# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4190ef15-16a6-5c10-9da8-ebede2cf19eb
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-07-09
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 09.07.2002 AC.2001.0263
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_AC-2001-0263_2002-07-09.html

## Full Text

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

A R R E T

du 9 juillet 2002

sur le recours formé par Serge ANSERMET,
Michel DEVRIENT, Claude et Erica FERRERO, Michel FOURNIER,
Alain HUCK, Nathalie JACQUART, Jean-Marie RACINE et Claudia SAMELI,
copropriétaires d'étage de la PPE Quai Maria-Belgia 8, à Vevey, représentés par
Me Thierry Thonney, avocat à Lausanne

contre

1) les décisions du 4 décembre 2001 de la Municipalité
de Vevey, représentée par Me Philippe Vogel, avocat à Lausanne, levant
leur opposition et autorisant tant la démolition des immeubles sis Quai
Maria-Belgia 2 à 6 et rue de la Madeleine 1 à 5 que la construction en lieu et
place de trois bâtiments avec garage souterrain sur la parcelle 68 (projets A
et B);

2) la décision du Service cantonal du
logement autorisant, dans le cadre du projet précité, la démolition des
immeubles touchés.

* * * * * * * * * * * * * * * *

Composition de la section: M. Etienne
Poltier, président; M. Rolf Ernst et M. Jean-Daniel Rickli, assesseurs.
Greffier: M. Patrick Gigante.

Vu les faits suivants:

A.                     La Caisse de pensions
de Centrales suisses d'électricité, désormais la Caisse de pensions énergie
(ci-après : CPE), est propriétaire, depuis 1998, de la parcelle no 68 du
registre foncier de la Commune de Vevey. Ce bien-fonds de 3'806 m² supporte
plusieurs bâtiments vétustes, sis aux nos 2 à 6 du quai Maria-Belgia et aux nos
1 à 5 de la rue de la Madeleine, construits à la fin du XIXème siècle pour les
besoins d'une manufacture de tabac et reconvertis en habitation au début des
années 1930. Ils comportent 54 appartements (les parties divergent cependant
sur l'exactitude de ce chiffre; on y reviendra plus loin) sans confort, de 2 à
6 pièces, vacants ou occupés à bien plaire par des squatters. En décembre 1996,
un incendie a détruit le dernier étage et la toiture de l'immeuble sis au no 5
de la rue de la Madeleine, endommageant les structures en bois et les éléments
verticaux porteurs.

B.                    a) On signalera que la
parcelle 68 précitée a déjà fait l'objet de projets antérieurs, de réhabilitation
d'abord, puis de démolition-transformation. Ainsi, avant même son acquisition
par la CPE, le Tribunal administratif a été amené à traiter l'un de ces projets
(arrêt du 31 juillet 1996, AC 95/0003).

                        b) Dans ce contexte,
les propriétaires successifs du bien-fonds sont notamment entrés en contact
avec le Service cantonal des bâtiments, Section monuments historiques et
archéologie (ci-après : MH), pour définir l'avenir du site et spécialement pour
aborder la question du maintien ou non du bâti existant. Le périmètre en
question figure en effet à l'inventaire ISOS, qui suggère une mesure de
sauvegarde A (sauvegarde de la substance); ce périmètre est qualifié à cet
égard de résidentiel et industriel du XIXème siècle. Pour examiner de plus près
la valeur du site, les MH ont mandaté Geneviève Heller, historienne, pour une
étude de ces bâtiments. C'est sur la base de cette analyse que ceux-ci se sont
vus attribuer une note 3, cela pour la valeur d'ensemble de ces constructions.
Compte tenu de cette note (qui signifie que les bâtiments concernés présentent
un intérêt au niveau local, en raison de leur valeur de témoins pour l'histoire
industrielle de Vevey), les MH ont renoncé à l'adoption d'une mesure de
protection de cet ensemble bâti; en revanche, ils ont estimé judicieux de
suivre l'évolution du projet de reconstruction, afin de préserver la valeur du
site, correspondant notamment à son organisation autour de la cour existante
(v. à cet égard lettre des MH du 12 mars 1999 au Tribunal administratif, dans
le cadre du dossier AC 99/0023; v. en outre la lettre de la même autorité du 29
janvier 2002).

                        c) La CPE a élaboré un
nouveau projet en 1998, qui a d'ailleurs fait l'objet d'une enquête
complémentaire en 1999; en substance celui-ci comportait la réalisation de 75
appartements, avec un parking souterrain de 55 places, les constructions
prévues correspondant à un standard de qualité supérieure. Saisi par les
opposants à ce projet, le Tribunal administratif, dans un arrêt du 13 juin
2000, a retenu qu'il ne pouvait pas bénéficier de l'autorisation nécessaire au
regard de la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et
la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à
d'autres fins que l'habitation (ci-après : LDTR); sur recours de la
constructrice, le Tribunal fédéral a d'ailleurs confirmé la décision précitée
(ATF du 21 décembre 2000, 1P.457/2000). On précisera à cet égard que les
autorisations délivrées par le Service cantonal du logement (ci-après : SLOG)
l'avaient été sans conditions.

C.                    a) Du 15 juin au 16
juillet 2001, la CPE a à nouveau mis à l'enquête publique un projet de
démolition-reconstruction des immeubles sis quai Maria-Belgia 2 à 6 et rue de
la Madeleine 1 à 5. Ce projet, formellement, est divisé en deux volets A et B.
Le premier concerne exclusivement la partie ouest de la parcelle 68, soit la
démolition-reconstruction des bâtiments sis sur le quai Maria-Belgia, au sud de
la parcelle 64; le solde du projet (qui concerne l'angle quai Maria-Belgia -
rue de la Madeleine) relève du volet B. S'agissant du projet A, il consiste
exclusivement dans la construction d'un bâtiment sur la bande étroite (de
l'ordre de 12 à 15 mètres) que constitue l'extrémité ouest de la parcelle 68.
L'immeuble prévu comporterait cinq niveaux sur rez; cet ensemble n'est
réalisable que moyennant une dérogation à la règle de distance aux limites.
Quant au projet B, il comporte la réalisation de bâtiments similaires, l'un
s'ouvrant sur le quai Maria-Belgia, l'autre sur la rue de la Madeleine. Par
ailleurs, une partie importante de la parcelle 68 est occupée (dans ce projet
B) par un parking souterrain. L'ensemble comporterait ainsi 75 logements, avec
un parking souterrain de 56 places.

                        Serge Ansermet et ses
consorts ont formé opposition à ce projet, sans succès toutefois; en effet, la
municipalité a levé celle-ci par décision du 4 décembre 2001 et elle a autorisé
les projets précités de la constructrice; elle leur a notifié simultanément la
synthèse CAMAC du 20 novembre 2001, comportant notamment les autorisations
délivrées par le SLOG; ces dernières soumettent au demeurant leur approbation
du projet à des charges, sous la forme d'un contrôle des loyers portant sur une
partie des logements à créer, cela pour une durée de dix ans.

                        L'autorité cantonale
précitée, pour définir les logements existants entrant dans la catégorie à
pénurie et devant être remplacés dans le cadre de la reconstruction, s'est
fondée dans une large mesure sur un préavis communal du 9 août 2001. Ce
document rappelle d'ailleurs la statistique établie en juin 2000 par le Service
cantonal de recherches et d'informations statistiques (SCRIS), qui retenait
pour la Commune de Vevey les taux de logements vacants suivants :

                   a.      1 pièce                                             6,90
%

                   b.      2 pièces                                           1,57
%

                   c.      3 pièces                                           1,19
%

                   d.      4 pièces                                           0,46
%

                   e.      5 pièces et plus                               0,14
%

                        La municipalité
proteste contre une première appréciation par le SLOG des surfaces à compenser
dans le cadre du projet, estimées en effet à 1169,2 m². La municipalité (soit
pour elle la Direction des services sociaux) estime ensuite que "les
appartements objets de la présente demande de démolition sont, par leur prix
après rénovation, et par leur nombre de pièces, incontestablement d'une
catégorie où sévit la pénurie, à l'exception des 2 pièces" (p. 3 de ce
préavis); estimant ainsi que tous les appartements de 3 et 4 pièces actuels
doivent être compensés dans le cadre du nouveau projet, elle retient une
surface totale de 2519,40 m² à compenser (p. 4). Par lettre du 16 octobre 2001,
la municipalité a complété le préavis précité, en informant notamment le SLOG
des chiffres de la statistique 2001; s'agissant des deux pièces, le taux de
vacance était désormais de 1,08 %, inférieur lui aussi désormais au taux de
1,5 %. Cependant, la municipalité poursuivait en affirmant que la
situation de pénurie de la Commune de Vevey était générale, l'offre faisant
défaut pour tous les types de logement. Pour elle, l'ensemble de la population
était désormais concernée par l'actuelle crise et n'était pas en mesure de
trouver un logement approprié à ses besoins; les familles étaient les plus
touchées, toutes couches sociales confondues. En d'autres termes, la pénurie ne
serait désormais plus catégorielle, mais bien générale. En définitive, elle
estimait que la compensation des logements à loyers abordables devait être
limitée à des fourchettes de prix de 1'900 fr. maximum (pour des trois pièces)
à 2'300 fr. maximum (pour des 5 pièces); au-delà, il n'y aurait pas lieu à
compensation, une telle renonciation pouvant entrer dans la réalisation des
objectifs énoncés à l'art. 3 de la loi du 9 septembre 1975 sur le logement
(ci-après LLog). En substance, l'idée était de favoriser la construction de
nouveaux logements, sans égard au fait que ces derniers n'appartiendraient plus
à la catégorie des logements à loyers abordables; en d'autres termes, il
convenait de prévoir également des logements en faveur de la classe moyenne. En
d'autres termes, la municipalité confirmait son préavis du mois d'août
précédent suggérant de limiter la compensation aux appartements de trois et
quatre pièces qui seraient supprimés, cela à concurrence d'une surface de 2'519
m² (la municipalité suggérait également des niveaux de loyers pour les
logements de compensation).

                        Dans sa décision, le
SLOG, en substance, a pratiquement repris les propositions municipales (sans
changement quantitatif en tout cas).

D.                    a) Serge Ansermet et ses
consorts ont recouru au Tribunal administratif, par acte du 24 décembre 2001,
soit en temps utile, tout à la fois contre les décisions de la municipalité et
celles du SLOG; ils en proposent avec dépens l'annulation.

                        b) Dans le cadre de
l'échange d'écritures, la constructrice, représentée par l'avocat Denis
Sulliger, et la municipalité, représentée par l'avocat Philippe Vogel,
concluent toutes deux avec dépens au rejet du pourvoi. Le SLOG propose de même
le rejet du recours en tant qu'il concerne ses décisions. Les MH, dans une
prise de position du 29 janvier 2002, ont pour leur part rappelé leurs
interventions dans ce dossier.

                        Les recourants ont
encore déposé un mémoire complémentaire le 5 mars 2002; la municipalité et la
constructrice en ont fait de même les 27 mars et 5 avril 2002.

E.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience à Vevey le 29 mai 2002, en présence des parties
et de leurs représentants; il les a entendues dans leurs explications.
Celles-ci sont résumées comme il suit :

                        a) L'instruction a
porté en premier lieu sur les aspects de protection du patrimoine bâti.

                        Mme Michèle Antipas,
de la Section monuments historiques, a expliqué que la teneur de l'inventaire
ISOS avait sensibilisé la section précitée à la valeur historique que
présentait l'ancienne usine de cigares Ormond. Des projets privés ayant été
élaborés (notamment un projet qui prévoyait la réalisation d'un EMS de luxe), les
MH ont estimé nécessaire, pour définir l'option de conservation applicable à
cet îlot, de disposer d'une étude historique; c'est ainsi qu'a été élaboré le
rapport de l'historienne Geneviève Heller du 4 juin 1991. Elle documente au
demeurant l'évolution du site, l'ancienne usine Ormond étant transformée dans
les années 1930 en logements pour ouvriers. Se fondant tout à la fois sur cette
étude, les documents que cette dernière avait collationnés et d'autres éléments
encore, les MH ont retenu qu'il s'agissait-là d'un témoin historique
intéressant, ne présentant au surplus qu'une valeur architecturale moyenne, non
significative; ce dernier constat était lié notamment au fait que la
construction d'origine avait subi ultérieurement diverses atteintes, notamment à
l'occasion des travaux de 1930 (création de balcons; rehaussement des
bâtiments). Cette appréciation justifiait l'octroi d'une note 3 au recensement
architectural, ce qui correspond à un élément présentant un intérêt
d'importance locale; en d'autres termes, les MH avaient écarté une note 2,
synonyme d'inscription à l'inventaire et avaient ainsi pris l'option d'exclure
le classement de cet ensemble bâti. Cela étant, les MH admettaient que les
immeubles existants précités soient démolis, quand bien même ils étaient
favorables à des solutions qui auraient permis de les conserver; de même, ils
souhaitaient que la structure du bâti dans ce secteur soit maintenue, avec une
distribution des constructions autour d'une cour intérieure. Il reste que, dès
l'instant que l'option de non-classement avait été retenue, leur position ne
pouvait plus être que celle d'une autorité de préavis dans le cadre de la
procédure d'autorisation communale.

                        Me Thonney, au nom des
recourants, a déclaré que ceux-ci ne remettaient pas en cause le principe du
non-classement des immeubles existants ici concernés; il a en revanche souligné
la contradiction entre l'approche de l'inventaire ISOS et celle des MH; il a
estimé que cet aspect de protection du patrimoine bâti aurait dû être pris en compte
dans une plus large mesure par la municipalité, cela notamment dans le cadre
des dérogations accordées à la constructrice; ces considérations auraient même
dû inciter la municipalité à engager un processus de planification, afin de
mettre en oeuvre le postulat de conservation, qui avait la faveur des MH.

                        b) L'instruction a
porté ensuite sur l'application de la LDTR.

                        aa) S'agissant tout
d'abord du moyen tiré de la force de chose jugée de l'arrêt du Tribunal
administratif du 13 juin 2000 (AC 99/0023) confirmé par le Tribunal fédéral le
21 décembre 2000 (ATF 1P.457/2000), le tribunal a pu disposer, lors de
l'audience, du dossier relatif à ces enquêtes antérieures. Les parties ont
d'ailleurs admis que le projet actuel concordait, sous réserve de points de
détail, avec les projets précédemment jugés. Pour les parties intimées, la
différence entre les projets successifs réside, pour le projet de 1998/1999,
dans le fait que l'autorisation du SLOG avait été délivrée alors sans aucune
condition, alors que, pour le projet actuel, l'autorisation se rapportait à un
projet comportant un régime de loyers contrôlés après travaux, cela pendant dix
ans. Aux yeux des recourants, cependant, cet élément serait sans pertinence
pour écarter la force de chose jugée des arrêts précités.

                        Le SLOG a encore fait
valoir que l'autorisation se justifierait, dans la présente procédure, par un
nouveau motif, soit dans un but lié à la sécurité et la salubrité des bâtiments
existants (v. cependant la lettre du 7 juin 2002 de ce service, dont on retire
que ses propos sur ce point auraient été mal transcrits ou mal compris).

                        bb) La municipalité
souligne que, le territoire de Vevey étant très largement bâti, la LDTR
implique pour elle des contraintes extrêmement lourdes. Il n'est ainsi possible
de réaliser de nouvelles constructions qu'en procédant au préalable à des
démolitions; par ailleurs, elle est confrontée également à de nombreuses
opérations de rénovation. En d'autres termes, la plupart des projets sont
soumis au champ d'application de la LDTR, pour autant bien sûr que les
bâtiments existants en cause accueillent des logements appartenant à la
catégorie à pénurie, ce qui est dans les faits extrêmement fréquent en ville de
Vevey.

                        cc) Les parties ont
ensuite été interpellées sur le problème de la substance locative existant dans
les immeubles du quai Maria-Belgia - rue de la Madeleine qui doit être
maintenue après la réalisation des travaux projetés.

                        aaa) Le SLOG, dans la
décision attaquée, a exclu de la compensation exigée les logements de deux
pièces existants, cela en se fondant essentiellement sur le préavis de la
municipalité, autorité qui dispose d'une meilleure connaissance des conditions
locales.

                        A cet égard, M. Franco
Cortolezzis a expliqué la position de la municipalité. Celle-ci a en effet
arrêté sa position en août 2001, sur la base des statistiques de l'année 2000;
cette dernière (taux de vacance pour les deux pièces de 1,57 %) permettait de
considérer qu'il n'y avait pas pénurie pour cette catégorie de logements. Cependant,
la municipalité a complété son préavis le 16 octobre 2001; à cette date, les
statistiques 2001 étaient connues et le taux de vacance pour les logements de
deux pièces avait passé sous la barre de 1,5 %. Malgré cela, la municipalité a
maintenu son préavis. Elle a estimé en effet qu'il convenait de mettre l'accent
sur la nécessité de mettre sur le marché des logements destinés aux familles,
soit des logements de trois et quatre pièces (sa position était fondée
également sur les objectifs généraux décrits à l'art. 3 LLog).

                        S'agissant enfin de la
situation actuelle, l'ensemble des intervenants ont admis que le marché du
logement est aujourd'hui asséché, cela de manière généralisée (toutes
catégories confondues, qu'il s'agisse de logements à loyer abordable ou non).
M. Cortolezzis a évoqué la collecte de chiffres actuellement en cours pour la
statistique 2002 et il relève que l'on s'acheminerait vers un taux de vacance
de 0,4 % pour les deux pièces en ville de Vevey. Il confirme cependant que les
statistiques ne présentent pas un caractère exhaustif, de sorte que les taux
évoqués ne sauraient guère avoir plus de valeur que celle d'une approximation
(par exemple les logements loués par les propriétaires directement - et non par
l'intermédiaire de gérances - ne sont de loin pas tous recensés).

                        M. Cortolezzis a
encore relevé que la municipalité avait renoncé à demander la compensation des
logements de deux pièces, car, au vu de la surface de ces logements, les loyers
de ceux-ci après travaux atteindraient des niveaux trop élevés pour être
compris encore dans la catégorie des logements à pénurie.

                        bbb) Les parties sont
divisées également sur la question du nombre des logements existants dans les
bâtiments à démolir. Les recourants produisent à ce propos un inventaire du
Collectif d'architectes Abbet et crts, qui conclut à l'existence de 54
logements; les autres parties se détermineront sur la base des pièces produites
pour étayer ce chiffre (soit des plans établis par le Collectif d'architectes
précité).

                        dd) Le SLOG fournit
ensuite diverses explications sur le thème du contrôle des loyers.

                        aaa) Il a pour
pratique de prévoir une telle mesure étendue à une durée de dix ans dans les
cas de démolition/reconstruction; il s'agit en effet d'assurer dans ce type de
cas une protection adéquate du locataire. Une telle mesure ne se justifie en
revanche pas dans des projets de moindre ampleur, intégrant seulement des
transformations (dans ces cas, il se contente fréquemment de soumettre à son
approbation le loyer de la première mise en location après les travaux).

                        bbb) Le SLOG a précisé
par ailleurs que le montant du loyer qu'il a admis en l'espèce après travaux,
soit un montant de 210 fr. 30 par m² devait être considéré comme valable quelle
que soit l'ampleur de la compensation exigée en définitive à l'issue de la
procédure de recours, respectivement sans égard à une éventuelle annulation de
l'autorisation délivrée pour le volet A du projet.

                        ccc) Il a ensuite
exposé les grandes lignes du calcul fondant le loyer admis après travaux. Pour
leur part, les recourants ont produit des pièces sur le même thème, établies
par le Collectif d'architectes déjà cité; ceux-ci concluent à un loyer admis
après travaux de 184 fr. 40 par m².

                        Les recourants ont
repris leurs critiques relatives aux coûts à prendre en considération pour le
calcul du loyer admis (ces critiques ont trait au standard MERIP, ainsi qu'aux
travaux complémentaires admis); le document du Collectif d'architectes précité
présenté en audience contient cependant une partie de ces travaux
complémentaires (séparatif et noyau sanitaire), mais non ceux afférents à la
création de balcons. Le conseil de la constructrice a relevé pour sa part que
la LDTR évoque, dans son titre même, la rénovation des bâtiments à usage
d'habitation, de sorte qu'elle admet implicitement la possibilité d'une
amélioration des standards par rapport à l'état existant. Il apparaît au
surplus que l'indemnité versée par l'ECA dans le cadre de l'incendie de
l'immeuble sis rue de la Madeleine 5 s'est élevée 800'000 francs; le Collectif
d'architectes précité a tenu compte de ce montant dans son plan financier,
alors que le SLOG estime que ce montant n'a pas à être pris en considération.

                        Les parties sont
également divisées sur la part des travaux susceptibles d'être considérés comme
à plus-value. L'art. 14 OBLF prévoit une présomption de 50 à 70 %. Le SLOG,
pour sa part retient que cette part peut être fixée entre 50 et 100 %, dans le
cadre de l'application de la LDTR. Pour arrêter la part en question, il prend
en considération notamment l'état locatif existant et examine si ce dernier
permet ou non au propriétaire de constituer des réserves d'entretien. Il
vérifie également, concrètement, si le propriétaire du bâtiment a été en mesure
d'effectuer des travaux d'entretien. Dans le cas d'espèce le SLOG a retenu que
des travaux d'entretien avaient été effectués en l'espèce, de sorte que le taux
de 100 % devait être écarté, au profit d'une part à plus-value de 70 %. Les
recourants soutiennent au contraire que l'entretien a été négligé, de sorte
qu'il faudrait descendre à une part de 50 %.

                        Enfin, s'agissant du
taux de rendement (fixé à 6,25 %) en l'occurrence, le SLOG a indiqué que son
modèle de calcul était tiré de la LLog (il a été invité à produire ce modèle de
calcul sous forme écrite).

                        c) S'agissant du volet
relatif à la police des constructions, l'instruction a porté tout d'abord sur
l'octroi de la dérogation à la règle de la distance aux limites pour le volet A
du projet.

                        aa) Les parties
paraissent d'accord pour admettre que ce projet ne serait pas réalisable si
l'art. 47 al. 3 LATC devait s'appliquer en l'occurrence à une telle dérogation.
Cependant, municipalité et constructrice s'accordent à contester une telle
application, au contraire des recourants.

                        bb) Dans la mesure où
l'octroi de la dérogation relèverait de l'art. 85 LATC, il conviendrait alors
de procéder à une pesée globale des intérêts en présence. La municipalité se
réfère à cet égard principalement aux intérêts mentionnés à l'art. 61 litt. c
RCVV; elle a en effet considéré que l'hypothèse visée par cette disposition,
qui permet l'octroi d'une dérogation lorsque le respect de dispositions
réglementaires restreint d'une manière excessive l'utilisation du terrain,
était remplie. En effet, pour elle, la partie de la parcelle 68 en forme de
bande, concernée par le projet A, est non seulement affectée en zone II (vouée
à l'habitation, au commerce et à l'administration), mais est située en bordure
de lac, dans un secteur extrêmement favorable pour un usage d'habitation. Il
serait pour elle absurde en quelque sorte de geler cette surface de terrain, en
application rigoureuse des règles sur les distances.

                        Mme Hitz, de la
Direction de l'équipement de la ville de Vevey, a été interpellée sur l'origine
du parcellement entre les biens-fonds 68 et 64; elle a signalé que celui-ci
était extrêmement ancien, puisqu'un plan de 1917 (figurant dans l'étude
historique de Geneviève Heller) comportait déjà la limite actuelle entre ces
deux parcelles.

                        Pour le surplus, elle
a évoqué la réalisation dans les années 1980 du bâtiment ECA 3477 sur la
parcelle 64 (propriété des Retraites Populaires). L'idée a été, avec cette
réalisation, de se retirer du front de rue (sur la rue des Jardins), à l'image
de l'immeuble construit vis-à-vis (sur la parcelle 60). Par ailleurs, ce projet
a été accepté sous une forme impliquant une rupture de l'ordre contigu.
Cependant, il a été admis en dérogation aux règles applicables ici en matière
de distance à la limite, respectivement de distance entre bâtiments; il est en
effet constant que le bâtiment 2301 (sur la parcelle 68) et le bâtiment 3477
(sur la parcelle 64) sont situés à une distance inférieure à celle résultant du
calcul prévu à l'art. 20 RCVV (soit 17 m 70). La municipalité a sans doute considéré,
selon les explications de Mme Hitz, qu'il eût été excessif de poser une telle
exigence, qui aurait réduit par trop les possibilités de bâtir sur la parcelle
64, et qu'elle s'est ainsi contentée d'exiger pour le bâtiment 3477 qu'il soit
reculé, par rapport à la limite de parcelle, d'une distance approximativement
égale à la moitié de celle qui vient d'être calculée. Mme Hitz indique que les
conséquences de l'octroi de cette dérogation n'ont sans doute pas été perçues
dans toute leur ampleur pour la constructibilité de la parcelle 68.

                        d) L'instruction n'a
pas par ailleurs pas amené d'éléments nouveaux, par rapport aux écritures,
s'agissant des autres moyens relevant de la police des constructions, sous deux
réserves. Me Thonney a en effet corrigé son mémoire de recours (en page 17, il
faut lire au chiffre 4.5, dernière ligne, 19 m 20 et non 18 m 20); la
constructrice, pour sa part, a produit un plan pour démontrer que la toiture
prévue en arrondi, s'inscrirait entièrement dans le gabarit d'une toiture à deux
pans usuelle.

F.                     Les parties ont encore
complété leurs moyens après l'audience, eu égard notamment aux pièces produites
lors de celle-ci et ultérieurement.

Considérant en droit:

1.                     La qualité pour agir
des recourants a été reconnue par le Tribunal administratif dans le cadre de la
précédente procédure. Elle doit l'être pour les mêmes motifs dans la présente
cause, de sorte qu'il convient d'entrer en matière sur le fond.

2.                     Les recourants
invoquent l'intérêt des bâtiments existants au regard de la protection du
patrimoine bâti.

                        a) Tout d'abord, Vevey
figure dans l'inventaire fédéral des sites construits à protéger en Suisse
(ISOS), annexé à l'ordonnance correspondante (RS 451.12), où elle est
mentionnée "en tant que ville". Il en va cependant de cet inventaire
comme de l'inventaire fédéral des paysages, sites et monuments naturels (OIFP).
On se trouve dans les deux cas en présence d'un inventaire fédéral au sens de
l'art. 5 LPN (voir art. 1 al. 1 OIFP et art. 1 al. 1 OISOS). Le Tribunal
fédéral a jugé à ce propos (arrêt dit "du pont de Fégire", ATF 120 Ib
27) qu'aux termes de l'art. 6 LPN, l'inscription d'un objet dans un tel
inventaire montre que cet objet mérite spécialement d'être conservé intact ou
en tout cas d'être ménagé le plus possible (al. 1); lorsqu'il s'agit de
l'accomplissement d'une tâche de la Confédération, cette règle ne souffre
d'exception que si des intérêts équivalents ou supérieurs, d'importance
nationale également, s'opposent à cette conservation (al. 2). La loi fédérale
sur la protection de la nature et du paysage n'impose pas directement aux
cantons de protéger les sites naturels, même s'ils sont reconnus d'importance
nationale; les règles pertinentes relèvent du droit cantonal (cf. art. 24
sexies al. 1 Cst.) et les cantons ne reçoivent du législateur fédéral aucun
mandat à cet égard (cf. ATF 120 Ib 27 consid. 2 c/dd). Quant à la protection de
l'aspect caractéristique des localités et des sites évocateurs du passé, elle
s'impose à la Confédération dans l'accomplissement de ses tâches (art. 24
sexies al. 2 Cst), mais non aux cantons en dehors de ces tâches fédérales. Ici
également, les règles pertinentes relèvent du droit cantonal. Dès lors, même si
les prescriptions d'un plan d'affectation doivent s'appliquer à des terrains
compris dans le périmètre d'un objet figurant à l'inventaire ISOS, les
autorités cantonales qui accordent des autorisations de construire
n'accomplissent pas pour autant une tâche de la Confédération (par analogie ATF
121 II 190, consid. 3 c bb p. 196 s., ainsi que la référence à l'ATF 120 Ib 27
déjà cité; DC 2002, 15; v. aussi RDAF 1996, 485).

                        Il en découle que les
autorités compétentes, ici essentiellement la municipalité, doivent prendre en
considération l'inventaire ISOS, cela dans le cadre des décisions pour lesquelles
la règle à appliquer leur confère une certaine liberté d'appréciation (tel
n'est pas le cas en revanche de dispositions précises donnant droit au
requérant à l'autorisation de construire sollicitée). En l'occurrence, cet
aspect pourrait par exemple entrer en considération dans le cadre de l'octroi
d'une dérogation fondée sur les art. 61 ss du règlement sur les constructions
de la ville de Vevey, du 28 novembre 1952, entré en vigueur par son approbation
par le Conseil d'Etat le 19 décembre suivant (ci-après : RCVV). Il n'en va pas
autrement de la note 3 dont bénéficient les bâtiments existants au recensement
architectural.

                        b) Au surplus, on note
en effet que les bâtiments en question, dont toutes les parties s'accordent à
reconnaître qu'ils présentent un certain intérêt sur le plan historique, ne
bénéficient d'aucune mesure de protection proprement dite, puisqu'ils ne
figurent pas à l'inventaire cantonal et ne sont pas non plus classés. On
notera, pour être complet à cet égard, que les recourants n'ont pas demandé le
classement de ces bâtiments (une contestation sur ce point n'aurait d'ailleurs
pas relevé en première instance du Tribunal administratif, mais bien plutôt du
Département des institutions et des relations extérieures; v. à cet égard art.
24 de la loi du 10 décembre 1969 sur la protection de la nature, des monuments
et des sites - ci-après : LPNMS - et son renvoi à l'art. 73 LATC, relatif aux
plans d'affectation cantonaux). Ils ont cependant évoqué la valeur de ce site
construit pour en déduire que le périmètre concerné aurait dû faire l'objet
d'une planification spéciale; il s'agit à cet égard plus d'une suggestion,
relevant en quelque sorte de l'opportunité, que d'un moyen devant conduire à
constater le caractère mal fondé d'une autorisation de démolir ces immeubles.

                        Il faut d'ailleurs
relever que, même en cas de conflit portant sur une mesure de classement ou de
planification impliquant la conservation des bâtiments existants, un projet de
cette nature ne pourrait pas faire obstacle à la construction ici litigieuse,
sauf en application du mécanisme de l'art. 77 LATC; cette disposition donne la
faculté à l'autorité qui envisage de modifier la planification existante de
prendre des mesures provisionnelles pour faciliter le processus d'élaboration
de ce plan et, notamment, pour s'opposer à un projet qui, bien que conforme à
la loi et aux plans et règlements en vigueur, serait en revanche contraire à
l'affectation envisagée (al. 1 de cette disposition). Selon la jurisprudence,
les opposants à un projet de construction ont certes la faculté de faire valoir
que la municipalité (voire l'autorité cantonale) en délivrant le permis de
construire, a omis d'appliquer l'art. 77 LATC; cependant, cette dernière
dispose dans ce cadre d'un large pouvoir d'appréciation et le Tribunal
administratif n'intervient qu'en cas d'abus ou d'excès dans l'exercice de
celui-ci (v. à cet égard TA, arrêt du 9 octobre 1996, AC 96/0128; dans un autre
arrêt, du 13 avril 1999, AC 98/0101, l'autorité de céans a retenu que le régime
de l'art. 77 LATC était applicable dans le cadre de la LPNMS). En l'état, les
recourants ont renoncé à demander le classement des immeubles existants; ils
ont en revanche déploré que la municipalité ne se soit pas engagée dans une
procédure de planification tendant à la conservation des bâtiments existants, à
vrai dire sans s'attarder longuement sur ce point. Dans ces conditions, on ne
peut guère discerner dans les décisions de la municipalité (voire dans
l'inaction des MH) un abus du pouvoir d'appréciation que lui laisse l'art. 77
LATC; certes, une solution de conservation de ce patrimoine bâti eût été
également envisageable et défendable, mais on ne saurait retenir qu'elle
s'imposait.

                        En conséquence, on
reviendra ci-après sur les aspects de protection du patrimoine bâti en relation
avec l'examen des dérogations accordées par la municipalité (v. ci-dessous
consid. 5).

I.   Le recours dirigé contre la décision
du Service cantonal du logement

4.                     On abordera ci-après
successivement le point de savoir si les dispositions de la LDTR font obstacle
au principe même du projet, puis si ces dernières doivent conduire à des
corrections dans les modalités de l'autorisation délivrée par le SLOG.

                        a) La LDTR, qui
concerne la démolition, la transformation et la rénovation de maisons
d'habitation, soumet ces opérations à autorisation (art. 1er al. 1), à moins
qu'il ne s'agisse de travaux d'entretien courant (art. 1er al. 2). Cette
autorisation est en règle générale refusée lorsque l'immeuble en cause comprend
des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3). Elle est accordée
lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement
d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de
salubrité ou d'intérêt général, ou encore, à titre exceptionnel, si d'autres
circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1). L'octroi de
l'autorisation peut être soumis à certaines conditions, notamment à un contrôle
des loyers afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but visé
par la loi (art. 4 al. 2 et 3). Par rapport au dispositif législatif
précédemment en vigueur, il s'agit de faire face à une pénurie de logements non
plus quantitative, mais "catégorielle", qui ne touche que
certains types d'appartements et qui n'affecte que certaines couches de la
population, notamment celles à revenus bas (v. BGC, février 1985, p. 1423;
rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil sur la politique du logement, BGC
février 1987, p. 5). Le règlement d'application du 6 mai 1988 (ci-après : RDTR)
précise ainsi que la loi est applicable dans l'ensemble des communes du canton
(art. 3 al. 1), mais que seuls les logements correspondant par le prix, le
nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un besoin de
la population, peuvent entrer dans une catégorie touchée par la pénurie (art.
4). Cette réglementation répond à un but d'intérêt public (conserver sur le
marché des logements dont le loyer est en rapport avec les ressources de la
majorité des familles) et elle est compatible avec la garantie de la propriété,
ainsi que le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion d'en juger à propos du
décret du 5 décembre 1962 concernant la démolition et la transformation de
maisons d'habitation et d'utilisation de logements à d'autres fins que
l'habitation, auquel la LDTR a succédé (v. ATF 89 I 178; 101 Ia 502; v. aussi,
pour une réglementation analogue, ATF 113 Ia 132 c. 7 et 119 Ia 355 c. 3b; v.
également ATF 116 Ia 401, relatif à la réglementation genevoise correspondant à
la législation ici en cause).

                        L'art. 4 LDTR ne doit
pas nécessairement être appliqué au pied de la lettre lorsqu'il exige que la
démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation
apparaissent "indispensables". Que le refus de l'autorisation
soit la règle lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une
catégorie où sévit la pénurie (art. 3 LDTR), et son octroi l'exception,
n'imposent pas une interprétation restrictive de ce terme. Les dispositions
exceptionnelles ne doivent être interprétées ni restrictivement, ni
extensivement, mais selon leur sens et leur but dans le cadre de la
réglementation générale (ATF 114 V 302 c. 3e; 118 Ia 179 c. 2d). Une dérogation
importante peut se révéler indispensable pour éviter les effets rigoureux de la
réglementation ordinaire (ATF 120 II 114 consid. 3d Ia; 118 Ia 178/179 consid.
2d; 114 V 302/303 consid. 3e; 108 Ia 79 consid. 4a et les références citées).
Mais dans tous les cas, la dérogation doit servir la loi ou, à tout le moins,
les objectifs recherchés par celle-ci : l'autorisation exceptionnelle doit
permettre d'adopter une solution reflétant l'intention présumée du législateur
s'il avait été confronté au cas particulier. S'agissant du but de la LDTR, il
est de prévenir la diminution du nombre de logements à loyer modéré, que l'on
trouve principalement dans les immeubles anciens, et dont le coût est en
rapport avec les ressources de la majeure partie de la population, et notamment
les personnes les plus défavorisées (v. BGC, automne 1985, v. 1423 à 1427). Le
moyen d'y parvenir est l'interdiction de principe de démolir, de transformer ou
de changer d'affectation (art. 3 LDTR). Les travaux préparatoires fournissent
peu d'indications sur les motifs d'intérêt général dont on envisageait qu'ils
puissent justifier une exception. L'exposé des motifs accompagnant le projet de
décret du 5 décembre 1962 mentionne l'hypothèse de l'immeuble détruit pour
céder la place à une construction permettant de loger un plus grand nombre de
personnes, si le caractère social de l'opération est déterminant (BGC automne
1962, p. 718); il indique également qu'une exception ne devrait pas être
consentie "en faveur d'opérations ayant un caractère spéculatif ou
effectuées pour échapper au contrôle ou à la surveillance des prix"
(ibid.). Bien que des propositions formelles d'amendement dans ce sens aient
été rejetées, la nécessité du caractère social d'une construction nouvelle pour
justifier une démolition a été confirmée lors des débats parlementaires (BGC
automne 1962, p. 738 à 741). En pratique, l'autorisation de démolir ou de
transformer a généralement été accordée lorsque le projet permettait de
maintenir ou d'augmenter le nombre de logements loués à des prix raisonnables
dans une catégorie où sévit la pénurie (v. BGC aut. 1973 p. 228/229). On voit
ainsi que dans la seule hypothèse de dérogation qui ait été expressément
envisagée, l'intérêt général justifiant la démolition coïncide exactement avec
celui poursuivi par la loi (sur ces points, v. arrêt du 13 juin 2000, AC
99/0023 précité; v. à cet égard RDAF 2001 I 332 - il s'agit de l'arrêt rendu
sur le projet précédent de la constructrice - et 344).

                        Selon l'art. 7 LDTR,
l'autorisation de démolition sera en règle générale refusée lorsque le mauvais
état de l'immeuble est dû à un défaut d'entretien intentionnel ou résultant de
négligences graves (al. 1; là encore, l'al. 2 prévoit la possibilité d'octroyer
une autorisation exceptionnelle en application de l'art. 4 LDTR).

                        On pourrait soutenir
que le régime instauré par l'art. 4 LDTR est celui d'autorisations
exceptionnelles, qui ne sont délivrées qu'en présence de circonstances très
particulières. Ainsi, le Tribunal administratif avait-il considéré, suivant en
cela les travaux préparatoires du décret de 1962 que seul un projet débouchant sur
la création d'un nombre de logements sociaux supérieurs à ceux existants
pouvait bénéficier de cette autorisation; le Tribunal fédéral a toutefois
considéré cette approche comme arbitraire, l'autorité ne pouvant pas étendre le
régime de contrôle des loyers prévu à l'art. 4 al. 3 LDTR à de nouveaux
logements ne correspondant pas, en nombre et en surface, à des habitations
démolies (ATF du 2 février 1993, 1P.545/1992, dans la cause AC 91/0027).
L'arrêt rendu par le Tribunal fédéral sur le précédent projet de la
constructrice paraît d'ailleurs aller dans le même sens, dans la mesure où il
se contente apparemment d'un maintien du parc de logements appartenant à la
catégorie à pénurie, sans qu'un accroissement de ceux-ci ne soit nécessaire
(ATF du 21 décembre 2000, consid. 3b litt. dd; en revanche un accroissement du
nombre absolu de logements n'est pas déterminant au regard des objectifs de
cette législation, ibidem).

                        Les recourants font
certes valoir - cette opinion n'apparaît pas d'emblée dénuée de fondement - que
le remplacement de logements entrant dans la catégorie à pénurie par de
nouveaux appartements dans des bâtiments nouvellement construits, cela
moyennant un contrôle des loyers limité à dix ans ne constitue pas une
compensation intégrale de l'état existant. Tout d'abord, en effet, les nouveaux
logements comportent généralement des loyers plus élevés ensuite des travaux;
la "garantie d'affectation" est pour le surplus limitée à une période
de dix ans. On aurait dès lors pu imaginer d'exiger, dans le cadre de l'octroi
de l'autorisation dérogatoire, une augmentation du nombre des logements entrant
dans la catégorie à pénurie pour admettre une véritable compensation de l'état
existant. Le Tribunal fédéral a néanmoins qualifié cette approche d'arbitraire (ATF
du 2 février 1993); le Tribunal administratif ne voit pas de motifs
prépondérants de s'écarter de cette solution. En d'autres termes et sur le
principe, l'autorisation de l'art. 4 al. 1 LDTR devrait donc être accordée pour
autant que le projet comporte une compensation intégrale des appartements à
démolir entrant dans la catégorie des logements à pénurie.

                        Après ce rappel
introductif du régime général découlant de l'art. 4 LDTR, l'on peut revenir à
l'examen des moyens des parties.

                        b) Les recourants font
valoir en premier lieu que l'arrêt du Tribunal administratif du 13 juin 2000,
confirmé sur recours par le Tribunal fédéral, a acquis force de chose jugée, ce
qui empêcherait selon eux la constructrice de revenir à la charge avec un
nouveau projet, pratiquement identique à celui objet de la procédure
précédente.

                        aa) On rappelle tout
d'abord (pour ce qui suit, on se réfère à Pierre Moor, Droit administratif II,
2ème éd. 2002, p. 323 ss) qu'une décision administrative, dès qu'elle n'est
plus susceptible de recours ordinaire, est définitive; elle bénéficie alors de
la force de chose décidée (ou autorité formelle de chose décidée). On admet en
règle générale que les décisions administratives, une fois entrées en force, ne
bénéficient pas de l'autorité matérielle de chose décidée; tel est à tout le
moins le cas s'agissant des décisions prises en première instance qui ont de
surcroît des effets à caractère durable (celles-ci peuvent donc être adaptées
par la suite). En revanche, les arrêts émanant de la juridiction administrative
bénéficient, au même titre que les jugements civils ou pénaux, de l'autorité
matérielle de chose jugée, la règle ne bis in idem trouvant également
application à leur égard (il reste que l'autorité administrative pourrait
revoir une décision à effets durables, quand bien même celle-ci aurait été
confirmée par l'autorité de recours : v. à cet égard TA VD, RDAF 1998 I 215).

                        Le principe ne bis in
idem empêche les mêmes parties de remettre en cause, devant quelque juridiction
que ce soit, sur la base des mêmes faits et des mêmes règles de droit, une
prétention déjà jugée par l'autorité compétente (Moor, op. cit., p. 323). Il
convient ainsi de vérifier si - comme les recourants le soutiennent - ce
principe condamne le projet litigieux.

                        bb) Comme on vient de
le rappeler, ce principe suppose une identité des situations de faits à juger;
il doit en outre s'agir des éléments de faits pertinents pour la question de
droit à trancher.

                        A cet égard, la
précédente cause concernait (c'est le seul point qui a été tranché dans l'arrêt
du Tribunal administratif du 13 juin 2000) des décisions du SLOG autorisant
sans condition la démolition des immeubles existants quai Maria-Belgia 2 à 6 et
rue de la Madeleine 1 à 5. Le service précité avait considéré dans ce cadre que
l'objectif invoqué par la municipalité, soit principalement rééquilibrer sa
balance fiscale, pouvait être considéré comme un intérêt général justifiant
l'octroi de l'autorisation prévue à l'art. 4 LDTR, en conséquence de quoi il
n'était pas nécessaire non plus d'assortir celle-ci de conditions, tel un
contrôle des loyers. Les autorités intimées et la constructrice soulignent en
revanche que le projet comporte une part substantielle (soit quelque 2'520 m²)
qui doit être soumise à un contrôle des loyers pour une durée de dix ans; pour
elles, il s'agit-là très clairement d'un élément de fait qui distingue la
présente cause de la précédente affaire, sur un aspect pertinent au regard de
l'application de la LDTR. Le Tribunal fédéral, dans son arrêt du 21 décembre
2000 a d'ailleurs indiqué expressément (consid. 3 b/dd, p. 14; il s'exprime à
propos du projet antérieur) ce qui suit :

"De ce point de vue, le projet litigieux
ne répondrait à un intérêt général, au sens de l'art. 4 al. 1 LDTR, que
moyennant un contrôle des loyers propre à assurer le maintien de ceux-ci à un
niveau encore accessible pour la majorité de la population."

                        Pour les recourants,
il conviendrait cependant de respecter la démarche en deux temps que suppose
l'application de l'art. 4 LDTR; il faudrait d'abord examiner s'il existe un
motif de s'écarter de l'interdiction générale de démolir posé à l'art. 3 LDTR
et ce n'est qu'ensuite, soit dans l'hypothèse où un tel motif serait réalisé,
que pourrait entrer en considération l'examen de charges pouvant accompagner
l'octroi de l'autorisation.

                        aa) L'exposé qui
précède (portant aussi bien sur la genèse de la loi que sur la jurisprudence du
Tribunal fédéral) montre que la LDTR n'a pas pour objectif essentiel la
conservation des immeubles eux-mêmes, affectés à la location, mais vise au
premier chef le maintien d'un parc locatif suffisant; certes, les logements
situés dans les immeubles anciens ont généralement des niveaux de loyer
abordable, mais cela peut aussi être le cas, en cas de démolition de ceux-ci,
dans les logements de compensation moyennant contrôle des loyers. En d'autres
termes, tout au moins dans la lecture qu'en a faite la jurisprudence du
Tribunal fédéral, l'objectif central de cette législation est celui d'un
maintien de la substance locative à son niveau actuel, bien plutôt qu'une
conservation, voire une protection du patrimoine bâti voué à la location.

                        Il en découle,
contrairement à ce font valoir les recourants, que la démolition/reconstruction
des immeubles sis quai Maria-Belgia/rue de la Madeleine sans aucune mesure de
contrôle des loyers apparaît comme une situation de fait profondément
différente d'un projet similaire, mais assorti d'un contrôle des loyers; seul
le second en effet assure le maintien (partiel à tout le moins) de la substance
locative existante. Par ailleurs, la solution découlant de la jurisprudence du
Tribunal fédéral précitée revient à gommer également la césure, invoquée par
les recourants, entre l'analyse de l'existence d'un motif justifiant une
démolition, puis la définition de charges liées à l'octroi de cette
autorisation. De toute manière, même dans la logique suivie par les recourants,
force serait de constater que les motifs justifiant la démolition dans la
première, puis dans la seconde procédure ne sont pas identiques; alors que dans
la première, le motif d'intérêt général était celui d'un redressement de la
balance fiscale, il s'agit au contraire dans la seconde de restituer des
appartements au marché du logement, pour partie spécialement celui à loyer
abordable. En audience certes, le SLOG avait (apparemment; dans une lettre du 7
juin 2002, ce service est toutefois revenu sur ce point, en faisant valoir que
tels n'avaient pas été ses propos ou que ces derniers avaient été mal compris)
invoqué un autre motif susceptible de justifier une démolition, à savoir celui
relevant de la sécurité et de la salubrité; toutefois, cette argumentation
apparaît en réalité contradictoire avec celle suggérée dans les écritures,
laquelle souligne que les immeubles en question se trouvaient dans un état
d'entretien qui permettait au contraire une réhabilitation (le calcul des
loyers admis après travaux est d'ailleurs entièrement fondé sur ce
raisonnement); il est donc contradictoire de soutenir en outre qu'une
démolition serait justifiée par la dégradation excessive de ces mêmes
immeubles. Cet argument du SLOG (que l'on pourrait d'ailleurs tenir pour
retiré) doit ainsi être écarté, mais cela reste sans incidence sur le sort de
ce premier moyen.

                        cc) En d'autres
termes, on ne saurait déduire, tant du jugement du Tribunal administratif du 13
juin 2000, que de l'arrêt du Tribunal fédéral du 21 décembre suivant, qui
concernait tous deux une autorisation de démolir accordée sans condition,
qu'une autorisation assortie d'un contrôle des loyers serait exclue. On se
trouve ainsi en présence de deux situations de fait qui diffèrent sur des
points déterminants au regard des règles de la LDTR à appliquer; en d'autres
termes, le principe ne bis in idem ne saurait faire obstacle à l'examen du
projet ici en cause.

                        c) Les recourants
voient ensuite un obstacle de principe à l'octroi de l'autorisation sollicitée
dans le non-respect de l'art. 7 LDTR.

                        aa) On relève ici
toutefois que, de l'avis du SLOG (v. les expertises MERIP, ainsi que l'expertise
produite par les recourants au cours de la procédure précédente), les bâtiments
en cause sont susceptibles d'être rénovés à des coûts raisonnables; l'on ne se
trouve donc pas en présence, à proprement parler, d'un immeuble en mauvais état
d'entretien, au sens de l'art. 7 al. 1 LDTR, qui devrait être détruit pour des
motifs de sécurité ou de salubrité. La municipalité observe d'ailleurs que sa
commission de salubrité est intervenue auprès de la constructrice à une date
récente pour l'inviter à effectuer des travaux d'entretien, ce à quoi elle a
donné suite (ces mesures pouvaient notamment se fonder sur l'art. 8 LDTR; v. à
cet égard la lettre du 14 septembre 2001 de la Municipalité de Vevey, fondée
sur le rapport de sa commission de salubrité); de telles interventions étant
censées prévenir un mauvais état d'entretien, cette circonstance confirme la
conclusion que l'art. 7 al. 1 LDTR n'est pas applicable ici.

                        En d'autres termes, on
ne saurait voir d'obstacle à l'octroi de l'autorisation de l'art. 4 al. 1 LDTR
dans les exigences résultant de l'art. 7 de la loi.

                        Il n'est dès lors pas
nécessaire de s'étendre plus longuement sur le point de savoir si le mauvais
état d'entretien en question peut être imputé à la constructrice, quand bien
même il découlerait du comportement de l'ancien propriétaire (il est en
revanche acquis que le comportement de tiers, responsables par exemple de
l'incendie survenu dans l'immeuble sis rue de la Madeleine 5, ne saurait être
imputé à la constructrice, dans le cadre de cette disposition); cette question
peut donc demeurer ouverte (si l'on prend en compte l'objectif légal et
l'existence d'immeubles devenus dangereux ou insalubres, il paraît
vraisemblablement judicieux d'autoriser le nouveau propriétaire - non
responsable de la dégradation du bâtiment existant - à réaliser des travaux de
nature à réhabiliter ou reconstruire des logements adéquats entrant dans la
catégorie à pénurie).

                        d) Se pose ensuite la
question de savoir si le projet litigieux offre bien la compensation exigée par
la LDTR de l'ensemble des logements entrant dans la catégorie à pénurie sis
dans les bâtiments à détruire.

                        aa) On se souvient que
la notion de "catégorie de logements touchés par la pénurie"
est définie à l'art. 4 RDTR, déjà cité. En substance, par rapport au dispositif
législatif précédemment en vigueur, il s'est agi, avec la LDTR, de faire face à
une pénurie de logements non plus quantitative, mais "catégorielle";
seul est visé le manque de certains types d'appartements n'affectant que certaines
couches de la population, en particulier celles à bas revenus (v. références
citées au consid. 2 ci-dessus). Concrètement, la statistique des logements
vacants, établie essentiellement sur la base du critère du nombre de pièces (2,
3, 4 ou 5 pièces), constitue à cet égard un premier élément; il faut ensuite
apprécier si les logements en cause, de par leur prix, appartiennent ou non à
la catégorie où sévit la pénurie, respectivement à celle répondant à un besoin
de la population. Sur ce second aspect, le service intimé s'en remet dans une
large mesure à l'appréciation de la commune, celle-ci étant la mieux informée
en la matière (v. à ce sujet BGC février 1985, p. 1494). L'analyse est sur ce
point facilitée par l'existence de statistiques communales portant également
sur le niveau des loyers, par catégorie d'appartements (telle est la situation
à Lausanne; il n'en est rien à Vevey); en l'absence de telles données ici, le
tribunal doit dès lors se fonder à ce sujet pour l'essentiel sur les
indications fournies par la Direction des Services sociaux de Vevey. Enfin,
l'appréciation devrait prendre en compte, comme l'indique l'art. 4 RDTR, les
caractéristiques générales du logement considéré; selon le service intimé, il
en découlerait que le logement doté d'une surface trop importante au regard du
nombre de pièces offert devrait d'emblée être exclu de la catégorie dite à
pénurie. Tel serait le cas en l'occurrence pour l'ensemble des appartements de
2 pièces.

                        bb) S'agissant du
loyer à prendre en considération pour déterminer si le logement concerné
appartient ou non à la catégorie de ceux présentant des loyers abordables, le
SLog se fonde sur un loyer objectif, lequel doit rentabiliser la valeur
objective calculée selon le modèle décrit plus loin; en d'autres termes, cette
méthode fait abstraction du loyer tel qu'il résulte des baux en cours. En
théorie, un logement qui serait loué à un prix très élevé - ce loyer sortant
clairement de la catégorie à pénurie - pourrait néanmoins être considéré sur
cette base comme soumis à la LDTR. A l'inverse, l'existence d'un loyer bon
marché n'est pas déterminante dans une telle approche, puisque le service
intimé, en recalculant un loyer objectif plus élevé, pourrait considérer que le
logement en question n'appartient de ce fait pas à la catégorie dite à pénurie.

                        cc) S'agissant des
caractéristiques intrinsèques des logements entrant dans la catégorie à
pénurie, on peut mentionner principalement le nombre de pièces de ceux-ci,
d'une part, la surface et les équipements, d'autre part. Le SLog adopte à cet
égard une approche restrictive. La loi ne s'appliquerait pas lorsque les
logements en question présenteraient des surfaces trop élevées, voire des
équipements tels des cheminées de salon (v. à ce sujet TA, arrêts GE 93/0059 du
12 juin 1997 et FO 94/0036 du 13 novembre 1996, rendus en matière d'aliénation
d'appartements loués); on doit assurément donner raison au SLog, lorsqu'il
entend exclure du champ d'application de la LDTR les objets luxueux (c'est
précisément une exigence formulée par la jurisprudence du Tribunal fédéral :
ATF 116 Ia 401, spéc. consid. 11, p. 418; pour un exemple genevois
d'appartement qualifié de luxueux : v. le cas, jugé par le TA GE, décrit par
Bindschedler/Paychère, op. cit., p. 376), voir ceux présentant un caractère résidentiel.
Cependant, cette dernière notion ne doit pas être interprétée de manière trop
large; on ne perdra en effet pas de vue que le législateur vaudois, lors de
l'adoption de la LDTR, avait particulièrement à l'esprit le cas des immeubles
anciens, parce que ces derniers comportaient généralement des logements à
loyers abordables. Cela étant, l'on ne saurait se focaliser sur le critère de
la surface de certaines pièces, voire sur la présence de certains éléments
d'agrément, telle une cheminée de salon, pour exclure un logement donné de la
catégorie à pénurie. Il convient en effet de prendre en considération
l'ensemble des caractéristiques des logements concernés (agencement, cuisine,
salle de bains) pour apprécier si ces derniers présentent ou non des qualités
supérieures à la moyenne, en d'autres termes pour vérifier s'ils répondent ou
non à un besoin de la population (RDAF 2001 I 344).

                        dd) aaa) Pour
déterminer si l'on se trouve en présence de logements entrant dans la catégorie
à pénurie, la jurisprudence se réfère donc en premier lieu à la statistique des
logements vacants, l'existence d'une pénurie étant admise lorsque ce taux est
inférieur à 1,5 % (TA, arrêt du 26 juin 1997, AC 94/0250).

                        S'agissant des deux
pièces, la municipalité s'est fondée, pour émettre son préavis, sur les
statistiques de l'année 2000, soit les derniers chiffres dont elle avait
connaissance au moment où elle s'est prononcée (soit en août 2001); or, ce taux
s'élevait à 1,57 % pour les deux pièces, ce qui l'a amenée à renoncer à demander
la compensation dans les constructions à réaliser pour ces catégories de
logements. Pour leur part, les recourants font valoir la statistique 2001,
d'ailleurs citée par la municipalité dans son préavis complémentaire du 16
octobre 2001, laquelle dénote une chute de ce taux à 1 % environ de logements
vacants pour les deux pièces. La constructrice, pour sa part, tente de
relativiser la portée de ces chiffres en évoquant la prochaine mise sur le
marché de nombreux logements de ce type. A la demande du magistrat instructeur,
la municipalité a d'ailleurs produit - sous forme d'un tableau - un document
évoquant les chantiers en cours et les projets sur le point d'aboutir,
impliquant la mise sur le marché à courte ou moyenne échéance de nouveaux
logements (soit 88 appartements de 2 pièces, au total; v. lettre du conseil de
la municipalité du 16 avril 2002). La constructrice a souligné aussi le
caractère extrêmement lacunaire des statistiques relatives au marché du
logement, ce qui commande la prudence dans le cadre de l'usage de ces chiffres.
Au demeurant, l'évolution plus récente encore va dans le sens d'un assèchement
plus marqué encore du marché du logement (v. ci-dessus, Faits, lit. E); les
parties sont d'accord sur ce point, de sorte qu'il n'est guère de douteux que
la situation pour les appartements de deux pièces doivent être qualifiés de
pénurie.

                        Quant au SLOG, il
considère de toute manière que les deux pièces existants présentent des
surfaces trop importantes pour entrer dans la catégorie des logements à
pénurie.

                        On relèvera tout
d'abord que la juridiction administrative est conçue comme une autorité d'appel
et qu'elle peut dès lors prendre en considération des faits survenus
postérieurement à la décision attaquée (v. à cet égard Pierre Moor, Droit administratif
II, 2ème éd., p. 663; v. également ATF 126 II 522, spéc. consid. 3b/bb et
références citées). En d'autres termes, la décision du SLOG, en tant qu'elle
reprend sans réserve le préavis communal fondé sur un taux de logements vacants
pour les deux pièces de 1,57 %, repose sur un état de fait inexact; la
municipalité en était d'ailleurs elle-même consciente d'emblée (v. ses lettres
au SLOG du 9 août, sous ch. 6.2 et du 16 octobre 2001). Quant à la
constructrice, elle a tenté de montrer que la situation allait s'améliorer sur
ce front, compte tenu des projets en cours de réalisation en ville de Vevey.
Cependant, un tel optimisme apparaît très largement comme réfuté par le
constat, opéré par toutes les parties, d'une pénurie du logement généralisée; on
peut ainsi conclure sans véritable risque d'erreur que cette pénurie s'étend
aux logements de deux pièces.

                        bbb) C'est sur le
terrain qualitatif que s'est placé le SLOG pour exclure les deux pièces
considérés de la catégorie des logements à pénurie. Pourtant, dans sa lettre du
9 août 2001 précitée, la Direction des services sociaux (sous ch. 5.1 in fine)
s'est prononcée en sens contraire, suggérant de ne pas retenir le critère des
surfaces :

"... ce dernier ne lui paraît pas
déterminant, dans la mesure où c'est, en l'état actuel du marché, le manque
d'objets et leur cherté qui sont de nature à empêcher la majorité de la
population de se loger à des conditions correspondant à leurs besoins et à
leurs moyens."

                        En d'autres termes, la
position de la municipalité paraissait rejoindre (on verra ci-après qu'elle
recouvre une autre divergence) à cet égard celle de la jurisprudence du
Tribunal administratif (publiée à la RDAF 2001 I 344, p. 353 s.), laquelle ne
s'attache pas uniquement au critère de la surface, mais prend également en
considération les autres qualités du logement considéré, notamment son
agencement.

                        A cet égard, il
ressort de l'instruction que les logements en question, issus de la
transformation de l'usine de cigares Ormond, étaient destinés à des ouvriers;
ils ont été conçus sans confort, mais, compte tenu de la structure d'origine de
ces bâtiments, ils présentaient des surfaces généreuses. Cette situation est
encore d'actualité, tant s'agissant de l'absence de commodités et d'agencements
adaptés aux standards d'aujourd'hui, que s'agissant de la superficie de ces
logements. Au demeurant, ces éléments sont largement documentés tant dans les
expertises MERIP que dans le rapport établi par le Collectif d'architectes
Abbet et consorts, versés au dossier (v. encore les photographies produites par
la municipalité). Ce point n'est d'ailleurs pas disputé par les parties.

                        Aussi, si l'on prend
en compte les caractéristiques de ces logements dans leur ensemble, force est
au tribunal de retenir que ces appartements - créés initialement, on le
rappelle, pour des ouvriers - répondent au plan qualitatif également à la
notion de logements à pénurie.

                        On signalera encore
que le complexe à démolir comporte même (selon le questionnaire 53 relatif au
projet B), deux logements de six pièces; le Tribunal administratif, dans sa
jurisprudence récente, n'a pas exclu les logements de six pièces du champ
d'application de la LDTR, du seul fait de leur taille (arrêt du 13 décembre
2000, AC 00/0082, consid. 3a/cc).

                        ccc) La municipalité,
s'appuyant sur l'art. 3 LLog, a considéré cependant qu'il était possible de
renoncer à exiger le maintien de l'intégralité des logements à loyer abordable
existants au profit d'objectifs de politique du logement plus larges; en
d'autres termes, il fallait tenir compte aussi, en application de l'art. 3
LLog, de l'intérêt général à créer des logements pour les familles de la classe
moyenne - notamment -, ce but pouvant en quelque sorte primer sur l'objectif
poursuivi par la LDTR, qui a trait au maintien de logements à loyer abordable.
Cela justifierait donc, malgré une situation de pénurie, d'admettre la
démolition d'une partie des logements à loyer abordable existants pour les
remplacer par d'autres logements, cela sans aucune condition relative au contrôle
de leur loyer. Sur cet aspect-là, on peut sérieusement se demander - à l'instar
de ce que les recourants faisaient valoir de manière plus générale - si cette
dernière solution ne fait pas fi - pour la partie des logements libérés du
contrôle des loyers - de l'autorité de chose jugée des arrêts rendus par le
Tribunal administratif, puis par le Tribunal fédéral dans le cadre de la
précédente procédure (l'arrêt du Tribunal fédéral indiquait expressément,
consid. 3b/dd, qu'un accroissement du nombre absolu de logements n'était pas
déterminant au regard des buts de la LDTR). De toute manière, il apparaît
erroné de retenir que les objectifs de la LDTR, respectivement ceux de la LLog
sont divergents, car ces deux dispositifs législatifs tendent à lutter contre
la pénurie de logements et plus particulièrement celle qui frappe des logements
à loyers modérés (ce constat est évident pour la LDTR; on se réfère au surplus
à l'art. 22 LLog, qui prévoit un contrôle des loyers, ainsi que la
détermination de limites de revenus pour les locataires admis à occuper des
logements réalisés sur la base des aides prévues par cette législation; v. au
surplus art. 19 ss du règlement du 24 juillet 1991 d'application de cette loi
et le règlement de la même date sur les conditions d'occupation des logements
construits ou rénovés avec l'appui financier des pouvoirs publics). En d'autres
termes, les objectifs de ces deux législations concordent au contraire et l'on
ne saurait dès lors se prévaloir de l'art. 3 LLog pour paralyser le régime des
art. 3 et 4 LDTR.

                        ddd) Il découle des
développements qui précèdent que l'ensemble des logements compris dans les
immeubles à démolir doivent faire l'objet d'une compensation dans le nouveau
projet, soit y compris notamment les appartements de deux pièces.

                        Cependant, le tribunal
constate, avec les autorités intimées, que les logements existants offrent des
surfaces extrêmement généreuses; aussi, si l'on appliquait une compensation
stricte, aussi bien en nombre de logements, de pièces qu'en surfaces, on
aboutirait, avec l'application du loyer admis après travaux, à des logements
comportant des niveaux de loyers excessivement élevés, sortant de la catégorie
des logements abordables. Cette difficulté réelle ne peut être surmontée qu'en
admettant que la compensation exigée soit limitée au nombre de logements et de
pièces, sans s'étendre à un maintien des surfaces; on peut d'ailleurs justifier
un tel raisonnement en relevant que la diminution des surfaces des logements
retenus en compensation est contrebalancée par une amélioration de l'équipement
de ces derniers.

                        eee) Il découle des
considérations qui précèdent que le recours doit être admis sur ce premier
point; on examinera plus loin quelles conséquences concrètes en tirer sur la
décision du SLOG (v. ci-dessous consid. 7).

                        e) Les calculs du SLOG
se présentent schématiquement de la manière suivante (on renvoie au surplus aux
expertises MERIP produites par le SLOG et aux calculs qui y ¿aient joints) :

                                           valeur
intrinsèque

                                 -        (déduction de vétusté)

valeur objective        (avant-travaux)

                                           loyer
objectif avant travaux =      (6,25% x valeur objective)

 

                                           valeur
objective

                                 +       (70 % travaux admis)

valeur après travaux

 

                        loyer après travaux = (6,25
% x valeur après travaux)

                        aa) Les recourants
critiquent tout d'abord le calcul de la valeur objective avant travaux. Ils
estiment que le SLOG, en retenant une déduction de vétusté (de 1%,
respectivement de 1,05% par année depuis la transformation de 1930), s'est
fourvoyé; pour eux, il serait nécessaire de déduire dans cette première phase
également un montant correspondant à 50 à 70 % des travaux admis. Cette
argumentation ne peut pas être suivie (v. la critique de cette solution dans
l'arrêt AC 00/0082, RDAF 2001, 344, spéc. consid. 5, p. 360 ss). Il faut
constater surtout que la déduction de vétusté calculée par le SLOG correspond à
un montant plus élevé que le 70 % des travaux admis; en d'autres termes, le
SLOG aboutit à une valeur objective et, partant, à un loyer objectif avant
travaux inférieur à celui que suggérerait les recourants, ce qui va en quelque
sorte à l'encontre de leur thèse. Cet argument peut dès lors être écarté.

                        bb) Ces derniers
soulèvent également divers griefs en relation avec le loyer admis après
travaux.

                        aaa) Ils s'en prennent
tout d'abord au coût des travaux admis, lesquels comprennent les coûts computés
selon la méthode MERIP, ainsi que des travaux complémentaires. A la réflexion,
le tribunal estime adéquat de retenir l'ensemble des travaux MERIP, malgré une
amélioration du standard par rapport à la situation existante, pour autant que
de tels travaux n'impliquent pas un dépassement du niveau des loyers considérés
comme abordable au sens de la LDTR. De même, il est raisonnable de tenir compte
de travaux complémentaires, tels la création d'installations en séparatif et
l'adaptation des sanitaires ou encore la création de balcons (pour ces
derniers, à la condition toutefois que l'investissement correspondant ne fasse
pas sortir les logements en question de la catégorie à pénurie).

                        S'agissant de l'indemnité
versée par l'ECA en relation avec l'incendie qui a détruit des éléments
essentiels de l'immeuble sis rue de la Madeleine 5, on observe que le SLOG n'en
a pas tenu compte dans ses calculs; on relève en effet que l'expertise MERIP y
relative a traité l'ensemble Madeleine 1-3-5 de la même manière, soit par une
appréciation des coûts de réhabilitation de ces bâtiments. Il n'a donc pas
traité spécialement l'immeuble sis Madeleine 5, en considérant que celui-ci ne
pouvait qu'être démoli, puis reconstruit. Dans cette option de réhabilitation
(théorique), il n'y avait logiquement pas place pour la prise en considération
de l'indemnité ECA (celle-ci entrait en quelque sorte dans le montant calculé
de la valeur objective de l'immeuble avant travaux et - peut-on ajouter - avant
incendie). Même si les calculs du SLOG apparaissent de ce fait quelque peu
schématiques, on ne saurait encore en déduire que ces derniers se révèlent
ainsi arbitraires.

                        bbb) S'agissant par
ailleurs du taux de 70 % appliqué au coût total des travaux, considéré comme
apportant une plus-value à l'objet existant, les recourants le critiquent en
faisant valoir que la ou plutôt les propriétaires des immeubles ont négligé
dans une très large mesure l'entretien de ceux-ci, de sorte qu'il faudrait plutôt
se référer à un taux de 50 % (soit le bas de la fourchette suggéré à titre de
présomption par l'OBLF à son art. 14 al. 3). Le SLOG indique qu'il retient pour
sa part une fourchette plus large que celle de cette disposition, comprise
entre 50 et 100 %. Il retient ainsi un taux de 100 % lorsque les immeubles en
question présentent un état locatif qui ne permet pas aux propriétaires
d'accumuler les réserves nécessaires à l'entretien courant; dans le cas
d'espèce, l'autorité intimée, ayant constaté que les propriétaires ont
effectué, malgré l'absence d'état locatif pendant près de dix ans, les travaux
d'entretien nécessaires, a estimé pouvoir retenir le taux de 70 %.

                        Le tribunal considère
ici que cette appréciation échappe à la critique.

                        ccc) Le taux de rendement
retenu par la décision attaquée s'élève à 6,25 %. Les recourants font valoir à
cet égard que le taux devrait être plutôt égal au taux hypothécaire, majoré de
1,5 %, soit 5.75 % (on trouve quelques arrêts du Tribunal administratif qui
vont dans ce sens, mais tel n'est pas le cas de l'arrêt cité par les
recourants, publié à la RDAF 2001 I 360, qui n'aborde pas cette question, ni ne
confirme même implicitement la solution suggérée par eux; on en trouve d'autres
qui sont en revanche plus nuancés et qui suivent le modèle de l'art. 14 al. 2
OBLF : arrêt ASLOCA, FO 94/0036 du 16 novembre 1996).

                        Dans une lettre du 4
juin 2002, le SLOG a explicité le taux retenu de la manière suivante :

"Ce calcul est basé sur le taux
hypothécaire de référence 1er rang de la Banque cantonale vaudoise, pour la
période considérée (en l'espèce, s'agissant d'une décision rendue le 16
novembre 2001, le taux de référence BCV au 1er juillet 2001 fixé à 4,25 %).

Sur cette base, le modèle appliqué par le
Service du logement en fonction d'un financement usuel en matière
d'investissement immobilier (20 % de fonds propres; 65 % d'hypothèque 1er rang;
15 % d'hypothèque 2ème rang; montant des charges admis en prenant comme
référence les normes applicables en matière de logement mis au bénéfice de
l'aide des pouvoirs publics, soit 1,7 %) est le suivant :

 

	
  Fonds propres (= taux BCV +
  1 %)

  	
  (20
  %)

  	
  x

  	
  5,25
  %

  	
  =

  	
  1.05 %

  
	
  Hypothèque 1er rang (= taux
  BCV)

  	
  (65
  %)

  	
  x

  	
  4,25
  %

  	
  =

  	
  2.77 %

  
	
  Hypothèque 2ème rang (=
  taux BCV + 0,5 %)

  	
  (15
  %)

  	
  x

  	
  4,75
  %

  	
  =

  	
  0.71 %

  
	
  Charges (normes cantonales)

  	
  100
  %

  	
  x

  	
  1,70
  %

  	
  =

  	
  1.70 %

  
	
   

  	
   

  	
   

  	
   

  	
   

  	
  6.23 %

  

Ce montant (arrondi à 0,25%) donne un taux de rendement brut théorique de 6.25
%."

                        Ce modèle de calcul,
qui s'inspire d'ailleurs de celui qu'appliquent les autorités de
subventionnement en matière de construction de logements, apparaît approprié;
il est en outre adapté aux modèles de financement usuels et il est aussi plus
nuancé que les solutions que le tribunal a avalisées par le passé sans avoir
traité la question de façon approfondie. En l'absence de moyens plus étoffés à
cet égard, ce schéma de calcul, ainsi que la date choisie pour la détermination
du taux hypothécaire de référence (soit celle de la décision du SLOG) peuvent
être confirmés.

                        ddd) Il résulte des
éléments qui précèdent que le SLOG, en fixant le loyer admis après travaux à un
montant de 210,3 francs par m², n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation. En
tous les cas, les calculs présentés par les recourants (établis par le
Collectif d'architectes Abbet et consorts; plus nuancés que ceux du mémoire
complémentaire des recourants) n'emportent pas d'emblée la conviction (ils
concluent à un loyer au m² de 184 francs par an, ce qui implique une différence
de l'ordre de 10 % par rapport à celui retenu par l'autorité intimée; dans un
premier rapport, ils étaient parvenus à un chiffre de 210 fr. par m²
également), ce d'autant qu'ils suivent un modèle de calcul différent de celui
appliqué par l'autorité intimée. Ces calculs présentent de surcroît de
nombreuses incertitudes (d'ailleurs mises en évidence par l'architecte Faessler
dans sa note du 20 juin 2002); il apparaît ainsi que l'écart de quelque 10 %
entre les estimations ici en cause n'est nullement significatif, s'agissant de
travaux de rénovation où les imprévus peuvent être nombreux.

II.  Le recours dirigé contre les décisions
de la municipalité (autorisations de construire)

5.                     Les recourants, au
chapitre de la police des constructions, font notamment valoir une violation de
la règle sur les distances aux limites, figurant à l'art. 11 RCVV. Ce point
n'est pas contesté par la municipalité et la constructrice, la première
indiquant toutefois qu'elle avait accordé une dérogation à cette règle pour la
réalisation du projet.

                        a) Selon l'art. 11
RCVV, les façades non mitoyennes et non implantées sur l'alignement des
constructions doivent être éloignées des limites des propriétés voisines à une
distance qui est au moins égale à la moitié de celle fixée à l'art. 20 (al. 1);
ces façades doivent être ajourées, c'est-à-dire munies de vues (al. 2). Pour sa
part, l'art. 20 RCVV régit la distance à observer entre bâtiments. Cette
disposition prévoit trois cas de figure, soit celle de deux petites façades se
faisant face, celle de deux grandes façades et enfin l'hypothèse dans laquelle
une grande et une petite façade se font face. Les recourants, dans un calcul
qui n'est pas contesté par leurs parties adverses, retiennent que la distance
qui devrait séparer l'immeuble à réaliser quai Maria-Belgia de la limite des
parcelles 64 et 68, compte tenu du bâtiment existant sur le premier de ces
biens-fonds, devrait être de 8 m 35. Or, cette distance n'est très clairement
pas respectée, celle-ci se situant entre 3 m et 1 m 50, voire 0 m.

                        On l'a vu, la
municipalité et la constructrice n'en disconviennent pas, mais estiment que
l'octroi d'une dérogation sur ce point était justifié.

                        b) Le régime des
dérogations, tant au plan du droit cantonal qu'au plan communal, apparaît
extrêmement complexe. On procédera dès lors à un rappel des diverses règles
susceptibles d'entrer en considération, avant d'en établir les relations et la
hiérarchie, puis d'aborder le cas d'espèce.

                        aa) aaa) L'art 6 al. 2
LATC prévoit que l'Etat et les communes ne peuvent accorder de dérogations que
dans les limites autorisées par la loi, les règlements et les plans; en
d'autres termes, celles-ci sont soumises à la réserve de la loi. L'art. 85
LATC, qui découle de la novelle du 14 décembre 1995 instaure un régime général
pour l'octroi de dérogations par l'autorité communale. Il faut tout d'abord que
le règlement communal comporte une disposition d'application de l'art. 85 LATC;
l'octroi de dérogations doit ensuite se justifier soit par des motifs d'intérêt
public, soit par des circonstances objectives; enfin, l'octroi de dérogations
ne doit pas porter atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts
prépondérants de tiers (al. 1). Ces dérogations peuvent en outre être assorties
de conditions ou de charges (al. 2). Cette disposition, au demeurant, paraît
répéter les principes très généraux que la doctrine a dégagés pour tenter de
guider les autorités amenées à délivrer des dérogations ou des autorisations
exceptionnelles (v. à cet égard Augustin Macheret, La dérogation en droit
public de la construction, règle ou exception ?, in Mélange André Grisel,
Neuchâtel 1983, p. 557 ss; v. également Pierre Moor, Droit administratif I,
2ème éd., p. 319 ss). On relèvera encore que l'art. 85 LATC ancien était pour
sa part beaucoup plus restrictif dans l'octroi de dérogations (v. à ce propos
Raymond Didisheim, Modification de limites et dérogations en droit vaudois de
la construction : quelques réflexions à propos des art. 83 et 85 LATC, in RDAF
1991, 400 ss).

                        Quant à la novelle du
4 février 1998, elle a introduit une disposition supplémentaire relative aux
dérogations à l'art. 47 al. 3 LATC. Celle-ci distingue tout d'abord les règles
visées à l'art. 47 al. 1, qui ne sont pas susceptibles de dérogations, de
celles de l'al. 2, qui le sont. Sont visées à l'al. 2 notamment les
dispositions relatives aux distances entre bâtiments ou aux limites (al. 2 ch.
1), de sorte que la règle ici en cause relève de l'application de cet alinéa.
Selon l'art. 47 al. 3 LATC, les règlements communaux peuvent prévoir qu'un
projet de construction peut s'écarter de certaines dispositions adoptées en
application de l'al. 2,

"pourvu que ces dispositions soient
exhaustivement énumérées dans le règlement ou le plan lui-même, que le projet
soit conforme aux prescriptions mentionnées à l'alinéa 1er et qu'il respecte en
outre le plan directeur localisé approuvé par le Conseil d'Etat."

                        Selon les
commentateurs (Alexandre Bonnard et al., Droit fédéral et vaudois de la
construction annotés, note 3 ad art. 47 LATC), qui ne s'étendent pas plus
longuement sur la question, cette règle "paraît restreindre
sensiblement la portée de l'art. 85 al. 1 LATC".

                        L'interprétation de
l'art. 47 al. 3 LATC se révèle au demeurant extrêmement délicate. Pour tenter
d'en cerner le sens, on citera ici en premier lieu quelques éléments des
travaux préparatoires. La novelle du 4 février 1998 avait pour objectif
principal d'introduire de nouveaux instruments d'aménagement du territoire,
dans le but d'offrir aux autorités communales des moyens plus souples et mieux
adaptés aux diverses situations auxquelles elles pouvaient être confrontées.
L'un d'entre eux était désigné par l'expression "Plan d'affectation
avec liberté de conception", lequel devait être réglé apparemment (la
citation ci-après ne mentionne pas l'art. 47 al. 3, mais l'art. 47 est
néanmoins cité sur la même page; au surplus le concept de "liberté de
conception" est traité au surplus toujours à propos de l'art. 47 al. 3
du projet) par l'art. 47 al. 3; l'exposé des motifs du Conseil d'Etat indique à
propos de cet instrument ce qui suit (BGC janvier 1998, p. 7190) :

"Il arrive qu'un ou plusieurs
propriétaires désirent réaliser une proposition d'aménagement qui s'écarte de
certaines dispositions du plan général d'affectation (ou du plan partiel
d'affectation ou plan de quartier approuvé) tout en respectant par un autre
moyen de façon égale ou même meilleure les objectifs d'aménagement relatifs à
un territoire donné. Dans ce cas ils sont obligés, à l'heure actuelle,
d'enclencher une procédure de modification du plan général d'affectation ou de
légaliser un plan partiel d'affectation ou un plan de quartier. Le projet de
modification de la LATC prévoit qu'une commune peut introduire dans son plan
général d'affectation la possibilité de faire usage d'une certaine «liberté
de conception». L'introduction d'une telle clause permet à une autorité
communale d'autoriser des projets de construction qui s'écartent de certaines
dispositions du plan général d'affectation sans être obligée de procéder à
l'élaboration d'un plan partiel d'affectation ou de quartier.

Pour que cette possibilité puisse être
utilisée, le plan général d'affectation devra mentionner, pour la zone ou le
territoire en question, qu'un propriétaire peut faire usage de la liberté de
conception par rapport à des prescriptions réglementaires explicitement
désignées. Cela signifiera concrètement que son projet pourra s'écarter de ces
prescriptions dans la mesure où il respecte d'une autre manière les exigences
inscrites au plan directeur localisé. Les prescriptions relatives aux
affectations, au degré de sensibilité au bruit et à la mesure de l'utilisation
du sol contenues dans le plan général d'affectation devront être
respectées."

                        Le commentaire de
l'exposé des motifs relatif à l'introduction de l'art. 47 al. 3 LATC, pour sa
part, distinguait clairement le noyau dur de l'al. 1, qui ne pouvait pas faire
l'objet de dérogations, des autres règles de l'al. 2 qui pouvaient l'être.
Cependant la "liberté de conception" admise pour écarter les
normes visées à l'al. 2 "n'est donnée qu'à condition de respecter le
plan directeur localisé" (BGC janvier 1998, p. 7217; v. aussi p. 1300,
le passage consacré à cette question dans le rapport de la commission). Selon
ce rapport, le "Conseil communal doit énumérer les points sur lesquels
il donne délégation à la municipalité d'accorder la liberté de conception"
(ibidem, p. 1300).

                        Les parties
s'accordent pour admettre que, si l'art. 47 al. 3 LATC devait s'appliquer au
projet A ici litigieux, celui-ci serait alors condamné. En particulier, force
est de relever que l'art. 61 RCVV rédigé en la forme d'une "clause
échappatoire" ne satisfait pas aux exigences de l'art. 47 al. 3 LATC,
selon lequel les dispositions dont il est possible de s'écarter doivent être
énumérées exhaustivement. Pour résoudre cette difficulté, il est ainsi
nécessaire de définir le champ d'application de l'art. 47 al. 3 LATC.

                        A cet égard, les
parties ont soutenu essentiellement deux thèses opposées. Selon la première,
l'art. 47 al. 3 LATC est propre au régime des nouveaux instruments
d'aménagement du territoire; le "plan d'affectation avec liberté de
conception" serait en outre lié étroitement à l'adoption d'un plan
directeur localisé. En d'autres termes, en l'absence d'un tel plan ou en dehors
du périmètre de celui-ci, seul le régime de l'art. 85 resterait applicable, à
l'exclusion de l'art. 47 al. 3 LATC. Les recourants suggèrent une autre
interprétation; ils remarquent que, dans sa formulation, l'art. 47 vise tous
les plans d'affectation (v. al. 1 et 2 de cette disposition); dès lors, une
interprétation systématique conduirait plutôt à retenir que l'al. 3 vise lui
aussi l'ensemble de ces plans. Au surplus, les art. 47 al. 3 et 85 LATC ne
seraient nullement incompatibles; la seconde de ces règles pose essentiellement
des exigences matérielles à l'octroi de dérogations, alors que l'art. 47 al. 3
poserait pour sa part des exigences formelles.

                        Le tribunal constate
pour sa part que les art. 6 al. 2, 47 al. 3 et 85 LATC concordent en ce sens
qu'ils exigent tous que l'octroi de dérogations repose sur une base
réglementaire communale; l'art. 85 LATC, prévoit pour sa part des conditions
générales d'octroi des dérogations. Quant à l'art. 47 al. 3 LATC, adopté
postérieurement, il pourrait avoir pour sens de canaliser l'application de la
règle très générale de l'art. 85 LATC; c'est ce que l'on pourrait déduire du
rapport de la commission parlementaire (BGC janvier 1998, 7300), lorsque cette
dernière insiste sur le rôle du conseil communal, qui doit définir les points
sur lesquels la municipalité disposera de la liberté de conception. Au surplus,
la mention des exigences du plan directeur localisé n'aurait alors de portée
que dans les cas où un tel plan aurait été adopté (sans que cette circonstance
soit pour autant une condition d'application de la règle). Mais le champ
d'application de l'art. 47 al. 3 LATC, à la lumière notamment de l'exposé des
motifs précité, pourrait également être limité aux nouveaux instruments
introduits avec la novelle de 1998. Il apparaît au demeurant extrêmement
difficile au tribunal de trancher entre ces deux lectures; aussi laissera-t-il
cette question ouverte, le litige pouvant être tranché sur une autre base.

                        bbb) Le titre VIII du
RCVV porte par ailleurs sur les dérogations. Au titre des "Généralités",
l'art. 61 RCVV prévoit que la municipalité peut autoriser des dérogations aux
dispositions réglementaires, générales ou spéciales, lorsqu'il s'agit
d'édifices publics ou ayant un caractère d'intérêt public et dont l'utilisation
et l'architecture réclament des dispositions spéciales (litt. a),
respectivement lorsque la dérogation est justifiée par des motifs évidents
d'esthétique ou par toute autre considération d'intérêt général (litt. b),
lorsque le respect des dispositions réglementaires exige des dépenses hors de
proportion avec l'importance de la construction en cause ou restreint de
manière excessive l'utilisation du terrain (litt. c), lorsque, malgré la
dérogation, le but de la disposition réglementaire peut être atteint (litt. d).

                        Cette règle très
générale (qui peut être rapprochée de l'art. 85 LATC) est complétée par
d'autres qui autorisent des dérogations spéciales, notamment aux règles
relatives aux distances (on peut citer ici les art. 12 et 21 RCVV).

                        ccc) S'agissant des
relations entre ces différentes règles, l'on doit observer tout d'abord que le
droit cantonal prime le droit communal, les dispositions communales n'ayant
donc de valeur que dans la mesure où elles s'inscrivent dans le cadre délimité
par le droit cantonal; cette démarche s'impose dans la mesure où le RCVV paraît
n'avoir guère été adapté aux révisions successives du droit cantonal (il
pourrait ainsi en découler que l'art. 61 RCVV verrait sa portée réduite par
l'art. 47 al. 3 LATC, notamment s'agissant des règles de distance aux limites).

                        On peut se demander
également si l'art. 61 RCVV est applicable malgré les dispositions spécifiques
fixant les conditions prévalant pour l'octroi de dérogations aux règles sur les
distances aux limites (l'art. 12 RCVV ne permettrait de toute façon pas la
réalisation du projet; quant à l'art. 21 RCVV, il est rédigé sur le modèle de
l'ancien art. 85 al. 1 LATC : en d'autres termes, il exige le respect de la
distance réglementaire minimum entre bâtiments les plus rapprochés, celle-ci
devant en outre être garantie par l'inscription de conventions ou de servitudes
en faveur de la commune; sur ce mécanisme voir d'ailleurs l'étude précitée de
Raymond Didisheim). La question est ainsi de savoir si l'art. 61 RCVV permet de
déroger à des règles qui ont elles-mêmes un caractère dérogatoire.

                        bb) aaa) De manière
plus générale, on doit se demander si l'octroi d'une dérogation aussi
importante que celle prévue par le projet reste admissible en application des
art. 85 LATC et 61 RCVV, ce que contestent les recourants.

                        La problématique des
dérogations est au demeurant assez délicate à systématiser. Cependant, le cas
d'espèce l'illustre d'ailleurs assez bien, deux approches sont possibles à cet
égard. Tout d'abord, le législateur, après avoir adopté un régime juridique,
peut prévoir également, à côté de la solution principale, un régime juridique
secondaire, dérogeant au premier; il désignera ainsi l'un et l'autre de ces
régimes par des règles générales et abstraites (v. à titre d'exemple art. 21
RCVV). Il peut également préférer assouplir le régime de base qu'il a défini par
une "clause échappatoire"; une telle solution, dans la mesure où elle
cherche à atténuer la rigueur d'un texte légal, apparaît comme une
concrétisation du principe de la proportionnalité (sur ces points, Moor, op.
cit., p. 320 et les références citées). C'est ce second modèle que suivent les
art. 85 LATC et 61 RCVV.

                        La jurisprudence et la
doctrine énoncent par ailleurs quelques jalons à l'intention des autorités
chargées d'accorder de telles autorisations exceptionnelles (l'autorisation de
l'art. 4 LDTR a d'ailleurs elle aussi un caractère exceptionnel; les
développements qui lui sont consacrés au consid. 4a sont transposables ici,
pour partie en tout cas). Tout d'abord, de par leur nature même, ces
dérogations, en tant qu'exceptions, ne doivent bien évidemment pas devenir la
règle, à défaut de quoi la règle légale serait précisément vidée de son contenu
(ATF 117 Ia 141, consid. 4; 117 Ib 125, consid. 6d; 112 Ib 51, consid. 5; 107
Ia 214, spéc. p. 216; v. aussi JAB 1985, 267 spéc. 277). Par ailleurs, l'octroi
d'une dérogation doit apparaître comme une réponse à la particularité du cas;
celui-ci, en d'autres termes, doit apparaître comme extraordinaire par rapport
à une situation normale, seule visée par le législateur, et la dérogation doit
tenir compte précisément de ces circonstances spéciales (celles-ci peuvent
tenir à l'intérêt privé en jeu, voire aussi à un intérêt public; ainsi, il est
fréquent que les règlements communaux prévoient des dérogations en faveur de
constructions publiques, voire de bâtiments d'intérêt public : v. d'ailleurs
art. 61 litt. a RCVV). Enfin, l'intérêt à la dérogation ne suffit pas; il faut
au contraire le mettre en balance avec celui que poursuit la norme dont il
s'agirait de s'écarter ou avec d'autres intérêts publics ou privés opposés
(c'est d'ailleurs, on l'a vu, ce qu'exprime l'art. 85 al. 1 LATC et qui ressort
implicitement de l'art. 61 RCVV; dans le cadre d'une telle balance d'intérêts,
la jurisprudence du Tribunal fédéral paraît donner une portée plutôt secondaire
à la perte d'un avantage économique de même qu'aux conséquences financières :
ATF 107 Ia 216 précité; v. aussi Moor, op. cit., p. 323, et Macheret, op.
cit., p. 563 ou encore Rhinow/Krähenmann, Schweizerische
Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Bâle 1990 § 37 B/III; v. également
A. Ruch, in Aemisegger et al., Commentaire de la loi fédérale sur l'aménagement
du territoire, Zurich 1999, no 11 ad art. 23 LAT).

                        Dans le domaine de
l'aménagement du territoire, il convient de prêter garde à la délimitation
entre le régime de la planification (comparable à celui de la loi, en droit
ordinaire) et celui des autorisations de construire. De même que la dérogation
ne saurait suppléer la loi, en devenant la règle, celle-ci ne doit pas, en
matière d'aménagement du territoire, jouer un rôle relevant du niveau de la
planification (Peter Hänni, Planungs-, Bau und besonderes Umweltschutz, 4e éd.
Berne 2002, p. 193s; Aldo Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern vom 9
Juni 1985, 2e éd., Berne 1995, remarques préliminaires aux art. 26 à 31, no 4,
ainsi que art. 19/20, no 18 et JAB 2000, 268 consid. 2; Kistler/Müller,
Baugesetz des Kantons Aargau, 2e éd. Brugg 2002, no 4 ad art. 67, ainsi que
Erich Zimmerlin, Bangesetz des Kantons Aargau, 2e éd. Aarau 1985, no 6 ad §
155; Fritzsche/Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht 2e éd., Wädenswil 2000, p.
198). Cela a d'ailleurs conduit le Tribunal fédéral à considérer que, dans
certains cas, l'octroi d'une dérogation était exclue, seule la voie de la
planification pouvant être empruntée (v. à cet égard ATF 116 Ib 53 s., consid.
3a; v. également TA, arrêt du 6 mars 2001, AC 00/0087).

                        Ces principes sont
d'application difficile, notamment parce qu'ils mettent en jeu trois types de
paramètres au moins. Il faut en effet prendre en considération l'importance
(l'intérêt public) de la norme à laquelle on entend déroger, l'intérêt du
constructeur à obtenir la dérogation (ce sont les circonstances particulières -
ou objectives selon l'art. 85 LATC - justifiant celle-ci), enfin la nature et
l'ampleur de la dérogation requise (v. à ce propos JAB 2002, 1 consid. 3), sans
perdre de vue en outre les intérêts publics ou privés opposés.

                        S'agissant des normes
concernées par la demande, la pratique de certains cantons tend à retenir que
les règles de sécurité, de salubrité, de protection de l'environnement, de la
nature et des sites appellent la plus extrême réserve dans l'octroi de
dérogations; il en va de même des dispositions arrêtant des coefficients
d'utilisation (sur les points qui précèdent, v. Zaugg, op. cit., no 4 ad art.
26/27 de la loi bernoise) ou des règles sur les distances (Zimmerlin, op. cit.,
no 6 ad § 155 de la loi argovienne). La jurisprudence bernoise, en particulier,
pourrait constituer une source d'inspiration, dans la mesure où le droit
vaudois, dans la formulation de l'art. 85 LATC, se rapproche des solutions du
droit bernois (ce dernier connaît également la notion de "liberté de
conception" : art. 75 de la loi bernoise).

                        bbb) Il s'agit en
l'occurrence de l'application d'un plan ancien, du 31 décembre 1963; celui-ci
s'appuie sur un dispositif réglementaire entré en vigueur le 19 décembre 1952.
S'agissant du plan tout d'abord, le secteur en cause figure en zone II "habitation,
commerce, administration", dans laquelle l'ordre contigu et l'ordre
non contigu sont admis; sous la rubrique distance minimum aux limites, on lit 6
mètres et une référence aux art. 11, 18, 19 et 20. Toutefois, sur le plan
lui-même, le périmètre délimité par la rue de la Madeleine, le quai
Maria-Belgia et la rue des Jardins est dessiné en ordre contigu. L'art. 6 al. 1
RCVV confirme par ailleurs que l'ordre contigu n'est obligatoire que dans les
parties de la ville réservée à la construction de forte densité (c'est-à-dire
la zone I et non la zone II ici en cause). Est également annexé au règlement
précité un plan, arrêté par la municipalité, des densités de population et des
coefficients d'utilisation; pour le secteur en cause prévaut un coefficient de
1,2.

                        Si l'on se rapporte
ensuite à la situation sur le terrain, on constate que les bâtiments existants
- à démolir - s'inscrivent en ordre contigu sur la rue de la Madeleine et le
quai Maria-Belgia. Il y a en revanche une rupture de l'ordre contigu entre la
parcelle 68 et la parcelle 64, cela sur la rue des Jardins. Ce secteur soulève
au demeurant un double problème. Le premier relève du parcellaire lui-même et a
trait à la bande de terrain sise le long du quai Maria-Belgia, directement au
sud de la parcelle 64; compte tenu de cette configuration, il est extrêmement
difficile de réaliser des constructions sur cette bande de terrain, en
respectant la règle de la distance à la limite de parcelle (v. à cet égard art.
11 RCVV). Le second problème découle de la présence de l'immeuble ECA 3477 sur
la parcelle 64. Lors de la réalisation de ce dernier, la municipalité a accepté
une interruption de l'ordre contigu, ce qui était assurément possible en zone
II, en application de l'art. 7 RCVV; cependant, elle a accordé à cette occasion
une première dérogation, sans doute non pas à l'art. 11 ou 18, mais bien plutôt
à l'art. 20 RCVV (v. aussi art. 21 de ce même texte).

                        On peut donner acte à
la municipalité du fait que le parcellaire précité est très ancien, puisqu'il
figurait déjà sur un plan de 1917; en revanche, c'est bien la municipalité qui
a contribué à rendre plus aiguës les difficultés que soulève la configuration
de la parcelle 68 dans sa partie ouest, lorsqu'elle a autorisé la construction
du bâtiment ECA 3477, en dérogation déjà avec les dispositions de son règlement
(semble-t-il également en application de l'art. 61 litt. c ou 62 ch. 6 RCVV).
Il apparaît dès lors clairement que la dérogation initiale, en apparence
anodine, avait des conséquences (par un "effet domino" en quelque
sorte) sur le statut de la parcelle 68. On pourrait ainsi se demander si une
telle dérogation entraînait ainsi des effets relevant du niveau de la
planification.

                        Cependant, il s'agit
ici d'analyser la dérogation accordée pour le projet A ici litigieux; on le
fera en suivant le schéma évoqué ci-dessus. Tout d'abord, on relève que la zone
II où il prend place permet aussi bien l'ordre contigu que l'ordre non contigu;
dès lors, on ne saurait parler, pour le secteur en cause, de dérogation à
l'ordre contigu. En l'occurrence, il s'agit bien plutôt de dérogations aux
règles sur les distances, aussi bien celles prévalant entre bâtiments que
celles entre bâtiments et limites de propriété. S'agissant des distances entre
bâtiments, ce sont des règles qui visent au premier chef des buts d'hygiène
publique, les distances en question permettant d'assurer la salubrité des
bâtiments et de leurs occupants. Souvent, les distances prescrites vont
toutefois au-delà de préoccupations de pure hygiène publique et visent en outre
des objectifs d'urbanisme, voire de protection des sites, mais aussi de
protection des intérêts des voisins. Par ailleurs, ces règles, historiquement,
ont fréquemment été édictées dans l'intérêt de la protection contre l'incendie
(sur ces questions, v. Jean-Luc Marti, Distances, coefficients et volumétrie
des constructions en droit vaudois, thèse Lausanne 1988, p. 101; v. également
p. 85 s.). Quant aux règles sur les distances entre bâtiments et limites de
parcelle, elles visent des objectifs similaires, les aspects d'hygiène publique
étant toutefois moins présents dans ce cas. Compte tenu de l'importance de ces
règles (et tout particulièrement de celles sur les distances entre bâtiments),
il convient d'adopter une certaine retenue dans l'octroi de dérogations à ces
dispositions.

                        S'agissant ensuite de
l'intérêt du propriétaire à bénéficier à cet égard d'une autorisation
exceptionnelle, l'on peut admettre que