# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2fd13879-d819-5319-affe-e4e6af43beca
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-04-30
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale della pianificazione 30.04.2002 90.2000.45
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRPI_001_90-2000-45_2002-04-30.html

## Full Text

Incarto n.

  90.2000.00045

  	
  Lugano

  30 aprile
  2002

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  Il
  Tribunale della pianificazione del territorio

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composto dai giudici:

  	
  Efrem Beretta,
  presidente, 

  Lorenzo Anastasi, Raffaello Balerna

   

  

 

	
  vicecancelliere

  	
  Stefano Furger

  

 

statuendo sul ricorso del 14 settembre 2000 di

 

	
   

  	
  __________ di
  __________, __________, 
  

  rappr. da:
  __________ di __________, __________ __________,  

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la risoluzione del Consiglio di Stato n. __________
  dell'11 luglio 2000 di approvazione del Piano regolatore e dei Piani
  particolareggiati dei nuclei del comune di __________;

  

 

                                         vista la
risposta 26 luglio 2001 della Divisione della pianificazione territoriale del
Dipartimento del territorio,

 

                                         letti ed
esaminati gli atti,

 

                                         esperiti
i necessari accertamenti,

 

r i t e n u t o,

 

in fatto:

 

                                   a.   Con
risoluzione n. _________ il Consiglio di Stato, approvando l'11 luglio
2000 la revisione del PR e dei PP dei nuclei del comune di __________, ha
negato tuttavia l'approvazione della nuova zona edificabile in località
__________ ____________________, rinviando gli atti al comune affinché questi
provvedesse ad elaborare una variante che definisse in merito una nuova
proposta pianificatoria. Nella medesima decisione l'Autorità governativa ha
fissato il compenso pecuniario a carico del comune, determinato
dall'inserimento in zona edificabile di alcune superfici sottratte
all'agricoltura.

 

                                  b.   Avverso
tale decisione è insorto al TPT il comune di __________, chiedendo
l'annullamento della decisione e la conferma dell'assegnazione del comparto
__________ -__________ alla zona edificabile da un lato, dall'altro una nuova
calcolazione del compenso pecuniario agricolo, nella quale venga ritenuto come
valore commerciale medio dei terreni edificabili del comune un valore di fr.
100.- al mq, al posto dei contestati fr. 160.- considerati erroneamente dal
Governo.

                                         A
sostegno della sua impugnativa osserva che relativamente al comparto __________
-__________ gli insediamenti esistenti, l'ubicazione rispetto al contesto
insediativo del comune e il grado di urbanizzazione del comparto giustificano
pienamente la qualifica di comprensorio ampiamente edificato, pertanto la sua
attribuzione alla zona edificabile. Mentre per ciò che attiene al calcolo del
compenso pecuniario, il comune rimprovera al Consiglio di Stato di aver
ritenuto per la determinazione del valore venale medio dei terreni anche alcune
transazioni di terreni già edificati, che hanno falsato il valore medio aumentandolo
a fr. 160.- al mq, allorquando a __________, negli ultimi anni, il valore delle
transazioni non avrebbe mai superato, salvo un'eccezione, fr. 100.- al mq.

 

                                   c.   Nelle
osservazioni 26 luglio 2001 il Consiglio di Stato propugna la reiezione del
gravame, ribadendo la validità delle decisioni prese.

                                         Osserva
in particolare che i dati determinanti il valore medio delle transazioni
immobiliari (fr. 160.- al mq) sono stati forniti dall'Ufficio di statistica e
concernono unicamente le transazioni registrate negli ultimi 6 anni nel comune
di terreni liberi da costruzioni. Precisa che anche qualora si dovesse ritenere
con il comune un valore medio commerciale di fr. 100.- al mq, l'importo del
contributo pecuniario sostitutivo non diminuirebbe, in quanto per un valore
medio che si situa nella forchetta fra 100.- e 200.- fr./mq, il coefficiente di
moltiplicazione rimarrebbe il medesimo.

 

                                  d.   Il
18 settembre 2001 si è tenuta l'udienza e il sopralluogo in contraddittorio,
all'occasione della quale le parti si sono riconfermate nelle rispettive
allegazioni e domande, rinunciando al dibattimento finale e a presentare
conclusioni.

 

                                   e.   In
data I ottobre 2001 la Sezione della pianificazione urbanistica ha fornito la
documentazione relativa ai valori delle transazioni immobiliari prese per base
per la determinazione del valore commerciale medio dei terreni edificabili di
__________ e una dichiarazione dell'Ufficio di statistica che indica i terreni
considerati come non edificati. Questa documentazione è stata acquisita agli
atti ed intimata al comune di __________ per osservazioni, le quali sono giunte
il 22 ottobre 2001 e di cui si dirà nei considerandi di diritto.

 

                                    f.   Con
scritto 23 gennaio 2002 l'__________. __________ __________, geometra
incaricato dal Consorzio Raggruppamento Terreni di __________ dell'esecuzione
del progetto di nuovo riparto dei fondi, ha comunicato i valori di stima per le
operazioni di scambio dei terreni. A tale documento, sul quale le parti hanno
rinunciato a formulare osservazioni, si ritornerà a tempo debito nei
considerandi di diritto.

 

 

c o n s i d e r a t o,

 

in diritto:

 

                                   1.   A
norma dell’art. 38 LALPT contro le decisioni del Consiglio di Stato è dato
ricorso al Tribunale della pianificazione del territorio (TPT), entro 30 giorni
dalla notificazione.

                                         L’art. 38
LALPT legittima a ricorrere il comune (cpv. 4 lett. a),
i già ricorrenti, per gli stessi motivi (cpv. 4 lett. b), e ogni altra persona
o ente che dimostri un interesse degno di protezione a dipendenza delle
modifiche decise dal Consiglio di Stato (cpv. 4 lett. c).

                                         In
concreto la legittimazione attiva del comune di __________, rappresentato dal
suo Municipio, è senz’altro data a norma dell’art. 38 cpv. 4 lett. a) LALPT.

                                         Presentato
nei termini di legge, e quindi tempestivo, il ricorso è ricevibile in ordine.

 

                                   2.   L'art.
50 cpv. 1 della nuova Costituzione federale (Cost.) sancisce l'autonomia del
comune in quelle materie che il diritto cantonale o federale non regola
esaurientemente ma lascia in tutto o in parte alla regolamentazione del comune,
conferendogli una notevole latitudine decisionale (DTF 115 Ia 44). A livello
cantonale questo principio è ancorato all'art. 16 della nuova Costituzione
ticinese. Il comune ticinese usufruisce di questa autonomia in materia di
pianificazione del territorio (Rep. 1989, pag. 422, consid. 2 e riferimenti).

                                         L’autonomia
non è però assoluta. Giusta l’art. 33 cpv. 3 lett. b) LPT, il diritto cantonale
deve garantire il riesame completo del PR da parte di almeno un’istanza. In
Ticino l’autorità competente è, a norma dell’art. 37 LALPT, il Consiglio di
Stato, che decide i ricorsi ed approva il PR con pieno potere cognitivo. Ciò
significa controllo non solo della legittimità ma pure dell’opportunità delle
scelte pianificatorie comunali. A contemperare l’estensione di tale controllo
con l’autonomia riconosciuta al comune interviene il principio dell’art. 2 cpv.
3 LPT: le autorità incaricate di compiti pianificatori badano di lasciare alle
autorità loro subordinate il margine d’apprezzamento necessario per adempiere i
loro compiti. Il Consiglio di Stato non può, dunque, semplicemente sostituire
il proprio apprezzamento a quello del comune, ma deve rispettarne il diritto di
scegliere tra più soluzioni adeguate quella ritenuta più opportuna. Non può
però limitarsi a intervenire nei soli casi in cui la soluzione comunale non
poggi su alcun criterio oggettivo, sia manifestamente insostenibile. Deve al
contrario rifiutare l’approvazione di quelle soluzioni che disattendono i
principi e gli scopi pianificatori fondamentali del diritto federale o non
danno loro sufficiente attuazione. Se l’autorità di approvazione esige dal
comune, per motivi oggettivi, di porre il PR in consonanza con l’ordinamento
giuridico, il comune invocherà invano la lesione della sua autonomia (DTF 116
Ia 226 segg. consid. 2a; A. Kuttler, Zum Schutz der Gemeindeautonomie in der
neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung, Rep. 1991, pag. 45 segg., in part.
55).

 

                                         Quanto al
Tribunale della pianificazione del territorio non dispone, contrariamente al
Consiglio di Stato, del sindacato d’opportunità (tranne, in applicazione
dell’art. 33 cpv. 3 lett. b LPT, se col ricorso è impugnata una modifica
d’ufficio del PR). Il ricorso è infatti proponibile solo contro la violazione
del diritto (in particolare contro l'errata o mancata applicazione di una norma
stabilita dalla legge o risultante implicitamente da essa, l'apprezzamento
giuridico erroneo di un fatto, l'eccesso o l'abuso di potere, la violazione di
una norma essenziale di procedura) e contro l’accertamento inesatto o
incompleto dei fatti rilevanti per la decisione (art. 38 cpv. 2 e 3 LALPT).

 

                                   3.   Scopo
essenziale della pianificazione è di “assicurare una funzionale
utilizzazione del suolo e una razionale abitabilità del territorio” (art.
75 Cost.) 

                                         La LPT
riprende e sviluppa tale postulato. Secondo l’art. 1 LPT il suolo dev’essere
utilizzato con misura, l’insediamento ordinato in vista di uno sviluppo
armonioso del paese. A questo scopo la pianificazione deve tener conto delle
condizioni naturali, dei bisogni della popolazione e dell’economia. Deve
proteggere le basi naturali della vita, come il suolo, l’aria, l’acqua, il
bosco e il paesaggio. Deve garantire la difesa nazionale. Giusta l’art. 3 LPT
il paesaggio va tutelato sia mantenendo sufficienti superfici coltive per
l’agricoltura, sia integrando in esso gli insediamenti, conservando i siti
naturali e gli spazi ricreativi, permettendo al bosco di adempiere le sue
funzioni. Gli insediamenti vanno strutturati secondo i bisogni della
popolazione e limitati nella loro estensione. Si dovrà aver cura di preservare
l’abitato da immissioni nocive (inquinamento fonico, atmosferico, ecc.), di
inserire molti spazi verdi e alberati, di creare vie pedonali e ciclabili. 

                                         Si tratta
di esigenze spesse volte contrastanti, di una realtà troppo complessa per poter
essere gestita con formule riduttivamente rigide e schematiche.

                                         In realtà
solo un’attenta, oculata ponderazione dei molteplici e contrastanti interessi
in gioco consente di comporre in modo ottimale i conflitti tra le diverse
utilizzazioni del territorio, al fine di consentire un insediamento
equilibrato, dallo sviluppo armonioso, che rispetti la natura e più
specificamente l’ambiente, rispondendo in modo diversificato ai bisogni e alle
aspirazioni della popolazione (cfr. DTF 117 Ia 432 consid. 4b, 115 Ia 339
consid. 5, 113 Ia 461 consid. 5a).

                                         In questo
senso l'art. 3 cpv. 1 OPT prescrive alle autorità che "dispongono di
margine d'azione nell'adempimento e coordinamento dei compiti d'incidenza
territoriale" di verificare quali sono gli interessi in causa, valutare se
sono compatibili - e semmai con quali implicazioni - con lo sviluppo
territoriale auspicato per quindi tener conto “nel miglior modo possibile di
tali interessi, sulla base della loro valutazione”.

 

                                   4.   Nel sistema della LPT il processo
pianificatorio si svolge in 3 tappe: pianificazione direttrice, pianificazione
dell’utilizzazione e procedura del permesso di costruzione. Esse stanno in reciproco
rapporto e formano un tutto coerente, di cui ogni parte adempie una specifica
funzione. Due sono principalmente gli strumenti della pianificazione del
territorio: il PD e il Piano di utilizzazione comunale, in Ticino detto PR.

                                         Il PD,
che vincola solo le autorità (art. 22 LPT) e non (direttamente) i privati, è lo
strumento strategico per eccellenza a livello cantonale. E' in questo piano che
si stabiliscono le grandi linee dell’organizzazione e dello sviluppo del
territorio e si garantisce il coordinamento: “delle pianificazioni
cantonali, di queste con quelle federali, dei Cantoni e delle Regioni limitrofe
e delle pianificazioni regionali e comunali tra di loro“ (art. 12 lett. b
LALPT). In questo senso l'art. 1 della Legge sulla pianificazione cantonale
(1980) statuisce che "il Cantone ... attua una politica di
pianificazione indicativa, e una politica di pianificazione del territorio fra
di loro coordinate". Il PD è costituito, giusta l'art. 14 LALPT, da
obiettivi pianificatori cantonali, che definiscono il modello di organizzazione
del territorio e stabiliscono gli indirizzi cantonali delle singole politiche
settoriali di incidenza territoriale e da schede di coordinamento e
rappresentazioni grafiche. Le due ultime indicano come sono coordinate le
attività d'incidenza territoriale e precisano se si tratta di dati acquisiti,
risultati intermedi o informazioni preliminari.

                                         Il PR è
invece il classico strumento di pianificazione territoriale a livello comunale.
La sua funzione principale è di disciplinare l’uso del territorio. Questo
dev’essere suddiviso, giusta l’art. 14 LPT, almeno nella zona edificabile (art.
15 LPT), agricola (art. 16 LPT) e protetta (art. 17 LPT); con facoltà per il
diritto cantonale di prevederne altre (art. 18 LPT). Il tutto in conformità col
PD (art. 6 e 26 LPT), tenuto conto dei presumibili bisogni di sviluppo per i
prossimi quindici anni e compatibilmente con le possibilità finanziarie del
comune (art. 24 LALPT).

                                         Infine, il permesso di costruzione non è uno strumento pianificatorio
vero e proprio, ma, in quanto subordinato alla conformità con la zona di PR
(art. 22 LPT), è lo strumento attraverso il quale il PR trova concreta
attuazione.

 

                                   5.   Esclusione
dalla zona edificabile del comparto __________ -__________

 

                                         L'insorgente
ritiene che i motivi addotti dal Consiglio di Stato per negare l'azzonamento
del comparto in oggetto in zona edificabile siano privi di fondamento: difatti,
oltre a disporre di tutti i requisiti legali per essere attribuito a detta zona
(idoneità, urbanizzazione dei fondi, preesistente ampia edificazione,..),
questo connota un carattere insediativo marcato, per di più direttamente
connesso con il comprensorio edificabile comunale.

 

                                5.1   Per
rispondere a queste censure, occorre anzitutto ricordare che, a norma dell'art.
15 LPT, la zona edificabile comprende i terreni idonei all'edificazione già
edificati in larga misura o prevedibilmente necessari all'edificazione e
urbanizzati entro quindici anni.

                                         L’art. 15
LPT pone le condizioni minime perché l’attribuzione alla zona edificabile possa
entrare in linea di conto. Al disotto di questa soglia l’azzonamento è escluso,
a priori.

                                         Non
basta, per converso, che i requisiti legali siano tutti dati, e in modo chiaro
e incontrovertibile, perché l’inserimento in zona edificabile si imponga. Un
comprensorio può infatti rispondere alla definizione legale di più zone,
prestarsi ad esempio sia all’edificazione sia all’agricoltura o contenere
valori naturali e paesaggistici che ne impongano la protezione a dispetto delle
altre idoneità.

                                         Spesso
non può essere categoricamente risposto al quesito se i singoli requisiti sono
effettivamente adempiuti (ad esempio se il terreno si presta effettivamente
alla costruzione, se rientra o può esser fatto rientrare in un comprensorio già
largamente edificato e neppure se sarà necessario per l’edificazione nei
prossimi quindici anni). In simili circostanze i criteri dell’art. 15 LPT
intervengono come punti di vista, elementi di giudizio da mettersi a raffronto
con le opposte ragioni, in una ponderazione degli interessi che in quei casi è
imprescindibile (DTF 113 Ia 448 segg. consid. 4bc/bd, 114 Ia 250 segg. consid.
5b, 118 Ib 344 segg. consid. 4a). 

                                         Tranne,
dunque, nella misura in cui servano ad escludere incontrovertibilmente l’appartenenza
di un terreno alla zona da essi definita, gli articoli 15, 16 e 17 LPT vanno
relativizzati.

                                         Si
consideri inoltre che per la loro funzione eminentemente pianificatoria i
criteri da essi enunciati possono solo riferirsi a interi comparti e non a singole
particelle; essi intervengono in una prospettiva generale, d’ordine superiore,
che li rende inadeguati a risolvere i problemi attributivi di terreni isolati. 

 

                                5.2   Premesso
che nel caso concreto non emergono motivi per non ritenere idonei all'edificazione
i terreni in questione, giacché risultano già edificati con quattro fabbricati,
occorre rilevare che per stabilire se un terreno è già ampiamente edificato si
tiene conto delle costruzioni già esistenti, della natura della loro
utilizzazione, delle infrastrutture presenti, delle licenze edilizie già
rilasciate per progetti pubblici e privati, dell’attività edificatoria fin lì
intrapresa, ecc. Entrano in considerazione solo le costruzioni che per la loro
tipologia e l’impiego fattone appartengono di per sé alla zona edificabile, a
eccezione segnatamente delle costruzioni agricole. Determinanti non sono però
le singole costruzioni, né le singole particelle. Il requisito va invece
esaminato per rapporto a tutto il comprensorio. Bisogna che le
costruzioni creino un gruppo di case effettivamente abitato e utilizzato,
purché non lo sia a scopo agricolo. Né basta peraltro la semplice presenza di
un gruppo di case: queste devono presentare assieme il carattere di un
insediamento unitario, devono formare un insieme sufficientemente concluso,
avere una fisionomia abbastanza marcata, un minimo di coerenza formale e
funzionale, che ne faccia un nucleo vitale e non una casuale disseminazione di
case più o meno ravvicinate. Dipenderà dalla tradizione insediativa locale
la densità edificatoria minima. In certe zone potrà essere ammessa una certa
dispersione, in altre solo la contiguità sarà significativa. Facenti parte
dell’insediamento possono pure essere considerati, a secondo delle circostanze,
gli eventuali vuoti che presenta il suo tessuto (Baulücken), o quelle adiacenze
non costruite che però attengono all’insieme e non devono per prevalenti motivi
avere altra attribuzione. 

 

                                5.3   Si
terrà inoltre conto che l’art. 3 LPT, esigendo che gli insediamenti siano
strutturati secondo i bisogni della popolazione e limitati nella loro
estensione, pone il principio della concentrazione delle aree edificabili e,
implicitamente, della densificazione edificatoria. L’edificazione sparsa
(Streubauweise) è condannata per lo spreco di terreno e l’irrazionalità
dell’assetto territoriale che ne consegue; la creazione di
piccole zone lontano dall’abitato può essere considerata non solo
indesiderata ma addirittura contraria al diritto federale (DTF 116 Ia 336,
consid. 4; 114 Ia 255, consid. 3c).

                                         In casi
estremi, la giurisprudenza ha tuttavia riconosciuto il carattere di zona
edificabile marginale, secondaria, a certi gruppi di case, posti al bordo della
zona edificabile, che ne condividono in larga misura la funzione insediativa, o
perché presentano più o meno la stessa sua densità edilizia, o perché le sono
collegati da strade o altri mezzi di comunicazione, o per altri analoghi motivi
(DTF 113 Ia 444, consid. d/da). Da questo caso si distingue quello di più
edifici, che già possiedono un certo carattere insediativo unitario e non
possono essere associati all'insediamento principale a causa della distanza o
della differenza di quota di livello. In queste circostanze, può imporsi la
creazione di una piccola zona edificabile, eventualmente con disposizioni
edificatorie restrittive (loc. cit.). 

 

                                5.4   Nella
fattispecie si rileva anzitutto come dal profilo insediativo-residenziale il
comune di __________ si sia territorialmente sviluppato lungo l'asse stradale
cantonale che da _________ sale in direzione del comune __________,
segnatamente con gli agglomerati tradizionali di __________ e di __________
che, posizionati in sequenza, "fungono da fulcri del tessuto insediato"
del comune (cfr. rapporto di pianificazione, pag. 5).

                                         Per
raggiungere la località __________ -__________, ove è posto il comparto
edificabile non approvato dal Consiglio di Stato con la risoluzione qui
impugnata, occorre invece dipartirsi dalla cantonale ed imboccare la strada che
dal nucleo di __________ entra nella __________ di __________ e sale con una
certa pendenza in direzione della frazione di __________.

                                         Questo
comparto, un quadrilatero decisamente irregolare posto a cavallo della strada,
è lambito alla sua sommità dall'area forestale, che, scendendo su entrambi i
fianchi con ampie fasce boschive parallele, delimita pure il sottostante
comprensorio prativo, che si apre e declina in forte pendenza verso valle. Fra
il comparto all'esame e il nucleo di __________, oltre alla fascia forestale di
cui si è accennato e al sussistere di un certo dislivello, si frappone un
avvallamento ben marcato solcato da un riale.

                                         Dal
profilo strutturale si è già evidenziato che esso comprende su una superficie
di ca. 4'000 mq quattro costruzioni unifamiliari, edificate approssimativamente
alla fine degli anni 1960. Due di questi edifici sono disposti a monte della
strada a ca. 20-25 m dal suo ciglio e distanziati fra di loro di una quindicina
di metri. I due rimanenti sono invece ubicati a valle: una costruzione a 7 m
dalla strada e l'altra, più in basso, a ca. 25 m. Fra gli edifici a valle e
quelli a monte il dislivello del terreno è pressappoco di 20 m.

 

                                5.5   Nel caso concreto si deve convenire che le condizioni sopra
enunciate non sono adempiute. Il comparto in oggetto non presenta quelle
caratteristiche insediative minime per poter assurgere a zona edificabile ai
sensi dell'art. 15 LPT. Difatti le costruzioni che la compongono, benché a
carattere residenziale, non appaiono invero come un gruppo di edifici raccolti,
formanti un'unità insediativa coerente e chiaramente distinta
("Siedlungscharakter"). Il loro sorgere in zone discoste dalle aree
di più antico insediamento del comune è avvenuto, al pari di numerose altre,
anteriormente all’entrata in vigore delle norme pianificatorie oggi conosciute,
senza perciò rispondere ad un disegno unitario o ad una volontà di creare nuovi
nuclei di aggregazione umana e sociale. Si tratta infatti di uno sparuto gruppo
di edifici, dispersi casualmente sul versante della montagna e abbarbicati sul
pendio, il cui rimarchevole dislivello contribuisce ad emarginarli. Privi di
particolari pregi storico-architettonici, non formano alcun complesso unitario chiaramente individuabile sul terreno. Contornati
sui tre lati dall'area forestale e posti alla sommità di un comprensorio
agricolo, costituito da prati e terreni parzialmente vignati, che si apre a
valle, sono completamente isolati dalla zona residenziale del comune (nucleo di
__________), che, come rilevato, si sviluppa sul versante opposto e lungo la cantonale
per Isone, quindi al di là dell'avvallamento, del riale e della fascia
boschiva. E' ben vero che l'accesso al comparto è garantito dalla strada che
dal nucleo di __________ ascende alla frazione di __________. Tuttavia, al
contrario di quanto sostiene il ricorrente, tale accesso non permette di
ritenere il comparto in esame, malgrado di fatto risulti residenziale, come funzionalmente annesso al comprensorio
edificabile del comune, dato che, oltre ad essere distanziato dallo stesso di
almeno un centinaio di metri in linea d'aria e unitamente alla differenza di
densità edilizia - le case nel comparto litigioso sono notevolmente distanziate
fra di loro -, vi sono frapposti elementi pianificatori talmente marcati (cfr.
avvallamento, riale e fascia boschiva) da farlo ritenere dal punto di vista
pianificatorio come appartenente all'ampio comparto agricolo sottostante.

                                         Quanto
all'urbanizzazione del comparto, essa non è notoriamente determinante, come
ripetutamente enunciato dalla giurisprudenza. Si veda per tutti la DTF
21.3.1994 in re S. c/ comune di __________ (__________/1993), ai cui sensi
possono essere esclusi dalla zona edificabile non solo "terreni situati
nelle immediate vicinanze di fondi edificati o ai margini del territorio
urbanizzato e persino completamente urbanizzati, ma addirittura terreni che si
trovano in aree già edificate, in particolare quando si tratta, come in
concreto (e così nella fattispecie presente; n.d.r.), soltanto di
singoli edifici" (in quel caso due).

                                         A fronte
di questa situazione, siccome la sostanza edilizia in esame rappresenta uno
scampolo sparso nel territorio non costruito, l'istituzione di una zona
edificabile è non solo inopportuna ma addirittura contraria al diritto
federale, fondato sulla netta separazione fra zona edificabile ed altre
utilizzazioni. In definitiva va riconosciuto che nella fattispecie il requisito
della preesistente ampia edificazione fa sicuramente difetto.

                                         Pertanto, stando così le cose, la decisione del Consiglio di Stato
merita di venir confermata e il ricorso deve essere respinto su questo punto.

 

                                   6.   Compenso
agricolo

 

                                         Come
accennato in narrativa, con la revisione del PR e dei PP dei nuclei del comune
di __________ la zona edificabile è stata ampliata in alcuni punti a scapito di
quella agricola. Non essendo stata attuata una compensazione reale sufficiente
per coprire questa sottrazione di terreno agricolo, il Consiglio di Stato ha
fissato nella risoluzione impugnata il contributo pecuniario sostitutivo che il
comune dovrà versare.

 

                                6.1   A tal
proposito occorre innanzitutto rammentare che, a norma dell'art. 1 Legge sulla
conservazione del territorio agricolo (LTAgr), che definisce, in applicazione
dell'art. 2 cpv. 2 Legge sulla salvaguardia e sul promuovimento
dell'agricoltura, le misure pianificatorie del Cantone e dei comuni atte a
favorire la conservazione del territorio agricolo ai sensi della legislazione
federale, il territorio agricolo deve, per quanto possibile, rimanere adibito
all'agricoltura. Il Cantone delimita nel PD cantonale le superfici per
l'avvicendamento colturale (SAC) e gli altri terreni idonei all'utilizzazione
agricola (art. 2 LTAgr); i comuni delimitano e istituiscono la zona agricola,
precisando nei loro PR almeno il territorio agricolo cantonale rappresentato
graficamente nel PD, provvedendo, in caso di conflitto, all'adeguamento dei
loro PR entro tre anni dall'adozione del PD (art. 4 LTAgr). La zona agricola
comprende a mente dell'art. 5 LTAgr: 

                                         a)  le
SAC, 

                                         b)  i
terreni idonei alla campicoltura e alla foraggicoltura di prima e seconda
priorità e infine 

                                         c)   i
terreni agricoli sussidiari che nell'interesse generale devono essere
utilizzati dall'agricoltura. 

                                         Giusta
l'art. 7 LTAgr, la diminuzione di aree agricole può essere operata solo per
importanti esigenze della pianificazione del territorio e previa modifica degli
strumenti pianificatori cantonali e comunali secondo la procedura e le
competenze fissate dall'apposita legislazione. Ciò premesso, l'art. 8 LTAgr
prescrive che, se tocca aree agricole di cui alle lett. a) e b) dell'art. 5, la
diminuzione dev'essere compensata dal proprietario della costruzione o
dell'impianto, rispettivamente dall'ente pianificante. La compensazione
dev'essere di principio reale (art. 9 LTAgr). Se ciò non fosse possibile o solo
parzialmente, dovrà essere versato un contributo pecuniario sostitutivo (art.
10 LTAgr), che è stabilito moltiplicando il valore del reddito agricolo del
terreno da compensare per un coefficiente ricavato in funzione del valore
commerciale o di transazione della zona edificabile da una parte e dello stesso
valore di reddito agricolo del fondo dall'altra, come si evince per l'appunto
dalla tabella dell'art. 3 cpv. 1 RLTAgr.

                                         All'ente
pianificante che ha versato contributi compensativi o indennità espropriative,
l'art. 11 LTAgr conferisce il diritto di regresso sul proprietario della
costruzione o dell'impianto.

 

                                6.2   Posto
che per i principi sopra menzionati, la sottrazione di terreno agricolo deve
essere in ogni caso compensata, nel caso in esame il comune di __________ non
contesta né tale principio, né l'estensione della superficie da compensare, men
che meno i valori di reddito agricolo considerati, bensì il valore commerciale
medio dei terreni edificabili del comune stabilito dal Consiglio di Stato e
ritenuto dal comune esagerato. Difatti, più alto è questo valore e più alto
sarà il coefficiente di moltiplicazione, nonché, ovviamente, l'importo del
compenso pecuniario. È pertanto di fondamentale importanza stabilire se il
valore venale medio dei fondi edificabili di __________ si attesta su fr. 160.-
al mq, come ritenuto dal Consiglio di Stato nella sua risoluzione, oppure su
fr. 100.- al mq, come invece sostiene il comune nella sua impugnativa, ritenuto
che tale valore debba essere riferito a terreni non ancora edificati.

 

                                6.3   Nelle
osservazioni 26 luglio 2001 l'Autorità governativa illustra che il valore di
fr. 160.- al mq risulta dalla media dei valori delle 6 transazioni registrate
negli ultimi anni a __________ relativamente a terreni edificabili non edificati.
Per non falsare la media, precisa, non sono stati presi in considerazione quei
dati riferiti a scorpori di piccole dimensioni (<40 mq) oppure a valori
stabiliti simbolicamente (fr. 5.- al mq).

                                         Quanto
precede è confermato dalla tabellina (in atti) fornita dall'Ufficio di
statistica, dalla quale si evince agevolmente che dal 1995 al 2000 sono
avvenute 9 transazioni immobiliari di terreni indicati liberi da costruzioni,
di cui 3 sono state giustamente ignorate per i motivi sopra addotti, mentre che
dalla media delle 6 rimanenti risulta un valore medio al mq di fr. 157.6.

 

                                         Il
comune, per contro, sostiene nella propria impugnativa che, a differenza di
quanto attestato dall'Ufficio di statistica, non tutte le transazioni
considerate hanno per oggetto terreni liberi da costruzioni. Difatti, su 6
transazioni, ben 3 trattano terreni già edificati, i cui valori al mq,
includendo ovviamente anche quello dello stabile, hanno fatto impropriamente
lievitare il valore venale medio dei terreni del comune.

                                         Ne fornisce
la prova allegando alle osservazioni 19 ottobre 2001 copia delle istanze
d'iscrizione di trapasso immobiliare relative alle suddette transazioni
(allegati A-D, in atti), dalle quali risulta inequivocabilmente che la
particella n. __________di mq 148 è edificata con un rustico di 27 mq, la part.
n. __________di 286 mq è edificata con una cantina di 27 mq, un rustico di 34
mq e un ripostiglio di 35 mq, infine sulla part. n. __________ di 349 mq
insistono un'abitazione di 69 mq, un lavatoio di 16 mq e un porcile di 7 mq.

                                         Stando
così le cose, questo Tribunale deve convenire con il comune che nel calcolo del
valore venale medio non potevano essere inclusi i valori di queste tre
transazioni, che vanno pertanto espunti dallo stesso.

                                         Restano
così determinanti soltanto i valori delle rimanenti tre transazioni,
rispettivamente fr. 65.- al mq per la part. n. __________, fr. 48.5
al mq per la part. n. __________e fr. 120.6 al mq per la part. n.
__________, dalla cui somma si ottiene la media algebrica di fr. 78.05
al mq. Occorre comunque precisare che questo valore, benché notevolmente
inferiore a quello stabilito dal Consiglio di Stato nella sua risoluzione,
avrebbe una portata relativa, essendo il risultato di una media fra tre addendi
soltanto, se non fosse supportato da due elementi supplementari addotti dallo
stesso comune.

                                         Il primo,
il meno significativo trattandosi di piccoli scorpori di terreno, comunque
pertinente a titolo indicativo, riguarda il prezzo pattuito
dall'Amministrazione immobiliare e delle strade nazionali con i proprietari
toccati dalla costruzione del marciapiede lungo la strada che attraversa
l'abitato nel periodo 1996-1999. Come conferma la stessa Amministrazione
immobiliare (doc. C) il prezzo pagato per tutti i terreni edificabili è stato
di fr. 100.- al mq.

                                         Il
secondo elemento, decisivo per una definizione più completa della presente
problematica, riguarda la procedura di ricomposizione particellare in corso nel
comune di __________, nell'ambito della quale la valutazione per lo scambio dei
terreni edificabili è, come attestato dall'__________. __________, incaricato
della conduzione del progetto, di un minimo fr. 40.- al mq ad un massimo
di fr. 90.- al mq; valutazione attuata secondo parametri tendenti a
stabilire il valore venale dei terreni.

 

                                6.4   Visto
quanto precede, si ritiene giustificato accogliere il ricorso del comune su
questo punto, nel senso che la decisione sul contributo pecuniario sostitutivo
è annullata e il calcolo deve essere rieseguito, tenendo conto che il valore
commerciale medio dei terreni edificabili del comune di __________ è di fr.
100.- al mq. Si specifica inoltre che tale valore va considerato, per ricavare
il coefficiente di moltiplicazione dalla tabellina dell'art. 3 cpv. 1 RLTAgr,
come valore che rientra nella forchetta fra 50.- e 100.- fr. al mq e non nella
categoria superiore fra 100.- e 200.- fr. al mq, come pretenderebbe il
Consiglio di Stato nelle proprie osservazioni. Quest'ultima categoria, in
analogia a quelle dei valori del reddito agricolo, loro sì suddivise in maniera
più chiara e precisa, è valevole per i valori commerciali superiori a 100.- fr.
al mq.

 

 

Per questi motivi,

visti gli articoli di legge applicabili alla
fattispecie,

 

dichiara e pronuncia

 

                                   1.   Il ricorso
è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza gli atti vengono
retrocessi al Consiglio di Stato affinché riformuli il calcolo del compenso
pecuniario nel senso dei considerandi.

 

                                   2.   Non si
prelevano tasse né spese di giudizio.

 

                                   3.   Intimazione:

                                       - Municipio di __________ 

                                       - Consiglio di Stato, Bellinzona

                                       - Sezione pianificazione urbanistica,                                                             Bellinzona

 

 

Tribunale della pianificazione del territorio

Il presidente                                                           Il
segretario