# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 38f407ee-1ba4-5fb6-a41b-cdc18f58639d
**Source:** Bundesgericht ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 2025-09-15
**Language:** de
**Title:** Bundesgericht IV. Öffentlich-rechtliche Abteilung (II. Sozialrechtliche Abteilung) 15.09.2025 9C 472/2024 (9C_472/2024)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/CH_BGer/CH_BGer_009_9C-472-2024_2025-09-15.html

## Full Text

Bundesgericht 

Tribunal fédéral 

Tribunale federale 

Tribunal federal 

 

               
  
  
 

 

 

    
  9C_472/2024
  
 

 

 

    
  Urteil vom 15. September 2025
  
 

 

    
  III. öffentlich-rechtliche Abteilung
  
 

 

Besetzung 

Bundesrichterin Moser-Szeless, Präsidentin, 

Bundesrichter Beusch, Bundesrichterin Bollinger, 

Gerichtsschreiber Traub. 

 

Verfahrensbeteiligte 

A.A.________ und B.A.________, 

beide vertreten durch 

Dr. Daniel Lehmann 

und Rechtsanwältin Christina Rüdisühli, 

Beschwerdeführer, 

 

    
  gegen
  
 

 

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, Steinbruchstrasse 18, 7001 Chur, 

Beschwerdegegnerin. 

 

Gegenstand 

Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Graubünden, Steuerperiode 2022, 

 

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 24. Juli 2024 (A 24 6). 

 

 

    
  Sachverhalt:
  
 

 

    
  A.
  
 

 

    
  A.a. A.A.________ und B.A.________ haben Wohnsitz in U.________/ZH. Sie sind Eigentümer einer selbstgenutzten Eigentumswohnung in der Gemeinde V.________/GR. In der "Steuererklärung für ausserhalb des Kantons, in der Schweiz wohnhafte Personen mit Grundbesitz oder Betriebsstätten im Kanton" des Kantons Graubünden deklarierten sie für die Steuerperiode 2022 einkommensseitig einen Eigenmietwert von Fr. 12'502.- (70 Prozent des Liegenschaftsertrags von Fr. 17'860.-) und vermögensseitig einen Ertragswert von Fr. 274'700.-. Die Steuerpflichtigen stützten sich dabei auf eine vom 5. September 2011 datierende amtliche Schätzung.
 

Mit definitiver Veranlagung (Kantons- und Gemeindesteuer 2022) vom 10. November 2023 legte die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden unter Hinweis auf eine amtliche Revisionsbewertung vom 15. Mai 2023 einen Steuerwert der Liegenschaft von Fr. 462'900.- und einen Eigenmietwert von Fr. 19'440.- fest, Letzteren unter Aufrechnung von 70 auf 100 Prozent. 

 

    
  A.b. Die Steuerpflichtigen erhoben Einsprache und brachten vor, die Neueinschätzung gelte erst für das Steuerjahr 2023. Für das Steuerjahr 2022 belaufe sich der Steuerwert wie bis anhin auf Fr. 274'700.-. Zudem sei der Eigenmietwert (auch) für Personen mit Zweitwohnsitz nur zu 70 Prozent einzusetzen. Der Eigenmietwert betrage daher für das Steuerjahr 2022 Fr. 12'502.- und ab 2023 Fr. 13'608.-.
 

Die kantonale Steuerverwaltung wies die Einsprache ab (Entscheid vom 8. Januar 2024). 

 

    
  B. 
 

A.A.________ und B.A.________ fochten den Einspracheentscheid beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden an. Die im Verlauf des Schriftenwechsels modifizierten Anträge der nunmehr anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer lauten dahin, für die Kantons- und Gemeindesteuern 2022 sei das steuerbare und satzbestimmende Vermögen auf Basis eines Vermögenssteuerwerts der streitgegenständlichen Liegenschaft von Fr. 367'000.- zu veranlagen, das steuerbare und satzbestimmende Einkommen auf Basis eines Eigenmietwerts von Fr. 17'860.-. Ein allfälliges Rechtsbegehren zur pauschalen Reduktion des steuerbaren Eigenmietwerts auf 70 Prozent zogen die Beschwerdeführer zurück. 

Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde ab, soweit sie nicht infolge Rückzugs als gegenstandslos geworden abzuschreiben war (Urteil vom 24. Juli 2024). 

 

    
  C. 
 

Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten lassen A.A.________ und B.A.________ die im vorinstanzlichen Verfahren modifizierten Rechtsbegehren erneuern. 

 

 

    
  Erwägungen:
  
 

 

    
  1. 
 

 

    
  1.1. Anfechtungsobjekt ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist zulässig (Art. 82 lit. a, Art. 83
  e contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Die Beschwerdeführer sind zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Sie haben das Rechtsmittel fristgerecht eingereicht (Art. 100 Abs.1 BGG).
 

 

    
  1.2. Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Soweit das kantonale Steuerrecht durch das StHG (SR 642.14) harmonisiert ist, prüft das Bundesgericht dessen Anwendung durch die kantonalen Instanzen (gleich wie Bundesrecht) mit freier Kognition. Die Anwendung des nicht-harmonisierten, autonomen kantonalen Rechts prüft es hingegen bloss auf Verletzung des Willkürverbots und anderer verfassungsmässiger Rechte; das gilt auch für kantonales Recht, mit dem ein vom Steuerharmonisierungsgesetz eingeräumter Gestaltungsspielraum ausgeschöpft wird (BGE 150 II 346 E. 1.5.2; 143 II 459 E. 2.1; 141 I 105 E. 3.3.1; 134 II 207 E. 2; Urteil 9C_47/2024 vom 23. September 2024 E. 2). Die Verletzung von Grundrechten untersucht das Bundesgericht nur, wenn sie mit präziser Begründung gerügt wird (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 150 II 346 E. 1.5.3; 147 I 73 E. 2.1; 139 I 229 E. 2.2). Im Übrigen wendet es das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG); doch prüft es, unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht gemäss Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG, nur die geltend gemachten Rechtsverletzungen, sofern rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 142 I 135 E. 1.5).
 

 

    
  2. 
 

Strittig ist, ob die kantonalen Steuerbehörden bei der Veranlagung der Kantons- und Gemeindesteuern 2022 die Einkommens- und Vermögenssteuerwerte der Liegenschaft der Beschwerdeführer in der Gemeinde V.________ zu Recht anhand der rechtskräftigen amtlichen Revisionsbewertung vom 15. Mai 2023 festgelegt und nicht mehr auf die bisherige Schätzung vom 5. September 2011 abgestellt haben. 

 

    
  3. 
 

 

    
  3.1. Natürliche Personen ohne steuerrechtlichen Wohnsitz oder Aufenthalt im Kanton sind aufgrund wirtschaftlicher Zugehörigkeit u.a. dann (beschränkt) steuerpflichtig, wenn sie, wie die Beschwerdeführer, in diesem Kanton Grundstücke besitzen resp. nutzen (Art. 4 Abs. 1 StHG und Art. 7 Abs. 1 lit. c des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden vom 8. Juni 1986 [StG/GR], BR 720.000). Die streitgegenständliche Liegenschaft ist Teil des Reinvermögens der Beschwerdeführer und unterliegt als solches der kantonalen Vermögenssteuer in Graubünden (Art. 2 Abs. 1 lit. a und Art. 13 Abs. 1 StHG; Art. 54 Abs. 1 StG/GR). Vermögen in Form von nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken wird zum Verkehrswert bewertet. Dabei wird der Ertragswert (Ertrag und Ertragsfähigkeit) angemessen berücksichtigt (Art. 14 Abs. 1 StHG; Art. 56 Abs. 1 und 2 StG/GR).
 

Der Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte, darunter auch der Vermögensertrag aus Eigennutzung von Grundstücken (Art. 2 Abs. 1 lit. a und Art. 7 Abs. 1 StHG) resp. der Mietwert von Gebäuden oder Gebäudeteilen, die sich der Steuerpflichtige kraft Eigentums oder eines Nutzungsrechtes für den Eigengebrauch zur Verfügung hält (Art. 22 Abs. 1 lit. b StG/GR). Als Mietwert von Gebäuden und Gebäudeteilen gilt der Betrag, den der Eigentümer oder Nutzungsberechtigte bei einer Drittvermietung erzielen würde (Art. 22 Abs. 2 StG/GR). 

 

    
  3.2. 
 

 

    
  3.2.1. Nach Art. 17 Abs. 1 StHG und Art. 68 Abs. 1 erster Satz StG/GR bemisst sich das steuerbare Vermögen nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht (Stichtagsprinzip); als Steuerperiode gilt das Kalenderjahr (Art. 15 Abs. 1 StHG; Art. 66 Abs. 2 StG/GR). Vermögensbestandteile werden demnach gemäss ihrem Wert am 31. Dezember des Steuerjahrs bemessen. Abzustellen ist grundsätzlich auf die am Bemessungsstichtag rechtskräftige amtliche Schätzung. Allerdings ist nach der Praxis der Steuerbehörden im Kanton Graubünden und der Vorinstanz eine neue, nach dem Stichtag und vor der Veranlagung verfügte Schätzung massgebend, wenn diese zeitlich näher am Stichtag der betreffenden Steuerperiode liegt als die bisherige Schätzung; dann gebe die neue Schätzung die objektiven Verkehrs- und Ertragswerte der Liegenschaft vermutungsweise besser wieder als die ältere Schätzung (angefochtenes Urteil E. 3.3.3 mit Hinweisen).
 

 

    
  3.2.2. Vorliegend fällt das Stichdatum auf den 31. Dezember 2022. Mit Revisionsverfügung vom 15. Mai 2023 setzte das kantonale Amt für Immobilienbewertung für die Eigentumswohnung einen Mietwert von Fr. 19'320.-, einen Ertragswert von Fr. 338'947.- und einen Verkehrswert von Fr. 700'000.- sowie für einen separaten Lagerraum einen Mietwert von Fr. 120.-, einen Ertragswert von Fr. 2'105.- und einen Verkehrswert von Fr. 7'000.- fest. Zuvor galt gemäss am 5. September 2011 eröffneter Schätzung des damaligen Kantonalen Schätzungsbezirks 4 ein Mietwert von Fr. 17'760.-, ein Ertragswert von Fr. 273'200.- und ein Verkehrswert von Fr. 546'000.- sowie für den Lagerraum ein Mietwert von Fr. 100.-, ein Ertragswert von Fr. 1'500.- und ein Verkehrswert von Fr. 6'800.-.
 

 

    
  3.3. Für die Vermögens- und Einkommenssteuern auf der Eigentumswohnung der Beschwerdeführer ist harmonisiertes Recht einschlägig, was die Steuerpflicht, die Steuertatbestände und (teilweise) die Art der Bewertung betrifft (Massgeblichkeit von Verkehrs- und Ertragswert bei der Vermögenssteuer; vgl. E. 3.1). Diesbezüglich hat das Bundesgericht freie Kognition (E. 1.2). Die Streitfrage indessen, ob eine neue amtliche Bewertung auf eine schon beendete Steuerperiode anwendbar ist, richtet sich - mangels einschlägiger Regelung im StHG resp. im harmonisierten kantonalen Steuerrecht (E. 4.4) - grundsätzlich nach dem kantonalen Gesetz über die amtlichen Immobilienbewertungen (unten E. 4.2). Insofern ist die vorinstanzliche Auslegung des kantonalen Rechts nur beschränkt - unter dem Blickwinkel der verfassungsmässigen Rechte - überprüfbar.
 

 

    
  4. 
 

Nach Auffassung der Beschwerdeführer missachtet das angefochtene Urteil eine im Steuerjahr 2022 fortdauernde Geltung der rechtskräftigen Immobilienbewertung aus dem Jahr 2011. Die Verwendung der im Jahr 2023 amtlich ermittelten Immobilienwerte komme einer unzulässigen Rückwirkung gleich. 

 

    
  4.1. Das kantonale Gericht hebt hervor, dass die amtliche Schätzung vom 5. September 2011 am Bemessungsstichtag (31. Dezember 2022) bereits über elf Jahre alt gewesen sei, die Revisionsbewertung vom 15. Mai 2023 hingegen weniger als ein halbes Jahr später erfolgt sei. Auf Letztere habe die Steuerverwaltung im Rahmen der Veranlagung der Steuerperiode 2022 zu Recht abgestellt, weil sie dem objektiven Steuerwert viel eher entspreche als die Schätzung vom Herbst 2011. Die Vorinstanz verwirft das Vorbringen der Beschwerdeführer, eine neue Immobilienbewertung dürfe generell nur mit Wirkung ab der laufenden Steuerperiode angewendet werden, also nicht rückwirkend auf noch nicht rechtskräftig veranlagte vergangene Steuerperioden.
 

Die Beschwerdeführer rügen in diesem Zusammenhang vorab eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV). Das kantonale Gericht habe ihr Vorbringen nicht beurteilt, die Anwendung der amtlichen Schätzung vom 15. Mai 2023 auf die Steuerperiode 2022 verdränge die andauernde Rechtskraft der Schätzungsverfügung vom 5. September 2011. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung blieben die rechtskräftigen Schätzungen bestehen, bis eine neue Bewertungsverfügung ergehe. Werde für offene Veranlagungsperioden (hier das Steuerjahr 2022) trotzdem auf die Schätzungsverfügung von Mai 2023 abgestellt, erhalte diese eine mit der Rechtskraft der Schätzung von 2011 konfligierende Rückwirkung. 

 

    
  4.2. Zur Stützung dieser Argumentation berufen sich die Beschwerdeführer auf die bundesgerichtlichen Urteile 2C_1123/2018 vom 8. Januar 2019 und 2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013. Danach wird in vielen Kantonen zweiphasig zwischen einem vorgeschalteten Bewertungsverfahren und den nachfolgenden Veranlagungsverfahren unterschieden. Sobald die Bewertung rechtskräftig ist, werden die Werte in die jeweilige Veranlagungsverfügung übernommen (Urteil 2C_1123/2018 E. 3.2.1 mit Hinweisen). Die rechtskräftige Grundstückbewertung bleibt massgebend, bis eine neue Bewertungsverfügung ergeht (a.a.O. E. 3.2.2 und E. 3.2.3).
 

Auch im Kanton Graubünden ist das Verfahren der Grundstückschätzung als selbständiges Verfahren mit eigenem Instanzenzug ausgestattet: Die Bewertung durch das Amt für Immobilienbewertung wird den Eigentümern in Form einer anfechtbaren Verfügung eröffnet und u.a. auch der kantonalen Steuerverwaltung mitgeteilt, soweit dies für die Erfüllung ihrer Aufgaben notwendig ist (Art. 2 und Art. 15 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 7. Dezember 2016 über die amtlichen Immobilienbewertungen [IBG, BR 850.100]; vgl. betreffend die zu ermittelnden Werte Art. 8 IBG). Gegen die Verfügung kann Einsprache erhoben, ein Einspracheentscheid beim kantonalen Obergericht (seit 1. Januar 2025; zuvor beim kantonalen Verwaltungsgericht) angefochten werden (Art. 19 f. IBG). Das kantonale Schätzungsverfahren bildet einen (verfahrensrechtlich selbständigen) Teil des Veranlagungsverfahrens, insofern sich die Steuerbehörde auf die amtliche Bewertung stützt (Urteil 2C_1236/2012 E. 1.1 und 1.4 [betreffend die analoge Regelung im damaligen Graubündner Gesetz vom 30. August 2006 über die amtlichen Schätzungen]). 

 

    
  4.3. Die Beschwerdeführer machen geltend, eine Mehrheit der Kantone regle klar, ab welcher Steuerperiode ein neuer Schätzwert gültig und anzuwenden sei. In diesen Fällen bleibe stets klar ersichtlich, für welches Steuerjahr welcher Schätzwert gelte. Sie nennen eine Reihe von Bestimmungen verschiedener Kantone. Allerdings ist aus einer kanto-nalen Regelung nichts Entsprechendes abzuleiten, solange sie sich allein mit der zeitlichen Geltung von Immobilienbewertungen befasst. So legt § 121 Abs. 1 des basellandschaftlichen Gesetzes vom 7. Februar 1974 über die Staats- und Gemeindesteuern (Steuergesetz; GS 331) fest, dass die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes rechtskräftig festgesetzten Katasterwerte bis zur Vornahme einer Neueinschätzung gelten. Eine solche Regelung schliesst (im zweiphasigen Verfahren; oben E. 4.2) eine nochmalige Überprüfung bei der Veranlagung aus (erwähntes Urteil 2C_1123/2018 E. 3.2.2). Sie besagt aber nichts über die zeitliche Zuordnung der einander ablösenden Werte auf bestimmte Steuerperioden.
 

Andere Bestimmungen statuieren hingegen ausdrücklich die Geltung rechtskräftiger Werte für bestimmte Steuerperioden. So sieht etwa § 34 Abs. 2 der solothurnischen Verordnung vom 1. September 1953 über die Katasterschätzung (BGS 212.478.42) vor, dass neue Bewertungen bei der folgenden Steuereinschätzung mit Wirkung ab 1. Januar des folgenden Jahres als Steuergrundlage zu verwenden sind; laut den wortgleichen Bestimmungen von Art. 178bis Abs. 2 des St. Galler Steuergesetzes vom 9. April 1998 (sGS 811.1) und von Art. 149 Abs. 3 zweiter Satz des Gesetzes vom 20. März 2000 über die direkten Steuern des Kantons Schaffhausen (SHR 641.100) sind rechtskräftige Grundstückwerte für die Veranlagung der laufenden Steuerperiode verbindlich; gemäss Art. 23 Abs. 1 erster Satz der Steuerverordnung vom 20. November 2000 (StV, GS 640.010) des Kantons Appenzell Innerrhoden ist für die Bewertung der Liegenschaften die Schätzung massgebend, die am Bemessungsstichtag in Rechtskraft oder wenigstens eröffnet ist. 

 

    
  4.4. Das einschlägige Recht im Kanton Graubünden enthält keine Bestimmung über die intertemporale Zuordnung von rechtskräftigen Schätzwerten auf Steuerperioden (vgl. Art. 22 und Art. 54 ff. StG/GR sowie Art. 8 bis 15 IBG).
 

Unter diesen Umständen könnte das angefochtene Urteil allenfalls dann das abgaberechtliche Legalitätsprinzip verletzen, wenn dadurch eine unzulässige belastende Rückwirkung einträte (zu den Voraussetzungen einer zulässigen Rückwirkung - darunter die ausdrückliche Verankerung in einem Gesetz - vgl. BGE 138 I 189 E. 3.4; zur Eigenschaft des abgaberechtlichen Legalitätsprinzips als eigenständiges verfassungsmässiges Recht: BGE 148 II 121 E. 5.1; 132 I 157 E. 2.2; Art. 127 Abs. 1 und Art. 164 Abs. 1 lit. d BV; UHLMANN/FLEISCHMANN, Das Legalitätsprinzip - Überlegungen aus dem Blickwinkel der Wissenschaft, in: Das Legalitätsprinzip in Verwaltungsrecht und Rechtsetzungslehre, 2017, S. 24). Das ist aber bereits rechtsbegrifflich ausgeschlossen: (Echte) Rückwirkung ist nachträgliche Anwendung neuen Rechts auf einen abgeschlossenen Sachverhalt (BGE 136 I 65 E. 4.3.1). Sie erfolgt stets gestützt auf eine neue normative Festlegung, beispielsweise eine Anwendung neuer methodischer Grundsätze für die Wertermittlung. Hier jedoch geht es um die Feststellung eines tatsächlichen Zustands (Wert der Liegenschaft), die auf den Stichtag einer schon beendeten Steuerperiode rückbezogen werden soll. Hinzu kommt, dass selbst im Zusammenhang mit neuen steuerrechtlichen Normen eine unzulässige Rückwirkung ohnehin (nur) dann angenommen wird, wenn die Steuerpflicht als solche an Tatbestände anknüpft, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes liegen, nicht aber dann, wenn lediglich der Umfang der Steuerpflicht unter einem geltenden Erlass nach Tatsachen bestimmt wird, die vor dem Inkrafttreten eingetreten sind (Urteil 2C_477/2013 vom 16. Dezember 2013 E. 2.4 mit Hinweisen). Die "rückwirkende" Geltung einer Revisionsschätzung, die erst nach Ende derjenigen Steuerperiode verfügt wurde, für die sie verwendet werden soll, ist unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten umso weniger bedenklich, als Aspekte der Gleichbehandlung letztlich gerade für ein solches Vorgehen sprechen (dazu E. 5.2.2). 

 

    
  4.5. Mit Blick auf die vorstehenden Ausführungen ist die Gehörsrüge (oben E. 4.1) gegenstandslos.
 

 

    
  5. 
 

