# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b1e15e37-9522-5512-b3d2-3d326a511363
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-21
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 21.12.2017 80.2015.225
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2015-225_2017-12-21.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2015.225

  80.2015.226

  	
  Lugano

  21 dicembre 2017

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea
  Pedroli, presidente,

  Mauro Mini, Raffaele Guffi

  

 

	
  segretaria

  	
  Daniela
  Fossati, vicecancelliera

  

 

 

	
  parti

  	
  RI
  1 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS
  1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso
  del 1° ottobre 2015 contro la decisione del 2 settembre 2015 in materia di IC
  e IFD 2013.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   I coniugi RI 1 e __________,
domiciliati a __________ dal 15 gennaio 2013, sono proprietari di un immobile
ubicato in Italia, nel Comune di __________ (__________). Nella dichiarazione
d’imposta 2013, i contribuenti non hanno indicato alcun valore locativo in
relazione al citato immobile. Nel modulo 7 ivi annesso, hanno però esposto un
valore di stima ufficiale di fr. 417'384.– e un valore locativo di fr.
14'731.20.

 

 

                                  B.   Notificando ai contribuenti la tassazione IC e IFD 2013, per
il periodo di assoggettamento dal 1° febbraio al 31 dicembre 2013, con
decisione del 25 marzo 2015, l’RS 1, sia per l’IC, sia per l’IFD, ha accertato
un valore locativo di fr. 13'504.– (11/12 dell’importo dichiarato dai
contribuenti), ai soli fini della determinazione dell’aliquota, con la seguente
motivazione:

                                         Imposizione reddito immobiliare estero, ai
soli fini della determinazione dell’aliquota.

 

 

                                  C.   I contribuenti hanno
impugnato la suddetta decisione, con reclamo del 21 aprile 2015, producendo contestualmente
una nuova dichiarazione. Per quanto qui interessa, nel modulo 7, hanno indicato
un valore locativo di fr. 7'560.–, sostenendo che l’appartamento in Italia "…
può essere affittato a 630.– euro/mese". 

                                         Con scritto del 30 luglio
2015, l’RS 1 ha in particolare invitato i contribuenti a produrre, entro il 19
agosto 2015, il contratto di acquisto dell’immobile di __________ (se recente),
altrimenti la planimetria catastale con il calcolo delle superfici. Con risposta
del 13 agosto 2015, RI 1 ha unicamente affermato che l’immobile in questione sarebbe
stato acquistato nel 2009 e pertanto non sarebbe qualificabile come acquisto
recente, senza presentare la documentazione richiesta. 

 

 

                                  D.   Con decisione su reclamo del 2 settembre 2015, l’autorità
fiscale ha in particolare rettificato il valore locativo in fr. 11'000.– (determinante
per l’aliquota fr. 12’000.–). Nella motivazione allegata ha esposto quanto
segue:

                                         … In assenza della documentazione
richiesta con nostra lettera del 30.7.2015 la sostanza immobiliare estera viene
rettificata in fr. 300'000.- e il relativo reddito in fr. 12'000.- annuo. Viene
ammessa la deduzione forfettaria per spese di manutenzione. …

 

 

                                  E.   Con tempestivo
ricorso all’RS 1, trasmesso per competenza alla Camera di diritto tributario, i
coniugi RI 1 e __________ contestano i punti 5.1. e 27 della decisione
impugnata. Domandano di rivalutare il valore locativo, sostenendo che quello dell’appartamento
in questione ammonterebbe a fr. 6'733.45 (€ 5'611.20). In territorio di __________,
gli appartamenti sarebbero affittati tra i 7.30 e i 9.40 €/mq. Prendendo in
considerazione una media di 8.35 €/mq su una superficie totale di 80 mq, si
hanno € 668.– mensili e quindi € 8'016.– annuali. Il valore locativo corrisponderebbe
al 70% degli affitti della zona, dunque € 5'611.20. Per quanto concerne invece
il valore commerciale (non fiscale) dell’immobile, ritengono che l’importo da
prendere in considerazione sarebbe pari a € 3'475.– al mq che deve essere moltiplicato
per 80 mq, per giungere a una stima commerciale di € 278'000.–. Il rapporto tra
il valore commerciale e quello fiscale corrisponderebbe di regola al 25% - 35%
e la sostanza immobiliare ammonterebbe dunque a € 83'400.– (fr. 100'080.–). 

 

 

                                  F.   Con le proprie
osservazioni del 4 novembre 2015, l’RS 1 propone la reiezione del gravame.

 

 

Diritto

 

 

                                   1.   Le persone fisiche
sono assoggettate all’imposta in virtù della loro appartenenza personale quando
hanno domicilio o dimora fiscale in Svizzera (art. 3 cpv. 1 LIFD; per l’imposta
cantonale, art. 2 cpv. 1 LT). L’assoggettamento in virtù dell’appartenenza
personale è illimitato; esso non si estende tuttavia alle imprese, agli
stabilimenti d’impresa e ai fondi siti all’estero (art. 6 cpv. 1 LIFD; per
l’imposta cantonale, cfr. art. 5 cpv. 1 LT).

                                         In quanto elemento
imponibile in Svizzera (art. 21 cpv. 1 lett. b LIFD e art. 20 cpv. 1
lett. b LT), il valore locativo del fondo viene tuttavia preso in
considerazione per la determinazione dell’aliquota dei contribuenti, sia per
l’IFD sia per l’IC (esenzione con riserva di progressività; art. 7 cpv. 1 LIFD;
decisione TF 2C_829/2016e 2C_830/2016 del 10 maggio 2017, consid. 5.1 e
riferimenti; per l’imposta cantonale, art. 6 cpv. 1 LT). Per l’imposta
cantonale, inoltre, il valore dell’immobile all’estero viene considerato per la
determinazione dell’aliquota che serve per calcolare l’imposta sulla sostanza.
Secondo l’art. 42 cpv. 1 LT, gli immobili e i loro accessori sono imposti per
il valore di stima ufficiale.

                                         La Convenzione tra la
Confederazione Svizzera e la Repubblica Italiana per evitare le doppie
imposizioni e per regolare talune altre questioni in materia di imposte sul
reddito e sul patrimonio (RS 0.672.945.41), prevede al suo articolo 6 paragrafo
1, che i redditi derivanti da beni immobili sono imponibili nello Stato contraente
in cui detti beni sono situati. Giusta l’art. 24 cifra 3 della medesima Convenzione,
se un residente della Svizzera percepisce redditi o possiede un patrimonio che,
conformemente alle disposizioni della Convenzione, sono imponibili in Italia,
la Svizzera esenta da imposta detti redditi o detto patrimonio salve le disposizioni
del paragrafo 4, ma può, per determinare l’imposta afferente al rimanente
reddito o al rimanente patrimonio di questo residente, applicare l’aliquota
corrispondente all’intero reddito o all’intero patrimonio senza tener conto
dell’esenzione. 

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Venendo alla fattispecie
in esame, i ricorrenti non contestano il principio della presa in
considerazione del valore locativo del loro immobile ubicato in Italia per la
determinazione dell’aliquota, sia in materia di IFD sia in materia di IC per
l’anno 2013. Gli stessi criticano però il metodo di calcolo adottato dall’RS 1
per stabilire l’ammontare del valore locativo dell’immobile in questione. Contestano
inoltre il valore della sostanza immobiliare. 

 

                                         2.2.

                                         L’art. 21 cpv. 2 LIFD
sancisce che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni
locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del
contribuente. Secondo detta disposizione e la giurisprudenza in materia
d’imposta federale diretta, il valore locativo deve essere stimato in base al valore
di mercato (cfr. art. 16 cpv. 2 in fine LIFD; DTF 123 II consid. 4b),
prendendo in considerazione le condizioni locali (decisione TF n. 2C_829/2016 e
2C_830/2016 del 10 ottobre 2017, consid. 7.1.; decisione TF n. 2C_757/2015
dell’8 dicembre 2016 consid. 5.1.). Il valore locativo deve inoltre
corrispondere all’ammontare che il proprietario o il detentore dei diritti di
godimento dovrebbe pagare sul mercato per occupare il bene immobile nelle
stesse condizioni (decisione TF n. 2C_829/2016 del 10 ottobre 2017, consid. 7.1
e riferimenti). Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, il valore locativo
fissato dal Cantone in materia di imposta federale diretta non deve essere al
di sotto del 70% (del 60% per l’imposta cantonale e comunale) del valore di
mercato (decisione TF n. 2C_829/2016 del 10 maggio 2017 consid. 7.1. e riferimenti).
In una recente sentenza, il Tribunale federale ha negato che l’art. 21 cpv. 2
LIFD, che fa riferimento alle condizioni locali, vieti di calcolare il valore
locativo servendosi di un metodo forfetario basato su una percentuale del
valore fiscale dell’immobile. Su questi presupposti, la Suprema Corte ha
respinto il ricorso di un contribuente, proprietario di una casa in Portogallo,
il cui valore locativo era stato commisurato nel 4,5% del valore fiscale
dell’immobile, già al netto delle spese di manutenzione forfetarie (sentenza TF
n. 2C_829/2016 e 2C_830/2016 del 10 maggio 2017, consid. 7.2).

 

                                         2.3.

                                         Nel caso in disamina, i
ricorrenti hanno fornito indicazioni contrastanti in merito al valore di stima
e al valore locativo della loro proprietà immobiliare. 

                                         In
effetti, unitamente alla dichiarazione d’imposta 2013, avevano prodotto il modulo
7, in cui è stato indicato che la loro proprietà costituirebbe un immobile plurifamiliare,
costruito nel 2009, con un valore di stima ufficiale di fr. 417'384.– e con un
valore locativo di fr. 14'731.20. 

                                         Avendo
l’autorità fiscale ripreso tali dati nella decisione di tassazione, con il reclamo
contro quest’ultima i ricorrenti hanno presentato una nuova dichiarazione. Nel modulo 7 hanno rettificato
l’anno di costruzione dell’immobile plurifamiliare (dal 2009 al 1900), il
valore di stima ufficiale (da fr. 417'384.– a fr. 120'000.–) e il valore
locativo (da fr. 14'731.20 a fr. 7'560.–). Hanno al proposito precisato che
l’appartamento in Italia può essere affittato a € 630.– mensili e di aver
indicato "il valore fiscale dell’appartamento italiano (valore commerciale
circa 300'000.– euro)", senza però produrre alcun documento attestante le
loro asserzioni

                                         L’autorità
fiscale si è allora rivolta ai reclamanti, con lettera del 30 luglio
2015, invitandoli a produrre copia del contratto di acquisto dell’immobile in
questione oppure la relativa planimetria catastale con il calcolo delle
superfici. Sebbene si siano limitati a rispondere a questa lettera sostenendo che l’immobile in questione sarebbe stato
acquistato nel 2009 e che il medesimo non potrebbe dunque essere considerato
quale acquisto recente, l’autorità fiscale, nella decisione qui impugnata,
ha rettificato sia il valore locativo (da fr.
14'731.– a fr. 11'000.– fr. 12’000.–), sia il valore della sostanza
immobiliare (da fr. 417'384.– a fr. 300'000.–). 

                                         Con
il ricorso a questa Corte, infine gli insorgenti propongono un’ulteriore rettifica
del valore locativo, diminuendolo a fr. 5'611.20 e quantificando la sostanza
immobiliare in fr. 100'080.–. A sostegno delle loro argomentazioni hanno presentato
la visura catastale storica per immobile (situazione al 10 ottobre 2015), da
cui risulta in particolare che __________ i e __________ sono proprietari della
particella __________, composta da 4,5 vani, ubicata in Via __________ a __________,
con una rendita di € 929.62. Hanno inoltre prodotto un documento intitolato
"Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato", in cui sono
indicati i valori di mercato e quelli di locazione (2. semestre dell’anno 2014)
delle abitazioni civili a __________. 

 

 

 

                                         2.4.

                                         Dalla “visura storica per
l’immobile”, rilasciata dall’Agenzia delle entrate e allegata al ricorso,
risulta che alla particella 911 subalterno 36, di proprietà dei ricorrenti, è
attribuita una rendita catastale di € 929,62. 

                                         Ora, secondo le
disposizioni dell’ordinamento italiano, che si riferiscono al calcolo
dell’Imposta municipale sugli immobili (IMU), in vigore dal 2012, per i
fabbricati iscritti in catasto il valore dell’immobile, che funge da base di
calcolo del tributo, è costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare
delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell’anno di
imposizione, rivalutate del 5 per cento, dei moltiplicatori che dipendono dalla
categoria catastale. In particolare, per i fabbricati classificati nel gruppo
catastale A (con esclusione della categoria catastale A/10), il coefficiente è
160 (cfr. l’art. 13 comma 3 del Decreto legge 201/2011 del 6 dicembre 2011; v.
anche Bonfanti, Le principali
novità introdotte dal decreto “Salva-Italia”, in Novità fiscali 4/2012 p. 6
s.).

                                         Ne consegue che, per il
calcolo dell’IMU, il valore catastale dell’appartamento di proprietà dei
ricorrenti (che rientra nella categoria A/2) ammonta a € 156’176 (€ 929,62 x
1.05 x 160). Secondo il corso dell’Euro alla fine del periodo fiscale 2013, il
valore in franchi svizzeri sarebbe pertanto di fr. 193’229.–.

                                         Ci si domanda se tale
valore possa essere impiegato per il calcolo dell’imposta sulla sostanza e se
da questo possa essere ricavato il valore locativo ai fini del calcolo
dell’imposta sul reddito.

 

                                         2.5.

                                         È fatto notorio che il
valore catastale degli immobili in Italia non corrisponda al valore venale
degli stessi. Ciò risulta del resto evidente anche nel caso in esame, anche
solo tenendo conto dei pochi elementi disponibili, essendo già stato ricordato
che i ricorrenti non hanno voluto produrre il contratto di acquisto. Dagli allegati
alla loro dichiarazione d’imposta emerge tuttavia che i ricorrenti hanno contratto
un debito di € 320’000 per l’acquisto dell’immobile in discussione. Si deve
pertanto supporre che il valore di acquisto sia stato di almeno € 400’000, corrispondenti
a fr. 494’900.–. 

                                         È tuttavia altrettanto risaputo
che anche i valori di stima ufficiali, che servono per il calcolo dell’imposta
cantonale sulla sostanza (art. 42 cpv. 1 LT) sono a loro volta nettamente
inferiori rispetto ai valori di mercato (cfr. p. es. Sadis, Stime immobiliari: necessità di un loro adeguamento e
neutralizzazione degli effetti, in Novità fiscali 9/2014 p. 3 ss.; inoltre: Filippini, I valori di stima nella
giurisprudenza federale e cantonale, in Novità fiscali 9/2014 p. 18 ss.).

                                         Stando così le cose, si
deve ritenere che possa essere preso in considerazione, per il calcolo
dell’aliquota dell’imposta sulla sostanza, il valore catastale stabilito a
partire dai dati ricavati dalla visura. Si tratta di un dato oggettivo, che
proviene da un’autorità fiscale estera e che è agevolmente reperibile. Sarebbe
certo possibile partire dal valore di acquisto dell’immobile, ma l’accertamento
sarebbe più complesso, perché si dovrebbe tener conto del tempo trascorso dal
momento in cui il contribuente è divenuto proprietario.

                                         Ai fini del calcolo
dell’imposta sulla sostanza, il valore dell’immobile dei ricorrenti è pertanto
stabilito in fr. 193’229.–.

 

                                         2.6.

                                         Per quanto concerne il
valore locativo di un immobile situato all’estero, si è già ricordato come il
Tribunale federale abbia recentemente ritenuto giustificato determinarlo nella
misura di una percentuale del valore fiscale o del valore venale. L’Alta Corte
ha sottolineato che l’art. 21 cpv. 2 LIFD non impone un metodo di calcolo
preciso e che le stesse direttive dell’Amministrazione federale delle contribuzioni
del 25 marzo 1969 concernenti la determinazione del valore locativo della case
d’abitazione (ASA 38 p. 121 ss.) prevedono che i cantoni possano fissare il
valore locativo in una percentuale del valore fiscale o venale. Secondo le
direttive citate, il valore locativo lordo rappresenterebbe in generale il 6%
del valore fiscale o, a titolo di controllo, un rendimento netto corrispondente
al 3% o al 4% del capitale proprio investito nell’immobile (sentenza TF n. 2C_829/2016
e 2C_830/2016 del 10 maggio 2017, consid. 7.2 e 7.3). 

                                         È vero che il diritto cantonale
non applica questo metodo per definire il valore locativo degli immobili
situati nel Canton Ticino. Secondo l’art. 2 del decreto esecutivo del 19
dicembre 2012 concernente l’imposizione delle persone fisiche valido per il periodo
fiscale 2013 (RL 10.2.2.1.4), il valore locativo corrisponde al valore di
mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima posizione
(cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde mediamente
al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri elementi
utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito
determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2). Per l’art.
20 cpv. 3 LT, la riduzione di cui al capoverso 2 non è invece ammessa per gli
immobili utilizzati prevalentemente a scopo di vacanza. 

                                         Ora, a parte il fatto che
il “valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima” non esiste, per
definizione, in relazione a immobili siti all’estero, va anche ricordato che, in
una sentenza di principio risalente al 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in:
RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato la prassi consistente nel
servirsi del valore di reddito secondo il calcolo della stima ufficiale, già
applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare della
Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua illegalità.

                                         Esigenze di praticabilità
impongono pertanto di stabilire il valore locativo degli immobili situati
all’estero, che serve unicamente a determinare l’aliquota per il calcolo
dell’imposta in Svizzera, nella misura di una percentuale del loro valore
fiscale. Considerato il fatto che l’autorità fiscale ticinese deduce ancora dal
valore locativo le spese di manutenzione (forfetarie), si giustifica
l’applicazione del tasso del 6%, proposto dalle citate direttive dell’AFC. 

                                         Nel caso in discussione,
il valore locativo dell’appartamento dei ricorrenti ammonta di conseguenza a
fr. 11'594.– (per dodici mesi). 

 

 

                                   3.   Per i motivi che
precedono, il ricorso è parzialmente accolto. Tassa di giustizia e spese
processuali sono tuttavia poste a carico dei ricorrenti nella misura di due
terzi. 

                                         Secondo l’art. 231 cpv. 3
LT, infatti, esse sono poste totalmente o parzialmente a carico del ricorrente
vincente se questi, conformandosi agli obblighi che gli incombevano, avrebbe
potuto ottenere soddisfazione già nella procedura di tassazione o di reclamo
oppure ha ostacolato con raggiri l’inchiesta della Camera di diritto
tributario. Nello stesso senso si pronuncia, per l’imposta federale diretta,
l’art. 144 cpv. 2 LIFD.

                                         Come ricordato, i
ricorrenti non hanno prodotto la documentazione richiesta loro dall’Ufficio di
tassazione nell’ambito della procedura di reclamo. La visura storica, dalla
quale si ricava la rendita catastale servita per il calcolo dell’imposta, è
stata prodotta per la prima volta con il ricorso.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è parzialmente
accolto.

                                         §
   Di conseguenza, la decisione su reclamo del 2 settembre 2015 è riformata nel
senso che il valore dell’immobile situato in Italia è stabilito in fr. 193’229.–,
ai fini del calcolo dell’imposta sulla sostanza, e il valore locativo è
commisurato in fr. 11'594.– (per dodici mesi), ai fini del calcolo dell’imposta
sul reddito.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                fr.    600.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi    fr.      90.–

                                         per un totale di                                                      fr.    690.–

                                         sono a carico dei
ricorrenti nella misura di due terzi (fr. 460.–).

 

                                   3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

 

                                   4.   Intimazione a: 

	
   

  	
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                                         Copia per conoscenza:

                                         -
municipio di.

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il
presidente:                                                         La segretaria: