# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bf652929-5de6-54ad-b265-244ec26cfded
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-10-07
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 07.10.2020 110 2020 96
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2020-96_2020-10-07.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

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3013 Bern
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BVD 110/2020/96

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 7. Oktober 2020

in der Beschwerdesache zwischen

Frau C.________
Beschwerdeführerin 1

Herrn D.________
Beschwerdeführer 2

alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt E.________

und

Frau F.________
Beschwerdegegnerin 1

Herrn G.________
Beschwerdegegner 2

Frau H.________
Beschwerdegegnerin 3

Herrn I.________
Beschwerdegegner 4

alle vertreten durch Frau Rechtsanwältin A.________

sowie

Regierungsstatthalteramt Seeland, Amthaus, Stadtplatz 33, Postfach 60, 3270 Aarberg

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Jens, Gemeindeverwaltung, Hinterdorf 5,
2565 Jens

Amt für Wald und Naturgefahren (AWN) des Kantons Bern, Waldabteilung Mittelland, 
Molkereistrasse 25, 3052 Zollikofen

betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Seeland vom 28. Mai 2020 (bbew 
192/2019; Neubau von zwei Einfamilienhäusern mit Autounterstand)

BVD 110/2020/96 

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I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerinnen und Beschwerdegegner reichten am 8. November 2019 bei 
der Gemeinde Jens ein Baugesuch ein für den Neubau von zwei Einfamilienhäusern verbunden 
mit gedecktem Autounterstand auf den Parzellen Jens Grundbuchblatt Nrn. O.________ und 
B.________. Die Parzellen liegen in der Wohnzone W2. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter 
anderen die Beschwerdeführenden Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 28. Mai 2020 erteilte 
das Regierungsstatthalteramt Seeland die Baubewilligung.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 23. Juni 2020 Beschwerde bei der Bau- 
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen die Aufhebung des 
Gesamtentscheids vom 28. Mai 2020 und die Erteilung des Bauabschlags, eventuell die 
Rückweisung an die Vorinstanz. Sie machen insbesondere geltend, das rechtliche Gehör sei 
verletzt worden, die Baugesuchsakten seien unvollständig und mangelhaft, die Ausnahmen zur 
Unterschreitung des Waldabstands und des Abstands zur öffentlichen Leitung seien zu 
verweigern.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. In seiner Stellungnahme vom 9. Juli 2020 
beantragte das Regierungsstatthalteramt Seeland die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 
einzutreten sei, und verwies auf den angefochtenen Entscheid. In seiner Vernehmlassung vom 
15. Juli 2020 nahm das Amt für Wald und Naturgefahren (AWN) ausführlich zu den 
waldrechtlichen Fragen Stellung und hielt fest, die waldrechtliche Beurteilung im vorinstanzlichen 
Verfahren und die Gewährung einer Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des gesetzlichen 
Waldabstands seien in allen Aspekten und unter allen Gesichtswinkeln korrekt und 
verhältnismässig. In ihrer Stellungnahme vom 20. Juli 2020 enthielt sich die Gemeinde Jens eines 
ausdrücklichen Antrags, äusserte sich jedoch zu einzelnen Themen. In ihrer Beschwerdeantwort 
vom 23. Juli 2020 beantragte die Beschwerdegegnerschaft die vollumfängliche Abweisung der 
Beschwerde, soweit auf sie einzutreten sei. Sie führte aus, weshalb die Rügen der 
Beschwerdeführenden unbegründet seien. Das Bauvorhaben erfülle sämtliche rechtlichen 
Vorgaben.

4. Auf die Rechtsschriften und Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Der Entscheid des Regierungsstatthalteramts Seeland ist ein Gesamtentscheid im Sinne 
von Art. 9 KoG2. Er ist gestützt auf Art. 11 Abs. 1 KoG in Verbindung mit Art. 5 Abs. 1 KoG mit 
Baubeschwerde nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 bei der BVD anfechtbar. Die BVD ist somit zur 
Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig.

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)

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b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. 
Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden haben sich zulässigerweise als Einsprechende 
am Baubewilligungsverfahren beteiligt (Art. 35 Abs. 2 Bst. a BauG). Sie sind zur Beschwerde 
befugt (Art. 40 Abs. 2 BauG). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 
einzutreten.

2. Rechtliches Gehör

a) Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Mit Schreiben 
von 20. Mai 2020 habe die Waldabteilung zu ihren Einwänden Stellung genommen. Dieses 
Dokument sei ihnen erst mit dem Gesamtentscheid eröffnet worden. Damit sei ihnen die 
Möglichkeit zur Stellungnahme genommen worden. Zudem werde die Begründung im 
Gesamtentscheid den Vorgaben an eine genügende Begründung nicht gerecht. Nach 
Kenntnisnahme der Projektänderung hätten die Beschwerdeführenden insbesondere den 
Anschluss an die Kanalisation und die Unterschreitung des Abstands zur öffentlichen 
Abwasserleitung moniert. Auf diesen Punkt sei die Vorinstanz mit keinem Wort eingegangen. 
Aufgrund der Kumulation der Gehörsverletzungen sei eine Heilung ausgeschlossen und der 
Gesamtentscheid sei aufzuheben.

Die Beschwerdegegnerschaft weist darauf hin, dass das Schreiben der Waldabteilung auch den 
übrigen Verfahrensbeteiligten nicht zugestellt worden sei. Dieses enthalte im Übrigen keine 
weitergehenden Aussagen, die einen Einfluss auf das Verfahren gehabt hätten. Die Vorinstanz 
habe den Gesamtentscheid genügend begründet. Es liege, wenn überhaupt, eine nicht besonders 
schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs vor.

b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst unter anderem das Recht der Parteien, von 
jedem eingereichten Aktenstück bzw. jeder Stellungnahme von Parteien und Behörden Kenntnis 
zu nehmen und sich dazu äussern zu können. Das gilt unabhängig davon, ob diese neue 
Tatsachen oder Argumente enthalten und ob sie die Entscheidbehörde tatsächlich zu beeinflussen 
vermögen. Die Beteiligten sind deshalb über jede Eingabe zu informieren, damit sie Gelegenheit 
haben, sich dazu zu äussern, wenn sie dies als notwendig erachten. Daher sind den Parteien im 
Baubewilligungsverfahren sämtliche Amts- und Fachberichte sowie die Stellungnahmen der 
Gegenpartei zuzustellen.4

Es trifft zu, dass die Vorinstanz den Verfahrensbeteiligten verschiedene Eingaben nicht vor, 
sondern erst zusammen mit dem Gesamtentscheid zustellte. Insbesondere erhielten die 
Beschwerdeführenden und die Beschwerdegegnerschaft erst anlässlich der Zustellung des 
Gesamtentscheids Kenntnis von der Stellungnahme der Waldabteilung vom 20. Mai 2020. Wegen 
dieses Vorgehens der Vorinstanz hatten sie keine Gelegenheit, vor Erlass des Gesamtentscheids 
zu allen eingegangenen Unterlagen Stellung zu nehmen. Damit wurde das rechtliche Gehör 
verletzt.

c) Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt auch, dass die Behörde die Vorbringen der 
Betroffenen sorgfältig prüft und beim Entscheid berücksichtigt. Daraus ergibt sich die Pflicht der 
Behörde, ihre Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG5). Die Begründung muss so 

4 BGE 133 I 100 E. 4.3 ff., 138 I 484 E. 2.1; BVR 2009 S. 328 ff. E. 2.4; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum 
Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 38–39 N 9b; Urs Eymann, Das rechtliche Gehör im 
erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren, in KPG-Bulletin 2006 S. 47 ff.
5 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)

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abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen 
wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen 
und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der 
Parteien eingehen; es genügt, wenn sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten 
auseinandergesetzt hat.6

In ihrer Eingabe vom 6. Mai 2020 bestritten die Beschwerdeführenden vorsorglich, dass die 
Retentionsanlage mit Anschluss an die Mischwasserkanalisation bewilligungsfähig sei. Zudem 
wiesen sie darauf hin, dass die Unterschreitung des Bauabstandes zu der öffentlichen Leitung 
eine Bewilligung des Gemeinderates brauche. Ein Ausnahmegesuch zur Unterschreitung des 
Leitungsabstands sei nicht aktenkundig. Die Bewilligung des Gemeinderates liege ebenfalls nicht 
vor. Auch aus diesem Grund sei der Bauabschlag zu verfügen. Es trifft zu, dass sich die Vor-
instanz mit diesen Einwänden überhaupt nicht auseinandersetzte. Ohne weitere Begründung 
erteilte sie die Gewässerschutzbewilligung gemäss dem «Amtsbericht» des Abwasser-Ingenieurs 
der Gemeinde vom 5. März 2020. Die Ausnahme für die Unterschreitung des Leitungsabstands 
erwähnte sie weder in der Begründung noch im Dispositiv. Die Gemeinde, die sich im Rahmen 
des koordinierten Verfahrens mittels Amtsbericht zur Gewässerschutzbewilligung und zur 
Bewilligung für die Unterschreitung des Leitungsabstands hätte äussern müssen, verwies in ihrer 
Stellungnahme zur Projektänderung vom 16. April 2020 ebenfalls lediglich auf den positiven 
Fachbericht ihres Abwasser-Ingenieurs zum neu vorgesehenen Abwasserkonzept. Zur Ausnahme 
für die Unterschreitung des Leitungsabstands äusserte sie sich nicht. Erst im Rahmen ihrer 
Beschwerdevernehmlassung teilte sie mit, der Gemeinderat habe diese erteilt. Den 
Beschwerdeführenden wurden weder die Stellungnahme der Gemeinde noch der Fachbericht des 
Abwasser-Ingenieurs zugestellt. Damit wurde ihnen ein mangelhaft begründeter Entscheid 
eröffnet. Mangels Begründung im Entscheid selber und ohne Kenntnis der Stellungnahme der 
Gemeinde vom 16. April 2020 bzw. des Fachberichts ihres Abwasser-Ingenieurs vom 5. März 
2020 war es ihnen nicht möglich, den Gesamtentscheid sachgerecht anzufechten. Auch insoweit 
liegt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor.

3. Mangelhafte Baugesuchsunterlagen

a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Baugesuchsakten seien aus mehreren 
Gründen unvollständig und mangelhaft. So sei das Baugesuchsformular 1.0 vom 6. November 
2019 unvollständig. Unter den Ausnahmegesuchen fehlten insbesondere die Ausnahme vom 
gesetzlichen Waldabstand sowie die Ausnahme zur Unterschreitung des reglementarischen 
Leitungsabstands. Die aktenkundigen Situationspläne seien ungenügend. Der Waldrand sei nicht 
nachgewiesen und eingezeichnet. Zudem fehlten zahlreiche Abstandsangaben, insbesondere der 
Abstand zur Zonengrenze, zu den öffentlichen Abwasserleitungen und zu den benachbarten 
Gebäuden. Eine abschliessende Beurteilung des Bauvorhabens sei ohne Angabe derart zentraler 
Angaben schlicht ausgeschlossen. Ausnahmen von Bauvorschriften dürften nicht von Amtes 
wegen geprüft und erteilt werden. Für die Unterschreitung des reglementarischen Bauabstands 
von der öffentlichen Abwasserleitung bestehe weder ein Ausnahmegesuch noch sei eine 
Ausnahme erteilt worden.

Die Beschwerdegegnerschaft ist demgegenüber der Auffassung, der auf Grundlagen der 
amtlichen Vermessung erstellte Situationsplan genüge den gesetzlichen Anforderungen. Der 
Massstab von 1:500 sei auf dem Plan angegeben. Entsprechend liessen sich die fraglichen 
Abstände ohne weiteres ermitteln. Eine abschliessende Beurteilung sei deshalb durchaus 
möglich. Was den Nachweis des Waldrands sowie des Waldabstands angehe, sei darauf 

6 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 5

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hinzuweisen, dass es im vorliegend relevanten Bereich keine Waldbaulinie gebe. Der Waldrand 
verlaufe entlang der Parzellengrenze, was sich ohne weiteres aus dem Situationsplan ergebe. Die 
Einwände betreffend den unzureichenden Situationsplan seien somit unbegründet. Für die 
Unterschreitung des reglementarischen Bauabstands von der öffentlichen Abwasserleitung sei 
lediglich eine Bewilligung erforderlich. Das Bauprojekt sehe vor, dass die bestehende 
Kanalisationsleitung verlegt werde, was zulässig sei. Die Projektierung sei in Absprache mit der 
Gemeinde erfolgt. 

b) Das Baubewilligungsverfahren hat den Zweck, ein Bauprojekt im Interesse der Öffentlichkeit 
und der Nachbarschaft vor seiner Ausführung auf die Übereinstimmung mit der raumplanerischen 
Nutzungsordnung und der übrigen einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen (vgl. Art. 2 BauG).7 
Das Baugesuch hat das Bauvorhaben in allen für die Beurteilung wesentlichen Punkten zu 
beschreiben. Lage, Einordnung, Gestaltung und Konstruktion sind zudem durch den 
Situationsplan und die Projektpläne darzustellen.8 Form und Inhalt der Baueingabe sind in den 
Art. 10 ff. BewD9 näher geregelt. Es ist das amtliche Formular zu verwenden (Art. 10 Abs. 2 BewD) 
und es sind dem Baugesuch der Situationsplan, die Projektpläne und die allenfalls erforderlichen 
weiteren Unterlagen beizulegen (Art. 10 Abs. 3 BewD). Für die Projektpläne schreibt Art. 14 Abs. 1 
BewD vor, dass diese im Massstab 1:100 oder 1:50 beizulegen sind. Zu erstellen sind 
insbesondere Grundrisspläne (Art. 14 Abs. 1 Bst. a BewD). Weiter sind die zum Verständnis des 
Bauvorhabens nötigen Schnitte (Art. 14 Abs. 1 Bst  b BewD), die Fassadenpläne (Art. 14 Abs. 1 
Bst. c BewD) und gegebenenfalls ein Umgebungsgestaltungsplan (Art. 14 Abs. 1 Bst. d BewD) 
beizulegen.

c) Setzt die Bewilligung des Bauvorhabens die Erteilung einer Ausnahme voraus, so ist in der 
Baueingabe darum nachzusuchen. Das Ausnahmebegehren ist zu begründen (Art. 10 Abs. 4 
BewD). Soweit die Beschwerdeführenden bemängeln, das Baugesuchsformular sei unvollständig, 
weil die Ausnahmen vom gesetzlichen Waldabstand und vom reglementarischen Leitungsabstand 
nicht in der Rubrik «Ausnahmegesuch» aufgeführt sei, ist ihre Rüge unbegründet: Bauten im 
Waldabstand sind nicht in dieser Rubrik, sondern in der Rubrik «Beilagen zum 
Baubewilligungsgesuch» zu nennen, d. h. im Baugesuchsformular 1.0 ist unter dieser Rubrik «4.2 
Bauten nach Waldgesetz» auszuwählen und das entsprechende Formular dem Baugesuch 
beizulegen. Es trifft zwar zu, dass das fragliche Formular ursprünglich fehlte. Es wurde aber im 
Laufe des Verfahrens nachgereicht. Dieser Mangel wurde somit behoben.

Art. 10 AbwR10 sieht zum Schutz öffentlicher Leitungen einen Bauabstand vor, der in der Regel 
vier Meter zu betrage hat. Das Unterschreiten dieses Abstandes braucht eine Bewilligung des 
Gemeinderates. Dabei handelt es sich um eine Ermächtigungsnorm und nicht um eine 
Ausnahmebewilligung. Eine Aufnahme in die Rubrik «Ausnahmegesuch» war deshalb nicht 
erforderlich.

d) Der Situationsplan ist im vermessenen Kantonsgebiet auf einer von der Nachführungsgeo-
meterin oder vom Nachführungsgeometer unterzeichneten Kopie des Plans für das Grundbuch zu 
erstellen (Art. 12 Abs. 1 Satz 1 BewD). Die Projektverfasserinnen und Projektverfasser haben im 
Situationsplan die nach Art. 13 BewD verlangten baupolizeilichen Angaben einzutragen. Diese 
sind durch Verwendung einer besonderen Farbe deutlich von den von der 
Nachführungsgeometerin oder vom Nachführungsgeometer bescheinigten Eintragungen zu 

7 BGE 139 ll 134 E. 5.2; BVR 2015 S. 541 E. 3.1; vgl. auch BVR 2019 S. 550 (VGE 2017/220 vom 6.8.2019) nicht publ. 
E. 3.3
8 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 34/34a 
N. 4
9 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
10 Abwasserreglement der Einwohnergemeinde Jens vom 27. Mai 2015 (AbwR)

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unterscheiden (Art. 12 Abs. 2 BewD). Der Situationsplan soll unter anderem Aufschluss geben 
über die Nutzungszone, in welcher das Baugrundstück liegt (Art. 13 Abs. 1 Bst. b BewD), die 
Waldbaulinien bzw. bei ihrem Fehlen die Waldränder nach effektiven Verlauf, sofern sie weniger 
als 30 m von den geplanten Bauten und Anlagen entfernt sind (Art. 13 Abs. 1 Bst. d BewD), Lage 
und Grundfläche des Bauvorhabens und in Zahlen seine Abstände von den Strassen, den 
Grenzen benachbarter Grundstücke und Gebäude die Aussenmasse des Gebäudegrundrisses, 
die Lage des Fixpunkts sowie bei Anwendung der Gesamthöhe die Lage des Messpunkts (Art. 13 
Abs. 1 Bst. f BewD) oder die in den bestehenden oder öffentlich aufgelegten Überbauungs- oder 
Strassenplänen eingezeichneten Bau- und Strassenlinien, Baubereiche, Höhenkoten und 
öffentlichen Leitungen (Art. 13 Abs. 1 Bst. h BewD). 

Das Grundstück Jens Gbbl. Nr. O.________ befindet sich teilweise in der Wohnzone und teilweise 
in der Landwirtschaftszone. Dem bewilligten Situationsplan lässt sich nicht entnehmen, wo sich 
die Zonengrenze befindet bzw. welcher Teil des Grundstücks sich in welcher Zone befindet. Dies 
widerspricht Art. 13 Abs. 1 Bst. b BewD. Zudem grenzt das Grundstück Jens Gbbl. Nr. O.________ 
an einen Wald. Mangels Waldbaulinien müssten deshalb im Situationsplan die Waldränder mit 
einer besonderen Farbe und nach effektivem Verlauf eingetragen werden, da diese unbestritten 
weniger als 30 m von den geplanten Bauten und Anlagen entfernt sind (vgl. Art. 12 Abs. 2 i.V.m. 
Art. 13 Abs. 1 Bst. d BewD). Die im Situationsplan enthaltene Waldschraffur auf den Parzellen 
Jens Gbbl. Nrn. K.________ und L.________ genügt diesen Anforderungen nicht. Es trifft auch 
zu, dass die Abstände des Bauvorhabens von den Grenzen benachbarter Grundstücke und 
Gebäude nur teilweise eingetragen und vermasst sind, was Art. 13 Abs. 1 Bst. f BewD 
widerspricht. Anders als die Beschwerdegegnerschaft meint, lassen sich die fraglichen Abstände 
nicht ohne weiteres ermitteln, weil sie sich nur annäherungsweise aus dem Situationsplan 
herausmessen lassen. Auf dem Grundstück Jens Gbbl. Nr. O.________ befindet sich eine 
öffentliche Abwasserleitung, die mit dem Bauprojekt verlegt werden soll. Diese ist deshalb 
ebenfalls in den Situationsplan aufzunehmen. Insoweit ist die Beschwerde begründet. Hingegen 
ist kein Abstand zur Zonengrenze einzutragen, da das GBR11 keine generellen 
Abstandsvorschriften gegenüber Zonengrenzen vorschreibt, sondern einzig Abstandsvorschriften 
gegenüber Zonen für öffentliche Nutzungen kennt (vgl. Art. 13 GBR). Insoweit ist die Beschwerde 
unbegründet.

e) Die Baugesuchsunterlagen weisen im Übrigen weitere Mängel auf. Wie bereits erwähnt, soll 
auf dem Grundstück Jens Gbbl. Nr. O.________ eine öffentliche Abwasserleitung verlegt werden. 
Dieses Vorhaben ist baubewilligungspflichtig, bedürfen doch einzig unterirdische Leitungen für 
Hausanschlüsse keiner Baubewilligung (vgl. Art. 6 Abs. 1 Bst. q BewD). Im Baugesuchsformular 
1.0 ist deshalb das Verlegen der fraglichen Leitung in der Rubrik «Bauvorhaben» unter 
«Umschreibung des Bauvorhabens und der vorgesehenen Nutzung» ebenfalls aufzuführen. Auf 
dem Situationsplan fehlt der Fixpunkt (vgl. Art. 13 Abs. 1 Bst. f BewD). Zudem ist die Zufahrt nicht 
eingezeichnet (vgl. Art. 13 Abs. 1 Bst. g BewD). Obwohl sowohl im Formular «Vorläufige formelle 
Prüfung» als auch im Bericht und Antrag des Bauinspektors der Gemeinde vom 22. November 
2019 darauf hingewiesen wurde, fehlt darüber hinaus nach wie vor ein 
Umgebungsgestaltungsplan. Da im Zuge des Neubauvorhabens zwangsläufig auch die 
Umgebung neu bzw. wesentlich umgestaltet wird, ist dieser gemäss Art. 6 Abs. 1 GBR für die 
Beurteilung des Bauvorhabens erforderlich. Der Umgebungsgestaltungsplan hat unter anderem 
die Anordnung der notwendigen Abstellplätze und deren Zufahrten sowie die zum Verständnis 
notwendigen Höhenangaben (Bst. a), Terrainveränderungen, Stützmauern, Böschungen usw., mit 
Höhenangaben, die Art der Einfriedung und Übergänge sowie Anschlüsse an das benachbarte 
Grundstück (Bst. b), Belagsänderungen (z. b. Vorplätze, Abstellplätze Gehwege usw.) (Bst. c) 
sowie Angaben zur Lage der vorgesehenen Bäume und Sträucher (Bst. d) zu enthalten. 

11 Baureglement der Einwohnergemeinde Jens vom 11. Oktober 2013 (GBR)

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4. Mangelhafte Publikation

a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Ausnahmegesuche für die Unterschreitung 
des Waldabstands und des Bauabstands zur öffentlichen Abwasserleitung seien nicht publiziert 
worden. Die Beschwerdegegnerschaft ist demgegenüber der Auffassung, die 
Beschwerdeführenden hätten aus der unterlassenen Publikation keinen Nachteil erfahren.

b) Gemäss Art. 35 Abs. 1 BauG sind Bau- und Ausnahmegesuche zu veröffentlichen. Die 
Publikation muss namentlich die allgemeine Umschreibung des Bauvorhabens enthalten (Art. 26 
Abs. 3 Bst. b BewD) und auf die für das Bauvorhaben beanspruchten Ausnahmen hinweisen (Art. 
26 Abs. 3 Bst. e sowie Art. 44 Abs. 1 BewD). Die Publikation muss aussagekräftig sein, 
insbesondere in Bezug auf die Grösse des Vorhabens, die beanspruchten Ausnahmen sowie die 
vorgesehene Nutzung. Das Nichtveröffentlichen eines wesentlichen Elements des Bauvorhabens 
stellt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. An die Umschreibung des Vorhabens und der 
Ausnahmen dürfen jedoch keine überspannten Anforderungen gestellt werden. Es genügt, wenn 
einspracheberechtigte Personen auf die kritischen Punkte des Projekts aufmerksam gemacht 
werden, so dass sie sich anhand der Akten eine eigene Meinung bilden können.12 

c) Was die Unterschreitung des Leitungsabstands betrifft ist – wie bereits erwähnt –
festzuhalten, dass es dafür keine Ausnahmebewilligung braucht. Deshalb ist in dieser Hinsicht 
auch keine Publikation erforderlich. Hingegen ist die Verlegung der öffentlichen Leitung in der 
Umschreibung des Bauvorhabens zu nennen. Insoweit war die Publikation mangelhaft. Was die 
Unterschreitung des Waldabstands betrifft, ist Folgendes festzuhalten: Das nachträglich 
eingereichte Gesuch für die Unterschreitung des gesetzlichen Wandabstands hätte gestützt auf 
Art. 44 Abs. 1 BewD veröffentlicht werden müssen. Die Beschwerde erweist sich insoweit als 
begründet.

5. Weitere Mängel

a) Anders als in ihrer Stellungnahme zur Projektänderung bestreiten die 
Beschwerdeführenden die Bewilligungsfähigkeit der Retentionsanlage mit Anschluss an die 
Mischwasserkanalisation in ihrer Beschwerde nicht mehr. Die mit dem Gesamtentscheid erteilte 
Gewässerschutzbewilligung ist somit nicht umstritten. Sie gibt aber zu folgenden Bemerkungen 
Anlass: Die Vorinstanz stützt sich bei ihrer im Rahmen des Gesamtentscheids erteilten 
Gewässerschutzbewilligung auf eine als Amtsbericht inkl. Mitbericht bezeichnete Eingabe des 
Abwasser-Ingenieurs der Gemeinde. Dieser hat zwar richtigerweise das vorgesehene 
Abwasserkonzept aus fachlicher Sicht überprüft. Er ist jedoch nicht zuständig für die Erteilung 
oder Verweigerung von Gewässerschutzbewilligungen im Zuständigkeitsbereich der Gemeinden. 
Diese Kompetenz kommt gemäss Art. 2 Abs. 2 Bst. a AbwR der Baukommission zu. Somit hätte 
diese allenfalls gestützt auf den Fachbericht des Abwasser-Ingenieurs den Amtsbericht betreffend 
Entwässerung von Grundstücken zuhanden der Vorinstanz verfassen müssen. 

b) Die Beschwerdeführenden bemängeln zu Recht, dass weder ein Gesuch noch eine 
Bewilligung für die Unterschreitung des reglementarischen Leitungsabstands vorliegen. Gemäss 
Beschwerdevernehmlassung der Gemeinde hat der Gemeinderat seine Zustimmung für die 
Unterschreitung des im AbwR festgelegten Bauabstands erteilt. Eine entsprechende Bewilligung 
ist jedoch ebenso wenig aktenkundig wie ein entsprechendes Gesuch. Zudem hätte die fragliche 
Bewilligung im Rahmen des Gesamtentscheids erteilt werden müssen (vgl. Art. 2a Abs. 1 BauG 

12 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 35-35c 
N. 8a, mit weiteren Hinweisen

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i.V.m. Art 1, Art. 4 Abs. 1 und Art. 9 KoG). Insoweit ist nicht nur das Baugesuch, sondern auch der 
angefochtene Entscheid mangelhaft.

c) Der Gesamtentscheid ist auch aus einem weiteren Grund mangelhaft: Das Bauvorhaben 
erfordert einen neuen Strassenanschluss auf die J.________ (Gemeindestrasse). Zugänge, 
Zufahrten, Weganschlüsse und Einmündungen aller Art auf öffentlichen Strassen, ihre 
Erweiterung und gesteigerte Benutzung bedürfen der Bewilligung des zuständigen 
Gemeinwesens (Art. 85 Abs. 1 SG13). Voraussetzung für die Bewilligung eines 
Strassenanschlusses ist, dass die Zu- und Wegfahrten die öffentliche Strasse nicht 
beeinträchtigen (vgl. dazu Art. 73 Abs. 1 SG und Art. 21 Abs. 1 BauG i.V.m. Art. 57 BauV14). In 
koordinierten Verfahren wie dem vorliegenden wird die Strassenanschlussbewilligung Bestandteil 
des Gesamtentscheides und ist im Dispositiv des Entscheides zu nennen (Art. 9 Abs. 2 Bst. a 
KoG). Im vorliegenden Fall fehlt die notwendige Strassenanschlussbewilligung. Insoweit ist der 
angefochtene Entscheid somit mangelhaft. In ihrem Amtsbericht vom 21. Januar 2020 hatte die 
Gemeinde die Erteilung der Strassenanschlussbewilligung zwar beantragt. Es ist allerdings 
fraglich, ob die Voraussetzungen dafür überhaupt geprüft wurden. Der Amtsbericht enthält 
jedenfalls keine Ausführungen dazu. Wie dem Bericht und Antrag des Bauinspektors der 
Gemeinde vom 22. November 2019 entnommen werden kann, wäre für die Beurteilung ein 
Umgebungsgestaltungsplan erforderlich, der den Strassenanschluss und die Ausfahrtsübersicht 
darstellt. Ohne diese Angaben kann die Einhaltung der Sichtweiten gar nicht geprüft werden.

6. Rückweisung

a) Die Beschwerdeinstanz entscheidet in der Regel in der Sache. Sie weist die Akten nur 
ausnahmsweise und mit verbindlichen Anordnungen an die Vorinstanz zurück (vgl. Art. 72 Abs. 1 
VRPG). Es müssen besondere Gründe, die prozessökonomische Gesichtspunkte in den 
Hintergrund treten lassen, dafür sprechen, dass die Vorinstanz noch einmal zum Entscheid über 
das streitige Rechtsverhältnis aufgerufen wird. Mangelnde Entscheidreife der Angelegenheit kann 
einen solchen Grund darstellen, sofern die Beschwerdebehörde selber umfassende 
Beweismassnahmen durchführen müsste. Das gleiche gilt bei schwerwiegenden 
Verfahrensfehlern wie beispielsweise schweren Gehörsverletzungen, die von der 
Beschwerdeinstanz nicht geheilt werden können. 15

b) Im vorliegenden Fall spricht die Kumulation von mehreren Gehörsverletzungen (Verletzung 
der Pflicht, Eingaben zuzustellen, Verletzung der Begründungspflicht, Nichtveröffentlichung einer 
Ausnahme) gegen eine Heilung, zumal diese ohne weitere Verfahrensschritte nicht möglich wäre. 
Hinzu kommen weitere Mängel, wie die unvollständigen Baugesuchsunterlagen, die 
unvollständige Publikation sowie die fehlenden Bewilligungen für den Strassenanschluss und die 
Unterschreitung des Leitungsabstands. Auch diese können nicht ohne weitere Verfahrensschritte 
behoben werden.

c) Damit erweist sich die Sache als noch nicht entscheidreif. Es ist nicht Aufgabe der BVD, 
anstelle der ordentlichen Baubewilligungsbehörde die Baugesuchsunterlagen aufgrund einer 
gründlichen Prüfung verbessern zu lassen, fehlenden Unterlagen wie insbesondere den 
Umgebungsgestaltungsplan nachzufordern und zu prüfen, eine vollständige Veröffentlichung des 
Baugesuches zu veranlassen, begründete Amtsberichte der zuständigen Behörden betreffend 
Strassenanschluss, Unterschreitung des Leitungsabstands und Entwässerung der Grundstücke 

13 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)
14 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)
15 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 72 N. 2 f.

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sowie die Strassenanschlussbewilligung einzuholen und erstmals über diese Aspekte zu befinden. 
Daher muss die Sache zur erneuten Beurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen werden. Die 
Beschwerde ist deshalb gutzuheissen und der Gesamtentscheid vom 28. Mai 2020 ist 
aufzuheben. Weitere Beweismassnahmen sind unter diesen Umständen nicht erforderlich.

7. Kosten

a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdegegnerinnen und 
Beschwerdegegner. Sie haben deshalb die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). 
Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. 
Art. 19 Abs. 1 GebV16). 

b) Die Beschwerdegegnerinnen und Beschwerdegegner haben zudem den 
Beschwerdeführenden die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Diese umfassen den 
durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Der 
Anwalt der Beschwerdeführenden beziffert die Parteikosten auf Fr. 6007.50 (Honorar Fr. 5'530.00, 
Auslagen Fr. 48.00, Mehrwertsteuer Fr. 429.50) Nach Art. 11 Abs. 1 PKV17 beträgt das Honorar 
in verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren Fr. 400.00 bis Fr. 11'800.00 pro Instanz. 
Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache 
gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des 
Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG18). Im vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als 
unterdurchschnittlich zu werten, da kein Beweisverfahren durchgeführt wurde. Angesichts der 
Baukosten gemäss Baugesuch von rund Fr. 1'180'000.00 und den umstrittenen Rechtsfragen sind 
auch die Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit des Prozesses insgesamt als knapp 
durchschnittlich einzustufen. Daher erscheint ein Honorar von Fr. 4'200.00 als angemessen. Die 
Beschwerdegegnerinnen und Beschwerdegegner haben somit den Beschwerdeführenden unter 
Berücksichtigung der geltend gemachten Auslagen von Fr. 48.00 und der Mehrwertsteuer von Fr. 
327.10 Parteikosten in der Höhe von Fr. 4'575.10 zu ersetzen.

III. Entscheid

1. In Gutheissung der Beschwerde wird der Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramtes 
Seeland vom 28. Mai 2020 aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der 
Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'000.00 werden den Beschwerdegegnerinnen und 
Beschwerdegegner zur Bezahlung auferlegt. Sie haften solidarisch für den gesamten 
Betrag. Das Inkasso erfolgt mit separater Zahlungseinladung.

3. Die Beschwerdegegnerinnen und Beschwerdegegner haben den Beschwerdeführenden die 
Parteikosten im Betrag von Fr. 4'575.10 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Sie haften 
solidarisch für den gesamten Betrag.

16 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)
17 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 
168.811)
18 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)

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IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt E.________, eingeschrieben
- Frau Rechtsanwältin A.________, eingeschrieben
- Regierungsstatthalteramt Seeland, per Mail
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Jens, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben
- Amt für Wald und Naturgefahren (AWN) des Kantons Bern, Waldabteilung Mittelland, per 

Mail

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Rückweisungsentscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden, wenn 
die Voraussetzungen nach Art. 61 i.V.m. Art. 74 Abs. 3 VRPG erfüllt sind. Eine allfällige 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss einen 
Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift 
enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.