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**Case Identifier:** cc016eb7-f62f-5923-a356-737295322b6c
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-04-07
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 07.04.2014 C/27988/2010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-27988-2010_2014-04-07.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 9.04.2014. 

 
  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/27988/2010 ACJC/419/2014 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 7 AVRIL 2014 

Entre 

A.______ SA, ayant son siège ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 21 mars 2013, comparant par Me Pascal Marti, avocat, 

place des Philosophes 8, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 

 

et 

 

Monsieur B.______, domicilié ______ (GE), intimé, représenté par l'ASLOCA, rue du 
Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de 

domicile. 

 

 

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C/27988/2010 

EN FAIT 

A. Par jugement du 21 mars 2013, expédié pour notification aux parties le 28 mars 
2013, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé notifié le 20 septembre 

2010 à B.______ pour l'appartement de 5,5 pièces au 6ème étage de l'immeuble sis 

______ (GE) (ch. 1 du dispositif), a débouté les parties de toutes autres 

conclusions (ch. 2), a dit que la procédure était gratuite (ch. 3) et a indiqué les 

voies de droit (ch. 4).  

En substance, les premiers juges ont retenu que le congé devait être annulé en 

vertu de l'art. 271 CO, au motif que les travaux envisagés, invoqués pour justifier 

le congé, n'étaient pas suffisamment importants pour empêcher que le locataire ne 

demeure dans l'appartement pendant leur exécution. Ils ont également considéré 

que la bailleresse avait volontairement négligé d'entretenir la chose louée et que, 

dès lors, il était contraire à la bonne foi de résilier le bail en vue d'effectuer les tra-

vaux de rénovation. Ils ont également retenu que le congé était contraire aux rè-

gles de la bonne foi en raison d'une disproportion manifeste des intérêts en pré-

sence. 

Les premiers juges ont enfin considéré que le congé était illicite dès lors que la 

bailleresse, dans le cadre de la procédure d'autorisation de construire relative aux 

travaux de rénovation, n'avait pas respecté un certain nombre de dispositions de la 

loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation 

(LDTR - RS/GE L5 20) protégeant les locataires. 

B. a. Par acte déposé le 7 mai 2013 au greffe de la Cour de justice, A.______ SA (ci-
après : la bailleresse ou l'appelante) forme appel contre ce jugement. Elle conclut, 

principalement, à l'annulation du jugement du Tribunal des baux et loyers du 21 

mars 2013 et à ce que la validité de la résiliation du contrat de bail notifié le 20 

septembre 2010 à B.______ (ci-après : le locataire ou l'intimé) soit constatée. 

b. Dans sa réponse du 14 juin 2013, le locataire conclut, principalement, au dé-
boutement de l'appelante de toutes ses conclusions et à la confirmation du juge-

ment entrepris et, subsidiairement, à ce qu'une pleine et entière prolongation de 

bail d'une durée de quatre ans lui soit accordée. 

c. Les parties ont été avisées le 8 août 2013 de la mise en délibération de la cause. 

La bailleresse n'a pas fait usage de son droit de réplique. 

C. Les éléments suivants résultent de la procédure : 

a. La mère de B.______, C.______, était locataire depuis 1971 d'un appartement 
de 5,5 pièces au 6ème étage de l'immeuble sis ______ (GE). 

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Les locaux étaient destinés à l'usage d'habitation. 

Le loyer a été fixé en dernier lieu à 1'460 fr. par mois, charges comprises. 

b. C.______ est décédée mi-janvier 2010. Le locataire a expliqué qu'il s'était 
installé avec sa mère dans l'appartement de celle-ci quelques temps avant son 

décès. 

c. En date du 28 janvier 2010, l'intimé a informé la bailleresse qu'il était le seul 
descendant de feue C.______ et qu'il occupait l'appartement avec sa fille 

D.______. Par ce même courrier, il sollicitait un rafraîchissement des murs et 

plafonds de l'ensemble de l'appartement, lequel, selon lui, n'avait fait l'objet 

d'aucune réfection depuis de nombreuses années. 

d. Dans sa réponse du 4 février 2010, la régie en charge de la gestion de l'immeu-
ble a admis que l'appartement était vétuste et qu'il n’avait jamais été rénové depuis 

l'entrée dans les lieux de la mère de l'intimé, soit le 15 décembre 1971. Elle indi-

quait pour le surplus souhaiter entrer en négociation avec l'intimé "afin de prévoir 

des travaux d'entretien que nous estimons nécessaires une remise à jour du loyer 

qui ne reflète pas la réalité du marché" (sic). 

e. Une visite de l'appartement par des représentants de la bailleresse a eu lieu le 
27 avril 2010. Selon ceux-ci, l'appartement était vétuste. Il n'avait jamais été refait 

depuis le début du bail et ne correspondait plus aux standards actuels, si bien que, 

toujours selon les représentants de la bailleresse, une rénovation complète appa-

raissait indispensable. 

f. Le 6 août 2010, la bailleresse a déposé une demande d'autorisation de construire 
en procédure accélérée pour la rénovation complète de l'appartement en cause. 

Cette demande d'autorisation comportait le descriptif et le coût des travaux envi-

sagés, soit la mise aux normes de l'installation électrique, la rénovation des sani-

taires et de l'agencement de cuisine, la pose de paille d'avoine et peinture, l'arra-

chage des linos et la pose d'un parquet collé, pour un coût total de 89'400 fr. 

g. Par courrier du 25 août 2010, le Département des constructions et des techno-
logies de l'information, devenu dans l'intervalle le Département de l'aménagement, 

du logement et de l'énergie (DAEL, actuel DU) a demandé à la régie de lui 

transmettre copie de l'information au locataire prévue par l'art. 43 LDTR. 

h. Par avis de résiliation du 20 septembre 2010, la bailleresse a résilié le bail de 
l'intimé pour le 31 décembre 2010. Le courrier qui accompagnait cet avis de rési-

liation avait la teneur suivante : "Suite au décès de votre mère, vous occupez l'ap-

partement susmentionné. Vous avez demandé des travaux portant sur l'ensemble 

des locaux. Une collaboratrice de la régie G.______ s'est donc rendue sur place 

et a constaté le caractère très vétuste de l'appartement. Après examen, il est impé-

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ratif de procéder à une rénovation complète de l'appartement. Au vu de l'ampleur 

et de la durée des travaux, la société propriétaire doit se résoudre à résilier votre 

contrat de bail pour le 31 décembre 2010, de manière à pouvoir effectuer les tra-

vaux en question". 

i. Par lettre du 5 octobre 2010, la régie a informé l'intimé que suite à sa demande 
de travaux et compte tenu de la vétusté de l'appartement, la société propriétaire 

avait pris la décision de le rénover et que cela allait entraîner des travaux de 

grande ampleur pendant plusieurs mois. La régie poursuivait dans les termes sui-

vants : "Nous tenons également à vous signaler que, même si cette information ne 

vous concernera pas, puisque le bail a été résilié, les travaux en question n'auront 

aucun impact sur le loyer, dès lors que la société propriétaire a décidé de main-

tenir le même loyer que le vôtre après travaux". 

j. Une copie du courrier précité du 5 octobre 2010 a été adressée au DCTI par la 
régie le jour même, avec une copie de l'avis de résiliation du bail. 

Le 22 mars 2011, le DCTI a délivré l'autorisation de rénover l'appartement. 

k. Saisi d'une requête en contestation du congé du locataire, la Commission de 
conciliation a rendu une décision le 26 janvier 2012 par laquelle elle déclarait le 

congé valable et accordait au locataire une première prolongation de bail au 

30 juin 2013. 

l. Par acte du 29 février 2012, le locataire a saisi le Tribunal des baux et loyers, et 
a conclu, principalement, à l'annulation du congé. 

m. Lors de l'audience de comparution personnelle des parties du 24 mai 2012 
devant le Tribunal, le représentant de la société propriétaire a indiqué que cette 

dernière avait l'intention de refaire petit à petit l'ensemble des appartements. L'ap-

partement en cause était le premier pour lequel les travaux étaient envisagés, 

compte tenu de son état. La locataire étant décédée et son fils n'ayant intégré l'ap-

partement que récemment, la société propriétaire avait choisi de commencer par 

ce logement pour les travaux. Ceux-ci, qui consistaient en une rénovation com-

plète, ne pouvaient s'effectuer en présence du locataire. Un appartement de rem-

placement à la Servette avait été proposé au locataire. Celui-ci n'était même pas 

allé le visiter. 

L'intimé a indiqué qu'il était disposé à quitter l'appartement le temps nécessaire 

pour permettre l'exécution des travaux. Il a admis avoir refusé la proposition 

d'appartement à la Servette, le loyer de cet appartement (2'200 fr. par mois sans 

les charges) étant trop élevé pour lui. 

n. Le Tribunal a procédé à des enquêtes. Il a notamment entendu comme témoin 
E.______, cheffe de service au DU, et signataire de l'autorisation de construire 

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délivrée le 22 mars 2011. Ce témoin a indiqué qu'en dehors des deux courriers 

adressés au locataire par la bailleresse les 20 septembre et 5 octobre 2010, son 

dossier ne comportait aucun autre courrier d'information au locataire. Le témoin a 

par ailleurs indiqué que lorsque le Département considérait que les travaux 

nécessitaient le départ du locataire, cette condition figurait dans l'autorisation de 

construire, ce qui n'était pas le cas en l'espèce. 

o. Le témoin F.______, gérante d'immeuble auprès de la régie G.______, a 
déclaré que selon la bailleresse, et bien que l'autorisation de construire ne le spé-

cifie pas, les travaux ne pouvaient s'effectuer en présence du locataire. En effet, il 

s'agissait de travaux de réfection complets des installations sanitaires et de la cui-

sine, ainsi que des sols et des peintures. 

p. Le témoin H.______, assistante technique auprès de la régie G.______ jusqu'à 
fin 2010, a précisé que la durée des travaux prévus était de l'ordre de deux mois. Il 

s'agissait selon elle de gros travaux qui pouvaient difficilement être effectués en 

présence du locataire. A la connaissance du témoin, il n'y avait pas eu d'autres 

appartements dans cet immeuble qui avaient fait l'objet de tels travaux de 

rénovation globale. 

q. Dans le courant de la procédure devant le Tribunal des baux et loyers, la bail-
leresse a déposé une demande d'autorisation de construire pour rénover un autre 

appartement de l'immeuble. L'autorisation de construire en question a été délivrée 

le 14 décembre 2012. 

r. La cause a été remise pour plaider au 23 février 2013 et gardée à juger à cette 
date. 

D. L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solu-
tion du litige. 

EN DROIT 

1. 1.1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-

pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.310/1996 du 16 avril 1997, in SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 

Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 

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al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 

la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ, in Procédure civile suisse, 

Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, in 

Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, SPÜHLER/TENCHIO/ 

INFANGER [ed], 2010, n° 8 ad art. 308 CPC). 

L'art. 51 al. 2 LTF dispose que si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une 

somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son 

appréciation.  

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-

gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat sub-

siste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la 

date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. 

Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il 

convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de 

trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 

let. e CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_189/2011 du 4 juillet 2011 = ATF 137 III 

389; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 

consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1; ATF 136 III 196 

consid. 1.1). Quant au dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès 

lors que la valeur litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il con-

vient de se référer à la date de la décision cantonale (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_187/2011 du 9 juin 2011 et 4A_189/2011 du 4 juillet 2011). 

En l'espèce, le loyer annuel, charges comprises, s'élève à 17'520 fr. La procédure 

cantonale s'achèvera avec l'arrêt que prononcera la Chambre de céans. En prenant 

en compte la période de trois ans après cet arrêt, la valeur litigieuse est largement 

supérieure à 10'000 fr. 

La voie de l'appel est ainsi ouverte.  

1.2. Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit 

être jointe au dossier d'appel. 

Le délai d'appel est réduit à 10 jours si la décision a été rendue en procédure som-

maire (art. 314 al. 1 CPC). 

Le jugement du Tribunal des baux et loyers du jeudi 21 mars 2013 a été com-

muniqué aux parties le 28 mars 2013. Il a ainsi été reçu par les parties pendant la 

suspension des délais prévus par l’art. 145 al. 1 lit. a CPC selon lequel les délais 

légaux et les délais fixés judiciairement ne courent pas du 7ème jour avant Pâques 

au 7ème jour qui suit Pâques inclus.  

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Le délai de trente jours pour former appel a commencé à courir à compter du jour 

qui a suivi la fin de la suspension (art. 146 al. 1 CPC) soit le 8 avril 2013. L'appel 

du 7 mai 2013 a ainsi été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la 

loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.  

1.3. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 

n. 121).  

2. Le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé notifié à l'intimé sur la base de 
deux motifs. En premier lieu, il a considéré qu'à trois égards, le congé était con-

traire aux règles de la bonne foi. Il a par ailleurs retenu que le congé était illicite 

en raison de la violation de la LDTR par le bailleur dans le cadre de la procédure 

d'autorisation de rénover l'appartement. 

La Cour examinera successivement les griefs de l'appelante relatifs aux motifs à 

l'origine de l'annulation du congé litigieux par le Tribunal. 

3. 3.1. Aux termes de l'art. 271 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux 
règles de la bonne foi. 

La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la 

bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), 

tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière 

(ATF 120 II 31; arrêt du Tribunal fédéral 4C.170/2004 du 27 août 2004 

consid. 2.1). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un 

droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion 

grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude 

contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas 

nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit 

"manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105; arrêt du Tribunal fédéral 

4C.170/2004 du 27 août 2004 consid. 2.1; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 

2008, p. 733). 

Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 

locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt 

du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce 

qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au 

défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive 

(ATF 136 III 190 consid. 2; 132 III 737 consid. 3.4.2; arrêts du Tribunal fédéral 

4A_414/2009 du 9 décembre 2009 consid. 3.1 et 4A_322/2007 du 12 novembre 

2007 consid. 6; ACJC/1292/2008 du 3 novembre 2008; LACHAT, in Commentaire 

Romand du Code des obligations I, n. 6 ad art. 271).  

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Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, 

sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier dont le mo-

tif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 

consid. 4a; arrêts du Tribunal fédéral 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2 

et 4C.411/2006 du 9 février 2007 consid. 2.1). 

3.2. Dans un premier grief, l'appelante reproche au Tribunal des baux et loyers 
d'avoir retenu que le motif du congé, soit d'avoir à libérer l'appartement de l'intimé 

pour pouvoir y effectuer les travaux de rénovation prévus, est contraire aux règles 

de la bonne foi. Le Tribunal a considéré que l'ampleur des travaux n'est pas telle 

qu'elle nécessite le départ du locataire. L'appelante soutient au contraire que cette 

mesure est indispensable pour pouvoir réaliser les travaux, du moins sans compli-

cations importantes. 

3.3. La doctrine a des opinions divergentes sur la question. La grande majorité des 
auteurs est d'avis qu'un congé donné en vue de l'assainissement d'un bâtiment ne 

contrevient pas aux règles de la bonne foi. 

Ainsi, d'après les auteurs du SVIT Kommentar, les congés sont à cet égard vala-

bles lorsque le bailleur veut démolir, transformer ou entreprendre de vastes réno-

vations; le fait que ces travaux soient possibles même si les locataires restent dans 

l'objet loué est sans pertinence; il y aurait cependant lieu de faire une exception 

lorsque le séjour du locataire dans les locaux loués ne rend en aucune manière 

plus difficile la poursuite des travaux, par exemple en cas de peinture de la façade 

(SVIT-Kommentar Mietrecht, 3e éd. 2008, n. 32 ad art. 271 CO). 

Selon l'opinion de BARBEY également, un congé donné en vue de transforma-

tions ou de rénovations est admissible indépendamment du fait que ces travaux 

soient aussi possibles si les locataires demeurent dans l'objet loué; selon cet au-

teur, il suffit pour motiver le congé que le maintien du locataire dans l'objet loué 

perturbe l'exécution des travaux, même de manière peu importante (BARBEY, 

Commentaire du droit du bail, Protection contre les congés concernant les baux 

d'habitation et de locaux commerciaux, 1991, n. 216 ad art. 271-271a CO; du 

même avis : CALAMO, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von 

Wohnräumen, thèse St-Gall 1993, p. 283 ss). 

FUTTERLIEB est pour sa part d'avis que la validité d'un congé donné en vue de réa-

liser une vaste remise à neuf ne doit être examinée qu'à la lumière des art. 271 et 

271a CO sur l'annulabilité. Si l'intérêt du bailleur à une exécution des travaux ra-

pide et à un coût avantageux n'est pas dans une disproportion crasse avec l'intérêt 

du locataire à la poursuite des rapports de bail, le congé est légitime et, par consé-

quent, n'est pas annulable. Ne pourraient être contraires à la bonne foi que les con-

gés donnés en vue de travaux de rénovation dont le déroulement ne serait pas du 

tout retardé ou compliqué, ou ne le serait que marginalement, par le maintien du 

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locataire et de ses meubles (FUTTERLIEB, Kündigung bei umfassender 

Ueberholung, MRA 1/2008, p. 28 ss; voir aussi RIZZOLIO, Les travaux de réno-

vation et de modification de la chose louée entrepris par le bailleur; analyse de 

l'art. 260 CO, 1997, p. 200). 

HIGI estime qu'un congé motivé par l'assainissement d'un immeuble constitue 

l'exercice d'un droit sans ménagement quand le type d'assainissement permet un 

usage de la chose seulement limité, autrement dit quand la rénovation ne peut ob-

jectivement pas, ou ne le peut que d'une manière limitée, être raisonnablement im-

posée au locataire; à titre d'exemple, cet auteur cite la rénovation simultanée de 

toutes les conduites, du système de chauffage, des pièces d'eau et de la cage d'es-

calier, mais pas une simple rénovation de l'extérieur ou des balcons. Il considère à 

cet égard que l'établissement du programme des travaux est l'affaire exclusive du 

bailleur; celui-ci, plutôt que d'entreprendre une phase de rénovation des locataires, 

peut préférer donner un congé afin de déterminer les travaux plus rapidement et à 

moindre coût. Sous l'angle de la bonne foi, un tel choix ne saurait lui être reproché 

(HIGI, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1996, n. 87 ad art. 271 CO). 

Quand à WEBER, il considère que les interventions sur les immeubles qui remet-

tent en cause de manière fondamentale la structure du contrat (comme les moder-

nisations qui impliquent d'énormes inconvénients à cause de travaux, de modifi-

cations fondamentales ou de mesures architecturales luxueuses), que ce soit par 

des limitations massives du droit d'usage ou par l'imposition de coûteux travaux à 

plus-values, représentent un motif valable pour signifier un congé ordinaire. A 

l'inverse, il estime cependant qu'un congé qui a été donné en raison de travaux qui 

peuvent être raisonnablement imposés au locataire est inutile et, partant, annulable 

(WEBER, in : Basler Kommentar, Obligationenrecht, 4e éd. 2007, n. 2 ad art. 260 

CO). 

Pour LACHAT/STOLL/BRUNNER également, le congé motivé uniquement par le 

fait que le bailleur veut assainir l'immeuble est annulable au sens des art. 271 et 

271a CO. L'art. 260 CO tient compte de l'intérêt de la partie bailleresse en ce sens 

qu'à certaines conditions, des travaux de transformation sont possibles aussi 

durant le rapport de bail. A l'inverse, cette disposition signifie que la partie baille-

resse doit renoncer à mettre fin au rapport de bail tant qu'il est possible du point de 

vue technologique que la partie locataire demeure dans les locaux loués durant les 

travaux (LACHAT/STOLL/BRUNNER, Mietrecht für die Praxis, 6e éd. 2005, p. 179 

n° 2.6; cf. aussi LACHAT, in : Commentaire romand, Code des obligations, 2003, 

n. 5 ad art. 260 CO). 

3.4. Le Tribunal fédéral a jugé que la résiliation donnée par un bailleur qui envisa-
geait d'entreprendre, selon des critères de construction techniques et économiques 

appropriés, de vastes travaux d'assainissement limitant considérablement la possi-

bilité d'utiliser les locaux loués ne contrevenait en principe pas aux règles de la 

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bonne foi (ATF 135 III 112 = JdT 2009 I 491). En revanche, le congé que le bail-

leur donnerait pour des travaux de modernisation ne reposerait pas sur un motif 

digne de protection lorsque, pendant leur exécution, le maintien du locataire dans 

l'objet loué ne serait pas rendu plus difficile ou empêché, ou ce pas dans une me-

sure importante; tel pourrait être le cas, par exemple, lors de peinture des murs, de 

simples rénovations extérieures ou de travaux sur les balcons (ATF 135 précité). 

On ne peut pas partir du principe que le congé est dépourvu de motifs objectifs 

pour le bailleur lorsque le locataire, en cas de vastes travaux d'assainissement, 

déclare s'accommoder des inconvénients qui en résultent et être prêt à rester dans 

la chose louée. Le type d'assainissement et l'ampleur que celui-ci prendra est une 

question qui relève de l'appréciation du bailleur. Celui-ci peut donc avoir un inté-

rêt légitime à résilier les contrats de bail afin d’exécuter les travaux rapidement et 

à moindre coût, plutôt que d'accepter une phase de rénovation durant plus long-

temps avec des réductions de loyer en faveur du locataire. Sous l'angle de la 

bonne foi, un tel comportement ne saurait lui être reproché (ATF 135 précité; 

HIGI, op. cit., n° 87 et ss ad art. 271 CO avec renvoi à ATF 120 II 105 et ss; 

ATF 135 précité). 

3.5. En l'espèce, les travaux envisagés sont importants. Ils consistent dans la réfec-
tion complète de la cuisine et de la salle de bains, la remise à neuf de toute l'instal-

lation électrique, de la réfection de toutes les peintures et du remplacement des 

sols en lino par des parquets. 

Il s'agit toutefois de travaux moins importants que ceux qui font l'objet de l'arrêt 

du Tribunal fédéral précité. Ils ne sont pas suffisamment importants pour que la 

bailleresse puisse exiger que l'appartement soit libre de tout occupant pour les ef-

fectuer. Elle n'a de plus pas établi que cela lui permettrait de les réaliser plus rapi-

dement et à moindre coût, ce d'autant moins que la vacance du logement pendant 

les travaux et jusqu'à sa relocation lui occasionnerait un manque à gagner. 

Ainsi, pour ce motif, c'est à juste titre que le Tribunal a annulé le congé litigieux. 

3.6. Dans un autre grief, la recourante reproche ensuite au Tribunal des baux et 
loyers d'avoir retenu qu'elle se serait volontairement abstenue d'effectuer des tra-

vaux d'entretien dans l'appartement de l'intimé et d'en avoir déduit qu'elle avait agi 

de manière contraire aux règles de la bonne foi en résiliant le bail au prétexte 

d'avoir besoin de procéder à d'importantes rénovations. 

Or, en l'espèce, l'on ne saurait reprocher à la bailleresse de n'avoir pas effectué 

plus tôt les travaux qu'elle envisage de réaliser. L'on ne se trouve pas ici 

uniquement en présence de travaux d'entretien différés, mais en présence de tra-

vaux de transformation et de modernisation qu'un propriétaire n'effectue dans son 

immeuble qu'après plusieurs dizaines d'années, indépendamment du niveau d'en-

tretien courant assuré pendant le bail. 

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Par conséquent, le grief de l'appelante est fondé, mais il est sans portée, le juge-

ment entrepris devant être confirmé à tout le moins pour motif examiné au consi-

dérant précédent. 

3.7. Toujours sous l'angle de l'art. 271 CO, le Tribunal des baux et loyers a ensuite 
retenu que le congé consacrait une disproportion grossière des intérêts en jeux, 

dès lors que le locataire occupe l'appartement avec sa fille de 19 ans et aurait 

manifestement des difficultés à se reloger compte tenu de ses revenus modestes. 

Selon LACHAT (Le bail à loyer, 2008, p. 705), sont des congés consacrant une dis-

proportion manifeste des intérêts en présence le congé donné parce que le loca-

taire a émis quelques critiques sur le logement et s’est plaint de quelques défauts, 

le congé donné en vue d’une rénovation légère, alors que le maintien du locataire 

dans les locaux est possible, le congé donné suite à des bagatelles (le locataire a 

laissé son linge dans la machine à laver, il y a trois chats au lieu des deux admis), 

le congé donné parce que le locataire a (une fois) mal parqué sa voiture ou le con-

gé donné par le bailleur de locaux commerciaux qui apprend que le mobilier gar-

nissant les locaux loués n’appartient pas au locataire, alors que le loyer est très 

régulièrement payé et que, partant, ses intérêts économiques ne sont en rien 

menacés. 

Un congé n'est par ailleurs pas contraire aux règles de la bonne foi du simple fait 

que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du 

bailleur à ce qu'il prenne fin. Seule une disproportion manifeste des intérêts en 

présence, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur peut rendre une 

résiliation abusive (arrêt du Tribunal fédéral 4A_414/2009 du 2 décembre 2009 

consid. 3.1; ACJC/1120/2012 du 8 août 2012). 

3.8. En l'espèce, il n'est pas contestable que le locataire aura de la difficulté à 
retrouver un logement, vu ses faibles moyens et le marché du logement à Genève. 

Sa situation ne diffère toutefois pas fondamentalement de celle de nombreuses 

personnes souhaitant se loger à Genève. 

Par ailleurs, on a vu ci-dessus que l'intérêt du bailleur à réaliser les travaux envi-

sagés est à première vue digne de protection. 

Toutefois, pour les raisons exposées ci-après, la Cour de céans admettra que le 

congé litigieux consacre une manifeste disproportion des intérêts en présence. 

C'est en effet suite à la demande de l'intimé que son appartement, qui n'avait pas 

fait l'objet de travaux de réfection depuis le début du bail, soit en 1971, bénéficie 

de tels travaux que la bailleresse a décidé d'entreprendre des travaux plus impor-

tants. Ce n'est de plus qu'en raison de la décision de la bailleresse d'exécuter des 

travaux plus importants que ceux réclamés par l’intimé que celle-ci a décidé de 

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résilier le bail, considérant qu’il serait plus aisé de les réaliser en l’absence de tout 

occupant. 

Si le locataire s'était abstenu de demander de tels travaux, son bail n'aurait pas été 

résilié. Certes, les conditions d’un congé de représailles au sens de l'art. 271a al. 1 

lit. a CO ne sont pas réunies, ainsi que le Tribunal des baux et loyers l'a admis. 

Toutefois, il est contraire aux règles de la bonne foi d'attendre que le locataire 

demande l'exécution de travaux d'entretien de son logement près de quarante ans 

après le début du bail pour décider d'entreprendre des travaux plus importants que 

ceux qu'il a revendiqués, puis de résilier le bail au motif que lesdits travaux impli-

quent son départ du logement. 

Ce qui est en cause, ce n'est pas le droit de la bailleresse de réaliser d'importants 

travaux. C'est bien de saisir l'opportunité d'une demande du locataire d'effectuer 

de simples travaux d'entretien pour résilier le bail au prétexte que de plus impor-

tants travaux que ceux que le locataire a demandés vont être exécutés. 

Le congé donné par la bailleresse étant pour ce motif contraire aux règles de la 

bonne foi, c'est à bon droit que les premiers juges l'ont annulé, pour ce motif éga-

lement. 

4. 4.1. Dans son jugement entrepris, le Tribunal des baux et loyers a également 
retenu que le congé était illicite au motif que la bailleresse n'avait pas respecté 

l'art. 43 al. 1 LDTR, qui prévoit l'obligation du propriétaire d'informer au préala-

ble et par écrit les locataires et de les consulter en dehors de toute résiliation de 

bail lorsqu'il a l'intention de réaliser les travaux. Il en a déduit que le congé était, 

de ce fait, annulable. 

La recourante conteste que la violation de l'art. 43 al. 1 LDTR entraîne l'illicéité 

du congé. De son côté, le locataire soutient que le congé contrevient à l'art. 43 

al. 1 LDTR et qu'il doit ainsi être considéré comme nul, en application de l'art. 20 

CO. L'art. 43 LDTR a la teneur suivante : 

1. Le propriétaire a l'obligation d'informer au préalable et par écrit les 

locataires et de les consulter en dehors de toute résiliation de bail, lorsqu'il 

a l'intention d'exécuter des travaux au sens de la présente loi. Il leur expose 

son projet et les informe de la modification de loyer qui en résulte. Il leur 

impartit un délai de 30 jour au moins pour présenter leurs observations et 

suggestions éventuelles. 

2. Le Département veille que le propriétaire informe par écrit, individuelle-

ment, les locataires de la liste des travaux autorisés et du programme d'exé-

cution de ces travaux. 

3. En cas de non-respect de l'obligation d'information et de consultation 

prévues à l'alinéa 1 du présent article, le Département peut refuser la déli-

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vrance de l'autorisation requise. L'art. 44 de la présente loi (Sanctions et 

mesures) est réservé. 

Il découle par ailleurs de l'art. 6 du règlement d'application de la LDTR (RLDTR - 

L5 20.01) que l'information au locataire doit avoir lieu avant le dépôt de la 

demande d'autorisation de construire. 

Le but poursuivi par ce régime est de permettre aux locataires qui vivent dans les 

lieux d'apporter leurs observations sur ledit projet et d'exposer dans la procédure 

les conséquences qu'il entraîne sur leur situation personnelle (ATA/605/2008 du 

2 décembre 2008). 

La conséquence du non-respect de cette obligation est que le Département peut 

refuser la délivrance de l'autorisation requise (art. 43 al. 3 LDTR). La LDTR ne 

prévoit nullement que le congé donné par le bailleur dans ce contexte serait 

affecté d’un vice. Un tel congé n'est toutefois pas sans conséquence. Il peut ame-

ner le Département à refuser l'autorisation de construire. 

4.2. Ainsi, dans le cas d'espèce, le non-respect de l'art. 43 LDTR n'a pas d'effets 
de droit privé et ne rend pas le congé donné à l'intimé illicite. Il aurait en revanche 

pu permettre au Département de refuser l'autorisation sollicitée. Le Département 

n'a pas souhaité appliquer cette sanction, considérant que le but poursuivi, soit de 

permettre à l'intimé de se prononcer sur le programme des travaux, avait été 

atteint. 

Par conséquent c'est à tort que le Tribunal des baux et loyers admis que le congé 

devait être annulé au motif de la violation de l'art. 43 al. 1 LDTR. 

5. Au vu des considérants qui précèdent, le jugement entrepris sera confirmé. 

6. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2012 du 21 février 2013 

consid. 2.6). 

* * * * * 

  

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 7 mai 2013 par A.______ SA contre le jugement 

JTBL/326/2013 rendu le 21 mars 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/27988/2010-4-B. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Daniela CHIABUDINI et 

Madame Alix FRANCOTTE CONUS juges; Monsieur Mark MULLER et Monsieur 

Thierry STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile.  

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr. (cf. consid. 1.1).