# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1787c3c6-eb1b-5d35-a740-b78d7f250e4f
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-09-18
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 18.09.2025 B 2024/232
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2024-232_2025-09-18.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 1/18

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2024/232

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 04.11.2025

Entscheiddatum: 18.09.2025

Entscheid Verwaltungsgericht, 18.09.2025
Grundstückgewinn/Haltedauerrabatt. Art. 31 Abs. 2, 131 Abs. 2 und 141 Abs. 
2 StG (sGS 811.1). Art. 12 Abs. 1 StHG (sGS 642.14). Die Beschwerdeführer 
überführten zwei Grundstücke im Jahr 2005 vom Privat- in ihr 
Geschäftsvermögen (Privateinlage) und im Jahr 2013 wieder zurück ins 
Privatvermögen (Privatentnahme). Streitig war, ob die Vorinstanz für die 
Berechnung des Haltedauerrabatts die Eigentumsdauer vor der Überführung 
der beiden Grundstücke vom Privat- ins Geschäftsvermögen bei der 
Berechnung der Grundstückgewinnsteuer zu Unrecht nicht berücksichtigt 
hat (vgl. Standpunkt der Beschwerdeführer) bzw. ob der Haltedauerrabatt 
nur für jenen Zeitraum (konkret: 2013 bis 2023) zu gewähren ist, welcher für 
die Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinns massgebend ist (vgl. 
Standpunkt des Beschwerdegegners). Das Verwaltungsgericht schloss sich 
dem Standpunkt des Beschwerdegegners an. Es hielt zur Auslegung des 
Begriffs des "Eigentums" in Art. 141 (Abs. 1 und) Abs. 2 StG unter anderem 
fest, dass es bei einer isolierten Betrachtung des Wortlauts von Art. 141 
(Abs. 1 und) Abs. 2 StG naheläge, den Begriff des "Eigentums" in Anlehnung 
an das Zivilrecht (bzw. spezifischer: das Sachenrecht) so zu verstehen, dass 
der Haltedauerrabatt auf der gesamten Dauer zwischen Erwerb und 
Veräusserung eines Grundstücks berechnet würde (Art. 656 ff. ZGB). Zu 
beachten sei allerdings, dass der Wortlaut von Art. 141 Abs. 2 StG auf den 
"Standardfall" zugeschnitten sei, in dem eine Person ein Grundstück 
durchgehend im Privatvermögen halte. Es bestünden keine Hinweise, dass 
bei der Formulierung von Art. 141 Abs. 2 StG auch die speziellen Fälle 
mitbedacht worden wären, bei denen eine steuerpflichtige Person ihr 
Grundstück wechselnd im Privatvermögen und im Geschäftsvermögen halte. 
Systematische, teleologische und historische Auslegungsgesichtspunkte 
würden dafür sprechen, Art. 141 Abs. 2 StG trotz seines prima vista in eine 
andere Richtung weisenden Wortlauts so auszulegen, dass der 
Haltedauerrabatt auf die Periode beschränkt werde, die auch besteuert 
werde. Konkret führe dies dazu, dass die Haltedauer (das "Eigentum") ab 

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 2/18

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

dem Zeitpunkt der Überführung der streitbetroffenen Grundstücke vom 
Geschäfts- ins Privatvermögen der Beschwerdeführer im Jahr 2013 zu 
berechnen sei. Bei Veräusserung der Grundstücke im Jahr 2023 sei somit die 
Mindestdauer von 15 Jahren, ab welcher ein Haltedauerrabatt gewährt 
werde, nicht erreicht gewesen. Dem-entsprechend sei kein Haltedauerrabatt 
zu gewähren. (Verwaltungsgericht, B 2024/232) Gegen dieses Urteil wurde 
Beschwerde beim Bundesgericht erhoben (Verfahren 9C_594/2025)

Entscheid siehe pdf.

Kanton St.Gallen 

Gerichte 

 
 

 

Verwaltungsgericht 

Abteilung III 

 

 

 

 

 

 

 Entscheid vom 18. September 2025  

Besetzung  Abteilungspräsident Brunner; Verwaltungsrichterinnen Bietenharder und 

Lendfers, Verwaltungsrichter Engeler und Zogg; Gerichtsschreiber 

Schmid  

   

Geschäftsnr.   B 2024/232 

 

   

Verfahrens- 

beteiligte 

 

 A.__ und B.__, 

Beschwerdeführer,  

vertreten durch die St. Galler Steuerexperten AG, Bogenstrasse 9, 

9000 St. Gallen,  

 

 

  gegen 

  Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen,  

Unterstrasse 28, 9001 St. Gallen,  

Vorinstanz,  

 

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,  

Beschwerdegegner,  

 

 

  

Gegenstand  Grundstückgewinnsteuer (Haltedauerrabatt) 

 

 

 

 

 

B 2024/232 

 

2/16 

Das Verwaltungsgericht stellt fest: 

A.   

a. 

A.__ und B.__ erwarben am 27. Februar 1987 das 1'215 m2 grosse Grundstück Nr. 0000_, 

Grundbuch Z.__, und errichteten darauf ein Wohnhaus mit Arztpraxis. Am 15. Oktober 1997 

erwarben sie das 1'500 m2 grosse Nachbargrundstück Nr. 0001_, am 17. Oktober 2006 

sodann ein 325 m2 grosses Landstück, welches vom benachbarten Grundstück Nr. 0002_ 

abgetrennt und mit dem Grundstück Nr. 2'840 vereinigt wurde.  

b. 

Im Jahr 2005 hatten A.__ und B.__ die Grundstücke Nrn. 0000_ und 0001_ vom Privat- in 

ihr Geschäftsvermögen überführt. Im Jahr 2013 erfolgte eine Rücküberführung der beiden 

Grundstücke ins Privatvermögen. Am 19. Dezember 2022 teilten A.__ und B.__ dem kan-

tonalen Steueramt mit, sie beabsichtigten im Rahmen einer erbvertraglichen Regelung eine 

Übertragung der Grundstücke Nrn. 0000_ und 0001_ an die von ihnen beherrschte C.__ 

AG, Z.__. Sie ersuchten um steueramtliche Bestätigung der Anlagekosten für die Grund-

stückgewinnsteuer von insgesamt CHF 2'592'334 (Kaufpreis Grundstück Nr. 0000_ von 

CHF 182'250 + Kaufpreis Grundstück Nr. 0001_ von CHF 209'580 + Kaufpreis Landstück 

CHF 16'250 + wertvermehrende Investitionen 1988/89 CHF 1'734'754 + wertvermehrende 

Investitionen 1998 CHF 399'500 + Investitionen in Erschliessung und Umgebung 

CHF 50'000). Das kantonale Steueramt stimmte diesem Ruling mit Schreiben vom 20. De-

zember 2022 zu (act. G 8/8/1 f.). 

c. 

Mit Kaufvertrag vom 24. März 2023 (act. G 8/8/3) veräusserten A.__ und B.__ die Liegen-

schaften Nrn. 0001_ und 0000_ für CHF 2'662'000 an die C.__ AG, Z.__. Der Besitzantritt 

der Erwerberin (mit Übergang von Nutzen, Lasten und Gefahr) erfolgte rückwirkend auf den 

1. Januar 2023 (act. G 3/4 S. 5). A.__ ist gemäss Handelsregister einzelzeichnungsberech-

tigter Verwaltungsratspräsident der C.__ AG, seine Ehefrau, B.__, fungiert als einzelzeich-

nungsberechtigtes Mitglied des Verwaltungsrats. Mit Steuerklärung vom 18. April 2023 (act. 

G 8/8/4) deklarierten die Ehegatten A.__ und B.__ einen steuerbaren Grundstückgewinn 

von CHF 33'970 (Verkaufserlös CHF 2'662'000 – anrechenbare Anlagekosten von 

CHF 2'628'030 [Erwerbspreis CHF 2'592'334 + Nebenkosten CHF 35’696]).  

  

 

B 2024/232 

 

3/16 

d. 

Mit Veranlagungsverfügung vom 10. Mai 2023 legte das kantonale Steueramt den steuer-

baren Grundstückgewinn auf CHF 653'304 fest und gewährte einen Haltedauerrabatt von 

3%. Es ging von einem anrechenbaren Erwerbspreis von CHF 1'973'000 aus und hielt dazu 

fest, dass die beiden Grundstücke im Jahr 2013 mit Werten von CHF 1'620'000 (Nr. 0000_) 

und CHF 353'000 (Nr. 0001_) ins Privatvermögen (rück-)überführt worden seien. Bei der 

Berechnung des Grundstückgewinns sei der Überführungswert massgebend. Die Zusiche-

rung vom 20. Dezember 2022 sei in Unkenntnis dieses Umstands erfolgt, weshalb das Ru-

ling nicht verbindlich sei. Die Haltedauer berechnete das Steueramt ab dem Jahr 2005 (act. 

G 8/8/7), dem Zeitpunkt der Übertragung der Grundstücke Nrn. 0000_ und 0001_ vom Pri-

vat- ins Geschäftsvermögen (vgl. Bst. A.b hiervor). 

e. 

In ihrer hiergegen erhobenen Einsprache vom 12. Juni 2023 beantragten A.__ und B.__, 

der Erwerbspreis sei auf CHF 2'592'334 festzulegen; ferner seien der Rabattberechnung 

anstelle des Jahres 2005 die Erwerbsjahre 1987 und 1997 zugrunde zu legen (act. G 

8/8/11). Hierauf drohte ihnen das kantonale Steueramt an, dass die Veranlagung zu ihren 

Ungunsten korrigiert werde, weil die Haltedauer ab dem Zeitpunkt der Überführung vom 

Geschäfts- ins Privatvermögen im Jahr 2013 zu berechnen sei. Mit Entscheid vom 9. Feb-

ruar 2024 wies das kantonale Steueramt die Einsprache ab und kam auf den ursprünglich 

gewährten Haltedauerrabatt zurück (act. G 8/8/13 f.).  

B.  

Den hiergegen von A.__ und B.__ erhobenen Rekurs vom 13. März 2024 (act. G 8/1) hiess 

die Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen (VRK) mit Entscheid vom 14. 

November 2024 unter Aufhebung des Einspracheentscheids teilweise gut und wies die An-

gelegenheit unter Aufhebung des Einspracheentscheids zu neuer Verfügung im Sinn der 

Erwägungen an das kantonale Steueramt zurück. Zur Begründung hielt die VRK fest, das 

kantonale Steueramt habe den steuerbaren Grundstückgewinn korrekt festgelegt. Hinsicht-

lich des Haltedauerrabatts erweise sich der Rekurs jedoch insofern als teilweise begründet, 

als die Rekurrenten – wie ursprünglich verfügt (vgl. Bst. A.d hiervor) – Anspruch auf eine 

Ermässigung des Steuerbetrags um 3% hätten (act. G 2).  

C.   

a. 

Gegen den Rekursentscheid der Verwaltungsrekurskommission erhoben A.__ und B.__ mit 

Eingabe vom 20. Dezember 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie stellen den 

Antrag, für die Berechnung des Haltedauerrabatts sei auf den Erwerb der zwei Grundstücke 

 

B 2024/232 

 

4/16 

Nr. 0000_ im Jahr 1987 und Nr. 0001_ im Jahr 1997 abzustellen; eventualiter sei die Be-

rechnung des Haltedauerrabatts gemäss bisheriger Praxis vorzunehmen; unter Kosten- 

und Entschädigungsfolgen zzgl. Mehrwertsteuer (act. G 1). 

b. 

Am 14. Januar 2025 teilte die Vorinstanz mit, dass sie auf eine Vernehmlassung verzichte 

(act. G 7). Das kantonale Steueramt stellte in seiner Vernehmlassung vom 6. Februar 2025 

den Antrag, der Rekursentscheid vom 14. November 2024 sei im Sinne einer reformatio in 

peius aufzuheben und der Einspracheentscheid vom 9. Februar 2024 sei zu bestätigen 

(act. G 10). Hierzu äusserten sich die Beschwerdeführer mit (verspäteter) Eingabe vom 

10. März 2025 (act. G 13).    

c. 

Mit Schreiben vom 6. Mai 2025 teilte das Verwaltungsgericht A.__ und B.__ mit, dass es in 

Betracht ziehe, den angefochtenen Rekursentscheid – über ihre Beschwerdebegehren hin-

ausgehend – im Sinne der Position des kantonalen Steueramts dahingehend abzuändern, 

dass der Haltedauerrabatt auf Basis jenes Zeitraums bemessen werde, welcher auch für 

die Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinns massgebend sei (konkret: 2013 bis 

2023). Es setzte ihnen Frist an, sich zu dieser drohenden Schlechterstellung zu äussern. 

Mit Eingabe vom 23. Mai 2025 liessen sich A.__ und B.__ vernehmen. Die Eingabe wurde 

den übrigen Verfahrensbeteiligten am 27. Mai 2025 zur Kenntnisnahme zugestellt. Weitere 

Stellungnahmen gingen nicht ein.  

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung: 

1.  

1.1.  

Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 196 Abs. 1 des 

Steuergesetzes, sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-

pflege, sGS 951.1, VRP). Als Steuerpflichtige, deren Begehren mit dem angefochtenen 

Entscheid (teilweise) abgewiesen worden sind, sind die Beschwerdeführer zur Beschwer-

deerhebung befugt (Art. 196 Abs. 1 StG). Die Beschwerde gegen den am 19. November 

2024 versandten Rekursentscheid wurde mit Eingabe vom 20. Dezember 2024 rechtzeitig 

erhoben und erfüllt formell und inhaltlich die gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 

und Art. 161 StG in Verbindung mit Art. 64 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Darauf ist einzutreten. 

 

B 2024/232 

 

5/16 

1.2.  

Der vorliegende Entscheid ergeht gestützt auf Art. 18 Abs. 3 lit. b Ziff. 1 und 4 des Gerichts-

gesetzes (sGS 941.1; GerG) in Fünferbesetzung, da eine Rechtsfrage von grundsätzlicher 

Bedeutung zur Beurteilung steht, die in dieser Form jedenfalls dem Verwaltungsgericht erst-

mals unterbreitet wird (vgl. E. 5.3.1 hiernach). 

