# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5c7ee32c-09a0-5463-b32d-b38d8d1792f4
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-10-06
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 06.10.2016 A1 16 10
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_A1-16-10_2016-10-06.pdf

## Full Text

RVJ / ZWR 2017 13 

Constructions 
Bauwesen 

ATC (Cour de droit public) du 6 octobre 2016 – A1 16 10 

Hébergements touristiques qualifiés 

- Application de la LRS et de l’ORSec, entrés en vigueur le 1
er

 janvier 2016, au cas 
d’espèce (art. 25 al. 1 LRS ; consid. 2). 

- Notion d’établissement d'hébergement organisé et conditions à remplir ; examen du 
cas particulier (art. 7 al. 2 let. b LRS, art. 4 ORSec ; consid. 3 et 4). 

- Hébergement touristique dans le même bâtiment où le propriétaire a sa résidence 
principale (art. 7 al. 2 let. a LRS ; consid. 5). 

Geeignete touristische Bewirtschaftung 

- Anwendung des ZWG und der ZWV, welche am 1. Januar 2016 in Kraft traten, auf 
den vorliegenden Fall (Art. 25 Abs. 1 ZWG, E. 2).  

- Begriff und Voraussetzungen des strukturierten Beherbergungsbetriebs, Anwendung 
auf den vorliegenden Fall (Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG, Art. 4 ZWV, E. 3 und 4).  

- Touristische Bewirtschaftung im selben Haus, in dem der Eigentümer seinen 
Hauptwohnsitz hat (Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG, E. 5). 

 

Considérants (extraits) 
(…) 

2.1  Les affaires portées céans concernent trois permis de construire 
délivrés en 2015 pour la construction de cinq chalets individuels au 
total à A. Sur les cinq ouvrages projetés, quatre sont destinés à l’hé-
bergement touristique, le dernier devant être affecté à la résidence 
principale ; ces affectations ont été garanties au moyen des inscrip-
tions correspondantes au registre foncier. La construction du chalet 
destiné à une résidence principale n’est pas contestée par la recou-
rante. 

2.2  Accepté en votation populaire du 11 mars 2012 et en vigueur 
depuis cette date, l’article 75b alinéa 1 de la Constitution fédérale du 
18 avril 1999 (Cst. ; RS 101) prévoit que les résidences secondaires 
constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface 
brute au sol habitable de chaque commune. Le droit réglant l’appli-
cation de cette disposition constitutionnelle a d’abord pris, dès le 
1

er
 janvier 2013, la forme de l’ancienne ordonnance fédérale du 

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22 août 2012 sur les résidences secondaires, que le Conseil fédéral a 
adoptée sur la base des articles 197 alinéa 9 Cst. et 182 alinéa 1 Cst. 
La législation d’application topique, soit la loi fédérale du 20 mars 
2015 sur les résidences secondaires (LRS ; RS 702) et l’ordonnance 
fédérale du 4 décembre 2015 sur les résidences secondaires 
(ORSec ; RS 702.1), toutes deux entrées en vigueur le 1

er
 janvier 

2016, a ensuite pris le relais. 

Selon son article 25 alinéa 1, la LRS est applicable aux demandes 
d'autorisation de construire qui doivent faire l'objet d'une décision de 
première instance ou qui sont contestées par recours après son entrée 
en vigueur. Contestée céans, la régularité des trois autorisations de 
construire, que le Conseil d’Etat a confirmées, doit donc être examinée 
à l’aune du nouveau droit en vigueur depuis le 1

er
 janvier 2016. 

2.3  La commune de B. figure dans la liste des collectivités annexée à 
l’ORSec (n° x1), pour lesquelles il est présumé que la proportion de 
résidences secondaires est supérieure à 20 % (art. 11 al. 1 ORSec). 
De ce fait, cette collectivité est soumise à l’interdiction de construire 
de nouvelles habitations de ce type, que prévoit l’article 6 alinéa 1 
LRS ; cela n’est pas contesté.  

3.  Les possibilités de création de nouveaux logements dans les com-
munes qui sont concernées par cette restriction sont prévues au cha-
pitre 4 de la LRS. Parmi ces possibilités figure celle qui autorise la 
création de logements affectés à l'hébergement touristique, réglée à 
l’article 7 alinéa 1 lettre b LRS. Cette disposition vise exclusivement 
les logements qui sont mis de manière durable à la disposition d'hôtes 
pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché 
et conformes à l'usage local (art. 7 al. 2 LRS) ; lesdits logements doi-
vent, en plus, remplir l'une des conditions suivantes : être situés dans 
le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal 
(art. 7 al. 2 let. a LRS) ou ne pas être équipés en fonction des besoins 
personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre 
d'un établissement d'hébergement organisé (art. 7 al. 2 let. b LRS). 

4.1  Usant de la délégation prévue par l’article 7 alinéa 5 LRS, le 
Conseil fédéral a fixé à l’article 4 ORSec les exigences nécessaires à 
la reconnaissance d’un établissement d'hébergement organisé : il faut 
que l’établissement en question comprenne des services et des infra-
structures de type hôtelier standards utilisés par la majorité des clients  
 

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(let. a), qu’il soit organisé selon une conception d'exploitation de type 
hôtelier (let. b) et que l'exploitation se fasse dans le cadre d'une entre-
prise homogène (let. c). Commentant cette disposition dans un docu-
ment du 18 novembre 2015, l'Office fédéral du développement territo-
rial a précisé que ces trois conditions devaient être cumulativement 
remplies (cf. ARE, Ordonnance sur les résidences secondaires − 
Commentaires, p. 5). Il a ajouté que les critères déterminants pour 
savoir si l'on se trouve en présence d'un établissement d'hébergement 
organisé au sens de la LRS étaient notamment les suivants : 

• offre suffisante de services et d’infrastructures de type hôtelier : il s’agit de 

services et d’infrastructures qui typiquement sont offerts par des hôtels (comme 

p. ex. réception, service de chambre, installations communes comme piscine inté-

rieure, équipements sportifs, restaurants et salles de jeu habituellement accessibles 

à la plupart des clients, l’essentiel ici étant que de tels services soient proposés et 

qu’ils puissent être accessibles aux clients) ; on peut aussi envisager que certains 

des services ou des infrastructures soient fournis par des partenaires de la région ; 

• existence d’un concept de type hôtelier, qui doit être orienté vers l’hébergement 

professionnel de visiteurs à court terme ; figurent comme exemples de telles formes 

d’hébergement des résidences de type hôtelier comme des hôtels « resort » (hôtel 

avec des chambres et des logements exploités touristiquement), des « resorts » de 

vacances et des villages de vacances (p. ex. REKA, Landal) ; 

• gestion uniforme de l’établissement ; 

• type de commercialisation : l’exploitation commerciale et la commercialisation 

sont organisées de telle manière que les logements sont proposés de manière 

durable aux conditions usuelles du marché et conformes à l’usage local – notamment 

aussi en hautes saisons – pour qu’ils fassent aussi réellement l’objet d’une demande. 

D’après le Message du Conseil fédéral du 19 février 2014 sur le projet 
de loi sur les résidences secondaires (ci-après : le Message), la notion 
d’entreprise d’hébergement organisé permet de tenir compte des 
limites toujours plus difficiles à définir entre hôtellerie et parahôtellerie, 
logements de vacances et résidences secondaires. Une entreprise 
d’hébergement organisée présuppose néanmoins l’existence d’un 
concept d’exploitation de type hôtelier incluant en général les infra-
structures minimales correspondantes (p. ex. une réception) et for-
mant un ensemble d’une taille minimale. Il s’agit par exemple de rési-
dences hôtelières telles que les complexes hôteliers (hôtels avec 
chambres et appartements) et les résidences et villages de vacances 
qui proposent un hébergement pour de courts séjours de vacances et 
des prestations de type hôtelier. Ces installations ont en général pour 
caractéristique de former un ensemble construit (centre avec entrée  
 

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principale et réception, place de stationnement centrale) composé 
d’installations communautaires telles que piscine, terrain de sport, res-
taurants et places de jeux accessibles à tous les hôtes. L’installation 
doit avoir une taille et une structure permettant une mise sur le 
marché qui soit professionnelle et lucrative, et être conçue de façon à 
rester compétitive à long terme (cf. FF 2014 2209, p. 2226). 

(…) 

4.3  De l’avis de la Cour, le modèle d’exploitation de Y. ne correspond 
pas à un établissement d’hébergement organisé au sens des articles 
7 alinéa 2 lettre b LRS et 4 ORSec, car il présente une infrastructure 
et des services hôteliers qui sont insuffisants au regard des exigences 
qui ressortent de ces dispositions (cf. spéc. art. 4 let. a ORSec). 

4.3.1  S’agissant des services, cette société indique, dans sa réponse 
du 12 février 2016 (p. 5), que son directeur reste à l’entière disposition 
des hôtes durant leur séjour, avec le souci de répondre, en perma-
nence, à leurs exigences les plus élevées ; elle ajoute qu’elle assure 
toutes les prestations hôtelières typiques, telles qu’un service de lite-
rie, de nettoyage et de petit déjeuner. Ces explications ne sont cepen-
dant étayées par aucun moyen de preuve, si bien que la Cour ne peut 
pas les prendre en compte autrement qu’en les mettant en lien avec 
les offres consultées sur la plate-forme Internet de location […]. Or, tel 
que détaillé sur ce site Internet […], le prix de location à la semaine 
pour chacun des onze chalets exploités par Y. à A. (cf. liste déposée 
par la commune le 12 février 2016) n’inclut aucun linge de lit et 
serviettes de bains (à amener). Le service de literie proposé consiste 
à fournir le linge de lit moyennant un prix par personne par semaine ; 
il en va de même pour les serviettes de bains. Ce service ne corres-
pond pas à ce qui est attendu dans un établissement hôtelier où, en 
principe, le personnel fait les lits et change les serviettes de bains 
chaque jour (service de chambre journalier, mentionné in D. Equey, 
Résidences secondaires : de l’Initiative « Weber » à la législation et à 
la réglementation d’application, in Jusletter du 8 février 2016, p. 37 s.). 
Toujours selon le site Internet, un montant est perçu obligatoirement 
pour le ménage à la fin de la période de location, ce qui ne constitue 
pas non plus en soi une prestation typiquement hôtelière proposée à 
la clientèle durant le séjour. En outre, le prix de location semble 
inclure un service de livraison du pain à domicile, qui ne correspond 
pas à une prestation de petit déjeuner standard en milieu hôtelier. De 

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manière plus générale, s’ajoute à cela le fait que Y. est, avant tout, 
une société active dans la construction et la vente de chalets à A. […]. 
Dès lors que l’activité essentielle de cette société n’est pas l’accueil et 
l’hébergement touristique, la Cour ne peut pas, sans autres éléments 
de preuve concrets, admettre que la société ou son directeur sera à la 
disposition des hôtes durant le séjour de ceux-ci pour leur assurer des 
prestations de type hôtelier. 

4.3.2  Quant aux infrastructures, le Message du Conseil fédéral 
indique qu’un établissement d’hébergement organisé doit disposer 
d’infrastructures minimales caractéristiques de l’hôtellerie, lesquelles 
forment en général « un ensemble construit (centre avec entrée princi-
pale et réception, place de stationnement centrale) composé d’instal-
lations communautaires » (cf. FF 2014 2209, p. 2226). Cette exigence 
concerne des infrastructures de base (« minimales »), qui sont typi-
quement présentes dans un cadre hôtelier. Dans ce contexte, 
l’absence d’infrastructures communautaires plus développées (p. ex. 
une piscine, un restaurant ou une salle de sport) n’apparaît certes pas 
déterminante : on ne saurait a priori subordonner la reconnaissance 
d’un établissement d’hébergement organisé au sens de la LRS à la 
réalisation d’infrastructures de ce type, dont tous les hôtels ne dispo-
sent d’ailleurs pas. Dans le même sens, l’ARE envisage que certaines 
infrastructures, absentes de l’établissement, puissent être fournies par 
des partenaires de la région (ARE, Ordonnance sur les résidences 
secondaires − Commentaires, p. 5). 

Néanmoins, en l’espèce, la seule infrastructure existante est une 
réception aménagée au sein de l’office de Y. à A., où cette société 
gère par ailleurs ses activités de construction et de promotion immo-
bilière. Cette infrastructure − unique, offrant un service très basique et 
dont les locaux ne sont pas exclusivement et prioritai-rement dédiés à 
l’établissement touristique − ne correspond pas aux minima requis. 
Elle ne constitue pas le centre d’un ensemble bâti regroupant les 
logements proposés à la clientèle, qui sont dispersés en divers 
endroits de la station. Pour ces raisons, cette « réception » ne peut 
pas être considérée comme une infrastructure hôtelière caractéris-
tique, orientée sur les besoins de la clientèle touristique et permettant 
de reconnaître l’existence d’un établissement d’hébergement organisé 
au sens de la LRS. 

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4.3.3  Il est rappelé, dans ce contexte, […] que le projet de loi mis en 
consultation par le Conseil fédéral prévoyait la possibilité de cons-
truire des logements dédiés à l’hébergement touristique sans restric-
tion particulière quant à la structure, l’organisation ou la taille mini-
males, les logements devant notamment être proposés à la location 
sur une plate-forme de placement exploitée commercialement (p. ex. 
sur Internet ; art. 7 al. 2 let. c et art. 8 du projet de loi). Cette exception 
à l’interdiction de bâtir prévue par la LRS a été biffée à l’issue des 
débats parlementaires. Il est dès lors nécessaire, afin de se conformer 
à la volonté du législateur fédéral, de ne pas réintroduire cette possibi-
lité de bâtir via une interprétation très large de la notion d’établisse-
ment d’hébergement organisé au sens discuté ci-dessus. La structure 
et l’organisation d’un tel établissement doivent ainsi remplir des exi-
gences minimales qui permettent de le distinguer d’une simple plate-
forme commerciale de placement. 

4.4  Dès lors que le modèle d’exploitation prévu par la constructrice 
ne remplit pas l’une des conditions cumulatives permettant de recon-
naître l’existence d’un établissement d’hébergement organisé (art. 4 
let. a ORSec), il n’est pas nécessaire d’examiner si les deux autres 
conditions sont remplies (art. 4 let. b et c ORSec). 

5.1  En dehors d’un établissement d’hébergement organisé, la loi 
prévoit en particulier la possibilité de créer des logements mis de 
manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte 
durée, à la condition que ces locaux soient situés dans le même bâti-
ment que celui où le propriétaire a son domicile principal (art. 7 al. 2 
let. a LRS). Y. signale que l’un des chalets contestés, destiné à 
l’hébergement touristique, est mitoyen à celui qu’elle veut ériger en 
résidence principale. Il sied d’examiner si ce logement peut être 
construit en vertu de la disposition précitée. 

5.2  Dans son Message, le Conseil fédéral explique que cette norme 
permet à la population locale de conserver la possibilité, lors de la 
construction d’une résidence principale pour une utilisation propre, de 
créer, à des conditions strictes, des résidences secondaires dans le 
même bâtiment (par ex. pour obtenir un revenu complémentaire) sans 
devoir remplir les conditions relatives aux établissements d’héberge-
ment organisés. La population locale doit ainsi pouvoir assumer de 
façon active son rôle d’accueil. Le Conseil fédéral précise que cette 
possibilité n’est envisageable que si le nombre de logements supplé-

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mentaires ainsi projetés reste faible : à partir de quatre logements, la 
condition ne pourra plus guère être considérée comme remplie (cf. FF 
2014 2209, p. 2225). Dans le rapport explicatif qu’il a établi au sujet 
de l’avant-projet de loi, l’ARE indique aussi que, dans le cadre de la 
procédure d’autorisation de construire, les propriétaires doivent fournir 
la preuve que les logements sont mis sur le marché sur des plates-
formes commerciales qui facilitent un taux d’occupation élevé ; il 
relève que les logements de ce type doivent être répertoriés dans un 
système de classification agréé (p. ex. classification des appartements 
de vacances et des chambres d’hôtes de la Fédération Suisse du 
Tourisme), toujours dans le but de garantir la création de « lits 
chauds » (cf. ARE, Loi fédérale sur les résidences secondaires [avant-
projet] - Rapport explicatif du 26 juin 2013, p. 6). Ces exigences n’ont 
cependant pas été reprises dans l’ORSec, qui demeure muette sur la 
création de ce type de logements. 

5.3  Y. explique que Z., le fils du directeur de cette société, s’établira 
avec sa famille dans le chalet à bâtir en résidence principale sur la 
parcelle n° x2. Elle ajoute que le prénommé et sa famille entendent 
jouer activement leur rôle d’hôtes pour le logement mitoyen à ériger 
sur le même bien-fonds, qui sera exploité en collaboration avec Y. 
(cf. réponse du 12 février 2016 p. 4). Jamais cependant la construc-
trice ne donne d’explications quant à la propriété des deux chalets 
mitoyens à bâtir. Or, l’article 7 alinéa 2 lettre a LRS prévoit que la 
personne qui établit son domicile principal dans le bâtiment à ériger, 
et qui compte y créer également un logement touristique, soit aussi le 
propriétaire du bâtiment en question. En l’occurrence, rien n’indique 
que Z. sera propriétaire des chalets mitoyens projetés sur le n° x2 : il 
n’est ni le requérant de la demande de permis de bâtir ni le proprié-
taire de la parcelle (cf. demande de permis de bâtir). Dans ces condi-
tions, la Cour ne peut pas valider la légalité, sous l’angle de l’article 7 
alinéa 2 lettre a LRS, du permis de bâtir qu’a confirmé le Conseil 
d’Etat pour le logement touristique projeté sur ce bien-fonds. 

6.1  Attendu ce qui précède, les recours sont admis et les décisions 
du Conseil d’Etat sont annulées (art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA).