# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bc665071-1591-517a-a7ab-abe64f50120a
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-05-05
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 05.05.2017 BRGE I Nr. 0061/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nr--0061-2017_2017-05-05.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

 

 

 
 
 
G.-Nr. R1S.2016.05116 
BRGE I Nr. 0061/2017 

 
 
 
  Entscheid vom 5. Mai 2017 
 
 
 

 

Mitwirkende Abteilungspräsident Bruno Grossmann, Baurichter Claude Reinhardt, Bau-
richter Walter Baumann, Gerichtsschreiberin Anna Frey     

 
 
 

in Sachen Rekurrent 

Zürcher Heimatschutz ZVH, Eichstrasse 29, 8045 Zürich  

 

gegen Rekursgegner 

1. Stadtrat von Zürich, Stadthaus, 8022 Zürich  

 

Mitbeteiligte 

2. BEP Baugenossenschaft des eidgenössischen Personals, Imfeldstras-
se 60, 8037 Zürich  

 

 
betreffend Beschluss des Stadtrates von Zürich vom 24. August 2016; Verzicht auf 

Unterschutzstellung und Entlassung aus dem Inventar Vers.-Nr. 26404197, 
Kat.-Nr. AU4074, Erismannstrasse 31-41, Kanzleistrasse 160, 162, See-
bahnstrasse 221-231 und Stauffacherstrasse 195 und 197, Zürich 4 - Aus-
sersihl 
______________________________________________________ 

 

 

R1S.2016.05116 Seite 2 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 24. August 2016 verzichtete der Stadtrat von Zürich auf 

die Unterschutzstellung der Wohnsiedlung "Seebahn" auf der Parzelle Kat.-

Nr. AU4074 an der Erismannstrasse 31 - 41, Kanzleistrasse 160, 162, 

Seebahnstrasse 221 - 231 und Stauffacherstrasse 195, 197, in Zürich 4 - 

Aussersihl, und verfügte deren suspensiv-bedingte Entlassung aus dem In-

ventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler 

Bedeutung, sobald aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung die Bau-

freigabe für den Ersatzneubau erteilt werde. Gleichzeitig entliess der Stadt-

rat auch die Aussenräume der Siedlung (Innenhof und Vorgärten) aus dem 

kommunalen Inventar der schützenswerten Gärten und Anlagen.  

B. 

Hiergegen wandte sich der Zürcher Heimatschutz mit Rekurseingabe vom 

24. Oktober 2016 ans Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantrag-

te, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Vorinstanz sei ein-

zuladen, die Wohnsiedlung Seebahn einschliesslich der Aussenräume in 

geeignetem Umfang unter Schutz zu stellen, unter Kosten- und Entschädi-

gungsfolgen. 

C. 

Mit Verfügung vom 26. Oktober 2016 wurde vom Rekurseingang Vormerk 

genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

D. 

Sowohl die Vorinstanz als auch die Mitbeteiligte liessen sich hierauf fristge-

recht vernehmen und schlossen je mit Eingaben vom 28. November 2016 

auf Abweisung des Rekurses, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu-

lasten des Rekurrenten. 

E. 

Mit Replik vom 3. Januar 2017 sowie je mit Dupliken vom 26. Januar 2017 

hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.  

 

 

R1S.2016.05116 Seite 3 

F. 

Am 8. Februar 2017 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichts im Bei-

sein der Parteien einen Augenschein auf Lokal durch.  

G. 

Mit Triplik vom 9. Februar 2017 sowie Quadrupliken vom 18. Februar 2017 

bzw. 23. Februar 2017 reichten die Parteien weitere Stellungnahmen ein.  

H. 

Auf die Vorbringen der Parteien sowie die anlässlich des Augenscheins 

gemachten tatsächlichen Feststellungen ist nachfolgend insoweit einzuge-

hen, als dies für die Entscheidfindung erforderlich erscheint. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a PBG sind gesamtkantonal tätige Verbände, die 

sich seit wenigstens zehn Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur- 

und Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen Zielen widmen, zum Re-

kurs gegen Anordnungen und Erlasse berechtigt, soweit sich diese auf den 

III. Titel (Natur- und Heimatschutz, §§ 203 – 217 PBG) oder § 238 Abs. 2 

PBG stützen. Der Rekurrent erfüllt diese Voraussetzungen unbestrittener-

massen. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf 

den Rekurs einzutreten. 

2.1. 

Die streitbetroffene genossenschaftliche Wohnsiedlung "Seebahn" befindet 

sich im Alleineigentum der Mitbeteiligten und liegt gemäss geltender Bau- 

und Zonenordnung (BZO) der Stadt Zürich in der Quartiererhaltungszone. 

Die Siedlung wurde 1930 durch den Architekten Pietro Giumini als offene 

Blockrandbebauung mit grosszügigem, begrüntem Innenhof erbaut und bil-

det das Mittelstück einer Dreierfolge von fast gleichzeitig entstandenen 

Wohnsiedlungen, welche sich dem Verlauf des tiefer gelegenen Bahn-

 

 

R1S.2016.05116 Seite 4 

trassees der Seebahnlinie anpassen. Im Norden grenzt sie an die städti-

sche Siedlung Erismannhof (1927 - 1928), im Süden befindet sich die Sied-

lung Kanzleistrasse der Allgemeinen Baugenossenschaft Zürich (1930). 

Das Wohnsiedlung Seebahn ist im kommunalen Inventar der kunst- und 

kulturhistorischen Schutzobjekte ("Spezialinventar Wohnsiedlungen") ent-

halten und bildet Bestandteil des Siedlungsverbundes Sihlfeld, der sieben 

gemeinnützig erstellte Wohnsiedlungen umfasst, welche allesamt zwischen 

den Jahren 1923 und 1931 erbaut worden sind. Überdies ist das Sihlfeld-

Quartier, zu welchem auch die Wohnsiedlung Seebahn gehört, im Bundes-

inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeu-

tung (ISOS) mit Erhaltungsziel A vermerkt, welches für Substanzerhaltung 

steht. Die unter anderem mit Bezug auf die Stadt Zürich revidierte Verord-

nung über das Bundesinventar der schützenswerten Ortbilder der Schweiz 

(VISOS) ist allerdings erst per 1. Oktober 2016 und damit nach Fällung des 

angefochtenen Beschlusses in Kraft getreten. 

2.2. 

Im Jahr 2004 wandte sich die Mitbeteiligte an die städtische Denkmalpflege 

und ersuchte um Abklärung der Schutzwürdigkeit der Wohnsiedlung See-

bahn bzw. um deren Entlassung aus dem kommunalen Inventar der kunst- 

und kulturhistorischen Schutzobjekte. Dieses Provokationsbegehren erfolg-

te im Zusammenhang mit der Erneuerungsstrategie der Mitbeteiligten, wel-

che sämtliche ihrer Siedlungen umfasst; mit Bezug auf die Wohnsiedlung 

Seebahn ist ein vollständiger Abbruch bzw. Neubau geplant. Im Rahmen 

der Schutzabklärung kamen die Denkmalpflege der Stadt Zürich wie auch 

die städtische Denkmalpflegekommission zum Schluss, dass die Siedlung 

Seebahn in städtebaulicher und baukünstlerischer Hinsicht ein Schutzob-

jekt darstelle. Auch die Vorinstanz anerkannte im angefochtenen Beschluss 

die grundsätzliche Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen Baute, verzichtete 

jedoch aus Gründen der Verhältnismässigkeit auf Schutzmassnahmen und 

entliess die Wohnsiedlung sowie die dazugehörigen Aussenräume aus dem 

Inventar.  

3.1. 

Im Rahmen seiner Triplik vom 9. Februar 2017 hat der Rekurrent die Einho-

lung eines Gutachtens der Kantonalen Denkmalpflegekommission (KDK) 

 

 

R1S.2016.05116 Seite 5 

beantragt für den Fall, dass an der sehr hohen Bedeutung des Ensembles 

der drei Siedlungen Kanzleistrasse, Seebahn und Erismannhof gezweifelt 

würde. Diesfalls wäre gutachterlich zu klären, welcher Schutzrang dem En-

semble attestiert werden müsste und ob es sich um ein Schutzobjekt von 

kantonaler Bedeutung handle. 

3.2. 

