# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5ad31e73-58b3-5524-a315-eadf967372c6
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-10-26
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 26.10.2005  SB.2005.00041
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2005-00041_2005-10-26.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2005.00041	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 26.10.2005
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht ist auf eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 11.05.2006 nicht eingetreten.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Einschätzung 2001

	
Einfluss des Fluglärms auf Eigenmiet- und Vermögenssteuerwert

Die Pflichtigen beantragen für das Steuerjahr 2001 eine Reduktion des Eigenmiet- und Vermögenssteuerwerts ihrer Eigentumswohnung in Kloten, weil diese seit Oktober 2001 aufgrund der Staatsverträge mit Deutschland verstärkten Fluglärmimmissionen ausgesetzt sei. Dass das kantonale Steueramt vorliegend auf die Formelwerte gemäss Weisung 1999 abgestellt hat, ist grundsätzlich nicht zu beanstanden. Die Anwendung der Weisung 1999 erweist sich weder als willkürlich noch als rechtsverletzend, weil die Entwicklung des Immobilienmarktes in der Gemeinde Kloten im massgebenden Zeitraum weder einen Einbruch noch eine Stagnation erkennen lässt, sondern gerade in Bezug auf die Bodenpreisentwicklung eine leicht steigende Tendenz ausweist. Das Bundesgericht hat das Novenverbot vor Verwaltungsgericht in einem aktuellen Entscheid geschützt. Ob die Voraussetzungen für eine formelle Enteignung erfüllt sind, hat das Verwaltungsgericht nicht selbständig zu prüfen; mangels Handänderung besteht jedenfalls kein Anspruch auf ausserordentliche Neufestsetzung der Eigenmiet- und Vermögenssteuerwerte. Das von der Rekurskommission zur Überprüfung der Verfassungsmässigkeit der Formelwerte eingeholte amtliche Gutachten erweist sich indessen als mangelhaft: So ist insbesondere die hedonische Bewertungsmethode für den vorliegenden Fall ungeeignet, zudem bringt der Gutachter zahlreiche Vorbehalte an und kann letztlich keine nachvollziehbar begründete Aussage zum Einfluss der Fluglärmzunahme auf den Verkehrswert der Liegenschaft machen. Rückweisung an die Vorinstanz zur Einholung eines neuen Gutachtens. Diese hat im Übrigen zu Unrecht eine reformatio in peius vorgenommen, indem sie den vollen individuell ermittelten Verkehrswert als Vermögenssteuerwert herangezogen hat; bewegt sich der Formelwert innerhalb der in Weisung 1999 Rz. 82 vorgesehenen Bandbreite von 70 bis 100% des Verkehrswerts, muss auf den Formelwert abgestellt werden.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSSERORDENTLICHE NEUFESTSETZUNG
BEWERTUNGSMETHODE
BODENPREIS
EIGENMIETWERT
EIGENTUMSWOHNUNG
EINKOMMENSSTEUER
ENTEIGNUNG
FLUGHAFEN
FLUGLÄRM
FORMELWERTE
GUTACHTEN
HANDÄNDERUNG
HEDONISCHE METHODE
KLOTEN
NOVENVERBOT
RECHTSGLEICHHEIT
REFORMATIO IN PEIUS
SISTIERUNG
VERKEHRSWERTSCHÄTZUNG
VERMÖGENSSTEUER
VERMÖGENSSTEUERWERT
WEISUNG 1999

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 21 Abs. II StG
§ 21 Abs. II lit. a StG
§ 39 Abs. I StG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

I.  

A und seine Ehefrau B sind Eigentümer einer 5
½-Zimmer-Eigentumswohnung an der L-Strasse in Kloten. Die Liegenschaft befindet
sich am östlichen Ortsrand in der Anflugschneise der Piste 28 des Flughafens Zürich-Kloten.

Für das Steuerjahr 2001 deklarierten A und B gegenüber
den Formelwerten von Fr. 22'900.- bzw. Fr. 417'000.- gemäss
Neubewertung 1999 (Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die
Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab
Steuerperiode 1999 vom 3. März 1999 [Weisung 1999], Zürcher Steuerbuch I/1
Nr. 15/500) einen um einen Drittel verminderten (Brutto-)Eigenmietwert von
Fr. 15'267.- und einen im gleichen Umfang herabgesetzten
Vermögenssteuerwert von Fr. 278'000.--. Zur Begründung führten sie
Lärmimmissionen an, welchen ihre Liegenschaft wegen verstärkten Flugbewegungen
insbesondere zur Nachtzeit aufgrund des Staatsvertrags mit Deutschland vom 18. Oktober
2001 ausgesetzt sei.

Mit Einschätzungs- bzw. Einspracheentscheid vom 27. Juni
2002 bzw. 25. Juli 2002 hielt das kantonale Steueramt an den genannten
Formelwerten fest und schätzte A und B mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. …
und einem steuerbaren Vermögen von Fr. … ein.

II.  

Hiergegen liessen A und B Rekurs erheben und beantragen,
für die Steuerperiode 2001 seien der Eigenmietwert und der Vermögenssteuerwert
der Eigentumswohnung in Kloten um 40% auf Fr. 13'740.- bzw. Fr. 250'200.-
herabzusetzen. Nach Einholung eines amtlichen Gutachtens vom 20. Februar
2004 (ergänzt durch ein Nachtragsgutachten vom 7. Juli 2004), welches
einen Marktmietwert von Fr. 2'599.- pro Monat und einen Verkehrswert per
Ende 2001 von Fr. 590'000.- ergeben hatte, sowie nach Durchführung einer
Referentenaudienz wies die Steuerrekurskommission III das Rechtsmittel mit
Entscheid vom 12. April 2005 ab. Dabei nahm sie gegenüber dem
Einschätzungs- bzw. Einspracheentscheid eine reformatio in peius vor und
erhöhte das steuerbare Vermögen auf Fr. …, indem sie den
Vermögenssteuerwert auf 100% des im Gutachten ermittelten Verkehrswerts festsetzte.

III.  

Mit Beschwerde vom 18. Mai 2005 liessen A und B dem
Verwaltungsgericht beantragen, der Entscheid der Steuerrekurskommission III sei
aufzuheben und der Eigenmietwert und der Vermögenssteuerwert der Liegenschaft
in Kloten seien für das Steuerjahr 2001 um 40% auf Fr. 13'760.- bzw. Fr. 250'200.-
herabzusetzen. Eventualiter sei das Verfahren bis nach Erlass eines
rechtskräftigen Entscheids im Enteignungsverfahren zu sistieren. Subeventualiter
seien der Eigenmietwert und der Vermögenssteuerwert für das Steuerjahr 2001 auf
den Formelwerten von Fr. 22'900.- bzw. Fr. 417'000.- zu belassen.
Gleichzeitig verlangten sie eine Parteientschädigung.

Während die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung
verzichtete, beantragte das kantonale Steueramt die teilweise Gutheissung der
Beschwerde, indem der Eigenmietwert auf Fr. 22'900.- zu belassen, der
Vermögenssteuerwert hingegen auf Fr. 466'000.- festzulegen sei;
eventualiter sei der Vermögenssteuerwert auf den Formelwert von Fr. 417'000.-
herabzusetzen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Mit der
Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3
des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige
oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend
gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine
Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die
Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben.
Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Re­kurskommission in
Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessen­heit hin zu
überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu
setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich
auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf
Ermessensmissbrauch.

Ihr Ermessen überschreitet die Behörde, wenn sie den Rahmen
des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlässt, indem sie nach Ermessen
entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches einräumt. Ein
Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die Behörde das Ermessen zwar im gesetzlich
vorgegebenen Rahmen ausübt, dieses aber unter sachfremden Gesichtspunkten oder
in Missachtung allgemeiner Rechtsprinzipien betätigt; das ist insbesondere der
Fall, wenn die Ermessensbetätigung als unhaltbar, als willkürlich und rechtsungleich
erscheint (RB 1999 Nr. 147).

1.2 Im
Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. Für das Verwaltungsgericht ist somit
die gleiche Aktenlage massgebend wie für die Rekurskommission. Tatsachen oder Beweismittel,
die nicht spätestens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen
worden sind, dürfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht
nachgebracht werden (RB 1999 Nrn. 149 und 150; Felix Richner/Walter Frei/Stefan
Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, § 153
N. 43, auch zum Folgenden). Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte
Noven, namentlich neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel, die auf
einem Revisions- oder Nachsteu­ergrund (§ 155 beziehungsweise § 160
StG) beruhen oder der Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen,
die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel bedürfen.
Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind
schliesslich allgemein zulässig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel
stützen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149).

Diese Rechtslage im Steuerbeschwerdeverfahren vor
Verwaltungsgericht ist vergleichbar mit derjenigen im
Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren vor Bundesgericht, wo gemäss Art. 105
Abs. 2 des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943 (OG) die
Sachverhaltsfeststellung das Bundesgericht bindet, wenn eine richterliche
Behörde als Vorinstanz den Sachverhalt nicht offensichtlich unrichtig,
unvollständig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen
festgestellt hat, woraus sich in solchen Fällen die Unzulässigkeit neuer
Tatsachen und Beweismittel ergibt (BGE 130 II 149 E. 1.2 mit weiteren
Hinweisen; BGr, 2. Mai 2000, 2A.499/1999 E. 1b, www.bger.ch; Alfred
Kölz/Isabelle Häner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des
Bundes, 2.A., Zürich 1998, N. 940 ff.). Damit befindet sich das vor
dem Zürcher Verwaltungsgericht bei Steuerbeschwerden geltende Novenverbot auch
in Übereinstimmung mit Art. 98a Abs. 3 OG.

Kein anderes Ergebnis folgt schliesslich aus der
Rechtsweggarantie von Art. 29a der Bundesverfassung vom 18. April
1999 (BV) und aus der harmonisierungsrechtlich gebotenen Parallelität des
Instanzenzugs von kantonalen Steuern und direkter Bundessteuer (vgl. Michael
Beusch, Auswirkungen der Rechtsweggarantie von Art. 29a BV
auf den Rechtsschutz im Steuerrecht, ASA 73 [2004/05], 719 f.;
Ders., Vereinbarkeit eines Novenverbots vor der zweiten kantonalen Instanz mit
den Vorgaben des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer sowie dem
Steuerharmonisierungsgesetz, Bemerkungen zum Bundesgerichtsentscheid vom 27. Oktober
2004, 2A.609/2003 = StE 2005 A 23.2 Nr. 2, in AJP 2005, 869 ff.).

Soweit sich die Pflichtigen mit ihren Rügen gegen die
Zulässigkeit des Novenverbots richten, sei auf diese konstante und in jüngeren
Entscheiden bestätigte Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts verwiesen (vgl.
etwa für die direkte Bundessteuer VGr, 9. März 2005, SB.2004.00092, E. 1.4,
www.vgrzh.ch). Es ist zum heutigen Zeitpunkt kein Grund ersichtlich, weshalb
davon abzuweichen wäre, zumal auch das Bundesgericht das entsprechende Novenverbot
in einem aktuellen Entscheid geschützt hat (vgl. BGr, 16. September 2005,
2A.113/2005, E. 2, www.bger.ch). Daher erübrigt es sich, im Einzelnen auf
die diesbezüglichen Vorbringen der Pflichtigen einzugehen, und erweisen sich
die im vorliegenden Verfahren angerufenen Noven als unbeachtlich. 

2.  

2.1 Steuerbar
ist gemäss § 21 Abs. 1 lit. b StG der Mietwert von
Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von
Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur
Verfügung stehen. § 21 Abs. 2 StG ermächtigt den Regierungsrat zum
Erlass der für die durchschnittlich gleichmässige Bemessung des Eigenmietwerts
selbstbewohnter Liegenschaften oder Liegenschaftsteile notwendigen
Dienstanweisungen. Dabei kann eine schematische, formelmässige Bewertung der
Eigenmietwerte vorgesehen werden, wobei folgende Leitlinien zu beachten sind:
Der Eigenmietwert ist unter Berücksichtigung der Förderung von Eigentumsbildung
und Selbstvorsorge in der Regel auf 60% des Marktwerts festzulegen (§ 21 Abs. 2
lit. a StG in der für das streitbetroffene Jahr 2001 geltenden Fassung);
Qualitätsmerkmalen der Liegenschaften oder Liegenschaftsteile, die im Fall der
Vermietung auch den Mietzins massgeblich beeinflussen würden, ist im Rahmen
einer schematischen, formelmässigen Bewertung der Eigenmietwerte angemessen
Rechnung zu tragen (lit. b); bei am Wohnsitz selbstbewohnten
Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen ist der Eigenmietwert zudem unter
Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzung festzulegen (lit. c). 

Das Bundesgericht qualifizierte die in § 21 Abs. 2 lit. a
StG vorgesehene Festsetzung des Eigenmietwerts "in der Regel" auf 60%
des Marktwerts als verfassungswidrig und hielt fest, dass die untere Bandbreite
bei 60% bis 70% der Marktmiete liege, wobei 60% eine verfassungsrechtliche
Untergrenze darstelle (BGE 124 I 145 E. 4d).

Das Verwaltungsgericht gelangte in einem Präjudiz vom 31. Oktober
1995 zum Schluss, im Einzelfall sei eine der Formelwertmethode entsprechende
Bewertung des Eigenmietwerts dann verfassungskonform, wenn das Ergebnis vom
Methodenziel von 70% des Marktwerts um höchstens 20% nach oben oder 10% nach
unten abweiche, also zwischen 60% und 90% des Marktwerts liege (VGr, 31. Oktober
1995, SB.94.00047 = StE 1996 A 21.11 Nr. 39 = ZStP 1995, 305).
Soweit demnach die formelmässig ermittelten Eigenmietwerte 90% des tatsächlich
erzielbaren Mietzinses im Zeitpunkt der Bewertung überschreiten, erweisen sie
sich als verfassungswidrig hoch (VGr, 4. Oktober 2000, SB.2000.00021, E. 3a).
Der Grund für die Gewährung dieses Einschlags liegt unter anderem darin, dass
der eingeschränkten Disponibilität des nicht frei verfügbaren (Einkunfts-)Nutzens
des selbstbewohnten Grundeigentums Rechnung getragen werden soll (VGr, 31. Oktober
1995, SB.94.00047, E. 3b = StE 1996 A 21.11 Nr. 39 = ZStP 1995,
305).

2.2 Gemäss § 39
Abs. 1 und 3 StG wird das Vermögen zum Verkehrswert bewertet, wobei der
Regierungsrat die für die gleichmässige Bewertung von Grundstücken notwendigen
Dienstanweisungen erlässt.

2.3 Gestützt
auf § 21 Abs. 2 und § 39 Abs. 3 StG hat der Regierungsrat
am 3. März 1999 die für das hier im Streit liegende Steuerjahr
massgebliche Weisung an die Steuerbehörden über die Bewertung von
Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 1999
erlassen.

Die genaue Bewertung des Mietwerts und des
Vermögenssteuerwerts einer selbstbewohnten Liegenschaft zum Verkehrswert ist –
wenn überhaupt – nur durch eine individuelle Schätzung dieses Werts möglich,
welche den Verhältnissen und Besonderheiten des betreffenden Objekts gerecht
wird. Eine derartige Einzel­be­wertung, welche einen Augenschein der
Liegenschaft vor­aus­setzt und durch sach­kun­di­ge, mit anerkannten Regeln der
Liegenschaftenschätzung vertraute Personen vorzunehmen ist, verbietet sich in­des­sen
angesichts der grossen Zahl der zu bewertenden Objekte und der beschränkten
personellen Ressourcen der Steuer­ver­wal­tung im Kanton Zürich von vornherein.
Der Re­gie­rungsrat hat daher zu Recht in seinen Weisungen an die Steuerbe­hör­den
eine sche­ma­ti­sche, formelmässige Bewertung des Eigenmietwerts sowie des
Vermögenssteuerwerts selbst­genutzter Ein­fa­mili­enhäuser und
Eigentumswohnungen vorgeschrieben (VGr, 31. Oktober 1995, SB.94.00047, E. 3b
= StE 1996 A 21.11 Nr. 39 = ZStP 1995, 305).

Massgebende Grössen für die Festlegung des Eigenmiet- bzw.
Vermögenssteuerwerts sind der Landwert und der Zeitbauwert (Weisung 1999 Rz. 20
und 59). Für die Ermittlung des Verkehrswerts einer Liegenschaft besteht neben
der formelmässigen Bewertung auch die Möglichkeit einer individuellen
Schätzung, sofern die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem
Vermögenssteuerwert führt, welcher über 100% des Verkehrswerts oder unter 70%
desselben liegt (Weisung 1999 Rz. 79). Dabei kann zur Ermittlung des Verkehrswerts
ein amtliches Gutachten angeordnet werden (Weisung 1999 Rz. 81). Ebenso
ist für die Festlegung des Eigenmietwerts eine individuelle Schätzung
vorzunehmen, wenn die formelmässige Bewertung in einem über 90% oder unter 60%
der Marktmiete liegenden Eigenmietwert resultiert (Weisung 1999 Rz. 83).
Daneben hat der Steuerpflichtige ganz allgemein Anspruch darauf, die
Angemessenheit des Formelwerts im konkreten Einzelfall zu bestreiten und die
Einholung eines amtlichen Gutachtens zu verlangen (VGr, 29. September
1999, SB.1999.00035, E. 5b = ZStP 2000, 18).

2.4 Wird im
Verfahren von einem Sachverständigen ein Gutachten über den Verkehrs­wert eines
Grundstücks eingeholt, so unterliegt es als Beweismittel der freien Beweis­würdigung
durch die erkennende Behörde (vgl. Martin Zweifel, Kommentar zum Schweizerischen
Steuerrecht I/2, Basel etc. 2000, Art. 115 DBG N. 43 f., auch
zum Folgenden). Angesichts der Funktion des Gutachtens, der Behörde fachspezi­fische
Informationen zu liefern, rechtfertigt es sich, dass sich die Behörde bei der
Be­weiswürdigung auf die Prüfung beschränkt, ob die Expertise vollständig,
klar, gehörig begründet, frei von Lücken und Widersprüchen ist, auf
zutreffenden tatsächlichen Fest­stellungen beruht sowie ob der Gutachter hinreichen­de
Sach­kenntnis und die erforder­liche Unbefangenheit gehabt hat (RB 1984 Nr. 65
= StE 1984 B 44.12.3 Nr. 1; RB 1985 Nr. 47; vgl. schon BGr,
3. Dezember 1943, ASA 12 [1943/44] 386 ff. E. 3; BGE 110
Ib 52 E. 2). Vermag das Gutachten nicht zu überzeugen, so kann das
Verwaltungsgericht gestützt auf seine Feststellungen aus eigenem Wissen eine
neue Schätzung vornehmen oder damit einen Gutachter betrauen (vgl. VGr, 7. November
1972, ZBl 74/1973, S. 331), wobei es bei der Wahl des Vorgehens über
einen weiten Beur­tei­lungsspielraum verfügt (RB 2003 Nr. 88; RB 1976
Nr. 54; RB 1985 Nr. 47).

3.  

3.1 Die
Pflichtigen rügen vorab, die Vorinstanz habe zu Unrecht den Antrag auf ausserordentliche
Neufestsetzung des Eigenmiet- und des Vermögenssteuerwerts abgewiesen, obschon
die zwangsweise Erduldung von übermässigem Fluglärm eine Enteignung nachbarlicher
Abwehrrechte und folglich eine teilweise Handänderung im Sinn von Weisung 1999 Rz. 90
darstelle, wobei eine massgebliche Handänderung bereits ab dem Zeitpunkt des
Auftritts der ersten übermässigen Immissionen und nicht erst bei Leistung der
Entschädigung gegeben sei.

3.2 Laut
Weisung 1999 Rz. 90 erfolgt in der laufenden Steuerperiode eine
ausserordentliche Neufestsetzung der Vermögenssteuer- und der Eigenmietwerte
für neu erstellte Liegenschaften, nach umfassender Totalrenovation von
Gebäuden, nach Abbruch von Gebäuden oder nach Handänderungen.

3.2.1
Als Handänderung ganz allgemein gilt die Übertragung von Eigentum oder eigentumsähnlichen
Befugnissen an einem Grundstück oder Grundstücksanteil vom bisherigen
Rechtsträger auf einen anderen. Während unter einer zivilrechtlichen Handänderung
der Übergang von zivil- bzw. sachenrechtlichem Eigentum verstanden wird,
zeichnet sich die so genannte wirtschaftliche Handänderung durch den Übergang
der wirtschaftlichen Verfügungsmacht ohne Änderung der zivilrechtlichen
Verhältnisse aus (vgl. Richner/Frei/Kaufmann, § 216 N. 7 ff., N. 57 ff.).
Den Handänderungen an Grundstücken gleichgestellt ist die Belastung eines
Grundstücks mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlichrechtlichen
Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den
Veräusserungswert des Grundstücks dauernd und wesentlich beeinträchtigen und
dafür ein Entgelt entrichtet wird (§ 216 Abs. 2 lit. b StG).

3.2.2
Es ist unbestritten, dass das Recht des Nachbarn, sich gegen von einem
öffentlichen Werk ausgehende übermässige Immissionen zu wehren, durch formelle
Enteignung entzogen werden kann (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 4. A., Zürich 2002, N. 2086 ff.; BGE 131
II 137 ff.; BGE 118 Ib 203 E. 8). Ebenso ist anerkannt, dass
Rechtsgeschäfte, welche ihren Rechtsgrund in einer Enteignung haben,
grundsätzlich zivilrechtliche Handänderungen darstellen (vgl.
Richner/Frei/Kaufmann, § 216 N. 34 ff.). Nach der Rechtsprechung
des Bundesgerichts kommt die Enteignung nachbarlicher Abwehrrechte für den
betroffenen Grundeigentümer der Errichtung einer Grunddienstbarkeit mit dem
Inhalt der Pflicht zur Duldung der übermässigen Immissionen gleich (BGE 122
II 349 E. 4b).

3.2.3
Indessen ist vorliegend die Frage, ob die betreffenden Immissionen
tatsächlich mit einer formellen Enteignung nachbarlicher Abwehrrechte
gleichzusetzen sind, von den zuständigen Behörden bislang noch gar nicht
entschieden worden und muss auch von der Vorinstanz oder dem Verwaltungsgericht
nicht geprüft werden. Selbst wenn eine selbständige Prüfung zum Ergebnis
gelangte, die Erfordernisse für die Annahme einer formellen Enteignung seien
erfüllt, läge zum heutigen Zeitpunkt (noch) keine Handänderung vor: Einerseits
erfordert eine solche Handänderung bereits nach dem Gesetzeswortlaut von § 216
Abs. 2 lit. b StG die Entrichtung eines Entgelts. Andererseits
erfolgt eine zivilrechtliche Handänderung durch formelle Enteignung nach
eidgenössischem Enteignungsrecht erst im Zeitpunkt der Bezahlung der
Entschädigung, bildet doch Letztere unabdingbare Voraussetzung für den
Rechtsübergang (vgl. Art. 91 in Verbindung mit Art. 19bis Abs. 2
des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über die Enteignung;
Richner/Frei/Kaufmann, § 216 N. 37; Häfelin/Müller, N. 2161).
Die Begründung der Pflichtigen, weshalb von diesem Grundsatz, wonach der
Handänderungszeitpunkt erst bei Leistung der Entschädigung anzusetzen sei, bei
der Enteignung von nachbarlichen Abwehransprüchen abzuweichen wäre, überzeugt
nicht. Dass das Verfahren der formellen Enteignung für solche Abwehrrechte kaum
geeignet sein soll, weil die entsprechenden Rechte ab dem ersten Auftreten der
übermässigen Immissionen bereits faktisch in Besitz genommen würden, obschon in
diesem Moment das Enteignungsverfahren in der Regel noch gar nicht eröffnet
sei, ist nicht einzusehen. Nachdem die Handänderung im Zusammenhang mit
Enteignungen nach eidgenössischem Recht sogar bei vorzeitiger
Besitzeseinweisung erst bei Bezahlung der Entschädigung erfolgt, rechtfertigt
sich keine abweichende Behandlung von nachbarlichen Abwehrrechten, da beide
Fälle durchaus vergleichbar – weil mit der gleichen Konsequenz einer noch vor
dem Rechtsübergang hinzunehmenden faktischen Eigentumsbeschränkung verbunden –
sind. Dem Zeitpunkt der Eröffnung des formellen Enteignungsverfahrens kommt
dabei keine entscheidende Rolle zu.

Gegen die Annahme einer
(teilweisen) Handänderung durch Enteignung von Nachbarrechten spricht weiter
der Umstand, dass eine solche Handänderung im Sinn von § 216 Abs. 2 lit. b
StG zusätzlich erfordert, dass die unbeschränkte Bewirtschaftung oder der
Veräusserungswert des Grundstücks dauernd beeinträchtigt wird. Das Kriterium
der Dauerhaftigkeit dürfte aber vor Inkrafttreten des definitiven
Betriebsreglements des Flughafens Zürich-Kloten noch nicht erfüllt sein.

Schliesslich ist fraglich, ob
die Enteignung nachbarlicher Abwehrrechte überhaupt unter den in Weisung 1999 Rz. 90
verwendeten Begriff der Handänderung subsumiert werden kann. In diesem
Zusammenhang hat das kantonale Steueramt in seiner Beschwerdeantwort zu Recht
darauf hingewiesen, dass die ausserordentliche Neufestsetzung im Sinn von Weisung
1999 Rz. 90 bei Handänderungen vor allem deshalb erfolge, weil der
Eigentümer der Liegenschaft wechsle und zudem ein zeitnaher Kaufpreis der
Liegenschaft bekannt sei, welcher in der Regel dem tatsächlichen Verkehrswert
entspreche. In der vorliegenden Situation widerspreche deshalb eine ausserordentliche
Neubewertung dem Sinn der Regelung von Weisung 1999 Rz. 90 und bestehe
daher gar kein Anspruch auf ausserordentliche Neubewertung.

3.3 Mangels
Handänderung bleibt für eine ausserordentliche Neufestsetzung gemäss Weisung
1999 Rz. 90 somit kein Raum. Das diesbezügliche Vorgehen der
Rekurskommission ist nicht zu beanstanden; diese war insbesondere nicht
gehalten, sich mit den betreffenden Argumenten der Pflichtigen
auseinanderzusetzen, so dass der Vorwurf der formellen Rechtsverweigerung
unbegründet ist.

3.4 Was die
von den Pflichtigen im Sinn eines Eventualbegehrens beantragte Sistierung des
Beschwerdeverfahrens bis nach Abschluss des Enteignungsverfahrens betrifft, so
ist festzuhalten, dass das Steuergesetz keinen Anspruch der Parteien auf
Sistierung eines Verfahrens vorsieht. Das öffentliche Interesse an der
periodenbezogenen und damit ökonomischen Erhebung der Steuern wie auch das
Beschleunigungsgebot fallen vorliegend schwerer ins Gewicht als das Interesse
der Pflichtigen an der Sistierung des Verfahrens (VGr, 2. Mai 2001,
SR.2000.28, E. 1a, www.vgrzh.ch). Eine Sistierung ist deshalb nicht angezeigt,
zumal nach dem Gesagten (vgl. E. 3.2.3) höchst fraglich ist, ob eine
formelle Enteignung von nachbarlichen Abwehrrechten überhaupt eine Handänderung
im Sinn von Weisung 1999 Rz. 90 darstellt.

4.  

4.1 Der
Beschwerdegegner hat für die Festlegung des Eigenmiet- und des Vermögenssteuerwerts
die Formelwerte gemäss Weisung 1999 herangezogen. Diese auf die vorliegende
Streitigkeit grundsätzlich anwendbare Weisung sieht in Rz. 88 vor, dass
Vermögenssteuerwert und Eigenmietwert im Steu­erjahr 1999 allgemein nach dieser
Weisung neu festzulegen sind. Unter Vorbehalt der Ziffern 90-92 bleiben
diese Werte bis zu einer späteren allgemeinen Neubewertung in den nachfolgenden
Steuerperioden unverändert (Weisung 1999 Rz. 89).

4.2 Die
Pflichtigen machen im Wesentlichen geltend, dass sich die Lärmbelastung ihrer
Liegenschaft seit Herbst 2001 wesentlich erhöht habe, weil insbesondere der
Staatsvertrag mit Deutschland vom 18. Oktober 2001 die Anzahl nächtlicher
Anflüge von Osten her über die Piste 28, in deren Anflugschneise sich die
Liegenschaft befinde, stark habe ansteigen lassen. Die Formelbewertung gemäss
Weisung 1999 sei für die Fluglärmthematik generell überfordert und habe den
Fluglärm nur ungenügend berücksichtigt. Die im Jahr 1999 vorgenommene
Einteilung der streitbetroffenen Liegenschaft in die amtliche Lageklasse 2
habe ab Oktober 2001 nicht mehr der tatsächlichen Situation entsprochen, so
dass aus der Formelbewertung viel zu hohe Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte
für die neu vom Fluglärm betroffenen Liegenschaften resultierten. Indem die
Formelbewertung keine Möglichkeit biete, die grundlegende Wertverminderung
infolge des neu hinzugetretenen Fluglärms entsprechend ihrem tatsächlichen Ausmass
abzubilden, verletze sie das Gebot der Rechtsgleichheit. Die Anwendung der
Weisung 1999 im konkreten Fall sei willkürlich.

4.3 Mit diesen
Vorbringen wenden sich die Pflichtigen gegen die Grundmechanik der Weisung 1999
als solche, indem sie rügen, diese führe angesichts der veränderten Fluglärmverhältnisse
zu überhöhten Eigenmiet- und Vermögenssteuerwerten, beruhe folglich auf einer
Grundlage, welche den tatsächlichen Verhältnissen im Jahr 2001 nicht mehr
entspreche.

4.3.1
Vorab ist festzuhalten, dass nicht gesagt werden kann, die Weisung 1999
lasse die Fluglärmproblematik gänzlich ausser Acht. Vielmehr ist dem Faktor
Fluglärm, von welchem die Gemeinde Kloten unstreitig bereits bei Erlass der
betreffenden Weisung betroffen war, insofern Rechnung getragen worden, als er
bei der Zuteilung in die amtlichen Lageklassen bzw. bei der Ermittlung des
Landwerts berücksichtigt worden ist. Die Festlegung der Landwerte von
Wohnbauland gemäss Weisung 1999 erfolgt durch externe Sachverständige (Firma E)
für jede zürcherische Gemeinde individuell und beruht auf empirisch erhobenen
Daten von überbauten Grundstücken und dem kantonalen Mittel der Bodenpreise.
Basis für die Weisung 1999 bilden Daten aus den Jahren 1997 und 1998. Laut
Beschwerdegegnerin sind die Landwerte sowohl im Jahr 2001 als auch im Jahr 2002
anhand von aktuellen Daten überprüft worden, ohne dass sich für die Gemeinde
Kloten als Ganzes Hinweise auf wesentliche Veränderungen bei den
Immobilienpreisen ergeben hätten.

4.3.2
Es dürfte unbestritten sein, dass die ab Oktober 2001 eingetretene
Veränderung der Fluglärmsituation in Kloten durch das neue Anflugregime
gestützt auf die Staatsverträge mit Deutschland bei Erlass der Weisung 1999
kaum vorausgesehen werden konnte. So hat etwa das Verwaltungsgericht –
allerdings im Zusammenhang mit der Weisung 1996 – festgehalten, dass die mit
der "4. Welle" verbundene Fluglärmzunahme in die formelmässige Bewertung
nicht eingeflossen sei (VGr, 4. Oktober 2000, SB.2000.00021, E. 3).
Um die der Weisung 1999 zugrunde liegenden Werte in Frage zu stellen, müsste
jedoch nachgewiesen werden, dass mit der Zunahme des Fluglärms im Jahr 2001
tatsächlich eine massive Werteinbusse der Liegenschaften in Kloten verbunden
war, welche die Grundlagen der Weisung 1999 als zu hoch erscheinen lässt, so
dass der Faktor Fluglärm eine grössere Gewichtung erfahren müsste. Um dies
beurteilen zu können, ist primär auf die Entwicklung des Immobilienmarktes in
Kloten im fraglichen Zeitraum abzustellen.

4.3.3
Verfolgt man zunächst die Entwicklung der Bodenpreise in der Gemeinde Kloten
ab 1996 bis 2001, lässt sich Folgendes feststellen: Der Median (= Wert, der von
der Hälfte der Verkäufe unter- bzw. überschritten wird und gerade bei Datensätzen
mit häufigen Ausreissern – wie bei den Bodenpreisen – der aussagekräftigste
Richtwert ist) der Preise bei Freihandverkäufen von erschlossenem, unbebautem
Wohnland erlitt 1997 einen massiven Einbruch auf Fr. 541.-/m2,
nachdem er 1996 noch Fr. 790.-/m2 betragen hatte. Im Folgejahr
1998 wurde der Tiefstwert von Fr. 505.-/m2 erreicht. Die Entwicklung
ab 1998 bis 2001 ist hingegen durch einen leichten Aufwärtstrend
gekennzeichnet, betrug doch der Median im Jahr 1999 Fr. 571.-/m2
und im massgeblichen Jahr 2001 bereits Fr. 620.-/m2. Wird berücksichtigt,
dass die der Weisung 1999 zugrunde liegenden Landwerte auf Daten der Jahre 1997
und 1998 beruhen, so lässt sich im Vergleich zum Jahr 2001 somit ein deutlicher
Anstieg verzeichnen. Das arithmetische Mittel der Bodenpreise lässt zwar im
Jahr 2001 gegenüber dem Vorjahr 2000 einen Einbruch erkennen, die Preise des
Jahres 2001 (Fr. 631.-/m2) entsprechen jedoch annähernd den
Werten der Jahre 1997 (Fr. 626.-/m2) und 1998 (Fr. 658.-/m2)
(Daten des Statistischen Amts des Kantons Zürich, http://www.statistik.zh.ch/themen/05/bodenpreise/bodenpreise.php?p=2).

Aktenkundig ist weiter eine
Grafik der Firma E (welche für die Festlegung der Landwerte von Wohnbauland der
Weisung 1999 zuständig war), wonach der Transaktionspreisindex der Gemeinde
Kloten für Einfamilienhäuser ab dem 3. Quartal des Jahres 2000 einen konstanten
Anstieg erfuhr, welcher seine Spitze im 2. Quartal des Jahres 2002
erreichte und erst anschliessend wieder zu sinken begann. Von einem Einbruch im
Jahr 2001 kann somit keine Rede sein. Was den Transaktionspreisindex für Eigentumswohnungen
betrifft, so ist dieser im Jahr 2001 gegenüber dem Vorjahr 2000 zwar leicht
gesunken, von einem eigentlichen Einbruch kann jedoch auch hier keinesfalls
gesprochen werden. Auskünfte über die Entwicklung der Immobilienpreise lassen
sich sodann einer Darstellung der Firma F AG über Freihandverkäufe von
Eigentumswohnungen in Kloten entnehmen, wonach die Preise ab 1997 bis 2000
anstiegen und von 2000 bis 2001 nahezu konstant blieben; ein Einbruch ist dort
also nicht zu beobachten. Zusätzlich ist die Anzahl Freihandtransaktionen in
der Gemeinde Kloten im Jahr 2001 gegenüber dem Vorjahr 2000 angestiegen.
Betrachtet man daneben beispielsweise die Entwicklung der Wohnbautätigkeit in
Kloten, so ergibt ein Vergleich der Anzahl neuerstellter Einfamilienhäuser im
Jahr 2001 einen absoluten Höhepunkt von 52 Häusern, während die Anzahl in den
Vorjahren deutlich geringer ausfiel (1998: 17; 2000: 14; vgl. https://data.statistik.zh.ch/infospc/geport/gemeinde.jsp?bfs=50).
Die Entwicklung des Immobilienmarktes ab dem Jahr 2002 ist für die vorliegend
zu beurteilenden Fragen nicht von Belang, weshalb auf die diesbezüglichen
Ausführungen der Pflichtigen nicht näher einzugehen ist. 

4.3.4
Die geschilderte Entwicklung des Immobilienmarktes in der Gemeinde Kloten
lässt für das Jahr 2001 trotz der Zunahme des Fluglärms weder einen Einbruch
noch eine Stagnation erkennen, vielmehr sind die Bodenpreise ab 1997 bis 2001
tendenziell gestiegen. Folgt man den amtlichen Statistiken, hat eine
wesentliche Verminderung der Immobilienwerte in der Gemeinde Kloten erst nach
dem Jahr 2002 stattgefunden. Auch wenn daraus nicht zwingend der Schluss
gezogen werden darf, die Zunahme des Fluglärms im Jahr 2001 habe die damaligen
Boden- und Immobilienpreise in Kloten nicht beeinflusst, bildet diese Entwicklung
doch gewichtiges Indiz dafür, dass die Weisung 1999 auf Landwerten und Einstufungen
in amtliche Lageklassen beruht, welche auch für das Jahr 2001 für die Gemeinde
Kloten im Allgemeinen und die streitbetroffene Liegenschaft im Besonderen noch
angemessen erscheinen, weil in jenem Jahr keine massgebliche Wertverminderung
der Liegenschaften eingetreten ist, welche durch die Toleranzen der
Formelbewertung nicht aufgefangen würde. Die bis zum Jahr 2001 ansteigende
Bodenpreisentwicklung zeigt gerade, dass dem Faktor Fluglärm entgegen der
Ansicht der Pflichtigen zumindest im Jahr 2001 nicht ein derart grosses Gewicht
zukam, dass von einem "Killer-Faktor" schlechthin gesprochen werden
müsste. Vielmehr haben offenbar die anderen Vorteile, welche eine Liegenschaft
am Standort Kloten mit sich bringt, gegenüber dem Nachteil Fluglärm überwogen.
Daher kann nicht gesagt werden, die Grundlagen der Weisung 1999 seien wegen der
Änderung des Anflugregimes überholt worden und hätten im Jahr 2001 nicht mehr
der tatsächlichen Situation entsprochen. 

Unter Berücksichtigung dieser
Umstände liegt in der Anwendung der Weisung 1999 auf den vorliegenden Fall
entgegen der von den Pflichtigen geäusserten Auffassung insbesondere auch keine
Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots. Zwar betrifft die in E. 4.3.3. dargestellte
Entwicklung des Immobilienmarktes die Gemeinde Kloten als Ganzes, ohne dass
Differenzierungen bezüglich der konkreten Lage innerhalb der Gemeinde vorgenommen
worden wären, und ist es durchaus denkbar, dass eine Analyse der Immobilienpreise,
welche sich auf das vom neuen Anflugregime speziell betroffene Quartier beschränkt,
eine im Vergleich zu anderen Standorten in der Gemeinde höhere zusätzliche
Fluglärmbelastung und möglicherweise eine leicht anders verlaufende
Preisentwicklung ergeben würde. Indessen kann eine Formelbewertung, soll sie
den An­forde­run­gen der Massenverwaltung entsprechen, nur auf einigen wenigen,
wenngleich wich­ti­gen, gemein­samen Merkmalen der Schätzungs­ob­jekte beruhen,
und muss die man­nigfachen indivi­du­el­len Unterschiede der einzelnen Objekte
hingegen ausser acht las­sen, was in der Na­tur der Sache liegt. Die damit
erzielte Vereinfachung ist, wie das Verwaltungs­gericht mit Bezug auf die formelmässige
Ermittlung der Vermögenswerte von Lie­genschaften wiederholt erklärt hat (so
etwa VGr, 31. August 1994, SB 94/0007, unter Hinweis auf VGr, 23. September
1982, SB 31/1982), nicht nur im Interesse der Praktika­bi­li­tät und der
rationellen Verwaltung erforderlich, sondern überhaupt nicht vermeidbar und
damit schlechterdings hinzunehmen (VGr, 31. Oktober 1995, SB.94.00047, E. 3b
= StE 1996 A 21.11 Nr. 39 = ZStP 1995, 305). Darin ist auch keine
Verletzung des Grundsatzes der Gleichmässigkeit der Besteuerung oder der
Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit zu erblicken. 

4.3.5
Die grundsätzliche Anwendung der Weisung 1999 auf den vorliegenden Fall
erweist sich nach dem Gesagten nicht als willkürlich. Sind – wie die
Pflichtigen hier geltend machen – nur einzelne Liegenschaften oder einzelne
Quartiere betroffen, bildet die Möglichkeit einer individuellen Schätzung unter
Berücksichtigung des konkreten Einflusses des Fluglärms eine sachgerechte
Lösung, um die Verfassungsmässigkeit der Formelwerte zu überprüfen. Inwiefern
die Korrekturmöglichkeit von Weisung 1999 Rz. 79 ff. unzureichend
sein soll, ist nicht ersichtlich, zumal Steuerpflichtige in jedem Fall die
Möglichkeit haben, die Formelwerte anhand einer individuellen Schätzung
kontrollieren zu lassen (vgl. E. 2.3). Im Übrigen fand mit der ab
Steuerperiode 2003 geltenden Weisung 2003 eine allgemeine Neubewertung statt,
welche dem verstärkten Fluglärm durch generelle Senkung der massgebenden
Landwerte für die Gemeinde Kloten sowie Zuteilung der streitbetroffenen
Liegenschaft in eine andere Lageklasse Rechnung getragen hat.

5.  

5.1 Zahlreiche
Rügen der Pflichtigen richten sich gegen das von der Rekurskommission
eingeholte amtliche Gutachten von G vom 20. Februar 2004: Die vom
Gutachter angewendete hedonische/ökonometrische Methode sei zur Bewertung
fluglärmgeschädigter Liegenschaften ungeeignet, könne doch das Gutachten nur
auf den Datenpool der F AG abstellen, welcher die Daten von in der ganzen
Schweiz getätigten Freihandtransaktionen umfasse, von denen nur ein kleiner
Teil in Kloten selbst erfolgt sei. Dem Fluglärm sei ausschliesslich durch
Veränderung des Faktors "Lage im Ort" Rechnung getragen worden,
welches Vorgehen jedoch angesichts der Bedeutung des Fluglärms für den Wert
einer Liegenschaft als völlig unzureichend erscheine. Schliesslich habe die
Vorinstanz die ausdrücklichen Vorbehalte des amtlichen Gutachters gänzlich ignoriert.

5.2 Die
Rekurskommission hat in ihrem Entscheid erwogen, das entsprechende Bewertungsmodell
unterscheide sich trotz des etwas anderen Ansatzes in der praktischen Anwendung
kaum von der herkömmlichen Vergleichsmethode; beide Verfahren berücksichtigten
und quantifizierten preisbestimmende Eigenschaften von Gebäuden, Grundstücken
und deren Umgebung. Der Fluglärm bilde zwar einen gewichtigen Faktor für die
Wertbestimmung, stehe aber gleichwohl in einem komplexen Zusammenhang mit
zahlreichen anderen Objekteigenschaften, weshalb er nicht als eigenständiger
Faktor erfasst werden müsse.

5.3 Der
Verkehrswert von Liegenschaften muss grundsätzlich nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen
geschätzt werden und entspricht dem Preis, der dafür im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr am Bewer­tungsstichtag mutmasslich zu erzielen wäre (RB 1991
Nr. 47 mit Hinweisen). Bei überbauten Liegenschaften wird er regelmässig
anhand des Real­werts als Summe von Boden- und Bauwert sowie des Ertragswerts
ermittelt. Die Gewichtung dieser beiden Faktoren hängt vom Einzelfall ab; bei
Renditeobjekten hat der Ertragswert mehr Gewicht, während bei Grundstücken, die
in erster Linie der Eigennutzung dienen, der Real- oder Sachwert eine grössere
Rolle spielt (RB 1999 Nr. 158 = ZStP 2000 Nr. 19; RB 2003 Nr. 88).
Nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist der Verkehrswert in der
Regel primär anhand von Vergleichspreisen zu ermitteln, die für möglichst nahe
gelegene, ähnliche und stichtagsnah ge­handelte Grundstücke bezahlt worden
sind, also unter Anwendung der statistischen (Vergleichs-)Methode (statt
vieler: BGE 122 I 173 E. 3a; RB 1976 Nr. 116; RB 1999 Nr. 158
= ZStP 2000, 150). Andere Schätzungsmethoden, wie etwa die Rückwärtsrechnung
oder die Lageklassenmethode, dürfen nur subsidiär unter besonderen Umständen
herangezogen werden, wenn die statistische Methode im konkreten Fall versagt
(Felix Richner/Walter Frei, Kommentar zum Zürcher Erbschafts- und
Schenkungssteuergesetz, Zürich 1996, § 13 N. 80). Zwar liegt es auf
der Hand, dass die Genauigkeit der Schätzung nach der statistischen Methode mit
der Anzahl der ihr zugrunde liegenden Vergleichshandänderungen zunimmt,
indessen kann nicht gesagt werden, die Vergleichsmethode liefere nur dort brauchbare
Resultate, wo sich eine Vielzahl von Handänderungen zum Vergleich anböten (VGr,
6. April 1994, SR 94/0005; VGr, 2. Dezember 1992, SR 92/0079). 

5.3.1
Der amtliche Gutachter hat den Verkehrswert der streitbetroffenen
Liegenschaft per Ende 2001 auf Fr. 590'000.- geschätzt und dabei eine
Reduktion aufgrund des Fluglärms von rund 16,7% festgestellt. Bei der von ihm
verwendeten hedonischen Bewertungsmethode handelt es sich um ein
standardisiertes Vergleichswertverfahren, in welchem mittels Regressionsanalyse
aus einer grossen Menge von Objektdaten die werterheblichen Faktoren bestimmt
werden. Eine Liegenschaft wird dabei in verschiedene Kriterien baulicher
(Fläche, Raumvolumen, Baujahr, Bauqualität, etc.) und geografischer Art (Lage
innerhalb des Quartiers und in der Gemeinde, Infrastruktur, etc.) gegliedert.
Dahinter steckt die Idee, dass die Eigenschaften einer Liegenschaft zwar nur
gebündelt in Form eines Hauses bzw. einer Wohnung erworben werden können, indessen
implizit ein Markt und ein Preis für jede dieser Eigenschaften besteht, wobei
der Kaufpreis die Summe der Ausgaben darstellt, welche der typische Käufer für
eine bestimmte Menge an Eigenschaften bei einem gegebenen impliziten Preis
dieser Eigenschaften zu zahlen bereit ist. Mit Hilfe von umfangreichen
Datenbanken, welche effektiv erfolgte Verkaufstransaktionen in der ganzen
Schweiz enthalten, werden die einzelnen Kriterien nach ihrem Werteinfluss
gewichtet, damit in Abhängigkeit zu den gespeicherten Daten ein Verkehrswert
ermittelt werden kann (Marco Salvi, Vom Wert der Sicht und anderer Dinge, Der
hedonische Ansatz, http://www.wif.ethz.ch/teaching/salvi_hedonische_immobilienbewertung_ss05.pdf;
Barbara V. Stuber/Heinrich Wessa, Bewertung von Immobilien nach Swiss GAAP FER 26,
Neue Rechnungslegungsvorschriften für Pensionskassen, ST 2005, S. 341 f.).

Im vorliegend verwendeten
hedonischen Modell der Firma F AG werden Elemente wie (Flug-)Lärm insofern
berücksichtigt, als sie in das Kriterium "Standort in der Gemeinde"
Eingang finden, welches vier Ausprägungen kennt: "sehr gut",
"gut", "mittel" und "schlecht". Der amtliche
Gutachter hat die Zunahme des Fluglärms im konkreten Fall durch eine
Veränderung der Lageklasse von "gut" zu "schlecht" in die
Verkehrswertermittlung einfliessen lassen. 

5.3.2
In Würdigung des amtlichen Gutachtens kommt das Verwaltungsgericht zum
Schluss, dass dieses nicht gehörig begründet ist.

Einerseits erscheint unter
Berücksichtigung der konkreten Umstände äusserst fraglich, ob das hedonische
Modell in der Art, wie es vom amtlichen Gutachter vorliegend verwendet worden
ist, für den hier zu beurteilenden Fall eine taugliche Bewertungsmethode
darstellt. So zieht das entsprechende Modell Vergleichsobjekte heran, welche
sich nicht (nur) in der Gemeinde Kloten, sondern in der ganzen Schweiz befinden.
Eine der im Gutachten enthaltenen Grafiken nimmt beispielsweise Bezug auf
Handänderungspreise von mit der Liegenschaft in Kloten vergleichbaren
Eigentumswohnungen in Abhängigkeit der Nettowohnfläche; der Gutachter führt
hierzu ausdrücklich aus, es handle sich bei den aufgeführten Transaktionen um
Handänderungen von Eigentumswohnungen, von denen nur ein kleiner Teil in der
Gemeinde Kloten selber liege. Damit aber wird dem besonderen Standort Kloten in
unmittelbarer Nähe zu einem Flughafen zu wenig Rechnung getragen. Die Entwicklung
des Immobilienmarktes in der Gemeinde Kloten selbst und insbesondere im betroffenen
Quartier findet – anders als bei der klassischen Vergleichsmethode – kaum Berücksichtigung,
obschon diese als wesentlich zu betrachten wäre, selbst wenn im massgeblichen
Zeitraum nur wenige Vergleichshandänderungen stattgefunden haben sollten (vgl. E. 5.3).
Zwar führt der Gutachter Grafiken über den Bodenpreis-Median in Kloten sowie
über Immobilienpreise bei Freihandverkäufen von Eigentumswohnungen in Kloten
an, ohne jedoch daraus konkrete Rückschlüsse auf den zu ermittelnden Verkehrswert
der streitbetroffenen Liegenschaft zu ziehen. Anlässlich der Referentenaudienz erklärte
er hierzu sogar, die Bodenpreis-Grafik weise lediglich beispielhaften Charakter
auf und habe nur mittelbar etwas mit dem Gutachten zu tun. Weiter gab er an,
die von ihm eruierte Reduktion des Verkehrswerts um rund 17% beruhe nicht auf
konkreten statistischen Feststellungen in Kloten. Sodann kann er die Frage,
weshalb die Boden- und Immobilienpreise in Kloten trotz Zunahme des Fluglärms
gestiegen sind, nicht schlüssig beantworten; vielmehr räumt er ein, dass zur
Abklärung dieser Frage eine umfassendere Auswertung der zugrunde liegenden
Rohdaten notwendig wäre.

Ausserdem bleibt unklar, wie
die Bestimmung der Standortqualität der Vergleichsobjekte nach dem vorliegend
verwendeten Modell der F AG zu Stande kommt. Der Gutachter erläuterte hierzu
nur, beim Datenpool der F AG handle es sich um vertrauliche Kundendaten von
Banken, Pensionskassen und Versicherungen. Darüber hinaus fragt sich ohnehin,
ob es angemessen erscheint, den Einfluss des Fluglärms dadurch zu gewichten,
dass die Standortqualität von "gut" auf "schlecht"
verändert wird, würde doch dies bedeuten, dass der zusätzliche Fluglärm
sämtliche positiven Lagefaktoren der Liegenschaft völlig überlagern würde.
Diese Abstufung in die schlechteste aller Lageklassen mutet vielmehr willkürlich
an, zumal der Gutachter selbst einräumt, dass empirisch zuerst noch ermittelt
werden müsste, welche Lärmzunahme es tatsächlich rechtfertige, die Lage
innerhalb der Gemeinde Kloten zu verändern.

Hinzu kommen weitere
Vorbehalte, die der Gutachter gerade auch mit Blick auf die von ihm verwendete
hedonische Methode macht: So gibt er zu bedenken, die heutigen hedonischen
Modelle könnten den Einfluss des Fluglärms auf die Verkehrswerte lediglich abschätzen,
um gleichzeitig die Empfehlung abzugeben, es würde sich eine umfassendere
Studie bzw. ein Ausbau des hedonischen Modells aufdrängen. Überdies zieht er
einerseits Ergebnisse von ausländischen Modellen heran, um gleichzeitig einzuschränken,
dass eine umfassende empirische Arbeit zuerst noch aufzeigen müsse, ob jene
Werte auch für die Schweiz Geltung hätten. Sogar mit Bezug auf die Anwendung
der Resultate von Schweizer Modellen werden Vorbehalte angebracht, weil der
Einfluss des Fluglärms nur indirekt gemessen werde. Zusätzliche Vorbehalte
betreffen die Aussagekraft sowie die Genauigkeit der berücksichtigten
durchschnittlichen Lärmwerte der EMPA, weil diese nichts über die Streuung des
Fluglärms aussagten und mit einer gewissen Unsicherheit verbunden seien.

Der Gutachter kann letztlich
keine konkrete und nachvollziehbar begründete Aussage zum Einfluss der
Fluglärmzunahme auf den Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft machen.
Vielmehr beruht seine Expertise zu sehr auf allgemeinen Daten und ungesicherten
Grundlagen, so dass im Ergebnis keine individuelle Schätzung vorliegt, welche
den Besonderheiten der Liegenschaft ausreichend Rechnung trägt. 

5.4 Indem die
Rekurskommission in ihrem Entscheid auf das mangelhafte amtliche Gutachten
abgestellt hat, hat sie eine Rechtsverletzung begangen. Sie wird im zweiten
Rechtsgang ein neues amtliches Gutachten über den Verkehrswert und den
Marktmietwert der streitbetroffenen Liegenschaft einholen müssen, welches auf
anerkannten Bewertungsmethoden beruht, sich eingehend mit der konkreten
Situation der streitbetroffenen Liegenschaft auseinandersetzt und dabei
insbesondere auch die Entwicklung des Immobilienmarktes in der Gemeinde Kloten
im Allgemeinen sowie im betroffenen Quartier im Besonderen gebührend berücksichtigt.

Sollte ein gehörig begründetes Gutachten im zweiten
Rechtsgang wiederum einen Verkehrswert ergeben, welcher dazu führt, dass sich
der Formelwert innerhalb der in Weisung 1999 Rz. 82 vorgesehenen
Bandbreite von 70% bis 100% des Verkehrswerts bewegt, sei an dieser Stelle der
Vollständigkeit halber darauf hingewiesen, dass solchenfalls für den Vermögenssteuerwert
auf den Formelwert abzustellen wäre. Die Rekurskommission hat in ihrem
Entscheid den vollen individuell ermittelten Verkehrswert als
Vermögenssteuerwert herangezogen. Dies führt jedoch zu einer
ungerechtfertigten, das Rechtsgleichheitsgebot verletzenden Ungleichbehandlung
der Pflichtigen gegenüber solchen Steuerpflichtigen, welche die Formelwerte
nicht anhand einer individuellen Verkehrswertschätzung überprüfen lassen. Die
von Art. 8 BV gebotene Rechtsgleichheit verletzt nämlich ein Entscheid,
wenn er rechtliche Unterscheidungen trifft, für die ein vernünftiger Grund in
den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist,
oder Unterscheidungen unterlässt, die sich aufgrund der Verhältnisse
aufdrängen, wenn also Gleiches nicht nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und
Ungleiches nicht nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich behandelt wird (BGE 115
Ia 81 E. 2 mit Hinweisen). Weicht die Behörde nicht nur in einem oder in
einigen Fällen, sondern in ständiger Praxis vom Gesetz ab, und gibt sie zu erkennen,
dass sie auch in Zukunft nicht gesetzeskonform entscheiden werde, so kann der
Bürger verlangen, gleich behandelt, das heisst ebenfalls gesetzwidrig
begünstigt zu werden (BGr, 11. November 1991, ZBl 93/1992 S. 233 f.;
BGE 115 Ia 81 E. 2). Der von der Vorinstanz zitierte Entscheid
des Verwaltungsgerichts (RB 2003 Nr. 88 = StE 2004 B 52.21 Nr. 9),
wonach im Rahmen der Weisung 1999 der aufgrund eines Gutachtens individuell
geschätzte Verkehrswert zugleich den Vermögenssteuerwert darstelle und zu 100%
zu übernehmen sei, betrifft lediglich die Konstellation, in welcher der
Formelwert mehr als 100% des ermittelten Verkehrswerts beträgt und daher
entsprechend Weisung 1999 Rz. 82 auf diesen Wert herabzusetzen ist. 

Dies führt zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde.

5.5 Bei diesem
Verfahrensausgang muss auf die weiteren Vorbringen der Pflichtigen nicht näher
eingegangen werden und kann insbesondere offen bleiben, ob die Rekurskommission
das rechtliche Gehört verletzt hat, indem sie das Privatgutachten und die
weiteren von den Pflichtigen ins Recht gelegten Gutachten bzw. Studien nicht
näher gewürdigt hat. Hierzu ist lediglich zu bemerken, dass sich eine Behörde
nicht mit jedem einzelnen Einwand auseinandersetzen muss, sondern sich auf die
wesentlichen Gesichtspunkte beschränken und dabei – gegebenenfalls auch in antizipierter
Beweiswürdigung – gewisse Vorbringen unberücksichtigt lassen darf. Gleichzeitig
ist aber auf substanziierte Vorbringen, wozu auch Parteigutachten zählen,
grundsätzlich angemessen einzugehen. 

6.  

Bei diesem letztlich unentschiedenen Ausgang des Verfahrens
sind die Kosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1
in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und steht den Beschwerdeführenden
keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4
StG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die
Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der
Erwägungen an die Steuerrekurskommission III zurückgewiesen.

2.    Über
die Rekurskosten hat die Steuerrekurskommission III im Neuentscheid zu befinden.

3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 1'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      60.--     Zustellungskosten,

Fr. 1'060.--     Total der Kosten.

4.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zu einem Viertel, unter solidarischer
Haftung für die Hälfte der Kosten, und dem Beschwerdegegner zur Hälfte
auferlegt.

5.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

6.    Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

7.    Mitteilung an …