# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 12a5f612-f78e-53d2-b1ec-4b40eb2b3d03
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-12-05
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 05.12.1997 80.1997.120
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1997-120_1997-12-05.html

## Full Text

Incarto n.

  80.97.00120

  	
  Lugano

  5 dicembre 1997

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Andrea
  Pedroli

  

 

statuendo
sul ricorso del 22 luglio 1997

 

in
materia di:                 imposta sugli utili immobiliari

 

	
  presentato
  da:

  	
   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   La __________
__________, con sede a __________, è una società anonima, costituita il 18
aprile 1989 con lo scopo di acquistare, vendere, costruire e amministrare
immobili. Il capitale sociale di fr. 120’000.– è suddiviso in 120 azioni nominative
da 1’000 franchi ciascuna.

                                         Con contratto del 23
maggio 1995, __________ __________ alienava 20 azioni della società citata a
__________ __________, al prezzo di fr. 20’000.–, ed altre venti a __________
__________, allo stesso prezzo.

                                         Con due decisioni del 26
settembre 1996, l'Ufficio di tassazione di __________ notificava all’alienante
la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari relativa alle cessioni in
questione.

                                         Il valore di alienazione
relativo ad ognuna delle due cessioni era così stabilito:

 

                                         valore nominale                                                  fr.     120’000.–

                                         – perdite riportate                                              fr.     143’963.–

                                         valore a bilancio delle
azioni                            fr.    – 23’963.–

 

                                         prezzo di vendita azioni                                    fr.     120’000.–

                                         – valore a bilancio delle
azioni                         fr.    – 23’963.–

                                         riserva occulta                                                    fr.     143’963.–

                                         + valore contabile
immobile a bilancio            fr.  3’063’863.–

                                         valore attribuito
all’immobile                             fr.  3’207’826.–

                                         1/6                                                                =     fr.     534’637.–

 

                                         Dal valore di alienazione
così determinato l’autorità fiscale deduceva il valore di acquisto di fr.
510’643.– (1/6 del valore di acquisto di fr. 3’063’863.–) e commisurava
pertanto l’utile imponibile in fr. 23’994.– e l’imposta in fr. 5’758.55.

 

 

                                   2.   Con reclamo del 25
ottobre 1996, il venditore contestava il calcolo fatto dall’autorità fiscale,
chiedendo di considerare quale valore di alienazione l’importo di fr. 20’000.–,
pattuito quale prezzo per ognuna delle cessioni in occasione della conclusione
del contratto. Il reclamante negava in particolare che la pretesa riserva
occulta potesse essere considerata quale rivalutazione dell’immobile,
trattandosi di perdite di gestione corrente.

                                         L'Ufficio di tassazione
respingeva il reclamo con decisione del 26 giugno 1997, con la seguente
motivazione:

                                         «Il calcolo di prima sede
viene integralmente confermato in quanto per la determinazione del valore di
cessione del pacchetto azionario si deve tener conto, in aggiunta del valore a
bilancio dell’immobile, degli utili e delle perdite riportate».

 

 

                                   3.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ postula, in
via principale, l’annullamento della tassazione impugnata e, in via subordinata,
la riduzione dell’utile a fr. 1’720.–. Egli argomenta che, per stabilire il
valore di alienazione del pacchetto azionario della società immobiliare, «non
si può definire il valore delle azioni deducendo dal loro valore nominale le
perdite riportate e considerare pertanto tale differenza quale riserva occulta
dell’immobile», come dimostrerebbe il fatto che l’autorità fiscale «non applica
tale parametro al momento di definire il valore imponibile quale sostanza delle
azioni da esporre alla voce “titoli e numerario” nella notifica di tassazione».

                                         Subordinatamente, osserva
che, considerando quale valore di alienazione la somma del prezzo pattuito (fr.
20’000.–), del rimborso dei crediti da lui vantati nei confronti della società
al momento della vendita (fr. 80’000.–) e dell’assunzione della quota parte dei
debiti ipotecari (fr. 412’363.–), l’utile si ridurrebbe a fr. 1’720.–.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Lo Stato preleva
un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT 1994).

                                         Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

 

                                         4.2.

                                         L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT 1994). 

                                         Tuttavia, se l'alienante è
stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT 1994).

 

                                         4.3.

                                         Un risultato
economicamente corrispondente a quello dell'alienazione civilistica di
immobili si può conseguire mediante il trasferimento di azioni o quote di una
società per azioni o di una cooperativa proprietaria di un immobile. In un
simile caso, non vi è infatti alcun trasferimento dell'immobile dal punto di
vista del diritto civile, tale da dare luogo ad un'imposizione dell'utile immobiliare.
In tutti i cantoni si è tuttavia instaurata una prassi che assimila la
compravendita di quote di una società immobiliare all'alienazione della
proprietà fondiaria (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 101).

                                         La legge federale
sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) si
limita a prevedere l'imposizione del «trasferimento di partecipazioni a società
immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale
preveda l'assoggettamento in questo caso» (art. 12 cpv. 2 lett. d LAID).

                                         Il legislatore cantonale
ha ripreso la norma relativa all'imposizione delle alienazioni di quote sociali
dall’abrogato art. 2 cpv. 2 lett. a LIMVI. Per l’art. 124 cpv. 2 lett. h
LT sono dunque imponibili «le alienazioni di azioni o di quote di società
immobiliari o di altre società, se nel patrimonio hanno un valore preponderante
i fondi e le partecipazioni a società immobiliari». 

 

 

                                   5.   Il ricorrente non
contesta il principio dell’imposizione dell’utile immobiliare sorto in
occasione della cessione delle azioni della __________ __________ ma solo il relativo
calcolo. Precisamente, non concorda con il valore dell’alienazione, così come
commisurato nella decisione impugnata.

 

                                         5.1.

                                         L’art.
131 cpv. 1 LT dispone che il valore di alienazione è quello risultante
dall'atto notarile o dalla contrattazione.

                                         Nel valore di alienazione
rientrano tutte le prestazioni effettuate dall'acquirente nei confronti
dell'alienante, purché siano in relazione causale con l'alienazione e debbano
pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento di
immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma
tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene pagato in denaro;
tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di cose, quali fondi (è
il caso della permuta), cartevalori, crediti, prestazioni accessorie, la
concessione di diritti d'uso all'alienante, l'assunzione di obblighi dell'alienante,
la remissione di debiti a favore dell'alienante, ecc. (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 209 e dottrina citata).

 

                                         5.2.

                                         La legge tributaria pone,
come primo criterio di determinazione del valore di alienazione, il riferimento
al valore risultante dall'atto notarile. All'atto pubblico la legge attribuisce
un'efficacia probatoria superiore (art. 9 CC). Il contribuente può allora pretendere
che per il calcolo dell'utile ci si fondi su tale valore; tuttavia, l'autorità
fiscale può provare che il prezzo indicato nel rogito non corrisponde al prezzo
pattuito per il trasferimento della proprietà sull'immobile, per il fatto che
sono state convenute o effettuate altre prestazioni particolari. 

                                         Accanto al riferimento al
valore risultante dall'atto pubblico, la legge prevede il riferimento al valore
risultante dalla contrattazione, per quei trasferimenti che non sono
effettuati mediante atto pubblico (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 210 e
dottrina citata).

 

                                         5.3. 

                                         Quale valore di
alienazione, nel caso di una cessione di azioni di una società immobiliare, ci
si riferisce al prezzo complessivo pagato per acquistare il pacchetto azionario,
a prescindere dal fatto che tale partecipazione sia stata acquisita in una sola
volta oppure in tempi diversi (Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum
Zürcher Steuergesetz, Vol. IV, Berna 1969, p. 231; Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung,
Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 746; Weidmann/Grossmann/Zigerlig,
Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 4a ediz., Berna 1987,
p. 161). Tale prezzo comprende però anche i debiti sociali, vale a dire i
passivi esistenti al momento della vendita, in particolare le ipoteche. Il valore
di alienazione deve pertanto essere calcolato computando tutte le assunzioni di
debiti e il capitale di terzi (p. es. creditori, debiti garantiti da pegno,
ecc.); poi si devono dedurre i valori non immobiliari (p. es. cassa, titoli,
mutui degli azionisti, mobili). Il valore di alienazione dell'immobile è dunque
identico al prezzo di vendita delle azioni solo quando non vi è stata alcuna
assunzione di debiti, non è stato ricevuto alcun capitale di terzi e non esistono
valori non immobiliari (Reimann/Zuppinger/Schärrer, op. cit., p. 231 s.;
Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, op. cit., p. 739 e 747; Weidmann/Grossmann/Zigerlig,
op. cit., p. 161; Soldini/Pedroli, op. cit., p. 211 s.; Richner/Frei/Weber/Brütsch,
Zürcher Steuergesetz - Kurzkommentar, 2a ediz., Zurigo 1997, p.
1033).

 

                                         5.4.

                                         L’autorità di tassazione
ha correttamente proceduto a commisurare il valore di alienazione aggiungendo,
al valore contabile dell’immobile di cui la società è proprietaria, la riserva
occulta esistente sull’immobile. 

                                         Per calcolare la riserva
occulta ha dedotto dal prezzo pattuito dalle parti contraenti (fr. 120’000) il
valore a bilancio delle azioni. Quest’ultimo, a sua volta, è stato determinato
aggiungendo al valore nominale delle azioni le riserve risultanti dall’ultimo bilancio;
poiché però il bilancio al 31 dicembre 1994 presentava solo perdite, per un
ammontare superiore al valore dello stesso capitale sociale, il valore a
bilancio delle azioni risulta negativo:

 

 

 

 

                                                             calcolo
del valore a bilancio delle azioni:

                                                             valore
nominale                             fr.     120’000

                                                             –
perdita riportata                          fr.       95’076

                                                             –
perdita d’esercizio                      fr.       48’887

                                                             valore
contabile azioni                   fr.    – 23’963

                                         Così poi è stata calcolata
la riserva occulta:

                                                             prezzo
di vendita azioni                fr.     120’000

                                                             –
valore a bilancio delle azioni      fr.    – 23’963

                                                             riserva
occulta                               fr.     143’963

                                         La somma del valore
contabile (fr. 3’063’863) e della riserva occulta (fr. 143’963) dà appunto il
valore che le parti hanno attribuito all’immobile (3’207’826).

 

                                         5.5.

                                         Allo stesso risultato si
perviene, d’altronde, anche seguendo il criterio di calcolo indicato in
precedenza, che consiste nell’aggiungere al prezzo pattuito dai contraenti i
passivi esistenti al momento della vendita e nel dedurne poi i valori non immobiliari:

                                                             prezzo
azioni                                 fr.     120’000

                                                             +
capitale di terzi                           fr.   3’185’659

                                                             –
sostanza circolante                    fr.       97’833

                                                             valore
dell’immobile                       fr.   3’207’826

 

                                         Non si comprende, del
resto, come si giustificherebbe, da parte del ricorrente, l’acquisto di azioni
di valore inferiore a zero, per un prezzo pari al valore nominale. 

 

                                         5.6.

                                         Quanto al calcolo proposto
dal ricorrente, lo stesso è inammissibile, per il fatto che considera quale
debito assunto dagli acquirenti solo quello ipotecario e non l’intero capitale
di terzi risultante dal bilancio. 

 

 

                                   6.   Il ricorso è
pertanto respinto. La tassa di giustizia e le spese processuali sono a carico
del ricorrente, soccombente.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il
ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    300.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un totale di                                                       fr.    380.–

                                         sono a carico del ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

 

 

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: