# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 16cc61df-5323-5738-8762-21a5a90bc8b2
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-02-08
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 08.02.2000 A/610/1999
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-610-1999_2000-02-08.pdf

## Full Text

- 1 - 

 

 

 _____________ 

 

A/610/1999-TPE  

   

 

 

       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 8 février 2000 

 

 

 

dans la cause 

 

 

Monsieur K__________ 

représenté par l'Asloca-Rive, mandataire 

 

 

 

 

 contre 

 

 

 

 

OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT 

 

  - 2 - 

 

 

 _____________ 

 

A/610/1999-TPE  

  

EN FAIT 

 

 

1.  Dès le 16 septembre 1998, Monsieur et 

Mme K__________ ont pris à bail un appartement situé 

_________ à Thônex, dans un immeuble non soumis à la loi 

générale sur le logement et la protection des locataires 

du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05). Le loyer mensuel 

s'élevait à 

 CHF 1'330.-- sans les charges.  

 

2.  Cet appartement comprend : 

 

  - une cuisine d'une surface de 9,76 m2; 

  - un hall d'entrée dépourvu de fenêtres, de 

quelque 

    11 m2; 

  - deux chambres de 9,88 m2 pour l'une et de 11,26 m2 pour l'autre;

  - une salle de séjour d'une surface de 16,83 m2; 

  - une salle de bains et des wc. 

 

3.  Le 16 février 1999, M. et Mme K__________ ont 

déposé une demande d'allocation de logement auprès de 

l'office cantonal du logement (ci-après : OCL) pour 

l'appartement précité de 4,5 pièces comme indiqué sur 

leur bail. 

 

4.  Par décision du 9 mars 1999, l'OCL a rejeté cette 

demande, l'appartement n'étant pas homologuable. Le 

logement considéré comportait 3,5 pièces et non 4,5 comme 

indiqué sur le bail par référence à l'article 1 alinéa 5 

du règlement d'exécution de la loi générale sur le 

logement et la protection des locataires du 24 août 1992 

(RLGL - I 4 05.01), car la dimension de l'espace 

communautaire (séjour, cuisine et coin à manger) était de 

26,59 m2. Cette surface étant inférieure aux 27 m2 prévus 

par le règlement, l'espace communautaire devait être 

comptabilisé comme une pièce et demie.  

 

  Les deux chambres de l'appartement comptaient 

chacune comme une pièce. 

 

  Le hall ne pouvait être considéré comme une pièce 

malgré sa surface. 

 

  L'immeuble avait été conçu dans les années 1960. 

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Selon les statistiques des logements construits à cette 

même époque, les appartements avaient un loyer à la pièce 

inférieur à CHF 4'092,-- en lieu et place de CHF 4'560,-- 

pour l'appartement considéré. En conséquence, 

l'allocation de logement ne pouvait être octroyée. 

 

5.  En temps utile, M. et Mme K__________ ont élevé 

réclamation à l'encontre de cette décision. 

 

6.  Le 19 mai 1999, l'OCL a rejeté la réclamation en 

reprenant son argumentation. 

 

7.  Par acte posté le 21 juin 1999, M. K__________ a 

recouru contre cette décision auprès du Tribunal 

administratif en concluant à sa mise à néant. 

L'appartement devait être considéré comme un 4 pièces ou 

un 4,5 pièces. Si tel était le cas, le loyer entrait dans 

la fourchette prise en considération par l'OCL, le 

logement était homologuable et l'allocation devait être 

octroyée. L'article 1 alinéa 5 RLGL auquel se référait 

l'OCL avait été introduit en 1998 et s'appliquait aux 

nouveaux immeubles subventionnés. Il ne pouvait s'agir 

d'une norme valable pour le calcul des pièces des 

logements construits avant cette date. Enfin, les 

statistiques de l'OCSTAT auxquelles se référait l'intimé 

ne tenaient aucun compte de la notion d'espace 

communautaire. L'appartement des recourants en 

comparaison statistique était un logement de 4 pièces de 

sorte que les prix à la pièce considérés par l'OCL 

n'étaient pas applicables à la présente espèce. Enfin, la 

surface de 27 m2 énoncée par la disposition réglementaire 

n'était pas une norme absolue et devait permettre une 

dérogation. 

 

8.  L'OCL a conclu au rejet du recours. L'espace 

communautaire était d'une pièce et demie et chacune des 

deux chambres comptait pour une pièce. Le hall dépourvu 

de fenêtres ne pouvait être considéré comme telle selon 

la jurisprudence du Tribunal administratif. Le nombre de 

pièces mentionné sur le bail n'était pas pertinent. Le 

RLGL était la seule référence permettant de déterminer le 

nombre de pièces de manière uniforme pour tous les 

appartements soumis à la LGL ou pouvant être assimilés à 

des logements subventionnés. Il n'y avait donc pas lieu 

de considérer que l'appartement du recourant devait être 

comparé avec les appartements de 4 pièces, voire de 4,5 

pièces construits à la même époque. 

 

9.  Entendues en audience de comparution personnelle, 

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le 2 septembre 1999, les parties ont campé sur leurs 

positions.  

 

 a. M. K__________ a exposé que le hall étant 

spacieux, il l'utilisait comme salle à manger; il a 

contesté les chiffres pris en considération par l'OCL, 

ceux articulés dans la réponse ne figurant pas dans les 

statistiques de l'OCSTAT. De plus, l'OCSTAT se fondait 

sur des loyers transmis par des régies gérant 

essentiellement des immeubles privés.  

 

 b. La représentante de l'OCL a indiqué que dans la 

majorité des cas, le nombre de pièces indiqué sur le bail 

et celui pris en considération par lui concordaient. Elle 

a admis de même que l'article 1 alinéa 6 RLGL ne 

prévoyant pas la surface des espaces communautaires pour 

les appartements de 3,5 pièces, c'était la surface 

valable pour les 4 pièces, soit 27 m2, qui avait été 

prise en considération.  

 

10.  M. K__________ a encore exposé qu'il habitait 

précédemment aux Eaux-Vives dans un appartement de 2 

pièces. Il n'avait pas trouvé d'appartement de 4 pièces 

meilleur marché que celui-ci, quand bien même il s'était 

inscrit dans diverses régies et à l'office cantonal du 

logement. Seul l'Hospice général lui avait proposé un 

logement de 4 pièces à la Jonction, lequel comportait un 

séjour ainsi que deux chambres et une cuisine, 

pratiquement au même prix que l'appartement de Thônex, 

alors que dans ce dernier appartement, il bénéficiait 

d'un séjour en plus. Avant qu'il n'emménage dans ce 

logement en 1998, l'intérieur de l'immeuble avait été 

rénové avant cette date et son appartement avait été 

refait au moment où il l'avait pris à bail.  

 

11.  La représentante de l'OCL a déposé un croquis du 

logement des recourants qui a été complété lors de 

l'audience par le juge délégué sur les indications de 

 M. K__________. Il apparaît que toutes les pièces sont 

pourvues d'une fenêtre à l'exception du hall d'entrée.  

 

12.  Par courrier du 25 octobre 1999, l'OCL a répondu  

au courrier de l'Asloca du 18 octobre 1999 en précisant 

que le loyer de CHF 4'092.- la pièce par an qu'il avait 

retenu pour les appartements de 3,5 pièces construits en 

1960 s'expliquait par le fait qu'il s'agissait "d'une 

moyenne entre le montant de CHF 4'284.- relatif au 9ème 

décile des appartements de 3 pièces construits entre 1956 

et 1960 et CHF 3'900.-, relatif au 9ème décile des 

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appartements de 4 pièces construits entre 1956 et 1960. 

 

  Des statistiques concernant des logements de 3,5 

pièces n'étant pas publiées pour l'année concernée, seule 

une moyenne entre les appartements de 3 pièces et ceux de 

4 pièces permettent d'obtenir un chiffre de comparaison 

adéquat". 

 

13.  Le 2 novembre 1999, l'Asloca a constaté que l'OCL 

n'indiquait pas ses sources concernant les statistiques 

retenues. Les dernières statistiques publiées concernant 

le niveau des loyers à Genève étaient celles des 

statistiques des loyers en mai 1997 publiées en mai 1998. 

Elle comprenaient des chiffres pour les appartements de 

trois pièces et demie construits en dehors de la Ville de 

Genève entre 1956 et 1960. Toutefois, l'Asloca maintenait 

que c'était les statistiques pour les appartements de 

quatre pièces et demie qui devaient être prises en 

considération puisque tel était le nombre de pièces 

figurant sur le contrat de bail et non les statistiques 

relatives aux appartements de trois pièces et demie. 

 

14.  Le juge délégué s'est enquis auprès du directeur 

de l'Office cantonal des statistiques de savoir sur la 

base de quelles données les statistiques des loyers 

étaient établies. De même a t-il demandé s'il existait 

une statistique des appartements vacants avec 

l'indication des loyers. 

 

15.  Le 25 novembre 1999, il a été répondu que le 

nombre de pièces pris en considération dans la 

statistique des loyers correspondait en principe à celui 

figurant effectivement dans les baux. Les données reçues 

de l'Office dépendaient des informations fournies par les 

régies et par conséquent d'une part d'interprétation dans 

certains cas particuliers. Ainsi un grand hall carré 

pouvait éventuellement constituer ou non une demi-pièce 

supplémentaire. De même, un salon avec une alcôve pouvait 

être compté comme une pièce ou une pièce et demie. Ce 

type de problème devrait être résolu lorsque l'Office 

serait à même de collecter la surface de chaque 

appartement. Enfin, l'OCSTAT réalisait chaque année au 

1er juin une enquête sur les logements vacants à  vendre 

ou à louer. Dans ces cas, le loyer indiqué était celui 

proposé par le bailleur de sorte qu'il s'agissait là d'un 

indicateur très général de l'évolution du marché. En 

outre, le nombre d'objets observés, soit 3'000 en 1998, 

maximum jamais atteint depuis de très longues années, ne 

permettait pas d'obtenir des résultats solides pour 

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chaque catégorie. 

 

16.  Dans un courrier du 30 novembre 1999, l'OCL a 

explicité le montant de CHF 4'092.- auquel il était 

parvenu dans le cas d'espèce. A la lecture de la page 9 

des statistiques, le 9ème décile des logements construits 

entre 1956 et 1960 s'élevait à CHF 1'249.-, soit CHF 

4'282.- la pièce par an. Si le tribunal devait retenir ce 

montant en lieu et place du chiffre de CHF 4'092 fixé par 

l'OCL, la décision prise ne pourrait être que confirmée, 

le loyer du recourant s'élevant à CHF 4'560.- la pièce 

par an. En conclusion, le recours devait être rejeté. 

 

17.  Après avoir pris connaissance des derniers 

courriers de l'OCSTAT, l'OCL a persisté dans sa décision.  

 

 

  

EN DROIT 

 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 56 A de la loi 

sur l'organisation judiciaire du 22 décembre 1941 - LOJ E 

2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 

administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 

a)  Un locataire peut être mis au bénéfice d'une 

allocation de logement si son loyer constitue une charge 

manifestement trop lourde, eu égard à son revenu, et si 

un échange avec un logement moins onéreux ne peut se 

réaliser sans inconvénients majeurs (art. 39 A LGL). 

 

b)  Selon la procédure prévue par le RLGL, la période 

d'application s'étend du 1er avril au 31 mars de l'année 

suivante; l'allocation prend effet le premier jour du 

mois suivant la décision et le locataire doit présenter 

une nouvelle demande au service compétent lors de chaque 

nouvelle période (art. 28 al. 1 à 3 RLGL). 

 

2.  Depuis le 1er avril 1998, le règlement a été 

modifié. Il est immédiatement applicable (ATA M. du 22 

septembre 1998). Il prévoit à l'article 1 alinéa 5 

lettres a) à c) que :  

 

  "pour le calcul du nombre de pièces des logements, 

il est tenu compte de la surface nette telle que définie 

à l'article 4 du présent règlement". 

 

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  a) toute chambre d'une surface inférieure à 9 m2 

compte pour une demi-pièce; 

 

  b) ... 

 

  c) l'espace communautaire compte pour deux pièces 

lorsque sa surface est supérieure ou égale à celle visée 

à l'alinéa 6; il compte pour 1,5 pièce lorsque sa surface 

est inférieure; 

 

  Selon l'article 1 alinéa 6 RLGL, les surfaces 

nettes des logements ne devraient pas être inférieures à 

celles figurant sur le tableau ci-dessous : 

 

 

  Surface nette minimale des logements : 

 

  nombre de pièces avec cuisine     2  3  4  5  6 

 

  espace individuel (chambre m2)       12 21 30 39 

 

  espace communautaire,                25 27 28 29 

  coin à manger, cuisine m2 

 

  surface nette totale minimum m2  25  37 48 58 68 

 

3.  En l'espèce, cette disposition est inapplicable 

car elle ne permet pas de déterminer le nombre de pièces 

du logement considéré : en effet, selon les calculs de 

l'intimé, l'espace communautaire mesure 26,59 m2, soit 

une surface inférieure à celle de 27 m2 prévue pour les 

appartements de 4 pièces. Cet espace est donc considéré 

comme 1,5 pièce. Ajouté aux deux chambres, il conduit à 

admettre que l'appartement est un 3,5 pièces. 

 

  Le règlement ne prévoyant rien pour les 

appartements comportant des demi-pièces, l'OCL n'établit 

pas une moyenne entre les surfaces prévues pour les 3 

pièces et celles pour les 4 pièces. 

 

  Avec un espace communautaire de plus de 25 m2, 

celui-ci devrait être comptabilisé comme deux pièces si 

l'appartement était un trois pièces. Le trois pièces et 

demie devrait être considéré comme un quatre pièces. 

 

  Pour l'appartement du recourant, il faut donc dans 

tous les cas ajouter les deux  chambres à l'espace 

communautaire, de sorte que ce logement est un 4 pièces, 

le hall ne pouvant pas être compté comme une pièce.  Il 

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est en effet dépourvu de fenêtre (ATA R. du 15 juin l999 

qui se rapporte à une chambrette) et c'est la conception 

architecturale de l'appartement - mais non l'utilisation 

que  fait le locataire des diverses pièces - qui est 

déterminante (ATA C. du 10 novembre l998).  

 

 

4.  Au vu du croquis de l'appartement du recourant et 

malgré le bail établi, le Tribunal administratif constate 

qu'il s'agit bien d'un 4 pièces, comportant la cuisine de 

plus de 9 m2, deux chambres et un séjour. 

 

5.   Partant, le loyer de l'appartement du recourant 

n'est pas de CHF 4'560.-- la pièce par an, mais de CHF 

3'990.--. Il est ainsi légèrement supérieur au  prix de 

CHF 3'900.-- concernant les appartements de 4 pièces 

construits à la même époque et ledit appartement ne peut 

être homologué, sans qu'il soit nécessaire d'examiner la 

question de savoir si la moyenne des loyers entre les 

appartements de 3 pièces et ceux de 4 pièces faite par 

l'OCL est statistiquement juste ou non. 

 

6.   Le recours sera ainsi rejeté par substitution de 

motifs. 

 

7.  Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 300.- 

sera mis à la charge du recourant (art. 87 LPA et 10 du 

règlement sur les frais, émoluments et indemnités en 

procédure administrative du 30 juillet 1986 - E 5 10.03). 

 

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 21 juin 1999 par Monsieur K__________ contre 

la décision de l'office cantonal du logement du 19 mai 

1999; 

 

   au fond : 

 

   le rejette; 

 

   met à la charge du recourant un 

émolument de CHF 300.-; 

 

   communique le présent arrêt à 

l'Asloca-Rive, mandataire du recourant, ainsi qu'à 

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l'office cantonal du logement. 

 

Siégeants : M. Schucani, président, M. Thélin, Mmes Bovy et 

Bonnefemme-Hurni, M. Paychère, juges. 

 

 Au nom du Tribunal administratif : 

 le secrétaire-juriste : le vice-président : 

 

    O. Bindschedler    Ph. Thélin 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme M. Oranci