# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 16062e14-7581-59c6-ac23-690f81196fd6
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-09-05
**Language:** de
**Title:** Abstellplätze. Pflichtabstellplätze auf dienstbarkeitsbelastetem Teil des Baugrundstückes. Berücksichtigung der Dienstbarkeit im baurechtlichen Verfahren.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nrn. 0130-0131/2012
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_IV_0130-0131_2012_465.pdf

## Full Text

BRGE IV Nrn. 0130 und 0131/2012 vom 5. September 2012 in BEZ 2012 Nr. 62 

Der Gemeinderat hatte die baurechtliche Bewilligung für den Umbau eines 
Mehrzweckbauernhauses  in  ein  Wohnhaus  bewilligt,  aber  die  Bewilligung  für 
sechs Abstellplätze im südlichen Teil des Baugrundstücks verweigert.  

Aus den Erwägungen: 

3. Der (…) Rekurs hat folgenden Hintergrund: (…) Auf dem zum Marktplatz
gehörenden  Teil  des  Rekursgrundstücks  sind  heute  öffentliche  Abstellplätze 
vorhanden.  Diese  basieren  auf  einer 
im  Jahr  1937  begründeten 
Personaldienstbarkeit,  mit  welcher  der  (oder  einer  der)  Rechtsvorgänger  der 
Rekurrierenden  der  Gemeinde  das  Recht  einräumte,  den  fraglichen  Teil  des 
Rekursgrundstücks «als Marktplatz und dergleichen» zu benützen. Gestützt auf 
diese  Personaldienstbarkeit  errichtete  die  Gemeinde  bei  der  im  Jahr  2000 
erfolgten Erstellung des Gemeindehauses auf der fraglichen Fläche der Blauen 
Zone  angehörende  öffentliche  Abstellplätze.  Solche  sind  auch  auf  dem  im 
Eigentum  der  Gemeinde  befindlichen  Teil  des  Marktplatzes  vorhanden. 
Vorgesehen  sind  die  Abstellplätze  für  Besucher  des  Gemeindehauses  und  für 
Kunden umliegender Geschäfte. Wenn ein Markt stattfindet oder der Marktplatz 
für  andere  Anlässe  benötigt  wird,  wird  das  Parkieren  auf  den  fraglichen 
Abstellplätzen untersagt. 

4. Gestützt  auf  diese  Gegebenheiten  (…)  verweigerte  die  Vorinstanz  die
Bewilligung  für  die  von  der  Bauherrschaft  auf  der  dienstbarkeitsbelasteten 
Fläche  vorgesehenen  sieben  Abstellplätze  (6  Pflichtabstellplätze  und  1  Besu-
cherabstellplatz).  Sie  ordnete  an,  dass  die  fraglichen,  im  angefochtenen  Be-
schluss  ohne  nähere  Begründung  verweigerten  Abstellplätze  «unterirdisch  zu 
erstellen oder zu beschaffen (…)» seien. (…) 

Gegen  den  vom  Gemeinderat  in  seiner  Rekursantwort  angeführten 
Verweigerungsgrund  wenden  die  Rekurrierenden  in  ihrer  Replik  ein,  dass  sie 
nach der fraglichen Dienstbarkeit lediglich verpflichtet seien, die dienstbarkeits-
belastete Fläche «weder zu überbauen noch als Pflanzland zu benützen». Eine 
solche  Absicht  bestehe 
ihrerseits  nicht.  Nicht  verboten  sei  nach  der 
Dienstbarkeit das Abstellen von Fahrzeugen, was sich daraus ergebe, dass der 
belastete  Teil  des  Rekursgrundstücks  seit  Jahrzehnten  für  das  Abstellen  von 
Fahrzeugen benützt werde (…). 

5.1  Auszugehen  ist  bei  der  Beurteilung  des  vorliegenden  Streitfalls  vom 
Grundsatz  von § 320 PBG, wonach eine Bewilligung  zu erteilen ist, sofern ein 
Bauvorhaben  den  Vorschriften  des  Planungs-  und  Baugesetzes  und  der 
«ausführenden Verfügungen» (gemeint Verordnungen) entspricht. Daraus folgt, 
dass rein zivilrechtliche Hindernisse wie Dienstbarkeiten in aller Regel nicht zu 
einer Bauverweigerung führen können.  

- 2 - 

Zu  beachten  sind  Dienstbarkeiten  allerdings  u.a.  bei  privatrechtlich 
geregelten  Zugängen.  Da  die  genügende  Erschliessung  des  Baugrundstücks 
eine notwendige Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung darstellt 
(vgl.  Art.  22  Abs.  2  lit.  b  des  Raumplanungsgesetzes  [RPG])  bzw.  es  sich  um 
eine Grundanforderung an Bauten und Anlagen handelt (§§ 233 und 234 PBG), 
sind  die  Verwaltungs-  und  Verwaltungsrechtspflegebehörden  gehalten,  die 
Frage,  ob  der  privatrechtlich  geregelte  Grundstückszugang  aus  öffentlich-
rechtlicher  Sicht  eine  hinreichende  Erschliessung  darstellt,  im  Sinne  einer 
zivilrechtlichen  Vorfrage  zu  prüfen.  Dies  deswegen,  weil  privatrechtlich 
geregelte  Zugänge  nicht  nur  in  tatsächlicher  Hinsicht  genügend  sein  müssen, 
sondern auch die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemässe Benützung 
des  Zugangs  gesichert  sein  muss.  Privatrechtlich  geordnete  Zugänge  dürfen 
deshalb  ohne  Zustimmung  der  örtlichen  Baubehörde  weder  tatsächlich  noch 
rechtlich  verändert  oder  aufgehoben  werden;  diese  Beschränkung  ist  im 
Grundbuch anzumerken (§ 237 Abs. 4 PBG). 

Bei  der  Entscheidung  von  Vorfragen  aus  einem  fremden  Zuständigkeits-
bereich  ist  jedoch  Zurückhaltung  geboten  (vgl.  A.  Kölz/J.  Bosshart/M.  Röhl, 
Kommentar  zum  Verwaltungsrechtspflegegesetz  des  Kantons  Zürich,  2.  A., 
1999, § 1 Rz. 34). Die privatrechtliche Regelung des Grundstückszugangs kann 
deshalb  von  den  Baubehörden  und  der  Rekursinstanz  nur  dann  als 
hinreichende  Sicherung  akzeptiert  werden,  wenn  sich  daraus  das  Recht  zur 
dauernden  und  jederzeitigen  Benützung  des  Zugangs  klar  ergibt.  Trifft  dies 
nicht  zu,  so  ist  die  Baubewilligung  grundsätzlich  zu  verweigern,  bis  sich  der 
Bauherr  –  nötigenfalls  auf  dem  Zivilweg  –  einen  hinreichenden  Ausweis  über 
seine Berechtigung verschafft hat (VB 105/1980 = BEZ 1981 Nr. 1, E. 3a). 

5.2 Vorliegend stellt sich die anders gelagerte Frage, ob und inwieweit die 
Gemeinde  die  zu  ihren  Gunsten  bestehende  Personaldienstbarkeit  habe  zum 
Anlass  nehmen  dürfen,  die  von  der  Bauherrschaft  auf  dem  belasteten 
Grundstücksteil geplanten Abstellplätzen zu verweigern. Vorab klarzustellen ist 
diesbezüglich, dass es sich bei diesen Abstellplätzen (bis auf einen) nicht etwa 
um sogenannte freiwillige Parkflächen, sondern um die im Zusammenhang mit 
dem  Umbau  des  Mehrzweckbauernhauses  notwendigen  Pflichtabstellplätze 
handelt, auf deren Erstellung nicht verzichten werden kann. Ist die Realerfüllung 
nicht  möglich, 
ist  anderweitig  Ersatz  zu  schaffen  oder  allenfalls  eine 
Ersatzabgabe  zu  leisten.  Die  Vorschriften  über  die  notwendigen  Abstellplätze 
(§§  242  ff.  PBG)  finden  sich  gleich  wie  diejenigen  über  die  Zugänglichkeit  im 
Abschnitt  «Grundanforderungen  an  Bauten  und  Anlagen».  Wenn  daher,  was 
vorfrageweise  zu  überprüfen  ist,  davon  auszugehen,  dass  die  fragliche 
Dienstbarkeit der Erstellung der notwendigen Pflichtabstellplätze entgegensteht, 
durfte  diese  vom  Gemeinderat  berücksichtigt  werden  und  durfte  er  die 
Bewilligung 
für  die  geplanten  Abstellplätze  unter  der  Anordnung,  dass 
anderweitig Ersatz zu schaffen ist, verweigern.  

Beizupflichten ist den Rekurrierenden darin, dass der Wortlaut der Dienst-
barkeit  die  Erstellung  bzw.  das  Markieren  von  Abstellplätzen  auf  der  gemäss 
dem  Grundrissplan  bestehenden  asphaltierten  Fläche  nicht  explizit  aus-
schliesst.  Ihre  Argumentation,  wonach  lediglich  eine  Überbauung  oder  die 
Nutzung als Pflanzfläche ausgeschlossen sei, greift indessen zu kurz. In erster 

 
- 3 - 

Linie  hat  ihr  Rechtsvorgänger  der  Gemeinde  das  Recht  eingeräumt,  die 
fragliche  Fläche  als  «Marktplatz  und  dergleichen  zu  benützen».  Er  hat  sich 
ausserdem  verpflichtet,  «den  ganzen  Hofraum»  (mit  Ausnahme  eines  Holz-
ablagerungsplatzes  entlang  des  ostseits  verlaufenden  öffentlichen  Fussweges 
Kat.-Nr. 616) «immer offen zu halten». Hiermit wären Pflichtabstellplätze auf der 
dienstbarkeitsbelasteten  Fläche,  da  diese  zumindest  potentiell  dauernd  belegt 
sein  könnten,  schon  im  Grundsatz  nicht  vereinbar. Überdies müssen  derartige 
Abstellplätze  für  ihren  bestimmungsgemässen  Zweck  jederzeit  zur  Verfügung 
stehen.  Dies  wäre  zumindest  während  Veranstaltungen  auf  dem  Marktplatz 
nicht der Fall. Dass solche zeitweise stattfinden, bestreiten die Rekurrierenden 
nicht.  Schliesslich 
ist  nicht  zu  übersehen,  dass  Pflichtabstellplätze  die 
Ausübung  des  der  Gemeinde  dienstbarkeitsrechtlich  eingeräumten  Rechts 
einschränkten. Denn anders als bei den derzeit vorhandenen, der blauen Zone 
zugewiesenen  öffentlichen  Abstellplätzen  wäre  eine  im  Hinblick  auf  eine 
anstehende  Veranstaltung  notwendige  Parkierungsbeschränkung  nicht  ohne 
Weiteres  möglich.  Die  Gemeinde  wäre  vielmehr  darauf  angewiesen,  dass  die 
Parkplatzberechtigten,  das  heisst  die  (künftigen)  Mieter  des  umzubauenden 
Mehrzweckbauernhauses,  freiwillig  auf  die  vorübergehende  Benützung  ihrer 
Abstellplätze verzichten.  

Aus all dem ergibt, dass die Vorinstanz zu Recht zum Schluss gelangt ist, 
dass die von den Rekurrierenden geplanten, Teil ihres Bauvorhabens bildenden 
Abstellplätze  im  südlichen  Teil  des  Rekursgrundstücks  nicht  bewilligungsfähig 
sind. Die Rekurrierenden können die bestehenden öffentlichen Abstellplätze auf 
ihrem  eigenen  Grund zwar mitbenützen,  jedoch  nicht  beanspruchen,  diese als 
Pflichtabstellplätze «weiterhin selber nutzen» zu können. 

Dies führt zur Abweisung des Rekurses.