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**Case Identifier:** f02901b4-acff-5ad7-a270-85f2ab8a8142
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-03-30
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 30.03.2021 A/1824/2020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-1824-2020_2021-03-30.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/1824/2020 LDTR JTAPI/330/2021 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 30 mars 2021 

 

dans la cause 

 

Madame A______ et Monsieur B______, représentés par Me Damien CHERVAZ, 
avocat, avec élection de domicile 

contre 

C______, représentée par Me Pierre BANNA, avocat, avec élection de domicile 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE 

 

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A/1824/2020 

EN FAIT 

1. D______ est propriétaire de la parcelle n° 1______ de la commune de E______, 
sur laquelle se trouve un immeuble d’habitations, à l'adresse rue F______. 

2. Par décision du 29 mai 2013, entrée en force, le département de l’urbanisme, 
devenu depuis lors département du territoire (ci-après : DT), lui a délivré une 
autorisation de construire (DD 2______) devant lui permettre d'y édifier un garage 
souterrain et de procéder à des « transformations diverses au sous-sol et au rez-de-
chaussée » de l’immeuble.  

À teneur du ch. 10 de cette décision, formulé sur la base du préavis rendu par le 
service LDTR du département le 28 novembre 2012, « les loyers des 3 logements 
(= 9 pièces) résultant du réaménagement partiel du rez-de-chaussée n’excéderont 
pas, après travaux, Fr. 39'428.- au total l’an soit Fr. 4'381.- la pièce l’an. Ces 
loyers seront appliqués pour une durée de cinq ans à dater de la première mise en 
location des logements ». 

Selon la « note technique » annexée au préavis précité, les travaux impliquaient 
(notamment) la création de trois appartements au rez-de-chaussée (= 9 pièces) par 
transformation et agrandissement de deux logements existant de 2 et 1,5 pièces 
(= 3,5 pièces). L’état locatif avant travaux était de CHF 16'200.- pour les deux 
appartements en question, soit CHF 4'629.- la pièce l’an. Le coût des travaux 
s'élevait à CHF 612'000.-. La part à plus-value des travaux était de 100 %. 

3. Par contrat conclu le 17 février 2015 avec C______, Monsieur B______et 
Madame G______, devenue Mme A______ suite à leur mariage, ont pris en 
location un appartement - créé dans le cadre de l’autorisation DD 2______ - de 
3,5 pièces sis au rez-de-chaussée de l’immeuble, « avec jardin et dépôt n° 6 au 
2ème sous-sol », du 1er mars 2015 au 28 février 2017, le bail devant prendre fin 
« automatiquement sans résiliation » à cette date. Le loyer annuel net était de 
CHF 26'040.-, auquel s’ajoutaient des acomptes de chauffage et « frais 
accessoires » (CHF 2'640.- par an), soit un montant annuel total de CHF 28'680.-, 
équivalant à un loyer mensuel net de CHF 2'170.- et des acomptes de chauffage et 
« frais accessoires » mensuels de CHF 220.-, soit au total CHF 2'390.-. 

Le point B de ce contrat énumérait les frais accessoires relatifs au logement, ainsi 
que leur mode de répartition. La clause spéciale « Jardin » figurant dans ce contrat 
prévoyait que : « l’entretien du jardin, la plantation des arbustes ainsi que la taille 
de ces derniers seront assumés et sont à la charge du propriétaire. Le locataire 
n’est pas autorisé à en modifier l’aspect ».  

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4. A teneur de la formule officielle d’avis de fixation du loyer, datée du 12 février 
2015, le loyer annuel initial du logement était de CHF 26'040.- pour la période 
allant du 1er mars 2015 au 28 février 2017, étant précisé que ce loyer comprenait 
« 1 appartement avec jardin et 1 dépôt ». Les frais accessoires (chauffage/eau 
chaude/autres) s'élevaient à CHF 2'640.-. 

5. Le 3 mars 2015, Monsieur H______, architecte mandataire dans le cadre du projet 
de construction lié à l'autorisation DD 2______, a transmis au DT une attestation 
globale de conformité sur la base de l’art. 7 de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), à laquelle était jointe 
plusieurs plans. 

6. Par « convention de prolongation unique » du 15 décembre 2017, le bail des 
époux A______et B______ a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2019, étant 
précisé qu’à compter du 1er janvier 2018, ces derniers pouvaient restituer le 
logement moyennant un préavis écrit de trente jours pour la fin d’un mois. 

7. Mme A______ et M. B______ ont restitué l’appartement le 31 juillet 2018. 

8. Le 21 décembre 2018, ils ont déposé une requête en fixation judiciaire du loyer 
initial de ce dernier auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et 
loyers (ci-après : la commission de conciliation). Cette procédure semble 
actuellement suspendue. 

9. Par courrier adressé les 17 et 24 avril 2019 au DT, accompagné de documents, 
Mme A______et M. B______, agissant par le biais de l’association genevoise des 
locataires (ASLOCA), ont dénoncé une violation de la condition n° 10 de la 
décision DD 2______, demandant à ce dernier de leur indiquer quel était le loyer 
maximal admissible pour l'appartement qu'ils avaient loué. 

Nonobstant le fait que ce logement était décrit dans le contrat de bail comme un 
3,5 pièces, il paraissait en réalité être un 2,5 pièces, au vu du croquis joint. La 
fixation du loyer de cet appartement à CHF 26'040.-, hors charges et frais 
accessoires, dès le début de la période de contrôle, constituait une « violation 
crasse » de l’autorisation DD 2______, selon laquelle le loyer aurait dû être fixé 
au maximum, par an et hors charges, à CHF 10'924,50, si ce logement devait être 
considéré comme un 2,5 pièces, à CHF 13'143.- s’il devait être considéré comme 
un 3 pièces et à CHF 15'333.50 s’il devait être considéré comme un 3,5 pièces. En 
outre, si ce loyer maximum pouvait exclure les frais de chauffage et d’eau chaude, 
il en allait différemment des autres frais accessoires figurant sous pt. B du contrat 
de bail, que C______ avait mis à tort à leur charge. 

10. Par courrier du 23 mai 2019, sous la plume de son conseil, C______, faisant suite 
à la dénonciation des époux A______ et B______, a précisé au DT que le loyer du 
logement, qui comprenait 3,5 pièces, avait été fixé au maximum à CHF 15'333.- 

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par an, charges non comprises. Le loyer global net de CHF 26'040.- l’an 
comprenait, en sus du loyer contrôlé de CHF 15'333.- (3,5 pièces x CHF 4'381.- 
par pièce l’an), celui afférent à d’autres objets accompagnant ce logement, soit un 
dépôt de 23 m2, un jardin de 81,45 m2 et une terrasse de 24,70 m2, étant précisé 
que ces objets étaient expressément mentionnés dans le contrat de bail et dans 
l’avis de fixation initial du loyer. Les loyers afférant à la location du dépôt et du 
jardin, qui consistait en une toiture végétalisée sur le nouveau parking intérieur de 
l’immeuble, ne faisaient pas l’objet du contrôle de l’État. Par conséquent, elle 
était en droit de solliciter un loyer pour la location de ces objets complémentaires, 
conformément aux règles de droit privé, lequel s’élevait à CHF 893.- par mois, 
conformément aux loyers du marché en lien avec la location de ce type d’objets. 
Elle était disposée à rembourser les montants facturés « par erreur » aux époux 
A______ et B______ au titre de frais accessoires, après déduction des charges 
effectives de chauffage et d’eau chaude comptabilisés du 1er mars 2015 au 31 
juillet 2018.  

