# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f3842a89-0e39-522d-966e-b7e50119c577
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-09-01
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 01.09.2015 R 2015 14
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2015-14_2015-09-01.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 15 14

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
Richter Audétat, Racioppi 

Aktuar Gross

URTEIL

vom 1. September 2015 

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Remo Cahenzli, 

Beschwerdeführerin
gegen 

Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gion J. Schäfer, 

Beschwerdegegnerin 1

B._____ und C._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Jon Andri Moder,

Beschwerdegegner 2

StWEG D._____,
Beschwerdegegnerin 3

- 2 -

E._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Casanova, 

Beschwerdegegner 4

F._____,
G._____,
H._____,
I._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Casanova, 

Beschwerdegegner 5

K._____,
Beschwerdegegner 6

L._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Werner Jörger, 

Beschwerdegegnerin 7

M._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Rudolf Schaller, 

Beschwerdegegner 8

5 Parteien der Stockwerkeigentümer von Grundstück 1752:

N._____,

O_____,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marco Ettisberger, 

Beschwerdegegner 9

betreffend Baubewilligung

- 3 -

1. Am 19. Oktober 2012 reichte A._____ bei der Gemeinde X._____ die 

Baugesuche 2012-0110 (Errichtung einer Unterniveaugarage auf Parzel-

len 1739 und 1742 in X._____), 2012-0111 (Neubau Mehrfamilienhaus 2 

und Wärmepumpenanlage mit Erdwärmesonden auf Parzellen 1739 und 

1742) und 2012-0112 (Neubau Mehrfamilienhaus 3 und Wärmepumpen-

anlage mit Erdwärmesonden auf Parzelle 1739) ein. Diese Gesuche wur-

den vom 26. Oktober bis 15. November 2012 publiziert. 

2. Am 9. November 2012 reichte A._____ bei der Gemeinde X._____ das 

Baugesuch 2012-0121 (Neubau Mehrfamilienhaus 1 und Wärmepumpen-

anlage mit Erdwärmesonden auf Parzelle 1742) ein. Dieses Gesuch wur-

de vom 16. November bis 6. Dezember 2012 publiziert.

3. Am 30. November 2012 reichte A._____ bei der Gemeinde X._____ das 

Baugesuch 2012-0128 (Neubau Einfamilienhaus 4 und Wärmepumpen-

anlage mit Erdwärmesonden auf Parzelle 1739) ein. Dieses Gesuch wur-

de vom 7. bis 27. November 2012 publiziert.

4. Gegen all die genannten Baugesuche auf Parzellen 1739 und/oder 1742 

erhoben verschiedene Einsprecher an unterschiedlichen Daten verschie-

dene Einsprachen. Dazu erhielt die Bauherrschaft an mehreren Daten 

Gelegenheit zur Stellungnahme, von welcher sie über ihren Rechtsvertre-

ter Gebrauch machte.

5. Am 11./12. Dezember 2012 unterstellte der Gemeindevorstand die vorer-

wähnten Baugesuche und die Einsprachen mit jeweils separatem Ent-

scheid der Planungszone P._____ und sistierte sie.

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6. Gegen den Erlass der Planungszone durch den Gemeindevorstand vom 

13./15. November 2012 erhob A._____ am 17. Dezember 2012 bei der 

Regierung Beschwerde und beantragte die Aufhebung dieses Beschlus-

ses. Mit Entscheid vom 8., mitgeteilt am 9. Oktober 2013, wies die Regie-

rung diese Beschwerde ab. 

7. Gegen die Einleitung des Quartierplanverfahrens mit Landumlegung er-

hob A._____ am 18. Dezember 2012 Einsprache und beantragte, der Ein-

leitungsbeschluss sei aufzuheben und es sei das Planverfahren mit 

Landumlegung P._____ ersatzlos einzustellen. Eventualiter/subeventuell 

wurden noch weitere Anträge gestellt. Am 10., mitgeteilt am 17. April 

2013, sistierte der Vorstand das Einspracheverfahren bis zum Vorliegen 

eines rechtskräftigen Entscheids über die Planungszone. 

8. Am 6. Mai 2014 hiess die Gemeinde die Einsprache von A._____ gegen 

die Einleitung des Quartierplans vom 18. Dezember 2012 gut und hob 

den Einleitungsbeschluss vom 13. November 2012 auf.

9. Am 9., mitgeteilt am 12. Dezember 2014, wies der Gemeindevorstand alle 

erwähnten Baugesuche ab.

In formeller Hinsicht bezweifle die Bauherrschaft vorab die Legitimation 

einzelner Einsprecher. Diesem Einwand werde nicht stattgegeben. Mate-

riell sollte die Tiefgarage über die Via Q._____ erschlossen werden, was 

dem geltenden Strassen- und Fusswegplan entspreche. Die Anlage der 

Zufahrtsrampe verletze keine baugesetzlichen Vorschriften. Diesbezüg-

lich würden die Einsprachen abgewiesen.

Die Tiefgarage weise 36 funktionstüchtige Parkplätze auf. Dies genüge 

für die vorgesehenen drei Mehrfamilien- und das Einfamilienhaus. Auch 

diesbezüglich seien die Einsprachen abzuweisen.

Betreffend Zweitwohnungsbau habe die Bauherrschaft am 30. Oktober 

2014 der Gemeinde mitgeteilt, sie verzichte auf die Erstellung von Zweit-

wohnungen in den drei Mehrfamilienhäusern. Die Nutzung des Einfamili-

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enhauses als Erstwohnung sei bereits bei der Baueingabe definiert wor-

den. Die Einsprachen würden in diesem Punkt zufolge Anerkennung 

durch die Bauherrschaft abgeschrieben. In der Baubewilligung sei eine 

entsprechende Eigentumsbeschränkung vorzunehmen und im Grundbuch 

anzumerken.

Die Grenz- und Gebäudeabstände seien von allen vier Häusern sowie 

dem Nebenbau, welcher die beiden Häuser 2 und 3 verbinde, eingehal-

ten. Das Mehrfamilienhaus 2 stehe auf beiden Parzellen 1739 und 1742. 

Hier müsse entweder ein gegenseitiges Grenzbaurecht errichtet oder die 

Grenze zwischen beiden Parzellen aufgehoben werden. In der Baubewil-

ligung müsste eine entsprechende Auflage verfügt werden, um vor Bau-

beginn diese Berichtigungen vorzunehmen.

Die geplanten Häuser wiesen eine einfache und langweilige architektoni-

sche Gestaltung auf, die eher in eine Vorstadt im Raum Zürich passe. Die 

Gebäude wirkten auch sehr massig und wiesen eine eintönige Fassade 

auf, die eher in ein Industriegebiet passe. Die Einsprachen würden in Be-

zug auf die Verletzung von Art. 73 Abs. 1 KRG und Art. 43 Abs. 1 BG da-

her gutgeheissen.

Gemäss Art. 43 Abs. 2 BG seien Reihenhäuser nicht zulässig. Mehr als 

zwei benachbarte Bauten dürften in Bezug auf Form und Gestaltung nicht 

gleichartig sein. Die drei geplanten Mehrfamilienhäuser seien jedoch 

vollständig identisch, sowohl im Grundriss als auch in ihrer äusseren Ge-

staltung und der Ausrichtung der Gebäude. Das Einfamilienhaus entspre-

che optisch einer verkleinerten Variante der drei Mehrfamilienhäuser. Die 

Baubewilligung für die vier Häuser könne deshalb nur unter der Auflage 

erteilt werden, dass mindestens für zwei Häuser vor Baubeginn ein abge-

ändertes Bauprojekt einzureichen sei, aus dem hervorgehe, dass sich 

zwei der vier Gebäude in Bezug auf Form und Gestaltung wesentlich von 

den anderen Häusern unterscheiden würden. Da die vier Wohnhäuser 

nicht nur über eine gemeinsame Tiefgarage verfügten und auch sonst 

baulich zusammenhingen und teilweise auf zwei Parzellen stünden, kön-

ne die Baubehörde nicht von sich allein aus entscheiden, welches der vier 

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Gebäude entsprechend anders zu gestalten sei. Die Baubewilligung kön-

ne deshalb gestützt auf Art. 73 Abs. 1 KRG und Art. 43 Abs. 2 BG für alle 

vier Gebäude nicht erteilt werden.

Für die Feststellung der anrechenbaren aGSF auf Parzellen 1739 und 

1742 müssten die verschiedenen Ausnützungstransfers zwischen mehre-

ren Parzellen im gesamten Quartierplangebiet berücksichtigt werden (vgl. 

Beilage 2 der Beschwerdeführerin; angefochtener Bau- und Einspra-

cheentscheid vom 9./12. Dezember 2014; Zusammenstellung auf S. 14-

15). Das Total der anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF) beider Bau-

parzellen betrage danach 4'621.9 m2, was bei einer AZ von 0.55 (Wohn-

zone B) eine maximale anrechenbare Geschossfläche (aGF) von 

2'542.05 m2 ergäbe. Die anrechenbare Geschossfläche aller vier Gebäu-

de betrüge somit 2'761.48 m2, was eine Überschreitung von 219.43 m2 

aGF ergäbe. 

Die Baugesuche seien wegen Überschreitung der zulässigen AZ von 0.55 

abzuweisen. Die Tiefgaragenzugänge seien, soweit sie zur Erschliessung 

AZ-pflichtiger Räume dienten, AZ-pflichtig. Ohne Belang sei der jeweilige 

Ausbaustandard. Auch die Sauna- und Fitnessräume seien AZ-pflichtig.

Die Baubewilligung könnte nur unter der Auflage erteilt werden, dass die 

Grundstücksgrenze zwischen Parzellen 1739 und 1742 aufgehoben wer-

de. Bei einer solchen Vereinigung der Bauparzellen würde Art. 38 BG 

nicht verletzt. Die Grundstücksfläche beider Bauparzellen betrage 4‘771 

m², woraus eine aGF von 2‘624.05 m² resultiere. Das Total der aGSF er-

gebe 4‘621.90 m² bzw. eine aGF von 2‘542.05 m². Art. 38 BG werde da-

mit eingehalten.

Alle Baugesuche wurden abgewiesen und der Bauherrschaft Kosten von 

Fr. 25'189.70 auferlegt. 

10. Dagegen erhob A._____ (Beschwerdeführerin) am 30. Januar 2015 Be-

schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Sie bean-

tragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids der Gemeinde vom 

9./12. Dezember 2014. Im Hauptbegehren führte sie aus: Die Baugesu-

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che 2012-0110 (Tiefgarage), 2012-0111 (MFH 2 mit aGF von 791.21 m²), 

2012-0112 (MFH 3 mit aGF von 791.21 m²), 2012-0121 (MFH 1 mit aGF 

von 748.05 m²) und 2012-0128 (EFH 4 mit aGF von 170.04 m²) seien zu 

bewilligen und alle Baueinsprachen abzuweisen. Eventuell seien die Bau-

gesuche 2012-0110 (Tiefgarage), 2012-0111 (MFH 2), 2012 0112 (MFH 

3) zu bewilligen. Das Baugesuch 2012-0121 (MFH 1) sei unter der Aufla-

ge zu bewilligen, dass vor Baubeginn abgeänderte Pläne bezüglich Fas-

sadengestaltung einzureichen seien. Das Baugesuch 2012-0128 (EFH 4) 

sei unter der Bedingung bzw. Auflage zu bewilligen, dass allenfalls noch 

fehlende Ausnützungsziffer zu beschaffen sei, unter Abweisung sämtli-

cher Baueinsprachen. Subeventuell sei die Angelegenheit der Gemeinde 

zur Neubeurteilung zurückzuweisen mit der richterlichen Anweisung, die 

fünf Baugesuche in der Reihenfolge des Datums der jeweiligen Bauge-

sucheinreichung und der in den Baugesuchen beantragten Etappierung 

und zeitlichen Staffelung einzeln im Sinne der richterlichen Erwägungen 

zu beurteilen. Weiter beantragte die Beschwerdeführerin, es sei für die 

bisherigen Baueinspracheverfahren noch die jeweils von ihr beantragte 

ausseramtliche Entschädigung nach den einzeln eingereichten, detaillier-

ten Honorarnoten zuzusprechen. 

Sie habe die fünf Baugesuche zeitlich gestaffelt und damit in mehreren 

Etappen eingereicht. Die Etappierung und zeitliche Staffelung gehe aus 

den eingereichten Baugesuchplänen hervor.

Die Gemeinde habe die Baugesuche nicht in der Reihenfolge des Datums 

der Baugesucheinreichung und der in den Gesuchen beantragten Etap-

pierung behandelt, sondern dieselben in einem einzigen Verfahren vereint 

und als Gesamtüberbauung beurteilt. Die Vereinigung der Verfahren sei 

weder verfügt noch begründet worden, was die Begründungspflicht ver-

letze. 

Der Baugesuchstellerin komme die Verfahrensherrschaft zu. Sie bestim-

me den Prüfungsgegenstand der Baubewilligungsbehörde. Sie entschei-

de, ob sie ein Baugesuch zurückziehe oder ob sie eine Baubewilligung 

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ausschöpfe. Die Gemeinde habe sich daher über die Willenserklärungen 

der Baugesuchstellerin hinweggesetzt. Dies sei willkürlich.

Die Beschwerdeführerin hätte Anspruch darauf gehabt, dass ihre Bauvor-

haben in der zeitlichen Reihenfolge ihrer Willenserklärungen und unter 

Beachtung der Etappierung und zeitlichen Staffelung materiell geprüft 

worden wären. Beim Gesuch für die Tiefgarage sei kein Problem mit der 

AZ oder der Ästhetik ersichtlich. Bei der Bewilligung der MFH 2 und 3 hät-

ten sich trotz Korrekturen der Gemeinde weder Fragen der AZ-Über-

schreitung noch des Reihenhausverbots gestellt. Letzteres hätte sich zu-

dem nur für das zeitlich nachfolgend vorgesehene MFH 1 gestellt. Die 

Überschreitung der AZ wäre ohnehin erst beim EFH 4 zur Diskussion ge-

standen. Die ersten drei Baugesuche seien mit Argumenten abgelehnt 

worden, die diese gar nicht beträfen. Der angefochtene Entscheid sei 

krass willkürlich.

Bei einer AZ von 0.55 ergebe sich unter Berücksichtigung der getätigten 

Nutzungstransporte eine anrechenbare Grundstücksfläche (aGSF) von 

4‘621.90 m², woraus bei einer AZ von 0.55 eine mögliche anrechenbare 

Geschossfläche (aGF) von insgesamt 2‘542.05 m² resultiere. Mit den vier 

AZ-relevanten Baugesuchen sei gemäss ihren Ausnützungsberechnun-

gen in den Baugesuchunterlagen eine aGF von 2‘500.51 m² beansprucht 

worden. Die Gemeinde wolle aber eine beanspruchte aGF von 2'761.48 

m² festgestellt haben und habe deshalb alle fünf Baugesuche abgelehnt. 

Sie habe damit erstens eine langjährige Praxis über die Nichtanrechnung 

von Korridoren/Treppen ohne Ankündigung geändert, zweitens Sauna-

Anlagen sowie zu Wohnungen gehörende Lagerräume angerechnet, die 

nach dem Baugesetz von der aGF ausgenommen seien, und drittens 

stütze sich ihre Berechnung auf von ihr falsch festgestellte Masse ("Mess-

fehler" 18.87 m²).

Korridore/Treppen aus Tiefgaragen seien laut Praxis der Gemeinde früher 

nicht angerechnet worden, wenn der Haupteingang des Hauses oberir-

disch erreichbar war. Die Korridore seien hier jedoch angerechnet wor-

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den, womit die Gemeinde gegen ihre eigene langjährige Praxis bzw. ge-

gen Art. 37 Abs. 1 lit. b BG verstossen habe.

Die Ausnützungsberechnungen hätten der Praxis der Gemeinde entspro-

chen. Bei Mehrfamilienhäusern gelange man, anders als bei Einfamilien-

häusern, in der Regel von der Tiefgarage zuerst in ein Treppenhaus und 

nicht in den eigentlichen Wohnbereich. Die neue Praxis könne somit nicht 

unbesehen auf MFH übertragen werden. Ein direkter Zugang von der 

Tiefgarage in den Wohnbereich bestehe hier nur beim EFH 4. Dessen 

Pflichtparkplätze lägen aber nicht in der Tiefgarage, sondern aussen. Der 

Zugang von der Tiefgarage ins EFH 4 sei nicht nötig und hätte weggelas-

sen werden können. Aber selbst bei Anrechnung dieses Zugangs wäre 

die bestehende Reserve von 41.54 m² aGF noch lange nicht konsumiert.

Bei den Mehrfamilienhäusern gelange man von der Tiefgarage in ein ge-

schlossenes Treppenhaus. Dieses gehöre nicht zum eigentlichen Wohn-

bereich. Bei den MFH 2 und 3 erschliesse dieses Treppenhaus von der 

Tiefgarage bis zum angerechneten Korridor vor den Wohnungen im EG 

ausschliesslich nicht anrechenbare Geschossflächen. Vom Korridor vor 

den Wohnungen im EG hinunter erschliesse das Treppenhaus wiederum 

nur nicht anrechenbare Geschossflächen. Dieser Teil der Treppenhäuser 

erfülle Art. 37 Abs. 1 lit. d BG und sei daher zu Unrecht angerechnet wor-

den. Beim MFH 1 sei die Treppenhaussituation grundsätzlich die gleiche. 

Mindestens die Schleusen seien zu Unrecht angerechnet worden. Diese 

seien ein Durchgang zwischen dem geschlossenen Treppenhaus und der 

offenen Tiefgarage, welche gegenüber der Garage mit einer Tür abge-

grenzt seien. Die Türen seien nur wegen der Verhinderung von Zugluft 

vorgesehen und somit gehörten die Schleusen nicht zum Treppenhaus, 

sondern zur Tiefgarage. Sie seien weder Korridore noch Treppen. Die 

Schleusentüren könnten weggelassen werden; dann wären die Schleusen 

ohnehin Teil der Tiefgarage und nicht anzurechnen.

Selbst wenn die Schleusen angerechnet werden müssten, ergebe sich 

insgesamt eine aGF von total 2‘575.26 m² und es läge nur eine Über-

schreitung der zulässigen aGF um 33.21 m² vor, was mit einer Auflage zu 

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beheben gewesen wäre. Die Beschwerdeführerin sei zusätzlich noch Ei-

gentümerin weiterer Bauparzellen im Baugebiet, von wo noch aGF auf die 

beiden Bauparzellen (1739/1742) hätte hertransportiert werden können.

Die Gemeinde habe auch die Saunaräume in den drei MFH angerechnet.

Hier gehe es nicht um Fitnessräume, sondern um Saunaanlagen, welche 

von ihrer Funktion her eingeschränkt nutzbar seien. Platz für ein Bett be-

stehe nicht. Die Saunaanlagen seien fest eingebaut. Somit würden für ei-

ne Wohnnutzung bauliche, bewilligungspflichtige Massnahmen vorausge-

setzt. Die Anrechnung für einen Saunaraum in den MFH 2 und 3 von je 

40.25 m² und im MFH 1 von 86.83 m² sei zu Unrecht erfolgt.

Selbst wenn es anders wäre, würde die von den Saunaräumen bean-

spruchte aGF von 167.33 m² (2 x 40.25 m² + 86.83 m²) weniger betragen 

als die vom später zu erstellenden EFH 4 von 170.04 m² bzw. 182.22 m² 

beanspruchte aGF. Die Gemeinde hätte nur dieses Baugesuch abweisen 

können. Es hätte nur eine Überschreitung der zulässigen aGF um 18.32 

m² vorgelegen, was mit einer Auflage, die entsprechende aGF noch zu 

beschaffen, hätte gelöst werden können.

Laut Art. 37 Abs. 2 lit. a BG seien Lagerräume, die zu Wohnungen gehör-

ten, nicht anzurechnen. Die Gemeinde habe in allen MFH im 1. OG den 

beim Entreé liegenden Lagerraum angerechnet. In den anderen Wohnun-

gen sei dies nicht erfolgt. Dies sei widersprüchlich und nicht korrekt.

Aus den handschriftlichen Eintragungen des Bauamts in den abgelehnten 

Schemaplänen zur Ausnützungsberechnung und in den Grundrissplänen 

ergebe sich zum Vergleich mit den Grundrissplänen und bei einer Nach-

messung, dass nicht nur Lagerräume zu Saunaanlagen gezählt worden 

seien, sondern die Masse falsch aus den Plänen herausgemessen wor-

den seien. Zudem seien Treppenaugen angerechnet worden. Zusammen 

mit den Lagerräumen ergebe sich eine Differenz von 18.87 m² aGF. 

Die Gemeinde bemängle die einfache und langweilige architektonische 

Gestaltung und die Massigkeit der geplanten Gebäude. Entgegen der 

Auffassung der Gemeinde fügten sich die Bauten aber gut in die Umge-

bung ein. Die Ausrichtung und Kubatur der geplanten Bauten gliederten 

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sich nahtlos ins bestehende Strassen- und Quartierbild ein. Es gebe wei-

tere MFH mit vergleichbaren Gebäudevolumina. Bezüglich Fassadenge-

staltung habe sich die Gemeinde nicht sachbezogen mit der Architektur 

auseinandergesetzt. Das Gebiet sei sehr heterogen. Ein bestimmter Bau-

stil sei nicht festzustellen. Die Fassaden seien durch grosse Fenster-

flächen und -typen geprägt und strahlten im Zusammenspiel mit den Bal-

konen Ausgewogenheit aus. Sie entsprächen zeitgemässen Wohnbauten 

in der betreffenden Gemeinde.

Nach Art. 43 Abs. 2 BG dürften mehr als zwei benachbarte Bauten in Be-

zug auf Form und Gestaltung nicht gleichartig sein. Das EFH 4 falle nicht 

unter Art. 42 Abs. 2 BG, weil es nicht gleichartig sei. Zudem weise das 

EFH einen quadratischen Grundriss auf, die drei MFH aber einen recht-

eckigen Grundriss. Zur Auflockerung der Fassaden seien Vor- und Rück-

sprünge vorgesehen. Haus 1 sei dasjenige MFH, welches sich von den 

anderen zwei unterscheide oder unterscheiden sollte. Es sei zeitlich erst 

als drittes MFH zum Bau vorgesehen. Erst dieses MFH müsse sich von 

den zwei anderen unterscheiden, um die Vorgaben von Art. 43 Abs. 2 BG 

zu erfüllen. Das EFH 4 erfülle die Vorgaben von Art. 43 Abs. 2 BG im 

Voraus, Haus 1 unterscheide sich von den andern zwei MFH hinreichend. 

Die Beschwerdeführerin habe gemäss Art. 96 Abs. 2 KRG auch Anspruch 

auf die Zusprechung einer angemessenen ausseramtlichen Entschädi-

gung für die zahlreichen Baueinspracheverfahren.

11. Am 26. Februar 2015 beantragte L._____ (Beschwerdegegnerin 7) die 

Abweisung der Beschwerde. Die MFH-Neubauten mit der gemeinsamen 

Tiefgarage verletzten Art. 43 Abs. 1 BG, wonach sich alle baulichen Mass-

nahmen in Bezug auf Form, Gliederung der Baumassen, Stellung der 

Giebel, Wirkung von Materialien, Farben und Terraingestaltung so einzu-

fügen hätten, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht und das Strassen-, 

Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt werde. Mit den vorgesehe-

nen Gebäudehöhen inkl. Abgrabungen auf den Südseiten, den Gebäude-

breiten und der Verbindung der Neubauten mit einem Sockelgeschoss 

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entstehe ein massiger Gebäudekomplex mit eintönigen Fassaden, der 

sich nicht einfüge. Eine solche Beeinträchtigung des Orts- und Land-

schaftsbilds müsse in diesem sensiblen Bereich nicht geduldet werden.

Mit dem Bauvorhaben werde versucht, die Ausnützungsvorschriften von 

Art. 36 ff. BG zu umgehen, nämlich mit den Sauna-/Sportanlagen in meh-

reren Wohnungen. Diese könnten problemlos zu Wohnräumen umfunk-

tioniert werden. Folglich seien sie anrechenbar. Eine Privilegierung von 

Sport- und Saunaanlagen sei nur gerechtfertigt, wenn diese Räume von 

ihrer Funktion her eingeschränkt nutzbar seien. Die Gemeinde habe be-

züglich zusätzlicher AZ-pflichtiger Räume korrekt argumentiert. Es resul-

tiere eine Überschreitung von 219.43 m² aGF.

12. Am 10. März 2015 beantragte die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 1) die 

Abweisung der Beschwerde. Aus den Plänen gehe hervor, dass die Bau-

ten technisch zusammenhingen, gemeinsam erschlossen und über der 

Tiefgarage erstellt würden. Die beteiligten Bauparzellen seien durch eine 

Vielzahl von AZ-Transporten rechtlich verknüpft worden. Deshalb sei es 

nur logisch, dass die Baubehörde die Gesuche zusammengefasst und in 

einem Entscheid abgehandelt habe. Die Häuser seien rechtlich und fak-

tisch miteinander verbunden und als Gesamtüberbauung zu betrachten.

Die aGSF betrage 4‘621.90 m², die höchstmögliche aGF 2‘542.05 m². 

Mit der Zurechnung von Flächen von Korridoren und Treppenhäusern aus 

Tiefgaragen stütze sich die Gemeinde auf die Verwaltungsgerichtspraxis. 

Eine Änderung der Rechtsprechung sei für alle verbindlich. Der Grund-

satz von Treu und Glauben von Art. 9 BV wäre nur dann verletzt, wenn 

sie plötzlich in einem Fall anders rechnete als im früheren. 

Die Saunaräume seien nichts als Wohnzimmer mit entsprechenden Fens-

tern, Toiletten und Sanitärzellen. Die Sauna könne ohne weiteres und je-

derzeit entfernt werden. Deren gesamte Fläche sei grösser als das be-

nachbarte Wohnzimmer. Die Flächen könnten sowohl als Wohn- als auch 

als Saunaräume benützt werden. Sie seien anrechenbar. Im Gegensatz 

dazu wiesen die Saunaanlagen im EG keine Fenster auf und seien auch 

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neben den technischen Räumen situiert. Sie seien daher nicht anrechen-

bar.

Im MFH 1 sei ein Sauna- und Fitnessraum von 93.24 m² hinzugerechnet 

worden, weil dieser geradezu zur Umgehung der Ausnahmeregelung ein-

lade. Zwischen EFH und MFH gebe es diesbezüglich keinen Unterschied. 

Die Schleusen seien Flächen, welche als Zugangsfläche von der Garage 

zu den Wohnbauten dienten und ebenfalls anzurechnen seien.

Es stimme, dass je ein Lagerraum in den MFH von 2.5 m² fälschlicher-

weise zur aGF hinzugerechnet worden sei, total also 7.5 m². Um diesen 

Wert sei die gesamte aGF zu reduzieren. Jedoch werde trotzdem die ge-

samte zulässige aGF überschritten.

Dass beim Herausmessen der aGF-Flächen aus den Plänen gegenüber 

den CAD-Massen geringfügige Abweichungen entstehen könnten, liege in 

der Natur der Sache. Die Abweichungen seien aber äusserst geringfügig. 

Über alles liege infolge der Ungenauigkeiten höchstens ein Fehler von 2-3 

m² vor, was hier keine Rolle spiele.

Die Treppenaugen würden zur aGF gezählt, weil die Treppenanlage als 

Ganzes zähle.

Art. 43 Abs. 1 BG sei eine schärfere Bestimmungen als Art. 73 KRG, weil 

sie neben der guten Gesamtwirkung nach Art. 73 Abs. 1 KRG verlange, 

dass ein Bauprojekt das bestehende Strassen-, Orts- und Landschaftsbild 

nicht beeinträchtige. Hier gehe das kommunale Recht weiter als das kan-

tonale. In solchen Fällen werde nur die Anwendung dieser Bestimmung 

auf das Willkürverbot hin geprüft. Konkret fügten sich die geplanten Bau-

ten nicht ein und beeinträchtigten die Umgebung erheblich. Rundherum 

wiesen die Gebäude bescheidenere Gebäudemasse und gute Architektur 

auf. Vorliegend aber werde das Quartier brutal verbetoniert. Zudem wirk-

ten die unter dem gewachsenen Terrain erstellten, ausgegrabenen Ver-

bindungsgänge zwischen den MFH optisch wie eine Talsperre und ver-

stärkten die massive Erscheinung der Bauten und ihre negativen Auswir-

kungen auf das Ortsbild. Zwar gebe es im Quartier auch Häuser, welche 

architektonisch nicht bedeutsam seien, sie seien aber viel kleiner und 

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deshalb weniger auffällig und hätten weniger negative Auswirkungen auf 

das Gesamtbild. Es sei nicht erforderlich, zu begründen, weswegen die 

vier Wohnhäuser eintönig und langweilig seien. Ein Blick auf die Bauge-

suchpläne genüge, um zu dieser Erkenntnis zu gelangen.

In Bezug auf das Reihenhausverbot gemäss Art. 43 Abs. 2 BG müsse die 

Baubehörde nicht von Erklärungen der Bauherrschaft, sondern von den 

Bauten ausgehen. Vorliegend würden unzweifelhaft drei gleiche MFH er-

stellt, auch das EFH 4 sehe genau gleich aus wie die MFH. Ferner habe 

die Baubehörde in Bezug auf Art. 43 BG bzw. Art. 73 KRG (Ästhetik) zu 

Recht alle fünf Baugesuche gemeinsam behandelt und beurteilt.

13. Am 11. März 2015 beantragte der M._____ (Beschwerdegegner 8) die 

Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung des Entscheids des 

Gemeindevorstandes vom 9. Dezember 2014.

Die Beschwerdeführerin habe erklärt, Erstwohnungen zu bauen, was aber 

irreführend sei, da solche Wohnungen hier aus wirtschaftlichen Gründen 

nicht erstellt werden könnten. De facto würden Zweitwohnungen gebaut.

14. Am 20. März 2015 verzichteten B._____ und C._____ (Beschwerdegeg-

ner 2) auf eine Mitwirkung am Verfahren.

15. Am 17. März 2015 beantragten E._____ und Weitere (Beschwerdegegner 

4 und 5) die Abweisung der Beschwerde, soweit sie die Beschwerdegeg-

ner betreffe. Sie seien mit ihren Einsprachen durchgedrungen. Sie hätten 

nur wegen der Zweitwohnungsproblematik Einsprache erhoben. Die Be-

schwerdeführerin verzichte aber nun auf die Erstellung von Zweitwohnun-

gen. Für das Verfahren vor Verwaltungsgericht beanspruchten sie daher 

eine aussergerichtliche Entschädigung. Es sei ein erheblicher Zeitauf-

wand für die Behandlung dieser Einsprachen entstanden.

16. Am 20. März 2015 beantragten die STW-Eigentümer D._____ etc.; Be-

schwerdegegner 9) die Abweisung der Beschwerde.

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Die MFH 2 und 3 könnten ohne die Erstellung von MFH 1 nicht realisiert 

werden. MFH 1 setze eine Tiefgarage für die Pflichtparkplätze voraus und 

ohne Pflichtparkplätze könne keine Baubewilligung erteilt werden.

Die Baugesuche hingen alle zusammen. Die Beschwerdegegnerin 1 habe 

auf S. 2 Ziff. 6 des angefochtenen Entscheids begründet, weswegen sie 

die Verfahren vereinigt habe.

Praxisänderungen seien im Grundsatz sofort und überall anzuwenden.

Die geplanten Fassaden seien mit den Vor- und Rücksprüngen, den ab-

gestützten Balkonen und den Abschrägungen an der Südfassade unruhig 

und nicht harmonisch gestaltet. Die zahlreichen, unterschiedlich dimen-

sionierten und gestalteten Hauswände vermittelten ein unausgereiftes, 

unruhiges Fassadenbild. An der Südfassade seien die Auskragungen der 

Balkone an den Ecken und die sich über drei Geschosse erstreckenden 

Abstützungen der Balkone störend. Die babylonische Vielfalt der Fenster-

formen sei besonders unpassend; so würden die Ost- und Westfassaden 

nicht weniger als fünf unterschiedliche Fensterformate aufweisen.

17. Die Beschwerdegegnerin 3 und der Beschwerdegegner 6 äusserten sich 

nicht weiter zur vorliegenden Streitsache.

18. Am 8. Mai 2015 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren Anträ-

gen fest. In Ergänzung und zur Präzisierung ihrer Beschwerde brachte die 

Beschwerdeführerin noch vor: 

Art. 6 KRG betreffend die Vereinigung von Verfahren sei verletzt, ebenso 

der Anspruch auf rechtliches Gehör und das Willkürverbot.

Die Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 inkl. Beschwerdegegner 9 

über die Konnexität der Baugesuche stimmten nicht. Die Gesuche seien 

nicht als Gesamtüberbauung eingereicht worden. Die Beschwerdegegne-

rin 1 habe sich nicht über die Willenserklärungen der Beschwerdeführerin 

hinwegsetzen können, ohne in Willkür zu verfallen. Beim Baugesuch für 

die Tiefgarage sei keine Verletzung der AZ oder des Reihenhausverbots 

- 16 -

dargetan und bei den zeitlich ersten, in etappierter Ausführung geplanten 

MFH 2 und 3 hätten sich weder Fragen der Überschreitung der AZ noch 

des Reihenhausverbots gestellt. Die drei zeitlich vorangehenden Bauge-

suche seien mit Argumenten abgewiesen worden, die diese gar nicht be-

treffen konnten, sondern erst bei den Baugesuchen für das MFH 1 und 

das EFH 4 zu prüfen gewesen wären.

Das Verhältnismässigkeitsprinzip nach Art. 5 Abs. 2 BV sei auch bei der 

Anrechenbarkeit von Geschossflächen zu beachten. 

Alle Baugesuche wären unter der Voraussetzung der Beschaffung ent-

sprechender AZ bei anderen Bauparzellen aus eigener Kraft realisierbar. 

Betreffend Ästhetik seien die Ausdrücke Talsperre und brutale Verbeto-

nierung unzutreffend. Die seitlichen eingeschossigen Anbauten träten ge-

gen aussen lediglich als Umgebungsgestaltung in Erscheinung und seien 

nicht von Relevanz. Die eigentlich relevanten Baukörper der drei MFH 

seien nicht grösser als andere vergleichbare MFH im Quartier. An das 

MFH 1, das sich in der Fassadengestaltung und Anordnung in wesentli-

chen Gesichtspunkten von den MFH 2 und 3 unterscheide, dürften keine 

hohen Anforderungen an die Unterscheidungsmerkmale gestellt werden. 

 

19. Am 13. Mai verzichteten die Beschwerdegegner 5 und am 20. Mai 2015 

verzichtete die Beschwerdegegnerin 7 auf die Einreichung einer Duplik.

20. Am 20. Mai 2015 hielten die Beschwerdegegner 9 an ihren Anträgen fest.

Eine Verfahrensvereinigung könne zulässigerweise erst mit dem Endurteil 

erfolgen, da gegebenenfalls erst dann Gewissheit darüber bestehe, ob die 

Voraussetzungen einer Vereinigung erfüllt seien.

Das Bundesgericht habe schon entschieden, es könne nicht von der blos-

sen Bezeichnung in einem Plan abhängen, ob ein Raum anrechenbar sei 

oder nicht. Entscheidend sei die objektive Eignung zu Wohnzwecken. Die 

einzelnen Räume seien zum Teil grösser als die geplanten Schlafzimmer. 

Sie seien so gross, dass die Saunaanlagen nicht einmal entfernt werden 

müssten und so als Wohnraum nutzbar seien. 

- 17 -

Ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht bestehe nicht. Zwar seien 

7.5 m² Lagerräume fälschlicherweise angerechnet worden, doch selbst 

nach deren Korrektur könnten die Baugesuche noch immer nicht bewilligt 

werden. Treppen seien als Ganzes anzurechnen, inkl. Treppenaugen. 

Sonst könnten die Treppen schmal ausgestaltet werden, die Augen dafür 

umso grösser, um den aGF-Konsum im Treppenhaus zu minimalisieren.

21. Am 20. Mai 2015 hielt auch der Beschwerdegegner 8 an seinen Anträgen 

fest. Es sei nicht nur sinnvoll, sondern geboten, nur ein Baubewilligungs-

verfahren über alle Teile eines Bauvorhabens durchzuführen. Dies ergebe 

sich aus dem Konzentrationsprinzip im Planungs- und Bauwesen.

Das Bundesgericht habe klar gesagt, es handle sich bei den neuen Ver-

fassungsbestimmungen um eine Rechtsänderung, welche unter Umstän-

den eine Änderung des kommunalen Rechts bedinge. Diese Überprü-

fungspflicht habe die Beschwerdegegnerin 1 (noch) nicht erfüllt. 

22. Am 28. Mai 2015 hielt auch die Beschwerdegegnerin 1 duplicando an 

ihren Rechtsbegehren fest. Ergänzend zur Vernehmlassung führte sie 

aus:

Das Problem der Beschwerdeführerin sei offensichtlich das, dass sie sich 

nicht entschliessen können, was und wo sie überhaupt bauen oder ob sie 

überhaupt jemals eine Baute zur Ausführung bringen wolle.

Die Möglichkeit der Umgehung der Nutzung der Saunaräume ergebe sich 

schon aus der Grösse dieser Räume. Sie seien praktisch gleich gross wie 

die Wohn- und Schlafzimmer, was ungewöhnlich sei. Es sei ihr bekannt, 

dass solche überdimensionierten Fitness-, Sport- und Saunaräume nach 

einiger Zeit in normale Wohnräume verwandelt würden. 

Die Innenfläche der drei zu Unrecht angerechneten Lagerräume betrage 

je 2.5 m², somit 7.5 m². Diese Fläche sei vom Total der aGF abzuziehen, 

ändere aber an der Überschreitung der Gesamt-AZ nichts.

Die Treppenaugen seien immer zur Treppenlage hinzugerechnet worden. 

- 18 -

Dem Bauamt sei keine CAD-Scheibe eingereicht worden. Deshalb müsse 

das Bauamt die aGF aufgrund der eingereichten Pläne überprüfen. Diese 

seien öffentlich aufgelegt worden und die anderen Beschwerdeführer hät-

ten die Masse auch nur aus den vorhandenen Plänen überprüfen können. 

Weil die Überschreitung der AZ über 200 m² aGF betrage, seien diese 

Massdifferenzen bedeutungslos.

23. Am 31. Juli 2015 forderte der Instruktionsrichter die Beschwerdegegnerin 

1 auf, ihm das Schreiben vom 30. Oktober 2014 der Beschwerdeführerin 

an die Gemeinde noch zuzustellen, worin von der Bauherrschaft bestätigt 

wurde, dass in den geplanten Wohnliegenschaften nur Erstwohnungen im 

Sinne des übergeordneten Rechts des Bundes erstellt würden. Dieses 

Schreiben fehle bei den Akten des vorliegenden Verfahrens und sei daher 

– bis spätestens am 17. August 2015 - noch nachzureichen.

24. Am 19. August 2015 teilte der Instruktionsrichter der Beschwerdeführerin 

mit, dass das Gericht das fehlende Schreiben vom 30. Oktober 2014 von 

der Beschwerdegegnerin 1 zwar erhalten habe, daraus aber nicht hervor-

gehe, ob auch in Bezug auf das geplante Haus 1 (Baugesuch 2012-0121) 

nur Erstwohnungen erstellt werden sollten. Eine Kopie dieser Bestätigung 

sei von der Beschwerdeführerin – bis spätestens am 28. August 2015 – 

noch nachzureichen.

25. Mit Eingabe vom 25. August 2015 antwortete die Beschwerdeführerin 

dem Gericht, dass sich ihre Willenserklärung - die Wohneinheiten im ge-

planten Haus 1 als Erstwohnungen - erstellen zu wollen, nicht bereits aus 

dem Schreiben vom 30. Oktober 2014 an die Gemeinde ergebe, sondern 

in den fünf Vernehmlassungen vom 25. November 2014 zu den einzelnen 

Baueinsprachen (Ziff. II. A. Einleitende Bemerkungen) enthalten sei. Das 

Einfamilienhaus 4 sei bereits gemäss Baugesuch vom 3. Dezember 2012 

(Baugesuch Nr. 2012-0128) als Erstwohnungsprojekt im Sinne des über-

geordneten Bundesrechts eingereicht worden.

- 19 -

26. Am 26. August 2015 stellte das Gericht das betreffende Antwortschreiben 

noch allen Beteiligten in der Streitsache R 15 14 zur Kenntnisnahme zu.

Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit 

erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Bau- und Einspracheentscheid vom 

9./12. Dezember 2014 (gemäss Postnachweis am 22. Dezember 2014 der 

Beschwerdeführerin am Schalter zugestellt), worin die Gemeinde (Beschwer-

degegnerin 1) die fünf zeitlich gestaffelt gestellten Baugesuche 2012-0110, 

2012-0111, 2012-0112, 2012-0121 und 2012-0128 betreffend Neubau dreier 

Mehrfamilienhäuser (MFH 1-3) samt gemeinsamer Tiefgarage und eines Ein-

familienhauses (EFH 4) auf den Parzellen 1739 und 1742 in einem einzigen 

Entscheid ablehnte [vgl. Sachverhalt Ziff. 9]. Damit war die Beschwerdeführe-

rin (u.a. Eigentümerin der zwei genannten Bauparzellen) nicht einverstanden, 

weshalb sie dagegen am 30. Januar 2015 frist- und formgerecht Beschwerde 

beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhob [Sachverhalt Ziff. 

10], mit den Begehren um Aufhebung des angefochtenen Gemeindeent-

scheids (betreffend Verweigerung der Baubewilligungen einschliesslich Gut-

heissung der dagegen erhobenen Einsprachen) und Genehmigung der fünf 

jeweils einzeln zu behandelnden Baugesuche in der eingereichten Form und 

Ausgestaltung (Hauptbegehren) oder sonst allenfalls mittels entsprechend ge-

richtlicher Auflagen (Eventual-/Subeventualbegehren). Beschwerdethema bil-

den im Wesentlichen die Rüge betreffend unzulässiger Vereinigung der fünf 

zeitlich gestaffelt gestellten Baugesuche und der Vorwurf betreffend AZ-Über-

schreitung (Übernutzung Parzellen 1739/1742). Insbesondere unter diesen 

Aspekten ist nachfolgend die Rechtmässigkeit und Vertretbarkeit des ange-

fochtenen Entscheids vom Gericht zu prüfen und zu entscheiden.

- 20 -

2. a) Nach Art. 6 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; 

BR 370.100) kann die Behörde durch verfahrensleitende Verfügung im In-

teresse einer zweckmässigen Erledigung die Verfahren bei getrennt ein-

gereichten Eingaben zum gleichen Gegenstand vereinigen. Dieser allge-

meine Grundsatz des Verwaltungsverfahrens gilt auch für das Verwal-

tungsgericht. 

b) Zur Frage der Zulässigkeit oder Unzulässigkeit der Vereinigung der fünf 

Baugesuche gilt es zunächst festzuhalten, dass bezüglich dieser Frage 

das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin nicht verletzt worden ist. 

Die Beschwerdegegnerin 1 hat, entgegen der Darstellung der Beschwer-

deführerin, wenn auch knapp - aber doch genügend - unter Ziff. I.6 (S. 2) 

der angefochtenen Verfügung begründet, weswegen die Baugesuche und 

die dagegen erhobenen Einsprachen gemeinsam zu behandeln seien. 

Nach ihrer Darstellung erfolgte dies, weil sämtliche geplanten Gebäude 

und auch die Unterniveau-Garage entweder auf beiden Parzellen errichtet 

oder baulich miteinander verbunden würden und auch in rechtlicher Hin-

sicht zusammenhingen (Vornahme von AZ-Transporten auf den beiden 

Bauparzellen 1739 und 1742 sowie auf umliegenden Baugrundstücken). 

c) Zur Begründung ihrer Meinung macht die Beschwerdeführerin geltend, sie 

habe die fünf Baugesuche zeitlich gestaffelt und damit in mehreren Etap-

pen eingereicht, was auch aus den Baugesuchplänen hervorgehe. Ihr 

komme die Verfahrensherrschaft zu. Sie bestimme den Prüfungsgegen-

stand. Sie entscheide, ob sie ein Baugesuch zurückziehe oder ob sie eine 

Baubewilligung ausschöpfe. Eine Verfahrensvereinigung führe nicht zu-

gleich zu einer materiellen Vereinigung der Baugesuche zu einer bauli-

chen Einheit. Die Gemeinde habe sich über klare Willenserklärungen der 

Baugesuchstellerin hinweggesetzt. Dies sei willkürlich. Die Beschwerde-

führerin hätte Anspruch darauf gehabt, dass ihre Bauvorhaben in der zeit-

- 21 -

lichen Reihenfolge ihrer Willenserklärungen und unter Beachtung der 

Etappierung und zeitlichen Staffelung materiell geprüft worden wären. 

Die Beschwerdeführerin hat in den Baugesuchen Folgendes geschrieben:

Zu MFH 2: Als erste Überbauungs-Etappe auf Parzelle 1739 und 1742 

wird das MFH 2 mit der Unterniveau-Garage (Parkplätze 1-20 und 43-53) 

und Rampe/Tunnel-Rampe sowie ein Aussenparkplatz und ein Besucher-

parkplatz bei der Via Q._____ erstellt. Die Unterniveau-Garage auf Par-

zelle 1739 und 1742 wird in zwei Bau-Etappen erstellt; die erste Etappe 

Unterniveau-Garage mit Rampe/Tunnel-Rampe mit der Erstellung von 

MFH 2 und die zweite Etappe Unterniveau-Garage mit der Erstellung von 

MFH 3 (Beilage 16 der Beschwerdegegnerin 1 [BG 1]). 

Zu MFH 3: Als zweite Überbauungs-Etappe auf Parzelle 1739 und 1742 

wird das MFH 3 mit der Unterniveau-Garage (Parkplätze 21-42) sowie 

zwei Aussen-Parkplätze und ein Besucher-Parkplatz bei der Via Q._____ 

erstellt (Beilage 32 BG 1).

Zu MFH 1: Die für das MFH 1 benötigten acht Pflicht-Parkplätze für die 

sechs Wohnungen befinden sich in der ersten Bau-Etappe der Unterni-

veaugarage gemäss Baugesuch 2012-0110 sowie der erforderliche Be-

sucherparkplatz bei der Via Q._____ auf Parzelle 1742 (Beilage 48 BG 1).

Beim EFH 4 findet sich kein solcher Projektbeschrieb (Beilage 65 BG 1).

Zwar hat die Beschwerdeführerin die Baueingaben zeitlich gestaffelt ein-

gereicht. Sie hat in den Baueingaben aber keine Erklärung abgegeben, 

weswegen sie dies gemacht hat. Insbesondere hat sie dort nicht bean-

tragt, dass die Baugesuche in der Reihe ihrer Einreichung behandelt und 

entschieden werden sollen. In den Baueingaben betreffend die MFH 1-3 

und die gemeinsame Tiefgarage hat sie lediglich dargestellt, wie die Er-

stellung etappiert werden soll, ohne jedoch zu beantragen, dass die Bau-

gesuche nacheinander in der Reihenfolge ihrer Staffelung oder Etappie-

rung behandelt und entschieden werden sollen. Der Hinweis auf die 

- 22 -

Etappierung ist bloss eine Information zuhanden der Baubehörde und 

kein Antrag. Die Baubehörde war also im Rahmen ihres ihr zustehenden 

Ermessens ohne weiteres befugt, die Baugesuche alle zusammen zu be-

urteilen, sofern sachliche Gründe dafür vorliegen. Dies ist offensichtlich 

der Fall. Zwei der fünf Baugesuche betreffen sowohl Parzelle 1739 als 

auch Parzelle 1742, konsumieren also aGF von beiden Parzellen. Da-

durch sind auch die Bauten MFH 1 auf Parzelle 1742 und MFH 3 auf Par-

zelle 1739 sowie EFH 4 auf Parzelle 1739 betroffen resp. eingeschränkt. 

Weiter hängen die Baugesuche technisch als auch rechtlich eng zusam-

men. MFH 1 kann nicht bewilligt werden, ohne dass die Tiefgarage bewil-

ligt wird, ansonsten das Gebäude nicht erschlossen wäre. Ebenso können 

MFH 2 und 3 ohne die Bewilligung der Tiefgarage nicht bewilligt werden, 

ansonsten die Gebäude nicht erschlossen wären und auch, weil sie auf 

der Tiefgarage errichtet werden sollen. Zudem hängen die Gesuche in 

rechtlicher Hinsicht deshalb zusammen, weil – wie eingangs bereits er-

wähnt – zwei Nutzungstransporte von und auf umliegende Parzellen 

durchgeführt worden sind und Art. 38 Abs. 2  des kommunalen Baugeset-

zes (BG) zu beachten ist, wonach Nutzungstransporte von Grundstücken, 

die in der gleichen Bauzone liegen, an die Bauparzelle unmittelbar an-

grenzen oder lediglich durch Strassen oder Bäche von ihr getrennt sind, 

für die Berechnung der Ausnützungsziffer (AZ) miteinbezogen werden 

dürfen, sofern auf der Bauparzelle dadurch die in der betreffenden Bau-

zone geltende AZ höchstens um 15 % erhöht wird. In gestalterischer Hin-

sicht ist festzustellen, dass die vier zu erstellenden Wohnhäuser ein sehr 

einheitliches Erscheinungsbild aufweisen, was deren gemeinsame Beur-

teilung gebietet.

Hinzu kommt, dass die Beschwerdeführerin in dieser Frage widersprüch-

lich argumentiert. Während sie jetzt (im Beschwerdeverfahren) ihren Pro-

jektbeschrieben in den Gesuchen und der zeitlichen Staffelung der Einrei-

chung der fünf Baugesuche die Bedeutung von Verfahrensanträgen mit 

materiellen Konsequenzen – vor allem bezüglich der Berechnung der 

- 23 -

aGF pro Haus – beimisst, führte sie in ihrer Vernehmlassung vom 25. No-

vember 2014 zur Einsprache der Beschwerdegegnerin 7 (vgl. Beilage 64 

BG 1) zum Antrag dieser Einsprecherin auf gemeinsame Behandlung der 

vorliegenden fünf Baugesuche aus, dass bei Gesamtüberbauungen oder 

Eingaben, welche mehr als ein Gebäude umfassten, für jedes Gebäude 

gemäss Merkblatt der Beschwerdegegnerin 1 für Baueingaben, gültig ab 

1. Januar 2012, ein separates Baugesuch im Doppel einzureichen sei. 

Für die Tiefgarage müsse ebenso ein separates Baugesuch eingereicht 

werden. Die Splittung des Bauvorhabens auf den Parzellen 1739 und 

1742 in mehrere Baugesuche erfolge somit aufgrund der formellen Anga-

ben des Bauamts der Gemeinde und habe grundsätzlich keinen materiell-

rechtlichen Hintergrund. Die vier Bauvorhaben seien auch als Gesamtü-

berbauung baurechtskonform. Die Beschwerdeführerin war also im Ein-

spracheverfahren selber noch der Ansicht, der separaten Einreichung der 

Baugesuche komme nur formell-rechtliche Bedeutung zu, was auch zu-

trifft. Wenn sie nun den Projektbeschrieben und der zeitlichen Staffelung 

der Einreichung der Gesuche plötzlich materiell-rechtliche Bedeutung 

beimessen will, ist sie unglaubwürdig.

d) Es bleibt die Frage, ob die Beschwerdegegnerin 1 die Zusammenlegung 

der Verfahren formell zu Recht verfügt hat. Entgegen dem Wortlaut von 

Art. 6 lit. a VRG hat die Beschwerdegegnerin 1 hier keine verfahrenslei-

tende Verfügung erlassen, sondern die gemeinsame Behandlung der fünf 

Baugesuche erst im Bau- und Einspracheentscheid vom 9./12. Dezember 

2014 verfügt. Nichtig ist ein solches Vorgehen sicherlich nicht. Insbeson-

dere bei Verfahrensfehlern ist die Praxis diesbezüglich sehr zurückhal-

tend. Nichtigkeit wird nur bei ganz gewichtigen Verfahrensfehlern, die oh-

ne weiteres erkennbar sind, angenommen (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 

Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 

965). Vorliegend handelt es sich mitnichten um einen schweren Verfah-

rensfehler, da der „Fehler“ nicht offensichtlich und keinesfalls leicht er-

kennbar gewesen wäre. Wie die Beschwerdeführerin in ihrer Vernehm-

- 24 -

lassung vom 25. November 2014 gegen die Einsprache der Beschwerde-

gegnerin 7 zu Recht ausgeführt hat, sind die separaten Baugesuche oh-

nehin nur aus formellen Gründen (vgl. Anweisung der Gemeinde gemäss 

Merkblatt) erfolgt und rechnete sie selbst damit, dass diese zusammen 

beurteilt würden. Wenn sie jetzt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs 

dadurch zu konstruieren versucht, dass sie den Projektbeschrieben und 

den zeitlich gestaffelt eingereichten Baugesuchen materielle Bedeutung 

zumisst und vorgibt, ihr entgingen durch die Unterlassung der vorzeitigen 

Bekanntgabe der Verfahrenszusammenlegung Rechte, handelt sie wider-

sprüchlich und ist sie damit nicht zu hören. 

e) Richtig ist, dass die fünf Baueingaben formell nicht den genau gleichen 

Gegenstand betreffen, materiell sind sie indessen unauflösbar miteinan-

der verbunden und betreffen eine über das Ganze zu betrachtende Über-

bauung auf zwei direkt benachbarten Bauparzellen. Materiell betreffen die 

Baueingaben somit einen Gegenstand, welcher in dieser Hinsicht im Sin-

ne von Art. 6 lit. a VRG als „gleich“ betrachtet werden kann. Im Vorder-

grund steht bei der Vereinigung oder Trennung von Verfahren ohnehin 

deren „zweckmässige Erledigung“. Dieser dient das gewählte Vorgehen. 

Natürlich hat die Bauherrschaft, wie von der Beschwerdeführerin darge-

stellt, das Recht, Baueingaben zurückzuziehen und eine Baubewilligung 

auszuschöpfen oder nicht. Das heisst aber nicht, dass ihr die Verfahrens-

herrschaft zukommt. Das Verfahren wird durch die Behörde bestimmt. An 

der Vereinigung der zeitlich gestaffelt eingereichten Baugesuche auf Par-

zellen 1739 und 1742 gibt es somit nichts auszusetzen.

3. a) Nach Art. 22 BG ist die – hier massgebende – Wohnzone B für Ein- und 

Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser, Gewerbebauten und Hotels be-

stimmt. Gemäss Art. 26 BG (Zonenschema) gilt in dieser Wohnzone eine 

Ausnützungsziffer (AZ) von 0.55. Die einschlägigen Bauvorschriften für 

die Beurteilung der von der Beschwerdegegnerin 1 gerügten Übernutzung 

der Baugrundstücke (AZ-Überschreitung) lauten wie folgt:

- 25 -

Art. 36 BG – Ausnützungsziffer (AZ)
Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der Summe der an-
rechenbaren Geschossfläche (aGF) der Gebäude und der anrechenbaren 
Grundstücksfläche (aGSF). [Berechnungsformel:  AZ = aGF geteilt durch 
aGSF].

Art. 37 BG – Anrechenbare Geschossfläche (aGF)  
1Als anrechenbare Geschossfläche gilt die Summe aller oberirdischen 
und unterirdischen Geschossflächen inklusive ihrer Erschliessungsflächen 
(Treppen, Korridore etc.), in Haupt-, An- und Nebenbauten. Im Dachge-
schoss werden Flächen über denen die lichte Höhe weniger als 1.80 m 
beträgt, nicht gerechnet.
2Nicht angerechnet werden zudem:
a) zu Wohnungen gehörende Keller- und Lagerräume;
b) Maschinenräume für Lift-, Ventilations- und Klimaanlagen;
c) Einstellräume für Fahrzeuge, nach Massgabe von Art. 52;
d) Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare 

Geschossflächen erschliessen;
e) offene Erdgeschosshallen und offene Dachterrassen;
f) offene ein- und vorspringende Balkone;
g) Hallenbäder, Sport- und Sauna-Anlagen;
h) alle dem Gewerbe dienenden Lagerräume […]
i) die Flächen der Aussenmauern eines Gebäudes;
k) zusätzlich zu lit. a bis i werden in Hotelbetrieben […]

Art. 38 BG – Anrechenbare Grundstücksfläche (aGSF)
1Als anrechenbare Grundstücksfläche gilt die vom Baugesuch erfasste 
Grundstücksfläche innerhalb der Bauzone. Nicht angerechnet werden die 
Flächen der Grund- und Groberschliessung.
2Grundstücke, die in der gleichen Bauzone liegen, an die Bauparzelle 
unmittelbar angrenzen oder lediglich durch Strassen oder Bäche von ihr 
getrennt sind, können für die Berechnung der Ausnützungsziffer (AZ) mit-
einbezogen werden, sofern sie mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentums-
beschränkung belegt werden, die im Grundbuch anzumerken ist. Auf der 
Bauparzelle darf dadurch die in der betreffenden Bauzone geltende AZ 
höchstens um 15 % erhöht werden.
3Solche Grundstücke bilden eine AZ-Einheit und spätere Änderungen 
daran oder Verfügungen darüber bedürfen der Zustimmung der Eigentü-
mer aller an dieser AZ-Einheit beteiligten Grundstücke. 

b) Zunächst gilt es festzuhalten, dass sich die Parteien immerhin bei der Be-

rechnung der aGSF darüber einig sind, dass Art. 38 Abs. 2 BG (Erhöhung 

der AZ um weniger als 15 %) nicht verletzt ist. Auch die aGSF beider 

- 26 -

Bauparzellen und die bei einer AZ von 0.55 (Wohnzone B) maximal mög-

liche aGF sind unbestritten geblieben. Sie berechnet sich wie folgt: 

Grundstückfläche Parzelle 1739 gemäss Grundbuchauszug 2'703.00 m2
Transfer zulasten Parzelle 1747    484.00 m2
Transfer zugunsten Parzelle 1742 (23 m2 und 287 m2)   -310.00 m2
Total aGSF auf Parzelle 1739 2'877.00 m2

Grundstücksfläche Parzelle 1742 gemäss Grundbuchauszug 2'068.00 m2
Transfer zulasten Parzelle 1739 (23 m2 und 287 m2)    310.00 m2
Transfer zugunsten Parzelle 3598   -433.60 m2
Transfer zugunsten Parzelle 1751   -199.50 m2
Total aGSF Parzelle 1742 1'744.90 m2

Total aGSF beide Bauparzellen 4'621.90 m2

Bei einer AZ von 0.55 (Wohnzone B)
maximal mögliche aGF somit 2'542.05 m2

Nicht einig sind sie sich hingegen über die von den Häusern 1-4 konsu-

mierte anrechenbare Geschossfläche (aGF). Dazu Folgendes: Der Wort-

laut von Art. 37 Abs. 1 BG verlangt als Grundsatz die Anrechenbarkeit al-

ler Geschossflächen für die Berechnung der Ausnützungsziffer (AZ). Da-

neben stipuliert es gewisse Ausnahmen von der Anrechenbarkeit. Das 

Kriterium der Ausbaubarkeit ist eine Selbstverständlichkeit, die sich schon 

aus dem Grundsatz der Anrechenbarkeit aller Geschossflächen ergibt. 

Neben das Kriterium des Dienens tritt somit alternativ jenes der Eignung. 

Folglich gehört auch ein Raum, der gemäss den Angaben der Bauherr-

schaft zwar keinem Wohn- oder Arbeitszweck dient, aber als solcher aus-

baubar ist, zur Ausnützung. Ausser Betracht fallen subjektive Gesichts-

punkte. Auf die Bezeichnung eines Raumes in den Plänen, also auf den 

blossen Parteiwillen, kann es nicht ankommen. Ob ein Raum dem dau-

ernden Aufenthalt dient beziehungsweise hierfür ausbaubar ist, muss 

aufgrund seiner objektiven Eignung und nicht der vom Bauherrn beab-

sichtigten Nutzung entschieden werden; ohne Belang ist auch der Aus-

baustandard (so bereits: Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 

Graubünden [VGU] R 11 18 vom 15. November 2011 E.2a, R 10 41 vom 

- 27 -

7. Dezember 2010 E.3 und R 05 96 vom 22. November 2005 E.2b). Es 

geht also vorliegend um die „Ausbaubarkeit zu Wohn- und Arbeitszwe-

cken“. Dabei muss jeder in Frage kommende Raum einzeln beurteilt wer-

den. Dies setzt der Vergleichbarkeit eines Bauvorhabens mit anderen 

Baugesuchen enge Grenzen. Vor allem aber gilt es Folgendes zu berück-

sichtigen:

Die Beschwerdeführerin beruft sich auf den Grundsatz der Gleichbehand-

lung im Unrecht. Der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung 

geht dem Rechtsgleichheitsprinzip im Konfliktfall in der Regel vor. Wenn 

eine Behörde in einem Fall eine vom Gesetz abweichende Entscheidung 

getroffen hat, gibt das einem Bürger, der sich in der gleichen Lage befin-

det, grundsätzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls von der Norm ab-

weichend behandelt zu werden (BGE 135 IV 191 E.3.3, 126 V 390 E.6a, 

124 IV 44 E.2c, 122 II 446 E.4a). Dies gilt allerdings nur dann, wenn die 

abweichende Behandlung lediglich in einem einzigen oder in einigen we-

nigen vergleichbaren Fällen erfolgt ist. Besteht demgegenüber eine ei-

gentliche gesetzwidrige Praxis und lehnt es die Behörde ab, diese aufzu-

geben, so kann der Bürger verlangen, dass die widerrechtliche Begünsti-

gung, die Dritten zu Teil wurde, auch ihm gewährt werde (BGE 136 I 65 

E.5.6, 127 I 1 E.3, 123 II 248 E.3c, 115 Ia 81 E.2). Dem in Ausnahmefäl-

len aus dem Gleichheitsgebot abgeleiteten Anspruch auf gesetzwidrige 

Begünstigung können gewichtige öffentliche Interessen oder das berech-

tigte Interesse eines privaten Dritten an gesetzmässiger Rechtsanwen-

dung entgegenstehen. In einem solchen Interessenskonflikt sind die ein-

ander widersprechenden Rechte und Interessen im Einzelfall gegenein-

ander abzuwägen (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O, Rz. 518-522; 

VGU R 11 16 vom 5. Juli 2011 E. 2a, R 09 26 vom 17. November 2009 E. 

3c; PVG 1993 Nr. 27). Selbst wenn die Beschwerdegegnerin 1 also ein-

zelne, von der Beschwerdeführerin aufgeführte Fälle falsch entschieden 

hätte, besteht kein Anspruch der Beschwerdeführerin auf Gleichbehand-

lung im Unrecht, sofern die Beschwerdegegnerin 1 an einer entsprechen-

den, gesetzeswidrigen Praxis nicht festhält, was hier gerade der Fall ist. 

- 28 -

Ein Vergleich mit den von der Beschwerdeführerin angerufenen Fällen 

erübrigt sich daher. 

c) In Würdigung der eingereichten Baupläne ist das streitberufene Verwal-

tungsgericht im konkreten Fall zur Ansicht gelangt, dass die Beschwerde-

gegnerin 1 im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens richtigerweise die 

Sauna- und Fitnessräume im 1. und 2. Obergeschoss (OG) des MFH 1 

wie auch jene im 1. OG des MFH 2 und des MFH 3 als anrechenbar be-

trachtet hat. Die Sauna- und Fitnessräume weisen grosse Fenster und 

sogar Türen und Balkone auf. Die Räume sind gleich gross oder sogar 

grösser als die Zimmer. Aus den Bauplänen geht aber nicht hervor, ob die 

Saunainstallationen fest montiert sind oder nicht. Zudem liegen die er-

wähnten oberirdischen (Sauna-/Fitness-) Räume allesamt im Wohnbe-

reich mit Küche und Esszimmern. Diese Räume sind jedenfalls leicht zu 

Wohn- und Arbeitszwecken ausbaubar. Von einer unzulässigen Anrech-

enbarkeit dieser oberirdischen (Aufenthalts-) Räume kann denn auch kei-

ne Rede sein, zumal bestehende Fenster und unmittelbar angrenzende 

Balkone im 1. und/oder 2. OG sicherlich nicht typisch für die in der Regel 

doch unterirdisch – weil dort nicht AZ-pflichtig - angelegten Wellness-, 

Sport- und Krafträume sind. 

d) Dasselbe gilt auch für die Erschliessung der Häuser 1-4 durch Schleusen, 

Gänge (Korridore) und Treppen aus der Tiefgarage. Wie im Urteil des 

Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 13 160/161 vom 

13. Februar 2014 E.3 dargestellt, sind solche Verbindungsanlagen – die 

den Zutritt zu den AZ-pflichtigen Wohn-, Aufenthalts-, Ess-, Schlaf- und/ 

oder Arbeitsräumen erst ermöglichen – gestützt auf Art. 37 Ab. 1 BG zu 

Recht angerechnet worden. Danach verstiess die frühere kommunale 

Praxis jedoch gegen Art. 37 Abs. 2 lit. d BG, wonach Korridore, Treppen 

und Lifte, die einzig nicht anrechenbare Geschossflächen erschliessen, 

nicht angerechnet werden. Im ähnlich gelagerten Urteil des Verwaltungs-

gerichts [VGU] R 12 1 vom 26. April 2012 E.14b wurde von der Be-

- 29 -

schwerdegegnerin 1 bis heute unwidersprochen z.B. festgestellt, dass 

hinter der Eingangstür von der Tiefgarage liegende Räumlichkeiten anzu-

rechnen seien, weil sie ebenfalls anrechenbare Räume in den oberen 

Geschossen erschliessen würden. Dies ist auch hier der Fall, erschlies-

sen doch der Gang und die Treppe – namentlich in den MFH 1-3 – eben-

so anrechenbare Räume in den oberen Geschossen und sind somit anzu-

rechnen bzw. AZ-pflichtig. Die frühere Praxis der Beschwerdegegnerin 1 

war gesetzeswidrig und wurde nach Erlass des neues Baugesetzes vom 

13. Juni 2010 (Beschluss Urnenabstimmung), genehmigt und in Kraft ge-

setzt durch Beschluss der Regierung vom 18. Januar 2011, aufgegeben 

bzw. durch eine seither gesetzeskonforme Vorgehensweise ersetzt. Ent-

gegen der Darstellung der Beschwerdeführerin handelt es sich dabei nicht 

um eine Praxisänderung, sondern um eine korrekt umgesetzte Rechts-

anwendung im Rahmen einer zuvor einwandfrei durchgeführten Geset-

zesrevision. 

e) Zutreffend ist, dass die aufgrund dieser Verwaltungsgerichtsurteile neue 

Vorgehensweise der Beschwerdegegnerin 1 der Beschwerdeführerin im 

vorliegenden Verfahren nicht mitgeteilt wurde. Dieses informative „Ver-

säumnis“ schadet allerdings nicht, erfolgten der Versand und die ansch-

liessende (Internet-) Publikation des Urteils VGU R 13 160/161 doch 

nachweislich bereits in der Mitte des Jahres 2014 bzw. der-/diejenige des 

Urteils VGU R 12 1 sogar schon in der Mitte des Jahres 2012. Von der 

neuen Vorgehensweise hätte die anwaltlich vertretene Beschwerdeführe-

rin also bereits vor der Einreichung der vorliegend strittigen Baugesuche 

(Einreichung der drei Baugesuche 2012-0110, 2012-0111 und 2012-0112 

am 19. Oktober 2012; dasjenige 2012-0121 am 9. November 2012 und 

das fünfte und letzte Baugesuch am 30. November 2012; allesamt also 

nach Mitte 2012) längst Kenntnis haben müssen. Die durchgeführte Nut-

zungsberechnung der Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Ent-

scheid erweist sich deshalb sowohl bezüglich der Anrechenbarkeit der 

- 30 -

beschriebenen Sauna- und Fitnessräume (E.3c, hiervor) als auch der 

hausinternen Erschliessungsanlagen (E.3d, hiervor) als korrekt.

f) Die Beschwerdeführerin will noch weitere Abweichungen zwischen der 

CAD-Ausmessung und der Ausmessung von Hand festgestellt haben. Die 

aufgelisteten „Messfehler“ summieren sich nach Ansicht der Beschwerde-

führerin auf 18.87 m2 [vgl. im Sachverhalt Ziff. 10]. Vorab gilt es festzuhal-

ten, dass die Beschwerdeführerin zu Recht die Anrechenbarkeit dreier 

Lager (Depot-/Abstellräume) bemängelt. Die Beschwerdegegnerin 1 be-

ziffert deren Grundfläche auf je 2.5 m2, zusammen also 7.5 m2. Die 

Nachmessung in den Plänen hat aber ergeben, dass die lichte Weite der 

Lager ca. 1.7 bis 1.8 m beträgt, somit 3 x 3.5 m2 = 10.5 m2 Abzug für alle 

Lager. In den aufgelisteten Messfehlern von 18.87 m2 sind nach Angaben 

der Beschwerdeführerin die 10.5 m2 für die drei Lager jedoch bereits 

berücksichtigt; die zu korrigierende Fehlmessung betrüge demnach letzt-

lich noch 8.37 m2.  

g) Die Beschwerdeführerin kritisiert noch, dass die Treppenaugen (gemeint 

sind damit die Treppenlücken bzw. Hohlräume zwischen den Geländern 

im Treppenhaus) von der Beschwerdegegnerin 1 ebenfalls angerechnet 

worden sind. Die Treppenaugen umfassen je ca. 0.4 m2. In Art. 37 Abs. 2 

lit. d BG sind ausschliesslich „Treppen“ erwähnt, nicht aber Treppenau-

gen. Somit sind die Treppenaugen als Bestandteil der Treppe anrechen-

bar, was zu einer zusätzlich anrechenbaren Fläche von ca. 3.6 m2 führt. 

h) Die bereinigte Zusammenstellung der anrechenbaren Geschossflächen 

(aGF) ergibt im konkreten Fall für alle drei MFH 1-3 inklusive EFH 4 fol-

gendes Schlussresultat:

- 31 -

aGF MFH 1:    872.68 m²
(gegenüber Berechnung Bauherrschaft in der 
Ausnützungsberechnung, Beilage 60 BG 1 zusätzlich Zugang 
UG [31.39 m²] Sauna- u. Fitnessräume im 1. u. 2. OG [93.24 m²]).

aGF MFH 2:    853.21 m²
(gegenüber Berechnung Bauherrschaft in der 
Ausnützungsberechnung, Beilage 27 BG 1 zusätzlich Zugang 
UG [17.42 m²] Sauna- u. Fitnessräume im 1. OG [44.58 m²]).

aGF MFH 3:    853.34 m²
(gegenüber Berechnung Bauherrschaft in der 
Ausnützungsberechnung, Beilage 44 BG 1 zusätzlich Zugang 
UG [17.55 m²] Sauna- u. Fitnessräume im 1. OG [44.58 m²]).

aGF EFH 4:    182.25 m²
(gegenüber Berechnung Bauherrschaft in der 
Ausnützungsberechnung, Beilage 76 BG 1 zusätzlich Zugang
UG [12.21 m²]).

Konsumierte aGF total alle vier Gebäude 2‘761.48 m²

./. Lagerräume, zu Unrecht angerechnet -10.50 m2
Treppenaugen, zu Unrecht nicht angerechnet  3.60 m2 

Weitere nicht belegte Korrektur nach Angaben der Beschwerdeführerin:

./. angeblicher Messfehler   -8.37 m2

Konsumierte aGF total alle vier Gebäude nach Korrektur 
(inkl. angeblicher Messfehler) 2‘746.21 m2
maximal mögliche aGF gemäss Aufstellung nach
Ziff. 3b) hiervor 2'542.05 m2 

Überschreitung aGF total nach Korrektur 
(2‘746.21 m2 – 2‘542.05 m2)    204.16 m2

Es resultiert also auf jeden Fall eine Überschreitung der aGF von über 

200 m2, was in etwa der Wohnfläche einer 4 ½ - bzw. gar 5-Zimmer-

wohnung entspricht. Angesichts der Tatsache, dass auf der benachbar-

ten, ebenfalls der Beschwerdeführerin gehörenden Parzelle 1751 von 

dieser ein Baugesuch eingereicht wurde, welches von der Beschwerde-

gegnerin 1 abgewiesen wurde (bestätigt mit Urteil des Verwaltungsgericht 

[VGU] R 15 7) sowie der Tatsache, dass auf der benachbarten, gleicher-

- 32 -

massen der Beschwerdeführerin gehörenden Parzelle 3598 eine Baube-

willigung erteilt wurde, deren momentane Existenz ebenfalls noch Gegen-

stand eines Verfahrens bildet (Verfahren R 15 53), erlaubt es diese doch 

beträchtliche Übernutzung bzw. AZ-Überschreitung auch nicht, die Aufla-

ge einer allfälligen Beschaffung von zusätzlicher aGF als Nebenbestim-

mung nach Art. 90 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubün-

den (KRG; BR 801.100) zu verfügen. Die ermittelte, massive Übernutzung 

stellt keinen inhaltlichen oder formalen Mangel eines Bauvorhabens dar, 

welcher ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden könnte. Den 

stichhaltigen Nachweis, dass die Beschwerdeführerin auf weiteren Grund-

stücken noch über frei zur Verfügung stehende 204.16 m2 aGF verfügt, 

hat diese nicht erbracht. Ihre diesbezüglichen Behauptungen sind jeden-

falls nicht substantiiert.

i) Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde vom 30. Januar 2015 

gegen den Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 9./12. De-

zember 2014 bereits wegen Übernutzung (AZ-Überschreitung) auf Parzel-

len 1739 und 1742 abzuweisen ist. Die zusätzlich aufgeworfenen Streit-
punkte (Verletzung der Ästhetik nach Art. 73 Abs. 1 KRG in Verbindung 

mit Art. 43 Abs. 1 BG; Verstoss gegen das Reihenhausverbot nach Art. 

43 Abs. 2 BG; Verstoss gegen die Zweitwohnungsvorschriften im Sinne 

von Art. 75b BV) können somit unbeurteilt bleiben. Der Antrag auf Zu-

sprechung einer aussergerichtlichen Entschädigung für das Vorverfahren 

[vgl. im Sachverhalt Ziff. 10 – Antrag (3)] ist bei diesem Verfahrensaus-

gang hinfällig. Die Durchführung eines Augenscheins erweist sich als 

nicht notwendig, angesichts der namhaften Überschreitung der zulässigen 

aGF. Ebenso wenig ist der Bedarf nach einer Expertise bezüglich der 

Flächenberechnungen der AZ-Ermittlung der fünf Baugesuche ausgewie-

sen; zumal es dabei einzig um die Nachkontrolle ginge, ob die Flächen 

richtig berechnet wurden und nicht etwa, ob auch die richtigen Flächen 

herangezogen wurden. Weil die AZ-Überschreitung über 200 m2 beträgt, 

- 33 -

sind allfällige geringe Massdifferenzen zudem von vornherein bedeu-

tungslos.

4. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gemäss Art. 

73 Abs. 1 VRG vollumfänglich der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Die-

se hat die obsiegenden und anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner/-

innen zudem gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG noch aussergerichtlich an-

gemessen zu entschädigen. Im Einklang mit Art. 2 Abs. 1 der Verordnung 

über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechts-

anwälte (Honorarverordnung [HV]; BR 310.250) setzt das Gericht die Par-

teientschädigung für die Beschwerdegegner 4 und 5 ermessensweise auf 

total Fr. 400.-- (inkl. MWST) fest. Bei der Beschwerdegegnerin 7 ist auf 

die korrekte Honorarnote vom 17. Juni 2015 ihres Anwaltes über Fr. 

2‘562.85 (inkl. MWST) abzustellen und dieser Betrag unverändert von der 

Beschwerdeführerin zu übernehmen. Beim Beschwerdegegner 8 und 

dessen Honorarnote vom 8. Juni 2015 in der Höhe von 5‘378.-- (inkl. 

MWST) muss gestützt auf Art. 3 Abs. 1 HV noch eine Kürzung vorge-

nommen werden, da der übliche Stundenansatz für anwaltliche Dienst-

leistungen im Kanton Graubünden max. Fr. 270.-- pro Stunde beträgt. Für 

den tatsächlich geleisteten Arbeits- und Zeitaufwand ist der Beschwerde-

gegner 8 demnach mit Fr. 4‘843.80 (zusammengesetzt aus: 16.5 h à Fr. 

270.-- [Fr. 4‘455.--] plus Spesenpauschale Fr. 30.-- und 8 % MWST 

[358.80]) durch die Beschwerdeführerin zu entschädigen. Das Gericht 

spricht dem Beschwerdegegner 9 überdies ermessensweise pauschal ei-

ne Parteientschädigung von Fr. 3‘000.-- (inkl. MWST) zu Lasten der Be-

schwerdeführerin zu. Eine aussergerichtliche Entschädigung steht der 

Beschwerdegegnerin 1 gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie ledig-

lich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.

- 34 -

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 6'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 994.--

zusammen Fr. 6'994.--

gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-

ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 

zu bezahlen.

3. Aussergerichtlich hat A._____ E._____ (Beschwerdegegner 4) sowie 

F._____ und Mitbeteiligte (Beschwerdegegner 5) mit total Fr. 400.-- (inkl. 

MWST), L._____ (Beschwerdegegnerin 7) mit Fr. 2'562.85 (inkl. MWST), 

den M._____ (Beschwerdegegner 8) mit Fr. 4'843.80 (inkl. MWST) sowie 

O._____ und Mitbeteiligte (Beschwerdegegner 9) mit pauschal Fr. 3'000.-- 

(inkl. MWST) zu entschädigen. 

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 14. Sep-

tember 2016 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_42/2016).