# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9b5c8c0a-97aa-5bcb-be62-a6bbb71c0393
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-08-22
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 22.08.2018  SB.2018.00046
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2018-00046_2018-08-22.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2018.00046	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 22.08.2018
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer
(Revision)

	
[Revision; Grundstückgewinnsteuer; Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung; Verwendung des Grundstückgewinns zur Verbesserung eines zum betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörenden Grundstücks; Abweisung der Beschwerde]

Die bisherige kantonale Praxis, wonach ein Grundstück dann als "landwirtschaftlich" im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. h StG galt, wenn es entweder Teil eines landwirtschaftlichen Heimwesens war oder tatsächlich landwirtschaftlich genutzt wurde, ist überholt. Der Begriff des landwirtschaftlichen Grundstücks in § 216 Abs. 3 lit. h StG ist im Sinn der neueren bundesgerichtlichen Praxis zu Art. 12 Abs. 1 StHG auszulegen (E. 2.3).

Das streitgegenständliche Grundstück war kein landwirtschaftliches Grundstück. Nach Art. 8 Abs. 2 StHG gehörte es vor der Veräusserung zum Geschäftsvermögen des Beschwerdegegners. Da es sich folglich um einen Grundstückgewinn aus Veräusserung des Geschäftsvermögens im Sinn von Art. 12 Abs. 4 Ingress StHG handelt, kommen die Steueraufschubtatbestände von § 216 Abs. 3 lit. g StG bzw. Art. 12 Abs. 4 lit. a in Verbindung mit Art. 8 Abs. 4 StHG zum Tragen, nicht jene von § 216 Abs. 3 lit. h StG bzw. Art. 12 Abs. 3 lit. d StHG. Den Grundstückgewinn investierte der Beschwerdegegner teilweise in den Bau eines Legehennenstalls. Dabei handelt es sich um eine Verbesserung eines zum betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörenden Grundstücks im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. g StG. Die Beschwerde ist abzuweisen (E. 2.4).

			 	
				Stichworte:
	
						BETRIEBSNOTWENDIGES ANLAGEVERMÖGEN
ERSATZBESCHAFFUNG
GESCHÄFTSVERMÖGEN
LANDWIRTSCHAFTLICHES GRUNDSTÜCK
STEUERAUFSCHUB

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 216 Abs. III lit. g StG
§ 216 Abs. III lit. h StG
Art. 8 Abs. IV StHG
Art. 12 Abs. I StHG
Art. 12 Abs. III lit. d StHG
Art. 12 Abs. IV StHG
Art. 12 Abs. IV lit. a StHG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

SB.2018.00046

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 22. August 2018

 

 

 

Mitwirkend: Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Verwaltungsrichter Reto Häggi Furrer, Gerichtsschreiberin Nicole Aellen.   

 

 

 

In Sachen

 

 

Gemeinde A, vertreten durch den Gemeinderat, 

 

dieser vertreten durch die B AG, 

Beschwerdeführerin, 

 

 

gegen

 

 

C, vertreten durch RA D, 

Beschwerdegegner,

 

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer

(Revision),

hat
sich ergeben: 

I.  

A. Der als Landwirt
tätige C verkaufte am 24. März 2014 als Alleineigentümer die in der
Bauzone liegende Parzelle Kat.-Nr. 01 in A von … m2 zu einem Preis
von Fr. …. Mit Veranlagungsentscheid vom 22. September 2014 setzte
das Gemeindesteueramt A den steuerbaren Grundstückgewinn auf Fr. … und die
Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … fest. Auf Einsprache hin bestätigte der
Gemeinderat A den Veranlagungsentscheid am 1. Dezember 2014. Das
Steuerrekursgericht wies einen hiergegen erhobenen Rekurs mit Entscheid vom
22. Juni 2015 ab.

B. Am
19. August 2015 ersuchte C den Gemeinderat A aufgrund einer teilweisen
Reinvestition des Erlöses in den Bau eines Legehennenstalls um Revision des
Veranlagungsentscheids. Der Gemeinderat A lehnte das Revisionsbegehren mit
Beschluss vom 22. Februar 2016 ab. Eine hiergegen erhobene Einsprache wies
er mit Beschluss vom 4. Juli 2016 ab. 

II.  

C liess dagegen am 8. Juli 2016 beim
Steuerrekursgericht rekurrieren und beantragen, unter Entschädigungsfolge sei
die Grundstückgewinnsteuer im Umfang von Fr. … aufzuschieben. Das
Steuerrekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom 20. März 2018 gut,
setzte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … herab und schob sie auf dem
nicht realisierten Gewinn von Fr. … auf.

III.  

Die Gemeinde A liess am 7. Mai 2018 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht führen und beantragen, unter Entschädigungsfolge sei der
Rekursentscheid aufzuheben und der Einspracheentscheid vom 4. Juli 2016
wiederherzustellen. Das Steuerrekursgericht verzichtete am 16. Mai 2018 auf
eine Vernehmlassung. C liess am 18. Mai 2018 die Abweisung der Beschwerde
unter Entschädigungsfolge beantragen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Die beschwerdeführende Gemeinde ist nach § 213
Satz 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) zur Beschwerde
legitimiert.

In Verfahren betreffend Grundsteuern können vor
Verwaltungsgericht Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder
Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung
des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden (§ 213
Satz 2 in Verbindung mit § 153 Abs. 3 StG).

2.
 

2.1 Zwischen
den Parteien ist strittig, ob die teilweise Investition des Erlöses aus dem
Grundstückverkauf in den Bau eines Legehennenstalls zu einem teilweisen
Aufschub der Grundstückgewinnsteuer führt. Die Vorinstanz hat dies in
Gutheissung des Rekurses bejaht, weil es sich beim streitgegenständlichen
Grundstück nach der neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung
harmonisierungsrechtlich nicht um ein landwirtschaftliches Grundstück, sondern
um ein Grundstück im Geschäftsvermögen des Beschwerdegegners handle. Die
Investition in den Bau eines Legehennenstalls sei als Reinvestition ins
betriebsnotwendige Anlagevermögen zu betrachten und führe im entsprechenden
Umfang deshalb zu einem Steueraufschub.

2.2 Zu den steuerbaren
Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit zählen nach Art. 8
Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkten
Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) auch alle Kapitalgewinne auf
Geschäftsvermögen etwa aus der Veräusserung von Vermögenswerten. Davon
ausgenommen sind indes Gewinne aus der Veräusserung von land- und
forstwirtschaftlichen Grundstücken, soweit der Veräusserungserlös die
Anlagekosten übersteigt; diese Gewinne unterliegen nach Art. 12 Abs. 1
StHG zwingend der Grundstückgewinnsteuer. 

Die Kantone können
zudem gemäss Art. 12 Abs. 4 Ingress StHG die Grundstückgewinnsteuer
auch auf Gewinnen aus der Veräusserung von anderen Grundstücken des
Geschäftsvermögens erheben, sofern sie diese Gewinne von der Einkommens- und Gewinnsteuer
ausnehmen oder die Grundstücksgewinnsteuer auf die Einkommens- und Gewinnsteuer
anrechnen (sogenanntes monistisches System). Diesem System folgt der Kanton
Zürich.

Gemäss § 216
Abs. 1 StG wird die Grundstückgewinnsteuer von den Gewinnen erhoben, die
sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Die
Grundstückgewinnsteuer wird nach § 216 Abs. 3 StG unter anderem
aufgeschoben bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines zum
betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörenden Grundstücks, soweit der Erlös
innert angemessener Frist zum Erwerb oder zur Verbesserung eines zum betriebsnotwendigen
Anlagevermögen gehörenden Ersatzgrundstücks im Kanton verwendet wird
(lit. g), sowie bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines land-
oder forstwirtschaftlichen Grundstücks, soweit der Erlös innert angemessener
Frist zum Erwerb eines selbst bewirtschafteten Ersatzgrundstücks oder zur
Verbesserung der eigenen, selbst bewirtschafteten land- oder
forstwirtschaftlichen Grundstücke im Kanton verwendet wird (lit. h). Die
Ersatzbeschaffung in einem anderen Kanton ist derjenigen im Kanton Zürich gleichgestellt
(§ 226a Abs. 1 StG). 

Diese Regelungen entsprechen den
Steueraufschubstatbeständen, wie sie das Bundesrecht den Kantonen in
Art. 12 Abs. 3 lit. d und Art. 12 Abs. 4 lit. a
in Verbindung mit Art. 8 Abs. 4 StHG vorschreibt.

2.3 Nach
langjähriger kantonaler Praxis galt ein Grundstück dann als
"landwirtschaftlich" im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. h
StG, wenn es entweder Teil eines landwirtschaftlichen Heimwesens war oder
tatsächlich landwirtschaftlich genutzt wurde; der Erschliessungsgrad und die
baurechtliche Zugehörigkeit des Grundstücks waren hingegen nicht entscheidend
(VGr, 18. März 2009, SB.2008.00084, E. 2.2 und 25. Mai 2005,
SB.2005.00010, E. 2.2 [jeweils mit weiteren Hinweisen]). 

Gemäss neuerer bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist für
die Bestimmung, ob es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinn von
Art. 12 Abs. 1 StHG handelt, demgegenüber in erster Linie massgebend,
ob das Grundstück in den sachlichen Anwendungsbereich des Bundesgesetzes vom
4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) fällt. Demgemäss
liegt ein landwirtschaftliches Grundstück vor, wenn es ausserhalb einer Bauzone
nach Art. 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) liegt
und die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Ferner gilt dies für folgende
Grundstücke (Art. 2 Abs. 2 BGBB): Solche mit landwirtschaftlichen
Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenen Umschwungs, die in einer
Bauzone liegen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören; zu einem
landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende Waldgrundstücke; Grundstücke, die
teilweise innerhalb der Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den
Nutzungszonen aufgeteilt sind; Grundstücke gemischter Nutzung, die nicht in
einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt
sind. 

Die vorgenannten Rechtsbegriffe sind allerdings mit dem
steuerrechtlichen nicht vollständig deckungsgleich, weil etwa Grundstücke mit
zu geringer Grösse oder zu geringen Arbeitseinsatzerfordernissen zwar nicht in
den Anwendungsbereich des BGBB fallen (Art. 2 Abs. 3 und Art. 7
Abs. 1 BGBB), steuerrechtlich aber dennoch als landwirtschaftliche
Grundstücke zu betrachten sind; umgekehrt kann der Verkauf eines in den
Schutzbereich des BGBB fallenden Grundstücks dann nicht steuerrechtlich
privilegiert werden, wenn dabei die bodenrechtlichen Vorschriften missachtet
wurden (zum Ganzen BGE 138 II 32 E. 2.2; BGr, 15. Dezember 2010, 2C_539/2010,
E. 3.2, und 28. März 2018, 2C_940/2017, E. 3.2.2 f.). 

Das Steuerharmonisierungsrecht des Bundes regelt die
Steueraufschubstatbestände im Bereich der Grundstückgewinnsteuer abschliessend;
den Kantonen verbleibt insoweit kein Spielraum (BGE 130 II 302, E. 3.2).
Entsprechend ist die bundesrechtliche Qualifikation eines Grundstücks auch für
die Kantone massgebend. Das hat zur Folge, dass die bisherige kantonale Praxis
zu landwirtschaftlichen Grundstücken mit der neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung
überholt ist (so auch Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz,
3. A., Zürich 2013, § 216 N. 304). Mithin ist der Begriff des
landwirtschaftlichen Grundstücks in § 216 Abs. 3 lit. h StG im
Sinn der vorgenannten bundesgerichtlichen Praxis auszulegen. 

2.4 Das
streitgegenständliche Grundstück liegt vollständig in der Bauzone der Gemeinde A
(vgl. www.maps.zh.ch); landwirtschaftliche Gebäude und Anlagen waren beim
Verkauf nicht vorhanden. Damit handelt es sich nach dem vorgängig Ausgeführten
nicht um ein landwirtschaftliches Grundstück. Es ist sodann unbestritten, dass
das Grundstück vor der Veräusserung dem Landwirtschaftsbetrieb des Pflichtigen
als Acker- und Weideland diente. Nach Art. 8 Abs. 2 StHG zählte es
damit zum Geschäftsvermögen des Pflichtigen. Es handelt sich somit um einen
Grundstücksgewinn aus Veräusserung des Geschäftsvermögens im Sinn von
Art. 12 Abs. 4 Ingress StHG, was zur Folge hat, dass nicht die Steueraufschubtatbestände
gemäss § 216 Abs. 3 lit. h StG bzw. Art. 12 Abs. 3 lit. d
StHG, sondern diejenigen nach § 216 Abs. 3 lit. g StG bzw.
Art. 12 Abs. 4 lit. a in Verbindung mit Art. 8 Abs. 4
StHG zum Tragen kommen. Massgebend ist diesbezüglich nicht etwa die berufliche
Tätigkeit als Landwirt – wovon die Beschwerdeführerin auszugehen scheint –,
sondern das Steuerobjekt, also die Frage, ob es sich um ein
landwirtschaftliches oder ein anderes Grundstück im Geschäftsvermögen handelt.

Hier wurde der
erzielte Gewinn aus dem Grundstückverkauf teilweise in den Bau eines
Legehennenstalls investiert. Dabei handelt es sich – was die Beschwerdeführerin
nicht infrage stellt – um eine Verbesserung eines zum betriebsnotwendigen Anlagevermögen
gehörenden Ersatzgrundstücks im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. g
StG. Die Höhe der anrechenbaren Ersatzinvestition ist im Beschwerdeverfahren
nicht mehr strittig, weshalb diesbezüglich vollumfänglich auf die
vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden kann.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.

3.
 

Ausgangsgemäss sind
die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 153 Abs. 4
in Verbindung mit § 151 Abs. 1 und § 213 Satz 2 StG) und
ist diese zu verpflichten, dem Beschwerdegegner eine angemessene
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG, LS 175.2] in
Verbindung mit § 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153 Abs. 4
und StG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.  15'000.--;  die übrigen Kosten betragen:

Fr.        60.--  Zustellkosten,

Fr.  15'060.--   Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine
Parteientschädigung von Fr. 5'000.- zu bezahlen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an
…