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**Case Identifier:** e8cf360a-b3cd-50ff-bf2b-e270d394745d
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-10-25
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Zivilkammern 25.10.2022 ZSU.2022.156
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_001_ZSU-2022-156_2022-10-25.pdf

## Full Text

Obergericht 

Zivilgericht, 3. Kammer 

 

 

ZSU.2022.156  
(SR.2022.16)  

Art. 59 

 

Entscheid vom 25. Oktober 2022 
 

 

Besetzung  Oberrichterin Massari, Präsidentin  

Oberrichter Brunner  

Oberrichter Holliger  

Gerichtsschreiberin Walker          

 

 
   

Klägerin   A._____,  

[... 

vertreten durch Dr. iur. Markus Siegrist, Rechtsanwalt,  

Bleichemattstrasse 43, Postfach, 5001 Aarau    

 

     

 
   

Beklagte   B._____,  

[... 

vertreten durch Michèle Dürrenberger, Rechtsanwältin,  

Marktgasse 44, Postfach 449, 4310 Rheinfelden    

 

     

 
 

Gegenstand  Rechtsöffnung in der Betreibung Nr. [...] des Betreibungsamtes Q. (Zah-

lungsbefehl vom 8. Dezember 2021) 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

 

 
   

Das Obergericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

Mit Zahlungsbefehl Nr. [...] des Betreibungsamtes Q. vom 8. Dezember 

2021 betrieb die Klägerin die Beklagte für den Betrag von Fr. 14'980.00 

nebst Zins zu 5 % seit 12. November 2021 sowie die Zahlungsbefehlskos-

ten von Fr. 103.30 und weiteren Kosten von Fr. 20.00. Als Forderungsur-

kunde bzw. Grund der Forderung wurde angegeben: 

 

" Mietzinse Mai bis und mit November 2021, Liegenschaft [...], S." 

 

Die Beklagte erhob Rechtsvorschlag. 

 

2. 

2.1. 

Mit Rechtsöffnungsbegehren vom 13. Januar 2022 ersuchte die Klägerin 

das Bezirksgericht Q. um Erteilung der provisorischen Rechtsöffnung für 

den Betrag von Fr. 14'980.00 nebst Zins zu 5 % seit dem 12. November 

2021, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten.  

 

2.2. 

Mit Stellungnahme vom 13. April 2022 beantragte die Beklagte die Abwei-

sung des Rechtsöffnungsbegehrens unter Kosten- und Entschädigungsfol-

gen zu Lasten der Klägerin. 

 

2.3. 

Mit Replik vom 29. April 2022 und Duplik vom 25. Mai 2022 hielten die Par-

teien an ihren Begehren fest.  

 

2.4. 

Mit Entscheid vom 30. Juni 2022 erkannte das Präsidium des Bezirksge-

richts Q.: 

 

" 1. 
Das Gesuch wird abgewiesen. 
 
2. 
Die Entscheidgebühr von Fr. 400.– wird der Gesuchstellerin auferlegt und 
mit ihrem Kostenvorschuss in der gleichen Höhe verrechnet. 
 
3. 
Die Kostennote der Vertreterin der Gesuchsgegnerin, Michèle Dürrenber-
ger, Rechtsanwältin in Rheinfelden, wird im Umfang von Fr. 1'369.50 (inkl. 
Fr. 97.90 MWST) richterlich genehmigt. 
 
4. 
Die Gesuchstellerin hat der Gesuchsgegnerin eine Parteientschädigung 
von Fr. 1'369.50 zu bezahlen." 

 - 3 - 

 

 

 

 

3. 

3.1. 

Mit fristgerechter Beschwerde vom 12. Juli 2022 gegen den ihr am 4. Juli 

2022 in begründeter Form zugestellten Entscheid beantragte die Klägerin 

beim Obergericht des Kantons Aargau: 

 

" 1. 
Der Entscheid des Bezirksgerichts Q. vom 30. Juni 2022 (SR.2022.16) sei 
vollumfänglich aufzuheben und: 
 
1.1 
Es sei in der Betreibung Nr. [...] des Betreibungsamtes Q. gegen die Ge-
suchsgegnerin (Zahlungsbefehl vom 8. Dezember 2021) der Rechtsvor-
schlag zu beseitigen und für CHF 14'980.00 nebst 5% Zins seit dem 
12. November 2021 provisorische Rechtsöffnung zu erteilen. 
 
1.2 
Die vorinstanzliche Entscheidgebühr von CHF 400.00 sei der Beschwer-
degegnerin aufzuerlegen. 
 
1.3 
Die Beschwerdegegnerin sei zu verpflichten, der Beschwerdeführerin für 
das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von 
CHF 1'369.50 auszurichten. 
 
2. 
Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 
zurückzuweisen. 
 
3. 
Subeventualiter seien Ziffern 3 und 4 des Entscheids des Bezirksgerichts 
Q. vom 30. Juni 2022 (SR.2022.16) teilweise aufzuheben und die der Be-
schwerdegegnerin zugesprochene Parteientschädigung sei auf 
CHF 1'271.60 zu reduzieren. 
 
4. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWST) zulasten der Be-
schwerdegegnerin. 
 
5. 
Verfahrensantrag: 
Es seien die Akten des Verfahrens vor dem Bezirksgericht Q. (Verfahrens 
Nr. SR.2022.16) beizuziehen." 

 

3.2. 

Mit Beschwerdeantwort vom 5. August 2022 beantragte die Beklagte die 

vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädi-

gungsfolgen zu Lasten der Klägerin. 

 

 - 4 - 

 

 

 

3.3. 

Am 18. August 2022 und 21. September 2022 reichte die Klägerin je eine 

weitere Eingabe ein und am 31. August 2022 reichte die Beklagte eine wei-

tere Eingabe ein. 

 

 
   

Das Obergericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

Rechtsöffnungsentscheide sind mit Beschwerde anfechtbar (Art. 319 lit. a 

i.V.m. Art. 309 lit. b Ziff. 3 ZPO). Mit Beschwerde können die unrichtige 

Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sach-

verhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue Anträge, neue Tat-

sachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfah-

ren ausgeschlossen (vgl. Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das Obergericht kann ohne 

Verhandlung aufgrund der Akten entscheiden (Art. 327 Abs. 2 ZPO). 

 

2. 

2.1. 

Die Vorinstanz erwog, die Klägerin verlange provisorische Rechtsöffnung 

gestützt auf einen Mietvertrag für Praxisräumlichkeiten in der Liegenschaft 

[...],S.. Das Mietverhältnis habe am 1. April 2016 begonnen und sei auf eine 

feste Dauer von 10 Jahren abgeschlossen worden (angefochtener Ent-

scheid E. 3.1). Die Beklagte habe das Mietverhältnis am 20. April 2021 vor-

zeitig gekündigt und der Klägerin mitgeteilt, dass sie per 1. Mai 2021 eine 

Nachmieterin gefunden habe. Aus dem Schreiben der Beklagten vom 28. 

April 2021 lasse sich entnehmen, dass die Nachmieterin zu diesem Zeit-

punkt bereits überprüft worden sei, da die Beklagte [recte: Klägerin] diese 

nicht habe akzeptieren wollen (angefochtener Entscheid E. 3.6.1). Die 

Nachmieterin habe lediglich ihren Betreibungsregisterauszug eingereicht. 

Die Zahlungsfähigkeit der Nachmieterin als Einzelunternehmerin sei 

dadurch nicht ausreichend belegt. Im E-Mail vom 11. April 2021 schreibe 

der Partner der Nachmieterin, dass er, um die nötige Sicherheit gewähr-

leisten zu können, eine Bürgschaft für die Miete anbieten würde. Im E-Mail 

vom 15. Juni 2021 habe er sein Interesse und die Möglichkeit einer Bürg-

schaft gegenüber der Beklagten erneut bestätigt. Bei einem positiven Er-

gebnis einer Überprüfung der Zahlungsfähigkeit des Partners hätte die 

Bürgschaft den Mietzins sichern können. Aus den Akten lasse sich nicht 

entnehmen, dass die Klägerin das Angebot der Bürgschaft des Partners 

der Nachmieterin für den Mietzins überhaupt in Betracht gezogen hätte 

oder auch nur den Versuch angestrengt hätte, eine solche Bürgschaft ab-

zuschliessen. Es wäre zu erwarten gewesen, dass die Klägerin zumindest 

die finanziellen Verhältnisse des potenziellen Bürgen erfragt hätte, nach-

dem dieser im E-Mail vom 11. April 2021 gegenüber der Klägerin die Frage 

gestellt habe, welche Unterlagen dazu von ihm benötigt würden (angefoch-

tener Entscheid E. 3.6.2). Die Unzumutbarkeit der Nachmieterin versuche 

 - 5 - 

 

 

 

die Klägerin mit einer Online-Anzeige zu belegen. Dass es der Klägerin 

möglich sei, eine solche Anzeige mit erotischem Bezug einzureichen, 

könne jedoch nicht als Beweis für einen allgemein erotischen Bezug von 

Thai-Massage-Salons bewertet werden und sei unhaltbar. Schon nach kur-

zer Internetsuche mit dem Suchbegriff "Thai-Massage" fänden sich unzäh-

lige grössere und kleinere Salons, die solche Massagen mit keinerlei eroti-

schem Bezug anbieten würden (angefochtener Entscheid E. 3.6.3). Das 

Unterlassen einer eingehenden Prüfung der finanziellen Verhältnisse des 

Partners der vorgeschlagenen Nachmieterin für das Zustandekommen ei-

ner Bürgschaft sei zu Lasten der Klägerin auszulegen. Die potentielle 

Nachmieterin sei daher als zahlungsfähig und als zumutbar zu betrachten 

(angefochtener Entscheid E. 3.6.4). Die Beklagte könne glaubhaft darle-

gen, dass die zumutbare Nachmieterin bereit gewesen wäre, die Räumlich-

keiten zu den gleichen Konditionen als Thai-Massage-Salon ab 1. Mai 2021 

zu übernehmen. Der Einwand, dass die Forderung des Mietzinses nicht 

bestehe, sei glaubhaft belegt (angefochtener Entscheid E. 3.7). 

 

2.2.  

2.2.1. 

Mit Beschwerde bringt die Klägerin vor, es obliege der ausziehenden Mie-

terin bzw. der Nachmieterin, ihre Zahlungsfähigkeit darzulegen und zu be-

weisen. Es sei nicht am Vermieter, nachzuforschen, sondern die Solvenz 

sei anhand der vom Mietinteressenten bzw. dem ausziehenden Mieter ge-

lieferten Angaben zu prüfen. Vorliegend habe der Partner der potentiellen 

Nachmieterin seine Zahlungsfähigkeit nicht ansatzweise belegt. Die Kläge-

rin habe demnach die potentielle Nachmieterin ablehnen dürfen (Be-

schwerde S. 5). Hieran änderten auch die E-Mails vom 11. April 2021 und 

vom 15. Juni 2021 nichts. Die Vorinstanz habe verkannt, dass die E-Mail 

vom 15. Juni 2021 nicht an die Klägerin, sondern an die Beklagte gerichtet 

gewesen sei. Der Klägerin könne daher nicht vorgeworfen werden, dass 

sie nicht auf das Interesse reagiert habe. Auch die E-Mail vom 11. April 

2021 sei nicht an die Klägerin adressiert gewesen, sondern an Frau C., 

welche für die Beklagte gehandelt habe. Die Frage, was benötigt werde, 

sei nicht an die Klägerin gerichtet gewesen. Ihr könne deswegen auch kei-

nen Vorwurf gemacht werden (Beschwerde S. 6). Entgegen der Vorinstanz 

habe der potentielle Bürge in dieser E-Mail zudem nicht nachgefragt, wel-

che Unterlagen er vorlegen müsse, um seine Zahlungsfähigkeit zu bewei-

sen, sondern habe bloss Folgendes geschrieben: "Um Ihnen die nötige Si-

cherheit anbieten zu können, werde ich eine Bürgschaft für die Miete an-

bieten. Was benötigen Sie dazu von mir?" (Beschwerde S. 6 f.). Die Kläge-

rin habe mehrmals darauf hingewiesen, dass die Zahlungsfähigkeit nicht 

gegeben sei. Gleichwohl habe die Beklagte nicht reagiert und die Solvenz 

der potentiellen Nachmieterin und deren Partners nicht mit weiteren Unter-

lagen belegt (Beschwerde S. 7). Die Klägerin sei nicht gefragt worden, wel-

che Unterlagen notwendig wären (Beschwerde S. 7 f.). Die Ankündigung 

des Partners der potentiellen Nachmieterin, eine Bürgschaft einzugehen, 

 - 6 - 

 

 

 

sei zudem sehr vage gewesen. Er habe sich weder zur Höhe der Bürg-

schaft geäussert noch eine Bürgschaftserklärung vorgelegt (Beschwerde 

S. 7). Die Klägerin habe demnach die potentielle Nachmieterin mangels 

Zahlungsfähigkeit ablehnen dürfen (Beschwerde S. 8). 

 

2.2.2. 

2.2.2.1. 

Beruht die Forderung auf einer durch öffentliche Urkunde festgestellten 

oder durch Unterschrift bekräftigten Schuldanerkennung, so kann der Gläu-

biger die provisorische Rechtsöffnung verlangen (Art. 82 Abs. 1 SchKG). 

Der Richter spricht dieselbe aus, sofern der Betriebene nicht Einwendun-

gen, welche die Schuldanerkennung entkräften, sofort glaubhaft macht 

(Art. 82 Abs. 2 SchKG). Eine Einwendung erscheint als glaubhaft, wenn 

objektive Anhaltspunkte vorliegen, welche die Behauptungen derart unter-

mauern, dass der Richter überwiegend geneigt ist, an deren Wahrheit zu 

glauben. Blosse Behauptungen genügen hingegen nicht (STÜCHELI, Die 

Rechtsöffnung, Diss. 2000, S. 349). 

 

2.2.2.2. 

Der schriftliche Mietvertrag stellt für den darin unterschriftlich anerkannten 

fälligen Mietzins grundsätzlich einen gültigen Rechtsöffnungstitel dar. Dies 

gilt auch dann, wenn der Mieter das Mietobjekt vorzeitig zurückgibt, es sei 

denn, der Mieter habe gleichzeitig einen zahlungsfähigen und zumutbaren 

Nachmieter i.S.v. Art. 264 Abs. 1 OR gestellt (vgl. BGE 134 III 267 E. 3). 

Die Umstände, welche im Sinne von Art. 264 OR zur Befreiung oder Re-

duktion seiner Schuldpflicht führen, hat der Mieter im Sinne von Art. 82 

Abs. 2 SchKG glaubhaft zu machen (vgl. STAHELIN, in: Basler Kommentar 

SchKG I, 3. Aufl. 2021, N. 116 zu Art. 82 SchKG). Nach Art. 264 Abs. 1 OR 

ist der Mieter dann von seiner Pflicht zur Mietzinszahlung befreit, wenn der 

von ihm vorgeschlagene Ersatzmieter (Nachmieter) für den Vermieter zu-

mutbar und zudem zahlungsfähig und bereit ist, den Mietvertrag zu den 

bisherigen Bedingungen zu übernehmen. Grundsätzlich ist der Mieter ver-

pflichtet, dem Vermieter alle notwendigen Informationen und Unterlagen 

zur Verfügung zu stellen, damit Letztgenannter die Zahlungsfähigkeit prü-

fen kann (GIGER, Berner Kommentar, Die Miete, Art. 253-273c. Art. 260–

266o OR, 2020, N. 73 zu Art. 264 OR). Sache des Vermieters ist es hinge-

gen, den ihm angebotenen – nach allgemeinen Kriterien objektiv tauglich 

erscheinenden – Ersatzmieter zu prüfen (HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kom-

mentar, Die Miete, Art. 253 - 265 OR, 5. Aufl. 2019, N. 45 f. zu Art. 264 

OR). Umstritten ist, ob der Vermieter den vorgeschlagenen Ersatzmieter 

um Informationen und den Mieter um Unterstützung anzugehen hat, wenn 

die spontan gelieferten Angaben für eine gehörige Prüfung nicht ausrei-

chen. Ein Teil der Lehre vertritt die Auffassung, den Vermieter treffe keine 

Pflicht, selber nachzuforschen, sondern die Zumutbarkeit und Solvenz 

seien anhand der vom Mietinteressenten bzw. dem ausziehenden Mieter 

gelieferten Angaben zu prüfen (so etwa BÄTTIG, in: Schweizer Schriften zur 

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Immobilienwirtschaft SVIT [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht, Kom-

mentar, 4. Aufl. 2018, N. 13 f. und N. 37 zu Art. 264 OR). Ein anderer Teil 

der Lehre ist demgegenüber der Ansicht, der Vermieter habe den vorge-

schlagenen Ersatzmieter um Informationen und den Mieter um Unterstüt-

zung anzugehen, wenn die spontan gelieferten Angaben für eine gehörige 

Prüfung nicht ausreichten (so etwa WEBER, in: Basler Kommentar Obligati-

onenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 5 zu Art. 264 OR). Das Bundesgericht hat 

diese Frage, soweit ersichtlich, noch nicht abschliessend beantwortet. In 

seinem Entscheid 4A_557/2012 hielt es immerhin fest, dass ein Mieter sei-

nen Pflichten nach Art. 264 Abs. 1 OR nicht genügend nachkomme, wenn 

er dem Vermieter bloss den Namen eines Nachmieters nenne, ohne die 

Adresse oder andere Kontaktdaten anzugeben (BGE 4A_557/2012 E. 2.1). 

Im Entscheid 4A_332/2016 erwog es, es sei Sache des Mieters, der die 

Sache vorzeitig zurückgebe, einen Ersatzmieter zu suchen und vorzustel-

len, der zahlungsfähig, objektiv zumutbar und bereit sei, den Mietvertrag zu 

denselben Bedingungen zu übernehmen. Der Vermieter müsse alle rele-

vanten Informationen über den Kandidaten erhalten und danach eine aus-

reichende Bedenkzeit haben. Erfülle der Mieter die diesbezüglichen Min-

destanforderungen nicht, komme er seiner Verpflichtung nicht nach, so 

dass sein Angebot als ungenügend betrachtet werde. Mit Hinweis auf 

Art. 264 Abs. 3 lit. b OR erwog es weiter, der Vermieter sei jedoch verpflich-

tet, das Zumutbare zu unternehmen, um seinen Schaden zu verringern 

(BGE 4A_332/2016 E. 3.2.4). In seinem Entscheid 4C.118/2002 hielt es 

unter Bezugnahme auf Art. 264 Abs. 3 OR fest, der Vermieter dürfe grund-

sätzlich das Resultat der Suchbemühungen des Mieters abwarten, habe 

jedoch dann selber aktiv zu werden, wenn er erkenne, dass der Mieter sich 

nicht oder ungenügend um die Weitervermietung bemühe und die Untätig-

keit des Vermieters einen Verstoss gegen die Regeln von Treu und Glau-

ben darstelle (BGE 4C.118/2002 E. 3.1). Unter Berücksichtigung der 

soeben dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Schaden-

minderungspflicht des Vermieters gemäss Art. 264 Abs. 3 OR und des all-

gemeinen Prinzips von Treu und Glauben scheint es folgerichtig, der Auf-

fassung zu folgen, wonach der Vermieter den vorgeschlagenen Ersatzmie-

ter um Informationen und den Mieter um Unterstützung anzugehen hat, 

wenn die spontan gelieferten Angaben für eine gehörige Prüfung nicht aus-

reichen. 

 

2.2.3. 

Entgegen den Ausführungen in der Beschwerde ist es somit zu Lasten der 

Klägerin auszulegen, dass sie die finanziellen Verhältnisse des potentiellen 

Bürgen nicht erfragt hat. Dies vor dem Hintergrund, dass die Beklagte der 

Klägerin mit Schreiben vom 20. April 2021 Unterlagen zur offerierten Nach-

mieterin zukommen liess (Klagebeilage 6), dem Anmeldeformular der prä-

sentierten Nachmieterin bereits der potentielle Bürge zu entnehmen war 

(Klagebeilage 10) und die Klägerin zu keinem Zeitpunkt mehr Zeit für die 

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Überprüfung der offerierten Nachmieterin verlangte (vgl. Klageantwortbei-

lage 4 und Klagebeilage 7). Unabhängig davon, ob der potentielle Bürge 

an die Klägerin die Frage gestellt hat, welche Unterlagen von ihm benötigt 

würden, wäre es der Klägerin oblegen, die potentielle Nachmieterin bzw. 

deren Partner um Informationen bzw. Unterlagen betreffend die finanziellen 

Verhältnisse des Partners zu bitten bzw. die Beklagte als Mieterin um Un-

terstützung hierzu anzugehen, wenn sie die Auffassung vertritt, dass das 

Fehlen dieser Informationen der gehörigen Überprüfung der Solvenz der 

Nachmieterin entgegensteht. 

 

Das versäumte Nachfragen der Klägerin betreffend die finanziellen Verhält-

nisse des potentiellen Bürgen ist ihr vorliegend umso mehr anzulasten, weil 

jener mit E-Mail vom 11. April 2021 schrieb: "Um Ihnen die nötige Sicherheit 

anbieten zu können, werde ich eine Bürgschaft für die Miete anbieten. Was 

benötigen Sie dazu von mir?" (Klagebeilage 11; Klageantwortbeilage 4). 

Auch wenn der potentielle Bürge damit zwar nicht wortwörtlich gefragt hat, 

welche Unterlagen er vorlegen müsse, um seine Zahlungsfähigkeit zu be-

weisen, ist diese Aussage doch dahingehend zu verstehen, als dass er all-

gemein nach notwendigen Informationen bzw. Unterlagen für die Bürg-

schaft der Miete – mithin auch Unterlagen, welche seine Zahlungsfähigkeit 

beweisen sollen – nachfragte. Der Klägerin ist zwar beizupflichten, dass 

aus der E-Mail vom 11. April 2021 nicht ersichtlich ist, dass diese an sie 

gerichtet war, wird darin doch bloss eine "Frau C." erwähnt, ohne dass er-

kennbar ist, für wen diese handelt. Auch aus den Vorbringen der Parteien 

im vorinstanzlichen Verfahren ergibt sich nicht, an wen diese E-Mail gerich-

tet war bzw. für wen "Frau C." gehandelt hat (vgl. z.B. act. 5 f.). Aus den 

Ausführungen der Beklagten (act. 27) in Verbindung mit Klageantwortbei-

lage 4 ergibt sich jedoch, dass die Beklagte der Klägerin diese E-Mail – und 

damit auch diese Frage – spätestens mit Schreiben vom 28. April 2021 als 

Beilage weiterleitete mit dem Vermerk "Bürge: Mailverkehr, Nachweis Ge-

schäftstätigkeit, Bonitätsauskunft" (Klageantwortbeilage 4).  

 

Zusammengefasst war die Klägerin angehalten, entweder die Beklagte, die 

potentielle Nachmieterin oder direkt den potentiellen Bürgen hinsichtlich 

der fehlenden Informationen bzw. Unterlagen anzugehen. Mit der Vor-

instanz ist festzustellen, dass dieses Unterlassen der eingehenden Prüfung 

der finanziellen Verhältnisse des potentiellen Bürgen daher zu Lasten der 

Klägerin auszulegen ist. 

 

2.3.  

2.3.1.  

Mit Beschwerde bringt die Klägerin sodann vor, die vorinstanzlich vorge-

nommene Internet-Recherche sei eine unzulässige Sachverhaltserhebung 

von Amtes wegen und habe das rechtliche Gehör der Klägerin verletzt. Zu-

dem ändere auch die Internetsuche nichts daran, dass die vorgeschlagene 

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Nachmieterin unzumutbar sei. Denn nach Art. 5 des Stockwerkeigentümer-

reglements dürfe keine Tätigkeit ausgeübt werden, welche "den guten Ruf 

des Hauses beeinträchtigen könnte". Für eine Rufbeeinträchtigung sei 

nicht notwendig, dass die vorgeschlagene Nachmieterin tatsächlich eine 

Erotikdienstleistung anbiete, sondern es genüge, dass der Ruf des Hauses 

beeinträchtigt werden könne. Es bestehe stets eine gewisse Vermutung, 

dass eine Thai-Masseurin auch Erotikdienstleistungen anbiete. Dies er-

gebe sich auch aus der E-Mail des Partners der vorgeschlagenen Nach-

mieterin vom 11. April 2021, wo dieser explizit darauf hinweise, dass das 

Geschäftsmodell der vorgeschlagenen Nachmieterin nichts mit Erotik zu 

tun habe. Dieser Hinweis wäre nicht notwendig, wenn keine Vermutung be-

stünde. Auch Thai-Masseurinnen, welche keine Erotikdienstleistungen an-

böten, wiesen ausdrücklich auf diesen Umstand hin (Beschwerde S. 9). Die 

vorgeschlagene Nachmieterin sei überdies unzumutbar, da das Mietobjekt 

aus medizinischen Praxisräumlichkeiten bestehe und so vermietet worden 

sei, wohingegen die vorgeschlagene Nachmieterin keine medizinische Tä-

tigkeit ausübe. Ferner sei die vorgeschlagene Nachmieterin unzumutbar, 

weil sie nur über eine bis am 31. Dezember 2025 gültige Aufenthaltsbewil-

ligung verfüge (Beschwerde S. 10).  

 

2.3.2. 

Bei der Prüfung der Zumutbarkeit i.S.v. Art. 264 Abs. 1 OR ist auf objektive 

Kriterien abzustellen. Massgeblich ist grundsätzlich die Sichtweise eines 

durchschnittlichen, vernünftig und korrekt denkenden Vermieters. Dabei ist 

indessen auf die Interessenlage des konkreten Vermieters durchaus Rück-

sicht zu nehmen. Es müssen daher vernünftige Gründe vorliegen, damit 

der Vermieter einen Ersatzmieter als "objektiv unzumutbar" ablehnen kann 

(BÄTTIG, a.a.O., N. 18 zu Art. 264 OR). Der Vermieter darf an den Ersatz-

mieter keine anderen oder höheren Anforderungen stellen als an den aus-

ziehenden Mieter, es sei denn, dieser habe sich nicht vertragskonform ver-

halten. Welche Anforderungen an den ausziehenden Mieter gestellt wur-

den und demzufolge an den Ersatzmieter zu stellen sind, ermittelt sich an-

hand vertraglicher Kriterien, namentlich anhand des vereinbarten Ge-

brauchszweckes und anhand der vereinbarten Gebrauchsmodalitäten, 

aber ebenso anhand des tatsächlich gelebten Mietverhältnisses (Berück-

sichtigung der Mitmieter, des Stils, den die Hausbewohner unter sich pfle-

gen etc.) und anhand der für den ausziehenden Mieter erkennbaren 

Gründe, die den Vermieter einst zum Vertragsschluss mit ihm bewogen ha-

ben. Insoweit können auch subjektive Kriterien in die Beantwortung der 

Frage nach der Zumutbarkeit einfliessen (zum Ganzen HIGI/WILDISEN, 

a.a.O., N. 32 ff. zu Art. 264 OR). Auch in persönlicher Hinsicht ist es zuläs-

sig, gewisse Anforderungen an den Ersatzmieter zu stellen. Dabei dürfen 

Nationalität, Geschlecht, Rasse, Religion oder Zivilstand für sich allein nicht 

als Ablehnungsgründe herangezogen werden. Insbesondere genügen un-

bestimmte Befürchtungen bzw. eine grundsätzlich negative Einstellung ge-

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genüber einer gewissen Kategorie von Menschen nicht, um einen vorge-

schlagenen Ersatzmieter abzulehnen. Ein ausländerrechtlicher Status darf 

z.B. nur dann als unzumutbar angesehen werden, wenn zu befürchten ist, 

dass der Interessent den Mietvertrag nicht für ausreichende Zeit überneh-

men kann. Schliesslich obliegt es auch dem Vermieter, für die Einhaltung 

der Hausordnung (Rücksicht auf andere Mieter usw.) zu sorgen. Vor die-

sem Hintergrund muss er keine Ersatzmieter akzeptieren, welche die Haus-

ordnung empfindlich stören. Darüber hinaus ist der Vermieter verpflichtet, 

auf die bestehende Mieterzusammensetzung, die persönlichen Verhält-

nisse und den Charakter von Mitmietern Rücksicht zu nehmen (zum Gan-

zen GIGER, a.a.O., N. 74 f. zu Art. 264 OR). 

 

2.3.3. 

2.3.3.1. 

Zu prüfen ist zunächst das klägerische Vorbringen betreffend Rufbeein-

trächtigung bzw. der Verletzung des Stockwerkeigentümerreglements. Be-

reits im vorinstanzlichen Verfahren führte die Klägerin aus, es gebe eine 

beachtliche Anzahl von Thai-Masseurinnen, welche Erotikdienstleistungen 

anböten. Eine Praxis für Thai-Massagen sei geeignet, den Ruf der Liegen-

schaft zu beeinträchtigen, sodass eine entsprechende Vermietung gegen 

Art. 5 des Stockwerkeigentümerreglements verstosse und damit unzumut-

bar sei (act. 7).  

 

Die Beklagte entgegnete, es sei absurd, dass die Klägerin mit einem belie-

bigen Inserat von einer Website zu beweisen versuche, dass jeder Massa-

gesalon in die "Rotlichtecke" gehöre (act. 26). Auch das Stockwerkeigen-

tümerreglement könne nicht als Hindernis für die Zumutbarkeit angeführt 

werden. Mit dem Massagesalon sei eine Nutzung als Praxis geplant gewe-

sen, so wie das Objekt zuvor auch als Praxisräumlichkeit vermietet worden 

sei. Im gleichen Gebäude befinde sich ferner ein Solarium, welches aus-

drücklich erlaubt sei (act. 27).  

 

Tatsächlich lässt sich Art. 5 des Stockwerkeigentümerreglements entneh-

men, dass in den Stockwerkeinheiten und Nebenräumen des Hauses keine 

gewerbliche oder private Tätigkeit ausgeübt werden dürfe, die den guten 

Ruf des Hauses beeinträchtigen könnte (Klagebeilage 15). Wie die Kläge-

rin selber ausgeführt hat, hat das Geschäftsmodell der potentiellen Nach-

mieterin gemäss deren Auskunft nichts mit Erotik zu tun (act. 6). Die Klä-

gerin macht nicht geltend, dass diese Auskunft falsch sei, hält aber statt-

dessen dafür, dass eine beachtliche Anzahl von Thai-Masseurinnen Erotik-

dienstleistungen anböten (act. 7). Auch wenn dies zutreffen mag, so ist es 

zugleich eine offenkundige Tatsache i.S.v. Art. 151 ZPO, dass es eine Viel-

zahl von professionellen Massage-Praxen gibt, welche Thai-Massagen 

ohne Erotikbezug anbieten, es sich mithin bei der Thai-Massage um eine 

Massageart handelt, welche nicht grundsätzlich anrüchig ist. Zu berück-

sichtigen ist jeweils auch das Umfeld, in dessen Rahmen Thai-Massagen 

 - 11 - 

 

 

 

angeboten werden. Wird eine Thai-Massage in einer Lokalität angeboten, 

welche keinen anrüchigen Eindruck macht, sondern – wie vorliegend – in 

einem Gebäude, dem ein guter Ruf anhaftet (vgl. act. 7), und besteht zu-

dem ein professioneller und erotikfreier Auftritt der Massage-Praxis, ist 

grundsätzlich nicht zu vermuten, dass in dieser Praxis Erotikdienstleistun-

gen angeboten werden. Dass es sich vorliegend anders verhalten hätte, ist 

nicht konkret dargetan. Damit gibt es aber keine Anhaltspunkte dafür, dass 

die fragliche Vermietung zwecks Betrieb einer Thai-Massage-Praxis zu ei-

ner Rufschädigung des Hauses hätte führen können. Wie vorstehend aus-

geführt, genügen unbestimmte Befürchtungen bzw. eine grundsätzlich ne-

gative Einstellung gegenüber einer gewissen Kategorie von Menschen 

nicht, um einen vorgeschlagenen Ersatzmieter abzulehnen.  

 

Die Frage, ob die Vorinstanz mit ihrer Internet-Recherche den klägerischen 

Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt hat, kann offen gelassen werden. 

Wie soeben ausgeführt, handelt es sich beim Umstand, dass es eine be-

achtliche Anzahl von Massage-Praxen bzw. Masseurinnen gibt, welche 

professionelle Thai-Massagen ohne Erotikbezug anbieten, um eine offen-

kundige Tatsache. Die Wahrung des rechtlichen Gehörs stellt keinen 

Selbstzweck dar. Wenn – wie vorliegend – nicht ersichtlich ist, inwiefern die 

Verletzung des rechtlichen Gehörs einen Einfluss auf das Verfahren haben 

könnte, besteht kein Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Ent-

scheids (BGE 4D_31/2021 E. 2.1). Infolgedessen ist hierauf nicht weiter 

einzugehen. 

 

2.3.3.2. 

Hinsichtlich des klägerischen Vorbringens betreffend Mietzweck brachte 

die Klägerin im vorinstanzlichen Verfahren vor, sie habe die Räumlichkeiten 

als medizinisch genutzte Praxisräumlichkeiten vermietet, wohingegen die 

Nachmieterin diese als Masseurin verwende wolle (act. 6). Dass dies zur 

Unzumutbarkeit der vorgeschlagenen Nachmieterin führe, hat sie aller-

dings nicht ausdrücklich vorgebracht (act. 6 f.). Im Übrigen hat die Beklagte 

ohnehin das klägerische Vorbringen bestritten und ausgeführt, dass die po-

tentielle Nachmieterin die Räumlichkeiten zu den gleichen Konditionen und 

ebenfalls als Praxisräume und Büro habe nutzen wollen (act. 25). Mit dem 

Massagesalon sei eine Nutzung als Praxis geplant gewesen, so wie das 

Objekt vorher auch als Praxisräumlichkeit vermietet worden sei (act. 27). 

Tatsächlich lässt sich dem Mietvertrag unter der Rubrik Mietobjekt entneh-

men, dass das Mietobjekt zur Benützung als "Praxisräumlichkeiten" ver-

mietet wird, wobei entgegen den klägerischen Vorbringen nicht zusätzlich 

von "medizinisch genutzten" Räumlichkeiten die Rede ist (Klagebeilage 5). 

Inwiefern Massage-Praxen nicht vom Begriff Praxisräumlichkeit (ohne Zu-

satz der medizinischen Nutzung) umfasst werden sollen, bringt die Klägerin 

weder substantiiert vor, noch ist dies ersichtlich.  

 

 - 12 - 

 

 

 

2.3.3.3. 

Zu prüfen bleibt letztlich das klägerische Vorbringen betreffend Aufenthalts-

bewilligung. Hierzu führte die Klägerin im vorinstanzlichen Verfahren aus, 

dass die vorgeschlagene Nachmieterin nur über eine bis am 31. Dezember 

2025 gültige Aufenthaltsbewilligung verfüge, sodass ihr Aufenthalt in der 

Schweiz bis zum Ende der Mietdauer am 31. März 2026 nicht gesichert sei 

(act. 6). Diesbezüglich ist aber zu beachten, dass der Partner der vorge-

schlagenen Nachmieterin eine Solidarbürgschaft anbot. Selbst wenn die 

vorgeschlagene Nachmieterin für die letzten drei Monate der Mietdauer die 

Schweiz hätte verlassen müssen, so hätte die Klägerin auf den Solidarbür-

gen zurückgreifen können. Von einer Unzumutbarkeit ist deshalb nicht aus-

zugehen. 

 

2.4.  

Zusammengefasst ergibt sich, dass die Vorinstanz im Ergebnis zu Recht 

das klägerische Gesuch um Gewährung der provisorischen Rechtsöffnung 

abgewiesen hat. Auf die Anträge der Klägerin, der Beklagten sei die vor-

instanzliche Entscheidgebühr aufzuerlegen und sie sei zu verpflichten, der 

Klägerin eine Parteientschädigung auszurichten, ist deshalb nicht weiter 

einzugehen. Ebenso wenig ist die Sache an die Vorinstanz zurückzuwei-

sen. Die entsprechenden Beschwerdebegehren sind abzuweisen. 

 

3.  

3.1. 

Mit Beschwerde bringt die Klägerin ferner vor, die Vorinstanz habe der Be-

klagten zu Unrecht eine Parteientschädigung samt Mehrwertsteuer zuge-

sprochen. Die Beklagte sei mehrwertsteuerpflichtig und könne die an ihre 

Rechtsvertreterin geleistete Mehrwertsteuer als Vorsteuer abziehen, wes-

halb sie keinen Anspruch auf einen Mehrwertsteuerzuschlag habe (Be-

schwerde S. 11). 

 

3.2. 

Mit Beschwerdeantwort entgegnet die Beklagte hierzu lediglich, die kläge-

rischen Ausführungen würden bestritten und der vorinstanzliche Entscheid 

sei vollumfänglich zu bestätigen (Beschwerdeantwort S. 7). 

 

3.3. 

Die Prozessentschädigung dient dazu, den der obsiegenden Partei erlitte-

nen Schaden aus der rechtsanwaltlichen Parteivertretung im Verfahren zu 

ersetzen. Sie ist deshalb Schadenersatz im Sinne von Art. 18 Abs. 2 lit. i 

MWSTG und als solche nicht mehrwertsteuerpflichtig. Bei der Bemessung 

der Prozessentschädigung ist die Mehrwertsteuer trotzdem zu berücksich-

tigen, wenn die obsiegende Partei selber nicht mehrwertsteuerpflichtig ist 

und ihr mit den Honorarrechnungen Mehrwertsteuer in Rechnung gestellt 

wird. In diesen Fällen wird die obsiegende Partei wegen der fehlenden 

Mehrwertsteuerpflicht durch die ihr in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer 

 - 13 - 

 

 

 

finanziell belastet. Im Gegensatz dazu fehlt eine solche Belastung bei einer 

mehrwertsteuerpflichtigen Partei, da bzw. wenn diese die abgelieferte 

Mehrwertsteuer als Vorsteuer von ihrer eigenen Mehrwertsteuerrechnung 

in Abzug bringen kann (Art. 28 Abs. 1 lit. a MWST; zum Ganzen Aargauer 

Merkblatt zur Frage der Berücksichtigung der Mehrwertsteuer bei der Be-

messung der Parteientschädigung, abrufbar unter https://www.ag.ch/me-

dia/kanton-aargau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-

mwst.pdf, Ziff. 1).  

 

3.4. 

Wie sich dem UID-Register entnehmen lässt, ist die Beklagte mehrwert-

steuerpflichtig ([...]). Die Vorinstanz hat ihr folglich zu Unrecht einen Mehr-

wertsteuerzuschlag zugesprochen. Der vorinstanzliche Entscheid ist ent-

sprechend anzupassen. 

 

4.  

Vorliegend obsiegt die Klägerin einzig hinsichtlich der Mehrwertsteuer be-

treffend einen Betrag von Fr. 97.90, wohingegen sie in der Hauptsache be-

treffend einen Betrag von Fr. 14'980.00 unterliegt. Es rechtfertigt sich da-

her, die Prozesskosten des obergerichtlichen Verfahrens vollumfänglich 

der Klägerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 und 2 ZPO i.V.m. Art. 95 Abs. 1 

ZPO). Die Gerichtskosten sind auf Fr. 600.00 festzusetzen (Art. 48 i.V.m. 

Art. 61 Abs. 1 GebV SchKG) und werden mit dem von der Klägerin in glei-

cher Höhe geleisteten Kostenvorschuss verrechnet (Art. 111 Abs. 1 ZPO). 

Die Klägerin ist zudem zu verpflichten, der Beklagten eine richterlich auf 

Fr. 1'586.40 (Grundentschädigung Fr. 2'048.50 [Fr. 4'097.00 {Fr. 1'850.00 

+ 15 % des Streitwerts von Fr. 14'980.00; vgl. § 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 2 AnwT}, 

davon 50 % {§ 3 Abs. 1 lit. a AnwT i.V.m. § 3 Abs. 2 Satz 1 AnwT}]; Abzug 

von 20 % wegen fehlender Verhandlung [§ 6 Abs. 2 AnwT]; Zuschlag von 

20 % für die Eingabe vom 31. August 2022 [§ 6 Abs. 3 AnwT]; 25 % Rechts-

mittelabzug [§ 8 AnwT]; Auslagen von pauschal Fr. 50.00; kein Mehrwert-

steuerzuschlag) festzusetzende Parteientschädigung zu bezahlen. 

 

 
   

Das Obergericht erkennt: 

 

1. 

1.1. 

In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden Dispositiv-Ziffern 3 und 

4 des Entscheids des Präsidiums des Bezirksgerichts Q. vom 30. Juni 2022 

aufgehoben und durch folgende Bestimmungen ersetzt: 

 

 3. 
Die Kostennote der Vertreterin der Gesuchsgegnerin, Michèle Dürrenber-
ger, Rechtsanwältin in Rheinfelden, wird im Umfang von Fr. 1'271.60 (inkl. 
Auslagen) richterlich genehmigt. 
 

https://www.ag.ch/media/kanton-aargau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-mwst.pdf
https://www.ag.ch/media/kanton-aargau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-mwst.pdf
https://www.ag.ch/media/kanton-aargau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-mwst.pdf

 - 14 - 

 

 

 

4. 
Die Gesuchstellerin hat der Gesuchsgegnerin eine Parteientschädigung 
von Fr. 1'271.60 (inkl. Auslagen) zu bezahlen. 

 

1.2. 

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 

 

2. 

Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 600.00 wird der Klägerin auf-

erlegt und mit dem von ihr in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss 

verrechnet. 

 

3. 

Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten für das Beschwerdeverfahren 

eine Parteientschädigung von Fr. 1'586.40 (inkl. Auslagen) zu bezahlen. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

[...] 

 
 

 
   

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) 

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-

lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-

schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen 

Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-

rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens Fr. 

30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeu-

tung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44 

Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-

gericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde 

nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-

deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die 

sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen 

hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 14'980.00. 

 

  

 - 15 - 

 

 

 

   

Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)  

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-

lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-

äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-

weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90, 

Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-

gericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt. 

Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die 

Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 

BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-

beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen (Art. 

119 Abs. 1 BGG). 

 

 
   

Aarau, 25. Oktober 2022 

 

Obergericht des Kantons Aargau 

Zivilgericht, 3. Kammer 

Die Präsidentin:     Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

Massari      Walker