# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b889671f-37f5-5434-a29a-7887073a3cb3
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-09-27
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 27.09.2017 110 2017 76
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2017-76_2017-09-27.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2017/76 Bern, 27. September 2017

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer

und

B.________
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt C.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wohlen, Departement Bau und Planung, 
Hauptstrasse 26, 3033 Wohlen

Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Nydeggasse 11/13, 3011 Bern

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wohlen vom 28. Juni 
2017 (Baugesuch Nr. 14/17; Verkaufsprovisorium) und die Verfügung des Amtes für 
Gemeinden und Raumordnung (AGR) vom 29. Mai 2017

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin ist Eigentümerin der Parzelle Wohlen bei Bern 

Grundbuchblatt Nr. D.________ in H.________ und betreibt auf diesem Grundstück das 

Einkaufszentrum "E.________". Sie beabsichtigt, dieses Gebäude abzubrechen und durch 

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einen Neubau mit Supermarkt und Wohnungen zu ersetzen. Zu diesem Zweck wurde die 

Zone mit Planungspflicht ZPP Nr. 2 "E.________" im Rahmen der Ortsplanungsrevision im 

Jahr 2011 angepasst und eine Überbauungsordnung erarbeitet (ÜO ZPP Nr. II 

"E.________"), welche vom AGR am 6. Oktober 2016 genehmigt wurde und in Rechtskraft 

erwachsen ist. Das Baubewilligungsverfahren für den Neubau ist derzeit hängig.

2. Während der Bauzeit des neuen Einkaufszentrums beabsichtigt die 

Beschwerdegegnerin einen provisorischen Supermarkt zu betreiben. Sie reichte daher am 

1. März 2017 bei der Gemeinde Wohlen bei Bern ein Baugesuch ein für den Neubau eines 

1-geschossigen Verkaufsprovisoriums mit einem Technikaufbau und 41 

Aussenparkplätzen, einem Nebengebäude mit Rückkühler sowie einer Terrainaufschüttung 

auf Parzelle Wohlen bei Bern Grundbuchblatt Nr. F.________. Die Parzelle liegt in der 

Landwirtschaftszone. Gegen das Bauvorhaben erhob der Beschwerdeführer Einsprache.

Das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) erteilte mit Verfügung vom 29. Mai 2017 

die Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG1 unter folgenden Auflagen: 
- Das Provisorium ist nach Eröffnung des Neubaus zurückzubauen. Das Land darf längstens für 

fünf Jahre für die zonenfremde Nutzung beansprucht werden.

- Die Rückführung zu Fruchtfolgeflächen ist wie folgt sicherzustellen:

- rechtlich mittels einer gültigen Vereinbarung mit dem Grundeigentümer sowie;

- finanziell über den Betrag von CHF 190'000.-- mittels einer Bankgarantie, ausgestellt auf 

die Gemeinde Wohlen als Begünstigte.

- Die beiden Dokumente sind der Gemeinde Wohlen unaufgefordert vor Inanspruchnahme 

des Bodens zuzustellen.

- Die Rekultivierung hat, wie in den Gesuchsakten erwähnt, durch eine zertifizierte bodenkundige 

Baubegleitung (BBB) zu erfolgen.

Mit Gesamtentscheid vom 28. Juni 2017 erteilte die Gemeinde Wohlen bei Bern die 

Baubewilligung.

3. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 25. Juli 2017 Beschwerde bei der Bau-, 

Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt die Erteilung des 

1 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).

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Bauabschlags. Dabei macht er insbesondere geltend, dem Vorhaben sei zu Unrecht eine 

Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG erteilt worden. 

4. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, holte die 

Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Das AGR beantragt mit 

Stellungnahme vom 15. August 2017 die Abweisung der Beschwerde. Mit 

Beschwerdeantwort vom 25. August 2017 stellt die Beschwerdegegnerin den Antrag, die 

Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Gemeinde beantragt 

schliesslich mit Stellungnahme vom 31. August 2017 ebenfalls die Abweisung der 

Beschwerde.

5. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

a) Angefochten sind ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG3 und eine Verfügung des 

AGR gemäss Art. 84 Abs. 1 BauG4. Beides kann laut Art. 11 Abs. 1 KoG – unabhängig von 

den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten werden, das 

für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 

Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 

BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVE angefochten 

werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid 

zuständig. 

2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).
3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).

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b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 

Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG 

i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer, dessen Einsprache abgewiesen 

wurde, ist Stockwerkeigentümer im benachbarten Gebäude am G.________. Er ist damit 

durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und zur Beschwerdeführung 

legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist grundsätzlich 

einzutreten.

2. Begründung des angefochtenen Entscheids

a) Der Beschwerdeführer macht sinngemäss geltend, der Entscheid der Gemeinde vom 

28. Juni 2017 und die Verfügung des AGR vom 29. Mai 2017 seien ungenügend 

begründet. Die Baubewilligungsbehörde halte ohne nachvollziehbare Begründung fest, der 

gewählte Standort sei der beste. Weder aus dem Entscheid noch aus der Verfügung des 

AGR gehe hervor, welche alternativen Standorte geprüft worden seien; Vor- und Nachteile 

der alternativen Standorte würden im Entscheid nicht aufgeführt und auch nicht gegen-

einander abgewogen. Detaillierte Erwägungen zur Frage der Grösse des Warensortiments 

und somit zum Bedarf an Verkaufsfläche während eines Umbaus würden fehlen. Dass eine 

Bedarfsanalyse gemacht worden sei, gehe aus dem Entscheid nicht hervor.

b) Nach Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG5 muss eine Verfügung eine Begründung enthalten. 

Eine Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht 

anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von 

denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die Behörde 

muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt, wenn sie sich mit 

den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.6

c) Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers führt die Gemeinde im angefochtenen 

Entscheid vom 28. Juni 2017 – gestützt auf die Ausführungen des AGR in der Verfügung 

vom 29. Mai 2017 – aus, wieso der gewählte Standort bei der durchgeführten 

Standortevaluation am besten abschnitt. So eigne sich dieser Standort in unmittelbarer 

5 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
6 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 
N. 5.

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Nähe des heutigen Standorts aufgrund der Zentralität und den zu erwartenden geringen 

Auswirkungen auf Raum, Umwelt und Verkehr am besten. Der Ortsteil H.________ sei 

aufgrund der Einwohnerzahl auf eine nahe gelegene Versorgungsmöglichkeit mit Gütern 

des täglichen Bedarfs angewiesen. Der gewählte Standort weise eine optimale, gut 

erreichbare Lage zur Versorgung der ortsansässigen Anwohnerschaft auf. Die 

Auswirkungen auf die nähere und weitere Umgebung seien aufgrund der Nähe zur 

Bauzone günstig. Ähnlich geeignete Standorte würden in der Bauzone nicht zur Verfügung 

stehen. Mit der vorgenommenen Standortevaluation sei dargelegt worden, dass eine 

relative Standortgebundenheit vorliege. 

Damit lässt sich dem Entscheid entnehmen, aus welchen Gründen der gewählte Standort 

nach Ansicht der Vorinstanz bei der vorgenommenen Standortevaluation am besten 

abschnitt und dass kein besserer Standort in der Bauzone gefunden werden konnte. Die 

Vor-instanz musste dabei im Entscheid nicht – wie dies der Beschwerdeführer in seiner 

Beschwerde verlangt – im Detail auf alle geprüften Standorte und deren Vor- bzw. 

Nachteile eingehen, zumal der Beschwerdeführer in seiner Einsprache vom 2. Mai 20177 

die Standortevaluation nicht kritisierte. Hinsichtlich des Flächenbedarfs für das 

provisorische Verkaufsgebäude verweisen sowohl die Gemeinde im Entscheid als auch 

das AGR in der Verfügung auf das "Argumentarium Flächenbedarf" vom 12. Oktober 

20168, in welchem der Bedarf an der ersuchten Fläche genügend nachgewiesen und 

begründet worden sei. Das AGR wies zudem darauf hin, dass der Flächenbedarf seit der 

ersten Voranfrage konkretisiert und optimiert worden sei. Eine kurze Zusammenfassung 

der im erwähnten Argumentarium enthaltenen Begründung des Flächenbedarfs im 

angefochtenen Entscheid wäre zwar wünschenswert gewesen. Allerdings liess sich aus 

dem Entscheid schliessen, dass die im Baugesuch ersuchte Fläche des 

Verkaufsprovisoriums aus Sicht der Entscheidbehörden für die Gewährleistung der 

Grundversorgung der Anwohnerschaft als notwendig eingestuft wird. Damit konnte der 

Beschwerdeführer den Entscheid der Vorinstanz auch diesbezüglich sachgerecht 

anfechten. Kommt dazu, dass der Beschwerdeführer spätestens seit der Zustellung der 

Verfügung des AGR vom 29. Mai 2017 und der Stellungnahme der Beschwerdegegnerin 

vom 24. Mai 2017 mit Verfügung vom 2. Juni 20179 Kenntnis vom Argumentarium 

7 Vorakten Ziffer 3.7.
8 Bericht "E.________ H.________, Verkaufsstellenprovisorium, Standortevaluation" vom 9. Februar 2015 (im 
Folgenden: Argumentarium Flächenbedarf), Vorakten Ziffer 5.23.
9 Vorakten Ziffer 3.11.

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Flächenbedarf und der darin enthaltenen Standortevaluation hatte. Es wäre ihm daher vor 

Einreichung von allfälligen Schlussbemerkungen offen gestanden, Einsicht in diese 

Unterlagen zu nehmen, sofern er dies nicht gemacht hat.

d) Insgesamt lässt sich dem angefochtenen Entscheid der Gemeinde entnehmen, aus 

welchen Gründen die Vorinstanz die Voraussetzungen von Art. 24 RPG als erfüllt 

betrachtet hat. Der Beschwerdeführer war damit in der Lage, die Baubewilligung der 

Vorinstanz sachgerecht anzufechten. Die Anforderungen an die Begründungspflicht 

wurden erfüllt, eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist zu verneinen.

3. Art. 24 RPG, Ausgangslage und Rechtliches

a) Das umstrittene Bauvorhaben befindet sich in H.________, einem Ortsteil der 

Gemeinde Wohlen unmittelbar nördlich der Aare. Dieser Ortsteil liegt in einer Entfernung 

von rund 2.5 km von Bern-Bethlehem und ist von dort über die I.________strasse und die 

J.________brücke erreichbar. Wohlen als Hauptort der Gemeinde befindet sich rund 2 km 

westlich von H.________. Mit gut 4'000 Einwohnerinnen und Einwohnern ist H.________ 

der klar bevölkerungsreichste Ortsteil der Gemeinde Wohlen. Östlich der Kantonsstrasse 

befindet sich das eigentliche Dorfzentrum mit einer Poststelle, einem 

Gemeinschaftszentrum sowie einer Bäckerei und einer Apotheke. Westlich der 

Kantonsstrasse liegt die Grossüberbauung G.________ sowie das Einkaufszentrum 

"E.________", in welchem neben dem K.________-Supermarkt auch eine L.________-

Filiale, ein Coiffeurgeschäft, eine Drogerie und ein Kiosk untergebracht sind. Das 

umstrittene Verkaufsprovisorium, welches die Bevölkerung von H.________ während der 

Bauzeit des geplanten, neuen Einkaufszentrums "E.________" mit Gütern des täglichen 

Bedarfs versorgen soll, befindet sich in der Nähe des heutigen Einkaufszentrums und 

direkt an der bestehenden Erschliessung "G.________". Es soll auf der Parzelle Wohlen 

bei Bern Grundbuchblatt Nr. F.________ in der Landwirtschaftszone und unmittelbar 

angrenzend an die Bauzone realisiert werden.  

Das AGR erteilte dem umstrittenen Bauvorhaben mit Verfügung vom 29. Mai 2017 die 

Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG. Als Auflage legte es u.a. fest, dass das 

Provisorium nach Eröffnung des Neubaus zurückzubauen ist und das Land längstens für 

fünf Jahre für die zonenfremde Nutzung beansprucht werden darf.

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b) Der Beschwerdeführer bringt vor, die Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG sei zu 

Unrecht erteilt worden. Er bezweifelt die grundsätzliche Notwendigkeit eines 

Verkaufsprovisoriums, da ein Abbruch des heutigen Einkaufsladens nicht zwingend sei und 

auch ein Umbau ausreichend gewesen wäre. Auch erachtet er es als zumutbar, dass die 

Bewohnerinnen und Bewohner in der unmittelbaren Umgebung während der Bauzeit die 

Einkaufsmöglichkeiten in der weiteren Umgebung nutzen (etwa in Wohlen oder in Bern-

Bethlehem). Weiter rügt er, die Standortevaluation sei ungenügend vorgenommen worden 

und hätte auf ein grösseres Einzugsgebiet ausgedehnt werden müssen. Die von der 

Beschwerdegegnerin beantragte Grösse des Verkaufsprovisoriums sei sodann 

kommentarlos und ohne nähere Prüfung hingenommen worden. Für eine vorübergehende 

Nutzung könne das Angebot und damit der Flächenbedarf massiv reduziert werden. 

Schliesslich sei der Eingriff in die Landwirtschaftszone erheblich und die 

Ausnahmebewilligung könne einzig mit wirtschaftlichen Interessen der 

Beschwerdegegnerin begründet werden.

c) Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG setzt voraus, dass der Zweck der 

Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert 

(Standortgebundenheit, Art. 24 Bst. a RPG) und keine überwiegenden Interessen 

entgegenstehen (Art. 24 Bst. b RPG). Die Standortgebundenheit im Sinne von Art. 24 Bst. 

a RPG ist nach ständiger bundesgerichtlicher Praxis zu bejahen, wenn eine Anlage aus 

technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen oder wegen der Bodenbeschaffenheit 

auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist (positive 

Standortgebundenheit), oder wenn ein Werk aus bestimmten Gründen in einer Bauzone 

ausgeschlossen ist (negative Standortgebundenheit). Dabei genügt eine relative 

Standortgebundenheit: Es ist nicht erforderlich, dass überhaupt kein anderer Standort in 

Betracht fällt; es müssen jedoch besonders wichtige und objektive Gründe vorliegen, die 

den vorgesehenen Standort gegenüber anderen Standorten innerhalb der Bauzone als viel 

vorteilhafter erscheinen lassen. Verlangt wird eine bezüglich Betrachtungsraum und 

Aufwand der konkreten Bedeutung des Falles angemessene Standortevaluation. Diese 

Prüfung überschneidet sich mit der umfassenden Interessenabwägung nach Art. 24 Bst. b 

RPG. Insgesamt setzt der Entscheid über die Gewährung einer Ausnahmebewilligung nach 

Art. 24 RPG für eine bestimmte Baute oder Anlage an einem bestimmten Standort voraus, 

dass sämtliche Vor- und Nachteile der vernünftigerweise in Betracht kommenden 

Standorte innerhalb und ausserhalb der Bauzone bekannt sind und miteinander verglichen 

https://www.swisslex.ch/LawDetail.mvc/Show?normalizedReference=CH%2F700%2F24%2Fa
https://www.swisslex.ch/LawDetail.mvc/Show?normalizedReference=CH%2F700%2F24%2Fb
https://www.swisslex.ch/LawDetail.mvc/Show?normalizedReference=CH%2F700%2F24%2Fa
https://www.swisslex.ch/LawDetail.mvc/Show?normalizedReference=CH%2F700%2F24%2Fa

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werden können, um die insgesamt beste Lösung mit möglichst geringen Auswirkungen auf 

Raum und Umwelt zu bestimmen. Auf subjektive Vorstellungen und Wünsche von 

Einzelnen kann es ebenso wenig ankommen wie auf die persönliche Zweckmässigkeit und 

Bequemlichkeit. Angesichts der vom RPG bezweckten Trennung zwischen Bau- und 

Nichtbaugebiet stellt die Praxis an die Voraussetzungen der Standortgebundenheit generell 

strenge Anforderungen.10

d) Die grundsätzliche Notwendigkeit des umstrittenen Verkaufsprovisoriums ergibt sich 

aus dem Umstand, dass sich die Beschwerdegegnerin entschieden hat, den bestehenden 

"E.________" abzubrechen und durch einen Neubau zu ersetzen. Die hierfür erarbeitete 

ÜO ZPP Nr. II "E.________" H.________ wurde vom AGR genehmigt und ist rechtskräftig; 

das Baubewilligungsverfahren für den Neubau ist noch hängig. Ob der bestehende 

"E.________" unter Aufrechterhaltung des Betriebs auch hätte saniert werden können, wie 

dies der Beschwerdeführer vorbringt, muss hier nicht näher geprüft werden. Ob das 

bestehende Einkaufszentrum bloss umgebaut oder durch einen Neubau ersetzt wird, ist ein 

unternehmerischer Entscheid der Beschwerdegegnerin, welchen sie frei treffen durfte. 

Dennoch lässt sich festhalten, dass das 1978 eröffnete Einkaufszentrum – wie dies das 

AGR in seiner Stellungnahme vom 15. August 2017 festhält – in die Jahre gekommen ist 

und nicht mehr dem heutigen Standard entspricht. Die Beschwerdegegnerin führt ebenfalls 

aus, das Gebäude entspreche den Anforderungen an ein Einkaufszentrum in konstruktiver, 

gebäudetechnischer, energetischer und konzeptioneller Hinsicht nicht mehr. Es ist 

insgesamt nachvollziehbar, dass bei einem fast vierzigjährigen Einkaufszentrum ein 

grösserer Anpassungsbedarf besteht und ein Umbau daher keine Option darstellt.    

4. Art. 24 RPG, Standortevaluation

a) Der Beschwerdeführer bringt vorab vor, ein Provisorium für einen Detailhandelsmarkt 

sei nie auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen, sondern müsse vielmehr 

stets innerhalb der Bauzone realisiert werden. Dies ist zwar im Grundsatz richtig. Allerdings 

übersieht der Beschwerdeführer, dass nach der Rechtsprechung – wie ausgeführt (E. 3c) – 

keine absolute Standortgebundenheit verlangt ist, sondern eine relative 

10 Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Schulthess 2017, Art. 24 N. 5 ff. mit Hinweis u.a. 
auf BGE 141 II 245, E. 7 und BGE 136 II 214, E. 2.1; vgl. auch VGE 2012/456 vom 11. Juni 2014, E. 8.1 und 
Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, Art. 24 N. 8 ff. 

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Standortgebundenheit genügt. Danach müssen besonders wichtige und objektive Gründe 

vorliegen, die den vorgesehenen Standort gegenüber anderen Standorten innerhalb der 

Bauzone als viel vorteilhafter erscheinen lassen. 

b) Die im vorinstanzlichen Verfahren vorgenommene Standortevaluation erachtet der 

Beschwerdeführer als ungenügend, ohne dies jedoch näher zu begründen. Auch zweifelt 

er den grundsätzlichen Bedarf eines Verkaufsprovisoriums während dem Zeitraum der 

Schliessung des ordentlichen Einkaufszentrums an, da Ausweichmöglichkeiten bestünden. 

Diese Vorbringen des Beschwerdeführers erweisen sich als unbegründet, wie die 

nachfolgenden Ausführungen zeigen.

c) Die Beschwerdegegnerin hat in einem ersten Schritt in Zusammenarbeit mit der 

Gemeinde eine Bedarfsanalyse vorgenommen und die Ergebnisse im Bericht 

Standortevaluation vom 9. Februar 201511 festgehalten. Dabei führte sie u.a. aus (Ziffer 

2.1), durch die Schliessung des "E.________" falle für eine längere Zeit ein Grossteil der 

Nahversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs weg. Ohne Ersatzangebot sei die 

Bevölkerung von H.________ gezwungen, ihre täglichen bzw. wöchentlichen Einkäufe 

ausserhalb des Ortes zu tätigen, was zu einer Zunahme des durch den Versorgungsbedarf 

induzierten motorisierten Individualverkehrs führen würde. Die Notwendigkeit der 

Aufrechterhaltung der Nahversorgung werde zudem durch die spezifischen Bedürfnisse 

der Bewohnerinnen und Bewohner der Grossüberbauung G.________ verstärkt. Die 

Bewohnerschaft der Überbauung weise einen äusserst hohen Altersdurchschnitt auf, was 

sich auch in einer im Vergleich zur übrigen Bevölkerung eingeschränkten Mobilität 

widerspiegle. Für die älteren Bewohnerinnen und Bewohner, die oftmals über kein 

Fahrzeug mehr verfügen, wäre mit dem Wegfall des einzigen zu Fuss erreichbaren 

Nahversorgers mit breitem Sortiment über eine längere Zeit die Versorgung nicht mehr 

sichergestellt. Die Autoren des Berichts kommen daher zu folgendem Schluss: "Unter 

Berücksichtigung der bestehenden Versorgungssituation im Ortsteil H.________, der 

Bevölkerungsstruktur der Überbauung G.________ sowie den seitens der Gemeinde 

allgemein anerkannten Versorgungsbedürfnissen der Einwohnerinnen und Einwohner von 

H.________ während der Bauzeit stellt die Aufrechterhaltung der Nahversorgung mit 

einem Verkaufsprovisorium im Ortsteil H.________ während der Bauzeit des neuen 

"E.________" eine zwingende Notwendigkeit dar." 

11 Bericht "E.________ H.________, Verkaufsstellenprovisorium, Standortevaluation" vom 9. Februar 2015 (im 
Folgenden: Bericht Standortevaluation), Anhang 1 des Argumentariums Flächenbedarf, Vorakten Ziffer 5.23 
sowie Ziffer 2.1.

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Diese Ausführungen überzeugen und machen deutlich, dass auf ein Verkaufsprovisorium 

in H.________ während der Bauzeit nicht verzichtet werden kann. So befinden sich im 

Ortsteil H.________ – neben dem Einkaufszentrum "E.________" – einzig eine 

Bäckerei/Konditorei sowie eine Poststelle und eine Dorf-Apotheke, welche gewisse Güter 

bzw. Dienstleistungen des täglichen Bedarfs anbieten. Bei einer (vorübergehenden) 

Schliessung des Einkaufszentrums "E.________" ist es diesen verbleibenden Betrieben 

vor Ort nicht möglich, die Versorgung der gut 4'000 Einwohnerinnen und Einwohner von 

H.________ sicherstellen zu können. Ein Geschäft mit einem ausreichenden Sortiment an 

Gütern des täglichen Bedarfs würde in H.________ fehlen. Die Bewohnerinnen und 

Bewohner von H.________ wären daher gezwungen, auf weitergelegene 

Einkaufsmöglichkeiten auszuweichen, was zu entsprechendem Mehrverkehr führen würde. 

Die bestehenden Einkaufsmöglichkeiten in der weiteren Umgebung (M.________ Wohlen 

[ca. 2 km entfernt], N.________ Uettligen [ca. 5 km entfernt] oder N.________ Bethlehem 

[ca. 2.5 km entfernt]) stellen zudem – entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers – 

keine Option dar, sind doch insbesondere die zahlreichen älteren Bewohnerinnen und 

Bewohner der Überbauung G.________, aber auch Personen ohne eigenes Auto, auf eine 

Einkaufsmöglichkeit in Fussdistanz angewiesen. Angesichts der Einwohnerzahl des 

Ortsteils H.________ und dem daraus resultierenden Bedarf an Gütern würde schliesslich 

auch das Aufstellen eines Verkaufswagens nicht ausreichen. Der Bedarf an einem 

Verkaufsprovisorium im Ortsteil H.________ wurde damit erbracht. Für eine 

Bedarfsabklärung durch eine unabhängige Instanz, wie dies der Beschwerdeführer 

verlangt, besteht kein Anlass. 

d) Wieso die von der Beschwerdegegnerin mit Hilfe der Gemeinde vorgenommene 

Standortevaluation (vgl. Bericht Standortevaluation, Ziffer. 3) ungenügend sein sollte, wie 

dies der Beschwerdeführer vorbringt, ist nicht nachvollziehbar. So wurden in einem ersten 

Schritt insgesamt zehn denkbare Standorte (6 in der Bauzone, 4 in der 

Landwirtschaftszone) anhand der Kriterien Verfügbarkeit, Erreichbarkeit, Zonenkonformität, 

Verkehrserschliessung sowie Konflikte und Widersprüche zu öffentlichen und privaten 

Planungsvorhaben einem Grobcheck unterzogen. Die drei Standorte mit der besten 

Eignung wurden sodann zusätzlich dahingehend überprüft, ob die baulich-konzeptionellen 

Anforderungen für die Erstellung eines Verkaufsprovisoriums quantitativ und qualitativ 

umsetzbar sind und welche öffentlichen oder privaten Interessen für oder gegen den 

jeweiligen Standort sprechen. Diese vertiefte Prüfung ergab folgendes Bild: Hinsichtlich 

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des Standorts Nr. 5 (Parzellen Nrn. O.________ und P.________, hinter dem Domicil 

Q.________ am Anfang der U.________strasse, Landwirtschaftszone, 

Ortsbildschongebiet) kam man zum Schluss, die Vorteile der zentralen Lage könnten die 

Nachteile bezüglich Eingang/Anlieferung, die zu erwartende hohe Belastung für die 

bestehenden umliegenden Wohnbauten sowie die zu erwartende Beeinträchtigung des 

Ortsbildes nicht aufwiegen. Insgesamt sei eine Vielzahl privater Interessen vom Vorhaben 

negativ tangiert. Auch spreche der zu erwartende Mehrverkehr auf der U.________strasse 

nicht für diesen Standort. Insgesamt weise dieser Standort eine durchschnittliche Eignung 

auf. Der Standort Nr. 7 (Parzelle Nr. R.________, unmittelbar neben dem heutigen 

Einkaufszentrum "E.________, ZPP II "E.________) sei zwar bezüglich Lage und Verkehr 

ideal und entspreche dem Planungszweck der Zone. Wegen dem Ersatzneubau 

(Baugrube, Baustelleninstallation) und der dadurch eingeschränkten Platzverhältnisse sei 

der Standort jedoch angesichts der benötigten Fläche nicht machbar und eigne sich daher 

nicht. Beim letztlich gewählten Standort Nr. 6 (Parzelle Nr. F.________, 

Landwirtschaftszone) wurde die Eignung am besten beurteilt. So weise der Standort eine 

optimale, für alle Bewohnerinnen und Bewohner gut erreichbare Lage im 

Versorgungsgebiet auf. Das Grundstück grenze direkt an die Bauzone, so dass keine 

Zoneninsel entstehe; dank der direkten Lage am G.________ seien keine nennenswerten 

neuen Erschliessungsträger nötig. Im Vergleich zur heutigen Situation würden weder 

Mehrverkehr noch zusätzliche Immissionen auf anderen Strassenabschnitten verursacht. 

Aufgrund der Grundstücksform und Topographie erlaube dieser Standort sodann eine 

einfache, zweckmässige und damit auch betrieblich günstige Realisierung eines 

Provisoriums. Das Grundstück liege zwar in der Landwirtschaftszone, die Fruchtbarkeit der 

Fläche und damit die Rückführung als Kulturland könne mittels geeigneter Massnahmen 

gesichert werden. Insgesamt seien keine erheblichen (neuen) Auswirkungen auf Raum und 

Umwelt zu erwarten. 

e) Die vorgenommene Beurteilung der insgesamt zehn geprüften Standorte im Rahmen 

der Standortevaluation überzeugt. Die jeweiligen Vor- und Nachteile der einzelnen 

Standorte wurden aufgeführt und miteinander verglichen. Die Vorgehensweise mit einem 

ersten Grobcheck und einer vertieften Prüfung der drei Standorte mit bester Eignung ist 

sinnvoll und stellt bezüglich Betrachtungsraum und Aufwand eine der Bedeutung des 

Falles angemessene Standortevaluation dar. Die Gründe, welche für den ausgewählten 

Standort bzw. gegen die übrigen Standorte sprechen, sind nachvollziehbar. Die Standorte 

in einem erweiterten Perimeter (Standorte 1, 9 und 10) wurden u.a. aufgrund der Distanz 

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zum Versorgungsgebiet und der Bevölkerungsstruktur des Ortsteils H.________ (hoher 

Altersdurchschnitt, insbesondere in der Grossüberbauung G.________, vgl. auch E. 4c) zu 

Recht verworfen. Aus diesen Gründen war auch eine Ausweitung des bereits beachtlichen 

Beurteilungsperimeters – wie dies der Beschwerdeführer verlangt – nicht angebracht. Auch 

die geprüften Standorte östlich der Hauptstrasse (Standorte 2, 3, 4 und 5) erweisen sich im 

Vergleich zum ausgewählten Standort (Standort 6) als schlechter: So würde ein 

Ladenprovisorium an diesen Standorten zu Mehrverkehr auf der erst kürzlich sanierten, 

schon heute stark belasteten U.________strasse führen. Für die Bewohnerinnen und 

Bewohner der Überbauung G.________ würde sich die Fusswegdistanz deutlich 

verlängern und neu die Überquerung der Kantonsstrasse erfordern. Ein Teil des 

betroffenen Dorfzentrums liegt zudem im Perimeter eines Ortsbildschongebiets. Der 

Standort 2 liegt zwar in einer Arbeitszone, befindet sich von diesen Standorten aber am 

weitesten östlich und schneidet damit hinsichtlich des Zusatzverkehrs, der Belastung der 

U.________strasse sowie der Distanz zur Überbauung G.________ am schlechtesten ab. 

Das Areal liegt zudem in einem Gefahrengebiet mit mittlerer Gefährdung. Der Standort 3 

(Landwirtschaftszone) grenzt nicht direkt an die U.________strasse, was die 

Verkehrserschliessung zusätzlich erschweren und zu einer zusätzlichen Belastung der 

betroffenen Quartierstrassen führen würde. Der Standort 4 befindet sich in der Zone für 

öffentliche Nutzung. Er erweist sich aufgrund der unmittelbaren Nähe zur Schule und der 

ungünstigen Erschliessung ab der U.________strasse als wenig geeignet. Das Areal wird 

zudem als Rasenspielfeld genutzt, weshalb ein Verkaufsprovisorium hier den Schulbetrieb 

einschränken würde. Der Standort 5 in der Landwirtschaftszone befindet sich schliesslich 

im Ortsbildschutzperimeter. Für die Erschliessung müsste sodann ein Teil der 

benachbarten Parzelle in Anspruch genommen werden, liegt doch auch dieser Standort 

nicht direkt an der U.________strasse. Im Quartier westlich der Kantonsstrasse wurden 

neben dem gewählten Standort 6 zwei weitere Standorte überprüft (Standort 7 und 8). 

Beide befinden sich unmittelbar am G.________ und wären daher aus Sicht der 

Erschliessung positiv zu werten. Der Standort 7 innerhalb der ZPP II "E.________ kommt 

jedoch wegen der ungenügenden Platzverhältnisse nicht in Frage. Standort 8 befindet sich 

ebenfalls in der Landwirtschaftszone, ist aber weniger zentral gelegen als der gewählte 

Standort. Der Standort 8 befindet sich unterhalb der Überbauung G.________, weshalb der 

Anlieferungs- und Kundenverkehr um die ganze Siedlung führen würde und auf der 

Ringstrasse mit entsprechendem Mehrverkehr zu rechnen wäre. 

RA Nr. 110/2017/76 13

Der Standort 6 schnitt bei der Standortevaluation zu Recht am besten ab. So ist der 

Standort nicht nur für die Bevölkerung im Versorgungsgebiet ideal, mit seiner Lage direkt 

am nördlichen Teil der Ringstrasse und in unmittelbarer Nähe der Kantonsstrasse (mit den 

Haltestellen des öffentlichen Verkehrs) erweist sich der Standort auch bezüglich der 

Verkehrserschliessung als günstig. Im Vergleich zum heutigen Zustand ist weder mit 

Mehrverkehr zu rechnen, noch sind zusätzliche Erschliessungsträger notwendig. Mit der 

vorgenommenen Evaluation wird belegt, dass der ausgewählte Standort die insgesamt 

beste Lösung mit geringen Auswirkungen auf Raum und Umwelt darstellt. Weitere im 

Rahmen der Standortevaluation nicht geprüfte Standorte in H.________, welche sich für 

das Verkaufsprovisorium eignen könnten, sind nicht erkennbar und werden auch vom 

Beschwerdeführer nicht genannt. Auch etwa ein allfälliger Standort auf einer Freifläche im 

Innern der Überbauung G.________ ist aufgrund des Platzbedarfs, der Erschliessungs- 

bzw. Zufahrtsituation, der Nähe zu den Wohnblöcken und des Verlustes an Grün- und 

Erholungsraum kaum machbar bzw. im Vergleich zum ausgewählten Standort deutlich 

nachteilhafter. Insgesamt kann als erwiesen gelten, dass sich der ausgewählte Standort im 

Vergleich zu den anderen Standorten innerhalb der Bauzone als viel vorteilhafter erweist. 

Die relative Standortgebundenheit wurde zu Recht bejaht.

5. Art. 24 RPG, Interessenabwägung

a) Die nach Art. 24 Bst. b RPG vorzunehmende, umfassende Interessenabwägung lässt 

sich von der Frage der Standortgebundenheit nicht klar trennen bzw. überschneidet sich – 

wie ausgeführt (E. 3c) – mit der dort vorzunehmenden Standortevaluation. Es wurde 

bereits dargelegt, dass sich das ausgewählte Grundstück aufgrund der Lage, der 

Erschliessungssituation und der Platzverhältnisse als der insgesamt beste Standort für die 

Erstellung des Verkaufsprovisoriums erweist (vgl. E. 4d/e). Das Provisorium an diesem 

Standort führt zu keinen zusätzlichen Immissionen. Das einzige Interesse, das gegen 

diesen Standort spricht, ist die Erhaltung des Kulturlands und damit verbunden die 

raumplanerische Maxime der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet. Diese Interessen 

sind allerdings deutlich zu relativieren, da es sich nur um einen befristeten Eingriff handelt 

und dass Verkaufsprovisorium nach Eröffnung des Neubaus zurückgebaut werden muss 

und das Land maximal fünf Jahre für die zonenfremde Nutzung beansprucht werden darf. 

Zudem wird mit dem erarbeiteten Bodenschutzkonzept und der verlangten 

bodenkundlichen Baubegleitung sichergestellt, dass die beanspruchte Kulturlandfläche 

RA Nr. 110/2017/76 14

nach dem Rückbau des Provisoriums wieder uneingeschränkt landwirtschaftlich genutzt 

werden kann. Damit stehen dem Vorhaben keine überwiegenden öffentlichen Interessen 

entgegen. Auch überwiegende private Interessen, welche gegen das Vorhaben sprechen 

würden, sind nicht erkennbar. Inwiefern die Gemeinde mit der Bewilligung des 

Verkaufsprovisoriums der Beschwerdegegnerin gegen die Wirtschaftsfreiheit oder das 

Gebot der Gleichbehandlung verstossen haben soll, wie dies der Beschwerdeführer 

vorbringt, ist nicht nachvollziehbar, zumal kein anderer Gewerbetreibender ein 

vergleichbares Baugesuch (weder für das Provisorium noch für den Neubau eines 

Einkaufszentrums) eingereicht hat. 

b) Der Beschwerdeführer bringt vor, die Realisierung des Verkaufsprovisoriums würden 

einzig wirtschaftliche Interessen der Beschwerdegegnerin zugrunde liegen. Wie bereits 

ausgeführt (E. 4b) ist das Verkaufsprovisorium nötig, um die Nahversorgung mit Gütern 

des täglichen Bedarfs im Ortsteil H.________ zu gewährleisten. Wie die 

Beschwerdegegnerin richtig vorbringt, besteht an der Aufrechterhaltung der 

Grundversorgung der Bevölkerung von H.________ mit Gütern und Dienstleistungen des 

täglichen Bedarfs ein öffentliches Interesse. So wird in den Planungsgrundsätzen des RPG 

festgehalten, dass die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden die Siedlungen nach den 

Bedürfnissen der Bevölkerung gestalten sollen und dabei u.a. günstige Voraussetzungen 

für die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen sichergestellt sein sollen (Art. 3 Abs. 3 

Bst. d RPG). Auch der Schutz der Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen 

Einwirkungen (Art. 3 Abs. 3 Bst. b RPG) ist ein wichtiger Planungsgrundsatz. Dass mit dem 

gewählten Standort – im Unterschied zu den weiteren Standorten, vorab denjenigen auf 

der Ostseite der Kantonsstrasse – Zusatzverkehr verhindert werden kann, stellt daher 

ebenfalls ein öffentliches Interesse dar.

c) Damit zeigt sich, dass dem Vorhaben keine überwiegenden Interessen 

entgegenstehen und entsprechend auch die Voraussetzung von Art. 24 Bst. b RPG erfüllt 

ist. 

6. Art. 24 RPG, Flächenbedarf

a) Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG kann schliesslich nur erteilt werden, 

wenn als erwiesen gelten kann, dass die beantragte Grösse des Verkaufsprovisoriums für 

RA Nr. 110/2017/76 15

die Erbringung der Dienstleistungen nötig ist bzw. das Vorhaben nicht grösser ist als 

zwingend nötig. Der Flächenbedarf muss mit anderen Worten begründet sein. Der 

Beschwerdeführer bringt diesbezüglich vor, die von der Beschwerdegegnerin beantragte 

Fläche werde kommentarlos hingenommen. Für eine vorübergehende Nutzung könne das 

Angebot und damit der Flächenbedarf massiv reduziert werden. 

b) Das Verkaufsgebäude weist eine Länge von 58.12 m und eine Breite von 27.43 m 

auf. Es ist 7.65 m hoch und verfügt zusätzlich über einen Technikaufbau (Breite 7.10 m, 

Länge 40.5 m, Höhe 2.42). Die Bruttogeschossfläche beträgt gemäss Baugesuch 1'435 m2. 

Westlich des Gebäudes sind 41 Aussenparkplätze für Fahrzeuge vorgesehen, südlich 50 

Abstellplätze für Fahr- und Motorfahrräder (davon 28 gedeckt). Nördlich ist eine 

Andockstelle für die Warenanlieferung geplant. Die temporär beanspruchte Fläche beträgt 

insgesamt rund 3'800 m2.

c) Der Flächenbedarf wurde im Verlaufe des Planungsprozesses und nach einer 

entsprechenden Rückmeldung des AGR im Voranfrageverfahren12 reduziert und im 

Rahmen des Berichts des Argumentariums Flächenbedarf vom 12. Oktober 2016 näher 

begründet. Der Flächenbedarf für die temporäre K.________-Verkaufsstelle (Verkauf, 

Lager, Büro/Personal) wurde von ursprünglich geplanten ca. 750 bis 850 m2 auf ca. 705 m2 

reduziert. Gemäss den nachvollziehbaren Ausführungen im Argumentarium Flächenbedarf 

(Ziffer 3.1) stellt die geplante Verkaufsfläche von 450 m2 die minimale Fläche für eine 

temporäre Verkaufsstelle in H.________ dar. So entspreche diese Fläche der minimalen 

Grösse, um ein Basissortiment an Lebensmitteln und Non Food-Artikeln anbieten zu 

können, das die Grundversorgung mit Artikeln des täglichen Bedarfs abdecke. Das heutige 

Sortiment werde bereits um rund 60 % reduziert, weshalb eine weitere Reduktion die 

Grundversorgung nicht mehr sicherstellen würde. 

Neben der K.________-Verkaufsstelle sollen weitere Verkaufs- und 

Dienstleistungsgeschäfte (Coiffeur, Kiosk, Drogerie und L.________) im 

Verkaufsprovisorium untergebracht werden, welche auch schon im bestehenden 

"E.________" untergebracht waren. Damit soll gemäss Argumentarium Flächenbedarf 

(Ziffer 3.2) der bestehende langjährige Nutzungsmix aus Verkaufs- und 

Dienstleistungsnutzungen, der gut verankert sei und den Bedürfnissen der lokalen 

12 Stellungnahme AGR vom 5. Juni 2015, Vorakten Ziffer 2.3.

RA Nr. 110/2017/76 16

Bevölkerung entspreche, weitergeführt werden können. Der notwendige Flächenbedarf für 

diese Nutzungen wurde im Vergleich zum bestehenden "E.________" um durchschnittlich 

45 % reduziert (Coiffeur von ca. 65 m2 auf ca. 37 m2, Kiosk von ca. 137 m2 auf ca. 37 m2, 

Drogerie von ca. 152 m2 auf ca. 75 m2, L.________ von ca. 305 m2 auf ca. 151 m2). Der 

minimale Flächenbedarf von rund 300 m2 für den reduzierten Weiterbetrieb dieser Anbieter 

sei aus folgenden Gründen gerechtfertigt (Ziffer 3.2 Argumentarium Flächenbedarf): Mit 

ihrem Verkaufs- und Dienstleistungsangebot würden diese Anbieter neben dem Sortiment 

der K.________-Verkaufsstelle eine wichtige Ergänzung der Nahversorgung mit Gütern 

und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs darstellen. Für die betroffenen Einzelhandels- 

und Dienstleistungsgeschäfte (Coiffeur, Drogerie) sei die Möglichkeit, ihr Geschäft in einem 

temporären Gebäude während der zwei- bis dreijährigen Bauzeit weiterzuführen und die 

Stammkundschaft halten zu können, zentral für die Existenzsicherung.  

d) Die BVE sieht keinen Grund, diese Ausführungen und den minimalen Flächenbedarf 

für die Sicherstellung der Grundversorgung mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen 

Bedarfs in Frage zu stellen. Die Beschwerdegegnerin legt im Argumentarium 

Flächenbedarf schlüssig dar, dass die ersuchten Flächen dem Minimum entsprechen, 

welches für die Sicherstellung der Grundversorgung mit Artikeln des täglichen Bedarfs für 

die Bewohnerinnen und Bewohner von H.________ benötigt wird. Auch ist 

nachvollziehbar, dass es für  die Bevölkerung von H.________ – insbesondere die ältere 

Generation in der Überbauung G.________ – wichtig ist, dass die bereits bisher 

vorhandenen, ergänzenden Verkaufs- und Dienstleistungsangebote ebenfalls in 

unmittelbarer Nähe weiter bestehen. Der Flächenbedarf für diese Angebote wurde 

ebenfalls stark reduziert und kann nicht noch mehr optimiert werden. Schliesslich 

erscheinen auch die Anzahl der geplanten Parkplätze für Autos und Fahrräder 

angemessen. 

Der Flächenbedarf für das Bauvorhaben ist ausreichend begründet und die 

Beschwerdegegnerin hat den Nachweis erbracht, dass das Verkaufsprovisorium insgesamt 

nicht grösser ist als zwingend nötig. Damit wird auch deutlich, dass Alternativen wie etwa 

ein Verkaufswagen – wie dies der Beschwerdeführer ins Spiel bringt – den Bedürfnissen 

der Bevölkerung nicht genügen. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzuweisen.

e) Der Beschwerdeführer bringt schliesslich vor, es sei nicht nachvollziehbar, dass das 

Verkaufsprovisorium vorliegend bewilligt worden sei, ein Provisorium auf dem 

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S.________areal in Bern während der Neubauphase des K.________ T.________ 

dagegen nicht möglich gewesen sei. Während einem Bauer zudem ein Verkaufsstand auf 

dem Feld untersagt werde, werde der Beschwerdegegnerin in der Landwirtschaftszone ein 

Supermarkt provisorisch bewilligt, in welchem keine vor Ort produzierten Güter verkauft 

würden. 

Diese Fälle sind nicht vergleichbar mit dem hier umstrittenen Bauvorhaben, weshalb sich 

daraus nichts für die vorliegende Beurteilung ableiten lässt. So befindet sich der Standort 

des einst geplanten K.________-Provisoriums auf dem S.________areal im T.________ 

nicht in der Landwirtschaftszone, sondern auf einer Freifläche A für private Bauten und 

Anlagen im allgemeinen Interesse, so dass unterschiedliche Kriterien für die Zulässigkeit 

eines Bauvorhabens zur Anwendung gelangten. Zudem sind die Fälle auch nicht 

vergleichbar, da sich das K.________ im T.________-Quartier in städtischem Gebiet 

befindet, wo es genügend andere Versorgungsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe gibt. 

Die Zulässigkeit von Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone für den Verkauf 

landwirtschaftlicher Produkte ist ebenfalls nach anderen Kriterien zu beurteilen (Art. 16a 

RPG, Art. 34 Abs. 2 RPV13). 

 

7. BGBB, Mehrwertabschöpfung

a) Der Beschwerdeführer bringt vor, es sei davon auszugehen, dass der 

Landeigentümer das grundsätzlich landwirtschaftlich zu nutzende Land nicht zu den für 

Landwirtschaftsflächen geltenden Preisen zur Verfügung stellt, sondern zu wesentlich 

besseren. Der entsprechende Pachtvertrag sei vorzulegen. Es sei fraglich, ob dieser 

überhaupt bewilligungsfähig sei, erfülle doch die Beschwerdegegnerin die Bedingungen 

des BGBB14 nicht. Schliesslich macht der Beschwerdeführer geltend, auch bei bloss 

vorübergehender Nutzung sei zu prüfen, ob durch die temporäre Umnutzung nicht ein 

Mehrwert geschaffen werde und dieser Mehrwert abzuschöpfen wäre.

b) Weder allfällige Verfügungsbeschränkungen des BGBB noch die Frage einer 

allfälligen Mehrwertabschöpfung sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu 

13 Raumplanungsverordnung des Bundesrates vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1).
14 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11).

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überprüfen. Auf diese Rügen des Beschwerdeführers ist nicht einzutreten; auf die Edition 

des Pachtvertrags kann verzichtet werden.

  

8. Zusammenfassung und Kosten

a) Das umstrittene Bauvorhaben erweist sich zusammenfassend als relativ 

standortgebunden und widerspricht keinen überwiegenden Interessen. Das AGR hat dem 

Vorhaben zu Recht eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG erteilt. Auf die weiteren 

Rügen des Beschwerdeführers ist nicht einzutreten. Die Beschwerde ist daher abzuweisen, 

soweit darauf eingetreten werden kann.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die 

Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 

Pauschalgebühr von Fr. 2'000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV15).

c) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern 

nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung 

oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als 

gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). 

Die Beschwerdegegnerin ist mehrwertsteuerpflichtig16 und kann somit die von ihren 

Rechtsvertretern auf sie überwälzte Mehrwertsteuer in ihrer eigenen 

Mehrwertsteuerabrechnung als Vorsteuer abziehen. Ihr fällt daher betreffend 

Mehrwertsteuer kein Aufwand an und eine Abgeltung der Mehrwertsteuer käme einer mit 

Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG unvereinbaren Überentschädigung gleich. Die 

in der Kostennote der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin aufgeführte 

Mehrwertsteuer ist daher bei der Bestimmung des Parteikostenersatzes nicht zu 

berücksichtigen.17 

15 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)
16 Siehe Unternehmens-Identifikationsnummer-Register, einsehbar unter: <https://www.uid.admin.ch>.
17 BVR 2014 S. 484 E. 6.

RA Nr. 110/2017/76 19

Ansonsten gibt die Kostennote der Anwälte der Beschwerdegegnerin zu keinen 

Bemerkungen Anlass. Der Beschwerdeführer hat daher der Beschwerdegegnerin die 

Parteikosten von Fr. 3'748.50 zu ersetzen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. Der 

Gesamtentscheid der Gemeinde Wohlen bei Bern vom 28. Juni 2017 und die 

Verfügung des AGR vom 29. Mai 2017 werden bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'000.00 werden dem Beschwerdeführer zur 

Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 

in Rechtskraft erwachsen ist.

3. Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin Parteikosten im Betrag von 

Fr. 3'748.50 zu ersetzen. 

IV. Eröffnung

- Herrn A.________, eingeschrieben

- Herrn Rechtsanwalt C.________, eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wohlen, Departement Bau und Planung, 

eingeschrieben

RA Nr. 110/2017/76 20

- Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), per Kurier

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin