# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1127531a-66a3-5bf2-a2bc-ce0e3db3a1bf
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-12-15
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Kantonsgericht Sammlung ARGVP 15.12.2003 OG ARGVP 2003 3420
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_KG_005_OG-ARGVP-2003-3420_2003-12-15.pdf

## Full Text

B. Gerichtsentscheide 3420 

 

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2. Obergericht und übrige Gerichte 

2.1 Zivilrecht 

3420 

Mietvertrag. Kündigung durch den Vermieter (Art. 271a OR). An-
fechtbarkeit der Kündigung. Die Kündigung des Vermieters vor Ablauf 
von drei Jahren seit Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusam-
menhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ist nur dann 
nicht anfechtbar, wenn der Vermieter dringenden Eigenbedarf für sich 
selbst nachweisen kann. 

 Aus den Erwägungen: 
 1. Art. 271a Abs. 1 lit. e OR bestimmt, dass eine Kündigung an-
fechtbar ist, wenn sie vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss ei-
nes mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder 
Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter mit dem Mieter einen Ver-
gleich geschlossen oder sich sonst wie geeinigt hat, ausgesprochen 
wird (lit. e Ziff. 4). Die Beklagte hat sich im Schlichtungsverfahren und 
auch im gerichtlichen Verfahren auf diese Bestimmung gestützt und 
dazu den Abschreibungsbeschluss des Kantonsgerichtspräsidiums 
Appenzell A.Rh. vom 18. Dezember 2002 eingereicht. Aus diesem 
Abschreibungsbeschluss ergibt sich klar, dass die Parteien in einem 
von der heutigen Beklagten angestrengten Mietzinsherabsetzungsver-
fahren am 5. November 2002 einen Vergleich abgeschlossen haben. 
Daran ändert der Einwand des Klägers nichts, während dem damali-
gen Gerichtsverfahren sei der Hypothekarzins nochmals um ¼ % 
gesunken. 

B. Gerichtsentscheide 3420 

 

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 Nach Art. 271a Abs. 3 lit. a OR ist die dreijährige Sperrfrist nicht 
anwendbar, wenn der Vermieter erfolgreich dringenden Eigenbedarf 
für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend machen kann. 
Der Kläger hat bereits im Schlichtungsverfahren und erneut im ge-
richtlichen Verfahren dargetan, er benötige die vermieteten Ge-
schäftsräume selbst, da er sein Geschäft auf seinen Sohn übertragen 
werde. Vor der Übertragung seien noch bauliche Veränderungen not-
wendig, die die zur Zeit von der Beklagten gemieteten Räume betref-
fen. 
 2. Unter dringendem Eigenbedarf im Sinne von Art. 271a Abs. 3 
lit. a OR ist ein ausgewiesener, ernsthafter und aktueller Bedarf des 
Vermieters für sich oder einen nahen Verwandten zu verstehen. Der 
Bedarf muss sich auf den direkten Gebrauch der Sache durch den 
Vermieter oder den nahen Verwandten beziehen. Ein auf den direkten 
Gebrauch abzielender Bedarf ist dort nicht gegeben, wo eine juristi-
sche Person oder Gesellschaft „Eigenbedarf“ für einen ihrer Teilhaber 
bzw. Gesellschafter geltend macht. Der Vermieter von Geschäftsräu-
men kann Eigenbedarf im technischen Sinne nur anrufen, wenn er 
rechtlich mit dem Betreiber des für die Benützung vorgesehenen Be-
triebes identisch ist (Roger Weber in Basler Kommentar zum Schweiz. 
Privatrecht, Obligationenrecht I, Basel/Genf/München 2003, Art. 261 
N. 7). 
 Aus der Befragung des Klägers anlässlich der mündlichen Ver-
handlung hat sich ergeben, dass nicht er einen Gewerbebetrieb in 
seiner Liegenschaft betreibt, sondern die X. AG, welche neben der 
Beklagten Mieterin eines Teils der vom Kläger vermieteten Geschäfts-
räume ist. Weiter hat sich ergeben, dass nicht der Kläger seinem 
Sohn den Gewerbebetrieb zu übergeben beabsichtigt, sondern dass 
der Sohn zu einem noch nicht bestimmten Zeitpunkt eine noch nicht 
bestimmte Anzahl Namenaktien der X. AG übernehmen möchte. Es 
ist also nicht der Kläger, der Eigenbedarf geltend macht, sondern die 
(zwar dem Kläger gehörende) X. AG möchte vom Kläger zusätzliche 
Geschäftsräume mieten. Damit ist aber die Ausnahmebestimmung 
von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR auf das Mietverhältnis der Parteien nicht 
anwendbar, weshalb die vom Vermieter vor Ablauf von drei Jahren 
seit dem letzten Schlichtungsverfahren ausgesprochene Kündigung 
anfechtbar, d.h. ungültig ist. Die Klage ist demgemäss abzuweisen 
und die Kündigung für ungültig zu erklären und aufzuheben. 

OGP 15.12.2003