# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 680b687f-a3aa-549f-9e72-d7208ab59a74
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-03
**Language:** de
**Title:** Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 03.02.2025 MJ240053-L
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MJ240053-L_2025-02-03.pdf

## Full Text

ZMP 2025 Nr. 2 

Art. 269 OR; Art. 269a OR; Art. 269d OR; Art. 270 OR; Art. 270a Abs. 3 OR; 

Art. 85 ZPO; Art. 164 ZPO. Anfechtung einer Mietzinserhöhung. Senkungs-

begehren im Rahmen der Anfechtung einer Erhöhung. Relative Methode. 

Einwand der übersetzten Rendite. Anlagewert bei gemischter Schenkung. 

Nachweis von allgemeinen Kostensteigerungen. Unbezifferte Klage. 

Zwar kann der Mieter im Rahmen der Anfechtung einer Mietzinsanfechtung ein 

Senkungsbegehren stellen, ohne sich zuvor an den Vermieter wenden zu müssen. 

Die relative Methode setzt dem allerdings Grenzen, denn die Parteien müssen und 

dürfen davon ausgehen, dass die letzte massgebliche Mietzinsfestsetzung (Ver-

trag, Vergleich, unangefochtene Mietzinserhöhung) dem Vermieter sowohl einen 

genügenden als auch nicht missbräuchlichen Ertrag verschafft. 

Defensiv können absolute Anpassungsgründe einer Anpassung wegen Verände-

rung relativer Faktoren ohne weiteres entgegengehalten werden. Dies kann aber 

wegen der relativen Methode höchstens eine Mietzinsveränderung verhindern, 

nicht aber zu einer von Grund auf neuen Mietzinskalkulation führen. Das Kriterium 

der Nettorendite hat bei neueren Bauten Vorrang vor der orts- und quartierüblichen 

Vergleichsmiete. Als neuer sind Objekte zu betrachten, die innerhalb der letzten 

30 Jahre erworben worden sind. Ist der Erwerb auf eine gemischte Schenkung 

zurückzuführen, so ist die Renditeüberprüfung auf Antrag des Mieters nur möglich, 

wenn innerhalb der letzten 30 Jahre ein Erwerb stattgefunden hat, der auf dem 

Spiel der Marktkräfte beruhte.  

Allgemeine Kostensteigerungen können im Gerichtsverfahren nur in besonderen 

Fällen aufgrund von Pauschalen überwälzt werden. Für gewöhnlich sind sie an-

hand zweier Vergleichsperioden konkret zu substantiieren und nachzuweisen. 

Die Regeln über die unbezifferte Forderungsklage sind auch auf andere Klagear-

ten anwendbar, namentlich auf Mietzinsanfechtungen (Feststellungs- bzw. Gestal-

tungsklage). In aller Regel erweist sich bei solchen Klagen eine Bezifferung auch 

bei einer Berufung auf die Nettorendite allerdings nicht als unzumutbar, denn das 

Gericht hat keine Handhabe, den Vermieter zur Offenlegung der entsprechenden 

Unterlagen zu zwingen, wird doch eine Weigerung einzig bei der Beweiswürdigung 

berücksichtigt. Stellt sich im Verfahren heraus, dass die Berufung auf die Netto-

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rendite unzulässig ist, steht gleichzeitig fest, dass die Klage von Anfang an zu be-

ziffern gewesen wäre. Damit ist auf die unbezifferte Klage nicht einzutreten. 

 

Aus dem Beschluss des Mietgerichts Zürich MJ240053-L vom 3. Februar 2025 

(nicht rechtskräftig; Besetzung: Weber, Ebnöther, Bauert; Gerichtsschreiber Koh-

ler): 

«(…) 

Ursprüngliches Rechtsbegehren: 

«1. Es sei die mit Formular vom 5. Dezember 2023 mitgeteilte Miet-
zinserhöhung für die 2-Zimmer-Wohnung (…) für ungültig bzw. 
missbräuchlich zu erklären und der zulässige Mietzins auf ein 
noch zu bezifferndes Mass, mindestens aber auf Fr. 1'387.- zu 
reduzieren. 

 2. Der Beklagte sei zu verpflichten, die Nettorendite der Liegen-
schaft samt allen dazu relevanten Unterlagen und Belegen offen-
zulegen. 

 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu 
Lasten des Beklagten.» 
 
 

Beziffertes Rechtsbegehren: 

«1. Es sei der Nettomietzins auf Fr. 1'183.40 zu senken. 

 [Ziff. 2 und 3 unverändert]» 
 

Das Mietgericht zieht in Betracht:  

1. Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1.1 Die Parteien schlossen am 12./19. Oktober 2016 per 16. Dezember 2016 ei-

nen Mietvertrag über die 2-Zimmerwohnung … an der N-strasse x in Zürich ab. 

Der Mietzins wurde auf Fr. 1'454.– netto festgelegt, zuzüglich Nebenkosten in 

Höhe von Fr. 136.–. Der Vertrag kann unter Einhaltung einer Frist von drei Mona-

ten per Ende März und September gekündigt werden. Die Anfechtung des An-

fangsmietzinses durch den Kläger endete mit Vergleich vom 23./24. Mai 2017. Da-

bei wurde ein Nettomietzins von Fr. 1'414.– vereinbart, bei unveränderten weiteren 

Vertragsmodalitäten, insbes. Nebenkosten. Am 25. Juli 2017 liess der Beklagte 

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dem Kläger wegen des auf 1.5% gesunkenen Referenzzinses eine Mietzinssen-

kung mitteilen. Ab 1. Oktober 2017 betrug der Nettomietzins Fr. 1'387.–, als Ne-

benkosten waren in dieser Mitteilung nach Plombierung des Kabelanschlusses nur 

noch die Heizkosten sowie die Hauswartung mit Beträgen von Fr. 80.– und Fr. 

25.– aufgeführt. 

Mit amtlichem Formular vom 5. Dezember 2023 zeigte der Beklagte dem Kläger 

eine Erhöhung des Nettomietzinses auf Fr. 1'507.– an. Zur Begründung führte er 

den seit der Senkung von 2017 von 1.5% auf 1.75% gestiegenen Referenzzins, 

die Teuerung zwischen dem 30. Juni 2017 und dem 30. November 2023 sowie 

eine Steigerung der allgemeinen Kosten um 0.5% pro Jahr im gleichen Zeitraum 

an. Die Sendung wurde am 13. Dezember 2023 zur Abholung gemeldet und vom 

Kläger zwei Tage später am Schalter in Empfang genommen. 

1.2 Mit Eingabe vom 13. Januar 2024 (Poststempel) focht der Kläger diese Er-

höhung rechtzeitig bei der Schlichtungsbehörde an und verlangte, sie sei miss-

bräuchlich zu erklären. Er stellte einen übersetzten Ertrag in den Raum und 

machte schon damals geltend, der Beklagte habe die Liegenschaft durch eine ge-

mischte Schenkung erworben und sei zur Offenlegung der Daten für eine Ertrags-

überprüfung anzuhalten. Bei der Schlichtungsverhandlung vom 2. Juli 2024 konn-

ten sich die Parteien nicht einigen. In der Folge unterbreitete ihnen die Behörde 

einen Urteilsvorschlag, den der Kläger innert der gesetzlichen Frist ablehnte. Da-

rauf stellte die Schlichtungsbehörde ihm die Klagebewilligung aus. 

Am 12. September 2024 (Poststempel) und damit unter Berücksichtigung des Fris-

tenstillstandes nach Art. 145 ZPO rechtzeitig reichte der Kläger eine schriftlich be-

gründete Klage sowie die ihm am 30. Juli 2024 zugestellte Klagebewilligung der 

Schlichtungsbehörde Zürich vom 23. Juli 2024 ein. Mit Beschluss vom 19. Sep-

tember 2024 wurde die Klage dem Beklagten zugestellt, das Verfahren dem Kol-

legialgericht vorgelegt und dem Kläger gestützt auf seine Angaben zum Mindest-

streitwert der unbezifferten Klage Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses von 

Fr. 2'570.– angesetzt. Die weitere Prozessleitung wurde dem Vorsitzenden dele-

giert. Der Entscheid über die Zulässigkeit der unbezifferten Klage wurde bis zur 

Hauptverhandlung vertagt. Nach Eingang des Vorschusses wurde dem Beklagten 

mit Verfügung vom 28. September 2024 Frist zur schriftlichen Stellungnahme zur 

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Klage angesetzt. Diese erfolgte innert erstreckter Frist mit elektronischer Eingabe 

vom 11. November 2024. Darauf wurden die Parteien auf den 16. Januar 2025 zur 

Hauptverhandlung vorgeladen. Nach Durchführung der ersten Parteivorträge 

wurde der Beklagte zur Bezifferung der Klage aufgefordert und das Verfahren 

sinngemäss für spruchreif erklärt. 

2. Parteistandpunkte 

2.1 Der Kläger macht hauptsächlich geltend, die angefochtene Mietzinserhöhung 

führe zu einem übersetzten Ertrag, wie er dies schon im Schlichtungsverfahren 

geltend gemacht habe. Da der Beklagte ihm die erforderlichen Unterlagen für eine 

Renditeüberprüfung nicht zur Verfügung gestellt habe, erhebe der Kläger eine un-

bezifferte Klage, wobei er mindestens verlange, den Nettomietzins auf Fr. 1'387.– 

zu belassen. Er könne allerdings nicht ausschliessen, dass der Mietzins nach 

Durchführung der Berechnung tiefer ausfallen könnte und behalte sich eine ab-

schliessende Bezifferung vor. Dass der Erwerb der Liegenschaft durch den Be-

klagten im Jahre 1998 laut Auskunft des zuständigen Grundbuchamtes im Rah-

men einer gemischten Schenkung erfolgt sei, ändere nichts am Vorrang des Kri-

teriums der Nettorendite für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses. 

Der Erwerb sei im Zeitpunkt der Mietzinserhöhung weniger als 30 Jahre zurück-

gelegen, so dass nicht von einer Altbaute auszugehen sei und der Erwerbspreis 

nach der Rechtsprechung massgeblich bleibe, auch wenn die Erwerbsart zu einer 

Korrektur des Kaufpreises berechtige. Akzeptiert werde, dass der Erwerb auf einer 

gemischten Schenkung beruht habe. Schon der Umstand, dass der Beklagte bis-

herige Mietzinssenkungen ohne Einwände gewährt habe, deute darauf hin, dass 

er mit den bisherigen Mietzinsen einen ausreichenden Ertrag erzielt habe. Dies 

gelte umso mehr, als er den Mietzins gegenüber dem Vormietverhältnis substan-

ziell erhöht habe und überdies von einem schlechten Allgemeinzustand der Lie-

genschaft und von seit längerem aufgeschobenen Unterhalt ausgegangen werden 

müsse.  

Die Urkunden in Zusammenhang mit der Handänderung vom 7. Mai 1998 seien 

durch das zuständige Grundbuchamt zu edieren. Der Marktpreis zum Zeitpunkt 

der Handänderung lasse sich anhand der amtlichen Statistik zu den Liegen-

schaftspreisen im Jahr 2009 ermitteln und sei an den Wohneigentumsindex der 

Zürcher Kantonalbank anzupassen und um die Erwerbskosten des Notariates zu 

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erhöhen. Allenfalls sei ein gerichtliches Gutachten zum Marktwert der Liegenschaft 

am 7. Mai 1998 zu veranlassen. Was die Fremdfinanzierung angehe, könnten die 

statistischen Erhebungen der Schweizerischen Nationalbank zur Belehnung von 

Renditeobjekten bzw. zugunsten des Beklagten die entsprechenden Richtlinien 

der Bankiervereinigung herangezogen werden. Im Bestreitungsfall sei das Steuer-

amt Zürich zur Edition der konkreten Daten aufzufordern. Gleich sei bezüglich der 

Unterhaltskosten vorzugehen. Dazu existierten überdies eine Faustregel der Zür-

cher Kantonalbank und steuerrechtliche Richtlinien. Für die Betriebskosten seien 

die Versicherungsprämien und Brandschutzabgaben der Gebäudeversicherung 

des Kantons Zürich zu berücksichtigen, ebenso die abzuliefernden Gebühren für 

Wasser, Abwasser und Abfall. Eine derartige Berechnung führe zu einem zulässi-

gen Nettomietzins von maximal Fr. 719.84 pro Monat. Auf eine entsprechende Be-

zifferung werde indessen vorläufig verzichtet.  

Abgesehen davon bestehe für eine pauschale Überwälzung angeblicher Kosten-

steigerungen zu einem Satz von 0.5% pro Jahr keine taugliche Grundlage. 

Nachdem der Beklagte angekündigt hatte, keine Renditezahlen zu substantiieren, 

wurde der Kläger zur Bezifferung der Klage angehalten. Darauf erklärte er, eine 

Senkung des Nettomietzinses auf Fr. 1'183.40 zu verlangen, ein Wert der sich er-

gebe, wenn man die tiefsten Mietpreise pro Quadratmeter aus den öffentlichen 

Statistiken der Stadt Zürich mit den 61 m2 multipliziere, welche die Wohnung des 

Klägers messe. 

2.2 Der Beklagte liess dagegen hauptsächlich einwenden, nach der Rechtspre-

chung gehöre zu den Prozessvoraussetzungen auch die Bestimmtheit des Rechts-

begehrens. Dieses müsse im Falle der Gutheissung der Klage unverändert zum 

Urteil erhoben werden können. Schon im Hinblick auf die Dispositionsmaxime und 

der Möglichkeit der beklagten Partei, sich angemessen zu verteidigen, sowie auf 

die spätere Vollstreckung des Urteils sei diese Voraussetzung von zentraler Be-

deutung. Das vom Kläger ursprünglich gestellte Begehren um eine Reduktion auf 

ein noch zu bezifferndes Mass, mindestens aber auf Fr. 1'387.–, sei unbestimmt 

und einer Vollstreckung nicht zugänglich. In der Replik habe der Kläger eine Be-

rechnung vorgelegt, ohne daraus Konsequenzen abzuleiten. Es sei absurd, zu hy-

pothetischen Berechnungen und Zahlen Stellung nehmen zu müssen. 

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Zudem sei sehr wohl von einer Altbaute auszugehen. Der Beklagte habe die Miet-

liegenschaft zwar am 7. Mai 1998 erworben, jedoch im Rahmen einer gemischten 

Schenkung. Sein Vater als Veräusserer sei seit dem 27. Juni 1967 Eigentümer des 

Objekts gewesen. Verlässliche Unterlagen für eine Ertragsüberprüfung existierten 

daher nicht, so dass auf die Orts- und Quartierüblichkeit abzustellen sei, für welche 

der beweisbelastete Kläger keine Vergleichsobjekte genannt habe. Ein Marktpreis 

existiere hier nicht, und die Hypothesen und Berechnungen des Klägers würden 

bestritten. Wenn schon, müsste ein aktueller Marktpreis ermittelt werden. Richtig 

sei, dass keine wertvermehrenden Investitionen erfolgt seien. Der Beklagte sei zur 

Vorlage von Unterlagen für eine Renditeüberprüfung daher nicht verpflichtet und 

habe auch nicht vor, dazu substantiierte Angaben zu machen. Gleiches gelte für 

das Ausmass der allgemeinen Kostensteigerungen. Das Bundesgericht taxiere 

eine Pauschale als zulässig, wenn sichergestellt sei, dass sie nicht überhöht sei 

und sofern keine andere Methode ein besseres Ergebnis erwarten lasse. Die vom 

Beklagten angewandte Pauschale sei für eine ältere Liegenschaft wie die vorlie-

gende sachgerecht. Die Behauptungen, das Mietobjekt befinde sich in einer Lie-

genschaft in schlechtem Allgemeinzustand und Unterhaltsarbeiten seien aufge-

schoben worden, seien unsubstantiiert und pauschal. Beweismittel würden keine 

genannt. Es gehe nicht um eine teure Wohnung. Diese sei kein Luxusobjekt, aber 

auch keine Bruchbude, wie man immer wieder zu suggerieren versuche. Solche 

Ausführungen dienten einzig dem Zweck, den Beklagten als gierigen Vermieter 

darzustellen. Die Klage sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. 

2.3 Auf die Ausführungen der Parteien ist nachfolgend nur so weit einzugehen, 

als sie für den Entscheid von Belang sind. Dies gilt insbesondere für Darlegungen, 

die in der vorstehenden Zusammenfassung nicht enthalten sind. 

3. Prozessuales 

3.1 Unbestrittenermassen ist das Mietgericht als Kollegialbehörde zur Behand-

lung der vorliegenden Klage örtlich und sachlich zuständig (Art. 33 und 35 Abs. 1 

lit. b ZPO; § 21 Abs. 1 lit. a GOG).  

3.2 Das Verfahren betrifft eine Mietstreitigkeit nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO und 

ist im vereinfachten Verfahren zu behandeln.  

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Nach Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO ist der Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln 

(eingeschränkte Untersuchungsmaxime aus sozialen Gründen). Als Folge der Mit-

wirkungslast liegt die Verantwortung für die Schilderung des Sachverhalts und die 

Nennung von Beweismitteln aber weiterhin primär bei den Parteien, zumal im vor-

liegenden Fall beide anwaltlich vertreten sind (BGE 141 III 569 E. 3.2.1 ff.; BSK 

ZPO-MAZAN, 3. Aufl., Art. 247 N 11; KUKO ZPO-FRAEFEL, 3. Aufl., Art. 247 N 8). 

Bei Unklarheiten hat das Gericht jedoch durch Befragung darauf hinzuwirken, dass 

der relevante Sachverhalt vorgetragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III 569 

E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2; BGE 125 III 231 E. 4a; BSK ZPO-MAZAN, a.a.O., 

Art. 247 N 4; KUKO ZPO-FRAEFEL, a.a.O., Art. 247 N 6 f.; Botschaft zur Schweize-

rischen Zivilprozessordnung vom 28. Juli 2006, BBl 2006 7221 ff., S. 7348; Urteile 

des Bundesgerichts 4A_674/2016 vom 20. April 2017 E. 2.1; 4A_387/2016 vom 

26. August 2016 E. 4.1; 4A_46/2016 vom 20. Juni 2016 E. 7.1.2; 5A_2/2013 vom 

6. März 2013 E. 4.2, je m.w.H.). 

Die soziale Untersuchungsmaxime hat auch ein erweitertes Novenrecht zur Folge. 

Neue Tatsachen können bis zum Beginn der Urteilsberatung vorgetragen werden 

(Art. 229 Abs. 3 ZPO). Dies gilt erst dann nicht mehr, wenn das Gericht – wie dies 

hier geschehen ist – die Phase der Urteilsberatung einleitet, indem es das Verfah-

ren für spruchreif erklärt («garder la cause à juger», vgl. BGE 144 III 394 E. 4.3; 

BGE 143 III 272 E. 2.3.2 = Pra 2018 Nr. 5; BGE 142 III 413 E. 2.2.5; BGE 138 III 

788 E. 5 = Pra 2013 Nr. 53). 

3.3 Auf die Frage der Zulässigkeit der unbezifferten Klage ist im Anschluss an 

die materielle Prüfung der Klage zurückzukommen, denn einerseits stellt dieses 

Vorgehen die von Art. 246 Abs. 1 ZPO geforderte rasche Entscheidung auch bei 

einer abweichenden Beurteilung des prozessualen Punktes im Rechtsmittelver-

fahren sicher, und andererseits hängt die Zumutbarkeit der initialen Bezifferung 

mit der materiellrechtlichen Lage zusammen (s. hinten Ziff. 5). 

4. Materielle Behandlung der Klage 

4.1 Mietzinserhöhungen und Mietzinssenkungen im Kontext der relativen Me-

thode 

4.1.1 Gemäss Art. 269d Abs. 1 OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf 

den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dies dem Mieter auf 

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einem amtlich genehmigten Formular mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündi-

gungsfrist mitteilen und begründen. Nach Art. 270b OR kann der Mieter die Mittei-

lung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten.  

4.1.2 Möchte der Mieter eine Senkung des Mietzinses erreichen, so muss er nach 

Art. 270a Abs. 1 OR zunächst an den Vermieter gelangen, eine Herabsetzung auf 

den nächsten Kündigungstermin verlangen und dabei geltend machen, er habe 

Grund zur Annahme, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Veränderung 

der Berechnungsgrundlagen, etwa einer Kostensenkung, einen übersetzten Ertrag 

aus der Vermietung erzielt. Der Vermieter muss gemäss Abs. 2 innert 30 Tagen 

Stellung nehmen. Tut er dies nicht oder lehnt er eine Senkung ab, so kann der 

Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen. Nach Abs. 3 OR der ge-

nannten Norm findet das Vorverfahren nach Abs. 2 keine Anwendung, wenn der 

Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Senkungsbe-

gehren stellt. 

4.1.3 Nach der sogenannten relativen Berechnungsmethode können beide Par-

teien während des Mietverhältnisses nicht ohne weiteres eine von Grund auf neue 

Mietzinskalkulation verlangen. Eine Berufung auf absolute Anpassungsgründe wie 

die Netto- oder Bruttorendite oder die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete ist 

danach nur möglich, soweit sich die Verhältnisse seit der letzten massgeblichen 

Mietzinsfestsetzung (Mietvertrag, Vergleich, Urteil, unangefochten gebliebene 

Mietzinserhöhung) verändert haben. Ausgangspunkt ist die Überlegung, dass der 

zuletzt festgesetzte Mietzins dem Vermieter sowohl einen zulässigen als auch ei-

nen genügenden Ertrag verschafft. Die Begründung dafür ist eine doppelte: Da die 

Anfechtung des Anfangsmietzinses nur innert einer Frist von 30 Tagen seit Miet-

beginn zulässig ist (Art. 270 Abs. 1 OR), ist es dem Mieter verwehrt, den vertragli-

chen Konsens und die Berechnungsgrundlagen später beliebig infrage zu stellen. 

Als Folge der strengen Begründungsobliegenheit bei Mietzinserhöhungen und an-

deren einseitigen Vertragsänderungen (Art. 269d OR) kann auch der Vermieter 

später nicht mehr frei geltend machen, die letzte Erhöhung habe ihm keinen ge-

nügenden Ertrag verschafft, jedenfalls soweit er bei der letzten massgeblichen 

Mietzinsfestsetzung keinen in Franken oder Prozenten ausgedrückten Vorbehalt 

angebracht hat (Art. 18 VMWG). 

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Liegt keine Ausnahmesituation vor, treten daher die relativen Anpassungsgründe 

in den Vordergrund, d.h. Kostenveränderungen sowie der Teuerungsausgleich auf 

dem Eigenkapital i.S.v. Art. 269a lit. b und d–f. Möglich ist auch die Berufung auf 

absolute Anpassungsgründe, aber nur soweit diese sich seit der letzten massgeb-

lichen Mietzinsfestsetzung innerhalb einer statistisch relevanten Periode verändert 

haben (BGE 142 III 568 E. 1.2 = Pra 2017 Nr. 93; BGE 141 III 569 E. 2.1.1 = Pra 

2016 Nr. 99; BGE 133 III 61 E. 3.2.2.2 = Pra 2008 Nr. 4; BGE 126 III 124 E. 2a 

= Pra 2000 Nr. 186; BGE 124 III 67 E. 3; BGE 122 III 257; BGE 121 III 163 E. 2c 

und d; BGE 120 II 100 E. 2; BGE 120 II 302 E. 6b; BGE 118 II 124; BGE 118 II 

130; BGE 117 II 161; BGE 117 II 452 E. 4 und 5; BGE 117 II 458; BGE 106 II 166 

E. 4; BGE 106 II 356 E. 3; vgl. ZK-HIGI/WILDISEN, Vor Art. 269–270e N 161 ff., 

Art. 269 N 482 ff.; Mietrecht für die Praxis-BRUTSCHIN, 10. Aufl., Zürich 2022, S. 

662 ff.). Als statistisch relevant genügt jedenfalls ein Intervall von nur neun Mona-

ten seit der letzten Mietzinsfestsetzung nicht (BGE 118 II 130); auch ein solches 

von 4 ½ Jahren erweist sich als unzureichend (BGer 4C.291/2001 v. 9. Juli 2002, 

E. 3b; CPra-Bail BOHNET/BROQUET, 2. Aufl., Basel/Neuchâtel 2017, Art. 269a OR 

N 9). Als hinreichend erachtet wurde aufgrund der konkreten Umstände ein Zeit-

raum von gut sieben Jahren (BGer 4A_669/2010 v.  28. April 2011, E. 5.2).  

Die relative Methode gilt grundsätzlich nur zwischen den konkreten Vertragspar-

teien bzw. deren Universalsukzessoren (dazu BGer 4C.291/2001 v. 9. Juli 2002, 

E. 3b) und nur, soweit und solange die gültige Mietzinsgestaltung auf den Partei-

erklärungen bei früheren Mietzinsfestsetzungen und damit auf dem Vertrauens-

prinzip bzw. auf der materiellen Rechtskraft des entsprechenden Urteils beruht 

(vgl. BGE 106 II 356 E. 3c; 124 III 67 E. 3; 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186).  

Eine uneingeschränkte Neuberechnung nach absoluter Methode ist möglich bzw. 

nötig bei einer Neuvermietung (gesetzliche Anordnung in Art. 270 OR; BGE 147 III 

14 E. 4.1 = Pra 2021 Nr. 16; BGE 120 II 240; vgl. aber BGE 121 III 364 E. 3b). 

Während des Mietverhältnisses sind primär Situationen relevant, bei denen die 

Finanzierungsgrundlage des Mietobjekts sich verändert. Wichtigster Anwendungs-

fall ist der Verkauf der Mietsache (BGE 120 II 302; BGer, 9.7.2002, 4C.291/2001, 

E. 2b/gg; vgl. Art. 261 N 4), denn der Kaufpreis bildet nach Art. 269 OR den Aus-

gangspunkt der Kostenmiete und zugleich den zentralen Finanzierungsfaktor für 

den Mietzins (BGE 147 III 14 E. 5.1 und 7.2.2 = Pra 2021 Nr. 16; BGE 141 III 245 

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E. 6.3 = Pra 2016 Nr. 33; BGer 15.2.2016, 4A_461/2015 E. 3.1.1). Ähnlich verhält 

es sich bei der Entlassung aus der Mietpreiskontrolle i.S.v. Art. 253b Abs. 3 OR, 

denn damit ist der Wegfall von Fördergeldern verbunden (BGE 146 III 346 E. 3.2; 

BGE 142 III 568 E. 1.3 f. = Pra 2017 Nr. 93; BGE 123 III 171 E. 6a = Pra 1997 

Nr. 123; BGE 117 II 77). Kein Ausnahmetatbestand liegt vor beim Auslaufen einer 

Festhypothek (BGE 120 II 302), denn die relative Methode beruht auf einer Mo-

dellrechnung und einem standardisierten Hypothekarzinssatz in Form des Refe-

renzzinssatzes (dazu Art. 269a lit. b OR und hinten Ziff. 4.3.2). Beim Erbgang folgt 

die Weitergeltung der relativen Methode schon aus dem Prinzip der Universalsuk-

zession (Art. 560 ZGB). Keine Durchbrechung kann es mangels zuverlässiger 

Preisbestimmung grundsätzlich auch bei verkaufsähnlichen Veräusserungen, na-

mentlich bei gemischten Schenkungen und Erbteilungen geben, jedenfalls soweit 

der festgelegte Anrechnungswert nicht auf dem Spiel von Angebot und Nachfrage 

beruht, sondern auf einem Vorzugspreis oder einem übersetzten Anrechnungs-

wert. In mehreren Entscheiden bezeichnete das BGer den unter Miterben be-

stimmten Anrechnungswert oder den Vorzugspreis bei einer gemischten Schen-

kung mit Recht als untauglich für eine Renditeberechnung. Immerhin liess es in 

solchen Fällen  eine Ertragsrechnung zu, soweit ein «prix de marché» existiert 

(BGer 4A_583/2023 v. 12. August 2024, E. 5.3 und 6.1; BGer 4A_198/2014 v. 17. 

Juli 2014, E. 4.4; BGer 4C.285/2005 v. 18. Januar 2006, E. 2.5; BGer 4C.234/1994 

v. 6. Dezember 1994, E. 3a). In neuerer Zeit hat es klargestellt, dass es damit den 

Kaufpreis beim Erwerb durch den Erblasser bzw. Schenker (BGer, 12.9.2016, 

4A_147/2016, E. 2.2) oder sonst einen auf dem Spiel der Marktkräfte beruhenden 

Preis meint, gestützt auf welchen sich ein Anlagewert extrapolieren lässt (BGE 147 

III 14 E. 5.1 und 7.2.2 = Pra 2021 Nr. 16: Kaufpreis für den Erwerb des hälftigen 

Anteils des anderen Mitglieds einer einfachen Gesellschaft). Keinesfalls möchte 

es den Mieter von einem teilweisen Geschenk profitieren lassen, das einzig dem 

Erwerber der Mietsache galt (BGer 4A_198/2014 v. 17. Juli 2014, E. 4.4): 

«Le prix avantageux qui est consenti au bailleur dans les circonstances précitées est en effet des-

tiné exclusivement à le favoriser, mais nullement à avantager les locataires de ce dernier; seule la 

prise en compte de la valeur du marché de l'immeuble à l'époque où le bailleur l'a acquis à titre 

préférentiel, voire à titre gratuit, permet effectivement à l'intéressé, qui par la suite le remet à bail, 

de tirer un profit économique de la libéralité qui lui a été délibérément accordée.» 

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In Zusammenhang mit der Anfechtung eines Anfangsmietzinses ist eine Nettoren-

diteberechnung daher auch aufgrund eines – unverdächtigen – Anrechnungswer-

tes in einer Erbteilung zulässig (BGer, 12.8.2024, 4A_583/2023 E. 5.3; BGer, 

26.3.2019, 4A_191/2018 E. 4). Damit ist klar, dass eine Erbteilung grundsätzlich 

auch der relativen Methode eine Grenze setzt, jedenfalls soweit keine Anhalts-

punkte dafür bestehen, dass der erbrechtliche Anrechnungswert nach anderen 

Grundsätzen bestimmt wurde, als dies bei einem Verkauf der Fall wäre (vgl. MPra-

BRUTSCHIN, 677 f.; GUT, Mietzins, 9; ROHRER B., MRA 1995, 77 ff.; MÜLLER, MRA 

1999, 193 ff.; SIEGRIST, 51 f.; CHK-HULLIGER, Art. 269–269a N 7; ZK-HIGI/WILDI-

SEN, N 350). Die Beweislast für einen übersetzten Preis oder einen Vorzugspreis 

im Sinne einer gemischten Schenkung trägt grundsätzlich diejenige Partei, welche 

einen solchen Preis behauptet (vgl. BGE 147 III 14 E. 7.2.2 = Pra 2021 Nr. 16). 

Nicht als Ausnahmetatbestand zu betrachten sind i.d.R. auch der Verkauf der Ak-

tien einer Liegenschaften-AG (BGE 112 II 149 E. 3c; BGer, 12.8.2023, 

4A_583/2023 E. 5.3) und die Veräusserung einer Liegenschaft, die durch den Lie-

genschaftsverwalter in eigenem Namen vermietet worden ist. In beiden Fällen sind 

Ausnahmen möglich, soweit feststeht, dass der Kaufpreis tatsächlich nichts ande-

res enthält als den Wert der betroffenen Liegenschaften (BGer, 12.8.2024, 

4A_583/2023 E. 5.3), denn es wäre diesfalls schwer zu erklären, weshalb ein sol-

cher Fall anders behandelt werden sollte als der Verkauf der Gesamthandsposition 

durch einen einfachen Gesellschafter. Veräusserungen innerhalb eines Konzerns 

sind jedenfalls dann irrelevant, wenn der verurkundete Preis kein Marktpreis ist, 

sei es, dass er gar nicht bezahlt wurde oder dass die Übernahme zu einem fiktiven 

Wert wie dem Steuerwert erfolgte (BGer 15.2.2016, 4A_461/2015 E. 2 und 4.3.1). 

Generell kann nicht auf Statistiken, Schätzwerte, Verkehrswertgutachten, Steuer- 

oder Versicherungswerte abgestellt werden, soweit kein Kaufpreis im beschriebe-

nen Sinn vorliegt. 

Eine weitere Durchbrechung der relativen Methode ist durch Art. 13 Abs. 4 VMWG 

angeordnet für den Fall, dass Mietzinsanpassungen infolge von Hypothekarzins-

änderungen verlangt werden (mp 1990, S. 117; der Methodenwechsel wurde sei-

nerzeit als opportunistisch bezeichnet: ZIHLMANN, Das Mietrecht, 2. A., Zürich 

1995, S. 178). Ein Urteil oder ein Vergleich über die Mietzinsfestsetzung bildet ge-

genüber Art. 13 Abs. 4 VMWG als Folge der Rechtskraft eine absolute Schranke, 

- 12 - 

so dass frühere Hypothekarzinsveränderungen, die vom Urteil oder vom Vergleich 

bereits erfasst worden sind, nicht mehr berücksichtigt werden können (CPra-BOH-

NET/BROQUET, Art. 269a OR N 42; vgl. BGer 4A_631/2021 v. 6. März 2023 E. 3). 

Ebenso verhält es sich, wenn eine Erhöhung zufolge Hypothekarzinsveränderung 

unangefochten blieb oder wenn eine Anpassung aufgrund eines Arguments er-

folgte, das zu einer Neuberechnung nach der absoluten Methode führte (BGE 124 

III 67 E. 3; BGE 119 II 348 E. 4b; BGE 118 II 425; vgl. auch ZK-HIGI/WILDISEN, 

Art. 269a N 265 ff.). Nach der Rechtsprechung gilt gleiches, wenn die Parteien auf 

das Auslaufen einer Indexklausel hin keine Mietzinsanpassung verlangt haben. 

Diesfalls können nur noch Veränderungen geltend gemacht werden, die nach dem 

Ende der Wirkungsdauer der Klausel eingetreten sind (BGE 150 III 71 E. 3.3-6).  

Vermieter und Mieter können die absoluten Anpassungsgründe, d.h. eine ungenü-

gende Netto- oder Bruttorendite oder die Vergleichsmiete nach der Rechtspre-

chung des Bundesgerichts gegenüber einem auf relative Gründe gestützten An-

passungsbegehren der Gegenpartei ohne weiteres einwenden (BGE 142 III 568 

E. 1.2 = Pra 2017 Nr. 93; BGE 141 III 569 E. 2.1.2 = Pra 2016 Nr. 99; BGE 140 III 

433 E. 3.1; BGE 122 III 257 E. 4; BGE 121 III 163 = Pra 1996 Nr. 53; vgl. auch 

BGE 146 III 346 E. 3.2). Ein solcher Einwand kann aber nicht zu einer umfassen-

den Überprüfung führen, sondern höchstens zur Unzulässigkeit einer auf relative 

Anpassungsgründe beruhenden Mietzinserhöhung oder -senkung. 

Was das Verhältnis der absoluten Anpassungsgründe zueinander angeht, hat das 

Kriterium der Nettorendite gegenüber der orts- und quartierüblichen Vergleichs-

miete Priorität. Dies gilt nicht mehr, wenn es sich beim Mietobjekt um eine Altbaute 

handelt, da hier oft keine Zahlen mehr vorhanden sind und das Ergebnis der Be-

rechnung unrealistisch wird. Massgeblich für die Qualifikation ist der letzte Erwerb, 

nicht das Alter der Baute als solches. Liegt der Erwerb mehr als 30 Jahre zurück, 

hat die Orts- und Quartierüblichkeit Vorrang vor der Nettorendite, denn die Ver-

gleichsmiete soll auch eine Angleichung der Mieten bei älteren und neueren Bau-

ten mit ähnlichem Gebrauchswert bewirken (zuletzt BGer 4A_583/2023 v. 12. Au-

gust 2024 E. 3.2 und E. 5; BGE 147 III 14 E. 4.2; BGE 144 III 514 E. 3.2; BGE 140 

III 433 E. 3.1; BGE 124 III 310 E. 2b; BGE 122 III 257 E. 4a/bb). 

- 13 - 

4.2 Anwendung auf den vorliegenden Fall 

Wie der Beklagte richtig einwenden lässt, entspricht die Argumentation des Klä-

gers nicht der geschilderten Rechtsprechung, im Gegenteil: Sie schlägt sie gera-

dezu in den Wind. Der Kläger hat explizit eingeräumt, dass der Erwerb der Miet-

liegenschaft vom 7. Mai 1998 auf einer gemischten Schenkung an den Kläger 

durch dessen Vater beruht. Er hat dazu sogar eine Bestätigung des zuständigen 

Grundbuchamtes beigebracht, welches die Belege zum Erwerbstitel aufbewahrt 

und zu solchen Auskünften auch berufen ist. Diese Bestätigung stellt daher eine 

öffentliche Urkunde nach Art. 9 ZGB dar. Die weitere Behauptung, dass eine ge-

mischte Schenkung innerhalb der letzten 30 Jahre vor der angefochtenen Miet-

zinserhöhung ohne weiteres eine Ertragsüberprüfung möglich mache, ist nach 

dem in Ziff. 4.1 Gesagten offensichtlich nicht richtig. Dass innerhalb der genannten 

Zeitspanne ein auf dem Spiel der Marktkräfte beruhender Kaufpreis existieren 

würde, auf welchen zurückgegriffen werden könnte, macht der Kläger nicht gel-

tend. Dass der Beklagte zu einer Renditeberechnung gestützt auf den Kaufpreis 

berechtigt wäre, den sein Vater 1967 bezahlt hat (BGE 147 III 14 E. 4.2), bedeutet 

nicht, dass auch der Kläger sich darauf berufen kann. 

Der Kläger ignoriert mit seinem Senkungsbegehren auch die Konsequenzen der 

relativen Methode. Hier ist das umso stossender, als er eingestandenermassen 

den Anfangsmietzins angefochten und hernach darüber mit dem Beklagten einen 

Vergleich geschlossen hat. Selbst wenn die zwischen der Anfangsmietzinsfestset-

zung und der Mitteilung der angefochtenen Mietzinserhöhung verstrichene Zeit als 

statistisch relevante Periode betrachtet werden könnte, versäumt der Kläger es 

aufzuzeigen, dass die Verhältnisse sich seither zu seinen Gunsten verändert ha-

ben. Vielmehr räumte er im Rahmen der Bezifferung der Klage ein, dass sich sein 

«Ergebnis» nur halten lässt, wenn man auf den untersten Rand der statistischen 

Werte der Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich 2022 abstellt. Der von ihm 

mittels fast durchwegs fiktiver und damit offensichtlich nicht massgeblicher Werte 

im Rahmen der Replik errechnete Mietzins von Fr. 719.84 hat offensichtlich mit 

der Realität nicht das Geringste zu tun und entsprach wohl zuletzt Ende der 80er-

Jahre des letzten Jahrhunderts der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete für 

eine unterdurchschnittlich unterhaltene 2-Zimmerwohnung in der Stadt Zürich. 

- 14 - 

Was der Kläger sonst vorbringt, hält einer Überprüfung nicht stand. Es mag sein, 

dass der Beklagte Referenzzinssenkungen in der Vergangenheit nicht vollständig 

weitergegeben hat. Da der letzte Referenzzeitpunkt für die Berechnung anhand 

der relativen Gründe ohnehin der Anfangsmietzins ist, trägt die nachfolgende 

Überprüfung anhand der relativen Faktoren dem Einwand aber jedenfalls Rech-

nung. Darüber hinaus hat der vom Kläger sinngemäss angesprochene Art. 13 

Abs. 4 VMWG – wie schon erwähnt – nicht die Tragweite, welche der Kläger der 

Bestimmung beimisst. 

Der Einwand der übersetzten Nettorendite ist daher nicht zu hören. Dass der bis-

herige Mietzins auf dem Niveau der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete von 

Objekten liegen würde, deren Mietzins bereits an die aktuellen Kostenstände an-

gepasst sind, macht der Kläger nicht geltend. Vergleichsobjekte hat er nicht prä-

sentiert, wie der Beklagte richtig einwendete, und die von ihm angerufenen Statis-

tiken taugen nach der Rechtsprechung zufolge unzureichender Detaillierung nicht 

zum Nachweis der Vergleichsmiete (vgl. BGE 147 III 14 E. 4 = Pra 2021 Nr. 16; 

BGE 141 III 569 E. 2 = Pra 2016 Nr. 99; BGE 136 III 74 E. 3 = Pra 2010 Nr. 86). 

4.3 Überprüfung der Mietzinserhöhung aufgrund der relativen Faktoren 

4.3.1 Nach der relativen Methode (Ziff. 4.1) lag im vorliegenden Fall die letzte   

massgebliche Mietzinsfestsetzung beim Mietbeginn. Der Anfangsmietzins beruhte 

gemäss dem Vergleich vom 23./24. Mai 2017, der auf den Mietvertrag verweist, 

auf einem Referenzzins von 1.75% und dem Teuerungs- und Kostenstand per 

Ende September 2016, wobei der Landesindex der Konsumentenpreise bei 100.2 

Punkten lag (Basis 2015). Die angefochtene Erhöhung vom 5. Dezember 2023 

gab als aktuelle Referenzwerte korrekt den Referenzzins von 1.75% sowie den 

Kosten- und Teuerungsstand per Ende November 2023 an. 

4.3.2 Was die vom Beklagten geltend gemachten und vom Kläger bestrittenen 

allgemeinen Kostensteigerungen betrifft, können nach der Gerichtspraxis Pau-

schalen im Gerichtsverfahren nur in Ausnahmefällen zur Anwendung kommen, wie 

grundsätzlich auch der Beklagte einräumt. Die von ihm angeregte generelle Stan-

dardisierung bedürfte indessen zumindest einer Anpassung der VMWG. Dabei 

müsste berücksichtigt werden, dass schon der Teuerungsausgleich auf dem risi-

kotragenden Kapital im Umfang von 40% nicht dem Modell entspricht, auf dem die 

- 15 - 

VMWG beruht, sondern noch demjenigen, welches dem alten Bundesbeschluss 

über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen (BMM) und der Verordnung 

dazu zugrunde lag: Das alte Modell beruhte auf der Annahme, dass 60% des Miet-

zinses der Fremd- und 40% der Eigenkapitalfinanzierung diene. Bei der Schaffung 

der VMWG gab der Bundesrat zu bedenken, dass der Mietzins zu ca. 30% die 

allgemeinen Unkosten decke. Damit entfielen nur 42% auf die Fremdkapitalfinan-

zierung (60% von 70%), so dass die anwendbaren Überwälzungssätze für Hypo-

thekarzinsveränderungen in Art. 13 VMWG gegenüber den Sätzen der alten VMM 

um 1% zu senken seien. Bei der eiligen Schaffung der VMWG wurde 1990 über-

sehen, dass die gleiche Überlegung auch zu einer Reduktion des Teuerungsaus-

gleichs auf dem Eigenkapital hätte führen müssen, der dann nur noch zu 28% auf 

den Mietzins überwälzt werden dürfte (40% von 70%). Stattdessen entspricht Art. 

16 VMWG nach wie vor dem alten Modell unter der Herrschaft der VMM. Das Bun-

desgericht liess im Kontext einer Renditeberechnung die Ausschöpfung von 40% 

statt nur 28% nur unter der Prämisse zu, dass im Umfang der Differenz eine pau-

schalisierte Anpassung an gestiegene Allgemeinkosten angenommen werden 

könne (vgl. BGE 120 II 100 E. 5a; was den Teuerungsausgleich auf dem investier-

ten Eigenkapital im Rahmen einer Renditeüberprüfung angeht, ist der Entscheid 

mittlerweile überholt, BGE 147 III 14 E. 8.3 = Pra 2021 Nr. 16). 

Nach der aktuellen Rechtsprechung sind Pauschalen im Gerichtsverfahren jeden-

falls nur zulässig, wenn keine verlässlichen Zahlen für einen Vergleich der konkre-

ten Kosten über einen Zeitraum von je fünf, mindestens aber drei Jahren vor der 

letzten und der aktuellen Mietzinsanpassung verfügbar sind. Dabei hat der Ver-

mieter es sich selbst zuzuschreiben, wenn er die entsprechenden Unterlagen nicht 

aufbewahrt hat (Art. 20 VMWG; BGE 140 III 433 E. 3.5.1; BGE 117 II 77 E. 3c/bb; 

BGE 111 II 378 E. 2; BGE 106 II 356 E. 5 = Pra 1981 Nr. 102; BGer in mp 1996, 

140 ff.; CPra-BOHNET/BROQUET, Art. 269a OR N 51). 

Auf Frage hat der Beklagte auf eine Substantiierung der Veränderung der Allge-

meinkosten im beschriebenen Sinn bewusst verzichtet und auch keine Belege da-

für offeriert. Damit wäre über die Kostensteigerungen auch nicht Beweis zu führen. 

Die allgemeine Kostensteigerung wäre daher ohne Weiterungen bei der Berech-

nung der zulässigen Mietzinserhöhung nicht zu berücksichtigen. 

- 16 - 

4.4 Zwischenergebnis 

Die oben erwähnten Parameter würden gemäss dem Mietzinsrechner der Zürcher 

Gerichte (https://www.gerichte-zh.ch/themen/miete/mietzinsgestaltung/mietzinsrechner.html [16. 

Januar 2025]) zum folgenden Ergebnis führen: 

 

5. Unzulässigkeit der unbezifferten Klage 

Wie die vorstehenden Ausführungen zeigen, war die Bezifferung der Klage für den 

Kläger von Anfang an zumutbar, denn sein Einwand des übersetzten Ertrags ver-

fängt offensichtlich nicht. Auf die Klage ist daher nicht einzutreten, ohne dass ge-

prüft zu werden bräuchte, wie es sich generell mit unbezifferten Mietzinsanfech-

tungsklagen verhält. Es bleibt bei der vom Beklagten angezeigten Mietzinserhö-

hung. 

Wie schon im Beschluss vom 19. September 2024 angedeutet, wird das Mietge-

richt bis zu einem gegenteiligen Entscheid der Rechtsmittelinstanzen unbezifferte 

Mietzinsanfechtungen aus den vom Beklagten genannten Bedenken nur in Aus-

nahmefällen zulassen: Zwar soll Art. 85 ZPO der klagenden Partei mit der Mög-

lichkeit einer unbezifferten Klage ein Prozessieren ins Blaue hinaus ersparen, je-

doch nur wenn ihr eine Bezifferung von Anfang an unmöglich oder unzumutbar ist. 

Die Bezifferung der Klage hat allerdings eine wichtige prozessuale Funktion. Ein 

- 17 - 

Verzicht darauf ist gemäss BGE 148 III 322 nicht schon bei einem Fehlen von In-

formationen möglich. Vielmehr muss Aussicht darauf bestehen, dass das Informa-

tionsdefizit im Beweisverfahren behoben werden kann. Scheint dies wenig wahr-

scheinlich, ist absehbar, dass die klagende Partei ohnehin wegen der Eventualma-

xime in einem frühen Verfahrensstadium zu einer Bezifferung gezwungen sein 

wird, oder verfügt das Gericht auch im Beweisverfahren über keine Handhabe, die 

Herausgabe von Unterlagen zu einer Ertragsberechnung zu erzwingen, hat nach 

der aktuellen Praxis des Mietgerichts (ZMP 2023 Nr. 3) eine Bezifferung von An-

fang an zu erfolgen. Dies gilt selbst dort, wo der Vermieter dem Mieter die Unter-

lagen zu einer an sich möglichen Renditeberechnung nicht herausgibt, denn das 

Gericht hat keine Handhabe, die Herausgabe zu erzwingen, da Art. 164 ZPO als 

Rechtsfolge einer Weigerung einzig die Berücksichtigung bei der Beweiswürdi-

gung vorsieht. Dies ist für gewöhnlich gleichzusetzen mit dem Nachweis, dass der 

Mietzins im vom Mieter behaupteten Umfang zu einer übersetzten Rendite führt. 

Dass im Rahmen einer Edition bei Dritten wie dem Grundbuch- oder Steueramt 

oder bei Banken die Anwendung von Zwang möglich ist (Art. 167 ZPO), ändert an 

der Ausgangslage für gewöhnlich nichts, denn in aller Regel verfügt auch der Ver-

mieter über diese Unterlagen, und eine Edition bei Dritten ist nicht dazu da, Be-

weismittel zu beschaffen, die die Parteien selber beibringen können. Damit ist es 

dem Mieter aber immer zumutbar, zumindest den Mietzins zu nennen, den er bei 

fortbestehender Kooperationsverweigerung des Vermieters als zulässig erachtet. 

Ihm entsteht aus dieser Rechtsprechung kein Nachteil, denn wenn ihm der Ver-

mieter die bislang verweigerte Einsicht in die Unterlagen doch noch gewährt, kann 

dies bei den Kostenfolgen berücksichtigt werden, soweit die fehlenden Unterlagen 

für die Formulierung einer zunächst zu weit gehenden Klage kausal waren. Um-

gekehrt kann der Mieter wegen des erweiterten Novenrechts in Verfahren mit so-

zialer Untersuchungsmaxime (Art. 229 Abs. 3 i.V.m. Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO) 

noch bis zum Beginn der Urteilsberatung gestützt auf die Noven die Klage erwei-

tern, wenn sich nach Offenlegung der Daten herausstellt, dass er zunächst einen 

zu hohen Mietzins beantragt hat. Das Urteil des Bundesgerichts 4A_24/2024 vom 

23. Mai 2024 hat an dieser Ausgangslage nichts geändert, denn das Bundesge-

richt hat lediglich einen Nichteintretensentscheid der (Freiburger) Vorinstanz ge-

stützt, der mit der Begründung ergangen war, der Kläger hätte seine Klage spä-

- 18 - 

testens zu Beginn der Schlussvorträge beziffern müssen. Das Bundesgericht be-

stätigte dabei zwar explizit, dass die klagende Partei schon mit der Klage darzule-

gen habe, wieso ihr die sofortige Bezifferung nicht zumutbar sein soll (BGE 148 III 

322 E. 3 und 4). Insbesondere hat es darauf bestanden, dass ein blosser Hinweis 

auf fehlende Informationen nicht genüge (BGer 4A_24/2024, E. 3.5). Anschlies-

send erwog es hingegen nur, der Beschwerdeführer hätte die Höhe des Anfangs-

mietzinses spätestens in seinem ersten Schlussvortrag beziffern müssen (E. 3.6). 

Weiter merkte es an, dass eine Bezifferungspflicht schon in einem früheren Sta-

dium eintreten könne, wenn etwa feststehe, dass das Gericht auf eine Beweisab-

nahme verzichte, oder wenn das Beweisverfahren nicht das erhoffte Ergebnis zei-

tige (E. 3.5). Zumindest nicht selber angeführt hat es das vom Mietgericht verwen-

dete Argument, wenn eine Bezifferungspflicht ohnehin in einem frühen Stadium 

drohe, sei die Bezifferung so oder anders nicht unzumutbar. Angesichts des ihm 

vorgelegten Falles hatte das Bundesgericht zu einer Diskussion dieses Punktes 

aber auch keinen Anlass. Es ist schlicht nicht zu erkennen, wie sich die Rechtslage 

angesichts der Bedeutung der Bezifferung für die Verfahrensführung, die Disposi-

tionsmaxime, die Verteidigungsrechte der beklagten Partei und die Urteilsvollstre-

ckung anders gestalten könnte als hier geschildert. 

6. Kosten- und Entschädigungsfolgen 

Beim vorliegenden Verfahrensausgang obsiegt der Beklagte vollumfänglich. Der 

Kläger hat daher die Gerichtskosten zu tragen und dem Beklagten eine angemes-

sene Parteientschädigung auszurichten. 

Der Streitwert beträgt entgegen den initialen Angaben des Klägers nicht 

Fr. 28'800.–, sondern Fr. 77'664.– ([Fr. 1'507.– - Fr. 1'183.40] x 12 x 20].  

Es besteht kein Grund, bei der Festsetzung von Gerichtsgebühr und Parteient-

schädigung von den ordentlichen Ansätzen abzuweichen, mit einer Reduktion auf 

je 2/3 der ordentlichen Gebühr wegen der Streitwertberechnung aufgrund von pe-

riodischen Leistungen (je § 4 Abs. 3 der Verordnungen des Obergerichts über die 

Gerichts- und Anwaltsgebühren). Auf eine zusätzliche Reduktion der Gerichtsge-

bühr wegen Erledigung ohne Anspruchsprüfung ist zu verzichten, denn wie die 

- 19 - 

vorstehenden Ausführungen zeigen, hat der Fall weder dem Gericht noch den Par-

teien einen geringeren Aufwand verursacht als bei einer materiellen Behandlung 

der Klage. 

Der Kostenvorschuss des Klägers unterliegt noch der Zivilprozessordnung in der 

Fassung vor dem 1. Januar 2025 (Art. 407f revZPO). Der Umstand spielt hier aber 

keine Rolle, denn der Kläger hat sämtliche Kosten zu tragen, und der von ihm 

erhobene Vorschuss deckt dieselben nicht. 

(…)» 

 
 

Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-

hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2025, 35. Jahrgang. 

 

Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich 

© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw N. Nabholz, Leitende Gerichtsschreiberin; 

Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident