# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c60a555e-e998-5f4c-bf81-b560bf29427e
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-02-03
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 03.02.2024 ZB.2023.29 (AG.2024.108)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_ZB-2023-29_2024-02-03.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  Dreiergericht

  

 

ZB.2023.29

 

ENTSCHEID

 

vom 3. Februar 2024

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Olivier Steiner, lic. iur. André
Equey, MLaw Manuel Kreis   

und Gerichtsschreiber
MLaw Thomas Inoue 

 

 

 

Parteien

 

A____                                                                           
Berufungsklägerin

[...]                                                                                                 Beklagte

vertreten durch [...], Rechtsanwältin,

[...] 

 

gegen

 

B____                                                                           Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                
Klägerin

vertreten durch [...], Rechtsanwalt,

[...]

 

 

Gegenstand

 

Berufung gegen einen
Entscheid des Zivilgerichts 

vom 9. März 2023

 

betreffend Kündigung und
Erstreckung des Mietverhältnisses

 

 

Sachverhalt

 

Mit Mietvertrag
vom 9. Januar 2002 mietete A____ (Mieterin) eine 3 ½-Zimmerwohnung am [...] in
Basel. Mit amtlichem Formular vom 13. August 2021 kündigte die B____
(Vermieterin) allen Mietern in der Liegenschaft [...] per Ende März 2023. Im
Begleitschreiben begründete sie die Kündigung damit, dass die Liegenschaft mit
Baujahr 1981 zwischenzeitlich stark in die Jahre gekommen sei und deshalb
umfassende Sanierungen unter anderem der Sanitäranlagen, Küchen und Bäder,
Böden, Elektroinstallationen sowie Brandschutzinstallationen unumgänglich
seien; der Umfang der Sanierung lasse einen Verbleib der Mieter in der
Liegenschaft nicht zu.

 

Die Mieterin focht
diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten
(Schlichtungsstelle) an. Nachdem die Vermieterin den Urteilsvorschlag der
Schlichtungsstelle abgelehnt hatte, gelangte die Vermieterin mit Klage vom 8.
Juni 2022 an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es sei festzustellen,
dass die Kündigung weder nichtig noch missbräuchlich sei, und es sei keine
Erstreckung zu gewähren. Am 14. Dezember 2022 führte das Zivilgericht eine
mündliche Hauptverhandlung durch; neben der Vermieterin (und ihrem Vertreter),
der Mieterin des vorliegenden Verfahrens (und ihrer Vertreterin) waren auch die
Mieter in den anderen acht Kündigungsverfahren anwesend. Nach der
Hauptverhandlung fanden Vergleichsgespräche statt, die allerdings scheiterten.
Mit Entscheid vom 9. März 2023 stellte das Zivilgericht fest, dass die
Kündigung vom 13. August 2021 gültig sei, und erstreckte das Mietverhältnis
einmalig bis Ende Januar 2024. Auf Gesuch der Mieterin wurde dieser Entscheid
schriftlich begründet.

 

Gegen den
schriftlich begründeten Entscheid erhob die Mieterin am 21. Juni 2023 Berufung
beim Appellationsgericht. Darin beantragt sie die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids und der Kündigung; eventualiter sei das Mietverhältnis um vier Jahre
zu erstrecken; subeventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und
die Sache zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Mit
Berufungsantwort vom 14. September 2023 beantragt die Vermieterin die Abweisung
der Berufung. Mit unaufgefordert eingereichter Replik vom 29. September 2023
hält die Mieterin an ihren Anträgen fest. Mit Noveneingabe vom 16. Oktober 2023
teilte die Vermieterin mit, dass alle drei Baurekurse gegen das
Sanierungsprojekt abgewiesen worden seien. Mit Eingaben vom 2. und
13. November 2023 nahmen die Parteien dazu Stellung. Die Akten des
Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem
Zirkulationsweg gefällt.

 

 

Erwägungen

 

1.         Eintreten

 

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend
die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem
Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue
Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung
als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die
dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts (OR, SR
220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE
137 III 389 E. 1.1; BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Nach der Praxis des
Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der Nettomietzins
massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019
E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF
1'472.–, so dass der Streitwert von CHF 10'000.– ohne weiteres erreicht
wird (Berufungsbeilage 4; 36 Monatsbruttomietzinse à CHF 1'472.– = CHF 52'992.–).
Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach
einzutreten. Zuständig zur Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das
Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

 

2.         Entscheid des Zivilgerichts

 

Im angefochtenen Entscheid prüfte das Zivilgericht in einem
ersten Schritt, ob die Kündigung vom 13. August 2021 missbräuchlich ist. Es
legte zunächst die Vor­aussetzungen dar, unter welchen eine Kündigung –
namentlich mit Blick auf eine Sanierung – missbräuchlich ist, und fasste die
Standpunkte der Parteien zusammen (Zivilgerichtsentscheid, E. 2 bis 4). Sodann
prüfte es, ob die von der Vermieterin getätigten Abklärungen und erarbeiteten
Unterlagen genügen, um ein hinreichend ausgereiftes Sanierungsprojekt
anzunehmen und die Missbräuchlichkeit der Kündigung auszuschliessen. Es bejahte
ein hinreichend ausgereiftes Projekt, dies mit Blick auf das Vorprojekt vom 28.
Mai 2021 und die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021. Aufgrund des
Begleitschreibens zur Kündigung, mit welchem die Vermieterin transparent über
ihr Sanierungsprojekt informiert habe, habe die Mieterin abschätzen können,
dass sie während der Sanierung nicht in der Wohnung bleiben könne. Aus dem
unbefristeten Mietvertrag, den die Vermieterin kurz vor der Kündigung mit neuen
Mietern geschlossen habe, könne die Mieterin nichts zu ihren Gunsten ableiten;
der Mietvertrag mit den neuen Mietern betreffe sie nicht. Die Kündigung sei
nicht missbräuchlich (E. 5). Aufgrund der Gültigkeit der Kündigung prüfte das
Zivilgericht in einem zweiten Schritt, ob das Mietverhältnis zu erstrecken sei.
Es bejahte die Frage und gewährte eine einmalige Erstreckung bis Ende Januar
2024 (E. 6).

 

3.         Missbräuchlichkeit der Sanierungskündigung

 

3.1      Vorliegen
eines ausgereiften Sanierungsprojekts

 

3.1.1   Zum Vorliegen eines ausgereiften
Sanierungsprojekts hielt das Zivilgericht fest, dass die Liegenschaft [...] im
Jahr 1981 gebaut und seither nie umfassend saniert worden sei. Die Vermieterin
gebe an, sie habe die Sanierungsplanung auf die Baupläne von 1981, die Fotos
der Wohnungen und die Erkenntnisse der langjährigen Liegenschaftsverwaltung
gestützt. Im Zeitpunkt der Kündigung vom 13. August 2021 hätten die
Planunterlagen des Vorprojekts vom 28. Mai 2021 und die Kostenschätzung vom 15.
Juli 2021 vorgelegen. Die Planunterlagen des Vorprojekts umfassten Grundriss-,
Längs- und Querschnittpläne sowie Fassadenpläne. Die detaillierte
Kostenschätzung umfasse 41 Positionen und weise Sanierungskosten von CHF 3,6
Millionen aus; im Titel der Kostenschätzung sei die Rede von einer
«Gesamtsanierung» und von einem Ersatz von Lift, Fenstern und Storen,
Nasszellen und Küchen. Zudem werde in der Kostenschätzung festgehalten, auf
welchen Grundlagen sie basiere (Baupläne von 1981, Fotodokumentation und
Informationen der Liegenschaftsverwaltung) und dass keine Begehung und keine
Abklärungen zum Asbest, zur Kanalisation oder zu weiteren Gebäudeteilen
durchgeführt worden seien. Der Auftrag vom 12. Mai 2021 für die Erstellung
eines Sanierungsprojekts und einer Kostenschätzung laute auf eine umfangreiche
Sanierung. Unbestrittenermassen habe die Vermieterin zudem bereits im 2019 eine
Zustandsanalyse der Liegenschaft vorgenommen und sich dabei für eine
Totalsanierung entschieden (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2). 

 

Zum Einwand der Mieterin, verschiedene Abklärungen und
Anpassungen am Sanierungsprojekt seien erst nach der Kündigung vorgenommen
worden, hielt das Zivilgericht zunächst fest, es sei richtig, dass eine
Begehung der Liegenschaft durch Baufachleute am 23. September 2021 und damit
nach der Kündigung vom 13. August 2021 stattgefunden habe. Ebenfalls richtig
sei, dass verschiedene bautechnische Abklärungen (Schadstoffe,
Erdbebensicherheit, Energiestandard) erst zwischen Oktober und Dezember 2021
erfolgt seien. Richtig sei schliesslich auch, dass nach der Kündigung
Projektanpassungen vorgenommen worden seien. Diese Einwände änderten aber nichts
daran, dass im Kündigungszeitpunkt ein ausgereiftes Sanierungsprojekt
vorgelegen habe. Ein Projekt, das sich noch in der Entwicklungsphase befinde,
entbehre nicht jeglicher greifbarer Realität. Es dürfe sich für die Vermieterin
auch nicht nachteilig auswirken, dass sie die Kündigung mit einer Frist von 19
Monaten ausgesprochen habe: Einerseits sei den Mietern dadurch eine längere
Zeit für die Wohnungssuche eingeräumt worden; andererseits basierten die
Kündigungen deshalb nicht auf einem unausgereiften Projekt. Die Baueingabe sei
am 13. Dezember 2021 (vier Monate nach der Kündigung) erfolgt und die
Baubewilligung am 15. Februar 2022 (sechs Monate nach der Kündigung). Die
Gültigkeit der Kündigung setze nicht voraus, dass bereits ein Baugesuch eingereicht
oder gar die Baubewilligung erteilt worden sei; es müsse möglich sein, dass die
Vermieterin auch nach der Kündigung Abklärungen vornehme, ohne dass dies
bereits zur Missbräuchlichkeit der Kündigung führe (E. 5.3). Zusammenfassend
hielt das Zivilgericht fest, dass sich das Gericht aufgrund des Sachverhalts
vom Vorliegen eines Sanierungsprojekts, der Bereitschaft und Möglichkeit der
Vermieterin zu dessen Realisierung sowie von der Notwendigkeit des Auszugs der
Mieter überzeugen müsse. Dabei trage die Mieterin die Beweislast für die
Missbräuchlichkeit der Kündigung, wogegen die Vermieterin den Kündigungsgrund
lediglich glaubhaft machen müsse. Mit Blick auf das Baujahr und den Zustand der
Liegenschaft erscheine es zunächst nicht als vorgeschoben, dass die Vermieterin
die Liegenschaft total sanieren wolle; sodann genügten die Grundlagen –
Planunterlagen des Vorprojekts vom 28. Mai 2021 und detaillierte
Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 –, um ein hinreichend ausgereiftes Bauprojekt
zu bejahen. Die Entwicklungen nach der Kündigung vom 13. August 2021 –
bautechnische Abklärungen und Änderungen in den Bauplänen – stünden dem nicht
etwa entgegen, sondern trügen vielmehr zur Klärung der Absicht der Vermieterin
im Zeitpunkt der Kündigung bei (E. 5.4).

 

3.1.2   Die Mieterin kritisiert zunächst die oben
zusammengefasste zivilgerichtliche Erwägung 5.2: Die Planunterlagen vom 28. Mai
2021 und die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 würden in irreführender
Weise als «Vorprojekt» bezeichnet. Gemäss der SIA-Norm 102 umfasse ein Vorprojekt
die Erarbeitung eines architektonischen Konzepts, die Erstellung eines
Vorprojekts in Plänen, einen kurzen Erläuterungsbericht sowie ein
Konstruktions- und Materialkonzept. Die Kosten im Vorprojekt würden mit einer
Genauigkeit von +/- 15 % geschätzt und ein genereller Zeitplan aufgestellt. Das
vorliegende Sanierungsprojekt entspreche diesen Anforderungen nicht. Für ein
Vorprojekt fehlten insbesondere Hinweise auf eine Terminplanung, ein
Konstruktions- und Materialkonzept sowie ein Erläuterungsbericht. Das Fehlen
eines Vorprojekts ergebe sich auch aus dem Umstand, dass als Grundlage ein
«Sanierungskonzept [...]» diene. Die Grobstudie für die Liegenschaft [...]
basiere auf diesem «Sanierungskonzept [...]» und nicht auf den tatsächlichen
Gegebenheiten in der Liegenschaft [...] (Berufung, Ziffern 4–7). Die
Planunterlagen zeigten alte Bestandespläne von 1981, die mit nur minimal rot
gekennzeichneten Anpassungen ergänzt worden seien. Der Ergänzungstext zum
Querschnittsplan beschreibe als Massnahmen lediglich die Bereiche «Fassaden»
(mit Flachdachsanierung, Fensterersatz, Storenersatz, Geländererhöhungen für
Balkone), «Gebäude» (minimale innere Anpassungsarbeiten, Strangsanierungen,
Brandschutzmassnahmen, keine Volumen änderungen, keine Anzahl- und Dimensionsänderungen
der Wohnungen) und «Umgebung» (neues Vorgartenkonzept, neue Gemüsebeete,
Hühnerstall). Nur zwei dieser Massnahmen seien auf den Plänen eingetragen,
nämlich die Geländererhöhungen und die minimalen inneren Anpassungsarbeiten.
Für ein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt fehlten insbesondere folgende
Elemente: Besichtigungen mit Baufachleuchten, technische und baurechtliche
Abklärungen, Vermessungen und Abklärungen betreffend Asbest, Brandschutz,
Erdbebenschutz, energetische Aspekte, elektrische Leitungen, Liftzustand und
denkmalschutzrechtliche Aspekte (Ziffern 8 und 9). Das Zivilgericht verkenne,
dass die Auflistung von 41 Positionen in einer Kostenschätzung für die Annahme
eines ausgereiften Sanierungsprojekts nicht genüge und der Mieterin eine
Abschätzung der Erforderlichkeit eines Auszugs aus der Wohnung nicht
ermögliche. Die der Kostenschätzung zugrundeliegenden Informationen –
Bestandespläne, Zusatzinformationen der Liegenschaftsverwaltung und Fotos der
Liegenschaft – seien keine tragfähige Grundlage für den Entscheid, in welchem
Umfang die Sanierung durchgeführt werden soll. Auch die Zustandsanalyse der
Vermieterin von 2019 sei kein ausgereiftes Sanierungsprojekt (Ziffern 10–12). 

 

Zur zivilgerichtlichen Erwägung 5.3 wendet die Mieterin ein,
es sei ihr «ein Rätsel», wie das Zivilgericht von einem ausgearbeiteten
Sanierungsprojekt sprechen könne: Die eingereichten Fotos könnten mangels
Datierung nicht herangezogen werden; zudem fehle es an vorgängigen
Besichtigungen und verschiedenen vorgängigen Gebäudeabklärungen. Im Zeitpunkt
der Kündigung hätten weder ein Vorprojekt, ein Investitionsantrag noch
irgendwelche projektbezogenen Unterlagen und Abklärungen vorgelegen. Kleinere
Anpassungen während der Projektplanung seien zwar üblich, aber im vorliegenden
Fall seien alle Besichtigungen und Abklärungen erst nach der Kündigung erfolgt.
Die Länge der Kündigungsfrist sodann sei für die Beurteilung der
Missbräuchlichkeit der Kündigung nicht wesentlich. Die Anforderungen an den
Stand des Sanierungsprojekts im Zeitpunkt der Kündigung seien deshalb nicht
herabgesetzt (Berufung, Ziffern 13–16).

 

Zur Erwägung 5.4 wendet die Mieterin ein, es sei fraglich,
wie das Zivilgericht mit Blick auf das Baujahr und den Zustand der Liegenschaft
einen umfassenden Sanierungsbedarf bejahen könne, da es an Abklärungen vor Ort
fehle. Entgegen dem Zivilgericht fehle es im vorliegenden Fall an einem
konkreten Baubeschrieb. Bei einem Baubeschrieb handle es sich um eine detaillierte
Beschreibung des Projekts mit Objektdaten, Grundlagen für den Baubeschrieb,
rechtlichen Vorschriften, Art und Weise der Bauausführung und Materialien. Ein
solcher Baubeschrieb liege im vorliegenden Fall eindeutig nicht vor. Das
Projekt habe sich im Zeitpunkt der Kündigung in der Entwicklungsphase befunden
und sei nicht ausgereift gewesen. Für die Unausgereiftheit des Projekts spreche
schliesslich auch der Umstand, dass die Problematik der Entfluchtung des
Lagerraums im Garten der Liegenschaft bis heute ungelöst sei. Insgesamt handle
es sich um eine Kündigung auf Vorrat (Berufung, Ziffern 17–22).

 

3.1.3   Die ordentliche
Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus.
Mieterin und Vermieterin sind grundsätzlich frei, das Mietverhältnis unter
Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen. Einzige Schranke bildet der
Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist
die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1
OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives,
ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt
oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis
zueinander stehen (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 91 E. 3.2.1 mit Hinweisen).

 

Eine Kündigung im Hinblick auf Sanierungsarbeiten, die eine
Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, ist nicht
missbräuchlich. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur
unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieter im Mietobjekt verbleiben,
besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterin, dennoch zu kündigen
(BGE 135 III 112 E. 4.2). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch,
wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich
weil es offensichtlich mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts unvereinbar
ist, sodass die Vermieterin die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht
erhalten wird. Dass die Vermieterin bereits die nötigen Bewilligungen erhalten
oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat, ist für die Gültigkeit
der Kündigung aber nicht vorausgesetzt. Ob der Verbleib der Mieter im
Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische) Erschwerungen,
zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, die
über das Unerhebliche hinausgehen, hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten
ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass bereits im Zeitpunkt
der Kündigung ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt vorliegt,
aufgrund dessen abgeschätzt werden kann, ob die Arbeiten eine Räumung des
Mietobjekts erforderlich machen. Erfolgt eine Kündigung im Hinblick auf ein
Projekt, das noch nicht so weit fortgeschritten ist, um diese Frage gestützt
auf den Stand des Projekts im Kündigungszeitpunkt beurteilen zu können, ist sie
missbräuchlich (vgl. zum Ganzen BGE 140 III 496 E. 4.1 und 4.2). Das Gericht
muss aufgrund der nachgewiesenen Umstände überzeugt sein vom Vorhandensein des
Projekts, von Willen und der Möglichkeit der Vermieterin, das Projekt zu
realisieren und von der Notwendigkeit, dass die Mieter die Liegenschaft
definitiv verlassen (BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019 E. 2.1.2).

 

Das Bundesgericht hat sich mehrfach mit der Frage befasst,
wann ein genügend ausgereiftes Projekt vorliegt, das eine Abschätzung der
Erforderlichkeit einer Räumung erlaubt. Als genügend hat das Bundesgericht
folgende Projektstände erachtet:

 

-       Baubewilligung oder Baueingabe (BGE 140 III 496 E. 4.1;
BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.6);

 

-       Sanierungsstudie, Investitionsantrag über CHF 2'500'000.–
und Vorprojekt (BGer 4A_396/2019 vom 16. Januar 2020 E. 3.2.1 und 3.3.2);

 

-       Erteilung eines Auftrags (im Wert von CHF 120'000.–) an ein
Architekturbüro für Planungsarbeiten am Bauprojekt und zeitnahe Einleitung des Baubewilligungsverfahrens
nach der Kündigung (BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 3.2 und 3.3); 

 

-       Erteilung eines Auftrags an zwei Architekturbüros zur
Ausarbeitung eines Bauprojekts (BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 Sachverhalt
B und E. 3.3);

 

-       «rapport d’expertise privé» eines Bauleiters und
Immobilienberaters, der grossen Sanierungsbedarf feststellte (BGer 4A_518/2010
vom 16. Dezember 2010 E. 2.3 und 2.5);

 

-       Besichtigung der Liegenschaft durch den Vermieter,
Kontaktierung eines Architekturbüros, Beschaffung der ursprünglichen Baupläne
und der seitherigen Umbaupläne, zweite Besichtigung der Liegenschaft durch den
Vermieter in Begleitung seines Architekten, Ausarbeitung von 5-seitigen Plänen
durch den Architekten und Kontaktierung der Behörden (BGer 4A_491/2018 vom
8. Mai 2019 Sachverhalt A.d und E. 3);

 

-       bereits erfolgte Sanierung zahlreicher Wohnungen in der
Liegenschaft und aufrichtige Absicht der Vermieterin, auch die strittige
Wohnung zu sanieren (BGer 4A_247/2021 vom 4. Mai 2022 E. 4; vgl. auch BGer
4A_143/2021 vom 31. August 2021 E. 10.2).

 

Offen gelassen hat das Bundesgericht, ob eine einfache
Skizze der künftigen Arbeiten («simple ébauche des travaux futurs») eine Kündigung
rechtfertigt (BGE 140 III 496 E. 4.2.2). Als ungenügend hat es aber folgende
Projektstände erachtet:

 

-       Hinweis der Vermieterin auf die Durchführung eines
Architekturwettbewerbs (BGE 142 III 91 Sachverhalt A. und E. 3.2.2);

 

-       Besichtigung der Liegenschaft durch den
Liegenschaftsverwalter zur Abklärung des Sanierungsbedarfs (BGE 140 III 496 E.
4.2.2);

 

-       feste Sanierungsabsicht («ferme intention de
transformer et rénover les immeubles») (BGE 140 III 496 E. 4.2.2);

 

-       nachträgliche Projekt- und Baupläne (BGE 142 III 91 E.
3.2.1).

 

3.1.4   Im vorliegenden Fall basiert die Argumentation
der Mieterin (vgl. oben E. 3.1.2) gegen das Vorliegen eines ausgereiften
Sanierungsprojekts im Kern auf zwei Einwänden.

 

Erstens handle es sich bei den im Zeitpunkt der Kündigung
vorliegenden Planunterlagen vom 28. Mai 2021 und der Kostenschätzung vom
15. Juli 2021 nicht um ein «Vorprojekt» im Sinn der SIA-Norm 102
beziehungsweise nicht um einen «konkreten Baubeschrieb» (Berufung, Ziffern 4–6,
19 und 20). Ob es sich bei den genannten Unterlagen um ein «Vorprojekt» im Sinn
der SIA-Norm 102 oder um einen «konkreten Baubeschrieb» handelt, ist eine
terminologische Frage. Diese braucht im vorliegenden Fall nicht beurteilt zu
werden. Es ist nicht entscheidend, ob ein «Vorprojekt» im Sinn der SIA-Norm 102
oder ein «konkreter Baubeschrieb» vorliegt. Entscheidend ist vielmehr, ob es
sich bei den genannten Unterlagen um ein Sanierungsprojekt handelt, das im Sinn
der Rechtsprechung des Bundesgerichts genügend
ausgereift und ausgearbeitet ist, um eine missbräuchliche Kündigung
auszuschliessen.

 

Damit kommen wir zum zweiten Einwand der Mieterin. Mit diesem
macht sie geltend, dass die vorliegenden Planunterlagen vom 28. Mai 2021 und
die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 kein genügend ausgereiftes
Sanierungsprojekt darstellten und die am 13. August 2021 ausgesprochene
Kündigung deshalb missbräuchlich sei. Die Planunterlagen vom 28. Mai 2021
(Klagebeilage 4) umfassen acht Pläne: je einen Grundrissplan des
Untergeschosses, des Erdgeschosses, der Obergeschosse und des Dachgeschosses,
einen Querschnittsplan, einen Längsschnittplan sowie je einen Plan der
Nordfassade und der Südfassade. Diese acht Pläne basieren auf den Bauplänen von
1981 und enthalten darüber hinaus rot eingefärbte «minimale innere
Anpassungsarbeiten» (in den Grundrissplänen und im Längsschnittplan) und die
ebenfalls rot eingefärbte Erhöhung der Balkonbrüstungen (in den Plänen der
Nordfassade und der Südfassade). Das ist in der Sache unbestritten (vgl.
Berufung, Ziffer 8; Berufungsantwort, zu Ziffer 4). Zudem enthält der
Querschnittsplan einen rot eingefärbten Text mit dem geplanten Umfang der
Sanierung. Demgemäss umfasst die Sanierung die drei Bereiche «Fassaden»,
«Gebäude» und «Umgebung». Diese drei Bereiche werden in Unterbereiche
gegliedert («Fassaden»: Flachdachsanierung, Fensterersatz, Storenersatz und
Geländererhöhungen für Balkone; «Gebäude»: minimale innere Anpassungen,
Strangsanierungen, Brandschutzmassnahmen, keine Volumenveränderung, keine
Veränderung der Zahl und Dimension der Wohnungen; «Umgebung»: neues
Vorgartenkonzept, neue Gemüsebeete, Hühnerstall).

 

Die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 (Klagebeilage 5) ist
überschrieben mit «Kostenschätzung +/- 20%» für «Gesamtsanierung, Liftersatz,
Fenster- und Storenersatz, Nasszellen- und Küchenersatz». Wie in der
Kostenschätzung einleitend ausgeführt wird, basiert sie auf der Analyse der
Bestandespläne, den Zusatzinformationen der Verwaltung und den Fotoaufnahmen;
zudem wird darauf hingewiesen, dass keine Begehung, keine Asbesterprobung,
keine Zustandsaufnahme der Kanalisation und keine weiteren Gebäudeabklärungen durchgeführt
worden seien. Die Kostenschätzung umfasst 2 ½ Seiten und listet 41 Positionen
auf (wie zum Beispiel Abbrüche, Baumeisterarbeiten, Kanalisation, Fenster aus
Kunststoff, Aussentüren in Metall, Spenglerarbeiten) und schätzt für jede
dieser Positionen die Kosten ab. Insgesamt werden die Sanierungskosten mit CHF
3'600'000.– geschätzt. Die Kostenschätzung basiert auf einem Sanierungskonzept
für eine Liegenschaft in [...] ([...]), das bereits ausgeführt wurde. Das ist
zwischen den Parteien unbestritten (Berufung, Ziffer 7; Berufungsantwort, zu
Ziffer 7). 

 

Im Einklang mit dem Zivilgericht liegt damit ein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt vor, das eine
Abschätzung der Erforderlichkeit einer Räumung der Wohnung erlaubt. Die
Argumente der Mieterin sind nicht geeignet, diese Einschätzung zu erschüttern.
Zum ersten Argument, dass nur zwei der Sanierungsmassnahmen in den
Planunterlagen vom 28. Mai 2021 (rot) eingezeichnet seien (Berufung, Ziffer 8),
ist festzuhalten, dass dieser Umstand die Ausgereiftheit des Sanierungsprojekts
nicht in Frage stellt. Die zahlreichen weiteren geplanten Sanierungsmassnahmen,
die in den Plänen nicht eingezeichnet sind und überwiegend auch gar nicht
eingezeichnet werden konnten, ergeben sich zum einen aus dem Querschnittsplan,
der diese Massnahmen in einem separaten Text aufführt, und zum anderen aus der
Kostenschätzung vom 15. Juli 2021. Die geplanten Sanierungsmassnahmen
werden somit aus den Planunterlagen vom 28. Mai 2021 und aus der
Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 ohne weiteres ersichtlich. Das zweite
Argument gegen die Ausgereiftheit des Sanierungsprojekts sieht die Mieterin im
Fehlen einer vorgängigen Besichtigung der Liegenschaft und im Fehlen von
vorgängigen bautechnischen Abklärungen betreffend Asbest, Brandschutz, Erdbebenertüchtigung,
energetische Aspekte,
elektrische Leitungen und Lift (Berufung,
Ziffern 7–10). Eine vorgängige Besichtigung und umfassende bautechnische
Abklärungen sind nicht zwingend erforderlich, um ein Sanierungsprojekt als
hinreichend ausgereift zu qualifizieren. Im vorliegenden Fall lagen mit den
Planunterlagen von 1981, der Fotodokumentation, den Erfahrungen der
langjährigen Liegenschaftsverwaltung, den Erfahrungen der Vermieterin aus einem
vergleichbaren Sanierungsprojekt in [...] und der Expertise des beauftragten
Architekturbüros hinreichende Grundlagen vor, um ein aussagekräftiges
Sanierungsprojekt auszuarbeiten. Wären die weiteren bautechnischen Abklärungen
– wie von der Mieterin gefordert – bereits vor der Kündigung vom
13. August 2021 erfolgt, hätten diese höchstens dazu geführt, dass das
Sanierungsprojekt noch etwas umfassender ausgefallen wäre und die Notwendigkeit
eines definitiven Verlassens der Wohnung noch offensichtlicher gewesen wäre.
Aufgrund der von der Vermieterin bereits getätigten Abklärungen und der im
Zeitpunkt der Kündigung vorliegenden Unterlagen war die Mieterin in der Lage,
den Umfang des Sanierungsprojekts und die Notwendigkeit, die Liegenschaft
definitiv verlassen, abzuschätzen. Das dritte Argument der Mieterin gegen die
Ausgereiftheit des Sanierungsprojekts ist mit dem zweiten Argument verwandt:
Das Projekt sei zu wenig konkret auf die Verhältnisse in der Liegenschaft [...]
zugeschnitten. Es basiere nämlich auf einem gleichgelagerten Sanierungsprojekt
in [...], das derzeit von der Vermieterin realisiert werde – und nicht auf den
tatsächlichen Gegebenheiten in der Liegenschaft [...] (Berufung, Ziffern 7 und
19). Dieser Einwand ist nicht stichhaltig: Wie zum zweiten Argument der
Mieterin ausgeführt wurde, lagen mit den Planunterlagen von 1981, den Fotos der
Liegenschaft und den Erfahrungen der langjährigen Liegenschaftsverwaltung
verschiedene Grundlagen vor, die sich konkret auf die Liegenschaft [...]
beziehen. Das Argument, das Sanierungsprojekt sei zu wenig auf die konkreten
Verhältnisse zugeschnitten, ist somit unzutreffend.

 

Der vorliegende Fall reiht sich
denn auch zwanglos ein in eine Reihe von Bundesgerichtsentscheiden zur
Sanierungskündigung, in welchen das Bundesgericht die Ausgereiftheit des
Sanierungsprojekts jeweils bejaht hatte (vgl. dazu oben E. 3.1.3). Die
Ausgereiftheit des vorliegenden Sanierungsprojekts ist gut vergleichbar mit dem
in BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019 beurteilten Projekt: In diesem Fall
erachtete es das Bundesgericht als hinreichend, dass der Vermieter seine
Liegenschaft (einmal allein, einmal mit seinem Architekten) besichtigt hatte,
die ursprünglichen Baupläne und die seitherigen Umbaupläne beschafft hatte,
5-seitige Pläne durch seinen Architekten hatte ausarbeiten lassen und die
Behörden kontaktiert hatte. Von geringerer – aber gemäss Bundesgericht
genügender – Ausgereiftheit zeugte das in BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember
2010 beurteilte Sanierungsprojekt, das aus einem «rapport d’expertise privé»
eines Bauleiters und Immobilienberaters bestand, der grossen Sanierungsbedarf
festgestellt hatte. Sodann erachtete das Bundesgericht sogar die Erteilung von
Aufträgen an Architekturbüros für Planungsarbeiten am Bauprojekt als genügend
(BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023; BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014).
Schliesslich erachtete es eine Sanierungskündigung auch in einem Fall als
zulässig, in welchem die Vermieterin andere Wohnungen in der Liegenschaft
bereits saniert hatte, und aufrichtig beabsichtigte, auch die strittige Wohnung
zu sanieren (BGer 4A_247/2021 vom 4. Mai 2022). Das vorliegende
Sanierungsprojekt mit den 8-seitigen Planunterlagen vom 28. Mai 2021, die auf
den Bauplänen von 1981 beruhen, und mit der Kostenschätzung vom 15. Juli 2021, welche
die geplanten Sanierungsmassnahmen in 41 Positionen aufgliedert und «bepreist»,
erscheint als mindestens ebenso ausgereift oder ausgereifter als diese vom
Bundesgericht als genügend beurteilten Projekte. Zusammenfassend ist es somit
richtig, dass das Zivilgericht das vorliegende Sanierungsprojekt als genügend
ausgereift erachtete und eine Kündigung auf Vorrat verneinte. 

 

3.2      Möglichkeit der Sanierung in bewohntem
Zustand

 

3.2.1   Zur Möglichkeit der Sanierung in bewohntem
Zustand hielt das Zivilgericht fest, entgegen der Ansicht der Mieterin sei es
nicht Aufgabe der Vermieterin zu belegen, dass ein Verbleiben der Mieter
während der Sanierung nicht ohne weiteres möglich sei. Der Entscheid über die
Art und den Umfang der Sanierung liege ausschliesslich bei der Vermieterin. Die
Vermieterin könne ein legitimes Interesse haben, die Mietverhältnisse
aufzulösen, um die Sanierungsarbeiten rasch und günstig zu erledigen.
Irrelevant sei letztlich auch die Bereitschaft der Mieter, die Arbeiten zu
dulden. Im vorliegenden Fall habe sich die Vermieterin aus hinreichenden
Gründen zu einer umfassenden Sanierung entschlossen, die sie in unbewohntem
Zustand durchführen wolle. Dass das Baugesuch im vereinfachten
Baubewilligungsverfahren (Bauprojekt ohne Aussenwirkung) geprüft worden sei,
sei für die Gültigkeit der Kündigung ohne Bedeutung (Zivilgerichtsentscheid,
E. 5.5).

 

Auch aus dem Begleitschreiben der Vermieterin zur Kündigung
könne die Mieterin nichts zu ihren Gunsten ableiten. Darin informiere die
Vermieterin transparent über ihre Absicht, die Liegenschaft umfassend zu
sanieren, namentlich die Sanitäranlagen, die Küchen und Bäder, die Böden, die
Elektroinstallationen und die Brandschutzvorrichtungen. Anhand dieses
Begleitschreiben habe sich die Mieterin einerseits eine Vorstellung über das
Sanierungsprojekt machen und andererseits abschätzen können, ob ein Auszug
notwendig sei. Damit entspreche das Begleitschreiben auch den Vorgaben für
Kündigungsschreiben bei Sanierungen (E. 5.6).

 

3.2.2   Die Mieterin wendet gegen die Erwägung 5.5 des
Zivilgerichtsentscheids ein, das Sanierungsprojekt habe sich im Zeitpunkt der
Sanierung in einer «Entwicklungsphase» befunden, wie das Zivilgericht in E. 5.3
selbst festhalte. Auf dieser Basis seien die beabsichtigten Bauarbeiten und
deren Eingriffstiefe nicht abschätzbar gewesen. Es sei somit nicht erstellt,
dass ein Verbleib der Mieterin die Sanierungsarbeiten erheblich erschwert oder
verzögert hätte (Berufung, Ziffern 23 und 24). 

 

Gegen die Erwägung 5.6 wendet die Mieterin ein, das
Zivilgericht verkenne, dass das Begleitschreiben zur Kündigung «gespickt mit
Worthülsen» und nicht hinreichend konkretisiert sei, damit die Mieterin eine
Einschätzung vornehmen könne. Dem Begleitschreiben sei kein hinreichend ausgereiftes
Sanierungsprojekt zu entnehmen, sondern lediglich der Umstand, dass die
Liegenschaft Baujahr 1981 habe. Zudem werde in wahrheitswidriger Weise auf detaillierte
Abklärungen und Analysen verwiesen, die es in diesem Zeitpunkt in Tat und
Wahrheit gar nicht gegeben habe (Berufung, Ziffer 25).

 

3.2.3   Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist
der Entscheid über die Art und den Umfang einer Sanierung grundsätzlich ausschliesslich
Sache der Vermieterin. Sie kann ein legitimes Interesse daran haben, die
Mietverhältnisse aufzulösen, um die Arbeiten rasch und günstig zu erledigen,
anstatt eine längerdauernde Renovationsphase mit Mietzinsreduktionen zugunsten
der Mieter in Kauf zu nehmen. Umfassende Sanierungsarbeiten, in deren Rahmen
nicht nur Küchen und Bäder, sondern sämtliche Leitungsinstallationen
ausgewechselt, Wand- und Bodenbeläge erneuert sowie Wohnungsgrundrisse
verändert werden, führen erfahrungsgemäss zu Immissionen und Störungen, die
eine Weiterbenutzung erheblich einschränken. Selbst wenn solche Eingriffe unter
Weiterbenutzung des Mietobjekts denkbar sein sollten, so wäre dies regelmässig
mit beträchtlichen bautechnischen und organisatorischen Erschwerungen verbunden
und würde zu einer Verzögerung der Bauarbeiten führen. Die Vermieterin, welche
die Arbeiten nach bautechnischen und -ökonomischen Kriterien durchführen
möchte, ist diesfalls auf eine Kündigung zwecks vorgängiger Räumung des
Mietobjekts angewiesen, weshalb ihr kein Verstoss gegen Treu und Glauben vorgeworfen
werden kann. Ohne schützenswerten Grund wäre eine Kündigung im Hinblick auf
Modernisierungsarbeiten demgegenüber dann, wenn deren Durchführung durch das
Verbleiben der Mieterin im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich erschwert oder
verzögert würde, wie dies etwa beim Streichen von Wänden, blossen Aussenrenovationen
oder Balkonanbauten der Fall sein dürfte (zum Ganzen vgl. BGE 135 III 112 E.
4.2). Die Beurteilung, ob der Verbleib der Mieterin im Mietobjekt geeignet
wäre, bautechnische und organisatorische Erschwerungen oder eine Verzögerung
der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten
ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass die Vermieterin im Zeitpunkt
der Kündigung des Mietverhältnisses über ein genügend ausgereiftes und
ausgearbeitetes Projekt verfügt, aufgrund dessen die Mieterin abzuschätzen
vermag, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich
machen (zum Ganzen vgl. BGE 142 III 91 E. 3.2.1).

 

3.2.4   Im vorliegenden Fall wurde dargelegt, dass die
Vermieterin im Kündigungszeitpunkt über ein hinreichend ausgereiftes Projekt
verfügte, das eine umfassende Sanierung vorsah (vgl. oben E. 3.1). Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. oben E. 3.2.3) ist in einem
solchen Fall mit beträchtlichen bautechnischen und organisatorischen Erschwerungen
und einer Verzögerung der Bauarbeiten zu rechnen, welche eine Kündigung der
Mietwohnung durch die Vermieterin rechtfertigen. Die Mieterin legt nicht dar,
dass dies im vorliegenden Fall anders sein soll. Sie beschränkt sich darauf
darzulegen, dass das Sanierungsprojekt im Kündigungszeitpunkt nicht ausgereift
gewesen sei. Dieser Einwand wurde – wie gesagt – bereits bei der Frage des
Vorliegens eines ausgereiften Sanierungsprojekts geprüft und verworfen. Im
Einklang mit dem Zivilgericht ist zudem festzuhalten, dass die Mieterin im
Begleitschreiben zur Kündigung transparent über die geplante Sanierung
informiert wurde, wurde doch festgehalten, dass sich diverse Gebäudeteile,
darunter unter anderem die Sanitäranlagen, die Küchen und die Bäder, die
Elektroinstallationen und der Brandschutz in einem sanierungsbedürftigen
Zustand befänden und eine umfassende Sanierung unumgänglich sei (Klagebeilage
3), was ohne weiteres mit dem ausgearbeiteten Projekt übereinstimmt.

 

3.3      Mietverhältnis
mit neuen Mietern

 

Die Mieterin hatte vor Zivilgericht vorgebracht, die
Vermieterin habe am 8. April 2021 – also kurz vor der Kündigung wegen
umfassender Sanierung vom 13. August 2021 – noch einen unbefristeten
Mietvertrag mit neuen Mietern abgeschlossen. Diese neuen Mieter hätten von der
Liegenschaftsverwaltung trotz entsprechender Nachfrage keine Hinweise auf eine
bevorstehende Sanierung erhalten. Der Umstand, dass die Liegenschaftsverwaltung
wenige Monate vor der Kündigung offenbar keine Kenntnis von der bevorstehenden
Sanierung gehabt habe, spreche stark dafür, dass im Zeitpunkt der Kündigung
kein Sanierungsprojekt habe vorliegen können. Das Zivilgericht hielt dazu fest,
dass sich die Frage der Missbräuchlichkeit der Kündigung aufgrund einer
allfälligen Täuschung nur im Zusammenhang mit diesen neuen Mietern stelle. Der
Umstand, dass die Vermieterin mit diesen neuen Mietern am 8. April 2021 einen
Mietvertrag geschlossen habe, ändere nichts an der Ausgereiftheit des
Sanierungsprojekts im Kündigungszeitpunkt (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.2 und
5.7).

 

Die Mieterin wendet in diesem Zusammenhang ein, es bestehe
ein Widerspruch: Die Vermieterin habe einerseits «stets» angegeben, sie habe
sich beim Sanierungsprojekt auf die Erfahrungen der Liegenschaftsverwaltung
gestützt; andererseits soll diese im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit den
neuen Mietern am 8. April 2021 keine Kenntnis von einer umfassenden Sanierung
gehabt haben. Damit sei zum einen unklar, ob und in welchem Umfang die
Vermieterin auf die Erfahrungen der Liegenschaftsverwaltung zurückgegriffen
habe; zum anderen sei nicht nachvollziehbar, dass die Liegenschaftsverwaltung
am 8. April 2021 einen unbefristeten Mietvertrag mit den neuen Mietern
abgeschlossen habe, ohne auf mögliche zeitnahe Sanierungsabsichten hinzuweisen.
Dies könne nicht anders als bewusste Täuschung interpretiert werden (Berufung,
Ziffer 27).

 

Die Mieterin setzt sich zunächst nicht mit der zivilgerichtlichen
Erwägung auseinander, dass eine allfällige Täuschung nur die neuen Mieter
betrifft – und für die Missbräuchlichkeit der vorliegenden Kündigung ohne
Belang ist. Damit kommt die Mieterin ihrer Pflicht, die Berufung zu begründen,
nicht nach. Die Berufungsbegründung muss nämlich präzis sein, und die
Berufungsklägerin muss aufzeigen, inwiefern sie den angefochtenen Entscheid als
fehlerhaft erachtet (zur Begründungspflicht im Berufungsverfahren vgl. AGE
ZB.2022.29 vom 17. März 2023 E. 4.2; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_185/2023
vom 31. Mai 2023 E. 4.3.2). Die Mieterin kritisiert die zentrale
zivilgerichtliche Erwägung, wonach eine allfällige Täuschung nur die neuen
Mieter betrifft, nun mit keinem Wort und legt insbesondere nicht dar, weshalb
sie fehlerhaft sein soll. Auf die Frage der Täuschung ist deshalb bereits
mangels genügender Berufungsbegründung nicht einzugehen. Wäre auf die Frage der
Täuschung einzugehen, wäre festzuhalten, dass es der rechtlichen Argumentation
der Mieterin an einem Tatsachenfundament fehlt: So ist namentlich unbewiesen,
ob und in welchem Umfang die Liegenschaftsverwaltung (oder auch die Vermieterin)
im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit den neuen Mietern am 8. April 2021
Kenntnis von einer bevorstehenden umfassenden Sanierung hatte. Da der
Kenntnisstand der Liegenschaftsverwaltung und der Vermieterin im Zeitpunkt des
Vertragsschlusses nicht nachgewiesen ist, lässt sich weder eine allfällige
Täuschung der neuen Mieter noch eine damit allenfalls verbundene
Missbräuchlichkeit der vorliegenden Kündigung ableiten.

 

4.         Erstreckung
des Mietverhältnisses

 

4.1      Aus den in E. 3 genannten Überlegungen
erachtete das Zivilgericht die Kündigung vom 13. August 2021 zu Recht als nicht
missbräuchlich. Es prüfte deshalb das Eventualbegehren der Mieterin um
Erstreckung des Mietverhältnisses um vier Jahre. Es legte zunächst die
Voraussetzungen einer Erstreckung dar und gewährte im vorliegenden Fall eine
einmalige Erstreckung bis Ende Januar 2024. Bei den Interessen der Mieterin
berücksichtigte das Zivilgericht deren hohes Alter (88 Jahre), das
Angewiesensein auf einen Lift, die lange Mietdauer von 25 Jahren und die daraus
fliessende starke Verbundenheit mit der Wohnung und dem Quartier, die stabile
finanzielle Situation (Einkommen von CHF 6'450.–), die tiefe Leerstandsquote
von 1,5 % für 2-Zimmerwohnungen (die der alleinstehenden Mieterin künftig zumutbar
wären) und die möglicherweise ungenügenden Suchbemühungen der Mieterin
(Anmeldung bei lediglich einer Alterssiedlung). Bei den Interessen der
Vermieterin berücksichtigte es den Umstand, dass bereits eine Baubewilligung
vorliege und ein dagegen erhobener Rekurs erstinstanzlich abgewiesen worden
sei, und die finanziellen Interessen der Vermieterin an einer raschen Umsetzung
des Sanierungsprojekts. Sodann seien bei der Bemessung der Erstreckungsdauer
die lange Kündigungsfrist von 19 Monaten und die Unterstützung der Vermieterin
bei der Wohnungssuche zu berücksichtigen. In Abwägung dieser Umstände sei eine
einmalige Erstreckung bis Ende Januar 2024 angemessen (Zivilgerichtsentscheid,
E. 6).

 

4.2      Die Mieterin wendet im Kern dreierlei ein:
Erstens habe sie sich ernsthaft um einen Platz in einer Alterswohnung beworben;
gemäss dem Bundesgerichtsentscheid 4A_15/2014 vom 26. Mai 2014 sei dies für
eine betagte und gesundheitlich eingeschränkte Person ausreichend. Zweitens habe
die Vermieterin selbst eingeräumt, dass die Bauarbeiten auch dann ausgeführt
würden, wenn die Kündigung als missbräuchlich aufgehoben würde; sie sei somit
nicht auf Planungs- und Kostensicherheit angewiesen, da sie so oder so mit den
Arbeiten beginne. Somit gehe es der Vermieterin allein um finanzielle Interessen,
vor allem um eine höhere Rendite; im Zusammenhang mit den finanziellen
Interessen sei zudem nicht nachgewiesen, dass eine Bauverzögerung zu einer deutlichen
Bauteuerung führe. Drittens habe das Zivilgericht zu Unrecht das «vermeintliche
Unterstützungsangebot» der Vermieterin berücksichtigt: Diese habe der Mieterin
kein Referenzschreiben ausgestellt und die 2, 3 angebotenen Wohnungen seien
nicht tauglich. Aufgrund dieser Umstände sei eine einmalige Erstreckung um 10
Monate nicht angemessen. Vielmehr rechtfertige sich eine maximale
Erstreckungsdauer von 48 Monaten (Berufung, Ziffern 29–35).

 

4.3      Eine Mieterin kann die Erstreckung eines
befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung
der Miete für sie oder ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die
Interessen der Vermieterin nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR).
Bei der Interessenabwägung sind insbesondere folgende Umstände zu
berücksichtigen: Umstände des Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer
des Mietverhältnisses; persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse
der Parteien und deren Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der
Vermieterin; die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2
OR). Die Erstreckung bezweckt in erster Linie, der Mieterin für die Suche neuer
Räume mehr Zeit zu lassen, als ihr nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur
Verfügung stünde. Als Härte im Sinn von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in
Betracht, die es der Mieterin verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt
zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten, die sich durch eine Erstreckung
abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene
Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die Erstreckung kann
daher erst sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug zu einem
späteren Zeitpunkt für die Mieterin weniger nachteilig sein wird, als er es bei
Ablauf der Kündigungsfrist wäre (zum Ganzen vgl. BGer 4A_292/2021 vom 31.
August 2021 E. 4.1 mit Hinweisen). Bei der Festlegung der Art und der Dauer der
Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter
Ermessenspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b)).

 

4.4      Im vorliegenden Fall sind die drei Einwände
der Mieterin nicht geeignet, die Angemessenheit der gewährten einmaligen
Erstreckung von 10 Monaten in Frage zu stellen. Der erste Einwand – es genüge
als Suchbemühung, dass sich eine betagte und gesundheitlich eingeschränkte
Person ernsthaft um einen Platz in einer Alterswohnung bewerbe – ist nicht
stichhaltig: Im von ihr angerufenen BGer 4A_15/2014 vom 26. Mai 2014 hatte sich
eine 93-jährige Mieterin ernsthaft um einen Platz in einer Alterssiedlung
bemüht, indem sie mehrere Anfragen bei Alterssiedlungen getätigt hatte (BGer
4A_15/2014 vom 26. Mai 2014 E. 4.3 und 4.4). Im vorliegenden Fall hat die
88-jährige Mieterin sich lediglich bei einer Institution für eine Alterswohnung
angemeldet (Berufung, Ziffer 31) Die vorliegenden Bemühungen erscheinen deshalb
als weniger intensiv als diejenigen im angerufenen Bundesgerichtsentscheid. Im
Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass das Zivilgericht die Bemühungen der
Mieterin berücksichtigte, aber gleichzeitig als möglicherweise ungenügend
bezeichnete.

 

Der zweite Einwand, wonach die Vermieterin gar nicht auf
Planungs- und Kostensicherheit angewiesen sei, gründet auf der Behauptung der
Mieterin, die Vermieterin habe selbst eingeräumt, dass die Bauarbeiten auch
dann ausgeführt würden, wenn die Kündigung als missbräuchlich aufgehoben würde.
Die Mieterin gibt in der Berufung nicht an, an welcher Stelle die Vermieterin
dies eingeräumt haben soll (vgl. Berufung, Ziffer 32). Das ist prozessual
ungenügend. Die Berufungsklägerin muss aufgrund ihrer Pflicht, die Berufung zu
begründen, namentlich auch die Aktenstücke nennen, auf denen ihre Kritik beruht
(zur Begründungspflicht im Berufungsverfahren vgl. AGE ZB.2022.29 vom 17. März
2023 E. 4.2; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_185/2023 vom 31. Mai 2023 E.
4.3.2). Die Mieterin nennt keinerlei Aktenstücke zum Beweis ihrer Behauptung.
Auf den zweiten Einwand ist somit aus prozessualen Gründen nicht einzugehen.

 

Mit ihrem dritten Einwand bemängelt die Mieterin, beim
Unterstützungsangebot der Vermieterin habe es sich bloss um ein
«vermeintliches» Angebot gehandelt, da die Vermieterin der Mieterin kein
Referenzschreiben ausgestellt habe und die 2, 3 angebotenen Wohnungen nicht
tauglich gewesen seien (Berufung, Ziffer 33). Auch dieser Einwand ist nicht
stichhaltig, da das Zivilgericht dies nicht verkannt hat: Es hielt zum einen
fest, dass die Vermieterin «Bereitschaft» bekundet habe, «Referenzschreiben zu
Handen der Mieterschaft auszustellen» (Zivilgerichtsentscheid, E. 6.2.5); es
nahm nicht an, dass die Vermieterin solche Schreiben auch tatsächlich
ausstellte. Zum anderen stellte das Zivilgericht – wie die Mieterin auch –
fest, dass die Anzahl der angebotenen Ersatzobjekte tief gewesen sei und diese
teilweise von vornherein ausser Betracht gefallen seien (E. 6.2.5). Mit anderen
Worten: Das Zivilgericht hat das Unterstützungsangebot der Vermieterin korrekt
eingeschätzt und gewürdigt. 

 

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Einwände der
Mieterin nicht geeignet sind, die Angemessenheit der gewährten einmaligen
Erstreckung von 10 Monaten in Frage zu stellen. Das Zivilgericht eruierte und
würdigte die Umstände, die für die Art und Dauer der Erstreckung massgebend
sind, sorgfältig und zutreffend – namentlich auch die lange Kündigungsfrist von
19 Monaten. Auf die entsprechenden Erwägungen kann vollumfänglich verwiesen
werden (Zivilgerichtsentscheid, E. 6.2). Es besteht jedenfalls kein Anlass, in
den weiten zivilgerichtlichen Ermessensspielraum einzugreifen.

 

5.         Berufungsentscheid

 

Aus diesen Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht die
Kündigung des Mietvertrags vom 13. August 2021 zu Recht als nicht
missbräuchlich einstufte und das Mietverhältnis einmalig bis Ende Januar 2024
erstreckte. Demgemäss ist die gegen den Zivilgerichtsentscheid vom 9. März 2023
erhobene Berufung abzuweisen.

 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die Mieterin die
Prozesskosten des Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verfahren vor
Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der
Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200.– und
CHF 500.– bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei Wohnungsmiete (§
2a Abs. 2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG
154.800]). Im vorliegenden Fall liegt der Nettomietzins für die Wohnung unter
CHF 2'500.– (Berufungsbeilage 4). Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten
betragen somit wie im erstinstanzlichen Verfahren CHF 500.–. In Verfahren vor
Zivilgericht und Appellationsgericht, die – wie das vorliegende Verfahren –
ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine
Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz).

 

 

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

 

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts Basel-Stadt vom 9. März 2023 ([...]) wird abgewiesen.

 

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten von CHF
500.–. 

 

Mitteilung an:

-      
Berufungsklägerin 

-      
Berufungsbeklagte

-      
Zivilgericht Basel-Stadt

 

APPELLATIONSGERICHT
BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

MLaw Thomas Inoue

 

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von
Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher
Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert
die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht
(CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.
CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem
Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren
Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels
entscheidet das Bundesgericht. 

 

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes
Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das
Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren
gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch
Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen
Rechtsschrift einzureichen.