# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3c49530a-620b-5a1e-a9a8-28d26ca17f5a
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-05
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 05.03.2025 15.2024.99
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_006_15-2024-99_2025-03-05.html

## Full Text

Incarto n.

  15.2024.99

  	
  Lugano

  5 marzo 2025 

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di esecuzione e fallimenti

  del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta del giudice:

  	
  Jaques,
  presidente

  

 

	
  cancelliere:

  	
  Ferrari

  

 

 

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b
LOG) sul ricorso 25 settembre 2024 della

 

	
   

  	
  RI 1, __________

  (patrocinata dall’avv. PA 1, __________)

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione, sede di
Mendrisio, o meglio contro il diniego di una proroga del termine per il
pagare il prezzo di aggiudicazione nell’esecuzione n. __________ in via di
realizzazione del pegno promossa nei confronti di

 

	
   

  	
  PI 1, __________

   

  
	
  dalla                                PI
  2, __________

   

  
	
  procedimento che interessa anche i creditori
  pignoratizi

  
	
   

  	
  Stato del Cantone Ticino, Bellinzona

  (rappresentato dall’Ufficio esazione e
  condoni, Bellinzona)

  PI 3, __________

  (patrocinata dall’avv. PA 2, __________)

   

  
	
  e i terzi comproprietari dei pegni

  
	
   

  	
  PI 4, IT – __________ (__________)

  PI 5, __________ (__________)

  
			

ritenuto

 

in fatto:                   A.   Dal
17 novembre 2014, a garanzia di crediti per fr. 3'200'000.– complessivi
oltre agl’interessi del 10%, la PI 2 (in seguito: __________) è iscritta come
titolare di cinque cartelle ipotecarie registrali gravanti le unità di
proprietà per piani (PPP) n. __________1, __________2, __________3, __________4
e __________5 del fondo n. __________ RFD
__________-__________, di cui sono comproprietari PI 4 (quota “A”), PI 5 (quota “B”) e PI 1
(quota “C”) ognuno per un terzo.
Sulle medesime cinque PPP, nonché sulla n. __________0 (anch’essa
appartenente ai medesimi comproprietari), sono iscritte sei ipoteche legali a
favore della PI 3 a garanzia di crediti per complessivi fr. 75'000.– oltre
agl’interessi del 5%.

 

                                  B.   Nel
procedimento penale avviato nei confronti d’__________, PI 4, PI 5, __________,
__________, __________ e __________, il 9 ottobre 2015 il Tribunale penale
cantonale (TPC) ha fatto menzionare un blocco del Registro fondiario sulle
quote “A” e “B” di tutte e sei le PPP.

 

                                  C.   Nell’esecuzione
n. __________ in via di realizzazione del pegno gravante sulle PPP n. __________1-__________5,
promossa nei confronti di PI 1 dalla PI 2, il 7 marzo 2024 la sede di Mendrisio
dell’Ufficio d’esecuzione (UE) ha
aggiudicato alla RI 1 le cinque PPP n. __________1-__________5 al prezzo
di 2'402'000.–. L’ag­giudicatario ha
versato seduta stante fr. 185'000.– complessivi qua­le acconto sul
prezzo e garanzia delle tasse e delle spese d’iscri­zione nel Registro
fondiario. Il 12 marzo 2024, l’UE ha assegnato all’aggiudicataria un termine di
trenta giorni per versare il saldo del prezzo di aggiudicazione (fr. 2'232'000.–),
nonché uno di dieci per adire l’autorità di prima istanza LAFE (Legge federale sull’acquisto
di fondi da parte di persone all’estero), onde accertare se la società fosse
soggetta alla relativa autorizzazione.

 

                                  D.   Il
15 marzo 2024, la RI 1 ha chiesto una proroga del termine per versare il saldo,
motivandolo con il fatto che la Banca __________ non le avrebbe concesso il
finanziamento necessario finché l’autorità di prima istanza LAFE non si fosse
pronunciata. Con provvedimento del 22 marzo, l’UE ha assegnato a tutti gl’interessati
un termine di dieci giorni per acconsentire od opporsi a una proroga di “30 giorni dall’ottenimento dell’autorizza­zione
LAFE, ma non oltre il 30.09.2024”, precisando che il “termine è
inderogabile”,
che il silenzio sarebbe valso consenso e che in ogni caso
l’aggiudicataria, oltreché il saldo, su di esso avrebbe dovuto pagare anche un
interesse di mora del 5% dal 7 marzo 2024. Tutti sono rimasti silenti.

 

                                  E.   Il
29 marzo 2024, il TPC ha autorizzato la radiazione del blocco a Registro
fondiario sulla quota “A” della PPP n. __________0 e, “qualora necessario” anche sulla
quota “C” diPI 1 delle altre cinque PPP, come pure ordinato all’Ufficio di
versare, su un conto del Tribunale d’appello,
l’eventuale eccedenza derivante dalla realizzazione della quota “A” dopo
il pagamento dei crediti da essa garantiti e delle spese di procedura.

 

                                  F.   Nell’esecuzione
n. __________ in via di pignoramento della sede di Lugano dell’UE, promossa nei
confronti di PI 4 dallo Stato del Cantone Ticino, il 4 aprile 2024 l’Ufficio ha
aggiudicato alla RI 1 la quota “A” della PPP n. __________0. Né il trapasso, né la cancellazione del blocco RF sono ancora
stati iscritti nel libro mastro.

 

                                  G.   Su istanza della RI 1 volta alla radiazione del
bloc­co a Registro fondiario sulla quota “B” della PPP n. __________0 in
vista del suo acquisto, il 22 aprile 2024 il TPC ha statuito che la radiazione
era subordinata 1) al consenso di tutti gl’interessati, compreso l’Ufficio, 2)
al pagamento dei crediti da essa garantiti e alla radiazione delle relative
ipoteche, 3) al pagamento, da parte del­l’acquirente, di tutte le spese del
notaio e dell’Ufficio del Registro fondiario e 4) al versamento, su un conto
del Tribunale d’appello, dell’eventuale eccedenza dopo il pagamento delle spese
di procedura.

 

                                  H.   Il
9 settembre 2024, la RI 1 ha informato l’UE che la procedura LAFE era sospesa,
giacché non aveva potuto fornire la documentazione relativa al finanziamento, che
la Banca __________ non le avrebbe concesso finché non avesse acquistato la
quota “B” della PPP n. __________0. Ha pure informato di aver intavolato
trattative per l’acquisto della stessa per fr. 17'500.–. Ha pertanto chiesto
il consenso all’acquisto e una proroga del termine per pagare il saldo fino al
31 dicembre 2024 “con la
possibilità di un’ulte­riore proroga fino all’incanto o fino all’autorizzazione
alla vendita per trattative private”. Con
provvedimento del 12 settembre, l’Ufficio ha respinto la richiesta, spiegando
che la (prima) proroga era inderogabile, e, circa il consenso all’acquisto, ha
rinviato l’aggiudicataria alla sede di Bellinzona dell’Ufficio, competente per
territorio.

 

                                    I.   Con
ricorso del 25 settembre 2024, la RI 1 si aggrava contro il provvedimento, chiedendone
in via principale la riforma, nel senso della concessione di una proroga fino
all’incanto e/o all’acquisto a trattative
private della quota “B” della PPP n. __________0 e, in via subordinata,
la concessione di una proroga fino al 31 dicembre 2024, in entrambi i casi
protestate spese, tasse e ripetibili.

 

                                  L.   Con
osservazioni del 30 ottobre 2024, l’UE si è rimesso al giudizio della Camera, pur
ritenendo corretto il provvedimento impugnato. Nessuno degl’interessati ha
presentato osservazioni.

 

                                  M.   Quello
stesso giorno, la RI 1 ha trasmesso all’Uf­­ficio una bozza di rogito per l’acquisto
della quota “B”, redatto dalla propria patrocinatrice, informandolo che l’avrebbe
firmato “idealmente la
settimana prossima”.

 

                                  N.   Il
28 novembre 2024, il TPC ha comunicato alle parti al procedimento penale e alla
RI 1 che non avrebbe potuto acconsentire alla
compravendita alle condizioni indicate nella boz­za notarile della patrocinatrice della società, visto il dissenso della PI 2.

 

 

Considerando

 

in diritto:                 1.   Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino
la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR [RL 280.200]) – entro dieci giorni
dalla notifica dell’atto impugnato emesso il 12 settembre 2024 dall’UE, il
ricorso è in linea di principio ricevibile (art. 17 LEF).

 

                                   2.   La
RI 1 dapprima riepiloga lo svolgimento dei fatti e conclude di trovarsi in un’impasse,
siccome il finanziamento del saldo del prezzo
d’aggiudicazione dipende dall’acquisto anche del­la quota “B” della PPP
n. __________0. Ricorda d’altronde che il termine per il pagamento del prezzo
di aggiudicazione può essere prorogato se tutti gl’interessati vi acconsentono,
anche solo implicitamente, e sostiene che secondo il Tribunale federale una
proroga è legittima, se l’aggiudicatario “agisce con diligenza e dimostra di avere la reale
volontà di adempiere entro un termine ragionevole”; al
riguardo, scrive che non le risultano opposizioni alla sua richiesta di proroga
del 9 settembre 2024 e ch’essa è in grado di pagare il prezzo, giacché l’impossibilità
di acquistare la quota “B” “rappresenta
un ostacolo momentaneo ma risolvibile, dato che sono già in corso trattative
concrete per il suo acquisto e che la ricorrente parteciperà agli incanti della
quota mancante”. La ricorrente rileva poi che secondo
la giurisprudenza circostanze straordinarie, non dipendenti dalla volontà dell’aggiudicatario,
possono giustificare una proroga e che in concreto l’impossibilità di rispettare
il termine di pagamento è dovuta a circostanze – numerose autorità e persone
coinvolte – che non dipendono da lei. Giudica nell’interesse dei creditori
prorogare detto termine, giacché “qualsiasi
aggiudicatario delle precitate PPP [scil: le n. __________1-__________5]
si ritroverà verosimilmen­te nella [sua] medesima situazione”. Chiede pertanto in via principa­le la riforma del provvedimento impugnato nel senso della concessione di
una proroga fino all’incanto e/o all’acquisto a trattative private della quota “B”
e, in via subordinata, la concessione di una proroga fino al 31 dicembre 2024.

 

                                         Nelle
sue osservazioni l’UE rileva che i blocchi penali erano noti alla ricorrente,
che avrebbe dovuto discutere la questione dell’ac­quisto della quota “B” già
durante la fase di finanziamento dell’ag­giudicazione delle altre cinque PPP.
Sottolinea che l’attesa di un eventuale incanto della quota “B” prolungherebbe
la procedura di oltre un anno e che anche una vendita a trattative private
potrebbe richiedere parecchio tempo, motivo per cui reputa corretta la
decisione impugnata, pur rimettendosi al prudente giudizio della Camera.

 

                                   3.   Giusta
l’art. 143 cpv. 1, 1° periodo LEF, se l’aggiudicatario di un fondo non paga il
prezzo di aggiudicazione o un’altra spesa posta a suo carico nel termine – di
sei mesi al massimo (art. 136 LEF) – stabilito nelle condizioni d’asta (art.
136 cpv. 1, 2° periodo LEF) o dall’ufficio
d’esecuzione, quest’ultimo revoca l’aggiudicazione e or­dina
immediatamente un nuovo incanto (DTF 108 III 17 consid. 1); lo stesso vale in
caso d’inosservanza del termine prorogato (Gil­liéron,
Commentaire de la LP, vol. II, 2000, n. 16 ad art. 143 LEF). Una diffida non è necessaria (Häusermann/Ingold-Berger in: Basler Kommentar, SchKG I, 3a
ed. 2021, n. 6 ad art. 143 LEF; Schlegel/Zopfi
in:
Kren-Kostkiewicz/Vock (a cura di), Kommentar SchKG, 2017, n. 2 ad art. 143 LEF; Bernheim/Känzig in: SchKG, Kurzkommentar, 2a ed.
2014, n. 4 ad art. 143 LEF). L’ag­giudicatario
è in mora anche se vi si trova per circostanze imprevedibili e senza colpa (DTF
75 III 11 consid. 3). Non può condizionare il pagamento all’avverarsi
di una condizione (DTF 109 III 73 consid. 2). L’art.
143 LEF concretizza il diritto esecutivo, che mira alla realizzazione dei beni
pignorati nel minor tempo possibile (sentenza del Tribunale federale 7B.139/2002
del 25 settembre 2002, consid. 1, non riprodotta nella DTF 128 III 468). Gli
stessi princìpi si applicano nella procedura di realizzazione del pegno (art.
156 cpv. 1 LEF).

 

                                3.1   Secondo
l’art. 63 cpv. 1, 1° periodo del Regolamento del
Tribunale federale concernente la realizzazione forzata di fondi (RFF, RS
281.42), applicabile anche all’esecuzione in via di realizzazione del pegno per
il rinvio dell’art. 102 RFF, l’ufficio d’esecuzione si astiene dal revocare l’aggiudicazione
e dall’ordinare un nuovo incanto se tutti gl’interessati (escusso, escutente e
creditori pignoratizi, che non sono stati completamente soddisfatti o che in
base all’elenco oneri devono essere pagati in contanti: DTF 75 III 11 consid.
3) acconsentono a una proroga. Il consenso può essere anche tacito (Häusermann/Ingold-Berger, op.
cit., n. 11 ad art. 143; Bernheim/Känzig, op. cit., n. 8 ad art. 143). In
un caso in cui l’aggiudicatario aveva pagato solo nove minuti dopo l’aggiudica­zione
l’acconto che secondo le condizioni d’asta avrebbe dovuto essere pagato
immediatamente, il Tribunale federale ha statuito che l’autorità cantonale di
vigilanza aveva giustamente revocato l’aggiudicazione, ritenendo che, stante l’art.
61 cpv. 1 RFF, un’in­terruzione dell’asta era esclusa e che non entrava i
considerazio­ne la concessione di una proroga del termine di pagamento neppure con
il consenso di tutti gl’interessati in virtù dell’art. 63 cpv. 1 RFF (DTF 130
III 133, consid. 2.3). Per la parte del prezzo per cui è stato concesso un
termine, invece, l’art. 63 cpv. 1 RFF ne autorizza la proroga con il consenso
di tutti gl’interessati (cfr. sentenza della CEF 15.2024.114 del 21
febbraio 2025 consid. 2.1.2), che contrariamente a quanto potrebbe essere
dedotto dalla DTF 130 III 133 non comprendono gli altri oblatori.

 

                                3.2   Nella fattispecie, le condizioni d’incanto stabiliscono che l’aggiudi­­catario
deve pagare entro trenta giorni dall’aggiudicazione la differenza tra il prezzo
di aggiudicazione e l’acconto di fr. 185'000.– da pagare immediatamente e
precisano che al saldo si aggiunge un interesse del 5% (pag. 4, al centro). Il
22 marzo 2024, l’UE ha prorogato il termine fino al massimo al 30 settembre
2024 con la condizione, risolutiva, che nessun interessato si fosse opposto al­la
proroga. Nel provvedimento impugnato, invece, l’UE ha respin­to la nuova
domanda di proroga riferendosi solo al carattere inderogabile della prima
proroga senza dare l’occasione agl’interessati di esprimersi al riguardo. Ora, l’art. 63 cpv. 1 RFF non esclude una
seconda proroga con l’accordo di tutti gl’interessati, ma, di principio, non
obbliga l’ufficio d’esecuzione a consultarli per verificare un loro assenso
alla proroga del termine. A ben vedere, la ragione di essere della norma
risulta essere una questione di opportunità. Nella fattispecie, siccome la
prima proroga è stata accettata, tacitamente, dagl’interessati, motivi appunto
di opportunità avrebbero consigliato all’UE di verificare se tale consenso
sarebbe stato confermato anche per un’ulteriore proroga. Non si può tuttavia,
come sostenuto dalla ricorrente, reputare che gl’interessati abbiano accettato
la sua richiesta di proroga non opponendosi al ricorso. Il loro silenzio può
infatti anche essere interpretato come un consenso a favore del provvedimento
impugnato.

                                3.3   Ciò
posto, anche se la scadenza della proroga chiesta dalla ricorrente in via
principale appare al momento alquanto incerta
in seguito al rifiuto del TPC, il 28 novembre 2024, di acconsentire alla vendita della quota “B” “alle condizioni indicate
nella bozza notarile”, incombe anzitutto agl’interessati, e non alla
Camera, decidere se è nel loro interesse accettare tale richiesta (la
conclusione subordinata essendo ormai superata). Il ricorso va pertanto accolto
parzialmente nel senso di ordinare all’UE di consultare gl’interessati sulla
richiesta di proroga del termine di pagamento fino all’incanto e/o all’acquisto
a trattative private della quota “B”, prima di decide­re se ammettere la
richiesta o invece revocare l’aggiudicazione e ordinare
immediatamente un nuovo incanto.

 

                                   4.   Per legge non si preleva la tassa di giustizia e
non si assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a
e 62 cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

 

Per
questi motivi,

 

pronuncia:              1.   Il ricorso è parzialmente accolto nel senso di ordinare all’Ufficio
d’esecuzione di procedere come indicato nel considerando 3.3.

 

                                   2.   Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

 

                                   3.   Notificazione a:

	
   

  	
  –  avv. PA 1, __________, __________,
  __________;

  –  PI 1, __________, __________;

  –  PI 2, __________, __________;

  –  Ufficio esazione e condoni,
  viale Stefano Franscini 6, Bellinzona;

  –  avv. PA 2, __________, __________;

  –  PI 4, __________, __________
  (__________);

  –  PI 5, __________, IT – __________
  (__________) (per raccomandata internazionale)

   

  

                                         Comunicazione
all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.

 

Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente                                                            Il
cancelliere

 

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è
possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la
decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione
cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il
termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.
46 cpv. 2 LTF.