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**Case Identifier:** 2e3904e4-56a8-5b2f-89ef-a1a7cb2c3f27
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-12-09
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 09.12.2014 100 2014 76
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2014-76_2014-12-09.pdf

## Full Text

100.2014.76U
STE/KOM/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 9. Dezember 2014

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Steinmann, Verwaltungsrichter Müller
Gerichtsschreiber Kocher

A._____ AG
handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführerin

gegen

B.________ und C.________
vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdegegnerschaft

und

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3011 Bern

sowie

Einwohnergemeinde Oberhofen
handelnd durch den Gemeinderat, Schoren 1, 3653 Oberhofen 

betreffend Baubewilligung für zwei Mehrfamilienhäuser; Projektänderung für zwei 
zusätzliche Wohnungen (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des 
Kantons Bern vom 11. Februar 2014; RA Nr. 110/2013/360)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.12.2014, Nr. 100.2014.76U, Seite 2

Sachverhalt:

A.

Am 26. November 2010 ersuchte die Genossenschaft D.________ bei der 
Einwohnergemeinde (EG) Oberhofen um eine Baubewilligung für den Abbruch der 
Gebäude E.________strasse 1___ und 2___ inkl. Nebenbauten, den Neubau von zwei 
Mehrfamilienhäusern mit acht Wohnungen und einem Verkaufsladen, das Erstellen 
einer Einstellhalle im Untergeschoss für elf Personenwagen und einer oberirdischen 
Parkieranlage für neun Personenwagen sowie das Aufstellen von drei Werbefahnen 
und einer Werbesäule auf den in der Wohnzone W2 liegenden Parzellen Nrn. 3___ 
und 4___. Gegen dieses Vorhaben erhoben unter anderen B.________ und 
C.________ Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 23. November 2011 wies das 
Regierungsstatthalteramt (RSA) Thun die Einsprachen ab, soweit es darauf eintrat, 
und erteilte dem Vorhaben die Baubewilligung. Die dagegen erhobene Beschwerde 
zogen B.________ und C.________ am 18. Januar 2012 zurück, worauf das 
Rechtsamt der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) das 
Beschwerdeverfahren RA Nr. 110/2011/175 am 20. Januar 2012 als erledigt abschrieb.

B.

Ohne mit den Bauarbeiten begonnen zu haben, verkaufte die Genossenschaft 
D.________ die Parzellen Nrn. 3___ und 4___ (mittlerweile mit Grundstück Nr. 3___ 
vereinigt) im Dezember 2012 an die F.________ Anlagestiftung. Die A._____ AG, 
zuständig für die Immobilienbewirtschaftung und -verwaltung der F.________ 
Anlagestiftung, reichte hierauf am 27. Dezember 2012 ein als «Projektänderung zum 
Gesamtbauentscheid vom 23. November 2011» bezeichnetes Baugesuch ein. Dieses 
sieht weiterhin zwei Mehrfamilienhäuser vor, deren oberirdische Gebäudevolumina 
unverändert bleiben sollen. Anstelle des Verkaufsladens sind jedoch im Erdgeschoss 
von Haus Nr. 1___ zwei zusätzliche Wohnungen vorgesehen. Weitere Änderungen 
betreffen die Einstellhalle, den Veloraum und Nebenräume im Untergeschoss sowie 
die Umgebungsgestaltung. Dagegen erhoben unter anderen wiederum B.________ 
und C.________ Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 7. August 2013 wies das RSA 
Thun die Einsprachen ab, soweit es darauf eintrat, und erteilte dem Vorhaben die 
Baubewilligung.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.12.2014, Nr. 100.2014.76U, Seite 3

C.

Gegen diesen Entscheid reichten B.________ und C.________ am 6. September 2013 
Beschwerde bei der BVE ein. Mit Zwischenentscheid vom 31. Oktober 2013 wies 
deren Rechtsamt das Begehren der A._____ AG um Entzug der aufschiebenden 
Wirkung ab und bewilligte den Abbruch der bestehenden Bauten und Nebenbauten im 
Sinn einer vorsorglichen Massnahme. Mit Entscheid vom 11. Februar 2014 hiess die 
BVE die Beschwerde gut, soweit sie darauf eintrat, hob den Gesamtentscheid vom 
7. August 2013 auf und verweigerte die nachgesuchte Baubewilligung. Das Gesuch um 
Widerruf des Gesamtentscheids vom 23. November 2011 überwies sie zur Prüfung an 
das RSA Thun. 

D.

Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 14. März 2014 beantragt die A._____ AG, 
der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und das Baugesuch vom 27. Dezember 
2012 sei im Umfang des Gesamtentscheids des RSA Thun vom 7. August 2013 zu 
bewilligen.

Mit Beschwerdeantwort vom 22. April 2014 beantragen B.________ und C.________, 
dem Baugesuch vom 27. Dezember 2012 sei der Bauabschlag zu erteilen, eventualiter 
sei die Sache zur Durchführung eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens an das 
RSA zurückzuweisen. Die BVE schliesst mit Vernehmlassung vom 14. April 2014 auf 
Abweisung der Beschwerde. Die EG Oberhofen teilt mit Stellungnahme vom 17. April 
2014 mit, dass sie das Bauvorhaben unterstütze und an ihren bisherigen Stel-
lungnahmen festhalte.

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Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale 
Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die 
Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den 
angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 
i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Auf die form- 
und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

2.

2.1 Die Änderung eines rechtskräftig bewilligten Projekts vor oder während der 
Bauausführung braucht eine Zusatzbewilligung zur Baubewilligung. Diese kann nach 
Anhörung der am bisherigen Verfahren Beteiligten und allenfalls neu von der 
Projektänderung berührten Dritten ohne neues Baugesuchsverfahren erteilt werden, 
wenn weder öffentliche noch wesentliche nachbarliche Interessen zusätzlich betroffen 
werden (Art. 43 Abs. 2 des Dekrets vom 22. März 1994 über das 
Baubewilligungsverfahren [Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]; Zaugg/Ludwig, 
Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 32-32d N. 14). Liegt eine 
Projektänderung im Sinn von Art. 43 BewD vor, können Einwände nur noch gegen die 
vorgesehenen Änderungen vorgebracht werden. Zudem kann gerügt werden, der 
Rahmen der Projektänderung sei gesprengt. Solche formellen Rügen sind nach Treu 
und Glauben sofort geltend zu machen (VGE 2010/90 vom 1.11.2010, E. 2.2.1, 23257 
vom 18.8.2008, E. 1.2.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13).

2.2 Die BVE ist davon ausgegangen, dass die Beschwerdegegnerschaft den 
Einwand, wonach das geänderte Projekt den Rahmen einer Projektänderung sprenge, 
rechtzeitig erhoben hat. Demgegenüber ist die Beschwerdeführerin der Meinung, die 

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BVE habe unter diesem Aspekt die Vorbringen der Beschwerdegegnerschaft nicht 
korrekt ausgelegt.

2.2.1 Zur Beschwerde befugt sind die Einsprecherinnen und Einsprecher im Rahmen 
ihrer Einsprachegründe (Art. 40 Abs. 2 BauG). Dabei genügt es nach der Praxis, dass 
der Themenbereich in der Einsprache angesprochen worden ist; die rechtliche 
Begründung kann in oberer Instanz noch nachgeschoben oder geändert werden. Der 
Streitgegenstand ist damit aspektmässig umschrieben. Das Geltendmachen von nicht 
bereits in der Einsprache erhobenen Rügen bewirkt eine unzulässige Erweiterung des 
Streitgegenstands; der Rechtsmittelbehörde ist es in einem solchen Fall grundsätzlich 
– unter Vorbehalt von Art. 40 Abs. 3 BauG – verwehrt, sich mit den neuen 
Beanstandungen auseinanderzusetzen (VGE 2010/90 vom 1.11.2010, E. 2.3.1 mit 
Hinweisen). Wie das Verwaltungsgericht bei anderer Gelegenheit festgehalten hat, ist 
diese aspektmässige Umschreibung des Streitgegenstands im Anwendungsbereich 
des kantonalen und kommunalen Rechts mit Art. 111 des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110) 
vereinbar (VGE 2010/90 vom 1.11.2010, E. 2.5 und 2.6; vgl. auch VGE 2012/422 vom 
10.2.2014, E. 1.4 [zur Publ. bestimmt], bestätigt durch BGer 1C_144/2014 vom 
28.10.2014; zum Ganzen Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 40-41 N. 9a mit Hinweisen).

2.2.2 In ihrer Einsprache vom 17. Mai 2013 forderte die Beschwerdegegnerschaft 
namentlich, dass das Baugesuch infolge der neuen Situation (ohne die für die gesamte 
Bevölkerung vorteilhafte D.________) nicht einfach als bewilligt zu übernehmen, 
sondern neu zu beurteilen sei (Akten RSA 17/2013 [act. 3E], pag. 71 f.). Die Frage, ob 
der Rahmen einer Projektänderung eingehalten ist oder nicht, war damit zweifellos 
angesprochen. In ihrer Beschwerde an die BVE brachte die heutige Beschwerde-
gegnerschaft wiederum vor, dass mit dem Verzicht auf eine D.________-Filiale eine 
veränderte Situation vorliege (Akten BVE [act. 3A], pag. 3). Dass die damals noch nicht 
anwaltlich vertretene Beschwerdegegnerschaft in beiden Eingaben weder Art. 43 
BewD noch den Begriff «Projektänderung» erwähnte, schadet ihr nicht, da es sich um 
juristische Laien handelt und die Behörden das Recht ohnehin von Amtes wegen 
anwenden (Art. 20a VRPG).

2.3 Die BVE hat damit zu Recht geprüft, ob die Änderungen gemäss Baugesuch 
vom 27. Dezember 2014 den Rahmen einer Projektänderung überschritten. Ob sie 
diese Frage auch ohne entsprechende Rüge hätte aufgreifen dürfen oder gar müssen 

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(Art. 40 Abs. 3 BauG), wie dies die Beschwerdegegnerschaft vorbringt 
(Beschwerdeantwort, act. 4, Ziff. III.3 S. 6), kann damit offenbleiben.

3.

3.1 Die BVE kam zum Schluss, dass der Rahmen einer Projektänderung gesprengt 
sei, so dass ein neues Projekt vorliege und die Prüfung sich nicht auf die geänderten 
Teile beschränken dürfe. Dementsprechend kontrollierte sie die beanstandete 
Gebäudehöhe, obwohl sie unverändert geblieben war, und stellte eine Überschreitung 
fest (angefochtener Entscheid, E. 3c S. 11 und E. 4). Demgegenüber macht die 
Beschwerdeführerin geltend, die BVE hätte auf die Beschwerde in diesem Punkt nicht 
eintreten dürfen, weil die Rüge sich ausserhalb des Streitgegenstands bewege.

3.2 Der Zweck von Art. 43 BewD besteht darin zu verhindern, dass ein neues 
Baubewilligungsverfahren angehoben werden muss, wenn am ursprünglichen Projekt 
nur untergeordnete Änderungen vorgenommen werden (Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 32-
32d N. 12; VGE 2011/206 vom 4.5.2012, E. 2.3 mit Hinweis). Gemäss Art. 43 Abs. 1 
BewD liegt eine Projektänderung dann vor, wenn das Bauvorhaben in seinen 
Grundzügen gleich bleibt. Ist dies der Fall, kann das Verfahren gemäss Art. 43 Abs. 2 
BewD ohne erneute Veröffentlichung bzw. ohne neues Baugesuchsverfahren fort-
geführt werden, wenn öffentliche oder wesentliche nachbarliche Interessen nicht 
zusätzlich betroffen sind (VGE 2011/206 vom 4.5.2012, E. 2.2 und 3.1.4 mit Hinweisen; 
vgl. auch BVR 1983 S. 445 E. 3a, 1989 S. 349 E. 3c noch zur Vorgängernorm). Es ist 
somit in einem ersten Schritt zu prüfen, ob das ursprüngliche Bauvorhaben in seinen 
Grundzügen unverändert blieb (vgl. dazu E. 3.3 ff. hiernach). Nur wenn das zutrifft, 
liegt eine Projektänderung vor und stellt sich in einem zweiten Schritt die Frage, ob 
öffentliche oder wesentliche nachbarliche Interessen zusätzlich betroffen sind. 
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ist damit für die Frage, ob überhaupt 
eine Projektänderung vorliegt, nicht entscheidend, ob öffentliche oder wesentliche 
nachbarliche Interessen zusätzlich berührt werden. Solches besagt auch die von der 
Beschwerdeführerin zitierte Kommentarstelle nicht (Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 32-32d 
N. 14). Die BVE war deshalb nicht gehalten, darauf einzugehen (Beschwerde, N. 51). 

3.3 Ein Bauvorhaben ist in den Grundzügen verändert, wenn ein Hauptmerkmal wie 
Erschliessung, Standort, äussere Masse, Geschosszahl, Geschosseinteilung oder 

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Zweckbestimmung wesentlich verändert wird oder wenn eine Mehrzahl geringer 
Änderungen dem Bau oder der Anlagen eine gegenüber dem ursprünglichen Projekt 
veränderte Identität verleiht (Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 32-32d N. 12a mit Hinweisen 
auf die Rechtsprechung). Grundlage für die Beurteilung bildet ein Vergleich der beiden 
Projekte, wie ihn auch die BVE vorgenommen hat.

3.4 Das ursprüngliche Bauvorhaben umfasste nebst dem Abbruch der bestehenden 
Gebäude, den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit acht Wohnungen und 
einem Verkaufsladen sowie einer Einstellhalle für elf Personenwagen im 
Untergeschoss, einer oberirdischen Parkieranlage für neun Personenwagen sowie drei 
Werbefahnen und eine Werbesäule. Die voraussichtlichen Baukosten beliefen sich auf 
Fr. 5'000'000.--. Das Gebäudevolumen betrug 9'162 m3. Für die gewerbliche Nutzung 
waren 864 m2 Bruttogeschossfläche (BGF), für die Wohnnutzung 721 m2 vorgesehen 
(Baugesuch vom 26.11.2010, Akten RSA 1392/2010 [act. 3D], pag. 17 ff., sowie die 
zugehörigen Pläne, Akten Gemeinde [bbew 178/2010], gemäss separatem 
Inhaltsverzeichnis BVE [act. 3C]). Das Projekt beanspruchte Ausnahmebewilligungen 
für das Unterschreiten des Strassenabstands gegenüber einer Kantons- und einer 
Gemeindestrasse. Das geänderte Bauvorhaben umfasst nebst dem Abbruch der 
bestehenden Gebäude den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit zehn 
Wohnungen, einer Einstellhalle für zwölf Personenwagen und Nebenräumen im Unter-
geschoss sowie acht oberirdischen Parkplätze. Die voraussichtlichen Baukosten 
belaufen sich auf Fr. 2'520'000.--. Das Gebäudevolumen beträgt noch 5'960 m3. Es ist 
eine reine Wohnnutzung im Umfang von 966 m2 BGF vorgesehen. Das Vorhaben 
beansprucht nur noch eine Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten des Strassen-
abstands gegenüber einer Gemeindestrasse (Baugesuch vom 27.12.2012, Akten RSA 
17/2013 [act. 3E], pag. 15 ff., sowie die zugehörigen Pläne, Akten Gemeinde [bbew 
17/2013], gemäss separatem Inhaltsverzeichnis BVE [act. 3B]).

3.5 Gleich bleiben die äusseren Abmessungen, die Geschosszahl sowie der 
Standort der beiden Mehrfamilienhäuser. Der Wegfall der gewerblichen Nutzung im 
Erdgeschoss von Haus Nr. 1___ und im gemeinsamen Untergeschoss von Haus 
Nr. 1___ und Nr. 2___ hat hingegen, wie schon die BVE festgestellt hat und die 
Beschwerdeführerin nicht bestreitet, grundlegende Anpassungen v.a. im 
Untergeschoss zur Folge, das bezüglich Grösse, Nutzung und Raumeinteilung 
vollständig neu gestaltet wird. Ohne Ladenfläche, Lagerraum und Anlieferung wird es 
viel kleiner ausfallen und sich im westlichen Teil der Parzelle auf den Bereich unter 

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dem Haus Nr. 1___ beschränken, während es zuvor praktisch das gesamte 
Grundstück ausfüllte und im Bereich des Ladens und des Lagers rund 2 m tiefer lag. 
Die ursprünglich projektierte Einstellhalle mit elf Abstellplätzen wird verschoben, auf 
zwölf Abstellplätze vergrössert und mit einem Velokeller ergänzt. Das Treppenhaus 
von Haus Nr. 1___ sowie der Technikraum werden verlegt und das Zwischengeschoss 
aufgehoben. Die Keller- und Waschräume werden vom Erd- ins Untergeschoss verlegt. 
Ausserdem fallen der Notausgang und das Kühlsystem weg. Das Treppenhaus von 
Haus Nr. 2___ erfährt – nebst einem Teil der nördlichen und einem kleinen Teil der 
südlichen Aussenwand – als einziges Element des Untergeschosses keine Änderung. 
Das Erdgeschoss wird ebenfalls verkleinert. Wo zuvor acht Keller- und Waschräume 
vorgesehen waren, sollen nun fünf Bastelräume entstehen. Der Geräteraum fällt ganz 
weg. Der grosszügige Eingangsbereich, die Fläche für Dienstleistungsnutzung, das 
Büro, der Aufenthaltsraum und die Garderobe für die Angestellten machen einer 2,5- 
und einer 3,5-Zimmer-Wohnung Platz. Diese Änderungen wirken sich auf das äussere 
Erscheinungsbild aus. An den Ost-, Süd- und Westfassaden von Haus Nr. 1___ ändert 
die Befensterung. Auf der Südseite sind zwei Terrassen für die zusätzlichen 
Wohnungen geplant. Im westlichen Bereich von Haus Nr. 1___ entfällt der gegen den 
G.________weg hin offene Vorplatz mit Zugangstreppe, Zufahrtsrampe und 
Velounterstand, was Auswirkungen auf die Umgebungsgestaltung mit sich bringt 
(Stützmauern, Böschungen, usw.). Mit der Umnutzung fallen auch die Werbetafel und 
die Fahnenmasten weg. Südlich vor dem Haus Nr. 2___ fällt der Wendeplatz 
zugunsten von mehr Grünfläche weg. Auf der Nordseite werden vier der zuvor neun 
Parkplätze aufgehoben und die freiwerdenden Flächen grösstenteils begrünt.

3.6 Nach dem Ausgeführten werden mehrere Hauptmerkmale des Bauvorhabens 
verändert. Mit dem Verzicht auf rund einen Drittel des Gebäudevolumens bzw. rund 
40 % der BGF reduzieren sich die Dimensionen des Bauvorhabens – wenn auch 
grösstenteils im nicht sichtbaren Bereich – erheblich. Unter- und Erdgeschoss dienen 
neu ausschliesslich dem Wohnen; sie werden vollständig umgestaltet 
(Geschosseinteilung, Aussenmasse, Wegfall Zwischengeschoss). Während vorher 
mehr als die Hälfte der BGF einem gewerblichen Zweck diente, wird die der 
Wohnnutzung dienende BGF um ein Drittel erhöht. Dazu kommen die äusseren Ver-
änderungen des Bauvorhabens. Südseitig zur E.________strasse hin stachen der 
Wendeplatz und der Bereich für die Anlieferung ins Auge, während westseitig zur Ecke 
E.________strasse/G.________weg hin der markante Eingangsbereich mit Vorplatz 
hervortrat. Der gewerbliche Zweck prägte damit auf zwei von drei an den öffentlichen 

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Raum angrenzenden Seiten das Erscheinungsbild der Überbauung. Während der 
geplante Laden eine breite Öffentlichkeit zur Nutzung einlud, wird die Parzelle nunmehr 
deutlich vom öffentlichen Raum abgegrenzt. Zwar trifft es zu, dass ein Grossteil dieser 
Änderungen direkt auf den Wegfall des Verkaufslokals zurückgeführt werden kann 
(Beschwerde, N. 48); inwieweit sie deshalb nicht auch einzeln betrachtet werden 
dürfen, ist jedoch nicht ersichtlich, ermöglicht doch erst ein Überblick über alle 
einzelnen Änderungen die auch von der Beschwerdeführerin geforderte Gesamtsicht. 
Das Verwaltungsgericht kommt mit der BVE zum Schluss, dass mit dem Verzicht auf 
den Verkaufsladen das prägende Merkmal des ursprünglichen Projekts weggefallen ist 
und die damit verbundenen Änderungen nicht mehr als untergeordnet bezeichnet 
werden können. 

3.7 Wie bereits von der BVE festgehalten (angefochtener Entscheid, E. 3c S. 10 f.), 
unterscheidet sich der massgebliche Sachverhalt auch deutlich von demjenigen, 
welchen das Verwaltungsgericht in einem anderen Fall zu beurteilen hatte: Beim 
Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sieben Wohnungen und einem Büro im 
Untergeschoss sollte anstelle des Büros eine weitere Wohnung realisiert werden. 
Diese Änderung brachte eine gewisse Umgestaltung von Grösse und Lage der 
Technikräume sowie Anpassungen an zwei Fassaden mit sich. Dazu kam eine 
Einstellhalle mit zwölf Abstellplätzen, wodurch im Aussenbereich insgesamt 13 
Autoabstellplätze und sieben überdachte Veloabstellplatz zugunsten von mehr Grün-
fläche entfielen. Schliesslich waren auch Anpassungen am Attikageschoss 
vorgesehen. Den Bau der Einstellhalle und die damit verbundenen Veränderungen im 
Aussenbereich bezeichnete das Verwaltungsgericht als Grenzfall. Im Unterschied zum 
vorliegenden Fall war die weggefallene Büronutzung der Wohnnutzung jedoch 
untergeordnet und blieb die schon vorher prägende Wohnnutzung erhalten 
(VGE 2011/206 vom 4.5.2012, E. 2.4 f.). Dass hier im Unterschied zum soeben 
zitierten Entscheid eine rechtskräftige Baubewilligung vorliegt, spielt keine Rolle, 
behandelt das BewD doch diese zwei Konstellationen soweit hier interessierend gleich 
(Art. 43 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 BewD; vgl. auch Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 32-32d N. 12). 
Gleiches gilt für den von der Beschwerdeführerin angeführten Fall, der dem 
VGE 17242 vom 26. Januar 1987 zugrunde lag (BVR 1987 S. 257 insb. E. 2c). Das 
Verwaltungsgericht kam dort zum Schluss, das Bauvorhaben präsentiere sich trotz 
mehreren auch äusserlich erkennbaren Änderungen nach wie vor als ein 
«schnörkelloses, zweistöckiges, mit einem Flachdach versehenes 
Wehrdienstgebäude», welches auch weiterhin «hauptsächlich der Unterbringung der 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.12.2014, Nr. 100.2014.76U, Seite 10

Wehrdienst- und Wegmeisterbetriebe inkl. zentralem Materiallager dienen» solle. Nach 
dem Gesagten kann im vorliegenden Fall nicht von einer weitgehend gleichbleibenden 
Nutzung die Rede sein. Das Bauvorhaben, welches zuvor durch seine Ladennutzung 
aufgefallen war, präsentiert sich jetzt als reine Wohnüberbauung, d.h. als ein vom 
Nutzungscharakter und Erscheinungsbild her grundsätzlich anderes Projekt. 
Vergleichbar ist der vorliegende Fall eher mit jenem, in dem eine überwiegende 
Wohnnutzung zugunsten eines ganzen Geschosses für Büros und stille Gewerbe 
aufgegeben wurde, mit Auswirkungen auf die Raumeinteilung, die Parkplatzsituation 
und die BGF. Das Verwaltungsgericht kam dort zum Schluss, dass der Rahmen einer 
Projektänderung offenkundig überschritten sei (BVR 1983 S. 445 insb. E. 3c).

3.8 Mit dem Wegfall der Ladennutzung ist ein prägendes Merkmal des Projekts 
wesentlich und damit das gesamte Bauvorhaben in seinen Grundzügen verändert 
worden. Folglich sprengt das Baugesuch vom 27. Dezember 2012 den Rahmen einer 
Projektänderung. Es liegt ein neues Projekt vor, das die Einleitung eines neuen 
Baubewilligungsverfahrens erfordert (Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 32-32d N. 12a mit 
Hinweisen). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin folgt hieraus, dass das 
Ergebnis des Baubewilligungsverfahrens für das ursprüngliche Projekt und damit auch 
der Beschwerderückzug sowie das Motiv für den Beschwerderückzug zwar 
(vorbehältlich eines Widerrufs der Baubewilligung) unangetastet bleiben, für die 
Beurteilung des neuen Projekts aber keine Rolle mehr spielen. Anders als im 
Projektänderungsverfahren konnten Einwände nicht nur gegen die vorgesehenen 
Änderungen, sondern gegen das gesamte (neue) Projekt vorgebracht werden. Die 
Rüge betreffend Gebäudehöhe bewegt sich folglich innerhalb des Streitgegenstands 
und es trifft nicht zu, dass die BVE in diesem Punkt nicht auf die Beschwerde hätte 
eintreten dürfen.

4.

4.1 Mit Blick auf die Gebäudehöhe ist insbesondere die Lage des unteren 
Messpunkts (massgebendes Terrain) umstritten. Während die BVE und die 
Beschwerdegegnerschaft das bestehende Terrain (in den Plänen als «bestehendes 
Terrain» oder «bestehende Gebäudesohle» bezeichnet) als massgebend erachten, ist 
nach Ansicht der Beschwerdeführerin auf das vom Amt für Gemeinden und 
Raumordnung des Kantons Bern (AGR) annäherungsweise – als Verbindungslinie 

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zwischen G.________weg und E.________strasse – berechnete ursprüngliche Terrain 
abzustellen (in den Plänen rot eingetragen als «Annäherung an gewachsenes Terrain 
gem. AGR»).

4.2 Das Baugesuch datiert vom 27. Dezember 2012. Folglich ist das mit der 
Genehmigung durch das AGR am 6. Dezember 2012 in Kraft getretene Baureglement 
vom 14. Mai 2012 (GBR) anwendbar (Art. 602 GBR; Art. 36 BauG). Danach beträgt die 
maximale Gebäudehöhe in der Wohnzone W2 7 m und die maximale Firsthöhe 10 m. 
Bei Bauten am Hang ist talseits eine Mehrhöhe von 1,0 m gestattet. Als Hang gilt eine 
Neigung des massgebenden Terrains, die – in der Falllinie gemessen – innerhalb des 
Gebäudegrundrisses wenigstens 10 % beträgt (Art. 212 Abs. 1 GBR). Die Gebäude-
höhe wird in der Mitte der Fassaden gemessen und ist bei geneigten Dächern der 
Höhenunterschied zwischen dem massgebenden Terrain und der Schnittlinie der 
Fassadenflucht mit der Oberkante des Dachsparrens (Art. A132 Abs. 1 Anhang GBR). 
Die Firsthöhe ist der Höhenunterschied zwischen dem massgebenden Terrain und 
dem höchsten Punkt der Dachsparren bei geneigten Dächern (Art. A132 Abs. 2 
Anhang GBR). Das massgebende Terrain bestimmt sich nach aArt. 97 der 
Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) in der bis 31. Juli 2011 gültigen 
Fassung (GS 1985 S. 106 ff., 136 f.), da die Verordnung vom 11. Mai 2011 über die 
Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3]) – wie die BVE zutreffend 
ausgeführt hat – in der EG Oberhofen noch nicht umgesetzt worden ist (Art. 34 Abs. 2 
BMBV; vgl. auch Art. A111 Anhang GBR).

4.3 Die Beschwerdeführerin geht übereinstimmend mit der BVE davon aus, dass 
aArt. 97 Abs. 1 BauV zur Anwendung kommt (Beschwerde, N. 53; angefochtener 
Entscheid, E. 4b S. 13). Danach gilt, wo die Bauhöhe ab gewachsenem Boden zu 
messen ist, als solcher grundsätzlich das Terrain, wie es vor Baubeginn besteht. – Die 
BVE hat dazu erwogen, «vor Baubeginn» im Sinn dieser Bestimmung heisse «vor 
Beginn des aktuellen Bauvorhabens». Wenn dieses wie hier darin bestehe, einen 
Neubau anstelle eines abzubrechenden Baus zu erstellen, für welchen seinerzeit ab-
gegraben worden sei, so sei die Bauhöhe vom aktuell bestehenden Terrain aus zu 
messen und nicht ab dem Terrain, wie es vor dem Erstellen des Abbruchobjekts 
bestanden habe. Dieses Terrain sei auf den Plänen ausgewiesen und liege tiefer als 
der vom RSA und der Beschwerdeführerin angenommene ursprüngliche Verlauf. 
Folglich sei die maximal zulässige Gebäudehöhe jedenfalls auf der Westfassade von 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.12.2014, Nr. 100.2014.76U, Seite 12

Haus Nr. 1___ sowie auf der Ost-, Süd- und Westfassade von Haus Nr. 2___ 
überschritten (angefochtener Entscheid, E. 4c).

4.4 Die BVE hat sich zur Begründung, welches Terrain als massgebend zu 
betrachten ist, auf die einschlägige Rechtsprechung gestützt (VGE 22900 vom 
5.5.2008, E. 3.3 [bestätigt durch BGer 1C_263/2008 vom 25.11.2008]; vgl. auch 
Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 13 N. 6 Bst. a) und nicht auf ein Parteigutachten, wie die 
Beschwerdeführerin meint (Beschwerde, N. 60). Damit setzt sich die 
Beschwerdeführerin nicht auseinander. Vielmehr verweist sie auf eine Auskunft des 
AGR vom 4. November 2010, wonach im Fall von Auffüllungen das Niveau 
massgebend sei, wie es aus dem Verlauf des umgebenden natürlichen Geländes 
abzulesen sei. Deshalb könne das Terrain vor der künstlichen Terrassierung 
(Abgrabung von natürlichem Gelände) als gewachsener Boden betrachtet werden. Da 
dieser wiederum nicht mehr feststellbar sei, müsse auf die Annahme abgestellt 
werden, dass die Verbindungslinien zwischen G.________weg und E.________strasse 
dem ursprünglichen Terrain entsprächen. – Die Beschwerdeführerin bestreitet nicht, 
dass das bestehende Terrain tiefer liegt als die von ihr für massgeblich erachtete 
Annäherung an den ursprünglich gewachsenen Boden. Sie behauptet auch nicht, dass 
auf dem Baugrundstück früher eine Aufschüttung vorgenommen worden wäre. 
Vielmehr ist auch aufgrund der Angaben der Beschwerdeführerin in den Bauplänen 
davon auszugehen, dass der Boden auf der Bauparzelle seinerzeit abgegraben wurde. 
Weshalb unter diesen Umständen im Licht der geschilderten Praxis nicht auf dieses 
vorbestehende, sondern auf ein hypothetisches ursprüngliches Terrain abgestellt 
werden sollte, wird von der Beschwerdeführerin nicht dargetan und ist auch nicht 
ersichtlich.

4.5 Die Höhenunterschiede zwischen dem annäherungsweise berechneten 
Geländeverlauf und dem bestehenden Terrain sind in den Plänen eingezeichnet. Dass 
die maximal zulässige Gebäudehöhe unter diesen Vorzeichen beim Gebäude Nr. 2___ 
ost- und westseitig überschritten ist, bestreitet die Beschwerdeführerin zu Recht nicht. 
Soweit sie geltend macht, es sei nicht nachvollziehbar, weshalb man beim Haus 
Nr. 2___ nordseitig 1,4 m tiefer messen müsse, ergibt sich auch diese Differenz direkt 
aus dem insofern unveränderten Plan zum ursprünglichen Projekt («Ansichten/Schnitte 
Süd + Nord» [Projektüberarbeitung] vom 30.3.2011, Schnitt F-F, Akten Gemeinde 
[bbew 178/2010], gemäss separatem Inhaltsverzeichnis BVE [act. 3C]). Beim Haus 
Nr. 1___ wird die maximal zulässige Gebäudehöhe bereits ostseitig um 0,05 m 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.12.2014, Nr. 100.2014.76U, Seite 13

überschritten (6,76 m plus 0,29 m; vgl. Plan «Schnitte/Fassaden» vom 18.12.2012, 
Schnitt B-B, Akten Gemeinde [bbew 17/2013], gemäss separatem Inhaltsverzeichnis 
BVE [act. 3B]). Ob die BVE auf der Westseite von Haus Nr. 1___ zu Recht auf die be-
stehende Gebäudesohle als massgebendes Terrain abgestellt hat, kann damit offen-
bleiben. Die Schlussfolgerung der BVE, wonach bei beiden Bauten die maximal 
zulässige Gebäudehöhe überschritten wird, ist jedenfalls nicht zu beanstanden. Die 
Beschwerde erweist sich schon aus diesem Grund als unbegründet. Dazu kommt, 
dass mit dem Inkrafttreten des hier anwendbaren GBR die Firsthöhe nun ebenfalls vom 
gewachsenen Terrain zu messen ist (Art. A132 Abs. 1 i.V.m. A111 Anhang GBR; vgl. 
E. 4.2 hiervor). Aus dem Plan gemessen beträgt die Firsthöhe rund 11,4 m beim Haus 
Nr. 1___ und rund 12,3 m beim Gebäude Nr. 2___, womit auch die maximal zulässige 
Firsthöhe selbst dann überschritten ist, wenn ein Hangzuschlag gewährt werden 
könnte (vgl. Plan «Ansichten/Schnitte Süd + Nord» [Projektüberarbeitung] vom 
30.3.2011, Schnitt E-E und F-F, Akten Gemeinde [bbew 178/2010], gemäss separatem 
Inhaltsverzeichnis BVE [act. 3C]).

5.

5.1 Zusammenfassend ergibt sich, dass die Abweichungen vom ursprünglichen 
Projekt den Rahmen einer Projektänderung im Sinn von Art. 43 BewD sprengen, 
weshalb das gesamte geänderte Projekt als neues Bauvorhaben zu beurteilen war. Die 
BVE hat damit auf die Beschwerde eintreten und die Rüge, wonach die (unveränderte) 
Gebäudehöhe überschritten sei, prüfen dürfen. Inhaltlich ist sie zu Recht zum Schluss 
gelangt, dass die maximal zulässige Gebäudehöhe bei beiden Bauten überschritten ist. 
Dazu kommt, dass beide Gebäude die maximal zulässige Firsthöhe überschreiten. Die 
Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen.

5.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin 
kostenpflichtig. Sie hat die Verfahrenskosten zu tragen und der Beschwer-
degegnerschaft die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 sowie Abs. 3 i.V.m. 
Art. 104 Abs. 1 VRPG).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 09.12.2014, Nr. 100.2014.76U, Seite 14

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3. Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerschaft die Parteikosten für das 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, festgesetzt auf Fr. 3'585.30 (inkl. Auslagen 
und MWSt), zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:
- der Beschwerdeführerin
- der Beschwerdegegnerschaft
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
- der Einwohnergemeinde Oberhofen

und mitzuteilen:
- dem Regierungsstatthalteramt Thun

Der Abteilungspräsident: Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begründung beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 
gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das 
Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.