# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 125276fa-3677-57e4-bce2-1ca1e7a42ec4
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-09-08
**Language:** de
**Title:** Schenkungssteuer
**Docket/Reference:** ES.2013.1
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_ES_2013_1_iq.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 ES.2013.1 

Entscheid 

8. September 2014 

Mitwirkend: 

Abteilungsvizepräsidentin Micheline Roth, Steuerrichter Christian Mäder, Steuerrichter 
Alexander Widl und Gerichtsschreiberin Vivienne Blunschi 

1.  A ,    
2.  B ,    
3.  C ,    

vertreten durch RA Dr.iur. D,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrenten,  

S t a a t   Z ü r i c h ,    

vertreten durch kant. Steueramt, 
Dienstabteilung Inventarkontrolle/Erbschaftssteuer,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Rekursgegner,  

betreffend 

Schenkungssteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  Am  ... Februar  1992  übertrug  E  ihren  Kindern  je  1/3  Miteigentum  am 

Grundstück Kat.Nr. …, 47'409 m² Wiese und Acker in der F, G, Gemeinde H. Darauf-

hin  auferlegte  das  kantonale  Steueramt,  Dienstabteilung 

Inventarkontrolle/ 

Erbschaftssteuer,  A,  B  und  C  (nachfolgend  die  Pflichtigen)  am  …. April  1993  Schen-

kungssteuern von insgesamt Fr. 1'692.-. Dabei wurde das Grundstück zum Ertragswert 

bewertet. Die Nachveranlagung für den Fall der Veräusserung oder Zweckentfremdung 

innert zwanzig Jahren wurde ausdrücklich vorbehalten. 

Die  I  AG  erwarb  mit  Kaufvertrag  vom  ... Oktober  2011  und  Nachtrag  vom 

... Juni  2012  von  den  Pflichtigen  das  Grundstück  Kat.Nr. …  (abparzellierte  Teilfläche 

von 7'716 m² von Kat.Nr. …). Vom Kaufpreis von Fr. … wurden Fr. … bereits bei Ab-

schluss  des  Kaufvertrags  am  ... Oktober  2011  geleistet.  Mit  Verfügungen  vom 

2. November 2012 nahm das kantonale Steueramt eine Nachveranlagung vor und auf-

erlegte  den  Pflichtigen  infolge  Zweckentfremdung  des  Grundstücks  Kat.Nr. …  eine 

Schenkungssteuer von je Fr. 46'200.-.  

B.  Die  hiergegen  erhobene  Einsprache  wies  es  am  16. September  2013  ab 

und erhöhte die Steuer auf je Fr. 65'232.-. 

C. Mit Rekurs vom 18. Oktober 2013 beantragten die Pflichtigen, die nachver-

anlagte  Schenkungssteuer  aufzuheben,  da  innerhalb  der  Nachveranlagungsperiode 

von  20  Jahren  keine  Zweckentfremdung  stattgefunden  habe.  Eventualiter  sei  eine 

nachzuveranlagende  Schenkungssteuer  höchstens  in  dem  Umfang  zu  verfügen,  als 

die  gemäss  Kaufvertrag  vom  ... Oktober  2011  entrichtete  Anzahlung  von  Fr. …  ledig-

lich  einer  Fläche  von  727.724  m²  entspreche.  Des  Weiteren  sei  zu  berücksichtigen, 

dass 2/3 des fraglichen Grundstücks bereits vor mehr als 20 Jahren eingezont worden 

seien, der restliche Drittel hingegen erst im Jahr 1995. 

Die  Dienstabteilung  Inventarkontrolle/Erbschaftssteuer  des  kantonalen  Steu-

eramts schloss mit Rekursantwort vom 19. November 2013 auf Abweisung des Rekur-

ses. 

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Auf die weiteren Parteivorbringen wird – soweit rechtserheblich – in den nach-

folgenden Erwägungen eingegangen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1. Gegen den Einspracheentscheid kann der Steuerpflichtige nach § 43 Abs. 1 

des  Erbschafts-  und  Schenkungssteuergesetzes  vom  28.  September  1986/13.  Sep-

tember  2010  (ESchG)  Rekurs  beim  Steuerrekursgericht  erheben.  Laut  § 43  Abs. 3 

ESchG sind die Bestimmungen über das Rekursverfahren bei Einschätzungen für die 

Staatssteuer sinngemäss anwendbar (§§ 147 ff. des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 

[StG]).  

2. a)  Der  Schenkungssteuer  unterliegen  gemäss  § 4  Abs. 1  ESchG  Zuwen-

dungen  unter  Lebenden,  mit  denen  der  Empfänger  aus  dem  Vermögen  des  anderen 

ohne entsprechende Gegenleistung bereichert wird. Berechnet wird die Steuer grund-

sätzlich  vom  Verkehrswert,  den  das  übergegangene  Vermögen  im  Zeitpunkt  der  Ent-

stehung des Steueranspruchs, mithin bei Vollzug der Schenkung, aufweist (§ 13 Abs. 1 

in Verbindung mit § 7 lit. c ESchG). Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke werden 

hingegen zum Ertragswert bewertet (§ 15 ESchG). 

b)  Wird  ein  derart  privilegiert  bewertetes  Grundstück  innert  20  Jahren  ganz 

oder  teilweise  veräussert  oder  fallen  innert  dieser  Frist  die  Voraussetzungen  für  eine 

Vorzugsbewertung dahin – sog. Zweckentfremdung –, so wird die Steuer nachträglich 

vom  damaligen  Verkehrswert,  höchstens  jedoch  vom  erzielten  Erlös  berechnet  und 

dem Veräusserer oder Eigentümer des Grundstücks auferlegt (§ 17 Abs. 1 ESchG). 

Das  Institut  der  Nachveranlagung  dient  der  steuerlichen  Gleichbehandlung 

von  Grundstücken,  deren  Voraussetzungen  für  die  Vorzugsbewertung  nachträglich 

dahinfallen,  und solchen,  die von  Anfang  an  nicht  vorzugsweise bewertet  wurden,  in-

dem  die  unbesteuert gebliebene  Differenz  zwischen dem für  die frühere  Veranlagung 

massgebenden Ertragswert (§ 15 ESchG) und dem damaligen Verkehrswert, bzw. dem 

aus  der  Veräusserung  erzielten  Erlös,  nachträglich  besteuert  wird  (VGr,  25.  Au-

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gust 2010,  SR.2010.00012,  E.  2.3.2,  www.vgr.zh.ch;  Richner/Frei,  Kommentar  zum 

Zürcher Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz, 1996, § 17 N 1). 

c) Eine solche Zweckentfremdung liegt in der Regel dann vor, wenn die land-

wirtschaftliche Nutzung des aus diesem Grund gemäss § 17 ESchG bevorzugt bewer-

teten  Grundstücks  dauernd  oder  vorübergehend  gegen  Entgelt  preisgegeben  wird 

(Richner/Frei,  § 17  N 11).  Für  die  Feststellung  einer  Zweckentfremdung  ist  in  erster 

Linie  die  tatsächliche  Nutzungsart  des  Grundstücks  im  Nachveranlagungszeitpunkt 

bzw. vor Ablauf der 20-jährigen Frist seit der Schenkung entscheidend. Indes vermag 

auch eine künftig zweckfremde Grundstücksnutzung zu einer Aufhebung der Vorzugs-

bewertung  führen,  wenn  nämlich  die  Zweckentfremdung  unmittelbar  bevorsteht  (VGr, 

25. August 2010, SR.2010.00012, E. 2.4, www.vgr.zh.ch, mit weiteren Hinweisen). 

3. a)  Die  Handänderung  des  Grundstücks  erfolgte  am  ... Juni  2012.  Das  Da-

tum  der  Veräusserung  liegt  somit  ausserhalb  der  für  eine  allfällige  Nachveranlagung 

massgebenden  Zeitspanne,  welche  vom  Vollzug  der  Schenkung  am  ... Februar  1992 

bis zum ... Februar 2012 dauerte. Einigkeit besteht darüber, dass das Grundstück an-

schliessend  überbaut  und  nicht  mehr  landwirtschaftlich  genutzt  wurde.  Zwischen  den 

Parteien ist jedoch der Zeitpunkt der Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung streitig. 

Nach  den  Ausführungen  der  Pflichtigen  sei  auf  dem  Grundstück  bis  zum  ...  Septem-

ber 2012,  also  mehr  als  sechs  Monate  nach  Ablauf  der  Nachveranlagungsfrist,  durch 

die J AG (Pächter) Gemüse angebaut worden. Diesem Vorbringen wird durch die Re-

kursgegnerin  nicht  widersprochen.  Hingegen  führt  diese  an,  dass  seit  Abschluss  des 

Kaufvertrags  am  ... Oktober  2011  eine  uneingeschränkte  landwirtschaftliche  Nutzung 

nicht  mehr  möglich  gewesen  sei.  Die  Käuferin,  eine  Totalunternehmerin,  habe  das 

Grundstück jederzeit nutzen und betreten können, um ein von ihr geplantes Bauprojekt 

erfolgreich umsetzen zu können. 

b)  Damit  ist  zu  entscheiden,  ob  mit  Abschluss  des  Kaufvertrags  vom 

... Oktober  2011  von  einer  unmittelbar  bevorstehenden Zweckentfremdung  des  weiter 

landwirtschaftlich genutzten Grundstücks auszugehen ist. 

Dem Kaufvertrag ist zunächst zu entnehmen, dass es für die Käuferin in erster 

Linie entscheidend gewesen ist, das Grundstück zu überbauen. Der Vollzug des Kauf-

vertrags  vom  ... Oktober  2011  ist  daher  auch  davon  abhängig gewesen, dass  für  das 

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Überbauungsprojekt  eine  Baubewilligung  erteilt  wird.  Ein  entsprechendes  Baugesuch 

musste  innert  sechs  Monaten  nach  Abschluss  des  Kaufvertrags  eingereicht  werden. 

Tatsächlich erfolgte die Einreichung  des Baugesuchs bereits ca. sechs Wochen nach 

Vertragsunterzeichnung. Die Eigentumsübertragung sollte dann innert 30 Tagen  nach 

Erhalt der Baubewilligung stattfinden. Des Weiteren hatte die Käuferin ab Vertragsab-

schluss, d.h. vom ... Oktober 2011 an, das Recht, auf dem Grundstück Baugespanne 

aufzustellen, Sondierungen und Probebohrungen vorzunehmen, Vermessungen durch-

führen zu lassen und überhaupt alles zu unternehmen, was zu einer erfolgreichen Pro-

jektierung  des  Bauprojektes  notwendig  ist.  Zudem  musste  das  Grundstück  amtlich 

vermessen und parzelliert werden. Am ... März 2012 wurde sodann die Baubewilligung 

erteilt. 

Aus diesen Regelungen im Kaufvertrag vom ... Oktober 2011 ergibt sich, dass 

bereits  ca.  5  Monate  vor  Ablauf  der  zwanzigjährigen  Nachveranlagungsfrist  am 

... Februar  2012  die  landwirtschaftliche  Nutzung  des  Grundstücks  zugunsten  eines 

zukünftigen  Bauprojekts  unmittelbar  bevorstand  und  eine  allfällige  landwirtschaftliche 

Nutzung  nicht  mehr  uneingeschränkt  möglich  gewesen  ist.  Zudem  bestätigen  die 

Pflichtigen  im  notariell  beurkundeten  Kaufvertrag,  dass  für  das  Vertragsobjekt  weder 

Miet-  noch  Pachtverträge  bestehen.  Sollte  das  Grundstück  tatsächlich  bis  Septem-

ber 2012 durch die J AG als Anbaufläche genutzt worden sein, ändert das nichts dar-

an,  dass  auch  diese  Nutzung  jederzeit  hätte  aufgegeben  werden  müssen,  wenn  die 

Käuferin das Grundstück benötigt hätte, um das geplante Bauprojekt zu verwirklichen. 

c)  Die  Pflichtigen  sind  der  Auffassung,  dass  ihnen  durch  den  Abschluss  des 

Kaufvertrags  am  ... Oktober  2011  eine  Verletzung  der  Nachveranlagungsfrist  durch 

Zweckentfremdung  nicht  vorgehalten  werden könne,  da  von  Anfang  an  klar  gewesen 

sei,  dass  ein  entsprechendes  einspracheanfälliges  Bauvorhaben  nicht  vor  dem  Som-

mer 2012 hätte verwirklicht werden können. 

Damit  verkennen die  Pflichtigen jedoch  den Sinn  und Zweck  der  Vorzugsbe-

wertung  für  landwirtschaftliche  Grundstücke  gemäss  § 15  ESchG.  Die  Ertragsbewer-

tung soll zum einen die Übernahme landwirtschaftlichter Grundstücke erleichtern, zum 

anderen aber auch ermöglichen, dass ein übernommenes Grundstück möglichst lange 

landwirtschaftlich  genutzt  wird  (RB 1994  Nr. 67  =  ZStP  1994,  229).  Das  Institut  der 

Nachveranlagung  gemäss  § 17  ESchG  dient  der  steuerlichen  Gleichbehandlung  von 

Grundstücken, deren Voraussetzungen der Vorzugsbewertung durch Entfremdung des 

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landwirtschaftlichen Zwecks  nachträglich dahinfallen,  und solchen,  die von  Anfang  an 

nicht  vorzugsweise  bewertet  wurden.  Mit  Abschluss  des  Kaufvertrags  am  ...  Okto-

ber 2011  haben  die Pflichtigen  eine  ausschliesslich  landwirtschaftliche  Nutzung  preis-

gegeben  und  damit  den  latent  vorhandenen  Mehrwert  der  Liegenschaft  umgesetzt. 

Denn  die  Pflichtigen  erhielten  durch  die  Käuferin  bereits  einen  Anzahlung  von  Fr. … 

und  realisierten  damit  bereits  den  höheren  Verkehrswert  des  privilegiert  bewerteten 

Grundstücks.  

4. Soweit die Pflichtigen verschiedene Zeugeneinvernahmen beantragen, aus 

welchen sich ergebe, dass mehr als sechs Monate nach Ablauf der Nachveranlagungs-

frist Ende Februar 2012 eine landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks vorgenom-

men worden sei, kann auf diese verzichtet werden, da vorliegend allein entscheidend 

ist,  ob  bereits  am  ... Oktober  2011  von  einer  unmittelbar  bevorstehenden  Zweckent-

fremdung auszugehen ist, was wie oben dargelegt, vorliegt. 

Nach  diesen  Erwägungen  hat  das  kantonale  Steueramt,  Dienstabteilung  In-

ventarkontrolle/Erbschaftssteuer  zu  Recht  eine  Nachveranlagung  im  Sinn  von  § 17 

ESchG vorgenommen. 

5. Eventualiter  beantragen die Pflichtigen,  dass die  gemäss  Kaufvertrag vom 

... Oktober 2011 entrichtete Anzahlung, nur das Entgelt für eine Fläche von 727.274 m² 

sei  und  dass  dementsprechend  nur  in  diesem  Umfang  von  einer  Zweckentfremdung 

ausgegangen werden könne.  

Durch Abschluss des Kaufvertrags am ... Oktober 2011 konnte durch den Er-

werber  die  Überbauungsprojektierung  mit  Bezug  auf  das  gesamte  Grundstück  in  An-

griff genommen werden. Die Anzahlung in der Höhe von Fr. … bezog sich auch nicht 

auf eine – zukünftige – Parzelle des Grundstücks. Vielmehr wurde mit Abschluss des 

Kaufvertrags, unabhängig von der Leistung des Kaufpreises, das gesamte Grundstück 

zweckentfremdet.  

Dieser Eventualantrag der Pflichtigen ist damit abzuweisen. 

