# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 00ba7dfb-6da2-53a0-abff-e37a0cc9b0e0
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-01-23
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 23.01.2024 BO.2023.18-K1
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_KG_002_BO-2023-18-K1_2024-01-23.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 1/18

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: BO.2023.18-K1

Stelle: Kantonsgericht

Rubrik: Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)

Publikationsdatum: 14.03.2024

Entscheiddatum: 23.01.2024

Entscheid Kantonsgericht, 23.01.2024
Art. 61 ZPO; Art. 712g i.V.m. Art. 649a ZGB; Art. 712m Abs. 2 i.V.m. Art. 75 
ZGB: Soweit Streitigkeiten unter Stockwerkeigentümern einen 
Zusammenhang zur gemeinschaftlichen Verwaltung und Benutzung 
aufweisen, gilt eine Schiedsklausel im Reglement der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft auch für Mitglieder, die ihr nicht 
ausdrücklich zugestimmt haben (E. III/2). Verhältnis von Schieds- und 
Gerichtsstandsklausel im selben Reglement (E. III/3). (Kantonsgericht, I. 
Zivilkammer, 23. Januar 2024, BO.2023.18-K1).

Entscheid siehe PDF

Kanton St.Gallen 

Gerichte 

 
 

 

 
 
Kantonsgericht St. Gallen 

I. Zivilkammer 

 

 

 
 
 
 

 Entscheid vom 23. Januar 2024  

   

Geschäfts- 
nummer  

 BO.2023.18-K1 (VV.2021.117) 
 

   

Verfahrens-
beteiligte 

 A.__,  
 

Kläger und  
Berufungskläger,  

 
vertreten von Rechtsanwalt F.,  
 

  gegen 
 

  Stockwerkeigentümergemeinschaft B.__   
 

Beklagte und  
Berufungsbeklagte,  

 
 
 

Gegenstand  Anfechtung Beschlüsse Stockwerkeigentümergemeinschaft 
 
 

 

  

 

 

 

 

 

BO.2023.18-K1 2/17 

  

Anträge vor Kreisgericht 

 

a) des Klägers 

 
1. Es seien sämtliche anlässlich der schriftlichen Durchführung der 47. Versammlung 

der "Stockwerkeigentümergemeinschaft B.__ " vom 20. Oktober 2020 gefassten Be-
schlüsse für ungültig zu erklären und aufzuheben.  
 
Eventualiter zu Abs. 1 seien folgende, anlässlich der schriftlichen Durchführung der 
47. Versammlung der "Stockwerkeigentümergemeinschaft B.__" vom 20. Oktober 
2020 (angeblich) gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären und aufzuheben: 
- Ziff. 3: Fehlende Beschlussfassung zur Genehmigung des Protokolls vom Oktober 

2019;  
- Ziff. 5: Beschlüsse zur Genehmigung der Rechnung, zur Erteilung der Entlastung ge-

genüber den Delegierten und der Verwaltung und zur Erteilung der Entlastung der 
Revisoren;  

- Ziff. 6: Beschluss zur Genehmigung des Budgets 2020/2021;  
- Ziff. 7: Wahlen Delegationsmitglieder (Ausschuss) und Revisoren;  

- Ziff. 8: Berichtigung betreffend Vorschläge von Seiten der Eigentümer für das «Zur 
Verfügung stellen» in den Bauausschuss. 

 
2. Es sei festzustellen, dass alle Beschlüsse im Traktandum 4a der 46. Versammlung 

der "Stockwerkeigentümergemeinschaft B.__" vom 22. Oktober 2019 nichtig sind.  
 

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten.  

 

 

b) der Beklagten 

 
Die Stellungnahme der C.__ ist nicht der Beklagten zuzurechnen. 

 

 
Entscheid Kreisgericht V.__, Einzelrichterin, 3. Abteilung, vom 21. März 2023 

 
1. Auf die Klage wird nicht eingetreten.  

 
2. Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 bezahlt der Kläger. Der von ihm geleistete Kos-

tenvorschuss von Fr. 2'700.00 wird verrechnet und der Restbetrag von Fr. 1'900.00 
wird ihm durch die Gerichtskasse zurückerstattet.  
 

3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.  

 

 

 

 

 

 

BO.2023.18-K1 3/17 

  

Anträge vor Kantonsgericht 

 

a) des Klägers und Berufungsklägers 

 
1. Der Nichteintretensentscheid des Kreisgerichts V.__ vom 21. März 2023 

(VV.2021.117) sei vollumfänglich aufzuheben.  
 

2. Das Kreisgericht V.__ sei anzuweisen, auf die Klage des Klägers vom 14. Dezember 
2021 einzutreten und das Verfahren weiterzuführen.  
 

3. Der Kostenentscheid (Dispositiv 2) des Kreisgerichts V.__ sei dementsprechend 
ebenfalls aufzuheben. Die Kosten seien bei der Hauptsache zu belassen und es sei 
durch die Vorinstanz in einem Endentscheid über die Kosten zu befinden.  
 

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der Berufungsbe-
klagten.  

 

 

b) der Beklagten und Berufungsbeklagten 

 
Innert Frist wurde keine Berufungsantwort eingereicht. 

 

 

 

 

 

 

 

BO.2023.18-K1 4/17 

  

Erwägungen 

 
 

I. 

 

1. A.__ (Kläger) ist Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft C.__ (Beklagte), 

bestehend aus insgesamt 54 Mitgliedern. Im Rahmen der schriftlich durchgeführten or-

dentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 20. Oktober 2020 wurden verschiede-

ne von der Verwaltung gestellte Anträge angenommen. Der Kläger ist der Ansicht, diese 

Beschlüsse seien aufgrund des fehlerhaften Vorgehens der Verwaltung vor der Versamm-

lung sowie verschiedener formeller Fehler an der Versammlung selber ungültig und ent-

sprechend aufzuheben. Des Weiteren sei das Traktandum 4a der ordentlichen Stockwer-

keigentümerversammlung vom 22. Oktober 2019 aufgrund fehlender Informationen ange-

nommen worden, weshalb die diesbezüglichen Beschlüsse für nichtig zu erklären seien.  

 

2. Gestützt auf die Klagebewilligung des Vermittlungsamts U.__ vom 14. September 

2021 erhob der Kläger am 14. Dezember 2021 Klage beim Kreisgericht V.__ mit den ein-

gangs genannten Rechtsbegehren (vi-act. 1, S. 2). Mit Stellungnahme vom 10. März 2022 

beantragte die C.__ (als Verwalterin) für die Beklagte, auf die Klage sei (mangels Rechts-

schutzinteresse) nicht einzutreten; eventualiter sei die Klage abzuweisen unter Kostenfol-

ge (vi-act. 11). Am 9. November 2022 forderte die Vorinstanz die C.__ dazu auf, innert 

10 Tagen eine Ermächtigung zur Prozessführung nachzureichen, andernfalls gelte die 

Stellungnahme vom 10. März 2022 als nicht erfolgt (vi-act. 14). Mit Schreiben vom 18. No-

vember 2022 teilte die Verwalterin der Vorinstanz mit, mangels Beschlussfähigkeit habe 

ihr die Ermächtigung zur Prozessführung nicht erteilt werden können. Somit könne die 

nötige Ermächtigung derzeit nicht erbracht werden (vi-act. 15). Am 30. November 2022 

setzte die Vorinstanz der Beklagten eine Nachfrist von 10 Tagen an, um eine neue Stel-

lungnahme zur Klage vom 14. Dezember 2021 einzureichen (vi-act. 16). Nach unbenütz-

tem Ablauf der Nachfrist wies die Einzelrichterin der Vorinstanz die Parteien darauf hin, 

dass voraussichtlich mangels Zuständigkeit nicht auf die Klage eingetreten werde. Gleich-

zeitig gab sie dem Kläger Gelegenheit, zur Zuständigkeit Stellung zu nehmen (vi-act. 17), 

wovon dieser mit Eingabe vom 30. Januar 2023 Gebrauch machte (vi-act. 20). Mit Ent-

scheid vom 21. März 2023 trat die Einzelrichterin, wie angekündigt, nicht auf die Klage 

ein, auferlegte die Gerichtskosten dem Kläger und verzichtete auf eine Verlegung von 

Parteikosten (vi-Entscheid). Sie begründete ihren Entscheid stark zusammengefasst wie 

folgt: Das Reglement der Beklagten enthalte in Art. 56 eine Schiedsklausel. Diese sei 

sowohl für den Kläger gültig, als auch für die Beurteilung der Anfechtung von Beschlüssen 

 

 

 

 

 

BO.2023.18-K1 5/17 

  

anwendbar. Zudem liege keine vorbehaltlose Einlassung der (säumigen) Beklagten vor. 

Entsprechend sei das staatliche Gericht sachlich nicht zuständig und damit eine Prozess-

voraussetzung nicht gegeben, weshalb auf die Klage nicht eingetreten werde (vi-

Entscheid). 

 

3. Gegen diesen Entscheid – in schriftlicher Ausfertigung versandt am 28. März 2023 

– erhob der Kläger am 28. April 2023 Berufung beim Kantonsgericht mit den eingangs 

genannten Rechtsbegehren (B/1 [Berufung]). Die Beklagte liess sich trotz entsprechender 

Aufforderung nicht vernehmen, weshalb die verfahrensleitende Richterin bzw. deren Stell-

vertreter den Parteien am 20. Juni 2023 mitteilte, das Verfahren werde ohne Ansetzen 

einer Nachfrist weitergeführt, wobei der Schriftenwechsel abgeschlossen sei, eine Ver-

handlung nicht vorgesehen sei und voraussichtlich aufgrund der Akten entschieden werde 

(B/9).  

 

 

II. 

 

1. Die von Amtes wegen zu prüfenden Prozessvoraussetzungen sind erfüllt (Art. 59 f., 

Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2, Art. 311 Abs. 1 i.V.m. Art. 145 Abs. 1 lit. a ZPO). Der vom 

Kläger in der Klage vom 14. Dezember 2021 geltend gemachte Streitwert von 

Fr. 15'000.00 blieb aufgrund des Säumnisses der Beklagten unbestritten. Erhebliche 

Zweifel an der Richtigkeit i.S.v. Art. 153 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor, weshalb von einem 

Streitwert von Fr. 15'000.00 auszugehen ist. Auf die Berufung ist einzutreten. Zuständig 

ist die I. Zivilkammer des Kantonsgerichts (Art. 16 Abs. 1 EG-ZPO; Art. 14 Abs. 1 lit. b 

GO). 

 

2. Mit der Berufung nach Art. 308 ff. ZPO können die unrichtige Rechtsanwendung 

und/oder die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 

ZPO). Den Berufungskläger trifft dabei eine Begründungspflicht (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Er 

hat sich daher sachbezogen mit dem Entscheid der Vorinstanz auseinanderzusetzen und 

unter Bezugnahme auf die erstinstanzlichen Erwägungen im Einzelnen darzulegen, wa-

rum dieser in den angefochtenen Punkten unrichtig sein soll (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; 

BGer 4A_651/2012 E. 4.2; REETZ/THEILER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, 

ZPO Komm., 3. Aufl., Art. 311 N 36). Fehlt eine hinreichende Begründung, hat dies zur 

Folge, dass auf die Berufung nicht einzutreten ist (ZPO-Rechtsmittel-KUNZ, 2013, Art. 311 

N 84; STAEHELIN A./BACHOFNER, in: Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivilprozessrecht, 

3. Aufl., § 26 N 42; SEILER, Die Berufung nach ZPO, 2013, N 601). 

 

 

 

 

 

BO.2023.18-K1 6/17 

  

3.a) Im Berufungsverfahren sind neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel 

nur zulässig, wenn sie trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgetra-

gen werden konnten sowie ohne Verzug geltend gemacht werden (Art. 317 Abs. 1 ZPO). 

