# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9ca96179-fb7a-5cfa-a6a0-ae7d626fba83
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-09
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 09.12.2021  VB.2021.00205
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2021-00205_2021-12-09.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2021.00205	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 09.12.2021
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 09.07.2024 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung und Wiederherstellungsbefehl etc.

	
Massvolle Erweiterung einer zonenfremden Baute ausserhalb der Bauzone.

Nachträgliche Baugesuche sind grundsätzlich nach dem zur Zeit der (unbewilligten) Ausführung des Bauvorhabens anwendbaren Recht zu beurteilen (E. 3.1). Art. 24c RPG ist anwendbar auf Bauten und Anlagen, welche seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geändert wurden, jedoch durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen zonenwidrig geworden sind. Ob für eine Baute eine Baubewilligung vorlag, ist nicht massgebend, solange die Baute dem materiellen Recht entsprach (E. 3.2). Unter den Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG kann eine zonenfremde Baute ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erweitert werden; die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 % noch 100 m2 überschreiten (E. 3.3). Das Erweiterungspotenzial wurde bereits voll ausgeschöpft (E. 3.5 ff.). Für die Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG muss grundsätzlich ein körperlicher Zusammenhang zwischen der bestehenden Bausubstanz und der beabsichtigten Erweiterung bestehen. Es liegen keine besonderen Gründe vor, um von diesem Grundsatz abzuweichen (E. 4.2). Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erweist sich als rechtmässig (E. 5).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ANRECHENBARE FLÄCHE
ERWEITERUNG
ERWEITERUNGSBAUTE
NACHTRÄGLICHE BAUBEWILLIGUNG
NEBENBAUTE
RECHTLICHES GEHÖR
WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÄSSIGEN ZUSTANDS

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 29 Abs. II BV
Art. 24c RPG
Art. 42 Abs. I RPV
Art. 42 Abs. II RPV
Art. 42 Abs. III lit. b RPV

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  3. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2021.00205

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 9. Dezember 2021

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichterin
Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin
Nicole Rubin.

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

1.    Baukommission D, 

 

2.    Baudirektion Kanton Zürich, 

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

betreffend Verweigerung
der nachträglichen Baubewilligung 

und Wiederherstellungsbefehl etc.,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Gesamtverfügung vom 4. November 2019 erteilte
die Baudirektion A nachträglich die Ausnahmebewilligung für den Einbau der
Einliegerwohnung auf dem in der Landwirtschaftszone liegenden Grundstück Kat.-Nr. 01,
C-Weg 02, in D. Dies unter der Nebenbestimmung, dass im Grundbuch eine
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung eingetragen wird, mit dem Inhalt,
dass das zulässige Mass für teilweise Änderungen und Erweiterung der Hauptbaute
vollständig ausgeschöpft sei. Für die beiden Nebengebäude (Gartenhaus und
Holzunterstand) verweigerte die Baudirektion nachträglich sowohl die
Bewilligung nach Art. 22 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über
die Raumplanung (RPG) als auch eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24-24e
bzw. 37a RPG. Die Baukommission der Stadt D beschloss am 16. Januar 2020
die baurechtliche Bewilligung für die Einliegerwohnung unter Auflagen zu
erteilen. Betreffend die beiden Nebengebäude forderte sie die Bauherrschaft
auf, den rechtmässigen Zustand innert 30 Tagen ab Rechtskraft
wiederherzustellen. Dementsprechend sind die beiden Nebengebäude vollständig,
inkl. Bodenplatten und Fundamente, zurückzubauen. Die überbauten Flächen sind
nach dem Rückbau zonenkonform und zu begrünen.

II.  

Dagegen erhob A am 19. Februar 2020 Rekurs beim
Baurekursgericht und beantragte, es sei die Bewilligung des Einbaus der
Einliegerwohnung ohne Nebenbestimmung (öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung) zu erteilen. Es sei die planungsrechtliche Bewilligung
für die beiden Nebengebäude (Gartenhäuschen und Holzunterstand) zu erteilen.
Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 15. Februar 2021 ab. 

III.  

Hierauf erhob A am 18. März 2021 Beschwerde beim Verwaltungsgericht
und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Erteilung der
nachgesuchten Bewilligung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Eventualiter
sei auf die Anordnung von Rückbaumassnahmen zu verzichten. Subeventualiter sei
der Bereich des Holzunterstands nicht zu begrünen. In prozessualer Hinsicht beantragte
er sodann einen Augenschein. 

Das Baurekursgericht beantragte am 9. April 2021 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission D
beantragte am 14. April 2021 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen. Mit Eingabe vom 3. Mai 2021 beantragte auch die
Baudirektion die Abweisung der Beschwerde. A replizierte am 17. Mai 2021.
Die Baukommission D hielt am 25. Mai 2021 an ihren Anträgen fest. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde gemäss § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.

1.2 Der
Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen
Ermessen der anordnenden Behörde. Eine Pflicht zur Durchführung eines
Augenscheins besteht nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere
Weise überhaupt nicht abgeklärt werden können, wenn sie unklar sind und
anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen an Ort und
Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig,
wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen (Kaspar Plüss
in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A., Zürich 2014, § 7 N. 78 f.). Die Vorinstanz
hat am 8. Juli 2020 einen Referentenaugenschein durchgeführt und diesen
mittels Protokoll und Fotografien dokumentiert. Damit und zusammen mit den
übrigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt; auf einen
Augenschein ist zu verzichten.

2.
 

2.1 Der
Beschwerdeführer rügt mehrfach eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches
Gehör.

2.2 Der
Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) verlangt, dass die
(Rechtsmittel-)Behörden die Vorbringen der von einem Entscheid in ihrer
Rechtsstellung Betroffenen auch tatsächlich hören, prüfen und in ihrer
Entscheidfindung berücksichtigen. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörden,
ihre Entscheide zu begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich
mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen und jedes einzelne
Vorbringen ausdrücklich widerlegen. Vielmehr können sie sich auf die für den
Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss im Einzelfall so
abgefasst sein, dass sich die betroffene Person über die Tragweite des
Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die
höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die
Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und
auf die sich ihr Entscheid stützt (zum Ganzen BGE 136 I 229 E. 5.2, und
BGr, 29. Januar 2019, 8C_626/2018, E. 4 [jeweils mit Hinweisen]).
Vorbringen, welche zudem objektiv gesehen für die Entscheidfindung unwesentlich
sind, müssen selbst implizit nicht zurückgewiesen werden (BGE 133 III 235 E. 5.2
in fine).

2.3
 

2.3.1
Der Beschwerdeführer rügt zunächst, sein Anspruch auf rechtliches Gehör sei
verletzt worden, da die Vorinstanz die kleine Garage an der nordwestlichen Ecke
des Hauses nicht beachtet und den gesamten Garagen-Neubau an die nach dem 1. Juli
1972 angeführten Veränderungen angerechnet habe, ohne darauf mit einem Wort
einzugehen. 

2.3.2
Die Vorinstanz führte in Erwägung 5.1 aus, was ihrer Ansicht nach die
Voraussetzung dafür sei, dass eine Fläche für die Berechnung des
Erweiterungspotenzials einer Baute anrechenbar ist. In Erwägung 5.2 gibt
sie an, welche Flächen in den Plänen von 1962 enthalten waren und daher ihrer
Ansicht nach anrechenbar waren und welche nicht. Zwar äusserte sich die
Vorinstanz nicht explizit zur vom Beschwerdeführer vorgebrachten kleinen Garage
an der nordwestlichen Ecke des Hauses. Da die Garage jedoch nicht in der
Aufzählung derjenigen Flächen war, welche die Vorinstanz als anrechenbar
erachtete, ergibt sich im Umkehrschluss, dass die Vorinstanz diese nicht als
anrechenbar erachtete. Da sie somit zumindest implizit auf die kleine Garage
eingegangen ist, hat die Vorinstanz den Anspruch des Beschwerdeführers auf
rechtliches Gehör nicht verletzt.

2.4
 

2.4.1
Weiter rügt der Beschwerdeführer, die Vorinstanz habe sein rechtliches
Gehör dadurch verletzt, dass sie ihre eigenen Berechnungen denjenigen des
Beschwerdeführers und der Beschwerdegegnerin 2 nicht gegenübergestellt und
ein Abweichen von derjenigen der Beschwerdegegnerin 2 nicht begründet habe.

2.4.2
Die Vorinstanz führte in den Erwägungen 4 und 5.1 aus, unter welchen
Voraussetzungen eine Erweiterung einer Baute in der Landwirtschaftszone
zulässig ist und wie die Einhaltung dieser Voraussetzungen berechnet wird. In
Erwägung 5.2 hat sie sodann ihre eigene Berechnung der anrechenbaren
Bruttogeschoss- bzw. Bruttonebenfläche angestellt. Sie hat sich auch dazu
geäussert, inwiefern die vom Beschwerdeführer weiter vorgebrachten Flächen
nicht anrechenbar sind. Eine vertiefte Auseinandersetzung mit den Berechnungen
des Beschwerdeführers sowie der Beschwerdegegnerin 2 war aufgrund ihrer
eigenen Berechnung und deren Begründung für das Ergebnis des Entscheids nicht
wesentlich. Aufgrund der Begründung der Vorinstanz konnte sich der
Beschwerdeführer über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn
in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen. Sein Anspruch
auf rechtliches Gehör ist auch hier nicht verletzt. 

2.5
 

2.5.1
Sodann macht der Beschwerdeführer geltend, die Vorinstanz habe sein
rechtliches Gehör dadurch verletzt, dass sie auf diverse Flächen, welche schon
in den Plänen von 1962 ersichtlich waren, nicht eingegangen sei. 

2.5.2
Der Beschwerdeführer spezifiziert nicht, auf welche Flächen die Vorinstanz
nicht eingegangen sein soll. Es ist aber davon auszugehen, dass er damit
denjenigen Teil der Pläne meint, welcher das Untergeschoss abbildet und auf dem
neben dem eigentlichen Keller (der 1962 als Garage diente) eine Fläche
eingezeichnet ist. Aus dem Umstand, dass die Vorinstanz den Keller lediglich
mit rund 30 m2 (Grösse der damaligen Garage) angab, ergibt sich
implizit, dass sie die restliche in den Plänen eingezeichnete Fläche nicht als
nutzbaren Kellerraum erachtete. Demgemäss ist auch dadurch das rechtliche Gehör
des Beschwerdeführers nicht verletzt. 

2.6
 

2.6.1
Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, er habe besondere Gründe für ein
Abrücken des Holzunterstands vom Hauptgebäude geltend gemacht. Indem die
Vorinstanz behaupte, er hätte keine solchen Gründe genannt, verletze sie seinen
Anspruch auf rechtliches Gehör. Er hätte insbesondere Gründe des Orts- und Landschaftsbildschutzes
genannt.

2.6.2
Der Beschwerdeführer führte in seinem Rekurs vom 19. Februar 2020 zwar
aus, dass der Holzunterstand die Einpassung des Wohnhauses in die Landschaft
verbessere, machte jedoch nicht geltend, dass dies einen besonderen Grund
darstelle, weshalb ein Abrücken des Holzunterstands vom Haupthaus
ausnahmsweise gerechtfertigt sein solle. Der im Zusammenhang mit der Einpassung
in die Umgebung gemachte Hinweis darauf, dass in der Umgebung weitere Gebäude
mit (freistehenden) Nebengebäuden vorhanden sind, musste nicht als Begründung
einer Ausnahme verstanden werden (und genügt als solche klarerweise nicht). Demgemäss
durfte die Vorinstanz ohne Verletzung des rechtlichen Gehörs davon ausgehen,
dass der Beschwerdeführer keine besonderen Gründe geltend gemacht habe, die
allenfalls ausnahmsweise ein bauliches Abrücken des Ergänzungsbaus von der
bestehenden Baute zuliessen. 

2.7
 

2.7.1
Ausserdem sieht der Beschwerdeführer eine Verletzung seines rechtlichen
Gehörs darin, dass die Vorinstanz mit keinem Wort auf die Möglichkeit
eingegangen sei, dass der Holzunterstand mit dem Gebäude verbunden werden
könnte. 

2.7.2
Die Vorinstanz ging zwar nicht auf diese vom Beschwerdeführer vorgebrachte
Möglichkeit ein. Allerdings war Streitgegenstand vor der Vorinstanz, ob die
Baute so wie erstellt bewilligungsfähig sei – eine allfällige Verbindung war
nicht Streitgegenstand. Weiter hat die Vorinstanz eine nachträgliche
Bewilligung des Holzunterstands schon aus dem Grund verneint, dass das
zulässige Mass an Erweiterungen ausgeschöpft sei. Daran hätte eine Auflage zur
Verbindung des Holzunterstandes mit dem Haupthaus nichts zu ändern vermocht.
Demgemäss kann auch darin keine Verletzung des rechtlichen Gehörs erblickt
werden. 

3.
 

3.1 Nachträgliche
Baugesuche sind grundsätzlich nach dem zur Zeit der (unbewilligten) Ausführung
des Bauvorhabens anwendbaren Recht zu beurteilen. Späteres Recht ist nur
anzuwenden, wenn es für die Bauherrschaft günstiger ist oder wenn die
Bauherrschaft das Baubewilligungserfordernis in der Absicht missachtet hat, dem
späteren strengeren Recht zuvorzukommen (BGE 123 II 248 E. 3a/bb S. 251 f.).
Am 1. November 2012 sind die neuen Absätze 2–5 von Art. 24c RPG in
Kraft getreten (Fassung gemäss Ziff. I des Bundesgesetzes vom 23. Dezember
2011; AS 2012 5535). Die Revision bezweckte, den Anwendungsbereich von Art. 24c
RPG auf alle nichtlandwirtschaftlich genutzten Wohnbauten auszudehnen, ohne
dabei die übrigen Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung
zu erleichtern (vgl. Bericht der Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie
des Nationalrats vom 22. August 2011 zur Standesinitiative Bauen
ausserhalb der Bauzone, BBl 2011 7088 ff.; vgl. auch BGr, 15. März 2012,
1C_187/2011, E. 3.3, in: ZBI 113/2012 S. 610). Dasselbe gilt für die
ebenfalls am 1. November 2012 in Kraft getretene Fassung von Art. 42 Abs. 1
der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV), welche wie bisher die
Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c Abs. 2 RPG
näher umschreibt (Fassung gemäss Ziff. I der Verordnung vom 10. Oktober
2012; AS 2012 5537; vgl. auch erläuternder Bericht des ARE zur Teilrevision der
Raumplanungsverordnung, Oktober 2012, S. 8 ff.). Das neue Recht ist
damit für die Beschwerdeführer nicht günstiger, weshalb die im Zeitpunkt der
Bauausführung geltenden alten Fassungen von Art. 24c Abs. 2 RPG und Art. 42
Abs. 1 RPV zur Anwendung kommen (vgl. zum Ganzen BGr, 15. August
2013, 1C_179/2013, E. 1.2).

Für die Beurteilung des Holzunterstands und des
Gartenhäuschens, welche unbestrittenermassen bereits vor dem 1. November
2012 gebaut wurden, kommt daher noch das alte Recht zur Anwendung. Dass die
Einliegerwohnung ebenfalls vor 2012 gebaut wurde, wird nicht geltend gemacht
und es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, weshalb Fragen im Zusammenhang
mit der Einliegerwohnung nach neuem Recht zu beurteilen sind.

3.2 Die
Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet stellt einen fundamentalen Grundsatz der
Raumplanung in der Schweiz dar (vgl. Art. 3 Abs. 2 RPG; BGE 141 II
245 E. 2.1; BGr, 7. März 2012, 1C_351/2011, E. 7.2). Gemäss Art. 16
Abs. 1 RPG dienen Landwirtschaftszonen der langfristigen Sicherung der
Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums
oder dem ökologischen Ausgleich. Nach Art. 24c Abs. 1 RPG werden
bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die
nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Mit
Ausnahmebewilligung der zuständigen Behörde können solche Bauten und Anlagen
erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden,
sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. In jedem Fall bleibt
die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c
Abs. 2 und 5 RPG). Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Bestimmung ist
gemäss Art. 41 RPV, dass die Bauten und Anlagen seinerzeit in
Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geändert wurden, durch
die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen jedoch zonenwidrig geworden
sind. Als solche gelten in erster Linie Bauten, die in Übereinstimmung mit dem
materiellen Recht vor dem 1. Juli 1972 erstellt oder geändert wurden, als
mit dem Inkrafttreten des Gewässerschutzgesetzes erstmals eine klare Trennung
von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen wurde (BGE 129 II 396 E. 4.2.1). Ob
für eine Baute eine Baubewilligung vorlag, ist somit nicht massgebend, solange
die Baute dem materiellen Recht entsprach. 

3.3 Eine Änderung
gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der
Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen
gewahrt bleibt; Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig (Art. 42 Abs. 1
RPV). Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der
Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet
befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage
im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu
beurteilen (vgl. Art. 42 Abs. 3 RPV). Innerhalb des bestehenden
Gebäudevolumens darf die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht um mehr als
60 % erweitert werden, wobei das Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung
innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens gilt (lit. a). Unbewohnte
Nebennutzflächen wie Keller-, Estrich-, Heizungs- und Garagenräume werden nicht
angerechnet. Verglaste und damit geschlossene Balkone zählen zur anrechenbaren
Bruttogeschossfläche (Rudolf Muggli, in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.],
Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich 2017, Art. 24c N. 31).
Unter den Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG kann eine
Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte
Erweiterung darf in diesem Fall sowohl bezüglich der anrechenbaren
Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von
anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 % noch
100 m2 überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des
bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet (lit. b). Es gilt
die Vermutung, dass bestehende Nebenräume, die mit der zonenfremd genutzten
Wohnung baulich und funktional in enger Verbindung stehen (in ursprünglich
landwirtschaftlichen Gebäuden z. B.
Keller, von der Wohnung her erschlossene Estrichräume; Garagen; Heizungs- und
Brennstoffräume) ebenfalls zonenfremd genutzt wurden und damit den bestehenden
Nebenflächen zuzurechnen sind (Bundesamt für Raumentwicklung [2000/01]: Neues
Raumplanungsrecht, Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen
für den Vollzug, Bern, Teil V: Bewilligungen nach Artikel 24c RPG: Änderungen
an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen, S. 9, zu finden unter https://www.are.admin.ch/are/de/home/raumentwicklung-und-raumplanung/raumplanungsrecht/bauen-ausserhalb-der-bauzonen/erlaeuterungen-zur-rpv-und-empfehlungen-fuer-den-vollzug--2000-2.html).

3.4 Die
Bewilligungsfähigkeit von Bauten und Anlagen bestimmt sich innerhalb der
Bauzone nach kantonalem und kommunalem Recht, ausserhalb der Bauzonen ist seit
dem 1. Juli 1972 im Wesentlichen Bundesrecht anwendbar. Dieses kann leicht
ermittelt werden; bei seiner Anwendung besteht auch kein kommunaler oder
kantonaler Beurteilungsspielraum, weshalb es nicht nötig ist, die
Behördenpraxis im Erstellungszeitpunkt zu ermitteln. In der Regel genügt schon
ein Blick auf den Zonenplan und die Feststellung, dass eine Baute oder Anlage
weder der Landwirtschaft dient, noch standortgebunden ist, um ihre
Rechtswidrigkeit festzustellen. Schwieriger gestaltet sich die Abklärung nur
für Bauten und Anlagen, die bereits vor dem 1. Juli 1972 erstellt worden
sind. Hier ist die Rechtmässigkeit der Erstellung Voraussetzung für die
Inanspruchnahme der erweiterten Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG und
muss deshalb in aller Regel abgeklärt werden. Kann der Erstellungszeitpunkt
wegen des Zeitablaufs nicht mit Sicherheit bestimmt werden, können
Beweiserleichterungen gewährt und insbesondere das Beweismass auf eine
überwiegende Wahrscheinlichkeit herabgesetzt werden (BGE 147 II 309 E. 5.2).

3.5 Gemäss den
bewilligten Plänen aus dem Jahr 1962 bestand das strittige Gebäude aus einem
13,63 m langen und 8,28 m breiten Erdgeschoss sowie einer Garage im
Untergeschoss mit den Massen 6,94 m x 4,26 m, der Balkon mass
13,63 m x 1,40 m. Ausserhalb der Garage war das Untergeschoss nur
teilweise unterkellert. Zwar gab der Beschwerdeführer im Baubewilligungsgesuch
an "Keller massiv"; dies gilt jedoch gemäss den bewilligten und
verbindlichen Plänen bloss für den eigentlichen Garagenteil des Kellers. Welches
der mit Schreiben vom 29. November 1962 eingereichte revidierte Kellerplan
war, ist nicht ersichtlich. Der einzige bewilligte Kellerplan in den Akten
zeigt lediglich die Unterkellerung durch die Garage. Auch aus dem Kaufvertrag
vom 1. Juli 1974 lässt sich nicht auf die Wohn- und Nebenflächen
schliessen, denn mit der Bezeichnung "Wohnhaus mit Garage" kann auch
die 1962 bewilligte Garage im Untergeschoss gemeint sein. In den Erwägungen der
Baubewilligung vom 23. Juni 1992 betreffend Doppelgaragenanbau am
bestehenden Wohnhaus wurde festgehalten, eine Umnutzung des bestehenden
Wohnhaus-Untergeschosses sei derzeit nicht geplant. Die Bauherrschaft werde
darauf aufmerksam gemacht, dass eine allfällige Vergrösserung der Wohnfläche
grundsätzlich bewilligungspflichtig sei. Demgemäss ist davon auszugehen, dass
auch im Juni 1992 noch das ganze Untergeschoss nicht der Wohnnutzung zugeteilt
war. 

3.6 Unbestritten
ist, dass die 1962 bewilligte Vierzimmerwohnung im Erdgeschoss mit einer Fläche
von 112,85 m2 zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche (aBGF)
gehört. Auch beim in den damaligen Plänen erwähnten Balkon darf angenommen
werden, dass dieser schon damals verglast war und daher ebenfalls zur aBGF (im
Umfang von 19,08 m2) gehört. Die weiteren vom Beschwerdeführer
geltend gemachten aBGF sind in den bewilligten Plänen von 1962 nicht
ersichtlich und es liegen für sie keine genügenden Hinweise vor, dass sie in
der Folge vor dem 1. Juli 1972 erstellt wurden und somit an diesem Datum bestanden.
Es kann auch nicht als überwiegend wahrscheinlich gelten, dass diese Flächen damals
bestanden haben. Somit ist von einer aBGF von 131,93 m2
auszugehen. 

Bezüglich der Brutto-Nebenflächen ergibt sich aus den
Plänen von 1962, dass nur die Garage eine Unterkellerung und einen eigentlichen
Raum mit Fundament bildete. Inwieweit der restliche Teil des Untergeschosses
einen eigentlichen Keller bildete, kann aus den Plänen nicht erschlossen
werden, sind doch hauptsächlich Pfeiler gekennzeichnet und könnte die Fläche
auch offen gewesen sein. Ausser Zugängen zur Garage weist der restliche Teil
keine Fenster oder Türen auf und auch feste Mauern oder ein Fundament sind
nicht ersichtlich. Sodann geht auch nicht aus den Plänen hervor, ob der
restliche Teil des Untergeschosses genutzt wurde bzw. ob das überhaupt möglich
gewesen wäre. Mangels hinreichender Belege besteht keine überwiegende
Wahrscheinlichkeit, dass der 1992 ersetzte Garagenanbau vor Juli 1972 erstellt
wurde. So lässt die Baubewilligung von 1962 darauf schliessen, dass damals kein
solcher Anbau bestand. Eine Garagenerweiterung ergibt sich auch nicht aus den
Plänen von 1992. Dass der 1992 ersetzte frühere Garagenanbau bereits am 1. Juli
1972 bestand, ergibt sich auch nicht aus der Fotografie, die nach Angabe des
Beschwerdeführers mit dem Baugesuch von 1992 eingereicht worden sein soll. Inwiefern
Stauraum unter der Eingangstreppe vorlag, macht der Beschwerdeführer nicht
näher geltend, und es ergibt sich auch nicht aus den Akten, dass ein solcher
vor 1972 schon bestanden hat. Gleiches gilt für einen Estrich, welcher sich
ebenfalls weder aus den Plänen von 1962 ergibt noch sonst aus den Akten. Die
massgebende Nebenfläche per 1. Juli 1972 beschränkt sich somit auf die
ursprüngliche Garage mit einer Fläche von 29,52 m2 (6,93 m
x 4,26 m). 

3.7 Bei der
Berechnung des möglichen Erweiterungspotenzials ist zu berücksichtigen, dass
1992 bereits eine Erweiterung in Form eines Garagenanbaus im Umfang von 61,61 m2
stattgefunden hat. Die maximal zulässigen Änderungs- und
Erweiterungsmöglichkeiten können zwar in mehreren Etappen, insgesamt aber nur
einmal ausgenutzt werden (vgl. BGr, 11. November 2019, 1C_49/2019, E. 5).
Da mit der Garage bereits eine Erweiterung ausserhalb des ursprünglichen
Bauvolumens erfolgte, kommt vorliegend für die Berechnung des
Erweiterungspotenzials Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV zur Anwendung
(vgl. BGr, 22. Dezember 2017, 1C_48/2017, E. 4.3). Demgemäss darf
weder die aBGF noch die Gesamtfläche um mehr als 30 % erweitert werden
(vgl. E. 3.3). Zum massgebenden Zeitpunkt im Jahr 1972 lagen aBGF und
Nebenflächen von zusammen 161,45 m2 vor. Mit der Erweiterung
des Gebäudes durch die Einliegerwohnung mit einer Fläche von 20,7 m2
und den Garagenanbau mit einer Fläche von 62,61 m2 wurde die
Grenze von 30 % dieser Fläche bereits überschritten. Gleiches würde auch
gelten wenn, wie von der Beschwerdegegnerin 2 angenommen, die aBGF sowie
Nebenflächen zusammen 203,5 m2 ergäben. Es ergibt sich, dass
bereits die 1992 erstellte Garage das mögliche Erweiterungspotenzial
vollständig ausgeschöpft und die Einliegerwohnung nicht hätte bewilligt werden
dürfen. Da diese Bewilligung aber nicht Streitgegenstand bildet, ist dies hier
unbeachtlich. Es ergibt sich jedoch daraus, dass der strittige Eintrag im
Grundbuch betreffend die vollständige Ausschöpfung des Erweiterungspotenzials
nicht zu beanstanden ist. 

4.
 

4.1 Weiter ist
zu prüfen, ob das Gartenhaus und der Holzunterstand bewilligungsfähig sind.

4.2 Wie oben
dargelegt, schöpft der 1992 erstellte Garagenanbau das Erweiterungspotenzial
gestützt auf Art. 24c RPG vollständig aus. Die Baubewilligungen für das
Gartenhaus und den Holzunterstand sind daher bereits aus diesem Grund zu
verweigern. Sodann müsste nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung für
die Inanspruchnahme einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG wie
bereits nach Art. 24 Abs. 2 aRPG grundsätzlich ein körperlicher
Zusammenhang zwischen der bestehenden Bausubstanz und der beabsichtigten
Erweiterung bestehen (VGr, 27. Februar 2003, VB.2002.00496, E. 3b).
Dass in der Umgebung ebenfalls viele Hauptbauten mit Nebenbauten stehen und dass
die streitgegenständlichen Nebenbauten für den Beschwerdeführer praktisch sind,
stellt keinen besonderen Grund dar, um von diesem Grundsatz abzuweichen. Denn
die Erstellung einer freistehenden, nicht der Landwirtschaft dienenden Baute
inmitten der Landwirtschaftszone widerspricht dem gewichtigen raumplanerischen
Interesse an einer Trennung zwischen Bauzonen und Nichtbauzone (VGr, 30. April
2009, VB.2009.00010, E. 4.1). Als besondere Gründe genügen daher nur Interessen,
welche dieses Interesse überwiegen. Dies ist vorliegend nicht der Fall, sind
doch weitere Gebäude für das Orts- und Landschaftsbild nicht erforderlich und
vermögen reine Praktikabilitätsüberlegungen ebenfalls nicht zu überzeugen. Da
die beiden Nebenbauten 1972 noch nicht erstellt waren, wären sie nur zulässig,
wenn sie als Änderung oder Erweiterung der Hauptbaute und deren Umgebung
betrachtet werden könnten. Selbst wenn diese als Umgebungserweiterung
betrachtet werden könnten, würden zwei zusätzlichen Bauten im vorliegenden
Ausmass die Identität der Hauptbaute einschliesslich ihrer Umgebung nicht in
ihren wesentlichen Zügen wahren, war die Umgebung bislang doch ohne
Nebenbauten. Die vom Beschwerdeführer ins Spiel gebrachte zusätzliche Verbindung
vom Holzunterstand zum Haupthaus würde das Fehlen der Wesensgleichheit noch
weiter verstärken. 

Die Baubewilligungen wurde daher auch für die beiden
Nebengebäude zu Recht verweigert und es bleibt die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands zu prüfen.

5.
 

5.1 Nach
ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung kommt der Anordnung der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands für den ordnungsgemässen Vollzug
des Raumplanungsrechts massgebendes Gewicht zu (BGE 136 II 359 E. 6, auch
zum Folgenden). Werden illegal errichtete, dem Raumplanungsgesetz
widersprechende Bauten nicht beseitigt, sondern auf unabsehbare Zeit geduldet,
wird der fundamentale raumplanungsrechtliche Grundsatz der Trennung von Bau-
und Nichtbaugebiet infrage gestellt und rechtswidriges Verhalten belohnt.
Formell rechtswidrige Bauten, die auch nachträglich nicht legalisiert werden
können, müssen daher grundsätzlich beseitigt werden. Bei nicht bloss
geringfügigen Verstössen gegen den Trennungsgrundsatz hat insofern die
Wiederherstellung die Regel zu bilden, wobei auch erhebliche Kosten
grundsätzlich kein Hindernis darstellen (VGr, 6. Februar 2020,
VB.2019.00356, E. 3.1). In einem jüngeren Grundsatzentscheid stellte das
Bundesgericht klar, aus dem Trennungsgrundsatz, welcher Verfassungsrang
aufweise, ergebe sich eine bundesrechtliche Pflicht der zuständigen kantonalen
und kommunalen Behörden, die Beseitigung formell und materiell rechtswidriger
Bauten ausserhalb der Bauzone anzuordnen; dies gilt auch dann, wenn die
rechtswidrige Nutzung über lange Zeit nicht entdeckt bzw. beanstandet wurde
(BGE 147 II 309 E. 5.4/5.5). Die Anordnung des Abbruchs bereits erstellter
Bauten kann nach den allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und
Verwaltungsrechts (ganz oder teilweise) ausgeschlossen sein; insbesondere wenn
die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unverhältnismässig wäre (BGE
136 II 359 E. 6). Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann
nach der Rechtsprechung unverhältnismässig sein, wenn die Abweichung vom
Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen
Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die
von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre
Fortsetzung nicht gewichtigen öffentlichen Interessen widerspricht (BGr, 16. Juli
2020, 1C_480/2019, E. 5.1). Eine Berufung auf guten Glauben fällt dabei
nur in Betracht, wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit und
Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung oder Nutzung berechtigt
(BGE 136 II 359 E. 7.1). Auf die Verhältnismässigkeit berufen kann sich
auch ein Bauherr, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf
nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz
der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der
Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und
die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in
verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4). Grundsätzlich
ist zu vermeiden, dass der Bauherr vollendete Tatsachen schafft und unter
Berufung auf das Prinzip der Verhältnismässigkeit eine Fortdauer des Zustands
beanspruchen kann (vgl. VGr, 9. Juli 2015, VB.2015.00040, E. 8.1). Im
Licht der jüngsten Rechtsprechung ist davon auszugehen, dass das Bundesgericht
diese Grundsätze weiter verschärft hat und Gutglaubenskonstellationen lediglich
durch Ansetzung einer längeren Wiederherstellungsfrist Rechnung getragen haben
will (BGE 147 II 309 E. 5.6).

5.2 Die
Erstellung des Holzunterstands sowie des Gartenhäuschens stellen eine
erhebliche Verletzung des Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom
Nichtbaugebiet dar. Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des
zonenkonformen Zustands ist deshalb unabhängig von der Grösse der Bauten als gross
einzustufen (BGE 132 II 21 E. 6.4). Dem öffentlichen Interesse am Rückbau
und der Rekultivierung stehen im Wesentlichen finanzielle Interessen sowie
Praktikabilitätsinteressen (Holz kann nahe gelagert werden, es muss keine
Alternative gesucht werden) gegenüber, welche nicht erheblich ins Gewicht
fallen. Es handelt sich bei den Bauten auch nicht um unbedeutende Abweichungen
vom Erlaubten, geht es doch um eigenständige Neubauten mit Grundflächen von 9,5 m2
und 10,7 m2; damit stehen nicht blosse Abweichungen im
Zentimeterbereich infrage, welche als unbedeutend eingestuft werden könnten. Offenbleiben
kann, ob der Beschwerdeführer bei der Erstellung des Gartenhäuschens gutgläubig
war, da gewichtige öffentlichen Interessen an der Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands die privaten Interessen auch im Falle der Gutgläubigkeit
bei Weitem überwiegen. Der rechtmässige Zustand ist daher grundsätzlich
wiederherzustellen. 

5.3
 

5.3.1
Der Beschwerdeführer rügt schliesslich, der Holzunterstand würde auf einem
befestigten Vorplatz, welcher bewilligt worden sei, stehen, weshalb sich die
Auflage, die Bodenplatten zu entfernen und diesen Bereich wieder zu begrünen,
als rechtswidrig erweise.

5.3.2
Der Wiederherstellungsbefehl gemäss dem Beschluss der Beschwerdegegnerin 1
vom 16. Januar 2020, Ziffer 2a, forderte die Bauherrschaft auf, den
rechtmässigen Zustand innert 90 Tagen ab Rechtskraft wiederherzustellen.
Dementsprechend sind die beiden Nebengebäude vollständig, inkl. Bodenplatten
und Fundamente, zurückzubauen. Die überbauten Flächen sind nach dem Rückbau zu
begrünen. Aus den Akten ist ersichtlich, dass die Bodenfläche des
Holzunterstands nicht verändert wurde und aus dem vorbestehenden befestigten
Vorplatz besteht. Insofern fällt dieser Teil nicht unter den Rückbaubefehl, da
er nicht Teil des Holzunterstands ist. Die Verpflichtung, die überbauten
Flächen nach dem Rückbau zu begrünen, lässt sich ohne Not dahingehend
verstehen, dass dies selbstredend nur für jene Flächen gilt, welche nach
Beseitigung der beiden Nebenbauten (mitsamt allfälligen Bodenplatten und
Fundamenten) nicht über eine bereits bewilligte anderweitige Bodenbedeckung
verfügen, wie dies beim vorbestehenden befestigten Vorplatz offenbar der Fall
ist. Entsprechend ist auch die Pflicht zur Begrünung, welche insbesondere beim
Gartenhäuschen zum Tragen kommt, nicht zu beanstanden. 

Nach dem Gesagten ist die
Beschwerde abzuweisen.

6.
 

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm mangels überwiegenden Obsiegens nicht
zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die mögliche Entschädigungsberechtigung von
Gemeinwesen stellt einen Ausnahmefall dar (Plüss, § 17 N. 50 ff.).
Da der Beschwerdegegnerin 1 vorliegend kein übermässiger Aufwand entstanden
ist, ist auch ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    230.--     Zustellkosten,

Fr. 5'230.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …