# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5d901eae-d396-5543-9a36-7174d0fe055b
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-08
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 08.04.2024 120 2023 39
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_120-2023-39_2024-04-08.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
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www.bvd.be.ch/ra

BVD 120/2023/39

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 8. April 2024

in der Beschwerdesache zwischen

Frau C.________
Beschwerdeführerin 1

Herrn D.________
Beschwerdeführer 2

Frau E.________
Beschwerdeführerin 3

alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt F.________

und

Baupolizeibehörde der Gemeinde Lauterbrunnen, Gemeindeverwaltung, Gemeindehaus
Adler, 3822 Lauterbrunnen

betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde Lauterbrunnen vom 25. Mai 2023 (A.________; 
Trennwand, Zugangstüren und Wände)

I. Sachverhalt

1. Am 25. Mai 2023 erliess die Gemeinde Lauterbrunnen für das Bauvorhaben «Sanierung 
A.________» eine Wiederherstellungsverfügung gestützt auf Art. 46 Abs. 2 BauG1. Sie eröffnete 
diese Verfügung der Einwohnergemeinde Lauterbrunnen (Bauherrschaft des Bauvorhabens «Sa-
nierung A.________») sowie den Beschwerdeführenden (Eigentümerschaft des Stockwerkeigen-
tums Lauterbrunnen Grundbuchblatt Nr. H.________, Wohnung im Dachgeschoss). Der Inhalt der 
Verfügung lautet wie folgt:

3. Verfügung
● Die Trennwand zwischen Treppenhaus und Vorraum im Dachgeschoss ist komplett zurückzubauen. 

Die Wände und Zugangstüren zwischen Vorraum, Estrich 3, Estrich 4 und der Wohnung DG sind 
gemäss Fachbericht Brandschutz vom 16. März 2020 auszuführen.

1 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)

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● Der Rückbau der Trennwand ist mittels Formular SB2 und entsprechenden Fotos bis am 30. November 
2023 der Baupolizeibehörde Lauterbrunnen zu bestätigen.

● Ist der komplette Rückbau der Trennwand aus statischen Gründen nicht möglich, ist innerhalb der 
Rechtsmittelfrist ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. Im nachträglichen Baugesuch ist mit Be-
rechnungen und Bestätigungen eines Ingenieurs zu belegen, dass der Rückbau der kompletten Trenn-
wand aus statischen Gründen nicht erfolgen kann. Die Baupolizeibehörde behält sich vor, die statische 
Berechnung auf Kosten der Bauherrschaft durch einen unabhängigen Ingenieur überprüfen zu lassen.

● Die Wiederherstellungsverfügung wird aufgeschoben, wenn innert der Rechtsmittelfrist von 30 Tagen 
ein nachträgliches Baugesuch eingereicht wird (Art. 46 Abs. 2 Bst. B BauG).

● [Hinweis auf Straftatbestände]
● [Androhung der Ersatzvornahme]

3.1 Kosten
[…]

3.2 Eröffnung
[…]

2. Gegen diese Verfügung reichten die Beschwerdeführenden am 30. Juni 2023 Beschwerde 
bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen, die Wiederher-
stellungsverfügung vom 25. Mai 2023 zum Bauvorhaben «Sanierung A.________» sei vollum-
fänglich aufzuheben. Ein nachträgliches Baugesuch haben die Beschwerdeführenden nicht ein-
gereicht.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet2, führte den Schriftenwech-
sel durch und holte die Vorakten ein. Die Gemeinde Lauterbrunnen äussert sich in ihrer Stellung-
nahme vom 16. Juli 2023 zur Beschwerde, ohne einen Antrag zu stellen. Aus ihren Äusserungen 
ergibt sich jedoch, dass sie an ihrer angefochtenen Verfügung festhält. Mit Stellungnahme vom 
25. März 2024 wiederholen die Beschwerdeführenden den Antrag aus ihrer Beschwerde und äus-
sern sich zur Stellungnahme der Gemeinde vom 16. Juli 2023.

4. Auf die Rechtsschriften und Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nach-
folgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintreten

Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 BauG innert 
30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVD angefochten werden. Die Beschwerde-
führenden sind als Adressat und Adressatinnen durch die angefochtene Verfügung beschwert und 
daher zur Beschwerde legitimiert (vgl. Art. 65 Abs. 1 VRPG3). Auf ihre form- und fristgerecht ein-
gereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Bewilligter Zustand

2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
3 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)

