# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 083de3aa-3262-5524-abe1-1f245fe9dc52
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-09
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 09.04.2024 101 2024 29
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_101-2024-29_2024-04-09.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00

www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

101 2024 29

Arrêt du 9 avril 2024

Ie Cour d’appel civil

Composition Vice-Présidente : Dina Beti
Juges : Sandra Wohlhauser, Laurent Schneuwly
Greffier-rapporteur : Ludovic Farine

Parties A.________, recourant, représenté par Me Mathieu Azizi, avocat

Objet Registre foncier, inscription du légataire d'un immeuble agricole, 
autorisation (art. 62 let. a LDFR)

Recours du 29 janvier 2024 contre la décision de l'Autorité de 
surveillance du registre foncier du 27 novembre 2023

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considérant en fait

A. Feu B.________, né en 1933, veuf, avait un fils unique, C.________, né en 1971 et sous 
curatelle de portée générale.

Le 29 mars 2018, B.________ a conclu un pacte successoral avec D.________, né en 1945, par le 
ministère de Me A.________, notaire (ci-après : le recourant). Il ressort de ce pacte successoral que 
B.________ institue son fils comme héritier unique de toute sa succession et qu’il lègue à 
D.________ l’immeuble art. eee RF F.________, sis en zone agricole. Le legs était motivé par la 
volonté du disposant de permettre à son fils de continuer à vivre dans la maison paternelle, sous 
l’égide et avec le soutien du légataire, avec la famille duquel s’est nouée une relation de confiance 
et d’amitié. La dette hypothécaire garantie par les droits de gage immobilier devait être reprise par 
le légataire, chargé également de l’entretien et des réparations de l’habitation, dans un état vétuste.

Par acte notarié du 12 avril 2018, B.________ a concédé à son fils un droit d'habitation gratuit et 
viager sur l'immeuble art. eee RF F.________.

Le 16 octobre 2020, toujours sous le ministère du recourant, B.________ a conclu un pacte 
successoral complémentaire avec D.________. Il en ressort qu'il institue son fils comme héritier 
unique de toute sa succession, mais le renvoie toutefois à sa réserve (selon le droit en vigueur au 
jour du décès), la quotité disponible permettant d’acquitter les legs en faveur de D.________. À 
celui-ci, en sus de l'immeuble dont il a déjà disposé, il lègue encore les immeubles art. ggg, hhh, iii, 
jjj, kkk et lll RF F.________, également sis en zone agricole. Les legs sont motivés par la même 
volonté du disposant que celle exprimée dans le pacte successoral du 29 mars 2018. La dette 
hypothécaire éventuelle, garantie par les droits de gage immobilier, devait être reprise par le 
légataire. Le pacte prévoit en outre qu'en cas de prédécès de son fils, B.________ institue 
D.________ comme héritier unique de toute sa succession. Enfin, à titre de charge grevant les legs, 
le légataire devait acquitter la réserve de l’héritier par paiement en espèces, compte tenu de la valeur 
officielle des immeubles, le cas échéant fixée par l’autorité compétente, dans un délai de trois mois 
à compter du décès du disposant.

B.________ est décédé en 2021. Les deux pactes successoraux ont été ouverts le 21 décembre 
2021 devant la Justice de paix de la Sarine par le recourant, qui est l’exécuteur testamentaire 
désigné. Le 22 décembre 2021, D.________ a accepté les legs en sa faveur. Le 22 novembre 2022 
a été établi le certificat d’héritiers de B.________ ; son fils est son unique héritier.

Les 9 et 13 février 2023, l’héritier et le légataire ont passé une convention ayant notamment pour 
objet la fixation de la valeur d’attribution des immeubles légués, la reprise de la dette hypothécaire 
existante et le paiement de la réserve héréditaire. D.________ a ensuite versé le montant convenu 
sur le compte-clients du recourant.

B. Par réquisition du 6 mars 2023, le recourant a demandé à la Conservatrice du Registre 
foncier de la Sarine (ci-après : la Conservatrice) d’inscrire le légataire en qualité de nouveau 
propriétaire unique des immeubles à lui légués. Par courrier complémentaire du 7 mars 2023, il a 
requis la Conservatrice de radier le droit d’emption annoté jusqu’au 21 février 2023 sur l’immeuble 
art. eee RF F.________ en faveur de tiers.

Par décision du 18 juillet 2023, la Conservatrice a rejeté la réquisition d'inscription de D.________ 
comme propriétaire, au motif que les immeubles en cause sont sis en zone agricole et que 
l’inscription d’un légataire nécessite une autorisation de l’Autorité foncière cantonale. Afin de 

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conserver l’unité du dossier, la Conservatrice a également rejeté la réquisition de radiation du droit 
d’emption.

C. Le 18 août 2023, Me A.________ a interjeté recours contre la décision du 18 juillet 2023 
auprès de l'Autorité de surveillance du registre foncier (ci-après : l'ASRF). Par décision du 
27 novembre 2023, celle-ci a partiellement admis le recours, en ce sens que la Conservatrice a été 
invitée à radier le droit d'emption annoté sur l'art. eee RF F.________, le recours étant rejeté pour 
le surplus. Les frais ont été répartis à raison de CHF 600.- à la charge du recourant et de CHF 100.- 
à celle de l'Etat, aucune indemnité n'étant allouée au recourant.

D. Par mémoire du 29 janvier 2024, Me A.________ a interjeté recours contre la décision du 
27 novembre 2023. Il conclut, sous suite de frais et dépens des deux instances, à ce qu'ordre soit 
donné à la Conservatrice d'inscrire D.________ en qualité de propriétaire des immeubles art. ggg, 
eee, hhh, iii, jjj, kkk et lll RF F.________.

Le 6 février 2024, l'ASRF a indiqué confirmer intégralement sa décision et conclure au rejet du 
recours.

Invitée à se déterminer sur le recours par courrier du 12 février 2024, la Conservatrice ne s'est pas 
manifestée.

en droit

1.

1.1. Aux termes de l'art. 75a al. 1 et 2 de la loi fribourgeoise du 28 février 1986 sur le registre 
foncier (LRF ; RSF 214.5.1), les décisions de l'Autorité de surveillance sont sujettes à recours auprès 
d'une Cour d'appel du Tribunal cantonal. La procédure est régie par le code de procédure et de 
juridiction administrative (CPJA ; RSF 150.1). Le délai de recours de 30 jours (art. 79 al. 1 CPJA) 
est suspendu du 18 décembre au 2 janvier inclus (art. 30 al. 1 let. b CPJA).

En l'espèce, la décision attaquée a été notifiée au recourant le 14 décembre 2023. Le recours 
interjeté le 29 janvier 2024 a dès lors été interjeté en temps utile, compte tenu de la suspension du 
délai de recours à Noël. Il est, de plus, dûment motivé et doté de conclusions.

1.2. Le recourant, qui a succombé devant l'instance précédente et s'est vu imposer des frais, est 
particulièrement atteint par la décision entreprise. Le refus de procéder à l'inscription touche 
également à son activité professionnelle de notaire, celui-ci voyant remise en cause la qualité de 
son travail, dont il répond envers ses clients. Il dispose ainsi d'un intérêt digne de protection à 
l'annulation de la décision qu'il attaque (art. 76 let. a CPJA ; ATF 116 II 136 consid. 5 ; arrêt TF 
5A_380/2013 du 19 mars 2014 consid. 1.2).

1.3. Le recours peut être formé pour violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir 
d'appréciation, et pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (art. 77 al. 1 CPJA). 
La Cour d'appel applique le droit d’office (art. 10 al. 1 CPJA). 

1.4. La Cour peut statuer sans débats, dont le recourant ne demande pas la tenue et qui ne sont 
pas requis par le règlement de l'affaire (art. 91 al. 1 CPJA).

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1.5. Le présent litige, qui a trait à la tenue du registre foncier au sens de l'art. 72 al. 2 let. b ch. 2 
LTF, est de nature pécuniaire, dans la mesure où, en dernière analyse, il vise un but économique 
(cf. ATF 133 III 368 consid. 1.3 [concernant le registre du commerce]). Dans cet arrêt, où était en 
jeu la radiation de l'inscription – constitutive – d'une réduction du capital-actions d'une société au 
registre du commerce, le Tribunal fédéral a estimé que la valeur litigieuse correspondait à l'intérêt 
de la société à l'inscription contestée (ATF 133 III 368 consid. 1.3.3). Par analogie, en l'espèce, on 
peut dès lors considérer que la valeur litigieuse équivaut à l'intérêt de Me A.________ à ce que soit 
exécutée l'inscription de ses actes notariés au registre foncier. Dans la mesure où ceux-ci 
concernent 7 biens-fonds, il y a lieu de retenir que cet intérêt doit raisonnablement être évalué à une 
somme supérieure à CHF 30'000.-, quand bien même le recours ne contient aucune allégation quant 
à la valeur litigieuse. La voie du recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral paraît donc 
ouverte (art. 74 al. 1 let. b LTF).

2.

2.1. L'autorité précédente a confirmé le rejet de la réquisition d'inscription de D.________ comme 
nouveau propriétaire unique des immeubles qui lui ont été légués par B.________. Elle a relevé que 
ces biens-fonds sont situés en zone agricole et qu'une autorisation est dès lors en principe 
nécessaire pour leur transfert, sauf à considérer que celui-ci a eu lieu par succession ou par 
attribution de droit successoral. La première hypothèse, qui suppose que le bénéficiaire soit héritier 
du défunt, n'est cependant pas réalisée. La seconde ne l'est pas non plus, dans la mesure où, selon 
un arrêt récent du Tribunal fédéral (arrêt 2C_735/2021 du 11 mars 2022), un legs ne constitue pas 
une attribution de droit successoral – notion qui recoupe les attributions lors du partage selon la loi 
du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR ; RS 211.412.11) ou par accord entre les 
cohéritiers. 

2.2. Le recourant soulève trois griefs.

Il reproche d'abord à l'ASRF une violation de l'art. 62 let. a LDFR. A cet égard, il fait valoir que 
l'interprétation que lui a donnée cette autorité est erronée, dès lors qu'elle signifierait que le 
législateur aurait consacré deux fois le même principe dans la même disposition légale, alors que 
les termes "attribution de droit successoral" doivent avoir un sens autonome. Il ajoute qu'il aurait 
suffi au défunt d'élever le légataire au rang d'héritier pour que le transfert des immeubles puisse 
avoir lieu sans autorisation, et que c'est du reste ce qui a eu lieu indirectement, étant donné que 
D.________ a dû acquitter la réserve héréditaire du fils. Il relève aussi que l'arrêt du Tribunal fédéral 
mentionné dans la décision attaquée – qui n'est pas publié, ni aussi catégorique que ne l'a considéré 
l'autorité précédente – concernait un cas bien particulier, à savoir l'institution d'un legs à titre onéreux 
dans le but de contourner les normes de protection de la LDFR, alors qu'en l'espèce les pactes 
successoraux en cause s'inscrivent dans une planification successorale globale et ont pour objectif 
de protéger les intérêts du fils du de cujus. Enfin, il reproche à l'autorité précédente d'avoir fait 
abstraction de l'opinion de deux auteurs, dont le spécialiste en droit foncier rural Beat STALDER, qui 
estime que l'inscription au registre foncier du legs d'un immeuble agricole à titre gratuit est dispensée 
d'une autorisation (recours, p. 9-13).

Le recourant se prévaut aussi d'une violation du principe de l'égalité de traitement. Il expose qu'au 
vu de ce qui a été résumé ci-avant, la situation particulière diffère sensiblement de celle qui a donné 
lieu à l'arrêt fédéral sur lequel s'est fondée l'autorité précédente, de sorte que cet arrêt ne pouvait 
pas être transposé sans autre. Il ajoute que le fait de ne pas apprécier de manière différenciée la 
situation concrète est d'autant plus choquant que le légataire serait devenu, en cas de prédécès du 
fils du de cujus, l'unique héritier de celui-ci et, à ce titre, aurait été dispensé de toute autorisation, et 

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qu'il intervient quoi qu'il en soit, dans les faits, comme un héritier, puisqu'il a dû reprendre les dettes 
hypothécaires et désintéresser C.________ de sa réserve héréditaire (recours, p. 13-14).

Enfin, il reproche à l'ASRF d'avoir versé dans l'arbitraire en annonçant une pratique administrative 
qui n'entend expressément pas tenir compte des particularités du cas d'espèce, et qui envisage 
d'appliquer de manière schématique une jurisprudence pourtant rendue dans une situation d'abus 
de droit. Il répète que la situation de D.________ – qui doit hériter des actifs et reprendre les dettes 
du défunt – s'apparente bien plus à celle d'héritier universel que de légataire, et qu'il convient dès 
lors d'interpréter la volonté de B.________ en conséquence, plutôt que de s'arrêter aux termes 
utilisés (recours, p. 14-15).

2.3. Aux termes de l'art. 61 al. 1 LDFR, celui qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble 
agricole doit obtenir une autorisation. L'art. 62 LDFR prévoit cependant toute une série de situations 
dans lesquelles l'acquisition n'a pas besoin d'être autorisée. Hormis des cas non applicables à la 
présente situation, l'art. 62 let. a LDFR dispose qu'une autorisation n'est pas nécessaire lorsque 
l'acquisition a lieu "par succession et par attribution de droit successoral".

Dans son arrêt 2C_735/2021 du 11 mars 2022, le Tribunal fédéral a précisé le sens qui doit être 
donné à l'art. 62 let. a LDFR, lequel a été adopté pour des motifs de politique familiale. Au 
considérant 3.4.1, il a indiqué que les termes "par succession" doivent être compris comme 
l'acquisition de plein droit de la succession par les héritiers au moment de la mort du défunt, au sens 
de l'art. 560 CC. Au considérant 3.4.2, il a décidé que les termes "par attribution de droit successoral" 
visent le transfert de la propriété d'un bien successoral de la communauté héréditaire à l'un des 
héritiers individuels, dans le cadre du partage successoral au sens de l'art. 604 CC. Enfin, au 
considérant 3.4.3, il a analysé la position du légataire. Il a d'abord relevé que, selon l'art. 484 al. 1 
CC, le legs est une libéralité du disposant envers une personne qui n'est pas héritière et que le 
légataire n'a ainsi pas cette position, mais uniquement une créance envers la communauté 
héréditaire tendant au transfert de l'objet de la libéralité. Dans la mesure où le légataire n'est pas 
héritier, le Tribunal fédéral en a conclu qu'aucune des hypothèses de l'art. 62 let. a LDFR – lesquelles 
présupposent toutes deux que l'attributaire ait la qualité d'héritier – n'est applicable. 

2.4.

2.4.1. Quoi qu'en dise le recourant, et même si l'on peut s'interroger sur les raisons pour lesquelles 
un legs n'a pas été qualifié d'attribution de droit successoral, l'arrêt 2C_735/2021 prononcé le 
11 mars 2022 par le Tribunal fédéral est clair et univoque et il n'est pas décisif qu'il ne soit pas publié 
aux ATF : un légataire n'a pas la position d'héritier, de sorte qu'il ne peut pas bénéficier de l'une des 
dispenses d'autorisation prévues par l'art. 62 let. a LDFR. A aucun moment, il n'est question de 
distinguer en fonction des motivations ayant présidé à l'institution du legs, ni en fonction du caractère 
gratuit ou onéreux de celui-ci. L'opinion contraire de Beat STALDER (in Das bäuerliche Bodenrecht, 
2ème éd. 2011, art. 62 n. 7), qui propose d'exempter d'autorisation les cas de legs à titre gratuit, n'a 
pas été ignorée – le Tribunal fédéral mentionnant, au contraire, au considérant 3.4.3 : "anders 
Stalder, a.a.O., N. 7 zu Art. 62 BGBB" – mais n'a pas été retenue. Il doit en aller de même de l'avis 
similaire de Michel MOOSER, exprimé dans sa note du 6 août 2023. Au demeurant, il n'est pas établi 
in casu que B.________ ait eu l'intention d'attribuer les immeubles en cause à D.________ à titre 
gratuit, ce dernier devant reprendre les dettes hypothécaires, assumer l'entretien et les réparations 
nécessaires, et acquitter en espèces la réserve héréditaire du fils du défunt. 

Dans ces conditions, vu la jurisprudence du Tribunal fédéral qu'il n'appartient pas à la Cour de céans 
de réviser, l'on ne saurait reprocher à l'ASRF d'avoir violé l'art. 62 let. a LDFR en retenant que le 
légataire d'un immeuble agricole ne peut se prévaloir de cette disposition légale, et il n'est pas 

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pertinent que celui-ci aurait éventuellement pu être héritier unique si C.________ était décédé avant 
son père. Il est également sans incidence que, dans la situation soumise au Tribunal fédéral, le legs 
ait peut-être été constitutif d'un abus de droit, tandis que dans le cas présent le défunt aurait eu 
l'objectif de procéder à une planification successorale globale et de protéger les intérêts de son fils.

2.4.2. S'agissant du reproche de violation du principe de l'égalité, une décision viole ce principe, 
consacré à l'art. 8 al. 1 Cst., lorsqu'elle établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun 
motif raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou qu'elle omet de faire des 
distinctions qui s'imposent au vu des circonstances, c'est-à-dire lorsque ce qui est semblable n'est 
pas traité de manière identique et ce qui est dissemblable ne l'est pas de manière différente 
(ATF 146 II 56 consid. 9.1).

En l'espèce, il suffit de répéter ici que, conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral, la 
situation d'un légataire diffère des hypothèses visées par l'art. 62 let. a LDFR, quelles que soient les 
motivations du de cujus. Par conséquent, l'on ne voit pas en quoi l'autorité intimée aurait traité de 
manière égale deux situations dissemblables en appliquant cette jurisprudence au cas particulier. 
Par ailleurs, le légataire n'est pas devenu héritier, le fils du défunt n'étant pas prédécédé, de sorte 
qu'il est sans pertinence qu'il aurait pu bénéficier, dans cette hypothèse, du régime plus favorable 
applicable aux héritiers.

2.4.3. En ce qui concerne enfin le reproche d'arbitraire, une décision est arbitraire lorsqu'elle se 
révèle insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, ou si elle a été adoptée 
sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. Il ne suffit pas que la motivation de la décision 
critiquée soit insoutenable ; encore faut-il que celle-ci se révèle arbitraire dans son résultat. En outre, 
il n'y a pas arbitraire du seul fait qu'une autre solution que celle adoptée par l'autorité intimée serait 
concevable, voire préférable (ATF 148 II 465 consid. 8.1).

Dans le cas particulier, il est relevé encore une fois que l'arrêt du Tribunal fédéral 2C_735/2021 est 
clair et ne procède à aucune distinction en fonction des motivations ayant présidé à l'institution du 
legs. En outre, l'affirmation selon laquelle le défunt entendait en réalité instituer D.________ en tant 
qu'héritier universel procède d'une interprétation toute personnelle des pactes successoraux au 
dossier, lesquels indiquent clairement que C.________ est institué "en qualité d'héritier unique" et 
que le de cujus "lègue" les immeubles en question au premier cité. Les termes utilisés en 2018, et 
répétés en 2020, devant notaire à chaque fois, ne laissent aucune place au doute quant aux 
intentions du disposant. 

Dès lors, l'ASRF n'a pas commis l'arbitraire en appliquant la jurisprudence fédérale au cas particulier.

2.5. Au vu de ce qui précède, la décision attaquée s'avère conforme au droit. Il s'ensuit qu'elle 
doit être confirmée, y compris en ce qui concerne l'attribution des frais et l'absence d'indemnité, 
aucun grief spécifique n'étant soulevé à ces égards, et que le recours doit être rejeté.

3.

3.1. En cas de recours, la partie qui succombe supporte les frais de procédure ; si elle n'est que 
partiellement déboutée, les frais sont réduits en proportion (art. 131 al. 1 CPJA).

En l'espèce, le recours est rejeté, ce qui justifie d'en faire supporter les frais à son auteur. Ils sont 
fixés à CHF 1'000.- et prélevés sur son avance.

3.2. Vu le rejet du recours, il n'y a pas lieu d'allouer au recourant une indemnité pour ses frais de 
défense (art. 137 al. 1 CPJA a contrario).

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la Cour arrête :

I. Le recours est rejeté.

Partant, la décision prononcée le 27 novembre 2023 par l'Autorité de surveillance du registre 
foncier est confirmée.

II. Les frais de la procédure de recours, fixés à CHF 1'000.-, sont mis à la charge de A.________ 
et prélevés sur son avance de frais.

III. Il n'est pas alloué d'indemnité à A.________.

IV. Notification.

Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les trente jours qui 
suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 
par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours 
motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Fribourg, le 9 avril 2024/lfa

La Vice-Présidente Le Greffier-rapporteur