# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 34c35f2d-721c-5ad1-83ae-cfc97dbbc294
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-02-14
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 14.02.2007  VB.2006.00488
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2006-00488_2007-02-14.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2006.00488	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 14.02.2007
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung und Befehl

	
Rechtswidrige Nutzung von Geschäftsräumlichkeiten zu sexgewerblichen Zwecken

Es musste der Beschwerdeführerin bzw. der ehemaligen Betreiberin aufgrund der damaligen Intervention der Baupolizei bewusst sein, dass in der streitbetroffenen Liegenschaft ein sexgewerblicher Betrieb nicht bewilligungsfähig war. (...) Die Nutzungsbezeichnungen "Heilpraxis" bzw. "Heilmassage" in den Baueingabeplänen waren offenkundig darauf angelegt, die Behörden über die tatsächliche Nutzung als sexgewerblicher Massagesalon zu täuschen. Angesichts des Umstands, dass jeweils nicht die Betreiberin des Salons, sondern eine Drittperson als Bauherrin und Baugesuchsstellerin auftrat, hatten die Baubehörden keinen Anlass zur Vermutung, dass in den Räumlichkeiten im Erdgeschoss der im dritten Obergeschoss und Dachgeschoss unterbundene Betrieb einziehen würde. (...) Nach Lehre und Rechtsprechung ist bei blosser Untätigkeit der Behörde das Entstehen einer Vertrauensgrundlage nur mit Zurückhaltung anzunehmen. Es genügt nicht, dass die Behörde untätig geblieben ist, sondern es müssen zusätzliche Anhaltspunkte bei dem oder der Betroffenen die Meinung aufkommen lassen, rechtmässig gehandelt zu haben. Solche Anhaltspunkte bestehen hier offenkundig nicht (E. 2.3).
Abweisung

			 	
				Stichworte:
	
						RECHTSWIDRIGKEIT
SEXGEWERBE
UMNUTZUNG, EIGENMÄCHTIGE
VERTRAUENSGRUNDLAGE
VERTRAUENSSCHUTZ
WIEDERHERSTELLUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 9 BV
§ 341 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2006.00488

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 14. Februar 2007

 

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen, Gerichtssekretärin
Karin Hauser.

 

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten
durch RA B,

Beschwerdeführerin,

 

gegen

 

 

Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerin,

 

 

 

betreffend Baubewilligung
und Befehl,

hat
sich ergeben:

I.  

Am 2. Mai 2006 verweigerte die Bausektion der Stadt
Zürich der A Kollektivgesellschaft die nachträgliche baurechtliche Bewilligung
für einen sexgewerblichen Massagesalon anstelle einer Zwei-Zimmerwohnung und
eines Ladenlokals im Erdgeschoss der Liegenschaft L-Strasse 01 in Zürich.
Gleichzeitig ordnete sie die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands an.

II.  

Den hiergegen von A erhobenen Rekurs wies die
Baurekurskommission I am 13. Oktober 2006 ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 14. November 2006 liess A dem
Verwaltungsgericht im Wesentlichen beantragen, den Rekursentscheid sowie den
Beschluss der Bausektion vom 2. Mai 2006 unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen aufzuheben und den Massagesalon nachträglich zu
bewilligen; eventuell sei für die Schliessung und Räumung des Salons eine angemessene
Frist anzusetzen.

Die Vorinstanz schloss am 30. November 2006 auf
Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion beantragte am 13. Dezember 2006
Beschwerdeabweisung und Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur
Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der
Baurekurskommission I. Die Beschwerdeführerin als Baugesuchstellerin und erfolglose
Rekurrentin ist ohne weiteres beschwerdebefugt (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 [PBG]). Auf das frist- und formgerecht erhobene
Rechtsmittel ist einzutreten.

2.  

Wie auch die Beschwerdeführerin einräumt, ist die Nutzung
der streitbetroffenen Räumlichkeiten als sexgewerblicher Massagesalon weder nach
dem im Zeitpunkt der Umnutzung geltenden noch nach dem heute massgeblichen
Recht bewilligungsfähig. Sie macht vielmehr geltend, die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands könne aus Gründen des Vertrauensschutzes und der
Verhältnismässigkeit sowie wegen Verwirkung des Beseitigungsanspruchs infolge
Zeitablaufs nicht mehr verlangt werden.

2.1 Der in Art. 9
der Bundesverfassung vom 18. April 1999 verankerte Grundsatz von Treu und
Glauben verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens
in behördliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes
Verhalten der Behörden (BGE 126 II 377 E. 3a; Ulrich Häfelin/Georg
Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., Zürich/St.
Gallen 2006 Rz. 622 ff. mit Hinweisen auch zum Folgenden). Voraussetzung
dieses Schutzes sind:

1)      eine
Vertrauensgrundlage, das heisst ein Verhalten der Behörde, das bei den betroffenen
Privaten bestimmte Erwartungen auslöst;

2)      dass
der oder die Betroffene in dieses Verhalten vertraut hat, das heisst, dass er
oder sie von der Vertrauensgrundlage Kenntnis hatte und ihre allfällige
Fehlerhaftigkeit nicht kannte und auch nicht hätte kennen sollen;

3)      dass
der oder die Betroffene gestützt auf dieses Vertrauen eine Disposition getätigt
hat, die ohne Nachteil nicht rückgängig gemacht werden kann;

4)      dass
nicht öffentliche Interessen betroffen sind, die den Schutz des privaten Vertrauens
überwiegen.

2.2 In der streitbetroffenen
Liegenschaft wurde seit 1994 im dritten Obergeschoss und im Dachgeschoss ein
sexgewerblicher Betrieb geführt. Aufgrund einer Intervention der Baupolizeibehörde
vom 18. Dezember 1996 wurde das Mietverhältnis mit der damaligen
Betreiberin aufgelöst. In der Folge scheint sich das unter dem Namen "C"
betriebene Etablissement im Erdgeschoss der nämlichen Liegenschaft eingemietet
zu haben. Für diese Räumlichkeiten wurde ein am 15. Mai 1998 bewilligtes
Baugesuch mit folgendem Gegenstand eingereicht:

     "Wohnhaus-Umbau mit Vordachanbau und Parkplatz (Erdgeschoss:
Verkleinerung der 2-Zimmerwohnung in eine 1-Zimmerwohnung durch Umnutzung eines
Zimmers in einen Büroraum mit Schaffung einer Verbindung zum Laden mittels
Wanddurchbruch; Ladenlokalunterteilung in Heilpraxis und Vorraum; Vorgarten:
weitere teilweise Öffnung für 2 Autoabstellplätze mit Aufhebung des westlichen
Lichtschachtes; Fassade: Vordachanbau über Ladeneingang)."

In der Folge scheint der Betrieb, ohne dass es zu
behördlichen Interventionen kam, in diesen Räumen geführt worden zu sein. Diese
wurden gemäss einer am 27./28. März 2000 im Anzeigeverfahren erteilten
feuer- bzw. baupolizeilichen Bewilligung geringfügig modifiziert, ohne dass um
eine Nutzungsänderung nachgesucht wurde. In den Plänen wurde die Zweckbestimmung
des bisher zur Nutzung als "Laden/Heilpraxis" bezeichneten Raums neu
mit "Heilmassage" angegeben.

Mit "Verfügung betreffend Übernahme eines bestehenden
Salons" vom 7. Januar 2005 nahm die Stadtpolizei zur Kenntnis,
dass der ihr seit dem 3. April 1995 bekannte Massagesalon "C"
den Inhaber gewechselt habe. Mit einer weiteren "Verfügung" vom
24. Juni 2005 wurde von einem erneuten Inhaberwechsel und der Umbenennung
des Salons auf den Namen "D" Kenntnis genommen. Beide
"Verfügungen" wurden auch der Baupolizei mitgeteilt, welche darauf am
18. Juli 2005 Eigentümer- und Mieterschaft auf den rechtswidrigen Zustand
hinwies.

2.3 Wie die
Vorinstanz zutreffend erwogen hat, kann die Beschwerdeführerin aus dem früheren
Betrieb des Salons "C" im dritten Obergeschoss und Dachgeschoss der
Liegenschaft L-Strasse 01 nichts zu ihren Gunsten ableiten. Im Gegenteil musste
ihr bzw. der ehemaligen Betreiberin als ihrer Rechtsvorgängerin aufgrund der
damaligen Intervention der Baupolizei bewusst sein, dass in der Liegenschaft L-Strasse
01 ein sexgewerblicher Betrieb nicht bewilligungsfähig war. Denn die am 19. Dezember
1996 durch das Betreibungsamt als Zwangsverwalterin der Liegenschaft
ausgesprochene Kündigung nannte als Kündigungsgrund ausdrücklich eine
"Anordnung der Baupolizei". Die am 15. Mai 1998 bzw. 27./28. März
2000 bewilligten Baueingaben bestätigen diesen Sachverhalt: Die Nutzungsbezeichnungen
mit "Heilpraxis" bzw. "Heilmassage" in den Baueingabeplänen
waren offenkundig darauf angelegt, die Behörden über die tatsächliche Nutzung
als sexgewerblicher Massagesalon zu täuschen. Insbesondere angesichts des Umstands,
dass jeweils nicht die Betreiberin des Salons "C", sondern eine
Drittperson als Bauherrin und Baugesuchstellerin auftrat, hatten die
Baubehörden keinen Anlass zur Vermutung, dass in den mit "Heilpraxis"
bzw. "Heilmassage" bezeichneten Räumlichkeiten im Erdgeschoss der im
dritten Obergeschoss und Dachgeschoss unterbundene Betrieb einziehen würde. Das
im Zusammenhang mit der Kündigung gestellte Ersuchen der Baupolizei an das
Betreibungsamt um Mitteilung der Person des Neumieters bezieht sich auf die
Wohnung im dritten Obergeschoss. Es besteht deshalb auch kein Anlass, vom
Betreibungsamt weitere Unterlagen beizuziehen oder dessen damalige Mitarbeiter
als Zeugen einzuvernehmen.

Die Beschwerdeführerin scheint eine Vertrauensgrundlage
daraus ableiten zu wollen, dass die für Milieufragen zuständige Dienstabteilung
der Stadtpolizei über den Fortbestand des Salons "C" in der
Liegenschaft L-Strasse 01 informiert gewesen sein soll. Ob dies zutrifft und ob
das Wissen der Stadtpolizei den Baubehörden angerechnet werden müsste, kann
indessen offen bleiben. Denn nach Lehre und Rechtsprechung ist bei blosser
Untätigkeit der Behörde das Entstehen einer Vertrauensgrundlage nur mit
Zurückhaltung anzunehmen (BGr, 19. September 2001, 1P.768/2000 E. 4c,
www.bger.ch, ZBl 103/2002, S. 188, 195; VGr, 24. Januar 2002, BEZ 2002
Nr. 4 E. 4a; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 261;
Beatrice Weber-Dürler, Vertrauensschutz im öffentlichen Recht, Basel/Frankfurt
a.M. 1983, S. 228; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und
Umweltrecht, Bd. I, 3. A, Zürich 1999, Rz. 879; Häfelin/Müller/Uhlmann,
Rz. 652). Es genügt nicht, dass die Behörde untätig geblieben ist, sondern
es müssen zusätzliche Anhaltspunkte bei dem oder der Betroffenen die Meinung
aufkommen lassen, rechtmässig gehandelt zu haben. Solche Anhaltspunkte bestehen
hier offenkundig nicht. Wenn die vormalige Betreiberin des Salons "C",
deren Wissen sich die Beschwerdeführerin anrechnen lassen muss, nach dem Umzug
ihres Etablissements ins Erdgeschoss von den Baubehörden unbehelligt blieb, so
konnte sie sich wohl über den Erfolg ihres Täuschungsmanövers freuen;
angesichts der vorangehenden Kündigung der Wohnung im dritten Obergeschoss auf
Ersuchen der Baupolizei und der irreführenden Angaben im Baugesuch für das
Erdgeschoss konnte sie aber nicht annehmen, rechtmässig gehandelt zu haben.
Eine Vertrauensgrundlage konnte somit schon angesichts des fehlenden guten
Glaubens der Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführerin nicht entstehen.

2.4 Im Übrigen
ist die Zürcher Praxis, das Sexgewerbe aus intensiv genutzten Wohnzonen
generell auszuschliessen (RB 1997 Nr. 65 [Leitsatz] = BEZ 1997 Nr. 1
[volle Begründung]), allgemein bekannt und kann das Wissen darüber jedenfalls
bei den in dieser Branche Tätigen vorausgesetzt werden (VGr, 11. Februar
2004, VB.2003.00371, www.vgrzh.ch/rechtsprechung). Auch der Beschwerdeführerin,
deren eine Gesellschafterin laut Akten bei der Polizei als Prostituierte
bekannt ist, hätte die fehlende Bewilligung für die sexgewerbliche Nutzung der
übernommenen Geschäftsräume bei der gebotenen Sorgfalt bekannt sein müssen.
Dass ihr der frühere Betreiber die Baugesuchpläne mit den irreführenden
Nutzungsvermerken vorgelegt haben soll, vermag daran nichts zu ändern, sondern
hätte sie im Gegenteil auf die Täuschung der Behörden hinweisen müssen. Auch
aus dieser Sicht besteht keine Vertrauensgrundlage und ist deshalb der Umstand,
dass die Beschwerdeführerin für die Übernahme des Salons Fr. 60'000.-
aufgewendet haben will, ohne Bedeutung.

2.5 Erweist
sich der sexgewerbliche Betrieb der Beschwerdeführerin als nicht bewilligungsfähig
und vermögen auch Gründe des Vertrauensschutzes den Fortbestand des
rechtswidrigen Zustands nicht zu rechtfertigen, so hat die Behörde gemäss § 341
PBG die Behörde den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. Dass der Betrieb des
Salons zu keinen Reklamationen der Nachbarschaft geführt haben soll und im
Salon nur Masseusen schweizerischer Herkunft bzw. mit Niederlassungsbewilligung
C tätig sein sollen, ist in diesem Zusammenhang irrelevant. Der Umstand, dass
die Gesellschafter der Beschwerdeführerin den grössten Teil ihres
Vorsorgekapitals in den Betrieb investiert haben wollen, was übrigens eine
gemäss § 52 Abs. 2 VRG unzulässige neue Tatsachenbehauptung
darstellt, lässt die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und die dafür
angesetzte dreimonatige Frist nicht als unverhältnismässig erscheinen. Für die
beantragte Verlängerung dieser Frist auf drei Jahre, "damit wenigstens ein
wesentlicher Teil der getätigten finanziellen Investitionen amortisiert werden
kann", besteht kein Anlass.

3.  

Die Gerichtskosten sind ausgangsgemäss der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Für eine
andere Kostenverlegung besteht entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin
kein Anlass; insbesondere hatte die Beschwerdeführerin vor Erlass der
angefochtenen Verfügung vom 2. Mai 2006 hinreichend Gelegenheit zur Stellungnahme
(vgl. Erwägungen f-h der angefochtenen Verfügung) und liegt offenkundig keine
Gehörsverweigerung vor. Da die Streitigkeit 3 Massageräume betrifft, und angesichts
der gerichtsnotorisch hohen Mieteinnahmen, die für sexgewerblich genutzte Räume
erzielt werden, rechtfertigt sich eine Gerichtsgebühr von Fr. 4'000.-.

Sodann ist die Beschwerdeführerin, deren Rechtsmittel
offenkundig unbegründet ist, gestützt auf § 17 Abs. 2 lit. b VRG
zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an die Beschwerdegegnerin zu
verpflichten.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.    4'000.-;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.        60.--   Zustellungskosten,

Fr.    4'060.--   Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführerin wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an
die Beschwerdegegnerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des
Entscheids.

5.    Gegen diesen
Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung des Entscheids an gerechnet, beim Bundesgericht
einzureichen.

6.    Mitteilung
an …