# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ff66feb5-c396-586e-963c-29ba3a2c0ca8
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-06-26
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Schuldbetreibungs- und Konkurskammer 26.06.2019 KSK 2019 40
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_003_KSK-2019-40_2019-06-26.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

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Entscheid vom 26. Juni 2019

Referenz KSK 19 40

Instanz Schuldbetreibungs- und Konkurskammer als Aufsichtsbehörde 
über Schuldbetreibung und Konkurs

Besetzung Brunner, Vorsitzender

Parteien X._____
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt Patrick Bianco
viale B. Papio 5, CP 857, 6612 Ascona 

gegen

Y._____
Beschwerdegegner
vertreten durch Rechtsanwalt Giovanni Molo
via G. B. Pioda 5, Postfach 5202, 6901 Lugano 

Gegenstand Steigerung

Anfechtungsobj. Verfügung Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja vom 
31.08.2018, mitgeteilt am 31.08.2018 

Mitteilung 27. Juni 2019

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I. Sachverhalt

A. Y._____ wird durch die A._____ über das Betreibungsamt de Region Malo-
ja betrieben (Forderungssumme per 10. September 2018 Fr. 11'445'845.20). 
X._____ macht gegen Y._____ ebenfalls eine Forderung über Fr. 1'410'000.-- 
nebst Zins geltend, für welche er am 15. Juni 2017 die drei Stockwerkeinheiten 
S55148, S55149 und S55150 arrestieren liess. Dieselben Grundstücke dienten 
der A._____ als Grundpfand.

Am 23. März 2018 stellte die A._____ das Verwertungsbegehren. Am 12. Juli 
2018 machte das Betreibungsamt die Grundstückssteigerung bekannt, setzte die 
Steigerung auf den 10. September 2018 fest und erwähnte die bereits früher 
durchgeführte betreibungsamtliche Schätzung der Gesamtliegenschaft von Fr. 
16'880'000.--.

Mit E-Mail vom 31. August 2018 ersuchte X._____ um Verschiebung der Steige-
rung, da aus der zu versteigernden Liegenschaft diverse eingebaute Haushalts-
geräte und Lampen unbefugterweise entfernt und dabei auch Schäden angerichtet 
worden seien. Das Betreibungsamt teilte am gleichen Tag mit, dass es die Steige-
rung nicht absetze, sofern dies nicht vom Hauptgläubiger gewünscht oder von ei-
nem Gericht angeordnet würde.

B. Dagegen erhob X._____ am 6. September 2018 Beschwerde an das Kan-
tonsgericht von Graubünden. Mit Verfügung vom 07. September 2018 lehnte es 
das Kantonsgericht ab, die Steigerung superprovisorisch aufzuschieben. Am 13. 
September 2018 teilte das Betreibungsamt mit, dass die Grundstücke für insge-
samt Fr. 11'517'000.-- durch die A._____ ersteigert worden seien. Auf eine Stel-
lungnahme zur Beschwerde verzichtete es. Der Schuldner reichte keine Vernehm-
lassung ein. Am 10. Oktober 2018 reichte X._____ eine spontane Replik ein. 

Mit Entscheid vom 15. Oktober 2018 wies das Kantonsgericht die Beschwerde ab. 

Das Kantonsgericht stellte zunächst fest, dass sich das Beschwerdeverfahren auf 
die Prüfung beschränken müsse, ob das Betreibungsamt angesichts der Entwen-
dung von eingebauten Haushaltsgegenständen und der dadurch entstandenen 
Schäden die Steigerung hätte verschieben und allenfalls eine neue Schätzung 
hätte anordnen müssen. Dabei kam das Kantonsgericht zum Schluss, dass erfah-
rungsgemäss davon auszugehen sei, dass in einer 5.5-Zimmerwohnung und einer 
2.5-Zimmerwohnung Haushaltsgeräte von höchstens Fr. 20'000.-- bis Fr. 30'000.-- 
(Gebrauchtwert) vorhanden gewesen sein konnten und aufgrund der eingereich-
ten Fotoaufnahmen von einem Gesamtschaden von maximal Fr. 50'000.-- ausge-

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gangen werden könne, was angesichts des Schätzungswerts der Liegenschaft 
von nahezu Fr. 17'000'000.-- vernachlässigbar sei. Unter diesen Umständen sei 
die Annahme nicht gerechtfertigt, die genannten Schäden hätten möglicherweise 
bewirkt, dass zu wenig Interessenten an der Steigerung teilgenommen hätten.

C. Gegen diesen Entscheid hat X._____ (Beschwerdeführer) am 02. Novem-
ber 2018 Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht erhoben. Er verlangte 
die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und des Zuschlags. Eventuell sei 
eine neue Steigerung zu verschieben, bis die aus der Liegenschaft entfernten Ob-
jekte wieder eingebaut und die weiteren Schäden behoben worden seien bzw. bis 
eine neue Schätzung den Wert der Liegenschaft unter Berücksichtigung der vom 
Betriebenen verursachten Schäden festgestellt habe. Allenfalls sei die Sache an 
das Kantonsgericht zurückzuweisen.

Mit Verfügung vom 27. November 2018 untersagte das Bundesgericht dem Be-
treibungsamt für die Dauer des bundesgerichtlichen Verfahrens, die Eigentums-
übertragung zugunsten der Ersteigerin A._____ beim Grundbuch anzumelden.

D. Das Bundesgericht hob den Entscheid des Kantonsgerichts von 15. Okto-
ber 2018 am 14. Mai 2019 auf und wies die Sache an das Kantonsgericht zurück. 
Es kam zum Schluss, es seien keine Feststellungen darüber getroffen worden, 
welche Objekte im einzelnen fehlten, und das Kantonsgericht habe nicht erläutert, 
wie es auf seine Schätzung des Werts der entfernten Haushaltsgegenstände 
komme und worauf es seine Erfahrungen über den Wert solcher Gegenstände 
stütze. Es sei bezüglich der angerichteten Schäden auf nicht näher genannte Fo-
toaufnahmen verwiesen worden und das Kantonsgericht erläutere nicht, inwiefern 
es über eigene Sachkenntnis verfüge, um anhand von Fotoaufnahmen festzustel-
len, dass die Schäden nicht gravierend und nicht nur mit hohem Aufwand beheb-
bar seien. Es sei folglich nicht nachvollziehbar, weshalb es den Schaden sinn-
gemäss auf höchstens Fr. 50'000.-- geschätzt habe. 

II. Erwägungen

1. Aufgrund des bundesgerichtlichen Urteils hat das Kantonsgericht in der vor-
liegenden Sache einen neuen Entscheid zu fällen. Das Bundesgericht hat die vom 
Kantonsgericht vorgenommene Schadensschätzung nicht anerkennen wollen, 
welche sich bezüglich der Art der entwendeten Gegenstände auf das Rechtsbe-
gehren des Beschwerdeführers stützte und bezüglich der Schäden auf die vom 
Beschwerdeführer eingereichten Fotoaufnahmen abstellte. Das Kantonsgericht 
ging unter diesen Umständen davon aus, eine grosszügige Schätzung von ge-

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brauchten Haushaltsgeräten in zwei Wohnungen einschliesslich der Kosten für die 
Behebung von Schäden, welche im Zusammenhang mit der Entfernung der 
Geräte entstanden sind, sei aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung ohne wei-
teres möglich, zumal die Schadenshöhe in einem absolut untergeordneten Ver-
hältnis zum Schätzungswert steht. Das Kantonsgericht ist indessen an das bun-
desgerichtliche Urteil gebunden und dessen Erwägungen führen unweigerlich da-
zu, dass nur eine neue Schätzung durch eine Fachperson den Wert der Liegen-
schaft unter Berücksichtigung der verursachten Schäden zuverlässig wiedergebe. 
Das Betreibungsamt ist deshalb anzuweisen, eine neue Schätzung der Gesamt-
liegenschaft vornehmen zu lassen. 

2. Das Kantonsgericht ging in seinem Entscheid vom 15. Oktober 2018 davon 
aus, dass unter den gegebenen Umständen die Annahme nicht gerechtfertigt sei, 
die genannten Schäden hätten möglicherweise bewirkt, dass zu wenig Interessen-
ten an der Steigerung teilgenommen hätten, so dass das Betreibungsamt keinen 
Grund gehabt habe, die Steigerung abzusetzen. Das Bundesgericht kam dagegen 
zum Schluss, es sei nicht nachvollziehbar, weshalb die Schäden potenzielle Käu-
fer gerade nicht von einem Steigerungsgebot abgehalten haben sollten. Es möge 
zwar durchaus sein, dass Interessenten die Schäden bei ihren Angeboten hätten 
berücksichtigen können. Dies setze jedoch voraus, dass die Interessenten bereit 
seien, die Schäden selber zu beheben bzw. beheben zu lassen. Dass der Kreis 
der Interessenten durch die Schäden nicht verringert worden sei, bleibe eine blos-
se Vermutung. 

Das Kantonsgericht ist in seinem Entscheid davon ausgegangen, dass der Schät-
zungswert der Liegenschaft zur Hauptsache aufgrund der sehr hohen Bodenprei-
se im Kurort St. Moritz, die bevorzugte Lage am See und den speziellen Baustan-
dard begründet sei. Zum Letzteren verwies es auf die Liegenschaftsdokumentati-
on Ziff. 10 der betreibungsamtlichen Akten. Dass die entwendeten Haushalts-
geräte dabei einen wesentlichen Teil des Gebäudewerts ausmachen, geht daraus 
nicht hervor. Dennoch lassen sich die Ausführungen des Bundesgerichts nicht 
anders verstehen, als dass nicht auszuschliessen ist, dass die in der Liegenschaft 
verursachten Schäden möglicherweise potenzielle Interessenten von einer Teil-
nahme an der Steigerung abgehalten haben. Dies führt dazu, dass der Steigungs-
zuschlag aufzuheben ist und die Steigerung nach Einholung der neuen Schät-
zung, welche sich auch über die Kosten der Schadensbehebung (einschliesslich 
der entwendeten Haushaltsgeräte) auszusprechen hat, zu wiederholen ist. 

3. Gemäss Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a GebVSchKG 
ist das Beschwerdeverfahren unentgeltlich, so dass die Kosten des Beschwerde-

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verfahrens beim Kanton Graubünden verbleiben. Gemäss Art. 62 GebVSchKG 
sind im Übrigen im Beschwerdeverfahren keine Parteientschädigungen zuzuspre-
chen. 

4. Dieser Entscheid ergeht aufgrund der Vorgaben des Bundesgerichts und in 
Anwendung von Art. 18 Abs. 3 GOG in einzelrichterlicher Kompetenz.

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entschieden:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Steigerungszuschlag in der 
Betreibung Nr. 2171400 des Betreibungs- und Konkursamtes der Region 
Maloja wird aufgehoben. 

Das Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja wird angewiesen, ei-
ne neue Schätzung der zu versteigernden Liegenschaft im Sinne der Erwä-
gungen einzuholen und anschliessend das Steigerungsverfahren neu 
durchzuführen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1'000.-- verbleiben beim 
Kanton Graubünden. 

3. Gegen diese Entscheidung kann gemäss Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG Be-
schwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schrift-
lich, innert 10 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Ent-
scheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzurei-
chen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vor-
aussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 
ff. und Art. 90 ff. BGG.

4. Mitteilung an: