# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0cc42b35-cc48-5b14-9a3e-a29eb9dad24d
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-06-28
**Language:** de
**Title:** Staats- und Gemeindesteuern 2013 (1.1. – 18.12.)
**Docket/Reference:** ST.2016.82
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_ST_2016_82_jj.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 ST.2016.82 

Entscheid 

 28. Juni 2017 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichterin Micheline Roth, Steuerrichter 
Alexander Widl und Gerichtsschreiberin Andrea Schmid 

A ,    

vertreten durch RA lic.iur. B,  

In Sachen 

gegen 

S t a a t   Z ü r i c h ,   

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Stadt Zürich, 
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Rekurrentin,  

Rekursgegner,  

betreffend 

Staats- und Gemeindesteuern 2013 (1.1. – 18.12.) 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  A  (nachfolgend  die  Pflichtige)  ist  verheiratet  und  wohnt  zusammen  mit  ih-

rem Ehemann C in D. Am … 2006 erwarb sie zusammen mit ihrer ebenfalls in Öster-

reich  lebenden  Schwester  E  die  Liegenschaft  Kat.Nr.  …,  ein  Wohn-  und  Geschäfts-

haus  an  …  in  F,  zum  Preis  von  Fr.  8'100'000.-.  Seither  ist  sie  wegen  des 

Grundeigentums in der Schweiz und im Kanton Zürich beschränkt steuerpflichtig. Nach 

einer  umfassenden  Sanierung  in  den  Jahren  2011  bis  2013  veräusserten  die  beiden 

Schwestern  am  18.  Dezember  2013  diese  Liegenschaft  für  Fr. 18'600'000.-  an  die  G 

mit Sitz in H. 

Mit Einschätzungsentscheid vom 24. September 2015 schätzte das kantonale 

Steueramt  C  und  die  Pflichtige  für  die  Staats-  und  Gemeindesteuern  2013  (1.1.  - 

18.12)  mit  einem  steuerbaren  Einkommen  von  Fr. 0.-  und  einem  steuerbaren  Vermö-

gen  von  Fr. 1'570'000.-  (zum  Satz  von  Fr. 6'723'000.-)  ein.  Beim  Vermögen  per 

18. Dezember  2013  berücksichtigte  es  den  Steuerwert  der  Liegenschaft  von 

Fr. 2'468'000.-, das um den Steuerwert der verkauften Liegenschaft reduzierte beweg-

liche  Vermögen  (inkl.  Verkaufserlös)  per  31. Dezember  2013  von  Fr. 8'817'507.-  (= 

Fr. 11'285'507.- - Fr. 2'468'000.-) sowie Schulden von Fr. 4'561'852.-. In der internatio-

nalen Steuerausscheidung wies es den Steuerwert der Liegenschaft und einen quota-

len Schuldenanteil von Fr. 897'772.- dem Kanton Zürich zur Besteuerung zu. Die übri-

gen Aktiven und Passiven schied es ins Ausland aus. 

B.  Eine  dagegen  erhobene  Einsprache,  womit  C  und  die  Pflichtige  beantrag-

ten,  anstelle  des  deklarierten  Saldos  des  Kontokorrents  Nr.  …  bei  der  I-Bank  von 

Fr. 7'923'072.-  (½-Anteil)  per  31. Dezember  2013  den  per  18.  Dezember  2013  mass-

gebenden  Saldo  von  Fr.  17'600.-  (½-Anteil)  zu  berücksichtigen,  wies  das  kantonale 

Steueramt  mit  Entscheid  vom  29.  Februar  2016  ab  und  erhöhte  das  steuerbare  Ver-

mögen auf Fr. 4'142'000.- (zum Satz von Fr. 6'727'000.-). Die Änderung zu Ungunsten 

der  Pflichtigen  ist  hauptsächlich  auf  eine  Erhöhung  des  Steuerwerts  der  Liegenschaft 

auf Fr. 6'510'000.- zurückzuführen.  

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C. Mit Rekurs vom 30. März 2016 liess die Pflichtige dem Steuerrekursgericht 

beantragen, den angefochtenen Einspracheentscheid betreffend Staats- und Gemein-

desteuern aufzuheben. Steuerpflichtig sei im vorliegenden Fall einzig die Pflichtige, da 

ihr Ehemann C weder die Voraussetzungen für eine persönliche noch eine wirtschaftli-

che Zugehörigkeit in der Schweiz erfüllte. Der Pflichtigen sei der Verheiratetentarif ge-

mäss § 47 Abs. 2 des Steuergesetzes des Kantons Zürich vom 8. Juni 1997 (StG) zu 

gewähren. Das steuerbare Vermögen sei auf Fr. 0.- festzusetzen. Eventualiter sei das 

steuerbare  Vermögen  auf  Fr. 1'453'000.-  zum  Satz  von  Fr. 6'891'000.-  festzusetzen. 

Ferner beantragte sie eine angemessene Parteientschädigung. 

In  der  Rekursantwort  vom  4.  Mai  2016  beantragte  das  kantonale  Steueramt, 

den Rekurs unter Kostenfolge zu Lasten der Pflichtigen und von C teilweise gutzuheis-

sen. Den Steuerpflichtigen, zu denen auch C gehöre, sei der Verheiratetentarif gemäss 

§ 47 Abs. 2 StG zu gewähren. 

In  der  Replik  vom  1./2.  Juni  2016  hielt  die  Pflichtige  an  ihren  Anträgen  fest. 

Die Duplik des Rekursgegners, datiert vom 20. Juni 2016, ging erst am 29. Juni 2016, 

somit nach Ablauf der bis zum 27. Juni 2016 gesetzten Frist, beim Steuerrekursgericht 

ein, weshalb androhungsgemäss Verzicht auf Duplik anzunehmen und die Duplik aus 

dem Recht zu weisen ist.  

Auf  die  Parteivorbringen  wird,  soweit  rechtserheblich,  in  den  nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen.  

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  a)  Natürliche  Personen  sind  aufgrund  persönlicher  Zugehörigkeit  steuer-

pflichtig,  wenn  sie  ihren  steuerrechtlichen Wohnsitz  oder  Aufenthalt  im  Kanton  haben 

(§ 3 Abs. 1 StG). Ohne steuerrechtlichen Wohnsitz oder Aufenthalt im Kanton sind sie 

aufgrund wirtschaftlicher Zugehörigkeit steuerpflichtig, wenn sie u.a. an Grundstücken 

im  Kanton  Eigentum,  dingliche  Rechte  oder  diesen  wirtschaftlich  gleichkommende 

persönliche Nutzungsrechte haben (§ 4 Abs. 1 lit. b StG). Bei wirtschaftlicher Zugehö-

rigkeit beschränkt sich die Steuerpflicht auf die Teile des Einkommens und Vermögens, 

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für  die  gemäss  § 4  StG  eine  Steuerpflicht  im  Kanton  besteht  (§  5  Abs.  2  StG).  Die 

Steuerausscheidung für Geschäftsbetriebe, Betriebsstätten und Grundstücke erfolgt im 

Verhältnis zu anderen Kantonen und zum Ausland nach den Grundsätzen des Bundes-

rechts über das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung (§ 5 Abs. 3 StG). 

b)  Leben  Ehegatten  in  rechtlich  und  tatsächlich  ungetrennter  Ehe,  sind  sie 

gemeinsam  steuerpflichtig.  Einkommen  und  Vermögen  der  Ehegatten  werden  ohne 

Rücksicht auf den Güterstand zusammengerechnet (§ 7 Abs. 1 StG). Dies gilt aber nur, 

wenn  beide  Ehegatten  ihren  steuerrechtlichen  Wohnsitz  im  Kanton  haben  oder  beide 

Ehegatten eine wirtschaftliche Zugehörigkeit zum Kanton aufweisen. Ist nur einer von 

beiden  Ehegatten  wirtschaftlich  zugehörig,  ist  nur  dieser  Ehegatte  im  Kanton  steuer-

pflichtig (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 

2013, § 7 N 26). Für den Steuersatz ist, unter Anwendung des Verheiratetentarifs und 

der Sozialabzüge für Verheiratete, auf das gesamte eheliche Einkommen und Vermö-

gen abzustellen (§ 7 Abs. 2 StG, letzter Satz). 

c) Im vorliegenden Fall weist einzig die im Ausland wohnhafte Pflichtige eine 

wirtschaftliche Zugehörigkeit zum Kanton Zürich auf, weil sie in der strittigen Steuerpe-

riode zusammen mit ihrer Schwester E Gesamteigentümerin des Grundstücks …  in F 

war. Ihr ebenfalls im Ausland wohnhafter Ehegatte C, mit dem sie in rechtlich und tat-

sächlich  ungetrennter  Ehe  zusammenlebt,  war  an  dieser  Liegenschaft  nicht  beteiligt. 

Andere wirtschaftliche Anknüpfungsunkte zum Kanton Zürich sind bei C aus den Steu-

erakten  nicht  ersichtlich  und  wurden  vom  kantonalen  Steueramt  auch  nie  behauptet. 

Somit  ist  einzig  die  Pflichtige  im  Kanton  Zürich  beschränkt  steuerpflichtig.  Soweit  der 

angefochtene Einspracheentscheid auch C als steuerpflichtige Person erfasst, ist die-

ser  aufzuheben.  Dagegen  erweist  sich  die  Faktorenaddition  der  Einkommens-  und 

Vermögensverhältnisse  beider  Ehegatten  auf  der  Steuersatzebene  für  die  Einschät-

zung der Pflichtigen als gesetzmässig. 

2. Die Steuerpflicht beginnt mit dem Zeitpunkt, in welchem der Steuerpflichtige 

im Kanton steuerrechtlichen Wohnsitz oder Aufenthalt nimmt oder im Kanton steuerba-

re  Werte  erwirbt  (§  10  Abs.  1  StG).  Sie  endet  mit  dem  Tod  oder  dem  Wegzug  des 

Steuerpflichtigen  aus  dem  Kanton  oder  mit  dem  Wegfall  der  im  Kanton  steuerbaren 

Werte (§ 10 Abs. 2 StG). 

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Begründet eine im Ausland wohnhafte natürliche Person während der Steuer-

periode im Kanton Zürich eine beschränkte Steuerpflicht, z.B. infolge Erwerb einer Lie-

genschaft,  liegt  eine  unterjährige  Steuerperiode  vor.  Das  Gleiche  gilt,  wenn  eine  im 

Ausland  wohnhafte  natürliche  Person  die  beschränkte  Steuerpflicht  infolge  Verkaufs 

der  Liegenschaft  aufgibt  und  im  Kanton  keine  anderen  wirtschaftlichen  Anknüpfungs-

punkte  mehr  bestehen  (Merkblatt  des  kantonalen  Steueramts  über  die  zeitliche  Be-

messung bei Änderung der Steuerpflicht natürlicher Personen während der Steuerperi-

ode im internationalen Verhältnis vom 21. September 2011, Rz 15 [ZStB I Nr. 24/300, 

nachfolgend Merkblatt]). 

In  diesen  Fällen  richtet  sich  die  Berechnung  des  steuerbaren  Einkommens 

nach den effektiv erzielten Einkünften und Abzügen in der unterjährigen Steuerperiode 

(Merkblatt, Rz 11). Das ausländische Einkommen ist für die Satzbestimmung entspre-

chend zu berücksichtigen (Merkblatt, Rz 17 und 22). Für die Berechnung des satzbe-

stimmenden  Einkommens  gilt  die  Weisung  des  kantonalen  Steueramts  über  die  Um-

rechnung  der  Einkünfte  und  der  Abzüge  bei  unterjähriger  Steuerpflicht  vom 

6. Dezember 2002 (ZStB I Nr. 24/101, nachfolgend Weisung Umrechnung).  

Das  Vermögen  richtet  sich  nach  dem  Stand  am  Ende  der  (unterjährigen) 

Steuerperiode oder der Steuerpflicht (§ 51 Abs. 1 StG; Merkblatt, Rz 12). Das auslän-

dische Vermögen ist für die Satzbestimmung entsprechend zu berücksichtigen (Merk-

blatt,  Rz  17).  Anders  als  bei  der  ganzjährigen  Steuerperiode  findet  hinsichtlich  des 

Vermögens  keine  Korrektur  bzw.  Umrechnung  des  Vermögens  zu  Gunsten  oder  zu 

Lasten  des  ausländischen  Wohnorts  statt.  Der  unterjährigen  Steuerpflicht  wird  Rech-

nung  getragen,  indem  der  Steuerbetrag  für  die  Vermögenssteuer  auf  die  Dauer  der 

Steuerpflicht  umgerechnet  wird  (Merkblatt,  Rz  16).  Vermögenszuflüsse  nach  Beendi-

gung der Steuerpflicht sind für die Besteuerung nicht mehr von Bedeutung. 

3.  Die  Rekursparteien  wenden  sich  seit  dem  Einspracheverfahren  nicht  in 

grundlegender Weise gegen diese Grundsätze. Sie sind sich darin einig, dass die be-

schränkte  Steuerpflicht  der  Pflichtigen  mit  dem  Verkauf  der  Liegenschaft  …  per 

18. Dezember  2013  endet  und  das  steuerbare  Vermögen  somit  per  18. Dezember 

2013  und  nicht,  wie  ursprünglich  deklariert  und  entsprechend  veranlagt,  per 

31. Dezember  2013  zu  bewerten  ist.  Uneinigkeit  besteht  einzig  über  die  Bemessung 

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resp. Bewertung des steuerbaren und satzbestimmenden Vermögens per 18.  Dezem-

ber 2013. Das steuerbare Reineinkommen ist nicht streitig. 

a) Diesbezüglich stellt sich das kantonale Steueramt im Einspracheentscheid 

auf  den  Standpunkt,  dass  das  Guthaben  aus  dem  Verkauf  der  Liegenschaft  in  Höhe 

von  Fr. 7'909'751.-  (½-Anteil),  welches  der  Pflichtigen  erst  nach  dem  18.  Dezem-

ber 2013 ausbezahlt wurde, zur Satzbestimmung zu berücksichtigen sei. Denn gemäss 

öffentlich  beurkundetem  Kaufvertrag  vom  18.  Dezember  2013  habe  die  Käuferschaft 

den Verkäufern im Vorfeld der Beurkundung ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen 

der J-Bank über den Gesamtbetrag von Fr. 18'600'000.- übergeben. Dieses Zahlungs-

versprechen stelle aus steuerrechtlicher Sicht ein Guthaben der Pflichtigen dar. Dieses 

sei per 18. Dezember 2013 mit dem vollen Forderungsbetrag zu berücksichtigen. Von 

einem  bestrittenen  oder unsicheren Guthaben könne  bei  einem  Zahlungsversprechen 

der Bank nicht ausgegangen werden.  

Andererseits  nahm  das  kantonale  Steueramt  eine  Korrektur  des  Steuerwerts 

dieser Liegenschaft vor und erhöhte den hälftigen Anteil desselben von Fr. 2'468'000.- 

auf Fr. 6'510'000.-, entsprechend 70% des hälftigen Verkehrswerts, da der formelmäs-

sig ermittelte Vermögenssteuerwert weit unter dem Marktwert lag. 

b) Entgegen der Auffassung der Rekursgegnerin kommt dem unwiderruflichen 

Zahlungsversprechen  der  J-Bank  für  die  Festsetzung  des  steuerbaren  (satzbestim-

menden) Vermögens keine Bedeutung zu. Diesbezüglich handelt es sich um eine reine 

Sicherungsmassnahme, die regelmässig vor der öffentlichen Beurkundung erfolgt und 

sowohl im Interesse des Verkäufers als auch des Käufers liegt. Das Interesse des Käu-

fers besteht darin, dass er mit der Finanzierung des geplanten Kaufs durch seine Bank 

rechnen kann und bei der Eigentumsübertragung nicht mit einem Geldkoffer anreisen 

muss. Das Interesse des Verkäufers liegt darin, dass er eine Garantie erhält, die Zah-

lung des Kaufpreises zum vereinbarten Zeitpunkt zu erhalten. Ein vor der öffentlichen 

Beurkundung  resp.  Eigentumsübertragung  abgegebenes  Zahlungsversprechen  beein-

flusst  die  Entstehung  der  Kaufpreisforderung  in  keiner Weise.  Einkünfte,  die  zu  einer 

entsprechenden Vermögenszunahme führen, sind nach steuerrechtlichen Grundsätzen 

erst dann als zugeflossen und damit als erzielt zu betrachten, wenn die steuerpflichtige 

Person Leistungen vereinnahmt oder einen festen Rechtsanspruch darauf erwirbt, über 

den sie tatsächlich verfügen kann (BGr, 11. Oktober 2006, 2A.250/2006, E. 2.1 = ZStP 

2006, 355; VGr, 1. März 2006, SB.2005.00074 = ZStP 2006, 178, je auch zum Folgen-

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den).  Voraussetzung  des  Zufliessens  ist  ein  abgeschlossener  Rechtserwerb,  der  For-

derungs- oder Eigentumserwerb sein kann. Der Forderungserwerb ist in der Regel die 

Vorstufe  der  Geldleistung.  Bei  diesem  zweistufigen  Erwerb  erfolgt  der  Zufluss 

–  namentlich  bei  buchführenden  Steuerpflichtigen  –  beim  Forderungserwerb.  Dieser 

erfolgt  bei  Grundstücktransaktionen  mit  dem  Abschluss  des  öffentlich  beurkundeten 

Kaufvertrags  und  der  dabei  getroffenen  Zahlungsvereinbarung  und  nicht  erst  mit  der 

Eigentumsübertragung oder im Zeitpunkt der Bezahlung des Kaufpreises. Von diesem 

Grundsatz wird in der Steuerpraxis nur ausnahmsweise abgewichen, namentlich dann, 

wenn die Erfüllung der Forderung als unsicher betrachtet werden muss. 

c)  Im  vorliegenden  Fall  wurde  im  öffentlich  beurkundeten  Kaufvertrag  vom 

18. Dezember  2013  vereinbart,  dass  der  Kaufpreis  entsprechend  der  Regelung  von 

Art. 184  Abs. 2  OR  –  Zug  um  Zug  –  mit  der  gleichentags  stattfindenden  Eigentums-

übertragung  zu  bezahlen  sei.  Eine  Anzahlung  vor  diesem  Datum  war  nicht  zu  leisten 

und  wurde  effektiv  auch  nicht  geleistet.  Die  Vergütung  des  Kaufpreises  wurde  der 

Pflichtigen  am  19.  Dezember  2013  gutgeschrieben.  Da  die  Kaufpreisforderung  allein 

schon aufgrund des unwiderruflichen Zahlungsversprechens der J-Bank nicht als unsi-

cher  betrachtet  werden  kann,  entstand  der  Vermögenszufluss  bei  der  Pflichtigen  be-

reits mit  dem  Vertragsabschluss,  nämlich  am  letzten Tag  der  bis  18.  Dezember  2013 

bestehenden Steuerpflicht im Kanton. 

d)  Daraus  kann  jedoch  nicht  abgeleitet  werden,  dass  die  Pflichtige  für  die 

Dauer  der  Steuerpflicht  im  Kanton  Zürich  sowohl  den  Vermögenssteuerwert  der  Lie-

genschaft als auch – satzbestimmend – den um den Steuerwert reduzierten Verkaufs-

erlös zu versteuern hat. Eine Korrektur dieser Art ist gemäss Rz 12 des Merkblatts am 

Ende einer unterjährigen Steuerperiode im internationalen Verhältnis nicht vorgesehen. 

Die  satzbestimmende  Mitberücksichtigung  des  Verkaufserlöses  für  die  Zeit  vom 

1. Januar 2013 bis 18. Dezember 2013 wird ausserdem dem vorliegenden Sachverhalt 

nicht gerecht, weil es im vorliegenden Fall um die Veranlagung der Vermögenssteuer 

für die Dauer der Steuerpflicht im Kanton Zürich zufolge Grundeigentums geht und sich 

die  Steuerpflicht  bei  wirtschaftlicher  Zugehörigkeit  auf  die Teile  des  Einkommens  und 

Vermögens  zu  beschränken  hat,  für  die  eine  Steuerpflicht  im  Kanton  Zürich  besteht 

(§ 5  Abs.  2  StG).  Der  Verkaufserlös,  der  ein  Surrogat  für  die  verkaufte  Liegenschaft 

darstellt  und  i.d.R.  dem  Grundeigentum  nachfolgt,  gehört  nicht  dazu.  Tatsächlich  hat 

die Pflichtige denn auch den Verkaufserlös erst am 19. Dezember 2013 erhalten. 

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e) Das Vermögen ist nach dem Stand am Ende der Steuerpflicht festzusetzen. 

Der Steuerwert dieser Liegenschaft ist bis und mit Ende der Steuerpflicht auf jeden Fall 

zu berücksichtigen, da die Pflichtige bis zum 18. Dezember 2013 Gesamteigentümerin 

des streitbetroffenen Grundstücks war. Die gegenteiligen Behauptungen der Pflichtigen 

und  des  kantonalen  Steueramts  im  Einspracheentscheid,  dass  die  Liegenschaft  per 

Ende der Steuerperiode, d.h. am 18. Dezember 2013 einen Steuerwert von Fr. 0.- auf-

weise, was jedoch im Einspracheentscheid zahlenmässig nicht umgesetzt wurde, tref-

fen nicht zu und ergeben ausserdem für die am Ende der Steuerpflicht vorzunehmende 

Veranlagung auch keinen Sinn. Verhielte es sich so, könnte das im Kanton Zürich bis 

zum  18.  Dezember  2013  gelegene  Vermögen  ungeachtet  der  Höhe  des  satzbestim-

menden  Vermögens gar  nicht mehr  besteuert  werden.  Anzumerken  ist, dass  auch  im 

Falle  von  Änderungen  der  Besteuerungsgrundlagen  im  interkantonalen Verhältnis  der 

Steuerwert  einer  verkauften  Liegenschaft  sowohl  bei  natürlichen  als  auch  juristischen 

Personen stets bis und mit dem Datum des Verkaufs bei der Steuerausscheidung be-

rücksichtigt  wird  (Weisung  des  kantonalen  Steueramts  betreffend  Änderung  der  Be-

steuerungsgrundlagen von juristischen Personen während der Steuerperiode im inter-

kantonalen Verhältnis vom 8. April 2002, Rz 50; Weisung des kantonalen Steueramts 

betreffend Änderung der Besteuerungsgrundlagen von natürlichen Personen während 

der Steuerperiode im interkantonalen Verhältnis vom 8. April 2002, Rz 48). 

f)  Da  der  Verkaufserlös  ein  Surrogat  für  die  verkaufte  Liegenschaft  darstellt, 

das  ausscheidungsrechtlich  dem  Ausland  zuzuordnen  ist,  ohne  dass  im  Falle  einer 

unterjährigen Steuerperiode eine Korrektur zu Gunsten oder zu Ungunsten des konkur-

rierenden  Steuerhoheitsträgers  erfolgen  darf,  macht  es  ausscheidungsrechtlich  Sinn, 

den  gesamten  Verkaufserlös  ins  Ausland  zu  verlegen  und  diesen  beim  Steuersatz 

nicht  mehr  zu  berücksichtigen.  Das  (beim  Steuersatz  zu  berücksichtigende)  bewegli-

che  Vermögen  per  18.  Dezember  2013  beträgt  somit  Fr.  3'380'035.-  (Fr. 11'289'786.- 

gemäss  Einspracheentscheid  abzüglich  aufgerechnete  Kaufpreiszahlung  vom  18.  De-

zember 2013 von Fr. 7'909'751.-). In diesem Punkt ist der Rekurs teilweise gutzuheis-

sen.  

4. Weiter ist zu prüfen, ob das kantonale Steueramt berechtigt war, vom wei-

sungsgemäss ermittelten Vermögenssteuerwert abzuweichen.  

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a) Gemäss § 39 Abs. 1 StG wird das Vermögen zum Verkehrswert bewertet. 

Der Verkehrswert eines Vermögensrechts entspricht dem Preis, der dafür im gewöhnli-

chen Geschäftsverkehr am massgebenden Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzie-

len gewesen wäre (RB 1984 Nr. 65; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 39 N 7). Grund-

sätzlich  wird  der  Verkehrswert  gemäss  einer  vom  Regierungsrat  erlassenen 

schematischen  und  formelmässigen  Bewertung  ermittelt.  Massgebend  ist  vorliegend 

die Weisung  über  die  Bewertung  von  Liegenschaften  und  die  Festsetzung  der  Eigen-

mietwerte vom 12. August 2009 (ZStB I Nr. 15/502; Weisung 2009). Die Formel ist da-

bei  so  zu  wählen,  dass  die  am  oberen  Rand  der  Bandbreite  liegenden  Schätzungen 

nicht  über  dem  effektiven  Marktwert  liegen  (§ 39  Abs.  3  StG).  Andererseits  darf  der 

Formelwert  gemäss  bundesgerichtlicher  Rechtsprechung  auch  nicht  allzu  weit  unter 

dem  effektiven  Marktwert  liegen.  In  einem  Entscheid  vom  20.  März  1998  (BGE  124  I 

145 E. 6 a-c, S. 158 f.) hielt es fest, dass ein Vermögenssteuerwert von in der Regel 

60%  des  Marktwertes  mit  dem  Steuerharmonisierungsgesetz  nicht  vereinbar  sei  und 

das  Gebot  der  Rechtsgleichheit  im  Steuerrecht  (Art.  8  der  Bundesverfassung  vom 

18. April 1999;  BV)  verletzte.  Aufgrund  dieser  bundesgerichtlichen  Vorgaben  passte 

der  Regierungsrat  seine  Weisung  über  die  Liegenschaftenbewertung  an  und  strebte 

Formelwerte  in  einer  Bandbreite  von  70%  bis  100%  des  Verkehrswerts  an.  Diese 

Bandbreitenregelung liegt auch der vorliegend anwendbaren Weisung 2009 zugrunde 

(Weisung 2009, Rz 79). Das Bundesgericht hat diese Regelung als zulässig betrachtet 

(BGr, 21. Juli 2009, 2C_823/2008, E. 4.3). 

b)  Führt  die  schematische,  formelmässige  Ermittlung  zu  einem  Vermögens-

steuerwert,  der  über  100%  des  Verkehrswerts  oder  unter  70%  desselben  liegt,  so  ist 

eine individuelle Schätzung des Vermögenssteuerwerts vorzunehmen (Weisung 2009, 

Rz  79).  Bei  der  individuellen  Schätzung  des  Verkehrswerts  ist  in  erster  Linie  auf  den 

zeitnahen Kaufpreis der Liegenschaft, auf den zeitnahen Anlagewert der Liegenschaft 

oder  auf  ein  nach  anerkannten  Bewertungsgrundsätzen  erstelltes  Privatgutachten  ab-

zustellen  (Weisung  2009,  Rz  80). Wird  der  Verkehrswert  aufgrund  einer  individuellen 

Schätzung  ermittelt,  ist  der  Vermögenssteuerwert  auf  70%  des  ermittelten  Verkehrs-

werts festzusetzen, wenn der Formelwert weniger als 70% des Verkehrswerts beträgt 

(Weisung 2009, Rz 82). 

c)  Im  vorliegenden  Fall  beläuft  sich  der  Formelwert  nach  der  Weisung  2009 

per 18. Dezember 2013 auf Fr. 2'468'000.- (½-Anteil). Dieser Wert liegt weit unter dem 

Verkaufspreis von Fr. 9'300'000.- (½-Anteil), welchen die Pflichtige genau am massge-

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benden  Bewertungsstichtag  erzielte.  Der  deklarierte  Formelwert  von  Fr.  2'468'000.- 

basiert  ausserdem  auf  den  kapitalisierten  Mietzinserträgen  aus  dem  Vorjahr.  Diese 

stimmen mit den Verhältnissen am Ende der Steuerpflicht nicht mehr überein, weil die 

Pflichtige  die  Liegenschaft  mit  Kosten  von  über  vier  Mio.  Franken  komplett  umbaute. 

Dieser vollendete Umbau hatte entsprechende Mietzinserhöhungen zur Folge, die den 

Mietern  gemäss  Kaufvertrag  vom  18.  Dezember  2013,  Ziffer  8  der  weiteren  Bestim-

mungen, per 18. Dezember 2013 erst angekündigt worden sind. Im bisher deklarierten 

Mietzinsertrag sind sie noch nicht enthalten. Da gemäss Rz 40 der Weisung 2009 bei 

nicht-,  nur  teilweise  vermieteten  Objekten  oder  bei  offenkundig  zu  Vorzugsbedingun-

gen  vermieteten  Objekten,  welchem  Sachverhalt  der  vorliegende  Fall  ähnlich  ist,  der 

erzielbare  Ertrag  in  die  Berechnung  einzubeziehen  ist,  war  das  kantonale  Steueramt 

berechtigt,  den  deklarierten  Formelwert  auszublenden  und  stattdessen  den  massge-

benden  Steuerwert des hälftigen  Liegenschaftenanteils  auf  70%  des  zeitnah  erzielten 

Verkaufspreises (= Fr. 6'510'000.-) festzusetzen. Entgegen der Auffassung der Pflichti-

gen gilt die Regel gemäss Rz 80 der Weisung 2009, dass bei der individuellen Schät-

zung des Verkehrswerts auf den zeitnahen Kaufpreis der Liegenschaft abzustellen sei, 

nicht nur für den Erwerber, sondern gleichermassen auch für den Verkäufer. Entgegen 

der  Ansicht  der  Pflichtigen  kann  nicht  von  einem  (nicht  dem  Verkehrswert  entspre-

chenden)  "Liebhaberpreis"  ausgegangen  werden,  wenn  die  Käuferin  der Liegenschaft 

in  Kenntnis  aller  Parameter,  insbesondere  Mieterspiegel  (der  aber  die  angekündigten 

Mietzinsaufschläge noch nicht enthält), einen Preis zahlt, der ihr weniger als 2% Brutto-

rendite ermöglicht.  

d)  Der  Umstand,  dass  bei  der  Schwester  der  Pflichtigen  der  deklarierte  Ver-

mögenssteuerwert  nicht  korrigiert  wurde  und  offenbar  auch  die  geltend  gemachten 

werterhaltenden  Aufwendungen  keiner  näheren  Prüfung  unterzogen  wurden,  verletzt 

die Rechtsgleichheit gemäss Art. 8 Abs. 1 BV nicht. Denn eine steuerpflichtige Person 

hat  grundsätzlich  keinen  Anspruch  darauf,  ebenfalls  abweichend  vom  Gesetz  behan-

delt  zu  werden.  Der  Grundsatz  der  Gesetzmässigkeit  der  Verwaltung,  der  eine  Über-

einstimmung der Entscheidung mit dem Gesetz verlangt, geht der Rücksichtnahme auf 

gleichmässige  Rechtsanwendung  grundsätzlich  vor  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, 

VB zu § 119-131 N 111). Im Massenverfahren kann es vorkommen, dass die Steuer-

behörde  etwas  übersieht  oder  auf  eine  Untersuchung  aus  Zeit-  oder  aus  ande- 

ren Gründen  (z.B. Geringfügigkeit, korrektes  Deklarationsverhalten  in  der  Vergangen-

heit  etc.)  verzichtet,  die sie  unter  anderen  Umständen für geboten  hält. Ein  Anspruch 

auf  Gleichbehandlung  im  Unrecht  besteht  einzig  dann,  wenn  die  Behörde  eine  in  an-

2 ST.2016.82 

 
 
 
 
 
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dern  Fällen  bewusst  ausgeübte  gesetzwidrige  Praxis  gegenüber  einem  bestimmten 

Steuerpflichtigen  ablehnt  und  keine  gewichtigen  öffentlichen  Interessen  einer  gesetz-

widrigen  Rechtsanwendung  entgegenstehen  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  VB  zu 

§  119-113  N  112).  Davon  kann  jedoch  im  vorliegenden  Fall  keine  Rede  sein,  weil 

das kantonale Steueramt die Weisung 2009 grundsätzlich befolgt und sich vorliegend 

erst im Verlaufe des Einschätzungs- und Einspracheverfahrens zeigte, dass der dekla-

rierte  Vermögenssteuerwert  nach  fertiggestelltem  Umbau  augenscheinlich  weit  unter 

dem Verkehrswert lag. 

5.  Da  der  Verkaufserlös im  vorliegenden  Fall  nicht  in  die  internationale  Steu-

erausscheidung  einbezogen  werden  muss,  erübrigen  sich  weitere  Ausführungen  zu 

den  eventualiter  geltend  gemachten  Passiven  (Notariatskosten  und  Grundstückge-

winnsteuer). 

6. Aufgrund der vorstehenden Erwägungen ist der Rekurs teilweise gutzuheis-

sen. Das steuerbare Vermögen für die Steuerperiode vom 1. Januar 2013 bis … 2013 

ist wie folgt festzusetzen: 

Bewegliches Vermögen 

    3'380'035        3'380'035  

Kanton Zürich  Österreich 

Total Satz 

Liegenschaft F  

Repartitionswert 

Total der Aktiven 

Quote der Aktiven 

Schulden 

  6'510'000  

   5'859'000  

        5'859'000  

   5'859'000  

 3'380'035  

 9'239'035  

63.42% 

36.58% 

100.00% 

  -2'893'127  

 -1'668'725  

  -4'561'852  

Repartitionsdifferenz ZH 

        651'000  

      651'000  

steuerbares Vermögen 

    3'616'873  

  1'711'310       5'328'183  

steuerbares Vermögen gerundet 

     3'616'000  

     5'328'000. 

Auf  das  steuerbare  Einkommen  haben  die  geänderten  Quoten  der  Aktiven 

keine Auswirkungen, weil das zürcherische wie das gesamte Einkommen negativ ist. 

2 ST.2016.82 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
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7. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten zu 3/4 der Pflichti-

gen,  unter  Verrechnung mit  dem geleisteten  Kostenvorschuss  von  Fr.  2'200.-,  und  zu 

1/4 dem Rekursgegner aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Da die Pflichtige weitgehend 

unterliegt, steht ihr die beantragte Parteientschädigung nicht zu (§ 152 StG i.V.m. § 17 

Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/6. September 1987).  

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. 

a)  Der  Einspracheentscheid  vom  29.  Februar  2016  wird  aufgehoben,  soweit  er 

sich an C richtet. Es wird festgestellt, dass C keiner Steuerpflicht im Kanton Zü-

rich unterliegt. 

b)  Die Rekurrentin wird wie folgt eingeschätzt (Tarif gemäss § 35 Abs. 2 bzw. § 47 

Abs 2 StG; Verheiratetentarif): 

Steuerperiode 

Einkommen 

  Vermögen 

2013 (1.1. - …2013) 

steuerbar 

satzbestimmend 

Fr. 

0.- 

0.- 

Fr. 

3'616'000.- 

5'328'000.-. 

[...] 

2 ST.2016.82