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**Case Identifier:** 75f013fb-5eb7-53d5-b9d0-24f27f009980
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-07-25
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2021.6
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-gr.2021.6.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 GR.2021.6 

Entscheid 

25. Juli 2022 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Michael Ochsner, Steuerrichterin Christina Hefti, Steuerrichter 
Marc Gerber und Gerichtsschreiber Marius Obertüfer 

A   A G ,    
(vormals B AG), 

vertreten durch C AG,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrentin,  

S t a d t   D ,    

vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  Die  A  AG  (nachfolgend  die  Pflichtige;  vormals  B  AG)  hatte  ihren  Sitz  im 

Jahr  2009  im  Kanton  E  (heute  F).  Sie  bezweckt  zur  Hauptsache  […].  Ihre  Tätigkeit 

lässt  sich 

in  die  beiden  Geschäftssparten  "Promotionsobjekte"  und  "Anlage-

Immobilien" unterteilen. In der Sparte Promotionsobjekte werden unbebaute Grundstü-

cke  gekauft,  überbaut  und  anschliessend  weiterverkauft  oder  bereits  bestehende  Im-

mobilien  gekauft,  aufgewertet  und  weiterverkauft.  Die  für  den Geschäftsbereich  Anla-

ge-Immobilien  erworbenen  Liegenschaften  werden  hingegen 

langfristig  zur 

Erwirtschaftung eines Mietertrags gehalten. Die Pflichtige ist in den beiden Sparten in 

unterschiedlichen Kantonen geschäftlich aktiv. 

Im Jahr 2009 erzielte die Pflichtige dabei namentlich durch den Verkauf eines 

Promotionsobjekts an der …gasse XX in der Stadt D, welches sie im Zeitraum 2. März 

bis 25. November 2009 gesamthaft an unterschiedliche Stockwerkeigentümer verkauf-

te, einen Grundstückgewinn von insgesamt Fr. 972'848.- (vor Steuern). Das operative 

Betriebsergebnis  aus  Vermietung  war  hingegen  im  Jahr  2009  im  Kanton  Zürich  mit 

einem Verlust von ca. Fr. 600'000.- defizitär. Der gesamte, in der Schweiz erwirtschaf-

tete Reingewinn pro 2009 betrug gemäss Handelsabschluss Fr. ... [ca. Fr. 3.6 Mio.].  

Am 18. Mai 2010 reichte die Pflichtige ihre Grundstückgewinnsteuererklärung 

betreffend  Verkauf  des  Grundstücks  an  der  …gasse  XX  in  D  ein,  worin  sie  einen 

Grundstückgewinn von Fr. 385'258.- deklarierte. Zu diesem Ergebnis gelangte sie na-

mentlich  durch  die  anteilige  Verlustverrechnung  des  im  Kanton  Zürich  angefallenen 

Betriebsverlusts im Umfang von Fr. 356'441.-.  

Nach  Einreichung  der  Steuererklärung  kam  es  zwischen  den  Parteien  zu  ei-

nem  mehrjährigen  Austausch  betreffend  die  Frage  der  Verlustverrechnung,  bei  dem 

keine  Einigung  erzielt  werden  konnte.  Mit  Veranlagungsbeschluss  vom  13.  Novem-

ber 2018 errechnete die Kommission für Grundsteuern der Stadt D aus den Handände-

rungen  des  Grundstücks  an  der  …gasse  XX  schliesslich  einen  steuerpflichtigen 

Grundstückgewinn  von  gesamthaft  Fr. 691'159.-  und  auferlegte  der  Pflichtigen  eine 

entsprechende  Grundstückgewinnsteuer  von  Fr.  222'920.-.  Soweit  strittig,  liess  die 

Kommission  namentlich  den  zur  Verrechnung  gebrachten  Betriebsverlust  nicht  zum 

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Abzug zu. Sie stellte sich auf den Standpunkt, dieser sei stattdessen mit den andern-

orts erwirtschafteten Betriebsgewinnen zu verrechnen. 

B. Hiergegen liess die Pflichtige am 17. Dezember 2018 Einsprache erheben 

und  beantragen,  unter  Berücksichtigung  der  Verlustverrechnung  mit  einem  Grund-

stückgewinn  von  Fr. 452'221.-  bzw.  einer  Grundstückgewinnsteuer  von  Fr. 134'600.- 

eingeschätzt  zu  werden.  Prozessual  beantragte  sie  sodann  die  Durchführung  einer 

mündlichen  Verhandlung  i.S.v.  §  141  Abs.  2  des  Steuergesetzes  vom  8. Juni  1997 

(StG). 

Nachdem an der mündlichen Besprechung mit Vertretern des Steueramts der 

Stadt  D,  die  coronabedingt  im  gegenseitigen  Einverständnis  anstatt  einer  mündlichen 

Verhandlung vor der Kommission für Grundsteuern durchgeführt wurde, keine Einigung 

erzielt werden konnte, wies die Kommission für Grundsteuern der Stadt D die Einspra-

che der Pflichtigen mit Einsprachebeschluss vom 2. März 2021 ab.  

C.  Mit  Rekurs  vom  31. März  2021  liess die  Pflichtige  ihren  Einspracheantrag 

wiederholen. Zudem beantragte sie eine Parteientschädigung. 

Die  Vorinstanz  schloss  mit  Rekursantwort  vom  15.  Juni  2021  auf  Abweisung 

des  Rekurses.  Mit  Verfügung  vom  4.  Januar  2022  wurde  den  Parteien  sodann  die 

Möglichkeit  eingeräumt,  zu  einem  Entscheid  des  Steuerrekursgerichts  vom  28.  Sep-

tember  2021  mit  ähnlicher  Ausgangslage  Stellung  zu  nehmen 

(Geschäfts 

Nr. GR.2021.7).  In  ihren  jeweiligen  Stellungnahmen  vom  20. bzw.  25.  Januar  2022 

hielten beide Parteien an ihren Anträgen fest. Mit Schreiben vom 28. Juni 2022 ergänz-

te die Vorinstanz ihre Rekursantwort. 

Auf die Vorbringen der Parteien wird  – soweit rechtserheblich – in den nach-

folgenden Erwägungen eingegangen. 

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Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  a)  Im  Kanton  Zürich  wird  die  Grundstückgewinnsteuer  durch  die  Gemein-

den von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder 

Anteilen  von  solchen  ergeben  (§§  205  und  216  Abs. 1  StG;  StRG,  28.  September 

2021,  1  GR.2021.7;  StRG,  19.  März  2021,  1  GR.2020.15,  je  auch  zum  Folgenden). 

Nach der gesetzlichen Regelung werden alle Gewinne  – mit Ausnahme der hier nicht 

betroffenen  wieder  eingebrachten  Abschreibungen  –  aus  der  Veräusserung  von 

Grundstücken  der  als Objektsteuer  ausgestalteten  Grundstückgewinnsteuer  unterwor-

fen,  und  zwar  unabhängig  davon,  ob  das  veräusserte  Grundstück  zum  Privat-  oder 

Geschäftsvermögen  des  Veräusserers  gehört  (sog.  monistisches  System;  vgl.  hierzu 

Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  4.  A.,  2021, 

VB  zu  §§ 216 - 226a  N  5  StG).  Das  harmonisierte  Steuerrecht  der  Kantone  und  Ge-

meinde lässt im Sinne einer Ausnahme das monistische System zu (vgl. Art. 12 Abs. 4 

des  Bundesgesetzes  über  die  Harmonisierung  der  direkten  Steuern  der  Kantone  und 

Gemeinden  vom  14. Dezember  1990;  StHG),  ohne  sich  aber  zur  Betriebsverlustan-

rechnung zu äussern. In der reinen Ausprägung der Objektsteuer besteht dabei keine 

steuerartübergreifende  Verlustanrechnung.  Die  Kantone  und  Gemeinden  sind  folglich 

nicht  verpflichtet,  operative  Verluste  (nach  Elimination  der  Rohgewinne,  die  bei  der 

Veräusserung eines dem Geschäftsvermögen angehörenden Grundstücks entstanden 

sind)  an  den  Grundstückgewinn  auf  Grundstücken  des  Geschäftsvermögens  anzu-

rechnen. Ebenso wenig schliesst es diese Möglichkeit aber aus (BGE 145 II 206 E. 2.1; 

BGr, 28. Januar 2020, 2C_216/2019, E. 3.4; BGr, 11. März 2019, 2C_30/2019, E. 2.1, 

je mit Hinweisen).  

b) aa) Liegt hingegen ein interkantonaler Sachverhalt vor, sind die Regeln der 

interkantonalen  Steuerausscheidung  zu  beachten.  Gemäss  Art.  21  Abs.  1  lit.  b  StHG 

sind  juristische  Personen  mit  Sitz  ausserhalb  eines  Kantons  in  anderen  Kantonen 

steuerpflichtig, wenn sie dort eine Betriebsstätte unterhalten. Folglich ist in der genann-

ten  Situation  eine  sogenannte  Steuerausscheidung  vorzunehmen.  Diese  Steueraus-

scheidung für Geschäftsbetriebe,  Betriebsstätten  und Grundstücke  erfolgt  zu anderen 

Kantonen und zum Ausland nach den Grundsätzen des Bundesrechts über das Verbot 

der interkantonalen Doppelbesteuerung (§ 57 Abs. 3 StG). Nach einem feststehenden 

Grundsatz des interkantonalen Doppelbesteuerungsrechts können die Kantone die auf 

ihrem  Gebiet  gelegenen  Betriebsstätten  einer  interkantonalen  Unternehmung  nicht 

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selbstständig  für  das  Sondervermögen  oder  den  Sondergewinn  der  Betriebsstätten 

besteuern;  eine  objektmässige Ausscheidung  ist  also nicht  zulässig  (BGE  103 Ia 233 

E.  3b;  BGr,  5.  August  2020,  2C_1116/2018,  E.  7.3.1;  BGr,  10.  September  2007, 

2P.340/2006, E. 2.2; Teuscher/Lobsiger, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuer-

recht,  Interkantonales  Steuerrecht,  2.  A.,  2021,  §  30  N  19,  je  auch  zum  Folgenden). 

Vielmehr können die Kantone nur eine Quote des Gesamtgewinns und des Gesamtka-

pitals  der  ganzen  Unternehmung  erfassen  (quotenmässige  Ausscheidung).  Der  Ge-

samtgewinn  und  das  Gesamtkapital  sind  demnach  anteilmässig  auf  die  Betriebsstät-

tenkantone  und  den  Hauptsitzkanton  aufzuteilen.  Die  vorzunehmende  Steueraus-

scheidung  hat  im  Grundsatz  der  Prämisse  Rechnung  zu  tragen,  dass  der  Gesamt-

gewinn der Unternehmung nach der Bedeutung, welche den einzelnen Betriebsstätten 

(inkl.  Hauptsitz)  für  die  Erzielung  dieses  Gewinns  zukamen,  aufgeteilt  wird  (Höhn/ 

Mäusli, Interkantonales Steuerrecht, 4. A., 2000, § 26 N 23, auch zum Folgenden). Die 

Bedeutung der einzelnen Betriebsstätten wird entweder nach den Buchhaltungsergeb-

nissen (direkte Methode) oder aufgrund von Hilfsfaktoren (indirekte Methode) ermittelt.  

bb) Einen weiteren interkantonalen Anknüpfungspunkt stellt blosses Grundei-

gentum  dar,  wo  ein  Spezialsteuerdomizil  begründet  wird  (Art.  21  Abs.  1  lit.  c  StHG). 

Grundeigentum gemäss Art. 655 des Zivilgesetzbuchs und sein Ertrag ist im Grundsatz 

dem Kanton der gelegenen Sache zur ausschliesslichen Besteuerung vorbehalten (so-

genanntes  Belegenheitsprinzip;  Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  §  57  N  1  i.V.m.  §  5 

N 65 f.; Mathias Oertli, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Interkantona-

les  Steuerrecht,  2.  A.,  2021,  §  33  N  3,  je  auch  zum  Folgenden).  Bei  verschiedenen 

Grundstücken,  welche  sich  in  mehreren  Kantonen  befinden,  ist  folglich  eine  objekt-

mässige Ausscheidung vorzunehmen. Die Grundstücke werden als Aktiven zusammen 

mit  deren  Bruttoertrag  dem  Liegenschaftskanton  zugewiesen.  Ebenfalls  dem  Liegen-

schaftskanton werden die Unterhalts- und Verwaltungskosten belastet. 

c)  aa)  Auch  Grundstückgewinne  sind  grundsätzlich  am  Belegenheitsort  zu 

besteuern,  wobei  die  Kantone  zwischen  dem  monistischen  und  dualistischen  System 

wählen können (E. 1a). Die Ausgestaltung als strikte Objektsteuer im Kanton Zürich ist 

dabei  bei  interkantonalen  Sachverhalten  durch  die  Rechtsprechung  des  Bundesge-

richts zur Vermeidung der interkantonalen Doppelbesteuerung durchbrochen worden:  

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Art. 127 Abs. 3 Satz 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) unter-

sagt die interkantonale Doppelbesteuerung. Nach der Rechtsprechung des Bundesge-

richts liegt eine solche vor, wenn eine steuerpflichtige Person von zwei oder mehreren 

Kantonen für das gleiche Steuerobjekt und für die gleiche Zeit zu Steuern herangezo-

gen wird (aktuelle Doppelbesteuerung) oder wenn ein Kanton in Verletzung der gelten-

den  Kollisionsnormen  seine  Steuerhoheit  überschreitet  und  eine  Steuer  erhebt,  die 

einem anderen Kanton zusteht, dieser aber von seiner Steuerhoheit keinen Gebrauch 

macht (virtuelle Doppelbesteuerung). Ausserdem darf ein Kanton eine steuerpflichtige 

Person  grundsätzlich  nicht  deshalb  stärker  belasten,  weil  sie  nicht  in  vollem  Umfang 

seiner  Steuerhoheit  untersteht,  sondern  zufolge  ihrer  territorialen  Beziehungen  auch 

noch in einem anderen Kanton steuerpflichtig ist (Schlechterstellungsverbot; siehe zum 

Ganzen BGE 138 I 297 E. 3.1; BGE 137 I 145 E. 2.2; BGE 134 I 303 E. 2.1).  

Aus dem Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung folgt, dass ein Steu-

erpflichtiger, der in mehreren Kantonen steuerpflichtig ist, nicht mehr als sein gesamtes 

Reineinkommen bzw. seinen gesamten Reingewinn zu versteuern hat (BGE 107 Ia 41 

E.  1a).  Diese  Regel  hatte  gemäss  jahrzehntelanger  Rechtsprechung  des  Bundesge-

richts  aber  vor  dem Grundsatz  zurückzutreten,  dass das Grundeigentum  ausschliess-

lich  und  in  vollem  Umfang  dem  Liegenschaftenkanton  zur  Besteuerung  vorbehalten 

blieb.  Der  Liegenschaftenkanton  musste  deshalb  Verluste,  die  in  anderen  Kantonen 

angefallen waren, nicht übernehmen. Diese Praxis führte in zahlreichen Fällen zu so-

genannten "Ausscheidungsverlusten". Der Steuerpflichtige musste im Liegenschaften-

kanton (Spezialsteuerdomizil) ein Einkommen versteuern, welches das gesamte Rein-

einkommen  überstieg; 

im  Extremfall  versteuerte  eine  Unternehmung  am 

Spezialsteuerdomizil einen Reingewinn, obwohl die Gesamtunternehmung schweizweit 

betrachtet Verluste erlitten hatte. 

bb) Seit dem Jahr 2004 änderte das Bundesgericht seine Rechtsprechung zur 

Nichtberücksichtigung  von  interkantonalen  Ausscheidungsverlusten  stufenweise.  Mit 

Entscheid  vom  19.  November  2004  erkannte  es  bezüglich  einer  Betriebsliegenschaft 

einer Liegenschaftenhändlerin und Generalunternehmerin in einem Betriebsstättenkan-

ton, dass der Liegenschaftenkanton zwar den Wertzuwachs (= Differenz zwischen Er-

lös  und  Anlagekosten)  ausschliesslich  besteuern  dürfe,  doch  sei  der  Liegenschaften-

kanton  verpflichtet,  den Verlustüberschuss,  den die  Unternehmung im  Sitzkanton  und 

weiteren  Kantonen  mit  Betriebsstätten  erlitten  habe,  mit  dem  Grundstückgewinn  zu 

verrechnen  (BGE  131 I  249;  ausführlich  Peter  Mäusli-Allenspach  in:  Kommentar  zum 

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Schweizerischen  Steuerrecht,  Interkantonales  Steuerrecht,  2.  A.,  2021,  §  3  N  51  ff., 

auch zum Folgenden). Am 18. April 2005 wandte das Bundesgericht diese neue Regel 

zur  Vermeidung  von  Ausscheidungsverlusten  auch  auf  Liegenschaften  im  Privatver-

mögen an und wies den Liegenschaftenkanton an, den Gewinnungskostenüberschuss 

aus  einer  weiteren,  im  Privatvermögen  gehaltenen  Liegenschaft  am  Hauptsteuerdo-

mizil zu übernehmen (BGE 131 I 285). Am 8. Mai 2006 verpflichtete das Bundesgericht 

schliesslich den Liegenschaftenkanton, in welchem ein Handelsunternehmen eine rei-

ne  Kapitalanlageliegenschaft  (ohne  Betriebsstätte)  besass,  den  Betriebsverlust  am 

ausserkantonalen Hauptsitz mit dem Liegenschaftenertrag im Liegenschaftenkanton zu 

verrechnen  (BGE 132  I  220;  Matteotti/Beceren,  in:  Kommentar  zum  Schweizerischen 

Steuerrecht, Interkantonales Steuerrecht, 2. A., 2021, § 34 N 27).  

Diese  neuere  bundesgerichtliche  Rechtsprechung  geht  letztlich  davon  aus, 

dass  im  interkantonalen  Verhältnis  Ausscheidungsverluste  möglichst  zu  vermeiden 

sind. Dabei kommt es im interkantonalen Verhältnis nicht darauf an, ob Kapitalgewinne 

auf  Liegenschaften  des Geschäftsvermögens  nach  dem  dualistischen  System  mit  der 

allgemeinen Einkommens- oder Gewinnsteuer erfasst werden oder ob sie nach dem im 

Kanton  Zürich  geltenden  monistischen  System  einer  besonderen  Grundstückgewinn-

steuer  unterliegen  (BGE  131  Ia  249  E.  6.5).  Die  vorstehende  Rechtsprechung  stützt 

sich auf  das  Verbot  der interkantonalen  Doppelbesteuerung und  bezieht sich deshalb 

lediglich  auf  Verluste  interkantonaler  Unternehmen  (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, 

VB zu §§ 216 – 226a N 15 StG). Hingegen schreiben weder die Rechtsprechung zum 

Verbot  der  interkantonalen  Doppelbesteuerung  noch  das  StHG  vor,  dass  ein  Kanton 

bei  einer  rein  innerkantonalen  Unternehmung  die  (steuerartübergreifende)  Verrech-

nung  von  Grundstückgewinnen  mit  innerkantonal  angefallenen  Geschäftsverlusten 

zulassen müsse (BGE 139 II 373; E. 1a). Im Kanton Zürich wurde eine solche Geset-

zesgrundlage erst mit § 224a StG, in der Fassung vom 23. Oktober 2017, in Kraft seit 

1. Januar  2019,  geschaffen.  Diese  sieht  nunmehr  vor,  dass  Geschäftsverluste  primär 

mit  Gewinnen  aus  der  ordentlichen  Geschäftstätigkeit  zu  verrechnen  sind  und  erst 

subsidiär  bei  der  Grundstückgewinnsteuer,  sofern  bei  den  direkten  Steuern  kein  Ver-

rechnungssubstrat  mehr  vorliegt  (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt,  Kommentar 

zum  Schweizerischen  Steuerrecht,  Schweizerisches  Grundstückgewinnsteuerrecht, 

2021, § 10 N 253, auch zum Folgenden). Ein Wahlrecht betreffend die Verlustverrech-

nung von Geschäftsverlusten besteht nicht. Diese neue Bestimmung ist auf Handände-

rungen  anwendbar,  die  nach  dem  Inkrafttreten  vollzogen  werden  (Übergangsbestim-

mung zur Änderung vom 23. Oktober 2017). Die Möglichkeit, Grundstückgewinne von 

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zum Geschäftsvermögen gehörenden Grundstücken mit Betriebsverlusten zu verrech-

nen,  war  vor  Inkraftsetzung  von  §  224a  StG  weder  verfassungs-  noch  harmonisie-

rungsrechtlich bei rein innerkantonalen Sachverhalten geboten. Die bundesgerichtliche 

Rechtsprechung ist ausdrücklich nicht auf innerkantonale Sachverhalte anwendbar, in 

denen  keine  bundesrechtliche  Verlustverrechnungsverpflichtung  besteht  (BGE  139  II 

373  E.  3.5;  Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt,  §  10  N  247).  Der  Kanton  Zürich  hat 

die Teilrevision des Steuergesetzes denn auch nicht beschlossen, weil das Bundesge-

richt  das  Fehlen  einer  solchen  Norm  als  gesetzeswidrig  erachtete,  sondern  deshalb, 

weil der Zürcher Regierungsrat darin einen Standortnachteil für im Kanton Zürich tätige 

Unternehmen  sah  (Matteotti/Beceren,  §  34  N  34c, mit  Hinweisen;  vgl. auch das  dies-

bezügliche Protokoll des Regierungsrats). 

d)  aa)  Die  Schweizerische Steuerkonferenz  (SSK)  hat  die dargelegte  neuere 

bundesgerichtliche  Praxis  in  das  Kreisschreiben  Nr.  27  vom  15.  März  2007  zur  Ver-

meidung  von  Ausscheidungsverlusten  überführt  bzw.  zusammengefasst  (nachfolgend 

SSK-Kreisschreiben Nr. 27). Das SSK-Kreisschreiben Nr. 27 wird im Kanton Zürich in 

der Praxis jedoch nicht uneingeschränkt angewendet (für eine kantonale Gesamtüber-

sicht  vgl.  Denner/Frey,  Interkantonale  Verlustverrechnung  bei  Immobiliengesellschaf-

ten,  Erfahrungen  aus  der  Praxis  –    Anwendbarkeit  des  SSK-Kreisschreibens  27, 

StR 2010, 274 ff., auch zum Folgenden). Die "Zürcher Ausscheidungspraxis" sieht da-

bei namentlich mit Bezug auf die Reihenfolge der Verlustverrechnung eine wesentliche 

Abweichung vom SSK-Kreisschreiben Nr. 27, Ziffern 3.2.1 und 3.2.3 vor, die darin be-

steht, dass die Verrechnung innerhalb der Kantone im ersten Schritt ohne die Wertzu-

wachsgewinne erfolgt (Reto Fürer, Die Besteuerung von Liegenschaftsgewinnen juris-

tischer Personen im Kanton Zürich unter besonderer Berücksichtigung interkantonaler 

Verhältnisse,  in:  zsis)  2014  Nr. 3,  E. 3.2;  Denner/Frey,  StR  2010,  278,  je  auch  zum 

Folgenden;  vgl.  zum  Ganzen  auch das  [teilweise  überholte]  Merkblatt  des kantonalen 

Steueramts zu Abzug besonderer Aufwendungen des gewerbsmässigen Liegenschaf-

tenhändlers  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  vom  9. März  2006  [ZStB  Nr.  37/560]). 

