# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a33639b5-e4be-5ab2-9e70-51d4e0a6a0be
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-04-08
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 08.04.1997 A/23/1996
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-23-1996_1997-04-08.pdf

## Full Text

- 1 - 

 

 

 _____________ 

 

A/23/1996-TPE  

        

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 8 avril 1997 

 

 

 

dans la cause 

 

 

SI T. 

représentées par Me Yves Jeanrenaud, avocat 

 

 

 

 contre 

 

 

DEPARTEMENT DES TRAVAUX PUBLICS ET DE L'ENERGIE 

et 

COMMISSION DE RECOURS INSTITUEE PAR LOI SUR LES 

CONSTRUCTIONS ET INSTALLATIONS DIVERSES 

et 

Monsieur et Madame H.-O. 

et 

Monsieur et Madame M. 

  - 2 - 

 

 

 _____________ 

 

A/23/1996-TPE  

représentés par l'Asloca, mandataire 

 

  - 3 - 

 

 

 _____________ 

 

A/23/1996-TPE  

 EN FAIT 

 

 

1.  Les sociétés anonymes T. (ci-après : les SI) sont 

propriétaires des parcelles Nos ... et ... du registre 

foncier de la commune de Genève. Deux immeubles ont été 

bâtis sur ces bien-fonds en 1968.  

 

  Le bâtiment sis x, chemin du Champ d'Anier compte 

113,5 pièces et a une valeur d'assurance incendie de 

5'812'300.- Frs. Le second, sis y, chemin du Champ 

d'Anier compte 138 pièces et a une valeur d'assurance 

incendie de 7'241'900.- Frs.  

 

2.  Il ressort de deux études menées par les sociétés 

R. S.A. et G. en 1992 et déposées en langue originale 

allemande, que les immeubles litigieux étaient atteints 

par la carbonatation du béton et que des fentes 

entraînant le détachement de morceaux en béton 

représentant un danger pour les personnes s'étaient 

ouvertes. En 1993, la société anonyme S. (ci-après : la 

régie) qui gère ces deux immeubles a dû faire refaire le 

parapet de balcon en béton préfabriqué d'un appartement 

situé au premier étage de l'immeuble y, chemin du Champ 

d'Anier. 

 

3.   Le 3 juin 1994, la régie a établi un programme des 

travaux concernant les immeubles Nos x et y du chemin du 

Champ-d'Anier comportant les postes suivants : 

 

 Pour l'immeuble No x 

 

 Echafaudages   Frs     

32'000.- 

 

 Travaux entreprise maçonnerie 

 Assainissement du béton  Frs    

182'000.- 

 

 Fenêtres 

 Remplacement des vitrages simples par 

 vitrages isolants K = 1,3 W/m2/K  Frs    

176'000.- 

 

 Etanchéités souples 

 inclus, ferblanterie en inox. 

 amélioration isolation thermique (10 cm) Frs     

85'000.- 

  - 4 - 

 

 

 

 

 Peinture extérieure 

 Fenêtres et plafonds balcons  Frs     

30'000.- 

 

 Installations provisoires  Frs      

4'000.- 

 

 Chauffage 

 Installation des nouvelles vannes 

 thermostatiques   Frs      

3'500.- 

 

 Cuisines 

 Meubles, appareils, carrelages et  

 peinture etc.   Frs    

322'550.- 

 

 Nettoyage   Frs      

4'000.- 

 

 Architecte (honoraires)  Frs     

86'050.- 

 

 Ingénieur civil (honoraires)  Frs      

4'200.- 

 

 Spécialistes   Frs      

4'000.- 

 

 Autorisation/taxes   Frs      

2'000.- 

 

 Reproductions/héliographies  Frs        

500.- 

 

 Assurances spéciales  

 RC maître de l'ouvrage   Frs      

1'500.- 

 

 Intérêts intercalaires 

 6,5 % de Frs 937'300.- pendant 6 mois Frs     30'500.- 

 

 Total    Frs    

967'800.- 

    

 ================ 

 

 Pour l'immeuble No y 

  - 5 - 

 

 

 

 

 Echafaudages   Frs     

54'000.- 

 

 Travaux entreprise maçonnerie 

 Assainissement du béton  Frs    

273'000.- 

 

 Fenêtres 

 Remplacement des vitrages simples par 

 vitrages isolants K = 1,3 W/m2/K  Frs    

340'000.- 

 

 Etanchéités souples 

 inclus, ferblanterie en inox. 

 amélioration isolation thermique (10 cm) Frs     

95'000.- 

 

 Peinture extérieure 

 Fenêtres et plafonds balcons  Frs     

45'000.- 

 

 Installations provisoires  Frs      

6'000.- 

 

 Chauffage 

 Installation des nouvelles vannes 

 thermostatiques   Frs      

4'500.- 

 

 Cuisines 

 Meubles, appareils, carrelages et  

 peinture etc.   Frs    

380'100.- 

 

 Nettoyage   Frs      

6'000.- 

 

 Architecte (honoraires)  Frs    

113'600.- 

 

 Ingénieur civil (honoraires)  Frs      

6'300.- 

 

 Spécialistes   Frs      

6'000.- 

 

 Autorisation/taxes   Frs      

3'000.- 

  - 6 - 

 

 

 

 

 Reproductions/héliographies  Frs        

500.- 

 

 Assurances spéciales  

 RC maître de l'ouvrage   Frs      

1'500.- 

 

 Intérêts intercalaires 

 6,5 % de Frs 1'334'500.- pendant 6 mois Frs     43'400.- 

 

 Total    Frs  

1'377'900.- 

    

 ================ 

 

  Outre les travaux d'assainissement du béton, les 

SI comptaient principalement remplacer le vitrage simple 

des fenêtres par un vitrage isolant et refaire les 

cuisines. 

 

4.  L'état locatif avant les travaux de l'immeuble X, 

chemin du Champ d'Anier montrait que le loyer annuel 

d'une pièce allait de 3'624.- Frs à 5'164,80 Frs. Après 

les travaux, le prix de 100 des 113,5 pièces serait 

augmenté et le prix des loyers annuels par pièce se 

situerait entre 4'116,40 Frs et 5'164,80 Frs. Exprimées 

en pourcentages, les hausses prévues s'échelonnaient 

entre 0 % et 13,59 %. 

 

  En ce qui concernait l'état locatif de l'immeuble 

y, chemin du Champ d'Anier, il montrait avant travaux un 

loyer annuel par pièce allant de 3'144.- Frs à 5'068.- 

Frs. Après travaux, ces montants se situeraient entre 

3'720,60.- Frs et 5'338.- Frs, les augmentations de 

loyers s'échelonnant entre 0% et 20,69%. 

 

5.  Par une décision du 6 janvier 1995, le département 

des travaux publics et de l'énergie (ci-après : le DTPE) 

a délivré une autorisation de construire en se basant sur 

les décomptes susdécrits.  

 

  Par une écriture du 10 février 1995, déposée le 

même jour au greffe de la commission de recours instituée 

par la loi sur les constructions et les installations 

diverses (ci-après : la commission de recours), deux 

locataires représentés par l'Asloca ont recouru contre 

l'autorisation précitée et ont conclu à son annulation. 

 

  - 7 - 

 

 

 

6.  Le 24 novembre 1995, la commission de recours a 

annulé l'autorisation délivrée par le DTPE au motif que 

les loyers pratiqués par les SI étaient déjà supérieurs à 

ceux correspondant aux besoins prépondérants de la 

population selon la jurisprudence du Tribunal 

administratif. 

 

7.  Le 8 janvier 1996, les SI ont remis à un office 

des postes un acte de recours contre la décision de la 

commission de recours, reçue le 4 décembre 1995. Elles 

ont conclu à titre préalable à ce que le Tribunal 

administratif ordonne un transport sur place et, à titre 

principal, à l'annulation de la décision de la commission 

de recours et à la confirmation de la décision du DTPE. 

 

  Le 28 mars 1996, les SI ont déposé une écriture 

complémentaire dans laquelle elles soutenaient que les 

travaux litigieux n'étaient pas soumis à autorisation au 

sens de la nouvelle loi sur les démolitions, 

transformations et rénovation de maisons d'habitation: 

mesures de soutien en faveur des locataires et de 

l'emploi du 25 janvier 1996, entrée en vigueur le 23 mars 

1996 (LDTR - L/5/9). 

 

8.  Par deux écritures des 2 mai et 10 juillet 1996, 

les locataires intimés ont conclu à titre principal à la 

confirmation de la décision de la commission de recours 

du 24 novembre 1995.  

 

  Le 7 juin 1996, le DTPE a conclu à l'admission du 

recours et à la confirmation de sa propre autorisation de 

construire du 6 janvier 1995. 

 

9.  Les parties se sont encore exprimées les 26 août 

et 27 septembre 1996 et elles ont persisté dans leurs 

conclusions. 

 

10.  Le 16 octobre 1996, le juge délégué à 

l'instruction de la cause, assisté de sa greffière, s'est 

déplacé aux Nos x-y du chemin du Champ d'Anier.  

 

  En présence des parties, le juge délégué s'est 

transporté tout d'abord sur le toit de l'immeuble No x du 

chemin du Champ d'Anier. Il a constaté, du sommet de la 

façade sud, que des éléments de la structure étaient 

visibles sur les parapets des balcons, témoignant de la 

dégradation de l'enrobage en béton. Un représentant des 

SI a exposé que le phénomène dit de carbonatation du 

béton avait été révélé par la perte d'éléments en béton 

  - 8 - 

 

 

 

au 1er étage de l'immeuble No y et par les rapports 

d'expertise, notamment de la société R., susdécrits. 

 

  Le juge délégué à l'instruction de la cause a 

visité ensuite un appartement sis également au 1er étage 

de l'immeuble No y où un représentant des SI lui a exposé 

les travaux déjà effectués, soit le remplacement du 

vitrage simple par un vitrage isolant sur les châssis 

d'origine en acajou. Sur question du conseil des intimés, 

les représentants des SI ont exposé qu'en raison de la 

conception de l'immeuble comprenant de grandes surfaces 

vitrées, l'amélioration du confort phonique et thermique 

passait par le remplacement du verre simple par du verre 

isolant. Les locataires intimés ont souligné qu'en 

l'état, les vitrages n'étaient absolument pas étanches et 

que l'on sentait des courants d'air froid.  

 

11.  Au 8ème étage de l'immeuble No y, le juge délégué 

à l'instruction de la cause a visité l'appartement de 

l'un des deux locataires intimés qui lui a fait remarquer 

le bon état général des meubles de cuisine. Les SI ont 

exposé qu'elles entendaient maintenir le carrelage au 

sol, mais remplacer les faïences sur les murs entre les 

meubles de cuisine en raison du changement notamment des 

éviers en "inox". Elles ont exposé encore que leur projet 

comportait l'adaptation de l'aération, le remplacement 

des appareils ménagers par d'autres appareils d'un niveau 

de confort supérieur, par exemple des cuisinières en 

vitrocéramique. Le réfrigérateur quant à lui serait 

remplacé par une armoire frigorifique avec congélateur 

séparé. 

 

  Sur question des intimés, les SI ont précisé que 

l'étanchéité et l'isolation des terrasses des derniers 

étages seraient refaites au moment des travaux, car elles 

faisaient partie intégrante de l'enveloppe de l'immeuble.  

 

   A l'issue du transport sur place, les locataires 

intimées ont souligné qu'elles étaient satisfaites de 

l'état de leur cuisine. 

 

12.  Le transport sur place s'est terminé sans autres 

réquisitions des parties. 

 

 

 EN DROIT 

 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

  - 9 - 

 

 

 

compétente, le recours est recevable (art. 8 al. 1 ch. 

108 de la loi sur le Tribunal administratif et le 

Tribunal des conflits du 29 mai 1970 - LTA - E/3,5/1; 

art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 

administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E/3,5/3). 

 

2.  Les dispositions de la nouvelle loi s'appliquent 

dès son entrée en vigueur aux demandes d'autorisation qui 

font l'objet de procédures pendantes devant le Tribunal 

administratif (art. 50 al. 2 LDTR). 

 

3. a. La nouvelle version de la LDTR ne se distingue pas 

fondamentalement de l'ancienne (ci-après : aLDTR) du 22 

juin 1989. Dans l'esprit du législateur, il s'est agi 

avant tout d'assouplir la loi tout en gardant le fond 

(Mémorial des séances du Grand Conseil 1996 p. 60). 

Ainsi, l'une des principales innovations a été de faire 

passer les travaux de transformation et de rénovation 

d'un régime de dérogation à un régime d'autorisation 

(ibidem). De plus, les travaux de la commission chargée 

d'étudier le projet de loi ont abouti à l'instauration 

d'un système de bonus conjoncturel à la rénovation 

(Mémorial 1996 p. 67), qui figure aux articles 16 et 

suivants.  

 

  Cependant, le but de préservation de l'habitat et 

des conditions de vie existants, ainsi que le caractère 

actuel de l'habitat dans certaines zones (art. 1 al. 1 

LDTR) est resté le même que dans l'aLDTR. De plus, 

l'esprit de la loi initiale du 26 juin 1983, issue d'une 

initiative populaire, est demeuré dans la novelle, toutes 

les modifications apportées par cette dernière l'ayant 

été, selon le rapport de majorité de la commission 

chargée d'étudier le projet "dans le respect des 

locataires" (Mémorial 1996 p. 69), l'idée de fond de la 

révision étant de promouvoir parallèlement la création et 

le maintien d'emplois dans l'industrie du bâtiment 

(Mémorial 1996 p. 60). 

 

 b. La révision n'a pas apporté de modifications 

notables aux dispositions régissant les transformations. 

Dans la version de l'aLDTR, il fallait entendre par 

transformation:  

 

 a) tous les travaux d'une certaine importance ayant 

notamment pour objet de modifier l'architecture, le 

volume, l'implantation, la destination, le style, 

l'équipement, la distribution intérieure d'une maison 

d'habitation, d'un ou plusieurs logements; 

  - 10 - 

 

 

 

 

 b) la création d'installations nouvelles d'une certaine 

importance, telles que chauffage, distribution d'eau 

chaude, ascenseur, salles de bains et cuisines; 

 

 c) la création de nouveaux logements dans la maison 

d'habitation concernée, notamment dans les combles; 

 

 d) les travaux de rénovation ayant pour objet d'améliorer 

le confort existant sans modifier la distribution des 

logements (art. 3 al. 1 aLDTR).  

 

  Selon la version actuelle de l'article 3 alinéa 1 

LDTR, on entend par transformation tous les travaux qui 

ont pour objet : 

 

 a) de modifier l'architecture, le volume, l'implantation, 

la destination, la distribution intérieure de tout ou 

partie d'une maison d'habitation; 

 

 b) la création de nouveaux logements, notamment dans les 

combles; 

 

 c) la création d'installations nouvelles d'une certaine 

importance, telles que chauffage, distribution d'eau 

chaude, ascenseur, salles de bains et cuisines; 

 

 d) d'améliorer le confort existant sans modifier la 

distribution des logements, sous réserve de l'alinéa 2.  

 

  Les travaux d'entretien réguliers et raisonnables 

ne sont pas considérés comme travaux de transformation 

(art. 3 al. 2 LDTR). 

 

  La notion de transformation est issue sans 

changement du projet présenté par le Conseil d'Etat, qui 

commentait l'article 3 alinéa 1 en indiquant que "sauf à 

vouloir faire figurer dans une loi une liste exhaustive 

de travaux considérés comme transformations et, par 

conséquent, automatiquement soumis à un contrôle - ce qui 

n'est guère envisageable et poserait certainement 

passablement de problèmes pratiques - il apparaît donc 

nécessaire de maintenir le recours à des définitions plus 

souples des travaux considérés comme une transformation. 

[...].  

 

  La proposition du Conseil d'Etat consiste donc à 

reprendre de la loi actuelle les définitions contenues 

aux lettres a, b, c et d de la loi actuelle, en retirant 

  - 11 - 

 

 

 

ce qui apparaissait comme trop vague ou trop général - et 

partant sujet à contestation - soit [les travaux d'une 

certaine importance], [le style], [l'équipement]" 

(Mémorial 1995, p. 4567). 

 

  Il résulte clairement de ce qui précède qu'en ce 

qui concerne la définition des travaux de transformation, 

pour ainsi dire inchangée dans l'actuelle LDTR, la 

jurisprudence développée jusqu'à présent par le Tribunal 

administratif et le Tribunal fédéral conserve sa valeur. 

 

 c. S'agissant des travaux d'entretien régulier et 

raisonnables visés par l'article 3 alinéa 2 LDTR, il faut 

relever que le projet du Conseil d'Etat se présentait de 

manière fort différente. Il prévoyait que n'étaient pas 

considérés comme travaux de transformation "les travaux 

d'entretien courant. Les travaux dont l'incidence sur les 

loyers après travaux est inférieure à 15 % sont en 

principes considérés comme des travaux d'entretien 

courant" (Mémorial 1995, p. 4542). Le Conseil d'Etat 

expliquait à ce propos qu'en lieu et place des notions 

imprécises contenues à l'article 3 alinéa 1 lettre a LDTR 

du 22 juin 1989, "il est proposé un nouvel alinéa 2, qui, 

dans un premier temps, rappelle que les travaux 

d'entretien courant ne sont pas soumis à la loi; puis 

dans un deuxième temps, cet alinéa arrête que les 

travaux, qu'il s'agisse d'une transformation uniquement 

ou de travaux d'entretien mélangés avec des travaux de 

transformation, dont l'incidence sur les loyers après 

travaux est inférieure à 15 %, sont en principe assimilés 

à de l'entretien et, en conséquence, exemptés de la loi. 

 

  L'avantage de cette proposition pour le Conseil 

d'Etat réside dans le fait, qu'en dehors d'une simple 

définition de travaux, elle offre un critère chiffré 

objectif [...]. Cela étant, le Conseil d'Etat estime que 

la modification proposée, soit l'institution d'une 

présomption de non assujettissement pour certains 

travaux, ne s'écarte pas fondamentalement de la teneur 

actuelle de la loi et qu'elle représente une amélioration 

de la situation, dans le mesure où elle permettra de 

soustraire du filtre administratif des opérations 

mineures et, ainsi, d'accélérer les procédures sans 

toutefois porter atteinte aux droits essentiels des 

locataires, qui restent réservés" (Mémorial 1995, p. 

4568). 

 

  Ce point du projet n'a toutefois pas recueilli 

l'approbation de la commission chargée de son étude, qui 

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a proposé à la place la version selon laquelle "les 

travaux d'entretien ne sont pas considérés comme travaux 

de transformation" (Mémorial 1996 p. 65).  

 

  Lors des débats du Grand Conseil, cette 

disposition du projet a été à nouveau modifiée sur 

proposition du porte-parole de la majorité parlementaire, 

et a pris la formule actuelle (Mémorial 1996, p. 156). 

Une autre proposition d'amendement, rejetée par la 

majorité, prévoyait que "ne sont pas considérés comme des 

travaux de transformation les travaux d'entretien 

courant, dans la mesure où ceux-ci n'entraînent pas un 

changement qualitatif de l'immeuble ou du logement, 

notamment par suite d'une augmentation des loyers". Cette 

définition devait permettre de distinguer les travaux 

d'entretien sans incidence sur la qualité de l'immeuble 

ou du logement (non soumis à autorisation) et ceux qui 

entraînaient une hausse de la qualité (considérés dès 

lors comme transformations) (Mémorial 1996, p. 156 et 

suivante).  

 

  Les travaux d'entretien n'ont donc pas reçu à 

travers la nouvelle loi de définition particulière et 

celle retenue jusque-là par la jurisprudence du Tribunal 

administratif et du Tribunal fédéral, dont il sera 

question ci-après, demeure applicable.  

 

4.  L'abondante jurisprudence développée par le 

Tribunal administratif et le Tribunal fédéral sur le 

problème de la distinction entre travaux d'entretien et 

de transformation, a visé d'une part, lorsque cela était 

possible, à décrire le type d'interventions pouvant 

recevoir l'une ou l'autre qualification, et d'autre part 

à développer des critères à prendre en compte en dehors 

de la simple nature des travaux.  

 

  Avant l'entrée en vigueur de la nouvelle LDTR, la 

jurisprudence avait déjà établi que les simples travaux 

d'entretien n'étaient pas soumis à la loi (ATF 116 Ia 

401).  

 

  La démarche suivie par le Tribunal administratif a 

toujours été d'examiner si l'on se trouvait en présence 

de travaux d'entretien, à défaut de quoi il s'agissait 

alors de transformations. Cette notion-ci, relativement 

imprécise dans l'ancienne et la nouvelle version de la 

LDTR, se définissait ainsi généralement par la négative, 

comme travaux dépassant le cadre du strict entretien.  

 

  - 13 - 

 

 

 

  Les travaux d'entretien sont ceux que le bailleur 

est tenu de réaliser au regard de son obligation 

d'entretien de la chose louée prescrite par l'article 256 

alinéa 1 CO et qui échappent à la LDTR (ATA du 1er 

décembre 1992 en la cause SI du C.). Ils visent à 

maintenir l'ouvrage dans son état en réparant les 

atteintes dues au temps ou à l'usage (ATA du 14 février 

1990 p. 37 et ss, en la cause M.-B.; du 19 décembre 1985 

en la cause Z. et P.; du 30 janvier 1985 en la cause B. 

et C.; du 9 janvier 1985 en la cause C.).  

 

  Peuvent également être considérés comme tels, des 

travaux qui, dépassant le strict entretien, consistent à 

substituer à des installations intérieures vétustes des 

éléments neufs servant au même usage, soit simplement à 

moderniser une construction sans en modifier la nature, 

le caractère et l'affectation. Il en est ainsi du 

remplacement de sols, de poutres, la réfection de 

cheminées, voire la réparation d'un toit par le 

remplacement de parties défectueuses.  

 

  On peut encore assimiler aux travaux non soumis à 

autorisation, de modestes changements dans la répartition 

interne du volume d'un bâtiment, n'entraînant que de 

minimes transformations. Ainsi, pour être soumis à 

autorisation, de tels travaux doivent atteindre une 

certaine importance, c'est-à-dire modifier notablement, 

soit en tout ou partie, la répartition interne du volume 

construit, soit l'affectation de ces locaux (ATA du 14 

février 1990 en la cause M.-B; RDAF 1977, p. 259 et ss).  

 

  On peut aussi citer comme exemple le remplacement 

d'un ascenseur existant ou celui de colonnes d'eau chaude 

et d'eau froide (ATA du 1er décembre 1992 en la cause SI 

du C.). Le Tribunal fédéral va jusqu'à admettre que les 

travaux améliorant le confort du logement, pour autant 

qu'ils soient mineurs, ne sauraient être soumis à 

autorisation. Il en irait ainsi de l'installation d'une 

armoire frigorifique, d'une machine à laver le linge ou 

la vaisselle et d'une cuisinière (ATF 116 Ia 409).  

 

 b. Quant à la notion de rénovation, reprise à 

l'article 9 alinéa 1 lettre e LDTR et considérée par 

cette disposition comme une transformation, elle couvre 

selon la jurisprudence tous les travaux d'entretien, de 

réparation et de modernisation qui laissent intact le 

volume, l'aspect extérieur et la destination de 

l'immeuble; ces travaux constituent une transformation 

s'ils provoquent des modifications allant au-delà de ce 

  - 14 - 

 

 

 

qui est usuel, comme un important accroissement du 

confort (ATF du 9 février 1993 en la cause L. confirmant 

l'ATA du 24 juin 1992 publié in SJ 1994 p. 531; RDAF 1988 

p. 383).  

 

  Les travaux de rénovation ont également été 

définis comme étant destinés à permettre de rétablir dans 

son premier état un ouvrage ayant subi l'usure du temps 

(ATF 113 Ia 119; ATA du 27 septembre 1989 en la cause P.) 

Or, il s'agit là également d'une caractéristique propre 

aux travaux d'entretien.  

 

5. a. L'examen de la nature des travaux ne saurait être 

toutefois le seul critère à prendre en considération pour 

déterminer si les interventions concernées échappent à la 

LDTR. Celles-ci peuvent atteindre une ampleur telle 

qu'elles sont susceptibles d'aboutir à un changement 

qualitatif de l'immeuble. De même, l'augmentation du 

loyer consécutive à des travaux peut avoir pour effet 

d'entraîner un changement d'affectation qualitatif des 

logements. Les appartements ne sont plus accessibles aux 

personnes à bas revenus, en particulier aux personnes 

âgées, et ils ne répondent plus aux besoins de la 

population où sévit la plus forte pénurie (ATF du 10 

octobre 1991 en la cause SI du square Bellevue I; ATF 116 

Ia 409; ATA du 1er décembre 1992 en la cause SI du C.).  

 

  Une solution consistant à qualifier les travaux 

uniquement à partir de leur nature, comporte le risque 

d'un effritement progressif et généralisé du patrimoine 

immobilier par le biais d'un changement d'affectation. En 

effet, des travaux d'entretien sont susceptibles 

d'aboutir à une rénovation, voire à une transformation 

d'un immeuble; il en est ainsi par exemple lorsque 

n'ayant pas été exécutés périodiquement ou par rotation 

tout au long de l'existence d'un immeuble, ou encore 

parce qu'ils n'ont pas été exécutés du tout pendant de 

nombreuses années, leur accumulation leur confère une 

ampleur propre à engendrer un changement du niveau des 

loyers tel que la destination de l'immeuble en est 

modifiée (ATA du 14 février 1990 en la cause SI 

Moïse-Duboule 19-21). 

 

 b. L'article 3 alinéa 1 du règlement d'application de 

la LDTR du 29 avril 1996 (RLDTR - L/5/9,5), dont les 

intimés contestent la légalité, prescrit que les travaux 

d'entretien au sens de l'article 3 alinéa 2 LDTR sont 

ceux qui n'ont pas été différés dans le temps et qui 

s'avèrent nécessaires pour maintenir l'immeuble en bon 

  - 15 - 

 

 

 

état, soit en procédant à des réparations, soit en 

remédiant à l'usure normale (remplacement d'installations 

vétustes par du matériel neuf servant au même usage). 

 

  Les intimés contestent surtout le fait que des 

travaux visant de manière générale à maintenir l'immeuble 

en bon état puissent répondre par principe à la 

définition de travaux d'entretien réguliers et 

raisonnables retenue par la loi. Or, la jurisprudence 

précitée a déjà eu l'occasion d'admettre que tel pouvait 

être le cas si ces travaux restaient modestes. La 

disposition contestée devra par conséquent conduire 

l'autorité administrative à prendre en considération non 

seulement la nature des travaux, mais également leur coût 

d'ensemble. Interprété dans ce sens, l'article 3 alinéa 1 

RLDTR ne s'écarte pas du contenu de la loi. 

 

 c. Dans deux cas récents, le tribunal de céans a 

aussi examiné, eu égard à la valeur de l'immeuble, si le 

coût global des travaux projetés, en soi assimilables à 

des travaux d'entretien, ne devait pas conduire à les 

considérer comme transformations. Dans l'ATA du 14 

février 1990 en la cause SI Moïse-Duboule 19-21, il a 

ainsi refusé d'admettre que des travaux s'élevant à 

725'000.- Frs, soit à la moitié du prix de l'immeuble, se 

limitassent à conserver la chose en bon état et à éviter 

qu'en se dégradant elle ne perdît de sa valeur. Il 

s'agissait de travaux de rénovation, rendus nécessaires 

par l'absence de tous travaux d'entretien pendant de 

longues années et dont l'ampleur était de nature à 

modifier fondamentalement le standing de l'immeuble.  

 

  Dans l'ATA du 1er décembre 1992 en la cause SI du 

Crest-Levant, le tribunal avait relevé que les travaux ne 

dépassaient pas le 10 % de la valeur d'assurance de 

l'immeuble, et qu'ils n'avaient pas eu pour effet de 

transformer des appartements au loyer modeste en 

appartements de luxe.  

 

6. a. En l'espèce, les travaux projetés, pour ce qui 

concerne les cuisines ainsi que les doubles vitrages et 

la toiture, sont de ceux que la jurisprudence a déjà 

classés, de par leur nature, parmi les travaux 

d'entretien. Concernant les éléments de cuisine, il 

s'agit de souligner que ceux-ci n'ont pas été remplacés 

depuis l'origine, c'est-à-dire depuis presque trente ans. 

Il s'agit d'appareils vétustes et parfois défectueux, 

dont l'entretien au jour le jour est de moins en moins 

rationnel. Leur remplacement après une telle durée, ainsi 

  - 16 - 

 

 

 

que la rénovation des locaux de cuisine eux-mêmes, 

ressort au simple maintien en bon état d'éléments qui ont 

vieilli, soit de travaux d'entretien. Le fait que les 

futurs meubles de cuisine répondent aux critères actuels 

de qualité (pour ce qui est par exemple des cuisinières 

en vitrocéramique) et que le niveau des cuisines en sera 

amélioré, ne permet pas d'aboutir à une autre solution, 

sauf à vouloir figer l'équipement d'un immeuble en l'état 

des techniques prévalant lors de sa construction. 

 

 b. La pose de vitrages isolants et l'isolation des 

toitures répondent à une obligation légale (art. 56 et 

56A du règlement d'application de la loi sur les 

constructions et installations diverses du 27 février 

1978 - RLCI L/5/4), instituée en février 1996. Il en va 

de même de l'installation de systèmes de ventilation dans 

les cuisines (art. 116, 116 a et 117 RLCI). On ne saurait 

toutefois en déduire que ces travaux sont soumis ou non à 

la LDTR. Il convient plutôt d'observer qu'ils augmentent 

certes légèrement le confort des logements, mais qu'ils 

sont en eux-mêmes mineurs (ATF 116 Ia 409) et que les 

améliorations qui en résultent ne font que placer les 

logements concernés au niveau de confort de n'importe 

quel bâtiment actuel. 

 

 c. S'agissant des travaux de réfection des façades, 

il faut les considérer comme travaux de transformation. 

S'ils ne répondent pas aux différentes définitions qu'en 

donne l'article 3 alinéa 1 LDTR, ils ne correspondent pas 

non plus à de simples travaux d'entretien au sens de 

l'alinéa 2 de la même disposition, comme pourrait l'être 

par exemple le nettoyage de façades noircies par la 

pollution. Dans le cas présent, la destruction 

progressive de la couche superficielle des façades 

résulte d'un défaut de construction dont souffre la 

plupart des immeubles datant de la même époque, et 

constitue en même temps un danger pour la sécurité des 

habitants, voire des tiers car des morceaux de la façade 

sont susceptibles de se détacher à tout moment. A cet 

égard, les travaux que nécessite la remise en état des 

murs extérieurs et des balcons relèvent des 

transformations visées par l'article 9 alinéa 1 lettre a 

LDTR. On conçoit mal, du reste, que des travaux urgents, 

nécessaires parce que "l'état du bâtiment comporte un 

danger pour la sécurité et la santé de ses habitants ou 

des tiers" (art. 9 alinéa 1 lettre a LDTR) répondent en 

même temps à la définition d'entretien régulier et 

raisonnable (art. 3 al. 2 LDTR). 

 

  - 17 - 

 

 

 

7. a. Comme on l'a vu plus haut, il ne suffit toutefois 

pas d'examiner chaque intervention projetée pour 

elle-même et de la qualifier d'entretien échappant à la 

LDTR ou de transformations soumises à cette loi. Il faut 

également, dans un second temps, vérifier si le coût 

global des travaux est tel qu'ils doivent alors être 

considérés de manière globale comme travaux de 

transformation.  

 

  En l'espèce, le coût global des travaux 

correspond, pour l'immeuble sis au X, chemin du Champ 

d'Anier, au 14% de sa valeur d'incendie, et au 19 % de 

cette même valeur pour l'immeuble sis au y, chemin du 

Champ d'Anier. Si ces proportions ne sauraient a priori 

être considérées comme négligeables, il convient de 

relever tout d'abord que la nouvelle LDTR vise un 

assouplissement des restrictions aux travaux soumis à la 

loi, et que l'on ne saurait par conséquent se montrer 

trop restrictif dans l'appréciation du coût global des 

travaux. 

 

  Par ailleurs, les travaux qui répondent par leur 

nature à la définition de transformations représentent 

financièrement une part importante de l'ensemble du 

projet, soit environ 245'000.- francs et 380'000.- francs 

(si l'on tient compte d'une part proportionnelle des 

frais annexes tels les honoraires d'architectes, frais 

d'assurances, intérêts intercalaires, etc...), qui réduit 

dans la même mesure le coût des travaux d'entretien. Ces 

derniers représentent environ 11,5%, respectivement 14% 

de la valeur d'assurance des deux immeubles.  

 

  Il ne faut donc pas assimiler les travaux 

qualifiés quant à leur nature d'entretien à des travaux 

de transformation. Seuls les travaux de réfection des 

façades doivent être considérés comme transformation 

soumise à autorisation. 

 

8 a. L'autorisation est accordée lorsque l'état du 

bâtiment comporte un danger pour la sécurité et la santé 

de ses habitants ou des tiers (art. 9 al. 1 let. a LDTR). 

Le département accorde l'autorisation si les logements 

transformés répondent, quant à leur genre, leur loyer ou 

leur prix, aux besoins prépondérants de la population 

(art. 9 al. 2 ab initio LDTR). 

 

  Le département tient compte, dans son 

appréciation, des éléments suivants: 

 

  - 18 - 

 

 

 

 a) du genre, de la typologie et de la qualité des 

logements existants; 

 

 b) du prix de revient des logements transformés ou 

nouvellement créés, notamment dans les combles; 

 

 c) du genre de l'immeuble; 

 

 d) du nombre de pièces et de la surface des appartements 

ainsi que de la surface des logements nouvellement créés; 

 

 e) des exigences liées à l'objectif de préservation du 

patrimoine (art. 9 al. 2 in fine LDTR). 

 

 b. Il convient à ce stade de distinguer le cas des 

logements dont le genre, le loyer ou le prix avant 

travaux correspondent aux besoins prépondérants de la 

population et celui des logements qui n'entrent déjà plus 

dans cette catégorie.  

 

  S'agissant des premiers, l'article 9 alinéa 2 LDTR 

prévoit la possibilité pour le DTPE de refuser 

l'autorisation lorsqu'ils ne répondraient plus, après 

transformation, aux besoins prépondérants de la 

population, quant à leur genre, leur loyer ou leur prix. 

En ce qui concerne les autres, le Tribunal fédéral a 

clairement indiqué que le législateur ne pouvait pas 

étendre l'interdiction de transformer à des logements 

dont la conservation ne répondait pas à l'intérêt public 

de lutte contre la pénurie de logements (ATF 105 Ia 362 

consid. 5 p. 367). Le Tribunal administratif du canton de 

Neuchâtel a rendu un arrêt similaire, considérant qu'une 

mesure restreignant la garantie de la propriété n'était 

pas conforme notamment au principe de la proportionnalité 

lorsqu'elle ne permettait pas de lutter effectivement 

contre la pénurie de logements; il n'y avait ainsi pas de 

raison d'interdire la vente d'un appartement dont le 

loyer était prohibitif (arrêt du Tribunal administratif 

du 23 mai 1990 en la cause K., in Revue de jurisprudence 

neuchâteloise 1990, p.256). Le Tribunal fédéral a encore 

jugé, à propos de l'article 6 alinéa 6 de l'aLDTR 

(correspondant à l'actuel art. 9 al. 2), que la loi "ne 

répond à l'intérêt public que dans la mesure où elle vise 

à maintenir l'affectation des logements qui répondent, 

par leur loyer, leur prix et leur conception, aux besoins 

prépondérants de la population. Les restrictions à la 

propriété qu'elle institue doivent être propres à 

atteindre ce but. A cet égard, s'il se justifie 

d'empêcher que des logements à loyer modéré soient 

  - 19 - 

 

 

 

transformés en appartements de luxe, l'intérêt public ne 

commande pas, en revanche, de limiter la transformation 

et la rénovation de logements de luxe préexistants. Le 

législateur aurait sans doute pu limiter le champ 

d'application de la loi à certains logements à loyer 

modéré et en exclure les logements de luxe; il aurait 

aussi pu se fonder sur un critère qualitatif permettant 

de distinguer entre les logements à préserver et ceux 

dont les propriétaires pourraient librement disposer. Le 

Grand Conseil n'a pas envisagé ces possibilités." (ATF 

107 Ia 418 consid. 11). 

 

 c) La notion de besoins prépondérants de la 

population n'a jusqu'à présent été déterminée qu'en 

fonction du critère du loyer, dont le tribunal de céans a 

admis qu'il répondait encore à ce besoin jusqu'à un 

maximum de 3'225.- francs par pièce et par année, voire à 

3'500.- francs dans des circonstances particulières (ATA 

du 7 décembre 1993 en la cause SI Moïse-Duboule, SJ 1994 

pp. 225 ss). Les dernières données statistiques utiles 

n'étant pas encore disponibles, le tribunal renoncera 

dans la présente cause à réexaminer la validité actuelle 

de ces chiffres, la question d'un calcul basé sur 

d'autres facteurs ne se posant par ailleurs pas en 

l'espèce. 

 

 d) Parmi les nombreuses autres législations 

cantonales similaires à la LDTR, il faut relever le cas 

notamment de la loi vaudoise, dont le champ d'application 

concerne, pour tous les travaux de démolition, 

transformation et rénovation de maisons d'habitation, les 

communes dans lesquelles sévit la pénurie de logements 

(art. 1 al. 1 de la loi concernant la démolition, la 

transformation et la rénovation de maisons d'habitation 

du 4 mars 1985). Le Tribunal fédéral a considéré à 

plusieurs reprises que le critère de la pénurie de 

logements retenu par cette loi permettait de soumettre 

les travaux concernés au contrôle de l'Etat (ATF 106 Ia 

409; 101 Ia 506; 89 I 180). 

 

  La loi jurassienne s'applique "lorsque, dans la 

commune, l'offre de logements n'est pas équilibrée par 

rapport à la demande et au nombre d'emplois" (art. 2 al. 

2 de la loi sur le maintien de locaux d'habitation du 9 

novembre 1978). 

 

  Le canton de Zurich a soumis au contrôle de 

l'autorité tous les appartements répondant aux besoins 

des familles (Gesetz über die Erhaltung von Wohnungen für 

  - 20 - 

 

 

 

Familien, vom 30. Juni 1974, art. 4), c'est-à-dire, selon 

la jurisprudence développée par le Tribunal administratif 

de ce canton, tous les appartements à partir de deux 

pièces et demie, cuisine non comprise (Verordnung zum 

Gesetz über die Erhaltung von Wohnungen für Familien, vom 

25. September 1974, art. 1), dont la taille et la 

distribution des pièces permettent d'accueillir une 

famille, ceci sans égard au montant du loyer, à moins 

qu'il ne s'agisse d'un appartement luxueux 

(Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und 

Gemeindeverwaltung, 1977, p. 186 ss). 

 

  En droit genevois, la loi et jusqu'ici la 

jurisprudence n'ont pas précisé ce qu'il fallait entendre 

par logement répondant par son genre aux besoins 

prépondérants de la population. Les travaux préparatoires 

démontrent qu'à l'apparition de ce critère dans la LDTR 

du 22 juin 1989, le Grand Conseil n'a en réalité porté 

son attention que sur celui des besoins prépondérants de 

la population sous l'angle du loyer, alors déjà défini 

par la jurisprudence (Mémorial 1989, p. 3579). 

 

 e) Les différents éléments dont le département doit 

tenir compte dans son appréciation selon l'article 9 

alinéa 2 in fine LDTR n'établissent quant à eux aucune 

limite permettant de distinguer les logements qui 

répondent par leur genre aux besoins prépondérants de la 

population et ceux dont ce n'est pas le cas. Néanmoins, 

les notions de qualité des logements existants, du genre 

de l'immeuble ou du nombre de pièces et de la surface des 

appartements concernés renvoient à d'autres notions-clé 

de la LDTR, à savoir celle de catégorie de logements dans 

lesquelles sévit la pénurie (art. 25 LDTR) et celle 

d'appartements de luxe, dont l'article 10 alinéa 2 lettre 

b LDTR prévoit conformément à la jurisprudence fédérale 

qu'ils ne sont pas soumis à un contrôle des loyers (ATF 

116 Ia 419 consid. 12). 

 

  Il résulte de ce qui précède qu'un logement 

correspond en principe par son genre ou par son loyer aux 

besoins prépondérants de la population lorsqu'il se 

trouve dans la fourchette de loyer susmentionnée, ou 

lorsque ce logement entre dans la catégorie des 

appartements dans lesquels règne la pénurie au sens de 

l'article 25 alinéa 1 et 2 LDTR. 

 

  Cette catégorie est déterminée chaque année par 

arrêté du Conseil d'Etat (art. 11 al. 1 RLDTR), sous 

réserve du fait que les appartements de plus de six 

  - 21 - 

 

 

 

pièces en sont d'emblée exclus (art. 25 al. 3 LDTR). 

 

  La notion de "genre" correspondant aux besoins 

prépondérants de la population implique par ailleurs d'en 

exclure les logements de luxe, sans égard au nombre de 

pièces dont ils disposent. 

 

  Le département devra par conséquent refuser 

l'autorisation de transformer lorsque, répondant avant 

travaux quant à leur loyer, leur genre ou leur prix aux 

besoins prépondérants de la population, les logements 

transformés ne satisferaient plus à ce critère sous 

l'angle pris en considération. Ainsi, un appartement 

correspondant à la fois par son genre et par son loyer 

aux besoins prépondérants de la population avant travaux 

devra continuer d'y répondre sous ces deux angles. En 

revanche, un appartement ne correspondant avant 

transformation ni par son genre ni par son loyer ou son 

prix aux besoins de la population, ou un appartement de 

luxe, ne saurait faire l'objet d'un refus d'autorisation, 

sous réserve des exigences liées à l'objectif de 

préservation du patrimoine (art. 9 al. 2 let. e LDTR). 

 

 e) Par arrêté du 10 mars 1997, publié dans la Feuille 

d'Avis officielle du 14 mars 1997, le Conseil d'Etat a 

rangé les appartements de deux pièces et demi à six 

pièces inclusivement dans la catégorie de logements où 

sévit la pénurie. Cet arrêté est valable une année (art. 

11 al. 1 RLDTR). 

 

  En l'espèce, tous les logements des résidences 

sises au x et au y, chemin du Champ d'Anier, comprennent 

entre deux et demi et six pièces, ou alternativement 

(voire cumulativement) ont un loyer ne dépassant pas 

3'225.- francs par pièce et par année. Il faut ajouter 

qu'aucun de ces logements ne correspond à la notion 

d'appartement de luxe telle que l'ont définie la 

jurisprudence et la doctrine (SJ 1979 p. 571; David 

LACHAT, Jacques MICHELI, Le nouveau droit du bail, 

Lausanne 1992, p. 56 s.), ou encore, à titre d'exemple, 

la loi zurichoise, qui fait entrer dans cette catégorie 

les appartements constitués d'une ou plusieurs pièces de 

plus de 35 m2, ou dont les parties sanitaires excèdent le 

confort courant, ou situés dans un immeuble équipé 

d'installations telles une piscine ou encore offrant des 

services de type hôtelier (Verordnung zum Gesetz über die 

Erhaltung von Wohnungen, für Familien vom 25. September 

1974, art. 9). Les appartements, pas plus que les 

immeubles, ne font en l'espèce apparaître un confort et 

  - 22 - 

 

 

 

un raffinement extraordinaires. 

 

  Ils répondent par conséquent avant travaux, par 

leur genre ou par leur loyer, aux besoins prépondérants 

de la population. 

 

  Les travaux litigieux n'entraînant aucune 

modification de la distribution ou du nombre de pièces 

des appartements, seul le loyer est susceptible de 

changer. 

   

9.  Selon l'article 10 alinéa 1 LDTR, le département 

fixe, comme condition de l'autorisation, le montant 

maximum des loyers des logements après travaux.  

 

  A teneur de l'article 10 alinéa 2 LDTR, le 

département renonce à la fixation des loyers et des prix 

prévus à l'alinéa 1 lorsque cette mesure apparaît 

disproportionnée, notamment : 

 

 a) lorsque les loyers après transformations demeurent peu 

élevés; 

 

 b) lorsque les logements à transformer sont des logements 

de luxe ou que leur loyer dépasse d'ores et déjà d'au 

moins deux fois et demie les besoins prépondérants de la 

population.  

 

  En l'occurrence, les conditions posées par 

l'article 10 alinéa 2 LDTR n'étant pas réalisées, le 

département devra fixer les nouveaux loyers de telle 

façon que, pour les appartements dont les loyers sont à 

l'heure actuelle inférieurs à 3'225.- francs par pièce et 

par année, les nouveaux loyers ne dépassent pas cette 

somme (art. 9 al. 2 LDTR). Il ne se justifie pas 

d'admettre des nouveaux loyers maximum de 3'500.- francs, 

les travaux n'étant pas en l'espèce aussi coûteux que 

dans la jurisprudence précitée  (ATA du 7 décembre 1993 

en la cause SI Moïse-Duboule 19-21, SJ 1994 p 225). 

 

  S'agissant des appartements qui excèdent d'ores et 

déjà la limite de loyer de 3'225.- francs par pièce et 

par année, le département fixera les nouveaux loyers de 

manière à ce qu'ils ne dépassent pas la limite qu'impose 

la prise en compte des critères posés par l'article 11 

LDTR.  

 

  La détermination des loyers admissibles après 

transformations doit en outre tenir compte de la part des 

  - 23 - 

 

 

 

investissements qui a été financée - ou qui aurait dû 

l'être - par la réserve pour travaux, en fonction des 

loyers antérieurs (ATF 116 Ia 413 consid. 7). 

 

  Il convient encore de préciser que la fixation des 

loyers répond au but de la LDTR de maintenir, pour les 

travaux soumis à cette loi, des logements répondant aux 

besoins prépondérant de la population, et, en vertu du 

principe de la force dérogatoire du droit fédéral, ne 

saurait lutter, parallèlement aux dispositions du Code 

des obligations, contre les hausses abusives de loyer 

(ATF 119 Ia 348 consid. 2a) p. 361; ATA du 10 novembre 

1992 en la cause Muller et Magnin). Il s'ensuit que les 

travaux qualifiés en l'espèce d'entretien peuvent 

entraîner le cas échéant une hausse de loyer, sur la base 

du loyer antérieur aux travaux, susceptible de dépasser 

la limite fixée en application de la LDTR. Le contrôle 

d'une telle hausse se fait sur la base du droit civil 

fédéral et non plus de la LDTR. 

 

  Compte tenu de ce qui précède, le DTPE ne pouvait 

se contenter de délivrer l'autorisation sollicitée sans 

examiner en détail l'état locatif des immeubles 

concernés, et en particulier sans chercher à savoir si 

ceux-ci comptaient des logements répondant avant travaux 

par leur loyer ou leur genre aux besoins prépondérants de 

la population. Dans cette mesure, la décision du DTPE 

était contraire à l'ancien système de la LDTR aussi bien 

qu'au système actuel.  

 

10.  Le tribunal annulera la décision litigieuse et 

renverra le dossier au DTPE afin qu'il rende une nouvelle 

décision dans le sens des considérants. 

 

  Les SI obtenant partiellement gain de cause, un 

émolument de Frs 1'000.- sera mis à la charge des 

intimés, qui succombent. 

 

  Une indemnité de Frs 1'000.-, à charge des 

intimés, sera allouée aux SI. 

 

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 8 janvier 1996 par les SI T. contre la 

décision de la commission de recours instituée par la loi 

  - 24 - 

 

 

 

sur les constructions et installations diverses du 24 

novembre 1995; 

 

   au fond : 

 

   admet partiellement le recours;  

 

   annule la décision de la 

commission de recours du 24 novembre 1995; 

 

   renvoie la cause au département 

des travaux publics et de l'énergie afin qu'il statue à 

nouveau dans le sens des considérants; 

 

   met à la charge de Monsieur et 

Madame et H.-O. et Monsieur et Madame et M., pris 

conjointement et solidairement, un émolument de 1'000.- 

Frs; 

 

   alloue aux sociétés anonymes 

Résidence T. une indemnité de 1'000.- Frs à la charge de 

Monsieur et Madame H.-O. et Monsieur et Madame M., pris 

conjointement et solidairement; 

   

   communique le présent arrêt à Me 

Yves Jeanrenaud, avocat des recourantes, à la commission 

de recours instituée par la loi sur les constructions et 

installations diverses, au département des travaux 

publics et de l'énergie, ainsi qu'à l'Asloca, mandataire 

des locataires intimés. 

 

Siégeants : M. Schucani, président, Mme 

Bonnefemme-Hurni, MM. Thélin, Paychère, 

juges, M. de Boccard, juge suppléant. 

 

      Au nom du Tribunal administratif : 

      la greffière-juriste :  le président : 

 

         V. Montani           D. Schucani 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   p.o. la greffière : 

 

  - 25 - 

 

 

 

   J. Rossier-Ischi