# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ff7ebbc8-3fe3-5703-998d-98776e09a96d
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-12-21
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 21.12.2011 EF.2011.0005
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_EF-2011-0005_2011-12-21.html

## Full Text

TRIBUNAL CANTONAL

  COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

  
	
   

  	
  Arrêt du 21
  décembre 2011 

  
	
  Composition

  	
  M. Pierre-André Berthoud, président; MM. Guy Dutoit et Cédric Stucker, assesseurs;
  Mme Marie-Christine Bernard, greffière

  

 

	
  Recourant

  	
   

  	
  Y.________, à Collombey, représenté par ACF AUDIT CONSEIL FIDUCIAIRE ET
  FISCAL SA, à Morges,  

  

   

	
  Autorité intimée

  	
   

  	
  Commission
  d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne,  

  

   

 

	
  Objet

  	
   Estimation fiscale des immeubles          

  
	
   

  	
  Recours Y.________ c/ décision sur
  réclamation de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
  de Lausanne du 5 avril 2011

  

 

Vu les faits suivants

A.                               
Y.________ a acquis, le 24 décembre 2009, la
propriété des immeubles suivants, situés sur la commune de Lausanne:

	
  Parcelle

  	
  Nom local

  	
  Surface
  en m2

  
	
  ********

  	
  Ch.
  1********

  	
  761

  
	
  2********

  	
  Ch.
  3********

  	
  1063

  
	
  4********

  	
  Ch.
  5********

  	
  2184

  
	
  6********

  	
  Av.
  7********2

  	
  558

  
	
  8********

  	
  Av.
  9********

  	
  1942

  

 

Il a acquis la propriété des
immeubles situés au chemin 1******** (parcelle ********), au chemin 3********
(parcelle 2********), au chemin 5******** (parcelle 4********) et à l'avenue
7********2 (parcelle 6********) à la suite du partage de la succession de feu
Z.________, décédé le 14 avril 2000, et la propriété de celui situé à l'avenue
9******** (parcelle 8********) en l'achetant à l'un des autres héritiers de
Z.________.

Le 17 mars 2010, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles de Lausanne a adressé à Y.________ un
questionnaire concernant chacun de ses immeubles afin d'en fixer la nouvelle
estimation fiscale. Sur la base des renseignements obtenus, elle a avisé
l'intéressé, le 3 novembre 2010, qu'elle avait déterminé dite estimation comme
suit: 

	
  Parcelle

  	
  Nom local

  	
  Ancienne
  estimation en Fr.

  	
  Nouvelle
  estimation en Fr.

  
	
  ********

  	
  Ch.
  1********

  	
  1'738'000

  	
  2'226'000

  
	
  2********

  	
  Ch.
  3********

  	
  1'800'000

  	
  2'026'000

  
	
  4********

  	
  Ch.
  5********

  	
  9'647'000

  	
  13'579'000

  
	
  6********

  	
  Av.
  7********2

  	
  2'348'000

  	
  2'655'000

  
	
  8********

  	
  Av.
  9********

  	
   

  	
  5'779'000

  

 

Dans un courrier du 1er
décembre 2010, elle a informé Y.________ des bases des taxations auxquelles
elle avait procédé, qui étaient les suivantes:

- pour la parcelle ********:

	
  Valeur
  de rendement

  	
   

  	
   

  
	
  Nature

  	
  Rendement/location

  	
  Total

  
	
  Etat
  locatif 01.01.2009

  	
  Fr.
  151'332.-

  	
   

  
	
  Total

  	
   

  	
  Fr.
  151'332.-

  
	
  Taux de
  capitalisation

  	
   

  	
  7,5%

  
	
  Valeur
  de rendement

  	
   

  	
  Fr. 2'019'000.-

  (recte: 2'018'000.-)

  

 

 

	
  Valeur
  vénale

  	
   

  	
   

  
	
  Nature

  	
  Total

  	
  Valeur
  nette

  
	
  Cession

  	
  Fr.
  2'434'000.-

  	
   

  
	
  Total
  valeur vénale

  	
   

  	
  Fr.
  2'434'000.-

  

 

	
  Estimation
  fiscale

  	
   

  
	
  Valeur de rendement + valeur vénale

  2

  	
  Fr.
  2'226'000.-

  

 

- pour la parcelle 2********:

	
  Valeur
  de rendement

  	
   

  	
   

  
	
  Nature

  	
  Rendement/location

  	
  Total

  
	
  Etat
  locatif 01.01.2009

  	
  Fr.
  139'548.-

  	
   

  
	
  Total

  	
   

  	
  Fr.
  139'548.-

  
	
  Taux de
  capitalisation

  	
   

  	
  7,5%

  
	
  Valeur
  de rendement

  	
   

  	
  Fr. 1'861'000.-

  

 

	
  Valeur
  vénale

  	
   

  	
   

  
	
  Nature

  	
  Total

  	
  Valeur
  nette

  
	
  Cession

  	
  Fr.
  2'190'000.-

  	
   

  
	
  Total
  valeur vénale

  	
   

  	
  Fr.
  2'190'000.-

  

 

	
  Estimation
  fiscale

  	
   

  
	
  Valeur de rendement + valeur vénale

  2

  	
  Fr.
  2'026'000.-

  

 

- pour la parcelle 4********:

	
  Valeur
  de rendement

  	
   

  	
   

  
	
  Nature

  	
  Rendement/location

  	
  Total

  
	
  Etat
  locatif 01.01.2009

  	
  Fr.
  867'492.-

  	
   

  
	
  Total

  	
   

  	
  Fr.
  867'492.-

  
	
  Taux de
  capitalisation

  	
   

  	
  7,5%

  
	
  Valeur
  de rendement

  	
   

  	
  Fr. 11'567'000.-

  

 

	
  Valeur
  vénale

  	
   

  	
   

  
	
  Nature

  	
  Total

  	
  Valeur
  nette

  
	
  Cession

  	
  Fr.
  15'590'000.-

  	
   

  
	
  Total
  valeur vénale

  	
   

  	
  Fr.
  15'590'000.-

  

 

	
  Estimation
  fiscale

  	
   

  
	
  Valeur de rendement + valeur vénale

  2

  	
  Fr.
  13'579'000.-

  

 

- pour la parcelle 6********:

	
  Valeur
  de rendement

  	
   

  	
   

  
	
  Nature

  	
  Rendement/location

  	
  Total

  
	
  Etat
  locatif 01.01.2009

  	
  Fr.
  185'124.-

  	
   

  
	
  Total

  	
   

  	
  Fr.
  185'124.-

  
	
  Taux de
  capitalisation

  	
   

  	
  7,5%

  
	
  Valeur
  de rendement

  	
   

  	
  Fr. 2'468'000.-

  

 

	
  Valeur
  vénale

  	
   

  	
   

  
	
  Nature

  	
  Total

  	
  Valeur
  nette

  
	
  Cession

  	
  Fr.
  2'841'000.-

  	
   

  
	
  Total
  valeur vénale

  	
   

  	
  Fr.
  2'841'000.-

  

 

	
  Estimation
  fiscale

  	
   

  
	
  Valeur de rendement + valeur vénale

  2

  	
  Fr.
  2'655'000.-

  

 

- enfin, pour la parcelle
8********:

	
  Valeur
  de rendement

  	
   

  	
   

  
	
  Nature

  	
  Rendement/location

  	
  Total

  
	
  Etat
  locatif 25.03.2010

  	
  Fr.
  401'796.-

  	
   

  
	
  Total

  	
   

  	
  Fr.
  401'796.-

  
	
  Taux de
  capitalisation

  	
   

  	
  7,5%

  
	
  Valeur
  de rendement

  	
   

  	
  Fr. 5'357'000.-

  

 

	
  Valeur
  vénale

  	
   

  	
   

  
	
  Nature

  	
  Total

  	
  Valeur
  nette

  
	
  Achat

  	
  Fr.
  6'200'000.-

  	
   

  
	
  Total
  valeur vénale

  	
   

  	
  Fr.
  6'200'000.-

  

 

	
  Estimation
  fiscale

  	
   

  
	
  Valeur de rendement + valeur vénale

  2

  	
  Fr.
  5'779'000.-

  

 

B.                              
A la suite de la réclamation de l'intéressé, la
Commission d'estimation fiscale des immeubles de Lausanne a, par décision sur
réclamation du 5 avril 2011, confirmé les estimations fiscales précitées. Elle
a précisé qu'en présence de transfert de biens immobiliers ensuite de
liquidation et de partage de succession, elle devait, conformément à l'art. 20
de la loi vaudoise sur l'estimation fiscale des immeubles du 18 novembre 1935
(LEFI; RSV 642.21), procéder à la révision et la mise à jour de l'estimation
fiscale desdits biens, et qu'en l'espèce, elle avait déterminé la nouvelle
estimation de chaque parcelle en établissant la moyenne entre la valeur vénale
et la valeur de rendement, la valeur vénale étant constituée par le prix fixé
dans l'acte notarié de partage de succession ou de vente et la valeur de
rendement par la capitalisation du rendement du bâtiment fourni par le
propriétaire.

Y.________ a interjeté recours
contre cette décision sur réclamation auprès de la Cour de droit administratif
et public du Tribunal cantonal le 4 mai 2011, en concluant en substance à sa
réforme en ce sens "qu'il plaise à la Cour de droit administratif et
public du Tribunal cantonal: - Ordonner de revoir les estimations fiscales des
parcelles ********, 2********, 4********, 6******** et 8******** à 80% de leur
valeur vénale théorique; - Subsidiairement que la Commission corrige ses
calculs sur la base des allégués soumis". Il a expliqué qu'afin qu'il
puisse être procédé au partage de la succession de Z.________, les immeubles
qui la constituaient avaient été évalués par un bureau d'expertises
immobilières, que si les montants en ressortant avaient été admis par les
héritiers, c'était afin de liquider la succession le plus rapidement possible
mais que cela ne signifiait toutefois pas que lesdits héritiers les
approuvaient entièrement. Le recourant a soutenu que les chiffres retenus par
l'autorité intimée pour déterminer l'estimation fiscale de ses immeubles
n'étaient "pas conformes", que celle-ci s'était "contentée de
reprendre les valeurs figurant dans l'acte de partage, sans se soucier des
paramètres d'évaluation déjà retenus par l'expert" et que, "Comme
fréquemment rencontré en pratique, le 80% des valeurs vénales définies par
l'expert aurait dû être retenu par la Commission". 

Il a fait valoir que, concernant la
parcelle ********, la "valeur marchande théorique" de 2'434'000 fr.
établie par l'expert mandaté par les héritiers l'avait été en effectuant la
moyenne entre la "valeur intrinsèque" fixée par l'expert de 2'330'000
fr. et la valeur de rendement fixée par l'expert à 2'538'000 francs. La
valeur marchande de 2'434'000 francs comprenant déjà une composante de
rendement (de 5,7%), c'était dès lors à tort que l'autorité intimée avait pris
en compte cette valeur pour déterminer - en effectuant une moyenne avec la
valeur de rendement, de 2'018'000 fr., que l'autorité intimée avait établie en
capitalisant à 7,5% la valeur de l'état locatif, de 151'332 fr. - le montant de
l'estimation fiscale. La valeur vénale à prendre en compte pour fixer le
montant de l'estimation fiscale devait donc être établie en effectuant la moyenne
entre la "valeur intrinsèque" de 2'330'000 francs et la valeur
de rendement établie par l'autorité intimée (de 2'018'000 fr.), c'est-à-dire
2'174'000 francs. Et la valeur de l'estimation fiscale, établie en
effectuant la moyenne entre la "valeur vénale théorique", de
2'174'000 fr., et la valeur de rendement, de 2'018'000 francs, devait être
fixée à 2'096'000 francs. 

Il a demandé que les valeurs
d'estimation fiscale des autres parcelles soient fixées selon les mêmes
principes, soit:

- pour la parcelle 2********:
1'868'000 fr. (dès lors qu'il convenait de tenir compte d'une "valeur
vénale théorique" de 1'875'000 fr. résultant de la moyenne entre la
"valeur intrinsèque" de 1'890'000 fr. et la valeur de rendement de
1'861'000 fr.);

- pour la parcelle 4********:
12'697'000 fr. (dès lors qu'il convenait de tenir compte d'une "valeur
vénale théorique" de 13'827'000 fr. résultant de la moyenne entre la
"valeur intrinsèque" de 16'087'000 fr. et la valeur de rendement de
11'567'000 fr.);

- pour la parcelle 6********:
2'471'000 fr. (dès lors qu'il convenait de tenir compte d'une "valeur
vénale théorique" de 2'474'000 fr. résultant de la moyenne entre la
"valeur intrinsèque" de 2'480'000 fr. et la valeur de rendement de
2'468'000 fr.). 

Enfin, s'agissant de la parcelle
8********, qu'il avait acquise suite à un achat, le recourant a demandé pour
quelle raison le montant de l'estimation fiscale n'avait pas été fixé à 80% du
prix d'acquisition, "comme souvent rencontré en pratique".

C.                              
Dans ses déterminations du 3 juin 2011,
l'autorité intimée a conclu au rejet du recours et à la confirmation de la
décision attaquée. Elle a expliqué que, sur la base des renseignements obtenus
auprès du recourant, elle avait procédé à la taxation de chaque parcelle en
effectuant la moyenne entre la valeur de rendement fournie par le propriétaire
capitalisée au taux de 7 ½ % l’an et la valeur vénale fixée par les
cessionnaires et figurant dans chaque acte de transfert notarié. S'agissant de
la remarque du recourant au sujet de la fixation du montant de l'estimation
fiscale de la parcelle 8******** à 80% de son prix d'acquisition, elle a relevé
que cette manière de procéder n'était pas conforme à la loi.

Dans son mémoire complémentaire du
28 juin 2011, le recourant a maintenu ses conclusions. Il a souligné que
c'était à tort que l'autorité intimée avait établi la valeur de l'estimation
fiscale en prenant en compte la "valeur marchande théorique" établie
par l'expert, dès lors que cette manière de procéder consistait en définitive à
prendre en considération des paramètres qui avaient fait l'objet de deux
capitalisations, l'une à 5,7% et l'autre à 7,5%. Concernant sa requête que la
valeur de l'estimation fiscale de la parcelle 8******** soit fixée à 80% de son
prix d'acquisition, il a soutenu qu'il s'agissait d'une pratique courante. A
l'appui de cette allégation, il a produit les deux documents caviardés
suivants:

- un acte de transfert d'un bien
immobilier situé à Morges pour le prix de 1'250'000 fr., et la décision de la
Commission fiscale des immeubles du district de Morges du 18 janvier 2011
informant le nouveau propriétaire que le montant de l'estimation fiscale dudit
bien s'élevait à 1'000'000 fr.;

- un document faisant état de
l'achat d'un bien immobilier pour le prix de 1'065'000 fr., et la décision de
la Commission fiscale des immeubles du district d'Echallens du 28 juillet 2009
informant le nouveau propriétaire que le montant de l'estimation fiscale du
bien s'élevait à 850'000 francs.

Dans ses déterminations
complémentaires du 14 juillet 2011, l'autorité intimée a relevé que, concernant
les deux cas cités par le recourant, elle ne connaissait pas le calcul des
taxations, mais qu'il était certain que les commissions taxant les deux
immeubles avaient effectué une moyenne entre la valeur vénale et la valeur de
rendement pour aboutir à une estimation fiscale conforme à la loi, et que ces
calculs avaient, dans les deux cas, déterminé une valeur qui s'était avérée
soit égale soit proche du 80% du prix d'achat (80% pour le premier cas et
79,81% pour le deuxième).

D.                              
Le tribunal a statué par voie de circulation.

Considérant en droit

1.                               
Interjeté en temps utile et en la forme, le
présent recours est recevable.

2.                               
Est litigieuse la valeur de l'estimation fiscale
des bien-fonds du recourant.

a) Conformément à l’art. 20 LEFI,
la commission d’estimation fiscale procède périodiquement à la mise à jour des
estimations. Cette opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles
lorsqu’il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par
mutation, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de
bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations
que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.

A teneur de l'art. 2 LEFI,
l'estimation d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur
de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de rendement d'un immeuble
correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer
de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale
d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4). La valeur fiscale ne peut être supérieure à la valeur vénale (al. 2).

L'art. 8 du règlement du 22 décembre
1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RSV 642.21.1) dispose que la
valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en
tenant compte de l'offre et de la demande; cette valeur
marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination,
l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix
d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en
capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble,
la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al.
2). 

c) En l'espèce, le recourant fait
valoir les deux arguments suivants:

aa) Concernant les parcelles ********,
2********, 4******** et 6********, dont il a acquis la
propriété à la suite du partage d'une succession, il reproche à l'autorité
intimée d'avoir pris en compte la valeur vénale fixée par l'expert immobilier
mandaté par les héritiers, dès lors que cette valeur (qui a été fixée en
effectuant la moyenne entre la "valeur intrinsèque" et la valeur de
rendement fixées par l'expert) comprend déjà une composante de rendement. Il
demande que la valeur vénale pour fixer le montant de l'estimation fiscale soit
celle résultant de la moyenne entre la "valeur intrinsèque" fixée par
l'expert et la valeur de rendement établie par l'autorité intimée.

Or, la loi prévoit clairement que
la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci. En
l'espèce, les biens immobiliers ont été attribués au recourant dans le cadre
d'un partage lors d'une succession et leur valeur vénale a été fixée lors d'une
expertise. C'est toutefois bien à ces valeurs fixées par l'expert que le
recourant a accepté de recevoir ces biens. Dès lors qu'il était d'accord, lors
du partage, qu'on attribue ces valeurs à ses biens, il ne peut les contester
lorsqu'elles servent à établir la valeur de leur estimation fiscale. 

Quant à son reproche selon lequel
l'autorité intimée a pris en compte la valeur vénale fixée par l'expert
immobilier mandaté par les héritiers, laquelle comprend déjà une composante de
rendement, on relève d'une part qu'il n'est pas contraire à la règlementation
en matière d'estimation fiscale de tenir compte d'une composante de rendement
pour le calcul d'une valeur vénale; c'est d'ailleurs précisément prévu par
l'art. 8 al. 1 in fine RLEFI. D'autre part, l'autorité intimée n'est pas liée
par les paramètres d'évaluation retenus par l'expertise immobilière effectuée
dans le cadre du partage successoral; la notion de valeur intrinsèque est
inconnue dans la législation en matière d'estimation fiscale et la valeur de
rendement, au demeurant établie sur la base d'un revenu locatif différent de
celui communiqué à l'autorité intimée, résulte d'une capitalisation à un taux
inapproprié.

C'est dès lors à juste titre que l'autorité
intimée a pris en compte les valeurs vénales figurant dans l'acte de transfert
notarié pour établir le montant de l'estimation fiscale des parcelles ********,
2********, 4******** et 6********.

bb) Concernant la parcelle
8********, dont il a acquis la propriété en l'achetant à l'un des autres
héritiers de feu Z.________, le recourant requiert que la valeur de
l'estimation fiscale soit fixée à 80% de sa valeur vénale (fixée par l'expert).

Or, comme l'autorité
de céans a déjà eu l'occasion de le relever (dans un arrêt du 21 septembre 2010
EF.2010.0003, consid. 2b), il ne ressort d'aucun texte
ni d'aucune jurisprudence que la valeur de l'estimation fiscale devrait
correspondre à un pourcentage de la valeur vénale. Les allégations du recourant
au sujet de la pratique invoquée sont du reste dépourvues de toute indication
relative à une base légale. Quant aux deux exemples dont il se prévaut, il
apparaît que le fait que l'estimation fiscale des biens immobiliers en question
corresponde à un montant égal ou proche du 80% de leur prix d'achat est le
fruit du hasard et non d'une façon de procéder des Commissions d'estimation
fiscale concernées. A supposer même que ces autorités se soient, à tort,
fondées exclusivement sur le 80% de la valeur vénale, le recourant ne saurait
se prévaloir d'une telle pratique. C'est dès lors à juste titre que l'autorité
intimée a procédé à la taxation de la parcelle 8******** en effectuant la
moyenne entre la valeur de rendement fournie par le propriétaire et capitalisée
au taux de 7 ½ % l'an (conforme à l'art. 7 RLEFI) et la valeur vénale figurant
dans l'acte de vente notarié.

3.                               
Il résulte des considérants qui précèdent que le
recours doit être rejeté et la décision entreprise confirmée. Vu l'issue du
pourvoi, les frais seront mis à la charge du recourant. Il n'est pas alloué de
dépens.

Par ces motifs

 la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.                                  
Le recours est rejeté.

II.                                
La décision du 5 avril 2011 de la Commission
d'estimation fiscale des immeubles de Lausanne est confirmée.

III.                               
Les frais du présent arrêt, par 1'500 (mille
cinq cents) francs, sont mis à la charge du recourant.

IV.                             
Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 21 décembre 2011

 

Le président:                                                                                             La
greffière :

                                                                                                                  

Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.