# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 90054fdd-72e8-5cf5-ae51-86678e33267d
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-01
**Language:** de
**Title:** Umbau eines Schutzobjekts, Widerspruch zum Schutzvertrag
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0129/2025
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/brge_iii_nr._129-2025.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

3. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE III Nr. 

R3.2025.00023 
0129/2025   

Entscheid vom 1. Oktober 2025   

Mitwirkende 

Abteilungspräsidentin Gabriele Kisker, Baurichter Thomas Regli, Baurichter 
Martin Farner, Gerichtsschreiber Till Kaufmann     

in Sachen 

Rekurrentin 

A AG [..] 

vertreten durch [..] 

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Bauausschuss X [..] 
2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

3.  B AG [..] 

Nr. 3 vertreten durch [..] 

betreffend 

Beschluss der Baubehörde X vom 15. Januar 2025 und Gesamtverfügung 
der Baudirektion Kanton Zürich [..] vom 7. November 2024; Baubewilligung 
für Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern sowie Umbau Bauernhaus (Are-
alüberbauung), Grundstück Kat.-Nr. 1, A-Strasse 1-3 [..] 
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 15. Januar 2025 erteilte der Bauausschuss X (nachfol-

gend: kommunale Vorinstanz) der privaten Rekursgegnerin B AG unter Ne-

benbestimmungen die  baurechtliche Bewilligung für den  Neubau  von  zwei 

Mehrfamilienhäusern  sowie  den  Umbau  eines  Bauernhauses  auf  dem 

Grundstück Kat.-Nr. 1 an der A-Strasse 1-3 in X. 

Gleichzeitig wurde die im koordinierten Verfahren ergangene Gesamtverfü-

gung  Nr. BVV  24-2131  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  vom  7.  Novem-

ber 2024  unter  anderem  betreffend  Lage  an  einer  Staatsstrasse  sowie  im 

Gewässerraum eröffnet.  

B. 

Hiergegen erhob die A AG (nachfolgend: Rekurrentin) mit Eingabe vom 17. 

Februar  2025  Rekurs  an  das  Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich  und 

stellte dabei die nachfolgenden Rechtsbegehren: 

"1.  Der  angefochtene  Beschluss  des  Bauausschusses  vom  15.  Ja-

nuar 2025 sei aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. 

Eventualiter  sei  die  angefochtene  Baubewilligung  nebenbestim-
mungsweise wie folgt teilweise zu verweigern: 

1.1.  Es seien die oberen Geschosse des  „Hauses Süd“ zu verweigern, 
soweit  sie  die  Höhe  des  abzubrechenden  Gebäudes  Assek.-Nr.  1 
übersteigen. 

1.2.  Es seien die Balkone an der 5 m langen Ostfassade am nördlichen 

Ende des „Hauses Süd“ zu verweigern. 

1.3.  Es  seien  die  auf  der  ostseitigen  Schrägdachfläche  des  Hauses  C 

(Bauernhaus) geplanten Dachaufbauten zu verweigern. 

1.4.  Es seien die Durchbrüche der Trennwand zwischen den Teilen A und 
B des Hauses C (Bauernhaus) auf allen Geschossen zu verweigern. 

1.5.  Die Zusammenlegungen der Räume A und B im Erdgeschoss des 
Teils A des Hauses C sowie der Räume C und D des Obergeschos-
ses  sowie  der  Abbruch  einer  geschützten  Innenwand  im  Dachge-
schoss seien zu verweigern. 

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2.  Es sei die angefochtene Verfügung des kantonalen Tiefbauamts in 
Bezug  auf  die  Nebenbestimmung  in  Dispositivziffer  I.1.f  der  Ge-
samtverfügung (Pfosten Notzufahrt) aufzuheben. 

3.  Es sei die angefochtene Verfügung des ALN (Dispositivziffer III der 
angefochtenen  Gesamtverfügung;  naturschutzrechtliche  Bewilli-
gung) zu verweigern. 

4.  Es sei die angefochtene Verfügung des AWEL (Dispositivziffer V der 
angefochtenen Gesamtverfügung; Gewässerraum) aufzuheben und 
die baurechtliche Bewilligung zu verweigern. 

5.  Es sei allenfalls ein Augenschein durchzuführen. 

6.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei." 

C. 

Mit  Präsidialverfügung  vom  21.  Februar  2025  wurde  vom  Rekurseingang 

Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Die Baudirektion Kanton Zürich schloss in ihrer Eingabe vom 18. März 2025 

auf Abweisung des Rekurses. Die kommunale Vorinstanz beantragte in ihrer 

Vernehmlassung vom 24. März 2025, es sei der Rekurs vollumfänglich ab-

zuweisen.  Die  private  Rekursgegnerin  beantragte  mit  Eingabe  vom  21. 

März 2025 ebenfalls, es sei der Rekurs vollumfänglich abzuweisen; alles un-

ter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der Rekurren-

tin. 

E. 

Die Rekurrentin verzichtete stillschweigend auf die Erstattung einer Replik. 

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Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurrentin ist Eigentümerin der Liegenschaft A-Strasse 4 (Kat.-Nr. 2), 

die sich unmittelbar südwestlich des Baugrundstücks befindet. Aufgrund die-

ser engen räumlichen Beziehung und der vorgebrachten Rügen (Einordnung 

etc.) ist sie ohne Weiteres zur Rekurserhebung legitimiert (§ 338a des Pla-

nungs- und Baugesetzes [PBG]). Da die übrigen Prozessvoraussetzungen 

ebenfalls erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 

2. 

Das streitbetroffene Baugrundstück Kat.-Nr. 1 liegt gemäss Bau- und Zonen-

ordnung der Stadt X (BZO) teilweise in der Zentrumszone ZA und teilweise 

in der Kernzone KA. Die besagte Bauparzelle  [...] befindet sich zudem un-

mittelbar östlich der A-Strasse, unmittelbar westlich des Y-Bachs sowie süd-

westlich des Schlosses X, einem Denkmalschutzobjekt von überkommunaler 

Bedeutung. Die Bauherrin plant nun den Abbruch der in der Zentrumszone 

liegenden Gebäude Vers.-Nrn. 1 und 2, den Ersatzneubau von zwei Mehrfa-

milienhäusern (Häuser A [Haus Süd] und B [Haus Nord]) sowie den Umbau 

des in der Kernzone liegenden, sich im kommunalen Inventar der schützens-

werten  Bauten  befindlichen  sowie  ursprünglich  zum  Schloss  gehörenden 

Bauernhauses Vers.-Nr. 3 (Haus C). Das Bauvorhaben wurde, wie bereits 

erwähnt, mit den vorliegend angefochtenen Entscheiden unter Nebenbestim-

mungen bewilligt. 

3.1.1. 

Die Rekurrentin bringt unter anderem vor, dass es sich gemäss den Planbei-

lagen  zum  Schutzvertrag  betreffend  das  Haus  C  bei  der  Trennwand  zwi-

schen den Teilen A und B um eine geschützte Primärstruktur handle. Nun 

seien dort aber Durchbrüche zum neu geplanten Treppenhaus im Teil B vor-

gesehen, was einen Verstoss gegen den Schutzvertrag darstelle. Im Erdge-

schoss  des  Teils  A  müsse  gemäss  Schutzvertrag  die  Aufteilung  zwischen 

den Räumen A und B zudem erhalten bleiben. Die geplante Zusammenle-

gung  dieser  beiden  Räume  stelle  ebenfalls  einen  Verstoss  gegen  den 
Schutzvertrag dar. Entsprechendes gelte im Obergeschoss, wo die Räume 

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C und D nicht zusammengelegt werden dürften. Im Dachgeschoss des Teils 

A solle überdies eine geschützte Innenwand abgebrochen werden, was auch 

unzulässig sei. Bei diesen Fragen gehe es um die Vollstreckung des Schutz-

vertrages vom 23. September 2024, der unabhängig von der vorliegenden 

Baubewilligung zu beachten sei. 

