# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ded4bfcd-c9f3-507e-9f8d-6951ca44601f
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-06-23
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale amministrativo 23.06.2014 52.2013.251
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCA_001_52-2013-251_2014-06-23.html

## Full Text

Incarto n.

  52.2013.250

  52.2013.251

  52.2013.252

   

  	
  Lugano

  23 giugno 2014

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  Il Tribunale cantonale amministrativo

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Raffaello
  Balerna, presidente,

  Flavia Verzasconi, Matteo Cassina 

  

 

	
  segretaria:

  	
  Sarah
  Socchi, vicecancelliera

  

 

 

statuendo
sui ricorsi

 

	
  a.

   

   

   

   

   

   

   

  b.

   

   

   

   

  c.

   

  	
  31
  maggio 2013 di __________ RI 2 

  RI
  3 

  RI
  4 

  RI
  5  

  patrocinati da: 

   

  31
  maggio 2013 di

  __________ 

  patrocinato
  da: PA 1 

  ;

   

  3
  giugno 2013 della

  CO 7, 

  patrocinato da: PA 2, 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la
  decisione 15 maggio 2013 del Consiglio di Stato (n. 2568) che accoglie
  parzialmente le impugnative presentate dai ricorrenti avverso la decisione 20
  dicembre 2012 con cui il municipio di Muralto ha rilasciato alla CO 7 la
  licenza edilizia per la ristrutturazione del Grand Hotel e l'edificazione di
  un nuovo stabile d'appartamenti (part. 114);

  

 

 

 

ritenuto,                      in
fatto

 

                            A.  Il complesso del Grand Hotel di
Muralto, formato dall'omonimo hotel (part. 114), con la dépendence (comunemente
conosciuta come Casa Rossa) e il parco antistante (part__________, 560, 561,
570, 736 e 759), si trova su un terreno in pendìo, che da via Sempione scende
verso piazza della Stazione. 

Il Grand Hotel è un edificio a pianta rettangolare, articolato su 6 livelli
fuori terra [PT, P1 mezzanino, P2-P4, solaio] che poggia su uno zoccolo
contenente due piani interrati verso monte. Lo stabile si apre in direzione sud-orientale
con due avancorpi laterali e una veranda centrale semiellittica (PT), da cui si
dipartono due scaloni monumentali, a scendere verso la terrazza (P-1). Quest'ultima
sporge dall'edificio e sovrasta le "grotte" affacciate sul parco. L'ingresso
dell'hotel, contraddistinto da un portico (atrio balconato) sorretto da quattro
colonne, è rivolto sul lato opposto (nord-ovest), verso via Sempione. 

A nord-est, addossata al Grand Hotel, ma in posizione arretrata, sorge la Casa Rossa, strutturata su tre piani fuori terra. 

Il complesso, dichiarato bene culturale d'interesse cantonale, è inserito in un
comprensorio disciplinato da un piano particolareggiato (PP1 Grand Hotel; di
seguito: PP1). 

 

 

                            B.  a. Con domanda di costruzione 3
ottobre 2011, la CO 7 (di seguito: CO 7) ha chiesto al municipio il permesso di
ristrutturare il citato complesso (Grand Hotel+Casa Rossa), ripristinandone la
destinazione alberghiera, e di costruire accanto ad esso, lungo l'argine del
riale Ramogna, un nuovo stabile d'appartamenti (part. 114). 

Per quanto attiene al complesso, il progetto prevede in particolare di
realizzare 84 camere ai livelli superiori, di cui 18 ricavate dalla
trasformazione dell'ampio solaio all'ultimo piano (5P) del Grand Hotel. Il pian
terreno è contraddistinto dai grandi saloni, oltre che dalle sale per banchetti
e conferenze e da un piano bar. Al livello sottostante (P-1) si trovano le 4
sale ristorante (con 162 posti), che danno sulla terrazza destinata al servizio
esterno (90 posti). Al livello più basso (P-3), nelle grotte (accessibili anche
dal giardino), sono previsti un centro benessere, un bar e un pub (119 posti) e
altri spazi che non mette conto di illustrare. 

Il nuovo stabile è progettato a sud-ovest, nell'angolo del comparto tra via
Sempione e il torrente Ramogna, in una zona che il PP1 assegna ad area di
nuova edificazione e area di trasformazione dell'edificazione (cfr. infra,
consid. 4 con estratto grafico). Lo stabile, nel quale sono previsti 18
appartamenti (1P-5P) destinati a residenze secondarie, insiste su un ampio zoccolo,
che si collega ai piani inferiori del Grand Hotel, sporgendo per alcuni metri
verso il parco. Nello zoccolo sono essenzialmente previsti, a valle, gli spazi
destinati al citato centro benessere (con una piscina), a monte, le rampe d'accesso
che conducono all'autorimessa interrata comune (100P) prevista a monte del
Grand Hotel (verso via Sempione). 

Il progetto interessa anche il parco antistante, di cui si dirà meglio nel
seguito (cfr. consid. 11 e 12). 

b. Nel termine di pubblicazione, la domanda ha suscitato l'opposizione di alcuni
vicini, tra __________ (part. __________), RI 1e RI 2 (part. __________), RI 4,
RI 5 e RI 3 (part__________), tutti qui ricorrenti. 

c. Il 13 aprile 2012, l'istante in licenza ha inoltrato una serie di documenti
(variante 1), che hanno in parte completato e in parte modificato il
progetto in questione.

d. Raccolto l'avviso favorevole dei Servizi generali del Dipartimento del
territorio (n. 77833), con decisione 20 dicembre 2012 il municipio ha
rilasciato alla CO 7il permesso richiesto - corredato da alcune condizioni di
cui si dirà, per quanto occorre, nel seguito - e respinto le opposizioni dei
vicini.  

 

 

                            C.  Con decisione 15 maggio 2013, il
Consiglio di Stato ha parzialmente accolto le impugnative inoltrate da (I) RI 1
e RI 2, RI 4, RI 5 e RI 3, (II) __________ e (III) la CO 7 avverso la predetta
decisione, che ha modificato alle condizioni di cui ai considerandi 2.2,
3.1 e 3.5 della presente risoluzione, confermandola per il
rimanente. 

Dopo aver ammesso la legittimazione attiva dei ricorrenti RI 3 il Governo ha
dapprima vagliato le impugnative (I) e (II) dei vicini. Le modifiche di cui
alla variante 1, ha rilevato, sarebbero assolutamente secondarie e non
richiedevano una ripetizione della procedura. L'autorità di prime cure, ha
proseguito, avrebbe invece violato il principio del coordinamento rinviando ad
una futura variante la valutazione della conformità degli spazi
adibiti a esercizio pubblico con l'ordinanza contro l'inquinamento fonico
del 15 dicembre 1986 (OIF; RS 814.41). Tuttavia, ha aggiunto, una verifica dell'impatto
fonico di questi spazi sarebbe (in realtà) avvenuta, come attesterebbe lo
studio fonico 11 ottobre 2012 della __________ agli atti. La mancanza di una
verifica più di dettaglio non può dunque portare all'annientamento completo
della licenza (..) bensì solo ad una sua modifica nel senso che la medesima - ha
precisato al citato consid. 2.2 - va assortita dalla condizione per
cui i lavori non potranno essere iniziati sino all'ottenimento della rispettiva
licenza per gli spazi adibiti ad esercizio pubblico, che dovrà comprendere una
dettagliata riverifica degli aspetti fonici. 

Disattesa una censura riferita al piano cantiere, il Governo ha poi
ritenuto che la sistemazione del parco, checché ne dicano i servizi
cantonali, fosse già sufficientemente definita dal dossier dell'ottobre
2011 dell'arch. __________ agli atti; resterebbe riservato, ha aggiunto, il progetto
di dettaglio comprendente le aree marginali da presentare all'Ufficio della
natura e del paesaggio (UNP), che non implicherebbe tuttavia stravolgimenti
tali da giustificare un annullamento del permesso, essendo di estrema minuzia.

La copertura piana del tetto, sistemata a verde, rispetterebbe l'art. 11 delle
norme di attuazione del piano particolareggiato del Grand Hotel (di seguito:
NAPP1). 

Il nuovo stabile, ha proseguito, non disattenderebbe le disposizioni sulle
distanze dai corsi d'acqua: l'edificio sarebbe infatti collocato nell'area ad
esso espressamente riservata dal PP1. Nelle zone densamente edificate, ai sensi
dell'art. 41a dell'ordinanza sulla protezione delle acque del 28 ottobre
1998 (OPAc; RS 814.201), le distanze potrebbero d'altra parte essere ridotte,
purché sia garantita la protezione contro le piene. 

Il progetto, ha aggiunto, non dovrebbe inoltre rispettare alcuna linea di
arretramento da via Sempione. Gli interventi al corpo d'ingresso (atrio
balconato) e tutte le trasformazioni interne rispetterebbero l'art. 6 cpv. 2
NAPP1, che impone la tutela di alcuni elementi monumentali. 

Le camere (11 e 12) all'ultimo piano non sporgerebbero dal volume esistente e
sarebbero conformi all'art. 6 cpv. 4 NAPP1. Analoga conclusione varrebbe per i
vani tecnici e per gli ascensori sul fronte nord-est. 

Il Governo ha poi ritenuto che l'eliminazione delle piante protette sarebbe
stata curata con particolare attenzione dal progetto e che l'autorizzazione al
taglio del municipio non prestasse il fianco a critiche. Gli accessi previsti
dal progetto, ha proseguito, sarebbero conformi all'art. 12 NAPP1 e al relativo
piano allegato al PP1. Immune da violazioni di diritto sarebbe il giudizio dell'autorità
dipartimentale che ha ritenuto il nuovo stabile - rispettoso dei parametri
prescritti dal piano particolareggiato - conforme al principio di inserimento ordinato
e armonioso nel paesaggio. L'impatto fonico derivante dai previsti esercizi
pubblici e dagli impianti tecnici sarebbe stato verificato mediante perizie
e rispetterebbe i limiti imposti dall'OIF. L'Esecutivo cantonale ha infine
disatteso la censura riferita alle residenze secondarie: l'art. 75b Cost. adottato con votazione popolare
dell'11 marzo 2012, ha argomentato, non esplicherebbe effetti sui permessi
rilasciati prima del 1° gennaio 2013. 

Passando poi al vaglio l'impugnativa (III) della CO 7il Governo ha anzitutto
ritenuto - al consid. 3.1 - che la condizione del permesso (n. 1, cpv.
6) che obbliga a sottoporre per esame e approvazione il piano relativo alla sistemazione
e riqualifica del parco dovesse essere annullata, visto il citato dossier dell'arch.
__________ già versato agli atti. Non arbitraria sarebbe invece quella (n. 6
cpv. 2) con cui il municipio, sulla base dell'art. 10 cpv. 3 NAPP1, ha imposto
di iscrivere un diritto di passo pubblico pedonale a favore del
Comune (..), prima dell'inizio dei lavori, sull'area di correlazione con
l'edificazione definita dal PP1. Identica conclusione varrebbe per quella
(n. 6 cpv. 3), con cui ha richiesto, ai sensi dell'art. 10 cpv. 5 NAPP1, di perfezionare
una convenzione d'utilizzo degli spazi sull'area di correlazione del
Grand Hotel, prima dell'inizio dei lavori. La costruzione del nuovo
stabile dovrebbe essere strettamente correlata con la ristrutturazione del
Grand Hotel: corretta, alla luce degli art. 6 cpv. 7 e 8 NAPP1, sarebbe
pertanto la condizione del permesso (n. 9), che subordina l'avvio dei lavori
del primo all'avviamento dei lavori del secondo, come pure quella (n. 19) per
cui la concessione dell'abitabilità del nuovo edificio (..) non potrà essere
autorizzata prima dell'abitabilità del Grand Hotel rinnovato. Sprovvisto di
base legale, e come tale da annullare - ha disposto infine al consid. 3.5
del giudizio impugnato - sarebbe invece l'onere (n. 18) secondo cui, sei
mesi prima delle previste abitabilità, dovrà essere chiesto il collaudo del
rinnovo botanico del parco in conformità del progetto d'intervento. 

 

 

                            D.  Con tre separate impugnative, (a)RI
1 RI 2, RI 4, RI 5 e RI 3 (b) __________ e (c) la CO 7impugnano ora il predetto
giudizio governativo dinnanzi al Tribunale cantonale amministrativo. Gli opponenti
(a e b) chiedono che sia annullato assieme alla licenza edilizia rilasciata dal
municipio. L'istante in licenza (c) postula invece la riforma del giudizio, nel
senso che sia annullata la condizione n. 19 della licenza edilizia rispettivamente
che siano adeguate dal profilo temporale le altre condizioni (n. 6 cpv. 2, 6
cpv. 3 e 9) del permesso, confermate dal Governo. 

a. Con ricorsi 31 maggio 2013 (a e b), di tenore pressoché identico, i vicini
opponenti contestano anzitutto la mancata pubblicazione delle modifiche di cui
alla variante 1: valutate nel loro insieme, comporterebbero differenze
che superano un grado di tolleranza ragionevolmente ammissibile. La licenza
edilizia violerebbe il principio del coordinamento poiché non sarebbero state
raccolte - nell'ambito della stessa procedura - le autorizzazioni richieste
dalla legislazione sugli esercizi pubblici sia per l'albergo sia per gli altri
esercizi pubblici (bar, ristoranti) previsti al suo interno. Neppure la puntuale
verifica delle ripercussioni foniche provenienti da tali esercizi potrebbe
essere rinviata ad una fase successiva (attraverso la presentazione di una
variante). Analoga conclusione varrebbe per il progetto di sistemazione e
riqualifica del parco; a torto il Governo, contrariamente all'autorità di prima
istanza, avrebbe ritenuto sufficiente il citato dossier dell'arch. __________.
Il nuovo stabile progettato non rispetterebbe la quota massima (m 239.50 m/sm)
prescritta dall'art. 6 cpv. 8 NAPP1: essendo sistemato a verde e dovendo essere
accessibile (per manutenzione), il tetto dovrebbe infatti essere munito di un
parapetto (h: m 1.00) da conteggiare sull'altezza dell'edificio. Lo stesso
stabile, proseguono i ricorrenti, non rispetterebbe inoltre le distanze dal riale
Ramogna, prescritte dalle disposizioni transitorie dell'OPAc; il PP1 non imporrebbe
di edificare fino al corso d'acqua (muro d'argine). L'edificio non rispetterebbe
inoltre la linea di arretramento da via Sempione fissata dal PR. Il corpo d'ingresso
dell'hotel altererebbe la facciata a cui è addossato, in spregio all'art. 6
cpv. 2 NAPP1. Diversi interventi interni lederebbero l'art. 6 cpv. 5 NAPP1, che
tutela gli elementi monumentali. Il locale tecnico e le camere (11 e 12)
previste al quinto piano sporgerebbero dalle falde del tetto, violando l'art. 6
cpv. 4 NAPP1. Gli insorgenti contestano inoltre il taglio delle piante protette,
in particolare nell'area destinata al nuovo edificio e all'autorimessa: la loro
eliminazione, non sufficientemente approfondita, violerebbe l'art. 31 NAPR e si
porrebbe in contraddizione con gli obbiettivi del piano particolareggiato. Gli
accessi veicolari, eccepiscono di seguito i vicini ricorrenti, violerebbero
quelli, vincolanti, concretamente stabiliti dal piano degli accessi del PP1. Il
nuovo edificio, dal profilo dell'altezza e del volume, disattenderebbe il
principio d'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio. Gli insorgenti
ripropongono poi le censure relative agli aspetti ambientali, rilevando in
particolare come gli studi fonici agli atti sarebbero lacunosi. 

Da ultimo, gli insorgenti RI 1 (a) contestano anche la conclusione tratta dal
Governo in merito alle residenze secondarie previste nel nuovo stabile. Su
questo punto, precisano, il progetto non potrebbe essere autorizzato neppure in
base all'art. 8 dell'ordinanza sulle abitazioni secondarie del 22 agosto 2012. 

                                  b. Con impugnativa 3 giugno 2013
(c), la CO 7 ripropone dal canto suo le contestazioni già sollevate senza
successo avverso alcune condizioni (n. 6 cpv. 2, 6 cpv. 3, 9 e 19) imposte dal
municipio, le quali penalizzano eccessivamente l'intervento dal profilo
economico, che richiederebbe un investimento complessivo di 120 milioni di
franchi. Le controverse condizioni sarebbero sprovviste di base legale, sproporzionate
e lesive della libertà di commercio. In particolare, il diritto di passo (n. 6
cpv. 2) dovrebbe essere iscritto solo al momento del rilascio del certificato
di abitabilità, rispettivamente alla presentazione del piano di sistemazione e
riqualifica del parco. Attualmente infatti, non sarebbe ancora definita l'area
su cui tale diritto potrà essere esercitato (tracciato). Analogamente da
posticipare è la stipulazione della convenzione relativa all'area di
correlazione con il Grand Hotel (n. 6 cpv. 3), considerato che implica il
coinvolgimento di terzi, tra cui i proprietari confinanti (alcuni qui
ricorrenti). Pure l'obbligo di avviare i lavori del Grand Hotel dovrebbe essere
procrastinato al rilascio del certificato di abitabilità del nuovo edificio;
solo la costruzione di quest'ultimo e la vendita dei relativi appartamenti renderebbero
infatti possibile e sostenibile dal profilo economico la ristrutturazione
dell'albergo. 

 

 

                            E.  a. All'accoglimento delle due
impugnative (a e b) inoltrate dai vicini ricorrenti, si oppone il Consiglio di
Stato senza formulare particolari osservazioni. 

L'Ufficio delle domande di costruzione si riconferma nel proprio avviso e si
allinea a quanto deciso dal Governo, ad eccezione della questione delle
residenze secondarie, per la quale non formula conclusioni. Il municipio si
rimette al giudizio di questa Corte, richiamandosi alle sue precedenti prese di
posizione. Di queste, come pure delle argomentazioni della CO 7, che si oppone
all'accoglimento delle due impugnative, chiedendo la conferma delle decisioni
rese dalle precedenti istanze, si dirà per quanto occorre in appresso. I comproprietari
del fondo dedotto in edificazione si rimettono al giudizio di questa Corte. 

b. Il ricorso (c) dell'istante in licenza è avversato dal Consiglio di Stato,
senza addurre particolari osservazioni. 

L'Ufficio delle domande di costruzione e il municipio formulano considerazioni
e conclusioni identiche a quelle inoltrate per i ricorsi (a e b) dei vicini.
Questi ultimi, chiedono invece che l'impugnativa venga respinta e che la
licenza edilizia sia annullata, così come richiesto con i loro rispettivi
ricorsi. I comproprietari del fondo si rimettono anche in questo caso al
giudizio del Tribunale cantonale amministrativo. 

                             F.  Con la replica gli insorgenti RI 1
RI 2, RI 4, RI 5 e RI 3 (a) sviluppano ulteriormente la censura relativa alle
residenze secondarie, riconfermandosi nelle proprie conclusioni e domande di
giudizio. Di questo allegato, come pure della relativa duplica dell'istante in
licenza, che avversa puntualmente le tesi dei vicini, e del municipio, si dirà
per quanto occorre nei seguenti considerandi.

 

Considerato,               in
diritto

 

                             1.  1.1. La competenza del Tribunale
cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge edilizia
cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1). Certa è la legittimazione attiva
dei ricorrenti, l'una istante in licenza, gli altri vicini opponenti, personalmente
e direttamente toccati dal provvedimento impugnato (art. 21 cpv. 2 LE; art. 43 legge
di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966; LPamm; BU 1966,
181). I ricorsi, tempestivi (art. 46 cpv. 1 LPamm), sono dunque ricevibili in
ordine. 

1.2. Avendo il medesimo fondamento di fatto, i ricorsi possono essere decisi
con un unico giudizio (art. 51 LPamm). 

1.3. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria (art.
18 cpv. 1 LPamm). La situazione dei luoghi emerge con sufficiente chiarezza
dalle fotografie e dai piani agli atti. Il sopralluogo postulato dalle parti
non è idoneo a portare ulteriori elementi rilevanti ai fini del presente giudizio.
Non occorre inoltre assumere le altre prove (interrogatorio, testimoni,
perizia, ecc.) genericamente richieste dalla CO 7. 

 

2.Variante di
progetto

2.1. Per principio, le varianti soggiacciono alla procedura ordinaria di
rilascio del permesso di costruzione. In quest'ottica, l'art. 16 cpv. 1 LE
dispone che la procedura di pubblicazione deve essere ripetuta se i progetti
vengono modificati nel corso della procedura di approvazione o successivamente.
L'obbligo di pubblicizzare la domanda di variante mira essenzialmente a
salvaguardare i diritti di opposizione di eventuali interessati. 

La regola non è tuttavia assoluta. Se i progetti rimangono immutati nelle loro
caratteristiche essenziali, dispone l'art. 16 cpv. 2 LE, è applicabile la
procedura della notifica. Differenze che non superano
un grado di tolleranza ragionevolmente ammissibile, conclude la norma in esame,
non soggiacciono a nessuna formalità. Lo scopo di questa precisazione è
essenzialmente quello di evitare procedure sproporzionate all'entità dei
cambiamenti da apportare. 

Dall'art. 16 LE si evince dunque che la procedura ordinaria è applicabile
soltanto in caso di varianti che modificano in misura rilevante il progetto approvato o in via di approvazione. Qualora le
modifiche, pur essendo di lieve entità,
richiamassero l'applicazione di disposizioni del diritto federale o cantonale
rimesse al giudizio dell'autorità cantonale, va comunque raccolto il preavviso
di quest'ultima (cfr. STA 52.2004.311 del 26 ottobre 2004, consid. 2;
52.2000.261 del 14 dicembre 2000, consid. 2).

2.2. Nel caso concreto, il 13 aprile 2012 l'istante in licenza ha prodotto dinnanzi al municipio due mappette (denominate "richiesta atti complementari"
e "opposizioni") con una serie di documenti e piani, che recano il
timbro variante 1 (cfr. incarto del municipio, plichi doc. 34 e 35). Solo
una parte di questi atti è tuttavia assimilabile ad una variante, intesa quale modifica
del progetto iniziale; gli altri documenti si limitano infatti a completarlo,
rispettivamente a fornire alcune indicazioni mancanti (riferite ai servizi di
ristorazione e bar, agli impianti tecnici, ecc.), richieste dall'Ufficio delle
domande di costruzione con scritto 17 gennaio 2012, conformemente all'art. 11
cpv. 3 del regolamento di applicazione delle legge edilizia del 9 dicembre 1992
(RLE; RL 7.1.2.1.1). 

Le modifiche concretamente apportate al progetto iniziale concernono in
particolare: il ridimensionamento dell'atrio d'ingresso del Grand Hotel, alcune
correzioni al tetto (aperture), il riposizionamento di una scala di servizio,
la riduzione dell'altezza dello zoccolo (con parapetto) che si estende verso il
parco, il cambiamento di destinazione di tre vani (P - 2 e -3) del centro
benessere a locali tecnici e deposito. Si tratta di differenze di lieve entità,
a maggior ragione se raffrontate alle dimensioni complessive dell'intervento. Le
stesse hanno lasciato sostanzialmente inalterate le caratteristiche principali delle opere. Il ridimensionamento dell'atrio d'ingresso
non ha sovvertito l'aspetto esteriore del complesso, con il quale risulta
maggiormente integrato. Il citato cambiamento di destinazione ha invece diminuito
la superficie utile lorda (SUL) censurata dai ricorrenti. Trattandosi di una variante
nel suo complesso riduttiva, non occorreva procedere ad una nuova pubblicazione
della domanda. La variante - a giusta ragione sottoposta all'autorità
dipartimentale - non ha toccato i diritti dei vicini qui ricorrenti, che hanno comunque
potuto prendere compiutamente posizione dinnanzi all'autorità di ricorso, mentre
ha tolto momenti di contrasto da loro stessi eccepiti. Neppure dal profilo
della polizia del fuoco o dei provvedimenti in materia energetica è dato di
vedere per quale motivo occorrerebbe ripetere la procedura: considerata la
scarsa importanza della variante, è sufficiente che l'attestato antincendio
rispettivamente la dichiarazione sui provvedimenti in materia energetica siano, se del caso, adeguati in sede di
certificato di collaudo (art. 41d cpv. 4 LE) rispettivamente di
attestato di conformità della realizzazione (art. 35 regolamento sull'utilizzazione
dell'energia del 16 settembre 2008; RUEn; RL 9.1.7.1.6). Nemmeno l'autorità
dipartimentale ha sollevato obiezioni al riguardo. Da respingere sono le sommarie
censure degli insorgenti. 

 

 

3.Principio del
coordinamento

3.1. Il coordinamento delle procedure - disciplinato a livello cantonale dalla
relativa legge del 10 ottobre 2007 (Lcoord; RL 7.1.2.3) - concerne i casi in
cui la costruzione o la trasformazione di un edificio o di un impianto
necessiti decisioni di più autorità (art. 1 cpv. 1 Lcoord). Esso ha lo scopo di
armonizzare cronologicamente e materialmente le decisioni e di accelerare le
procedure (art. 2 Lcoord). 

3.2. Per poter ospitare un esercizio pubblico, uno stabile o una parte di esso,
deve essere ritenuto idoneo dal profilo strutturale. In tal senso l'art. 7 cpv.
1 Lear stabilisce che il municipio, nell'ambito della procedura di rilascio
della licenza edilizia, è competente per l'esame degli aspetti strutturali degli
esercizi. In tale ambito, soggiunge il cpv. 2, l'ottenimento del preavviso del Laboratorio cantonale è d'obbligo e vincolante. I
requisiti strutturali ai quali il municipio deve attenersi nell'ambito della
procedura di licenza edilizia, conclude la norma (cpv. 3), sono
stabiliti nel regolamento di applicazione. 

 La Lear - scostandosi dalla previgente legge sugli esercizi pubblici del 21
dicembre 1994 (LEsPub; BU 1995, 335) che ha abrogato (a far tempo dal 1° aprile
2011, BU 2011, 135) - ha modificato sensibilmente l'approccio nei confronti
delle strutture fisiche che ospitano gli esercizi pubblici. Questa legge non ha
in particolare ripreso l'istituto della patente d'esercizio pubblico (LEsPub art.
4), ovvero dell'atto con cui l'autorità cantonale attestava che un immobile, o
una parte ben definita di esso, era ritenuto idoneo all'apertura ed alla
gestione di un determinato esercizio pubblico. Atto, questo, distinto dalla
licenza edilizia, ma di natura per certi versi analoga (cfr. al riguardo,
messaggio 1° aprile 2009, n. 6193, del Consiglio di Stato sulla revisione
totale della Legge sugli esercizi pubblici del 21 dicembre 1994, commento all'art.
7, pag. 21 seg.). Ha inoltre rinunciato, di conseguenza, all'assicurazione di
massima (art. 16 LEsPub), ovvero alla decisione d'accertamento (art. 41 LPamm) volta
a stabilire, in modo vincolante per l'autorità, le condizioni specifiche da
soddisfare ai fini del conseguimento della patente definitiva (cfr. al riguardo
STA 52.2002.420 dell'11 dicembre 2012, consid. 2.2 con rinvii) e che veniva
coordinata con la licenza edilizia (cfr. Davide
Socchi, Commento alla nuova Legge sul coordinamento delle procedure e
alla revisione della Legge sulle strade, in RtiD I-2007, pag. 277 e pag. 284). 

In base alla Lear, la valutazione della conformità dei requisiti strutturali e
igienici di un esercizio pubblico avviene ora nell'ambito della
procedura di rilascio della licenza edilizia. Competente al riguardo è il
municipio, che si pronuncia sulla base del preavviso del Laboratorio cantonale
(art. 7 Lear; cfr. anche art. 34 segg. regolamento della legge sugli esercizi
alberghieri e sulla ristorazione del 16 marzo 2011; RLear; RL 11.3.2.1.1). Non
è dunque prevista la concessione di un'autorizzazione distinta, che debba
semmai essere coordinata con il permesso di costruzione.

3.3. La conduzione di un esercizio pubblico soggiace ad autorizzazione (cfr.
art. 5 Lear), che viene rilasciata al gerente (cfr. art. 4 cpv. 2 Lear), se
soddisfa determinati requisiti. Non concernendo la costruzione di un edificio o
un impianto, questa decisione non deve essere coordinata con la licenza
edilizia ai sensi della Lcoord. 

Secondo l'art. 8 cpv. 1 Lear, colui che richiede l'autorizzazione a condurre un
esercizio pubblico deve - tra l'altro - produrre l'attestazione del
municipio dell'idoneità dei locali comprensiva del numero dei posti disponibili
(lett. c). Non è chiara la natura di tale attestazione, intesa, secondo
il messaggio che accompagna la legge, quale dichiarazione scritta, con
cui il municipio certifica che, nell'ambito della procedura di rilascio della licenza
edilizia, è stata accertata l'idoneità dei locali (cfr. messaggio citato, commento
all'art. 8, pag. 22). Ai fini del presente giudizio, basta rilevare che, così
come concepito, è comunque un atto rilasciato solo successivamente al permesso
edilizio. 

3.4. Nel caso concreto, i ricorrenti censurano il mancato rilascio, insieme alla
licenza edilizia, delle necessarie autorizzazioni ai sensi della Lear,
sia per quanto riguarda l'albergo, sia per i servizi di ristorazione e bar previsti
al suo interno. In particolare, lamentano una violazione del principio del coordinamento.

A torto. Come visto poc'anzi, la Lear non prevede infatti alcuna autorizzazione
che debba essere coordinata con la licenza edilizia. Al di là delle poco chiare
argomentazioni del Governo, che pare confondere il principio del coordinamento
di più decisioni con la valutazione (studio fonico) delle ripercussioni
ambientali di un progetto in sede di rilascio del permesso (cfr. giudizio impugnato,
consid. 2.2), su questo punto i ricorsi dei vicini sono dunque infondati. 

3.5. Vi sarebbe semmai da chiedersi se il municipio, conformemente a quanto gli
impone l'art. 7 cpv. 1 Lear, abbia concretamente verificato il rispetto dei
requisiti strutturali dell'albergo e dei servizi in esso previsti. Dagli atti
risulta infatti unicamente il preavviso del Laboratorio cantonale (avviso cantonale,
pag. 2), ma non la verifica da parte del municipio. La questione non deve
comunque essere ulteriormente approfondita poiché, come si vedrà più avanti, la
decisione impugnata non può essere confermata.

4.Piano
particolareggiato Grand Hotel (PP1) 

4.1. Il piano particolareggiato (art. 28 cpv. 2 lett. c, 54 segg. legge
cantonale di applicazione della legge federale sulla pianificazione del
territorio del 23 maggio 1990 (LALPT; BU 1990, 365, in vigore sino al 31 dicembre 2011) organizza e disciplina nel dettaglio l'uso ammissibile di
una parte esattamente delimitata del territorio comunale, quando particolari obiettivi
di promozione urbanistica o socio-economica lo giustificano oppure interessi inerenti
alla protezione naturalistica o ambientale, di monumenti, nuclei o centri
storici lo richiedono. Esso deve essere previsto nell'ambito di un piano regolatore
comunale (art. 54 cpv. 2 LALPT). Il piano particolareggiato regola nel
dettaglio l'uso dei singoli fondi, stabilendo per ciascuno ad esempio l'ubicazione
e la dimensione dei fabbricati, le superfici da mantenere libere, l'arredo di
superficie e le caratteristiche degli edifici; può inoltre stabilire la
formazione in comune di infrastrutture che interessino un preciso numero di proprietari,
come aree di svago, posteggi e strade di accesso. 

Il piano particolareggiato si distingue dal
piano regolatore per il diverso grado di specificazione delle utilizzazioni e
per la diversa intensità delle restrizioni adottate (cfr. STA 90.2011.59 del 17 maggio 2013, consid.
4; Scolari, op. cit., n. 410
ad art. 54 LALPT, con relativi rinvii alla giurisprudenza).

4.2. Il complesso del Grand Hotel è inserito nel comprensorio disciplinato dal piano
particolareggiato del Grand Hotel (PP1), che è stato approvato dal Consiglio di
Stato il 1° marzo 2011 (ris. gov. n. 1392). Questo piano si propone di salvaguardare
l'aspetto monumentale del comparto nel suo insieme, di restaurare gli edifici
del Grand Hotel e della Casa Rossa, di recuperare il Grand Hotel come moderna
struttura alberghiera e di strutturare il parco antistante come spazio verde di
qualità (cfr. art. 3 NAPP1). Il comprensorio del PP1 è suddiviso in cinque
comparti d'intervento (cfr. piano dei comparti in scala 1:1000), disciplinati
dalle relative "norme edilizie particolari" (capitolo II, art. 5-10
NAPP1): il comparto di riferimento del Grand Hotel (art. 6 NAPP1), di
mantenimento dell'edificazione (art. 7 NAPP1), di ristrutturazione dell'edificazione
(art. 8 NAPP1), di raccordo allo spazio pubblico limitrofo (art. 9
NAPP1) e di tutela del parco (art. 10 NAPP1). Ai comparti sono inoltre
applicabili le "norme varie" (capitolo III, art. 11-16 NAPP1, concernenti
i tetti, corpi tecnici, accessi, ecc.) nonché, in quanto non diversamente stabilito
dalle NAPP1, le norme di attuazione del piano regolatore di Muralto (di
seguito: NAPR; cfr. art. 2 cpv. 2 NAPP1). 

4.3. Il comparto di riferimento del Grand Hotel è suddiviso in quattro aree
(art. 6 cpv. 1 NAPP1): (1) l'area del Grand Hotel e della Casa Rossa,
(2) di trasformazione dell'edificazione, (3) di nuova
edificazione, nonché (4) l'area del parcheggio sotterraneo. 

ESTRATTO GRAFICO NAPP1

                                                                                       
N

                                                                                      

                                                                

                      

 

 

 

 

 

 

 

 

                                  Per questo comparto, il piano
particolareggiato stabilisce in modo preciso gli interventi (art. 6 cpv. 2-4
NAPP1), che possono essere eseguiti al Grand Hotel e alla Casa Rossa (1). 

Il piano specifica inoltre le caratteristiche principali degli edifici che
possono sorgere nell'area di trasformazione dell'edificazione (2) e nell'area
di nuova edificazione (3). Definisce in particolare l'ubicazione, l'area di
occupazione (850 mq; 500 mq), la superficie utile lorda massima (1'200 mq;
2'500 mq), la quota superiore (220.00 e 216.50 m/sm; 239.50 m/sm) e la
destinazione degli stabili, senza tuttavia disciplinarne l'utilizzazione quale residenza
secondaria (cfr. consid. 5). 

 

 

5.Residenze secondarie

5.1. Giusta l'art. 75b Cost., accettato nella votazione popolare dell'11 marzo
2012, la quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità
abitative e della superficie lorda per piano utiliz-zata a scopo abitativo di
un comune non può eccedere il 20% (cpv. 1).
La legge obbliga i comuni a pubblicare ogni anno il loro piano delle quote di
abitazioni principali unitamente allo stato dettagliato della sua esecuzione (cpv. 2). Secondo l'art. 197 n. 9
Cost., disposizione transitoria dell'art. 75b Cost., se la pertinente legislazione
non entra in vigore entro due anni dall'accettazione dell'art. 75b Cost., il
Consiglio federale emana mediante ordinan-za le necessarie disposizioni
d'esecuzione per la costruzione, la vendita e l'iscrizione nel registro
fondiario (cpv. 1). I permessi di costruzione per residenze secondarie concessi
tra il 1° gennaio dell'anno che segue l'accettazione dell'art. 75b Cost. e l'entrata
in vigore delle disposizioni d'esecuzione sono nulli (cpv. 2).

5.2. Con sentenze del 22 maggio 2013 (DTF 139 II 243 e 139 II 263), il
Tribunale federale ha stabilito che l'art. 75b cpv. 1 Cost., in relazione con
l'art. 197 n. 9 cpv. 2 Cost., vieta direttamente il rilascio di licenze
edilizie per residenze secondarie nei comuni in cui la quota del 20% è già raggiunta o superata a partire dalla data
della sua entrata in vigore, che coincide con quella della sua
accettazione in votazione popolare, ossia l'11 marzo 2012. Questo divieto vale
per tutte le licenze edilizie rilasciate in prima istanza nei comuni interessati
dopo questa data, di principio an-che se la domanda di costruzione è stata
presentata prima della stessa. I permessi di costruzione rilasciati prima del
1° gennaio 2013 sono annullabili su ricorso, mentre quelli concessi dopo questa
data sono nulli in virtù dell'art. 197 n. 9 cpv. 2 Cost.

5.3. Muralto figura tra i comuni in cui si presume che la quota di abitazioni
secondarie superi il 20% del totale delle abitazioni; per questo motivo esso
figura nell'allegato all'ordinanza sulle abitazioni secondarie del 22 agosto
2012 (RS 702), in vigore dal 1° gennaio 2013. Questo documento è stato
allestito dall'Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE) sulla base,
in primo luogo, dei dati del censimento federale della popolazione 2000 (CFP
2000) confrontati, per quanto possibile, con quelli del registro federale degli
edifici e delle abitazioni (REA). Secondo il CFP 2000 risulta in particolare
che le abitazioni occupate permanentemente nel comune interessato si
attestavano al 68% (55% secondo il REA), per cui le potenziali abitazioni
secondarie assommavano al 32%. La relativa tabella, elaborata dall'Ufficio
federale di statistica il 14 giugno 2012 (in precedenza pubblicata
all'indirizzo ‹http://www.are.admin.ch/themen/raumplanung/00236/04094/index.html?lang=it›),
è stata frattanto sostituita dalla statistica degli edifici e delle abitazioni
(SEA, pubblicata dal 12 marzo 2014 allo stesso indirizzo), dalla quale risulta
che a Muralto le abitazioni occupate da persone con domicilio nel comune assommano
al 55.5% e, di riflesso, le presunte residenze secondarie ammontano al 44.5% di
quelle totali. Tale presunzione non è inoltre stata confutata dal comune
interessato facendo capo alla possibilità concessagli a tale scopo dall'art. 1
cpv. 3 dell'ordinanza citata. Bisogna quindi concludere che Muralto è un comune
nel quale la quota di abitazioni secondarie supera il 20% del totale delle
abitazioni.

5.4. Sulla scorta della giurisprudenza del Tribunale federale e contrariamente
a quanto ritenuto dal Consiglio di Stato nel giudizio impugnato, il comune di Muralto
rientra quindi nel campo di applicazione dell'art. 75b cpv. 1 Cost. già a
partire dall'11 marzo 2012. La nuova normativa costituzionale sulle abitazioni
secondarie, applicata al caso di specie, impediva di conseguenza il rilascio
della controversa licenza, che è avvenuto il 20 dicembre 2012, segnatamente
nella misura in cui ha autorizzato la costru-

zione del nuovo edificio con 18 appartamenti interamente votati a residenza
secondaria. 

5.5. Invano si richiama la CO 7 al piano particolareggiato del Grand Hotel e all'art.
8 cpv. 1 dell'ordinanza citata. 

In base a questa norma, le autorizzazioni edilizie per nuove abitazioni
secondarie possono essere rilasciate in virtù del diritto 

anteriore sulla base di un piano regolatore speciale inerente a un 

progetto, se detto piano: 

a)  è stato
approvato prima dell'11 marzo 2012, e 

b)            disciplina
gli elementi essenziali dell'autorizzazione edilizia riguardanti l'ubicazione,
la posizione, le dimensioni e l'aspetto degli edifici e degli impianti, nonché
la modalità e l'indice del loro sfruttamento.

                                  La disposizione (ripresa anche dall'art.
11 dell'avamprogetto alla legge federale sulle abitazioni secondarie) tutela la
fiducia (art. 9 Cost.) riposta dal cittadino nei piani regolatori speciali
(riferiti a determinati progetti), ovvero nei piani che presentano un
elevato grado di dettaglio e che anticipano elementi essenziali dell'autorizzazione
edilizia (specialmente anche con riferimento al genere di utilizzazione, il che
implica anche che il piano regolatore speciale prevede già un'utilizzazione
quale abitazione secondaria) e vengono perciò equiparati alle autorizzazioni
edilizie rilasciate in virtù del vecchio
diritto (cfr. rapporto esplicativo
17 agosto 2012 dell'ARE, pag. 17; cfr. anche Bernhard
Waldmann, Zweitwoh-nungen - vom Umgang mit einer sperrigen Verfassungsnorm,
in: Schweizerische Baurechtstagung, 2013, pag. 148 in fine). 

In concreto, il PP Grand Hotel, anche se è stato approvato prima dell'11
marzo 2012, non può essere assimilato ad un piano regolatore speciale ai sensi
dell'art. 8 cpv. 1 dell'ordinanza citata. Anche se disciplina le
caratteristiche principali degli edifici che possono essere eseguiti nel
comparto in questione (cfr. supra, consid. 4.3), il piano è comunque silente
sul tema - qui centrale - della loro possibile utilizzazione quali residenze
secondarie. L'art. 6 cpv. 8 NAPP1 si limita ad ammettere, nell'area di nuova
edificazione, una SUL massima di 2'500 mq a destinazione abitativa e
residenziale. Non prevede tuttavia espressamente la possibilità di destinarla
- in tutto o in parte - a residenza secondaria. Neppure l'art. 6 cpv. 3
NAPP1, che disciplina in generale le destinazioni nel comparto di riferimento
del Grand Hotel, lo precisa. Una simile indicazione non scaturisce nemmeno dal
rapporto di pianificazione. Lo conferma inequivocabilmente la risoluzione 1°
marzo 2011 del Consiglio di Stato (n. 1392) - rimasta incontestata - che ha
approvato, come alle considerazioni di merito, il piano particolareggiato del
Grand Hotel. Dopo aver ricordato la posizione centrale e strategica del
comparto, con l'alta qualità dei servizio di trasporto pubblico, e l'invito al
comune formulato dal Dipartimento del territorio, in sede di esame preliminare,
a specificare le proprie scelte sia in termini di vincolo d'uso della parte
residenziale in prossimità dell'albergo, sia in termini di limitazione della
residenza secondaria, segnatamente nel comparto di ristrutturazione dell'edificazione,
il CdS - precisa la risoluzione 1° marzo 2011 (consid. 3.5.3., pag. 14)
- non può che prendere atto della volontà del Comune di non esprimersi in merito
al tema delle residenze secondarie in questa procedura, attendendo l'esito del
ricorso presso la corte d'appello cantonale [contro la precedente decisione
14 ottobre 2008, n. 5231, con cui il Governo aveva approvato la revisione del
piano regolatore, imponendogli (pag. 16 segg.; 70) di elaborare una variante
per disciplinare l'uso delle residenze secondarie]. Se la decisione del
Tribunale confermerà le richieste cantonali - conclude - il Comune
sarà allora chiamato a determinarsi sulla questione delle residenze secondarie
per l'intero territorio comunale, ivi compreso il comparto soggetto al PP del
Grand Hotel. 

Ora, a prescindere dall'esito della menzionata procedura di ricorso - sfociata
nella sentenza 14 marzo 2011 di questa Corte (STA 90.2008.74) - è evidente che il
comune ha omesso di disciplinare la tematica delle residenze secondarie,
rinviando semmai la definizione di tale aspetto ad un secondo tempo e prendendo
in considerazione possibili restrizioni future. Neppure la dichiarazione del
pianificatore, che la CO 7 produce in questa sede, è in grado di sovvertire questa
conclusione; semmai la conferma, laddove afferma che il comune non ha ritenuto
necessario regolamentare l'aspetto della residenza, nemmeno quella secondaria
(..) (cfr. pag. 3, ultimo capoverso). 

Il piano particolareggiato non fornisce dunque assicurazioni individuali e
concrete sulle possibilità di utilizzare gli edifici nel comparto quali
residenze secondarie. Da questo profilo - diversamente da altri (cfr. infra,
consid. 6 e 7) - non può neppure aver generato aspettative suscettibili di
essere tutelate secondo il principio della buona fede (cfr. Waldmann, op. cit., pag. 149). Cadono
dunque nel vuoto tutte le relative argomentazioni dell'istante in licenza. 

5.6. Da ultimo, non è dato di vedere come il municipio possa aver procrastinato
indebitamente la decisione sulla domanda di costruzione, se solo si considera
che la medesima è stata completata e modificata (variante 1) dalla
stessa CO 7 il 13 aprile 2012. Già solo per questo motivo, non vi è pertanto
neppure da chiedersi se l'autorità di prime cure avrebbe dovuto applicare il
diritto antecedente all'11 marzo 2012 (cfr. al riguardo: DTF 139 II 263, consid.
 7 in fine; Scolari, op. cit., ad
art. 2 LE, n. 710). Ciò che, alla fin fine, neppure la CO 7, con la generica
doglianza avanzata in sede di duplica, sostiene seriamente. 

 

6.Distanza dal
corso d'acqua del nuovo edificio 

6.1. Il PP1 ammette che nelle aree di nuova edificazione e di trasformazione
dell'edificazione, i nuovi edifici possano essere costruiti a ridosso del fiume
Ramogna. La circostanza risulta inequivocabilmente dal piano del comparto di
riferimento del Grand Hotel (cfr. piano annesso alle NAPP1), che delimita la
superficie (500 mq e 850 mq) di queste aree (ora parzialmente occupate dalla
piscina in disuso; cfr. anche rapporto di pianificazione, pag. 16 seg.). Approvando
il piano particolareggiato il Consiglio di Stato (citata risoluzione 1° marzo
2011, pag. 15) ha infatti rilevato che l'applicazione dell'art. 34 del
Regolamento della Legge Edilizia (RALE) - a quel momento vigente - porterebbe
nel caso che qui ci concerne ad una distanza minima di almeno 8.00-10.0 m dal piede d'argine del Riale Ramogna (..). Ritenuto il contesto urbano e la situazione
specifica che caratterizza il Riale Ramogna a fianco del Grand Hotel (riale
arginato) - ha precisato (pag. 15) - come pure che il Piano
particolareggiato organizza e disciplina nel dettaglio l'uso ammissibile di una
parte esattamente delimitata del territorio comunale per, in particolare,
perseguire obbiettivi inerenti alla protezione di beni culturali di interesse
cantonale, il CdS riconferma in questa sede la possibilità di derogare alla distanza
dal riale, e quindi approvare la proposta così come adottata dal Comune. 

6.2. In concreto, l'edificio con i 18 appartamenti e lo zoccolo sul quale
insiste occupano integralmente l'area di nuova edificazione e l'area di trasformazione
dell'edificazione delimitate dal PP1. Le opere progettate si estendono pertanto
fino al fiume Ramogna, delimitato da alti muri d'argine. 

In sede di avviso (n. 77833), l'autorità dipartimentale ha ritenuto che il
progetto non fosse censurabile dal profilo delle distanze dal corso d'acqua, nella
misura in cui (..) sono state fissate in ambito pianificatorio e
considerate rispettose delle prescrizioni legislative riguardo alle distanze
dai corsi d'acqua (cfr. preavvisi Ufficio della pianificazione locale, pag.
14 e Ufficio dei corsi d'acqua, pagg. 11 e 14). La conclusione, sostanzialmente
avallata dal Governo, è corretta. 

La conformità del nuovo stabile con le disposizioni sulle distanze dai corsi d'acqua,
come visto, è infatti già stata stabilita in sede di approvazione del piano
particolareggiato, nell'ambito della quale, valutando le circostanze del caso
concreto (comparto urbano edificato, riale arginato) e gli interessi pubblici
in gioco, è stata concessa una deroga ai sensi del previgente art. 34 RLE (nel
frattempo abrogato, BU 2013, 147). Da questo profilo, il recente PP1 - che ha già
definito le caratteristiche principali degli ingombri delle costruzioni nelle
aree in questione (cfr. supra consid. 4.3) - è assimilabile ad una
decisione individuale e concreta, con una portata che si avvicina a quella dell'autorizzazione
a costruire, segnatamente della licenza edilizia preliminare (cfr. DTF 116 Ib
185 consid. 4b, riassunta in René
Wiederkehr/Paul Richli, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Band
I, Berna 2012, n. 2031; Scolari,
op. cit., ad art. 54/55 n. 412 e 415; Peter
Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltrecht, 4. edizione, Zürich
2002, pag. 110; René Wiederkehr, Brennpunkte
der Baugebietsetappierung, in ZBl 106/2005, pag. 345 seg.). Poco conta invece
che il PP1 ammetta la costruzione di questi ingombri, ma non la imponga, come
censurano i vicini ricorrenti. Su questo punto il progetto, conforme al piano
approvato, non può in concreto essere messo in discussione. Lo impediscono la
tutela del principio dell'affidamento e la sicurezza del diritto (cfr. anche Hans W. Stutz, Uferstreifen und
Gewässerraum - Umsetzung durch die Kantone, in URP 2/2012, pag. 107 seg.). I
vicini ricorrenti non fanno d'altronde valere motivi che, secondo la giurisprudenza,
potrebbero giustificare un esame pregiudiziale del recente provvedimento
pianificatorio nell'ambito della presente procedura (cfr. DTF 123 II 337
consid. 3a, 121 II 317 consid. 12c; sentenza 1P.51/2004 del 28 febbraio 2005,
consid. 4.2. in RtiD II-2005 n. 21, pag. 121 segg.). Le nuove disposizioni federali
sulla protezione delle acque (art. 36a legge federale sulla protezione
delle acque del 24 gennaio 1991; LPAc; RS 814.20; artt. 41a segg. OPAc e
disposizioni transitorie della modifica del 4 maggio 2011; cfr. al riguardo:
STA 52.2012.139 del 18 luglio 2013), entrate in vigore dal 1° giugno 2011 -
posteriormente all'approvazione del PP1 - non hanno in concreto modificato notevolmente
le circostanze. Anche queste norme, nelle zone densamente edificate, permettono
in effetti di concedere deroghe - come l'art. 34 RLE - per impianti conformi
alla destinazione della zona, purché non vi si oppongano interessi
preponderanti (cfr. art. 41c cpv. 1 OPAc; cfr. inoltre art. 41a cpv.
4 OPAc). 

 

7.Distanza dalla
strada

Per motivi analoghi a quelli di cui si è detto al precedente considerando, da
respingere è la censura con cui i vicini lamentano che il nuovo edificio e l'autorimessa
non rispetterebbero la linea di arretramento da via Sempione prevista dal piano
delle zone del PR. Il progetto in questione è infatti aderente al PP1, che ha
stabilito chiaramente che gli edifici nelle aree di nuova edificazione e di
trasformazione dell'edificazione, come pure il parcheggio sotterraneo (1'350
mq) al servizio degli stabili nel comparto di riferimento del Grand Hotel, possono
sorgere a confine con la citata strada (cfr. piano del comparto annesso alle
NAPP1). Su questo punto il piano particolareggiato, esplicando effetti simili a
quelli di una licenza edilizia preliminare (cfr. supra, consid. 6.2), non
può essere rimesso in discussione in questa sede con la censura addotta dai
vicini ricorrenti. Un'opposta conclusione sarebbe contraria ai principi della
buona fede e della certezza del diritto. 

La linea di arretramento tuttora prevista dal piano delle zone, in contrasto
con le sagome d'ingombro successivamente definite dal PP1, non è applicabile.
Determinante è infatti il regime speciale instaurato dal piano (cfr. anche art.
2 cpv. 2 NAPP1). La contraddizione grafica è peraltro stata oggetto di una
variante, recentemente adottata dal consiglio comunale (risoluzione del 11 marzo
2014) e pubblicata (cfr. l'avviso pubblicato in: www.muralto.ch),
che ha soppresso questa linea. 

 

8.Altezza massima
del nuovo edificio

8.1. Nell'area di nuova edificazione del comparto di riferimento del Grand
Hotel, gli edifici non possono superare la quota di 239.50 msm (art. 6
cpv. 8 secondo periodo NAPP1). 

Per tutto il comparto del PP1, dispone l'art. 11 cpv. 1 NAPP1, vige l'obbligo
del tetto piano. Fanno eccezione gli edifici del Grand Hotel, della Casa Rossa
e del comparto di mantenimento dell'edificazione (..). Per i tetti piani,
precisa l'art. 11 cpv. 2 NAPP1, è prescritta la realizzazione di una superficie
sistemata a verde per almeno il 75% della superficie di copertura. 

8.2. Nel caso concreto, lo stabile progettato nell'area di nuova edificazione -
coperto da un tetto piano - raggiunge la quota di m 239.50 m/sm (cfr. incarto
municipio, plico doc. 4, sezioni). È dunque conforme all'art. 6 cpv. 8 NAPP1.
Il tetto è inoltre sistemato a verde per almeno il 75%, così come prescrive l'art.
11 cpv. 2 NAPP1 (cfr. anche licenza edilizia, condizione n. 5). Il tetto non è
invece accessibile, ovvero agibile dalle persone che risiedono nell'edificio;
né, contrariamente a quanto pretendono i vicini ricorrenti, deve esserlo. L'art.
11 NAPP1 infatti non lo prescrive. L'art. 25 NAPR ritiene auspicabile la
formazione di tetti giardino accessibili, ma non la obbliga. Non essendo
fruibile dai risiedenti dello stabile, non deve neppure essere munito di un
parapetto conforme alla norma SIA 358 (= SN 543 358, edizione 2010), da
conteggiare sull'altezza (cfr. STA 52.2009.314 del 3 febbraio 2010, consid.
2.1). La semplice agibilità del tetto ai fini di manutenzione non impone invece
la posa di un simile parapetto. La citata norma SIA non è infatti applicabile
alle parti d'opera accessibili unicamente a persone istruite o formate, per es.
per l'esecuzione di lavori di manutenzione (cfr. ad cifra 0.1.3). Lavori
(quali, ad esempio, il taglio erba) che potrebbero peraltro essere effettuati
anche mediante appositi apparecchi (ad es. robot tosaerba). 

Su questo punto, sono dunque da respingere le censure dei vicini ricorrenti. 

 

 

9.Manufatti
sporgenti dal tetto del Grand Hotel

9.1. Secondo l'art. 6 cpv. 4 NAPP1, è ammessa, a complemento della struttura
esistente, la realizzazione di spazi abitativi e utilizzazioni a scopo
alberghiero nel sottotetto del Grand Hotel con la formazione di aperture nel
tetto, ad esempio finestre, lucernari o terrazze. Questi manufatti,
soggiunge la norma, devono essere ricavati all'interno del volume del tetto
e non sporgere oltre le falde esistenti. La norma, chiarissima nel suo
testo, vieta dunque la formazione di qualsiasi manufatto che oltrepassi il
volume e le falde del tetto esistente (cfr. anche rapporto di pianificazione,
pag. 16). 

Parimenti vietata, sul tetto del Grand Hotel e della Casa Rossa, è la posa di
corpi tecnici, ovvero degli elementi di natura tecnica sporgenti oltre la
copertura degli edifici che servono al funzionamento di un impianto all'esclusivo
servizio dell'edificio, quali le scale di accesso al tetto, i torrini per gli
ascensori, i comignoli, gli impianti di ventilazione e di climatizzazione,
nonché le antenne TV (cfr. art. 13 cpv. 1 NAPP1). Il divieto è deducibile dall'art.
13 cpv. 3 NAPP1, che concede per questi manufatti, tranne per gli edifici
tutelati (Grand Hotel, Casa Rossa…) un abbuono massimo in altezza di 2 m, misurato dalla copertura del tetto (..). 

9.2. Nel caso concreto, il progetto prevede all'ultimo piano del Grand
Hotel due camere (11 e 12) con due soppalchi (mezzanino camera, 5
e 6) che si collegano ad una terrazza esterna, fuoriuscendo dalla falda sud-est
del tetto. Lo si deduce chiaramente dalla sezione 2-2 agli atti (incarto municipio,
piano di cui al doc. 35n). In quanto tali, le terrazze violano chiaramente l'art.
6 cpv. 4 NAPP1, poiché non sono ricavate all'interno del volume del tetto e sporgono
oltre la falda. A torto le precedenti istanze hanno in sostanza ritenuto che i
manufatti potessero comunque essere ammessi, in quanto mascherati verso valle dal
frontone con la dicitura "Albergo Locarno" (cfr. facciata sud-est,
piano citato). L'art. 6 cpv. 4 NAPP1 non ammette una simile possibilità, né
conferisce un margine d'apprezzamento all'autorità decidente. 

Analoga conclusione vale per il corpo (m 16 x 4.50 ca.) contenente gli
ascensori (lift + atrio) e un locale tecnico previsto sul fronte opposto. Anche
questo manufatto disattende il citato art. 6 cpv. 4 NAPP1, poiché oltrepassa il
volume e lo spiovente del tetto (cfr. citata sezione 2-2). Nella misura in cui
è assimilabile ad un corpo tecnico, lede pure l'art. 13 NAPP1 che esclude la formazione
di simili manufatti sul tetto del Grand Hotel. 

Anche in questo caso, priva di rilievo è la circostanza che il manufatto non
sarebbe percepibile da nord-ovest, poiché mascherato dal frontone con l'iscrizione
"Grande Albergo Locarno", che verrebbe peraltro sensibilmente ampliato
su questo versante. 

Su questo punto la decisione impugnata non può dunque essere confermata, poiché
il progetto è lesivo dell'art. 6 cpv. 4 NAPP1.

 

 

10. Elementi monumentali del Grand
Hotel

10.1. 

10.1.1. Il Grand Hotel, con la Casa Rossa e il parco antistante, sono considerati
un bene culturale d'interesse cantonale ai sensi dell'art. 20 cpv. 3 legge
sulla protezione dei beni culturali del 13 maggio 1997 (LBC; RL 9.3.2.1; art.
32 cpv. 1 NAPR, art. 6 cpv. 2 NAPP1). Attorno al complesso del Grand Hotel è
stato istituito un perimetro di rispetto (cfr. art. 32 cpv. 3 NAPR), che
coincide con la totalità dell'area interessata dal PP1 (art. 5 cpv. 2 NAPP1). 

Giusta l'art. 22 cpv. 1 LBC, salvo disposizione contraria, la protezione di un
bene culturale si estende all'oggetto nel suo insieme, in tutte le sue parti e
strutture interne ed esterne. L'art. 6 cpv. 2 NAPP1 precisa che nell'area
del Grand Hotel e Casa Rossa gli edifici esistenti devono essere
salvaguardati nella loro forma, nel loro volume, nelle loro facciate e nella
loro struttura interna relativa ai saloni e al corpo centrale delle scale
(tipologia del vuoto). I seguenti elementi monumentali del Grand Hotel, soggiunge
il cpv. 5, sono soggetti a tutela nell'ambito delle riattazioni e delle
ristrutturazioni:

-  le
terrazze con le scale di accesso al parco, compreso le "grotte"
sottostanti;

-  i
saloni al pianterreno nelle loro componenti;

-  il
corpo centrale delle scale (tipologia del vuoto).

                                  In base all'art. 24 cpv. 1
LBC, qualunque intervento suscettibile di modificare l'aspetto o la sostanza di
un bene protetto di interesse cantonale, può essere eseguito solo con l'autorizzazione
ed in conformità alle indicazioni del Consiglio di Stato. Con l'art. 19 cpv. 3
RBC tale competenza è stata delegata all'Ufficio dei beni culturali (UBC), il
quale, previo avviso della Commissione dei
beni culturali (CBC), decide sull'autorizzazione di intervento. 

                                  10.2. Nel caso concreto, l'Ufficio
dei beni culturali, sentita la Commissione dei beni culturali, ha preavvisato
favorevolmente (autorizzato) il progetto di restauro al complesso del Grand Hotel,
tenuto conto degli adeguamenti apportati in sede di variante (cfr. avviso
cantonale, pag. 10). Riproponendo le censure sollevate senza successo in prima
istanza, i vicini ricorrenti obiettano dal canto loro che alcuni interventi interni
ed esterni al Grand Hotel e alla Casa Rossa disattenderebbero gli art. 6 cpv. 2
e cpv. 5 NAPP1. Le loro censure, come in sostanza concluso dal Governo, sono
infondate. 

                                  10.2.1. Il
progetto non prevede anzitutto l'abbattimento dei pilastri che sorreggono le
grotte, ma solo la puntuale demolizione o formazione di alcune pareti interne
(cfr. pianta P-3). Non risulta dunque lesivo dell'art. 6 cpv. 5 NAPP1, che sottopone
a tutela questa parte del complesso. La norma non vieta infatti qualsiasi
modifica della suddivisione degli spazi. Analoga conclusione vale per le
trasformazioni interne, tutto sommato contenute, previste nella Casa Rossa, in
particolare ai piani inferiori. Da questo profilo, non vi è dunque motivo per
scostarsi dalla decisione dell'autorità cantonale competente. 

Parimenti immune da violazioni di diritto è la decisione di ritenere salvaguardata
la struttura interna dei saloni: l'abbattimento di due pareti divisorie (di
ca. un paio di metri l'una) nella sala per banchetti (n. 24; cfr. pianta piano
terreno) non altera tutto sommato la struttura di quel locale, né tanto meno quella
dei "saloni grandi" (n. 5) adiacenti. Da respingere è dunque la
generica obiezione dei ricorrenti. Altrettanto conforme agli art. 6 cpv. 2 e 5
NAPP1 risulta poi il tratto di muro che, completando quello esistente, delimita
una delle due scalinate al piano interrato (P-1): non è infatti dato di vedere
in che modo questo muro, simmetrico a quello esistente sulla scalinata opposta,
possa alterare la tipologia del vuoto del corpo centrale delle scale. 

                                  10.2.2. Il
progetto approvato - come alla variante del 13 aprile 2012 - prevede un nuovo atrio
d'ingresso (PT) al Grand Hotel, a forma rettangolare (ca. 5.60 x 30 m) e chiuso da vetrate, che riprende centralmente il portico (atrio balconato) esistente
(ca. 4 x 10 m), sorretto da quattro colonne di granito. Su questo punto, il
progetto iniziale - che prevedeva un atrio a forma semiellittica, con una
tettoia a confine con via Sempione - è infatti stato ridimensionato (cfr. supra,
consid. 2.2), su sollecito dell'UBC e della CBC (cfr. scritto 15 giugno 2012
dell'UBC e avviso cantonale, pag. 10). 

Ora, diversamente dal primo progetto, quello approvato mantiene gli elementi
caratteristici del portico esistente (sebbene ampliato). Come risulta dal
prospetto nord-est (cfr. incarto municipio, piano di cui al doc. 35m), il corpo
centrale (con le quattro colonne e il balcone) continua ad imporsi rispetto alla
parte aggiunta sui lati, chiusa da vetrate e esili pilastri. In quanto costituita
da una struttura leggera e trasparente, quest'ultima non altera neppure la
facciata da cui sporge. Anche l'aumento di volumetria che determina è assai
contenuto per rapporto all'ingombro complessivo del Grand Hotel. 

In queste circostanze, tenuto conto della latitudine di giudizio e del margine
d'apprezzamento che l'art. 6 cpv. 2 NAPP1 riserva all'autorità decidente, anche
in questo caso non vi sono validi motivi per scostarsi dal preavviso favorevole
(autorizzazione) dell'UBC e della CBC al progetto.

11. Parco 

11.1. Il comparto di tutela del parco ha una superficie di ca. 6'000 mq ed è
suddiviso in tre aree: (1) area di sistemazione paesaggistica,
(2) di correlazione con il Grand Hotel e (3) di correlazione con l'edificazione.

ESTRATTO GRAFICO NAPP1

Il comparto si estende principalmente sul fondo del Grand Hotel (part. 114) e
in parte, segnatamente nell'area di correlazione con l'edificazione, su terreni
di proprietà di terzi (a valle: part. 560, 561, 570; a nord-est: part. 736 e
759).

Secondo l'art. 10 cpv. 2 NAPP1, nel comparto non sono ammesse costruzioni né
principali, né accessorie. Nell'area di correlazione con l'edificazione,
precisa inoltre (cpv. 3), viene concesso un passo pubblico pedonale (cfr. art.
10 cpv. 3 NAPP1). 

11.2. In base all'art. 10 cpv. 4 NAPP1, i proprietari del Grand Hotel
(mappale N. 114 RFD) allestiscono, sentiti il Comune e gli altri proprietari,
un concetto unitario del comparto di tutela del parco che definisce:

(a)   le
modalità di intervento (sistemazione, materiali, essenze vegetali, ecc.);

(b)   il
tracciato del passo pubblico pedonale nell'area di correlazione con l'edificazione
citato al cpv. 3;

(c)   la
realizzazione di spazi attrezzati annessi all'attività svolta nelle
"grotte" nell'area di correlazione con il Grand Hotel.

                                  L'utilizzazione e le attività
ammesse nell'area di correlazione con l'edificazione, prosegue il cpv. 5,
sono regolate da una convenzione fra i proprietari, il Comune e i proprietari
del Grand Hotel (mappale N. 114 RFD) basata sul concetto citato al cpv. 4. La sistemazione,
la cura e la manutenzione del comparto, soggiunge il cpv. 6, sono a
carico dei proprietari del Grand Hotel (mappale N. 114 RFD), conformemente alle
disposizioni del concetto citati al cpv. 4.

Il concetto unitario, che interessi tutte le aree del comparto e definisca
quanto richiesto dall'art. 10 cpv. 4 NAPP1, deve essere presentato
contestualmente alla domanda di costruzione di ristrutturazione del Grand
Hotel. Lo si deduce dagli obbiettivi del piano particolareggiato, che mirano
non solo a restaurare il Grand Hotel (con la Casa Rossa) e a recuperarlo come moderna struttura alberghiera, ma anche a salvaguardare l'aspetto
monumentale del comparto (oggetto del PP1) nel suo insieme e a strutturare il
parco antistante come spazio verde di qualità (cfr. art. 3 NAPP1). Il comparto di
tutela del parco, come sottolinea il rapporto di pianificazione (pag. 23),
rappresenta infatti un elemento cruciale degli obbiettivi di tutela e di
riqualifica del piano particolareggiato, con particolare riguardo ai maestosi
alberi secolari già protetti dal PR. 

Il concetto unitario deve essere allestito dai proprietari del Grand Hotel, sentiti
il comune e gli altri proprietari dei fondi interessati (cfr. art. 10 cpv. 4
NAPP1). La norma non richiede un loro "consenso", ma conferisce a
questi ultimi una facoltà, segnatamente quella di esprimersi ai fini dell'elaborazione
del concetto in questione. Secondo la norma, un accordo con il comune e i proprietari
deve invece essere raggiunto mediante stipulazione della convenzione prescritta
dal cpv. 5. Convenzione che, concernendo essenzialmente la facoltà di
utilizzare una determinata area di proprietà di terzi, può anche essere
perfezionata in una fase successiva, prima del rilascio del certificato di
abitabilità del complesso alberghiero (cfr. anche infra, consid. 11.4). 

11.3. Nel caso concreto, la relazione tecnica 3 ottobre 2010 annessa al
progetto indica (pag. 6) che il parco viene preservato con le sue alberature
(rimandiamo alla relazione dettagliata dell'arch. __________). I percorsi
pedonali vengono mantenuti e valorizzati. È nostra intenzione, soggiunge, ipotizzare
una sistemazione del parco che permetta le proiezioni durante il festival
internazionale del film di Locarno come avveniva in passato. Per il parco è
prevista quindi una successiva domanda di costruzione. Il citato rapporto
dell'arch. __________ dell'ottobre 2011 ("Situazione attuale e progetto di
valorizzazione - Sistemazione esterna e parco"), accompagnato da due piani
(cfr. n. 116-E01, di situazione generali esterni e di valorizzazione del
patrimonio vegetale), riferisce in particolare delle alberature esistenti (cfr.
anche infra, consid. 12.2), nonché degli arbusti e degli arredi presenti
nel comprensorio. Illustrato un concetto generale di sistemazione del parco
(ampio prato al centro - aree sempreverdi ai margini), il rapporto indica
infine (pag. 14) che il progetto include le aree esterne delimitate dal
confine particellare del mappale 114 RFD e le aree marginali del parco
direttamente confinanti, incluse nel "comparto di tutela del parco" (..),
sottolineando tuttavia che il progetto di dettaglio per queste aree
marginali è in corso di elaborazione e strettamente correlato con le future trasformazioni
concernenti gli edifici a confine con il piazzale stazione nel rispetto dei
diritti di accesso pedonali e veicolari. 

Facendo propria l'osservazione dell'Ufficio della natura e del paesaggio, che
rilevava come la documentazione proposta richiama un progetto di
sistemazione del parco che non è ancora stato trasmesso al Cantone (avviso
cantonale n. 77833, pag. 11), il municipio ha da un lato imposto (licenza
edilizia, condizione ad n. 1 cpv. 6, pag. 2) di sottoporre per esame e
approvazione il piano relativo alla sistemazione e riqualifica del parco. D'altro
lato, ha comunque approvato (condizione ad n. 6) l'area di sistemazione
paesaggistica sul mappale n. 114 conformemente alle indicazioni del piano n.
116-E01, che servirà quale linea guida per le sistemazioni dei mappali
560-561 e 736 (imponendo alcune condizioni relative all'iscrizione del citato
diritto di passo e alla convenzione sull'utilizzo degli spazi prevista dall'art.
10 cpv. 5 NAPP1, cfr. infra, consid. 11.4). 

Il Governo, dal canto suo, ha annullato la prima condizione (n. 1 cpv. 6), che
ha genericamente ritenuto ingiustificata visto il dossier (rapporto + piani) dell'arch.
__________, che, checché ne dicano i servizi cantonali, non necessita di sviluppi
e approfondimenti tali da giustificare un nuovo piano, ma semmai solo un'evoluzione
dello stesso che non comporta modifiche tanto sostanziali da causare possibili
lesioni dei diritti dei vicini (cfr. risoluzione impugnata, consid. 3.1). In
tal senso, ha dunque escluso la necessità di sottoporre ulteriori progetti
(..), fatto salvo il progetto di dettaglio comprendente le aree
marginali.

I vicini ricorrenti contestano questa conclusione, ribadendo la mancanza
agli atti di un concetto unitario ai sensi dell'art. 10 cpv. 4 NAPP1. A giusta
ragione. 

Il dossier dell'arch. __________ - che non è peraltro dato di sapere se sia
stato allestito dopo aver sentito il comune e i proprietari dei fondi
interessati - non è assimilabile ad un tale concetto; neppure lo pretende. Dal piano
di situazione generali esterni + valorizzazione patrimonio vegetale n. 116-E01
- che mette in evidenza il comparto sulla part. 114 - non risulta in
particolare (a) come verrà sistemata l'area di correlazione dell'edificazione
sui fondi limitrofi, né (b) il tracciato del passo pubblico su quest'ultima;
tanto meno viene definita (c) la realizzazione, nell'area di correlazione del
Grand Hotel, degli spazi attrezzati annessi all'attività svolta nelle grotte. Né
fornisce alcuna indicazione delle utilizzazioni e attività ammesse nell'area di
correlazione dell'edificazione, da porre alla base della convenzione da
sottoscrivere in una fase successiva con i proprietari dei fondi interessati
(art. 10 cpv. 5 NAPP1). Il dossier dell'arch. __________ è quindi chiaramente
insufficiente ai sensi dell'art. 10 cpv. 4 NAPP1. Le carenze non sono di
dettaglio. L'opposta conclusione a cui è pervenuto il Governo, senza neppure
confrontarsi con quanto richiede l'art. 10 NAPP1, non può essere tutelata. Altrettanto
inammissibile è la condizione con cui il municipio ha imposto la presentazione
per approvazione del concetto mancante (piano per la sistemazione e
riqualifica del parco), prima dell'inizio dei lavori. Per principio, non è infatti
possibile rilasciare una licenza subordinata alla condizione di presentare -
prima dell'inizio dei lavori - i piani o i documenti mancanti (cfr. STA 52.2010.171 citata, consid. 2.2). Neppure l'approvazione
parziale (riferita alla part. 114) della sistemazione paesaggistica secondo
il piano 116-E01 giova all'istante in licenza: questo piano, come detto, è
infatti insufficiente. Lo stesso municipio ha del resto rilevato che la tutela
del parco non può essere trattata in modo discontinuo e spezzettato, ma
è una sola unità, che nell'interesse pubblico, viene trattata in modo
unitario (cfr. licenza edilizia, osservazioni alle opposizioni, ad b, pag.
4). 

L'art. 10 cpv. 4 NAPP1 non chiede ai proprietari della part. 114 di raccogliere
l'approvazione del concetto da parte degli altri proprietari interessati, ma
solo, come visto, di sentirli ai fini del suo allestimento. Da questo profilo,
non pone pertanto particolari difficoltà. L'allestimento del concetto del parco
non presuppone infine che siano definiti anche gli interventi nel comparto
sottostante di ristrutturazione dell'edificazione (cfr. art. 8 NAPP1). L'edificazione
dei fondi (part. 560, 561 e 570) lungo via della Stazione non costituisce
infatti un obbiettivo del PP1. 

In conclusione, su questo punto la decisione impugnata non può dunque essere
confermata. 

11.4. Stante quanto precede, cadono di per sé nel vuoto anche le condizioni imposte
dal municipio con la licenza edilizia, contestate dallaCO 7, relative al
perfezionamento - prima dell'inizio dei lavori - dell'iscrizione del
diritto di passo (10 cpv. 3 NAPP1) e della convenzione sull'utilizzo degli
spazi prevista dall'art. 10 cpv. 5 NAPP1. 

A titolo abbondanziale, si può comunque rilevare che questi atti mirano in
sostanza a garantire la facoltà (anche da parte di terzi) di utilizzare determinate
superfici all'interno del comparto in questione, rispettivamente a regolarne l'uso
effettivo e l'amministrazione (conformemente al quadro prestabilito nel
concetto unitario, art. 10 cpv. 4 NAPP1). Aspetti, questi, che saranno tuttavia
d'attualità solo al termine dei lavori di restauro e di recupero del complesso
del Grand Hotel, rispettivamente di sistemazione del parco antistante, come
spazio verde di qualità (cfr. art. 3 NAPP1). Considerate le finalità perseguite,
e conformemente al principio di proporzionalità (cfr. al riguardo: RDAT II-2000
n. 75 consid. 5b con rinvii), non è dunque dato di vedere per quale motivo il
perfezionamento degli atti in questione (iscrizione a RF; stipula della convenzione)
non possa essere differita alla conclusione dei lavori, e meglio a prima della richiesta
del permesso di abitabilità per il Grand Hotel. 

12. Piante protette

12.1. Secondo l'art. 15 NAPP1, gli alberi indicati nel piano dei comparti
(scala 1:1000) sono di principio ripresi dalla lista degli alberi ornamentali
pregevoli protetti dall'art. 31 delle NAPR. Gli alberi protetti indicati,
soggiunge il cpv. 2, non devono essere danneggiati tramite taglio, potatura
e sfrondatura e la loro protezione è definita dal citato art. 31 NAPR. 

In base all'art. 31 cpv. 4 NAPR, il taglio delle piante protette è per
principio vietato e comunque soggetto ad autorizzazione municipale, sentito il
parere di un esperto, in relazione alla qualità del progetto presentato, il
Municipio deciderà caso per caso. L'autorizzazione al taglio di un albero
protetto, precisa il cpv. 5, sarà concessa a condizione di poter realizzare
una piantagione sostitutiva in luogo adatto nello stesso mappale o nelle immediate
vicinanze. Il Municipio ha la facoltà di fissare il numero, la specie e la grandezza
dei nuovi alberi (cpv. 6).

12.2. Nel caso concreto, il progetto prevede l'eliminazione di tre piante
protette, e meglio (1) di una Sequoia sempervirens e (2) di una Magnolia
grandiflora, poiché in posizioni conflittuali con il nuovo edificio rispettivamente
l'autorimessa, nonché (3) di un Ginko biloba. Al di là di quest'ultima,
che verrebbe sostituita con un Rhododendron arboreum, nella stessa
posizione, per le altre due piante il rapporto si limita ad indicare che devono
purtroppo essere abbattute e sostituite all'interno del parco (area a
sud), al posto di altre piante che dovrebbero essere abbattute (cfr. pag. 7
e 8). Secondo il rapporto, non sussisterebbero problemi a sostituire queste
piante inserendole in un progetto di valorizzazione d'insieme di tutta l'area
verde storica (pag. 8). 

Il municipio ha autorizzato il taglio di questi alberi, precisando di
chiedere mediante il progetto indicato sul "piano di situazione generali
esterni + valorizzazione patrimonio vegetale n. 116-E01" (..) la
posa di una piantumazione sostitutiva e di valorizzazione (cfr. licenza
edilizia, pag. 7 ad lettera n; cfr. anche sue osservazioni al Governo, pag. 5).
Il Governo, dal canto suo, ha tutelato questa decisione, ritenendo che tale
aspetto sarebbe stato curato con particolare attenzione dal corposo studio dell'arch.
__________. 

Nella misura in cui censurano nuovamente il taglio di questi alberi, segnatamente
della Magnolia e della Sequoia, le censure dei vicini ricorrenti vanno invero disattese.
Essi non si confrontano infatti con i motivi addotti dal municipio, secondo cui
già in sede di pianificazione, nella definizione delle aree destinate alla nuova
edificazione e al parcheggio sotterraneo, ponderando tutti gli interessi, è stata
valutata la necessità di sacrificare questi alberi, in particolare la sequoia,
per permettere di realizzare l'accesso al posteggio sotterraneo (cfr. licenza
edilizia, pag. 7 ad lett. n). 

Un'opposta conclusione deve essere tratta per quanto attiene la piantagione
sostitutiva, che secondo gli stessi insorgenti non sarebbe sufficientemente
definita ai sensi dell'art. 31 cpv. 5 NAPR. Dal piano a cui si richiama il municipio
(n. 116-E01) - che indica nel dettaglio le piante esistenti - non si evince in
effetti con chiarezza se, come e dove verrà realizzata una piantumazione volta
a compensare la Sequoia sempervirens e la Magnolia grandiflora da abbattere (piantumazione che dovrebbe essere indicata
in colore rosa sul citato piano). Tanto meno lo si deduce dal citato rapporto
dell'arch. __________, che ritiene la sostituzione possibile rispettivamente da
inserire in un non meglio precisato progetto di valorizzazione d'insieme.

Nella misura in cui non pone - a titolo di condizione - un chiaro obbligo di
realizzare una piantagione sostitutiva per gli alberi protetti da abbattere, contrariamente
a quanto concluso dalla precedente istanza, anche su questo punto la licenza
edilizia non può essere confermata siccome lesiva dell'art. 31 cpv. 5 NAPR. 

 

13. Accessi

13.1. Secondo l'art. 12 cpv. 1 NAPP1, il piano degli accessi (planimetria
1:1000) indica gli accessi veicolari alle strutture di parcheggio ammessi. Quest'ultimo
prevede in particolare due accessi bidirezionali (­¯) su via Sempione: il
primo, in corrispondenza dell'area di nuova edificazione (sud-ovest); il
secondo, oltre il complesso del Grand Hotel, a confine con il mapp. 746 (nord).
Queste indicazioni - che mirano evidentemente a distaccare il più possibile gli
accessi dagli edifici protetti - sono vincolanti: lo si deduce dal testo della
norma, laddove precisa che il piano indica gli accessi veicolari ammessi;
ciò che esclude quindi la possibilità di realizzarne altri, diversi. Lo
conferma inoltre il rapporto di pianificazione (pag. 25), il quale specifica
che nel piano in questione sono indicati i punti in cui devono essere previsti
gli accessi alle strutture di parcheggio private, sia quelle esistenti sia in
particolare quelle previste. 

13.2 Nel caso concreto, il progetto prevede un accesso veicolare (Ñ entrata) da via Sempione, poco prima del Grand
Hotel, e un secondo (D uscita),
sulla stessa via, di fronte alla Casa Rossa (cfr. incarto del municipio, piano
PT). Rispetto al citato piano degli accessi del PP1, sono dunque situati circa una
decina di metri più a nord (Ñ), rispettivamente
almeno 15-20 m più a sud (D). 

Contrariamente a quanto concluso dalle precedenti istanze, quanto meno per quel
che concerne il secondo accesso, il progetto non può essere ritenuto conforme
all'art. 12 cpv. 1 NAPP1. Pur tenendo conto di un certo margine d'apprezzamento
nel tradurre a livello di progetto l'indicazione grafica (­¯) vincolante
risultante dal piano degli accessi, l'uscita (D)
prevista diverge infatti in modo troppo importante (min. 15-20 m) da tale piano e come tale è inammissibile. A maggior ragione se si considera che la stessa è
collocata proprio dirimpetto alla dépendence. Nella misura in cui è approdata
ad una conclusione opposta, ritenendo - a torto - che il piano fosse solo
indicativo, la decisione impugnata non può essere confermata, siccome lesiva
del diritto.

Una diversa conclusione, tenuto conto del margine d'apprezzamento di cui si è
detto, può invece tutto sommato valere per l'entrata (Ñ), marginale rispetto al Grand Hotel e comunque collocata nel
settore (di nuova edificazione) ad essa riservato. 

In conclusione, anche per questo motivo il progetto, che dev'essere
rielaborato, non può pertanto essere approvato. 

 

14. Aspetti paesaggistici

Da respingere è la generica censura con cui i ricorrenti lamentano che il nuovo
edificio, dal profilo dell'altezza e del volume, disattenderebbe il principio d'inserimento
ordinato e armonioso nel paesaggio ai sensi dell'art. 94 cpv. 2 Lst rispettivamente
la tutela e la valorizzazione del Grand Hotel quale bene culturale d'interesse
cantonale. La nuova edificazione, come rilevato giustamente dall'Ufficio della
natura e del paesaggio - che unitamente alla Commissione del paesaggio ha
preavvisato favorevolmente il progetto (cfr. avviso cantonale, pag. 11) - è
infatti conforme al piano particolareggiato. Piano che, al fine di rendere
economicamente sostenibile il raggiungimento degli obbiettivi prefissati (art.
3 NAPP1), valorizzando il comparto e il complesso monumentale protetto, gli ha attribuito
un'area specifica, definendone gli ingombri (cfr. anche ris. gov. n. 1392 del
1° marzo 2011, pag. 12 e 13). Questi ingombri (altezza, superficie utile lorda,
area occupata), considerata la portata del PP1 assimilabile a quella di una
licenza edilizia preliminare, non possono essere rimessi in discussione in
questa sede. La censura, che è volta alla fin fine a rimettere in discussione quanto
stabilito dal PP1, è pertanto inammissibile. 

Parimenti irricevibile, anche perché immotivata, è infine la doglianza con cui
lamentano una privazione d'insolazione verso gli edifici di loro proprietà,
situati oltre il fiume Ramogna rispettivamente ad una ventina di metri di
distanza. 

 

 

15. Aspetti ambientali

15.1. Secondo l'art. 11 della legge federale sulla protezione dell'ambiente del
7 ottobre 1983 (LPAmb; RS 814.01), gli inquinamenti atmosferici, il rumore, le
vibrazioni e le radiazioni sono limitate da misure applicate alla fonte
(limitazione delle emissioni; cpv. 1). Indipendentemente dal carico inquinante
esistente, le emissioni, nell'ambito della prevenzione, devono essere limitate nella
misura massima consentita dal progresso tecnico, dalle condizioni d'esercizio e
dalle possibilità economiche (cpv. 2). Le limitazioni delle emissioni sono
inasprite se è certo o probabile che gli effetti, tenuto conto del carico
inquinante esistente, divengano dannosi o molesti (cpv. 3). 

Le emissioni foniche di un impianto fisso nuovo,
precisa l'art. 7 cpv. 1 OIF, devono essere limitate secondo le disposizioni del-l'autorità
esecutiva (a) nella maggior misura possibile dal punto di vista tecnico e dell'esercizio
e sopportabile sotto il profilo economico, e (b) in modo che le immissioni
foniche prodotte da detto impianto non superino i valori di pianificazione (VP).

La costruzione di impianti
fissi, dispone dal canto suo l'art. 25 cpv. 1 LPAmb, è autorizzata solo se le
immissioni foniche da essi prodotte non superano, da sole, i VP nelle
vicinanze. L'autorità che rilascia i permessi può esigere una valutazione preventiva
del rumore. Se ha motivo di ritenere che i valori limite d'esposizione al rumore
di detti impianti siano o potrebbero essere superati, determina o fa
determinare le immissioni foniche (art. 36 cpv. 1 OIF) in base a calcoli o
misurazioni (art. 38 OIF; STA 52.2008.255 del 22 agosto 2008 consid. 3.1). 

15.2. Per quel che concerne la valutazione delle immissioni, l'OIF fissa negli
allegati 3 e seguenti i valori limite d'esposizione al rumore, in particolare,
i valori di pianificazione ed i valori limite d'immissione (VLI), a seconda del
tipo d'impianto ed in funzione del grado di sensibilità (GdS) assegnato alle
singole zone di utilizzazione. 

I limiti di esposizione al rumore dell'industria e delle arti e mestieri sono
fissati dall'allegato 6 all'OIF, che per le zone destinate all'abitazione,
nelle quali non sono previste aziende moleste fissa un valore di pianificazione
(Lr ) di 55 dB(A) per il giorno, rispettivamente di 45 dB(A) per la
notte. 

15.3. Nel caso concreto, il progetto prevede di installare diversi impianti
tecnici (caldaia alimentata a olio combustibile, diversi impianti di climatizzazione
e ventilazione, impianti di ventilazione con camini per l'evacuazione dell'aria
viziata dall'autorimessa e dalle cucine, ecc.; cfr. in tal senso: incarto
municipio, relazione tecnica: "relazione impianti RVCS", pag. 13
segg.). Questi impianti non risultano ulteriormente definiti. Ne dà atto lo
stesso studio fonico del 3 ottobre 2011 della __________ annesso al progetto
(pag. 12), che precisa come al momento (..) è stato unicamente
possibile definire i punti [teorici] di aspirazione e espulsione dell'aria.
In particolare è previsto un punto di aspirazione sul muro verso il riale Ramogna
e 3 punti di espulsione a tetto dei due edifici. In questa fase è quindi unicamente
possibile l'esecuzione di un calcolo a ritroso, determinando il livello sonoro
di emissione massima ammissibile presso i 4 punti considerati, per far in modo
che, sommato al carico fonico calcolato nel capitolo precedente (parcheggi +
rampe), non si superino i valori di pianificazione presso i punti di misura
critici (pag. 12), ovvero relativi ad alcuni edifici circostanti (cfr.
allegato 5 allo studio fonico). In tal senso, utilizzando un modello di
calcolo, è stato quindi definito il livello di pressione sonora massima Leq
= 53 dB(A), valore che deve essere garantito ad 1 m di distanza dalle griglie di espulsione e aspirazione (pag. 13). In sede di avviso cantonale,
l'autorità dipartimentale si è limitata ad imporre il rispetto di quanto
stabilito dal citato referto, in particolare che i condotti di presa e di resa
dell'aria, muniti di appositi silenziatori, dovranno essere dimensionati in
modo tale che sia rispettato il citato livello di pressione sonora [Leq 1 m di 53 dB(A)]. Il Governo, dal canto suo, ha confermato questa decisione. A torto. 

La decisione dell'autorità dipartimentale, come censurano i vicini ricorrenti,
prescinde infatti dalle concrete caratteristiche e ubicazioni degli impianti
che dovranno essere installati. Si limita ad avallare un calcolo a ritroso,
con valori e punti di emissione teorici (diversi da quelli che sono stati
definiti, parzialmente, dai piani di cui alla variante 1; cfr. piano "posizione
camini d'espulsione" 13 aprile 2012 di cui al doc. 35g). Lo studio fonico,
per sua stessa ammissione, si basa oltretutto sul semplice rispetto dei valori
di pianificazione, facendo quindi astrazione del principio di prevenzione. Ciò
che, come più volte stabilito da questo Tribunale, non è ammissibile (cfr. STA
52.2012.112 del 19 febbraio 2013 consid. 8; 52.2011.312 del 22 giugno 2012 consid.
8.5). Contrariamente a quanto inspiegabilmente indicato dal Governo, il citato
studio non stabilisce affatto che ad 1 m di distanza dalle griglie di emissione il valore di pianificazione diurno di 55 dB(A) è rispettato (?) e giocoforza
a distanze maggiori tale limite sarà pure rispettato. Tanto meno che ciò
sarebbe stato concretamente valutato, come dimostrano le tabelle Allegati 6
e 7: tali tabelle si riferiscono in effetti al rumore proveniente dai
parcheggi e dalla rampa. 

Anche su questo punto, la decisione impugnata non può pertanto essere
confermata. 

15.4. Analoga conclusione vale per quanto attiene il carico fonico proveniente dai
bar e dai ristoranti del Grand Hotel, che tanto il progetto quanto le
precedenti istanze hanno omesso di valutare. 

Il progetto prevede in particolare un pub (62 posti) e un bar (57 p., di cui 12
esterni) all'interno delle grotte (P-3), quattro sale ristorante (P-1; 162 p.)
che danno sulla terrazza destinata al servizio esterno (96 p.), nonché un piano
bar (PT; 30 p.). Lo studio fonico 3 ottobre 2011 annesso al progetto è silente
sul rumore proveniente dall'esercizio di questi spazi. L'8 novembre 2011, la CO
7 ha prodotto uno studio (verifica acustica) dell'11 ottobre 2012 della __________,
commissionata da un vicino, che si esprime tuttavia solo sull'impatto fonico (su
un'abitazione vicina) generato dal locale (bar-pub) previsto nelle grotte
(P-3). 

In sede di avviso cantonale, la SPAAS non ha eseguito alcuna valutazione in
merito, ma si è limitata a imporre che, una volta definito il gerente, si dovrà
presentare una domanda di costruzione di variante che definisca nel
dettaglio le attività previste in questi spazi (bar, bar-pub, ristoranti),
disponendo che senza la presentazione di questa variante di progetto non
sarà possibile lo svolgimento di manifestazioni o d'intrattenimenti musicali di
alcun genere. Il Governo dal canto suo ha ritenuto che vi sarebbe comunque
stata una verifica del rumore dei previsti esercizi pubblici eseguita dalla __________
in data 11 ottobre 2012 (..) che avrebbe confermato una chiara prognosi positiva.
La mancanza di una verifica più di dettaglio - ha aggiunto - non potrebbe
dunque portare all'annientamento completo della licenza (..) bensì solo ad
una sua modifica nel senso che la medesima va assortita dalla condizione per
cui i lavori non potranno essere iniziati sino all'ottenimento della rispettiva
licenza per gli spazi adibiti ad esercizio pubblico, che dovrà comprendere una
dettagliata riverifica degli aspetti fonici. Tale decisione, come censurano
i vicini ricorrenti, non può essere tutelata. 

Contrariamente a quanto indicato dal Governo, agli atti non figura infatti
alcuna verifica, né valutazione del rumore proveniente dai diversi spazi riservati
alla ristorazione e a bar del Grand Hotel, segnatamente di quello derivante
dalla riproduzione di musica, dalla clientela e dal servizio (cfr. al riguardo,
la direttiva del Cercle Bruit richiamata anche dal citato studio __________).
Di sicuro rilievo risulta in particolare quello connesso all'esercizio dell'ampia
terrazza esterna, con quasi un centinaio di posti. Aspetto, questo che, al di
là del divieto di svolgere particolari manifestazioni, va chiarito in
sede di rilascio del permesso e non può essere rinviato ad una successiva variante.

 

16. Dato che il giudizio impugnato, al
pari della licenza edilizia, non può comunque essere confermata, si può infine prescindere
dall'esaminare le ulteriori due condizioni del permesso (relative all'inizio
lavori e al permesso di abitabilità), censurate dallaCO 7. 

 

 

17. 17.1. Stante quanto precede, i
ricorsi di RI 1 e RI 2, RI 4RI 5, nonché di __________ devono dunque essere
accolti, annullando la decisione impugnata unitamente alla licenza edilizia. 

17.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 28 LPamm) è posta a carico
della CO 7, la quale rifonderà inoltre ai vicini ricorrenti, patrocinati da un
legale, un'adeguata indennità a titolo di ripetibili (art. 31 LPamm), per
entrambe le istanze. 

 

 

Per
questi motivi,

 

 

dichiara e pronuncia:

 

                             1.  1.1.
Il ricorso (c) della CO 7 è respinto. 

                                  1.2.
I ricorsi (a) di RI 1 (b__________ sono accolti. 

                                         §  Di
conseguenza, la decisione 15 maggio 2013 del Consiglio di Stato (n. 2568) e la licenza
edilizia 20 dicembre 2012 rilasciata dal municipio di Muralto sono annullate. 

 

 

                             2.  La tassa di giustizia di fr. 4'000.-
è posta a carico della CO 7, la quale rifonderà inoltre fr. 3'000.- a __________
e fr. 3'000.- (complessivamente) a RI 1 e RI 2 RI 4, RI 5 e RI 5 a titolo di ripetibili
per entrambe le istanze. 

 

 

                             3.  Contro la presente decisione è
dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna
entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. legge sul
Tribunale federale, del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

 

 

 

	
                               4.  Intimazione a:

  	
   

  

 

Per
il Tribunale cantonale amministrativo

Il
presidente                                                  La segretaria