# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a9c03140-f204-5065-b2b4-50ea37da0024
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-01-15
**Language:** de
**Title:** Grundstückserwerb durch Personen im Ausland. Erwerb durch eingesetzten Erben.
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0004/2016
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_I_0004_2016_424.pdf

## Full Text

BRGE I Nr. 0004/2016 vom 15. Januar 2016 in BEZ 2016 Nr. 24 

Der  Bezirksrat  hatte  dem  nachmaligen  privaten  Rekursgegner  die 
Bewilligung  für  den  Erwerb  eines  Grundstücks  als  eingesetzter  Erbe  erteilt. 
Gegen diesen Beschluss gelangte das Amt für Wirtschaft und Arbeit (AWA) an 
das  Baurekursgericht  und  beantragte  die  Einschränkung  der  Bewilligung  mit 
einer Verpflichtung zur Wiederveräusserung. 

Aus den Erwägungen: 

3.  Das  streitbetroffene  Grundstück 

ist  mit  einem  Mehrfamilienhaus 
überstellt. Bis zu ihrem Tod am 16. Dezember 2014 war es im Eigentum von A. 
M.,  welche  bis  rund  ein  Jahr  vor  ihrem  Ableben  in  einer  Wohnung  des 
Mehrfamilienhauses  wohnte.  Die  kinderlose  Grundeigentümerin  setzte  den 
ist  entfernt  mit  der 
privaten  Rekursgegner  als  Alleinerben  ein.  Dieser 
Erblasserin verwandt (gemeinsame Urgrossmutter, Verwandtschaft 7. Grades). 
Der  private  Rekursgegner 
in 
Deutschland.  Mit  Schreiben  vom  17.  Januar  2015  ersuchte  er  die  Vorinstanz 
um  die  Bewilligung,  das  Grundstück  dauernd  zu  Eigentum  übertragen  zu 
erhalten.  Die  Vorinstanz  erteilte  die  entsprechende  Bewilligung  mit  dem 
angefochtenen Beschluss. 

ist  deutscher  Staatsbürger  mit  Wohnsitz 

4.  Die  Rekurrentin  verweist  zur  Begründung  des  Rekurses  zunächst  auf 
die  einschlägigen  Bestimmungen  des  Bewilligungsgesetzes.  Gemäss  diesen 
bedürfe ein Erbe, welcher zum einen eine Person im Ausland und zum anderen 
kein gesetzlicher Erbe im Sinne des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) 
sei,  zum  Erwerb  einer  Liegenschaft  aus  einem  Nachlass  einer  Bewilligung. 
Einem Erben, welcher einer Bewilligung bedürfe und keinen Bewilligungsgrund 
habe,  dürfe  der  Erwerb  nur  mit  der  Auflage  bewilligt  werden,  das  Grundstück 
innert  zweier  Jahre  zu  veräussern.  Die  Bewilligung  könne  ohne  diese  Auflage 
erteilt  werden,  wenn  der  Erbe  enge,  schützenswerte  Beziehungen  zum 
Grundstück  nachweise.  Der  private  Rekursgegner  habe  lediglich  eine  enge 
Beziehung  zur  Erblasserin,  nicht  aber  zum  Grundstück  dargelegt.  Dass  er  die 
Erblasserin häufig besucht habe, bei der Renovation im Jahre 1999 beigezogen 
worden  sei,  er  über  eine  Generalvollmacht  verfügt  habe  und  er  nach  eigenen 
Aussagen  in  Fragen  betreffend  Unterhalt  der  Liegenschaft  konsultiert  worden 
sei,  begründe  noch  keine  enge,  schutzwürdige  Beziehung  des  privaten 
Rekursgegners zum Grundstück im Sinne des Bewilligungsgesetzes. 

Dem hält die Vorinstanz entgegen, die Beziehungen zu einem Grundstück 
könnten  nicht  auf  den  Aufenthalt  in  einer  Liegenschaft  beschränkt  werden.  Es 
könnten dabei weitere Aspekte berücksichtigt werden; so zum Beispiel der Wille 
des Erblassers. Es sei nicht einzusehen, weshalb der Wille des Erblassers und 
der Aspekt des Familienbesitzes bei der Beurteilung keine Rolle spielen sollten. 
Es  dürfe  davon  ausgegangen  werden,  dass  das  Verhältnis  zwischen 
Erblasserin und privatem Rekursgegner dem zwischen Tante und Neffe ähnlich 
war. Es erscheine der Vorinstanz glaubhaft, dass sich der private Rekursgegner 
oft  im  streitbetroffenen  Mehrfamilienhaus  aufgehalten  und  mit  der  Erblasserin 
oft die Belange des Mehrfamilienhauses besprochen habe. 

 
 
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Der private Rekursgegner ergänzt, er habe seit Jahren einen Schlüssel für 
das  Mehrfamilienhaus  gehabt.  Die  Erblasserin  habe  ihn  sei  Jahren  intensiv  in 
die  Verwaltung  und  den  Unterhalt  der  Liegenschaft  einbezogen.  Er  kenne  die 
Liegenschaft wie seine Hosentasche und sei zwar nicht rechtlich, aber faktisch 
wie  in  einer  Position  eines  Treuhänders  tätig  gewesen.  Anlässlich  einer 
grösseren Renovation im Jahre 1999 sei er fast wöchentlich vor Ort gewesen. 
Neben  den  Mieterwechseln  und  Renovationsarbeiten  habe  er  mit  der 
Erblasserin  konstant  aktuelle  Themen  bezüglich  der Liegenschaft  besprochen. 
Durch  all  diese  Tätigkeiten  rund  um  die  Liegenschaft  in  Verbindung  mit  dem 
Vertrauensverhältnis  zur  Erblasserin  sei  er  nicht  nur  fachlich,  physisch  und 
lokal,  sondern  auch  emotional  an  die  streitbetroffene  Liegenschaft  gebunden, 
und er erachte die geforderte enge, schutzwürdige Beziehung zum Grundstück 
als klar gegeben. Schliesslich tut der private Rekursgegner seine Absicht kund, 
nach  der  bevorstehenden  definitiven  Aufgabe  seiner  Berufstätigkeit  seinen 
Wohnsitz in Schweiz in die streitbetroffene Liegenschaft zu verlegen. 

5. Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer 
Bewilligung  der  zuständigen  kantonalen  Behörden  (Art.  2  Abs.  1  BewG).  Als 
Personen  im  Ausland  gelten  schliesslich  unter  anderem  Staatsangehörige  der 
Mitgliedsstaaten  der  Europäischen  Gemeinschaft  oder  der  Europäischen 
Freihandelsassoziation,  die  ihren  rechtmässigen  und  tatsächlichen  Wohnsitz 
nicht  in  der  Schweiz  haben  (Art.  5  Abs.  1  lit.  a  BewG).  Keiner  Bewilligung 
bedürfen etwa gesetzliche Erben im Sinne des schweizerischen Rechts (Art. 7 
lit.  a  BewG).  Einem  Erben,  der  einer  Bewilligung  bedarf  und  keinen 
Bewilligungsgrund  hat,  wird  der  Erwerb  mit  der  Auflage  bewilligt,  das 
Grundstück  innert  zweier  Jahre  wieder  zu  veräussern.  Weist  der  Erbe  enge, 
schutzwürdige  Beziehungen  zum  Grundstück  nach,  so  kann  die  Bewilligung 
ohne diese Auflage erteilt werden (Art. 8 Abs. 2 BewG).  

Es  blieb  zu  Recht  unbestritten,  dass  es  sich  beim  privaten  Rekursgegner 
um  eine  Person  im  Ausland  im  Sinne  des  Bewilligungsgesetzes  handelt. 
Ebenfalls unbestritten blieb, dass er nicht gesetzlicher Erbe der Erblasserin im 
Sinne des schweizerischen Rechts ist. Somit steht fest, dass er zum Erwerb der 
ihm hinterlassenen Liegenschaft einer Bewilligung bedarf. Diese wurde ihm zu 
Recht erteilt; auch dies blieb unbestritten. Bestritten ist einzig die Notwendigkeit 
einer Wiederveräusserungsauflage innert zweier Jahre. 

Sinn  und  Zweck  des  Bewilligungsgesetzes 

ist  der  Schutz  des 
einheimischen Bodens vor Überfremdung (Art. 1 BewG). Diese ratio legis ist bei 
der Auslegung von Art. 8 Abs. 2 BewG zu folgen. Demnach ist die Ausnahme, 
wonach  beim  Grunderwerb  im  Rahmen  eines  Erbganges  unter der  Bedingung 
einer engen und schutzwürdigen Beziehung des Erben zum Grundstück auf die 
Wiederveräusserungsauflage  verzichtet  werden  kann,  eng  auszulegen. 
liegt  eine  solche  Beziehung 
Gemäss  Botschaft  zur  Gesetzesrevision 
beispielsweise  vor,  wenn  der  Erbe  im  Haus  des  Erblassers  über  längere  Zeit 
mit  diesem  zusammen  dauernd  oder  regelmässig  an  Wochenenden  gewohnt, 
seit  vielen  Jahren  regelmässig  mit  ihm  zusammen  die  Ferien  verbracht  oder 
darin während vielen Jahren als Mieter dauernd gewohnt hat (vgl. Botschaft zu 
einer Änderung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch 
Personen  im  Ausland  vom  28.  Mai  2003,  BBl  2003  S.  4366  f.).  Es  ist  der 

 
 
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Vorinstanz zwar darin zuzustimmen, dass es sich dabei um eine beispielhafte, 
nicht  abschliessende  Aufzählung  handelt.  Allen  Beispielen  ist  jedoch  gemein, 
dass der Erbe regelmässig  viel Zeit auf dem Grundstück verbracht hat und so 
Erinnerungen  geschaffen  und  eine  emotionale  Beziehung  zum  Grundstück 
geknüpft hat.  

An  der  engen  persönlichen  Beziehung  des  privaten  Rekursgegners  zur 
Erblasserin ist nicht zu zweifeln. Zum Grundstück selbst scheint er jedoch eher 
eine  geschäftliche  Beziehung  gehabt  zu  haben.  Die  eingereichten  Unterlagen 
belegen  zwar  tatsächlich,  dass  er  sich  als  eine  Art  Verwalter  stark  für  das 
Grundstück  engagiert  hat.  Dies  lässt  jedoch  nicht  auf  die  geforderte  enge, 
schutzwürdige  Beziehung  schliessen,  und  eine  geschäftliche  Beziehung  reicht 
nach  vorstehenden  Erwägungen  nicht  aus,  um  auf  die  Wiederver-
äusserungsauflage zu verzichten.  

Der Ansatz der Vorinstanz, auch den Willen des Erblassers als Hinweis auf 
eine besonders enge Beziehung zu werten, ist nicht tauglich. Ohne den Willen 
des  Erblassers  kann  jemand,  der  nicht  gesetzlicher  Erbe  ist,  ein  Grundstück 
nicht  erben.  Die  Frage,  ob  besonders  enge,  schutzwürdige  Beziehungen  zum 
Grundstück  bestehen,  kann  sich  mit  anderen  Worten  erst  stellen,  wenn  ein 
Erblasser seinen Willen, das Grundstück einer Person im Ausland zu vererben, 
geäussert  hat.  Da  er  damit  immer  vorhanden  ist,  kann  er  kein  Beurteilungs-
kriterium  sein.  Zum  weiteren  Argument,  dass  der  Beibehalt  des  «Familienbe-
sitzes» an einem Grundstück ebenfalls in die Bewertung mit einfliessen solle, ist 
festzuhalten,  dass  der  Gesetzgeber  die  Befreiung  von  der  Bewilligungspflicht 
bewusst  auf  gesetzliche  Erben  –  also  die  engere  Familie  des  Erblassers  – 
beschränkt  hat.  Insofern  nimmt  er  damit  eine  Beschränkung  der  Verfügungs-
freiheit des Erblassers in Kauf.  

In  der  Tat  dürfte  es  ausserordentlich  schwierig  sein,  die  besonders  enge 
und  schützenswerte  Beziehung  zu  einem  in  der  Mehrheit  fremdvermieteten 
Mehrfamilienhaus  nachzuweisen.  Dies  ist  jedoch  vom  Bewilligungsgesetz 
durchaus  so  gewollt,  ist  doch  der  Erwerb  von  nicht  selbstbewohntem  Wohn-
eigentum durch Personen im Ausland grundsätzlich nicht zulässig.  

Anders  würde  sich  die  Situation  nach  einem  Umzug  des  privaten 
Rekursgegners  in  die  Schweiz  präsentieren,  gälte  er  mit  einem  tatsächlichen 
und  rechtmässigen  schweizerischen  Wohnsitz  als  Staatsangehöriger  eines 
Mitgliedstaats der Europäischen Union doch nicht mehr als Person im Ausland 
(Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG) und unterläge er somit nicht mehr der Bewilligungs-
pflicht.  Die  Auflage,  das  Grundstück  innert  zweier  Jahre  nach  dem  Erwerb 
wieder zu veräussern, würde obsolet. 

Nachdem  dem  privaten  Rekursgegner  der  Nachweis  der  engen  und 
schutzwürdigen Beziehung zum Grundstück nicht gelungen ist, kann er dieses 
zwar  erwerben,  er  muss  es  jedoch  gemäss  Art.  8  Abs.  2  BewG  innert  zweier 
Jahre  wieder veräussern.  Damit  kann  er immerhin  vom finanziellen  Vorteil der 
Erbschaft profitieren.  

 
 
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Demgemäss  ist  der  Rekurs  gutzuheissen,  und  die  Bewilligung  zum 
Grunderwerb ist mit einer Auflage zu ergänzen, wonach das Grundstück innert 
zweier Jahre wieder zu veräussern ist.