# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1a9a0324-f72d-5a4e-86b0-85afd855f4b1
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-07-13
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 13.07.2017  VB.2017.00068
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2017-00068_2017-07-13.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2017.00068	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 13.07.2017
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 25.10.2018 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Bestandesschutz. Parkplätze. Zuweisung an ein Drittgrundstück. Treu und Glauben. Parteigutachten.

Den Beschwerdeführenden fehlte bereits im Rekursverfahren ein schutzwürdiges Interesse, da sie die angefochtene Zuweisung der Parkplätze an ein Drittgrundstück im Baugesuch selbst beantragt hatten. Ihre spätere Anfechtung ist nach Treu und Glauben nicht zulässig. Somit hätte bereits die Vorinstanz auf den Rekurs nicht eintreten sollen (E. 3.4).

Im Übrigen ist die Beschwerde auch materiell ohne Erfolg. Die Parkplätze genossen aufgrund eines bereits in den sechziger Jahren vorliegenden Bauverbots auf dem betroffenen Grundstück und der späteren Zuweisung zu einem Hotel nie eine freie Nutzung. Sie sind einer zugehörigen Baute bzw. Anlage zuzuweisen, es sei denn, es handle sich um einen selbständigen Parkierungsbetrieb was vorliegend nicht der Fall ist. Eine Verletzung der Bestandesgarantie liegt nicht vor (E. 4.1-4.5).

Das von den Beschwerdeführenden eingereichte Rechtsgutachten stand den Beschwerdegegnerinnen während laufender Frist zur Beschwerdeantwort zur Einsicht offen. Das Gutachten kann deshalb zur Entscheidfindung berücksichtigt werden, auch wenn keine Einsicht genommen wurde (E. 5).

Abweisung, soweit darauf eingetreten wird.

			 	
				Stichworte:
	
						BESTANDESGARANTIE
BESTANDESSCHUTZ
PARKPLATZ
PARTEIGUTACHTEN
SCHUTZWÜRDIGES INTERESSE
TREU UND GLAUBEN
ZUWEISUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 5 Abs. 3 BV
Art. 26 BV
Art. 29 Abs. 2 BV
§ 242 Abs. 2 PBG
§ 309 Abs. 1 lit. b PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2017.00068

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 13. Juli 2017

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin
Daniela Kühne.   

 

 

In Sachen

 

 

Erben von A, 

bestehend aus:

 

1.    B, 

2.    C, 

alle vertreten durch  RA D, 

Beschwerdeführende, 

 

gegen

 

 

1.       
Bausektion der Stadt Zürich, 

 

2.    Baudirektion Kanton Zürich, 

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

betreffend Baubewilligung,

 

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss 01 vom 15. Juni 2016 erteilte die
Bausektion der Stadt Zürich der Erbgemeinschaft A die nachträgliche
Baubewilligung für einen Parkplatz mit 21 Abstellplätzen auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 am E-Weg. Dies unter der in Dispositiv-Ziffer II.1
lit. a und Ziffer II.2 statuierten Auflage, dass die Bauherrschaft
bzw. die verfügungsberechtigte Grundeigentümerschaft innert 60 Tagen ab
Rechtskraft dieses Beschlusses die folgende öffentlich-rechtliche
Eigentumseinschränkung im Grundbuch anmerken lasse: "21 Autoabstellplätze
auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 mit entsprechendem Zufahrts- und Zugangsrecht
gelten als Abstellplätze für die Parzelle Kat.-Nr. 03. Deren rechtliche
oder tatsächliche Aufhebung bedarf der Zustimmung der Baubehörde (Art. 4 f.
PPB, § 321 Abs. 2 PBG).

Gleichzeitig eröffnet wurde die Verfügung der Baudirektion
Kanton Zürich vom 26. April 2016, mit welcher die erforderliche
Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24c des Raumplanungsgesetzes (RPG) erteilt
wurde, unter der Nebenbestimmung, dass die 21 Abstellplätze
ausschliesslich dem Hotel "F" dienen und nicht anderweitig vermietet
werden dürfen (Dispositiv-Ziffer I lit. b).

II.  

Hiergegen erhob die Erbgemeinschaft A, bestehend aus C
und B, am 19. Juli 2016 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte, die
Auflage in Dispositiv-Ziffer I lit. b der Verfügung der Baudirektion
und folglich auch Dispositiv-Ziffer II.2 des 01 aufzuheben; eventualiter sei
die Pflicht, Dispositiv-Ziffer II.1 lit. a und Dispositiv-Ziffer II.2
des 01 als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumerken,
aufzuheben oder anzupassen. Der Rekurs wurde am 16. Dezember 2016
abgewiesen.

III.  

Gegen diesen Entscheid gelangte die Erbgemeinschaft A
mit Beschwerde vom 31. Januar 2017 an das Verwaltungsgericht und
beantragte, den angefochtenen Entscheid und ebenso die ihm zugrundeliegenden
Baubewilligungen für 21 Autoabstellplätze auf Kataster-Nr. 08 gemäss
Gesamtverfügung 04 der Baudirektion vom 26. April 2016 und 01 der
Bausektion des Stadtrates Zürich vom 15. Juni 2016 aufzuheben;
eventualiter seien die genannten Baubewilligungen aufzuheben, im Besonderen
Dispositiv-Ziffer I lit. a und b der Gesamtverfügung der Baudirektion
und Dispositiv-Ziffer II.1–14 des Beschlusses 01 der Bausektion des
Stadtrates Zürich einschliesslich der Pflicht, die Auflage, Dispositiv-Ziffer II.2
als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumerken;
subeventualiter sei festzustellen, dass das Bewilligungsverfahren nach Art. 24c
des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) gegenstandslos geworden
sei; schliesslich verlangen sie eine Parteientschädigung.

Mit Schreiben vom 20. Februar 2017 beantragte das
Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 28. Februar
2017 beantragte die Bausektion des Stadtrates Zürich (Beschwerdegegnerin 1)
die Abweisung der Beschwerde, soweit überhaupt darauf einzutreten sei. Am 1. März
2017 beantragte die Baudirektion des Kantons Zürich (Beschwerdegegnerin 2)
die Abweisung der Beschwerde und verwies dabei auf den Entscheid des
Baurekursgerichtes vom 16. Dezember 2016.

Mit Replik vom 27. März 2017 hielt die Erbgemeinschaft A
an ihren Anträgen und Ausführungen fest, ebenso die Bausektion des Stadtrates
Zürich mit Vernehmlassung vom 20. April 2017. Dazu nahm die Erbgemeinschaft A
mit Eingabe vom 9. Mai 2017 Stellung. 

 

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist gemäss
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
vorliegenden Beschwerde zuständig.

2.
 

Die
Beschwerdeführenden machen geltend, die Sachverhaltsfeststellung der Beschwerdegegnerin
sei bereits zu Beginn des Verfahrens unvollständig und unrichtig gewesen. Die
streitbetroffenen Parkplätze seien schon in den 1960er Jahren bewilligt und
gebaut worden und stünden unter Besitzstandsgarantie, was inzwischen auch von
der Beschwerdegegnerin anerkannt worden sei. Eine solche Anlage bedürfe nach
den Grundsätzen des raumplanungsrechtlichen Bestandesschutzes keiner weiteren
Bewilligung. Das Baugesuchsverfahren hätte deshalb als gegenstandslos
abgebrochen oder eingestellt werden müssen, was auch das beigelegte
Rechtsgutachten bestätige. Insgesamt entfalle somit die Grundlage für die
nachträgliche Zuweisung dieser Parkplätze an ein anderes Grundstück als
demjenigen, für welches sie ursprünglich gebaut worden wären, nämlich für das
Grundstück Kat.-Nr. 08. 

Sollte doch ein
Baubewilligungsverfahren durchzuführen sein, so stellten alle angeordneten
Bedingungen und Auflagen eine Verletzung der Eigentumsgarantie, insbesondere
der Bestandesgarantie (Art. 26 der Bundesverfassung [BV]) und der
Vertragsfreiheit (Art. 27 BV) dar. Es fehle eine formell gesetzliche
Grundlage für eine Einschränkung der Bestandesgarantie nach Art. 26 BV.
Die nachträgliche Zuweisung der Parkplatznutzung an eine nicht am Verfahren
beteiligte Drittpartei sei im Sinn des rechtlichen Gehörs nach Art. 29
Abs. 2 BV rechtlich unzulässig.

