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**Case Identifier:** 6f8bb8d6-a7b9-5c27-8ee5-ab229aa93de4
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-10-12
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites 12.10.2015 A/1860/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_007_A-1860-2011_2015-10-12.pdf

## Full Text

R E P U B L I Q U E   E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/1860/2011-CS DCSO/297/15

DECISION 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 

DU LUNDI 12 OCTOBRE 2015 

Plainte 17 LP (A/1860/2011-CS) formée en date du 15 juin 2011 par l'ETAT DE 

GENEVE, élisant domicile en l'étude de Me Laurent MARCONI, avocat, 24, av. de 

Champel, Case postale 123, 1211 Genève 12. 

* * * * * 

 

Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 

et par plis recommandés du greffier du 12 octobre 2015  

à : 

- L'ETAT DE GENEVE 

c/o Me Laurent MARCONI, avocat 

 24, av. de Champel 

 Case postale 123 

 1211 Genève 12. 

 

- M. D______ 

c/o Me Jean-Jacques MARTIN, avocat 

 Rue du Mont-Blanc 16 

 1201 Genève. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

A/1860/2011-CS 

- 2 -

 

 

 

- M. G______ 

 c/o Me Michel VALTICOS, avocat 

 Rue Pierre-Fatio 15 

 Case postale 3782 

 1211 Genève 3. 

 

-  Mme D______ 

 c/o Me Michel VALTICOS, avocat 

 Rue Pierre-Fatio 15 

 Case postale 3782 

 1211 Genève 3. 

 

-  Mme R______ 

 c/o Me Michel VALTICOS, avocat 

 Rue Pierre-Fatio 15 

 Case postale 3782 

 1211 Genève 3. 

 

- Office des poursuites. 

 

 

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A/1860/2011-CS 

EN FAIT 

A. a. Dans le cadre des poursuites en réalisation de gage immobilier n
os

 05 xxxx28 F, 

05 xxxx31 C, 05 xxxx32 B et 05 xxxx29 E requises le 23 septembre 2005 à 

l'encontre, respectivement, de M. D______, Mme R______ née G______,  

M. G______ et Mme D______ née G______ par la FONDATION DE 

VALORISATION DES ACTIFS DE LA BANQUE CANTONALE DE GENEVE 

(depuis le 1
er

 janvier 2010 : l'ETAT DE GENEVE), portant sur les parcelles  

n
os

 xxx2 et xxx3, plan xx5, de la commune de X______, l'Office des poursuites 

(ci-après : l'Office) a, par décision du 3 décembre 2007 donnant suite aux 

réquisitions de vente du xx juin 2006, estimé la valeur de la parcelle n° xxx2, 

d'une surface de 4'266 m2, à 4'800'000 fr., et celle de la parcelle n° xxx3, d'une 

surface de 6'375 m2, à  7'200'000 fr. Ces montants correspondaient à ceux 

déterminés par M. E______, architecte mandaté par l'Office. 

 M. D______, Mme R______, M. G______ et Mme D______ ayant sollicité une 

nouvelle estimation, l'ancienne Commission de surveillance des offices des 

poursuites et des faillites (ci-après : CSO) a nommé un autre expert en la personne 

de l'architecte M. F______. Puis, par décision DCSO/238/2008 du 25 juin 2008 

basée sur l'expertise immobilière du 8 mai 2008 réalisée par M. F______, la CSO 

a fixé la valeur d'estimation de la parcelle n° xxx2 à 9'200'000 fr. et celle de la 

parcelle n° xxx3 à 15'600'000 fr. Selon cette décision, la parcelle n° xxx3 était 

située en "zone à bâtir, zone x de développement". 

 b. Le xx janvier 2010, une petite partie du terrain de la parcelle n° xxx3 a été 

cédée au domaine public. Le solde non cédé de ce bien-fonds est devenu la 

nouvelle parcelle n° xxx8, d'une surface résiduelle de 6'307 m2. 

 c. Sur interpellation par l'Office, la Commission foncière rurale (ci-après: CFR) 

lui a indiqué que la parcelle n° xxx8 était soumise à la Loi fédérale sur le droit 

foncier rural (RS 211.412.11; ci-après : LDFR). 

 En revanche, la question d'un assujettissement de la parcelle n° xxx2 à la LDFR 

ne s'est jamais posée. 

 d. La vente aux enchères publiques des parcelles n
os

 xxx2 et xxx8, prévue pour le 

xx septembre 2011, a été publiée dans la Feuille d'Avis Officielle (FAO) du xx 

2011. Cette publication mentionnait notamment l'estimation officielle de la 

parcelle n° xxx2 à 9'200'00 fr., sa situation en zone agricole et en zone agricole de 

développement x, ainsi que l'absence de soumission à la LDFR. Pour la parcelle 

n° xxx8, elle mentionnait notamment l'estimation officielle de cette parcelle à 

15'600'000 fr., sa situation en zone x et en zone agricole de développement x, 

ainsi que sa soumission à la LDFR. 

- 4/13 - 

 

 

A/1860/2011-CS 

B. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 15 juin 2011, l'ETAT DE 

GENEVE a formé plainte contre cette publication dont il a sollicité l'annulation, 

concluant à ce que l'Office soit invité à réaliser la parcelle n° xxx8 en conformité 

de son statut relatif à l'assujettissement – ou non – à la LDFR. Il a exposé que ledit 

assujettissement diminuerait la valeur de ladite parcelle qui devrait alors être 

réévaluée, alors qu'en l'absence d'un assujettissement, la publication devrait être 

modifiée en ce sens. 

C. a. Le même jour, l'ETAT DE GENEVE a interjeté un recours auprès de la 

Chambre administrative de la Cour contre la décision de la CFR de constater 

l'assujettissement de la parcelle n° xxx8 à la LDFR. 

 b. L'effet suspensif a été accordé à la plainte et d'entente entre les parties, la 

présente cause a été suspendue jusqu'à droit jugé sur ledit recours auprès de la 

Chambre administrative, puis jusqu'à droit jugé sur l'assujettissement de la 

parcelle n° xxx8 à la LDFR. 

 c. Par décision du 23 avril 2013, rendue après différentes péripéties de procédure, 

la CFR a constaté le non assujettissement à la LDFR de la parcelle n° xxx8. Sur 

recours de M. D______, Mme R______, M. G______ et Mme D______, cette 

décision a été annulée et le maintien de l'assujettissement à la LDFR de la parcelle 

n° xxx8 a été constaté, par arrêt de la Chambre administrative de la Cour du  

4 novembre 2014. 

 d. L'ETAT DE GENEVE a sollicité une nouvelle expertise qui devait tenir 

compte de l'assujettissement – désormais acquis – de la (seule) parcelle n° xxx8 à 

la LDFR. 

 e. L'Office s'en est rapporté à justice. Tout en considérant que l'assujettissement 

de la parcelle n° xxx8 à la LDFR ne devait en principe rien changer à la valeur de 

ce bien-fonds, l'Office a relevé l'ancienneté de la précédente expertise et la 

réduction de surface de l'actuelle parcelle n° xxx8, par rapport à l'ancienne 

parcelle n° xxx3. 

 f. Par ordonnance du 12 février 2015, la Chambre de surveillance a déclaré la 

plainte recevable, ordonné la reprise de l'instruction et imparti à l'ETAT DE 

GENEVE un délai pour avancer les frais d'expertise, à concurrence de 3'000 fr. 

 Ces frais ayant été avancés en temps utile, la Chambre de surveillance a ordonné 

une nouvelle expertise dont elle a confié l'exécution, en dernier lieu et après une 

récusation, à l'architecte M. Y______. 

 g. Le 15 mai 2015, M. Y______ a rendu son rapport, estimant la valeur de la 

parcelle n° xxx2 à 8'200'000 fr. et celle de la parcelle n° xxx8 à 13'000'000 fr. Il a 

complété son rapport, sur demande de la Chambre de surveillance et en réponse 

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A/1860/2011-CS 

aux critiques formulées par Mme R______, M. G______ et Mme D______, en 

date du 9 juillet 2015. 

 Il ressort du rapport d'expertise et de son complément, notamment, ce qui figure 

ci-dessous sous lettre j. 

 h. L'ETAT DE GENEVE, M. D______ et l'Office s'en rapportent à justice. 

 i. Mme R______, M. G______ et Mme D______ sollicitent une nouvelle 

expertise en critiquant celle réalisée par M. Y______ qui, à leur avis, a largement 

sous-estimé la valeur des parcelles n
os

 xxx2 et xxx8. En dernier lieu, après avoir 

pris connaissance du complément d'expertise qui répondait à leurs premières 

critiques, leur désaccord porte encore sur les points suivants. 