Es bleibt zu prüfen, ob die vorinstanzliche Entscheidung mit Blick auf gerügte Verletzungen weiterer verfassungsmässiger Rechte (Gebot der Rechtsgleichheit und Vertrauensschutz) standhält. 

 

    
  5.1. Die Beschwerdeführer halten die im angefochtenen Urteil bestätigte Praxis als mit der Rechtssicherheit unvereinbar.
 

 

    
  5.1.1. Im kantonalen Beschwerdeverfahren haben sie sich auf den Vertrauensschutz (Art. 9 BV) berufen. Die Vorinstanz hält fest, die Immobilienschätzung von 2011 sei immer unter Vorbehalt gestanden, da die Bewertungen der überbauten Grundstücke von Gesetzes wegen in der Regel alle zehn Jahre gemeindeweise zu revidieren seien (Art. 13 IBG). Somit fehle es an einer Vertrauensgrundlage, gestützt auf welche die Beschwerdeführer ihnen nachteilige, nicht mehr rückgängig zu machende Dispositionen hätten treffen können (vgl. dazu BGE 143 V 341 E. 5.2.1; 137 I 69 E. 2.5.1).
 

Die Beschwerdeführer beanstanden wiederum, dass die zeitliche Geltung des Schätzwertes im Kanton Graubünden nicht gesetzlich geregelt ist (vgl. oben E. 4.4). Erlaube die Praxis der Vorinstanz eine "rückwirkende" Anwendung des neuen Schätzwerts ohne zeitliche Limitierung auf alle noch nicht veranlagten Steuerperioden, so entstehe eine unzumutbare Rechtsunsicherheit. Diese könne nur durch eine klare kantonale Regelung über die Anwendung von Schätzwerten auf die Steuerperioden beseitigt werden. 

 

    
  5.1.2. Dazu ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass sich die am Stichtag eines Steuerjahrs (angesichts einer für das Folgejahr vorgesehenen Revisionsbewertung) bestehende Ungewissheit über die steuerwirksame Bewertung der Liegenschaft regelmässig auf dieses eine Steuerjahr beschränken dürfte (vgl. unten E. 5.2.2). Es verhält sich nicht anders als bei erstmaligen Einschätzungen, die am Stichtag ebenfalls in vielen Fällen noch nicht verfügbar sein dürften. Abgesehen davon ist das imminente Risiko einer höheren Einschätzung mit Blick auf die Marktorientierung der zu ermittelnden Werte (vgl. Art. 10 Abs. 1 IBG) bei Bedarf durchaus abschätzbar. Von einer mit dem verfassungsmässigen Vertrauensprinzip unvereinbaren Situation kann mithin nicht gesprochen werden.
 

 

    
  5.2. Weiter rügen die Beschwerdeführer, die Verwendung der Revisionsbewertung vom Mai 2023 verletze das Gebot der rechtsgleichen Behandlung (Art. 8 Abs. 1 BV) resp. dessen Konkretisierungen im Steuerrecht (Grundsätze der Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung sowie der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit; Art. 127 Abs. 2 BV; Art. 95 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Graubünden vom 14. September 2003 [BR 110.100]; BGE 145 II 206 E. 2.4.2).
 

 

    
  5.2.1. Die Vorinstanz erwägt, es werde immer Fälle geben, in denen in derselben Gemeinde für die eine Liegenschaft eine neuere Schätzung vorliege als für eine andere, zumal bei Revisionsbewertungen nicht alle Gebäude in einem bestimmten Gebiet gleichzeitig neu eingeschätzt würden. Die Anwendung einer Revisionsbewertung auf die Vorjahressteuerperiode verletze die Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung nicht.
 

Die Beschwerdeführer halten dagegen, die rückwirkende Geltung einer nach dem Stichtag der noch nicht veranlagten Steuerperiode verfügten Bewertung benachteilige die (je nach Zeitpunkt der Einreichung der Steuererklärung sowie der Veranlagung) betroffenen Steuerpflichtigen systematisch. Sie berufen sich auf die Rechtsprechung, wonach eine gesetzliche Regelung nicht in genereller Weise zu einer wesentlich stärkeren Belastung oder systematischen Benachteiligung bestimmter Gruppen von Steuerpflichtigen führen darf (BGE 131 I 291 E. 3.2.1; 128 I 240 E. 2.3; 126 I 76 E. 2a; Urteil 9C_410/2023 vom 10. April 2025 E. 6.3). 

 

    
  5.2.2. Immobilienbewertungen werden in der Regel von Amtes wegen alle zehn Jahre gemeindeweise revidiert; davon ausgenommen sind Objekte, deren Bewertungen weniger als drei Jahre alt sind (Art. 13 IBG). Es trifft zu, dass kantonsweit, aber auch innerhalb einer Gemeinde je nach Zeitpunkt des Erlasses von Bewertungsverfügung resp. Steuerveranlagung innerhalb kurzer Zeit die einen Steuerpflichtigen noch nach den bisherigen, zuweilen zehn Jahre alten Schätzwerten besteuert werden, andere hingegen nach den aktuellen, die bedeutend höher liegen können. Eine solche Ungleichbehandlung ist bis zu einem bestimmten Grad unvermeidbar. Sie sollte zumindest auf kommunaler Ebene überschaubar sein, zumal die Revisionen "gemeindeweise" erfolgen. Nicht zuletzt auch vor dem Hintergrund, dass das Harmonisierungsrecht den Kantonen nicht gestattet, das Vermögen nur in grösseren zeitlichen Abständen zu bewerten bzw. die ermittelten Vermögenswerte zu aktualisieren (Urteil 2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 E. 4.1), ist eine nicht mehr hinzunehmende, strukturell angelegte Ungleichbehandlung aufgrund einer bleibenden Eigenschaft von Steuerpflichtigen oder des Steuersubstrats jedenfalls nicht ersichtlich. Eine periodenübergreifend systematische Benachteiligung resp. Privilegierung bestimmter Gruppen von Steuerpflichtigen steht nicht zur Diskussion. Die von den Beschwerdeführern postulierte Regel, wonach stets die zum Stichtag des Steuerjahrs rechtskräftigen Werte massgebend sein sollten, wäre einer Gleichbehandlung in der Sache eher abträglich, sofern sie dazu führen würde, dass ein Teil der Steuerpflichtigen abweichend von ihren wahren wirtschaftlichen Verhältnissen aufgrund veralteter (potentiell harmonierungswidriger) Schätzwerte besteuert werden, obwohl die für die betreffende Steuerperiode aktuellen und harmonisierungskonformen Werte zum Zeitpunkt der Veranlagung schon bekannt sind.
 

Die Schätzung soll den tatsächlichen Wert zum Stichtag wiedergeben. Eine neue Liegenschaftsbewertung darf deshalb nicht beliebig auf eine Mehrzahl von vergangenen, etwa wegen langwieriger Rechtsmittelverfahren noch nicht veranlagten Steuerperioden rückbezogen werden. Eine Anwendung auf frühere Steuerjahre rechtfertigt sich nur, soweit der betreffende Wert wenigstens annähernd zutrifft (die Schätzwerte haben sich am Markt zu orientieren; Art. 10 Abs. 1 IBG). 

Wie es sich im Einzelnen verhält, kann offen bleiben. Für den vorliegenden Fall spielt die Frage nach dem unter Gesichtspunkten der Gleichbehandlung zulässigen Umfang einer Verwendung der Revisionsbewertung auf vergangene Steuerperioden keine Rolle, da dies einzig für das streitgegenständliche Steuerjahr 2022 vorgesehen ist. 

 

    
  5.3. Nach dem Gesagten verletzt die im angefochtenen Urteil gebilligte Anwendung einer amtlichen Revisionsbewertung auf die Vorjahressteuerperiode keine verfassungsmässigen Rechte der Beschwerdeführer.
 

 

    
  6. 
 

Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend werden die Gerichtskosten den Beschwerdeführern auferlegt (Art. 66 Abs. 1 BGG). Eine Parteientschädigung ist nicht geschuldet (Art. 68 Abs. 3 BGG). 

 

 

    
   Demnach erkennt das Bundesgericht:
  
 

 

    
  1. 
 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

    
  2. 
 

Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.- werden den Beschwerdeführern auferlegt. 

 

    
  3. 
 

Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Graubünden schriftlich mitgeteilt. 

 

 

Luzern, 15. September 2025 

 

Im Namen der III. öffentlich-rechtlichen Abteilung 

des Schweizerischen Bundesgerichts 

 

Die Präsidentin:    Moser-Szeless 

 

Der Gerichtsschreiber:    Traub