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6. a) Gemäss §§ 17 Abs. 1 und 13 i.V.m. § 7 lit. c ESchG ist das Grundstück 

Kat.Nr. … zum Verkehrswert zum Zeitpunkt des Vollzugs der Schenkung, 

...  Febru-

ar 1992, zu bewerten, höchstens aber zum erzielten Erlös von Fr. ….  

b) Die Pflichtigen beantragen, bei der Berechnung der Schenkungsnachsteuer 

zu berücksichtigen, dass zwei  Drittel des fraglichen Grundstücks bereits vor mehr als 

20 Jahren und erst 1995 das weitere Drittel eingezont worden seien.  

Aus  der  Rekursantwort,  welche  auf  den  Einspracheentscheid  vom 

16. September 2013 verweist, ergibt  sich, dass entsprechend der Zonierung, von den 

Grundstücken Kat.Nrn. .. und … 30% der Landhauszone im empfindlichen Gebiet und 

ab  ... November  1995  weitere  35%  der  Ein-  und  Zweifamilienhauszone  zugeteilt  wor-

den sind.  Der  Rest  des Landes war  Reserve-  und Landwirtschaftszone (früher  Uebri-

ges Gemeindegebiet, UeG). Seit 1997 liegt das gesamte Grundstück in der Bauzone. 

Dass zumindest ein Teil der Reserve- und Landwirtschaftszone weiter eingezont wer-

den wird, war im Jahr 1992 absehbar. 

aa)  Der  Verkehrswert  eines  Grundstücks  entspricht  dem  Preis,  der  für  das 

Grundstück nach dessen rechtlichen Gegebenheiten und dessen tatsächlichen Eigen-

schaften  im  gewöhnlichen  Geschäftsverkehr  am  fraglichen  Bewertungsstichtag  mut-

masslich zu erzielen  gewesen  wäre  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum 

Zürcher  Steuergesetz,  3. A.,  2013,  § 220  N 123).  Der  Bewertungsstichtag  ist  für  die 

Beantwortung aller relevanten Fragen massgebend, d.h. es ist eine Momentaufnahme 

am  Stichtag  vorzunehmen.  Auch  wenn  auf  die  Verhältnisse  am  Bewertungsstichtag 

abzustellen  ist,  so  ist  bei  der  Ermittlung  des  Verkehrswerts  jedoch  eine  sich  klar  ab-

zeichnende  künftige  Wertentwicklung  zu  berücksichtigen  (Richner/Frei/Kaufmann/ 

Meuter, § 220 N 133). 

bb)  Entsprechend  diesen Grundsätzen  hat  der Steuersekretär  der  Gemeinde 

H  im  Grundstückgewinnsteuerverfahren  den  Verkehrswert  vor  20  Jahren  der  vorlie-

gend  im  Streit  liegenden  Liegenschaft  Kat.Nr. …  (ehemals  Teil  von  Kat.Nr. …)  mit 

Fr. … geschätzt. Dabei wurde 1/3 des Landes, Landwirtschafts- und Reservezone, mit 

Fr. 20.-/m²  bewertet  und  2/3  des  Landes,  Bauzone,  mit  Fr. 625.-/m²  (vgl.  Veranla-

gungsentscheid Grundstückgewinnsteuer vom ... Januar 2013). 

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Diese Landwertschätzungen wurden im vorliegenden Verfahren vom kantona-

len Steueramt übernommen. Die Pflichtigen haben weder im Grundstückgewinnsteuer- 

noch im vorliegenden Nachsteuerverfahren geltend gemacht, dass die zugrunde geleg-

ten  Landpreise  zu  hoch bzw.  zu  tief  seien,  so  dass  sich  eine  Verkehrswertschätzung 

erübrigt. 

Da die nur teilweise Einzonung der Liegenschaft Kat.Nr. … im Jahr 1992 am 

Stichtag  bereits  bei  der  Steuerberechnung  berücksichtigt  worden  ist,  ist  auch  dieser 

Eventualantrag abzuweisen. 

Diese Erwägungen führen zur Abweisung des Rekurses. 

7. Bei diesem Prozessausgang sind die Gerichtskosten den Pflichtigen aufzu-

erlegen (§ 43 Abs. 3 ESchG i.V.m. § 151 Abs. 1 StG). 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen. 

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Eine Minderheit des Gerichts stellte folgenden Antrag: 

1.  Der  Rekurs  wird  gutgeheissen.  Der  Einspracheentscheid  vom  16.  Septem-

ber 2013 wird aufgehoben. 

2.  Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 8'500.-; … 
3.  Die Gerichtskosten werden dem Rekursgegner auferlegt. 
4.  Der Rekursgegner wird verpflichtet, den Rekurrenten eine Parteientschädigung 

von je Fr. 1'000.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen. 

Zur Begründung erwog die Minderheit: 

1.  Die Rekurrenten haben sich bemüht, die Zweckentfremdung so zu terminieren, 
dass eine Nachveranlagung i.S.v. § 17 i.V.m. § 15 ESchG nicht ausgelöst wird. 
Dies ist erlaubte Steuerplanung und ihnen gelungen: 

Massgebend  ist  die  Preisgabe  der  landwirtschaftlichen  Nutzung.  Diese  wurde 
bis  im  September  2012  ausgeübt,  also  mehr  als  20  Jahre  ab  der  Schenkung. 
Die landwirtschaftliche Nutzung war auch substanziell; dass über den ... Febru-
ar 2012 hinaus Gemüsebau betrieben wurde, ist unbestritten. 

Der  blosse  Abschluss  eines  Kaufvertrags  beeinträchtigt  die  landwirtschaftliche 
Nutzung  nicht  zwingend;  die  Vorbereitungsarbeiten  des  Erwerbers  im  Hinblick 
auf  die  Überbauung  sind  insgesamt  untergeordnet  und  beeinträchtigen  die 
Landwirtschaft höchstens minim. 

Eine Überbauung wurde erst mit Erteilung der Baubewilligung am ... März 2012 
und  damit  nach  Ablauf  der  20-Jahres-Frist  überhaupt  möglich.  Sodann  muss 
der  Baugesuchsteller  den  Ablauf  der  30-tägigen  Rekursfrist  abwarten  (§  22 
VRG),  die  auf  den  Baubeginn  gestellten  Nebenbestimmungen  erfüllen  (§  321 
PBG)  und  die  Baufreigabe  durch  die  Baubehörde  veranlassen  (§  326  PBG). 
Tatsächlich erlangte die Käuferin erst am ... September 2012 die Baufreigabe. 

2.  Wird eine Nachveranlagung – mit der Mehrheit des Gerichts – für rechtens be-
funden, hätte das Steuerrekursgericht nicht auf die Steuerberechnung durch die 
Vorinstanz abstellen dürfen: 

Verfahrensrechtlich  kann  für  die hier  zu  beurteilende Schenkungssteuer nichts 
daraus  abgeleitet  werden,  dass  die  Rekurrenten  zuvor  die  Veranlagung  der 
Grundstückgewinnsteuer akzeptiert haben. 

Materiell ist die Verkehrswertschätzung in der Veranlagung der Grundstückge-
winnsteuer weder begründet noch nachvollziehbar. Der um rund 4 Monate ab-
weichende Stichtag ist noch der geringere Mangel. Gravierender wirkt sich aus, 
dass Landwirtschafts- (das altrechtliche "UeG" gab es im Jahr 1992 längst nicht 
mehr) und Reservezone rechtlich und daher auch wertmässig sehr verschieden 
sind. Während die Landwirtschaftszone dem Grundsatz nach dauernd der bau-
lichen Nutzung entzogen ist, gilt dies für die Reservezone nur für die Dauer ei-
nes Planungshorizonts von 15 Jahren. Welche Fläche am Stichtag des ... Feb-
ruar 1992 in einer Bauzone lag, ist völlig unklar. Wie das Gemeindesteueramt H 
zu  seinen  Erkenntnissen  gelangt  ist,  auf  welche das  Steuerrekursgericht ohne 

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eigene  Untersuchungen  abgestellt  hat,  lässt  sich  den  Akten  nicht  entnehmen. 
Massgebend ist die rechtliche Beschaffenheit am Stichtag; eine spätere Einzo-
nung  ist  nur, aber  immerhin insoweit  zu  beachten,  als  sie  sich  am  Stichtag  im 
Markt  auswirkt.  Dass  schon  im  Jahr  1992  eine  Einzonung  im  Jahr  1995  "ab-
sehbar" gewesen sei, ist schiere Spekulation und überdies in einem demokrati-
schen  wie  rechtlichen  Unwägbarkeiten  unterliegenden  Planungsprozess  reali-
tätsfremd. 

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