3.1.2. 

Die  kommunale  Vorinstanz  ist  demgegenüber  der  Ansicht,  dass  bei  der 

Trennwand  zwischen  den  Teilen  A  und  B  keine  neuen  Öffnungen  erstellt 

würden: Im UG werde eine Öffnung zugemauert, wobei die anderen Öffnun-

gen bestehen blieben; im EG und OG würden die Öffnungen bestehen blei-

ben und im DG werde die Öffnung zugemauert. Folglich gebe es keine neuen 

Durchbrüche. Kleine Änderungen an der Breite würden nicht im Widerspruch 

zum entsprechenden Schutzvertrag stehen. Im verwaltungsrechtlichen Ver-

trag vom 23. September 2024 werde der Schutzumfang des Gebäudeinne-

ren im Teil A sodann wie folgt definiert: "Der südseitige Teil des Bauernhau-

ses von 1824 wurde als Wohnteil erbaut. Die Erhebungen zeigen, dass ins-

besondere Räume im EG und OG mit Holztäfelungen, Schränken und ge-

malten  Verzierungen  grossen  Wert  aufweisen.  Der  materielle  Zustand 

konnte nicht abschliessend beurteilt werden und ist im Rahmen der Umbau-

massnahmen zu evaluieren. Die Grundrissdisposition ist möglichst zu erhal-

ten, ein Ersatz der Bauteile ist möglich. Anpassungen, welche insbesondere 

durch bauliche Vorschriften (Brandschutz, Statik o.ä.) bedingt sind, sind zu-

lässig." Der Schutzvertrag erlaube in den Räumen im Erdgeschoss (A und 

B)  und  im  Obergeschoss  (C  und  D)  demnach  Anpassungen  (Orange  be-

zeichne: Oberfläche erhaltenswert). Im Dachgeschoss des Teils A gebe es 

sodann  keine  geschützten  Innenwände.  Im  Schutzvertrag  werde  zu  den 

schutzwürdigen  Teilen  zudem  festgehalten,  dass  die  definitive  Beurteilung 

der geplanten baulichen Massnahmen erst im Rahmen der baulichen Um-

setzung aufgrund einer Güterabwägung unter Beachtung der denkmalpfle-

gerischen Grundsätze erfolgen bzw. entschieden werden solle. Mit den Auf-

lagen gemäss den Dispositivziffern 7.3 und 7.4 der vorliegend angefochte-

nen Baubewilligung werde zudem eine enge Baubegleitung mit der Baube-

hörde bzw. der Denkmalpflege sichergestellt. Folglich werde der Schutzum-

fang gemäss dem verwaltungsrechtlichen Vertrag vom 23. September 2024 

durch das Projekt nicht gefährdet. 

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3.1.3. 

Die private Rekursgegnerin bringt diesbezüglich vor, dass die Planung des 

Bauernhauses  mit  dem  Fachbeirat  Denkmalpflege  abgesprochen  und  die 

Einhaltung  der  entsprechenden  Anforderungen  gemäss  Dispositivziffer  31 

der vorliegend angefochtenen Baubewilligung auch explizit verlangt worden 

seien.  Der  Schutzumfang  des  Gebäudeinnern  lasse  sich  Ziffer  I.2.2  des 

Schutzvertrags vom 23. September 2024 entnehmen. Die von der Rekurren-

tin behauptete Bestimmung, dass im Erdgeschoss des Teils A die Aufteilung 

zwischen den Räumen A und B per se erhalten bleiben müsse, finde sich so 

nicht. Der Schutzvertrag bestimme pro Segment den Schutzumfang, lasse 

aber bei  jedem  Segment  (A-C)  Anpassungen,  welche  insbesondere  durch 

bauliche Vorschriften bedingt sind, zu. Dass die zukünftige Nutzung der Ge-

bäudesegmente allenfalls zusammengelegt würde, dürfe und könne nicht mit 

dem  Sanierungskonzept  und  den  geplanten  Eingriffen  vermischt  werden. 

Entgegen der Behauptung der Rekurrentin werde mit dem vorliegenden Bau-

projekt  somit  nicht  gegen  den  Schutzvertrag  vom  23. September  2024 

verstossen. 

3.2.1. 

Der Schutz des fraglichen Bauernhauses erfolgte im vorliegenden Fall mit-

tels verwaltungsrechtlichen Vertrags vom 23. September 2024 (§ 203 Abs. 1 

lit. c i.V.m § 205 lit. d PBG). Darin wurden rechtskräftig und verbindlich der 

Schutzumfang und die Überbauungsmöglichkeiten festgelegt. Massgebend 

für die  Bewilligungsfähigkeit  des  vorliegenden  Bauvorhabens  ist  daher, ob 

das projektierte Vorhaben  den  Schutzvertrag  respektiert  und  die dort skiz-

zierten denkmalpflegerischen Vorgaben beachtet. Es ist durch Auslegung zu 

ermitteln,  welcher  Sinn  diesem  beizumessen  ist  (vgl.  VB.2023.00062  vom 

28. August 2024, E. 6.3.1). 

3.2.2. 

Für  die  Auslegung  der  als  verwaltungsrechtlichen  Vertrag  konstituierten 

Schutzvereinbarung  ist  analog  zur  Auslegung  privatrechtlicher  Verträge  in 

erster Linie auf den übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien abzu-

stellen (subjektive Vertragsauslegung). Ist ein übereinstimmender Parteiwille 

nicht feststellbar, ist der Vertrag nach dem Vertrauensgrundsatz auszulegen 

(objektivierte  Vertragsauslegung).  Nach  diesem  Grundsatz  ist  einer  Wil-

lensäusserung derjenige Sinn zu geben, den ihr der Empfänger aufgrund der 
Umstände, die ihm im Zeitpunkt des Empfangs bekannt waren oder hätten 

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bekannt sein müssen, in guten Treuen beilegen durfte oder musste. In Zwei-

felsfällen ist zu vermuten, dass die Verwaltung nicht bereit ist, etwas zu ver-

einbaren, was mit den von ihr zu wahrenden öffentlichen Interessen und der 

einschlägigen  Gesetzgebung  im  Widerspruch  steht  (VB.2023.00062  vom 

28. August 2024, E. 6.3.2). 

Zu berücksichtigen ist bei der Auslegung des Vertrages sodann der der kom-

munalen  Bewilligungsbehörde  bei  der  Beurteilung  von  Bauvorhaben  an 

Denkmalschutzobjekten 

zukommende 

Ermessenspielraum 

(vgl. 

BGr 1C_43/2013 vom 22. Oktober 2013, E. 2.2; VB.2010.00312 vom 3. No-

vember 2010, E. 2.4). Insoweit hat sich die Rekursinstanz bei der Entschei-

düberprüfung  Zurückhaltung  aufzuerlegen.  Beruht  der  kommunale  Ent-

scheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so 

hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Die Rekursinstanz darf nur dann 

einschreiten, wenn die Behörde ihren Ermessensspielraum überschreitet, in-

dem sie sich von unsachlichen, dem Zweck der in Frage stehenden Rege-

lung fremden Erwägungen leiten lässt oder allgemeine Rechtsprinzipien, wie 

das  Verbot  von  Willkür  oder den  Grundsatz  der  Verhältnismässigkeit,  ver-

letzt. Dabei darf sich die Rekursinstanz jedoch nicht auf eine blosse Willkür-

prüfung beschränken, vielmehr muss die Eingriffsschwelle tiefer gesetzt wer-

den (vgl. BGE 145 I 52, E. 3.6., mit Hinweisen). 

3.3.1. 

Im  vorliegenden  Fall  wurde  das  streitbetroffene  Bauernhaus  –  wie  bereits 

erwähnt – mit Schutzvertrag vom 23. September 2024 unter Schutz gestellt. 

Der Schutzumfang des Gebäudeinnern dieses Bauernhauses wurde in Zif-

fer I.2.2. dabei wie folgt festgelegt (vgl. act. 16.6, S. 3): 

Teil A: Der südseitige Teil des Bauernhauses von 1824 wurde als Wohnteil erbaut. 

Die Erhebungen zeigen, dass insbesondere Räume im EG und OG mit Holz-

täfelungen,  Schränken  und  gemalten  Verzierungen  grossen  Wert  aufwei-

sen.  Der  materielle  Zustand  konnte  nicht  abschliessend  beurteilt  werden 

und ist im Rahmen der Umbaumassnahmen zu evaluieren. Die Grundriss-

disposition ist möglichst zu erhalten, ein Ersatz der Bauteile ist möglich. An-

passungen,  welche  insbesondere  durch  bauliche  Vorschriften  (Brand-

schutz, Statik o.ä.) bedingt sind, sind zulässig. 

Teil B: Neue Vertikalerschliessung mit Treppe und Lift. Ersatz der Raumteilung, ins-

besondere der Decken und der Wand zu Teil C sind zulässig. 

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Teil C: Der nordseitige Teil des Bauernhauses stammt von 1690. Die Erhebungen 

zeigen, dass diverse Veränderungen und Umnutzungen vorgenommen wur-

den.  Es  liegen  zahlreiche  Eingriffe  vor,  welche  den  denkmalpflegerischen 

Wert schmälern. Der materielle Zustand  konnte nicht abschliessend erho-

ben werden und ist im Rahmen der Umbaumassnahmen zu evaluieren. Der 

Ersatz  der  Raumteilung  ist  grundsätzlich  möglich,  die  Raumstruktur  kann 

bei  Ersatz  neu  gegliedert  werden.  Dabei  ist  die  Geschossigkeit  in  Anzahl 

und prinzipieller Lage beizubehalten, situative Öffnungen zur vertikalen Ver-

bindung der Geschosse (Lufträume) sind zulässig. 

Zu erhalten ist die Position der Geschossdecken, die Grundrissdisposition, der lie-

gende  Dachstuhl  mit  Andreaskreuzen  und  das  Sparrendach  entsprechend  der  in 

der Planbeilage festgelegten Klassifizierung […]. 

Beilage dieses Schutzvertrages bilden die "Pläne mit farbig eingetragenem 

Schutzumfang" (vgl. act. 16.6, S. 5 ff.). Aus den besagten Plänen geht unter 

anderem hervor, dass zum Schutzumfang des Bauernhauses die grün ein-

gezeichnete  Primärstruktur  des  besagten  Gebäudes  gehört.  Orange  mar-

kierte  Bauteile  weisen  zudem  auf  die erhaltenswerte  Oberfläche hin,  wäh-

rend gelb markierte Bauteile auf den Erhalt der Raumeinteilung abzielen, wo-

bei in diesem Fall ein Ersatz durch neue Bauteile möglich ist. Rosarot einge-

färbte  Bauteile  schützen  sodann  das  bestehende  Erscheinungsbild  (vgl. 

act. 16, S. 5 i.V.m. S. 6 ff.). 

3.3.2. 

Die  Bauherrschaft  plant  vorliegend  den  Umbau  des  bestehenden  Bauern-

hauses (Haus C). Dabei ist unbestritten und aktenkundig, dass die Grund-

risse aufgrund der angedachten Nutzung (Büroräumlichkeiten und Verkaufs-

flächen)  situativ  angepasst  und  hierzu  Wände  teils  zurückgebaut  und  teils 

neu erstellt werden sollen. Unter anderem soll etwa im Erdgeschoss und im 

Obergeschoss des Teils A des fraglichen Bauernhauses jeweils eine Wand 

zwischen den Räumen A und B bzw. C und D abgebrochen werden. Zudem 

soll im Untergeschoss die Öffnung der nördlichen Wand des Teils A sowie 

im Dachgeschoss die Öffnung der Wand zwischen den Teilen A und B des 

Bauernhauses  geschlossen  werden  (vgl.  hierzu  die  revidierten  Grundriss-

pläne vom 5. Juli 2024 [act. 16.1.11 ff.]). Fraglich und zu prüfen ist nachfol-

gend demnach, ob die baulichen Massnahmen eine Verletzung des entspre-

chenden Schutzvertrages vom 23. September 2024 darstellen. 

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3.3.3. 

Vorab ist in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass der Fachbeirat Denk-

malpflege  im  Rahmen  seiner  Stellungnahme  vom  22.  Dezember  2024  die 

Eingriffstiefe der geplanten baulichen Massnahmen im Gebäudeinnern des 

Bauernhauses als "sehr gross" qualifiziert hat (vgl. act. 16.5, S. 6). Trotz die-

ses Umstands hat sich die kommunale Vorinstanz im angefochtenen  Bau-

entscheid nicht erkennbar mit der Vereinbarkeit der baulichen Massnahmen 

mit  dem  Schutzumfang  auseinandergesetzt.  Auch  im  Rahmen  ihrer  Ver-

nehmlassung bringt sie lediglich vor, dass es keine neuen Durchbrüche gebe 

(vgl. oben E. 3.1.2.). Eine fundierte Abklärung und Auseinandersetzung etwa 

damit, dass im Erdgeschoss und im Obergeschoss des Teils A jeweils eine 

orange markierte Wand ("Oberfläche erhaltenswert") zwischen den Räumen 

A  und  B  bzw.  C  und  D  (ersatzlos)  abgebrochen  oder  die  geschützte  Pri-

märstruktur  teilweise  geschlossen  werden  soll  (vgl.  hierzu  die  revidierten 

Grundrisspläne vom 5. Juli 2024 [act. 16.1.11 ff.] sowie die Pläne "Schutz-

umfang Bauernhaus" vom 26. April 2024 [act. 16.6, S. 7 f.]), erfolgt allerdings 

nicht. Die kommunale Vorinstanz beschränkt sich vielmehr darauf, festzuhal-

ten,  dass  die  definitive  Beurteilung  der  geplanten  baulichen  Massnahmen 

erst im Rahmen der baulichen Umsetzung aufgrund einer Güterabwägung 

unter Beachtung der denkmalpflegerischen Grundsätze erfolgen werde und 

mit den in den Dispositivziffern 7.3. und 7.4 der angefochtenen Baubewilli-

gung angeordneten Nebenbestimmungen eine enge Baubegleitung mit der 

Baubehörde bzw. der Denkmalfelge sichergestellt werde (vgl. act. 3, Dispo-

sitivziffern  7.3 f.  und  act.  15,  S. 4).  Aus  welchem  Grund  die  kommunale 

Vorinstanz in der Folge davon ausgeht, dass der Schutzumfang gemäss ver-

waltungsrechtlichem Vertrag vom 23. September 2024 durch die erwähnten 

baulichen  Massnahmen  nicht gefährdet  werde,  hat  sie  im  entsprechenden 

Entscheid sowie im Rahmen der Vernehmlassung allerdings nicht dargelegt. 

Folglich  kann  sie  sich auch  nicht  auf  den  ihr  zustehenden  Ermessenspiel-

raum berufen, womit das Baurekursgericht berechtigt und verpflichtet ist, den 

Sachverhalt uneingeschränkt zu prüfen. 

3.3.4. 

Wie bereits erwähnt, sollen im Erdgeschoss und im Obergeschoss des Teils 

A des fraglichen Bauernhauses jeweils eine – gemäss Schutzvertrag orange 

markierte – Wand zwischen den Räumen A und B bzw. C und D abgebro-

chen  werden.  Zudem  soll  im  Untergeschoss  die  Öffnung  der  nördlichen 
Wand des Teils A sowie im Dachgeschoss die Öffnung der Wand zwischen 

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den Teilen A und B – und damit ein Teil der grün markierten Primärstruktur 

–  geschlossen  werden.  Eine  im  Dachgeschoss  des  Teils  A  geschützte  In-

nenwand, welche abgebrochen werden soll, besteht demgegenüber  – ent-

gegen der Ansicht der Rekurrentin (vgl. oben E. 3.1.1.) – nicht (vgl. hierzu 

die  revidierten  Grundrisspläne  vom 5. Juli  2024  [act.  16.1.11  ff.]  sowie  die 

Pläne  "Schutzumfang  Bauernhaus"  vom  26.  April  2024  [act. 16.6,  S. 6 f.]; 

vgl. oben E. 3.3.2.).  

Was den geplanten Abbruch der Wände zwischen den Räumen A und B bzw. 

C und D anbelangt, kann festgehalten werden, dass die im Schutzvertrag für 

orange Markierungen verwendete Formulierung "Oberfläche erhaltenswert" 

darauf abzielt, die Oberfläche  – mithin die äusserste sichtbare Schicht der 

Wand – zu erhalten. Die Formulierung ist im Kontext des Schutzvertrages zu 

lesen, wonach die entsprechenden Räume im Erd- und Obergeschoss mit 

Holztäfelungen, Schränken und gemalten Verzierungen einen grossen Wert 

aufweisen (vgl. act. 16.6, S. 3 sowie oben E. 3.3.1.). Die besagte Ausdrucks-

weise ist insofern so zu verstehen, dass die gemäss Schutzvertrag orange 

markierten  Bauteile  aufgrund  ihres  denkmalpflegerischen  Werts  eben  ge-

rade nicht ersatzlos entfernt werden dürfen. Anderes geht aus dem Schutz-

vertrag nicht hervor. Wird – wie im vorliegenden Fall – eine gesamte Wand 

mit erhaltenswerter Oberfläche (ersatzlos) abgebrochen, so stellt dies somit 

offenkundig eine Verletzung des entsprechenden Schutzvertrags dar. Dass 

die  besagten  baulichen  Anpassungen  durch  Brandschutzvorschriften  etc. 

bedingt  sind  –  und  aus  diesem  Grund  allenfalls  zulässig  wären  (vgl.  oben 

E. 3.3.1.) –, macht die Rekursgegnerschaft sodann nicht geltend und ist dies 

auch nicht ersichtlich. Bereits aus diesem Grund kann vorliegend somit fest-

gehalten  werden,  dass  der  schutzvertraglich  festgehaltene  Schutzumfang 

beeinträchtigt wird. 

In Bezug auf die gemäss Schutzvertrag grün markierte Primärstruktur ist so-

dann  darauf  hinzuweisen,  dass  die  Primärstruktur  die  grundlegende  (ur-

sprüngliche) Bausubstanz des Gebäudes darstellt und hierzu nebst den tra-

genden  (Aussen-)wänden  auch  die  ursprüngliche  Raumstruktur,  sonstige 

wichtige  konstruktive  Elemente  sowie  historische  Durchgänge  und  Türöff-

nungen in den Fassaden gehören können. Im vorliegenden Fall geht aus den 

Plänen "Schutzumfang Bauernhaus" vom 26. April 2024 unter anderem her-

vor, dass die grün markierte Primärstruktur im Untergeschoss durchgehend 
verläuft.  Auch  in  der  grün  markierten  Primärstruktur  im  Dachgeschoss 

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zwischen den Teilen A und B finden sich keine Unterbrüche der grünen Mar-

kierung (vgl. act. 16.6, S. 6 ff.). Die durchgehende Markierung kann insofern 

nur so gedeutet werden, dass der jeweils vorhandene Durchgang – über wel-

chen die Markierung verläuft – ebenfalls zu erhalten ist, womit die geplanten 

Schliessungen dieser zur Primärstruktur gehörenden Durchgänge im Unter- 

sowie Dachgeschoss ebenfalls einer Beeinträchtigung des Schutzvertrages 

gleichkommen  (vgl.  die  Pläne  "Schutzumfang  Bauernhaus"  vom  26.  Ap-

ril 2024  [act. 16.6,  S. 6 ff.]).  Dass  die  besagten  baulichen  Anpassungen 

durch  Brandschutzvorschriften etc. bedingt sind, macht  die  Rekursgegner-

schaft sodann auch in diesem Zusammenhang nicht geltend. Aufgrund des 

Gesagten kann vorliegend somit festgehalten werden, dass  der schutzver-

traglich  festgehaltene  Schutzumfang  durch  die  geplanten  baulichen  Mass-

nahmen beeinträchtigt wird. Da die baulichen Massnahmen dem Schutzver-

trag widersprechen, bleibt nachfolgend zu prüfen, ob sich dieser Mangel mit-

tels einer entsprechenden Nebenbestimmung heilen lässt (§ 321 PBG). 

3.4.1. 

Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere 

Schwierigkeiten  behoben  werden  oder  sind  zur  Schaffung  oder  Erhaltung 

des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung 

die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) 

zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). Mit Nebenbestimmungen darf von vorn-

herein nur Mängeln begegnet werden, die "ohne besondere Schwierigkeiten" 

behoben werden können. Erfordert demgegenüber die Behebung von Män-

geln eine konzeptionelle Überarbeitung des Bauprojektes, darf keine mit Ne-

benbestimmungen  verknüpfte  Baubewilligung  erteilt  werden.  Diesfalls  ist 

vielmehr  eine  Bauverweigerung  auszusprechen  und  hat  die  Bauherrschaft 

ein überarbeitetes Baugesuch einzureichen. 

3.4.2. 

Im vorliegenden Fall führt ein Beibehalten der im Schutzvertrag farbig mar-

kierten  und  damit  schützenswerten  Bauteile  zu  einer  Veränderung  in  der 

Grundrissdisposition  innerhalb  der  geplanten  Büroräumlichkeiten,  womit 

eine Anpassung des Nutzungs- und Gestaltungskonzepts nicht ausgeschlos-

sen werden kann. Eine solche Behebung von Mängeln erfordert eine kon-

zeptionelle Überarbeitung des Bauprojektes, womit keine mit Nebenbestim-

mungen  verknüpfte  Baubewilligung  erteilt  werden  darf.  Der  Projektmangel 
lässt sich folglich nicht mittels einer Nebenbestimmung heilen, weshalb der 

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Seite 11 

 
 
Beschluss des Bauausschusses X vom 15. Januar 2025 in Gutheissung des 

Rekurses aufzuheben ist. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens erübrigt es sich, die weiteren Rügen im 

Detail zu behandeln. Im Hinblick auf ein allfälliges Nachfolgeprojekt ist nach-

folgend allerdings kurz im Sinne eines obiter dictums auf die auf der Ostseite 

des  Bauernhauses  geplanten  Dachaufbauten,  die  Gestaltungsplanpflicht, 

das Grenzbaurecht sowie den Gewässerabstand einzugehen (vgl. E. 4. ff.). 

4. 

Die Bauherrschaft plant, auf der östlichen Gebäudeseite zwei Dachaufbau-

ten (Schleppgauben) zu errichten, welche eine Breite von rund 1,5 m bzw. 

3,5 m aufweisen und im gemäss Schutzvertrag "möglichen Bereich für neue 

Eingriffe" zu liegen kommen sollen (vgl. hierzu den revidierten Ansichtsplan 

vom 5. Juli 2024 [act. 16.1.17] sowie die Pläne "Schutzumfang Bauernhaus" 

vom 26. April 2024 [act. 16.6, S. 11]). Dabei ist unbestritten und aktenkundig, 

dass die geplanten sowie bestehenden Dachaufbauten auf der östlichen Ge-

bäudeseite gegen Art. 25 Abs. 2 Satz 4 BZO verstossen, der besagt, dass 

Dachaufbauten insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fas-

sadenlänge sein dürfen. Die kommunale Vorinstanz hat dies richtig erkannt 

und  infolgedessen  im  angefochtenen  Bauentscheid  angeordnet,  dass  vor 

Baubeginn der Nachweis zu erbringen sei, dass die gemäss Art. 25 Abs. 2 

BZO zulässige Breite von einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge mit 

den bestehenden und geplanten Dachaufbauten auf der östlichen Dachflä-

che des Bauernhauses eingehalten werde (vgl. act. 3, Dispositivziffer 8 i.V.m. 

act. 15, S. 4). Die Breite der auf der östlichen Gebäudeseite vorhandenen 

sowie geplanten Dachaufbauten wird mit anderen Worten anzupassen sein. 

Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass verschiedene Arten der Mängel-

behebung denkbar sind, so z.B. durch ein Weglassen oder eine Umgestal-

tung der fraglichen Dachaufbauten. Die Auflage kann insofern unterschiedli-

che sowie erhebliche Auswirkungen auf das Erscheinungsbild des Bauern-

hauses haben, was den Schutzvertrag wiederum verletzen könnte. Dies gilt 

insbesondere unter Berücksichtigung des Umstands, dass gemäss Schutz-

vertrag in Bezug auf die entsprechenden Dachaufbauten erhöhte gestalteri-

sche Anforderungen gelten, zumal diese sorgfältig gestaltet und platziert sein 

müssen (vgl. act. 16.6, S. 3). Aus diesen Gründen kann auch dieser Verstoss 
nicht  mittels  einer  Nebenbestimmung  behoben  werden,  weshalb  die 

R3.2025.00023 

Seite 12 

 
 
Baubewilligung auch aus diesem Grund aufzuheben wäre. Bei einem allfälli-

gen Nachfolgeprojekt hat folglich – nebst den übrigen baulichen Massnah-

men – auch eine fundierte Auseinandersetzung mit der Vereinbarkeit der ge-

planten Dachaufbauten mit dem Schutzumfang zu erfolgen. Dies gilt umso 

mehr,  als  der  Fachbeirat  Denkmalpflege  die  geplante  (breitere)  Dachauf-

baute im Rahmen seiner Stellungnahme vom 22. Dezember 2024 als zu "zu 

gross" qualifiziert hat (vgl. act. 16.5, S. 6). 

5.1. 

Die Rekurrentin macht weiter zusammengefasst geltend, es fehle am Erfor-

dernis der planungsrechtlichen Baureife. Das streitbetroffene Baugrundstück 

liege im Gestaltungsplanpflichtgebiet  Y. Gemäss Art. 4 Ziff. 2 BZO entfalle 

die Gestaltungsplanpflicht, wenn zur Lösung der angestrebten Ziele ein Pro-

jektwettbewerb oder ein Projektstudienauftrag durchgeführt worden sei und 

die massgebenden Inhalte mit einer Arealüberbauung gemäss § 69 ff. PBG 

sowie Art. 32 und 33 BZO gesichert würden. Art. 32 Ziff. 2 BZO halte dabei 
fest, dass die Mindestarealfläche in der Zentrumszone ZA 6'000 m2 betrage. 
In der Kernzone seien zudem keine Arealüberbauungen zulässig (Art. 32 Ziff. 

1 BZO). Die kommunale Vorinstanz verweise in diesem Zusammenhang auf 

ihren  drittverbindlichen  Vorentscheid  vom  10.  Mai  2023,  womit  sie  festge-

stellt habe, dass für die Unterschreitung der für eine Arealüberbauung gefor-

derten  Mindestarealfläche  eine  Ausnahmebewilligung  gewährt  werden 

könne.  Damit  entfalle  die  Gestaltungsplanpflicht  i.S.v.  Art.  4  Ziff.  2  BZO, 

wenn die angestrebten Ziele mit dem durchgeführten Studienauftrag erfüllt 

würden  und  die  gesamte  Überbauung  mit  einer  einheitlichen  Baueingabe 

den Qualitätsanforderungen an eine Arealüberbauung i.S.v. § 71 Ziff. 1 und 

2 PBG genüge. Die kommunale Vorinstanz habe im Sinne einer "Ausnahme-

bewilligung"  jedoch  nur  darauf  verzichtet,  dass  die  Mindestarealfläche  ge-

mäss  Art.  32  Ziff.  2  BZO  eingehalten  werden  müsse.  Sie  habe  aber  nicht 

auch  von  Art. 32  Ziff.  1  BZO  dispensiert,  wonach  Arealüberbauungen  in 

Kernzonen unzulässig seien. Da das unter Schutz gestellte  Haus C in der 

Kernzone liege, sei eine Arealüberbauung nicht möglich, womit die massge-

blichen Inhalte auch nicht mit einer Arealüberbauung gesichert werden könn-

ten. Bereits aus diesem Grund sei zu Unrecht kein Gestaltungsplan aufge-

stellt worden. Im Weiteren sei darauf hinzuweisen, dass es sich bei der Ge-

staltungsplanpflicht  und  dem  Gestaltungsplan  um  kantonalrechtliche  Pla-
nungsinstrumente handle (§ 48 Abs. 3 und §§ 83 ff. PBG), weshalb es den 

R3.2025.00023 

Seite 13 

 
 
Gemeinden gar nicht erlaubt sei, eigene Planungsinstrumente einzuführen. 

Zudem hätte die Durchführung des Wettbewerbs öffentlich bekanntgemacht 

und darauf hingewiesen werden müssen, dass dieser einen Gestaltungsplan 

ersetzen solle. Stattdessen sei vorliegend hinter dem Rücken der Allgemein-

heit ein Vorentscheidverfahren betreffend die Gestaltungsplanpflicht durch-

geführt und die Gestaltungsplanpflicht damit ausgehebelt worden. Die ange-

fochtene  Baubewilligung  sei  daher  zufolge  fehlender  planungsrechtlicher 

Baureife aufzuheben. 

5.2.1. 

Vorab ist in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass es sich bei Art. 4 Zif-

fer 2  BZO  um  kompetenzgemäss  erlassenes  kommunales  Recht  handelt, 

dessen Auslegung und Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilli-

gungsbehörde obliegt. Ob die Voraussetzungen nach Art. 4 Ziff. 2 BZO erfüllt 

sind,  ist  daher  –  wie  die  private  Rekursgegnerin  und  die  kommunale 

Vorinstanz zu Recht vorbringen – zunächst von der kommunalen Vorinstanz 

zu beurteilen (vgl. VB.2017.00371 vom 21. Dezember 2017, E. 9.3). 

5.2.2. 

Nach dem Wortlaut von Art. 4 Ziff. 2 BZO entfällt die Gestaltungsplanpflicht, 

wenn zur Lösung der angestrebten Ziele ein Projektwettbewerb oder ein Pro-

jektstudienauftrag durchgeführt wurde und die massgebenden Inhalte mit ei-

ner Arealüberbauung gemäss Art. 69 ff. PBG sowie Art. 32 und 33 BZO ge-

sichert  werden.  Art.  32  BZO  hält  fest,  dass  Arealüberbauungen  in  allen 

Wohn- und Zentrumszonen zulässig sind und die Mindestarealfläche in der 
Zone ZA 6'000 m2 beträgt. Gestützt auf den Wortlaut und die Systematik der 
fraglichen Bestimmung liesse sich mit der Rekurrentin insofern durchaus die 

Meinung vertreten, dass ein Verzicht auf die Gestaltungsplanpflicht nicht in 
Betracht fällt, wenn die Mindestarealfläche – wie vorliegend – nicht 6'000 m2 
beträgt und das betroffene Gebiet in einer Kernzone liegt, in welcher Areal-

überbauungen nicht zulässig sind (vgl. Art. 32 BZO). Die Konsequenz einer 

solchen Auslegung wäre allerdings, dass in Gebieten mit Gestaltungsplan-

pflicht, in welchen die Mindestarealfläche nicht erreicht wird oder die in einer 

Kernzone liegen, ein Verzicht auf die Gestaltungsplanpflicht nie in Betracht 

käme. Eine solch restriktive Auslegung konnte unter Berücksichtigung des 

Sinn und Zwecks der fraglichen Bestimmung nicht Absicht des kommunalen 

Gesetzgebers gewesen sein. 

R3.2025.00023 

Seite 14 

 
 
In Bereichen mit Gestaltungsplanpflicht sind Bauten, Anlagen und deren Um-

gebung so zu gestalten, dass eine gute städtebauliche und architektonische 

Gesamtwirkung  erzielt  wird  (vgl.  Art.  3  Ziff.  3  BZO).  Die  Gestaltungsplan-

pflicht bezweckt somit eine qualitativ hochwertige Überbauung eines zusam-

menhängenden Gebiets. Bedingt nun ein Verzicht auf die Gestaltungsplan-

pflicht die Durchführung eines Projektwettbewerbs oder eines Projektstudi-

enauftrags sowie die Sicherung der massgebenden Inhalte mit einer Areal-

überbauung gemäss Art. 69 ff. PBG sowie Art. 32 und 33 BZO, so wird damit 

zum  Ausdruck gebracht,  dass  die mit der Gestaltungsplanpflicht  einherge-

henden erhöhten (gestalterischen) Anforderungen eben anderweitig sicher-

gestellt werden sollen. Im vorliegenden Fall erfolgt diese Sicherstellung unter 

anderem  mit  dem  Verweis  auf  die  besonderen  Anforderungen  im  Zusam-

menhang mit Arealüberbauungen, welche als Ausgleich für die Privilegierun-

gen dienen, die eine Arealüberbauung grundsätzlich bietet (vgl. § 71 f. PBG). 

Vor dem Hintergrund der Qualitätssicherung kann es in diesem Zusammen-

hang somit nicht von Belang sein, dass in der Kernzone grundsätzlich keine 

Arealüberbauungen  zulässig  sind  und  die  Mindestarealfläche  in  der  Zent-
rumszone ZA 6'000 m2 beträgt. Die Auslegung der kommunalen Vorinstanz, 
wonach die Gestaltungsplanpflicht auch dann entfallen kann, wenn die Min-

destfläche  einer  Arealüberbauung  unterschritten  wird  und  die  Baute  (teil-

weise) in der Kernzone zu liegen kommt, ist folglich nachvollziehbar, womit 

auch  die  rekurrentischen  Einwände  im  Zusammenhang  mit  dem  Vorent-

scheid vom 10. Mai 2023 als unbeachtlich erscheinen, soweit diese ange-

sichts des in Rechtskraft erwachsenen Vorentscheids nicht ohnehin verspä-

tet sind (vgl. act. 16.8). 

6.1. 

Die Rekurrentin ist weiter der Ansicht, es fehle in Bezug auf das Haus Süd 

an einem Anbau- und Grenzbaurecht, womit gegen die Grenz- und Gebäu-

deabstandsvorschriften verstossen würde. Die besagte Liegenschaft solle an 

die Nordfassade des bestehenden Gebäudes A-Strasse 4 der Rekurrentin 

angebaut werden und – anders als noch das Siegerprojekt – dessen obers-

tes  Vollgeschoss  sogar  um  ein  Geschoss  überragen.  Die  kommunale  Vo-

rinstanz habe dazu erwogen, dass das geplante Haus als "Grenzbau" zum 

Gebäude der Rekurrentin erstellt werde, wobei mit der im Grundbuch einge-

tragenen Grunddienstbarkeit  [..] das für diese Abstandsunterschreitung er-
forderliche  Anbaurecht  vorliege.  Die  Auslegung  eines  strittigen 

R3.2025.00023 

Seite 15 

 
 
Näherbaurechts sei zivilrechtlicher Natur und falle somit grundsätzlich in die 

Zuständigkeit des Zivilgerichts. Sie könne durch die Baubewilligungsbehörde 

bzw.  die  Rechtsmittelinstanzen  vorfrageweise  geprüft  werden,  wobei  eine 

solche  Entscheidung nur dann  zulässig  sei,  wenn  der Vertragsinhalt  leicht 

feststellbar  sei  und  sich  ein  unzweifelhaftes  Resultat  ergebe.  Von  einem 

leicht feststellbaren und unzweifelhaft klaren Inhalt der Dienstbarkeit "Anbau-

recht" [..] könne vorliegend aber keine Rede sein. Im Gegenteil sei überhaupt 

kein  Anbaurecht  gegeben,  zumal  Dienstbarkeiten  im  Zweifelfall  zugunsten 

des  Belasteten  auszulegen  seien.  Schon  aus  dem  klaren  Wortlaut  des 

Grundbucheintrages ergebe sich, dass es sich eben nur um ein Anbaurecht 

und nicht auch um ein Grenzbaurecht handle. Ein Anbaurecht sei zweifellos 

nur ein Recht, an ein anderes Gebäude anzubauen. Das oberste Geschoss 

des geplanten Hauses Süd gehe aber über das oberste Vollgeschoss des 

Gebäudes  der  Rekurrentin  hinaus,  womit  es  offensichtlich  keinen  Anbau 

mehr darstelle. Im Übrigen bestehe das damals zu erstellende Gebäude, an 

welches angebaut werden dürfe, nicht mehr. Es könne somit auch nicht mehr 

daran angebaut werden, womit die Dienstbarkeit nutzlos geworden und zu 

löschen  sei.  Entgegen  dem  Dafürhalten  der  Baubehörde  liege  auch  keine 

gemäss  Art.  16  Abs.  1  BZO  zulässige  geschlossene  Überbauung  entlang 

von  Strassen  vor.  Schon  gar  nicht  könne  zustimmungsfrei  auf  die  Grenze 

gebaut werden. 

6.2. 

Im Zusammenhang mit Baubewilligungsverfahren können sich zivilrechtliche 

Vorfragen stellen. Dafür hat die Rechtsprechung folgende Grundsätze ent-

wickelt: Prinzipiell wird im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens nur ge-

prüft,  ob  ein  Bauvorhaben  nach  den  öffentlich-rechtlichen  Bauvorschriften 

zulässig  ist.  Wo  jedoch  privatrechtliche  Institute  baupolizeilich  von  Bedeu-

tung sind, sind sie im Baubewilligungsverfahren zu beachten. Baupolizeilich 

relevant ist nach der Praxis etwa die zivilrechtliche Vorfrage, ob die Verkehrs-

zufahrt und damit die Erschliessung des Baugrundstücks mittels eine Fahr-

wegrechtsdienstbarkeit genügend gesichert sei oder ob sich ein Bauprojekt 

nach  dem  Inhalt  eines  als  Grunddienstbarkeit  ausgestalteten  Näherbau-

rechts als zulässig erweist. Als nicht baupolizeilich bedeutsam wurden hin-

gegen die Fragen qualifiziert, ob der Grundbucheintrag einer Dienstbarkeit 

rechtmässig sei und ob die geplante Aufstockung einer firsthöhenbeschrän-

kenden  Grunddienstbarkeit  widerspreche.  Verwaltungsbehörden  haben  je-
doch  hinsichtlich  der  vorfrageweisen  Beantwortung  von  zivilrechtlichen 

R3.2025.00023 

Seite 16 

 
 
Fragen  Zurückhaltung  zu  üben.  Die  Auslegung  eines  zivilrechtlichen  Ver-

trags  durch  eine  Verwaltungsbehörde  wird  nur  dann  als  zulässig  erachtet, 

wenn  der  Vertragsinhalt  leicht  feststellbar  ist  und  sich  ein  unzweifelhaftes 

Resultat ergibt. Ist die Tragweite einer Dienstbarkeit unklar, so darf die Ver-

waltungsbehörde den Entscheid über deren Inhalt dem zuständigen Zivilge-

richt  überlassen  (vgl.  zum  Ganzen  VB.2018.00609  vom  29.  August  2019, 

E. 3). 

6.3.1. 

Vorliegend ist zwischen den Parteien strittig, ob das vereinbarte Anbaurecht 

die Erstellung des Hauses Süd erlaubt. Bei der Frage, ob sich ein Bauprojekt 

nach  dem  Inhalt  eines  als  Grunddienstbarkeit  ausgestalteten  Anbaurechts 

als zulässig erweist, handelt es sich um eine baupolizeilich relevante zivil-

rechtliche Vorfrage. Diese ist im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich zu 

beachten und im Sinn einer Vorfrage auszulegen. Dabei ist gemäss Art. 738 

Abs. 1 ZGB für den Inhalt einer Dienstbarkeit der Grundbucheintrag mass-

gebend, soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben. 

Gemäss Art. 728 Abs. 2 ZGB kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit im Rah-

men des Eintrages aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben, wie 

sie  während  längerer Zeit  unangefochten  und  in  gutem  Glauben ausgeübt 

worden ist. 

6.3.2. 

Vorliegend  geht  aus  dem  Grundbucheintrag  hervor,  dass  mit  der  Grund-

dienstbarkeit [..] ein Anbaurecht zugunsten des Grundstücks Kat.-Nr. 1 und 

zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 2 vereinbart worden ist. Der Wortlaut die-

ser Grunddienstbarkeit lautet wie folgt (vgl. act. 6.1, S. 11): 

„Der jeweilige Eigentümer des belasteten Grundstückes räumt dem jeweiligen 

Eigentümer des berechtigten Grundstückes das Recht ein, einen anstelle des 

bestehenden Gerbereigebäudes Assek. Nr. 1 zu errichtenden Neubau auf die 

gleiche Länge an das auf dem belasteten Grundstück zu erstellende Gebäude 

anzubauen. Der Eigentümer des berechtigten Grundstückes hat sich jedoch in 

die  bestehende  Brandmauer  einzukaufen,  sofern  er  auf  seinem  Grundstück 

keine eigene Brandmauer erstellt.“ 

Angesichts dessen, dass das – zum Zeitpunkt des vereinbarten Anbaurechts 
noch zu erstellende – rekurrentische Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 

R3.2025.00023 

Seite 17 

 
 
2 unmittelbar südwestlich an die Bauparzelle angrenzt, kann davon ausge-

gangen  werden,  dass  mit  dem  vereinbarten  Anbaurecht  das  Recht  einge-

räumt wurde, auf dem Baugrundstück einen Grenzbau zu errichten und die-

sen in geschlossener Bauweise an das benachbarte Gebäude anzubauen. 

Aus dem Wortlaut der entsprechenden Grunddienstbarkeit geht sodann her-
vor, dass das Recht eingeräumt wurde, den zu errichtenden Neubau auf die 
gleiche Länge anzubauen. In Bezug auf die Höhe des zu errichtenden Neu-
baus wurde hingegen nichts festgehalten, was dafür spricht, dass die Par-

teien diesbezüglich eben gerade keine Beschränkung, sondern vielmehr die 

Regelbauweise als massgebend festlegen wollten. Insgesamt wäre deshalb 

davon auszugehen, dass die kommunale Vorinstanz nicht rechtsverletzend 

vorgegangen ist, wenn sie das umstrittene  Haus Süd als bewilligungsfähig 

qualifiziert hat. 

7.1. 

Die Rekurrentin bringt sodann zusammengefasst vor, dass entlang der Ost-

grenze des Baugrundstücks der Y-Bach verlaufe, wobei vorliegend ein pro-

visorischer Gewässerraum beidseitig der Gerinnesohle von 10,7 m gelte. In-

nerhalb dieses provisorischen Gewässerraums komme die Südostspitze des 

geplanten Hauses Nord, eine bis an die Bachparzellengrenze reichende Ter-

rasse, Sitzplätze mit angeblich mobilen Picknick-Tischen und ein Fussweg 

entlang der Bachparzellengrenze zu liegen, der die genannte Terrasse und 

die  Picknick-Plätze  miteinander  verbinde.  Die  genannten  Anlagen  würden 

sich nicht nur innerhalb des provisorischen Gewässerraumes, sondern auch 

innerhalb  des  kantonalrechtlichen  Gewässerabstandes  von  5  m  befinden, 

wobei  offenbleiben  könne,  ob  und  inwiefern  diesem  noch  eine  Bedeutung 

zukomme. Gemäss der GIS-Karte "Revitalisierungsplanung" sei der Revita-

lisierungsnutzen des Y-Bachs in diesem Bereich immerhin "mittel", was der 

zweithöchsten  Stufe  entspreche.  Mithin  komme  hier  eine  Revitalisierung 

ernsthaft in Betracht, was bei der Interessenabwägung nach Art. 41c Abs. 1 

lit. a der Gewässerschutzverordnung (GSchV) zu berücksichtigen sei. Eine 

Revitalisierung  des  Y-Bachs  werde  nun  aber  insbesondere  durch  das  teil-

weise  innerhalb  des  Gewässerraums  geplante  Haus  Nord  in  unzulässiger 

Weise präjudiziert. Der Umstand, dass der Gewässerraum auf einer Breite 

von 5,7 m überstellt werde, werde in der angefochtenen Gesamtverfügung 

dabei mit keinem Wort erwähnt. 

R3.2025.00023 

Seite 18 

 
 
7.2. 

Nach Art. 36a des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (GSchG) 

legen die Kantone nach Anhörung der betroffenen Kreise den Raumbedarf 

der oberirdischen Gewässer (Gewässerraum) fest, welcher für die Gewähr-

leistung der natürlichen Funktionen der Gewässer, des Schutzes vor Hoch-

wasser und der Gewässernutzung erforderlich ist (Abs. 1 lit. a–c). Der Bun-

desrat regelt die Einzelheiten (Abs. 2), und die Kantone sorgen dafür, dass 

der Gewässerraum bei der Richt- und Nutzungsplanung berücksichtigt sowie 

extensiv  gestaltet  und  bewirtschaftet  wird  (Abs.  3  Satz 1).  Art.  41a  Abs.  1 

und 2 GSchV bezeichnen die minimale Breite des Gewässerraums für Fliess-

gewässer. In Art. 41c GSchV wird sodann die im Gewässerraum zulässige 

Nutzung geregelt. Nach Abs. 1 dieser Bestimmung dürfen im Gewässerraum 

nur  standortgebundene,  im  öffentlichen  Interesse  liegende  Anlagen  wie 

Fuss-  und  Wanderwege,  Flusskraftwerke  oder  Brücken  erstellt  werden;  in 

dicht überbauten Gebieten kann jedoch die Behörde für zonenkonforme An-

lagen  Ausnahmen bewilligen,  soweit  keine überwiegenden Interessen  ent-

gegenstehen (Art. 41c Abs. 1 GSchV). 

7.3. 

Vorliegend ist unbestritten und aktenkundig, dass die südöstliche Gebäude-

ecke des Hauses Nord, die südöstlich davon geplante Terrasse zum Y-Bach, 

die  mobilen  Picknick-Tische  sowie  der  Fussweg  entlang  des  Y-Bachs  im 

übergangsrechtlichen  Gewässerraum  zu  liegen  kommen  (vgl.  den  Situati-

onsplan vom 26. Juni 2024 [act. 16.1.49]). Während der besagte Fussweg 

mit dazugehöriger Terrasse und mobilen Picknick-Tischen aufgrund seines 

Zwecks als standortgebunden und demnach im Gewässerraum zulässig zu 

betrachten wäre (vgl. Art. 41c Abs. 1 Satz 1 GSchV), ist das fragliche Haus 

Nord  –  unbestrittenermassen  –  nicht  standortgebunden  im  Sinne  von  Art. 

41c Abs. 1 Satz 1 GSchV, weshalb diesbezüglich zu prüfen ist, ob die Bau-

direktion Kanton Zürich zur Recht eine Ausnahmebewilligung vom Anlagen-

verbot im Gewässerraum erteilt hat. 

7.4. 

Erweist sich eine Baute im Gewässerraum als unzulässig, kann die Behörde 

Ausnahmen bewilligen. Voraussetzung hierfür ist, dass die geplante Anlage 

in "dicht überbautem Gebiet" liegt und es sich um eine zonenkonforme An-

lage handelt. Zudem dürfen keine überwiegenden Interessen – zu denken ist 
etwa  an  Anliegen  des  Hochwasserschutzes  sowie  des  Natur-  und 

R3.2025.00023 

Seite 19 

 
 
Landschaftsschutzes oder an das Interesse der Öffentlichkeit an einem er-

leichterten  Zugang  zu  den  Gewässern  –  entgegenstehen  (vgl.  Art. 41c 

Abs. 1 Satz 2 lit. a GSchV). Hierfür ist praxisgemäss eine umfassende Inte-

ressenabwägung durchzuführen. Art. 41c Abs. 1 GSchV räumt der zuständi-

gen Verwaltungsbehörde für die Gewährung einer Ausnahmebewilligung ei-

nen gewissen Beurteilungsspielraum ein, in welchen die Rechtsmittelinstanz 

nicht eingreift. Die Beurteilung, ob nach Art. 41c Abs. 1 GSchV eine Ausnah-

mebewilligung zu erteilen ist, muss jedoch unter pflichtgemässer Abwägung 

der  entgegenstehenden  Interessen  beurteilt  werden.  Übergeordnetes  Ziel 

ist, durch die Erteilung von Ausnahmebewilligungen im dicht überbauten Ge-

biet eine Siedlungsentwicklung nach innen und eine aus der Sicht der Raum-

planung erwünschte städtebauliche Verdichtung zu ermöglichen. Wenn die 

Interessenabwägung ergeben sollte, dass eine Ausnahme grundsätzlich be-

willigt werden kann, bedeutet das allerdings nicht, dass die Baute direkt am 

Gewässer  erstellt  werden  darf.  Der  Uferstreifen  ist  räumlich  so  wenig  wie 

möglich  in Anspruch  zu  nehmen,  und es  ist grundsätzlich  Sache  der Bau-

herrschaft,  nachzuweisen,  dass  keine  weniger  starke  Beanspruchung  des 

Gewässerraums  durch  die  vorgesehene  Baute  möglich 

ist 

(vgl. 

VB.2022.00309 vom 13. Juli 2023, E. 4.3 sowie BGE 139 II 470 E. 4.5). 

7.5. 

Im vorliegenden Fall liegt das teilweise der Kernzone sowie der Zentrums-

zone  zugeschiedene  Baugrundstück  im  Hauptsiedlungsgebiet  von  X.  Das 

Gebiet  wurde  daher  von  der  Baudirektion  zu  Recht  als  dicht  überbaut  im 

Sinne von Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV eingestuft. Ebenso ist die für eine ge-

wässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung vorausgesetzte Zonenkonfor-

mität gegeben. Im Weiteren hat die Rekurrentin keine überwiegenden öffent-

lichen Interessen ins Feld geführt, welche dem Bauvorhaben entgegenste-

hen würden. Wie die Baudirektion diesbezüglich zu Recht vorbringt, kommt 

lediglich die südöstliche Gebäudeecke des geplanten Hauses Nord um rund 

5,7 m in den fraglichen Uferstreifen zu liegen (vgl. den Situationsplan vom 

26.  Juni 2024  [act. 16.1.49]).  Angesichts  dessen  sowie unter Berücksichti-

gung des Umstands, dass der mittlere Revitalisierungsnutzen – gemäss un-

bestritten gebliebener Darstellung der Baudirektion (vgl. act. 13.2) – auf die 

entlang des Y-Bachs bestehende Ufermauer zurückzuführen ist, kann somit 

berechtigterweise davon ausgegangen werden, dass die künftige Gewässer-

raum- und Revitalisierungsplanung durch das geplante Bauvorhaben weder 
negativ präjudiziert noch nennenswert beeinträchtigt wird. In Bezug auf den 

R3.2025.00023 

Seite 20 

 
 
Hochwasserschutz kann sodann festgehalten werden, dass das westlich des 

Y-Bachs gelegene Gebiet im Bereich des geplanten Hauses Nord gemäss 

der synoptischen Gefahrenkarte einzig noch eine Restgefährdung aufweist. 

Das im Siedlungsgebiet geltende Regel-Schutzziel für ein hundertjährliches 

Hochwasserereignis  (HQ100) kann  dabei  vollumfänglich  erfüllt  werden,  da 

ein solches Hochwasserereignis gemäss Wassertiefenkarte im betreffenden 

Gebiet  nicht  zu  Überflutungen  führen  wird  (vgl.  dazu  den  GIS-Browser, 

https://web.maps.zh.ch/  sowie den  Richtplantext, Kantonaler Richtplan  Zü-

rich, 3 Landschaft, 3.11 Gefahren). Auch bei einem Hochwasserereignis mit 

dreihundertjährlicher  Eintretenswahrscheinlichkeit  wird  der  vom  fraglichen 

Gebäude betroffene Bereich nicht  überflutet. Dass dem geplanten Bauvor-

haben  überwiegende  Anliegen  des  Hochwasserschutzes  entgegenstehen 

würden, kann somit ebenfalls nicht gesagt werden. Im vorliegenden Fall ist 

sodann entscheidend, dass unmittelbar nordwestlich des geplanten Hauses 

Nord das sich im kommunalen Inventar der schützenswerten Bauten befind-

liche Bauernhaus Vers.-Nr. 3 liegt, in Bezug auf welches entsprechend Rück-

sicht zu nehmen und hinreichend Abstand zu wahren ist. Es liegt insofern ein 

sachliches und objektiv begründetes Bedürfnis an der (teilweisen) Erstellung 

der  Baute  im  Uferstreifen  vor,  zumal  sich  dieser  auf  der  vom  Bauernhaus 

abgewandten  Seite  befindet  (vgl.  den  Situationsplan  vom  26.  Juni  2024 

[act. 16.1.49]).  Demnach  wäre  das  Bauvorhaben  aufgrund  der  konkreten 

Umstände  des  vorliegenden  Falls  unter  dem  Blickwinkel  des  Gewässer-

schutzes nicht zu beanstanden. 

8. 

Zusammengefasst ist der Beschluss des Bauausschusses X vom 15. Januar 

2025 in Gutheissung des Rekurses aufzuheben.  

Da das Bauvorhaben nicht realisiert werden kann, ist der Rekurs, soweit er 

sich gegen die im koordinierten Verfahren ergangene Gesamtverfügung der 

Baudirektion Kanton Zürich vom 7. November 2024 richtet, als gegenstands-

los geworden abzuschreiben. 

9.1. 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten je zur Hälfte der kommunalen 
Vorinstanz sowie der privaten Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 13 VRG). 

R3.2025.00023 

Seite 21 

 
 
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt  wie hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Rekursinstanz  ein 

grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG, 

3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'500.-- festzusetzen. 

9.2. 

Die  Rekurrentin  und  die  private  Rekursgegnerin  beantragen  die  Zuspre-

chung einer Umtriebsentschädigung. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder 

den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der Rekurrentin zulasten 

der  privaten  Rekursgegnerin  eine  Umtriebsentschädigung  zuzusprechen. 

Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 1'700.--. Da die Umtriebsentschä-

digung  pauschal  festgelegt  wird,  entfällt  die  Zusprechung  eines  Mehrwert-

steuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 

2007  Nr.  56;  www.baurekursgericht-zh.ch).  Der  privaten  Rekursgegnerin 

steht bei diesem Verfahrensausgang keine solche zu. 

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R3.2025.00023 

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