# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1bf72708-9d68-59ee-a245-71c47b140393
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-31
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 31.03.2025 PD250001
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_PD250001_2025-03-31.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: PD250001-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichter Dr. M. Sarbach und Oberrichterin lic. iur. A. Strähl 

sowie Gerichtsschreiberin MLaw C. Funck

Beschluss und Urteil vom 31. März 2025

in Sachen

A._____,
Beklagter und Beschwerdeführer

gegen

B._____,
Klägerin und Beschwerdegegnerin

vertreten durch Rechtsanwältin MLaw, LL.M. X._____,

betreffend Forderung

Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Mietgerichtes Zürich 
vom 19. Dezember 2024 (MJ240028)

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Erwägungen:

1. Sachverhalt und Prozessgeschichte

1.1. Mit Vertrag vom 2. Mai 2023 mietete die Klägerin und Beschwerdegegnerin 

(nachfolgend: Mieterin) in einer vom Beklagten und Beschwerdeführer (nachfol-

gend: Vermieter) gemieteten Wohnung in der Liegenschaft C._____ [Strasse] 1 in 

… Zürich ab dem 1. Juni 2023 ein möbliertes Zimmer zu einem Mietzins von 

Fr. 1'250.–. In diesem Preis inbegriffen war u.a. die Mitbenützung der Nasszellen, 

der Küche und des Wohnzimmers. Die Mieterin musste zudem ein Depot von 

Fr. 2'500.– leisten (act. 7/3/2; act. 7/3/6). Mit eingeschriebenem Brief vom 

17. September 2023 kündigte die Mieterin den Mietvertrag unter Berücksichtigung 

der zweimonatigen Kündigungsfrist per 30. November 2023 (act. 7/3/7). Nach An-

sicht der Mieterin verweigerte ihr der Vermieter im November 2023 den Zugang 

zur Wohnung und zum von ihr gemieteten Zimmer, weshalb er ihrer Ansicht nach 

den Mietzins für diesen Monat zurückzuerstatten habe. Zudem erhielt sie ihrer 

Meinung nach das auf ein privates Bankkonto des Vermieters einbezahlte Depot 

nach Beendigung des Mietverhältnisses zu Unrecht nicht zurück (vgl. act. 7/1).

1.2. Mit Eingabe vom 22. Dezember 2023 gelangte die Mieterin an die Schlich-

tungsbehörde Zürich. Nachdem der Vermieter unentschuldigt nicht an der 

Schlichtungsverhandlung vom 2. April 2024 erschienen war, unterbreitete die 

Schlichtungsbehörde den Parteien gleichentags einen Urteilsvorschlag, wobei sie 

den Vermieter verpflichtete, der Mieterin Fr. 3'750.– zu bezahlen (act. 7/3/3 = 

act. 7/5 = act. 7/8/7). Der Vermieter lehnte den Urteilsvorschlag mit Eingabe vom 

9. April 2024 ab (act. 7/8/10), woraufhin die Schlichtungsbehörde der Mieterin am 

16. April 2024 die Klagebewilligung erteilte (act. 7/8/11). Mit Klage vom 16. Mai 

2024 gelangte die Mieterin an das Mietgericht Zürich (nachfolgend: Vorinstanz) 

und beantragte, der Vermieter sei zu verpflichten, ihr insgesamt Fr. 3'750.– zu-

züglich 5 % Zins seit 1. November 2023 zu bezahlen (act. 7/1; vgl. auch 

act. 7/35). Anlässlich der Verhandlung vom 30. Oktober 2024 beantragte der Ver-

mieter demgegenüber sinngemäss die Abweisung der Klage und verlangte im 

Rahmen einer Widerklage, die Mieterin sei zur Zahlung von Fr. 2'777.40 an ihn zu 

verpflichten (vgl. act. 38 S. 28; Prot. VI S. 8 ff.). Sodann stellte er sinngemäss ein 

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Ausstandsgesuch gegen den erstinstanzlichen Richter (vgl. Prot. VI S. 42; ferner 

dessen Ankündigung in act. 7/29). Nach Durchführung des Verfahrens wies die 

Vorinstanz mit Verfügung und Urteil vom 19. Dezember 2024 das Ausstandsge-

such sowie die Widerklage ab und verpflichtete den Vermieter in Gutheissung der 

Klage, der Mieterin Fr. 3'750.– zuzüglich 5 % Zins seit 1. November 2023 zu be-

zahlen. Sodann auferlegte die Vorinstanz dem Vermieter eine Ordnungsbusse 

von Fr. 1'600.– und hielt fest, bei der Staatsanwaltschaft Zürich-Limmat werde 

eine Strafanzeige gegen den Vermieter wegen des Verdachts auf Veruntreuung 

erfolgen (act. 4 = act. 5/97-117 = act. 6 = act. 7/42; nachfolgend zitiert als act. 6). 

1.3. Gegen diesen Entscheid erhob der Vermieter mit Eingabe vom 14. Januar 

2025 (Datum Poststempel) Beschwerde bei der Kammer, wobei er unter anderem 

die Aufhebung des angefochtenen Entscheides inklusive der Ordnungsbusse, 

sinngemäss die Abweisung der Anträge der Mieterin, ihre Verpflichtung zur Be-

zahlung von Fr. 6'327.40 an den Vermieter, die Auferlegung der Verfahrenskosten 

des erst- und des zweitinstanzlichen Verfahrens an die Mieterin, die Zusprechung 

einer Umtriebsentschädigung an ihn und die Verpflichtung der Mieterin zur Rück-

gabe der Wohnungsschlüssel verlangte. Sodann stellte der Vermieter ein Gesuch 

um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege inklusive Bestellung eines 

Rechtsbeistandes, beantragte die Aufhebung des Entscheides der Vorinstanz be-

treffend das Ausstandsgesuch sowie die Gutheissung desselben und stellte das 

Begehren, der vorinstanzliche Richter sei seines Amtes zu entheben. Ferner ver-

langte der Vermieter eine Untersuchung wegen verschiedener Delikte, u.a. wegen 

Amtsmissbrauch im Sinne von Art. 312 StGB, und war mit dem Erstatten der 

Strafanzeige durch die Vorinstanz nicht einverstanden (act. 2 S. 4 ff.). Mit Eingabe 

vom 24. Januar 2025 ergänzte der Vermieter seine Beschwerde, wobei er zusätz-

lich um Löschung der Betreibung Nr. 2 sowie um die Rückweisung des Verfah-

rens an die Vorinstanz ersuchte; ferner bat er um eine Eingangsbestätigung und 

eine Bestätigung, auch zuhanden der Staatsanwaltschaft, dass der angefochtene 

Entscheid nicht rechtskräftig sei (act. 8, insb. S. 4). Daraufhin wurde dem Vermie-

ter mit Schreiben vom 30. Januar 2025 der Eingang seiner Eingaben vom 14. und 

24. Januar 2025 bestätigt und weiter erläutert, dass der mit Beschwerde ange-

fochtene vorinstanzliche Entscheid in Anwendung von Art. 325 Abs. 1 ZPO 

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rechtskräftig sei (act. 10). Der Kammer wurde schliesslich eine vom Vermieter an 

den Regierungsrat gesandte Eingabe zuständigkeitshalber weitergeleitet (vgl. 

act. 11 und act. 12). Der Inhalt dieser Eingabe deckt sich im Wesentlichen mit der 

Beschwerde vom 14. Januar 2025 (vgl. act. 12 und act. 2). Mit E-Mail vom 

26. März 2025 wandte sich der Vermieter erneut an die Kammer und brachte wei-

tere Argumente vor (act. 17 und act. 19/1-4).

1.4. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 7/1–52). Da sich die 

Beschwerde, wie nachfolgend aufzuzeigen sein wird, sogleich als unzulässig 

resp. unbegründet erweist, ist vom Einholen einer Beschwerdeantwort abzusehen 

(vgl. Art. 322 Abs. 1 ZPO); das Verfahren erweist sich als spruchreif. Der Mieterin 

sind mit dem vorliegenden Entscheid lediglich Doppel resp. Kopien der Be-

schwerde, deren Ergänzung sowie der Beilagen dazu zuzustellen.

2. Rechtsmittelvoraussetzungen / Anforderungen an die Beschwerdebegrün-

dung

2.1. Sowohl die Beschwerde vom 14. Januar 2025 als auch die Eingabe vom 

24. Januar 2025 wurden innert der 30-tägigen Beschwerdefrist und damit grund-

sätzlich rechtzeitig eingereicht (vgl. act. 7/44 und Art. 321 Abs. 1 ZPO). Die Be-

schwerde ist im Sinne von Art. 321 Abs. 1 ZPO schriftlich und mit zumindest sinn-

gemässen Anträgen versehen, sie wurde bei der Kammer als zuständiger Be-

schwerdeinstanz eingereicht und enthält eine Begründung. Sie richtet sich gegen 

einen erstinstanzlichen Endentscheid, der nicht berufungsfähig ist, weil der Streit-

wert weniger als Fr. 10'000.– beträgt (Art. 319 lit. a und Art. 308 ZPO). Der Ver-

mieter ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und somit zur Be-

schwerde legitimiert. Insofern kann auf die Beschwerde jedenfalls im Grundsatz 

eingetreten werden (vgl. jedoch nachfolgend E. 4.2, 5.1, 6.1, 8.2, 8.4.3, 9.6 und 

10).

2.2. Das E-Mail des Vermieters vom 26. März 2025 wurde hingegen nicht nur 

nach Ablauf der Beschwerdefrist eingereicht, es ist auch nicht im Sinne von 

Art. 130 Abs. 2 ZPO gültig elektronisch signiert (act. 18). Daher sind das E-Mail 

und die damit eingereichten Beilagen nicht zu berücksichtigen.

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2.3. Das Beschwerdeverfahren richtet sich nach Art. 319 ff. ZPO. Mit der Be-

schwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige 

Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Dabei ist 

konkret darzulegen, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet. Die 

Beschwerde führende Partei hat sich mit anderen Worten mit dem angefochtenen 

Entscheid auseinanderzusetzen und im Einzelnen aufzuzeigen, aus welchen 

Gründen er falsch ist (vgl. etwa Hungerbühler, DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, 

Art. 321 N 21 i.V.m. Art. 311 N 30; ZK ZPO-Freiburghaus/Afheldt, 4. Aufl. 2025, 

Art. 321 N 15). Nicht ausreichend ist es, bloss die bereits vor der Vorinstanz getä-

tigten Ausführungen zu wiederholen (BSK ZPO-Spühler, 4. Aufl. 2025, Art. 321 

N 4 i.V.m. Art. 311 N 15; Hungerbühler, DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 321 

N 21 i.V.m. Art. 311 N 31). Formelartige, d.h. nicht spezifisch auf den angefochte-

nen Entscheid bezogene, und rein appellatorische Kritik wie etwa, der angefoch-

tene Entscheid sei "falsch" oder "rechtswidrig", ist ebenfalls ungenügend (Hunger-

bühler, DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 321 N 21 i.V.m. Art. 311 N 31). Bei 

Laien sind dabei grundsätzlich weniger strenge Anforderungen an die Beschwer-

deschrift zu stellen als bei einer anwaltlich vertretenen Partei (OGer ZH 

PS110192 vom 21. Februar 2012 E. 5.1; BK ZPO-Sterchi, Art. 321 N 17 f.; BSK 

ZPO-Spühler, 4. Aufl. 2025, Art. 321 N 4 i.V.m. Art. 311 N 18; Hungerbühler, 

DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 321 N 21 i.V.m. Art. 311 N 32; ZK ZPO-Frei-

burghaus/Afheldt, 4. Aufl. 2025, Art. 321 N 15). Während auf die Beschwerde 

nicht einzutreten ist, wenn sie gar keine derartige Begründung enthält (BK ZPO-

Sterchi, Art. 321 N 22; Hungerbühler, DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 321 

