# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 409709ff-f8f7-5cbd-b1d6-e9644fd336f1
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-02
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 02.09.2020 120 2019 79
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_120-2019-79_2020-09-02.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 120/2019/79

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 2. September 2020

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer

vertreten durch Herrn Fürsprecher D.________

und

Frau E.________
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt F.________

sowie

Baupolizeibehörde der Gemeinde Saanen, Bau- und Planungskommission, 3792 Saanen

betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Saanen vom 2. November 2017 
(20115W071; Rasensteine, Kunststoffgitter, Formsteine)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin ist seit Juni 2013 Eigentümerin der aneinander grenzenden 
Liegenschaften Saanen Grundbuchblatt Nr. G.________ (Erhaltungszone) und Saanen 
Grundbuchblatt Nr. H.________ (Landwirtschaftszone). Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der 
Liegenschaften Saanen Grundbuchblatt Nr. I.________ (Erhaltungszone); diese grenzt ebenfalls 
an die Parzelle Nr. H.________. Aufgrund eines Hinweises aus der Nachbarschaft führte die 
Gemeinde Saanen am 1. September 2014 eine Baukontrolle durch1 und stellte fest, dass auf der 
Parzelle Nr. H.________ ohne Bewilligung Umgebungsgestaltungsarbeiten im Gang waren. Sie 
verfügte deshalb am gleichen Tag die Einstellung der Bauarbeiten. Am 10. September 2014 teilte 
sie der Beschwerdegegnerin mit, es handle sich um ein baubewilligungspflichtiges Vorhaben. 
Zudem müssten die Rasengittersteine zurückgebaut werden, da die Parzelle Nr. H.________ in 
der Landwirtschaftszone und nicht in der Bauzone sei. Sie stellte eine 
Wiederherstellungsverfügung in Aussicht und gab der Beschwerdegegnerin Gelegenheit zur 

1 Vgl. Fotos der Baukontrolle vom 1.09.2014, Vorakten pag. 3 ff.

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Stellungnahme. Diese liess sich nicht vernehmen. Ihre Vertreterin, die L.________ AG, informierte 
aber den Beschwerdeführer über die geplante Gartengestaltung und bat um Zustimmung. Dieser 
teilte daraufhin der Gemeinde mit, er sei mit der zonenfremden Nutzung der Nachbarparzelle nicht 
einverstanden und werde im Falle eines Baugesuches Einsprache erheben. Er ersuchte um 
vollständigen Rückbau der nicht bewilligten Anlagen.

Am 20. November 2014 informierte der Beschwerdeführer die Gemeinde über den Rückbau der 
neuen Gartengestaltung. Auf der Parzelle befänden sich aber immer noch ein befestigter Sitzplatz 
und auf der Ostseite Rasengittersteine zur Befestigung eines Autoabstellplatzes. Die Gemeinde 
gab der Beschwerdegegnerin daraufhin Gelegenheit, entweder eine schriftliche Stellungnahme 
oder ein Baugesuch einzureichen oder die Wiederherstellung in den ursprünglichen Zustand 
vorzunehmen. Die Vertreterin der Beschwerdegegnerin antwortete, aufgrund des Rückbaus der 
Gestaltungsarbeiten habe sie die Angelegenheit als erledigt betrachtet. Die Vorvorbesitzer hätten 
die Parzelle Nr. H.________ seinerzeit im Hinblick auf die Erschliessung der Parzellen Nrn. 
A.________ bis G.________ gekauft. Diese hätten auch vor rund 20 Jahren mit Zustimmung aller 
damaligen Nachbarn die nun umstrittenen Veränderungen vorgenommen. Die 
Beschwerdegegnerin habe das Grundstück in diesem Zustand übernommen. Mit Schreiben vom 
12. Dezember 2014 ergänzte die Vertreterin der Beschwerdegegnerin, aufgrund von Abklärungen 
habe sich ergeben, dass die Veränderungen auf der Parzelle Nr. H.________ bereits vor 31 
Jahren vorgenommen worden seien. Die Gemeinde gab dem Beschwerdeführer und einer 
weiteren Nachbarin Gelegenheit zur Stellungnahme. Von dieser Möglichkeit machten beide 
Gebrauch. Die Nachbarin teilte mit, dass der Sitzplatz seinerzeit von Herrn B.________ ohne 
Information der Nachbarschaft erstellt worden sei. Der Beschwerdeführer hielt fest, er wisse weder 
wann die baulichen Anlagen erstellt worden seien, noch ob Nachbarn ihre Zustimmung dazu erteilt 
hätten. Sein Vater als Vorbesitzer des Grundstücks Nr. I.________ habe mit Sicherheit keine 
Zustimmung erteilt. 

2. Die Gemeinde nahm am 3. Juli 2015 eine Baukontrolle vor.2 Am 15. Juli 2015 erkundigte 
sich der Beschwerdeführer nach dem Stand des Verfahrens. Daraufhin nahm die Gemeinde am 
6. August 2015 erneut eine Baukontrolle vor.3 Am 7. Oktober 2015 informierte der 
Beschwerdeführer die Gemeinde, die Beschwerdegegnerin habe die baulichen Anlagen in der 
Landwirtschaftszone nicht geräumt. Er bat um eine Kopie der Räumungsverfügung. Am 23. 
Oktober 2015 teilte die Gemeinde der Beschwerdegegnerin mit, der hintere Teil der Parzelle Nr. 
H.________ sei immer noch nicht begrünt. Bis zum 30. Mai 2016 müsse die ganze Fläche begrünt 
werden. Die Vertreterin der Beschwerdegegnerin antwortete telefonisch, es sei alles begrünt 
worden. Am 6. Juni 2016 teilte der Beschwerdeführer mit, die Beschwerdegegnerin sei der 
Aufforderung, die ganze Fläche zu begründen, nicht nachgekommen. Er gehe davon aus, dass 
nun die Ersatzvornahme angedroht werde. Die Gemeinde nahm am 7. Juni 2016 eine weitere 
Baukontrolle vor4 und stellte fest, dass der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt worden war. 
Sie teilte dies dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 23. Juni 2016 mit. Der Beschwerdeführer 
antwortete am 29. Juni 2016, dass der Boden im westlichen Bereich der Parzelle Nr. H.________ 
mit Rasengittersteinen befestigt worden sei, um die Zufahrt zu sichern bzw. Autoabstellplätze zu 
realisieren. Dafür bestehe weder eine Baubewilligung noch könnte eine solche in der 
Landwirtschaftszone erteilt werden. Die Anlage sei zu beseitigen. Mit 
Wiederherstellungsverfügung vom 9. August 2016 forderte die Gemeinde die 
Beschwerdegegnerin auf, entweder die Parzelle Nr. H.________ bis 30. November 2016 in den 
ursprünglichen Zustand zurückzubauen oder bis zum 15. September 2016 ein Baugesuch für eine 
Zufahrt als Notzufahrt für Rettung und Feuerwehr einzureichen. Diese Verfügung erwuchs 

2 Vgl. Foto der Baukontrolle vom 3.07.2015, Vorakten pag. 29
3 Vgl. Foto der Baukontrolle vom 3.08.2015, Vorakten pag. 33
4 Vgl. Fotos der Baukontrolle vom 7.06.2016, Vorakten pag. 42 und 43

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unangefochten in Rechtskraft. Von der Möglichkeit, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen, 
machte die Beschwerdegegnerin keinen Gebrauch.

3. Am 24. November 2016 erkundigte sich der Beschwerdeführer bei der Gemeinde, ob die 
Beschwerdegegnerin ein Baugesuch eingereicht habe. Die Gemeinde antwortete, diese wolle kein 
Baugesuch stellen. Falls die Frist für die Wiederherstellung unbenützt verstreiche, werde die 
Gemeinde zur Ersatzvornahme schreiten. Am 9. Dezember 2016 teilte die Gemeinde dem 
Beschwerdeführer mit, die Wiederherstellung sei fristgemäss durchgeführt worden und das 
Dossier werde nun geschlossen. Der Beschwerdeführer antwortete, auf dem Grundstück Nr. 
H.________ seien nach wie vor Rasengittersteine verlegt, die der Eigentümerin Parkplätze 
sichern sollen, weiter seien immer noch Formsteine, die einen Sitzplatz bildeten, verlegt und im 
Rasen seien Kunststoffgitter eingelassen, die eine Zufahrt zum Chalet sicherten. Es handle sich 
dabei um bewilligungspflichtige Bauten in der Landwirtschaftszone, für welche eine 
Wiederherstellungsverfügung zu erlassen sei. Die Gemeinde antwortete am 19. Januar 2017, das 
Wiederherstellungsverfahren sei abgeschlossen und die Akten würden archiviert. Nach einem 
weiteren Hin und Her zwischen Gemeinde und Beschwerdeführer verfügte die Gemeinde am 
2. November 2017, die Wiederherstellung sei fristgerecht vorgenommen worden und das 
Verfahren werde geschlossen. Zur Begründung führte sie unter anderem aus, die beanstandeten 
Flächen seien zwischen 1980 und 1985 befestigt worden.

4. Gegen diese Verfügung erhob der Beschwerdeführer am 8. Dezember 2017 Beschwerde 
bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE), seit 1. Januar 2020 Bau- 
und Verkehrsdirektion (BVD). Er beantragte, die Verfügung vom 2. November 2017 sei 
aufzuheben und die Einwohnergemeinde Saanen sei anzuweisen, die baugesetzwidrig auf dem 
Grundstück Saanen Grundbuchblatt Nr. H.________ verlegten Rasensteine, Kunststoffgitter 
sowie Formsteine durch einen Dritten auf Kosten der Beschwerdegegnerin entfernen zu lassen. 
Er machte unter anderem geltend, den von der Gemeinde beigezogenen Luftbildern könne nicht 
entnommen werden, dass die beanstandeten Flächen bereits zwischen 1980 und 1985 befestigt 
worden seien. Die BVE wies die Beschwerde mit Entscheid vom 7. Juni 20185 ab. Dagegen erhob 
der Beschwerdeführer am 9. Juli 2018 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Dieses hiess die 
Beschwerde mit Urteil vom 10. Juli 20196 teilweise gut, hob den Entscheid der BVE auf und wies 
die Sache zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen zurück an die BVE. 

5. Mit Verfügung vom 18. Oktober 2019 nahm das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren 
für die BVD leitet7, das Verfahren wieder auf und gab den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit, zur 
Fortsetzung des Verfahrens Stellung zu nehmen, allfällige Beweisanträge zu stellen sowie allfällig 
vorhandene Beweismittel einzureichen. Der Beschwerdeführer reichte verschiedene Luftbilder, 
die Beschwerdegegnerin einen Kaufvertrag vom 21. August 1980 ein. Das Rechtsamt nahm 
weitere Luftbilder des Bundesamts für Landestopografie zu den Akten. Zudem erkundigte es sich 
bei der Gemeinde Saanen nach ihren Vorschriften und ihrer Praxis im Zusammenhang mit kleinen 
Nebenanlagen in der ersten Hälfte der Achtzigerjahre. Anschliessend erhielten die Beteiligten 
Gelegenheit, zum Ergebnis des Beweisverfahrens Stellung zu nehmen. Auf die Rechtsschriften 
und Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

5 BDE RA Nr. 120/2017/66 
6 VGE 2018/212
7 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191)

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II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil vom 10. Juli 2019 die Verwaltungsgerichtsbeschwerde des 
Beschwerdeführers teilweise gutgeheissen, den Entscheid der BVE vom 7. Juni 2018 aufgehoben 
und die Akten zur Fortsetzung des Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen. Damit ist die 
Streitsache wieder bei der BVE hängig. An den Sachurteilsvoraussetzungen hat sich seit dem 
ersten Entscheid der BVE nichts geändert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde 
ist deshalb einzutreten.

2. Gegenstand des Verfahrens

Laut den verbindlichen Erwägungen des Verwaltungsgerichts konnte die 
Wiederherstellungsverfügung vom 9. August 2016 nur so verstanden werden, dass die befestigten 
Flächen auf der Parzelle Nr. H.________ zu rekultivieren seien, was unbestritten noch nicht 
geschehen ist. Die Gemeinde habe sich später geweigert, zur Ersatzvornahme zu schreiten, weil 
sie inzwischen zur Auffassung gelangt sei, die umstrittenen Bodenbefestigungen bestünden schon 
seit mehr als 30 Jahren und müssten deshalb nicht mehr entfernt werden. Mit der Verfügung vom 
2. November 2017 habe die Gemeinde somit im Ergebnis weder das Erfüllen der 
Wiederherstellungspflicht festgestellt noch eine Vollstreckung der rechtsbeständigen 
Wiederherstellungsverfügung vom 9. August 2016 verweigert, sondern sei inhaltlich darauf 
zurückgekommen, weil sie diese gestützt auf neue Erkenntnisse nachträglich für fehlerhaft halte. 
Zugunsten der Adressatinnen und Adressaten einer fehlerhaften Verfügung könne die Behörde 
ein rechtskräftig erledigtes Verfahren jederzeit wiederaufnehmen, sofern keine öffentlichen 
Interessen und keine Vertrauensgesichtspunkte dagegen sprechen würden; ein besonderer 
Wiederaufnahmegrund sei nicht erforderlich (Art. 56 Abs. 1 Satz 2 VRPG8). Diese erleichterten 
Voraussetzungen für eine Wiederaufnahme des Verfahrens seien erfüllt gewesen. Betrachte man 
die Verfügung vom 2. November 2017 nicht als Vollstreckungsverzichtsverfügung, sondern als 
neue Verfügung im Sinn von Art. 57 Abs. 1 VRPG, so sei diese wie die ursprüngliche Verfügung 
anfechtbar (Art. 57 Abs. 2 VRPG). Von dieser Beschwerdemöglichkeit habe der Beschwerdeführer 
Gebrauch gemacht und namentlich bestritten, dass wegen Zeitablaufs auf eine Wiederherstellung 
verzichtet werden dürfe. Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist somit die Frage, ob und 
allenfalls in welchen Teilen die Gemeinde zu Recht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands verzichtet hat.

3. Wiederherstellung

a) Es ist unbestritten, dass sich auf der Parzelle Nr. H.________ nach wie vor befestigte 
Flächen für einen Sitzplatz (Betonverbundsteine), für Autoabstellplätze (Rasengittersteine) und 
für die Zufahrt zum Wohnhaus auf Parzelle Nr. G.________ (Kunststoff-Rasengitter) befinden. 
Diese Anlagen dienen weder der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung noch dem produzierenden 
Gartenbau, sondern der Wohnnutzung in der Erhaltungszone und sind deshalb in der 
Landwirtschaftszone nicht zonenkonform (vgl. Art. 16a RPG9). Es ist weder dargetan noch 
ersichtlich, dass die fraglichen Anlagen bewilligt worden wären. Ebenso wenig wurde ein 
nachträgliches Baugesuch dafür eingereicht. Ist ein baubewilligungspflichtiges Bauvorhaben ohne 
Baubewilligung ausgeführt worden (formelle Rechtswidrigkeit) und kann es nachträglich auch 

8 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
9 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)

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nicht bewilligt werden (materielle Rechtswidrigkeit), ist der rechtmässige Zustand 
wiederherzustellen (Art. 46 BauG). Der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands kommt massgebendes Gewicht für den ordnungsgemässen Vollzug des 
Raumplanungsrechts zu: Werden illegal errichtete, dem RPG widersprechende Bauten nicht 
beseitigt, sondern auf unabsehbare Zeit geduldet, so wird der Grundsatz der Trennung von Bau- 
und Nichtbaugebiet in Frage gestellt und rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige 
Bauten, die auch nachträglich nicht legalisiert werden können, müssen daher grundsätzlich 
beseitigt werden. Die Anordnung des Abbruchs bereits erstellter Bauten kann jedoch nach den 
allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts (ganz oder teilweise) 
ausgeschlossen sein. Das ist insbesondere der Fall, wenn die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands unverhältnismässig wäre.10 Die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands kann zudem unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist 
oder nicht im öffentlichen Interesse liegt. Gleiches gilt, wenn die Bauherrschaft in gutem Glauben 
angenommen hat, die von ihr ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang.11 
Überdies kann die Wiederherstellung aufgrund des Zeitablaufs verwirkt sein.12 Nach Ablauf von 
fünf Jahren, seitdem die Rechtswidrigkeit erkennbar war, kann die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands nur verlangt werden, wenn zwingende öffentliche Interessen es erfordern 
(Art. 46 Abs. 3 BauG). Die Fünfjahresfrist gilt nicht, wenn die Wiederherstellung bundesrechtlich 
geregelte Sachverhalte wie das Bauen ausserhalb der Bauzone betrifft.13 Nach der 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung verwirkt der Anspruch der Behörden auf Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustands im Interesse der Rechtssicherheit grundsätzlich nach 30 Jahren.14 
Diese Verwirkungsfrist gilt gemäss neuerer bundesgerichtlicher Rechtsprechung auch für Bauten 
ausserhalb der Bauzonen.15 Art. 46 Abs. 3 BauG stellt für den Fristbeginn auf die Erkennbarkeit 
ab. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung beginnt die Verwirkungsfrist mit der 
Fertigstellung des Gebäudes oder des streitigen Gebäudeteils zu laufen.16 Der Ablauf der Frist 
darf nicht leichthin angenommen werden, da die Baupolizeibehörden nicht verpflichtet sind, 
regelmässig nach allfälligen widerrechtlichen Bauten zu suchen.17 Die Beweislast trägt die 
Bauherrschaft18 bzw. ihre Rechtsnachfolgerin oder ihr Rechtsnachfolger. Zur Fristwahrung 
braucht es keine Wiederherstellungsverfügung. Die Frist ist bereits gewahrt mit der Aufforderung 
der Behörde, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen, oder mit der Zusicherung, dass der 
rechtswidrige Zustand innert nützlicher Frist beseitigt werde.19

b) Massgebend für die 30-jährige Verjährungsfrist ist die Baueinstellungsverfügung vom 
1. September 2014, mit der das baupolizeiliche Verfahren eröffnet wurde. Die Verwirkungsfrist 
würde somit greifen, wenn die baubewilligungspflichtigen Vorgänge am 1. September 1984 bereits 
abgeschlossen gewesen wären und wenn danach keine weiteren, wesentlichen Änderungen 
vorgenommen worden wären. Es ist nicht bekannt, wann genau die befestigten Flächen für einen 
Sitzplatz (Betonverbundsteine), für Autoabstellplätze (Rasengittersteine) und für die Zufahrt zum 
Wohnhaus auf Parzelle Nr. G.________ (Kunststoff-Rasengitter) erstellt wurden. Sowohl den 

10 BGE 136 II 359 E. 6 mit Hinweisen
11 BGE 132 II 21 E. 6 mit Hinweis
12 BGE 136 II 359 E. 6
13 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 11
14 BGE 136 II 359 E. 8 mit Hinweisen
15 BGer 1C_726/2013 vom 24.11.2014 E. 4
16 BGE 136 II 359 E. 8.3 mit Hinweisen
17 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 11 
Bst. a
18 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 11a
19 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 11 
Bst. b

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Luftbildern in den Vorakten20 als auch denjenigen, die der Beschwerdeführer im 
Beschwerdeverfahren eingereicht hat,21 lässt sich lediglich entnehmen, dass der Sitzplatz in der 
Zeit nach dem 6. August 1980, aber vor dem 22. August 1985 gebaut wurde. Weder dem 
Kaufvertrag vom 21. August 1980 noch dem Schreiben einer Nachbarin vom 15. Januar 201522 
lassen sich nähere Angaben zum Zeitpunkt des Baus des Sitzplatzes entnehmen. Es ist somit 
nicht erstellt, dass der Sitzplatz im massgeblichen Zeitpunkt (1. September 1984) bereits bestand. 
Die Rasengittersteine und das Kunststoff-Rasengitter sind weder auf den Luftbildern von 1980 
noch auf denjenigen von 1985 erkennbar. Erst auf den Luftbildern von 1992 ist angrenzend an die 
Zufahrtsstrasse hinter dem Gebäude Nr. J.________ eine befestigte Fläche erkennbar, die auf 
einen befestigten Parkplatz hindeutet. Hinweise auf ein Kunststoff-Rasengitter sind keine 
vorhanden. Rasengittersteine und Kunststoff-Rasengitter wurden somit nach dem massgeblichen 
Zeitpunkt erstellt. Zudem zeigen die Fotos der Baukontrolle vom 1. September 2014, dass in den 
Bereichen zwischen den Rasengittersteinen und dem Sitzplatz23 sowie westlich des Sitzplatzes24 
bauliche Veränderungen in einem Mass vorgenommen wurden, dass von einem neu geschaffenen 
Zustand ausgegangen werden muss und es deshalb unerheblich ist, ob diese Bereiche bereits 
vorher befestigt waren. Die 30-jährige Verwirkungsfrist war deshalb am 1. September 2014 für alle 
befestigten Flächen noch nicht abgelaufen. Soweit in dieser Hinsicht ein rechtswidriger Zustand 
besteht, kann ihre Beseitigung deshalb nach wie vor verlangt werden.

c) Voraussetzung für den Erlass einer Wiederherstellungsverfügung ist ein baurechtswidriger 
Zustand, beispielsweise weil ein baubewilligungspflichtiges Bauvorhaben ohne Baubewilligung 
ausgeführt worden ist. Bauliche Anlagen der Baulanderschliessung wie Zufahrten und Parkplätze 
sind baubewilligungspflichtig.25 Das gilt im Kanton Bern zumindest seit dem Inkrafttreten des neu 
geordneten Bau- und Planungsrechts am 1. Januar 1971 (vgl. Art. 1 Abs. 1 Bst. b aBauG26 in 
Verbindung mit Art. 1 und 4 Bst. b aBewD27). Soweit die befestigten Flächen auf der Parzelle Nr. 
H.________ der Zufahrt und dem Parkieren dienen, sind sie somit formell baurechtswidrig. Da 
sich das Grundstück in der Landwirtschaftszone befindet, steht es für landwirtschaftsfremde 
Zwecke, wie beispielsweise die Erschliessung von Bauzonen, grundsätzlich nicht zur Verfügung. 
Deshalb könnten die entsprechenden Flächen auch nicht nachträglich bewilligt werden. Das 
öffentliche Interesse an der vollständigen Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist 
erheblich, da die rechtswidrigen Anlagen das für die Raumplanung grundlegende Prinzip der 
Trennung von Bau- und Nichtbauzone verletzen. Sie überwiegen die privaten Interessen der 
Beschwerdegegnerin an besseren Zufahrts- und Parkierungsmöglichkeiten deutlich. Die 
Rasengittersteine und Kunststoff-Rasengitter auf dem Grundstück Nr. H.________ sind deshalb 
zu entfernen und das Land ist zu rekultivieren. Der Beschwerdegegnerin wird dafür eine Frist von 
rund drei Monaten angesetzt. Insoweit ist die Beschwerde gutzuheissen.

d) Anders zu beurteilen ist der Sitzplatz. Wie bereits erwähnt, lässt sich den Luftbildern 
entnehmen, dass der Sitzplatz nach dem 6. August 1980, aber vor dem 22. August 1985 erstellt 
wurde. Art. 4 bis 6 aBewD enthielt eine nicht abschliessende Aufzählung sowohl der 
bewilligungspflichtigen als auch der bewilligungsfreien Bauvorhaben. Gemäss dem damals 
geltenden Art. 6 Abs. 1 Bst. g aBewD bedurften kleine Nebenanlagen, wie beispielsweise auf 
mindestens zwei Seiten offene ungedeckte Gartensitzplätze, im ortsüblichen Rahmen oder 

20 Vgl. Beilage zum Schreiben der Gemeinde Saanen vom 2. März 2017 (Orthobilder aus den Jahren 1980, 1985, 
1998, 2000 und 2004), Vorakten pag. 63
21 Vgl. Beilagen 1 und 2 zum Schreiben des Beschwerdeführers vom 11. November 2019, Akten pag. 11 und 12
22 Vorakten pag. 27
23 Vgl. Fotos vom 1.09.2014, Vorakten pag. 5
24 Vgl. Fotos vom 1.09.2014, Vorakten pag. 6
25 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 1a N. 18 
Bst. b und N. 20
26 Baugesetz vom 7. Juni 1970 (aBauG; GS 1970 S. 163 ff.)
27 Dekret vom 10. Februar 1970 über das Baubewilligungsverfahren (aBewD, GS 1970 S. 19 ff.)

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entsprechend näheren Gemeindevorschriften keiner Baubewilligung. Das galt auch für 
Gartensitzplätze ausserhalb der Bauzone.28 Die heutige Regelung von Art. 7 Abs. 1 BewD29, 
wonach Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone ungeachtet der Aufzählung von Art. 6 Abs. 1 BewD 
baubewilligungspflichtig sind, wenn sie geeignet sind, die Nutzungsordnung zu beeinflussen, 
indem sie zum Beispiel den Raum äusserlich erheblich verändern, die Erschliessung belasten 
oder die Umwelt beeinträchtigen, gibt es erst seit 2009. Gemäss Angaben der Gemeinde bestand 
in den Jahren 1979 bis 1985 in der Gemeinde Saanen die Praxis, dass lediglich überdeckte 
Gartensitzplätze, Gartensitzplätze, die höhere Stützmauern erforderten, oder Gartensitzplätze, die 
im Zusammenhang mit baubewilligungspflichtigen Neu- oder Umbauten standen, als 
baubewilligungspflichtig betrachtet wurden. Der fragliche Gartensitzplatz durfte somit gemäss der 
damaligen Praxis ohne Baubewilligung erstellt werden. Insofern besteht kein rechtswidriger 
Zustand, weshalb die Gemeinde in dieser Hinsicht zu Recht auf ihre ursprüngliche Verfügung 
zurückgekommen ist und keine Wiederherstellungsmassnahmen angeordnet hat. Insoweit ist die 
Beschwerde abzuweisen.

4. Zusammenfassung und Kosten

a) Zusammenfassend steht fest, dass die Beschwerde teilweise gutzuheissen und die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bezüglich der Rasengittersteine und der 
Kunststoff-Rasengitter auf dem Grundstück Nr. H.________ anzuordnen ist. Im Übrigen ist die 
Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen der Beschwerdeführer 
und die Beschwerdegegnerin je zur Hälfte. Sie haben deshalb auch die Verfahrenskosten je zur 
Hälfte zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von 
Fr. 1'000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV30). Der Beschwerdeführer und die 
Beschwerdegegnerin haben somit je Fr. 500.00 zu bezahlen.

b) Der Beschwerdeführer und die Beschwerdegegnerin haben sich zudem gegenseitig die 
Hälfte ihrer Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Diese umfassen den durch die 
berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 
PKV31 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren Fr. 400.00 bis 
Fr. 11'800.00 pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach 
dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache und der 
Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG32). 

Der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers macht Parteikosten in der Höhe von Fr. 6'772.50 
(Honorar Fr. 6'000.00, Auslagen Fr. 274.50, Mehrwertsteuer bis 2017 Fr. 369.00, Mehrwertsteuer 
ab 2018 Fr. 101.90) geltend. Soweit er damit vorprozessualen Aufwand geltend macht, handelt es 
sich, wie bereits das Verwaltungsgericht ausgeführt hat,33 nicht um ersatzfähige Parteikosten. 
Dem Rechtsvertreter des Beschwerdeführers ist zwar darin zuzustimmen, dass der gebotene 
Zeitaufwand im vorliegenden Fall als durchschnittlich zu werten ist. Hingegen sind die Bedeutung 
der Streitsache und die Schwierigkeit des Prozesses insgesamt als eher unterdurchschnittlich 
einzustufen. Daher erscheinen für das Verfahren vor der BVE Parteikosten von Fr. 5'000.00 

28 Vgl. dazu Raumplanungsamt des Kantons Bern (Hrsg.), Bauen ausserhalb der Bauzone, Die Praxis des 
Raumplanungsamtes des Kantons Bern nach eidgenössischer und kantonaler Gesetzgebung, Juni 1989, S. 10
29 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
30 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)
31 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 
168.811)
32 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)
33 Vgl. VGE 2018/212 vom 10. Juli 2018 E. 6.3

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(inklusive Auslagen und Mehrwertsteuer) als angemessen. Die Beschwerdegegnerin hat deshalb 
dem Beschwerdeführer einen Parteikostenersatz in der Höhe von Fr. 2'500.00 zu bezahlen. 

Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin macht Parteikosten in der Höhe von Fr. 3'960.25 
(Honorar Fr. 3'570.00, Auslagen Fr. 107.10, Mehrwertsteuer Fr. 283.15) geltend. Seine 
Kostennote gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Der Beschwerdeführer hat der 
Beschwerdegegnerin deshalb einen Parteikostenersatz in der Höhe von Fr. 1'980.15 zu bezahlen. 

III. Entscheid

1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Beschwerdegegnerin aufgefordert, bis 
30. November 2020 die Rasengittersteine und Kunststoff-Rasengitter auf dem Grundstück 
Saanen Grundbuchblatt Nr. H.________ zu entfernen und das Land rekultivieren zu lassen. 
Kommt die Beschwerdegegnerin dieser Aufforderung innert der gesetzten Frist nicht 
vollständig und vorschriftsgemäss nach, wird die Gemeinde ohne weitere Verfügungen zur 
Ersatzvornahme schreiten, d.h. auf ihre Kosten die Wiederherstellungsarbeiten selber 
ausführen oder durch Dritte ausführen lassen (Art. 47 BauG).

Im Übrigen wird die Verfügung der Gemeinde Saanen vom 2. November 2017 bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 1'000.00 werden dem Beschwerdeführer und der 
Beschwerdegegnerin je zur Hälfte, ausmachend je Fr. 500.00, zur Bezahlung auferlegt. 
Separate Zahlungseinladungen folgen, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen 
ist.

3. Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin einen Parteikostenersatz in der Höhe 
von Fr. 1'980.15 (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen. 

Die Beschwerdegegnerin hat dem Beschwerdeführer Parteikostenersatz in der Höhe von 
Fr. 2'500.00 (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

IV. Eröffnung

- Herrn Fürsprecher D.________, eingeschrieben
- Herrn Rechtsanwalt F.________, eingeschrieben
- Baupolizeibehörde der Gemeinde Saanen, Bau- und Planungskommission, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

BVD 120/2019/79 

9/9

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.