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**Case Identifier:** 34c8e37c-bc3a-57af-9d99-94689f9c9b16
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-08-21
**Language:** de
**Title:** ergänzende Vermögenssteuer 2009
**Docket/Reference:** ST.2011.281
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_ST_2011_281_pc.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 ST.2011.281 

Entscheid 

21. August 2012 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichterin Micheline Roth,  
Steuerrichter Marcus Thalmann und Gerichtsschreiberin Nadja Obreschkow 

In Sachen 

1.  A,   
2.  B,   
3.  C,   
4.  D,   
5.  E,   
6.  F,   
7.  G,   

vertreten durch RA lic.iur. H,  

Rekurrenten,  

gegen 

S t a a t   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Dienstabteilung Inventarkontrolle/Erbschaftssteuer,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Rekursgegner,  

betreffend 

ergänzende Vermögenssteuer 2009 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  Die  Erben  der  am  ...  März  2008  verstorbenen  I,  nämlich  A,  B,  C,  D,  E,  F 

und  G  (nachfolgend  die  Pflichtigen)  veräusserten  am  ...  November  2009  das  Bau-

grundstück Kat.Nr. … für (… m² x Fr. 665.-/m² =) Fr. … an die J, K. 

Daraufhin veranlagte das kantonale Steueramt die Pflichtigen am 22. Novem-

ber 2010 für die Staats- und Gemeindesteuern, Steuerperiode 2009, für ein steuerba-

res  Vermögen  von  insgesamt  Fr.  …  mit  einer  ergänzenden  Vermögenssteuer.  Dabei 

legte es  der  Steuerberechnung  den  während  20  Jahren  versteuerten  Ertragswert  von 

Fr.  11'409.-,  den  Verkehrswert  vor  20  Jahren  von  Fr.  ….  (Fr.  430.-/m²)  und  den  Ver-

kehrswert im Jahr des Verkaufs von Fr. …. (Fr. 300.-/m²) zugrunde. 

B. Eine von der Gemeinde L hiergegen erhobene Einsprache, die sich gegen 

den Verkehrswert im Jahr des Verkaufs gerichtet hatte, hiess das kantonale Steueramt 

am  25.  August  2011 gut  und  erhöhte  das  steuerbare  Vermögen  auf  insgesamt  Fr.  ... 

Dabei  wurde  der  Verkehrswert  des  Grundstücks  im  Jahr  des  Verkaufs  entsprechend 

dem erzielten Erlös auf Fr. 665.-/m² festgesetzt. 

C. Mit Rekurs vom 29. September 2011 liessen die Pflichtigen dem Steuerre-

kursgericht beantragen, den Einspracheentscheid aufzuheben. Der ergänzenden Ver-

mögensbesteuerung  sei  ein  steuerbares  Vermögen  von  Fr.  …,  eventuell  ein  solches 

von Fr. … und subeventuell ein solches von Fr. … zugrunde zu legen. Ausserdem ver-

langten sie eine Parteientschädigung. 

In  seiner  Rekursantwort  vom  26.  Oktober  2011  beantragte  das  kantonale 

Steueramt Abweisung des Rekurses sowie eine Parteientschädigung. Hierzu nahmen 

die  Pflichtigen  mit  Replik  vom  29.  November  2011  Stellung  und  ergänzten  diese  mit 

Eingabe  vom  7.  Dezember  2011,  wobei  sie  an  ihren  Anträgen  festhielten.  Mit  Duplik 

vom  19.  Dezember  2011  hielt  auch  das  kantonale  Steueramt  an  seinem  Standpunkt 

fest. 

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Auf die Erwägungen des Einspracheentscheids und die Parteivorbringen wird, 

soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1. Das Vermögen wird nach § 39 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 

(StG)  grundsätzlich  zum  Verkehrswert  bewertet.  Für  land-  oder  forstwirtschaftlich  ge-

nutzte  Liegenschaften  ist  demgegenüber  der  Ertragswert  massgebend  (§ 40  StG). 

Wird ein zum Ertragswert bewertetes Grundstück ganz oder teilweise veräussert oder 

der bisherigen land- oder forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung entfremdet, so wird ge-

mäss § 41 StG vom Eigentümer eine ergänzende Vermögenssteuer erhoben, und zwar 

entsprechend  der  Besitzesdauer,  jedoch  höchstens  für  20  Jahre  (§ 43  Abs. 1  StG). 

Das steuerbare Vermögen berechnet sich nach der Differenz zwischen dem Mittel der 

Ertragswerte und dem  Mittel  der  tatsächlichen Verkehrswerte des  Grundstücks  je am 

Anfang und am Ende der massgebenden Besitzesdauer (§ 43 Abs. 2 StG). Die Steuer 

wird  zu  einem  Steuersatz  von  einem  Promille  erhoben  und  zum  Steuerfuss,  der  im 

Jahr  der  Veräusserung  oder  der  Beendigung  der  land-  oder  forstwirtschaftlichen  Nut-

zung  gilt  (§ 43  Abs. 3  StG).  Vorliegend  ist  das  Grundstück  Kat.Nr.  …  am  ...  Novem-

ber 2009 veräussert worden; für den Beginn der Besitzesdauer vor 20 Jahren ist daher 

auf die Steuerperiode 1989 und für das Ende auf die Steuerperiode 2008 abzustellen  

(vgl.  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  harmonisierten  Zürcher  Steuer-

gesetz, 2. A., 2006, § 43 N. 3). 

Die Verkehrswerte je am Anfang und am Ende der massgebenden Besitzes-

dauer bestimmen sich nicht nach typisierten Bewertungen (im Sinn von Formelwerten, 

wie sie  bei  periodisch zu  erhebenden  Steuern  anzutreffen  sind),  sondern  –  wie allge-

mein bei einmaligen und aperiodischen Steuern – nach dem Preis, der für ein Vermö-

gensrecht bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu 

erzielen  wäre  bzw.  gewesen  wäre  (RB  1991  Nr.  25,  RB  1984  Nr.  44  =  StE  1985 

B 52.22  Nr.  2;  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  §  43  N.  6,  auch  zum  Folgenden).  Der 

Verkehrswert  am  Ende  der  massgebenden  Besitzesdauer  bestimmt  sich  bei  der  Ver-

äusserung in der Regel nach dem erzielten Nettoerlös (RB 1991 Nr. 25) und nicht nach 

dem  Zonenpreis,  wie  er  bei  der  Ermittlung  der  (Formel-)Vermögenssteuerwerte  von 

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Grundstücken  nach  §  39  StG  zur  Anwendung  kommt.  Dasselbe  gilt  auch  für  den  Er-

werbspreis (StRK, 11. Juli 1990, StE 1991 B 52.22 Nr. 5). 

2. Vorliegend sind die Voraussetzungen für die Erhebung einer ergänzenden 

Vermögenssteuer erfüllt, weil das streitbetroffene, ehemals landwirtschaftlich genutzte 

Grundstück  bis  zur  Veräusserung  immer  zum  Ertragswert  von  Fr.  11'409.-  versteuert 

worden  ist.  Die  Erhebung  einer  ergänzenden  Vermögenssteuer  ist  denn  auch  grund-

sätzlich unbestritten; der Rekurs richtet sich ausschliesslich gegen die Bemessung der 

Steuer. Dabei stellen die Pflichtigen sowohl den Verkehrswert vor 20 Jahren wie auch 

jenen im Zeitpunkt der Veräusserung in Frage. 

3.  a)  Im  Einschätzungsentscheid  legte  das  kantonale  Steueramt  den  Ver-

kehrswert im Jahr des Verkaufs auf Fr. 300.-/m² und jenen am Stichtag vor 20 Jahren 

auf Fr. 430.-/m² fest. Auf Einsprache der Gemeinde L hin erhöhte das kantonale Steu-

eramt  den Verkehrswert  im  Jahr  des  Verkaufs  auf  Fr.  665.-/m².  Zur  Begründung  hielt 

die  Amtsstelle fest,  dass  der  korrigierte Wert  dem  tatsächlich  erzielten  Erlös  entspre-

che.  Dieser  sei  auf  dem  freien  Markt  erzielt  worden  und  stelle  keinen  Liebhaberwert 

dar. Zum Erwerbspreis äusserte sich der Einspracheentscheid nicht. 

b) Zur Begründung ihres Rekurses machen die Pflichtigen geltend, dass das 

kantonale Steueramt den massgebenden Sachverhalt unrichtig und unvollständig fest-

gestellt  habe.  Wenn  bei  der  Veranlagung  der  ergänzenden  Vermögenssteuer  auf  die 

Verkehrswerte  und  nicht  auf  Formelwerte  abgestellt  werde,  dürfe  diese  Praxis  den 

Pflichtigen nicht schlechter stellen, als wenn die Vermögenssteuer stets aufgrund des 

tieferen  Formelwerts  von  §  39  StG  bemessen  worden  wäre.  Weil  das  Institut  der  er-

gänzenden  Vermögensbesteuerung  einen  Ausgleich  zu  der  auf  Zusehen  hin  gewähr-

ten  Besteuerung  zum  Ertragswert  anstrebe,  dürfe  daraus  keine  höhere  Steuerbelas-

tung  resultieren,  als  wenn  das  Grundstück  stets  zum  Verkehrswert  besteuert  worden 

wäre. Bis zum Inkrafttreten des revidierten § 39 Abs. 3 StG per 1. Januar 2003 hätten 

die  Pflichtigen  gemäss  der  ursprünglichen  Fassung  sogar  von  einer  auf  60%  des 

Marktwertes  beschränkten  Vermögenssteuer  profitiert.  Wie  §  39  StG  spreche  auch  

§  43  StG  von  demselben  Verkehrswert.  Weil  die  Heranziehung  des  Marktwerts  den 

Grundsatz  der  Rechtsgleichheit  missachte,  komme  es  auf  die  in  den  massgebenden 

Jahren geltenden Formelwerte an. Im Jahr 1988 sei die Weisung des Regierungsrates 

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an  die  Steuerbehörden  über  die  Bewertung  von  Liegenschaften  und  die  Festsetzung 

der  Eigenmietwerte  vom  8.  September  1982  (Weisung  1982)  massgebend  gewesen. 

Diese habe für unerschlossenes, sog. Rohbauland einen Wert von Fr. 250.-/m² vorge-

sehen.  Der  genannte  Ansatz  entspreche  denn  auch  zwei  Handänderungen  in  einem 

1999  durchgeführten  Quartierplanverfahren.  Die  Bestimmung  des  Verkehrswerts  im 

Jahr  2008  richte  sich  nach  der  gleichnamigen  Weisung  aus  dem  Jahr  2003.  

Danach  belaufe  sich  der  Wert  unbebauter  Grundstücke  für  Industriebauten  in  L  auf  

Fr. 570.-/m²; angesichts der vorzunehmenden Reduktion auf 70% ergebe sich ein An-

satz von Fr. 399.-/m². Die ergänzende Vermögenssteuer habe von diesen beiden Wer-

ten  auszugehen.  Im  Eventualstandpunkt  könnten  sich  die  Pflichtigen  mit  den  Werten 

von  Fr.  300.-/m²  und  Fr.  430.-/m²  gemäss  Einschätzungsentscheid  abfinden.  Nach  

ihren  eigenen  Erhebungen  belaufe  sich  das  Mittel  aus  Angeboten  und  Verkäufen  in 

den  Jahren  2009  und  2010  für  unbebautes  Industrie-  und  Gewerbeland  in  L  auf  

Fr. 485.-/m². Weil  der für  Kat.Nr.  …  tatsächlich erzielte Erlös mit  Fr.  665.-/m²  deutlich 

höher liege, könne es sich hierbei nicht um den Verkehrswert handeln. Die Käuferin J 

als  Dachgesellschaft  habe  denn  auch  die  M  AG  als  mitbietende  Gesellschaft  um  

Fr. 180.-/m² überboten, was gegen objektive Wirtschaftlichkeitsüberlegungen spreche. 

c) Dem hält das kantonale Steueramt in der Rekursantwort entgegen, dass die 

Erhebung  der  ergänzenden  Vermögenssteuer  gegenüber  der  ordentlichen  Vermö-

gensbesteuerung für einen Pflichtigen regelmässig vorteilhafter sei. Gemäss ausdrück-

licher Grundlage in § 43 Abs. 2 StG müsse auf den tatsächlichen Verkehrswerts eines 

Grundstücks  und  nicht  auf  den  Formelwert  abgestellt  werden,  was  nach  Rechtspre-

chung und Lehre sachgerecht sei. Hinsichtlich des Verkehrswerts am Ende der Besit-

zesdauer  sei  hier  der  tatsächliche  Erlös  massgebend.  Entgegen  der  Auffassung  der 

Pflichtigen  habe  die  J  keineswegs  einen  Liebhaberpreis  bezahlt.  So  seien  bei  zwei 

ungünstiger  gelegenen  Parzellen  Preise  von  Fr.  657.-/m²  bzw.  Fr. 500.-/m²  gehandelt 

worden.  Auch  die  von  den  Pflichtigen  erwähnten  Kat.Nrn.  …  und  …  seien  bezüglich 

Lage und Form deutlich schlechter einzustufen und erwiesen sich daher nicht als ver-

gleichstauglich.  Lediglich  offerierte  Preise  fielen  von  vornherein  ausser  Betracht.  Es 

bestehe  kein  Anlass,  den  tatsächlich  erzielten  Erlös  für  das  veräusserte  Grundstück 

Kat.Nr.  …  von  Fr.  665.-/m²  als  unangemessen  zu  würdigen,  zumal  die  Lage  für  Ge-

werbebauten  geradezu  ideal  sei.  Hinsichtlich  des  Verkehrswerts  vor  20  Jahren  habe 

das kantonale Steueramt auf die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer abgestellt. 

Der  von  der  Grundsteuerbehörde  ermittelte,  auf  verschiedene  Vergleichshandände-

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rungen  in  den  Jahren  1987  und  1988  abgestützte Wert  von  Fr. 430.-/m²  sei  von  den 

Veräusserern nicht bestritten worden. 

d) In ihrer Replik weisen die Pflichtigen darauf hin, dass drei Transaktionen in 

den  Jahren  1987  und  1988  weniger  als  Fr.  400.-/m²  abgeworfen  hätten.  Erfahrungs-

gemäss ergebe die Veräusserung einer wesentlich grösseren Fläche einen geringeren 

Erlös. Die Gemeinde L habe im Jahr 1999 Baulandpreise von Fr. 300.-/m² vergütet; in 

einem Quartierplanverfahren habe Bauland für Fr. 245.-/m² die Hand gewechselt. All-

gemein  gelte  es  zu  beachten,  dass  nur  Handänderungen  herangezogen  würden,  die 

wie  das  streitbetroffene  Grundstück  unerschlossene  Flächen  in  der  Industriezone  be-

träfen. 

4. a) Wie in E. 1 festgehalten, ist die ergänzende Vermögenssteuer nach dem 

klaren Wortlaut von § 43 Abs. 2 StG aufgrund der tatsächlichen Verkehrswerte zu er-

mitteln. Von dieser Rechtslage gehen auch Rechtsprechung und Lehre aus. Entgegen 

der Ansicht der Pflichtigen lässt sich nicht sagen, dass die Regelung des zürcherischen 

Rechts eine den Grundsatz der Rechtsgleichheit gemäss Art. 8 der Bundesverfassung 

vom  18.  April  1999  missachtende  Rechtsungleichheit  bewirke.  Gemäss  herrschender 

Lehre fällt die Steuerbelastung unter dem Regime der Vorzugsbewertung mit nachträg-

licher  ergänzender  Vermögenssteuer  in  aller  Regel  milder  aus,  als  wenn  das  (Bau-) 

Land  zum  Verkehrswert  besteuert  würde  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  §  43  N.  2; 

Martin Baumgartner, Vermögensbesteuerung land- und forstwirtschaftlicher Grundstü-

cke im Kanton Zürich, 2002, S. 175 f.). Dies gilt jedenfalls dann, wenn – wie hier – die 

Besitzesdauer  mehr  als 20  Jahre  beträgt  (Baumgartner,  S.  175  Fn.  670).  Die  Pflichti-

gen haben nicht dargetan, dass es sich vorliegend aufgrund eines aussergewöhnlichen 

Sachverhalts anders verhalten sollte. 

b)  Mit  Bezug  auf  den  Verkehrswert  des  Grundstücks  Kat.Nr.  …  im  Zeitpunkt 

vor  20  Jahren  hat  das  kantonale  Steueramt  auf  den  rechtskräftigen  Grundstückge-

winnsteuer-Veranlagungsentscheid  der  Gemeinde  L  vom  ...  Januar  2010  abgestellt. 

Darin  ist  der  Verkehrswert  am  Stichtag  des  ...  November  1989  auf  (Fr.  …  :  …  m²  =)  

Fr.  430.-/m²  bemessen  worden.  In  der  Rekursschrift  haben  die  Pflichtigen  den  Wert 

von  Fr.  430.-/m²  für  den  –  gemäss  E.  4a  zutreffenden  –  Eventualfall  akzeptiert,  dass 

der  Marktwert  und  nicht  ein  Formelwert  heranzuziehen  sei.  Nachdem  das  kantonale 

Steueramt  diesen  Wert  in  der  Rekursantwort  anhand  von  verschiedenen  Vergleichs-

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preisen  bestätigt  hat,  erheben  die  Pflichtigen  in  der  Replik  jedoch  verschiedene  Ein-

wände gegen diese Vergleichshandänderungen. 

Soweit  aus  den  Akten  ersichtlich,  handelt  es  sich  bei  den  genannten  Ver-

gleichshandänderungen durchwegs um Grundstücke in der Industriezone, die ebenfalls 

nicht  rechtsgenügend  erschlossen  und  insoweit  daher  vergleichstauglich  sind.  Entge-

gen  der  Auffassung  der  Pflichtigen  wirkt  sich  der  Umstand,  dass  das  veräusserte 

Grundstück mit einer Fläche von … m² wesentlich grösser ist als die Vergleichsparzel-

len  nicht  wertmindernd,  sondern  vielmehr  wertsteigernd  aus.  Denn  gerade  bei  indus-

triell  und gewerblich  genutzten  Grundstücken  nehmen mögliche  Verwendungszwecke 

mit wachsender Fläche zu; umgekehrt lassen sich bei grossen Parzellen nicht benötig-

te Teilflächen  ohne Weiteres  abparzellieren.  Der  Spitzenpreis  von  Fr.  500.-/m²  wurde 

denn für das mit … m² grösste Vergleichsgrundstück  Kat.Nr. … erzielt. Hinzu kommt, 

dass  die  Landpreise  in  der  zweiten  Hälfte  der  achtziger  Jahre  in  den  meisten  

zürcherischen  Gemeinden  markant  anstiegen;  dies  gilt  namentlich  auch  in  L  (vgl. 

www.statistik.zh.ch). Wenn das zweitgrösste Vergleichsgrundstück Kat.Nr. … im Halte 

von  …  m²  im  Dezember  1987  einen  Erlös  von  Fr. 420.-/m²  abwarf,  wäre  dieser  im 

massgebenden  Jahr  1989  sehr  wahrscheinlich  noch  höher  ausgefallen.  Insgesamt 

erscheint der dem angefochtenen Einspracheentscheid wie auch der Grundsteuerver-

anlagung zugrunde liegende Wert von Fr. 430.-/m² als angemessen. 

Nichts  zur  Sache  tun  Preise,  die  zwischen  dem  Anfang  und  dem  Ende  der 

massgebenden  Besitzesdauer  erzielt  worden  sind.  Aus  den  von  den  Pflichtigen  er-

wähnten,  im  Jahr  1999  getätigten  Landgeschäften  lässt  sich daher  für  den vorliegen-

den Fall nichts ableiten. Hinzu kommt, dass bei Ausgleichszahlungen für Minderzutei-

lungen  in  einem  Quartierplanverfahren  nicht  der  volle  Verkehrswert,  sondern  regel-

mässig nur ein reduzierter Ansatz vergütet wird  (VGr, 30. Juni 2009, VB.2008.00288, 

www.vgrzh.ch). 

c) Den Verkehrswert in der Steuerperiode 2008 vor der Veräusserung hat der 

Einspracheentscheid mit dem Verkaufspreis von Fr. 665.-/m² gleichgesetzt. Die Pflich-

tigen stellen grundsätzlich zu Recht nicht in Abrede, dass ein auf dem freien Markt er-

zielter Preis gewöhnlich als Verkehrswert gilt (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N 

154 f.). Der Umstand, dass die Dachgesellschaft J als Erwerberin beim Kaufpreisange-

bot ein eigenes Genossenschaftsmitglied überbot, lässt nicht den Schluss auf die Be-

zahlung  eines  Liebhaberwerts  zu.  Auch  gegenüber  dem  vorstehend  bestätigten  Ver-

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kehrswert  20  Jahre  zuvor  kann  der  zwischenzeitliche  Anstieg  um  knapp  einen  Drittel 

nicht als übermässig bezeichnet werden. Zwar ist einzuräumen, dass die vom Rekurs-

gegner  erhobenen  Vergleichshandänderungen  aus  den Jahren  2010  und 2011  mehr-

heitlich geringere Erlöse abwarfen, doch handelte es sich hierbei um kleinere Flächen 

an deutlich schlechterer Lage. Demgegenüber liegt das streitbetroffene Grundstück in 

unmittelbarer Nähe der Zufahrt zur …strasse und somit für industrielle Zwecke gerade-

zu ideal. 

d)  Zusammenfassend  erweisen  sich  die  Einwendungen gegen die Ermittlung 

des Verkehrswerts des veräusserten Grundstücks Kat.Nr. … am Anfang und Ende der 

massgebenden  Besitzesdauer  als  unbegründet.  Im  Übrigen  ist  die  Steuerberechnung 

nicht angefochten worden und erweist sich nach den Akten als zutreffend. Der Rekurs 

ist daher abzuweisen. 

5.  Bei  diesem  Verfahrensausgang  sind  die  Gerichtskosten  den  Rekurrenten 

zu überbinden  (§ 151  Abs.  1 StG)  und muss ihnen  eine  Parteientschädigung  versagt 

bleiben (§ 17  Abs.  2 des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom  24.  Mai  1959/8.  Juni 

1987).  Auch  dem  obsiegenden  Rekursgegner  steht  keine  solche  Vergütung  zu,  denn 

seine  Bemühungen  vor  Steuerrekursgericht  haben  sich  im Wesentlichen  auf  die  Ver-

teidigung des Einspracheentscheids beschränkt. 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen. 

[…] 

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