Diese werden erst beigezogen, wenn in einem weiteren Schritt zwischen den Kantonen 

die  ordentlichen  (Betriebs-)Gewinne  und  -verluste  ausgeglichen  wurden  und  danach 

immer noch ein Verlust vorhanden ist. Damit wurde bis Ende 2018 das Steuersubstrat 

der Gemeinden aus der Grundstückgewinnsteuer bis zuletzt geschont. Nach "Zürcher 

Ausscheidungspraxis"  sind  folglich  (inner-)kantonale  Netto-Betriebsverluste  zunächst, 

sofern  vorhanden,  mit  ausserkantonalen  Betriebsgewinnen  zu  verrechnen  und  erst  in 

zweiter  Linie  mit  den  Wertzuwachsgewinnen  aus  dem  Verkauf  einer  zürcherischen 

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Liegenschaft (Denner/Frei, StR 2010, 279). Diese aktuelle Praxis ist das Ergebnis zahl-

reicher Modifikationen infolge ergangener Bundesgerichtsentscheide (E. 1c). Nachdem 

das  Bundesgericht  zunächst  der  kantonal  präferierten  Methode  der  sog.  "Verlustver-

rechnung  in  der  Zeit"  (d.h.  der  Verrechnung  mit  innerkantonalen  Betriebsgewinnen 

künftiger  Perioden  anstatt  mit  Grundstückgewinnen  derselben  Periode)  eine  Absage 

erteilte (BGr, 4. April 2011, 2C_689/2010), präzisierte das Bundesgericht im Jahr 2013 

die Verweigerung der Verlustverrechnung im innerkantonalen Verhältnis dahingehend, 

dass  interkantonale  Unternehmen  (mit  Sitz  im  Kanton  Zürich)  nur  Anspruch  auf  die 

Verrechnung nicht zürcherischer Betriebsverluste mit dem Grundstückgewinn im Kan-

ton Zürich hätten. Für Betriebsverluste, die nach der quotenmässigen Verteilung in den 

Kanton Zürich ausgeschieden worden seien, bestehe dieser Anspruch (bis Ende 2018) 

hingegen  nicht.  Für  diese  könne  der  Kanton  Zürich  die  Verrechnung  mit  der  Grund-

stückgewinnsteuer  verweigern  (BGE  139  II  373  E. 4.3;  StRG,  14.  November  2017, 

2 GR.2016.30  betreffend  Revision,  bestätigt  mit  VGr,  18. Dezember  2019, 

SB.2017.000152,  E.  4.3  und  BGr,  6. Oktober  2020,  2C_164/2020,  E. 3.1;  StRG, 

18. September  2013,  2  GR.2012.60,  bestätigt  mit  VGr, 12. Februar  2014, 

SB.2013.00134 = StE 2014 A 24.43 Nr. 5).  

bb) Dieses bewusste (partielle) Abweichen vom SSK-Kreisschreiben Nr. 27 ist 

nicht  per  se  unzulässig.  Das  Kreisschreiben  bezweckt  zwar  im  Interesse  der  Steuer-

harmonisierung  zwischen  den  Kantonen  eine  in  der  Schweiz  möglichst  einheitliche 

Ausscheidungspraxis zur Vermeidung von Ausscheidungsverlusten. Es stellt allerdings 

weder  Bundesrecht  noch  kantonales  oder  kommunales  Recht  dar  (BGE  140  II  88 

E. 5.1;  BGr,  31. März  2020,  2C_578/2019,  E.  4.3).  Weiter  qualifiziert  es  weder  direkt 

noch  indirekt  als  Verwaltungsverordnung  oder  Dienstanweisung.  Dies  etwa  im  Unter-

schied  zur  Bewertung  nichtkotierter  Wertpapiere,  wo  aufgrund  der  Weisung  der  Fi-

nanzdirektion über die Bewertung von Wertpapieren und Guthaben für die Vermögens-

steuer  vom  1.  November 2016  (ZStB  39.1;  Ziff.  B.I.2)  der  entsprechenden  SSK-

Wegleitung  de  facto  der  Charakter  einer  Dienstanweisung  zukommt.  Das  SSK-

Kreisschreiben Nr. 27 ist folglich nur insoweit verbindlich, als dies lediglich die gelten-

den  Ausscheidungsregeln  gemäss  Rechtsprechung  wiedergibt  bzw.  soweit  es  eine 

überzeugende Konkretisierung der rechtlichen Vorgaben darstellt (BGr, 22. März 2011, 

2C_375/2010, E. 6.2).  

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2. a) Die Pflichtige ist eine Immobiliengesellschaft im weiteren Sinn (zum Be-

griff vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 216 N 95 ff. StG, mit Hinweisen, auch zum 

Folgenden),  mit  den  beiden  Geschäftssparten  "Promotionsobjekte"  und  "Anlage-

Immobilien".  Im  Bereich  "Promotionsobjekte"  agiert  sie  an  sich  als  (klassische)  ge-

werbsmässige  Liegenschaftenhändlerin,  die  ihre  Grundstücke  ohne  langfristige  Halte-

absicht  als  eigentliche  Handelsware  einsetzt.  Ihre  Tätigkeit  im  Bereich  "Anlage-

Immobilien"  entspricht  hingegen  der  Tätigkeit  einer  (klassischen)  Immobiliengesell-

schaft im engeren Sinn, wo die Grundstücke primär als sichere und nutzbringende Ka-

pitalanlage eingesetzt werden. Die Pflichtige hatte in der massgeblichen Steuerperiode 

2009 ihren Hauptsitz im Kanton E (nachfolgend auch Sitzkanton oder Hauptsteuerdo-

mizil). Sie verfügt gemäss Steuerausscheidung weder im Kanton Zürich noch den übri-

gen Kantonen mit Liegenschaftenbesitz (… [5 Kantone]) eine Betriebsstätte. Unbestrit-

ten  ist  weiter,  dass  sie  vor  dem  Hintergrund  ihres  Geschäftszwecks  und  ihrer 

betrieblichen  Tätigkeit  nach  Massgabe  des  kantonalen  Steuerrechts  als  Liegenschaf-

tenhändlerin einzustufen und im Grundsatz berechtigt ist, weitere mit der Liegenschaft 

zusammenhängende  Aufwendungen  gewinnsteuermindernd  zum  Abzug  zu  bringen 

(§ 221  Abs.  2  StG;  allgemein  dazu  im  interkantonalen  Kontext  vgl.  StRG,  13. April 

2021, GR.2020.17). Ebenfalls unbestritten ist, dass sie im Kanton Zürich ausschliess-

lich  über  diverse  Kapitalanlageliegenschaften  und  Handelsliegenschaften  und  (man-

gels Betriebsstätte) über keine Betriebsliegenschaften verfügt. Dazu zählte namentlich 

auch die im Jahr 2009 veräusserte Liegenschaft an der …gasse XX in D. Kapitalanla-

geliegenschaften sind Liegenschaften, die nur mittelbar durch ihren Ertrag als Kapital-

anlage einem Unternehmen dienen (grundlegend Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 18 

N 82a  StG).  Handelsliegenschaften  wiederum  sind  Liegenschaften,  die  (von  Liegen-

schaftenhändlern)  zum  Verkauf  vorgesehen  sind  und  die  (in  der  Regel)  zum  Umlauf-

vermögen gehören und keine Betriebsstätten begründen (Oertli, § 33 N 94; zur Bilan-

zierung im Umlauf- oder Anlagevermögen vgl. BGr, 25. Februar 2021, 2C_1031/2020, 

E. 2.3.4 ff.). Dies im Gegensatz zu Betriebsliegenschaften, die unmittelbar einem Han-

dels- bzw. Geschäftsbetrieb dienen (z.B. eine Büroliegenschaft, die einer Gesellschaft 

gehört  und  unmittelbar  für  deren  operative  Tätigkeit  genutzt  wird).  Der  Kanton  Zürich 

war folglich in der massgebenden Steuerperiode gemäss Fachbegriff ein sogenannter 

reiner  "Liegenschaftenkanton"  (vgl.  z.B.  Ziff.  1  des  SSK-Kreisschreibens  Nr. 27)  mit 

diversen Spezialsteuerdomizilen i.S.v. § 56 Abs. 1 lit. c StG und nicht etwa auch "Be-

triebsstättenkanton" i.S.v. § 56 Abs. 1 lit. b StG.  

1 GR.2021.6 

 
 
 
 
 
- 11 - 

b)  Die  Pflichtige  erwirtschaftete  in  der  Steuerperiode  2009  gemäss  handels-

rechtlicher  Erfolgsrechnung  gesamtschweizerisch  einen  Betriebsgewinn  von  Fr. … 

[ca. Fr. 3.6 Mio.]. Im Kanton Zürich sind dabei nicht nur Gewinne angefallen. Gemäss 

eingereichter  Steuerausscheidung  erwirtschaftete  sie  namentlich  keinen  Gewinn  aus 

Vermietung.  Das  Delta  der  Mieterträge  abzüglich  Liegenschaftenunterhaltskosten,  Fi-

nanzierungsaufwand und Abschreibungen  beläuft  sich gemäss ihrer  Darstellung  nach 

steuerlicher  Adjustierung  auf  netto  Fr.  -613'012.-  (nachfolgend  Betriebsverlust).  Ein-

träglich  war  hingegen  namentlich  der  Verkauf  einer  zum  Geschäftsbereich  "Promo-

tionsobjekte" gehörenden Handelsliegenschaft. Im Verkaufszeitraum 2.3. – 25.11.2009 

veräusserte die Rekurrentin die Liegenschaft an der Adresse …gasse XX, D, einzeln in 

Stockwerkeigentumseinheiten an diverse Käufer. Daraus resultierte ihr gesamthaft und 

mittlerweile  unbestritten  ein  Grundstückgewinn  vor  Steuerabzug  und  Verlustverrech-

nung von insgesamt Fr. 972'848.-.  

c)  Diesen  Grundstückgewinn  von  Fr. 972'848.- 

(vor  Steuern)  bzw. 

Fr. 691'159.-  nach  Steuern  (Fr.  58'749.-  anteilsmässige  direkte  Bundessteuer  sowie 

Fr. 222'940.-  Grundstückgewinnsteuern)  möchte  das  Steueramt  der  Stadt  D  gemäss 

angefochtenem  Veranlagungsbeschluss  vom  13. November  2018  nach  § 219  ff.  StG 

besteuern.  Die  Pflichtige  vertritt  hingegen  den  Standpunkt,  ihr  im  Kanton  Zürich  pro 

2009 erlittener Betriebsverlust (total Fr. 613'012.-) sei vorgängig anteilsmässig im Um-

fang  von  57%  bzw.  Fr.  347'927.-  mit  dem  Grundstückgewinn  zu  verrechnen,  was  ein 

reduzierter  Grundstückgewinn  vor  Steuern  von  Fr. 642'921.-  ergebe.  Auf  dieser  Be-

rechnung  basierend  und  mit  zusätzlicher  Berücksichtigung  der  Steuern  (Fr. 38'100.- 

direkte  Bundessteuer  und  Fr. 134'600.-  Grundstückgewinnsteuern),  beantragt  sie,  der 

Grundstückgewinn  für  die  Veräusserung  der  Liegenschaft  …gasse  XX  in  D  sei  von 

Fr. 691'159.- auf Fr. 452'221.- bzw. die Grundstückgewinnsteuer von Fr. 222'920.- auf 

Fr. 134'221.- herabzusetzen. 

3.  a)  Strittig  ist  damit  einzig,  ob  die  Rekursgegnerin  der  Pflichtigen  die  an-

teilsmässige Verlustverrechnung  ihres  dem  Kanton  Zürich  zugewiesenen  Betriebsver-

lusts  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  zu  Recht  verweigerte.  Die  Pflichtige  stellt  sich 

auf  den  Standpunkt,  mit  der  Verweigerung  der  Verlustverrechnung  verstosse  die  Re-

kursgegnerin  gegen  das  Verbot  der  interkantonalen  Doppelbesteuerung.  In  ihrer  Re-

kursbegründung verweist sie dabei zur Hauptsache auf einen Bundesgerichtsentscheid 

vom  4. April  2011  (BGr,  2C_689/2010),  mit  der  ihrer  Auffassung  nach  gleichen  Aus-

1 GR.2021.6 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
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gangslage und folglich präjudizierendem Charakter. In diesem Fall habe das Bundes-

gericht  –  auch  in  Bestätigung  des  SSK-Kreisschreibens  –  entschieden,  dass  gestützt 

auf die interkantonalen Ausscheidungsregeln bei Kapitalanlageliegenschaften die dem 

Kanton  Zürich  zuzuordnenden  Betriebsverluste  an  die  in  zürcherischen  Gemeinden 

erzielten,  separat  nach  monistischem  System  besteuerten  Grundstückgewinne  anzu-

rechnen  seien.  Das  Bundesgericht  habe  in  diesem  Zusammenhang  auch  schon  fest-

gehalten, dass die mangelnde Gesetzesgrundlage im Kanton Zürich kein hinreichender 

Hinderungsgrund betreffend die vorgängige Verlustverrechnung darstelle.  

b)  Das  Argument  der  Pflichtigen  des  präjudizierenden  Charakters  des  Ent-

scheids vom 4. April 2011 ist vorab zu prüfen, denn wäre der besagte Bundesgerichts-

entscheid  tatsächlich  auf  eine  identische  Sachverhaltskonstellation  zum  vorliegenden 

Verfahren  zurückzuführen,  wäre  der  Rekurs  im  Hauptpunkt  ohne Weiterungen  gutzu-

heissen. 

c)  Wie  bereits  erwähnt,  hat  das  Bundesgericht  seine  jahrzehntelange  Recht-

sprechung  betreffend  die  Nichtberücksichtigung  von  interkantonalen  Ausscheidungs-

verlusten  in  Liegenschaftenkantonen  ab  2004  stufenweise  geändert  (E. 1c/bb,  auch 

zum Folgenden). Diese Präzisierung erfolgte im Rahmen der Beurteilung von speziel-

len  Einzelfallkonstellationen,  was  in  der  Praxis Unsicherheit  betreffend die allgemeine 

Tragweite  dieser  Entscheide  zurückliess.  Letzteres  hatte  zur  Folge,  dass  die  SSK  im 

erwähnten Kreisschreiben Nr. 27 in Würdigung der neuen bundesgerichtlichen Recht-

sprechung  Regeln  über  die  Vermeidung  von  Ausscheidungsverlusten  aufstellte  und 

andererseits das Bundesgericht selbst seine Rechtsprechung ständig weiterentwickelte 

und auch präzisierte. Vor diesem Hintergrund ist mit Bezug auf den von der Pflichtigen 

angeführten Entscheid vom 4. April 2011 festzuhalten, dass sich dieser tatsächlich mit 

der  Frage  zu  befassen  hatte,  ob  die  im  gleichen  Jahr  im  Kanton  Zürich  erzielten  Be-

triebsverluste mit Gewinnen aus Grundstücken im gleichen Kanton verrechenbar sind. 

Allerdings geht aus diesem Entscheid nicht eindeutig hervor, dass (ebenfalls) eine Si-

tuation zu beurteilen war, in welcher keinerlei ausserkantonale Ausscheidungsverluste 

verblieben  sind  (so  auch  StRG,  28.  September  2021,  GR.2021.7,  E.  4).  Namentlich 

lässt sich aus dem Entscheid nicht eruieren, ob im besagten Fall der gesamte Reinge-

winn ebenfalls höher war als die gesamten Wertzuwachsgewinne. Ob und wieviel Ver-

rechnungssubstrat  (inkl.  Vorjahresverluste)  am  Hauptsteuerdomizil  damals  vorhanden 

war, ergibt sich aus dem besagten Entscheid nicht eindeutig. Auch die Entscheide der 

Vorinstanzen  äussern  sich  dazu  nicht  mit  hinreichender  Klarheit  (vgl.  VGr,  2.  Ju-

1 GR.2021.6 

 
 
 
 
 
 
 
- 13 - 

ni 2010,  SB.2010.00014, 

insb.  E.  4.2  und  StRK 

III,  11.  November  2009, 

3 GR.2007.33).  So  werden  beispielsweise  im  Urteil  der  Steuerrekurskommission  Vor-

jahresverluste  in  Millionenhöhe  in  den  Steuerperioden  2001  und  2003  erwähnt,  die 

allerdings teilweise "rückgängig" gemacht worden seien (E. 4c/bb). Diese Erwägungen 

sprechen  deshalb  insgesamt  eher  gegen  ein  gesamthaft  positives  Betriebsergebnis 

betreffend die damals strittige Steuerperiode.  

d) Da unklar ist, ob die vorliegend zu beurteilende Konstellation – namentlich 

mit  Bezug  auf  die  ausserkantonale  Komponente  –  mit  derjenigen  im  Fall  vom  4.  Ap-

ril 2011 des Bundesgerichts vergleichbar ist, ist dieser Entscheid folglich nicht als der-

art  einschlägig  und  präjudizierend zu betrachten,  sodass sich jegliche  vertiefte Ausei-

nandersetzung  mit  der  Rechtsprechung  erübrigen  würde,  wie  dies  die  Pflichtige 

sinngemäss geltend macht (E. 3b). Mit hinreichender Sicherheit lässt sich daraus ein-

zig  ableiten,  dass  das  Bundesgericht  die  damals  kantonal  und kommunal  propagierte 

"Verlustverrechnung in der Zeit" bei interkantonalen Sachverhalten als unzulässig ein-

stuft  (E.  1c/bb).  Der  von  ihr  abgeleiteten  Schlussfolgerung,  die  Streitfrage  sei  vom 

Bundesgericht unabhängig von der Gewinn- und Verlustsituation in anderen Kantonen 

beantwortet worden, kann hingegen nicht beigepflichtet werden. Nichts zu ihren Guns-

ten ableiten kann die Pflichtige auch aus dem darin unstrittig enthaltenen (eindeutigen) 

Verweis auf das SSK-Kreisschreiben Nr. 27 (BGr, 4. April 2011, 2C_689/2010, E. 4.3), 

worin  das  Bundesgericht  festhält,  dieses  gebe  die  neue  Bundesgerichtspraxis  korrekt 

wieder  und  ziehe  daraus  sachgerechte  Schlüsse.  Diese  Aussage  traf  das  Bundesge-

richt  explizit  nur,  soweit  dies  im  damals  zu beurteilenden Fall  von  Interesse  war,  was 

sich eben aus heutiger Sicht nicht mehr einwandfrei ermitteln lässt (E. 4c). Nicht mehr 

halten lässt sich hingegen die noch jüngst vom Steuerrekursgericht vertretene Auffas-

sung,  der  Entscheid vom  4.  April  2011  sei  mittlerweile ohnehin überholt,  da  das  Bun-

desgericht  zwischenzeitlich  seine  Praxis  mit  Blick  auf  innerkantonale  Verrechnungs-

möglichkeiten  weiter  präzisiert  habe  (StRG,  28.  September  2021,  GR.2021.7,  E. 4b, 

mit  Verweis  auf  BGr,  7.  Oktober  2011,  2C_747/2010).  Dieser  Argumentation  ist  das 

Verwaltungsgericht im betreffenden Beschwerdeentscheid unter Hinweis auf die unter-

schiedlichen  Ausgangslagen  betreffend  Sitz  der  jeweils  betroffenen  Gesellschaften 

nicht gefolgt (VGr, 6. April 2022, SB.2021.00128, E. 3.3.2, aktuell nicht rechtskräftig). 

e)  Mangels  unzweifelhaft  einschlägigem  Präjudiz  kann  folglich  der  Rekurs 

nicht  ohne Weiterungen gutgeheissen  werden,  sondern es ist  im  Detail  zu  prüfen,  ob 

die  Rekursgegnerin  der  Pflichtigen  die  Anrechnung  des  Betriebsverlusts  an  den 

1 GR.2021.6 

 
 
 
 
 
 
 
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Grundstückgewinn  zu  Recht  verweigerte  oder  sie damit gegen  das  in  Art.  127  Abs.  3 

BV verankerte Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung verstiess.  

4. a) Etabliert und unbestritten auf dem Gebiet der interkantonalen Verlustver-

rechnung ist mittlerweile, dass der Kanton Zürich als Liegenschaftenkanton einen allfäl-

ligen  Geschäftsverlust,  der  im  Sitzkanton  oder  in  Betriebsstättenkantonen  nicht  mehr 

anderweitig verrechnet werden kann, (sekundär) auf den Grundstückgewinn anzurech-

nen  hat  (BGE  132  I  220;  E.  1c/bb,  mit  Hinweisen).  Dies  akzeptiert  auch  die  Rekurs-

gegnerin, die in ihrer Rekursantwort implizit zum Ausdruck bringt, dass sie gemäss der 

neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung bereit wäre, sich einen Gesamtbetriebs-

verlust  an  den  (monistisch  besteuerten)  Wertzuwachsgewinn  anteilsmässig  bzw.  so-

weit ausserkantonalen Ursprungs anrechnen zu lassen (vgl. auch Ziff. 55 der Weisung 

der  Finanzdirektion  über  die  Koordination  von  Einkommens-  bzw.  Gewinnsteuerein-

schätzungen  und  Grundsteuereinschätzungen  für  Liegenschaften  des  Geschäftsver-

mögens  und  von  juristischen  Personen  vom  13.  Dezember  2005,  in  der  bis  zum 

31. Dezember 2018 gültigen Fassung; ZStB 34/554). 

b)  Im  strittigen  Fall  ist  hingegen  die  Situation  insoweit  anders,  als  dass  nach 

der  Zürcher  Ausscheidungspraxis  (E.  1d/aa)  es  gar  keinen  Verlust  gibt,  den  sich  die 

Rekursgegnerin an den Grundstückgewinn anrechnen lassen muss. Zu diesem Ergeb-

nis gelangt die Vorinstanz mit folgender Begründung bzw. folgender Berechnungswei-

se: In einem ersten Schritt seien die Wertzuwachsgewinne – nach Abzug der wertver-

mehrenden Aufwendungen – vom gesamten steuerbaren Reingewinn abzuziehen bzw. 

freizustellen.  Das  auf  diese  Weise  ermittelte  Netto-Betriebsergebnis,  welches  die  im 

Kanton Zürich erlittenen Betriebsverluste bereits (gewinnmindernd) miteinkalkuliert, sei 

danach  anhand  der  direkt-quotenmässigen  Methode  auf  die  positiv  abgeschlossenen 

Kantone zu verteilen. Ein allfällig verbleibender Verlust (= Gesamtbetriebsverlust bzw. 

Verlust  aus  dem  Gewinnsteuerbereich)  sei  in  einem  weiteren  Schritt  auf  die  verblei-

benden  positiven  Anteile  (exklusive  Wertzuwachsgewinne)  der  einzelnen  Kantone  zu 

verteilen.  Da  im  vorliegenden  Fall  der  gesamte  Reingewinn  der  Pflichtigen  im  Jahr 

2009 mit insgesamt ca. Fr. 3.6 Mio. höher sei als die gesamten Wertzuwachsgewinne 

über ca. Fr. 2.3 Mio., ergebe sich nach dieser Methode kein Verlust, der auf die Kanto-

ne (inkl. Zürich) zu verteilen sei und auch kein Verlust, der mit dem Grundstückgewinn 

verrechnet werden könne.  

1 GR.2021.6 

 
 
 
 
 
 
 
 
- 15 - 

c) Diese von der Rekursgegnerin angewandte Reihenfolge der (betrieblichen) 

Verlustverrechnung führt im Ergebnis dazu, dass sie den Verlust von ca. Fr. 600'000.- 

auf die restlichen Kantone mit positivem Betriebsergebnis zur dortigen (quotalen) Ver-

rechnung  abwälzt,  obwohl  in der gleichen  Steuerperiode  innerkantonal  noch  Verrech-

nungssubstrat  in  Form  von  Grundstückgewinnen  vorhanden  ist.  Betriebsverluste  sind 

demnach,  so  die  Auffassung  der  Rekursgegnerin,  zunächst  kantonsübergreifend  mit 

Betriebsgewinnen auszugleichen (E. 1d/aa). Erst wenn der Betriebsgewinn für die voll-

ständige  Verlustübernahme  nicht  ausreichen  würde  –  d.h.  ein  Gesamtbetriebsverlust 

resultiert –, wäre sie zur partiellen, "steuerartübergreifenden" Übernahme des Verlusts 

bereit (E. 4a). 

d)  Zahlenmässig  führen  die  unterschiedlichen  Auffassungen  bzw.  Berech-

nungsweisen der Parteien dazu, dass die Pflichtige im konkreten Fall nach Rechnung 

der Rekursgegnerin am Hauptsteuerdomizil einen Gewinn von ca. Fr. 1.4 Mio. zu ver-

steuern  hat (die übrigen  Kantone werden der  Einfachheit  halber  ausgeblendet).  Nach 

der (korrigierten) Berechnung der Pflichtigen hingegen beläuft sich ihr ans Hauptsteu-

erdomizil  ausgeschiedener  Gewinnanteil  auf  ca.  Fr.  1.87  Mio.  Der  Grundstückgewinn 

ist hingegen im vorliegend strittigen Umfang tiefer (E. 2c). Insgesamt hat die Pflichtige 

nach der Berechnung der Rekursgegnerin damit zwar weniger (Betriebs-)Gewinn (total 

ca. Fr. 1.89 Mio. anstatt Fr. 2.07 Mio.), jedoch gleichzeitig mehr Grundstückgewinn zu 

versteuern  (ca.  Fr.  1.71  Mio.  anstatt  Fr. 1.16  Mio.).  Dies  ist  für  sie  im  Endergebnis 

durchaus  von  finanzieller  Signifikanz,  denn  die  unterschiedlich  ausgestaltete  Tarifie-

rung  der  Gewinn-  und  der  Grundstückgewinnsteuer  machen  die  Anrechnung  eines 

jeden "Verlustfrankens" bei der Grundstückgewinnsteuer in der Regel attraktiver (aus-

führlich BGE 145 II 206 E. 2.3 und 3.3). 

5.  a)  Anzumerken  zur  Berechnungsweise  der  Rekursgegnerin  (E.  4b)  ist  zu-

nächst, dass sie, indem sie die Ergebnisse der positiv abgeschlossenen Kantone (ohne 

Wertzuwachsgewinn)  nach  der  direkt-quotenmässigen  Methode  verteilt,  auf  eine  Be-

rechnungsweise zurückgreift, die gewinnsteuerlich dann gebräuchlich ist, wenn es da-

rum  geht,  das  Betriebsergebnis  zwischen  Betriebsstättenkantonen  (evtl.  mit  Betriebs- 

oder Kapitalanlageliegenschaften) und dem Hauptsteuerdomizil zu verteilen (E. 1b/aa; 

allgemein  Teuscher/Lobsiger,  § 30  N  18  ff.;  Oertli,  §  33  N  82g  und  131,  je  auch  zum 

Folgenden). Wie von der Pflichtigen vorgebracht (E. 4b), sind in einem solchen Fall im 

Netto-Betriebsergebnis  die  im  Kanton  Zürich  erlittenen  Betriebsverluste  tatsächlich 

1 GR.2021.6 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
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bereits einkalkuliert bzw. die (Teilverlust-)Verrechnung wäre – konform der bundesge-

richtlichen Rechtsprechung (Matteotti/Beceren, § 34 N 34) – bereits vorgängig erfolgt, 

denn in solchen Fällen versteuert ein Unternehmen nicht das auf ihrem Gebiet erzielte 

Geschäftsergebnis,  sondern  nur  eine  Quote  des  Geschäftsergebnisses  des  ganzen 

Unternehmens (Matteotti/Beceren, § 34 N 2 ff., mit Hinweisen; E. 1b/aa). 

b)  Dies  entspricht  allerdings  nicht  dem  vorliegend  zu  beurteilenden  Sachver-

halt  (vgl.  E.  2a,  auch  zum  Folgenden).  Vielmehr  ist  der  Status  der  Pflichtigen  als  Im-

mobiliengesellschaft/Liegenschaftenhändlerin  ohne  (ZH)-Betriebsstätte  unbestritten. 

Die gewinnsteuerliche Ausscheidung ist folglich objektmässig erfolgt. Der objektmässig 

dem  Kanton  Zürich  zugewiesene  Verlust  wurde  damit  zumindest  gewinnsteuerlich 

nicht,  wie  in  der  Rekursantwort  festgehalten,  bereits  im  Zeitpunkt  der  interkantonalen 

Betriebsgewinn-Ausscheidung  verrechnet.  Dass  die  Verluste  dennoch  quotal  auf  den 

Sitz und die Liegenschaftenkantone verlegt  wurden, ist vielmehr Teil der eingangs er-

läuterten Zürcher Ausscheidungspraxis bei den Grundstückgewinnsteuern mit anderer 

Berechnungsweise (Oertli, § 33 N 44, Denner/Frey, StR 2010, 278, auch zum Folgen-

den;  E.  1d/aa).  Zumindest  betreffend  die  Berechnungsweise  der  Verlustumlage  ist  al-

lerdings  zunächst  darauf  hinzuweisen,  dass  das  Bundesgericht  mit  Entscheid  vom 

5. November  2019  (2C_285/2018;  mittlerweile  bestätigt  mit  BGr,  6.  Oktober  2021, 

2C_1039/2020;  Hanspeter  Kurz,  Interkantonale  Verlustübernahme  bei  Immobilienge-

sellschaften  und  -fonds,  Expert  Focus  2020/3,  S.  135)  festgelegt  hat,  dass  Verluste 

auch bei Immobiliengesellschaften in erster Linie mit dem Gewinn am Hauptsteuerdo-

mizil  zu  verrechnen sind  und nur  ein  verbleibender  Verlustüberschuss  am  Hauptsteu-

erdomizil quotal auf die Gewinne der anderen Liegenschaftenkantone umzulegen wäre 

(Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, § 16 N 35).  

c) Die vom Bundesgericht als "Methodenmix" bezeichnete Berechnungsweise 

der Rekursgegnerin ist demnach als mittlerweile überholt einzustufen, denn es ist äus-

serst  unwahrscheinlich,  dass  das  Bundesgericht  unterschiedliche  Ausscheidungsme-

thoden  bzw.  Berechnungsweisen  für  die  Grundstückgewinnsteuer  und  die  Gewinn-

steuer  zulässt,  wenn  diese  beiden  Steuerarten  in  einem  Anwendungsfall  direkt 

aufeinandertreffen.  Dies  müsste  auch,  sofern  überhaupt  zulässig  (dazu  nachfolgend), 

bei der Zürcher Ausscheidungspraxis entsprechend mittels Modifikation berücksichtigt 

werden,  ohne  jedoch  den  Kern  der  Zürcher  Ausscheidungspraxis  –  die  primäre  kan-

tonsübergreifende  Betriebsgewinn-  und  Betriebsverlustverrechnung  vor  der  steuerart-

übergreifenden  Verlustverrechnung  –  zu  tangieren.  Folglich  ist  bei  der  Berechnung 

1 GR.2021.6 

 
 
 
 
 
 
 
- 17 - 

nach der (modifizierten) Zürcher Ausscheidungspraxis der Verlust aus Vermietung über 

Fr. 600'000.- klarerweise als objektmässiger "Zürcher Verlust" zu charakterisieren und 

nicht  etwa  als  blosser  anteilsmässiger Teilverlust,  der  im  Netto-Betriebsergebnis "auf-

geht"  (E.  1b).  Im  weiteren  Berechnungsschritt  gemäss  (modifizierter)  Zürcher  Aus-

scheidungspraxis (vorne E. 4b, auch zum Folgenden) wäre sodann der im Kanton Zü-

rich  erwirtschaftete  Netto-Betriebsverlust 

(Ertrag  aus  Vermietung  abzüglich 

Abschreibungen,  Finanzaufwand,  Unterhalt  etc.)  mit  dem  Betriebsgewinn  am  Haupt-

steuerdomizil zu verrechnen und nicht quotal auf sämtliche Kantone mit positivem Be-

triebsergebnis  (ohne  Wertzuwachsgewinne)  umzulegen.  Im  Netto-Betriebsergebnis 

wäre dann aber wiederum, wie von der Rekursgegnerin geltend gemacht, der in Zürich 

erlittene Betriebsverlust bereits einkalkuliert, sodass im Ergebnis kein "Zürcher Verlust" 

mehr existiert. Zunächst ist deshalb festzuhalten, dass primär (objektmässig) einzig der 

Sitzkanton und erst sekundär (quotal) die übrigen Liegenschaftenkantone potentiell von 

der Verlustübernahme der ca. Fr. 600'000.- gemäss (aktuellster und modifizierter) Zür-

cher  Ausscheidungspraxis  betroffen  wären.  Mit  der  vorliegend  zur  Hauptsache  stritti-

gen Frage der Einordnung der steuerartübergreifenden Verlustverrechnung als solches 

im  Verhältnis  zur  gewöhnlichen  betrieblichen  Verlustverrechnung  (E. 1d/aa)  brauchte 

sich das Bundesgericht hingegen im besagten Fall nicht explizit zu beschäftigen. 

6.  a)  Die  Rekursgegnerin  begründet  die  Zulässigkeit  ihres  Vorgehens  bzw. 

ihrer  Berechnungsweise  namentlich  mit  Verweis  auf  die  neue  Rechtsprechung  des 

Bundesgerichts (insb. BGE 139 II 373 sowie BGr, 7. Oktober 2011, 2C_747/2010), die 

das  Urteil  des  Bundesgerichts  vom  4.  April  2011  (BGr,  2C_689/2010)  revidiert  habe. 

Ihr Hauptargument besteht dabei darin, dass es sich bei der vorliegend zu beurteilen-

den  "Endkonstellation"  (Betriebsverlust  und  Grundstückgewinn  stammen  beide  aus 

dem  Kanton  Zürich)  ungeachtet  des  Umstands,  dass  sich  der  Sitz  der  Pflichtigen  im 

Kanton E befindet, um einen rein innerkantonalen Sachverhalt handle, bei dem das in 

der  Verfassung  verankerte  Verbot  der  interkantonalen  Doppelbesteuerung  folglich 

grundsätzlich nicht greife. Da wiederum innerkantonal im Kanton Zürich bis Ende 2018 

generell keine  Möglichkeit  vorgesehen gewesen  sei,  Betriebsverluste mit  Grundstück-

gewinnen zu verrechnen, sei eine Verlustverrechnung in der vorliegend zu beurteilen-

den  Konstellation  rechtlich  nicht  möglich.  Diese  Möglichkeit  der  innerkantonalen  Ver-

lustverrechnung  sei  im  Kanton  Zürich  erst  mit  Inkraftsetzung  von  § 224a  StG  per 

1. Januar 2019 geschaffen worden.  

1 GR.2021.6 

 
 
 
 
 
 
- 18 - 

b) Mit dem Hauptargument der Rekursgegnerin,  bei der vorliegend steuerlich 

zu  beurteilenden  "Endkonstellation"  (d.h.  Betriebsverlust  und  Grundstückgewinn 

stammen beide aus dem Kanton Zürich) handle es sich um einen rein innerkantonalen 

Sachverhalt,  für  den  das  kantonale  Recht  keine  Möglichkeit  der  Verlustverrechnung 

vorsehe  (E.  6a),  musste  sich  jüngst  auch  das  Steuerrekursgericht  in  einem  ähnlich 

gelagerten  Fall  befassen  (StRG,  28.  September  2021,  GR.2021.7).  Im  besagten  Ent-

scheid ging es konkret um die Verrechenbarkeit von in den Kanton Zürich ausgeschie-

denen Vorjahresverlusten  einer Gesellschaft  mit Sitz  im  Kanton  G  (vormaliger  Sitz  im 

Kanton Zürich) mit im Kanton Zürich angefallenem Wertzuwachsgewinn. Dabei gelang-

te das Steuerrekursgericht zum Schluss, dass diese Endkonstellation letztendlich nicht 

mehr  einen  interkantonalen  Sachverhalt  beschlage  (StRG,  28.  September  2021, 

GR.2021.7,  E.  4b;  mit  gleichem  Ergebnis  und  Grundsachverhalt  auch  StRG, 

14. Mai 2019, 2 GR.2018.24; StRG, 14. November 2017, 2 GR.2016.30 allerdings be-

treffend Revision). 

c)  Mittlerweile  muss  dieser  Entscheid  und  diese  Auffassung  indessen  als 

überholt betrachtet werden, da das Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 6. April 2022 

in  der  besagten  Angelegenheit  jüngst  –  in  Abweichung  zu früheren  Entscheiden  (vgl. 

VGr, 18. Dezember 2019, SB.2017.00152, E. 4.2, dort allerdings als Eventualbegrün-

dung)  –  zum  gegenteiligen  Schluss  gelangt  ist  (VGr,  6. April  2022,  SB.2021.00128, 

aktuell  nicht rechtskräftig).  Es  erwog,  dass  bereits  dann,  wenn sich die Verweigerung 

der  Verlustverrechnung  nachteilig  auf  den  Sitzkanton  auswirken  könnte,  von  einem 

interkantonalen Sachverhalt auszugehen sei, der die Anwendung der bundesgerichtli-

chen  Rechtsprechung  zur  Vermeidung  von  Ausscheidungsverlusten  rechtfertige  (E. 

3.3.1, auch zum Folgenden). Die Ausgestaltung der Grundstückgewinnsteuer als reine 

Objektsteuer sei im interkantonalen Kontext nur dann zulässig, wenn sich das kantona-

le Besteuerungssystem nicht zu Ungunsten der übrigen Kantone und der steuerpflich-

tigen Personen, die in mehreren Kantonen steuerpflichtig seien, auswirke (BGE 139 II 

373 E. 4.2). Damit ist das Verwaltungsgericht der Rechtsauffassung der Rekursgegne-

rin, es liege ungeachtet des Gesellschaftssitzes nur dann ein interkantonaler Sachver-

halt vor, wenn die Betriebsverluste und die Grundstückgewinne nur teilweise aus ver-

schiedenen  Kantonen  stammen  würden,  nicht  gefolgt.  Entscheidend  dafür,  ob  ein 

interkantonaler  Sachverhalt  vorliegt  und  dementsprechend  das  Verbot  der  interkanto-

nalen  Doppelbesteuerung  greift,  ist  damit  nicht  allein  der  Ursprung  des  "Netto-

Steuersubstrats",  sondern  wie  sich  das  Ergebnis  auf  die  steuerpflichtige  Person  und 

die betroffenen  Kantone gesamthaft  auswirkt. Ob ein interkantonaler  Sachverhalt  vor-

1 GR.2021.6 

 
 
 
 
 
 
- 19 - 

liegt, ist folglich davon abhängig, ob es bei der pflichtigen Person im Ergebnis zu einer 

interkantonalen Doppelbesteuerung bzw. einem Ausscheidungsverlust kommt oder (in 

den  Folgeperioden)  kommen  kann  (so  auch  BGr,  6.  Oktober  2020,  2C_164/2020, 

E. 3.3.2, was dort konkret verneint wurde).  

d)  Entgegen  der  Auffassung  der  Rekursgegnerin  kann  damit  dem  formalisti-

schen  Kriterium  des  Gesellschaftssitzes  unter  Umständen  sehr  wohl  ein  Stück  weit 

eine gewisse Bedeutung zukommen bei der Frage, ob das in der Verfassung veranker-

te Verbot  der  interkantonalen  Doppelbesteuerung greift  oder  nicht.  Dies deshalb,  weil 

dieses in der Kaskade der Verlustübernahme besonders exponiert ist (vgl. das konkre-

te Beispiel in VGr, 6. April 2022, SB.2021.00128, E. 3.3.1, auch zum Folgenden). Rein 

formell  lässt  sich  der  vorliegend  strittige  Sachverhalt  demnach  nicht  mit  denjenigen 

Fällen vergleichen, in denen sich der Sitz der Gesellschaft im Kanton Zürich befunden 

hat.  Der  Verweis  der  Rekursgegnerin  auf  die  diesbezügliche  Rechtsprechung  (insb. 

BGE  139  II  373;  BGr,  7.  Oktober  2011,  2C_747/2010;  StRK,  18. September  2013, 

2 GR.2012.60  bestätigt  mit  VGr,  12. Februar  2014,  SB.2013.00134)  erweist  sich  folg-

lich als unbehilflich. Die Abweisung des Rekurses mit der Begründung, es handle sich 

um  einen  rein  innerkantonalen  Sachverhalt,  in  welchem  das  kantonale  Recht  keine 

Möglichkeit der Verlustverrechnung vorsehe, ist deshalb nicht angezeigt. 

7. a) Damit bleibt zu prüfen, ob sich die Verweigerung der Verlustverrechnung 

nicht  zu  Ungunsten  der  übrigen  Kantone  und  der  steuerpflichtigen  Person  auswirkt 

(E. 6c).  Von  einer  für  die  Pflichtigen  negativen  Auswirkung  könnte  dabei  namentlich 

dann gesprochen werden, wenn ihr durch die angewandte Zürcher Ausscheidungspra-

xis  ein  Ausscheidungsverlust  entstehen  würde.  Das  Vorliegen  eines  solchen  ist  nicht 

nur dann zu bejahen, wenn das eintritt, was im SSK-Kreisschreiben Nr. 27 als "Extrem-

fall"  bezeichnet  wird,  d.h.  wenn  eine  steuerpflichtige  Person  trotz  Gesamtbetriebsver-

lust  einen  Grundstückgewinn  zu  versteuern  hat  (E.  1c/aa;  dies  steht  vorliegend  nicht 

zur  Debatte).  Ein  Ausscheidungsverlust  läge  vielmehr  bereits  vor,  wenn  der  Kanton 

Zürich im konkreten Fall den Grundstückgewinn  selbst dann in voller Höhe besteuern 

könnte, obwohl der Gesamtgewinn der Pflichtigen infolge von anderen Verlusten oder 

Abzügen  niedriger  ist.  Ein im  interkantonalen  Verhältnis  unzulässiger  Ausscheidungs-

verlust kann auch bereits dadurch entstehen, wenn die betroffenen Kantone nicht nach 

der gleichen Berechnungsweise bzw. den gleichen Ausscheidungsgrundsätzen vorge-

1 GR.2021.6 

 
 
 
 
 
 
 
 
- 20 - 

hen  (exemplarisch  BGr,  6.  Oktober  2021,  2C_1039/2020;  BGr,  5. November  2019, 

2C_285/2018; Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, § 16 N 35; Kurz, S. 135). 

b) aa) Im vorliegenden Fall sind nunmehr  nur die Kantone Zürich als Liegen-

schaftsort  mit  Betriebsverlust  und  Grundstückgewinn  sowie  E  als  Hauptsteuerdomizil 

potenziell  von  der  Verlustübernahme  betroffen  (vorne  E. 5b  f.,  auch  zum  Folgenden). 

Im Gewinnsteuerbereich in E und im Grundstückgewinnsteuerbereich in D ist pro 2009 

dabei jeweils hinreichend Verrechnungssubstrat vorhanden, um den im Kanton Zürich 

angefallenen Betriebsverlust von ca. Fr. 600'000.- vollständig steuerlich auszugleichen, 

weshalb  die  sekundäre  Verlustübernahme  durch  die  weiteren  Liegenschaftenkantone 

nicht  zur  Debatte  steht.  Unter  diesen  Voraussetzungen  könnten  die  beiden  Kantone 

folglich mittels identischer Berechnung des Reingewinns dafür sorgen, dass der Pflich-

tigen  überhaupt  kein  (Ausscheidungs-)Verlust  entsteht  (vgl.  BGr,  5. November  2019, 

2C_285/2018,  E.  4.2,  mit  insoweit  identischer  Ausgangslage).  Dies  namentlich  dann, 

wenn  der  Kanton  E  entgegen  des  SSK-Kreisschreibens  ebenfalls  (freiwillig)  die  Zür-

cher  Ausscheidungspraxis  anwenden  und  ebenfalls  nicht  der  steuerartübergreifenden 

innerkantonalen  Verlustverrechnung  den  Vorzug  geben  oder  eben  umgekehrt,  wenn 

die Rekursgegnerin das SSK-Kreisschreiben anwenden würde. Eine explizite harmoni-

sierungsrechtliche  Gesetzesnorm,  welche  die  Reihenfolge der  Verlustübernahme  zwi-

schen  den  (auf  gleicher  Stufe  stehenden)  Kantonen  in  solchen  Fällen  verbindlich  re-

geln und den Kanton Zürich oder E zur Übernahme zwingen würde, besteht hingegen 

unbestrittenermassen nicht. Sollte sich der Kanton E mittels identischer Berechnungs-

weise im Ergebnis zur Verlustübernahme bereiterklären, so wäre dies von der Pflichti-

gen zu akzeptieren, auch wenn sie damit ihre "Verlustfranken" nicht optimal durch Ver-

rechnung  mit  Grundstückgewinn  einsetzen  kann,  denn  ihr  kommt  diesbezüglich  kein 

Wahlrecht zu (E. 1c/bb).  

bb)  Allerdings  bestehen  keinerlei  Anzeichen  dafür,  dass  der  Kanton  E  der 

Zürcher  Ausscheidungspraxis  folgt  (vgl.  die  kantonale  Gesamtübersicht  in  Den-

ner/Frey,  StR  2010,  277,  auch  zum  Folgenden).  Der  Kanton  Zürich  erklärte  vielmehr 

als  einziger  der  antwortenden  Kantone  (E  beantwortete  die  Anfrage  von  Denner/Frey 

ebenfalls),  er  praktiziere  die  Verlustverrechnung  bei  juristischen  Personen  in  Abwei-

chung  zum  SSK-Kreisschreiben (Fürer,  zsis)  2014  Nr. 3,  E. 3.2).  Folglich  kann  davon 

ausgegangen  werden,  dass  der  Kanton  E  mit  Verweis  auf  Ziff. 3.2.1  und  3.2.3  des 

SSK-Kreisschreibens einer  Verlustübernahme  bei  der  Gewinnsteuer  nicht  zugestimmt 

hat  bzw.  zustimmen  würde  (diese  wäre  wohl  im  Revisionsverfahren  geltend  zu  ma-

1 GR.2021.6 

 
 
 
 
 
 
 
- 21 - 

chen, denn das ordentliche Einschätzungsverfahren ist abgeschlossen; ob dies aktuell 

innerhalb der absoluten Verjährungsfrist gemäss § … des Steuergesetzes des Kantons 

E vom … überhaupt noch möglich ist, kann nicht abschliessend beurteilt werden), so-

lange  im  Kanton  Zürich  noch  grundstückgewinnsteuerliches  Verrechnungssubstrat 

vorhanden ist. Von diesem Ergebnis geht überdies selbst der Kanton Zürich bzw. das 

kantonale Steueramt aus. 

cc) Wenn die Rekursgegnerin und der Kanton E den ihnen jeweils zuordenba-

ren (Grundstück-)Gewinn folglich ungeschmälert besteuern, resultiert der Pflichtigen in 

der Steuerperiode 2009 eine aktuelle Doppelbesteuerung, denn die Summe der in al-

len  Kantonen  besteuerten  Gewinne  ist  höher  als  ihr  Reingewinn  –  dies  entspricht  ei-

nem  sogenannten  Ausscheidungsverlust  infolge  der  Anwendung  unterschiedlicher 

Steuerausscheidungspraxen  durch  die  verschiedenen  Kantone  (Kurz,  S. 135).  Folge 

davon wäre, dass die Pflichtige gezwungen ist, diesen Ausscheidungsverlust trotz vor-

handenem  Verrechnungssubstrat  auf  die  folgenden  Zürcher  (Gewinn-)Steuerperioden 

vorzutragen,  was vom  Bundesgericht  in solchen Fällen  als  unzulässig  eingestuft  wor-

den ist (BGr, 4. April 2011, 2C_689/2010). Dadurch wäre wiederum auch der Sitzkan-

ton  potentiell  von  der  Verweigerung  der  Verlustverrechnung  betroffen,  denn  der  Ver-

lustvortrag könnte,  sofern  der  objektmässig  zugewiesene  Betriebsgewinn  nach  Zürich 

der  Folgejahre  zur  Verrechnung  nicht  ausreicht,  sich  zulasten  der  dortigen  Gewinn-

steuer auswirken (VGr, 6. April 2022, SB.2021.00128, E. 3.3.1). 

c)  aa)  Bei  einer  solch  uneinheitlichen  Praxis,  aus  der  ein  Ausscheidungsver-

lust  resultiert,  stellt  sich die Frage,  wer  in den sauren  Apfel  zu  beissen hat,  bzw.  wer 

durch  Verlustanrechnung  dafür  zu  sorgen  hat,  dass  dessen  Entstehung  in  der  vorlie-

genden Konstellation vermieden werden kann. Ist dies wegen der grundsätzlichen Zu-

lässigkeit  des  monistischen  Systems  in  Form  einer  Ausnahme  (Art. 12  Abs. 4  StHG; 

E. 1a)  grundsätzlich  das  Hauptsteuerdomizil  oder  aber  trotz  der  Zulässigkeit  des  mo-

nistischen  Systems  der  Liegenschaftsort.  Dies  haben  letztendlich  die  Gerichtsinstan-

zen und somit letztlich das Bundesgericht nach denjenigen Regeln zu entscheiden, die 

sie als Gesetzgeber aufstellen würden (BGr, 5. November 2019, 2C_285/2019, E. 4.3, 

mit Hinweisen, auch zum Folgenden), wobei bis anhin, soweit ersichtlich, ein entspre-

chendes  höchstrichterliches  Präjudiz  fehlt  (dies  dürfte  darauf  zurückzuführen  sein, 

dass mit Ausnahme von Zürich die übrigen dem monistischen System folgenden Kan-

tone  innerkantonal  die  Verrechnung  von  Betriebsverlusten  und  Grundstückgewinnen 

bereits  kennen;  vgl.  Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt,  §  10  N  244  ff.).  Namentlich 

1 GR.2021.6 

 
 
 
 
 
 
 
- 22 - 

im Entscheid vom 6. November 2020 brauchte das Bundesgericht diese Frage nicht zu 

klären, da es mangels Gewinn am Haupt- und/oder Spezialsteuerdomizil nicht zu einer 

aktuellen  interkantonalen  Doppelbesteuerung  gekommen  war  (BGr,  2C_164/2020, 

E. 3.3.2). 

bb) Beachtlich ist allerdings, dass sich das Bundesgericht jüngst in einer Situ-

ation, in der es um die Weitergabe von Betriebsverlusten von Liegenschaftenkantonen 

ging,  verallgemeinernd  zur  Verlustverrechnung  äusserte.  Dabei  stellte  es  die  Regel 

auf,  dass  Ausscheidungsverluste  in  erster  Linie  durch  den  Kanton,  in  dessen  Gebiet 

diese resultierten, und erst in zweiter Linie durch das Hauptsteuerdomizil zu vermeiden 

sind  (BGr, 6. Oktober  2021,  2C_1039/2020,  E.  4.5;  BGr,  5.  November  2019, 

2C_285/2018, E. 4.4; VGr, 6. April 2022, SB.2021.000128, E. 3.3.2; zum Ganzen auch 

Kurz, S. 134 ff.). Zu klären ist deshalb, ob diese allgemeine Regel auch im vorliegen-

den Fall anzuwenden ist. 

cc) Unbestritten ist, dass es in den besagten Fällen nicht (auch) um die Frage 

der  Einordnung  der  steuerartübergreifenden  Verlustverrechnung  ging  und  damit  das 

besagte Präjudiz nur bedingt einschlägig ist. Zur Hauptsache ging es vielmehr um die 

Frage, ob der Betriebsverlust in zweiter Linie dem Hauptsteuerdomizil alleine zu belas-

ten  oder  aber  direkt-quotal  von  den  übrigen  Liegenschaftenkantonen  mitzutragen  war 

(E.  5b  f.).  Dennoch  kann  nicht  unbesehen  bleiben,  dass  das  Bundesgericht  explizit 

festhält,  es  habe  die  Frage  nach  der  Methodenwahl  möglichst  unabhängig  von  den 

Eigenheiten  des  konkret  zu  beurteilenden  Einzelfalls  in  Vertretung  des  Gesetzgebers 

entscheiden  wollen.  Eine  gewisse  Allgemeingültigkeit  mit  Bezug  auf  die  Reihenfolge 

lässt sich demnach nicht absprechen, was für den präjudizierenden Charakter des Ur-

teils auf den zu beurteilenden Sachverhalt spricht. Hinzu kommt, dass es keinen expli-

ziten Vorbehalt betreffend die Verrechnung mit der Grundstückgewinnsteuer  anbrach-

te. Ein solcher ist auch kaum zu erwarten, hat doch das Bundesgericht in den letzten 

Jahren  die  Ausgestaltung  der  Grundstückgewinnsteuer  als  reine  Objektsteuer  bei  in-

terkantonalen Sachverhalten bei jeder sich bietender Gelegenheit immer stärker einge-

schränkt  (E. 1c/bb).  Überdies  hat  jüngst  auch  das  Verwaltungsgericht  ähnlich  ent-

schieden (VGr, 6. April 2022, SB.2021.00128, E. 3).  

d)  aa)  Die  generellen  Einwände,  die  gemäss  Meinung  der  Rekursgegnerin 

gegen  die  primäre  steuerartübergreifende  Verlustverrechnung  sprechen,  überzeugen 

bei näherer Betrachtung sodann nicht. Nicht weiter hilft ihr zunächst ihr Argument, dass 

1 GR.2021.6 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
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in  der  vorliegenden  Situation  die  Verlustverrechnung  mit  dem  Grundstückgewinn  auf-

grund  der  wirtschaftlichen  Leistungsfähigkeit  (Art.  127  Abs. 2  BV)  eben  gerade  nicht 

angezeigt  sei,  da  die  Pflichtige  im  Sitzkanton  und/oder  einem  Betriebsstättenkanton 

keinen  Betriebsverlust  erzielt  habe.  Zutreffend  ist  zwar,  dass  das  Bundesgericht  na-

mentlich  auch  deshalb  ab  2004  interkantonal  von  der  bisher  etablierten  Rechtspre-

chung  abwich,  weil  diese  Art  der  Besteuerung  mit  dem  Gebot  zur  Besteuerung  nach 

der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit nach Art. 127 Abs. 2 BV schwer in Einklang zu 

bringen war. Die diesbezüglich publizierten Leitentscheide hatten oft Sachverhalte zum 

Gegenstand,  in  denen  trotz  Gesamtbetriebsverlust  am  Liegenschaftsort  ein  Grund-

stückgewinn zu versteuern war. Beachtlich ist allerdings auch, dass das Bundesgericht 

seit 2004 auch dem Schlechterstellungsverbot, das sich wie das Doppelbesteuerungs-

verbot  aus  Art.  127  Abs.  3  BV  ableitet,  immer  stärkeres  Gewicht  beigemessen  hat 

(Mäusli-Allenspach, § 3 N 36 ff., auch zum Folgenden; E. 1c/bb). Zusammen mit dem 

Gebot  der  Besteuerung  nach  der  wirtschaftlichen  Leistungsfähigkeit  bildet  dieses  für 

die Steuerpflichtigen eine doppelte Anspruchsgrundlage (BGE 140 I 114 E. 2.3.2; BGE 

137  I  145  E.  4.3).  Die  seit  2004  ergangene  Rechtsprechung  lässt  deshalb  nicht  den 

Schluss zu, dass eine Doppelbesteuerung bzw. eine Schlechterstellung durch das mo-

nistische  System  solange  hinzunehmen  ist,  als  dass  diese,  sozusagen  als  eine  Art 

Verhältnismässigkeitsprüfung,  dem  Gebot  der  Besteuerung  nach  der  wirtschaftlichen 

Leistungsfähigkeit standhält. Nicht zuletzt auch in Erfüllung des verfassungsmässigen 

Auftrags zur Verwirklichung eines Binnenmarkts (Art. 95 Abs. 2 BV) geht es dem Bun-

desgericht letzten Endes klarerweise darum, Ausscheidungsverluste generell möglichst 

zu vermeiden (BGE 131 II 249 und BGE 131 I 285; Mäusli-Allenspach, § 3 N 69) und 

nicht  etwa  hinzunehmen,  solange  sich  die  Doppelbesteuerung/Schlechterstellung  ge-

messen an der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit noch im "vertretbaren" Rahmen  ab-

spielt. Im Weiteren ist darauf hinzuweisen, dass bei einem rein innerkantonalen Sach-

verhalt die Verrechnung des Geschäftsverlusts mit einem Grundstückgewinn bis Ende 

2018  nicht  vorgesehen  war,  womit  kantonal  bei  der  Erfassung  und  Bemessung  der 

Grundstückgewinnsteuer  gerade  nicht  auf  die gesamte  wirtschaftliche  Leistungsfähig-

keit  der  steuerpflichtigen  Person  Rücksicht  genommen  wurde  (BGr,  7. Oktober  2011, 

2C_747/2010,  E,  6.1;  Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  VB  zu  §§  216-226,  N  20  StG). 

Grossmehrheitlich  dürfte  deshalb  die  Nichtzulassung  der  Verlustverrechnung  bei  der 

Grundstückgewinnsteuer dem Gebot der Besteuerung nach wirtschaftlicher Leistungs-

fähigkeit nicht besser, sondern schlechter gerecht werden. 

1 GR.2021.6 

 
 
 
 
- 24 - 

bb)  Das  Doppelbesteuerungsrecht  schafft  im  Weiteren  keine  Steueransprü-

che, sondern es grenzt die gegenseitigen Steuerhoheiten voneinander ab (BGE 131 I 

249  E.  6.4,  auch  zum  Folgenden).  Es  muss  daher  verschiedenen  Steuerordnungen 

Rechnung  tragen  und  mitunter  in  die  kantonale  Steuerhoheit  eingreifen.  Nötigenfalls 

hat  daher  der  Kanton  im  Einzelfall  oder  durch  generell-abstrakte  Regel  dafür  zu  sor-

gen,  dass  die  rein  kantonalen  Unternehmen  im  Vergleich  zu  den  interkantonalen  Un-

ternehmungen  nicht  schlechter  gestellt  werden.  Dabei  bleibt  es  Aufgabe  des  Gesetz-

gebers  und  nicht  der  Gerichte,  durch  richterliche  Rechtsfortbildung  die  in  Art. 8 

Abs. 1 BV gebotene Gleichbehandlung der inner- und ausserkantonalen Unternehmen 

herbeizuführen  (VGr,  25.  August  2010,  SB.2009.00079,  E.  3.3.2;  bestätigt  mit 

BGr, 7. Oktober  2011,  2C_747/2010).  Folglich  hilft  der  Rekursgegnerin  die  Rechtferti-

gung, sie behandle im konkreten Fall die Pflichtige als ausserkantonales Unternehmen 

letztendlich  gleich  wie  ein  Unternehmen  mit  Sitz  im  Kanton  Zürich,  welches  die  Be-

triebsverluste (noch) nicht mit dem Grundstückgewinn verrechnen könne, nicht weiter. 

Im  zitierten  Bundesgerichtsentscheid  hielt  das  Bundesgericht  überdies  fest,  dass 

Art. 12  Abs.  4  StHG  die  Frage  der  Verlustverrechnung  nicht  regle  (E. 1a,  auch  zum 

Folgenden). Deshalb kann folglich auch nicht argumentiert werden, die Zulässigkeit der 

Verlustverrechnung verletze die in Art. 12 Abs. 4 StHG statuierte Freiheit, das monisti-

sche System zu wählen. 

e)  In  der  vorliegend  zu  beurteilenden  Konstellation,  in  welcher  einerseits  (in-

terkantonal) die Verrechnung zwischen Betriebsgewinnen und -verlusten und anderer-

seits  die  steuerartübergreifende  innerkantonale  Verrechnung  von  Grundstückgewinn 

und Betriebsverlust möglich ist, spricht damit insgesamt wenig dagegen, bei der Wahl 

der  Reihenfolge  nicht  auch  nach  der  jüngst  vom  Bundesgericht  generell-abstrakt  auf-

gestellten  Regelung  vorzugehen.  In  erster  Linie  ist  damit  der  Ausscheidungsverlust 

nach  Möglichkeit  durch  den  Kanton,  in  dessen  Gebiet  er  resultiert,  zu  vermeiden 

(E. 7c/aa).  Eine  Ausnahme  für  die  steuerartübergreifende  Verlustverrechnung  bei  der 

Grundstückgewinnsteuer  nach  monistischem  System  lässt  sich  im  interkantonalen 

Kontext  nicht  rechtfertigen.  Die  Gründe,  die  gegen  eine  solche  Reihenfolge  bei  der 

Verlustverrechnung vorgebracht werden, überzeugen insgesamt nicht (E. 7d).  

f)  Objektivmässiger  Ursprungskanton  der  pro  2009  erwirtschafteten  Betriebs-

verluste aus Vermietung ist sowohl gewinnsteuerlich wie auch grundstückgewinnsteu-

erlich der Kanton Zürich (E. 5b f.). Nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesge-

richts  liegt  es  folglich  primär  an  Zürich,  der  Entstehung  etwaiger  Ausscheidungs-

1 GR.2021.6 

 
 
 
 
 
 
 
 
- 25 - 

verluste  bei  der  Pflichtigen  entgegenzuwirken.  Dazu  ist  konkret  die  Rekursgegnerin 

mittels des hier hinreichend vorhandenen Verrechnungssubstrats in Form des (monis-

tisch veranlagten) Grundstückgewinns  zweifelsohne  in der  Lage.  Sie  darf folglich den 

objektmässig nach D ausgeschiedenen Betriebsverlust nicht vollständig an das Haupt-

steuerdomizil  zurückweisen  (in  diese  Richtung  gehend  auch  BGr,  6. Oktober 2020, 

2C_164/2020,  E. 3.2,  auch  zum  Folgenden).  Tut  sie  dies  dennoch,  stellt  dies  ein 

Verstoss gegen das in Art. 127 Abs. 3 BV verankerte Verbot der interkantonalen Dop-

pelbesteuerung  dar.  Bei  der  Verlustverrechnung  hat  die  Rekursgegnerin  folglich  ge-

mäss  dem  SSK-Kreisschreiben  Nr. 27,  Ziff.  3.2.1  i.V.m.  3.2.3  vorzugehen.  Die  ein-

gangs  beschriebene  Zürcher  Ausscheidungspraxis  erweist  sich  damit 

in  der 

vorliegenden  Konstellation  als  gesetzeswidrig.  Anders  zu  entscheiden  widerspräche 

dem  Prinzip,  dass  die  Wahl  des  Systems  der  Grundstückgewinnbesteuerung  (monis-

tisch oder dualistisch) sich nach Massgabe von Art. 127 Abs. 3 BV nicht zuungunsten 

der  übrigen  Kantone  und  der  steuerpflichtigen  Person  auswirken  darf.  Im  zu  beurtei-

lenden  interkantonalen  Kontext  ist  es  demnach  unerheblich,  dass  der  Kanton  Zürich 

die (innerkantonale)  steuerartübergreifende  Verlustanrechnung  bei  der Grundstückge-

winnsteuer an sich erst seit dem 1. Januar 2019 kennt (§ 224a StG; E. 1c). Die Pflichti-

ge  hat  dennoch  ein  Recht  auf  die  vorgängige  steuerartübergreifende  Verlustverrech-

nung. 

8.  a)  Im  Ergebnis  kann damit  festgehalten  werden,  dass  die  Rekursgegnerin 

der Pflichtigen zu Unrecht die Anrechnung des (anteiligen) Betriebsverlusts verweiger-

te (E. 7). Betreffend die Höhe des effektiv anrechenbaren Verlusts (total Fr. 613'012.-) 

führte die Rekursgegnerin für den Fall eines Unterliegens im Hauptstreitpunkt zunächst 

aus, die Zahlen in Ziff. 9 der Rekursschrift würden – mit Ausnahme derjenigen für die 

Steuern  (total  Fr. 45'800)  –  als  richtig  anerkannt.  Strittig  war  damit  insoweit  nur  noch 

die  Position  Steuern.  Nachdem  ihr  die  Zusammensetzung  der  Fr. 45'800.-  telefonisch 

erklärt wurde, anerkannte sie mit Schreiben vom 28. Juni 2022 auch diese Zahl im Fal-

le  eines  Unterliegens  im  Hauptstreitpunkt.  Damit  besteht  keine  Uneinigkeit  betreffend 

die Höhe des an die Grundstückgewinnsteuer anzurechnenden Betriebsverlusts und es 

erübrigen sich diesbezüglich weitere Ausführungen. Dass der anrechenbare Verlust zu 

57% (entspricht Fr. 347'927.-) dem Verkauf der Liegenschaft an der …gasse XX bzw. 

diesem Grundstückgewinn zuzuweisen ist, ist ebenfalls unbestritten. Daraus ergibt sich 

folglich ein neuer Grundstückgewinn vor Steuern von Fr. 624'921.-. 

1 GR.2021.6 

 
 
 
 
 
 
 
- 26 - 

b) Von den Fr. 624'921.- sind wiederum die iterativ berechnete anteilige direk-

te Bundessteuer (8.5% vom Grundstückgewinn; § 221 Abs. 2 StG; die Pflichtige hat mit 

Verzichtserklärung  vom  20.  Mai  2014  ausdrücklich  auf  eine  anderweitige  Geltendma-

chung  verzichtet)  sowie  ebenfalls  iterativ  berechnete  Grundstückgewinnsteuer  zum 

Abzug  zu  bringen.  Die  Pflichtige  beziffert  dabei  gemäss  ihrer  Berechnung  die  direkte 

Bundessteuer  auf  Fr. 38'100.-  und  die Grundstückgewinnsteuer  auf  Fr. 134'600.-,  wo-

raus  sich  ein  steuerpflichtiger  Grundstückgewinn  nach  Verlustverrechnung  von 

Fr. 452'221.-  (Fr. 624'921.-  ./.  Fr.  38'100.-  ./.  Fr. 134'600.-)  ergibt  (E.  2c).  Diese  Be-

rechnung konnte allerdings selbst mit grosszügiger Rundung der Beträge vom Steuer-

rekursgericht  nicht  annähernd  in  nachvollziehbarer  Weise  reproduziert  werden  (die 

konkrete  Berechnungsweise  wurde  von  der  Pflichtigen  nicht  offengelegt),  weshalb  sie 

durch  eine  eigene  Steuerberechnung  zu  ersetzen  ist.  Die  Berechnung  des  Steuerre-

kursgerichts  kommt  zu  einem  tieferen  Grundstückgewinn  nach  Verlustverrechnung, 

jedoch  gleichzeitig  zu  einer  höheren  Grundstückgewinnsteuer.  Im  Ergebnis  ist  damit 

der  Rekurs  teilweise  gutzuheissen  und  die  Grundstückgewinnsteuer  wie  folgt  festzu-

setzen: 

Gewinn 1 (vor Abzug des Betriebsverlusts u. Steuern) 

972'848.- 

Fr. 

./. anteiliger Betriebsverlust 

Gewinn 2 (nach Abzug Betriebsverlust) 

./. Direkte Bundessteuer 

./. Grundstückgewinnsteuer 

Steuerpflichtiger Grundstückgewinn  

Grundstückgewinnsteuer 

-347'927.- 

624'921.- 

-37'200.- 

-149'700.- 

438'021.- 

149'700.- 

Besitzesdauer (2 bzw. 3 Jahre; keine Ermässigung) 

- 

Reine Grundstückgewinnsteuer 

149'700.- 

9.  Ausgangsgemäss  sind  die  Kosten  des  Verfahrens  den  Parteien  anteilig 

aufzuerlegen  (§  151  Abs.  1  StG).  Der  vertretenen  Rekurrentin  ist  sodann  eine  ange-

messene  Parteientschädigung  zuzusprechen  (§ 152  StG  i.V.m.  §  17  Abs.  2  des  Ver-

waltungsrechtspflegegesetzes von 24. Mai 1959/8. Juni 1997 sowie §§ 1 Abs. 1 und 8 

Abs. 1 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010).  

1 GR.2021.6 

 
 
 
 
 
 
 
 
   
 
 
 
   
 
 
 
 
 
 
 
 
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Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs gegen den Einspracheentscheid der Kommission für Grundsteuern der 

Stadt D vom 2. März 2021 wird teilweise gutgeheissen und die Grundstückgewinn-

steuer wird von Fr. 222'920.- auf Fr. 149'700.- herabgesetzt.  

[…] 

1 GR.2021.6