# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 20cee4c3-9b3f-513e-b697-1c308725cfe6
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-06-24
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 24.06.2013 C/20701/2010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-20701-2010_2013-06-24.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 26.06.2013. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/20701/2010 ACJC/785/2013 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 24 JUIN 2013 

Entre 

A______, ayant son siège social ______, Genève, appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 14 septembre 2012, comparant par Me Jean-Marc 

Siegrist, avocat, quai des Bergues 23, 1201 Genève, en l’étude duquel elle fait élection 

de domicile aux fins des présentes, 

d'une part, 

et 

B______, C______, et D______, domiciliés ______, Genève, intimés, comparant par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6 en les bureaux de laquelle 

ils font élection de domicile,  

d'autre part, 

 

- 2/17 - 

 

 

C/20701/2010 

EN FAIT 

A. a. Selon contrat de bail du 17 septembre 1962, E______, Société d'assurances sur 
la vie, alors propriétaire de l'immeuble sis 2______ à Genève, a loué à F______, 

né en 1921, un appartement de six pièces situé au 4ème étage de cet immeuble, 

ainsi qu'une cave, un grenier et une chambre de bonne no _______ dans les 

combles. 

Le bail a été conclu pour une durée initiale de trois ans, du 1er octobre 1962 au 

30 septembre 1965, renouvelable d'année en année. 

Le loyer a été fixé à 7'050 fr. pas an, charges non comprises (100 fr. par mois). 

b. En dernier lieu, le 1er janvier 2004, le loyer mensuel a été porté à 1'543 fr., 
charges non comprises. Ce nouveau loyer tenait compte de l'abandon par le loca-

taire de l'usage des locaux se trouvant dans les combles. 

F______ louait alors également une place de parking extérieur 

no ______moyennant un loyer mensuel de 85 fr. 

c. F______ est décédé le 14 février 2010, laissant pour héritiers ses trois fils, 
B______, C______ et D______, ce dernier occupant depuis lors l'appartement de 

son père. 

d. Par avis du 2 août 2010, établis sur formule officielle et adressés aux héritiers 
de feu F______, A______, propriétaire de l'immeuble depuis 2003, a résilié les 

baux de l'appartement et de la place de parking pour le 30 septembre 2011. 

e. A ces avis était joint un courrier de la régie G______ indiquant que le 
propriétaire souhaitait reprendre la libre disposition de l'appartement. 

f. Par courrier du 30 août 2010 de leur avocat, les héritiers de feu F______ (ci-
après : les locataires) ont invité la bailleresse à motiver son congé. 

g. Parallèlement, par requête du 30 août 2010 adressée à la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers, les locataires ont contesté les résilia-

tions. 

h. Par lettre de son conseil du 14 septembre 2010, la bailleresse a exposé avoir 
résilié le bail de l'appartement (et du parking) "afin de pouvoir mettre ce logement 

à disposition d'autres locataires et d'obtenir un loyer nettement supérieur à celui 

qu'ils lui versent actuellement". 

La bailleresse ajoutait que le loyer de 1'593 fr. par mois n'était plus en rapport 

avec les qualités et la situation de l'appartement, mentionnant avoir loué dans le 

- 3/17 - 

 

 

C/20701/2010 

même immeuble trois appartements similaires pour des loyers se situant entre 

10'000 fr. et 15'000 fr. par mois, charges non comprises. 

i. Par décision no 243 du 25 août 2011, notifiée le 31 août 2011, la Commission 
de conciliation en matière de baux et loyers, après échec de la tentative de con-

ciliation du 3 décembre 2010, a constaté la validité du congé notifié le 2 août 2010 

pour le 30 septembre 2011 et octroyé à D______ une unique prolongation de bail 

de deux ans, jusqu'au 30 septembre 2013. 

B. a. Par requête du 30 septembre 2011, les locataires ont porté le litige devant le 
Tribunal des baux et loyers, concluant principalement à l'annulation des congés du 

2 août 2010 et au déboutement de la bailleresse, subsidiairement à l'octroi d'une 

prolongation de bail de 4 ans jusqu'au 30 septembre 2015. 

Préalablement, les locataires ont requis de la bailleresse qu'elle produise les 

comptes d'exploitation de l'immeuble pour les années 2005 à 2009 ainsi que tout 

document utile permettant de déterminer la part des fonds propres et des fonds 

empruntés initiaux ainsi que leur évolution dans le temps et tout document per-

mettant d'effectuer un calcul de rendement. 

b. A______ a conclu à ce que soit constatée la validité des congés notifiés le 2 
août 2010 pour le 30 septembre 2011 et à ce qu'il lui soit donné acte qu'elle 

acceptait d'accorder une prolongation de bail d'un an, les locataires devant être 

déboutés de toutes autres conclusions. 

C. Les faits suivants ressortent du dossier transmis au Tribunal des baux et loyers : 

a. L'appartement litigieux n'a fait l'objet d'aucune rénovation à la charge de la 
bailleresse depuis de "très nombreuses années". 

b. En date du 31 mars 1998, E______ HOLDING (SOCIETE COOPERATIVE) a 
vendu à la SI H______ les immeubles sis 1 ______, 2______et 3______, ainsi 

que les immeubles sis ______ et ______ à Genève, pour le prix global de 

33'500'000 fr. 

Le prix des immeubles sis 1______, 2______et 3______, qui représente 69,25% 

du prix global de la transaction, s'est élevé à 23'199'946 fr., auquel s'ajoutent 

1'312'342 fr. de frais divers (droits de mutation, frais de cédule hypothécaire, 

diverses commissions), soit un total de 24'512'288 fr. 

L'achat de l'ensemble du parc immobilier a été financé par la mise en gage d'une 

cédule hypothécaire au porteur délivrée par I______ (anciennement J______) d'un 

montant de 23'000'000 fr., dont 15'928'321 fr. pour les trois immeubles sis ______ 

(69,25% x 23'000'000 fr.) ainsi que par des prêts actionnaires de la SI H______ à 

hauteur de 8'428'160 fr. (soit 69,25% du prêt total). 

- 4/17 - 

 

 

C/20701/2010 

c. En novembre 2003, à la suite de la liquidation de la SI H______, K______ 
(devenue A______) a acquis la propriété des immeubles sis 1______, 

2______, 3______ et repris les baux en cours. 

d. Au cours des années 2006 à 2008, A______ a procédé à des travaux de 
rénovation des trois immeubles, lesquels ont porté sur la mise en séparatif des 

canalisations (14'718 fr. + 172'943 fr.), la rénovation des façades (2'720'692 fr. + 

727'644 fr.), la rénovation des couvertures (1'233'835 fr.), le réaménagement des 

combles (3'220'859 fr.), la rénovation des communs (603'297 fr. + 454'270 fr.), la 

réfection des ascenseurs (233'242 fr.), des travaux divers (75'348 fr. + 43'533 fr.), 

la rénovation de 3 appartements ([1'647'543 fr. + 173'336 fr. + 19'067 fr. + 34'524 

fr.] + [551'138 fr.] + [656'934 fr. + 2'418 fr.]). 

Avec les honoraires des architectes, des ingénieurs et les frais et taxes 

(1'132'302 fr. + 153'823 fr. pour les bâtiments et communs), le coût total de ces 

travaux s'est élevé, selon le bailleur, à 13'834'583 fr. (cf pièce 6 déf.). 

e. Dans leurs écritures du 10 février 2012, les locataires ont contesté ce montant 
de travaux, au motif que les pièces produites (pièce 6 déf.) établies par le Bureau 

d'architectes L______ entre juillet 2009 et avril 2010, récapitulant notamment les 

adjudications et les paiements effectués au jour des décomptes, n'étaient pas 

probantes. 

f. Dans son mémoire du 16 décembre 2011, la bailleresse a exposé avoir réduit 
son endettement hypothécaire de 2'309'606 fr. et chirographaire de 2'909'875 fr., 

soit 5'219'481 fr., au total au 31 août 2010; sa dette hypothécaire n'était dès lors 

plus que de 13'618'715 fr. et sa dette chirographaire de 5'518'285 fr. 

Pour étayer cet allégué, la bailleresse n'a produit qu'un extrait de sa comptabilité, 

sans aucun justificatif bancaire ou attestation des créanciers (pièce 11 déf.). Les 

locataires ont contesté ces remboursements et la valeur probante de la pièce. 

g. Il ressort des comptes de gestion tenus par la régie G______, pour chacun des 
immeubles nos 1______, 2______et 3______, pour les années 2005, 2006, 2007, 

2008 et 2009 que les charges d'exploitation se sont élevées, en moyenne pour les 

cinq ans, à 69'271 fr. 60 (immeuble no 1______), 95'992 fr. 15 (immeuble 

no 2______) et 111'216 fr. (immeuble no 3______), soit 92'159 fr. 90 (moyenne 

des trois immeubles). Ce chiffre est admis par les parties. 

h. Les intérêts hypothécaires supportés par la bailleresse en 2009, au taux de 
3,53%, se sont élevés à 500'217 fr. et les intérêts chirographaires, toujours pour 

2009, à 120'506 fr. au taux de 2%. 

Les intérêts payés, selon la bailleresse, se sont donc montés à 620'723 fr. au total. 

Il est à noter que ces chiffres sont également extraits de la pièce comptable déjà 

- 5/17 - 

 

 

C/20701/2010 

citée supra lit. f (pièce 11 déf.) et calculés trimestriellement sur une dette décrois-

sante. 

Les locataires ont contesté ce montant d'intérêts de 620'723 fr., relevant que les 

intérêts hypothécaires, calculés à 3,53% sur la dette hypothécaire alléguée par la 

bailleresse, de 13'618'715 fr. donnaient un résultat de 480'740 fr. 65 (et non de 

500'217 fr.) et les intérêts chirographaires, calculés au taux de 2% sur une dette de 

5'518'285 fr., représentaient une somme de 110'365 fr. 70 (et non de 120'506 fr.), 

ce qui est exact, sur le plan mathématique. 

D. a. Par jugement no JTBL/970/2012 rendu le 14 septembre 2012 et communiqué le 
21 septembre 2012, le Tribunal des baux et loyers a annulé les congés notifiés à 

D______, C______ et B______ par avis officiels du 2 août 2010 pour le 30 

septembre 2011, pour l'appartement de six pièces situé au 4ème étage de 

l'immeuble sis 2______ à Genève et débouté les parties de toutes autres 

conclusions. 

b. En substance, les premiers juges ont rappelé que n'était pas contraire à la bonne 
foi le congé motivé par la volonté du bailleur d'obtenir d'un nouveau locataire un 

loyer plus élevé que le loyer payé par le locataire dont le bail est résilié, à moins 

que l'application de la méthode de calcul absolue permette d'exclure que le bail-

leur puisse légalement augmenter le loyer parce que celui-ci est déjà conforme au 

prix du marché et lui procure un rendement suffisant. 

Les premiers juges ont rejeté le calcul de la bailleresse, qui a ajouté au loyer licite 

obtenu par son calcul de rendement (19'853 fr. 95 pas an), l'augmentation de loyer 

consécutive aux travaux de rénovation, telle qu'elle l'avait calculée à 17'400 fr. par 

an, relevant que cette addition, qui mélangeait méthodes de calcul absolue et rela-

tive, était prohibée. 

c. Procédant à un calcul de rendement selon l'art. 269 CO, le Tribunal des baux et 
loyers a d'emblée relevé que la pièce 11 déf. n'était pas probante, mais que les 

chiffres qu'elle contenait pouvaient être pris en compte cependant dans la mesure 

où le calcul ne modifiait pas l'issue du litige (en défaveur des locataires). 

Le montant des fonds propres n'était que de 155'807 fr. correspondant à la diffé-

rence entre le prix d'achat de 24'512'288 fr. et les prêts (hypothécaires et chiro-

graphaires) totalisant 24'356'481 fr. (15'928'321 fr. + 8'428'160 fr.) 

Ces fonds propres devaient être réévalués de 10,96% correspondant à la variation 

de l'ISPC entre la date d'acquisition des immeubles en mars 2008 (104.0, base : 

mars 1993 = 100) et le mois d'août 2010, dernier indice connu avant la résiliation 

des baux (115.4). 

- 6/17 - 

 

 

C/20701/2010 

Les fonds propres réévalués se montaient ainsi à 172'883 fr. (155'807 fr. + 

17'076 fr. (= 10,96%). 

Les premiers juges ont également pris en compte l'amortissement partiel des 

dettes entre l'achat des immeubles et la résiliation des baux représentant une som-

me de 5'219'481 fr. (2'309'606 fr. + 2'909'875 fr.) à teneur de la pièce 11 déf. Ils 

ont réévalué cette somme, à concurrence de 50%, selon la variation de l'ISPC pré-

citée de 10,96%, soit : 5'219'481 fr. : 2 x 10,96% = 286'027 fr. 

Les fonds propres à renter, ainsi réévalués, s'élevaient donc à 5'678'391 fr. 

(172'883 fr. + 5'219'481 fr. + 286'027 fr.). 

Il n'y avait en revanche pas lieu de tenir compte des travaux de rénovation 

effectués par la bailleresse de 2006 à 2008, d'une part parce que celle-ci n'avait 

pas prétendu avoir financé ces travaux au moyen de fonds propres et d'autre part, 

parce qu'elle n'avait pas démontré qu'ils avaient profité, directement ou indirecte-

ment, aux locataires. La bailleresse ne pouvait par conséquent pas répercuter le 

coût des travaux sur les loyers. 

Le rendement admissible des fonds propres ne devant pas excéder d'un demi pour-

cent le taux de référence, fixé à 3%, le rendement autorisé était de 3,5%. 

Ce rendement se montait ainsi à 198'744 fr. (5'678'391 fr. x 3,5%). 

Pour déterminer l'état locatif admissible, les premiers juges ont ajouté au rende-

ment des fonds propres (198'744 fr.) la moyenne annuelle des charges d'exploi-

tation 2005-2009 (92'160 fr.) et les charges financières de 591'106 fr. (480'740 fr. 

pour la dette hypothécaire et 110'365 fr. pour la dette chirographaire) obtenant de 

la sorte le montant total de 882'010 fr. 

Pour obtenir le rendement admissible de l'appartement litigieux comportant 

6 pièces, le Tribunal des baux et loyers a divisé le chiffre de 882'010 fr. par le 

nombre de pièces total des immeubles 1 ______-2______-3______, soit 275,5 

pièces (nombre non contesté par les parties). 

Le loyer annuel par pièce étant de 3'201 fr. 48, le loyer de l'appartement de 

6 pièces pouvait être fixé à 19'208 fr. par an, charges non comprises. 

Ce loyer admissible n'étant supérieur que de 92 fr. au loyer actuel de 19'116 fr. 

(1'593 fr. x 12) la résiliation des baux ne pouvait être justifiée par une si faible dif-

férence. Elle était contraire aux règles de la bonne foi et devait être annulée. 

E. a. Par acte déposé le 24 octobre 2012 auprès du greffe de la Cour de justice, 
A______ a fait appel dudit jugement qu'elle allègue avoir reçu le lundi 24 

septembre 2012. 

- 7/17 - 

 

 

C/20701/2010 

Elle conclut à l'annulation de ce jugement, à ce qu'il soit dit que les congés noti-

fiés aux locataires le 2 août 2010 pour le 30 septembre 2011 étaient valables et à 

ce qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle consentait à accorder aux intimés une uni-

que prolongation de bail d'une année. 

Subsidiairement, elle requiert le renvoi de la cause au Tribunal des baux et loyers 

afin que celui-ci complète son instruction en sollicitant la production de pièces 

complémentaires utiles, relatives aux travaux de rénovation effectués dans les im-

meubles 1______-2______-3______ ainsi qu'à leur financement. 

b. En annexe à son appel, la bailleresse produit un chargé de pièces nouvelles (2.0 
à 2.18, 3 et 4.0 à 4.16 du 24 octobre 2012). 

c. En résumé, l'appelante soutient qu'elle pouvait résilier le bail pour le seul motif 
que le locataire était décédé, ce sur quoi les premiers juges n'avaient pas statué. 

Par ailleurs, l'appelante procède à un nouveau calcul de rendement aboutissant à 

un nouveau loyer annuel licite de 25'884 fr. (soit 2'157 fr. par mois). 

Le seul élément modifié, par rapport à son calcul antérieur (cf. conclusions du 

16 décembre 2011, p. 23), est la prise en compte partielle du coût des travaux de 

rénovation, à concurrence de 7'129'626 fr. pour les parties communes 

(à l'exclusion donc des combles et des appartements de tiers). Ce coût a été intégré 

dans le prix de revient de l'immeuble qui atteint de la sorte 31'641'914 fr. 

(24'512'288 fr. + 7'129'626 fr.). Renté à 3,5% ce capital donne un rendement 

admissible de fonds propres de 475'630 fr. portant l'état locatif admissible au total 

de 1'188'513 fr. par an, soit 25'884 fr. (1'188'513 fr. : 275,5 x 6 pièces). 

d. Les intimés ont répondu par mémoire du 22 novembre 2012. 

Ils concluent à l'irrecevabilité des pièces nouvelles et exposent adhérer entière-

ment au calcul de rendement effectué par les premiers juges. Ils invitent la Cour à 

débouter l'appelante de ses conclusions et à confirmer le jugement entrepris. 

Subsidiairement, ils demandent à la Cour d'ordonner à l'appelante de produire 

"une ventilation précise du compte des travaux, indiquant en quoi chaque poste 

constituerait une prestation à plus-value, à l'exclusion de l'entretien différé". 

Plus subsidiairement, ils sollicitent une prolongation de bail de 4 ans. 

e. Par courrier du 4 décembre 2012, les parties ont été avisées de la mise en déli-
bération de la cause. 

EN DROIT 

- 8/17 - 

 

 

C/20701/2010 

1. Conformément à l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272) 
s'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un jugement notifié aux parties 

après cette date, la présente cause est régie par le nouveau droit de procédure. 

2. Contre une décision finale rendue dans une cause présentant une valeur litigieuse 
supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC), seule la voie de l'appel, 

écrit et motivé, introduit dans un délai de 30 jours à compter de la notification de 

la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC) est ouverte. 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (TF, SJ 1997 p. 493, consid. 1; 

ATF 136 III 196 consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_574/2011 du 

24 novembre 2011 consid. 1.1). 

En cas de bail de durée déterminée, la valeur litigieuse équivaut au loyer pendant 

la durée convenue. Pour un bail de durée indéterminée, elle est égale au loyer de 

la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas 

valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut 

être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse 

ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271 al. 1 

let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (ATF 136 III 196 consid. 1.1). 

En l'occurrence, le loyer mensuel, hors charges, est de 1'593 fr.; la valeur liti-

gieuse, calculée sur une période de trois ans, s'élève ainsi à 57'348 fr., de sorte que 

l'appel et possible. 

Par ailleurs, le jugement ayant été communiqué le 21 septembre 2012 et reçu le 

lundi 24 septembre par l'appelante, le délai de 30 jours pour interjeter appel 

arrivait à échéance le 24 octobre 2012. Déposé ce jour-là, l'appel a été exercé en 

temps utile. Il satisfait par ailleurs aux exigences légales de forme. 

Il est ainsi recevable. 

3. 3.1 Eu égard à la nature du litige, soit une contestation de résiliation d'un bail à 
loyer d'habitation, la procédure simple et rapide, que les cantons devaient instau-

rer selon l'art. 274 d al. 1 a CO, était applicable en première instance (art. 426 ss 

aLPC et 404 al. 1 CPC). 

A teneur de l'art. 274d al. 3 aCO, le juge devait établir d'office les faits et appré-

cier librement les preuves; les parties étaient tenues de présenter au juge toutes les 

pièces nécessaires à l'appréciation du litige. 

Avec l'entrée en vigueur, le 1er janvier 2011, du CPC, cette disposition a été 

abrogée et remplacée par les art. 243 et ss CPC qui instaurent également une 

procédure simplifiée, notamment applicable aux litiges portant sur des baux à 

- 9/17 - 

 

 

C/20701/2010 

loyer, dans le cadre de laquelle le Tribunal établit les faits d'office (art. 243 al. 2 

lit. c et 247 al. 1 et al. 2 lit. a CPC). 

3.2 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris 
en compte, en seconde instance, qu'à condition d'être invoqués ou produits sans 

retard et de n'avoir pu être invoqués ou produits devant la première instance bien 

que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise. 

Selon la jurisprudence récente, cette disposition régit de manière complète et auto-

nome la possibilité pour les parties d'invoquer des faits et moyens de preuve nou-

veaux. L'art. 317 CPC concerne la procédure d'appel et ne contient aucun renvoi, 

ni aucune règle spéciale pour la procédure simplifiée ou pour les cas dans lesquels 

le juge établit les faits d'office. 

L'existence d'une procédure simplifiée implique logiquement qu'elle doit être plus 

rapide et plus expédiente. Il serait paradoxal qu'elle soit en réalité plus difficile 

parce que le plaideur négligent pourrait faire rebondir la cause en appel en invo-

quant pour la première fois des faits ou moyens de preuve qu'il a omis de pré-

senter en première instance. (ATF 138 III 624 consid 2.2). 

3.3 En conséquence, l'ensemble des pièces nouvelles produites devant la Cour par 
l'appelante seront déclarées irrecevables, dès lors que celle-ci, en faisant preuve de 

la diligence que l'on pouvait exiger d'elle, en tant que bailleresse représentée par 

un avocat, aurait pu et dû produire d'emblée ces pièces, utiles à la vérification et à 

la détermination des données nécessaires au calcul de rendement que la juris-

prudence commandait d'établir. 

Cette conclusion s'impose d'autant plus que les intimés ont requis ces pièces, d'en-

trée de cause, devant le Tribunal des baux et loyers qui, de son côté, a enjoint l'ap-

pelante de les produire, par ordonnance du 4 novembre 2011. 

C'est en vain que l'appelante prétend bénéficier, au-delà de ce que lui accorde le 

droit transitoire (art. 404 et 405 CPC), de la faculté de produire librement des 

pièces en appel, comme elle pouvait le faire sous l'empire de la loi de procédure 

civile cantonale, au motif que la procédure ayant été engagée et conduite sous 

l'ancien droit, elle pouvait de bonne foi se contenter de produire devant les pre-

miers juges des pièces qui lui semblaient suffisantes et, si tel n'était pas le cas, en 

produire de nouvelles en dernière instance cantonale. 

Il a été vu que ce moyen n'était pas fondé en droit. De surcroît, l'appelante, soit 

pour elle son avocat, connaissait les restrictions du CPC en matière de production 

de pièces, puisque le CPC était en vigueur depuis le 1er janvier 2011 et que l'ap-

pelante a plaidé devant les premiers juges encore en avril 2012. 

- 10/17 - 

 

 

C/20701/2010 

Elle n'a donc pas été surprise dans sa bonne foi par l'application du nouveau droit, 

dont elle devait d'emblée tenir compte pendant le déroulement de la cause en pre-

mière instance. 

4. 4.1 De jurisprudence constante, en matière de contestation de congé fondée sur 
l'art. 271 CO, même si le fardeau de la preuve d'un congé contraire aux règles de 

la bonne foi incombe au destinataire du congé, la partie qui résilie a le devoir de 

contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les élé-

ments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle. 

Lorsque ce motif consiste dans le désir de majorer le loyer, il est normal, et du 

reste conforme aux prescriptions de l'art. 274 d al. 3 aCO que le bailleur produise 

toutes les pièces pertinentes et, s'il ne le fait pas, qu'il doive se laisser opposer l'ab-

sence de preuve du motif de congé allégué par lui (TF, in SJ 2006 I 34 

consid. 4.3.1; ATF 120 II 105 consid. 3c)  

En particulier, le juge, appliquant la maxime inquisitoire sociale de l'art. 274 al. 3 

aCO n'a pas pour fonction de se substituer au bailleur auquel incombe le devoir de 

fournir les éléments propres à déterminer un loyer licite selon la méthode absolue 

(dans ce sens, arrêt du Tribunal fédéral 4A_295/2010 du 26 juillet 2010, 

consid. 2.2.3). Le bailleur, qui est convaincu d'avoir le droit d'exiger un loyer 

supérieur d'un nouveau locataire, a certainement fait ses calculs et il est légitime 

d'exiger de lui qu'il fournisse les bases de son raisonnement; s'il ne le fait pas, il 

doit se laisser opposer l'absence de preuve du motif qu'il avait lui-même invoqué à 

l'appui du congé (arrêt du Tribunal fédéral 4A_448/2009 du 1er février 2010, 

consid. 2.2). 

A cet effet, ce sont les documents comptables eux-mêmes, certifiés conformes, 

qu'il s'agit de produire et pas seulement des tableaux chiffrés établis après la nais-

sance du litige, pour les besoins de la cause. Si le bailleur refuse ou néglige de 

produire les pièces comptables permettant au juge d'apprécier le litige, on peut en 

déduire qu'il cache un rendement abusif (LACHAT, Le bail à loyer, 2008 

ch. 18.2.5. p. 428). 

4.2 Dans le cas présent, les premiers juges ont relevé, à juste titre, que l'appelante 
n'avait pas déféré à l'injonction de produire les pièces pertinentes, notamment 

pour déterminer les charges financières et les amortissements et qu'elle n'avait 

produit à cet égard qu'un document comptable (pièce 11 déf.) dépourvu de valeur 

probante. Il était donc impossible d'établir les éléments nécessaires au calcul de 

rendement. 

Ce seul constat, que la Cour confirme, permet de sceller le sort de la cause, sans 

même que soit examiné, à titre superfétatoire, le calcul de rendement exposé par la 

bailleresse. 

- 11/17 - 

 

 

C/20701/2010 

5. Le Tribunal s'étant néanmoins livré à cet examen que l'appelante critique, la Cour 
se déterminera aussi sur ce point. 

5.1 Selon la jurisprudence relative à l'art. 271 CO, le congé donné par le bailleur 
en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne 

saurait, en règle générale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b; 

TF, SJ 2006 I 34 consid. 4.1). 

Le bailleur doit démontrer que le loyer actuel du locataire peut être augmenté au 

regard de la méthode absolue (compatibilité avec les loyers usuels du quartier, 

art. 269 a lit. a CO ou calcul de rendement selon l'art. 269 CO). En d'autres ter-

mes, le congé est annulable si l'application de la méthode absolue permet d'ex-

clure l'hypothèse que le bailleur puisse majorer légalement le loyer parce que 

celui-ci est déjà conforme aux prix du marché et lui procure un rendement suf-

fisant (CONOD in BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 2010, n. 9 ad art. 271 

CO). 

5.2 Le rendement qui est à prendre en compte dans ce cadre est ainsi le rendement 
net des fonds propres investis et non pas le rendement justifié par des hausses de 

coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur selon l'art. 269 a lit. b 

CO; ce dernier critère est un critère relatif d'adaptation du loyer et sert à déter-

miner si la hausse du loyer réclamée par le bailleur à son actuel locataire, par 

exemple en raison de prestations supplémentaires, se justifie au regard du loyer 

convenu antérieurement (LACHAT, op. cit., ch. 21.3.3 p. 527). 

Dans le cadre de la méthode absolue, les accords antérieurs des parties sont igno-

rés et l'on cherche à déterminer, à la seule aune du rendement de la chose louée 

(ou des loyers usuels) si le loyer est en soi abusif (LACHAT, op. cit. ch. 21.3.2 

p. 527; cf. aussi ATF 123 III 171 consid. 6a). 

Par ailleurs, les facteurs absolus ne se cumulent ni ne se compensent entre eux ou 

avec des facteurs relatifs (LACHAT, op. cit., ch. 21.6.3, 21.6.4; 21.7.2 et 21.7.3 

p. 544-546). 

5.3 C'est ainsi, sur ce dernier point, à bon droit que le Tribunal des baux et loyers 
a écarté le cumul des calculs présentés par l'appelante qui prétendait se fonder sur 

le coût des rénovations effectuées (art. 269 a lit. b CO) ainsi que sur le rendement 

net (art. 269 CO) pour justifier un loyer supérieur. 

5.4 Dans le calcul du rendement net, les fonds propres qui sont à renter com-
prennent le coût de revient initial (prix d'achat ou prix de construction, frais an-

nexes) déduction faite des fonds étrangers (emprunts). 

- 12/17 - 

 

 

C/20701/2010 

Les fonds propres, jusqu'à 40% de la valeur de la chose louée, sont réévalués de la 

totalité de l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation depuis l'acqui-

sition de l'immeuble. 

S'ils sont autofinancés, les travaux à plus-value accroissent le montant des fonds 

propres, de même que les amortissements des emprunts contractés par le bailleur 

(LACHAT, CR CO I, 2012, n. 3 ad art. 269 CO et réf. citées). 

5.5 Sur ce point, l'appelante fait grief au Tribunal d'avoir enfreint la maxime 
inquisitoire sociale en s'étant abstenu d'interpeller la bailleresse sur l'origine du 

financement des travaux de rénovation des immeubles, alors que cette question 

influait sur le calcul de rendement. 

Cette critique doit être écartée, dès lors que c'est la bailleresse elle-même qui a 

indiqué vouloir procéder au calcul de rendement sans tenir compte du coût des 

travaux de rénovation. Le moyen soulevé devant la Cour, qui procède d'une atti-

tude contradictoire, doit ainsi être rejeté (art. 2 al. 2 CC). 

5.6 5.6.1 En second lieu, l'appelante relève que le Tribunal devait de toute manière 
déduire que le financement desdits travaux était intervenu grâce à des fonds pro-

pres car elle n'avait pas allégué avoir recouru à l'emprunt pour les payer. 

Encore une fois, l'appelante cherche à se défausser sur les premiers juges du 

devoir qui lui incombait, à savoir fournir les éléments et leurs justificatifs entrant 

dans le calcul de rendement. 

5.6.2 En matière de travaux de rénovation, les travaux à plus-value (selon 
l'art. 269a let. b CO et 14 a. 1 OBLF) s'ajoutent à la valeur d'origine de l'immeuble 

à concurrence des nouveaux fonds propres (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, 

ch. 18.3.6 p. 431). 

Constituent des améliorations créant des plus-values, assimilables à des presta-

tions supplémentaires du bailleur selon l'art. 269 a lit. b CO, les travaux et instal-

lations nouvelles qui accroissent la valeur de la chose louée, en améliorent la qua-

lité ou l'adaptent au goût du jour. Elles procurent en général un meilleur confort 

au locataire. Elles doivent être distinguées des simples travaux d'entretien qui ne 

font que maintenir l'état des locaux et prévenir leur dégradation (LACHAT, op. cit., 

2008, ch. 19.5.1.4 p. 478). 

Cette distinction s'avérant parfois difficile, l'art. 14 al. 1 OBLF présume, en cas 

d'importantes réparations (telles que la réfection de la toiture ou de la façade) que 

50 à 70% de l'investissement peut être considéré comme créant une plus-value. 

Cependant, s'il est aisé de distinguer la part des travaux correspondant à des réno-

vations de celle concernant des réparations, la règle de l'art. 14 al. 1 OBLF n'est 

pas applicable (LACHAT, op. cit., ch. 19.5.1.7 p. 481). 

- 13/17 - 

 

 

C/20701/2010 

5.6.3 L'on voit que la bailleresse ne pouvait, là non plus, se contenter de soutenir 
que la totalité du coût des travaux qu'elle avait fait exécuter devait être intégrée 

dans les fonds propres à renter. 

Pour permettre aux premiers juges de se déterminer, la bailleresse devait leur 

communiquer des renseignements plus précis que ceux qu'il était possible de 

retirer du descriptif sommaire des travaux ressortant du décompte général établi 

par son bureau d'architectes, ce qu'elle s'est abstenue de faire. 

L'appelante ne peut dès lors reprocher au Tribunal de n'avoir pas retenu le coût de 

certains de ces travaux dans son calcul, puisqu'elle n'avait pas démontré l'ampleur 

des travaux à plus-value. 

Elle ne peut non plus faire valoir en appel que la part desdits travaux qu'elle 

impute aux parties communes, de 7'129'626 fr., par opposition aux travaux con-

cernant l'aménagement des combles et la réfection d'autres appartements que celui 

des intimés (6'704'956 fr.) devrait être ajoutée en totalité au prix de revient de 

l'immeuble pour le calcul du rendement des fonds propres. 

En effet, seule une part de 50 à 70% de ces travaux pourrait être comptée. En l'ab-

sence d'éléments probants justifiant que soit retenu le chiffre supérieur de cette 

fourchette, l'on devrait admettre que ce sont au mieux 50% des travaux réalisés 

sur ce coût de 7'129'626 fr. qui pourraient être considérés, soit 3'564'813 fr. 

Ajoutés aux fonds propres initiaux réévalués de 172'883 fr., le total des fonds pro-

pres atteindrait ainsi 3'737'696 fr. 

Rentés à 3,5%, ces fonds propres autorisent un rendement admissible de 

130'819 fr. 36. 

Dans la mesure où il a été retenu que les amortissements allégués par la baille-

resse n'avaient pas été démontrés devant les premiers juges, il n'y a pas lieu 

d'ajouter le rendement admissible de ceux-ci (3,5% de 5'219'481 fr. + 286'027 fr.). 

Par conséquent, l'état locatif qui serait recalculé sur cette base serait encore infé-

rieur à celui obtenu par les premiers juges, si bien que l'appelante ne pourrait pas 

obtenir gain de cause, même en intégrant, pour partie, les travaux à plus-value 

réalisés. 

5.6.4 Son moyen s'avère ainsi inopérant, la bailleresse ne démontrant pas qu'elle 
pouvait obtenir d'un autre locataire un rendement supérieur au loyer actuel. 

6. 6.1 L'appelante se plaint également d'une violation du droit d'être entendu, soute-
nant que les premiers juges ne se sont pas prononcés sur l'argument qu'elle leur 

avait soumis, à savoir qu'elle était fondée à résilier le bail après le décès du loca-

taire, dès lors que le congé était donné pour l'échéance contractuelle et qu'il n'y 

- 14/17 - 

 

 

C/20701/2010 

avait pas d'indice d'abus; elle était légitimée à résilier le bail des héritiers au seul 

motif qu'elle entendait relouer l'appartement à une personne de son choix, à un 

loyer équivalent ou supérieur; en décider autrement reviendrait à permettre à des 

personnes d'une même famille de transférer des logements (bon marché) de géné-

ration en génération, sans que le bailleur puisse s'y opposer. 

6.2 Selon l'art. 266 i CO, en cas de décès du locataire, ses héritiers peuvent résilier 
le contrat en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal. 

A contrario, cette disposition confirme que le décès du locataire ne met pas fin au 

bail qui se poursuit avec ses héritiers (art. 560 al. 1 et 2 CC; arrêt du Tribunal 

fédéral 4C_252/2005 du 6 février 2006 consid. 3). Le bailleur n'est pas habilité, en 

principe, à résilier le bail de manière anticipée dans cette situation (LACHAT, op. 

cit., ch. 28.4.3 p. 716). Une résiliation ordinaire demeure en revanche possible, à 

moins qu'elle ne soit contraire à la bonne foi (art. 271 CO). 

6.3 Selon la jurisprudence, l'art. 271 CO laisse subsister, en principe, le droit du 
bailleur de résilier le contrat dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien, 

selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts. Le bailleur, qui est très fré-

quemment aussi le propriétaire de la chose louée a, à ce titre, un lien a priori per-

pétuel avec ce bien, tandis que le locataire, lui, ne peut se trouver que dans un rap-

port temporaire. C'est pourquoi l'intérêt du bailleur à exploiter la chose de la ma-

nière la plus favorable pour lui est en principe prépondérant (ATF 136 III 190 

consid. 3 et 5). 

6.4 Dans le cas d'espèce, le rapport de location entre le locataire défunt et les pro-
priétaires successifs de l'immeuble a duré 48 ans jusqu'au décès de celui-ci en 

2010 et il se poursuit depuis lors avec les héritiers qui n'ont pas résilié le bail. 

Dans ce contexte, la question posée par l'appelante n'est pas sans pertinence. Le 

bailleur devrait pouvoir, à l'occasion du décès et en respectant l'échéance ordinaire 

du bail, résilier celui-ci, soit pour cesser toute location, soit pour choisir un loca-

taire de remplacement; à défaut, il ne pourrait jamais, sans motif particulier, récu-

pérer la maîtrise de son bien, ce qui serait contraire par exemple, au principe inter-

disant au locataire de transférer le bail ou de sous-louer le logement dans des con-

ditions équivalant à une substitution de locataire (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1; 4A_181/2008 du 4 juin 2008 

consid. 2.5). 

6.5 Aux termes de l'art. 271 al. 2 CO, le congé doit être motivé si l'autre partie le 
demande. Les motifs doivent être donnés de manière claire et facilement intel-

ligible pour le destinataire. Ils doivent être vrais et donnés dans le respect des 

règles de la bonne foi (arrêt du Tribunal fédéral 4C_13/2003 du 6 août 2003 

consid. 3.1). La motivation du congé ne constitue pas cependant une condition de 

sa validité. Des indications mensongères sur les raisons qui ont amené une partie à 

- 15/17 - 

 

 

C/20701/2010 

mettre fin au contrat de bail ne peuvent affecter la validité d'un congé. L'absence 

de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le 

motif réel du congé est contraire à la bonne foi. S'il est par contre établi que le 

motif réel de résiliation - qui seul entre en considération - était légitime, le congé 

ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justi-

fie l'application de l'art. 271 al. 1 CO. Le motif légitime du congé doit exister au 

moment du congé litigieux (arrêt du Tribunal fédéral 4C_85/2006 du 24 juillet 

2006 consid. 2.1.2 et 2.2). Le bailleur peut invoquer plusieurs motifs de congé. Il 

suffit que l'un d'eux ne soit pas contraire à la bonne foi pour que le congé soit vali-

dé (arrêt du Tribunal fédéral 4C_365/2006 du 16 janvier 2007 consid. 3.2). 

Le bailleur peut communiquer ses motifs de congé jusqu'aux délibérations de pre-

mière instance (art. 229 al. 3 CPC). Il le pouvait également sous l'ancien droit en 

vertu de l'art. 274 d al. 3 aCO (ATF 138 III 59 consid. 2.3). 

6.6 Dans le cas présent, l'appelante a fait connaître sa motivation dès le 
14 septembre 2010, indiquant vouloir d'une part mettre ce logement à disposition 

d'autres locataires et d'autre part, obtenir un loyer nettement supérieur à celui que 

versaient les intimés. 

Par la suite, l'appelante n'a pas indiqué à quel locataire ou type de locataire elle 

souhaitait attribuer l'appartement des intimés. Elle ne s'est pas plainte non plus de 

ceux-ci et n'a pas contesté que l'un d'eux s'était installé dans l'appartement, qui 

avait aussi été celui de son enfance. Elle s'est bornée à relever que cet héritier n'en 

avait pris possession qu'en raison des avantages objectifs du logement (situation et 

loyer qualifié de "dérisoire"). 

Force est d'admettre que ce motif, reprendre la maîtrise du bien et le destiner à 

d'autres locataires, n'est pas celui qui a déterminé l'appelante à résilier le bail. 

Celle-ci n'a d'ailleurs pas caché son souhait de décupler, si faire se pouvait, le ren-

dement du logement loué aux intimés. 

Le peu de cas que la bailleresse a manifesté pour accréditer l'autre motif de résilia-

tion explique dans une large mesure que les premiers juges aient omis de se pro-

noncer formellement sur ce point. 

Cette omission est ici réparée, sans violation du droit d'être entendu, puisque l'ap-

pelante s'est déterminée à ce sujet et que la Cour de céans, saisie d'un appel, 

dispose du même pouvoir d'examen que le Tribunal. 

Le choix d'un autre locataire n'était ainsi pas le véritable motif de la résiliation, de 

sorte qu'il ne peut être pris en compte. 

La résiliation du bail contrevenait ainsi aux règles de la bonne foi. 

- 16/17 - 

 

 

C/20701/2010 

7. L'appel est donc rejeté et le jugement entrepris confirmé. 

8. La procédure est gratuite (art. 22 al. 1 LaCC et 116 al. 1 CPC). 

* * * * * 

- 17/17 - 

 

 

C/20701/2010 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le jugement JTBL/970/2012 

rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 septembre 2012 dans la cause 

C/20701/2010-1-B. 

Au fond : 

Confirme ledit jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Pierre CURTIN, président; Madame Sylvie DROIN et Madame Daniela 

CHIABUDINI, juges; Monsieur Grégoire CHAMBAZ et Madame Laurence 

CRUCHON, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Pierre CURTIN 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.