# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 472aa778-75d2-5b4a-970f-87b76ba055d7
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-15
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 15.12.2022  VB.2022.00252
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2022-00252_2022-12-15.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2022.00252	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 15.12.2022
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 30.10.2023 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	privater Gestaltungsplan

	
Privater Gestaltungsplan "Haldenstrasse", Männedorf.

Kein Augenschein seitens des Verwaltungsgerichts (E. 1.2). Sondernutzungspläne dürfen zwar für einzelne Gemeindeabschnitte von der ihnen zugrunde liegenden Grundnutzungsordnung abweichen. Die Abweichungen dürfen die Bau- und Zonenordnung, welche auf eine Gesamtsicht der Gemeindeplanung ausgerichtet ist, jedoch nicht ihres Sinngehalts entleeren (E. 2.2). Die betroffene Strasse und der betroffene Besucherparkplatz befinden sich in einer Bauzone und dienen der Erschliessung von Alterswohnungen gemäss § 60 Abs. 2 PBG. Der Umstand, dass der Gestaltungsplan einen kleinen Teil der Erschliessungsanlagen auf Flächen in der Zone für öffentliche Bauten vorsieht, führt nicht dazu, dass die Grundordnung ihres Sinngehalts entleert wird. Die Rüge der Zonenwidrigkeit erweist sich als unbegründet (E. 3.7 f.). Verkehrsflächen zählen zur massgeblichen Grundstücksfläche, ausser wenn sie auf übergeordneten Festlegungen beruhen. Dabei ist nur dann von einer auf übergeordneten Festlegungen beruhenden Verkehrsfläche auszugehen, wenn deren Grundlage in einem kantonalen oder kommunalen Verkehrsplan oder in einem Quartierplan festgelegt wurde (E. 4.3).  Privatrechtliche Dienstbarkeiten sind bei der Grundflächenbemessung nicht zu berücksichtigen (E. 4.7). Der Gestaltungsplan ermöglicht gegenüber der Regelbauweise keine massiv höhere Ausnützung (E. 4.6). Der Gestaltungsplan lässt – im Vergleich zu einer BZO-konformen Arealüberbauung – eine 4% höhere Baumasse zu, eine je nach Baufeld zwischen 3 % tiefere bis 49 % höhere Gebäudehöhe sowie eine zwischen 24 % tiefere bis 16 % höhere Gesamthöhe, während sich bei der maximal zulässigen Gebäudelänge und bei den Grenzabständen keine Abweichungen ergeben. Diese Abweichungen führen nicht dazu, dass die planerisch und demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert würde (E. 5.3 ff.). Es ist zulässig, wenn der Gestaltungsplan betreffend Dimensionierung und Standort der Pflichtparkplätze einen angemessenen Spielraum im Hinblick auf das Baubewilligungsverfahren belässt. Entscheidend ist einzig, dass eine gesetzeskonforme Erschliessung überhaupt als möglich erscheint (E. 6.3). Eine ästhetische Würdigung der aufgrund des Gestaltungsplans möglichen Überbauung ist nur insoweit vorzunehmen, als es um die Zulassung von Baukörpern mit den im Gestaltungsplan definierten Ausmassen geht. Demgegenüber ist die Detailprojektierung im Baubewilligungsverfahren vorzunehmen und die Frage der rechtsgenügenden Einordnung in einem allfälligen Rechtsmittelverfahren gegen die nachfolgende Baubewilligung gerichtlich zu beurteilen (E. 7.3.2). Die im Gestaltungsplan vorgesehenen Baubereiche und Bauvolumina genügen den einordnungs- und ortsbildschutzrechtlichen Anforderungen (E. 7.3.3 f.). 

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ALTERSWOHNUNG
AREALÜBERBAUUNG
AUGENSCHEIN
AUSNÜTZUNG
BAUMASSE
BAUMASSENZIFFER
EINORDNUNG
GRUNDFLÄCHE
KERNZONE
ORTSBILDSCHUTZ
PARKPLATZ
PRIVATER GESTALTUNGSPLAN
REGELBAUWEISE
SONDERNUTZUNGSPLÄNE
ZONE FÜR ÖFFENTLICHE BAUTEN UND ANLAGEN
ZONENKONFORMITÄT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 60 Abs. I PBG
§ 60 Abs. II PBG
§ 83 Abs. I PBG
§ 83 Abs. II PBG
§ 83 Abs. III PBG
§ 259 Abs. I PBG
§ 259 Abs. II PBG
§ 259 Abs. III PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  3. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2022.00252

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

vom 15. Dezember 2022

 

 

 

Mitwirkend: Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert,
Ersatzrichter Kaspar Plüss, Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

2.1  B, 

2.2  C, 

3.    D, 

 

alle vertreten durch RA E
und/oder RA F, 

Beschwerdeführende, 

 

gegen

 

1.    Gemeinderat
Männedorf, vertreten durch RA G

2.    Baudirektion
Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

 

und

 

Stiftung H,
vertreten durch RA I, 

Mitbeteiligte, 

 

 

betreffend privater
Gestaltungsplan,

hat sich ergeben: 

I.  

Die Stiftung H will die bestehende Alterssiedlung
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in Männedorf abbrechen und eine neue
Überbauung mit rund 60 Seniorenwohnungen erstellen. Zu diesem Zweck
stellte die Stiftung am 23. September 2020 den privaten Gestaltungsplan "Haldenstrasse"
auf, der gemäss Ziff. 1 der Gestaltungsplanbestimmungen folgende vier
Ziele verfolgt: (1) Realisierung einer ortsbaulich und landschaftlich gut
gestalteten Wohnüberbauung in dichter Bauweise, die sich gut in den baulichen
Kontext einfügt; (2) Schaffung von behinderten- und altersgerechten sowie
preisgünstigen Wohnungen; (3) Gewährleistung von Freiräumen mit besonders guter
Gestaltung und mit hoher Aufenthaltsqualität; (4) Sicherung einer zweckmässigen
und rationellen Erschliessung mit attraktiven Fussgängerverbindungen sowie
einer effizienten Parkierung. Innerhalb eines 8'183 m2
umfassenden Perimeters sieht der Gestaltungsplan zwei Baubereiche vor, in denen
je ein freistehendes Hauptgebäude erstellt werden darf (Ziff. 5 Abs. 2
Gestaltungsplanbestimmungen). Richtungsweisend für die Gestaltung der Bauten
(kubische Gliederung, architektonischer Ausdruck, Freiräume) ist ein am
31. August 2020 erstelltes Richtprojekt (Ziff. 4 Abs. 2
Gestaltungsplanbestimmungen). 

In der Urnenabstimmung vom 7. März 2021 erteilte die
Stimmbevölkerung von Männedorf die Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan "Haldenstrasse".
Die kantonale Baudirektion genehmigte den Gestaltungsplan mit Verfügung Nr. 0660/21
vom 22. Juli 2021. Im kantonalen Amtsblatt vom 30. Juli 2021 wurden
die Genehmigungsverfügung und der Zustimmungsbeschluss bekanntgemacht, und es
wurde festgehalten, der private Gestaltungsplan Haldenstrasse werde
festgesetzt. 

II.  

Am 24. August 2021 erhoben A, B und C, D sowie eine
weitere Partei Rekurs beim Baurekursgericht. Sie beantragten die Aufhebung des
Festsetzungs- und des Genehmigungsbeschlusses des privaten Gestaltungsplans. Am
16. März 2022 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab. Das Gericht
auferlegte die Verfahrenskosten den Rekursparteien und verpflichtete diese, der
Stiftung H eine Umtriebsentschädigung zu bezahlen.

III.  

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. März
2022 erhoben A, B und C sowie D am 28. April 2022 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht. Sie beantragten die Aufhebung des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 16. März 2022, des Genehmigungsbeschlusses der
Baudirektion vom 22. Juli 2021 sowie des Festsetzungsbeschlusses der
Gemeinde Männedorf vom 7. März 2021, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten des Gemeinderats Männedorf und der Baudirektion
des Kantons Zürich. Eventualiter beantragten sie die Aufhebung des Entscheids
des Baurekursgerichts und die Rückweisung der Angelegenheit im Sinn der
Erwägungen an den Gemeinderat Männedorf zur Verbesserung des Gestaltungsplans
und dessen Neugenehmigung. In prozessualer Hinsicht beantragten sie den Beizug
sämtlicher Verfahrensakten der Vorinstanz sowie die Durchführung eines
Augenscheins. 

Das Baurekursgericht beantragte am 19. Mai 2022 die
Abweisung der Beschwerde. Den gleichen Antrag stellte am 27. Mai 2022 auch
die Baudirektion; zur Begründung verwies sie auf den Mitbericht des Amts für
Raumplanung vom 24. Mai 2022, der wiederum auf die Stellungnahme des Amts
für Raumentwicklung vom 22. September 2021 sowie auf den angefochtenen
Rekursentscheid verwies. Am 7. Juni 2022 beantragte die als Mitbeteiligte
einbezogene Stiftung H, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden. Mit Beschwerdeantwort vom 8. Juni 2022 beantragte der
Gemeinderat Männedorf die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge zulasten
der Beschwerdeführenden. Mit Replik vom 24. August 2022 hielten die
Beschwerdeführenden an ihren Anträgen fest. Am 5. September 2022 hielten
in der Folge auch die Stiftung H und der Gemeinderat Männedorf an ihren
Anträgen fest. 

Die Kammer erwägt:

1.
Formelle Fragen

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist funktionell und sachlich zuständig für die Behandlung
der Beschwerde gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. März
2022, dem eine raumplanungsrechtliche Festlegung (privater Gestaltungsplan)
zugrunde liegt (§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG];
LS 175.2). Die Beschwerdeführenden sind als (Mit-)Eigentümer von
Liegenschaften in unmittelbarer Nähe des betroffenen Gestaltungsplangebiets (K-Strasse 02–03)
zur Anfechtung des Entscheids des Baurekursgerichts legitimiert (§ 338a
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG;
LS 700.1]). Da auch die übrigen Eintretensvoraussetzungen gegeben sind, ist
auf die Beschwerde einzutreten. Die Angelegenheit ist von der Kammer zu
beurteilen (§ 38b VRG e contrario).

1.2 Die
Beschwerdeführenden beantragen die Durchführung eines Augenscheins. Zur
Begründung machen sie geltend, dass auf den Augenscheinfotografien des
Baurekursgerichts lediglich "erahnt" werden könne, dass der
angefochtene Gestaltungsplan auf den Ortsbildschutz ungenügend Rücksicht nehme
(vgl. act. 15 Ziff. 41 f.). 

1.2.1
Gemäss der Rechtsprechung ist die Durchführung eines Augenscheins geboten,
wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die
Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung
der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist zulässig, dass
eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich
der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den
übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (vgl. BGr, 9.
Februar 2022, 1C_129/2021, E. 3.3; VGr, 28. April 2022, VB.2021.00038,
E. 1.2). 

1.2.2
Im vorliegenden Fall liegen acht Fotografien des baurekursgerichtlichen
Referentenaugenscheins vom 18. Januar 2022 bei den Akten, die den
Gestaltungsplanperimeter und dessen Umgebung aus verschiedenen Sichtwinkeln
aufzeigen – u. a.
auch aus der Perspektive der K-Strasse 04 (Fotos 7 und 8), in deren
Umgebung sich die Grundstücke der Beschwerdeführenden befinden (vgl.
act. 8/1 S. 8 ff.). Ferner enthält der Erläuterungsbericht (act.
8/19.8) in Bezug auf das Richtprojekt und dessen Umgebung u. a. ein Modellbild
(S. 9), zwei Visualisierungen (S. 10 und 12) und eine Ansicht der
Geschossabstufung zur Kernzone (S. 27). Damit geht aus den Akten mit
hinreichender Deutlichkeit hervor, inwieweit der angefochtene Gestaltungsplan
auf den Ortsbildschutz Rücksicht nimmt (dazu hinten, E. 7). Der
Sachverhalt ist somit rechtsgenügend erstellt, sodass der Antrag auf
Durchführung eines Augenscheins abzuweisen ist. 

1.3 Die
vorinstanzlichen Verfahrensakten wurden von Amtes wegen beigezogen.

2.
Rechtsgrundlagen

2.1 Mit –
öffentlichen und privaten – Gestaltungsplänen werden für bestimmt umgrenzte
Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung
der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die
Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abgewichen werden (§ 83
Abs. 1 PBG). Für die Projektierung ist ein angemessener Spielraum zu
belassen (§ 83 Abs. 2 PBG). Der Gestaltungsplan hat auch die
Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu
ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann
Festlegungen über die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (§ 83 Abs. 3
PBG). 

2.2 Gemäss der
Rechtsprechung muss ein Gestaltungsplan die Richtplanung und das übergeordnete Recht
einhalten, namentlich die Ziele und Grundsätze des Raumplanungsgesetzes. Die
Anforderungen und das Ausmass der zulässigen Abweichungen von der
Grundnutzungsordnung sind gesetzlich nicht definiert. Sondernutzungspläne
dürfen zwar für einzelne Gemeindeabschnitte von der ihnen zugrunde liegenden
Grundnutzungsordnung abweichen. Die Abweichungen dürfen die Bau- und
Zonenordnung, welche auf eine Gesamtsicht der Gemeindeplanung ausgerichtet ist,
jedoch nicht ihres Sinngehalts entleeren. Ansonsten gerät das wichtige Prinzip
der Einheit und Widerspruchsfreiheit der Planung in Gefahr. Ein strengerer
Massstab an die Zulässigkeit solcher Abweichungen ist anzulegen, wenn der
Erlass eines Sondernutzungsplans von einer weniger stark demokratisch
legitimierten Behörde bzw. in einem weniger stark demokratisch abgestützten
Verfahren ergangen ist als der Erlass der Grundordnung, was vorliegend jedoch
nicht der Fall ist (BGr, 8. November 2022, 1C_398/2021, E. 3.3; 22. März
2022, 1C_328/2020, E. 3.4.5; VGr, 14. November 2019, VB.2019.00017,
E. 8.2; BGr, 20. März 2019, 1C_200/2018, E. 4.3; BGE 135 II 209
E. 5.2; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher
Bau- und Planungsrecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 180). 

2.3 Bei der
Festsetzung eines Gestaltungsplans besteht ein weiter Gestaltungsspielraum der
Planungsbehörde (BGE 148 II 139 E. 8.2). Das Baurekursgericht hat bei der
Überprüfung solcher Pläne die der Gemeinde zustehende Planungsautonomie zu
respektieren und sich deshalb eine gewisse Zurückhaltung aufzuerlegen. Es darf
daher nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Planung
aufgrund überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist, sie den
wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht oder
offensichtlich unangemessen ist. Nicht vorausgesetzt ist aber, dass die
kommunale Planfestsetzung ohne sachliche Gründe getroffen wurde oder
schlechthin unhaltbar ist. Die Gemeinde hat ihrem Planungsentscheid eine
nachvollziehbare Würdigung der massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls sowie
eine vertretbare Interessenabwägung zugrunde zu legen. Demgegenüber darf das
Verwaltungsgericht einen Nutzungsplan im Beschwerdeverfahren nicht auf
Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich
Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und Ermessensunterschreitung überprüfen
(§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG). Hat das
Baurekursgericht im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestätigt, so
prüft das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im Wesentlichen, ob der
Plan den überkommunalen Interessen bzw. der übergeordneten Planung und
Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr planerisches Ermessen
missbraucht, über- oder unterschritten hat (VGr, 14. November 2019,
VB.2019.00017, E. 8.3; vgl. BGE 145 I 52 E. 3.6). 

2.4 Das soeben
dargelegte Zurückhaltungsgebot der kantonalen Gerichte gilt namentlich auch bei
der Anwendung von Ästhetikklauseln und ähnlichen Vorschriften über die
gestalterische Einordnung von Bauprojekten ins Ortsbild. Ein entsprechender
Einordnungsentscheid einer kommunalen Baubehörde darf nur aufgehoben werden,
wenn sich die Behörde von unsachlichen, dem Zweck der anzuwendenden Regelung
fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und
Verhältnismässigkeit verletzt (BGE 145 I 52 E. 3.6; BGr,
15. September 2022, 1C_647/2021, E. 3.5). 

3.
Zonenkonformität des Gestaltungsplans

3.1 Die
Zonenkonformität des Gestaltungsplans, der einen Perimeter von 8'183 m2
umfasst, ist insoweit nicht umstritten, als es um das 7'668 m2
grosse Baugrundstück Kat.-Nr. 01 geht, das sich in der Zone W 2.2
befindet. Sodann anerkennen alle Beteiligten, dass der Besucherparkplatz
Kat.-Nr. 05 (145 m2) und die Strassenparzelle Kat.-Nr. 06
(370 m2), die sich in der Zone für öffentliche Bauten (öB2)
befinden, insoweit zonenkonform sind, als sie im Zusammenhang mit dem Bau von
Alterswohnungen stehen. Dies vor dem Hintergrund, dass Baugrundstücke, die dem
Bau von Alterswohnungen dienen, gemäss § 60 Abs. 1 und 2 PBG einer
Zone für öffentliche Bauten zugewiesen werden können. 

3.2 Die
Beschwerdeführenden machen jedoch geltend, mit dem privaten Gestaltungsplan
werde nicht nur die Errichtung von Alterswohnungen bezweckt, sondern auch die
Schaffung von preisgünstigen Wohnungen – auch für jüngere Menschen. Solche
Nutzungen lasse § 60 Abs. 2 PBG in Zonen für öffentliche Bauten
indessen nicht zu, solange es sich nicht um Alterswohnungen handle. Bereits im
heutigen Gebäude der Mitbeteiligten wohnten – entgegen dem Stiftungszweck –
nicht nur Seniorinnen und Senioren, sondern auch Studierende. Ferner würden
einzelne Wohnungen als Sozialwohnungen für Personen genutzt, die jünger als
60 Jahre alt seien. Schliesslich ermögliche der angefochtene
Gestaltungsplan neben der Wohnnutzung auch eine (nicht störende)
Gewerbenutzung, was in der vorliegenden Zone für öffentliche Bauten ebenfalls
nicht zulässig sei. 

3.3 Die
Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin halten dafür, dass der Gestaltungsplan im
schmalen östlichen Randbereich des Perimeters, der sich in der Zone für
öffentliche Bauten befindet, keine Baubereiche für Wohnnutzungen vorsehe.
Vielmehr würden die betreffenden Flächen – auf zonenkonforme Weise – als
Parkplatz, Fussweg und Zugangsfläche zur geplanten Alterssiedlung genutzt bzw.
als Erschliessungsflächen, die der Gestaltungsplan gemäss § 83 Abs. 3
PBG von Gesetzes wegen vorsehen müsse. Die Mitbeteiligte bringt ergänzend vor,
dass sämtliche Wohnungen – unabhängig davon, ob sie preisgünstig seien oder
nicht – für Seniorinnen und Senioren geplant seien. 

3.4 Ziff. 1
der Gestaltungsplanbestimmungen (act. 8/19.6) hält u. a. fest, der private
Gestaltungsplan Haldenstrasse bezwecke "die Schaffung von behinderten- und
altersgerechten sowie preisgünstigen Wohnungen". Gemäss Ziff. 4
Abs. 3 der Gestaltungsplanbestimmungen müssen alle Bauten und Anlagen sowie
Aufenthalts- und Ruheflächen hindernisfrei zugänglich sein. Als zulässige
Nutzweisen bezeichnet Ziff. 6 Abs. 1 der Gestaltungsplanbestimmungen
Wohnen sowie nicht störende Gewerbebetriebe. Was den preisgünstigen Wohnraum
betrifft, müssen mindestens 60 % der Wohnungen die Anforderungen der
kantonalen Wohnbauförderungsverordnung erfüllen (Art. 6 Ziff. 2
Gestaltungsplanbestimmungen). Laut dem Erläuternden Bericht (act. 8/19.8) gemäss
Art. 47 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV;
SR 700.1) beabsichtigt die Mitbeteiligte, eine Überbauung mit rund
60 Seniorenwohnungen zu erstellen (S. 3). Der Neubau muss
behinderten- und altersgerechte Wohnungen mit mehrheitlich tiefen Mietzinsen
vorsehen (S. 6). Das Neubauprojekt ist sowohl in Bezug auf die Gesamtanlage
wie auch auf die Wohnungen und die übrigen Räume in allen Teilen konsequent auf
die Bedürfnisse behinderter und insbesondere älterer Personen auszurichten,
weshalb die minimalen Grössen der Wohnungen leicht über den Vorgaben der
Wohnbauförderung liegen (S. 8). Das Richtprojekt sieht ausschliesslich
Wohnnutzungen vor (S. 33). 

3.5 Vor dem
Hintergrund der Gestaltungsplanbestimmungen und des Erläuternden Berichts ist
davon auszugehen, dass das Richtprojekt vom 31. August 2020
(act. 8/19.5), welches gemäss Ziff. 4 Abs. 3 der
Gestaltungsplanbestimmungen richtungsweisend ist, ausschliesslich die
Erstellung von Seniorenwohnungen vorsieht, die auch in der Zone für öffentliche
Bauten gemäss § 60 Abs. 2 PBG zulässig wären. Es fragt sich, ob
bereits daraus der Schluss gezogen werden kann, dass die Strasse
(Kat.-Nr. 06) und der Besucherparkplatz (Kat.-Nr. 05) in der Zone für
öffentliche Bauten als zonenkonform zu erachten sind (vgl. BGr,
10. November 2011, 1C_310/2011, E. 2.5). Einzuräumen ist allerdings,
dass der Wortlaut der Gestaltungsplanbestimmungen – insbesondere Ziff. 6,
bis zu einem gewissen Grad aber auch Ziff. 1 – Nutzungen, die mit
§ 60 PBG unvereinbar sind, nicht gänzlich ausschliesst. Dieser Umstand
führt jedoch nicht zur Unrechtmässigkeit des angefochtenen Gestaltungsplans,
wie im Folgenden dargelegt wird. 

3.6 Der
angefochtene Gestaltungsplan dient grösstenteils dem Bau von Alterswohnungen:
Eine anderweitige Nutzung – durch Gewerbetreibende oder durch Personen, die
jünger als 60 Jahre alt sind – erscheint nicht nur aufgrund des
Richtprojekts sowie des Stiftungszwecks der Mitbeteiligten höchstens in
untergeordnetem Umfang als realistisch, sondern auch aufgrund des Umstands,
dass ausnahmslos behindertengerechte Wohnungen zu erstellen sind (Ziff. 4
Abs. 3 Gestaltungsplanbestimmungen). Demnach lässt sich festhalten, dass
der Besucherparkplatz Kat.-Nr. 05 und die Strassenparzelle Kat.-Nr. 06,
die in der Zone für öffentliche Bauten liegen und die der Erschliessung der
geplanten Überbauung dienen, ausschliesslich oder zumindest weitgehend für das
Alterswohnen genutzt werden. 

3.7 Soweit der
angefochtene Gestaltungsplan andere Nutzungen als das Alterswohnen ermöglicht,
ist zu prüfen, ob es sich um eine Abweichung von der Regelbauweise handelt, die
im Rahmen von § 83 Abs. 1 PBG zulässig ist. Gemäss der Rechtsprechung
dürfen Abweichungen von der Regelbauweise nicht dazu führen, dass die
planerisch und demokratisch abgestützte Grundordnung – namentlich die
Rahmennutzungsplanung – ihres Sinngehalts entleert wird (vgl. vorn, E. 2.2).
Auch in Bezug auf die Nutzungsweise kann ein Gestaltungsplan
Abweichungen von der Grundordnung vorsehen (vgl. z.B. BGE 148 II 139
E. 9.2 in Bezug auf einen kantonalen Gestaltungsplan; vgl. auch Michael
Pletscher, Der Gestaltungsplan i.e.S., Basel 2021, Rz. 261 f.). Im
vorliegenden Fall ist höchstens von einer moderaten Abweichung von jener
Nutzungsweise auszugehen, die nach Regelbauweise bzw. ohne Gestaltungsplan
möglich wäre: Erstens sind die betroffenen Erschliessungsanlagen auf
Kat.-Nr. 05 und 06 insoweit zonenkonform, als sie sich in einer Bauzone
i.S.v. Art. 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG;
SR 700) befinden. Zweitens sind die betroffene Strasse und der betroffene
Besucherparkplatz ausschliesslich oder weitestgehend zonenkonform, da sie im
entsprechenden Umfang der Erschliessung von Alterswohnungen gemäss § 60
Abs. 2 PBG dienen. Der Umstand, dass der angefochtene Gestaltungsplan
einen kleinen Teil der Erschliessungsanlagen i.S.v. § 83 Abs. 3 PBG
auf Flächen in der Zone für öffentliche Bauten vorsieht, führt demnach nicht
dazu, dass die Grundordnung ihres Sinngehalts entleert wird. 

3.8 Die Rüge
der Zonenwidrigkeit erweist sich somit als unbegründet.

4.
Massgebende Grundfläche

4.1 Die
Beschwerdeführenden machen ferner geltend, die Vorinstanz sei von einer zu
grossen massgeblichen Grundfläche des Baugrundstücks ausgegangen. Gestützt
darauf habe sie falsche Schlussfolgerungen getroffen zur Mehrausnützung, die
der private Gestaltungsplan – im Vergleich zu einer Überbauung gemäss der Bau-
und Zonenordnung – ermögliche. Zwar treffe zu, dass die Bauparzelle Kat.-Nr. 01
eine Fläche von 7'668 m2 aufweise. Doch von dieser Gesamtfläche
würden rund 1'900 m2 einen öffentlichen, mit einer
Dienstbarkeit gesicherten Parkplatz sowie eine Wertstoffsammelstelle betreffen.
Diese Fläche sei aufgrund ihres öffentlichen Charakters nicht
ausnützungsberechtigt und dürfe deshalb nicht zur massgeblichen Grundfläche des
Baugrundstücks gerechnet werden. Demnach sei die massgebliche Grundfläche
richtigerweise auf 5'768 m2 zu beziffern. Gehe man von dieser
Zahl aus, so habe dies zur Folge, dass die Baumasse – im Fall einer
Arealüberbauung – 14'997 m3 betrage. Der angefochtene
Gestaltungsplan erlaube jedoch eine Baumasse von 20'800 m3, so dass
sich eine Baumassenziffer von (20'800 m3 / 5'768 m2
=) 3,61 m3/m2 ergebe. Die Baumassenziffer von
2,2 m3/m2, die nach der Regelbauweise zulässig wäre,
werde somit um fast 65 % überschritten. Unter Berücksichtigung des Arealzuschlags
(Baumassenziffer von 2,4 m3/m2) betrage die Mehrausnutzung
immer noch 50 %. Schliesslich übersteige die Baumassenziffer, die durch
den privaten Gestaltungsplan ermöglicht werde, auch den maximal zulässigen Wert
von 3,2 m3/m2, der in Ziff. 2.8 des regionalen
Richtplans Pfannenstil festgelegt sei. Demnach ermögliche der angefochtene
Gestaltungsplan im Vergleich zu einer Regel- oder Arealüberbauung eine massiv
höhere Ausnützung.  

4.2 Als
massgebliche Grundfläche gilt gemäss § 259 Abs. 1 PBG die von der
Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder
Grundstückteile der Bauzone. Ausser Ansatz fallen Waldabstandsflächen, soweit
sie mehr als 15 m hinter der Waldabstandslinie liegen, Wald und offene
Gewässer (§ 259 Abs. 2 PBG). Bei Ausdolungen von Gewässern erfährt
die massgebliche Grundstücksfläche keine Änderung (§ 259 Abs. 3 PBG).

4.3 In einem 1993
ergangenen Leiturteil zu § 259 PBG hat das Verwaltungsgericht
festgehalten, dass Verkehrsflächen zur massgeblichen Grundstücksfläche
zählen, ausser wenn sie auf übergeordneten Festlegungen beruhen. Das Gericht
hat diese Auslegung von § 259 PBG mit der Intention des Gesetzgebers
begründet, dass die Grundfläche, die für die Ausnützungsberechnung massgeblich
sei, nach durchgeführter Ortsplanung feststehen und nicht beeinflussbar sein
solle durch die spätere Ausdehnung von Wald, die Offenlegung von Gewässern oder
die Umgebungsgestaltung. Demnach sei eine servitutarisch zugunsten der
Nachbargrundstücke gesicherte Wegfläche von der massgeblichen Grundstückfläche
nicht abzuziehen (RB 1993 Nr. 45; so auch RB 1995 Nr. 83). Seit dem
Leiturteil von 1993 hat das Verwaltungsgericht an dieser Rechtsprechung festgehalten
(letztmals in VGr, 19. März 2020, VB.2019.00740, E. 5.5). Im Urteil
VB.2000.00164 vom 24. August 2000 (E. 3) hat das Gericht präzisiert,
dass nur dann von einer auf übergeordneten Festlegungen beruhenden
Verkehrsfläche auszugehen sei, wenn deren Grundlage in einem kantonalen oder
kommunalen Verkehrsplan oder in einem Quartierplan festgelegt worden sei. In
einem 2003 ergangenen Urteil wurde diese Sichtweise bestätigt mit der
Begründung, dass entsprechende Erschliessungsanlagen von vornherein nicht zu
den nutzungsplanerisch festgelegten Bauzonen gehörten und schon von ihrer
Funktion her nicht ausgenützt werden könnten (VGr, 9. Juli 2003, VB.2003.00084,
E. 2a = BEZ 2003 Nr. 46). Seitens der Lehre wird die Rechtsprechung
des Verwaltungsgerichts ausführlich und ohne kritische Anmerkungen
wiedergegeben (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 924–927). 

4.4 Im
vorliegenden Fall ist das Baugrundstück im Bereich der heutigen Parkplatzfläche
mit einer im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit zugunsten Kat.-Nr. 07
belastet. Die Dienstbarkeit räumt dem jeweiligen Eigentümer des berechtigten
Grundstücks u. a.
das Recht ein, die Parkplatzanlage dauernd zu unterhalten und als öffentliche
Parkierungsanlage benützen zu lassen. Aus dem Umstand, dass die Fläche gemäss
der Dienstbarkeit im Gemeingebrauch steht, leiten die Beschwerdeführenden ab,
dass die Parkplatzfläche bei der Berechnung der massgeblichen Grundfläche zu
subtrahieren sei. Zu Unrecht: 

4.5 Massgebend
ist vor dem Hintergrund der dargelegten Rechtsprechung (E. 4.3) einzig der
Umstand, dass die betreffende Verkehrsfläche weder in einem Quartierplan noch
in einem kantonalen oder kommunalen Verkehrsplan festgelegt worden ist. Es sind
keine Gründe ersichtlich, die dafür sprechen, von der bisherigen, langjährigen
Praxis abzuweichen, zumal diese wie dargelegt dem Willen der Gesetzgebung
entspricht. Dass die Festsetzung einer Verkehrsfläche in der übergeordneten
Planung anders zu behandeln ist als die Festsetzung einer Verkehrsfläche in
einer privatrechtlichen Dienstbarkeit, rechtfertigt sich auch deshalb, weil
Verkehrs- und Quartierpläne – im Vergleich zu privatrechtlichen Vereinbarungen
– eine erheblich höhere demokratische Legitimation besitzen und entsprechend
höheren Änderungsvoraussetzungen unterliegen (vgl. §§ 31 f. und
158 f. PBG; § 38 des Strassengesetzes vom 27. September 1981 [StrG;
LS 722.1]; Art. 742 des Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 [ZGB;
SR 210]). Demnach erscheint es auch weiterhin angebracht, bei der
Grundflächenbemessung nur das übergeordnete öffentliche Planungsrecht zu
berücksichtigen, nicht aber privatrechtliche Dienstbarkeiten. 

4.6 Die
Vorinstanz ist somit zu Recht davon ausgegangen, dass die massgebende
Grundfläche des Baugrundstücks entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführenden
nicht 5'768 m2, sondern 7'668 m2 beträgt.
Entsprechend ist auch die vorinstanzliche Bestimmung der Baumasse und der
Baumassenziffer nicht zu beanstanden, zumal deren Berechnung gemäss
Ziff. 6.1.1 Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Männedorf (BZO; 2,2 m3/m2
nach Regelbauweise) bzw. Ziff. 12.1.2 BZO (2,4 m3/m2
für Arealüberbauungen) von den Beschwerdeführenden nicht infrage gestellt wird.
Demnach ist – im Einklang mit dem Erläuterungsbericht (act. 8/19.8
S. 28) – davon auszugehen, dass die Baumasse nach der Bau- und
Zonenordnung Männedorf im Fall eines Regelbaus nicht 14'997 m3,
sondern 18'403 m3 betragen würde bzw. – im Fall einer
Arealüberbauung – 19'936 m3. Da die Baumasse, die der
angefochtene Gestaltungsplan gemäss Ziff. 5 Abs. 8 der
Gestaltungsplanbestimmungen höchstens zulässt, 20'800 m3
beträgt, beläuft sich die Mehrausnützung, die der Gestaltungsplan ermöglicht,
entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden nicht auf 65 %
(Regelüberbauung) bzw. 50 % (Arealüberbauung), sondern auf 13 %
(Regelüberbauung) bzw. 4 % (Arealüberbauung). Vor diesem Hintergrund ist
davon auszugehen, dass der angefochtene Gestaltungsplan gegenüber der
Regelbauweise keine massiv höhere Ausnützung ermöglicht (vgl. dazu E. 5). 

4.7 Anzumerken
ist, dass die anrechenbare Grundstücksfläche künftig anders zu berechnen sein
wird (vgl. § 259 Abs. 2 Satz 2 PBG gemäss der Fassung der
harmonisierten Baubegriffe, wonach die Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung
nicht zur anrechenbaren Grundstücksfläche gehören; dazu
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 988). Ob die Gesetzesänderung im
vorliegenden Fall zu einer anderen Berechnung führen würde, kann offenbleiben:
Die in E. 4.2 erwähnte Fassung von § 259 PBG ist in der Gemeinde
Männedorf immer noch anwendbar, denn die Gemeinde hat ihre Bau- und
Zonenordnung, die sie bis spätestens am 1. März 2025 ändern muss (vgl.
Abs. 1 und 2 der Übergangsbestimmungen zur PBG-Änderung vom
14. September 2015), bis heute noch nicht angepasst. 

5.
Baumasse und Bauvolumen

5.1 Die
Beschwerdeführenden machen geltend, dass der Gestaltungsplan nicht nur eine
übermässig hohe Baumasse zulasse, sondern auch eine übermässige Gebäudehöhe und
-länge. Was die Gebäudelänge betreffe, lasse der Gestaltungsplan eine Erhöhung
um 50 % gegenüber der Regelbauweise zu, obwohl die Bauparzelle unmittelbar
an die Kernzone grenze. Die Gebäudehöhe weiche sogar um bis zu 60 % von
der Gebäudehöhe ab, die gemäss Regelbauweise zulässig sei – und zwar auch in
Bezug auf den Gebäudekomplex A, der direkt an die Kernzone grenze
(Teilbaubereich A2: + 5.1 m; Teilbaubereich A3: + 2.7 m). Insgesamt
weiche der Gestaltungsplan in unzulässig grossem Umfang von der Regelbauweise
ab, da er dazu führen würde, dass die Regelbauweise ihres Sinngehalts entleert
würde.

5.2 In welchem
Mass ein Gestaltungsplan gemäss § 83 Abs. 1 PBG von den Bestimmungen
über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abweichen darf,
und welche Anforderungen dafür gelten, wird im Planungs- und Baugesetz nicht
näher umschrieben. Gleichwohl dürfen die Abweichungen nicht dazu führen, dass
die planerisch und 

demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert würde (vgl.
vorn, E. 2.2). Ob ein Gestaltungsplan in diesem Sinn zu weit geht, muss
gemessen an den konkreten Umständen anhand der vorgesehenen Abweichungen
geprüft werden (vgl. BGr, 15. April 2013, 1C_429/2012, E. 6.2). Das
Bundesgericht erachtete beispielsweise einen Gestaltungsplan als zulässig, der
in Abweichung von der Bau- und Zonenordnung eine Baumassenziffer von 2.9 m3/m2
(statt 2,5 m3/m2), eine Gebäudehöhe von 9 m
(statt 6,5 m), eine Gesamthöhe von 14,2 m (statt 12,5 m) und
eine unbeschränkte Gesamtlänge (statt 40 m) zuliess (BGr, 20. März
2019, 1C_200/2018, E. 4.4 und 4.5; zu weiteren Beispielen Jasmin
Grossenbacher/Christoph Jäger, Grenzen der Sondernutzungsplanung, BR 2022,
S. 183). 

5.3 Was im
vorliegenden Fall die Baumasse betrifft, beläuft sich die Mehrausnützung, die
der Gestaltungsplan ermöglicht, wie in E. 4.6 dargelegt auf 13 %
(Regelüberbauung) bzw. auf 4 % (Arealüberbauung). Da die Bauparzelle
Kat.-Nr. 01 eine Fläche von 7'668 m2 aufweist, wäre eine
Arealüberbauung gemäss Ziff. 12.1.2 BZO ohne Weiteres möglich. Die
Beschwerdeführenden machen indessen geltend, der Vergleich mit einer
Arealüberbauung sei nicht zulässig, weil die Bestimmungen über
Arealüberbauungen (§§ 71 ff. PBG) hier nicht anwendbar seien und weil
die geplanten Bauten insbesondere das Kriterium der besonders guten Gestaltung
(§ 71 Abs. 1 PBG) nicht erfüllen würden. Der Einwand überzeugt nicht:
Der private Gestaltungsplan ersetzt zwar die Grundordnung und somit auch die
PBG-Bestimmungen zu Arealbauten (vgl. VGr, 14. November 2019, VB.2019.00017,
E. 8.2). Doch Ziff. 4 Abs. 1 Satz 1 der
Gestaltungsplanbestimmungen sieht vor, dass Bauten, Anlagen und Umschwung für
sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung
im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten sind, dass sie dem
Gebietscharakter entsprechen und eine besonders gute Gesamtwirkung im Sinn von
§ 71 PBG erreicht wird. Demnach gelten für die geplanten Bauten die
gleichen Gestaltungsanforderungen wie für Arealbauten. Ob die
Gestaltungsanforderungen erfüllt sind, wird im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens zu überprüfen sein (vgl. hinten, E. 7.3.2). Vor
diesem Hintergrund rechtfertigt es sich, die Baumasse, die der angefochtene
Gestaltungsplan zulässt, mit jener einer gemäss BZO zulässigen Arealüberbauung
zu vergleichen. Demnach ist davon auszugehen, dass der Gestaltungsplan in Bezug
auf die Baumasse eine Mehrausnützung von 4 % zulässt. 

5.4 Gemäss
Ziff. 6.1.1 BZO beträgt die maximale Gebäudelänge in der hier betroffenen
Zone (W 2.2) 40 m. In Bezug auf Arealüberbauungen gelten die
zonengemässen Gebäudelängenbeschränkungen jedoch nicht (Ziff. 12.1.3 BZO).
Da das vorliegende Baugrundstück mit jenem einer Arealüberbauung zu vergleichen
ist (vgl. E. 5.3), ging die Vorinstanz zu Recht davon aus, dass die Gebäudelänge
von 60 m, die der angefochtene Gestaltungsplan entsprechend dem
Richtprojekt ermöglicht, auch ohne Gestaltungsplan – im Rahmen einer
Arealüberbauung – zulässig wäre. 

5.5 Was die
Grenzabstände betrifft, ist unbestritten, dass die Gebäude, die mit dem Gestaltungsplan
ermöglicht werden sollen, die Abstände gegenüber den angrenzenden Nachbarsgrundstücken
gemäss Ziff. 6.1.1 BZO einhalten (vgl. Erläuterungsbericht,
act. 8/19.8 S. 26). Die Beschwerdeführenden machen jedoch geltend,
dass im Fall einer Regelüberbauung ein Mehrlängenzuschlag hätte berücksichtigt
werden müssen, der gemäss Art. 5 Abs. 3 der
Gestaltungsplanbestimmungen nicht zu beachten sei. Der Einwand überzeugt nicht:
Die Männedorfer Bau- und Zonenordnung statuiert keine Grundlagen für die Bemessung
eines Mehrlängenzuschlags, wie sich auch aus dem Stichwortverzeichnis der BZO
ergibt (vgl. Stichwort "Abstände"). Der Umstand, dass die Wegleitung
zu Ziff. 11.1 BZO einen Mehrlängenzuschlag erwähnt, ändert nichts daran,
dass der rechtsverbindliche Text von Ziff. 11.1 der BZO keine Angaben zur
Bemessung des Zuschlags enthält – insbesondere auch nicht zur massgebenden
Fassadenlänge gemäss § 23 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom
22. Juni 1977 (ABV; LS 700.2). Die Beschwerdeführenden räumen denn
auch selber ein, dass es Sache der kommunalen Bau- und Zonenordnung wäre, die
Bemessung des Mehrlängenzuschlags gemäss § 260 PBG i.V.m. §§ 21 ff.
ABV zu konkretisieren. Da die BZO keine entsprechenden Angaben enthält, ist
davon auszugehen, dass die im Gestaltungsplan vorgesehenen Grenzabstände jenen
gemäss einer Regelüberbauung entsprechen. 

5.6 Gemäss
Ziff. 6.1.1 BZO, den die Gemeinde Männedorf gestützt auf § 58
Abs. 2 PBG erlassen hat (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1234),
beträgt die maximale Gebäudehöhe (i.S.v. § 278 PBG) in der Zone W 2.2
10,5 m und die maximale Gesamthöhe 13,5 m (Summe der Gebäudehöhe
i.S.v. § 278 PBG und der Firsthöhe i.S.v. § 281 PBG). Abweichend von
diesen Regelmassen sieht Ziff. 5 Abs. 13 des angefochtenen
Gestaltungsplans Höhenkoten vor, die in den sieben Teilbaubereichen die
Gebäudehöhe definieren, die – da es sich um Flachdächer handelt – mit der
Gesamthöhe identisch sind. Aus dem Erläuternden Bericht (act. 8/19.8
S. 32) kann abgeleitet werden, inwieweit die im Gestaltungsplan vorgesehene
Gebäudehöhe von der Regelbauweise abweicht: – 3 % (Teilbaubereich
A1), + 49% (A2), + 26 % (A3), + 5 % (A4), + 19 %
(B1), + 45 % (B2), + 16 % (B3). Bei der Gesamthöhe ergeben
sich folgende Abweichungen: – 24 % (A1), + 16 % (A2), – 2 %
(A3), – 19 % (A4), – 10 % (B1), + 13 % (B2), + 10 %
(B3). 

5.7 Aus dem
vorstehend Gesagten ergibt sich zusammenfassend, dass der angefochtene
Gestaltungsplan – im Vergleich zu einer BZO-konformen Arealüberbauung – eine 4 %
höhere Baumasse zulässt, eine je nach Baufeld zwischen 3 % tiefere bis 49 %
höhere Gebäudehöhe sowie eine zwischen 24 % tiefere bis 16 % höhere
Gesamthöhe, während sich bei der maximal zulässigen Gebäudelänge und bei den
Grenzabständen keine Abweichungen ergeben. Vor dem Hintergrund der
Rechtsprechung kann nicht gesagt werden, dass diese Abweichungen dazu führen,
dass die planerisch und demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts
entleert würde, zumal das Bundesgericht dies in einem Fall verneinte, in dem
ein Gestaltungsplan eine 16 % höhere Baumasse, eine 38 % höhere
Gebäudehöhe, eine 14 % höhere Gesamthöhe sowie eine höhere Gebäudelänge zuliess
(vgl. den bereits in E. 5.2 erwähnten Bundesgerichtsentscheid 1C_200/2018,
E. 4.4 und 4.5). Einzig bei der Gebäudehöhe ergeben sich im vorliegenden Fall
Abweichungen, die von einer gewissen Erheblichkeit sind. Dies gilt jedoch
wiederum nur in Bezug auf einzelne Teilbaubereiche: Bei vier der sieben
Teilbaubereiche weicht die Gebäudemehrhöhe um weniger als 20 % ab. Ferner
ist zu beachten, dass der Gestaltungsplan bei der zulässigen Gebäudehöhe
Rücksicht auf die benachbarte Kernzone genommen hat, indem die Höhe des
Gebäudes A in Richtung Kernzone abgestuft wurde: Beim Teilbaubereich A4, der am
nächsten bei der Kernzone liegt, beträgt die Gebäudemehrhöhe, die der
Gestaltungsplan gegenüber der Regelbauweise erlaubt, 0,5 m (+ 5 %),
beim zweitnächsten Teilbaubereich (A3) 2,7 m (+ 26 %) und beim drittnächsten
Teilbereich (A2) 5,1 m (+ 49 %). 

5.8 Vor diesem
Hintergrund und angesichts des Ermessens, das dem Verwaltungsgericht zusteht
(E. 2.3), erachtete die Vorinstanz die Abweichungen von der Regelbauweise,
die der angefochtene Gestaltungsplan zulässt, zu Recht als insgesamt nicht derart
erheblich, dass sie gegen § 83 Abs. 1 Satz 2 PBG verstossen
würden. 

6.
Parkplätze 

6.1 Was die
Zahl der Parkplätze betrifft, ist vorab unbestritten, dass der angefochtene
Gestaltungsplan aufgrund von § 83 Abs. 1 PBG eine Regelung der
Autoabstellplätze enthalten darf, die von jener gemäss Ziff. 11.6 BZO
abweicht. Auch gegen die Gestaltungsplanbestimmung zur Berechnung der
Autoabstellplätze, die pro Wohnung mindestens notwendig sind (Ziff. 8
Abs. 4), bringen die Beschwerdeführenden keine Einwendungen vor.
Schliesslich wehren sich die Beschwerdeführenden auch nicht gegen die
Mindestparkplatzzahl von 33, die im Erläuterungsbericht in Bezug auf das
Richtprojekt ermittelt wurde. 

6.2 Die
Beschwerdeführenden machen jedoch geltend, dass nicht glaubhaft sei, dass die
errechneten 33 Mindestparkplätze im Rahmen des geplanten Bauvorhabens effektiv
realisiert werden könnten. Die alte Tiefgarage auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 07, die gemäss dem Erläuterungsbericht 20 Parkplätze enthalte,
könne den Platzbedarf moderner, z.T. behindertengerechter Fahrzeuge nicht
abdecken. Zwei dieser Parkplätze befänden sich am Ort des ehemaligen
Waschplatzes und erlaubten eine gleichzeitige Nutzung angesichts der
Platzverhältnisse nicht; behindertengerecht seien diese Parkplätze ohnehin
nicht. Die Vorinstanz gehe zu Unrecht davon aus, dass es zulässig sei, eine
allfällige Sanierungspflicht der Tiefgarage erst im Baubewilligungsverfahren zu
prüfen. Eine Alternative zur Erstellung der notwendigen Parkplätze bestehe
nicht. Die von der Vorinstanz erwähnte Möglichkeit der Errichtung
behindertengerechter Parkplätze auf Kat.-Nr. 05 und 06 (in der Zone für
öffentliche Bauten) sei im Gestaltungsplan gerade nicht vorgesehen. Dort seien
aus Platzgründen vielmehr einzig klein dimensionierte Parkplätze geplant, die
nur von nichtbehinderten Personen genutzt werden könnten. Der Mangel der
ungenügenden Parkplatzzahl sei offensichtlich und deshalb im vorliegenden
Gestaltungsplanverfahren zu prüfen. 

6.3 Die
Einwendungen der Beschwerdeführenden überzeugen nicht:

6.3.1
Vorab ist festzuhalten, dass aus § 83 Abs 3 PBG nicht abgeleitet
werden kann, dass der Gestaltungsplan eine detaillierte Regelung zur
Dimensionierung und zum Standort der Pflichtparkplätze enthalten muss (vgl. BGr,
25. Juli 2022, 1C_287/2021, E. 4.7 und E. 8.3). Vielmehr ist es
zulässig, wenn der Gestaltungsplan diesbezüglich einen angemessenen Spielraum
im Hinblick auf das Baubewilligungsverfahren belässt (§ 83 Abs. 1
i.V.m. § 83 Abs. 2 PBG). Entscheidend ist dabei einzig, dass eine
gesetzeskonforme Erschliessung überhaupt als möglich erscheint (VGr, 28. April
2022, VB.2020.00722, E. 8.3). 

6.3.2
Im vorliegenden Fall enthalten der Situationsplan und die
Gestaltungsplanbestimmungen keine konkreten Angaben zur Zahl und zum Standort
der erforderlichen Autoabstellplätze. Ziff. 8 Abs. 4 der
Gestaltungsplanbestimmungen statuiert jedoch eine Berechnungsformel, mit der im
vorliegenden Fall die Zahl von 33 Pflichtparkplätzen eruiert wurde. Dabei ist
jedoch offensichtlich, dass es sich nicht um eine exakte Bezifferung der
Parkplatzzahl handelt, sondern dass die Zahl von 33 auf dem Richtprojekt beruht,
das vom Detailprojekt, das zu bewilligen sein wird, abweichen kann (vgl.
Ziff. 4 Abs. 2 Gestaltungsplanbestimmungen). Die effektive Parkplatzzahl
hängt gemäss Ziff. 8 Abs. 4 (i.V.m. Ziff. 6 Abs. 2) der
Gestaltungsplanbestimmungen davon ab, wie viele der zurzeit 59 geplanten
Wohnungen im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens effektiv bewilligt werden und
wie gross dabei der Anteil der preisgünstigen Wohnungen ist. Die Zahl von 33
Pflichtparkplätzen hat demnach keinen exakten Geltungsanspruch, sondern dient
im Rahmen der Gestaltungsplanung lediglich als ungefähre Grössenordnung. Die
Mindestparkplatzzahl kann insbesondere noch dadurch reduziert werden, dass der
Anteil preisgünstiger Wohnungen gegenüber dem Richtprojekt erhöht wird (vgl.
Erläuternder Bericht, act. 8/19.8 S. 37). Vor diesem Hintergrund hat
der Umstand, dass die Beschwerdegegnerin im Erläuterungsbericht lediglich die
Realisierung von 32 (und nicht von 33) Parkplätzen aufgezeigt hat, nicht zur
Folge, dass der Gestaltungsplan wegen eines noch nicht nachgewiesenen
Einzelparkplatzes als unrechtmässig zu erachten wäre. Dies gilt umso mehr, als
eine allfällige Unmöglichkeit, die erforderlichen Abstellplätze gemäss
§ 244 Abs. 1 PBG in nützlicher Entfernung vom Baugrundstück zu
schaffen, grundsätzlich nicht zur Bauverweigerung führt, sondern lediglich zu
Massnahmen gemäss § 245 PBG (Schaffung von Gemeinschaftsanlagen) oder
gemäss § 246 PBG (Leistung einer Ersatzabgabe) im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens
(vgl. VGr, 5. Mai 2022, VB.2021.00660, E. 1.2.2; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 903). 

6.3.3
Die Beschwerdeführenden bestreiten grundsätzlich nicht, dass in der
Tiefgarage 20 grundbuchlich gesicherte Parkplätze auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 07 vorhanden sind, die von den künftigen Bewohnerinnen und
Bewohnern des geplanten Alterszentrums verwendet werden können. Sie legen auch
nicht dar, dass die im Richtprojekt eingezeichneten zwölf oberirdischen
Parkplätze entlang der Haldenstrasse für Mietende und für Besuchende
(act. 8/19.5, Plan 1801_G101.54, und act. 8/19.8 S. 37), die
sich im Bereich der im Situationsplan grau eingezeichneten Parkplatzflächen
befinden (act. 8/19.7), nicht realisierbar seien. Sie stellen lediglich
den Zustand bzw. die Dimensionierung eines Teils dieser Abstellflächen infrage.
Das Vorbringen überzeugt indessen nicht: Gemäss dem Einwendungsbericht
(act. 8/19.9 S. 9) weisen die Tiefgaragenparkplätze eine ausreichende
Geometrie und Dimensionierung aus, was die Beschwerdeführenden mit ihren
pauschalen gegenteiligen Behauptungen nicht zu widerlegen vermögen. Vor dem
Hintergrund der Fotografie, die die Beschwerdeführenden eingereicht haben
(act. 6), ist zwar nicht auszuschliessen, dass sich zurzeit zwei der 20
unterirdischen Parkplätze in einem schlechten baulichen Zustand befinden. Doch
es ist nicht ersichtlich, weshalb es unmöglich sein sollte, im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens eine Instandstellung dieser Parkplätze entsprechend
den Anforderungen gemäss § 244 Abs. 2 PBG und gemäss den
einschlägigen VSS-Normen anzuordnen (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 909 f.). Gleiches gilt für den Fall, dass die gesamte Tiefgarage
sanierungsbedürftig sein sollte, was die Beschwerdeführenden jedoch ohnehin
nicht substanziiert dargelegt haben und wofür sich in den Akten keine Hinweise
ergeben. Schliesslich haben die Beschwerdeführenden auch nicht näher
aufgezeigt, inwiefern es an den erforderlichen Parkplätzen für Behinderte
fehlen sollte – d. h.
weshalb es nicht möglich sein sollte, entsprechend den SIA-Normen einen
Behindertenparkplatz pro 25 Wohnungen zu schaffen (vgl. VGr, 9. Juli 2020,
VB.2020.00102, E. 3.4; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 900) bzw. die
Parkplätze hindernisfrei zu gestalten (Ziff. 4 Abs. 3
Gestaltungsplanbestimmungen). Selbst wenn dem so wäre, könnten die
Beschwerdeführenden daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten: Im Bedarfsfall
wäre es – wie dargelegt (E. 6.3.2) – möglich, im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens die nötigen Massnahmen bzw. Ersatzmassnahmen
anzuordnen oder aber die Zahl der preisgünstigen Wohnungen zu erhöhen. 

6.4 Zusammenfassend
erachtete die Vorinstanz es zu Recht als möglich, dass die erforderlichen
Pflichtparkplätze im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens realisiert werden
können. Die entsprechende Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich somit als
unbegründet.  

7.
Einordnung und Ortsbildschutz

7.1 Die
Beschwerdeführenden machen geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht von einer
genügenden Einordnung der im Gestaltungsplan vorgesehenen Bauten ausgegangen
und habe damit die örtlichen Verhältnisse nicht auf ermessenskonforme Weise berücksichtigt.
Die Vorinstanz sei nicht auf ihre detaillierten Vorbringen eingegangen, weshalb
die Einordnung angesichts der direkt angrenzenden Kernzone nicht genüge. Eine
Abtreppung des Gebäudekörpers sei nur im Südwesten des Baukörpers A vorgenommen
worden, nicht jedoch gegen Nordwesten bzw. in Richtung Kernzone mit schutzwürdigen
Objekten. Hier komme der 60 m lange Querriegel weiterhin rechtwinklig bzw.
in vollem Ausmass nur gerade fünf Meter parallel zur Kernzonengrenze zu liegen.
Aufgrund des Geländeverlaufs und der mittigen Anordnung des höchsten
Gebäudeteils überrage das Richtprojekt die umliegenden Gebäude deutlich und
erdrücke regelrecht die kleinen Bauten im Nordwesten. Die maximale Höhe betrage
– trotz der angepassten Abtreppung im Baubereich A2 – fast 16 m. Folglich
schaue man von der Kernzone aus direkt an eine 16 m hohe Fassade, die
aufgrund der Hanglage besonders dominant erscheine. Die massiven Gebäude würden
die charakteristischen Bauten der Kernzone in den Hintergrund drängen, was dem
Ortsbildschutz und dem Schutzgedanken der Kernzonenobjekte widerspreche. Die
Abtreppung genüge somit nicht, um den Ortsbildschutz hinreichend zu
gewährleisten. Somit werde die Anforderung nicht erfüllt, dass das Bauvorhaben
aus gestalterischer Sicht eine gute Gesamtwirkung in Bezug auf die Kernzone
erzielen müsse. Die von der Vorinstanz erwähnten Vergleichsobjekte in der
näheren Umgebung seien zudem nicht vergleichsgeeignet: Ein Gebäude befinde sich
in einer Zone für öffentliche Bauten, und die beiden anderen Gebäude lägen weiter
zurückversetzt in der Zone W 2.2 und grenzten nicht direkt an die Kernzone
an. Diese Wohnbauten stammten aus den 1970er-Jahren; sie seien extrem lang und
hätten einen ganz anderen Charakter als die Kernzonenbauten. Der damalige
Fehler, solche Bauten zuzulassen, solle nun nicht wiederholt werden. Der Mangel
könne auch nicht durch den Umstand kompensiert werden, dass der Baubereich A2 –
möglicherweise – 0,3 m niedriger sei als der aktuelle Bestandesbau, zumal
sich bereits der Bestandesbau ungenügend in die Umgebung einordne. 

7.2 Die
Vorinstanz hatte sich zur Einordnungsfrage wie folgt geäussert: Vorgängig sei
ein Wettbewerb mit acht Architekturteams durchgeführt worden, um die
städtebaulichen Möglichkeiten und ortsverträglichen Bebauungsstrukturen zu
eruieren. Ein Wettbewerbsziel sei dabei die gute Einordnung in die bauliche und
landschaftliche Umgebung sowie eine überzeugende städtebauliche Qualität
gewesen. Für das städtebauliche Konzept des Richtprojekts, das auf dem
Siegerprojekt des Wettbewerbs basiere, bestünden einleuchtende und überzeugende
Gründe: Die zwei im Gestaltungsplan vorgesehenen Baukörper gewährleisteten
unterschiedliche Sichtbezüge und Durchblicke von der Haldenstrasse zur
Kernzone, und sie erlaubten Weitblicke. Ferner könnten grössere
zusammenhängende Grundbereiche mit hoher Aufenthaltsqualität geschaffen werden.
Angesichts der Parzellenform entspreche die Setzung der Baukörper der optimalen
Lösung. Der Nähe zur Kernzone werde durch eine segmentierte Grundform mit Vor-
und Rücksprüngen Rechnung getragen, ferner durch die Beschränkung des
Attikageschosses auf den jeweiligen Mittelteil der beiden Gebäudekörper
(Baubereiche A2 und B2). Zudem sei im Rahmen des Richtprojekts eine zusätzliche
Abtreppung des Volumens im Nordwesten erfolgt. Die an die Kernzone angrenzenden
Gebäudeteile seien somit gezielt tiefer gehalten und gewährleisteten mit drei
bis vier Geschossen einen verträglichen Übergang zur Nachbarschaft. Die Grenzabstände
nach Regelbauweise würden eingehalten. Die benachbarten Bauten würden von den
Gestaltungsplanbauten nicht erdrückt. Das Projekt nehme ausreichend Rücksicht
auf die angrenzende Kernzone. Das kubische Konzept des Gestaltungsplans könne
eine besonders gute Gesamtwirkung im Sinn von Ziff. 4 Abs. 1 der
Gestaltungsplanbestimmungen gewährleisten. Die Gemeinde habe ihr
Planungsermessen korrekt wahrgenommen und eine vertretbare Interessenabwägung
vorgenommen.

7.3 Die
Einwendungen, die die Beschwerdeführenden gegen die vorinstanzliche Würdigung
vorgebracht haben, vermögen nicht zu überzeugen: 

7.3.1
Vorab ist festzuhalten, dass die Vorinstanz das rechtliche Gehör der
Beschwerdeführenden nicht verletzt hat: Sie hat sich mit der Einordnungsfrage
eingehend auseinandergesetzt (vgl. E. 7.2) und hat sich dabei sowohl auf
den Erläuterungsbericht (act. 8/19.8 S. 42) als auch auf ihre
eigenen, anlässlich des Augenscheins vom 18. Januar 2022 gewonnenen Erkenntnisse
(act. 8/1) gestützt. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die entscheidwesentlichen
Argumente, die die Beschwerdeführenden im Rekursverfahren zur Einordnung
vorgebracht haben, nicht hinreichend in die vorinstanzliche Beweiswürdigung
eingeflossen sein sollten. 

7.3.2
Eine ästhetische Würdigung der aufgrund des Gestaltungsplans möglichen
Überbauung ist nur insoweit vorzunehmen, als es um die Zulassung von Baukörpern
mit den im Gestaltungsplan definierten Ausmassen geht. Demgegenüber ist die
Detailprojektierung im Baubewilligungsverfahren vorzunehmen und die Frage der
rechtsgenügenden Einordnung in einem allfälligen Rechtsmittelverfahren gegen
die nachfolgende Baubewilligung gerichtlich zu beurteilen (vgl. BGr,
17. Juni 2021, 1C_47/2020, E. 6.2; VGr, 14. November 2019,
VB.2019.00017, E. 8.4). Im vorliegenden Fall ist demnach lediglich zu
prüfen, ob der Standort und das Ausmass der Baukörper, die der angefochtene
Gestaltungsplan zulässt, vereinbar sind mit der Vorgabe, dass gemäss
Ziff. 4 Abs. 1 der Gestaltungsplanbestimmungen eine besonders gute
Gesamtwirkung i.S.v. § 71 PBG erreicht werden muss, oder ob die geplante
Dimensionierung einem baubewilligungsfähigen Projekt von vornherein entgegensteht.

7.3.3
Einzuräumen ist, dass im Baubereich A ein neuer Baukörper geschaffen werden
soll, der gegenüber der kleinmassstäblichen Bebauung der benachbarten Kernzone
bis zu einem gewissen Grad eine – ergänzende – Zäsur schafft. Doch diese Zäsur
steht dem vorinstanzlichen Schluss, wonach der Übergang vom
Gestaltungsplanperimeter zur Kernzone auf verträgliche Weise gestaltet werde,
nicht entgegen: Die Vorinstanz hat auf einlässliche und überzeugende Weise
dargelegt, dass der Gestaltungsplan auf die einordnungs- und
ortsbildschutzrechtlichen Anforderungen hinreichend Rücksicht nimmt,
insbesondere aufgrund der Platzierung der Baukörper in den Baubereichen A und B
(vgl. Situationsplan, act. 8/19.7; Erläuterungsbericht, act. 8/19.8
S. 9 f. und 27; Jury-Bericht, act. 8/19.4 S. 27), aufgrund
der Abstufung der Teilbaubereiche A3 (vier Geschosse) und A4 (drei Geschosse)
gegenüber dem fünfgeschossigen Teilbaubereich A2 (vgl. Ziff. 5 Abs. 13
Gestaltungsplanbestimmungen; Erläuterungsbericht, act. 8/19.8 S. 32)
sowie aufgrund des Erfordernisses der besonders guten Gesamtwirkung der zu
bewilligenden Bauten und deren Umgebung (vgl. Ziff. 4 Ziff. 1
Gestaltungsplanbestimmungen). 

7.3.4
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden ist kein Rechtsfehler zu
erblicken im Umstand, dass die kontinuierliche Geschossabstufung im Baubereich
A nur in Richtung Südwesten erfolgt (bzw. vom Teilbaubereich A2 in Richtung
Teilbaubereich A4) und nicht auch in Richtung Nordwesten: Der im Nordwesten
angrenzende Kernzonenbereich ist höher gelegen als der im Südwesten angrenzende
Bereich, sodass die Gebäudehöhe im Nordwesten aufgrund des Geländeverlaufs
weniger ins Gewicht fällt als im Südwesten (vgl. auch die Visualisierung des
Richtprojekts, act. 8/19.8 S. 27). Sodann liegen zwischen dem
Baubereich A und den kernzonennächsten Gebäuden im Nordwesten grosszügige
Freiflächen bzw. "Pufferzonen", weshalb trotz der Gebäudelänge von
rund 60 m und der Höhe von maximal 15,6 m nicht gesagt werden kann,
dass die nordwestlichen Kernzonengebäude durch den geplanten Neubau übermässig
in den Hintergrund gedrängt bzw. "erdrückt" werden. Dies gilt umso
mehr, als der vorliegende Gestaltungsplan insgesamt nur eine relativ geringe
Mehrausnützung zulässt im Vergleich zu einer Baute nach Regelbauweise bzw. im
Vergleich zu einer Arealüberbauung (vgl. vorn, E. 5.8). Die Vorinstanz
berücksichtigte bei der Beurteilung der Einordnung der zwei geplanten Baukörper
schliesslich zu Recht (vgl. BGr, 31. Oktober 2018, 1C_75/2018, E. 8.5)
auch den Umstand, dass in der näheren Umgebung des Gestaltungsplanperimeters
bereits mehrere Bauten existieren, die ähnlich dimensioniert sind wie die
beiden vorliegend geplanten Gebäude (vgl. act. 8/19.8 S. 26).  

7.4 Zusammenfassend
ist im Rahmen des verwaltungsgerichtlichen Beurteilungsspielraums (vgl. vorn,
E. 2.4) der Schluss der Vorinstanz nicht zu beanstanden, wonach die im
Gestaltungsplan vorgesehenen Baubereiche und Bauvolumina den einordnungs- und
ortsbildschutzrechtlichen Anforderungen genügen bzw. wonach sich die geplanten
Bauten auf verträgliche Weise in den ortsbaulichen Kontext integrieren lassen.
Die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich somit als
unbegründet. 

8.
Lokalklima

Nicht näher einzugehen ist auf die Rüge der
Beschwerdeführenden, dass der Gestaltungsplan zur Erstellung eines
"Bauriegels" führe, der einen heute bestehenden Kaltluftstrom
unterbreche und der im Südbereich des Gestaltungsplanperimeters einen
"Hitzekessel" entstehen lasse: Das heutige Recht enthält keine das
Lokalklima betreffenden Bauvorschriften, die dem vorliegenden Gestaltungsplan
entgegenstehen könnten. Dabei kann offengelassen werden, wie diese Frage nach
künftigem Recht zu beurteilen wäre, falls § 49a Abs. 4 E-PBG dereinst
in Kraft treten sollte (vgl. Amtsblatt des Kantons Zürich, Meldungsnummer
RS-ZH01-0000000784, Antrag des Regierungsrats an den Kantonsrat vom 14. September
2022 betreffend Klimaangepasste Siedlungsentwicklung). 

9.
Ergebnis

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten den unterliegenden Beschwerdeführenden
unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung § 13 Abs. 2 und § 14 VRG). Sie haben
von vornherein keinen Anspruch auf Zusprechung einer Parteientschädigung
(§ 17 Abs. 2 VRG). Den obsiegenden staatlichen Akteuren steht
praxisgemäss keine Parteientschädigung zu, wenn – wie hier – kein besonderer
Aufwand entstanden ist (vgl. VGr, 8. September 2022, VB.2022.00130, E. 4.2).
Hingegen sind die Beschwerdeführenden zu verpflichten, der obsiegenden
Mitbeteiligten gestützt auf § 17 Abs. 2 VRG eine angemessene
Parteientschädigung zu entrichten.  

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen. 

2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    365.--     Zustellkosten,

Fr. 5'365.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung
auferlegt. 

4.    Die
Beschwerdeführenden werden verpflichtet, der Mitbeteiligten unter solidarischer
Haftung eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils. 

5.    Gegen dieses
Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen. 

6.    Mitteilung an: 

a)    die Parteien;

b)    die Mitbeteiligte;

c)    das Baurekursgericht;

d)    das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).