11. Par pli du 20 août 2019, les époux A______ et B______ ont relancé le DT 
s’agissant de leur dénonciation, soulignant que la procédure pendante devant la 
juridiction des baux et loyers en dépendait grandement. 

12. Par courrier du 28 août 2019, le DT a imparti un délai au 13 septembre 2019 à 
C______ pour lui communiquer les critères utilisés pour fixer le loyer du jardin et 
du dépôt lors de la conclusion du bail, observant que le contrat de bail ne 
respectait pas les conditions de l’autorisation de construire, eu égard au fait qu’il 
omettait de distinguer le montant du loyer relatif au logement. 

13. Par correspondance du 13 septembre 2019, C______ a fait valoir auprès du DT 
qu’elle n’avait pas violé les conditions de l’autorisation DD 2______ sous l’angle 
de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 
25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20).  

Pour déterminer le loyer relatif au jardin et à la terrasse, portant sur une surface 
totale de 106 m2, elle avait pris en compte leur usage exclusif, l’aménagement du 
jardin et l’entretien de celui-ci par le concierge (taille, tonte, arrosage). Ce loyer, 
de CHF 4'716.- l’an, soit CHF 393.- par mois, avait été déterminé sur la base du 
calcul de rendement suivant : « Prix moyen du terrain : CHF 1'000.-/m2 ; coût 
total : CHF 1'000.- x 106 m2 = CHF 106'000.- à 4,5 % (i.e. taux de capitalisation 
négocié pour les acquisitions dans le quartier) = CHF 4'770.- l’an, soit 
CHF 397.50 par mois, réduit à CHF 393.- par mois ». Le jardin et la terrasse 
avaient été réalisés à la place de places de parking, qui lui procuraient un revenu 
locatif. En l’absence de base de référence de location relative à un jardin 
d’agrément, le loyer relatif au jardin et à la terrasse avait été fixé librement, 
conformément aux règles du droit du bail applicables à ce type d’objets. Le prix 
de location du dépôt était basé sur les loyers du quartier correspondant à des 

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objets similaires. Les prix du marché oscillaient, au centre-ville, entre CHF 200.- 
et CHF 400.- le m2 l’an, comme les offres récentes de location de dépôts au sous-
sol ou au rez-de-chaussée annexées le démontraient.  

Ainsi, le loyer du logement n’avait jamais excédé le loyer fixé dans l’autorisation 
DD 2______, sous l’angle de la LDTR. De même, les conditions du droit privé, 
s’agissant des objets non soumis au contrôle de l’État et loués dans le cadre d’un 
seul contrat de bail, étaient respectées. En outre, aucune norme de droit public ou 
privé n’imposait de distinguer, dans le contrat de bail, entre le montant du loyer 
relatif au logement et celui en lien avec les autres objets loués. 

14. Par courrier du 27 novembre 2019, les époux A______ et B______ ont à nouveau 
relancé le DT quant à leur dénonciation. 

15. Par courrier du 11 décembre 2019, le DT a imparti à C______ un délai au 
13 janvier 2020 pour produire les justificatifs et critères utilisés pour fixer le 
montant de l’acompte de chauffage et des frais accessoires, ainsi que le détail de 
la répartition entre l’eau chaude, le chauffage et les frais accessoires depuis la 
mise en location de cet appartement.  

16. Par pli du 11 décembre 2019 également, le DT a informé les époux A______ et 
B______ qu’il se déterminerait sur leur dénonciation - enregistrée sous la 
référence I-3______ - et sur la conformité du loyer effectif du logement à la 
décision DD 2______ une fois la détermination de C______ reçue. 

Il observait, cela étant, que les loyers afférents à la jouissance du jardin, à hauteur 
de CHF 393.-, et à la location du dépôt, à hauteur de CHF 500.-, tout comme les 
frais de chauffage et d’eau chaude, n’étaient pas inclus dans le loyer autorisé après 
travaux, lequel avait été fixé à CHF 4'381.- la pièce l’an pour une durée de cinq 
ans. En outre, aucune norme n’imposait de distinguer entre le montant du loyer du 
logement et celui des autres objets loués dans le contrat de bail. 

17. Par courrier du 17 décembre 2019, les époux A______ et B______ ont demandé 
au DT de reconsidérer sa position. 

Les espaces tels que les jardins ou les caves pouvaient être considérés comme des 
surfaces annexes, lesquelles ne justifiaient vraisemblablement aucune dérogation à 
la fourchette des loyers prévus par la LDTR. Cette question pouvait toutefois 
rester en suspens, dès lors qu’aucune dérogation n’avait été sollicitée par le 
propriétaire quant à la perception d’un loyer supplémentaire du fait de la mise à 
disposition imposée du local et du jardin. La mention de ces objets dans le même 
contrat de bail que celui relatif au logement avait pour but et conséquence 
d’éluder la protection prévue par la LDTR et constituait une transaction couplée. 
La situation aurait éventuellement pu être différente si les « surfaces annexes » 
avaient été proposées dans un contrat séparé, qu’ils n’auraient pas été obligés de 

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conclure pour obtenir le bail de l’appartement. En tout état, la valeur que C______ 
attribuait au jardin et à la cave était contestée. 

18. Par pli du 10 janvier 2020, le DT a imparti un délai au 27 janvier 2020 à C______ 
pour lui fournir des précisions s’agissant du dépôt, ainsi que le plan et la situation 
de celui-ci, relevant que ce dépôt ne semblait pas figurer sur les plans visés ne 
varietur. 

19. C______ a indiqué au DT, par courrier du 13 janvier 2020, que l’acompte de 
chauffage et frais accessoires de CHF 2'640.- l’an couvrait les frais de chauffage 
et d’eau chaude, les frais accessoires, les frais de conciergerie et les frais 
d’abonnement et d’entretien de l’ascenseur. Elle s’engageait à rembourser aux 
époux A______ et B______ les montants facturés par erreur au titre de frais 
accessoires, après déduction des charges effectives de chauffage et d’eau chaude 
comptabilisées pendant la durée de la location. Ainsi, elle leur était redevable d’un 
montant total de CHF 4'381,55, soit CHF 4'195.75 de frais accessoires et 
CHF 185,50 au titre de frais de chauffage et d’eau chaude perçus en trop. 
Toutefois, si le loyer initial brut mentionné dans le contrat de bail et dans l’avis de 
fixation initial n’était effectivement pas licite au regard de la LDTR, en tant qu’il 
prévoyait le paiement de frais accessoires en sus des charges de chauffage et d’eau 
chaude, le loyer net respectait les conditions de l’autorisation DD 2______. Les 
conditions du droit privé étaient également remplies s’agissant des objets non 
soumis au contrôle de l’État. Étaient joints des décomptes de chauffage et de frais 
accessoires. 

20. Par courrier du 23 janvier 2020, C______ a transmis au DT le plan du 2ème sous-
sol de l’immeuble, sur lequel figurait le dépôt n° 6 de 23 m2 concerné, relevant 
que ce local fermé faisait partie de la zone « dépôts » dessinée au 2ème sous-sol, 
étant précisé que les galandages dessinés en jaune sur le plan comme étant « à 
démolir » avaient en définitive été maintenus lors de la réalisation des travaux de 
transformation. 

21. Les époux A______ et B______ ont relancé le DT et requis le prononcé d’une 
décision formelle s’agissant de leur dénonciation par plis des 17 février et 5 mai 
2020. 

22. Par décision du 25 mai 2020, transmise pour information aux époux A______ et 
B______, le DT a « ordonn[é] à la société C______ de rétablir dans un délai de 
trente jours une situation conforme au droit en : 

- établissant un nouveau contrat de bail à loyer et dans le respect de la condition 
n° 10 de la DD 2______ (supprimant le montant des frais accessoires qui ne 
correspondent pas aux coûts de chauffage et d’eau chaude) ; 

- restituant aux locataires les montants payés en trop à titre de frais accessoires 
depuis le 17 février 2015 ; 

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- produisant dans le même délai copie de tous documents et justificatifs établis 
en ce sens, notamment de l’avis de fixation du loyer initial conforme aux 
termes de l’autorisation de construire ainsi que la preuve du remboursement 
de trop-perçu aux locataires concernés ». 

Le loyer initial brut indiqué dans le contrat de bail et dans l’avis de fixation initial 
n’était « pas conforme » à la condition n° 10 de l’autorisation DD 2______, dans 
la mesure où il comprenait des frais accessoires [frais de conciergerie et frais 
d’abonnement et d’entretien de l’ascenseur] en sus des charges de chauffage et 
d’eau chaude. En effet, conformément à la jurisprudence et à la doctrine, le loyer 
autorisé après travaux ne comprenait « ni les frais de chauffage et d’eau chaude ni 
le loyer afférent à la jouissance du jardin et de la terrasse ni celui relatif à la 
location du dépôt ». Le loyer du jardin, de la terrasse et du dépôt, qui n’étaient pas 
pris en compte pour le calcul de la surface nette du logement dans le cadre de la 
LDTR, faute d’être assimilés à des pièces, n’était pas inclus dans la condition n° 
10 de l’autorisation DD 2______ fixant le montant maximal du loyer du logement 
à CHF 4'381.- la pièce l’an. 

23. Par courrier du 12 juin 2020, C______ a transmis au DT copie de son courrier du 
même jour, avec lequel il adressait aux époux A______ et B______ le bail et 
l’avis de fixation de loyer modifiés suite à la décision du 25 mai 2020, sous 
réserve de l’entrée en force de cette dernière, et sollicitait la transmission de leurs 
coordonnées bancaires, afin de procéder au remboursement du trop-perçu. 

24. Par acte du 24 juin 2020, sous la plume de leur conseil, Mme A______et M. 
B______ ont interjeté recours devant le Tribunal administratif de première 
instance (ci-après : le tribunal) contre la décision du DT du 25 mai 2020, 
concluant, sous suite de frais et dépens, i) préalablement à ce que soient ordonnés 
l’apport de l’intégralité du dossier relatif à la DD 2______ et la production, par 
C______, des baux et avis de fixation des loyers initiaux relatifs à tous les 
appartements sis au rez-de-chaussée de l’immeuble, pour l’entier de la période de 
cinq ans durant laquelle ces appartements avaient été soumis au contrôle de l’État 
sous l’angle de la LDTR ; ii) principalement à l’annulation de la décision 
attaquée, à la fixation du loyer maximum de l’appartement concerné à CHF 
15'333.- l’an dès le 1er mars 2015 et à la condamnation de C______ à leur restituer 
(en sus des frais accessoires qu’elle avait déjà admis avoir perçu en trop) le trop-
perçu de loyer, soit CHF 36'582,25 avec intérêts à 5 % l’an dès le 15 novembre 
2016, date moyenne ; subsidiairement à l’annulation de la décision attaquée et au 
renvoi du dossier au DT pour instruction complémentaire et nouvelle décision. 

Le « dépôt » de 23 m2 était en réalité une grande cave en sous-sol, dont ils 
n’avaient eu ni l’envie, ni le besoin et qui leur avait été imposé lors de la signature 
du bail. Le « jardin » était en fait constitué du toit des parkings nouvellement 
créés au sous-sol, qui avaient été recouverts de gazon, vraisemblablement pour 
des motifs esthétiques et d’absorption de chaleur, et dont le coût d’aménagement 

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avait été intégré dans le plan financier déposé avec la demande d’autorisation. Si 
cet espace était bien privatif, son usage et sa jouissance étaient cependant limités, 
compte tenu du fait qu’ils n’étaient pas autorisés à en modifier l’aspect. Ils étaient 
en outre limités quant aux aménagements auxquels ils pouvaient procéder, au 
mobilier de jardin qu’ils pouvaient entreposer, voire même quant au nombre de 
personnes qu’ils pouvaient accueillir sur ce toit/jardin. Ils avaient procédé à un 
seul aménagement significatif, soit l’installation d’une toile dans le jardin, après 
obtention de l’autorisation de C______, dont il avait cependant dû rapidement se 
séparer sur demande de celle-ci, en raison de la « charge de la toile ». Leur usage 
privatif du jardin était également réduit en raison du fait que le concierge y 
pénétrait « quand bon lui semblait » pour procéder à l’entretien, excepté durant 
ses longues vacances d’été, période durant laquelle le gazon avait cependant le 
plus besoin de soin. À défaut d’alternative, ils avaient accepté ces conditions, 
nonobstant le fait qu’ils n’avaient aucune envie du dépôt et que les conditions 
d’utilisation du jardin étaient peu satisfaisantes, ignorant toutefois que leur loyer 
était contrôlé par l’État et qu’une part significative de celui-ci était en lien avec le 
seul usage du jardin et du dépôt. 

La différence de loyer imposée par C______ dépassait de près de 70 % le loyer 
fixé par le DT sur la base de la LDTR. Selon les statistiques de l’office cantonal 
de la statistique, en 2015, date de leur entrée dans les locaux, le loyer annuel par 
m2 d’un dépôt à E______ s’élevait en moyenne à CHF 131.-. Par conséquent, si 
tant est qu’il y eût lieu de prendre en compte un loyer pour ce dépôt en sus du 
loyer LDTR, celui-ci ne devrait pas dépasser CHF 3'103.- l’an, soit CHF 251.- par 
mois, en lieu et place des CHF 500.- allégués par C______.  

Au moment de la délivrance de l’autorisation DD 2______, le DT avait fixé le 
loyer maximal relatif à leur appartement en prévoyant d’emblée qu’il serait loué 
« avec terrasse et jardin ». Les plans financiers et architecturaux joints à la 
demande de transformation contestée mentionnaient déjà les divers aménagements 
relatifs aux terrasses et aux jardins, ainsi que les accès à ceux-ci depuis les trois 
appartements dont ils constituaient les annexes. Ainsi, l’état locatif futur total 
établi par le DT, à hauteur de CHF 39'428.- l’an pour le rez-de-chaussée (calculé 
sur la base du coût des travaux, de leur part de plus-value, soit 100 % in casu, et 
du rendement admissible pour la propriétaire) représentait le loyer maximum 
admissible pour l’entier des logements nouvellement créés sur la base de 
l’autorisation DD 2______. Ce montant total avait ensuite été ventilé entre les 
trois appartements créés, en fonction exclusivement de leur nombre de pièces. 
Ainsi, pour leur logement de 3,5 pièces, un loyer maximum de CHF 15'333.- l’an 
avait été autorisé pour l’entier du logement, y compris ses annexes. La 
propriétaire avait accepté les termes de cette autorisation, vu l’absence de recours. 
Cette dernière n’avait pas sollicité non plus que ce montant total fût ventilé 
différemment entre les trois logements, au regard notamment des annexes de 
chacun d’entre eux. Il apparaissait en outre improbable que les loyers des deux 

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appartements voisins aient été réduits d’un montant équivalent à la hausse mise à 
leur charge. Par conséquent, aucun loyer supplémentaire n’était justifié, étant 
précisé que C______ n’avait sollicité aucune dérogation du fait de la situation 
prétendument particulière du bien concerné.  

Le but de la LDTR, qui était de maintenir un parc locatif avec des loyers 
répondant aux besoins prépondérants de la population, n’était pas mentionné dans 
la décision attaquée. L’exclusion figurant à l’art. 4 du règlement d'exécution de la 
loi générale sur le logement et la protection des locataires (RGL - I4 05.01) 
concernait uniquement le calcul du nombre de pièces au sens de la LDTR, le 
nombre de pièces permettant d’examiner si un logement était bien soumis à la 
LDTR et la manière dont il convenait de répercuter et de ventiler les travaux à 
plus-value sur les loyers des nouveaux logements. Cette disposition réglementaire 
ne signifiait en aucun cas que les annexes mentionnées étaient soustraites au 
champ d’application de la LDTR, de sorte qu’elles pouvaient être facturées 
séparément aux locataires, en sus du loyer LDTR. Ce raisonnement était 
insoutenable dans son principe, dès lors que, suivi jusqu’au bout, il signifierait 
que C______ pourrait facturer séparément, en sus du loyer maximum LDTR, 
l’usage des gaines techniques, des dégagements, des couloirs, des réduits, des 
locaux sanitaires, voire éventuellement des boîtes aux lettres. Ce raisonnement 
était également insoutenable dans son application, en ce qu’il permettrait 
d’imposer aux locataires plus de CHF 11'000.- de loyer supplémentaire pour 
l’usage d’un toit/jardin et d’un dépôt. Outre le fait que les chiffres énoncés par 
C______ étaient erronés, ils étaient surtout sans pertinence, dans la mesure où les 
loyers, après travaux calculés sur la base de l’art. 11 LDTR, l’étaient sur les coûts 
(calculs de rendement) et non sur les loyers comparatifs (loyers du quartier). 

Plusieurs pièces étaient jointes à ce recours, notamment une copie de la requête en 
fixation judiciaire du loyer déposée par leurs soins auprès de la CCBL. 

25. Dans ses observations du 14 septembre 2020, accompagnées du dossier relatif à la 
procédure I-3______, le DT a conclu au rejet du recours, à ce qu’il lui soit donné 
acte de ce qu’il renonçait à solliciter l’établissement d’un nouveau contrat de bail 
à loyer dans le respect de la condition n° 10 de la DD 2______, les recourants 
n’étant plus locataires de l’appartement en question et, à la confirmation, pour le 
surplus, de la décision attaquée.  

S’agissant des demandes d’instruction formulées par les recourants, les pièces et 
plans utiles à la présente cause étaient produits en annexe et la production des 
baux relatifs à tous les appartements du rez-de-chaussée était superflue.  

Il ressortait clairement du contrat de bail et de l’avis de fixation de loyer que le 
loyer querellé couvrait tant l’appartement que le jardin et le dépôt. L’État ne 
pouvait pas fixer et bloquer les loyers de surfaces non destinées au logement suite 
à des travaux de transformation. L’autorisation DD 2______ avait fixé le montant 

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maximal du loyer du logement considéré, à l’exclusion des frais de chauffage et 
d’eau chaude, à CHF 4'381.- « la pièce l’an » à compter du 1er mars 2015 et durant 
cinq ans. Ainsi, le loyer autorisé par ses soins ne concernait ni les frais de 
chauffage et d’eau chaude, ni le loyer afférent à la jouissance du jardin et de la 
terrasse, ni celui relatif à la location du dépôt litigieux. La question de savoir si le 
loyer de ces trois derniers objets était abusif relevait du droit privé et n’était donc 
ni de sa compétence, ni de celle du tribunal. Il en allait de même de la question de 
savoir si un contrat de bail portant sur un logement dont le loyer était fixé par 
l’État pouvait également contenir d’autres objets (jardin, dépôt, etc.) sans 
constituer une transaction couplée. 

26. Dans ses observations du 15 septembre 2020, C______ a conclu au rejet du 
recours, sous suite de frais et dépens. 

Persistant dans les arguments qu'elle avait invoqués dans le cadre de l’instruction 
conduite par le DT, elle a précisé que la jouissance du jardin n’était en rien limitée 
et que la dalle du parking supportait largement un usage normal. Les recourants 
avaient d’ailleurs mis à disposition de tiers, par le biais du site Airbnb, cet 
appartement au prix de CHF 163.- la nuit, soit CHF 4'890.- par mois - alors que le 
loyer total du logement, du jardin et du dépôt s'élevait à CHF 2'170.- par mois - en 
y faisant figurer plusieurs photographies du jardin, desquelles il ressortait qu’ils 
pouvaient en faire un plein usage et qu’ils s’étaient bien approprié cette surface en 
l’aménageant confortablement. La toile tendue par les recourants avait quant à elle 
été initialement autorisée à condition qu’elle ne causât aucun dommage à 
l’immeuble, ce qui n’avait pas été le cas, comme cela ressortait de la photographie 
envoyée par ses soins à ces derniers le 23 juillet 2015. En outre, les recourants, 
qui n’avaient pas hésité à l’interpeller fréquemment, ne lui avait jamais fait part 
d’une quelconque difficulté liée à l’usage du jardin. 

Les recourants n’avaient pas contesté le loyer initial et l'avaient une nouvelle fois 
accepté dans le cadre de la convention de prolongation unique du bail du 
15 décembre 2017. Ce n’avait été que le 21 décembre 2018, après avoir consulté 
leur conseil et alors qu’ils avaient restitué l’appartement depuis cinq mois, qu'ils 
avaient saisi la CCBL. Le fait que le loyer à la pièce avant travaux des 
appartements sans terrasse ni dépôt était supérieur au loyer après travaux attestait 
du fait que le DT avait fixé le loyer de l’appartement « sans prendre en 
considération les travaux liés à la création d’un nouveau jardin de 106 m2 sur la 
dalle du parking souterrain ». Au surplus, ce logement pouvait parfaitement être 
loué sans la jouissance du jardin et du dépôt.  

Dans sa décision, le DT avait à juste titre considéré que la jouissance exclusive 
d’un grand jardin de 106 m2, dont l’entretien était assuré, et d’un grand dépôt de 
23 m2 n’étaient pas compris dans le montant maximum du loyer LDTR du 
logement. En effet, celui-ci aurait pu être loué aux recourants pour un loyer de 
CHF 15'333,50, sans qu'il leur fût proposé que le contrat de bail portât également 

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sur d’autres objets, comme le jardin et le dépôt, étant précisé que ceux-ci étaient 
expressément mentionnés dans le contrat de bail et l’avis de fixation de loyer 
initial. Le loyer de ces objets, non soumis à la LDTR, pouvait par conséquent être 
fixé et ajouté au loyer contrôlé, conformément aux règles de droit privé 
applicables. Dans le cas contraire, tant la propriétaire qu’elle-même n’auraient 
jamais proposé, dans le cadre d’un bail, de louer ces objets aux recourants.  

Pendant l’instruction du dossier DD 2______, le service juridique LDTR, dans 
son préavis du 28 novembre 2019, avait fixé le loyer par pièce l’an des trois 
logements résultant du réaménagement partiel du rez-de-chaussée, sans 
considération aucune pour les espaces non dévolus aux logements, tel que le 
jardin nouvellement créé sur la dalle du nouveau parking ou le dépôt au 2ème sous-
sol, ces derniers ne tombant pas dans le champ d’application de la LDTR. Cette 
façon de procéder s’imposait d’autant plus que le calcul du loyer à la pièce des 
trois nouveaux logements s’était exclusivement basé sur le prix de revient pour la 
réalisation de ceux-ci, de CHF 612'000.-, pris à 100 % comme travaux à plus-
value, sans qu’il ne fût aucunement tenu compte, dans le cadre du calcul de l’état 
locatif futur (présentant un loyer à la pièce inférieur à celui avant travaux), du coût 
des travaux se rapportant à la réalisation du parking et au réaménagement des 
sous-sols de l’immeuble. 

Dans les immeubles de logement, l’État ne pouvait fixer et bloquer les loyers des 
surfaces non destinées au logement consécutivement à une démolition-
reconstruction ou à des travaux de transformation. Ainsi, lorsque le propriétaire 
augmentait les loyers de commerces, bureaux et dépôts situés dans des immeubles 
mixtes, sur la base du Code des obligations, ceux-ci pouvaient dépasser le « loyer 
plafond LDTR », qui n’était précisément pas applicable, de sorte que cette hausse 
de loyer ne pouvait être contestée que devant la justice civile appliquant le droit 
du bail. En l’espèce, les travaux avaient porté sur la couverture du parking, 
jusqu’alors à ciel ouvert, permettant l’aménagement d’un jardin à l’arrière de 
l’immeuble et la création des trois nouveaux logements, en raison de la 
suppression d’une rampe de parking et de diverses modifications du sous-sol, 
résultant du réaménagement partiel et de l’aménagement du rez-de-chaussée. Le 
loyer contrôlé des trois logements, fixé au ch. 10 de l'autorisation DD 2______, ne 
s’appliquait pas aux parkings, aux nouveaux jardins et aux dépôts en sous-sol. 
Ainsi, le loyer initial contrôlé, fixé à CHF 15'333.50 l’an, soit 3,5 pièces multiplié 
par CHF 4'381.- (étant précisé que le nombre de pièces de ce logement avait été 
confirmé par le service juridique LDTR dans son préavis du 28 novembre 2012), 
charges non comprises, soit à CHF 1'277.- par mois, respectait scrupuleusement 
les conditions de cette autorisation de construire. À ce montant s’ajoutait le loyer 
afférent au dépôt et au jardin, étant précisé que ces objets « auraient parfaitement 
pu être loués indépendamment de l’appartement en cause ». Par conséquent, le 
loyer de ceux-ci pouvait être fixé selon les règles de droit privé applicables et 
s’ajouter au loyer bloqué de l’appartement. L’examen de la conformité au droit du 

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loyer de ces objets non destinés à l’habitation était de la compétence du Tribunal 
des baux et loyers, que les recourants avaient d’ailleurs saisi d’une requête en 
fixation judiciaire du loyer initial et dont l’instruction était pendante. 

En outre, sous l’égide des normes du droit privé, si elle avait procédé, a contrario, 
à la suppression d’une partie de la chose louée qui n’était pas essentielle, comme 
le jardin ou le dépôt, elle aurait dû accorder aux locataires une réduction de loyer 
en raison de la diminution de ses prestations. 

Or, à suivre le raisonnement des recourants, des améliorations auraient dû être 
englobées dans le montant du loyer contrôlé, sous prétexte que ces dernières 
avaient été apportées dans le cadre d’un projet de démolition/reconstruction, alors 
même que seuls les coûts des travaux de construction desdits appartements (à 
l’exclusion des travaux relatifs aux aménagements extérieurs et transformation 
des sous-sols) avaient été pris en compte lors de la fixation du loyer des logements 
contrôlés. En effet, le loyer calculé par le service LDTR prenait uniquement en 
compte les coûts effectifs de la construction des trois nouveaux logements, à 
l’exclusion des aménagements extérieurs et des modifications du sous-sol. En 
suivant le raisonnement des recourants, si elle avait par hypothèse mis à leur 
disposition une place de parking plutôt qu’un jardin ou un dépôt, le loyer de cette 
dernière aurait dû être considéré comme intégré dans le loyer contrôlé. 

Enfin, la décision querellée pouvait être confirmée en tant qu’elle la condamnait à 
restituer aux recourants le montant de CHF 4'381,55, facturé en trop au titre de 
frais accessoires. 

Plusieurs pièces étaient jointes à ces observations, notamment des captures 
d’écran de l’annonce relative à l'appartement et au jardin attenant publiée sur le 
site d'Airbnb. 

27. Les recourants n’ont pas fait usage de la possibilité de répliquer dans le délai 
(19 octobre 2020) que le tribunal leur avait imparti le 18 septembre 2020. 

EN DROIT 

1. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 
septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 45 al. 1 LDTR), le recours est recevable 
(art. 57, 60 et 62 à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10). 

2. Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 

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administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), en soi non réalisée 
dans le cas d'espèce. 

Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par 
les dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes généraux du 
droit tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'inégalité de traitement, le principe de la 
bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; 140 
I 257 consid. 6.3.1 ; 137 V 71 consid. 5.1 ; 123 V 150 consid. 2 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_107/2016 du 28 juillet 2016 consid. 9). 

Commet un excès positif de son pouvoir d'appréciation l'autorité qui exerce son 
appréciation alors que la loi l'exclut, ou qui, au lieu de choisir entre les deux 
solutions possibles, en adopte une troisième. Il y a également excès du pouvoir 
d'appréciation dans le cas où l'excès de pouvoir est négatif, soit lorsque l'autorité 
considère être liée, alors que la loi l'autorise à statuer selon son appréciation, ou 
qu'elle renonce d'emblée, en tout ou partie, à exercer son pouvoir d'appréciation 
(ATF 137 V 71 consid. 5.1 ; 116 V 307 consid. 2 et les références citées ; arrêts 
du Tribunal fédéral 5A_472/2016 du 14 février 2017 consid. 5.1.2 ; 1C_263/2013 
du 14 mai 2013 consid. 3.1), par exemple en appliquant des solutions trop 
schématiques ne tenant pas compte des particularités des cas d'espèce, que l'octroi 
du pouvoir d'appréciation avait justement pour but de prendre en considération ; 
on peut alors estimer qu'en refusant d'appliquer les critères de décision prévus 
explicitement ou implicitement par la loi, l'autorité viole directement celle-ci (cf. 
Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2018, n. 514 p. 179). 

3. Les arguments formulés par les parties à l'appui de leurs conclusions respectives 
seront repris et discutés dans la mesure utile (cf. not. arrêts du Tribunal fédéral 
1C_72/2017 du 14 septembre 2017 consid. 4.1 ; 1D_2/2017 du 22 mars 2017 
consid. 5.1 ; 1C_304/2016 du 5 décembre 2016 consid. 3.1 ; 1C_592/2015 du 
27 juillet 2016 consid. 4.1 ; 1C_229/2016 du 25 juillet 2016 consid. 3.1 et les 
arrêts cités), étant rappelé que, saisi d'un recours, le tribunal applique le droit 
d'office et que s'il ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties, il n’est lié 
ni par les motifs invoqués par celles-ci (art. 69 al. 1 LPA), ni par leur 
argumentation juridique (cf. not. ATA/386/2018 du 24 avril 2018 consid. 1b ; 
ATA/117/2016 du 9 février 2016 consid. 2 ; ATA/723/2015 du 14 juillet 2015 
consid. 4a). Aussi peut-il admettre le recours pour d'autres motifs que ceux 
invoqués par le recourant, comme il peut le rejeter en opérant une substitution de 
motifs (cf. ATF 135 III 397 consid. 1.4 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_540/2013 
du 5 décembre 2013 consid. 3 ; 2C_349/2012 du 18 mars 2013 consid. 2.1 ; arrêt 
du Tribunal administratif fédéral F-1734/2019 du 23 mars 2020 consid. 2). 

4. Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) comprend notamment le 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_72/2017
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1D_2/2017
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_304/2016
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_592/2015
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_229/2016

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A/1824/2020 

droit, pour l'intéressé, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit 
donné suite à ses offres de preuves pertinentes et de participer à l'administration 
des preuves essentielles ou, à tout le moins, de s'exprimer sur son résultat, lorsque 
cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 142 II 218 consid. 2.3 et 
les références citées). Le droit de faire administrer des preuves suppose que le fait 
à prouver soit pertinent, que le moyen de preuve proposé soit nécessaire pour 
constater ce fait et que la demande soit présentée selon les formes et délais 
prescrits par le droit cantonal (ATF 134 I 140 consid. 5.3). Il n'empêche toutefois 
pas le juge de renoncer à procéder à des mesures d'instruction lorsque les preuves 
administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une 
manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore 
proposées, il a la certitude que ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son 
opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 et les références citées). 

5. En l'occurrence, le dossier contient les éléments utiles et nécessaires permettant au 
tribunal de trancher le litige, de sorte qu'il n'y a pas lieu de donner suite aux offres 
de preuves formulées par les recourants, tendant à l’apport de l’intégralité du 
dossier du DT relatif à la DD 2______ et à la production, par C_____, des baux et 
avis de fixation des loyers initiaux relatifs à tous les appartements sis au rez-de-
chaussée de l’immeuble litigieux. 

6. La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants, ainsi 
que le caractère actuel de l’habitat dans les zones visées à l’art. 2 LDTR (art. 1 
al. 1 LDTR). Elle prévoit notamment à cet effet, et tout en assurant la protection 
des locataires et des propriétaires d'appartements, des restrictions à la démolition, 
à la transformation et au changement d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 
al. 2 let. a LDTR). Une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou 
rénovation de tout ou partie d'une maison d'habitation (art. 9 al. 1 LDTR). Le DT 
accorde l'autorisation si les logements transformés répondent, quant à leur genre, 
leur loyer ou leur prix, aux besoins prépondérants de la population (art. 9 al. 2 
1ère phr. LDTR). Par transformation, on entend tous les travaux qui ont notamment 
pour objet la création de nouveaux logements (art. 3 al. 1 let. b LDTR). 

Plus spécifiquement, la LDTR vise à éviter la disparition de logements à usage 
locatif et correspond à un intérêt public évident (ATA/1343/2020 du 22 décembre 
2020 consid. 3a et les arrêts cités). 

7. En vertu de l'art. 10 al. 1 LDTR, le DT fixe, comme condition de l'autorisation, le 
montant maximum des loyers des logements après travaux. Il tient compte des 
critères énumérés à l'art. 11 LDTR (« mode de calcul »). 

Les loyers et les prix de vente maximaux ainsi fixés sont soumis au contrôle de 
l’Etat, pendant une période de cinq à dix ans pour les constructions nouvelles et 
pendant une période de trois ans pour les immeubles transformés ou rénovés, 

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durée qui peut être portée à cinq ans en cas de transformation lourde (art. 12 
LDTR). 

8. L’art. 1 RGL définit la façon de calculer le nombre de pièces des logements 
soumis à la LGL. 

Selon la jurisprudence constante de la chambre administrative de la Cour de 
justice (ci-après : la chambre administrative), appliquée également dans des cas 
d’immeubles anciens (ATA/645/2012 du 25 septembre 2012 consid. 7 ; 
ATA/567/2005 du 16 août 2005 consid. 21), il est possible d’appliquer cette 
disposition, par analogie, au calcul du nombre de pièces selon la LDTR, les buts 
poursuivis par la LDTR et la LGL relevant d’un même souci de préserver l’habitat 
et de lutter contre la pénurie de logements à Genève (cf. not. ATA/350/2018 du 
17 avril 2018 consid. 9b ; ATA/1586/2017 du 12 décembre 2017 consid. 3d ; 
ATA/1440/2017 du 31 octobre 2017 consid. 5b ; ATA/673/2017 du 20 juin 2017 
consid. 3 et 4 ; ATA/1097/2017 du 18 juillet 2017 consid. 3 ; ATA/334/2014 du 
13 mai 2014 consid. 7c), cette appréciation ayant été confirmée par le Tribunal 
fédéral (arrêt du Tribunal fédéral 1C_323/2014 du 10 octobre 2014 consid. 7.2). 

Conformément à l’art. 4 al. 1 RGL, par surface nette du logement, il faut entendre 
l’addition des surfaces des pièces, d’au moins 9 m2, et des demi-pièces, d’au 
moins 6 m2, habitables du logement et de la cuisine, ainsi que du laboratoire.  

Ne sont pas pris en compte les gaines techniques, halls, dégagements, couloirs, 
réduits et locaux sanitaires, loggias, balcons, terrasses, jardins, ni les trémis des 
escaliers des duplex (art. 4 al. 3 RGL ; néanmoins, selon la doctrine, lorsqu'un 
appartement comprend plusieurs surfaces annexes, celles-ci devraient être prises 
en compte d'une certaine manière dans le calcul des pièces par le biais de 
dérogations, afin de ne pas appliquer le même nombre de pièces à des 
appartements en réalité très différents ; cf. Emmanuelle GAIDE/Valérie DEFAGO 
GAUDIN, La LDTR : démolition, transformation, changement d'affectation et 
aliénation. Immeubles de logement et appartements, 2014, pp. 145 s).  

9. Dans les immeubles de logements, l’État ne peut pas fixer et bloquer les loyers 
des surfaces non destinées au logement consécutivement à une démolition-
reconstruction ou à des travaux de transformation. Il s’agit notamment des 
commerces, bureaux et dépôts situés dans des immeubles mixtes et des parkings 
créés dans le cadre d’un agrandissement d’un immeuble de logements. Lorsqu’à la 
suite des opérations décrites ci-dessus le propriétaire augmente les loyers 
conformément au Code des obligations, ceux-ci pouvant donc dépasser le loyer 
plafond LDTR (qui n’est précisément pas applicable), le locataire ne peut remettre 
en cause cette hausse de loyer que devant les juges civils en appliquant le droit du 
bail (cf. Emmanuelle GAIDE/Valérie DEFAGO GAUDIN, op. cit., p. 266 et les 
arrêts cités ; cf. aussi ATA/567/2005 du 16 août 2005 consid. 17, à teneur duquel 
« Les loyers des [autres] parties du bâtiment (sous-sol, rez-de-chaussée, dans 

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A/1824/2020 

lesquels ne se trouvent pas de bâtiment à usage d’habitation) échappent au 
contrôle imposé par la LDTR »). 

10. Selon l'art. 44 LDTR, celui qui contrevient aux dispositions de la LDTR est 
passible des mesures et sanctions administratives prévues par les art. 129 à 139 de 
la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - 
L 5 05). 

Parmi les mesures administratives à disposition de l'autorité compétente, figure 
l'ordre de remise en conformité (art. 129 let. e LCI). L'objectif d'une telle mesure 
est de rétablir une situation conforme au droit. De jurisprudence constante, une 
mesure visant les loyers, notamment le remboursement du trop-perçu de loyer et 
l'établissement d'un nouveau bail conforme aux conditions de l'autorisation de 
construire accordée, constitue une forme de remise en état au sens de l'art. 129 
let. e LCI (ATA/1343/2020 du 22 décembre 2020 consid. 3d ; ATA/422/2020 du 
30 avril 2020 consid. 14a ; ATA/260/2014 du 15 avril 2014 consid. 11a ; 
ATA/269/2012 du 8 mai 2012 consid. 5 ; ATA/152/2010 du 9 mars 2010 
consid. 5 et les références citées). 

À cet égard, le Tribunal fédéral considère que le contrôle des loyers sous l'angle 
de l'art. 12 LDTR implique que le propriétaire doit rectifier les baux indiquant un 
loyer qui ne correspond pas à celui fixé par le département (arrêts du Tribunal 
fédéral 1C_184/2013 du 8 janvier 2014 consid. 2.1 ; 1C_496/2012 du 12 février 
2013 consid. 3.2.2 ; 1C_468/2008 du 15 décembre 2008 ; cf. aussi 
ATA/1343/2020 du 22 décembre 2020 consid. 3d). 

En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent exiger que, lors de la 
conclusion d'un nouveau bail, le propriétaire fasse usage d'une formule officielle 
de même teneur que celle mentionnée à l'art. 269d de loi fédérale du 30 mars 
1911, complétant le Code civil suisse (CO, Code des obligations - RS 220) 
(art. 270 al. 2 CO). Il s'agit de celle prévue pour la notification des hausses de 
loyer en cours de bail. Dite formule est celle agréée par le canton. Toute situation 
de hausse de loyer impliquant l'utilisation de cette formule est nulle si elle n'est 
pas faite au moyen de celle-ci (art. 269d al. 1 CO). Le canton de Genève a fait 
usage de cette faculté (art. 207 de la loi d'application du code civil suisse et 
d'autres lois fédérales en matière civile du 11 octobre 2012, entrée en vigueur le 
1er janvier 2013 - LaCC - RS E 1 05 ; ancien art. 109 LaCC du 28 novembre 2010, 
entrée en vigueur le 1er janvier 2011), mais cette règle existait sous l'égide des 
art. 109 LaCC du 28 novembre 2010 et 24 LaCC du 7 mai 1981 ; cf. 
ATA/1343/2020 du 22 décembre 2020 consid. 3e). 

S'il ne peut pas être ordonné au bailleur d'établir un nouveau contrat de bail 
corrigé pour des locataires ayant quitté le logement, la solution est autre s'agissant 
de la formule de fixation du loyer initial. Celle-ci est nécessaire lors de 
l'établissement de tout nouveau bail ou de toute modification du montant du loyer. 

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Dès lors qu'elle résulte d'un acte unilatéral du bailleur, le départ des locataires 
concernés n'empêche aucunement celui-ci d'établir une nouvelle formule, 
document essentiel, puisqu'à même de documenter l'augmentation du loyer de 
l'appartement en question. La notification, selon les règles du droit du bail, d'une 
nouvelle formule indiquant le loyer fixé pendant trois ans selon la décision 
litigieuse est une mesure nécessaire pour le rétablissement d'une situation 
conforme au droit au sens de l'art. 129 let. e LCI (ATA/1343/2020 du 
22 décembre 2020 consid. 3f ; ATA/422/2020 du 30 avril 2020 consid. 15). 

11. En l’espèce, la décision entreprise n’est pas contestée par les recourants en tant 
qu'elle vise le montant des frais accessoires étrangers aux coûts de chauffage et 
d’eau chaude. C______ n’a, quant à elle, pas recouru contre cette décision et, dans 
la présente procédure, a fait part de son intention de la respecter, ce qui ressort 
également de son courrier du 12 juin 2020, par le biais duquel elle a sollicité la 
transmission des coordonnées bancaires des recourants, afin de procéder au 
remboursement du trop-perçu y relatif. Par conséquent, il n'y a pas lieu de 
procéder à l'examen de ce volet de la décision (cf. à cet égard ATF 136 V 362 
consid. 3.4 et 4.2 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_641/2018 du 3 août 2018 
consid. 3 ; 2C_53/2017 du 21 juillet 2017 consid. 5.1 ; 2C_581/2010 du 
28 mars 2011 consid. 1.5 ; ATA/1628/2019 du 5 novembre 2019 consid. 2b ; 
ATA/590/2017 du 23 mai 2017 consid. 2b). 

Il pourra en outre être donné suite à la conclusion du DT, conforme au droit, 
tendant à ce qu’il soit renoncé à l'obligation faite à C______ d'établir un nouveau 
contrat de bail à loyer, dès lors que les recourants ne sont plus locataires de 
l’appartement litigieux. 

Par ailleurs, si ces derniers ont allégué, pendant l’instruction conduite par le DT, 
que ce logement était composé, non pas de 3,5 pièces, mais de 2,5 pièces, voire de 
3 pièces, ils n'ont pas repris cet argument dans leur recours, étant d'ailleurs 
observé que le montant qu'ils sollicitent au titre de trop-perçu de loyer est calculé 
sur la base d’un logement de 3,5 pièces. Par conséquent, il sera retenu que cette 
question n'est plus litigieuse. 

En application de la condition n° 10 de l’autorisation de construire DD 2______, 
le loyer maximal pour le logement en cause a été fixé à CHF 15'333.- par an, soit 
CHF 1'277.- par mois, pendant une durée cinq ans. Les recourants font valoir que 
ce loyer visait tant le logement lui-même que le jardin (et la terrasse attenante) et 
le dépôt inclus dans leur contrat de bail. 

