# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 605ae93c-10e3-5779-908d-56a5b7fe3925
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-01-24
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 24.01.2018 WBE.2017.373
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2017-373_2018-01-24.pdf

## Full Text

2018 Übriges Verwaltungsrecht 329 

XII. Übriges Verwaltungsrecht 

 

35 Grundbuch 

- Eintragung der Ehefrau als Alleineigentümerin einer Liegenschaft 

gestützt auf den Todesschein des Ehemannes und die Ehegatten-

gesellschaft mit Anwachsungsvereinbarung 

- Bedeutung der Grundbuchanmeldung gestützt auf die Erbbescheini-

gung, wenn die Liegenschaft bereits veräussert worden ist 

Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 24. Januar 

2018, in Sachen A. gegen Departement Volkswirtschaft und Inneres 

(WBE.2017.373). 

Aus den Erwägungen 

1. 
Der Beschwerdeführer beanstandet, seine Anmeldung hätte 

nicht mit der Begründung abgewiesen werden dürfen, die Ehefrau 
des Erblassers habe aufgrund einer "ausserbuchlichen Anwachsung" 
(d.h. zufolge der Ehegattengesellschaftsklausel) als Alleineigentüme-
rin der Liegenschaft im Grundbuch eingetragen werden müssen. Das 
Bezirksgericht Lenzburg habe in der Verfügung den vier Kindern aus 
erster Ehe und der vierten Ehefrau eine Erbbescheinigung ausge-
stellt. Sowohl entsprechend der GBV als auch den Weisungen des 
Grundbuchinspektors seien die Erben im Rahmen der Universal-
sukzession in das Grundbuch einzutragen. In der Eingabe an die 
Vorinstanz habe der Grundbuchverwalter die Begründung der Ab-
weisung damit ergänzt, dass die Liegenschaft mittlerweile an die 
Töchter der Ehefrau weiterveräussert und zu deren Gunsten eine 
Nutzniessung bestellt worden sei. Die Vorinstanzen hätten einerseits 
Verwaltungsanordnungen missachtet und andererseits zivilrechtliche 
Bestimmungen falsch interpretiert. Der Grundbuchverwalter habe zu 

330 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2018 

Unrecht ausgeführt, eine Berichtigung könne nur aufgrund eines Ge-
richtsentscheids erfolgen. Mit der Nichtberücksichtigung der Univer-
salsukzession werde in unzulässiger Weise in die Liquidation einer 
Gesellschaft und die Ausgestaltung der Erbmasse eingegriffen. 
Insbesondere dürfe aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur 
Liquidation der einfachen Gesellschaft nicht abgeleitet werden, die 
Erben würden nicht kraft Universalsukzession in die Liquidations-
gemeinschaft eintreten und zu Gesamteigentümern. Eine bilateral 
vereinbarte Anwachsungsklausel könne nicht zum Alleineigentum 
des überlebenden Ehegatten führen. 

2. 
Die Vorinstanz hat die Abweisungsverfügung des Grundbuch-

amts bestätigt. Dieses habe die Ehefrau des Erblassers gestützt auf 
den Todesschein sowie den Gesellschaftsvertrag mit Anwachsungs-
vereinbarung als Alleineigentümerin der Liegenschaft eingetragen. 
Literatur und Praxis befürworteten, dass bei der Ehegattengesell-
schaft die Vereinbarung getroffen werden könne, dass beim Tod eines 
Gesellschafters dessen Anteil dem überlebenden anwachse. Eine 
solche Vereinbarung entspreche einer zulässigen Liquidationsvor-
schrift. Diese bewirke, dass der Gesellschafter Alleineigentümer des 
Gesellschaftsvermögens werde, einschliesslich allfälliger Grund-
stücke. Aufgrund der Fortsetzungs- bzw. Anwachsungsklausel sei die 
Ehegattin ausserbuchlich Eigentümerin geworden. 

3. 
Der Nachtrag zum Grundstückkauf ("Ehegattengesellschafts-

klausel") lautet wie folgt: 
1. 

In Ergänzung zum Kaufvertrag halten die Käufer – als Gesamteigen-

tümer infolge einfacher Gesellschaft – gemäss Art. 530 ff. OR fest: 

Die Parteien vereinbaren im weiteren, dass beim Tod eines Gesell-

schafters dessen Mitgliedschaft erlischt und sein Eigentum am 

Gesellschaftsvermögen dem überlebenden Gesellschafter ausser-

grundbuchlich anwächst. Die Gesellschaft wird ohne Liquidation 

aufgelöst. In die güterrechtliche Auseinandersetzung bzw. den 

Nachlass des Verstorbenen fällt somit lediglich ein schuldrechtlicher 

Abfindungsanspruch, d.h. die Erben des verstorbenen Gesellschaf-

2018 Übriges Verwaltungsrecht 331 

ters erwerben keine dinglichen Ansprüche am Gesellschaftsvermö-

gen, d.h. an der Liegenschaft. Der verbleibende Gesellschafter kann 

mit den Erben des verstorbenen Gesellschafters indessen auch die 

Fortführung der einfachen Gesellschaft vereinbaren. 

2. 

Sämtliche Bestimmungen des Kaufvertrages bleiben im Übrigen un-

verändert. 

4. 
4.1. 
Art. 956a Abs. 1 ZGB hält fest, dass die vom Grundbuchamt er-

lassenen Verwaltungsverfügungen, namentlich die Abweisung von 
Anmeldungen zur Einschreibung, Änderung oder Löschung von 
dinglichen Rechten, Vormerkungen oder Anmerkungen, mit der 
Grundbuchbeschwerde angefochten werden können. Diese richtet 
sich gegen die Weigerung des Grundbuchamts, eine Grundbuchan-
meldung zu vollziehen; das unrechtmässige Verweigern oder 
Verzögern einer Amtshandlung wird einer Verfügung gleichgestellt 
(vgl. Botschaft zur Änderung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches 
[Register-Schuldbrief und weitere Änderungen im Sachenrecht] vom 
27. Juni 2007, 07.061, in: BBl 2007 5330). 

Ist der Eintrag eines dinglichen Rechts ungerechtfertigt oder ein 
richtiger Eintrag in ungerechtfertigter Weise gelöscht oder verändert 
worden, so kann gemäss Art. 975 Abs. 1 ZGB jedermann, der 
dadurch in seinen dinglichen Rechten verletzt ist, auf Löschung oder 
Änderung der Eintrags klagen. Die Grundbuchberichtigungsklage 
dient dazu, dem materiell Berechtigten, dessen Recht sich nicht oder 
nicht mehr aus dem Grundbuch ergibt, dazu zu verhelfen, dass der 
seinem Recht entgegenstehende ungerechtfertigte Eintrag gelöscht, 
geändert oder dass die ungerechtfertigt gelöschte Eintragung wieder 
hergestellt wird (JÜRG SCHMID, in: Basler Kommentar, Zivilgesetz-
buch II [BSK-ZGB II], Art. 457-977 ZGB, 5. Auflage, 2015, Art. 975 
N 1; vgl. auch BGE 133 III 641, Erw. 3.1 = Pra 97/2008, Nr. 54, 
S. 367 f.). 

4.2. 
Vorliegend ist lediglich die Abweisung der vom Beschwer-

deführer begehrten Eintragung zu beurteilen; im Hinblick auf die 

332 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2018 

bereits zuvor erfolgte Eintragung der Ehefrau als Alleineigentümerin 
der Liegenschaft rechtfertigen sich jedoch ergänzend folgende 
Hinweise: 

 Das Grundbuchamt prüft, gestützt auf die mit der Anmeldung 

eingereichten weiteren Belege, ob die gesetzlichen Voraussetzun-

gen für die Eintragung in das Hauptbuch erfüllt sind (Art. 83 

Abs. 1 GBV). Insbesondere zu prüfen hat es die Verfügungs-

berechtigung der anmeldenden Person (Art. 83 Abs. 2 lit. c GBV) 

sowie die Rechtsgrundausweise, insbesondere deren Form (lit. g). 

 Nach der Rechtsprechung hat der Grundbuchverwalter die materi-

elle Gültigkeit eines Grundgeschäfts im Grundsatz nicht zu prüfen, 

indessen hat er die Anmeldung insbesondere abzuweisen, wenn 

das zugrunde liegende Rechtsgeschäft offensichtlich nichtig ist 

(vgl. VGE vom 30. Mai 2017 [WBE.2017.8], Erw. II/1.4 mit 

Hinweisen). 

