# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 885ab912-56c2-5cbb-b6e9-6a75e267fba1
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-03-21
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 21.03.1996 80.1996.12
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1996-12_1996-03-21.html

## Full Text

Incarto n.

  80.96.00012

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo
  Gianinazzi Il segretario

  

 

statuendo
sul ricorso del 12 gennaio 1996

 

in
materia di:                 IC/IFD 95/96

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________, __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

                                   1.   __________ è
proprietaria di un immobile del valore di stima di fr. 21'666.-- situato nel
Comune di __________. L'UT nella tassazione IC/IFD 1995-96 le ha esposto un
valore locativo di fr. 1'560.-- di media annua, rifiutando tuttavia la
deduzione di fr. 1'170.--, chiesta dalla contribuente a titolo di spese di
manutenzione e amministrazione, comprensiva del premio pagato all'assicurazione
contro gli incendi e del premio per l'assicurazione responsabilità civile (cfr.
notifica di tassazione dell'11 settembre 1995, confermata con decisione su
reclamo del 18 dicembre 1995).

 

                                   2.   Con il presente,
tempestivo ricorso __________ chiede nuovamente la deduzione di fr. 1'170.--,
rilevando che non tutti i contratti di locazione prevedono oggi la possibilità
di caricare agli inquilini i premi dell'assicurazione contro gli incendi e che
quindi tali costi gravano in taluni casi sui proprietari di immobili di
locazione.

                                         All'udienza del 5 marzo
1996 le parti si sono confermate nel ricorso, ribadendo che la questione
sottoposta a giudizio riveste per loro carattere di principio.

 

                                   3.   3.1

                                         Secondo l'art. 32 cpv. 2
LIFD, come pure secondo l'art. 31 cpv. 2 LT 1994 di identico tenore, il
contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione,
i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione da parte di terzi.
Sono deducibili, conformemente all'art. 1 cpv. 1 lett. b dell' Ordinanza del 24
agosto 1992 dell' Amministrazione federale delle contribuzioni concernente i
costi deducibili di immobili del patrimonio privato in materia di imposta
federale diretta (RS 642.116.2) i premi d'assicurazione, segnatamente quelli
dell'assicurazione sui beni materiali (assicurazione contro gli incendi, contro
i danni dell'acqua, contro la rottura vetri e di responsabilità civile) (cfr.
anche Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte
Bundessteuer, Zurigo 1995 p. 11).

                                         A sua volta la Circolare
n. 7 del 1° dicembre 1994 della Divisione cantonale delle contribuzioni sulle
deduzioni dai proventi della sostanza immobiliare privata (RL 5.2.7) elenca
alla cifra 3, in modo non esauriente come lascia intendere la parola ecc.,
i premi assicurativi deducibili: assicurazione contro gli incendi, i danni
dell'acqua all'immobile, la responsabilità civile del proprietario e la rottura
dei vetri.  Essa precisa tuttavia che i contratti di locazione più recenti
includono questi premi d'assicurazione fra le spese accessorie accollate agli
inquilini, traendo la conclusione che essi non dovrebbero quindi figurare
fra le spese chieste in deduzione (N.d.R.: in corsivo nel testo della
Circolare).

 

                                         3.2

                                         Né il diritto federale previgente
(cfr. art. 22 cpv. 1 lett. e DIFD) né quello cantonale (cfr. art. 30 cpv. 1 LT
1976) menzionavano espressamente tra i costi deducibili dai proventi di
immobili del patrimonio privato i premi d'assicurazione.

                                         La loro deduzione era
nondimeno pacificamente ammessa, nella misura in cui essi, nel caso di immobili
di locazione, non potevano essere accollati agli inquilini (cfr. per il diritto
cantonale Circolare n. 33/1 del 15 gennaio 1995 dell' Amministrazione cantonale
delle contribuzioni, cifre 2.5 e 4.2; per il diritto federale M1asshardt/Tatti,
Commentario IFD, Lugano 1985, p. 180 e Circolare del 31 ottobre
1967 dell' Amministrazione federale delle contribuzioni, in ASA 36 272 ss.).

 

                                   4.   La riserva fatta
dalla  cifra 3 della citata Circolare n. 7 del 1° dicembre 1994 della Divisione
cantonale delle contribuzioni relativa ai premi assicurativi accollati contrattualmente
agli inquilini, ripresa per altro dal diritto previgente, pone in sostanza il
problema di sapere quale sia la sua rilevanza nel caso di immobili usati in
proprio dal proprietario (Eigengebrauch).

                                         Il tenore della legge,
come pure il chiaro testo dell' Ordinanza dell'art. 1 cpv. 1 lett. b dell'
Amministrazione federale delle contribuzioni federale non lasciano spazio all'
interpretazione. Nel caso di immobili usati in proprio, i premi assicurativi
che per loro natura servono a garantire il mantenimento del valore
dell'immobile in caso di calamità e i premi per l'assicurazione responsabilità
civile del proprietario sono quindi deducibili. Non lo sono invece i premi per
l'assicurazione economia domestica (mobilio, furto, ecc.) (cfr. Aa.Vv.,
Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 374).

                                         In linea di principio,
tali costi, per loro natura, sono pure deducibili dal provento di immobili
privati locati a terzi. La riserva contenuta nella circolare della Divisione cantonale
delle contribuzioni altro non è che una regola o, meglio, un richiamo
all'autorità di tassazione volto a evitare la doppia deduzione di tali premi,
qualora per contratto l'inquilino si fosse obbligato a rifonderli separatamente
al proprietario dell'immobile (cfr. anche Aa.Vv., Kommentar zum Aargauer
Steuergesetz, Berna 1991, p. 373).

 

                                   5.   È comunque del tutto
evidente che la natura di costi di manutenzione non può essere fatta dipendere
di volta in volta dalle modifiche che le associazioni dei proprietari di
stabili apportano al contratto-tipo di locazione. Le clausole contenute in
simili contratti altro non sono che clausole di diritto obbligatorio tra
proprietario e inquilino volte semplicemente a stabilire se il canone di
locazione sia da intendere al netto o al lordo del premio assicurativo, così
come viene di regola stabilito per altri costi cosiddetti accessori.

                                         È il caso di rilevare che,
proprio su questo tema, si è recentemente pronunciata la 4.a Sezione della
Pretura di Lugano, la quale con sentenza del 7 giugno 1995 ha stabilito che i
premi d’assicurazione non possono essere caricati agli inquilini come spese
accessorie. Essi non possono infatti essere considerati spese di manutenzione,
ossia insorte spese in relazione all'uso dell'ente locato, bensì devono essere
considerati spese concernenti la cessione dell'ente locato, il suo mantenimento
in uno stato idoneo all'uso cui è destinato e l'adempimento dei doveri di sorveglianza
e di protezione della cosa locata (Sentenza del 7 giugno 1995 della Pretura del
distretto di Lugano, Sez. 4, con riferimento a Zihlmann, Das neue
Mietrecht, Zurigo 1995, p. 55 e Portner, Wegleitung zum neuen Mietrecht,
Berna 1990, p. 31). Per questo detti premi d'assicurazione vengono presi in
considerazione nella quantificazione della pigione (cfr. sentenza cit. con
riferimento a Gmür, Rechtssprechung des Bundesgerichtes zur Mietzinserhöhung,
Zurigo 1993, p. 21).

 

                                   6.   In simili
condizioni, il ricorso deve quindi essere accolto sul principio della deducibilità
del premi per l’assicurazione contro gli incendi.

                                         La decisione su reclamo
deve tuttavia essere annullata in ordine sulla determinazione del valore
locativo, per quanto verrà detto in seguito.

 

                                   7.   7.1

                                         Va Innanzi tutto rilevato
che dal profilo procedurale la Camera di diritto tributario decide le questioni
di ordine e di merito in base alle risultanze dell’istruttoria senza essere vincolata
alle proposte delle parti e alla tassazione impugnata (art. 230 cpv. 1 LT
1994). Essa prende la sua decisione fondandosi sui risultati dell’inchiesta.
Sentito il ricorrente, può modificare la tassazione anche a svantaggio del medesimo
(art. 230 cpv. 2).

 

                                         7.2

                                         Giusta l'art. 20 cpv. 1
lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD l'uso da parte del proprietario del suo
immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza
immobiliare: ad esso viene attribuito un valore locativo. Anche l'uso di
quote di comproprietà, erette in PPP (art. 712 seg. CC) e considerate fondi secondo
l'art. 655 CC, soggiace quindi all'imposta conformemente alle citate norme
fiscali.

                                         La legge non indica
tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio
economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria. Secondo la
giurisprudenza il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente
dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente. Il Tribunale federale
ha per altro confermato che il valore locativo deve corrispondere “al canone
che si potrebbe esigere equamente da un locatario desideroso di assicurarsi il
godimento di un oggetto del genere - tenendo conto in modo adeguato delle
particolarità della costruzione e delle sue installazioni, in quanto esse
rispondano ai bisogni normali di un utente di condizioni economiche e sociali
analoghe a quelle del proprietario” (ASA 15 p. 361; 438 consid.
1; DTF 69 I 24/25; Rusconi, L’imposition de la valeur
locative, Losanna 1988, p. 98). Che il valore locativo così stabilito
corrisponda o meno ad una rimunerazione normale del capitale investito nel
fondo non è essenziale (DTF 66 I 80), e il proprietario è tenuto
a lasciarsi fiscalmente imputare il corrispettivo del reddito in natura così
percepito, non l'interesse normale del valore in capitale dell' oggetto (DTF
69 I 24; STF del 12 novembre 1975 in re A. S. p. 4 s.).

 

                                         7.3

                                         Va inoltre rilevato che l'art.
20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo è stabilito tenendo conto della
promozione e dell'accesso alla proprietà e della previdenza personale. Tale
precisazione è stata voluta dal Legislatore cantonale per consentire di
stabilire il valore locativo mediante parametri schematici prudenziali. Per
l'imposta cantonale esso corrisponde quindi, di regola, a una percentuale del
valore di stima dell'immobile, che varia a dipendenza dell'anno di costruzione
dell'immobile. Quando però questo metodo porta a dei risultati in contrasto con
il principio secondo cui il valore deve corrispondere a quello reperibile sul
mercato, è consentito far capo a valutazioni individualizzate (cfr. Circolare
n. 15 del 15 gennaio 1995 concernente il valore locativo della Divisione
cantonale delle contribuzioni, cifra 2.2.1)  

                                         L'art. 21 cpv. 2 LIFD
precisa, a sua volta, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto
delle condizioni locali usuali e dell'utilizzazione effettiva dell'abitazione
al domicilio del contribuente. Il riferimento alle condizioni locali usuali sta
a significare, come per il passato, che determinante per l'IFD rimane il valore
di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo
conto anche delle vecchie abitazione e quindi non necessariamente il canone di
locazione massimo conseguibile (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum
Gesetz die direkte Bundessteuer, p. 92). Il riferimento all'utilizzazione
effettiva, dal canto suo, va inteso unicamente quale limitazione spaziale ma
non temporale dell'uso dell'immobile da parte del proprietario. Con ciò il
Legislatore federale ha voluto venire incontro a determinate situazioni,
segnatamente a quelle di coniugi o vedovi, che, una volta allevati i figli, si
ritrovano a vivere in abitazioni divenute troppo grandi, perché rispondenti
alle esigenze di una famiglia numerosa.

 

                                         7.4

                                         Per ragioni di praticità e
di praticabilità del diritto, il valore locativo di abitazioni unifamiliari
verrà stabilito, di massima, come accennato sopra, applicando al valore di
stima ufficiale dell'immobile il tasso del 5%, se la stima è entrata in vigore
dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la stima risale a un periodo compreso tra
il 1° gennaio 1986 e il 1° gennaio 1989 e del 7,25% se la stima risale al 1°
gennaio 1985 o è anteriore a tale data (Istruzioni 1995-96 per la compilazione
della dichiarazione d'imposta). Tale modo di procedere non è, in linea di
principio, contrario al principio dell'uguaglianza di trattamento (CDT
n. 424 dell'11 novembre 1986 in re M.B.; CDT n. 498 del 12
dicembre 1986 in re C.S.).

                                         Una valutazione
individualizzata del valore locativo si giustifica laddove le vecchie stime
ufficiali appaiono manifestamente inadeguate e danno luogo non solo a disparità
di trattamento tra proprietari immobiliari di tipi di abitazione diversi, ma
anche a valori assai distanti da quelli di mercato (CDT n. 202 del 14 dicembre
1995 in re H. F.-W.).

 

                                   8.   Orbene, nel caso in
esame, non v’è chi non veda come, a causa della vetustà dei valori ufficiali di
stima nel comune di __________, esistano più che fondati motivi di ritenere che
il valore locativo esposto dall’ Ufficio di tassazione alla ricorrente sia
chiaramente inferiore alla realtà. Prova ne è che esso è quasi totalmente
assorbito dalla deduzione per spese di manutenzione, segnatamente del premio
dell’assicurazione contro gli incendi. Non v’è d’altronde chi non veda come un
valore locativo di soli fr. 130.-- al mese per una casa unifamiliare, per
modesta che sia, sia inadeguato.

                                         Questa Camera non può
quindi fare a meno di annullare in ordine la decisione impugnata su questo
punto e retrocedere gli atti all’ Ufficio di tassazione, affinché determini
nuovamente il valore locativo, offrendo alla contribuente la facoltà di esprimersi
(diritto d’essere sentita) e tenendo altresì conto del principio della parità
di trattamento tra contribuenti del comune nella medesima situazione.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e
231 LT 1994

 

dichiara
e pronuncia

 

 

                                   1.   Il
ricorso è parzialmente accolto.

                                         §    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 18 dicembre 1995 è annullata in ordine
e gli atti del procedimento vengono retrocessi all'UT perché, da un lato,
stabilisca nuovamente il valore locativo dopo ulteriori accertamenti e,
dall'altro, conceda la deduzione per spese di manutenzione di fr. 1'170.--,
come richiesto dalla ricorrente.  

 

                                   2.   Non
si prelevano né tassa di giustizia né spese.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Per
l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

                                         Per l'IFD è ammesso il
ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: