# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 66cf83cb-8078-5bed-a529-4f6467a862cd
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-04-08
**Language:** de
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Verwaltungsgerichtshöfe 08.04.2022 602 2021 91
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_007_602-2021-91_2022-04-08.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg

T +41 26 304 15 00
tribunalcantonal@fr.ch
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

602 2021 91

Urteil vom 8. April 2022

II. Verwaltungsgerichtshof

Besetzung Präsident: Christian Pfammatter 
Richter: Yann Hofmann, Daniela Kiener 
Gerichtsschreiber-Praktikant: Jean-Baptiste Haymoz

Parteien A.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Mathias L. 
Zürcher

gegen

DIREKTION FÜR RAUMENTWICKLUNG, INFRASTRUKTUR, MOBILITÄT 
UND UMWELT, Vorinstanz

Gegenstand Raumplanung und Bauwesen (Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands)

Beschwerde vom 17. Juni 2021 gegen den Entscheid vom 17. Mai 2021

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Sachverhalt

A. A.________ (nachfolgend: Eigentümer oder Beschwerdeführer), wohnhaft in B.________, 
betreibt mit der C.________ AG ein Unternehmen für Sanitär-, Heizungs- und Lüftungsarbeiten 
sowie Solaranlagen, Isolationen und Klimaanlagen mit Sitz in D.________ (nachfolgend: Unterneh-
men).

Er ist Alleineigentümer der Parzelle Art. eee des Grundbuchs der Gemeinde F.________ (nachfol-
gend: Gemeinde). Die Parzelle liegt in der Landwirtschaftszone, umfasst eine Gesamtfläche von 
6'332 m2 und besteht aus einer Wiese, über die ein Dienstbarkeitsweg verläuft und auf welcher sich 
eine als «Werkstatt» bezeichnete ehemalige Sägerei (Nr. 4a) befindet. Die Sägerei ist im Verzeichnis 
der Kulturgüter mit einem Schutzgrad B aufgeführt (vgl. die online-Karten des Kantons Freiburg unter 
map.geo.fr.ch, Thema: Denkmalpflege, geschützte Kulturgüter) und im kommunalen Zonennut-
zungsplan in der Kategorie 2 geschützt (Art. 23 und Anhang I des Bau- und Planungsreglements 
der Gemeinde F.________ vom 11. September 2012; nachfolgend: kommunales Bau- und 
Planungsreglement).

Gemäss eigenen Angaben verfügt das Unternehmen an seinem Sitz in D.________, wo der Eigen-
tümer die Büroarbeiten des Unternehmens in seiner (privaten) Wohnung erledigt, und nebst dem als 
Lager und Werkstatt genutzten Gebäude auf der Parzelle Art. eee des Grundbuchs der Gemeinde 
F.________, von wo aus das Sanitärmaterial direkt auf die Baustellen transportiert wird, über keine 
weiteren Räumlichkeiten.

B. Am 20. November 2009 reichte der Eigentümer bei der Gemeinde ein Vorprüfungsgesuch für 
den Umbau der ehemaligen Sägerei ein. Er gab an, dass die Werkstatt (Sägerei & Hoblerei) durch 
seinen Grossvater betrieben worden sei. Seit einem Unfall im Jahr 2002 sei der Betrieb stillgelegt 
und das Gebäude werde nicht mehr genutzt. Er beabsichtige, ein eigenes Unternehmen 
(Heizung/Lüftung/Sanitär) zu gründen und dazu die Werkstatt zu nutzen. Diese müsse aber zuerst 
umgebaut und dem heutigen technischen Standard angepasst werden; dies nicht zuletzt auch 
zwecks Verbesserung der Arbeitsqualität. Gemäss den vorgelegten Plänen sollte das Unterge-
schoss aufgefüllt, im Erdgeschoss eine neue Raumaufteilung mit Büro, WC, Besprechungszimmer, 
Aufenthaltsraum mit Küche sowie eine Werkstatt und ein Lagerraum entstehen und im Oberge-
schoss das Archiv, Lager und die Technik untergebracht werden. Im Zuge der Umbauarbeiten soll-
ten auch das bestehende Dach ersetzt und eine neue Zufahrt zum Gebäude erstellt werden.

Die Gemeinde übermittelte das Gesuch am 30. Januar 2010 dem Kantonalen Bau- und Raumpla-
nungsamt (BRPA) mit dem Wunsch, dass, da es sich um ein geschütztes Gebäude in der Landwirt-
schaftszone handle, vorab von den kantonalen Stellen geprüft werde, in welchem Umfang ein 
Ausbau sowie ein Gewerbebetrieb überhaupt möglich sei. Die Gemeinde wies darauf hin, dass sie 
grundsätzlich an einer Sanierung der ehemaligen Sägerei interessiert sei, allerdings müssten – je 
nach Nutzungsart – klare Bedingungen in das Gutachten einfliessen.

In der Folge unterbreitete das BRPA das Gesuch diversen kantonalen Stellen zur Stellungnahme. 
Die Naturgefahrenkommission und das Feuerinspektorat äusserten sich positiv. Ein positives 
Gutachten mit Bedingungen erteilten das Tiefbauamt (Sektion Gewässer) und das Amt für Umwelt. 
Negativ fielen die Gutachten des Arbeitsinspektorats und des Amtes für Kulturgüter aus. 

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Das Amt für Kulturgüter führte in seinem Bericht vom 13. April 2010 namentlich aus, dass die Sägerei 
vor rund 50 Jahren aus dem Ledeugraben an den heutigen Standort versetzt worden sei. Am neuen 
Standort sei sie von Anfang an mit Elektrizität betrieben worden, weshalb keine wasserbaulichen 
Anlagen vorhanden seien. Die Anlage bestehe aus einem hölzernen Einfachgatter-Gang und einem 
jüngeren, gusseisernen Vollgatter. Weiter seien eine Kreissäge zur Bretterbesäumung und die 
Stammeinzugsanlage vorhanden. Der Bestand von zwei Gattersägen aus unterschiedlichen 
Epochen zeige die technische Entwicklung der Sägereien exemplarisch auf. Später sei ein Hobel-
raum mit einer gusseisernen Hobelmaschine angebaut worden. Obschon die Sägerei seit einigen 
Jahren nicht mehr betrieben werde, befinde sie sich heute noch in einem betriebsfähigen Zustand. 
Das Amt für Kulturgüter wies des Weiteren darauf hin, dass das Gebäude im Rahmen der letzten 
Ortplanungsrevision in den Wert B und die Schutzkategorie 2 eingestuft worden sei. Der Grund für 
die Unterschutzstellung sei vor allem der Schutz der Einrichtungen gewesen; diese seien das 
Wesentliche der Anlage. Die Konstruktion des Gebäudes sei ein Zweckbau, welcher immer wieder 
den Anforderungen des Betriebes angepasst worden sei, was bei Sägereien typisch sei. Ohne die 
vorhandenen Einrichtungen wäre das Gebäude nicht eingestuft worden. Der Schutz gelte demnach 
vor allem auch für die Einrichtungen und nicht nur für das Gebäude. Eine Umnutzung der Sägerei 
in eine Werkstatt sei deshalb nicht möglich und abzulehnen.

Am 6. Mai 2010 erteilte das BRPA dem Vorprüfungsgesuch ein ungünstiges Gutachten. Mit Bezug-
nahme auf das negative Gutachten des Amtes für Kulturgüter führte es aus, dass sich die ehemalige 
Sägerei in der Landwirtschaftszone befinde, in der nur land- und forstwirtschaftliche sowie standort-
gebundene Bauten und Anlagen zugelassen seien. Zwar könnten gewerbliche Bauten in der Land-
wirtschaftszone, welche bereits vor 1980 bestanden hätten, unter gewissen Bedingungen umgenutzt 
werden, auch wenn sie geschützt seien. Vorliegend würde aber der Schutzzweck des Gebäudes 
durch die Demontage der Maschinerie verloren gehen.

C. Mit Eingabe vom 17. März 2016 informierte die Gemeinde die Raumplanungs-, Umwelt- und 
Baudirektion des Kantons Freiburg (RUBD; heute: Direktion für Raumentwicklung, Infrastruktur, 
Mobilität und Umwelt, RIMU) dahingehend, dass sich auf der Parzelle Art. eee des Grundbuchs der 
Gemeinde F.________ seit längerem ein Lager für Sanitärmaterial befinde. Von Seiten der Gemein-
de habe man sich schon mehrfach mit der Problematik auseinandergesetzt, es habe aber keine 
befriedigende Lösung gefunden werden können. Es werde deshalb darum gebeten, die notwendigen 
Schritte gemäss Art. 167 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 
(RPBG; SGF 710.1) in die Wege zu leiten.

Am 7. April 2016 teilte die RUBD dem Eigentümer mit, dass sie ein Wiederherstellungsverfahren im 
Sinne von Art. 167 Abs. 3 und 4 RPBG eingeleitet habe. Am 17. Mai 2016 fand eine Ortsbesichtigung 
statt, anlässlich welcher unter anderem festgestellt wurde, dass die geschützten Einrichtungen nicht 
mehr vorhanden waren. Ausserdem konnte festgestellt werden, dass im und ausserhalb des Gebäu-
des der ehemaligen Sägerei, namentlich auch auf dem davorliegenden Kiesplatz, diverse Materiali-
en des vom Beschwerdeführer betriebenen Unternehmens gelagert wurden.

Aufgrund einer vorübergehenden Aussetzung des Verfahrens infolge personellen Wechsels wurde 
das Protokoll erst am 10. Juli 2018 den Parteien zugestellt und diesen die Möglichkeit gegeben, 
allfällige Bemerkungen schriftlich mitzuteilen und zusätzliche Beweismittel einzureichen, wovon die 
Parteien Gebrauch machten.

Mit Entscheid vom 17. Mai 2021 verfügte die RUBD, dass der Eigentümer den rechtmässigen 
Zustand auf der Parzelle Art. eee des Grundbuchs der Gemeinde F.________ wiederherzustellen 

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habe. Namentlich habe er den Kiesplatz vor der ehemaligen Sägerei vollständig und endgültig zu 
entfernen; dazu gehörten auch sämtliche darauf parkierten oder abgestellten Objekte. Die vorge-
nommenen Bodenveränderungen (Kies und allfällige Planierung) seien rückzubauen und das 
ursprüngliche Terrain wiederherzustellen. Ferner seien sämtliche nicht mit dem Betrieb der ehemali-
gen Sägerei in Zusammenhang stehenden gelagerten Materialien oder Maschinen im und ausser-
halb des Gebäudes der ehemaligen Sägerei vollständig und endgültig zu entfernen. Bezüglich der 
geschützten Einrichtungen, welche sich in der ehemaligen Sägerei befunden hätten und entfernt 
worden seien und welche der Eigentümer offenbar nicht zurückzubringen vermöge, werde von der 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gezwungenermassen abgesehen.

D. Gegen diesen Entscheid erhob der Eigentümer, vertreten durch Rechtsanwalt Mathias L. 
Zürcher, am 17. Juni 2021 Beschwerde an das Kantonsgericht Freiburg. Er stellt das Begehren, es 
sei der angefochtene Entscheid betreffend die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 
aufzuheben und (eventualiter) die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückzuweisen mit der Anwei-
sung, ihm Gelegenheit zu geben, ein Baugesuch einzureichen. Unter Kosten- und Entschädigungs-
folge.

Der mit Verfügung vom 23. Juni 2021 auf CHF 1'500.- angesetzte Kostenvorschuss wurde am 7. Juli 
2021 geleistet.

Am 10. August 2021 verzichtete die Gemeinde auf die Einreichung von Bemerkungen.

Am 29. September 2021 reichte die RUBD eine Stellungnahme ins Recht, mit welcher sie auf eine 
Abweisung der Beschwerde schliesst. 

E. Die weiteren Elemente des Sachverhalts ergeben sich, soweit für die Urteilsfindung massge-
bend, aus den nachfolgenden rechtlichen Erwägungen.

Erwägungen

1.

1.1. Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig (Art. 114 
Abs. 1 Bst. a des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; 
SGF 150.1]). Der Beschwerdeführer ist zur Ergreifung des Rechtsmittels berechtigt (Art. 76 VRG), 
die Beschwerdefrist wurde eingehalten (Art. 79 Abs. 1 VRG) und auch der Kostenvorschuss recht-
zeitig bezahlt (Art. 128 VRG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2. Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich 
Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder unvollständige Feststel-
lung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden (Art. 77 VRG). Die Unangemessenheit kann 
im vorliegenden Verfahren – soweit sich überhaupt entsprechende Ermessensfragen stellen – nur 
im Rahmen von Art. 33 Abs. 3 Bst. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung 
(RPG; SR 700) in Verbindung mit Art. 78 Abs. 2 Bst. c VRG gerügt werden.

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2.

2.1. Vorliegend hat die RUBD mit Entscheid vom 17. Mai 2021 verfügt, dass der Beschwerdefüh-
rer den rechtmässigen Zustand auf der Parzelle Art. eee des Grundbuchs der Gemeinde 
F.________ bis zum 30. September 2021 wiederherzustellen habe. Namentlich wurde er verpflich-
tet, den Kiesplatz vor der ehemaligen Sägerei und sämtliche darauf parkierten oder abgestellten 
Objekte vollständig und endgültig zu entfernen. Die vorgenommenen Bodenveränderungen (Kies- 
und allfällige Planierung) seien rückzubauen und es gelte, das ursprüngliche Terrain wiederherzu-
stellen. Ausserdem seien sämtliche nicht mit dem Betrieb der ehemaligen Sägerei in Zusammen-
hang stehenden gelagerten Materialien oder Maschinen im Gebäude der ehemaligen Sägerei sowie 
ausserhalb des Gebäudes vollständig und endgültig zu entfernen.

Bezüglich der geschützten Einrichtungen, welche nicht mehr vorhanden seien, wurde von der 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands abgesehen.

2.2. Der Beschwerdeführer wehrt sich mit seiner Beschwerde gegen diese Anordnung der 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und macht im Wesentlichen geltend, es liege keine 
– auf jeden Fall keine bewilligungsbedürftige – Nutzungsänderung vor. Das Wiederherstellungsver-
fahren sei daher zu Unrecht eingeleitet worden.

3.

3.1. Falls Bauten und Anlagen widerrechtlich erstellt wurden, sieht Art. 167 RPBG ein Verfahren 
zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands vor. Führt die Eigentümerschaft ohne Bewilli-
gung oder in Verletzung der Pläne, der Bewilligungsbedingungen oder einer Schutzmassnahme 
Arbeiten aus, so ordnet die Oberamtsperson von Amtes wegen oder auf Gesuch hin deren vollstän-
dige oder teilweise Einstellung an (Abs. 1). Bei den Fällen nach Abs. 1 oder wenn widerrechtliche 
Bauten oder Anlagen bereits erstellt worden sind und eine nachträgliche Bewilligung nicht von vorn-
herein ausgeschlossen erscheint, gewährt die Oberamtsperson der Eigentümerschaft eine ange-
messene Frist, damit diese ein Baubewilligungsgesuch einreicht, um die ausgeführten Arbeiten der 
Rechtmässigkeit zuzuführen (Abs. 2). Befolgt die Eigentümerschaft die Anordnung nicht oder 
können die Arbeiten nicht bewilligt werden, so kann die Oberamtsperson nach Anhören der betrof-
fenen Personen und Organe verfügen, dass Änderungen und Anpassungen vorgenommen werden, 
die Bauwerke ganz oder teilweise abgebrochen und das Gelände wiederhergestellt wird. Wenn die 
Umstände es erfordern, kann die Oberamtsperson ein Bezugs- oder Nutzungsverbot aussprechen. 
Die Strafmassnahmen bleiben vorbehalten (Abs. 3). Wurden Arbeiten ausserhalb der Bauzone ohne 
Bewilligung oder in Verletzung der in diesem Bereich anwendbaren Bestimmungen erstellt, so ist 
die Direktion zuständig, die Massnahmen nach Abs. 3 zu treffen (Abs. 4).

3.2. Die mit der Anordnung der Beseitigung einer Baute verbundene Eigentumsbeschränkung ist 
nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und 
verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt, dass eine Massnahme 
für das Erreichen des im öffentlichen oder privaten Interesse liegenden Ziels geeignet und erforder-
lich ist und sich für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschränkung als 
zumutbar erweist (BGE 140 I 2 E. 9.2.2 mit Hinweisen). Die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands kann unverhältnismässig sein, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist 
oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem 
Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im 
Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 
132 II 21 E. 6 mit Hinweis). Dem Grundsatz des verhältnismässigen Handelns genügt die Behörde, 

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wenn sie als erstes ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren fordert, in dem geprüft wird, ob die 
formelle Widerrechtlichkeit durch die Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung beseitigt werden 
kann (BEELER, Die widerrechtliche Baute, 1984/1987, S. 62; vgl. Art. 167 Abs. 3 RPBG). Eine solche 
Massnahme ist aber nur dann zu verfügen, wenn die Baurechtswidrigkeit formeller Natur ist, also 
das ausgeführte Bauvorhaben bewilligungsfähig wäre, oder wenn zwar materielle Vorschriften 
verletzt sind, die Erteilung einer Ausnahmebewilligung aber nicht zum Vornherein als ausgeschlos-
sen erscheint. Sie kann dann unterbleiben, wenn über die materielle Rechtswidrigkeit bereits 
entschieden oder wenn die Baute entgegen einem ausdrücklichen behördlichen Befehl errichtet 
worden ist. Erst wenn sich die fraglichen Bauteile als nicht bewilligungsfähig erweisen, sind Mass-
nahmen zur Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands zu ergreifen (FRITZSCHE/BÖSCH, 
Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. Auflage 2003, S. 24 ff.; MÄDER, Baubewilligungsverfahren, 
1991, N. 644). Der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kommt massge-
bendes Gewicht für den ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungsrechts zu. Werden illegal 
errichtete, dem Raumplanungsrecht widersprechende Bauten nicht beseitigt, sondern auf unabseh-
bare Zeit geduldet, so wird rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten, die auch 
nachträglich nicht legalisiert werden können, müssen daher grundsätzlich beseitigt werden (BGE 
136 II 359 E. 6 mit Hinweisen).

Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläu-
big gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägun-
gen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der 
Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem 
Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen 
(BGE 132 II 21 E. 6.4 mit Hinweis). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts fällt eine Beru-
fung auf den guten Glauben nur dann in Betracht, wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerk-
samkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung berechtigt. Dabei darf vorausge-
setzt werden, dass die grundsätzliche Bewilligungspflicht für Bauvorhaben allgemein bekannt ist 
(Urteil BGer 1C_347/2017 vom 23. März 2018 E. 6.3).

4.

Streitig ist vorliegend, ob die Vorinstanz zu Recht die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands auf der Parzelle Art. eee des Grundbuchs der Gemeinde F.________ angeordnet hat.

Wie sich aus den nachfolgenden Erwägungen ergibt, ist der rechtserhebliche Sachverhalt, soweit er 
für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde massgebend ist, aktenkundig. Von weiteren 
Instruktionsmassnahmen – namentlich der beantragten Durchführung eines Augenscheins sowie 
einer Parteibefragung – kann deshalb in antizipierter Beweiswürdigung abgesehen werden.

4.1. Vorab ist zu prüfen, ob überhaupt eine bewilligungsbedürftige Nutzungsänderung und damit 
ein rechtswidriger Zustand vorliegt.

4.1.1. Unter Zweckänderung einer Baute oder Anlage ist eine auf Dauer angelegte Änderung der 
Nutzungsweise zu verstehen, durch welche einer bestehenden Baute oder Anlage eine von der 
bisherigen Nutzung abweichende Zweckbestimmung gegeben und somit die ihr bisher zugewiesene 
Nutzungsfunktion in rechtserheblicher Weise geändert wird. Dass solche Zweckänderungsvorgän-
ge, Nutzungsänderungen oder Umnutzungen – selbst bei äusserlich unveränderter Gestalt einer 
betroffenen Baute – einer Baubewilligung bedürfen, stösst teilweise auf Unverständnis. Zweckände-
rungen haben aber gleichwohl eine planungs- und baurechtliche Bedeutung, weil der Charakter 
eines baulichen Vorhabens sehr wesentlich durch die Art der vorgesehenen Nutzung mitbestimmt 

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wird (vgl. Art. 22 Abs. 2 Bst. a RPG). Nutzungs- oder Zweckänderungen sind deshalb grundsätzlich 
immer dann bewilligungspflichtig, wenn die neue Nutzung, beziehungsweise der neue Verwen-
dungszweck, die anzuwendenden planungs- und baurechtlichen Nutzungsvoraussetzungen berüh-
ren könnte (BARBLAN, Bewilligungserfordernis und Zulässigkeitsvoraussetzungen für Zweckände-
rungen von Bauten ausserhalb der Bauzonen nach dem Recht des Bundes und der Kantone, 1991, 
S. 56). 

Die Frage, ob eine Zweckänderung im planungs- und baurechtlichen Sinne vorliegt, lässt sich 
aufgrund eines Vergleichs der neuen, beabsichtigten mit der ursprünglich bewilligten Nutzung beant-
worten. Eine Baute oder Anlage muss dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (vgl. Art. 22 Abs. 
2 Bst. a RPG). Soll der Zweck geändert werden, so hängt die Zulässigkeit davon ab, ob die zukünfti-
ge Nutzung mit der durch die Nutzungspläne vorgegebenen Nutzung zu vereinbaren ist oder einen 
gesetzlichen Ausnahmetatbestand erfüllt. Wenn die beabsichtigte Zweckänderung nicht faktisch, 
sondern auch im rechtlichen Sinne eine andere Nutzung bringt, liegt eine baubewilligungsrelevante 
Zweckänderung vor. Kommen für die neue Nutzungsverwendung andere Zulässigkeitsvorschriften 
zur Anwendung, so stellt sich die Bewilligungsfrage neu. Solche Umnutzungen bedürfen für ihre 
Zulässigkeit einer Baubewilligung (BARBLAN, S. 57).

4.1.2. Auf der Parzelle Art. eee des Grundbuchs der Gemeinde F.________ befindet sich eine 
ehemalige, als schutzwürdig anerkannte Sägerei, die vor rund 50 Jahren aus dem Ledeugraben an 
den heutigen Standort versetzt und bis zur Betriebsaufgabe im Mai 2002 vom Grossvater des 
Beschwerdeführers noch als solche betrieben wurde.

Die besagte Parzelle liegt in der Landwirtschaftszone. Weil die Landwirtschaftszone der bodenab-
hängigen Landwirtschaft vorbehalten ist (vgl. Art. 16 RPG; auch BGE 112 Ib 270 E. 3), ist das 
Gebäude der ehemaligen Sägerei zonenwidrig. Es geht aus den vorliegenden Akten nicht hervor 
und wird auch vom Beschwerdeführer nicht geltend gemacht, dass je ein nachträgliches Baubewilli-
gungsverfahren durchgeführt und dem Beschwerdeführer – respektive seinem Grossvater – für die 
zonenwidrige Anlage eine Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 24 ff. RPG erteilt worden wäre.

Als bestehende, infolge von Änderungen der Nutzungspläne zonenwidrig gewordene gewerbliche 
Anlage ist die Sägerei in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (vgl. Art. 24c Abs. 1 RPG). Sie darf 
zwar ohne Baubewilligung unterhalten werden (MUGGLI, in Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, 
Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, 2009, Rz. 19 zu Art. 24c), allfällige Zweck-
änderungen und Erweiterungen bedürfen aber der Bewilligung der zuständigen Behörde (vgl. Art. 
37a RPG i.V.m. Art. 43 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]; siehe 
auch Art. 24d Abs. 2 RPG für vollständige Zweckänderungen von schützenswerten Bauten und 
Anlagen; ausserdem: MUGGLI, Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Rz. 21 zu 
Art. 24c).

4.1.3. Wenn der Beschwerdeführer das Gebäude der ehemaligen Sägerei als Lager und Werkstatt 
seines Unternehmens, das im Bereich der Gebäudetechnik tätig ist, nutzt, liegt ganz offensichtlich 
eine bewilligungsbedürftige Zweckänderung der Anlage vor, wird doch das «Wesen» der Baute 
durch diese neue Nutzung ganz massgeblich verändert. Nicht nur wird der Sägereibetrieb, der dem 
Gebäude seinen ganz speziellen Charakter verlieh, weshalb die Sägerei denn auch als schützens-
wert anerkannt wurde, nicht mehr weitergeführt, auch wird im Gebäude nicht mehr Holz be- und 
verarbeitet, sondern das Gebäude als Lager und Werkstatt eines Unternehmens genutzt, das keiner-
lei Bezug zur Forst- und Holzwirtschaft aufweist. Entsprechend wird im und um das Gebäude herum 
auch nicht mehr Holz (Baumstämme, Holzlatten etc.) gelagert, sondern Sanitärmaterial. Der ehema-

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ligen Sägerei wird mit der Zweckänderung also eine von der bisherigen Nutzung abweichende 
Zweckbestimmung gegeben und die ihr bisher zugewiesene und als schützenswert anerkannte 
Nutzungsfunktion in rechtserheblicher Weise verändert. Es ist also etwas komplett Neues entstan-
den, das – da der Betrieb eines Sanitär-, Heizungs- und Lüftungsunternehmens in der Landwirt-
schaftszone zonenfremd ist und ausserdem eine als schützenswert anerkannte Anlage beschlägt – 
den Erfordernissen der Art. 24 ff. RPG genügen muss.

Dass das Gebäude im Grundbuch der Gemeinde F.________ als «Werkstatt» bezeichnet wird, 
ändert daran nichts. Es ist nicht bestritten, dass im Gebäude seit jeher ein Sägereibetrieb unterge-
bracht war. Sowohl das Gebäude als auch die Einrichtungen – wenn auch nicht mehr vorhanden – 
stehen unter Schutz. Wenn das Gebäude nunmehr als Lager und Werkstatt eines Sanitär-, 
Heizungs- und Lüftungsunternehmens genutzt wird, wird das «Wesen» resp. der Charakter des 
Gebäudes ganz offensichtlich massgeblich verändert. Das Gebäude bekommt mit der Nutzungsän-
derung eine ganz neue Identität. Insofern kann dem Beschwerdeführer nicht gefolgt werden, wenn 
er geltend macht, dass das Gebäude auch heute noch als «Werkstatt» benutzt werde, weshalb gar 
keine Nutzungsänderung vorliege.

4.1.4. Nach dem Gesagten hat der Beschwerdeführer mit der Unterbringung eines Teils (Lager und 
Werkstätte) seines Sanitär-, Heizungs- und Lüftungsunternehmens im Gebäude der ehemaligen, 
geschützten Sägerei eine Zweckänderung vollzogen, die – da sie die anzuwendenden planungs- 
und baurechtlichen Nutzungsvoraussetzungen berührt – bewilligungsbedürftig ist. Da der Beschwer-
deführer über keine entsprechende Bewilligung verfügt, ist das Vorliegen eines rechtswidrigen 
Zustands zu bejahen.

4.2. Infolgedessen stellt sich die Frage, ob der – bereits widerrechtlich erfolgten – Nutzungsän-
derung allenfalls eine nachträgliche Ausnahmebewilligung erteilt werden kann.

4.2.1. Gemäss Art. 22 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet 
oder geändert werden (Abs. 1). Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen 
dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (Abs. 2 Bst. a) und das Land erschlossen ist (Abs. 2 
Bst. b). Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbe-
halten (Abs. 3).

Abweichend von Art. 22 Abs. 2 Bst. a RPG können Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anla-
gen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Stand-
ort ausserhalb der Bauzonen erfordert und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 
24 RPG). Erfordert die Änderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzonen 
keine baulichen Massnahmen im Sinne von Art. 22 Abs. 1 RPG, so ist die Bewilligung zu erteilen, 
wenn dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen und sie 
nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist. Die Ausnahmebewilligung ist unter dem Vorbe-
halt zu erteilen, dass bei veränderten Verhältnissen von Amtes wegen neu verfügt wird (Art. 24a 
RPG). Zweckänderungen und Erweiterungen von zonenwidrig gewordenen gewerblichen Bauten 
und Anlagen wiederum können bewilligt werden, wenn die Baute oder Anlage rechtmässig erstellt 
oder geändert worden ist, keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf Raum und Umwelt entstehen 
und die neue Nutzung nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist (Art. 37a RPG i.V.m. Art. 
43 Abs. 1 RPV).

Die vollständige Zweckänderung von als schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen kann 
indes nur dann zugelassen werden, wenn diese von der zuständigen Behörde unter Schutz gestellt 
worden sind und ihre dauernde Erhaltung nicht anders sichergestellt werden kann (Art. 24d Abs. 2 

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RPG). Gemäss Art. 24d Abs. 3 RPG dürfen entsprechende Bewilligungen nur erteilt werden, wenn 
(a) die Baute oder Anlage für den bisherigen Zweck nicht mehr benötigt wird, für die vorgesehene 
Nutzung geeignet ist und keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist, (b) die äussere 
Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert bleiben, (c) höchstens 
eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig ist und sämtliche Infra-
strukturkosten, die im Zusammenhang mit der vollständigen Zweckänderung der Bauten und Anla-
gen anfallen, auf deren Eigentümer überwälzt werden, (d) die landwirtschaftliche Bewirtschaftung 
des umliegenden Grundstücks nicht gefährdet ist und (e) keine überwiegenden Interessen entge-
genstehen 

Für Bauvorhaben im ordentlichen Verfahren erteilt die Oberamtsperson die Baubewilligung (Art. 139 
Abs. 1 RPBG), wobei bei allen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen die Direktion (RIMU; früher: 
RUBD) entscheidet, ob sie zonenkonform sind oder ob für sie eine Ausnahmebewilligung erteilt 
werden kann (Art. 25 Abs. 2 RPG i.V.m. Art. 136 RPBG). 

4.2.2. Vorliegend ist die vollständige Zweckänderung einer altrechtlichen Anlage zu beurteilen, soll 
doch ein früherer traditioneller kleingewerblicher Sägereibetrieb durch einen nicht landwirtschaftli-
chen Betrieb, der in der Gebäudetechnik tätig ist, ausgewechselt werden (vgl. KAPPELER, Die 
baurechtliche Regelung bestehender Gebäude, 2001, Rz. 3993). Da der ehemalige Sägereibetrieb 
als schutzwürdig anerkannt ist, ist nachfolgend zu prüfen, ob die Voraussetzungen von Art. 24d Abs. 
2 und 3 RPG erfüllt sind.

Bleibt noch zu erwähnen, dass eine Ausnahmebewilligung nach den vom Beschwerdeführer angeru-
fenen Art. 24a und 37a RPG von vornherein ausser Betracht fällt, da mit der Zweckänderung sehr 
wohl neue Auswirkungen auf den Raum entstehen, führt doch die vollständige Zweckänderung eines 
früheren traditionellen kleingewerblichen Sägereibetriebs in ein Lager eines Unternehmens, das in 
der Gebäudetechnik tätig ist, zweifelsfrei zu einer nichtlandwirtschaftlichen Nutzungsinsel bedeuten-
den Ausmasses mit entsprechend langfristigen Folgen (vgl. MUGGLI, in Aemisegger/Moor/Ruch/ 
Tschannen, Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, Rz. 12 zu Art. 24a). Dies 
ist namentlich deshalb von Relevanz, da sich der Betrieb einer traditionellen Sägerei in der Land-
wirtschaftszone auf die Raumplanung resp. das Landschaftsbild bedeutend weniger störend 
auswirkt als das Lager eines Sanitärunternehmens, zumal die gelagerten Materialien und Maschinen 
nicht nur im, sondern teilweise auch ausserhalb des Gebäudes gelagert werden und deshalb auch 
von ausserhalb des Gebäudes gut sichtbar sind. Der vom Beschwerdeführer ebenfalls angerufene 
Art. 24c RPG wiederum fällt ausser Betracht, weil der Beschwerdeführer die Sägerei nicht erneuert, 
teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut, sondern mit der vollzogenen Zweck-
änderung die Identität der Anlage wesentlich verändert hat und damit etwas komplett Neues entstan-
den ist (vgl. zuvor E. 4.1.3; MUGGLI, Praxiskommentar RPG, Rz. 24 ff. zu Art. 24c).

4.2.3. Es wurde bereits erwähnt und ist auch nicht bestritten, dass die ehemalige Sägerei im 
Verzeichnis der Kulturgüter mit einem Schutzgrad B aufgeführt und im kommunalen Zonennutzungs-
plan in der Kategorie 2 geschützt ist. Es handelt sich also um ein repräsentatives und/oder sorgfältig 
gestaltetes Objekt von guter Qualität, dessen ursprüngliche Substanz oder Hauptelemente erhalten 
sind (vgl. Art. 48 Abs. 1 des Ausführungsreglements vom 17. August 1993 zum Gesetz über den 
Schutz der Kulturgüter [ARKGSG; SGF 482.11]) und dessen Schutz die Gebäudehülle, die innere 
Tragkonstruktion, die Elemente des Fassadenschmucks, die allgemeine Anordnung der Innenräume 
und die wesentlichen Elemente der Innenausstattung, die diese Ordnung verkörpern, umfasst 
(vgl. Art. 23 Abs. 3 und 4 und Anhang I des kommunalen Bau- und Planungsreglements). Entspre-
chend hat das Amt für Kulturgüter das vom Beschwerdeführer am 20. November 2009 eingereichte 

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Vorprüfungsgesuch negativ beurteilt. Es kam namentlich zum Schluss, dass eine Umnutzung der 
Sägerei in eine Werkstatt abzulehnen und das Gebäude und die maschinellen Einrichtungen zu 
erhalten seien. Der Schutzzweck des in der Kategorie 2 eingestuften Gebäudes würde durch die 
Demontage der Maschinerie verloren gehen (vgl. den Bericht vom 13. April 2010).

Gestützt auf diesen Bericht des Amtes für Kulturgüter erteilte auch das BRPA dem Vorprüfungsge-
such ein ungünstiges Gutachten (vgl. den Bericht vom 6. Mai 2010).

Es ist dem Beschwerdeführer zwar beizupflichten, dass Gegenstand des Vorprüfungsgesuchs der 
dannzumal beabsichtigte Umbau des Gebäudes war. Nichts desto trotz muss davon ausgegangen 
werden, dass das Vorprüfungsgesuch nicht anders beurteilt worden wäre, wenn der Beschwerde-
führer bloss ein Umnutzungsprojekt (ohne bauliche Massnahmen) zur Vorprüfung vorgelegt hätte. 
So spricht sich das Amt für Kulturgüter in seinem negativen Gutachten nicht gegen den Umbau des 
Gebäudes an sich aus, sondern vielmehr gegen die Umnutzung der ehemaligen Sägerei in eine 
Werkstatt, da diese mit einer Demontage der geschützten Maschinerie einherginge. Kommt hinzu, 
dass das Amt für Kulturgüter darauf verweist, dass «[der] Grund für die Unterschutzstellung […] vor 
allem auch der Schutz der Einrichtungen [gewesen sei]. Sie [seien] das Wesentliche der Anlage. Die 
Konstruktion des Gebäudes [sei] ein Zweckbau, welcher immer wieder den Anforderungen des 
Betriebes angepasst [worden sei], was bei Sägereien typisch [sei]. Ohne die vorhandenen Einrich-
tungen wäre das Gebäude nicht eingestuft worden. Demnach [gelte] der Schutz vor allem auch für 
die Einrichtungen und nicht nur für das Gebäude.» Für das Amt für Kulturgüter standen damit ganz 
klar die als schützenswert anerkannten Einrichtungen und damit die Sägerei als solche im Fokus 
und nicht das Gebäude selbst. Dieses wäre – so das Amt für Kulturgüter – ohne die Einrichtungen 
gar nie unter Schutz gestellt worden.

Auch vermag es dem Beschwerdeführer nicht zum Vorteil zu gereichen, dass die (geschützten) 
Einrichtungen in der Zwischenzeit nicht mehr vorhanden sind. Entscheidend ist vielmehr, dass die 
Sägerei (Gebäude und Einrichtungen) am 1. März 2004 ins Verzeichnis der geschützten Kulturgüter 
aufgenommen wurde. Zu diesem Zeitpunkt waren die Einrichtungen also noch vorhanden. Wenn sie 
später – durch den Beschwerdeführer selbst oder seinen inzwischen verstorbenen Grossvater – 
entfernt wurden, geschah dies widerrechtlich, ist doch der Eigentümer eines als schützenswert aner-
kannten Kulturgutes nach dessen Unterschutzstellung verpflichtet, dieses zu erhalten (Art. 23 Abs. 1 
des Gesetzes vom 7. November 1991 über den Schutz der Kulturgüter [KGSG; SGF 482.1]). Selbst 
wenn der Beschwerdeführer von der Entfernung der geschützten Einrichtungen nichts gewusst 
haben will, kann er sich nicht darauf berufen, muss er sich doch den bösen Glauben seines Gross-
vaters anrechnen lassen (Urteil BGer 1C_533/2015 vom 6. Januar 2016 E. 3.4).

Unbeachtlich ist weiter, dass das Gebäude selbst – ohne die Einrichtungen – gar nie unter Schutz 
gestellt worden wäre, weshalb mit der Entfernung der Einrichtungen der eigentliche Grund für die 
Unterschutzstellung weggefallen ist. Das widerrechtliche Handeln des Beschwerdeführers resp. 
seines inzwischen verstorbenen Grossvaters kann und darf nicht in dem Sinne belohnt werden, dass 
der Beschwerdeführer nun von den widerrechtlich herbeigeführten Tatsachen irgendwelche Vorteile 
ziehen kann. Ausserdem steht das Gebäude selbst – auch ohne die geschützten Einrichtungen – 
nach wie vor unter Schutz.

Wenn der Beschwerdeführer geltend macht, er sei anlässlich der Ortsbesichtigung vom 30. März 
2010 nicht anwesend gewesen und auch nicht dazu eingeladen worden, so ist dies als reine Schutz-
behauptung zu werten. Zwar ergibt sich aus den Vorakten nicht, wer anlässlich der fraglichen Orts-
besichtigung zugegen war. Allerdings ist festzustellen, dass der für das Geschäft zuständige Mitar-

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beiter genaue Angaben zum Inneren der ehemaligen Sägerei machen konnte, weshalb davon 
ausgegangen werden muss, dass der Mitarbeiter Zugang zum Gebäude hatte. Ausserdem muss 
davon ausgegangen werden, dass ihm der Beschwerdeführer den Zugang entweder selbst gewährt 
hat oder jemand anderen damit beauftragt hat, dies an seiner Stelle zu tun, war er doch zu diesem 
Zeitpunkt bereits der alleinige Eigentümer des Gebäudes. Kommt hinzu, dass sich das BRPA am 
6. Mai 2010 negativ zum Vorprüfungsgesuch des Beschwerdeführers äusserte, wobei es auf das 
negative Gutachten des Amtes für Kulturgüter verwies, wonach der Schutzzweck des Gebäudes 
durch die Demontage der geschützten Maschinerie verloren gehen würde. Wenn also – wie der 
Beschwerdeführer geltend macht – die geschützten Einrichtungen bereits zu diesem Zeitpunkt nicht 
mehr vorhanden gewesen wären, so wäre zu erwarten gewesen, dass der Beschwerdeführer trotz 
negativer Beurteilung des Vorprüfungsgesuchs ein Baugesuch für den beabsichtigten Umbau 
einreicht und in diesem Rahmen darauf hinweist, dass eben keine geschützten Einrichtungen mehr 
vorhanden seien. Dies hat er aber nicht getan, sondern die abschlägige Beurteilung des Vorprü-
fungsgesuchs mit der angegebenen Begründung ohne Weiteres akzeptiert. Der Vorhalt, die Einrich-
tung sei bereits im Jahr 2010 nicht mehr vorhanden gewesen, erfolgt unter den gegebenen Umstän-
den zu spät.

Abschliessend ist festzustellen, dass auch nicht ersichtlich ist, inwiefern die dauernde Erhaltung des 
Gebäudes nur durch eine Zweckänderung sichergestellt werden kann (vgl. Art. 24d Abs. 2 Bst. b 
RPG). Vielmehr ist auch hier auf den Bericht des Amtes für Kulturgüter vom 13. April 2010 zu verwei-
sen, wonach für die Anlage eine private und hobbymässige Weiterbenutzung durchaus in Frage 
käme; bei anderen Sägereien hätten sich auch Vereine für den Erhalt, den Betrieb und den Unterhalt 
solcher Anlagen gebildet. Auch ist das Gebäude für die vorgesehene Nutzung als Lager und Werk-
statt eines Sanitär-, Heizungs- und Lüftungsunternehmens gänzlich ungeeignet (vgl. Art. 24d Abs. 3 
Bst. a RPG), da es mitten in der Landwirtschaftszone liegt (zur nächsten Bauzone sind es ungefähr 
1,5 km) und vom Wohnort des Beschwerdeführers resp. dem Sitz seines Unternehmens ganze 
18 km resp. 20 Fahrminuten zurückgelegt werden müssen. Auch wenn für die Umnutzung keine 
baulichen Massnahmen erforderlich waren, so kann nicht von der Hand gewiesen werden, dass die 
als schützenswert anerkannte ehemalige Sägerei durch die Umnutzung in ihrer äusseren Erschei-
nung so verändert wird, dass ihr Schutzzweck gänzlich dahinfällt (vgl. Art. 24d Abs. 2 Bst. b RPG; 
vgl. hierzu vorstehende E. 4.1.3). Schliesslich stehen einer Zweckänderung auch gewichtige öffent-
liche Interessen entgegen (vgl. hierzu nachstehende E. 5.2).

4.2.4. Aus dem Gesagten folgt, dass dem Beschwerdeführer für die bereits erfolgte Umnutzung der 
als schützenswert anerkannten ehemaligen Sägerei keine nachträgliche Baubewilligung erteilt 
werden kann.

Da sich das Amt für Kulturgüter bereits mit Bericht vom 13. April 2010 zu einer allfälligen Umnutzung 
der Sägerei in eine Werkstatt negativ geäussert und sich der (rechterhebliche) Sachverhalt seither 
nicht verändert hat, ist nicht zu bestanden, dass die Vorinstanz dem Beschwerdeführer keine Gele-
genheit gegeben hat, ein nachträgliches Baugesuch für die bereits vollzogene Nutzungsänderung 
einzureichen.

5.

Nachdem festgestellt wurde, dass auf der Parzelle Art. eee des Grundbuchs der Gemeinde 
F.________ eine rechtswidrige, nicht bewilligungsfähige Nutzungsänderung vollzogen worden ist, 
bleibt zu prüfen, ob mit dem angefochtenen Entscheid zu Recht die Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands verfügt wurde. 

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Es wurde bereits dargelegt (vgl. vorstehende E. 3.2), dass die mit der Anordnung der Beseitigung 
einer Baute verbundene Eigentumsbeschränkung nur dann zulässig ist, wenn sie auf einer gesetzli-
chen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV).

5.1. Mit dem bereits erwähnten Art. 167 RPBG ist eine gesetzliche Grundlage für die verfügte 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ohne weiteres gegeben.

5.2. Die Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet ist ein grundlegendes Prinzip des Raum-
planungsrechts. Dies stellt ein gewichtiges öffentliches Interesse dar (BGE 132 II 21 E. 6.4). Werden 
widerrechtlich errichtete, dem RPG widersprechende Bauten nicht beseitigt, sondern auf unabseh-
bare Zeit geduldet, so wird dieser Grundsatz untergraben und rechtswidriges Verhalten belohnt. 
Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden können, müssen deshalb 
grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II 359 E. 6 mit Hinweisen). Dies gilt – zur Verhinderung 
der schleichenden Überbauung der Landwirtschaftszone – auch in Bezug auf Bauten, die flächen- 
und volumenmässig nicht sehr gross sind und die sich in der Nähe eines Wohnhauses befinden (vgl. 
Urteil BGer 1C_272/2019 vom 28. Januar 2020 E. 6.4 mit Hinweisen). Zudem ist auch der ordentli-
che Vollzug des Bau-, Planungs- und Umweltrechts durch die Kantone und den Bund ein zentrales 
öffentliches Interesse (vgl. Urteil BGer 1C_276/2009 vom 26. Juli 2010 E. 2.3.3).

5.3. Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt, dass eine Massnahme für das Erreichen des im 
öffentlichen oder privaten Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist und sich für die 
Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschränkung als zumutbar erweist.

5.3.1. Die vom Beschwerdeführer ausserhalb der Bauzone und ohne die erforderliche Ausnahme-
bewilligung vollzogene Nutzungsänderung verletzt die raumplanungsrechtlichen Vorschriften, 
namentlich den Grundsatz der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet. Die von der Vorin-
stanz angeordnete Entfernung sämtlicher nicht mit dem Betrieb der ehemaligen Sägerei in Zusam-
menhang stehenden, im und ausserhalb des Gebäudes der ehemaligen Sägerei gelagerten Mate-
rialien und Maschinen ist geeignet und erforderlich, den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen.

Gleiches gilt für die ebenfalls angeordnete Entfernung des Kiesplatzes sowie den Rückbau der 
vorgenommenen Bodenveränderungen (Kies und allfällige Planierung), steht doch der Kiesplatz 
zweifelsfrei in Zusammenhang mit der bereits vollzogenen, widerrechtlichen und nicht bewilligungs-
fähigen Nutzungsänderung. So reichte der Beschwerdeführer anlässlich seines Vorprüfungsge-
suchs vom 20. November 2009 diverse Fotoaufnahmen der ehemaligen Sägerei zu den Akten. 
Diesen Aufnahmen lässt sich entnehmen, dass sich das Gebäude – zum damaligen Zeitpunkt – «auf 
der grünen Wiese» befand und namentlich weder auf der Nord-, Ost-, Süd- oder Westseite ein Kies- 
oder sonstiger Vorplatz vorhanden war. Dass – wie der Beschwerdeführer vorbringt – der Vorplatz 
in den Jahren 1980 und 1998, als im Gebäude noch ein Sägereibetrieb untergebracht war, bedeu-
tend grösser war als heute, ist nicht entscheidend, war doch der Vorplatz bereits damals – mangels 
einer entsprechenden Ausnahmebewilligung – nicht zonenkonform (wenn auch in seinem Bestand 
geschützt; vgl. Art. 24c Abs. 1 RPG und Art. 37a RPG i.Vm. Art. 43 RPV). Wenn die Vorinstanz die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verlangt, so ist damit auch nicht der (zonenfremde) 
Zustand der Jahre 1980 und 1998 gemeint. Vielmehr ist das Gelände vor der ehemaligen Sägerei 
in den Zustand zurückzuversetzen, wie er sich vor der vorliegend zu beurteilenden Zweckänderung 
präsentierte.

Eine mildere Massnahme ist nicht ersichtlich und wird vom Beschwerdeführer auch nicht vorgeschla-
gen.

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5.3.2. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erweist sich denn auch als verhältnis-
mässig. Da der Beschwerdeführer, nachdem sein Vorprüfungsgesuch vom 20. November 2009 
negativ beurteilt worden war, gänzlich auf bauliche Massnahmen verzichtete, sind ihm weder bei 
der Umnutzung des Gebäudes entsprechende Kosten entstanden, noch werden ihm solche bei der 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands entstehen. Einzig die Räumung und der Rückbau 
des sich vor dem Gebäude der ehemaligen Sägerei befindlichen Kiesplatzes dürfte, sofern der 
Beschwerdeführer diese Arbeiten nicht selbst ausführt, mit entsprechenden Kosten verbunden sein. 
Diese Kosten dürften aber in einem sehr bescheidenen Rahmen liegen. In diesen Zusammenhang 
ist auch zu beachten, dass der Beschwerdeführer das Gebäude der ehemaligen Sägerei seit beina-
he 6 Jahren widerrechtlich als Lager und Werkstatt seines Unternehmens benutzt. Die allfälligen 
Wiederherstellungskosten werden also durch die in den letzten Jahren eingesparten Betriebskosten 
seines Unternehmens mehr als wettgeschlagen.

Wenn sich der Beschwerdeführer darauf beruft, er werde durch das faktische Verbot der Nutzung 
des Gebäudes als Lager und Werkstatt seines Unternehmens in unzulässiger Weise in seiner Eigen-
tums- und Wirtschaftsfreiheit betroffen, so ist ihm zu entgegnen, dass er Eigentümer einer schutz-
würdigen, in der Landwirtschaftszone liegenden ehemaligen Sägerei ist. Als solcher ist er durchaus 
berechtigt, das Gebäude (für private oder geschäftliche Zwecke) zu nutzen. Dies kann er aber nicht 
nach seinem Belieben tun, sondern nur in den Schranken der Rechtsordnung. Wenn er also den 
Sägereibetrieb nicht aufrechterhalten will, bleibt ihm dies unbenommen. Er hat aber nicht das Recht, 
das unter Schutz stehende Gebäude der ehemaligen Sägerei einer komplett neuen Zweckbestim-
mung zuzuführen, ohne über eine entsprechende Ausnahmebewilligung zu verfügen, die ihm – für 
die bereits vollzogene Zweckänderung – aber nicht erteilt werden kann. Sofern der Beschwerdefüh-
rer sein Sanitär-, Heizungs- und Lüftungsunternehmen auch in Zukunft weiterführt, wird er also nicht 
umhinkommen, sich nach einem neuen (zonenkonformen) Betriebsgebäude umzusehen.

Dem Beschwerdeführer kann auch nicht beigepflichtet werden, dass das fragliche Gebäude nur 
entweder als Sägerei oder als Lager und Werkstatt seines Unternehmens genutzt werden kann. 
Vielmehr sind durchaus auch andere Nutzformen denkbar, die sich mit dem Zweck der Landwirt-
schaftszone und dem Schutzzweck des unter Schutz stehenden Gebäudes vereinbaren liessen. So 
könnte das Gebäude beispielsweise auch als Ausstellungsraum oder Informationspavillon zum 
Thema Sägereien genutzt werden, aber auch – nachdem die geschützten Einrichtungen entfernt 
wurden – als landwirtschaftliches Ökonomiegebäude.

Kommt hinzu, dass die Abweichung vom Erlaubten nicht unbedeutend ist. Nachdem sein Vorprü-
fungsgesuch negativ beurteilt worden war, verzichtete der Beschwerdeführer zwar auf bauliche  
Massnahmen. Dennoch führte er das Gebäude der als schützenswert anerkannten ehemaligen 
Sägerei, die sich mitten in der Landwirtschaftszone befindet, eigenmächtig und ohne jedwelche 
Rechtsabklärung einer komplett neuen Zweckbestimmung zu, die sich – ganz offensichtlich – weder 
mit dem Zweck der Landwirtschaftszone, noch mit dem Schutzzweck des unter Schutz stehenden 
Gebäudes vereinbaren lässt. Dabei kann sich der Beschwerdeführer nicht auf den guten Glauben 
berufen. Spätestens nachdem sein Vorprüfungsgesuch vom 20. November 2009 negativ beurteilt 
worden war, musste er sich bewusst sein, dass er das als schützenswert anerkannte Gebäude nicht 
so ohne weiteres einem anderen Zweck wird zuführen können. Wenn er die Zweckänderung trotz-
dem realisierte, ohne über die entsprechende Ausnahmebewilligung zu verfügen, tat er dies auf 
eigenes Risiko. Dieses eigenmächtige und rechtswidrige Verhalten kann nicht geschützt werden.

5.4. Zusammenfassend ist damit festzustellen, dass die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands auf der Parzelle Art. eee des Grundbuchs der Gemeinde F.________ auf einer gesetzli-

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chen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist, weshalb sie zu Recht 
angeordnet wurde. 

6.

Folglich ist die vorliegende Beschwerde abzuweisen und der angefochtene Entscheid zu bestätigen.

Die Vorinstanz hat dem Beschwerdeführer für die Wiederherstellungsarbeiten eine Frist von gut 
4 Monaten zugestanden. Entsprechend ist Ziffer 1 des angefochtenen Entscheides dahingehend 
abzuändern, als dass der Beschwerdeführer die Wiederherstellungsarbeiten bis zum 31. August 
2022 durchgeführt haben muss. Sollte der Beschwerdeführer der Wiederherstellungspflicht nicht 
fristgerecht nachkommen, kann die RIMU die Arbeiten auf seine Kosten ausführen lassen (Art. 171 
Abs. 1 RPG). Die Kosten für die Ersatzvornahme werden durch ein gesetzliches Grundpfandrecht 
sichergestellt (Art. 73 EGZGB) (Art. 171 Abs. 4 RPBG). 

Alsdann ist festzustellen, dass die vom Beschwerdeführer auszuführenden Arbeiten in den Erwä-
gungen 8 und 9 des angefochtenen Entscheides näher umschrieben sind. Entsprechend ist in Ziffer 
1 des angefochtenen Entscheides auch auf die Erwägungen 8 und 9 (anstatt 9 und 10) zu verweisen.

7.

Der Beschwerdeführer unterliegt, weshalb ihm die gesamten Gerichtskosten aufzuerlegen sind (Art. 
131 Abs. 1 VRG). Die Gerichtsgebühr ist auf CHF 1‘500.- festzusetzen (Art. 1 und 2 des Tarifs der 
Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz vom 17. Dezember 1991 
[SGF 150.12]) und mit dem geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen.

Es besteht kein Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 137 Abs. 1 VRG).

(Dispositiv auf der nächsten Seite)

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Der Hof erkennt:

I. Die Beschwerde wird abgewiesen.

Ziffer 1 des Entscheids der Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion des Kantons Freiburg 
vom 17. Mai 2021 wird wie folgt abgeändert:

„1. A.________ hat den rechtmässigen Zustand im Sinne der oben genannten Erwägungen 
8 und 9 auf der Parzelle Art. eee des Grundbuchs der Gemeinde F.________ bis zum 
31. August 2022 wiederherzustellen.“

II. Die Gerichtskosten von CHF 1‘500.- werden A.________ auferlegt und mit dem geleisteten 
Kostenvorschuss verrechnet.

III. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

IV. Zustellung.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht 
eingereicht werden. 

Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten und der Parteientschädigung ist innert 
30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des 
Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG).

Freiburg, 8. April 2022/dki

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber-Praktikant: