# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c4caf81a-445f-5980-ad61-26958c5294e5
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-14
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 14.03.2024  VB.2023.00205
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2023-00205_2024-03-14.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2023.00205	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 14.03.2024
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung und forstrechtliche Bewilligung

	
Frage der besonderen Rücksichtnahme auf benachbartes Inventarobjekt i.S.v. § 238 Abs. 2 PBG. Ermessensüberschreitung.

Die vorliegende Ausgangslage (Beurteilung eines Fachgremiums sowie einlässliche Begründung der Baubehörde) erforderte für eine davon abweichende Beurteilung eine vertiefte Auseinandersetzung. Der vorinstanzliche Entscheid lässt eine eingehende Auseinandersetzung mit den kommunalen Entscheidgründen vermissen. Es fehlt sodann an einer fachlichen Argumentation in gestalterischer und architektonischer Hinsicht. Eine Auseinandersetzung mit der vorgesehenen (Detail-)Gestaltung des Bauvorhabens und dessen Interaktion mit den Schutzobjekten hat ebenfalls nicht stattgefunden. Das Baurekursgericht hat in unzulässiger Weise seine gegenteilige Ansicht begründet und anstelle derjenigen der Behörde gestellt. Die beanstandete fehlende Rücksichtnahme gegenüber dem benachbarten Inventarobjekt findet zudem in den Plänen und Fotografien keine Bestätigung. Es ist nicht zu beanstanden, wenn die Bewilligungsbehörde von einer besonderen Rücksichtnahme auf die Schutzobjekte (§ 238 Abs. 2 PBG) ausgeht. Namentlich mit Blick auf die Gemeindeautonomie bestand kein genügender Anlass für das vorinstanzliche Eingreifen in den kommunalen Ermessensspielraum. Demnach hat das Baurekursgericht seine Kognition überschritten, wenn es deren Entscheid aufhob und verletzt der angefochtene Entscheid die Gemeindeautonomie. 

Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSNAHMEBEWILLIGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEGRÜNDUNG
BESONDERE RÜCKSICHTNAHME
ERMESSEN
GEMEINDEAUTONOMIE
INVENTAROBJEKT
KOGNITION
WALDABSTAND

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 238 Abs. II PBG
Art. 17 Abs. I WaG
Art. 17 Abs. III WaG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2023.00205

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 14. März 2024

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

 

 

 

In Sachen

 

 

 

Stiftung A, vertreten
durch RA B

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

1.    C, vertreten durch RA D, 

2.    STOWE E-Steig 01/02, 

3.    F, 

 

2–3 vertreten durch RA G,

4.    H AG, vertreten durch RA I, 

5.1  J, 

5.2  K, 

 

5.1–5.2 vertreten durch RA Dr. L

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

und

 

 

1.    Bausektion der Stadt Zürich, 

 

2.    Baudirektion des Kantons Zürich, 

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung
und forstrechtliche Bewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 17. August 2022 erteilte die
Bausektion des Stadtrats der Stadt
Zürich der Stiftung A unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche
Bewilligung für die Sanierung und Erweiterung des bestehenden Schulgebäudes
(Vers.-Nr. 03) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 am E-Steig 05 in
Zürich. Gleichzeitig wurde darin die im koordinierten Verfahren ergangene
Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 7. Februar 2022
eröffnet, mit welcher die forstrechtliche Bewilligung sowie die Bewilligung für
die Erstellung und den Betrieb einer Erdwärmesonden-Wärmepumpenanlage erteilt
worden war.

II.  

Dagegen erhoben C, die STOWE E-Steig 01/02 zusammen
mit F, die H AG sowie K und J mit separaten Eingaben vom 16., 20., 21. und
23. September 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragten die Aufhebung der Entscheide. Am 31. Januar 2023 führte die
1. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein aller Parteien einen
Augenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 3. März 2023 hiess das
Baurekursgericht die Rekurse gut und hob den Beschluss der Bausektion der Stadt
Zürich vom 17. August 2022 sowie die Gesamtverfügung der Baudirektion des
Kantons Zürich vom 7. Februar 2022 auf.

III.  

Die Stiftung A gelangte gegen diesen Entscheid mit
Beschwerde vom 20. April 2023 an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich
und beantragte, den Entscheid aufzuheben und die Angelegenheit an das
Baurekursgericht zum Neuentscheid zurückzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegner. 

Das
Baurekursgericht beantragte am 27. April 2023 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. Die Baudirektion des Kantons Zürich beantragte am 17. Mai
2023 die Gutheissung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 23. Mai
2023 beantragte C, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden
könne sowie eine Parteientschädigung zulasten der Beschwerdeführerin. Die H AG
reichte tags darauf ebenfalls Beschwerdeantwort ein und beantragte, die
Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne sowie eine
Parteientschädigung zulasten der Beschwerdeführerin. Die Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich beantragte
gleichentags die Gutheissung der Beschwerde. Die STOWE E-Steig 01/02
und F ersuchten am 25. Mai 2023
um Beschwerdeabweisung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs-
und das Beschwerdeverfahren zulasten der Beschwerdeführerin. J und K
beantragten am 1. Juni 2023, die Beschwerdeabweisung sowie eine
angemessene Parteientschädigung. In
ihrer Stellungnahme vom 14. Juni 2023 wiederholten sie diese Anträge. Mit
Eingabe vom 15. Juni 2023 reichte die H AG eine Stellungnahme
ein, unter Aufrechterhaltung der gestellten Rechtsbegehren. Gleichentags zeigte
die Bausektion des Stadtrats der
Stadt Zürich den Verzicht auf eine weitere Vernehmlassung an. 

Die Stiftung A replizierte
am 26. Juni 2023 unter Festhalten an den Beschwerdeanträgen. Dazu
duplizierten J und K am 22. August 2023 und hielten an den
gestellten Rechtsbegehren fest. Tags darauf reichte die H AG ebenfalls
ihre Duplik ein, unter Aufrechterhaltung der gestellten Rechtsbegehren. Mit Duplik vom 24. August 2023 hielt
C ebenfalls an den gestellten Begehren fest. Die STOWE E-Steig 01/02 und F duplizierten am 25. August
2023 mit unveränderten Anträgen. Am 6. September 2023 verzichtete die
Bausektion des Stadtrats der Stadt
Zürich auf eine Stellungnahme zu den Dupliken. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der
vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zuständig. Die
Beschwerdeführerin ist als Eigentümerin des streitbetroffenen Baugrundstücks
und Adressatin der angefochtenen Verfügung legitimationsbegründend gemäss
§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
betroffen. Da die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind,
ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.
 

2.1 Das
streitbetroffene Baugrundstück liegt gemäss anwendbarer Bau- und Zonenordnung
der Stadt Zürich (BZO) im Umfang von 2'199m2 in der zweigeschossigen
Wohnzone W2 bzw. W2bII. Die übrige Grundstücksfläche, das heisst der
nördliche und der östliche Grundstücksteil, besteht aus Wald. Gegen Süden wird
das Grundstück durch den M-Weg begrenzt. Unmittelbar südlich an den M-Weg
angrenzend befindet sich das Doppelwohnhaus E-Steig 06 und 07 mit Baujahr
vor 1809 (Kat.-Nrn. 08 und 010), welches im Inventar der kunst- und
kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung vermerkt ist.
Letztere befinden sich sodann im Gebiet VI 0.5.1 im Ortsbildplan des ISOS
(Stadtteil N/O).

Auf der Parzelle befindet sich die Schule A mit
50 Schulplätzen. Das Grundstück liegt im Perimeter des privaten
Gestaltungplans "Schule A", welcher am 19. September 2019
von der Baudirektion genehmigt worden war. Gemäss Art. 1 der
Gestaltungsplanvorschriften (GPV) sollen bei gleichbleibender Schülerzahl die
Voraussetzungen für die an die zukünftigen Anforderungen angepasste bauliche
Erweiterung der Tagesschule am bestehenden Standort geschaffen werden. 

Das strittige Bauprojekt sieht neben der Sanierung des
Hauptgebäudes vor, den Bestand gegen Süden um einen zweigeschossigen
Zwischenbau mit Flachdach zu ergänzen, welcher zum M-Weg hin durch einen
Querbau mit Pultdach abgeschlossen werden soll. Die beiden bestehenden
Nebengebäude E-Steig 09 im Norden sowie der südöstliche Anbau des
Hauptgebäudes E-Steig 05 sollen abgebrochen werden. Im Norden ist als
Ersatz ein eingeschossiger Unterstand geplant.

2.2 Das
Baurekursgericht gelangte in seinem Entscheid zum Schluss, gesamthaft erfülle
das Bauvorhaben die Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG nicht und es
liege in Bezug auf die benachbarten Inventarobjekte auch keine besonders gute
Gesamtwirkung vor. Die bisher mangelhafte Auseinandersetzung mit diesem
Vorhaben rechtfertige ein Einschreiten der Rekursinstanz. In der Folge hob es
den kommunalen Beschluss in Gutheissung der Rekurse auf.

Die Beschwerdeführerin moniert, die Vorinstanz habe mit
diesem Entscheid in krasser Weise gegen die Gemeindeautonomie und § 238
Abs. 2 PBG verstossen. Zwar habe sie auf die Rechtsprechung zur
Überprüfung von Einordnungsentscheiden der kommunalen Baubehörde hingewiesen,
sich aber gerade nicht an die darin geforderte Zurückhaltung der Gerichte
gehalten.

3.
 

3.1 Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind
Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der
baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen
so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese
Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Befinden sich wie vorliegend
in der Umgebung Objekte des Natur- und Heimatschutzes, ist nach § 238
Abs. 2 PBG darauf besondere
Rücksicht zu nehmen. 

Damit werden an
die Gestaltung von Bauten, die sich in unmittelbarer Umgebung von
Schutzobjekten befinden, erhöhte Anforderungen gestellt. Diese Bauten müssen
sich nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen. Gestützt auf § 238
Abs. 2 PBG kann die Behörde gestalterische Sonderleistungen verlangen,
welche über die Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG hinausgehen. Doch
darf auch hier nicht mehr verlangt werden, als es der Charakter der Umgebung
beziehungsweise des Schutzobjekts gebietet (VGr, 1. Dezember 2010,
VB.2010.00431/00457, E. 5.2 = BEZ 2011 Nr. 4; BGr, 28. Oktober
2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a. a. O., S. 826 mit weiteren Hinweisen auf
die Rechtsprechung und auch zum Folgenden).

Massgeblich ist
wie bei § 238 Abs. 1 PBG die Gesamtwirkung, jedoch bezogen auf das
Schutzobjekt. Bei der Beurteilung ist nicht entscheidend, ob und wie das
Schutzobjekt von der geplanten Baute und Anlage aus wahrgenommen wird. Ebenso
wenig kommt es darauf an, welchen Eindruck die geplante Baute bei dem beim
Schutzobjekt stehenden Betrachter hinterlässt. Vielmehr geht es in solchen
Fällen darum, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus
durch neu zu erstellende Bauten und Anlagen nicht beeinträchtigt werden darf. 

Die
Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der
architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer
Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine
befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem
Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer
Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden
Gesichtspunkte vorzunehmen (BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002,
E. 3.5.2; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a. a. O., S. 810 mit weiteren Hinweisen auf
die Rechtsprechung).

3.2 Bei der
Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der
offenen Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen
zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. Dies gilt, wie sich aus
der im Folgenden zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung ergibt, bei der
Anwendung von Abs. 1 als auch von Abs. 2 gleichermassen:

So darf das Baurekursgericht den Einordnungsentscheid der
kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238
PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten
Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid
sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Eine kommunale
Behörde überschreitet ihren Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann,
wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck der anzuwendenden Regelung fremden
Erwägungen leiten lässt, das übergeordnete Gesetzesrecht nicht beachtet oder
die Grundsätze der Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt
(BGE 145 I 52, E. 3.6).

Das
Verwaltungsgericht muss sich sodann bei der Überprüfung des Entscheids der
Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle beschränken; eine
Überprüfung der Angemessenheit steht ihm nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).
Es kann den Entscheid der Vorinstanz deshalb nur aufheben, wenn diese eine
Rechtsverletzung begangen hat.

3.3 Die
Baubewilligungsbehörde hatte sich in ihrem Entscheid unter Erwägung E mit
der besonderen Rücksichtnahme zu den angrenzenden Schutzobjekten im Sinn von § 238
Abs. 2 PBG auseinandergesetzt.
Darin führte sie zusammengefasst aus, zum M-Weg schliesse ein erhöhter
Gebäudeteil mit Pultdach den Erweiterungsbau ab. Die Traufe vermittle hier mit
einer angemessenen Höhe zum schützenswerten Nachbargebäude auf der anderen
Strassenseite. 

In den
Rekursantworten hat die Baubewilligungsbehörde ihren Entscheid diesbezüglich
ergänzend begründet, was gemäss Rechtsprechung zulässig ist (VGr, 14. März
2007, VB.2006.00532, E. 2.2). Darin führte sie aus, dass der Neubau auf
die potenziellen Schutzobjekte am M-Weg mit einem abfallenden Pultdach und
einer entsprechend niedrigeren Traufseite sowie einer ruhigen, zurückhaltend
gestalteten Fassade reagiere. Die Gesamthöhe sei bewusst nicht ausgeschöpft
worden. Die wohlproportionierten Lochfenster in vergleichbaren Formaten wie
beim Bestand könnten zu den inventarisierten Bauten vermitteln. Die murale
Sockelausbildung zum M-Weg hin nehme Bezug zum erhöhten Hof, welcher schon
immer mit Stützmauern zum M-Weg abgeschlossen gewesen sei. Die Befensterung im
Sockelbereich sei bewusst zum E-Steig hin orientiert, um die Inventarobjekte
nicht zu beeinträchtigen. Eine Konkurrenzierung oder Beeinträchtigung der
Inventarobjekte durch die Schulerweiterung in der geplanten zurückhaltenden
Ausformulierung sei zu verneinen. Dabei sei auch die trennende Wirkung des
dazwischen liegenden M-Wegs zu berücksichtigen.

Eine mangelhafte
Auseinandersetzung mit der Frage der rechtsgenügenden Einordnung kann der
Baubewilligungsbehörde vor dem Hintergrund dieser Ausführungen entgegen dem
Baurekursgericht nicht vorgehalten werden. Es hat auf Stufe Baubehörde die
erforderliche vertiefte Auseinandersetzung mit der Wirkung der konkreten Baute
auf die benachbarten Objekte des Denkmalschutzes stattgefunden.

3.4 Das Baurekursgericht erwog im
angefochtenen Entscheid zusammengefasst, die Inventarobjekte würden
durch das neue, deutlich höhere Gebäude bedrängt. Es entstehe der Eindruck, als
würde eine hoch aufragende, dreigeschossige Wand ohne Staffelung in der Tiefe
an den M-Weg gestellt. Das vorgesehene Pultdach schwäche diesen Effekt zwar ab,
doch gehe diese positive Wirkung mit der Abgrabung wieder verloren. Eine
besondere Rücksichtnahme bzw. eine besonders gute Gesamtwirkung sei bei diesen
Gegebenheiten nicht ersichtlich – weder in der Platzierung des Gebäudekörpers
noch in dessen kubischer Ausgestaltung. Gestützt auf diese Erwägungen gelangte die Vorinstanz zum Schluss, die
Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG seien nicht erfüllt. Daher hiess es die Nachbarrekurse gut
und hob den Beschluss der Bausektion sowie die Verfügung der Baudirektion auf.

3.5 Vorab ist festzuhalten, dass zur
Sicherstellung der Erfüllung der erhöhten gestalterischen Anforderungen gemäss
Art. 15 GPV ("besonders gute Gesamtwirkung") für Neubauten und
wesentliche Änderungen an den Bestandesbauten die Durchführung eines
qualifizierten Konkurrenzverfahrens vorgeschrieben worden war (Art. 14 GPV).
Ein solches wurde durchgeführt und ein Beurteilungsgremium (bestehend aus drei
Architekten/-innen, davon einer der Beschwerdeführerin und eine des Amts für
Städtebau sowie eine Landschaftsarchitektin) hat sich unter anderem auch mit
der Wirkung des Bauvorhabens auf die Inventarobjekte auseinandergesetzt. Dem
Bericht des Beurteilungsgremiums lässt sich zum Siegerprojekt entnehmen, der
Querbau reagiere mit seiner Geschossigkeit und Dachform äusserst subtil auf das
denkmalgeschützte Gebäude am M-Weg. Insofern
ist bereits in diesem Planungsstadium auf die besondere Rücksichtnahme
gegenüber den Inventarobjekten geachtet worden.

Diese Ausgangslage (das Vorliegen einer Beurteilung eines
Fachgremiums sowie einer einlässlichen Begründung der Baubehörde) erforderte
für eine davon abweichende Beurteilung eine vertiefte Auseinandersetzung. Die
Vorinstanz hat ihren Entscheid im Wesentlichen mit der Höhe der Südfassade und den
deren Wirkung verstärkenden Abgrabungen begründet. Der vorinstanzliche
Entscheid lässt eine eingehende Auseinandersetzung mit den kommunalen
Entscheidgründen vermissen. Damit fehlt es an einer einlässlichen fachlichen
Argumentation in gestalterischer und architektonischer Hinsicht. Eine
Auseinandersetzung mit der vorgesehenen (Detail-)Gestaltung des Bauvorhabens
und dessen Zusammenwirken mit den Schutzobjekten hat ebenfalls nicht
stattgefunden. Das Baurekursgericht
hat damit seine gegenteilige Ansicht unzureichend begründet und in unzulässiger
Weise sein Ermessen anstelle desjenigen der Baubehörde gestellt. Damit
erweist sich der vorinstanzliche Entscheid als rechtsfehlerhaft.

Die beanstandete
fehlende Rücksichtnahme gegenüber dem benachbarten Inventarobjekt findet zudem
in den Plänen und Fotografien keine Bestätigung. Massgeblich für die
Beurteilung der Wirkung der 11 m hohen Südfassade des Querbaus ist nicht
der Abstand zum M-Weg, auf welchen das Baurekursgericht abstellt, sondern der Abstand
zu den Schutzobjekten von doch ca. 13 m. Trotz der Hanglage lässt
sich aufgrund der Trennwirkung des M-Wegs und des erwähnten erheblichen
Abstands eine bedrängende Wirkung auf das eingeschossige Inventarobjekt nicht
ausmachen. Abgesehen davon hätte gemäss Gestaltungsplan noch näher als
13 m an die Inventarobjekte heran gebaut werden können, und es wäre in
diesem Bereich ein weiteres Vollgeschoss möglich gewesen. Dass beide Möglichkeiten
nicht ausgenutzt wurden, trägt ebenfalls zur besonderen Rücksichtnahme bei.
Dies trifft auch auf das Pultdach zu, was auch das Baurekursgericht schon erkannte.
Dass dessen positive Wirkung durch die geplanten Abgrabungen wieder beseitigt
würden, ist nicht nachvollziehbar. So hatte das Baurekursgericht selbst
ausgeführt, dass künftig im zwischen Querbau und M-Weg im Bereich der
Abgrabungen (wieder) ein Grünraum und insbesondere die (Ersatz-)Pflanzung von Bäumen wie auch von Sträuchern und
einer Hecke vorgesehen ist,
womit allfällige negative Auswirkungen der Abgrabungen wieder behoben werden.
Eine Beeinträchtigung der Wahrnehmung des Schutzobjekts durch die strittige
Querbaute von Drittstandorten aus kann jedenfalls ausgeschlossen werden.

Zusammengefasst ist es nicht zu beanstanden, wenn die
Bewilligungsbehörde von einer besonderen Rücksichtnahme auf die Schutzobjekte
(§ 238 Abs. 2 PBG) ausgeht. Namentlich mit Blick auf die
Gemeindeautonomie bestand kein genügender Anlass für das vorinstanzliche
Eingreifen in den kommunalen Ermessensspielraum. Demnach hat das
Baurekursgericht seine Kognition überschritten, wenn es deren Entscheid aufhob
und verletzt der angefochtene Entscheid die Gemeindeautonomie. Nach dem
Ausgeführten ist die Beschwerde gutzuheissen. Der baurekursgerichtliche
Entscheid ist aufzuheben und der Beschluss der Beschwerdegegnerin bzw. die
nachgesuchte Baubewilligung ist wiederherzustellen.

4.
 

Als weiteren Punkt ist die Vorinstanz in ihrem Entscheid
zum Schluss gelangt, die Gesamtverfügung
der Baudirektion verstosse gegen die Anforderungen der
Gestaltungsplanvorschriften.

4.1 Bauliche
Veränderungen innerhalb des Waldabstandsbereichs sind gemäss Art. 5 GPV im
Rahmen des Gestaltungplans zulässig, sofern sie forstrechtlich bewilligt
werden. Bauten und Anlagen in Waldesnähe sind nur zulässig, wenn sie die
Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht beeinträchtigen (Art. 17
Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Wald vom 4. Oktober 1991 [WaG]).
Die zuständigen Behörden können jedoch aus wichtigen Gründen die
Unterschreitung des Mindestabstands unter Auflagen und Bedingungen bewilligen
(Art. 17 Abs. 3 WaG). 

4.2 Wie die
Vorinstanz zutreffend festhielt, ist die erforderliche forstrechtliche
Bewilligung für die Überstellung des Waldabstandsbereichs mit der
Gesamtverfügung vom 7. Februar 2022 durch die Baudirektion erteilt worden.
Dies ergibt sich ohne Weiteres aus Dispositiv I der Gesamtverfügung und
wurde von der Baudirektion auch in ihrer Rekursvernehmlassung vom 12. Oktober
2022 ausdrücklich bestätigt. Dass in den Erwägungen der Verfügung vom 7. Februar
2022 ausgeführt wurde, die geplante Sanierung finde hauptsächlich innerhalb der
definierten Bereiche statt, weshalb diese nicht zu beurteilen sei, ist daher nicht
entscheidend. Wesentlich ist, dass
vorliegend kein Grund zur Annahme besteht, die forstpolizeilichen Auswirkungen
des Bauvorhabens wären von der Baudirektion nicht geprüft worden. Es ist der
Baudirektion lediglich ein Formulierungsfehler in den (nicht entscheidenden)
Erwägungen unterlaufen. Ein Verstoss gegen die Anforderungen von Art. 5
GPV und liegt entgegen der Vorinstanz nicht vor.

4.3 Überdies
ist die Gesamtverfügung der Baudirektion auch inhaltlich nicht zu beanstanden
und liegt darin kein Verstoss gegen das Waldgesetz. Die Begründung für die
Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstandes, dass durch das Bauvorhaben
keine zusätzlichen negativen Auswirkungen auf den Wald zu erwarten sind, ist
zutreffend, zumal die Baubereiche bereits bisher überbaut waren und lediglich
eine geringe Volumenerweiterung geplant ist. Das Bauvorhaben ist gemäss Art. 17
WaG auch aus forstrechtlicher Sicht bewilligungsfähig. Damit erweist sich der vorinstanzliche Entscheid auch in
dieser Hinsicht als unrechtmässig und ist aufzuheben. Die Gesamtverfügung der
Baudirektion lebt damit wieder auf.

5.
 

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens der
Beschwerdegegnerschaft 1, 2, 3, 4 sowie 5 je zu einem Fünftel aufzuerlegen
(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die
Zusprechung einer Parteientschädigung an die unterliegende
Beschwerdegegnerschaft fällt bei diesem Ergebnis ausser Betracht (§ 17 Abs. 2 VRG).
Hingegen ist sie zu gleichen Teilen zu verpflichten, der Beschwerdeführerin für das Rekurs- und
Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17
Abs. 2 VRG).

6.
 

Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu
erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, ist
dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 anfechtbar (BGE 149 II 170 E. 1;
BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen und der
Entscheid des Baurekursgerichts vom 3. März 2023 wird aufgehoben. Der
Beschluss der Bausektion vom 17. August 2022 und die Verfügung der Baudirektion vom 7. Februar
2022 werden wiederhergestellt.

       Die Kosten des Rekursverfahrens im Umfang
von total Fr. 8'670.- werden der Beschwerdegegnerschaft 1, 2,
3, 4 sowie 5 je zu einem Fünftel auferlegt.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    495.--     Zustellkosten,

Fr. 5'495.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten werden je zu einem Fünftel der Beschwerdegegnerschaft 1,
2, 3, 4 sowie 5 auferlegt.

4.    Die Beschwerdegegnerschaft 1, 2, 3, 4
sowie 5 werden verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Rekurs und das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 1'600.- (insgesamt
Fr. 8'000.-; inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien und die Mitbeteiligten;

b)    das Baurekursgericht.