# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ce5e7160-2cac-51b4-8e60-9d8a6b9d3c02
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-04-27
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 27.04.2001 15.2001.68
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_006_15-2001-68_2001-04-27.html

## Full Text

Incarto n.

  15.2001.00068

  	
  Lugano

  27 aprile
  2001

  /EC/fc/kc

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di esecuzione e fallimenti 

  del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cometta, presidente, 

  Pellegrini e Rusca

  

 

	
  segretario:

  	
  Cassina, vicecancelliere

  

 

 

statuendo
sul ricorso 2 marzo 2001 di

 

	
   

  	
  __________ 

  (patr. dall’avv. __________)

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

l’operato dell’ Ufficio di esecuzione e fallimenti di Mendrisio e
segnatamente contro l’allestimento dell’inventario degli oggetti vincolati dal
diritto di ritenzione del locatore nell’esecuzione n. __________ promossa nei
confronti della ricorrente da

 

	
   

  	
  __________ 

  (patr. dall’avv. __________)

  

 

Viste
le osservazioni

–
15 marzo 2001 di __________;

–
26 marzo 2001 dell’UEF di Mendrisio;

 

esaminati
atti e documenti;

 

ritenuto

 

in fatto:                 A.      La
__________ è una società avente quale scopo sociale la gestione di grandi magazzini
e il commmercio di generi alimentari e di beni mobili. Essa svolge la propria
attività in Ticino anche presso il Centro __________ nei locali di proprietà di
__________.

 

                                B.      Il
16 febbraio 2001 __________ ha chiesto all’UEF di Mendrisio l’erezione di un
inventario dei beni vincolati al diritto di ritenzione e trovantesi presso
l’immobile locato  per un credito di complessivi fr. 43'100.-- per pigioni
scadute dal 1. gennaio 2001 al 31 marzo 2001 e per l’anticipo delle spese
condominiali.

 

                                C.      Il
19 febbraio 2001 l’UEF di Mendrisio ha allestito l’inventario degli oggetti
vincolati dal diritto di ritenzione, inventariando presso il locali appigionati
l’arredamento completo del negozio dell’escussa, stimandolo in fr. 50'000.--.

 

                                D.      Con
tempestivo ricorso 2 marzo 2001 __________ si è aggravata contro l’inventario
degli oggetti vincolati dal diritto di ritenzione del locatore, postulandone la
declaratoria di nullità.

                                          La
ricorrente evidenzia che, essendo la superficie di vendita del negozio di
__________ minore di quella prevista nel contratto, essa ha postulato con
istanza 8 febbraio 2001 presso il competente ufficio di conciliazione in
materia di locazione l'accertamento della nullità del contratto di locazione,
in via subordinata l’accertamento della validità della disdetta immediata del
28 dicembre 2000 e in via ancor più subordinata la riduzione del canone di
locazione. Considerato che il contratto di locazione alla base della domanda di
erezione dell’inventario sarebbe nullo, a mente della ricorrente non
esisterebbe una base legale che ne permetta l’allestimento.

                                          La
ricorrente evidenzia poi che l’arredamento completo del suo negozio di
__________ avrebbe un valore di almeno fr.   147'000.-- (doc. D) e pertanto la
stima data dall’UEF di Mendrisio ai beni inventariati sarebbe arbitraria,
perché per garantire un credito di fr. 43'100.-- l’Ufficio avrebbe inventariato
beni per almeno fr. 147'000.--. Essa chiede dunque, nell’ipotesi la sua domanda
principale venisse respinta, che “vengano inventariati unicamente i mobili
effettivamente necessari a coprire il credito di fr. 43'100.--“.

 

                                E.      Con
osservazioni 15 marzo 2001 __________ si è opposto al gravame, con protesta di
spese, tasse e ripetibili, evidenziando che non corrisponderebbe al vero che la
superficie effettiva ceduta in uso dalla conduttrice sarebbe stata inferiore a
quella prevista nel contratto. Per l’osservante in ogni caso la “contestata
nullità del contratto, per esplicare i suoi effetti ed eventualmente liberare
la ricorrente dagli obblighi che le discendono ex contractu, necessita di un
accertamento giudiziario con la prolazione di una decisione cresciuta in
giudicato”.

                                          L’osservante
evidenzia ancora che il valore di quanto inventariato è ben inferiore alla
cifra di fr. 147'000.--. Infatti la fattura doc. D, relativa all’inventario
fornito, sarebbe superiore ai prezzi di mercato ed inoltre l’inventario sarebbe
usato, in parte rovinato e di difficilmente commerciabile, in quanto
confezionato su misura.

 

                                F.      Delle
osservazioni 26 marzo 2001 dell’UEF di Mendrisio si dirà, per quanto necessario,
in seguito.

 

 

Considerato

 

in diritto:               1.      a)  Il
locatore di locali commerciali ha un diritto di ritenzione sulle cose mobili
che vi si trovano e servono al loro uso e godimento: il diritto si estende in
termini temporali alla pigione annuale scaduta e a quella del semestre in corso
(art. 268 cpv. 1 CO).

                                               La LEF ha previsto
disposizioni speciali in materia di pigioni e affitti. Infatti giusta l’art.
283 cpv. 1 LEF anche prima di iniziare l’esecuzione, il locatore di locali
commerciali può domandare l’assistenza dell’ufficio di esecuzione per la provvisoria
tutela del suo diritto di ritenzione. L’ufficio fa l’inventario degli oggetti
vincolati al diritto di ritenzione e fissa al locatore un termine per
promuovere l’esecuzione in via di realizzazione del pegno (art. 283 cpv. 3
LEF). Sono esenti dal diritto di ritenzione gli oggetti che non potrebbero
essere pignorati dai creditori del conduttore (cfr. art. 268 cpv. 3 CO; Anton
K. Schnyder/M. Andreas Wiede, Basler Kommentar zum SchKG,
Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n.26 ad art. 283 LEF).

 

                                          b)  La formazione d’inventario presuppone l’esistenza di un contratto di
locazione così come di un credito derivante da tale contratto. L’Ufficio
esecuzione può rifiutare di erigere, per ragioni di diritto materiale,
l’inventario degli oggetti sottoposti al diritto di ritenzione del locatore
soltanto se l’inesistenza di questo diritto è manifesta e inequivocabile (cfr. DTF
103 III 41-42 con rif. ivi; DTF 97 III 45; Amonn/Gasser, Grundriss
des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, Berna 1997, § 34 n. 18; Pierre-Robert
Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, Losanna 1993 p.
114; Ernest Brand, Dispositions particulières sur les loyers et fermages
I, in FJS n. 1092 p. 4), come sarebbe ad es. il caso se fosse chiesto
l'inventario per un canone locatizio successivo alla rescissione del contratto:
in tale evenienza sarebbe infatti evidente la mancanza di un credito dipendente
da pigione e il locatore non potrebbe prevalersi del diritto di ritenzione ex
art. 268 CO.

 

                                          c)  La determinazione dell’ammontare delle pigioni e la fissazione dei
periodi cui tali pigioni si riferiscono sono questioni di diritto materiale che
vanno risolte dal giudice civile: in linea di principio, le autorità esecutive
devono fondarsi sulle richieste del creditore a meno siano manifestamente
inammissibili (Emil Schmid, Zürcher Kommentar, 3. ed, Zurigo 1977, n. 48
ad art. 272-274 CO).

 

                                          d)  Il locatario che intende contestare il diritto di ritenzione del
locatore deve farlo, pena la decadenza, sollevando opposizione contro il
precetto (DTF 96 III 70, 90 III 101, 59 III 10 cons. 1): la mancata
opposizione vale quale riconoscimento implicito del diritto di ritenzione.

 

                                2.      a)  Nel
caso di specie la __________ ha postulato la declaratoria di nullità
dell’inventario degli oggetti vincolati al diritto di ritenzione, perché,
essendo la superficie di vendita del negozio di Morbio Inferiore minore di
quella stabilita nel contratto di locazione, quest’ultimo sarebbe nullo,
rispettivamente sarebbe stato validamente disdetto con effetto immediato il 28
dicembre 2000. 

                                               La ricorrente non
contesta dunque che essa occupa a titolo oneroso, per espletare la propria
attività, dei locali nel bene immobile di proprietà di __________, ma in
sostanza si limita a contestare l’esistenza del credito da pigione a garanzia
del quale è stata chiesta e ottenuta l’erezione dell’inventario.

 

                                          b)  Agli atti si
trova il contratto di locazione stipulato il 14 febbraio 2000 tra __________ e
la ricorrente. Tale contratto, avente per oggetto dei “locali nel bene immobile
sito a __________ ” mappale n. __________ denominato Centro __________ ”, è di
durata determinata e scade il 31 dicembre 2006. La pigione annua pattuita è di
Fr. 150’000.--, pagabili in rate trimestrali anticipate entro “il primo di ogni
trimestre”, oltre alle spese accessorie (doc. 1).

 

                                          c)   Con la domanda
del 16 febbraio 2001 __________ ha chiesto l’erezione d’inventario per un
credito di Fr. 43'100.-- per le pigioni scadute dal 1. gennaio 2001 al 31 marzo
2001 e per le spese condominiali. In base al contratto di locazione al momento
della richiesta di inventario, ossia il 16 febbraio 2001, la pigione e le spese
accessorie per il 1. trimestre 2001 erano già scadute (cfr. clausola n. 2.2.10
del contratto doc.1).

                                               L’UEF di Mendrisio
quindi, dando seguito alla richiesta di erezione di inventario di __________,
ha correttamente operato, ritenuto che la questione dell’esistenza e
dell’ammontare del credito per pigioni (e dunque della validità del contratto e
degli effetti dell’asserita disdetta) rappresentano all’evidenza questioni di
merito sulle quali è tenuto ad esprimersi il giudice competente per la causa di
convalida rispettivamente il giudice del rigetto dell’opposizione
nell’esecuzione a convalida della ritenzione, mentre sfuggono manifestamente al
ristretto potere di cognizione dell’Ufficio di esecuzione e dell’autorità di
vigilanza.

 

                                3.      a)  La ricorrente
asserisce ancora che l’arredamento completo del negozio __________ di
__________ avrebbe un valore di almeno fr. 147'000.-- (doc. D) e che  pertanto
la stima data dall’UEF di Mendrisio ai beni inventariati sarebbe arbitraria,
perché per garantire un credito di fr. 43'100.-- l’Ufficio avrebbe inventariato
beni per almeno fr. 147'000.--. Essa chiede dunque, in via subordinata rispetto
al petitum principale, che vengano inventariati unicamente i mobili effettivamente
necessari a coprire il credito di fr. 43'100.-- e non tutto l’arredamento del
suo negozio di __________.

 

                                          b)  I beni
inventariati devono essere stimati dall’Ufficio di esecuzione secondo le regole
applicabili al pignoramento (Schnyder/Wiede, op. cit., n. 57 ad art. 283
LEF).

                                               Per l'art. 97 cpv. 1
LEF il funzionario stima gli oggetti pignorati facendosi assistere, ove
occorre, da periti. Il ricorso a un perito per procedere alla stima in vista
del pignoramento rientra nel potere di apprezzamento dell'organo esecutivo (Jaeger/ Walder/ Kull/ Kottmann,
op. cit., n.8 e 9 ad art. 97 LEF), è in particolare indicato quando la
stima di un oggetto richiede conoscenze speciali che l'Ufficio non possiede
(DTF 93 III 20; Bénédict Foëx, Basler Kommentar zum SchKG, Vol. I,
Basilea/ Monaco/ Ginevra 1998, n.14 ad art. 97 LEF.).

                                               In concreto l’UEF di
Mendrisio ha inventariato presso i locali appigionati l’arredamento completo
del negozio dell’escussa di __________, stimandoli in fr. 50'000.--. Eseguendo
tramite un suo funzionario la stima dei beni soggetti al diritto di ritenzione,
l’UEF di Mendrisio ha operato correttamente, ritenuto che tale stima non
necessitava di conoscenze professionali specifiche e pertanto non si sarebbe
giustificato il ricorso ad un perito.

 

                                          c)  L’art. 97 cpv.
2 LEF, applicabile per analogia anche nell'ambito dell’allestimento di un
inventario dei beni soggetti al diritto di ritenzione del locatore (DTF 93 II
20; Schnyder/Wiede, op. cit., n. 60 ad art. 283 LEF), stabilisce che il
pignoramento deve essere limitato a quanto basti per soddisfare dei loro
crediti, in capitale, interessi e spese, i creditori pignoranti. 

                                               Secondo la ricorrente
l’Ufficio sarebbe incorso in un errore di apprezzamento nella valutazione
dell’arredamento, che andrebbe stimato almeno in fr. 147'000.--. Pertanto
l’inventario dovrebbe limitarsi ad indicare i beni mobili effettivamente necessari
a coprire il credito in esecuzione.

                                               La debitrice chiede
quindi in sostanza dapprima una nuova valutazione ai sensi dell’art. 97 cpv. 1
LEF. La dottrina ritiene applicabile per analogia anche agli oggetti mobili
l’art. 9 cpv. 2 RFF, secondo cui ogni parte interessata può, entro il termine
di ricorso contro il pignoramento, e previo deposito delle spese occorrenti,
chiedere all’autorità di vigilanza una nuova stima a mezzo di periti (Bénédict
Foex, Basler Kommentar zum SchKG, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n.16-19 ad
art. 97 LEF; Amonn/Gasser, op. cit. § 22 n.50, p. 158). Di conseguenza l’UEF
di Mendrisio dovrà procedere ad una nuova stima dei beni inventariati questa
volta con l’ausilio di un perito, previo versamento delle spese da parte della
__________. Nell’ipotesi poi in cui i beni inventariati risulteranno avere un
valore superiore al credito dedotto in esecuzione, l’Ufficio dovrà determinarsi
come indicato all’art. 97 cpv. 2 LEF, ossia depennando dall’inventario dei beni
soggetti al diritto di ritenzione del locatore, una volta raggiunto l’importo
del credito per il quale è stato chiesto l’inventario, tutti gli oggetti in esubero.

 

                                4.      Il
ricorso è parzialmente accolto.

                                          Sulle
spese occorre ricordare a futura memoria che - benché la gratuità della procedura
sia contraria al sistema di diritto amministrativo in cui si muove il ricorso secondo
l'art. 17 LEF (Jean - François Poudret/Suzette Sandoz-Monod, Commentaire
de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, Berna 1990,n.2.10 all'art.
81, p.804) - siffatto principio è stato codificato per espressa volontà del
legislatore (art.20a cpv.1 primo periodo LEF e 61 cpv. 2 lett. a OTLEF; DTF 125
III 383 cons.2a) Per lo stesso motivo non si assegnano indennità (art. 62 cpv.
2 OTLEF).

 

 

 

richiamati
gli art. 17, 97, 283 LEF; 268 CO

 

 

pronuncia:           1.      Il
ricorso 2 marzo 2001 di __________ è parzialmente accolto.

 

                                2.      È
fatto ordine all'UEF di Mendrisio di determinarsi come al 

                                          cons.
3 c.

 

                                3.      Non
si prelevano spese, né si assegnano indennità.

 

                                4.      Contro
questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni
e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della
scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in
conformità dell’art. 19 LEF.

 

                                5.      Intimazione
a:

                                          –
__________

                                          Comunicazione all'UEF di
Mendrisio.

 

 

 

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il
presidente                                                                            
Il segretario