# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d6635c58-337a-547b-869e-4a58c476f303
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-06-20
**Language:** de
**Title:** Konzession und Bewilligung für Hafenanlage
**Docket/Reference:** BRGE II Nrn. 0140-0141/2023
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_ii_nrn._0140-0141_2023_vom_20._juni_2023.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

G.-Nrn. 
BRGE II Nrn. 

R2.2022.00243 und R2.2022.00249 
0140/2023 – 0141/2023      

Entscheid vom 20. Juni 2023      

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Peter Rütimann, Ersatzrichter Frank Martin Kessler, 
Baurichter Daniel Willi, Gerichtsschreiberin Christine Suter-Pfannes     

in Sachen 

Rekurrierende 

R2.2022.00243 
A, […]  

vertreten durch […] 

R2.2022.00243 
1.  Erbengemeinschaft B, bestehend aus:  

1.1.  C, […] 
1.2.  D, […] 
1.3.  E, […] 

2.  D, […] 
3.  E, […] 
alle vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegnerinnen 

1.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

2.  F AG, […] 

Nr. 2 vertreten durch […] 

Mitbeteiligte 

3.  Politische Gemeinde X, […] 

vertreten durch Gemeinderat X, […] 

betreffend 

[…], wasserrechtliche Konzession und diverse Bewilligungen für Hafen samt 
Tankanlage und Bootskran, […] 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Eingabe vom 16. März 2021 ersuchte die F AG die Baudirektion Kanton 

Zürich (im Rahmen einer Projektanpassung) um Erteilung der erforderlichen 

Konzession und Bewilligungen für die Sanierung bzw. bauliche Anpassung 

und den Fortbestand der Stationierungsanlage vor dem Grundstück Kat.-Nr. 

1 in X. Innert der gesetzlich vorgeschriebenen Auflagefrist gingen zwei Ein-

sprachen ein. Nach Durchführung einer Lokalverhandlung am 6. Dezember 

2021 wies die Baudirektion die Einsprachen, soweit diese nicht berücksich-

tigt  wurden,  mit  Entscheid  vom  2.  November  2022  ab  (Dispositivziffer  III). 

Gleichzeitig erteilte sie für den Abbruch und Neubau der Hafenanlage unter 

Nebenbestimmungen die wasserrechtliche Konzession, die raumplanungs-
rechtliche  Ausnahmebewilligung  nach  Art. 24  des  Raumplanungsgesetzes 

(RPG), die fischereirechtliche Bewilligung nach Art. 8 und 9 des Bundesge-

setzes über die Fischerei (BGF) sowie die naturschutzrechtliche Bewilligung 

nach Art. 18 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG) 

(Dispositivziffer I).  

Weiter wurde der Bauherrschaft die wasserrechtliche Konzession erteilt, vor 

dem Grundstück Kat.-Nr. 1 folgende Bauten und Anlagen nach deren Erstel-

lung fortbestehen zu lassen und teilweise für den Eigenbedarf privat zu nut-

zen (Dispositivziffer II): 

"eine Stationierungsanlage bestehend aus: 
- einem Flachwasserbereich, 
- 64 Bootsplätzen (gewerblich) 
- einer Mole 
- vier Stegen 
- fünf Podesten 
- einer Fäkalienabsaugvorrichtung (öffentlich) 
- einer Hebebühne sowie 
- weiteren (Klein-)Elementen gemäss Planunterlagen (gewerblich)."  

Sodann wurde festgestellt, dass die im Hafen geplanten ökologischen Aus-
gleichs-  und  Ersatzmassnahmen  im  Umfang  von  275  m2 bis  320 m2  aner-
kannt würden, zur Erreichung der Umweltverträglichkeit aber weitere Mass-
nahmen im Umfang von 770 m2 bis 815 m2 zu erbringen seien. Die erforder-
lichen Ersatzmassnahmen seien mit der Fachstelle Naturschutz des Amtes 

R2.2022.00243 

Seite 2 

 
 
für Landschaft und Natur (ALN) abzusprechen und so rasch als möglich, spä-

testens bis drei Jahre nach Eintreten der Rechtskraft dieser Verfügung, ein-

zureichen. Sobald ein bewilligungsfähiges und bezüglich ökologischem Er-

satz ausreichendes Projekt eingereicht und durch die zuständigen Behörden 

geprüft worden sei, würden letztere mit der Bewilligung die Frist für die Um-

setzung  festlegen. Werde  entweder  die  Frist  zur  Einreichung  eines  hinrei-

chenden  Projektes  oder  die  Frist  zur  Umsetzung  nicht  eingehalten,  bleibe 

eine Einschränkung der unter Dispositiv II erteilten Konzession vorbehalten. 

So könne die nutzbare Fläche auf einen Teilbereich beschränkt werden, bis 

das Projekt eingereicht bzw. umgesetzt worden sei (Dispositivziffer IV). 

B. 

Hiergegen wandten sich A (nachfolgend: Rekurrierende 1) sowie die Erben-

gemeinschaft B, D und E (nachfolgend: Rekurrierende 2) mit separaten Re-

kursen vom 30. November 2022 bzw. 5. Dezember 2022 an das Baurekurs-

gericht und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Verfügung, unter 

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegnerschaft.  

C. 

Mit Präsidialverfügungen vom 5. und 8. Dezember 2022 wurde von den Re-

kurseingängen  unter  den  Geschäftsnummern  R2.2022.00243  (Rekurrie-

rende 1) und R2.2022.00249 (Rekurrierende 2) Vormerk genommen und die 

Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

Die Baudirektion schloss in ihren Stellungnahmen vom 21. Dezember 2022 

bzw. 6. Januar 2023 unter Hinweis auf die Mitberichte des Amtes für Abfall, 

Wasser, Energie und Luft (AWEL) vom 20. Dezember 2022 bzw. 4. Januar 
2023  auf  Abweisung  der  Rekurse.  Auch die Bauherrin  beantragte mit  Ein-

gabe vom 4. bzw. 10. Januar 2023 die Abweisung der Rekurse unter Kosten- 

und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. Die in das Verfah-

ren als Mitbeteiligte einbezogene Politische Gemeinde X verzichtete mit Ein-

gaben vom 21. Dezember 2022 auf eine Rekursvernehmlassung.  

R2.2022.00243 

Seite 3 

 
 
D. 

Sowohl die rekurrierenden Nachbarn in ihren Repliken vom 6. Februar 2023 

als  auch  die  Bauherrschaft  in  ihren  Dupliken  vom  28.  Februar  2023  bzw. 

1. März 2023 hielten an ihren Anträgen fest. Die Dupliken der Baudirektion 

datierten vom 24. Februar 2023. Mit Eingaben vom 15. März 2023 und 3. Ap-

ril 2023 reichten die Rekurrierenden eine Triplik ein. 

E. 

Am 9. Mai 2023 führte die 2. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein der 

Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. Im Anschluss daran wurde 

das Verfahren sistiert. Auf entsprechendes Gesuch der Bauherrschaft vom 

23. Mai 2023 hin wurde das Verfahren mit Stempelverfügung vom 25. Mai 

2023 fortgesetzt. Mit Eingabe vom 1. Juni 2023 reichten die Rekurrierenden 

1 und 2 je eine weitere Stellungnahme ein.  

F. 

Auf die Vorbringen der Parteien und die Ergebnisse der Augenscheine wird, 

soweit für die Entscheidfindung erforderlich, in den nachstehenden Erwägun-

gen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Gemäss  den  Projektunterlagen  genügt  die  bestehende  Hafenanlage  den 

heutigen Sicherheitsanforderungen nicht mehr und soll durch eine neue Sta-

tionierungsanlage ersetzt werden, wobei die Mole um ca. 17–18 m seewärts 
verschoben werden soll. Die eine Fläche von neu insgesamt 6'568 m2 bean-
spruchende Anlage umfasst eine 5 m breite schwimmende Betonmole sowie 

eine schwimmende Stegkonstruktion und setzt sich wie folgt zusammen: 

R2.2022.00243 

Seite 4 

 
 
-  4'670 m2 für den Hafenbetrieb (entspricht der bisherigen konzessionierten, 

dem Gemeingebrauch entzogenen Seefläche), 

-  798 m2 für die öffentlich zugängliche Betonmole und 

-  1'100 m2 für die Aufwertungsmassnahmen zu Gunsten der Unterwasser-

vegetation innerhalb der Hafenanlage. 

Die  Anlage,  welche  bis  zu  65  m  ins  Seegebiet  auskragt,  soll  laut  Gesuch 

Platz für 64 Boote bieten, wobei die Liegeplätze neu schräg statt rechtwinklig 

angeordnet  werden  sollen. Weiter  ist  vorgesehen,  die  Hafeneinfahrt  so  zu 

konzipieren, dass die Boote den Hafen neu von Norden ansteuern. Als Inf-

rastrukturbauten sind ausserhalb der Mole eine Fäkalienabsaugvorrichtung 

sowie eine Tankstelle geplant, wobei letztere mit der angefochtenen Verfü-

gung verweigert wurde. Innerhalb der Anlage ist zudem eine Hebebühne vor-

gesehen.  

Als Ausgleich für die Beeinträchtigung der Unterwasservegetation durch die 

geplante  Bootsstationierungsanlage  soll  ein  Teil  der  erforderlichen  Aus-

gleichs-  und  Ersatzmassnahmen  innerhalb  des  Flachwasserbereichs  von 
1'100  m2  geleistet  werden;  für  den  Rest  muss  gemäss  der  vorne  zitierten 
Dispositivziffer IV noch ein Projekt erarbeitet und eingereicht werden.  

2. 

Die Rekurrierenden sind Eigentümer von Liegenschaften an der S-Strasse 

(Rekurrierende 1: Kat.-Nr. 2; Rekurrierende 2: Kat.-Nr. 3), welche der Kern-

zone K2 mit Empfindlichkeitsstufe ES III zugeteilt sind und sich nordöstlich 

der geplanten Hafenanlage befinden. Sie haben fristgerecht gegen das Kon-

zessionsgesuch Einsprache erhoben und sind angesichts der engen nach-

barlichen  Beziehung  sowie  der  vorgebrachten  Rügen  (unzulässige  private 

Neuanlage  zulasten  des  Gewässergebiets,  Verstoss  gegen  die  Richtpla-

nung, fehlende Verkehrssicherheit, unzureichende ökologische Aus gleichs- 

und  Ersatzmassnahmen,  fehlende  Überweisung  des  Baugesuchs  an  die 

kommunale Baubehörde, fehlende lärmrechtliche Beurteilung) zur Rekurser-

greifung ohne weiteres legitimiert (§ 338a PBG des Planungs- und Bauge-

setzes [PBG]).  

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3. 

Die  Rekurse  betreffen  das  gleiche  Vorhaben  und  werfen  die  nämlichen 

Rechtsfragen  auf.  Die  Verfahren  sind  daher  aus  prozessökonomischen 

Gründen zu vereinigen. Wenn nachfolgend nichts anders erwähnt ist, befin-

den sich die zitierten Akten im Dossier G.-Nr. R2.2022.00243. 

4.1. 

Beide Rekursparteien sind der Ansicht, dass es sich beim geplanten Hafen-

projekt um eine unzulässige neue private Anlage gemäss § 26 Konzessions-

verordnung  zum  Wasserwirtschaftsgesetz  (KonzV  WWG)  handle.  Die  Re-

kurrierenden  1  machen  geltend,  bei  der  vorinstanzlichen  Begründung,  der 

Gesamtumfang  der  Anlage  werde  zwar  vergrössert,  die  durch  die  private 
Nutzung beanspruchte Seefläche im Umfang von 4'670 m2 werde aber bei-
behalten, sei der Umstand, dass in der neuen Betonmole sogleich Tankan-

lagen und Fäkalienabsaugvorrichtungen installiert würden, nicht berücksich-

tigt  worden.  Diese  Vorrichtungen  zählten  aber  ebenfalls  zur  privaten  Nut-

zung, selbst wenn die Mole als "Seeuferweg" bezeichnet werde und seien im 
Umfang von 798 m2 hinzuzurechnen. Gleiches gelte für den im Inneren des 
Hafens gelegenen Flachwasserbereich mit einer Fläche von 1'100 m2, der 
sich  aufgrund der  Untiefe nicht für die  Stationierung  und das Anlegen  von 

Booten eigne und daher naturnah gestaltet werden soll. Entsprechend seien 
zusätzlich zur für die private Nutzung deklarierten Fläche von 4'670 m2 wei-
tere 1'898 m2 zu addieren. 

Selbst wenn nicht von einer Neuanlage, sondern von einer blossen Erweite-

rung auszugehen wäre, wären die Vergrösserung der Gesamtanlage, die Er-

weiterung der bestehenden Bootsliegeplätze auf 64 und die weiter in Rich-

tung See verschobene Betonmole klar als nicht mehr geringfügig zu qualifi-
zieren. Aufgrund des Widerspruchs zu § 26 KonzV WWG hätte die Konzes-

sion für die erweiterten Flächen der Hafenmole und der ökologischen Auf-

wertung bzw. des Flachwasserbereichs nicht erteilt werden dürfen.  

Die Rekurrierenden 2 argumentieren ähnlich. Auch sie halten dafür, dass die 

Vergrösserung der Gesamtanlage mit der weiter Richtung See verscho-

benen Mole vorliegend nicht mehr geringfügig sei. 

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Seite 6 

 
 
Demgegenüber hält die Baudirektion dafür, dass es sich beim geplanten Ha-

fenprojekt weder um eine Neuanlage noch um eine unzulässige Erweiterung 

gemäss § 26 KonzV WWG handle. Entgegen der rekurrentischen Behaup-

tungen sei die gesamte Mole öffentlich zugänglich und daher zu Recht der 

öffentlichen Nutzung zugerechnet worden. Im Übrigen sei die Bewilligung für 

die Tankanlagen verweigert worden. Es bleibe nur die Fäkalienabsaugvor-

richtung,  welche  ebenfalls  öffentlich  zugänglich  sei  und  überdies  nur  eine 

vernachlässigbar  kleine  Fläche  einnehme.  Weiter  sei  der  Flachwasserbe-

reich Bestandteil der geforderten Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen und 

diene daher nicht der privaten Nutzung durch die Konzessionärin. Somit ent-

spreche  die  privat  genutzte  Fläche  derjenigen  der  bisherigen  Konzession 

und  es  habe  keine  Erweiterung  stattgefunden.  Ferner  sei  die  Anzahl  der 

Bootsliegeplätze  entgegen  der  rekurrentischen  Behauptung  nicht  erhöht, 

sondern im Gegenteil reduziert worden (vormals 68 Bootsplätze, neu 64). Es 

liege somit weder hinsichtlich Fläche noch Nutzung eine Erweiterung vor.  

Auch die Bauherrin hält zusammengefasst dafür, dass die Konzessionsflä-

che  für  die  Nutzung  als  Hafen  im  Vergleich  zum  heutigen  Zustand  genau 

gleich bleibe. Die Installationen des bestehenden Hafens würden zwar zu-

rückgebaut. Trotzdem handle es sich nicht um einen neuen Hafen, weil ein 

bestehender  existiere  und  dieser  lediglich  ersetzt  werde.  Da  somit  keine 

neue  Anlage  errichtet werde  und die  beanspruchte Seefläche  unverändert 

bleibe, sei eine Neukonzessionierung gemäss dem Wortlaut von § 26 KonzV 

WWG ohne Weiteres zulässig. 

Im Rahmen des weiteren Schriftenwechsels halten die Parteien an ihren An-

trägen und Standpunkten fest.  

4.2. 
Nach § 36 Abs. 1 des Wasserwirtschaftsgesetzes (WWG) bedürfen die den 

Gemeingebrauch beschränkenden oder übersteigenden Nutzungen der öf-

fentlichen Gewässer, die dazu erforderlichen Bauten und Anlagen sowie de-

ren Änderungen je nach Art der Nutzung einer Konzession oder einer Bewil-

ligung. Der Bau der Hafenanlage bedarf somit einer wasserrechtlichen Kon-

zession, welche nur erteilt werden darf, wenn öffentliche Interessen nicht er-

heblich beeinträchtigt werden (§ 43 Abs. 1 WWG; § 25 KonzV WWG). Nach 

§ 26 KonzV WWG werden für neue private Bauten und Anlagen zulasten von 

R2.2022.00243 

Seite 7 

 
 
Gewässergebiet in der Regel keine Konzessionen erteilt; für geringfügige Er-

weiterungen können Ausnahmen gewährt werden. 

Gemäss Lehre und Rechtsprechung steht die Verleihung eines aus der ho-

heitlichen  Herrschaftsgewalt  des  Staates  abgespaltenen  Rechts  an  einen 

Privaten  grundsätzlich  im  Ermessen  der  Konzessionsbehörde.  Nach  dem 

Gesetzeswortlaut von § 43 Abs. 1 WWG, wonach Konzessionen unter den 

dort  genannten  Voraussetzungen  erteilt  werden  "dürfen",  besteht  kein 

(Rechts-)Anspruch  auf  Konzessionserteilung  (vgl.  VB.2013.00360  vom 

5. September 2013, E. 7.3; VB.2005.00456 vom 7. Februar 2006, E. 6; Ulrich 

Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., 

Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 2725, 2731). Aufgrund der gesetzlichen Ordnung 

kann  mithin  die  Konzessionsbehörde  entscheiden,  ob  sie  überhaupt  eine 

Konzession  erteilen  will  oder  nicht,  womit  ihr  ein  sogenanntes  Entschlies-

sungsermessen zukommt. 

4.3. 

Die  Bestimmung  von  §  26  KonzV WWG  will  eine  intensivere  Nutzung  der 

öffentlichen Seefläche durch neue private Bauten und Anlagen verhindern. 

Der strittige Hafen stellt keine solche verpönte Anlage dar. Zwar wird der alte 

Hafen zurückgebaut und in einem grösseren Abstand vom Seeufer neu er-

richtet, wobei die Bootsliegeplätze neu angeordnet werden. Da jedoch eine 

bestehende Stationierungsanlage ersetzt wird, welche bereits (wie nachfol-

gend unter E. 5.2 noch näher dargelegt wird) im regionalen Richtplan G mit 

dem Eintrag H8 als bestehend aufgeführt war, wird unter konzessionsrecht-

lichen Gesichtspunkten mit dem Projekt keine neue Seefläche für den priva-

ten  Hafenbetrieb  in  Anspruch  genommen.  Ebenso  wenig  ist  konzessions-

rechtlich eine Erweiterung der Hafenanlage vorgesehen. Wie die Baudirek-

tion zu Recht festhält, bleibt die den Gemeingebrauch einschränkende Nut-
zung des öffentlichen Gewässers insgesamt unverändert. Ins Gewicht fällt 
zunächst, dass die konzessionierte Fläche von 4'670 m2, welche der Statio-
nierung der Boote dient, der bisherigen dem Gemeingebrauch entzogenen 

Seefläche entspricht. Dabei spielt es keine Rolle, dass Segelschiffe und Mo-

torboote heute mitunter grösser dimensioniert sind, zumal die Anzahl der Lie-

geplätze von 68 auf 64 reduziert wird. Weiter muss der im Hafen geplante 
Flachwasserbereich  mit  einer  Ausdehnung  von  1'100 m2  entgegen  der  re-
kurrentischen  Ansicht  nicht  der  privaten  Nutzung  zugerechnet  werden.  An 

entsprechenden  Zonen  besteht  ein  ausgewiesenes  öffentliches  Interesse. 

R2.2022.00243 

Seite 8 

 
 
Flachwasserzonen  erfüllen  mehrere  ökologische  Funktionen  (Lebensraum 

für  Pflanzen  und  Tiere)  und  tragen  zur  Aufrechterhaltung  eines  gesunden 

und ausgewogenen Ökosystems bei. Daher werden Flachwasserzonen als 

wichtige Bestandteile von Gewässern angesehen und geniessen den Schutz 

des Gewässerschutzgesetzes. Sodann fällt auch die Seefläche, welche von 

der Betonmole in Anspruch genommen wird, bei der Berechnung der mass-

geblichen Konzessionsfläche zu Recht ausser Ansatz, da die geplante An-

lage  öffentlich  zugänglich  ist  und  somit  neben  ihrer  primären  Funktion  als 

Wellenbrecher auch der Bevölkerung eine Möglichkeit zur Erholung bietet. 

Es  steht  daher  keine  Fläche  in  Frage,  welche  der  Öffentlichkeit  entzogen 

wird. Dass eine Tankanlage bewilligt wurde, trifft – wie aus dem angefochte-

nen Beschluss hervorgeht – nicht zu. Die Berechnung der Konzessionsflä-

che ist damit nicht zu beanstanden.  

Wenn die kantonale Vorinstanz somit zum Schluss gelangt, dass § 26 KonzV 

WWG durch das strittige Hafenprojekt nicht verletzt ist, so hat sie ihr in Kon-

zessionsfragen zustehende Ermessen nicht überschritten. Die Rüge erweist 

sich als unbegründet.  

5.1. 

Weiter  monieren  die  rekurrierenden  Nachbarn  einen  Verstoss  gegen  die 

Richtplanung.  

Die Rekurrierenden 1 behaupten, dass für den geplanten Hafen im regiona-

len Richtplan G keine Grundlage existiere. Es sei darin lediglich der Hafen H 

in X aufgeführt. Ein Eintrag des Hafens F fehle hingegen, obschon vorliegend 

die Konzession für die private Nutzung von 64 Bootsplätzen erteilt worden 

sei. Ein Eintrag sei für Anlagen mit mindestens 30 Bootsplätzen aber gemäss 
Ziffer 4.8.2 des regionalen Richtplans zwingend. Da es dem Hafen an einer 

richtplanerischen Festlegung fehle, hätte die Konzession nicht erteilt werden 

dürfen. Doch selbst wenn man davon ausginge, dass sich der Eintrag H8 der 

Tabelle 34 des regionalen Richtplans G auf den Standort des geplanten Ha-

fens beziehe, so wäre Ziffer 4.8.3 lit. a des kantonalen Richtplans zu beach-

ten, wonach die Konzentration von Bootsliegeplätzen auf dem Zürichsee an 

ökologisch wenig empfindlichen Stellen unter Abbau bestehender Bojenfel-

der zu prüfen sei. Zusätzlichen Bootsliegeplätzen auf dem Zürichsee seien 

entsprechend  enge  Grenzen  zu  setzen 

(BGr  1C_346/2019  und 

R2.2022.00243 

Seite 9 

 
 
1C_358/2019 vom 9. Juli 2020, E. 4.3). Inwiefern Bojenfelder abgebaut wür-

den, um die projektierte Erweiterung der Bootsliegeplätze zu kompensieren, 

sei vorliegend jedoch nicht geprüft worden. Entsprechend sei der Sachver-

halt nicht hinreichend abgeklärt worden, weshalb die Konzession auch unter 

diesem Aspekt nicht hätte erteilt werden dürfen. 

