# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cfd0cd60-3d86-58bb-bfc0-47921ae76d1e
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-09-16
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 16.09.2025 12.2025.67
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2025-67_2025-09-16.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2025.67

  	
  Lugano

  16 settembre 2025                           

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Fiscalini,
  presidente,

  Stefani
  e Grisanti

  

 

	
  cancelliere:

  	
  D’Andrea

  

 

 

sedente
per statuire nella causa inc. n. SO.2025.227 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4, promossa con istanza 15 gennaio 2025 da

 

	
   

  	
  AP1, Z______ 

  patrocinata da: avv. PA1, L______
  

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  AO1, Z______ 

  patrocinata da: avv. PA2, L______
  

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

chiedente nella procedura sommaria a
tutela dei casi manifesti l’espulsione della

convenuta
dall’ente locato, la sua condanna al pagamento delle pigioni arretrate (fr.
112'036.36), nonché un’indennità per occupazione illecita di fr. 9'760.92
mensili dal 1° gennaio 2025 e fino alla liberazione della superficie locata;

 

domande avversate dalla convenuta e che il Pretore ha accolto con
decisione 30 maggio 2025;

 

appellante
la convenuta con appello 12 giugno
2025, con cui chiede la riforma del querelato giudizio, nel senso di dichiarare irricevibile l’istanza, con
protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi.

 

mentre
con risposta all’appello 16 luglio 2025 l’appellata si è opposta al gravame, con
protesta di spese e ripetibili di appello;

 

letti
ed esaminati gli atti e i documenti di causa;

 

ritenuto

 

 

in fatto:

 

 

A.       
Il 1° febbraio 2022 la AP1
handelnd AP1 (in veste di locatrice e rappresentata da W______ S______, G______)
e la AO1 (in veste di conduttrice) hanno
sottoscritto un contratto di locazione di durata determinata (dal 1° settembre
2023 al 31 agosto 2028), avente per oggetto un locale commerciale adibito a
negozio ubicato al 2° piano del “C______ L______ S______” in via C______
a G______ (doc. B). Il contratto prevedeva una pigione scalare di fr. 79'195.60
(+ IVA) per il primo anno, aumentata a fr. 82'795.40 (+ IVA) dal 1° settembre
2024, e a fr. 86'395.20 (+ IVA) dal 1° settembre 2025, più un acconto delle
spese accessorie di fr. 14'759.18 e spese di marketing di fr. 10'799.40, oltre
a una partecipazione del 9 % alla cifra d’affari annua (cfr. doc. B).

 

 

B.       
Il 9 ottobre 2024 la locatrice
ha diffidato per iscritto la conduttrice a versare entro 30 giorni l’importo
scoperto di complessivi fr. 28'958.42, corrispondente alle pigioni non pagate
per i mesi da agosto a ottobre 2024, con la comminatoria che trascorso
infruttuosamente detto termine il contratto di locazione sarebbe stato disdetto
(doc. D);

 

 

C.       
Con modulo ufficiale
accompagnato da una lettera raccomandata 13 novembre 2024 (inviata il 19
novembre 2024 e recapitata il 25 novembre seguente) la locatrice ha disdetto il
contratto in questione per il 31 dicembre 2024 (doc. E).

 

 

D.       
Nel frattempo, con scritto 19
novembre 2024 la conduttrice ha fatto valere in compensazione un credito per
danni subiti (mancato raggiungimento della cifra d’affari prospettata e
presenza di difetti) di fr. 305'000.- (doc. 7).

 

 

E.       
Con istanza 16 dicembre 2024
la conduttrice ha contestato la disdetta dinanzi all’Ufficio di conciliazione
in materia di locazione di A______ (doc. UC).

 

 

F.       
Con istanza 15 gennaio 2024 AP1
handelnd AP1 ha convenuto AO1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano
(sezione 4) postulando, nella procedura sommaria per la tutela nei casi
manifesti, la sua espulsione dall’ente locato, la sua condanna al pagamento delle
pigioni arretrate per complessivi fr. 112'036.36 con interessi al 5 % da varie
scadenze, nonché un’indennità per occupazione illecita di fr. 9'760.92 mensili
dal 1° gennaio 2025 fino alla liberazione della superficie locata. In ragione
di ciò, la procedura dinnanzi all’autorità di conciliazione è stata sospesa in
attesa dell’esito della presente causa d’espulsione.

 

 

G.      
Con osservazioni 30 gennaio
2024 AO1 si è opposta integralmente all’istanza, reputandola irricevibile. In
primo luogo, ha eccepito che la disdetta era nulla per effetto di diverse
carenze formali, quali la designazione errata della parte locatrice e del luogo
di situazione dell'ente locato, l’indicazione della rappresentante della
locatrice in difetto di una valida procura e l'assenza della data sul modulo
ufficiale. Nel merito, ha rilevato che non si trovava in mora siccome al
credito della locatrice essa aveva opposto in compensazione un proprio credito per
complessivi fr. 305'000.- (rivalutati in fr. 400'919.-), che era quantomeno
plausibile e ostava pertanto al riconoscimento di un caso manifesto nel senso
dell’art. 257 CPC. Infine, ha obiettato che la disdetta era una misura
ritorsiva della locatrice nei suoi confronti per avere essa fatto valere il 19
novembre 2024 delle pretese derivanti dalla locazione. Con replica 13 febbraio
2025 e duplica 27 febbraio 2025 spontanee le parti si sono riconfermate nelle
rispettive e antitetiche allegazioni.

 

 

H.       
Con decisione 30 maggio 2025
il Pretore ha accolto integralmente l’istanza. Egli ha ordinato a AO1 di
liberare l’ente locato entro 10 giorni dalla notificazione del giudizio sotto
comminatoria dell’art. 292 CP, con l'avvertenza che l'inesecuzione dell'ordine
avrebbe comportato il diritto per l’istante di postulare il risarcimento dei
danni e disponendo agli organi di polizia preposti di prestare man forte
nell'esecuzione della decisione a semplice richiesta dell’istante, con facoltà
di depositare in un luogo indicato da quest’ultima e a spese della convenuta gli
oggetti non sgomberati. Il Pretore ha inoltre condannato AO1 a pagare alla
locatrice fr. 112'036.36, con interessi al 5 % dal 15 gennaio 2025 per pigioni
arretrate, come pure fr. 9'760.92 mensili dal 1° gennaio 2025 fino alla
completa liberazione dei locali a titolo di indennità per illecita occupazione
e posto le spese processuali di fr. 1'700.- e le ripetibili di fr. 5'000.- a
carico della convenuta. 

 

 

I.    
Con appello 12 giugno 2025 AO1
si è aggravata contro tale decisione chiedendo la riforma del querelato
giudizio, nel senso di dichiarare irricevibile l’istanza della locatrice e di
condannare la medesima al pagamento
delle spese processuali e delle ripetibili (fr. 5'000.-) di primo grado, con
protesta di spese e ripetibili di secondo grado.

 

 

J.        
Con risposta all’appello 16
luglio 2025 AP1 handelnd AP1 si è opposta all’appello postulandone l’integrale
reiezione (nella misura della sua ricevibilità), con protesta di spese e
ripetibili di secondo grado.

 

 

E considerando 

 

 

in
diritto:

 

 

1.              
L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie il valore litigioso è di fr. 361'722.-
(stabilito dal Pretore e non contestato dalle parti) e dunque supera ampiamente
la soglia testé menzionata. 

 

 

2.             
I termini di impugnazione e
risposta sono di 10 giorni, essendo la procedura di natura sommaria (art. 314
cpv. 1 CPC). Nel caso concreto l’appello 12 giugno 2025 contro la decisione 30
maggio 2025 (notificata il 2 giugno 2025, doc. 1 e 2 d’appello) è tempestivo,
così com’è tempestiva la risposta all’appello del 16 luglio 2025.

 

 

3.              
Con la decisione impugnata il
Pretore ha in sintesi ritenuto che le eccezioni formali sollevate dalla
conduttrice riguardanti il modulo di disdetta (doc. E) erano infondate e
sprovviste di un interesse pratico. La conduttrice non aveva preteso che le
carenze formali indicate avessero inciso sull’esercizio dei suoi diritti di
difesa riferiti alla disdetta, tanto che la stessa era stata contestata dinanzi
all'Ufficio di conciliazione il 16 dicembre 2024 (inc. UC). In particolare,
essa non aveva spiegato tale incidenza per rapporto all’indicazione in forma
abbreviata della locatrice (verosimilmente per ragioni di spazio) e
all’indicazione della rappresentante (la medesima riportata sul contratto di
locazione). Quanto all’assenza di data sul formulario ufficiale, essa figurava
in ogni caso nella lettera accompagnatoria del 13 novembre 2024, spedita il 19
novembre 2024. La conduttrice sapeva così perfettamente da chi originasse la
disdetta, il nominativo della rappresentante della locatrice, la data in cui
era stata spedita e il luogo di situazione dell'ente locato (indicato in via
Cantonale a Co______ d______ sul modulo ufficiale, ma in via Cantonale a
G______, secondo piano, sulla lettera accompagnatoria, con la particolarità che
il negozio si trovava nello stabile a Nord a Co______ d______, mentre
l’indicazione ufficiale del Centro L______ S______ era in via Cantonale a
G______). Per quanto riguardava il credito di fr. 305'000.-/400'919.- opposto
in compensazione dalla conduttrice, il Pretore ha evidenziato che l’eccezione
non era stata sollevata tempestivamente, ovvero entro il termine assegnato con
la diffida ex art. 257d CO. Né per il resto la convenuta aveva depositato le
pigioni presso l’Ufficio di conciliazione, sicché essa si trovava in mora e la
disdetta fondata sull'art. 257d CO era valida, ciò che escludeva a priori
che la stessa potesse essere ritenuta abusiva. Trattandosi di una fattispecie
liquida (art. 257 CPC), l'istanza di sfratto è stata quindi accolta. Infine, il Pretore ha parimenti ammesso l’esistenza
di un caso manifesto per quanto concerneva i crediti pecuniari rivendicati
dalla locatrice, ovvero le pigioni arretrate (fr. 112'036.35) e il versamento
dell’indennità per illecita occupazione dal 1° gennaio 2025 (fr. 9'760.92
mensili fino alla liberazione dei locali), corrispondente all’ammontare della
pigione dovuta per il periodo d’occupazione dei locali in assenza di un
contratto di locazione. 

 

 

4.              
Con l’impugnativa
l’appellante, ripercorso l’iter processuale (appello, pag. 4 a 6), si duole che
il primo giudice abbia escluso un suo interesse degno di protezione all’invocazione
delle eccezioni formali da lei sollevate per motivare la nullità della
disdetta. Anzitutto rileva che l’interesse degno di protezione è un presupposto
processuale “gravante la parte richiedente” e non la parte convenuta. Inoltre,
il giudice avrebbe dovuto verificare d’ufficio la validità formale della
disdetta (appello, pag. 7-8, n. 11 e 12).

 

 

4.1.         
L’appellante
perde di vista tuttavia che – come ha per altro ricordato il Pretore –
l’assenza di un interesse all’esercizio di un diritto è un caso d’applicazione
dell’abuso manifesto di diritto (art. 2 cpv. 2 CC) che in quanto tale vale per
tutte le parti in causa, quindi anche per la convenuta (v. Chappuis, in: Commentaire romand, CC I,
2a ed., n. 34 ad art. 2 CC). 

 

 

4.2.         
Ciò
posto, l’appellante non spiega perché l’accertamento secondo cui essa avrebbe omesso
di illustrare quale fosse il suo interesse pratico a sollevare le eccezioni e
non avrebbe illustrato in quale misura le censure formali avrebbero inciso
sull’esercizio dei suoi diritti e in particolare sulla possibilità di
contestare la disdetta dinanzi all’Ufficio di conciliazione sarebbe errato.

 

 

4.3.         
L’appellante
torna a equivocare sulla mancanza di chiarezza nell’indicazione della parte
locatrice e della sua sede (diversa da quella risultante nel Registro di
commercio), che avrebbe potuto farle credere – a maggior ragione nell’ambito di
una procedura a tutela dei casi manifesti in cui l’onere probatorio della parte
convenuta è alleggerito – di aver ricevuto una disdetta da un soggetto non
legittimato a farlo (appello, pag. 8-10, n. 13).

 

L’obiezione è però
chiaramente pretestuosa. Per quel che è della designazione della locatrice,
basta confrontare il contratto di locazione (doc. B, in cui il
proprietario/locatore è indicato in “AP1 handelnd AP1”, rappresentato da
“W______ S______”) con il modulo ufficiale della disdetta (doc. E, in cui il
locatore è indicato in “S______ AG handeln für AP1 Solutions I” al punto 2 e in
“S______ AG handeln für AP1 Solutions Inv.Fund Comm.” al punto 4, e risulta
rappresentato da “W______ S______”) per non avere dubbi sull’identità della
parte da cui proveniva la disdetta. Quanto alla pretesa discrepanza per
rapporto all’indirizzo figurante nel Registro di commercio (Poststrasse __,
Z______) neppure essa era suscettibile di fare sorgere dubbio alcuno, posto
come A______ __ era fino al 26 settembre 2024 il recapito figurante nel
contratto di locazione e nel modulo ufficiale di disdetta (doc. B e doc. E) ed
era chiaramente riconducibile all’istante. Né la presenza nel Canton Zugo di
una società, costituita sotto un’altra forma (S______) e con sede diversa
(W______), chiamata “S______ GmbH” e di eventuali altre società aventi la
medesima radice “AP1” poteva ragionevolmente far sorgere dei dubbi.

 

 

4.4.         
L’appellante
contesta di nuovo il potere di rappresentanza di W______ S______, G______.
Rileva che tale presupposto andava esaminato d’ufficio dal Pretore (art. 60 e
68 CPC) in ragione anche del formalismo sancito dall’art. 266l CO. A fronte
della sua censura circa l’assenza di una valida procura, l’istante si sarebbe
limitata a produrre con la duplica spontanea il doc. Q da cui si evinceva solo
che W______ AG, Z______, (recte: Wi______), ma non G______, veniva incaricata
della gestione del “C______ L______ S______””. Il che non poteva bastare, anche
perché un conto è la gestione di un bene immobile mentre un altro è la revoca
d’un rapporto locativo (appello, pag. 10 seg.).

 

 

4.4.1.     
La
risoluzione di un contratto è un diritto formatore esercitato con una
dichiarazione giuridica unilaterale, che può anche emanare da un rappresentante
di una parte del contratto ai sensi dell’art. 32 seg. CO (STF 4A_196/2016 del
24 ottobre 2016 consid. 4.1.1, 4A_478/2015 del 20 maggio 2016 consid. 3.1).
Questi deve agire per conto di tale parte e firmare come suo rappresentante,
ritenuto che i nomi della parte rappresentata e del rappresentante devono di
principio figurare sul modulo di disdetta (STF 4A_193/2018 del 27 luglio 2018
consid. 4.1.1). Il Tribunale federale ha però già sottolineato che anche una
disdetta senza un’indicazione esplicita o con un’indicazione carente può,
in determinati casi, essere valida, se il destinatario può dedurre chiaramente
dalla disdetta o da altre circostanze, secondo i principi della buona fede e
dell’affidamento, che chi pronuncia la disdetta agisce quale valido
rappresentante della parte contrattuale (STF 4A_12/2010 del 25 febbraio 2010
consid. 3.4.1, 4A_256/2020 del 3 novembre 2020 consid. 3.1.4). Ad esempio se il
conduttore è a conoscenza, o poteva esserlo in base alle circostanze, che
l'immobile è gestito da un'amministrazione, l'indicazione del rapporto di
rappresentanza non è necessaria (STF 4A_12/2010 del 25 febbraio 2010 consid.
3.4.1).

 

 

4.4.2.     
Per
tacere del fatto – già rilevato dal Pretore – che W______ S______ (via
Cantonale, ____ G______) era già stata indicata come rappresentante nel
contratto di locazione (doc. B), non v’era motivo alcuno per dubitare che essa
potesse rappresentare la locatrice nella notifica della disdetta (e ancora
prima della diffida del 9 ottobre 2024 [doc. D], senza che ciò avesse fatto
oggetto di contestazione alcuna da parte della conduttrice [doc. 7]). Se a ciò
si aggiunge – come riconosce l’appellante – che W______ S______ era stata
incaricata della gestione del “C______ L______ S______”, non v’era più ragione
di indagare oltre, poco importando se il mandato di gestione (doc. Q) indicasse
la sede della società (Wi______) anziché l’ufficio di G______, comunque sia
figurante anch’esso nel Registro di commercio. Ogni doglianza al riguardo si
rivela pretestuosa. 

 

 

4.5.         
Come
fine a sé stessa è la contestazione circa l’indicazione dell’oggetto locato
(appello, pag. 11 seg.). L’appellante ha potuto identificare senza alcun
rischio di confusione l’oggetto locato, menzionato per esteso nella lettera
accompagnatoria alla disdetta (doc. E), e ha potuto contestare senza
impedimenti la medesima. Senza contare che il Pretore ha spiegato che la
pretesa discrepanza circa il luogo di ubicazione del negozio (G______ o
Co______ d______) deriva dal fatto – non contestato – che “il Centro L______
Sud è costituito dai mappali ___ RFD G______ e 1870 Co______ d'______ e
pertanto si trova sul confine tra i comuni di G______ e Co______ d'______: il
negozio in questione si trova nello stabile situato a Nord (C______ d______),
mentre l'indirizzo ufficiale del Centro è quello di via C______ a G______” (decisione
impugnata, pag. 4).  

 

 

4.6.         
Ne
segue che – a un esame sommario – l’accertamento pretorile del fatto che la
conduttrice sapesse esattamente da chi provenisse la disdetta, chi fosse la
rappresentante della locatrice, quando la disdetta sia stata spedita e dove si
trovasse l’ente locato, sfugge alla critica. La validità della disdetta non fa
dunque dubbio alcuno.

 

 

5.              
Per
quanto riguarda le contestazioni sostanziali, l'appellante censura dapprima l'errata
applicazione dell'art. 257 CPC, in quanto le sarebbero stati imposti oneri
processuali ben superiori a quelli sanciti dal CPC, in particolare l'onere di
fornire prova piena dell'eccezione di compensazione (appello, pag. 15, n. 18).
Ella ritiene che nei procedimenti di tutela giurisdizionale nei casi manifesti è
sufficiente contestare "in maniera coerente, sostanziata e completa i
fatti posti a fondamento della pretesa dell'istante, formulando obiezioni che
appaiano giuridicamente pertinenti e non manifestamente infondate"
(appello, pag. 15, n. 18). Il Pretore si sarebbe inoltre sbagliato nel ritenere
che nel termine della comminatoria di cui all'art. 257d CO non era stata
sollevata una valida eccezione di compensazione. Il doc. 7 dimostrerebbe il
contrario e "la locatrice mai ha contestato nello specifico che, già
prima della notifica del doc. 7 le era stato reclamato un pregiudizio di CHF
305'000 così come evidenziato nello stesso scritto doc. 7" (appello, pag.
16, n. 19).

 

 

5.1.         
Il
conduttore che riceve una disdetta per mora nel pagamento delle pigioni (art.
257d CO) ha il diritto di eccepire l'estinzione del debito per compensazione
con un suo credito nei confronti del locatore. Tale eccezione deve però essere
sollevata entro il termine di pagamento della comminatoria (DTF 119 II 241
consid. 6b/bb; STF 4A_333/2022 del 9 novembre 2022 consid. 3.1). Se non viene
fatta valere entro questo termine il conduttore si trova in mora. Inoltre, il
Tribunale federale ha già avuto modo di precisare più volte che l'eccezione di
compensazione sollevata entro il termine della comminatoria di pagamento
dell'art. 257d CO deve essere immediatamente comprovata dal conduttore, onde
evitare di procrastinare il diritto del locatore a una procedura rapida in caso
di disdetta per mora (STF 4A_385/2022 del 14 febbraio 2023; STF 4A_140/2014 del
6 agosto 2014 consid. 5.2). Questa giurisprudenza vale anche nella procedura di
tutela giurisdizionale nei casi manifesti ex art. 257 CPC, per cui non è
sufficiente, neanche in questi casi, rendere verosimile il credito posto in
compensazione (STF 4A_186/2025 del 6 giugno 2025 consid. 4.2; STF 4A_333/2022
del 9 novembre 2022 consid. 3.1 e 5.2). Inoltre, giusta l’art. 124 CO vi è compensazione
solo quando il debitore manifesti al creditore la sua intenzione di
prevalersene. La dichiarazione di compensazione è un atto unilaterale
che necessita ricezione, che non esige alcuna forma particolare e che può
essere compiuto anche nell’ambito di una procedura giudiziaria o risultare da
atti concludenti. Nondimeno essa deve essere chiara e non equivoca e indicare
in maniera precisa il credito compensabile (STF 4A_601/2013 del 31 marzo 2014,
consid. 3.3; IICCA del 18 giugno 2018, inc. 12.2017.23, consid. 9.1). Alla
parte che si avvale di tale diritto incombe l’onere di dimostrare di averne
fatto uso, in quali modalità e che i relativi presupposti erano adempiuti (art.
8 CC).

 

 

5.2.         
Come correttamente
accertato dal Pretore, non risulta che la conduttrice abbia sollevato la
compensazione entro il termine di pagamento assegnato con la diffida del 9
ottobre 2024 (decisione impugnata, pag. 6, primo paragrafo). Secondo la teoria
della ricezione relativa, applicabile alla diffida ex art. 257d CO, la notifica
avviene al momento dell'effettiva ricezione della comunicazione oppure, se la
raccomandata non è ritirata, l'ultimo dei 7 giorni di giacenza presso l'Ufficio
postale, ovvero indipendentemente dal fatto che questi ne prenda effettivamente
conoscenza o meno (DTF 119 II 147 consid. 2). Orbene, due lettere di diffida
sono state notificate in data 18 ottobre 2024 e una alla scadenza del termine
di giacenza in data 19 ottobre 2024 (cfr. doc. D), motivo per cui il termine di
pagamento di 30 giorni è venuto a scadere per tutte e tre le notifiche lunedì 18
novembre 2024. L'appellante fa valere che "AO1 si è in realtà
espressamente avvalsa della compensazione con lo scritto doc. 7 in risposta
alle diffide doc. D" (appello, pag. 16, n. 19), il quale è datato 19
novembre 2024 (cfr. doc. 7). Qualora questa lettera fosse stata spedita quello
stesso giorno, ciò è avvenuto dopo lo scadere del termine di pagamento di 30
giorni (cfr. doc. 7; appello, pag. 16, n. 19). E quand’anche la conduttrice
avesse "comunicato" la cifra di fr. 305'000.- la settimana
prima (cfr. appello, pag. 16, n. 19), ciò non poteva costituire una valida dichiarazione
di compensazione ai sensi dell’art. 124 CO. Senza contare che nella
comunicazione del 19 novembre 2024 l’interessata precisava che richiedeva quell’importo
(solo) in quel momento (cfr. doc. 7: “Das werden wir jetzt einfordern”). L’esame
dell’appello potrebbe già esaurirsi in questi punti.

 

 

5.3.         
Comunque sia, la
conduttrice non ha dimostrato, e da lungi, il credito posto in compensazione
(il presunto difetto di redditività promesso), ossia la sua esigibilità (v.
art. 120 cpv. 1 CO), non bastando, per quanto testé esposto, che l’eccezione
non apparisse manifestamente infondata, come pretende in questa sede. Per
tacere del fatto che ella neppur spiega come perviene all’importo indicato. Al
riguardo non giova dunque attardarsi. E non avendo essa per il resto messo in
dubbio il fatto di non avere depositato le pigioni presso il competente Ufficio
di conciliazione, la conclusione pretorile circa la mora della conduttrice
merita piena conferma.

 

 

5.4.         
Da ultimo, l’appellante
ribadisce che la disdetta era abusiva ai sensi dell’art. 271a lett. a CO e
sarebbe stata pronunciata per rappresaglia, vista l"impressionante
consecutio temporum tra lo scritto doc. 7 in cui veniva sollevata la
compensazione e la notifica dell'irregolare disdetta" (appello, pag.
17, n. 20). 

 

Per quanto illustrato d’anzi in relazione
alla tardività della dichiarazione di compensazione (sopra, consid. 5.2), la
doglianza cade nel vuoto, senza contare che l’abusività (ai sensi dell’art.
271a cpv. 1 lett. a CO) di una disdetta straordinaria fondata sull’art. 257d CO
può essere ammessa solo in casi eccezionali, estranei alla fattispecie in esame
(v. DTF 120 II 31 consid 4a; sentenza IICCA 

del 3 aprile 2025, inc.12.2025.27, consid.
8 con riferimenti).

 

 

6.              
Per il resto
l’appellante non discute gli accertamenti pretorili circa l’ammontare delle
pigioni arretrate e dell’importo dovuto a titolo d’indennità per illecita
occupazione dal 1° gennaio 2025.

 

 

7.              
Se ne conclude che
l’appello vede la sua sorte segnata. Le spese processuali di seconda sede,
calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 361'722.- (pari al canone di
locazione per la durata di tre anni), seguono la soccombenza dell’appellante
(art. 106 cpv. 1 CPC) e sono fissate in fr. 200.- (art. 2, 9 cpv. 3 e 13 LTG). Le
ripetibili, quantificate sulla base dell'art. 11 cpv. 1, cpv. 2 lett a e cpv. 5
e dell'art. 13 cpv. 1 RTar, tenuto conto delle spese e dell'IVA, ammontano a
fr. 2'000.-.  

 

 

 

Per questi motivi,

 

 

decide:

 

 

1.   
L’appello 12 giugno 2025 di
AO1 è respinto. 

 

 

2.    Le spese processuali della procedura d’appello di fr. 200.-
sono poste a carico dell’appellante, che rifonderà all’appellata fr. 2'000.-
per ripetibili.

 

 

3.    Notificazione:

-      
_________

 

                                         Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, Sezione 4.

 

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello

Il
presidente                                                          Il
cancelliere

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi
giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).