# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4610e6a0-3d56-5c3d-8a99-f1c07a27ae4f
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-06-16
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 16.06.2020 110 2020 7
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2020-7_2020-06-16.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3011 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
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www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2020/7

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 16. Juni 2020

Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 
abgewiesen (VGE 2020/269 vom 20.12.2021).

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________

und

Bauherrengemeinschaft E.________weg, bestehend aus:

Frau F.________
Beschwerdegegnerin 1

Frau G.________
Beschwerdegegnerin 2

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt A.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun, Bauinspektorat, Industriestrasse 2, Postfach 145, 
3602 Thun

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun vom 17. Dezember 2019 
(Gemeinde-Nr. 942/2019-0512; Mehrfamilienhaus)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerinnen reichten am 23. Juli 2019 bei der Stadt Thun ein Baugesuch 
ein für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohneinheiten und den Abbruch und 
Neubau eines Autounterstandes für das bestehende Einfamilienhaus auf der Parzelle Thun 2 
Grundbuchblatt Nr. K.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2 und im 
Gewässerschutzbereich Au. Ein kleinerer Abschnitt der Parzelle östlich befindet sich in der 

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Uferschutzzone. Gegen das Bauvorhaben erhob unter anderen der Beschwerdeführer 
Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 17. Dezember 2019 erteilte die Stadt Thun die 
Baubewilligung.

2. Gegen diesen Entscheid reichte der Beschwerdeführer am 16. Januar 2020 Beschwerde 
bei der Bau- und Verkehrsdirektion (BVD) ein. Er beantragt die Aufhebung des Gesamtentscheids 
vom 17. Dezember 2019 und die Erteilung des Bauabschlags. Eventualiter sei die Sache zur 
neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Am 5. Februar 2020 reichte das Amt für 
Wasser und Abfall (AWA) eine Stellungnahme ein und kam darin zum Schluss, dass die Erteilung 
einer Ausnahmebewilligung für Bauten im Grundwasser weiterhin als rechtens zu beurteilen ist. 
Die Stadt Thun stellt mit Eingabe vom 18. Februar 2020 den Antrag, die Beschwerde sei 
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Mit Beschwerdeantwort vom 20. Februar 
2020 beantragen die Beschwerdegegnerinnen die Abweisung der Beschwerde.

4. Mit Verfügung vom 4. März 2020 führte das Rechtsamt Folgendes aus:

"Aufgrund einer ersten summarischen Prüfung ist es für das Rechtsamt der BVD fraglich:
a) ob gestützt auf die massgebenden Bestimmungen des Baureglements der Stadt Thun (GBR) der Praxis 

der Baubewilligungsbehörde gefolgt werden kann, wonach gegenüber Nebenbauten kein 
Gebäudeabstand gewahrt werden muss. Es scheint für das Rechtsamt im Rahmen dieser 
provisorischen Beurteilung anhand des GBR daher fraglich, ob der geplante Autounterstand als 
unbewohnte Nebenbaute gegenüber dem projektierten Mehrfamilienhaus nicht einen Gebäudeabstand 
von 13 m und gegenüber dem bestehenden Einfamilienhaus nicht einen Gebäudeabstand von 6 m 
einhalten müsste.

b) ob gestützt auf die massgebende Bestimmung des GBR der Praxis der Baubewilligungsbehörde gefolgt 
werden kann, wonach für die Einhaltung des Attikaprofils anhand des fiktiven Satteldaches als 
massgebender Punkt beim Attikadach auf Oberkant Betondecke abgestellt werden darf. Es scheint für 
das Rechtsamt im Rahmen dieser provisorischen Beurteilung anhand des GBR fraglich, ob das 
Attikageschoss nicht vollständig innerhalb der äusseren Begrenzung des fiktiven Satteldaches liegen 
müsste. 

c) ob die in beiden Fällen gemäss Bst. a) und b) von der Stadt Thun erwähnte, nicht näher belegte 
langjährige Praxis relevant sein kann. So könnte – sollte sich diese Praxis als rechtswidrig erweisen – 
auf eine Gleichbehandlung im Unrecht wohl nur abgestellt werden, wenn die Behörde in ständiger 
Praxis vom Gesetz abweicht und zudem zu erkennen gibt, auch in Zukunft nicht gesetzeskonform 
entscheiden zu wollen. Letzteres wäre wohl nur erfüllt, wenn die Behörde um die Gesetzeswidrigkeit 
ihrer Praxis weiss und die Rechtswidrigkeit der Vergleichsfälle nicht erstmals im Anlassfall gerichtlich 
festgestellt wird.

d) ob im Umgebungsplan gestützt auf die massgebenden Bestimmungen der kantonalen 
Baugesetzgebung zu den Kinderspielplätzen bei der ausgeschiedenen Spielfläche nicht eine gewisse 
Ausstattung, welche die Fläche als Spielplatz nutz- und erkennbar macht, vorgesehen und 
eingezeichnet werden müsste, zumal die Kinderspielplätze in Art. 43 Abs. 2 BauV2 als für Kleinkinder 
und schulpflichtige Kinder eingerichtete Spielflächen definiert werden." 

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).
2 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1).

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Die Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit, sich zu diesen Ausführungen zu äussern. Diese 
Gelegenheit nahmen der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 26. März 2020, die Stadt mit 
Eingabe vom 26. März 2020 und die Beschwerdegegnerinnen mit Eingabe vom 27. März 2020 
wahr, wobei alle Beteiligten an ihren Anträgen festhielten. 

Mit Verfügung vom 15. April 2020 führte das Rechtsamt aus, gestützt auf die Eingaben der 
Verfahrensbeteiligten sei es im Rahmen einer summarischen Prüfung fraglich, ob das Rechtsamt 
in Bezug auf den Gebäudeabstand und das zulässige Attikaprofil an seiner Einschätzung gemäss 
Verfügung vom 4. März 2020 festhalte. Bezüglich des Kinderspielplatzes halte es im Rahmen 
dieser summarischen Prüfung aber an seiner Einschätzung gemäss Verfügung vom 4. März 2020  
fest. 

5. Mit Eingabe vom 6. Mai 2020 reichten die Beschwerdegegnerinnen bezüglich des 
Kinderspielplatzes eine Projektänderung ein (Plan "Umgebung 1:100" vom 4. Mai 2020, mit 
Stempel Rechtsamt BVD vom 7. Mai 2020). Die Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit, sich 
zu dieser Projektänderung zu äussern und Schlussbemerkungen zum Verfahren einzureichen. Mit 
Stellungnahme vom 14. Mai 2020 beantragte die Stadt, die in der Beschwerde vorgebrachten 
Punkte unter Berücksichtigung der eingereichten Projektänderung zur Spielfläche abzuweisen. 
Die Beschwerdegegnerinnen teilten mit Schreiben vom 29. Mai 2020 mit, dass sie keine 
Schlussbemerkungen hätten. Der Beschwerdeführer reichte mit Eingabe vom 29. Mai 2020 eine 
Stellungnahme zur Projektänderung sowie Schlussbemerkungen ein und hielt dabei an den 
Rechtsbegehren gemäss Beschwerde fest.  

6. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG3. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er – 
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG4 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVE/BVD angefochten werden. Die 
BVD ist somit zur Beurteilung der Beschwerden gegen den Gesamtentscheid zuständig.

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. 
Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer ist Stockwerkeigentümer im Wohnhaus am 
E.________weg 4 auf der unmittelbar angrenzenden Parzelle Thun 2 Grundbuchblatt Nr. 
N.________. Seine Einsprache wurde abgewiesen. Er ist damit durch den vorinstanzlichen 
Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und 
fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).

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2. Rechtliches Gehör

a) Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör, da ihm 
diverse Amts- und Fachberichte sowie weitere Unterlagen erst mit dem angefochtenen Entscheid 
zugestellt worden seien. Es sei ihm damit nicht möglich gewesen, sich innerhalb des 
erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens zu deren Inhalt zu äussern. Die Vorinstanz hätte ihm 
diese Unterlagen vor den Schlussbemerkungen zustellen müssen.

b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG5 gibt den Parteien das Recht, 
sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, 
mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise 
entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern.

Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst auch das Recht der Parteien, von jedem 
eingereichten Aktenstück bzw. jeder Stellungnahme von Parteien und Behörden Kenntnis zu 
nehmen und sich dazu äussern zu können. Das gilt unabhängig davon, ob diese neue Tatsachen 
oder Argumente enthalten und ob sie die Entscheidbehörde tatsächlich zu beeinflussen 
vermögen. Die Beteiligten sind deshalb über jede Eingabe zu informieren, damit sie Gelegenheit 
haben, sich dazu zu äussern, wenn sie dies als notwendig erachten. Daher sind den Parteien im 
Baubewilligungsverfahren sämtliche Amts- und Fachberichte sowie die Stellungnahmen der 
Gegenpartei zuzustellen.6

c) Indem die Vorinstanz dem Beschwerdeführer diverse Amts- und Fachberichte sowie weitere 
Unterlagen erst mit dem angefochtenen Entscheid zustellte, verletzte sie seinen Anspruch auf 
rechtliches Gehör. Diese Unterlagen hätte die Vorinstanz nach dem Gesagten (E. 2b) vor 
Abschluss des Baubewilligungsverfahrens zustellen müssen, so dass sich der Beschwerdeführer 
dazu noch vor Erlass des Gesamtentscheids hätte äussern können. 

d) Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des 
rechtlichen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. 
Eine Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die Rechtsmittelinstanz dieselbe 
Kognition hat wie die Vorinstanz und der beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein 
Nachteil erwächst. Bei besonders schwerwiegenden Gehörsverletzungen schliesst die 
Rechtsprechung jedoch eine Heilung grundsätzlich aus.7 

Gemäss Art. 40 Abs. 3 BauG kommt der BVD als Beschwerdeinstanz die volle 
Überprüfungsbefugnis zu. Es ist nicht ersichtlich, dass dem Beschwerdeführer durch die Heilung 
der Gehörsverletzung ein Nachteil erwachsen würde. Die fehlenden Unterlagen wurden dem 
Beschwerdeführer zusammen mit dem angefochtenen Entscheid zugestellt. Die Gehörsverletzung 
konnte so geheilt werden. Damit hat der Beschwerdeführer seine Rechte im Beschwerdeverfahren 
vollumfänglich wahrnehmen können; ihm ist durch diesen Verfahrensmangel kein Nachteil 

5 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
6 BGE 133 I 100 E. 4.3 ff., 138 I 484 E. 2.1; BVR 2009 S. 328 ff. E. 2.4; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum 
Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 4. Aufl., Bern 2013, Art. N 38–39 N 9b; Urs Eymann, Das rechtliche Gehör im 
erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren in, KPG-Bulletin 2006 S. 47 ff.
7 BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 21 N. 16.

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entstanden. Die Heilung des rechtlichen Gehörs ist aber bei der Kostenverlegung zu 
berücksichtigen.8 

3. Bauen im Grundwasser

a) Teile des geplanten Mehrfamilienhauses liegen unter dem mittleren Grundwasserspiegel. 
Das Bauvorhaben erfordert daher einerseits eine Gewässerschutzbewilligung für die temporäre 
Grundwasserabsenkung und andererseits eine Ausnahmebewilligung für eine Baute unter dem 
mittleren Grundwasserspiegel. Der Beschwerdeführer ist nicht einverstanden mit der im 
angefochtenen Gesamtentscheid erteilten Ausnahmebewilligung. 

b) Die Kantone teilen ihr Gebiet nach der Gefährdung der ober- und der unterirdischen 
Gewässer in Gewässerschutzbereiche ein. In den besonders gefährdeten Bereichen bedürfen die 
Erstellung und die Änderung von Bauten und Anlagen sowie Grabungen, Erdbewegungen und 
ähnliche Arbeiten einer kantonalen Gewässerschutzbewilligung, wenn sie die Gewässer 
gefährden können (Art. 19 GSchG9 und Art. 11 KGSchG10). Das Bauvorhaben liegt im 
Gewässerschutzbereich Au, der zum Schutz nutzbarer unterirdischer Gewässer erlassen wird, und 
der zu den besonders gefährdeten Bereichen gehört (Art. 29 Abs. 1 Bst. a GSchV11). Im 
Gewässerschutzbereich Au dürfen keine Anlagen erstellt werden, die unter dem mittleren 
Grundwasserspiegel liegen. Das AWA kann aber Ausnahmen bewilligen, soweit die 
Durchflusskapazität des Grundwassers gegenüber dem unbeeinflussten Zustand um höchstens 
10 Prozent vermindert wird (Anhang 4 Ziffer 211 Abs. 2 GSchV i.V.m. Art. 26 Abs. 2 Bst. g und 
Art. 27 KGV12). Auch für das Freilegen des Grundwassers, Grundwasserabsenkungen sowie das 
Ab- und Umleiten von Gewässern ist eine kantonale Gewässerschutzbewilligung erforderlich 
(Art. 26 Abs. 2 Bst. d KGV).

c) Das AWA führte in seinem Amtsbericht vom 7. Oktober 201913 aus, der Bericht "Nachweis 
der Grundwasserdurchflusskapazität" vom 28. August 2019 der Firma B.________ AG zeige auf, 
dass die natürliche Durchflusskapazität des Grundwassers durch die geplanten Einbauten um 
weniger als 10 Prozent vermindert werde. Gestützt auf die eingereichten Projektunterlagen könne 
die erforderliche Ausnahmebewilligung unter Berücksichtigung der Auflagen erteilt werden. Unter 
den Auflagen erklärte es die Auflagen gemäss "Merkblatt - Bauten im Grundwasser und 
Grundwasserabsenkungen" vom April 2013 sowie das Merkblatt "Gewässerschutz- und 
Abfallvorschriften auf Baustellen" vom September 2011 zum integrierenden Bestandteil des 
Amtsberichts.

d) Der angefochtene Entscheid umfasst die Ausnahmebewilligung nach Anhang 4 Ziffer 211 
GschV und erklärt die im Amtsbericht des AWA vom 7. Oktober 2019 enthaltenen Auflagen zum 
integrierenden Bestandteil des Gesamtentscheides (Ziffer 3.1).

e) Der Beschwerdeführer bringt vor, die Ausnahmebewilligung für Bauten im Grundwasser sei 
zu Unrecht erteilt worden. Massgebend für den Nachweis der 10%-Regel gemäss GSchV seien 
der mittlere Grundwasserspiegel als obere Beschränkung des Grundwasserleiters und die Fläche 

8 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 9.
9 Bundesgesetz vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20).
10 Kantonales Gewässerschutzgesetz vom 11. November 1996 (KGSchG; BSG 821.0).
11 Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV; SR 814.201).
12 Kantonale Gewässerschutzverordnung vom 24. März 1999 (KGV; BSG 821.1).
13 Vorakten pag. 132 ff.

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des Bauwerks im Grundwasser unterhalb des mittleren Grundwasserspiegels inkl. Fundation. Im 
Bericht der B.________ AG vom 28. August 2019 werde ausgeführt, dass das Untergeschoss, 
welches klar unter dem mittleren Grundwasserspiegel liege, den Grundwasserspiegel nicht 
beeinflusse, weil es noch im Bereich von angeblich weniger durchlässigen Deckschichten liege. 
Die massgebenden Vorschriften würden aber nicht vorsehen, dass die Massgeblichkeit des 
mittleren Grundwasserspiegels damit umgangen werden könnte, indem weniger durchlässige 
Bodenschichten ein anderes massgebendes Niveau begründen würden. Die Bestimmungen 
würden keinen Raum für eine eigene Definition des Grundwasserleiters aufgrund angeblich 
geringerer Durchlässigkeit von Bodenschichten lassen. Der Bericht weiche folglich von den 
massgebenden Vorschriften ab und der darauf abstützende Entscheid erweise sich als 
rechtsfehlerhaft.

f) Das AWA führt in seiner Stellungnahme vom 5. Februar 2020 zunächst aus, die Prüfung 
anhand der Baugesuchsunterlagen und dem Bericht "Nachweis der 
Grundwasserdurchflusskapazität" vom 28. August 2019 habe ergeben, dass die Aushubsohle des 
Untergeschosses ca. 0.90 m unter dem mittleren Grundwasserspiegel liege. Das Untergeschoss 
befinde sich in einer Deckschicht, welche bis in eine Tiefe von ca. 4.5 m reiche und aus nicht 
durchgängigen Schotterlagen sowie Seeablagerungen bestehe. Unterhalb der Deckschicht folge 
ab einer Tiefe von ca. 4.5 m der eigentliche Grundwasserleiter. Dieser bestehe aus locker 
gelagerten, grundwasserführenden Schottern mit einer Mächtigkeit von ca. 8 m. Dass das Niveau 
des mittleren Grundwasserspiegels innerhalb der nicht durchgängigen Deckschichten liege, werde 
vermutlich durch gespannte Grundwasserverhältnisse innerhalb der tieferen Schotterschichten 
hervorgerufen. Die Fachbehörde führt sodann aus, dass bei der Beurteilung der 10 Prozent-Regel 
lediglich die Mächtigkeit der durchlässigen, grundwasserführenden 8 m mächtigen Schotterschicht 
berücksichtigt werde. Dies entspreche ihrer gängigen, hydrogeologischen Praxis. Ziel der 
Gewässerschutzgesetzgebung sei es nämlich, die Durchflusskapazität von 
grundwasserführenden Schichten zu erhalten. Aus hydrogeologischer Sicht mache es keinen 
Sinn, den 10 Prozent Nachweis bis in die schlecht durchlässigen Deckschichten auszudehnen. 

Diese Ausführungen sind plausibel. Es ist nachvollziehbar, dass die durch ein Bauvorhaben 
bedingte Reduktion der Durchflusskapazität bloss in denjenigen Schichten geprüft werden muss, 
in welcher sich der Grundwasserleiter tatsächlich befindet, nicht jedoch in darüber liegenden, nicht 
durchgängigen Deckschichten. Das AWA erklärt auch, wieso der mittlere Grundwasserspiegel hier 
trotzdem innerhalb der nicht durchgängigen Deckschichten liegt. Unter diesen Umständen würde 
ein starres Festhalten am mittleren Grundwasserspiegel als massgebendes Niveau keinen Sinn 
machen. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers lässt sich auch den massgebenden 
Vorschriften oder dem Merkblatt "Bauten im Grundwasser und Grundwasserabsenkungen" des 
AWA nicht entnehmen, dass bei der Prüfung der 10 Prozent-Regel in jedem Fall und unabhängig 
der tatsächlichen Verhältnisse auf den mittleren Grundwasserspiegel abzustellen ist.

Vorliegend ragt das Untergeschoss lediglich bis in die nicht durchgängige Deckschicht. Da diese 
Deckschicht nicht Teil des Grundwasserleiters ist, wird der Grundwasserfluss durch das 
Untergeschoss nicht beeinflusst. Für die Pfähle in der grundwasserführenden Schotterschicht 
wurde der gesetzliche Nachweis für das Einhalten der 10 Prozent-Regel erbracht. Dies wird auch 
vom Beschwerdeführer nicht bestritten. Damit beträgt die Reduktion der Durchflusskapazität des 
Grundwassers aufgrund des Bauvorhabens – der Beurteilung des AWA folgend – klar weniger als 
10 Prozent, weshalb die Ausnahmebewilligung zu Recht erteilt wurde. 

4. Gebäudeabstand zwischen Haupt- und Nebenbauten

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a) Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung des vorgeschriebenen Gebäudeabstands 
zwischen dem geplanten Mehrfamilienhaus und dem neuen Autounterstand. Die Vorinstanz 
kommt im angefochtenen Entscheid (S. 8) zum Schluss, dass es sich beim neuen Autounterstand 
um eine Nebenbaute handle. Gemäss langjähriger Praxis der Stadt Thun sei gegenüber 
Nebenbauten kein Gebäudeabstand einzuhalten. Die feuerpolizeilichen Abstände blieben 
vorbehalten. Der Gebäudeabstand gelte nur zwischen Hauptbauten, da sich eine Nebenbaute in 
der Regel immer einer Hauptbaute unterordne und nur Nebennutzflächen beinhalte. 

Der Beschwerdeführer bringt vor, entgegen der Ansicht der Vorinstanz gelange der 
Gebäudeabstand auch zwischen Haupt- und Nebenbauten zur Anwendung. Im kommunalen 
Baureglement würden Nebenbauten bezüglich des Gebäudeabstands nicht anders behandelt als 
Hauptbauten. Der geplante Neubau stehe zudem in keiner Beziehung zum Autounterstand. Die 
Begründung der Stadt, wonach der Gebäudeabstand nur zwischen Hauptbauten gelte, weil sich 
eine Nebenbaute in der Regel einer Hauptbaute unterordne, gehe daher fehl. Damit halte das 
geplante Mehrfamilienhaus gegenüber dem Autounterstand den gesetzlich vorgeschriebenen 
Gebäudeabstand von 13 m nicht ein. Die angebliche Praxis der Stadt könne nicht massgebend 
sein. Ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht bestehe nicht. 

Die Beschwerdegegnerinnen entgegnen, die langjährige Praxis der Stadt sei nicht zu 
beanstanden. Der Abstand von einer Nebenbaute zu einem Hauptgebäude sei im GBR14 nicht 
geregelt. Folglich hätten Nebenbauten keine Mindestgebäudeabstände einzuhalten. Auch in der 
BMBV15 werde ein klarer Unterschied gemacht zwischen Hauptgebäuden und den Nebenbauten 
(An- und Kleinbauten) auf einem Grundstück.

In der Eingabe vom 26. März 2020 ergänzt die Stadt, im GBR fehle eine konkrete Aussage zu 
Gebäudeabständen von Nebenbauten, weshalb ihr ein gewisser Beurteilungsspielraum zukomme 
und dabei die Gemeindeautonomie zu berücksichtigen sei. Die Skizze im GBR verdeutliche, dass 
sich die Regelung des erforderlichen Gebäudeabstands auf Hauptbauten beziehe. Aufgrund der 
mit dieser Eingabe eingereichten Beilagen könne sie belegen, dass diese Praxis schon seit 
mindestens acht Jahren so angewendet werde. Auch Sicht der städtischen Bebauungsstruktur 
mache die Einhaltung von Gebäudeabständen gegenüber Nebenbauten keinen Sinn.   

b) Gemäss Anhang 1.2 "Bauabstände, Gebäudeabstand" des GBR muss der Abstand zweier 
Gebäude mindestens die Summe der dazwischenliegenden erforderlichen Grenzabstände 
betragen. Das gilt auch für Gebäude auf dem gleichen Grundstück. In der hier betroffenen 
Wohnzone W2 beträgt der kleine Grenzabstand 4 m und der grosse Grenzabstand 11 m (Art. 21 
GBR). Nach Art. 15 Abs. 1 GBR sind Gebäude mit einer maximalen Grundfläche von 60 m2 und 
einer maximalen Gebäudehöhe von 3.0 m An- und Nebenbauten. Unbewohnte An- und 
Nebenbauten haben einen allseitigen Grenzabstand von 2.0 m einzuhalten (Art. 15 Abs. 2 GBR). 

c) Es ist unbestritten, dass es sich beim projektierten Autounterstand mit einer Grundfläche 
von 37.17 m2 und einer Gesamthöhe von 2.6 m um eine unbewohnte Nebenbaute im Sinne von 
Art. 15 GBR handelt. Umstritten und damit zu prüfen ist jedoch, ob diese unbewohnte Nebenbaute 
ebenfalls den Gebäudeabstand gemäss Anhang 1.2 "Bauabstände, Gebäudeabstand" des GBR 
einzuhalten hat oder ob dieser nur zwischen Hauptgebäuden zur Anwendung gelangt.

Der Sinngehalt einer Norm ist durch Auslegung zu ermitteln. Ausgangspunkt jeder Auslegung ist 
der Wortlaut. Ist der Normtext nicht klar und sind verschiedene Auslegungen möglich, so muss 

14 Baureglement 2002 der Stadt Thun, vom Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) genehmigt am 24. Juli 2003 
bzw. 27. August 2003.
15 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3).

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unter Einbeziehung aller Auslegungselemente nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. Zu 
berücksichtigen sind der Zusammenhang mit anderen Gesetzesbestimmungen (systematisches 
Auslegungselement), die Entstehungsgeschichte (historisches Auslegungselement) sowie der 
Sinn und Zweck der Norm (teleologisches Auslegungselement), soweit diesen bei der Auslegung 
überhaupt eigenständige Bedeutung zukommt. Die Rechtsprechung lässt sich dabei von einem 
pragmatischen Methodenpluralismus leiten, der keinem Auslegungselement einen 
grundsätzlichen Vorrang zuerkennt. Es muss im Einzelfall abgewogen werden, welche Methode 
oder Methodenkombination zu der Lösung führt, die im normativen Gefüge und mit Blick auf die 
Wert-entscheidungen des Gesetzgebers am meisten überzeugt. Bei der Auslegung von 
kommunalen Erlassen ist zu beachten, dass die Gemeinden im Bereich ihrer Bau- und 
Zonenordnung im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und der übergeordneten Planung 
autonom sind (Art. 65 Abs. 1 BauG). Ihnen kommt deshalb bei der Anwendung ihrer eigenen 
Normen ein gewisser Beurteilungsspielraum zu und die Rechtsmittelinstanzen auferlegen sich 
entsprechend gegenüber der Auffassung der Gemeinde eine gewisse Zurückhaltung. 
Beurteilungsspielraum geniessen die Gemeinden allerdings nur bei der Wahl zwischen mehreren 
rechtlich haltbaren Auslegungen einer Norm. Dabei ist auch von Belang, wie die Gemeinde die 
zur Diskussion stehende Vorschrift bisher in der Praxis verstanden und gehandhabt hat.16 

d) In Anhang 1.2 "Bauabstände, Gebäudeabstand" des GBR ist einzig von "Gebäuden" die 
Rede, welche den Gebäudeabstand einzuhalten haben. Weder die Haltung der 
Beschwerdegegnerinnen und der Stadt noch diejenige des Beschwerdeführers lassen sich 
eindeutig aus dem Wortlaut dieser Bestimmung ableiten. So werden Nebenbauten nicht 
ausdrücklich von der Einhaltung des Gebäudeabstands ausgenommen oder privilegiert behandelt, 
es fehlt aber auf der anderen Seite auch an der ausdrücklichen Anordnung, dass Nebenbauten 
unter diese Bestimmung fallen und damit den Gebäudeabstand einzuhalten haben. Damit steht 
fest, dass der Normtext nicht eindeutig ist, weshalb unter Einbeziehung aller Auslegungselemente 
nach seiner wahren Tragweite gesucht werden muss.      

Es mag zwar zutreffen, dass nach allgemeinem Sprachgebrauch sowie unter Beizug von Art. 15 
GBR auch unbewohnte Nebengebäude wie die vorliegend umstrittene Garage grundsätzlich als 
"Gebäude" zu gelten haben. Es gibt jedoch verschiedene Gründe, welche dafür sprechen, dass 
der Gesetzgeber bei den "Gebäuden" gemäss Anhang 1.2 "Bauabstände, Gebäudeabstand" des 
GBR nicht an unbewohnte Nebenbauten gedacht hat: Bei der Auslegung einer Bestimmung kann 
eine dazugehörige Skizze gewisse Indizien zum wahren Normgehalt liefern. Die Skizze im GBR 
zum Gebäudeabstand gleich unterhalb der umstrittenen Bestimmung zeigt den einzuhaltenden 
Gebäudeabstand zwischen vier Hauptbauten auf. Kleinere Nebenbauten sind darin nicht 
abgebildet. Auch wenn sich aus dieser beispielhaften Skizze noch nicht ausschliessen lässt, dass 
auch Nebenbauten den Gebäudeabstand einzuhalten haben, so spricht sie doch für die Auslegung 
der Stadt. Weiter stellt sich die Frage nach dem Sinn und Zweck dieser Bestimmung und damit 
des Gebäudeabstands. Wie die Grenzabstände bezwecken auch Gebäudeabstände in erster 
Linie, die Nachbarschaft vor mannigfaltigen Beeinträchtigungen zu schützen. Zusätzlich dienen 
sie aber auch öffentlichen Interessen wie gute Gestaltung des Ortsbildes, Ästhetik sowie 
Gesundheits- und Feuerpolizei.17 Der Schutz vor Beeinträchtigungen (insb. Lärm) dürfte für die 
benachbarten Gebäude in erster Linie im Verhältnis zu bewohnten (Haupt)Bauten von Bedeutung 
sein, weniger aber im Verhältnis zu unbewohnten Nebenbauten. Aus diesem Grund werden 
unbewohnte Nebenbauten oder Kleinbauten in anderen Baureglementen (wie auch im NBRD18) 
privilegiert behandelt. Auch bei dem durch die Einhaltung des Gebäudeabstands bezweckten 
öffentlichen Interesse der Gestaltung/Einordnung stehen Hauptbauten im Vordergrund. 

16 VGE 2017/75 vom 1. Februar 2018, E. 4.2.
17 VGE 22806 vom 21. Mai 2007, E. 2.4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 8.
18 Art. 13 Dekret vom 10. Februar 1970 über das Normalbaureglement (NBRD; BSG 723.13).

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Schliesslich ist gemäss den unbestrittenen Ausführungen der Stadt in der Eingabe vom 26. März 
2020 gestützt auf die gültigen Brandschutzvorschriften aus feuerpolizeilicher Sicht kein 
Schutzabstand zwischen Neben- und Hauptbauten mehr erforderlich, sodass die Einhaltung des 
Gebäudeabstands zwischen Haupt- und Nebenbauten nicht mit diesem Zweck begründet werden 
kann. Da die mit dem Gebäudeabstand verfolgten Ziele primär auf benachbarte und bewohnte 
Hauptbauten abzielen, ist es mit dem Sinn und Zweck der umstrittenen Bestimmung vereinbar, 
wenn diese so ausgelegt wird, dass unbewohnte Nebenbauten nicht darunter fallen. Die Stadt 
Thun bringt auch plausibel vor, dass die Einhaltung des Gebäudeabstands bei Nebenbauten aus 
Sicht der städtischen Bebauungsstruktur keinen Sinn macht und angesichts der oftmals kleinen 
Parzellenstrukturen enorme Auswirkungen hätte. Es bestünden so kaum mehr Möglichkeiten, 
unbewohnte Nebenbauten zu erstellen. Schliesslich ist – wie ausgeführt (E. 4c) – bei der 
Auslegung auch von Belang, wie die Gemeinde die zur Diskussion stehende Vorschrift bisher in 
der Praxis verstanden und gehandhabt hat. Die Stadt Thun vermag mit zahlreichen Beispielen 
sowie Protokollauszügen aus Sitzungen des Bauinspektorats aus der Vergangenheit zu belegen, 
dass ihre Haltung einer langjährigen Praxis entspricht. 

Der Beschwerdeführer argumentiert in den Schlussbemerkungen vom 29. Mai 2020, die von der 
Stadt Thun dargelegte Praxis äussere sich einzig zu Bauabständen zwischen Haut- und 
Nebenbauten, die zusammengehören. Damit sei jedoch nicht nachgewiesen, dass auch 
gegenüber Bauten ohne solchen Zusammenhang (hier Autounterstand und geplantes 
Mehrfamilienhaus) kein Gebäudeabstand einzuhalten wäre. Soweit der Beschwerdeführer damit 
sinngemäss vorbringt, der geforderte Gebäudeabstand sei jedenfalls dann einzuhalten, wenn es 
an der erwähnten Zusammengehörigkeit fehlt, so kann ihm nicht gefolgt werden. Wie ausgeführt 
ist die Auslegung der Gemeinde, wonach unbewohnte Nebenbauten gegenüber Hauptbauten 
grundsätzlich (und damit unabhängig von einer Zusammengehörigkeit) keinen Gebäudeabstand 
einzuhalten haben, rechtlich haltbar. Für eine Auslegung, wonach solche Nebenbauten den 
Gebäudeabstand zwar nicht gegenüber dem ihr zugehörigen Hauptbau, aber gegenüber 
Hauptbauten ohne diesen Konnex einzuhalten haben, bestehen überhaupt keine Anhaltspunkte. 
Solche vermag auch der Beschwerdeführer nicht vorzubringen. Dass die von der Stadt Thun für 
den Beleg ihrer Praxis eingereichten Beispiele angeblich einzig zusammengehörende Haut- und 
Nebenbauten betreffen – wie dies der Beschwerdeführer vorbringt – ist daher irrelevant.  

e) Insgesamt erweist sich die von der Stadt vertretene Auslegung der Bestimmung in Anhang 
1.2 "Bauabstände, Gebäudeabstand" des GBR in Berücksichtigung der belegten langjährigen 
Praxis und der Gemeindeautonomie als rechtlich haltbar. Damit fällt die vorliegend umstrittene 
Garage als unbewohnte Nebenbaute nicht in den Anwendungsbereich dieser Bestimmung und 
hat den dort verlangten Gebäudeabstand nicht einzuhalten. Den Vorbringen des 
Beschwerdeführers kann nicht gefolgt werden.   

5. Attikageschoss

a) Gemäss Anhang 1.3 "Dachausbau und Attikageschoss" des GBR können Volumen und 
Dachform des Attikageschosses innerhalb der äusseren Begrenzung, wie sie sich durch ein 
gleichgeneigtes Satteldach mit einer Kniewandhöhe von 1.0 m und einer Dachneigung von 40° 
ergeben würde, frei gewählt werden. Technische Aufbauten dürfen die Begrenzung des 
Attikageschosses um das technisch bedingte Minimum überragen, Vordächer über offenen 
Sitzplätzen auf maximal 50 % der Fassadenlänge. Der Beschwerdeführer erachtet diese 
Bestimmung beim umstrittenen Mehrfamilienhaus als verletzt.

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10/25

b) Es ist unbestritten und aus den massgebenden Fassadenplänen der Nord- und 
Südfassade19 erkennbar, dass die Flachdachaufbordung das Attikaprofil minimal überragt. Die 
Stadt Thun führt hierzu im angefochtenen Entscheid aus, es handle sich dabei um das technisch 
bedingte Mass der Aufbordung. Der massgebende Punkt für die Einhaltung des Attikaprofils liege 
bei Oberkant Betondecke – Ausserkant Fassade. Dieser Messpunkt halte das Attikaprofil 
nachweislich ein. Im Detailschnitt vom 8. August 201920 werde dies nachvollziehbar dargelegt. Die 
Verkleidung der Flachdachaufbordung sei für die Einhaltung des Attikaprofils nicht relevant. 

c) Der Beschwerdeführer rügt, es erschliesse sich ihm nicht, wieso die Flachdachaufbordung 
nicht zur Dachform gehören solle. Im GBR sei nicht vorgesehen, dass Oberkant Betondecke als 
massgeblicher Punkt für die Einhaltung des Profils gelten solle. 

Die Stadt führt in ihrer Stellungnahme vom 18. Februar 2020 ergänzend aus, die im angefochtenen 
Entscheid umschriebene Messweise entspreche ihrer langjährigen Praxis. Diese Messweise 
lehne sich an die Messweise bei der Gebäudehöhe an, bei welcher bei Satteldächern gemäss 
GBR ebenfalls die Tragkonstruktion als Schnittpunkt angewendet werde. 

d) In der zitierten Bestimmung gemäss Anhang 1.3 "Dachausbau und Attikageschoss" des 
GBR ist der umstrittene Messpunkt beim Attikadach für die Einhaltung des Attikaprofils nicht näher 
umschrieben. Die zulässige Grösse des Attikageschosses wird einzig dadurch begrenzt, dass sich 
dieses innerhalb der äusseren Begrenzung befinden muss, welche sich durch ein gleichgeneigtes 
Satteldach mit einer Kniewandhöhe von 1.0 m und einer Dachneigung von 40° ergeben würde. 
Der Begriff "äussere Begrenzung" ist auslegungsbedürftig. Dass für diese äussere Begrenzung 
auf das tatsächliche Erscheinungsbild eines solchen Satteldaches abgestellt wird und damit 
gestützt auf die Messweise der Gebäudehöhe bei Satteldächern über dem massgebenden 
Messpunkt (Schnittpunkt Fassadenflucht und Oberkant Dachsparren) auch noch ein üblicher 
Dachaufbau (Wärmedämmung, Abdichtung, Dachlattung, Ziegel) zu dieser äusseren Begrenzung 
gezählt wird, stellt eine nachvollziehbare und angesichts der Gemeindeautonomie rechtlich 
haltbare Auslegung dieser Bestimmung dar. Die Stadt Thun vermag sodann mit den im Rahmen 
der Eingabe vom 26. März 2020 eingereichten Beispielen zu belegen, dass diese Haltung ihrer 
langjährigen Praxis entspricht, was bei der Auslegung einer Bestimmung ebenfalls zu 
berücksichtigen ist (vgl. E. 4c). Das projektierte Attikageschoss hält diese äussere Begrenzung 
eines fiktiven Satteldaches mit einer Kniewandhöhe von 1.0 m und einer Dachneigung von 40° 
sowie einem üblichen Dachaufbau ein, wie dies die Beschwerdegegnerinnen mit den Plänen 
gemäss Eingabe vom 27. März 2020 überzeugend belegen (Beilagen 10 bis 12). Das Vorhaben 
steht damit in Einklang mit der umstrittenen Bestimmung gemäss Anhang 1.3 "Dachausbau und 
Attikageschoss" des GBR. Auch in diesem Punkt erweist sich die Beschwerde des 
Beschwerdeführers als unbegründet. 

6. Spielfläche / Spielplatz

a) Der Beschwerdeführer bemängelt in seiner Beschwerde die im Umgebungsplan als 
Spielplatzfläche ausgeschiedene Fläche vor dem projektierten Mehrfamilienhaus. Diese 
Rasenfläche weise weder Sitzgelegenheiten auf, noch sei sie derart gestaltet, dass sie zum 
Spielen geeignet wäre. Die Rasenfläche stelle auch das Grenzgebiet zum bestehenden 
Einfamilienhaus und zum Autounterstand dar. Über die Art und Weise der Nutzung dieser Fläche 

19 Plan "Schnitte - Fassaden" 1:100 vom 8. August 2019, mit Bewilligungsstempel der Stadt Thun vom 17. Dezember 
2019.
20 Plan "40° Attikaprofil - Detailschnitt" 1:20 vom 8. August 2019, mit Bewilligungsstempel der Stadt Thun vom 
17. Dezember 2019.

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11/25

dürfte deshalb künftig Uneinigkeit herrschen. Die Beschwerdegegnerinnen müssten deshalb die 
Nutzung als Spielplatz genauer darstellen und die Gestaltung müsste bereits heute einem 
Spielbetrieb gerecht werden können.

Die Stadt Thun führt im angefochtenen Entscheid (s. 12) aus, im Umgebungsplan werde eine 
Spielfläche von 145 m2 ausgewiesen, womit das geforderte Minimum erreicht werde. Die gesamte 
Parzelle verfüge zusätzlich über grosse Rasenflächen mit Bäumen, Büschen und Sträuchern, 
welche für verschiedene Aktivitäten wie Fussball, Verstecken, Hütten bauen etc. genutzt werden 
könnten. Die Spielfläche sei dem Verkehr abgewandt und durch die vorhandenen Bäume gebe es 
auch genügend Schattenplätze. In der Eingabe vom 26. März 2020 hält die Stadt weiter fest, sie 
sei der Meinung, dass die Möglichkeit bestehen müsse, Aussenräume wie beispielsweise 
Spielflächen entsprechend den Bedürfnissen der Benutzer variabel ausgestalten zu können. Die 
konkrete Einrichtung eines Spielplatzes müsse zudem nicht im Zeitpunkt der Bewilligung 
nachgewiesen werden, da diese baubewilligungsfrei sei. Sofern bei der Fertigstellung des 
Neubaus die notwendigen Mindesteinrichtungen nicht erstellt worden seien, blieben 
baupolizeiliche Schritte vorbehalten. Damit sei der Nachweis der Minimalfläche im jetzigen 
Zeitpunkt ausreichend. 

Die Beschwerdegegnerinnen führen in ihrer Beschwerdeantwort vom 20. Februar 2020 aus, ein 
Spielplatz mit Spielgeräten sei zwar nicht vorgesehen. Aus der Arbeitshilfe des Kantons ergebe 
sich aber, dass Spielgeräte für Kinder im Allgemeinen überschätzt würden. Spielgeräte sollten 
gemäss Arbeitshilfe nur dort verwendet werden, wo bestimmte Spiele mit natürlichen Mitteln nicht 
ermöglicht würden. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Zudem biete die vorgesehene Fläche 
genügend Platz um temporär alters- und bedürfnisgerechte Spielgeräte aufzustellen. Im 
Umgebungsplan seien genügend Spielflächen ausgeschieden. Vorliegend handle es sich zudem 
um ein Generationenprojekt, wo die Kinder bzw. Enkelkinder das gesamte Grundstück mit einer 
Fläche von 2'518 m2 zum Spielen nutzen könnten. In der Eingabe vom 27. März 2020 ergänzen 
sie, gemäss Arbeitshilfe des Kantons seien bei der Projektierung und Realisierung von 
Spielplätzen auch nahgelegene Spielmöglichkeiten zu berücksichtigen. Hier sei der neu erstellte 
Spielplatz beim Campingplatz Gwatt zu berücksichtigen.

b) Mit Eingabe vom 6. Mai 2020 reichten die Beschwerdegegnerinnen einen neuen 
Umgebungsgestaltungsplan ein. Im Vergleich zum Umgebungsgestaltungsplan, welcher dem 
Entscheid der Vorinstanz zugrunde lag, wurde mit diesem die vor dem geplanten 
Mehrfamilienhaus ausgeschiedene Spielfläche im nördlichen Teil mit einem Sandkasten und 
einem Spielhaus ergänzt. 

Laut Art. 43 BewD21 kann der Baugesuchsteller während der Hängigkeit eines 
Baubewilligungsverfahrens oder eines nachfolgenden Beschwerdeverfahrens vor der BVE eine 
Projektänderung einreichen, ohne dass deshalb ein neues Baubewilligungsverfahren eingeleitet 
werden muss. Erfolgt die Projektänderung im Beschwerdeverfahren, sind die Gemeinde, die 
Gegenpartei und die von der Projektänderung berührten Dritten anzuhören.

Das Projekt bleibt in den Grundzügen gleich. Deshalb nahm das Rechtsamt den revidierten 
Umgebungsgestaltungsplan als Projektänderung im Sinne von Art. 43 Abs. 1 BewD an die Hand. 
Da die Projektänderung nur geringfügige Änderungen beinhaltet und keine öffentlichen oder 
wesentlichen nachbarlichen Interessen zusätzlich betroffen sind, konnte auf die Anhörung Dritter 
und eine Publikation verzichtet werden.

21 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).

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12/25

Der neue Umgebungsgestaltungsplan ersetzt den dem Entscheid der Stadt Thun 
zugrundeliegenden Umgebungsgestaltungsplan. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist 
somit nur das geänderte Projekt gemäss Plan "Umgebung 1:100" vom 4. Mai 2020, mit Stempel 
Rechtsamt BVD vom 7. Mai 2020. Ob das von der Vorinstanz beurteilte Projekt auf Grundlage des 
alten Umgebungsgestaltungsplans bewilligungsfähig gewesen wäre, ist nicht mehr zu prüfen. 

c) Der Beschwerdeführer bringt in seinen Schlussbemerkungen vom 29. Mai 2020 vor, der 
geplante Standort des Spielplatzes verstosse gegen die Vorschrift von Art. 44 Abs. 1 BauV, 
wonach Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze an möglichst sonnigen, dem Verkehr 
abgewandten Arealstellen anzulegen sind. Der Spielplatz liege trotz diverser Möglichkeiten 
ausgerechnet in unmittelbarer Nähe des E.________wegs und der Zufahrt zum Autounterstand. 
Die Grünhecke verhindere die Sicht auf den Spielplatz gänzlich. Ein Autofahrer könne auf hinter 
der Grünhecke herausspringende Kinder nicht reagieren. Das Projekt sei vor diesem Hintergrund 
nicht bewilligungsfähig und der Projektänderung müsse der Bauabschlag erteilt werden.

Nach Ansicht der Stadt Thun (Eingabe vom 14. Mai 2020) ist der Kinderspielplatz in Kombination 
mit den vorhandenen Rasenflächen für ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen seinem Zweck 
entsprechend eingerichtet. 

d) Beim Bau von Mehrfamilienhäusern hat die Bauherrschaft unter anderem im Freien 
Aufenthaltsbereiche für die Bewohner, insbesondere Kinderspielplätze, zu schaffen (Art. 15 Abs. 
1 BauG). In Wohnsiedlungen ist zudem eine angemessene grössere Spielfläche vorzusehen 
(Art. 15 Abs. 2 BauG). Art. 42 ff. BauV enthält die Ausführungsbestimmungen dazu. 

Mehrfamilienhäuser sind Wohnhäuser mit mehr als zwei Familienwohnungen, wobei als 
Familienwohnungen Wohnungen mit wenigstens drei Zimmern gelten (Art. 43 Abs. 1 BauV).  Die 
Fläche der Kinderspielplätze hat wenigstens 15 Prozent der Hauptnutz- und Konstruktionsflächen 
der Familienwohnungen zu entsprechen (Art. 45 Abs. 1 BauV). Für Aufenthaltsbereiche sind 5 
Prozent der Hauptnutz- und Konstruktionsflächen aller Wohnungen, pro Mehrfamilienhaus 
mindestens aber 20 m2, vorzusehen, beziehungsweise zur Fläche gemäss Absatz 1 
hinzuzurechnen (Art. 45 Abs. 2 BauV). Die Fläche mindestens 2 m breiter Terrassen, Balkone und 
dergleichen kann zur Hälfte an den erforderlichen Aufenthaltsbereich angerechnet werden (Art. 
45 Abs. 4 BauV). Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Terrassen- und Balkonflächen nicht an 
die Mindestfläche von 20 m2 pro Mehrfamilienhaus angerechnet werden können; diese 
Mindestfläche muss integral im Rahmen der Umgebungsgestaltung nachgewiesen werden.22

e) Das umstrittene Vorhaben sieht den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit vier 
Familienwohnungen vor. Entgegen den Berechnungen der Beschwerdegegnerinnen23 musste bei 
der Festlegung der erforderlichen Flächen für Kinderspielplätze und Aufenthaltsbereiche das 
bestehende Einfamilienhaus auf der Bauparzelle nicht miteinbezogen werden, da gemäss 
Wortlaut von Art. 15 Abs. 1 BauG die erforderlichen Flächen nur bei Mehrfamilienhäusern zu 
schaffen sind. Gestützt auf die Angaben der Beschwerdegegnerinnen24 weist das 
Mehrfamilienhaus eine Geschossfläche von 750.6 m2  auf, womit eine Mindestfläche für 
Kinderspielplätze und Aufenthaltsbereiche von 132.6 m2 (Spielplatzfläche 112.6 m2, 
Aufenthaltsfläche 20 m2) verlangt ist. Dies wird mit der vor dem Mehrfamilienhaus 
ausgeschiedenen Fläche von 145 m2 erreicht. Die Einhaltung der quantitativen Vorgaben wird 
vom Beschwerdeführer auch nicht bestritten. 

22 Zaugg/Ludwig, Band I, a.a.O., Art. 15 N. 3a, mit Verweis auf VGE 2011/256 vom 2. Mai 2012, E. 4.1.
23 Vorakten pag. 242.
24 Vgl. Berechnung Vorakten pag. 243.

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13/25

f) In qualitativer Hinsicht schreibt die Bauverordnung zu den Kinderspielplätzen und 
Aufenthaltsflächen folgendes vor: Als Aufenthaltsbereiche gelten wenigstens mit einfachen Mitteln 
zum Verweilen im Freien eingerichtete Teile eines Gebäudegrundstücks. Kinderspielplätze sind 
für Kleinkinder und schulpflichtige Kinder eingerichtete Spielflächen (Art. 43 Abs. 1 und 2 BauV). 
Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze sollen an möglichst sonnigen, dem Verkehr 
abgewandten Arealstellen angelegt werden. Es sind genügend Schattenplätze vorzusehen (Art. 
44 Abs. 1 BauV). Kinderspielplätze müssen für Kleinkinder gut und gefahrlos erreichbar sein. Der 
Zugang darf nicht durch Einstellhallen führen (Art. 44 Abs. 3 BauV). Aufenthaltsbereiche und 
Kinderspielplätze sind ihrem Zweck entsprechend einzurichten. Die Direktion für Inneres und 
Justiz (DIJ) gibt darüber Empfehlungen heraus (Art. 44 Abs. 4 BauV). Diese finden sich in der 
AHOP Nr. 92.225 und haben hinweisenden Charakter. Ein Spielplatz soll, damit er den 
Bedürfnissen nach Bewegung und spielerischer Betätigung gerecht wird, einen gewissen 
Freiraum und eine attraktive Spielumgebung bieten. Er soll so angelegt werden, dass mögliche 
Nutzungskonflikte vermieden oder zumindest minimiert werden und die Privatsphäre der 
Wohnungen gewahrt bleibt.26 Aus diesem Grund müssen Spiel- und Aufenthaltsbereiche 
grundsätzlich eine minimale nutzbare Breite von 5 m aufweisen. Schmalere Bereiche können aus 
funktionellen Gründen in der Regel nicht angerechnet werden. Gegenüber Hauptfassaden von 
Wohn- und Gewerbebauten kann ein Streifen von 3 m grundsätzlich nicht angerechnet werden, 
da er zur Wahrung der Privatsphäre unerlässlich ist. Dieser Abstand kann bei speziellen Fällen 
angemessen reduziert (Hochparterre) oder erhöht (private Gartensitzplätze) werden.27 

g) Die qualitativen Anforderungen an die Spielplatzfläche sind mit der vor dem 
Mehrfamilienhaus ausgeschiedenen Spielfläche grundsätzlich erfüllt. So ist diese Spielfläche auf 
der ganzen Länge breiter als 5 m und weist gegenüber der Hauptfassade des Mehrfamilienhaus 
einen Abstand von rund 4 m auf, was in Anbetracht der erhöhten Sitzplätze/Terrassen der beiden 
Wohnungen im Erdgeschoss aus Sicht der Wahrung der Privatsphäre nicht zu beanstanden ist. 
Die Fläche ist sonnig, weist aber – insbesondere im Bereich der geplanten Spielgeräte – genügend 
Schattenplätze auf. Der Spielbereich ist für Kleinkinder gut und gefahrlos erreichbar. Die 
Voraussetzungen von Art. 44 Abs. 1 BauV erachtet die BVD entgegen den Vorbringen des 
Beschwerdeführers ebenfalls als erfüllt. Die Spielgeräte befinden sich zwar am nördlichen Ende 
der ausgeschiedenen Fläche und damit in der Nähe des E.________weg und der geplanten 
Zufahrt zum Einfamilienhaus. Die Entfernung zum E.________weg beträgt aber trotzdem fast vier 
Meter (Sandkasten) bzw. rund sechs Meter (Spielhaus). Die Gefahr, dass spielende Kinder auf 
die Strasse rennen, ist daher bereits aufgrund dieser Distanz nicht besonders gross. Aufgrund der 
geplanten, nicht komplett durchlaufenden Hecken/Sträucher ist der E.________weg von diesem 
Spielbereich zwar nicht unerreichbar, dennoch bilden diese Sträucher eine gewisse Abgrenzung 
und tragen dazu bei, dass Kinder vom Spielplatz nicht direkt auf die Strasse rennen. Der 
E.________weg ist zudem gerade geführt, übersichtlich und die Geschwindigkeit der Fahrzeuge 
dürfte kaum mehr als 20 km/h betragen (vgl. E. 9d); er dient schliesslich nicht dem 
Durchgangsverkehr, sondern ist Anwohnenden und Zubringern vorbehalten, welche in der Regel 
über Ortskenntnisse verfügen. Die Distanz zur östlich gelegenen Zufahrt zum neuen 
Autounterstand des Einfamilienhauses ist zwar kleiner. Auch hier bilden jedoch Hecken/Sträucher 
eine natürliche Abgrenzung. Im Bereich der Zufahrt werden sich die Fahrzeuge zudem nur im 
Schritttempo bewegen, weshalb die Situation ebenfalls nicht als gefährlich eingestuft wird. 
Insgesamt wird die gemäss Art. 44 Abs. 1 BauV verlangte, vom Verkehr abgewandte Platzierung 
der Spielfläche damit erfüllt. 

25 Arbeitshilfe für die Ortsplanung (AHOP) Nr. 92.2 «Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze, Empfehlungen für die 
Projektierung und Gestaltung von benutzerfreundlichen Aussenräumen von Wohnüberbauungen».
26 AHOP Nr. 92.2 , S. 5, 11, 15.
27 AHOP Nr. 92.2, S. 19.

BVD 110/2020/7 

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Art. 43 Abs. 2 BauV definiert Kinderspielplätze als für Kleinkinder und schulpflichtige Kinder 
eingerichtete Spielflächen. Entgegen der Ansicht der Stadt und ursprünglichen Meinung der 
Beschwerdegegnerinnen ist eine gewisse Ausstattung oder zumindest Kategorisierung der 
ausgeschiedenen Fläche nötig, damit diese Fläche als "für Kleinkinder und schulpflichtige Kinder 
eingerichtete Spielfläche" akzeptiert werden kann. Diese verlangte Einrichtung ist bereits mit 
Einreichen des Baugesuchs im Umgebungsplan nachzuweisen, weshalb die blosse 
Kennzeichnung einer entsprechenden Rasenfläche, wie dies in dem von der Vorinstanz 
bewilligten Umgebungsplan der Fall war, nicht ausreichend ist. Daran ändert auch eine allfällige 
Baubewilligungsfreiheit der einzelnen Spielgeräte nichts, geht es doch um die Einhaltung der 
Vorgabe von Art. 43 BauV. Die diesbezüglichen Vorbringen der Stadt stossen daher ins Leere. 
Mit dem angepassten Umgebungsplan gemäss eingereichter Projektänderung erfüllen die 
Beschwerdegegnerinnen diese Voraussetzung insofern, als mit den neu vorgesehenen 
Spielgeräten ein Bereich der Spielplatzfläche als eingerichtete Spielfläche wahrnehmbar wird. 
Insgesamt handelt es sich mit dieser Ergänzung der Spielplatzfläche um eine attraktive 
Spielumgebung, welche den Bedürfnissen nach Bewegung und spielerischer Betätigung gerecht 
wird und für Kinder jeden Alters etwas zu bieten hat (Sandkasten für Kleinkinder, Spielhaus für 
etwas ältere Kinder als Spiel- und Rückzugsort, freie Rasenfläche für Bewegungsspiele). In 
Betrachtung der Spielplatzfläche als Ganzes wird damit die Vorgabe von Art. 43 Abs. 2 BauV zwar 
erfüllt. Durch die Beschränkung der Spielgeräte auf den nördlichen Teil der Fläche bzw. den 
Verzicht von erkennbaren Spielbereichen auf der gesamten restlichen Fläche wird jedoch die 
Spielfläche nach der Realisierung des Vorhabens einzig im nördlichen Teil als solche 
wahrnehmbar sein. Aufgrund der Lage des nicht eingerichteten Teils der Spielplatzfläche 
unmittelbar vor dem Mehrfamilienhaus und insbesondere unmittelbar vor den privaten 
Sitzplätzen/Terrassen besteht vorliegend eine erhöhte Gefahr, dass die eigentliche 
Zweckbestimmung dieser Fläche in Realität in Vergessenheit gerät. Es scheint daher zur 
Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben angezeigt, vorliegend mittels Auflage gemäss Art. 38 
Abs. 3 und Art. 29 Abs. 2 BauG ein besonderes Gewicht auf die Zweckbestimmung dieser Fläche 
als "für Kleinkinder und schulpflichtige Kinder eingerichtete Spielfläche" zu legen. So kommen 
Auflagen zu einer Baubewilligung vor allem bei Bauvorhaben in Betracht, die je nach ihrer 
Gestaltung oder Einrichtung oder je nach Art der Nutzung sowohl gesetzeskonform als auch 
gesetzeswidrig sein können.28 Für die Sicherstellung der vorgesehenen Zweckbestimmung und 
damit der Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben wird daher der angefochtene Entscheid mit der 
Auflage ergänzt, wonach die gemäss bewilligtem Umgebungsplan ausgeschiedene Spielfläche 
von 145 m2 vor dem Mehrfamilienhaus der Nutzung als Spielplatzfläche vorbehalten ist und nicht 
der privaten Nutzung der Wohnungen im Erdgeschoss dienen darf, etwa durch Ausdehnung der 
privat genutzten Sitzplätze. Diese Auflage steht in engem Zusammenhang zur erteilten 
Baubewilligung und ist verhältnismässig. Die Nichterfüllung dieser Auflage berührt die Geltung der 
Baubewilligung nicht, kann aber baupolizeiliche Massnahmen – insbesondere die 
Ersatzvornahme – und Bestrafung nach sich ziehen.29   

h) Insgesamt wird damit die Projektänderung vom 6. Mai 2020 bewilligt, wobei der 
angefochtene Entscheid mit einer Auflage ergänzt wird.  

7. Abstellflächen

a) Gemäss Art. 47 Abs. 2 BauV sind in der Nähe des Hauseingangs besondere 
wettergeschützte Abstellflächen für Kinderwagen, Fahrräder und dergleichen vorzusehen. Die 
Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid aus (S. 12), im Bereich des gedeckten Vorplatzes 

28 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 38-39 N. 15a Bst. c. 
29 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 29 N. 1.

BVD 110/2020/7 

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des Mehrfamilienhauses sei neben den Veloabstellplätzen genügend Platz vorhanden, um 
Kinderwagen und dergleichen in Hauseingangsnähe abzustellen.

b) Nach Ansicht des Beschwerdeführers ist die Vorinstanz zu Unrecht zum Schluss 
gekommen, dass genügend wettergeschützte Abstellflächen vorhanden seien. Beim überdachten 
Zugangsbereich sei kein Platz für das Abstellen von Kinderwagen vorhanden. Die überdachten 
Velo- und Autoabstellplätze würden ebenfalls keinen weiteren wettergeschützten Raum für das 
Abstellen anderer Objekte bieten. Gleichzeitig sei der überdachte Bereich nach Westen 
ausgerichtet und deshalb trotz Überdachung nicht vollständig wettergeschützt. 

Die Beschwerdegegnerinnen führen aus, im gedeckten Vorplatzbereich neben den 
Autoabstellplätzen seien insgesamt 12 gedeckte Velo-Abstellplätze vorgesehen, obwohl gestützt 
auf Art. 54c BauV nur minimal 8 solche Abstellplätze vorgeschrieben wären. Damit könnten 
mindestens vier Abstellplätze genutzt werden, um auch Kinderwagen abzustellen. Im 
Vorplatzbereich bestehen nach Ansicht der Beschwerdegegnerinnen genügend Platz für 
wettgeschützte Abstellflächen im Sinne von Art. 47 Abs. 2 BauV. Zudem sei neben den 
Hauseingängen eine 80 cm breite abschliessbare Zone, die zusätzlich als Abstellfläche und 
Stauraum genutzt werden könne. Unter Berücksichtigung des dahinterliegenden Gebäudes 
E.________weg 4 und des dadurch zu erwartenden Einfallwinkels des Niederschlags könne 
zudem von einem Bereich von 2.5 bis 3 m ausgegangen werden, welcher absolut wettergeschützt 
sei.

c) Der Ansicht der Beschwerdegegnerinnen und der Vorinstanz kann gefolgt werden. Der 
gedeckte Vorplatzbereich des Mehrfamilienhauses verfügt gemäss Umgebungsplan30 neben den 
Autoabstellplätzen über genügend Abstellflächen für Kinderwagen, Fahrräder und dergleichen. 
Selbst wenn die im Plan eingetragenen Veloabstellplätze alle belegt sein sollten, können 
Kinderwagen in diesem gedeckten Bereich problemlos hinter den Velos abgestellt werden. Diese 
Anordnung mag zwar im täglichen Gebrauch nicht ideal sein, ändert aber nichts daran, dass der 
Vorgabe von Art. 47 Abs. 2 BauV Genüge getan wird, zumal für etwas kleinere Gegenstände wie 
Kindervelos o.ä. ein grösserer Stauraum unmittelbar neben den Hauseingängen vorgesehen ist. 
Die Abstellflächen befinden sich sodann in der Nähe der jeweiligen Hauseingänge. Sie sind zudem 
überdacht, was im Sinne des verlangten Wetterschutzes als ausreichend zu bezeichnen ist.      

8. Einordnung / Ästhetik

a) Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid im Zusammenhang mit der Bau- und 
Aussenraumgestaltung aus (S. 10), dass sich das Vorhaben nicht in einem Erhaltungs- oder 
Entwicklungsgebiet befinde, welchem besondere gestalterische Anforderungen zugesprochen 
würden und die vorherrschende Bebauung wegleitend wäre. Sie verweist zudem auf eine im 
vorinstanzlichen Verfahren eingeholte Fachmeinung des Stadtarchitekten, welcher zu folgendem 
Schluss kam31: 

"Das Gebäude liegt in einer W2 und entspricht den Vorgaben. Die Gestaltung des Projektes entspricht einer 
guten Baugestaltung. Das Vorhaben verfügt über ein klares Fassadenkonzept. Die städtebauliche Struktur 
der dahinterliegenden, länglichen Mehrfamilienhäuser wurde aufgenommen. Das Gebäude liegt nicht direkt 
am Seeufer. Die parkartige Gestaltung des Aussenraums wurde grossmehrheitlich erhalten. […] Allgemein 
ist aufgrund der prominenten Lage in Seenähe der Gestaltung solcher Gebäude eine erhöhte Beachtung zu 
schenken."

30 vgl. Plan "Umgebung 1:100" vom 4. Mai 2020, mit Stempel Rechtsamt BVD vom 7. Mai 2020.
31 Vorakten pag. 125.

BVD 110/2020/7 

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b) Der Beschwerdeführer bestreitet die Ausführungen der Vorinstanz, wonach für das 
Bauvorhaben in der Wohnzone keine besonderen gestalterischen Anforderungen gelten würden 
und die vorherrschende Bebauung nicht wegleitend sei. Bereits die allgemeinen Ästhetikregeln 
des kantonalen und kommunalen Rechts würden eine Rücksichtnahme in der Gestaltung auf das 
Ortsbild und die Landschaft verlangen. Zudem sei der Lage des Grundstücks am Seeufer per se 
Rechnung zu tragen. Bei Seeufern handle es sich um besonders schützenswerte Landschaften. 
Auch sei zu beachten, dass sich das Grundstück teilweise von einem 
Landschaftsentwicklungsgebiet betroffen sei. Die heutige Gestaltung des Baugrundstücks 
entspreche der Gestaltungweise entlang des Seeufers. Sowohl das Baugrundstück als auch die 
Nachbargrundstücke würden jeweils eine parkähnliche Gartenanlage aufweisen und seien nur 
kleinräumlich bebaut. Entlang des Seeufers würden sich keine grossräumigen Wohnbauten 
befinden. Die im angefochtenen Entscheid aufgeführte Einschätzung des Stadtarchitekten gehe 
in keiner Weise auf das Orts- und Landschaftsbild ein. Die kantonale Kommission zur Pflege der 
Orts- und Landschaftsbilder (OLK) sei beizuziehen.

Die Beschwerdegegnerinnen wenden dagegen ein, das Vorhaben halte die baupolizeilichen 
Masse ein und ordne sich ästhetisch und funktional bestmöglich in das örtlich bestehende 
Baugefüge ein. Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers befinde sich das 
Baugrundstück komplett ausserhalb des Landschaftsentwicklungsgebiets L II. Die Bebauung des 
unmittelbaren Seeufers im fraglichen Perimeter sei von kleinen Einzelbauten in relativ 
grosszügigen Gartenanlagen geprägt. Dahinter nehme die Verdichtung der Bauweise aber stark 
zu, vorherrschend seien grössere, längliche Mehrfamilienhäuser, die längsseits auf das Seeufer 
ausgerichtet sind. Der Übergang zwischen diesen Gebieten verlaufe über die gesamte 
Nachbarschaft betrachtet nicht entlang der Grundstücksgrenzen, sondern entlang der 
projektierten Ostfassade des umstrittenen Mehrfamilienhauses. Insofern werde die Stellung des 
bestehenden Einfamilienhauses als Gebäude am Seeufer durch den Neubau gestärkt. Sowohl die 
Stellung zum E.________weg wie auch die Gebäudeabmessungen würden schliesslich dem 
dahinter liegenden Gebäude E.________weg 4 entsprechen. Die Gestaltung sei damit nicht zu 
beanstanden und auf einen Bericht der OLK sowie einen Augenschein könne verzichtet werden.

c) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, Orts- und 
Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt die „ästhetische 
Generalklausel“ im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. Eine Beeinträchtigung 
liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden Überbauung schafft, der 
erheblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften erlassen, die über die 
kantonalen Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften müssen, um selbständige 
Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die Anordnungen des kantonalen Rechts, sie 
dürfen Letztere nicht bloss allgemein anders formulieren.32

Das Bauvorhaben befindet sich in einer Wohnzone W2. Ein kleiner Teil der Bauparzelle liegt 
zudem in der Uferschutzzone, wobei dieser Bereich unbebaut bleibt. Die Bauparzelle grenzt 
sodann an das Landschaftsentwicklungsgebiet L II "Seeallmend-Schorenkopf" an, welches das 
Flachufer und einen Übergangsstreifen zwischen Land und Wasser in diesem Gebiet umfasst (vgl. 
Anhang 4.4 GBR). Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers befindet sich die Bauparzelle 
selber aber nicht in diesem Landschaftsentwicklungsgebiet. Südlich des Wohnquartiers und damit 
in der Nähe der Bauparzelle befindet sich ein Campingplatz, welcher in einer Zone für Sport und 
Freizeitanlagen zu liegen kommt. 

Das GBR enthält insbesondere folgende Bestimmungen zur Gestaltung von Bauten und Anlagen:

32 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen.

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Art. 5: Baugestaltung
1 Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass zusammen mit ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung 

entsteht; dies betrifft insbesondere:
- die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes,
- die Eigenheiten des Quartiers,
- die bestehende und bei Vorliegen einer entsprechenden Planung auch die beabsichtigte Gestaltung der 

benachbarten Bebauung,
- Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen,
- die Gestaltung, Materialisierung und Farbgebung von Fassaden, Dächern und Reklamen,
- die Gestaltung der Aussenräume, insbesondere des Vorlandes und der Begrenzungen gegen den 

öffentlichen Raum,
- die Gestaltung und Anordnung der Erschliessungsanlagen, Abstellplätze und Eingänge sowie
- die Gewährleistung der Sicherheit im öffentlichen Raum.

2 […]

Art. 6: Aussenraumgestaltung
1 Öffentliche und private Aussenräume sind so zu gestalten, dass zusammen mit den Bauten und Anlagen 

eine gute Gesamtwirkung entsteht und gleichzeitig die ökologischen Qualitäten nach Möglichkeit erhalten 
und vermehrt werden.

2 Die Vorgartenbereiche in den Wohnzonen und die Bauverbotsstreifen in den Arbeitszonen sind auf 
ökologisch und gestalterisch wirksame Art zu begrünen; die versiegelten Flächen sind auf das 
erschliessungstechnisch bedingte Minimum zu beschränken.

3-6[…]

Diese Bestimmungen der Stadt Thun gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen kommt daher 
selbständige Bedeutung zu. Der Begriff „gute Gesamtwirkung“ stellt einen unbestimmten 
kommunalen Gesetzesbegriff dar, bei dessen Auslegung die kommunalen Behörden einen 
gewissen Beurteilungsspielraum haben. Jedoch dürfen auch an das Erfordernis der guten 
Gesamtwirkung nicht unverhältnismässig hohe Ansprüche gestellt werden. Die gute 
Gesamtwirkung ist weder an geringen noch an besonders hohen architektonischen Qualitäten zu 
messen. Das bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten, dass das Mittelmass der 
Umgebung nicht gestört werden darf und sich eine neue Baute oder Anlage an den qualitativ 
hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren hat.33

Gestützt auf Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes dürfen in der Regel 
Art oder Mass der nach der Zonenordnung zulässigen Nutzung nicht eingeschränkt werden.34

Der Gemeinde kommt bei der Anwendung dieser Rechtsnormen ein gewisser 
Beurteilungsspielraum zu. Wird die Anwendung einer von der Gemeinde erlassenen Bestimmung 
Gegenstand eines Beschwerdeverfahrens, haben die Rechtsmittelinstanzen zu prüfen, ob die von 
der Gemeinde geltend gemachte Auslegung rechtlich haltbar ist. Sie auferlegen sich bei der 
Auslegung von unbestimmten Rechtsbegriffen in eigenständigen kommunalen Vorschriften eine 
gewisse Zurückhaltung gegenüber der Auffassung der Gemeinde.35

d) Das projektierte Mehrfamilienhaus mit insgesamt vier Wohnungen weist eine Gebäudelänge 
von 24.75 m und eine Gebäudebreite von 14.76 m auf, verfügt über zwei Vollgeschosse (Erd- und 
Obergeschoss) sowie ein Attikageschoss mit extensiv begrüntem Flachdach. Es ist längsseits auf 

33 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, BVR 2006 S. 491 E. 6.3.1.
34 Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 9/10 N. 15 mit Hinweisen.
35 VGE 22887 vom 21.08.2007, E. 4.3, mit Hinweisen.

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das Seeufer ausgerichtet. Grosse Fensterfronten prägen die Ost- und Westfassade, die Fassade 
ist gemäss Baugesuch als Holzkonstruktion mit der Farbe "Natur/Vorvergraut" vorgesehen. Der 
neue Autounterstand mit einer Grundfläche von 6.3 m x 5.9 m und einer Höhe von 2.6 m liegt 
westlich unmittelbar hinter dem bestehenden Einfamilienhaus.

e) Das Bauvorhaben befindet sich nicht in einem besonders geschützten Gebiet, weshalb an 
die Einordnung des Bauvorhabens grundsätzlich keine erhöhten Anforderungen gestellt werden 
können. Wie der Beschwerdeführer zu Recht vorbringt, bedeutet dies jedoch nicht, dass keine 
gestalterischen Anforderungen gelten würden. Die aufgeführten ästhetischen Vorgaben der Stadt 
gelangen auch vorliegend zur Anwendung, weshalb der umstrittene Neubau so zu gestalten ist, 
dass zusammen mit der Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. Bei der verlangten guten 
Gesamtwirkung ist – wie dies auch der Stadtarchitekt in seiner Einschätzung erwähnt – zusätzlich 
zu berücksichtigen, dass sich die Bauparzelle in unmittelbarer Nähe des Seeufers befindet. 

Die Umgebung des umstrittenen Bauvorhabens weist gemäss Luftbild eine heterogene 
Bebauungsstruktur auf. Was die Grösse, Grundform und Dachform betrifft, so ist eine 
übergeordnete Struktur, welche das ganze Quartier prägt, nicht erkennbar. Immerhin lässt sich 
aber erkennen, dass die Bebauungsstruktur vorne in der ersten Bebauungsreihe entlang des Sees 
lockerer ist und von eher kleineren Einzelbauten mit viel Grünraum geprägt ist und die Verdichtung 
danach gegen hinten zunimmt. Im Bereich des Bauvorhabens und dahinter finden sich grössere 
Mehrfamilienhäuser auf engerem Raum, wenn auch in diesem Bereich die Gartenanlagen meist 
grosszügig ausgeführt sind. Das geplante Mehrfamilienhaus passt sich dieser Struktur an. Es liegt 
in einer Linie mit dem dahinterliegenden Mehrfamilienhaus, weist in etwa dieselbe Grösse und 
Grundform auf und orientiert sich bezüglich Stellung auch in nordsüdlicher Richtung an den 
Nachbarsbauten (vgl. Beilage 6 und 7 der Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerinnen vom 
20. Februar 2020). Das Vorhaben unterstützt diesen in der Umgebung bestehenden Übergang 
von lockeren Kleinbauten am Seeufer zu dichterer Bauweise mit grösseren Wohnbauten dahinter. 
Der vordere Bereich der Bauparzelle ab Höhe des bestehenden Einfamilienhauses bleibt  
unverändert und weist nach wie vor viel Grünfläche auf. Dem erhöhten Schutz des 
Umgebungsbildes aufgrund der Nähe zum Seeufer und des dort befindlichen 
Landschaftsentwicklungsgebiets wird damit Rechnung getragen. Die Ausgestaltung mit Flachdach 
ist ebenfalls nicht quartierfremd und findet sich nicht nur bei den unmittelbar dahinter liegenden 
Mehrfamilienhäusern. Die Fassadengestaltung mittels Holzkonstruktion mit der Farbe 
"Natur/Vorvergraut" und grossen Fensterfronten ost- und westseitig entspricht einem üblichen, 
modernen Baustil und ist hinsichtlich der Einordnung ebenfalls nicht zu beanstanden. Sie wird 
vom Beschwerdeführer auch nicht kritisiert. Der neu geplante Autounterstand kommt direkt hinter 
dem schon bestehenden Einfamilienhaus zu stehen und wirkt dadurch unauffällig. Insgesamt 
ordnet sich das Bauvorhaben gut in das bestehende Orts- und Umgebungsbild ein. Der plausiblen 
Einschätzung des beigezogenen Stadtarchitekten folgend ist die gute Gesamtwirkung des 
geplanten Vorhabens mit seiner Umgebung gewährleistet. Die ästhetischen Vorgaben der Stadt 
werden erfüllt. Angesichts des Umstands, dass das Vorhaben in einem heterogenen Wohnquartier 
mit durchschnittlicher ästhetischer Qualität zu liegen kommt, sich nicht in einem Schutzgebiet 
befindet und sich bezüglich Stellung, Grösse und Grundform an den umliegenden Bauten 
orientiert, konnte auf den Beizug der OLK verzichtet werden. Der entsprechende Beweisantrag 
des Beschwerdeführers ist abzuweisen. 
 

9. Erschliessung / Verkehrssicherheit

a) Der Beschwerdeführer erachtet das Bauvorhaben als ungenügend erschlossen. Zwar 
würden bestehende Erschliessungsstrassen genügen, sofern die Mehrbelastung nicht 
unverhältnismässig sei. Die bereits problematischen Verkehrsverhältnisse würden sich aber im 

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konkreten Fall durch die zusätzlichen Nutzer unverhältnismässig verschlechtern. Bei der stärkeren 
Nutzung der Strasse würden unzählige Wende- und Rückfahrmanöver anfallen. Die 
Verkehrssicherheit sei nicht mehr gewährleistet. Die Folgen der Mehrbelastung seien ungenügend 
überprüft worden. Weiter seien die Sichtweiten sowie die Lage und Auswirkungen des Buschwerks 
nicht genauer überprüft worden. Es sei deshalb ein verkehrstechnisches Gutachten einzuholen, 
welches die Auswirkungen des Projekts auf die Erschliessungssituation sowie die 
Verkehrssicherheit untersuche. In den Schlussbemerkungen vom 29. Mai 2020 ergänzt er, in 
Bezug auf die Wende- und Rückwärtsmanöver sei vorab der häufige Fall problematisch, wo ein 
Auto in den E.________weg einbiege und bereits ein Fahrzeug entgegenkomme.

Die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerinnen erachten die Erschliessung als genügend und 
die Verkehrssicherheit als gewährleistet. Die Vorinstanz führt im Zusammenhang mit der 
Verkehrssicherheit aus, das Tiefbauamt der Stadt Thun habe dem Vorhaben mit Amtsbericht vom 
25. September 2019  zugestimmt, weshalb die gesetzlichen Vorschriften eingehalten seien. Zur 
Erschliessung ist im angefochtenen Entscheid festgehalten, es könne nachvollzogen werden, 
dass die Situation am E.________weg bereits heute verkehrstechnisch schwierig und Wende- 
und Ausweichmanöver nötig seien. Gemäss Gebäude- und Wohnregister würden zurzeit 43 
Wohnungen über den E.________weg erschlossen. Das Bauvorhaben umfasse vier neue 
Wohnungen und 5 zusätzliche Autoabstellplätze, weshalb nicht von einer unverhältnismässigen 
Mehrbelastung gesprochen werden könne. Die Parzelle sei zudem gemäss Abklärungen mit der 
Feuerwehr Thun für Blaulichtorganisationen genügend erschlossen. Die Beschwerdegegnerinnen 
ergänzen, die geplante Parkplatzsituation ermögliche Wendemanöver auf der eigenen Parzelle, 
weshalb eine Ein- und Ausfahrt auf den E.________weg in Fahrtrichtung möglich sei. Die 
Vorbringen des Beschwerdeführers würden unsubstantiiert erfolgen und es fehle an einer 
Präzisierung, wieso die Mehrbelastung der Erschliessung unverhältnismässig sein solle und aus 
welchem Grund unzählige Wende- und Rückfahrmanöver notwendig sein sollten. Beim 
E.________weg handle es sich um eine Quartierstrasse ohne Durchgangsverkehr. Der Weg sei 
schnurgerade und gut überblickbar. Alle Anwohner seien sensibilisiert und sich gewohnt, 
vorausschauend und im Schritttempo zu fahren. Bei der Zufahrt der Parzelle seien die 
Sichtbermen eingehalten. Die Verkehrssicherheit sei auch mit den vier neuen Wohneinheiten 
gewahrt. 

b) Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn das Baugrundstück genügend erschlossen 
ist (Art. 7 Abs. 1 BauG). Dabei gilt die strassenmässige Erschliessung dann als genügend, wenn 
die Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an die geplanten Bauten und Anlagen heranführt und diese 
für Wehrdienste und Sanität gut erreichbar sind (Art. 7 Abs. 2 Bst. a BauG). Die 
Erschliessungsstrassen müssen weiter den Beanspruchungen gewachsen sein, die sich aus der 
Nutzung des Baugrundstücks und der weiteren Grundstücke ergeben können, denen sie nach der 
Planung zu dienen bestimmt sind (Art. 7 Abs. 3 BauG). Nach Art. 8 BauG umschreibt der 
Regierungsrat die Anforderungen an eine genügende Erschliessung (Abs. 1). Er ordnet 
namentlich auch die Fälle, in denen eine bestehende Erschliessungsstrasse als genügend geltend 
kann, obgleich sie den Anforderungen an eine Neuerschliessung nicht entspricht (Abs. 2 Bst. a) 
und die für besondere Fälle möglichen Erleichterungen oder geltenden strengeren Anforderungen 
(Abs. 2 Bst. b). 

Bestehende Erschliessungsanlagen genügen für Bauvorhaben in einem weitgehend überbauten 
Gebiet oder ausserhalb der Bauzone dann, wenn die insgesamt zu erwartende Mehrbelastung 
verhältnismässig gering ist und die Verkehrssicherheit und Brandbekämpfung gewährleistet sind 
(Art. 5 Bst. a BauV). Die zu erwartende Mehrbelastung beurteilt sich nach den geltenden 
Zonenvorschriften und im Verhältnis zum bestehenden Verkehrsaufkommen. Dabei bedeutet eine 
erwartete Verdoppelung des Verkehrsaufkommens nicht automatisch, dass die Mehrbelastung 
nicht mehr gering ist. Wesentlich sind auch die örtlichen Verhältnisse (bisherige Nutzung, 

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Fahrbahnbreite, Länge und Übersichtlichkeit der Zufahrt) sowie die Benützerkategorien (PW, 
Lastwagen, Schulkinder, usw.).36

c) Gemäss den Ausführungen der Stadt Thun im angefochtenen Entscheid werden über den 
E.________weg derzeit 43 Wohnungen erschlossen. Das Tiefbauamt der Stadt Thun führt in 
seinem Amtsbericht vom 25. September 201937 aus, der E.________weg diene aktuell der 
Erschliessung der Liegenschaften von 45 Eigentümern und es sei davon auszugehen, dass zu 
den bestehenden Liegenschaften mindestens eine gleiche Anzahl von Parkplätzen zugehörig 
seien. Das umstrittene Mehrfamilienhaus sieht vier neue Wohnungen mit 5 zusätzlichen 
Autoabstellplätzen vor. Die Zunahme der erschlossenen Wohnungen bzw. der vorhandenen 
Parkplätze liegt damit bei rund einem Zehntel, weshalb die zu erwartende Mehrbelastung im 
Verhältnis zum bestehenden Verkehrsaufkommen eindeutig als verhältnismässig gering zu 
bezeichnen ist. 

d) Unbestritten ist, dass beim neuen Bauvorhaben die Brandbekämpfung gewährleistet ist. So 
hatte die Feuerwehr Thun im vorinstanzlichen Verfahren keine Bemerkungen zum Bauvorhaben.38 
Damit eine bestehende Erschliessungsanlage als genügend gelten kann, verlangt Art. 5 Bst. a 
BauV schliesslich, dass die Verkehrssicherheit gewährleistet ist. Dies wird vom Beschwerdeführer 
bestritten.

Der Beschwerdeführer erachtet die Verkehrssicherheit im Bereich der Zufahrtsstrasse 
(E.________weg) als nicht gewährleistet. Es mag zwar zutreffen, dass der E.________weg 
aufgrund der beachtlichen Anzahl der Wohnungen, welche über diese Zufahrt erschlossen sind 
(mit dem umstrittenen Vorhaben insgesamt 47 Wohnungen), relativ stark befahren ist. Allerdings 
handelt es sich um eine reine Zufahrtsstrasse ohne Durchgangsverkehr, auf welchem nur 
Zubringerdienst gestattet ist. Das entsprechende Schild "Fahrverbot, Zubringerdienst gestattet" 
ist Eingangs des E.________wegs gut sichtbar platziert. Der E.________weg wird hauptsächlich 
durch Anwohnende befahren, welche die Situation vor Ort kennen. Gemäss Umgebungsplan ist 
der E.________weg rund 3.5 m breit und deshalb nur einseitig befahrbar; er verfügt über kein 
Trottoir. Allerdings ist diese Zufahrtsstrasse auf der ganzen Länge bis zu den letzten 
Hauszufahrten von rund 100 m gerade und gut überblickbar. Von der S.________strasse 
einbiegende Fahrzeuge sehen daher entgegenkommende Fahrzeuge frühzeitig. Nach der 
Abzweigung von der S.________strasse gleich zu Beginn des E.________wegs besteht eine 
Ausweichmöglichkeit / Wartezone vor den gelb markierten Parkplätzen, wo einfahrende 
Fahrzeuge bei Sichtung eines entgegenkommenden Wagens problemlos anhalten können. Ein 
Aufeinandertreffen von Fahrzeugen auf dem E.________weg ist bereits deshalb 
unwahrscheinlich. Zusätzlich bestehen auf der gesamten Länge des Weges diverse Vorplätze und 
private Abzweigungen, welche beim Kreuzen zweier Fahrzeuge als Ausweichstelle genutzt 
werden können. Rückwärtsmanöver dürften deshalb kaum nötig werden. Selbst wenn es in 
gewissen Fällen zu Ausweich- oder gar Wendemanövern kommt, entsteht dadurch keine 
verkehrssicherheitstechnisch heikle Situation. Der Bereich des Anschlusses auf die 
S.________strasse ist aus Sicht der Verkehrssicherheit ebenfalls unproblematisch, da dank der 
grossen Ausweichstelle hinter den gelb markierten Parkplätzen eingangs des E.________wegs 
im Falle von entgegenkommenden Fahrzeugen kein Rückstau auf die S.________strasse droht. 
Aufgrund der diversen Vorplätze und Abzweigungen sowie der guten Übersichtlichkeit ist die 
Situation auf dem E.________weg trotz des fehlenden Trottoirs auch für den Langsamverkehr 
nicht gefährlich. Insgesamt ist die Verkehrssicherheit auf dem E.________weg auch bei 

36 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N 10. 
37 Vorakten pag. 121.
38 Vorakten pag. 149.

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Berücksichtigung eines gewissen Mehrverkehrs aufgrund des Bauvorhabens der Einschätzung 
der Stadt folgend gewährleistet.   

Was die Verkehrssicherheit im Bereich der beiden Strassenanschlüsse des Bauvorhabens auf 
den E.________weg anbelangt, so bringt der Beschwerdeführer lediglich vor, die Sichtweiten 
sowie die Lage und Auswirkungen des Buschwerks seien nicht genauer überprüft worden, ohne 
dies genauer zu begründen. Das Tiefbauamt der Stadt Thun hat diese Strassenanschlüsse mit 
Amtsbericht vom 25. September 2019 geprüft und die beantragte Strassenanschlussbewilligung 
unter Bedingungen und Auflagen erteilt. Es führte aus, das Vorhaben entspreche den geltenden 
Strassenbauvorschriften und verwies bei den Beurteilungsgrundlagen u.a. auch auf die für die 
Beurteilung von Grundstückzufahrten relevanten Normen (Norm VSS39 40 050 
"Grundstückzufahrten" und Norm VSS 40 273a "Knoten"). Als Auflage verlangte das Tiefbauamt 
unter anderem, dass die erforderlichen Sichtfelder zwischen 0.60 m und 3.00 m über Terrain stets 
frei einsehbar sind. Entgegen der unsubstantiierten Behauptung des Beschwerdeführers bestehen 
keine Anzeichen, dass die Sichtweiten sowie die Lage und Auswirkungen des Buschwerks nicht 
genauer überprüft worden wären. 

Die Bauparzelle Thun 2 Grundbuchblatt Nr. K.________ verfügt bereits heute über zwei Zufahrten 
auf den E.________weg. Die Zufahrt des geplanten Mehrfamilienhauses mündet an derselben 
Stelle in den E.________weg wie bis anhin, wobei dieser Strassenanschluss lediglich marginal 
angepasst wird. Die bisherige Hauszufahrt des Einfamilienhauses wird aufgehoben und durch 
eine neue Zufahrt zum projektierten Autounterstand etwas näher beim Einfamilienhaus ersetzt. 
Diese Strassenanschlüsse halten die Vorgaben der erwähnten Normen ein: Voraussetzung für 
einen sicheren Strassenanschluss sind nach der Norm VSS 40 050 "Grundstückzufahrten", vorab 
die Ein- und Ausfahrt in Vorwärtsrichtung sowie ausreichend grosse Sichtfelder.40 
Grundstückzufahrten sind überall dort zu vermeiden, wo die minimalen Knotensichtweiten nicht 
gewähreistet werden können.41 Die erforderlichen Knotensichtweiten hängen von der 
Zufahrtsgeschwindigkeit der vortrittsberechtigten Motorfahrzeuge ab. Die 
Beschwerdegegnerinnen schienen von einer Zufahrtsgeschwindigkeit von 20 km/h auszugehen 
und legten die Knotensichtweiten gestützt darauf auf jeweils 10 m fest.42 Dies ist auf dem nur 
einseitig befahrbaren E.________weg mit diversen Vorplätzen und private Abzweigungen und 
einer Länge von rund 100 m nicht zu beanstanden. Aus dem massgebenden Umgebungsplan sind 
die Sichtfelder korrekt und entsprechend der Norm VSS 40 273a "Knoten" eingetragen. Die 
Knotensichtweite ist gestützt auf diese Norm als Abstand zwischen der Fahrstreifenachse des 
vortrittsbelasteten Fahrzeugs und den vortrittsberechtigten Fahrzeugen eingetragen, ausgehend 
von einer zulässigen Beobachtungsdistanz von 2.5 m.43 Das Sichtfeld ist von allen Hindernissen 
freizuhalten, die ein Motorfahrzeug oder ein leichtes Zweirad verdecken könnten. In der Regel 
genügt es, wenn das Sichtfeld in einem Höhenbereich zwischen 0.60 m und 3.00 m über der 
Fahrbahn hindernisfrei ist.44  Dies ist gemäss dem massgebenden Umgebungsplan erfüllt, 
befinden sich doch im Sichtfeld dieser Ausfahrten weder grössere Bepflanzungen noch Zäune 
oder Mauern. Die Freihaltung dieses Sichtfeldes wird zusätzlich mittels Auflage sichergestellt.  

Die Verkehrssicherheit ist damit auch im Bereich dieser Zufahrten gewährleistet, weshalb das 
Tiefbauamt dem Vorhaben zu Recht die Strassenanschlussbewilligung erteilt hat. 

39 Normen des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute.
40 VSS 40 050, Tabelle 2.
41 VSS 40 050 Ziff. 5.
42 VSS 40 273a Ziff. 12.1, Tabelle 1, S. 8. 
43 VSS 40 273a Ziff. 4 und Abbildung 1 S. 4 sowie Ziff. 11.
44 VSS 40 273a Ziff. 10.

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e) Zusammenfassend ist die Verkehrssicherheit gewährleistet und das umstrittene 
Bauvorhaben über den bestehenden E.________weg genügend erschlossen. Die Vorgaben an 
eine genügende Erschliessung und die Gewährleistung der Verkehrssicherheit wurden durch das 
Tiefbauamt der Stadt überprüft. Unter diesen Umständen konnte auf das vom Beschwerdeführer 
verlangte verkehrstechnische Gutachten verzichtet werden. Der entsprechende Beweisantrag ist 
daher abzuweisen.

10. Zusammenfassung, Beweismittel und Kosten

a) Zusammenfassend wird die Projektänderung (gemäss Plan "Umgebung 1:100" vom 4. Mai 
2020, mit Stempel Rechtsamt BVD vom 7. Mai 2020) bewilligt. Was den mit der Projektänderung 
berücksichtigten Einwand des Beschwerdeführers betrifft, ist die Beschwerde gegenstandslos 
geworden. Der angefochtene Entscheid wird sodann in teilweiser Gutheissung der Beschwerde 
mit einer Auflage ergänzt. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen und der Gesamtentscheid 
der Stadt Thun vom 17. Dezember 2019 wird bestätigt. 

b) Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten schliesslich anhand der zur Verfügung 
stehenden Akten und Pläne sowie Luftbilder genügend überprüft bzw. festgestellt werden. Auf den 
vom Beschwerdeführer beantragten Augenschein konnte daher verzichtet werden, da von diesem 
Beweismittel keine neuen relevanten Erkenntnisse zu erwarten waren. Gleiches gilt – wie bereits 
erwähnt (E. 8e und 9e) – für die weiteren, vom Beschwerdeführer beantragten Beweismittel (OLK-
Bericht, Bericht zu Erschliessung und Verkehrssicherheit). Diese sogenannte antizipierte 
Beweiswürdigung verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht.45

c) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr 
(Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine 
Pauschalgebühr von Fr. 200.00 bis Fr. 4'000.00 je Beschwerde erhoben (Art. 19 Abs. 1 i.V.m. 
Art. 4 Abs. 2 GebV46). In Anwendung dieser Bestimmungen wird die Pauschalgebühr festgesetzt 
auf Fr. 2'600.00.

Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das prozessuale 
Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände 
rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Wer ein Rechtsmittel 
zurückzieht, den Abstand erklärt oder auf andere Weise dafür sorgt, dass das Verfahren 
gegenstandslos wird, gilt als unterliegende Partei (Art. 110 Abs. 1 VRPG). Als unterliegend gilt 
auch, wer den Einwänden der Behörden oder der Gegenpartei durch eine Projektänderung 
Rechnung trägt.47 Im vorliegenden Verfahren haben die Beschwerdegegnerinnen den Einwänden 
des Beschwerdeführers betreffend Kinderspielplatz mit einer Projektänderung Rechnung 
getragen. In diesem Zusammenhang wird der angefochtene Entscheid sodann mit einer Auflage 
ergänzt. In diesen untergeordneten Punkten gelten die Beschwerdegegnerinnen als unterliegende 
Partei. Im Übrigen wird der Gesamtentscheid der Stadt Thun bestätigt. Diesbezüglich gilt der 
Beschwerdeführer als unterliegend. Bei diesem Verfahrensausgang rechtfertigt es sich, den 
Beschwerdegegnerinnen einen Viertel der Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 650.00, zur 

45 BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, mit Hinweisen.
46 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).
47 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 2; Art. 110 N. 5.

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Bezahlung aufzuerlegen. Der Beschwerdeführer hat grundsätzlich drei Viertel der gesamten 
Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 1'950.00, zu tragen.

Zusätzlich ist aber zu berücksichtigen, dass die Vorinstanz das rechtliche Gehör des 
Beschwerdeführers verletzt hat, indem sie ihm diverse Amts- und Fachberichte sowie weitere 
Unterlagen erst mit dem angefochtenen Entscheid zustellte (vgl. E. 2). Dies stellt einen 
besonderen Umstand im Sinn von Art. 108 Abs. 1 VRPG dar. Es erscheint daher gerechtfertigt, 
die Verfahrenskosten des Beschwerdeführers um einen Fünftel der gesamten Verfahrenskosten, 
ausmachend Fr. 520.00, zu reduzieren. Er hat damit insgesamt Verfahrenskosten von Fr. 1'430.00 
zu tragen. Die restlichen Verfahrenskosten können nicht der der Stadt Thun, welche die 
Gehörsverletzung zu verantworten hat, auferlegt werden (Art. 108 Abs. 2 VRPG) und werden 
daher vom Kanton getragen.

d) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht 
deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder 
Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt 
erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Wie bereits ausgeführt unterliegt der Beschwerdeführer zu drei 
Vierteln. Er hat daher den Beschwerdegegnerinnen drei Viertel der Parteikosten zu ersetzen. Die 
Beschwerdegegnerinnen unterliegen zu einem Viertel, weshalb sie dem Beschwerdeführer einen 
Viertel seiner Parteikosten zu ersetzen haben. Wegen der Gehörsverletzung wird die Vorinstanz 
zudem verpflichtet, dem Beschwerdeführer einen Fünftel der Parteikosten zu ersetzen.   

Die Kostennoten des Rechtsvertreters des Beschwerdeführers und des Rechtsvertreters der 
Beschwerdegegnerinnen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Der Beschwerdeführer hat damit 
den Beschwerdegegnerinnen Parteikosten in der Höhe von Fr. 6'050.65 zu ersetzen. Die 
Beschwerdegegnerinnen haben dem Beschwerdeführer Parteikosten in der Höhe von Fr. 1'742.20 
zu ersetzen. Schliesslich hat die Stadt Thun dem Beschwerdeführer Parteikosten in der Höhe von 
Fr. 1'393.75 zu ersetzen. 

III. Entscheid

1. a) Die Projektänderung vom 6. Mai 2020 wird bewilligt. Insofern ist die Beschwerde 
gegenstandslos geworden. Mit der Projektänderung angepasst und somit neu massgebend 
ist der Plan "Umgebung 1:100" vom 4. Mai 2020, mit Stempel Rechtsamt BVD vom 7. Mai 
2020.

b) In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Ziffer 3 des Gesamtentscheids der 
Stadt Thun vom 17. Dezember 2019 mit folgender Auflage ergänzt: 

"Die gemäss bewilligtem Umgebungsplan ausgeschiedene Spielfläche von 145 m2 vor dem 
Mehrfamilienhaus ist der Nutzung als Spielplatzfläche vorbehalten und darf nicht der privaten Nutzung 
der Wohnungen im Erdgeschoss dienen (etwa durch Ausdehnung der privat genutzten Sitzplätze)." 

c) Im Übrigen wird der Gesamtentscheid der Stadt Thun vom 17. Dezember 2019 
bestätigt. Insofern wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Je ein Plan "Umgebung 1:100" vom 4. Mai 2020, mit Stempel Rechtsamt BVD vom 7. Mai 
2020 geht an die Beschwerdegegnerinnen und die Stadt Thun.

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24/25

3. a) Dem Beschwerdeführer werden Verfahrenskosten im Betrag von Fr. 1'430.00 zur 
Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen ist.

b) Den Beschwerdegegnerinnen werden Verfahrenskosten im Betrag von Fr. 650.00 zur 
Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdegegnerinnen haften solidarisch für den gesamten 
Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist.

4. a) Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegnerinnen drei Viertel der Parteikosten, 
ausmachend Fr. 6'050.65 (inkl. Mehrwertsteuer), zu ersetzen.

b) Die Beschwerdegegnerinnen haben dem Beschwerdeführer einen Viertel der 
Parteikosten, ausmachend Fr. 1'742.20 (inkl. Mehrwertsteuer), zu ersetzen. 

c) Die Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun hat dem Beschwerdeführer einen Fünftel 
der Parteikosten, ausmachend Fr. 1'393.75 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt D.________, eingeschrieben
- Herrn Rechtsanwalt A.________, mit Beilage gemäss Ziff. 2, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun, Bauinspektorat, mit Beilage gemäss Ziff. 2, 

eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

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25/25

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.