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**Case Identifier:** 82f3ec2d-8b5a-5bfe-b3ce-24931761aee1
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-06-01
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 01.06.2015 C/8606/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-8606-2011_2015-06-01.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 03.06.2015. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/8606/2011 ACJC/624/2015 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 1ER JUIN 2015 

 

Entre 

Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés ______, Genève, appelants d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 1

er
 avril 2014, comparant par  

Me Nathalie Subilia et Me Thomas Widmer, avocats, rue de la Mairie 35, case postale 

6569, 1211 Genève 6, en l'étude desquels ils font élection de domicile, 

et 

1) Madame C______, domiciliée ______, Rolle (VD), 

2) Madame D______, domiciliée ______, Sienne (Italie), 

3) Monsieur E______, domicilié ______, Rolle (VD), intimés, représentés tous les trois 
par CGI CONSEILS, rue de la Rôtisserie 4, 1204 Genève et faisant élection de domicile 

aux fins des présentes. 

 

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C/8606/2011 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/462/2014 du 1er avril 2014, notifié aux parties par pli du 
29 avril 2014, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré vala-

ble le congé notifié le 11 juillet 2011 à A______ et B______ pour le 31 décembre 

2011, concernant l'appartement de six pièces situé au 4
ème

 étage de l'immeuble sis 

______ à Genève, et débouté les parties de toutes autres conclusions. 

En substance, le Tribunal a retenu que la question de l'annulation du congé, au 

sens de l'article 271a al. 1 let d CO, avait déjà été tranchée négativement dans un 

précédent jugement sur incident du 24 mai 2012, confirmé par la Cour de justice 

et le Tribunal fédéral. C______ avait déclaré, avec constance, qu'elle entendait 

occuper personnellement l'appartement litigieux; la réalité de ce projet avait été 

admise par B______. Le motif du congé était donc réel et n'était pas contraire à la 

bonne foi. 

Aucune prolongation de bail ne devait être accordée aux locataires; les époux 

A______ et B______ n'avaient entrepris aucune démarche pour trouver un 

nouveau logement alors que le projet de C______ d'habiter le logement leur était 

connu depuis le mois de mars 2011. L'aisance de leur situation financière leur 

permettait en outre de trouver des solutions d'hébergement à brève échéance. 

B. a. Par acte formé le 30 mai 2014, A______ et B______ ont appelé du jugement; 
ils ont conclu, principalement, à la nullité des avis de résiliation du 11 juillet 

2011, à la condamnation des bailleurs aux dépens comprenant une indemnité 

équitable valant participation à leurs honoraires d'avocat et à leur déboutement. A 

titre subsidiaire, ils ont conclu à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans 

échéant le 31 décembre 2015, à la condamnation des bailleurs aux dépens et à leur 

déboutement. 

Ils ont soutenu que le droit d'être entendu de A______ avait été violé en raison du 

refus des premiers juges de reporter l'audience de comparution des parties du 

5 décembre 2013. 

Contrairement à ce que la Cour avait retenu dans son arrêt du 18 mai 2013, le con-

gé du 11 juillet 2011 ne pouvait pas être répété - après le premier congé nul notifié 

le 17 mars 2011 - dès lors qu'il tombait sous le coup de l'article 271a al. 1 

let. e CO. 

Le congé du 11 juillet 2011 était contraire à la bonne foi; le motif réel du congé 

n'était pas le souhait de C______ d'habiter dans le logement, mais de relouer ce 

dernier à un loyer plus élevé ou encore de le vendre. 

Enfin, les appelants reprochent aux premiers juges de leur avoir dénié, à tort, tout 

droit à une prolongation de bail.  

- 3/22 - 

 

 

C/8606/2011 

b. Dans leur réponse à l'appel expédiée le 1er juillet 2014, les intimés ont conclu à 
la confirmation du jugement entrepris et au déboutement des appelants de toutes 

autres conclusions. Ils ont produit un tirage du recours déposé par les locataires le 

3 décembre 2013 au greffe de la Chambre de céans contre l'ordonnance du 

Tribunal du 29 novembre 2013 refusant le report de l'audience du 5 décembre 

2013. 

Selon les intimés, B______ pouvait valablement représenter son époux lors de 

l'audience du 5 décembre 2013, expliquer la situation financière du couple et 

donner des indications sur les recherches de relogement effectuées; elle n'avait pas 

prétendu, lors de son audition, ne pas être en mesure de répondre au Tribunal sur 

ces points et avait bénéficié de l'assistance de deux avocats; l'audition de A______ 

n'aurait rien changé et les avocates des appelants avaient pu poser toute question à 

C______ et son fils sur leurs intentions quant à ce logement et les travaux 

envisagés. Le droit d'être entendu de A______ n'avait pas été violé. S'agissant de 

l'annulabilité du congé, fondée sur l'article 271a al. 1 let. d CO, la question avait 

été tranchée par la Cour dans un arrêt ACJC/______ du 18 mars 2013; il n'y avait 

plus lieu d'y revenir.  

Le motif du congé était réel et établi; C______ avait expliqué invariablement 

qu'elle souhaitait revenir vivre dans l'appartement querellé dans lequel elle était 

née, elle avait grandi et élevé ses enfants. B______ avait admis la réalité du motif 

lors de son audition. Il était normal qu'après quarante ans d'occupation par les 

locataires, l'intimée souhaitait entreprendre des travaux de rénovation, notamment 

la création d'un ascenseur desservant directement l'appartement. Le congé n'était 

donc pas annulable au sens de l'article 271 al. 1 CO. 

Sur la question de la prolongation du bail, les intimés ont fait leur l'argumentation 

du Tribunal; aucune démarche de relogement n'avait été entreprise par les appe-

lants; leur situation financière était très confortable et leur permettait d'assumer un 

loyer mensuel de l'ordre de 13'000 fr. pour un logement de 7,5 pièces de près de 

300 m
2
; aucune preuve des investissements consentis dans l'appartement n'avait 

été apportée; C______ était pour sa part au bénéfice d'une autorisation de 

construire en force depuis le mois d'août 2012, qui a dû être prolongée dans 

l'attente de pouvoir entreprendre les travaux. 

c. Les appelants ont répliqué le 18 juillet 2014. 

Ils ont précisé qu'il était faux de prétendre qu'aucune réponse n'avait été donnée à 

propos de la location du logement sis au 2
ème

 étage de l'immeuble et disponible à 

la location. Ils produisaient, à ce propos, divers échanges de correspondances 

survenus entre les parties directement ou le conseil des intimés, entre le 

3 février 2014 et le 9 mai 2014; il en découlait qu'un projet de bail sur ce loge-

ment n'avait finalement jamais abouti. 

- 4/22 - 

 

 

C/8606/2011 

Ils ont persisté, pour le surplus, dans leurs précédentes conclusions. 

d. Dans leur duplique du 3 septembre 2014, les intimés ont sollicité que les pièces 
nouvellement produites en appel soient écartées de la procédure; les échanges 

étaient, selon eux, survenus de manière délibérée après le délai d'envoi des plai-

doiries écrites; des discussions étaient effectivement survenues s'agissant de la 

conclusion d'un bail sur ce logement qui s'était libéré dans l’immeuble; ces discus-

sions étaient pourtant couvertes par les réserves d'usage et n'avaient de plus pas 

abouti. Pour ces raisons, ces pièces devaient être écartées. Ils produisaient égale-

ment un mémo du 3 février 2014 et un courriel du 4 mars échangé entre les con-

seils. 

e. Les parties ont été avisées le 4 septembre 2014 que la cause était gardée à juger. 

f. Par courrier du 9 septembre 2014, les appelants se sont exprimés sur la duplique 
des intimés.  

C. Les éléments suivants sont ressortis de la procédure : 

a. Par contrat du 18 décembre 1973, F______ a sous-loué, en qualité de locataire 
principal, à A______, un appartement de six pièces au 4

ème
 étage de l'immeuble 

sis ______ à Genève, et une cave en dépendant. 

Me ______, avocat, a signé le contrat de sous-location pour le compte de 

F______. 

La sous-location a été conclue pour une durée d'une année, du 1
er

 janvier 1974 au 

31 décembre 1974, renouvelable tacitement d'année en année, sauf résiliation 

communiquée trois mois à l'avance. 

Le sous-loyer a été initialement fixé à 1'400 fr. par mois, charges non comprises, 

puis à 1'700 fr. par mois, charges non comprises, à partir du 1
er

 janvier 1992. 

Il était payable sur le compte bancaire ouvert au nom de F______ auprès de la 

banque ______. 

b. A______ s'est installé dans l'appartement avec son épouse, B______. 

c. L'immeuble avait antérieurement appartenu à G______, père de C______, elle-
même épouse de F______. Il avait ensuite été vendu à H______, fondation de 

famille. 

d. F______ est décédé en 1986. Ses héritiers étaient son épouse, C______, ainsi 
que les enfants nés de cette union, E______ et D______. 

e. En 1995, l'immeuble a été acquis par C______ et constitué en propriété par 
étages. 

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C/8606/2011 

C______ a conservé la quasi-totalité des lots, notamment celui correspondant à 

l'appartement litigieux. 

f. Par courriers des 19 juin 2003 et 21 mai 2004, A______ s'est adressé à E______ 
pour lui exprimer son accord avec un projet de travaux visant à réunir leur 

appartement de six pièces avec le studio attenant et donnant accès à l'ascenseur, 

moyennant la fixation d'un loyer majoré à 3'800 fr. 

Aucune réponse n'a été donnée à ces courriers par E______ ou C______. 

g. Par avis officiels du 17 mars 2011, adressés par plis séparés à chacun des 
époux, C______ a résilié le bail pour le 30 juin 2011. 

h. Les courriers accompagnant chacun des avis indiquaient ce qui suit : "Madame 
C______ a l'intention d'aller habiter dans l'appartement qu'elle vous loue, raison 

pour laquelle elle m'a chargé de résilier le contrat de bail qui vous lie." 

i. Les époux A______ et B______ ont contesté ce congé par assignation déposée 
le 15 avril 2011 et introduite auprès du Tribunal des baux et loyers le 15 juillet 

2011. Ils concluaient à la constatation de la nullité des avis de résiliation du 

17 mars 2011 et, subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre 

ans. 

La cause a été enregistrée sous le numéro C/8606/2011. 

A l'appui de leurs conclusions, A______ et B______ ont fait valoir que, suite au 

décès de F______ en 1986, leurs bailleurs étaient désormais les héritiers de ce 

dernier, soit sa veuve, C______, et ses deux enfants, E______ et D______. 

C______ n'avait dès lors pas la légitimation active pour résilier leur bail. 

j. Le 11 juillet 2011, C______, D______ et E______ (ci-après : les consorts) ont 
adressé deux nouveaux avis de résiliation de bail aux époux pour le 31 décembre 

2011. 

Dans les courriers accompagnant chacun des avis, leur conseil a exposé ce qui 

suit : "Comme déjà indiqué par courrier du 17 mars 2011, Madame C______ a 

l'intention d'aller habiter dans l'appartement que vous louez. A toutes fins utiles, 

mes clients vous notifient une nouvelle résiliation de votre bail pour le 

31 décembre 2011, subsidiairement à celle du 17 mars 2011 qui est maintenue, au 

vu des arguments avancés dans votre requête en contestation de congé et subsi-

diairement en prolongation de bail du 15 avril 2011." 

k. Par requête déposée le 10 août 2011 et introduite auprès du Tribunal des baux 
et loyers le 2 novembre 2011, les époux A______ et B______ ont contesté ce 

second congé. Ils concluaient à la constatation de la nullité des avis de résiliation 

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C/8606/2011 

du 11 juillet 2011 et, subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de 

quatre ans. 

La cause a été enregistrée sous le numéro C/______. 

A l'appui de leurs conclusions, les époux ont fait valoir que les avis de résiliation 

du 11 juillet 2011 leur avaient été adressés alors qu'une procédure en rapport avec 

le bail était pendante et devaient être annulés conformément à l'article 271a al. 1 

let. d CO. 

En outre, ils ont soulevé, en substance, que le besoin propre de C______ de 

récupérer ce logement était contesté. Cette dernière, âgée de 80 ans, vivait avec 

son fils à Rolle (Vaud) dans une grande villa de famille aujourd'hui propriété de 

son fils E______; elle ne pouvait avoir pour réelle intention de s'éloigner de son 

fils pour rejoindre un appartement au 4
ème

 étage d'un immeuble dépourvu d'accès 

à l'ascenseur; elle était en outre propriétaire de trois autres logements dans l'im-

meuble (un au rez, un deuxième au 2
ème

 étage et un troisième au 4
ème

 étage avec 

un accès à l'ascenseur), le logement au 4
ème

 étage étant inoccupé et celui du 

2
ème 

étage ayant fait l'objet d'un congé. Ainsi, la résiliation contestée ne répondait 

pas à un besoin propre d'habitation de C______, mais visait comme seul but d'en 

augmenter substantiellement le loyer. Le congé devait donc être annulé, car il 

contrevenait aux règles de la bonne foi. 

Une pleine prolongation de bail de quatre ans devait, à titre subsidiaire, leur être 

accordée; ils étaient âgés de 72 ans, vivaient dans le logement depuis 38 ans et 

avaient entrepris tous les travaux de réfection et d’amélioration. C______, pour sa 

part, ne pouvait justifier d'un besoin sérieux, concret, urgent et actuel; habitant à 

Rolle, son projet d'habiter à Genève était difficilement compréhensible ce d'autant 

plus qu'un logement au 4
ème

 étage était inoccupé depuis de nombreuses années. 

Enfin, compte tenu de la pénurie chronique de logements sévissant à Genève, il 

n'existait pas de logements d'une taille et d'une situation similaire à l'appartement 

concerné pour un loyer équivalent. 

l. Le 11 août 2011, une requête en autorisation de construire a été déposée par 
C______ auprès du DCTI. Les travaux projetés dans la demande visaient à 

réaménager l'appartement de six pièces et le studio se trouvant au 4
ème

 étage de 

l'immeuble sis ______; afin que l'ascenseur desserve directement l'appartement de 

six pièces, il convenait de déplacer le studio et de le recréer plus au nord pour qu'il 

soit adjacent à l'escalier. 

En outre, la permutation de l'appartement et du studio entraînait une rénovation 

des parquets, des corniches, des cheminées et des boiseries d'origine et de l'isola-

tion de certaines zones. Les travaux étaient estimés au coût de 650'000 fr. 

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Le projet avait été préavisé favorablement par le service LDTR du DCTI en 

décembre 2010. 

L'édifice étant considéré à haute valeur patrimoniale, la sous-Commission monu-

ments et antiquités de la CMNS a également préavisé favorablement les travaux 

projetés en février 2011. 

Une note explicative jointe au dossier d'autorisation indiquait que C______, en 

raison de son âge et pour des questions de mobilité, souhaitait s'installer dans 

l'appartement de six pièces et que celui-ci soit desservi par l'ascenseur, ce qui 

nécessitait de déplacer le studio qui serait recréé afin de le rendre indépendant. 

Etait également jointe une attestation de C______, datée du 19 mai 2011, 

confirmant son intention d'occuper le logement de six pièces à titre d'habitation 

principale. 

m. Par réponse du 17 janvier 2012, les bailleurs ont conclu à la validité des con-
gés notifiés le 11 juillet 2011, avec effet au 31 décembre 2011, à l'absence de 

toute prolongation de bail et au déboutement des locataires. 

En substance, ils ont soutenu que le congé subsidiaire du 11 juillet 2011 visait à 

réparer l'éventuelle nullité ou vice de forme entachant la résiliation du 17 mars 

2011; le congé donné par un bailleur qui n'était pas seul bailleur devait être consi-

déré comme nul et pouvait être répété sans tomber sous la protection accordée par 

l'article 271a al. 1 let. d CO.  

C______ n'avait nullement l'intention de relouer cet appartement plus cher mais 

souhaitait venir y habiter après avoir entrepris les travaux de rénovation né-

cessaires, ayant d'ailleurs pris l'engagement d'y vivre dans le cadre de la procédure 

d'autorisation de construire sollicitée. Agée de 80 ans et en bonne santé, elle 

souhaitait vivre en ville pour être plus proche des commerces et autres commodi-

tés et retrouver un appartement dans lequel elle était née et avait habité pour y ter-

miner ses jours. Le projet d'agrandir, en 2003, l'appartement en annexant le studio 

adjacent émanait des époux A______ et B______ et n'avait jamais été autorisé par 

C______, quand bien même ils proposaient d'acquitter un loyer quasiment deux 

fois plus élevé. Le congé n'était donc nullement contraire à la bonne foi. 

Aucune prolongation de bail ne devait être accordée aux locataires; leur situation 

financière était aisée, A______ étant avocat, encore actif; ils avaient certainement 

économisé en raison du loyer très raisonnable; ils ne démontraient pas avoir 

entrepris la moindre recherche de relogement. Quant au besoin de C______, sans 

être urgentissime, il le deviendrait le jour où l'autorisation de rénover 

l'appartement serait délivrée. 

n. Lors de l'audience de débats du 29 février 2012, le conseil des consorts a 
déclaré prendre acte du contrat de sous-location du 18 décembre 1973 versé à la 

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C/8606/2011 

procédure par les époux A______ et B______ et que ses clients n'avaient pas en 

leur possession auparavant, et précisé que ceux-ci n'avaient pas d'acte de partage 

de la succession.  

A______ a précisé avoir souvenir de s'être rendu dans les locaux de la régie 

I_______ en juin 2003 pour une matinée de négociation relative au projet 

d'agrandissement de l'appartement, à laquelle E______ avait participé. E______ a 

précisé pour sa part qu'il avait effectivement assisté à cette séance, mais qu'il ne 

s'agissait pas de négociations, mais d'une séance pour entendre la proposition des 

locataires, qui n'avait finalement pas intéressé les bailleurs. 

A l'issue de l'audience, le Tribunal a, d'entente entre les parties, ordonné la jonc-

tion des deux causes en contestation de congé sous le numéro C/8606/2011-2-

OSB, limité l'instruction aux questions de la validité du premier congé et de l'an-

nulabilité du second au regard de l'article 271a al. 1 let. d CO, et gardé la cause à 

juger par une décision incidente. 

o. Par jugement incident du 24 mai 2012, le Tribunal des baux et loyers a constaté 
que les époux A______ et B______ avaient eu pour bailleur d'abord feu F______ 

puis ses héritiers soit C______, E______ et D______. C______ n'ayant pas la 

légitimation active pour résilier leur bail, le congé du 17 mars 2011 était nul. Il 

s'agissait cependant d'un vice de forme. En conséquence, le second congé notifié 

le 11 juillet 2011 par les héritiers de feu F______ aux époux A______ et 

B______, alors qu'une procédure en contestation de congé et en prolongation de 

bail portant sur la résiliation du 17 mars 2011 était pendante, n'était pas annulable 

en application de l'article 271a al. 1 let. d CO. 

p. Par arrêt ACJC/______ du 18 mars 2013, la Cour de justice a confirmé le ju-
gement du Tribunal. 

Elle a retenu, en substance, ce qui suit : "En l'espèce, les intimés ont notifié le con-

gé querellé aux appelants alors qu'une procédure judiciaire relative à la validité 

d'un premier congé opposait déjà les appelants à C______. 

Cette procédure, qui a été jointe avec la présente, a abouti à la constatation que 

la première résiliation était nulle au motif qu'elle émanait de C______ seule et 

non de la totalité des membres de la communauté héréditaire (…) Cette résiliation 

était donc entachée d’un vice de forme "au sens large" (…) Conformément à la 

jurisprudence et à la doctrine susvisées, elle n'a donc pas fait naître un délai de 

protection de trois ans contre les résiliations au sens de l'art. 271a al. 1 let. d CO. 

Contrairement à ce que les appelants soutiennent, cette constatation judiciaire de 

la nullité du premier congé n'est pas fondée sur l'absence de légitimation active 

de C______. La procédure n'a en effet pas conduit à un déboutement au fond de 

la précitée au motif que celle-ci n'était pas la titulaire de la prétention invoquée 

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C/8606/2011 

en justice par les intimés (…) Les premiers juges se sont en effet bornés à 

constater d'office la nullité du premier congé. Ce faisant, ils n'ont pas débouté 

C______ pour un défaut de légitimation, étant rappelé que la précitée était 

défenderesse dans le cadre de cette procédure. 

En ce sens, le présent cas présente des similitudes avec celui tranché par le 

Tribunal fédéral dans son arrêt du 8 novembre 2002. Le bailleur qui a résilié le 

bail de son locataire alors qu'il n'avait pas qualité pour ce faire ne succombe pas 

pour un défaut de légitimation active. Lorsqu'une première procédure se solde 

par un constat de nullité du congé en raison de l'absence de qualité du bailleur 

pour notifier celui-ci, le(s) bailleur(s) légitimé(s) à résilier peuvent notifier une 

nouvelle résiliation sans que cela n'entraîne l'application de l'art. 271a al. 1 

let. d CO. 

Pareille solution est conforme à la ratio legis de cette disposition qui vise à pro-

téger le locataire d'un bailleur qui souhaite mettre un terme à une procédure 

désagréable en résiliant le bail. 

Il sied également de relever que la procédure durant laquelle le congé querellé a 

été notifié n'a conduit à aucun examen du fond du litige ou de la validité maté-

rielle de cette résiliation. 

Il s'ensuit que le congé du 11 juillet 2011, notifié aux appelants dans l'hypothèse 

où la première résiliation s'avérerait nulle en raison du fait qu'elle émanait de 

C______ seule, ne peut, aux termes de la jurisprudence, pas être annulé en 

application de l'art. 271a al. 1 let. d CO (…)". 

q. Par arrêt ______ du 10 juillet 2013, le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable le 
recours en matière civile formé par les époux A______ et B______ contre la dé-

cision de la Cour, un recours immédiat n’étant pas ouvert contre la décision inci-

dente susvisée faute pour les recourants d’avoir démontré que la procédure proba-

toire en cours serait longue et coûteuse. 

r. L'instruction de la cause a été reprise par le Tribunal pour traiter des questions 
restées en suspens, soit celles de la validité du congé du 11 juillet 2011, res-

pectivement de son annulabilité en raison de sa contrariété aux règles de la bonne 

foi, et de l'octroi d'une prolongation de bail. 

Les parties ont été citées à comparaître le 20 novembre 2013 pour une audience 

des débats principaux appointée le 5 décembre 2013. 

Par courrier du 21 novembre 2013, les conseils des époux A______ et B______ 

ont sollicité le renvoi de l'audience au mois de janvier 2014 en raison de l'absence 

de A______ pour un voyage professionnel à l'étranger et ont produit des billets 

d'avion. 

- 10/22 - 

 

 

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Le 25 novembre 2013, le Tribunal a maintenu l'audience et excusé l'absence de 

A______. 

Le 27 novembre 2013, les deux conseils des époux A______ et B______ ont 

sollicité un nouveau report de l'audience, motif pris cette fois-ci de leur absence 

respective en raison de leurs déplacements à l'étranger entre le 29 novembre et le 

11 décembre 2013. Des billets d'avion à leurs noms ont également été produits. 

Le 29 novembre 2013, le Tribunal a informé les conseils de A______ du maintien 

de l'audience. 

s. Lors de l'audience des débats principaux du 5 décembre 2013, C______ et 
E______ ont comparu pour le compte des bailleurs; B______, assistée de deux 

avocats, a de son côté comparu pour le compte des locataires. 

C______ a confirmé son souhait d'habiter l'appartement après les travaux de 

réunification avec le studio, qui était actuellement vacant et occupé ponctuelle-

ment par son fils. Elle vivait avec son fils, mais n'avait pas particulièrement be-

soin de son aide et conduisait toujours; elle comptait vivre spécifiquement dans 

l'appartement du 4
ème

 étage car elle y était née, de même que ses enfants et y avait 

vécu de nombreuses années, et souhaitait retrouver son indépendance. Elle a éga-

lement confirmé que le locataire de l'appartement de 7,5 pièces au 2
ème

 étage 

d'environ 240 m
2
 et au loyer d'environ 4'000 fr. par mois avait résilié son contrat 

de bail pour le 31 mars 2014; selon une évaluation, ce logement pourrait être 

reloué environ 13'000 fr. par mois, mais aucune décision n’avait été prise quant à 

cet objet. 

E______ a précisé que le studio au 4
ème

 étage lui servait de pied-à-terre; il vivait 

le reste du temps à Rolle, avec sa mère et sa compagne, dans une maison de six ou 

sept pièces lui appartenant, disposant de deux cuisines, mais d'une seule entrée et 

d'un salon commun. S'agissant de l'immeuble de la rue ______, l'ascenseur 

desservait directement les appartements, mais pas celui du 4
ème

 étage, le 

raccordement aux appartements n'ayant pas été fait. Les portes d'entrée du studio 

et de l'appartement de six pièces donnaient actuellement sur un palier en haut des 

escaliers. Le projet de réunion du studio et de l'appartement visait à raccorder 

l'ascenseur pour permettre un accès au 4
ème

 étage; l'autorisation de construire avait 

été délivrée le 31 janvier 2012 et publiée dans la Feuille d'avis officielle du 

7 février 2012; le recours des époux A______ et B______ contre cette décision 

avait été déclaré irrecevable par décision du 30 août 2012. La durée des travaux 

était estimée à trois mois, car ils étaient assez légers et se limitaient à raccorder 

l'ascenseur et à modifier la distribution des pièces intérieures.  

Il a également indiqué que l'entretien de l'immeuble était onéreux compte tenu de 

son âge; il était donc nécessaire de relouer l'appartement du 2
ème

 étage, voire de le 

vendre, pour couvrir les frais d'entretien de l'immeuble; deux autres appartements 

- 11/22 - 

 

 

C/8606/2011 

se trouvant dans l'immeuble - et dont ils n'étaient plus propriétaires depuis 1996 - 

étaient loués pour des montants entre 10'000 fr. et 15'000 fr. par mois; il contestait 

avoir approché les époux A______ et B______ en 1998 pour évoquer un projet de 

travaux, dont ils avaient eu l'initiative, mais confirmait qu'à cette époque, la vente 

de l'appartement du 4
ème

 étage avait été envisagée; la vente d'un des étages, 

notamment le 4
ème

 étage en son entier ainsi que les greniers, avait aussi été 

envisagée; finalement, les premier et troisième étages avaient été vendus. 

B______ a indiqué qu'elle-même et son mari étaient propriétaires d'un 

appartement à Château d'Oex, mais ne disposaient pas de biens immobiliers à 

Genève; ils n'avaient pas entrepris de recherches pour trouver une solution de 

relogement, mais étaient intéressés à louer l'appartement prochainement libre sis 

au 2
ème

 étage; leur situation financière leur permettait de payer un loyer de 

13'000 fr. par mois; son mari, chargé de trouver un nouveau logement, n'avait rien 

entrepris, car ils étaient prêts à quitter le 4
ème

 étage pour le 2
ème

 étage. Elle a préci-

sé qu'au départ, elle ne croyait pas les motifs allégués par C______ à l'appui du 

congé, mais qu'après l'avoir entendue exposer ses raisons, elle admettait qu'elle 

voulait revenir y vivre et qu'elle pouvait faire ce qu'elle voulait de son ap-

partement. 

A l'issue de l'audience, les parties n'ont pas requis d'actes d'instruction complé-

mentaire et ont sollicité, d'un commun accord, le dépôt de plaidoiries écrites. 

t. Dans leurs conclusions du 30 janvier 2014, les locataires ont produit une note 
technique du service LDTR, tirée du dossier d'autorisation de construire 1______ 

portant le coût estimatif des travaux de réunion du studio et de l'appartement à 

877'000 fr. Ils en tirent argument pour soutenir que les travaux de transformation à 

entreprendre ne sont pas "légers", mais conséquents et qu’ils n'ont pour seuls fins 

que de permettre aux bailleurs de relouer le logement à un loyer largement 

supérieur au loyer actuel ou pour le vendre. 

En effet, le motif allégué à l'appui du congé n'était pas vraisemblable; il n'était pas 

nécessaire d'investir 887'000 fr. - alors même que E______ avait relevé la 

nécessité de relouer le logement du 2
ème

 étage au loyer de 13'000 fr. ou de le 

vendre pour couvrir les travaux de rénovation de la façade - pour les seuls besoins 

de C______; une simple ouverture dans la paroi de l'appartement du 4
ème

 étage 

aurait suffi à le relier à l'ascenseur. Quant aux déclarations de B______, elles ne 

l'engageaient qu'à titre personnel et ne pouvaient lier son mari, dont l'audition 

avait été refusée. La résiliation de bail du 11 juillet 2011 devait donc être 

considérée comme nulle et non avenue. 

S'agissant de la prolongation de bail, ils ont persisté dans leurs précédentes expli-

cations et conclusions, précisant que les purs intérêts économiques du bailleur ne 

l'emportaient pas sur l'intérêt du locataire. 

- 12/22 - 

 

 

C/8606/2011 

EN DROIT 

1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de pre-
mière instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), sous réserve des exceptions prévues à 

l'article 309 CPC. Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur 

litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 

al. 2 CPC). Il est précisé qu'il s'agit des dernières conclusions de première instance 

(JEANDIN, in Code de procédure civile commenté, 2011, n. 13 ad art. 308). 

En vertu de l'article 311 al. 1 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 

l'instance d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision 

motivée ou de la notification postérieure de la motivation. 

Il peut être formé pour violation de la loi (art. 310 let. a CPC) ou constatation 

inexacte des faits (art. 310 let. b CPC).  

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-

gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour 

laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre ici en considération la 

période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est pré-

vue à l'article 271a al. 1 lit. e CO (ATF 137 III 389; ATF 136 III 19). Quant au 

dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès lors que la valeur liti-

gieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il convient de se référer à 

la date de la décision cantonale (arrêt du Tribunal fédéral 4A.187/2011 du 9 juin 

2011 et 4A.189/2011 du 4 juillet 2011). 

En l'espèce, le litige porte sur la validité d'un congé ordinaire, dont les appelants 

demandent l'annulation; ils sollicitent, à titre subsidiaire, la prolongation du bail.  

Le loyer annuel de l'appartement litigieux, charges non comprises, s'élève à 

20'400 fr. La valeur litigieuse est par conséquent supérieure à 10'000 fr. 

(20'400 fr. x 3 ans + 5 mois de procédure cantonale = 69'700 fr.). La voie de l'ap-

pel est donc ouverte, le mémoire d'appel ayant été déposé selon les formes et dans 

le délai requis. 

2. Selon l'article 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux en appel ne 
sont pris en compte que (a.) s'ils sont invoqués ou produits sans retard et (b.) s'ils 

ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la 

partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise. 

Les pièces nouvellement produites par les appelants à l'appui de leur réplique du 

18 juillet 2014 (pièces n
os

 36 à 40 chargé app.) consistent en divers échanges de 

correspondances survenus entre les parties directement ou le conseil des intimés, 

entre le 3 février 2014 et le 9 mai 2014 à propos d'un projet de bail portant sur le 

logement sis au 2
ème

 étage, qui n'a finalement jamais abouti. Il en va de même des 

- 13/22 - 

 

 

C/8606/2011 

pièces complémentaires n
os

 25 et 26 produites dans la duplique des intimés du 

3 septembre 2014. 

Le Tribunal ayant clos l'administration des preuves à l'issue de l'audience des dé-

bats du 5 décembre 2013 et imparti un délai aux parties au 30 janvier 2014 pour 

déposer leurs plaidoiries écrites, les pièces susvisées, qui sont postérieures à la 

clôture d'administration des preuves, pouvaient valablement être produites en ap-

pel. Elles seront déclarées recevables, étant rappelé que la Cour de céans n'a pas à 

se prononcer sur les éventuelles violations des règles déontologiques régissant la 

pratique de la profession d'avocat en matière de production de pièces couvertes 

par les réserves d'usage. Cela étant, la production d'échanges de courriers couverts 

par les réserves d'usage étant a priori contraire aux règles de la bonne foi selon 

l'article 52 CPC, la Cour n'examinera leur valeur probante qu'avec extrême 

réserve dans la mesure où ces échanges devaient être pertinents pour la résolution 

du litige. 

S'agissant enfin de la pièce n° 24 produite par les intimés à l'appui de leur réponse 

à l'appel du 1
er

 juillet 2014, il s'agit d'un tirage du recours déposé par les locataires 

le 3 décembre 2013 au greffe de la Chambre de céans contre l'ordonnance du 

Tribunal du 29 novembre 2013 refusant le report de l'audience du 5 décembre 

2013. Ils en tirent argument pour répondre au grief de violation du droit d'être en-

tendu soulevé par les appelants pour la première fois dans le cadre de leur mé-

moire d'appel du 30 mai 2014. Il y a donc lieu également d'admettre la receva-

bilité de cette pièce nouvelle, qui, compte tenu du dépôt du recours le 3 décembre 

2013, n'a vraisemblablement pas pu être produite avant la clôture de l'admi-

nistration des preuves ordonnées par le Tribunal le 5 décembre 2013. 

Quant aux écritures des appelants du 9 septembre 2014, bien qu'elles soient sans 

réelle pertinence pour la résolution du litige, elles seront admises aux débats puis-

qu'elles ont été adressées immédiatement après l'avis de la Cour de céans du 

4 septembre 2014 informant les parties de ce que la cause était gardée à juger. 

3. Dans un premier grief, les appelants soutiennent que le droit d'être entendu de 
A______ aurait été violé en raison du refus des premiers juges de reporter 

l'audience de comparution des parties du 5 décembre 2013 à laquelle il n'avait pu 

se présenter, ni les deux avocats chargés du dossier. Quant aux propos tenus par 

B______, ils n'engageraient pas A______ qui était seul habilité à apporter des 

précisions sur la situation financière du couple et sur les recherches d'un logement 

de remplacement. 

3.1. 
3.1.1 Le droit d'être entendu des personnes parties à une procédure judiciaire est 
garanti par les articles 53 al. 1 CPC, 29 al. 2 Cst et 6 ch. 1 CEDH. 

- 14/22 - 

 

 

C/8606/2011 

Il comprend le droit des parties d'être informées et de s'exprimer sur les éléments 

pertinents du litige avant qu'une décision touchant leur situation juridique ne soit 

prise, d'obtenir l'administration des preuves pertinentes et valablement offertes, de 

participer à l'administration des preuves essentielles et de se déterminer sur son 

résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 133 I 270 

consid. 3.1, JdT 2011 IV 3, SJ 2007 I 543; 132 II 485 consid. 3.2, JdT 2007 IV 

148; 127 I 54 consid. 2b, JdT 2004 IV 96). 

Le droit d'être entendu est une garantie constitutionnelle de caractère formel, dont 

la violation entraîne en principe l'annulation de la décision attaquée, indépen-

damment des chances de succès du recours au fond. Toutefois une violation - pas 

particulièrement grave - du droit d'être entendu peut exceptionnellement être 

guérie si l'intéressé peut s'exprimer devant une instance de recours ayant libre 

pouvoir d'examen en fait comme en droit. Même en cas de violation grave du 

droit d'être entendu, la cause peut ne pas être renvoyée à l'instance précédente, si 

et dans la mesure où ce renvoi constitue une démarche purement formaliste qui 

conduirait à un retard inutile, incompatible avec l'intérêt de la partie concernée 

(comparé à celui d'être entendu) à un jugement rapide de la cause (ATF 135 I 279 

consid. 2.6.1, JdT 2010 I 255; 136 V 117 consid. 4.2.2.2; 133 I 201 consid. 2.2; 

ACJC/1371/2014 du 10 novembre 2014). 

3.1.2 Aux termes des articles 150 al. 1 et 152 al. 1 CPC, toute partie a droit à ce 
que le Tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement 

et en temps utile aux fins d'établir les faits pertinents et contestés. Cette 

disposition constitue le volet procédural de l'article 8 CC en posant le principe du 

droit à la preuve (SCHWEIZER, in Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, 

n. 1 et 2 ad art. 152). 

Par moyens de preuve adéquats, il faut comprendre ceux qui sont aptes à forger la 

conviction du Tribunal sur la réalité d'un fait pertinent, autrement dit dont la 

démonstration peut avoir une incidence sur l'issue du litige. A cette adéquation 

objective s'ajoute une adéquation subjective, qui consisterait dans le fait qu'une 

preuve ne doit être administrée que si le juge n'est pas fondé à penser qu'elle est 

inutile, par exemple, parce qu'il est déjà convaincu de l'existence ou de 

l'inexistence du fait à prouver. Un tel refus repose sur une appréciation anticipée 

de la preuve, qui est permise par la jurisprudence dans certaines limites et se ratta-

che au thème plus général de la libre appréciation (SCHWEIZER, op. cit., n. 8 à 10 

ad art. 152; ACJC/293/2014 du 10 mars 2014, consid. 2.2). 

Le juge peut ainsi renoncer à ordonner une mesure d'instruction pour le motif 

qu'elle est manifestement inadéquate, porte sur un fait non pertinent ou n'est pas 

de nature à ébranler la conviction qu'il a acquise sur la base des éléments déjà 

recueillis (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1, in RSPC 2012 p. 414 et les références 

citées; arrêts du Tribunal fédéral 5A_460/2012 du 14 septembre 2012 consid. 2.1 

et 5A_191/2012 du 12 octobre 2012 consid. 4.7; ACJC/163/2014 du 10 février 

- 15/22 - 

 

 

C/8606/2011 

2014 consid. 6.1). Les mêmes principes valent lorsque la maxime inquisitoire 

s'applique (ATF 138 III 374 précité consid. 4.3.2). 

3.2. En l'espèce, il apparaît que le droit d'être entendu des appelants, respecti-
vement celui de A______, a été respecté. 

Tout d'abord, B______, épouse de A______, a été en mesure de comparaître 

personnellement le 5 décembre 2013 et de se prononcer sur la situation financière 

des époux, ainsi que sur les démarches de relogement entreprises. A ce titre, elle 

s'est prononcée sur l'existence de biens immobiliers appartenant aux époux, sur 

leur situation financière leur permettant d'acquitter un loyer mensuel de 13'000 fr. 

par mois et sur l'absence de recherches de relogement entreprises par son époux 

dès lors qu'ils pensaient être en mesure de rester dans l'immeuble. Les appelants, 

par leurs deux conseils qui ont assisté à l'audience, ont également eu la possibilité 

de questionner les intimés sur le motif du congé et les divers éléments factuels 

nécessitant un éclaircissement de leur part. Les enjeux de l'audience étaient en 

outre parfaitement connus des appelants, ce qui résulte expressément des 

développements faits dans le recours du 3 décembre 2013. 

Il était également loisible aux appelants de produire toutes pièces pertinentes le 

jour de l'audience ou encore à l'appui de leurs plaidoiries écrites du 30 janvier 

2014 permettant de déterminer leur situation financière complète et d'établir 

l'existence d'éventuelles recherches d'un logement de remplacement depuis la 

notification du congé, ce qu'ils n’ont pas jugé nécessaire de faire. A l'issue de l'au-

dience du 5 décembre 2013, les appelants - dûment représentés par avocats - n'ont 

sollicité aucun acte d'instruction complémentaire; ils n'ont notamment demandé 

aucun délai complémentaire pour produire d'éventuelles pièces, ni sollicité une 

nouvelle audience de comparution de A______; il ont en outre consenti au dépôt 

de plaidoiries écrites qui leur donnait une ultime occasion de verser des pièces 

complémentaires à la procédure, ce qu'ils ont d'ailleurs fait en déposant un chargé 

de trois pièces le 30 janvier 2014. 

Les appelants ne sauraient donc se plaindre de la violation du droit d'être entendu 

de A______ dont la comparution n'était pas de nature à modifier l'issue du litige. 

Ils ne développent d'ailleurs pas leur argumentation sur ce point à l'appui de leur 

appel et ne démontrent pas en quoi son audition aurait été de nature à influencer le 

sort de la procédure. Ils ne peuvent non plus valablement soutenir que la 

déposition de son épouse serait dépourvue de pertinence, alors même qu'elle était 

intéressée directement par l'issue de la cause, qui porte sur le logement conjugal et 

dont elle connaissait les enjeux. 

Le grief de violation du droit d'être entendu tombe donc à faux. 

4. Dans un second grief, les appelants soutiennent que le congé du 11 juillet 2011 ne 
pouvait pas être répété - après le premier congé nul notifié le 17 mars 2011 - dès 

- 16/22 - 

 

 

C/8606/2011 

lors qu'il tombait sous le coup de l'article 271a al. 1 let d CO. Faute d'avoir été 

notifié par la totalité des bailleurs, le congé du 17 mars 2011 avait bien été annulé 

pour un défaut de légitimation active; il souffrait donc d'un vice matériel et non 

formel, si bien qu'il ne pouvait être répété dans les trois ans visés à l'article 271a 

al. 1 let e CO. 

4.1. Est revêtu de l’autorité de la chose jugée tout jugement entré en force 
(BOHNET, in Code de procédure civile commenté, 2011, n. 105 ad art. 59). En cas 

de jugement préjudiciel ou de jugement partiel, tranchant une partie du litige, le 

juge est dessaisi dans cette mesure et ne peut revenir sur son prononcé dans son 

jugement final (BOHNET, op. cit., n. 117 ad art. 59). 

4.2. La question de la nullité du congé du 17 mars 2011 et de celle de 
l'annulabilité du congé du 11 juillet 2011 au regard de l'article 271a al. 1 let. d CO 

a déjà été tranchée de manière définitive par la Cour, de sorte qu'il n'y a pas lieu 

d'y revenir. 

Les appelants seront donc déboutés de leurs conclusions en annulation du congé 

fondée sur l'article 271a al. 1 let. d CO. 

5. Les appelants soutiennent que le congé du 11 juillet 2011 serait contraire à la 
bonne foi; le motif réel du congé n'était pas le souhait de C______ d'habiter dans 

le logement qui n'était pas vraisemblable, mais de relouer ce dernier à un loyer 

plus élevé ou encore de le vendre, ce qui ressortait de l'autorisation de construire 

portant sur la transformation de l'appartement pour un coût de 887'000 fr.  

5.1. Lorsque le bail est de durée indéterminée, chaque partie peut le résilier en 
observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un 

autre terme ont été convenus (art. 266a al. 1 CO). Pour les locaux commerciaux, 

le délai légal de congé est de six mois (art. 266d CO). 

Le bail est un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période 

convenue; arrivé au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacun a la 

faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant. En 

principe, chacune des parties est donc libre de mettre fin à la relation de bail pour 

l'échéance prévue, en respectant les conditions du préavis contractuel (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). 

En cas de pluralité de locataires, la résiliation du bail doit être adressée à l'ensem-

ble d'entre eux, sous peine de nullité (art. 70 CO). Cette résiliation peut être don-

née au moyen d'une seule formule officielle portant le nom de tous les coloca-

taires (sauf s'ils sont mariés et que le bail porte sur le logement de la famille) 

(LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, chapitre 25, ch. 6.6. et références ci-

tées). 

- 17/22 - 

 

 

C/8606/2011 

Un droit ne peut cependant pas être exercé contrairement aux règles de la bonne 

foi. L'article 271 al. 1 CO prévoit ainsi que le congé est annulable lorsqu'il contre-

vient auxdites règles. 

Pour dire si le congé contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il faut tout 

d'abord en déterminer le motif réel, ce qui relève des constatations de fait 

(ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192). 

Afin que les parties puissent se représenter les intérêts en jeu, le congé doit être 

motivé sur demande (art. 271 al. 2 CO; ATF 132 III 737 consid. 3.4.2). Le bail-

leur est lié par les motifs qu’il a donnés et peut tout au plus les préciser (arrêts du 

Tribunal fédéral 4C.61/2005 consid. 4.3.2, publié in SJ 2006 chiffre I, p. 34; 

4C.131/2003 consid. 3.1, publié in MP 2004, p. 55). 

Selon la jurisprudence, la protection de l'article 271 al. 1 CO accordée au locataire 

procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de 

l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC; ATF 120 II 31 consid. 4a, p. 32; 120 II 105 

consid. 3a, page 108). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exer-

cice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, dis-

proportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménage-

ment, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est 

toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée 

d'abus "manifeste" au sens de l'article 2 al. 2 CC (ATF 120 105 consid. 3a, 

p. 108). Il faut considérer comme contraire aux règles de la bonne foi, au sens de 

l'article 271 al. 1 CO, le congé qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et 

digne de protection, celui qui est purement chicanier ou encore celui qui repose 

sur un motif ne constituant manifestement qu'un prétexte (ATF 135 III 112 

consid. 4.1 p. 119; 120 II 31consid. 4a p. 32 s.). 

Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux 

règles de la bonne foi; la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer 

loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa 

possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (ATF 135 III 

112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 105 consid. 3c p. 111). Celui qui donne le congé 

doit ainsi au moins rendre vraisemblable les motifs du congé (arrêts du Tribunal 

fédéral 4A_575/2008 du 19 février 2009 consid. 3.1; 4A.345/2007 du 8 janvier 

2008 consid. 2.4.3; 4C.170/2004 du 27 août 2004 consid. 2.1; ACJC/1186/2014 

du 6.10.2014 consid. 4.1.). 

5.2. En l'espèce, tant le congé du 17 mars 2011 - finalement déclaré nul - que celui 
renouvelé le 11 juillet 2011 étaient motivés par le souhait de C______ d'habiter 

dans le logement de six pièces occupé par les appelants. Cette dernière a expliqué 

- sans que les appelants ne le remette en doute - vouloir retrouver son 

indépendance et s'installer dans le logement du 4
ème

 étage dans lequel elle était 

née et avait vécu de nombreuses années avec ses enfants. 

- 18/22 - 

 

 

C/8606/2011 

Le motif du congé n'a pas varié tout au long de la procédure et la volonté de 

C______ a été renouvelée dans le cadre des documents déposés à l'appui de la 

demande d'autorisation de construire portant sur le projet de rénovation de l'appar-

tement de six pièces et le studio se trouvant au 4
ème

 étage. Une note explicative du 

projet de rénovation précise que pour des raisons de mobilité et en raison de l'âge 

de C______, la création d'une desserte directe au logement de six pièces par 

l'ascenseur nécessitait de permuter le logement querellé avec le studio, qui dis-

poserait d'un accès indépendant par la cage d'escalier. En outre, la volonté d'inté-

grer le logement, après la rénovation projetée, a fait l'objet d'une attestation signée 

de la main de C______ confirmant son engagement d'occuper l'appartement 

rénové à titre d'habitation principale. 

De plus, le projet de rénovation - qui a fait l'objet d'une autorisation de construire 

délivrée fin janvier 2012 et entrée en force - tient spécifiquement compte des be-

soins de C______ et de la nécessité de lui faciliter l'accès au logement de six 

pièces par la création d'une desserte directe par l'ascenseur. Ces éléments con-

fortent la réalité du motif invoqué et le projet concret de l'intimée d'intégrer le lo-

gement une fois rénové. 

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, le motif allégué apparaît vrai-

semblable. On ne peut faire grief aux intimés de destiner le logement de six pièces 

au 2
ème

 étage - libéré dans le courant de la procédure - à la location ou à la vente 

en vue de couvrir les frais d'entretien de l'immeuble dont on peut légitimement 

penser qu'ils sont conséquents, l'immeuble étant considéré par les services de 

l'Etat comme un édifice à haute valeur patrimoniale. De plus, C______ a porté son 

choix sur le logement sis au 4
ème

 étage en raison de ses liens affectifs - non 

contestés - avec cet appartement et qu'il apparaît donc plus conforme à sa volonté 

de s'installer dans l'appartement des appelants, plutôt qu'au 2
ème

 étage, ce qui ne 

peut lui être reproché. 

S'agissant du projet des intimés de vendre l'appartement, respectivement l'étage 

complet au 4
ème

 étage, E______ a confirmé qu'il avait bien existé dans le courant 

de l'année 2000, mais qu'il s'était concrétisé par la vente des appartements sis aux 

1
er

 et 3
ème

 étages. Ces éléments sont donc sans pertinence pour examiner la réalité 

du congé contesté, notifié douze ans plus tard, seuls les éléments pertinents au 

moment du congé querellé étant déterminants dans l'examen de sa validité. Ils ne 

permettent donc pas d'asseoir la thèse des appelants selon laquelle le motif réel du 

congé serait celui de récupérer le logement en vue de le vendre. 

Les intimés soutiennent encore que les coûts importants et la nature de la rénova-

tion ayant fait l'objet de l'autorisation de construire délivrée - chiffrés à 887'000 fr. 

- n'étaient nullement indispensables pour reloger C______; une simple ouverture 

de paroi dans le logement aurait permis de le relier à l'ascenseur, sans qu'il soit 

nécessaire de redistribuer l'ensemble des pièces; de tels travaux ne pouvaient que 

- 19/22 - 

 

 

C/8606/2011 

traduire la volonté des intimés de relouer le logement à un loyer bien supérieur ou 

de le vendre. 

Ils ne sauraient non plus être suivis sur ce point. Il résulte des documents relatifs 

au projet de rénovation que l'une des conditions fixée par le DCTI était que, dans 

le cadre de la permutation du logement de six pièces et du studio, ce dernier soit 

déplacé et maintenu. Une simple ouverture de paroi dans l'appartement querellé 

apparaît clairement inadaptée pour que l'ascenseur le desserve directement. Quant 

aux coûts des travaux, ils n'apparaissent nullement contradictoires avec la volonté 

de C______ d'intégrer le logement, ceux-ci n'étant pas exorbitants au vu de la 

haute valeur patrimoniale de l'immeuble et des surcoûts qui accompagnent 

nécessairement la rénovation de bâtiments d'époque. 

Les intimés ont donc échoué à démontrer que le congé notifié ne serait qu'un pré-

texte et que la volonté réelle des appelants serait de relouer le logement à un loyer 

bien plus élevé ou de le vendre. A relever encore qu'un tel motif - dût-il être re-

tenu - ne serait pas en soi contraire aux règles de la bonne foi. 

Enfin, il apparaît que la volonté de C______ de retrouver son indépendance et de 

quitter la villa qu'elle occupe actuellement dans le canton de Vaud avec son fils 

est digne de protection. Les enquêtes ont en effet mis en lumière que la villa de 

Rolle n'avait qu'une entrée commune et un salon commun et que C______ la 

partageait avec son fils et sa compagne. On ne voit pas en quoi le besoin 

d'indépendance exprimé par C______ serait contraire à la bonne foi, ce d'autant 

que les appelants n'ont pas allégué que l'état de santé de cette dernière 

empêcherait ce projet de venir s'installer seule à Genève. 

Comme l'ont retenu à juste titre les premiers juges, les intentions de C______ et le 

motif du congé n'étaient plus remis en cause par B______. Le fait que A______ 

les conteste n'est pas de nature à modifier la conviction de la Cour, eu égard à 

l'ensemble des considérations rappelées ci-dessus. 

Partant, c'est à bon droit que les premiers juges ont déclaré valable le congé ordi-

naire notifié le 11 juillet 2011, avec effet au 31 décembre 2011. 

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 

6. Dans un ultime grief, les appelants reprochent aux premiers juges de leur avoir 
dénié, à tort, tout droit à une prolongation de bail. Ils soutiennent que l'âge des 

locataires, la très longue durée du bail - 41 ans -, la prochaine retraite de 

A______, le besoin purement économique des bailleurs à récupérer le logement et 

l'absence d'un besoin urgent de C______ habitant depuis de nombreuses années à 

Rolle, la situation de pénurie de logements chronique à Genève y compris pour les 

logements dits "haut de gamme", les investissements importants consentis dans le 

- 20/22 - 

 

 

C/8606/2011 

logement et leurs habitudes ancrées dans le quartier commandaient qu'une 

prolongation entière de quatre ans leur soit accordée. 

6.1. Pour déterminer, dans les limites légales, la durée de la prolongation du bail, 
le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en tenant compte de 

toutes les circonstances pertinentes (art. 272 al. 2 CO). 

Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y 

a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder 

à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, qui 

est de donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il 

lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels 

que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur 

comportement, de même que la situation sur le marché (ATF 136 III 190 

consid. 6). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la rési-

liation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas 

entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement 

(ATF 125 III 226 consid. 4c). Il se demandera s'il est particulièrement difficile 

pour le locataire de trouver des locaux de remplacement, et tiendra compte du be-

soin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 

190 consid. 6). 

Lorsque la situation ne paraît pas de nature à évoluer, il n'y a pas de violation du 

droit fédéral à fixer d'emblée une unique prolongation, plutôt que d'envisager 

deux prolongations successives (arrêt du Tribunal fédéral 4A_735/2011 du 

16 janvier 2012 consid. 2.5). 

Pour déterminer la durée de la prolongation, le juge dispose d'un large pouvoir 

d'appréciation (ATF 135 III 121 consid. 2). 

6.2. En l'espèce, la Cour retient que les appelants ont eu connaissance du motif du 
congé au mois de mars 2011. Depuis cette date, ils n'ont produit aucun titre attes-

tant de la moindre recherche pour se reloger, hormis des discussions infructueuses 

concernant le logement de six pièces au 2
ème

 étage de l'immeuble et qui s'est libéré 

au mois de mars 2014. Cette absence de recherches a été confirmée lors de l'au-

dience du 5 décembre 2013. 

Ils n'ont pas non plus produit la moindre pièce permettant de définir leur exacte 

situation financière. Il découle toutefois des déclarations de B______ que les 

appelants sont propriétaires d'un bien immobilier à Château-d'Oex et disposent 

des moyens financiers suffisants pour acquitter un loyer mensuel de 13'000 fr. 

Les locataires sont âgés de 75 ans et peuvent se prévaloir d'une longue occupation 

du logement depuis près de 41 ans. A______ déploie toujours son activité 

d'avocat, mais est proche d'y mettre un terme. 

- 21/22 - 

 

 

C/8606/2011 

Bien qu'une pénurie sévère frappe le canton de Genève pour les logements de six 

pièces, il convient de nuancer les effets de cette pénurie pour des objets de stan-

ding, dont fait manifestement partie le logement considéré. Cela étant, conformé-

ment à ce qui a été retenu par les premiers juges, les revenus des appelants et la 

catégorie de logements qu'ils visent leur permettent de trouver un nouveau loge-

ment à brève échéance. 

C______ est quant à elle âgée de plus de 80 ans; elle loge actuellement dans une 

villa à Rolle, qu'elle partage avec son fils et la compagne de celui-ci et dont ce 

dernier est propriétaire. La délivrance de l'autorisation de construire au mois de 

janvier 2012 - permettant la rénovation de l'appartement et la création d'une 

desserte par l'ascenseur - rend néanmoins le besoin de C______ de récupérer le 

logement urgent, eu égard également à la validité des autorisations de construire 

dont la durée initiale n'excède pas deux ans et est limitée dans le temps. 

Partant, vu l'ensemble des circonstances susvisées, la Cour considère que les 

appelants devaient être mis au bénéfice d'une prolongation de bail. Compte tenu 

toutefois des éléments retenus ci-dessus, une prolongation de bail de 3,5 ans sera 

accordée, échéant le 30 juin 2015, étant relevé que les appelants ont d'ores et déjà 

bénéficié d'une prolongation de fait de plus de trois ans par le simple écoulement 

de la procédure. 

Le jugement entrepris sera donc réformé sur ce point, les premiers juges ayant re-

fusé à tort la moindre prolongation de bail aux appelants. 

7. A teneur de l'article 22 al. 1 LaCC, des frais ne sont pas dus dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'article 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'article 114 CPC. 

8. Comme déjà examiné ci-dessus (cf. consid. 1), la valeur litigieuse se monte à 
69'700 fr. (20'400 fr. x 3 ans + 5 mois de procédure cantonale = 69'700 fr.). Elle 

est manifestement supérieure à 15'000 fr. (art. 74 al. 1 lit. a LTF), de sorte que la 

voie du recours en matière civile est ouverte (art. 72 al. 2 LTF). 

* * * * * 

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C/8606/2011 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel formé par A______ et B______ le 30 mai 2014 contre le 

jugement JTBL/462/2014 rendu le 1
er

 avril 2014 dans la cause C/8606/2011-2 OSB. 

Déclare recevables les pièces nouvellement produites en appel par les parties. 

Déclare recevables les écritures déposées par les appelants le 9 septembre 2014. 

Au fond : 

Annule le chiffre 2 du dispositif du jugement. 

Cela fait et statuant à nouveau : 

Accorde à A______ et B______ une unique prolongation de bail de 3,5 ans échéant le 

30 juin 2015. 

Confirme pour le surplus le jugement entrepris. 

Déboute les parties de toutes autres ou contraires conclusions. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Siégeant : 

Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Ivo BUETTI, 

juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; 

Madame Maïté VALENTE, greffière. 

La présidente : 

Pauline ERARD 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

Indication des voies et délais de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss. de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 

civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.  

(cf. considérant 8 supra).