Sofern in einem Verfahren bereits unabhängige Sachverständige mitgewirkt 

haben, ist ein weiteres Gutachten bzw. Obergutachten nur dann einzuho-

len, wenn begründete Zweifel an der richtigen Beurteilung einer Sachfrage 

bestehen (VB.2009.00270 vom 24. Februar 2010, E. 2.2). Solche begrün-

deten Zweifel liegen beim Gutachten vom Dezember 2005 zuhanden der 

Denkmalpflegekommission (act. 5.2, nachfolgend: Gutachten 2005) nicht 

vor und werden seitens des Rekurrenten auch nicht vorgebracht. Die 

Schutzwürdigkeit der Wohnsiedlung Seebahn wurde im Rahmen des Gut-

achtens 2005 einlässlich abgeklärt. Zudem ist auch das Baurekursgericht 

als Fachgericht in der Lage, die Siedlung Seebahn in denkmalpflegerischer 

Hinsicht zu bewerten. Aufgrund der Akten sowie der anlässlich des Abtei-

lungsaugenscheins getroffenen Feststellungen ist der Sachverhalt vorlie-

gend genügend klar, um insbesondere auch den Grad der Schutzwürdigkeit 

des fraglichen Objektes – auch im Kontext der angesprochenen Dreierab-

folge – zu beurteilen. Von der Einholung eines Gutachtens der Kantonalen 

Denkmalpflegekommission kann deshalb abgesehen werden. Im Übrigen 

ist darauf hinzuweisen, dass die Frage, ob sich ein zusätzliches Obergut-

achten aufdrängt, nicht vom materiellen Ausgang des vorliegenden Rekurs-

verfahrens abhängig gemacht werden kann.  

4. 

Die Vorinstanz begründete den angefochtenen Beschluss im Wesentlichen 

damit, dass die Wohnsiedlung Seebahn zwar in baukünstlerischer und 

städtebaulicher Hinsicht als grundsätzlich schutzwürdig einzustufen und 

auch innerhalb des Siedlungsverbundes Sihlfeld von städtebaulichem Wert 

sei, einer Unterschutzstellung jedoch gewichtige öffentliche und private In-

teressen entgegenstünden. Namentlich sei die Siedlung Seebahn – trotz 

Südwestumfahrung – nach wie vor einer starken Lärm- und Luftschadstoff-

belastung ausgesetzt; nicht nur entlang der Seebahnstrasse, sondern auch 

in den Querstrassen seien die Immissionsgrenzwerte teilweise überschrit-

 

 

R1S.2016.05116 Seite 6 

ten. Unter gleichzeitiger Berücksichtigung aller wirtschaftlichen und denk-

malpflegerischen Aspekte stelle eine teure Sanierung der bestehenden 

Siedlung daher keine nachhaltige Lösung dar, zumal sich dadurch die 

strukturellen Mängel der Wohnungen (kleine und unflexible Wohnungs-

grundrisse, Ausrichtung der Wohn- und Schlafräume zur lärmigen See-

bahnstrasse, Schallschutz) nicht beheben liessen. Auch die erheblichen fi-

nanziellen Belastungen, die mit einer Sanierung der bestehenden Liegen-

schaft einhergehen würden, dürften nicht ausser Acht gelassen werden. 

Berechnungen der Mitbeteiligten hätten ergeben, dass bereits eine einfa-

che Instandsetzung der Wohnungen mit einer geringfügigen Verbesserung 

des Schallschutzes zu Mietzinsaufschlägen führen würde. Um die beste-

henden Defizite – unter anderem zu geringe Wohnflächen, bescheidener 

Ausbaustandard, zu einseitiger Wohnungsmix, hohe Lärmbelastung, feh-

lende Behindertengerechtigkeit – zu beheben, wären weitergehende struk-

turelle Verbesserungen notwendig, wie beispielsweise Wohnungszusam-

menlegungen, Grundrissänderungen, Anbau von Balkonen bzw. Einbau 

von Personenliften. Solche Massnahmen würden noch höhere Mietzinsauf-

schläge zur Folge haben, was im Widerspruch zum sozialpolitischen Auf-

trag der Baugenossenschaften zur Förderung bezahlbaren Wohnraums 

stehe. Überdies würden solche strukturellen Massnahmen das originale 

Fassadenbild verändern. Demgegenüber führe ein Ersatzneubau mit zeit-

gemässen, grösseren, dem heutigen genossenschaftlichen Standard ent-

sprechenden Wohnungen zu vergleichsweise geringeren Mieten pro Quad-

ratmeter. Auch ein Teilabbruch bzw. -neubau entlang der Seebahnstrasse 

sei geprüft worden; damit könnte die Problematik der Lärm- und Feinstaub-

belastung zwar entschärft werden, in wirtschaftlicher Hinsicht wäre ein sol-

ches Vorhaben jedoch ebenfalls unverhältnismässig, zumal die erwähnten 

Probleme hinsichtlich Wohnungsmix, -grössen und -standard für die übri-

gen Siedlungsteile bestehen bleiben würden.  

Sodann sei daran zu erinnern, dass die Stadt Zürich verschiedene gesetzli-

che Aufträge zu erfüllen habe. Seit Mai 2014 verpflichte Art. 1 Abs. 2 lit. abis 

des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) die Gemeinden zu ei-

ner Siedlungsentwicklung nach innen. Gemäss den Vorgaben des kantona-

len und regionalen Richtplans habe sich die Stadt Zürich für ihre Planung 

am Bevölkerungswachstum zu orientieren; aufgrund der aktuellen Entwick-

lungsprognosen bedeute dies, dass bis im Jahr 2040 Raum für 80'000 zu-

sätzliche Einwohnerinnen und Einwohner bereitgestellt werden müsse. Die 

dafür notwendige Verdichtung solle nachhaltig, sozialverträglich und quali-

 

 

R1S.2016.05116 Seite 7 

tätsvoll erfolgen. Das Neubauprojekt von Harder Spreyermann Architekten, 

das als Sieger des im Jahr 2014 durchgeführten Architekturwettbewerbs für 

den Ersatz der Wohnsiedlung Seebahn hervorgegangen sei, sehe neu 146 

anstelle der bisher 113 Wohnungen vor, womit Platz für ca. 200 zusätzliche 

Bewohnerinnen und Bewohner geschaffen werde. Dies entspreche unge-

fähr einer Verdoppelung der heutigen Bewohnerzahl. Weiter habe sich die 

Zürcher Stimmbevölkerung 2011 mit grosser Mehrheit für den wohnpoliti-

schen Grundsatzartikel ausgesprochen, welcher zum Ziel habe, den Anteil 

der Mietwohnungen in der Hand von gemeinnützigen Bauträgern schritt-

weise auf einen Drittel zu erhöhen. Dabei sollen insbesondere die Bedürf-

nisse von Familien und älteren Menschen sowie die Anforderungen des 

ökologischen Wohnungsbaus berücksichtigt werden, was bei dem geplan-

ten Neubauprojekt der Fall sei. Die Gemeindeordnung verpflichte die Stadt 

Zürich überdies dazu, eine nachhaltige Entwicklung im Hinblick auf die Er-

reichung der 2000-Watt-Gesellschaft zu verfolgen.  

Zusammenfassend werde mit dem Abbruch und Neubau der Siedlung 

Seebahn bzw. mit der Verbesserung des Wohnangebots die langfristige 

Entwicklung im Quartier Hard positiv beeinflusst, woran die Stadt Zürich ein 

sehr grosses Interesse habe. Der Ersatzneubau leiste einen qualitätsvollen 

Beitrag an die Quartiersbelebung, die innere Verdichtung, die Erhöhung 

des Anteils an gemeinnützigem Wohnraum sowie die Erreichung der Ziele 

der 2000-Watt-Gesellschaft. Zudem werde mit dem Ersatzneubau die städ-

tebauliche Integration in die Quartierstruktur im Sinne des im Oktober 2010 

abgeschlossenen Leitbilds Seebahn-/Hohlstrasse gewährleistet. Das Leit-

bild basiere wiederum auf den vom Stadtrat Zürich im Jahr 2009 verab-

schiedeten und gemeinsam mit den Baugenossenschaften BEP, ABZ und 

GBMZ (Gemeinnützige Bau- und Mietergenossenschaft Zürich) erarbeite-

ten Leitsätzen für eine zukunftsgerichtete und sozialverträgliche Weiterent-

wicklung des Bullingerquartiers und der in diesem Zusammenhang durch-

geführten städtebaulichen Machbarkeitsstudie. Insgesamt würden die ge-

nannten öffentlichen Interessen somit das öffentliche Interesse am Erhalt 

der Wohnsiedlung Seebahn überwiegen. Hinzu komme, dass in Zürich ins-

gesamt sieben grossformatige Wohnsiedlungen des Architekten Pietro Gi-

umini existierten, die im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistori-

schen Schutzobjekte verzeichnet seien: neben der Siedlung Seebahn 

handle es sich dabei um den "Alten Block" (zusammen mit Eduard Hess; 

1915; BEP), die Siedlung Letten, 4. Etappe (1925; BEP), den Röntgenhof, 

Kolonien 1 und 2 (1926; Gemeinnützige Baugenossenschaft Röntgenhof), 

 

 

R1S.2016.05116 Seite 8 

den "Braunen Block" (1926; BEP) sowie den Röntgenhof, Kolonien 3 und 4 

(1927, 1928; Gemeinnützige Baugenossenschaft Röntgenhof). Die eben-

falls von Pietro Giumini entworfenen Siedlungen "Roter Block" (1920; BEP) 

und die Siedlungen Letten 1., 2. und 3. Etappe (zusammen mit Gottfried 

Leuenberger; 1921 - 1923; BEP) stünden seit 2011 sogar unter Denkmal-

schutz. Eine Inventarentlassung der streitbetroffenen Siedlung Seebahn 

rechtfertige sich mithin auch unter diesem Gesichtspunkt, zumal der gross-

städtische Typus der offenen Blockrandbebauung im Sihlfeld-Quartier 

durch die städtischen Wohnsiedlungen "Erismannhof" (1927 - 1928, im In-

ventar) und "Bullingerhof" (1930 - 1931, im Inventar) erhalten bleibe. Die 

suspensiv-bedingte Inventarentlassung sei daher insgesamt eine geeignete 

und erforderliche Massnahme, um die in den aufgezeigten Interessen lie-

genden Ziele zu erreichen.  

5.1. 

Der Rekurrent hält die Wohnsiedlung Seebahn demgegenüber für ein hoch-

karätiges Schutzobjekt. Davon zeuge insbesondere das Gutachten 2005, 

welches zum Ergebnis gelangt sei, dass die Siedlung Seebahn sowohl 

baukünstlerisch wie auch städtebaulich von grosser Bedeutung und damit 

eindeutig ein Schutzobjekt sei (vgl. act. 5.2 S. 12). Auch beschreibe das 

Gutachten die sozialgeschichtliche, typologische und architektonische Be-

deutung des Schutzobjekts (vgl. act. 5.2 S. 8 ff.). Im Werk des Architekten 

Pietro Giumini nehme die Kolonie Seebahn als modernste Wohnsiedlung 

einen wichtigen Platz ein; sie werde im Gutachten gar als sein "reifstes 

Werk" eingestuft (vgl. act. 5.2 S. 12). Zwar seien mehrere Siedlungen von 

Giumini im kommunalen Inventar verzeichnet, aber nur zwei davon stünden 

unter Schutz. Wie der vorliegende Fall belege, bewirke eine Inventarisie-

rung keinen wirksamen Schutz, sofern trotz der anerkannten Bedeutung 

des Schutzobjekts der Denkmalschutz geringer gewichtet werde als andere 

Interessen. Dieser Vorgang könne sich ohne Weiteres auch bei anderen in-

ventarisierten Siedlungen wiederholen. Verkannt werde überdies, dass die 

beiden formell geschützten Siedlungen Giuminis aus einer früheren Zeit da-

tierten und ihre Gestaltung weniger vom Neuen Bauen geprägt sei als bei 

der Kolonie Seebahn. Die Vorinstanz beabsichtige nun ausgerechnet, die 

"innovativste Wohnsiedlung im Werk Giuminis" (vgl. act. 5.2 S. 4) und – 

angesichts ihrer Zugehörigkeit zum "Spezialinventar Wohnsiedlungen" – 

eines der Paradebeispiele für den Siedlungsbau in der Stadt Zürich dem 

 

 

R1S.2016.05116 Seite 9 

Abbruch preiszugeben. Der entsprechende Inventareintrag beschreibe die 

Siedlung Seebahn als "quartierprägenden Teil des schützenswerten Sied-

lungsensembles Sihlfeld/Seebahneinschnitt". Zusätzlich zum erheblichen 

Eigenwert werde der streitbetroffenen Wohnkolonie somit auch ein hoher 

Situationswert attestiert, wobei der Inventareintrag die Unterschutzstellung 

des Äusseren (Fassaden, Dächer und charakteristische baukünstlerische 

Elemente) empfehle. Überdies bilde die Siedlung Seebahn – zusammen 

mit den Siedlungen Erismannhof und Kanzleistrasse – ein hochgradig 

schützenswertes Dreier-Ensemble, weshalb sie nicht isoliert, sondern im-

mer auch in Bezug auf die anderen Ensembleteile betrachtet werden müs-

se. Sollten zwei Drittel dieser bemerkenswerten Abfolge abgebrochen wer-

den, würde auch der zu erhaltende Erismannhof in seiner Qualität als Teil 

dieses schützenswerten Ensembles beeinträchtigt. Ohnehin sei die En-

semblequalität der drei Siedlungen weitgehend unbeachtet geblieben. Die 

Siedlungen würden diverse gemeinsame Merkmale aufweisen, welche sie 

von anderen Blockrandbebauungen im Quartier und auch jenseits des 

Bahneinschnitts unterscheiden würden. Alle drei Siedlungen seien nament-

lich keine geschlossenen Blockrandbebauungen. Es handle sich um kubi-

sche Baukörper ohne ins Auge springende Vor- und Rücksprünge, welche 

von der Baulinie zurückversetzt angeordnet worden seien. Alle Bauten 

würden sodann durch kleine Vorgärten von den Strassen getrennt und 

Walmdächer bzw. kaum gegliederte Fassaden aufweisen. Auch die Aus-

senräume der Kolonie Seebahn (Innenhof und Vorgärten) seien inventari-

siert. Notwendigerweise seien das Gebäude und die Gestaltung der Aus-

senräume sowohl in baukünstlerischer als auch sozialgeschichtlicher Hin-

sicht eng miteinander verknüpft; auch in typologischer Hinsicht betone das 

Gutachten 2005 die hohe Bedeutung der Grünflächen (act. 5.2 S. 8). Zur 

Schutzwürdigkeit der separat inventarisierten Aussenräume des Schutzob-

jekts habe die Vorinstanz allerdings – soweit aus den Akten ersichtlich – 

keinerlei Abklärungen veranlasst.  

Was ferner die von der Vorinstanz vorgenommene Interessenabwägung 

anbelange, so sei darauf hinzuweisen, dass auf kommunaler Ebene mehr-

fach der Wille bekräftigt worden sei, die Kolonie Seebahn als einen beson-

ders wichtigen Zeugen einer für die Geschichte der Stadt Zürich bedeuten-

den Epoche zu erhalten. Die Siedlung sei in das Spezialinventar aufge-

nommen, ihre Bedeutung in der räumlichen Entwicklungsstrategie des 

Stadtrats untermauert und ihre Schutzwürdigkeit gutachterlich festgestellt 

worden. Das denkmalpflegerische und städtebauliche öffentliche Erhal-

 

 

R1S.2016.05116 Seite 10 

tungsinteresse wiege mithin schwer. Eine zusätzliche Gewichtung des 

Denkmalschutzinteresses ergebe sich überdies aufgrund der Bedeutung 

des ISOS, dessen Schutzanliegen nach bundesgerichtlicher Rechtspre-

chung in zweifacher Hinsicht zu beachten seien: einerseits im Rahmen der 

Nutzungsplanung, andererseits bei der Interessenabwägung (vgl. 

BGr 1C_488/2015 vom 24. August 2016, E. 4.3.). Die Vorinstanz erwähne 

das ISOS im angefochtenen Beschluss zwar, dessen Berücksichtigung im 

Rahmen der Interessenabwägung fehle jedoch. Ein öffentliches Interesse 

am Abbruch und Neubau der Siedlung Seebahn, welches das erhebliche 

denkmalpflegerische Erhaltungsinteresse überwiegen würde, sei denn auch 

nicht dargetan worden. Bei den Interessen, auf welche sich die Vorinstanz 

berufe, handle es sich mehrheitlich um generelle Anliegen der heutigen Zeit 

(Verdichtung, Nachhaltigkeit, Sozialpolitik), welche typischerweise in einem 

Spannungsverhältnis zum Denkmalschutz stünden. Inwiefern die angeführ-

ten Interessen im vorliegenden Einzelfall ausschliesslich durch die völlige 

Preisgabe des Denkmalschutzes gewahrt werden könnten, werde nicht 

dargelegt; ebenso wenig lege die Vorinstanz dar, wieso sie im Rahmen ih-

res Auswahlermessens ausgerechnet das hochkarätigste Beispiel einer Gi-

umini-Siedlung zum Abbruch freizugeben beabsichtige.  

Den von der Vorinstanz ins Feld geführten Interessen sei im Einzelnen Fol-

gendes entgegenzuhalten: Die Lärm- und Schadstoffbelastung stelle ein 

grundsätzliches Problem für viele Bauten in der Stadt Zürich dar und sei 

beim streitbetroffenen Schutzobjekt nicht von besonderer – einen Abriss 

und Neubau erfordernder – Bedeutung, zumal die Belastungen bei einem 

Ersatzneubau genau gleich hoch wären und mit baulichen Massnahmen 

entschärft werden müssten. Gerade im Bereich der Seebahnstrasse habe 

sich die Situation aufgrund der Südwestumfahrung zudem massiv ent-

spannt. Zu den geltend gemachten Sanierungskosten sei im Weiteren zu 

bemerken, dass es sich hierbei um Berechnungen der am Abriss interes-

sierten Mitbeteiligten handle, mithin um blosse Parteibehauptungen, die 

weder nachvollziehbar noch belegt seien. Ausserdem sei der behauptete, 

aber nicht substantiierte Preisunterschied teilweise von Subventionen ab-

hängig. Hinzu komme, dass auch das Neubauprojekt "Pinarello" das Kos-

tenziel deutlich übersteige (vgl. Jurybericht, S. 15). Inwiefern ein Ersatz-

neubau kostengünstiger sei als eine Sanierung bzw. besser geeignet wäre, 

den genossenschaftlichen Auftrag zu fördern, werde jedenfalls nicht darge-

legt. Ohnehin stelle das Neubauprojekt einen grundlegenden Eingriff in das 

charakteristische Erscheinungsbild des heute aussergewöhnlich intakten 

 

 

R1S.2016.05116 Seite 11 

Quartiers dar und bewirke eine aus städtebaulicher Sicht zu weitgreifende 

Veränderung, zumal sämtliche Experten und Fachgremien, die sich an der 

Machbarkeitsstudie beteiligten, einen Erhalt bzw. Teilerhalt der Kolonie 

Seebahn favorisierten. Hinzu komme, dass sich das Neubauprojekt hin-

sichtlich seiner Gestaltung nicht in das Quartierbild einfüge und auch in Be-

zug auf das unbestrittenermassen zu erhaltende Schutzobjekt Erismannhof 

problematisch erscheine (§ 238 Abs. 2 PBG).  

Die Vorinstanz berufe sich ferner aufs Leitbild Seebahn-/Hohlstrasse, dem 

allerdings kein rechtsverbindlicher Charakter zukomme. Dieses postuliere 

eine Veränderung der Bevölkerungsstruktur im Quartier mittels Abbruch 

und Neubau der Siedlungen. Der sozialpolitische Auftrag der gemeinnützi-

gen Wohnbauträger könne angeblich nicht mehr gewährleistet werden, weil 

das soziale Gleichgewicht im Quartier gestört sei; die Wohnungen könnten 

nicht mehr an mittelständische Familien, sondern nur noch an Studierende 

und Ausländer vermietet werden. Es sei zumindest fraglich, ob es an dieser 

Lage sinnvoll sei, grössere Familienwohnungen für den Mittelstand zu pla-

nen und die heutigen Mieter aus der Stadt zu drängen, zumal die Nachfra-

ge nach günstigen Kleinwohnungen unbestrittenermassen hoch sei. Die 

Mitbeteiligte habe weder behauptet noch belegt, dass Schwierigkeiten bei 

der Vermietung der vorhandenen Wohnungen bestünden. Was im Übrigen 

die mit Verweis auf das gesetzliche Ziel der Siedlungsentwicklung nach in-

nen angestrebte Erhöhung der Bewohnerzahl anbelange, so könnte diese 

auch durch den Ausbau der Dachgeschosse oder die Aufstockung der be-

stehenden Siedlung gefördert werden, was in der Machbarkeitsstudie of-

fenbar völlig vergessen gegangen sei. Damit würde auch dem wohnpoliti-

schen Grundsatzartikel zum genossenschaftlichen Wohnen – welcher 

überdies weitaus weniger konkret und justiziabel sei als der gesetzliche 

Auftrag zum Denkmalschutz – Genüge getan. Schliesslich werde im Zu-

sammenhang mit dem Thema Nachhaltigkeit unkritisch davon ausgegan-

gen, dass ein Neubau energietechnisch in jedem Fall besser abschneide 

als ein Altbau. Dies möge für gewisse Epochen – insbesondere für gewisse 

Hochkonjunkturbauten in der Nachkriegszeit – zwar zutreffen, gerade Ge-

nossenschaftsbauten, die vor dieser Zeit entstanden seien, zeichneten sich 

energietechnisch jedoch regelmässig durch ihre qualitätsvolle Bauweise 

aus. Auch der bauliche Zustand der Kolonie Seebahn rechtfertige keinen 

Abbruch. Insgesamt dürfte sich der Erhalt des Schutzobjekts sogar als öko-

logisch nachhaltigere Alternative herausstellen, zumal ein Ersatzneubau 

 

 

R1S.2016.05116 Seite 12 

grundsätzlich immer mit Wertvernichtung verbunden sei und grosse Men-

gen an Energie und Rohstoffen (Stichwort graue Energie) verschlinge.  

5.2. 

Die Vorinstanz hält dem entgegen, dass die Inventarisierung von Bauten, 

Gärten und Anlagen keinerlei qualifizierende Aussagen zu einem erfassten 

Objekt mache; der Inventareintrag begründe zwar die Vermutung der 

Schutzwürdigkeit, erst konkrete Schutzabklärungen im Einzelfall bzw. der 

begründete Entscheid der zuständigen Behörde legten jedoch fest, ob und 

in welchem Grad ein Objekt für schutzwürdig befunden werde. Auch einem 

Spezialinventar komme keine erhöhte oder qualifizierte Schutzvermutung 

zu. Entgegen dem Dafürhalten des Rekurrenten sei in Bezug auf die Sied-

lung Seebahn nicht von einer "unbestrittenermassen hochgradigen Schutz-

würdigkeit" auszugehen; diese Qualifizierung decke sich weder mit der Ein-

schätzung des den Stadtrat beratenden Fachgremiums – der Denkmalpfle-

gekommission der Stadt Zürich – noch derjenigen des Stadtrats als zustän-

dige Behörde. Im Gutachten 2005 werde der Siedlung Seebahn in bau-

künstlerischer und städtebaulicher Hinsicht eine grosse Bedeutung attes-

tiert, welche die Schutzwürdigkeit begründe. Die Denkmalpflegekommissi-

on habe die Siedlung immerhin als grundsätzlich schutzwürdig eingestuft 

und es als nötig erachtet, den Fokus auf die generelle Quartierentwicklung 

zu legen und verschiedene Varianten wie den Teilerhalt/Teilabbruch bzw. 

Erhalt/Abbruch zu prüfen (vgl. act. 3 S. 1). Ein hoher Situationswert werde 

der Siedlung Seebahn dabei nicht attestiert. Die Ensemblewirkung der drei 

Wohnsiedlungen Seebahn, Kanzleistrasse und Erismannhof könne hinge-

gen bejaht werden; aufgrund ihrer städtebaulichen, topografischen und er-

schliessungstechnischen Zusammengehörigkeit sowie den gemeinnützigen 

Bauträgerschaften würden die Bauten durchaus ähnliche charakteristische 

Merkmale aufweisen. Als hochgradig schutzwürdig sei das Ensemble indes 

nicht zu bezeichnen. 

Zur Begründung der vermeintlich hochgradigen Zeugenschaft der Siedlung 

Seebahn berufe sich der Rekurrent aufs Gutachten 2005 und hebe daraus 

verschiedene architektonische Merkmale hervor, welche in der Stadt Zürich 

jedoch nicht einmalig seien. Mit Blick auf die für Zürich "sehr seltenen" ro-

ten Klinkereinfassungen der Fenster sei zu ergänzen, dass es in der Stadt 

durchaus verwandte Beispiele gebe, so namentlich bei der Überbauung 

Lehenstrasse (Wipkingen, 1927 von Schneider & Landolt), der Siedlung Im 

 

 

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Wyl (Wiedikon, 1929 von Jakob Morf), im Hintermeisterhof (Wollishofen, 

1928 von Schneider & Landolt, unter Schutz) oder bei einer Wohnsiedlung 

an der Ecke Bullinger- und Hardstrasse (Hardquartier, 1930). Weiter treffe 

es zwar zu, dass genossenschaftliche Flachdach-Wohnsiedlungen, die 

zwischen Moderne und Tradition changierten, in Zürich selten vorkämen, 

auch hier existierten jedoch Vergleichsbeispiele. Zu erwähnen seien etwa 

die beiden vom Architektenduo Hofmann & Kellermüller erbauten ABZ-

Wohnsiedlungen Zurlinden (Wiedikon, 1932, im Inventar) und Waidfussweg 

(Wipkingen, 1936, im Inventar) oder die Wohnsiedlung Raindörfli (Wollis-

hofen, 1931 von Arnold Huber-Sutter, nicht kommunal inventarisiert), wobei 

in letzterem Fall die Dachterrassen dem Sonnenbad dienten, während die-

jenigen der Siedlung Seebahn mit Wäscheleinen ausgestattet seien. Kom-

munale und genossenschaftliche Siedlungen des Neuen Bauens seien in 

der Stadt Zürich sodann gut repräsentiert, namentlich die ABZ-Kolonie Sihl-

feld I/II (Aussersihl, 1928/1929 von Streicher/Hartung, unter Schutz), die 

Kolonie Röntgenhof 1, 2, 3 und 4 der gemeinnützigen Baugenossenschaft 

Röntgenhof (Industriequartier, 1926 - 1928 von Giumini), die städtische 

Siedlung Birkenhof (Unterstrass, 1925/1926 von Kündig/Oetiker/Froelich), 

die Kolonien Rousseaustrasse der Baugenossenschaft Letten (Wipkingen, 

1924 - 1928 von Leuenberer/Flückiger) sowie die BEP-Kolonie Letten 1. bis 

3. Etappe (1921 - 1923 von Giumini/Leuenberger, unter Schutz). Im Übri-

gen sei zu betonen, dass der Quartierbereich zwischen Bahneinschnitt und 

Hardau in städtebaulicher und architektonischer Hinsicht nicht ausschliess-

lich homogen strukturiert bzw. "weitgehend unverändert in Struktur und 

Substanz geblieben" sei, wie seitens des Rekurrenten behauptet werde. 

Ausserdem könne der bestehenden Siedlungsstruktur auch mit dem ge-

planten Ersatzneubau von Harder Spreyerman Architekten Rechnung ge-

tragen werden. 

Betreffend die Inventarentlassung der Aussenräume sei sodann zu berück-

sichtigen, dass heute nur noch die ursprünglichen Vorgärten der Siedlung 

Seebahn bestünden, wogegen der Innenhof durch den Einbau des Öltanks 

im Jahre 1975 stark verändert worden sei; die ursprünglich ebene Rasen-

fläche sei heute eine bewegte Hügellandschaft und die schirmförmig ge-

schnittenen Baumreihen entlang der Längsfassaden (vermutlich Plantanen) 

seien durch eine neue, aufgelockerte Bepflanzung aus mehrheitlich 

schnellwachsenden, grosskronigen Baumarten (Eschen, Silberahorn, Kol-

chischer Ahorn) ersetzt worden. Die Originalsubstanz des Innenhofs sei 

praktisch eliminiert worden, was im Inventarblatt daran ersichtlich sei, dass 

 

 

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keine Aussagen zur Bedeutung der Gartenanlage gemacht würden. Mit 

dem Inventareintrag werde somit lediglich noch das erlebbare Konzept aus 

Vorgärten und begrüntem Innenhof gewürdigt. Im Unterschied zur Siedlung 

Kanzleistrasse sei aus diesem Grund auch auf die Unterschutzstellung ein-

zelner Bäume verzichtet worden. Die Zusammengehörigkeit von grossfor-

matiger Siedlungsform mit Hof- und Vorgartenstruktur führe dazu, dass ei-

ne Unterschutzstellung des überformten Hofes bei einem gleichzeitigen Er-

satz der ihn umgebenden Gebäude keinen Sinn machen würde und nicht 

verhältnismässig wäre. 

Zusammenfassend sei der denkmalpflegerische Wert der Wohnsiedlung 

Seebahn zwar durchaus anzuerkennen, das Erhaltungsinteresse sei jedoch 

gegenüber den erheblichen öffentlichen und privaten Interessen insgesamt 

als geringer einzustufen, was im angefochtenen Beschluss in nachvollzieh-

barer Weise dargelegt worden sei. Eine zusätzliche Gewichtung erfahre 

das denkmalpflegerische Erhaltungsinteresse auch nicht durch die inzwi-

schen in Kraft getretene ISOS-Festsetzung für die Stadt Zürich. Im Zeit-

punkt des angefochtenen Beschlusses sei das ISOS für das betroffene Ge-

biet noch nicht rechtskräftig festgesetzt gewesen und habe daher im Rah-

men der Interessenabwägung auch noch nicht unmittelbar berücksichtigt 

werden können. Sollte für das betroffene Gebiet im Hinblick auf einen allfäl-

ligen Ersatzneubau dereinst ein Gestaltungsplan realisiert werden, wäre 

den Schutzanliegen des ISOS im Rahmen dieser Nutzungsplanung dann-

zumal selbstverständlich Rechnung zu tragen. 

5.3. 

Die Mitbeteiligte vertritt zusammengefasst den Standpunkt, die Schutzwür-

digkeit der Wohnsiedlung Seebahn sei als tief bis allerhöchstens mittel ein-

zustufen, wobei sich das denkmalpflegerische Erhaltungsinteresse eher auf 

die städtebauliche Situation denn auf die Baute selbst beziehe. Wie die 

durchgeführten Studien und Projektentwicklungen in Zusammenarbeit mit 

der Stadt Zürich gezeigt hätten, könne dem Interesse an der Erhaltung der 

städtebaulichen Situation auch im Rahmen eines Ersatzneubaus hinrei-

chend Rechnung getragen werden. Für eine Inventarentlassung der streit-

betroffenen Siedlung sprächen im Weiteren – nebst den wichtigen öffentli-

chen Interessen des Lärm- und Schadstoffschutzes, der Verdichtung, des 

gemeinnützigen Wohnens sowie der Ökologie und Nachhaltigkeit – auch 

die finanziellen Interessen der Mitbeteiligten. Gemeinsam mit der Allgemei-

 

 

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nen Baugenossenschaft Zürich (ABZ), welche ebenfalls die Erneuerung ih-

rer Siedlung Kanzleistrasse anstrebe, seien im Hinblick auf die verschiede-

nen Erneuerungsvarianten umfangreiche und sehr genaue Kostenberech-

nungen/- vergleiche durchgeführt worden (vgl. act. 13.4 und 13.5). Da die 

Siedlungen Seebahn und Kanzleistrasse vom Alter, der Grösse und der in-

neren Ausstattung her vergleichbar seien, seien die Berechnungen nur an-

hand der Siedlung Kanzleistrasse vorgenommen worden; im Falle einer 

Sanierung sei jedoch für beide Siedlungen ungefähr mit demselben finanzi-

ellen Aufwand zu rechnen. Die Berechnungen hätten gezeigt, dass eine 

tiefgreifende Sanierung der Siedlung Seebahn sehr teuer wäre und die zu 

erwartenden Brutto-Mietkosten pro Quadratmeter und Jahr – im Vergleich 

zu allen anderen geprüften Erneuerungsvarianten – am höchsten wären. 

Die Vorinstanz habe die verschiedenen auf dem Spiel stehenden Interes-

sen sorgfältig geprüft und gegeneinander abgewogen und ihren Entscheid 

letztlich kohärent, schlüssig und nachvollziehbar begründet.  

6. 

Als Schutzobjekte fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter anderem 

Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als 

wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünst-

lerischen Epoche erhaltungswürdig sind oder die Landschaften oder Sied-

lungen wesentlichen mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen 

Umgebung in Betracht. Weiter besagt lit. f derselben Bestimmung, dass 

wertvolle Park- und Gartenanlagen, Bäume, Baumbestände, Feldgehölze 

und Hecken ebenso erhaltenswert sind. Für die Qualifikation als Schutzob-

jekt setzt das Gesetz alternativ die wichtige Zeugenschaft (sog. Eigenwert) 

oder die wesentliche landschafts- bzw. siedlungsprägende Wirkung (sog. 

Situationswert) voraus.  

Die Qualifikation eines Baudenkmals als Schutzobjekt im Sinne von § 203 

PBG führt indes nicht zwingend zum Erlass von Schutzmassnahmen, son-

dern nur, wenn die denkmalpflegerische Bedeutung und das öffentliche In-

teresse an der Erhaltung des Schutzobjekts im Rahmen der vorzunehmen-

den Güterabwägung höher zu gewichten sind als entgegenstehende öffent-

liche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62). Beim Entscheid, ob ein Ob-

jekt unter Schutz gestellt oder aus dem Inventar entlassen werden soll, ver-

fügen die Gemeinden über ein Auswahlermessen. Sie müssen unter meh-

reren infrage kommenden Objekten eine Auswahl treffen und diejenigen se-

 

 

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lektionieren, welche sie in Beachtung aller Umstände als für die Unter-

schutzstellung am geeignetsten halten (RB 1989 Nr. 67). Im Falle eines 

Verzichts auf die Unterschutzstellung eines wichtigen Zeugen hat die Ge-

meinde ihre Denkmalpflegestrategie unter Verweis auf vergleichbare, be-

reits unter Schutz gestellte Objekte darzulegen sowie unter Verhältnismäs-

sigkeitsgesichtspunkten unterschiedlich weitreichende Schutzanordnungen 

(z.B. teilweise Unterschutzstellung, Ergänzungsbauten sowie allfällige Nut-

zungskonzepte) vertieft zu prüfen und schlussendlich die erforderliche Inte-

ressenabwägung unter Berücksichtigung aller übrigen einzelfallartigen Fak-

toren vorzunehmen (vgl. VB.2014.00603 vom 9. Juli 2015, E. 3.1).  

Dem Umstand, dass den Gemeinden bei der Beurteilung der Schutzwür-

digkeit sowie bei der Auswahl unter mehreren infrage kommenden Objek-

ten ein gewisser Ermessensspielraum zukommt, trägt das Baurekursgericht 

dadurch Rechnung, dass es sich bei der Überprüfung eines vertretbaren 

denkmalpflegerischen Entscheides der Vorinstanz Zurückhaltung auferlegt. 

Lässt sich dieser auf vernünftige Gründe abstützen, so schreitet die Re-

kursinstanz nicht ein. Im Übrigen kommt dem Baurekursgericht bei der 

Überprüfung von denkmalpflegerischen Anordnungen in der Regel volle 

Kognition zu. 

7.1. 

Vorliegend ist die grundsätzliche Schutzwürdigkeit der Wohnsiedlung See-

bahn im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG unbestritten. Strittig ist hingegen 

der Grad der Schutzwürdigkeit und damit die Frage, ob es sich um ein Ob-

jekt von geringer, mittlerer, hoher oder besonders hoher Schutzwürdigkeit 

handelt. Nach Ansicht des Rekurrenten handelt es sich bei der streitbe-

troffenen Siedlung um ein hochkarätiges Schutzobjekt, und zwar sowohl 

hinsichtlich ihres Eigenwerts wie auch ihres Situationswerts, ferner auch als 

Bestandteil des Dreierensembles "Erismannhof, Seebahn, Kanzleistrasse". 

Demgegenüber gehen die Vorinstanz und die Mitbeteiligte von einer bloss 

eingeschränkten Schutzwürdigkeit aus.  

7.2. 

Um die Schutzwürdigkeit der Wohnsiedlung Seebahn inkl. deren Aussen-

räume (Innenhof und Vorgärten) abzuklären, gab die Vorinstanz mehrere 

Gutachten in Auftrag. Dem Hauptgutachten vom Dezember 2005 zuhanden 

 

 

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der Denkmalpflegekommission (act. 5.2) lässt sich im Wesentlichen ent-

nehmen, dass es sich bei der im Jahre 1930 durch den Architekten Pietro 

Giumini erbauten Siedlung Seebahn um eine typische genossenschaftliche 

Wohnkolonie handelt, wie sie in der Stadt Zürich seit den frühen 1920er-

Jahren häufig vorkommt. Stilistisch bewegt sie sich zwischen Traditionalis-

mus und Neuem Bauen. Die Baukuben der Siedlung Seebahn sind zu Zei-

len formiert und als Blockrandbebauung angelegt, die Fassaden wirken 

schlicht und sachlich, Ornamente fehlen. Einziger Farbakzent bilden die 

Fenstereinfassungen aus Klinker, welche in ihrer Art für Zürich sehr selten 

sind. Verwandte Beispiele finden sich in der Überbauung an der Lehen-

strasse (Wipkingen, 1927 von Schneider & Landolt), in der Siedlung Im Wyl 

(Wiedikon, 1929 von Jakob Morf) und der Siedlung Entlisberg 1 (Enge, 

1928 von Schneider & Landolt). Bei letzterer präsentieren sich die Fassa-

den besonders aussergewöhnlich, zeichnen sich diese doch sowohl durch 

Klinkerstein als auch durch eine breite Farbpalette aus. Die Fassaden der 

Kolonie Seebahn werden durch die Laibungen aus Klinker sowie die Stürze 

und Sohlbänke aus Kunststein in der Horizontalen betont. Die im Südwes-

ten und -osten angelegten Balkone unterstreichen diese horizontale Aus-

richtung zusätzlich. Im Kontrast dazu stehen die Treppenhäuser, welche 

um wenige Zentimeter in die Fassaden eingetieft sind und die Dachtraufen 

durchstossen. Diese Verschränkung von horizontalen und vertikalen Glie-

derungselementen stellt ein charakteristisches Merkmal der Moderne dar. 

Die Baugenossenschaften und ihre Architekten begegneten den neuen Ar-

chitekturströmungen zur damaligen Bauzeit im Allgemeinen mit Zurückhal-

tung. Nur in Einzelfällen flossen moderne Elemente deutlich in die Genos-

senschaftsarchitektur ein; Flachdächer wurden in Zürich beispielsweise 

meist nicht bewilligt. Bei der Siedung Seebahn lässt sich dieses Flachdach-

thema jedoch erkennen. Die Häusergruppen sind zwar unter einem Wald-

mach zu einer Grossform zusammengefasst, das Walmdach wird jedoch 

hofseitig von Aufbauten mit Flachdächern durchbrochen. Damit verfügt die 

Siedlung über eine für Zürich einzigartige Dachlösung. Ein "echtes" Flach-

dach in einer strassenparallelen Zeilenbebauung aus der gleichen Bauzeit 

lässt sich in Zürich nur noch bei der ABZ-Siedlung Zurlinden (Wiedikon, 

1932 von Hans Hofman und Adolf Kellermüller) finden.  

Typisch für Ende 1920er-/Anfang 1930er-Jahre erbaute Wohnsiedlungen in 

den Quartieren Aussersihl und Industrie sind verschiedene Arten von Hof-

randbebauungen, namentlich geschlossene Hofränder, offene Hofränder 

oder eine Mischform, wie sie bei den drei Siedlungen entlang der Seebahn-

 

 

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linie vorkommt (Erismannhof, Seebahn, Kanzleistrasse). Die Wahl dieser 

Bebauungstypologie steht im Zusammenhang mit den damals geltenden 

Bauvorschriften, welche für das Gebiet Aussersihl die Hofrandbebauung 

vorsahen. In den übrigen Stadtquartieren kommen die geschlossenen Hof-

ränder hingegen nicht (mehr) vor; hier dominieren offene Hofrandbebauun-

gen oder Reihenhausbebauungen. Charakteristisch für die Bauzeit um 

1920/1930 ist sodann die Öffnung des allseits geschlossenen Blockrandes 

durch Auflösung der Blockecken. Bei der Siedlung Seebahn wird durch die 

vier zweigeschossigen Zwischenbauten eine Durchlässigkeit erzeugt und 

auch der grüne Innenhof erscheint halböffentlich, weil er über die vier 

Durchfahrten für jedermann zugänglich ist. Die Wohnungen der Siedlung 

Seebahn kommen der in den 1920er-Jahren propagierten Forderung nach 

Licht, Luft und Sonne exemplarisch nach. Die Grundrisse orientieren sich 

nach dem Sonnenlauf: Wohn- und Schlafzimmer sind auf der Sonnenseite, 

Bad, Küche sowie allenfalls ein weiteres Zimmer auf der Schattenseite an-

geordnet. Durch die Möglichkeit der Querlüftung wird die Luftzufuhr verbes-

sert und durch die geringeren Gebäude- bzw. Zimmertiefen respektive die 

Vergrösserung der Gebäudeabstände eine gute Belichtung gewährleistet. 

Das Gutachten bezeichnet die Siedlung Seebahn mit ihren Rolljalousien, 

Fenstereinfassungen aus Klinker und "versteckten" Flachdächern als mo-

dernstes und reifstes Werk des Architekten Pietro Giumini. Auch innerhalb 

der etwa zeitgleich entstandenen Dreierabfolge entlang der Seebahnlinie 

(Erismannhof, Seebahn, Kanzleistrasse) weist sie funktional und in der De-

tailgestaltung die modernste Haltung auf. Mit seinen insgesamt zehn Sied-

lungen gilt Pietro Giumini als einer der Hausarchitekten der Mitbeteiligten, 

auch sonst finden sich in seinem Werk vorwiegend Siedlungen und Wohn-

bauten. Im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutz-

objekte sind neben der Siedlung Seebahn insgesamt sieben grossformatige 

Siedlungen verzeichnet, die Pietro Giumini in Zürich erstellte (vgl. act. 5.2 

S. 10; das Gutachten spricht hier fälschlicherweise von insgesamt neun 

Siedlungen, zählt jedoch deren acht auf). Es sind dies der "Alte Block" 

(1915), der "Rote Block" (1920), "Letten 1., 2., 3. Etappe" (1921 - 1923), 

"Letten 4. Etappe" (1925), "Röntgenhof Kolonien 1 und 2" (1926), "Brauner 

Block" (1926) sowie "Röntgenhof Kolonien 3 und 4" (1927, 1928). Die Sied-

lungen "Roter Block" und "Letten 1., 2., 3. Etappe" stehen mittlerweile unter 

Denkmalschutz. Abschliessend kommt das Gutachten zum Ergebnis, dass 

die Siedlung Seebahn sowohl baukünstlerisch als auch städtebaulich von 

grosser Bedeutung ist und es sich eindeutig um ein Schutzobjekt handelt; 

 

 

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auch innerhalb des Siedlungsverbundes Sihlfeld wird ihr ein hoher städte-

baulicher Wert attestiert (vgl. zum Ganzen act. 5.2).  

7.3. 

Neben dem Hauptgutachten existiert überdies ein Gartendenkmalpflegeri-

sches Gutachten vom 11. Januar 2010 (act. 10.7). Dem Rekurrenten ist 

mithin zu widersprechen, wenn er behauptet, hinsichtlich der Schutzwür-

digkeit der Aussenräume seien keinerlei Abklärungen veranlasst worden. 

Aus dem Gartengutachten geht hervor, dass die Wohnhöfe von Blockrand-

bebauungen des frühen 20. Jahrhunderts programmatisch als gemein-

schaftliche Freiräume für die Bewohner konzipiert waren und als "Kritik der 

steinernen Stadt" fortschrittlich Licht und Luft in die Wohnkolonien bringen 

sollten. Auch der Wohnhof der Kolonie Seebahn erfüllt dieses Programm in 

grosszügiger Einfachheit. Allerdings befinden sich die Aussenräume der 

Siedlung Seebahn heute nicht mehr in ihrem Originalzustand. Im Innenhof 

wurden 1975 Öltanks eingebaut, was topographische Veränderungen mit 

sich brachte; zeitgleich wurde vermutlich auch der Spielplatz erstellt. Auch 

der originale Porphyrbelag wurde partiell durch Asphalt bzw. Betonpflaster-

steine erneuert oder überdeckt. Der heutige Baumbestand entspricht eben-

falls nicht mehr dem originalen Konzept; ursprünglich war die zentrale Wie-

se noch von Plantanen eingefasst, wohingegen die bestehende Vegetation 

eher zufällig zusammengesetzt wurde. Nichtsdestotrotz wird durch den 

heutigen Baumbestand eine ruhige parkartige Atmosphäre von hoher Qua-

lität erzeugt. Zusammenfassend kommt das Gartengutachten zum Schluss, 

dass die durchgrünten, klar eingefriedeten Vorgärten und die bepflanzten 

Hofflächen der Siedlung Seebahn als wichtige städtebauliche Zeitzeugen in 

ihrer Ausdehnung schutzwürdig sind, nicht aber mit Bezug auf die heutige 

Gestaltung der Grünflächen. Soweit die Gehölze vital sind und eine lang-

fristige Lebenserwartung aufweisen, erweisen sie sich ebenfalls als grund-

sätzlich schützenswert (vgl. zum Ganzen act. 10.7).  

7.4. 

Entgegen der rekurrentischen Darstellung lassen sich den beiden Gutach-

ten keine Anhaltspunkte für eine hochgradige Schutzwürdigkeit der Sied-

lung Seebahn (inkl. Aussenräume) entnehmen. Wohl qualifiziert das Gut-

achten 2005 die streitbetroffene Siedlung baukünstlerisch und städtebau-

lich eindeutig als Schutzobjekt und betont deren Modernität im Vergleich zu 

anderen, zeitgleich erbauten genossenschaftlichen Wohnkolonien in der 

 

 

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Stadt Zürich. Auch die seltenen Klinkereinfassungen der Fenster sowie die 

hofseitige Umsetzung der Flachdachthematik werden herausgestrichen. 

Von beiden Gestaltungsmerkmalen konnte sich auch das Baurekursgericht 

anlässlich des Lokaltermins ein Bild machen (vgl. Fotos Nrn. 3, 4, 11 und 

13). Allerdings geht aus dem Gutachten auch deutlich hervor, dass es sich 

bei der Siedlung Seebahn um einen typischen Vertreter einer genossen-

schaftlichen Wohnkolonie handelt, wie er in Zürich überaus häufig vor-

kommt. Der genossenschaftliche Wohnungsbau spielt in Zürich eine für 

Schweizerische Verhältnisse exemplarische Rolle; in der zehnjährigen Bau-

periode von 1922 - 1931 wurden in Zürich etwa die Hälfte aller Wohnbauten 

auf gemeinnütziger Basis erstellt, wobei als Bautyp vermehrt die Kolonie 

gewählt wurde. Dies zeigt sich einerseits daran, dass nur schon im "Spezia-

linventar Wohnsiedlungen" die beachtliche Anzahl von 89 Wohnsiedlungen 

aufgeführt ist. Andererseits verfügt allein die Mitbeteiligte auf Stadtzürcher 

Boden über insgesamt 13 Wohnsiedlungen, zehn davon stammen vom Ar-

chitekten Pietro Giumini. Von Pietro Giumini sind überdies acht grossforma-

tige Wohnsiedlungen aus der Bauzeit 1920/1930 im kommunalen Inventar 

der kunst- und kulturhistorischen Objekte verzeichnet, zwei davon stehen 

bereits unter Schutz. Der Grad der Schutzwürdigkeit eines Objekts hängt 

immer auch entscheidend davon ab, ob noch andere vergleichbare Objekte 

derselben Bau- und Stilepoche existieren. Dies ist mit Blick auf die streitbe-

troffene Siedlung Seebahn der Fall. Auch von der angeblich hochgradigen 

Schutzwürdigkeit des Dreier-Ensembles "Erismannhof, Seebahn, Kanzleist-

rasse" ist im Gutachten nirgends die Rede. Die Vorinstanz anerkennt zwar 

eine gewisse Ensemblewirkung der drei Siedlungen und eine solche liess 

sich auch anlässlich des Augenscheins feststellen, von einer einzigartigen 

siedlungsprägenden Wirkung kann hier jedoch nicht gesprochen werden. 

Zusammenfassend ist für die nachfolgende Güterabwägung daher von ei-

ner mittleren Schutzwürdigkeit der Wohnsiedlung Seebahn (inkl. Aus-

senräume) auszugehen.  

  

 

 

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8.1. 

Neben den erwähnten Fachgutachten dienten der Vorinstanz einerseits das 

Leitbild "Quartier Seebahn-/Hohlstrasse" vom 6. Oktober 2010 (act. 5.11) 

und andererseits die vom Amt für Städtebau durchgeführte Machbarkeits-

studie "Seebahn" aus dem Jahr 2011 (act. 5.6) als wesentliche Entschei-

dungsgrundlagen. Der Betrachtungsperimeter des Leitbilds umfasste neben 

der Siedlung Seebahn auch die Siedlung Kanzleistrasse der ABZ sowie die 

Siedlung der Gemeinnützigen Bau- und Mietergenossenschaft Zürich an 

der Ernastrasse/Hohlstrasse/Stüdeliweg/Zypressenstrasse. Auf der Basis 

eines vollständigen Abbruchs respektive Ersatzneubaus der betreffenden 

Siedlungen wurden im Leitbild städtebauliche, sozioökonomische und um-

weltspezifische Zielsetzungen definiert, denen allfällige Neubauten zu ge-

nügen hätten. Besonderes Augenmerk wurde dabei auf eine verbesserte 

Durchmischung der Bevölkerungsstruktur im Bullingerquartier, die Schaf-

fung von (zusätzlichem) preiswertem und qualitativ hochstehendem Wohn-

raum im Rahmen einer sozialverträglichen Etappierung der Neubauprojek-

te, die Erhaltung der städtebaulichen bzw. quartiertypischen Qualitäten in 

Form von Blockrandstrukturen mit geschlossenen, prägnanten Strassen-

räumen und grosszügigen Grünflächenbereichen (Vorgärten, Innenhöfen), 

eine nachhaltige und energiesparende Bauweise, einen unterdurchschnittli-

chen Wohnflächenverbrauch sowie die Verbesserung der Lärmsituation ge-

legt. Das Leitbild bildete Grundlage des anschliessend durchgeführten Ar-

chitekturwettbewerbs, welcher von Harder Spreyermann Architekten mit ih-

rem Projekt "Pinarello" gewonnen wurde (vgl. dazu act. 5.8). Die Vorinstanz 

setzte sich jedoch nicht nur mit einem vollständigen Abbruch respektive 

Neubau der Siedlung Seebahn auseinander, sondern liess auch alternative 

Varianten wie den vollumfänglichen Erhalt bzw. Teilerhalt/-Teilabbruch ver-

tieft prüfen. Die im Rahmen der Machbarkeitsstudie 2011 beigezogenen 

Fachgremien und Experten sprachen sich zwar grundsätzlich für einen Er-

halt bzw. Teilerhalt der Siedlung mit Ersatz der Häuserzeilen entlang der 

Seebahnstrasse aus, gleichzeitig erachteten jedoch sämtliche Beteiligten 

siebengeschossige Neubauten entlang der Seebahnstrasse in städtebauli-

cher Hinsicht als möglich (vgl. act. 5.6 S. 9 ff.). Dieser Umstand, wie auch 

die Tatsache, dass nebst den städtebaulichen Aspekten noch zahlreiche 

weitere öffentliche und private Interessen zu berücksichtigen waren, bewog 

die Vorinstanz letztlich dazu, die Variante Teilerhalt/Teilabbruch der Sied-

lung Seebahn im Rahmen der Güterabwägung zu verwerfen und stattdes-

sen einen Ersatzneubau zu befürworten. Wenn sich die Vorinstanz also auf 

 

 

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den Standpunkt stellt, dass mit dem geplanten Neubauvorhaben "Pinarello" 

den im Leitbild erwähnten, im öffentlichen Interesse liegenden Zielen Rech-

nung getragen werde bzw. ein qualitativ gleichwertiger Ersatz für die beste-

hende Siedlung geschaffen werde, so ist dies nicht zu beanstanden. Hier-

bei handelt es sich durchwegs um legitime öffentliche Interessen, denen die 

Vorinstanz im Rahmen der Güterabwägung zu Recht erhebliches Gewicht 

beigemessen hat. Die architektonische Ausgestaltung des Neubauvorha-

bens bildet allerdings nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens, son-

dern wird vielmehr im Rahmen eines späteren Nutzungsplanungs- und 

Baubewilligungsverfahrens zu prüfen sein. Entsprechend erweist sich die 

vom Rekurrenten bemängelte Einordnung des Neubauprojekts respektive 

fehlende Bezugnahme auf das zu erhaltende Schutzobjekt "Erismannhof" 

(§ 238 Abs. 2 PBG) im jetzigen Zeitpunkt als verfrüht. 

Der Rekurrent verkennt überdies die denkmalschutzrechtlichen Auswirkun-

gen der mittlerweile in Kraft getretenen ISOS-Festsetzung für die Stadt Zü-

rich respektive der Deklarierung des Sihlfeld-Quartiers mit Erhaltungsziel A 

(Erhaltung der Substanz). Gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtspre-

chung sind Rechtsänderungen während des Rechtsmittelverfahrens zwar 

grundsätzlich zu berücksichtigen (vgl. RB 1985 Nr. 116), allerdings begrün-

den auf Gebiete bezogene Erhaltungsziele des ISOS nicht die Schutzwür-

digkeit von Einzelobjekten. Das ISOS beurteilt Ortsbilder in ihrer Gesamt-

heit und nicht aufgrund der Qualität einzelner Bauten. Andernfalls hätte der 

Umstand, dass ein Quartier der Substanzerhaltungszone (Erhaltungsziel A) 

zugeschieden ist, zur Folge, dass sämtliche dort gelegenen Bauten in ihrer 

Substanz erhalten respektive flächendeckend unter Schutz gestellt werden 

müssten. Dies kann nicht Sinn und Zweck des Denkmalschutzes sein. Im 

Rahmen einer künftigen (projektbezogenen) Nutzungsplanung werden die 

Schutzanliegen des ISOS jedoch angemessen zu berücksichtigen sein.  

8.2. 

Die von der Vorinstanz vorgenommene Interessenabwägung ist vollständig, 

nachvollziehbar und zudem mit der notwendigen Dichte begründet. Dem 

Rekurrenten kann nicht gefolgt werden, wenn er behauptet, bei den von der 

Vorinstanz ins Feld geführten Interessen handle es sich lediglich um gene-

relle Anliegen der heutigen Zeit. Die Vorinstanz hat die im konkreten Einzel-

fall tangierten öffentlichen und privaten Interessen sorgfältig ermittelt und 

gegeneinander abgewogen. 

 

 

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Die erhebliche Lärm- und Schadstoffbelastung entlang der stark befahre-

nen Seebahnstrasse wird zwar auch im Falle eines Ersatzneubaus beste-

hen bleiben, mit einem Neubau kann jedoch weitaus gezielter und effizien-

ter auf die Belastungen reagiert werden, als mit einer Sanierung der beste-

henden Siedlung. Notwendig wären tiefgreifende strukturelle Sanierungs-

massnahmen – wie beispielsweise die Umkehr der Wohnungsgrundrisse –, 

was wiederum in wirtschaftlicher Hinsicht unverhältnismässig wäre. Wie 

vorstehend dargelegt, ist die Schutzwürdigkeit der Siedlung Seebahn und 

damit das denkmalpflegerische Interesse an der Erhaltung des Schutzob-

jekts lediglich als mittel einzustufen. Demnach rechtfertigt es sich vorlie-

gend, den finanziellen Interessen der Mitbeteiligten einiges Gewicht beizu-

messen (vgl. dazu BGr 1P.584/1995, E. 6b, in ZBl 1996 366 ff.). Angesichts 

der bei den Akten liegenden Kostenschätzungen ist davon auszugehen, 

dass die im Falle einer Unterschutzstellung notwendige werdende umfas-

sende Sanierung der bestehenden Siedlung beträchtliche finanzielle Nach-

teile für die Mitbeteiligte zur Folge hätte und die voraussichtlichen Mietprei-

se zudem über denjenigen eines Neubaus liegen würden (act. 13.4, 

act. 13.5). Die Kostenaufstellungen wurden zwar für die ABZ-Siedlung 

Kanzleistrasse erstellt, aufgrund ihres vergleichbaren Alters, der Grösse, 

des Sanierungsbedarfs sowie der vergleichbaren strukturellen Probleme 

rechtfertigt es sich jedoch, die Berechnungen als vergleichendes Zahlen-

material für die Siedlung Seebahn heranzuziehen. Nicht ausser Acht gelas-

sen werden darf schliesslich das mit einem Neubauvorhaben verbundene 

erhebliche Verdichtungspotential, mit welchem nicht nur die bestehenden 

Ausnützungsreserven mobilisiert, sondern auch die Bewohnerzahl nahezu 

verdoppelt werden könnte. Die haushälterische Bodennutzung und die 

Siedlungsentwicklung nach innen (Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG) sind zentrale 

Gebote der Raumplanung und von hohem öffentlichen Interesse. Der Re-

kurrent wendet ein, eine Verdichtung liesse sich auch durch den Ausbau 

des Dachgeschosses respektive mittels Aufstockung erreichen. Rein theo-

retisch trifft dies wohl zu, allerdings nur unter der Voraussetzung, dass eine 

Aufstockung der bestehenden Siedlung in baustatischer Hinsicht überhaupt 

möglich wäre, was es zumindest zu bezweifeln gilt (vgl. act. 13.5 S. 5). Die 

Verdichtungsmöglichkeiten wären jedenfalls ungleich geringer, als bei ei-

nem Neubau. Zudem ist dem Rekurrenten entgegenzuhalten, dass eine 

Aufstockung der bestehenden Siedlung in denkmalschutzrechtlicher Hin-

sicht alles andere als unproblematisch wäre, würde sich das Erscheinungs-

bild des – nach seinem Dafürhalten hochkarätigen – Schutzobjekts dadurch 

 

 

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doch nachhaltig wandeln. Ohnehin erweist sich die Argumentation des Re-

kurrenten als widersprüchlich, wenn er einerseits eine Verdichtung mittels 

Aufstockung propagiert, andererseits jedoch befürchtet, dass sich die Sied-

lungsstruktur des Quartiers aufgrund des Neubauvorhabens erheblich ver-

ändern würde, weil mit diesem zusätzliche Stockwerke entlang der See-

bahnstrasse geplant seien.  

8.3. 

Die Vorinstanz hat sich schliesslich auch mit dem Vorhandensein vergleich-

barer Schutzobjekte auseinandergesetzt und dargelegt, dass mit dem "Ro-

ten Block" und der Siedlung "Letten 1., 2. und 3. Etappe" bereits vergleich-

bare genossenschaftliche Wohnkolonien des Architekten Pietro Giumini un-

ter Schutz gestellt wurden. Zur Denkmalpflegestrategie der Vorinstanz ge-

hört auch, dass mit der Erhaltung der beiden inventarisierten Siedlungen 

"Erismannhof" und "Bullingerhof" der grossstädtische Typus der offenen 

Blockrandbebauung im Sihlfeld-Quartier weiterhin vertreten bleibt. Der Re-

kurrent kann keine ausreichenden Zweifel an der Vergleichbarkeit mit den 

von der denkmalfachkundigen Stadt Zürich genannten genossenschaftli-

chen Wohnkolonien wecken, zumal Vergleichsobjekte kaum je "gleich", 

sondern bloss – mehr oder weniger – vergleichbar sind. Die von der Vo-

rinstanz getroffene Auswahl erweist sich mit Blick auf das ihr zustehende 

Ermessen daher als vertretbar.  

8.4. 

Zusammenfassend vermag das öffentliche Interesse an der Erhaltung der 

streitbetroffenen Siedlung die entgegenstehenden öffentlichen und privaten 

Interessen somit nicht zu überwiegen. Es ist daher nicht rechtsverletzend, 

wenn die Vorinstanz die Siedlung Seebahn inkl. Aussenräume (Vorgärten 

und Innenhof) aus dem Kreis der möglichen Schutzobjekte entlassen bzw. 

auf Schutzmassnahmen verzichtet hat. 

9.1. 

Der Rekurs ist demnach abzuweisen.  

[….]