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**Case Identifier:** 2a96f75f-34dc-5876-b140-012a80027932
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-11-03
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 03.11.2008 C/29472/2002
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-29472-2002_2008-11-03.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/29472/2002 ACJC/1292/2008 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre d’appel en matière de baux et loyers 

AUDIENCE DU LUNDI 3 NOVEMBRE 2008 

 

Entre 

X______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 3 mars 
2008, comparant par Me François ROULLET, avocat, rue Ferdinand-Hodler 11, 1207 

Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile, et intimé sur appel incident, 

          d'une part, 

et 

Y______, intimé et appelant sur incident, comparant par Me Tal SCHIBLER, avocat, 
avenue Krieg 44, case postale 45, 1211 Genève 17, en l'étude duquel il fait élection de 

domicile, 

          d'autre part. 

 

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C/29472/02 

EN FAIT 

Par jugement JTBL/315/2008, rendu le 3 mars 2008 et notifié par plis 

recommandés du 7 du même mois, le Tribunal des baux et loyers a, sur demande 

principale du locataire: déclaré valables les congés notifiés le 2 décembre 2002 à  

X______ pour les appartements sis au 1
er

, 2
ème et 

3
ème

 étage, de l'immeuble 2-2bis, 

rue ______ à Genève et, sur demande reconventionnelle du bailleur, l'a condamné 

à verser à Y______ 19'760 fr. avec intérêts à 5% dès le 1
er

 avril 2004. Les parties 

ont été déboutées de leurs autres conclusions.  

Ce jugement est consécutif à une requête en annulation de résiliation de bail, 

subsidiairement en prolongation de bail, formée par X______ et à une demande 

reconventionnelle de Y______, actuel propriétaire de l'immeuble, en paiement de 

41'839 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1
er

 avril 2004, au titre d'arriérés de loyer et 

d'indemnités pour occupation illicite pour la période courant de mars 2002 à février 

2006 inclus. 

X______ appelle de cette décision par acte déposé le 23 avril 2008 au greffe de la 

Cour. Il conclut, ce jugement étant mis à néant, à ce que la Cour : sur demande 

principale, annule les congés notifiés le 2 décembre 2002 et relatifs aux 

appartements au 1
er

, 2
ème

 et 3
ème

 étage de l'immeuble sis 2-2bis rue ______, avec 

suite de dépens, et, sur demande reconventionnelle, déboute Y______ de toutes ses 

conclusions. Subsidiairement, il sollicite l'ouverture de probatoires. 

L'intimé Y______ conclut au rejet de l'appel et forme appel incident, sollicitant, sur 

demande reconventionnelle et avec suite de dépens, d'une part, la condamnation de 

X______ à lui verser 157'000 fr. et 225'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 15 

avril 2005 à titre de loyer et une indemnité mensuelle pour occupation illicite de 

3'000 fr. dès décembre 2005 et jusqu'au jour du prononcé de l'arrêt et, d'autre part, 

l'évacuation de X______ des locaux qu'il occupe encore dans l'immeuble considéré, 

le jugement étant confirmé pour le surplus.  

X______ conclut au rejet de l'appel incident.  

Lors des plaidoiries devant la Cour, Y______ a fait valoir que ses conclusions 

contenaient une erreur de plume, en ce sens que le dies a quo de l'indemnité de 

3'000 fr. mensuelle était réclamée dès le 1
er

 juin 2008. Il a en outre invoqué le fait 

qu'il avait déposé une demande d'autorisation tendant à la démolition/reconstruction 

de l'immeuble et que les squatters occupant une partie des locaux avaient 

récemment été évacués. Pour le surplus, les parties ont persisté dans leurs 

arguments et conclusions.        

Les éléments suivants résultent du dossier :  

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C/29472/02 

A. a. Le 26 août 1994, X______ et A______, alors propriétaire de l'immeuble sis 2-
2bis rue ______ à Genève, ont conclu deux conventions, d'une teneur identique, 

portant l'une sur un appartement de 3 pièces au 2
ème

 étage, l'autre sur un 

appartement 5 pièces au 3
ème

 étage de l’immeuble sis 2, rue ______, à Genève. 

Ces conventions ont la teneur suivante :  

"Je soussigné (soit X______), reconnais avoir pris possession de l'appartement de 3 pièces 

au 3
ème

 étage depuis le 24 août 1994 (respectivement l'appartement de 5 pièces au 3
ème

 

étage dès le 16 août 1994), pour le compte de mes employés.  

Monsieur A______, propriétaire de l'immeuble précité, est d'accord de mettre à ma 

disposition et à bien plaire l'appartement ci-dessus, pour la somme mensuelle de 400 fr. 

(respectivement 600 fr.) payable à B______ (…). 

Je m'engage également à régler les frais d'eau et d'électricité auprès des Services industriels 

ainsi que toutes les charges communes.  

Je m'engage enfin à accepter de quitter ce logement dans le mois qui suit un seul avis 

placardé sur la porte d'entrée et envoyé sous pli recommandé, sans condition ni indemnité.  

Je m'engage à ne pas céder la présente convention en faveur d'une tierce personne et à ne 

pas loger une autre personne dans ce logement sans que celle-ci soit au bénéfice du même 

type de convention, laquelle n'est pas transmissible.   

Je m'engage à ne pas causer de dommages extérieurs à l'immeuble ni à poser de banderoles 

ou de "sprayages".  

En cas d'amélioration du logement par moi-même, je m'engage à ne pas réclamer 

d'indemnités et à en avertir Monsieur A______ avant l'exécution de travaux. " 

b. Par ailleurs, par contrat de travail du 7 décembre 1994, A______ a confié à 
X______ la conciergerie, à temps partiel, de l’immeuble sis 2, rue recte 2) ______; 

il n'est pas contesté qu'il lui a alors mis à disposition un appartement de 3 pièces sis 

au 1
er

 étage de l’immeuble. Le salaire mensuel de X______ était fixé à 260 fr. et la 

valeur de la prestation en nature, correspondant à la mise à disposition du logement, 

à 300 fr. Le contrat de travail prévoit un délai de résiliation de deux mois pour la 

fin d'un mois de la première à la neuvième année de service et de 3 mois pour la fin 

d'un mois, dès la dixième année.  

c. Enfin, par convention du 3 août 1999, B______, en charge de la gestion de 
l'immeuble, a autorisé X______, à bien plaire et à titre gracieux, à utiliser le jardin 

de l’immeuble sis 2-2bis rue ______, jusqu’à la date à laquelle devaient commencer 

des travaux de rénovation du bâtiment en cause, étant précisé que X______ était 

informé qu’une autorisation de rénovation et de transformation de l’immeuble avait 

d’ores et déjà été délivrée par le DAEL (aujourd’hui DCTI). Il est constant que les 

travaux autorisés, dont la nature n'a pas été précisée, n'ont finalement pas été 

entrepris. 

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C/29472/02 

En relation avec la conclusion de ces différentes conventions, C______, employé 

de B______ jusqu'à fin mai 2003, a expliqué que A______ avait le projet de 

démolition/reconstruction relatif à l'immeuble, mais que les autorisations se 

faisaient attendre. Le bâtiment se trouvait dans un état de vétusté important et le 

propriétaire ne voulait pas engager de travaux dans l’attente de l'autorisation 

requise. Pour éviter que l'immeuble ne soit squatté, il avait été décidé de conclure 

avec X______ des "baux de confiance" portant sur quelques appartements, 

X______ devant verser un loyer et quitter les lieux dans l’hypothèse de l’obtention 

de l’autorisation de construire. 

B. A______ est décédé le 16 août 2000. 

Sa succession a été répudiée et liquidée par voie de faillite, D______ et E______ 

étant désignés comme administrateurs spéciaux de la faillite. 

B______ a continué à s'occuper de la gérance de l'immeuble. 

C. Le 2 avril 2002, X______ s'est plaint à B______ d'avoir reçu un "rappel relatif aux 
appartements" loués. Faisant référence à un entretien du 10 mars précédent, il a 

rappelé qu'il avait été convenu qu'il ne paierait plus aucun loyer à dater du 1
er

 

janvier 2002, ce pour une durée indéterminée, et qu'en lieu et place, il prendrait à sa 

charge les réparations des appartements.  

X______ relève dans ce courrier qu'en temps de pluie, l'eau entre dans les 

appartements, que le chauffage ne fonctionne plus, "etc."  

Dans un courrier du 12 juin 2002, X______, faisant référence à un nouvel entretien 

ayant eu lieu dans l'immeuble, a confirmé à la régie qu'à teneur d'un accord 

intervenu entre lui-même, la régie et F______ (créancière de la succession 

A______), étant donné l'état des immeubles 2-2bis rue ______, il ne paierait plus 

aucun loyer dès le 1
er

 janvier 2002, qu'en échange il entreprendrait des travaux (tels 

que peinture, eau chaude, chauffage, électricité etc.) pour une somme équivalent à 

15'600 fr. l'an et fournirait chaque année un justificatif des travaux effectués et leur 

prix.  

Ce courrier mentionne en annexe un récapitulatif des loyers déjà versés en 2002, 

des factures relatives à la dératisation de l'immeuble ainsi qu'un devis. Aucune de 

ces annexes n'a été produite à la procédure. Sans être contesté, X______ a toutefois 

allégué, dans sa requête introductive, qu'il s'était régulièrement acquitté des loyers 

de janvier et février 2002, ce qui résulte d'ailleurs également du décompte de régie 

produit par sa partie adverse, qui fait état d'un solde dû de 10 mois de loyer pour 

l'année 2002.  

D.  Le 3 septembre 2002, un incendie d’origine criminelle est survenu dans 
l’immeuble, détruisant le toit, la charpente, les combles ainsi que l’appartement de 

- 5/16 - 

 

 

C/29472/02 

5 pièces sis au 3
ème

 étage et endommageant partiellement les autres appartements 

mis à disposition de X______. Les dégâts ont été qualifiés "d'importants" par 

C______, chargé à l'époque de la gestion de l'immeuble. A teneur d'un rapport 

établi par les squatters ayant par la suite investi une partie de l'immeuble, la toiture, 

les combles et le troisième étage de l'immeuble étaient sérieusement touchés; la 

seule mesure prise avait été la pose d'une bâche sur le toit, mais les gravats 

n'avaient pas été évacués et les travaux de consolidation de la charpente n'avaient 

pas été entrepris; quantité d'eau s'infiltrait ainsi dans la maison par temps de pluie. 

Les squatters disaient avoir évacué les gravats, sécurisé la toiture et les combles, 

réhabilité les appartements dévastés et effectué des travaux de rafraîchissement de 

l'ensemble de l'immeuble (peinture, remise en état des plafonds et parquets, 

électricité, plomberie, vitres, plâtre), entretenu les coursives et la cour de 

l'immeuble, enfin procédé au maintien d'une température constante dans l'immeuble 

et effectué des dératisations chaque année entre 2003 et 2006.   

Le 5 septembre 2002, la régie a prié X______ de cesser d’utiliser le jardin, la 

cheminée de l’immeuble risquant de s’effondrer des suites de l’incendie survenu 

deux jours auparavant. 

Le 17 septembre 2002, la Police des constructions a constaté la présence d’une 

terrasse avec cabane aménagée en cuisine, publiquement exploitée dans le jardin 

entourant le bâtiment. Ordre a alors été donné d’interrompre immédiatement 

l’exploitation de ladite terrasse, interdiction que l'administration de la faillite a 

communiquée à X______.  

Le 18 octobre 2002, X______ a réclamé à l’administration spéciale de la faillite 

paiement de 30'000 fr. au titre de dommage subi par son mobilier et ses affaires 

personnelles en raison de l’incendie survenu le 3 septembre 2007. Il a relevé dans 

son courrier que l'appartement du 3
ème

 étage avait été "ravagé", l'incendie ayant 

détruit tant le toit que les combles, et qu'il demeurait inutilisable. Les occupants des 

appartements des 1
er

 et 2
ème

 étage, après remise en état par ses soins, avaient en 

revanche pu réintégrer les lieux le 16 octobre 2002. Il avait ainsi été contraint de 

reloger temporairement ses employés, ce qui avait entraîné 2'150 fr. de frais, dont il 

réclamait également indemnisation. A cela s'ajoutaient les frais de relogement des 

employés qui occupaient l'appartement au 3
ème

 étage, frais qui couraient toujours.  

Relevant que le toit et la charpente de l'immeuble étaient totalement détruits, et que 

l'immeuble n'était protégé que par une bâche de plastique, X______ réservait dès 

lors ses droits pour tout dommage qui pourrait survenir si l'administration spéciale 

de la faillite n'effectuait pas rapidement les travaux de remise en état nécessaire. Il 

sollicitait en outre que des travaux de peinture et le changement des moquettes 

soient rapidement effectués dans les appartements des 1
er

 et 2
ème

 étage, et que le 

chauffage, endommagé par l'incendie, soit rapidement remis en l'état.  

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Le 18 octobre 2002, X______ a effectué un nouveau décompte de son dommage, 

qu'il a arrêté à 78'950 fr., montant qu'il déclarait produire dans la faillite de la 

succession. Ce montant comprend le relogement des occupants de l'appartement de 

5 pièces du 3
ème

 étage pour une durée approximative de 18 mois.  

Devant les premiers juges, X______ a allégué, sans toutefois étayer son dire, qu'à la 

suite de l'incendie ses employés auraient pu réintégrer les appartements du 1
er

 et du 

2
ème

 étage dès d'octobre 2002 à mars 2003. Les trois appartements auraient ensuite 

"temporairement" été occupés par des squatters dès le 9 mars 2006; lui-même aurait 

repris possession de l'appartement de 3 pièces au 2
ème

 étage en décembre 2005, et 

l'occuperait encore actuellement, ce que Y______ conteste.  

Il ne résulte pas de la procédure que l'administration de la succession faillie ou la 

régie en charge de l'immeuble ait réclamé quelque loyer ou indemnité pour 

occupation illicite à X______ postérieurement à mars 2002. Il n'est pas non plus 

soutenu qu'une telle créance à l'encontre de X______ ait été portée à l'état de 

collocation dressé dans le cadre de la faillite de la succession de A______, ni 

qu'elle ait été cédée à Y______ lorsqu'il a acquis l'immeuble. 

E. Le 2 décembre 2002, B______ a :  

- résilié le contrat de conciergerie de X______ pour le 31 mars 2003, joignant à la 

lettre de résiliation un avis officiel de résiliation de bail pour la même date, portant 

sur l'appartement de 3 pièces au 1
er 

étage de l’immeuble sis 2-2bis, rue ______;  

- par avis officiel, déclaré résilier pour le 31 mars 2003 le bail de l’appartement de 

3 pièces sis au 2
ème

 étage de l’immeuble, motivant ce congé par le fait que 

l'appartement était devenu dangereux à la suite de l'incendie du 3 septembre 2002 et 

par le non-respect de la convention du 26 août 1994; 

- informé X______ que la convention du 26 août 1994 relative à l'appartement de 5 

pièces au 3
ème

 étage était éteinte, en raison de l'impossibilité objective d'exécution, 

l'appartement ayant été détruit lors de l'incendie du 3 septembre 2002;  

- enfin, retiré à X______ l'autorisation accordée le 3 août 1999 d’utiliser le jardin 

avec effet au 31 mars 2003.  

C'est le lieu de préciser que postérieurement à ces résiliations, l'immeuble 2-2bis 

rue ______ a été vendu aux enchères le 12 décembre 2005 et acquis à cette 

occasion par Y______. 

C'est également le lieu de préciser que les parties aux conventions de 1994 étaient 

conscientes du fait que X______ utilisait les appartements mis à sa disposition pour 

y loger des employés, ainsi qu'il résulte du texte même des conventions. La 

procédure ne permet par ailleurs pas de déterminer quels locaux X______ et/ou ses 

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employés occupent encore actuellement, les dires des parties à ce sujet n'étant ni 

concordants, ni d'ailleurs précis et les probatoires n'ayant pas porté sur le sujet. Plus 

spécifiquement, X______ admet que l'appartement de 5 pièces au 3
ème

 étage a, 

jusqu'en 2005, été occupé par des squatters, et son dire, à teneur duquel il 

l'occuperait actuellement, est contesté par l'intimé.  

F.  Par requêtes du 10 décembre 2002, X______ a contesté les résiliations du 2 
décembre 2002 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, 

sollicitant leur annulation et subsidiairement une prolongation de bail 

(C/29472/2002, C/29473/2002, C/29474/2002, C/29477/2002).  

Ces causes sont demeurées pendantes devant la Commission de conciliation 

jusqu'au 19 janvier 2006, date à laquelle cette autorité a ordonné leur jonction, a 

déclaré valables les congés notifiés le 2 décembre 2002 avec effet au 31mars 2003, 

enfin a débouté X______ de ses conclusions en prolongation de bail. A l'appui de 

cette décision, la Commission a retenu qu'aucune circonstance ne permettait de 

considérer que les congés seraient contraires aux règles de la bonne foi. Aucune 

prolongation de bail ne se justifiait, dans la mesure où X______ n’occupait pas 

personnellement les lieux et où il avait bénéficié d'une prolongation "de fait" de 

près de deux ans et demi. 

Par requête du 15 février 2006, X______ a contesté la décision de la Commission 

devant le Tribunal des baux et loyers, concluant principalement à l’annulation des 

congés notifiés le 2 décembre 2002 et réclamant subsidiairement une prolongation 

de bail "conforme à l'art. 272b CO".  

En substance, il a fait valoir que les congés en cause avaient été donnés en rétorsion 

au fait qu'il a avait fait valoir de bonne foi des prétentions qui découlaient du bail. Il 

a par ailleurs invoqué la nullité de son engagement, pris aux termes des conventions 

conclues en 1994, de quitter les appartements mis à sa disposition dès première 

réquisition de la régie.  

G.  Y______ a conclu à la confirmation de la décision de la Commission de 
conciliation et, à titre reconventionnel, a réclamé la condamnation de X______ à lui 

verser 41'839 fr. 80 au titre de loyer et d'indemnités pour occupation illicite dus à 

fin février 2006.  

A l’appui de ses conclusions, il a fait valoir que les prétentions formulées par 

X______ n'avaient pas été émises de bonne foi; plus spécifiquement, il a allégué 

que les appartements de 3 pièces aux 1
er

 et 2
ème

 étages de l’immeuble en cause 

avaient été investis à la fin de l’année 2002 par des squatters, contre lesquels plainte 

pénale avait été déposée. Les conventions conclues en 1994 avec X______ devaient 

en outre être comprises comme une mise à disposition précaire des lieux et non 

comme un contrat de bail à durée indéterminée. X______ devait enfin être 

condamné à verser les loyers ayant couru de mars 2002 à février 2006, l'existence 

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et la validité de l'accord conclu en avril 2002 étant contestées et X______ n'ayant 

pas démontré avoir effectué les réparations auxquelles il disait s'être engagé.  

H.  Le locataire s'est opposé aux conclusions reconventionnelles. Il a allégué avoir 
réalisé, au 19 mai 2006, des travaux dans l'immeuble pour un montant totalisant 

50'000 fr. et ayant principalement consisté en l'installation de six radiateurs dans 

trois appartements et de tuyauterie, en le remplacement de chaudières à gaz en 

2002, notamment dans l'appartement de 3 pièces, en divers travaux de peinture et 

de menuiserie, ainsi qu'en le changement des vitres dans plusieurs appartements; à 

cela s'ajoutait la réhabilitation de 2 appartements de 3 pièces après l'incendie.  

Sur le sujet, X______ a produit une facture du 20 août 2002 de la société G______ 

SA, pour un montant de 7'255 fr. 45 en relation avec le remplacement d'une 

chaudière à gaz, travaux qu'il indique avoir été exécutés en juillet 2002.  

Les témoignages suivants ont en outre été recueillis par les premiers juges :  

- H______, monteur en chauffage, a déclaré avoir, à la fin des années 90, changé ou 

réparé certains radiateurs dans l'immeuble, pour un coût estimé à 6'000 fr.  

- I______, gypsier-peintre, a déclaré avoir établi pour X______, avant 2002, un 

devis pour des travaux de peinture à exécuter dans deux appartements, mais n'avoir 

finalement pas exécuté ceux-ci.  

- J______, ingénieur, a déclaré avoir effectué des travaux dans l’immeuble, en 

particulier lors de deux interventions urgentes. Les travaux accomplis (représentant 

10'000 fr. environ à la charge de X______ sur une période de quinze ans) n'avaient 

pas fait l’objet d’une facturation séparée, mais avaient été intégrés dans la 

facturation relative à des travaux effectués dans un immeuble sis rue ______, dont 

X______ était par ailleurs propriétaire. Il a toutefois fait état d'une facture de 200 

fr. relative à l’immeuble rue ______.  

- C______, en charge de la gestion de l'immeuble jusqu'à fin mai 2003, a déclaré 

que X______ avait procédé lui-même à certains travaux, en particulier à la 

réparation du toit et à la rénovation de certains appartements dans les combles, dans 

lesquels il avait installé le chauffage. En 2002, il avait été convenu que X______ ne 

paierait pas de loyer "tant que la situation n’évoluait pas", compte tenu du fait qu’il 

avait investi plusieurs milliers de francs dans ses travaux, soit selon son souvenir 

30'000 fr. environ et que le montant des loyers n'atteindrait pas cette somme. 

- K______, sous-locataire d’une arcade dans l'immeuble depuis 20 ans, a déclaré 

que les propriétaires successifs de l’immeuble n’avaient jamais effectué de travaux; 

après l'incendie, des travaux avaient été effectués par X______, par ses ouvriers, ce 

parfois en présence de A______. Ces travaux concernaient les immeubles 2-2bis 

rue ______ et plus spécifiquement les montées d’escaliers, la cour et certains 

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appartements; il s'agissait de travaux de peinture, de changement de fenêtres et de 

plomberie dans les étages. 

I.  En substance, les premiers juges ont qualifié les conventions conclues pour les 
appartements de 3 et 5 pièces sis au 2

ème
 et 3

ème
 étage de l'immeuble de baux de 

durée déterminée soumis à une condition résolutoire, ce qui rendait inapplicables 

les art. 271 et 271 a CO. Le bailleur n'avait toutefois pas fait usage de la clause à 

teneur de laquelle le locataire s'engageait à quitter l'immeuble dans le mois d'un 

avis placardé sur la porte de l'immeuble ou envoyé par pli recommandé, mais avait 

résilié les conventions moyennant un préavis de trois mois; il était établi que les 

dégâts consécutifs à l'incendie du 3 septembre 2002 étaient importants et le lien 

entre les prétentions litigieuses du locataire et le congé était ténu. Les résiliations 

concernant ces deux logements étaient dès lors valables. Le locataire n'occupait 

plus l'appartement de 3 pièces sis au 3
ème

 étage et admettait que celui de 3 pièces sis 

au 2
ème

 étage était occupé par ses employés; aucune prolongation de bail n'était dès 

lors justifiée, ce d'autant plus que le locataire avait déjà bénéficié d'une 

prolongation de fait correspondant à la prolongation légale maximale. 

L'appartement de 3 pièces au 1
er

 étage avait été mis à disposition du locataire, pour 

une durée indéterminée, en raison de la conciergerie qui lui était confiée. La 

résiliation, donnée avec un préavis de trois mois, ne respectait pas le terme 

trimestriel légal, ses effets devaient être reportés au 30 mai 2003; le locataire n'avait 

pas démontré que cette résiliation était en lien avec les prétentions qu'il avait 

élevées et devait dès lors être considérée comme valable. Pour les mêmes motifs 

que ceux développés précédemment, aucune prolongation de bail ne se justifiait. 

L'usage du jardin avait été concédé à titre gratuit; les parties n'étaient dès lors pas 

liées par un contrat de bail et le Tribunal des baux n'était pas compétent ratione 

materiae pour connaître de la résiliation de ce contrat. 

Enfin, sur demande reconventionnelle, les premiers juges ont tenu pour établi qu'en 

juin 2002, le locataire et la régie avaient convenu que le premier nommé serait 

dispensé de payer un loyer dès le 1
er

 janvier 2002, moyennant la prise à sa charge 

de travaux à hauteur de 10'500 fr. annuellement. Le locataire n'avait toutefois pas 

justifié avoir exécuté sa contreprestation, la facture produite et les témoignages 

recueillis ne permettant pas d'établir l'ampleur des travaux exécutés 

postérieurement à janvier 2002. Les arriérés de loyer pour la période antérieure à 

l'incendie étaient donc dus, le locataire ayant pu faire un usage normal des locaux 

mis à sa disposition. Le locataire devait dès lors s'acquitter des loyers courant de 

mars 2002 à septembre 2003, soit de 19'760 fr. Les baux ayant ensuite été résiliés 

en raison d'une impossibilité objective d'exécution, le bailleur ne pouvait en 

revanche prétendre à aucune indemnisation pour la période postérieure à l'incendie, 

soit au 3 septembre 2003.           

- 10/16 - 

 

 

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Les arguments des parties devant la Cour seront repris ci-après dans la mesure utile.  

EN DROIT 

1. L'intimé soutient que l'appel est tardif pour avoir été déposé le 23 avril 2008 à 
l'encontre d'un jugement notifié aux parties par plis LSI du 7 mars 2008, la 

suspension des délais durant la période pascale (art. 30 LPC) ne devant pas 

s'appliquer aux causes relevant de la juridiction des baux et loyers, en raison du 

caractère simple et rapide que doit revêtir la procédure en la matière en application 

du droit fédéral.  

A teneur de l'art. 443 LPC, le délai d'appel en matière de baux et loyers est de 

30 jours. L'art. 30 LPC, applicable aux délais fixés par la LPC, à l'exclusion de 

ceux fixés par d'autres lois ou par le droit fédéral (ACJC/631/2004), prévoit une 

suspension, en particulier, du 7
ème

 jour avant Pâques au 7
ème

 jour après Pâques 

inclusivement.  

A l'appui de sa position, l'intimé cite plusieurs arrêts de la Cour d'appel des 

prud'hommes et l'avis de MORVAN/HOFMANN (Questions choisies de procédure 

civile genevoise en matière de baux et loyers, in SJ 2008 II 85). Les arrêts citées, 

rendus dans les causes C/29706/2000 et C/27630/1999, ne sont d'aucun secours à 

l'intimé; ils ne font en effet que confirmer que l'art. 30 LPC ne s'applique qu'aux 

délais fixés par cette loi, et non par une autre loi cantonale, telle la Loi genevoise 

sur la juridiction des prud'hommes. L'arrêt du Tribunal fédéral cité par l'intimé 

(4P.239/2000), rendu sous l'angle restreint de l'arbitraire, concerne également la 

procédure prud'homale. La Cour a par ailleurs déjà eu l'occasion de juger, 

s'appuyant sur les commentateurs (BERTOSSA/GAILLARD /GUYET/SCHMIDT, 

Commentaire de la LPC, no 3 ad art. 30 LPC) que la liste de l'art. 30 LPC était 

exhaustive, partant, la suspension des délais de l'art. 30 LPC était applicable en 

matière de baux et loyers, à l'exception des procédures d'évacuation pour non- 

paiement de loyer (entre autres : ACJC/1041/2007; ACJC/1142/2001; 

implicitement: ACJC/1133/2001). Aucune considération ne rend nécessaire un 

nouvel examen de la question. 

L'appel respecte dès lors le délai légal de 30 jours, compte tenu de la suspension 

des délais durant la période pascale. Il respecte également la forme prescrite par la 

loi (art. 444 LPC) et sa recevabilité doit dès lors être admise.  

2. Sur la demande principale en annulation de congé 

L'appelant reproche aux premiers juges de n'avoir pas retenu que les congés qui lui 

ont été signifiés par courriers du 2 décembre 2002 étaient annulables, au motif 

qu'ils avaient été donnés en rétorsion aux prétentions légitimes qu'il avait fait 

valoir, le 18 octobre 2002, en sa qualité de locataire.  

- 11/16 - 

 

 

C/29472/02 

Le locataire au bénéfice d'un bail soumis à une condition résolutoire (démolition ou 

revente), ne peut se prévaloir de la protection des art. 271 et 271a CO, puisqu'il 

s'agit d'un bail de durée déterminée (ATF 121 III 260, JdT 1996 I 244).  

En l'espèce, contrairement à ce que soutient l'intimé, cette hypothèse n'est pas 

réalisée. A teneur des conventions conclues le 26 août 2004 en relation avec 

l'appartement de 5 pièces au 3
ème

 étage et de 3 pièces au 2
ème

 étage, l'appelant ne 

s'est nullement engagé à quitter les lieux au moment de la survenance d'un 

événement futur et incertain, tel l'octroi d'une autorisation de démolir/reconstruire 

ou de rénover. Le texte desdites conventions - que le premier juge a avec raison 

qualifiées de bail à loyer, puisqu'elles concèdent à l'appelant l'usage d'un bien 

immobilier moyennant paiement d'un loyer - ne contient aucun engagement de telle 

nature, mais stipule uniquement que le locataire quittera les lieux "dans le mois 

suivant un simple avis sur la porte ou par pli recommandé", ce qui constitue un 

accord sur les modalités de la résiliation (préavis d'un mois et notification par 

apposition sur la porte d'entrée ou par l'envoi d'un pli recommandé). L'existence 

d'une condition résolutoire convenue par ailleurs n'est pas établie, cela même si l'on 

retient, sur la base du témoignage de C______, que les parties avaient à l'époque la 

volonté commune de régler la situation de manière provisoire, à savoir jusqu'au 

moment où des travaux commenceraient dans l'immeuble, étant encore rappelé qu'à 

l'époque de la conclusion desdites conventions, le propriétaire était déjà au bénéfice 

d'une autorisation de construire, dont la teneur et la portée ne résultent toutefois pas 

du dossier, mais que les travaux autorisés n'ont pas été effectués.  

Le sort de l'appartement du 1
er

 étage, concédé à titre de logement de concierge, était 

par ailleurs lié au sort du contrat de travail liant les parties, qui ne contient aucune 

clause prévoyant une condition résolutoire. Sur le sujet, les premiers juges se sont 

avec raison déclarés compétents, le montant du loyer étant supérieur à celui du 

salaire versé pour le travail de concierge. 

En définitive, seule la convention relative à l'usage à bien plaire du jardin prévoit 

que celui-ci est concédé "jusqu'à la date à laquelle débuteront les travaux de 

rénovation du bâtiment", à savoir sous condition résolutoire. Toutefois, ainsi que 

l'ont relevé les premiers juges, cette convention ne relève pas du droit du bail, mais 

constitue un prêt à usage, puisque la disposition du jardin est cédée à titre gratuit. 

Aucune circonstance n'est pour le surplus invoquée, dont il résulterait - comme le 

soutient l'appelant - que la jouissance gratuite du jardin lui aurait été concédée non 

de manière indépendante, mais à titre d'accessoire d'un des appartements dont il 

disposait dans l'immeuble.   

Il résulte de ce qui précède que l'appelant peut se prévaloir, s'agissant des 

conventions de bail conclues en relation avec les appartements sis aux 3
ème

, 2
ème

 et 

1
er

 étage de l'immeuble, de la protection accordée au locataire par les art. 271 et 

- 12/16 - 

 

 

C/29472/02 

271a CO et que le Tribunal des baux et loyers s'est à juste titre déclaré incompétent 

pour connaître de la cause, en relation avec l'usage gratuit du jardin.     

3.  Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 
CO). Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à 

la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de 

droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas 

en cette matière (ATF 120 II 31 consid. 4a, 105 consid. 3). Le congé doit être 

considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de 

protection (arrêt 4C.65/2003 du Tribunal fédéral du 23 septembre 2003, 

consid. 4.2.1; arrêt 4C.267/2002 du Tribunal fédéral du 18 novembre 2002, 

consid. 2.2, reproduit in SJ 2003 I, p. 261 ss). Est abusif le congé purement 

chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 

consid. 4a). Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie selon les 

circonstances au moment où elle est donnée (arrêt 4C.333/1997 du Tribunal fédéral 

du 8 mai 1998, reproduit in Cahiers du bail [CdB] 1998 p. 104, consid. 3b p. 108; 

en ce sens, LACHAT, Commentaire romand, n. 12 ad art. art. 271 CO; HIGI, 

Commentaire zurichois, n. 153 ad art. 271 CO; contra : WEBER, Commentaire 

bâlois, n. 33a ad art. 271/271a CO). Le but de la réglementation des art. 271 et 271a 

CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives, et 

n'exclut pas un congé même si l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus 

important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin; seule une disproportion 

manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, 

peut rendre une résiliation abusive (arrêt 4A_322/2007 du Tribunal fédéral du 

12 novembre 2007, consid. 6; LACHAT, op. cit., n. 6 s. ad art. 271 CO). 

En l'espèce, les résiliations du 2 décembre 2002 ont certes été notifiées quelques 

semaines après que l'appelant, en sa qualité de locataire, eut fait valoir des 

prétentions en dommages-intérêts et en exécution de travaux en date du 18 octobre 

2002. Cette chronologie n'est toutefois pas à elle seule suffisante pour retenir que 

les conditions de l'art. 271a al. 1 litt. a CO seraient réalisées.  

Les résiliations du 2 décembre 2002 relatives aux appartements sis au 2
ème

 et au 

3
ème

 étage sont motivées par l'état de fait dangereux que présentait l'immeuble à la 

suite de l'incendie criminel du 3 septembre 2002, ainsi que par la non-exécution, 

par le locataire, de ses obligations découlant de la convention du 26 août 1994. La 

résiliation relative à l'appartement du 1
er

 étage est quant à elle liée à la résiliation du 

contrat de concierge, intervenue le même jour, et motivée par un motif analogue, à 

savoir que "sa sécurité ne peut plus être garantie".  

La violation alléguée des obligations du locataire de la convention du 26 août 1994 

n'est pas davantage explicitée. La Cour constate qu'elle ne peut résulter de la mise à 

disposition des appartements litigieux à des employés de l'appelant, cette situation 

étant connue du propriétaire de l'époque et explicitement évoquée dans la 

- 13/16 - 

 

 

C/29472/02 

convention précitée, ainsi qu'il résulte du texte même de celle-ci. Cela ne suffit 

toutefois pas pour admettre le caractère abusif des résiliations, le bailleur ayant 

également motivé ceux-ci par l'impossibilité objective d'exécution, respectivement 

l'état dangereux des lieux. L'appelant admet que l'incendie du 3 septembre 2002 a 

causé d'importants dégâts à l'immeuble. Il a ainsi lui-même fait état, dans son 

courrier à la régie du 18 octobre 2002, du fait que le toit de l'immeuble, la 

charpente et les combles étaient complètement détruits, que les appartements 

étaient ainsi exposés à d'importantes infiltrations d'eau lors des intempéries, et que 

l'appartement du 3
ème

 étage avait été complètement ravagé. L'importance des dégâts 

a par ailleurs été confirmée par les témoins C______ et K______; elle résulte 

également de la liste des travaux que les squatters qui ont ultérieurement occupé 

l'immeuble (dont l'appartement du 5
ème

 étage présentement litigieux) disent avoir dû 

effectuer pour sécuriser les lieux.   

Dans ces conditions, le motif de résiliation indiqué par le bailleur à l'appui des 

résiliations n'apparaît pas avoir été un prétexte invoqué en réponse aux prétentions 

élevées par le locataire le 18 octobre 2002. Au contraire, l'exécution était 

objectivement devenue impossible, en raison des conséquences de l'incendie, en ce 

qui concernait l'appartement sis au 3
ème

 étage. Pour les appartements du 2
ème

 et du 

1
er

 étage, il apparaît pour le surplus légitime que le bailleur n'ait pas voulu 

maintenir les baux, au regard de la responsabilité qu'il était susceptible d'encourir 

en raison de l'état dangereux résultant d'un incendie important survenu dans un 

immeuble par ailleurs vétuste et souffrant déjà d'un important manque d'entretien.  

La validité des résiliations relatives aux appartements des 1
er

, 2
ème

 et 3
ème

 étage a 

ainsi été admise à juste titre.  

L'appelant ne conteste en outre pas, devant la Cour, la décision du premier juge en 

tant qu'elle lui refuse toute prolongation de bail, ce qui dispense la Cour de revoir 

cette question. 

4. Sur la demande reconventionnelle 

En première instance, l'intimé s'est borné, à titre reconventionnel, à réclamer à 

l'appelant paiement de 41'839 fr. avec intérêts au titre de loyer et d'indemnités pour 

occupation illicite, pour la période courant de mars 2003 à février 2006, sans 

formuler aucune conclusion en relation avec la période postérieure à fin février 

2006. Devant la Cour, il a amplifié sa demande reconventionnelle en invoquant non 

seulement l'écoulement du temps, mais encore en procédant à une nouvelle 

évaluation de son dommage (respectivement de la valeur locative des appartements 

litigieux) sur la base d'une offre de location qui lui aurait été faite en juin 2008. 

Ce procédé n'est pas admissible au regard de l'art. 312 LPC, applicable en matière 

d'appel ordinaire et l'amplification de la demande reconventionnelle en appel n'est 

ainsi pas recevable. 

- 14/16 - 

 

 

C/29472/02 

Quoi qu'il en soit de sa recevabilité, la demande amplifiée n'est au demeurant pas 

fondée, ainsi qu'il résulte des considérants qui vont suivre.  

Les premiers juges ont condamné l'appelant au versement d'un arriéré de loyer de 

19'760 fr. pour la période antérieure à l'incendie.  

Cette décision ne saurait être confirmée.  

En effet, d'une part, l'appelant relève avec raison que le Tribunal a, par inadvertance 

manifeste, retenu que l'incendie avait eu lieu le 3 septembre 2003, alors que celui-ci 

s'est produit le 3 septembre 2002. Il résulte par ailleurs de la procédure et en 

particulier du relevé de compte établi par la régie et produit par l'intimé, que les 

loyers des mois de janvier et février 2002 avaient été réglés. A la date de l'incendie, 

les loyers échus et non payés pour 2002 représentaient ainsi, pour l'appartement de 

5 pièces au 3
ème

 ètage, 7 mois à 600 fr. ou 4'200 fr.; pour l'appartement de 3 pièces 

au 2
ème

 étage, 7 mois à 400 fr. ou 2'800 fr. et, pour l'appartement de concierge du 

1
er

 étage, 7 mois à 40 fr. (différence entre le salaire de 260 fr et la valeur de 

l'appartement en 300 fr.), soit 280 fr. Le montant total des loyers dus pour la 

période antérieure à l'incendie représente ainsi 7'280 fr. (et non 19'760 fr.).  

L'appelant fait valoir qu'en juin 2002, il a été dispensé du paiement de tout loyer 

avec effet rétroactif dès le mois de janvier 2002, moyennant qu'il prenne à sa 

charge des travaux dans l'immeuble. Entendu sur le sujet, le témoin C______ a 

confirmé tant l'existence que la teneur de cet accord, exposant qu'il avait alors été 

convenu que l'appelant "ne paye pas de loyer tant que la situation n'évoluait pas et 

du fait qu'il avait investi plusieurs milliers de francs (soit environ 30'000 fr.) dans 

ses travaux". La qualité de la régie en charge de l'immeuble pour conclure un tel 

accord ne saurait être niée, celle-ci étant intervenue comme représentante directe du 

bailleur, à savoir de la succession faillie. A cela s'ajoute que ni la régie, ni 

l'administration spéciale de la succession faillie, n'ont réclamé paiement de quoi 

que ce soit à l'appelant postérieurement à fin février 2002, ce qui vient renforcer le 

dire de l'appelant en relation avec l'accord allégué. Enfin, sur la période de huit 

mois courant de janvier à août 2002, l'appelant s'est acquitté de deux mois de loyers 

et il a exposé en relation avec les travaux effectués dans l'immeuble en juillet 2002 

par l'entreprise G______, un montant supérieur à celui du loyer dû rappelé ci-

dessus, respectant ainsi son engagement de continuer à prendre à sa charge des 

travaux importants dans l'immeuble.  

Au demeurant, les loyers jusqu'à la survenance de l'incendie auraient été dus à 

l'ancien propriétaire de l'immeuble et l'intimé n'allègue ni ne justifie par pièces 

qu'ils auraient fait l'objet d'une cession de la succession faillie en sa faveur. 

Compte tenu de ce qui précède, la condamnation de l'appelant à verser un arriéré de 

loyer n'est pas justifiée et sera annulée. 

- 15/16 - 

 

 

C/29472/02 

Pour la période postérieure à l'incendie, les premiers juges ont avec raison rejeté la 

demande en paiement. En effet, d'une part, l'intimé s'est lui-même prévalu d'une 

impossibilité objective d'exécution en relation avec les objets loués, résultant de 

l'incendie du 3 septembre 2002. Il ne saurait ainsi ni prétendre réclamer un loyer 

pour un objet qu'il admet lui-même objectivement ne pas pouvoir mettre à 

disposition du locataire, ni sérieusement soutenir qu'il a subi un dommage du fait 

d'une éventuelle occupation illicite des lieux, ni enfin prétendre qu'il aurait pu les 

relouer à un tiers, que ce soit pour le loyer initialement convenu avec l'appelant ou 

à un meilleur prix. Comme indiqué ci-dessus, la convention conclue en juin 2002 

libérait par ailleurs de toute manière l'appelant du paiement d'un loyer et l'intimé ne 

justifie pas s'être fait céder par la succession faillie une quelconque créance en 

relation avec la période antérieure à l'acquisition de l'immeuble par ses soins.   

5.  L'intimé réclame enfin que la Cour ordonne l'évacuation de l'appelant de "tous les 
locaux qu'il occupe encore" dans l'immeuble. 

A défaut de préciser de quels locaux il s'agit, précision indispensable pour 

permettre le prononcé d'un arrêt permettant une exacte exécution forcée, la 

conclusion est irrecevable et le Tribunal des baux et loyers n'y a, à juste titre, pas 

donné suite.   

6.  Il résulte de ce qui précède que l'appel principal est partiellement fondé, alors que 
l'appel incident est pour partie irrecevable, subsidiairement infondé.  

Chacune des parties sera dès lors condamnée au paiement d'un émolument d'appel.   

 * * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA COUR : 

A la forme : 

Déclare recevables tant l'appel principal interjeté par X______ que l'appel incident 

interjeté par Y______ contre le jugement JTBL/315/2008, rendu le 3 mars 2008 par le 

Tribunal des baux et loyers dans la cause C/29472/2002-5-B. 

Déclare irrecevable l'amplification des conclusions reconventionnelles de Y______ 

devant la Cour.  

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris en tant qu'il statue sur la demande principale en 

annulation de congé.  

- 16/16 - 

 

 

C/29472/02 

L'annule en tant qu'il statue sur la demande reconventionnelle et déboute Y______ de 

toutes ses conclusions reconventionnelles.  

Condamne tant X______ que Y______ au paiement d'un émolument d'appel de 200 fr.   

Déboute les parties de toutes autres conclusions.   

Siégeant :      

Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES 

et Florence KRAUSKOPF, juges; Mesdames Nathalie THURLER et Nathalie 

LANDRY, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier. 

 

Le président : 

François CHAIX 

 Le greffier : 

Muriel REHFUSS 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF indéterminée.