N 21 i.V.m. Art. 311 N 32 und 46), ist bei einer lediglich mangelhaften Begrün-

dung demgegenüber auf das Rechtsmittel einzutreten. Allerdings kann sich dies 

dahingehend nachteilig für die Beschwerdeführerin auswirken, als dass es zum 

Abweisen der Beschwerde führen kann (OGer ZH LB120045 vom 27. Juni 2012 

E. 3.1). 

2.4. In seiner 54-seitigen Beschwerde wiederholt der Vermieter über weite Stre-

cken wörtlich seine Vorbringen vor Vorinstanz, ohne dabei auf den angefochtenen 

Entscheid und die Frage, ob sich die Vorinstanz (korrekt) mit den von ihr behan-

delten Themen befasst hat, einzugehen (vgl. insb. act. 2 S. 19-45 = act. 7/38 S. 2-

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12 und S. 27-28 sowie act. 7/38A S. 13-26 und 29-31). Dies erfüllt die Anforderun-

gen an eine Beschwerdebegründung nicht, weshalb die fraglichen Passagen bei 

der Beurteilung der Beschwerde ausser Acht zu lassen sind. Zudem macht der 

Vermieter diverse Ausführungen und Vorwürfe allgemeiner Art, welche sich nicht 

spezifisch auf den angefochtenen Entscheid beziehen. Eine genügende Ausein-

andersetzung mit dem angefochtenen Entscheid oder eine konkrete Kritik daran 

ist darin nicht zu sehen (vgl. act. 2 S. 2 ff.; act. 8 S. 5 ff.). Als Beispiel hierfür seien 

etwa die Vorbringen zitiert, wonach der Vorinstanz "die Nichtberücksichtigung ent-

scheidender Beweismittel, die vom Beschwerdeführer vorgelegt wurden. (Beila-

gen 01-270)" oder "Die Verletzung der Prozessmaximen, […]" vorgeworfen wird 

(act. 2 S. 3). Ebenfalls exemplarisch ist die pauschale Behauptung "Das Urteil 

weist erhebliche Mängel auf, die eine gerechte und korrekte Entscheidung verhin-

dern. Diese Mängel könnten in Form von Verfahrensfehlern, unzureichender Be-

weiswürdigung oder fehlerhafter Rechtsanwendung vorliegen. […]" (act. 2 S. 4). 

Derartige Vorbringen genügen den Anforderungen an eine Beschwerdeschrift 

nicht und sind nicht weiter zu berücksichtigen. Soweit sich der Vermieter in seiner 

Beschwerdeschrift oder deren Ergänzung spezifischen Themen widmet, ist darauf 

nachfolgend im Einzelnen einzugehen.

3. Vorwürfe im Zusammenhang mit der Protokollierung

3.1. Der Vermieter macht geltend, das von der Vorinstanz erstellte Protokoll der 

Verhandlung vom 30. Oktober 2024 sei unrichtig (act. 2 S. 3 und 48; vgl. auch 

act. 8 S. 4). Es sei zu lang – 47-seitig, obwohl er nur etwa zehn bis 15 Minuten im 

Gerichtssaal gewesen sei – und die Vorinstanz habe das Protokoll so geschrie-

ben, als hätte er, der Vermieter, die Fragen der Vorinstanz beantwortet. Seine 

Aussagen seien dadurch völlig verfälscht worden (act. 2 S. 3). Er beantrage da-

her, es seien die Ton- und Videoaufnahmen der vorinstanzlichen Verhandlung 

beizuziehen und die Gerichtsschreiberin sei zu befragen (act. 2 S. 3, ferner 

S. 48). 

3.2. Ist eine Partei der Ansicht, es sei inhaltlich unrichtig protokolliert worden, so 

kann sie gemäss Art. 235 Abs. 3 ZPO ein Protokollberichtigungsbegehren stellen, 

und zwar bei derjenigen Instanz, welche das Protokoll erstellt hat. Mit einem Pro-

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tokollberichtigungsbegehren kann etwa geltend gemacht werden, es seien Anga-

ben gemäss Art. 235 Abs. 1 lit. a-e ZPO nicht richtig festgehalten worden, also 

beispielsweise Rechtsbegehren, Anträge und Prozesserklärungen der Parteien, 

oder das Protokoll enthalte Lücken in der Wiedergabe wesentlicher Ausführungen 

der Parteien oder gebe diese nicht in ihrem wahren Sinngehalt wieder. Im Gesuch 

sind dabei die beanstandeten Stellen des Protokolls und die gewünschten Ände-

rungen anzugeben (Pahud, DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 235 N 22 f. und 

25). 

3.3. Die vom Vermieter erhobenen Rügen wären grundsätzlich mittels eines 

Protokollberichtigungsgesuches an die Vorinstanz geltend zu machen gewesen. 

Abgesehen davon, dass der Vermieter in der Beschwerde formell keinen derarti-

gen Antrag stellt, ist seine Kritik auch zu allgemein gehalten, als dass diese als 

Protokollberichtigungsgesuch zu interpretieren wäre. Die pauschalen Behauptun-

gen, das Protokoll sei unwahr, zu lange und seine Aussagen seien verfälscht wor-

den, sind nicht konkret genug, um eine Änderung des Protokolls vornehmen zu 

können. Erforderlich gewesen wären Angaben dazu, welche Stellen genau falsch 

sein sollen, was richtigerweise hätte darin stehen müssen, und inwiefern sich die 

falsche Protokollierung im Einzelnen ausgewirkt haben soll. Auf eine Weiterleitung 

der Rügen des Vermieters an die Vorinstanz kann nach dem Gesagten verzichtet 

werden. Der Beizug der von der Verhandlung vom 30. Oktober 2024 wohl ange-

fertigten Tonbandaufnahme – Videoaufnahmen werden in Zivilprozessen praxis-

gemäss keine erstellt – oder das Befragen des anwesenden Gerichtsschreibers 

erweisen sich ebenfalls als obsolet. Für die Behandlung der vorliegenden Be-

schwerde ist aufgrund des Gesagten vom von der Vorinstanz Protokollierten aus-

zugehen. 

4. Antrag auf Amtsenthebung

4.1. Zu Beginn seiner Beschwerde stellt der Vermieter den Antrag, der vorins-

tanzliche Richter solle innert eines Monats seines Amtes enthoben werden (act. 2 

S. 3). Eine Begründung dieses Ersuchens findet sich direkt an dieser Stelle nicht, 

allerdings erhebt der Vermieter sowohl in seiner Beschwerde als auch in seiner 

Beschwerdeergänzung vom 24. Januar 2025 verschiedenste Vorwürfe, welche 

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als Argumente für eine Gutheissung dieses Antrages verstanden werden könnten. 

So macht der Vermieter wiederholt geltend, der zuständige Einzelrichter sei nicht 

neutral, unfair und parteiisch gewesen (etwa act. 2 S. 7, 8, 11 f., 14, 18, 46 und 

50), habe sich vor der Verhandlung offiziell als Partei geäussert (act. 2 S. 48), 

seine richterliche Autorität resp. sein Amt missbraucht (act. 2 S. 9 f.; vgl. dazu 

auch E. 6) und ihn rücksichtslos, aggressiv und parteiisch behindert (act. 2 S. 8). 

Weiter spricht der Vermieter von der "kriminellen Energie" des vorinstanzlichen 

Richters, der bereit gewesen sei, die Justiz zu manipulieren, und wirft ihm vor, 

böswillig und willkürlich gehandelt zu haben (act. 2 S. 10). Auch habe sich der 

erstinstanzliche Richter feindselig verhalten und unangemessene Bemerkungen 

(act. 2 S. 14) sowie Gesten ihm gegenüber gemacht (act. 46), und er habe ihn 

während der Verhandlung beleidigt (act. 2 S. 46 und 48). Der Richter habe seine 

Ausführungen mit parteiischen Argumenten bombardiert (act. 2 S. 12 und 47) und 

ihn keinen vollständigen Satz aussprechen und keine Beweise vorlegen lassen 

(act. 2 S. 46) bzw. ihm generell keine Gelegenheit gegeben, sich zu äussern und 

auf Rechtsverletzungen hinzuweisen (act. 2 S. 46 und 47). Auch habe der Richter 

ständig mit Geldstrafe gedroht. Er, der Vermieter, habe sich daher im Gerichts-

saal vom Richter eingeschüchtert gefühlt und habe sich gezwungen gesehen, den 

Saal zu verlassen (act. 2 S. 47). Sodann wirft der Vermieter dem erstinstanzlichen 

Richter Prozessbetrug (durch das angebliche Unterdrücken von Beweisen und 

das Fördern unbegründeter Forderungen der Mieterin; act. 2 S. 14 und 18) und 

generell ein unangemessenes Verhalten an der Verhandlung vor (act. 2 S. 18 und 

46). Ferner spricht der Vermieter von einem "Lügengebäude des Richters", das in 

sich zusammenfallen werde (act. 2 S. 48). Schliesslich vertritt der Vermieter die 

Ansicht, aufgrund der von ihm gegen den vorinstanzlichen Richter eingereichten 

Strafanzeige, Persönlichkeitsverletzungs- und Feststellungsklage befinde sich 

dieser in einem Interessenskonflikt und habe als Gegenpartei (des Vermieters) 

zurückzutreten (act. 2 S. 52). 

4.2. Derartige Vorwürfe grösstenteils disziplinarischer Natur, die auf die Person 

des vorinstanzlichen Richters bzw. dessen Verhalten abzielen, wären grundsätz-

lich im Rahmen eines Aufsichtsbeschwerdeverfahrens im Sinne von § 82 ff. GOG 

zu behandeln und als solche bei der hierfür zuständigen Verwaltungskommission 

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des Obergerichts anzuzeigen (vgl. § 80 Abs. 1 lit. b GOG i.V.m. § 18 Abs. 1 lit. k 

der Verordnung über die Organisation des Obergerichts vom 3. November 2010 

[LS 212.51]). Die Kammer ist zur Behandlung des fraglichen Antrages und der da-

mit verbundenen Vorbringen des Vermieters folglich nicht zuständig, weshalb auf 

den Antrag nicht einzutreten und auf die fraglichen Ausführungen des Vermieters 

an dieser Stelle nicht näher einzugehen ist. Eine Weiterleitung der Eingaben des 

Vermieters an die Verwaltungskommission erübrigt sich, da die für derartige An-

zeigen geltende zehntägige Frist ab Kenntnisnahme der Amtspflichtverletzung 

(vgl. § 83 Abs. 1 GOG) bei Einreichung der Beschwerde am 14. Januar 2025 (vgl. 

act. 2) bereits abgelaufen war, und zwar sowohl ab der Verhandlung vom 30. Ok-

tober 2024 gerechnet als auch ab dem angefochtenen Entscheid, welcher dem 

Vermieter am 31. Dezember 2024 zugestellt worden war (vgl. act. 7/44). 

4.3. Anzumerken bleibt Folgendes: Diverse der oben wiedergegebenen Ausfüh-

rungen des Vermieters, insbesondere betreffend die "kriminellen Energie" des 

vorinstanzlichen Richters, der bereit gewesen sei, die Justiz zu manipulieren, der 

Vorwurf des böswilligen und willkürlichen Handelns, sowie die Aussagen zum 

feindseligen Verhalten sowie des angeblichen Prozessbetruges und Lügengebäu-

des überschreiten – besonders in ihrer Gesamtheit gewürdigt – die Grenze des 

gebotenen Anstandes (vgl. auch nachfolgend E. 7.3). Der Vermieter ist darauf 

hinzuweisen, dass dies nicht toleriert wird und solche Aussagen bei Wiederholung 

in Anwendung von Art. 128 Abs. 1 ZPO zu einem Verweis oder einer Busse von 

bis zu Fr. 1'000.– führen können oder die Eingabe ohne Weiteres zurückgeschickt 

werden kann (Art. 132 Abs. 3 ZPO).

