# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cfb0731a-48d5-5633-99ed-985f9022cfd1
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-11-01
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 01.11.2011 R 2011 58
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2011-58_2011-11-01.pdf

## Full Text

R 11 58

5. Kammer 

URTEIL
vom 1. November 2011

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baugesuch

1. a) Die … GmbH ist Eigentümerin der Parzelle 249 (ehemaliges Hotel …) in … 

Darauf stehen zwei Gebäude. 

b) Am 7. April 2010 unterbreitete die … GmbH der Gemeinde das von ihr als 

„Vorprojekt Hotel …“ bezeichnete Bauprojekt zur Prüfung der Frage, ob sie 

für eine Bebauung im Sinne des Vorprojektes der Parzelle 249 das 

Grenzbaurecht zur gemeindeeigenen Parzelle 264 erteile. 

c) Am 31. Mai 2010, mitgeteilt am 8. Juni 2010, entschied der 

Gemeindevorstand … auf diese Anfrage der … GmbH hin, dieser für deren 

Bauvorhaben ein Näherbaurecht zulasten der im Eigentum der Gemeinde 

stehenden Parzelle 264 unter Auflagen einzuräumen. Eine der Auflagen war, 

dass das öffentliche Fusswegrecht über die Parzelle 249 zwischen 

Gemeindehaus und Hotel gewährleistet sein müsse.

d) Am 28. August 2010 stellte die … GmbH der Gemeinde … das Gesuch um 

Sanierung des Hauses Assek-Nr. 82, um Abbruch des Hauses Assek-Nr. 82-

A und die Erstellung zweier Neubauten auf Parzelle 249. Geplant waren 

gemäss Baugesuch die Erstellung von Ferien-Lofts und 

Dienstleistungsfläche. 

e) Am 13. Oktober 2010 sandte die … GmbH der Gemeinde das „Konzept 

Alpenloft und Nutzungsschema“. Danach sollten 13 Alpenlofts erstellt werden, 

(Ein-)Raumangebote mit zeitgemässem Komfort (Kaffeemaschine, 

Fernseher, Internet). Für einen Teil der Lofts würden Investoren gesucht, 

welche diese eine gewisse Anzahl Wochen im Jahr selber belegen könnten 

und sie sonst der … GmbH zur Weitervermietung überliessen. Die 

Mieteinnahmen der Lofts sollten, abzüglich einer Kommission, an die 

Investoren fliessen. Die … GmbH reinige die Lofts, stelle Bettwäsche zur 

Verfügung, besorge den Unterhalt und die Vermietung, mache Marketing und 

sorge mit einer dynamischen Preisgestaltung für eine maximale Auslastung 

der Lofts. 

f) Am 27. Februar 2011 sandte der Bauberater der Gemeinde seinen von dieser 

angeforderten Bericht zur Beurteilung des Baugesuches. Unter anderem 

stellte er fest, dass die geplante Neubaute auf der westlichen Grenze von 

Parzelle 249 liege. Eine Realisierung sei nur möglich, wenn verschiedene 

Anstösser der Baugesuchstellerin ein Grenzbaurecht einräumten, unter 

anderem die Gemeinde … als Eigentümerin der Parzelle 264. Es frage sich, 

ob es sich die Gemeinde leisten könne, durch die Gewährung eines 

Grenzbaurechtes dazu beizutragen, dass ein potentieller Freihaltebereich an 

extrem exponierter Lage überbaut werde, die empfindliche Umgebung des 

Gemeindehauses und der Dorfkirche überbaut werde und dabei 

möglicherweise lediglich Zweitwohnungen produziert würden. Angesichts der 

Bestrebungen zur Einschränkung des Zweitwohnungsbaues erscheine ein 

derartiges Verhalten inkonsequent. 

g) Am 8. März 2011 erstellte die … GmbH ein detailliertes Bewirtschaftskonzept 

für die Alpenlofts. Danach sollten die Lofts 9, 10 und 11 verkauft werden. Sie 

sollten durch die Eigentümer maximal 12 Wochen im Jahr eigenbelegt 

werden. Die Eigentümer dieser Lofts würden sich verpflichten, falls sie diese 

als Zweitwohnungen nützten, diese selber oder durch die … GmbH mit einer 

Mindestauslastung von 20% zu bewirtschaften. Falls dies nicht erreicht werde, 

müssten die Lofts als Erstwohnungen selber genutzt, vermietet oder verkauft 

werden.

h) An seiner Sitzung vom 28. März 2011 (Protokollauszug vom 21. April 2011) 

beschloss der Gemeindevorstand nach einer Orientierung durch die … 

GmbH, acht Lofts müssten im Eigentum der … GmbH bleiben und touristisch 

bewirtschaftet werden. Die Bewirtschaftung als hotelähnlicher Betrieb aller 

Lofts müsse auf lange Sicht garantiert werden. Die Bauherrschaft solle einen 

entsprechenden Vertragsentwurf vorlegen. 

i) Am 30. März 2011 unterbreitete die … GmbH der Gemeinde eine Aktennotiz 

der Gemeindevorstandssitzung vom 28. März 2011, worin festgehalten 

wurde: „Grenzbaurechtsvertrag mit 

Gegenleistungsbewirtschaftungssicherheit. Keine Zweitwohnungen, was 

passiert bei Umnutzung, Nachfolgeregelung. Herr Müller verfasst einen 

Vertragsentwurf, der durch den Gemeindeanwalt überprüft wird.“ Ebenso lag 

dem Schreiben ein Entwurf über eine Vereinbarung eines Grenzbaurechtes 

bei. Gemäss diesem Entwurf hätte sich die … GmbH als Gegenleistung für 

die Einräumung des Grenzbaurechtes verpflichtet, die drei im Haus B 

befindlichen Lofts nicht als Stockwerkeigentum zu verkaufen und diese selber 

zu bewirtschaften, oder sie Dritten zur Bewirtschaftung zur Verfügung zu 

stellen. Falls die … GmbH Konkurs gehe, hätte die Gemeinde das 

Vorkaufsrecht. In einem ebenfalls beigelegten Entwurf eines 

Vorkaufsrechtsvertrages war vorgesehen, dass das Vorkaufsrecht nicht im 

Grundbuch vorzumerken sei. 

j) Am 21. April 2011 erklärte die Gemeinde sich gegenüber der … GmbH bereit, 

eine Zone zu schaffen, welche den Betrieb touristisch bewirtschafteter 

Zweitwohnungen zuliesse. 

k) Am 28. April 2011 schrieb die … GmbH, sie erwarte den Baubescheid 

umgehend. 

l) Am 2. Mai 2011 schrieb die Gemeinde der … GmbH, Baufachchef Felix sei 

bis 16. Mai 2011 abwesend und werde sich nachher mit ihr in Verbindung 

setzen. 

2. Mit Entscheid vom 23./25. Mai 2011 wies der Gemeindevorstand das 

Baugesuch ab. Er erwog, dass die Baugesuchstellerin nicht bereit sei, den 

von der Gemeinde (für die Einräumung der erforderlichen Grenz- und 

Näherbaurechte) geforderten Ausschluss einer Zweitwohnungsnutzung 

rechtlich verbindlich sicherzustellen. Auf die Einräumung von Grenz- und 

Näherbaurechten zulasten einer im Eigentum der Gemeinde stehenden 

Parzelle bestehe kein Rechtsanspruch. Die Gemeinde entscheide darüber als 

Grundeigentümerin privatrechtlich. Die Baugesuchstellerin könne sich auch 

nicht auf den Grundsatzentscheid der Gemeinde vom 8. Juni 2010 berufen, 

zumal diesem Grundsatzentscheid ein Vorprojekt zu Grunde gelegen habe, 

in welchem die Gesamtanlage als Hotelprojekt bezeichnet worden sei. Beim 

vorliegenden Baugesuch handle es sich aber um eine 

Zweitwohnungsüberbauung, verbunden mit einer rechtlich unverbindlichen 

Erklärung, diese touristisch bewirtschaften zu wollen. Infolge Nichteinhaltung 

des Grenzabstandes zu Parzelle 264 erweise sich das Baugesuch als 

materiell baurechtswidrig und sei daher abzuweisen.

3. Dagegen erhob die … GmbH am 7./12. Juli 2011 (Poststempel) Beschwerde 

beim Verwaltungsgericht mit dem Begehren, es sei die Gemeinde 

anzuweisen, das Baugesuch vom 18. August 2010 zu bewilligen. Eventualiter 

sei das Baugesuch durch das Gericht zu bewilligen. Die Zusage des 

Näherbaurechtes durch die Gemeinde habe als Bedingung die Firsthöhe der 

zukünftigen Baute und deren Einmessung durch einen Geometer stipuliert. 

Gegengeschäft sei die Einräumung eines öffentlichen Fussweges durch die 

Beschwerdeführerin gewesen. An diesen Entscheid sei die Gemeinde heute 

gebunden (Art. 5 Ziff. 3 BV). Die Beschwerdeführerin sei Hotelunternehmerin 

und bewirtschafte die heutigen und zukünftigen Räume nach den 

Wirtschaftsbedingungen eines Hotelbetriebes. Wenn die Gemeinde das 

Gesuch im Wesentlichen auf die Annahme stütze, es handle sich vorliegend 

um eine Zweitwohnungsüberbauung und nicht um ein Hotel, sei dies 

willkürlich. Wenn die Gemeinde die Abweisung des Baugesuches auf die 

Verletzung der Normen-Bauabstände des kommunalen, allenfalls kantonalen, 

Baurechtes stütze, habe sie die Ursache hierfür selbst gesetzt, indem sie in 

rechtsverletzender Weise den Grundsatz „pacta sunt servanda“ missachte. 

Der Grundsatzentscheid der Gemeinde vom 8. Juni 2010 stelle für beide 

Parteien eine Obligation dar. Nachträglich werde versucht, weitere 

Forderungen an die Erfüllung des Vertrages zu knüpfen. Die Gemeinde 

müsse aber so leisten, wie vereinbart und im Protokoll dokumentiert. Das 

Näherbaurecht sei als gewährt zu betrachten und die Baubewilligung im 

Umfang des Baugesuches zu erteilen. Die Beschwerdeführerin habe im 

Vertrauen auf die Gewährung des Näherbaurechtes die Wirtschaftlichkeit 

geprüft und die Planungen vorangetrieben etc. Die Nichterfüllung des 

Vertrages durch die Gemeinde hätte die Ersatzpflicht derselben zur Folge. 

Zudem verletze das Vorgehen der Gemeinde Treu und Glauben und stelle 

eine trölerische Verfahrensführung dar. Der Bericht des Bauberaters sei aus 

dem Recht zu weisen. Zudem sei auch das rechtliche Gehör nicht gewährt 

worden. Weil der Bericht des Bauberaters ausserhalb der Frist erstellt worden 

sei, welche der Gemeinde für ein Baubewilligungsverfahren zur Verfügung 

stehe, dürften ihr dafür keine Kosten überwälzt werden. Ferner könnten die 

Kosten deshalb nicht ihr auferlegt werden, weil der Bericht nicht objektiv sei 

und sich auf die Ideologien des Zweitwohnungsbaues stütze, welche gerade 

vom Stimmvolk abgelehnt worden seien. Sie beantrage eine Entschädigung 

von Fr. 4'800.-- zuzüglich Mehrwertsteuer für das vorliegende Verfahren. 

4. In ihrer Vernehmlassung vom 26. August 2011 beantragte die Gemeinde die 

Abweisung der Beschwerde. Die … GmbH habe ihr Vorprojekt vom 7. April 

2010 als Hotelprojekt bezeichnet gehabt. Dass kein Hotelprojekt geplant 

gewesen sei, habe die Gemeinde anhand des Vorprojektes nicht erkennen 

können, weil keine Grundrisse, sondern nur ein Situationsplan, eine 

Fotomontage sowie die Fassadenpläne abgegeben worden seien. Mit ihrem 

Grundsatzentscheid vom (recte) 8. Juni 2010 habe die Gemeinde eine 

Anfrage für ein Hotelprojekt beantwortet und dafür ein entsprechendes 

Näherbaurecht in Aussicht gestellt. Ob das Grenzbaurecht bereits mit dem 

Grundsatzentscheid verbindlich eingeräumt worden sei oder ob es hiefür noch 

einer konkretisierenden Vereinbarung bedurft hätte, brauche, weil vorliegend 

kein Hotelprojekt zur Diskussion stehe, nicht weiter geprüft zu werden. Ob die 

Gemeinde der Beschwerdeführerin das erforderliche Grenzbaurecht 

einräume, sei eine zivilrechtliche Frage. Über die Einräumung entscheide die 

Gemeinde privatrechtlich. Weil das Grenzbaurecht zur Parzelle 264 fehle, sei 

das Bauvorhaben materiell baurechtswidrig. Eventualiter wäre zu prüfen, ob 

das Baugesuch aufgrund der zahlreichen materiellen Beanstandungen des 

Bauberaters abgewiesen werden müsste.

5. Die Replik der Beschwerdeführerin vom 26. September 2011 enthält keine 

neuen, entscheidwesentlichen Gesichtspunkte.

6. Am 10. Oktober 2004 duplizierte die Gemeinde. Bei der Frage, ob die 

Gemeinde der Beschwerdeführerin am 8. Juni 2010 bereits ein 

Näherbaurecht für die vorliegende Zweitwohnungsüberbauung eingeräumt 

habe oder nicht, handle es sich um eine für die Beurteilung der öffentlich-

rechtlichen Grenzabstandsfrage notwendigerweise zu beantwortende 

Vorfrage, welche das Verwaltungsgericht in jedem Fall vorfrageweise prüfe. 

Die Gemeinde habe der … GmbH im Baubewilligungsverfahren in Aussicht 

gestellt, anstelle des klassischen Hotels auch touristisch bewirtschaftete Lofts 

zu akzeptieren beziehungsweise hierfür ein Näherbaurecht einzuräumen, 

allerdings unter der Voraussetzung, dass die touristische Bewirtschaftung 

rechtlich gesichert und eine Wohnnutzung in reine Zweitwohnungen 

ausgeschlossen werde. Hierfür habe die Gemeinde die Schaffung einer 

Spezialzone vorgeschlagen, in welcher touristisch bewirtschaftete 

Zweitwohnungen mit rechtlich verbindlicher Bewirtschaftungsverpflichtung als 

Dienstleistungsflächen qualifiziert worden wären. Die … GmbH habe dieses 

Angebot ausgeschlagen und beharrte auf einer Baubewilligung für eine reine 

Zweitwohnungsüberbauung. Hierfür verfüge die Beschwerdeführerin über 

kein Näherbaurecht und die Gemeinde wolle ihr dies dafür auch nicht erteilen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt bildet vorliegend der Entscheid vom 23./25. Mai 2011 der 

Gemeinde betreffend Abweisung des (überarbeiteten) Baugesuches vom 28. 

August 2010 (Erstellung zweier Neubauten auf Grundstücksparzelle 249 für 

Ferien-Lofts und Dienstleistungsfläche) infolge Nichteinhaltung des 

Grenzabstandes zur gemeindeeigenen Strassenparzelle 264. Zu prüfen und 

zu klären ist dabei vorfrageweise, ob zwischen der Beschwerdeführerin und 

der Gemeinde eine entsprechende Vereinbarung zustande gekommen ist, die 

der Bauherrin ein solches Grenz- und Näherbaurecht eingeräumt hat und 

daher für die Gemeinde verbindlich gewesen wäre.   

2. a) Gemäss Art. 77 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 

Graubünden (KRG) kann die kommunale Baubehörde Unterschreitungen der 

in diesem Gesetz und im Baugesetz der Gemeinde festgelegten Bauabstände 

bewilligen, wenn eine Vereinbarung zwischen den Betroffenen vorliegt und 

keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen. Die 

kommunale Baubehörde verfügt die Anmerkung der Unterschreitung im 

Grundbuch. Vorliegend ist die Beschwerdeführerin der Meinung, dass schon 

mit dem „Grundsatzentscheid“ vom 31. Mai, mitgeteilt 8. Juni 2010, das 

beantragte Näherbaurecht – als Gegenleistung für die Sicherstellung eines 

öffentlichen Fusswegrechtes über die Bauparzelle 249 zwischen 

Gemeindehaus und Hotel – eingeräumt worden sei und die Vorinstanz bei 

ihrer Baugesuchsverweigerung daher klar gegen den Grundsatz „pacta sunt 

servanda“ verstossen habe. Dies trifft jedoch, wie gleich noch im Detail zu 

zeigen sein wird, im konkreten Fall gerade nicht zu.

b) Zunächst gilt es festzuhalten, dass eine Vereinbarung laut Art. 77 Abs. 1 KRG 

nicht formbedürftig ist. Im Gesetz (KRG) selber ist keine Formvorschrift - auch 

nicht die einfache Schriftlichkeit - erwähnt. Das angerufene 

Verwaltungsgericht hat denn auch schon beiläufig entschieden, dass eine 

solche Vereinbarung auch mündlich möglich ist (VGU R 08 77, Seite 16; eine 

derartige Einigung ist sogar stillschweigend möglich: vgl. Heinz Rey/ Lorenz 

Strebel, Basler-Kommentar [BSK], Zivilgesetzbuch II, Basel 2011, Art. 680 

ZGB, Seite 1133 Rz. 24). Die Nichtbeachtung von Formvorschriften schliesst 

daher für sich allein betrachtet noch nicht aus, dass mit dem erwähnten 

Grundsatzentscheid vom 8. Juni 2010 (Einräumung Näherbaurecht bei 

Erfüllung Auflagen) der Vorinstanz bereits eine Vereinbarung im Sinne von 

Art. 77 Abs. 1 KRG zustande gekommen wäre. Indessen ist das Gericht aus 

anderen Gründen zur festen Überzeugung gelangt, dass eine Einigung 

damals nicht zustande gekommen ist. Die Beschwerdeführerin bezeichnete 

ihr Projekt in der ersten Baueingabe vom 7. April 2010 nämlich ausdrücklich 

als „Vorprojekt Hotel der …“ und fragte die Baubehörde damals an, ob sie für 

eine Bebauung im Sinne dieses Vorprojektes der Parzelle 249 das 

Grenzbaurecht erteile. In jenem Grundsatzentscheid führte die 

Beschwerdegegnerin zwar – etwas unbedarft - unter den Auflagen nicht auf, 

es müsse sich bei der Überbauung um ein Hotel handeln. Sie schrieb dafür 

aber, dass das öffentliche Fusswegrecht zwischen Gemeindehaus und Hotel 

gewährleistet sein müsse. Die Gemeinde ging zu diesem Zeitpunkt also 

offensichtlich von einer „Hotelbaute“ aus. Erst im Baugesuch vom 28. August 

2010 samt Nutzungskonzept von 13. Oktober 2010 legte die 

Beschwerdeführerin ihr neues Konzept „Alpenloft und Nutzungsschema“ vor. 

Von einer Einigung über die erst rund 4 Monate nach dem zitierten 

Grundsatzentscheid eröffneten Bau- und Nutzungsabsichten der Bauherrin 

kann somit aber keine Rede sein.

c) Diese Rechtsauffassung (reine Beweisfrage) deckt sich zudem auch mit dem 

nachfolgenden Schreiben der Beschwerdeführerin vom 30. März 2011 an die 

Gemeinde, ging sie darin aktenkundig doch selbst davon aus, dass bis anhin 

keine Einigung habe erzielt werden können. An jenem Datum schrieb sie der 

Gemeinde nämlich was folgt: „Wir bedanken uns, dass wir Ihnen letzten 

Montag unser Projekt persönlich vorstellen konnten. Wir sind erleichtert, dass 

wir gemeinsam zu einer Einigung gefunden haben. Wir haben Ihnen in diesem 

Sinn zwei Vertragsentwürfe beigelegt. Der erste ist eine Vereinbarung eines 

Grenzbaurechts, der zweite ein Vorkaufsrechtsvertrag. Damit haben Sie alle 

gewünschten Unterlagen. Wir benötigen nun von Ihnen verbindliche Termine 

für die Vertragsunterzeichnung und den Baubescheid in nächster Zeit, damit 

ein Baubeginn 2012 möglich bleibt. Wann können wir die Verträge 

unterschreiben und wann mit Ihrem Baubescheid rechnen?“. Aus diesem 

Schreiben mit der Überschrift „Projekt Hotel Alpenloft“ geht nach Meinung des 

angerufenen Gerichts klar hervor, dass eine Vereinbarung im Sinne von Art. 

77 Abs. 1 KRG selbst nach Auffassung der Beschwerdeführerin erst nach der 

Unterzeichnung der vorgelegten Vertragsentwürfe vorgelegen hätte. Zur 

Vertragsunterzeichnung ist es dann aber nicht (mehr) gekommen, weil die 

Gemeinde danach (mit Erklärung vom 21. April 2011) eine andere Form der 

Sicherstellung vorschlug („Spezialzone“ …, die den Betrieb touristisch 

bewirtschafteter Zweitwohnungen zugelassen hätte). Darauf bestand die 

Beschwerdeführerin dann jedoch ultimativ (vgl. Schreiben vom 28. April 2011) 

auf einem Entscheid über das von ihr eingereichte (überarbeitete) Baugesuch 

vom 28. August 2010. Aus dem geschilderten Sachverhalt ergibt sich aber 

zweifellos, dass bis heute noch keine Vereinbarung im Sinne von Art. 77 Abs. 

1 KRG zwischen der Beschwerdeführerin und der Gemeinde zustande 

gekommen ist. Damit ist aber ebenfalls klar, dass das für die Erteilung der 

Projektbewilligung notwendige Grenzbaurecht nicht besteht bzw. zu keinem 

Zeitpunkt rechtsgültig erteilt wurde. Die öffentlich-rechtlichen 

Abstandsbestimmungen wären daher bei Projektgenehmigung durch die 

Vorinstanz verletzt worden.

d) Überdies hat die Gemeinde klargemacht, dass dieses Grenzbaurecht von ihr 

– zumindest für das überarbeitete Bauvorhaben vom 28. August 2010, das 

Küchen in den Alpen-Lofts aufweist und für das (bis zu dem von der 

Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 28. April 2011 kategorisch 

eingeforderten Entscheid über die Baubewilligung) nachweislich eine 

verbindliche Zusicherung fehlte, dass die zu schaffenden Lofts auch 

touristisch bewirtschaftet werden (warme Betten) – auch nicht erhältlich sei. 

Damit hat es der Bauherrschaft aber auch noch an der privatrechtlichen 

Bauberechtigung für die Verwirklichung ihres überarbeiteten Projektes gefehlt 

(vgl. VGU R 10 123, R 08 63; PVG 1989 Nr. 15). Nur nebenbei sei dazu 

erwähnt, dass die Gemeinde als Eigentümerin der Strassenparzelle 264 auch 

nicht verpflichtet werden kann, das nachgesuchte Grenz- bzw. Näherbaurecht 

zu gewähren, da unter Privatrechtssubjekten die Vertragsfreiheit gilt, welche 

sich vorliegend als Abschlussfreiheit (frei gebildeter Vertragswille/keine 

Kontrahierungspflicht) manifestiert (vgl. Eugen Bucher, BSK, 

Obligationenrecht I, Basel 2011, Vorbemerkung zu Art. 1-40 OR, Seite 21 Rz. 

6f.). Folglich kann der – ausschliesslich dem Zivilrecht unterstehende und 

allenfalls vom Zivilrichter zu klärende – Entscheid der Gemeinde, der 

Beschwerdeführerin für ihr (überarbeitetes) Bauvorhaben kein Grenz- bzw. 

Näherbaurecht zu gewähren, nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens 

vor Verwaltungsgericht bilden.

e) Zusammengefasst ergibt sich damit, dass der angefochtene 

Gemeindeentscheid vom 23./25. Mai 2011 rechtens ist, weil er sich sowohl 

mit Blick auf die verletzten (öffentlich-rechtlichen) Abstandsvorschriften als 

korrekt erweist und zudem auch die notwendigen (privatrechtlichen) 

Dienstbarkeiten (Einräumung Grenz-/Näherbaurecht) für die 

Beschwerdeführerin nicht erhältlich sind, was hier zur Abweisung der 

Beschwerde führen muss.    

f) Der Vollständigkeit halber sei noch erwähnt, dass laut Art. 77 Abs. 1 KRG eine 

allfällige Unterschreitung von Bauabständen auch nur dann bewilligt werden 

kann, wenn zusätzlich  keine überwiegenden öffentlichen Interessen 

entgegenstehen. Das allgemeine Interesse an der Beschränkung des 

klassischen Zweitwohnungsbaues zu Gunsten des Baues touristisch 

genutzter Zweitwohnungen (Schaffung/Erhalt „warmer Betten“) ist sicherlich 

als ein derartiges „überwiegendes öffentliches“ Interesse zu qualifizieren. Die 

Gemeinde hat überdies signalisiert, dass sie bei Vorliegen entsprechender 

Sicherungsvorkehren bereit ist, das bislang fehlende Grenz- bzw. 

Näherbaurecht zu gewähren. Auf ihren konkreten Lösungsvorschlag mit 

Schreiben vom 21. April 2011 (Spezialzone …) ist die Beschwerdeführerin 

aber mit keinem Wort eingegangen; vielmehr hat sie mit Eingabe vom 28. April 

2011 nochmals auf einem sofortigen Ergehen des Baubescheides zu ihrem 

überarbeiteten – aber eben illegalen (vgl. dazu obiges Fazit unter E. 2e) – 

Bauvorhaben vom 28. August 2010 beharrt.

3. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) vollumfänglich 

der Beschwerdeführerin auferlegt. Eine aussergerichtliche Entschädigung 

steht der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin (Gemeinde/Vorinstanz) 

aber laut Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen 

Wirkungskreis obsiegte. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 284.--

zusammen Fr. 3'784.--

gehen zulasten der … GmbH und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde am 16. Mai 2012 

abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (1C_21/2012).