# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e8477aa7-2221-511b-893c-5faefdfdf7ea
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-08-24
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 24.08.2015 102 2014 202
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2014-202_2015-08-24.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 1654, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2014 202

Arrêt du 24 août 2015

IIe Cour d’appel civil

Composition Président: Adrian Urwyler
Juges: Jérôme Delabays, Catherine Overney, 
Greffière: Catherine Faller

Parties A.________, défenderesse et recourante, représentée par 
Me Bertrand Morel, avocat    

contre

B.________ et C.________, demandeurs et intimés, 

D.________ et E.________, demandeurs et intimés,

F.________ et G.________, demandeurs et intimés,

H.________, demanderesse et intimée,

tous représentés par Me Amalia Echegoyen, avocate

Objet Bail à loyer ; frais accessoires

Recours du 15 septembre 2014 contre le jugement du Tribunal des 
baux de l'arrondissement de la Sarine du 31 juillet 2014

Tribunal cantonal TC
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considérant en fait

A. Le 15 juin 1998, D.________ et E.________ en qualité de locataires, et A.________ SA, en 
qualité de bailleresse, ont conclu un contrat de bail portant sur la location d’un 3.5 pièces dans un 
immeuble. Le loyer mensuel, fixé à CHF 1'440.-, comprenait un acompte de CHF 220.- pour « les 
frais accessoires : Chauffage et eau chaude selon chiffre 6.1 des Cond. gén. ; Frais d’exploitation 
selon chiffre 6.2 des Cond. gén. ».

Le 8 février 2000, B.________ et C.________, en qualité de locataires, et A.________ SA, en 
qualité de bailleresse, ont conclu un contrat de bail portant sur la location d’un 4.5 pièces dans un 
immeuble. Le loyer mensuel, fixé à CHF 1'715.-, comprenait un acompte de CHF 235.- pour « les 
frais accessoires : Chauffage et eau chaude selon chiffre 6.1 des Cond. gén. ; Frais d’exploitation 
selon chiffre 6.2 des Cond. gén. ».

Le 18 juillet 2001, F.________ et G.________ en qualité de locataires, et A.________ SA, en 
qualité de bailleresse, ont conclu un contrat de bail portant sur la location d’un 3.5 pièces dans un 
immeuble. Le loyer mensuel, fixé à CHF 2'220.- comprenait un acompte de CHF 220.- pour « les 
frais accessoires : Chauffage et eau chaude selon chiffre 6.1 des Cond. gén. ; Frais d’exploitation 
selon chiffre 6.2 des Cond. gén. ».

Le 7 juillet 2004, H.________, en qualité de locataire, et A.________ SA, en qualité de bailleresse, 
ont conclu un contrat de bail portant sur la location d’un appartement 1 pièce dans un immeuble. 
Le loyer mensuel, fixé à CHF 770.-, comprenait un acompte de CHF 110.- pour « les frais 
accessoires : Chauffage et eau chaude selon chiffre 6.1 des Cond. gén. ; Frais d’exploitation selon 
chiffre 6.2 des Cond. gén. ».

B. Le 12 mars 2013, B.________ et C.________, D.________ et E.________, F.________ et 
G.________ ainsi que H.________ ont saisi la Commission de conciliation en matière d’abus dans 
le secteur locatif du district de la Sarine (ci-après : la Commission de conciliation) de requêtes 
séparées tendant à ce que la bailleresse soit tenue de leur rembourser les frais d’exploitation 
payés indûment, de respectivement CHF 18'291.05 (B.________ et C.________), CHF 17'754.85 
(D.________ et E.________), CHF 18'308.20 (F.________ et G.________) et CHF 7'488.40 
(H.________) avec intérêt à 5% l’an dès le 12 mars 2013. Ils ne contestaient par contre pas la 
facturation des frais de chauffage et d’eau chaude.

Des autorisations de procéder ont été délivrées le 12 juin 2013 suite à l’échec de la conciliation 
tentée en commun.

C. Le 12 juillet 2013, B.________ et C.________, D.________ et E.________, F.________ et 
G.________ ainsi que H.________ ont déposé devant le Tribunal de l’arrondissement de la Sarine 
(ci-après : le Tribunal) leur demande en répétition de l’indu, tendant à ce que A.________ SA soit 
condamnée à leur rembourser la somme de CHF 18'291.95 (B.________ et C.________), CHF 
17'754.85 (D.________ et E.________), CHF 18'308.20 (F.________ et G.________) et CHF 
7'488.40 (H.________) avec intérêt à 5% l’an dès le 12 mars 2013.

Le 29 novembre 2013, la bailleresse a déposé sa réponse, dans chacune des causes, concluant 
au rejet des demandes.

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D. Par ordonnance du 18 décembre 2013, le Tribunal a joint les causes. Les parties ont été 
entendues lors de l’audience du 20 février 2014, à l’occasion de laquelle les époux D.________ et 
E.________ ont augmenté leurs conclusions à CHF 18'271.60.

E. Par jugement du 31 juillet 2014, le Tribunal a admis les demandes et astreint la bailleresse à 
verser un montant, avec 5% l’an dès le 12 mars 2013, de CHF 18'244.30 aux époux B.________ 
et C.________ solidairement entre eux, de CHF 18'271.60 aux époux D.________ et E.________ 
solidairement entre eux, de CHF 7'338.95 à H.________ et de CHF 18'308.20 aux époux 
F.________ et G.________ solidairement entre eux. Il a mis les dépens sans les fixer à la charge 
de la bailleresse.

F. Le 15 septembre 2014, la bailleresse a interjeté un appel contre la décision précitée, avec 
les conclusions suivantes :

« Principalement

I. L’appel est admis.

II. Partant les chiffres I et II du dispositif de la décision rendue le 31 juillet 2014 par le Tribunal des 
baux de l'arrondissement de la Sarine sont réformés comme suit :

1. Les demandes introduites par B.________ et C.________, E.________ et D.________, 
H.________, F.________ et G.________, sont intégralement rejetées.

2. Les dépens sont mis pour un quart à charge de B.________ et C.________ solidairement 
entre eux, pour un quart à charge de E.________ et D.________ solidairement entre eux, pour 
un quart à charge de H.________, pour un quart à charge de F.________ et G.________ 
solidairement entre eux.

III. Les frais (justice et dépens) de la procédure d’appel sont mis solidairement à la charge des 
intimés.

Subsidiairement

I. L’appel est admis.

II. Partant, l’affaire est renvoyée au Tribunal de première instance pour complément de l’état de fait 
et nouveau jugement dans le sens des considérants de l’arrêt du Tribunal cantonal.

III. Les frais (justice et dépens) de la procédure d’appel sont mis solidairement à la charge des 
intimés. »

G. Le 23 octobre 2014, les intimés ont déposé leur réponse concluant au rejet de l’appel, sous 
suite de frais et dépens.

H. Le 3 novembre 2014, la recourante a déposé une ultime détermination.

en droit

1. a) L’appel est recevable contre les décisions finales et incidentes de première instance, 
pour autant que la valeur litigieuse au dernier état des conclusions soit supérieure à 10'000 francs 

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(art. 308 al. 1 let. a CPC ; art. 308 al. 2 CPC ; art. 236 CPC). En l’espèce, la décision attaquée 
porte sur le remboursement de frais accessoires payés indûment et la valeur litigieuse s’élève à 
CHF 61'573.40, les prétentions des causes jointes ayant été additionnées au sens de l’art. 93 al. 1 
CPC. La voie de l’appel est ainsi ouverte.

b) La décision attaquée a été notifiée à l’appelante le 8 août 2014 de sorte que l’appel 
déposé à un office postal le 15 septembre 2014 respecte le délai légal de 30 jours (art. 311 al. 1 
CPC), qui ne courait pas jusqu’au 15 août 2014 inclus (art. 145 al. 1 let. b CPC) et dont l’échéance 
tombait le dimanche 14 septembre 2014 reportée au lundi 15 septembre 2014 conformément à 
l’art. 142 al. 3 CPC. Au surplus, motivé et doté de conclusions, il est recevable en la forme.

c) L'appel peut être formé pour violation du droit et constatation inexacte des faits (art. 310 
CPC).

d) La Cour d'appel peut statuer sur pièces, sans tenir audience (art. 316 al. 1 CPC).

2. a) L’appelante se plaint d’une constatation manifestement incomplète et inexacte des faits 
ainsi que d’une violation des art. 18 et 257a CO. Elle reproche aux premiers juges de ne pas avoir 
considéré qu’une convention spéciale portant sur les frais d’exploitation avait été conclue (appel, p. 
5 ss) et, subsidiairement, d’avoir invalidé l’intégralité de la clause relative aux frais d’exploitation 
alors que seuls certains postes seraient peu clairs ou que seuls les 2ème et 5ème tirets du ch. 6.2 CG 
ne sont pas exhaustifs (appel, p. 14 ss).

L’appelante estime que le Tribunal a fait une utilisation arbitraire de l’avis de droit établi par 
Me David Lachat (cf. pièce 3), retenant uniquement certains passages pour aboutir à une solution 
inverse. Elle relève que la jurisprudence fédérale n’a pas considéré que le terme « frais 
d’exploitation » était en lui-même trop vague pour pouvoir être concrétisé dans des conditions 
générales, mais bien plutôt qu’un renvoi à des conditions générales pouvait être insuffisant en 
fonction des circonstances (par exemple lorsque le renvoi n’est pas spécifiquement indiqué dans la 
rubrique des frais accessoires et que les conditions générales comportent plusieurs pages, sans 
que l’attention du locataire ne soit spécialement orientée). Selon l’appelante, les premiers Juges 
n’ont examiné que partiellement et arbitrairement les circonstances du cas pour juger de 
l’admissibilité d’un renvoi à des conditions générales préimprimées, prévu dans le contrat. Elle 
soutient que les conditions générales sont spécifiquement voire exclusivement liées au modèle de 
contrat de bail SVIT 1993, et en constituent une partie essentielle et nécessaire qui, couplée au 
contrat de bail, doit être considérée comme un seul et même document (interdépendance). Dans 
cette perspective, les premiers Juges auraient dû admettre l’existence d’une convention spéciale 
sur les frais d’exploitation.

Dans l’hypothèse où ces deux pièces devaient être vues comme deux documents distincts, 
l’appelante prétend que le renvoi fait dans le contrat de bail est suffisamment précis et explicite 
pour que les locataires puissent comprendre aisément les frais d’exploitation à leur charge, ce qui 
plaide au regard de la théorie de la confiance en faveur de l’existence d’une convention spéciale.

L’appelante prétend que la jurisprudence sur les clauses « ouvertes » n’est pas applicable au cas 
d’espèce ; dans l’art. 6.2 des conditions générales, les adverbes « tels que » et « notamment » ne 
sont utilisés qu’à l’intérieur de deux tirets divisant les frais d’exploitations en six rubriques, le 
bailleur ne pouvant dès lors pas ajouter une nouvelle rubrique à sa guise. De plus, les rubriques 
sont suffisamment explicites pour comprendre de quoi il s’agit d’autant plus que les locataires 

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connaissent les installations et appareils mis à leur disposition puisqu’ils ont fait une visite des 
immeubles avant de conclure le contrat de bail. Le bailleur ne peut alors que facturer des frais en 
lien avec ces rubriques suffisamment définies. Enfin, l’appelante se réfère à la formulation de l’art. 
5 OBLF qui selon la position retenue par le Tribunal devrait également être qualifiée de clause 
ouverte au vu de l’utilisation de l’adverbe « notamment ».

S’agissant du poste « eau » énuméré dans la rubrique « taxe et redevance », l’appelante soutient 
que ces frais sont parfaitement compréhensibles et déterminables pour les locataires : il s’agit en 
effet de la taxe pour la consommation d’eau ainsi que celle d’épuration. S’agissant du poste 
« canalisations », l’appelante affirme que la question peut rester ouverte, de tels frais n’ayant 
jamais été facturés aux locataires (appel, p. 12, consid. 3).

Enfin, l’appelante considère comme arbitraire le fait d’invalider la convention sur les frais 
d’exploitation alors que le bailleur n’introduit pas, de manière unilatérale et à sa guise, de 
nouveaux frais, mais renonce tout simplement à facturer des postes pourtant valablement mis à 
charge des locataires (appel, p. 13). Les premiers Juges se sont donc trompés en retenant qu’il 
n’existait pas de convention spéciale sur les frais d’exploitation compte tenu du fait que le bailleur 
ne facturerait ensuite pas tous les frais convenus.

b) Dans leur réponse, les locataires font valoir dans un premier temps que le renvoi est 
insuffisant et dans un deuxième temps qu’il s’agit d’une liste exemplative de frais d’exploitation qui 
manque aux exigences strictes de clarté et de précision.

Ils rappellent la jurisprudence fédérale en matière de frais d’exploitation en particulier quant à 
l’admissibilité d’un renvoi dans le contrat de bail à des conditions générales préimprimées. Ils 
exposent que les deux uniques exceptions concédées par la jurisprudence ne sont en l’espèce 
pas réalisées de sorte que le renvoi est déjà bel et bien insuffisant à reconnaître l’existence d’une 
convention spéciale sur les frais d’exploitation. Ils font valoir que le renvoi à l’art. 6.2 CG n’est pas 
une concrétisation au sens de la jurisprudence contrairement à ce qui vaut pour les frais d’eau 
chaude et de chauffage non contestés en l’espèce. Selon eux, les frais accessoires tels que 
formulés dans les CG ne constituent qu’une liste exemplative sujette à interprétation. Ils relèvent 
encore que, s’agissant du poste « eau », ils doivent procéder à des déductions et interprétation 
pour savoir quels frais précisément leur sont facturés. Enfin, le fait que des frais figurant dans la 
liste ne leur ont finalement pas été facturés prouve bien qu’à la conclusion du bail ils ne pouvaient 
pas savoir précisément les frais qui seraient à leur charge.

S’agissant de la motivation subsidiaire de l’appelante, les intimés prétendent qu’une clause 
contrairement à un contrat ne peut pas être partiellement invalidée, rappelant que le renvoi est de 
toute manière déjà insuffisant.

c) Dans la décision attaquée, le Tribunal a considéré que, faute de convention spéciale 
valable, les frais d’exploitation facturés aux demandeurs pendant la durée du bail l’ont été 
indûment. Il a considéré que le poste litigieux n’était pas détaillé dans les contrats, que les frais 
d’exploitation figurant dans les contrats de bail n’étaient pas suffisamment précis pour être 
concrétisés par les conditions générales (CG) et que l’énoncé « frais d’exploitation » tel quel était 
trop vague. Selon le Tribunal, l’art. 6.2 CG s’apparente à une liste de toutes les dépenses 
potentiellement facturables aux locataires, ce indépendamment des spécificités propres aux 
appartements de la bailleresse (jugement, p. 17, c. 2.3.4.3) et représente une énumération non 
exhaustive contraire au droit puisque la facturation dans le décompte dépend d’une décision 

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unilatérale de la bailleresse. Il relève encore l’imprécision de certains frais énumérés à l’art. 6.2 CG 
comme le poste « eau » et « canalisation », précisant que si ce dernier poste devait représenter 
« les taxes de raccordement aux canalisations », il doit être pris en charge par la bailleresse 
s’agissant de prestations sans rapport avec l’usage de la chose louée. Après examen des 
décomptes, il a constaté que certains postes n’ont jamais été facturés aux locataires. Au vu des 
circonstances du cas d’espèce, il a estimé que les frais d’exploitation à leur charge n’étaient pas 
facilement identifiables.

Le Tribunal a ensuite considéré que les prétentions n’étaient pas prescrites (jugement, p.18 c. 2.4). 
Pour les époux D.________ et E.________, F.________ et G.________ et Madame H.________, 
il était suffisamment établi que le délai d’une année de l’action en répétition de l’indu avait 
commencé à courir à partir du mois de janvier 2013, date à laquelle ils avaient fait contrôler leur 
décompte par leur avocate. S’agissant des époux B.________ et C.________, le Tribunal a retenu 
que ceux-ci ont eu connaissance de leur droit le 13 mars 2012, jour où ils ont consulté Me 
Belhocine et où ils sont devenus membres de l’Asloca. Les demandes déposées le 12 mars 2013 
l’ont ainsi été en temps utile.

Enfin, le Tribunal a analysé les décomptes produits pour en retenir les montants payés indûment 
(jugement p. 20, c. 2.5).

3. Seule est litigieuse la question de savoir s’il existe une convention spéciale sur les frais 
d’exploitation.

a) Selon l'art. 257a al. 2 CO, les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si 
cela a été convenu spécialement. La loi exige donc que les parties en soient convenues d'une 
manière suffisamment précise, en détaillant les postes effectifs (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa et 
les auteurs cités). En concluant le contrat, le locataire doit comprendre facilement quels sont les 
postes qui lui seront facturés en plus du loyer (TF, arrêt 4P.323/2006 du 21 mars 2007 consid. 2.1; 
D. LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 334). Le renvoi à une annexe standardisée du contrat, comme 
les "dispositions générales pour baux d'habitation", ne suffit pas pour admettre que les parties ont 
passé une convention spéciale sur le paiement des frais accessoires. En effet, on ne peut exiger 
du locataire qu'il se fasse une idée des frais accessoires qu'il aura à payer par une consultation 
attentive des conditions annexées au contrat. Il a bien plutôt droit à ne se voir facturer que les frais 
accessoires clairement et précisément décrits dans le contrat (TF, arrêt 4C.24/2002 du 29 avril 
2002 consid. 2.4.2, in Mietrechtspraxis [mp] 2002 p. 163 ss). Les frais énumérés dans des 
conditions générales peuvent toutefois, selon les circonstances, être facturés au locataire, dans la 
mesure où ils peuvent être considérés comme une concrétisation des frais accessoires déjà 
attribués au locataire dans le contrat (TF, arrêt 4C.250/2006 du 3 octobre 2006 consid. 1.1 ; pour 
tout le paragraphe, ATF 135 III 591 consid. 4.3.1). 

En d’autres termes, il existe deux exceptions au principe selon lequel un renvoi à une annexe 
standardisée est insuffisant, soit si les frais accessoires contenus dans le contrat sont concrétisés 
par les conditions générales dudit contrat (TF, arrêt 4C.250/2006 du 3 octobre 2006) ou si le 
contrat renvoie à des conditions générales qui mentionnent expressément les frais accessoires et 
qui sont contresignées par le locataire (TC VD, CdB 2005 p. 116 ; P. CONOD/F. BOHNET, Droit du 
bail, Fond et procédure, Neuchâtel, 2014, n. 274-278 ). En revanche, il ne suffit pas de se reporter 
aux conditions générales, comportant une liste de frais accessoires ou pour les baux régis par 
l’aide fédérale à un renvoi aux art. 38 LCAP et 25 OLCAP, articles qui détaillent les postes compris 
dans les frais accessoires (ATF 135 III 591 ; CONOD/BOHNET, op. cit., n. 277 in fine).

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Les Juges fédéraux ont en effet estimé qu’il n’existait aucune convention spéciale lorsque le 
contrat écrit comporte (hormis l’acompte pour le chauffage et les frais de téléréseau) la rubrique 
« acompte frais accessoires » en ne détaillant toutefois aucun des postes visés et renvoie aux frais 
énumérés dans le catalogue des art. 38 LCAP et 25 OLCAP, dans la mesure où ce renvoi ne 
concrétise pas une énumération déjà entreprise dans le contrat lui-même (ATF 135 III 591 consid. 
4.3.2).

Dans un autre arrêt (TF, arrêt 4A_185/2009 du 28 juillet 2009), les Juges fédéraux ont retenu 
l’existence d’une convention spéciale dans le cas suivant : le contrat de bail indiquait un acompte 
pour les frais de chauffage et accessoires de 150 fr. en plus du loyer. Il contenait sous la rubrique 
« frais accessoires et d’exploitation mensuels » les postes « chauffage », « eau chaude », 
conciergerie » et « TV/radio » sans toutefois l’indication d’un montant dans le champ concerné par 
chaque poste. Cependant sur la dernière ligne se trouvait l’indication « chauffage et frais 
accessoires acompte » d’un montant total de 150 fr. Le contrat renvoyait expressément à des 
conditions générales pour baux à Bâle (édition 1992) ainsi qu’à deux annexes dont une intitulée 
« Austellung der Heiz- und Nebenkosten, … », qui se présentait sous la forme d’une feuille recto et 
qui énumérait les frais accessoires et de chauffage. Les Juges fédéraux ont considéré que la 
concrétisation des frais accessoires n’avait pas lieu dans les conditions générales mais dans une 
annexe spécifique à laquelle le contrat renvoyait expressément. L’exigence de clarté était 
respectée et il était aisé pour le locataire de comprendre quels frais étaient à sa charge, l’annexe 
ayant en plus le même titre que la rubrique dans le contrat qui prévoyait l’acompte pour les frais de 
chauffage et accessoires. Par ailleurs, le terme « en particulier » utilisé en début de la liste des 
frais dans l’annexe n’enlevait pas le caractère contraignant des frais énumérés, mais empêchait 
plutôt que le bailleur puisse en ajouter à ceux énumérés de manière explicite et claire.

Pour la convention sur les frais accessoires, l'art. 257a al. 2 CO n'exige pas de forme spéciale. En 
conséquence, la validité de la convention ne saurait dépendre du respect de la forme écrite (art. 11 
al. 1 CO) et celle-ci peut donc en principe être conclue par écrit, oralement ou par actes 
concluants. Toutefois, si le contrat a été conclu par écrit, il faut considérer que les parties ont 
également déterminé par écrit quels frais accessoires étaient mis à la charge du locataire (ATF 
135 III 591 consid. 4.3.4 et les réf. citées). 

L'art. 257a al. 2 CO constitue une règle d’interprétation particulière de l’art. 257 CO ; son caractère 
impératif commande une interprétation restrictive. Le Tribunal fédéral l’a confirmé dans plusieurs 
arrêts récents et la sévérité manifestée est approuvée par la doctrine majoritaire (I. BIERI, 
Commentaire pratique, droit du bail, Bâle 2010, n. 21 p. 154 et les références citées. Pour un 
résumé de la jurisprudence cf. A. BÉGUIN, Klare Ausscheidung von Nebenkosten und Höhe der 
Akontozahlungen im Mietvertrag, Mietrechtspraxis/mp 2004, p. 167 ss).

b) aa) En l’espèce, chacun des contrats de bail litigieux édités par l’Union suisse des 
fiduciaires immobilières Section bernoise (SVIT) comporte dans la clause générale « 3. Loyer et 
frais accessoires » la rubrique indiquant le loyer net sous chiffre. 3.1 et la rubrique « 3.3. frais 
accessoires (acompte) » laquelle se divise encore en deux sous-rubriques « 3.3.1 chauffage et 
eau chaude selon ch. 6.1 des Cond. gén.  et « 3.3.2 Frais d’exploitation selon chiffre 6.2 des Cond. 
gén. » (ch. 3.3.2 du contrat). Le montant de l’acompte indiqué concerne ces deux sous-rubriques. 
Les frais sont facturés sur la base d’un décompte. Il comporte également une clause selon laquelle 
les locataires déclarent avoir reçu les « Conditions générales 1993 » ainsi que le « règlement de 

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maison-Instructions ». Par leurs signatures, les parties ont déclaré avoir accepté ces documents 
qui font partie intégrante du bail.

Selon le ch. 6.2 Conditions générales 1993 (ci-après : CG) intitulé « Décompte des frais 
d’exploitation », « Les frais d’exploitation suivants font l’objet du décompte :

- Distribution générale de courant
- Abonnement pour l’entretien des installations mises à disposition des locataires, des appareils 

tels que l’ascenseur, les extincteurs, les machines à laver, les tumblers, les lave-vaisselle, etc.
- L’entretien du jardin
- Les frais de conciergerie (y compris la contribution de l’employeur à l’AVS/AI/APG/AC, ass.-

accidents professionnels, LPP), de nettoyage des escaliers et de déblayage de la neige
- Les taxes et redevances dues pour l’élimination des ordures, l’eau, les eaux usées, les 

canalisations, la télévision y compris les droits d’auteur, etc.
- Les autres frais d’exploitation peuvent faire l’objet d’un complément aux chiffres 3.3.3, 3.3.4 et 

3.3.5 du bail à loyer ou de dispositions particulières
- Les honoraires de gérance

Pour le travail de gérance il sera perçu un honoraire de 3 pourcent des dépenses justifiées 
(situation 1991). Si les conditions ont changé dans une mesure considérable, il y aura 
réajustement de cette norme. »

Il faut d’emblée constater que les « frais d’exploitation » ne sont pas spécifiquement détaillés dans 
le corps même des contrats de bail et que seul un renvoi à l’art. 6.2 CG y est mentionné. 
L’argument de l’appelante tendant à y voir une concrétisation tombe ainsi à faux au vu de la 
jurisprudence fédérale rappelée ci-dessus qui exige que l’énumération des postes visés soit 
entreprise dans le corps même du contrat (cf. ATF 135 III 591 ; TF, arrêt 4C.24/2002 du 29 avril 
2002 ; TF, arrêt 4C.250/2006 consid. 1.3 in fine). Quand bien même la rubrique « frais 
accessoires » se divise en deux sous-rubriques, ce mode de faire est insuffisamment précis 
s’agissant des frais d’exploitation. Autant, il est clair pour le locataire ce que signifie dans le 
langage courant la sous-rubrique « chauffage et eau chaude » autant l’autre sous-rubrique libellée 
« frais d’exploitation » est par trop générique pour qu’un locataire non juriste puisse en saisir les 
composants, ces frais d’exploitation pouvant par ailleurs se concrétiser sous la forme de postes les 
plus divers. Or, le locataire doit être en mesure de comprendre aisément et précisément, au 
moment de la conclusion du contrat, les frais accessoires qui seront mis à sa charge. L’exigence 
de la convention spéciale de l’art. 257a al. 2 CO, telle que définie par la jurisprudence fédérale, 
n’est donc pas réalisée par le simple renvoi à l’art. 6.2 des CG même si ce renvoi est précisé 
directement après la formule « frais d’exploitation », puisque les frais énumérés à l’art. 6.2 CG ne 
se limitent pas à concrétiser une énumération des frais accessoires déjà entreprise dans le contrat 
lui-même. L’usage des conditions générales est largement répandu dans le monde des affaires ; 
dans le contexte particulier du droit du bail et des frais accessoires mis à la charge du locataire, il 
nécessite une précision et une clarté élevées d’autant plus que ces documents sont souvent 
rédigés par le bailleur. L’argument des intimés rappelant que le Tribunal fédéral avait jugé 
insuffisant le renvoi dans le contrat à deux dispositions légales données en copie et valant partie 
intégrante du contrat (art. 38 LCAP et 25 OLCAP) pour établir l’existence d’une convention 
spéciale sur les frais accessoires démontre bien la sévérité de la jurisprudence à cet égard (cf. 
ATF 135 III 591).

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L’appelante soutient que les premiers Juges ont fait un usage arbitraire de l’avis de droit. Un avis 
de droit ne constitue pas un moyen de preuve mais il revêt la valeur d'une simple allégation de 
partie (TF, arrêt 1A.225/2005 du 17 octobre 2006 consid. 2). Les premiers Juges ont repris un 
extrait de l’avis de droit, sans en suivre la conclusion finale, pour appuyer leur appréciation selon 
laquelle la formulation « frais d’exploitation » était trop vague (cf. jugement ch. 2.3.4 in fine). Leur 
appréciation sur ce point précis rejoignait celle des rédacteurs de l’avis de droit. On ne voit pas en 
quoi ils seraient tombés dans l’arbitraire en procédant de la sorte, d’autant plus qu’il ne s’agissait 
que d’une étape de l’analyse juridique menée. 

De plus, l’interdépendance nécessaire du contrat et des CG avancée par l’appelante, voyant ainsi 
un seul et unique document, pour y déceler l’existence d’une convention spéciale sur les frais 
accessoires à la charge du locataire doit aussi être écartée. En considérant que les CG SVIT 1993 
ne sont pas des «simple/standards conditions générales applicables à n’importe quel contrat » 
(appel p. 6) mais qu’elles sont une « partie contribuant à l’intégrité d’un tout » (appel, p. 7), 
l’appelante essaie de contourner la jurisprudence fédérale qui exige que les frais accessoires 
soient déjà détaillés dans le corps du contrat pour accepter un renvoi à des conditions générales 
qui en constitueraient alors une concrétisation. Les CG SVIT 1993 sont des documents 
préimprimés qui valent comme partie intégrante du contrat de bail SVIT comme celui-ci le prévoit 
expressément. Il s’agit de deux documents, à défaut de quoi la mention « valent comme partie 
intégrante » indiqué dans le contrat de bail n’aurait pas de sens.

Quant à l’art. 6.2 CG, son libellé s’apparente à un catalogue standardisé des frais qu’il est possible 
de mettre à la charge du locataire, sans réelle adaptation aux biens immobiliers concernés. Cette 
constatation est renforcée par la formulation utilisée comprenant des « etc. » et des « tels que » 
qu’il convient de qualifier d’ouverte. Le fait que ces termes soient utilisés avant ou après la liste 
des frais ou à l’intérieure d’une rubrique n’y change rien ; les locataires ne sont en effet pas en 
mesure d’identifier clairement et par avance les frais à leur charge et le bailleur pourrait faire entrer 
des frais dans les rubriques rédigées de façon non exhaustive. La formulation de l’art. 6.2 CG est 
dès lors exemplative. Ainsi, l’on ne peut attendre des locataires qu’ils répertorient toutes les 
installations et appareils mis à leur disposition pour connaître l’étendue des abonnements de leur 
entretien mis à leur charge (2ème tiret de la liste) ; au contraire ils doivent pouvoir se rendre compte 
de l’ampleur exacte d’une telle charge, au moment de conclure du bail.

Dans ces conditions, il n’est pas possible de considérer l’art. 6.2 CG comme une concrétisation 
des frais mis à la charge des locataires en fonction des appartements loués. Il était ainsi correct de 
considérer que sur la base du contrat et de l’art. 6.2 CG les intimés ne pouvaient pas, au moment 
de la conclusion du contrat, se faire une idée précise des frais d’exploitation qui leur seraient 
facturés en plus du loyer. A titre d’exemple, l’on ne peut exiger des locataires qu’ils répertorient 
tous les appareils et des installations mis à leur disposition dans leur immeuble et appartement 
pour connaître avec exactitude l’ampleur des abonnement d’entretien mis à leur charge (cf. 2ème 
tiret), comme semble le suggérer l’appelante (appel, p. 10 ch. 2.1.1). Il en va de même du 5ème tiret 
qui concerne les taxes et redevances : les intimés ne pouvaient, au moment de conclure le contrat, 
connaître avec exactitude et précision le contenu de tels frais d’exploitation au vu de la formulation 
ouverte.

L’appréciation des premiers Juges ne portait ainsi pas le flanc à la critique. Il s’ensuit le rejet de 
l’appel sur ce point.

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c) Dans une argumentation subsidiaire l’appelante reproche aux premiers Juges d’avoir 
invalidé l’intégralité de la clause relative aux frais d’exploitation pour le motif que seuls certains 
postes seraient peu clairs ou que seuls les 2ème et 5ème tirets du ch. 6.2 des CG ne sont pas 
exhaustifs.

En l’espèce, dans la mesure où le renvoi a déjà été en lui-même jugé insuffisant à retenir 
l’existence d’une convention spéciale sur les frais d’exploitation mis à la charge des intimés, il n’est 
pas nécessaire d’examiner le grief. 

d) Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté et le jugement du 31 juillet 2014 
entièrement confirmé.

4. a) Les frais seront mis à la charge de l’appelante qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). 

b) Il ne sera pas perçu de frais judiciaires (art. 116 CPC et 130 al. 1 LJ).

c) Selon l'art. 105 al. 2 CPC, le tribunal fixe les dépens selon le tarif, soit le Règlement sur 
la justice du 30 novembre 2010 [RJ]. Lorsque, comme en l'espèce, la cause ne figure pas dans les 
cas de fixation globale des dépens, ceux-ci font l'objet d'une fixation détaillée (art. 65 RJ). Celle-ci 
est effectuée en tenant compte notamment du temps nécessaire à la conduite du procès, dans des 
circonstances ordinaires ainsi que des intérêts en jeu (art. 63 al. 3 RJ) ; dès lors que la quasi-
totalité des opérations sont en l’espèce antérieures au 1er juillet 2015, date à compter de laquelle 
le RJ a été modifié (ROLF 2015_057), le tarif-horaire de base appliqué sera de CHF 230.- (art. 65 
aRJ), comme le réclame du reste Me Amalia Echegoyen. Toutefois les opérations de 
correspondance et communications téléphoniques qui ne sortent pas du cadre de simple gestion 
administrative du dossier telles que des courriers de transmission, des requêtes de prolongation 
de délai ou de renvoi d'audience ne donnent droit qu'à un montant forfaitaire de CHF 500.- au 
maximum, respectivement de CHF 700.- au maximum si la cause a suscité une correspondance 
d'une ampleur extraordinaire (art. 67 RJ).

Me Amalia Echegoyen expose avoir consacré à la défense des intérêts des intimés 14 heures et 
55 minutes ; elle réclame une somme de CHF 3'800.80, dont CHF 3'430.75 d’honoraires. Ce 
dernier montant peut être admis sans autre dès lors que, compte tenu de la valeur litigieuse 
(CHF 61'573.40), l’avocate aurait pu réclamer une majoration de 22.20 % (art. 66 al. 2 let. a RJ), 
ce qu’elle n’a pas fait. Une éventuelle réduction par la Cour du temps consacré à certaines 
opérations serait partant compensée par ladite majoration, dont la Cour devrait tenir compte 
d’office, seule l’indemnité maximale réclamée la liant. Quant aux débours et à la TVA, ils ne 
portent pas à contestation.

(dispositif en page suivante)

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la Cour arrête:

I. L’appel est rejeté.

Partant, le jugement du 31 juillet 2014 est entièrement confirmé.

II. Il n’est pas perçu de frais judiciaires.

III. A.________ verse à B.________ et C.________, D.________ et E.________, F.________ 
et G.________ et H.________ une indemnité de CHF 3'800.80 pour les dépens d’appel, TVA 
par CHF 281.65 comprise.

IV. Communication.

Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les trente jours 
qui suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont 
déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). 
L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Fribourg, le 24 août 2015/cfa

Président Greffière
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