# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a0607ea8-6eb9-5569-9cb6-a0a6e29a1ba4
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-05-13
**Language:** de
**Title:** Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 13.05.2024 MJ230036-L
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MJ230036-L_2024-05-13.pdf

## Full Text

ZMP 2025 Nr. 12 

Art. 271 OR; Art. 271a Abs. 1 lit. b OR; Art. 261 Abs. 2 lit. a OR; Art. 271a Abs. 

3 lit. a OR. (Ordentliche) Kündigung wegen wirtschaftlichen Eigenbedarfs. 

Der Umstand, dass die Vermieterin vor ihrer Kündigung mit der Mieterin Verhand-

lungen über eine Reduktion der Mietfläche zum Zwecke der Deckung des Bedarfs 

der Muttergesellschaft geführt hat, lässt die Kündigung nicht als unzulässige Än-

derungskündigung erscheinen und macht diese auch sonst nicht zur missbräuch-

lichen.  

Im Kontext einer ordentlichen Kündigung ist es belanglos, dass die Vermieterin 

den Ausdruck «Eigenbedarf» in erkennbarer Weise für eine Kündigung im Inte-

resse einer Muttergesellschaft verwendet hat, auch wenn ein solcher Bedarf nicht 

ausreichen würde, um am gesetzlichen Vertragsübergang beim Eigentümerwech-

sel eine Kündigung zu ermöglichen oder eine Sperrfrist zu durchbrechen. 

Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ230036-L vom 13. Mai 2024 (OG-Ent-

scheid im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Altieri, Reller, Heusser; Gerichtsschrei-

ber Kohler): 

«(…) 

I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1. Sachverhalt 

1.1 Die Klägerin mietete per 1. Januar 1989 die Geschäftsräumlichkeiten im 

2. Stock der Liegenschaft an der N.-strasse x in Zürich. Nach dem Tod des dama-

ligen Eigentümers ging die Liegenschaft an einen Erben. Mit diesem schloss die 

Klägerin am 17. April 1996 einen neuen Mietvertrag ab, welcher sodann am 1. Ok-

tober 2013 angepasst wurde. Es wurde ein monatlicher Nettomietzins von 

Fr. 4'966.– zuzüglich einer Akontozahlung von Fr. 100.– für die Nebenkosten ver-

einbart. Die Beklagte erwarb die Liegenschaft im Jahr 2015, wodurch das Mietver-

hältnis unverändert vom damaligen Eigentümer auf sie überging. Infolge von Re-

novationsarbeiten zog die Klägerin anschliessend vom 2. Stock in den 1. Stock 

derselben Liegenschaft um. 

- 2 - 

1.2 Das Mietobjekt umfasst sechs Büros, ein kleines Zimmer bzw. eine Abstell-

kammer sowie eine Veranda. Die Beklagte wird zu 100% von der A. AG gehalten, 

welche ihren Sitz ebenfalls am Ort des Mietobjekts, an der N.-strasse x in Zürich 

hat. B. ist Geschäftsführer beider Gesellschaften und zudem Mitglied des Verwal-

tungsrats sowie Alleinaktionär der A. AG. 

1.3 In den Jahren 2019 bis 2023 führten die Klägerin und die Beklagte schriftliche 

Korrespondenz und mündliche Gespräche betreffend das Mietverhältnis. 

1.4 Mit amtlichem Formular vom 28. September 2022 kündigte die Beklagte das 

Mietverhältnis mit der Klägerin auf den 31. März 2023. Als Begründung gab sie 

«Eigenbedarf der Räumlichkeiten. (Gemäss diversen Besprechungen)» an.  

2. Prozessgeschichte 

2.1 Mit Eingabe vom 25. Oktober 2022 (Datum Poststempel) machte die Klägerin 

das vorliegende Verfahren bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich anhän-

gig. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 17. Januar 2023 konnte zwi-

schen den Parteien keine Einigung erzielt werden. Das Verfahren wurde im Ein-

vernehmen mit den Parteien zwecks Führung aussergerichtlicher Vergleichsge-

spräche bis Ende Februar 2023 sistiert. Da innert dieser Frist keine Mitteilung über 

eine aussergerichtliche Einigung erfolgte, wurde der Klägerin mit Beschluss vom 

14. März 2023 die Klagebewilligung erteilt, welche ihr am 21. März 2023 zugestellt 

wurde. 

2.2 Mit Eingabe vom 26. April 2023 (Datum Poststempel) reichte die Klägerin 

fristgerecht vorliegende, begründete Klage beim Mietgericht Zürich ein. Mit Be-

schluss vom 4. Mai 2023 wurde der Beklagten das Doppel der Klage samt Beila-

gen zugestellt, der Klägerin Frist zur Leistung des Kostenvorschusses im Umfang 

von Fr. 8'840.– angesetzt sowie die Prozessleitung an den Mietgerichtspräsiden-

ten delegiert. Die Klägerin leistete den Kostenvorschuss fristgerecht am 9. Mai 

2023. Mit Verfügung vom 11. Mai 2023 wurde der Beklagten Frist zur schriftlichen 

Stellungnahme angesetzt. Da innert Frist keine Stellungnahme der Beklagten er-

folgte, wurden die Parteien in Absprache mit ihren Rechtsvertretern am 28. Juli 

2023 zur Hauptverhandlung auf den 16. November 2023 vorgeladen. Anlässlich 

derselben erstatten die Parteien ihre Parteivorträge. Mit Präsidialverfügung vom 

- 3 - 

15. Februar 2024 wurde das Verfahren für spruchreif erklärt. Die Urteilsberatung 

erfolgte am 13. Mai 2024. 

II. Prozessuales 

1. Zuständigkeit 

Das Mietgericht des Bezirks Zürich ist als Kollegialgericht zur Behandlung der vor-

liegenden Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch um eine 

Streitigkeit aus einem Mietverhältnis für in Zürich gelegene Geschäftsräume mit 

einem Streitwert von mehr als Fr. 30'000.– (Art. 33 ZPO; § 21 GOG i.V.m. 

§ 26 GOG). 

2. Verfahrensart 

Die Streitigkeit ist im vereinfachten Verfahren zu behandeln (Art. 243 Abs. 2 

lit. c ZPO). Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest (Art. 247 

Abs. 2 lit. b Ziff. 1 i.V.m. Art. 243 Abs. 1 ZPO). Es beschränkt sich allerdings da-

rauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhebung mitzuwirken. 

Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche substantiiert vorzutra-

gen und die dazugehörigen Beweismittel zu nennen, doch hat das Gericht – be-

sonders bei nicht anwaltlich vertretenen Parteien – durch Belehrungen und Befra-

gungen darauf hinzuwirken, dass der relevante Sachverhalt vorgetragen bzw. er-

gänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2; BGE 125 III 231 E. 4a; 

BSK ZPO-MAZAN, 3. Aufl., Art. 247 N 4; KUKO ZPO-FRAEFEL, 3. Aufl., Art. 247 N 6 

f.). Es ist nicht die Aufgabe des Gerichts, den Sachverhalt und die Beweismittel an 

Stelle der Parteien zu erforschen. Die gerichtliche Untersuchungspflicht ersetzt die 

Mitwirkungspflicht der Parteien nicht (BGE 141 III 569 E. 3.2.1 ff.; BSK ZPO-MA-

ZAN, a.a.O., Art. 247 N 11; KUKO ZPO-FRAEFEL, a.a.O., Art. 247 N 8). Die soziale 

Untersuchungsmaxime dient in erster Linie zum Ausgleich eines Machtgefälles 

zwischen den Parteien oder bei ungleichem Knowhow (Laie gegen anwaltlich ver-

tretene Partei). Wenn sich jedoch – wie vorliegend – zwei anwaltlich vertretene 

Parteien gegenüberstehen, darf und soll sich das Gericht wie in einem ordentli-

chen Prozess zurückhalten (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; vgl. insb. BBl 2006 7221 ff., 

S. 7348; Urteile des Bundesgerichts 4A_674/2016 vom 20. April 2017 E. 2.1; 

4A_387/2016 vom 26. August 2016 E. 4.1; 4A_46/2016 vom 20. Juni 2016 

- 4 - 

E. 7.1.2; 5A_2/2013 vom 6. März 2013 E. 4.2, je m.w.H.; BK ZPO II-KILLIAS, 1. Aufl. 

2012, Art. 247 N 30 ff.; ZK ZPO-HAUCK, 3. Aufl. 2016, Art. 247 N 31 ff.; KUKO 

ZPO-FRAEFEL, a.a.O. Art. 247 N 8 ff.; BSK ZPO-MAZAN, a.a.O., Art. 247 N 13 ff.), 

und es ist nicht seine Aufgabe, im Falle der ungenügenden Behauptung und Sub-

stantiierung aus den Akten selbst den Prozessstoff zusammenzutragen. Die ge-

richtliche Fragepflicht im ordentlichen Prozess greift, wenn das Vorbringen einer 

Partei unklar, widersprüchlich, unbestimmt oder offensichtlich unvollständig ist 

(Art. 56 ZPO). Die soziale Untersuchungsmaxime hat auch ein erweitertes Noven-

recht zur Folge. Neue Tatsachen können bis zum Beginn der Urteilsberatung vor-

getragen werden (Art. 229 Abs. 3 ZPO). Dies gilt erst dann nicht mehr, wenn das 

Gericht – wie hier – die Phase der Urteilsberatung einleitet, indem es das Verfah-

ren für spruchreif erklärt («garder la cause à juger», vgl. BGE 144 III 394 E. 4.3; 

BGE 143 III 272 E. 2.3.2 = Pra 2018 Nr. 5; BGE 142 III 413 E. 2.2.5; BGE 138 III 

788 E. 5 = Pra 2013 Nr. 53). 

III. Wesentliche Parteistandpunkte 

1. Standpunkt der Klägerin 

Die Klägerin bringt im Wesentlichen vor, dass die Beklagte seit dem Jahr 2019 

beabsichtige, den Mietvertrag einseitig zu ihren Lasten zu ändern, indem die Klä-

gerin einen Teil des Mietobjekts abgeben solle. Nach den gescheiterten Verhand-

lungen habe die Beklagte das Mietverhältnis unversehens gekündigt, um die Klä-

gerin hinsichtlich weiterer Verhandlungen unter Druck zu setzen und die Vertrags-

änderung zu erzwingen. Dabei habe die Beklagte ihre Forderungen mit der Zeit 

abgewandelt respektive massiv gesteigert. Zunächst habe sie mit der Klägerin le-

diglich über die Nutzung eines einzelnen kleinen Büros sprechen wollen. Nach der 

Kündigung habe die Beklagte die Abgabe von mehreren grossen Büros sowie da-

raufhin noch einen stark erhöhten Mietzins gefordert. Somit sei die Klägerin unter 

Kündigungsdruck vor die Wahl gestellt worden, aus den gemieteten Geschäftsräu-

men auszuziehen oder die Forderungen der Beklagten zu akzeptieren, mitunter 

der Abgabe eines wesentlichen Büroteils unter gleichzeitiger Erhöhung des Miet-

zinses um rund 50%. Dass tatsächlich Druck bestanden habe, zeige die Reaktion 

der Klägerin, welche sich bereit erklärt habe, über die von der Beklagten geforder-

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ten und für sie einzig nachteiligen Vertragsänderungen zu verhandeln. Die Kläge-

rin sei bereit gewesen Zugeständnisse zu machen, was die mangelhafte Kommu-

nikation und die Steigerung der Forderungen durch die Beklagte jedoch verhindert 

hätten. Eine gemeinsame Büronutzung habe die Klägerin nie gutgeheissen. So-

dann begründe die Beklagte die Kündigung zwar mit ihrem Eigenbedarf. Dabei 

handle es sich aber um den Bedarf der A. AG. Diese sei eine eigenständige juris-

tische Person bzw. eine Drittperson und könne keinen Eigenbedarf der Beklagten 

begründen. Die Beteiligungsverhältnisse oder die Verteilung der Aktien seien dies-

bezüglich nicht erheblich. Das Vorgehen der Beklagten sei daher alles andere als 

schonungsvoll und die gesuchte Lösung einzig für die Beklagte gut gewesen. 

2. Standpunkt der Beklagten 

Die Beklagte hingegen bringt insbesondere vor, die Kündigung nicht ausgespro-

chen zu haben, weil die Klägerin ihren Forderungen nicht nachgekommen sei oder 

um diesen Forderungen Nachdruck zu verleihen. Der Kündigungsgrund liege viel-

mehr darin, dass die Beklagte mehr Platz für ihre Mitarbeitenden brauche. Auf-

grund des langjährigen guten Verhältnisses und weil B. nicht das ganze Mietobjekt 

benötigt habe, sei nicht einfach eine Kündigung ausgesprochen worden. Stattdes-

sen habe er mit der Klägerin zunächst versucht, eine einvernehmliche Lösung zu 

finden, worüber man drei Jahre verhandelt habe und schliesslich gescheitert sei; 

wobei die Verhandlungen während der Corona-Pandemie teilweise stillgestanden 

seien. Im Rahmen dieser Gespräche hätten jeweils beide Parteien versucht, ihre 

Interessen bestmöglich wahrzunehmen. Die Beklagte benötige mindestens zwei 

zusätzliche Büros. Die Bürosituation und der Bedarf der Beklagten würden sich 

jedoch nicht immer gleich gestalten. Zu Beginn der Verhandlungen 2019 habe sie 

lediglich ein Büro benötigt und später sodann zwei Büros. Während der Corona-

Pandemie habe sie vorübergehend weniger Bedürfnis nach zusätzlicher Büroflä-

che gehabt. Sie bestreitet, dass B. die Klägerin habe einschüchtern oder bedrän-

gen wollen. Es sei ihm unangenehm gewesen, die Klägerin mit seinem Bedürfnis 

nach mehr Raum zu konfrontieren. Nach den jahrelangen Verhandlungen habe 

die Beklagte schliesslich festgestellt, dass eine gemeinsame Nutzung der Räum-

lichkeiten nicht möglich sei, weshalb die Kündigung ausgesprochen worden sei. 

- 6 - 

Die Kündigung sei sodann erfolgt, weil eine Teilkündigung unzulässig sei. Der Be-

klagten dürfe es nun nicht zum Nachteil gereichen, dass sie vor der Kündigung ein 

rücksichtsvolles Vorgehen gewählt und eine einvernehmliche Lösung angestrebt 

habe. Zudem sei der Eigenbedarf ausgewiesen. Die Beklagte sei zu 100% die 

Tochtergesellschaft der A. AG, welche wiederum zu 100% im Eigentum von B. 

stehe. Alle Mitarbeitenden würden jeweils für beide Gesellschaften arbeiten. Der 

Grund für diese Konzernstruktur liege einzig darin, dass die Beklagte eine FINMA-

Bewilligung benötige, welche die A. AG innehabe. Die A. AG betreibe die Vermö-

gensverwaltung, welche Gewinn und Gebühren generiere. Diese Gebühren wür-

den sodann durch die Beklagte verwaltet, weil hierfür Stempelsteuern und anderen 

Abgaben geleistet werden müssten. Auf den Gewinn der Kundengelder, welche 

die A. AG verwalte, seien die Stempelsteuer und andere Abgaben nicht geschul-

det. Es handle sich bei der A. AG folglich nicht um eine Drittperson im technischen 

Sinn. Für B. seien beide dasselbe und nur steuertechnisch betrachtet handle es 

sich um zwei verschiedene Gesellschaften. 

3. Bemerkung 

Auf die Ausführungen der Parteien wird im Folgenden nur soweit eingegangen, als 

diese für den Entscheid von Belang sind. Dies gilt namentlich für Argumente, die 

in der vorstehenden Zusammenfassung nicht enthalten sind sowie insbesondere 

für den Inhalt der zwischen den Parteien geführten Korrespondenz und Gespräche 

betreffend das Mietverhältnis.  

IV. Materielles 

1. Gültigkeit der Kündigung 

1.1 Unbefristete Mietverträge können von beiden Parteien unter Wahrung der 

vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen und Kündigungstermine gekün-

digt werden (Art. 266a Abs. 1 OR). Für eine gültige Kündigung bedarf es dabei 

keines spezifischen Grundes (BGE 142 III 91 E. 3.2.1). Die geltende Kündigungs-

freiheit wird einzig durch den Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkt 

(Art. 271 Abs. 1 OR). Ein Verstoss gegen Treu und Glauben liegt vor, wenn die 

Kündigung ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgt 

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oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zu-

einander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allgemeinen Gebot zum 

Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch 

ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündi-

gung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, 

Art. 271/271a N 3 f.; CHK-HULLIGER, 4. Aufl. 2023, Art. 271-271a OR N 3; SVIT-

Komm.-FUTTERLIEB, 4. Aufl. 2023, Art. 271 N 22 und 28; MPra-THANEI, 10. Aufl. 

2022, S. 887 ff.; ZK-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271 OR N 10 ff. und 56; 

KUKO OR-BLUMER, 1. Aufl. 2014, Art. 271/271a N 6). 

1.2 Art. 271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Der 

Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz weit 

eher von positiven Loyalitätskriterien und vom Sozialschutzgedanken ausgeht 

denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massge-

blich sind selbstverständlich auch die Kriterien, die in Zusammenhang mit dem 

Verbot (offensichtlichen) Rechtsmissbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt 

worden sind, wobei Offensichtlichkeit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt 

wird. Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen 

auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser 

Rechtsausübung sind. Nicht jedes Interessenmissverhältnis genügt allerdings für 

eine Ungültigerklärung einer Kündigung. Nach der Konzeption des Gesetzes bleibt 

es grundsätzlich bei der Kündigungsfreiheit und es ist daher nicht zu beanstanden, 

wenn die kündigende Partei ihr eigenes Interesse über diejenigen der gekündigten 

Partei stellt, solange jenes Interesse nur auch tatsächlich vorhanden ist. Das Ge-

setz kennt denn auch keinen Katalog gültiger Kündigungsgründe (BSK OR I-WE-

BER, a.a.O., Art. 271/271a N 1 ff.; ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 271a OR N 10 f.; 

CHK-HULLIGER, a.a.O., Art. 271-271a OR N 2 ff.; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, a.a.O., 

Art. 271, N 1 und 18 ff.; MPra-THANEI, a.a.O., S. 901 ff.; KUKO OR-BLUMER, a.a.O., 

Art. 271/271a N 7). 

1.3 Massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung (BGE 142 III 

91 E. 3.2.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_435/2021 vom 14. Februar 2022 

E. 3.1.3; KUKO OR-BLUMER, a.a.O., Art. 271/271a N 16). Dabei obliegt es dem 

Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen 

- 8 - 

für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mithin darzutun dass 

die Kündigung ohne schützenswerten oder gar aus einem verpönten Grund er-

folgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und 

die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR und Art. 8 

ZGB; BGE 145 III 143 E. 3.1; 138 III 59 E. 2.1; 135 III 112 E. 4.1). Da es sich beim 

Grundsatz von Treu und Glauben um einen Rechtsbegriff handelt, sind diejenigen 

Tatsachen zu beweisen, die auf einen Verstoss gegen diesen Grundsatz schlies-

sen lassen (Urteil des Bundesgerichts 4A_345/2007 vom 8. Januar 2008 E. 2.4.3). 

Die kündigende Partei ist an die von ihr gegebene Begründung der Kündigung 

grundsätzlich gebunden (Urteil des Bundesgerichts 4A_342/2007 vom 2. Novem-

ber 2007 E. 2.2.1) und muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft machen 

(Urteil des Bundesgerichts 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.1). Zwar 

ist die Begründung der Kündigung nicht Gültigkeitserfordernis. Sie kann insbeson-

dere noch während des Verfahrens geliefert, ergänzt oder präzisiert werden. Auf 

der faktischen Ebene hat die Begründungsobliegenheit jedoch oft eine zentrale 

Bedeutung: Wird im Laufe des Verfahrens ein ganz anderer Grund genannt als 

noch in der Kündigung selbst, oder bleibt der angegebene Grund vage und pau-

schal, obwohl der kündigenden Partei nähere Angaben bei Ernsthaftigkeit des ge-

nannten Motivs möglich sein müssten, so kann dies ein Indiz dafür bilden, dass 

die Kündigung ohne schützenswertes Interesse erfolgt ist (BGE 143 III 344 E. 

5.3.3-4).  

1.4 Eigenbedarf 

1.4.1 Zur Kategorie zulässiger Kündigungen gehört diejenige, die der Vermieter 

damit begründet, er wolle die Mietsache für sich oder nahe Verwandte oder Ver-

schwägerte verwenden. Ist ein solcher Eigenbedarf dringend, vermag er selbst 

eine Sperrfrist zu durchbrechen (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR). Dabei kann nicht jeder 

Wunsch nach einer Eigennutzung als relevanter Eigenbedarf betrachtet werden. 

Nicht schützenswert ist eine unvernünftige Eigennutzungsabsicht, die einem er-

heblich überwiegenden Interesse der Mieterseite am Fortbestand des Mietverhält-

nisses gegenüber steht. Eine Kündigung ist sodann missbräuchlich, wenn sich der 

geltend gemachte Eigenbedarf als blosser Vorwand erweist (Urteile des Bundes-

- 9 - 

gerichts 4A_241/2010 vom 10. August 2010 E. 2.3 sowie 4A_297/2010 vom 6. Ok-

tober 2010 E. 2.1). Umgekehrt hält der ernsthafte Bedarf des Vermieters nach ei-

ner Eigennutzung in aller Regel auch dann stand, wenn seitens des Mieters von 

einer erheblichen Härte auszugehen ist. Eine solche kann allenfalls mit einer Er-

streckung aufgefangen werden (vgl. Art. 272 OR; BGE 138 III 59 E. 2.1). 

1.4.2 Ist der Vermieter eine juristische Person, muss sich der Eigenbedarf auf das 

Erreichen des Gesellschaftszweckes der juristischen Person beziehen. Ein Eigen-

bedarf eines Aktionärs ist kein Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen Bestimmun-

gen (BGE 142 III 336 E. 5.2.2.2 f.; 132 III 737 E. 3.4; Urteil des Bundesgerichts 

4C.139/2000 vom 10. Juli 2000 E. 2b). Dabei ist allerdings zu beachten, dass im 

Allgemeinen nicht nur ein solcher einen legitimen Kündigungsgrund bildet. Der 

Wunsch, die Sache einer Person zu überlassen, die dem Vermieter aus bestimm-

ten Gründen näher steht als der Mieter, erweist sich grundsätzlich als legitimer 

Kündigungsgrund, soweit nicht ausnahmsweise, d.h. wegen einer laufenden 

Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. d und e bzw. Abs. 2 OR oder im Rahmen einer 

ausserordentlichen Kündigung nach Erwerb der Mietsache während einer festen 

Vertragsdauer gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, ein technischer bzw. gesetzlicher 

Eigenbedarf für eine gültige Kündigung erforderlich ist (vgl. ZMP 2018 Nr. 11). 

1.5 Änderungskündigung (Art. 271a Abs. 1 lit. b OR) 

1.5.1 In Art. 271a Abs. 1 lit. a-c und f OR werden bestimmte Kündigungsmotive 

als treuwidrig definiert (sachlicher Kündigungsschutz). Einer davon ist die sog. Än-

derungskündigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR, welche durch den Ver-

mieter ausgesprochen wird, weil er eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten 

des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will. Die Bestimmung hin-

dert die Parteien nicht daran, kraft der Vertragsfreiheit jederzeit eine Änderung des 

Vertragsinhalts auch während des Mietverhältnisses zu vereinbaren. Sie bezweckt 

jedoch, dass der Mieter, als schwächere Vertragspartei, ohne Kündigungsdruck 

mit dem Vermieter über eine allfällige Vertragsänderung verhandeln kann und 

nicht vor die Wahl gestellt wird, entweder die Mieträume zu verlassen oder die 

Vertragsänderungen zu seinem Nachteil zu akzeptieren. Die Kündigung darf dazu 

dienen, das Mietverhältnis mit dem bisherigen Mieter zu beenden, nicht aber dazu, 

seine Verhandlungsposition im Hinblick auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses 

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zu schwächen (BGE 115 II 83 E. 4c; 115 II 484 E. 2c; 113 II 387; 106 IV 69; ZMP 

1991 Nr. 18; BBI 1985 I 1389, S. 1459; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 271/271a N 

8 f. und 14 ff.; SVIT Komm.-FUTTERLIEB, a.a.O., Art. 271a N 18; MPra-THANEI, 

a.a.O., S. 905; CHK OR-HULLIGER, a.a.O., Art. 271-271a N 8; ZK OR-HIGI/BÜHL-

MANN, a.a.O., Art. 271a N 71; ZIHLMANN, Das Mietrecht, 2. Aufl. 1995, S. 212 f.).  

1.5.2 Die Anwendung von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR setzt insbesondere voraus, 

dass der Versuch zur Durchsetzung der Vertragsänderung das entscheidende 

Kündigungsmotiv darstellt. Mit anderen Worten ist eine Kündigung missbräuchlich, 

wenn die gesamten Umstände zeigen, dass es dem Vermieter zur Hauptsache um 

die Durchsetzung der Änderung ging. Ebenfalls vorausgesetzt wird, dass zwischen 

der Kündigung und dem Willen des Vermieters, eine einseitige Vertragsänderung 

zulasten des Mieters durchzusetzen, ein direkter Kausalzusammenhang besteht 

(BGE 115 III 83 E. 4c;114 II 79; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 271/271a N 14 f.; 

ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 271a N 86 ff.; MPra-THANEI, a.a.O., S. 906; 

CAMALO, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Diss. 1993, 

S. 238; ZIHLMANN, a.a.O., S. 192; SVIT Komm.-FUTTERLIEB, a.a.O., Art. 271a 

N 18 ff.). 

2. Würdigung im konkreten Fall 

2.1 Eigenbedarf? 

2.1.1 Die Beklagte begründete die Kündigung vom 28. September 2022 mit dem 

«Eigenbedarf der Räumlichkeiten. (Gemäss diversen Besprechungen)». Sie führt 

aus, mehr Räumlichkeiten für mindestens zehn Mitarbeitenden zu benötigen, wel-

che sowohl für die Beklagte wie auch für die A. AG arbeiten würden. Die Klägerin 

bringt hierzu vor, dass es sich um den Bedarf der A. AG handle, welche eine ei-

genständige juristische Person bzw. Drittperson sei und deshalb keinen Eigenbe-

darf der Beklagten begründen könne. Bei der Beklagten bestehe ohnehin kein Be-

darf nach mehr Büroräumlichkeiten. 

2.1.2 Entscheidend ist, dass es hier nicht um eine ausserordentliche Kündigung 

wegen Eigenbedarfs gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR oder Art. 271a Abs. 3 lit. a 

OR geht, sondern vielmehr um eine ordentliche Kündigung gemäss Art. 266a OR, 

- 11 - 

welche mit «Eigenbedarf der Räumlichkeiten. (Gemäss diversen Besprechun-

gen)» begründet wurde. Eine solche setzt keinen besonderen Kündigungsgrund 

voraus. Zwar ist fraglich, ob es sich beim vorgebrachten Bedarf nach Eigennut-

zung ausschliesslich um denjenigen der Beklagten handelt. Indessen ändert selbst 

die Annahme, dass der Bedarf nach mehr Büroräumlichkeiten nicht (nur) bei der 

Beklagten selbst, sondern (auch) bei der A. AG vorliegt, nichts am Ergebnis. Der 

Klägerin ist insofern zuzustimmen, als dass in diesem Fall der von der Beklagten 

angegebene Kündigungsgrund nicht einen «Eigenbedarf» im Sinne des Gesetzes 

darstellt, handelt es sich bei der A. AG doch um die Muttergesellschaft der Beklag-

ten und damit um eine eigenständige juristische Person. Der als Kündigungsgrund 

angegebene Eigenbedarf ist vorliegend allerdings nicht technisch, sondern wirt-

schaftlich zu verstehen. Für ein wirtschaftliches Verständnis spricht, dass sich die 

Beklagte und die A. AG als faktische und wirtschaftliche Einheit auffassen. Dass 

diese beiden Gesellschaften in ihrer Geschäftstätigkeit bzw. Zweckerreichung auf-

einander abgestimmt sind, wird auch von der Klägerin nicht bestritten. Viel eher 

zeigt bereits die von der Klägerin eingereichte Korrespondenz, dass diese enge 

Verflechtung der beiden Gesellschaften auch ihr bewusst sein musste. So verwen-

deten sowohl B. wie auch dessen Assistentin C. im E-Mail-Verkehr mit der Klägerin 

durchgehend und ausschliesslich die Signatur der A. AG, was von der Klägerin 

soweit ersichtlich nie in Frage gestellt wurde. Ganz im Gegenteil fällt auf, dass die 

Klägerin in den von ihr selbst aufgestellten und eingereichten Voraussetzungen für 

die Büroteilung lediglich von «A.» spricht, ohne zwischen der Beklagten und ihrer 

Muttergesellschaft zu unterscheiden. Dasselbe gilt für die Gesprächsnotizen der 

Klägerin bezüglich der Büroteilung (…; vgl. zum Ganzen auch nachfolgend E. 

2.2.2).  

2.1.3 Soweit die Beklagte daher die Kündigung sinngemäss damit begründet, das 

Mietobjekt für ihre Geschäftstätigkeit nutzen zu wollen bzw. mit dem Bedarf nach 

Eigennutzung, ihren eigenen Angaben nach aber nicht zwischen den Geschäfts-

tätigkeiten der Mutter- und Tochtergesellschaft unterscheidet und auch im E-Mail-

Verkehr mit der Klägerin stets im Namen der Muttergesellschaft aufgetreten ist, 

kann sie sich nicht ausschliesslich auf ihr eigenes Interesse berufen, sondern 

schliesst mitunter auch jenes der A. AG als ihre Muttergesellschaft mit ein. Die 

Verbundenheit innerhalb eines Konzerns kann jedoch nicht als Form von naher 

- 12 - 

Verwandtschaft betrachtet werden, denn von einer solchen kann nur bei natürli-

chen Personen gesprochen werden. So kann eine Kündigung durch eine Aktien-

gesellschaft wegen des Bedarfs ihres Aktionärs (und damit auch wegen des Be-

darfs einer Konzernmutter) zwar keinen Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes dar-

stellen, aber dennoch ein grundsätzlich legitimes Vermieterinteresse. Insofern die 

Auffassung der Klägerin, wonach es letztlich keine Rolle spiele, dass an beiden 

Gesellschaften dieselbe Person berechtigt sei und wie die Aktien verteilt seien, 

gerade nicht zutrifft. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist vorliegend sehr wohl 

von einem legitimen Kündigungsgrund auszugehen. Da vorliegend für eine gültige 

ordentliche Kündigung nicht zwingend ein Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen 

Bestimmungen vorliegen muss, erweist sich nebst dem eigentlichen Bedarf nach 

Eigennutzung auch der Wunsch der Beklagten, die Sache überdies ihrer Mutter-

gesellschaft zu überlassen, die ihr aufgrund erwähnter wirtschaftlicher Verbunden-

heit näher steht als die Klägerin, grundsätzlich als legitimer Kündigungsgrund. 

Selbst die Wahl eines neuen Vertragspartners verstösst hierbei nicht gegen Treu 

und Glauben, ist m.a.W. legitim (Urteil des Bundesgerichts 4A_19/2016 vom 2. 

Mai 2017, in MRA 4/17 S. 214 E. 2.1). 

2.2 Vereinbarkeit des angegebenen Kündigungsgrundes mit dem Grundsatz von 

Treu und Glauben 

2.2.1 Ein geltend gemachter Eigenbedarf ist geeignet, die Kündigung als gültig 

erscheinen zu lassen. Als klassisches Vermieterinteresse an einer Kündigung ver-

fügt dieser Kündigungsgrund wie erwähnt selbst gegenüber einer Härte des Mie-

ters über ein erhebliches Gewicht und bewirkt eine kürzere Erstreckung als die 

meisten anderen Kündigungsgründe. Weil er als innere Tatsache schwer überprüf-

bar ist, ist er auch geeignet, den Mieter von einer Klage auf Kündigungsschutz 

abzuhalten. Die Verwendung des Begriffs «Eigenbedarf» bei der Begründung ei-

ner Kündigung kann jedoch zu deren Aufhebung führen, wenn damit eine mit Treu 

und Glauben nicht in Einklang zu bringende Absicht verbunden ist (BGE 132 III 

737 E. 3.5). Wie alle Willenserklärungen ist daher auch die vorliegende Kündigung 

ihrerseits nach Treu und Glauben auszulegen. Dabei ist nicht auf die unrichtige 

Bezeichnung oder Ausdruckweise abzustellen, die der Vermieter allenfalls gewählt 

hat. Entscheidend ist, wie die Klägerin die Äusserungen der Beklagten aufgrund 

- 13 - 

der gesamten Umstände verstehen musste und durfte (Art. 18. Abs. 1 OR; vgl. 

dazu BGer 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017 E 2.2, in MRA 4/17 S. 214 ff.; ZMP 2018 

Nr. 11) Es ist zu prüfen, ob für die Mieterin bei Erhalt der Kündigung erkennbar 

war, dass der angegebene Kündigungsgrund auf einer wirtschaftlichen Betrach-

tungsweise beruht bzw. dass die Vermieterin mit der Verwendung des Begriffs des 

«Eigenbedarf» nicht einen solchen im gesetzlichen Sinne gemeint hat. 

2.2.2 Betrachtet man nun die ausgesprochene Kündigung und ihre Vorge-

schichte, so ging dieser unbestritten ein längerer Austausch zwischen der Klägerin 

und B. sowie C. voraus. Auf diesen nahm die Beklagte in der Kündigung dann 

auch explizit Bezug, begründete sie diese doch mit «Eigenbedarf der Räumlich-

keiten. (Gemäss diversen Besprechungen)», womit sie klar zu erkennen gab, dass 

der aufgeführte Kündigungsgrund vor dem Hintergrund ebendieser Besprechun-

gen zu verstehen ist. Die Parteien sind sich einig, dass B. mit dem Thema Raum-

bedarf das erste Mal im Jahr 2019 an die Beklagte herangetreten ist. In seiner E-

Mail an die Klägerin vom 27. März 2020 gabt er unter anderem an, dass sie Anfang 

Woche noch ihr künftiges Mietverhältnis klären müssten, wobei er sich in Raumnot 

befinde und vorläufig nur ein kleines Arbeitszimmer benötige. Den Raumbedarf 

begründete B. indem er seine Raumnot anführte, ohne zu präzisieren, ob es sich 

dabei konkret um den Bedarf der Beklagten oder denjenigen der A. AG handelte. 

Wie in der gesamten nachfolgenden Korrespondenz verwendete B. auch in dieser 

E-Mail ausschliesslich die Signatur der A. AG. In seiner Antwort vom 31. März 

2020 gab [der] Präsident des Verwaltungsrates D. der Klägerin an, dass die Klä-

gerin zum Schluss gekommen sei, dass sie ihm gerne ein Büro zur Benutzung 

überlasse, wobei sie die Details am besten persönlich nach Beendigung der 

Corona-Krise oder am Telefon besprechen sollten. Im Folgenden stand die Be-

klagte hauptsächlich mit C. im Kontakt, wobei auch sie ausschliesslich im Namen 

der A. AG auftrat. Bei C. handelt es sich um die Assistentin von B. (vgl. Prot. S. 7), 

mit dieser Funktionsbezeichnung wird sie auch auf der Homepage der A. AG unter 

der Rubrik «Team» aufgeführt. Im Handelsregister ist sie als Zeichnungsberech-

tigte mit Kollektivunterschrift zu zweien der A. AG verzeichnet, wogegen sie im 

Auszug der Beklagten nicht eingetragen ist. Auch in der gesamten Korrespondenz 

zwischen ihr und der Klägerin wird hinsichtlich des Raumbedarfs nie präzisiert, ob 

dieser bei der Tochter- oder der Muttergesellschaft bzw. bei beiden anfällt. So 

- 14 - 

schrieb die Klägerin beispielsweise in ihrer E-Mail vom 10. Juni 2022 mit dem Be-

treff «Einzug Mitarbeiter A.» an C.: «[…] Wie gestern mitgeteilt, können wir im Mo-

ment euren Mitarbeiter nicht aufnehmen. [D.] ist in den Ferien und will dabei sein 

wenn euer Mitarbeiter kommt.[…]». Wohlgemerkt richtete die Klägerin ihre Nach-

richten und Verhandlungsangebote damit jeweils direkt an C., eine Mitarbeiterin 

der A. AG. Es wird ohne Weiteres ersichtlich, dass die Beklagte und ihre Mutter-

gesellschaft, wie von der Beklagten anlässlich der Hauptverhandlung vom 16. No-

vember 2023 erläutert, auch im Kontakt mit der Klägerin als faktische und wirt-

schaftliche Einheit operierten und von der Klägerin auch als solche Einheit wahr-

genommen wurden. Eine Differenzierung wurde von beiden Parteien nie vorge-

nommen. Vor diesem Hintergrund konnte und durfte die Klägerin die von der Be-

klagten auf dem dafür vorgesehenen Formular versandte Kündigung vom 28. Sep-

tember 2022 vernünftigerweise nur so verstehen, dass der als Grund angegebene 

Eigenbedarf nicht technisch bzw. Sinne des Gesetzes, sondern wirtschaftlich zu 

verstehen war. Sie wusste und musste davon ausgehen, dass das Bedürfnis nach 

weiteren Räumlichkeiten über die Beklagte hinaus auch bei ihrer Muttergesell-

schaft, der A. AG, mit Sitz am Ort des Mietobjekts, bestand. Eine treuwidrige Ab-

sicht der Beklagten ist demnach nicht ersichtlich.  

2.2.3 An der Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Kündigungsgrundes gibt es 

sodann keine vernünftigen Zweifel. Der beweisbelasteten Klägerin ist es nicht ge-

lungen, die glaubhaften Vorbringen der Beklagten hinsichtlich ihres Kündigungs-

motivs umzustossen. Wie die Parteien anlässlich der Hauptverhandlung vom 

16. November 2023 auf Fragen nach Art. 56 ZPO übereinstimmend ausführten, 

stehen im 1. und 2. Stock der Liegenschaft des Mietobjekts mit jeweils gleichem 

Grundriss grundsätzlich sechs vollwertige Büros zu Verfügung. Die Beklagte führte 

aus, zum Kündigungszeitpunkt zehn Festangestellte sowie eine Studentin bzw. 

einen Studenten auf Stundenlohnbasis beschäftigt zu haben, für welche der Platz 

in den Büroräumlichkeiten im 2. Stock der Liegenschaft nicht mehr ausgereicht 

habe. Sie brauche mindestens zwei zusätzliche Büros. Die Büros im 2. Stock seien 

grundsätzlich immer belegt, mindestens acht bis neun Mitarbeitende seien immer 

im Haus. Dies sei auch der Grund, weshalb derzeit die Abstellkammer von C. als 

kleines Büro genutzt werde und zudem, im Sinne einer Notlösung, in der Wohnung 

von B., im 3. Stock der Liegenschaft, ein Büro sowie ein grosses Sitzungszimmer 

- 15 - 

eingerichtet worden seien. Falls einmal ein Mitarbeitender nicht im Haus sei, dann 

nehme er einen externen Termin war, was im Geschäftsleben üblich sei. Diese 

Angaben decken sich einerseits mit dem Internetauftritt der A. AG, wo inkl. B. und 

C. zehn Angestellte bildlich aufgeführt sind, sowie andererseits mit dem Handels-

registerauszug der A. AG, wo B. als Mitglied des Verwaltungsrates und Geschäfts-

führer, die sechs Vermögensverwalter als Direktoren sowie C. als Zeichnungsbe-

rechtigte eingetragen sind. Die Klägerin vermag die diesbezüglichen Darstellun-

gen der Beklagten nicht infrage zu stellen, beschränkt sie sich doch darauf, den 

Eigenbedarf der Beklagten lediglich pauschal und gänzlich unsubstantiiert zu be-

streiten. So sehe man am Morgen jeweils denselben Mitarbeiter der Beklagten. B. 

und C. würden jeweils nur selten gesichtet. Damit kommt sie weder ihrer Behaup-

tungs- noch ihrer Substantiierungslast genügend nach. Sie bestreitet weiter, dass 

die Beklagte in den genannten Räumlichkeiten neun bis zehn Mitarbeitende be-

schäftige, schliesst aber bemerkenswerterweise nicht aus, dass es sich gegebe-

nenfalls um Mitarbeitende der A. AG handeln würde. Für die Richtigkeit des von 

der Beklagten geltend gemachten Kündigungsgrundes spricht zudem auch der 

Umstand, dass die Wohnung im 3. Stock der Liegenschaft nicht zu Wohnzwecken 

genutzt wird, sondern darin ein Büro sowie ein Sitzungszimmer eingerichtet wur-

den, was von der Klägerin nicht bestritten wird. Auch dies zeigt, dass die Räum-

lichkeiten im 2. Stock der Liegenschaft der Beklagten bzw. ihrer Muttergesellschaft 

offensichtlich nicht genügend Platz für sämtliche Mitarbeitenden der Beklagten 

bzw. ihrer Muttergesellschaft bieten. Im Übrigen geht es nicht an, den Bedarf der 

Beklagten damit zu bestreiten, dass B. auf die Wohnung im 3. Stock der Liegen-

schaft – aus welchen Gründen auch immer – nicht angewiesen sei, muss ein Be-

darf nach Büroräumlichkeiten doch sicherlich nicht mit einer zu Wohnzwecken vor-

gesehenen Wohnung gedeckt werden. Wie ausgeführt, steht es dem Vermieter im 

Rahmen seiner Vertrags- und Kündigungsfreiheit grundsätzlich offen, ein Mietver-

hältnis ordentlich aufzulösen, um über das Mietobjekt anderweitig zu verfügen. So-

weit die Klägerin hierzu noch vorbringt, dass die Beklagte die Wohnung nicht aus 

Not nutze und auf die Nutzung dieser Wohnung nicht angewiesen sei, verkennt sie 

damit, dass es eben gerade an ihr gelegen wäre, Elemente zu benennen und zu 

beweisen, welche die Vorbringen der Beklagten tatsächlich als unglaubhaft er-

scheinen liessen. Nicht zuletzt stellt auch die Vorgeschichte zur Kündigung ein 

- 16 - 

weiteres gewichtiges Element für die Richtigkeit des angegebenen Kündigungs-

grundes dar. Die Parteien sind sich einig, dass der Raumbedarf von B. erstmals 

im Jahr 2019 thematisiert wurde. Den Bedarf nach einem zusätzlichen kleinen Ar-

beitszimmer wiederholte er sodann am 27. März 2020 schriftlich. Im März 2022 

hat B. in einem Gespräch erneut angefragt, ob die Klägerin der Beklagten das 

kleine Büro zur Verfügung stellen könne, bevor am 9. Juni 2022 C. in den von der 

Klägerin gemieteten Räumlichkeiten erschienen war, in der Absicht das kleine 

Büro auszumessen und einzurichten. Die über einen langen Zeitraum wiederhol-

ten und beharrlichen Anfragen nach einem zusätzlichen Büroraum sprechen für 

die Ernsthaftigkeit des angegebenen Kündigungsgrunds, namentlich die Raumnot 

der Beklagten bzw. ihrer Muttergesellschaft. Auch begründet die Beklagte die Un-

terbrechungen in den Verhandlungen mit der Klägerin nachvollziehbar mit dem 

insbesondere während der Corona-Pandemie wechselnden Bedarf nach Räum-

lichkeiten. Es ist nicht ersichtlich noch wird von der Klägerin in irgendeiner Weise 

dargelegt, welche anderen Gründe oder Interessen – als eben der Bedarf nach 

mindestens einem zusätzlichen Büroraum – die Beklagte über einen solchen lan-

gen Zeitraum verfolgt haben soll. Die Parteien sind sich überdies einig, dass bis 

zum Kündigungszeitpunkt am 28. September 2022 jeweils ausschliesslich die Ab-

gabe von Büroräumlichkeiten Inhalt dieser Verhandlungen war. Der Beklagten ist 

es daher gelungen, den Kündigungsgrund plausibel darzulegen und für dessen 

Richtigkeit sprechende Elemente aufzuzeigen, wogegen die Klägerin es gänzlich 

unterlassen hat, andere Kündigungsmotive der Beklagten zu benennen und zu 

beweisen (zur Änderungskündigung siehe nachfolgend E. 2.3). Die beabsichtigte 

Nutzung des Mietobjekts im 1. Stock der Liegenschaft durch die Beklagte und die 

A. AG erscheint sodann angesichts des ausgewiesenen Bedarfs weder unglaub-

haft noch unvernünftig. Damit kann die Beklagte folglich einen legitimen Kündi-

gungsgrund darlegen und lässt diesbezüglich kein Raum für vernünftige Zweifel.  

2.2.4 Das Vorgehen der Beklagten kann sodann entgegen der Auffassung der 

Klägerin nicht als Fall einer schonungslosen Rechtsausübung gewertet werden. 

Die geführte Korrespondenz und der lange Zeitraum, in dem zwischen den Par-

teien immer wieder verschiedene Lösungen und Möglichkeiten besprochen wur-

den, zeigen klar, dass die Beklagte als Vermieterin auch versuchte eine für die 

- 17 - 

Klägerin als Mieterin weniger einschneidende Lösung als die Kündigung des Miet-

verhältnisses zu finden. Dies, obwohl sie mit dem ausgewiesenen Raumbedarf 

über einen legitimen Kündigungsgrund und damit ein schützenswertes Interesse 

an der Verfügung über das Mietobjekt besass. Der Beklagten ist es vorliegend 

gerade zugute zu halten, dass sie die Klägerin sehr früh über die Raumnot infor-

mierte und dieser wiederholt Angebote zur Weiterführung des Mietverhältnisses 

machte, anstatt unmittelbar die für die Klägerin einschneidende Massnahme einer 

Kündigung in Betracht zu ziehen.  

2.2.5 Im Ergebnis ist festzuhalten, dass der Auffassung der Klägerin, wonach der 

angegebene Kündigungsgrund und die Kündigung im Sinne von Art. 271 Abs. 1 

OR missbräuchlich sein sollen, nicht gefolgt werden kann. Die Beklagte verfügt 

über einen echten und legitimen Kündigungsgrund.  

2.3 Änderungskündigung Art. 271a Abs. 1 lit. b OR 

2.3.1 Die vorstehenden Ausführungen zeigen zugleich die Haltlosigkeit der übri-

gen Einwendungen der Klägerin gegen die Gültigkeit der Kündigung auf, denn 

wenn nach Treu und Glauben von einem Motiv auszugehen ist, welches auch ei-

nen vernünftigen und korrekten Vermieter zur Kündigung zu veranlassen geeignet 

war, schliesst dies auch einen verdeckten verpönten Grund aus:  

2.3.2 Die vorliegende Kündigung stellt denn auch keine Änderungskündigung im 

Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR dar. Aus den vorstehenden Ausführungen zur 

Kündigung vom 28. September 2022 geht bereits eindeutig hervor, dass der Be-

darf nach Büroräumlichkeiten für die Beklagte das hauptsächliche Kündigungsmo-

tiv darstellte. Ebenso bildeten ausschliesslich diese Raumnot und die damit zu-

sammenhängenden Modalitäten einer Aufteilung von Räumlichkeiten im Mietob-

jekt der Klägerin, welche zur Deckung des Bedarfs notwendig gewesen wären, das 

Thema jener Korrespondenz, welche der ausgesprochenen Kündigung voranging. 

Der Klägerin wurde von Beginn an mitgeteilt, dass ein Bedarf an weiteren Räum-

lichkeiten besteht, spätestens indem B. in seiner E-Mail vom 27. März 2020 explizit 

die Raumnot anführte. Dies war auch der Klägerin bewusst, als sie sich in der 

Folge und nach anfänglicher Ablehnung zwischenzeitlich bereit erklärte, zumin-

dest probeweise einen Mitarbeitenden bei sich aufzunehmen bzw. der Beklagten 

- 18 - 

ein Büro zur Verfügung zu stellen. Unter Berücksichtigung der gesamten Um-

stände, welche zur Kündigung führten, und insbesondere der Vorgeschichte wird 

klar, dass das entscheidende Motiv der Beklagten für die Kündigung der geltend 

gemachte Eigenbedarf und nicht die Durchsetzung einer Vertragsänderung war. 

Wobei bei dieser Ausgangslage auch offenbleiben kann, ob eine vom Vermieter 

vorgeschlagene Änderung bzw. Reduzierung der Mietfläche unter gleichzeitiger 

Herabsetzung des Mietzinses überhaupt als einseitige Vertragsänderung angese-

hen werden muss (vgl. …, wo die Beklagte vorbrachte, dass es nie die Idee war, 

dass das Büro von der Klägerin gratis abgegeben werde, da der Mietzins entspre-

chend der verringerten Fläche reduziert worden wäre). Der Beklagten wäre es wie 

gesagt, frei gestanden, den Mietvertrag ordentlich aufzulösen, zumal sie mit dem 

Raumbedarf über ein objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse be-

sass. Der legitime angegebene Kündigungsgrund als hauptsächliches Motiv 

schliesst sodann eine verpönte Änderungskündigung aus. Der Auffassung der Klä-

gerin, wonach eine Änderungskündigung vorliege, selbst wenn Eigenbedarf be-

stünde, kann demnach nicht gefolgt werden.  

2.3.3 Daran ändert auch der von der Klägerin vorgebrachte Umstand nichts, wo-

nach die Beklagte ihre Forderungen betreffend die abzugebenden Räumlichkeiten 

mit der Zeit angepasst bzw. gesteigert habe. Wie die Beklagte überzeugend gel-

tend macht und ohne dass die Klägerin dazu stichhaltige Einwände vorbringt, lag 

der Grund für den wechselnden Bedarf nach zusätzlichen Büroräumen in den Ver-

änderungen im Personalbestand der Beklagten. Die Veränderung im Personalbe-

stand und das damit wechselnde Bedürfnis nach Geschäftsräumlichkeiten liegen 

im Rahmen des ordentlichen Geschäftsgangs eines jeden Unternehmens. Dies gilt 

umso mehr, als vorliegend ein Zeitraum von zwei bis drei Jahren berücksichtigt 

wird. Der Umstand, dass die Beklagte die Klägerin über den jeweils aktuellen oder 

gesteigerten Bedarf informierte, ist ihr entgegen den klägerischen Ausführungen 

zugute zu halten und spricht ebenfalls für das vorstehend erwähnte milde Vorge-

hen der Beklagten zur Vermeidung einer Kündigung. Darüber hinaus stimmen die 

angepassten Raumanfragen mit der Darstellung der Personalbestandsänderun-

gen durch die Beklagte überein, weshalb damit zugleich auch ein allfällig vorge-

schobener Kündigungsgrund ausgeschlossen werden kann. Unbestritten ging es 

- 19 - 

der Beklagten bis zur Kündigung des Mietverhältnisses ausschliesslich um die Ab-

gabe von Räumlichkeiten. Das Motiv, der (Eigen-)Bedarf, blieb stets dasselbe. 

2.3.4 Was schliesslich die Behauptung der Klägerin angeht, die Beklagte habe 

versucht die Klägerin als Mieterin unter Druck zu setzen, um eine Reduktion der 

Mieträume bei gleichzeitiger Erhöhung des Mietzinses zu erreichen und sich mit 

einem veränderten und für sie wesentlich schlechteren Mietvertrag abzufinden, 

kann ihr ebenfalls nicht gefolgt werden. Eine Kündigung und die damit einherge-

hende Beendigung des Mietverhältnisses können für jeden Mieter eine Betroffen-

heit sowie Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten zur Folge haben und so beim 

Mieter zu einer Drucksituation führen. Zumindest der zeitliche Druck des Mieters 

wird dabei durch das Instrument der Erstreckung aufgefangen. Ausser Betracht 

fallen dabei jene nachteiligen Umstände, welche nicht durch Zeitablauf gelindert 

werden (vgl. BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 3; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 

Art. 272, a.a.O., N 86 f.). Vorliegend gilt es jedoch zu beachten, dass die Beklagte 

wie ausgeführt weder ein verpöntes Ziel verfolgte noch sich verpönter  

oder verwerflicher Mittel bediente. Ganz im Gegenteil äusserte sie von Beginn an 

ihr Unbehagen im Zusammenhang mit ihrer Anfrage nach einem zusätzlichen Bü-

roraum. B. schrieb zwar unter anderem, dass es ihm nicht leicht falle, «da Druck 

aufzusetzen», verwies aber zugleich auf die Raumnot. Die Nachricht ist in ihrem 

Gesamtkontext daher nur so zu verstehen, dass sich die Beklagte zu diesem Zeit-

punkt eben tatsächlich in Raumnot befand und es ihr mit ihrem Anliegen ernst war. 

Es wurde jedoch weder in dieser E-Mail noch in der folgenden Korrespondenz je-

mals die Kündigung des Mietverhältnisses angedroht. Vielmehr ist in diesen Ver-

handlungen der Versuch der Beklagten zu sehen im Interesse beider Parteien, die 

Kündigung des Mietverhältnisses – als logische Konsequenz ihres Raumbedarfs 

– zu vermeiden. Die Kündigung nachträglich als Teil oder Folge eines zuvor ge-

scheiterten Durchsetzungsversuchs zu bezeichnen, ist deshalb geradezu wider-

sprüchlich. Offensichtlich hatten beide Parteien ein Interesse an der Weiterführung 

des langjährigen, freundschaftlichen Mietverhältnisses. Die Klägerin wollte zu glei-

chen Konditionen im Mietobjekt verbleiben, wogegen die Beklagte nur eines Teils 

des Mietobjekts bedurfte. Es macht bei einer solchen Ausgangslage demnach ab-

solut Sinn, vor einer ordentlichen Kündigung das Gespräch mit der Gegenpartei 

- 20 - 

zu suchen und eine für beide passende Lösung zu finden, zumal eine Teilkündi-

gung nicht zulässig ist. Und obwohl es lediglich aber immerhin beim gescheiterten 

Versuch blieb, hätte eine einvernehmliche Lösung nicht nur die Kündigung und 

damit auch jene Umstände einer Kündigung verhindert, welche mit einer Erstre-

ckung beseitigt werden können, sondern darüber hinaus auch jene Unannehmlich-

keiten und Folgen abgewendet, welche durch Zeitablauf nicht gemildert werden 

können. Der Versuch der Klägerin, nach dem Scheitern dieser Gespräche der Be-

klagten nun dieses Vorgehen entgegenhalten zu wollen, namentlich auszuführen, 

sie habe sich in einer Drucksituation befunden und damit die Missbräuchlichkeit 

der Kündigung begründen zu wollen, erweist sich nach dem Gesagten als untaug-

lich. 

2.3.5 Ebenso wenig ergibt sich eine Änderungskündigung aus der Tatsache, dass 

die Beklagte nach der ausgesprochenen Kündigung weitere Verhandlungslösun-

gen diskutierte und unter anderem einen höheren Mietzins aufbrachte. Die Erhö-

hung des Mietzinses wurde erst nach der Kündigung sowie wenige Tage vor der 

Schlichtungsverhandlung thematisiert und erfolgte im Rahmen von Vergleichsge-

sprächen hinsichtlich eines neuen Mietvertrages zwischen den Parteien. Zudem 

führten die Parteien selbst nach der Schlichtungsverhandlung vom 17. Januar 

2023 im Einvernehmen noch weitere Vergleichsgespräche, weshalb das Verfah-

ren sistiert wurde. Wie bereits aufgezeigt wurde mit der Kündigung durch die Be-

klagte als Vermietern ausschliesslich das Ziel verfolgt, den Bedarf an weiteren 

Räumlichkeiten abzudecken. Eine (einseitige) Erhöhung des Mietzinses war we-

der für die vorliegende Kündigung kausal noch viel weniger kann sie als deren 

Hauptgrund bezeichnet werden. Der Vorschlag einen höheren Mietzins zu bezah-

len, ohne jedoch Bürofläche abzugeben, kam sodann von der Klägerin. Die Ableh-

nung dieses Angebots durch die Beklagte unterstreicht nur nochmals, das es ihr 

um die Deckung ihres Raumbedarfs ging und nicht darum, dass Mietverhältnis 

einseitig und zu Lasten der Klägerin abzuändern. Die Gespräche scheiterten, da 

man sich hinsichtlich der Abgabe von Büroräumlichkeiten bis zum Schluss nicht 

einigte.  

2.3.6 Nach den vorstehenden Erwägungen ist die Auffassung der Klägerin nicht 

zu teilen, dass die Kündigung gegen Art. 271a Abs. 1 lit. b OR verstosse und dass 

- 21 - 

die Beklagte damit ein Musterbeispiel einer unzulässigen Änderungskündigung  

geschaffen habe. Nach Berücksichtigung sämtlicher Umstände bewegte vorlie-

gend hauptsächlich der Bedarf an weiteren Räumlichkeiten die Beklagte zur Kün-

digung. Es handelt sich dabei um das entscheidende Kündigungsmotiv, welches 

geeignet war auch einen vernünftigen und korrekten Vermieter zur Kündigung zu 

veranlassen. Folglich erweist sich die Kündigung vom 28. September 2022 auf den 

31. März 2023 als gültig und die Klage ist in diesem Punkt abzuweisen. 

3. Erstreckung 

3.1 Standpunkt der Klägerin 

Bezüglich der Erstreckung führte die Klägerin aus, dass eine Vertragsbeendigung 

für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte zur Folge hätte. Eine Beendigung des 

Mietvertrages ohne Erstreckung zwänge die Klägerin voraussichtlich zur umge-

henden Geschäftsaufgabe. Die beiden Verwaltungsräte der Klägerin seien in fort-

geschrittenem Alter, wollten das Geschäft jedoch noch einige Jahre weiterführen 

und hätten hierzu ein aufwändiges FINMA-Bewilligungsverfahren durchlaufen. 

Müsste die Klägerin die Liegenschaft nach so vielen Jahren verlassen und den 

Betrieb an einem anderen Standort mit allen erforderlichen Investitionen wieder 

aufnehmen, würde dies eine unzumutbare und nicht praktikable Zäsur für die Klä-

gerin und deren Organe bedeuten. Insbesondere würde ein solcher Neustart, so-

fern überhaupt möglich, sehr lange Zeit sowie hohe finanzielle Aufwendungen be-

anspruchen. Weiter beruhe die Vermögensverwaltung auf den persönlichen Be-

ziehungen und Vertrauensverhältnissen zwischen den Verwaltungsräten und ihren 

Klienten. Die langjährigen Kunden würden die Klägerin stark mit ihrem seit jeher 

bestehenden, vertrauten Sitz an der N.-strasse x in Zürich verbinden. Müsste die 

Klägerin diese Räumlichkeiten plötzlich und ohne nachvollziehbaren Grund ver-

lassen, würde dies bei den Kunden zu Irritationen und damit einhergehend zu ei-

nem Kundenverlust führen. Die Klägerin sei insofern in mehrerer Hinsicht stark 

ortsgebunden. Zudem finde im Jahr 2024 eine erste grosse Revision der Klägerin 

nach den neuen FINMA-Regeln statt, was durch einen Umzug übermässig er-

schwert würde. Sodann mangle es an Ersatzobjekten, weil es in der Umgebung 

keine verfügbaren und vergleichbaren Objekte geben würde. Aufgrund der aus-

- 22 - 

sichtsreichen Kündigungsanfechtung sei es der Klägerin jedoch ohnehin nicht zu-

zumuten, vor dem diesbezüglichen Entscheid Suchbemühungen zu unternehmen. 

Zudem habe die Klägerin im Mietobjekt vollmöblierte Büros und einen Sicherheits-

raum samt Kommunikationsstruktur sowie einen Zugang zu den Depots der Ban-

ken eingerichtet. Selbst wenn ein geeignetes Ersatzobjekt gefunden würde, wäre 

ein Umzug mit massiven Aufwand, Gewinnausfall sowie einem Kundenverlust ver-

bunden. Schliesslich brachte die Klägerin vor, dass sich eine Erstreckung von 

sechs Jahren rechtfertige und die Folgen der Vertragsbeendigung gemildert wür-

den, indem die Klägerin ihre Geschäftstätigkeit geordnet beenden oder weiterfüh-

ren könnte. 

3.2 Standpunkt der Beklagten 

Diesbezüglich bestritt die Beklagte, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für 

die Klägerin die Geschäftsaufgabe und einen damit einhergehenden Kundenver-

lust zur Folge hätte. Darüber hinaus erhelle nicht, was eine Revision durch die 

FINMA mit dem Umzug zu tun habe. Ein vollmöbliertes Büro stelle kein Härtegrund 

dar, zumal der Umzug vom 2. in den 1. Stock problemlos möglich gewesen sei. Es 

gebe sehr wohl freie Büroräumlichkeiten. Die Klägerin habe aber schlicht nach 

keinem Ersatzobjekt gesucht und habe dies auch nicht vor. Zudem verfüge B. über 

mehrere Liegenschaften, wovon eine als Büro vermietet werde. Die Klägerin be-

absichtige aufgrund der beantragten langen Erstreckungsdauer das Geschäft 

noch weiterzuführen. Deshalb sei von einer länger andauernden Geschäftstätig-

keit auszugehen und die Klägerin könne nicht vorbringen, dass sich ein Umzug 

nicht lohnen würde. Bei der Klägerin handle es schliesslich um eine finanziell gut 

aufgestellte Vermögensverwalterin, die keine finanzielle Härte geltend mache. Die 

von der Klägerin dargelegten Umstände würden allesamt keine Härtegründe dar-

stellen, liessen sie sich doch durch eine Erstreckung auch nicht mildern. Die Klä-

gerin gehe es einzig darum, noch möglichst lange im Mietobjekt zu bleiben, wofür 

die Erstreckung nicht da sei. Die Beklagte hingegen verfüge über ein ausgewiese-

nes Bedürfnis nach mehr Räumlichkeiten. Sie habe Mitarbeitende behelfs- und 

übergangsweise in der Wohnung von B. untergebracht, weshalb ihre Situation 

keine Erstreckung zulasse. 

3.3 Grundlagen 

- 23 - 

Nach Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann ein Mieter die Erstreckung des 

Mietverhältnisses für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre verlangen, wenn 

die Beendigung der Miete für ihn eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interes-

sen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Im Rahmen der Höchstdauer kann 

das Gericht eine oder zwei Erstreckungen gewähren. Es entscheidet nach Ermes-

sen, mithin nach Recht und Billigkeit (Art. 4 ZGB), ob das Mietverhältnis zu erstre-

cken ist, und wenn ja, für welche Dauer. Das Gericht hat eine Abwägung der Inte-

ressen vorzunehmen und den Zweck der Mieterstreckung zu berücksichtigen, der 

insbesondere darin besteht, dem Mieter Zeit für die Suche von Ersatzräumlichkei-

ten einzuräumen. Gleichberechtigt daneben steht aber auch das alternative Ziel, 

(andere) nachteilige Folgen der Vertragsbeendigung zu mildern (BGE 142 III 336 

E. 5.3.1; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 3; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., 

Art. 272 N 86 f.). Es obliegt dem Gericht, alle Umstände des Einzelfalls zu berück-

sichtigen, wie zum Beispiel die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen und 

wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten sowie die Verhält-

nisse auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräume (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 

III 190 E. 6; 135 III 121 E. 2; 125 III 226 E. 4b; Urteil des Bundesgerichts 

4A_452/2010 vom 22. November 2010 E. 3; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 

N 3a ff.; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 272 93 ff.). Die gewöhnlichen mit ei-

nem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten stellen – wie schwerwiegend sie 

auch sein mögen – keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil sie 

mit jeder Kündigung verbunden sind und durch eine Erstreckung des Mietverhält-

nisses nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können. Eine 

Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit unter Berücksichtigung der Um-

stände eine Milderung der Folgen der Kündigung in dem Sinne zu erhoffen ist, 

dass ein späterer Umzug weniger nachteilig ist, namentlich indem dem Mieter 

mehr Zeit für die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorien-

tierung gelassen wird (BGE 142 III 336 E. 5.3.1 mit Hinweisen; Urteile des Bun-

desgerichts 4A_477/2016 vom 27. September 2016 E. 3.2 sowie 4A_452/2010 

vom 22. November 2010 E. 3). Keine Härte zu begründen vermag der blosse 

Wunsch des Mieters, möglichst lange von für ihn vorteilhaften Bedingungen profi-

tieren zu können (BGE 105 II 197 E. 3b).  

3.4 Beweislast / Suchbemühungen / Verhältnisse auf dem örtlichen Markt 

- 24 - 

Die Härte, die ihn durch die Vertragsbeendigung trifft, hat der Mieter zu behaupten 

und zu beweisen. Obwohl vom Gesetz nur für Zweiterstreckungen vorgesehen, 

verlangt die Praxis just mit Blick auf die Beweislastverteilung grundsätzlich auch 

im Rahmen eines ersten Erstreckungsverfahrens vom Mieter, dass er sich nach 

Erhalt der Kündigung ernsthaft um Ersatzraum bemüht (BGE 116 II 448; BGE 110 

II 249; BGE 125 III 226 E. 4c = Pra 1999 Nr. 152: «pas […] de démarches sérieu-

ses»). Insbesondere die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräume 

können sehr zuverlässig gestützt auf die vom Mieter konkret nachgewiesenen 

Suchbemühungen und deren Resultat beurteilt werden, so dass diese letztlich ein 

Beweismittel für das Ausmass der Härte sind, die den Mieter infolge der Kündigung 

trifft. Anerkannt ist dabei, dass der Mieter sich für eine Ersterstreckung – abgese-

hen von Ausnahmefällen – nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 

116 II 446 E. 3a; 110 II 249 E. 4; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 272 N 101 

ff.). In Ausnahmefällen können Suchbemühungen allerdings nicht verlangt werden, 

denn die Folgen einer Kündigung lassen sich nicht ausschliesslich mit einer (di-

rekten) Ersatzbeschaffung mildern und von gewissen Mietern können Bemühun-

gen vernünftigerweise nicht verlangt werden (BGE 116 II 446 E. 3b). Eine solche 

Ausnahme ist beispielsweise bei Mietern zu machen, welche die Kündigung ange-

fochten haben und damit reale Erfolgsaussichten hatten. Umgekehrt gereicht es 

dem Mieter zum Nachteil, wenn sie auf angemessene Suchbemühungen verzich-

ten, obwohl die Anfechtung der Kündigung über keine realen Erfolgschancen ver-

fügt (Urteil des Bundesgerichts 4C.343/2004 vom 22. Dezember 2004 E. 4.2; ZMP 

2021 Nr. 1). Die vermietende Partei trägt demgegenüber die Hauptbeweislast für 

das Vorliegen von Erstreckungsausschlussgründen und von Vermieterinteressen 

(vgl. Art. 8 ZGB; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272a N 10; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 

a.a.O., Art. 272 N 248 ff. und 252 ff.).  

3.5. Dauer des Mietverhältnisses 

Eine lange Dauer des Mietverhältnisses ist für sich allein noch kein Härtegrund. 

Damit eine lange Mietdauer eine Härte bewirken kann, muss sie deshalb als wei-

teres Element dazu geführt haben, dass eine besondere Verwurzelung des Mie-

ters zum Ort der Mietsache entstanden ist (vgl. BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 

- 25 - 

N 8; HAP Immobiliarmietrecht-RUF, 1. Aufl. 2016, § 4 N 4.33; SVIT-Komm.-HULLI-

GER, a.a.O., Art. 272 OR N 21; ZMP 2022 Nr. 6; Urteil des Obergerichts NG210002 

vom 19. April 2021 E. 4.10). Eine längere Mietdauer kann hinsichtlich der mit der 

Zeit akquirierten Kundschaft zwar ein Argument für die Mieterstreckung bilden (Ur-

teil des Bundesgerichts 4C.139/2000 vom 10. Juli 2000 E. 2c). Nach bundesge-

richtlicher Rechtsprechung stellt der Umstand, dass einem Geschäftsbetrieb bei 

einem Standortwechsel der Verlust der Stammkundschaft droht, indes keine Härte 

dar, weil es sich dabei um einen Umstand bzw. eine Unannehmlichkeit handelt, 

die höchstens aufgeschoben, durch eine allfällige Erstreckung des Mietverhältnis-

ses aber nicht gemildert werden kann (Urteil des Bundesgerichts 4A_568/2008 

vom 18. Februar 2009 E. 5, publ. in: MRA 5/08 S. 195 ff.). 

3.6 Persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse 

Bei Geschäftsraummieten ist mit den wirtschaftlichen Verhältnissen in erster Linie 

die Ertragssituation des in den Geschäftsräumlichkeiten betriebenen Unterneh-

mens angesprochen, aus der sich ableiten lässt, in welchem finanziellen Bereich 

sich ein Ersatzobjekt bewegen kann (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR 

N 23 ff. und 47 ff.; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 272 N 175; MPra-BRÄNDLI, 

a.a.O., S. 950 f.). Beweispflichtig für diese Frage ist die Mieterin, die die Erstre-

ckung gestützt auf diesen Härtegrund verlangt (Art. 8 ZGB). Von einer sozialen 

Notlage kann bei Geschäftsmieten nur dann gesprochen werden, wenn das Be-

stehen des ganzen Unternehmens, das einem Einzelnen oder einer Familie als 

Existenzgrundlage dient, infrage gestellt ist (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 OR 

N 3a; SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 48; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 

Art. 272 N 175; siehe auch Urteil des Bundesgerichts 4A_62/2010 vom 13. April 

2010 E. 6.4).  

3.7 Anwendung auf den vorliegenden Fall 

3.7.1 Die pauschale Behauptung der Klägerin, wonach ein Anspruch auf eine ma-

ximale Erstreckung des Mietverhältnisses gegeben sei und sämtliche Vorausset-

zungen hierfür erfüllt seien, blieb gänzlich unsubstantiiert sowie unbelegt. Gleiches 

gilt für ihre Ausführungen, dass sie berechtigterweise von einem längeren Mietver-

hältnis ausgegangen sei und die Beendigung des Mietverhältnisses ohne Erstre-

- 26 - 

ckung sie zur umgehenden Geschäftsaufgabe zwingen würde. Woraus die Kläge-

rin dies ableitet, legte sie nicht näher dar. Vorliegend indizieren überdies weder die 

Umstände des Vertragsabschlusses noch der Vertragsinhalt einen Härtefall. Auch 

bei Geltung der sozialen Untersuchungsmaxime ist es nicht die Aufgabe des Ge-

richts ist, im Falle der ungenügenden Behauptung und Substantiierung selbst den 

Prozessstoff zusammenzutragen; denn unsubstantiierte Behauptungen sind ei-

nem Beweisverfahren nicht zugänglich.  

3.7.2 Hinsichtlich eines Umzugs belässt es die anwaltlich vertretene Klägerin so-

dann bei der pauschalen Behauptung, dass ein Umzug mit massivem Aufwand 

und Investitionen verbunden wäre. Damit bleibt völlig unklar, welche konkreten 

Aufwände und Investitionen überhaupt anfallen würden, noch zeigt die Klägerin 

damit in irgendeiner Weise auf, weshalb ein Umzug für sie unzumutbar wäre bzw. 

inwiefern es sich bei diesen Unannehmlichkeiten nicht mehr nur um gewöhnliche 

mit einem Umzug verbundene Unannehmlichkeiten handelt. Nicht erkennbar ist 

darüber hinaus, inwiefern eine Erstreckung hinsichtlich der Räumung des einge-

richteten, möblierten Mietobjekts oder der Durchführung einer Revision nach den 

neuen FINMA-Regeln eine Milderung dieser Unannehmlichkeiten bieten würde. 

Umzugskosten fallen bei jeder Kündigung an und sind daher für den Erstreckungs-

entscheid grundsätzlich ohnehin belanglos. Eine Erstreckung rechtfertigt sich 

dadurch auch nicht, da der Auszug aus dem Mietobjekt diese Umstände und Kos-

ten lediglich vertagt, sie schlussendlich aber dennoch anfallen. 

3.7.3 Unbestritten ist, dass die Klägerin seit dem 1. Januar 1989 Geschäftsräum-

lichkeiten in der Liegenschaft an der N.-strasse x in Zürich mietet. Die lange Miet-

dauer von 35 Jahren allein begründet jedoch noch keine Härte. Vorab legt die Klä-

gerin in keiner Weise dar, weshalb ihre langjährigen Kunden über eine starke Bin-

dung zu ihrem Sitz bzw. Standort verfügen und ein Umzug bei Kunden zu Irritatio-

nen führen soll. Ebenfalls lässt die Klägerin jene Gründe unerwähnt, aufgrund wel-

cher mit einem automatischen Kundenverlust zu rechnen wäre und weshalb auf 

die Verwurzelung der Klägerin am vorliegenden Ort geschlossen werden kann. 

Auch aus den Akten sind sodann keine Anhaltspunkte für eine starke Verwurze-

lung oder einen voraussichtlichen Kundenverlust ersichtlich. Die Klägerin be-

zweckt die Beratung in allen Vermögensangelegenheiten sowie die Verwaltung 

- 27 - 

von Vermögenswerten, insbesondere von Wertpapieren, nicht jedoch deren Ver-

wahrung. Die Klägerin erbringt demnach Dienstleistungen, welche vorwiegend in-

tellektuelle Tätigkeiten umfassen und spezifisches Knowhow voraussetzen. Folg-

lich dürften vor allem die Personen und ihre fachlichen Kenntnisse aus subjektiver 

Sicht der Kunden entscheidend sein und nicht der Standort der Büroräumlichkeiten 

der Klägerin. In diesem Sinne führt die Klägerin sodann selbst aus, dass ihre Ge-

schäftstätigkeit in der Vermögensverwaltung auf den persönlichen Beziehungen 

sowie den Vertrauensverhältnissen zwischen ihren Verwaltungsräten und den 

Kunden gründe. Vor diesem Hintergrund ist nicht ersichtlich, weshalb sich ein ent-

sprechender Umzug derart auf das persönliche Verhältnis zu den Kunden auswir-

ken soll, dass mit deren Verlust gerechnet werden müsste. Letztlich liegt es auch 

an der Klägerin selber, Massnahmen zu ergreifen, um einem allfälligen Kunden-

verlust entgegenzuwirken. Selbst wenn von einem Verlust von Kunden auszuge-

hen wäre, handelt es sich dabei sodann um einen Umstand, welche zwar aufge-

schoben werden kann, jedoch zu einem späteren Zeitpunkt nicht weniger nachtei-

lig wäre. Er begründet folglich keine Härte hinsichtlich einer allfälligen Erstreckung  

3.7.4 Weiter stellt die Klägerin keinerlei Behauptungen zu ihrer wirtschaftlichen Si-

tuation auf und unterliess jegliche Angaben und Beweisofferten dazu. Entspre-

chend kann nicht beurteilt werden, ob eine Gefährdung des Weiterbestehens des 

Unternehmens besteht. Ebenso wenig kann geprüft werden, ob es der Klägerin 

angesichts ihrer Ertragslage möglich ist, die auf dem Markt geforderten Mietzinsen 

zu bezahlen. Die Klägerin unterlässt es auch gänzlich darzulegen, wie sich die 

konkreten Bedürfnisse der Vermögensverwaltung gestalten und welche Auswir-

kungen ein Umzug auf allfällige Mitarbeitende sowie die Bewilligung der FINMA 

haben könnte. Eine Härte ist folglich auch in dieser Hinsicht nicht ersichtlich. Of-

fenbleiben kann sodann, ob und wie die Interessen der Verwaltungsräte zu be-

rücksichtigen sind. Die Klägerin führt zwar aus, dass sich diese bereits in fortge-

schrittenem Alter befänden, merkt jedoch an, dass sie das Geschäft noch einige 

Jahre weiter betreiben wollten. Weitere Ausführungen hierzu unterlässt sie, wes-

halb auch darauf nicht weiter eingegangen werden kann.  

3.7.5 Gänzlich unbelegt bleibt zudem die unsubstantiierte Behauptung der Klä-

gerin, wonach es an geeigneten Ersatzobjekten mangle. Suchbemühungen der 

- 28 - 

Klägerin liegen keine vor, obwohl es an ihr gelegen wäre, das Fehlen an geeigne-

ten Objekten zu beweisen. Im Ergebnis ist es der beweisbelasteten Klägerin daher 

nicht gelungen, eine Härtesituation aufgrund der Verhältnisse auf dem Markt für 

Ersatzobjekte darzulegen. Da das Begehren um Kündigungsschutz im engeren 

Sinne vorliegend jedoch nicht von vornherein aussichtslos erschien und die Suche 

nach einem adäquaten Ersatzobjekt nach einer langjährigen Mietdauer bekannt-

lich markttechnische Schwierigkeiten mit sich bringt, ist der Klägerin eine leichte 

Härte zuzubilligen.  

3.7.6 Dieser leichten Härte ist sodann das Vermieterinteresse der Beklagten ge-

genüberzustellen. Die Beklagte verfügt über ein schützenswertes Interesse an der 

Verfügung über das Mietobjekt, welches ausgewiesen ist (vgl. oben insb. E. 2.1 

und 2.2). Dennoch erweist sich ihr Interesse, insbesondere vor dem Hintergrund 

der langen Zeitdauer, während welcher sie mit der Kündigung zuwartete, nicht als 

zeitlich dringend. 

3.8 Fazit 

Der beweisbelasteten Klägerin ist zusammenfassend nur eine leichte Härte zuzu-

billigen. Der geringen Härte steht ein zwar legitimes und schützenswertes, indes 

nicht dringliches Vermieterinteresse gegenüber. Unter Berücksichtigung sämtli-

cher Aspekte und Umstände sowie in Abwägung der Parteiinteressen erscheint 

daher eine definitive Erstreckung bis 30. September 2023 als angemessen. 

V. Kosten- und Entschädigungsfolgen 

1. Bei Gerichtsgebühr und Parteientschädigung sind die üblichen Ansätze zum 

Tragen zu bringen, die sich nach dem Streitwert richten (vgl. § 2 lit. a GebV OG; 

Art. 96 ZPO, abzüglich je eines Drittels gestützt auf § 7 GebV OG und § 4 Abs. 2 

AnwGebV OG). Dies führt beim eingangs erwähnten Streitwert von Fr. 212'772.– 

zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zu einer ordentlichen Gerichtsgebühr von 

Fr. 8'840.– sowie einer ordentlichen Parteientschädigung für eine anwaltlich ver-

tretene Gegenpartei von Fr. 11'780.– (inkl. MwSt.). 

1. 2. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen sind nach Obsiegen und Unterliegen 

der Parteien im Prozess festzusetzen (Art. 106 ZPO). Hat keine Partei vollständig 

- 29 - 

obsiegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt 

(Art. 106 Abs. 2 ZPO). Die Regelung räumt dem Gericht bei der Kostenverteilung 

ein weites Ermessen ein, insbesondere kann dabei auch das Gewicht der einzel-

nen Rechtsbegehren innerhalb eines Rechtsstreits berücksichtigt werden (Urteil 

des Bundesgerichts 4A_207/2015 vom 2. September 2015 E. 3.1. m.w.H.; UR-

WYLER/GRÜTTER, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 106 N. 6; Urteil des Han-

delsgerichts des Kantons Zürich HG170022-O vom 17. August 2017 E. 4.1). In der 

Praxis wird in der Regel ein geringfügiges Unterliegen (im Umfang von einigen 

Prozenten) nicht berücksichtigt (Urteil des Bundesgerichts 4A_364/2013 vom 5. 

März 2014 E. 18). Die Klägerin unterliegt bezüglich des hauptgegenständlichen 

Kündigungsschutzbegehrens im engeren Sinne (Gewichtung: 3/4 der Klage) voll-

umfänglich und bezüglich der eventualiter beantragten Erstreckung (Gewichtung: 

1/4 der Klage) gemessen an den Anträgen zu über 91%. Unter Berücksichtigung 

der Gesamtgewichtung unterliegt sie somit zu knapp 98%. Es rechtfertigt sich da-

her, ihr die gesamten Gerichtskosten aufzuerlegen und sie zu einer ordentlichen 

Parteientschädigung zu verpflichten. 

(…)» 

* * * * * * * 

 

Aus dem Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich NG240011-O vom 27. De-

zember 2024 (rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Lichti Aschwanden, Bantli Keller, 

Pahud; Gerichtsschreiberin Schmidt): 

«(…) 

1. Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1.1. Die Klägerin und Berufungsklägerin (fortan Berufungsklägerin) mietete per 

1. Januar 1989 Geschäftsräumlichkeiten im 2. Stock der Liegenschaft N.-strasse 

x in Zürich (fortan Liegenschaft). Nach dem Tod des vormaligen Eigentümers ging 

die Liegenschaft an dessen Erben, mit welchen am 17. April 1996 ein neuer Miet-

vertrag abgeschlossen wurde. Am 1. Oktober 2013 wurde der Mietvertrag ange-

- 30 - 

passt und ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 4'966.– zuzüglich einer Akonto-

zahlung von Fr. 100.– für die Nebenkosten vereinbart. Die Beklagte und Beru-

fungsbeklagte (fortan Berufungsbeklagte) erwarb die Liegenschaft im Jahr 2015, 

wodurch das Mietverhältnis unverändert vom damaligen Eigentümer auf sie über-

ging. In der Folge bezog die Berufungsbeklagte ebenfalls Räumlichkeiten in der 

Liegenschaft. Aufgrund von Renovationsarbeiten zog die Berufungsklägerin an-

schliessend vom 2. Stock in den 1. Stock der Liegenschaft um. Das Mietobjekt 

umfasst sechs Büros, ein kleines Zimmer bzw. eine Abstellkammer sowie eine Ve-

randa. 

1.2. Die A. AG ist die Muttergesellschaft der Berufungsbeklagten und zu 100 % 

an letzterer beteiligt. Geschäftsführer beider Gesellschaften ist B., der zudem Mit-

glied des Verwaltungsrats und Alleinaktionär der A. AG ist. In den Jahren 2019 bis 

2023 wurde mündlich und schriftlich betreffend das Mietverhältnis korrespondiert. 

In der Folge kündigte die Berufungsbeklagte das Mietverhältnis mit der Berufungs-

klägerin auf den 31. März 2023. Als Begründung wurde «Eigenbedarf der Räum-

lichkeiten. (Gemäss diversen Besprechungen)» angegeben. 

1.3. Am 24. Oktober 2022 stellte die Berufungsklägerin ein Kündigungsschutz-

begehren bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich. Nach Durchlaufen des 

Mietschlichtungsverfahrens stellte die Berufungsklägerin beim Kollegialgericht des 

Mietgerichts Zürich (fortan Vorinstanz) mit Eingabe vom 26. April 2023 die ein-

gangs genannten Rechtsbegehren. Nach fristgerechtem Eingang des einverlang-

ten Kostenvorschusses und Ausbleiben einer Stellungnahme seitens der Beru-

fungsbeklagten führte die Vorinstanz mit den Parteien am 16. November 2023 die 

Hauptverhandlung durch; die Parteien erstatteten an derselben ihre Parteivor-

träge. Mit Präsidialverfügung vom 15. Februar 2024 wurde das Verfahren für 

spruchreif erklärt. Am 13. Mai 2024 fällte die Vorinstanz schliesslich das eingangs 

genannte Urteil. 

1.4. Die Vorinstanz erwog zur Gültigkeit der Kündigung im Wesentlichen, dass 

es bei einer Kündigung unbefristeter Mietverträge unter Einhaltung der vertragli-

chen oder gesetzlichen Kündigungsfristen (Art. 266a Abs. 1 OR) keines spezifi-

schen Grundes bedürfe. Die geltende Kündigungsfreiheit werde einzig durch den 

Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkt. Nicht zu beanstanden sei, wenn 

- 31 - 

die kündigende Partei ihr eigenes Interesse über diejenigen der gekündigten Partei 

stelle, solange dieses Interesse tatsächlich vorhanden sei. Der als Kündigungs-

grund angegebene «Eigenbedarf der Räumlichkeiten. (Gemäss diversen Bespre-

chungen)» sei vorliegend wirtschaftlich und nicht technisch bzw. im Sinne des Ge-

setzes zu verstehen und umfasse neben dem Bedarf der Berufungsbeklagten je-

nen ihrer Muttergesellschaft, der A. AG. Im Rahmen einer ordentlichen Kündigung 

erweise sich neben dem eigentlichen Bedarf nach Eigennutzung auch der Wunsch 

der Berufungsbeklagten, die Sache überdies ihrer Muttergesellschaft zu überlas-

sen, als legitimer Kündigungsgrund. Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen Best-

immungen müsse für eine gültige ordentliche Kündigung nicht zwingend vorliegen. 

Die Berufungsklägerin habe die Kündigung vernünftigerweise nur so verstehen 

können, dass der als Grund angegebene Eigenbedarf nicht technisch bzw. im 

Sinne des Gesetzes wirtschaftlich zu verstehen gewesen sei. An der Ernsthaf-

tigkeit des geltend gemachten Kündigungsgrundes gebe es keine vernünftigen 

Zweifel; der Berufungsbeklagten sei es gelungen, den Kündigungsgrund plausibel 

darzulegen und für dessen Richtigkeit sprechende Elemente aufzuzeigen, wohin-

gegen die Berufungsklägerin es unterlassen habe, andere Kündigungsmotive der 

Berufungsbeklagten zu benennen und zu beweisen. Es liege weder ein Fall einer 

schonungslosen Rechtsausübung noch eine Änderungskündigung im Sinne von 

Art. 271a Abs. 1 lit. b OR vor. Entsprechend wies die Vorinstanz die Klage im 

Hauptbegehren ab und erklärte die Kündigung vom 28. September 2022 per 

31. März 2023 für gültig. Das Eventualbegehren um Erstreckung des Mietverhält-

nisses wurde teilweise, d.h. bis am 30. September 2023, gutgeheissen. 

1.5. Gegen das Urteil vom 13. Mai 2024 erhob die Berufungsklägerin mit Ein-

gabe vom 10. Juni 2024 (Datum Poststempel) fristgerecht Berufung und stellte 

die eingangs genannten Berufungsanträge. Mit Verfügung vom 12. Juni 2024 

wurde die Berufungsklägerin zur Leistung eines Kostenvorschusses aufgefordert 

und die Prozessleitung delegiert. Der Kostenvorschuss wurde fristgerecht geleis-

tet. Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen. Das Ver-

fahren erweist sich als spruchreif. Auf das Einholen einer Berufungsantwort der 

Berufungsbeklagten kann daher verzichtet werden (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO). Ihr 

ist lediglich mit dem vorliegenden Entscheid eine Kopie der Berufungsschrift zu-

zustellen. 

- 32 - 

2. Prozessuales 

2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide ist die Berufung in vermögens-

rechtlichen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechter-

haltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.- beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a 

und Abs. 2 ZPO). Diese Streitwertgrenze ist mit Blick auf den von der Vorinstanz 

bezifferten Streitwert von Fr. 212'772.– ohne Weiteres erreicht. Das Rechtsmittel 

der Berufung ist somit grundsätzlich gegeben. 

2.2. Die Berufungsinstanz verfügt in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht über 

volle Kognition, d.h. es kann sowohl unrichtige Rechtsanwendung als auch un-

richtige Feststellung des Sachverhalts beanstandet werden. Mit Berufung können 

dementsprechend die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststel-

lung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die berufungs-

führende Partei trifft dabei eine Begründungspflicht bzw. -obliegenheit (Art. 311 

Abs. 1 ZPO). Sie hat sich sachbezogen mit dem Entscheid der Vorinstanz ausei-

nanderzusetzen und unter Bezugnahme auf die erstinstanzlichen Erwägungen im 

Einzelnen darzulegen, warum dieser in den angefochtenen Punkten fehlerhaft 

sein soll. Es genügt nicht, bloss allgemeine Kritik zu üben oder die Vorbringen 

vor Vorinstanz einfach zu wiederholen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 

4A_291/2019 vom 20. August 2019 E. 3.2; BGer 4A_174/2017 vom 1. Septem-

ber 2017 E. 4.4.2.4; BGer 4A_290/2014 vom 1. September 2014 E. 3.1 f.; BGer 

4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2). Was nicht oder nicht in einer den ge-

setzlichen Begründungsanforderungen entsprechenden Weise beanstandet wird, 

braucht von der Rechtsmittelinstanz nicht überprüft zu werden; sie hat sich auf 

die Beurteilung der rechtsgenüglich vorgebrachten Beanstandungen - mit Aus-

nahme offensichtlicher Fehler - zu beschränken (BGE 147 III 176 E. 4.2.1; BGE 

144 III 394 E. 4.3.2.1; BGE 142 III 413 E. 2.2.4). Neue Tatsachen und Beweismit-

tel sind im Berufungsverfahren grundsätzlich nur zuzulassen, wenn sie (a) ohne 

Verzug vorgebracht werden und (b) trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor ers-

ter Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 ZPO). Das gilt auch dann, 

wenn das Verfahren wie vorliegend der sozialen Untersuchungsmaxime unter-

steht (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO i.V.m. Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO, vgl. BGE 144 III 

349, E. 4.2.1; BGE 142 III 413, E. 2.2.2; BGE 138 III 625, E. 2.2). Innerhalb des 

- 33 - 

so definierten Prüfprogramms ist die Berufungsinstanz weder an die Argumente, 

welche die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vorbringen, noch an 

die Erwägungen der ersten Instanz gebunden. Sie wendet das Recht von Amtes 

wegen an (Art. 57 ZPO), weshalb sie die Berufung auch mit einer anderen Argu-

mentation gutheissen oder diese mit einer von der Argumentation der Vorinstanz 

abweichenden Begründung abweisen kann (BGer 4A_397/2016 vom 30. Novem-

ber 2016 E. 3.1). 

2.3. Den vorgenannten Begründungsanforderungen kommt die Berufungsklä-

gerin in der Berufung teilweise nicht nach. So schildert die Berufungsklägerin in 

den Rz. 4-6 und Rz. 28 f. der Berufung den Sachverhalt aus eigener Sicht, ohne 

sich dabei auf den angefochtenen Entscheid zu beziehen, bzw. aufzuzeigen, in-

wiefern davon abweichende Sachverhaltsannahmen der Vorinstanz auf unrichti-

ger Rechtsanwendung bzw. unrichtiger Sachverhaltsfeststellung (Art. 310 ZPO) 

beruhen würden. Dies genügt den Begründungsanforderungen nicht, sodass da-

rauf nicht näher einzugehen ist. 

2.4.   

2.4.1.  Sodann moniert die Berufungsklägerin in Rz. 7 f. der Berufung, die Vor-

instanz habe die Kündigung der Berufungsbeklagten geschützt und für gültig er-

klärt, wobei sie sich auf Beweiswürdigungen stütze, die sie ohne Beweisverfügung 

und Beweisverfahren vorgenommen habe. Ein wesentlicher Teil der klägerischen 

Tatsachenbehauptungen sei ausgeblendet worden und die von der Berufungsklä-

gerin offerierten Beweismittel (Parteibefragungen und Beweisaussagen sowie 

Zeugnisse) seien nicht abgenommen worden. Es fänden sich im angefochtenen 

Entscheid keine Erwägungen zum Verzicht auf das Beweisverfahren respektive 

zur antizipierten Beweiswürdigung. Dem vorinstanzlichen Urteil lasse sich nicht 

klar entnehmen, gestützt auf welche Beweismittel die Vorinstanz welchen Sach-

verhalt als erstellt erachtet habe und wie es diesen rechtlich würdige. 

2.4.2.  Auch diese pauschalen Ausführungen genügen den Begründungsanforde-

rungen nicht. Ein Beweisverfahren hat gemäss Art. 150 Abs. 1 und Art. 152 Abs. 1 

ZPO stattzufinden, wenn rechtserhebliche streitige Tatsachen vorliegen und die 

beweisbelastete Partei form- und fristgerecht taugliche Beweismittel angeboten 

- 34 - 

hat. Soweit ein Beweisverfahren durchgeführt wird, ist vorgängig eine Beweisver-

fügung im Sinne von Art. 154 ZPO zu erlassen. Werden lediglich eingereichte Ur-

kunden als Beweismittel berücksichtigt und keine weiteren Beweismittel abgenom-

men, wird im Kanton Zürich praxisgemäss keine Beweisverfügung erlassen (HGer 

ZH, HG190170 vom 27. Juli 2020, E. 2.1.3.4). Spätestens im Endentscheid hat 

das Gericht zu begründen, weshalb prozesskonform gestellte Beweisanträge 

übergangen wurden (OGer ZH, RA190019 vom 12. Februar 2020, E. 3.1.1, 

m.w.H.). Vorliegend wurde den Parteien mittels Verfügung vom 15. Februar 2024 

mitgeteilt, dass sich ein Beweisverfahren nach Auffassung der Vorinstanz als nicht 

erforderlich erweise. Entgegen den Behauptungen der Berufungsklägerin lässt 

sich nicht pauschal sagen, dem angefochtenen Entscheid sei nicht zu entnehmen, 

weshalb ein förmliches Beweisverfahren, bzw. genauer gesagt die Abnahme der 

von der Berufungsklägerin offerierten Parteibefragungen, Beweisaussagen und 

Zeugenbefragung, unterblieb. So führt die Vorinstanz beispielsweise aus, dass 

entscheidende Sachverhaltselemente von der Berufungsklägerin nicht bestritten 

worden seien (so etwa, dass die Berufungsbeklagte und die A. AG in ihrer Ge-

schäftstätigkeit bzw. Zweckerreichung aufeinander abgestimmt seien, vgl. … 

E. IV.2.1.2; ferner, dass die Wohnung im 3. Stock der Liegenschaft nicht zu Wohn-

zwecken genutzt werde, sondern darin ein Büro und ein Sitzungszimmer einge-

richtet worden seien, vgl. … E. IV.2.2.3, S. 17). Dies führt wie gesehen dazu, dass 

kein Beweis darüber abzunehmen ist (Art. 150 Abs. 1 ZPO). Ferner lässt sich dem 

angefochtenen Entscheid entnehmen, dass die Vorinstanz Einwendungen der Be-

rufungsklägerin als pauschal und unsubstantiiert erachtet hat (so namentlich die 

Bestreitung des Eigenbedarfs, vgl. hierzu … E. IV.2.2.3, S. 17; vgl. ferner … 

E. IV.3.7.1 und IV.3.7.5), sodass sie dem Beweis nicht zugänglich sind (vgl. hierzu 

auch nachfolgend, E. 3.3.2). Die Berufungsklägerin wäre in Anbetracht des Be-

gründungserfordernisses gehalten gewesen, klar darzulegen, welche konkrete Be-

weisabnahme zu welcher konkreten Behauptung zu Unrecht unterblieben ist und 

zu welchem abweichenden Ergebnis dessen Abnahme voraussichtlich geführt 

hätte. Soweit sie dies in ihrer Berufung getan hat, wird darauf nachfolgend einzu-

gehen sein (nachfolgend, E. 3). Auf die pauschalen Beanstandungen der Beru-

fungsklägerin ist hingegen nicht einzutreten.  

- 35 - 

2.5. Die weiteren Rechtsmittelvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen 

Anlass (zur Frist gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO, vgl. vorstehend, E. 1.5), sodass auf 

die Berufung mit den vorgenannten Vorbehalten einzutreten ist. 

3. Zur Berufung im Einzelnen 

3.1. Rechtliche Ausgangslage 

Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages setzt keinen besonderen 

Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR 

grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertragli-

chen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von 

Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfecht-

bar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Ferner zählt 

Art. 271a OR einzelne Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung insbeson-

dere anfechtbar ist. Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne 

objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und 

damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in ei-

nem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 145 III 143 E. 3.1; BGE 142 

III 91 E. 3.2.1; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 138 III 59 E. 2.1 m.w.H.). Ob eine 

Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeit-

punkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 145 III 143 E. 3.1; BGE 142 III 91 E. 

3.2.1; BGE 140 III 496 E. 4.1). 

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger 

der Kündigung, zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schüt-

zenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfin-

dung beizutragen. Er hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art. 271 

Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds 

notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 145 III 143 E. 3.1; BGE 138 III 59 E. 

2.1; BGE 135 III 112 E. 4.1 m.w.H.). Die kündigende Partei hat den Kündigungs-

grund hierdurch mindestens glaubhaft zu machen (BGer vom 16. Dezember 2010, 

4A_518/2010, E. 2.4.1; BGer vom 23. März 2009, 4A_583/2008, E. 4.1; BGer vom 

25. Juni 2008, 4A_131/2008, E. 4.1 m.w.H.). Die in Art. 271 Abs. 2 OR statuierte 

Begründungspflicht soll im Wesentlichen der gekündigten Partei verhelfen, die 

- 36 - 

Missbräuchlichkeit der Kündigung zu erkennen bzw. zu dokumentieren (ZK OR-

HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271 N 14). Die Begründung hat einerseits wahr 

und andererseits derart klar zu sein, dass die gekündigte Partei als vernünftige 

und korrekte Empfängerin der Kündigung wissen kann (und damit muss), aus wel-

chem Grund ihr gekündigt wurde (ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271 

N 114 ff., 122 f.). Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz da-

für sein, dass ein schützenswertes Interesse an der Kündigung nicht besteht. Treu-

widrigkeit wird angenommen, wenn der angegebene Kündigungsgrund vorge-

schoben und der wahre Grund nicht feststellbar ist (BGE 145 III 143 E. 3.1; BGE 

143 III 344 E. 5.3.1 m.w.H.).  

3.2. Rügen im Zusammenhang mit der Erkennbarkeit des Kündigungsgrundes 

3.2.1.  Die Berufungsklägerin richtet sich gegen die vorinstanzlichen Erwägungen, 

wonach der von der Berufungsbeklagten als Kündigungsgrund angegebene Ei-

genbedarf (… «Eigenbedarf der Räumlichkeiten. [Gemäss diversen Besprechun-

gen]») vorliegend wirtschaftlich und nicht technisch bzw. im Sinne des Gesetzes 

zu verstehen sei und die Berufungsklägerin die Kündigung vernünftigerweise nur 

so habe verstehen können, dass das Bedürfnis nach weiteren Räumlichkeiten 

über die Berufungsbeklagte hinaus auch bei der A. AG bestanden habe. Diesbe-

züglich rügt die Berufungsklägerin, von der geschäftserfahrenen, im Bereich von 

Investmentgeschäften und Grundstücken tätigen Berufungsbeklagten sei zu er-

warten, dass sie den richtigen Kündigungsgrund nenne. Davon, dass der Bedarf 

nach Büroräumlichkeiten bei Dritten bestehen solle, sei bis zur Verhandlung vom 

16. November 2023 nie die Rede gewesen, wobei der Rechtsvertreter der Beru-

fungsbeklagten auch dann noch vom Bedarf der Berufungsbeklagten gesprochen 

habe. Ebenso wenig sei der Berufungsklägerin bewusst gewesen, dass der Bedarf 

bei einer Dritten liegen solle, weil etwa die A. AG in der Signatur aufgeführt oder 

lediglich die Abkürzung «A.» verwendet worden sei. Die Vorinstanz gehe in diesem 

Zusammenhang von Tatsachen, dem Wissen und den Annahmen der Berufungs-

klägerin aus, welche die Berufungsbeklagte so nicht behauptet und die Berufungs-

klägerin so nicht bestritten habe. Um diese Feststellungen zu treffen, hätte die Vo-

rinstanz jedenfalls die Organe der Berufungsklägerin befragen müssen. Ausser-

- 37 - 

dem liessen die getroffenen Feststellungen nicht darauf schliessen, dass eine treu-

widrige Absicht der Berufungsbeklagten nicht ersichtlich sei. Die Vorinstanz stelle 

den Sachverhalt folglich unrichtig fest. 

3.2.2. Die Rügen der Berufungsklägerin verfangen nicht. Die Vorinstanz erwog im 

angefochtenen Entscheid, dass als Grund für eine ordentliche Kündigung gemäss 

Art. 266a OR kein «Eigenbedarf» im Sinne von Art. 261 Abs. 2 lit. a OR oder 

Art. 271a Abs. 3 lit. a OR erforderlich sei. Vielmehr bilde im Rahmen einer ordentli-

chen Kündigung der Wunsch, die Sache einer Person zu überlassen, die dem Ver-

mieter aus bestimmten Gründen näher stehe als der Mieter, grundsätzlich einen 

legitimen Kündigungsgrund. Soweit der zusätzliche Raumbedarf auf dem Bedarf 

der A. AG (der Muttergesellschaft der Berufungsbeklagten) beruhe, handle es sich 

zwar nicht um einen Eigenbedarf der Berufungsbeklagten im technischen Sinne, 

sondern um einen solchen unter Zugrundelegung eines wirtschaftlichen Verständ-

nisses. Dafür, dass der von der Berufungsbeklagten als Kündigungsgrund ange-

gebene Eigenbedarf vorliegend nicht technisch, sondern wirtschaftlich zu verste-

hen sei, spreche, dass sich die Berufungsbeklagte und die A. AG als faktische und 

wirtschaftliche Einheit auffassen würden. Dass diese beiden Gesellschaften in ih-

rer Geschäftstätigkeit bzw. Zweckerreichung aufeinander abgestimmt seien, sei 

auch von der Berufungsklägerin nicht bestritten worden. Bereits in der von der Be-

rufungsklägerin eingereichten Korrespondenz zeige sich, dass diese enge Ver-

flechtung der beiden Gesellschaften auch der Berufungsklägerin habe bewusst 

sein müssen. So hätten sowohl B. wie auch C. im E-Mail-Verkehr mit der Beru-

fungsklägerin durchgehend und ausschliesslich die Signatur der A. AG verwendet, 

was von der Berufungsklägerin nie in Frage gestellt worden sei. Im Gegenteil falle 

auf, dass die Berufungsklägerin in den von ihr selbst aufgestellten und eingereich-

ten Voraussetzungen für die Büroteilung sowie ihren Gesprächsnotizen lediglich 

von «A.» spreche, ohne zwischen der Berufungsbeklagten und ihrer Muttergesell-

schaft zu unterscheiden.  

Sodann würdigte die Vorinstanz die seit März 2020 vor der Kündigung hin-

sichtlich des Raumbedarfs geführte Korrespondenz auch im Zusammenhang mit 

der Erkennbarkeit des Kündigungsgrundes. Die Vorinstanz erwog, in besagter E-

- 38 - 

Mailkorrespondenz sei generell von Raumnot die Rede gewesen, ohne dass prä-

zisiert worden wäre, ob es sich um den Raumbedarf der Berufungsbeklagten oder 

denjenigen der A. AG handle. Eine Differenzierung sei von beiden Parteien nie 

vorgenommen worden. B. und C. hätten aber in der gesamten Korrespondenz die 

E-Mail-Signatur der A. AG verwendet. Die Berufungsklägerin habe ihre Nachrich-

ten und Verhandlungsangebote jeweils direkt an C. gerichtet. Bei C. handle es sich 

um die Assistentin von B. Sie werde mit dieser Funktionsbezeichnung auch auf 

der Homepage der A. AG unter der Rubrik «Team» aufgeführt. Ferner sei sie im 

Handelsregister als Zeichnungsberechtigte mit Kollektivunterschrift zu zweien der 

A. AG verzeichnet, wogegen sie im Auszug der Berufungsbeklagten nicht einge-

tragen sei. Die Vorinstanz kam zum Schluss, es werde ohne Weiteres ersichtlich, 

dass die Berufungsbeklagte und ihre Muttergesellschaft auch im Kontakt mit der 

Berufungsklägerin als faktische und wirtschaftliche Einheit operiert hätten und von 

der Berufungsklägerin auch als solche Einheit wahrgenommen worden seien. Mit 

der Formulierung «Eigenbedarf der Räumlichkeiten. (Gemäss diversen Bespre-

chungen)» in der Kündigung habe die Berufungsbeklagte auf den der Kündigung 

unbestrittenermassen vorausgegangenen, längeren Austausch Bezug genom-

men. Hieraus zog die Vorinstanz den Schluss, dass die Berufungsklägerin die 

Kündigung bei Erhalt vernünftigerweise nur so verstehen konnte, als dass der als 

Grund angegebene Eigenbedarf nicht technisch, sondern wirtschaftlich zu verste-

hen gewesen sei und die Berufungsklägerin gewusst habe bzw. habe wissen müs-

sen, dass das Bedürfnis nach weiteren Räumlichkeiten über die Berufungsbe-

klagte hinaus auch bei deren Muttergesellschaft, der A. AG mit Sitz am Ort des 

Mietobjekts bestanden habe. Eine treuwidrige Absicht der Berufungsbeklagten sei 

nicht ersichtlich.  

3.2.3. Die vorinstanzlichen Erwägungen und Schlussfolgerungen sind plausibel 

und stützen sich auf konkrete Anhaltspunkte in den im Recht liegenden, dokumen-

tarischen Beweismitteln ab. Die Entgegnungen der Berufungsklägerin sind nicht 

geeignet, die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz in Frage zu stellen: Die 

Behauptung der Berufungsklägerin, bis zur Verhandlung vom 16. November 2023 

sei nie die Rede davon gewesen, dass der Bedarf nach Büroräumlichkeiten bei 

Dritten bzw. der A. AG bestehen solle, steht im Widerspruch zur Korrespondenz, 

- 39 - 

welche im Vorfeld der Kündigung unter Verwendung der E-Mailsignatur der Mut-

tergesellschaft der Berufungsbeklagten geführt wurde. Nachdem es – wie sogleich 

aufzuzeigen ist – der Darstellung der Berufungsbeklagten entspricht, dass der 

Raumbedarf der Berufungsbeklagten das Personal der A. AG umfasse, kann die 

Berufungsklägerin aus dem Umstand, dass der Rechtsvertreter der Berufungsbe-

klagten vom Bedarf der Berufungsbeklagten gesprochen hat, nichts zu ihren Guns-

ten ableiten.  

Unbegründet ist auch der Vorwurf, die Vorinstanz gehe von Tatsachen aus, 

welche die Berufungsbeklagte nicht behauptet und demzufolge seitens der Beru-

fungsklägerin nicht bestritten worden seien. Die Berufungsbeklagte hatte im vo-

rinstanzlichen Verfahren ausgeführt, dass sie den zweiten Stock, zusammen mit 

der A. AG, mit einem Team von zehn Mitarbeitenden nutze. Ferner führte sie aus, 

sowohl die Berufungsbeklagte als auch die A. AG stünden zu 100 % im Eigentum 

von B. bzw. handle es sich bei der Berufungsbeklagten um die hundertprozentige 

Tochtergesellschaft der A. AG. Sie sei somit keine Drittperson im technischen 

Sinn. Das Ganze könne als Konzern betrachtet werden und es scheine absurd, 

deshalb den Eigenbedarf zu bestreiten. Für B. sei beides dasselbe; es seien nur 

steuertechnisch betrachtet verschiedene Gesellschaften. Die Mitarbeitenden in 

den Büros würden für beide Gesellschaften arbeiten, wodurch der Eigenbedarf 

ausgewiesen sei. Ferner machte die Berufungsbeklagte Ausführungen zu den Hin-

tergründen des schwankenden Bürobedarfs seit 2018. Derzeit benötige die Beru-

fungsbeklagte zwei zusätzliche Büros. Hierauf bestritt die Berufungsklägerin pau-

schal die Ausführungen bezüglich der Mitarbeitenden, welche für die Berufungs-

beklagte tätig seien, ferner dass die Berufungsbeklagte zwei Büros zu wenig hätte 

und insgesamt neun oder zehn Mitarbeiter beschäftige. Zugleich fügte die Beru-

fungsklägerin an, dass es sich um Mitarbeiter der A. AG handeln würde, wenn 

tatsächlich so viele Mitarbeitende in diesen Räumlichkeiten arbeiten würden. Es 

sei nicht massgeblich, ob dies für B. dasselbe sei. Eine Muttergesellschaft könne 

keinen Eigenbedarf für die Tochtergesellschaft begründen. Es sei klar, dass der 

Eigenbedarf bei juristischen Personen nur von der betreffenden juristischen Per-

son begründet werden könne. Bereits vorgängig hatte die Berufungsklägerin zu-

dem ausgeführt, es spiele keine Rolle, dass an beiden Unternehmen dieselbe Per-

son berechtigt sei und wie die Aktien verteilt seien. 

- 40 - 

Indem die Berufungsbeklagte im vorinstanzlichen Verfahren geltend machte, 

die Räume würden von der Berufungsbeklagten und der A. AG zusammen ge-

nutzt, der Eigenbedarf setze sich aus jenem der Berufungsbeklagten und der A. 

AG zusammen, und für B. seien die beiden Gesellschaften ohnehin dasselbe, 

wurde im vorinstanzlichen Verfahren entgegen der Auffassung der Berufungsklä-

gerin durchaus behauptet und thematisiert, dass Hintergrund der Kündigung der 

wirtschaftlich verstandene Eigenbedarf gebildet habe und entsprechend auch mit 

dem in der Kündigung angegebenen Eigenbedarf «gemäss diversen Besprechun-

gen» gemeint gewesen sei. Die Berufungsklägerin äusserte sich in der Folge nicht 

direkt dazu, wie sie den Kündigungsgrund verstanden hat, bestritt aber konse-

quent (lediglich) den Eigenbedarf der Berufungsbeklagten. Entsprechend prüfte 

die Vorinstanz zu Recht, ob die Berufungsklägerin als vernünftige und korrekte 

Empfängerin der Kündigung wissen konnte (und damit musste), aus welchem 

Grund ihr gekündigt wurde. Dies bejahte sie insbesondere in Anbetracht des Um-

standes zu Recht, dass die Korrespondenz im Vorfeld der Kündigung, auf welche 

bei der Kündigung Bezug genommen wurde, im Namen bzw. unter Verwendung 

der E-Mail-Signatur der A. AG geführt wurde.  

Es versteht sich sodann von selbst, dass sich die vorinstanzliche Beweiswür-

digung nicht durch die schlichte Behauptung entkräften lässt, das von der Vor-

instanz angenommene Bewusstsein sei ungeachtet der angeführten Begründung 

und Beweismittel (insbesondere die bei der Korrespondenz verwendete E-Mailsig-

natur der A. AG sowie die mangelnde eigene Differenzierung der Berufungskläge-

rin in den von ihr erstellten Schriftstücken) nicht vorhanden gewesen, zumal die 

Vorinstanz darauf abstellte, was die Berufungsklägerin hätte «wissen müssen». 

Insoweit liegt auch keine rechtsgenügliche Auseinandersetzung mit den Erwägun-

gen der Vorinstanz vor (vgl. hierzu vorstehend, E. 2.2). Unzutreffend ist auch, dass 

zwingend eine Parteibefragung hätte durchgeführt werden müssen, um zur vorge-

nannten Erkenntnis zu gelangen, wie die Berufungsklägerin in der Berufung be-

hauptet. Wird geprüft, wie die Begründung der Kündigungsbegründung von der 

Empfängerin der Kündigung, vorliegend der Berufungsklägerin, hätte verstanden 

werden können und müssen, geht es entgegen der Behauptung der Berufungsklä-

gerin nicht um das gegebenenfalls aufgrund einer Parteibefragung zu ermittelnde, 

tatsächliche Wissen der Berufungsklägerin, sondern darum, ob die gekündigte 

- 41 - 

Partei in Würdigung aller weiteren ihr bekannten Umstände als vernünftige und 

korrekte Empfängerin der Kündigung wissen konnte (und damit wissen musste), 

aus welchem Grund ihr gekündigt wurde (vgl. ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 

2022, Art. 271 N 122). Bei dieser Würdigung handelt es sich um eine Rechtsfrage, 

die als solche dem Beweis nicht zugänglich ist. Dass die Vorinstanz ihre rechtliche 

Würdigung aufgrund falscher Annahmen vorgenommen hätte, legt die Berufungs-

klägerin nicht dar. 

Hinzu kommt, dass die Berufungsklägerin den weit verstandenen, wirtschaft-

lichen Eigenbedarf ohnehin nicht substantiiert bestritten hat (vgl. hierzu nachste-

hend, E. 3.3.4) bzw. sich in diesem Zusammenhang auf das rein rechtliche Argu-

ment beschränkt hat, der Eigenbedarf einer juristischen Person könne nur von die-

ser selbst begründet werden. Dieser Aspekt ist zwar im Kontext der auf den Eigen-

bedarf abstellenden gesetzlichen Bestimmungen relevant, nicht aber, wenn es da-

rum geht die Redlichkeit und Verständlichkeit der vorliegend für die Kündigung 

angegebenen Begründung zu beurteilen. Auch der Vorwurf, die vorinstanzliche 

Sachverhaltsfeststellung sei unrichtig, ist daher unbegründet. Unbegründet ist so-

dann der Vorwurf, die von der Vorinstanz getroffenen Feststellungen liessen nicht 

darauf schliessen, dass eine treuwidrige Absicht der Berufungsbeklagten nicht er-

sichtlich sei. Bildet der wirtschaftlich verstandene Eigenbedarf ein legitimes Kün-

digungsmotiv und wurde dieses bei der Kündigung angegeben, so ist vorderhand 

keine treuwidrige Absicht ersichtlich. Es hätte an der Berufungsklägerin gelegen, 

die treuwidrige Absicht darzulegen und zu beweisen (zur Rüge, es bestehe kein 

Eigenbedarf, vgl. nachfolgend, E. 3.3; zur behaupteten Änderungskündigung, vgl. 

nachfolgend, E. 3.4). 

3.3. Rügen im Zusammenhang mit der Ernsthaftigkeit des geltend gemachten 

Kündigungsmotivs 

3.3.1.  Die Berufungsklägerin rügt ferner die Bejahung des Eigenbedarfs bzw. die 

denselben Themenkomplex beschlagende Erwägung der Vorinstanz, an der 

Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Kündigungsgrundes gebe es keine ver-

nünftigen Zweifel. Die Berufungsklägerin moniert zunächst, die Vorinstanz lasse 

offen, ob der von ihr bejahte Eigenbedarf nur auf die Berufungsbeklagte oder auch 

auf deren Muttergesellschaft A. AG zutreffe, da der Eigenbedarf nicht technisch, 

- 42 - 

sondern wirtschaftlich zu verstehen sei. Die Vorinstanz äussere sich nicht über das 

Ausmass des Eigenbedarfs; vor der Kündigung habe die Berufungsbeklagte nur 

das kleine Büro der Berufungsklägerin übernehmen wollen.  

3.3.2. Diese Rügen sind unbegründet. Es lässt sich nicht sagen, die Vorinstanz 

habe offen gelassen, ob lediglich der Bedarf der Berufungsbeklagten oder auch 

jener der A. AG zu berücksichtigen sei. Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Ent-

scheid zwar anfänglich fest, es sei