 Ils estiment que M. Y______ n'a pas tenu compte du fait que la servitude de vue 

ne concerne pas l'entière surface de la parcelle n° xxx2. Dans le périmètre de la 

servitude, la nécessité de placer les constructions futures dans une cuvette 

artificielle ne gênerait pas forcément l'acquéreur de la parcelle. Enfin, un accord 

pourrait éventuellement être trouvé avec les bénéficiaires de la servitude, 

moyennant paiement d'un dédommagement dont la valeur ne peut toutefois pas 

être déduite de l'expertise de M. Y______ puisque celui-ci n'a pas chiffré la valeur 

hypothétique de la parcelle n° xxx2, sans la servitude de vue. 

 Contrairement à M. Y______, ils considèrent que les contraintes légales et 

administratives auxquelles sont soumises des constructions futures sur les 

parcelles expertisées ne diminuent pas leur valeur, parce que ces parcelles ne sont 

pas construites et sises sur "l'un des plus beaux sites du Canton", ce qui les 

destinerait à être acquises par un amateur prêt à payer un prix non diminué en 

raison des contraintes en question. 

 Enfin, ils reprochent à M. Y______ de ne pas avoir tenu compte de l'avantage que 

représente la possibilité de créer un deuxième accès à la parcelle n° xxx2, par la 

bande de terrain de cette parcelle qui est sise en zone agricole et dont le prix au 

mètre carré a été estimé par M. Y______ à une valeur inférieure au prix au mètre 

carré applicable au reste de la parcelle, sis en zone agricole de développement x. 

 j. Le rapport d'expertise de M. Y______ relève que les deux parcelles sont "non 

bâties, actuellement en l'état de prairie" et que leur emplacement "est privilégié et 

sans nuisances, il s'agit de l'un des plus beaux sites du canton". Les deux 

parcelles sont "en majeure partie situées en zone agricole de développement x", la 

partie inférieure de la parcelle xxx8 étant située en zone x (villa) tandis qu' "une 

petite partie de la parcelle n° xxx2 (environ 450 m2) est située en zone agricole; 

cette bande de terrain permet l'accès depuis la route de T______". Les deux 

parcelles sont incluses dans le périmètre de protection du Règlement sur les rives 

du lac qui y limite la densité de construction. Par ailleurs, différentes servitudes 

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grèvent les parcelles, dont la plus importante est une servitude de vue : "L'entier 

de la parcelle n° xxx8 ainsi que plus de la moitié de la parcelle n° xxx2 sont 

grevés d'une servitude de vue…, précisant qu'il ne pourra être fait aucune 

plantation ni construction dépassant une hauteur de 2,50 m au-dessus du niveau 

du sol". 

 L'expert estime que la limitation de la densité de construction ne constitue pas un 

inconvénient en l'espèce, la clientèle intéressée à de tels terrains recherchant une 

densité moindre. En revanche, il considère que la servitude de vue constitue un 

inconvénient important puisque "d'éventuelles constructions devraient se limiter 

au niveau du rez-de-chaussée, tout en trouvant une solution afin que la toiture 

(plate) ne dépasse pas la hauteur fatidique." Selon son complément d'expertise, la 

limite de hauteur "est très pénalisante car la Loi sur les constructions LCI édicte 

un vide d'étage minimum de 2,40 m en x
e
 zone. Il faut en outre compter une 

hauteur minimale de 50 cm pour la toiture du bâtiment, nécessairement plate. La 

hauteur cumulée est ainsi 2,90 m, ce qui excède la limite de la servitude. 

Toutefois, grâce à la configuration du terrain en pente, il serait possible 

d'abaisser ponctuellement le terrain en terrassant une «cuvette» aux alentours des 

bâtiments… mais le résultat ne correspondrait pas aux exigences d'une clientèle 

disposée à payer le prix fort pour une situation aussi privilégiée. En tout état de 

cause, l'idéal serait de trouver un accord avec les deux bénéficiaires de la 

servitude, et de convenir d'une indemnité pour la suppression de la charge. 

…cette charge concerne … plus de la moitié de la parcelle n° xxx2. En théorie, on 

pourrait dissocier les valeurs de la partie grevée de celle qui est libre. Ceci est 

pourtant difficile à réaliser sans disposer d'un avant-projet concret. En son 

absence, il a été retenu un prix moyen pour les deux parties." 

 Concernant le prix au mètre carré, l'expert a précisé dans son complément 

d'expertise que "la plupart des ventes portent sur des terrains bâtis… On est donc 

très loin d'un prix de «marché» compte tenu de l'étroitesse de la base de 

comparaison. … Par rapport à une valeur de terrain constructible sans 

contraintes particulières, il a été appliqué un coefficient de dépréciation afin de 

tenir compte d'une part de la perte d'agrément constituée par un bâtiment sans 

dégagement sur 3 côtés [l'expert renvoie à ce sujet à ses explications sur la 

nécessité de placer les bâtiments dans une «cuvette» à creuser à flanc de colline, si 

les bénéficiaires de la servitude de vue ne renoncent pas à leur droit réel], et 

d'autre part de la complexité ainsi que de la durée des démarches administratives 

– notamment obtention d'une autorisation de construire préalable et changement 

de zone – avant de pouvoir négocier l'ensemble." 

 Concernant la bande de terrain en zone agricole qui constitue un chemin d'accès 

depuis la route de T______, l'expert explique que grâce à l'absence 

d'assujettissement de la parcelle n° xxx2 à la LDFR, la valeur de cette bande de 

terrain "échappe au prix maximal licite de Fr. 8/m2." Cette bande restera en zone 

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agricole et ne donnera droit ni à des droits à bâtir, ni à une extension des distances 

de limites de propriété. L'expert relève expressément qu'en cas de morcellement 

de la parcelle n° xxx2 pour y construire plusieurs villas, le deuxième accès, par la 

bande de terrain en zone agricole, constitue un avantage. Et l'expert de conclure, 

"pour les raison évoquées", que "le prix au m2 ne peut pas être fixé au niveau de 

celui des terrains constructibles, il est en revanche supérieur à celui du pur 

terrain agricole. Il a été admis un montant de Fr. 200/m2, ce qui correspond à 

l'usage. En tout état de cause, compte tenu de la faible surface concernée, 

l'impact sur le prix d'ensemble des terrains est limité". 

 Pour mieux expliquer toutes les valeurs récentes retenues, l'expert relève que 

depuis 2008, les prix immobiliers avaient augmenté pour atteindre un sommet 

entre 2010 et 2012, puis ils ont baissé jusqu'à ce jour, ce phénomène étant 

particulièrement marqué pour les objets de luxe qui sont actuellement difficiles à 

vendre. 

EN DROIT 

1. La recevabilité tant de la plainte que de la demande de nouvelle expertise a déjà 

été admise dans l'ordonnance du 12 février 2015. Il n'y a pas lieu d'y revenir. 

2. 2.1 Dans la procédure en réalisation de gage immobilier, l'office n'opère en 

principe qu'une seule estimation de l'immeuble, à la suite du dépôt de la 

réquisition de vente (art. 155 al. 1 et 97 LP, art. 99 al. 1 ORFI), les intéressés 

ayant la faculté d'en requérir une nouvelle dans le délai de plainte (art. 99 al. 2 

ORFI). A la différence de la poursuite par voie de saisie, il n'existe pas un droit 

inconditionnel à une deuxième expertise et à la révision de celle-ci par des experts 

(arrêts du Tribunal fédéral 5A_45/2015 du 20 avril 2015 consid. 3.1.2, 

5A_792/2013 du 10 février 2014 consid. 3.1 et 5A_854/2010 du 3 mai 2011 

consid. 3.2; ATF 134 III 42 consid. 3 et 120 III 135 consid. 2 : "kein Anspruch auf 

eine Oberexpertise"). 

 La règle selon laquelle les intéressés n'ont droit à obtenir qu'une seule estimation 

par un expert vise à éviter que, par des requêtes réitérées d'une nouvelle 

estimation, la procédure de réalisation forcée ne soit indûment traînée en longueur 

(arrêt du Tribunal fédéral 5A_275/2013 du 12 juin 2013 consid. 5.1.2 avec 

référence). 

 En vertu de l'art. 133 al. 1 LP qui prévoit un délai d'ordre, les immeubles doivent 

en principe être réalisés par l'office des poursuites, aux enchères publiques, trois 

mois au plus tard à compter de la réception de la réquisition de réaliser (ATF 135 

III 28 consid. 3.2). 

 2.2 Donnant suite à des réquisitions de vente du xx juin 2006, dans le cadre de 

quatre poursuites en réalisation de gage immobilier, l'Office a opéré une première 

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estimation des parcelles n
os

 xxx2 et xxx3, basée sur une expertise, en décembre 

2007. Sur plainte des quatre copropriétaires des dites parcelles, l'ancienne autorité 

de surveillance a arrêté d'autres valeurs d'estimation pour ces deux parcelles, sur 

la base d'une nouvelle expertise. 

 Ce sont ces valeurs que l'Office a indiquées dans la publication de la vente aux 

enchères, malgré le détachement d'une bande de terrain de la parcelle n° xxx3, 

devenue parcelle n° xxx8. 

 Puis, une nouvelle expertise a été exécutée dans le cadre de la présente plainte du 

créancier gagiste, après la clarification préalable de la soumission – contestée – de 

l'une des deux parcelles à la LDFR. Plus de neuf ans se sont ainsi écoulés depuis 

les réquisitions de vente. 

 Dans ces conditions, les quatre copropriétaires des deux parcelles n'ont pas un 

droit inconditionnel à une expertise supplémentaire ("Oberexpertise"). 

3. 3.1 Dans la poursuite en réalisation de gage, l'estimation n'a qu'une importance 

secondaire. En effet, ses fonctions principales, qui consistent en la détermination 

du découvert et l'orientation du créancier sur le résultat prévisible de la réalisation, 

font ici largement défaut (arrêt du Tribunal fédéral 7B.216/2005 du 1er mars 2006 

consid. 3.1 avec références). 

 L'estimation de l'immeuble à réaliser ne donne aucune indication quant au prix de 

vente qui sera effectivement obtenu lors des enchères; tout au plus donne-t-elle 

aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable. C'est pourquoi 

l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur 

vénale présumée de l'immeuble. La loi n'indique pas la méthode à suivre pour 

procéder à l'estimation de cette valeur (arrêts du Tribunal fédéral 5A_275/2013 du 

12 juin 2013 consid. 5.1.1; 5A_450/2008 du 18 septembre 2008 consid. 3.1; ATF 

134 III 42 consid. 4). Il s'agit d'une question d'appréciation (arrêt du Tribunal 

fédéral 7B.131/2006 du 20 novembre 2006 consid. 1). L'autorité appelée à estimer 

la valeur de l'immeuble ne commet un abus ou un excès de son pouvoir 

d'appréciation que si elle retient des critères inappropriés ou ne tient pas compte 

de circonstances pertinentes ou si elle rend une décision déraisonnable ou 

contraire au bon sens (arrêt précité consid. 1 avec références; ATF 134 III 42 

consid. 3). 

 Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances 

spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de 

même que, sur demande de nouvelle expertise, la Chambre de surveillance, s'en 

remettent en principe à l'avis d'un expert, pour autant que cet avis soit dûment 

motivé (ATF 120 III 79 consid. 1 et 2b). 

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 3.2 Trois des quatre copropriétaires des deux biens-fonds gagés critiquent 

l'expertise immobilière la plus récente. 

 Ils estiment qu'un acquéreur de leurs parcelles ne serait pas forcément gêné par la 

contrainte de devoir placer les constructions dans une cuvette creusée à flanc de 

colline, en raison de la servitude de vue. Ce faisant, ils se bornent à opposer leur 

avis personnel à celui de l'expert. L'expert dispose toutefois d'une expérience 

professionnelle en la matière, que les copropriétaires n'allèguent pas avoir. Qui 

plus est, l'expérience de la vie enseigne que des bâtiments comportant au moins un 

rez-de-chaussée, sinon plusieurs étages dégagés de tous les côtés sont plus 

appréciés que ceux dont même le rez-de-chaussée est placé dans une cuvette 

artificielle, en dessous du niveau de la pente naturelle du terrain. 

 Quant à l'argument que les bénéficiaires de la servitude pourraient y renoncer, 

moyennant un dédommagement, il ne change rien à la diminution de la valeur du 

terrain, en raison de l'existence de la servitude. Rien ne garantit par ailleurs que 

les bénéficiaires de la servitude préféreraient un dédommagement unique à une 

vue dégagée durablement, et ceci d'autant moins que la vue, respectivement son 

absence, influence durablement l'évolution de la valeur future des terrains 

dominants. 

 Il n'y a donc pas de raison de s'écarter des considérations de l'expert qui a conclu à 

une diminution du prix des terrains, en raison des contraintes découlant de la 

servitude de vue. 

 Les trois copropriétaires relèvent, à cet égard, que la servitude de vue ne concerne 

pas l'entière surface de la parcelle n° xxx2. Or, l'expert en a tenu compte puisqu'il 

a expressément précisé que "plus de la moitié" de la parcelle n° xxx2 se trouvait 

dans le périmètre de ladite servitude, mais qu'il était difficile, en l'absence d'un 

avant-projet concret, de dissocier la valeur de la partie grevée de celle de la partie 

libre, raison pour laquelle il a retenu un prix moyen pour les deux parties. Cette 

manière de faire ne prête pas le flanc à la critique, et ceci d'autant moins que la 

future réalisation forcée portera sur le bien-fonds en tant que tel, et non pas sur 

des parties de celui-ci, et qu'une servitude grève aussi formellement le bien-fonds 

en tant que tel. En effet, selon sa définition légale, la servitude est une charge 

imposée sur un immeuble (art. 730 al. 1 CC), et ne sont des immeubles, au sens de 

la loi, que les biens-fonds, certains droits distincts et permanents inscrits au 

registre foncier et assimilés à des biens-fonds, les mines et les parts de copropriété 

d'un immeuble (art. 655 al. 2 CC). 

 Lorsqu'ils considèrent que les contraintes légales et administratives auxquelles 

sont soumises des constructions futures sur leurs parcelles n'en diminuent pas 

pour autant la valeur de ces parcelles, les trois copropriétaires se bornent à 

nouveau à opposer leur avis personnel à celui de l'expert, sans exposer en quoi ce 

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dernier aurait erré. De surcroît, l'expérience de la vie enseigne qu'il est plus 

difficile de trouver un amateur prêt à payer un prix non diminué en raison des 

contraintes légales et administratives que de trouver un acquéreur prêt à acquérir 

les parcelles à une valeur, qui tienne compte de ces contraintes. Cette approche se 

justifie d'autant plus que les immeubles doivent en principe être réalisés aux 

enchères publiques par l'office trois mois au plus tard à compter de la réception de 

la réquisition de réaliser (art. 133 al. 1 LP), ce qui ne permet pas une prospection 

de longue durée en vue de trouver un acquéreur disposé à accepter un prix ne 

tenant pas déjà compte des contraintes sus-décrites. 

 L'expertise la plus récente n'est donc pas critiquable en tant qu'elle retient une 

dépréciation des terrains, tant pour tenir compte de la perte d'agrément constituée 

par un bâtiment sans dégagement sur trois côtés que pour tenir compte de la 

complexité et de la durée des démarches administratives nécessaires en vue des 

constructions futures. 

 Quant à la partie de la parcelle n° xxx2 qui est sise en zone agricole, l'expertise 

mentionne expressément l'avantage que représente cette partie pour un deuxième 

accès à ladite parcelle, avant d'arrêter pour ladite partie à un prix au mètre carré 

qui reste certes inférieur au prix au mètre carré du reste de la parcelle, sise en zone 

agricole de développement x (villa), mais néanmoins supérieur à celui d'un terrain 

purement agricole, sans avantage particulier pour l'ensemble d'une parcelle sise en 

deux zones différentes. Ce faisant, l'expert a notamment tenu compte du fait que 

la partie agricole ne donnera droit ni à des droits à bâtir, ni à une extension des 

distances de limites de propriété. Or, les trois copropriétaires ne remettent 

nullement en question ces critères d'appréciation retenus par l'expert, qui 

paraissent parfaitement convaincants. 

 Il en va de même pour tous les autres critères d'appréciation retenus pour arrêter la 

valeur récente des deux parcelles gagées, dont la situation exceptionnelle des 

parcelles sur l'un des plus beaux sites du canton, l'étroitesse de la base de 

comparaison et l'évolution négative du marché immobilier, depuis 2010 à 2012. 

 Il s'ensuit que l'expertise immobilière la plus récente ne souffre d'aucun vice et 

qu'il n'y a aucune raison de s'en écarter. Par conséquent, la Chambre de céans 

retient les valeurs arrêtées par cette expertise pour les parcelles n
os

 xxx2 et xxx8 

de la commune de X______ (soit 8'200'000 fr. pour la parcelle n° xxx2 et 

13'000'000 fr. pour la parcelle n° xxx8), en vue de la vente forcée de ces biens-

fonds dans le cadre des poursuites en réalisation de gage immobilier  

n
os

 05 xxxx28 F, 05 xxxx31 C, 05 xxxx32 B et 05 xxxx29 E. 

 La publication de la vente prévue pour le xx septembre 2011 sera annulée et 

l'Office sera invité à procéder à une nouvelle publication, précisant notamment 

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l'estimation de la parcelle n° xxx2 à 8'200'000 fr. et celle de la parcelle n° xxx8 à 

13'000'000 fr., ainsi que la soumission de la parcelle n° xxx8 à la LDFR. 

4. La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP ; art. 61 al. 2 let. a 

OELP [RS 281.35]). Il ne peut être alloué aucun dépens (art. 62 al. 2 OELP). 

 Toutefois, en cas de réalisation immobilière, les frais d'une nouvelle estimation 

par un expert sont à mettre à la charge du débiteur lorsque l'estimation de l'office a 

été sensiblement modifiée (art. 99 al. 2, art. 9 al. 2 ORFI [RS 281.42]). Tel est le 

cas en l'espèce, puisque l'estimation récente par un expert, requise par le créancier, 

aboutit à une différence de valeur de 1'000'000 fr. pour la parcelle n° xxx2 et à 

une différence de valeur de 2'600'000 fr. pour la parcelle n° xxx8. 

 Les deux notes de frais et honoraires de l'expert judiciaire des 15 mai et 9 juillet 

2015 font état d'un montant total de 3'300 fr. (y compris 150 fr. de frais, dont  

100 fr. pour les extraits du Registre foncier). Ce montant paraît conforme aux 

tarifs usuellement pratiqués dans la branche, de sorte qu'il sera approuvé. 

 Le créancier gagiste avait avancé 3'000 fr. Cette avance reste acquise à l'Etat alors 

que les quatre copropriétaires des parcelles gagées seront condamnés, 

conjointement et solidairement, à payer au créancier le montant de 3'000 fr. et à 

payer le solde de 300 fr. à l'Etat, soit pour lui aux Services financiers du Pouvoir 

judiciaire. 

* * * * * 

 

 

- 12/13 - 

 

 

A/1860/2011-CS 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre de surveillance : 

Au fond : 

Annule la publication de l'Office des poursuites, parue dans la Feuille d'Avis Officielle 

du 8 juin 2011, de la vente aux enchères publiques des parcelles n
os

 xxx2 et xxx8 de la 

commune de X______. 

Fixe la valeur de réalisation estimée de la parcelle n° xxx2 de la commune de X______ 

à 8'200'000 fr.  et celle de la parcelle n° xxx8  de la commune de X______ à  

13'000'000 fr. 

Invite l'Office des poursuites à procéder à une nouvelle publication conforme aux 

considérants et au dispositif de la présente décision. 

Arrête les frais d'expertise à 3'300 fr., les met à la charge de M. D______, Mme 

R______, M. G______ et Mme D______, pris conjointement et solidairement, et les 

compense avec l'avance de 3'000 fr., qui reste acquise à l'Etat de Genève, soit pour lui 

aux Services financiers du Pouvoir judiciaire. 

Invite les Services financiers du Pouvoir judiciaire à verser la somme de 3'300 fr. à  

M. Y______. 

Condamne M. D______, Mme R______, M. G______ et Mme D______, pris 

conjointement et solidairement, à payer, à titre de de frais d'expertise, 3'000 fr. à l'ETAT 

DE GENEVE et 300 fr. aux Services financiers du Pouvoir judiciaire. 

Siégeant : 

Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Messieurs Jean-Marc STRUBIN et 

Patrick CHENAUX, juges; Madame Véronique PISCETTA, greffière. 

 

La présidente : 

Florence KRAUSKOPF 

 La greffière : 

Véronique PISCETTA 

 

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A/1860/2011-CS 

Voie de recours : 

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 

2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 

des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 

dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 

dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2  

let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 

L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 

elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 

officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 

signé (art. 42 LTF).  

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.