3.
 

3.1 Das infrage
stehende Baugrundstück liegt in der Freihaltezone und ist mit Ausnahme der
entlang der südlichen Grundstücksgrenze gelegenen Abstellplätze unüberbaut. Die
streitbetroffenen Abstellplätze wurden Ende der 1960er-Jahre erstellt. Es
besteht eine vertragliche Regelung mit der Stadt Zürich vom 5. Februar
1977, mit welcher das Bestehen der Autoabstellplätze dokumentiert wurde. 

3.2 Die
Parkplätze dienten früher aufgrund einer privatrechtlichen Dienstbarkeit (…)
dem auf dem westlich benachbarten Grundstück Kat.-Nr. 08 stehenden Hotel
"G" als Besucherparkplätze. Das Hotel "G" wurde bei einem
Umbau durch eine Unterniveaugarage ergänzt, worauf die privatrechtliche
Verbindung zwischen dem Hotel "G" und den Abstellplätzen aufgelöst
wurde. Die Eigentümerschaft des Grundstücks Kat.-Nr. 08 wurde daraufhin
aufgefordert, die Zulässigkeit der Autoabstellplätze neu beurteilen zu lassen.
Die Beschwerdeführenden reichten am 2. November 2015 ein nachträgliches
Baugesuch für 21 Abstellplätze ein. Im Begleitschreiben vom 4. November
2015 zum Baugesuch wird geltend gemacht, die Vergangenheit habe gezeigt, dass
dem Hotel "F" mit den nur neun Autoabstellplätzen vor dem Haus viel
zu wenig Autoabstellmöglichkeiten zur Verfügung stünden, was immer wieder zu
Konflikten führe. 

Die Baudirektion Kanton Zürich stellte aufgrund der
eingereichten Unterlagen fest, es sei von einer vor dem 1. Juli 1972
rechtmässig erstellten und durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder
Plänen zonenwidrig gewordenen Anlage auszugehen. Damit seien die bereits
bestehenden Abstellplätze einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24c RPG in
Verbindung mit Art. 42 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV)
zugänglich. Da die Abstellplätze nicht mehr dem Hotel "G" dienten,
seien sie neu als Nebenanlage dem Hotel "F" zuzuordnen. Dabei sei
sicherzustellen, dass die Abstellplätze ausschliesslich dem Hotel dienten und
insbesondere nicht anderweitig vermietet würden.

Die Bausektion der Stadt Zürich führte aus, dass dem Hotel
"F" gemäss § 242 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) und Art. 3 ff. der Parkplatzverordnung
der Stadt Zürich vom 11. Dezember 1996 (PPV) insgesamt 20 Abstellplätze
zustehen. Davon stünden bereits neun zur Verfügung. Der Parzelle Kat.-Nr. 03
könnten somit noch zusätzliche elf Abstellplätze zugewiesen werden. Da die
übrigen zehn Abstellplätze Bestandesgarantie genössen, seien sie als Überhang
ebenfalls der Parzelle Kat.-Nr. 03 mit dem Hotel "F" zuzuweisen.

3.3 Die
Beurteilung der Zonenkonformität eines Abstellplatzes ist grundsätzlich mit
derjenigen der zugehörigen Baute verknüpft. Solange die Hauptbaute in der Zone,
in welcher zugehörige Abstellplätze erstellt werden sollen, zonenkonform ist,
sind es in der Regel auch die entsprechenden Parkplätze (VGr, 3. September
2008, VB.2008.00188, E. 2 = RB 2008 Nr. 65 = BEZ 2008 Nr. 47).
Eine selbständige Beurteilung ist nur dort angezeigt, wo eine Parkfläche – ohne
einen Zusammenhang mit einer Anlage oder einer Baute – gewerblich genutzt wird
(RB 1985 Nr. 84 = BEZ 1985 Nr. 21). Abstellplätze sind somit einer
zugehörigen Baute bzw. Anlage zuzuweisen, es sei denn, es handle sich um einen
selbständigen Betrieb im Sinn einer gewerblich geführten Parkanlage. In einer
Freihaltezone ist die Einrichtung eines solchen Betriebes jedoch grundsätzlich
ausgeschlossen, da der Zweck gemäss § 61 Abs. 1 PBG im Erhalt der
Flächen, die für die Erholung der Bevölkerung nötig sind, liegt.

3.4 Zunächst fällt in Betracht, dass die
Beschwerdeführenden die streitbetroffene Zuweisung der Parkplätze zum Hotel
"F" in ihrem Baugesuch zwar nicht explizit, jedoch sinngemäss selbst
beantragt hatten; dies wird in ihrer Replik auch anerkannt. Nach dem Grundsatz
von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 BV) fehlte ihnen deshalb im
Rekursverfahren, in welchem sie die von ihnen selbst beantragte Zuweisung der
Parkplätze zum Hotel "F" angefochten haben, ein schutzwürdiges
Interesse. Zwar sind Private nicht generell an ihr früheres Handeln gebunden; die
Praxis verneint jedoch ein schutzwürdiges Interesse, wenn die
Rechtsmittelerhebung als treuwidrig und widersprüchlich erscheint (Martin
Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], § 21 N 21 f.). Nachdem die
Beschwerdeführenden in ihrem Baugesuch eine Zuweisung an das "F'"
ohne entsprechende Anweisung seitens der Beschwerdegegnerinnen vorschlugen,
erscheint die dagegen gerichtete Rekurserhebung als widersprüchlich und
treuwidrig. Somit hätte bereits die 

Vorinstanz nicht auf den Rekurs eintreten sollen und fehlt den
Beschwerdeführenden auch vor Verwaltungsgericht ein schutzwürdiges Interesse.

4.
 

4.1 Im Übrigen
vermag die Beschwerde – wie die nachfolgenden Ausführungen zeigen – auch in
materieller Hinsicht nicht durchzudringen. 

Die streitbetroffenen
Abstellplätze geniessen inzwischen unbestrittenermassen Bestandesschutz.
Fraglich sind jedoch der konkrete Verwendungszweck bzw. ihre Zuweisung zu einer
bestimmten Anlage.

4.2 Auf den
streitbetroffenen Grundstücken 05 und 06 bestand seit 1964 ein Bauverbot.
Danach durfte keine Überbauung erfolgen, mit Ausnahme der "Erstellung
einer Parkanlage, einschliesslich eines Schwimmbassins, zwei Tennisplätzen und
der damit verbundenen unterirdischen Räumlichkeiten". Somit bestand bereits
damals keine freie Nutzung, sondern standen die Parkplätze im Zusammenhang mit
den erwähnten Anlagen. Die Parkplätze hatten damit rechtlich bereits zum
Zeitpunkt ihrer Errichtung eine dienende Funktion und waren in ihrer Nutzung
nicht frei. Die Bestandesgarantie für die Parkplätze beinhaltet nicht deren
freie Nutzung.

Da die Parkplätze
keine freie Nutzung erlauben und nicht aufgegeben werden sollen, sind sie einer
anderen Baute bzw. anderen grundstücksbezogenen Nutzung zuzuweisen (VGr,
3. September 2008, VB.2008.00188, E. 2 = RB 2008 Nr. 65 = BEZ 2008
Nr. 47; RB 1985 Nr. 84 = BEZ 1985 Nr. 21).

4.3 Die später
getroffene Zuweisung zum Hotel "G" haben die Parkplätze sodann mit
dem Umbau des Hotels und der Löschung der Dienstbarkeit 09 verloren. Das Hotel
"G" wurde mit dem Umbau durch eine Unterniveaugarage ergänzt, worauf
es die Abstellplätze nicht mehr benötigte und die privatrechtliche Verbindung
zwischen diesem Hotel und den Abstellplätzen aufgelöst wurde.

4.4 Es ist
nicht zu beanstanden, dass für die Neuzuweisung der Parkplätze ein Verfahren
eingeleitet wurde. Es handelt sich dabei, wie die Beschwerdegegnerin 1 zutreffend
ausführt, um die erforderliche Neuzuweisung der Abstellplätze zu einer Baute
oder Anlage. Da dabei eine Nutzungsänderung vonstattenging bzw. der Konnex
zwischen den Abstellplätzen und einer bestimmten Grundstücknutzung unterbrochen
wurde, liegt eine baurechtlich beachtliche Nutzungsänderung im Sinn von § 309
Abs. 1 lit. b PBG vor (die Beschwerdegegnerin verweist hierfür auf
BRKE I Nr. 0349/1993) – hierfür muss ein neues Bewilligungsverfahren
durchgeführt werden. Auf Aufforderung der Baubehörde ersuchten die Beschwerdeführenden
als Grundeigentümer um Zuweisung für das Hotel "F". Dies wurde mit
den angefochtenen Entscheiden als zulässig und sinnvoll erachtet. Es ist nicht
ersichtlich, dass dieses Verfahren betreffend Neuzuweisung als gegenstandslos
hätte erachtet oder eingestellt werden müssen.

4.5 Aus der
Neuzuweisung der Parkplätze ergibt sich des Weiteren keine Verletzung der Bestandesgarantie
nach Art. 26 BV; die Parkplätze müssen nicht beseitigt werden und sind in
ihrem Bestand nach wie vor geschützt. Mit der Änderung des Verwendungszwecks zugunsten
einer anderen Anlage bleibt der geschützte Bestand unangetastet. 

Die Ausführungen der
Beschwerdeführenden zu den verschiedenen Verwendungszwecken der Parkplätze vor
dem konkreten Nutzungszweck zugunsten des Hotels "G" ändern daran
nichts, ebenso wenig die Ausführungen dazu, ob die Zuweisung aufgrund einer
privatrechtlichen Vereinbarung oder einer öffentlich-rechtlichen Anordnung
erfolgte. Wie die Beschwerdegegnerin richtig ausführt, ist entscheidend, dass
die Fahrzeugabstellplätze zu keinem Zeitpunkt seit ihrer Existenz einen Selbstzweck
erfüllten und dass sie deshalb nach Verlust der Zuweisung zum Hotel "G"
neu einer anderen Baute bzw. einer anderen Anlage zuzuweisen sind. Die
Bestimmungen von § 242 Abs. 2 und § 309 Abs. 1 lit. b
PBG stellen eine genügende gesetzliche Grundlage für die angefochtenen
Entscheide dar. Dass eine entsprechende Auflage gemacht wurde, erscheint nicht als
rechtsverletzend; nur so kann sichergestellt werden, dass die Abstellplätze
ausschliesslich dem neuen Verwendungszweck dienen und nicht anderweitig benutzt
werden. 

4.6
 

4.6.1
In der Zuweisung der Parkplätze an einen Drittbetrieb liegt sodann entgegen
der Auffassung der Beschwerdeführenden keine Verletzung des rechtlichen Gehörs
des Hotels "F". Aus dem damaligen Begleitschreiben zum Baugesuch geht
hervor, dass die Parkplätze bereits vor dem nachträglichen Bewilligungsverfahren
vom Hotel "F" genutzt wurden. Massgeblich ist aber ohnehin, dass die
Inhaber des Hotels "F" nicht verpflichtet sind, der Regelung zuzustimmen.
Liegt keine Beschwer vor, so bestand keine Verpflichtung zur Wahrung des
rechtlichen Gehörs. 

4.6.2
Sodann ist auch an dieser Stelle anzumerken, dass es unter dem
Gesichtspunkt von Treu und Glauben unzulässig ist, wenn die Beschwerdeführenden
sich nun nachträglich auf den unterbliebenen Einbezug der Inhaber des
begünstigten Grundstücks berufen. Wie erwähnt hatten die Beschwerdeführenden
diese Zuweisung in ihrem Baugesuch sinngemäss selbst beantragt. Es bestehen
zudem keine begründeten Zweifel an der im Begleitschreiben erwähnten Zahl von
21 Parkplätzen. 

4.6.3
Im Übrigen bleibt anzumerken, dass mit § 321 Abs. 2 PBG in
Verbindung mit Art. 11 Abs. 3 PPV eine ausreichende Grundlage
besteht, um Abstellplätze auf fremden Grundstücken mittels Revers
grundbuchamtllich zu sichern. 

4.7 Nicht ersichtlich
ist schliesslich, weshalb das Vorgehen der Baubehörden einen unzulässigen
Eingriff in die Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV) darstellen sollte. Es
fehlt denn auch an einer ausreichenden Substanziierung der Rüge durch die Beschwerdeführenden.

5.
 

5.1 Die
Beschwerdeführenden legten ihrer Beschwerde ein Rechtsgutachten bei. Mit der
Beschwerdeantwort beantragte die Beschwerdegegnerin 1, es sei ihr
vorgängig Gelegenheit zu einer weiteren schriftlichen Stellungnahme zu geben,
sollte das Verwaltungsgericht seinen Entscheid auf das erwähnte Gutachten
abstützen, da ihr dieses nicht zugestellt worden sei. 

Wie die
Beschwerdeführenden richtig geltend machen, wäre es den Beschwerdegegnerinnen
innerhalb der Frist zur Beschwerdeantwort möglich gewesen, in die Akten und
damit auch in das Gutachten Einsicht zu nehmen und sich dazu zu äussern. Es versteht
sich von selbst, dass die Parteien keinen Anspruch darauf haben, vom Gericht
vor dessen Entscheidfällung auf die Wesentlichkeit von Akten hingewiesen zu
werden. Hätte die Beschwerdegegnerschaft zum eingereichten Gutachten Stellung
nehmen wollen, so hätte sie rechtzeitig um Akteneinsicht ersuchen müssen. Das
Gutachten kann daher ohne Weiteres zur Entscheidfindung berücksichtigt werden.

5.2 Dabei ist
allerdings zu beachten, dass einem Parteigutachten grundsätzlich nur der
Beweiswert von Parteivorbringen zukommt (BGr, 30. August 2011,
4A_286/2011, E. 4; VGr, 22. Februar 2012, VB.2011.00672, E. 4.2).
Welchen Beweiswert das Gericht einem solchen gibt, liegt in seinem Ermessen und
hängt von dessen Verlässlichkeit bzw. Glaubwürdigkeit ab (VGr, 21. März
2012, VB.201200050, E. 2.3). 

Da es sich vorliegend
um ein Rechtsgutachten handelt, ist zudem zu beachten, dass das
Verwaltungsgericht das Recht gemäss § 7 Abs. 4 Satz 2 VRG
grundsätzlich von Amtes wegen anwendet. An die Rechtsauffassung der
Verfahrensbeteiligten ist das Verwaltungsgericht nicht gebunden (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 167). Im Übrigen
kann das Gericht auch den Sachverhalt von Amtes wegen klären (vgl. § 7
Abs. 1 in Verbindung mit § 70 VRG). 

5.3 Weiter ist zu beachten, dass der Anspruch auf rechtliches
Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV einen Anspruch auf Auseinandersetzung
mit den gestellten Anträgen und den relevanten Sachvorbringen gibt. Dies
bedeutet jedoch nicht, dass es sich mit jeder tatbeständlichen Behauptung, mit
jedem rechtlichen Einwand und mit jedem Beweismittel auseinandersetzen muss.
Vielmehr kann es sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte
beschränken (BGr, 27. Januar 2005, 1P.160/2004, E. 7.1; Alain
Griffel, Kommentar VRG, § 8 N 33).

5.4 Vorliegend
waren die relevanten Rechts- und Tatfragen von Amtes wegen zu prüfen und dabei
auch das eingereichte Gutachten zu berücksichtigten. Es vermag jedoch nichts
Entscheidendes an den massgeblichen Schlussfolgerungen des Verwaltungsgerichts
zu ändern, zumal die Beschwerdeführenden den Inhalt des Gutachtens ohnehin
weitgehend in ihren Rechtsschriften festgehalten haben.

Insgesamt ergibt sich somit, dass die Beschwerde
abzuweisen ist, soweit darauf eingetreten wird.

6.
 

Ausgangsgemäss sind
die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden je zur Hälfte und unter
solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen damit von
vornherein nicht zu.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    160.--     Zustellkosten,

Fr. 3'160.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte und unter
solidarischer Haftung auferlegt.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …