# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** acdd3e38-5538-5214-b796-cc99ea620897
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-11-22
**Language:** de
**Title:** Solothurn Steuergericht 22.11.2021 SGSTA.2021.28
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_STG_001_SGSTA-2021-28_2021-11-22.html

## Full Text

KSGE 2021 Nr. 4

 

 

StG § 27
lit. b, § 28, DBG Art. 21 Abs. 1 lit. b, Art. 21 Abs. 2. Einkommen,
Eigenmietwert.

In casu
Gebäude durchschnittlicher Bauart, unterdurchschnittliche Bauart gesetzlich
nicht vorgesehen; frühere falsche Beurteilungen hindern eine korrekte
Beurteilung in den Folgejahren nicht; hier kein Vertrauensschutz.

 

 

Aus den Erwägungen

 

2.    Gemäss § 27 lit.
b StG bzw. Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG sind Erträge aus unbeweglichem Vermögen
steuerbar. Darunter fällt auch der Mietwert von Liegenschaften oder
Liegen-schaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder
eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung
stehen. Gemäss Art. 21 Abs. 2 DBG erfolgt die Festsetzung des Eigenmietwerts
unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse und der tatsächlichen
Nutzung der am Wohnsitz selbstbewohnten Liegenschaft. Nach § 28 Abs. 1 StG
richtet sich der steuerbare Mietwert der eigenen Wohnung nach dem Wohnwert;
dieser entspricht dem Betrag, den der Steuerpflichtige für die Benützung einer
gleichartigen Wohnung aufwenden müsste. Für die Schätzung des Wohnwerts sind
Ausbau und Zustand des Gebäudes sowie die örtlichen Mietzinsverhältnisse
angemessen zu berücksichtigen. Der Regierungsrat setzt die Eigenmietwerte im
Verhältnis zum Wohnwert massvoll fest und passt sie nur in grösseren
Zeitabständen an (§ 28 Abs. 2 StG). Gestützt auf diese Delegationsnorm hat der
Regierungsrat am 28. Januar 1986 die Steuerverordnung Nr. 15: Bemessung des
Mietwerts der eigenen Wohnung (StVO Nr. 15; BGS 614.159.15; Fassung in Kraft
bis 31.12.2020) erlassen und darin die Berechnung der Eigenmietwerte für die
konkreten Fälle geregelt (Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE
2011 Nr. 4 E. 6). Dabei wird in der StVO Nr. 15 zwischen Gebäuden
durchschnittlicher (§§ 1 bis 3) und überdurchschnittlicher Bauart (§§ 4 und 5)
unterschieden und zwar nach Massgabe des Katasterwerts. Die Grenze liegt dabei
gemäss § 1 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1 StVO Nr. 15 bei CHF 240‘000. Der Mietwert von
Wohnungen in Gebäuden durchschnittlicher Bauart wird in der Regel pauschal nach
Prozentsätzen der auf die Wohnung entfallenden Katasterschätzung für Gebäude
und normalen Umschwung bemessen (§ 1 Abs. 2 StVO Nr. 15). Liegenschaften in der
Ge-meinde Z. sind der Gruppe III zugeteilt (§ 2 Abs. 1 StVO Nr. 15). Der
Prozentsatz beträgt hier 9.42 (§ 1 Abs. 2 StVO Nr. 15). Für Einfamilienhäuser
und Eigentumswohnungen mit einem Katasterwert bis CHF 240'000 erfolgt für die
direkte Bundessteuer ein Zuschlag von 25 % auf dem kantonalen Mietwert
(Rundschreiben der Eidg. Steuerverwaltung vom 10.7.2019 betr. Liste der Kantone
mit unterschiedlichen Eigenmietwerten für die kantonalen Steuern und die
direkte Bundessteuer ab Steuerperiode 2018, unter estv.admin.ch). 

 

3.1  Im konkreten Fall
besitzt der Rekurrent in Z. ein kleines Grundstück GB Nr. 0001, das er als
Lagerraum nutzt. Besteuert wurde dieses Grundstück mit einem Eigenmietwert von
CHF 5'290 (Staat) und CHF 6'613 (Bund). Der Rekurrent stellt sich vor allem auf
den Standpunkt, es sei mit ihm mündlich ein Eigenmietwert von CHF 1'640 (Staat)
und CHF 2'050 (Bund) vereinbart worden. Maximal dürfe der Eigenmietwert CHF
2'500 betragen. Vereinbart habe er diesen Wert mit B. W. und C. V. (beide
ehemals VB Olten-Gösgen). Seither sei dieser immer so besteuert worden. Die
Vorinstanz will dagegen an der angefochtenen Veranlagung festhalten.

 

3.2  Der
Vermögenssteuerwert dieses Grundstücks laut Katasterschätzung beträgt
unbestritten CHF 70'200. Gemäss StVO Nr. 15 beläuft sich der Mietwert wie
gesehen (vgl. oben, E. 2; § 1 ff. StVO Nr. 15) auf 9.42 % bei
durchschnittlicher Bauart wie hier. Eine unterdurchschnittliche Bauart ist
dagegen gesetzlich nicht vorgesehen. Dies ergibt einen massgeblichen Betrag von
wie erwähnt CHF 6'613 (Staat) bzw. nach Abzug der einschlägigen Pauschale von
20 % einen Betrag von CHF 5'290. Der Eigenmietwert ist daher grundsätzlich
korrekt berechnet worden.

 

3.3  Die VB ist an den
Grundsatz der Rechtsgleichheit gebunden. Grundstücke sind daher immer nach den
gleichen Grundlagen zu besteuern. Frühere falsche Beurteilungen wie hier
hindern nicht, dass in den Folgejahren ein Sachverhalt korrekt beurteilt wird
(vgl. RICHNER et al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., Zürich 2016, VB zu Art.
109-121 N 95). 

 

Die VB ist aber auch an
den Grundsatz von Treu und Glauben gebunden, sofern die Voraussetzungen dafür
gegeben sind: Konkrete Zusicherung, Zuständigkeit der Behörde, nicht erkennbare
Unrichtigkeit der Beurteilung, Treffen von Dispositionen, keine Änderung der
Gesetzeslage (vgl. dazu HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht,
8. Aufl., Zürich 2020, Rz. 667 ff.). Den Nachweis einer mündlichen Zusicherung
wie hier hat der Rekurrent, der sich darauf beruft, zu liefern. Im vorliegenden
Fall fehlt ein schriftlicher Nachweis. Ob eine mündliche Zusicherung erteilt
worden war, ist anhand der Unterlagen und Angaben unklar. Da die Besteuerung in
den letzten Jahren offenbar konstant tief ausgefallen ist, ist der Einwand des
Rekurrenten nicht von vorherein abwegig. Die von ihm erwähnten Personen sind
indes offensichtlich schon lange nicht mehr bei der VB arbeitstätig und können
daher nicht befragt werden. Dispositionen, welche der Rekurrent getätigt hätte,
werden nicht geltend gemacht und sind auch nicht ersichtlich. Dass er das
betroffene Grundstück nur wegen dem tiefen Eigenmietwert gekauft hat, ist kaum
anzunehmen. Daher müsste hier das Vertrauensprinzip weichen, selbst wenn davon
ausgegangen würde, dass früher effektiv eine mündliche Zusicherung wie
eingewendet erteilt worden wäre. Ob der Eigenmietwert künftig tatsächlich
abgeschafft wird, steht momentan noch nicht fest und kann hier im Moment auch
keinen Einfluss haben. Soweit der Rekurrent im Übrigen die eingeschränkte
Nutzungsmöglichkeit des umstrittenen Lagerraums geltend macht, steht es ihm
frei, sich allenfalls gegen den Katasterwert zu wenden. Rekurs und Beschwerde
erweisen sich demnach als unbegründet und sind daher abzuweisen.

 

Steuergericht,
Urteil vom 22. November 2021 (SGSTA.2021.28;BST.2021.24)

 

(Die gegen
dieses Urteil vor Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil 2C_26/2022
vom 15. Februar 2022 abgewiesen)