# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2bbc4e1b-c3b3-5120-987e-9286b3420af4
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-06-23
**Language:** de
**Title:** Arealüberbauung. Nachträgliche Aufstockung eines zu einer altrechtlichen Arealüberbauung gehörenden Einfamilienhauses.
**Docket/Reference:** BRKE I Nr. 0134/2010
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_I_0134_2010_348.pdf

## Full Text

BRKE I Nr. 0134/2010 vom 23. Juni 2010 in BEZ 2011 Nr. 26 

(Bestätigt mit VB.2010.00437 vom 23. Februar 2010 in BEZ 2011 Nr. 20.) 

In casu ging es um die Bewilligung für den Aufbau eines Attikageschosses 
auf  ein  Einfamilienhaus,  welches  das  mittlere  Gebäude  einer  Reihenhauszeile 
mit  drei  Einheiten  bildete.  Diese  war  Teil  einer  noch  drei  weitere 
Einfamilienhäuser  und  vier  Mehrfamilienhäuser  umfassenden,  in  den  Jahren 
1972 und 1973 bewilligten Arealüberbauung. Mit jenen Bewilligungen wurde der 
jeweilige  Grundeigentümer  verpflichtet,  das  Baugrundstück  weder  stärker 
auszunützen  noch  wesentlich  anders  zu  überbauen  als  nach  den  bewilligten 
Plänen vorgesehen.  

Aus den Erwägungen: 

eine 

üblich, 

bei  Arealüberbauungen 

4.1 Die Rekurrentin macht geltend, in den seinerzeitigen Baubewilligungen 
sei,  wie 
öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkung  statuiert  worden,  wonach  die  Grundstücke  weder 
wesentlich stärker ausgenützt noch wesentlich anders als nach den bewilligten 
Plänen überbaut werden dürften. Die gut erhaltene Arealüberbauung weise eine 
hohe Qualität auf und sei dementsprechend mit der Auszeichnung der Stadt X 
für  gute  Bauten  bedacht  worden.  Die  Überbauung  sei  mit  ihren  bis  zu 
viergeschossigen  Gebäuden  nach  geltendem  Recht  teilweise  übergeschossig 
und  überschreite  die  heute  zulässige  Ausnützung  massiv.  Damit  komme  dem 
Revers  auch  noch  heute  uneingeschränkte  Bedeutung  zu.  Die  Aufstockung 
stelle  eine  wesentliche  und  damit  unzulässige  Abweichung  von  den 
ursprünglichen  Plänen  und  dem  Gesamtkonzept  der  Arealüberbauung  dar, 
indem  sämtliche  Gebäude  seinerzeit  ohne  Attikageschosse  bewilligt  worden 
seien.  Überdies  seien  Gestaltung  und  Einordnung  des  geplanten  Geschosses 
unzureichend. 

rechtlich  bedeutungslos  geworden. 

4.2 Dem hält die private Rekursgegnerin entgegen, gemäss dem geltenden 
kommunalen  Baupolizeirecht  sei  eine  Arealüberbauung  in  der  Standortzone 
nicht mehr zulässig. Der Revers beruhe auf einer Norm, die schon längst nicht 
mehr  in  Kraft  sei.  Deswegen  sei  der  seiner  Natur  nach  rein  deklaratorische 
Im  Übrigen  dürften  auch 
Revers 
Arealüberbauungen  gemäss  dem  Planungs-  und  Baugesetz  verändert  und 
verdichtet werden, wenn die entsprechenden Vorschriften eingehalten würden. 
Die Qualität und der Charakter der Überbauung würden mit der angefochtenen 
in  Frage  gestellt.  Das  bestehende  Gebäude  sei 
Aufstockung  nicht 
unbestrittenermassen  nicht  übergeschossig.  Die  allfällige  Übergeschossigkeit 
anderer  Gebäude  in  der  Nachbarschaft  sei  unerheblich.  Selbst  wenn  der 
Ausnützungsrevers  noch  zu  beachten  wäre,  stünde  er  der  Aufstockung  nicht 
entgegen,  weil  das  geplante  Attikageschoss  als  Dachgeschoss  nicht  an  die 
Ausnützungsziffer  anrechenbar  wäre.  Im  Übrigen  würde  das  Areal  mit  der 
Aufstockung  nicht  wesentlich  anders  als  gemäss  den  ursprünglichen  Plänen 
überbaut.  Nachdem  auf  das  Gebäude  W-Halde  50  bereits  ein  Attikageschoss 

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aufgesetzt  worden  sei,  fördere  das  nun  bewilligte  Attikageschoss  sogar  die 
Kohärenz  der  Überbauung.  Mit  Bezug  auf  Einordnung  und  Gestaltung  sei 
festzustellen,  dass  selbst  die  –  nicht  anwendbaren  –  Anforderungen  von  §  71 
PBG  erfüllt  seien.  Mit  der  Dachgeschossprivilegierung  habe  der  Gesetzgeber 
die  Siedlungsentwicklung  nach  innen  fördern  wollen.  Wenn  Attikageschosse 
nach § 357 Abs. 1 PBG bei rechtswidrigen Gebäuden bewilligt werden könnten, 
müsse dies umso mehr dann gelten, wenn eine Baurechtswidrigkeit nur Bauten 
in der Nachbarschaft betreffe.  

4.3  Die  Vorinstanz  nimmt  den  Standpunkt  ein,  der  Revers  behalte 
grundsätzlich  seine  Gültigkeit;  dies  jedoch  nicht  in  der  von  der  Rekurrentin 
behaupteten absoluten Form. Nur eine wesentliche andere Überbauung werde 
untersagt.  Nach  dem  Verwaltungsgerichtsentscheid  VB  90/0173  vom  12. 
Februar  1991  beinhalte  der  Revers  kein  absolutes  Veränderungsverbot. 
Änderungen  seien  zulässig,  sofern  die  Gesamtüberbauung  nach  geltendem 
Recht nach wie vor bewilligungsfähig sei. Eine höhere Ausnützung sei erlaubt, 
wenn die zulässige Gesamtausnützung nicht überschritten werde (RB 1987 Nr. 
69). Ein Interesse des Gesetzgebers am Einfrieren von Überbauungen sei nicht 
erkennbar und stünde im Widerspruch zum haushälterischen Umgang mit dem 
Boden. 

Das  streitbetroffene  Gebäude  weise 

im  Bestand  maximal  zwei 
Vollgeschosse  auf;  wegen  der  teilweise  versetzten  Geschossböden  könnte 
auch  der  Standpunkt  eingenommen  werden,  das  Gebäude  weise  ein 
anrechenbares  Untergeschoss  und  ein  anrechenbares  Vollgeschoss  auf.  Die 
Erstellung  des  Dachgeschosses  führe  daher  keineswegs  zu  der  von  der 
Rekurrentin behaupteten Übergeschossigkeit. Dass Teile der Arealüberbauung 
die zonengemässe Geschosszahl überschritten, könne dem Gebäude W-Halde 
52  nicht  zum  Nachteil  gereichen.  Die  Geschosszahl  sei  gebäudebezogen  zu 
betrachten.  

Gestaltung  und  Einordnung  des  Projektes  seien  so  gut,  dass  die 
Überbauung  nach  wie  vor  die  Voraussetzung  für  die  Auszeichnung  für  gute 
Bauten erfülle. (…) 

5.2  Die  fragliche  Arealüberbauung  liegt  nach  der  geltenden  Bau-  und 
Zonenordnung der Stadt X vom 23. Oktober 1991 (BZO) in der Zone W2Ib, in 
der 2 Vollgeschosse, 1 Dachgeschoss und 1 Untergeschoss zulässig sind (Art. 
13 BZO).  

Demnach wäre, würde das streitbetroffene Gebäude isoliert betrachtet, die 
geplante Aufstockung jedenfalls unter dem Aspekt der Geschosszahl zulässig. 
Hingegen ist die Überbauung als ganze nach dem geltenden Recht unzulässig; 
dies schon deswegen, weil sie auch Gebäude mit vier Vollgeschossen aufweist. 
Zugleich  sieht  die  geltende  Bau-  und  Zonenordnung  in  der  Standortzone 
Arealüberbauungen  nicht  mehr  vor  (Art.  8  BZO);  es  kann  nur  mehr  nach  der 
Regelbauweise von Art. 13 BZO vorgegangen werden.  

5.3.1 Das streitbetroffene Gebäude wurde seinerzeit gestützt auf Art. 29 ff. 
der  Bauordnung  vom  12.  Juni  1963 
(BauO  1963)  als  Teil  einer 
Arealüberbauung bewilligt. Der damals statuierte Arealüberbauungsrevers fusst 

 
 
 
 
Seite 3 

auf  Art.  34  Abs.  1  BauO  1963,  wonach  bei  der  Erteilung  einer  Areal-
überbauungsbewilligung  eine  öffentlich-rechtliche  Eigentumsbeschränkung  des 
Inhalts  aufzuerlegen  ist,  dass  die  Arealfläche  weder  stärker  ausgenützt  noch 
wesentlich anders überbaut werden darf, als dies nach den bewilligten Plänen 
der Fall ist.  

5.3.2  Das  Verwaltungsgericht  hatte  schon  verschiedentlich  Gelegenheit, 
sich  mit  der  Bedeutung  von  Arealüberbauungsreversen  zu  befassen.  In  RB 
1989  Nr.  71 
fasste  das  Verwaltungsgericht  zusammen,  dass  eine 
Eigentumsbeschränkung,  die  eine  von  der  Regelüberbauung  abweichende 
Gesamtüberbauung 
ihre 
rechtliche  Grundlage  dann  verliere,  wenn  der  alte  Baubestand  nach  einer 
Rechtsänderung  als  Regelüberbauung  bewilligt  werden  könnte  und  deshalb 
keine Privilegierung mehr beanspruche.  

(Arealüberbauung)  vor  Veränderung  bewahre, 

Das Verwaltungsgericht erwog in jenem Entscheid (VGr, 6. Juni 1989, VB 
87/0145),  Bewilligungen  von  Arealüberbauungen  würden  zumeist  mit 
Nebenbestimmungen  verbunden,  die  gewährleisten  sollten,  dass  die  von  der 
Regelbauweise  abweichende  Überbauung  nach  einheitlichem  Plan  zu  Ende 
geführt  werde  und  in  ihren  sie  von  der  Regelbauweise  auszeichnenden 
Merkmalen  –  besonders  gute  Gestaltung,  zweckmässige  Ausstattung  und 
Ausrüstung  –  erhalten  bleibe.  Diese  Nebenstimmungen  verlören 
ihre 
gesetzliche  Grundlage  dann,  wenn  das  Bauvorhaben  nach  neuem  Recht  als 
Regelüberbauung ausgeführt werden könnte. Zu beachten sei dabei, dass eine 
Arealüberbauung  oft  mehrere  Grundstücke  erfasse.  Je  nach  Anordnung 
könnten  einzelne  dieser  Grundstücke  besonders  dicht  überbaut  werden, 
während  im  Extremfall  ein  anderes  völlig  unüberbaut  bleibe,  weil  dort  die  zur 
Bewilligung der Arealüberbauung ausschlaggebende Freifläche ausgeschieden 
worden  sei.  Dieser  besondere,  durch  die  Arealüberbauung  hergestellte 
eine 
Zusammenhang 
Rechtsänderung  nicht  berührt.  Ob  die  Nebenbestimmungen  der  Bewilligung 
einer  Arealüberbauung  auch  im  neuen  Recht  eine  Grundlage  hätten,  sei 
deshalb nicht für jedes der erfassten Grundstücke als solches, sondern für das 
gesamte  Gebiet  zu  prüfen,  das  von  der  ursprünglichen  Bewilligung  erfasst 
gewesen  sei.  Sei  beispielweise  die  nach  neuem  Recht  zulässige  Ausnützung 
für das ganze Areal bereits erreicht, so dürften auf einem Teilgrundstück auch 
dann keine weiteren Bauten errichtet werden, wenn dieses Grundstück für sich 
allein betrachtet eine Ausnützungsreserve aufweise.  

den  Grundstücken  werde 

zwischen 

durch 

Abschliessend  stellte  das  Verwaltungsgericht  fest,  dass,  wenn  die  nach 
altem  Recht  bewilligte  Arealüberbauung  auch  gegen  die  Regelbauweise  des 
neuen  Rechts  verstosse,  die  ehemals  die  Arealüberbauung  sichernden 
Nebenbestimmungen  ihre  gesetzliche  Grundlage  selbst  dann  behielten,  wenn 
das neue Recht keine Vorschriften über die Arealüberbauung kenne. Denn der 
Zweck  dieser  Nebenbestimmungen  liege  darin,  diejenigen  Merkmale  der 
Gesamtüberbauung  zu  wahren,  die  das  Abweichen  von  der  Regelbauweise 
gerechtfertigt  hätten:  Dauere  trotz  Rechtsänderung  diese  Abweichung  an,  so 
bleibe damit auch die Grundlage für die Nebenbestimmung erhalten. 

 
 
 
 
Seite 4 

Nichts  hiervon  Abweichendes  ergibt  sich  aus  den  von  der  Vorinstanz 
zitierten  Verwaltungsgerichtsentscheiden  VB  90/0173  vom  12.  Februar  1991 
und VB 5/1987 vom 30. April 1987 (= RB 1987 Nr. 69). 

5.4  Hieraus  erhellt  ohne  weiteres,  dass  die  1972  statuierte  öffentlich-
rechtliche  Eigentumsbeschränkung  nach  wie  vor  gilt;  die  Überbauung  als 
Ganzes  –  und  eben  hierauf  ist  nach  dem  Gesagten  abzustellen  –  wäre  heute 
nach  der  Regelbauweise  schon  deswegen  nicht  zulässig,  weil  sie  auch 
viergeschossige  Gebäude  aufweist.  Dass  diese 
(oder  eine  andere) 
Regelbauwidrigkeit  nicht  auch  beim  zur  Erweiterung  vorgesehenen  Gebäude 
selbst zu verzeichnen ist, ist nach dem Gesagten unerheblich. 

Mit  dem  strittigen  Projekt  wird  von  den  seinerzeitigen  Plänen  wesentlich 
abgewichen,  indem  in  einer  ursprünglich  dachgeschossfreien  Überbauung  ein 
Attikageschoss  vorgesehen  ist.  Die  Wesentlichkeit  der  Abweichung  ist  umso 
mehr zu bejahen, als bei Rechtskraft der angefochtenen Bewilligung jedenfalls 
unter  dem  Aspekt  der  Geschosszahl  hernach  auf  sämtlichen  nur  zwei 
Vollgeschossen  aufweisenden  Gebäuden ein  Attikageschoss  bewilligungsfähig 
wäre.  Mit  Bezug  auf  das  Einfamilienhaus  an  der  W-Halde  50  ist  dies  bereits 
erfolgt,  aus  welcher  Bewilligung,  weil  reverswidrig,  nichts  zu  Gunsten  des 
angefochtenen  Projektes  abgeleitet  werden  kann.  Im  Weiteren  geht  mit  dem 
bewilligten  Attikageschoss  auch  eine  stärkere  Ausnützung  einher.  Zwar  sind 
Dachgeschosse  nach  Massgabe  von  §  255  Abs.  2  PBG  nicht  an  die 
Ausnützungsziffer  anzurechnen,  aber  die  Ausnützung  wird  auch  mit  den 
Geschosszahlvorschriften  beschränkt  (vgl.  §  251  lit.  b  PBG),  so  dass  aus  der 
Erweiterung  um  ein  Dachgeschoss  eine  stärkere  Ausnützung  resultiert.  Dass 
mit  der  Geltung  des  Reverses  die  Überbauung  in  ihrem  Bestand  gleichsam 
eingefroren  wird,  ist  gesetzgeberisch  durchaus  gewollt,  was  die  Art.  34  Abs. 1 
BauO  1963  entsprechende  Bestimmung  von  §  73  Abs.  2  PBG  ausweist.  Mit 
dem  Grundsatz  der  haushälterischen  Bodennutzung  ist  die  Geltung  des 
Reverses klar vereinbar, erreicht doch die Arealüberbauung in der bestehenden 
Form  gesamthaft  eine  Ausnützung  von  75  Prozent  (Baubewilligung  von  1973, 
E. c), während nach der geltende Bau- und Zonenordnung in der Standortzone 
eine  Ausnützungsziffer  von  bloss  40  Prozent  gilt  (Art.  13  Abs.  1  BZO).  Von 
einer  Unternutzung  kann  somit  nicht  gesprochen  werden.  Dass  mit  dem 
geplanten  Attikageschoss  die  bestehende  Ausnützung  von  75  Prozent  nicht 
erhöht würde, weil Dachgeschosse nach Massgabe von § 255 Abs. 2 PBG nicht 
an die Ausnützungsziffer anrechenbar sind, führt zwar dazu, dass insofern kein 
weiter  gehender  Gesetzesverstoss  zu  verzeichnen  wäre  (vgl.  §  357  Abs.  1 
PBG).  Dies  ändert  indes  nichts  an  der  Unvereinbarkeit  des  Bauvorhabens  mit 
dem nach dem Gesagten nach wie vor zu beachtenden Revers.  

5.5  Damit  erweist  sich  die  angefochtene  Bewilligung  unbesehen  der  hier 
nicht  mehr zu  prüfenden  Frage  der Gestaltung  und  Einordnung  des  geplanten 
Geschosses in die Überbauung als rechtswidrig. Sie ist daher aufzuheben.