Il convient tout d'abord de constater qu'à teneur du plan du rez-de-chaussée sur 
lequel repose l'autorisation DD 2______, visé ne varietur par le DT le 29 mai 
2013, le projet de construction y relatif prévoyait clairement que l'appartement 
litigieux, nouvellement créé, serait doté d'un « jardin privé / apt.03 106,90 m2 », 
nouvellement créé également, avec un accès direct et privatif depuis le séjour par 

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une porte-fenêtre. Le plan de coupe A-A, également visé ne varietur le 29 mai 
2013, fait en outre état d'un espace comprenant un jardin et une terrasse privatifs 
situés directement devant l’appartement. Enfin, le plan du rez-de-chaussée joint à 
l’attestation globale de conformité établie le 3 mars 2015 par M. H______, 
architecte du projet, portant la mention « Permis d’occuper Plans conformes à 
l’exécution Apposé pour archivage », confirme la création de ce jardin (« jardin 
privé /apt. 03 / 91,45 m2 ») et fait état de l'adjonction de « marches d’escalier » y 
conduisant depuis la terrasse de l’appartement. Ce jardin et cette terrasse ont ainsi 
toujours été indissociablement liés à l'appartement, ce qui ne pouvait pas échapper 
au service LDTR, qui, conformément à ce que prévoit l'art. 4 al. 3 RGL, n'en a pas 
tenu compte dans le calcul des pièces, lorsqu'il a établi son préavis. Au demeurant, 
ce jardin (tout comme la terrasse attenante) ne saurait de toute évidence être 
proposé en location à des tiers, indépendamment de l'appartement. Partant, il y 
lieu de retenir que la jouissance de ces objets était comprise dans celle de 
l’appartement et, par conséquent, dans le montant du loyer relatif au logement 
bloqué sur la base de la LDTR. C'est donc à tort que le DT a considéré que 
C______ pouvait prélever un loyer supplémentaire pour la location de ces 
surfaces. 

Aucun élément figurant au dossier ne permet en revanche de retenir que le dépôt 
litigieux, situé au 2ème sous-sol de l'immeuble, était lié à l'appartement. Il apparaît 
au contraire qu'il est indépendant de celui-ci. Il existait d'ailleurs avant la 
délivrance de l'autorisation DD 2______ et celle-ci n'y a pas apporté de 
modification. Ni le service LDTR, ni le DT n'avaient ainsi des raisons de retenir 
qu'il constituait une annexe au logement. Il faut en conclure que C______ pouvait 
effectivement le louer aux recourants, en vertu des règles du droit du bail, 
moyennant un loyer complémentaire. Le loyer relatif à cet objet, tout comme, le 
cas échéant, la question de la conclusion d’une éventuelle transaction couplée, 
relève de l'application du droit privé et, partant, de la compétence des tribunaux 
civils. D'ailleurs, la possible application du droit du bail à certains objets 
mentionnés dans leur contrat de bail n’a pas échappé aux recourants, qui, en 
décembre 2018, soit avant même le prononcé par le DT d’une décision suite à leur 
dénonciation, ont déposé une requête en fixation judiciaire du loyer initial auprès 
de la CCBL. 

12. Il découle de ce qui précède que le recours sera admis partiellement. La décision 
querellée sera modifiée en conséquence. 

Il conviendra, pour des raisons de sécurité et de prévisibilité du droit, ainsi que 
d'égalité de traitement, même si aucune disposition légale particulière ne l'impose, 
que la nouvelle formule officielle d’avis de fixation du loyer initial devant être 
établie par C______ distingue le loyer afférent aux deux objets du bail 
(appartement et dépôt), soumis à des régimes juridiques différents, de façon à ce 
que les locataires, qui ont conclu leur bail après l'entrée en force de l'autorisation 

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de construire, soient dûment informés de la situation, ne serait-ce que de 
l'existence de cette dernière et des effets qui en résultent (à l'instar des locataires 
déjà en place qui, eux, ont bénéficié du droit d'information prévu par l'art. 43 
LDTR). 

Le dispositif de ladite décision sera reformulé comme suit : 

« Ordonne à la société C______ de rétablir dans un délai de trente jours une 
situation conforme au droit en : 

-  restituant aux locataires [Madame A______et Monsieur B______] les 
montants payés en trop à titre de frais accessoires et de location du jardin et 
de la terrasse liés à l'appartement depuis le 17 février 2015 ; 

- produisant copie de tous les documents et justificatifs établis en ce sens, 
notamment l'avis de fixation du loyer initial conforme aux termes de 
l'autorisation de construire [DD 2______] et aux considérants du présent 
jugement, ainsi que la preuve du remboursement aux locataires concernés ». 

S’agissant du remboursement du trop-perçu relatif au jardin et à la terrasse, il y a 
lieu de retenir, à teneur des informations transmises par C______ au DT, que le 
loyer y relatif s'élevait à CHF 4'716.- l’an, soit CHF 393.- par mois. 

13. Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 500.- sera mis à la charge des 
recourants et de C______, qui n'obtiennent chacun que partiellement gain de 
cause (art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et 
indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 - RFPA - E 5 10.03). 

Dans ces circonstances, il n'y pas lieu d'allouer une indemnité de procédure à l'une 
ou l'autre des parties en application des art. 87 al. 2 LPA et 6 RFPA, les dépens 
pouvant être compensés. 

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PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

1. déclare recevable le recours interjeté le 24 juin 2020 par Madame A______et 
Monsieur B______ contre la décision prise par le département du territoire à 
l'égard de C______ le 25 mai 2020 ; 

2. l'admet partiellement ; 

3. modifie le dispositif de cette décision comme suit : 

« Ordonne à la société C______ de rétablir dans un délai de trente jours une 
situation conforme au droit en : 

- restituant aux locataires [Madame A______et Monsieur B______] les montants 
payés en trop à titre de frais accessoires et de location du jardin et de la terrasse 
liés à l'appartement depuis le 17 février 2015 ; 

- produisant copie de tous les documents et justificatifs établis en ce sens, 
notamment l'avis de fixation du loyer initial conforme aux termes de 
l'autorisation de construire [DD 2______] et aux considérants du présent 
jugement, ainsi que la preuve du remboursement de trop-perçu aux locataires 
concernés » ; 

4. met un émolument de CHF 500.- à la charge de Madame A______et Monsieur 
B______, conjointement et solidairement, et ordonne la restitution, en leur faveur, 
conjointement et solidairement, du solde de leur avance de frais de CHF 1’000.-, 
soit CHF 500.- ; 

5. met un émolument de CHF 500.- à la charge de C______ ; 

6. dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure ; 

7. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 
1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de 
recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la 
désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être 
accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 

  

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Siégeant : Yves JOLIAT, président, Claire BÖLSTERLI, Evis BARANYAI, Didier 
PROD'HOM et Manuel BARTHASSAT, juges assesseurs. 

 

Au nom du Tribunal : 

Le président 

Yves JOLIAT 

 

 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

 

 

Genève, le 31 mars 2021  Le greffier