# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 30fef88d-f06e-5b5c-9ca0-fbb3322294f5
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-06-16
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 16.06.2020 R 2019 28
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2019-28_2020-06-16.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 19 28

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
RichterInnen Audétat, Racioppi Pedretti und von Salis, 
Aktuarin Hemmi

URTEIL

vom 16. Juni 2020

in der Streitsache

Gemeinde A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Rainer Metzger,

Beschwerdeführerin
gegen den

Kanton Graubünden,
vertreten durch die Regierung,
wiedervertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und
Soziales Graubünden,

Beschwerdegegner

betreffend Ortsplanungsrevision

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I. Sachverhalt:

1. Per 1. Januar 2015 schlossen sich die ehemaligen Gemeinden B._____, 

C._____, D._____, A._____, E._____ und F._____ zur Gemeinde A._____ 

zusammen, welche der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes unter-

steht. 

2. Seit dem 1. Juli 2016 sind unter dem Titel "4.5. Ausführungsbestimmungen 

zur Bundesgesetzgebung über Zweitwohnungen" die Art. 35a-35d (und 

35e) KRVO in Kraft. Seit dem 1. April 2019 ist Art. 22a KRG in Kraft, wel-

cher den gleichlautenden Art. 35e KRVO per 1. April 2019 "abgelöst" hat. 

Art. 22a KRG bestimmt, dass die von der Bundesgesetzgebung über Zweit-

wohnungen dem Kanton eingeräumte Kompetenz zum Erlass von Vor-

schriften, welche die Erstellung, Änderung oder Nutzung von Wohnungen 

stärker einschränken als die Bundesgesetzgebung, den Gemeinden über-

tragen wird, soweit der Kanton nicht selbst legiferiert. Art. 35d KRVO ("Ge-

meinsame Vorschriften") lautet wie folgt:

1 Projekte für Umbauten oder Umnutzungen von ortsbildprägenden oder geschützten Bau-

ten unterliegen der Gestaltungsberatung.
2 Die Bauabsichten sind vor der Ausarbeitung der Projektpläne der Baubewilligungs-

behörde bekanntzugeben. Diese legt zusammen mit der Bauherrschaft und der Gestal-

tungsberatung unter Beachtung der Erhaltungsziele sowie des Gebäudeinventars die 

Schutz- und Erhaltungsanordnungen fest.
3 Vor Erteilung der Baubewilligung unterbreitet die Baubewilligungsbehörde die Projekt-

pläne der Denkmalpflege Graubünden zu einer abschliessenden Stellungnahme.

3. Zur Vereinheitlichung der bisherigen kommunalen Bestimmungen über 

Erst- und Zweitwohnungen erarbeitete die Gemeinde A._____ mittels einer 

vorgezogenen Ortsplanungsrevision ein neues kommunales Zweitwoh-

nungsgesetz (kZWG) mit dem Ziel der Regelung sämtlicher Aspekte der 

Zweitwohnungsgesetzgebung, soweit die Gemeinde zuständig ist, inklu-

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sive Bezeichnung der ortsbildprägenden Bauten gemäss Art. 9 Abs. 1 ZWG 

mittels eines Gesamtkonzeptes nach Art. 35a KRVO. 

4. Das kZWG und die sechs Generellen Gestaltungspläne 1:1'000 Ortsbild-

prägende Bauten für die verschiedenen Fraktionen wurden nach erfolgter 

Vorprüfung durch den Kanton und durchgeführter Mitwirkungsauflage von 

den Stimmberechtigten der Gemeinde A._____ am 10. Juni 2018 beschlos-

sen. Nach erfolgter Beschwerdeauflage ersuchte die Gemeinde A._____ 

das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) mit Schreiben vom 24. Juli 

2018 um Prüfung und Weiterleitung der Ortsplanungsrevision an die Re-

gierung des Kantons Graubünden zur Genehmigung unter Beilage des Pla-

nungs- und Mitwirkungsberichts vom Juni 2018.

5. Im Rahmen des anschliessenden Genehmigungsverfahrens teilte das be-

auftragte ARE der Gemeinde A._____ mit Schreiben vom 19. November 

2017 (recte: 2018) mit, voraussichtlich könnten Art. 9 Abs. 4 zweiter Satz 

und der ganze Art. 19 Abs. 4 kZWG nicht genehmigt werden. In ihrer Stel-

lungnahme vom 19. Dezember 2018 beantragte die Gemeinde A._____, 

die besagten Bestimmungen seien unverändert zu genehmigen. 

6. Mit Beschluss vom 19./21. März 2019 genehmigte die Regierung des Kan-

tons Graubünden die von den Stimmberechtigten der Gemeinde A._____ 

am 10. Juni 2018 beschlossene Ortsplanungsrevision mit Vorbehalten, 

Hinweisen, Auflagen und Anweisungen. Nicht genehmigt wurde einzig der 

zweite Satz von Art. 9 Abs. 4 kZWG. 

7. Dagegen erhob die Gemeinde A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) 

am 17. April 2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden mit folgenden Anträgen:

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"1. Ziffer 1 lit. b) des Regierungsentscheides vom 19. März 2019 sei aufzuheben und 

es sei die Regierung des Kantons Graubünden anzuweisen, auch den zweiten Satz 

von Art. 9 Abs. 4 kZWG zu genehmigen. 

 2. Unter Kostenfolge zulasten des Kantons Graubünden."

Zur Begründung wurde zusammenfassend ausgeführt, dass die Nichtge-

nehmigung von Art. 9 Abs. 4 zweiter Satz kZWG einer näheren Überprü-

fung nicht standhalte. Sie erweise sich bereits aus formellen Gründen als 

nicht haltbar und sei auch in sachlicher Hinsicht in keiner Weise gerecht-

fertigt. Darüber hinaus zeige die Auseinandersetzung mit der vom ARE in 

Frage gestellten, von der Regierung des Kantons Graubünden jedoch ge-

nehmigten Bestimmung von Art. 19 Abs. 4 kZWG, dass die von der Be-

schwerdeführerin für die ortsbildprägenden Bauten beschlossene gesetzli-

che Regelung auf sachlichen Überlegungen beruhe und den vom Bundes-

gesetzgeber angestrebten Planungszielen einer Verdichtung der Bau-zo-

nen nach Innen und einer möglichst restriktiven Zulassung von Zweitwoh-

nungen unter den gegebenen Umständen optimal Rechnung trage. 

8. Mit Vernehmlassung vom 24. Mai 2019 beantragte der Kanton Graubünden 

(nachfolgend: Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde. Zur 

Begründung verwies er auf die Erwägungen im angefochtenen Genehmi-

gungsbeschluss vom 19./21. März 2019 und äusserte sich ergänzend zu 

den Vorbringen in der Beschwerde.

9. Am 21. Juni 2019 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren Anträ-

gen fest und vertiefte ihre Argumentation.

10. Mit Duplik vom 2. Juli 2019 hielt auch der Beschwerdegegner an seinen 

Anträgen fest und vertiefte seinen Standpunkt. 

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Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie 

die vorliegenden Akten wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Er-

wägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Genehmigungsbe-

schluss vom 19./21. März 2019 (Protokoll-Nr. 178), mit welchem die Regie-

rung des Kantons Graubünden die am 10. Juni 2018 vom Stimmvolk der 

Gemeinde A._____ beschlossenen sechs Generellen Gestaltungspläne 

1:1'000 Ortsbildprägende Bauten (B._____, D._____, C._____, A._____, 

E._____ und F._____) im Sinne der Erwägungen unter Auflagen und Hin-

weisen genehmigte. Ausserdem wurde das von den Stimmberechtigten der 

Gemeinde A._____ am 10. Juni 2018 beschlossene kZWG im Sinne der 

Erwägungen mit Vorbehalt und Hinweisen genehmigt. Der Vorbehalt be-

stand darin, dass der zweite Satz von Art. 9 Abs. 4 kZWG von der Geneh-

migung ausgenommen wurde (vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 

1 S. 10 f.). Nach Art. 102 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kan-

ton Graubünden (KRG; BR 801.100) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. d des Geset-

zes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) können unter 

anderem Entscheide der Regierung über die Genehmigung von kommuna-

len Grundordnungen mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht weiterge-

zogen werden. Somit ist das angerufene Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden zur Beurteilung der vorliegenden Angelegenheit örtlich und 

sachlich zuständig. Das Verwaltungsgericht entscheidet gemäss Art. 43 

Abs. 2 lit. a VRG in Fünferbesetzung über Beschwerden gegen Entscheide 

der Regierung, womit das vorliegende, in Fünferbesetzung ergangene Ur-

teil auch hinsichtlich der funktionellen Zuständigkeit die gesetzlichen Vor-

gaben erfüllt. Entscheide der Regierung über die Genehmigung von 

kommunalen Grundordnungen können unter anderem von den betroffenen 

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Gemeinden und Regionen als Träger der Orts- beziehungsweise 

Regionalplanung mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht angefochten 

werden (Art. 102 Abs. 2 KRG). Die vorliegend betroffene 

Beschwerdeführerin ist somit zur Beschwerdeerhebung an das angerufene 

Gericht legitimiert. Die Beschwerde wurde zudem frist- und formgerecht 

eingereicht (Art. 52 Abs. 1 und Art. 38 f. VRG), weshalb auf sie einzutreten 

ist. 

2.1. Nach Art. 49 Abs. 1 KRG bedürfen das Baugesetz, die Pläne der Grund-

ordnung sowie Reglemente, soweit diese Bestandteil der Grundordnung 

bilden, wie auch Änderungen dieser Erlasse der Genehmigung durch die 

Regierung (vgl. auch Art. 26 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raum-

planung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]). Die Genehmigung wird er-

teilt, wenn keine Vorschriften verletzt sind (Art. 49 Abs. 2 KRG). 

2.2. Aus Art. 33 Abs. 2 RPG ergibt sich, dass die Kantone gegen Verfügungen 

und Nutzungspläne, die sich auf das RPG und die kantonalen und eid-

genössischen Ausführungsbestimmungen stützen, mindestens ein Rechts-

mittel zur Verfügung stellen müssen. Nach Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG ist die 

volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde vorzuse-

hen. Die Regierung des Kantons Graubünden amtete im vorinstanzlichen 

Verfahren als Genehmigungsbehörde, nicht aber als Rechtsmittelbehörde 

(vgl. Bf-act. 1 S. 2 und S. 10 f.). Dementsprechend ist das vorliegende Ver-

fahren das erste kantonale Rechtsmittelverfahren (vgl. PVG 1999 Nr. 44; 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 01 91 vom 27. 

November 2001 E.1). Aufgrund der bundesrechtlichen Vorgabe zur zumin-

dest einmaligen vollen Überprüfung von Anwendungsakten, die sich auf 

das RPG und die kantonalen und eidgenössischen Ausführungsbestim-

mungen stützen, verfügt das Verwaltungsgericht in der vorliegenden Ange-

legenheit grundsätzlich über eine umfassende Kognition, die nicht auf die 

Rechts- und Sachverhaltskontrolle im Sinne von Art. 51 Abs. 1 VRG be-

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schränkt ist. Im Rahmen dieser vollen Überprüfungsbefugnis auferlegt sich 

die Rechtsmittelinstanz aber regelmässig eine gewisse Zurückhaltung, wel-

che sich aus ihrer Kontrollfunktion ergibt. Sie ist nicht Planungs-, sondern 

Rechtsmittelinstanz. Die Überprüfung hat aber so weit zu greifen, dass die 

von den Kantonen zu sichernden Interessen einen angemessenen Platz 

erhalten (vgl. AEMISEGGER/HAAG, in: AEMISEGGER/ MOOR/RUCH/TSCHANNEN 

[Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich/Ba-

sel/Genf 2010, Art. 33 Rz. 77).

3. Gemäss Art. 9 Abs. 1 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (Zweit-

wohnungsgesetz, ZWG; SR 702) dürfen in Gemeinden mit einem Zweit-

wohnungsanteil von über 20 % innerhalb der Bauzonen in geschützten 

oder ortsbildprägenden Bauten neue Wohnungen ohne Nutzungsbe-

schränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG (Erstwohnungen oder touristisch be-

wirtschaftete Zweitwohnungen) bewilligt werden, wenn die Baute in ihrem 

Schutzwert nicht beeinträchtigt wird, insbesondere die äussere Erschei-

nung und die bauliche Grundstruktur des Gebäudes im Wesentlichen un-

verändert bleiben (lit. a); eine dauernde Erhaltung der Baute nicht anders 

sichergestellt werden kann (lit. b); und keine überwiegenden Interessen 

entgegenstehen (lit. c). Laut Art. 6 Abs. 1 der Zweitwohnungsverordnung 

(ZWV; SR 702.1) sind ortsbildprägende Bauten im Sinne von Art. 9 Abs. 1 

ZWG Gebäude, die durch ihre Lage und Gestalt wesentlich zur erhaltens-

werten Qualität des Ortsbildes und zur Identität des Ortes beitragen.

4.1. Der vom Stimmvolk der Gemeinde A._____ am 10. Juni 2018 beschlos-

sene Art. 9 Abs. 4 kZWG lautete wie folgt (vgl. Bf-act. 3 S. 8):

Das Verfahren für die Bewilligung von Bauvorhaben gemäss Art. 9 Abs. 1 ZWG richtet 

sich nach Art. 35d KRVO. Für Bauvorhaben an ortsbildprägenden Bauten ohne Zweitwoh-

nungen gilt das ordentliche Baubewilligungsverfahren.

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Mit Beschluss vom 19./21. März 2019 genehmigte die Regierung des Kan-

tons Graubünden den zweiten Satz von Art. 9 Abs. 4 kZWG nicht (vgl. Bf-

act. 1 S. 4 ff. und S. 10).

4.2. Der von den Stimmberechtigten der Gemeinde A._____ am 10. Juni 2018 

beschlossene Art. 19 Abs. 4 kZWG hatte den folgenden Wortlaut (vgl. Bf-

act. 3 S. 15):

Wird eine ortsbildprägende Baute zu andern Zwecken als zu Zweitwohnungen umgebaut 

(z.B. für gewerbliche Zwecke, Erstwohnung), hat das Bauvorhaben ebenfalls den Anfor-

derungen von Abs. 2 und 3 zu genügen. Die Baubehörde kann jedoch bei positiver Beur-

teilung durch die Gestaltungsberatung geringfügige Ausnahmen (z.B. bei der Ausgestal-

tung von Öffnungen) gestatten, sofern gleichwohl eine gute Gestaltung gewährleistet ist. 

Eine solche Umnutzung schliesst eine spätere Umnutzung des Gebäudes zu Zweitwoh-

nungszwecken aus. 

Diese Bestimmung wurde von der Regierung des Kantons Graubünden mit 

Beschluss vom 19./21. März 2019 unverändert genehmigt (vgl. Bf-act. 1 S. 

7 und S. 10). 

5.1. Die Beschwerdeführerin stellt sich auf den Standpunkt, die Streichung des 

zweiten Satzes von Art. 9 Abs. 4 kZWG führe nicht dazu, dass alle Bauvor-

haben an ortsbildprägenden Bauten ohne Rücksicht auf die beabsichtigte 

Nutzung der kantonalen Denkmalpflege zur Beurteilung zu unterbreiten 

seien. Der erste Satz von Art. 9 Abs. 4 kZWG bestimme nämlich, dass sich 

das Verfahren für die Bewilligung von Bauvorhaben gemäss Art. 9 Abs. 1 

ZWG nach Art. 35d der Raumplanungsverordnung für den Kanton 

Graubünden (KRVO; BR 801.110) richte. Bauvorhaben nach Art. 9 Abs. 1 

ZWG seien aber nur Bauvorhaben mit neuen Zweitwohnungen. Zwar spre-

che Art. 35d Abs. 1 KRVO allgemein von Umbauten und Umnutzungen 

ortsbildprägender oder geschützter Bauten und nicht von Projekten 

gemäss Art. 9 Abs. 1 ZWG. Jedoch ergebe sich aus der systematischen 

Stellung von Art. 35d KRVO im Abschnitt 4.5. "Ausführungsbestimmungen 

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zur Bundesgesetzgebung über Zweitwohnungen" und der Entstehungsge-

schichte dieser Bestimmung, dass Art. 35d KRVO nur auf Bauvorhaben 

Anwendung finde, welche eine bundesrechtlich relevante Nutzung einer 

geschützten oder ortsbildprägenden Baute als Zweitwohnung zum Gegen-

stand hätten. Für eine andere Auslegung gebe es keine gesetzliche Grund-

lage. Art. 35d KRVO könne lediglich auf Art. 3 Abs. 2 ZWG abgestützt wer-

den. Sodann behandle Art. 9 Abs. 1 ZWG zwei Schutzkategorien für Ge-

bäude, nämlich geschützte und ortsbildprägende Bauten. Die Schutzbe-

stimmungen würden im Gesetz nicht geregelt. Die Kategorie "ortsbildprä-

gende Baute" werde in Art. 6 ZWV umschrieben. Für beide Schutzkatego-

rien gälten die gleichen Schutzbestimmungen von Art. 9 Abs. 1 lit. a-c 

ZWG. Ortsbildprägende Bauten seien (aber nur) beim Einbau von Zweit-

wohnungen gleich streng wie geschützte Bauten zu behandeln. Der Ge-

setzgeber habe auch bei Bauten der mittleren (erhaltenswerten) Schutzka-

tegorie eine Erhaltung durch Umnutzung zu Zweitwohnungen ermöglichen 

wollen, aber nur unter gleich strengen Schutzauflagen. Eine in der Grund-

ordnung bezeichnete ortsbildprägende Baute sei ferner eine solche nach 

Art. 6 ZWV und nicht nach Art. 9 Abs. 1 ZWG. Die minimalen Schutzanfor-

derungen an eine ortsbildprägende Baute seien folglich primär aus Art. 6 

ZWV abzuleiten und nur sekundär sollten jene nach Art. 9 Abs. 1 ZWG 

gelten, und das auch nur im Fall des Einbaus von Zweitwohnungen. Nur 

beim Einbau von Zweitwohnungen seien die strengeren Anforderungen 

gemäss Art. 9 Abs. 1 lit. a-c ZWG zu erfüllen. Deshalb sei auch folgerichtig, 

dass beim Verzicht auf Zweitwohnungen nicht die Verfahrensvorschriften 

von Art. 35d KRVO anzuwenden seien, sondern kommunale Verfahrens-

vorschriften für Bauten mit einem mittleren Schutzstatus (ordentliches Bau-

bewilligungsverfahren). Vor allem sei die notorisch dauerüberlastete kan-

tonale Denkmalpflege dafür nicht (obligatorisch) beizuziehen. Für Bauvor-

haben mit mittlerem Schutzgrad gelte gemäss den Bauvorschriften der Be-

schwerdeführerin die obligatorische Gestaltungsberatung, wobei bei Be-

darf zusätzlich auch die kantonale Denkmalpflege beigezogen werden 

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könnte. Werde eine ortsbildprägende Baute nicht zu Zweitwohnungen um-

gebaut, sehe Art. 19 Abs. 4 kZWG gewisse Erleichterungen vor. So könne 

die Baubehörde bei positiver Beurteilung durch die Gestaltungsberatung 

geringfügige Ausnahmen gestatten, sofern gleichwohl eine gute Gestaltung 

gewährleistet sei. Art. 19 Abs. 2 kZWG sehe ein Abbruchverbot und die 

Erhaltung der äusseren Erscheinung sowie der baulichen Grundstruktur ei-

nes Gebäudes vor. Daran bestehe ein ausgesprochenes öffentliches Inter-

esse. Es gebe viele nicht ausgebaute Ökonomiegebäude innerhalb der 

Bauzone. Die Umnutzung zu Zweitwohnungen sei gemäss Art. 9 Abs. 1 lit. 

b und c ZWG ultima ratio für den Erhalt ortsbildprägender und geschützter 

Gebäude. 

5.2. Der Beschwerdegegner argumentiert demgegenüber, dass eine ortsbild-

prägende Baute auch nach einem erfolgten Umbau ihren ortsbildprägen-

den Charakter beibehalten müsse. Dafür sei eine Gestaltungsberatung 

ebenso nötig wie eine Beurteilung durch die Denkmalpflege nach gesamt-

heitlichen Gesichtspunkten. Gemäss Art. 35d Abs. 1 KRVO sei der Beizug 

nur bei Umbauten und Umnutzungen erforderlich. Art. 35d KRVO gelte 

aber für alle Umbauten und Umnutzungen von ortsbildprägenden oder ge-

schützten Bauten, egal was für eine Nutzung eingebaut werde. Ortsbildprä-

gende Bauten müssten aufgrund eines Gesamtkonzeptes über das Orts-

bild bezeichnet und der Schutzstatus als ortsbildprägend unabhängig von 

der einzubauenden Nutzung festgelegt werden. Würden bei baulichen Än-

derungen ortsbildprägende Bauten zum Beispiel beim Einbau von Erstwoh-

nungen grosszügig behandelt, im anderen Fall beim Einbau von Zweitwoh-

nungen aber nicht, werde dem Gedanken des Ortsbildschutzes nicht genü-

gend Rechnung getragen. Dadurch könnte der Ortsbildschutz nach und 

nach beeinträchtigt werden. Würden einzelne Bauten lasch beurteilt, 

könnte dies dazu führen, das andere Bauten in der Umgebung, die bisher 

ortsbildprägend gewesen seien, diesen Status verlören, weil das Gesamt-

bild nicht mehr stimme. Alle Eingriffe in für das Ortsbild prägende Bauten 

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gemäss den Generellen Gestaltungsplänen müssten durch die Denkmal-

pflege begutachtet werden. Die Denkmalpflege solle beurteilen, ob sich 

Eingriffe in ortsbildprägende Einzelbauten mit der Gesamtkonzeption über 

das Ortsbild vertrügen. Somit sollte es keine verfahrensrechtlichen Privile-

gierungen für Gebäude ohne Zweitwohnungen geben. Also müssten auch 

die in Art. 19 Abs. 4 kZWG vorgesehenen Lockerungen im Fall des Einbaus 

anderer Nutzungen als Zweitwohnungen nicht nur zu einer positiven Beur-

teilung durch die Gestaltungsberatung führen, sondern auch einer Begut-

achtung seitens der Denkmalpflege zu unterziehen sein. Sodann sei Art. 

35d KRVO eine Ausführungsbestimmung zum ZWG. Es gehe um die Re-

gelung bezüglich ortsbildprägender Bauten innerhalb der Bauzone. Das 

ZWG regle den Bau aller Wohnungen und nicht nur von Zweitwohnungen. 

Entsprechend gälten die Regeln der KRVO für alle Wohnbauten, also so-

wohl für Erst- als auch Zweitwohnungen. Das ZWG regle in Art. 9 Abs. 1 

Tatbestände bezüglich neuer Wohnungen in geschützten und ortsbildprä-

genden Bauten. Die KRVO stelle weitergehende notwendige Regeln be-

züglich ortsbildprägender und geschützter Bauten im Zusammenhang mit 

Wohnungen auf. Sowohl das ZWG als auch die KRVO gälten für alle Wohn-

bauten in ortsbildprägenden und geschützten Bauten. Somit könne die Be-

schwerdeführerin nicht in Missachtung des kantonalen Rechts für ortsbild-

prägende oder geschützte Bauten ein anderes Verfahren als von der KRVO 

vorgegeben vorschreiben. Auch der Kanton selber hätte nicht das Recht, 

Erstwohnungsbauten im Kanton dem ZWG zu entziehen. Also sei es nicht 

relevant, ob es sich um Erst- oder Zweitwohnungen in den ortsbildprägen-

den Bauten handle. Massgebend sei, dass die Beschwerdeführerin unter 

das ZWG falle, dass es sich um ortsbildprägende Bauten handle und dass 

der Kanton für ortsbildprägende Bauten besondere Vorschriften aufgestellt 

habe. Des Weiteren verstosse der (genehmigte) Art. 19 Abs. 4 kZWG nicht 

zwingend gegen das ZWG oder das KRG. Werde eine Zweitwohnung in 

einer ortsbildprägenden Baute bewilligt, müsse sie die Anforderungen von 

Art. 9 Abs. 1 lit. a ZWG erfüllen. Weiter schreibe der Kanton eine notwen-

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dige Gestaltungsberatung sowie die Anhörung der Denkmalpflege vor Er-

teilung der Baubewilligung vor. Die Beschwerdeführerin stelle in Art. 19 

Abs. 2 und 3 kZWG weitere bauliche/gestalterische Regeln auf. Gemäss 

Abs. 4 von Art. 19 kZWG müssten diese Vorgaben auch für ortsbildprä-

gende Bauten ohne Zweitwohnungsnutzung eingehalten werden, mit ge-

ringfügigen Ausnahmen, wenn die Gestaltungsberatung dies positiv beur-

teile. Dies sei mit dem übergeordneten Recht vereinbar. Der zweite Satz 

von Art. 19 Abs. 4 kZWG sei genehmigungsfähig. Es gehe um geringfügige 

Ausnahmen im Einvernehmen mit der Gestaltungsberatung, wenn eine 

ortsbildprägende Baute zu Erstwohnungs- oder Gewerbezwecken genutzt 

werden solle. Weil es nur um geringfügige Ausnahmen im Einverständnis 

mit der Gestaltungsberatung gehe, würden sich die Auswirkungen in der 

Praxis in engen Grenzen halten. Die Diskussion zu Art. 19 Abs. 4 kZWG 

helfe zur Begründung der angeblich zu Unrecht erfolgten Nichtgenehmi-

gung von Art. 9 Abs. 4 Satz zwei kZWG nicht weiter. Für Nichtgenehmigun-

gen sei Zurückhaltung geboten. Nur offensichtlich dem übergeordneten 

Recht widersprechende Bestimmungen würden nicht genehmigt. Bei Satz 

zwei von Art. 9 Abs. 4 kZWG sei der Widerspruch zum übergeordneten 

Recht (KRVO) offensichtlich, nicht aber beim zweiten Satz von Art. 19 Abs. 

4 kZWG, welcher bundes- und kantonsrechtskonform angewandt und aus-

gelegt werden könne. Schliesslich sei Art. 35d KRVO nicht unrechtmässig. 

Der Kanton habe die Kompetenz, Ausführungsbestimmungen zum ZWG 

zu erlassen. Die Regelungsstufe sei nicht zu beanstanden, weil es sich bei 

Art. 35d KRVO um eine untergeordnete Verfahrensbestimmung handle. In 

der Raumplanung könne der Kanton grundsätzlich alles regeln. Die Ge-

meindeautonomie ergebe sich nach Massgabe des kantonalen Rechts. Be-

vor eine Umnutzung bewilligt werde, müsse der Schutzstatus einer Baute 

feststehen. Sei der Schutzstatus ortsbildprägend oder geschützt, dann sei 

eine Zweitwohnung möglich. 

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6.1. Im vorliegenden Fall geht es um die Frage, ob in der Gemeinde A._____ 

neue Nutzungen, insbesondere Wohnungen in geschützten oder ortsbild-

prägenden Bauten, nach Art. 35d KRVO oder im ordentlichen Baubewilli-

gungsverfahren nach Art. 41 ff. KRVO bewilligt werden müssen. Die Unter-

schiede liegen darin, dass im Verfahren gemäss Art. 35d KRVO obligato-

risch eine Gestaltungsberatung durchzuführen und zwingend die kantonale 

Denkmalpflege vor Erteilung der Baubewilligung anzuhören ist, während 

solches beim ordentlichen Verfahren grundsätzlich nicht verlangt ist (Aus-

nahmen: Pflichten zur Gestaltungsberatung gemäss Verweisen in Art. 73 

Abs. 2 KRG). 

6.2. Die Zweitwohnungsgesetzgebung ist grundsätzlich Sache des Bundes. Mit 

Art. 3 Abs. 2 ZWG überlässt der Bund einen erheblichen Teil seiner dies-

bezüglichen Kompetenzen den Kantonen. Sie können Vorschriften erlas-

sen, welche die Erstellung und Umnutzung von Wohnungen stärker ein-

schränken, als es das ZWG vorsieht. Solange in einem Bereich keine ab-

schliessende Regelung auf Bundesebene besteht, ist es den Kantonen oh-

nehin nicht verwehrt, weitergehende Massnahmen zu ergreifen. Auch 

wenn die Möglichkeit für die Ergreifung von zusätzlichen Beschränkungs-

massnahmen in einem Bundesgesetz vorgesehen ist, erfolgt die konkrete 

Ausgestaltung durch die Kantone. Sie müssen folglich die bundesrechtli-

chen Vorgaben berücksichtigen und dürfen unter anderem keine nach die-

sem Gesetz untersagten Zweitwohnungen erlauben. Eine solche Regelung 

verstiesse gegen die derogatorische Kraft des Bundesrechts und wäre von 

Beginn weg nichtig (vgl. MÖSCHING, in: WOLF/PFAMMATTER [Hrsg.], Zweit-

wohnungsgesetz [ZWG] – unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung 

[ZWV], Bern 2017, Art. 3 Rz. 4 f.; zum Begriff "ortsbildprägend" vgl. STAL-

DER, in: WOLF/PFAMMATTER, a.a.O., Art. 9 Rz. 22 ff.). 

6.3. Art. 35d KRVO ist sicherlich zulässig. Es handelt sich dabei um eine (kon-

krete) Ausführungsbestimmung zur Umsetzung von Art. 9 Abs. 1 ZWG (und 

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Art. 6 ZWV). Zudem wurde am 1. April 2019 die betreffende Regelung von 

Art. 35e KRVO in die Gesetzesvorschrift von Art. 22a KRG umgewandelt. 

Weiterhin steht die von der Bundesgesetzgebung über Zweitwohnungen 

dem Kanton eingeräumte Kompetenz zum Erlass von Vorschriften, welche 

die Erstellung, Änderung oder Nutzung von Wohnungen stärker einschrän-

ken als die Bundesgesetzgebung, den Gemeinden zu, soweit der Kanton 

nicht selbst legiferiert (vgl. aArt. 35e KRVO und Art. 22a KRG). Dies hat 

der Kanton Graubünden aber gerade getan, indem er in Art. 35d KRVO 

(argumentum e contrario) sämtliche Projekte für Umbauten und Umnutzun-

gen von ortsbildprägenden oder geschützten Bauten der Gestaltungsbera-

tung sowie der Stellungnahme der Denkmalpflege Graubünden unterstellt 

hat und nicht etwa nur Zweitwohnungen. Entgegen der Auffassung der Be-

schwerdeführerin ist Art. 35d KRVO somit auf alle Bauvorhaben im Zusam-

menhang mit der Erstellung neuer Wohnungen in ortsbildprägenden (oder 

geschützten) Bauten anwendbar. 

6.4. Die Beschwerdeführerin will aus der Verordnungssystematik (Aufführen 

von unter anderem Art. 35d KRVO unter dem Titel "4.5. Ausführungsbe-

stimmungen zur Bundesgesetzgebung über Zweitwohnungen") ableiten, 

dass sich die besagte Bestimmung nur auf neue Zweitwohnungen in orts-

bildprägenden Bauten beziehen kann. Indessen regeln das ZWG (Art. 1) 

und die gestützt darauf erlassene ZWV die Zulässigkeit des Baus neuer 

Wohnungen sowie der baulichen und nutzungsmässigen Änderung beste-

hender Wohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von 

über 20 %. Das ZWG betrifft also alle Wohnungen in Gemeinden mit einem 

Zweitwohnungsanteil von über 20 % und nicht nur Zweitwohnungen (in die-

sen Gemeinden). Somit kann aus dem erwähnten Titel vor Art. 35a KRVO 

für den Standpunkt der Beschwerdeführerin nichts abgeleitet werden. Nicht 

auf die Qualifikation der Wohnungen kommt es an, sondern darauf, ob die 

betreffende Gemeinde einen Zweitwohnungsanteil von über 20 % hat, was 

bei der Beschwerdeführerin unstreitig der Fall ist. Nicht nachvollziehbar ist 

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wohl deshalb die Argumentation der Beschwerdeführerin, eine in der 

Grundordnung bezeichnete ortsbildprägende Baute sei eine solche nach 

Art. 6 ZWV und nicht nach Art. 9 Abs. 1 ZWG, weswegen die minimalen 

Schutzanforderungen an eine ortsbildprägende Baute primär aus Art. 6 

ZWV abzuleiten seien und nur sekundär jene nach Art. 9 Abs. 1 ZWG gel-

ten sollten, und das auch nur im Fall des Einbaus von Zweitwohnungen. Es 

erschliesst sich nicht, dass beim Verzicht auf Zweitwohnungen nicht die 

Verfahrensvorschiften von Art. 35d KRVO gelten sollen, sondern kommu-

nale Verfahrensvorschriften (ordentliches Baubewilligungsverfahren) für 

Bauten mit einem mittleren Schutzstatus. 

6.5. Die Beschwerdeführerin verweist sodann auf praktische Gründe, welche 

für die Aufhebung von Dispositivziffer 1.b) des Genehmigungsbeschlusses 

der Regierung des Kantons Graubünden vom 19./21. März 2019 sprechen 

sollen: Sie ist der Auffassung, es rechtfertige sich der Beizug der notorisch 

dauerüberlasteten Denkmalpflege nicht. Dieses Argument ist im vorliegen-

den Zusammenhang nicht zu hören. Wäre dem so – was nicht nachgewie-

sen ist – wäre Abhilfe auf anderem Wege zu schaffen. Wenn die Beschwer-

deführerin festhält, für Bauvorhaben mit mittlerem Schutzgrad gelte 

gemäss den Bauvorschriften der Gemeinde A._____ die obligatorische Ge-

staltungsberatung, wobei bei Bedarf zusätzlich auch die kantonale Denk-

malpflege beigezogen werden könnte, bestätigt sie indirekt, dass das Re-

sultat nach der Streichung des zweiten Satzes von Art. 9 Abs. 4 kZWG re-

aliter nicht wesentlich von jenem des von ihr bevorzugten Verfahrens ab-

weicht, was die Frage aufkommen lässt, wie weit es mit dem rechterhebli-

chen Interesse der Beschwerdeführerin her ist. Hingegen erscheint es 

praktisch sinnvoll, sowohl die Gestaltungsberatung als auch die Denkmal-

pflege für solche Bauvorhaben einzubeziehen. Die Aufgabe der Gestal-

tungsberatung ist vor allem die Beurteilung der Gestaltung des konkreten 

Bauvorhabens, während die Aufgabe der Denkmalpflege darin besteht, die 

Frage der Einhaltung des Gesamtkonzeptes über das Ortsbild (gemäss Art. 

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35a KRVO) zu beantworten. Auch leuchtet der vom Beschwerdegegner 

skizzierte Grundsatz "Schutz vor Nutzung", also das Vorgehen in der Rei-

henfolge der zu ergreifenden Massnahmen, ein. Zunächst ist die Schutz-

stufe einer Baute festzulegen und erst nachher zu prüfen, ob die Voraus-

setzungen erfüllt sind, um eine gewerbliche Nutzung, eine Erstwohnungs-

nutzung oder als ultima ratio eine Zweitwohnungsnutzung im Sinne von Art. 

9 Abs. 1 resp. Art. 7 Abs. 1 ZWG zu bewilligen (vgl. Wegleitung geschützte 

und ortsbildprägende Bauten, Nutzungsplanung, vom 22. Oktober 2018, S. 

7, abrufbar über die Homepage des Kantons Graubünden). 

6.6. Soweit die Beschwerdeführerin schliesslich eine nicht zu rechtfertigende 

Ungleichbehandlung zwischen Gemeinden mit einem Zweitwohnungsan-

teil von über 20 % und solchen, die der Zweitwohnungsgesetzgebung des 

Bundes nicht unterstehen, geltend macht, ist ihr entgegenzuhalten, dass 

diese Ungleichbehandlung vom Verfassungsgeber (Art. 75b der Bundes-

verfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101]) und 

vom Bundesgesetzgeber (Art. 1 ZWG) gewollt ist. 

6.7. Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die Anwendung des in Art. 35d KRVO 

geregelten Verfahrens auf die fraglichen Baugesuche sachlich völlig ge-

rechtfertigt ist. Gemäss dem dargelegten Schutz-Nutzen-Prinzip drängt 

sich auf, den Schutzstatus ortsbildprägender Bauvorhaben vor und unbe-

sehen der späteren Nutzung zu untersuchen und dann erst über eine mög-

liche Nutzung zu entscheiden. Es war sachlich und absolut vertretbar, alle 

derartigen Bauvorhaben dem Verfahren gemäss Art. 35d KRVO zu unter-

stellen, unabhängig von der einzubauenden Nutzung. Auf jeden Fall hat die 

Regierung des Kantons Graubünden mit der Nichtgenehmigung des zwei-

ten Satzes von Art. 9 Abs. 4 kZWG das ihr zustehende (hier als damaliger 

Verordnungsgeber auch authentische) Ermessen nicht verletzt. 

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7. Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die unterliegende Beschwerde-

führerin gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG die Gerichtskosten. Die Staatsgebühr 

wird im Rahmen von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 3'000.-- festgesetzt. Dem 

obsiegenden Beschwerdegegner steht gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine 

Parteientschädigung zu.

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von CHF 390.--

zusammen CHF 3'390.--

gehen zulasten der Gemeinde A._____.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]