# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 12d3484b-91fd-5579-8826-a2419ddc9198
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-03-29
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 29.03.2006 BRKE III Nr. 0034/2006
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRKE-III-Nr--0034-20_2006-03-29.pdf

## Full Text

BRKE III Nr. 0034/2006 vom 29. März 2006 in BEZ 2006 Nr. 39

Geplant war, ein Einfamilienhaus mit einem Unter- und einem Vollgeschoss un-
ter einem Satteldach um ein zweites Vollgeschoss unter einem neuen Satteldach mit 
einer Neigung von 18° aufzustocken (das bestehende Satteldach war etwas stärker 
geneigt). Die bestehenden Geschosse sollten mit Bezug auf ihre Nutzung und ihre
innere Einteilung belassen werden. Im Untergeschoss bestanden nebst einer Dop-
pelgarage und einem Luftschutzkeller ein Chemineeraum, ein Bastelraum und ein 
Saunabereich. Das Erdgeschoss diente vollumfänglich dem Wohnen und sollte durch 
eine interne Treppe mit dem neuen, ebenfalls zu Wohnzwecken dienenden Oberge-
schoss verbunden werden. Zudem war eine Isolationsschicht an allen vier Fassaden 
des Erdgeschosses und des neu hinzukommenden Vollgeschosses mit einer Stärke 
von je 10 cm geplant. 

Das bestehende Gebäude wies gegenüber dem nordwestlich gelegenen Nach-
bargrundstück einen Grenzabstand von bloss 4,5 m statt, wie von der Bau- und Zo-
nenordnung vorgeschrieben, von 5 m auf. Diese Baurechtswidrigkeit war Folge einer 
Änderung der Bauvorschriften. Gegen die Bewilligung dieses Projektes erhoben ver-
schiedene Nachbarn Rekurs, u.a. mit der Begründung, beim bewilligten Projekt 
handle es sich um einen Neubau. Somit sei der geltende Grenzabstand von 5 m ein-
zuhalten. 

Aus den Erwägungen: 

7.1.1. Die Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG (in der Fassung vom 1. Septem-
ber 1991) lautet: «Bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widerspre-
chen, dürfen umgebaut, erweitert und andern Nutzungen zugeführt werden, sofern 
sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden 
öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für neue oder weiter 
gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewil-
ligungen vorbehalten.» 

Mit dieser Bestimmung stellt das Planungs- und Baugesetz dem Eigentümer die 
so genannte erweiterte Besitzstandsgarantie zur Verfügung. Diese ist von der ver-
fassungsrechtlichen Besitzstandsgarantie zu unterscheiden, nach der materiell 
rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen beim Inkrafttreten neuer, strengerer Vor-
schriften bereits aus der Bundesverfassung, namentlich aus der Eigentumsgarantie 

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von Art. 26 BV einen gewissen Schutz geniessen. Die Eigentumsgarantie schützt 
(als Bestandesgarantie) den wirtschaftlichen Wert des Bestandes und der damit zu-
sammenhängenden Nutzung von Bauten und Anlagen, die durch materielle Rechts-
änderungen nachträglich vorschriftswidrig geworden sind. Dieser Schutz umfasst 
ferner diejenigen Massnahmen, welche zur Erhaltung solcher Bauten und Anlagen 
und ihrer Nutzung erforderlich sind. Demgegenüber lässt sich aus der Eigentumsga-
rantie kein Recht ableiten, vorschriftswidrige Bauten und Anlagen umzubauen, zu 
erweitern oder in ihrer Nutzweise zu ändern. Diese Massnahmen sind nur dort zuläs-
sig, wo sie der Gesetzgeber in Erweiterung der verfassungsrechtlichen Besitz-
standsgarantie ausdrücklich erlaubt. Im Übrigen geht zwar ein Teil der Lehre davon 
aus, die Besitzstandsgarantie lasse sich (auch) aus dem Grundsatz des Vertrauens-
schutzes ableiten; dies indes im Wesentlichen mit den nämlichen Rechtsfolgen (vgl. 
K. Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen inner-
halb der Bauzonen, 2003, S. 29 ff., insbesondere S. 50 und S. 62). 

7.1.2. Demgegenüber wird unter der erweiterten Besitzstandsgarantie das Recht 
verstanden, vorschriftswidrig gewordene Bauten und Anlagen über das verfassungs-
rechtliche Minimum hinaus zu ändern, d.h. umzubauen, zu erweitern und andern, 
namentlich auch andern erneut vorschriftswidrigen Nutzungen zuzuführen. Die erwei-
terte Besitzstandsgarantie dient mithin der Fortentwicklung von unter früherem Recht 
rechtmässig getätigter baulicher Investitionen. In der deutschen Lehre werden solche 
Privilegierungen des Besitzstandes unter dem Begriff des überwirkenden Bestandes-
schutzes zusammengefasst. 

Gemäss bundesgerichtlichter Rechtsprechung steht es den Kantonen grund-
sätzlich frei, die Besitzstandsgarantie für Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzo-
nen über das verfassungsrechtliche Minimum hinaus zu erweitern und den Umbau, 
die Erweiterung und die Umnutzung vorschriftswidrig gewordener Bauten und Anla-
gen zuzulassen. Solchen Privilegierungen des Besitzstandes dürfen allerdings keine 
überwiegenden raumplanerischen Interessen entgegenstehen. 

Die kantonalrechtlichen Regelungen sind unterschiedlich gestuft. Am Weitesten 
gehen jene Kantone, die nicht nur den Umbau und die Erweiterung zulassen, son-
dern dem Eigentümer auch das Recht einräumen, ihre Bauwerke andern, wiederum 
vorschriftswidrigen Nutzungen zuzuführen. Hierzu gehört auch der Kanton Zürich mit 
§ 357 Abs. 1 PBG in der vorstehend zitierten Fassung vom 1. September 1991 (vgl. 
Willi, S. 70 ff.).  

7.2.1. Dem Wortlaut von § 357 Abs. 1 PBG lässt sich keine von der baulichen 
Eingriffsintensität her definierte obere Grenze der zulässigen Umbauten und Erweite-
rung entnehmen. Dies verhielt sich auch schon mit § 357 Abs. 1 PBG in der Fassung 
vom 7. September 1975 so, der (was hier nicht weiter interessiert) zwischen Bauten, 
die den Bauvorschriften (Abs. 1), und solchen, die den Nutzungsvorschriften wider-
sprechen (Abs. 2), unterschied und in Absatz 1 «bauliche Massnahmen und bau-
rechtlich beachtliche Nutzungsänderung» an Bauten, die den Bauvorschriften wider-
sprechen, erlaubte, wenn keine weitere Verschlechterung eintrat und kein anderes 
öffentliches Interesse verletzt wurde.

7.2.2. Gemäss gefestigter Praxis der Baurekurskommissionen und des Verwal-
tungsgerichtes werden – die übrigen im Gesetz genannten Voraussetzungen vorbe-

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halten – Umbauten und bauliche Erweiterungen bestehender rechtswidrig geworde-
ner Bauten und Anlagen von § 357 Abs. 1 PBG soweit zugelassen, als sie nicht als 
so genannte neubauähnliche Umgestaltungen einzustufen sind. 