5. Ausstandsbegehren

5.1. Einleitend ist zu dieser Thematik auf Folgendes hinzuweisen: Entscheide 

über Ausstandsbegehren sind gemäss Art. 50 Abs. 2 ZPO mit Beschwerde an-

fechtbar, wobei die Beschwerdefrist gestützt auf Art. 321 Abs. 2 ZPO zehn Tage 

beträgt (vgl. etwa CHK ZPO-Sutter-Somm/Seiler, Art. 50 N 6). Entsprechend lau-

tet auch die Rechtsmittelbelehrung der Vorinstanz (act. 6, Verfügung Dispositiv-

Ziffer 3). Würde man auf diese Rechtsmittelfrist abstellen, wären sowohl die Be-

schwerde als auch deren Ergänzung zu spät erfolgt (vgl. act. 7/44), was zu einem 

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Nichteintreten führen würde. Allerdings stellt sich die Frage, ob in der vorliegen-

den Ausnahme-Konstellation – Entscheide über Ausstandsbegehren werden in al-

ler Regel nicht von der Besetzung, deren Ausstand verlangt wird, selbst und 

schon gar nicht zusammen mit dem Endentscheid gefällt (vgl. dazu nachfolgend 

E. 5.6 und 5.8), sodass die Regelung von Art. 50 Abs. 2 i.V.m. Art. 321 Abs. 2 

ZPO im Normallfall durchaus sinnvoll ist – nicht auf die Rechtsmittelfristen der 

Hauptsache abzustellen wäre. Analog wird jedenfalls etwa bei Entscheiden über 

Ordnungsbussen verfahren, die gestützt auf Art. 128 Abs. 4 i.V.m. Art. 321 Abs. 2 

ZPO grundsätzlich ebenfalls innert zehn Tagen mit Beschwerde anzufechten sind. 

Dies allerdings nur, wenn sie als selbständige Entscheide ergehen. Wird ein Ent-

scheid über eine Ordnungsbusse zusammen mit dem Entscheid in der Sache ge-

troffen, so gilt die Rechtsmittelfrist dieses Entscheides auch für die Anfechtung 

der Ordnungsbusse (ZK ZPO-Bachofner, 4. Aufl. 2025, Art. 128 N 26). Letztlich 

kann die Frage nach der anwendbaren Rechtsmittelfrist hier aber offen gelassen 

werden, da es auch im Falle eines Eintretens nicht zu einer Gutheissung des 

Ausstandsbegehrens des Vermieters käme, wie nachfolgend zu zeigen ist.

5.2. Die Vorinstanz erwog zum Ausstandsbegehren des Vermieters, seine Vor-

würfe würden sich darin erschöpfen, dem Richter die Ausübung seiner Frage-

pflicht vorzuwerfen. Dies könne, viel weniger noch als eine vorläufige Einschät-

zung der Rechts- und Beweislage oder ein vorausgegangener Entscheid über 

vorsorgliche Massnahmen oder über die unentgeltliche Rechtspflege, offensicht-

lich keinen Ausstandsgrund bilden, besonders nicht, wenn sich wie hier die ge-

stellten Fragen an Widersprüchen im Vortrag der betroffenen Partei orientieren 

und sich noch dazu am Ende als durchaus berechtigt herausstellen würden. Es 

liege damit ein missbräuchliches Ausstandsgesuch vor, welches ohne Weiterun-

gen abzuweisen sei (act. 6 E. 3.3). 

5.3. Im Rechtsmittelverfahren macht der Vermieter erneut die Befangenheit des 

vorinstanzlichen Richters geltend. Er führt an, dieser sei parteiisch gewesen, weil 

er wiederholt die Mieterin bevorzugt habe, etwa indem er einseitig zu ihren Guns-

ten Beweise berücksichtigt habe, nur ihre Eingaben berücksichtigt habe und ihr 

sogar dabei geholfen habe, diese zu ergänzen, sowie mit einseitigen Entscheiden 

ihre Position gestärkt habe und sich vor der Verhandlung sogar offiziell als Partei 

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geäussert habe (act. 2 S. 7, 8, 12, 48 und 50). Weitere Beweise für die Parteilich-

keit des erstinstanzlichen Richters sieht der Vermieter darin, dass dieser ihm 

grundlos bzw. nur weil er sein Akteneinsichtsrecht geltend gemacht habe, mit 

Busse gedroht und seine Eingaben wiederholt abgelehnt habe (act. 2 S. 8) sowie 

seine Argumente ignoriert habe (act. 2 S. 50). Auch das Ignorieren bzw. unbe-

gründete Ablehnen seines Ausstandsgesuches deute auf eine Befangenheit resp. 

Parteilichkeit des vorinstanzlichen Richters hin (act. 8 S. 7 und 8).

5.4. Zunächst stellt sich die Frage, ob diese Vorbringen des Vermieters konkret 

genug sind, um tatsächlich beurteilt werden zu können: Auf den angefochtenen 

Entscheid geht der Vermieter nicht ein, was streng genommen dazu führen 

würde, dass auf seine Ausführungen nicht einzugehen wäre. Zudem sind seine 

Argumente teils so allgemein gehalten, dass sie nicht überprüft werden können. In 

diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass die Beschwerde weitere Ausfüh-

rungen zum Thema Befangenheit enthält, die derart abstrakt gehalten oder rein 

theoretisch und ohne Bezugnahme zum vorliegenden Fall sind, dass sie den An-

forderungen an eine Beschwerdebegründung in keiner Art und Weise zu genügen 

vermögen (vgl. etwa act. 2 S. 5 f., 12 f., 45 und 52 f.). Abgesehen davon erweisen 

sich die Behauptungen des Vermieters als schlicht nicht zutreffend. Dass etwa 

nur Eingaben der Mieterin berücksichtigt worden resp. die Eingaben oder auch 

die Ausführungen des Vermieters abgelehnt oder ignoriert worden seien, stimmt 

so nicht (vgl. act. 6, etwa E. 4.1.1 und 4.2.2). Ebenso wenig geht aus den vorin-

stanzlichen Akten hervor, dass die Vorinstanz der Mieterin in unzulässiger Art und 

Weise geholfen habe, ihre Eingaben zu ergänzen (vgl. insb. Prot. VI S. 8 und 

42 ff.) oder sich vor der Verhandlung "offiziell" als Partei geäussert habe (vgl. 

etwa act. 7/7, act. 7/11, act. 7/16, act. 7/22, act. 7/30). Welche Beweise die Vorin-

stanz ungerechtfertigterweise einseitig zu Gunsten der Mieterin berücksichtigt 

bzw. inwiefern sie eine einseitige Beweiswürdigung vorgenommen haben soll, er-

klärt der Vermieter nicht. Aber selbst wenn die Kammer zum Schluss käme, dass 

die vorinstanzliche Beweiswürdigung anders hätte auszufallen müssen (vgl. dazu 

aber nachfolgend E. 8), würde darin noch kein Ausstandsgrund liegen. Vielmehr 

wäre dies ein im Rechtsmittelverfahren behebbarer Fehler (vgl. hierzu BGer 

4A_328/2021 vom 26. Juli 2021 E. 2.3 m.w.H.). Der Umstand, dass der angefoch-

- 12 -

tene Entscheid zugunsten der Mieterin ausgefallen ist, indem ihre Klage gutge-

heissen wurde, mag ebenfalls keine Parteilichkeit zu begründen. Dasselbe gilt für 

die – entgegen dem Vermieter sehr wohl begründete – Verneinung eines 

Ausstandsgrundes. Dass die Vorinstanz dem Vermieter ohne Grund bzw. nur auf-

grund der Geltendmachung des Akteneinsichtsrechts mit einer Ordnungsbusse 

gedroht haben soll, ist sodann unzutreffend. Zwar wurde dem Vermieter seitens 

der Vorinstanz eine Ordnungsbusse angedroht (act. 7/30; Prot. VI S. 41 f.), Grund 

dafür war aber das nach Ansicht der Vorinstanz mutwillige Prozessieren des Ver-

mieters (act. 7/30 S. 2; Prot. VI S. 41 f.; vgl. auch E. 7). Schliesslich wurde das 

Ausstandsbegehren des Vermieters nicht ignoriert (vgl. nachfolgend E. 5.5). 

5.4. Weiter macht der Vermieter geltend, der von ihm anlässlich der Verhand-

lung verlangte Ausstand sei bis heute verweigert und das Gesuch von der Verfah-

rensleitung ignoriert worden (act. 2 S. 52; vgl. auch act. 8 S. 8). Sein Ausstands-

gesuch hätte aber vor der Fällung des Urteils geprüft werden müssen (act. 8 S. 5 

und 6). Teilweise dazu im Widerspruch stehend führt der Vermieter auch aus, das 

Ausstandsbegehren hätte mit dem Urteil behandelt werden müssen. Dass die 

Vorinstanz auf Seite 20 des angefochtenen Entscheides auf ein geplantes 

Ausstandsbegehren verweise, welches er beim Obergericht einreichen solle, 

stelle eine unzulässige Verfahrensverzögerung dar (act. 8 S. 2 f.). 

5.5. Die Vorinstanz entschied über das anlässlich der Verhandlung vom 30. Ok-

tober 2024 gestellte Ausstandsgesuch des Vermieters nach Einholen einer Stel-

lungnahme der Mieterin mit dem nächsten Verfahrensschritt, der Urteilsfällung 

(vgl. act. 6 E. 3.3 sowie Prot. VI S. 42 und 46). Von einer Verweigerung der Be-

handlung des Ausstandsgesuches, einem Ignorieren dieses Begehrens oder da-

von, das Ausstandsbegehren sei nicht mit dem Urteil in der Hauptsache behan-

delt worden, kann also keine Rede sein. Auch liegt entgegen dem Vermieter in 

der Abweisung des Ausstandsgesuchs keine Rechtsverweigerung. 

5.6. Was den Zeitpunkt des Entscheides über das Ausstandsbegehren betrifft, 

ist in der Regel ein separater und sofortiger Entscheid, mithin noch vor Fällung 

des Entscheides in der Hauptsache, angebracht. Das ist aber mit Blick auf das 

Beschleunigungsgebot nicht zwingend. Das Bundesgericht entschied etwa in ei-

- 13 -

nem Fall, in welchem der Ausstand einzig mit Rechtsfehlern begründet worden 

war, welche aber in erster Linie im Rahmen eines Rechtsmittelverfahrens zu be-

heben waren, und zudem das ohnehin bereits seit Langem hängige Verfahren 

nicht noch weiter verzögert werden sollte, dass die Fortsetzung des Verfahrens 

vor einem sofortigen Entscheid über das Ausstandsbegehren zulässig gewesen 

sei (BGer 5A_924/2012 vom 29. Mai 2015 E. 2.3.2). Im vorliegenden Fall war 

nicht nur das Ausstandsverfahren zum gleichen Zeitpunkt spruchreif wie die 

Hauptsache selbst, sondern das Ausstandsbegehren war auch offensichtlich un-

begründet, wie die Vorinstanz zu Recht darlegte. Ein separater vorgängiger Ent-

scheid über das Ausstandsbegehren war in dieser Situation nicht angebracht, 

vielmehr rechtfertigte es sich hier, über beides gleichzeitig zu entscheiden. Eine 

unzulässige Verfahrensverzögerung kann darin nicht erblickt werden.

5.7. Auf Seite 20 des angefochtenen Entscheides – im Dispositiv der Verfügung 

betreffend das Ausstandsbegehren – wies die Vorinstanz auf die Möglichkeit des 

beim Obergericht einzureichenden Rechtsmittels der Beschwerde hin (act. 6 Dis-

positivziffer 1–3 der Verfügung). Der Vermieter geht fehl, wenn er darin ein "ge-

plantes Ausstandsbegehren", welches er "beim Obergericht einreichen solle", 

sieht. Die Rechtsmittelbelehrung gemäss Art. 238 lit. f ZPO ist notwendiger Be-

standteil eines Entscheides, eine Verfahrensverzögerung ist nicht ersichtlich. 

5.8. Es bleibt, auf Folgendes hinzuweisen: Über streitige Ausstandsbegehren 

entscheidet im Kanton Zürich das Bezirksgericht, wenn dessen Mitglieder betrof-

fen sind (§ 127 lit. c GOG i.V.m. Art. 50 ZPO). Ist das Ausstandsbegehren aber 

rechtsmissbräuchlich oder offensichtlich unbegründet, was zu einem Nichteintre-

ten darauf führt (OGer LB240016 vom 21. Mai 2024 E. III./2 m.w.H.), so kann das 

Gericht, dessen Ausstand verlangt wird, das Gesuch selbst beurteilen (vgl. 

BGE 129 III 445 E. 4.2.2; OGer ZH PS240245 vom 23. Dezember 2024 E. 2.2.1; 

vgl. auch OGer ZH RB230009 vom 24. Juli 2023 E. 2 m.w.H.). Vorliegend durfte 

die Vorinstanz folglich selbst über das offensichtlich unbegründete Ausstandsbe-

gehren des Vermieters entscheiden. Dass es sich um ein offensichtlich unbegrün-

detes Ausstandsbegehren handelt, ergibt sich einerseits aus der Begründung der 

Vorinstanz, welche der Vermieter so nicht rügt, andererseits direkt aus den Aus-

- 14 -

führungen des Vermieters zur Begründung seines Ausstandsgesuches selbst (vgl. 

Prot. VI S. 41 f.). 

5.9. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Rügen des Vermieters betref-

fend das Ausstandsgesuch abzuweisen sind, soweit darauf überhaupt eingetreten 

werden kann. 

6. Straftaten (u.a. Amtsmissbrauch) und Strafanzeige

6.1. Der Vermieter ist der Ansicht, der erstinstanzliche Richter habe sich diver-

ser Straftaten schuldig gemacht, unter anderem des Amtsmissbrauchs, der fal-

schen Anschuldigung etc. Er, der Vermieter, werde deshalb Strafanzeige gegen 

den Richter einreichen (act. 2 S. 3, 9 f., 15 und 51; act. 8 S. 3 und 5). Dazu ist le-

diglich anzumerken, dass dies dem Vermieter offen steht. Sofern er jedoch sinn-

gemäss verlangt, die Kammer habe entsprechende Untersuchungen einzuleiten 

(vgl. act. 2 S. 52), ist dem entgegen zu halten, dass die Kammer zur Durchfüh-

rung solcher Untersuchungen nicht zuständig ist und auch keine Veranlassung 

dafür sieht, eine Anzeige bei der zuständigen Staatsanwaltschaft zu erstatten. Die 

vom Vermieter vorgebrachten Gründe für die angebliche Strafbarkeit des erstin-

stanzlichen Richters (vgl. insb. act. 2 S. 2, 3, 6, 9 f., 18, 46 und 50 f.) hätte sodann 

die zuständige Staatsanwaltschaft zu prüfen, nicht die Kammer, sodass darauf 

nicht weiter einzugehen und – sofern die Ausführungen des Vermieters überhaupt 

als expliziten Antrag zu verstehen sind – auf ein entsprechendes Begehren nicht 

einzutreten ist.

6.2. Sofern der Vermieter geltend macht, die Vorinstanz habe mit ihrer Anzeige 

an die Staatsanwaltschaft, welche ohne rechtskräftiges Urteil erfolgt sei und ohne 

dass seine Schuld bewiesen gewesen wäre, ihre Kompetenzen überschritten 

(act. 2 S. 9 f., ferner S. 50 f.; act. 8 S. 3), so ist dies zu verneinen. Die Vorinstanz 

hat den Vermieter gerade nicht schuldig gesprochen, sondern Anzeige bei der zu-

ständigen Stelle erstattet, damit diese weitere Abklärungen vornehme (vgl. act. 6 

E. 4.1.2). Dieses Vorgehen der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. Wie schon 

die Vorinstanz korrekt festhielt (vgl. act. 6 E. 4.1.2), sind die Gerichte des Kantons 

Zürich verpflichtet, mutmassliche strafbare Handlungen, welche sie bei der Aus-

übung ihrer Amtstätigkeit wahrnehmen, zur Anzeige zu bringen (Art. 302 Abs. 2 

- 15 -

StPO i.V.m. § 167 Abs. 1 GOG). Vorliegend ist unbestritten, dass der Vermieter 

das von der Mieterin geleistete Mietdepot nicht auf einem Mietkautionssperrkonto 

hinterlegte, sondern auf seinem privaten Bankkonto behielt (vgl. act. 6 E. 4.1 so-

wie nachfolgend E. 8.3). Ein allfälliger Antrag des Vermieters in Bezug auf die Er-

stattung der Strafanzeige durch die Vorinstanz – ob er mit seinen Vorbringen 

überhaupt einen solchen stellen wollte, bleibt unklar – wäre nach dem Gesagten 

jedenfalls abzuweisen. 

6.3. Der Vorwurf, die Vorinstanz habe fälschlicherweise den Eindruck erwecken 

wollen, der angefochtene Entscheid sei bereits rechtskräftig bzw. es sei dagegen 

kein Rechtsmittel möglich (act. 8 S. 3 und 7), ist im Übrigen haltlos. Der angefoch-

tene Entscheid ist mit Beschwerde anfechtbar (vgl. E. 2.1), worauf die Vorinstanz 

in Dispositivziffer 9 des angefochtenen Urteils richtig hinwies (vgl. act. 6). Wie 

dem Vermieter bereits im Schreiben der Kammer vom 30. Januar 2025 mitgeteilt 

wurde (vgl. act. 10), hemmt die Beschwerde gemäss Art. 325 Abs. 1 ZPO die 

Rechtskraft und die Vollstreckbarkeit des angefochtenen Entscheides nicht, wes-

halb auch der Hinweis der Vorinstanz in der Rechtsmittelbelehrung (act. 6 Dispo-

sitiv-Ziffer 9), der Entscheid sei rechtskräftig, korrekt war. 

7. Ordnungsbusse

7.1. Die Vorinstanz erwog zur dem Vermieter auferlegten Ordnungsbusse von 

Fr. 1'600.–, diese erfolge sowohl aufgrund der Missachtung des Geschäftsgangs 

als auch mutwilliger Prozessführung. So habe der Vermieter mit dem Verlassen 

der Hauptverhandlung ohne Bewilligung den Geschäftsgang missachtet. Auch 

durch mehrfache Ermahnungen habe er sich schon zuvor vom ständigen Reinre-

den nicht abhalten lassen. Schon als mutwillige Prozessführung zu werten seien 

sein missbräuchliches Ausstandsgesuch und seine unsinnigen prozessualen Ein-

wände, für die er teils schon vor der Hauptverhandlung verwarnt und auf eine 

mögliche Ordnungsbusse hingewiesen worden sei. Wie auch mit seinen offen-

sichtlich unbegründeten Gegenforderungen habe der Vermieter einzig das Ziel 

verfolgt, die berechtigten Forderungen der Mieterin zu durchkreuzen. Das geleis-

tete Mietzinsdepot habe er in seinem Vermögen behalten, ohne es gesetzeskon-

- 16 -

form zu hinterlegen, so dass gegen ihn eine Strafanzeige habe eingereicht wer-

den müssen. Insgesamt wiege sein Verschulden schwer (act. 6 E. 5.2). 

7.2. Der Vermieter ist demgegenüber der Ansicht, die Voraussetzungen für das 

Auferlegen einer Ordnungsbusse seien nicht erfüllt (act. 2 S. 10, 46 und 50), 

diese sei unverhältnismässig (act. 2 S. 2 und 46) und stütze sich nicht auf gesetz-

liche Grundlagen (inklusive Bundesverfassung und EMRK; act. 2 S. 46; vgl. auch 

act. 8 S. 3). Er habe sich durch das Verhalten des vorinstanzlichen Richters be-

nachteiligt gefühlt und sich gezwungen gesehen, auf Missstände hinzuweisen. 

Dies sei nicht mutwillig gewesen, sondern eine berechtigte Reaktion auf Prozess-

fehler. Sachliche Kritik an einer Behörde sei nämlich kein Anstandsverstoss – 

wenn ein Richter tatsächlich befangen sei, sei dies Fakt und weder Beleidigung 

noch Beschimpfung. Der vorinstanzliche Richter habe sich während der Verhand-

lung unangemessen verhalten, er habe ihn keinen vollständigen Satz ausspre-

chen und keine Beweise vorlegen oder auf Beweise hinweisen lassen, sondern im 

Gegenteil seine Argumente umgedreht und zugunsten der Gegenpartei argumen-

tiert. Der Richter habe ihm sogar mittels Gesten vorgeworfen, verrückt zu sein. 

Auch habe es der Richter nicht geduldet, dass er auf Rechtsverletzungen wie bei-

spielsweise die Befangenheit hingewiesen habe. Der Richter habe ihn mit spötti-

schen Angriffen provoziert, um ihm eine Strafe aufzuerlegen, falls er, der Vermie-

ter, sich zur Wehr setzen würde. Auch habe der Richter ständig mit Geldstrafe ge-

droht. Er, der Vermieter, habe sich vom Richter eingeschüchtert gefühlt. Unter 

diesen Umständen habe er sich gezwungen gesehen, den Gerichtssaal zu verlas-

sen, um weiteren psychologischen Schaden und Misshandlung durch den Richter 

zu vermeiden (zum Ganzen act. 2 S. 46, 47 und 48). Die Kammer solle sich das 

Video der Verhandlung anschauen, und wenn die Geldstrafe berechtigt sei, könne 

man ihn sogar mit Fr. 10'000.– bestrafen (act. 2 S. 48). Ferner rügt der Vermieter, 

die Vorinstanz habe ihm keine Gelegenheit gegeben, gegen die Auferlegung der 

Ordnungsbusse Stellung zu nehmen oder Einspruch zu erheben (act. 8 S. 3), sein 

rechtliches Gehör sei verletzt worden (act. 8 S. 4). Zudem ist er der Ansicht, das 

Androhen der Busse bereits vor der Verhandlung bzw. das Androhen der Busse 

per se verletze Art. 6 EMRK (act. 2 S. 46; act. 8 S. 7, vgl. auch S. 3). Auch äus-

- 17 -

sert der Vermieter den Verdacht, die Ordnungsbusse sei nur angedroht worden, 

weil er sein Recht auf Akteneinsicht geltend gemacht habe (act. 2 S. 8).

7.3. Wer im Verfahren vor Gericht den Anstand verletzt oder den Geschäfts-

gang stört, wird mit einem Verweis oder mit einer Ordnungsbusse bis zu 1'000 

Franken bestraft (Art. 128 Abs. 1 ZPO). Bei bös- oder mutwilliger Prozessführung 

können die Parteien mit einer Ordnungsbusse bis 2'000 Franken und bei Wieder-

holung bis 5'000 Franken bestraft werden (Art. 128 Abs. 3 ZPO). Unter die Stö-

rung des Geschäftsganges fallen z.B. die unnötige Weitschweifigkeit in mündli-

chen Vorträgen oder schriftlichen Eingaben (BSK ZPO-Gschwend, 4. Aufl. 2025, 

Art. 128 N 7; OFK ZPO-Jenny/Abegg, 3. Aufl. 2023, Art. 128 N 7; ZK ZPO-Ba-

chofner, 4. Aufl. 2025, Art. 128 N 10). Auch das eigenmächtige Verlassen des Ge-

richtssaals kann als Störung des Verfahrensganges gelten (vgl. BGE 135 I 313). 

Dauerndes resp. wiederholtes nicht ausreden Lassen ist als Anstandsverletzung 

zu qualifizieren (Kaufmann/Kaufmann, DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 128 

N 10). Während sachliche resp. sachbezogene und verhältnismässige sowie nicht 

wider besseren Wissens erfolgende Kritik, etwa an den Behörden, zulässig ist, 

sind Beschimpfungen wie beispielsweise die Bezeichnung der schweizerischen 

Rechtspflegeorgane als hoffnungslos unfähig, böswillig, desolat, parteiisch und 

dünkelhaft klar anstandsverletzend (BSK ZPO-Gschwend, 4. Aufl. 2025, Art. 128 

N 10, mit Verweis auf BGer 1P.721/2000 vom 19. Januar 2001, insb. E. 1). Ein 

mutwilliges, also weder begründetes noch diskutables, Ausstandsgesuch ist zu-

folge der damit einhergehenden Verfahrensverzögerung ebenfalls als Störung des 

Geschäftsganges zu qualifizieren (Kaufmann/Kaufmann, DIKE-Komm-ZPO, 

3. Aufl. 2025, Art. 128 N 15). Die Prozessführung ist dann als mutwillig zu qualifi-

zieren, wenn sie rein schikanös oder missbräuchlich erscheint, mithin also die 

Chancen, den Prozess zu gewinnen, derart schlecht sind, dass keine vernünftig 

handelnde Durchschnittsperson einen solchen Prozess führen würde. Auch wenn 

es etwa nur darum geht, die Gegenpartei zu bedrängen oder vor Gericht anzu-

prangern und die aufgeworfenen Punkte nichts mit der eigentlichen Sachfrage zu 

tun haben, liegt eine mutwillige Prozessführung vor (Kaufmann/

Kaufmann, DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 128 N 17; vgl. auch BSK ZPO-

Gschwend, 4. Aufl. 2025, Art. 128 N 19).

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Ob und welche Disziplinarmassnahmen getroffen werden, liegt im pflichtge-

mässen Ermessen des das Verfahren leitenden Richters, wobei jedoch das Ver-

hältnismässigkeitsprinzip zu beachten ist. Entsprechend kommen in der Regel zu-

nächst warnende und vorbeugende Massnahmen wie ein Verweis oder die Auffor-

derung, ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen, und erst bei Erfolglosigkeit eine 

Ordnungsbusse oder gar der Ausschluss von der Verhandlung in Betracht (BSK 

ZPO-Gschwend, 4. Aufl. 2025, Art. 128 N 12; ZK ZPO-Bachofner, 4. Aufl. 2025, 

Art. 128 N 23). Bevor eine Ordnungsbusse ausgesprochen wird, ist der betroffe-

nen Person zur Wahrung ihres rechtlichen Gehörs Gelegenheit zur Stellungnah-

me dazu zu gewähren (BSK ZPO-Gschwend, 4. Aufl. 2025, Art. 128 N 14 und 24; 

Kaufmann/Kaufmann, DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 128 N 19). Die Ord-

nungsbusse ist nach richterlichem Ermessen je nach den Verhältnissen des Be-

troffenen so zu bemessen, dass die Strafe dessen Verschulden entspricht (BSK 

ZPO-Gschwend, 4. Aufl. 2025, Art. 128 N 25; ZK ZPO-Bachofner, 4. Aufl. 2025, 

Art. 128 N 24). 

7.4. Der Vorwurf des Vermieters betreffend die angebliche Gehörsverletzung 

zielt ins Leere: Entgegen seiner Behauptung wurde ihm – korrekterweise – sehr 

wohl Gelegenheit gegeben, zur Anordnung einer Ordnungsbusse Stellung zu neh-

men (Prot. VI S. 41 f.). Inwiefern ein Androhen der Ordnungsbusse, welches wie 

gezeigt der Wahrung des rechtlichen Gehörs dient, rechtswidrig sein soll, ist nicht 

ersichtlich. Dass die Ordnungsbusse wegen der Wahrnehmung des Aktenein-

sichtsrechts angedroht worden sei, findet in den Akten sodann keine Stütze. Aus 

dem Schreiben der Vorinstanz vom 16. Juli 2024, in welchem dem Vermieter erst-

mals mit einer Ordnungsbusse gedroht wurde, geht klar hervor, dass dies wegen 

mutwilliger Prozessführung erfolgte (act. 7/30 S. 2). Auch anlässlich der Verhand-

lung vom 30. Oktober 2024 kam es nicht aufgrund eines Akteneinsichtsgesuches 

zur Androhung der Ordnungsbusse. Ein solches war an besagter Verhandlung 

gar nicht resp. höchstens am Rand Thema (vgl. Prot. VI S. 8 ff., insb. S. 8 und 

32). Auslöser war vielmehr das Verhalten des Vermieters, insbesondere dessen 

Vorwurf der Befangenheit gegenüber dem vorinstanzlichen Richter (vgl. Prot. VI 

S. 8 ff., insb. S. 31 und 41 f.). 

- 19 -

7.5. Dass die ausgesprochene Ordnungsbusse einer gesetzlichen Grundlage 

entbehre, stimmt wie aufgezeigt gerade nicht, stützt sie sich doch auf Art. 128 

ZPO. Weshalb dieser Gesetzesartikel nicht der Bundesverfassung und/oder der 

EMRK entsprechen sollte, ist nicht ersichtlich und wird vom Vermieter auch nicht 

näher erläutert. Was die Voraussetzungen für die Auferlegung einer Ordnungs-

busse betrifft, so ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass das wiederholte Unterbre-

chen des vorinstanzlichen Richters bzw. der Gegenanwältin durch den Vermieter 

(vgl. etwa Prot. VI S. 20, 21, 29, 30, 32, 34, 38, 39 und 41) – auch nach Ermah-

nungen, dies zu unterlassen (vgl. etwa Prot. VI S. 20 und 38) – als Anstandsver-

letzung zu qualifizieren ist. Aufgrund der damit einhergehenden Verzögerungen 

sind im Stellen des ohne Vorliegen von Anhaltspunkten für eine Befangenheit und 

damit eigentlich mutwilligen Ausstandsgesuches (vgl. E. 5.2) sowie im weit-

schweifigen Vortrag des Vermieters (vgl. Prot. VI S. 9 ff. sowie nachstehend) Stö-

rungen des Geschäftsganges zu erblicken. Auch das Verlassen der Verhandlung 

durch den Vermieter (Prot. VI S. 42) kann unter den gegebenen Umständen (vgl. 

insb. Prot. VI S. 41 f.) allenfalls als Störung des Geschäftsganges gewertet wer-

den. Zudem kann mit der Vorinstanz mutwilliges Prozessieren des Vermieters be-

jaht werden: Sowohl seine Eingaben als auch sein Vortrag anlässlich der Haupt-

verhandlung sind geprägt von einer teils wirren, unübersichtlichen Darstellung, ir-

relevanten Vorbringen, die nichts mit der eigentlichen Problematik zu tun haben, 

umfangreichen, lediglich sehr allgemein gehaltenen Vorbringen, aus denen nichts 

für den Fall Wesentliches abgeleitet werden kann sowie teilweise sogar gänzlich 

unbegründeten Vorwürfen. Hinzu kommen die seitenlangen theoretischen rechtli-

chen Ausführungen, die keinen ersichtlichen, relevanten Bezug zur umstrittenen 

Thematik haben, unklare bzw. widersprüchliche Anträge insbesondere in Bezug 

auf die Widerklage sowie das Androhen von Ausstandsgesuchen, Feststellungs-

klagen usw. für den Fall der Abweisung seiner Begehren (vgl. etwa act. 7/14; 

act. 7/29; act. 7/33; act. 7/38; Prot. VI S. 9-42). Diese Umstände in ihrer Gesamt-

heit erwecken den Eindruck einer schikanösen, missbräuchlichen Prozessfüh-

rung, um Druck auf die Gegenseite und die Vorinstanz aufzubauen, obwohl die 

Erfolgsaussichten der fraglichen Vorbringen in dieser Form höchst gering sind.

- 20 -

7.6. Während das Ausüben sachlicher Kritik an der Vorinstanz zulässig gewe-

sen wäre, ist es gerade nicht so, dass der Vermieter berechtigt auf Missstände 

oder Prozessfehler hingewiesen hätte. Seine Vorwürfe an den vorinstanzlichen 

Richter in Bezug auf das Hindern am Beweisen, das stetige Hindern am Ausspre-

chenlassen, das Umdrehen von Argumenten zugunsten der Gegenseite, unange-

messene Gestik, das Unterbinden von Hinweisen auf eine Befangenheit, die Pro-

vokation, um eine Strafe auferlegen zu können, sowie das ständige Androhen ei-

ner Geldstrafe lassen sich dem vorinstanzlichen Protokoll so nicht entnehmen. Er-

sichtlich wird daraus indessen, dass die Vorinstanz an der Hauptverhandlung ver-

suchte, der gerichtlichen Fragepflicht nach Art. 56 ZPO nachzukommen und den 

nicht anwaltlich vertretenen Vermieter mit Fragen zu unterstützen, um von ihm 

eine nachvollziehbare Sachdarstellung zu erhalten. Dies gestaltete sich indes als 

schwierig, gerade zumal der Vermieter dazu tendierte, weitschweifige, aber irrele-

vante Ausführungen zu tätigen. In diesem Zusammenhang versuchte der vorins-

tanzliche Richter, den Vermieter auf die wesentliche Thematik zu lenken, und er 

unterbrach ihn bei unwesentlichen Äusserungen (vgl. Prot. VI S. 9-42, insb. etwa 

S. 13 f., 16 ff. und 30 ff.). Letztlich kam es auch zur – einmaligen – Androhung ei-

ner Ordnungsbusse (Prot. VI S. 31; vgl. ferner die ebenfalls einmalige Androhung 

derselben vor der Verhandlung in act. 7/30). Eine Einschüchterung oder Benach-

teiligung des Vermieters ist aber nicht erkennbar, geschweige denn, dass das 

Verhalten des vorinstanzlichen Richters den Vermieter dazu berechtigt hätte, die 

Verhandlung folgenlos verlassen zu können. Anzumerken ist in diesem Zusam-

menhang immerhin, dass im Verlaufe der Verhandlung nicht nur der Vermieter 

den vorinstanzlichen Richter mehrfach unterbrach, sondern dieser auch den Ver-

mieter. Dem Protokoll lässt sich entnehmen, dass die Verhandlung zunehmend 

eskalierte (vgl. Prot. VI S. 9 ff.), und es dabei auch zu möglicherweise unpassen-

den Äusserungen des vorinstanzlichen Richters kam ("Jetzt werden Sie persön-

lich. Aber das passt zu jemandem, der nicht erklären kann, was passiert ist." 

[Prot. VI S. 31]; "Das ist Blödsinn." [Prot. VI S. 41]), welche sich jedoch aus dem 

Verlauf der Verhandlung erklären. Darin ist demnach im vorliegenden Kontext 

keine Rechtsverletzung auszumachen, sodass es dabei sein Bewenden hat.

- 21 -

7.7. Zusammenfassend sind die Voraussetzungen für das Aussprechen einer 

Ordnungsbusse durch die Vorinstanz erfüllt und zwar sowohl nach Abs. 1 als 

auch nach Abs. 3 von Art. 128 ZPO. Inwiefern es unverhältnismässig gewesen 

sein soll, die Busse aufzuerlegen, ist nicht ersichtlich, hat die Vorinstanz den Ver-

mieter doch zuvor insbesondere im Hinblick auf das Unterbrechen anderer Perso-

nen ermahnt und auf eine mögliche Ordnungsbusse bei Fortsetzen seines Verhal-

tens hingewiesen (vgl. etwa act. 7/30; Prot. VI S. 20, 31 und 38). Wie erwähnt, er-

hielt der Vermieter vor dem Aussprechen der Busse sodann auch Gelegenheit zur 

Stellungnahme (Prot. VI S. 41 f.). Damit erscheint das Auferlegen der Busse unter 

Abwägung aller Umstände als gerechtfertigt. 

7.8. Was schliesslich die Höhe der Ordnungsbusse betrifft, so rügt der Vermie-

ter dies explizit nicht. Vielmehr wendet er sich nur gegen den Umstand der Aufer-

legung einer Busse als solche (vgl. die Aussage, "wenn die Geldstrafe berechtigt 

ist, gemäss der Rechtsprechung, dann können Sie mich sogar mit 10.000 CHF 

bestrafen, […]", act. 2 S. 48). Deshalb und weil die Bemessung der Ordnungs-

busse zudem im pflichtgemässen Ermessen der Vorinstanz liegt, in welches die 

Kammer nicht ohne Not eingreift, ist daran nichts zu ändern. Die Beschwerde ist 

folglich in Bezug auf die Ordnungsbusse abzuweisen.

8. Zu den Anträgen in der Sache

8.1. Der Vermieter erhebt auch diesbezüglich verschiedene allgemein gehal-

tene Vorwürfe. So bringt er vor, seine Ausführungen und die von ihm offerierten 

Beweismittel seien von der Vorinstanz nicht berücksichtigt resp. korrekt gewürdigt 

worden (vgl. etwa act. 2 S. 6, 9, 11 f., 14, 18 und 50; act. 8 S. 5 und 6), wodurch 

eine Gehörsverletzung, eine mangelhafte Entscheidbegründung sowie die Verlet-

zung weiterer rechtsstaatlicher Garantien resultiere (vgl. etwa act. 2 S. 9; act. 8 

S. 6, 7 und 8). Damit einherzugehen erscheint die Behauptung, die Vorinstanz 

habe alle vorliegenden Beweise und Tatsachenbehauptungen einseitig zugunsten 

der Mieterin gewürdigt, um deren Position zu untermauern (vgl. etwa act. 2 S. 7, 

8, 9, 11, 12, 50 und 51). Welche Vorbringen die Vorinstanz anders hätte gewich-

ten sollen und welche Beweismittel zu anderen Schlussfolgerungen geführt hät-

ten, sagt der Vermieter jedoch – zumindest an diesen Stellen – nicht. Seine Rü-

- 22 -

gen sind daher zu allgemein gehalten, als dass daraus etwas Konkretes zu sei-

nen Gunsten abgeleitet werden könnte. Die Behauptung, es sei ihm nicht ausrei-

chend Gelegenheit gegeben worden, alle relevanten Beweise und Argumente vor-

zubringen (act. 2 S. 6 f., 8 und 50), trifft nicht zu. Nicht nur wurde ihm mit Verfü-

gung vom 27. Mai 2024 im Sinne von Art. 245 Abs. 2 ZPO Gelegenheit gegeben, 

schriftlich zur Klage der Mieterin vom 16. Mai 2024 Stellung zu nehmen 

(act. 7/11), sondern er erhielt auch an der Verhandlung vom 30. Oktober 2024 

Gelegenheit, seine Sicht der Dinge zu präsentieren, wobei er wie ausgeführt vom 

vorinstanzlichen Richter mit Fragen unterstützt wurde (Prot. VI S. 9 ff.; E. 7.6). 

Dass Beweisanträge des Vermieters zurückgewiesen wurden (vgl. act. 8 S. 8), ist 

aus den vorinstanzlichen Akten nicht ersichtlich und der Vermieter spezifiziert 

auch nicht, um welche es sich dabei gehandelt haben soll. Dasselbe gilt für die 

Behauptungen des Vermieters, er sei vom vorinstanzlichen Richter daran gehin-

dert worden, sich zu äussern, Beweise vorzulegen und Eingaben zu machen 

(act. 2 S. 8). Wenn sich der Vermieter schliesslich darüber beklagt, nachdem er 

die Verhandlung verlassen habe, habe die Vorinstanz seine Abwesenheit genutzt, 

um seine Beweise mit eigenen Argumenten zu widerlegen, ohne dass er sich 

dazu habe äussern können (act. 2 S. 9), so ist ihm entgegen zu halten, dass er 

die Verhandlung unberechtigterweise verliess (Prot. VI S. 41). Die dadurch eintre-

tenden Säumnisfolgen – die Fällung des Entscheides aufgrund der Akten, inklu-

sive der bisherigen Eingaben sowie der Vorbringen der (noch) anwesenden Partei 

(Art. 234 Abs. 1 ZPO) – waren dem Vermieter sowohl mit der Vorladung vom 

5. Juli 2024 (act. 7/25) als auch nochmals an der Verhandlung vom 30. Oktober 

2024 in Anwendung von Art. 147 Abs. 3 ZPO korrekt angezeigt worden (Prot. VI 

S. 31, ferner S. 42). Sollten dem Vermieter durch das Verlassen der Verhandlung 

Nachteile entstanden sein – allerdings wird er auch diesbezüglich nicht konkret 

genug – so hätte er sich dies selbst zuzuschreiben. Dass die Vorinstanz schliess-

lich der Mieterin unzulässigerweise geholfen hätte, ihre Eingaben zu ergänzen 

(act. 2 S. 8), geht aus den Akten nicht hervor (vgl. insb. Prot. VI S. 8 ff.). 

8.2. Antrag betreffend Wohnungsschlüssel

Der Vermieter beantragt in seiner Beschwerde sinngemäss die Verpflich-

tung der Mieterin zur Rückgabe der Wohnungsschlüssel (vgl. act. 2 S. 18 f.). Im 

- 23 -

erstinstanzlichen Verfahren hatte er einen solchen Antrag jedoch nicht gestellt. 

Neue Anträge, neue Tatsachen und neue Beweismittel sind im Beschwerdever-

fahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Auf den Antrag betreffend Rück-

gabe der Wohnungsschlüssel ist daher nicht einzutreten.

8.3. Antrag betreffend Mietkaution

8.3.1. Zur von der Mieterin verlangten Rückzahlung des Mietzinsdepots von 

Fr. 2'500.– hielt die Vorinstanz zusammengefasst fest, die Ausführungen der Mie-

terin, wonach der Vermieter das von ihr ihm überwiesene Depot nicht gesetzes-

konform auf einem Sperrkonto hinterlegt habe, seien unbestritten geblieben. Zu-

dem sei die Einzahlung der Sicherheitsleistung auf das Konto des Vermieters 

auch durch die Rechnung des Vermieters vom 5. Mai 2023 sowie einen Zahlungs-

beleg untermauert. Auch der nicht verlesene Teil der Plädoyernotizen des Ver-

mieters, in welchem er unter anderem ausführe, ein Vermieter könne die Probe-

zeit abwarten, bevor er das Depot auf ein Sperrkonto einbezahle, und vorliegend 

könne das Depot der Mieterin direkt mit Gegenforderungen des Vermieters ver-

rechnet werden, würde dieses Ergebnis bestätigen. Die Rechtsauffassung des 

Vermieters erweise sich vor dem Hintergrund des zwingenden Art. 257e OR gera-

dezu als mutwillig. Es habe ihm nicht zugestanden, die korrekte Hinterlegung des 

Depots von einer Probezeit abhängig zu machen. Dass er um die Pflicht zur Hin-

terlegung gewusst habe, zeige, dass er ganz bewusst gegen die gesetzliche Re-

gelung verstossen habe. Eine Verrechnung sei bei einem nicht korrekt hinterleg-

ten Mietzinsdepot als Folge von Art. 125 Ziff. 1 und 2 OR unzulässig. Mit seinem 

Verhalten habe der Vermieter zudem den dringenden Verdacht einer Veruntreu-

ung im Sinne von Art. 138 Ziff. 1 Abs. 2 StGB geschaffen. Der Antrag der Mieterin 

betreffend Rückzahlung des Depots sei gutzuheissen (act. 6 E. 4.1).

8.3.2. Der Vermieter setzt den Ausführungen der Vorinstanz entgegen, er habe 

das Depot zur Deckung der offenen Kosten verwendet, welche die Mieterin nicht 

beglichen habe. Er habe diese Kosten mit Rechnungen und Zahlungsbestätigun-

gen dokumentiert. Zudem habe er in gutem Glauben gehandelt und nicht in der 

Absicht, gegen gesetzliche Vorschriften zu verstossen. Er habe stets seine Ver-

pflichtungen erfüllen wollen. Die Mieterin habe zudem durch ihr Verhalten wie 

- 24 -

etwa Nichtbezahlung der Nebenkosten die Verrechnung gerechtfertigt (act. 2 

S. 16). Den Erwägungen der Vorinstanz, wonach das nicht hinterlegte Mietzinsde-

pot den Verdacht auf Veruntreuung gemäss Art. 138 StGB begründe, hält der 

Vermieter entgegen, es habe keinerlei Absicht zur Veruntreuung bestanden und 

das Depot habe tatsächlich zur Deckung berechtigter Forderungen verwendet 

werden sollen. Er habe der Mieterin unmissverständlich mitgeteilt, dass er bereit 

sei, die Kaution zurückzuzahlen, vorausgesetzt, sie finde einen Nachmieter, der 

das Mietobjekt vorzeitig übernehme, und sie übergebe das Zimmer reibungslos. 

Dies sei jedoch nicht erfolgt, die Mieterin habe zudem den Schlüssel behalten und 

Schäden und zusätzliche Kosten verursacht. All dies habe er vor Vorinstanz vor-

gebracht, diese habe jedoch seine Eingabe absichtlich missachtet (act. 2 S. 49).

8.3.3. Gemäss Art. 257e Abs. 1 OR muss der Vermieter vom Mieter von Wohn- 

oder Geschäftsräumen als Sicherheit geleistetes Geld oder Wertpapiere bei einer 

Bank auf einem Sperrkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters 

lautet, hinterlegen. Die Sicherheitsleistungen des Mieters sollen die Risiken des 

Vermieters vermindern, die ihm aus der Gebrauchsüberlassung der Sache an den 

Mieter entstehen, wie etwa Ausbleiben der Mietzinsleistung, Schaden aus unsorg-

fältiger Behandlung der Mietsache usw. (ZK ZGB-Higi/Bühlmann, 5. Aufl. 2019, 

Art. 257e OR N 5). Ist die Sicherheitsleistung nicht korrekt angelegt, kann der 

Mieter sie zurückfordern (ZK-Higi/Bühlmann, Art. 257e OR N 33). Der Vermieter, 

welcher seiner Hinterlegungspflicht nicht nachkommt, hat zudem strafrechtliche 

Sanktionen zu befürchten (statt vieler: ZK-Higi/Bühlmann, Art. 257e OR N 30). 

Ausgeschlossen ist sodann die Verrechnung von Forderungen des Vermieters mit 

dem Depot (BSK OR I-Weber, 7. Aufl. 2020, Art. 257e N 5; SVIT Komm.-Reudt, 

4. Aufl. 2018, Art. 257e OR N 14; ZK-Higi/Bühlmann, Art. 257e OR N 33).

8.3.4. Auch im Beschwerdeverfahren bestreitet der Vermieter nicht, dass er die 

von der Mieterin geleistete Sicherheit nicht auf ein auf ihren Namen lautendes 

Sperrkonto einbezahlte. Entsprechend ist die Schlussfolgerung der Vorinstanz, 

wonach der Rückerstattungsanspruch der Mieterin zu bejahen sei, korrekt. Entge-

gen der Ansicht des Vermieters ist eine Verrechnung der von ihm geltend ge-

machten Forderungen mit der Kaution nicht zulässig, und zwar selbst dann nicht, 

wenn die fraglichen Forderungen berechtigt sein sollten. Insofern kann an dieser 

- 25 -

Stelle offen gelassen werden, wie es sich mit den geltend gemachten Ansprüchen 

aus angeblich nicht bezahlten Nebenkosten, nicht retournierten Schlüsseln, Schä-

den etc., verhält. Diese Forderungen kann der Vermieter losgelöst vom Depot ge-

genüber der Mieterin geltend machen, wie er dies zumindest teilweise mit seiner 

Widerklage getan zu haben scheint (vgl. dazu E. 9). Lediglich am Rande sei an-

gemerkt, dass der Vermieter die Rückzahlung der nicht korrekt hinterlegten Kau-

tion auch nicht von der Erfüllung weiterer, von ihm gestellter Konditionen wie etwa 

das Stellen eines Nachmieters durch die Mieterin abhängig machen kann. Ob das 

Verhalten des Vermieters als Veruntreuung zu qualifizieren ist oder nicht und mit 

welchen Absichten er gehandelt hat, ist schliesslich nicht von der Kammer, son-

dern von der Staatsanwaltschaft zu prüfen, an welche die Vorinstanz wie bereits 

erwähnt Anzeige erstattet hat (vgl. E. 6.2). Auf die diesbezüglichen Vorbringen 

des Vermieters ist nicht weiter einzugehen. Zusammenfassend ist die Be-

schwerde des Vermieters in Bezug auf die Rückerstattung des Depots abzuwei-

sen.

8.4. Antrag betreffend Rückforderung Mietzins November 2023

8.4.1. Die Vorinstanz hielt zunächst die Parteistandpunkte hierzu fest. Gemäss 

der Mieterin habe diese am 1. November 2023, als sie einen Termin für eine Be-

sichtigung des von ihr gemieteten Zimmers habe wahrnehmen wollen, feststellen 

müssen, dass der Vermieter das Schloss der Wohnungstüre habe auswechseln 

lassen. Auf ihr Klingeln hin habe der Vermieter sie hereingelassen, worauf sie ihre 

restlichen Sachen in ihrem Zimmer gepackt habe und gegangen sei. Sie habe da-

nach keinen Zugang mehr zu ihrem Zimmer gehabt. Nach Ansicht des Vermieters 

demgegenüber sei die Mieterin, die anfangs Oktober 2023 Druck auf ihn ausgeübt 

habe, um vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, eigenmächtig per 

Ende Oktober 2023 aus dem Mietobjekt ausgezogen. Zum ersten, vom Vermieter 

organisierten Besichtigungstermin für mögliche Folgemieter am 1. November 

2023 sei die Mieterin nicht erschienen. Es treffe nicht zu, dass sie an diesem Tag 

ausgesperrt worden sei. Am 11. November 2023 habe dann eine Besichtigung 

stattgefunden. Bis zum 30. November 2023 habe die Mieterin jederzeit Zugang 

zur Wohnung gehabt, das Schloss sei erst am 30. November 2023 ausgewechselt 

- 26 -

worden. Da kein Nachmieter gefunden worden sei, hafte die Mieterin bis zum 

30. November 2023 für den Mietzins.

Die Vorinstanz kam zusammenfassend zum Schluss, die Mieterin habe das 

Mietobjekt nicht vorzeitig zurückgegeben. Aus den beiden vom Vermieter einge-

reichten E-Mails der Mieterin vom 22. resp. 29. Oktober 2023 könne weder eine 

vorbehaltlose Rückgabe der Sache noch die Ankündigung einer solchen abgelei-

tet werden. Im Gegenteil habe die Mieterin darin ihren Wunsch betont, im Besitz 

der Schlüssel zu bleiben und damit die Herrschaft über die Mietsache nicht aus 

der Hand zu geben, es sei denn, der Vermieter stimme einer früheren Vertrags-

auflösung zu. Diese Haltung habe sie durch ihre Bereitschaft, den November-

Mietzins zu bezahlen, unterstrichen. Was die Besichtigungstermine betreffe, so 

habe die Mieterin im erwähnten E-Mail vom 29. Oktober 2023 informiert, am 

4. und am 11. November 2023 gehe es ihr nicht, da sie dann an einem Bundesli-

gaspiel resp. im Urlaub sei. Da sich in der späteren Korrespondenz der Parteien 

kein anderslautender Hinweis mehr finde und der Vermieter die Angaben der Mie-

terin bezüglich Fussballspiel bzw. Ferien nicht bestritten habe, sei davon auszu-

gehen, dass die Termine vom 4. und 11. November 2023 nicht stattgefunden hät-

ten. Entgegen dem Vermieter bleibe somit nur noch der 1. November 2023 als 

Besichtigungstermin übrig, was es plausibel mache, dass die Mieterin sich an die-

sem Datum in der Wohnung eingefunden habe. Die Darstellung des Vermieters 

zur Auswechslung des Schlosses leide sodann an unüberbrückbaren Widersprü-

chen. Es lägen verschiedene Rechnungen und Quittungen vom 8. resp. 25. No-

vember 2023 vor. Gemäss dem Vermieter handle es sich um Belege für ein 

neues Schloss für das Zimmer der Mieterin, die trotz Auszuges aus der Wohnung 

den Schlüssel nicht zurückgegeben habe, für Duplikate für den Waschraum- und 

den Briefkastenschlüssel sowie für Arbeiten für das Wechseln dreier Schlösser – 

welche und wann bleibe unklar. Der Vermieter habe dazu keine befriedigende Er-

klärung abzugeben vermögen. Kein vernünftiger Vermieter gebe Arbeiten in Auf-

trag und bezahle sie, wenn er nicht sicher sein könne, dass diese Arbeiten über-

haupt nötig würden, weil der Kündigungstermin noch gar nicht verstrichen oder 

unklar sei, ob die Mieterin die Sache korrekt zurückgeben werde oder nicht. Dar-

aus könne nur der Schluss gezogen werden, dass der Vermieter vor dem Kündi-

- 27 -

gungstermin zum Auswechseln u.a. des Schlosses an der Wohnungstür geschrit-

ten sei. Wann dies genau geschehen sei, sei zwar unklar, aber nach dem 1. No-

vember 2023 könne es nicht gewesen sein, zumal die Mieterin nur den ersten der 

drei Besichtigungstermine am 1. November 2023 zugesagt habe. Das zur ver-

suchten Türöffnung am 2. November 2023 eingereichte Video sei zwar nicht mit 

einem tauglichen Datumsstempel versehen. Nach allem Gesagten bestünden je-

doch keine vernünftigen Zweifel an der Authentizität der Aufnahme. Die Angaben 

des Vermieters im nicht verlesenen Teil seiner Plädoyernotizen würden geradezu 

eine gewisse Bestätigung dafür liefern. Einerseits werde darin impliziert, dass es 

am 1. November 2023 einen Vorfall gegeben habe, und andererseits werde be-

stätigt, dass die Mieterin die Wohnung nicht mehr ohne Zustimmung des Vermie-

ters habe betreten können, zumal sie den Zugang habe verlangen müssen. Der 

Vermieter habe seinerzeit auch ein Motiv für sein vertragswidriges Verhalten ge-

habt, habe er doch damals den Umzug der Mieterin in eine neue Wohnung mit ei-

ner vermeintlichen Pflicht verknüpft, ihm die Schlüssel zurückzugeben. Nur vor 

diesem Hintergrund erhalte die voreilige Schlossauswechslung vor dem Kündi-

gungstermin eine gewisse Logik. Abgesehen vom Zimmerschlüssel, den die Mie-

terin unbestrittenermassen am 15. November 2023 zurückgegeben habe, habe 

sie übrigens die restlichen drei Schlüssel anfangs Dezember 2023 zurückge-

schickt, der Vermieter habe sie jedoch bei der Post nicht abgeholt. Zusammenfas-

send sei der verwehrte Zugang zum Mietobjekt ab 1. November 2023 erstellt, und 

die Mietsache habe sich im letzten Monat der Mietzeit als unbenutzbar erwiesen, 

so dass der Mieterin gestützt auf Art. 259d OR ein Minderungsanspruch im Um-

fang von 100% des Mietzinses zustehe (act. 6 E. 4.2).

8.4.2. Der Vermieter macht dazu in der Beschwerde geltend, die Mieterin habe 

die Wohnung bis zum Kündigungstermin genutzt. Sie habe zuvor Besichtigungs-

termine akzeptiert und auch zugesichert, den November-Mietzins zu bezahlen. 

Schliesslich habe die Mieterin die Zimmerschlüssel erst am 15. November 2023 

zurückgegeben, den Schlüssel für den Haupteingang der Wohnung sowie für den 

Briefkasten und den Waschraum habe sie bis heute nicht zurückgegeben. Dieses 

Verhalten der Mieterin habe die rechtzeitige Übergabe des Zimmers an andere 

- 28 -

Mieter verhindert. Er habe deswegen Strafanzeige gegen die Mieterin erhoben 

(act. 2 S. 16 f.). 

8.4.3. Mit den detaillierten vorinstanzlichen Erwägungen setzt sich der Vermieter 

in seiner Beschwerde nicht im Geringsten auseinander. Er wiederholt lediglich 

seine bereits vor der Vorinstanz vertretenen Standpunkte, zeigt aber nicht auf, in-

wiefern die Vorinstanz die Beweise und Ausführungen der Parteien dazu falsch 

gewürdigt haben solle. Dass die Mieterin in Aussicht stellte, den Mietzins für No-

vember zu bezahlen (und dann auch tatsächlich bezahlte, vgl. act. 7/3/9), den 

Zimmerschlüssel am 15. November 2023 retournierte und – zumindest einen – 

Besichtigungstermin akzeptierte, ist unbestritten. Der Vermieter zeigt abgesehen 

von einer bloss pauschalen Behauptung nicht auf, weshalb genau die Vorinstanz 

nicht darauf hätte schliessen dürfen, die Mietsache sei nicht vorzeitig zurückgege-

ben worden und die Mieterin sei von der Nutzung der Mietsache im November 

2023 ausgeschlossen gewesen. Dass die Mieterin die Schlüssel für die Wohnung 

selbst, den Briefkasten und den Waschraum nicht zurückgegeben hat, trifft nicht 

zu. Sie hat versucht, diese dem Vermieter nach Ende des Vertragsverhältnisses 

am 4. Dezember 2023  (eingeschrieben) zurückzuschicken, dieser nahm sie je-

doch nicht an, was er sogar anerkennt (vgl. Prot. VI S. 43 und 51; act. 7/40 und 

act. 7/41 sowie act. 7/38 S. 10). Lediglich am Rande sei angemerkt, dass eine 

Rückgabe der Schlüssel angesichts des Umstandes, dass die Schlösser ausge-

tauscht wurden, ohnehin als obsolet erscheint und ein Beharren darauf fast schon 

als rechtsmissbräuchlich. Die Beschwerde ist nach dem Gesagten auch in Bezug 

auf die Rückzahlung des Mietzinses für November 2023 abzuweisen, soweit dar-

auf angesichts der ungenügenden Beschwerdebegründung überhaupt einzutreten 

ist.

- 29 -

9. Widerklage

9.1. Zur Widerklage hielt die Vorinstanz fest, die Forderungen von total 

Fr. 2'777.40, die der Vermieter der Mieterin entgegen halten wolle, seien alle of-

fensichtlich unbegründet. Zur Unzulässigkeit der Verrechnung von Gegenforde-

rungen mit einem nicht gesetzeskonform hinterlegten Depot könne auf die bereits 

gemachten Erwägungen verwiesen werden. Weiter falle bei allen Gegenforderun-

gen auf, dass der Vermieter eine Zessionserklärung zugunsten der von ihm be-

herrschten D._____ GmbH eingereicht habe. Diese liege jedoch nur in einer nicht 

unterzeichneten Version vor, weshalb dem Vermieter die Aktivlegitimation nicht 

abzusprechen sei, sondern vielmehr gestützt auf Art. 165 Abs. 1 OR von der 

Nichtigkeit der Abtretung auszugehen sei. Zu den einzelnen Forderungen seien 

folgende Überlegungen anzustellen: Bei der von der Serafe erhobenen Abgabe 

für Radio- und Fernsehen bestehe grundsätzlich eine Solidarhaftung sämtlicher 

volljähriger Personen in einem Haushalt. Es sei möglich, Regressansprüche zum 

Thema einer Verrechnung und Widerklage zu machen, jedenfalls soweit kein Ver-

rechnungsausschluss nach Art. 125 OR bestehe. Allerdings setze ein Regressan-

spruch voraus, dass der Gläubiger mehr als seinen Anteil geleistet habe (Art. 148 

Abs. 2 OR). Der Vermieter habe aber (noch) nicht mehr als seinen Anteil bezahlt, 

weshalb er (noch) über keinen Regressanspruch verfüge. Die präsentierte Serafe-

Rechnung betreffe überdies zum ganz überwiegenden Teil eine Periode, während 

der die Parteien nicht mehr im gleichen Haushalt gelebt hätten. Was die angebli-

chen Reinigungskosten betreffe, so sei nicht ersichtlich, dass die vom Vermieter 

zum Nachweis der Endreinigung eingereichte Rechnung tatsächlich diese betref-

fen würde. Betreffend die periodische (monatliche) Reinigung sei nicht mit Be-

weismitteln unterlegt, dass die Mieterin nicht geputzt haben solle, solange sie in 

der Wohnung gelebt habe. Vor allem aber liege keine genügende Mängelrüge 

vor, denn das Rückgabeprotokoll sei von der Mieterin nicht unterzeichnet und ihr 

unbestritten erstmals im Gerichtsverfahren vorgelegt worden. Die Schlussrech-

nung vom 1. Dezember 2023 enthalte zwar einen Hinweis betreffend mangelhafte 

resp. fehlende Reinigung, doch sei dieser nicht weiter spezifiziert und tauge nicht 

als Mängelrüge nach Art. 267a OR. Der Vermieter habe der Mieterin zudem wie 

dargelegt ab dem 1. November 2023 den Zutritt zur Wohnung verwehrt, weshalb 

- 30 -

er es selber zu verantworten habe, dass keine Endreinigung und auch keine peri-

odische Reinigung durch die Mieterin mehr habe erfolgen können. Soweit der 

Vermieter die Mieterin zur Tragung von Kosten für den Ersatz von Schlössern 

oder Schlüsseln anhalten lassen wolle, stehe dem nicht nur entgegen, dass er ei-

genmächtig und vertragswidrig vor dem Ende des Mietverhältnisses zur Aus-

wechslung geschritten sei. Selbst nach seinen eigenen Angaben treffe es darüber 

hinaus nicht zu, dass die Mieterin ihm am Ende des Mietverhältnisses die Schlüs-

sel nicht zurückgegeben habe (act. 6 E. 4.3).

9.2. In der Beschwerde spricht der Vermieter davon, es sei ihm durch das un-

rechtmässige Verhalten der Mieterin ein Schaden in der Höhe von Fr. 6'327.40 

entstanden (act. 2 S. 4). Den vorinstanzlichen Erwägungen hält der Vermieter ent-

gegen, die Widerklage basiere auf nachgewiesenen, detailliert aufgeführten Kos-

ten. Dazu würden unter anderem Reinigungskosten, Kosten für die Anfertigung 

neuer Schlüssel und unbeglichene Nebenkosten gehören. Die Verrechnung die-

ser Kosten sei zulässig, da seine Ansprüche direkt aus dem Mietverhältnis resul-

tieren und damit in direktem Zusammenhang mit der vertraglichen Vereinbarung 

zwischen den Parteien stehen würden. Sinngemäss bringt der Vermieter sodann 

vor, er habe die Widerklage bzw. deren Begründung und die dazugehörigen Be-

weismittel mehrfach ins Verfahren eingebracht, diese seien jedoch von der Vorin-

stanz nicht beachtet worden (act. 2 S. 17 f.). 

9.3. Die von der Vorinstanz behandelte Widerklage, welche sich auf die Anträge 

des Vermieters im verlesenen Teil seines Plädoyers stützt, beläuft sich auf einen 

Gesamtbetrag von Fr. 2'777.40 und setzte sich aus folgenden einzelnen Positio-

nen zusammen: Fr. 355.– für Serafe-Kosten, Fr. 800.– für Umzugsreinigungskos-

ten, Fr. 248.– für das viermalige Reinigen der gesamten Räume, Fr. 31.90 für das 

Kopieren des Briefkastenschlüssels, Fr. 20.50 für das Kopieren des Waschraum-

schlüssels und Fr. 1'350.– für einen dreimaligen Schlosswechsel am 30. Novem-

ber 2023 (act. 7/38 S. 28). Soweit der Vermieter in seiner Beschwerde nun die Er-

stattung höherer oder weiterer Kosten verlangt – beispielsweise Ersatz für angeb-

lich unbeglichene Nebenkosten – handelt es sich um neue, erstmals im Be-

schwerdeverfahren gestellte Anträge. Daran ändert nichts, dass der Vermieter im 

nicht verlesenen Teil seines Plädoyers weitere Forderungen gestellt und nach Ab-

- 31 -

zug der Mietkaution Fr. 6'327.40 verlangt hatte (vgl. act. 7/38 S. 26 ff., insb. 

S. 30). Da die Vorinstanz anlässlich der Verhandlung dem Wunsch des Vermie-

ters, seine Plädoyernotizen seien von den Anwesenden im Rahmen einer Unter-

brechung der Hauptverhandlung zu lesen und das Gericht solle sie hernach als 

verlesen taxieren, nicht nachkam (vgl. Prot. VI S. 10 f.), gelten die im letztlich als 

Folge des unberechtigten Verlassens der Verhandlung vom 30. Oktober 2024 

nicht verlesenen Teil des Plädoyers enthaltenen Ausführungen und Anträge an-

drohungsgemäss als nicht erfolgt (vgl. dazu E. 8.1). Sie wurden daher von der 

Vorinstanz zu Recht nicht behandelt. Im Beschwerdeverfahren sind neue Anträge 

gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO nicht zulässig, sodass auf die über Fr. 2'777.40 hin-

ausgehenden Anträge des Vermieters nicht einzutreten ist. 

9.4. In Bezug auf die eigentliche Widerklage, wie sie von der Vorinstanz behan-

delt wurde, gehen die Ausführungen des Vermieters in seiner Beschwerde nicht 

über pauschale Aussagen hinaus. Weder zu den von der Vorinstanz erörterten 

Grundsätzen betreffend die Zession noch zu den einzelnen Kosten bringt der Ver-

mieter konkrete Kritik vor, was die Vorinstanz im Einzelnen falsch gemacht haben 

soll. Auf die detaillierten Erwägungen der Vorinstanz geht er mit keinem Wort ein, 

sondern er beschränkt sich auf die Aussage, er habe im erstinstanzlichen Verfah-

ren alles genau erklärt. Das reicht nicht. Es fehlt damit an einer Auseinanderset-

zung mit dem angefochtenen Entscheid und damit an einer genügenden Be-

schwerdebegründung. 

9.5. Ob eine Verrechnung theoretisch möglich wäre, ist unter diesen Umstän-

den nicht mehr von Belang. Lediglich der Vollständigkeit halber ist in diesem Zu-

sammenhang erneut festzuhalten, dass eine Verrechnung von Forderungen des 

Vermieters mit dem nicht gesetzeskonform hinterlegten Depot nicht zulässig wäre 

(vgl. E. 8.3.4).

9.6. Inwiefern die Vorinstanz die Widerklage, deren Begründung oder die dazu 

offerierten Beweise nicht beachtet haben soll, ist schliesslich nicht ersichtlich. So-

fern der Vermieter dabei auf die im nicht verlesenen Teil seines Plädoyers enthal-

tenen Darstellungen anspielt, so wurde bereits dargelegt, weshalb die Vorinstanz 

diese zu Recht nicht behandelte (vgl. E. 9.3). Dass weitere Teile der Widerklage 

- 32 -

nicht behandelt worden wären, kann den Akten nicht entnommen werden. Zusam-

menfassend wies die Vorinstanz die Widerklage des Vermieters zu Recht ab. Ent-

sprechend ist die Beschwerde dagegen abzuweisen, soweit darauf überhaupt ein-

zutreten ist. 

10. Löschung der Betreibung Nr. 2

In der Ergänzung seiner Beschwerde vom 24. Januar 2025 beantragt der 

Vermieter die Löschung der Betreibung Nr. 2, weil diese aufgrund eines nicht 

rechtskräftigen Urteils eingeleitet worden und folglich missbräuchlich sei (act. 8 

S. 4). Es handelt sich dabei jedoch um einen neuen, erstmals im Beschwerdever-

fahren gestellten Antrag, welcher gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO nicht zulässig ist. 

Entsprechend ist darauf ohne Weiteres nicht einzutreten. 

11. Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens

11.1. Die Vorinstanz auferlegte dem Vermieter zufolge des Verfahrensausgangs 

die Gerichtsgebühren von Fr. 800.– und verpflichtete ihn, der Mieterin eine Partei-

entschädigung von Fr. 1'015.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen (act. 6 E. 6 und Disposi-

tiv-Ziffern 5 bis 7). 

11.2. Der Vermieter beschwert sich darüber, dass ihm die Verfahrenskosten 

ohne angemessene Grundlage auferlegt worden seien (act. 2 S. 50). Er ist der 

Ansicht, dass die Kosten gestützt auf das Verursacherprinzip der Mieterin aufzu-

erlegen seien, zumal sie bzw. ihr Verhalten das Verfahren und die Verfahrenskos-

ten verursacht hätten (act. 2 S. 4 und 5). Auch solle die Mieterin ihn, den Vermie-

ter, für die ihm entstandenen Unannehmlichkeiten und seinen Aufwand entschädi-

gen (act. 2 S. 5). Weiter bringt er vor, er sei nur unterlegen, weil die Verfahrens-

führung des Gerichts seine Verteidigungsmöglichkeiten beeinträchtigt habe. Er 

beantrage eine Reduktion der Kostenlast, basierend auf den Umständen des Ver-

fahrens und möglichen Verfahrensfehlern (act. 2 S. 49).

11.3. Die Vorinstanz auferlegte die Kosten, also Gerichtsgebühren und Parteient-

schädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO), in Anwendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO korrekt 

dem im erstinstanzlichen Verfahren unterliegenden Vermieter. Davon, dass keine 

- 33 -

angemessene Grundlage vorhanden gewesen wäre, kann folglich keine Rede 

sein. Auch kommt das Verursacherprinzip im Anwendungsbereich von Art. 106 

ZPO nicht zur Anwendung; ohnehin würde es im konkreten Fall aber auch nicht 

dazu führen, dass der Mieterin die Verfahrenskosten aufzuerlegen gewesen wä-

ren. Dass die Mieterin den Vermieter für Aufwand und Unannehmlichkeiten ent-

schädigen müsste, ist nach dem Gesagten nicht ersichtlich. Geradezu haltlos ist 

schliesslich die Behauptung, dass die Vorinstanz das Unterliegen des Vermieters 

verursacht habe. Für eine Reduktion der Gebühren besteht folglich kein Raum.

12. Fazit 

Zusammenfassend sind sämtliche Anträge des Vermieters in seiner Be-

schwerde abzuweisen, sofern darauf überhaupt einzutreten ist. 

13. Unentgeltliche Rechtspflege, Kosten- und Entschädigungsfolgen

13.1. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens, welche in 

Anwendung von § 4 Abs. 1 und 2 sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG gestützt auf 

einen – zur Bestimmung der Prozesskosten relevanten – Streitwert von 

Fr. 10'077.40 (Fr. 3'750.– + Fr. 6'327.40; Art. 94 Abs. 2 ZPO) auf Fr. 1'200.– fest-

zusetzen sind, dem unterliegenden Vermieter aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). 

13.2. Parteienentschädigungen sind keine zuzusprechen; dem Vermieter nicht 

aufgrund seines Unterliegens und der Mieterin nicht mangels relevanter Umtrie-

ben im vorliegenden Verfahren, die zu entschädigen wären.

13.3. Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege inklusive Bestellung von 

E._____ als unentgeltlicher Rechtsbeistand (act. 2 S. 3, 5 und 51) ist abzuweisen, 

da die Position des Vermieters im Beschwerdeverfahren als aussichtslos er-

scheint (Art. 117 lit. b ZPO). 

Es wird beschlossen:

1. Das Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege wird 

abgewiesen.

- 34 -

2. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Er-

kenntnis.

Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'200.– festgesetzt und 

dem Beschwerdeführer auferlegt.

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter 

Beilage der Doppel resp. von Kopien von act. 2, act. 3, act. 5/1-270, act. 8 

und act. 9/1-7, sowie an das Bezirksgericht Zürich, je gegen Empfangs-

schein.

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der 

Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

- 35 -

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert liegt unter 
Fr. 15'000.–.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

Die Vorsitzende:

lic. iur. E. Lichti Aschwanden

Die Gerichtsschreiberin:

MLaw C. Funck

versandt am: