# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9bdeed45-5978-5c85-b166-345df8fedb4d
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-05-16
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 16.05.2022 C/29742/2018
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-29742-2018_2022-05-16.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 17.05.2022. 

 
  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
C/29742/2018 ACJC/639/2022 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 16 MAI 2022 

 

Entre 

1) Monsieur A______, domicilié ______, 

2) Monsieur B______, domicilié ______, 

3) Monsieur C______, domicilié ______, appelants d'un jugement rendu par le 

Tribunal des baux et loyers le 27 juillet 2021, comparant tous trois par Me Isabelle 

PONCET, avocate, rue des Maraîchers 36, 1205 Genève, en l'étude de laquelle ils font 

élection de domicile, 

 

et 

 

Monsieur D______, domicilié ______, intimé, représenté par l'ASLOCA, rue  

du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection 

de domicile. 

 

 

 

 

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EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/656/2021 du 27 juillet 2021, reçu par les parties le 
10 août 2021, le Tribunal des baux et loyers a fixé le loyer de l'appartement au 

sous-sol de l'immeuble sis 1______, à Genève, à 7'116 fr. par an, charges non 

comprises, dès le 1er avril 2019 (ch. 1 du dispositif), a condamné C______, 

A______ et B______ à rembourser à D______ le trop-perçu de loyer en 

découlant, avec intérêts à 5% dès l'entrée en force du jugement (ch. 2), a débouté 

les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était 

gratuite (ch. 4). 

B. a. Par acte expédié le 14 septembre 2021 à la Cour de justice, C______, 
A______ et B______ forment appel contre ce jugement, dont ils sollicitent 

l'annulation. Ils concluent, cela fait, principalement à ce que la Cour constate la 

validité de l'avis de majoration de loyer du 7 décembre 2018, fixe le loyer à 

13'200 fr. par an, charges non comprises, dès le 1er avril 2019 et, 

subsidiairement, à ce que la cause soit renvoyée à la juridiction précédente. Ils 

produisent trois pièces nouvelles à l'appui de leur appel. 

 b. Dans sa réponse du 18 octobre 2021, D______ conclut à la confirmation du 
jugement entrepris. 

 c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions 
respectives. 

d. Les parties ont été avisées le 2 décembre 2021 par le greffe de la Cour de ce 
que la cause était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

a. Par contrat du 3 juillet 1979, D______, locataire, a pris à bail un appartement 
de trois pièces sis 1______, dans le quartier E______, à Genève, propriété de la 

SI F______. A teneur du contrat, l'appartement est situé « en sous-sol » et ne 

comporte aucune dépendance. 

b. Le contrat a été conclu pour une durée initiale d'une année et six mois, du 
1er juillet 1979 au 31 décembre 1980, renouvelable ensuite tacitement d'année en 

année. Le préavis de résiliation était de trois mois. 

c. En dernier lieu, dans le cadre d'un accord transactionnel du 17 août 2010 
relatif à une procédure en contestation d'une hausse de loyer, ce dernier a été fixé 

à 8'400 fr. par an, du 1er avril 2010 au 31 mars 2011, et était indexable à l'ISPC 

dès le 1er avril 2011. L'échéance du bail a été prorogée au 31 mars 2015, 

renouvelable ensuite tacitement d'année en année. 

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d. Le 14 avril 1986, C______ a acquis la SI F______. Il a procédé à la 
dissolution de celle-ci le 12 août 1996, devenant ainsi propriétaire en son nom de 

l'immeuble concerné. 

e. Le 30 août 2002, par un acte de donation, ses enfants A______ et B______ 
sont également devenus propriétaires de l'immeuble. 

f. Dans la « fiche d'évaluation » de l'appartement, en lien avec leur recherche de 
loyers comparatifs, les bailleurs ont décrit celui-ci comme étant situé dans un 

immeuble construit entre 1912 et 1913, dans un état « moyen », situé à proximité 

des écoles, de commerce et des transports publics. Les cases « non » étaient 

cochées sous les mentions « zone de verdure » et « quartier calme ». Au sujet de 

l'appartement lui-même, il était noté que celui-ci est composé de trois pièces au 

« rez inférieur », d'une surface totale approximative de 45 m2, dans un état 

« moyen », que les installations électriques, la cuisine (non-agencée et non 

équipée), la salle de bain et les WC (séparés) étaient tous « anciens ».  

g. D______ a allégué que l'appartement ne comporte que deux pièces et demie 
pour une surface totale de 40 m2, soit une cuisine, un salon et une « demi-pièce » 

ne mesurant que 6.75 m2, tout en produisant un plan réalisé par ses soins. Il a 

qualifié l'appartement de vétuste, aucune remise en état n'ayant eu lieu depuis 

son aménagement, à l'exception de la cuisine en 2010. L'appartement est situé au 

même niveau que les caves de l'immeuble et son isolation phonique est 

mauvaise. 

h. Il ressort des photographies produites par D______ que le logement comporte 
de nombreuses et grandes taches verdâtres et brunâtres indéterminées sur de 

grandes portions du plancher et des parois. La peinture et le revêtement sont 

écaillés et usés sur de larges portions des murs, des installations sanitaires, des 

radiateurs et du rebord des fenêtres; la partie inférieure du cadre de ces dernières 

est située au même niveau que le trottoir de la rue adjacente. De l'extérieur, les 

fenêtres de l'appartement sont, par rapport aux autres appartements des étages 

supérieurs, grillagées et d'une dimension nettement moindre. 

i.  Par avis de majoration du 7 décembre 2018, les bailleurs ont déclaré porter le 
loyer annuel de 8'400 fr. à 13'200 fr. à partir du 1er avril 2019. La hausse était 

justifiée par les loyers usuels du quartier. 

j. D______ a contesté ladite hausse de loyer par requête déposée le 20 décembre 
2018 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, 

déclarée non conciliée 5 juin 2019, et portée devant le Tribunal le 4 juillet 2019. 

Il a conclu à une baisse de loyer de 25% dès le 1er avril 2019, fondée sur la 

baisse du taux hypothécaire de référence de 3.75% à 1.5%, soit à un loyer de 

6'300 fr. par an, charges non comprises, dès le 1er avril 2019. 

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k. Les bailleurs ont introduit le 5 juillet 2019 une requête en validation de leur 
avis de majoration de loyer du 7 décembre 2018, produisant quatre exemples de 

loyers comparatifs, qu'ils ont complétés le 27 septembre 2019 par trois exemples 

supplémentaires, tout en concluant au rejet des conclusions du locataire en baisse 

de loyer. 

Les sept fiches de loyers comparatifs produites par les bailleurs possèdent en 

substance la teneur suivante : 

N° 1 : Trois pièces, rue 2______ no. ______ 

Cet appartement situé au 1er étage possède une surface de 37.7 m2 ainsi qu'une 

cave. Il se situe dans une zone de verdure et un quartier calme, à proximité de 

toutes les commodités. L'état de l'appartement est qualifié d'excellent, avec une 

cuisine, une salle de bain et des installations électriques récentes. Les fenêtres 

sont équipées d'un double vitrage. L'immeuble a été construit en 1955 et a subi 

une rénovation en 2015; son état est qualifié de bon. Le loyer de l'appartement, 

hors charges, était de 8'400 fr. par an jusqu'au 30 novembre 2017 et a été 

augmenté, depuis le 1er décembre 2017, à 17'400 fr. par an. 

N° 2 : Trois pièces, rue 3______ no. ______ 

Cet appartement situé au 4e étage possède une surface de 45 m2 ainsi qu'une 

cave. Il se situe à proximité de toutes les commodités. L'état de l'appartement est 

qualifié de bon, avec une cuisine ancienne, non agencée, en bon état. La salle de 

bain est ancienne, de même que les WC et les installations électriques. Les 

fenêtres sont équipées d'un double vitrage. L'immeuble a été construit en 1947 et 

son état est qualifié de bon. Le loyer de l'appartement, hors charges, est de 

13'600 fr. par an depuis le 15 novembre 2008. 

N° 3 : Trois pièces, rue 4______ no. ______ 

Cet appartement est situé au 5e étage et possède une cave. La surface n'est pas 

indiquée. Il se situe à proximité de toutes les commodités. L'état de 

l'appartement est qualifié de moyen, avec une cuisine ancienne dont on ignore si 

elle est ou non équipée ou agencée. La salle de bain est ancienne, de même que 

les WC et les installations électriques. Les fenêtres sont équipées d'un double 

vitrage. L'immeuble a été construit en 1961 et son état est qualifié de moyen. Le 

loyer de l'appartement, hors charges, était de 12'000 fr. par an jusqu'au 31 juillet 

2012 et a été augmenté, depuis le 1er août 2012, à 22'800 fr. par an. 

N° 4 : Trois pièces, route 5______ no. ______ 

Cet appartement situé au 1er étage possède une surface de 65 m2 ainsi qu'une 

cave. Il se situe à proximité de toutes les commodités. L'état de l'appartement est 

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qualifié de bon, avec une cuisine récente en bon état et agencée. Les WC ne sont 

pas séparés et les installations électriques sont anciennes En sus d'une salle de 

bain, l'appartement est équipé d'une douche. Les fenêtres sont équipées d'un 

double vitrage. L'immeuble a été construit entre 1961 et 1970 et il est en cours 

de rénovation. Son état actuel est qualifié de moyen. Le loyer de l'appartement, 

hors charges, était de 14'868 fr. par an jusqu'au 14 avril 2018 et a été augmenté, 

depuis le 15 avril 2018, à 19'800 fr. par an. 

N° 5 : Trois pièces, rue 6______ no. ______ 

Cet appartement situé au rez-de-chaussée possède une surface de 50 m2 ainsi 

qu'une cave. Il se situe à proximité de toutes les commodités. L'état de 

l'appartement est qualifié de moyen, avec une cuisine ancienne dont on ignore si 

elle est ou non équipée ou agencée. La salle de bain est ancienne, les WC sont 

séparés et les installations électriques sont anciennes. Les fenêtres sont équipées 

d'un double vitrage. L'immeuble a été construit en 1903 et son état est qualifié de 

moyen. Le loyer de l'appartement, hors charges, est de 14'400 fr. par an depuis le 

16 février 2005. 

N° 6 : Trois pièces, rue 7______ no. ______ 

Cet appartement situé au 1er étage possède une surface de 39 m2 et n'a aucune 

dépendance. Il se situe à proximité de toutes les commodités. L'état de 

l'appartement est qualifié de bon, avec une cuisine récente agencée et équipée, 

une salle de bain et des WC (non séparés) récents. Les installations électriques 

sont récentes. L'immeuble, situé dans le vieux G______, a été construit en 1782 

et son état est qualifié de bon. Le loyer de l'appartement, hors charges, était de 

21'600 fr. par an jusqu'au 15 septembre 2017 et a été réduit, depuis le 16 

septembre 2017, à 20'400 fr. par an. 

N° 7 : Trois pièces, 8______ no. ______ 

Cet appartement situé au 1er étage possède une surface de 42 m2 ainsi qu'une 

cave. Il se situe à proximité de toutes les commodités. L'état de l'appartement est 

qualifié de bon, avec une cuisine agencée en bon état, une salle de bain et des 

WC séparés anciens; les installations électriques sont anciennes. Les fenêtres 

sont équipées d'un double vitrage. L'immeuble a été construit entre 1961 et 1970 

et son état est qualifié de bon. Le loyer de l'appartement, hors charges, était de 

10'800 fr. par an jusqu'au 30 novembre 2014 et a été augmenté, depuis le 15 

novembre 2014, à 15'240 fr. par an. 

l. Dans sa réponse du 15 novembre 2019, D______ s'est opposé à l'application 
de la méthode absolue des loyers usuels du quartier et a conclu au rejet de la 

demande de hausse de loyer. 

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m. Lors de l'audience du Tribunal du 20 février 2020, D______ a sollicité un 
calcul de rendement, ce à quoi les bailleurs se sont opposés. Ces derniers ont 

contesté que l'appartement puisse être qualifié de « vétuste », mais non les 

allégués du locataire au sujet des installations présentes dans l'appartement et les 

travaux effectués dans celui-ci. Ils ont renoncé à une inspection locale du 

logement. 

n. Par ordonnance du 26 février 2020, le Tribunal a fixé un délai au 27 mars 
2020 aux bailleurs pour produire un calcul de rendement et les pièces 

justificatives y relatives, et un délai au 30 avril 2020 à D______ pour se 

déterminer sur celui-ci. 

o. Dans le délai prolongé au 25 mai 2020, les bailleurs ont allégué qu'un calcul 
de rendement s'avérait impossible et qu'il y avait lieu de se fonder sur les loyers 

usuels du quartier. 

p. Lors de l'audience du Tribunal du 24 septembre 2020, D______ a soutenu que 
les bailleurs, qui fondaient leur hausse sur les loyers usuels du quartier, n'avaient 

pas fait la preuve de ceux-ci. Ce n'était qu'à titre subsidiaire, à titre défensif, si le 

Tribunal estimait que les bailleurs avaient fait la preuve des loyers usuels du 

quartier qu'il demandait un calcul de rendement. Les bailleurs ont persisté à faire 

valoir qu'un calcul de rendement n'était pas possible. 

q. Par pli du 8 janvier 2021, D______ a renoncé à se prévaloir de l'application 
de la méthode absolue dans le cadre de sa demande de baisse de loyer. Il a 

conclu à une baisse de loyer de 15.38% dès le 1er avril 2019, en application de la 

méthode relative, et à ce que son loyer soit fixé à 7'108 fr. par an, hors charges, 

dès cette date. En revanche, il a maintenu, à titre défensif uniquement, dans le 

cadre de la demande de hausse de loyer formée par les bailleurs, sa demande de 

calcul de rendement. 

r. Les bailleurs ont consenti le 12 janvier 2021 à cette modification des critères 
invoqués par D______, sollicitant qu'un délai leur soit accordé pour pouvoir 

opposer à la demande de baisse les autres critères relatifs, ainsi que produire les 

pièces nécessaires. 

s. Lors de l'audience du 14 janvier 2021, le Tribunal a annulé son ordonnance du 
26 février 2020 et fixé aux bailleurs un délai au 5 février 2021 pour déposer 

leurs éventuelles pièces complémentaires en réponse à la demande de baisse du 

locataire. 

t. Dans le délai prolongé au 26 février 2021, les bailleurs ont déclaré compenser 
la baisse du taux hypothécaire par une augmentation des charges d'exploitation 

de l'immeuble de 11.74%. Ils ont produit à ce propos un décompte de gestion de 

l'immeuble pour les années 2005 à 2009 et 2014 à 2018, avec pour pièces 

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justificatives une facture relative à des travaux de peinture au rez-de-chaussée en 

2012 et des crépis au 1er étage, ainsi qu'un état locatif de l'immeuble au 

31 décembre 2018. 

u. Les parties ont plaidé par écrit le 7 juin 2021, persistant en substance dans 
leurs conclusions respectives. D______ a contesté les décomptes de gestion de 

l'immeuble, faute pour les bailleurs d'avoir produit les pièces comptables 

correspondant aux charges invoquées.  

v. Les parties ont répliqué le 24 juin 2021, sur ce la cause a été gardée à juger 
par le Tribunal. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 

La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 

procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les 

grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, Basler 

Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 3e éd., 2017, n. 9 ad art. 308 

CPC). 

La valeur litigieuse est déterminée par les conclusions restées litigieuses devant 

l'autorité précédente (art. 91 al. 1 CPC); si la durée de prestations périodiques est 

indéterminée, le montant annuel est multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC). La 

valeur litigieuse correspond à la différence entre l'augmentation proposée et le 

montant accepté par le locataire par mois, annualisée et capitalisée sur vingt an 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2011 du 2 novembre 2011 consid. 1). 

1.2 En l'espèce, le loyer annuel du logement s'élève à 8'400 fr. hors charges. 

En prenant en compte la majoration de loyer litigieuse et la différence par rapport 

au loyer actuellement en vigueur, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. 

([13'200 fr. – 8'400 fr.] × 20 = 96'000 fr.] de sorte que la voie de l'appel est 
ouverte. 

1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.  

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1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 

ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 

juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 

première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 

celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).  

2. Les appelants ont produit trois pièces nouvelles à l'appui de leur appel, à savoir 
trois extraits du « calculateur de loyer » figurant sur le site internet cantonal 

« ge.ch », qu'ils considèrent comme des faits « notoires ». 

2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Commentaire Romand, 

Code de procédure civile, 2e éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 

Les faits notoires, qu'il n'est pas nécessaire d'alléguer ni de prouver, sont ceux 

dont l'existence est certaine au point d'emporter la conviction du juge, qu'il 

s'agisse de faits connus de manière générale du public ou seulement du juge. Pour 

être retenu comme notoire, un renseignement ne doit pas être constamment 

présent à l'esprit; il suffit qu'il puisse être contrôlé par des publications accessibles 

à chacun (ATF 135 III 88 consid. 4.1; 134 III 224 consid. 5.2), à l'instar par 

exemple des indications figurant au Registre du commerce accessibles sur internet 

(ATF 138 II 557 consid. 6.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_645/2011 du 27 janvier 

2012 consid. 3.4.2). 

Cela étant, les innombrables renseignements figurant sur internet ne peuvent pas 

être considérés comme notoires (SJ 2012 I p. 351; ATF 134 III 534 consid. 

3.2.3.3). Ne sont ainsi pas notoires les éléments tirés de calculateurs trouvés sur 

internet fixant le « salaire médian » et les charges sociales dues par l'avocat (arrêt 

du Tribunal fédéral 6B_102/2016 du 9 février 2017 consid. 3). 

2.2 La recevabilité de ces pièces nouvelles et la question du caractère notoire d'un 
« calculateur » statistique présent sur internet peuvent demeurer indécise, ces 

éléments n'étant pas pertinents pour la solution du litige. 

3. Dans un premier grief, les appelants reprochent à la juridiction précédente d'avoir 
retenu qu'ils n'étaient pas en droit d'invoquer un critère de fixation absolu à l'appui 

de leur avis de majoration de loyer, en violation de l'art. 269d CO. 

3.1 Faisant référence à un arrêt du Tribunal fédéral 4A_86/2020 du 5 janvier 2021 
et se ralliant à un avis de doctrine (BOHNET/CONOD, « Modification du loyer à 

l'expiration de la durée initiale du bail indexé » in Newsletter bail.ch, février 

https://intrapj/perl/decis/138%20III%20374

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2020) selon lequel le bailleur ne peut invoquer que des critères relatifs à la fin 

d'une période d'indexation pour justifier une hausse de loyer, les premiers juges 

ont considéré que les appelants ne pouvaient pas invoquer un critère absolu à 

l'appui de leur avis de majoration. Procédant néanmoins à analyse de ce critère, 

les premiers juges ont considéré que les appelants n'avaient pas démontré les 

loyers usuels de quartier et, dès lors, le caractère non abusif de la hausse sollicitée. 

3.2 Il n'est pas nécessaire de trancher la question de savoir si, après un période de 
loyers indexés (art. 269b CO), les appelants étaient en droit de justifier une 

majoration de loyer sur la base de critères absolus (question laissée indécise dans 

l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_86/2020 précité ou, plus récemment, dans l'arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_215/2021 du 22 octobre 2021 consid. 4.2). En effet, même en 

admettant la possibilité d'invoquer un tel critère, le jugement querellé devrait être 

confirmé, pour les motifs exposés ci-après. 

4. Les appelants reprochent aux premiers juges d'avoir écarté les sept exemples 
comparatifs produits, en violation des art. 269a et 269d al. 1 CO, 11 OBLF et de 

leur droit à la preuve. 

4.1 
4.1.1 En cours de bail, le bailleur peut majorer le loyer aux conditions de 
l'art. 269d CO. Si le locataire estime que la majoration est abusive au sens des 

art. 269 et 269a CO, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 

30 jours qui suivent l'avis de majoration (art. 270 al. 1 CO). 

Lorsqu'il s'agit de majorer le loyer, le bailleur doit d'emblée indiquer un motif qui 

le lie pour la suite de la procédure (art. 269d al. 1 et 2 CO; ATF 118 II 130 

consid. 2a). En vertu de l'art. 269d CO, l'avis de majoration du loyer, qui doit être 

effectué au moyen d'une formule agréée par le canton, doit indiquer les motifs de 

la hausse de loyer. Les motifs précis de la hausse, le cas échéant les montants 

correspondant à chaque motif invoqué, doivent figurer sur la formule officielle 

(art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF), ou sur une lettre annexée à la condition que la 

formule officielle s'y réfère expressément (art. 19 al. 1bis OBLF). Une 

augmentation de loyer est nulle lorsque le contenu de l'avis de majoration (ou de 

la lettre d'accompagnement) ne contient aucune motivation ou une motivation 

insuffisamment précise (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1; 121 III 6 consid. 3b). 

4.1.2 Pour déterminer les loyers usuels dans la localité ou le quartier, l'art. 11 
OBLF prescrit de se baser soit sur des loyers de logements comparables à la chose 

louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de 

construction (al. 1), à l'exclusion des loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un 

groupe de bailleurs domine le marché (al. 3), soit sur des statistiques officielles 

(al. 4). 

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Selon la jurisprudence, le juge cantonal doit procéder à des comparaisons 

concrètes, à la lumière des critères de l'art. 11 OBLF, de sorte que la 

détermination des loyers usuels ne peut pas s'effectuer sur la base d'une 

« impression d'ensemble ». Pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque 

sécurité, le juge cantonal doit en effet pouvoir se fonder soit sur des statistiques 

officielles (art. 11 al. 4 OBLF), soit sur au minimum cinq logements de 

comparaison (ATF 141 III 569 consid. 2.2.1; arrêts du Tribunal fédéral 

4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 2.2.2; 4A_295/2016 du 29 novembre 

2016 consid. 5.2). 

4.1.3 Pour que le juge puisse appliquer la méthode des statistiques officielles, il 
faut qu'il existe de telles statistiques au niveau cantonal, satisfaisant aux exigences 

de l'art. 11 al. 1 OBLF. Elles doivent contenir des données chiffrées, suffisamment 

différenciées et dûment établies sur l'emplacement, la dimension, l'équipement et 

l'état de la chose louée, comme aussi sur la période de construction, et tenir 

compte de l'évolution récente des loyers (ATF 141 III 569 consid. 2.2.1 et 2.2.2; 

123 III 317 consid. 4a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_295/2016 précité, consid. 

5.2.1). 

A l'heure actuelle, il n'existe pas dans le canton de Genève de statistiques 

réunissant les conditions requises au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF (ATF 123 III 

317, consid. 4c/cc). 

4.1.4 Le bailleur peut aussi apporter la preuve des loyers usuels en fournissant au 
moins cinq logements de comparaison, avec leurs caractéristiques et les bases de 

calcul de leurs loyers, accompagnés de toutes les pièces justificatives (ATF  

141 III 569 consid. 2.2.3). 

L'application de la méthode des cinq logements de comparaison présuppose que 

ces cinq éléments comparatifs présentent, pour l'essentiel, les mêmes 

caractéristiques que le logement litigieux quant aux critères de l'art. 11 al. 1 

OBLF, soit quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de 

construction, tout en tenant compte de l'évolution récente de leurs loyers au regard 

du taux hypothécaire et de l'indice suisse des prix à la consommation (ATF 147 III 

14 consid. 4.1.2.1; 141 III 589 consid. 2.2.3; 136 III 74 consid. 3.1; 123 III 317 

consid. 4a et 4d; arrêt du Tribunal fédéral 4A_183/2020 du 6 mai 2021 consid. 

3.1.2; BOHNET/ CARRON/MONTINI, Commentaire pratique : Droit du bail à loyer 

et à ferme  

[CP-Bail], n. 4 ad art. 269a CO). 

Sur l'emplacement, les exemples doivent se situer dans le même quartier et 

disposer de qualités analogues, comme la proximité des moyens de transports 

publics, des commerces, des écoles ou des parcs, ainsi que l'existence ou l'absence 

d'immissions ou nuisances sonores particulières, comme trafic aérien ou routier 

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C/29742/2018 

(LACHAT/ STASTNY, Le bail à loyer, 2019, p. 577; CP-Bail, n. 14 ad art. 269a 

CO). L'emplacement peut concerner aussi l'étage du bien immobilier en question 

(Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, n. 11 ad art. 269a CO; 

plus nuancé : LACHAT/STASTNY, ibid. et note marginale, pour qui il conviendrait 

de catégoriser à part uniquement les logements des étages inférieurs et ceux des 

étages supérieurs; arrêt du Tribunal fédéral 4C.40/2001 du 15 juin 2001 consid. 

5c, repris par la suite sans motivation dans les arrêts ultérieurs, qui estime que ce 

critère n'est « pas nécessairement pertinent »). 

S'agissant du critère de l'équipement, il faut comprendre les installations dont 

bénéficient les locataires d'un logement ou d'un local commercial. Il convient de 

se référer ainsi, notamment, à l'équipement d'une cuisine, à la salle de bain et aux 

sanitaires, au système de chauffage, d'un ascenseur, d'un double vitrage ou d'un 

balcon. Pour être comparables, les logements doivent comprendre des 

équipements qui soient proches par leur qualité et par leur nombre (CP-Bail, n. 20 

ad art. 269a CO; LACHAT/STASTNY, op. cit., p. 579; ACJC/242/2021 du 1er mars 

2021 consid. 3.1). 

Sur l'état général de l'appartement et de l'immeuble, il faut tenir compte dans le 

cadre de l'analyse d'une impression d'ensemble, du soin porté par le bailleur à 

l'entretien et à la rénovation de l'appartement et de l'immeuble. Seul l'entretien 

assumé par le propriétaire est déterminant à ce propos (CP-Bail, n. 23 ad art. 269a 

CO, LACHAT/STASTNY, ibid.; ACJC/242/2021 déjà cité, consid. 3.1). 

Par ailleurs, les loyers de référence doivent eux-mêmes ne pas être abusifs. Il est 

donc nécessaire, en principe, de les adapter aux baisses du taux hypothécaire 

survenues, en règle générale, depuis la date de la dernière fixation du loyer 

(ATF 127 III 411 consid. 5a), ce qui nécessite de connaître leur taux hypothécaire 

de référence. La législation relative à la protection contre les loyers abusifs a 

précisément pour but d'éviter que le bailleur n'obtienne un rendement excessif de 

la chose louée. Or, il serait contraire à ce but de prendre comme éléments de 

comparaison, pour juger du caractère abusif d'un loyer donné, des loyers qui sont 

eux-mêmes abusifs parce que les bailleurs concernés ne les ont pas adaptés à 

l'évolution des facteurs de baisse. L'art. 11 al. 3 OBLF va d'ailleurs dans ce sens, 

en tant qu'il exclut la prise en considération des loyers découlant du fait qu'un 

bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché. Il en ressort clairement que 

la détermination des loyers usuels ne saurait obéir aux seules lois du marché (ATF 

141 III 569 consid. 2.2.1; 136 III 74 consid. 3.1; 127 III 411 consid. 5a; 123 III 

317 consid. 4d; ACJC/242/2021 déjà cité, consid. 5.1). 

4.1.5 Le fardeau de la preuve incombe au bailleur lorsque celui-ci entend majorer 
le loyer en cours de bail, en se prévalant du critère des loyers usuels (ATF  

123 III 317 consid. 4a; 114 II 361 consid. 3). 

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C/29742/2018 

4.2 Dans un premier grief, les appelants reprochent à la juridiction précédente une 
constatation inexacte des faits, pour n'avoir pas pris intégralement en 

considération la « fiche d'évaluation » de l'appartement, qui mentionne la présence 

d'une cave. Ils reprochent également aux premiers juges de n'avoir pas pris en 

compte une « impression générale d'ensemble » pour admettre l'équivalence entre 

différents critères des exemples comparatifs produits. Enfin, ils critiquent 

également la prise en compte des photographies versées à la procédure par le 

locataire, qui ne permettraient pas, selon eux, de qualifier l'appartement de 

« vétuste ». 

4.2.1 Au regard de la jurisprudence en matière de loyers comparatifs, qui impose 
un certain schématisme et une comparaison sur la base de critères précis et 

objectifs entre les différents exemples soumis à comparaison, une « impression 

générale d'ensemble » pour pondérer certaines caractéristiques avec d'autres 

s'avère d'emblée inadmissible (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_215/2021 déjà 

cité, consid. 7.1).  

4.2.2 En l'occurrence, la « fiche d'évaluation » produite par les appelants a été 
établie unilatéralement par ceux-ci pour la procédure et ne possède aucune valeur 

contractuelle ou probante, étant du reste en contradiction avec le contrat de bail au 

sujet de la présence d'une cave et le niveau de l'appartement, situé en « sous-sol » 

d'après les termes de ce dernier, ainsi que les photographies produites sur l'état 

général de celui-ci. La juridiction précédente pouvait ainsi se référer au contenu 

du contrat et des photographies plutôt qu'à ladite fiche descriptive à propos des 

éléments faisant l'objet de divergences entre les parties. 

4.2.3 Quant à la qualification de l'état général de l'appartement sur la base de 
photographies versées à la procédure, elle relève du pouvoir d'appréciation du 

tribunal (art. 157 CPC) et non de l'établissement des faits. En tout état, l'état de 

l'appartement peut objectivement être qualifié de « vétuste », au regard de l'état 

général des murs, des peintures et du plancher, qui s'avèrent tous objectivement 

très usés et dans un certain état de décrépitude. Cet élément est du reste corroboré 

par l'absence de travaux de remise en état de l'appartement, à l'exception de la 

cuisine, depuis l'aménagement du locataire, c'est-à-dire il y a un peu plus de 40 

ans, soit une période pouvant être considérée comme très longue. 

4.2.4 Au regard de ce qui précède, le grief est infondé. 

4.3 Dans un deuxième grief, les appelants reprochent à la juridiction précédente 
d'avoir écarté sans motivation les sept exemples comparatifs produits. 

4.3.1 Pour effectuer leurs comparaisons, les appelants font référence à leur « fiche 
d'évaluation », dont il a toutefois été constaté précédemment qu'elle ne possède 

aucune valeur probante sur certains aspects, notamment sur la présence d'une 

cave, l'étage et l'état général de l'appartement (supra consid. 4.2.2). 

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C/29742/2018 

Il sera en conséquence retenu que l'appartement litigieux est situé en sous-sol et 

possède une surface approximative de 45 m2, sans aucune dépendance. Il se situe 

à proximité de toutes les commodités. L'état de l'appartement est vétuste, la 

cuisine est ancienne, non agencée et non équipée. La salle de bain est ancienne, de 

même que les WC (séparés) et les installations électriques. Les fenêtres sont 

équipées d'un double vitrage. L'immeuble a été construit entre 1912 et 1913, dans 

le quartier de E______, et son état général doit être qualifié de moyen. 

Comme il l'a été vu, une « impression générale d'ensemble » ne permet pas de 

pondérer certains critères ou caractéristique d'un appartement par d'autres 

(cf. supra consid. 4.2.1), de sorte qu'il ne saurait être utilisé pour justifier la 

comparaison comme le sollicitent les appelants. 

Contrairement à ce qu'ils affirment également, la présence d'une cave est un 

élément pertinent en matière de comparaison en termes d'équipements. Le 

caractère « non-habitable » de celle-ci – comme l'est au demeurant toute cave – 
n'est d'aucune portée lorsqu'il est question d'un équipement ou d'une dépendance, 

à l'instar d'un grenier, d'un jardin, d'un dépôt ou d'un balcon, l'élément décisif 

étant que le locataire puisse en bénéficier et en tirer un certain avantage par 

rapport à d'autres logements, ce qui est le cas d'une cave, qui lui offre un 

emplacement de stockage supplémentaire. 

Quant à l'étage, l'art. 11 al. 1 OBLF fait mention de « l'emplacement », qui peut se 

comprendre non seulement dans sa dimension horizontale (le lieu de situation de 

l'immeuble ou le quartier) mais également verticale (l'étage) comme le soutient de 

manière convaincante une partie de la doctrine, dans la mesure où les logements 

des étages supérieurs sont, selon la pratique du marché immobilier, loués à un prix 

supérieur que les logements des étages inférieurs, tout en procurant objectivement 

d'autres avantages pour le locataire, comme une diminution des nuisances 

relatives aux trafics motorisé et pédestre, en particulier dans un milieu urbain 

dense, ainsi qu'une meilleure luminosité par rapport aux étages inférieurs. 

Il convient cependant de ne pas se montrer trop schématique, la différence entre 

un appartement situé au 3e ou 4e étage ne procurant aucun avantage particulier 

pour le locataire (en ce sens : arrêt du Tribunal fédéral 4C.55/2001 du 4 juillet 

2001 consid. 4.cc) et distinguer, ainsi, les logements des étages inférieurs (1er 

étage, rez-de-chaussée, sous-sol) de ceux des étages supérieurs. 

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C/29742/2018 

Enfin, une différence de plus de trente ans dans l'année de construction ne peut 

pas être considérée comme « négligeable » comme l'affirment les appelants, étant 

relevé que l'année de construction est un élément pertinent de comparaison au 

sens de l'art. 11 al. 1 OBLF. La doctrine préconise une comparaison par époque de 

construction, ceci par périodes de vingt ans, tout en tenant compte d'éventuelle 

rénovation complète de l'immeuble (LACHAT/STASTNY, op. cit., p. 580). 

En prenant en considération ce qui précède, il convient d'écarter les exemples 

comparatifs produits, pour les motifs exposés ci-après. 

N° 1 : Trois pièces, rue 2______ no. ______ 

Contrairement à l'appartement litigieux, celui-ci est situé dans un quartier calme, 

en zone de verdure et possède une cave. Il est en excellent état, avec des 

installations récentes, dans un immeuble construit en 1955 et rénové en 2015, dont 

l'état général est bon. 

N° 2 : Trois pièces, rue 3______ no. ______ 

Contrairement à l'appartement litigieux, celui-ci possède une cave et est situé au 

4e étage. Son état général est qualifié de bon alors que l'appartement litigieux peut 

être qualifié de vétuste. L'immeuble est plus récent, ayant été construit en 1947, et 

est en bon état.  

N° 3 : Trois pièces, rue 4______ no. ______ 

Contrairement à l'appartement litigieux, celui-ci possède une cave et est situé au 

5e étage. Aucune surface n'est indiquée, alors que cette donnée est primordiale 

dans le cadre de la comparaison (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4C.55/2001 du 4 

juillet 2001 consid. 4b/ff), ce qui suffit d'emblée à écarter l'exemple produit. Il 

n'existe au demeurant aucune précision suffisante sur les équipements présents 

dans la cuisine. L'immeuble est plus récent et a été construit en 1961. 

Les allégués des appelants au sujet de la surface de l'appartement ne sont pas 

prouvés, de sorte que leurs critiques se révèlent sans pertinence. 

N° 4 : Trois pièces, route 5______ no. ______ 

Contrairement à l'appartement litigieux, celui-ci possède une cave. La surface 

s'avère nettement plus importante (65 m2) et son état est qualifié de bon. La 

cuisine est récente et agencée. En plus d'une salle de bain, il dispose d'une salle de 

douche séparée. L'immeuble est plus récent, ayant été construit entre 1961 et 1970 

et est en cours de rénovation. 

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C/29742/2018 

N° 5 : Trois pièces, rue 6______ no. ______ 

Contrairement à l'appartement litigieux, celui-ci possède une cave. Son état est 

qualifié de moyen alors que l'état de l'appartement litigieux doit être qualifié de 

vétuste. Il n'existe en outre aucune précision suffisante sur les équipements 

présents dans la cuisine pour permettre la comparaison. 

N° 6 : Trois pièces, rue 7______ no. ______ 

Contrairement à l'appartement litigieux, celui-ci ne se situe pas dans le quartier 

E______ mais dans le vieux G______. Son état est bon, la cuisine est récente et 

équipée, avec une salle de bain et des WC non séparés récents, de même que des 

installations électriques récentes. L'immeuble est beaucoup plus ancien, ayant été 

construit en 1782, et son état est qualifié de bon. 
  

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C/29742/2018 

N° 7 : Trois pièces, 8______ no. ______ 

Contrairement à l'appartement litigieux, celui-ci possède une cave. L'état de 

l'appartement est bon et la cuisine est agencée. L'immeuble est plus récent, ayant 

été construit entre 1961 et 1970, et est en bon état. 

4.3.2 Enfin, il n'est pas possible de faire références aux statistiques cantonales 
comme le prétendent les appelants pour déterminer le loyer admissible, faute de 

statistiques pertinentes dans le canton de Genève au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF. Il 

en résulte que la méthode des logements comparatifs doit s'imposer dans le canton 

lorsque le bailleur invoque les loyers usuels du quartier à l'appui de son avis de 

majoration (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_215/2021 déjà cité, consid. 7.2). 

4.4 Dans un dernier grief, les appelants reprochent aux premiers juges une 
violation de leur droit à la preuve, pour avoir refusé de procéder à une inspection 

locale de l'appartement litigieux. 

Dans la mesure où les appelants ont, eux-mêmes, renoncé à cette inspection lors 

de l'audience du Tribunal du 20 février 2020, ils sont particulièrement malvenus à 

soulever ce grief dans leur appel. 

4.5 En définitive, aucun des exemples produits ne s'avère pertinent pour fonder la 
comparaison, de sorte les griefs à ce sujet doivent être rejetés. 

5. Dans un autre grief, les appelants s'en prennent à la réduction de loyer accordée au 
locataire, estimant avoir démontré l'augmentation des charges de l'immeuble, leur 

permettant ainsi de s'opposer à celle-ci. 

5.1 A teneur de l'art. 269a let. b CO, ne sont en règle générale pas abusifs les 
loyers qui sont justifiés par une hausse des coûts. Ce critère se réfère à l'évolution 

des charges courantes, non facturées comme des frais accessoires aux locataires 

de l'immeuble, et des charges d'entretien, à l'exclusion des travaux de plus-values. 

Les charges courantes et d'entretien doivent correspondre à des montants effectifs 

(ATF 122 III 257 consid. 3b/bb; LACHAT/STASTNY, op. cit., p. 595). 

Pour déterminer la variation des charges d'exploitation, il faut comparer la 

moyenne des charges antérieures à la dernière fixation de loyer avec celle des 

charges antérieures à la requête en baisse de loyer litigieuse (ATF 111 II 378 

consid. 2).  

En principe, trois années de référence sont suffisantes pour établir une moyenne 

fiable (CP-Bail, op. cit., n°51 ad art. 269a CO et réf. citées), même si des 

exceptions sont envisageables (ATF 111 II 378 consid. 2). Il faut en rapporter 

ensuite la différence à l'état locatif de l'immeuble au jour de la dernière fixation du 

loyer (ATF 106 II 356; LACHAT/STASTNY, op. cit., p. 600). 

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C/29742/2018 

Lorsque le poste « entretien » enregistre une brusque variation, due en particulier 

à des « entretiens extraordinaires », il convient d'étaler les montants considérés sur 

plusieurs exercices, en fonction de la durée de vie et de l'amortissement des 

installations en cause (LACHAT/STASTNY, op. cit. p. 599). 

Le bailleur qui se prévaut d'une augmentation de ses charges doit produire les 

pièces comptables en sa possession (art. 8 CC; art. 20 OBLF; LACHAT/STASTNY, 

op. cit., p. 601; CP-Bail, n. 56 et 91 ad art. 269a CO). Les pièces comptables 

produites doivent être suffisamment précises et claires pour permettre au juge de 

déterminer avec certitude l'évolution des frais d'exploitation de l'immeuble 

(ACJC/1745/2012 du 3 décembres 2012 consid. 5.5 et références citées; CP-Bail, 

Ibid.). Le bailleur qui ne produit pas les documents pertinents doit être débouté de 

sa demande (LACHAT/STASTNY, op. cit., p. 601 et références citées). 

5.2 En l'espèce, les appelants n'ont produit aucune pièce justificative 
suffisamment précise pour permettre de déterminer la réalité comptable des 

chiffres présentés, à l'exception d'une seule facture de 2012. Les appelants ont 

ainsi échoué à démontrer l'augmentation des charges alléguées, de sorte que la 

juridiction précédente était fondée à ne pas en tenir compte dans la baisse de loyer 

accordée à l'intimé. 

Partant, ce grief doit être également rejeté. 

6. Enfin, dans un dernier grief, les appelants invoquent l'arbitraire dans le 
raisonnement et le résultat du jugement querellé, s'estimant dans l'impossibilité de 

produire cinq logements comparatifs ou les charges de l'immeuble en cause, tout 

soutenant que le loyer obtenu par l'intimé serait choquant. 

Outre qu'une telle critique a déjà été rejetée par la jurisprudence (cf. arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_215/2021 déjà cité, consid. 7.2.5), le simple fait que les 

exemples volontairement sélectionnés et produits par les appelants n'aient pas été 

jugés pertinents ne suffit pas pour taxer la décision d'arbitraire ou démontrer une 

quelconque impossibilité. Quant aux charges de l'immeuble, faute d'avoir produit 

les pièces justificatives pertinentes comme il l'a été vu (supra consid 5.2), les 

appelants ne sauraient se plaindre que cet élément ne se reflète pas dans la baisse 

de loyer fixée par la juridiction précédente et taxer le résultat d'arbitraire, au vu de 

leurs propres carences en la matière. 

En définitive, ce grief doit être rejeté. 

Il suit de ce qui précède que le jugement querellé sera confirmé. 

7. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

 
A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 14 septembre 2021 par C______, A______ et 

B______ contre le jugement JTBL/656/2021 rendu le 27 juillet 2021 par le Tribunal des 

baux et loyers dans la cause C/29742/2018-5-OSL. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY‐ BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Grégoire CHAMBAZ et 

Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 

greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY‐ BARTHE  La greffière : Maïté VALENTE 
 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.