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**Case Identifier:** a6b0cb4d-0630-5991-bb94-fa63a006e411
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-21
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 21.11.2022 WBE.2022.196
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2022-196_2022-11-21.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

3. Kammer 

 

 

WBE.2022.196 / sr / we 
(2022-000467)  

Art. 124 

 

Urteil vom 21. November 2022 
 
 

Besetzung  Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz  

Verwaltungsrichterin Lang  

Verwaltungsrichter Leibundgut  

Gerichtsschreiberin Ruchti      

 

 
   

Beschwerde-

führerin  

 A._____ 

 

gegen 

 

  Gemeinderat X._____  

 

  Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau   

handelnd durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung für 

Baubewilligungen, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau    

 

       
 

   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung 

 

Entscheid des Regierungsrats vom 6. April 2022 

  

 - 2 - 

 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

Am 14. Januar 2021 verweigerte das Departement Bau, Verkehr und Um-

welt (BVU), Abteilung für Baubewilligungen, A. die von ihr nachgesuchte 

nachträgliche Baubewilligung für die Umnutzung des bestehenden, 

nördlich an das Ökonomiegebäude Nr. ccc anschliessenden Ne-

bengebäudes auf der Parzelle Nr. aaa der Gemeinde X. zu Wohnraum 

samt den dafür (im Jahr 2016) vorgenommenen baulichen Änderungen. 

Für den Rückbau der baulichen Änderungen (Entfernung der Isolationen, 

der Heizung, der Küchenzeilen und der Badezimmereinbauten sowie 

Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Ostfassade) setzte die 

Abteilung für Baubewilligungen A. eine Frist von sechs Monaten nach 

Rechtskraft des Entscheids an. Dieser Entscheid der Abteilung für 

Baubewilligungen wurde A. mit Protokollauszug des Gemeinderats X. zur 

Sitzung vom 1. Februar 2021 eröffnet. 

 

B. 

Auf die von A. dagegen erhobene Beschwerde vom 5. März 2021 entschied 

der Regierungsrat am 6. April 2022 (RRB Nr. 2022-000467): 

 

1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
 
2. 
Die Kosten des Verfahrens vor dem Regierungsrat, bestehend aus einer 
Staatsgebühr von Fr. 2'000.–, den Kanzleigebühren und den Auslagen von 
Fr. 304.20, zusammen Fr. 2'304.20, werden der Beschwerdeführerin A. 
auferlegt. Angesichts des geleisteten Kostenvorschusses von Fr. 2'000.– 
hat die Beschwerdeführerin noch Fr. 304.20 zu bezahlen. 
 
3. 
Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet. 

 

C. 

1. 

Den Entscheid des Regierungsrats focht A. mit Beschwerde vom 16. Mai 

2022 beim Verwaltungsgericht an und beantragte, es sei ganz auf den 

Rückbau zu verzichten oder mindestens eine auf ca. zehn Jahre befristete 

Baubewilligung zu erteilen. 

 

2. 

Mit Protokollauszug zur Sitzung vom 18. Juli 2022 stellte der Gemeinderat 

X. Antrag auf Gutheissung der Beschwerde und provisorischer Bewilligung 

der Umnutzung und Umbauten für einen Zeitraum von zehn Jahren, 

eventualiter auf Verzicht auf Rückbaumassnahmen bis eine allfällige 

 - 3 - 

 

 

 

Teilzonenplanänderung (mit welcher das in Frage stehende Nebenge-

bäude unter Volumenschutz gestellt und der Wohnnutzung zugänglich ge-

macht würde) abgeschlossen oder im volumengeschützten Teil der Scheu-

ne (Ökonomiegebäude Nr. ccc) ein Studio realisiert worden sei. 

 

Das BVU, Abteilung für Baubewilligungen, schloss in der Beschwerdeant-

wort vom 29. Juli 2022 auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde. 

 

3. 

Am 24. August 2022 reichte die Beschwerdeführerin Gegenbemerkungen 

zur Beschwerdeantwort des BVU ein. 

 

D. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 21. November 2022 beraten und 

entschieden. 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1. 

Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-

waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-

gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3 

der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]. Der Entscheid 

des Regierungsrats ist verwaltungsintern letztinstanzlich. Das Verwal-

tungsgericht ist somit für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zu-

ständig. 

 

2. 

Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen 

Anlass. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzu-

treten. 

 

3. 

Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können die unrichtige oder 

unvollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen 

gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Die Kontrolle der Angemessenheit ist 

demgegenüber ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). 

 

II. 

1. 

Das Grundstück der Beschwerdeführerin (Nr. aaa) liegt gemäss Kultur-

landplan der Gemeinde X. vom 5. Juni 2013 in der Landwirtschaftszone 

 - 4 - 

 

 

 

und ist ausserdem der im Richtplantext (Kapitel S 1.6, Pla-

nungsanweisungen und örtliche Festlegungen) und in der Richtplan-Ge-

samtkarte (I6) festgesetzten Weilerzone "Y." (beschränkte Bauzone nach 

Art. 18 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 

[Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700] i.V.m. Art. 33 der Raumplanungs-

verordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1) zugewiesen. Das Ortsbild 

des Weilers Y. ist im Inventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz 

(ISOS) als regional bedeutend eingestuft. Die sich auf der Parzelle Nr. aaa 

befindlichen Bauten Nr. bbb (Wohngebäude) und Nr. ccc (angebautes 

Ökonomiegebäude) stehen gemäss Kulturlandplan (teilweise) unter 

Volumenschutz; nicht davon erfasst ist das nördlich an das Ökonomiege-

bäude anschliessende eingeschossige Nebengebäude, für welches mit 

dem streitgegenständlichen nachträglichen Baugesuch um (Um-)Nutzung 

zu Wohnraum und Umbau zu einer Wohneinheit ersucht wird.  

 

Gegenstand der im Jahr 2016 von der Beschwerdeführerin ausgeführten 

baulichen Massnahmen am nördlichen Nebengebäude bilden gemäss den 

Angaben im nachträglichen Baugesuch und den dazugehörigen Plänen 

und Fotos (Vorakten, act. 36–43 und 92) Aussen- und Innenisolationen, 

eine Sanitärzelle mit neuen Sanitäranlagen (Dusche/WC/Lavabo), eine 

neue Küchenzeile, zwei Durchbrüche für (rollstuhlgängige) Türen an den 

Innenwänden zwischen ehemaligem Abstellraum (heute: Zimmer 1) und 

ehemaliger Garage (heute: Zimmer 2), der Abbruch des bestehenden Che-

minées, der Anschluss an die Ölheizung für die gesamte Liegenschaft (Ge-

bäude Nrn. bbb und ccc), ein neues Fenster an der Westfassade des Zim-

mers 1, die Entfernung von zwei Toren an der Ostfassade und deren Ersatz 

durch eine Wand mit Fenstern sowie die Anbringung von Dachrinnen.  

 

Das Nebengebäude wird heute von der Beschwerdeführerin bewohnt, wel-

che die gesamte Liegenschaft Anfang 1986 erworben hat und nach dem 

oben beschriebenen Umbau des Nebengebäudes im Jahr 2016 zusammen 

mit ihrem unterdessen verstorbenen Ehemann wegen dessen körperlicher 

Behinderung vom Wohngebäude (Gebäude Nr. bbb) dorthin umgezogen 

ist.  

 

Im vorliegenden Verfahren sind einerseits die Bewilligungsfähigkeit der 

(landwirtschaftsfremden) Wohnnutzung des Nebengebäudes samt den da-

für vorgenommenen Ausbaumassnahmen, andererseits die Rechtmässig-

keit der sich darauf beziehenden Rückbauanordnung umstritten. 

 

2. 

2.1. 

Eine landwirtschaftsfremde Wohnnutzung ist am Standort des nördlich an 

das Ökonomiegebäude Nr. ccc anschliessenden Nebengebäudes auf der 

Parzelle Nr. aaa in der Landwirtschaftszone der Gemeinde X. nicht 

zonenkonform und insofern keiner ordentlichen Baubewilligung nach 

 - 5 - 

 

 

 

Art. 22 RPG zugänglich. Daran ändert auch die Zugehörigkeit des Neben-

gebäudes zur Weilerzone "Y." nichts, weil es im Gegensatz zum Wohn-

gebäude Nr. bbb und zum Ökonomiegebäude Nr. ccc nicht unter Volumen-

schutz steht. Das bedeutet, dass das Nebengebäude von der in § 27 Abs. 3 

der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Gemeinde X. vom 5. Juni 2013 

für den Weiler "Y." vorgesehenen Möglichkeit zur nicht landwirtschaftlichen 

Wohnnutzung, die sich auf die im Kulturlandplan farblich (violett und blau) 

gekennzeichneten Gebäude unter Substanz- und Volumenschutz 

beschränkt, nicht profitieren kann. Infolgedessen kämen als Grundlage für 

eine (befristete) Bewilligung einer landwirtschaftsfremden Wohnnutzung 

samt den dafür vorgenommenen Ausbaumassnahmen lediglich eine 

Ausnahmebewilligung nach Massgabe der Art. 24 ff. RPG in Betracht. 

Dabei steht hier eine Bewilligung gemäss Art. 24c RPG (erweiterte 

Besitzstandsgarantie für bestehende Bauten und Anlagen ausserhalb der 

Bauzone) im Vordergrund. Alle weiteren Ausnahmetatbestände für zo-

nenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone scheiden in der 

vorliegenden Konstellation von vornherein aus. 

 

2.2. 

Gemäss Art. 24c RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und 

Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in 

ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anla-

gen können mit Bewilligung der zuständigen Behörden erneuert, teilweise 

geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie 

rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Abs. 2). Vorbehalten bleibt 

in jedem Fall die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumpla-

nung (Abs. 5), etwa des Ortsbild- und Landschaftsschutzes. Art. 41 Abs. 1 

RPV präzisiert den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG dahingehend, 

dass Bauten und Anlagen darunterfallen, die rechtmässig erstellt oder ge-

ändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des 

Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde (altrechtliche Bauten 

und Anlagen). Der massgebliche Stichtag dafür ist in Gebieten, die sich nie 

in einer Bauzone befanden, in der Regel das Inkrafttreten des ersten Ge-

wässerschutzgesetzes am 1. Juli 1972, als erstmals eine strenge Trennung 

von Baugebiet und Nichtbaugebiet eingeführt wurde (Erläuterungen zur 

RPV des Bundesamts für Raumentwicklung [ARE] vom Februar 2001, 

S. 42 f.; statt vieler: BGE 129 II 396, Erw. 4.2.1). 

 

Seit der am 1. November 2012 in Kraft getretenen Teilrevision des RPG 

vom 23. Dezember 2011 sind zwei Fallgruppen zu unterscheiden, die von 

der erweiterten Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG erfasst werden. 

Zum einen gilt sie für Bauten und Anlagen, die vor dem 1. Juli 1972 in Über-

einstimmung mit dem damaligen materiellen Recht erstellt (oder geändert) 

oder danach in der Bauzone erstellt und nachträglich einem Nichtbaugebiet 

zugewiesen worden sind. Zum anderen fallen seit dem mit der erwähnten 

Teilrevision neu ins RPG eingefügten Abs. 3 von Art. 24c RPG nun auch 

 - 6 - 

 

 

 

vor dem 1. Juli 1972 erstellte oder geänderte (altrechtliche) landwirtschaft-

liche Wohnbauten mit allenfalls angebautem Ökonomietrakt darunter. Die-

se Regelung stellt aber genau genommen keine Besitzstandsregelung dar, 

sondern ein vom Gesetzgeber ausdrücklich eingeräumtes Privileg: Eine 

schon immer zonenkonform (landwirtschaftlich, als Betriebsleiterwohnung 

oder Altenteil) genutzte Wohnbaute darf bei Nichtgebrauch für zonenwidri-

ge Zwecke (landwirtschaftsfremdes Wohnen) umgenutzt, allenfalls be-

grenzt erweitert oder sogar durch einen Neubau ersetzt werden (vgl. 

RUDOLF MUGGLI, in: Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzo-

ne, Zürich/Basel/Genf 2017, Art. 24c N 17 f.). 

 

Nicht in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG fallen dagegen generell 

altrechtliche Bauten und Anlagen, die ohne (gültige) Bewilligung erstellt 

oder geändert worden sind (Urteil des Bundesgerichts 1C_514/2011 vom 

6. Juni 2012, Erw. 5.4; MUGGLI, a.a.O., Art. 24c N 15), sowie Bauten und 

Anlagen, die (zufolge Verfalls) nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar 

sind (MUGGLI, a.a.O., Art. 24c N 16). Bestimmungsgemäss nutzbar ist eine 

Baute dann, wenn durch einen angemessenen Unterhalt das fortbestehen-

de Interesse an der Weiternutzung dokumentiert ist, was sich darin äussert, 

dass sie gemessen an ihrer Zweckbestimmung betriebstüchtig ist und die 

tragenden Konstruktionen mehrheitlich intakt sind (Urteil des Bundesge-

richts 1C_325/2018 vom 15. März 2019, Erw. 6.2 mit weiteren Hinweisen; 

MUGGLI, a.a.O., Art. 24c N 16). Nutzungen, die seit dem 1. Juli 1972 auf-

gegeben worden sind, sind nicht mehr zu berücksichtigen (Urteil des Bun-

desgerichts 1C_178/2015 vom 11. Mai 2016, Erw. 4.5). Neben dem Zerfall 

eines Gebäudes führt somit auch ein längerer (mehrjähriger) Unterbruch 

einer am 1. Juli 1972 bestehenden landwirtschaftsfremden Nutzung zum 

Verlust der erweiterten Besitzstandsgarantie für eine entsprechende Nut-

zung. Ausserdem wird angenommen, dass im Falle einer nach dem 1. Juli 

1972 rechtswidrig (ohne gültige Bewilligung) erfolgten Umnutzung bzw. 

Zweckänderung einer Baute, an der am 1. Juli 1972 bestehenden zonen-

fremden Nutzung kein Interesse mehr besteht (Urteil des Bundesgerichts 

1C_558/2018 vom 9. Juli 2019, Erw. 3.4). Schliesslich gilt die Besitzstands-

garantie nach Art. 24c RPG nicht für alleinstehende landwirtschaftliche 

Ökonomiebauten (vgl. Art. 41 Abs. 2 RPV), und zwar auch nicht für solche, 

die in einem engen räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit einer 

Wohnbaute stehen. Für eine einheitliche Betrachtungsweise (nach Art. 24c 

Abs. 3 RPG) wird ausdrücklich vorausgesetzt, dass die Ökonomiebauten 

an das Wohnhaus angebaut sind (Urteil des Bundesgerichts 1C_85/2019 

vom 23. Juli 2019, Erw. 3.4). 

 

2.3. 

Aufgrund der baulichen Ausgestaltung und der seit Anfang der 1980er-

Jahre dokumentierten Geschichte des streitgegenständlichen Nebenge-

bäudes sprechen gleich mehrere Gründe dagegen, dass für eine landwirt-

schaftsfremde Wohnnutzung samt dazugehörigen Ausbaumassnahmen 

 - 7 - 

 

 

 

die Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG in Anspruch genommen wer-

den kann. 

 

Zunächst ist das Nebengebäude an das Ökonomiegebäude Nr. ccc und 

nicht an das Wohnhaus Nr. bbb angebaut. Es besteht keine direkte bauli-

che respektive konstruktive Verbindung zwischen dem Nebengebäude und 

dem Wohnhaus. Als Ökonomietrakt des (ursprünglich) landwirtschaftlichen 

Wohngebäudes, auf welches die erweiterte Besitzstandsgarantie (via 

Art. 24c Abs. 3 RPG) anwendbar ist, ist ausschliesslich das mit dem Wohn-

haus zusammengebaute Stallgebäude Nr. ccc ohne das nördlich daran an-

schliessende, eingeschossige Nebengebäude aufzufassen. Das gilt umso 

mehr, als das Erweiterungs- und Ausbaupotenzial, welches Art. 24c RPG 

und Art. 42 RPV bieten, primär im Stallgebäude Nr. ccc zu realisieren und 

auszuschöpfen wäre. Wie beide Vorinstanzen zu Recht befunden haben, 

käme es andernfalls zu einer unzulässigen Kumulation von Ausbaumög-

lichkeiten zu Wohn- und/oder Gewerbeflächen im unter Volumenschutz 

stehenden Stallgebäude nach Art. 27 Abs. 3 BNO einerseits und im nicht 

unter Volumenschutz stehenden Nebengebäude gestützt auf Art. 24c RPG 

und Art. 42 RPV andererseits. Durch diese Kumulation von Ausbaumög-

lichkeiten würden die in den bundesrechtlichen Bestimmungen (Art. 24c 

RPG und Art. 42 RPV) vorgesehenen Erweiterungsreserven (von maximal 

60% der anrechenbaren Bruttogeschossfläche in bestehenden Gebäude-

volumen) mit Blick auf das grössere Volumen des Stallgebäudes gegen-

über dem Wohnhaus nur schon bei einem Vollausbau des Stallgebäudes 

zu Wohnzwecken bei weitem übertroffen. Folglich kann das Nebengebäu-

de nicht unter dem Titel Annexbaute zum Wohnhaus Nr. bbb von der er-

weiterten Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG profitieren. 

 

Hinzu kommt, dass Art. 24c RPG auf das Nebengebäude für sich genom-

men keine Anwendung findet, weil vorab fraglich ist, ob das Gebäude vor 

dem 1. Juli 1972 landwirtschaftsfremd genutzt wurde. Eine allfällige land-

wirtschaftsfremde Nutzung ist erstmals für das Jahr 1981 aktenkundig, als 

der Gemeinderat X. am 27. Juli 1981 (ohne die dafür erforderliche 

Zustimmung einer kantonalen Behörde gemäss Art. 25 Abs. 2 RPG in der 

damals geltenden Fassung vom 22. Juni 1979 [AS 1979 1579]) die Zweck-

änderung des "Scheune-Anbaus" als Hobbyraum bewilligte (Vorakten, 

act. 34 f.). Dass diese Baubewilligung mangels Zustimmung seitens der da-

für zuständigen kantonalen Behörde nichtig ist (vgl. BGE 111 Ib 213, 

Erw. 5b), spielt für die Beurteilung des vorliegenden Falles im Grunde ge-

nommen keine Rolle, weil es sich dabei jedenfalls nicht um eine vor dem 

1. Juli 1972 gültig bewilligte landwirtschaftsfremde Nutzung handelt. Davon 

abgesehen lässt sich den Akten nicht hinreichend gesichert entnehmen, 

dass die 1981 (offenbar nachträglich) bewilligte Nutzung des Nebengebäu-

des (mit Unterteilung in einen Hobbyraum, einen Abstellraum und eine Ga-

rage; vgl. Vorakten, act. 32 sowie Beschwerdebeilage A) landwirtschafts-

fremder Natur war. Hätte es sich nämlich beim damaligen Eigentümer und 

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Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin, B., um einen (pensionierten) 

Landwirt gehandelt, wären die Wohnnebennutzungen zur landwirt-

schaftlichen Wohnnutzung als Hobbyraum, Abstellraum und Garage nicht 

ohne weiteres als landwirtschaftsfremd und somit zonenwidrig einzustufen.  

 

Ohnehin nicht (gültig) nachträglich bewilligt wurde am 27. Juli 1981 eine 

Nutzung des Nebengebäudes als Hauptwohnfläche für die angeblich dort 

untergebrachten "Schwarzarbeiter" des Rechtsvorgängers der Beschwer-

deführerin, der sich als Unternehmer im Bereich Rohrbau und Montage be-

tätigt haben soll (vgl. dazu die Erläuterungen der Beschwerdeführerin zum 

nachträglichen Baugesuch [in: Vorakten, act. 92]). Für eine entsprechende 

Nutzung lieferte das damalige Baugesuch samt Plänen (Vorakten, act. 31–

33 sowie Beschwerdebeilage A) keine Anhaltspunkte. Daraus wiederum 

lässt sich schliessen, dass auch keine frühere Bewilligung für eine Wohn-

nutzung (durch Angestellte des damaligen Eigentümers) vorgelegen hat. 

Entscheidend ist daher letztlich, dass eine (gültig) bewilligte landwirt-

schaftsfremde Wohnnutzung für die Zeit vor dem 1. Juli 1972 widerlegt, zu-

mindest aber nicht nachgewiesen ist. Weil die sich auf die Besitzstandsga-

rantie nach Art. 24c RPG berufende Beschwerdeführerin die objektive Be-

weislast dafür trägt, dass das Nebengebäude vor dem 1. Juli 1972 gestützt 

auf eine entsprechende Baubewilligung zu anderen als landwirtschaftlichen 

Zwecken genutzt wurde (Urteil des Bundesgerichts 1C_469/2019 vom 

28. April 2021, Erw. 6.4; MUGGLI, a.a.O., Art. 24c N 20), was sich nicht 

(mehr) nachweisen lässt, greift für die zur Bewilligung nachgesuchte land-

wirtschaftsfremde Wohnnutzung (samt dazugehörigen baulichen Massnah-

men) schon unter diesem Gesichtspunkt kein Besitzstandsschutz. In ihrer 

Beschwerde ans Verwaltungsgericht trägt die Beschwerdeführerin sogar 

vor, das diejenige Person, die den Hof als letzter Landwirt bis zur Betriebs-

aufgabe im Jahr 1968 (pachtweise) bewirtschaftet habe, denjenigen Raum 

des Nebengebäudes, wo sich heute die 2016 eingebaute Küchenzeile be-

findet, als Milchküche zum Waschen des Milchgeschirrs sowie zur Aufbe-

wahrung von verschiedenen Utensilien für die Tierhaltung (Medikamente 

etc.) genutzt habe. Eine solche Nutzung war in der Landwirtschaftszone 

durchaus zonenkonform. Dasselbe gilt für die zur Wohnnutzung eines 

Landwirts zählende Nebennutzung als Waschküche (mit Waschmaschinen 

für Kleider) sowie als Zweitküche mit einer kleinen Kochnische mit Wasch-

trog und Herd mit zwei Platten.  

 

Selbst wenn aber davon ausgegangen würde, dass im Nebengebäude 

nach der Betriebsaufgabe durch den letzten den Hof bewirtschaftenden 

Landwirt im Jahr 1968 schon vor dem 1. Juli 1972 eine gültig bewilligte 

landwirtschaftsfremde Wohnnutzung stattgefunden hat, so diente dieses 

Gebäude der Beschwerdeführerin nach dem Erwerb des Grundstücks 

Nr. aaa im Januar oder Februar 1986 für einen ununterbrochenen längeren 

Zeitraum, nämlich bis zu den streitigen Ausbaumassnahmen im Jahr 2016 

 - 9 - 

 

 

 

nicht mehr zu Wohnzwecken. In den Erläuterungen der Beschwerde-

führerin zum nachträglichen Baugesuch (in: Vorakten, act. 92) heisst es 

dazu, die Beschwerdeführerin und ihr Mann hätten das Nebengebäude für 

die Tierhaltung genutzt: für eine Hundedusche sowie als Raum, um das 

"Mash" für die Pferde zu kochen und das Hundefutter zu lagern, für die 

Aufbewahrung von Pferdeutensilien wie Sättel, Zaumzeug, Decken etc., 

während sechs bis sieben Jahren für die Unterbringung von zwei Pferden 

(mit Fohlen) in eigens dafür konstruierten Boxen. Nach der Pensionierung 

ihres Mannes seien diese Boxen wieder entfernt worden und die Räume 

des Nebengebäudes hätten als Abstellraum, für die Lagerung von Autorä-

dern und Hundeausstellungsboxen etc. gedient. Während sie das Haupt-

haus immer "gut im Schuss" gehalten hätten, sei das Nebengebäude zu-

nehmend verlottert. Einzig ein Tor sei gegen ein neues ausgetauscht wor-

den. Eine erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG für eine all-

fällige vor dem 1. Juli 1972 gültig bewilligte landwirtschaftsfremde Wohn-

nutzung wäre demnach wegen eines länger andauernden Unterbruchs der 

bewilligten Nutzung und wohl auch wegen Wegfalls der Eignung für die 

Wohnnutzung nachträglich untergegangen. Infolgedessen ist die hier zu 

beurteilende landwirtschaftsfremde Wohnnutzung samt den dafür im Jahr 

2016 erfolgten Ausbaumassnahmen auch in dieser Hinsicht nicht von der 

erweiterten Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG abgedeckt. 

 

2.4. 

Im Übrigen ist den Vorinstanzen darin zuzustimmen, dass die im Jahr 2016 

erfolgten Ausbaumassnahmen auch den Rahmen der nach Art. 24c RPG 

zulässigen Änderungen an einer besitzstandsgeschützten Baute sprengen 

würden. Art. 24c Abs. 1 RPG gestattet bloss teilweise Änderungen und 

massvolle Erweiterungen. Dabei gilt eine Änderung als teilweise und eine 

Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage ein-

schliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt 

(Art. 42 Abs. 1 RPV). Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung 

der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt 

der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV), also wie-

derum der Zustand am 1. Juli 1972 (Referenzzeitpunkt). Ob die Identität 

der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung 

der gesamthaften Umstände zu beurteilen (Art. 42 Abs. 3 Satz 1 RPV). In 

Art. 42 Abs. 3 lit. a und b RPV sind in quantitativer Hinsicht feste Obergren-

zen (nach Massgabe von anrechenbaren Bruttogeschossflächen) veran-

kert, bei deren Überschreitung die Identität in jedem Fall als nicht mehr ge-

wahrt gilt. Sodann dürfen bauliche Veränderungen keine wesentlich verän-

derte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen 

(Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV). Im Übrigen ist nach der Rechtsprechung darauf 

abzustellen, ob die Änderung bei einer Gesamtbetrachtung von unterge-

ordneter Natur ist. Die Wesensgleichheit der Baute muss hinsichtlich Um-

fang, äusserer Erscheinung sowie Zweckbestimmung gewahrt werden und 

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es dürfen keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsord-

nung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden (BGE 132 II 21, 

Erw. 7.1.1; 127 II 215, Erw. 3a und b; je mit Hinweisen; Urteile des Bun-

desgerichts 1C_480/2019 vom 16. Juli 2020, Erw. 4.1, und 1C_171/2017 

vom 3. Oktober 2017, Erw. 2.1). Gefordert ist zwar nicht völlige Gleichheit 

von Alt und Neu. Vielmehr bezieht sich die Identität auf die "wesentlichen 

Züge", also die aus raumplanerischer Sicht wichtigen Merkmale des 

Objekts. Ob die so verstandene Identität noch gewahrt wird, beurteilt sich 

unter Würdigung aller raumrelevanten Gesichtspunkte in ihrem Zusam-

menwirken. Fehlt es an der Identität, liegt eine vollständige Änderung vor 

und die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG fällt 

ausser Betracht (vgl. zum Ganzen die Urteile des Bundesgerichts 

1C_572/2020 vom 30. November 2021, Erw. 6.3, 1C_480/2019 vom 

16. Juli 2020, Erw. 4.1, und 1C_128/2018 vom 28. September 2018, 

Erw. 5.3 mit Hinweisen). Beim Umbau einer Scheune zu einem Chalet hat 

das Bundesgericht die Identität verneint (Urteil 1C_443/2010 vom 6. Juni 

2011, Erw. 3.2). 

 

In welchem baulichen Zustand sich das Nebengebäude am 1. Juli 1972 

präsentierte, ist nicht fotographisch oder anhand von Plänen dokumentiert. 

Die bei den Akten liegenden Baupläne von 1981 (Vorakten, act. 31–32 so-

wie Beschwerdebeilage A) zeigen jedoch im Quervergleich mit der planeri-

schen Darstellung und den Fotografien zu den Ausbaumassnahmen von 

2016 (Vorakten, act. 36–43 und 92) eine Baute, die sowohl mit Bezug auf 

den Innenausbau als auch auf das äussere Erscheinungsbild erheblich 

vom heutigen Zustand des Nebengebäudes abweicht. Es ist nicht anzu-

nehmen, dass der Innenausbau des Gebäudes am 1. Juli 1972 eine inten-

sivere und dauerhaftere landwirtschaftsfremde (Wohn-)Nutzung zugelas-

sen hat, als der in den Plänen von 1981 ausgewiesene bauliche Zustand, 

und zwischenzeitlich (zwischen 1972 und 1981) zurückgebaut wurde. Da-

mals kann das Nebengebäude aufgrund der rudimentären Einrichtung, 

wenn überhaupt, neben der gewerblichen Nutzung (des Abstellraums und 

der Garage) höchstens mit Bezug auf den "Hobbyraum", der sich auf 

weniger als die Hälfte der Grundfläche des Nebengebäudes erstreckte, als 

zeitweise Verpflegungs- und Übernachtungsmöglichkeit (für allfällige An-

gestellte des damaligen Eigentümers) gedient haben. Heute ist das Neben-

gebäude demgegenüber auf der gesamten Grundfläche zur Wohnnutzung 

ausgebaut, an die Kanalisation und an die Öl-Zentralheizung für die ge-

samte Liegenschaft angeschlossen (vgl. Beschwerde, S. 2), rundum iso-

liert, weist eine vollständige Sanitärzelle (mit Dusche/WC/Lavabo) und eine 

wohnstandardmässige Küchenzeile mit allen notwendigen Geräten (Kühl-

schrank, Waschtrog, Kochherd und Backofen) für eine ständige Wohnnut-

zung sowie an den West- und Ostfassaden mehr Fenster zur natürlichen 

Belichtung der Räumlichkeiten auf. Die Tore an der Ostfassade, die auf 

eine frühere gewerbliche Nutzung hinwiesen, wurden entfernt und durch 

eine Wand mit Fenstern ersetzt. Von aussen sieht das Nebengebäude wie 

 - 11 - 

 

 

 

ein typisches Wohnhaus aus, während früher noch der Scheunencharakter 

im Vordergrund stand. Infolgedessen ist die Identität des Nebengebäudes 

mit dem massgeblichen Vorzustand des Gebäudes am 1. Juli 1972 nicht 

mehr gewahrt. 

   

2.5. 

Als Zwischenergebnis ist somit festzuhalten, dass für eine landwirtschafts-

fremde Wohnnutzung samt den dafür im Jahr 2016 erfolgten Ausbauten im 

nördlich an das Ökonomiegebäude Nr. ccc anschliessenden Nebengebäu-

de auf der Parzelle Nr. aaa mangels Besitzstandsschutzes für eine ent-

sprechende Nutzung sowie auch wegen eines Übermasses an baulichen 

Veränderungen keine Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24c RPG er-

teilt werden kann. Die Vorinstanz hat daher die erstinstanzliche Verweige-

rung der kantonalen Zustimmung zur fraglichen Wohnnutzung samt Aus-

bauten durch die Abteilung für Baubewilligungen richtigerweise geschützt. 

Bei dieser Sachlage braucht nicht mehr geprüft und entschieden zu wer-

den, ob den Änderungen am äusseren Erscheinungsbild des Nebengebäu-

des obendrein Ortsbildschutzgründe (wegen der Entfernung der Tore an 

der Ostfassade) entgegenstehen, die das private Interesse der Beschwer-

deführerin an der Beibehaltung der Änderungen überwiegen, so dass eine 

Ausnahmebewilligung auch gestützt auf Art. 24c Abs. 5 RPG zu verweigern 

wäre. Die Wohnnutzung und die dafür erfolgten Ausbauten sind so oder so 

nicht bewilligungsfähig. 

 

Eine Baubewilligung kommt auch nicht für einen befristeten Zeitraum (von 

zehn Jahren) in Betracht, zumal bei einer derart langen Zeitdauer nicht 

mehr von einem Provisorium gesprochen werden kann. Eine befristete 

Baubewilligung darf für höchstens fünf Jahre erteilt werden. Zudem sind 

der befristeten Zulassung rechtswidriger Bauten noch in anderer Hinsicht 

enge Grenzen gesetzt. Es können nur provisorische Bauten befristet bewil-

ligt werden, die nach der Art ihrer Ausführung für eine dauernde Verwen-

dung nicht geeignet sind und nach Ablauf der Bewilligungsdauer ohne be-

sondere Schwierigkeiten und übermässigen finanziellen Aufwand wieder 

entfernt werden können, was auf das Nebengebäude der Beschwerdefüh-

rerin bzw. dessen auf Dauer ausgerichteten Ausbau zur Wohnnutzung klar 

nicht zutrifft, ungeachtet dessen, was mit der gesamten Liegenschaft nach 

ihrem Tod passiert. Ferner darf ein Provisorium nur für so lange bewilligt 

werden, als die Realisierung eines gesetzeskonformen Projekts nicht mög-

lich ist. Die Beschwerdeführerin hätte die im Nebengebäude ausgebauten 

Wohnräumlichkeiten allerdings von Anfang an im unter Volumenschutz 

stehenden Ökonomiegebäude Nr. ccc planen können. Dass sich dieses 

Gebäude ganz grundsätzlich nicht für einen Ausbau zur Wohnnutzung 

eignen würde, wird von der Beschwerdeführerin nicht behauptet. Im 

Gegenteil belegt ihr Antrag, wonach mit dem Rückbau der streitigen bauli-

chen Massnahmen am Nebengebäude zumindest solange zuzuwarten sei, 

bis sie ein barrierefreies Studio im besagten Ökonomiegebäude bewilligt 

 - 12 - 

 

 

 

erhalten und realisiert habe, dass eine entsprechende Möglichkeit besteht 

respektive bestanden hätte (zu den Voraussetzungen für die Erteilung von 

befristeten Baubewilligungen insgesamt vgl. CHRISTOPH FRITZSCHE/PETER 

BÖSCH/THOMAS WIPF/DANIEL KUNZ, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 

1, 6. Auflage 2019, S. 441). 

 

Auf die Durchführung des von der Beschwerdeführerin beantragten Augen-

scheins vor Ort kann in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung (vgl. dazu 

statt vieler: BGE 141 I 60, Erw. 3.3; Urteil des Bundesgerichts 

1C_113/2021 vom 1. September 2022, Erw. 3.1) verzichtet werden, denn 

der aktuelle bauliche Zustand des Nebengebäudes ist in den Akten bestens 

dokumentiert. Lückenhaft sind einzig die Informationen zum baulichen Zu-

stand am 1. Juli 1972. Diesbezüglich kann jedoch ein Augenschein vor Ort 

nicht zur Erlangung neuer Erkenntnisse beitragen. Im Übrigen würde der 

bauliche Zustand am 1. Juli 1972, selbst wenn er sich heute noch zuver-

lässig rekonstruieren liesse, nichts am späteren Untergang des Besitz-

standsschutzes für die hier zur Diskussion stehende landwirtschaftsfremde 

Wohnnutzung ändern, der das Resultat einer unbestrittenen jahrelangen 

Unterbrechung der Wohnnutzung im Nebengebäude ist. 

 

3. 

3.1. 

Wird durch die Errichtung von Bauten oder Anlagen ohne Bewilligung, unter 

Verletzung einer solchen oder auf andere Weise ein unrechtmässiger Zu-

stand geschaffen, so kann die Herstellung des rechtmässigen Zustandes, 

insbesondere die Beseitigung oder Änderung der rechtswidrigen Bauten 

oder Anlagen angeordnet werden (§ 159 Abs. 1 des Gesetzes über Raum-

entwicklung und Bauwesen vom 19. Januar 1993 [Baugesetz, BauG; 

SAR 713.100]). 

 

Wie jegliches Verwaltungshandeln steht jedoch ein solcher Wiederherstel-

lungsbefehl unter dem Vorbehalt der Verhältnismässigkeit. Ein Wiederher-

stellungsbefehl ist dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom 

Gesetz gering ist und die berührten öffentlichen Rechtsgüter den Schaden, 

welcher der Eigentümerin durch die Wiederherstellung entstünde, nicht zu 

rechtfertigen vermögen (vgl. BGE 136 II 359, Erw. 6; 132 II 21, Erw. 6; Ur-

teile des Bundesgerichts 1C_578/2019 vom 25. Mai 2020], Erw. 6.1, 

1C_22/2018 vom 23. Juli 2018, Erw. 3.2, 1C_415/2014 vom 1. Oktober 

2015, Erw. 4.3, 1C_535/2012 vom 4. September 2013, Erw. 4.2.1, 

1C_179/2013 vom 15. August 2013, Erw. 5.3, 1C_397/2009 vom 26. April 

2010, Erw. 4.1, 1C_408/2009 vom 11. Februar 2010, Erw. 4 und 

1A.169/2002 vom 29. November 2002, Erw. 2.1). 

 

Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr 

berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, 

dass die Behörden aus grundsätzlichen Überlegungen, insbesondere zum 

 - 13 - 

 

 

 

Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an 

der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht 

beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht 

oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (vgl. BGE 132 II 21, 

Erw. 6.4; Urteile des Bundesgerichts 1C_578/2019 vom 25. Mai 2020, 

Erw. 6.1, 1C_22/2018 vom 23. Juli 2018, Erw. 3.6., 1C_415/2014 vom 

1. Oktober 2015, Erw. 4.3 und 1C_535/2012 vom 4. September 2013, 

Erw. 4.2.1). Nicht als gutgläubig gilt, wer bei der Aufmerksamkeit, wie sie 

nach den Umständen von ihm erwartet werden kann, nicht hat gutgläubig 

sein können; dabei muss sich die Bauherrschaft auch das Wissen der bei-

gezogenen Fachpersonen anrechnen lassen (BGE 132 II 21, Erw. 6.2.2; 

Urteil des Bundesgerichts 1C_22/2018 vom 23. Juli 2018, Erw. 3.2). Es 

darf aber als allgemein bekannt vorausgesetzt werden, dass Bauten und 

Anlagen einer Baubewilligung bedürfen und das Bauen ausserhalb der 

Bauzone restriktiven Voraussetzungen unterliegt (vgl. die Urteile des Bun-

desgerichts 1C_480/2019, 1C_481/2019 vom 16. Juli 2020, Erw. 5.1, 

1C_10/2019 vom 15. April 2020, Erw. 5.1; 1C_272/2019 vom 28. Januar 

2020, Erw. 5.1, 1C_347/2017 vom 23. März 2018, Erw. 6.3 sowie den Ent-

scheid des Verwaltungsgerichts WBE.2021.30 vom 4. Mai 2021, 

Erw. II/4.3.1). 

 

3.2. 

Die Beschwerdeführerin widersetzt sich dem Vorwurf der fehlenden Gut-

gläubigkeit. Allerdings zielen ihre diesbezüglichen Ausführungen an der 

Sache vorbei. Sie konnte zwar nicht wissen, dass die ihr angeblich ohnehin 

erst im Jahr 2020 bekannt gewordene Baubewilligung des Gemeinderats 

X. vom 27. Juli 1981 betreffend die Zweckänderung "Hobbyraum im 

Scheunen-Anbau" (Vorakten, act 34) nichtig ist (vgl. dazu schon Erw. 2.3 

vorne), und sie musste auch nicht ohne weiteres damit rechnen, dass ihr 

Rechtsvorgänger am Wohngebäude Nr. bbb sowie allenfalls auch am 

Nebengebäude des Ökonomiegebäudes Nr. ccc nicht bewilligte Ausbauten 

vorgenommen hatte. Indessen musste ihr klar sein, und nur das ist für die 

Beurteilung ihres guten Glaubens im vorliegenden Zusammenhang 

relevant, dass die von ihr selbst im Jahr 2016 vorgenommenen Ausbauten 

am Nebengebäude des Ökonomiegebäudes Nr. ccc der Bewilligungspflicht 

unterliegen. Abgesehen davon, dass ein solches Wissen nach der oben 

angeführten Bundesgerichtspraxis jedem sorgfältig und aufmerksam 

handelnden Bürger attestiert werden darf, belegen die Vorakten (act. 20–

30), dass die Beschwerdeführerin für Fragen der Bewilligungspflicht von 

baulichen Änderungen an den Gebäuden auf der Parzelle Nr. aaa aufgrund 

der konkreten Umstände im speziellen Masse sensibilisiert sein musste. 

Kurz nach dem Erwerb der Liegenschaft von ihrem Rechtsvorgänger, B., 

im Februar 1986 wurde sie damit konfrontiert, dass gewisse bauliche 

Änderungen, die ohne Baubewilligung noch von B. ausgeführt worden 

waren, zurückgebaut werden mussten (Dachgaube); andere Änderungen 

(Einbau von WC und Lavabo im Dachzimmer des Wohngebäudes Nr. bbb) 

 - 14 - 

 

 

 

wurden wiedererwägungsweise nachträglich genehmigt. Für einen 

weiteren Estrichausbau im Jahr 1992 holte die Beschwerdeführerin 

pflichtgemäss eine vorgängige Baubewilligung ein. Vor diesem Hintergrund 

lässt sich nicht vertreten, die Beschwerdeführerin habe nicht wissen 

können, dass Ausbaumassnahmen von mindestens vergleichbaren Dimen-

sionen im Nebengebäude des Ökonomiegebäudes Nr. ccc bewilligungs-

pflichtig sind. Es mag sein, dass die Beschwerdeführerin insoweit nicht be-

wusst auf ein Baugesuch verzichtete, sondern in einer Überlastungssitua-

tion und wegen zeitlicher Dringlichkeit des Bauvorhabens nicht daran ge-

dacht hat (vgl. Beschwerde, S. 6), was aber nichts daran ändert, dass sie 

es zumindest an der erforderlichen Sorgfalt missen liess und deswegen 

nicht als gutgläubig gelten kann. 

 

Insofern sind der Beschwerdeführerin die (finanziellen und sonstigen) 

Nachteile, die ihr aus dem angeordneten Rückbau der im Nebengebäude 

für die Wohnnutzung realisierten baulichen Änderungen entstehen, gegen-

über dem gewichtigen öffentlichen Interesse an der Beseitigung bzw. Ent-

fernung der fraglichen Bauteile, nur in verringertem Masse zu berücksichti-

gen. Aufgrund des für die Raumplanung fundamentalen Trennungsgrund-

satzes ist das öffentliche Interesse an der Beseitigung nicht bewilligungs-

fähiger Bauten in der Landwirtschaftszone als sehr hoch zu gewichten. Das 

gilt selbst für Bauten und Anlagen, die flächen- und volumenmässig nicht 

besonders gross sind (vgl. das Urteil des Bundesgerichts 1C_272/2019 

vom 28. Januar 2020, Erw. 6.4 mit weiteren Hinweisen, und die Entscheide 

des Verwaltungsgerichts WBE.2020.236 vom 9. Dezember 2020, 

Erw. II/3.3.2.2, und WBE.2016.50 vom 28. April 2016, Erw. II/5.2). Im vor-

liegenden Fall kann jedoch die Abweichung vom Erlaubten mit der Vorin-

stanz ohnehin nicht mehr als geringfügig bezeichnet werden. Dabei ist auch 

an die präjudizielle Wirkung zu denken, die ein Verzicht auf den Rückbau 

hätte. Die Beschwerdeführerin würde damit gewissermassen gegenüber 

umsichtig handelnden Bauherren für ihr eigenmächtiges Vorgehen belohnt, 

obschon ihr privates Interesse an der Beibehaltung der Ausbaumassnah-

men im Nebengebäude auch deshalb zu relativieren ist, weil sie im Falle 

eines vorgängigen Baugesuchs von der (kantonalen) Baubehörde hätte da-

rauf aufmerksam gemacht werden können, dass sich für ihre Ausbaupläne 

vorrangig das Ökonomiegebäude Nr. ccc anbieten würde. Gesetzt diesen 

Fall würde sie nun auch nicht mit der Nutzlosigkeit ihrer finanziellen Investi-

tionen in den Umbau des Nebengebäudes konfrontiert, die sie gemäss 

ihren Ausführungen in der Beschwerde (S. 4) stark belasten würden. Das 

an ihrem Wohnsitz aufgebaute soziale Netz könnte sie sich auch im Falle 

eines Bezugs von behindertengerecht eingerichteten Wohnräumlichkeiten 

im Ökonomiegebäude erhalten. Diese Annehmlichkeiten sind nicht von 

einer Wohnnutzung des Nebengebäudes abhängig. 

 

 - 15 - 

 

 

 

Gemessen am hohen öffentlichen Interesse an der Beseitigung der streiti-

gen Ausbaumassnahmen (Trennungsgrundsatz, Respektierung der bauli-

chen Ordnung und Rechtsgleichheit) ist die angefochtene Rückbauord-

nung der Abteilung für Baubewilligungen insgesamt verhältnismässig.  

 

Die Verhältnismässigkeit der Restitutionsanordnung entfällt hier auch nicht 

deshalb, weil in naher Zukunft mit einer Rechtsänderung zu rechnen wäre, 

aufgrund welcher die zu beseitigenden Ausbauten bewilligt werden könn-

ten. Bei einem solchen Szenario wäre es wenig sinnvoll und unverhältnis-

mässig, ohne Verzug den Rückbau einer Baute anzuordnen (ANDREAS 

BAUMANN, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, 

§ 159 N 16 mit Hinweisen). Die Beschwerdeführerin hat zwar offenbar beim 

Gemeinderat X. einen Antrag auf Teilrevision des Kulturlandplans der 

Gemeinde X. gestellt, der darauf abzielt, neben den bereits geschützten 

weiteren Gebäuden (Wohngebäude Nr. bbb und Ökonomiegebäude 

Nr. ccc) auch das Nebengebäude unter Volumenschutz zu stellen, um es 

der Wohnnutzung zugänglich zu machen, und der Gemeinderat X. 

unterstützt dieses Vorhaben gemäss seinen Ausführungen in der 

Beschwerdeantwort auch. Beschlossen werden müsste die Teilrevision 

allerdings von der Gemeindeversammlung, deren Entscheid sich nicht vor-

wegnehmen lässt. Überdies müsste die Revision anschliessend auch noch 

vom Regierungsrat genehmigt werden und die Abteilung für Baubewilligun-

gen weist in der Beschwerdeantwort zu Recht darauf hin, dass die Zuläs-

sigkeit einer solchen Änderung fraglich ist. Das Anliegen liegt ganz offen-

sichtlich nicht darin begründet, dass das Nebengebäude respektive dessen 

Volumen als wertvoller Teil des Weilers Y. zu erhalten wäre, ansonsten es 

schon in der ersten Runde unter Volumenschutz gestellt worden wäre, 

sondern ausschliesslich darin, die Beschwerdeführerin vor den angeordne-

ten Rückbaumassnahmen zu schützen. Dazu ist jedoch das Instrument der 

Weilerzone mit Unterschutzstellung von erhaltenswerten Gebäuden nicht 

gedacht; es würde klar zweckentfremdet. Insofern ist derzeit höchst 

fraglich, ob es überhaupt zu einer entsprechenden Anpassung des 

Kulturlandplans kommt. Auf jeden Fall steht eine Rechtsänderung nicht in 

naher Zukunft bevor.  

 

3.3. 

Aus der Duldung des rechtswidrigen Zustands durch den Gemeinderat, der 

die Wohnnutzung des Nebengebäudes durch die Beschwerdeführerin seit 

2016 nicht beanstandet hat, lässt sich ebenfalls nichts zu Gunsten der Be-

schwerdeführerin ableiten. 

 

Der in Art. 9 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-

schaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) verankerte Grundsatz von Treu und 

Glauben verleiht einer Person unter anderem einen Anspruch auf Schutz 

des berechtigten Vertrauens in behördliche Zusicherungen oder sonstiges, 

 - 16 - 

 

 

 

bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden. Voraus-

setzung für eine Berufung auf den Vertrauensschutz ist, dass die betroffene 

Person sich berechtigterweise auf die Vertrauensgrundlage verlassen 

durfte und gestützt darauf nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie 

nicht mehr rückgängig machen kann. Selbst wenn diese Voraussetzungen 

erfüllt sind, bleibt eine Interessenabwägung im Einzelfall vorbehalten. Die 

Berufung auf Treu und Glauben scheitert sodann, wenn ihr überwiegende 

öffentliche Interessen entgegenstehen (vgl. BGE 141 I 161, Erw. 3.1; 

137 I 69; Erw. 2.5.1; 131 II 627, Erw. 6.1.; 129 I 161, Erw. 4.1; ULRICH 

HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 

8. Auflage, Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 627 ff.). 

 

Hier fehlt es bereits an einer genügenden Vertrauensgrundlage, weil die 

vorübergehende Duldung eines rechtswidrigen Zustands die Behörde nicht 

an der späteren Behebung dieses Zustands hindert und eine Vertrauens-

grundlage durch behördliche Untätigkeit nur in Ausnahmefällen geschaffen 

wird. Ohnehin entfällt eine langjährige behördliche Duldung eines rechtswi-

drigen Zustands als Vertrauensgrundlage, wenn die Betroffene – wie hier 

– selber nicht im guten Glauben gehandelt hat, d.h. nicht angenommen hat 

oder unter Anwendung zumutbarer Sorgfalt nicht annehmen durfte, die von 

ihr ausgeübte Nutzung sei rechtmässig und stehe im Einklang mit einer 

dafür erteilten Baubewilligung (BGE 136 II 359, Erw. 7; 132 II 21, Erw. 6; 

Urteil des Bundesgerichts 1C_533/2015 vom 6. Januar 2016, Erw. 3.1; 

HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 651). Ausserdem müsste der 

rechtswidrige Zustand hier zusätzlich von der gemäss Art. 25 Abs. 2 RPG 

und § 63 lit. e BauG für Ausnahmebewilligungen ausserhalb der Bauzone 

zuständigen kantonalen Behörde, der Abteilung für Baubewilligungen, trotz 

Kenntnis des rechtswidrigen Zustands (Ausbauten im Nebengebäude) 

über Jahre hinweg hingenommen worden sein, was von der Beschwerde-

führerin nicht geltend gemacht wird. Schliesslich war die gemeinderätliche 

Duldung des rechtswidrigen Zustands nicht der Auslöser für die von der 

Beschwerdeführerin in den Umbau des Nebengebäudes getätigten Inves-

titionen. Auch unter diesem Aspekt kann die Beschwerdeführerin keinen 

Vertrauensschutz mit Bindungswirkung der Behörden an den von ihr ge-

schaffenen rechtswidrigen Zustand beanspruchen. 

  

4. 

Zusammenfassend erweist sich der vorinstanzliche Entscheid, mit wel-

chem die erstinstanzliche Verweigerung einer nachträglichen Baubewilli-

gung für die Wohnnutzung des nördlich an das Ökonomiegebäude Nr. ccc 

anschliessenden Nebengebäudes auf der Parzelle Nr. aaa samt den dafür 

getroffenen Ausbaumassnahmen sowie deren Rückbau bestätigt wurde, in 

jeder Hinsicht als recht- und verhältnismässig. Das führt zur Abweisung der 

vorliegenden Beschwerde. 

 

 - 17 - 

 

 

 

III. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die Beschwerdeführerin nach 

Massgabe des Unterliegerprinzips (§ 31 Abs. 2 VRPG) für die Kosten des 

verwaltungsgerichtlichen Verfahrens aufzukommen. Ein Anspruch auf Par-

teikostenersatz besteht für keine der Parteien schon mangels anwaltlicher 

Vertretung vor Verwaltungsgericht (§ 29 VRPG). 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer 

Staatsgebühr von Fr. 2'500.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 

von Fr. 300.00, gesamthaft Fr. 2'800.00, sind von der Beschwerdeführerin 

zu bezahlen. 

 

3. 

Es werden keine Parteikosten ersetzt. 

 

 
 

   

Zustellung an. 

die Beschwerdeführerin 

den Regierungsrat 

den Gemeinderat X. 

das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) 

 

Mitteilung an: 

das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (Abteilung für Baubewilligun-

gen) 

 

 
   

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-recht-

lichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor 

bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und 

vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde 

muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter 

Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit 

 - 18 - 

 

 

 

Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als 

Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-

desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; 

SR 173.110] vom 17. Juni 2005). 

 

 
 

   

Aarau, 21. November 2022 

 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

3. Kammer 

Vorsitz: Gerichtsschreiberin:  

 

 

 

Winkler Ruchti