 Für die Begründung von Gesamteigentum im Rahmen der Ehegat-

tengesellschaft bestehen grundsätzlich keine Formvorschriften 

(vgl. BEAT BRÄM, Gemeinschaftliches Eigentum unter Ehegatten 

an Grundstücken: Bildet Gesamteigentum als einfache Gesell-

schaft eine gute Alternative zum Miteigentum und zum Gesamt-

eigentum im Güterstand der Gütergemeinschaft?, Bern 1997, 

S. 32 ff.; zur Eintragung vgl. Art. 51 Abs. 3 und 96 Abs. 3 GBV 

sowie Art. 33 Abs. 3 aGBV). 

 Anordnungen von Todes wegen sind Rechtsgeschäfte besonderer 

Art, deren Wirksamkeit auf den Tod des Erblassers gestellt ist (vgl. 

PETER BREITSCHMID, in: BSK-ZGB II, Vor Art. 467-536 N 20; 

BGE 113 II 270, Erw. 2). Fraglich könnte daher sein, ob gewisse 

Vorschriften zur Liquidation der Gesellschaft im Anhang zum 

Grundstückkauf als Verfügungen von Todes wegen den Formvor-

schriften des Erbvertrags unterstehen (vgl. Art. 499 und 512 ZGB; 

BRÄM, a.a.O., S. 225 betreffend Vorschriften zur Abfindung der 

Erben im Gesellschaftsvertrag; HEINZ HAUSHEER/ROLAND PFÄFFLI, 

Zur Bedeutung des Anwachsungsprinzips bei der einfachen Gesell-

schaft im Todesfall; zur Tragweite von BGE 119 II 119 ff. für die 

Grundbuchführung, in: ZBJV 130/1994, S. 43 betreffend Abfin-

dungsklausel im Todesfall). Da im Erbrecht jedoch gemäss 

2018 Übriges Verwaltungsrecht 333 

Art. 520 Abs. 1 ZGB Verfügungen auf erhobene Klage hin für un-

gültig erklärt werden (vgl. BGE 113 II 270, Erw. 3a; Urteil des 

Bundesgerichts vom 15. Juli 2005 [5C.56/2005], Erw. 4.1), wäre 

eine Abweisung der Anmeldung mangels Einhaltung von Formvor-

schriften nicht naheliegend. 

 Pflichtteilsgeschützte Erben bzw. Kinder aus erster Ehe haben 

allfällige obligatorische erbrechtliche Ansprüche über die Herab-

setzung (vgl. Art. 216 Abs. 2 ZGB und Art. 522 bzw. 527 ZGB) 

geltend zu machen (zum Ganzen vgl. HEINZ HAUSHEER/REGINA 

E. AEBI-MÜLLER, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch I, 

Art. 1-456 ZGB, 5. Auflage, 2014, Art. 216 N 26a ff.; ROLANDO 

FORNI/GIORGIO PIATTI, in: BSK-ZGB II, Vor Art. 522-533 N 1 ff.). 

Diese betrifft nicht die dingliche Berechtigung. 

 Die Eintragung eines Ehegatten als Alleineigentümer einer Liegen-

schaft gestützt auf einen Todesschein und einen Ehegattengesell-

schaftsvertrag mit Anwachsungsklausel wird praktiziert (vgl. 

LGVE 2000 I Nr. 18). Gesellschaftsrechtlich wird mithin von einer 

"qualifizierten Nachfolgeklausel" ausgegangen, da die Gesellschaft 

nur mit (einem) bestimmten Erben fortgesetzt werden soll (vgl. 

DANIEL STAEHELIN, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht II, 

Art. 530-964 inkl. Schlussbestimmungen, 5. Auflage, 2016, 

Art. 545/546 N 10). Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat 

sich unter der Geltung der Art. 64 ff. GBV bisher nicht zum Ver-

hältnis von Ehegattengesellschaftsvertrag mit Anwachsungsklausel 

und erbrechtlicher Universalsukzession geäussert (vgl. BGE 119 II 

119; Urteile des Bundesgerichts vom 8. März 2012 

[4A_586/2011], Erw. 2; vom 12. Januar 2005 [4C.339/2004], 

Erw. 2.2). Gewichtige Lehrmeinungen halten dafür, dass die 

vermögensrechtliche Beteiligung dem überlebenden Gesellschafter 

"uno actu" und "ipso iure" anwächst, einschliesslich im Gesamt-

eigentum stehender Liegenschaften. Danach gehen diese ausser-

buchlich durch Akkreszenz über. Teilweise wird vertreten, den 

Erben verbleibe bloss ein schuldrechtlicher Abfindungsanspruch 

(vgl. LORENZ STREBEL/HERMANN LAIM, in: BSK-ZGB II, Art. 656 

N 39; STEPHAN WOLF, Subjektswechsel bei einfachen Gesellschaf-

ten, in: ZBGR 81/2000, S. 17, welcher von einer "Fortsetzungs-

334 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2018 

klausel" ausgeht; HAUSHEER/PFÄFFLI, a.a.O., S. 42, wo von 

"Gesellschaftsliquidation durch Anwachsung" die Rede ist; 

ROLAND PFÄFFLI, Der Ausweis für die Eigentumseintragung im 

Grundbuch beim Erbgang, in: AJP 2000, S. 427, wonach dieser 

Fall oft bei Ehegattengesellschaften vorkommt; BRÄM, a.a.O., 

S. 225). Insofern liegt jedenfalls die Annahme eines Umgehungs-

geschäfts nicht nahe. Und ohne Vorliegen eines gegenteiligen 

höchstrichterlichen Präjudizes darf das Grundbuchamt nicht davon 

ausgehen, dass es sich beim Ehegattengesellschaftsvertrag mit An-

wachsungsklausel um ein Rechtsgeschäft handelt, gestützt auf wel-

ches die Eintragung als Alleineigentümer einer Liegenschaft zu 

verweigern wäre. 

4.3. 
Über Nachlassgrundstücke kann erst verfügt werden, wenn der 

Alleinerbe oder die Erben im Grundbuch eingetragen sind (vgl. 
Art. 656 Abs. 2 ZGB). Anmeldende Person ist jeder anerkannte Erbe 
einzeln; Rechtsgrundausweis ist die Bescheinigung mit Angabe 
sämtlicher Personen, die als gesetzliche oder eingesetzte Erben aner-
kannt sind (vgl. Art. 65 Abs. 1 lit. a GBV). 

Vorliegend ersucht der Beschwerdeführer um Eintragung der 
Erben als Gesamteigentümer eines Grundstücks, welches sich 
entsprechend dem Grundbuchauszug zunächst im Alleineigentum der 
Ehefrau des Erblassers befand. Mittlerweile und mithin vor der An-
meldung durch den Beschwerdeführer wurde die Liegenschaft an 
Nachkommen der Ehefrau weiterveräussert und zu Gunsten dieser 
eine Nutzniessung bestellt. 

Die Grundbuchverordnung unterscheidet zwischen dem Erwerb 
durch Eintragung (Art. 64 GBV; Art. 656 Abs. 1 ZGB) und dem Er-
werb vor Eintragung (Art. 65 GBV; Art. 656 Abs. 2 ZGB). Die 
Erbbescheinigung datiert von einem Zeitpunkt, zu welchem das frag-
liche Grundstück bereits an Nachkommen der Ehefrau weiterveräus-
sert und mit einer Nutzniessung belastet war. Die Frage, ob es sich 
bei der Eintragung der Ehefrau als Alleineigentümerin "qua Gesell-
schaftsvertrag" um einen ausserbuchlichen Erwerb gehandelt hatte 
(vgl. vorne Erw. 4.2), und dessen Verhältnis zur Universalsukzession 
waren im Eintragungsverfahren des Beschwerdeführers nicht mehr 

2018 Übriges Verwaltungsrecht 335 

relevant. Das Eigentum am Grundstück wurde vor der Anmeldung 
durch den Beschwerdeführer gestützt auf ein Grundgeschäft übertra-
gen, wobei die Ehefrau verfügungsbefugt war (vgl. Art. 656 Abs. 1 
ZGB; STREBEL/LAIM, a.a.O., Art. 656 N 4 ff.). Nachträglichen dieser 
Eintragung entgegenstehenden Anmeldungen, einschliesslich solchen 
aufgrund der erbrechtlichen Universalsukzession, steht im Eintra-
gungsverfahren das Prinzip der Alterspriorität entgegen (vgl. Art. 972 
ZGB; SCHMID, a.a.O., Art. 972 N 6; DIETER ZOBL, Grundbuchrecht, 
2. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2004, Rz. 110). Entgegen seinem Vor-
bringen kann sich der Beschwerdeführer damit nicht mehr auf die 
Universalsukzession sowie damit zusammenhängende Verwaltungs-
verordnungen berufen. Dieses Ergebnis rechtfertigt sich insbeson-
dere vor dem Hintergrund der Funktion des Eintragungsverfahrens. 
Wie vom Grundbuchverwalter vor der Vorinstanz zu Recht vorge-
bracht, setzt eine allfällige Eintragung der Erben einen Entscheid 
eines Zivilgerichts unter Wahrung der Parteirechte der Betroffenen 
voraus. Die Grundbuchbeschwerde ist gemäss Art. 956a Abs. 3 ZGB 
(für einen Anmeldenden) ausgeschlossen gegen eine im Hauptbuch 
vollzogene Eintragung von dinglichen Rechten. Darüber hinaus wird 
sie in genereller Hinsicht als Rechtsmittel abgelehnt, wenn eine ge-
richtliche Anfechtung vorgesehen ist (vgl. SCHMID, a.a.O., Art. 956a 
N 33 f.; Urteil des Bundesgerichts vom 17. März 2005 [5A.6/2005] = 
ZBGR 89/2008, S. 295). Vom Beschwerdeführer vorgetragene mate-
riell-rechtliche Argumente des Erb- und Gesellschaftsrechts können 
im Hinblick auf eine Vindikation im Rahmen der Grundbuchberichti-
gung (Art. 975 ZGB) oder Erbschaftsklage (Art. 598 ZGB) relevant 
sein (zu letzterer vgl. FORNI/PIATTI, a.a.O., Art. 598 N 1 ff.; 
CHRISTIAN BRÜCKNER/THOMAS WEIBEL, Die erbrechtlichen Kla-
gen, 2. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2006, S. 53 ff.). 

4.4. 
Somit hat das Grundbuchamt die Anmeldung des 

Beschwerdeführers zu Recht abgewiesen. 

 

336 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2018 

36 Grundbuch; Baurecht; Vormerkung persönlicher Rechte 

Enthält der verlängerte Baurechtsvertrag obligatorische Bestimmungen, 

welche nicht vorgemerkt werden dürfen, hindert dies die Verlängerung 

des selbständigen und dauernden Baurechts grundsätzlich nicht. 

Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 11. Juni 

2018, in Sachen A., B. und C. gegen Departement Volkswirtschaft und Inneres 

und Grundbuchamt D. (WBE.2018.7). 

Aus den Erwägungen 

3.1. 
Strittig ist die Eintragung von Bestimmungen zum Baurechts-

vertrag. Diese sehen eine Verpflichtung der Baurechtsnehmerin (Be-
schwerdeführerin 2) vor, das selbständige und dauernde Baurecht der 
Beschwerdeführerin 3 zu übertragen, falls jene von der Verlänge-
rungsoption keinen Gebrauch macht, sowie eine entsprechende Über-
nahmeverpflichtung. Das betreffende Baurechtsgrundstück wird zum 
Betrieb einer Tankstelle genutzt. Die Beschwerdeführerin 3 betreibt 
das Autowaschcenter neben der Tankstelle. 

3.2.–3.3. (…) 
3.4. 
Gemäss Art. 959 Abs. 1 ZGB können persönliche Rechte im 

Grundbuch vorgemerkt werden, wenn deren Vormerkung durch das 
Gesetz ausdrücklich vorgesehen ist, wie bei Vor- und Rückkauf, 
Kaufsrecht, Pacht und Miete. Sie erhalten durch die Vormerkung 
Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Recht (Abs. 2). Durch 
die Vormerkung wird das persönliche Recht zur Realobligation. 
Realobligationen sind Schuldverhältnisse, welche eine positive Leis-
tung zum Gegenstand haben und bei denen der Schuldner oder der 
Gläubiger durch die dingliche Berechtigung oder den Besitz an 
Grundstücken bestimmt wird. Die realobligatorische Berechtigung 
oder Verpflichtung steht somit nicht einer mit Namen individualisier-
ten Person zu, sondern ist verknüpft mit der dinglichen Berechtigung 
oder dem Besitz an einer Sache. Die Realobligation kann gegenüber