 

b) Ob der Kläger unzulässige Noven vorgebracht hat, ist – soweit entscheidrelevant – 

im entsprechenden Sachzusammenhang zu prüfen.  

 

 

III. 

 

1.a) Der Kläger bringt mit seiner Berufung zunächst vor, die Vorinstanz habe den Sach-

verhalt unrichtig festgestellt, indem sie eine Schiedsklausel herangezogen habe, auf wel-

che sich keine der Parteien im Verfahren gestützt habe (Berufung, S. 7 f.).  

 

b) Das Gericht prüft nach Art. 60 ZPO von Amtes wegen, ob die Prozessvorausset-

zungen nach Art. 59 ZPO erfüllt sind. Zu diesen Prozessvoraussetzungen gehört unter 

anderem auch die sachliche Zuständigkeit des Gerichts (Art. 59 Abs. 2 lit. b ZPO). Be-

kannte Tatsachen, welche die Zulässigkeit einer Klage hindern, muss das Gericht dabei 

von Amtes wegen berücksichtigen, unabhängig davon, ob sie von der Beklagten vorge-

tragen werden oder nicht (BSK ZPO-GEHRI, 3. Aufl., Art. 60 N 10; BGer 4A_100/2016 

E. 2.1.1). Haben die Parteien über eine schiedsfähige Streitsache eine Schiedsvereinba-

rung getroffen, so lehnt das angerufene staatliche Gericht seine Zuständigkeit grundsätz-

lich ab (Art. 61 ZPO).  

 

Unter einer Schiedsvereinbarung ist dabei eine Übereinkunft zu verstehen, mit der sich 

die Parteien einigen, eine oder mehrere, bestehende oder künftige Streitigkeiten verbind-

lich unter Ausschluss der ursprünglichen staatlichen Gerichtsbarkeit einem Schiedsgericht 

nach Massgabe einer unmittelbar oder mittelbar bestimmten rechtlichen Ordnung zu un-

terstellen. Entscheidend ist, dass der Wille der Parteien zum Ausdruck kommt, über be-

stimmte Streitigkeiten ein privates Schiedsgericht unter Ausschluss der staatlichen Ge-

richtsbarkeit entscheiden zu lassen. Dabei muss sich der Wille, auf die staatlichen Gerich-

te zu verzichten, nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung klar und unzweideutig aus der 

Parteivereinbarung ergeben (BGE 140 III 367 E. 2.2.2, m.w.H.).  

 

c) Der Kläger reichte mit seiner Klage vom 14. Dezember 2021 das Reglement der 

Beklagten als Beilage ein (vi-act. 1). Darin ist in Art. 56 unter anderem Folgendes festge-

halten (kläg.act. 7, S. 40): 

 

 

 

 

 

BO.2023.18-K1 7/17 

  

Alle Meinungsverschiedenheiten und Streitigkeiten, die zwischen den Stockwerkeigentümern aus der 

Gemeinschaftsordnung entstehen können, sollen ausschliesslich und endgültig durch ein Schiedsgericht 

entschieden werden. 

 

Die zitierte Stelle im Reglement stellt klarerweise eine Schiedsvereinbarung bzw. -klausel 

im hiervor genannten Sinne dar. Da die Schiedsklausel die Zuständigkeit des angerufe-

nen staatlichen Gerichts grundsätzlich hindert, war die Vorinstanz gehalten, die gerichts-

notorisch gewordene Bestimmung im Reglement von Amtes wegen zu berücksichtigen 

und deren Anwendbarkeit zu prüfen. Der Sachverhalt wurde in diesem Sinne korrekt fest-

gestellt. 

 

2.a) Der Kläger bringt weiter vor, die Schiedsklausel in Art. 56 des Reglements der Be-

klagten sei für ihn nicht verbindlich, da sie weder einen direkten Zusammenhang mit der 

Verwaltung oder der Benutzung des Stockwerkeigentums aufweise, noch ein konkretes 

und explizites Akzept durch ihn erfolgt sei. In diesem Sinne habe ihm die Vorinstanz in 

falscher Rechtsanwendung die automatische Überbindung der Schiedsklausel auferlegt 

(Berufung, S. 7 f.).  

 

b/aa) Die Gültigkeit von Schiedsvereinbarungen richtet sich nach Art. 358 ZPO, wonach 

sie schriftlich oder in einer anderen Form zu erfolgen haben, die den Nachweis durch Text 

ermöglicht (Abs. 1). Gleiches gilt für Schiedsklauseln, die in einseitigen Rechtsgeschäften 

oder in Statuten vorgesehen sind (Abs. 2; vgl. dazu auch: Botschaft zur Änderung des 

Bundesgesetzes über das Internationale Privatrecht, BBl 2018 7163, 7207). Das Former-

fordernis ist vorliegend demnach erfüllt.  

 

bb) Wie die Vorinstanz sodann richtigerweise festhielt (vi-Entscheid, S. 5), handelt es 

sich bei der Verwaltungs- und Nutzungsordnung von Miteigentümern nach Art. 647 ZGB 

gemäss neuerer bundesgerichtlicher Rechtsprechung um einen Vertrag mit gesellschafts-

rechtlichem Einschlag (BGE 142 III 220 E. 3.4.1; BGer 5A_380/2013 E. 3.1). Die Bin-

dungswirkung für Rechtsnachfolger bestimmt sich deshalb nach den Grundsätzen, welche 

auch bei Statuten von juristischen Personen gelten. Bindend ist eine Schiedsklausel in 

Statuten für die einzelnen Mitglieder entsprechend immer dann, wenn sie entweder Grün-

dungsmitglieder sind und die Statuten selber unterzeichnet haben, oder aber einen vorbe-

stehenden Mitgliedschaftsanteil erworben haben (BGE 142 III 220 E. 3.4.3). Dies ist beim 

Erwerb eines Stockwerkeigentumanteils in der Regel gegeben. Wie die Verwaltungs- und 

Nutzungsordnung bei Miteigentum (vgl. Art. 649a ZGB) ist deshalb auch das Reglement 

der Stockwerkeigentümergemeinschaft für einen Rechtsnachfolger eines Stockwerkeigen-

 

 

 

 

 

BO.2023.18-K1 8/17 

  

tümers grundsätzlich bindend. Diese verstärkte Wirkung beschränkt sich jedoch auf dieje-

nigen Bestimmungen, die mit der Ordnung der gemeinschaftlichen Verwaltung und Be-

nutzung einen direkten Zusammenhang aufweisen. Nicht erfasst werden demgegenüber 

Anordnungen, die sich auf die Benutzung bzw. Verwaltung von im Sonderrecht stehenden 

Räumlichkeiten beziehen (BGE 123 III 53 E. 3.a; BGE 111 II 330 E. 8; NEUHAUS, Schieds-

klausel im Stockwerkeigentümerreglement, Urteilsbesprechung OGer BE ZK 20 404 vom 

11. Dezember 2020, AJP 2022, S. 787 ff., 790; zum Ganzen: BK-GRAHAM-SIEGENTHALER, 

2022, Art. 649a ZGB N 8; BSK ZGB II-GÄUMANN/BÖSCH, 7. Aufl., Art. 712g N 10; ZK-

WERMELINGER, 2. Aufl., Art. 712g ZGB N 155a).  

 

cc) Betreffend die (automatische) Gültigkeit einer Schiedsklausel muss demnach je 

nach Art der Streitigkeit im Einzelfall unterschieden werden, ob sie einen direkten Zu-

sammenhang zur gemeinschaftlichen Verwaltung und Benutzung aufweist oder nicht. So 

dürften Streitigkeiten zwischen einzelnen Stockwerkeigentümern regelmässig nicht von 

einer allfälligen Schiedsklausel erfasst sein, demgegenüber aber Streitigkeiten, welche die 

Gemeinschaft als solche oder aber die Verwaltung betreffen, in der Regel schon. Von 

einer uneingeschränkten Wirkung der Schiedsklausel ist abzusehen, da andernfalls durch 

das Reglement auch sehr stark in den Bereich der Sonderrechte der Stockwerkeigentü-

mer und die daraus fliessenden Parteirechte eingegriffen würde, ohne dass ein gesell-

schaftlicher Zusammenhang besteht. Um die Situation verschiedener Rechtswege für 

allenfalls zusammenhängende Streitigkeiten zu vermeiden, stehen in erster Linie die 

Stockwerkeigentümer in der Pflicht, das Reglement ihren jeweiligen Rechtsnachfolgern 

unmittelbar zu überbinden; wie dies beispielsweise auch bei der Beklagten in Art. 48 fest-

gehalten wurde (vgl. kläg.act. 7, S. 38). 

 

c) Die angefochtenen Beschlüsse betreffen im Wesentlichen das Vorgehen der (da-

mals eingesetzten) Verwalterin hinsichtlich der Durchführung der ordentlichen Stockwer-

keigentümerversammlungen vom 22. Oktober 2019 und vom 20. Oktober 2020, der Rech-

nungsführung der Abrechnungsperiode 2019/2020 sowie einer für die Zukunft geplanten 

Erneuerung der Wasser- und Heizleitungen (kläg.act. 6 und 8, S. 3 f.; vi-act. 1, S. 12 ff.). 

Der Zusammenhang der Beschlüsse zur gemeinschaftlichen Verwaltung und Benutzung 

ist damit zu bejahen. Unabhängig davon, ob der Kläger die Schiedsklausel kannte oder 

akzeptierte, ist die Gültigkeit für ihn im vorliegenden Verfahren zu bejahen. 

 

3.a) Zur Anwendbarkeit von Art. 56 des Reglements auf die infrage stehenden Streitig-

keiten erwog die Vorinstanz im Wesentlichen, dass die Bestimmung im Reglement keinen 

Unterschied mache, ob ein einzelner Stockwerkeigentümer, mehrere Stockwerkeigentü-

 

 

 

 

 

BO.2023.18-K1 9/17 

  

mer oder alle Stockwerkeigentümer klagen oder beklagt würden. Zudem decke sich die 

Formulierung von Art. 56 mit jener in Art. 55. Vorliegend klage der Kläger gegen alle 

Stockwerkeigentümer, d.h. die Stockwerkeigentümergemeinschaft, und mache bei der 

Beschlussfassung Verstösse gegen die Gemeinschaftsordnung / das Reglement geltend. 

Entsprechend falle diese Streitigkeit in die Zuständigkeit des Schiedsgerichts (vi-Ent-

scheid, S. 6 f.).  

 

b) Der Kläger beanstandet in seiner Berufung, nicht die Schiedsklausel nach Art. 56 

des Reglements, sondern die Gerichtsstandsvereinbarung nach Art. 55 sei für die Anfech-

tung von Beschlüssen der Stockwerkeigentümerversammlung anwendbar. Diese Bestim-

mung decke sich denn auch mit dem ordentlichen Gerichtsstand nach Art. 29 Abs. 1 lit. b 

ZPO. Entgegen der Vorinstanz sei deshalb davon auszugehen, dass die Stockwerkeigen-

tümer sich für die Anfechtung von Beschlüssen der ordentlichen Gerichtsbarkeit unterwor-

fen hätten, während sie für interne Streitigkeiten (untereinander) eine Schiedsgerichtsbar-

keit vorgesehen hätten. Die Vorinstanz habe Art. 56 des Reglements entsprechend falsch 

ausgelegt (Berufung, S. 8 f.).  

 

c) Die Auslegung einer Schiedsvereinbarung folgt den für die Auslegung privater Wil-

lenserklärungen allgemein geltenden Grundsätzen. Massgebend ist danach in erster Linie 

der übereinstimmende tatsächliche Wille der Parteien (BGE 142 III 239 E. 5.2.1; BGE 130 

III 66 E. 3.2). Kann ein solcher nicht festgestellt werden, ist die Schiedsvereinbarung nach 

dem Vertrauensprinzip auszulegen, d.h., der mutmassliche Parteiwille ist so zu ermitteln, 

wie er vom jeweiligen Erklärungsempfänger nach den gesamten Umständen nach Treu 

und Glauben verstanden werden durfte und musste (BGE 147 III 107 E. 3.1.2 m.w.H.). 

Dabei hat das Gericht zu berücksichtigen, was sachgerecht ist, weil nicht anzunehmen ist, 

dass die Parteien eine unangemessene Lösung gewollt haben. Auch wenn der gewählte 

Wortlaut auf den ersten Blick klar erscheint, kann sich aus den anderen Vertragsbestim-

mungen, aus dem von den Parteien erfolgten Zweck und aus weiteren Umständen erge-

ben, dass der Wortlaut der strittigen Bestimmung nicht genau den Sinn der Vereinbarung 

unter den Parteien wiedergibt (BGE 140 III 134 E. 3.2; BGE 136 III 186 E. 3.2.1). Bei der 

Auslegung einer Schiedsvereinbarung ist deren Rechtsnatur zu berücksichtigen; insbe-

sondere ist zu beachten, dass mit dem Verzicht auf ein staatliches Gericht die Rechtsmit-

telwege stark eingeschränkt werden. Ein solcher Verzichtswille kann nach bundesgericht-

licher Rechtsprechung nicht leichthin angenommen werden (BGE 142 III 239 E. 5.2.1; 

BGE 138 III 29 E. 2.2.3). Steht demgegenüber fest, dass eine Schiedsvereinbarung vor-

liegt, besteht kein Anlass zu einer restriktiven Auslegung; vielmehr ist davon auszugehen, 

 

 

 

 

 

BO.2023.18-K1 10/17 

  

dass die Parteien eine umfassende Zuständigkeit des Schiedsgerichts wünschten 

(BGE 140 III 134 E. 3.2).  

 

d/aa) Vorliegend stehen sich im Reglement der Beklagten eine Gerichtsstandklausel und 

eine Schiedsklausel gegenüber. Die Gerichtsstandsklausel nach Art. 55 des Reglements 

unter der Marginalie "Gerichtsstand und Domizilklausel" hat den folgenden Wortlaut:  

Die Stockwerkeigentümer unterwerfen sich für alle Streitigkeiten aus dem Gemeinschaftsverhältnis dem 

Gerichtsstande am Orte der Liegenschaft, und zwar für den Fall des Wohnsitzes im Ausland ausdrücklich 

auch für allfällige Betreibungen. Sie erwähnen dann Betreibungsdomizil am hiesigen Wohnsitz oder bei 

der Geschäftsniederlassung des Verwalters.  

Zustellungen an die Stockwerkeigentümer können insgesamt an die Adresse des Verwalters wirksam 

vorgenommen werden. […] 

 

Die Schiedsklausel in Art. 56 des Reglements lautet demgegenüber wie folgt:  

Alle Meinungsverschiedenheiten und Streitigkeiten, die zwischen den Stockwerkeigentümern aus der 

Gemeinschaftsordnung entstehen können, sollen ausschliesslich und endgültig durch ein Schiedsgericht 

entschieden werden. 

In der Zuständigkeit des Schiedsgerichtes fällt auch der Entscheid über den Ausschluss eines Stock-

werkeigentümers. 

[…] 

Das Schiedsgericht ist auch zuständig zum Entscheid über Streitigkeiten zwischen der Gemeinschaft der 

Stockwerkeigentümer oder einzelnen ihrer Angehörigen einerseits und dem Verwalter andererseits. Die-

ser ist bei seiner Wahl auf diese Ordnung verpflichtet. 

[…] 

Es hat seinen Sitz am Orte, wo die Liegenschaft gelegen ist. 

 

bb) Nach dem Wortlaut der beiden Bestimmungen entsprach es offenbar dem Willen 

der Gründungsmitglieder, je nach Art der Streitigkeit zwei verschiedene Rechtswege vor-

zusehen. So sollen Streitigkeiten aus dem Gemeinschaftsverhältnis durch ein staatliches 

Gericht und Streitigkeiten aus der Gemeinschaftsordnung durch ein Schiedsgericht beur-

teilt werden. Ausserdem wurden der Ausschluss von Stockwerkeigentümern sowie Strei-

tigkeiten zwischen der Stockwerkeigentümergemeinschaft bzw. einzelnen Mitgliedern und 

der Verwaltung explizit der Schiedsgerichtsbarkeit unterstellt. Dabei sind die beiden Klau-

seln aber insofern widersprüchlich, als Streitigkeiten aus der Gemeinschaftsordnung auch 

das Gemeinschaftsverhältnis betreffen können. Ein tatsächlicher übereinstimmender Par-

 

 

 

 

 

BO.2023.18-K1 11/17 

  

teiwille kann diesbezüglich nicht ermittelt werden und wurde letztlich auch nicht behaup-

tet. 

 

cc) Betreffend die objektiv-konkrete Auslegung ist zunächst festzuhalten, dass der Be-

griff des Gemeinschaftsverhältnisses weiter geht als derjenige der Gemeinschaftsord-

nung. Insofern umfasst die Gerichtsstandsklausel grundsätzlich eine grössere Anzahl 

potenzieller Streitigkeiten als die Schiedsklausel. Die Schiedsklausel ist demgegenüber 

spezieller, weshalb im Rahmen von Streitigkeiten aus der Gemeinschaftsordnung von der 

zwingenden Anwendbarkeit der Schiedsgerichtsbarkeit auszugehen ist. Die Gemein-

schaftsordnung umfasst sodann begrifflich alles, was das gemeinschaftliche Zusammen-

leben innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft regelt. Dazu gehören neben dem 

Gesetz auch das Reglement und eine allfällige Hausordnung.  

 

dd) Vorliegend geht es um die Anfechtung von Versammlungsbeschlüssen nach 

Art. 712m Abs. 2 i.V.m. Art. 75 ZGB, wobei grundsätzlich lediglich diejenigen Beschlüsse 

anfechtbar sind, welche das Gesetz oder die Statuten bzw. das Reglement verletzen (vgl. 

Art. 75 ZGB). Insofern steht die Anfechtungsklage immer auch im Zusammenhang mit der 

Gemeinschaftsordnung bzw. ist als Streitigkeit aus derselben zu verstehen. Entsprechend 

ist die Schiedsklausel dafür anwendbar und das Schiedsgericht für die Beurteilung aus-

schliesslich zuständig.  

 

Dem steht der vom Kläger geltend gemachte Wortlaut der Schiedsklausel, wonach bloss 

"Streitigkeiten, die zwischen den Stockwerkeigentümern entstehen können" erfasst sind, 

nicht entgegen; auch wenn dieser Wortlaut auf den ersten Blick tatsächlich den Anschein 

erweckt, er beziehe sich auf Streitigkeiten zwischen einzelnen Stockwerkeigentümern. 

Stattdessen ist den Ausführungen der Vorinstanz dahingehend zuzustimmen, dass der 

(unpräzise) Wortlaut eben nicht an einzelne Personen anknüpft, sondern auch eine belie-

bige Anzahl von Stockwerkeigentümern davon erfasst sein kann. So insbesondere im 

Rahmen einer Anfechtungsklage, bei welcher der Kläger seinen Dissens zum Beschluss 

der Stockwerkeigentümerversammlung und damit letztlich zum Abstimmungsverhalten 

einiger oder aller anderen Stockwerkeigentümer ausdrückt. Im Gegensatz zu Abs. 4 wird 

in Abs. 1 von Art. 56 des Reglements der Begriff der "Gemeinschaft der Stockwerkeigen-

tümer" zwar nicht verwendet. Dies erscheint aber aus der Perspektive der Stockwerk-

eigentümer, bei denen es sich in der Regel um juristische Laien handelt, als verständlich, 

zumal bei der Anfechtung von Beschlüssen formaljuristisch zwar gegen die Stockwerkei-

gentümergemeinschaft geklagt werden muss, diese sich aber faktisch immer in klägeri-

sche Stockwerkeigentümer und die übrigen Mitglieder aufteilt. Die Streitigkeit besteht 

 

 

 

 

 

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demnach im allgemeinen Verständnis auch bei der Anfechtungsklage zwischen den 

Stockwerkeigentümern. Demgegenüber steht in den von Abs. 4 umfassten Fällen der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft oder einzelner ihrer Mitglieder eine Drittperson, na-

mentlich der Verwalter, gegenüber.  

 

Schliesslich spricht auch der zweite Absatz in Art. 56 des Reglements für eine Auslegung 

zugunsten der Anwendbarkeit der Schiedsklausel. Darin wird der Entscheid über den 

Ausschluss eines Stockwerkeigentümers – welchem ein Beschluss der Stockwerkeigen-

tümerversammlung vorausgeht (vgl. Art. 49 des Reglements [kläg.act. 7, S. 38]) – aus-

drücklich (auch) der Schiedsgerichtsbarkeit unterstellt.  

 

e) Hinsichtlich der Gerichtsstandsvereinbarung in Art. 55 des Reglements ist darüber 

hinaus zu beachten, dass das Reglement der Beklagten seit mindestens dem 1. Januar 

1987 in der vorliegenden Form besteht (vgl. kläg.act. 2, S. 29, Art. 20 Abs. 2). Zu jenem 

Zeitpunkt war die Normdichte hinsichtlich der örtlichen Zuständigkeit noch weitaus gerin-

ger als mit der Einführung der bundesrechtlichen ZPO am 1. Januar 2011. Zudem waren 

die verschiedenen Bestimmungen auf verschiedene kantonale Erlasse und Bundesgeset-

ze verteilt (insb. Gesetz über die Zivilrechtspflege vom 20. März 1939 [sGS 961.1], ZGB 

und OR; vgl. dazu GIGER, Handbuch der Schweizerischen Zivilrechtspflege, Zürich 1990, 

S. 28 ff. sowie 588 f.). Zum einen hatte dadurch der ordentliche Gerichtsstand am Wohn-

sitz des Beklagten eine weitaus grössere Relevanz für allfällige Streitigkeiten. Zum ande-

ren konnte dies für die Parteien hinsichtlich einer Klage zu Schwierigkeiten bei der Be-

stimmung der korrekten örtlichen Zuständigkeit führen. Unter diesem Aspekt muss denn 

auch die Gerichtsstandsklausel in Art. 55 des Reglements verstanden werden. Denn mit-

hilfe einer solchen konnten die Stockwerkeigentümer auch bei Streitigkeiten in Angele-

genheiten, für welche die Schiedsgerichtsbarkeit an sich unzulässig ist oder war, an den 

Ort der Liegenschaft gebunden und damit ein allfälliges Gerichtsverfahren für die Stock-

werkeigentümergemeinschaft erleichtert werden. Zu denken ist dabei insbesondere an 

bestimmte Klagen aus dem SchKG gegen einzelne Stockwerkeigentümer. Dies spiegelt 

sich auch in Art. 55 des Reglements direkt wieder, worin sich die Stockwerkeigentümer 

insbesondere dazu verpflichten, das Betreibungsdomizil am Ort der Liegenschaft oder bei 

der Geschäftsniederlassung des Verwalters zu erwähnen. Insofern widersprechen sich 

die Schieds- und die Gerichtsstandsklausel nicht, sondern die Nennung des Gerichts-

stands ist als Ergänzung zur grundsätzlich anzuwendenden Schiedsklausel zu verstehen. 

Inwieweit der Gerichtsstandsklausel mit der heutigen ZPO noch eine eigenständige Be-

deutung zukommt, kann offenbleiben. 

 

 

 

 

 

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4.a) Haben die Parteien über eine schiedsfähige Streitsache eine Schiedsvereinbarung 

getroffen, so lehnt das angerufene staatliche Gericht nach Art. 61 ZPO seine Zuständig-

keit ab, es sei denn die beklagte Partei habe sich vorbehaltlos auf das Verfahren einge-

lassen (lit. a), das Gericht stelle fest, dass die Schiedsvereinbarung offensichtlich ungültig 

oder nicht erfüllbar sei (lit. b) oder das Schiedsgericht könne nicht bestellt werden aus 

Gründen, für welche die im Schiedsverfahren beklagte Partei offensichtlich einzustehen 

hat (lit. c). 

 

b/aa) Der Kläger führt in seiner Berufung – wie bereits vor der Vorinstanz – aus, die Be-

klagte habe sich auf das Verfahren eingelassen, indem sie am 10. März 2022 eine Klage-

antwort eingereicht habe, ohne dabei die Zuständigkeit der Vorinstanz zu bestreiten. Da-

mit liege eine Einlassung vor. Erst als die Beklagte im parallellaufenden Verfahren die 

Zuständigkeit der Vorinstanz bestritten habe, habe auch die Vorinstanz eine allfällige Un-

zuständigkeit ins Spiel gebracht. Zwar habe die Vorinstanz der Beklagten bzw. deren Ver-

walterin zur Nachreichung einer Vollmacht eine Nachfrist von 10 Tagen angesetzt, diese 

Frist sei aber zu kurz bemessen gewesen, zumal keine Dringlichkeit im Verfahren bestan-

den habe. Auch die Verwaltung der Klägerin habe der Vorinstanz mitgeteilt, dass sie mehr 

Zeit zur Einholung einer Vollmacht benötige. Durch ihr Vorgehen habe die Vorinstanz 

einen möglichen Grund für ein Nichteintreten selber generiert. Dies widerspreche den In-

teressen beider Parteien und ihm, dem Kläger, dürfe daraus kein Nachteil entstehen (Be-

rufung, S. 11 f.).  

 

bb) Nach Art. 18 ZPO wird das angerufene Gericht zuständig, wenn sich die Beklagte 

ohne Einrede der fehlenden Zuständigkeit zur Sache äussert. Eine Anerkennung der Zu-

ständigkeit kann jedoch aus einem bloss passiven Verhalten der Beklagten nicht hergelei-

tet werden (BGE 52 I 131 E. 3; KUKO ZPO-HAAS/SCHLUMPF, 3. Aufl., Art. 18 N 8; FÜLLE-

MANN, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl., Art. 18 N 9; BK-BERGER, 2012, Art. 18 ZPO N 19 und 

30). Mit ihrer Eingabe vom 10. März 2022 hat sich die C.__ grundsätzlich im Namen der 

Beklagten eingelassen. Jedoch ist zu prüfen, ob jene Eingabe auch rechtsgültig erfolgt ist 

und mithin überhaupt eine Wirkung zeitigen konnte. So sind namentlich von einem falsus 

procurator (Vertreter ohne Vertretungsmacht) vorgenommene Verfahrenshandlungen ex 

tunc nichtig und werden in keiner Weise berücksichtigt (BGer 5D_70/2016 E. 1.2). Nach 

Art. 712t ZGB vertritt der Verwalter die Stockwerkeigentümergemeinschaft zwar in allen 

Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung, die in den Bereich seiner gesetzli-

chen Aufgaben fallen (Abs. 1). Zur Führung eines anzuhebenden oder vom Gegner einge-

leiteten Zivilprozesses bedarf der Verwalter aber ausserhalb des summarischen Verfah-

rens der vorgängigen Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer, 

 

 

 

 

 

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unter Vorbehalt dringender Fälle, in denen die Ermächtigung nachgeholt werden kann 

(Abs. 2). Im Zivilprozess wird dieses materiell-rechtliche Erfordernis der vorgängigen Ein-

holung zudem abgeschwächt, indem gestützt auf Art. 132 Abs. 1 ZPO die Möglichkeit 

besteht, die Vollmacht auch nachträglich innert einer gerichtlich angesetzten Frist nachzu-

reichen (HAAS/RÜEGG, Das Schlichtungsverfahren und das Stockwerkeigentum, in: Wer-

melinger, Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2020, 2020, S. 55 ff., 66).  

 

cc) Der Kläger leitete am 23. Dezember 2020 ein Schlichtungsverfahren gegen die Be-

klagte ein. Spätestens ab Kenntnis des Schlichtungsgesuchs wäre die Verwalterin der 

Beklagten gesetzlich verpflichtet gewesen, eine entsprechende Ermächtigung zur Pro-

zessführung einzuholen. Dies tat sie jedoch nicht, was auch dem Kläger als Mitglied der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft bekannt gewesen sein dürfte. Auch als die Verwalterin 

am 3. Januar 2022 von der Vorinstanz zur Klageantwort aufgefordert wurde, verpasste sie 

es, vorgängig eine entsprechende Ermächtigung einzuholen. Dringlichkeit i.S.v. Art. 712t 

Abs. 2 ZGB lag zu keinem Zeitpunkt vor. Erst als ihr die Vorinstanz im November 2022 

zuerst eine Frist und dann eine Nachfrist nach Art. 132 ZPO von je 10 Tagen zur Behe-

bung des Mangels ansetzte (vi-act. 14 und 16), wurde die Verwalterin tätig. Auch wenn 

die Nachfrist an sich unter Berücksichtigung der Mitgliederzahl der Beklagten – wie vom 

Kläger vorgebracht – eher kurz war, hatte die Verwalterin, über das gesamte Verfahren 

gesehen, genügend Zeit, um ihrer gesetzlichen Pflicht nachzukommen (oder zumindest 

eine Erstreckung der Frist zu beantragen). Insbesondere auch deshalb, weil davon aus-

zugehen ist, dass es sich bei der C.__ um eine professionelle Immobilienverwaltung han-

delt, womit ihr das (vorgängige) Ermächtigungserfordernis nach Art. 712t Abs. 2 ZGB be-

kannt gewesen sein müsste. Die Vorinstanz ist demnach korrekt vorgegangen, als sie die 

Eingabe der Verwalterin vom 10. März 2022 nachträglich als nicht erfolgt betrachtete. 

Auch war die Schlussfolgerung der Vorinstanz, wonach sich die Beklagte – mangels Teil-

nahme am Verfahren – nicht auf den Gerichtsstand eingelassen hat, zutreffend. Für die 

Schiedsgerichtsbarkeit liegt somit kein Hinderungsgrund i.S.v. Art. 61 lit. a ZPO vor.  

 

c) Im Weiteren macht der Kläger im Wesentlichen geltend, ein Schiedsgericht sei nicht 

dazu geeignet, Zeugenaussagen im Zusammenhang mit der Klage abzunehmen. Ent-

sprechend werde durch die Vorinstanz ein Verzicht auf Zeugenaussagen erzwungen, 

womit sein Recht auf ein faires Verfahren beschnitten werde (Berufung, S. 8).  

 

Der Kläger beschränkt sich mit seinen Ausführungen auf die blosse Behauptung der Un-

tauglichkeit eines noch zu bestellenden Schiedsgerichts zur Beweisabnahme. Gründe für 

diese Untauglichkeit werden indes nicht dargelegt. Unter Hinweis auf Art. 375 Abs. 2 

 

 

 

 

 

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ZPO, wonach ein Schiedsgericht für die Beweisabnahme auch ein staatliches Gericht um 

Mitwirkung ersuchen kann, ist auf die Ausführungen des Klägers nicht näher einzugehen.  

 

d) Schliesslich bringt der Kläger in seiner Berufung erstmals vor, die Schiedsvereinba-

rung sei nicht umsetzbar bzw. erfüllbar. Mangels Beschlussfähigkeit sei die Beklagte bis-

her nicht in der Lage gewesen, eine neue Verwalterin zu wählen. Zudem hätten die Stock-

werkeigentümer seit Monaten keine Delegierten mehr. Die Beklagte erscheine entspre-

chend handlungsunfähig, was dazu führe, dass ein Schiedsgericht nicht umsetzbar sei 

(Berufung, S. 10). 

 

Da der Rücktritt der vormaligen Verwalterin erst nach dem Entscheid der Vorinstanz be-

kannt wurde, sind diese (neuen) Vorbringen des Klägers gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO zu 

berücksichtigen. Nach Art. 61 lit. c ZPO ist das staatliche Gericht für eine Streitigkeit trotz 

einer Schiedsvereinbarung zuständig, wenn das Schiedsgericht aus Gründen, für welche 

die im Schiedsverfahren beklagte Partei einzustehen hat, nicht bestellt werden kann. Ge-

mäss dem Reglement der Beklagten wird das Schiedsgericht wie folgt gebildet (vgl. 

Art. 56 Abs. 3, S. 40):  

Jede der Parteien bezeichnet einen Schiedsrichter; diese ernennen gemeinsam einen Obmann. Sollte 

eine der Parteien innert 14 Tagen der Aufforderung den Schiedsrichter zu bezeichnen nicht nachkom-

men oder die beiden Schiedsrichter innert der gleichen Frist sich über die Person des Obmanns nicht 

verständigen können, so wird das betreffende Mitglied des Schiedsgerichtes auf Verlangen einer Partei 

durch den Präsidenten des Kantonsgerichtes St. Gallen bezeichnet.  

[…]  

Das Schiedsgericht bestimmt selbst über sein Verfahren. Dabei ist dem Interesse an einer raschen Ent-

scheidung durch ein einfaches Verfahren Rechnung zu tragen. Das Schiedsgericht entscheidet auch 

über die Kosten und die eigene Zuständigkeit.  

 

Aus dem Wortlaut des Reglements geht klar hervor, dass die Bestellung des Schiedsge-

richtes weder von der Bestellung einer Verwaltung noch von der Beschlussfähigkeit der 

Beklagten abhängig ist. Stattdessen muss es dem Kläger einzig möglich sein, die Beklag-

te bzw. deren Mitglieder zur Bezeichnung eines Schiedsrichters aufzufordern. Gründe, 

weshalb ihm dies nicht möglich ist, wurden indes nicht geltend gemacht. Kommen die 

Beklagte bzw. ihre Mitglieder der Aufforderung des Klägers innert 14 Tagen nicht nach, 

bestehen Verfahrensvorschriften für eine ersatzweise Bestellung. Insofern kann das 

Schiedsgericht in jedem Fall bestellt werden. Ein Hinderungsgrund i.S.v. Art. 61 lit. c ZPO 

ist demnach nicht ersichtlich.  

 

 

 

 

 

 

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5. Insgesamt ist die Vorinstanz zurecht nicht auf die Klage eingetreten. Die Berufung 

ist entsprechend abzuweisen.  

 

 

IV. 

 

1. Bei diesem Verfahrensausgang bleibt die Regelung der Entschädigungsfolgen im 

angefochtenen Entscheid unverändert.  

 

2. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von Fr. 1'200.00 (Art. 10 Ziff. 221 

GKV) hat unter Verrechnung mit seinem Vorschuss in gleicher Höhe der unterliegende 

Kläger zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1, Art. 111 Abs. 1 ZPO). 

 

3. Parteikosten sind seitens der Beklagten mangels Teilnahme am Verfahren nicht 

angefallen.   

 

 

 

 

 

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Entscheid 

 

1. Die Berufung wird abgewiesen.  
 
2. A.__ hat die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von Fr. 1'200.00 zu bezahlen, 

unter Verrechnung des geleisteten Kostenvorschusses in gleicher Höhe.  

 
 
 
 

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte
	Entscheid Kantonsgericht, 23.01.2024
	Art. 61 ZPO; Art. 712g i.V.m. Art. 649a ZGB; Art. 712m Abs. 2 i.V.m. Art. 75 ZGB: Soweit Streitigkeiten unter Stockwerkeigentümern einen Zusammenhang zur gemeinschaftlichen Verwaltung und Benutzung aufweisen, gilt eine Schiedsklausel im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft auch für Mitglieder, die ihr nicht ausdrücklich zugestimmt haben (E. III/2). Verhältnis von Schieds- und Gerichtsstandsklausel im selben Reglement (E. III/3). (Kantonsgericht, I. Zivilkammer, 23. Januar 2024, BO.2023.18-K1).

		2026-01-28T05:34:03+0100
	"9001 St.Gallen"
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