Unter § 357 Abs. 1 PBG in der Fassung vom 7. September 1975 vertraten die 
Baurekurskommissionen noch die Ansicht, nach jener Vorschrift seien lediglich ge-
ringfügige bauliche Änderungen im Sinne von Gebäudeunterhalt, Renovationsarbei-
ten und von im öffentlichen Interesse liegenden wohnhygienischen Verbesserungen 
erlaubt. Das Verwaltungsgericht nahm demgegenüber den Standpunkt ein, eine 
solch enge Betrachtungsweise finde weder im Gesetzeswortlaut noch in Sinn und 
Zweck der fraglichen Bestimmung eine Stütze. Seit der Revision von 1991 gehen die 
Baurekurskommissionen davon aus, § 357 Abs. 1 PBG erlaube Umbauten und bauli-
che Erweiterungen in einem grösseren Umfange als bisher. Demgegenüber vertrat 
das Verwaltungsgericht anfänglich die Ansicht, die Gesetzesrevision habe diesbe-
züglich keine Änderung gebracht. In einem späteren Entscheid erwog das Gericht 
demgegenüber, bei der Abgrenzung der zulässigen baulichen Massnahmen von den 
neubauähnlichen Umgestaltungen sei zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber mit 
der Neufassung von § 357 Abs. 1 PBG weiter gehende bauliche Massnahmen als 
bisher habe zulassen wollen. In neueren Entscheiden hielt das Verwaltungsgericht 
zwar an dieser Praxis fest; allerdings schränkte es auch ein, die Feststellung, dass 
Umbauten und bauliche Erweiterungen nunmehr in grösserem Umfange als unter 
früherem Recht erfolgen dürften, führe nicht unbedingt weiter, weil erlaubte Umbau-
ten und Erweiterungen ihre Grenze so oder anders in der neubauähnlichen Umges-
taltung fänden (vgl. Willi, S. 96 ff.).  

7.2.3. Die Rechtsprechung hat im Laufe der Jahre verschiedene Kriterien zur 
Abgrenzung der erlaubten baulichen Massnahmen zur nicht mehr erlaubten neubau-
ähnlichen Umgestaltung entwickelt. Danach ist für die Abgrenzung zulässiger Um-
bauten von neubauähnlichen Umgestaltungen von entscheidender Bedeutung, ob 
sich das Bestehende oder zumindest wesentliche Teile davon in der inneren Eintei-
lung und in der Organisation oder Konstruktion des Gebäudes noch erkennen las-
sen. Diese Voraussetzung ist dort klarerweise nicht mehr erfüllt, wo die bestehende 
Bausubstanz praktisch durch eine neue ersetzt werden soll, so dass nur mehr der 
äussere Anschein von Kontinuität gewahrt bleibt. Die Frage, in welchem Umfang 
bauliche Erweiterungen zulässig sind, beurteilt sich im Wesentlichen nach der Flä-
chenausdehnung bzw. dem Bauvolumen der Erweiterung gemessen an der bisheri-
gen Baute. Wo genau die Grenze der zulässigen baulichen Erweiterung liegt, ist in 
allgemeiner Form schwierig zu sagen. Die Grenze ist jedenfalls dort überschritten, 
wo die geplante Erweiterung die Gestalt des ursprünglichen Gebäudes nicht mehr 
erkennen lässt, so dass dieses seine Identität verliert. Mit Bezug auf die vertikale Er-
weiterung bestehender Gebäude ist namentlich dann von einer neubauähnlichen 
Umgestaltung auszugehen, wenn die geplante Aufstockung nicht nur zu einer we-
sentlichen Vergrösserung des Gebäudekubus, sondern auch zu einer erheblichen 
Erweiterung der bestehenden Nutzfläche führt (Willi, S. 100 ff., insbesondere S. 103 
f. und dort angegebene Entscheide zur Zulässigkeit vertikaler Erweiterung unter dem 
Aspekt der Neubauähnlichkeit).     

Sind bauliche Massnahmen an einem bestehenden Gebäude als neubauähnli-
che Umgestaltung zu qualifizieren, fallen diese Massnahmen per se nicht mehr unter 
§ 357 Abs. 1 PBG und werden somit von dieser Vorschrift auch nicht mehr erlaubt. 

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Diesfalls sind vielmehr die bereits bestehenden Gebäudeteile und die baulichen Än-
derungen gesamthaft nach den Neubauvorschriften zu beurteilen. Da die Baute in 
der bestehenden Form dem geltenden Recht widerspricht, fällt (vorbehältlich eines 
Rückbaus) die Erteilung einer ordentlichen Baubewilligung regelmässig ausser Be-
tracht.

7.3.1. Mit einem neueren Entscheid (VB.2004.00252 und VB.2005.00260 vom 
19. Oktober 2005; www.vgrzh.ch = BEZ 2006 Nr. 32) hat das Verwaltungsgericht die 
vorstehend wiedergegebene Rechtsprechung der zürcherischen Rechtsmittelinstan-
zen in Teilen modifiziert. 

In jenem Fall ging es um ein bestehendes, ein anrechenbares Unter- und ein 
Vollgeschoss aufweisendes Gebäude, das einen Strassenabstand von nur 4 bis 5,5 
m statt 6 m einhielt und zudem auf der Grenze zu einem Kehrplatz stand (statt von 
diesem ebenfalls den Strassenabstand von 6 m einzuhalten). Dieses Gebäude sollte, 
nebst der Ersetzung von Büro- durch Wohnnutzung unter neuer Raumaufteilung im 
bestehenden Vollgeschoss, namentlich um ein weiteres Voll- und ein Dachgeschoss 
(welche Geschosse über eine Länge von 5 m und damit im Umfange eines Drittels 
der bestehenden Fassadenlänge ebenfalls in den Strassenabstandsbereich zu ste-
hen gekommen wären) mit einer zweigeschossigen Wohnung aufgestockt werden. 
Dadurch wäre die bestehende Bruttogeschossfläche fast verdoppelt worden. Die 
Baurekurskommission I bejahte das Vorliegen einer neubauähnlichen Umgestaltung 
und hob mit dieser Begründung in Gutheissung der Nachbarrekurse die Baubewilli-
gung auf. Das Verwaltungsgericht wies die dagegen erhobene Beschwerde ab; dies 
mit folgender Begründung: 

«(…) Auch in der neueren Lehre wird mit guten Gründen vorgeschlagen, nur mit 
grosser Zurückhaltung von neubauähnlichen Umgestaltungen auszugehen (…). Für 
ausgedehntere Erweiterungs- und Umbaumöglichkeiten spricht auch der Umstand, 
dass durch eine zu restriktive Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG Nachverdichtung in 
bereits überbauten Gebieten in vielen Fällen verunmöglicht oder den Abbruch von 
sinnvoll erneuerbarer Bausubstanz verlangen würde. Das widerspricht den 
Grundsätzen der haushälterischen Nutzung des Bodens und Siedlungskonzentration 
(…); sodann ist der durch geänderte Bauvorschriften erzwungene Ersatz des Beste-
henden in vielen Fällen weder aus ökonomischer noch ökologischer Sicht sinnvoll.    

So genannte neubauähnliche Umgestaltungen sind deshalb nur dann anzuneh-
men, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen, das heisst, wenn 
zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck 
beachtet wird (…). Bei Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, 
wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Bestan-
desgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es 
ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der für einen Neubau 
geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lässt 
sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und hängt von den Umstän-
den des Einzelfalls ab (…). Bei der Gesetzesumgehung steht nicht die den Rechts-
schein schaffende Umgehungsnorm, sondern die umgangene Norm im Zentrum (…). 
Wo die Einhaltung der Neubauvorschriften nur geringe Belastungen mit sich bringen 
würde, ist deshalb zurückhaltender auf eine neubauähnliche Umgestaltung zu 
schliessen, als dort, wo Umbau, Erweiterung oder Umnutzung der vorschriftswidrigen 

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Baute dem Bauherrn Baumöglichkeiten bieten, die mit einem Neubau nicht realisier-
bar wären. Die von der bisherigen Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskrite-
rien, wonach eine Umgestaltung dann anzunehmen ist, wenn die neue Organisation 
und Konstruktion des Gebäudes nicht mehr als Verbesserung oder Anpassung des 
Vorhandenen gelten können und/oder die bauliche Änderungen die bisherige Gestalt 
des Gebäudes nicht mehr erkennen lassen, stellen deshalb nur Indizien für eine Um-
gehung bzw. für eine neubauähnliche Umgestaltung dar; auch bei solchen weit ge-
henden baulichen Änderungen ist es aber nicht ausgeschlossen, dass der Schutz 
der bestehenden Investition und nicht die Umgehung der Neubauvorschriften im 
Vordergrund steht. 

Eine grössere Zurückhaltung bei der Annahme neubauähnlicher Umgestaltun-
gen lässt sich auch deshalb rechtfertigen, weil die Bewilligung von Änderungen an 
vorschriftswidrigen Bauten laut § 357 Abs. 1 PBG jedenfalls auch unter dem Vorbe-
halt steht, dass dem Bauvorhaben keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarli-
chen Interessen entgegenstehen dürfen» (E. 4.1).  

Alsdann stellte das Gericht fallbezogen fest, die geplanten Änderungen gingen 
weit über eine blosse Verbesserung oder Anpassung des Besehenden hinaus; das 
streitbetroffene Gebäude erhalte mit den geplanten Änderungen eine neue Identität. 
Mit dem Aufbau auf den bestehenden, 1970 errichteten Geschossen könnten jedoch 
auch erhebliche Investitionen erhalten werden, so dass nicht von vornherein der 
Schluss gezogen werden könne, die weitere Verwendung der bisherigen Bauteile 
diene der Umgehung der für einen Neubau massgeblichen Vorschriften. Entschei-
dend sei deshalb, ob sich der Bauherrschaft durch die Änderung und Erweiterung 
des Bestehenden wesentlich weiter gehende Baumöglichkeiten böten als dies bei 
einem Neubau der Fall wäre. Dies treffe ohne weiteres zu. Zwar würde die Einhal-
tung des Strassenabstandes von 6 m nur dazu führen, dass die strassenseitige Fas-
sade im ersten Obergeschoss auf der ganzen Länge und im 2. Obergeschoss auf 
einer Länge von 5 m um rund 1 m zurückgenommen werden müsste, und könnte 
dieser Verlust bei einem Neubau im 2. Obergeschoss und im Dachgeschoss weit 
gehend kompensiert werden (wobei unklar ist, weswegen nicht auch schon das Un-
tergeschoss auf der ganzen Länge zurückzuversetzen wäre, was hier aber nicht wei-
ter von Belang ist). Es wäre aber auch gegenüber dem Kehrplatz, auf dessen Grenze 
das heutige Gebäude stehe, ein Strassenabstand von 6 m einzuhalten, was offen-
kundig eine beträchtliche Einschränkung der Überbauungsmöglichkeiten mit sich 
brächte (die Baurekurskommission I hatte diesbezüglich aus im vorliegenden Zu-
sammenhang nicht interessierenden Gründen eine Dispenssituation angenommen, 
was das Verwaltungsgericht verwarf). Somit hätte die Einhaltung der Neubauvor-
schriften für die Bauherrschaft erhebliche Nachteile zur Folge. Das umstrittene Bau-
vorhaben laufe deshalb auf eine Umgehung der Abstandsvorschriften hinaus und sei 
daher von der Vorinstanz zutreffend als den Rahmen von § 357 Abs. 1 PBG spren-
gende neubauähnliche Umgestaltung gewürdigt worden (E. 4.2). 

7.3.2. Damit schliesst das Verwaltungsgericht an seinen (auch in Willi, S. 97 er-
wähnten) Entscheid VB 147/1985, E. 4a (= BEZ 1987 Nr. 5 = RB 1986 Nr. 99) an, 
worin es gestützt auf P. Müller, Aktuelle Fragen des eidgenössischen und kantonalen 
Raumplanungsrechtes, ZBl 1984, 211 feststellte, dass «bauliche Massnahmen» an 
einer bestehenden Baute im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG (in der Fassung vom 7. 
September 1975) neben der Nutzungsänderung begrifflich alles umfassten, was nicht 

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Neubau sei, nämlich Renovationen, Umbauten sowie An- und Aufbauten. Wenn die 
baurechtliche Praxis den zusätzlichen Begriff der neubauähnlichen Umgestaltung 
geschaffen habe, so habe sie damit jenen Fällen beikommen wollen, in denen die 
Änderungen gegenüber dem Bestehenden soweit gehen, dass der Zweck der Be-
standesgarantie, nämlich der Schutz der im Vertrauen auf die alte Ordnung getätig-
ten Investitionen, überhaupt nicht mehr zum Tragen komme. Insbesondere solle da-
mit auch vermieden werden, dass die Bestandesgarantie zur Rechtsumgehung 
missbraucht werde. Zu ergänzen bleibt, dass diese Feststellung sinngemäss ohne 
weiteres auch auf § 357 Abs. 1 PBG in der Fassung vom 1. September 1991 zutrifft. 

Im Laufe der Zeit scheint die Rechtsprechung die Frage, ob eine neubauähnli-
che Umgestaltung vorliege, weitest gehend nur mehr nach der baulichen Eingriffsin-
tensität beurteilt zu haben, wobei sie hierzu eine reichhaltige Kasuistik entwickelte, 
während der Aspekt der zu verhindernden Rechtsumgehung deutlich in den Hinter-
grund geriet. 

Nunmehr hat das Verwaltungsgericht die Grenze der nach § 357 Abs. 1 PBG er-
laubten Umbauten und Erweiterung teilweise (wieder) neu umschrieben, indem es für 
die Annahme einer neubauähnlichen Umgestaltung begriffsimmanent voraussetzt, 
dass die betreffenden baulichen Massnahmen den Tatbestand einer Gesetzesumge-
hung erfüllen. Dies ist nach dem besagten Verwaltungsgerichtsentscheid dann der 
Fall, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Be-
sitzstandsgarantie nicht mehr darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen 
(und fortzuentwickeln), sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die 
Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Die von 
der bisherigen Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien weit gehend 
quantitativ-baulicher Art stellen nach Auffassung des Verwaltungsgerichtes nur mehr 
«Indizien» für eine neubauähnliche Umgestaltung dar. Denn auch bei weit gehenden 
baulichen Änderungen ist nicht auszuschliessen, dass der Schutz der bestehenden 
Investition und nicht die Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund steht. 
Jedenfalls in solchen Fällen ist es alsdann offenbar entscheidend, ob die Anwendung 
der Neubauvorschriften eine beträchtliche Einschränkung der Überbauungsmöglich-
keiten mit sich bringt. Die Beantwortung dieser Frage richtet sich namentlich nach 
dem Ausmass der bestehenden Rechtswidrigkeit, wobei aber auch eine Rolle zu 
spielen scheint, ob Einschränkungen auf Grund der Neubauvorschriften anderweitig 
wieder kompensiert werden können.   

7.3.3. Damit ist eine Modifikation der Rechtssprechung von nicht unerheblicher 
Tragweite festzustellen, indem gewisse bauliche Massnahmen an rechtswidrig ge-
wordenen Bauten und Anlagen im Gegensatz zur bisherigen Praxis künftig wohl nicht 
mehr als neubauähnliche Umgestaltungen einzustufen sein werden (was nachste-
hend gerade auch der vorliegende Streitfall zeigt). Ein hohes Änderungsmass dürfte
namentlich bei baulichen Erweiterungen der Anwendbarkeit von § 357 Abs. 1 PBG 
nicht mehr von vornherein entgegenstehen, weil bei solchen das Bestehende im All-
gemeinen wesentlich weiter gehend erhalten werden kann, als dies bei eingreifenden 
Umbauten der Fall ist. Offen bleibt allerdings die Frage, ob sich die fragliche Praxis-
änderung demgegenüber auch einschränkend auswirken kann. Zu denken ist etwa 
an ein neurechtlich kaum mehr sinnvoll überbaubares Grundstück; es stellt sich die 
Frage, ob bei einer solchen Ausgangslage eine neubauähnliche Umgestaltung unter 
dem Aspekt der Gesetzesumgehung auch schon bei weniger weit gehenden Eingrif-

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fen, als sie bisher für eine neubauähnliche Umgestaltung vorausgesetzt wurden, an-
genommen werden müsste, weil die Anwendung der Neubauvorschriften für den Ei-
gentümer offenkundig extrem nachteilig wäre. Diese Frage kann indes vorliegend 
offen bleiben.

7.4. Im hier zu beurteilenden Fall soll auf das teilweise zu Wohnzwecken ge-
nutzte Untergeschoss und das vollständig zu Wohnzwecken genutzte Vollgeschoss 
ein ebenfalls zu Wohnzwecken genutztes erstes Obergeschoss aufgesetzt werden. 
Eine solche beinahe mit einer Verdoppelung der Nutzfläche verbundene bauliche 
Erweiterung wäre nach der bisherigen Rechtsprechung (vgl. E. 7.2.3) unzweifelhaft 
als neubauähnliche Umgestaltung einzustufen gewesen, mit der Folge, dass das Er-
weiterungsvorhaben ohne weiteres nicht bewilligungsfähig gewesen wäre (dies im 
Übrigen auch nicht mit einer Nebenbestimmung auf Rückversetzung der bestehende 
Nordwestfassade, da dieser bestehende Mangel nicht ohne besondere Schwierigkei-
ten geheilt werden kann; § 321 PBG).  

Nunmehr setzt das Verwaltungsgericht für die Annahme einer neubauähnliche 
Umgestaltungen (auch) voraus, dass die betreffenden baulichen Massnahmen den 
Tatbestand der Gesetzesumgehung erfüllen, was wie dargetan nach Auffassung des 
Gerichtes dann der Fall ist, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung 
auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen 
zu schützen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwen-
dung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. 

Vorliegend kommt trotz des erheblichen Ausmasses der Erweiterung dem 
Schutz der baulichen Investition ein sehr grosses Gewicht zu, indem das Gebäude 
bis auf die Beseitigung des bestehenden Daches vollständig erhalten werden soll. 
Nicht zu erkennen ist demgegenüber, dass die Verhinderung der Anwendung der 
Neubauvorschriften eine (wesentliche) Rolle spielte oder gar vorwiegendes oder 
ausschliessliches Ziel der Beibehaltung bestehender Bauteile wäre. Die Anwendung 
der Neubauschriften hätte vielmehr einzig zur Folge, dass die bestehende (und damit 
auch die neue, aufgestockte) Nordwestfassade um 0,5 m (bzw. mit der Aussenisola-
tion um 0,6 m) zurückgesetzt werden müsste, was an sich schon bei weitem keine 
beträchtliche Einschränkung der Überbauungsmöglichkeiten darstellte. Zudem könn-
te mit einem Neubau dieser Verlust auf der Südwestseite, wo heute eine Abstands-
reserve von rund 1,5 m besteht, bei weitem kompensiert werden. Im Übrigen könnte 
ein Neubau (…) auch noch näher an die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 03 heran ge-
baut werden.  

Demnach stellt das Vorhaben keine neubauähnliche Umgestaltung, sondern ei-
ne unter § 357 Abs. 1 PBG fallende und insoweit zulässige Erweiterung dar. 

(Im Übrigen verneinte die Baurekurskommission III unter Hinweis auf den Ent-
scheid des Verwaltungsgerichtes in BEZ 2002 Nr. 20, E. 2c, dass die geplante Auf-
stockung im Abstandsbereich eine neue oder weitergehende Abweichung von Vor-
schriften bilde, und kam alsdann zum Schluss, dem Vorhaben stünden keine über-
wiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegen; dies auch nicht un-
ter dem Aspekt der Anbringung der geplanten Aussenisolation im Abstandsbereich. 
Damit wurde der Rekurs gegen die Aufstockung abgewiesen.)