# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 487c296c-9006-5ba5-90bf-785ebd3c1fc0
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-02-27
**Language:** de
**Title:** Vorentscheid. Bedeutung eines durch einen Dritten gestellten Vorentscheidgesuchs für den Grundeigentümer.
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0025/2013
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iii_nr._0025-2013_vom_27._februar_2013.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
3. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE III Nr. 

R3.2012.00109 
0025/2013 

Entscheid vom 27. Februar 2013 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Felix  Müller,  Baurichter  Eugen  Staub,  Baurichterin 
Monika Spring-Gross, Gerichtsschreiberin Karin Rüsch     

in Sachen 

Rekurrierende 

C. W. und E. S., [….] 

gegen 

Rekursgegnerin 

Baukommission X, [….] 

betreffend 

Baukommissionsbeschluss  vom  17.  Juli  2012;  Vorentscheid  mit  Verbind-
lichkeit gegenüber Dritten für Neubau Doppeleinfamilienhaus 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit  drittverbindlichem  Vorentscheid  vom  17.  Juli  2012  beantwortete  die 

Baukommission  X  dem  Kaufinteressenten  R.  A.  mehrere  vorentscheid-

weise  unterbreitete  Fragen  betreffend  den  Neubau  eines  Doppeleinfamili-

enhauses.  Unter  anderem  beantwortete  sie  Fragen  betreffend  die  Er-

schliessung,  die Baumassen- bzw. Ausnützungsreserven sowie betreffend 

Grenzabstände und Mängel der bestehenden Tiefgarage. 

B. 

Hiergegen erhoben die Grundeigentümer C. W. und E. S mit Eingabe vom 

19.  September  2012  fristgerecht  Rekurs  beim  Baurekursgericht  des  Kan-

tons  Zürich  und  beantragten  die  Aufhebung  der  Dispositiv-Ziffern  2,  3,  5 

und 7 des Vorentscheidbeschlusses.  

C. 

Mit  Verfügung  vom  27.  September  2012  wurde  vom  Rekurseingang  Vor-

merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Der Kaufin-

teressent R. A. wurde als Rekursgegner ins Rubrum aufgenommen. 

D. 

Die  Vorinstanz schloss in ihrer Vernehmlassung vom 4. Oktober 2012 auf 

Abweisung  des  Rekurses  soweit  darauf  einzutreten  sei.  Der  private  Re-

kursgegner beantragte mit Eingabe vom 15. Oktober 2012, er sei aus dem 

Rubrum zu entlassen. 

E. 

Auf  Begehren  der  Rekurrierenden  wurde  ein  zweiter  Schriftenwechsel 

durchgeführt.  Die  Replik  datiert vom  24.  Januar 2013,  die  Duplik  der Vor-

instanz  vom  29.  Januar  2013.  Der  private  Rekursgegner  verzichtete  still-

schweigend auf die Erstattung einer Duplik. 

F. 
Auf die Parteivorbringen wird, soweit für die Entscheidfindung erforderlich, 
in den nachstehenden Erwägungen Bezug genommen. 

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Es kommt in Betracht: 

1. 

Der private Rekursgegner stellte mit Schreiben vom 15. Oktober 2012 den 

Antrag,  er  sei  als  Rekursgegner  aus  dem  Rubrum  zu  entlassen.  Zur  Be-
gründung führt er zusammengefasst an, dass er – aufgrund der seiner An-
sicht nach nun bestehenden Unüberbaubarkeit der Bauparzelle – kein Inte-
resse mehr am Kauf des Grundstückes habe und mit dem Rekurs der Re-

kurrierenden  ja  gerade  die  Punkte  gerügt  würden,  weshalb  der Kauf  nicht 

zustande  gekommen  sei  und  er  somit  im  Prinzip  die  gleichen  Interessen 

wie die Rekurrierenden vertrete.  

Diesem  Begehren  ist  aufgrund  der  durch  das  eingereichte  Schreiben  dar-

gelegten klaren Interessenlage stattzugeben; der Endentscheid ist dem pri-

vaten Rekursgegner jedoch trotzdem zuzustellen.  

2.1. 

Im  Hinblick  auf  einen  Neubau  stellte  der  Kaufinteressent    der  Vorinstanz 

mit  Vorentscheidsgesuch vom 11. April 2012  die folgenden strittigen Fra-

gen: 

"1.  Abbruch Schopf 

Auf der Parzelle befindet sich ein Schopf (Assek.-Nr. 577). 
Kann der Schopf abgebrochen und die Parzelle gerodet werden? 

 2.  Zufahrt Grundstück 

Die Parzelle wird direkt über die Tannägertenstrasse erschlossen (Skizze 1). 
Ist die Zufahrt auch zukünftig gewährleistet? 

  Wenn nicht, wie kann zukünftig auf die Parzelle gefahren werden? 

 3.  Grenzabstände 

Zur  Parzelle  gelten  nebst  geltendem  Recht  auch  Grundbuch-
Sonderregelungen  was  die  Grenzabstände  anbetrifft  (Skizze  2  und  Auszüge 
aus dem Grundbuch): 
Sind alle Grenzabstände in Skizze 2 aus Ihrer Sicht richtig interpretiert? 

  Wenn nicht, welche Änderungen gelten aus ihrer Sicht? 

 4.  Strassenwall zur Tannägertenstrasse 

Südöstlich  angrenzend  ist ein Schutzwall gegen die Tannägertenstrasse und 
den Kreisel erstellt. 

  Wird dieser Wall noch erweitert (verlängert) oder erhöht? 
  Wird dieser Wall noch begrünt/bepflanzt? 
  Wer  ist  für  den  Unterhalt  des  Walls  zuständig  und  wie sind  die Wartungsin-

tervalle? 

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 5.  Parkplätze in der Tiefgarage Wiesengrund 
  Mit der Liegenschaft sind 2 bzw. 3 Tiefgaragenplätze zu erwerben. 

Sind aus Sicht der Behörden offene Verfahren bzgl. der Tiefgarage hängig? 

  Wenn ja wie beeinträchtigen diese den Wert bzw. die Nutzung der Tiefgara-

genplätze? 
Sehen  Sie  aus  allfälligen  offenen  Verfahren  Kosten  und  Verpflichtungen  auf 
die Besitzer zukommen? 

 6.  Dachgestaltung 

Es  soll  ein  zweigeschossiger  Wohnbau  mit  Flachdach  und  Photovoltaik-
Anlage erstellt werden. 
Ist diese Dachgestaltung aus Ihrer Sicht bewilligungsfähig? 

 7.  Ausnutzung der Parzelle 

Die Parzelle liegt in der Zone W/2.3, soll aber wohl kaum voll ausgenutzt wer-
den. Im Grundbuch sind keine Lasten bzgl. der Ausnutzung aufgeführt. 
Kann die Parzelle mit dem BMZ-Faktor 2.3 bebaut werden? 

  Wenn nicht, welche Nutzung ist auf der Parzelle möglich? 

 8.  Weitere Einschränkungen/Verfahren/Kosten 

Sind aus Sicht der Behörden weitere Einschränkungen zu beachten? 
Sind aus Sicht der Behörden weitere Verfahren bzw. Kosten hängig?" 

Die  Zustimmung  des  Grundeigentümers  zur  Einreichung  des  Vorent-

scheidgesuches nach § 310 Abs. 3 PBG wurde nicht nachgewiesen. 

2.2. 

Die Vorinstanz beantwortete diese Fragen zusammengefasst wie folgt: 

zu Frage 1: –  

zu  Frage  2:  Eine  direkte  Zufahrt  über  die  Tannägertenstrasse  ist  nicht  möglich. 

Das Grundstück hat eine rechtlich gesicherte Erschliessung über die Überbauung 

im Wiesengrund. Alternativ wäre eine Erschliessung über Kat.-Nr. 12486 denkbar, 

sofern  der  Grundeigentümer  einverstanden  ist  und  ein  entsprechender  Grund-

bucheintrag erstellt wird. 

zu Frage 3: Die Grenzabstände sind richtig interpretiert. Das gegenseitige Grenz-

baurecht  sei  entlang  von  Kat.-Nrn.  82  und  83  in  feuerpolizeilicher  Hinsicht  nicht 

realisierbar. 

zu Frage 4: – 

zu  Frage  5:  Es  fehlt  ein  Fluchtausgang,  der  bis  heute  nicht  erstellt  wurde.  Es 

könnte daher zu einer Ersatzvornahme mit Kostenfolgen kommen. 

zu Frage 6: – 

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zu  Frage  7:  Die  Parzelle  ist  Bestandteil  der  Gesamtüberbauung  Wiesengrund. 

Gemäss der Ausnützungsberechnung vom Oktober 1994 betrug die Ausnützungs-

reserve  1,42  m2.  Heute  gilt  anstelle  der  damaligen  Ausnützungsziffer  die  Bau-

massenziffer.  Damit  überhaupt  geklärt  werden  kann,  ob  die  Gesamtüberbauung 

nach der neuen Berechnungsmethode noch über eine Baumassenreserve verfügt, 

muss zuerst ein rechnerischer Nachweis vorliegen. Ohne einen solchen Nachweis 

kann  die  Frage  7  nicht  abschliessend  beantwortet  werden.  Sollte  sich  ergeben, 

dass  die  zulässige  Baumasse  von  der  Gesamtüberbauung  unter  Einbezug  der 

Parzelle Kat.-Nr. 13052 vollumfänglich ausgenutzt ist, könnte darauf kein Bauvor-

haben mehr realisiert werden.  

zu Frage 8: –. 

3. 

Die  rekurrierenden  Grundeigentümer  monieren  mit  ihrem  Rekurs  die  von 

der  Vorinstanz  abschlägig  beantworteten  Fragen  betreffend  die  Erschlies-

sung, die Ausnützung, die  Grenzabstände und die Tiefgarage. Sie machen 

geltend,  durch  diese  Beschränkung  der  Bebaubarkeit  ihrer  Liegenschaft 

seien sie in ihren Rechten primär und erheblich betroffen. Sie hätten daher 

von  Amtes  wegen  in  den  Verteiler  des  angefochten  Beschlusses  gehört 

und seien zum Rekurs legitimiert. 

4. 

Vorab wird von der Vorinstanz geltend gemacht, die rekurrierenden Grund-

eigentümer  hätten  den  baurechtlichen  Entscheid  nicht  verlangt,  weshalb 

auf ihren Rekurs nicht einzutreten sei. 

Es  ist  zutreffend,  dass  die  Grundeigentümer  kein  Gesuch  um  Zustellung 
des  baurechtlichen  Entscheides  im  Sinne  von  §  315  des  Planungs-  und 

Baugesetzes  (PBG)  gestellt  haben.  Jedoch  hat  in  der  Regel  der  Gesuch-

steller,  welcher  nicht  alleinverfügungsberechtigt  über  das  Baugrundstück 

ist,  sowohl  bei  der  Einreichung  von  Baugesuchen  als  auch  zur  Einholung 

von Vorentscheiden die Zustimmung nach § 310 Abs. 3 PBG i.V.m. § 5 lit. 

m  der  Bauverfahrensverordnung  (BVV)  nachzuweisen.  Es  handelt  sich 
hierbei  zwar  um  eine  reine  Ordnungsvorschrift,  die  im  Wesentlichen  dazu 

dient, die Baubehörden vor unnötiger Mühewaltung zu schützen, indem sie 
von  der  Prüfung  zivilrechtlich  nicht  realisierbarer  Vorhaben  absehen  kön-

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nen. Jedoch entbindet die mangelnde Zustimmung des Grundeigentümers 

die  Baubehörde  nicht  davon,  den  Grundeigentümern  den  baurechtlichen 

Entscheid von Amtes wegen zuzustellen, bzw. kann dem Grundeigentümer 

im  Unterlassungsfall  nicht  die  Legitimation zur Erhebung eines Rechtsmit-

tels abgesprochen werden.  

5.1. 

Im Weiteren stellt sich indes die Frage, ob die Grundeigentümer durch den 

von  der  Vorinstanz  gefällten,  teilweise  negativen  Vorentscheid  überhaupt 

beschwert sind.  

5.2. 

Nach  §  323  PBG  können  über Fragen,  die  für die spätere Bewilligungsfä-
higkeit  eines  Bauvorhabens  grundlegend  sind,  Vorentscheide  eingeholt 

werden. 

Dem  Bauherrn  ermöglicht  der  Vorentscheid  eine  Klärung  der  Rechtslage, 

bevor ihm Aufwand und Kosten der (Detail-) Projektierung erwachsen. Für 

ihn  hat  der  Vorentscheid  den  Vorteil,  dass  er  die  Risiken  des  Baubewilli-

gungsverfahrens  genauer  kennt  und  dank  diesem  Informationsvorsprung 

rationeller  planen  kann  (Mäder,  Das  Baubewilligungsverfahren,  Zürich 

1991, N. 507).  

Bei Vorentscheiden ist daher stets zu verlangen, dass aus Sicht der verfah-

rensleitenden  Behörde  der  Erlass  der  Prozessökonomie  dient  (vgl.  zum 

Ganzen  Alfred  Kölz/Jürg  Bosshart/Martin  Röhl,  Kommentar  zum  Verwal-

tungsrechtspflegegesetz  des  Kantons  Zürich,  2.  Aufl.,  Zürich  1999,  § 19 

Rz. 53 ff. und dort zitierte Lehre und Rechtsprechung). 

5.3. 

Zum Rekurs ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt 

ist  und  ein  schutzwürdiges  Interesse  an  ihrer  Aufhebung  oder  Änderung 

hat (§ 338a Abs. 1 PBG). 

Mit  dieser  Umschreibung  verlangt  das  Gesetz  zunächst  eine  besondere, 

beachtenswerte,  nahe  Beziehung  zum  Streitgegenstand,  kraft  derer  der 
Rekurrent stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit von der ange-

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fochtenen  Verfügung  betroffen  ist.  Das  vom  Gesetz  alsdann  verlangte 

schutzwürdige Interesse des Rekurrenten besteht in der Abwendung eines 

Nachteils  bzw.  in  der  Erlangung  eines  Nutzens  im  Falle  des  erfolgreichen 

Rekurrierens.  Das  Interesse  des  Rekurrenten  kann  rechtlicher  oder  rein 

tatsächlicher,  wirtschaftlicher,  ideeller  oder  anderer  Natur  sein.  Allerdings 

muss  es  objektiv  nachvollziehbar  sein.  Ein  bloss  affektives  Interesse  ist 

nicht legitimationsbegründend. 

Ferner ist stets zu verlangen, dass der Rekurrent in erster Linie seine eige-

nen  und  nicht  öffentliche  oder  Drittinteressen  wahrnimmt.  Der  Rekurrent 

muss zudem von der angefochtenen Verfügung in seinen Interessen unmit-

telbar betroffen sein, was beispielsweise auf den gegen eine Bauverweige-

rung  rekurrierenden  Bauunternehmer,  der  das  Bauprojekt  realisiert  hätte, 

nicht  zutrifft.  Schliesslich  muss  das  Anfechtungsinteresse  ein  aktuelles 

sein, was namentlich dann nicht der Fall ist, wenn bloss ein Entscheid über 

eine  theoretische  Rechtsfrage  angestrebt  wird  (vgl.  zum  Ganzen  Alfred 

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, a.a.O., § 21 Rz. 20 ff. und dort zitierte Leh-

re und Rechtsprechung). 

5.4. 

Vorliegend  ergibt  sich,  dass  die  Rekurrierenden  durch  den  Vorentscheid 

nicht beschwert und daher zur Rekurserhebung nicht legitimiert sind. Dies 

deshalb, weil ein Grundeigentümer sowohl von einer Bauverweigerung als 

auch  durch  einen  negativen  Vorentscheid  nur  mittelbar  betroffen  ist,  was 

zur  Bejahung  seiner  Rekurslegitimation  in  der  Regel  nicht  ausreicht  (vgl. 

dazu VB.2009.00321 vom 21. Oktober 2009). Negative Vorentscheide ent-

falten keine bindende Wirkung. Die Baubehörde kann im Baubewilligungs-

verfahren  jederzeit  zugunsten  des  Gesuchstellers  von  einem  negativen 

Vorentscheid abweichen. Nur bei positiven Vorentscheiden ist sie zuguns-

ten  des  Rechtssuchenden  an  ihren  Entscheid  gebunden,  d.h.  sie  kann 

zwar  mehr  bewilligen,  aber  der  Vorentscheid  stellt  sozusagen  die  unter 

Grenze  dar.  Somit  darf  die  Baubehörde  ohne  Vorliegen  von  Revisions- 

oder  ausreichenden  Widerrufsgründen  die  Rechtslage  des  Gesuchstellers 

gegenüber  dem  Vorentscheid  nicht  verschlechtern.  Die  abschlägig  beant-

worteten  Vorentscheidfragen  können  daher  nur  vom  Gesuchsteller  selbst 

mit  Rekurs  angefochten  werden,  da  dieser  mit  der  Gesuchseinreichung 

sein  aktuelles  Rechtsschutzinteresse  in  genügender  Weise  dargetan  hat 
und  insbesondere  die  Klärung  der  Vorentscheidfragen  aufgrund  der  Ab-

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sicht,  das  Grundstück  zur  Realisierung  eines  Bauvorhaben  zu  erwerben, 

auch der Prozessökonomie dienten. 

Zu beachten ist sodann, dass Vorentscheide immer in Zusammenhang mit 

einem späteren Bauvorhaben ergehen und somit die Rechtslage primär im 

Hinblick auf dieses wirkt. Mit dem Verzicht auf die Verfolgung des Bauvor-

habens wird somit auch das Vorentscheidverfahren gegenstandslos. 

Die  Rekurrierenden  sind  indes  weder  Vorentscheidgesuchsteller  noch  ha-

ben sie sonst wie dargetan, wie sie vom Vorentscheid  unmittelbar in ihren 

aktuellen  Interessen  betroffen  wären.  Sie  beabsichtigen  zur  Zeit  ja  auch 

nicht,  das  Grundstück  zu  überbauen,  sondern  wollen  dieses  offensichtlich 

verkaufen und werden somit durch den angefochtenen Entscheid nicht be-

rührt.  Rein  wirtschaftliche  Interessen  gelten  zwar  als  schutzwürdige  Inte-

ressen,  genügen  indes  zur  Begründung  der  für  die  Rekurs-berechtigung 
notwendigen unmittelbaren Betroffenheit nicht. Die Rekurrierenden können 

vielmehr 

im  Zeitpunkt  einer  konkreten  Bauabsicht  ein  neues 

Vorentscheidgesuch mit denselben Fragen oder direkt ein Baugesuch ein-

reichen und haben hernach die Möglichkeit, allenfalls wiederum abschlägig 

beantwortete Fragen von der Rekursinstanz überprüfen zu lassen. Auf ein 

neues Vorentscheidgesuch der Rekurrierenden müsste die Gemeinde auf-

grund der vorstehenden Ausführungen eintreten und dieses behandeln. 

Somit  fehlt  es  den  Rekurrierenden  an  einem  aktuellen  Rechtsschutzinte-

resse und es ist daher auf ihren Rekurs nicht einzutreten.  

[….] 

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