# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c788344d-cb4b-55e5-a1b8-ec5907e69b14
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-09-07
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour pénale) Chambre pénale d'appel et de révision 07.09.2021 P/7551/2018
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_009_P-7551-2018_2021-09-07.pdf

## Full Text

Siégeant : Monsieur Gregory ORCI, président ; Monsieur Pierre BUNGENER et 
Madame Catherine GAVIN, juges ; Madame My-Linh POMBO-
SCHIFFERLI, greffière-juriste délibérante. 

 

REPUBLIQUE ET  
 

CANTON DE GENEVE  

POUVOIR JUDICIAIRE  

P/7551/2018 AARP/279/2021 

COUR DE JUSTICE 

Chambre pénale d'appel et de révision 

Arrêt du 7 septembre 2021 

 

Entre 

A______, domicilié ______ [GE], comparant par Me Charles PONCET, avocat, PONCET 

SARL, rue Saint-Léger 6, 1205 Genève, et Me Philippe GRUMBACH, avocat, 

GRUMBACH Avocats, rue Saint-Léger 6, 1205 Genève, 

appelant, 

 

contre le jugement JTCO/62/2020 rendu le 20 mai 2020 par le Tribunal correctionnel, 

 

et 

 

LE MINISTÈRE PUBLIC de la République et canton de Genève, route de Chancy 6B, 

case postale 3565, 1211 Genève 3, 

intimé.

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P/7551/2018 

EN FAIT : 

A. a.a. En temps utile, A______ appelle du jugement du 20 mai 2020, par lequel le 
Tribunal correctionnel (TCO) l'a acquitté de tentative d'escroquerie (art. 22 cum 146 
du Code pénal suisse [CP]), subsidiairement de faux dans les titres (art. 251 CP ; 
chiffre B.a.II.2. de l'acte d'accusation du 12 mars 2019), mais l'a reconnu coupable de 
faux dans les titres (art. 251 CP ; chiffre B.a.I.1. de l'acte d'accusation) et condamné à 
une peine privative de liberté de 24 mois, sous déduction de la détention avant 
jugement, avec sursis (délai d'épreuve de trois ans). Le TCO a également rejeté les 
conclusions en indemnisation de A______ et condamné ce dernier, conjointement et 
solidairement avec B______, aux frais de la procédure de première instance. 

a.b. A______ entreprend ce jugement, concluant, sous suite de frais, à son 
acquittement du chef de faux dans les titres, à une indemnisation pour ses frais de 
défense dans la procédure d'appel, à une indemnisation pour la détention injustifiée 
avant jugement ainsi qu'à une indemnisation pour le gain manqué résultant de sa 
détention.  

Il conclut également à titre préjudiciel, aux réquisitions de preuves suivantes : i) la 
mise en œuvre d'une expertise visant à déterminer si les montants des loyers des 
appartements de l'immeuble sis 1______, à C______ [VD], et 2______, à 
D______ [VD], sont conformes aux art. 269, 269a et 270 du Code des obligations 
(CO) et donc légitimes et licites, et la nomination d'un spécialiste en immobilier actif 
dans le canton de Vaud à titre d'expert à cet effet ; ii) l'audition de E______, 
F______, G______, H______, I______, J______, K______, L______, M______ et 
N______ et iii) le dépôt, en mains de O______ SA et des propriétaires de 
l'immeuble, des états locatifs et des baux de l'immeuble sis 3______, à C______, 
pour les années 2009 à 2017.  

Enfin, il requiert, toujours à titre de question préjudicielle : i) à ce que soit constaté 
que le TCO est tombé dans l'arbitraire, en versant au dossier un certain nombre de 
pièces en lien avec la méthode du calcul de rendement des loyers de façon unilatérale 
et en violation de son droit d'être entendu et de l'art. 100 al. 1 et 2 du Code de 
procédure pénale (CPP) ; ii) à ce que soient écartées du dossier lesdites pièces ayant 
été versées de façon illicite et enfin iii) à ce que soit constaté que le TCO a 
intentionnellement entravé son droit à la défense en ne lui fournissant une copie du 
dossier que dix mois après qu'il en a fait la demande alors qu'une copie scannée 
existait au dossier.  

a.c. Le Ministère public (MP) forme appel joint en temps utile, concluant à la 
réforme du jugement entrepris s'agissant de la peine et plus particulièrement à la 
condamnation de A______ à une peine privative de liberté de 30 mois, dont 12 

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fermes, avec un délai d'épreuve de trois ans pour la partie avec sursis, au rejet de 
l'appel principal ainsi qu'à la confirmation du jugement entrepris pour le surplus. 

a.d. Le TCO a également reconnu B______ coupable de faux dans les titres (art. 251 
CP) et l'a condamné à une peine privative de liberté de 15 mois, avec sursis (délai 
d'épreuve de trois ans). L'intéressé n'a pas fait appel. 

 b.a. Selon l'acte d'accusation du 12 mars 2019, il est encore reproché à A______ ce 
qui suit (chiffre B.a.I.1. de l'acte d'accusation): il a, à Genève, entre 2009 et 2017, 
alors qu'il s'occupait, en sa qualité d'avocat et avec la régie O______ SA (ci-après 
également : l'agence de C______ ou la régie), de la gestion et la location des 
immeubles sis 1______, à C______, appartenant à sa sœur, P______, et 2______, à 
D______, appartenant à Q______ SA, intentionnellement donné à la régie des noms 
fictifs comme anciens locataires ainsi que des montants fictifs à titre d'anciens loyers 
et d'anciennes charges lors de l'établissement de nouveaux contrats de bail et d'avis 
de notification de loyer initial portant sur la location d'appartements situés dans les 
immeubles précités, afin que ces informations figurent dans lesdits documents, 
lesquels étaient ensuite signés par B______, directeur de l'agence de C______, qui 
savait que ces informations étaient fausses, dans le but d'éviter les contestations 
initiales de loyers par les nouveaux locataires et de permettre une augmentation 
massive – et injustifiée – des loyers, étant précisé que, dans les contrats de bail, 
figurait encore la mention fausse de "loyer inchangé". Il a agi dans les cas 
particuliers suivants : 

Locataires lésés Date des 
documents 
(contrat de 
bail à loyer 
et avis de 
notificat-
ion du 
loyer 
initial) 

Signataire 
des 
documents 

n° 
appar-
tement 

Ancien 
loyer 
mensuel 

Nouveau 
loyer 
mensuel 

Anciennes 
charges 
mensuelles 

Nouvelles 
charges 
mensuelles 

Vrais anciens 
locataires 

Faux noms 
d'anciens 
locataires 
utilisés 

Immeubles 
concernés 

R______ et 
S______ 

30.09.2009 B______ 44 CHF 
1'250.- 

CHF 
2'100.- 

CHF 100.- CHF 200.- T______  U______ P______, 
1______, 
[code postal] 
C______ 

V______, 
W______ et 
X______ 

09.08.2010 B______  42 CHF 
1'250.- 

CHF 
1'680.- 

CHF 80.- CHF 140.- Y______ ou 
Z______ 

AA______ P______, 
1______, 
[code postal] 
C______ 

AB______ et 
AC______ 

23.02.2011 B______ 1 CHF 
1'530.- 

CHF 
2'100.- 

CHF 90.- CHF 200.- AD______ et 
AE______ 

N______ P______, 
1______, 
[code postal] 
C______ 

AF______ 26.03.2013 B______ 33 CHF 
1'060.- 

CHF 
1'880.- 

CHF 60.- CHF 200.- AG______ AA______ P______, 
1______, 
[code postal] 
C______ 

AH______ et 
AI______ 

14.06.2013 B______  12 CHF 
1'030.- 

CHF 
1'880.- 

CHF 70.- CHF 200.- AJ______ M______ P______, 
1______, 
[code postal] 
C______ 

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AK______ et 
AL______ 

22.07.2015 B______ 34 CHF 
1'400.- 

CHF 
1'880.- 

CHF 120.- CHF 200.- AM______ M______ P______, 
1______, 
[code postal] 
C______ 

AN______ et 
AO______ 

24.07.2015 B______ 11 CHF 
1'645.- 

CHF 
1'880.- 

CHF 90.- CHF 200.- AP______ SA AQ______ P______, 
1______, 
[code postal] 
C______ 

AR______ et 
AS______ 

Fin juillet 
2015 

inconnu 24 CHF 
1'020.- 

CHF 
1'600.- 

Montant 
inconnu 

CHF 170.- AT______ AU______ Q______ SA, 
2______, 
[code postal] 
D______ 

AV______ et 
AW______ 

13.07.2016 B______  43 CHF 
1'100.- 

CHF 
1'680.- 

CHF 80.- CHF 200.- AX______  AY______ P______, 
1______, 
[code postal] 
C______ 

AZ______ et 
BA______ 

09.01.2017 B______  24 CHF 
1'200.- 

CHF 
1'880.- 

CHF 100.- CHF 200.- BB______ BC______ P______, 
1______, 
[code postal] 
C______ 

Ces faits ont conduit au verdict de culpabilité de faux dans les titres, contesté en 
appel. 

B. Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure : 

 a. L'immeuble de C______, appartenant à P______, était à l'époque des faits géré par 
la régie. A______ en était le représentant auprès de cette dernière. 

 L'agence de C______ gérait également l'immeuble de D______, dont A______ a 
indiqué être propriétaire au travers de la société Q______ SA. 

b. Suite à une dénonciation à la Commission du Barreau de Genève de Me BD______ 
et Me BE______ datant du 16 avril 2018, alors avocats stagiaires en l'Etude de 
Me A______, le MP a été informé que l'Etude de ce dernier avait utilisé des faux 
baux à loyer établis au nom de locataires fictifs dans une procédure devant le 
Tribunal des baux du canton de Vaud. Le procédé des locataires fictifs ayant pour 
but, selon eux, de simuler un loyer antérieur supérieur à la réalité auprès du nouveau 
locataire.  

 c.a. Le 22 juin 2018, assisté de son conseil, A______ a été entendu par le MP. Après 
avoir été informé qu'il lui était reproché d'avoir "un nombre indéterminé de fois, à 
une date indéterminée, mais entre 2015 et 2018, indiqué ou fait indiquer des noms 

fictifs sur des baux et avis de fixation de loyer relatifs à l'immeuble sis 1______ à 

C______", il a admis l'essentiel les faits. Sous "déclaration libre" il a précisé avoir 
complété les avis de fixation du loyer initial avec des noms de locataires fictifs et 
indiqué un montant de loyer qui n'était pas celui du locataire sortant, cela dans le but 
de rentabiliser l'immeuble de sa sœur. Il avait agi ainsi à chaque fois qu'il y avait eu 
des travaux de rénovation dans un appartement vacant. Il se pouvait qu'il y ait eu un 
problème similaire dans l'immeuble sis 2______ à D______. BF______ était son 

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assistante pour les questions immobilières. Elle n'avait aucun pouvoir décisionnel. Il 
n'était pas sûr que les employés de la régie, y compris B______, savaient qu'il 
s'agissait de baux "aux contenus spéciaux". Il avait rencontré BG______ [de la régie 
O______ SA] au ski il y avait 18 ans et avait dû le rencontrer quatre fois socialement 
par la suite. Cela devait faire cinq ou dix ans qu'il ne l'avait pas revu. Il l'avait eu 
quelques fois au téléphone.  

c.b. A______ a été arrêté provisoirement à l'issue de son audition, le 22 juin 2018 et 
détenu à la prison de BH______ du 24 au 29 juin 2018. Au Tribunal des mesures de 
contraintes (TMC), également assisté d'un avocat, A______ a une nouvelle fois 
admis les faits reprochés et ajouté qu'il n'aurait pas dû faire ce qu'il avait fait. Il avait 
agi "par simplification".  

c.c. Il a été mis en liberté le 29 juin 2018, avec mesures de substitution, soit en 
substance diverses interdictions de contact et de gérer l'immeuble de C______, 
lesquelles ont été levées le 9 novembre 2018. 

c.d. Comparant librement à l'audience du 26 juillet 2018 devant le MP et toujours 
assisté de son avocat, A______ a confirmé ses précédentes déclarations, précisant 
avoir eu beaucoup de problèmes et de procédures avec ses anciens associés, ce qui 
avait représenté une immense charge de travail. Il avait faussement considéré qu'en 
ne mettant pas le nom de la personne antérieure sur les contrats de bail, cela 
simplifierait, évitant ainsi des recherches. S'agissant du montant des loyers, il 
envoyait des informations aux employés de la régie dans un souci de rentabilité de 
l'immeuble, en se référant aux analyses de [la société] BI______. Il ne pensait pas en 
avoir discuté avec B______. A la question de savoir s'il reconnaissait l'infraction de 
faux dans les titres, il a répondu qu'il n'avait plus les conditions objectives et 
subjectives en tête.  

Examen des pièces séquestrées  

 d.a. Selon le rapport de police du 23 juillet 2018, neufs baux et avis de fixation du 
loyer initial en lien avec l'immeuble de C______ ont été identifiés parmi les pièces 
saisies dans les locaux de l'Etude de A______ et ceux de la régie comme comportant 
sciemment des informations erronées au sujet du nom de l'ancien locataire et de 
l'ancien loyer. Un bail à loyer et un avis de fixation du loyer initial pour l'immeuble 
de D______ comportaient – conformément aux déclarations spontanées de A______ 
– ces mêmes fausses informations, bien que les documents en question n'aient pas été 
retrouvés.  

 Il ressortait très clairement des différents courriels saisis que les noms des locataires 
fictifs étaient fournis par A______, parfois par l'intermédiaire de ses secrétaires, de 
même que les montants des loyers à imposer aux nouveaux locataires et à faire 

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figurer dans la rubrique "ancien loyer" des avis de notification du loyer, malgré le 
fait que B______ les qualifiait presque systématiquement de trop élevés, voire même 
d'abusifs. 

 d.b. Les éléments suivants ressortent plus particulièrement de l'enquête de police : 

Appartement n
o
 44 de l'immeuble sis 1______ à C______ 

- Par courriel du 18 août 2009 de B______ à A______, le premier a détaillé les 
travaux prévus et proposé de fixer le nouveau loyer à CHF 1'650.- ; 

- Par courriel du même jour, A______ a répondu, avec copie à son assistante 
BF______, que le nouveau loyer devait être fixé à CHF 1'850.- et a demandé que 
le projet de bail lui soit transmis pour révision finale ; sur le courriel imprimé il 
est inscrit à la main : "1850.-, ancien locataire N______" ; 

- Par courriel du 18 septembre 2009, B______ a envoyé un modèle de contrat de 
bail et indiqué à BJ______, assistante de location au sein de la régie : "voir pièce 
jointe. Pour la feuille verte, il faut mentionner nom ancien loc: U______, ancien 

loyer CHF 1'850.- + charges dû depuis le 01.08.09 nouveau loyer idem et sous 

motifs: loyer inchangé". Le montant inscrit à la main sur le document imprimé est 
tracé et remplacé par CHF 2'100.- ; 

- Le 28 septembre 2009, B______ a répondu que selon lui le loyer ne devrait pas 
dépasser CHF 1'680.-, que les loyers de C______ n'étaient pas ceux de Genève et 
que le loyer des immeubles neufs à C______ n'excédait pas CHF 240.- /m2 ; 

- Le bail conclu par les locataires R______/S______ est entré en vigueur le 
15 octobre 2009 au loyer de CHF 2'100.-. L'avis de fixation indique que le loyer 
dû par le précédent locataire, U______ selon le bail, était aussi de CHF 2'100.- 
depuis le 1er août 2009, alors que le dernier loyer payé par l'ancienne locataire, 
T______, était de CHF 1'250.- selon l'état locatif, le bail de cette dernière ayant 
été résilié pour le 30 juin 2009 et l'appartement étant resté vacant jusqu'au 
15 octobre 2009. L'avis de fixation du loyer initial comportait faussement la 
mention "loyer inchangé" ; 

- Les locataires R______/S______ ont résilié leur bail et leurs successeurs, entrés le 
1er juin 2011, ont payé un loyer de 2'100.- par mois, de même que les locataires 
suivants, entrés en septembre 2014. En 2018, le loyer était toujours de 
CHF 2'100.- par mois. 

 

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Appartement n
o
 42 de l'immeuble sis 1______ à C______ 

- Par courriel du 7 avril 2010 à A______ et BF______, B______ a proposé, après 
examen des travaux à effectuer, de relouer l'appartement à CHF 1'580.- + charges 
au lieu des CHF 1'112 + charges d'alors ; 

- Le bail conclu par les locataires V______/W______ est entré en vigueur le 15 août 
2010 au loyer de CHF 1'680.-. L'avis de fixation indique que le loyer dû par le 
précédent locataire, AA______ selon le bail, était aussi de CHF 1'680.- depuis le 
1er août 2010, alors que le dernier loyer payé par les anciens locataires 
Y______/Z______ était de CHF 1'112.-, leur bail ayant été résilié pour le 30 juin 
2010 et l'appartement étant resté vacant jusqu'au 15 août 2010. L'avis de fixation du 
loyer initial comportait faussement la mention "loyer inchangé" ; 

- Après avoir résilié leur bail, les locataires V______/W______ ont finalement 
souhaité rester et A______ a indiqué à la régie vouloir augmenter le loyer. Le 18 
novembre 2010, B______ a répondu à celui-ci, avec en copie BF______, 
notamment ce qui suit : "effectivement nous ne sommes nullement tenus d'accepter 
de retirer la résiliation ; une hausse de loyer pourrait en effet être effectuée, mais 

les locataires ont de nouveau aussi le droit de contester le loyer (…) nous vous 
rappelons que le loyer de l'ancien locataire ne se montait qu'à fr. 1'250.- (recte 

1'112.-) net + charges (…) nous considérons que le prix au m2/an pratiqué 
actuellement (…) est considéré au sens de la loi plus qu'abusif (…) nous serions 
d'avis de refaire un nouveau contrat mais sans modifier le loyer net mais par 

contre augmenter l'acompte de charges de fr. 140 à fr. 200.- (…)" ; 

- A______ a répondu, avec en copie BF______, "merci pour ce long commentaire 
que j'avais déjà en tête. L'idéal serait + 100 pour le loyer et + charge à 200 CHF 

avec la clause de frais de régie dans les charges. Et bail à terme soit 3 ou 5 ans. 

Maintenant à vous le grand art" ; 

- Un nouveau bail a été conclu au prix voulu par A______ de CHF 1'780.- par mois 
dès le 1er décembre 2010 ; 

- Ces locataires ont alors contesté cette hausse de loyer ou ce nouveau loyer et par 
courriel du 5 janvier 2011, B______ a conseillé à A______, de revenir au loyer de 
CHF 1'680.- en précisant que "si l'Asloca exige la production de l'ancien bail qui 
indiquerait déjà la hausse de CHF 1'250.- (recte 1'112.-) à CHF 1'680.- cela risque 

de devenir très dangereux", ce à quoi A______ a répondu dans la journée, avec en 
copie BF______, "je ne vois pas de raison de leur donner un avantage, nous 
devrions même résilier leur bail pour culpa in contrahendo" ; 

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- Ces locataires ayant entre-temps payé le loyer sans la nouvelle hausse, la régie les a 
mis en demeure estimant que c'était "le seul moyen pour résilier le contrat" selon 
un courriel de B______ à A______ du 6 janvier 2011, auquel A______ a répondu 
le même jour "je les déteste" ; 

- Apprenant de la régie le 12 janvier 2011 que les locataires proposaient de quitter les 
lieux tout en étant libérés du bail au 31 janvier 2011, A______ a accepté en 
précisant : "ne plus jamais les revoir". 

Appartement n
o
 1 de l'immeuble sis 1______ à C______ 

- Le 1er octobre 2010, BJ______ a informé A______ que les locataires actuels 
avaient résilié leur bail au 31 décembre 2010, que le loyer s'élevait à CHF 1'530.- et 
proposé de tenter de relouer l'appartement à CHF 1'900.- après travaux ; 

- BJ______ a écrit à A______ le 11 janvier 2011 pour l'informer que des candidats 
étaient intéressés à louer l'appartement vacant et en travaux depuis le 31 décembre 
2010 mais au prix de CHF 1'900.- au lieu de CHF 2'100.- proposé par BF______, 
ce à quoi l'intéressé a répondu vingt minutes plus tard, avec en copie BF______ : 
"depuis quand les locataires décident du loyer (…) si jamais, l'appartement est loué 
à ce prix depuis le départ de l'ancien locataire" ; 

- Ne comprenant pas la réponse de A______, BJ______ s'est adressée à B______ qui 
lui a répondu ceci par courriel du 12 janvier 2011 : "(…) Il [A______] veut dire que 
pour la notification de loyer qui devra être établie lors de la conclusion du nouveau 

bail, il faut mettra [sic] ancien loyer identique que le nouveau, et comme s'il était 

dû par le précédent locataire depuis par exemple le 1er janvier 2011, mais il faut 

voir avec lui quel nom il faut mettre pour l'ancien locataire (…) Et qu'il faut donc 
qu'il nous donne comme d'habitude le nom d'un locataire fictif qui aurait signé un 

bail et qui ne serait finalement pas rentré dedans (…)" ; 

- Le 17 février 2011, BJ______ informe A______, avec BF______ en copie, d'une 
nouvelle demande de location pour l'appartement, suite à quoi BF______ ajoute à 
l'attention de A______ : "ancien loyer 1'530+90 de charges Nouveau loyer : 
2100+200 de charges Il s'agit de l'appartement totalement rénové au rez", ce à 
quoi A______ a répondu, avec en copie B______, "Yes et merci au tarif BF______ 
TFA" ; 

- Par courriel du 24 février 2011, BJ______ a demandé à A______ afin d'établir le 
bail "merci de me communiquer un nom, comme déjà fait précédemment" et ce 
dernier lui a répondu, après un rappel, le 1er mars 2011 : "M N______, 4______ 
[adresse]" ;  

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- Le bail conclu par les locataires AB______/AC______ est entré en vigueur le 
15 mars 2011 au loyer de CHF 2'100.-. L'avis de fixation indique que le loyer dû 
par le précédent locataire, N______ selon le bail, était aussi de CHF 2'100.- depuis 
le 1er janvier 2011, alors que le dernier loyer payé par les précédents locataires 
AD______/AE______ était de CHF 1'530.- selon l'état locatif, leur bail ayant été 
résilié pour le 15 décembre 2010 et l'appartement étant resté vacant jusqu'au 
15 mars 2011. L'avis de fixation du loyer initial comportait faussement la mention 
"loyer inchangé". 

Appartement n° 33 de l'immeuble sis 1______ à C______ 

- Le contrat de AF______ du 15 avril 2013 mentionne comme précédent locataire un 
certain AA______ et l'avis de fixation du loyer initial indique dans la rubrique 
"ancien loyer" le montant de CHF 1'880.- depuis le 1er décembre 2012. Selon l'état 
locatif, le loyer payé par les derniers locataires AG______ était de CHF 1'060.-, 
leur bail ayant été résilié pour le 31 janvier 2012 et l'appartement étant resté vacant 
jusqu'au 15 avril 2013. L'avis de fixation du loyer initial comportait la mention 
"loyer inchangé" ; 

- Au départ de AF______, l'appartement a été reloué à BK______ au prix de 
CHF 1'780.- dès le 15 novembre 2015 ; 

- Dans le courant de l'année 2016, le locataire BK______ a intenté une action en 
requalification du contrat en contrat de durée indéterminée. Dans ce cadre, le 
Tribunal des baux du canton de Vaud a requis à la régie la production des anciens 
contrats de bail depuis 2009. Les e-mails suivants ont été retrouvés à ce propos : 

o E-mail de B______ à deux de ses collaborateurs, BL______ et BM______ 
du 24 novembre 2016 : "Il faut faire attention, car sauf erreur, à un moment 
donné on a mis un faux locataire sur un bail pour justifier hausse loyer. Il 

faut donc voir avec Me A______ ou son avocate stagiaire pour demander 

délai au TB et comment faire pour faire signer ce faux bail par la personne 

dont le nom nous avait été communiqué par Me A______" ; 

o E-mail de B______ à BD______ et A______ du 24 novembre 2016 : "(…) 
comme vous le savez, lors de changements de locataires où nous avons 

profité d'augmenter le loyer, nous avons toujours indiqué des noms fictifs 

d'anciens locataires, fournis par vos soins, pour ne pas indiquer la hausse 

du loyer (…) Dès lors, évidemment, nous ne sommes pas en possession des 
baux des personnes fictives (…) Vous vous imaginez sans doute les 
conséquences si le Tribunal des Baux vient à constater une telle pratique 

(…)" ; 

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o E-mail de BN______, collaborateur de A______, à B______, avec en copie 
notamment BL______, du 28 avril 2017 : "(…) Etant entendu que vous 
connaissez la situation entourant les pièces requises (…) il ne sera pas 
revenu sur le sujet. Ainsi, pour réponse au Tribunal des Baux, nous vous 

suggérons la formule suivante : Monsieur le Président, nous vous informons 

ne pas détenir les pièces requises, qui dans le cadre de la gestion de 

l'immeuble sis 1______, se trouvent directement en mains de Madame 

P______, selon les volontés de cette dernière" ; 

o E-mail de BL______ à B______ du même jour : "En fait il (ndlr : 
BN______) nous demande de mentir au Tribunal… qui ne croira pas une 
seconde que la régie n'est pas en possession des baux à loyer des 

immeubles qu'elle gère… et en plus il nous demande de renvoyer le TB chez 
la proprio… mais d'un autre côté, on ne peut pas non plus produire une 
copie des faux…" ; 

- Le 24 mai 2017, A______ a finalement déposé les contrats de bail visés. Les noms 
des anciens et actuels locataires, ainsi que les loyers actuels avaient été caviardés. 
Ces contrats n'étaient pas accompagnés des avis de fixation du loyer initial. Par 
jugement du Tribunal des baux du 29 juin 2017, confirmé en deuxième instance, le 
bail de BK______ a été requalifié en contrat de bail à durée indéterminée, les juges 
estimant que le système mis en place, visant à assortir les contrats de bail d'une 
clause prévoyant une durée limitée, ne s'expliquait que par la volonté de la 
bailleresse d'éluder les règles impératives, telles celles permettant la contestation du 
loyer initial ou la protection contre les congés. Il était relevé que "(…) Ni la 
défenderesse ni sa gérance n'[avaient] produit de pièce permettant de connaître 

[le] sort [des baux] – reconduction ou changement de locataire –, bien qu'elles 
aient été requises de le faire (…). Le fait que les noms des locataires des baux 
produits aient été caviardés a tué dans l'œuf toute tentative d'instruire cette 
question (…)" ; 

- Le loyer de BK______ a par la suite été réduit à CHF 1'000.- par le Tribunal des 
baux du canton de Vaud suite à une procédure en contestation du loyer initial 
intentée par ce dernier. 

Appartement n
o
 12 de l'immeuble sis 1______ à C______ 

- Par courriel du 25 octobre 2012, B______ a informé BF______ de la résiliation du 
bail, en mettant A______ en copie, et lui a proposé de relouer l'appartement au prix 
de CHF 1'680.- après rénovation, rappelant qu'un autre appartement proposé au prix 
de CHF 1'880.- était toujours vacant, que les gens estimaient ce montant abusif au 
vu de l'aspect extérieur de l'immeuble et qu'il convenait de descendre aussi le loyer 
de celui-ci à CHF 1'680.- ; 

- 11/53 - 

P/7551/2018 

- Le jour-même, A______ a demandé à B______ de lui faire un rapport avec des 
photos et des propositions raisonnables de travaux et de préparer un contrat de bail 
"et de partir du principe que M AA______ a repris temporairement la location de 

l'appart" ; 

- Le bail conclu par les locataires AH______/AI______ est entré en vigueur le 
1er juillet 2013 au loyer de CHF 1'880.-. L'avis de fixation indique que le loyer dû 
par le précédent locataire, M______ selon le bail, était aussi de CHF 1'880.- depuis 
le 1er décembre 2012, alors que le dernier loyer payé par le précédent locataire 
AJ______ était de CHF 1'030.- depuis la conclusion de son propre bail en 2004, 
son bail ayant été résilié pour le 30 novembre 2012 et l'appartement étant resté 
vacant jusqu'au 30 juin 2013. L'avis de fixation du loyer initial comportait 
faussement la mention "loyer inchangé" ; 

- Les locataires AH______/AI______ ont résilié leur bail pour le 31 octobre 2016 et 
le logement a été reloué au prix de CHF 1'550.- le 15 avril 2018, restant vacant 
dans l'intervalle. 

Appartement n
o
 34 de l'immeuble sis 1______ à C______ 

- Le bail conclu par les locataires AK______/AL______ est entré en vigueur le 
1er août 2015 au loyer de CHF 1'880.-. L'avis de fixation indique que le loyer dû par 
le précédent locataire, M______ selon le bail, était aussi de CHF 1'880.- depuis le 
1er novembre 2014, alors que le dernier loyer payé par le précédent locataire 
AM______ était de CHF 1'400.- depuis la conclusion de son propre bail en 2007, 
son bail ayant été résilié pour le 31 mars 2015 et l'appartement étant resté vacant 
jusqu'au 1er août 2015. L'avis de fixation du loyer initial comportait faussement la 
mention "loyer inchangé" ; 

- Les locataires AK______/AL______ ont résilié leur bail pour le 31 juillet 2016 et 
leurs successeurs, entrés le 1er décembre 2016, payent depuis lors un loyer de 
1'880.- par mois. 

Appartement n
o
 11 de l'immeuble sis 1______ à C______ 

- Par courriel du 22 juillet 2015, BO______ a écrit à BF______, en mettant A______ 
en copie : "voici encore un projet de bail (..). En ce qui concerne le nom de l'ancien 
locataire, je vous informe que dans l'immeuble nous avons déjà utilisé 2x M______ 

et 1xAA______. Merci de me dire ce que vous aimeriez noter sur le bail". Était joint 
un projet de bail avec le nom de AA______ comme ancien locataire, ce nom étant 
tracé à la main sur la version papier et remplacé par AU______, qui peut aussi se 
lire comme AQ______ [autre prénom], alors que la clause de renouvellement du 
bail a aussi été tracée à la main ; 

- 12/53 - 

P/7551/2018 

- Le bail conclu par les locataires AN______/AO______ est entré en vigueur le 
15 août 2015 au loyer de CHF 1'880.-. L'avis de fixation indique que le loyer dû par 
le précédent locataire, AQ______ selon le bail, était aussi de CHF 1'880.- depuis le 
15 décembre 2014, alors que le dernier loyer payé par l'ancienne locataire 
AP______ SA était de CHF 1'645.-, ce bail ayant été résilié pour le 15 décembre 
2014 et l'appartement étant resté vacant jusqu'au 15 août 2015. L'avis de fixation du 
loyer initial comportait faussement la mention "loyer inchangé" ; 

- Les locataires AN______/AO______ ont résilié leur bail pour le 31 octobre 2015 et 
leurs successeurs, entrés le 15 mai 2016, payent depuis lors un loyer de 
CHF 1'880.- par mois. 

Appartement n
o
 24 de l'immeuble sis 2______ à D______ 

- Par courriel du 2 juin 2015, BO______ a informé BF______, en mettant A______ 
en copie, que l'appartement en question dont l'ancien loyer était de CHF 1'020.- 
restait vacant car le nouveau loyer demandé de CHF 1'780.- était beaucoup trop 
élevé, tout comme les loyers de trois logements vacants dans l'immeuble de 
C______, au vu de l'état de l'immeuble. Sur le courriel imprimé le montant de 
CHF 1'780.- est tracé à la main et remplacé par CHF 1'600.- et le montant de 
CHF 170.- est indiqué à titre de charges ; 

- Par courriel du 16 juillet 2015, BO______ a écrit à BF______, avec A______ en 
copie, pour lui indiquer "nous avons enfin un dossier pour l'appartement (…)". Sur 
le courriel imprimé, figure l'annotation manuscrite :"Ok (..) projet de bail SVP" ; 

- Par courriel du 23 juillet 2015, BF______ a adressé à la régie un projet de bail 
"confirmé" pour les nouvelles locataires AR______ et AS______ avec un début de 
contrat au 1er août 2015. Sur celui-ci est mentionné à la main sous ancien locataire 
"AU______", qui peut aussi se lire AQ______. La clause de renouvellement du bail 
est tracée à la main de même que la mise à disposition d'une cave ; 

- La liste des locataires de l'immeuble perquisitionnée auprès de la régie confirme 
qu'aucun AU______ ou AQ______ n'a habité dans cet appartement et que les 
locataires AR______ et AS______ sont bien arrivées le 1er août 2015 et y sont 
restées jusqu'au 15 juillet 2016. 

Appartement n
o 

43 de l'immeuble sis 1______ à C______ 

- Le courriel du 2 juin 2015 susmentionné visait également l'appartement en question 
dont l'ancien loyer était de CHF 1'100.- et dont le nouveau loyer demandé de 
CHF 1'880.- était, selon la régie, beaucoup trop élevé au vu de la vétusté de 
l'immeuble ; 

- 13/53 - 

P/7551/2018 

- Le 12 juillet 2016, BM______ de la régie a écrit à A______ : "Je vais établir le bail 
pour Monsieur AV______ [sic] et Mme AW______ avec effet au 15.08.16. Au vu de 

la hausse conséquente, pourriez-vous svp m'indiquer quel nom dois-je indiquer sur 

le précédent locataire", ce à quoi A______ répond le même jour : "on me confirme, 
M AY______" ; 

- Le bail conclu par les locataires AV______/AW______ est entré en vigueur le 
15 août 2016 au loyer de CHF 1'680.-. L'avis de fixation indique que le loyer dû par 
le précédent locataire, AY______ (sic) selon le bail, était de CHF 1'880.- depuis le 
1er janvier 2016, alors que le dernier loyer payé par le précédent locataire 
AX______ était de CHF 1'100.-, son bail ayant été résilié pour le 31 mars 2016 et 
l'appartement étant resté vacant jusqu'au 15 août 2016. 

Appartement n
o
 24 de l'immeuble sis 1______ à C______ 

- Par courriel du 5 janvier 2017 adressé à BM______, A______ a accepté la 
candidature des locataires intéressés à reprendre l'appartement vacant depuis un 
certain temps et a indiqué "merci de nous passer un projet de bail" ; 

- Par courriel du 6 janvier 2017, BM______ a demandé à A______ "pourriez-vous 
svp me donner le nom que je dois indiquer dans la rubrique ancien locataire" et il 
est indiqué à la main sur la version papier courriel "AU______", ainsi que la date : 
"15.9.2015" ; 

- Le bail conclu par les locataires AZ______/BA______, est entré en vigueur le 
15 janvier 2017 au loyer de CHF 1'880.-. L'avis de fixation indique que le dernier 
loyer dû par le précédent locataire, BC______ selon le bail, était aussi de 
CHF 1'880.- depuis le 15 septembre 2015, alors que le loyer payé par les derniers 
locataires BB______ était de CHF 1'200.-, ce bail ayant été résilié pour le 
15 septembre 2015 et l'appartement étant resté vacant jusqu'au 15 janvier 2017 ; 

- Les locataires AZ______/BA______, l'un serveur, l'autre maçon, étaient encore en 
place en 2018, voire au-delà. 

d.c. Le rapport policier relevait encore que le 16 novembre 2016, B______ avait 
transmis à A______ les coordonnées de BG______. Ce même-jour, A______ avait 
écrit à BG______ afin de lui exprimer sa satisfaction au sujet de "l'équipe de 
C______" et en particulier de B______ qui savait trouver des arrangements avec 
"des locataires difficiles qui se pren[aient] pour des propriétaires".  

d.d. Était encore souligné que A______ et B______ avaient tous deux été sollicités 
par courrier des inspecteurs en charge de l'enquête du 4 juillet 2018 pour se 
déterminer sur la liste des anciens locataires des immeubles [sis] 1______ à C______ 

- 14/53 - 

P/7551/2018 

et du 2______ à D______, tirée du logiciel informatique de la régie, et indiquer 
lesquels d'entre eux avaient fait l'objet d'un bail contenant le nom d'un ancien 
locataire fictif et/ou avis de notification de loyer initial contenant un ancien loyer 
incorrect, ce qui eut nettement facilité le tri. Aucun des deux n'avait répondu. 

d.e. De nombreuses mentions manuscrites de noms, de montants de loyer et de dates 
– d'aspect similaire à l'écriture de A______ telle qu'elle figure sur sa fiche de 
situation personnelle et sur la pièce C-602 dont il a reconnu qu'il s'agissait de son 
écriture – apportées sur les courriels ou les projets de contrat cités ci-dessus, sont 
ensuite reprises sur les contrats de bail et avis de notification du loyer signés, dans 
les rubriques "ancien locataire", "ancien loyer" et "loyer dû par le précédent 
locataire depuis le". 

d.f. Les documents pertinents sur lesquels se sont basés les enquêteurs pour 
l'établissement du rapport du 23 juillet 2018 ont été joints en original audit rapport. 
Les autres pièces séquestrées et figurant à l'inventaire du dossier sous "pièces de 
forme" ont été conservées – et toujours été consultables sur rendez-vous – au greffe 
des pièces à conviction, ce que le MP a par ailleurs expressément indiqué dans 
différents courriers figurant à la procédure, adressés au conseil de A______ en 
destinataire principal ou en copie.  

e. Dans le délai imparti par le MP au 30 août 2018, A______ a indiqué, sous la 
plume de son conseil, n'avoir aucune observation à formuler au rapport de police du 
23 juillet 2018.  

f. L'ensemble des locataires lésés mentionnés dans l'acte d'accusation ont été 
indemnisés par A______, pour un montant total de CHF 218'118.-. L'indemnisation 
convenue correspondait généralement à la différence entre le loyer fixé et payé par 
les locataires lésés et le véritable loyer effectivement payé par le réel précédent 
locataire, pour la durée du bail, excepté pour les locataires en demeure. Les locataires 
AH______/AI______, les plus fortement lésés, ayant payé durant la durée de leur 
bail de 39 mois, un loyer de CHF 1'880.- alors que le véritable loyer précédent était 
de CHF 1'030.-, ont été indemnisés à hauteur de CHF 33'150.-. 

Les loyers des locataires encore en place ont été ramenés au montant du loyer du 
précédent locataire, impliquant le remboursement des loyers trop perçus par la 
bailleresse, puis des échelons ont été prévus pour l'avenir.  

Les accords s'agissant des locataires de l'immeuble de P______ ont été passés par le 
biais du conseil de cette dernière.  

- 15/53 - 

P/7551/2018 

Un accord portant sur le remboursement de CHF 6'670.- a été trouvé directement 
entre A______ et les locataires AR______/AS______, seuls locataires lésés de 
l'immeuble sis 2______ à D______. 

A______ a également versé à BK______ un montant de CHF 28'470.- à titre de 
remboursement des loyers indument perçus conformément au jugement rendu dans la 
procédure en contestation du loyer initial intentée par ce dernier. 

Les locataires BK______, AF______, AV______/AW______, R______/S______, 
AN______/AO______ et AK______/AL______ qui avaient déclaré vouloir 
participer à la procédure, ont retiré leur plainte. 

Audition des employés de la régie de C______ et de BG______ 

 g. Plusieurs employés de la régie ont été entendus en qualité de personnes appelées à 
donner des renseignements. Ils ont tous indiqué avoir su que la régie avait indiqué 
des noms de locataires fictifs ainsi que des anciens loyers erronés sur les contrats de 
bail et avis de notification du loyer initial en lien avec l'immeuble de C______. Pour 
la majorité des témoins entendus, les instructions provenaient de A______, 
directement ou via ses collaborateurs. Ils n'avaient jamais eu de contact avec 
P______ et n'ont pas mentionné l'immeuble de D______. 

g.a. BO______, assistante technique au sein de la régie, a été entendue par la police. 
Elle devait toujours obtenir le "feu vert" de A______ ou de sa secrétaire ou bras droit 
BF______, laquelle transmettait les ordres de ce dernier, pour toutes questions en 
lien avec l'immeuble de C______. Elle n'avait pas conscience que lorsque A______ 
leur demandait de modifier les baux ou les avis de notification de loyer, cela pouvait 
constituer des faux dans les titres. Elle exécutait uniquement les ordres donnés par 
A______ via BF______. Quant à B______, il devait faire ce que le propriétaire lui 
ordonnait de faire, sous peine de perdre le mandat de gestion de l'immeuble en 
question. 

 g.b. BL______, gérant technique au sein de la régie, a déclaré devant la police que, 
selon les cas, A______ donnait l'instruction de mentionner le nom d'une de ses 
connaissances dans la rubrique "ancien locataire". Dans celle de l'"ancien loyer", 
A______ voulait que la régie indique le même loyer. Ainsi le nouveau locataire 
n'était pas informé de la hausse de loyer. Il ignorait à combien de reprises la régie 
avait effectué une telle demande mais après chaque résiliation, les loyers étaient 
revus à la hausse. Personnellement, il avait toujours été en contact avec A______ ou 
ses associés, soit BP______ ou BF______. C'était toutefois toujours A______ qui 
décidait. B______ n'avait selon lui pas eu le choix que d'accepter les demandes de 
A______ qui était une connaissance de BG______. Le cas de l'immeuble en question 
était toutefois unique et il ne s'agissait nullement d'une pratique de la régie. 

- 16/53 - 

P/7551/2018 

 Au MP, BL______ a nuancé ses précédentes déclarations, affirmant qu'il ne savait 
pas qui avait transmis les noms fictifs. Il s'agissait d'une pratique "banale" qui se 
faisait dans d'autres régies. B______ était une personne très consciencieuse qui 
contrôlait tout. Il avait simplement supposé que ce dernier avait subi des pressions en 
raison de sa position de directeur d'agence mais il ne pouvait pas confirmer que tel 
avait été le cas s'agissant précisément de l'immeuble de C______. 

g.c. BM______, alors secrétaire gérante au sein de la régie, a confirmé devant la 
police et le MP, avoir été au courant de la problématique liée à l'immeuble de 
C______, au sujet des locataires fictifs figurant sur certains baux ainsi que des 
anciens loyers fictifs figurant sur les avis de notification. Elle avait elle-même rédigé 
des baux avec de faux noms. Elle établissait également les avis de notification avec 
le montant des anciens loyers qu'on lui donnait. B______ lui donnait le "feu vert" 
pour qu'elle transmette les baux à A______ par le biais de BQ______, la secrétaire 
de ce dernier. A______ contrôlait tout avant de lui retourner le bail validé ou 
comportant d'éventuelles modifications à apporter. Il lui semblait que B______ avait 
tenté de s'opposer à la pratique des loyers et des noms fictifs et qu'il avait exprimé 
son désaccord. Elle avait toujours agi selon les instructions de A______.  

g.d. BJ______, alors assistante de location au sein de la régie, a été entendue par la 
police sur délégation du MP. Elle a confirmé qu'il y avait eu des "petites magouilles" 
en lien avec des locataires et des loyers fictifs relatifs à l'immeuble de C______. Elle 
a confirmé avoir envoyé un email à A______ le 24 février 2011 lui demandant de lui 
fournir un nom d'ancien locataire et qu'il était inhabituel que des noms de locataires 
n'apparaissent pas sur l'état locatif. Elle ne se souvenait pas avoir fait ces "bêtises-
là". Elle agissait toujours sur instruction de B______, à qui elle rendait des comptes 
dès lors qu'il était son supérieur hiérarchique. A la lecture des e-mails soumis, elle 
comprenait que B______ ne semblait pas d'accord mais qu'il fallait suivre les 
instructions de A______. Selon elle, le seul intérêt de B______ dans ce procédé était 
de ne pas perdre la gestion de l'immeuble. Il subissait beaucoup de pression pour ne 
pas perdre de propriétaires.  

g.e. K______, alors gérante technique au sein de la succursale de C______, a été 
entendue par la police, sur délégation du MP. La pratique en lien avec cet immeuble 
consistant à faire figurer des noms de locataires et des anciens loyers fictifs avait, 
selon elle, été l'initiative de B______, lequel avait déployé ce procédé pour d'autres 
immeubles, notamment un situé à 3______. Elle était en conflit avec la régie dans le 
cadre d'une procédure prud'homale. B______ avait refusé d'engager du personnel 
supplémentaire alors qu'ils étaient tous à la limite du burn out. Il l'avait insultée en 
public et avait exigé sa démission.  

g.f. BR______, assistante de direction au sein de la régie depuis dix ans, a également 
été entendue. Elle n'était pas en charge de la gestion de l'immeuble de C______ visé 

- 17/53 - 

P/7551/2018 

par l'enquête et n'avait pas eu, à l'époque, connaissance de la pratique mise en place 
en lien avec des noms de locataires et des montants d'anciens loyers fictifs. Elle 
savait uniquement que la régie devait se conformer aux instructions de A______ 
pour cet immeuble, notamment sur le choix des locataires et sur les baux qu'il 
validait. Elle partageait l'avis de BL______ s'agissant du fait que B______ ne faisait 
que répondre aux demandes du propriétaire et de BG______.  

h. Entendu au MP, BG______ a expliqué avoir connu A______ 40 ans auparavant, 
pour être allé skier avec lui, et l'avoir croisé à deux ou trois reprises à Genève par la 
suite. Un jour, A______ l'avait appelé pour lui dire qu'il avait donné des immeubles à 
gérer à l'agence de C______. Lui-même n'avait jamais donné d'instructions à 
B______ quant à la gestion des immeubles de A______, en particulier quant aux 
noms qui devaient figurer sur les baux ; il faisait entièrement confiance à ses gérants. 
Il voyait B______ en principe une fois par année et avait des contacts avec lui par 
téléphone ou par courriel. B______ était l'unique responsable de toute la gestion de 
l'agence de C______ et connaissait très bien son métier. Il n'avait jamais entendu 
parler de la pratique consistant à inscrire sur les baux des noms et loyers fictifs.  

Audition des collaborateurs de A______ 

i. Plusieurs collaborateurs de A______ ont été entendus par le MP en qualité de 
personnes appelées à donner des renseignements. Ils ont tous indiqué n'avoir eu 
aucun pouvoir décisionnel par rapport aux questions immobilières et avoir toujours 
agi sur instruction de A______. 

i.a. BP______, secrétaire de A______ depuis plus de dix ans, a précisé qu'elle n'avait 
pas connaissance de la problématique des locataires et anciens loyers fictifs. 
BF______ s'occupait davantage des questions liées à l'immobilier. Celle-ci n'avait 
toutefois pas beaucoup de pouvoir décisionnel. Il était exact que A______ avait à un 
certain moment délégué des choses liées à certaines procédures à l'extérieur sans 
qu'elle ne se souvienne de la date. 

i.b. BF______, assistante de A______ pour les questions immobilières de 2007 à 
2016 ou 2017, a expliqué qu'elle suivait des lignes de conduite fixées par A______ et 
que ce dernier contrôlait régulièrement son travail. Elle n'avait aucun pouvoir 
décisionnel. Elle avait eu des contacts avec la régie s'agissant de l'immeuble de 
C______. Elle avait plus particulièrement transmis à la régie des noms de locataires 
que A______ lui avait indiqués mais elle ignorait si ceux-ci avaient existé ou non. Ce 
dernier lui mentionnait également les montants des loyers à transmettre à la régie. 
Elle ne savait pas s'il s'agissait des anciens loyers ou des nouveaux loyers, c'était 
confus. 

- 18/53 - 

P/7551/2018 

i.c. BN______, collaborateur de A______, a indiqué s'être occupé, avec BD______ 
et sous la supervision de A______, de la procédure judiciaire concernant l'immeuble 
de C______ et les "baux problématiques". BD______ et lui-même avaient été 
informés par B______ que ceux-ci pouvaient contenir des noms fictifs. Il en avait 
parlé à A______, sans connaître le détail de ce qui était fictif. A______ ne lui avait 
pas dit qui était l'auteur de ces documents. Les baux avaient été caviardés avant d'être 
produits car A______ ne souhaitait pas que l'ASLOCA utilise les informations 
caviardées pour faire ouvrir d'autres procédures. Il a refusé de répondre à la question 
de savoir si l'existence de baux au contenu discutable dérangeait quelqu'un au sein de 
l'Etude, invoquant que son rôle était de conseiller l'agence de C______ et pas de 
"décider si une chose est bien ou non". 

Auditions de B______ 

j. B______, entendu en qualité de prévenu, a d'abord contesté les faits expliquant 
n'avoir eu connaissance de la pratique consistant à faire figurer des locataires et des 
loyers fictifs sur les baux et avis de notification que tardivement, soit en 2011. 
A______ n'avait jamais rien exigé de lui et ne lui faisait pas peur. Il était un client 
charmant et courtois et n'avait eu que peu de contacts directs avec lui.  

Il a ensuite concédé, sans se souvenir de l'ensemble des cas mentionnés dans l'acte 
d'accusation, avoir effectivement su qu'il signait des documents avec de fausses 
informations. Il avait simplement répondu aux attentes de A______ et demandé à ses 
collaborateurs de faire de même. Il n'avait pas conscience de la portée de ses actes, 
soit que cela pouvait constituer des faux dans les titres. Vu que les ordres provenaient 
de A______, qui était avocat, il pensait que ce dernier savait ce qu'il faisait, et qu'en 
tout état, la responsabilité incombait à la société qui l'employait ou au propriétaire de 
l'immeuble. A______ était d'ailleurs plus interventionniste qu'un autre propriétaire. Il 
avait ses propres modèles de contrat de bail que la régie devait utiliser pour les 
immeubles concernés et contrôlait tout. Il ne se souvenait pas comment la pratique 
des locataires et loyers fictifs avait débuté. Lors de sa première réunion avec 
A______ en 2008, ils avaient longuement parlé des directives à appliquer dans la 
gestion des immeubles de C______ et de D______. Après avoir vérifié ses notes de 
réunion, il avait constaté qu'il n'était pas fait mention de locataires ou de loyers 
fictifs, alors qu'il consignait en général tout par écrit. Cependant, il ne s'agissait pas 
d'une pratique habituelle au sein de la régie O______. Ce procédé avait pour but 
d'obtenir un rendement supérieur, éviter que les nouveaux locataires contestent le 
loyer initial et éviter que ce loyer soit réduit au montant payé par le locataire 
précédent. Il n'avait personnellement tiré aucun avantage de cette pratique, n'ayant en 
particulier perçu aucune prime ou pourcentage sur les loyers encaissés par la régie. Il 
avait accepté de le faire car il subissait une pression constante de son employeur pour 
garder ses mandats. La régie n'avait pas encaissé de loyers s'agissant des anciens 
locataires fictifs qui auraient réellement habité dans les appartements concernés. 

- 19/53 - 

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Audition de A______ à l'audience de jugement 

k. A l'audience de jugement, A______ est revenu sur ses déclarations et a alors pour 
la première fois contesté les faits de même que leur qualification juridique de faux 
dans les titres. Il n'était pas très présent à l'Etude et des e-mails pouvaient avoir été 
envoyés à son insu en son nom. Il n'avait jamais demandé aux employés de la régie 
de mettre sur les baux des noms de personnes qui n'avaient jamais habité dans les 
immeubles visés par la procédure. Il avait uniquement donné le nom de personnes 
qui se trouvaient dans les appartements, qu'elles soient formellement locataires ou 
pas. Il avait en effet aidé des gens en difficulté en leur disant de téléphoner à l'Etude 
pour voir s'il y avait un appartement vacant pour eux. Le nom de AA______ ne lui 
disait rien mais les locataires N______, M______, AU______ ([prénommé] 
AU______ ; les mentions BC______ et AQ______ [même nom, autres prénoms] 
étant des erreurs) et L______ avaient effectivement habité dans les logements 
concernés, soit avant, pendant ou après les travaux. Ces personnes étaient censées 
payer quelque chose car il "fallait faire entrer de l'argent" en raison des travaux, 
mais les appartements restaient vides. Il n'avait toutefois personnellement pas perçu 
de loyer de leur part. Il n'avait jamais non plus donné l'instruction de mentionner que 
le loyer était inchangé et de faire figurer le nouveau loyer comme ancien loyer. Il 
n'avait auparavant pas expliqué que ces personnes avaient réellement habité dans les 
appartements visés car on ne lui avait pas posé la question. Les "déclarations libres" 
qu'il avait faites en début de procédure ne l'étaient pas. Il avait été mis sous pression 
de la mise en détention et avait dit ce que le procureur voulait entendre. Confronté au 
fait que lors de l'audience du 26 juillet 2019 devant le MP, il n'avait pas non plus 
mentionné ces éléments, alors qu'il était libre depuis le 29 juin 2018, il a expliqué 
qu'il n'avait certes pas donné une information complète mais ce n'était pas à lui de 
faire l'instruction. BF______ avait peut-être donné des faux noms de locataires à la 
régie ; elle avait des problèmes de drogue. Les loyers n'étant pas abusifs, les 
locataires n'auraient pas forcément contesté leur loyer initial même s'ils avaient 
connu la réalité du montant de la hausse. Il avait servilement payé les montants 
demandés par les locataires lésés en tenant compte des dysfonctionnements de son 
Etude. Il n'estimait pas que sa sœur ou lui se fussent enrichis car les impôts étaient 
très élevés. Le fait que les frais de régie étaient inclus dans les charges des locataires 
ne posait pas de problème et correspondait à la méthode zurichoise, puisque c'étaient 
eux qui donnaient du travail à la régie. Le fait que les successeurs de certains 
locataires lésés continuaient de payer le loyer élevé sortait au demeurant du champ 
de l'acte d'accusation.  

Audition de témoins à l'audience de jugement  

l.a. P______ a indiqué que son frère était un homme bon et de parole. Il avait 
notamment fait des efforts pour garder des locataires âgés dans des appartements à 
loyer très bas. Elle gardait toute confiance en lui.  Il n'avait jamais été question 
qu'elle le rembourse des montants des indemnités qu'il avait lui-même versés. 

- 20/53 - 

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l.b. BS______, ami de longue date de A______, BT______, courtière en immobilier, 
et BU______, dont A______ avait défendu le compagnon, ont décrit l'intéressé 
comme quelqu'un d'honnête, droit, gentil, généreux et professionnellement très 
consciencieux. Il avait mis à disposition de BS______ des locaux pour lui permettre 
de passer ses examens avec quiétude. BT______ n'avait jamais constaté, dans le 
cadre de son activité de courtière pour la location d'appartements, que de fausses 
indications figuraient dans les baux. A______ était venu en aide à plusieurs 
personnes se trouvant dans des situations très délicates. Il suivait de près la gestion 
de ses immeubles.  

Pièces produites par A______ à l'audience de jugement 

m.a. A______ a produit plusieurs témoignages écrits, dont il ressort notamment 
ce qui suit : 

- D'après E______, F______ et G______, responsables dans des régies ou agences 
immobilières qui géraient des biens immobiliers appartenant à A______, ce 
dernier suivait de près la gestion de ses biens ; il était un client précis et exigeant. 
Les baux lui étaient soumis et il fixait les nouveaux loyers lui-même. A______ ne 
leur avait jamais demander d'inscrire des noms de locataires précédents fictifs ou 
des loyers fictifs dans des baux. 

- H______ a expliqué avoir travaillé sur différents projets de rénovation et 
d'entretien sur les immeubles sis 1______, à C______, et 2______, à D______. 
Pendant ces travaux, il avait remis à plusieurs reprises des clés d'appartements à 
des personnes, quand les appartements étaient vides, en attente de rénovation ou 
en cours de rénovation. On lui avait dit que ces personnes étaient aidées par 
A______. 

- AU______ a écrit ce qui suit : "(…) A______ m'a mis à disposition et/ou loué 
pour moi ou de mes amis ou connaissances [sic] à de multiples occasions des 

surfaces commerciales à Genève et aussi des appartements soit en état soit en 

travaux notamment dans les années 2010 à C______ au 1______ (entre la gare et 

le lac) et à D______ au 2______ (…)". 

m.b. A______ a également produit un avis de droit de BV______, ancien 
président du Tribunal fédéral, mandaté par ses soins, et selon lequel les formules 
officielles de notification du loyer initial ne constituent pas des titres. Afin de 
délimiter le faux intellectuel du simple mensonge écrit, il convenait de se poser la 
question de savoir si le déclarant revêtait une position assimilable à un garant, 
laquelle ne devait être admise, dans la relation entre deux sujets de droit privé, que 
lorsque l'une des parties assumait une obligation particulière, à l'instar de 
l'architecte qui avait une obligation de vérification du décompte final. Or le 
bailleur n'assumait pas d'obligation comparable à l'égard du locataire. Il ressortait 
par ailleurs de la jurisprudence que la qualification de faux intellectuel avait été 

- 21/53 - 

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niée s'agissant d'un affidavit produit en justice civile et qui contenait des indications 
inexactes, parce que celles-ci étaient sujettes à vérification par l'autorité. Selon ce 
raisonnement, le formulaire d'avis de notification du loyer initial contenant des 
indications inexactes mais vérifiables lors d'un procès civil, ne constituait pas non 
plus un faux intellectuel. Enfin, l'art. 269 al. 2 CO applicable par renvoi de l'art. 270 
al. 2 CO se référait à un formulaire au moyen duquel une augmentation de loyer 
devait être communiquée et motivée. La loi ne prévoyait que la nullité au cas où la 
communication n'avait pas eu lieu au moyen du formulaire prescrit. L'on ne voyait 
dès lors pas comment un faux intellectuel pouvait être commis au moyen d'un tel 
formulaire. Le législateur ne s'était nullement prononcé sur la punissabilité de 
déclarations inexactes faites sur ledit formulaire. Une condamnation pour faux dans 
les titres en l'espèce s'opposait ainsi au principe nulle crimen sine lege. 

Accès au dossier  

n.a. Le 27 mars 2019, le TCO a offert de remettre une copie de la procédure à 
A______ si la demande en était faite rapidement, dès lors que le dossier devait être 
acheminé au Tribunal fédéral en raison d'un recours interjeté par le précité. 

A______ a répondu le lendemain souhaiter recevoir dans les meilleurs délais une 
copie numérotée de la procédure.  

Malgré une note au dossier intitulée "Demande de photocopie" datée du 27 mars 
2019 signée du greffe du Tribunal pénal : "Svp besoin d'une copie urgente car le 
dossier doit partir au Tribunal fédéral. Gardez 1 copie scannée car il faudra refaire 

des copies pour les juges et les parties. [...]", la demande de A______ est restée sans 
réponse. 

n.b. Après le retour de la procédure du Tribunal fédéral, et suite à une nouvelle 
demande de A______, la présidente a informé ce dernier par courrier du 22 janvier 
2020 qu'une copie de la procédure était à sa disposition au greffe du Tribunal. Le 
dossier a une nouvelle fois été mis à disposition pour consultation, le 13 mars 2020.  

n.c. Par lettre du 5 mai 2020, la présidente du TCO a fait parvenir aux parties copie 
des derniers éléments versés à la procédure, précisant qu'il leur était loisible de venir 
consulter le dossier, sur demande préalable et selon un créneau horaire précis en 
raison des mesures sanitaires liées à la COVID, afin de vérifier qu'ils avaient reçu 
tous les documents, voire demander copie de certaines pièces. 

n.d. Les 6 et 12 mai 2020, le TCO a envoyé aux conseils de A______ un lot de 
"copies de certaines pièces portées à l'inventaire" puis "une sélection de pièces" 
tirées des documents figurant à l'inventaire de la procédure. 

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n.e. Suite à la demande de A______ de recevoir une copie scannée de la procédure, 
la présidente du TCO a répondu, le 7 mai 2020, que le dossier n'était pas scanné et 
que les deux classeurs du Tribunal seraient mis à la disposition des conseils de 
A______ durant une heure, le lendemain, dans leur état au jour de la consultation. 
Les conseils de A______ ont pu consulter le dossier le 8 mai 2020. Le dossier a, à 
nouveau, été mis à la disposition de A______, pour consultation, le 15 mai 2020. 

n.f. Il ressort de la motivation du TCO s'agissant des questions préjudicielles 
formulées devant lui, que suite à l'envoi du dossier au Tribunal fédéral le 29 mars 
2019, la greffière avait omis de délivrer à A______ une copie "papier" du dossier du 
MP, lequel avait été scanné (quatre classeurs gris). Le précité détenait toutefois les 
copies de l'essentiel du dossier, levées au MP durant l'instruction. Au retour du 
dossier du Tribunal fédéral, une copie complète avait été délivrée à A______, le 
22 janvier 2020, puis les nouvelles pièces avaient été adressées, au fur et à mesure, à 
toutes les parties. Le dossier du Tribunal (classeurs bleus) n'avait jamais été scanné, 
raison pour laquelle il avait été proposé à A______ de le consulter, ce que ses 
conseils avaient fait le 8 mai 2020.  

Actes du TCO   

o.a. Par ordres de dépôt adressés à P______ et à la régie, le TCO a requis la 
production de documents visant à lui permettre d'effectuer un calcul de rendement de 
l'immeuble sis 1______, à C______, (notamment l'acte d'acquisition dudit immeuble, 
le détail des amortissements des dettes hypothécaires/chirographaires et les comptes 
de gestion et de charges). Cependant, tant la bailleresse que la régie ont répondu ne 
pas être en possession des pièces en question. Le conseil de P______ a toutefois 
précisé que l'immeuble, construit en ______, avait été hérité par sa cliente en 1963. Il 
a produit les quelques pièces en sa possession. 

o.b. Poursuivant le même objectif, le TCO a extrait un certain nombre de pièces du 
greffe des pièces à conviction qu'il a listées et transmises aux conseils de A______ 
par courriers susmentionnés des 6 et 12 mai 2020. 

C. a.a. Aux débats d'appel, et par la voix de ses conseils, A______ persiste dans ses 
conclusions à titre de question préjudicielle. 

a.b. Ouï les parties présentes, la Cour rejette la question préjudicielle au bénéfice 
d'une brève motivation orale renvoyant pour le surplus aux développements du 
présent arrêt (cf. infra consid. 1.2.1 ss). 

b.a. Sur le fond, A______ conteste avoir joué un quelconque rôle dans l'élaboration 
de contrats de bail et d'avis de notification de loyer initial en lien avec les immeubles 
visés par la procédure. Il n'avait pris connaissance des baux litigieux en lien avec 

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l'affaire BK______ que devant la Commission du Barreau et, s'agissant des baux et 
avis de loyer initial comportant des indications "farfelues" en lien avec des loyers 
inchangés, uniquement devant le MP. Les stagiaires qui l'avaient dénoncé à la 
Commission du Barreau avaient agi par vengeance.  

Il avait uniquement indiqué à la régie les montants des loyers futurs après travaux, 
sans se préoccuper du montant du loyer antérieur dont il n'avait personnellement 
même pas connaissance. Il était parfaitement ridicule que B______ ait mentionné 
"loyer inchangé" sur les avis de notification du loyer initial, car c'était faux. Il aurait 
dû écrire "adaptation aux loyers de la région et travaux". Les gens comprenaient une 
telle mention. Il recevait par ailleurs un nombre très élevé d'e-mails comme cela 
ressortait de l'analyse de la société BW______ versée à la procédure (cf. p. 25 in 
fine). Il ne pouvait à l'évidence pas tout traiter lui-même. L'organisation de son Etude 
voulait que n'importe lequel de ses associés ou employés puisse utiliser ses codes et 
envoyer un e-mail depuis son adresse et avec sa signature, l'idée étant que le courriel 
en question avait plus de poids que s'il provenait d'un stagiaire ou d'une assistante. 
BF______ était la personne engagée précisément pour traiter des questions 
immobilières. Celle-ci avait une certaine liberté d'action et une marge de décision 
malgré les déclarations de l'intéressée en sens contraire, étant précisé qu'elle avait des 
problèmes de consommation de substances et avait eu un comportement étrange 
durant son audition. C'était toutefois lui qui déterminait les montants des nouveaux 
loyers car il connaissait bien les villes de l'arc lémanique. BF______ gagnait entre 
CHF 4'600.- et 5'000.-, 13 fois l'an. Lui-même n'avait eu que "très très peu" de 
contact avec la régie, y compris B______, avec lequel il avait eu une relation quasi 
inexistante à l'exception d'un litige en matière de bail. Il n'avait nullement comploté 
avec ce dernier. B______ avait en revanche tout intérêt à éviter des procédures de 
contestation de loyer initial car cela lui prenait beaucoup de temps. La régie tirait 
également avantage du fait que les loyers fussent plus élevés dans la mesure où elle 
était rémunérée en proportion. B______ percevait peut-être une gratification 
supérieure s'il parvenait à entrer des loyers plus élevés et donc à augmenter le chiffre 
d'affaires de la régie. 

Il reconnaissait son écriture manuscrite sur la pièce C-602 là où il était écrit 
"BC______". Son assistante lui avait, selon lui, soumis cet e-mail pour savoir si 
quelqu'un y habitait et, dans la précipitation, il avait indiqué le nom de M. AU______ 
ainsi qu'une date car il savait qu'il revenait de temps à autre en Suisse. 

S'il avait admis en cours d'instruction et devant le TMC avoir communiqué de faux 
noms, il voulait dire par-là qu'il avait conscience de la problématique mais pas qu'il 
l'avait personnellement pratiquée. Il avait adopté ce choix catastrophique car il avait 
été placé en état de nécessité. Il avait faussement admis certaines choses pour éviter 
d'être mis en détention pour trois mois, ce qui l'aurait empêché de finaliser les 
affaires avec ses anciens associés. Il aurait alors tout perdu et peut-être même 
divorcé. Devant le TMC, il avait également dû se faire violence et admettre des faits 

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qu'il n'avait pas commis car il était primordial qu'il sorte le plus rapidement possible. 
A la question de savoir pourquoi il avait persisté à déclarer des éléments qui 
l'incriminaient alors qu'il n'était plus détenu, il a expliqué que les mesures de 
substitution étaient très strictes. Il avait alors considéré que s'il modifiait sa version, il 
retournerait en détention. Il avait essayé de prouver son innocence mais le MP l'en 
avait toujours empêché. 

Il regrettait sincèrement ce qui s'était produit à l'égard des locataires concernés par la 
procédure, sans pour autant savoir comment on en était arrivé là. Il les avait 
indemnisés pour cette raison et cela l'avait d'ailleurs mis dans une situation financière 
très difficile. 

b.b. Par la voix de ses conseils, A______ persiste dans ses conclusions. Il avait été 
victime d'un délit de faciès pour avoir été bien né. Il avait été terrorisé lors de son 
arrestation, menotté, amené aux Violons, dénudé, puis mis en détention sans raison. 
Il n'était pas un "Rambo" de l'immobilier et avait été traité différemment que d'autres 
personnes poursuivies pour des faits similaires. Il avait ensuite été muselé par les 
mesures de substitution. La version du MP était sélective. Il ressortait du dossier que 
le procédé des locataires et loyers fictifs était une pratique de la régie O______ et 
d'autres agences immobilières et non de A______. B______ avait par ailleurs déclaré 
qu'il n'avait pas peur de A______, qu'il qualifiait d'ailleurs de "client charmant", et 
que celui-ci n'avait jamais exigé quoique ce soit de sa part. La première réunion en 
2008 ne faisait au demeurant nullement mention de faux loyers ou locataires. Les 
déclarations des employés de la régie permettaient au contraire de constater que tout 
le monde craignait BG______. K______ avait ajouté que c'était B______ qui avait 
mis en œuvre le procédé litigieux pour l'immeuble de C______ et qu'il l'avait 
également fait pour d'autres immeubles. Il ressortait encore du dossier que tous les 
baux étaient signés par B______ et que A______, dont le trafic d'e-mails était très 
important, n'était jamais intervenu sur les avis de loyer, en particulier s'agissant de la 
mention "loyer inchangé". Le TCO errait au demeurant en affirmant que les 
locataires étaient fictifs. A______ prêtait ses appartements à des personnes qui 
existaient réellement, ce qui ressortait des témoignages écrits versés au dossier. 
Ceux-ci permettaient également de confirmer qu'il n'avait jamais demandé à ses 
autres connaissances professionnelles de mettre des faux noms de locataires sur des 
baux. En définitive, A______ n'avait jamais eu l'intention de tromper qui que ce soit 
ni n'avait signé aucun document permettant de lui imputer l'infraction reprochée.  

 Les documents en question ne pouvaient en tout état pas être qualifiés de faux 
intellectuels. Une crédibilité accrue aurait dû pouvoir leur être attachée. Il fallait ainsi 
que leur émetteur ait une position semblable à celle d'un garant. Compte tenu des 
rapports entre bailleur et locataire, on ne pouvait pas dire qu'il y avait une confiance 
accrue du locataire envers le bailleur. La jurisprudence développée en lien avec la 
formule A, citée par les premiers juges, qui mettait l'accent sur la position de garant 
et qui avait essuyé de féroces critiques doctrinales, n'était que peu pertinente in casu. 

- 25/53 - 

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Il en allait de même de celle en lien avec les contrats de vente de véhicules de police. 
Il fallait analyser la question à la lumière des textes applicables, ce que n'avaient pas 
fait les premiers juges. Le contenu de l'avis de notification du loyer initial était certes 
prévu par la loi mais cela n'en faisait pas un titre pour autant. Le Tribunal fédéral 
n'avait jamais considéré que le critère décisif pour retenir le faux dans les titres était 
que le contenu et la forme du document, fussent imposés par la loi. Au contraire, il 
ressortait de la jurisprudence que le billet à ordre – papier valeur par excellence dont 
le contenu était défini par la loi – n'était pas un titre, à défaut de force probante 
accrue. La loi sur les denrées alimentaires prescrivait également que le 
consommateur devait savoir ce qu'il achetait sur une boîte de conserve par exemple. 
Cela n'était pas constitutif d'un titre pour autant. Il fallait non seulement que le texte 
légal définisse le contenu du document en cause mais également qu'il résulte une 
crédibilité accrue de ce dernier. Or le législateur ne l'avait nullement prévu s'agissant 
de l'avis de loyer initial. Louer avec des indications erronées n'était certes pas digne 
d'éloges et portait d'ailleurs à conséquence d'un point de vue civil. En revanche, cela 
n'était pas constitutif de l'infraction pénale de faux dans les titres. 

A______ devait du reste être acquitté dans le cas AR______/AS______ car seul 
figurait au dossier un document non signé. Dans les cas AV______/AW______ et 
AZ______/BA______, la mention "loyer inchangé" ne figurait pas sur les avis de 
notification de loyer initial. Il fallait à tout le moins en tenir compte dans la fixation 
de la peine dès lors que l'"aggravante" mentionnée dans l'acte d'accusation ne 
pouvait pas être retenue.  

Les conditions du repentir sincère étaient au surplus réunies. Il ressortait du dossier 
que l'appelant avait collaboré à l'enquête et pris ses responsabilités sur le plan 
financier. Il avait perdu de nombreux mandats en raison de la procédure qui avait 
signé son arrêt de mort social. Il était erroné de considérer qu'il n'avait pas fait de 
sacrifice en indemnisant les lésés. Les conclusions du MP en lien avec la peine 
étaient ahurissantes ; il était déjà détruit. Il fallait lui laisser une chance. Il était 
désormais chef d'une Etude qui employait 15 personnes, avait un enfant de cinq ans, 
avait vécu un enfer avec ses associés, avait fait l'objet de nombreuses procédures et 
avait été très affecté. Les témoignages versés à la procédure permettaient de conclure 
qu'il était une bonne personne, dotée d'un fort sens de la morale. Les conditions du 
sursis complet étaient remplies : il n'avait jamais été condamné et le pronostic quant 
à son comportement futur était favorable. 

Malgré son obligation de motiver, le TCO ne s'était nullement exprimé sur 
l'ensemble de ces éléments, pourtant plaidés devant lui. 

b.c. A______ a produit un rapport de la société BW______ sur le trafic d'e-mails de 
son Etude mettant en avant son volume important et un avis de droit complémentaire 
reprenant en substance les arguments développés dans le précédent avis et citant une 

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opinion doctrinale critiquant la jurisprudence développée en lien avec les formulaires 
A.  

c. Le MP persiste dans ses conclusions. La seule question que posait l'appel principal 
était de savoir si l'avis de fixation du loyer initial constituait un titre puisque 
A______ avait initialement tout admis – à deux reprises devant le MP et une fois 
devant le TMC –  et que les faits ressortaient clairement du dossier. L'avis de droit 
versé à la procédure qui préconisait de renverser une jurisprudence bien établie 
depuis 20 ans sur la qualité de titre du formulaire A, n'était nullement convaincant, 
pas plus que les différents arrêts du Tribunal fédéral relevés par la défense. Il 
ressortait de la jurisprudence que la crédibilité accrue d'un document dépendait des 
circonstances concrètes. La particularité du cas d'espèce résidait dans le fait que 
l'avis de fixation de loyer découlait de l'art. 270 CO et que son contenu était défini 
par l'art. 19 de l'Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de 
locaux commerciaux (OBLF), et non pas du fait que le bailleur fût dans une position 
de garant ou non. Le but de l'avis de fixation était d'informer le locataire de ses droits 
de saisir l'autorité de conciliation en lui fournissant toutes les informations utiles lui 
permettant de se déterminer. La justice se fondait par ailleurs sur ces avis-là 
lorsqu'elle était saisie car elle partait du présupposé que ce document était vrai. 
L'autre critère pour retenir la crédibilité accrue de l'avis de notification du loyer 
initial était que le locataire n'avait pas la possibilité de vérifier les informations au 
sujet de l'ancien locataire et du montant de l'ancien loyer. A cet égard le Tribunal 
fédéral avait d'ailleurs considéré qu'un faux justificatif de travaux d'entretien établi 
par un propriétaire et produit en justice dans le cadre d'un litige avec un locataire 
constituait bien un titre. Enfin, A______ avait recherché un double avantage illicite : 
augmenter les loyers – peu importait qu'ils fussent abusifs ou non, le problème 
résidant dans la manière de faire – et éviter des contestations du loyer initial.  

Le changement de version de A______ et "l'état de nécessité" plaidé devant le TCO 
et en appel n'emportaient nullement conviction. D'abord, le MP n'avait aucunement 
requis sa détention pour une durée de trois mois comme allégué mais seulement d'un 
mois. Un changement de version n'était par ailleurs pas un motif de détention. 
Ensuite, les explications nouvelles étaient confuses dans la mesure où il admettait 
d'une part que des noms fictifs avaient été donnés à la régie mais sans que ceux-ci 
n'émanent de sa personne, et d'autre part il affirmait que les personnes en question 
avaient réellement logé dans les appartements. En tout état, même si certaines d'entre 
elles avaient dormi dans les logements en cause, ils n'étaient pas des locataires dans 
la mesure où aucun loyer n'avait été versé. 

S'agissant de son appel joint, le MP relève que le mécanisme utilisé par A______ 
pour faire croire aux locataires qu'ils faisaient une bonne affaire alors que l'on 
explosait le montant de leur loyer, évitant ainsi qu'ils puissent utiliser leurs droits, 
était vicieux et scandaleux. A______ était arrogant, courbait les règles qui 
l'embêtaient, qu'il connaissait parfaitement étant avocat et spécialiste de l'immobilier, 

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et trompait des petites gens, même si cela plombait leur budget. Sa collaboration 
devait être qualifiée de désastreuse et sa prise de conscience de nulle puisqu'il niait 
les faits en contradiction manifeste avec le dossier. Il manipulait la justice avec ses 
explications changeantes. Une attitude plus adéquate aurait pu être de continuer à 
admettre les faits tout en contestant la qualification de faux dans les titres. La période 
pénale était extrêmement longue. Le repentir sincère ne pouvait pas être retenu 
puisque A______ n'avait rien fait pour diminuer le dommage de l'infraction. Il avait 
certes remboursé les locataires lésés mais le dommage perdurait. On ne savait en 
effet pas sur quelle base étaient fixés les montants des loyers actuels. Il y avait un 
blanchiment de l'information. La seule solution pour réparer entièrement le dommage 
de l'infraction était de refixer l'ensemble des loyers actuels par rapport à ceux payés 
par les véritables précédents locataires.  

D. A______, né le ______ 1954, de nationalité suisse, est marié et père de trois enfants, 
dont l'un est mineur. Il a prêté serment en qualité d'avocat en 1981. Selon ses 
explications, il dirige une Etude d'avocats dont le chiffre d'affaires est réalisé à 50% 
par des activités à l'étranger avec des revenus reportés et à 50% par des activités en 
Suisse. Actuellement, il ne rédige plus d'écritures lui-même, mais contrôle les 
conclusions de ses collaborateurs et discute avec eux des stratégies à adopter. Depuis 
le début de la procédure, il sous-traite une partie de ses dossiers à l'interne ou à 
l'externe, notamment dans le domaine du bail. En raison de la publicité liée à sa 
condamnation en première instance, dont il souffre énormément, il a toutefois perdu 
plusieurs mandats dont celui d'un client important qui se trouve à l'étranger. Il 
déclare dès lors réaliser désormais un revenu annuel de l'ordre de CHF 65'000.-. Sa 
fortune a chuté à CHF 2.9 millions en raison de la situation sanitaire. Il a été en litige 
avec ses anciens associés de 2007 à 2019 et a notamment fait l'objet de quatre 
plaintes pénales, toutes classées. Sans l'aide de ses avocats, il se serait retrouvé "à 
terre". Il gère plusieurs immeubles locatifs. Il ne s'occupe plus de gestion courante 
d'immeubles pour le compte de clients, mais il lui arrive de répondre à des questions 
spécifiques, notamment sur le loyer à appliquer. Il dit avoir énormément souffert de 
la procédure, ses droits essentiels ayant selon lui été bafoués.  

EN DROIT : 

1. 1.1. L'appel et l'appel joint sont recevables pour avoir été interjetés et motivés selon 
la forme et dans les délais prescrits (art. 398 et 399 CPP). 

 La Chambre limite son examen aux violations décrites dans l'acte d'appel (art. 404 
al. 1 CPP), sauf en cas de décisions illégales ou inéquitables (art. 404 al. 2 CPP). 

1.2.1. L'art. 389 al. 3 CPP règle les preuves complémentaires. La juridiction de 
recours peut administrer, d'office ou à la demande d'une partie, les preuves 
complémentaires nécessaires au traitement du recours. 

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Conformément à l'art. 139 al. 2 CPP, il n'y a pas lieu d'administrer des preuves sur 
des faits non pertinents, notoires, connus de l'autorité ou déjà suffisamment prouvés. 
Cette disposition codifie, pour la procédure pénale, la règle jurisprudentielle déduite 
de l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse (Cst.) en 
matière d'appréciation anticipée des preuves (arrêts du Tribunal fédéral 6B_896/2018 
du 7 février 2019 consid. 2.1 ; 6B_463/2018 du 11 janvier 2019 consid. 1.1). 

Le législateur a ainsi consacré le droit des autorités pénales de procéder à une 
appréciation anticipée des preuves. Le magistrat peut renoncer à l'administration de 
certaines preuves, notamment lorsque les faits dont les parties veulent rapporter 
l'authenticité ne sont pas importants pour la solution du litige. Ce refus d'instruire ne 
viole le droit d'être entendu que si l'appréciation de la pertinence du moyen de preuve 
offert, à laquelle le juge a ainsi procédé, est entachée d'arbitraire (ATF 141 I 60 
consid. 3.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 6B_891/2018 du 31 octobre 2018 consid. 2.1). 

1.2.2. En l'espèce, l'appelant a réitéré, devant la CPAR, à titre préjudiciel, les 
réquisitions de preuves suivantes : l'audition de E______, F______, G______, 
H______, I______ et J______ ; la mise en œuvre d'une expertise visant à établir que 
les montants des loyers des deux immeubles visés par la procédure sont légitimes et 
licites ainsi que le dépôt des états locatifs des baux de l'immeuble sis 3______, à 
C______ pour les années 2009 à 2017, lesquels se trouvent en mains de la régie et 
des propriétaires de l'immeuble.  

Or la juridiction d'appel se rallie à cet égard aux arguments développés par les 
premiers juges. La CPAR ne voit en effet pas quels éléments pertinents 
supplémentaires ces mesures seraient susceptibles d’apporter au dossier, qui est en 
l’état d’être jugé. Il sera précisé ce qui suit : 

- E______, F______, G______ : 

Ces personnes, toutes responsables de régies ou d'agences immobilières et qui 
ont été amenées à collaborer professionnellement avec l'appelant, n'ont pas 
été témoins des faits visés par la présente procédure, n'ayant aucunement été 
amenées à travailler en lien avec les immeubles sis 1______ à C______ et 
2______ à D______. Des déclarations écrites dont ces personnes sont les 
auteurs ont par ailleurs été versées à la procédure sur les bonnes relations 
professionnelles qu'ils entretenaient avec l'appelant et l'audition de ces 
personnes sur ces mêmes faits n'apparaît pas utile. 

- H______ :  
 
L'audition de H______, destinée à alléguer la remise de clé à certaines 
personnes à qui l'appelant serait venu en aide, n'est pas plus pertinente. La 
"mise à disposition" de locaux à des personnes dans le besoin n'est pas un 
contrat de bail, si bien que ces personnes ne peuvent être considérées comme 
des "anciens locataires". Il ressort par ailleurs du dossier que ces personnes 

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n'ont pas versé de loyer durant leur supposée occupation des lieux. Ainsi, il 
importe peu de savoir si certaines personnes ont logé gratuitement dans les 
logements en question. Seuls les faits permettant de savoir si l'appelant a 
fourni à la régie de fausses indications s'agissant des noms des anciens 
locataires et des montants des anciens loyers à faire figurer sur les baux et 
avis de notification du loyer litigieux et dans quel but, sont pertinents. Or 
H______ n'a en a aucunement été témoin. Son audition n'est dès lors pas 
utile.  
 

- I______ et J______ : 
 
L'audition de ces personnes est requise en lien avec l'activité du département 
immobilier et l'organisation informatique de l'Etude de l'appelant ainsi que 
sur son trafic d'e-mails. Toutefois, ces questions ne permettront pas d'apporter 
des éléments décisifs à la question de savoir s'il a fourni de fausses 
indications à la régie s'agissant des noms des locataires et des montants des 
anciens loyers à faire figurer sur les baux et avis de notification du loyer 
litigieux et pourquoi, étant précisé qu'un rapport de la société BW______ a au 
demeurant été versé au dossier en lien avec le trafic d'e-mails de l'Etude. 
 

- Expertise :  
 
Le moyen de défense requis vise à contester le fait que l'appelant cherchait à 
obtenir un avantage illicite en fixant des loyers abusifs, soit des loyers hors 
du prix effectif que les locataires auraient dû payer selon une méthode de 
calcul adéquate, et donc de contester la réalisation de l'élément subjectif de 
l'infraction de faux dans les titres.  
 
Comme expliqué infra, il importe peu, pour analyser le dessein spécial de 
l'infraction de faux dans les titres, lequel peut prendre diverses formes, de 
déterminer si les loyers étaient ou non abusifs – et donc d'ordonner l'expertise 
visée ou encore de déterminer la méthode de calcul appropriée pour ce faire. 
 

- Ordre de dépôt : 
 
Il est également sans pertinence de savoir si la régie ou B______ ont commis 
des agissements similaires pour des immeubles non visés par l'acte 
d'accusation. Il s'agit de faits étrangers à la présente procédure pénale et ceux-
ci n'ont aucune incidence sur la survenance ou non de ceux reprochés à 
l'appelant in casu. S'agissant des immeubles en cause, seul complexe de faits 
qui intéresse la CPAR, les pratiques de la régie et en particulier de B______ 
ont déjà été examinées et ce dernier a fait l'objet d'une condamnation.  
 

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Partant, la CPAR fait sienne la décision du TCO de refus des réquisitions de preuves 
susmentionnées.  

1.3. L'appelant requiert encore, à titre de question préjudicielle, l'audition de 
L______, M______, N______ et la ré-audition de K______. 

1.3.1. Pour les mêmes raisons qu'indiquées supra, l'audition de L______, M______ 
et N______, destinée à prouver que l'appelant leur a accordé des facilités de 
logements ou leur en a mis à disposition, n'est pas utile pour trancher les questions 
qui se posent au dossier.  

1.3.2. K______ a quant à elle déjà été entendue contradictoirement durant la 
procédure, audience au cours de laquelle l'appelant avait renoncé à poser des 
questions. La CPAR ne voit pas en quoi sa ré-audition apporterait des réponses 
supplémentaires décisives au dossier qui est en état d'être jugé. Les preuves 
disponibles ne se limitent par ailleurs pas in casu à une confrontation de "parole 
contre parole", si bien que la ré-audition requise ne s'impose pas d'avantage.  

 Partant, les nouvelles auditions sollicitées par l’appelant doivent également être 
rejetées.   

1.4.1. Toutes les pièces d'une cause, à savoir celles réunies par les autorités, celles 
versées par les parties ainsi que les procès-verbaux de procédure et des auditions, 
doivent être réunies au dossier (art. 100 al. 1 CPP). Celui-ci doit être complet et 
unique. L'autorité n'a pas le droit de choisir certains documents à communiquer et 
d'en soustraire d'autres à la consultation. De plus, il ne doit pas exister de dossier 
officiel parallèle, par hypothèse épuré d'un certain nombre de pièces gênantes pour 
les autorités (Y. JEANNERET / A. KUHN / C. PERRIER DEPEURSINGE [éds], 
Commentaire romand : Code de procédure pénale suisse, 2ème éd., Bâle 2019, n. 11 
ad art. 107).  

1.4.2. En l'espèce, dans la mesure où les pièces communiquées par le TCO à 
l'appelant les 6 et 12 mai 2020 en lien avec le calcul de rendement de l'immeuble de 
C______ ont toujours figuré, été listées à l'inventaire de la procédure sous "pièces de 
forme" et toujours été consultables, sur demande, au greffe des pièces à conviction, 
ce dont les conseils de l'appelant ont été expressément informés, il ne peut être 
considéré qu'un dossier parallèle secret soustrayant certaines pièces de la 
consultation a été constitué. L'appelant, qui avait parfaitement connaissance de la 
mesure de perquisition effectuée auprès de la régie, et de laquelle ont résulté ces 
pièces, avait tout loisir d'en requérir la consultation, ce qu'il n'a jamais fait. Il ne peut 
dès lors de bonne foi se plaindre de n'avoir jamais eu connaissance de l'existence de 
ces éléments. 

Le TCO a ensuite communiqué à l'appelant les pièces qu'il a décidé d'extraire 
physiquement du greffe des pièces à conviction, afin que l'intéressé puisse en prendre 

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connaissance avant les débats et se déterminer, si bien que là encore aucune violation 
de son droit d'être entendu ne peut être retenue, l'appelant ayant sur cette base pu 
valablement exercer sa défense.  

La CPAR a en outre offert la possibilité à l'appelant de consulter l'ensemble des 
pièces jusque-là situées physiquement au greffe des pièces à conviction, en son siège, 
ce que l'intéressé a fait. Il n'a alors nullement invoqué avoir découvert des pièces à 
décharge qui y auraient été laissées à dessein, soit par le MP, soit par le TCO, dans le 
cadre de l'infraction de faux dans les titres visée en l'espèce par l'acte d'accusation.  

Les droits de la défense ont ainsi toujours été respectés.  

1.4.3. Il était par ailleurs loisible au TCO, pour établir les faits qu'il estimait 
nécessaires et cela en application de l'art. 343 CPP, d'ordonner à la bailleresse la 
production de pièces, de sorte qu'il ne peut lui être fait le reproche d'avoir versé à la 
procédure le courrier du 12 mai 2020 de Me BX______, conseil de P______, ainsi 
que ses annexes, dont l'appelant reconnait au demeurant qu'il a eu connaissance avant 
la tenue des débats, si bien qu'il a là aussi pu valablement exercer sa défense.  

1.4.4. Par voie de corollaire, le grief de l'appelant visant à écarter du dossier les 
pièces susmentionnées est sans objet, celles-ci ayant pour partie été intégrées au 
dossier immédiatement après la perquisition de la régie, et pour partie suite à un 
ordre de dépôt prononcé par le TCO en bonne et due forme. Elles n'ont, partant, 
nullement été versées au dossier de façon illicite.   

1.5. La démarche du TCO qui avait considéré inutile, pour l'examen de la condition 
subjective de punissabilité du faux dans les titres, la question de savoir si les loyers 
litigieux étaient ou non abusifs, tout en considérant cette question pertinente sous 
l'angle de l'éventuelle faute, et qui avait donc rassemblé les documents utiles en vue 
d'un calcul selon la méthode du rendement, n'apparaît nullement arbitraire. En tout 
état, la Cour statuera sur une éventuelle peine selon sa propre appréciation des faits et 
leur qualification juridique. Ce grief sera rejeté. 

1.6. Il ressort enfin de la procédure que le TCO a demandé, dès sa saisine, si 
l'appelant souhaitait une copie du dossier tel que transmis par le MP. Il résulte 
également de la note interne que le greffe du TCO avait précisément demandé au 
service compétent de scanner le dossier du MP pour en envoyer une copie aux juges 
et aux parties. Il apparaît évident que l'absence de transmission de la copie "papier" 
du dossier constitué par le MP était une omission involontaire et non une intention du 
TCO d'entraver l'accès au dossier à l'appelant. Celui-ci a, dès le retour de la 
procédure par le Tribunal fédéral, eu un accès complet au dossier (comprenant celui 
constitué par le MP et celui du Tribunal pénal, non scanné), soit quatre mois avant 
l'audience de jugement, puis à chaque fois qu'il a en a fait la demande. Des pièces lui 

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ont par ailleurs été dûment communiquées spontanément par le TCO. La Cour ne 
décèle dès lors aucune entrave aux droits de la défense. L'appelant ayant en définitive 
eu un accès complet au dossier en temps utile, ce grief sera également rejeté. 

2.  2.1. La garantie du droit d'être entendu impose également à l'autorité de motiver ses 
décisions, afin que les parties puissent les comprendre et apprécier l'opportunité de 
les attaquer, et que les autorités de recours soient en mesure d'exercer leur contrôle 
(ATF 141 III 28 consid. 3.2.4 p. 41 ; 136 I 229 consid. 5.2 p. 236 ; 135 I 265 
consid. 4.3 p. 276). Il suffit que l'autorité mentionne, au moins brièvement, les motifs 
qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision, de manière à ce que 
l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en 
connaissance de cause (ATF 143 IV 40 consid. 3.4.3 p. 47 et les références ;  
142 I 135 consid. 2.1 p. 145 ; arrêts du Tribunal fédéral 6B_246/2017 du 
28 décembre 2017 consid. 4.1 ; 6B_726/2017 du 20 octobre 2017 consid. 4.1.1). 

L'autorité ne doit pas se prononcer sur tous les moyens des parties, mais peut au 
contraire se limiter aux questions décisives (ATF 142 II 154 consid. 4.2 p. 157). 
Ainsi, l'autorité peut se limiter à ne discuter que les moyens pertinents, sans être 
tenue de répondre à tous les arguments qui lui sont présentés (ATF 139 IV 179 
consid. 2.2 p. 183 ; arrêt du Tribunal fédéral 6B_146/2016 du 22 août 2016 consid. 
1.1).  

Une autorité se rend coupable d'un déni de justice formel prohibé par la garantie 
d'être entendu si elle omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une certaine 
pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments importants pour 
la décision à prendre (ATF 138 V 125 consid. 2.1 p. 127 ; ATF 135 I 6 consid. 2.1 
p. 9 ; arrêt du Tribunal fédéral 6B_868/2016 du 9 juin 2017 consid. 3.1). 

2.2. L'appelant se plaint que les juges de première instance auraient omis de motiver 
leur décision sur un certain nombre de points soulevés et plaidés par la défense.  

Il se plaint en réalité de l'appréciation des faits opérée par cette instance, que la 
CPAR revoit avec un plein pouvoir d'examen, étant relevé que pour le surplus le 
jugement attaqué contient une motivation complète permettant à l'appelant de 
comprendre sur quelles bases la décision du TCO est fondée et de valablement faire 
valoir ses arguments en appel.  

Ce grief sera partant rejeté. 

3.  3.1. Le principe in dubio pro reo, qui découle de la présomption d'innocence, 
garantie par l'art. 6 ch. 2 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et 
des libertés fondamentales (CEDH) et, sur le plan interne, par les art. 32 al. 1 Cst. et 

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10 al. 3 CPP, concerne tant le fardeau de la preuve que l'appréciation des preuves au 
sens large (ATF 144 IV 345 consid. 2.2.3.1 ; ATF 127 I 28 consid. 2a). 

En tant que règle sur le fardeau de la preuve, la présomption d'innocence signifie, au 
stade du jugement, que ce fardeau incombe à l'accusation et que le doute doit profiter 
au prévenu (ATF 144 IV 345 consid. 2.2.3.3). 

Comme règle d'appréciation des preuves, la présomption d'innocence signifie que le 
juge ne doit pas se déclarer convaincu de l'existence d'un fait défavorable à l'accusé 
si, d'un point de vue objectif, il existe des doutes quant à l'existence de ce fait. Il 
importe peu qu'il subsiste des doutes seulement abstraits et théoriques, qui sont 
toujours possibles, une certitude absolue ne pouvant être exigée. Il doit s'agir de 
doutes sérieux et irréductibles, c'est-à-dire de doutes qui s'imposent à l'esprit en 
fonction de la situation objective (ATF 144 IV 345 consid. 2.2.3.3). 

3.2. Il est établi que les avis de notification du loyer initial litigieux contiennent sous 
la rubrique "ancien loyer" des montants ne correspondant pas au montant du loyer 
payé par le précédent locataire et que les contrats de bail comprennent sous la 
rubrique "ancien locataire" des noms de locataires ne coïncidant pas avec le locataire 
sortant. 

La CPAR tient pour démontré que la régie a établi ces documents selon les 
instructions et informations erronées fournies sciemment par l'appelant et cela dans 
les 10 cas mentionnés par l'accusation. 

3.2.1. Les faits reposent d'abord sur les aveux initiaux de A______, à deux reprises, 
devant le MP, puis devant le TMC. Lors de la première audience devant le MP, 
A______ a, sous "déclaration libre", admis avoir complété les documents litigieux 
avec des noms de locataires fictifs et indiqué un montant de loyer qui n'était pas celui 
du locataire sortant. Il a précisé de lui-même avoir agi ainsi à chaque fois que des 
travaux avaient été réalisés dans l'immeuble de sa sœur, étant relevé que sa mise en 
prévention initiale se limitait aux années 2015 à 2018. Il a expliqué qu'il y avait eu 
un problème similaire dans l'immeuble sis 2______ à D______, élément que n'avait 
nullement évoqué le MP.  

L'appelant n'est donc pas crédible en revenant sur ses déclarations et en prétendant 
avoir uniquement dit des choses que le procureur souhaitait entendre, puisqu'il a 
spontanément fourni des informations que le MP ne connaissait pas encore et que ces 
éléments ont ensuite été corroborés par l'enquête. L'appelant ne saurait non plus être 
suivi lorsqu'il indique en appel avoir, lors de ses premières auditions, uniquement 
voulu dire qu'il était conscient de ces problèmes puisqu'il explique parallèlement, et 
en contradiction, n'en avoir pris connaissance que devant le MP.  

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Ses explications complémentaires selon lesquelles il avait admis des faits qu'il n'avait 
pas commis pour éviter la détention ne convainquent pas d'avantage, étant précisé 
que lors de sa deuxième audition par le MP le 26 juillet 2018, il a confirmé ses 
précédentes déclarations qui l'incriminaient alors qu'il n'était plus détenu. L'appelant 
a par ailleurs été sollicité à plusieurs reprises, soit par la police, soit par le MP 
directement, pour se déterminer sur un certain nombre de pièces au dossier, y 
compris après sa remise en liberté. Or il a fourni des réponses inconsistantes 
prétendant ne pas pouvoir apporter plus de détails, ses dossiers ayant été saisis – 
alors que ceux-ci étaient consultables en tout temps sur demande – ou s'est contenté 
d'indiquer qu'il n'avait aucun commentaire à faire. Il ne peut dès lors raisonnablement 
soutenir avoir été empêché de se défendre par-devant le MP. Les mesures de 
substitution ne l'empêchaient nullement de faire valoir ses droits et un changement de 
version n'a jamais constitué un motif de détention, ce que l'appelant ne pouvait 
ignorer, étant lui-même avocat et ayant été assisté de conseils expérimentés durant 
toute la procédure. Celles-ci ont du reste été levées le 9 novembre 2018. A suivre sa 
version, il aurait pu livrer son nouveau récit des faits, à tout le moins dès ce moment-
là. Ce n'est que lors de l'audience de jugement, soit plus d'un an plus tard, qu'il aurait 
alors décidé de faire valoir ses droits, ce qui ne résiste pas à l'examen du dossier.  

3.2.2. A cela s'ajoutent les échanges d'e-mails figurant au dossier ainsi que les 
déclarations de la majorité des employés de la régie entendus qui confirment que les 
instructions en lien avec des noms d'anciens locataires et d'anciens loyers fictifs 
venaient de A______ personnellement, parfois par le biais de ses secrétaires ou 
collaborateurs, lesquels n'avaient aucun pouvoir décisionnel, ce que l'appelant a lui-
même initialement et spontanément expliqué.  

Les explications de l'appelant selon lesquelles des faux noms avaient peut-être été 
fournis à la régie par ses employés à son insu, lui-même recevant un nombre 
considérable d'e-mails et ne pouvant pas prendre connaissance de tout, n'emportent 
nullement conviction. La Cour ne discerne en effet pas quels intérêts auraient pu 
avoir ces personnes à agir de la sorte. BF______, que l'appelant désigne comme 
ayant été en charge des questions immobilières, n'avait aucune formation en droit 
immobilier, était assistante et percevait un salaire de CHF 4'500.- par mois environ, 
ce qui ne plaide pas en faveur de la grande marge de manœuvre que lui décrit 
désormais l'appelant. Les échanges d'e-mails au dossier entre les divers 
collaborateurs de la régie, l'appelant et BF______, permettent par ailleurs de 
constater que le rôle de celle-ci était uniquement de lui rappeler les informations 
nécessaires au sujet des appartements concernés alors que c'était toujours lui qui 
prenait les décisions. Le fait que dans une même chaîne d'e-mails, certains étaient 
émis par BF______ et d'autres par A______, permet de rejeter l'argument que celle-
ci utilisait l'adresse et la signature de l'appelant pour communiquer avec la régie. Il 
est en effet peu vraisemblable qu'elle ait échafaudé un tel procédé trompeur, écrivant 
sous son propre nom certains e-mails tout en se faisant passer pour l'appelant pour 
d'autres dans une même conversation, cela d'autant plus que la pratique des faux 

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locataires et faux loyers a perduré après son départ de l'Etude, notamment pour les 
cas n° 24 et 43 de l'immeuble sis 1______ à C______. L'appelant est par ailleurs 
décrit par l'ensemble des personnes ayant collaboré professionnellement avec lui 
comme étant une personne méticuleuse qui suivait de près la gestion de ses 
immeubles, ce qui dément encore sa thèse selon laquelle il ne s'impliquait pas dans 
les questions immobilières.  

3.2.3. En outre, de nombreuses indications manuscrites de noms de locataires, de 
montants de loyer et de dates, figurent sur les courriels et projets de contrats de bail 
versés à la procédure et sont ensuite reproduites telles quelles dans les avis de 
notification du loyer et contrats de bail litigieux. Or ces mentions manuscrites sont 
d'aspect similaire à l'écriture de l'appelant, telle qu'elle figure sur sa fiche de situation 
personnelle ainsi que sur la pièce C-602, sur laquelle l'appelant a expressément 
reconnu son écriture. Ce dernier ne prétend d'ailleurs nullement que ces mentions ne 
sont pas de sa plume. Il explique toutefois que s'il a effectivement fourni les noms 
des locataires N______, M______, AU______ et L______, il s'agissait de personnes 
ayant réellement habité dans les logements concernés. Outre le fait qu'elles divergent 
de ses précédentes déclarations selon lesquelles ce n'était pas lui qui communiquait le 
nom de locataires à la régie mais des membres de son Etude, ces explications sont 
dénuées de toute crédibilité. Il ressort en effet du dossier qu'après chaque résiliation, 
les appartements concernés étaient en travaux, si bien qu'il est peu probable que ces 
personnes aient alors pu y habiter. En tout état, celles-ci ne peuvent nullement être 
considérées comme des locataires, l'appelant ne plaidant aucunement qu'elles 
auraient payé un quelconque loyer et l'état des charges confirmant que tel n'a pas été 
le cas. Celui-ci ne pouvait du reste que savoir que les informations qui lui étaient 
requises par la régie pour compléter la rubrique "ancien locataire" et "loyer par le 
précédent locataire depuis le" des nouveaux contrats de bail et formules officielles 
de notification du loyer, n'étaient pas des noms des connaissances ayant peut-être 
logé gratuitement dans les appartements en question ni des dates prises au hasard, 
ainsi que l'indique l'appelant s'agissant de la pièce C-602 par exemple. Ces 
explications ne revêtent strictement aucune crédibilité.  

La Cour a ainsi acquis la conviction que l'appelant tente, par tous les moyens et avec 
des versions contradictoires, de se disculper des faits, attitude très contrastante avec 
celle qui avait été la sienne au début de l'instruction.  

Il est ainsi manifeste que l'appelant a bien fourni à la régie des informations fictives 
s'agissant du nom de l'ancien locataire et du montant du nouveau loyer à faire figurer 
comme "ancien loyer", la question de savoir si ces personnes ont véritablement logé 
à titre gracieux dans les appartements concernés n'étant pas pertinente.   

3.2.4. Il sera retenu que le