Auch  die  Rekurrierenden 2  rügen einen Verstoss  gegen  die  Richtplanung. 

Sie  machen  geltend, dass  die Standorte  der  Hafenanlagen, die  Situierung 

der Bootsliegeplätze sowie Kursschifffahrtslinien von regionaler Bedeutung 

mit den regionalen Richtplänen festgesetzt würden (Ziffer 4.8.3 lit. b des kan-

tonalen Richtplans). In diesem Sinne enthalte der vom Regierungsrat festge-

setzte regionale Richtplan G die Häfen und Bootsanlegestellen von regiona-

ler Bedeutung. Aus dem Richtplantext ergebe sich, dass Anlagen mit min-

destens  30  Bootsplätzen  zwingend  in  den  regionalen  Richtplan  aufzuneh-

men seien (Ziffer 4.8.3 des Richtplantextes). Gemäss der Tabelle und den 

Karteneinträgen  in  Ziffer  4.8.2  sei  der  Hafen  F,  wie  es  scheine,  als  H8  im 

regionalen Richtplan eingetragen. Da das Projekt aber unter dem Aspekt ei-

ner neuen Anlage zu würdigen sei, wovon offensichtlich auch die angefoch-

tene Verfügung ausgehe, wenn das AWEL in Dispositivziffer IV ökologische 

Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen fordere, bedürfe sie der Aufnahme in 

den regionalen Richtplan, welche bisher nicht stattgefunden habe. Der Richt-

plan enthalte, wenn überhaupt, die Anlage in ihrem bestehenden Bestand, 

wovon das Projekt nicht nur untergeordnet abweiche. Die Konzession hätte 

ohne diese entsprechend angepasste richtplanerische Festlegung nicht er-

teilt werden dürfen. 

Nach Auffassung der Baudirektion erweist sich der Vorwurf des nicht vorhan-

denen Richtplaneintrags als unbegründet. Mit dem Eintrag H8 des regiona-

len Richtplans G (H8, X, OberX, > 30 Plätze, bestehend) sei exakt der Hafen 
F gemeint; ein anderer Hafen könne örtlich gar nicht in Frage kommen. Wei-

ter soll die Anzahl Bootsplätze im Rahmen der Sanierung gegenüber dem 

heutigen Bestand reduziert werden. Für den Erhalt bestehender Hafenplätze 

müssten  keine  Bojenfelder  aufgelöst  werden.  Weiter  würden  die  ökologi-

schen Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen nicht deswegen gefordert, weil 

es sich um eine Neuanlage handle. Tatsächlich seien solche Massnahmen 

anlässlich  der  Konzessionserneuerung  bei  allen  Bauten  und  Anlagen  im 

Seegebiet zu leisten, für die bisher kein Ausgleich oder Ersatz erbracht wor-

R2.2022.00243 

Seite 10 

 
 
den sei. Die Forderung nach Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen wäre da-

her auch dann in die streitige Konzession aufgenommen worden, wenn es 

sich um eine reine Konzessionserneuerung ohne bauliche Anpassungen ge-

handelt hätte. Entgegen der Ansicht der Rekurrierenden lasse sich daraus 

keine Aussage über den Neubaucharakter des Projekts ableiten und schon 

gar keinen Verstoss gegen die Richtplanung.  

Auch nach Auffassung der Bauherrschaft erweist sich das geplante Projekt 

als richtplankonform.  

In der Replik halten die Rekurrierenden 1 daran fest, dass der geplante Ha-

fen  über  keine  richtplanerische  Festlegung  verfüge. Wie  ein  Vergleich  der 

Karte des Richtplanes mit einem Foto aus dem Jahre 1928 zeige, handle es 

sich dabei um den Hafen, welcher neben der rekursbetroffenen Anlage situ-

iert sei.  

5.2. 

Gemäss Ziffer 4.8.1 des kantonalen Richtplans erfüllen die Gewässer eine 

vielfältige Funktion und sind einem hohen Nutzungsdruck ausgesetzt. Damit 

die Qualität und die Funktionen der Gewässer nachhaltig gesichert werden 

können,  soll  grundsätzlich  auf  eine  Nutzungsintensivierung  verzichtet  wer-

den. Um diese Zielvorgabe zu erreichen, sind unter Ziffer 4.8.3 die erforder-

lichen  Massnahmen  festgelegt  worden,  wobei  "Bootsliegeplätze,  die  über 

den heutigen Bestand hinausgehen, nur in Ausnahmefällen, speziell bei Um-

nutzungen von bisher industriell genutzten Liegenschaften am Seeufer, zu-

gelassen  werden".  Ferner  sind  auf  dem  Zürichsee  –  gemeinsam  mit  den 

Kantonen  St. Gallen  und  Schwyz  –  Massnahmen  zur  Konzentration  von 

Bootsliegeplätzen an ökologisch wenig empfindlichen Stellen, unter Abbau 

bestehender Bojenfelder, zu prüfen. Sodann sind die Standorte der Hafen-
anlagen und die Situierung der Bootsliegeplätze von regionaler Bedeutung 

mit den regionalen Richtplänen festzusetzen.  

Entgegen der Behauptung der Rekurrierenden 1 wird das zur Diskussion ste-

hende  Hafenprojekt  durch  den  in  Kraft  stehenden  regionalen  Richtplan  G 

(vom  Regierungsrat  beschlossen  am  19.  Dezember  2018)  ohne  Weiteres 

abgedeckt. So zeigt die Vorinstanz in der Duplik überzeugend auf, dass es 

sich beim Eintrag H8 im regionalen Richtplan G um die streitbetroffene Ha-

fenanlage handelt. Der von den Rekurrierenden 1 in ihrer Replik erwähnte 

R2.2022.00243 

Seite 11 

 
 
Hafen  war  vielmehr  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  4  vorgelagert  und  existiert 

heute – wie dem Übersichtsplan (abrufbar auf web.maps-zh.ch) zu entneh-

men ist – infolge einer bewilligte Landaufschüttung im Jahre 1936 (vgl. act. 

22 S. 3 f.) nur noch in bedeutend kleinerer Form. Es ist somit offenkundig, 

dass es sich bei dem im regionalen Richtplan eingetragen Hafen H8 um den 

Hafen F handelt, da nur dieser über mehr als 30 Plätzen verfügt.  

Ebenso missachtet das geplante Hafenprojekt weder die verbindlichen Vor-

gaben im kantonalen Richtplan noch bedarf es einer (neuen) Aufnahme in 

den regionalen Richtplan. Da sich die Anzahl Bootsplätze auf dem Zürichsee 

nicht erhöht, sondern gar von 68 auf 64 reduziert wird, und die für die Liege-

plätze  konzessionierte  Seefläche  unverändert  bleibt,  steht  keine  gemäss 

Richtplanung verpönte Nutzungsintensivierung des Zürichsees in Frage (vgl. 

BGr 1C_346/2019 und 1C_358/2019 vom 9. Juli 2019, E. 4.3). Daran vermag 

der Umstand, dass heute mitunter grössere Segel- und Motorschiffe im Ha-

fen stationiert werden, nichts zu ändern. Die Einwände erweisen sich damit 

als unbegründet.  

6.1. 

Ferner stellen die Rekurrierenden die Verkehrssicherheit der geplanten Ha-

feneinfahrt in Frage.  

Die Rekurrierenden 1 führen aus, dass sie Konzessionäre des Bootsplatzes 

Nr. 11 seien. Die Verhältnisse zwischen Steg und der gegenüberliegenden 

bestehenden Natursteinmauer seien bereits heute äusserst eng und würden 

eine  anspruchsvolle  rückwärtige  Einfahrt  erfordern.  Die  neu  vorgesehene 

nordseitige Hafeneinfahrt führe allerdings dazu, dass die Boote, die in den 

projektierten Hafen einfahren sollen, unmittelbar vor der rekurrentischen Lie-
genschaft ein Manöver durchführen müssten. Für dieses Manöver stehe eine 
Fläche von rund 27 m2 zur Verfügung. Die Einfahrt in den projektierten Hafen 
erfordere von den Bootslenkern, in Richtung Ufer zu fahren und anschlies-

send  um  180  Grad  abzudrehen.  Diese  neue  Einfahrtssituation  erfordere 

selbstverständlich mehr Platz, was wiederum unweigerlich dazu führe, dass 

die Einschwenkenden nur rund 5 – 6 m an der Uferzone und am Grundstück 

der  Rekurrierenden  1  vorbeifahren  würden.  Die  Hafenmauer  schränke  die 

Sicht zusätzlich ein, was die Übersichtlichkeit der Ein- und Ausfahrt sowohl 

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Seite 12 

 
 
für  die  Bootslenker  als  auch  für  die  Rekurrierenden  1  erheblich  reduziere. 

Diese Situation führe unweigerlich zu einer untragbaren Verkehrssituation. 

Dass  die  Ein-  und  Ausfahrt  im  Bereich  der  neuen  Hafenanlage  für  einige 

Schiffsführer anspruchsvoller sei, räume denn auch die Baudirektion ein. Ih-

rer Argumentation, wonach dies nicht die Allgemeinheit betreffe und folglich 

nicht von einer Gefährdung für die Schifffahrt auszugehen sei, könne aller-

dings  nicht  gefolgt  werden.  Schliesslich  dürfe  nicht  angenommen  werden, 

der Hafen werde nur von erfahrenen Bootslenkern angefahren. Es sei viel-

mehr damit zu rechnen, dass – wie in der Vergangenheit – zahlreiche Ama-

teurbootslenker den Hafen mit zu hoher Geschwindigkeit ansteuerten. Dass 

die neue unübersichtliche Einfahrt und das erforderliche anspruchsvolle Ein-

lenkmanöver gefährliche Situationen für andere Wasserbenutzer wie Stand-

Up-Paddler, Schwimmer und Kinder – trotz Badeverbots – begünstige, liege 

auf  der  Hand.  Auch  die  Baudirektion  müsse  der  Tatsache  in  die  Augen 

schauen, dass eine vollständige Durchsetzung des Badeverbots selbst mit 

der auflageweisen Installation von weissen Schwimmbojen nicht praktikabel 

sei  und  dieses  regelmässig  missachtet  werde.  Die  gefährliche  Situation 

würde sich infolge der projektierten Erweiterung des Hafens weiter verschär-

fen.  Auch  die  Rekurrierenden 2 bemängeln die  Verkehrssicherheit  der  ge-

planten Hafeneinfahrt und argumentieren in ähnlicher Weise.  

Demgegenüber  sprechen  nach  Auffassung  der  Rekursgegnerschaft  keine 

Sicherheitsaspekte gegen die Konzessionserteilung.  

6.2. 

Mit der Rekursgegnerschaft ist dafürzuhalten, dass sich durch die geänderte 

Hafeneinfahrt keine zusätzlichen Gefahren für die in den Hafen ein- und aus-

fahrenden  Boote  ergibt.  Die  kantonale  Seepolizei  räumt  in  ihrer  Stellung-
nahme  zwar  ein,  dass  die  neu  konzipierte  Einfahrt  für  einige  Schiffsführer 

anspruchsvoller sein könne. Gemäss deren Beurteilung stellt die neue Zu-

fahrt jedoch kein Sicherheitsrisiko dar. Auf diese fachliche Einschätzung der 

für die Sicherheit der Gewässer zuständigen Polizeibehörde kann ohne wei-

tes  abgestellt  werden  und  bilden  die  mangelnden  Kenntnisse  einzelner 

Bootsführer über die richtige Navigation insbesondere bei erschwerten Wet-

terbedingungen wie Stürme, starke Winde oder hohe Wellen jedenfalls kein 

Grund  für  die  Verweigerung  der  nachgesuchten  Konzession.  Es  kommt 

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Seite 13 

 
 
hinzu, dass die auflageweise verfügte Setzung von drei weissen Bojen ent-

lang des skizzierten Fahrwegs (vgl. act. 15.1 und Dispositivziffer II.1.a der 

angefochtenen Verfügung) für zusätzliche Sicherheit beim Ein- und Ausfah-

ren  in  den  Hafen  sorgen  wird.  Soweit  die  Rekurrierenden  die  Gefährdung 

von  anderen  Wasserbenutzern  wie  Stand-Up-Paddler,  Schwimmern  und 

Kinder ins Feld führen, ist dem entgegenzuhalten, dass das Baden im Be-

reich von Hafeneinfahrten gemäss Art. 77 der Binnenschifffahrtsverordnung 

(BSV) im Umkreis von 100 m um Hafeneinfahrten und Landestellen der Fahr-

gastschiffe  ausdrücklich  verboten  ist.  Im  Weiteren  gilt  in  der  inneren  und 

äusseren Uferzone, d.h. in einem Abstand von 150 m bzw. 300 m zum Ufer, 

gemäss Art. 53 Abs. 1 lit. b BSV eine Maximalgeschwindigkeit von 10 km/h 

und haben sich Bootsführer vor allem in Ufernähe selbstredend zu vergewis-

sern,  dass  sie  keine anderen Wasserbenutzer  –  wie  Schwimmer,  Ruderer 

usw. – gefährden. Ein befürchtetes verkehrsregelwidriges Verhalten Dritter 

bildet jedenfalls keinen Grund für eine Verweigerung der wasserrechtlichen 

Konzession.  

Stehen der geplanten Hafeneinfahrt somit aus sicherheitsrechtlichen Aspek-

ten keine Hindernisse entgegen, besteht auch kein Grund, die Hafeneinfahrt 

–  wie  von  den  Rekurrierenden  beantragt  –  an  einen  anderen  Standort  zu 

verlegen.  

7.1. 

Sodann  monieren  die  Rekurrierenden,  dass  eine  Überweisung  gemäss 

§ 309 Abs. 2 PBG an die kommunale Baubehörde zur Überprüfung des Bau-

vorhabens auf dessen Einhaltung der baurechtlichen Vorgaben zu Unrecht 

nicht erfolgt sei. Ebenso wenig sei die Einhaltung der Lärmschutzvorschriften 

geprüft worden. 

Die Rekurrierenden 1 bringen vor, dass es sich – wie bereits ausführt – bei 

der vorliegend projektierten Hafenanlage um eine Neuanlage handle. Des-

halb gelte es nicht lediglich konzessionsrechtliche Aspekte zu prüfen, son-

dern auch weitere Grundanforderungen an Bauten gemäss dem Planungs- 

und Baugesetz. Da die Hafenanlage östlich bis nahe zur Kernzone K2 reiche, 

sei insbesondere fraglich, ob diese den gestalterischen Anforderungen von 

§ 238 PBG standhalte, wonach Bauten und Anlagen auf Objekte des Natur- 

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Seite 14 

 
 
und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen hätten. Wie dem Aus-

zug aus dem webGis zu entnehmen sei, befänden sich in nächster Nähe zum 

Hafen zahlreiche kommunale Schutzobjekte. Es sei nicht geprüft worden, ob 

die  Hafenanlage  auf  die  Ortsbildschutzzone  besonders  Rücksicht  nehme 

und  ob  die  dort  befindlichen  kommunalen  Schutzobjekte  durch  die  projek-

tierte Hafenanlage nicht beeinträchtigt würden. Die Baudirektion führe dazu 

aus, die örtliche Baubehörde habe mit der Aufforderung zur öffentlichen Pub-

likation praxisgemäss die Möglichkeit erhalten, sich zum Gesuch zu äussern. 

Da  sich  ihre  Stellungnahme  auf  die  ökologischen  Ersatzmassnahmen  be-

schränkt  habe, habe  sie  einen  baurechtlichen  Entscheid  offenbar nicht als 

erforderlich  gehalten.  Diese  knappe  Begründung  der  Baudirektion  genüge 

selbstverständlich nicht, zeige aber, dass sich die Baudirektion gar nicht erst 

mit der Frage der Einordnung der Hafenanlage und der besonderen Rück-

sichtnahme  auf  die  kommunalen  Schutzobjekte  auseinandergesetzt  habe. 

Schliesslich liege es nicht nur an der kommunalen Baubehörde, zu interve-

nieren,  wenn  baurechtliche  Aspekte  zu  beurteilen  seien,  sondern  es  wäre 

gerade auch an der Baudirektion gelegen, das Vorhaben der kommunalen 

und  mit  den  örtlichen  Gegebenheiten  (besser)  vertrauten  Baubehörde  ge-

mäss § 309 Abs. 2 PBG zu überweisen. Auch eine Auseinandersetzung mit 

der von den Rekurrierenden 1 anlässlich der Lokalverhandlung zur Entschär-

fung der Ortsbildthematik vorgeschlagenen Verschiebung der Einfahrt an die 

Stirnseite des Hafens, sei nicht erfolgt. 

Aufgrund der fehlenden Überweisung des Bauvorhabens sei auch der Ein-

wand der Rekurrierenden, wonach die neue Hafenanlage ihre Aussicht be-

einträchtige, nicht eingehend geprüft und pauschal festgehalten worden, es 

bestehe kein Recht auf Aussicht. Eine nähere Auseinandersetzung mit die-

sem Einwand sei jedenfalls nicht erfolgt, obschon die neue Betonmole direkt 

vor das Grundstück der Rekurrierenden 1 zu liegen komme und deren Aus-
sicht beschnitten werde. 

Sodann habe die Baudirektion ausser Acht gelassen, dass es sich beim pro-

jektierten Hafen um eine neue ortsfeste Anlage im Sinne von Art. 7 Abs. 2 

des Umweltschutzgesetzes (USG) und Art. 2 Abs. 1 der Lärmschutzverord-

nung (LSV) handle. Da mit dem Hafenbetrieb zwangsläufig Aussenlärmemis-

sionen  erzeugt  würden,  seien  die  bundesrechtlichen  Lärmschutzvorgaben 

einzuhalten. Zwar seien für Häfen keine konkreten Lärmgrenzwerte festge-

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Seite 15 

 
 
legt worden. Dennoch hätten neue lärmige ortsfeste Anlagen unter den Pla-

nungswerten  zu  liegen.  Entsprechend  dürfe  ausgehender  Lärm  höchstens 

zu geringfügigen Störungen führen. Der Lärmschutz sei vorliegend insbeson-

dere vor dem Hintergrund des angrenzenden Wohngebiets von zentraler Be-

deutung. Selbst wenn die Planungswerte eingehalten wären, verlange das 

Vorsorgeprinzip sodann, dass die Lärmemissionen der neuen Hafenanlage 

soweit  begrenzt  würden,  als  dies  technisch  und  betrieblich  möglich  sowie 

wirtschaftlich tragbar sei. Wieso das Projekt in Bezug auf den Lärmschutz – 

wenn schon keine Überweisung an die kommunale Baubehörde erfolgt sei – 

von  der  Baudirektion  keiner  Prüfung  unterzogen  worden  sei  und  diese  im 

Rahmen  der  Konzessionserteilung  diesbezüglich  keinerlei  Auflagen  erteilt 

habe, obschon diese Thematik von den Rekurrierenden 1 im Rahmen ihrer 

ergänzten  Einsprache  einlässlich  dargelegt  worden  sei,  sei  absolut  unver-

ständlich. 

Insgesamt müsse davon ausgegangen werden, dass die neue Hafenanlage 

nicht nur die gestalterischen und lärmschutzrechtlichen Vorgaben nicht er-

fülle,  sondern  – mangels  eingehender Prüfung  durch  die Baudirektion und 

nicht erfüllter Überweisung an die örtliche Baubehörde – auch weitere Bau-

vorschriften  missachte.  Die  angefochtene  Verfügung  sei  daher  auch  unter 

diesem Aspekt aufzuheben. 

Auch die Rekurrierenden 2 halten dafür, dass die Konzession eine nur unzu-

reichende Würdigung der baurechtlichen und lärmschutzrechtlichen Aspekte 

enthalte. Zu verweisen sei hier etwa auf das Gebot der Einordnung und Ge-

staltung, zumal die Hafenanlage östlich bis nahe zur Ortsbildschutzzone rei-

che, wo sich unter anderem auch das Grundstück der Rekurrierenden 2 be-

finde, sowie die weiteren Grundanforderungen an Bauten und Anlagen. Da 

eine Neuanlage in Frage stehe, sei insbesondere auch die Parkierung neu 
zu beurteilen (§ 243 Abs. 1 lit. b PBG). Sodann seien auch die lärmrechtli-

chen  Gesichtspunkte  im  Rahmen  der  vorzunehmenden  Interessenabwä-

gung zu Unrecht ausser Acht geblieben.  

Demgegenüber bestand nach Auffassung der Baudirektion im vorliegenden 

Fall kein Anlass für eine Überweisung an die örtliche Baubehörde und auch 

keine Bedenken zur Einordnung ins Ortsbild. Insbesondere sei nicht ersicht-

lich, inwiefern der Hafen die kommunalen Schutzobjekte in der Umgebung 

beeinträchtigen sollte. Weiter werde das Vorhaben zwar Auswirkungen auf 

R2.2022.00243 

Seite 16 

 
 
die Aussicht der Rekurrierenden haben. Davon, dass die Mole die Aussicht 

"völlig einnehme" könne jedoch nicht die Rede sein. Auch die Vorbringen der 

Rekurrierenden zum Thema Lärmschutz seien unbegründet. Wie die Rekur-

rierenden festhielten, seien für Häfen keine konkreten Lärmgrenzwerte fest-

gelegt. Ferner gelinge es den Rekurrierenden nicht zu begründen, weshalb 

relevante Lärmemissionen vom sanierten Hafen zu erwarten wären. Da die 

Anzahl  Boote  im  Vergleich  zum  Bestand  nicht  zu-,  sondern  abnehme  und 

auch sonst keine lärmrelevanten Aktivitäten vorgesehen seien, die über den 

normalen Betrieb im heutigen Umfang hinausgingen, sei mit keiner Zunahme 

von Lärm zu rechnen. Beim heute bestehenden Hafen habe der Hafenbe-

trieb bislang zu keinen Beschwerden Anlass gegeben. Die Lärmvorschriften 

seien  im  erforderlichen  Umfang  eingehalten.  Ein  Lärmgutachten  sei  offen-

sichtlich nicht notwendig. 

Auch die Bauherrschaft hält dafür, dass die Überweisung des Baugesuchs 

an  die  Baubehörde  habe  unterbleiben  dürfen. Weiter  handle  es  sich  beim 

konzessionierten Hafen um eine Anlage, die nur sehr geringen Lärm verur-

sache. In den vergangenen Jahren sei es denn auch nie zu irgendwelchen 

Lärmklagen gekommen. Im Übrigen gehe es vorliegend – wie bereits mehr-

fach  erwähnt  –  um  den  Ersatz  einer  Anlage  (welcher  hinsichtlich  Lärm  zu 

keinerlei  Veränderungen  führen  werde)  und  nicht  um  eine  neue  Anlage. 

Demzufolge sei eine lärmrechtliche Beurteilung im Rahmen des Konzessi-

onsverfahrens auch nicht erforderlich. 

7.2. 

Trotz Bewilligungspflicht ist in gewissen Fällen kein gesondertes baurechtli-

ches Bewilligungsverfahren durchzuführen. So schliessen nach § 309 Abs. 2 

PBG  die  Erteilung  von  wasserrechtlichen  Konzessionen  die  baurechtliche 

Bewilligung ausdrücklich ein. Die kantonale Direktion kann solche Vorhaben 
der örtlichen Baubehörde jedoch zum baurechtlichen Entscheid überweisen. 

Dementsprechend  bedarf  es  für  Bauten  im  öffentlichen  Seegebiet  keiner 

Baubewilligung gemäss Planungs- und Baugesetz, da in solchen Fällen das 

Primat  des  konzessionsrechtlichen Verfahrens  gemäss Wasserwirtschafts-

gesetz gilt. Dieses wird durch die Planauflage eingeleitet, wobei Dritte befugt 

sind, gegen das Konzessionsgesuch Einsprache zu erheben (§ 38 ff. WWG). 

Weiter wird die Hafenanlage im Verfahren gemäss Art. 24 RPG (Ausnahme-

bewilligung für Bauten ausserhalb der Bauzone) bewilligt. Sowohl die kon-

zessionsrechtliche  Bewilligung  als  auch  die  Ausnahmebewilligung  gemäss 

R2.2022.00243 

Seite 17 

 
 
Art. 24 RPG setzen eine umfassende Interessenabwägung der kantonalen 

Behörde voraus. Diese hat zu prüfen, ob die Anforderungen an die Schonung 

des Landschafts- und Ortsbildes erfüllt sind und ob die Interessen der Nach-

barn, namentlich auch hinsichtlich des Immissionsschutzes, hinreichend be-

rücksichtigt  werden.  Damit  ist  nicht  zu  beanstanden,  dass  keine  Überwei-

sung an die kommunale Baubehörde erfolgt ist.  

7.3. 

Ob  eine  umfassende  Interessenabwägung  stattgefunden  und  das  Projekt 

insbesondere  auf  die  erwähnten  Anliegen  ausreichend  Rücksicht  nimmt, 

bleibt nachfolgend zu prüfen.  

Die Hafenanlage ist im regionalen Richtplan G als bestehend eingetragen. 

Neu soll die Anlage zudem öffentlich zugänglich sein und die Öffentlichkeit 

das Recht haben, die Hafenmole zu betreten und zu nutzen. Dadurch wird 

ein neuer Erholungsraum für die Bevölkerung geschaffen, was insoweit dem 

Planungsgrundsatz von Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG entspricht. An der Realisie-

rung des geplanten privaten Hafens besteht somit ein öffentliches Interesse. 

Zu diesem Interesse gesellt sich das Interesse der Bauherrschaft an der Er-

neuerung des sanierungsbedürftigen Hafens.  

Zu prüfen bleibt, ob diese Interessen die gegen das Hafenprojekt sprechen-

den öffentlichen und privaten Interessen überwiegen. Das Raumplanungs-

recht  sieht  vor,  dass  die  natürlichen  Lebensgrundlagen  wie  Boden,  Luft, 

Wasser, Wald und die Landschaft zu schützen (Art. 1 Abs. 2 lit. a RPG) und 

die Landschaft zu schonen sind (Art. 3 Abs. 2 RPG); See und Flussufer sol-

len freigehalten und deren öffentlicher Zugang und Begehung erleichtert wer-

den  (lit.  c).  Naturnahe  Landschaften  und  Erholungsräume  sollen  erhalten 

bleiben (lit. d). Seen und ihre Ufer sind grundsätzlich einer Schutzzone zu-
zuweisen (Art. 17 Abs. 1 lit. a RPG) oder mit anderen Massnahmen zu schüt-

zen (Abs. 2).  

Nach diesen Grundsätzen sind Seeflächen grundsätzlich freizuhalten. Aller-

dings sind im Einzelfall Ausnahmen möglich. Vorliegend ist zu berücksichti-

gen, dass am vorliegenden Standort bereits eine Stationierungsanlage exis-

tiert. Weiter ist mit der Rekursgegnerschaft dafürzuhalten, dass das geplante 

Hafenprojekt weder vom Ufer noch vom See betrachtet eine schwere Beein-

R2.2022.00243 

Seite 18 

 
 
trächtigung des Ortsbilds darstellt. Die der bestehenden Bootswerft vorgela-

gerte Hafenanlage ist bereits heute nicht zu übersehen und setzt in der Um-

gebung und der Nachbarschaft der Kernzone K2 einen prägenden Akzent. 

Durch die neue, rund 18 m seewärts verschobene Mole ist in objektiver Hin-

sicht somit kein störender Widerspruch zum bereits verbauten Uferbereich 

und den bestehenden Gebäuden ersichtlich. Damit erfüllt das Projekt die An-

forderungen an die Schonung des Ortsbilds.  

Nicht von der Hand weisen lässt sich hingegen der Einwand der Rekurrie-

renden, dass deren Aussicht in einem grösseren Umfang als bisher beschnit-

ten wird. Jedoch erfolgt diese Einschränkung lediglich in westlicher Richtung. 

In östliche und südliche Richtung besteht weiterhin uneingeschränkte Sicht 

und bewirkt die geplante Hafenanlage somit keinen relevanten Entzug von 

Aussicht. Hinzu kommt, dass kein Rechtsanspruch auf unbeschränkte Erhal-

tung der Aussicht besteht. 

7.4.1. 

Im  Rahmen  der  vorzunehmenden  umfassenden  Interessenabwägung  sind 

jedoch auch die lärmrechtlichen Auswirkungen des Hafenprojekts zu berück-

sichtigen.  

Der  bestehende  Hafen  wird  abgebrochen  und  durch  eine  Anlage  mit  neu 

konzipierter Hafeneinfahrt ersetzt. Damit handelt es sich entgegen der Auf-

fassung der Bauherrschaft um eine neue ortsfeste Anlage im Sinne von Art. 7 

Abs. 7 USG und von Art. 2 Abs. 1 LSV. Für eine Anlage der hier fraglichen 

Art  fehlen  Belastungsgrenzwerte.  Demgemäss  hat  die  Beurteilung  der 

Lärmeinwirkungen nach Art. 40 Abs. 3 LSV unter Orientierung an den Krite-

rien  von  Art.  15,  19  und  23  USG  im  Einzelfall  zu  erfolgen.  Dabei  sind  der 

Charakter des Lärms, Zeitpunkt und Häufigkeit seines Auftretens sowie die 
Lärmempfindlichkeit der Zone, in welcher die Immissionen auftreten, zu be-

rücksichtigen (Art. 2 Abs. 5 LSV).  

Als neue Anlage muss die Hafenanlage den Anforderungen von Art. 23 in 

Verbindung mit Art. 15 und 13 Abs. 2 USG genügen, wonach die Lärmbelas-

tung – spürbar – unter dem Niveau liegen muss, das die Bevölkerung in ih-

rem Wohlbefinden erheblich stören würde (Art. 25 Abs. 1 USG). Massgebend 

ist eine objektivierte Lärmempfindlichkeit, die zwar auch besonders empfind-

R2.2022.00243 

Seite 19 

 
 
liche Bevölkerungsgruppen berücksichtigt, aber nicht allein auf das Empfin-

den einzelner Nachbarn abstellt. In jedem Fall sind die technisch und betrieb-

lich möglichen und wirtschaftlich tragbaren Massnahmen zur Emissionsbe-

grenzung im Sinne von Art. 11 Abs. 2 USG zu treffen (Vorsorgeprinzip). 

Die Frage, ob Grund zur Annahme besteht, dass die Belastungsgrenzwerte 

überschritten werden (Art. 36 Abs. 1 LSV), verlangt eine vorweggenommene 

Würdigung der Lärmsituation. Ist diese Frage zu bejahen, so ist die Behörde 

zur Durchführung eines Beweis- und Ermittlungsverfahrens nach den Art. 36 

ff. LSV und den Anhängen 2-7 LSV verpflichtet, ohne dass ihr insoweit noch 

ein  Ermessensspielraum  zustünde.  Dabei  dürfen  keine hohen Anforderun-

gen an die Wahrscheinlichkeit einer Überschreitung der Planungswerte ge-

stellt werden. Dies gilt jedenfalls im Kontext von Art. 25 Abs. 1 USG: Setzt 

die Erteilung der Baubewilligung eine positive Prognose hinsichtlich der Ein-

haltung der Planungswerte voraus, so sind weitere Ermittlungen in Form ei-

ner  Lärmprognose  (i.S.v.  Art.  25  Abs. 2 Satz  1 und  Art.  36 ff. LSV)  schon 

dann  geboten,  wenn  eine  Überschreitung  der  Planungswerte  möglich  er-

scheint,  d.h.  beim  aktuellen  Kenntnisstand  nicht  ausgeschlossen  werden 

kann (BGE 137 II 30, E. 3.4).  

7.4.2. 

Vorliegend  ist  eine  Lärmprognose  zu  Unrecht  unterblieben.  Nachdem  der 

geplante  Hafen mit  64  Bootsliegeplätzen  als  neue  ortsfeste  Anlage  zu  be-

trachten ist, müssen bei den lärmempfindlichen Räumen in der Umgebung 

durch  die Lärmquellen  innerhalb  und  ausserhalb  des  Hafenareals die  Pla-

nungswerte  eingehalten  werden.  Im  Rahmen  dieser  Prüfung  ist  nicht  rele-

vant, ob es in den vergangenen Jahren zu Lärmklagen gekommen ist oder 

nicht, handelt es sich doch um ein neues Bauprojekt, welches die geltenden 

Lärmvorschriften  zu  respektieren hat. Weiter  hat der  Hafen  als  Neuanlage 
nicht  nur  an  die  Grenzwerte  zu  halten,  sondern  auch  das  Vorsorgeprinzip 

gemäss Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV ist zu beachten.  

Boote  erzeugen  typischerweise  Lärm  durch  den  Betrieb  ihrer  Innen-  und 

Aussenbordmotoren.  Die  Lärmeinwirkungen  können  von  verschiedenen 

Faktoren abhängen, wie der Anzahl der Boote, ihrer Grösse, der Art der Mo-

toren, der Entfernung zwischen den Booten und den umliegenden Wohnge-

bäuden sowie den örtlichen Bedingungen. Der Schall breitet sich über das 

Wasser aus und kann im Umfeld des Hafens zu Lärmimmissionen führen, 

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Seite 20 

 
 
welche  sich  auf  die  Anwohner  in  der  Nähe  des  Hafens  auswirken  und  ihr 

Wohlbefinden  beeinträchtigen  können.  Das  Konfliktpotential  manifestiert 

sich  vorab  an  schönen  Sommerwochenenden,  wenn  das  Interesse  der 

Bootsbesitzer an ihrer Freizeitbeschäftigung mit den Anliegen der Bewohner 

kollidiert.  

Die Hafenanlage befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft der Rekurrie-

renden, deren Grundstücke der Kernzone K2 mit Empfindlichkeitsstufe ES III 

zugeordnet  sind.  Gemäss  der  grafischen  Darstellung  der  Fahrwege  (act. 

15.1) werden die Boote bei der Zu- und Wegfahrt direkt vor der rekurrenti-

schen Liegenschaft in einer Entfernung von rund 20 m zum Ufer manövrie-

ren. Bei erschwerten Wetterbedingungen mit starkem Wind oder unerfahre-

nen Bootsführern ist davon auszugehen, dass die Boote beim Einfahren in 

den  Hafen näher  ans Ufer  gelangen. Wohl befindet  sich die  Hafeneinfahrt 

wie  erwähnt  in  der  inneren  Uferzone  gemäss  Art.  53  BSV  und  dürfen  die 

Boote  damit  mit  einer  Maximalgeschwindigkeit  von  10  km/h  fahren.  Aller-

dings bestehen über die Anzahl der zu erwartenden Zu- und Wegfahrten zum 

Hafen am Tag bzw. der Nacht keinerlei Angaben seitens der Bauherrschaft 

und auch hinsichtlich des Lärmpegels der ein- und ausfahrenden Boote feh-

len Aussagen. Da die Hafenanlage in der Nähe eines Wohngebiets liegt, sind 

die potenziellen Auswirkungen des Lärms abzuschätzen, um eine Störung 

des Wohlbefindens der Anwohner auszuschliessen. Weiter soll die Mole neu 

öffentlich zugänglich sein, womit insbesondere an schönen Tagen und Aben-

den mit weiteren Lärmimmissionen (Freizeitlärm) zu rechnen ist. Auch diese 

Einflüsse sind bei Ermittlung der Lärmeinwirkungen zu berücksichtigen.  

Indem die Vorinstanz beim strittigen Hafenprojekt mit 64 Bootsplätzen gänz-

lich auf die Einholung einer Lärmprognose verzichtet hat und auch keinerlei 

Angaben vorliegen, lässt sich beim aktuellen Kenntnisstand nicht abschät-
zen, ob das umstrittene Hafenprojekt den bundesrechtlichen Anforderungen 

zu genügen vermag und ob gegebenenfalls Massnahmen zur Emissionsbe-

grenzung in Anwendung des Vorsorgeprinzips gemäss Art. 11 Abs. 2 USG 

zu ergreifen wären.  

Die  Konzessionsbehörde  ist  ihrer  Prüfungspflicht  mithin  nicht  hinreichend 

nachgekommen.  Damit  hat  sie  ihre  Untersuchungspflicht  gemäss  § 7  des 

Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) und Art. 36 LSV offensichtlich ver-

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Seite 21 

 
 
letzt. Der angefochtene Entscheid erweist sich aus diesem Grund als rechts-

fehlerhaft. Dies führt zur teilweisen Gutheissung des Rekurses. Die Angele-

genheit ist zur weiteren Sachverhaltsabklärung und zur neuen Entscheidung 

im Sinne der Erwägungen an die Baudirektion zurückzuweisen.  

7.5. 

Soweit  die  Rekurrierenden  2  auch  die  Prüfung  der  Parkierung  fordern,  ist 

folgendes anzumerken: Nachbarn sind regelmässig nicht legitimiert, die An-

zahl  der  zu  erstellenden  Abstellplätze  bzw.  die  Art  der  Erfüllung  auf  ihre 

Rechtmässigkeit überprüfen zu lassen, kann doch ein entsprechender Pro-

jektmangel mit einer für den Nachbarn in der Regel bedeutungslosen Neben-

bestimmung geheilt werden. Ein rekurrierender Nachbar hat zwar Anspruch 

darauf, die Rechtmässigkeit eines Abstellplatzes überprüft zu haben, wenn 

die nach der Realisierung des Bauvorhabens entstehende Parkplatzsituation 

eine  ernsthafte  Beeinträchtigung  von  Nachbargrundstücken  befürchten 

lässt. Eine legitimationsbegründende Betroffenheit durch die gewählte Par-

kierungslösung ist jedoch nicht leichthin und bei jeder Abweichung von den 

Bestimmungen über die Erstellung von Abstellplätzen anzunehmen. Ein An-

fechtungsinteresse  ist namentlich  gegeben, wenn  Übelstände  im Sinn  von 

§ 243 Abs. 2 PBG zu befürchten sind, die sich in spezieller Weise zulasten 

des Nachbarn auswirken (VB.2019.00846 vom 30. April 2020, E. 3.4.3, mit 

weiteren Hinweisen).  

Im  vorliegenden  Fall  ist  keine Betroffenheit der  Rekurrierenden  in  eigenen 

Interessen ersichtlich, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist. 

8.1. 

Im Hinblick auf den Neuentscheid ist sodann der Einwand zu prüfen, wonach 
die  erforderlichen  ökologischen  Ausgleichs-  und  Ersatzmassnahmen  ge-
mäss Art. 18 Abs. 1ter NHG nicht rechtsgenügend gesichert seien.  

Zur Begründung machen die Rekurrierenden 1 geltend, dass im Perimeter 

des Hafens geschützte Ufervegetation im Sinne von Art. 21 Abs. 1 NHG vor-

handen sei. Selbst wenn mit dem angepassten Projekt das Absterben von 

Unterwasservegetation  in  diversen  ufernahen  Bereichen  verhindert  werde, 

so werde der Uferbereich durch den Neubau und den Betrieb der Hafenan-

lage dennoch beeinträchtigt. Die private Rekursgegnerin als Verursacherin 

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Seite 22 

 
 
dieser  Beeinträchtigung  habe  hierfür  gemäss  Art.  18  Abs.  1ter  NHG  ange-
messenen Ersatz zu leisten. Wie die Baudirektion in der angefochtenen Ver-

fügung festhalte, hätten die Abklärungen des Amtes für Landschaft und Na-

tur (ALN) allerdings ergeben, dass die Bauherrin bis anhin nicht für den ge-

samten Bedarf einen genügenden Ersatz habe nachweisen können. Da die 

notwendigen Massnahmen nicht alle innerhalb der Hafenanlage umgesetzt 

werden  könnten,  müssten  weitere  Ersatzflächen  nachgewiesen  werden. 

Selbst wenn ein stufenweises Vorgehen bei Wiederherstellungs- und Ersatz-

massnahmen grundsätzlich möglich sei, so müsse im Zeitpunkt der Erteilung 

der Konzession die rechtsverbindliche Sicherung der Massnahmen gemäss 
Art. 18 Abs. 1ter NHG sichergestellt sein. Dies bedeute, dass die zu realisie-
renden Massnahmen feststehen müssten. Deren Umsetzung sei im Rahmen 

der Bauabnahme zu überprüfen.  

Vorliegend stütze sich die Baudirektion auf die Absichtserklärung der priva-

ten  Rekursgegnerin  vom  16.  März  2021,  gemäss  welcher  sich  diese  ver-

pflichte, innert drei Jahren ein Projekt über die noch fehlenden Ausgleichs- 

und Ersatzmassnahmen vorzulegen. Die in Dispositivziffer IV statuierte Auf-

lage, bis spätestens drei Jahre nach Rechtskraft der Verfügung ein bewilli-

gungsfähiges  und  bezüglich  ökologischen  Ersatzes  ausreichendes  Projekt 

einzureichen und von den zuständigen Behörden bewilligen zu lassen, ver-

möge die Sicherstellung der Ausführung der Ersatzmassnahmen aber kei-

neswegs  zu  gewährleisten.  Gerade  weil  die  Baudirektion  bzw.  das  ALN 

selbst  einräume,  dass  sich  die  Suche  nach  Aufwertungsmöglichkeiten  am 

Zürichsee schwierig gestalte und die private Rekursgegnerin bereits inten-

sive  Suchbemühungen  getätigt  habe,  liege  es  auf  der  Hand,  dass  sie  der 

Auflage  nicht,  jedenfalls  nicht  fristgereicht,  werde  nachkommen  können. 

Schliesslich datiere die Absichtserklärung vom 16. März 2021 und offenbar 

hätten bis heute keine angemessenen Aufwertungsmöglichkeiten am Zürich-
see gefunden werden können. Wie die Bauherrin der genannten Auflage in-

nert drei Jahren nachkommen soll, wo sie sich doch schon so intensiv be-

müht haben soll, sei mehr als fraglich. An der unzureichenden Sicherung der 

noch nicht konkretisierten ökologischen Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen 

vermöge auch der Vorbehalt einer Einschränkung der Konzession auf einen 

Teil der nutzbaren Fläche bei Nichteinhaltung der Frist nichts zu ändern.  

Auch die Rekurrierenden 2 halten dafür, dass die gesetzeskonforme Reali-

sierung des Bauvorhabens durch die statuierte Auflage nicht gewährleistet 

R2.2022.00243 

Seite 23 

 
 
werde. Weiter komme hinzu, dass gemäss Art. 21 Abs. 1 NHG die Uferve-

getation weder gerodet noch überschüttet noch auf andere Weise zum Ab-

sterben gebracht werden dürfe. Wie auch im Hafenbereich selbst so werde 

auch  ausserhalb  davon  (durch  die  Wendemanöver)  der  Fortbestand  der 

Ufervegetation nahe der angrenzenden Privatgrundstücke in Frage gestellt. 

Ausnahmebewilligungen nach Art. 22 Abs. 2 NHG seien restriktiv zu hand-

haben, wovon auch die kantonale Vorinstanz ausgehe. Angesichts der wie 

erwähnt alternativen Möglichkeiten zur Ein-/Ausfahrt direkt aus/in Richtung 

Osten oder Süden bestünden keine Ausnahmegründe. Die Vorinstanz habe 

insoweit auch keine Ersatzmassnahmen angeordnet, indem der Zufahrtsbe-

reich in der Flächenberechnung fehle. 

Die  Baudirektion  entgegnet,  aufgrund  des  dringenden  Sanierungsbedarfs 

des  Hafens  habe  nicht  zugewartet  werden  können,  bis  alle  Ausgleichsflä-

chen gesichert gewesen seien. Die zunehmenden Sicherheitsrisiken hätten 

eine  möglichst  rasche  Behebung  dieses  Zustands  verlangt.  Somit  sei  das 

stufenweise Vorgehen im hier streitigen Fall angebracht und sinnvoll. Weiter 

sei  darauf  hinzuweisen,  dass  eine  Ausgleichs-  und  Ersatzpflicht  nicht  erst 

durch die Sanierung eines Hafens entstehe, sondern diese Pflicht auch bei 

einer Konzessionserneuerung ohne bauliche Veränderung entstanden wäre. 

Eine Verweigerung der Konzession bis zum Zeitpunkt, an dem ein gesicher-

tes  Projekt  vorgewiesen  werden  könne,  würde  nichts  an  der  Beeinträchti-

gung  ändern.  Im  Gegenteil  würden  die  baulichen  Veränderungen  zu  einer 

Verbesserung der Situation in ökologischer Hinsicht führen, unter anderem 

weil eine Freifläche innerhalb des Hafens entstehe. Auch werde ein Teil der 

Massnahmen innerhalb des Hafens bereits umgesetzt. Je früher dies vorge-

nommen werde, desto schneller stelle sich die gewünschte ökologische Ver-

besserung ein. Eine Verweigerung der Konzession auf Grund des noch nicht 

vorhandenen Projektes wäre somit unzweckmässig. Richtig und unbestritten 
sei, dass die noch fehlenden Massnahmen innert der gesetzten Frist nach-

zuholen seien. Mit der Möglichkeit der teilweisen Nutzungseinschränkung sei 

sichergestellt, dass die Suche nach einer Umsetzungsmöglichkeit weiterhin 

im Eigeninteresse der Konzessionärin sei. Nicht bestritten werde, dass die 

Suche nach möglichen Projekten nicht einfach sei. Dies ändere jedoch nichts 

an der Zulässigkeit der (ausnahmsweisen) zeitlichen Aufteilung.  

Die Bauherrschaft hält dafür, dass ein grosses Potenzial für Revitalisierun-

gen im Zürichsee existiere. Es könne also davon ausgegangen werden, dass 

R2.2022.00243 

Seite 24 

 
 
innert  der  vorgeschriebenen  Frist  ein  Projekt  gefunden  und  umgesetzt 

werde. Im Kommentar zu Art. 18 NHG finde sich der Hinweis, dass sich die 

Suche nach sinnvollen und verhältnismässigen Ersatzmassnahmen im Ein-

zelfall als schwierig erweisen könne, und dass deshalb einige Kantone sog. 

"Poollösungen"  vorsähen.  In  solchen  könnten  auch  grössere  und  zusam-

menhängende  (und  damit  bessere)  Ersatzmassnahmen  getroffen  werden, 

die  aber  das  Zusammenwirken  mehrerer  Beteiligter  erfordern  würden.  Im 

vorliegenden Fall habe nicht auf eine solche Poollösung zurückgegriffen wer-

den können, weil es solche im Kanton Zürich nicht gebe. Auch bei einer Pool-

lösung sei es aber zwingend, dass zwischen Ausführung des Projekts und 

Umsetzung der Ersatzmassnahmen eine gewisse Flexibilität in zeitlicher und 

örtlicher Hinsicht gewährleistet sein müsse. Folglich entspreche es auch den 

gesetzlichen  Rahmenbedingungen  von  Art.  18  NHG,  wenn  vorliegend  die 

Umsetzung der Ersatzmassnahmen innerhalb einer festgelegten Frist nach 

Eintreten der Rechtskraft der Verfügung erfolgen müsse. 

Die Evaluierung und Projektierung von Ersatzmassnahmen ausserhalb des 

Bauperimeters  seien mit  grossem  zeitlichen  und finanziellen  Aufwand  ver-

bunden. Es sei deshalb auch unverhältnismässig, diesen Aufwand von der 

Bauherrschaft  zu  verlangen,  bevor  geklärt  sei,  ob  das  Hafenprojekt  über-

haupt bewilligt werden könne. Indem die Nichterfüllung der Auflage betref-

fend  Umsetzung  der  Ersatzmassnahmen  von  der  Vorinstanz  mit  der  Be-

schränkung der nutzbaren Hafenfläche sanktioniert werden könne (vgl. Dis-

positivziffer IV der angefochtenen Verfügung), werde der Vollzug von Art. 18 

NHG  in  ausreichendem  Mass  und  in  rechtsverbindlicher  und erzwingbarer 

Form sichergestellt.  

Sodann habe das Ein- und Ausfahren der Boote in den Hafen keinerlei nach-

teiligen Einfluss auf die Ufervegetation im Bereich vor der Hafeneinfahrt. Dies 
ergebe sich aus den massgebenden Berechnungsgrundlagen für die Bemes-

sung des Ersatzbedarfs gemäss den Vorgaben von ALN und BAFU (vgl. Be-

richt I vom 16. März 2021 Anhang 1). Dort würden zur Hafenfläche nur die-

jenigen Flächen gerechnet, die durch die Stationierung von Booten oder die 

Lage der Mole betroffen seien. Die befahrenen Verkehrswege würden davon 

ausgenommen. Das müsse deshalb auch für die Hafeneinfahrt gelten, und 

eine Flächenberechnung für den Zufahrtsbereich erübrige sich. 

R2.2022.00243 

Seite 25 

 
 
Im Rahmen des weiteren Schriftenwechsels halten die Parteien an ihren An-

trägen und Standpunkten fest.  

8.2.1. 
Gemäss Art. 18 Abs. 1bis NHG sind Uferbereiche und weitere Standorte, die 
eine  ausgleichende  Funktion  im  Naturhaushalt  erfüllen  oder  besonders 

günstige  Voraussetzungen  für  Lebensgemeinschaften  aufweisen,  beson-

ders zu schützen. Lässt sich die Beeinträchtigung schutzwürdiger Lebens-

räume durch technische Eingriffe unter Abwägung aller Interessen nicht ver-

meiden, so hat der Verursacher für besondere Massnahmen zu deren best-

möglichstem Schutz, für Wiederherstellung oder ansonsten für angemesse-
nen Ersatz zu sorgen (Art. 18 Abs. 1ter NHG). Anzustreben ist im Rahmen 
von  Art.  18  Abs.  1ter  NHG  ein  in  qualitativer  und  in  quantitativer  Hinsicht 
gleichwertiger Ersatz. Qualitativ gleichwertig sind Massnahmen, die auf glei-

che Weise dem Zweck dienen, genügend grosse Lebensräume zu erhalten, 

um dem Aussterben einheimischer Tier- und Pflanzenarten entgegenzuwir-

ken. Quantitativ gleichwertig ist der Ersatz, wenn das Ersatzobjekt dem zer-

störten  Schutzobjekt  hinsichtlich  Ausdehnung  und  Fläche  entspricht  (Karl 

Ludwig Fahrländer, Kommentar NHG, Peter M. Keller/Jean-Baptiste Zuffe-

rey/Karl  Ludwig  Fahrländer  (Hrsg.),  2.  Auflage  2019,  Art.  18  Rz.  37).  Das 

Ersatzobjekt  muss  somit  ähnliche  ökologische  Funktio-nen  über  nehmen 

können wie das zerstörte (BGr 1A.82/1999 vom 19. November 1999 E. 4a, 

in: URP 2000 S. 369). Im Rahmen dieser Vorgaben kommt der rechtsanwen-

denden  Behörde  bei  der  Frage,  wie  die  Ersatzmassnahmen  in  der  Praxis 

konkret  ausgestaltet  werden  sollen,  ein  erhebliches  Ermessen  zu  (BGr 

1C_393/2014 vom 3. März 2016, E. 10.6). 

8.2.2. 

Gemäss dem Bericht "Sanierung und Anpassung Hafenanlage F (X)" der I 
vom 16. März 2021 (act. 10.7) führt das "künftige Hafendesign" in kleinerem 

Umfang zu einer Beschattung bestehender Unterwasservegetation. Es ergibt 
sich daher eine Anforderung an Aufwertungsfläche von 1'090 m2. Die Um-
setzung  soll  in  Form  einer  Revitalisierung  von  amphibischen  und  aquati-

schen  Lebensräumen  erfolgen.  Gemäss  der  Einschätzung  der  Fachstelle 

Naturschutz vom 26. Januar 2021 kann durch Aufwertungsmassnahmen im 

Hafeninnern nur ein Teil der erforderlichen Ersatzfläche, nämlich ein Anteil 
von  275  m2  –  320 m2  angerechnet  werden.  Für  den  verbleibenden  Bedarf 
von rund 800 m2 ist ein geeigneter Uferabschnitt auf dem möglichst in der 

R2.2022.00243 

Seite 26 

 
 
Nähe der zugehörigen "Belastung" (Hafenanlage F) ein geeigneter Uferab-

schnitt auf dem Gemeindegebiet X zu evaluieren.  

Gemäss Vorgehensvorschlag und Absprache mit der Fachstelle Naturschutz 

soll bis drei Jahre nach Konzessionserteilung ein Detailkonzept zur Deckung 

des restlichen Ersatzbedarfs erstellt werden und die Umsetzung im Verlauf 

von fünf Jahren erfolgen. Die F AG gewährleistet in Form einer verbindlichen 

Absichtserklärung  (als Teil der  Projekteingabe)  die Planung  und  terminge-

rechte Umsetzung der erforderlichen Ersatzmassnahmen. In diesem Sinne 

liegt eine "Absichtserklärung Umsetzung Ersatzmassnahmen" der F AG vom 

16. März 2021 vor.  

Dass im vorliegenden Fall eine Pflicht für ökologische Ausgleich- und Ersatz-
massnahmen im Sinne von Art. 18 Abs. 1ter NHG besteht, ist unbestritten. 
Uneinigkeit herrscht jedoch darüber, in welchem Zeitpunkt diese Ersatzmas-

snahmen umgesetzt werden müssen. Auch wird die Flächenberechnung der 

erforderlichen Ersatzmassnahmen seitens der Rekurrierenden 2 in Frage ge-

stellt.  

8.3. 

Der Koordinationsgrundsatz (Art. 25a RPG) verlangt, dass die für die Errich-

tung einer Baute erforderlichen Verfügungen materiell soweit möglich formell 

koordiniert ergehen (Abs. 1-3). Wiederherstellungs- und Ersatzmassnahmen 
nach Art. 18 Abs. 1ter NHG sind integrale Bestandteile eines Vorhabens. Ge-
mäss Rechtsprechung des Bundesgerichts unterliegen entsprechende Mas-

snahmen daher der Koordinationspflicht und müssen mit der Bewilligung des 

Bauvorhabens koordiniert werden. Jedoch sei es bei komplexen Verfahren 

zuweilen unumgänglich, dass der Grundsatzentscheid über die Zulässigkeit 

eines  Vorhabens  vor  dem  Entscheid  über  weitere  Bewilligungen  getroffen 
werden müsse, weil es unmöglich sei, alle Gesichtspunkte, die Gegenstand 

einer  Bewilligung  bildeten,  in  einem  Entscheid  zu  behandeln.  Eine  solche 

Aufteilung könne zulässig sein, sofern die erforderlich materielle und (soweit 

möglich)  formelle  Koordination  der  Entscheide  nicht  vereitelt  werde  (BGE 

126 II 26 E. 5d S. 39 mit Hinweisen). Bei Wiederherstellungs- und Ersatz-

massnahmen empfehle auch das BAFU ein stufenweises Vorgehen. Aller-

dings müsse der Entscheid der zuständigen Behörde über ein Vorhaben die 

rechtsverbindliche  Sicherung  der  Massnahmen  ausdrücklich  einschliessen 

R2.2022.00243 

Seite 27 

 
 
oder zumindest vorbehalten. Mit der massgeblichen Bewilligung für das Vor-

haben  müsse  entschieden  werden,  welche  Massnahmen  nach  Art.  18 
Abs. 1ter  NHG  realisiert  werden  müssten;  und  ihre  Umsetzung  müsse  im 
Rahmen der Bauabnahme kontrolliert werden. Zudem müssten langfristige 

Nutzungseinschränkungen  und  Unterhaltsmassnahmen  (z.B.  für  Ersatzle-

bensräume)  dauerhaft  gesichert  werden,  z.B.  durch  den  Abschluss  öffent-

lichrechtlicher  oder  privatrechtlicher  Verträge  oder  raumplanerische  Instru-

mente (BGr 1C_156/2012 vom 12. Oktober 2012, E. 6.2.2). 

8.4. 

Soweit  die  Rekurrierenden  2  die  Flächenberechnung  der  Ersatzmassnah-

men bemängeln, da der Fortbestand der Ufervegetation auch im Zufahrtsbe-

reich in Frage gestellt sei, erweist sich der Einwand als unbegründet. Auf-

grund der Wassertiefe entlang des befahrbaren Bereichs ist nicht ersichtlich, 

inwiefern die Ein- und Ausfahrt der Boote die Ufervegetation tangieren soll. 

Die Berechnung der Fläche für die Ersatzmassnahmen erweist sich somit als 

korrekt. Damit bleibt zu prüfen, ob die angefochtene Verfügung den Koordi-

nationsgrundsatz verletzt.  

Es ist unbestritten, dass die bestehende private Hafenanlage am Ende ihrer 

Lebensdauer  angelangt  ist  und  –  wie  aus  dem  Bericht  der  J  AG  über  die 

Kontrollarbeiten  an  der  Molenverankerung  vom  Februar  2020  (act.  10.27) 

hervorgeht – sanierungsbedürftig ist. Jedoch vermögen im vorliegenden Fall 

die Interessen der Bauherrschaft an einer zeitnahen Erneuerung des sanie-

rungsbedürften Hafens die öffentlichen Interessen an der rechtzeitigen Erfül-

lung  der  Ersatzpflicht  nicht  zu  überwiegen.  Die  geforderten  ökologischen 

Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen sind ein für die Beurteilung der Umwelt-

verträglichkeit wichtiger Bestandteil des Hafenprojekts. Damit die gesetzliche 

Pflicht erfüllt werden kann, müssen die Flächen und ihr fachgerechter Unter-
halt rechtlich ausreichend gesichert sein. Der Entscheid der Bewilligungsbe-

hörde über das Vorhaben hat daher – selbst bei einem stufenweisen Vorge-

hen – die rechtsverbindliche Sicherung der Ersatzmassnahmen ausdrücklich 

einzuschliessen  bzw.  vorzubehalten.  Diese  Voraussetzung  ist  vorliegend 

nicht erfüllt.  

Es steht zwar fest, dass neben den anerkannten ökologischen Ausgleichs- 
und  Ersatzmassnahmen  innerhalb  des  Hafens  im  Umfang  von  275  m2  bis 
320  m2  zur  Erreichung  der  Umweltverträglichkeit  weitere  Massnahmen  im 

R2.2022.00243 

Seite 28 

 
 
Umfang von 770 m2 bis 815 m2 zu erbringen sind. Eine Konkretisierung der 
zu  realisierenden  Massnahmen  ist  mit  der  konzessionsrechtlichen  Bewilli-

gung jedoch nicht erfolgt. Laut statuierter Auflage sind die geplanten Ersatz-

massnahmen lediglich mit dem ALN abzusprechen und so rasch als möglich, 

spätestens drei Jahre nach Rechtskraft der Konzession zur Bewilligung ein-

zureichen. Sobald ein bewilligungsfähiges und bezüglich ökologischem Er-

satz ausreichendes Projekt eingereicht und durch die zuständigen Behörden 

geprüft wurde, legen letztere mit der Bewilligung die Frist für die Umsetzung 

fest (vgl. Dispositivziffer IV der angefochtenen Verfügung).  

Diese  Auflage  gewährleistet  die  zureichende  Sicherstellung  der  erforderli-

chen Ersatzpflicht nicht. Zunächst steht fest, dass die Bauherrschaft trotz in-

tensiver Suchbemühungen und des behaupteten grossen Potenzials für Re-

vitalisierungen im Zürichsee bislang keine Flächen für angemessene Aufwer-

tungsmöglichkeiten am Zürichsee finden konnte. Diese Schwierigkeiten bei 

der Evaluierung von passenden Flächen rechtfertigen das Entgegenkommen 

der Bewilligungsbehörde nicht, selbst wenn zumindest ein Teil des ökologi-

schen Ersatzes im Bereich des Hafens realisiert werden kann. Auch geht es 

nicht an, dass das Projekt über die noch fehlenden Ausgleichs- und Ersatz-

massnahmen  erst  nach  Inbetriebnahme  des  neuen  Hafens  vorzulegen  ist 

und der Zeitpunkt für die Umsetzung gänzlich offen bleibt. Dies widerspricht 
offensichtlich dem Sinn und Zweck von Art. 18 Abs. 1ter NHG. So sind ge-
mäss höchstrichterlicher Rechtsprechung auch bei einem stufenweisen Vor-

gehen  die  Detailpläne  und  der  Zeitplan  spätestens  vor  Baubeginn  einzu-

reichen und ist die sachgerechte Umsetzung der notwendigen ökologischen 

Ausgleichs-  und  Ersatzmassnahmen  bei  der  Bauabnahme  zu  kontrollieren 

(vgl. BGr 1C_156/2012, E. 6.2.2 ff.).  

An diesem Ergebnis vermag die ins Feld geführte zeitliche Dringlichkeit der 
Hafenerneuerung nichts zu ändern, stehen dabei doch hauptsächlich finan-

zielle Überlegungen der Bauherrschaft im Vordergrund. Denn es ist davon 

auszugehen, dass der schlechte Zustand des bestehenden Hafens wohl zu 

einem grossen Teil auf eine Vernachlässigung des Unterhalts durch die pri-

vate Rekursgegnerin zurückzuführen ist. So wurden gemäss dem erwähnten 

Bericht über die Kontrollarbeiten an der Molenverankerung etwa die Streben-

ketten noch nie ausgewechselt (act. 10.27, S. 3). Wenn die Bauherrschaft 

somit bis zum Nachweis der geforderten Ausgleichsflächen aufgrund der zu-

R2.2022.00243 

Seite 29 

 
 
nehmenden  Sicherheitsrisiken  Kosten  für  dringende  Sanierungsmassnah-

men  entstehen,  so  fallen  diese  bei  der  vorliegenden  Interessenabwägung 

ausser Betracht.  

Wie die Rekurrierenden zu Recht einwenden, vermag schliesslich auch die 

auflageweise vorbehaltene Beschränkung der erteilten Konzession auf einen 

Teil  der  nutzbaren  Hafenfläche  das  Risiko  der  nicht  umsetzbaren  Ersatz-

massnahme nicht aufzuwiegen. Bei dieser Auflage handelt es sich um eine 

Kann-Vorschrift. Damit steht es im Ermessen der Konzessionsbehörde, ob 

der Bauherrschaft im Falle der Nichterfüllung der geforderten ökologischen 

Ersatzmassnahmen  tatsächlich  Konsequenzen  drohen.  Auch  dies  wider-
spricht dem Schutzzweck von Art. 18 Abs. 1ter NHG.  

Unter diesen Umständen ist der angefochtene Entscheid auch aus Sicht des 

Koordinationsgrundsatzes zu beanstanden. Nachdem derzeit im Kanton Zü-

rich  die  strategische  Planung  zur  Revitalisierung  des Seeufers  angelaufen 

ist und die Baudirektion zudem betont hat, dass am Zürichsee ein grosses 

Potential für Revitalisierungen besteht, sind die Aussichten für die Verwirkli-

chung von Ausgleichs- und Ersatzflächen intakt. Jedoch muss – wie vorne 

dargelegt  –  zur  Erreichung  der  Umweltverträglichkeit  sichergestellt  sein, 

dass rechtzeitig vor Baubeginn ein solches Detailprojekt vorgelegt wird und 

die sachgerechte Umsetzung der ökologischen Ausgleichs- und Ersatzmas-

snahmen gewährleistet ist. Diesem Erfordernis hat die Baudirektion im Rah-

men ihres Neuentscheids Rechnung zu tragen.  

9.1. 

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Verfügung der Baudirektion in teil-

weiser  Gutheissung  des  Rekurses  aufzuheben  und  die  Angelegenheit  zur 
weiteren Sachverhaltsabklärung im Sinne der Erwägungen und zum Neuent-

scheid an die Baudirektion zurückzuweisen ist.  

Gemäss § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die 

Kosten  in  der  Regel  entsprechend  ihrem  Unterliegen.  Bei  (teilweiser)  Gut-

heissung eines Nachbarrekurses ist auch die Baubehörde bzw. die betref-

fende kantonale Amtsstelle als (teilweise) unterliegende Verfahrenspartei zu 

betrachten.  Sie  wird  damit  im  Rechtsmittelverfahren  neben  der  Bauherr-

schaft kostenpflichtig (VB.2004.00481 in RB 2005 Nr. 12). In der Regel sind 

R2.2022.00243 

Seite 30 

 
 
die Kosten zur einen Hälfte der Bauherrschaft und zur andern Hälfte der Vo-

rinstanz (bzw. den Vorinstanzen) aufzuerlegen. 

Die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz  zu erneuter Abklärung (mit 

noch  offenem  Ausgang)  gilt  praxisgemäss  (BGE  132  V  215  E.6.1)  für  die 

Frage der Auferlegung der Gerichtskosten wie auch der Parteientschädigung 

als volles Obsiegen, unabhängig davon, ob sie überhaupt beantragt, oder ob 

das  entsprechende  Begehren  im  Haupt-  oder  im  Eventualantrag  gestellt 

wird. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten somit der Bauherrschaft 

und der Baudirektion je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 des Verwaltungsrechts-

pflegegesetzes [VRG]).  

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse fest.  Liegt  wie  hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf 

das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der 

Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu 

(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 

Rz. 25 ff.).  

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses, des ge-

tätigten Verfahrensaufwandes und der Vereinigung mehrerer Rekursverfah-

ren  ist  die  Gerichtsgebühr  auf  Fr  8'000.--  festzusetzen  (BGr  1C_566/2015 

vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE 

II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 
36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser be-

stätigt  mit  BGr  1C_810/2013  vom  14.  Juli  2014;  www.baurekursgericht-

zh.ch). 

9.2. 

Die privaten Parteien beantragen die Zusprechung einer Umtriebsentschädi-

gung. Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Ver-

fahren vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle 

zu  einer  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei 

R2.2022.00243 

Seite 31 

 
 
verpflichtet  werden,  wenn  die  rechtsgenügende  Darlegung  komplizierter 

Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte 

oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der 

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend den Rekurrentschaften 

in den Verfahren G.-Nrn. R2.2022.00243 und R2.2022.00249 zulasten der 

Bauherrschaft je eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Angemessen 

erscheint ein Betrag von je Fr. 2'500.-- (total Fr. 5'000.--). Da die Umtriebs-

entschädigung  pauschal  festgelegt  wird,  entfällt  die  Zusprechung  eines 

Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 

in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch). 

R2.2022.00243 

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