# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2c49f987-538b-59e6-beff-f2e8bf6f0200
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-11-14
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 14.11.2011 12.2010.245
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2010-245_2011-11-14.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2010.245

  	
  Lugano

  14 novembre
  2011/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo, presidente, 

  Bozzini e Fiscalini

  

 

	
  segretaria:

  	
  Verda Chiocchetti, vicecancelliera

  

 

 

sedente per statuire nella causa – inc. n. DI.2006.1601
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 – promossa con istanza 20
dicembre 2006 da

 

	
   

  	
  AP 1  

  rappr. dall’  RA
  1  

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  AO 1 

  rappr. dall’  RA
  2  

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

chiedente
la condanna della convenuta al pagamento di complessivi fr. 117'328.25 oltre interessi a titolo di
arretrati per le spese accessorie relative all’anno 2005, nonché il rigetto
definitivo dell’opposizione interposta al precetto esecutivo n. __________
dell’Ufficio esecuzione di Lugano;

 

istanza
ridotta in sede di dibattimento finale a complessivi fr. 113'541.55 oltre interessi, nonché il rigetto definitivo
dell’opposizione limitatamente a tale importo;

 

domanda
a cui si è opposta la convenuta e che la Pretora con sentenza 7 dicembre 2010 ha respinto;

 

appellante
l’istante che con appello 20 dicembre 2010 chiede la riforma del querelato
giudizio nel senso di condannare la convenuta al pagamento di complessivi fr.
113'541.55 oltre interessi, nonché di rigettare in via
definitiva per tale importo l’opposizione interposta al precetto esecutivo, con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre
la convenuta con osservazioni 13 gennaio 2011 postula la reiezione del gravame,
pure con protesta di tasse, spese e ripetibili;

 

letti ed esaminati gli atti ed i documenti di
causa,

 

ritenuto

 

in fatto:                    A.   AO 1, quale conduttrice, e AP 1, come locatrice, hanno
sottoscritto il 1° settembre 1999 un contratto di locazione (doc. B) avente per
oggetto un’area concernente l’ala nord, il corpo centrale del pianterreno
nonché il piano cantinato dello stabile situato sul fondo n. __________ RFD di __________
(ora __________), adibita in particolare a centro fitness e wellness.
Esse hanno previsto che tale contratto annullava quello precedentemente
stipulato il 26 ottobre 1995 tra la locatrice e __________ __________ (doc. N).
Siccome il contratto di locazione si riferiva ai locali allora già occupati
dalla conduttrice, la locazione è stata indicata aver inizio il 1° gennaio 1998.
Le parti hanno stabilito la scadenza del contratto per il 31 dicembre 2008,
salvo richiesta da parte della conduttrice di continuazione del rapporto di
locazione per altri sette anni, ovvero fino al 31 dicembre 2015. La pigione, da
pagarsi in rate mensili anticipate, è stata fissata in fr. 350'000.- annui per i primi due anni e, poi,
indicizzata una volta all’anno per il 1° gennaio sulla base dell’indice
nazionale dei prezzi al consumo 1° gennaio 1998. In merito alle spese accessorie il contratto di locazione prevede: 

 

                                         “spese
accessorie: CHF 5'000.- (cinquemila) mensili quale acconto a
partire dal 01.01.1998 da pagarsi contemporaneamente al canone d’affitto.

 

                                         Il relativo conguaglio sarà da
versare entro 30 (trenta) giorni dalla presentazione del conteggio definitivo”.

 

                                  B.   Con scritto
25 aprile 2006 – trasmesso via fax –  la locatrice ha chiesto alla conduttrice il
pagamento di fr. 117'328.25 a titolo di conguaglio delle spese accessorie per
l’anno 2005 (doc. C). Il 14 giugno 2006 la conduttrice ha contestato “il
tutto”, affermando che “nessun conguaglio è dovuto” (doc. I). La locatrice ha
fatto spiccare il 4 luglio 2006 dall’Ufficio esecuzione di Lugano un precetto
esecutivo per tale importo oltre interessi nei confronti della conduttrice, al
quale quest’ultima ha interposto tempestiva opposizione (doc. L). 

 

                                  C.   Preventivamente
adito il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, che ha
dichiarato la vertenza non conciliata (doc. M), con istanza 20 dicembre 2006 la
locatrice ha adito la Pretura del Distretto di Lugano, chiedendo la condanna
della conduttrice al pagamento di fr. 117'328.25 oltre interessi, nonché il rigetto definitivo
dell’opposizione interposta al precetto esecutivo summenzionato. All’udienza di
discussione 1° marzo 2007 / 18 aprile 2007 la convenuta si è opposta alla
domanda, mentre l’istante ha ribadito la propria pretesa. Esperita
l’istruttoria, al dibattimento finale 27 ottobre 2010 l’istante, sulla scorta
dell’importo indicato dal perito giudiziario (cfr. completazione 13 gennaio
2010 della perizia giudiziaria, inc. DI.2005.1309), ha diminuito la propria
pretesa a complessivi fr. 113'541.55. La convenuta ha
invece ribadito il proprio punto di vista. Statuendo
con sentenza 7 dicembre 2010 la Pretora ha respinto l’istanza.

 

                                  D.   Con
appello 20 dicembre 2010 l’istante è insorta contro il giudizio testé
menzionato, chiedendone la riforma nel senso di condannare la convenuta al
pagamento di complessivi fr. 113'541.55 oltre interessi,
nonché rigettare in via definitiva per tale importo l’opposizione interposta al
precetto esecutivo. L’appellante chiede altresì la
congiunzione della presente procedura con quelle di cui agli inc. 12.2010.235, 12.2010.237,
12.2010.238, 12.2010.241 e 12.2010.244 e l’emanazione di un unico giudizio di
appello. Con osservazioni 13 gennaio 2011 la conduttrice postula la reiezione
del gravame. Dal profilo formale quest’ultima non si esprime sulla richiesta di
congiunzione delle cause, seppur presentando anch’essa un unico memoriale.

 

considerato

 

in diritto:                  1.   Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto
processuale civile svizzero (CPC). L’art. 405 cpv. 1 CPC prevede che alle
impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione
della decisione, intesa come data di intimazione (DTF 137 III 127). La sentenza
pretorile è stata intimata il 7 dicembre 2010, sicché alla procedura di appello
è applicabile il CPC-TI.

 

                                   2.   L'appellante
chiede la congiunzione della procedura di appello con quella relativa agli
incarti 12.2010.237, 12.2010.235, 12.2010.238, 12.2010.244
e 12.2010.241 a motivo che essi concernono un solo
rapporto locativo fra le stesse identiche parti. Essa non motiva, tuttavia,
l’utilità di tale procedere. Di conseguenza, posto come nell'eventualità della
congiunzione ai sensi dell’art. 320 CPC-TI  le cause restano autonome e con
dispositivi separati (Cocchi/ Trezzini, CPC-TI,
Codice di procedura civile ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, n. 2
ad art. 320), che in questa sede non si deve più esperire istruttoria e che non
sussiste giusta la norma testé citata alcun obbligo legale di congiunzione, ma
solo una facoltà per il giudice, la richiesta non ha motivo di essere accolta. Ognuno
dei nove incarti pendenti in appello tra le parti viene pertanto deciso con
separato giudizio.

 

                                   3.   La
Pretora ha spiegato che sebbene le parti avessero concluso un contratto di
locazione in forma scritta ed espressamente riservato tale forma per ogni sua
modifica, esse non avevano definito per iscritto quali spese accessorie
sarebbero state addebitate alla conduttrice. La prima giudice ha soggiunto che
nella fattispecie non era nemmeno stata provata la sussistenza, al riguardo, di
un accordo orale o per atti concludenti. Ella ha quindi reputato che le spese
accessorie erano a carico della locatrice e ha deciso per la reiezione
dell’istanza.

 

                                   4.   A pag.
4 del proprio gravame l’appellante afferma che i paragrafi dal n. 1 al n. 13
trattano della fattispecie e dell’atteggiamento della conduttrice, mentre le
censure d’appello sono esposte nei paragrafi successivi. Vi sono nondimeno argomentazioni
giuridiche anche ai punti precedenti il paragrafo n. 14, che questa Camera
affronta quindi come motivazioni di appello.

 

                                   5.   Secondo
l’appellante la Pretora non ha approfondito la reale volontà delle parti “che
hanno sempre aggiunto le spese accessorie alla pigione netta, già limitata di
suo, violando in tal modo l’art. 18 CO” (memoriale, pag. 14 in mezzo). A detta della locatrice, infatti, la circostanza secondo la quale la conduttrice ha
versato gli acconti di fr. 5'000.-
comproverebbe l’esistenza di una pattuizione sulle spese accessorie (memoriale,
pag. 8 in mezzo, 14 in mezzo, 16 in fondo, 17 in mezzo e 19 in alto). Al riguardo va detto anzitutto che l’art. 257a cpv. 2 CO – secondo il
quale le spese accessorie, intese come la remunerazione dovuta per le
prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all’uso della cosa,
sono a carico del conduttore se specialmente pattuito – è una norma di
interpretazione speciale che a detta del Tribunale federale e della dottrina
maggioritaria deroga all’art. 18 CO (sentenza inc. 4C.190/2001 del 16 novembre 2001, consid. 2c ; Higi, Zürcher Kommentar 1994, n. 14 ad art. 257a-b CO; Richard, Les frais accessoires au loyer
dans les baux d’habitations et de locaux commerciaux, 12. Séminaire sur le
droit du bail, Neuchâtel 2002, pag. 13, cfr. 39 con riferimenti). Inoltre, come diffusamente illustrato dalla Pretora (sentenza
impugnata, consid. 5), l’Alta Corte ha spiegato che siccome l’art. 257a cpv. 2
CO prevede che le spese accessorie sono a carico del conduttore soltanto se
specialmente pattuito, occorre che le parti le abbiano convenute in maniera
chiara e precisa, dettagliando le poste effettive. Tant’è che un accordo
secondo il quale il conduttore deve pagare “tutti i costi accessori” non
adempie ai requisiti legali posti dall’art. 257a cpv. 2 CO (sentenza del
Tribunale federale inc. 4C.346/1999 del 7 aprile 1999). 

 

                                         Lo stesso
dicasi di una clausola contrattuale secondo la quale il conduttore è tenuto al
versamento di un determinato importo “als Pauschale für Nebenkosten ohne Strom”
(sentenza del Tribunale federale del 7 aprile 1999 pubblicata in MRA 1/2000
pag. 242). Nemmeno è sufficiente un rinvio a un annesso standardizzato del
contratto o il riconoscimento di un conguaglio da parte del conduttore per
ammettere che le parti abbiano stipulato una convenzione speciale sul pagamento
delle spese accessorie. Semmai, qualora le spese accessorie a carico del
conduttore dovessero risultare da un elenco contenuto nelle condizioni generali
annesse al contratto, esse potrebbero essere fatturate al conduttore solo nella
misura in cui concretizzassero spese già poste a suo carico nel contratto (DTF
135 III 591; DTF 121 III 460; sentenza inc. 4C.24/2002 del 29 aprile 2002 e 4C.250/2006 del 3 ottobre 2006). Va altresì rilevato che sebbene l’art. 257a cpv. 2
CO non esiga una forma speciale per la pattuizione sulle spese accessorie, il
Tribunale federale ha sottolineato che qualora il contratto sia stato concluso
per iscritto, occorre considerare che le parti abbiano in ugual modo voluto determinare
per iscritto quali spese accessorie debbano essere messe a carico
dell’inquilino (DTF 135 III 591). Alla luce della chiara giurisprudenza del
Tribunale federale testé menzionata la circostanza evocata dall’appellante,
ovvero il versamento regolare di acconti, non è quindi sufficiente a confermare
la sua tesi sulla pattuizione delle spese accessorie a carico della conduttrice.
Per gli stessi motivi non può nemmeno essere seguita la sua censura secondo la
quale la prima giudice avrebbe peccato di eccessivo formalismo (appello, pag. 17 in mezzo). 

 

                                   6.   L’appellante
sostiene, altresì, che tra il contratto 1° settembre 1999 stipulato tra le
parti (doc. B) e quello che la legava a __________ __________ del 26 ottobre
1995 (doc. N) sussiste una “precisa continuità essendo essi attinenti allo
stesso bene locato” (pag. 5 in mezzo), di modo che il riferimento a un elenco
(allegato F) delle spese accessorie a carico della conduttrice contenuto nel
contratto 26 ottobre 1995 varrebbe anche per il contratto che la lega alla
convenuta (appello, pag. 9). Effettivamente, la clausola n. 4 lett. c del
contratto 26 ottobre 1995 prevede che “ il conduttore si impegna a pagare,
trimestralmente, le usuali spese accessorie considerate nell’Allegato F che
verranno computate separatamente. In particolare si impegna a corrispondere
degli acconti trimestrali di CHF 12'000.- e a pagare il conguaglio di fine anno entro 20 giorni dalla
ricezione della distinta delle spese“. Al riguardo, l’appellante rinvia alla
testimonianza di __________ __________ (amministratore della locatrice dal 1994
al 1996: verbale di udienza 27 novembre 2007, pag. 1). Secondo la locatrice
questi avrebbe confermato la pattuizione relativa al pagamento delle spese
accessorie “in aggiunta alle pigioni secondo oltretutto un preciso allegato F
del primo contratto, che ha poi trovato la sua continuità nel successivo
contratto di locazione senza modifiche nell’impostazione del rapporto di
locazione” (memoriale, pag. 12 in alto). Sennonché, la Pretora, proprio
riferendosi, tra gli altri, a tale teste, ha spiegato che l’istruttoria non ha
dimostrato l’esistenza di tale lista “F”. In effetti, al riguardo il teste __________
__________ ha affermato: “Presumo che nel menzionato allegato F vi fosse la
lista esaustiva delle spese accessorie a carico dell’inquilino” (verbale di
audizione 27 novembre 2007, pag. 2). Su questo punto la sua testimonianza,
fondata su una semplice presunzione, non assurge al ruolo di prova. Inoltre, il
teste nulla dice sulla continuità tra i due contratti evocata dall’appellante.
Tanto più che all’epoca della stipulazione del contratto 1° settembre 1999 egli
non era più amministratore della locatrice. Con la propria censura l’appellante
non si confronta, quindi, con la motivazione pretorile, sicché al riguardo
l’appello si rivela finanche irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f e cpv. 5
CPC-TI). 

 

                                         Parimenti
inammissibile è l’argomentazione secondo la quale le spese sarebbero state
precisate dalle parti perché nello scritto 3 febbraio 1995 di __________ __________
(__________) a __________ __________ (doc. O) era stato allegato il formulario
CATEF con indicazione in dettaglio delle spese accessorie non comprese nella
pigione (memoriale, pag. 12 in fondo). Invero, come spiegato dalla prima
giudice, sebbene sia vero
che con tale scritto __________ __________ ha inviato a __________ __________
una proposta di contratto su modulo CATEF, il contratto poi effettivamente sorto
fra AP 1 e __________ __________ è quello sottoscritto il 26 ottobre 1995 che
non specifica in alcun modo quali spese accessorie siano state poste a carico
del conduttore (doc. N; sentenza impugnata, pag. 5 in alto). Si ribadisce (cfr. sopra, consid. 5) al riguardo che secondo il
Tribunale federale il semplice rinvio a un modulo preformulato ed allegato al
contratto non è sufficiente per ammettere che le parti abbiano concluso una
convenzione speciale sul pagamento delle spese accessorie. Men che meno,
quindi, l’asserito riferimento al contratto CATEF che nemmeno risulta essere
stato allegato al contratto effettivamente sottoscritto. Per tacere del fatto che il contratto
di locazione 1° settembre 1999 (doc. B) non rinvia ad alcun allegato in
particolare e prescrive espressamente alla clausola n.
18 che tale relazione
contrattuale annulla quella precedentemente in essere con __________ __________.
Certo, il teste __________ __________ ha affermato a
sua volta che il contratto 1° settembre 1999 è stato “allestito sulla base del
contratto CATEF” (verbale di audizione 13 novembre 2006, pag. 4, inc. rich.  DI.2005.1556).
Tuttavia, alla luce della chiara giurisprudenza del Tribunale federale (sopra,
consid. 5) e dell’assenza, nella fattispecie, di una chiara clausola su quali
spese accessorie sarebbero state a carico della conduttrice, tale circostanza è
ininfluente ai fini del giudizio.

 

                                   7.   L’appellante
soggiunge, riferendosi al teste __________ __________, che il dettaglio delle
spese accessorie a carico della conduttrice scaturiva dai conguagli già
precedentemente inviati a quest’ultima. Sempre secondo l’appellante, il teste
avrebbe precisato che non era stato necessario allestire una lista scritta
delle spese accessorie “poiché erano sempre le stesse dall’inizio della
locazione, dovendosi soltanto leggere i specifici consumi della Parte
convenuta” (appello, pag. 11). Come spiegato dalla Pretora e già illustrato
(sopra, consid. 6), il contratto 1° settembre 1999, sottoscritto peraltro dalla
convenuta e quindi da un soggetto giuridico distinto da __________ __________,
prescrive espressamente che esso annulla quello precedentemente stipulato tra
la locatrice e __________ __________ 26 ottobre 1995 (doc. B). Del resto,
l’appellante trascura, come invece pertinentemente evidenziato dalla prima
giudice (sentenza impugnata, pag. 3), che il teste __________ __________
(membro del consiglio di amministrazione della locatrice dal 1999 al 2002: verbale
di audizione 16 gennaio 2006, pag. 3, inc. DI.2005.72  rich. dall’inc.
DI.2005.1556, a sua volta rich. dall’inc. DI.2005.1309, a sua volta rich.
dall’inc. DI.2006.1601; verbale di audizione 13 novembre 2006, pag. 1, inc. rich.
DI.2005.1556) ha dichiarato che “il nuovo contratto di locazione era stato
voluto da AP 1 per definire una volta per tutte l’ammontare della pigione e
l’ammontare delle spese accessorie” (verbale di audizione 13 novembre 2006,
pag. 2, inc. rich. DI.2005.1556). Anche nella sua precedente audizione 16
gennaio 2006 il teste ha affermato che “questo contratto è stato sottoscritto
per ripartire da zero con una situazione pulita che fosse chiara per tutti”
(verbale, pag. 3). Riferendosi proprio a tale passaggio la Pretora ha spiegato
che il contenuto del contratto 1° settembre 1999 non denota la necessaria e
auspicata chiarezza, dato che la clausola sulle spese accessorie è laconica e
del tutto generica (sentenza impugnata, pag. 4 in mezzo). La censura contrasta, quindi, con quanto emerso proprio dalla testimonianza a cui la
locatrice fa riferimento, ovvero sul fatto che le parti avevano pattuito il
contratto 1° settembre 1999 nell’intenzione di definire una situazione non
sufficientemente chiara. 

 

                                         Per
tacere del fatto che come precisato dalla prima giudice l’istruttoria ha
permesso di accertare che la questione delle spese accessorie è stata
controversa sin dall’allestimento dei primi conteggi e quindi in un’epoca in
cui era ancora in vigore il contratto fra la locatrice e __________ __________
(sentenza impugnata, pag. 4 in alto; verbale di audizione del teste __________ __________
del 13 novembre 2006, pag. 2, verbale di audizione del teste __________ __________
del 13 novembre 2006, pag. 2, inc. rich. DI.2005.1556). La locatrice afferma,
altresì, che il teste avrebbe dichiarato di aver discusso con __________ __________
sul contenuto delle spese accessorie a carico della conduttrice (gravame, pag.
11). Anche al riguardo, tuttavia, essa non si confronta con la motivazione
pretorile. La prima
giudice ha invero spiegato che sebbene sia vero che il teste __________ __________
ha confermato di aver discusso con __________ __________ sulle spese accessorie
(che a dire del teste si componevano di acqua, elettricità per il
riscaldamento, aria condizionata, pulizia degli esterni, gas e abbonamenti
relativi ai vari contatori), egli ha poi riferito che in definitiva non era mai
stata allestita una lista dettagliata di tali spese poiché nel frattempo erano
stati emessi i primi conguagli ed erano subito sorte contestazioni (cfr. verbale
audizione testimoniale del 16 gennaio 2006, inc. DI.2005.72
rich. dall’inc. DI.2005.1556, a sua volta rich. dall’inc. DI.2005.1309, a sua
volta rich. dall’inc. DI.2006.1601). La Pretora ha soggiunto che a conferma della confusione sulla
questione sussiste il fatto che nel contesto di una procedura per difetti
incoata nel 2000 dalla conduttrice davanti al competente Ufficio di
conciliazione le parti si erano impegnate a discutere in separata sede anche
della questione delle spese accessorie (cfr. verbale 28 settembre 2000 UC __________,
doc. X, inc. DI.2005.72 rich. dall’inc. DI.2005.1556, a
sua volta rich. dall’inc. DI.2005.1309, a sua volta rich. dall’inc.
DI.2006.1601). In quel
momento, quindi, la questione non era stata ancora definita. Su questo punto
l’appello, nella misura in cui è ricevibile, dev’essere pertanto respinto.

 

                                   8.   L’appellante rinvia (appello, pag. 11 in mezzo, 15 in alto e in basso), altresì, al passaggio della testimonianza di __________ __________ ove questi afferma che “tutto quello che non era dovuto
a titolo di pigione era dovuto sotto forma di spese accessorie e per questo
motivo avevamo installato dei contatori separati” (verbale di audizione 16
gennaio 2006, pag. 3, inc. DI.2005.72 rich. dall’inc. DI.2005.1556, a sua volta
rich. dall’inc. DI.2005.1309, a sua volta rich. dall’inc. DI.2006.1601).
Tuttavia, alla luce della giurisprudenza del Tribunale federale (sopra, consid.
5) la circostanza, per la locatrice, di aver installato tali contatori non è
atta a sanare la mancanza della clausola contrattuale sul dettaglio delle spese
accessorie a carico della conduttrice. Anche volendo, per ipotesi, seguire la
tesi dell’appellante sulla possibilità di un accordo avvenuto per atti
concludenti, l’argomentazione non avrebbe miglior sorte. Invero, il teste __________
__________ ha riferito di aver “fatto spendere tra i 200 o 300 mila franchi a __________
per installare vari contatori che permettessero di effettuare una lettura a
fine anno dei consumi di tutti gli inquilini” (verbale di audizione 16 gennaio
2006, pag. 3, inc. DI.2005.72 rich. dall’inc. DI.2005.1556, a sua volta rich.
dall’inc. DI.2005.1309, a sua volta rich. dall’inc. DI.2006.1601). Non vi è
invece alcun accenno sull’accordo della conduttrice nel senso che le spese
accessorie sarebbero state quelle rilevate da tali contatori.

 

                                   9.   L’appellante
soggiunge che la tesi della conduttrice secondo la quale non sarebbe tenuta a
pagare conguagli sulle spese accessorie è insostenibile e contraddittoria dato
che per gli anni 1998 e 1999 la convenuta avrebbe versato sia gli acconti sia i
conguagli (pag. 10, 12 in mezzo, 13 in alto, 16 in alto, 17 in fondo e 18 in alto). La Pretora ha precisato che al contrario di quanto allegato
dalla locatrice non risulta che per tali anni siano stati allestiti conteggi o
corrisposti conguagli (sentenza impugnata, pag. 5 in basso). L’appellante rinvia, al riguardo, alla testimonianza di __________ __________ (direttore
finanziario e amministrativo di __________ dal 1986, che ha assunto la gestione
contabile e amministrativa di AP 1 dal 2003: verbale di audizione 4 settembre
2006, pag. 4, inc. rich. DI.2005.1556). Dalla medesima risulta unicamente che
“dalla contabilità della AP 1 non risultavano scoperti per conguagli spese
accessorie precedenti l’anno 2000” (verbale di audizione 4 settembre 2006, pag.
 4 in alto, inc. rich. DI.2005.1556). La circostanza che non esistano scoperti
non significa ancora che siano stati emessi conguagli. Si precisa che su questo
punto la convenuta aveva contestato l’allegazione avversaria, affermando che
per gli anni 1998-1999 l’istante aveva rinunciato a pretendere dei conguagli
(memoriale scritto allegato al verbale di udienza di discussione 1° marzo 2007,
pag. 2). Competeva quindi alla locatrice dimostrare il proprio asserto. Una
volta di nuovo l’appellante, rinviando alla testimonianza testé citata, non si
confronta quindi con la motivazione pretorile, di modo che la censura è
irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f. e cpv. 5 CPC-TI). Per tacere del fatto
che quand’anche gli asseriti conguagli fossero, per ipotesi, stati versati, per
lo meno a sé stante tale circostanza  non gioverebbe alla tesi della locatrice,
dato che come già illustrato il Tribunale federale ha spiegato che il
riconoscimento di un conguaglio non può supplire a una valida convenzione delle
parti sulle spese accessorie a carico del conduttore (sentenza del Tribunale
federale inc. 4C.24/2002 del 29 aprile 2004). 

 

                                10.   La
locatrice prosegue riferendosi alla teste __________ __________ (direttrice dal
2001 del settore immobiliare del gruppo __________, incaricata della gestione
dell’immobile in questione: verbale di audizione 4 maggio 2006, pag. 3, inc. DI.2005.72 rich. dall’inc. DI.2005.1556, a sua volta rich. dall’inc.
DI.2005.1309, a sua volta rich. dall’inc. DI.2006.1601). Secondo l’appellante
la teste avrebbe dichiarato l’obbligo della conduttrice di corrispondere i
conguagli sulle spese accessorie e che quest’ultima contestava semplicemente la
ripartizione delle medesime, non messe in dubbio sulla loro “esigibilità e
individuazione” (memoriale, pag. 12 in alto e 15 in basso). Sennonché, ella ha riferito sulle modalità di conteggio delle spese accessorie, ma nulla
ha detto sugli accordi intervenuti tra le parti. La teste ha soggiunto che la
conduttrice ha contestato la ripartizione delle spese accessorie, ritenendole
già comprese negli acconti mensili (verbale di audizione 4 maggio 2006, pag. 3,
inc. DI.2005.72 rich. dall’inc. DI.2005.556, inc. rich. dall’inc. DI.2005.1309
a sua volta rich. dall’inc. DI.2006.1601). Non si può tuttavia dedurre da tale
affermazione l’accordo della conduttrice su quali spese accessorie le sarebbero
state addebitate e il suo diniego unicamente sulla ripartizione delle medesime.
Anzitutto, la teste non si è dichiarata certa al riguardo (“se non erro”),
sicché la portata probatoria della sua asserzione è dubbia. Inoltre, come
rilevato dalla Pretora (sentenza impugnata, pag. 5 in basso) e summenzionato (sopra, consid. 5), il Tribunale federale ha spiegato che neanche il
riconoscimento di un conguaglio può supplire a una valida convenzione tra le parti
(sentenza del Tribunale federale inc. 4C.24/2002 del 29 aprile 2004), men che meno, quindi, discussioni inerenti al suo contenuto.

 

                                11.   L’appellante
afferma che le spese accessorie sono “dipendenti oltretutto dalle installazioni
energivore realizzate e posate in loco” dalla conduttrice (pag. 10 in fondo). Va detto anzitutto che quand’anche così fosse, sempre alla luce della giurisprudenza
del Tribunale federale (sopra, consid. 5) tale circostanza non è atta a sanare
la mancanza di una valida pattuizione contrattuale su chi debba sopportare le
medesime. L’argomentazione non avrebbe miglior sorte anche qualora la locatrice
abbia voluto intendere che si tratta di spese di consumo a carico della conduttrice
e non di spese accessorie. Secondo l’art. 257a cpv. 1 CO le spese accessorie
sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un
terzo in relazione all’uso della cosa. L’art. 257b cpv. 1 CO precisa che nel
caso di locali d’abitazione o commerciali esse consistono nella remunerazione
per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con
l’uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese
d’esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall’uso della cosa. Le
spese accessorie sono di conseguenza costi di utilizzo ingenerati per lo meno
in parte dal conduttore (Richard, Les
frais accessoires au loyer dans les baux d’habitations et de locaux
commerciaux, 12. Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, pag. 7,
cfr. 22). Tra i costi  riconosciuti come spese accessorie vi sono quelli di
riscaldamento e d’acqua calda, così come i costi di elettricità dei vani
comuni, il servizio di portineria, le tasse risultanti dall’uso della cosa,
come quelle di smaltimento delle acque luride  Richard, op. cit., pag. 7, cfr. 24, pag. 8, cfr. 25). Non
fanno invece parte delle spese accessorie ad esempio i costi occasionati
direttamente dal conduttore quale consumatore e indipendentemente dall’uso
dell’ente locato (segnatamente spese di telefono e elettricità; Richard, op. cit., pag. 10, cfr. 31; Higi, Zürcher Kommentar 1994, n. 9 ad
art. 257a-257b CO). Sennonché, nella fattispecie le spese in questione non
fanno parte di quest’ultima categoria. Invero, dal conteggio
individuale per l’anno 2005 (doc. C) emerge che l’importo richiesto
dall’istante si compone di spese di riscaldamento (gas e energia pompa e
bruciatore, suddivise in spese di base e spese di consumo), di cosiddetti costi
supplementari (elettricità vani comuni, pulizia scale e vani comuni, servizio
portineria, tassa canalizzazione, manutenzione giardino, sgombero neve, altre
spese d’esercizio) e di acqua fredda. 

                                         Nulla
muta il fatto che, secondo l’appellante, esse sarebbero legate a installazioni
realizzate e posate in loco dalla conduttrice. Anche se così fosse, ciò non
significherebbe ancora che trattasi di spese di consumo. Invero, nel contratto
di locazione 1° settembre 1999 (doc. B) alle voce “oggetto” le parti hanno
stabilito che si riferiva ai locali già occupati dalla conduttrice (clausola n.
1). Alla clausola n. 4, poi, le parti hanno attestato che i locali erano stati
consegnati in uno stato conforme all’uso previsto dal contratto e che al
momento della riconsegna dell’oggetto locato tutte le strutture eseguite nei
locali sarebbero rimaste a disposizione del locatore. Alla clausola n. 5
(“genere di attività”) il conduttore si è impegnato, tra le altre cose, a
utilizzare i vani locati unicamente per svolgervi le attività di piscina,
sauna, bagno turco, idromassaggio, vasche di acqua fredda, caldarium,
tepidarium, Kneipp e solarium. Risulta quindi inequivocabile che i costi di cui
la locatrice chiede il pagamento sono in relazione al mantenimento dell’oggetto
nello stato conforme all’uso pattuito.  Anche su questo punto l’appello è
quindi respinto.

 

                                12.   La
locatrice sostiene, altresì, che la prima giudice ha paragonato il rapporto
locativo commerciale che la lega alla conduttrice a un semplice rapporto
locativo di carattere abitativo. Ella reputa che nei rapporti commerciali vige
una chiara presunzione che le spese di consumo attinenti all’esercizio di
un’attività commerciale siano di principio a carico della conduttrice, in
quanto in stretta dipendenza con l’attività commerciale svolta, per l’appunto,
dall’inquilina (appello, pag. 14 in basso). A torto. Invero, l’art. 257a cpv. 2
CO si applica a tutti i tipi di locazione, compresi quelli commerciali  (cfr.
sentenza del Tribunale federale inc. 4C.190/2001 del 16 novembre 2001, consid.
2c). A scanso di equivoci, va precisato quanto segue. Nella sentenza testé
menzionata il Tribunale federale ha analizzato la portata di un rinvio al
Codice delle obbligazioni previsto in tale fattispecie nel contratto di
locazione, affermando che valeva unicamente, come specificato nella relativa
clausola, nella misura in cui il contratto non vi derogava. Siccome, quindi, le
parti avevano adottato una disposizione speciale per quanto concerne le spese
accessorie, elencandole esaustivamente, allora tale rinvio non si applicava
alla questione delle spese accessorie per estendere il contenuto ivi elencato
(loc. cit., consid. 2d). Il Tribunale federale sembrava aver lasciato aperta la
possibilità di poter completare una clausola lacunosa sulle spese accessorie
con un semplice rinvio al Codice delle obbligazioni. Sia come sia, in seguito l’Alta
Corte ha precisato tale giurisprudenza (sopra, consid. 5). Va altresì detto che
sempre nella sentenza in questione il Tribunale federale ha affermato che
siccome si trattava di una locazione di locali commerciali e inerente a un
valore locativo considerevole, occorreva supporre che le parti, dovutamente
consigliate, ne avevano esaminato il contenuto con cura (loc. cit., consid.
2d). Al contrario di quanto sembra credere l’appellante, quindi, la circostanza
che nel presente caso la vertenza riguarda una locazione commerciale con
importi consistenti, ove peraltro come illustrato sopra dall’istruttoria è
emerso che la volontà delle parti era quella di chiarire proprio la questione
delle spese accessorie, non suffraga la sua tesi, ma semmai contribuisce a
sconfessarla.

 

                                13.   L’appellante
critica, inoltre, l’argomentazione pretorile secondo la quale, avendo le parti scelto
la forma scritta, anche la questione delle spese accessorie doveva essere definita
per iscritto (memoriale, pag. 16 in fondo). Al riguardo essa sostiene che “l’invocazione
del criterio formale nell’ambito dei rapporti contrattuali è stato effettuato
da controparte solo in vista delle procedure di incasso delle spese accessorie
avviate dalla parte locatrice”. Inoltre, a detta della locatrice le parti
avrebbero modificato più volte verbalmente l’oggetto della locazione, ad
esempio in relazione al numero dei parcheggi. Essa conclude affermando che le
parti sono libere di abbandonare il requisito della forma scritta in qualsiasi
momento (memoriale, pag. 17) e che le spese accessorie possono essere elencate
in qualsivoglia documento differente dal contratto di locazione. Quest’ultima
censura dev’essere respinta per i motivi già esposti sopra (consid. 5). Sulla
questione della forma, come rilevato dalla Pretora (sentenza impugnata, pag. 3 in basso) le parti hanno concluso il contratto di locazione in forma scritta e hanno previsto che
esso avrebbe potuto essere modificato unicamente dalle due parti e nella forma
scritta (doc. B, clausola n. 16). Come già esposto, il Tribunale federale ha
spiegato che sebbene l’art. 257a cpv. 2 CO non esiga una forma speciale per la
pattuizione delle spese accessorie a carico del conduttore, qualora il
contratto sia stato concluso per iscritto occorre considerare che le parti abbiano
in ugual modo voluto riservare la forma scritta anche per determinare quali
spese accessorie dovevano essere messe a carico dell’inquilino (DTF 135 III 591
consid. 4.3.4). Per tacere del fatto che quand’anche si volesse seguire la tesi
dell’appellante secondo la quale le parti avrebbero più volte modificato
verbalmente il loro accordo – circostanza ancora da dimostrare – come rilevato
a ragione dalla prima giudice resta il fatto che sulla questione delle spese
accessorie esse non hanno trovato alcun consenso, nemmeno verbale o per atti
concludenti, sicché la censura è irrilevante. Il rinvio dell’appellante alla sentenza
del Tribunale federale inc. 4P.232/2006, poi, è ininfluente ai fini del
giudizio, dato che essa non tratta della questione delle spese accessorie nel
diritto della locazione.

 

                                14.   L’appellante
conclude affermando che dalla perizia giudiziaria è emerso che le pigioni
“dovevano considerarsi piuttosto contenute e che pacificamente la spese
accessorie erano a carico della Parte conduttrice, con la conseguenza che
soltanto aggiungendo tali voci accessorie le pigioni potevano considerasi nella
media della zona”. Secondo la locatrice, poi, tale conclusione sarebbe stata
recepita in maniera contraddittoria dalla Pretora nelle sentenze relative agli
inc. DI.2005.1534, DI.2005.1556 e DI.2006.1455 inerenti alle cause di modifica
della pigione (appello, pag. 17 in mezzo). L’argomentazione è sprovvista di
fondamento. Invero, una cosa è determinare l’ammontare della pigione, un’altra
è stabilire se le parti hanno pattuito le spese accessorie a carico
dell’inquilino. Alla luce della precisazione esposta a pag. 9 in mezzo del proprio memoriale, secondo la quale i referti peritali agli atti “concludono per
l’ovvia aggiunta delle spese accessorie a carico di controparte, perché in caso
contrario la già modesta pigione di fr. 115.-/mq annui scenderebbe addirittura
a fr. 83.-/mq annui (meno di qualunque magazzino!)”, sembrerebbe che
l’appellante voglia intendere che alla luce del canone di locazione la
conduttrice doveva forzatamente sapere che le spese accessorie erano a suo
carico. Tuttavia, la giurisprudenza del Tribunale federale al riguardo e più
volte menzionata (sopra, consid. 5) non lascia spazio a simili argomentazioni,
essendo chiara sui requisiti che deve adempiere la clausola sulle spese
accessorie a carico del conduttore. Di conseguenza, anche qualora si volesse
seguire la tesi dell’appellante sul fatto che le parti hanno concordato che le
spese accessorie dovevano essere a carico della convenuta, ciò non sarebbe di
ausilio ai fini del giudizio, mancando nella fattispecie la pattuizione chiara
e precisa delle singole poste di spese accessorie. 

 

                                15.   Ne
consegue che nella misura in cui è ricevibile, l’appello è respinto. La tassa
di giustizia e le spese seguono la soccombenza dell’appellante (art. 148 cpv. 1
CPC-TI). La locatrice rifonderà altresì a controparte un’adeguata indennità per
ripetibili di appello, commisurata al valore litigioso di fr. 113'541.55 calcolato sulla base dell’art. 15 CPC-TI applicabile in
funzione del rinvio previsto dall’art. 11 cpv. 3
Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza
giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili. Esso
equivale anche al valore determinante ai fini di un eventuale ricorso in
materia civile al Tribunale federale (art. 51 cpv. 1 lett. a LTF).

 

 

Per questi motivi,

 

 

 

pronuncia:              1.   Nella misura in cui è ricevibile l’appello 20 dicembre 2010 di AP
1 è respinto.

 

2.Gli oneri processuali di appello,
consistenti in:

 

a)
tassa di giustizia      fr. 1'450.-

                                         b) spese                         fr.
    50.-

                                                                                 fr.
1'500.-

                                         

                                         anticipati
dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di versare a AO 1 fr. 2'100.- per  ripetibili di appello.

 

                                   3.   Intimazione:

	
   

  	
  -    ;

  -   
  .

  

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

 

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente                                            La
segretaria

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un
valore litigioso di almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).