# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 419cf851-7127-5d6c-9b24-78260a0e08c1
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-11-23
**Language:** de
**Title:** Nutzungsplanung. Festsetzung einer Weilerkernzone. Voraussetzungen.
**Docket/Reference:** BRGE III Nrn. 0166-0167/2017
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_III_0166-0167_2017_190.pdf

## Full Text

BRGE III Nrn. 0166 und 0167/2017 vom 23. November 2017 in BEZ 2018 Nr. 4 

1.  Die  Gemeindeversammlung  X  setzte  mit  Beschluss  vom  8. Dezember 
2015 eine Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung fest. Diese betrifft die 
Einzonung von insgesamt acht Aussenwachten in Weilerkernzonen. Ziel dieser 
Ortsplanung  ist  es,  die  Aussenwachten  von  X  zu  erhalten  und  in  ihrer 
prägenden  Bebauungs-  und  Freiraumstruktur  zu  schützen. 
In  den 
Aussenwachten  gibt  es  zahlreiche  Ökonomiebauten,  die  nicht  mehr 
landwirtschaftlich  genutzt  werden;  da  sich  diese  Gebäude 
in  der 
Landwirtschaftszone  befinden, 
ist  eine  Umnutzung  mit  Einschränkungen 
verbunden.  Mit  der  Festsetzung  von  Weilerkernzonen  soll  ermöglicht  werden, 
dass  die  leerstehenden  Ökonomiebauten  massvoll  umgenutzt  und  so  einer 
Wohn- oder Arbeitsnutzung zugeführt werden können. 

Mit  der  vorliegend  angefochtenen  Verfügung  hat  die  Baudirektion  die 
Teilrevision nur teilweise genehmigt. Mit Bezug auf den Weiler A erachtete die 
Vorinstanz die Voraussetzungen für die Zuweisung zu einer Weilerkernzone als 
nicht  erfüllt.  Es  fehle  einerseits  an  der  gemäss  bundesgerichtlicher  Recht-
sprechung  erforderlichen  Anzahl  von  fünf  bis  zehn  bewohnten,  nichtland-
wirtschaftlichen  Gebäuden, 
keine 
andererseits 
Stützpunktfunktion wahr. Die vorhandene Schule sei leicht abseits gelegen. (…) 

der  Weiler 

nehme 

2.1 Die Rekurrierenden machen zusammengefasst geltend, die Vorinstanz 
habe  die  Voraussetzungen  für  die  Festsetzung  der  Weilerkernzone  A  zu 
Unrecht verneint. Sie sei offensichtlich von einem falschen Sachverhalt ausge-
gangen,  indem  sie  den  Weiler  A  nicht  als  Baugruppe  mit  mindestens  fünf 
bewohnten  Häusern  eingestuft  habe.  Die  geplante  Weilerkernzone  umfasse 
dreizehn  Parzellen,  wovon  neun  überbaut  seien.  Die  Gebäude  auf  den 
Parzellen Kat.-Nrn. 1, 2, 3, 4, 5 (Vers.-Nr. 1), 6 (Vers.-Nr. 2), 7 (Vers.-Nr. 3) und 
8  (Vers.-Nr. 4)  würden  allesamt  nicht  mehr  landwirtschaftlich  genutzt  und 
enthielten Wohnungen.  Im  Gebäude  Vers.-Nr. 5 auf  der Parzelle  Kat.-Nr. 1  sei 
das Schulhaus untergebracht, welches neben Schulzimmern auch eine Lehrer-
Dienstwohnung  enthalte.  Im  Schulhaus  würden  Schüler  aus  dem  gesamten 
Dorf  unterrichtet,  ähnlich  einer  Tagesschule.  Es  werde  ein  Mittagstisch 
angeboten,  sodass  Schüler, die nicht  in  A  wohnten,  dennoch  den ganzen  Tag 
hier  verbringen  könnten.  Die  Schule  verleihe  dem  Weiler  eine  typische 
Stützpunktfunktion; eine solche sei auch den Schulen in den Weilern R und H 
zuerkannt  worden.  Entgegen  der  Darstellung  der  Vorinstanz 
liege  das 
Schulhaus keineswegs «leicht abseits»; vielmehr throne es leicht erhöht über A. 
Die Lage sei historisch wie auch topographisch bedingt. Im Jahre 1849 sei die 
Gemeindeschulpflege  X  von  der  Bezirksschulpflege  angewiesen  worden,  das 
Schulhaus an seinem heutigen Standort zu errichten, damit es in die Mitte der 
Weiler  G,  D  und  A  zu  liegen  komme.  Topographisch  befinde  sich  der  Weiler 
sodann auf einer von Ost nach West verlaufenden Nagelfluh-Geländestufe, die 
durch den Linth- und südlichen Rheingletscher entstanden sei. Die Anordnung 
der  Gebäude  entlang  des  Weg-  und  Geländeverlaufs  habe  zudem  mit  der 
historischen  Verkehrserschliessung  (Wege  mit  bewältigbarem  Gefälle)  zu  tun. 
Jedenfalls seien die Gebäude Ausdruck einer geordneten Siedlungsstruktur. Im 
Zentrum befinde sich eine alteingesessene Schreinerei (Kat.-Nr. 2) und auf dem 

 
 
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unmittelbar angrenzenden Grundstück stehe das Schulhaus. Dazwischen liege 
der  unterirdische,  öffentliche  Zivilschutzraum,  welcher  den  Bewohnern  der 
Weiler B, G, D und A in Krisensituationen Obdach biete. Im Wohnhaus auf der 
Parzelle  Kat.-Nr. 3  sei  früher  ein  Restaurant  untergebracht  gewesen.  Die  – im 
Übrigen  auch  von  der  Vorinstanz  attestierte –  Nähe  der  Einzelgebäude 
untereinander  verleihe  der  Häusergruppe  einen  deutlichen  Siedlungszu-
sammenhang.  Insgesamt  sei  nicht  zu  erkennen,  welche  überkommunalen 
Interessen oder anderen wegleitenden Grundsätze und Ziele der Raumplanung 
der  kommunalen  Vorlage  entgegenstünden.  Umgekehrt  diene  das  Bestreben, 
mit  der  Festsetzung  einer  Weilerkernzone  wertvolle  Bausubstanz  zu  erhalten 
und  diese  einer  besseren  Nutzung  zuzuführen,  den  Interessen  des  Orts-  und 
Landschaftsschutzes  und  stehe  im  Einklang  mit  Art. 3  Abs. 2  lit. a  des 
Raumplanungsgesetzes (RPG).  

4.2  Die  Vorinstanz  weist  den  Vorwurf,  von  einem  falschen  Sachverhalt 
ausgegangen  zu  sein,  dezidiert  zurück.  Eine  Kleinsiedlung  müsse  einen 
gewissen Zusammenhang aufweisen, wobei die Gebäude nicht zu weit – in der 
Regel nicht mehr als Rufdistanz (20 m - 30 m) – auseinanderliegen dürften. Im 
Weiler  A  träten  die  Gebäude  Vers.-Nrn. 6,  7,  8,  2,  3,  9  und  10  als  Einheit  in 
Erscheinung  und  bildeten  den  für  die  Beurteilung  massgeblichen  Kernbereich. 
Von  diesen  Gebäuden  dienten  indessen  nur  Vers.-Nrn. 6,  2  und  3  dem 
Wohnen.  Demgegenüber  lägen  die  Schule  im  Osten,  die  Wohnbauten  im 
Süden  sowie  die  neueren  Wohnbauten  im  Südosten  mit  rund  40 m  bis  100 m 
Abstand  ausserhalb  dieses  Kernbereichs.  Der  Einbezug  dieser  Bauten  in  die 
Beurteilung  der  Kleinsiedlung  als  Weilerkernzone  widerspreche  klar  dem 
Kriterium der geschlossenen Einheit. Die geforderte Mindestanzahl von fünf bis 
zehn  bewohnten  Gebäuden  werde  im  Kernbereich  demnach  deutlich  nicht 
erreicht. Dies sei bereits im Rahmen der Vorprüfung festgehalten worden. Auch 
das  Kriterium  der  Stützpunktfunktion  sei  nicht  erfüllt.  Eine  Schule  könne  zwar 
grundsätzlich  – als  Infrastrukturanlage  einer  Gemeinde –  eine  entsprechende 
Funktion  übernehmen,  Voraussetzung  sei  jedoch,  dass  die  Schule  zentraler 
Bestandteil der Kleinsiedlung bilde. Zwischen dem Kernbereich und der Schule 
bestehe vorliegend eine Distanz von rund 50 m, wobei ein grosser Freiraum die 
bebauten  Bereiche  optisch 
trenne.  Das  Schulhaus  befinde  sich  somit 
ausserhalb  des  massgeblichen  Kernbereichs,  weshalb  die  Stützpunktfunktion 
im  Vorprüfungsverfahren  nur  bedingt  und  in  der  angefochtenen  Verfügung 
schliesslich  gar  nicht  mehr  anerkannt  worden  sei.  Die  beiden  von  den 
Rekurrierenden  erwähnten  Schulhäuser  R  und  H  seien  demgegenüber  zentral 
im  Kernbereich 
angesiedelt.  Die 
Nichtgenehmigung  der  Weilerkernzone  A  erweise  sich  daher  als  rechtmässig, 
zumal  der 
festgesetzte  Perimeter  mehrere  unbebaute  Grundstücke 
miteinschliesse,  die  den  Kernbereich  klar  von  den  restlichen  Bauten  trennten 
und damit der Wahrnehmung der Siedlung als geschlossene Einheit entgegen-
stünden.  Die  Zuführung  unbebauter  Grundstücke  zu  einer  Weilerkernzone 
widerspreche im Übrigen dem bundesrechtlichen Grundsatz der Trennung von 
Baugebiet  und  Nichtbaugebiet,  insbesondere,  wenn  diese  –  wie  vorliegend  – 
nicht einem ausdrücklichen Bauverbot unterlägen.  

dortigen  Weilerkernzonen 

der 

4.3  Zur Erhaltung  bestehender Kleinsiedlungen  ausserhalb der Bauzonen 
können  besondere  Zonen  nach  Art. 18  RPG,  beispielsweise  Weiler-  oder 

 
 
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Erhaltungszonen, bezeichnet werden, wenn der kantonale Richtplan dies in der 
Karte  oder  im  Text  vorsieht  (Art. 33  der  Raumplanungsverordnung  [RPV]).  Im 
Richtplantext  des  Kantons  Zürich  findet  sich  eine  entsprechende  Grundlage 
(Ziff. 2.2.2  des  Richtplantextes  in  der  Fassung  vom  18.  September  2015).  Als 
Kleinsiedlung  gilt  gemäss  Bundesgericht  eine  als  geschlossene  Einheit  in 
Erscheinung  tretende  Baugruppe  von  mindestens  fünf  bis  zehn  bewohnten 
Gebäuden in offener oder geschlossener Bauweise. Weiter wird vorausgesetzt, 
dass  die  Kleinsiedlung  eine  gewisse  Stützpunktfunktion  erfüllt  und  von  der 
Hauptsiedlung räumlich klar getrennt ist (BGE 119 Ia 302, E. 3a). Zwecks ihrer 
Erhaltung  können  bestehende  Kleinsiedlungen  einer  Kernzone  zugewiesen 
werden.  Die  Zonengrenzen  haben  die  Kleinsiedlung  eng  zu  umgrenzen;  eine 
über den bestehenden Siedlungsumfang hinausgreifende Entwicklung darf nicht 
ermöglicht  werden.  Die  im  Einzelfall  zweckmässige  baurechtliche  Ordnung  ist 
mit  einem  detaillierten  Kernzonenplan  zu  bestimmen.  Weilerkernzonen  sind 
Nichtbauzonen; Neubauten sind nicht zulässig. Für Baubewilligungen muss die 
zuständige  kantonale  Behörde  zumindest  ihre  Zustimmung  geben  (Ziff. 2.2.2 
des Richtplantextes).  

4.4  Gemäss  Lehre  und  Rechtsprechung  hat  sich  die  Genehmigungs-
behörde  ‒ vorliegend  die  Baudirektion  des  Kantons  Zürich –  bei  der 
Überprüfung  von  Nutzungsplänen  unbesehen  ihrer  grundsätzlich  uneinge-
schränkten  Überprüfungsbefugnis  (vgl.  § 5  Abs. 1  PBG)  aus  Gründen  der  aus 
der  Gemeindeautonomie  (Art.  50  der  Bundesverfassung  [BV]  und  Art.  85  der 
Zürcher  Kantonsverfassung  [KV])  abgeleiteten  Planungsautonomie  Zurück-
haltung aufzuerlegen. Diese Zurückhaltung gilt insbesondere dann, wenn es auf 
die  Beurteilung  der  örtlichen  Verhältnisse  ankommt.  Zudem  ist  das  den 
Gemeindebehörden  bei  der  Nutzungsplanung  zustehende  erhebliche  pro-
spektiv-technische Ermessen zu berücksichtigen. Mithin darf das Ermessen der 
Genehmigungsbehörde  nicht  an  die  Stelle  desjenigen  der  Planungsbehörde 
treten; ihre Lösung darf nicht eine andere, ebenso vertretbare Lösung ersetzen. 
Die  Genehmigungsbehörde  hat  vielmehr  nur  dann  korrigierend  einzugreifen, 
wenn  sich  die  kommunale  Planung  aufgrund  überkommunaler  Interessen  als 
unzweckmässig  erweist,  den  wegleitenden  Zielen  und  Grundsätzen  der 
Raumplanung  widerspricht  oder  wenn  sie  offensichtlich  unangemessen  ist. 
Nicht vorausgesetzt ist aber, dass die Planfestsetzung ohne sachliche Gründe 
getroffen  wurde  oder  schlechthin  unhaltbar  ist.  Insofern  ist  die  Gemeinde-
autonomie  durch  übergeordnetes  Recht  eingeschränkt,  und  die  Gemeinde  hat 
ihrem Planungsentscheid eine nachvollziehbare Würdigung der massgebenden 
Verhältnisse  des  Einzelfalls  sowie  eine  vertretbare  Interessenabwägung  zu 
Grunde zu legen. Die Kognition der Genehmigungsbehörde entspricht demnach 
derjenigen des Baurekursgerichts (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. A., 
2014,  § 20  Rz. 77 ff.;  VGr,  9. April  2015,  VB.2014.00077;  BGr,  22. April  2015, 
1C_429/2014,  E. 2.2).  Das  Baurekursgericht  prüft,  ob  die  Genehmigungs-
behörde, sofern die Festlegung nicht gar als rechtsverletzend einzustufen ist, zu 
Recht  in  das planerische Ermessen  der  Gemeinde  eingegriffen hat oder  nicht. 
Ist  die  planerische  Massnahme  als  vertretbar  zu  beurteilen, 
ist  der 
Nichtgenehmigung der Schutz zu versagen.  

4.5  Die  nichtgenehmigte  Weilerkernzone  A  liegt  vollständig  im  Land-
wirtschaftsgebiet  und  umfasst  13  Parzellen,  wovon  neun  überbaut  sind. 

 
 
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Insgesamt acht Gebäude werden ganz oder teilweise zu Wohnzwecken genutzt 
(Vers.-Nrn. 1, 11, 12, 5, 6, 2, 3 und 4). Der Weiler gliedert sich in vier Teile: die 
Bauten  im  Kernbereich,  welche  rund  um  die  Kreuzung  M.-Strasse/M.-Weg 
gruppiert  sind,  das  ehemalige  Restaurant  im  Süden  (Vers.-Nrn. 11,  12),  das 
Schulhaus  im  Nordosten  sowie  die  Gebäudegruppe  im  Südosten  mit  den 
teilweise  neueren  Bauten  am  Waldrand.  Wie  sich  mithilfe  der  Funktion 
«Distanzen  messen»  des  GIS-Browsers  bestimmen 
lässt,  betragen  die 
Distanzen  zwischen  diesen  vier  Teilen  rund  45 m  bis  100 m  (www.gis-zh.ch). 
Dazwischen liegen mehrere unüberbaute Parzellen bzw. grössere Grünflächen 
(Kat.-Nrn. 2, 3, 9, 10 und 11). Es ist offensichtlich, dass die von der Vorinstanz 
im Vorprüfungsverfahren attestierte Nähe von 20 m bis 30 m der Einzelgebäude 
untereinander lediglich auf den Kernbereich des Weilers bezogen war; mit Blick 
auf  den  gesamten  Weiler 
lässt  sich  daraus  nichts  zugunsten  der 
Rekurrierenden ableiten.  

Wie  sich  anlässlich  des  Augenscheins  gezeigt  hat,  sind  die  Abstände 
zwischen dem Kernbereich und den übrigen drei Teilen insgesamt eindeutig zu 
gross,  um  von  einer  in  sich  geschlossenen  Einheit  zu  sprechen.  Einzig  der 
Kernbereich  von  A  vermittelt  einen  kompakten  Eindruck.  Das  ehemalige 
Restaurant  im  Süden,  die  Bauten  im  Südosten  wie  auch  die  Schule  im 
Nordosten  sind  demgegenüber  klar  abgesetzt.  Optisch  wird  dieser  Eindruck 
zwar insofern etwas gemildert, als das Schreinereigebäude (Vers.-Nr. 6) einen 
grossflächigen  Vorplatz  aufweist,  welcher  mit  Holzstapeln  überstellt  ist;  dies 
lässt  die  Distanzen  – insbesondere  zum  ehemaligen  Restaurant  im  Süden – 
geringer  erscheinen.  Diese  nicht  historisch  bedingte  Umgebungsgestaltung 
kann für die Beurteilung des erforderlichen Siedlungszusammenhangs indessen 
nicht  massgeblich  sein. Wenn  die  Vorinstanz  bei  anderen  Aussenwachten  der 
Gemeinde  X  (z.B.  G)  einen  Siedlungszusammenhang  trotz  relativ  grosser 
Abstände  zwischen  den  Bauten  bejahte, 
tat  sie  dies  aus  plausiblen, 
ortsspezifischen  Gründen.  Hinzu  kommt,  dass  die  Bauten  im  Südosten  von  A 
teilweise neueren Datums sind. Es handelt sich hierbei um diejenigen Gebäude, 
die  dem  Kernbereich  am  nächsten  liegen  (Vers.-Nrn. 13  und  4).  Für  die 
historische  Siedlungsqualität  sind  diese  neueren  Gebäude  nur  von 
untergeordneter  Bedeutung,  zumal  sie  sich  baulich  – wie  übrigens  auch  das 
ehemalige  Restaurant  im  Süden –  in  Richtung  Tal  orientieren  und  nicht  dem 
Kernbereich  zugewandt  sind.  Auch  das  Schulgebäude  im  Nordosten  liegt 
ausserhalb  des  Kernbereichs.  Zwar  hat  die  leicht  abgesetzte  Lage  der Schule 
einen  historischen  Hintergrund,  dient  sie  doch  seit 
jeher  mehreren 
Aussenwachten  gleichzeitig  und  verleiht  dem  Weiler  A  dadurch  eine  gewisse 
Stützpunktfunktion.  Am  fehlenden  Siedlungszusammenhang  der  einzelnen 
Teilbereiche von A vermag die Schule jedoch ebenfalls nichts zu ändern.  

Das Kriterium der geschlossenen Einheit ist somit lediglich im Kernbereich 
von A als erfüllt zu betrachten. Im Kernbereich wird die Minimalzahl von fünf bis 
zehn bewohnten Gebäuden jedoch bei Weitem nicht erreicht; nur drei Gebäude 
dienen  der  Wohnnutzung  (Vers.-Nrn. 6,  2  und  3).  Dem  quantitativen  Element 
kommt in der Rechtsprechung des Bundesgerichts ein grosses Gewicht zu. Die 
Zahl von fünf bis zehn bewohnten Gebäuden beruht auf siedlungstypologischen 
Grundlagen  und  dient  der  Abgrenzung  von  Kleinsiedlungszonen  vom 
Anwendungsbereich  der  auf  Einzelbauten  ausgerichteten  Ausnahme-

 
 
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bewilligungen im Sinne von Art. 24 ff. RPG (vgl. BRKE III Nrn. 0189 – 193/1999 
vom  15. Dezember  1999,  E. 9b).  Die  Ausscheidung  einer  Weilerkernzone 
würde  vorliegend  zentralen  Anliegen  der  eidgenössischen  Raumplanungs-
gesetzgebung  zuwiderlaufen,  insbesondere  dem  Grundsatz  der  Trennung  von 
Baugebiet und Nichtbaugebiet (Art. 1 RPG), zumal eine Weilerkernzone A wohl 
nur  am  Rande  der  Erhaltung  bestehender  wertvoller  Bausubstanz  diente,  in 
erster  Linie  hingegen  der  Schaffung  zusätzlichen  Wohnraums.  Der  von  den 
leerstehende  Ökonomiebauten 
Rekurrierenden 
umzunutzen  respektive  das  bestehende  Bauvolumen  besser  auszunutzen, 
erscheint  zwar  nachvollziehbar,  lässt  sich  allenfalls  aber  auch  über  das 
Instrument  der  erleichterten  Ausnahmebewilligung  gemäss  Art. 24d  RPG 
erreichen. 

geäusserte  Wunsch, 

5.1  Im  Ergebnis  hat  die  Vorinstanz  der  Weilerkernzone  A  somit  zu  Recht  die 
Genehmigung  versagt  und  befugterweise  in  das  planerische  Ermessen  der 
politischen Gemeinde X eingegriffen. Die Rekurse sind demnach abzuweisen.