# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 538c9d0d-815c-5004-b0ad-632635962e50
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-02-13
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 13.02.1996 80.1995.279
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1995-279_1996-02-13.html

## Full Text

Incarto n.

  80.95.00279

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo
  Gianinazzi Il segretario

  

 

statuendo
sul ricorso del 23 dicembre 1995

 

in
materia di:                 IC/IFD 95/96

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  e __________ __________, __________
  __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   __________
__________, 1909, è proprietario di alcuni immobili nel Comune di __________,
tra cui il mapp. n. __________ in località __________, un'abitazione dal valore
di stima di fr. 90'000.--, il mapp. n. __________, sempre in località
__________, un fabbricato adibito ad autorimessa dal valore di stima di fr.
40'000.-- e i mapp. n. __________ e n. __________ in località __________,
rispettivamente una cascina abitabile dal valore di stima di fr. 40'000.-- e
una stalla dal valore di stima di fr. 8'000.--.

                                         Per tutti questi immobili,
l' Ufficio di tassazione ha esposto al contribuente un valore di reddito
(valore locativo) di complessivi fr. 8'900.-- e, meglio, come partitamente
spiegato nella motivazione della decisione su reclamo del 27 novembre 1995.

 

                                   2.   Con il presente,
tempestivo ricorso __________ __________ chiede lo stralcio del valore locativo
riferito all'autorimessa in località __________, asserendo che si tratta di un
ripostiglio in cui sono depositati il trattore e il rimorchio dopo la
cessazione dell'attività agricola, come pure di quello riferito alla cascina
con annessa stalla in località __________, precisando che solo un quarto del
fabbricato è abitabile, segnatamente un solo locale, che funge da cucina
soggiorno e camera.

                                         Subordinatamente chiede la
riduzione a complessivi fr. 1'000.-- del valore locativo dei suddetti
fabbricati.

 

                                         L' Ufficio di tassazione,
dal canto suo, propone il parziale accoglimento del ricorso, convenendo che la
cascina in località __________ è accessibile mediante strada carrozzabile soltanto
in condizioni normali.

 

                                   3.   3.1

                                         Giusta l'art. 20 cpv. 1
lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD l'uso da parte del proprietario del suo
immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza
immobiliare: ad esso viene attribuito un valore locativo. Anche l'uso di
quote di comproprietà, erette in PPP (art. 712 seg. CC) e considerate fondi
secondo l'art. 655 CC, soggiace quindi all'imposta conformemente alle citate
norme fiscali.

 

                                         3.2

                                         La legge non indica
tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio
economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria. Secondo la
giurisprudenza il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente
dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente. Altrimenti detto: il
valore locativo deve corrispondere alla mercede che, secondo le condizioni di
mercato, il proprietario potrebbe richiedere locando lo stesso immobile ad un
terzo. In altre parole, il valore locativo deve corrispondere, in linea di
principio,  al valore oggettivo di mercato.

 

                                         3.3

                                         Il Tribunale federale ha
per altro confermato che il valore locativo deve corrispondere “al canone che
si potrebbe esigere equamente da un locatario desideroso di assicurarsi il godimento
di un oggetto del genere - tenendo conto in modo adeguato delle particolarità
della costruzione e delle sue installazioni, in quanto esse rispondano ai
bisogni normali di un utente di condizioni economiche e sociali analoghe a
quelle del proprietario” (ASA 15 p. 361; 438 consid. 1; DTF
69 I 24/25; Rusconi, L’imposition de la valeur locative, Losanna
1988, p. 98). Che il valore locativo così stabilito corrisponda o meno ad una
rimunerazione normale del capitale investito nel fondo non è essenziale (DTF
66 I 80), e il proprietario è tenuto a lasciarsi fiscalmente imputare il
corrispettivo del reddito in natura così percepito, non l'interesse normale del
valore in capitale dell' oggetto (DTF 69 I 24; STF
del 12 novembre 1975 in re A. S. p. 4 s.).

 

                                   4.   4.1

                                         L'art. 20 cpv. 2 LT
precisa che il valore locativo è stabilito tenendo conto della promozione e
dell'accesso alla proprietà e della previdenza personale. Tale precisazione è
stata voluta dal Legislatore cantonale per consentire di stabilire il valore
locativo mediante parametri schematici prudenziali. Per l'imposta cantonale
esso corrisponde quindi, di regola, a una percentuale del valore di stima
dell'immobile, che varia a dipendenza dell'anno di costruzione dell'immobile.
Quando però questo metodo porta a dei risultati in contrasto con il principio
secondo cui il valore deve corrispondere a quello reperibile sul mercato, è
consentito far capo a valutazioni individualizzate (cfr. Circolare
n. 15 del 15 gennaio 1995 concernente il valore locativo della Divisione cantonale
delle contribuzioni, cifra 2.2.1)  

 

                                         4.2

                                         L'art. 21 cpv. 2 LIFD
precisa, a sua volta, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto
delle condizioni locali usuali e dell'utilizzazione effettiva dell'abitazione
al domicilio del contribuente. Il riferimento alle condizioni locali usuali sta
a significare, come per il passato, che determinante per l'IFD rimane il valore
di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo
conto anche delle vecchie abitazione e quindi non necessariamente il canone di
locazione massimo conseguibile (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum
Gesetz die direkte Bundessteuer, p. 92). Il riferimento all'utilizzazione
effettiva, dal canto suo, va inteso unicamente quale limitazione spaziale ma
non temporale dell'uso dell'immobile da parte del proprietario. Con ciò il
Legislatore federale ha voluto venire incontro a determinate situazioni,
segnatamente a quelle di coniugi o vedovi, che, una volta allevati i figli, si
ritrovano a vivere in abitazioni divenute troppo grandi, perché rispondenti
alle esigenze di una famiglia numerosa. La prova della sottoutilizzazione
dell'abitazione spetta al contribuente. Il Legislatore con il riferimento all'utilizzazione
effettiva dell'abitazione non ha invece minimamente voluto venire incontro a
chi, per ragioni proprie, occupa la propria abitazione, in particolare quella
secondaria, solo durante determinati periodi dell'anno (Agner/Jung/Steinmann,
Kommentar zum Gesetz die direkte Bundessteuer, p. 93). 

 

                                         4.3

                                         Per ragioni di praticità e
di praticabilità del diritto, il valore locativo di abitazioni unifamiliari
verrà stabilito, di massima, come accennato sopra, applicando al valore di
stima ufficiale dell'immobile il tasso del 5%, se la stima è entrata in vigore
dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la stima risale a un periodo compreso tra
il 1° gennaio 1986 e il 1° gennaio 1989 e del 7,25% se la stima risale al 1°
gennaio 1985 o è anteriore a tale data (Istruzioni 1995-96 per la compilazione
della dichiarazione d'imposta). Tale modo di procedere non è, in linea di
principio, contrario al principio dell'uguaglianza di trattamento (CDT n. 424
dell'11 novembre 1986 in re M.B.; CDT n. 498 del 12 dicembre 1986 in re C.S.).

 

                                   5.   Nel caso in esame
non è contestato il valore locativo dell'abitazione primaria del contribuente,
che è stato stabilito partendo dal valore di stima ufficiale recentemente
aggiornato. Né si intravedono fondate ragioni per rivedere il valore locativo
attribuito all'altro fabbricato situato in località __________. Vero è che, come
precisa il ricorrente, non si tratta di una autorimessa così come può
comunemente essere intesa, quanto piuttosto di un ripostiglio. Non va tuttavia
dimenticato che, ripostiglio o autorimessa che sia, essa ha una superficie di ben
90 metri quadrati, che non permette di considerare come manifestamente elevato
il valore ufficiale di stima.

                                         Deve invece essere ridotto
il valore locativo attribuito alla cascina in località __________, sia per le
spiegazioni fornite dal ricorrente  - la cascina ha un solo locale abitabile,
adibito a cucina, soggiorno e camera -  sia per le ragioni esposte dall'
Ufficio di tassazione nelle osservazioni al ricorso, segnatamente l'obiettiva
inagibilità, quindi non per libera scelta del contribuente, della cascina
durante prolungati periodi dell'anno. Il valore locativo di questo immobile può
essere dedotto, in via equitativa, a fr. 900.-- all'anno. 

                                         Il valore locativo degli
immobili del ricorrente si riduce così da fr. 8'900.-- a fr. 7'400.-- di media annua
(fr. 4'500.-- per l'abitazione primaria, fr. 2'000.-- per il ripostiglio delle
macchine agricole e fr. 900.-- per la cascina).

 

 

 

 

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 231 LT e 144 cpv. 1 LIFD

 

 

dichiara e pronuncia:

 

 

                                   1.   Il ricorso è accolto.

 

                                         §    Di
conseguenza, la decisione su reclamo è riformata nel senso che il reddito della
sostanza è ridotto a fr. 7'400.--.

 

                                         §§ Gli
atti del procedimento vengono retrocessi all' Ufficio di tassazione per l'emissione
di nuovi conteggi.

 

                                   2.   Non si prelevano né spese
né tasse di giudizio.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Per l'IC il presente
giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT). Per l'IFD è ammesso il ricorso
entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

 

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: