# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 003e5732-9f3e-5e71-a246-1c790f590c90
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-11-06
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 06.11.2015 110 2015 69
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2015-69_2015-11-06.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2015/69 Bern, 6. November 2015

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer 1

Frau B.________
Beschwerdeführerin 2

beide vertreten durch Frau Fürsprecherin C.________

und

D.________
Beschwerdegegnerin

sowie

Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne, Schloss, Hauptstrasse 6, 2560 Nidau

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Port, Gemeindeverwaltung, Lohngasse 12, 
2562 Port

betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Biel/Bienne vom 23. April 2015 
(bbew 77/2014; Abbruch Einfamilienhaus, Neubau Mehrfamilienhaus)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 12. Juni 2014 bei der Gemeinde Port ein 

Baugesuch ein für den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses sowie den Neubau 

eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohneinheiten und zwei Nebenbauten auf Parzelle 

2

Port Grundbuchblatt Nr. E.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2. Gegen das 

Bauvorhaben erhoben unter anderen die Beschwerdeführenden Einsprache. Am 

24. Oktober 2014 reichte die Beschwerdegegnerin eine Projektänderung ein. Anders als 

das ursprüngliche Baugesuch beinhaltete die Projektänderung kein Ausnahmegesuch 

mehr. Mit Gesamtentscheid vom 23. April 2015 erteilte das Regierungsstatthalteramt 

Biel/Bienne die Baubewilligung.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 26. Mai 2015 Beschwerde bei der 

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen, der 

Gesamtentscheid vom 23. April 2015 sei aufzuheben und es sei dem Bauvorhaben der 

Bauabschlag zu erteilen. Eventualiter sei der Gesamtentscheid aufzuheben und die Sache 

zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Sie rügen eine Verletzung ihres 

Anspruchs auf rechtliches Gehör durch die Vorinstanz, eine Überschreitung der 

Ausnützungsziffer und der Gebäudehöhe sowie eine Verletzung des Ortsbild- und 

Landschaftsschutzes.

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 

Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Die Beschwerdegegnerin erachtet in 

ihrer Beschwerdeantwort vom 24. Juni 2015 die in der Beschwerde vorgebrachten Rügen 

als unbegründet und beantragt damit sinngemäss die Abweisung der Beschwerde. Die 

Gemeinde Port verzichtet mit Schreiben vom 22. Juni 2015 auf eine Stellungnahme und 

verweist auf das vorinstanzliche Verfahren. Das Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne 

beantragt in seiner Stellungnahme vom 23. Juni 2015 die Abweisung der Beschwerde, 

soweit darauf eingetreten werden könne. Eventualiter sei eine allfällige im 

Baubewilligungsverfahren erfolgte Verletzung des rechtlichen Gehörs im 

Beschwerdeverfahren vor der BVE zu heilen.

Am 20. August 2015 führte das Rechtsamt einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung 

durch. Nachdem unter anderem beim Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) und 

bei der Gemeinde Port weitere Berichte eingeholt wurden, erhielten die 

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)

3

Verfahrensbeteiligten die Gelegenheit, zum Ergebnis des Beweisverfahrens Stellung zu 

nehmen.

4. Auf die Rechtsschriften und Vorakten sowie das Protokoll zum Augenschein wird, 

soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintreten

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann 

er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 

angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 

vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 

können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 

der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen 

den Gesamtentscheid zuständig.

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer 

Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG in Verbindung mit 

Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen wurde, 

sind als unmittelbare Nachbarn des Baugrundstücks durch den vorinstanzlichen 

Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf ihre form- 

und fristgerecht eingereichte Beschwerde wird daher eingetreten.

2. Ortsbild- und Landschaftsschutz

a) Die Beschwerdeführenden rügen, das Bauvorhaben genüge den Anforderungen der 

kommunalen Ästhetikbestimmung nicht. Das Bauvorhaben passe aufgrund seiner 

2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)

4

blockförmigen Erscheinung und seiner Dimensionen nicht in das Ortsbild und es entstehe 

zusammen mit den bestehenden Bauten keine gute Gesamtwirkung. Da nicht ein 

subjektives architektonisches Empfinden ausschlaggebend sei, müsse ein Bericht der 

Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) eingeholt werden. Zumal 

sich die Bauparzelle in einem Naherholungsgebiet und damit in einem besonderen 

Landschaftsgebiet befinde, das nicht beeinträchtigt werden dürfe.

b) Die Bauparzelle befindet sich in einer gewöhnlichen Wohnzone, es sind weder 

Schutzgebiete betroffen noch hat es in der näheren Umgebung geschützte Einzelobjekte. 

Der Hinweis der Beschwerdeführenden auf ein Naherholungs- bzw. ein besonderes 

Landschaftsgebiet ist nicht nachvollziehbar. Somit sind lediglich die Vorschriften des 

allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes zu beachten. Bauten und Anlagen sind 

demnach so zu gestatten, dass sie sich ins Landschafts-, Orts- und Strassenbild einfügen 

und sie sind hinsichtlich ihrer Gesamterscheinung, Lage, Proportion, Dach- und 

Fassadengestaltung, Material- und Farbwahl und ihrer Einzelheiten so auszubilden, dass 

zusammen mit den bestehenden Bauten eine gute Gesamtwirkung entsteht (Art. 30 GBR4). 

Gestützt auf diese Vorschrift des allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes dürfen in 

der Regel Art oder Mass der nach der Zonenordnung zulässigen Nutzung nicht 

eingeschränkt werden.5 Soweit sich die Beschwerdeführenden an den Dimensionen des 

Bauvorhabens stören, ist ihnen daher entgegenzuhalten, dass gestützt auf die in Art. 30 

GBR vorgeschriebene gute Gesamtwirkung keine Reduktion in den Dimensionen des 

Bauvorhabens verlangt werden kann.

Analoges gilt für die von den Beschwerdeführenden gerügte blockförmige Erscheinung, 

auch diese Erscheinung ist durch die baupolizeilichen Vorschriften und insbesondere die 

zulässige Gebäudelänge von 25 m abgedeckt. Das Bauvorhaben schöpft diesen Spielraum 

mit einer Gebäudelänge von 24.90 m zwar annähernd aus, überschreitet ihn jedoch nicht. 

Inwiefern das Bauvorhaben darüber hinaus dem Ortsbild- und Landschaftsschutz 

widersprechen sollte, wird von den Beschwerdeführenden nicht dargetan. Ihre 

entsprechenden Bedenke sind daher offensichtlich unbegründet, weshalb gestützt auf 

4 Baureglement der Einwohnergemeinde Port vom 28. September 1997
5 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 9/10 N. 15 mit 
Hinweisen auf die Rechtsprechung

5

Art. 22 Abs. 1 Bst. a BewD6 die OLK als zuständige kantonale Fachstelle nicht beigezogen 

werden muss.

3. Ausnützungsziffer

a) Die Beschwerdeführenden rügen, die Beschwerdegegnerin habe in ihrer Berechnung 

der Bruttogeschossfläche im Erd- und Obergeschoss sowie der Attika nicht ausgewiesene 

Abzüge gemacht. Mitgerechnet würden alle Wände, so auch die Aussenwände inklusive 

Fenster und Fensterbänke im Wandquerschnitt. Ausgehend von der korrekten 

Bruttogeschossfläche von 836.05 m2 werde die Ausnützungsziffer um 0.06 überschritten. 

Die Beschwerdeführenden beantragen in diesem Zusammenhang ein neutrales Gutachten.

b) Gemäss Art. 68 Ziff. 1 GBR gilt in der Wohnzone W2 eine Ausnützungsziffer von 0.5. 

Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren 

Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche (Art. 93 Abs. 1 

BauV7). Die Art. 93 bis 98 BauV wurden zwar im Zusammenhang mit der Inkraftsetzung 

der Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3) am 

25. Mai 2011 aufgehoben. Die Gemeinden haben jedoch bis zum 31. Dezember 2020 Zeit, 

ihre baurechtliche Grundordnung den Bestimmungen der BMBV anzupassen; bis zur 

Anpassung der baurechtlichen Grundordnung finden die bisherigen Art. 93 bis 98 Abs. 1 

BauV Anwendung (Art. 34 Abs. 1 und 2 BMBV).

Da die Gemeinde Port ihre baurechtliche Grundordnung noch nicht den Bestimmungen der 

BMBV angepasst hat, ist somit vorliegend zur Berechnung der Ausnützungsziffer nach wie 

vor auf Art. 93 BauV abzustellen. Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt demnach die 

Summe aller dem Wohnen oder dem Gewerbe dienenden oder hierfür verwendbaren ober- 

und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte.

Die anrechenbare Landfläche zur Berechnung der Ausnützungsziffer beläuft sich auf 

1'653 m2, dies ist unbestritten. Bei einer zulässigen Ausnützungsziffer von 0.5 ergibt sich 

somit eine zulässige Bruttogeschossfläche von 826.5 m2.

6 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
7 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 

6

c) Das Erdgeschoss besteht gemäss den bewilligten Plänen grundsätzlich aus einem 

24.9 m langen und 12.42 m breiten Rechteck. Dies ergibt eine Ausgangsgrösse von 

309.26 m2. Davon macht die Beschwerdegegnerin verschiedene Abzüge geltend, wobei 

die genauen Zahlen in dem vom Regierungsstatthalteramt am 23. April 2015 

abgestempelten Plan "BGF Berechnung", in der zusammen mit der Beschwerdeantwort 

vom 24. Juni 2015 eingereichten Bruttogeschossflächen-Berechnung und in der 

Stellungnahme vom 16. Oktober 2015 zum Ergebnis des Beweisverfahrens jeweils 

variieren. Zunächst zieht die Beschwerdegegnerin für raumhohe Fenster bzw. eine 

rückspringende Glasfront in der Nordfassade rund 2.5 m2 ab. Weiter macht sie einen 

Abzug von insgesamt gut 3 m2 für zwei Treppenaugen.

Im Obergeschoss ist von der gleichen Ausgangsgrösse von 309.26 m2 auszugehen. 

Allerdings ist in diesem Geschoss eine Holzverkleidung der Fassade vorgesehen, weshalb 

die Beschwerdegegnerin für die Berechnung der Bruttogeschossfläche lediglich bis zur 

Aussenkante der Wärmedämmung misst. Dies ergibt gemäss Beschwerdegegnerin einen 

Abzug von gut 6 m2. Zusätzlich zieht sie für je einen Luftraum in den beiden 

Duplexwohnungen total gut 9 m2 ab. Schliesslich macht sie auch in diesem Geschoss für 

zwei Treppenaugen einen Abzug von insgesamt gut 3 m2.

Im Attikageschoss zeiht die Beschwerdegegnerin von der Ausgangsgrösse von 309.26 m2 

zunächst die Terrassen mit einer Gesamtfläche von gut 71 m2 ab. Weiter ist auch hier eine 

Holzverkleidung der Fassade vorgesehen, weshalb sie den gleichen Abzug wie im 

Obergeschoss von gut 6 m2 macht. Schliesslich zieht die Beschwerdegegnerin für ein 

Treppenauge gut 2 m2 ab.

Unter Berücksichtigung all dieser Abzüge ergibt sich gemäss dem vom 

Regierungsstatthalteramt am 23. April 2015 abgestempelten Plan "BGF Berechnung" eine 

Bruttogeschossfläche von 825 m2, gemäss der zusammen mit der Beschwerdeantwort 

eingereichten Berechnung ergibt sich eine Bruttogeschossfläche von 823.10 m2.

Die Beschwerdegegnerin verweist in ihrer Beschwerdeantwort darauf, dass sie beim AGR 

abgeklärt habe, wie die Bruttogeschossfläche zu berechnen sei. Diese Abklärung habe 

insbesondere ergeben, dass bei einer vorgehängten Holzverkleidung die 

Bruttogeschossfläche bis zur Aussenkante der Wärmedämmung zu messen sei. In ihrer 

Stellungnahme zum Beweisergebnis macht sie hinsichtlich der Lufträume in den beiden 

7

Duplexwohnungen geltend, der Eingangsbereich reiche über beide Geschosse und bilde 

als architektonische Geste ein grosszügiges Raumgefühl. In diesem Eingangsbereich gebe 

es auf dem Niveau des Obergeschosses keine Fläche, welche zum Wohnen verwendet 

werden könne. Der Luftraum diene damit nicht dem Wohnen und sei auch keine hierfür 

verwendbare Fläche, sondern diene einzig einer guten Wohnqualität. Dasselbe gelte für 

die grossen Treppenaugen im Treppenhaus. Objektiv könne dort nicht gewohnt werden.

d) Von diesen Abzügen werden zunächst die Treppenaugen genauer angeschaut. Aus 

dem Begriff "Bruttogeschossfläche" ist zunächst zu schliessen, dass grundsätzlich die 

gesamte Geschossfläche zu berücksichtigen ist, unabhängig davon, ob es sich dabei um 

eine begeh- oder anderweitig nutzbare Fläche handelt. Davon abgezogen werden darf 

lediglich, was in Art. 93 Abs. 2 Bst. a bis k BauV explizit aufgezählt wird – Treppenaugen 

werden dort nicht erwähnt. Durch einen Umkehrschluss aus Art. 93 Abs. 2 Bst. f BauV 

ergibt sich jedoch, dass Verkehrsflächen wie Treppen, die anrechenbare Räume 

erschliessen, bei der Bruttogeschossfläche berücksichtigt werden müssen. Dies gilt für die 

gesamte Verkehrsfläche, die für die Konstruktion der Treppen bzw. Treppenhäuser 

benötigt wird und insofern dem Wohnen dient. Im vorliegenden Fall ergeben sich die 

fraglichen Lufträume aus der Konstruktion der Treppen bzw. des Treppenhauses. Sie 

werden von der Beschwerdegegnerin denn auch als "Treppenaugen" bezeichnet. Damit 

müssen diese Flächen bei der Bruttogeschossfläche mitgerechnet werden. Dass auch 

Hohlräume zur Bruttogeschossfläche hinzugerechnet werden müssen, wenn sie aufgrund 

ihrer Funktion dem Wohnen dienen, zeigt sich bei Kaminen sowie Leitungs- und 

Lüftungsschächten. Auch diese müssen inklusive ihrer Wandquerschnitte bei der 

Bruttogeschossfläche eingerechnet werden.8

Dieses Ergebnis wird gestützt durch die Einschätzung des AGR anlässlich des 

Augenscheins vom 20. August 2015. Demnach sind Treppenaugen nicht abzugsfähig. 

Auch in seinem Bericht vom 1. September 2015 hat das AGR die Treppenaugen nicht 

abgezogen.

Schliesslich bestätigt auch ein Blick in die SIA-Norm 416 dieses Ergebnis. Diese Norm 

spricht anders als die Bauverordnung nicht von der Bruttogeschossfläche, sondern 

lediglich von der Geschossfläche, was auf eine engere Definition schliessen lässt. Aus der 

8 KPG-Bulletin 5/1993, S. 30

8

Figur 1 auf Seite 46 lässt sich herauslesen, dass zwar ein (grösserer) Luftraum nicht an die 

Geschossfläche anzurechnen ist. Der Luftraum im Treppenhaus wird jedoch gemäss 

dieser Figur der Geschossfläche zugerechnet. Somit spricht dies für eine Anrechnung von 

Treppenaugen auch an die Bruttogeschossfläche.

e) Hinsichtlich der Lufträume in den beiden Duplexwohnungen deutet die Figur 1 auf 

Seite 46 der SIA-Norm 416 demgegenüber darauf hin, dass deren Abzug zulässig sein 

könnte. Allerdings spricht diese Norm wie erwähnt von der Geschossfläche. Damit ist nicht 

ausgeschlossen, dass eine Fläche, die gemäss SIA-Norm nicht einzurechnen ist, bei der 

umfassenderen Bruttogeschossfläche nicht abgezogen werden darf. Bei dieser darf nur 

abgezogen werden, was in der Bauverordnung explizit erwähnt wird, was auf "Lufträume" 

nicht zutrifft. So spricht denn auch die Beschwerdegegnerin in ihrer Stellungnahme zum 

Ergebnis des Beweisverfahrens davon, dass dieser Luftraum einer guten Wohnqualität 

diene. Insofern dient diese Fläche im Obergeschoss dem Wohnen, wenn auch nicht als 

begehbare Fläche. Auch das AGR hat sich anlässlich des Augenscheins dahingehend 

geäussert, dass die Lufträume in den Duplexwohnungen nicht abgezogen werden dürften. 

Es handle sich um eine Bruttofläche. Abgezogen werden dürften lediglich die explizit 

aufgelisteten Flächen, was auf Lufträume nicht zutreffe.

Ähnlich schwierig wie die Lufträume in den Duplexwohnungen ist der geltend gemachte 

Abzug für die raumhohen Fenster im Erdgeschoss zu beurteilen. Fensterrücksprünge bzw. 

das Leibungsmass sind bei der Bruttogeschossfläche grundsätzlich nicht abzuziehen.9 

Dabei dürften jedoch Fenster gemeint sein, die sich in einem Wanddurchbruch befinden. 

Vorliegend scheint es sich im zurückversetzten Fassadenbereich des Erdgeschosses um 

eine durchgehende Fensterfront ohne Wanddurchbruch zu handeln, was für eine 

Abzugsfähigkeit spricht. Das Problem ist jedoch, dass sich diese Fensterfront nicht über 

die gesamte Fassade erstreckt, weder in der Höhe noch in der Breite. Insofern ist die 

Situation mit nicht abzugsfähigen Fensterrücksprüngen vergleichbar, was gegen einen 

Abzug spricht. Auch aus dem Bericht des AGR vom 1. September 2015 lässt sich nicht 

eindeutig entnehmen, ob diese konkrete Fensterfront abgezogen werden darf.

Gemäss überzeugender Argumentation des AGR in seinem E-Mail vom 19. Dezember 

2014 ist demgegenüber der Abzug für die hinterlüftete Holzfassade eindeutig zulässig. Zu 

9 KPG-Bulletin 5/1993, S. 30

9

messen ist lediglich bis Aussenkante der Wärmedämmung. Die ausserhalb der 

Wärmedämmung angebrachte Holzfassade muss daher nicht miteingerechnet werden. 

Auch der Abzug für die Terrassen im Attikageschoss ist problemlos möglich, was 

unbestritten ist.

f) Letztlich muss die Abzugsfähigkeit der weiteren Abzüge aber nicht abschliessend 

geklärt werden. Die Treppenaugen sind eindeutig nicht abzugsfähig und müssen an die 

Bruttogeschossfläche angerechnet werden. Gemäss dem vom Regierungsstatthalteramt 

am 23. April 2015 abgestempelten Plan "BGF Berechnung" ergibt sich somit eine 

Bruttogeschossfläche von 834.5 m2, gemäss der zusammen mit der Beschwerdeantwort 

eingereichten Berechnung eine Bruttogeschossfläche von 831.7 m2. Dies liegt über der 

zulässigen Bruttogeschossfläche von 826.5 m2 womit das Bauvorhaben die 

Ausnützungsziffer von 0.5 überschreitet. Diese Rüge erweist sich damit als begründet, das 

Bauvorhaben ist nicht bewilligungsfähig.

Soweit die Beschwerdegegnerin darauf verweist, sie habe sich beim AGR bezüglich der 

Bruttogeschossflächen-Berechnung erkundigt und ihre Berechnung mit den verschiedenen 

Abzügen entspreche der Auslegung des AGR, ist ihnen entgegenzuhalten, dass das AGR 

bereits am 10. November 2014 die Bruttogeschossfläche für das Bauvorhaben berechnet 

hat. Es ist dabei auf eine Bruttogeschossfläche von 864.398 m2 gekommen, woraus 

ersichtlich ist, dass gemäss Berechnung des AGR die zulässige Ausnützungsziffer durch 

das Bauvorhaben deutlich überschritten wird.

4. Gebäudehöhe

a) Die Beschwerdeführenden rügen, die zulässige Gebäudehöhe von 6 m werde um 

50 cm überschritten. Dies weil die Vorinstanz von einem falschen Terrain ausgehe. 

Auszugehen sei nicht vom jetzigen, angehobenen Gelände, auf dem das nun 

abzubrechende Gebäude stehe, sondern vom natürlichen Geländeverlauf. Auch die 

Beschwerdeführenden hätten vor 17 Jahren beim Bau ihres Einfamilienhauses nach Abriss 

des früheren Gebäudes auf die natürliche Geländekote von 432.62 m abstellen und die 

Gebäudehöhe entsprechend anpassen müssen. Aufgrund des Prinzips der rechtsgleichen 

Behandlung müsse dies nun auch für die Beschwerdegegnerin gelten. Es dränge sich 

10

daher auf, die Höhe des natürlich gewachsenen Terrains, die Gebäudehöhe und die 

Oberkante Attika durch eine neutrale Fachperson bestimmen zu lassen.

b) Die Beschwerdegegnerin macht in ihrer Beschwerdeantwort geltend, die Grundlage 

für das gewachsene Terrain seien die Höhenaufnahmen vom 6. Mai 2014. Sowohl die 

Übergänge zu den Nachbarparzellen als auch die bestehenden Bäume stünden auf einer 

Höhe zwischen 432.90 und 433.10 m.ü.M. Das Erdgeschoss des Bauvorhabens mit einer 

Höhe von 433.00 m.ü.M. entspreche damit praktisch dem natürlichen Terrain. Die heute 

bestehende Aufschüttung, auf welcher das bestehende Gebäude stehe, werde zugunsten 

einer harmonischen Setzung des neuen Gebäudes auf das natürliche Terrain abgetragen. 

Dieses bestehe seit mindestens 65 Jahren. In ihrer Stellungnahme zum Ergebnis des 

Beweisverfahrens machen sie geltend, das Terrain sei vor dem Bau des bestehenden 

Hauses nicht grossflächig aufgeschüttet worden. In keiner der Baugesuchsakten für die in 

der Nachbarschaft erstellten ursprünglichen Häuser fänden sich Hinweise auf 

Aufschüttungen. Dies werde durch mündliche Aussagen bestätigt. Selbst wenn das Terrain 

im Bereich der Bauparzelle vor 65 Jahren aufgeschüttet worden sein sollte, wäre das 

ursprüngliche Terrain heute nicht mehr eruierbar. Daher kommt gemäss der 

Beschwerdegegnerin Art. 97 Abs. 2 Bst. c BauV zur Anwendung, wonach die Bauhöhe 

vom Niveau zu messen sei, das dem umgebenden natürlichen Geländeverlauf entspreche. 

Dieses liege gemäss den Höhenaufnahmen auf durchschnittlich ca. 433.20 m.ü.M.

c) Die zulässige Gebäudehöhe in der Wohnzone W2 beträgt 7 m, bei Flachdachbauten 

gilt eine um 1 m reduzierte Gebäudehöhe (Art. 68 Ziff. 1 GBR). Da es sich beim 

Bauvorhaben um einen Flachdachbau handelt, gilt demnach unbestrittenermassen eine 

Gebäudehöhe von 6 m.

Gemäss Art. 32 Ziff. 1 Bst. b GBR wird die Gebäudehöhe in den Fassadenmitten 

gemessen und zwar bei Flachdächern vom gewachsenen Boden (Art. 97 BauV) bis 

oberkant fertiges Flachdach (am Dachrand gemessen). Da die Gemeinde Port ihre 

baurechtliche Grundordnung noch nicht den Bestimmungen der BMBV angepasst hat, ist 

vorliegend zur Messung der Gebäudehöhe nach wie vor auf Art. 97 BauV abzustellen 

(Art. 34 Abs. 1 und 2 BMBV; vgl. oben E. 3.b). Gemäss Art. 97 Abs. 1 BauV gilt, wo die 

Bauhöhe ab gewachsenem Boden zu messen ist, als solcher das Terrain, wie es vor 

Baubeginn besteht; die Absätze 2 und 3 bleiben vorbehalten. Ist die Oberfläche des 

Baugrundstücks sichtbar durch künstliche Terrainauffüllungen gehoben, so ist die Bauhöhe 

11

zu messen vom ursprünglichen Terrain, wenn die Baubewilligung für die Auffüllung einen 

entsprechenden Vorbehalt enthält, im Übrigen vom Niveau aus, das dem umgebenden 

natürlichen Geländeverlauf entspricht (Abs. 2 Bst. a und c). Wird das Terrain abgegraben, 

so wird vom fertigen Terrain aus gemessen, wenn es tiefer liegt, als das ursprüngliche 

Terrain (Abs. 3).

d) Im vorliegenden Fall wurde das Gelände durch einen Geometer aufgenommen.10 Die 

Beschwerdeführenden bringen nichts vor, was Zweifel an der Korrektheit dieser Aufnahme 

zu wecken vermögen würde. Somit ist davon auszugehen, dass die Geometeraufnahmen 

das heute bestehende Terrain korrekt wiedergeben.

Die Gebäudehöhe ist aus den Fassadenplänen ablesbar. Auf den bewilligten 

Fassadenplänen ist zu erkennen, dass das neue Terrain in allen vier Fassadenmitten 

unterhalb des heute bestehenden Terrains liegt, d.h. das heute bestehende Terrain wird 

abgegraben. Somit kommt grundsätzlich Art. 97 Abs. 3 BauV zur Anwendung, wonach die 

Gebäudehöhe vom fertigen Terrain aus gemessen wird, wenn es tiefer liegt, als das 

ursprüngliche Terrain. In diesem Sinne wurde die Gebäudehöhe von der 

Beschwerdegegnerin in den Fassadenplänen der Süd-, Nord- und Ostfassade eingetragen 

und gemessen. Demnach liegt das neue Terrain auf allen Fassaden auf der Höhe von 

433.00 m.ü.M. Die Oberkante des Flachdachs, gemessen am Dachrand, liegt auf einer 

Höhe von 439.00 m.ü.M. Demgemäss ist die zulässige Gebäudehöhe von 6 m bei diesen 

drei Fassaden genau eingehalten.

Dies gilt jedoch nicht für die Westfassade. Bei dieser befindet sich das neue Terrain in der 

Fassadenmitte grundsätzlich unterhalb von 433.00 m.ü.M. auf ca. 432.80 m.ü.M. Lediglich 

ein ca. 30 cm tiefer und 20 cm hoher Absatz entlang der Westfassade befindet sich auf der 

Höhe von 433.00 m.ü.M. Gemäss Aussage der Beschwerdegegnerin anlässlich des 

Augenscheins handelt es sich bei diesem Absatz um ein Rammbord für die davor 

liegenden Parkplätze. Das AGR hat anlässlich des Augenscheins ausgeführt, dass 

vorliegend auf das Terrain herunter gemessen werden müsse und nicht nur bis zur 

Oberkante des Rammbords. Diese Praxis des AGR überzeugt. Beim Rammbord handelt 

es sich um einen künstlichen Aufbau, der auf dem fertigen Terrain liegt. Somit ist das 

Rammbord für die Messung der Gebäudehöhe nicht massgeben. Misst man die 

10 Vorakten, pag. 175

12

Gebäudehöhe an der Westfassade vom fertigen Terrain ergibt sich demnach eine 

Gebäudehöhe von ca. 6.2 m. Damit wird die zulässige Gebäudehöhe von 6 m 

überschritten. Das Bauvorhaben ist deshalb auch hinsichtlich der Gebäudehöhe nicht 

bewilligungsfähig.

e) Neben dieser Überschreitung der Gebäudehöhe an der Westfassade stellt sich 

zusätzlich für sämtliche Fassaden die Frage, ob die Gebäudehöhe nicht von einem tieferen 

Terrain als dem fertigen Terrain gemessen werden muss. Zwar ist für die Messung der 

Gebäudehöhe grundsätzlich das Terrain massgebend, wie es vor Baubeginn besteht 

(Art. 97 Abs. 1 BauV). Das Verwaltungsgericht hat klargestellt, dass im Falle eines 

Abbruchs und Wiederaufbaus mit der Formulierung "vor Baubeginn" der Zustand vor 

Ausführung des aktuellen Vorhabens gemeint ist, ohne dass ein früherer bzw. der 

ursprüngliche Geländeverlauf festgestellt oder rekonstruiert werden müsste.11 Dies gilt aber 

nur, wenn das Terrain in der Vergangenheit abgegraben wurde. Wurde die Oberfläche des 

Baugrundstücks demgegenüber in der Vergangenheit sichtbar durch künstliche 

Terrainauffüllungen gehoben, so kommt Art. 97 Abs. 2 BauV zur Anwendung. Diese 

Bestimmung (wie auch Art. 97 Abs. 3 BauV) soll vorab Missbräuche verhindern: Eine 

Bauherrschaft soll mittels Terrainveränderungen nicht Gebäudehöhen realisieren können, 

die sich ausserhalb der Messregel der Grundsatznorm bewegen, sei es durch vorgängige 

Aufschüttungen oder durch Abgrabungen nach Baubeginn.12

Im vorliegenden Fall ist unbestritten, dass für den Bau des heute bestehenden Hauses das 

Terrain teilweise erheblich aufgeschüttet wurde – die Beschwerdegegnerin spricht in 

diesem Zusammenhang von einem "Bauherrenhügel". Aus dem alten Querschnittplan des 

bestehenden Hauses aus dem Jahr 1950 lässt sich herauslesen, dass das ursprüngliche 

Terrain knapp 1.8 m unterhalb der Oberkante des Erdgeschossbodens des heute 

bestehenden Gebäudes lag.13 Gemäss dem Plan "EG-Höhe" befindet sich die Oberkante 

des Erdgeschosses im heutigen Haus auf einer Höhe von 434.22 m.ü.M.14 Das 

ursprüngliche Terrain befand sich demzufolge auf einer Höhe von rund 432.5 m.ü.M. Diese 

Aufschüttung ist deutlich sichtbar, sowohl auf dem Geometerplan vom 6. Mai 201415 als 

11 VGE Nr. 100.2007.22900 vom 5. Mai 2008, E. 3.3.2
12 VGE Nr. 100.2007.22900 vom 5. Mai 2008, E. 3.3.3
13 Vorakten, pag. 73
14 Vorakten, pag. 174
15 Vorakten, pag. 175

13

auch vor Ort. Von letzterem konnte sich das Rechtsamt anlässlich des Augenscheins 

selber überzeugen.

Somit kommt hier Abs. 2 von Art. 97 BauV zur Anwendung: Ist die Oberfläche des 

Baugrundstücks sichtbar durch künstliche Terrainauffüllungen gehoben, so ist die Bauhöhe 

zu messen vom ursprünglichen Terrain, wenn die Baubewilligung für die Auffüllung einen 

entsprechenden Vorbehalt enthält (Bst. a), im Übrigen vom Niveau aus, das dem 

umgebenden natürlichen Geländeverlauf entspricht (Bst. c). Da kein entsprechender 

Vorbehalt in der alten Baubewilligung für das bestehende Gebäude bekannt ist, ist die 

Bauhöhe nicht vom ursprünglichen Terrain zu messen. Daher ist die Bauhöhe vom Niveau 

aus zu messen, das dem umgebenden natürlichen Geländeverlauf entspricht (Art. 97 

Abs. 2 Bst. c BauV).

f) Davon geht auch die Beschwerdegegnerin aus, wie sich aus ihrer 

Beschwerdeantwort ergibt. Demzufolge hat sie in ihren Fassaden- und Schnittplänen 

neben dem heute bestehenden Terrain (gelb) und dem neuen Terrain (schwarz) ein 

"Terrain natürlich / natürlicher Geländeverlauf" (rot) eingetragen. Dabei fällt auf, dass 

dieser rote Geländeverlauf in der Mitte der Parzelle eine Erhebung enthält und gegenüber 

den Nachbarparzellen abfällt. Diese Erhebung ist jedoch nicht nachvollziehbar, sondern 

scheint einzig dem Zweck zu dienen, das Gebäude im Gelände höher setzen zu können.

Zwar machte die Beschwerdegegnerin anlässlich des Augenscheins geltend, der 

aufgeschüttete Bauherrenhügel sei in den Plänen mit gelber Farbe dargestellt worden. 

Dieser werde für den Neubau abgetragen. Neben diesem Bauherrenhügel gebe es auf der 

Bauparzelle auch noch eine natürliche Plombierung, diese entspreche der roten Linie in 

den Plänen. Wenn die Beschwerdegegnerin gleichzeitig einräumt, dass das ursprünglich 

gewachsene Terrain nicht mehr eruierbar sei, stellt sich jedoch die Frage, was sie 

annehmen lässt, dass die Bauparzelle eine natürliche Plombierung aufweist. Tatsächlich 

gibt es dafür keine Hinweise oder gar Belege, auch nicht in den zahlreichen von der 

Gemeinde mit Schreiben vom 14. September 2015 eingereichten Plänen. Und auch wenn 

die Beschwerdegegnerin darauf hinweist, dass das Gebiet in der Vergangenheit 

wahrscheinlich als Schuttmulde verwendet worden sei, vermag dies keinen Hügel auf der 

Bauparzelle zu erklären. Ein Hügel, der seinen Ursprung in einer Schuttmulde hätte, 

müsste sich grossflächig über mehrere Parzellen erstrecken. Im alten Querschnittplan des 

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heute bestehenden Hauses ist das natürliche Terrain denn auch mit einer Geraden und 

ohne Erhebung dargestellt.

Allerdings ist das ursprüngliche Terrain ohnehin irrelevant. Die Gebäudehöhe wird hier vom 

Niveau aus gemessen, das dem umgebenden natürlichen Geländeverlauf entspricht, nicht 

vom ursprünglichen Terrain. Die Bauparzelle liegt in einer Ebene ohne sichtbare natürliche 

Geländeerhebungen. Somit ist auch auf der Bauparzelle selber von einer Ebene 

auszugehen. Dabei ist ausgehend von den Höhen an den Grenzen zu den 

Nachbarparzellen eine Interpolation vorzunehmen. Das AGR hat anlässlich des 

Augenscheins bestätigt, dass es ebenfalls diese Methode anwenden würde.

Aufgrund des Geometerplans sowie der Fassaden- und Schnittpläne lässt sich 

herauslesen, dass die Höhen gegenüber den Nachbarparzellen folgende Werte haben: An 

der Ostfassade 432.53 und 432.81 m.ü.M., an der Westfassade 432.95 und 432.55 m.ü.M., 

an der Nordfassade 432.90 und 432.74 m.ü.M. bis Maueroberkante bzw. 432.22 m.ü.M. bis 

Strassenniveau sowie an der Südfassade 432.80 und 432.77 m.ü.M. bis Maueroberkante 

bzw. 432.49 m.ü.M. bis Strassenniveau. Der heute bestehende natürliche Geländeverlauf 

bewegt sich somit im Bereich zwischen 432.53 und 432.95 m.ü.M.; dabei wird an der 

Grenze zur Römerstrasse ab der Oberkante der bestehenden Mauer gemessen, ab 

Strassenniveau läge der tiefste Punkt sogar bei 432.22 m.ü.M. Dieses dem umgebenden 

natürlichen Geländeverlauf entsprechende Niveau liegt somit überall unterhalb von 

433.00 m.ü.M., durchschnittlich liegt es auf einer Höhe von rund 432.75 m.ü.M. Welche 

genauen Werte die Interpolation der Höhen gegenüber den Nachbarparzellen in den vier 

Fassadenmitten ergeben, braucht unter diesen Umständen nicht geklärt zu werden. 

Gemessen ab dem interpolierten Niveau ist die zulässige Gebäudehöhe an allen Fassaden 

auf jeden Fall überschritten. Demnach ist das Bauvorhaben auch aus diesem Grund nicht 

bewilligungsfähig.

g) Demzufolge erweist sich die Beschwerde hinsichtlich der Überschreitung der 

zulässigen Ausnützungsziffer und Gebäudehöhe als begründet. Die Beschwerde wird 

daher gutgeheissen und der vorinstanzliche Gesamtentscheid wird aufgehoben. Dem 

Baugesuch vom 12. Juni 2014 mit Projektänderung vom 24. Oktober 2014 wird der 

Bauabschlag erteilt. Unter diesen Umständen muss nicht geprüft werden, ob die Vorinstanz 

das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden (mehrfach) verletzt hat.

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5. Kosten

a) Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren haben in 

jedem Fall die Gesuchstellenden zu tragen, Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 52 

Abs. 1 BewD). Die amtlichen Kosten belaufen sich gemäss Gesamtentscheid des 

Regierungsstatthalteramts vom 23. April 2015 auf Fr. 12'878.95. Diese Kosten werden der 

Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist das 

Regierungsstatthalteramt zuständig.

b) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. 

Für besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren 

erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG16). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache 

wird eine Pauschalgebühr von Fr. 200.-- bis Fr. 4'000.-- je Beschwerde erhoben (Art. 19 

Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 2 GebV17). In Anwendung dieser Bestimmungen wird die 

Pauschale auf Fr. 2'000.-- festgelegt. Für den Augenschein vom 20. August 2015 wird in 

Anwendung von Art. 20 Abs. 1 GebV eine zusätzliche Gebühr von Fr. 400.-- erhoben. Die 

Kosten des Beschwerdeverfahrens betragen somit insgesamt Fr. 2'400.--.

Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das 

prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen 

Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Bei 

diesem Ausgang des Verfahrens gilt die Beschwerdegegnerin als unterliegende Partei. Sie 

hat demzufolge die Verfahrenskosten von Fr. 2'400.-- zu tragen.

c) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern 

nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung 

oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als 

gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat 

demnach die unterliegende Beschwerdegegnerin den obsiegenden Beschwerdeführenden 

deren Parteikosten zu ersetzen.

16 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
17 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).

16

Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden 

Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die Kostennote der Anwältin der Beschwerdeführenden 

beläuft sich auf Fr. 5'504.30 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) und gibt zu keinen 

Bemerkungen Anlass.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid des 

Regierungsstatthalteramtes Biel/Bienne vom 23. April 2015 wird aufgehoben. Dem 

Baugesuch vom 12. Juni 2014 mit Projektänderung vom 24. Oktober 2014 wird der 

Bauabschlag erteilt.

2. Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 12'878.95 

werden der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser 

Kosten ist das Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne zuständig.

3. Die oberinstanzlichen Verfahrenskosten von Fr. 2'400.-- werden der 

Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung 

folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

4. Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden die Parteikosten im Betrag 

von Fr. 5'504.30 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen.

IV. Eröffnung

- Frau Fürsprecherin C.________, eingeschrieben

- D.________, eingeschrieben

- Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne, A-Post

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Port, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben

- Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), per Kurier

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BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin