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**Case Identifier:** 48acb514-e04c-578d-8905-1f7986aa57d9
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-01-16
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 16.01.2012 C/6177/2010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-6177-2010_2012-01-16.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18.01.2012. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/6177/2010 ACJC/  

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 16 JANVIER 2012 

 

Entre 

Madame X______, domiciliée ______ à A______ (GE), appelante d'un jugement rendu 
par le Tribunal des baux et loyers le 13 avril 2011, comparant en personne, 

d’une part, 

Et 

Madame Y______, domiciliée ______ à Fleurier (NE), intimée, comparant par 
Me Chantal Brunner-Augsburger, avocate, 10, avenue de la Gare, case postale 116, 

2114 Fleurier (NE), en l’étude de laquelle elle fait élection de domicile, 

d’autre part, 

 

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C/6177/2010 

EN FAIT 

A. a. X______, née en 1957, V______ et W______, sont propriétaires de la 
parcelle no xxx1 de la commune de A______ (GE) sur laquelle sont érigés deux 

bâtiments D216 et D217, ce dernier, à l'adresse xx, chemin B______, étant 

subdivisé en deux logements. 

 b. Y______, mère de X______, et usufruitière du logement de 5 pièces sis dans 
le bâtiment D217, l'a loué à sa fille selon bail du 3 mai 2009. 

 La location était consentie pour la période du 1er juin 2009 au 31 mai 2010, 
renouvelable, de six mois en six mois, par reconduction tacite. 

 Le loyer, charges non comprises, a été fixé à 1'400 fr. par mois. 

 Selon l'art. 20 du bail, les travaux de réparation de l'objet loué commandés sans 

l'autorisation écrite du bailleur étaient à la charge du locataire. Ce dernier devait 

aussi demander préalablement le consentement écrit du bailleur s'il voulait 

rénover ou modifier la chose louée. 

 A défaut de stipulation contraire du bail, les règles et usages locatifs appliqués 

dans le canton de Genève étaient déclarés régir les relations entre les parties 

(art. 34). 

 c. Par courrier du 14 décembre 2009 adressé au conseil de X______, le 
mandataire de la bailleresse a mis la locataire en demeure de lui verser la somme 

de 6'400 fr. représentant le solde des loyers dus pour la période courant du 

1
er

 juin au 31 décembre 2009, cela dans un délai de 30 jours sous peine de 

résiliation du bail. 

 La bailleresse indiquait n'avoir reçu que 3'400 fr. sur un total de 9'800 fr. 
(1'400 fr. x 7 mois), soit 600 fr. le 10 juin, 800 fr. le 17 juin, 1'000 fr. le 13 août 

et 1'000 fr. le 9 octobre 2009. 

 Par ailleurs, la bailleresse relevait que la locataire sous-louait, sans autorisation, 

l'appartement à des étudiants; elle déclarait vouloir refuser cette sous-location 

dont elle ignorait les conditions. 

 d. Par avis officiel du 10 février 2010 adressé à X______, à son domicile élu 
auprès de son avocat, Y______ a résilié le bail de l'appartement pour le 31 mars 

2010 pour défaut de paiement du loyer. 

B. a. Par acte adressé le 12 mars 2010 à la Commission de conciliation en matière 
des baux et loyers, X______ a contesté ce congé, concluant principalement à ce 

que celui-ci soit déclaré inefficace ou, subsidiairement, qu'il soit annulé. A 

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défaut, elle a sollicité que lui soit accordée une pleine prolongation de bail de 4 

ans. 

 A l'appui de sa demande, X______ a fait valoir qu'elle avait éteint par 
compensation, l'éventuelle créance d'arriérés de loyers qui avait fait l'objet de la 

mise en demeure. Elle se prévalait de travaux de réfection des peintures et des 

crépis et d'agencement intérieur qu'elle avait réalisés dans l'appartement loué, 

pour un montant de 10'000 fr. Elle alléguait avoir invoqué cette créance en 

compensation à plusieurs reprises auprès de sa mère, tant avant la mise en 

demeure que pendant le délai comminatoire suivant celle-ci. 

 Elle indiquait vouloir établir l'existence de cette créance par des pièces à 

produire ultérieurement et par des témoignages. 

 En outre, elle soutenait que sa mère, qui connaissait ses problèmes médicaux, 

avait agi abusivement en procédant à la résiliation de son bail dans ces 

circonstances. 

 b. Elle a joint à sa requête un certificat médical du 4 mars 2010 d'un psychiatre 
français qui la suivait et attestait qu'elle traversait une période dépressive en 

réaction aux tensions conflictuelles avec sa mère. Elle avait besoin d'une prise en 

charge psychothérapeutique. 

 c. Parallèlement, le 6 février 2010, Y______ signalait le cas de sa fille au 
Tribunal tutélaire, en vue de l'instauration d'une mesure de curatelle de gestion 

en sa faveur. 

 d. Déclarée non conciliée lors de l'audience du 5 novembre 2010, la requête en 
contestation de congé de X______ a été portée le 25 novembre 2010 par devant 

le Tribunal des baux et loyers. 

 e. De son côté, Y______ a saisi le 1er novembre 2010 la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en évacuation dirigée 

contre X______; elle indiquait que l'arriéré de loyer s'élevait à 17'600 fr. au 31 

octobre 2010. 

 Par courrier du 4 février 2011, reçu le 7 février, la Commission de conciliation a 
avisé le conseil de Y______ de l'échec de la tentative de conciliation du 3 février 

2011 et lui a rappelé qu'elle bénéficiait d'un délai de 30 jours, dès réception du 

courrier, pour introduire la demande auprès du Tribunal des baux et loyers. 

 Par pli du 11 mars 2011, Y______ a fait parvenir à ce Tribunal sa requête en 

évacuation en sollicitant sa jonction avec la procédure en contestation de congé. 

 f. Lors de l'audience de comparution personnelle du 31 janvier 2011, X______ a 
persisté dans ses explications et conclusions. 

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 Y______ a reconnu que sa fille avait effectué des travaux de peinture mais elle a 
contesté avoir reçu une quelconque déclaration de compensation en relation avec 

l'arriéré du loyer. 

 g. Dans ses écritures du 11 mars 2011, X______ a encore allégué (ce qui n'est 
pas contesté) être copropriétaire, avec W______ et V______ de deux autres 

parcelles de la commune de A______, nos xxx2 et xxx3. Selon X______, ils 

avaient envisagé de les vendre pour racheter à Y______ son droit d'usufruit (sur 

la parcelle no xxx1). 

 Dans ce contexte, X______ avait consulté un avocat, lequel avait écrit le 2 
décembre 2009 aux copropriétaires et à Y______ pour leur proposer un entretien 

à ce sujet en janvier 2010, offre demeurée sans suite. 

 A ce sujet, il ressort de deux courriers du 30 mars 2010 adressés aux parties, 

ainsi qu'à V______ et W______, que ceux-ci cherchaient à vendre leurs 

parcelles nos xxx2 (de 208 m
2
) et xxx3 (de 33 m

2
) et qu'ils avaient obtenu des 

offres de deux acquéreurs pour des montants de l'ordre de 120'000 fr. 

 En outre, en septembre 2010, dans le cadre de la procédure de contestation du 

congé, le conseil de Y______ avait écrit au conseil de X______ pour l'informer 

que sa mandante, ainsi que V______ et W______ étaient favorables à la vente 

des parcelles qui rapporteraient des liquidités aux membres de l'hoirie. X______ 

était invitée à donner son accord pour cette vente à un prix un peu supérieur à 

ceux offerts, sa part du produit de la vente devant servir à rembourser sa dette de 

loyer de 17'600 fr. 

 h. Par ailleurs, pour étayer la créance compensatoire qu'elle avait évoquée 
précédemment, X______ a produit un devis d'un menuisier français, daté du 14 

décembre 2009, prévoyant un prix forfaitaire de 4'000 fr. pour un traitement de 

la charpente contre des insectes; elle a aussi communiqué deux courriers de la 

société de sécurité C______ adressés les 10 mars et 19 mai 2009 à Y______ et 

X______ dont il ressort que la première avait voulu résilier au plus vite le 

contrat du système de sécurité installé dans l'appartement loué mais n'avait 

obtenu qu'une résiliation au 30 juin 2010 alors que la seconde avait réussi à faire 

cesser le contrat au 30 juin 2009, ce qui aurait, selon cette dernière, représenté 

une économie mensuelle de 200 fr. au profit de sa mère. X______ indiquait ainsi 

que sa créance compensatoire s'élevait à 6'400 fr. 

 i. Dans sa réponse, Y______ a soutenu que la déclaration de compensation, qui 
n'avait été communiquée que lors de la requête en contestation de congé, était 

tardive. 

 Au demeurant, Y______ rappelait n'avoir jamais autorisé sa fille à effectuer des 
travaux dans l'appartement loué; elle avait même obtenu de celle-ci, avant la 

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conclusion du bail, qu'elle s'engage à n'en pas entreprendre, ce que son avocat lui 

avait confirmé par lettre du 2 avril 2009. 

 En outre, constatant que celle-ci ne respectait pas cette promesse, elle lui avait 

écrit le 15 juin 2009 déjà pour lui intimer l'ordre de cesser les travaux, ajoutant 

qu'elle regrettait de lui avoir loué l'appartement, craignant de ne pas être 

régulièrement payée. 

 Contestant la réalisation de la compensation, Y______ invitait le Tribunal des 

baux et loyers à constater la validité du congé, à rejeter en conséquence la 

requête de X______ et à joindre à cette cause la demande d'évacuation qu'elle 

avait formée à l'encontre de la locataire. 

C. a. Statuant par jugement JTBL/380/2011 rendu le 13 avril 2011, communiqué 
aux parties le 18 avril 2011, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le 

congé notifié le 10 février 2010 portant sur l'appartement sis 12, chemin 

B______ à A______ et a débouté les parties de toutes autres conclusions. 

 b. En substance, le Tribunal a relevé que la demande de jonction des causes était 
devenue sans objet, car la requête en évacuation n'avait pas été introduite dans le 

délai auprès du greffe du Tribunal. 

 Il a constaté, dans un second temps, qu'aucune mesure tutélaire n'avait été 
prononcée à l'égard de X______ qui possédait par conséquent la capacité pour 

ester en justice. 

 Sur le fond, le Tribunal des baux et loyers a considéré que la résiliation du bail 

pour défaut de paiement du loyer avait été donnée conformément à  

l'art. 257d CO, car la locataire n'avait pas démontré avoir présenté sa déclaration 

de compensation dans le délai comminatoire, qu'en tout état cette déclaration 

n'avait pas été chiffrée avec la précision requise et qu'une prétendue créance 

pour des travaux effectués en dépit de l'interdiction notifiée par la bailleresse ne 

pouvait être retenue. 

 Par ailleurs, les conditions d'un congé contraire à la bonne foi n'étaient pas 

réalisées. La bailleresse pouvait, sans abuser de son droit, résilier le bail de sa 

fille tout en cherchant, indirectement, à la protéger en demandant sa mise sous 

curatelle. 

 La situation précaire de la locataire ne rendait pas non plus la résiliation abusive, 

pas plus que l'éventuel désir de la mère de faire par ce biais pression sur sa fille 

pour qu'elle consente à la vente des terrains. 

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 c. Par acte déposé le 27 mai 2011 auprès de la Cour de justice, X______, 
agissant en personne, a fait appel du susdit jugement, que son ancienne 

mandataire avait reçu le 19 avril 2011. 

 Elle a conclu principalement à l'annulation de ce jugement et subsidiairement au 
renvoi de la cause au Tribunal afin qu'elle puisse faire entendre des témoins, en 

particulier sur l'existence de sa déclaration de compensation. 

 Par ailleurs, elle a fait valoir sa situation personnelle et financière délicate et a 

dit regretter l'attitude de sa mère qui souhaitait la mettre à la porte alors qu'elle 

payait maintenant régulièrement son loyer et que l'arriéré pourrait être acquitté si 

l'une des parcelles était vendue. 

 d. Dans sa réponse du 9 juin 2011, Y______ a conclu à la confirmation du 
jugement entrepris. 

 Elle a repris l'argumentation développée devant les premiers juges, réaffirmant 
n'avoir jamais reçu de déclaration de compensation de la part de sa fille, en 

particulier dans le mois suivant l'envoi de l'avis comminatoire en décembre 

2009; elle a observé que sa fille n'avait pas démontré la valeur des travaux 

qu'elle déclarait avoir entrepris dans le logement, travaux auxquels elle s'était de 

surcroît opposée. Les conditions de la compensation n'étaient pas réalisées et, 

dans tous les cas, l'appelante s'était prévalue tardivement de ce moyen. 

 e. La Cour a gardé la cause à juger sans instruction ou débats. 

EN DROIT 

1. Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), 
les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de 

la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un jugement 

notifié aux parties après le 1
er

 janvier 2011, la présente cause est régie par le 

nouveau droit de procédure. 

2. 2.1 La décision entreprise est une décision finale, susceptible d'appel si la valeur 
litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins, étant relevé 

qu'aucun des cas excluant l'appel (art. 309 CPC) n'est réalisé (art. 308 al. 1 lit. a 

et 308 al. 2 CPC). 

 2.2.1 Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent 
déterminée, le tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à 

s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement 

erronée. 

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 Les parties n'ayant avancé aucune valeur litigieuse, celle-ci sera déterminée par 
référence à la jurisprudence du Tribunal fédéral rendue dans le cadre de la LTF 

dont les principes valent également pour le CPC. 

 Ainsi, dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation du bail, la 

valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le 

contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui comprend la 

protection de trois ans prévue par l'art. 271a al. 1 lit. e CO (TF n.p. 4A_217/2007 

du 4 septembre 2007 consid. 1; 4A_361/2008 du 26 septembre 2008 consid. 1). 

 2.2.2 La présente cause a pour objet une contestation de congé portant sur un 
logement dont le loyer mensuel était fixé à 1'400 fr. 

 La valeur litigieuse atteint ainsi 50'400 fr. (1'400 fr. x 36 mois). La voie de 
l'appel est ainsi donc ouverte (art. 308 al. 2 CPC). 

3. 3.1 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit 

être jointe au dossier d'appel. Ce délai est réduit à 10 jours en procédure 

sommaire. 

 Par ailleurs, il ne court pas du septième jour avant Pâques au septième jour qui 
suit Pâques inclus (art. 145 al. 1 lit. a CPC). 

 3.2 Les litiges portant sur la protection contre les congés en matière de baux à 
loyer d'habitation sont soumis à la procédure simplifiée, quelle que soit la valeur 

litigieuse (art. 243 al. 2 lit. c CPC). 

 3.3 Dans le cas particulier, l'appel a été déposé en temps utile compte tenu des 
fêtes de Pâques, le délai de 30 jours ayant été suspendu du 17 avril au 1

er
 mai 

2011. 

 Il répond par ailleurs aux exigences de forme prescrites par la loi, de sorte qu'il 
est recevable. 

4. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des 
faits (art. 310 CPC). 

 4.1 L'appelante reproche au Tribunal des baux et loyers d'avoir violé son droit à 
la preuve en retenant qu'elle n'avait pas démontré sa déclaration de 

compensation alors qu'il ne lui avait pas permis de faire entendre des témoins à 

ce sujet. 

 4.2 En matière de contestation de congé, même lorsque la valeur litigieuse 
dépasse 30'000 fr., le tribunal établit les faits d'office (art. 247 al. 2 lit. a et 

art. 243 al. 2 CPC). 

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 Cette disposition introduit la maxime inquisitoire simple, également qualifiée de 

maxime inquisitoire sociale. Elle a pour but de protéger la partie faible au 

contrat, de garantir l'égalité entre les parties au procès et d'accélérer la procédure 

(HOHL, Procédure civile, Tome II, 2010, n. 1398 p. 254; LACHAT, Procédure 

civile en matière de baux et loyers, 2011, ch. 4.3.6 p. 162; DIETSCHY, Le 

déroulement de la procédure simplifiée, in Procédure civile suisse, Neuchâtel, 

2010, p. 189). 

 La jurisprudence fondée sur l'art. 274d aCO demeure donc en principe valable 

(HOHL, op. cit., n. 1399 p. 254). 

 Dans le cadre de la maxime inquisitoire sociale, comme dans celui des autres 

maximes, la preuve a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150  

al. 1 CPC). 

 La maxime inquisitoire simple ne doit pas servir à étendre à volonté la procédure 

probatoire et à administrer tous les moyens de preuve possibles (HOHL, op. cit., 

n. 1405 p. 255; TF, SJ 2001 I 278 consid. 2). 

 La partie n'a droit à l'administration de la preuve que si le moyen de preuve est 

adéquat, c'est-à-dire s'il est apte à forger la conviction du Tribunal sur la réalité 

d'un fait pertinent (art. 152 CPC; Schweizer, Code de procédure civile 

commenté, n. 8 ad art. 152 CPC). 

 Ainsi, le juge peut-il, par une appréciation anticipée, refuser d'administrer une 

preuve s'il est convaincu que le moyen proposé, à supposer même qu'il 

aboutisse, ne serait pas de nature à influencer le résultat des mesures probatoires. 

Bien que reconnue, cette faculté ne doit cependant qu'être utilisée avec réserve 

(TF, JT 1989 I 86; JT 1983 I 264; Schweizer, op. cit., n. 10 ad art. 152 CPC). 

 4.3 C'est à l'aune de ces principes que doit être examinée la décision entreprise. 

 Dans un premier temps, les premiers juges ont estimé que la requérante n'avait 

pas démontré l'existence de sa déclaration de compensation, affirmation qui 

consacrait une violation de son droit à la preuve puisque l'intéressée souhaitait 

précisément faire entendre des témoins sur ce point. 

 Dans un deuxième temps cependant, les premiers juges ont estimé l'apport de 

cette preuve inutile, car, même s'il fallait admettre que la locataire avait fait une 

déclaration de compensation dans le délai comminatoire, celle-ci aurait été 

inopérante car non chiffrée avec précision et non fondée sur une créance 

certaine. 

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 4.4 Il ressort des pièces produites, de manière à emporter la conviction de la 
Cour, que la locataire s'était vue interdire d'entreprendre quelques travaux que ce 

soit dans l'appartement loué et qu'elle s'était même engagée à s'en abstenir. 

 4.5 Or, selon l'art. 260a al. 1 CO, le locataire n'a le droit de rénover ou de 
modifier la chose qu'avec le consentement écrit du bailleur. 

 Par ailleurs, le locataire ne peut réclamer une indemnité au bailleur pour la plus-
value engendrée par les travaux de rénovation que si cette plus-value était 

"considérable" et surtout, si les travaux avaient été acceptés par le bailleur 

(art. 260a al. 3 CO). 

 4.6 Il s'ensuit qu'indépendamment de l'existence de ces travaux, que l'appelante 
affirme avoir réalisés, et quel que soit leur coût, ceux-ci ne pouvaient donner 

naissance à une créance de remboursement de la locataire à l'égard de la 

bailleresse. 

 En d'autres termes, l'appelante ne pouvait détenir de ce chef aucune créance 
compensante. 

 4.7 Elle n'a par ailleurs pas allégué avoir engagé ces travaux afin de remédier à 
des défauts de la chose louée. Au demeurant, l'appelante ne pouvait pas réclamer 

à la bailleresse le remboursement de tels travaux qu'elle aurait entrepris sans 

avoir préalablement avisé celle-ci des prétendus défauts et lui avoir fixé un délai 

raisonnable pour les réparer (art. 259a al. 1 lit. a CO et 259b lit. b CO). 

L'exécution directe de travaux de réparation par la locataire ne lui donnerait pas 

droit à en obtenir le remboursement. 

 4.8 Enfin, l'acte de gestion d'affaires dont l'appelante se réclame, à savoir la 
résiliation anticipée du contrat de surveillance qu'avait conclu l'intimée, ne lui 

confère aucune créance à son égard. En effet, la société créancière a libéré 

l'intimée de son obligation contractuelle avant terme, renonçant dans cette 

mesure à sa créance. Elle ne l'a en revanche aucunement cédée à l'appelante. 

 Les règles sur la gestion d'affaires, en particulier l'art. 422 CO, ne confèrent pas 

non plus de prétention à l'appelante, hormis le remboursement des dépenses 

nécessaires et utiles qu'elle aurait exposées dans le cadre de sa gestion. Or, de 

telles dépenses n'ont pas été alléguées et l'on conçoit mal qu'elles puissent 

exister. Voudrait-on encore admettre, par hypothèse, que cette gestion, a priori 

favorable à l'intimée, ait été ratifiée par celle-ci, que les règles du mandat 

seraient alors applicables (art. 424 CO). 

 Quand bien même la gestion d'affaires est avant tout conçue comme un service 

gratuit, la rémunération de ce service, si elle est usuelle, pourrait se justifier 

(art. 394 al. 3 CO; HERITIER LACHAT, CRCO I, 2003 n. 6 ad art. 424 CO). 

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 Dans le cas particulier, l'intervention de l'appelante auprès de la société de 

sécurité, intervention ponctuelle accomplie à titre non professionnel, ne saurait 

être rémunérée selon l'usage. L'appelante ne peut donc faire valoir aucune 

créance de ce chef non plus. 

 4.9 Compte tenu de ce qui précède, il était inutile de faire administrer les 
preuves sollicitées par l'appelante, que celles-ci portent sur l'existence des 

travaux, leur quotité ou encore sur la réalité de la déclaration de compensation et 

la date à laquelle elle serait intervenue. 

 Ces éléments apparaissent en effet dépourvus de pertinence, dès lors que 
l'appelante ne détenait aucune créance et que son objection de compensation ne 

pouvait, en tout état, pas éteindre la dette d'arriérés de loyers qui existait lors de 

l'envoi de l'avis comminatoire et qui a subsisté au-delà de l'échéance du délai de 

paiement de 30 jours prévu par l'art. 257d CO. 

 C'est ainsi, par substitution partielle de motifs, que la décision attaquée des 

premiers juges sera confirmée sur ce point. 

5. L'appelante reproche implicitement au Tribunal des baux et loyers de n'avoir pas 
annulé la résiliation du bail sur la base des art. 271 et 271a CO. 

 Elle se plaint en effet de ce que l'intimée n'aurait pas d'intérêt au maintien du 

congé puisque la dette n'a pas augmenté et qu'elle pourrait être soldée par la 

vente d'un bien immobilier. 

 En revanche, elle ne soutient plus en appel que le congé lui aurait été notifié 

pour la contraindre à accepter la vente dudit bien. 

 5.1 Selon l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux 
règles de la bonne foi.  

 Cette disposition s'applique également lorsque la résiliation du bail a pour cause 
la demeure du locataire au sens de l'art. 257 d CO. Le droit du bailleur de résilier 

le bail s'oppose alors à celui du locataire d'être protégé contre une résiliation 

abusive. Le juge ne peut annuler le congé litigieux que si celui-ci est 

inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus du droit et à la bonne 

foi; il faut des circonstances particulières pour que le congé soit annulé 

(ATF 120 II 31 consid. 4a p. 33; TF n.p. 4A_361/2008 du 26 septembre 2008 

consid. 2.3.1). Il n'y a par ailleurs rien d'abusif à ce que le bailleur résilie le bail 

d'un locataire qui ne paie plus son loyer, même s'il a - ou a eu - un litige avec ce 

locataire (TF n.p. 4A_493/2007 du 4 février 2008 consid. 4.1 et  

TF n.p. 4A_361/2008 du 26 septembre 2008 consid. 2.3.2). 

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 Le principe de la bonne foi, ancré à l'art. 2 al. 1 CC, s'applique à l'ensemble des 

domaines du droit, y compris la procédure civile. Ici comme ailleurs, l'abus 

manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi (art. 2 al. 2 CC). 

 Il peut y avoir abus de droit, notamment, lorsqu'une institution juridique est 

détournée de son but, lorsqu'un justiciable tend à obtenir un avantage exorbitant, 

lorsque l'exercice d'un droit ne répond à aucun intérêt ou encore, à certaines 

conditions, lorsqu'une personne adopte un comportement contradictoire (TF, SJ 

2004 I 27, consid. 3.1 et réf. citées). 

 Tel sera par exemple le cas si le bailleur, lors de la fixation du délai 

comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en 

souffrance, sans être certain du montant effectivement dû, si le montant impayé 

est insignifiant, si l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du 

délai comminatoire alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à 

temps du loyer, ou si le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration de 

ce délai (TF n.p. 4A_493/2007 du 4 février 2008 consid. 4.1; ATF 120 II 31 

consid. 4). Il en ira de même aussi lorsque la résiliation consacre une 

disproportion manifeste entre les intérêts du locataire et du bailleur 

(cf. TF 4A_300/2010 et 4A_297/2010 cités par F. KRAUSKOPF in JT 2011 II 

192 et 193). 

 5.2 Le cas présent n'est pas assimilable à l'une ou l'autre de ces situations. 

 L'intimée a résilié le bail alors que l'arriéré de loyers s'élevait à 6'400 fr., somme 
non négligeable, et qu'il s'est encore accru les mois suivants pour atteindre 

17'600 fr., montant encore dû actuellement. 

 Il n'y a par ailleurs aucune disproportion manifeste entre les intérêts antagonistes 

des parties; en effet, celui de la bailleresse, âgée et comptant, pour assurer son 

budget, sur le revenu locatif de son usufruit, n'est pas moins digne de 

considération que celui de sa fille, atteinte dans sa santé, à conserver un 

logement qu'elle n'occupe que depuis peu et dont elle n'a pas régulièrement payé 

le loyer. 

 L'on ne peut pas non plus qualifier d'abusive la décision de l'intimée de résilier le 

bail de sa fille pour défaut caractérisé de paiement du loyer, quand bien même 

cette résiliation aurait été donnée, ce qui n'est au demeurant pas établi, en 

relation avec un litige relatif à la vente d'une parcelle à laquelle l'appelante 

n'aurait pas consenti. De surcroît, il suffit que le motif du congé soit réel et 

légitime, ce qui est le cas ici de la résiliation anticipée fondée sur l'art. 257d CO, 

pour valider le congé, quand bien même un autre motif, sous-jacent, aurait pu 

être taxé d'abusif (TF, n.p. 4C.365/2006 du 16 janvier 2007 consid. 3.2). 

- 12/13 - 

 

 

C/6177/2010 

 5.3 Enfin, l'existence d'un lien de parenté entre les parties n'est pas pertinente 
pour apprécier la validité du congé sous l'angle de l'art. 271 CO, pas plus que ne 

le sont, à elles seules, les altérations de santé de la locataire ou ses difficultés 

financières; ces dernières circonstances, qui sont souvent à l'origine de retards 

dans le paiement du loyer, ne suffisent pas à remettre en cause la régularité d'un 

congé, que ce soit sur la base de l'art. 257d CO ou sur celle, plus restreinte, de 

l'abus de droit. 

 De tels motifs pourront, en revanche, être pris en considération dans le cadre 
ultérieur de la procédure d'évacuation, comme le précise l'art. 26 al. 4 LaCC. 

 5.4 A ce sujet, il sera relevé que la procédure d'appel ne porte que sur la validité 
du congé et non sur l'évacuation, nonobstant la requête déposée en ce sens par la 

bailleresse, dès lors que le Tribunal des baux et loyers l'a déclarée irrecevable 

considérant que cette requête ne lui avait pas été soumise dans le délai des 

30 jours suivant l'audience de conciliation, et que l'intimée n'a pas fait appel de 

ce point du jugement. 

 Le jugement entrepris est ainsi confirmé. 

6. A teneur de l'art. 17 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise 

les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à 

l'art. 114 CPC. 

* * * * * 

- 13/13 - 

 

 

C/6177/2010 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel formé par X______ contre le jugement JTBL/380/2011 rendu 

le 13 avril 2011 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/6177/2010-5-B. 

Au fond : 

Confirme le jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Pierre CURTIN, président; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Blaise 

PAGAN, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, 

juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Pierre CURTIN 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification 

avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du 

recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.  

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.