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**Case Identifier:** 0637f78b-e1f3-531c-b996-4487cd40d239
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-03-22
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 22.03.2021 C/10836/2018
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-10836-2018_2021-03-22.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 23.03.2021. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/10836/2018 ACJC/344/2021 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 22 MARS 2021 

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______ (VD), appelant et intimé sur appel joint d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 29 juin 2020, comparant par Me 

Steve ALDER, avocat, Grand-Rue 25, case postale 3200, 1211 Genève 3, en l'étude 

duquel il fait élection de domicile,  

et 

Madame B______, Madame C______,  
Monsieur D______ et Monsieur E______, intimés et appelants sur appel joint, tous 
représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case  

postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile. 

 

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C/10836/2018 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/424/2020 du 29 juin 2020, communiqué aux parties par pli du 
1

er
 juillet 2020, le Tribunal des baux et loyers, composé de la Présidente K______ 

et des juges assesseurs F______ et G______, a constaté le défaut de légitimation 

active de D______, E______ et C______ (ch. 1 du dispositif), les a déboutés de 

leurs conclusions (ch. 2), a fixé à 1'000 fr., charges non comprises, du 15 mai 

2011 au 15 octobre 2016, le loyer mensuel de l'appartement de 3 pièces loué par 

B______ au 1
er

 étage de l'immeuble sis 1______ à L______ (ch. 3), a condamné 

A______ à rembourser à B______ le trop-perçu de loyer en découlant de 48'750 

fr., avec intérêts à 5% l'an dès l'entrée en force du jugement (ch. 4), a dit que 

A______ ne pouvait faire valoir aucune prétention à l'encontre de B______ au 

titre de frais de remise en état des locaux (ch. 5), a débouté les parties de toutes 

autres conclusions (ch. 6) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 7).  

B. a. Par acte adressé le 2 septembre 2020 au greffe de la Cour de justice, A______ 
forme appel contre ce jugement.  

 Il conclut, principalement, à son annulation et au renvoi du dossier au Tribunal 

pour nouvelle décision, subsidiairement, à l'annulation des chiffres 3 à 5 et 6 de 

son dispositif et à l'irrecevabilité de la conclusion n° 6 de B______, plus 

subsidiairement, à l'annulation des chiffres précités et à la fixation du loyer 

admissible à 1'816 fr. 08, plus subsidiairement encore, à 1'667 fr. 60.  

 b. Dans leur réponse et appel joint du 5 octobre 2020, B______, C______, 
D______ et E______ concluent, principalement, à l'annulation du jugement et au 

renvoi de la cause au Tribunal afin qu'un nouveau jugement soit rendu, soit dans 

la composition correspondant à celle de l'audience du 11 octobre 2019, soit dans 

une autre composition, après que les parties aient été dûment informées des motifs 

pour lesquels la composition du Tribunal avait changé, et, subsidiairement, au 

rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris.  

 c. Par réplique du 20 octobre 2020 et duplique du 23 novembre 2020, les parties 
ont persisté dans leurs conclusions.  

 d. Les parties ont été avisées le 1er décembre 2020 par le greffe de la Cour de ce 
que la cause était gardée à juger. 

 

 

C.  Il résulte du dossier les faits pertinents suivants :  

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C/10836/2018 

 a. Le 20 avril 2011, A______, propriétaire, et B______, locataire, ont conclu un 
contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 3 pièces au 1

er
 

étage de l'immeuble sis 1______ à L______. 

 Le contrat de bail mentionnait D______, E______ et C______ en qualité de 

«garants aux mêmes responsabilités du locataire». 

 b. Le bail a été conclu pour une durée initiale d'une année, du 1er mai 2011 au 
30 avril 2012, et se renouvelait ensuite d'année en année sauf résiliation signifiée 

quatre mois avant l'échéance. 

 Le loyer annuel a été fixé initialement à 21'000 fr. 

 c. Les dispositions complémentaires du bail prévoyaient que l'eau chaude, l'eau 
froide, l'électricité et le chauffage étaient à la charge de la locataire, aucun 

acompte de chauffage et eau chaude n'étant prévu par le contrat. Il était également 

précisé que «comme il s'agi[ssai]t d'une maison ancienne, il [était] possible 

d'entendre un peu de bruit». 

 d. Aucun avis de fixation du loyer initial n'a été remis à la locataire. 

 e. L'immeuble, une maison de village située à L______, commune de moins de 
10'000 habitants, dont l'état général est moyen, a été construit avant 1919. 

A teneur du bail, le bien loué comprend 3 pièces, une cuisine agencée, une salle 

de bain, un galetas, une buanderie non équipée, un réduit et une part de jardin. 

 f. Les 2 octobre 2012, 9 octobre 2013, 24 juillet 2014, 7 octobre 2015 et 
21 novembre 2016, le bailleur a adressé à la locataire des factures concernant les 

décomptes des charges pour les années 2011 à 2016 pour des montants de  

422 fr. 15, 781 fr. 20, 526 fr. 98, 661 fr. 80 et 1'300 fr. 20, établis sur la base de 

factures des SIG.  

 g. La locataire a restitué l'appartement pour le 15 octobre 2016 sans qu'un état des 
lieux de sortie ne soit effectué.  

 h. Par courrier du 4 février 2017, le bailleur, soit pour lui sa fille, a indiqué à la 
locataire avoir constaté lors d'une visite de l'appartement que l'évier de la 

buanderie n'avait pas été reposé et lui a demandé de le faire, demande réitérée par 

pli du 2 juin 2017. 

 i. Le 19 septembre 2017, le bailleur a adressé à la locataire une facture d'un 
montant de 368 fr. 80 pour la repose du lavabo. 

 j. Par requêtes en fixation judiciaire du loyer, en constatation de droit, en 
paiement et en libération de la garantie bancaire du 9 mai 2018, enregistrées sous 

les numéros de causes C/10836/2018 et C/2______/2018, la locataire et ses 

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C/10836/2018 

garants ont conclu à la fixation du loyer mensuel de l'appartement à 806 fr., 

charges non comprises, dès le 15 mai 2011, sous réserve d'amplification à la 

baisse en fonction du résultat du calcul de rendement, à la condamnation du 

bailleur au remboursement du trop-perçu de loyer avec intérêts à 5% l'an, à la 

restitution des sommes payées au titre de frais accessoires, soit 3'692 fr. 30 avec 

intérêts à 5% l'an, à ce qu'il soit constaté qu'aucun montant ne pouvait être mis à 

leur charge au titre de remise en état de la chose louée et que la locataire ne devait 

pas la somme de 368 fr. 80 et à la libération de la garantie de loyer en faveur de la 

locataire.  

 k. Les causes, non conciliées à l'audience de la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers du 31 octobre 2018, ont été portées devant le Tribunal le 

14 novembre 2018, la locataire et ses garants concluant, préalablement, à ce qu'un 

calcul de rendement soit ordonné et, principalement, à la fixation du loyer 

mensuel de l'appartement à 806 fr., charges non comprises, dès le 15 mai 2011, 

sous réserve d'amplification à la baisse en fonction du résultat du calcul de 

rendement, à la condamnation du bailleur au paiement immédiat de la somme de 

54'196 fr. 30 avec intérêts à 5%, à ce qu'il soit constaté qu'aucun montant ne 

pouvait être mis à leur charge au titre de remise en état de la chose louée et que la 

locataire ne devait pas la somme de 368 fr. 80. 

 A l'appui de leurs conclusions, la locataire et ses garants ont fait notamment valoir 

qu'aucun avis de fixation du loyer initial n'avait été remis à la locataire et que vu 

l'état du logement, le loyer devait être fixé au montant du premier quartile des 

loyers des appartements de 3 pièces situés dans un immeuble construit avant 1951 

selon les statistiques cantonales de 2011.  

 l. Par ordonnance du 26 novembre 2018, le Tribunal a joint les causes sous le 
numéro C/10836/2018 et imparti au bailleur un délai pour répondre à la demande, 

auquel il n'a donné aucune suite. 

 m. A l'audience du 15 février 2019 devant le Tribunal, composé de la Présidente 
K______ et des juges assesseurs H______ et G______, à laquelle le bailleur 

n'était ni présent, ni représenté, la locataire et ses garants ont indiqué ne pas 

souhaiter compléter leurs allégations et leur offre de preuves. Ils ont persisté dans 

leurs conclusions et renoncé aux débats principaux et aux plaidoiries finales, 

ensuite de quoi le Tribunal a gardé la cause à juger.  

 n. Par jugement non motivé du même jour, notifié à l'audience à la locataire et à 
ses garants et reçu par le bailleur le 20 février 2019, le Tribunal a fixé le loyer 

mensuel de l'appartement à 806 fr., frais accessoires non compris, dès le 15 mai 

2011, condamné le bailleur à rembourser le trop-perçu de loyer, soit 50'504 fr., et 

les montants payés à titre de consommation d'eau, soit 3'692 fr. 30, dit que la 

somme de 368 fr. 80 réclamée par le bailleur à titre de frais de remise en état 

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C/10836/2018 

n'était pas due, débouté les parties de toutes autres conclusions et dit que la 

procédure était gratuite. 

 o. Par courrier du 1er mars 2019, le bailleur a demandé la motivation du jugement. 

 p. Par requête de restitution du 4 mars 2019, le bailleur a requis qu'un nouveau 
délai lui soit imparti pour répondre à la demande et qu'une fois la réponse 

déposée, une nouvelle audience de débats soit convoquée. La locataire et ses 

garants s'y sont opposés par déterminations du 3 mai 2019. 

 q. Par ordonnance du 3 juin 2019, le Tribunal a admis la requête de restitution 
formée par le bailleur et lui a accordé un nouveau délai pour répondre à la 

demande. 

 r. Dans sa réponse du 16 août 2019, le bailleur a conclu à l'irrecevabilité de la 
demande formée par C______, D______ et E______ vu leur qualité de garants, à 

la constatation de la nullité du loyer et sa fixation à 1'816 fr. 06 par mois et à 

l'irrecevabilité de la conclusion en restitution du trop-perçu de loyer et des frais 

accessoires. 

 s. A l'audience du 11 octobre 2019, à laquelle ont siégé la Présidente K______ et 
les juges assesseurs I______ et J______, le bailleur n'a pas pu être présent pour 

des raisons de santé. La locataire et ses garants ont sollicité des mesures 

d'instruction puis les parties ont persisté dans leurs conclusions à l'occasion des 

premières plaidoiries. Le Tribunal a ensuite procédé à l'interrogatoire de la 

locataire qui a décrit l'appartement.  

 t. Par ordonnance du 16 décembre 2019, le Tribunal a considéré que l'immeuble 
étant ancien, il n'était pas possible d'effectuer un calcul de rendement, a renoncé à 

ordonner une inspection locale par appréciation anticipée des preuves figurant au 

dossier, a clôturé la phase d'administration des preuves et a ordonné les plaidoiries 

finales. 

 u. Par écritures du 24 janvier 2020, les parties ont persisté dans leurs conclusions. 
La locataire et ses garants ont à nouveau sollicité les mesures d'instruction 

requises à l'audience du 11 octobre 2019. 

 v. Le bailleur a répliqué le 12 février 2020 et la cause a ensuite été gardée à juger. 

 w. Le mandat du juge assesseur I______ a pris fin le 31 mai 2020, ce qui ressort 
du site internet officiel du Canton, puisque le nom du juge précité ne figure plus, à 

compter du 1
er

 juin 2020 dans la liste des juges assesseurs du Tribunal des baux et 

loyers. 

 

 

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EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).  

 Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 

 1.2 En l'espèce, l'appelant s'oppose aux conclusions des intimés devant le Tribunal 
visant à fixer le loyer annuel de l'appartement à 9'672 fr. en lieu et place du 

montant du contrat de bail à loyer de 21'000 fr., soit une différence de 11'328 fr. 

par année.  

 Compte tenu de la période de cinq ans et cinq mois pour laquelle la réduction de 

loyer est requise, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.   

 La voie de l'appel est ainsi ouverte.  

 1.3 Selon l'art. 311 al. 1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 
l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, 

laquelle doit être jointe au dossier. 

 La partie adverse peut former un appel joint dans la réponse (art. 313 al. 1 CPC). 

 L'appel et l'appel joint ont été interjetés dans les délais et suivant la forme 

prescrits par la loi (art. 130, 131, 145 al. 1 let. b, 311 al. 1 et 313 al. 1 CPC). 

Ils sont ainsi recevables. 

 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2

ème
 éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 

Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 

p. 349 ss, n. 121). 

2. Les parties soutiennent que le jugement entrepris devrait être annulé, la 
composition du Tribunal ayant changé entre l'audience de comparution 

personnelle du 11 octobre 2019 et la reddition dudit jugement le 29 juin 2020, 

sans que le Tribunal ait préalablement attiré leur attention sur cette modification. 

 2.1 Selon l'art. 30 al. 1 Cst. et l'art. 6 par. 1 CEDH, toute personne dont la cause 
doit être jugée dans une procédure judiciaire a droit à ce que sa cause soit portée 

devant un tribunal établi par la loi, compétent, indépendant et impartial. Cette 

réglementation vise à éviter que des tribunaux ne soient constitués spécialement 

pour le jugement d'une affaire et à empêcher que les juges choisis pour statuer 

http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/4A_388/2016

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C/10836/2018 

dans une affaire déterminée ne le soient de façon à influencer le jugement. 

Un tribunal dont la composition n'est pas justifiée par des motifs objectifs viole le 

droit à la garantie constitutionnelle du juge indépendant et impartial. Les parties à 

la procédure ont droit à ce que l'autorité judiciaire soit composée régulièrement 

(ATF 137 I 340 consid. 2.2.1). 

 La composition et la formation des tribunaux civils appelés à statuer relèvent de 

l'organisation judiciaire cantonale (art. 3 CPC; Message du 28 juin 2006 relatif au 

code de procédure civile suisse [CPC], FF 2006 ch. 5.1 p. 6875 ad art. 3). 

Le tribunal est ainsi valablement constitué lorsqu'il siège dans une composition 

qui correspond à ce que le droit cantonal prévoit. Le droit des parties à une 

composition régulière du tribunal impose des exigences minimales au droit 

d'organisation judiciaire cantonal, de façon à éviter les tribunaux d'exception et la 

mise en oeuvre de juges ad hoc ou ad personam (ATF 129 V 335 consid. 1.3.1; 

arrêt du Tribunal fédéral 9C_731/2007 du 20 août 2008 consid. 2.2.1). 

 L'art. 88 LOJ prévoit que le Tribunal siège dans la composition d'un juge, qui est 

le président, d'un juge assesseur représentant les groupements de locataires et d'un 

juge assesseur représentant les bailleurs.  

 L'art. 30 al. 1 Cst. n'exige pas que l'autorité judiciaire appelée à statuer soit 

composée des mêmes personnes tout au long de la procédure, notamment pour 

l'audition des témoins qui peut être attribuée à un juge délégué ou instructeur 

(cf. art. 155 al. 1 CPC), et pour le jugement (arrêts du Tribunal fédéral 4A_1/2017 

du 22 juin 2017 consid. 2.1.2; 9C_731/2007 précité consid. 2.2.3 et les arrêts 

cités). La modification de la composition du tribunal en cours de procédure ne 

constitue donc pas en tant que telle une violation de l'art. 30 al. 1 Cst. Elle 

s'impose nécessairement lorsqu'un juge doit être remplacé par un autre ensuite de 

départ à la retraite, d'élection dans un autre tribunal, de décès ou en cas 

d'incapacité de travail de longue durée (arrêt du Tribunal fédéral 9C_731/2007 

précité consid. 2.2.3). 

 Si une modification intervient dans la composition du tribunal de première 

instance constitué initialement, il appartient au tribunal d'attirer l'attention des 

parties sur le remplacement de juges qui est envisagé et les raisons qui le 

motivent; les parties ne peuvent se voir reprocher un défaut de motivation de leur 

grief de violation de l'art. 30 al. 1 Cst. (art. 310 let. a CPC) que si elles connaissent 

les motifs justifiant le changement. Le droit à une composition régulière du 

tribunal doit être examiné de la même façon que le droit à un tribunal indépendant 

(ATF 142 I 93 consid. 8.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_1/2017 précité 

consid. 2.1.3; 4A_430/2016 du 7 février 2017 consid. 2).  

 Selon la jurisprudence, il suffit que le juge intervenant pour la première fois dans 

un procès ait pu prendre connaissance de l'objet du procès par l'étude du dossier. 

http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/137%20I%20340
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/129%20V%20335
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/9C_731/2007
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/9C_731/2007
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/9C_731/2007
https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/aza/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=4A_1%2F2017&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F142-I-93%3Afr&number_of_ranks=0#page93

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C/10836/2018 

Cette exigence est respectée lorsque les mesures probatoires effectuées ont fait 

l'objet de procès-verbaux figurant au dossier et dont le nouveau juge assesseur a 

eu la possibilité de prendre connaissance (arrêt du Tribunal fédéral 9C_507/2014 

du 7 septembre 2015 consid. 2.3). 

 Le recourant représenté par un avocat devant la juridiction cantonale est présumé 

connaître la composition de cette autorité, si celle-ci ressort clairement du site 

Internet officiel du canton, de sorte qu'il ne saurait attendre le prononcé du 

jugement cantonal pour soulever une violation de l'art. 30 al. 1 Cst. (ATF 139 III 

120 consid. 3.2.1; arrêts du Tribunal fédéral 2C_1216/2013 du 27 mai 2014 

consid. 6.4 et 6B_42/2009 du 20 mars 2009 consid. 3.3). 

 2.2 En l'espèce, les parties ont appris au moment de la réception du jugement 
entrepris du 29 juin 2020, le changement des deux juges assesseurs dans la 

composition du Tribunal depuis la dernière audience de débats principaux du 

11 octobre 2019. 

 Il est certes notoire que I______ n'était plus juge assesseur au moment du 

prononcé du jugement querellé; le Tribunal n'a pour autant pas indiqué aux parties 

quel autre juge assesseur l'avait remplacé avant de rendre sa décision.  

 Il n'a pas non plus attiré l'attention des parties sur le remplacement de la juge 

assesseur J______ par la juge assesseur G______, ni la raison de ce changement. 

 Le fait que cette dernière a d'ores et déjà siégé à l'audience du 15 février 2019 et 

dans le cadre de la reddition du jugement du même jour, sans objection de la part 

des parties, ne pallie pas l'obligation d'annonce du Tribunal. 

 Enfin, même si les juges assesseurs, qui ont siégé au moment du prononcé du 

jugement, ont pu prendre connaissance du contenu des mesures probatoires et des 

déclarations des parties par le biais des procès-verbaux des audiences concernées, 

cela ne dispensait pas le Tribunal de son devoir d'informer les parties sur les 

changements de sa composition. 

 Il y a par conséquent lieu d'annuler le jugement querellé et de renvoyer la cause au 

Tribunal pour ce motif. Cette annulation étant indépendante des questions de 

fond, la Cour n'examinera pas les autres griefs de l'appelant.  

3.  A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/9C_507/2014
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/139%20III%20120
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/139%20III%20120
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/2C_1216/2013
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/6B_42/2009

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C/10836/2018 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevables l'appel interjeté le 2 septembre 2020 par A______ et l'appel joint 

interjeté le 5 octobre 2020 par B______, C______, D______ et E______ contre le 

jugement JTBL/424/2020 rendu le 29 juin 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans 

la cause C/10836/2018.  

Au fond : 

Annule ce jugement. 

Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour nouvelle décision dans le sens des 

considérants. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER et Monsieur Nicolas 

DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 
Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005  

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la 

voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 

cf. consid. 1.2.