2.  

Das Verwaltungsgericht entscheidet im Steuerbeschwerdeverfahren, ohne an die Begeh-

ren der Beteiligten gebunden zu sein (Art. 196 Abs. 2 StG). Es hat im Rahmen der ange-

fochtenen Veranlagung aufgrund des Sachverhalts und der massgeblichen Vorschriften 

dem objektiven Recht zum Durchbruch zu verhelfen. Daraus folgt – abweichend von den 

allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften (Art. 63 VRP) – die Zulässigkeit einer refor-

matio in peius (vgl. dazu VerwGE B 2022/13-14 vom 21. Dezember 2022 E. 6). Zur Ver-

meidung eines Überraschungsentscheids (vgl. dazu BRUNNER/ZOLLINGER, Das Verbot des 

Überraschungsentscheids im schweizerischen Prozessrecht, SJZ 22/2022, S. 1077 ff., 

S. 1087 ff.) hat das Gericht vorgängig anzukündigen, wenn es eine solche in Betracht zieht 

(Art. 29 Abs. 2 BV). Dieser Vorgabe wurde vorliegend Rechnung getragen (vgl. Bst. B.c 

hiervor). 

3.   

3.1.  

Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die aus der Veräusserung von Grund-

stücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen erzielt werden, soweit der Erlös 

die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt 

(Art. 12 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kan-

tone und Gemeinden, SR 642.14, StHG; Art. 130 Abs. 1 und Art. 134 StG). Als Veräusse-

rung gelten jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der wirtschaftlichen Verfü-

gungsgewalt über ein Grundstück (Art. 131 Abs. 1 StG).  Zu den abziehbaren Anlagekosten 

zählen der Erwerbspreis und die Aufwendungen. Als Erwerbspreis gilt der durch die Grund-

buchbelege ausgewiesene Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers oder der 

tatsächlich bezahlte niedrigere Preis (Art. 136 Abs. 1 StG); liegt kein Kaufpreis vor, wird der 

Erwerbspreis nach dem Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs bestimmt (Art. 136 Abs. 2 

StG). Bei Erwerb aus Eigentumswechsel mit Steueraufschub ist der Erwerbspreis bei der 

letzten Veräusserung massgebend, die keinen Steueraufschub bewirkt hat oder bewirkt 

hätte (Art. 136 Abs. 4 StG; vgl. BGer 2C_1055/2019 vom 26. Juni 2020 E. 2.2.1).  

  

 

B 2024/232 

 

6/16 

3.2.  

Im dualistischen System, dem der Kanton St. Gallen folgt, erfolgt die Besteuerung der Ge-

winne auf Grundstücken des Privatvermögens mit der Grundstückgewinnsteuer und die 

Besteuerung der Gewinne auf Grundstücken des Geschäftsvermögens als Einkommen 

(vgl. ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, Schweizerisches Grundstückgewinnsteu-

errecht, Zürich/Basel/Genf 2021, § 2 N 3 und 9). Der Veräusserung gleichgestellt ist die 

Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen (sog. Privatentnahme, vgl. Art. 31 Abs. 2 

StG). Aus steuersystematischen Gründen – steuerlich werden Geschäfts- und Privatvermö-

gen unterschiedlich behandelt – ist die Differenz zwischen dem (amtlich geschätzten) Ver-

kehrs- und dem Buchwert (allenfalls vermehrt um allfällige steuerlich nicht anerkannte Ab-

schreibungen) als Kapitalgewinn mit dem übrigen Einkommen aus selbständiger Erwerbs-

tätigkeit zu besteuern. Dieser setzt sich zusammen aus den wieder eingebrachten Ab-

schreibungen und dem Wertzuwachsgewinn. Als massgebender Überführungswert und da-

mit aktueller Marktwert gilt der Verkehrswert. In der Regel wird auf den amtlich geschätzten 

Verkehrswert abgestellt (St. Galler Steuerbuch [StB] 31 Nr. 3). Da bei Überführung eines 

Grundstücks vom Geschäfts- ins Privatvermögen bereits einkommenssteuerrechtlich abge-

rechnet wird, liegt unter dem Aspekt der Grundstückgewinnsteuer kein Veräusserungstat-

bestand vor. In einem solchen Fall ist jedoch bei einer späteren Veräusserung des nunmehr 

im Privatvermögen gehaltenen Grundstücks nicht der durch die Grundbuchbelege ausge-

wiesene ursprüngliche Erwerbspreis, sondern der damalige Überführungswert (sog. Ent-

nahmewert) massgebend (StB 131 Nr. 1 Ziff. 4 und 136 Nr. 1 Ziff. 2.6). 

3.3.  

War das Grundstück während mehr als 15 Jahren im Eigentum des Veräusserers, wird der 

Steuerbetrag nach Art. 141 Abs. 2 StG für jedes weitere volle Jahr wie folgt ermässigt: Auf 

einem Gewinnanteil von höchstens CHF 500’000 um 1,5 Prozent, höchstens aber um 

40,5 Prozent, wenn der Veräusserer das Grundstück wenigstens 15 Jahre selbst bewohnt 

hat (lit. a); auf Gewinnanteilen über CHF 500’000 gemäss lit. a dieses Absatzes sowie in 

den anderen Fällen um 1 Prozent, höchstens aber um 20 Prozent (lit. b).   

4.  

Unbestritten ist vorliegend, dass die Beschwerdeführer die Grundstücke Nrn. 0000_ und 

0001_ im Jahr 2005 vom Privat- in ihr Geschäftsvermögen überführt haben und dass im 

Jahr 2013 eine Rückübertragung der beiden Grundstücke ins Privatvermögen erfolgt ist 

(vgl. act. G 1 Ziffer 2.5). Ebenfalls nicht (mehr) streitig ist, dass für die Anlagekosten nicht 

der vom Beschwerdegegner im Vorbescheid/Ruling vom 20. Dezember 2022 (act. G 8/8/1) 

bestätigte Erwerbspreis von CHF 2'592'334, sondern der amtliche Verkehrswert der beiden 

Grundstücke im Zeitpunkt der Rücküberführung ins Privatvermögen im Jahr 2013 von 

CHF 1'973'000 (act. G 8/8/3) heranzuziehen ist (vgl. act. G 1 Ziffer 3.2 und G 2 E. 2). 

 

B 2024/232 

 

7/16 

Unterschiedliche Auffassungen vertreten Beschwerdeführer, Beschwerdegegner und Vo-

rinstanz in Bezug auf die Berechnung der Haltedauer, die durch Art. 141 Abs. 2 StG gere-

gelt ist.  

4.1.  

Die Vorinstanz erwog diesbezüglich, dass die Haltedauer nach Art. 141 Abs. 2 StG an das 

zivilrechtliche Eigentum anknüpfe. Dieses werde durch den Kauf des Grundstücks begrün-

det und ende mit dessen Veräusserung. Im Grundstückgewinnsteuerrecht habe der Ge-

setzgeber – in Abweichung zum sachenrechtlichen Eigentumsbegriff – die Überführung ei-

nes Grundstücks vom Privat- ins Geschäftsvermögen steuersystematisch der zivilrechtli-

chen Veräusserung gleichgestellt (Art. 131 Abs. 2 StG). Dies habe zur Folge, dass zu die-

sem Zeitpunkt über die Grundstückgewinnsteuer abzurechnen sei, und zwar unter Berück-

sichtigung der Haltedauer. Dies sei erforderlich, weil ein nach der Überführung des Grund-

stücks in das Geschäftsvermögen erzielter Grundstückgewinn im dualistischen System 

nicht mehr mit der Grundstückgewinnsteuer, sondern mit der Einkommenssteuer besteuert 

werde. Übersteige der Buchwert (Verkehrswert) im Zeitpunkt der Privateinlage die Anlage-

kosten des überführten Grundstücks, müsse der Differenzbetrag der Grundstückgewinn-

steuer unterworfen werden, da dieser Wertzuwachs, der in der Zeit zwischen Erwerb und 

Überführung des Grundstücks entstanden sei, andernfalls nie besteuert würde. Massge-

bend für die Berechnung der Besitzdauer bzw. das Ende der Besitzdauer sei der Zeitpunkt, 

in welchem eine rein privat oder überwiegend privat genutzte Liegenschaft tatsächlich über-

wiegend geschäftlichen Zwecken dienstbar gemacht werde oder eine ausdrückliche Wid-

mung als Geschäftsvermögen erfolgt sei. Werde dagegen ein Grundstück des Geschäfts-

vermögens ins private Vermögen überführt, werde der dabei erzielte Gewinn zwischen dem 

Buchwert des Grundstücks und dem Verkehrswert im Zeitpunkt der Überführung als Ein-

kommen besteuert (Art. 31 Abs. 2 StG). Ein Eigentümerwechsel finde mangels gesetzlicher 

Regelung nicht statt, weshalb auch die Besitzdauer nicht unterbrochen werde. Der Gesetz-

geber habe lediglich die Überführung vom Privat- ins Geschäftsvermögen einer Veräusse-

rung gleichgestellt, nicht aber eine solche vom Geschäfts- ins Privatvermögen. Diese Be-

trachtungsweise entspreche im Übrigen auch der im Steuerbuch (StB 141 Nr. 2, Ziffer 4.1; 

Version vom 1. Januar 2021) publizierten Praxis des Beschwerdegegners. Dass die Eigen-

tumsdauer vor der Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen (recte: vom Privat- ins 

Geschäftsvermögen) nicht in die Berechnung des steuerbaren Grundstücksgewinns ein-

fliesse und damit auch die inflationsbedingte Teuerung nicht vollständig berücksichtigt 

werde, sei eine Folge der unterschiedliche Besteuerungssysteme für Liegenschaften im 

Geschäftsvermögen und solchen im Privatvermögen und daher hinzunehmen. Aus dem-

selben Grund sei auch nicht zu beanstanden, dass ein Steuerpflichtiger, der sein Grund-

stück immer im Privatvermögen gehalten habe, steuerrechtlich anders behandelt werde wie 

eine solcher, der sein Grundstück vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt habe. 

 

B 2024/232 

 

8/16 

Dadurch würden weder der Grundsatz der Rechtsgleichheit noch das Willkürverbot verletzt 

(act. G 2 S. 10 f.). Über die Abwicklung der im Jahr 2005 erfolgten Überführung der beiden 

Grundstücke vom Privat- ins Geschäftsvermögen sei nichts weiter bekannt. Jedoch sei da-

von auszugehen, dass die Liegenschaften ab diesem Jahr in den Geschäftsbüchern geführt 

worden seien. Mithin sei das Jahr 2005 Ausgangspunkt für die Berechnung der Besitz-

dauer, die folglich 17 volle Jahre betrage (2005 bis 2022). Demnach hätten die Beschwer-

deführer gestützt auf Art. 141 Abs. 2 lit. a StG Anspruch auf Ermässigung des Steuerbe-

trags um drei Prozent (2 volle Jahre zu je 1.5 Prozent; act. G 2 S. 11 f.).  

4.2.  

Die Beschwerdeführer stellen sich auf den Standpunkt, dass für die Berechnung des Hal-

tedauerrabatts aufgrund des klaren Wortlauts von Art. 141 StG, aber auch aus Gründen der 

Rechtsgleichheit die zivilrechtliche Eigentumsdauer massgebend sei, und dass diese aus-

gehend vom Zeitpunkt des Eigentumserwerbs der Grundstücke Nrn. 0000_ und 0001_ in 

den Jahren 1987 und 1997 zu berechnen sei. Wegen der unterschiedlichen Eigentums-

dauer könne vorliegend der steuerbare Gesamtgewinn aufgrund der Anlagekosten der bei-

den Grundstücke prozentual aufgeteilt werden (act. G 3/9). Die Vorinstanz anerkenne zwar, 

dass die Haltedauer an das Eigentum anknüpfe (S. 10 lit. c/aa), halte im Widerspruch dazu 

dann jedoch fest, dass die Eigentumsdauer vor der Überführung vom Geschäfts- ins  

Privatvermögen (recte: vom Privat- ins Geschäftsvermögen) nicht in die Berechnung des 

steuerbaren Grundstückgewinns einfliesse und damit auch die inflationsbedingte Teuerung 

nicht vollständig berücksichtigt werde (S. 11 lit. c/bb). Es werde im angefochtenen  

Entscheid nicht zureichend begründet, warum der Umstand, dass die steuersystematische 

Realisation eines «Grundstückgewinns» bei der Überführung vom Privat- ins Geschäftsver-

mögen die Haltedauer trotz anderslautender gesetzlicher Regelung unterbrechen solle, als 

Folge der unterschiedlichen Besteuerungssysteme für Liegenschaften im Geschäftsvermö-

gen und solchen im Privatvermögen einfach «hinzunehmen» sei. Dies führe auch zu  

sachlich falschen Ergebnissen. Art. 141 Abs. 2 StG nenne für die Berechnung der Halte-

dauer die Zeit, in der ein Grundstück im Eigentum des Veräusserers sei. Damit könne  

offensichtlich nur das zivilrechtliche Eigentum gemeint sein, weshalb bei der Ermässigung 

für lange Haltedauer von Eigentumsrabatt gesprochen werde. Damit sei die Haltedauer für 

Grundstück Nr. 0000_ ab 1987 und für Grundstück Nr. 0001_ ab 1997 zu berechnen. Die 

Übertragung einer Liegenschaft vom Geschäfts- ins Privatvermögen erfolge zum Verkehrs-

wert und der aufgelaufene Geschäftsgewinn (Differenz zwischen Verkehrswert und Ein-

kommenssteuerwert) unterliege der Einkommenssteuer. Auf dem Geschäftsgewinn könne 

kein Haltedauerabzug gemacht werden, weil die Einkommenssteuer keinen solchen Abzug 

kenne. Wenn die Liegenschaft später mit einem seit der Privatentnahme aufgelaufenen 

Gewinn verkauft werde, gebe es keinen Grund, für den letzten Teil des Gewinns Art. 141 

Abs. 2 StG nicht vollumfänglich mit der gesamten Haltedauer zur Anwendung zu bringen. 

 

B 2024/232 

 

9/16 

Werde beim Verkauf eines Grundstücks im Privatvermögen mit zwei vorangegangenen 

steuersystematischen Realisierungen für den seit der zweiten steuersystematischen Reali-

sierung aufgelaufenen Grundstückgewinn nicht der gesamte Haltedauerrabatt gewährt, sei 

der Steuerpflichtige schlechter gestellt, als wenn er die Liegenschaft die gesamte Zeit im 

Privatvermögen gehalten hätte. Eine solche Besteuerung verletze das Rechtsgleichheits-

gebot (Art. 8 BV) sowie das Willkürverbot (Art. 9 BV) und führe zu sachlich falschen Ergeb-

nissen (Beispiel act. G 1 S. 8 f.). Das zivilrechtliche Eigentum sei unabhängig von steuer-

systematischen Realisationen. Der Grund für den steuerbaren Grundstückgewinn der Be-

schwerdeführer im Jahr 2023 sei mit dem Erwerb der Grundstücke im Jahr 1987 (Nr. 0000_) 

bzw. 1997 (Nr. 0001_) gelegt worden. Auch der Zweck der Haltedauer rechtfertige es, diese 

ab dem Erwerbszeitpunkt zu rechnen. Lediglich diese Lösung sei von Art. 141 Abs. 2 StG 

abgedeckt; sie sei steuersystematisch richtig und ergebe auch das sachgerechte Ergebnis. 

Die Liegenschaft Nr. 0000_ sei von den Beschwerdeführern mehr als 15 Jahre selbstbe-

wohnt worden, weshalb auch die zusätzliche Ermässigung gemäss Art. 141 Abs. 2 lit. a StG 

zu gewähren sei (act. G 2 S. 6-10).   

 

In ihrer Eingabe vom 23. Mai 2025 bestätigen die Beschwerdeführer ihre Sichtweise. Sie 

betonen, Art. 141 Abs. 2 StG knüpfe für den Haltedauerabzug allein an die zivilrechtliche 

Eigentumsdauer an. Der Wortlaut der Bestimmung sei klar und bedürfe keiner zusätzlichen 

Auslegung. Art. 141 Abs. 2 StG regle den Steuertarif; es sei unzulässig, den klaren Wortlaut 

dieser Bestimmung mit Blick auf andere Bestimmungen auszuhebeln, welche das Steuer-

objekt zum Gegenstand hätten (act. G 16). 

4.3.  

Der Beschwerdegegner bekräftigt in seiner Vernehmlassung die dem Einspracheentscheid 

vom 9. Februar 2024 zugrundeliegende Auffassung, dass der Haltedauerrabatt für densel-

ben Zeitraum zu gewähren sei, welcher auch für die Berechnung des steuerbaren Grund-

stückgewinns massgebend sei, d.h. konkret lediglich für den Zeitraum vom 30. April 2013 

(Überführung ins Privatvermögen) bis 24. März 2023 (Grundbucheintrag der Veräusse-

rung). Hierfür sprächen bei der Auslegung des unklaren Wortlauts von Art. 141 Abs. 2 StG 

sowohl das historische Element als auch Sinn und Zweck der Norm sowie die Gesetzes-

systematik (act. G 11 S. 2-4). Der Haltedauerrabatt solle nach dem Willen des (historischen) 

Gesetzgebers dazu dienen, der während der Eigentumsdauer eingetretenen Geldentwer-

tung schematisch Rechnung zu tragen; er sei für jenen Zeitraum zu gewähren, welcher für 

die Berechnung des steuerbaren Gewinns massgebend sei, weil die Geldentwertung nur 

für diesen Zeitraum einen steuererhöhenden Einfluss habe. Aufgrund derselben Überle-

gung sei kürzlich bei der Revision von Art. 139 Abs. 3 StG (Verkürzung der Frist für Ersatz-

wert auf 20 Jahre) auch der Haltedauerrabatt gemäss Art. 141 Abs. 4 StG auf 20 Jahre 

verkürzt worden. Aus gesetzessystematischer Sicht weist der Beschwerdegegner unter 

 

B 2024/232 

 

10/16 

anderem darauf hin, dass der Grundstückgewinn sich aus dem Wertzuwachs während der 

Eigentumsdauer ergebe, während welcher sich das Grundstück im Privatvermögen des 

Verkäufers befunden habe. Die zivilrechtliche Eigentumsdauer sei hierfür nicht massge-

bend. Dies ergebe sich implizit aus Art. 31 Abs. 2 StG, wonach die Überführung vom Ge-

schäfts- ins Privatvermögen einer Veräusserung gleichgestellt sei. Wenn die Überführung 

vom Geschäfts- ins Privatvermögen bei der Einkommenssteuer eine Veräusserung dar-

stelle und später die Veräusserung der Liegenschaft im Privatvermögen der Grundstückge-

winnsteuer unterliege, so sei aus grundstückgewinnsteuerlicher Sicht die Überführung ins 

Privatvermögen einem Erwerb gleichzustellen. Im Weiteren sei die Überführung vom Ge-

schäfts- ins Privatvermögen mit dem zivilrechtlichen Erwerb im Privatvermögen vergleich-

bar, da Steuerobjekt in beiden Fällen der Gewinn seit der Überführung ins Privatvermögen 

bilde. Es gebe keinen sachlichen Grund, diese beiden steuerlich vergleichbaren Sachver-

halte ungleich zu besteuern. Eine andere Auslegung der Norm erweise sich als verfas-

sungswidrig. Unklar bleibe, was die Vorinstanz aus der fehlerhaften Steuerbuch-Weisung 

ableiten wolle. Auf sie dürfe für die Auslegung der Norm (Art. 141 Abs. 2 StG) nicht abge-

stellt werden. Der Beschwerdegegner beabsichtige nicht, die rechtswidrige Praxis fortzu-

führen (act. G 11 S. 3). 

5.  

Wie dargelegt, überführten die Beschwerdeführer die Grundstücke Nrn. 0000_ und 0001_ 

im Jahr 2005 vom Privat- in ihr Geschäftsvermögen (Privateinlage) und im Jahr 2013 wieder 

zurück ins Privatvermögen (Privatentnahme) (vgl. E. 4 hiervor). Zu klären ist vor diesem 

Hintergrund, ob die Vorinstanz für die Berechnung des Haltedauerrabatts die Eigentums-

dauer vor der Überführung der beiden Grundstücke vom Privat- ins Geschäftsvermögen – 

d.h. die Zeit von 1987 bis 2005 (Grundstück Nr. 0000_) bzw. von 1997 bis 2005 (Grundstück 

Nr. 0001_) – bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer zu Unrecht nicht berücksich-

tigt hat (vgl. Standpunkt der Beschwerdeführer, E. 4.2 hiervor) bzw. ob der Haltedauerrabatt 

nur für jenen Zeitraum (konkret: 2013 bis 2023) zu gewähren ist, welcher für die Berech-

nung des steuerbaren Grundstückgewinns massgebend ist (vgl. Standpunkt des Beschwer-

degegners, E. 4.3 hiervor).  

5.1.  