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a) Umstritten ist zunächst der bewilligte Zustand hinsichtlich Trennwand zwischen Treppen-
haus und Vorraum im Dachgeschoss. Die Beschwerdeführenden machen dazu geltend, in der 
zweiten Projektänderung sei unter anderem auch die Beibehaltung der Trennwand zwischen Trep-
penhaus und Vorraum sowie der Einbau einer Türe in diese Trennwand vorgesehen gewesen. 
Diese Änderungen im Grundriss seien aus den Plangrundlagen, welche mit der zweiten Projek-
tänderung eingereicht worden seien, klar und deutlich in roter Farbe eingezeichnet und ersichtlich. 
An der Tatsache, dass auch die Änderungen am Grundriss im Dachgeschoss Gegenstand dieser 
zweiten Projektänderung gewesen sei, vermöge auch der Umstand nichts zu ändern, dass im Text 
der Baugesuchformulare 1.0, 2.0 und 3.3 sowie im Fachbericht Brandschutz verbal einzig der 
zusätzliche Kaminaustritt für das Cheminée in der Dachgeschosswohnung erwähnt worden sei. 
Diese Projektänderungspläne seien im Übrigen in Bezug auf den Grundriss des Dachgeschosses 
identisch mit den Plänen zur Stockwerkeigentumsbegründung, welche in der Folge dem Kaufver-
trag zwischen der Gemeinde Lauterbrunnen und den Beschwerdeführern zugrunde gelegen habe. 
Die zweite Projektänderung sei vom Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli am 26. Juli 
2021 bewilligt worden. Dabei habe sich das Regierungsstatthalteramt explizit auf den Plan «Pla-
naustausch Grundrisse 1:100 vom 28. Mai 2021» gestützt. Somit sei der Grundriss des Dachge-
schosses entsprechend diesen Plänen – eben mit Trennwand und eingebauter Türe – vom Re-
gierungsstatthalteramt bewilligt und in der Folge auch so baulich umgesetzt worden. Anschlies-
send sei mittels Formular SB2 der Bauverwaltung Lauterbrunnen das Bauende mitgeteilt worden. 
Dass das Formular SB2 keine Hinweise betreffend Abweichungen gegenüber der Baubewilligung 
enthalten habe, wie dies die Baupolizeibehörde in der Wiederherstellungsverfügung moniere, er-
staune nicht, denn die bauliche Ausgestaltung im Bereich Vorraum und Treppenhaus sei in allen 
Teilen entsprechend der bewilligten zweiten Projektänderung erfolgt. Vor diesem Hintergrund sei 
nicht nachvollziehbar, auf welcher (Rechts-)Grundlage die Baupolizeibehörde Lauterbrunnen in 
eigener Kompetenz verlangen könnte, dass (Zitat) «keine andere Ausführung als gemäss bewil-
ligtem Plan vom 26. Juli 2020 akzeptiert werde». Somit fehle es an einer Grundlage, die Stock-
werkeigentümer und die Einwohnergemeinde Lauterbrunnen zur Entfernung der Trennwand zwi-
schen Treppenhaus und Vorraum zu verpflichten. Zwingende Voraussetzung für den Erlass einer 
Wiederherstellungsverfügung sei eine Abweichung eines von der Bauherrschaft geschaffenen Zu-
standes vom im Bauentscheid bewilligten Zustand. Diese Voraussetzung sei vorliegend offenkun-
dig nicht erfüllt.

b) Die Einwohnergemeinde Lauterbrunnen reichte am 6. Februar 2020 ein Baugesuch ein für 
die Sanierung des A.________. Die nähere Umschreibung des Bauvorhabens lautete wie folgt: 
«Die Gebäudehülle des Gebäudes wird energetisch saniert. Umbau und Erweiterung der Woh-
nungen, Anbau Eingangsbereich mit Lift. Die neue Wärmepumpe wird vor dem UG des nebenste-
henden Kehrichthäuschens platziert». Mit Gesamtentscheid vom 26. Juni 2020 bewilligte das Re-
gierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli der Einwohnergemeinde Lauterbrunnen das Bauvor-
haben mit folgender Umschreibung: «Sanierung A.________: Energetische Sanierung der Ge-
bäudehülle; Umbau und Erweiterung der Wohnungen; Anbau Eingangsbereich mit Lift; Montieren 
einer Wärmepumpe vor dem Untergeschoss des nebenstehenden Kehrichthäuschens». Bewilligt 
wurden die folgenden, durch das Regierungsstatthalteramt am 26. Juni 2020 abgestempelten 
Pläne: «Situationsplan 1:500 vom 12. Juni 2020; Grundriss 1:100 vom 12. Juni 2020; Schnitte A 
1:100 vom 12. Juni 2020; Fassaden 1:100 vom 12. Juni 2020; Werkleitungen/Kanalisation 1:100 
vom 12. Juni 2020». Angaben zu der umstrittenen Trennwand zwischen Treppenhaus und Vor-
raum im Dachgeschoss finden sich lediglich im bewilligten Plan «Grundrisse 1:100». Der Vorraum 
zur Wohnung im Dachgeschoss, flankiert vom «Estrich 3» und «Estrich 4» ist in diesem Plan 
gegen das «Treppenhaus» offen eingezeichnet, d.h. der Vorraum weist gegen das Treppenhaus 
keine Trennwand auf. Die vorbestehende Wand im Bereich zwischen Vorraum und Treppenhaus 
ist gelb eingezeichnet, was gemäss Legende bedeutet, dass sie abgebrochen wird.

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Am 10. Februar 2021 reichte die Einwohnergemeinde Lauterbrunnen ein erstes Projektände-
rungsgesuch zum bewilligten Baugesuch «Sanierung A.________» mit folgender Umschreibung 
ein: «Auf der Nordostfassade soll in der Achse des bewilligten, hangseitigen Dachflächenfensters 
oberhalb ein weiteres Dachflächenfenster in gleicher Grösse positioniert werden. Weiter wird vor 
der Hauseingangstür eine Rinne platziert, welche über einen SS an die Kanalisation angeschlos-
sen wird.» Mit Gesamtbauentscheid vom 9. April 2021 bewilligte das Regierungsstatthalteramt 
Interlaken-Oberhasli der Einwohnergemeinde Lauterbrunnen die Projektänderung mit folgender 
Umschreibung: «Einbau zusätzliches Dachfenster, Einbau Rinne vor Hauseingangstüre (An-
schluss über SS in Kanalisation)». Bewilligt wurden die folgenden, durch das Regierungsstatthal-
teramt am 9. April 2021 abgestempelten Pläne: «Projektänderung, Fassadenplan 1:100 vom 
29. Januar 2021; Projektänderung, Werkleitungs- und Kanalisationsplan 1:100 vom 29. Januar 
2021». Auf diesen beiden Plänen lässt sich zur umstrittenen Trennwand zwischen Treppenhaus 
und Vorraum im Dachgeschoss nichts entnehmen.

In der Folge reichte die Einwohnergemeinde Lauterbrunnen ein zweites Projektänderungsgesuch 
vom 28. Mai 2021 zum bewilligten Baugesuch «Sanierung A.________» mit folgender Umschrei-
bung ein: «Zusätzlicher Kaminaustritt für Cheminée in Dachgeschosswohnung». Diese Umschrei-
bung des Projektänderungsgesuchs findet sich auf den Baugesuchsformularen 1.0, 2.0 und 3.3.4 
Mit Gesamtbauentscheid vom 26. Juli 2021 bewilligte das Regierungsstatthalteramt Interlaken-
Oberhasli der Einwohnergemeinde Lauterbrunnen die Projektänderung mit der Umschreibung 
«Einbau Cheminée im Dachgeschoss mit zusätzlichem Kaminaustritt», wobei auch der Amtsbe-
richt der Einwohnergemeinde Lauterbrunnen vom 30. Juni 2021 und der Fachbericht Brandschutz 
vom 14. Juni 2021, die beide Bestandteil des Gesamtbauentscheids bildeten, diese Umschrei-
bung verwenden. Bewilligt wurden die folgenden, durch das Regierungsstatthalteramt am 26. Juli 
2021 abgestempelten Pläne: «Situationsplan 1:500 vom 24. Juni 2021; Projektänderung Fassa-
den 1:100 vom 28. Mai 2021; Planaustausch Grundrisse 1:100 vom 28. Mai 2021». Auf diesen 
drei Plänen lässt sich zur umstrittenen Trennwand zwischen Treppenhaus und Vorraum im Dach-
geschoss lediglich auf dem Plan «Planaustausch Grundrisse 1:100 vom 28. Mai 2021» etwas ent-
nehmen. In diesem Plan ist der «Vorraum» zur Wohnung im Dachgeschoss, flankiert vom «Estrich 
3» und «Estrich 4» gegen das «Treppenhaus» mit einer Trennwand, in der sich eine Tür befindet, 
abgetrennt, d.h. beim «Vorraum» handelt es sich um einen allseitig abgeschlossenen Raum.

c) Somit besteht hinsichtlich der umstrittenen Trennwand zwischen Treppenhaus und Vorraum 
im Dachgeschoss eine Differenz zwischen dem mit Gesamtentscheid vom 26. Juni 2020 bewillig-
ten Grundrissplan und dem mit Projektänderungsbewilligung vom 26. Juli 2021 bewilligten Grund-
rissplan. Zwar kommt bei Unklarheiten zwischen dem Text der Baubewilligung und den bewilligten 
Plänen diesen Plänen Vorrang zu. Gleichzeitig ist es aber an der Bauherrschaft, vollständige und 
widerspruchsfreie Pläne einzureichen. Nur was aus den Plänen mit hinreichender Klarheit hervor-
geht, kann bewilligt und rechtskräftig werden. Aus unvollständigen oder missverständlichen Plä-
nen kann die Bauherrschaft später (z.B. im Wiederherstellungsverfahren) nichts zu ihren Gunsten 
ableiten.5 Ungenaue Planunterlagen oder missverständliche Formulierungen im Baugesuch sind 
daher der Bauherrschaft anzulasten.6

d) Aus der Aussage, bei Unklarheiten zwischen dem Text der Baubewilligung und den bewil-
ligten Plänen komme diesen Plänen Vorrang zu, könnte hier in Bezug auf die zweite Projektände-
rung geschlossen werden, dass der Umstand, dass die Abgrenzung des Vorraums vom Treppen-
haus mittels Trennwand im Text der Projektänderungsbewilligung nicht erwähnt werde, unerheb-
lich sei, weil die Trennwand im bewilligten Plan klar erkennbar sei. Diese Aussage ist jedoch auf 

4 Siehe Beschwerdebeilage 8
5 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 34/34a N. 19a
6 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 9b Bst. c

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die erste, ursprüngliche Bewilligung eines Bauvorhabens zugeschnitten. In diesem Fall ist ohnehin 
grundsätzlich alles, was auf den Plänen eingezeichnet ist, Gegenstand des Baugesuchs und da-
her von der Bewilligungsbehörde zu prüfen.

Auf eine Projektänderungsbewilligung darf diese Aussage deshalb nicht ohne weiteres übertragen 
werden. Bei einer Projektänderung ist regelmässig nur ein kleiner Teil dessen, was auf den Plänen 
eingezeichnet ist, Gegenstand der Projektänderung und daher nicht alles von der Bewilligungs-
behörde zu prüfen. Zu prüfen ist von dieser nur, was die Bauherrschaft zum Gegenstand des 
Projektänderungsgesuchs erklärt hat. Ansonsten wäre einem Missbrauch Tür und Tor geöffnet. 
Die Bauherrschaft könnte in Projektänderungsverfahren Änderungen in den bewilligten Plänen 
vornehmen, ohne diese Änderungen gegenüber der Bewilligungsbehörde zu deklarieren. Dies in 
der Hoffnung, dass die Bewilligungsbehörde nicht alle undeklarierten Änderungen erkennt und 
diese deshalb ohne sich dessen bewusst zu sein und folglich ohne materielle Prüfung bewilligt. 
Ein solches Vorgehen zur Erreichung einer Baubewilligung verdient jedoch offensichtlich keinen 
Rechtsschutz.

e) Relevant ist im vorliegenden Fall daher die Aussage, wonach die Bauherrschaft aus miss-
verständlichen Plänen im Wiederherstellungsverfahren nichts zu ihren Gunsten ableiten kann, weil 
missverständliche Formulierungen im Baugesuch der Bauherrschaft anzulasten sind. Das zweite 
Projektänderungsgesuch hatte gemäss Beschreibung der Bauherrschaft einen zusätzlichen Ka-
minaustritt für ein Cheminée in der Dachgeschosswohnung zum Gegenstand. Dementsprechend 
lautete auch die Projektänderungsbewilligung «Einbau Cheminée im Dachgeschoss mit zusätzli-
chem Kaminaustritt». Die umstrittene Trennwand zwischen Treppenhaus und Vorraum im Dach-
geschoss steht in keinerlei Zusammenhang mit diesem Cheminée bzw. dem damit verbundenen 
Kaminaustritt. Die Abweichung im Projektänderungsplan hinsichtlich dieser Trennwand im Ver-
gleich mit dem ursprünglich baubewilligten Plan war somit nicht Gegenstand des Projektände-
rungsverfahrens. Auch in den gesamten Unterlagen zu diesem Projektänderungsverfahren gibt es 
keine Hinweise darauf, dass die Trennwand Gegenstand des Verfahrens gewesen wäre. Was 
ausserhalb des Gesuchs- und Bewilligungsgegenstands liegt, kann nicht als bewilligt gelten.

Zusammenfassend lässt sich daher feststellen, dass in Bezug auf die umstrittene Trennwand zwi-
schen Treppenhaus und Vorraum im Dachgeschoss der mit Gesamtentscheid vom 26. Juni 2020 
bewilligte Plan «Grundriss 1:100 vom 12. Juni 2020» den aktuell bewilligten Zustand widergibt. 
Diesbezüglich wurde von der Bauherrschaft keine Projektänderung beantragt und dementspre-
chend auch keine solche bewilligt. Folglich ist dieser Vorraum zur Wohnung im Dachgeschoss 
gemäss Baubewilligung nicht durch eine Trennwand vom Treppenhaus abgegrenzt, sondern ge-
gen das Treppenhaus offen.

f) Dass im Plan zum Wohnungsbeschrieb in der Verkaufsausschreibung eine Wand sowie 
eine Türe zwischen dem Vorraum und dem Treppenhaus vorgesehen war,7 spielt für die Frage 
des bewilligten Zustands keine Rolle. Dieser Plan wurde nie baubewilligt, was auch von den Be-
schwerdeführenden nicht geltend gemacht wird. Ob es sich dabei um die ursprüngliche Hauswand 
(Aussenwand) des A.________ handelte oder nicht, vermag daran nichts zu ändern. Analoges gilt 
auch für den Plan vom 14. Juli 2021 betreffend Installation Sirene,8 auch dieser wurde nie baube-
willigt. Schliesslich sind auch die Pläne, die zur Stockwerkeigentumsbegründung und im Zusam-
menhang mit dem Kauf- und Werkvertrag für die Stockwerkeinheit der Beschwerdeführenden ver-
wendet wurden,9 im vorliegenden Zusammenhang ohne Relevanz.

7 Siehe Beschwerdebeilage 4
8 Siehe Beschwerdebeilage 6
9 Siehe Beschwerdebeilage 14

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Auch aus einer E-Mail des Fachbereichsleiters Hochbau vom 14. September 202110 kann nicht 
darauf geschlossen werden, dass die Trennwand mit Türe von der Bewilligung vom 26. Juli 2021 
umfasst sind. Weder findet sich in dieser E-Mail eine entsprechende Äusserung noch war die 
Gemeinde im vorliegenden Fall zuständige Bewilligungsbehörde.

Nicht gefolgt werden kann den Beschwerdeführenden, soweit sie geltend machen, die Baupolizei-
behörde hätte gegen die zweite Projektänderung opponieren oder spätestens nach Feststellung 
der Existenz der Trennwand auf den bewilligten Plänen beim Regierungsstatthalteramt eine Kor-
rektur des Bauentscheids vom 26. Juli 2021 initiieren resp. durchsetzen müssen. Aufgrund der 
eindeutigen und abschliessenden Umschreibung des Projektänderungsgesuchs durch die Bau-
herrschaft war die Trennwand weder Gegenstand des Projektänderungsgesuchs noch des Ge-
samtbauentscheids vom 26. Juli 2021. Somit gab es diesbezüglich auch nichts zu opponieren 
oder durchzusetzen.

Ob die Baupolizeibehörde aufgrund ihrer Feststellungen bis zur Klärung der Angelegenheit in An-
wendung von Art. 46 Abs. 1 BauG eine (vorsorgliche) Baueinstellungsverfügung hätte erlassen 
können oder sollen, ist unerheblich. Die vorsorglichen Massnahmen gemäss Art. 46 Abs. 1 BauG 
dienen nicht dem Schutz der Bauherrschaft. Selbst wenn eine gebotene Anordnung einer vorsorg-
lichen Baueinstellungsverfügung hier unterblieben sein sollte, hätte dies keinen Einfluss auf eine 
Wiederherstellungsverfügung. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nach Art. 46 
Abs. 2 BauG ist unabhängig davon anzuordnen, ob zuvor vorsorgliche Massnahmen gemäss 
Art. 46 Abs. 1 BauG verfügt wurden oder nicht. Die Feststellung der Beschwerdeführenden, der 
Bau der Trennwand samt Türe sei aufgrund der nicht verfügten Baueinstellungsverfügung im Ein-
klang mit der Bewilligung vom 26. Juli 2021 erfolgt, ist mangels Zusammenhangs nicht haltbar.

3. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

a) Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer Baubewilligung 
ausgeführt, setzt die Baupolizeibehörde dem jeweiligen Grundeigentümer oder Baurechtsinhaber 
eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes unter Androhung 
der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 2 BauG). Anknüpfungspunkt für eine Anordnung der Widerher-
stellung des rechtmässigen Zustands ist somit ein unbewilligter Zustand (formelle Rechtswidrig-
keit). Die Frage, ob der umstrittene Zustand bewilligt werden kann oder nicht (materielle Rechts-
widrigkeit) spielt dabei grundsätzlich keine Rolle, diese Frage kann die Bauherrschaft im Rahmen 
eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens klären lassen (Art. 46 Abs. 2 Bst. b BauG).

b) Im vorliegenden Fall wurde der Vorraum zur Wohnung im Dachgeschoss mit einer Trenn-
wand vom Treppenhaus abgegrenzt, was unbestritten ist. Dieser Zustand steht in Widerspruch 
zum baubewilligten Zustand (siehe vorne Erwägung 2). Dass diese Trennwand baubewilligungs-
pflichtig ist, wird von den Beschwerdeführenden zu Recht nicht bestritten. Da davon die Brandsi-
cherheit betroffen ist und die Hauptnutzfläche der Wohnung im Dachgeschoss mit Blick auf die 
Zweitwohnungsgesetzgebung nicht um die Fläche des Vorraums vergrössert werden darf, was 
die Beschwerdeführenden ausdrücklich einräumen, besteht ein öffentliches Interesse an einer vor-
gängigen Kontrolle (vgl. Art. 6 Abs. 1 Bst. d BewD11).

Aus den Aussagen im Amtsbericht der Gemeinde vom 30. Juni 2021 und den Ausführungen im 
Gesamtbauentscheid vom 26. Juli 2021, wonach die Hauptnutzfläche durch die Projektänderung 
nicht erweitert werde und das Bauvorhaben nicht vom Zweitwohnungsgesetz betroffen sei, kann 

10 Siehe Beschwerdebeilage 11
11 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)

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im Übrigen entgegen der Darstellung der Beschwerdeführenden nicht geschlossen werden, der 
Erhalt der Wand zwischen Vorraum und Treppenhaus sowie der Einbau einer Türe in diese Wand 
sei als mit dem Zweitwohnungsgesetz konform beurteilt worden. Diese Aussagen beziehen sich 
lediglich auf den Einbau eines Cheminées im Dachgeschoss mit zusätzlichem Kaminaustritt, nur 
dies war Gegenstand der zweiten Projektänderung, nicht aber die Trennwand mit Türe (siehe 
vorne Erwägung 2).

c) Somit besteht bezüglich Trennwand ein formell rechtswidriger Zustand, da für diese trotz 
Baubewilligungspflicht keine Baubewilligung vorliegt. Demnach ist gemäss Art. 46 Abs. 2 BauG 
die Widerherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen. Dieser rechtmässige Zustand ent-
spricht dem baubewilligten Plan «Grundriss 1:100 vom 12. Juni 2020» mit einem zum Treppen-
haus offenen Vorraum ohne Trennwand. Folglich liegt es auf der Hand, dass der rechtmässige 
Zustand hier durch den Rückbau der Trennwand herzustellen ist.

d) Die Wiederherstellung bedeutet eine Eigentumseinschränkung und ist deshalb nur zulässig, 
wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt, verhältnismässig 
ist und nicht Treu und Glauben widerspricht. Die gesetzliche Grundlage findet sich in Art. 46 BauG. 
Auch das öffentliche Interesse an der Widerherstellung des rechtmässigen Zustands ist gegeben. 
Das Interesse an der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen und an der konsequenten 
Verhinderung von unbewilligten Bauten ist gross, da es zu verhindern gilt, dass illegal Bauende 
bessergestellt werden als Bauwillige, die gesetzeskonform vorgängig ein Baugesuch stellen.12

e) Bei gutem Glauben kann die Wiederherstellung unterbleiben, wenn nicht gewichtige öffent-
liche oder private Interessen sie gebieten. Auf den guten Glauben kann sich nicht berufen, wer 
bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umständen von ihm oder ihr verlangt werden darf, nicht 
hat gutgläubig sein können. Vertragliche Vereinbarungen der Bauherrschaft mit Dritten stehen 
einer Wiederherstellung nicht entgegen. Zudem sind ungenaue Planunterlagen oder missver-
ständliche Formulierungen im Baugesuch den Gesuchstellenden anzulasten. Es ist Sache der 
Bauherrschaft, widerspruchsfreie Angaben und Pläne einzureichen. Aus missverständlichen Plä-
nen kann sie im Wiederherstellungsverfahren nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die Bauherrschaft 
muss sich das Wissen(müssen) von ihr beigezogenen Fachpersonen und dasjenige ihrer Rechts-
vorgänger anrechnen lassen. Käufer können keine bessere Rechtsposition erwerben als die Ver-
käuferschaft innehatte.13

Hier können die Beschwerdeführenden daher nicht als gutgläubig bezeichnet werden. Sie haben 
sich deshalb als zum Bau der Trennwand mit Türe berechtigt betrachtet, weil diese Trennwand 
gemäss ihrer Ansicht Gegenstand der zweiten Projektänderung war und daher mit Entscheid vom 
26. Juli 2021 bewilligt worden sei. Diesen Irrtum haben sie sich jedoch selber zuzuschreiben, da 
die Umschreibung des zweiten Projektänderungsgesuchs und die dazugehörigen Pläne missver-
ständlich bzw. widersprüchlich waren. Dass die zweite Projektänderung nicht von den Beschwer-
deführenden selber eingereicht wurde, hilft ihnen dabei nichts, da sie sich das Wissen(müssen) 
bzw. die Unsorgfalt der Einwohnergemeinde Lauterbrunnen als der damaligen Bauherrschaft, die 
gleichzeitig auch ihre Rechtsvorgängerin war, anrechnen lassen müssen. Aus der Bewilligung der 
zweiten Projektänderung lässt sich somit hinsichtlich eines guten Glaubens entgegen den Aus-
führungen der Beschwerdeführenden unter der Überschrift «Vertrauensschutz» nichts ableiten. 
Welche Verantwortlichkeiten innerhalb des Adressatenkreises der Wiederherstellungsverfügung 
bestehen, ist für die Wiederherstellung nach Art. 46 BauG unerheblich. Solche Verantwortlichkei-
ten müssen die Beschwerdeführenden gegenüber der Einwohnergemeinde Lauterbrunnen gege-
benenfalls zivilrechtlich geltend machen.

12 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 9 f.
13 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 9b

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Bei bösem Glauben (im baurechtlichen Sinn) kann auf die Wiederherstellung nur verzichtet wer-
den, wenn die Abweichung vom Erlaubten unbedeutend oder die Wiederherstellung nicht im öf-
fentlichen Interesse liegt.14 Beides ist hier nicht der Fall, so dass auf die Wiederherstellung mit 
Blick auf Treu und Glauben nicht verzichtet werden kann.

f) Die Wiederherstellungsmassnahme muss in jedem Fall verhältnismässig sein. Dies ist dann 
der Fall, wenn die Massnahme geeignet ist, das angestrebte Ziel zu erreichen. Weiter muss die 
Massnahme erforderlich sein, d.h. die Massnahme darf sachlich, räumlich, zeitlich und personell 
nicht weitergehen, als zur Herstellung des rechtmässigen Zustands nötig ist. Schliesslich muss 
die Massnahme zumutbar sein, d.h. die Belastung für den Pflichtigen muss in einem vernünftigen 
Verhältnis zum verfolgten Ziel stehen. Auch eine im baurechtlichen Sinn bösgläubige Bauherr-
schaft hat Anspruch, dass der Grundsatz der Verhältnismässigkeit berücksichtigt wird. Sie muss 
aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz 
der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung 
erhöhtes Gewicht beimessen und die der Bauherrschaft erwachsenden Nachteile nicht oder nur 
in verringertem Mass berücksichtigen. Wirtschaftliche Interessen allein haben deshalb nach der 
Rechtsprechung kaum je ausschlaggebendes Gewicht, selbst dann nicht, wenn die Investitions- 
und Abbruchkosten zusammen sehr hoch sind.15

Im vorliegenden Fall ist der verfügte Rückbau der Trennwand geeignet und erforderlich, um den 
rechtmässigen (d.h. bewilligten) Zustand ohne Trennwand wiederherzustellen. Zudem ist er für 
die im baurechtlichen Sinn bösgläubigen Verfügungsadressaten inklusive den Beschwerdeführen-
den auch zumutbar, zumal gemäss dem für die Trennwand relevanten Plan «Grundriss 1:100 vom 
12. Juni 2020» der Abriss der vorbestehenden Wand im Bereich zwischen Vorraum und Treppen-
haus bewilligt wurde und damit ohnehin vorgesehen war. Da hohe Abbruchkosten alleine bei Bös-
gläubigkeit kaum je ausschlaggebendes Gewicht haben, vermögen daran auch die von den Be-
schwerdeführenden geltend gemachten Mehrkosten von CHF 30 000.– nichts zu ändern, zumal 
nicht klar ist, ob diese Mehrkosten von den Beschwerdeführenden alleine getragen werden müs-
sen. So hat der Gemeindepräsident der Einwohnergemeinde Lauterbrunnen anlässlich einer Sit-
zung vom 24. April 2023 eine Aufteilung der Kosten unter den drei involvierten Parteien (Projekt-
verfasserin, Gemeinde und Eigentümerschaft der Dachwohnung) vorgeschlagen.16 Dass gemäss 
den Beschwerdeführenden im Falle des Rückbaus der Trennwand zusätzlich drei Brandschutz-
türen eingebaut werden müssten, da die aktuell vorhandene Brandschutztüre zwischen Vorraum 
und Treppenhaus wegfallen würde, haben sich die Verfügungsadressaten inklusive den Be-
schwerdeführenden ebenfalls selber zuzuschreiben. Somit bleibt es dabei, dass auch die Zumut-
barkeit der Wiederherstellungsmassnahme gegeben ist.

g) Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen, mit der Entfernung des Schliesszylin-
ders in der Türe der Trennwand sei der rechtmässige Zustand bereits wiederhergestellt, weil der 
Vorraum nur aufgrund seiner Abschliessbarkeit zum Bestandteil der Dachwohnung geworden sei, 
übersehen sie, dass ihre Ausführungen auf die materielle Rechtswidrigkeit abzielen, die für die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands grundsätzlich unerheblich ist. Auf die formelle 
Rechtswidrigkeit hat das (Nicht-)Vorhandensein eines Schliesszylinders keinen Einfluss, da die 
Trennwand ohnehin nicht baubewilligt ist und deshalb rückgebaut werden muss. Analoges gilt für 
die Ausführungen der Beschwerdeführenden hinsichtlich Zweitwohnungsgesetzgebung (Haupt-
nutzfläche, Nutzung zu Wohnzwecken, Ausbaustandard usw.) – am Umstand, dass die Trenn-
wand nicht bewilligt und damit formell rechtswidrig ist, vermag dies von vornherein nichts zu än-

14 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 9b Bst. e
15 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 9c
16 Siehe Beschwerdebeilage 20 S. 5

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dern. Im Übrigen erweist sich die Trennwand mit nicht abschliessbarer Tür auch als materiell 
rechtswidrig (vgl. hinten Erwägung 4.c).

h) Soweit die Beschwerdeführenden statische Bedenken hinsichtlich des Rückbaus der Trenn-
wand geltend machen, hat die Gemeinde diesen Bedenken mit dem dritten Punkt von Ziff. 3 der 
angefochtenen Verfügung Rechnung getragen. Inwiefern die Gemeinde damit diese Bedenken 
nicht ausreichend berücksichtigt hätte, begründen die Beschwerdeführenden nicht – sie gehen 
auf den dritten Punkt von Ziff. 3 der angefochtenen Verfügung mit keinem Wort ein. Folglich ist 
auf diesen Punkt in der Beschwerde mangels genügender Begründung nicht weiter einzugehen. 
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die angefochtene Wiederherstellungsverfügung 
grundsätzlich nicht zu beanstanden ist.

4. Summarische Prüfung der materiellen Rechtswidrigkeit

a) Die Beschwerdeführenden haben kein nachträgliches Baugesuch eingereicht. Damit haben 
sie ihren Anspruch auf materielle Prüfung der Baurechtskonformität grundsätzlich verwirkt. Selbst 
in Ermangelung eines nachträglichen Baugesuchs ist jedoch gemäss Rechtsprechung des Ver-
waltungsgerichts wenigsten summarisch zu prüfen, ob die im Streit liegende Anlage oder Nutzung 
materiell rechtswidrig ist, da es unverhältnismässig wäre, eine an sich bewilligungsfähige Baute 
oder Anlage bloss wegen Fehlens der förmlichen Baubewilligung (formelle Rechtswidrigkeit) be-
seitigen zu lassen.17

b) Im vorliegenden Fall ist unter den Verfahrensbeteiligten unbestritten, dass die vorbeste-
hende Hauptnutzfläche (HNF) der Dachgeschosswohnung durch den Umbau aufgrund der Vor-
gabe in Art. 11 Abs. 3 ZWG18 um maximal 30 % erweitert werden durfte. Dieses Erweiterungspo-
tenzial wird mit der neuen Wohnung im Dachgeschoss nur dann nicht überschritten, wenn weder 
die Estriche Nrn. 1 bis 4 noch der Vorraum als HNF zu zählen sind.

Zur Bestimmung des Begriffs der HNF ist auf die Definition gemäss SIA-Norm 416 abzustellen.19 
Danach sind HNF diejenigen Flächen, die der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im 
engeren Sinne dienen. Bei Wohnhäusern sind dies beispielsweise die Wohnräume, die Küche, 
das Bad und das WC. Zusammen mit den Nebennutzflächen (NNF), den Verkehrsflächen (VF), 
den Funktionsflächen (FF) und den Konstruktionsflächen (KF) bilden sie die sogenannte Ge-
schossfläche. Abzugrenzen sind die HFN insbesondere von den NNF, beide zusammen bilden 
die Nutzfläche (NF). Zu den NNF zählen etwa Waschküchen, Estrich- und Kellerräume, Abstell-
räume, Fahrzeugeinstellräume, Schutzräume oder Kehrichträume.

Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist dabei nicht massgebend, ob der 
Raum rechtmässig, d.h. unter Einhaltung sämtlicher gesundheitspolizeilicher und wohnhygieni-
scher Vorschriften, als Wohnraum genutzt werden darf, sondern ob er zum Wohnen dienen kann. 
Kriterium ist also die objektive, tatsächliche Verwendbarkeit. Kriterien für die Verwendbarkeit zum 
Wohnen oder Arbeiten bilden etwa das Mass der Belichtung durch Fenster, die Isolation, die 
Raumhöhe, die Erschliessung (Zugang, Heizung, Frisch- und Abwasser) sowie die innere Ausge-
staltung der Räume. Es ist somit auf objektiv feststellbare bauliche Tatsachen und nicht etwa auf 
Absichtserklärungen der Eigentümerinnen bzw. Eigentümer abzustellen.20 Diese Rechtsprechung 

17 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 15a
18 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702)
19 Aron Pfammatter, in Stephan Wolf/Aron Pfammatter (Hrsg.), Handkommentar ZWG, 2. Aufl., 2021, Art. 11 N. 3 mit 
Verweis auf die Botschaft ZWG, BBl 2014 S. 2310
20 VGE 2019/41 vom 7. April 2020, E. 3.1.2 mit weiteren Hinweisen

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bezog sich zwar noch auf die Berechnung der Bruttogeschossfläche (BGF) nach aArt. 93 Abs. 2 
BauV21, kann aber auch auf die hier interessierende Berechnung der HNF übertragen werden.

c) Aufgrund einer summarischen Prüfung erscheint klar, dass der Vorraum, ist er durch eine 
Trennwand mit Türe vom Treppenhaus abgetrennt, als Wohnraum verwendbar ist, damit der 
Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinne dienen kann und folglich der 
HNF zuzurechnen ist. Der Ausbaustandard des Vorraums hinsichtlich Heizung (Bodenheizung), 
Bodenbelag (Parkettboden) und Gestaltung der Wände und Decke entspricht demjenigen der 
Wohnräume. Zudem ist er mit einem Dachfenster belichtet.22 Dass die Türe in der Trennwand 
aktuell nicht abgeschlossen werden kann, ändert daran nichts. Zunächst handelt es sich um die 
Dachgeschosswohnung, womit nicht damit gerechnet werden muss, dass die Bewohnerinnen und 
Bewohner der unterliegenden Geschosse den Vorraum betreten werden. Die Beschwerdeführen-
den können somit auch ohne Schloss davon ausgehen, dass ihre Privatsphäre im Vorraum ge-
wahrt bleibt – entgegen ihren Ausführungen handelt es sich dabei hinsichtlich objektiver, tatsäch-
licher Verwendbarkeit nicht um einen gemeinschaftlichen Raum, zumal der Vorraum stockwerkei-
gentümerrechtlich im Sondernutzungsrecht der Beschwerdeführenden steht. Darüber hinaus kann 
mit geringem Aufwand jederzeit wieder ein Schloss in die Tür eingebaut werden, was durch die 
Gemeinde nicht mit vernünftigem Aufwand kontrolliert werden kann. Die Trennwand mit Türe ist 
demzufolge aufgrund einer summarischen Prüfung nicht bewilligungsfähig und folglich materiell 
rechtswidrig.

d) Die Ausführungen der Beschwerdeführenden, wonach die baulich-ästhetische Ausgestal-
tung eines Raums keine Relevanz habe, solange dieser rein tatsächlich als Nebennutzungs- oder 
Verkehrsfläche verwendet werde, ist somit falsch. Entscheidend ist die objektive, tatsächliche Ver-
wendbarkeit eines Raums, worauf unter anderem auch die innere Ausgestaltung einen Einfluss 
hat. Dies gilt auch hinsichtlich des Estrichs Nr. 3. Dieser ist mit Parkettboden und Fussbodenhei-
zung ausgestattet. Er ist mit einem Dach- und einem Fassadenfenster grosszügig belichtet und 
weist mit einer Grundfläche von knapp 20 m2 eine erhebliche Grösse auf, auch wenn ein Teil der 
Fläche unter der Dachschräge liegt. Von der Wohnung im Dachgeschoss ist er via Vorraum auf 
kurzem Weg gut erreichbar – mit oder ohne Trennwand mit Türe zwischen Vorraum und Treppen-
haus. Auch wenn der Estrich Nr. 3 hinsichtlich Wänden und Decke nicht den Ausbaustandard der 
Wohnung und des Vorraums aufweist, ist er daher objektiv zum Wohnen oder Arbeiten verwend-
bar, womit es sich um HNF handelt.23 Allerdings ist der Estrich Nr. 3, wie die Beschwerdeführen-
den zu Recht ausführen, nicht Gegenstand des Verfahrens, da die angefochtene Wiederherstel-
lungsverfügung diesbezüglich keine Anordnungen enthält.

e) Die Beschwerde erweist sich demnach als unbegründet. Sie wird abgewiesen und die an-
gefochtene Wiederherstellungsverfügung bestätigt. Allerdings ist unterdessen die in Ziff. 3, zwei-
ter Punkt, der angefochtenen Verfügung vom 25. Mai 2023 angesetzte Frist bis 30. November 
2023 zum Rückbau der Trennwand beziehungsweise zur Bestätigung dieses Rückbaus mittels 
Formular SB2 und entsprechenden Fotos abgelaufen. Daher muss von Amtes wegen eine neue 
Wiederherstellungsfrist angesetzt werden. Die Gemeinde Lauterbrunnen hatte eine Frist von rund 
sechs Monaten vorgesehen. Die Dauer dieser Frist wurde von den Beschwerdeführenden nicht 
gerügt. Somit wird erneut eine Frist von rund sechs Monaten bis 15. Oktober 2024 angesetzt.

5. Kosten

21 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
22 Siehe dazu die Fotos in den Vorakten pag. 103.1, 103.2, 103.3 und 103.4
23 Siehe dazu das Foto in den Vorakten pag. 103.5

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a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr 
(Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine Pauschalge-
bühr von CHF 200.– bis CHF 4000.– erhoben (Art. 19 Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 2 GebV24). In An-
wendung dieser Bestimmungen wird die Pauschale auf CHF 1500.– festgelegt. Bei diesem Aus-
gang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden und sie haben daher die Verfahrens-
kosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den 
gesamten Betrag.

b) Die unterliegenden Beschwerdeführenden haben keinen Anspruch auf Ersatz ihrer Partei-
kosten (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Gemeinde Lauterbrunnen war nicht anwaltlich vertreten, wo-
mit ihr keine Parteikosten im Sinne des Gesetzes entstanden sind (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Folg-
lich werden keine Parteikosten gesprochen

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Wiederherstellungsfrist in Ziff. 3, zweiter Punkt, der 
Verfügung der Gemeinde Lauterbrunnen vom 25. Mai 2023 wird von Amtes wegen neu an-
gesetzt auf den 15. Oktober 2024. Im Übrigen wird die Verfügung der Gemeinde Lauter-
brunnen vom 25. Mai 2023 bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 1500.– werden den Beschwerdeführenden zur Bezahlung 
auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine se-
parate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt F.________, eingeschrieben
- Baupolizeibehörde der Gemeinde Lauterbrunnen, eingeschrieben
- Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, per Mail, zur Kenntnis

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

24 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

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Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in drei Exemplaren einzureichen ist, muss einen 
Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift 
enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.