# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c84945b5-41df-53a4-a61e-18485cc0fd88
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Kantonsgericht Sammlung ARGVP ARGVP 1999 2185
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_KG_005_ARGVP-1999-2185_nodate.pdf

## Full Text

B. Gerichtsentscheide 2185

gangsregelung mehr (zur alten Verfassung und der daraus für die FAV 
gezogenen Konsequenzen vgl. Protokoll des Kantonsrates vom 
17. Juni 1985, S. 860 ff.). Deshalb wird der Finanzausgleich wohl auf 
eine formell-gesetzliche Grundlage gestellt werden müssen. Das 
heisst, der Gesetzgeber wird Gelegenheit zu einer allfälligen Korrektur 
erhalten. Daher ist mit Blick auf den Grundsatz der Gewaltenteilung 
(Art. 61 Abs. 1 KV) eine Lückenfüllung durch den Rechtsanwender 
gerade im jetzigen Zeitpunkt weder notwendig noch zulässig. Aus 
diesen Gründen wird die Vorinstanz verpflichtet, der Gemeinde per 
1998 den vollen Finanzausgleich auszurichten.

VGer 24.11.1999

2185

Eigenmietwert.

Die Eigentümer eines mit einem Einfamilienhaus überbauten 
Grundstückes in Herisau benutzen dieses als Familienwohnung. Mit 
Verfügung vom 14. August 1998 wurde dessen Eigenmietwert per 
1995/96 und 1997/98 abweichend von der Selbstdeklaration auf je 
Fr. 27'135.-- statt auf Fr. 23'535.-- festgesetzt.

Aus den Erwägungen:
1. Nach Art. 26 Abs. 1 Ziff. 1 des kantonalen Steuergesetzes (StG, 

bGS 621.11) zählen zu den steuerpflichtigen Vermögenseinkünften 
namentlich auch der Ertrag aus Vermietung, Verpachtung, Nutznies- 
sung oder sonstiger Nutzung des unbeweglichen Vermögens, mit Ein­
schluss des Mietwertes von Liegenschaften oder Teilen von solchen, 
die sich der Steuerpflichtige kraft Eigentums oder eines Nutzungs­
rechtes für den Eigengebrauch zur Verfügung hält. Nach Art. 15 der 
kantonalen Steuerverordnung (StV, bGS 621.111) bestimmt sich der 
Mietwert der selbstgenutzten Liegenschaft nach der Miete, die für ein 
gleiches Objekt in gleicher Lage zu bezahlen wäre. Fehlen Ver­
gleichsobjekte, so ist der Mietwert aufgrund des Steuerwertes der 
Liegenschaft festzulegen. Nach Abs. 2 dieser Bestimmung erlässt die 
Landessteuerkommission nähere Vorschriften für die Festsetzung der

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Mietwerte. Für den Fall, dass Vergleichsobjekte fehlen, soll nach den 
Richtlinien der Landessteuerkommission vom 11.12.1992 der Brutto­
mietwert bei allen Objekten ab Fr. 250'000.-- auf 434 % des Steuer­
wertes festgesetzt werden, wobei von diesem Mittelwert bis zu 
34 Prozent nach oben und nach unten abgewichen werden kann. Da­
mit soll den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles angemessen 
Rechnung getragen werden können (Alter der Schätzung, örtliche 
Verhältnisse, Alter, Ausstattung und Zustand der Liegenschaft).

2. Mit der bisherigen Rechtsprechung der Steuerrekurskommission 
ist davon auszugehen, dass sich der Mietwert nach der sog. Brutto­
methode und damit nach dem Marktwert bestimmt (vgl. AR GVP 1988, 
Nr. 2011). Dabei kann die Ermittlung des Eigenmietwertes aufgrund 
der Steuerschätzung auch nach den Richtlinien der Landessteuer­
kommission immer nur zur Anwendung gelangen, wenn eine konkrete 
Ermittlung des Bruttomietwertes wegen Fehlens mehrerer Vergleichs­
objekte nicht möglich ist. Der Eigenmietwert ist allerdings auch in die­
sem Fall möglichst nach dem Marktwertprinzip zu bestimmen. Bei der 
lediglich subsidiär anwendbaren Berechnung aufgrund des Steuer­
wertes handelt es sich um eine behelfsweise Berechnungsweise (vgl. 
AR GVP 1988, Nr. 2011, E. 3). Die Vorinstanz geht in der Vernehm­
lassung zu Recht davon aus, dass auch die behelfsweise Berechnung 
nicht dazu führen darf, dass ein am Markt nicht mehr erzielbarer Ei­
genmietwert veranlagt wird.

a) Dass für die streitige Liegenschaft keine direkt vergleichbaren 
Objekte nachgewiesen sind, ist unbestritten, weshalb die Vorinstanz 
nach der Steuerverordnung und den Richtlinien eine behelfsmässige 
Berechnung bzw. Schätzung des Mietwertes aufgrund des Verkehrs­
wertes vornehmen musste. Das laut Replik 1989 mit Anlagekosten von 
Fr. 790'000.-- erstellte Einfamilienhaus wurde in der Steuerschätzung 
vom 18. April 1990 auf einen Verkehrswert von Fr. 603'000.-- ge­
schätzt. Diese Schätzung wurde rechtskräftig und ist nach Art. 39 
und 40 der Verordnung über die amtlichen Grundstückschätzungen 
(bGS 621.21), ohne dass die Eigentümer oder die Steuerbehörde eine 
Zwischenrevision verlangt haben, weiterhin (bis maximal 10 Jahre) 
verbindlich. Die Beschwerdeführer rügen vorab, der Verkehrswert sei 
zu hoch angesetzt und gemessen an den Assekuranzschätzungen sei 
auch eine Ungleichbehandlung festzustellen. Die Schätzungskommis­

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sion sei 1990 von einem zu grossen Bauvolumen ausgegangen; ferner 
habe wegen der aufwendigen Bauweise ohne Zufahrt kein teurer Aus­
baustandard realisiert werden können. Sodann sei auch der lange 
Treppenzugang zuwenig berücksichtigt worden. Auch könne heute mit 
20 % tieferen Anlagekosten gebaut werden als damals. Schliesslich 
bedinge namentlich die Gasheizung vergleichsweise hohe Nebenkos­
ten. Diese Rügen richten sich alle gegen die rechtskräftige Verkehrs­
wertschätzung von 1990, welche jedoch nur im Rahmen einer Zwi­
schenrevision nach Art. 40 der vorgenannten Schätzungsverordnung 
geändert werden kann. Diese Bestimmung gibt dem Steuerpflichtigen 
die Möglichkeit, jederzeit eine Neuschätzung zu beantragen. Nach den 
Akten steht fest, dass die Beschwerdeführer jedenfalls für die vorlie­
gend massgebende Bemessungsperiode 1995/96 keine Zwischen­
revision veranlasst haben. Aus diesem Grund bleibt der 1990 rechts­
kräftig auf Fr. 603'000.~ festgesetzte Verkehrswert für die Steuer­
organe und die Steuerpflichtigen verbindlich (Art. 80 Abs. 4 StG).

b) Die Beschwerdeführer rügen sodann, der aufgrund des Ver­
kehrswertes errechnete Eigenmietwert von Fr. 27'135.-- lasse sich 
namentlich mit Blick auf die seit 1990 eingetretenen Zins- und infolge­
dessen auch Mietzinssenkungen am heutigen Markt nicht mehr erzie­
len. Die Vorinstanz hält dagegen, dass sich die aufgrund der Richtlinie 
ermittelten Eigenmietwerte bei einer Vermietung an Dritte jedenfalls 
noch während der streitigen Bemessungsperiode haben erzielen las­
sen. Bei einer Mietzinserhebung, welche von der Steuerverwaltung 
kantonsintern an vermieteten Einfamilienhäusern und Stockwerk­
eigentumseinheiten vorgenommen wurde, habe sich ergeben, dass 
der durchschnittliche Ertrag in den Bemessungsjahren 1995/96 rund 
5,8 % bzw. 5,2 % des rechtskräftigen Verkehrswertes gemäss amtli­
cher Schätzung betragen habe. Der Wert von 5,2 % ergab sich dem­
nach für die Preisklasse mit Verkehrswerten zwischen Fr. 400'000.~ 
und Fr. 700'000.--. Die Ergebnisse dieser Erhebung, welche auch die 
Beschwerdeführer in der Replik als "vernünftig" anerkennen, lassen 
die hilfsweise Berechnung des Eigenmietwertes, ausgehend von dem 
in den Richtlinien tiefer angesetzten Mittelwert von 4,5 %, auch für die 
streitige Liegenschaft als vorsichtige und jedenfalls nicht überhöhte 
Schätzung des am Markt erzielbaren Mietpreises erscheinen. Die Be­
schwerdeführer übersehen, dass gemäss Erhebung die Bruttorendite

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von 5,2 % auf den rechtskräftigen Verkehrswerten von 60 Objekten 
der Preisklasse zwischen Fr. 400'000.~ bis Fr. 700'000.~ erzielt wur­
de. Mit einem Verkehrswert von Fr. 603'000.-- fällt auch die streitige 
Liegenschaft in diese Preisklasse. Die Vorinstanz konnte somit für 
diese Preisklasse und damit das streitige Objekt ohne weiteres auf 
den verbindlichen Verkehrswert abstellen und den Eigenmietwert ge­
stützt auf den in den Richtlinien ohnehin tiefer angesetzten Mittelwert 
von 4,5 % berechnen.

c) Die Richtlinie lässt namentlich mit Blick auf das Alter einer Schät­
zung nach oben und unten je ein Abweichen von diesem Mittelwert um 
einen halben Prozentpunkt zu. Die Verkehrswertschätzung stammt 
aus dem Jahre 1990. Weil die Verkehrswertschätzungen in der Regel, 
wenn nicht eine Zwischenveranlagung beantragt wird, während 
10 Jahren verbindlich bleiben, ist nach Ablauf von 5 Jahren nicht zu 
beanstanden, dass die Vorinstanz bei ihrer Berechnung auf den Mit­
telwert von 4,5 % abstellte und insofern keine Reduktion gewährte. 
Dass in den vorangehenden Steuerperioden der Eigenmietwert in 
gleicher Höhe festgesetzt wurde, ändert nichts. Bei den vorangehen­
den Veranlagungen hätte das damals geringe Alter der Schätzung und 
der bei der Schätzung sogar auf Fr. 31'200.-- bezifferte Mietwert allen­
falls ein Berechnung auf einer Basis über dem Mittelwert von 4,5 % 
rechtfertigen können. Dass damals auf eine Erhöhung verzichtet 
wurde, lässt das Abstellen auf den Mittelwert in der Bemessungsperi­
ode 1995/96 noch keineswegs als unbegründet erscheinen. Da die 
Beschwerdeführer auch sonst nichts Vorbringen, das einem Abstellen 
auf den Mittelwert von 4,5 % in dieser Bemessungsperiode ernsthaft 
entgegensteht, ist die Festsetzung des Eigenmietwertes auf 
Fr. 27’135.-- weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht zu be­
anstanden und die Beschwerde abzuweisen.

VGer 17.11.1999

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