# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c7db5311-d011-593e-bdcc-5faefa642fd5
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-10-03
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 03.10.2003 80.2003.107
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2003-107_2003-10-03.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2003.107

  	
  Lugano

  3 ottobre 2003

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente,

  Stefano
  Bernasconi, Ivo Eusebio

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea Pedroli, vicecancelliere

  

 

statuendo sul ricorso del 23 luglio 2003

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  __________ _RICO0 

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Con
atto pubblico del 15 marzo 2002, __________ __________ vendeva alla __________
__________ __________, con sede a __________ (AG), il mapp. n. __________ RFD
di __________, al prezzo di fr. 565'000.

                                         Nella
dichiarazione per l'imposta sugli utili immobiliari l'alienante faceva valere
costi di investimento di complessivi fr. 42'407.45, oltre al valore di acquisto
di fr. 500'000.

                                         Notificandogli
la tassazione dell'imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 maggio
2003, l'Ufficio di tassazione di __________ ammetteva tuttavia costi solo nella
misura di fr. 13'865. L'utile immobiliare era pertanto commisurato in fr.
51'135 e l'imposta in fr. 14'829.15.

 

 

                                   2.   Il contribuente impugnava la suddetta decisione con reclamo all'autorità
di tassazione, allegando i giustificativi delle spese fatte valere. 

                                         Con
decisione del 24 luglio 2003, l'autorità fiscale respingeva il reclamo,
elevando addirittura l'utile imponibile a fr. 52'698 e l'imposta a fr.
15'282.40.

                                         Nella
motivazione allegata spiegava che le spese di trasferta, per il vitto e per il
lavoro proprio non sono deducibili, così come gli interessi ipotecari. Quanto
alle spese notarili e di iscrizione, erano state ridotte alla luce del
contratto di compravendita, che ne poneva a carico del venditore la metà.

 

 

                                   3.   Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario,
__________ __________ chiede nuovamente in deduzione dall'utile immobiliare le
spese per i lavori in proprio eseguiti nella casa venduta e spiega di essere
impresario indipendente e di essere pertanto assoggettato all'imposta nel
Cantone di domicilio anche su tali redditi.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).

                                         Il tributo
sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito;
non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una
speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli
utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice
sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

 

                                         4.2.

                                         L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). 

                                         Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà
valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

 

 

                                   5.   5.1.

                                         Nel caso
in esame, il ricorrente ha chiesto in deduzione dall'utile immobiliare, a
titolo di costi di investimento, spese per lavori in proprio eseguiti nell'immobile
venduto. In particolare, ha prodotto una fattura di fr. 12'800, emessa da lui
stesso, per "Reparaturen und Renovationsarbeiten sowie Verkauf der Liegenschaft
__________ ". Inoltre, fa valere altri costi vari, in particolar modo per
inserzioni e fotografie ma anche per trasferte dal domicilio al luogo di
situazione dell'immobile, compresi costi di ristorazione e per la benzina
dell'automobile impiegata per le trasferte.

                                         L'autorità
di tassazione, da parte sua, ha ammesso in deduzione, oltre ai costi notarili e
di iscrizione a registro fondiario, solo le spese per una chiave di casa (fr.
16.80), per vario piccolo materiale di costruzione (fr. 189, fr. 265, fr. 35 e
fr. 18), per fotografie (fr. 70.40) e inserzioni su un giornale (fr. 61.30) e
per l'acquisto di una catena per il parcheggio (fr. 34.70). 

 

                                         5.2.

                                         Per
l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

                                         -  i
costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di
bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;

                                         -  i
costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di
costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di
allacciamento;

                                         -  le
indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore
del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e
oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.

 

                                         5.3.

                                         Per
quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la
loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo
alienato, cioè che abbiano apportato all'immobile un miglioramento duraturo, di
fatto o di diritto.

                                         È
peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un
incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato
all'aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente
all'importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

                                         Computabili
sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per
misurazioni, prestazioni d'opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di
un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un
fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per
costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e
dottrina e giurisprudenza ivi citate).

                                      

                                         5.4.

                                         Non
appena si esaminino le spese chieste in deduzione dal ricorrente, alla luce dei
requisiti legali, non si può non avvedersi del fatto che l'Ufficio di
tassazione è già stato estremamente generoso ammettendo il carattere di costi
di investimento in relazione alle piccole spese per l'acquisto di materiale in
alcuni grandi magazzini della regione. La giurisprudenza e la prassi hanno
infatti sempre negato la deducibilità dei costi legati alle trattative di
vendita (trasferte, invii postali, telefono ecc.), per il fatto che sono
difficili da comprovare, con la sola eccezione dei costi per le inserzioni (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 254 e
dottrina citata).

                                         Il fatto
che al ricorrente siano stati concessi in deduzione anche i costi per le fotografie
denota quindi già una notevole comprensione. Non può quindi essere censurata la
decisione impugnata, con cui si è escluso che i biglietti ferroviari e le spese
di ristorazione e per la benzina costituiscano spese di investimento.

                                         Non
assumendo il carattere di costo di investimento devono altresì essere esclusi
dal valore di investimento gli interessi passivi relativi ad un mutuo
ipotecario. Tali spese sono infatti deducibili dal reddito ordinario (art. 32
cpv. 1 lett. a LT) e l'art. 134 cpv. 2 LT esclude pertanto che possano
fatte valere nel quadro del calcolo dell'utile imponibile soggetto all'imposta
speciale sui guadagni immobiliari (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 267).

                                      

                                         5.5.

                                         Considerazioni
particolari devono essere proposte con riferimento alla fattura di fr. 12'800,
che si riferisce a non meglio precisati lavori di riparazione eseguiti dallo
stesso ricorrente.

                                         A tale
riguardo, va ricordato che l'art. 134 cpv. 2 LT esclude la deducibilità
dall'utile immobiliare del "valore del lavoro effettuato dal proprietario
sul suo proprio immobile quando non è stato assoggettato all'imposta sul
reddito o sull'utile". 

                                         Nel
presente caso, non solo la fattura prodotta dal ricorrente è tanto generica da
non consentire in alcun modo di valutare l'effettività dei lavori eseguiti ed
il loro eventuale carattere di costi di investimento, ma manca soprattutto ogni
prova dell'assoggettamento all'imposta sul reddito del valore corrispondente. 

                                         La Camera
di diritto tributario si è rivolta al ricorrente, con copia al suo legale, in data
20 agosto 2003, invitandolo a comprovare che le prestazioni fatturate fossero effettivamente
state incluse fra le entrate note al fisco ed avessero conribuito ad incrementare
il suo utile aziendale. 

                                         A tale
richiesta il ricorrente non ha tuttavia dato alcun seguito.

                                         Ne
consegue che anche su tale aspetto la decisione impugnata deve essere confermata.

 

 

                                   6.   Il ricorso è pertanto integralmente respinto. Tassa di giustizia
e spese processuali sono a carico del ricorrente, soccombente.

 

 

                                      

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    500.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un
totale di                                                       fr.    580.–

                                         sono a
carico del ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

                                         

 

 

 

per la Camera di diritto tributario
del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: