# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 101f9c34-7a8c-56a3-81db-8389d47abc47
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-05-20
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 20.05.2020 NG200003
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NG200003_2020-05-20.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: NG200003-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 

lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie Ge-

richtsschreiber MLaw R. Jenny 

Urteil vom 20. Mai 2020 

in Sachen 

 

1. A._____,  
2. B._____,  
Kläger und Berufungskläger, 

 

1 und 2 vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____ 

 

gegen 

 

C._____ Anlagestiftung,  
Beklagte und Berufungsbeklagte, 

 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____ 

 
betreffend Nebenkosten 

 
 
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Meilen vom  
24. Februar 2020 (MG180008) 

- 2 - 

Rechtsbegehren: 
(act. 1 S. 2) 

" 1. Es sei die Mietzinsänderung vom 2. Juli 2002 für nichtig zu er-
klären. 

2. Es sei festzuhalten, dass die Neueinführung der Betriebskosten 
nicht gültig vereinbart worden sei und lediglich die Heizkosten 
von monatlich CHF 80.– akonto, Stromkostenpauschale von 
CHF 10.– sowie die pauschalen Antennengebühren von 
CHF 45.– für das Mietverhältnis der Kläger gelten solle. 

3. Die Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern eine Rückforde-
rung von CHF 7'168.40 zuzüglich 5 % Verzugszins ab 22.11.17 
zu leisten. 

4. Eventualiter sei die Beklagte zu verpflichten, den Klägern korrek-
te Nebenkostenabrechnungen ab 2007/08 bis 2015/16 zu erstel-
len. 

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklag-
ten." 

 

Urteil des Mietgerichtes Meilen: 

1. Die Klage wird abgewiesen soweit darauf eingetreten werden kann. 

2. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf CHF 3'270.–. 

3. Die Gerichtskosten werden den Klägern – je unter solidarischer Haftung für 

den gesamten Betrag – auferlegt und mit dem von ihnen geleisteten Kosten-

vorschuss von CHF 1'400.– verrechnet. 

4. Die Kläger werden verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung – je 

unter solidarischer Haftung für den gesamten Betrag – von CHF 4'379.– 

(inkl. 7.7 % MwSt.) zu bezahlen. 

5.-6. Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittel 

 

- 3 - 

Berufungsanträge: 
(act. 69 S. 2) 

" 1. Das Urteil des Mietgerichts Meilen vom 24. Februar 2020 (Ge-
schäfts Nr. MG180008) sei in Gutheissung der Berufung betref-
fend Dispositiv Ziffer 1, 2, 3 und 4 aufzuheben und wie folgt zu 
ändern: 

  1.1 Es sei die Mietzinsänderung vom 8. März 2002 per 2. Juli 
2002 für nichtig zu erklären. 

  1.2 Es sei festzuhalten, dass die Neueinführung der Betriebs-
kosten per 1.7.2002 nicht gültig vereinbart worden sei und 
lediglich die Heizkosten von monatlich CHF 80.– akonto, 
Stromkostenpauschale von CHF 10.– sowie die pauschalen 
Antennengebühren von CHF 45.– für das Mietverhältnis der 
Kläger gelten solle. 

  1.3 Die Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern eine Rückfor-
derung von CHF 7'168.40 zuzüglich 5 % Verzugszins ab 
22.11.17 zu leisten. 

  1.4 Eventualiter sei die Beklagte zu verpflichten, den Klägern 
korrekte Nebenkostenabrechnungen ab 2007/08 bis 2015/16 
zu erstellen. 

 2. Eventualiter seien in Gutheissung der Berufung die Akten zur 
neuen Entscheidung verbunden mit der Weisung zur Durchfüh-
rung eines Beweisverfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen. 

 Die ordentlichen und ausserordentlichen Kosten (zuzüglich MWST) 
sowohl des erstinstanzlichen wie auch des Berufungsverfahrens sei-
en der Berufungsbeklagten aufzuerlegen." 

 
  

- 4 - 

Erwägungen: 

1.  

1.1. A._____ und B._____ sind seit dem 1. Juli 1998 Mieter einer 4.5-

Zimmerwohnung … [Adresse] (vgl. act. 5/4). Mit einem durch die zuständige kan-

tonale Amtsstelle genehmigten Formular vom 8. März 2002 wurde den Mietern 

durch die damalige Vermieterin gestützt auf Art. 269b-d OR folgende Mietver-

tragsänderung mit Wirkung ab 1. Juli 2002 mitgeteilt (act. 5/10): 

A. Für Mietzinsänderung Bisher: Neu: 

 1. Mietzins ohne Nebenkosten Fr. 1'935.00 Fr. 1'811.00 

 2. Nebenkosten 
     Heizungskosten akonto  Fr. 80.00 Fr.    80.00 
     Betriebskosten akonto  Fr.   0.00 Fr.  179.00 
     Strom     Fr. 10.00 Fr.      0.00 
     Antennen- u. Urheberrechtsgeb.  Fr. 45.00 Fr.      0.00 

 Total pro Monat  Fr. 2'070.00 Fr. 2'070.00 

 Klare Begründung:  Anpassung in Fr. 

Senkung der Nettomiete im Umfang 
der neu ausgeschiedenen Betriebskosten Fr.  124.00- 
Einführung Akontozahlungen für Betriebskosten Fr.  179.00 
Einschluss Strompauschale in die Betriebskosten Fr.    10.00- 
Einschluss TV-Pauschale in die Betriebskosten Fr.    45.00- 

B. Für andere einseitige Vertragsänderungen 

 Umschreibung und klare Begründung: 
Erhebung neuer bisher im Nettomietzins inbegriffener Betriebskosten nach 
separater Abrechnung gem. sep. Beilage mit den genauen Details. Die 
Senkung der Nettomiete entspricht dem bisherigen Umfang der neu ausge-
schiedenen Betriebskosten. Begründung: Schaffung einer grösseren Kos-
tentransparenz. 

Wir machen Sie darauf aufmerksam, dass die Mietzinsänderung, bzw. andere 
einseitige Vertragsänderung, innert 30 Tagen seit dem Empfang der Mitteilung 
bei der Paritätischen Schlichtungsbehörde des Bezirks, in dem sich das Mietob-
jekt befindet (zuständiges Bezirksgericht), als missbräuchlich angefochten wer-
den kann. 

 

Als Beilage zur Mietzinsänderung vom 8. März 2002 erhielten die Mieter ein 

Schreiben mit folgendem Wortlaut (act. 5/11): 

- 5 - 

Auslagerung der Betriebskosten aus dem Nettomietzins 

Sehr geehrte Mieterin, sehr geehrter Mieter 

Um eine bessere Kostentransparenz zu schaffen werden auf den 01.07.02 die 
unten aufgeführten Betriebskosten, die bisher im Nettomietzins enthalten waren, 
separat ausgeschieden und zusammen mit den Heizkosten periodisch abgerech-
net. Allfällige bisherige Pauschalen werden ebenfalls in die Heiz- oder in die Be-
triebskostenabrechnung integriert. 

Dem amtlichen Mietzinsanpassungsformular können Sie den neu eingeführten 
Akontobetrag für die Betriebskosten entnehmen. Der bisherige Nettomietzins 
wurde um den entsprechenden Betrag reduziert, so dass sich der Bruttomietzins 
effektiv nicht verändert. 

Für die Berechnung der Nettomietzinssenkung und der Betriebskosten-
Akontozahlung wurden die Kosten für die unten aufgeführten Positionen der ent-
sprechenden Vorjahresperiode berechnet und anschliessend auf jedes Objekt 
verteilt. 

Es werden inskünftig folgende Betriebskostenarten separat abgerechnet: 

• Hauswartung inkl. Verbrauchsmaterial 

• Allgemeinstrom 

• Wasserverbrauch, Abwasser, Meteorwasser, Kanalreinigung 

• Kehrichtabfuhr, Containerreinigung 

• Kabelfernseh- und -radiogebühren inkl. Urheberrechtsgebühr 

• Pflege von Garten, Umgebung und Pflanzentrögen 

• Serviceabonnemente für Lift, (da vorhanden) Maschinen, Geräte und Anla-
gen 

Für die Abrechnung werden zusätzlich 4 % Verwaltungskosten zuzüglich MWSt. 
berechnet. 

Für Fragen kontaktieren Sie bitte Ihren Verwalter. 
  

- 6 - 

1.2. Am 20. Dezember 2013 kaufte die C._____ Anlagestiftung die Liegen-

schaft, in welcher sich das Mietobjekt befindet (vgl. act. 17/1). Aufgrund der Ge-

setzesbestimmung von Art. 261 Abs. 1 OR ging das Mietverhältnis in diesem 

Zeitpunkt von Gesetzes wegen auf die C._____ Anlagestiftung (nachfolgend 

Vermieterin) über. 

1.3. Nach dem Scheitern der Schlichtungsverhandlung reichten die Mieter am 

13. Juni 2018 beim Mietgericht Meilen eine begründete Klage mit den eingangs 

erwähnten Rechtsbegehren ein (vgl. act. 1). Dazu nahm die Vermieterin am 

15. Oktober 2018 Stellung (vgl. act. 15). Nach Durchführung der Hauptverhand-

lung am 5. Februar 2019 (vgl. Prot. Vi S. 7 ff.) führten die Parteien längere Zeit 

aussergerichtliche Vergleichsgespräche (vgl. Prot. Vi S. 41 ff.). Diese führten je-

doch zu keiner Einigung. Mit Urteil vom 24. Februar 2020 wies die Vorinstanz die 

Klage schliesslich ab, soweit sie darauf eintrat (vgl. act. 68). Gegen diesen Ent-

scheid erhoben die Mieter am 6. April 2020 rechtzeitig Berufung beim Obergericht 

und stellten die eingangs erwähnten Rechtsbegehren (vgl. act. 63/1 und 69). Den 

Kostenvorschuss von Fr. 3'200.– für das Berufungsverfahren leisteten die Mieter 

auf erste Aufforderung hin (vgl. act. 73-75). Die Akten der Vorinstanz wurden bei-

gezogen (act. 1-66). Das Verfahren ist spruchreif. 

1.4. Mit der Berufung sind erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar (Art. 308 

Abs. 1 lit. a ZPO), wobei in vermögensrechtlichen Angelegenheiten der Streitwert 

mindestens Fr. 10'000.– betragen muss (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Der Streitwert für 

die Berufung ist hier erreicht (vgl. E. 4.1). Mit der Berufung können die unrichtige 

Feststellung des Sachverhalts sowie die unrichtige Rechtsanwendung geltend 

gemacht werden (vgl. Art. 310 ZPO). Es besteht keine eigentliche Rügepflicht, 

aber eine Begründungslast: Die Berufung führende Partei muss sich sachbezo-

gen und substantiiert mit den Entscheidgründen des erstinstanzlichen Entschei-

des auseinandersetzen. Sie muss darlegen, inwiefern die Vorinstanz das Recht 

falsch angewandt habe bzw. welcher Sachverhalt unrichtig festgestellt worden sei 

(vgl. statt vieler OGer ZH LB110049 vom 5. März 2012 E. II.1.1 f. mit Verweisen 

sowie BGE 138 III 374 E. 4.3.1). Neue Tatsachen und Beweismittel werden im 

Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht 

- 7 - 

werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht 

werden konnten (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). 

2.  

2.1. Anlässlich der Hauptverhandlung vom 5. Februar 2019 hielten die Parteien 

je zwei Vorträge, ausserdem wurden der Mieter sowie ein Mitarbeiter der Verwal-

tung der Vermieterin befragt (vgl. Prot. Vi S. 7 ff.). Die Mieter sehen ihren An-

spruch auf rechtliches Gehör verletzt, da die Vorinstanz ihnen das Protokoll zur 

Hauptverhandlung nicht zur Stellungnahme zukommen liess (vgl. act. 69 S. 6 und 

14). Im ordentlichen und im vereinfachten Verfahren besteht aufgrund von 

Art. 232 Abs. 1 ZPO ein Anspruch der Parteien, sich abschliessend zum Beweis-

ergebnis und zu Rechtsfragen äussern zu können. Letzteres gilt unabhängig da-

von, ob in der Hauptverhandlung Beweise abgenommen wurden (vgl. BSK ZPO-

Willisegger, 3. Auflage 2017, Art. 232 N 35 f.). Schriftliche anstatt mündliche 

Schlussvorträge gibt es jedoch nur auf entsprechenden gemeinsamen Antrag der 

Parteien (vgl. Art. 232 Abs. 2 ZPO). Sodann legen die Mieter in ihrer Berufung 

nicht dar, welche Vorbringen sie in einer Stellungnahme zum Protokoll der Haupt-

verhandlung in das vorinstanzliche Verfahren eingeführt hätten und inwiefern die-

se hätten erheblich sein können. Dies wird jedoch für eine erfolgreiche Geltend-

machung einer Gehörsverletzung grundsätzlich vorausgesetzt (vgl. BGer 

5A_561/2018 vom 14. Dezember 2018 E. 2.3). Die Mieter dringen mit ihrem Vor-

wurf somit nicht durch. 

2.2. Die Mieter sind der Ansicht, auf ihr vorinstanzliches Rechtsbegehren 2 sei 

zu Unrecht nicht eingetreten worden: Auch wenn die Mietzinsänderung vom 

8. März 2002 nichtig sei, sei noch nicht klar, welche Pauschalen fortan gelten 

würden. Es bestehe damit ein Feststellungsinteresse (vgl. act. 69 S. 13 f.). Die 

Vorinstanz erwog jedoch zu Recht, aus der Prüfung der Nichtigkeit der Mietzins-

änderung vom 8. März 2002 ergebe sich automatisch, welche Nebenkostenpositi-

onen gelten würden; entweder diejenigen, die vor der Änderung bestanden hät-

ten, oder diejenigen, die mit der Mietzinsänderung eingeführt worden seien (vgl. 

act. 68 E. III.1.9). Mangels schutzwürdigem Interesse trat die Vorinstanz demnach 

- 8 - 

korrekterweise auf das vorinstanzliche Rechtsbegehren 2 nicht ein; entsprechend 

ist auf das Rechtsbegehren 1.2 der Berufung nicht einzutreten. 

3.  

3.1. Die Mieter erachten die streitige Mietvertragsänderung als nicht ausrei-

chend klar begründet und deshalb als nichtig im Sinne von Art. 269d Abs. 2 lit. b 

OR. Gemäss Vorinstanz habe es die Mietvertragsänderung mit Formularanzeige 

vom 8. März 2002 samt Begleitschreiben den Mietern jedoch erlaubt, sich ein Bild 

über die Tragweite und Berechtigung der Mietvertragsänderung zu machen und 

ihr die Entscheidgrundlagen für eine allfällige Einsprache zu verschaffen. Folglich 

sei die Begründung der Mietvertragsänderung nicht zu beanstanden (vgl. act. 68 

E. IV.3.2.6). 

3.2. Gegen diesen Schluss wehren sich die Mieter in ihrer Berufung: Die ins-

künftig separat erhobenen Nebenkosten hätten im einzelnen unter Angabe der 

auf sie entfallenden Beträge ausgewiesen werden müssen und aus dem Formular 

oder dem Begleitbrief hätte hervorgehen müssen, wie sich diese Nebenkosten be-

rechnen. Bei der Berechnung hätte auf die Durchschnittskosten der letzten drei 

bis fünf Jahre abgestellt werden müssen. Das Abstellen auf den Vorjahresauf-

wand genüge nicht, da starke Schwankungen nicht berücksichtigt würden. Dass 

früher Fr. 179.– für die künftig separat erhobenen Nebenkosten angefallen seien, 

sei eine Annahme ohne Beleg (vgl. act. 69 S. 4, 9, 11 und 19-21). 

3.3. Während der Dauer des Mietvertrags kann sich der Vermieter entscheiden, 

die Nebenkostenregelung zu ändern und insbesondere dem Mieter die bis anhin 

im Mietzins enthaltenen Nebenkosten gesondert in Rechnung zu stellen oder neu 

entstandene Aufwendungen zu fakturieren. Er muss indessen gemäss Art. 269d 

OR vorgehen, und der Mieter kann die Änderung anfechten, wenn er sie als 

missbräuchlich erachtet. Gemäss Art. 269d Abs. 1 und 2 OR muss der Vermieter 

dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündi-

gungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen; 

die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorge-

schriebenen Formular mitteilt, sie nicht begründet oder mit der Mitteilung die Kün-

https://app.legalis.ch/legalis/document-view.seam?documentId=m5pw64s7obpwc4tul4zdmole
https://app.legalis.ch/legalis/document-view.seam?documentId=m5pw64s7obpwc4tul4zdmole
https://app.legalis.ch/legalis/document-view.seam?documentId=m5pw64s7obpwc4tul4zdmole

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digung androht oder ausspricht. Eine einseitige Änderung ist auch dann nichtig, 

wenn sie nicht ausreichend klar begründet wird (vgl. BGE 137 III 362 E. 3.2.1). 

Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im For-

mular ausdrücklich darauf hinzuweisen (Art. 19 Abs. 1bis VMWG). Mit anderen Mit-

teln erteilte Auskünfte können die im amtlichen Formular oder im Begleitschreiben 

erwähnten Gründe näher ausführen oder zu deren Auslegung dienen, dürfen sie 

jedoch nicht erweitern oder eine unterlassene Angabe ersetzen. Die Begründung 

hat klar zu sein; sie soll dem Mieter erlauben, sich ein Bild über Tragweite und 

Berechtigung der Änderung zu machen, und ihm damit die Entscheidungsgrund-

lagen dafür verschaffen, ob er sie anfechten will oder nicht. Die Begründung der 

Änderung ist unzulänglich, wenn sie nicht angibt, welchen bis anhin im Mietzins 

enthaltenen Aufwendungen die künftig gesondert in Rechnung gestellten Kosten 

entsprechen; der Mieter kann sich von der Tragweite der Änderungen nur dann 

ein Bild machen, wenn er die Beträge kennt, die der Vermieter früher für die Kos-

ten aufgewendet hat, die nun gesondert erhoben werden sollen. Das Erfordernis 

der Klarheit bedeutet nicht nur, dass im Einzelnen anzugeben ist, welche Neben-

kosten dem Mieter künftig direkt in Rechnung gestellt werden sollen, sondern 

dass auch ersichtlich sein muss, wie sich die Aussonderung der Kosten auf das 

Mietzinsgefüge auswirkt. Es kann nicht angehen, dass der Mieter auf die Ein-

sichtnahme in die internen Berechnungsgrundlagen des Vermieters verwiesen 

wird, da damit der Sinn der Begründungspflicht verkannt würde. Der Mieter muss 

demnach in der Lage sein zu entscheiden, ob die Höhe der neuen Akontozahlung 

tatsächlichen Aufwendungen entspricht, beziehungsweise ob der Mietzins anstei-

gen wird (vgl. BGE 137 III 362 E. 3.2.1). 

Gemäss Bundesgericht bietet die Lehre relativ kurze Formulierungsmodelle an, 

die es den Mietern erlauben, die Tragweite einer Änderung zu erkennen (vgl. 

BGE 137 III 362 E. 3.3). In diesem Zusammenhang verweist das Bundesgericht 

unter anderem auf einen Formulierungsvorschlag aus dem SVIT-Kommentar. Die 

Formulierung, welche das Bundesgericht demnach als hinreichende Begründung 

erachtet, lautet wie folgt (vgl. SVIT-Kommentar Mietrecht, 3. Auflage 2008, 

Art. 269d N 68): 

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Separate Erhebung folgender, bisher im Nettomietzins enthaltener Ne-
benkosten nach effektivem Aufwand mit jährlicher Abrechnung: 

(Folgt Aufzählung der Nebenkostenpositionen.) 

Der Nettomietzins reduziert sich in dem Betrag, der aufgrund von Erfah-
rungswerten dem jährlichen Aufwand der neu separat erhobenen Neben-
kosten entspricht. Im gleichen Umfang erhöhen sich die zu leistenden mo-
natlichen Akontozahlungen. 

Zeitpunkt: ... 

Begründung: Erhebung der neu separat ausgegliederten Nebenkosten 
nach individuellem effektivem Aufwand in Anwendung des Verursacher-
prinzips, vgl. beiliegendes Schreiben. 

3.4. Die Mietvertragsänderung mit Formularanzeige vom 8. März 2002 samt 

Begleitschreiben beinhaltet alle Angaben gemäss des soeben zitierten und vom 

Bundesgericht als hinreichend erachteten Formulierungsvorschlags. Daraus wird 

insbesondere klar, welche bisher im Nettomietzins enthaltenen Positionen ausge-

schieden werden, welche Kosten die Positionen bisher gesamthaft verursacht ha-

ben und wie sich die Aussonderung der Kosten auf das Mietzinsgefüge auswirkt. 

Aus der Begründung ergibt sich schliesslich auch, warum die Änderung erfolgt 

(vgl. MRA 3/00 S. 307). Die Mieter wenden zwar ein, die Vorinstanz habe die Mo-

tivation einer "grösseren Kostentransparenz" zu Unrecht für genügend erachtet, 

da absolut keine Kostenstruktur der Nebenkosten offengelegt bzw. keine bisheri-

ge Kostenstruktur aufgezeigt werde (vgl. act. 69 S. 4 und 9). Unabhängig von der 

Angabe der bisherigen Kostenstruktur in der Begründung ist jedoch selbsterklä-

rend, dass mit dem vorgenommenen Systemwechsel eine bessere Kostentrans-

parenz geschaffen wird. 

3.5. Die Mieter stellen weitergehende Anforderungen an die Begründung. Ins-

besondere erachten sie es als zwingend, dass die einzelnen ausgeschiedenen 

Nebenkosten unter Angabe der auf sie entfallenden Beträge und deren Berech-

nung aufgelistet werden. Zur Stützung ihrer Ansicht verweisen sie auf verschie-

dene Entscheide des Bundesgerichts (BGE 137 III 362; BGer 4A_268/2011 vom 

6. Juli 2011 E. 3.3; BGer 4A_409/2009 vom 1. Februar 2010 E. 2.1; BGer 

4C.137/1999 vom 23. August 1999, kommentiert in MRA 3/2000 S. 301 ff.; BGE 

- 11 - 

121 III 6 und BGE 120 II 206; vgl. act. 69 S. 9, 20 und 21). Aus diesen Entschei-

den ergeben sich jedoch keine solchen weitergehenden Anforderungen. Entge-

gen der Ansicht der Mieter (vgl. act. 69 S. 21) verlangt insbesondere der vom 

Bundesgericht als genügend erachtete SVIT-Formulierungsvorschlag nicht zwin-

gend, dass in einem separaten Schreiben eine konkrete rechnerische Aufstellung 

der einzelnen Nebenkosten aufgeführt wird. Damit zielt auch die Beanstandung 

der Mieter ins Leere, im Begleitbrief sei kein konkreter Verteilschlüssel angege-

ben worden (vgl. act. 69 S. 23). Die Verteilschlüssel müssen erst in der auf die 

Änderung folgenden Nebenkostenabrechnung angegeben werden. 

3.6. Die Mieter erachten es weiter als zwingend, dass bei der Berechnung der 

Kosten für die ausgeschiedenen Positionen nicht bloss wie hier auf die Vorjahres-

periode, sondern auf die letzten drei bis fünf Jahre abgestellt wird. Sie verweisen 

in diesem Zusammenhang auf diverse Bundesgerichtsentscheide (BGE 137 III 

362; BGer 4A_268/2011 vom 6. Juli 2011 E. 3.3; BGer 4A_409/2009 vom 

1. Februar 2010 E. 2.1; BGE 121 III 460; BGE 121 III 6 und BGE 120 II 206; vgl. 

act. 69 S. 9, 19 und 21). Keiner der Entscheide erwähnt jedoch eine solche An-

forderung. In der Lehre wird hingegen die Auffassung vertreten, es sei auf den 

Durchschnitt mehrerer Jahre abzustellen (vgl. Mietrecht für die Praxis/Béguin, 

9. Auflage 2016, N 14.3.2; SVIT-Kommentar-Rohrer, 4. Auflage 2018, Art. 269d 

N 76, und CHK-Heinrich, 3. Auflage 2016, Art. 269d N 9).  

Wird lediglich auf den Vorjahresaufwand abgestellt, bleiben starke Schwankungen 

unberücksichtigt. Andererseits wird bei der Berücksichtigung eines Durchschnitts 

der letzten z.B. drei Jahre in Kauf genommen, dass, bedingt durch eine allfällige 

inflationäre Entwicklung der einzelnen Nebenkostenpositionen, bis zum Abschluss 

des ersten Abrechnungsjahres nach neuer Nebenkostenregelung bereits Nach-

zahlungen zu gewärtigen sind. Insgesamt ist im Ergebnis nicht zu beanstanden, 

dass bei der Berechnung der Kosten für die ausgeschiedenen Positionen lediglich 

auf die Vorjahresperiode abgestellt wurde (vgl. MRA 3/08, S. 109). 

  

- 12 - 

3.7. Gemäss Mieter handle es sich bei der Mietvertragsänderung vom 8. März 

2002 um eine geplante indirekte Mietzinserhöhung. Gemäss Vorinstanz ist jedoch 

unbestritten, dass die Mieter nach der Änderung bis zur Abrechnung 2007/08 kei-

ne Nachzahlungen hätten leisten müssen, sondern jedes Jahr Geld zurück erhal-

ten hätten. Daraus ergebe sich zwangsläufig, dass die Aussonderung kostenneut-

ral erfolgt sei. Eine geplante indirekte Mietzinserhöhung sei zu verneinen (vgl. 

act. 68 E. IV.3.3). In der Berufung erklären die Mieter neu, beim Mietzinsabzug sei 

die TV-Pauschale von Fr. 45.– gegenverrechnet worden. Der Mieter habe jedoch 

Ende 2016 erfahren, dass die effektiven monatlichen TV-Gebühren im Jahr 2002 

nur Fr. 22.– betragen hätten. Bereits damit sei der Mietzins um Fr. 23.– indirekt 

erhöht worden (vgl. act. 69 S. 12 und 22 f. und act. 72/5). Es handelt sich hierbei 

um unzulässige neue Vorbringen, da diese schon vor erster Instanz hätten vorge-

bracht werden können (vgl. Art. 317 ZPO). Ohnehin ist nicht ersichtlich, inwiefern 

der Mietzins indirekt erhöht worden sein soll, indem die angeblich zu hohe TV-

Pauschale in die neu ausgeschiedenen Betriebskosten eingeschlossen wurde 

(vgl. act. 5/10). 

Die Mieter machen weiter geltend, es stimme nicht, dass bis 2007/08 keine Nach-

zahlungen hätten geleistet werden müssen. Die Nebenkostennachzahlung für die 

Periode 2004/05 habe auch bereits Fr. 846.– betragen (vgl. act. 69 S. 22). Die 

Mieter legen aber nicht dar, aus welchen ihrer vorinstanzlichen Ausführungen sich 

ergeben soll, dass es bereits vor der Periode 2007/08 zu Nachzahlungen ge-

kommen war. In der Befragung anlässlich der Hauptverhandlung erklärte der Mie-

ter, 2002, 2003 und 2004 sei praktisch jedes Mal eine Auszahlung an ihn erfolgt. 

Bis und mit 06/07 hätten die Akontozahlungen die Kosten ungefähr gedeckt bzw. 

erst ab 07/08 hätten die Akontozahlungen die Kosten nicht mehr gedeckt (vgl. 

Prot. Vi S. 30 u. 34 f.). Die Vorinstanz durfte somit davon ausgehen, es habe bis 

2007/08 keine Nachzahlungen gegeben, und sie durfte eine geplante indirekte 

Mietzinserhöhung verneinen. 

  

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3.8. Im Ergebnis war die Mietvertragsänderung mit Formularanzeige vom 

8. März 2002 samt Begleitschreiben ausreichend klar begründet: Die Mieter konn-

ten die Tragweite der Änderung erkennen. Die Vorinstanz hat die Nichtigkeit mit-

hin zu Recht verneint und das Rechtsbegehren 1 abgewiesen; auch das Rechts-

begehren 1.1 der Berufung ist folglich abzuweisen. Liegt keine Nichtigkeit der Än-

derung vor, dann haben die Mieter auch keinen Rückforderungsanspruch. Auch 

die vorinstanzliche Abweisung des Rechtsbegehrens 3 erfolgte zu Recht und es 

ist das Rechtsbegehren 1.3 der Berufung ebenfalls abzuweisen. 

3.9. Die Mieter brachten bei der Vorinstanz vor, verschiedene ausgeschiedene 

Positionen seien gar nicht nebenkostenfähig. Gemäss Vorinstanz legten sie je-

doch nicht substantiiert dar, welche konkreten Nebenkostenpositionen aus wel-

chen Gründen nicht nebenkostenfähig sein sollen. Gegen diese Einschätzung 

wehren sich die Mieter vor Obergericht. Sie führen aber nicht aus, mit welchen vo-

rinstanzlichen Ausführungen sie ihrer Substantiierungspflicht nachgekommen sei-

en (vgl. act. 69 S. 4-6 und 23-25). Ohnehin ist aber Folgendes zu beachten: Die 

Begründung der strittigen Mietvertragsänderung war wie dargelegt hinreichend 

klar; insbesondere ergibt sich aus ihr, welche Nebenkosten ausgeschieden wur-

den. Waren die Mieter der Ansicht, diese Nebenkosten seien (teilweise) unzuläs-

sig, hätten sie gegen die Änderung nach Art. 270b Abs. 2 OR vorgehen können 

und müssen. Dies unterliessen sie. Auch wenn die Vorbringen der Mieter zu den 

nicht nebenkostenfähigen Positionen genügend substantiiert gewesen wären, hät-

ten sie von der Vorinstanz wegen verspäteter Geltendmachung demnach nicht 

beachtet werden müssen. Insoweit ist nämlich ein Vorgehen gegen die strittige 

Änderung nicht mehr möglich. 

3.10. Die Mieter beantragten bei der Vorinstanz und beantragen nun vor Oberge-

richt, die Vermieterin sei eventualiter zu verpflichten, den Mietern korrekte Neben-

kostenabrechnungen ab 2007/08 bis 2015/16 zu erstellen. Gemäss Vorinstanz 

vermögen die Mieter jedoch weder in substantiierter Weise darzulegen, welche 

Nebenkostenpositionen oder Beträge aus den streitgegenständlichen Nebenkos-

tenabrechnungen nicht "korrekt" seien, noch wie sich eine "korrekte" Nebenkos-

tenabrechnung ihrer Ansicht nach zusammensetze. Das blosse Verlangen einer 

- 14 - 

Erstellung korrekter Nebenkostenabrechnungen genüge den Anforderungen an 

die von den Parteien geforderte Substantiierungspflicht nicht (vgl. act. 68 

E. VI.2.1).  

Die Mieter erachten diese Einschätzung als unzutreffend: Wie die Vorinstanz sel-

ber ausführe machten sie geltend, dass im Falle der nichtigen Mietzinsänderung 

nur die Heizkosten abgerechnet werden müssten und diese dem jährlichen Akon-

tobetrag von Fr. 960.– gegenübergestellt würden, wie dies in der klägerischen Ab-

rechnung gemacht worden sei (vgl. act. 69 S. 32). Die Eventual-Forderung auf 

Erstellung einer neuen Nebenkostenabrechnung bezieht sich demnach aber nur 

auf den Fall, dass die Nichtigkeit der Mietzinsänderung vom 8. März 2002 bejaht 

wird. Dies tat die Vorinstanz zu Recht nicht und wies deshalb das Rechtsbegeh-

ren 4 im Ergebnis zu Recht ab. Somit ist auch das Rechtsbegehren 1.4 der Beru-

fung abzuweisen. Vor Obergericht beantragen die Mieter sodann mit dem 

Rechtsbegehren 2 eventualiter die Rückweisung der Sache zur Durchführung ei-

nes Beweisverfahrens. Da dieser Antrag jedoch nicht begründet wird, ist auf ihn 

nicht einzutreten. 

4.  

4.1. Die Gerichtskosten für das vorliegende Berufungsverfahren bemessen sich 

nach dem Streitwert, der sich gemäss Art. 91 Abs. 1 ZPO nach dem Rechtsbe-

gehren bestimmt. Die Mieter bezifferten den Streitwert ihrer vorinstanzlichen 

Rechtsbegehren 1 bis 3 auf je Fr. 7'168.40 (vgl. act. 1 S. 3 und act. 31 S. 2), was 

von der Vermieterin nicht bestritten wurde. Die Vorinstanz ging in Anwendung von 

Art. 91 Abs. 2 ZPO und Art. 93 Abs. 1 ZPO von einem Streitwert von 

Fr. 21'505.20 aus (3 x Fr. 7'168.40, vgl. act. 68 E. III.2). Dagegen wenden die 

Mieter nichts ein (vgl. act. 69 S. 14). Ausgehend von diesem Streitwert resultiert 

gestützt auf § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 GebV OG eine Entscheidgebühr 

von Fr. 3'200.– für das zweitinstanzliche Verfahren. Da die Mieter im Berufungs-

verfahren unterliegen, sind ihnen die Gerichtskosten in dieser Höhe aufzuerlegen 

(vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO) und mit dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss zu 

verrechnen. 

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4.2. Parteientschädigungen für dieses Berufungsverfahren sind keine zuzu-

sprechen: den Mietern nicht, weil sie unterliegen, und der Vermieterin nicht, weil 

ihr keine entschädigungspflichtigen Umtriebe entstanden sind. 

Es wird erkannt: 

1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Das Urteil 

des Mietgerichts Meilen vom 24. Februar 2020 wird bestätigt. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'200.– festgesetzt, den 

Mietern auferlegt und mit dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss ver-

rechnet. 

3. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen 

zugesprochen. 

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Vermieterin unter Beilage von 

Doppeln der Berufungsschrift samt Beilagenverzeichnis und Beilagen, sowie 

an das Mietgericht Meilen und an die Obergerichtskasse, je gegen Emp-

fangsschein. 

Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück. 

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 
  

- 16 - 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 21'505.20. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 

 
 

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 

 
Die Vorsitzende: 

 
 
 

lic. iur. E. Lichti Aschwanden 

Der Gerichtsschreiber: 
 
 
 

MLaw R. Jenny 
 
 
versandt am: 
25. Mai 2020 
 
 

	Urteil vom 20. Mai 2020
	Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2)
	Urteil des Mietgerichtes Meilen:
	1. Die Klage wird abgewiesen soweit darauf eingetreten werden kann.
	2. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf CHF 3'270.–.
	3. Die Gerichtskosten werden den Klägern – je unter solidarischer Haftung für den gesamten Betrag – auferlegt und mit dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss von CHF 1'400.– verrechnet.
	4. Die Kläger werden verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung – je unter solidarischer Haftung für den gesamten Betrag – von CHF 4'379.– (inkl. 7.7 % MwSt.) zu bezahlen.
	5.-6. Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittel
	Berufungsanträge: (act. 69 S. 2)
	Erwägungen:
	1.
	1.1. A._____ und B._____ sind seit dem 1. Juli 1998 Mieter einer 4.5-Zimmerwohnung … [Adresse] (vgl. act. 5/4). Mit einem durch die zuständige kantonale Amtsstelle genehmigten Formular vom 8. März 2002 wurde den Mietern durch die damalige Vermieterin ...
	A. Für Mietzinsänderung Bisher: Neu:
	1. Mietzins ohne Nebenkosten Fr. 1'935.00 Fr. 1'811.00
	2. Nebenkosten      Heizungskosten akonto  Fr. 80.00 Fr.    80.00      Betriebskosten akonto  Fr.   0.00 Fr.  179.00      Strom     Fr. 10.00 Fr.      0.00      Antennen- u. Urheberrechtsgeb.  Fr. 45.00 Fr.      0.00
	Total pro Monat  Fr. 2'070.00 Fr. 2'070.00
	Klare Begründung:  Anpassung in Fr.
	Senkung der Nettomiete im Umfang der neu ausgeschiedenen Betriebskosten Fr.  124.00- Einführung Akontozahlungen für Betriebskosten Fr.  179.00 Einschluss Strompauschale in die Betriebskosten Fr.    10.00- Einschluss TV-Pauschale in die Betriebskosten ...
	B. Für andere einseitige Vertragsänderungen
	Umschreibung und klare Begründung: Erhebung neuer bisher im Nettomietzins inbegriffener Betriebskosten nach separater Abrechnung gem. sep. Beilage mit den genauen Details. Die Senkung der Nettomiete entspricht dem bisherigen Umfang der neu ausgeschie...
	Wir machen Sie darauf aufmerksam, dass die Mietzinsänderung, bzw. andere einseitige Vertragsänderung, innert 30 Tagen seit dem Empfang der Mitteilung bei der Paritätischen Schlichtungsbehörde des Bezirks, in dem sich das Mietobjekt befindet (zuständig...
	Auslagerung der Betriebskosten aus dem Nettomietzins
	Sehr geehrte Mieterin, sehr geehrter Mieter
	Um eine bessere Kostentransparenz zu schaffen werden auf den 01.07.02 die unten aufgeführten Betriebskosten, die bisher im Nettomietzins enthalten waren, separat ausgeschieden und zusammen mit den Heizkosten periodisch abgerechnet. Allfällige bisherig...
	Dem amtlichen Mietzinsanpassungsformular können Sie den neu eingeführten Akontobetrag für die Betriebskosten entnehmen. Der bisherige Nettomietzins wurde um den entsprechenden Betrag reduziert, so dass sich der Bruttomietzins effektiv nicht verändert.
	Für die Berechnung der Nettomietzinssenkung und der Betriebskosten-Akontozahlung wurden die Kosten für die unten aufgeführten Positionen der entsprechenden Vorjahresperiode berechnet und anschliessend auf jedes Objekt verteilt.
	Es werden inskünftig folgende Betriebskostenarten separat abgerechnet:
	 Hauswartung inkl. Verbrauchsmaterial
	 Allgemeinstrom
	 Wasserverbrauch, Abwasser, Meteorwasser, Kanalreinigung
	 Kehrichtabfuhr, Containerreinigung
	 Kabelfernseh- und -radiogebühren inkl. Urheberrechtsgebühr
	 Pflege von Garten, Umgebung und Pflanzentrögen
	 Serviceabonnemente für Lift, (da vorhanden) Maschinen, Geräte und Anlagen
	Für die Abrechnung werden zusätzlich 4 % Verwaltungskosten zuzüglich MWSt. berechnet.
	Für Fragen kontaktieren Sie bitte Ihren Verwalter.
	1.2. Am 20. Dezember 2013 kaufte die C._____ Anlagestiftung die Liegenschaft, in welcher sich das Mietobjekt befindet (vgl. act. 17/1). Aufgrund der Gesetzesbestimmung von Art. 261 Abs. 1 OR ging das Mietverhältnis in diesem Zeitpunkt von Gesetzes weg...
	1.3. Nach dem Scheitern der Schlichtungsverhandlung reichten die Mieter am 13. Juni 2018 beim Mietgericht Meilen eine begründete Klage mit den eingangs erwähnten Rechtsbegehren ein (vgl. act. 1). Dazu nahm die Vermieterin am 15. Oktober 2018 Stellung ...
	1.4. Mit der Berufung sind erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO), wobei in vermögensrechtlichen Angelegenheiten der Streitwert mindestens Fr. 10'000.– betragen muss (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Der Streitwert für die Berufun...

	2.
	2.1. Anlässlich der Hauptverhandlung vom 5. Februar 2019 hielten die Parteien je zwei Vorträge, ausserdem wurden der Mieter sowie ein Mitarbeiter der Verwaltung der Vermieterin befragt (vgl. Prot. Vi S. 7 ff.). Die Mieter sehen ihren Anspruch auf rech...
	2.2. Die Mieter sind der Ansicht, auf ihr vorinstanzliches Rechtsbegehren 2 sei zu Unrecht nicht eingetreten worden: Auch wenn die Mietzinsänderung vom 8. März 2002 nichtig sei, sei noch nicht klar, welche Pauschalen fortan gelten würden. Es bestehe d...

	3.
	3.1. Die Mieter erachten die streitige Mietvertragsänderung als nicht ausreichend klar begründet und deshalb als nichtig im Sinne von Art. 269d Abs. 2 lit. b OR. Gemäss Vorinstanz habe es die Mietvertragsänderung mit Formularanzeige vom 8. März 2002 s...
	3.2. Gegen diesen Schluss wehren sich die Mieter in ihrer Berufung: Die inskünftig separat erhobenen Nebenkosten hätten im einzelnen unter Angabe der auf sie entfallenden Beträge ausgewiesen werden müssen und aus dem Formular oder dem Begleitbrief hät...
	3.3. Während der Dauer des Mietvertrags kann sich der Vermieter entscheiden, die Nebenkostenregelung zu ändern und insbesondere dem Mieter die bis anhin im Mietzins enthaltenen Nebenkosten gesondert in Rechnung zu stellen oder neu entstandene Aufwendu...
	Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen (Art. 19 Abs. 1bis VMWG). Mit anderen Mitteln erteilte Auskünfte können die im amtlichen Formular oder im Begleitschreiben erwähnten Grü...
	Gemäss Bundesgericht bietet die Lehre relativ kurze Formulierungsmodelle an, die es den Mietern erlauben, die Tragweite einer Änderung zu erkennen (vgl. BGE 137 III 362 E. 3.3). In diesem Zusammenhang verweist das Bundesgericht unter anderem auf einen...
	3.4. Die Mietvertragsänderung mit Formularanzeige vom 8. März 2002 samt Begleitschreiben beinhaltet alle Angaben gemäss des soeben zitierten und vom Bundesgericht als hinreichend erachteten Formulierungsvorschlags. Daraus wird insbesondere klar, welch...
	3.5. Die Mieter stellen weitergehende Anforderungen an die Begründung. Insbesondere erachten sie es als zwingend, dass die einzelnen ausgeschiedenen Nebenkosten unter Angabe der auf sie entfallenden Beträge und deren Berechnung aufgelistet werden. Zur...
	3.6. Die Mieter erachten es weiter als zwingend, dass bei der Berechnung der Kosten für die ausgeschiedenen Positionen nicht bloss wie hier auf die Vorjahresperiode, sondern auf die letzten drei bis fünf Jahre abgestellt wird. Sie verweisen in diesem ...
	Wird lediglich auf den Vorjahresaufwand abgestellt, bleiben starke Schwankungen unberücksichtigt. Andererseits wird bei der Berücksichtigung eines Durchschnitts der letzten z.B. drei Jahre in Kauf genommen, dass, bedingt durch eine allfällige inflatio...
	3.7. Gemäss Mieter handle es sich bei der Mietvertragsänderung vom 8. März 2002 um eine geplante indirekte Mietzinserhöhung. Gemäss Vorinstanz ist jedoch unbestritten, dass die Mieter nach der Änderung bis zur Abrechnung 2007/08 keine Nachzahlungen hä...
	Die Mieter machen weiter geltend, es stimme nicht, dass bis 2007/08 keine Nachzahlungen hätten geleistet werden müssen. Die Nebenkostennachzahlung für die Periode 2004/05 habe auch bereits Fr. 846.– betragen (vgl. act. 69 S. 22). Die Mieter legen aber...
	3.8. Im Ergebnis war die Mietvertragsänderung mit Formularanzeige vom 8. März 2002 samt Begleitschreiben ausreichend klar begründet: Die Mieter konnten die Tragweite der Änderung erkennen. Die Vorinstanz hat die Nichtigkeit mithin zu Recht verneint un...
	3.9. Die Mieter brachten bei der Vorinstanz vor, verschiedene ausgeschiedene Positionen seien gar nicht nebenkostenfähig. Gemäss Vorinstanz legten sie jedoch nicht substantiiert dar, welche konkreten Nebenkostenpositionen aus welchen Gründen nicht neb...
	3.10. Die Mieter beantragten bei der Vorinstanz und beantragen nun vor Obergericht, die Vermieterin sei eventualiter zu verpflichten, den Mietern korrekte Nebenkostenabrechnungen ab 2007/08 bis 2015/16 zu erstellen. Gemäss Vorinstanz vermögen die Miet...
	Die Mieter erachten diese Einschätzung als unzutreffend: Wie die Vorinstanz selber ausführe machten sie geltend, dass im Falle der nichtigen Mietzinsänderung nur die Heizkosten abgerechnet werden müssten und diese dem jährlichen Akontobetrag von Fr. 9...

	4.
	4.1. Die Gerichtskosten für das vorliegende Berufungsverfahren bemessen sich nach dem Streitwert, der sich gemäss Art. 91 Abs. 1 ZPO nach dem Rechtsbegehren bestimmt. Die Mieter bezifferten den Streitwert ihrer vorinstanzlichen Rechtsbegehren 1 bis 3 ...
	4.2. Parteientschädigungen für dieses Berufungsverfahren sind keine zuzusprechen: den Mietern nicht, weil sie unterliegen, und der Vermieterin nicht, weil ihr keine entschädigungspflichtigen Umtriebe entstanden sind.

	Es wird erkannt:
	1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Das Urteil des Mietgerichts Meilen vom 24. Februar 2020 wird bestätigt.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'200.– festgesetzt, den Mietern auferlegt und mit dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
	3. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Vermieterin unter Beilage von Doppeln der Berufungsschrift samt Beilagenverzeichnis und Beilagen, sowie an das Mietgericht Meilen und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...