Während die Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinns im Einspracheentscheid auf 

Grundlage des Überführungswertes 2013 der Grundstücke (Erwerbspreis) erfolgte und sich 

damit auf die Jahre 2013 bis 2023 (Veräusserungsjahr) beschränkte (act. G 8/8/7), stellte 

die Vorinstanz für die Festlegung des Haltedauerrabatts auf die Jahre 2005 bis 2022 ab. 

Mithin verneinte die Vorinstanz den Anspruch auf einen Haltedauerrabatt für die Jahre 1987 

(bzw. 1997) bis 2005, in welchen die beiden Grundstücke als Privatvermögen der Be-

schwerdeführer dem Regime der Grundstückgewinnsteuer unterlagen. Die Vorinstanz 

 

B 2024/232 

 

11/16 

begründete diese Herangehensweise im Wesentlichen damit, dass die Überführung vom 

Privat- ins Geschäftsvermögen gesetzlich einer Veräusserung gleichgestellt sei, nicht je-

doch diejenige vom Geschäfts- ins Privatvermögen. Sie verweist in diesem Zusammenhang 

unter anderem auf das St. Galler Steuerbuch (StB), wo festgehalten wird, dass bei einer 

Privatentnahme (konkret: Übertragung vom Geschäfts- ins Privatvermögen im Jahr 2013) 

einer Liegenschaft die Eigentumsdauer nicht unterbrochen werde, womit für die Berech-

nung des Haltedauerrabatts sowohl die Jahre im Bereich des Geschäftsvermögens (kon-

kret: 2005 bis 2013) als auch diejenigen im Bereich des Privatvermögens (konkret: 2013 

bis 2022) massgebend seien (StB 141 Nr. 2 Ziffer 4.1).  

5.2.  

Die Verwaltungsweisung in StB 141 Nr. 2 Ziffer 4.1 basiert auf einem Entscheid der Vorin-

stanz vom 31. Oktober 1995 (publiziert in GVP 1995 Nr. 21 und SGE 1995 Nr. 23). Dem 

Entscheid lag sachverhaltlich die Konstellation zugrunde, dass der Steuerpflichtige seine 

Liegenschaft ab 1963 im Geschäftsvermögen gehalten, sie im Jahr 1987 (Geschäftsauf-

gabe) jedoch ins Privatvermögen überführt hatte. Bei der Liquidationsgewinnbesteuerung 

war eine Haltedauer von 24 Jahren (1963 bis 1987) berücksichtigt worden, was nach Abzug 

der Karenzfrist von 15 Jahren eine Ermässigung des Steuerbetrags um 13.5% (9 Jahre zu 

1.5%) ergeben hatte. Im Jahr 1993 war die Liegenschaft schliesslich aus dem Privatvermö-

gen veräussert worden. Die Steuerverwaltung hatte den Betrag der hieraus resultierenden 

Grundstückgewinnsteuer lediglich für eine Haltedauer von 6 Jahren (1987 bis 1993) um 9% 

(6x1.5%) ermässigt. In rechtlicher Hinsicht folgte die Vorinstanz in GVP 1995 Nr. 21 / SGE 

1995 Nr. 23 der Auffassung des damaligen Beschwerdeführers, dass der Haltedauerrabatt 

ausgehend von der vollen Dauer des zivilrechtlichen Eigentums von 30 Jahren (1963 bis 

1993) zu berechnen sei, womit ein Rabatt von 22.5 % ([30 Jahre minus 15 Jahre Karenz] x 

1.5%) resultierte. Sie hielt (in Änderung ihrer vormaligen Rechtsprechung) fest, die früher 

erfolgte und besteuerte Überführung einer Liegenschaft vom Geschäfts- ins Privatvermö-

gen habe keine Auswirkung auf die Anrechnung der Eigentumsdauer beim Verkauf der Lie-

genschaft. Zur Begründung legte die Vorinstanz dar, die damalige Praxis der Steuerverwal-

tung, wonach die Privatentnahme der Veräusserung bzw. einem Eigentumswechsel gleich-

zustellen war, finde im Gesetz keine Stütze. Den umgekehrten Fall der Privateinlage stelle 

das Gesetz (Art. 47 Abs. 2 aStG; heute: Art. 131 Abs. 2 Satz 2 StG) hingegen ausdrücklich 

der Veräusserung gleich. Bei der Besteuerung der Überführung einer Liegenschaft vom 

Geschäfts- ins Privatvermögen (Art. 32 Abs. 1 lit. a aStG; heute: Art. 31 Abs. 2 Satz 2 StG) 

handle es sich um die Besteuerung einer steuersystematischen Gewinnrealisierung, bei der 

das Vermögensobjekt im Eigentum des Steuerpflichtigen bleibe. Eine Berücksichtigung der 

Eigentumsdauer erfolge nur, weil Art. 33 Abs. 2 Satz 1 aStG (vgl. heute: Art. 141 Abs. 2 

StG) ausdrücklich eine Ermässigung des Steuerbetrages nach Massgabe der Eigentums-

dauer vorsehe. Nirgends werde jedoch erwähnt, dass die Privatentnahme einem 

 

B 2024/232 

 

12/16 

Eigentumswechsel gleichzusetzen sei. Der Begriff des Eigentums sei im Einklang mit dem 

Sachenrecht auszulegen. Auch im Grundstückgewinnsteuerrecht könne nur die zivilrechtli-

che Eigentumsdauer massgebend sein. Die Auffassung der Steuerverwaltung, die Über-

führung von Liegenschaften ins Privatvermögen sei einem Eigentumswechsel gleichzustel-

len, sei gesetzeswidrig (vgl. GVP 1995 Nr. 21 S. 64-66 bzw. SGE 1995 Nr. 23 S. 2 f.). 

Dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft und fand in der Folge wie erwähnt Eingang in das 

Steuerbuch. 

5.3.   

Der vorstehend dargelegten Praxis der Vorinstanz ist nicht zu folgen. 

5.3.1.  

Vorab ist darauf hinzuweisen, dass das Verwaltungsgericht bis dato keine Gelegenheit 

hatte, sich mit der vorliegend aufgeworfenen Grundsatzfrage auseinanderzusetzen. Der 

Entscheid der Vorinstanz, der in GVP 1995 Nr. 21 und SGE 1995 Nr. 23 abgedruckt ist, 

fand zwar Eingang in das Steuerbuch des Beschwerdegegners. Nach der Praxis des Bun-

desgerichts besteht jedoch kein Anspruch auf Schutz des Vertrauens in eine Verwaltungs-

verordnung, wenn die Behörde die Einhaltung weder individuell zugesichert noch ander-

weitig ein besonderes Vertrauen geweckt hat (BGE 146 I 105 E. 5.1). Auch gegen Ände-

rungen der materiellen Praxis kann der Vertrauensschutz nicht ins Feld geführt werden 

(a.a.O., E. 5.2.1). Ein aus Art. 8 Abs. 1 BV abgeleiteter Anspruch auf Gleichbehandlung im 

Unrecht (a.a.O., E. 5.3) besteht vorliegend ebenfalls nicht: Der Beschwerdegegner hat be-

reits mit seinem Einspracheentscheid klar zum Ausdruck gegeben, an seiner bisherigen 

Praxis nicht festhalten zu wollen; an dieser Position hat er in den Rechtsmittelverfahren im 

Rahmen seiner Schriftsätze konsistent festgehalten. 

5.3.2.  

Die Vorinstanz stützt ihre Rechtsauffassung (vgl. E. 4.1 hiervor) massgeblich darauf ab, 

dass im Vierten Abschnitt des StG zur Grundstückgewinnsteuer lediglich die Überführung 

von Privatvermögen in das Geschäftsvermögen (Privateinlage) einer Veräusserung gleich-

gestellt werde (Art. 131 Abs. 2 StG), nicht jedoch der umgekehrte Vorgang der Überführung 

von Geschäftsvermögen in das Privatvermögen (Privatentnahme). Dieses Argument über-

zeugt nicht: Das Fehlen einer entsprechenden Bestimmung im Abschnitt zur Grundstück-

gewinnsteuer erklärt sich dadurch, dass für eine entsprechende grundstückgewinnsteuer-

rechtliche Norm kein Anlass besteht, weil über den im Rahmen der Privatentnahme (buch-

halterisch) entstehenden Gewinn ausschliesslich einkommenssteuerrechtlich abgerechnet 

wird (Art. 31 Abs. 2 Satz 2 StG; vgl. E. 3.2 hiervor). Für die vorinstanzliche Zwischenlösung, 

wonach das für die Berechnung des Haltedauerrabatts relevante "Eigentum" im Sinne von 

Art. 141 (Abs. 1 und) Abs. 2 StG zwar durch den Vorgang der Privateinlage unterbrochen 

 

B 2024/232 

 

13/16 

werde, nicht jedoch durch denjenigen der Privatentnahme, besteht daher im dualistischen 

System, in dem auf dem Gewinn im Zeitpunkt der Privateinlage die Grundstückgewinn-

steuer und im Zeitpunkt der Privatentnahme die Einkommenssteuer (Geschäftsvermögen) 

zu entrichten ist, kein Raum.  

5.4.  

Ob – ausgehend von dieser Ausgangsüberlegung – der Rechtsauffassung des Beschwer-

deführers zu folgen ist oder derjenigen des Beschwerdegegners, entscheidet sich aufgrund 

einer Auslegung des Begriffs des "Eigentums" in Art. 141 (Abs. 1 und) Abs. 2 StG.   

 

Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der massgeblichen Norm. Ist der Text 

nicht ganz klar und sind verschiedene Interpretationen möglich, so muss nach der wahren 

Tragweite der Bestimmung gesucht werden, wobei alle Auslegungselemente zu berück-

sichtigen sind (Methodenpluralismus). Dabei kommt es namentlich auf den Zweck der Re-

gelung, die dem Text zugrunde liegenden Wertungen sowie auf den Sinnzusammenhang 

an, in dem die Norm steht. Die Entstehungsgeschichte ist zwar nicht unmittelbar entschei-

dend, dient aber als Hilfsmittel, um den Sinn der Norm zu erkennen. Namentlich zur Ausle-

gung neuerer Texte, die noch auf wenig veränderte Umstände und ein kaum gewandeltes 

Rechtsverständnis treffen, kommt den Materialien eine besondere Bedeutung zu. 

Vom Wortlaut darf abgewichen werden, wenn triftige Gründe dafür bestehen, dass er nicht 

den wahren Sinn der Regelung wiedergibt. Sind mehrere Auslegungen möglich, ist jene zu 

wählen, die der Verfassung am besten entspricht. Allerdings findet auch eine verfassungs-

konforme Auslegung ihre Grenzen im klaren Wortlaut und Sinn einer Gesetzesbestimmung 

(BGE 148 II 259 E. 6.3 m.w.H.). 

5.4.1.  

Den Beschwerdeführern ist beizupflichten, dass bei einer isolierten Betrachtung des Wort-

lauts von Art. 141 (Abs. 1 und) Abs. 2 StG naheläge, den Begriff des "Eigentums" in Anleh-

nung an das Zivilrecht (bzw. spezifischer: das Sachenrecht) so zu verstehen, dass der Hal-

tedauerrabatt auf der gesamten Dauer zwischen Erwerb und Veräusserung eines Grund-

stücks berechnet würde (Art. 656 ff. ZGB). Zu beachten ist allerdings, dass der Wortlaut 

von Art. 141 Abs. 2 StG auf den "Standardfall" zugeschnitten ist, in dem eine Person ein 

Grundstück durchgehend im Privatvermögen hält. Aus den Materialien ergeben sich kei-

nerlei Hinweise dafür, dass bei der Formulierung von Art. 141 Abs. 2 StG auch die speziel-

len Fälle mitbedacht worden wären, bei denen eine steuerpflichtige Person ihr Grundstück 

wechselnd im Privatvermögen und im Geschäftsvermögen hält. Es drängt sich daher auf, 

die Bestimmung auch im Lichte ihrer Entstehung, ihres Zwecks sowie im systematischen 

Kontext des Grundstückgewinnsteuerrechts zu lesen (im Sinne des Konzepts der 

 

B 2024/232 

 

14/16 

"grundstückgewinnsteuerrechtlichen Eigentumsdauer", welche vom Beschwerdegegner ins 

Feld geführt wird). 

5.4.2.  

In dieser Hinsicht bringt der Beschwerdegegner überzeugend vor, dass die besseren Argu-

mente dafür sprechen, den Haltedauerrabatt zeitlich auf das zu beschränken, was auch 

besteuert wird, nämlich die Wertsteigerung zwischen der Privatentnahme und der Ver-

äusserung an einen Dritten (vgl. E. 3.2 hiervor): Zwar erscheint es – entgegen der Auffas-

sung des Beschwerdegegners – nicht per se als unzulässig methodendualistisch, für die 

Berechnung von Grundstückgewinn (bzw. das Steuerobjekt) und Haltedauerrabatt (bzw. 

den Steuertarif) auf unterschiedliche Zeiträume abzustellen. So wäre etwa denkbar, den 

Haltedauerrabatt ausschliesslich ausgehend von der zivilrechtlichen Haltedauer zu konzi-

pieren, etwa aufgrund der Überlegung, dass Beständigkeit im Immobilienmarkt anzustreben 

ist (spiegelbildlich zum Aufschlag bei kurzen Haltedauern, mit dem kurzfristige Spekulation 

belastet werden soll). Aufgrund der Materialien ist indes davon auszugehen, dass der 

St. Galler Gesetzgeber mit dem Haltedauerrabatt – wie andere kantonale Gesetzgeber 

auch (vgl. MARKUS LANGENEGGER, in: Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.], Praxis-Kommentar 

zum Berner Steuergesetz, 2. Aufl. 2014, N 1 zu Art. 144 StG-BE) – in erster Linie eine 

Inflationsbereinigung bezwecken wollte (vgl. Botschaft des Regierungsrates zu einem III. 

Nachtragsgesetz zum Steuergesetz vom 22. September 1981, ABl 1981, S. 1569 ff., 

S. 1596 ff.). Eine solche Bereinigung muss sich sinnvollerweise auf das beschränken, was 

auch tatsächlich besteuert wird, denn nur insoweit kommt der Geldentwertung eine steuer-

erhöhende Wirkung zu; insofern sind Steuerobjekt und Steuerbemessung systematisch mit-

einander verknüpft (vgl. auch ZWEIFEL/MARGRAF/HUNZIKER/OESTERHELT, Schweizerisches 

Grundstückgewinnsteuerrecht, 2021, § 11 N 6). Aus derselben Überlegung heraus wurde 

im Übrigen im Rahmen der Änderung von Art. 139 Abs. 3 StG (Verkürzung der Frist für die 

Heranziehung eines Ersatzwerts auf 20 Jahre) die Bestimmung von Art. 141 Abs. 4 StG 

geschaffen, welche den Haltedauerrabatt in den Fällen von Art. 139 Abs. 3 StG parallel zur 

Bestimmung über das Steuerobjekt auf 20 Jahre beschränkt (XVI. Nachtrag zum Steuerge-

setz, Botschaft und Entwürfe der Regierung vom 26. Februar 2019, in: ABl 2019, 946 ff., 

951).  

5.4.3.  

Systematische, teleologische und historische Auslegungsgesichtspunkte sprechen deshalb 

dafür, Art. 141 Abs. 2 StG trotz seines prima vista in eine andere Richtung weisenden Wort-

lauts so auszulegen, dass der Haltedauerrabatt auf die Periode beschränkt wird, die auch 

besteuert wird. Bezogen auf den vorliegenden Fall führt vorstehende Auslegung von 

Art. 141 Abs. 2 StG dazu, dass die Haltedauer (das "Eigentum") ab dem Zeitpunkt der Über-

führung der streitbetroffenen Grundstücke vom Geschäfts- ins Privatvermögen der 

 

B 2024/232 

 

15/16 

Beschwerdeführer im Jahr 2013 (Privatentnahme) zu berechnen ist. Bei Veräusserung der 

Grundstücke im Jahr 2023 war somit die Mindestdauer von 15 Jahren, ab welcher ein Hal-

tedauerrabatt gewährt wird, nicht erreicht. Entsprechend dem Einspracheentscheid vom  

9. Februar 2024 ist den Beschwerdeführern daher – soweit vorliegend interessierend – kein 

Haltedauerrabatt zu gewähren. 

6.   

6.1.  

Aus vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass die Beschwerde der Steuerpflichtigen ab-

zuweisen und der angefochtene Entscheid – im Sinne der Beschwerdebegehren des kan-

tonalen Steueramts – zu ihrem Nachteil dahingehend abzuändern ist, dass in Bestätigung 

des Einspracheentscheids vom 9. Februar 2024 kein Haltedauerrabatt gewährt wird. Die-

sem Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten des Beschwerdever-

fahrens zulasten der Beschwerdeführer (Art. 95 Abs. 1 VRP). Angemessen erscheint eine 

Entscheidgebühr von CHF 3'000 (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 

941.12). Der von den Beschwerdeführern geleistete Kostenvorschuss in gleicher Höhe ist 

anzurechnen. 

6.2.  

Zufolge ihres Unterliegens sind den Beschwerdeführern keine ausseramtlichen Kosten zu 

entschädigen (Art. 98bis VRP). Beschwerdegegner und Vorinstanz haben keinen Anspruch 

auf ausseramtliche Entschädigung (LINDER in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxiskom-

mentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Zürich/St. Gallen 2020, N 19 f. zu 

Art. 98bis VRP). 

  

 

B 2024/232 

 

16/16 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht: 

1.  

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2.  

Der angefochtene Entscheid wird zum Nachteil der Beschwerdeführer dahingehend abge-

ändert, dass – in Bestätigung des Einspracheentscheids vom 9. Februar 2024 – kein Hal-

tedauerrabatt gewährt wird. 

3.  

Die Beschwerdeführer bezahlen amtliche Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

CHF 3'000, unter Anrechnung des von ihnen geleisteten Kostenvorschusses. 

4.  

Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt. 

 

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte
	Entscheid Verwaltungsgericht, 18.09.2025
	Grundstückgewinn/Haltedauerrabatt. Art. 31 Abs. 2, 131 Abs. 2 und 141 Abs. 2 StG (sGS 811.1). Art. 12 Abs. 1 StHG (sGS 642.14). Die Beschwerdeführer überführten zwei Grundstücke im Jahr 2005 vom Privat- in ihr Geschäftsvermögen (Privateinlage) und im Jahr 2013 wieder zurück ins Privatvermögen (Privatentnahme). Streitig war, ob die Vorinstanz für die Berechnung des Haltedauerrabatts die Eigentumsdauer vor der Überführung der beiden Grundstücke vom Privat- ins Geschäftsvermögen bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer zu Unrecht nicht berücksichtigt hat (vgl. Standpunkt der Beschwerdeführer) bzw. ob der Haltedauerrabatt nur für jenen Zeitraum (konkret: 2013 bis 2023) zu gewähren ist, welcher für die Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinns massgebend ist (vgl. Standpunkt des Beschwerdegegners). Das Verwaltungsgericht schloss sich dem Standpunkt des Beschwerdegegners an. Es hielt zur Auslegung des Begriffs des "Eigentums" in Art. 141 (Abs. 1 und) Abs. 2 StG unter anderem fest, dass es bei einer isolierten Betrachtung des Wortlauts von Art. 141 (Abs. 1 und) Abs. 2 StG naheläge, den Begriff des "Eigentums" in Anlehnung an das Zivilrecht (bzw. spezifischer: das Sachenrecht) so zu verstehen, dass der Haltedauerrabatt auf der gesamten Dauer zwischen Erwerb und Veräusserung eines Grundstücks berechnet würde (Art. 656 ff. ZGB). Zu beachten sei allerdings, dass der Wortlaut von Art. 141 Abs. 2 StG auf den "Standardfall" zugeschnitten sei, in dem eine Person ein Grundstück durchgehend im Privatvermögen halte. Es bestünden keine Hinweise, dass bei der Formulierung von Art. 141 Abs. 2 StG auch die speziellen Fälle mitbedacht worden wären, bei denen eine steuerpflichtige Person ihr Grundstück wechselnd im Privatvermögen und im Geschäftsvermögen halte. Systematische, teleologische und historische Auslegungsgesichtspunkte würden dafür sprechen, Art. 141 Abs. 2 StG trotz seines prima vista in eine andere Richtung weisenden Wortlauts so auszulegen, dass der Haltedauerrabatt auf die Periode beschränkt werde, die auch besteuert werde. Konkret führe dies dazu, dass die Haltedauer (das "Eigentum") ab

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte
	dem Zeitpunkt der Überführung der streitbetroffenen Grundstücke vom Geschäfts- ins Privatvermögen der Beschwerdeführer im Jahr 2013 zu berechnen sei. Bei Veräusserung der Grundstücke im Jahr 2023 sei somit die Mindestdauer von 15 Jahren, ab welcher ein Haltedauerrabatt gewährt werde, nicht erreicht gewesen. Dem-entsprechend sei kein Haltedauerrabatt zu gewähren. (Verwaltungsgericht, B 2024/232) Gegen dieses Urteil wurde Beschwerde beim Bundesgericht erhoben (Verfahren 9C_594/2025)

		2026-01-28T04:08:41+0100
	"9001 St.Gallen"
	Publikationsplattform Kanton St.Gallen