# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** de4876b0-0743-5b0d-a99f-b254ab6c9eac
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-17
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 17.04.2024  VB.2023.00498
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2023-00498_2024-04-17.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2023.00498	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 17.04.2024
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 17.01.2025 nicht eingetreten.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung und Schutzvertrag

	
Zulässigkeit Schutzvertrag und Baubewilligung.

Der Beschluss über die Genehmigung des Schutzvertrags durch den Gemeinderat wurde entgegen den Beschwerdeführenden nicht gleichzeitig, sondern separat und zeitlich vor der Erteilung der Baubewilligung durch die Baubehörde erlassen. Es ist daher nicht ersichtlich, inwiefern es unzulässig sein sollte, den Schutzvertrag von der rechtskräftigen Bewilligung eines Bauvorhabens auf der Basis des im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannten Vorprojekts abhängig zu machen (E. 5.3). Der im Schutzvertrag festgelegte Schutzumfang und insbesondere auch die Festlegung der Baubereiche erweisen sich als zulässig (E. 6). Das Bauprojekt erfüllt die gestalterischen Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG und die Überbauungsziffer ist eingehalten (E. 7 und 8).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ANTIZIPIERTE BEWEISWÜRDIGUNG
BAUBEREICH
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
GEBÄUDEABSTAND
GESTALTUNGSANFORDERUNGEN
GRENZABSTAND
RUBRUM
SCHUTZUMFANG
SCHUTZVERTRAG
ÜBERBAUUNGSZIFFER
VERSPÄTETE RÜGEN

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 10 Abs. II KNHV
§ 207 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 251 lit. a PBG
§ 254 Abs. I PBG
§ 270 Abs. I PBG
§ 270 Abs. III PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2023.00498

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 16. Mai 2024

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

 

 

In Sachen

 

 

1.1  A, 

1.2  B, 

2.1  C, 

2.2  D, 

3.    E, 

4.    F, 

5.    G, 

alle vertreten durch RA H, 

Beschwerdeführende, 

 

gegen

 

1.       
I, 

2.       
K, 

1–2 vertreten durch L,

3.    Baukommission
Rüschlikon, 

4.    Gemeinderat Rüschlikon, 

3–4 vertreten durch RA J, 

Beschwerdegegnerschaft, 

 

 

betreffend
Baubewilligung und Schutzvertrag,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 7. Juli 2022 genehmigte der
Gemeinderat Rüschlikon den zwischen der Gemeinde Rüschlikon sowie I und K abgeschlossenen
Schutzvertrag (verwaltungsrechtlichen Vertrag) samt Anhängen vom 30. März
2022 für das Wohnhaus Assek.-Nr. 01 samt einem Teil dessen südlicher
Umgebung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der M-Strasse 03 in
Rüschlikon.

Mit Beschluss vom 21. Juli 2022 erteilte die
Baukommission Rüschlikon I und K unter Bedingungen und Auflagen die
baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit
Unterniveaugarage im nördlichen Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 02 an der M-Strasse 03
in Rüschlikon.

II.  

Gegen den Beschluss des Gemeinderats Rüschlikon vom 7. Juli
2022 erhoben A und B, C und D, E, F und G mit gemeinsamer Eingabe vom 29. August
2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die
Aufhebung des angefochtenen Beschlusses (Verfahren R2.2022.00189). 

Gegen den Beschluss der Baukommission Rüschlikon vom 21. Juli
2022 erhoben ebenfalls mit gemeinsamer Eingabe vom 1. September 2022 A und
B, C und D, E und G Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragten, den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die Baubewilligung zu
verweigern (Verfahren R2.2022.00192).

Die 2. Abteilung des Baurekursgerichts führte am 8. März
2023 im Beisein der Parteien für beide Rekursverfahren einen Augenschein auf
dem Lokal durch.

Mit Beschluss vom 4. Mai 2023 bewilligte die
Baukommission Rüschlikon I eine Projektänderung, welche eine partielle
Höhenreduktion des Tiefgaragendachs im südöstlichen Bereich umfasst. Dazu
nahmen A und B, C und D, E und G mit gemeinsamer Eingabe vom 15. Juni 2023
im Verfahren R2.2022.00192 Stellung. Das Baurekursgericht des Kantons Zürich nahm
die Stellungnahme als Rekurs entgegen, eröffnete das Verfahren R2.2023.00116
und verzichtete auf die Durchführung eines Vernehmlassungsverfahrens.

Mit Urteil vom 27. Juni 2023 vereinigte das
Baurekursgericht die drei Rekursverfahren R2.2022.00189, R2.2022.00192 und
R2.2023.00116. Die Rekurse in den Verfahren R2.2022.00189 und R2.2023.00116
wies es ab. Den Rekurs im Verfahren R2.2022.00192 hiess es teilweise gut.
Demgemäss ergänzte es den Beschluss der Baukommission Rüschlikon vom 21. Juli
2022 wie folgt: "Die die östlichen Balkone gegen Norden abschliessenden
Lamellen sind in ihrer Zahl um die Hälfte zu reduzieren." Im Übrigen wies
es den Rekurs im Verfahren R2.2022.00192 ab.

III.  

Gegen diesen Entscheid gelangten A und B, C und D, E, F
und G mit gemeinsamer Eingabe vom 31. August 2023 ans Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich und beantragten, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und
den Genehmigungsbeschluss vom 7. Juli 2022 sowie die Baubewilligungen vom
21. Juli 2022 und 4. Mai 2023 aufzuheben; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen. 

Das
Baurekursgericht beantragte am 17. Oktober 2023 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. Am 20. Oktober 2023 reichten die Baukommission
Rüschlikon und der Gemeinderat Rüschlikon gemeinsam Beschwerdeantwort ein und
beantragten, die Beschwerde abzuweisen und den angefochtenen Entscheid sowie
die angefochtenen Beschlüsse zu bestätigen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
I und K beantragten mit Beschwerdeantwort vom 25. Oktober 2023, die
Beschwerde vollumfänglich abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

A und B, C und D, E, F und G replizierten am 20. November 2023 und hielten an den
gestellten Anträgen fest. Die Baukommission Rüschlikon und der
Gemeinderat Rüschlikon reichten am
27. November 2023 ihre Duplik ein mit unveränderten Anträgen; ebenso
I und K am 15. Dezember 2023.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die
Beschwerde einzutreten.

2.
 

Vorab machen die Beschwerdeführenden geltend, K sei
zusammen mit I sowohl Vertragspartner des Schutzvertrags als auch
Baugesuchsteller, weshalb er im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht als
Mitbeteiligter sondern als Beschwerdegegner aufzuführen sei. Dies ist mit Blick
auf die Akten zutreffend. Das Rubrum ist entsprechend zu berichtigen.

3.
 

Die Beschwerdeführenden monieren als zweiten formellen
Punkt, die gestalterische Beurteilung erfordere aufgrund der grossen Bedeutung
des Schutzobjekts, der damit erforderlichen guten Gestaltung des Neubaus zur
Beurteilung der Einordnung in den Garten und die bauliche Nachbarschaft eine
3D-Visualisierung. Die Vorinstanz habe das geforderte Beweismittel in
Verletzung des rechtlichen Gehörs abgelehnt.

3.1 Zum Anspruch auf rechtliches Gehör gehört,
dass angebotene Beweise abgenommen werden, wenn diese zur Abklärung des
Sachverhalts tauglich erscheinen (vgl. in diesem Zusammenhang den in § 7 Abs. 1
VRG verankerten Untersuchungsgrundsatz und hierzu Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7
N. 10). Auf die Abnahme von Beweisen kann verzichtet werden, wenn das
Gericht aufgrund der bereits vorliegenden Akten seine Überzeugung gebildet hat
und ohne Willkür annehmen darf, seine Beurteilung werde auch durch weitere
Beweiserhebungen nicht mehr geändert (antizipierte Beweiswürdigung; vgl. BGE 134 I 140 E. 5.3,
131 I 153 E. 3; 130 II 425 E. 2.1 mit Hinweisen; vgl. auch Kaspar
Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 19, sowie Marco Donatsch, Kommentar VRG,
§ 60 N. 11).

3.2 In den Baugesuchsunterlagen befinden sich
ein Kurzbericht zum Projekt der Architekten sowie je ein Plan zur
städtebaulichen Einbindung und zur Einbindung der Villa. Diese Unterlagen beinhalten
bereits 3D-Darstellungen. Überdies ist im Augenscheinprotokoll der Vorinstanz ein
3D-Modell des Projekts samt seiner Umgebung fotografisch dokumentiert. Die
Beschwerdeführenden machen nicht geltend, dass diese Visualisierungen
fehlerhaft wären und es gibt darauf auch keine Hinweise. Überdies geben die
übrigen Baugesuchsunterlagen sowie der Augenschein Aufschluss über die
Dimensionierung, Lage und Gestaltung des Bauprojekts.

3.3 Auf die Abnahme eines Beweismittels wird –
wie ausgeführt – nach ständiger Praxis verzichtet, wenn der für den Entscheid
massgebliche Sachverhalt aufgrund der Akten feststeht oder wenn die zu
beweisenden Tatsachen nicht rechtserheblich sind. Eine antizipierte Beweiswürdigung ist im Interesse der
Verfahrensbeschleunigung zulässig. Vorausgesetzt wird, dass das Gericht ohne
Willkür davon ausgehen darf, seine Überzeugung werde durch weitere
Beweiserhebungen nicht infrage gestellt (VGr, 24. Juni 2021, VB.2021.00002, E. 4.2). Dies ist
vorliegend der Fall:

Es ist nicht
ersichtlich, dass die beantragte 3D-Visualisierung des Neubauprojekts samt
Schutzobjekt und baulicher Nachbarschaft zur Klärung des Sachverhaltes noch
etwas Wesentliches beitragen könnte. Der massgebliche Sachverhalt ergibt sich
bereits aus den vorliegenden Akten. Es bestand weder im Rekursverfahren noch besteht
im Beschwerdeverfahren ein Grund, diesbezüglich weitere Beweismittel einzuholen.
Die antizipierte Beweiswürdigung der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. Eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführenden durch die Ablehnung
des Beweismittels liegt nicht vor. 

4.
 

4.1 Das
streitbetroffene Baugrundstück Kat.-Nr. 02 mit einer Fläche von 1'997 m2
liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rüschlikon vom 22. Juni
2000 (BZO) in der Wohnzone W2B. Es befindet sich im Gabelungsbereich der
M-Strasse, welcher einerseits entlang der südlichen Parzellengrenze führt und
andererseits im Osten und Norden das Grundstück umschliesst und auf der Höhe
der westlichen Grundstücksgrenze als Sackgasse endet. Im Übrigen ist das Baugrundstück von überbauten Parzellen
umgeben. Das von Westen nach Osten (gegen den Zürichsee) abfallende
Grundstück ist mit einer denkmalgeschützten
Villa überbaut, welche etwa
mittig zur westlichen Grundstücksgrenze (d. h. im oberen
Grundstücksbereich) situiert ist und einen Abstand von rund 20 m zur
östlichen Parzellengrenze aufweist. Im südlichen Grundstücksbereich befindet
sich zudem eine seit 1978 formell geschützte Blutbuche.

4.2 Das
vorliegend strittige Bauprojekt sieht den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit
einer Unterniveaugarage vor. Das Gebäude soll im Baubereich 1 gemäss
Schutzvertrag und in einem minimalen Abstand von 8,9 m zum Schutzobjekt zu
stehen kommen und weist ein anrechenbares Untergeschoss, ein Vollgeschoss sowie
ein unter einem Mansardgiebeldach liegendes Dachgeschoss auf. Die mit insgesamt
9 Autoabstellplätzen sowie 28 Fahrrad- und 4 Motorradabstellplätzen geplante
Garage soll teilweise unterhalb des Baukörpers sowie darüber hinaus in
südlicher Richtung im Baubereich 2 gemäss Schutzvertrag zu liegen kommen.
Die Oberkante der Garage befindet sich dabei an keiner Stelle über der
Höhenkote von 464.50 m ü.M.

4.3 Dem
vorliegenden Beschwerdeverfahren liegt folgende Vorgeschichte zugrunde:

Die private
Beschwerdegegnerin hatte am 7. April 2017 beim Gemeinderat ein
Provokationsbegehren im Sinn von § 213 Abs. 1 PBG zur Überprüfung der
Schutzwürdigkeit der im kommunalen Inventar der Denkmal- und Heimatschutzobjekte
verzeichneten Villa gestellt. Nach Einholung eines Gutachtens hatte der
Gemeinderat Rüschlikon die Baute am 7. Februar 2018 unter Schutz gestellt
und den Schutzumfang des Gebäudeinneren und -äusseren sowie der Umgebung
festgelegt. Mit Beschluss vom 13. Dezember 2018 hatte die Baukommission
Rüschlikon der privaten Beschwerdegegnerin die Baubewilligung für den Umbau der
geschützten Villa sowie für den Neubau von einem Einfamilien- und zwei
Zweifamilienhäusern mit gemeinsamer Unterniveaugarage erteilt. Den dagegen
erhobenen Nachbarrekurs hatte das Baurekursgericht mit Entscheid vom 15. Oktober
2019 gutgeheissen und den Beschluss der Baukommission Rüschlikon vom 13. Dezember
2018 aufgehoben. Das Verwaltungsgericht hatte diesen Entscheid mit Urteil vom 3. Dezember
2020 bestätigt und die vereinigten Beschwerden der Baukommission
(VB.2019.00746) und der privaten Beschwerdegegnerin (VB.2019.00762) abgewiesen.
Dieses Urteil ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.

Während des laufenden Beschwerdeverfahrens hatte der
Gemeinderat am 8. April 2020 eine Verfügung bezüglich des mit
Schutzverfügung vom 7. Februar
2018 festgelegten Schutzumfangs erlassen. Nach Abschluss des erwähnten Beschwerdeverfahrens schlossen
die private Beschwerdegegnerschaft
und die Gemeinde Rüschlikon am
30. März 2022 den im vorliegenden Rechtsmittelverfahren strittigen
Schutzvertrag bezüglich der Villa und eines Teils deren südlicher Umgebung. In
diesem Vertrag wurden zwei Baubereiche definiert und der zu diesem Zeitpunkt
bereits bestehende Plan für einen Neubau in diesen Bereichen als integrierender
Bestandteil des Vertrags erklärt. Gleichzeitig wurde der Vertrag unter der
Bedingung abgeschlossen, dass den Grundeigentümern die Baubewilligung für ein
Projekt auf der Basis des Bauprojekts gemäss Anhang rechtskräftig erteilt wird.
Die Schutzverfügung vom 7. Februar 2018 sowie die Verfügung vom 8. April
2020 sollten demgemäss mit Inkrafttreten des Vertrags aufgehoben werden. Der
Vertrag wurde am 7. Juli 2022 vom Gemeinderat genehmigt. Am 21. Juli
2022 erteilte die Baukommission die Baubewilligung für den Neubau eines
Mehrfamilienhauses im nördlichen Teil des Grundstücks unter der Bedingung, dass
der Schutzvertrag definitiv werde. Beide Beschlüsse – sowohl der
Genehmigungsbeschluss des Schutzvertrags als auch der Baubewilligungsbeschluss
– sind im aktuellen Beschwerdeverfahren Streitgegenstand.

5.
 

5.1 Die
Vorinstanz erwog zutreffend, die Beschwerdeführenden hätten erst in ihrer
Rekursreplik und damit verspätet vorgebracht, es wäre nicht zulässig gewesen,
eine neue Schutzanordnung zu erlassen bzw. den Schutzentscheid vom 7. Februar
2018 aufzuheben. Die Beschwerdeführenden hätten diese Rüge ohne Weiteres
bereits im Rekurs vorbringen können und sie wurde auch nicht erst durch die
Rekursantworten veranlasst. Folglich war sie verspätet und nicht mehr zulässig
(vgl. VGr, 24. Juni 2021,
VB.2021.00002, E. 1.3.4). Die entsprechende vorinstanzliche
Feststellung erweist sich daher entgegen den Beschwerdeführenden nicht als
aktenwidrig. Auf die diesbezüglichen Vorbringen bräuchte daher nicht weiter eingegangen
zu werden. 

Dennoch ist
Folgendes anzumerken: Der streitgegenständliche Schutzvertrag, in
welchem auf ein Bauprojekt verwiesen wird (insofern projektbezogen), beinhaltet
allein die Unterschutzstellungsanordnung und enthält keine Baubewilligung.
Zudem wird darin der Schutzumfang detailliert festgelegt. Entgegen den Beschwerdeführenden
liegt damit kein projektbezogener Schutzentscheid vor, welcher bei
untergeordneten Bauvorhaben durch die Baubehörde allein beschlossen und wo der
erforderliche Schutz mittels Anordnungen in der Baubewilligung gewährleistet
werden kann (vgl. dazu VGr, 14. Mai 2020, VB.2019.00813). 

5.2 Die
Beschwerdeführenden werfen der Vorinstanz sodann vor, aktenwidrig und
willkürlich zu behaupten, sie hätten im Rekurs nicht geltend gemacht, es sei
unzulässig, die Schutzanordnung von der Zustimmung der Grundeigentümer abhängig
zu machen. Entgegen ihren Ausführungen in der Beschwerde machten die
Beschwerdeführenden dies in ihrer Rekursschrift betreffend Schutzvertrag vom 29. August
2022 (Verfahren R2.2022.00189) weder in der (gar nicht vorhandenen) Ziff. II.4
noch an anderer Stelle – insbesondere nicht in Ziff. I.4 – geltend. Damit
ist der Vorinstanz nicht vorzuwerfen, diese Rüge nicht behandelt zu haben.
Abgesehen davon ist der Schutzvertrag nicht von der Zustimmung der
Grundeigentümer, sondern von der rechtskräftigen Bewilligung des Bauvorhabens
abhängig und liegt jedenfalls die Mitwirkung der Grundeigentümer bei einem
Schutzvertrag in der Natur der Sache.

5.3 Die
Beschwerdeführenden brachten hingegen in ihrer Rekursschrift und damit
rechtzeitig vor, es sei unzulässig, die Schutzanordnung von der rechtskräftigen
Bewilligung eines Bauvorhabens abhängig zu machen. 

Das Baurekursgericht führte
diesbezüglich zusammengefasst aus, unabhängig davon, ob der
verwaltungsrechtliche Vertrag als suspensiv oder als resolutiv bedingt
qualifiziert werde, führe dessen allfälliges Dahinfallen nicht dazu, dass das
unbestrittenermassen schutzwürdige Objekt nicht mehr geschützt wäre. Vielmehr
greife dann wieder die ursprüngliche Schutzverfügung. Zwar sei der Vertrag
bedingt abgeschlossen worden, doch habe der Gemeinderat seine Aufgabe als
Unterschutzstellungsbehörde vollumfänglich wahrgenommen, indem er den
Schutzumfang detailliert festgelegt und nicht etwa kompetenzwidrigerweise der
Baubewilligungsbehörde überlassen habe. Daher sei auch nicht zu beanstanden,
dass die Geltung des Schutzvertrags an die rechtskräftige Bewilligung des streitbetroffenen
Projekts geknüpft worden sei.

Diese zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts sind
nicht zu beanstanden, es kann vollumfänglich darauf verwiesen werden (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die Beschwerdeführenden
bringen dagegen nichts Substanziiertes vor. 

So werden gemäss Ziffer 5.1
des verwaltungsrechtlichen Vertrags betreffend die Unterschutzstellung die
Schutzverfügung vom 7. Februar 2018 und die Verfügung vom 8. April
2020 mit dem Inkrafttreten des Vertrags aufgehoben. Der Vertrag wurde
allerdings nach dessen Ziffer 5.5 unter der Bedingung abgeschlossen, dass
die Baubewilligung für ein Projekt auf der Basis des Bauprojekts gemäss
Anhang 2 rechtskräftig erteilt wird. Sollte die Baubewilligung gemäss
dieser Bedingung nicht bis spätestens 31. Dezember 2025 in Rechtskraft
erwachsen, fällt der Schutzvertrag dahin. Diesfalls gelten die Schutzverfügung
vom 7. Februar 2018 und die Verfügung vom 8. April 2020 weiterhin. 

Nachdem diese Verfügungen rechtskräftig geworden sind,
bestände der Schutz der Villa auch bei Dahinfallen des Schutzvertrags
weiterhin. Sodann ist, wie das Baurekursgericht zutreffend festgehalten hat,
die Kompetenzordnung bzw. die Verfahrenskoordination korrekt befolgt worden.
Der Beschluss über die Genehmigung des Schutzvertrags durch den Gemeinderat
wurde entgegen den Beschwerdeführenden nicht gleichzeitig, sondern separat und
zeitlich vor der Erteilung der Baubewilligung durch die Baubehörde erlassen. Es
ist daher nicht ersichtlich, inwiefern es unzulässig sein sollte, den
Schutzvertrag von der rechtskräftigen Bewilligung eines Bauvorhabens auf der
Basis des im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannten Vorprojekts abhängig zu
machen. 

Dass der Bestand der Baubewilligung umgekehrt auch von der
Rechtskraft der Schutzanordnung abhängig ist, ist im Übrigen ebenfalls nicht zu
beanstanden. Wie sich insbesondere aus dem Folgenden (E. 6) ergibt, durfte
der Schutzvertrag von den Parteien als genehmigungsfähig bzw. zulässig erachtet
werden und ist daher nicht mangels Realisierungswahrscheinlichkeit der
Bedingung eine verpönte Baubewilligung auf Vorrat erteilt worden.

6.
 

Die Beschwerdeführenden monieren weiter den im
Schutzvertrag festgelegten Schutzumfang bzw. die Festlegung der Baubereiche als
unzulässig. Das Baurekursgericht überprüfte den angefochtenen Schutzvertrag
daher in inhaltlicher Hinsicht. 

6.1 Der Schutz von Objekten des Natur- und
Heimatschutzes, welche vor Zerstörung oder Beeinträchtigung bewahrt werden
sollen, erfolgt durch Verordnung, Verfügung oder Vertrag (§ 205 lit. b–d
PBG), sofern oder soweit planungsrechtliche Massnahmen und die Bauvorschriften
einen fachgerechten Schutz sowie Pflege und Unterhalt nicht sicherstellen (§ 9
Abs. 1 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli
1977 [KNHV]). Dadurch kann deren
dauernder Schutz erreicht werden, wobei der Umfang der Schutzmassnahmen jeweils
örtlich und sachlich genau zu umschreiben ist (§ 207 Abs. 1 PBG, § 10
KNHV).

6.2 Für
die Klärung der denkmalpflegerischen Fragen hatte die Gemeinde bereits vor
Erlass der Schutzanordnung 2018 ein denkmalpflegerisches Fachgutachten
eingeholt. Diesem ist unter dem Titel "Würdigung und
Schutzempfehlung" auf S. 12 zu entnehmen, der Garten sei
konzeptionell zu erhalten, wobei Auslichtungen und Neubepflanzungen möglich
seien. Östlich vor dem Haus solle eine Wiesenfläche frei bleiben. Da die
Gartenanlage 1917 gegen Norden erweitert worden sei, sei es denkbar, diesen
nördlichen und nordöstlichen Grundstücksbereich im Rahmen der Bau- und
Zonenordnung zu bebauen. Dabei müsse Rücksicht auf das Schutzobjekt genommen
werden, um – speziell bei der Dachform – eine Konkurrenzierung zu vermeiden. Die
genannte Erweiterung hatte eine Verschiebung der nördlichen Grundstücksgrenze
um ungefähr 19 m gegen Norden zur Folge und betrifft den nördlichen sowie
den nordöstlichen Grundstücksbereich. 

In Dispositiv-Ziff. 1
der Unterschutzstellungsverfügung von 2018 hatte der Gemeinderat betreffend
Umgebung Folgendes festgehalten: "Konzeptionell sollte der Garten erhalten
bleiben (Auslichtungen und Neubepflanzungen sind möglich). Der südöstliche
Teilbereich des Grundstücks darf nicht mit zusätzlichen oberirdischen Gebäuden
ergänzt werden. Im nördlichen und nordöstlichen Grundstücksbereich ist eine
Bebauung im Rahmen der Bau- und Zonenordnung zulässig. Dabei muss aber
Rücksicht auf das Schutzobjekt genommen werden, um – speziell bei der Dachform
– eine Konkurrenzierung zu vermeiden". Wo genau die Grenze zwischen dem
"nordöstlichen" (überbaubaren) und dem "südöstlichen"
(nicht bebaubaren) Bereich des Gartens liegt, ergab sich aus dem Wortlaut des
Unterschutzstellungsbeschlusses nicht. Diese Frage konnte jedoch offengelassen
werden (VGr, 3. Dezember 2020, VB.2019.00746/00762, E. 4.5.2 und E. 4.9).

6.3 Im vorliegend strittigen Schutzvertrag
wurde der Schutzumfang hinsichtlich der Umgebung nun folgendermassen
festgelegt: 

"Konzeptionell
ist der Garten zu erhalten, soweit er in den Baubereichen gemäss
"Situationsplan mit Baubereichen" (Anhang 1) nicht mit Neubauten
überstellt wird (Auslichtungen und Neupflanzungen sind möglich). Der
südöstliche Teilbereich des Grundstücks darf nicht mit zusätzlichen
oberirdischen Gebäuden ergänzt werden. Im nördlichen und nordöstlichen
Grundstücksbereich ist gemäss "Situationsplan mit Baubereichen"
(Anhang 1) eine Bebauung im Rahmen der Bau- und Zonenordnung zulässig.
Dabei muss aber Rücksicht auf das Schutzobjekt genommen werden." 

Für die zulässigen
Neubauten wurden im "Situationsplan mit Baubereichen" (Anhang 1)
zwei Baubereiche definiert:

-         
"Baubereich 1: In diesem Baubereich sind das Erstellen und
Umbauen von Bauten und Anlagen gemäss jeweils geltender Bau- und Zonenordnung
zulässig."

-         
"Baubereich 2: In diesem Bereich sind das Erstellen und
Umbauen von Gebäuden und Gebäudeteilen mit einer maximalen Höhenkote von 464.50
m. ü.M. (oberste Abdichtungsschicht Bauteil) zulässig. Diese Gebäude und
Gebäudeteile sind mit der Umgebungsgestaltung (Grün- und Wegflächen,
Sitzplätzen und Terrassen, etc.) zu überdecken, so dass sie optisch nicht
sichtbar sind. Einzig auf der Ostseite darf das Terrain in Anlehnung an einen
natürlichen Terrainverlauf so modelliert werden, dass die unterirdischen Bauten
(z. B. Garageneinfahrt) sichtbar sind, wobei eine möglichst zurückhaltende
Erscheinung geboten ist."

6.4 Das
Baurekursgericht hielt in seinem Entscheid vorab fest, indem die
Baumöglichkeiten in den Baubereichen 1 und 2 geregelt würden und der
übrige Garten konzeptionell unter Schutz gestellt werde, seien die
Anforderungen von § 10 Abs. 1 KNHV erfüllt. Demnach haben die
Schutzmassnahmen das Schutzobjekt abzugrenzen oder zu umschreiben sowie Art und
Umfang des Schutzes festzulegen. Dem ist zuzustimmen: Wo im vorangegangenen
Rechtsmittelverfahren noch beanstandet werden musste, dass sich der geschützte
Bereich des Gartens der Schutzverfügung nicht genau entnehmen lassen, wurde
dieser im nun strittigen Schutzvertrag mittels eines angehängten Plans klar
festgelegt und die baulichen Möglichkeiten in Worten umschrieben. 

Dass mit dem
Schutzvertrag der Garten, soweit er im Rahmen der BZO überbaut werden darf, vom
Schutzumfang ausgenommen wird, ist entgegen den Beschwerdeführenden nicht zu
beanstanden und widerspricht dem im Gutachten empfohlenen Schutzumfang nicht.
Demgemäss ist der Garten konzeptionell (und nicht generell) zu erhalten. Etwas anderes
lässt sich auch nicht aus E. 4.8 des vorangegangenen
Verwaltungsgerichtsentscheid vom 15. Oktober 2020 (VB.2019.00746)
ableiten. Sodann ergibt sich aus den bei den Akten liegenden Plänen, dass der
gemäss Schutzvertrag vorgesehene Baubereich 1 weitgehend dem im
Jahr 1917 gegen Norden erweiterten Bereich der Gartenanlage entspricht, in
welchem auch im Gutachten eine Bebauung im Rahmen der Bau- und Zonenordnung als
denkbar bezeichnet wurde. Daher hat das Baurekursgericht zu Recht festgehalten, dass die strittigen
Passagen des Schutzvertrags inhaltlich mit den Schutzempfehlungen des
Gutachters korrespondieren. 

Für den
Baubereich 1 wurden im
Schutzvertrag keine Vorgaben bezüglich Baubeschränkungen (Volumen, Abstände,
etc.) gemacht, sondern dazu pauschal auf die BZO verwiesen. Einschränkungen des
nach der BZO baulich Möglichen ergibt sich daher insbesondere aus § 238 Abs. 2
PBG. Dass eine im Rahmen der Bau- und Zonenordnung zulässig Bebauung im Sinn
von § 238 Abs. 2 PBG Rücksicht auf das Schutzobjekt zu nehmen hat,
ergibt sich sodann bereits aus dem Schutzvertrag. Mit der planlichen
Ausscheidung der Baubereiche und deren genaueren Definition im Schutzvertrag
wurde die für das Schutzobjekt wichtige Umgebung hinreichend im Sinn von
§ 10 Abs. 2 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 (KNHV) in den
Schutzvertrag einbezogen. 

Es ist nicht
nachvollziehbar, weshalb allfällige Vorgaben für eine Bebauung, wie sie sich
die Beschwerdeführenden vorstellen (mindestens doppelter Grenzabstand;
Bauvolumen deutlich unter demjenigen der Villa), im Schutzvertrag geregelt sein
müssten, um die Einordnung im Umgebungsbereich der Villa zu gewährleisten. Der
Umfang der Schutzmassnahmen wurde im Schutzvertrag örtlich und sachlich ausreichend
präzis umschrieben, um gemäss § 207 Abs. 1 PBG eine Beeinträchtigung
des Schutzobjekts zu verhindern. Weitere bzw. weitergehende Anforderungen sind dazu
nicht erforderlich. Für den Gartenteil in Baubereich 1 empfahl auch das
Gutachten keine über die besondere Rücksichtnahme hinausgehende
Schutzanordnungen und für den Baubereich 2 wurde bereits eine zusätzliche
Höhenbeschränkung angeordnet. 

In diesem Zusammenhang hat das Baurekursgericht zutreffend erwogen, dass die Festlegung des
Baubereichs 2 dem verwaltungsgerichtlichen Urteil vom 3. Dezember
2020 nicht widerspreche, zumal darin das damals geplante Wohngebäude als
unzulässig erachtet wurde, weil es Teile der seeseitigen Fassade der Villa
verdeckt hätte. Mit der nun definierten maximalen Höhenkote für den
Baubereich 2 wird indes gerade dies verhindert. 

Insgesamt
erweist sich damit der Schutzvertrag inhaltlich als zulässig und ist nicht zu
beanstanden.

7.
 

7.1 Im Zusammenhang mit dem Bauprojekt ist als
Erstes die Einhaltung der BZO strittig. Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, da gemäss Schutzvertrag nur im
Baubereich 1 das Erstellen von Bauten im Rahmen der BZO zulässig sei,
bilde nur dieser Bereich – und nicht das gesamte Grundstück – die für die
Berechnung der Nutzungsziffer massgebliche Grundfläche. Die Ausnützung werde
daher durch das Bauvorhaben überschritten.

7.2 Die
Überbauungsziffer, welche die
überbaubare Grundstücksfläche beschränkt (§ 251 lit. a und § 254
Abs. 1 PBG in der bisherigen Fassung gemäss Anhang
zum PBG, vgl. Abs. 2 der
Übergangsbestimmungen zur Änderung des PBG vom 14. September 2015), wurde für die vorliegend
massgebliche Wohnzone W2B auf 20 % festgelegt (Art. 18 Abs. 1
BZO). Sie gibt das Verhältnis der anrechenbaren Fläche zur massgeblichen
Grundfläche wieder (§ 254
Abs. 1 PBG). 

Die massgebliche Grundfläche ist die von der Baueingabe
erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder
Grundstückteile der Bauzone (§ 259
Abs. 1 PBG). Als
Berechnungsgrundlage dient grundsätzlich die im Grundbuch eingetragene
Parzellenfläche (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 920). Diese beträgt
vorliegend 1'997 m2. Ausser Ansatz fallende Flächen werden in § 259
Abs. 2 PBG abschliessend aufgezählt (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 920).
Solche sind vorliegend nicht betroffen.

Damit stand die für die Ausnützungsberechnung massgebliche
Grundstücksfläche nach durchgeführter Ortsplanung im Grundsatz fest (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 920). Hätte mit dem Schutzvertrag eine Beschränkung verfügt werden
sollen, so hätte – wie das Baurekursgericht zutreffend ausführte – eine
entsprechende Vereinbarung getroffen werden müssen. Dem Schutzvertrag ist indes
nichts Dahingehendes zu entnehmen. Dass diese zutreffende vorinstanzliche
Feststellung aktenwidrig sein sollte, ist nicht nachvollziehbar. Sodann lässt
sich daraus, dass gemäss Schutzvertrag nur im Baubereich 1 das Erstellen
von Bauten gemäss BZO zulässig ist, nichts Gegenteiliges ableiten. Baubereiche
sind – vorbehältlich allfälliger anderslautender Regelung – nicht mit der
massgeblichen Grundstücksfläche gleichzusetzen.

7.3 Zur Berechnung der Überbauungsziffer
ist damit von einer
Grundstücksfläche von 1'997 m2 auszugehen, was unter Zugrundelegung der Überbauungsziffer
von 20 % zu einer überbaubaren
Grundstücksfläche von 399,4 m2 führt. Nachdem sich
vorliegend das gesamte Grundstück in der Bauzone befindet, ist einzig zu
beachten, dass ein Teil der überbaubaren Fläche durch die bestehende Villa
bereits konsumiert ist. 

Wenn die Baubehörde nach unbestrittener Berechnung die
Fläche für das neue Wohnhaus und die bestehende Villa von 398,72 m2
als innerhalb der zulässigen baulichen Nutzung betrachtete, hat dies das
Baurekursgericht zu Recht nicht beanstandet. Dasselbe gilt gestützt auf
dieselben Überlegungen auch betreffend Überbauungsziffer für Besondere Gebäude.

8.
 

Es bleibt zu prüfen, ob das Bauprojekt die gestalterischen
Anforderungen von § 238 Abs. 2
PBG erfüllt.

8.1 Gemäss
§ 238 Abs. 2 PBG ist bei der Gestaltung von Bauten, Anlagen und
Umschwung auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu
nehmen. Sie sind für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass nicht
nur eine befriedigende, sondern eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Die
Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der
architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer
Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung. Ob mit einem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung
erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer
Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden
Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1
mit weiteren Hinweisen).

Aufgrund der
offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde über
einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in
erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2).
Das Baurekursgericht darf nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238
PBG abweichen, wenn es unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine
abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den
Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der
Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten
Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur
zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar, und damit
willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben
muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen
und neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das
Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten
(BGE 145 I 52, E. 3.6).

Das
Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz
lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der
Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe
als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem
Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann das
Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine
Rechtsverletzung begangen hat.

8.2 Das Baurekursgericht erachtete die
Würdigung der Baubehörde, welche die Gestaltungs- und Einordnungsanforderungen
als erfüllt beurteilte, als vertretbar und schützte sie.

Zur Begründung
führte es zusammengefasst aus, es treffe zwar zu, dass der Fussabdruck des
Neubauvorhabens mehr Fläche einnehme als derjenige der geschützten Villa. Das
Neubauprojekt übernehme jedoch die bereits beim Schutzobjekt anzutreffende
Dachform. Da die unmittelbar nördlich der Bauparzelle gelegenen
Reiheneinfamilienhäuser ebenfalls über ein Mansarddach verfügten, diene das
Neubauvorhaben als Bindeglied zwischen diesen und der Villa. Durch seine
andersartige Materialisierung setze sich das strittige Projekt zugleich
deutlich von der Altbaute ab und mache dieses als Einzelobjekt erlebbar. Indem
die gegen das Schutzobjekt gerichtete Fassade durchgängig befenstert sei und
nicht auf einer Flucht verlaufe, komme dem Vorhaben eine optische Leichtigkeit
zu und es nehme sich gegenüber dem Altbau zurück.

Weiter weise das
Neubauvorhaben zum Schutzobjekt einen deutlich grösseren Abstand auf als das
erste Projekt. Dadurch lasse es dem Altbau weiterhin genügend Freiraum. Dies
auch, indem die siedlungshistorisch bedeutsame Ostfassade der Villa frei
bleibe. Die Süd-West-Ausrichtung der Neubaute trage ebenfalls dazu bei.
Insbesondere seien damit auch weiterhin Durchblicke möglich und der geschützte
Gartenbereich und die Villa würden weiterhin als Einheit wahrgenommen. Obschon
die Sicht auf die Villa von Norden durch das Neubauprojekt eingeschränkt sei,
werde sie nicht abgeschottet. Da der Neubau tiefer ausfalle als der Altbau und
eine ruhige, mit den Lamellen zudem optisch leichte Gestaltung aufweise,
bedränge er die Villa auch von Norden aus betrachtet nicht, sondern lasse sie
weiterhin als Einzelobjekt in Erscheinung treten.

8.3 Die Beschwerdeführenden machen geltend,
die geplante Baute halte den ordentlichen Grenzabstand zur Villa nicht ein,
woraus eine ungenügende Einordnung folge, auch wenn der Abstand im Vergleich
zum früheren Projekt erhöht worden sei. Vorab ist dazu festzuhalten, dass
Entgegen den Beschwerdeführenden grundstücksintern kein Grenzabstand gilt und
die Begrenzungslinien der Baubereiche keine Grundstücksgrenzen bilden. 

Der vorliegend
geltende minimale Gebäudeabstand von 12 m (§ 271 PBG; Art. 18 Abs. 1
BZO) wird mit dem geplanten Abstand des Neubaus zur Villa von 8,9 m
unterschritten. Grundstücksintern muss der Gebäudeabstand indes grundsätzlich
nicht eingehalten werden, ohne dass dies einer förmlichen Regelung bedürfte (§ 270
Abs. 3 PBG; BEZ 1993 Nr. 5). Weshalb dies im Zusammenhang mit
Schutzobjekten nicht gelten würde, wird nicht weiter dargelegt. 

Sodann erwog die
Vorinstanz zutreffend, das Neubauvorhaben weise zum Schutzobjekt einen
deutlich grösseren Abstand auf als das erste Projekt. Dort betrug dieser
minimal 5,5 m (VGr, 15. Oktober 2020, VB.2019.00746, E. 5.3.2)
und unterschritt damit gar den kantonalen Mindestgebäudeabstand von 7 m
deutlich (vgl. § 271 i.V.m. § 270 Abs. 1 PBG). Mit der
Vorinstanz ist festzuhalten, dass mit dem nun geplanten Gebäudeabstand von
knapp 9 m dem Altbau genügend Freiraum gelassen wird, damit dieser als
Einzelobjekt erlebbar bleibt.

Weiter monieren
die Beschwerdeführenden, mit der Grösse nach BZO zulässiger Neubauvorhaben,
dominierte die geplante Baute das Schutzobjekt und ordne sich diesem nicht
unter. Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, ist zwar der Fussabdruck des
Neubauvorhabens grösser als derjenige der geschützten Villa, doch fällt der Neubau
– aus allen Perspektiven betrachtet – tiefer aus als der Altbau. Dass die Villa
optisch erdrückt würde, lässt sich nicht nachvollziehen. Ferner begründet § 238 PBG keine
Pflicht, die bei Nachbargebäuden verwendete Gestaltung oder Grösse zu
übernehmen und lässt sich eine solche auch nicht aus der besonderen
Rücksichtnahme auf das Inventarobjekt ableiten (VGr, 31. Januar 2022,
VB.2020.00561, E. 5.3.3.2).

Soweit die
Beschwerdeführenden geltend machen, das Bauvorhaben verunmögliche Durchblicke der
M-Strasse aus auf das Schutzobjekt, trifft dies zwar von Norden betrachtet – wo
die M-Strasse als Sackgasse endet – weitgehend zu. Wesentlich ist indes, dass
die siedlungshistorisch bedeutsame Ostfassade der Villa frei bleibt, was die
Vorinstanz zutreffend bejahte. Die Süd-West-Ausrichtung der Neubaute trägt nach
den zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen ebenfalls dazu bei, dass
Durchblicke (die Perspektive von Norden ausgenommen) möglich bleiben und der
geschützte Gartenbereich und die Villa – spätestens mit der Projektänderung
(Senkung der Tiefgarageneinfahrt) – weiterhin als Einheit wahrgenommen werden
können. 

Die
zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts hinsichtlich der
(Detail-)Gestaltung sind nicht zu beanstanden, es kann vollumfänglich darauf
verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).
Die Beschwerdeführenden vermögen dagegen nichts Entscheidendes vorzubringen.
Die gewählte Architektursprache der Neubaute lässt das Schutzobjekt als solches
erkennbar bleiben und die unterschiedlichen Baujahre erlebbar machen. Eine
Konkurrenzierung der gewählten Dachform (Mansarddach) zum imposanten Walmdach
der Villa ist nicht ersichtlich. Insgesamt wird dem Schutzobjekt genügend Raum
belassen und mit der gewählten (Detail-)Gestaltung die gute Einordnung bzw. die
besondere Rücksichtnahme gewährleistet. Der Schluss der Vorinstanz, das
Bauprojekt nehme auf die geschützte Villa und den geschützten Garten die
erforderliche besondere Rücksicht, ist nicht zu beanstanden. 

Die Vorinstanz hat
sich schliesslich ausführlich mit den massgeblichen Gesichtspunkten
auseinandergesetzt und die Gesamtwirkung zu Recht als gut im Sinn von § 238
Abs. 2 PBG beurteilt. Ferner hat sie den kommunalen Entscheid
diesbezüglich in der erforderlichen Tiefe geprüft und begründet. Der
sinngemässe Vorwurf einer Ermessensunterschreitung erweist sich ebenfalls als
unbegründet.

9.
 

Zusammengefasst
erwiesen sich die Rügen der Beschwerdeführenden als unberechtigt und der
Rekursentscheid als rechtmässig. Damit ist die Beschwerde abzuweisen.

Bei diesem
Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden 1–5 je
zu 1/7 aufzuerlegen, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag (§§ 70
und 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 und § 14 VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17
Abs. 2 und 3 VRG). Sie sind vielmehr zu gleichen Teilen und unter
solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag zu verpflichten, der privaten
Beschwerdegegnerschaft eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17
Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    300.--     Zustellkosten,

Fr. 5'300.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten werden den Beschwerdeführenden
1–5 je zu 1/7 auferlegt, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag.

4.    Die Beschwerdeführenden 1–5 werden im
gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten
Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von Fr. 3'500.- zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.