# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 13db6658-bce9-53d9-9ea2-198ff18677b6
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-12-20
**Language:** de
**Title:** Baubewilligung für zwei Wohn- und Gewerbebauten
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0237/2024
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_r1s.2023.05121.pdf

## Full Text

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung

G.-Nr.
BRGE I Nr.

R1S.2023.05121
0237/2024

Entscheid vom 20. Dezember 2024

Mitwirkende

Abteilungspräsident Claude Reinhardt, Baurichter Christian Hurter, Baurich-
terin Michaela Burch, Gerichtsschreiber Andreas Mahler

in Sachen

Rekurrentin

A, […]

vertreten durch […]

gegen

Rekursgegnerinnen

1.  Bausektion der Stadt Zürich, c/o Amt für Baubewilligungen, Rechtsab-

teilung, Amtshaus IV, 8021 Zürich

2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach,

8090 Zürich

3.  B, […]

Nr. 3 vertreten durch […]

betreffend

Beschluss der Bausektion vom 20. Juni 2023 (Bauentscheid Nr. 1434/23);
Gesamtverfügung  Nr.  BVV  22-1876  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  vom
22. Dezember 2022; Bewilligung für Ersatzneubauten, […]
______________________________________________________

hat sich ergeben:

A.

Mit Beschluss vom 20. Juni 2023 erteilte die Bausektion des Stadtrats von

Zürich der B die baurechtliche Bewilligung für zwei Ersatzneubauten mit 61

Wohnungen, Dienstleistungs-, Verkaufs- und Gastronomieflächen, drei Park-

geschossen  mit  280  öffentlichen  Parkplätzen,  114  privaten  Abstellplätzen

und einer Garage mit Abstellplätzen für 21 Lieferwagen und 12 Lastwagen

auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 und 8 an der D-Strasse 4,

6, 12, E-Strasse 1, 3, 13, 15 und F-Strasse 17 in Zürich.

Gleichzeitig  wurde  die  Gesamtverfügung  der  Baudirektion  Kanton  Zürich

vom 22. Dezember 2022 für das Bauvorhaben eröffnet (u.a. Bewilligung für

Einbauten im Grundwasserträger sowie abfall-, altlasten- und bodenschutz-

rechtliche Bewilligung).

B.

Gegen diesen Entscheid erhob die A mit Eingabe vom 26. Juli 2023 fristge-

recht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die

Aufhebung  der Entscheide unter den gesetzlichen  Kosten- und  Entschädi-

gungsfolgen.

C.

Mit  Verfügung  vom  2.  August  2023  wurde  der  Rekurseingang  vorgemerkt

und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.

D.

Mit Eingabe vom 25. August 2023 beantragte die Baudirektion unter Verweis

auf den Mitbericht des Amtes für Abfall, Wasser, Energie und Luft AWEL vom

24. August 2023 die Abweisung des Rekurses. Die Bausektion beantragte

mit Eingabe vom 4. September 2023 ebenfalls die Abweisung des Rekurses.

Die private Rekursgegnerin beantragte mit Eingabe vom 4. September 2023,

es  sei  auf  den  Rekurs  nicht  einzutreten,  eventuell  sei  dieser  abzuweisen,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrentin.

R1S.2023.05121

Seite 2

E.

Mit Replik vom 2. Oktober 2023 bzw. Dupliken vom 26. Oktober 2023, 1. und

8.  November 2023 hielten die Parteien an ihren  Anträgen fest. Die  private

Rekursgegnerin verlangte zudem, die Replik sei aus dem Recht zu weisen.

Mit Datum 21. November 2023 folgte eine Triplik der Rekurrentin.

F.

Am 7. Februar 2024 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichtes im Bei-

sein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.

G.

Nach zwischenzeitlicher Sistierung wurde das Verfahren mit Verfügung vom

19. August 2024 fortgesetzt und das Amt für Raumentwicklung ARE einge-

laden,  zur  Notwendigkeit  eines  Gutachtens  durch  eine  Kommission  nach

Art. 25 Abs. 1 NHG Stellung zu nehmen.

Die Stellungnahme der innerhalb des ARE zuständigen Fachabteilung Orts-

bild und Städtebau (OBS) datiert vom 10. September 2024, die Vernehmlas-

sung der Rekurrentin dazu vom 21. Oktober 2024. Die übrigen Parteien ver-

zichteten auf Stellungnahmen.

H.

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich,

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.

R1S.2023.05121

Seite 3

Es kommt in Betracht:

1.1.

Die private Rekursgegnerin bestreitet die Legitimation der Rekurrentin. Diese

zeige  lediglich  die  örtliche  Lage  ihrer  Liegenschaften  auf,  begründe  aber

nicht, inwieweit sie durch das Bauprojekt berührt sei. Aus der Darlegung der

Rekurrentin zu ihren Beweggründen gehe hervor, dass es ihr um eine sozial-

und  klimaverträgliche  Entwicklung  von Zürich-West  und  um  ein  funktionie-

rendes Quartier gehe. Damit setze sich die Rekurrentin für öffentliche Inte-

ressen ein, womit es sich um eine unzulässige Popularbeschwerde handle.

Ausserdem  handle  die  Rechtsmittelklägerin  widersprüchlich,  indem  diese

erst vor wenigen Jahren gegenüber dem Areal der privaten Rekursgegnerin

eine Neuüberbauung realisiert habe, welche keineswegs den nun deklarier-

ten ideellen Interessen entspreche.

1.2.

Die Rekurrentin ist Eigentümerin der Parzellen Kat.-Nrn. 9, 10 und 11 an der

G-Strasse 235 und an der E-Strasse 4, 6, 10 und 16, welche einzig durch die

E-Strasse von den Bauparzellen getrennt sind. Der minimale Abstand zwi-

schen den Grundstücken beträgt ca. 34 m und es besteht eine Sichtverbin-

dung. Die von der privaten Rekursgegnerin in Frage gestellte Betroffenheit

ist mit Blick auf die Nähe zum Baugrundstück und die Grösse des Bauvorha-

bens offensichtlich gegeben, sodass es dazu keiner näheren Begründung in

der Rekursschrift bedarf. Welche Ziele die Rekurrentin mit dem Rekurs ver-

folgt,  ist  –  unter  dem  Vorbehalt  eines  hier  nicht  erkennbaren  Rechtsmiss-

brauchs – nicht von Bedeutung. Die Rekurrentin rügt mit ihrem Rekurs u.a.

eine  Verletzung  von  Ausnützungs-  und  Gestaltungsvorschriften.  Aufgrund

der engen räumlichen Beziehung und der vorgebrachten Rügen ist sie zur

Rekurserhebung  im  Sinne  von  §  338a  des  Planungs-  und  Baugesetzes

(PBG)  grundsätzlich legitimiert.  Soweit  dies bei  einzelnen  Rügen  nicht  zu-

trifft, wird es im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen darzulegen sein.

2.
Die Baugrundstücke im Halte von insgesamt 18'428 m2 liegen im Perimeter
der Sonderbauvorschriften für das Gebiet M-Areal-Plus (act. 15.1). Im Nord-

osten  wird  der  Baubereich  begrenzt  durch  die  E-Strasse,  im  Nordwesten

R1S.2023.05121

Seite 4

durch die F-Strasse und  im Südosten durch die H-Strasse. Im  Südwesten

verläuft die D-Strasse. Geplant sind die beiden Gebäude "P 1" und "P 3" mit

61  Wohnungen,  Dienstleistungs-,  Verkaufs-  und  Gastronomieflächen,  drei

Parkgeschossen mit 280 öffentlichen Parkplätzen (anstelle des bestehenden

Parkhauses), 114 privaten Abstellplätzen und einer Garage für den Betrieb

der  privaten  Rekursgegnerin  mit  Abstellplätzen für  21 Lieferwagen  und  12

Lastwagen. Die beiden Neubauten sollen zusammen mit dem dazwischen-

liegenden und bereits bestehenden Gebäude "P 2" ein Ensemble bilden. Für

die Neubauten sollen bestehende Bauten weichen.

3.1.

Die Rekurrentin verlangt die Edition der Protokolle des Baukollegiums (Re-

kurs Rz. 11). Zur Begründung bringt sie in der Replik vor, dass das Baukol-

legium, wenn es denn beigezogen werde, eine wichtige Bedeutung für den

Entscheid der Baubewilligungsbehörde habe. Die Bausektion des Stadtrats

stütze sich auf die Empfehlungen des Baukollegiums ab, selbst wenn sie das

im Bauentscheid nicht zum Ausdruck bringe.

3.2.

Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundes-

verfassung  (BV)  ergibt  sich  für  die  Parteien  das  Recht,  Beweisanträge  zu

stellen, und für die Behörden die Pflicht, rechtzeitig und formgültig angebo-

tene  Beweisbegehren  entgegenzunehmen  und  zu  berücksichtigen.  Keine

Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt indes vor, wenn ein Gericht auf die

Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil es aufgrund der bereits

abgenommenen Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür

(vgl.  Art.  9  BV) in  vorweggenommener  Beweiswürdigung annehmen kann,

dass seine Überzeugung  durch  weitere  Beweiserhebungen  nicht geändert
würde  (BGr  1C_484/2016  vom  28.  Juni  2017,  E.  2.2.2.,  mit  Hinweis  auf

BGE 136  I  229  E.  5.2  und  5.3  f.;  s.  auch  VB.2019.00608  vom  27.  Feb-

ruar 2020, E. 4.2.).

Aus den Ausführungen der Rekurrentin zur allgemeinen Funktion des Bau-

kollegiums ergibt sich nicht, inwiefern dessen allfällige Empfehlungen bzw.

die verlangten Protokolle im vorliegenden Rechtsmittelverfahren von Bedeu-

tung sein könnten. Auf eine Edition konnte daher verzichtet werden.

R1S.2023.05121

Seite 5

4.

Die Rekursantworten wurden der Rekurrentin am 13. September 2023 zuge-

stellt, womit die Vernehmlassungsfrist (Replik) von 20 Tagen gemäss Über-

mittlungszettel vom 11. September 2023 (act. 22) am 3. Oktober 2023 ablief.

Die Replik traf indes erst am 10. Oktober 2023 bei der Rekursinstanz ein. Im

Begleitschreiben vom 9. Oktober 2023 teilte der Rechtsvertreter der Rekur-

rentin mit, er habe die Replik am 2. Oktober 2023 fristgerecht verschickt. Am

9. Oktober 2023 sei sie an ihn retourniert worden. Der Grund liege möglich-

erweise  darin,  dass  die  Replik  an  die  alte  Adresse  des  Baurekursgerichts

(Selnaustrasse 32, 8090 Zürich) adressiert gewesen sei.

Aus  der  Sendungsverfolgung  (act.  24.3.)  ist  ersichtlich,  dass  am  2.  Okto-

ber 2023, mithin fristgerecht, ein an das Baurekursgericht des Kantons Zü-

rich, Selnaustrasse 32, Postfach, 8090 Zürich, adressiertes Paket der Post

übergeben  worden  war  und  anschliessend  eine  Rücksendung  erfolgte  mit

der Begründung, dass der Empfänger unter der angegebenen Adresse nicht

habe ermittelt werden können. Die Rücksendung wurde der Rekurrentin am

9.  Oktober 2023 zugestellt. Die erneute  Postaufgabe erfolgte gleichentags

und traf am 10. Oktober 2023 beim Baurekursgericht ein.

Es bestehen keine begründeten Zweifel, dass  die  erste,  fristgerechte  aber

falsch  adressierte  Postsendung  nicht  die  am  10.  Oktober  2023  eingegan-

gene Replik enthalten hatte. Die zweite Zustellung erfolgte postwendend. Es

sind keine Vorteile erkennbar, die sich die Rekurrentin mit einer absichtlich

falschen Adressierung hätte verschaffen können, zumal sie nicht darauf ver-

trauen  durfte,  dass  es  zu  einer  Rücksendung  kommt,  nachdem  die  Re-

kurseingabe mit derselben, ebenfalls falschen Adresse (act. 7) ohne Verzö-

gerung  zugestellt  worden  war.  Ausserdem  steht  es  dem  Baurekursgericht

frei,  eine  verspätete  Vernehmlassung  zu  berücksichtigen,  wenn  dies  auf-
grund  der  ihr  auferlegten  Untersuchungspflicht  als  angebracht  erscheint.

Vorliegend  besteht  kein  Anlass,  die  verspätet  eingereichte  Stellungnahme

der privaten Rekursgegnerin aus dem Recht zu weisen.

5.1.

Die Rekurrentin macht zunächst geltend, die Sonderbauvorschriften für das

Gebiet M-Areal Plus (SBV), festgesetzt vom Gemeinderat am 15. Dezember

2004 und genehmigt von der Baudirektion am 25. August 2005, seien nicht

R1S.2023.05121

Seite 6

mehr anwendbar, weil sie in unzulässiger Weise von der Regelbauweise ab-

weichen würden (viel höhere Ausnützung), mit dem Kulturgüterschutz nicht

vereinbar (mangelhafte Berücksichtigung von Interessen des Denkmalschut-

zes)  und  ohne  umfassende  raumplanungsrechtliche  Interessenabwägung

erlassen worden seien.

Ausserdem  hätten  sich  seit  der  Festsetzung  der  SBV  die  Rechtslage,  die

tatsächlichen  Verhältnisse  innerhalb  und  ausserhalb  des  Planungsperime-

ters und die Rechtsüberzeugungen in Bezug auf Themen rund um den Kli-

maschutz erheblich verändert. Die SBV hätten den Planungshorizont über-

schritten (Art.  21  Abs.  2  Raumplanungsgesetz [RPG])  und müssten  schon

deshalb an die veränderten Verhältnisse angepasst werden, namentlich an

die erhöhten neuen Umwelt- und Klimaanforderungen.

Die  SBV  seien  nicht vereinbar mit der  seit  2005  mehrmals revidierten Ge-

meindeordnung  (2000-Watt-Gesellschaft,  Klimaschutzziel  Netto-Null),  dem

"Masterplan Umwelt 2017-2020" (Grün- und Freiräume, Lokalklima) und dem

"Programm Klimaanpassung" (Umsetzungsagenda 2020-2023 zur Fachpla-

nung Hitzeminderung). Dem Industriequartier mangle es an angemessenen

Grün- und Freiflächen.

In den SBV würden Bestimmungen fehlen im Zusammenhang mit dem städ-

tischen Klimaschutzziel "Netto-Null", namentlich solche zu Energie, Terras-

sen auf Flachdächern, öffentlich nutzbaren Freiräumen, unversiegelten Flä-

chen, Pflanzung grosskroniger Bäume, Begrünung von Aussenflächen, Ver-

tikalbegrünung, Massnahmen im Zusammenhang mit dem Lokalklima (Über-

hitzung),  Verlängerung  der  Nutzungsdauer,  Reduktion  der  Materialmenge,

Materialqualität  und  zur  Klimatisierung  oder  allgemeinen  Hitzereduzierung

von  Gebäuden.  Sodann  enthielten  die  SBV  keine  Massnahmen  zur  Errei-
chung  der  Ziele  der  2000-Watt-Gesellschaft  (Art.  10  Gemeindeordnung

[GO]).

Die SBV hätten massgeblich zur Überhitzung des Industriequartiers beige-

tragen, indem sie zu wenig Vorgaben zu Frei- und Grünflächen, Versiege-

lung von Flächen, Gebäudematerialien sowie zur Durchgrünung des Areals

vorgeschrieben hätten. Die SBV würden keine Massnahmen vorsehen, um

einer  weiteren  Überhitzung  des  Gebiets  entgegenzuwirken.  Das  M-Areal

müsse aufgrund der sehr starken Wärmebelastung stärker begrünt werden

R1S.2023.05121

Seite 7

(Aussenraum, Fassaden, Dächer) und die wichtigsten lokalen Massnahmen

zur Hitzeminderung bzw. Auskühlung seien umzusetzen (Entsiegelung, Be-

schattung,  mehr  Grünräume).  Der  Perimeter  sei  grösstenteils  versiegelt,

Grünflächen gebe es fast keine, die erstellten (und vorliegend geplanten) Bü-

roräumlichkeiten  würden  durchgehend  hohe Glasanteile  aufweisen,  die  im

Sommer  die  Überhitzung  begünstigten,  was  wiederum  eine  Klimatisierung

erfordere. Diesbezüglich stünden die SBV auch nicht im Einklang mit dem

kommunalen Richtplan und den dort statuierten Anforderungen und Zielset-

zungen betreffend Stadträume, Freiraumentwicklung, Stadtklima und Kälte-

versorgung von Gebäuden (Kommunaler Richtplan, S. 25, 67, 110 und 123).

Die  in  den  SBV  vorgesehenen  Freiflächenziffern  seien  nicht  mehr  zeitge-

mäss und würden nicht mehr den aktuellen Bedürfnissen entsprechen. Dies

leitet  die  Rekurrentin  ab  aus  der  Analyse  von  Grün  Stadt  Zürich  vom

3. Mai 2019, "Die Freiraumversorgung der Stadt Zürich und ihre Berechnung

-  Methodenbeschrieb  und  Anwendung".  Gemäss  dem  kommunalen  Richt-

plan wirke die Stadt im Rahmen von Sondernutzungsplanungen darauf hin,

"dass  private  Freiräume  (wie  z.B.  Innenhöfe,  Vorgärten/Vorzonen,  begeh-

bare Dachlandschaften) als Erholungs- und Alltagsräume mit hoher Aufent-

haltsqualität und ökologischer Qualität erstellt werden und soweit möglich in

angemessenem Umfang öffentlich zugänglich gemacht werden"; die Spiel-

räume für Freiraumgewinnung sollten genutzt werden, insbesondere in Ge-

bieten mit baulicher Verdichtung über die BZO 2016 (Kommunaler Richtplan

Siedlung,  Landschaft,  öffentliche  Bauten  und  Anlagen,  festgesetzt  am

10. April 2021, S. 67 und 89). Die Freiflächen in Zürich-West seien knapp.

Die SBV würden es zulassen, dass die letzten Freiräume überbaut würden,

ohne selbst einen sinnvollen Beitrag an die Freiraumbedürfnisse der Stadt

zu leisten.

Die SBV stünden nicht im Einklang mit dem kommunalen Richtplan, indem

keine Massnahmen vorgesehen seien, um einer weiteren Überhitzung des

"Gestaltungsplangebiets" entgegenzuwirken. Der Perimeter sei grösstenteils

versiegelt.

Die Rekurrentin moniert weiter, Art. 22 Abs. 5 SBV verweise bezüglich An-

zahl  und  Ausstattung  von  Veloabstellplätzen  auf  veraltete  Richtlinien,  was

zeige, dass die SBV nicht mehr zeitgemäss seien. Es sei stossend, dass die

Parkplatzverordnung (PPV) nicht zur Anwendung gelange.

R1S.2023.05121

Seite 8

Die Rekurrentin ist der Auffassung, heute würden an eine Überbauung des

Planperimeters  insbesondere  im  Zusammenhang  mit  umwelttechnischen

Aspekten höhere Anforderungen gestellt (grosszügigerer und hochwertige-

rer Anteil an Frei- und Grünflächen, Vorschriften für eine gute Durchgrünung

und Pflanzung grosskroniger Bäume). Es würden höhere Anforderungen an

eine belebte Erdgeschossnutzung gestellt. Insbesondere wäre einer Gentri-

fizierung entgegenzuwirken. Ein Hauptaugenmerk müsste zudem auf öffent-

liche  Nutzungen  gelegt  werden.  Die  Anforderungen  an  die  städtebauliche

Einordnung wären höher. Weiter stünde Wohnraum mit erheblich mehr Le-

bensqualität  im  Vordergrund  und  es  wäre  ein  Anteil  günstiger  städtischer

Wohnraum zu realisieren. Schlussendlich fehle es ganz allgemein an einer

genügenden  Durchmischung  des  Gestaltungsplanperimeters,  indem  die

SBV die Erstellung von Gebäuden ermögliche, die ausschliesslich eine Bü-

ronutzung aufweisen würden. Damit wirkten diese Gebäude ausserhalb der

Arbeitszeiten ausgestorben. Ziel müsste eine angemessene Durchmischung

innerhalb eines Gebäudes sein.

Schliesslich weist die Rekurrentin auf zwei parlamentarische Vorstösse hin,

die die Revision der SBV verlangen. Dies zeige, dass auch die Politik erkannt

habe, dass die SBV veraltet seien.

5.2.

Die kommunale Baubehörde führt aus, die Rekurrentin lege nicht dar, lnwie-

fern die SBV den aufgeführten rechtlichen Bestimmungen (RPG, kantonaler

Richtplan,  Wärmedämmvorschriften,  Energiegesetz  usw.)  entgegenstehen

würden. Rechtliche und tatsächliche Veränderungen hätten zwar stattgefun-

den, es liege aber keine erhebliche Veränderung von Verhältnissen im Sinne

von Art. 21 Abs. 2 RPG vor, welche die Überprüfung oder gar eine Anpas-

sung der SBV rechtfertigen oder notwendig machen würde.

Eine allfällige Anpassung der SBV erscheine namentlich in Bezug auf den

Vertrauensschutz  als  problematisch,  sei doch das  von  den  Sonderbauvor-

schriften betroffene Gebiet grösstenteils schon überbaut. Dies betreffe auch

das Grundstück der Rekursgegnerin 1 mit dem dort bereits bestehenden Ge-

bäude P 2. lm Lichte des Vertrauensschutzes und der Rechtsbeständigkeit

erscheine  es  stossend,  die  Sonderbauvorschriften  zum  Nachteil  der  Bau-

herrschaft anzupassen. Mit den SBV entspreche die bestehende planungs-

rechtliche Festlegung nach wie vor der übergeordneten Planung (§ 16 PBG)

R1S.2023.05121

Seite 9

sowie  den Zielen und  Grundsätzen der  Raumplanung gemäss  Art. 3  RPG

und § 18 PBG.

5.3.

Die private Rekursgegnerin bringt vor, die Rechtslage habe sich nicht geän-

dert.  Es gälten die  Sonderbauvorschriften.  Auch  die  tatsächlichen  Verhält-

nisse hätten sich nicht in rechtsrelevanter Weise geändert. Vielmehr sei das

von  den  Sonderbauvorschriften  erfasste  Gebiet  grossmehrheitlich  gemäss

den  Vorgaben  der  Sonderbauvorschriften  neu  überbaut  worden  und  habe

sich daher in die gewünschte Richtung entwickelt. Die von der Rekurrentin

angerufene "(nicht kodifizierte) öffentliche Meinung und Rechtsauffassung"

in Bezug auf ökologische Themen vermöge an der Anwendbarkeit der Son-

derbauvorschriften nichts zu ändern.

5.4.1.

Gemäss  bundesgerichtlicher  Rechtsprechung  werden  Nutzungspläne  pro-

zessual  wie  Verfügungen  behandelt.  Sie  müssen  bei  Erlass  angefochten

werden, ansonsten sie grundsätzlich bestandskräftig werden. Die akzessori-

sche Überprüfung von Nutzungsplänen ist aus Gründen der Rechtssicherheit

nur ausnahmsweise zulässig. Dies kann der Fall sein, wenn die Betroffenen

sich bei Planerlass noch nicht über die ihnen auferlegten Beschränkungen

Rechenschaft geben konnten und sie im damaligen Zeitpunkt keine Möglich-

keit hatten, ihre Interessen zu verteidigen, oder wenn sich die tatsächlichen

Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen seit Planerlass so er-

heblich  geändert  haben,  dass  die  Planung  rechtswidrig  geworden  sein

könnte, und das Interesse an ihrer Überprüfung bzw. Anpassung die entge-

genstehenden  Interessen  der  Rechtssicherheit  und  der  Planbeständigkeit

(vgl. Art. 21 Abs. 2 RPG) überwiegt. Nutzungspläne sind sodann auf einen

bestimmten  Zeithorizont  ausgerichtet  (15  Jahre  für  Bauzonen  gemäss
Art. 15 Abs. 1 RPG) und nach Ablauf dieser Frist grundsätzlich einer Über-

prüfung zu unterziehen. Je näher eine Planungsrevision dieser Frist kommt,

desto  weniger  gewichtig  ist  das  Vertrauen  in  die  Beständigkeit  des  Plans

(BGr 1C_608/2020 vom 14. Januar 2022, E. 2.2., mit Hinweisen; BGE 145 II

83 E. 5.1; Thierry Tanquerel, in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung,

N. 31 f. zu Art. 21 RPG).

R1S.2023.05121

Seite 10

5.4.2.

Soweit die Rekurrentin vorbringt, die SBV würden in unzulässiger Weise von

der Regelbauweise abweichen (viel höhere Ausnützung), mit dem Kulturgü-

terschutz nicht vereinbar sein (mangelhafte Berücksichtigung von Interessen

des Denkmalschutzes) und ohne umfassende raumplanungsrechtliche Inte-

ressenabwägung erlassen worden seien, macht sie eine ursprüngliche Feh-

lerhaftigkeit der SBV geltend. Diese angeblichen Mängel hätte sie bereits bei

Erlass der SBV geltend machen müssen; sie rechtfertigen keine akzessori-

sche Überprüfung.

5.4.3.

Die von der Rekurrentin angeführten Veränderungen im tatsächlichen Um-

feld des M-Areals […] lassen keinen Überprüfungsbedarf der SBV erkennen.

Gemäss Art. 10 Abs. 3 GO setzt sich die Stadt Zürich im Rahmen ihrer Zu-

ständigkeit ein für die Reduktion des Energieverbrauchs auf 2000 Watt Dau-

erleistung pro Einwohnerin oder Einwohner (lit. a) und für eine Reduktion der

Treibhausgasemissionen auf netto null (lit. b). In Art. 152 GO wurden kon-

krete  Reduktionsziele  für  die  Treibhausgasemissionen  formuliert.  Hierbei

handelt es sich weder um auf Grundeigentümer direkt anwendbare Vorschrif-

ten noch besteht ein spezieller Bezug zur Überbauung des M-Areals.

Der Energiebedarf von Neubauten für Heizung, Warmwasser, Lüftung und

Klimatisierung  muss  ohne  CO2-Emissionen  aus  fossilen  Brennstoffen  ge-

deckt werden (§ 11 Energiegesetz [EnerG]). Damit erübrigt sich mit Blick auf

das Netto-Null-Ziel eine Regelung in den SBV.

Damit  das  2000-Watt-Ziel  sowie  die  Zielsetzung  von  100  Prozent  Wärme-

energie  aus  erneuerbarer  Energie,  Abfall  oder  Abwärme  erreicht  werden
kann,  soll  im  Gebäudebereich  der  Wärmeenergiebedarf  gesenkt  werden

(Stadt  Zürich,  Klimaschutzplan,  November  2023,  S.  19,  www.stadt-zu-

erich.ch). Die Massnahmen zielen primär auf bestehende Gebäude. Die An-

forderungen an die Wärmedämmung von Neubauten werden in den kanto-

nalen  Wärmedämmvorschriften  (WDV)  geregelt  (vgl.  §§  15  f.  Besondere

Bauverordnung I [BBV I], § 17a lit. a EnerG). Gemäss Klimaschutzplan könne

die Stadt bei Sondernutzungsplanungen und Arealüberbauungen nach Art. 8

BZO erhöhte energetische Anforderungen stellen. Obwohl Sondernutzungs-

planungen  und  Arealüberbauungen  nur  einen  kleinen  Anteil  der  jährlich

R1S.2023.05121

Seite 11

bewilligten Bauprojekte ausmachen würden, könnten sie aufgrund ihrer gros-

sen  Sichtbarkeit  eine  Vorbildwirkung  haben.  Dazu  ist  bemerken,  dass  es

fraglich erscheint, ob die Stadt gestützt auf § 71 PBG bei Arealüberbauungen

von den kantonalen Vorschriften abweichende (erhöhte) Anforderungen an

die  Wärmedämmung  stellen  kann. In §  71 PBG wird  die  Wärmedämmung

nicht ausdrücklich genannt und es handelt sich auch nicht um eine Ausrüs-

tung oder Ausstattung (vgl. die Definitionen in §§ 3 und 4 Allgemeine Bau-

verordnung  [ABV]).  Dementsprechend  erscheint  es  auch  fraglich,  ob  bei

Sonderbauvorschriften erhöhte energetische Anforderungen gestellt werden

können, zumal die BZO diesbezüglich keine Bestimmung enthält. Laut § 80

Abs. 1 PBG haben Sonderbauvorschriften u.a. für eine "einwandfreie" Aus-

stattung und Ausrüstung der Überbauung zu sorgen. Energetische Anforde-

rungen werden nicht erwähnt.

Die Frage kann indes offenbleiben. Vorliegend handelt es sich nicht um eine

Arealüberbauung  und  für  Sonderbauvorschriften  stellen  die  BZO  keine  er-

höhten Anforderungen. Solche ergeben sich auch nicht aus § 80 Abs. 1 PBG,

sollte  die  Wärmedämmung  der  Ausstattung oder  Ausrüstung  zuzurechnen

sein.  Das  PBG verlangt  lediglich  eine "einwandfreie"  Ausrüstung  und Aus-

stattung. Vor allem aber kommt den Energiestandards als Massnahme bei

Sondernutzungsplanungen und Arealüberbauungen ganz allgemein im Rah-

men der städtischen klima- und energiepolitischen Zielsetzungen eine sehr

untergeordnete Bedeutung zu. Das von den SBV erfasste M-Areal im Beson-

deren wurde zu ca. drei Vierteln der Fläche bereits mit Bauten entsprechend

den  SBV  überstellt  (Baujahr  ab  2011,  s.  GIS,  Karte  Gebäudealter).  Aus

Art. 10 Abs. 3 GO ergibt sich deshalb kein erhebliches öffentliches Interesse,

an künftige Neubauten im M-Areal auf der noch verbleibenden Teilfläche mit

Altbauten  erhöhte  energetische  Anforderungen  zu  stellen.  Die  Erreichung

der betreffenden Zielsetzungen wird dadurch faktisch nicht tangiert.

Gleiches gilt in Bezug auf die Verlängerung der Nutzungsdauer, die Reduk-

tion der Materialmenge, und die Materialqualität. Diese Massnahmen zielen

auf  indirekte  Treibhausgasemissionen,  d.h.  Emissionen,  die  zwar  durch

Stadtzürcher Aktivitäten ausgelöst, aber ausserhalb der Stadtgrenze ausge-

stossen werden. In diesem Bereich wurden bislang noch keine Massnahmen

formuliert.

R1S.2023.05121

Seite 12

Insofern  erscheinen  die  SBV  weder  unrechtmässig  noch  unzweckmässig

bzw. haben sich die Verhältnisse nicht derart erheblich geändert, dass eine

Überprüfung der SBV zwingend erschiene (Art. 21 Abs. 1 RPG).

5.4.4.

Mit  den  von  der  Rekurrentin  verlangten  Regelungen  betreffend  Terrassen

auf Flachdächern, unversiegelten Flächen, Pflanzung grosskroniger Bäume,

Begrünung von Aussenflächen und Vertikalbegrünung soll auf die mit dem

Klimawandel zu erwartenden Herausforderungen im Bereich Hitze, Trocken-

heit und extreme Wetterereignisse reagiert werden. Dazu hat die Stadt Zü-

rich  die  Fachplanung  Hitzeminderung  erarbeitet  (Stadt  Zürich,  Programm

Klimaanpassung 

-  Fachplanung  Hitzeminderung,  20.  Januar  2020,

www.stadt-zuerich.ch). Diese enthält Handlungsempfehlungen für Planende

und Bauende sowie einen Massnahmenkatalog für Umsetzungsprojekte. Im

Zentrum der Umsetzungsagenda (Stadt Zürich, Programm Klimaanpassung

- Umsetzungsagenda 2020-2023 zur Fachplanung Hitzeminderung, 20. Ja-

nuar  2020,  www.stadt-zuerich.ch)  stehen  die  Hitzeminderung  im  Aussen-

raum sowie der Erhalt der Kaltluftströme.

Die wirksame Umsetzung bedingt Anpassungen im Planungs- und Bauge-

setz (PBG), in der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) und al-

lenfalls  auch  im  Strassengesetz  (StrG).  Auf städtischer  Ebene  soll  geprüft

werden, was unter den geltenden rechtlichen Rahmenbedingungen im Rah-

men der BZO möglich und sinnvoll wäre, um die Bauträgerinnen und Bauträ-

ger zu hitzemindernden Massnahmen zu verpflichten (Umsetzungsagenda,

S. 12).

Der kommunale Richtplan Siedlung, Landschaft, öffentliche Bauten und An-

lagen  vom  10.  April  2021  statuiert  Anforderungen  an  die  Gestaltung  der
Stadträume, namentlich die Schaffung klimatisch angenehmer Verhältnisse

(Ziff. 3.1.1, S. 25) und an die Freiraumentwicklung u.a. als Beitrag zum Stadt-

klima  (Ziff.  3.3.1,  S. 67). Der  Richtplan  legt Massnahmen  fest  zur  Berück-

sichtigung der stadtklimatischen Anforderungen; bei Sondernutzungsplanun-

gen und konkreten Bauvorhaben sei darauf hinzuwirken, dass die stadtkli-

matische Situation erhalten und verbessert werden könne. Ergänzend seien

Vorgaben  in  der  Nutzungsplanung  zu  prüfen  und  festzulegen  (Ziff.  3.5.3,

S. 110). Im Zusammenhang mit der Planung der Versorgungs- und Entsor-

gungsinfrastruktur wird festgehalten, die bauliche Entwicklung, insbesondere

R1S.2023.05121

Seite 13

wenn sie in überwärmten Gebieten stattfinde, müsse den Themen Klimati-

sierung, sommerlicher Wärmeschutz und effiziente Kälteversorgung von Ge-

bäuden spezielle Beachtung widmen (Ziff. 3.8.1, S. 123).

Der Richtplan ist lediglich behördenverbindlich. Er enthält zudem keine spe-

zifisch auf das M-Areal gerichteten Festlegungen. Hier von Bedeutung sind

die  allgemeinen  stadtklimatischen  Anforderungen  an  Stadträume,  die  u.a.

bei Sondernutzungsplanungen durchgesetzt werden sollen.

Soweit  ersichtlich  haben  sich  hitzemindernde  Massnahmen  noch  nicht  in

grundeigentümerverbindlichen  Vorschriften  niedergeschlagen,  insbeson-

dere nicht in solchen, die im M-Areal nebst den SBV nicht ohnehin anwend-

bar wären. Jedenfalls macht die Rekurrentin nichts dergleichen geltend. Die

Umsetzungsagenda zur Fachplanung Hitzeminderung enthält sodann keine

Massnahmen, die spezifisch auf das M-Areal abzielen; es handelt sich um

eine räumlich übergeordnete, das gesamte Stadtgebiet erfassende Planung.

Ein Widerspruch der SBV zur geltenden Rechtsordnung ist nicht ersichtlich.

Die Rekurrentin legt auch nicht dar, inwiefern die SBV, namentlich das Be-

bauungskonzept und das Freiraumkonzept, eine Überbauung zulassen, die

im Widerspruch zur angestrebten Hitzeminderung steht. Es genügt nicht, in

den SBV das Fehlen von denkbaren Vorschriften zur Begrünung etc. zu mo-

nieren, ohne sich mit den Richtlinien gemäss Art. 4 SBV auseinanderzuset-

zen. Mithin wird nicht aufgezeigt, in welchem Mass die Überbauung gemäss

SBV von einer hitzemindernden bzw. klimagerechten Bauweise im Sinne der

Fachplanung bzw. im Sinne des kommunalen Richtplans abweicht.

Wie bereits bei den städtischen Klimazielen ist auch an dieser Stelle festzu-

halten, dass das M-Areal bereits zu ca. drei Vierteln der Fläche mit Neubau-

ten entsprechend den SBV überstellt ist. Ein erheblicher Überprüfungsbedarf
der  SBV  hinsichtlich  der  Hitzeminderung  für  die  restliche  Überbauung  ist

nicht ersichtlich. Für das räumlich übergreifende Ziel wäre mit den bloss sehr

lokalen Massnahmen nichts gewonnen. Folgte man der Argumentation der

Rekurrentin, dürfte die geltende BZO zumindest in weiten Teilen der Innen-

stadt, wo die Überwärmung hoch ist (s. GIS, Karte Hitze im Siedlungsraum)

mangels Umsetzung der Fachplanung Hitzeminderung nicht mehr angewen-

det werden, was offensichtlich nicht zutrifft.

R1S.2023.05121

Seite 14

5.4.5.

Die Kritik der Rekurrentin an den SBV in Bezug auf das Mass und die Qualität

der Frei- bzw. Grünflächen ist lediglich pauschaler Natur. Mit dem Freiraum-

konzept (Art. 4 Abs. 1 Ziff. 2 SBV; act. 17.4) setzt sie sich mit keinem Wort

auseinander. Aus dem vorgebrachten allgemeinen Bedarf an Freiraum in der

Stadt Zürich ergibt sich nicht, dass auf dem M-Areal (und insbesondere auf

dem  noch  nicht  neu  überbauten  Teil) mehr Freiraum  anzubieten  wäre. Es

trifft offensichtlich auch nicht zu, dass es die SBV zulassen, "dass die letzten

Freiräume überbaut werden": Namentlich sehen die SBV im Teilgebiet 8 ei-

nen öffentlich zugänglichen Freiraum vor, der als Parkanlage auszugestalten

ist  und  der  nicht  mit  Bauten  überstellt  werden  darf  (Art. 8  Abs.  6  und  10

Abs. 3 SBV). Insofern besteht für die SBV kein Überprüfungsbedarf.

5.4.6.

Die  zur  Zeit  des  Erlasses  der  SBV  in  Kraft  stehende  Parkplatzverordnung

gemäss Gemeinderatsbeschluss vom 11. Dezember 1996 enthielt – anders

als die heute geltende Fassung (Art. 8bis PPV) – keine Bestimmungen über

die Anzahl Veloabstellplätze. Es wurde deshalb auf die Richtlinien der Bau-

sektion  vom  27.  Februar  1996  und  die  Empfehlungen  des  dazugehörigen

Merkblattes abgestellt (Art. 22 Abs. 5 SBV). Allein im Umstand, dass inzwi-

schen  die  geltende  PPV  einen  davon  abweichenden  Bedarf  vorgibt,  liegt

noch keine Rechtswidrigkeit der SBV, zumal mit Sonderbauvorschriften von

den  Bestimmungen  für  die  Regelbauweise  abgewichen  werden  darf  (§  80

Abs. 1 PBG). Es liegt jedoch auf der Hand, dass revidierten SBV der Norm-

bedarf gemäss PPV zugrunde gelegt würde.

5.4.7.

Sodann schwebt der Rekurrentin ein anderes Überbauungskonzept vor, na-

mentlich in Bezug auf die Erdgeschossnutzungen, die städtebauliche Einord-
nung, die Qualität des Wohnraums, den Anteil "städtischen Wohnraums" und

die  Durchmischung.  Sie leitet dies  daraus  ab,  "was  heute bezüglich  Über-

bauung des Planperimeters" erwartet werde. Damit vermag die Rekurrentin

keine Änderung von konkreten tatsächlichen Verhältnissen oder rechtlichen

Vorschriften aufzuzeigen, die eine Überprüfung der SBV nahelegen.

5.4.8.

Das Postulat der Gemeinderäte Willi Wottreng und Dr. David Garcia Nuñez

vom  14.  April  2021 "Anpassung der Sondernutzungsplanung  M-Areal  Plus

R1S.2023.05121

Seite 15

bei Realisierung eines Projekts mit Verzicht auf den Abbruch der M-Hallen"

zielt  auf  den Erhalt der M-Hallen, was  eine Anpassung  der SBV  bedingen

soll.

Die Motion "Teilrevision der Sonderbauvorschriften für das Gebiet M-Areal

Plus" der Gemeinderäte Sven Sobernheim und Markus Knauss vom 31. Mai

2023 bezweckt ausser dem Erhalt der M-Hallen den Erhalt des Parkhauses

auf dem B-Areal, die Sicherstellung der Hitzeminderung sowie der Biodiver-

sität bei der Aussenraumgestaltung und die Erhöhung des Mindestwohnan-

teils.

Aus diesen Vorstössen ergeben sich, soweit sie überhaupt durch geänderte

Verhältnisse  motiviert  sind,  keine  anderweitigen  Gründe  für  eine  Überprü-

fung der SBV.

5.4.9.

Zusammenfassend ergibt sich, dass sich die tatsächlichen Verhältnisse seit

der Festsetzung der SBV hinsichtlich der klima- und energiepolitischen Ziel-

setzungen und einer klimagerechten Bauweise sowie die rechtlichen Verhält-

nisse betreffend die Anzahl Veloabstellplätze geändert haben, sodass eine

Überprüfung der SBV in Betracht gezogen werden könnte. Revidierte SBV

könnten jedoch nur noch auf dem noch nicht neu bebauten Teil des M-Areals

eine Wirkung entfalten, der etwa einen Viertel des gesamten Perimeters aus-

macht. Für die in Frage stehenden Ziele wäre damit kaum etwas gewonnen.

Das öffentliche Interesse an einer Plananpassung ist entsprechend sehr ge-

ring, während einer Anpassung gewichtige private Interessen entgegenste-

hen.

Die  Planungsgemeinschaft  M/C/B/Stadt  Zürich  führte  im  Jahr  2000  einen
Studienauftrag bei sechs Architekturteams durch. Ziel war es, ein städtebau-

liches Konzept für das 110'000 Quadratmeter umfassende Planungsgebiet

"M-Areal  Plus"  zu  erreichen.  Auf  der  Basis  dieses  Konzeptes  wurden  die

Sonderbauvorschriften  erarbeitet  (www.stadt-zuerich.ch;  Erwägungen  zur

Genehmigungsverfügung der SBV vom 25. August 2005, act. 15.1.) und im

Jahr  2004 festgesetzt.  Die  Genehmigung erfolgte  im Jahr 2005 (bezüglich

Art. 19 Abs. 5 Satz 2 SBV erst im Jahr 2008). Seither wurden rund drei Viertel

des Areals baulich neu gestaltet und für Bauvorhaben auf den restlichen Flä-

chen  wurden  im  Jahr  2023  Baubewilligungen  erteilt,  die  infolge  von

R1S.2023.05121

Seite 16

Rechtsmitteln  (darunter  der  vorliegende  Rekurs) derzeit  noch  nicht rechts-

kräftig sind.

Bei diesem weit fortgeschrittenen Bebauungs- bzw. Planungsstand besteht

ein sehr erhebliches Interesse der privaten Bauherrschaft, das städtebauli-

che Konzept zu vollenden und die noch ausstehenden Projekte auf Grund-

lage  der SBV  zu  realisieren. Der  Planungshorizont  von 15  Jahren (Art.  15

Abs.  1  RPG)  kann  ihnen  nicht  entgegengehalten  werden,  da  sie  nicht  mit

einer  Anpassung  der  SBV  rechnen  mussten,  nachdem  die  Bebauung  des

Perimeters entsprechend den SBV weitgehend realisiert ist und kurz vor dem

Abschluss  steht.  Die  einer  Plananpassung  entgegenstehenden  Interessen

der  Rechtssicherheit  und des Vertrauens in die  Planbeständigkeit erschei-

nen derart gewichtig, dass eine Plananpassung von vornherein ausgeschlos-

sen ist. Damit ist nicht von einer erheblichen Veränderung der Verhältnisse

auszugehen, die eine Überprüfung der SBV als geboten erschienen liesse

(vgl.  Tanquerel,  N.  33  f.  zu  Art.  21  RPG  mit  Hinweis  auf  BGE  140  II  25,

E. 3.2).

Die akzessorische Überprüfung der SBV ist somit abzulehnen.

6.1.

Die  Rekurrentin  moniert,  die  Vorinstanz  habe  bei  ihrem  Bauentscheid  auf

einen Umweltverträglichkeitsbericht abgestellt, der in den Baugesuchsakten

nicht vorhanden gewesen sei. Weiter habe die Vorinstanz nicht begründet,

weshalb keine neue UVP durchzuführen sei und dadurch das rechtliche Ge-

hör der Rekurrentin verletzt.

Weiter verletze die Vorinstanz die Begründungspflicht, denn der angefoch-
tene Entscheid enthalte keine Erwägungen zur Frage, ob die Voraussetzun-

gen für das Abweichen vom Bebauungs- und vom Freiraumkonzept (Art. 4

Abs. 2 SBV) gegeben seien.

Sodann habe die Vorinstanz den von der Baubewilligung Betroffenen vor ih-

rem Entscheid das rechtliche Gehör nicht gewährt. Das rechtliche Gehör im

Baubewilligungsverfahren stehe auch den legitimierten Nachbarn zu. Daran
ändere  nichts,  dass  das  Zürcher  Baurecht  kein  Einwendungs-  oder  Ein-

spracheverfahren kenne.

R1S.2023.05121

Seite 17

6.2.1.

Aus dem in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) verankerten Anspruch

der Betroffenen auf rechtliches Gehör ergibt sich als Teilgehalt auch die Be-

gründungspflicht. An die Begründungsdichte von Baubewilligungen sind in-

sofern keine hohen Anforderungen zu stellen, als dabei eine Baueingabe zu

beurteilen  ist,  welche  alle  erforderlichen  Unterlagen  zu  enthalten  hat.  Die

massgeblichen Sachumstände ergeben sich daher weitgehend aus der Bau-

eingabe, weshalb mangels anderweitiger Anordnung im baurechtlichen Ent-

scheid von der baueingabegemässen Bewilligung des Vorhabens auszuge-

hen ist. Die Begründung eines baurechtlichen Entscheids genügt den Anfor-

derungen von Art. 29 Abs. 2 BV, wenn der Betroffene in die Lage versetzt

wird, dessen Tragweite zu beurteilen.

Die  Aufhebung  der  Baubewilligung  zufolge  fehlender  bzw.  ungenügender

Begründung fällt  namentlich  dann  in  Betracht,  wenn  die  Anfechtung  durch

den Begründungsmangel erheblich erschwert wurde und dieser Mangel im

Rekursverfahren nicht geheilt werden konnte. Ein Grund zur Aufhebung liegt

alsdann  auch  vor,  wenn  der  Begründungsmangel  auf  eine  ungenügende

Sachverhaltsabklärung (§ 7 VRG)  schliessen lässt.  Schliesslich  kann auch

die  sich  in  der  inexistenten  bzw.  ungenügenden  Begründung  manifestie-

rende  fehlende  Wahrnehmung  des  Beurteilungsspielraums durch  die  Bau-

behörde  einen  Rückweisungsgrund  bilden  (BRGE  II  Nr.  0301/2011  vom

20. Dezember 2011 in BEZ 2012 Nr. 16, www.baurekursgericht-zh.ch).

6.2.2.

Das streitbetroffene Bauvorhaben ist nicht UVP-pflichtig, was die Vorinstanz

in  den  Erwägungen  unter  Buchstabe  N.a  bis  N.e  des  angefochtenen  Be-

schlusses hinreichend begründet hat (weniger als 500 Abstellplätze für Mo-

torwagen,  Ziff.  11.4.  Verordnung  über  die  Umweltverträglichkeitsprüfung
[UVPV]). Dementsprechend mussten die Baugesuchsunterlagen keinen Um-

weltverträglichkeitsbericht  (UVB)  enthalten.  Demgegenüber  wurde  für  die

Festsetzung der SBV im Jahr 2003 eine Umweltverträglichkeitsprüfung vor-

genommen (act. 17.9). Die Vorinstanz erwog, mit dem Einhalten der Vorga-

ben der SBV werde eine erneute UVP hinfällig. Eine Verletzung der Begrün-

dungspflicht ist nicht auszumachen und eine solche liegt insbesondere nicht

darin,  dass  die  Rekurrentin  in  ihrer  Rekursschrift  eine  andere  Auffassung

vertritt (was aber immerhin zeigt, dass es ihr trotz der angeblich ungenügen-

den Begründung möglich war, eine gegenteilige Auffassung vorzubringen).

R1S.2023.05121

Seite 18

Soweit die Rekurrentin rügt, die Vorinstanz hätte beurteilen müssen, ob sich

die Auswirkungen des Bauvorhabens auf den Planperimeter innerhalb des

Rahmens des bei Erlass der SBV Erwarteten liegen, macht sie eine ungenü-

gende Sachverhaltsabklärung geltend. Eine solche liegt nicht vor. Zu prüfen

war, ob sich das Bauvorhaben an den Rahmen der SBV hält und nicht zu

einer wesentlichen Änderung im Sinne von Art. 2 des UVPV führt, was ge-

gebenenfalls eine erneute UVP erforderlich machen würde. Aus den Erwä-

gungen unter Buchstabe N.c und N.e des angefochtenen Beschlusses ergibt

sich klar, dass die Baubehörde dies geprüft hat.

Die monierte fehlende Begründung für das angebliche Abweichen vom Be-

bauungs- und vom Freiraumkonzept (Art. 4 Abs. 2 SBV) hinderte die Rekur-

rentin offensichtlich nicht daran, die Verletzung der Konzepte einlässlich zu

beanstanden. Insofern fällt eine Aufhebung der Baubewilligung zufolge feh-

lender Begründung ausser Betracht.

6.2.3.

Die Gewährung des rechtlichen Gehörs verlangt im Allgemeinen, dass Be-

troffene  vor  Erlass  eines  in  ihre  Rechtsstellung  eingreifenden  Entscheides

durch  die  zuständige  Behörde  zum  frühestmöglichen  Zeitpunkt  anzuhören

sind. Welcher Zeitpunkt dies ist, hängt jedoch von der Ausgestaltung und der

Art des Verfahrens ab. So wird den betroffenen Dritten im Einspracheverfah-

ren die Möglichkeit der Stellungnahme nach Auflage der Gesuchsakten, aber

vor dem Entscheid der Behörde gewährt (BGr 1C_347/2021 vom 6. Septem-

ber 2022, E. 2.3.; BGr 1C_77/2013 vom 19. Juli 2013, E. 3.4.).

Im Einspracheverfahren können die Nachbarn Einwände gegen das Bauvor-

haben vorbringen; die Gemeinde nimmt dazu im Einsprache- oder im Bau-

bewilligungsentscheid Stellung und begründet ihren Entscheid. Dies ermög-
licht  es  den  Einsprechern  (bzw.  im  Fall  des  Bauabschlags  der  Bauherr-

schaft), den Entscheid der Gemeinde nachzuvollziehen und ihn gegebenen-

falls sachgerecht anzufechten. Dagegen kennt der Kanton Zürich kein förm-

liches Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG); das Rekursrecht der Nach-

barn hängt nur (aber immerhin) davon ab, dass sie rechtzeitig die Zustellung

des  baurechtlichen  Entscheids  verlangen  (§§  315  ff.  PBG).  Die  Nachbarn

können  bereits  mit  ihrem  Begehren  Einwendungen  erheben,  müssen  dies

aber nicht. Dies führt dazu, dass die Gewährung des rechtlichen Gehörs und

die Begründung eines Bauentscheids z.T. in das Rekursverfahren verlagert

R1S.2023.05121

Seite 19

werden  und  die  (vollständige)  Begründung  des  Bauentscheids  erst  in  der

Rekursantwort der  Gemeinde  nachgeschoben  wird  (BGr  1C_53/2013 vom

7. Mai 2013, E. 5.3.).

Das Bundesrecht schreibt kein gemeindeinternes Einspracheverfahren vor,

auch wenn dies in den meisten Kantonen so praktiziert wird; eine entspre-

chende Pflicht ergibt sich auch nicht aus Art. 29 Abs. 2 BV. Es genügt, dass

das Baurekursgericht den Bauentscheid – mit Blick auf die Einwendungen

legitimierter Dritter – frei überprüfen kann (vgl. § 20 Abs. 1 VRG). Es ist somit

nicht erforderlich, dass die Baubehörden vor dem Erlass von Bauentschei-

den allfällig betroffenen Dritten förmlich das rechtliche Gehör gewähren müs-

sen (VB.2023.00209 vom 21. Dezember 2023, E. 3, mit weiteren Hinweisen).

Mithin wurde das rechtliche Gehör der Rekurrentin im Baubewilligungsver-

fahren nicht verletzt.

7.1.

Die Rekurrentin rügt eine Verletzung der Koordinationspflicht (Art. 25a RPG).

Die Bauherrschaft werde im angefochtenen Beschluss aufgefordert, Unter-

lagen im Zusammenhang mit dem Bau von Anschlussgeleisen zu überarbei-

ten bzw. zu ergänzen und dem Bundesamt für Verkehr (BAV) zur Prüfung

vorzulegen.  Ausserdem  werde  verfügt,  dass  mit  den  Arbeiten  im  Gleisbe-

reich erst nach positiver Beurteilung der Unterlagen durch das BAV begon-

nen werden dürfe (Erwägung Buchstabe C.b.). Erstens fehle im Entscheid-

Dispositiv eine entsprechende Auflage. Zweitens verletze diese Behandlung

des Sachverhalts die Koordinationspflicht (Art. 25a RPG).

Sodann fehle für die Einbauten im Grundwasserleiter die notwendige Kon-
zession; es sei ein Konzessionsverfahren durchzuführen (§§ 38 ff. und § 70

Abs. 1 Wasserwirtschaftsgesetz [WWG]) und mit den anderen für die Bau-

bewilligung erforderlichen Verfahren zu koordinieren.

Weiter sei das Bauareal im Prüfperimeter für Bodenverschiebungen (PBV)

vermerkt. Demnach gebe es Hinweise auf Schwermetallbelastungen des Bo-

dens, welche über dem Richtwert gemäss Verordnung über Belastungen des

Bodens (VBBo) liegen würden. Für die gesetzeskonforme Verwertung bzw.

Entsorgung von Aushubmaterial aus solchen Flächen müsse vorgängig die

R1S.2023.05121

Seite 20

tatsächliche Belastung erhoben werden. Aus dem Bauentscheid und der Ge-

samtverfügung ergebe sich kein Hinweis darauf, dass das Thema behandelt

worden sei, ebenso wenig finde sich eine Auflage, wonach die tatsächliche

Belastung erhoben werden müsse.

Schliesslich müsse  von  Nationalstrassen im Gebiet  von Städten ein  Bauli-

nienabstand von 20 bis 25 m eingehalten werden (Art. 13 Abs. 1 lit. d NSV).

Diese Baulinien seien in den Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentums-

beschränkungen aufzunehmen (Art. 13a NSV). Für die Bewilligung von Bau-

vorhaben innerhalb der Baulinien sei das ASTRA zuständig (Art. 30 Abs. 1

NSV). In den Akten befinde sich keine Bewilligung des ASTRA, obwohl die

F-Strasse und damit der Knoten mit der E-Strasse verändert und der Umge-

bungsplan (Plan PX-101 Situation Umgebung Baueingabe) einige Verände-

rungen innerhalb der Verkehrsbaulinien vorsehe. Auch dieses Verfahren sei

demnach nicht mit dem Baubewilligungsverfahren koordiniert.

7.2.1.

Das Bürogebäude P 1 kommt in unmittelbarer Nähe eines Anschlussgeleises

zu liegen. Deshalb hat die Baubehörde vor ihrem Entscheid das Gesuch dem

BAV zur Prüfung zu unterbreiten, ob die eisenbahnrechtlichen Bestimmun-

gen  eingehalten werden  (Art. 13 Abs.  2 Gütertransportgesetz  [GüTG],  Art.

30  Abs.  1  Gütertransportverordnung  [GüTV]).  Das  BAV  holt  bei  der  Infra-

strukturbetreiberin  eine  eisenbahnrechtliche  Stellungnahme  ein.  Gestützt

darauf  gibt es  seine  Stellungnahme ab  (Art. 13  Abs.  3  GüTG). Die  betref-

fende Stellungnahme liegt noch nicht vor, der Bauentscheid wurde entgegen

Art. 13 Abs. 2 GüTG dennoch erlassen. Gemäss Auflage in Dispositivziffer

III.B.1.d ist der Baubehörde vor Baubeginn durch das BAV eine Bestätigung

über die Erfüllung der Auflage gemäss Erwägung lit. C.b. einzureichen.

Das  Gebäude  P  1  kommt  mit  seiner  südlichen  Ecke  bis  ca.  4,5  m  an  die

Gleisachse  heran.  Damit  liegt  es  klar  ausserhalb  des  Lichtraumprofils  der

Bahn  und  des  von  Neubauten  zu  Geleisen  einzuhaltenden  Abstandes

(Art. 18  und  Anhang  1  Eisenbahnverordnung  [EBV]  sowie  diesbezügliche

Ausführungsbestimmungen 

zur 

Eisenbahnverordnung 

[AB-EBV],

www.bav.admin.ch). Es kann  somit  davon ausgegangen  werden,  dass die

Bewilligungsfähigkeit  des  Bauvorhabens  nicht  in  Frage  gestellt  ist  und  ein

eisenbahnrechtlich einwandfreier Zustand gegebenenfalls mit untergeordne-

ten Anpassungen erreicht werden kann. Es ist daher nicht zu beanstanden,

R1S.2023.05121

Seite 21

dass die endgültige Prüfung durch das BAV in einem nachgelagerten Ver-

fahren erfolgt.

7.2.2.

Für die temporäre Grundwasserabsenkung während der Bauarbeiten hat die

Baudirektion,  Amt  für  Abfall,  Wasser,  Energie  und  Luft  (AWEL),  mit  Ge-

samtverfügung vom 22. Dezember 2022, Dispositivziffer I.2., die Bewilligung

gemäss § 70 Abs. 3 WWG erteilt (s. auch Ziff. 1.5.3. Anhang zur Bauverfah-

rensverordnung [BVV]). Für die geplanten Einbauten in den Grundwasser-

träger  bedarf  es  demgegenüber  keiner  wasserrechtlichen  Konzession  im

Sinne von § 70 Abs. 1 WWG, da weder Grundwasserentnahmen noch nach-

haltige Eingriffe oder Veränderungen innerhalb des Grundwasserleiters er-
folgen. Dies zumal 747 m3 neuen Einbauten 766 m3 Rückbauten gegenüber-
stehen  und  die  natürliche  Grundwasser-Durchflusskapazität  bei  Hochwas-

serverhältnissen vollständig und dauerhaft erhalten bleibt (s. Gesamtverfü-

gung  der  Baudirektion,  S.  3,  und  Dispositivziffer  I.1.b).  Die  Einbauten  im

Grundwasserträger  wurden  in  der  Gesamtverfügung  der  Baudirektion  ge-

prüft und unter Nebenbestimmungen bewilligt. Einer weiteren, koordinations-

pflichtigen Bewilligung bzw. Konzession bedarf es nicht.

7.2.3.

Die Bewilligung in Bezug auf die Lage des Baugrundstücks im Perimeter ge-

mäss Kataster der belasteten Standorte (Ziff. 1.7.1. Anhang BVV) liegt mit

der Gesamtverfügung der Baudirektion vom 22. Dezember 2022 vor. Sie ent-

hält Auflagen zur Entsorgung belasteter Bauabfälle. Ob die Baudirektion den

diesbezüglichen  Sachverhalt  hinreichend abgeklärt  hat  (Ermittlung  der tat-

sächlichen Belastung) ist keine Frage der Koordinationspflicht, sondern der

materiellen Richtigkeit der altlastenrechtlichen Bewilligung. Darauf wird bei

der entsprechenden Rüge zurückzukommen sein (E. 22.2.).

7.2.4.

Im fraglichen Abschnitt der E-Strasse existiert keine Nationalstrassenbauli-

nie im Sinne des Bundesgesetzes über die Nationalstrassen (NSG). Es han-

delt  sich  um  eine  Verkehrsbaulinie  (TBA  Nr.  548/1998)  nach  kantonalem

Recht (§ 96 Abs. 2 lit. a PBG). Sie hält den Minimalabstand von 20 m von

der Strassenachse gemäss Art. 13 Abs. 1 lit. d NSV ein und dient der Siche-

rung der geplanten Nationalstrasse III. Klasse SN 1.4.1. (Verfügung Nr. 548

der  Baudirektion  vom  28.  Januar  1998  betreffend  die  Aufhebung  und

R1S.2023.05121

Seite 22

Neufestsetzung von Verkehrsbaulinien an der E-Strasse S-14 und G-Brücke

S-10,  www.oerebdocs.zh.ch).  Nationalstrassenbaulinien  können  erst  nach

Genehmigung der Ausführungsprojekte festgelegt werden (Art. 22 NSG). Die

E-Strasse  gilt  im  fraglichen  Abschnitt  als  kantonale  Hauptverkehrsstrasse

(Staatsstrasse) und nicht als Nationalstrasse (s. GIS, Karte Strassennetz).

Für Bauten und Anlagen an dieser Staatsstrasse ist demnach die städtische

Baubehörde  zuständig  (Ziff.  1.1.1.  Anhang  BVV);  eine  Bewilligung  des

ASTRA ist nicht erforderlich.

8.1.

Die Rekurrentin moniert, die beiden geplanten Gebäude würden das Bebau-

ungskonzept der SBV verletzen, welches fünf verschieden grosse und nicht

drei gleich grosse Baukörper vorsehe. Die Voraussetzungen für ein Abwei-

chen vom Bebauungskonzept gemäss Art. 4 Abs. 2 SBV seien nicht erfüllt.

Fünf Baukörper hätten eine gewisse Leichtigkeit und mehr Durchsichten er-

möglicht. Zudem wären dadurch mehr Freiflächen zwischen den einzelnen

Gebäuden entstanden, was der Qualität des Areals zugutekomme. Das Pro-

jekt der Rekursgegnerin, welches drei gleich grosse, quadratische Baukuben

vorsehe,  sei  schon  deshalb  keine  "gleichwertige  Lösung",  weil  dadurch  in

erster Linie Freiflächen verloren gehen würden. Das Quartier sei bereits stark

versiegelt, Raum zu verweilen gebe es kaum. Dazu komme, dass durch die

(proportional) relativ geringen Gebäudeabstände das städtebaulich wichtige

Ziel der Öffnung der ehemaligen Industriebauten nicht erreicht werde: eine

Transparenz in die Tiefe der Areale. Die monotone Gebäudereihe wirke ent-

lang der E-Strasse abweisend und schliesse das M Areal vom öffentlichen

Raum ab.

Der Planungsbericht (act. 17.6, S. 7) halte spezifisch bezüglich des Baufel-
des 7 folgendes fest: "Auf dem B-Areal eine die Setzung der Gebäude als

freistehende Bauwerke, die von allen Seiten für den Fahrverkehr zugänglich

sind  charakteristisch. Gebäudetypologie: kompakte "Pilzhäuser"  mit durch-

gehender Schafthöhe, Überbauung mindestens auf drei Seiten auskragend.

Die skulpturale Fassung betont die Eigenständigkeit der Gebäude". Das ge-

plante Projekt habe damit nichts gemein.

R1S.2023.05121

Seite 23

8.2.

Die kommunale Baubehörde entgegnet, in den Erläuterungen zum Plan des

Bebauungskonzeptes (Richtlinien, S. 4) werde explizit festgehalten, dass der

Plan  eine  Möglichkeit  der  Umsetzung  des  Bebauungskonzeptes  darstelle.

Es handle sich – so die Vorinstanz weiter – um Richtlinien, welche die Be-

bauungsmöglichkeiten  zwar  in  eine  Richtung  lenkten,  ein  starres  Bebau-

ungsziel werde allerdings nicht festgelegt. Das Bebauungskonzept zeichne

sich gerade durch seine grosse Flexibilität und Offenheit aus. Dieser Grund-

satz des Abweichens werde in den Erläuterungen bzw. den Präzisierungen

zu den Teilgebieten 5 und 7 mitunter explizit ausformuliert, indem die Anzahl

und Grösse der Baukörper nicht vorgegeben würden (Richtlinien, S. 6). Die

Gebäude P 1 und P 3 verletzten das Bebauungskonzept nicht. Im Übrigen

sei auch in den Teilgebieten 1, 2, 5 und 6 der Bebauungsplan nicht eins zu

eins übernommen (bzw. danach gebaut) worden. Die bisherigen, bewilligten

Projekte hätten mit gleichwertigen Lösungen das Bebauungskonzept erfolg-

reich umsetzen können.

8.3.

Der Planungsbericht  nach Art. 47  der  Raumplanungsverordnung dient der

Information und ist nicht rechtsverbindlich. Er ist, anders als die Bestimmun-

gen der SBV, die Richtlinien und der Plan im Massstab 1:1000 nicht Bestand-

teil  der  Sonderbauvorschriften  (Art.  2  SBV).  Dem  Planungsbericht  kommt

analog  zu  den  Gesetzesmaterialien  lediglich eine  Verbindlichkeit  im  Sinne

einer Auslegungshilfe zu. Er ist nicht eigentlicher Bestandteil des Nutzungs-

plans, sondern Teil der zugehörigen Entscheidungsgrundlage. Sein Stellen-

wert ist vergleichbar mit dem Bericht über die Mitwirkung und dem Bericht

über die Einsprachen. Er richtet sich gemäss Art. 47 Abs. 1 RPV nur an die

Genehmigungsbehörden. Er muss von den Stimmberechtigten nicht geneh-

migt  werden  (Rudolf  Muggli,  Praxiskommentar  RPG:  Nutzungsplanung,
2016, Vorbemerkungen, N 51).

Von den Richtlinien darf vorbehältlich der Bestimmungen der Sonderbauvor-

schriften aus wichtigen Gründen abgewichen werden. Die baurechtliche Be-

willigung  solcher Abweichungen  setzt  voraus,  dass  insgesamt  eine zumin-

dest gleichwertige Lösung erzielt und dies in geeigneter Weise sichergestellt

wird (Art. 4 Abs. 2 SBV).

R1S.2023.05121

Seite 24

In Bezug auf die vorliegend strittige Aufgliederung der Baukörper wird in den

Richtlinien festgehalten, der betreffende Plan stelle eine Möglichkeit der Um-

setzung des Bebauungskonzepts dar. Für die Teilgebiete 5 und 7 wird die

Anzahl und Grösse der Baukörper ausdrücklich nicht vorgegeben. Es solle

weder gegen die E-Strasse noch gegen das Arealinnere eine durchgehende

Gebäudeflucht entstehen (Richtlinien, S. 4 und 6).

Im Teilgebiet 7 sind drei gleich grosse Gebäude vorgesehen, wobei das mitt-

lere (P 2) bereits erstellt ist. Die Richtlinien lassen Raum für eine Aufteilung

in diese drei Volumen, da die Anzahl und Grösse der Baukörper explizit nicht

vorgegeben werden und wie verlangt auch keine durchgehende Gebäude-

flucht entsteht. Sodann orientieren sich die (nahezu) quadratischen Gebäu-

degrundrisse und die Setzung der Gebäude entlang der E-Strasse stark am

Bebauungskonzept.  Es liegt somit keine Abweichung  vom Bebauungskon-

zept im Sinne von Art. 4 Abs. 2 SBV vor, vielmehr bewegt sich das Vorhaben

im Rahmen des Bebauungskonzepts und es steht auch nicht im Widerspruch

zur Beschreibung des Bebauungskonzepts in Ziff. 3.2. des Planungsberichts

nach Art. 47 RPV.

Die Rüge erweist sich demnach als unbegründet.

9.1.

Die  Rekurrentin  rügt  eine  Verletzung  des  Freiraumkonzepts.  Dieses  sehe

zwischen  den  fünf  Baukörpern  an  der  E-Strasse  und  zur  D-Strasse  hin

"strukturierte Hartflächen" vor. Aus dem Planungsbericht ergebe sich auch

ein Bild, wie der Freiraum auszusehen habe. Dabei sei zu beachten, dass

die  Sonderbauvorschriften  davon  ausgehen  würden,  dass  das  öffentliche

Parkhaus und die Parkplätze für die Betriebsfahrzeuge wegfallen: "Der Be-
reich von B ist wie eine Platte aus Asphalt und Beton ausgebildet. Es werden

keine besonderen Fahrspuren für Personenwagen und Lastkraftwagen aus-

geschieden. Einzig die Gebäude selbst und die grossen, langgezogenen Be-

cken unterteilen die Aussenräume. Zusätzlich werden diese Becken mit ver-

schiedenen Wasserspielen aktiviert, welche ein Rauschen erzeugen sollen,

das von den Wänden und Untersichten der umgebenden Häuser zurückge-

worfen  und  verstärkt  wird"  (Planungsbericht,  S.  8).  Vom  Freiraumkonzept

nach Art. 4 SBV dürfe nur aus wichtigen Gründen abgewichen werden und

R1S.2023.05121

Seite 25

nur,  wenn  insgesamt  eine  zumindest  gleichwertige  Lösung  erzielt  werde  -

was bei weitem nicht erreicht werde.

9.2.

Die Baubehörde hält dem entgegen, wie das Bebauungskonzept lasse auch

das  Freiraumkonzept  als  Gestaltungsidee  gleichwertige  Lösungen  zu.  Im

Bauentscheid (Erw. G lit. j) werde erwähnt, dass sich das Umgebungskon-

zept auf das Freiraumkonzept abstütze, der Idee des durchgehenden Stadt-

bodens Rechnung getragen werde und die Umgebung durchgängig bleibe.

Darüber hinaus gehe die Umgebungsgestaltung – wie von der Rekurrentin

implizit gefordert – unter anderem mit Baumpflanzungen vorbildlich auf die

aktuellen  klimatischen  Entwicklungen  ein,  um  auf  diese  Weise  beispiels-

weise die Hitze zu mindern oder Schatten zu generieren. Die Erläuterungen

zum Freiraumkonzept zeigten somit auf, in welche Richtung die Charakteri-

sierung  der  verschiedenen  Bereiche  ziele  (Richtlinien,  S.  7).  Dieses  Ziel

werde mit dem vorliegenden Umgebungskonzept erreicht.

9.3.

Zur Bedeutung des Planungsberichts kann auf die Ausführungen oben ver-

wiesen  werden.  In  den  massgebenden  Richtlinien  zu  den  Sonderbauvor-

schriften  wird  das  Freiraumkonzept  wie  folgt  umschrieben:  Wichtig  sei  die

Umsetzung  einer  durchgehenden  Gestaltungsidee  für  den  Freiraum.  Der

Aussenraum des ganzen M-Areals Plus sei als Raumkontinuum ausgebildet,

Strassenräume  und  Plätze  würden  sich  von  Fassade  zu  Fassade  dehnen

und  weder  Randsteine  noch  Kanten  aufweisen.  Die  Grundstücksgrenzen

würden sich nicht im Bodenbelag abzeichnen. Die Idee des durchgehenden

Stadtbodens, bei dem die einzelnen Bereiche ihre jeweils eigene und spezi-

fische Ausformulierung und Identität erhalten würden, sei die Basis für das

Freiraumkonzept. Sodann wird mit einer Beschreibung von Oberflächen, Be-
pflanzung, Entwässerung, Möblierung und Beleuchtung gezeigt, "in welche

Richtung die Charakterisierung der verschiedenen Bereiche" ziele. Zum Be-

reich entlang der E-Strasse wird festgehalten, dieser sei räumlich gesehen

eine Erweiterung des Verkehrsraums, in welche Einzelbauten gesetzt seien.

Bei aller räumlichen Kontinuität gebe es Unterschiede und feine Abgrenzun-

gen zwischen Areal und Strassenraum: einerseits auf der Ebene der Ober-

flächengestaltung mit einer Strukturierung der Hartfläche z.B. durch Entwäs-

serungsfugen, andererseits  räumlich  und akustisch durch präzise gesetzte

Wasserbecken.  Mit  der  Beleuchtung  werde  die  skulpturale  Fassung  der

R1S.2023.05121

Seite 26

Baukörper betont. Im Plan zum Freiraumkonzept werden die Aussenflächen

im Teilgebiet 7 als "strukturierte Hartfläche" ausgewiesen.

Die Rekurrentin legt nicht dar, inwiefern die geplante Umgebungsgestaltung

vom Freiraumkonzept abweichen soll. Der Planungsbericht, auf den sie sich

stützt, ist wie gesagt nicht verbindlich. Das Freiraumkonzept gibt den oben

beschriebenen konzeptionellen Rahmen vor, macht aber keine verbindlichen

Vorgaben, wie die Freiräume im Detail auszugestalten sind. Es wird lediglich

aufgezeigt, "in welche Richtung die Charakterisierung der verschiedenen Be-

reiche" zielt. Wenn im streitbetroffenen Projekt auf die im Freiraumkonzept

enthaltenen Wasserbecken verzichtet wird, liegt darin ebenso wenig eine Ab-

weichung  vom  Konzept wie  darin, dass  stattdessen  Elemente wie  Bäume,

Sitzbänke, Tische und Stühle vorgesehen sind, die im Plan zum Freiraum-

konzept nicht ersichtlich sind.

Die Rüge erweist sich als unbegründet.

10.1.

Die  Rekurrentin  ist  der  Auffassung,  die  Einstellhalle  für  die  Betriebs-LKW,

welche im Erdgeschoss des "P 3" geplant sei, sei mit der Wohnnutzung in

diesem Gebäude nicht vereinbar und darum nicht zonenkonform. Es seien

Wohnungen  und  höchstens  mässig  störende  Nutzungen  gestattet  (Art.  5

Abs. 1 SBV; siehe auch Art. 18a Abs. BZO). Die auf den Bauparzellen vor-

gesehenen Bauten und Anlagen verursachten erheblichen Logistikverkehr.

Bei 80 Zufahrten mit LKW und 80 Zufahrten mit Lieferwagen am Tag (also

160 Zu- und nochmals 160 Wegfahrten) sowie 70 Zu- und Wegfahrten in der

Nacht handle es sich nicht um einen mässig störenden Betrieb, der mit einer

Wohnnutzung vereinbar sei.

Das Haus P 3 solle zudem als Start- und Endpunkt für Zügelaufträge in der

Stadt Zürich und für Versorgungsfahrten in der Stadt Zürich dienen. Das Ver-

kehrsaufkommen werde demnach nicht auf (tagsüber) 160 Zu- und Wegfahr-

ten beschränkt, sondern wesentlich höher sein. Im Übrigen bestehe in Bezug

auf die Anzahl Zu- und Wegfahrten beim Gebäude P 3 gemäss Erwägung

E.o. im angefochtenen Bauentscheid eine Unstimmigkeit, die zu klären sei

(deutlich mehr Weg- als Zufahrten).

R1S.2023.05121

Seite 27

Darüber hinaus bestünden zu Recht Vorbehalte zur Verkehrssicherheit: Das

Schulhaus "E" an der E-Strasse 104 befinde sich ca. 50 m vom Gebäude P

3 entfernt. Die im Gebäude P 3 wohnenden Kinder müssten auf ihrem Schul-

weg die F-Strasse überqueren. Diese Strasse sei mit täglich mindestens 160

Fahrten mit grossen, schweren Fahrzeugen für Kinder gefährlich.

10.2.

Die  Vorinstanz  entgegnet,  die  Parkierungsanlage,  die  Anlieferung  und  die

haustechnischen Anlagen würden die Planungswerte einhalten. Der Betrieb

dieser Anlagen sei zonenkonform. Auch betreffend den Strassen- und Eisen-

bahnlärm  seien  die  gesetzlichen  Belastungsgrenzwerte  eingehalten.  Das

Projektareal liege in einer Zentrumszone Z6 mit einem tiefen Mindestwohn-

anteil von 16 %, der in den SBV für das Teilgebiet 7 auf 19 % und damit auf

ein immer noch eher geringes Mass angehoben worden sei. Auch aus dem

Nutzungskonzept gemäss den Richtlinien gehe hervor, dass die Wohnnut-

zung nicht im Teilgebiet 7 konzentriert werden solle. Dieser Baubereich sei

deshalb nicht vergleichbar mit einer typischen Wohn- und Gewerbe-Misch-

zone mit einem hohen Wohnanteil. Die Abstellplätze (12 LKW- und 21 Lie-

ferwagenparkplätze) befänden sich im Gebäudeinneren des Gebäudes P 1

(recte P 3), weshalb von der Anlage höchstens geringfügige Störungen aus-

gehen würden. Die Wohnnutzungen befänden sich im Gebäude P 3.

Die  zu  querende F-Strasse  verfüge  über einen mit einer Lichtsignalanlage

gesicherten  Fussgängerstreifen,  welcher  überdies  mittig  eine  Fussgänger-

schutzinsel aufweise. Die Situation sei sehr übersichtlich und für städtische

Verhältnisse keineswegs ungewöhnlich. Eine Gefährdung von Schulkindern

bestehe nicht.

10.3.
Die private Rekursgegnerin führt aus, bei den im Erdgeschossplan (verkehr-

liche Erschliessung) angegebenen Fahrten handle es sich um die lärmtech-

nisch  maximal  mögliche  Zahl  der  Fahrten  und  nicht  um  die  tatsächlich  zu

erwartenden Fahrten. Es würden zwölf LKW und 21 Lieferwagen im Einsatz

sein (s. Pläne zur Parkierung). Gemäss Betriebskonzept würden diese Fahr-

zeuge am Morgen den Standort verlassen und im Verlauf des Nachmittags

resp.  am  Abend  an  den  Standort  zurückkehren.  Es  werde  nachgewiesen,

dass  die  Lärmschutzverordnung  auch  dann  eingehalten  werde,  wenn  alle

Fahrzeuge den Standort vor 7 Uhr verliessen. Ebenso gelte dies, wenn sie

R1S.2023.05121

Seite 28

in Ausnahmefälle dann auch erst nach 19 Uhr zurückkehren würden. Entge-

gen  der  rekurrentischen  Darstellung  würden keine  Unstimmigkeiten vorlie-

gen. Angesichts der Anzahl Abstellplätze und üblicherweise einem Umzugs-

auftrag pro Fahrzeug pro Tag sei nicht annähernd mit 80 Fahrten zu rechnen,

sondern in der Regel mit 33 Zu- und Wegfahrten (Umzüge) und lediglich ein-

zelne von S kommende  Versorgungsfahrten.  Bei  Letzteren handle es  sich

um Fahrten, bei welchen von den Lagern in S Materialien angeliefert würden,

welche am nächsten Tag mit den kleineren Fahrzeugen verteilt würden, oder

um Fahrten zur Abholung von Materialien (in der Regel Möbel und Einrich-

tungen), welche  nach S in  die  Möbelaufbereitung  oder  ins  Lager  gebracht

würden.

Zur Verkehrssicherheit für Kinder bringt die private Rekursgegnerin vor, die

Ausfahrt aus der F-Strasse in die E-Strasse werde mittels Lichtsignalanlage

geregelt. Ebenso verfüge der Knoten über eine Fussgängerampel. Die Kin-

der könnten die F-Strasse auf dem Fussgängerstreifen sicher queren.

10.4.1.

Im ganzen Planungsgebiet der Sonderbauvorschriften sind Wohnungen und

höchstens mässig störende Nutzungen gestattet (Art. 5 Abs. 1 SBV). Im Teil-

gebiet 7 ist ein Mindestwohnanteil von 19 % vorgeschrieben (Art. 8 Abs. 1

SBV). Bei Art. 5 Abs. 1 SBV handelt es sich um kompetenzgemäss erlasse-

nes kommunales Recht, dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen

Bewilligungsbehörde obliegt. Zudem sind die örtlichen Verhältnisse zu wür-

digen. Eine vertretbare Auslegung durch die kommunalen Behörden ist da-

her von den Rechtsmittelinstanzen zu respektieren. Dies setzt jedoch eine

nachvollziehbare Begründung voraus.

10.4.2.
Werden mässig störende Betriebe in einer Wohnzone mit Gewerbeerleichte-

rung gestattet, ist ein deutlich höheres Konfliktpotenzial hinzunehmen als in

reinen Wohnzonen. Ausgeschlossen sind hingegen Betriebe, die gegenüber

der  Wohnnutzung  ein so erhebliches  Konfliktpotenzial aufweisen,  dass sie

nach allgemeiner Erfahrung ein erträgliches Wohnen weitgehend verunmög-

lichen und deshalb in der Regel nur in reinen Gewerbe- oder Industriezonen

zugelassen sind. Stark störende Betriebe und solche, die unverhältnismäs-

sigen Verkehr auslösen, sind hingegen nach § 52 Abs. 3 PBG nicht zulässig.

R1S.2023.05121

Seite 29

Als mässig störend gelten beispielsweise übliche Handwerks- und Gewerbe-

betriebe,  aber  auch  schon  kleinere  industrielle  Betriebe,  Schreinereien,

Schlossereien, das Autogewerbe usw. Diese Betriebskategorie weist in aller

Regel  recht  lebhaften  Motorfahrzeugverkehr  auf.  Auch  aus  den  Betrieben

selbst sind sehr oft Immissionen hör- oder riechbar. Es handelt sich aber um

Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und

Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages

beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten. Die Vorschrift dient u.a.

dazu, die Eignung des Gebiets zu Wohnzwecken zu erhalten. Sie dient ei-

nem  Ruhebedürfnis  der  Wohnbevölkerung,  dem  die  Zuordnung  zu  den

massgeblichen  Empfindlichkeitsstufen  nicht  gerecht  wird.  So  verlangt  der

Wohnzweck am Wochenende und an Feiertagen nach Ruhepausen, die sich

nicht auf den Lärm beschränken, sondern etwa auch den Mehrverkehr be-

treffen.

Bezüglich der im Hinblick auf die erlaubten Lärmeinwirkungen üblichen und

seit je getroffenen (typisierten) Differenzierung zwischen nicht, mässig und

stark störendem Gewerbe kommt seit dem Inkrafttreten des Umweltschutz-

gesetzes vom 7. Oktober 1983 und der Lärmschutz-Verordnung vom 15. De-

zember  1986  dem  kantonalen  und  kommunalen  Recht  keine  selbständige

Bedeutung mehr zu. Die Zulässigkeit von Betrieben richtet sich heute unter

lärmschutzrechtlichen Aspekten ausschliesslich nach dem Umweltschutzge-

setz und seinen Ausführungsbestimmungen. Soweit es um raum- und orts-

planerische Anliegen geht, haben die erwähnten Kategorien von Betrieben

ihre Bedeutung indessen nicht verloren. Berücksichtigt werden können na-

mentlich  auch  ideelle  Immissionen,  das  heisst  Einwirkungen,  welche  das

seelische Empfinden verletzen beziehungsweise unangenehme psychische

Eindrücke erwecken.

Enthält die Bau- und Zonenordnung keine nähere Umschreibung der zuläs-

sigen Nutzungen, verlangt das Verwaltungsgericht in ständiger Praxis, dass

Bauvorhaben  nicht  nur  hinsichtlich  der  mit  ihr  verbundenen  Immissionen,

sondern auch von der raumplanerischen Zweckbestimmung her in eine be-

stimmte Zone passen (funktionale Betrachtungsweise). Selbst Betriebe, die

nicht gegen das Umweltschutzgesetz und seine Ausführungsbestimmungen

verstossen,  können  deshalb  zonenwidrig  sein,  wenn  sie  ihrem  Charakter

nach  nicht  in  eine  Zone  passen  (VB.2022.00051  vom  6.  Oktober  2022,

E. 3.2. ff; VB.2020.00221 vom 22. Oktober 2020, E. 6.2. ff.; VB.2018.00277

R1S.2023.05121

Seite 30

vom  30. August 2018,  E. 3.2. ff.,  VB.2012.00860  vom 29. Mai 2013,  E. 4,

VB.2004.00063 vom 2. Juni 2004, E. 5, jeweils mit Hinweisen).

Als nicht mehr bloss mässig störend beurteilte das Verwaltungsgericht bei-

spielsweise  einen  Tankstellenshop  mit  Öffnungszeiten  bis  22  Uhr  in  einer

Wohnzone (VB.2012.00860).

10.4.3.

Vorab ist festzuhalten, dass es gemäss den obigen Ausführungen entgegen

der Argumentation der Vorinstanz zur Bejahung der Zonenkonformität nicht

genügt,  dass  der  fragliche  Betrieb  die  lärmrechtlichen  Grenzwerte  einhält

und  das  Bauvorhaben  die  weiteren  lärmrechtlichen  Anforderungen  betref-

fend Strassenverkehr- und Eisenbahnlärm erfüllt.

Sodann hat die angefochtene Baubewilligung in der hier in Frage stehenden

Einstellhalle  für LKW und Lieferwagen  keinen konkreten  Betrieb  bzw.  kein

bestimmtes  Betriebskonzept  zum  Gegenstand.  Die  konkrete  Nutzung  der

Einstellhalle ist indes entscheidend für die Beurteilung der Zonenkonformität,

zumal  je  nach  Betriebsart  ein  sehr  unterschiedliches  Verkehrsaufkommen

generiert wird. Insofern kann nicht gesagt werden, ein zonenkonformer Be-

trieb sei in der Einstellhalle von vornherein gewährleistet.

Im  Plan  PX-505  "Erdgeschossplan  -  Verkehrliche  Erschliessung"  (act.

17.3.3.) werden folgende Fahrtenzahlen für den "Logistikverkehr P 3" aus-

gewiesen:

Fahrten total / 12 h

Einfahrt

Tag

Nacht

LKW

80

Lieferwagen 80

18

30

Ausfahrt

LKW

Tag

80

Lieferwagen 80

Nacht

35

40

Dieselben Zahlen wurden im Lärmgutachten verwendet mit der Anmerkung,

es seien die maximal möglichen Bewegungen ermittelt worden (act. 17.5, S.

R1S.2023.05121

Seite 31

7). Die Fahrtenzahlen betreffen offensichtlich nicht das Unternehmen der pri-

vaten  Rekursgegnerin  (worauf  sogleich  zurückzukommen  sein  wird),  son-

dern  sie  wurden  unabhängig  von  einem  konkreten  Betrieb  allein  aufgrund

der  Kapazitäten der  Einstellhalle  u.a. für  die lärmrechtliche  Beurteilung  er-

mittelt. Nicht nachvollziehbar ist, weshalb sich die Summen der Ein- und Aus-

fahrten  (Tag  und  Nacht)  nicht  die  Waage  halten.  Die  Frage  ist  aber  nicht

entscheidrelevant und kann offenbleiben.

Die von der privaten Rekursgegnerin für ihr Unternehmen erwarteten 33 Zu-

und Wegfahrten (total 66 Fahrten) für die Umzüge zuzüglich einzelner Ver-

sorgungsfahrten erscheinen mit Blick auf die Zahl der Parkplätze (33 Park-

plätze zu je 2 Fahrbewegungen) und den von der Rekurrentin in der Rekurs-

schrift (Rz. 200) beschriebenen Betriebsablauf des Umzugsunternehmens,

welcher von einer Zu- und Wegfahrt pro abgestelltes Fahrzeug und Tag aus-

geht, als plausibel.

Das vom Umzugsunternehmen generierte Verkehrsaufkommen ist zwar er-

heblich, bleibt aber im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbe-

betriebe, beschränkt sich auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages

sowie teilweise auf die frühen Morgen- und Abendstunden und tritt nur vo-

rübergehend auf. Sodann befindet sich die Lokalität in einer Zentrumszone

mit einem ohnehin hohen Verkehrsaufkommen und einem geringen Mindest-

wohnanteil. Weitere Auswirkungen des Betriebs, die im Konflikt zur Wohn-

nutzung stehen, sind nicht ersichtlich. Des Weiteren sieht das Nutzungskon-

zept der SBV (act. 17.4) vor, dass die Verteilung der verschiedenen Nutzun-

gen auf die Teilgebiete schwerpunktmässig erfolge, wobei sich die Wohnnut-

zung vor allem um den M-Hof und im Teilgebiet 6 gegen die Familiengärten

hin  konzentriere.  In  Anbetracht  der  Lärmbelastung  durch  die  E-Strasse

könne der Wohnanteil im hier betroffenen Teilgebiet 7 auch in Form von Ho-
telnutzung  realisiert  werden.  Mit  diesen  Nutzungsschwerpunkten  wird  das

Konfliktpotential zwischen Wohn- und Gewerbenutzung reduziert. Damit er-

weist sich die in der fraglichen Einstellhalle konkret geplante Nutzung als zo-

nenkonform.  Wie  es  sich  für  einen  anderen  Betrieb  mit  erheblich  höheren

Fahrtenzahlen verhält,  wie  sie  in den Baugesuchsunterlagen ausgewiesen

wird, kann offenbleiben.

Indes  ist  sicherzustellen, dass  die  Einstellhalle  zonenkonform  genutzt wird

und  nicht etwa die  im  Plan  PX-505 ausgewiesene  Fahrtenzahl  hinsichtlich

R1S.2023.05121

Seite 32

Zonenkonformität  als  bewilligt  gilt.  Zu  diesem  Zweck  ist  die  angefochtene

Baubewilligung mit der Auflage zu ergänzen, wonach vor Inbetriebnahme der

Einstellhalle ein Betriebskonzept einzureichen und bewilligen zu lassen ist.

10.4.4.

Zufahrten  müssen 

für 

jedermann  verkehrssicher  sein  (§ 237  Abs. 2

Satz 1 PBG). Durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grund-

stücknutzungen dürfen weder der Verkehr behindert oder gefährdet noch der

Bestand  und  die  Sicherheit  des  Strassenkörpers  beeinträchtigt  werden

(§ 240 Abs. 1 PBG). Über die an Zufahrten zu stellenden Anforderungen er-

liess der Regierungsrat gestützt auf § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG und § 359 Abs.

1  lit.  i  PBG  die  Verkehrserschliessungsverordnung  (VErV).  Im  Anhang  1

VErV werden verschiedene Zufahrtsarten und die technischen Anforderun-

gen  festgelegt. Die technischen Anforderungen  an  Ausfahrten richten sich

nach Anhang 2 VErV, die erforderlichen Sichtbereiche nach den Anhängen

3 und 4 VErV.

Allein daraus, dass auf der F-Strasse ein Lastwagenverkehr herrscht, ergibt

sich noch kein Mangel in Bezug auf die Verkehrssicherheit des Fussgänger-

übergangs über die F-Strasse. Wie die Rekursgegnerschaft zutreffend vor-

bringt, besteht am fraglichen Ort ein mit einer Lichtsignalanlage gesicherter

Fussgängerstreifen  mit  Fussgängerschutzinsel  (Augenschein-Protokoll,

Foto  8).  Eine  hinsichtlich  der  Sicherheit von Fussgängern, namentlich von

Kindern,  ungenügende  Ausgestaltung  der  F-Strasse  als Zufahrt  zum  Bau-

grundstück und damit ein Erschliessungsmangel ist nicht auszumachen.

11.1.

Die  Rekurrentin  moniert  eine  Überschreitung  der  zulässigen  Ausnützung.
Die Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung dürften gemäss § 259

Abs. 2 PBG (in der seit 1. März 2017 in Kraft stehenden Fassung) nicht mehr

zur anrechenbaren Grundfläche gezählt werden. Diese neue gesetzliche Re-

gelung gelte auch in den Gemeinden, welche die Vereinbarung über die Har-

monisierung der Baubegriffe (IVHB) noch nicht übernommen hätten.

Weiter seien die grossen Reduits zu jeweils 10-15 m2 in den Wohnungen an
die anrechenbare Geschossfläche anzurechnen, weil sie in der Grösse klei-

nen  Schlaf-  oder  Arbeitszimmern  gleichkämen  (Gesamtfläche 

in  51

R1S.2023.05121

Seite 33

Wohnungen: 603 m2). Der häufigste Wohnungstyp mit einer Wohnfläche von
45  m2  verfüge  über  Reduit-Flächen  von  rund  15  m2  und  damit  über  33  %
Stauraum. Zwar würden die betreffenden Räume keine Fenster aufweisen,

sie könnten aber trotzdem zu Wohn- oder Arbeitszwecken genutzt werden,

denn sie seien direkt von einem Wohnraum aus zugänglich und deshalb z.B.

als Ankleideraum oder dergleichen nutzbar.

Sodann seien weder das öffentliche Parkhaus noch die Einstellhalle für die

Betriebsfahrzeuge an die Ausnützung angerechnet worden. Deshalb resul-

tiere ein zu hohes Bauvolumen. Ohne Anrechnung der vier Parkierungsge-

schosse im Gebäude P 3 werde das Baufeld 7 zu fast 25 % übernutzt, sowohl

flächen-  als  auch  volumenmässig.  Das  sei  nicht  im  Sinne  der  SBV  und

verstosse gegen die SBV.

Die  Einstellhalle  für  die  Betriebsfahrzeuge  falle  unter  die  Flächen,  welche

dem Arbeiten dienen würden. Es handle sich um die (kommerzielle) Haupt-

nutzung des  Erdgeschosses.  Die  Parkplätze für  die Nutzer des Gebäudes

(Bewohnende  und  Arbeitnehmende  sowie  Besuchende)  befänden  sich  im

Untergeschoss.  lm  Erdgeschoss  eingestellt  würden  zudem  nicht  Betriebs-

fahrzeuge der Rekursgegnerin. Diese Räume würden folglich vermietet. Die

Einstellhalle im EG des Gebäudes P 3 sei zu bewirtschaften (Art. 22 Abs. 3

SBV). Demnach sei sie an die Ausnützung anzurechnen. Das gleiche gelte

auch für das öffentliche Parkhaus im 1. bis 3. OG des Gebäudes P 3; das

Parkhaus sei wirtschaftlich sinnvoll und es handle sich um die (kommerzielle)

Hauptnutzung der betreffenden Geschosse.

lm Teilgebiet 7 sehe das Bebauungskonzept der SBV fünf Gebäude mit ent-

sprechend vier Abstandsbereichen vor. Festgelegt seien auch die zulässigen

Gebäudehöhen und die Ausnützung, die Gebäudeabstände seien einzuhal-
ten (Art. 12 Abs. 3 SBV). Damit definierten die SBV das zulässige Bauvolu-

men. Die Rekursgegnerin plane nur drei Gebäude mit entsprechend nur zwei

Abstandsbereichen. Die zulässige Gebäudehöhe und die zulässige Ausnüt-

zung würden voll ausgeschöpft. Das ergebe ein wesentlich grösseres Volu-

men,  als  die  SBV  definiert  hätten.  Das  sei  nur  möglich,  weil  die  Halle  für

Betriebsfahrzeuge und das öffentliche Parkhaus nicht an die Ausnützung an-

gerechnet würden.

R1S.2023.05121

Seite 34

11.2.1.

Gemäss Übergangsbestimmungen zur Änderung des Planungs- und Bauge-

setzes (PBG) vom 14. September 2015, Absatz 2, bleibt u.a. § 259 PBG bis

zur Anpassung der Bau- und Zonenordnung in der vor Inkrafttreten der Än-

derung vom 14. September 2015 gültigen Fassung anwendbar. Die gegen-

teilige Behauptung der Rekurrentin ist falsch.

11.2.2.

An die Ausnützungsziffer anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder

sonst  dem  dauernden  Aufenthalt  dienenden  oder  hierfür  verwendbaren

Räume  in  Vollgeschossen  unter  Einschluss  der  dazugehörigen  Erschlies-

sungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden (§ 255 Abs. 1

PBG). Ein Raum ist demnach an die Ausnützungsziffer anzurechnen, wenn

er nicht bloss einen von der Anwesenheit von Personen unabhängigen Sach-

zweck erfüllt, sondern für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit

für den Aufenthalt von Personen bestimmt ist. Dabei kommt es einzig auf die

objektive Eignung des Raumes und nicht auf die von der Bauherrschaft be-

absichtigte  bzw.  in  den  Plänen  angegebene  Nutzung  an.  Ist  die  objektive

Eignung eines Raumes für Wohn- oder Arbeitszwecke zu bejahen, vermag

auch ein Revers an dessen Anrechenbarkeit nichts zu ändern.

Massgebend ist demnach, ob ein Gebäudeteil aufgrund seines Ausbaus be-

wohnt werden oder  als Arbeitsraum  dienen kann. Das ist immer  dann  der

Fall, wenn die in § 299 ff. PBG festgelegten wohnhygienischen Anforderun-

gen an die Raumgrösse, die Raumhöhe, die Fensterfläche etc. erfüllt oder

nur unwesentlich unterschritten sind. Genügt ein Gebäudeteil sämtlichen An-

forderungen, die an einen Wohn- oder Arbeitsraum gestellt werden, so ist er

ohne weiteres rechtlich als solcher zu behandeln. Trifft dies nicht zu, ist im

Sinne einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsäch-
liche Zustand von den Anforderungen an einen Wohn- oder Arbeitsraum ab-

weicht. Dabei können auch Umstände eine Rolle spielen, die nicht der Wohn-

hygiene zuzurechnen sind, wie etwa die direkte Zugänglichkeit des betref-

fenden Raumes von Wohn- bzw. Arbeitsräumen her. Nicht anrechenbar sind

hingegen Räume, die sich aus gesundheits- oder feuerpolizeilichen Gründen

für den längeren Aufenthalt von Personen nicht eignen, wie beispielsweise

reine  Lager-,  Archiv-,  Keller-  oder  Waschräume,  die  keinen  häufigen  oder

dauernden  Aufenthalt  von  Menschen  erfordern  und  aufgrund  ihrer  Ausge-

staltung  hierfür  auch  nicht 

in  Frage  kommen  (vgl.  zum  Ganzen

R1S.2023.05121

Seite 35

VB.2018.00240  vom  30.  August  2018,  E.  3.2.;  VB.2000.00304  und

VB.2000.00314,  E.  3b  aa,  in  RB  2000  Nr.  100  =  BEZ  2001  Nr.  4;

VB.2005.00208 vom 22. Juli 2005, E. 2.2, je mit weiteren Hinweisen).

11.2.3.
Mit einer Fläche von ca. 10-15 m2 erfüllen die fraglichen Reduits die in § 303
Abs. 1 PBG verlangte Mindestfläche für Räume, die zum Aufenthalt von Men-

schen bestimmt sind. Die fensterlosen Räume erfüllen aber die Anforderun-

gen an die Belichtung und Belüftung (§ 302 PBG) nicht.

In der Replik (S. 18 und 64) behauptet die Rekurrentin gestützt auf das Sym-

bolbild einer der geplanten Wohnungen, die Wände der Reduits würden im

obersten Bereich aus Glas ausgeführt. Dazu ist zu bemerken, dass das Sym-

bolbild mit keinem der Wohnungsgrundrisse übereinstimmt und nicht erkenn-

bar ist, dass die fraglichen, oben (angeblich) verglasten Wände tatsächlich

ein  Reduit  betreffen.  Des  Weiteren  zeigen  die  Schnittpläne  (act.  17.3.30)

keine solchen (angeblichen) Verglasungen. Diese wären offensichtlich unzu-

lässig; die Reduits dürfen nicht natürlich belichtet werden.

Gemäss Erwägung H. lit. b) des angefochtenen Entscheids müssen alle Re-

duits im 4.-6. Obergeschoss des Gebäudes P 3 im Rohbauzustand belassen

werden und dürfen damit nicht ausgebaut werden. Sie dürfen zudem nicht

beheizt  und  ausser  für  die  Beleuchtung  keine  elektrischen  oder  elektroni-

schen Installationen aufweisen. Dieser Nutzungsvorbehalt ist sodann grund-

buchlich zu sichern (vgl. Dispositiv Ziff. lll.B.1.f in Verbindung mit lll.B.9).

In  Wohnhäusern  müssen  ausreichende  Einstellgelegenheiten  geschaffen

werden (§ 297 PBG). Die Einstellgelegenheiten für Vorräte und Hausrat müs-
sen  pro  Wohnung  eine  Grundfläche  von  wenigstens  8  m2  aufweisen;  für
Wohnungen mit höchstens zwei Zimmern kann diese auf 5 m2 reduziert wer-
den (§ 39 Besondere Bauverordnung I [BBV I]).

Bei den hier betroffenen Wohnungen handelt es sich um 1-Zimmer-Wohnun-

gen mit offener Küche. Da keine Kellerräume vorgesehen sind, sind die er-

forderlichen  Nebenräume  in  den  Wohnungen  eingeplant.  Beim  häufigsten
Wohnungstyp sind zwei Reduits zu jeweils 4,48 m2 und 10,52 m2 vorgese-
hen, wobei die beiden Räume durch eine Schiebetüre miteinander verbun-

den sind. Obwohl die Flächen der Nebenräume im Verhältnis zur Wohnfläche

R1S.2023.05121

Seite 36

grosszügig ausfallen,  kann  nicht gesagt  werden,  dass  die  Einstellgelegen-

heiten über das Mass hinausgehen, für welches üblicherweise ein Bedürfnis

besteht,  zumal  nebst  den  Einstellgelegenheiten  im  Sinne  von  §  297  PBG

(üblicherweise Kellerabteile) auch in den Wohnungen selbst ein zusätzlicher

Bedarf an Stauraum besteht. Dies spricht gegen eine Zweckentfremdung der

Reduits. In der Gesamtwürdigung erscheint deshalb die nicht an die Gesamt-

nutzfläche anrechenbare Nutzung gewährleistet.

11.2.4.

Bei der Einstellhalle für die Betriebsfahrzeuge handelt es sich nicht um Ar-

beitsräume im Sinne von § 255 PBG, da dort – wie sich insbesondere aus

dem  von  der  Rekurrentin  selbst  dargestellten  Betriebskonzept  (s.  oben,

E. 10.3)  ergibt  –  kein  dauernder  Aufenthalt  von  Personen  vorgesehen  ist.

Auch im öffentlichen Parkhaus ist kein dauernder Aufenthalt vorgesehen. Die

kommerzielle Nutzung des Parkhauses bzw. die Bewirtschaftung der Park-

plätze führen nicht zur Anrechenbarkeit. Dass es sich nicht um Nebenräume

im Sinne von § 255 Abs. 3 PBG handelt, die durch Verordnung (s. § 10 ABV)

als nicht anrechenbar erklärt werden können, wie die Rekurrentin vorbringt,

ist erstens offensichtlich und zweitens unerheblich.

Die Bestimmungen über die Ausnützung beschränken die Fläche der auf ei-

nem  Grundstück  möglichen  Wohn-  und  Arbeitsräume  und  damit  die  Nut-

zungsintensität, aber nicht das zulässige Bauvolumen wie etwa die Baumas-

senziffer (§  258 PBG).  Die  SBV legen  kein maximales "Bauvolumen"  fest.

Das Bauvolumen ergibt sich höchstens indirekt aus den Grundmassen (Aus-

nützung,  Geschosszahl,  Freiflächenziffer,  Grundgrenzabstand,  Gesamt-

höhe), den Baubegrenzungslinien und der Bestimmung über die geschlos-

sene Überbauung (Art. 14 SBV). Im Rahmen dieser Vorschriften dürfen Bau-

körper erstellt werden, die auch nicht an die Ausnützungsziffer anrechenbare
Nutzflächen  enthalten.  Zur  Einhaltung  des  Bebauungskonzepts  der  SBV

kann auf die Erwägungen E. 8.3. weiter oben verwiesen werden. Die Grund-

masse sind eingehalten. Es trifft somit nicht zu, dass durch die nicht anre-

chenbaren Flächen ein grösseres Volumen resultiert, als es die SBV zulas-
sen. 

R1S.2023.05121

Seite 37

12.1.

Die Rekurrentin beanstandet, es sei nicht im Sinne der SBV, dass sich der

vorgeschriebene Mindestwohnanteil von 19 % im Teilgebiet 7 allein auf die

obersten drei Geschosse im Gebäude P 3 konzentriere; das Konzept Wohn-

nutzung (SBV-Anhang) sehe im Baufeld 7 einen gleichmässigen Wohnanteil

entlang der E-Strasse von mindestens 20 % vor. Die SBV bezweckten ins-

besondere,  die  Voraussetzungen  für  eine  vielfältige  Nutzungsstruktur  zu

schaffen (Art. 1 Abs. 2 SBV).

Art. 6 Abs. 4 SBV (betreffend Aufschub der Realisierung des Wohnanteils im

Teilgebiet 7) gehe für das Teilgebiet 7 dem Art. 6 Abs. 2 SBV (betreffend die

Verlegung von Wohnflächen) vor. Es gehe nicht an, dass im Baufeld 7 statt
9'443,73  m2  nur  5'423  m2  realisiert  würden.  Dazu  komme,  dass  121  m2
Wohnfläche fehlen würden. Gemäss der Baubehörde solle der Mangel mit

einem weiteren Wohnflächentransfer aus dem Grundstück Kat.-Nr. 1Q6982

behoben werden (Erw. H, lit. d). Indes enthalte der Bauentscheid keine ent-

sprechende  Bedingung,  vielmehr  werde  die  rechtlich  vorgeschriebene
Wohnfläche um die fehlenden 121 m2 reduziert (Dispositivziffer III.B.10). Es
stehe der Baubehörde nicht an, die Wohnanteilspflicht gemäss Sonderbau-

vorschriften zu reduzieren.

Weiter kritisiert die Rekurrentin die Wohnqualität. Die grossen (ca. 6 m breit

und 2,45 m hoch), nicht öffenbaren Fenster seien für Wohnzwecke nicht ge-

eignet. Bei den fast fassadenbündigen Fensterflächen fehle zudem eine na-

türliche Beschattung, ein Witterungsschutz und ein Sonnenschutz. Direktes

Tageslicht falle einzig über die Fensterfront in Richtung Innenhof in die Woh-

nungen (mit Ausnahme der Eckwohnungen). Die Räume im Wohnungsinne-

ren gegen den Gang würden keine Fenster (zu direkten Lichtquellen) aufwei-

sen, was für Wohnräume unzulässig sei. Einzig die offene Küche sei mit ei-
nem Fenster in Richtung Gang versehen. Während die Wohnungen mit Aus-

nahme der Eckwohnungen zu wenig (natürlich) belichtet seien, würden die

fassadenhohen  Fenster  der  Eckwohnungen  im  Sommer  zu  einer  Überhit-

zung der Wohnung führen. Schliesslich verfüge keine der Wohnungen über

einen privaten Aussenraum (Balkon, Loggia, Veranda oder Terrasse), was

der Wohnqualität ebenfalls abträglich sei.

R1S.2023.05121

Seite 38

12.2.1.

Gemäss Nutzungskonzept der SBV wird bei den Nutzungen für das Areal als

Ganzes eine Mischung angestrebt, die eine Belebung der Freiräume zu den

verschiedenen  Tageszeiten  sicherstellt.  Die  Verteilung  der  verschiedenen

Nutzungen  erfolge  auf  die  Teilgebiete  schwerpunktmässig,  wobei  sich  die

Wohnnutzung vor allem um den M-Hof und im Teilgebiet 6 gegen die Fami-

liengärten  hin  konzentriere.  In  Anbetracht  der Lärmbelastung  durch  die  E-

Strasse  könne der  Wohnanteil  im Teilgebiet 7  auch in Form  von Hotelnut-

zung realisiert werden. Gemäss Art. 6 Abs. 2 SBV kann die Wohnfläche in-

nerhalb des Geltungsbereichs der SBV verlegt werden, solange der Wohn-

anteil in den mit Wohnanteilen belegten Teilgebieten mindestens 25 % be-

trägt. Diese Einschränkung gilt nicht für das Teilgebiet 7. Somit ist es zuläs-

sig,  die  im Teilgebiet  7  vorgeschriebenen Wohnflächen wie  vorliegend ge-

plant teilweise (oder sogar vollumfänglich) in anderen Teilgebieten zu reali-

sieren. Dies steht, wie auch die Konzentration der Wohnflächen im Gebäude

P 3, nicht im Widerspruch zum Nutzungskonzept, welches im Interesse be-

lebter  Freiräume  eine  Durchmischung  der verschiedenen  Nutzungen  (und

nicht  der  Wohnnutzung mit  anderen  Nutzungen)  für das  Areal als  Ganzes

anstrebt. Ein gleichmässiger Wohnanteil entlang der E-Strasse ist weder in

den SBV noch in den Richtlinien vorgesehen.

Die  fehlenden  121  m2  Wohnfläche  werden  mittels  Wohnflächenrevers  ge-
mäss der Auflage in Dispositivziffer lll.B.10 gesichert. Entgegen der Auffas-

sung der Rekurrentin wird damit nicht der Mindestwohnanteil gemäss Son-

derbauvorschriften, sondern die auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 12 zur

Verfügung stehende Nichtwohnfläche zugunsten des streitbetroffenen Bau-

grundstücks reduziert. Es handelt sich um die rechtliche Sicherung der Ver-

legung von Wohnfläche im Sinne von Art. 6 Abs. 2 SBV.

12.2.2.

Die Belichtung und Belüftung von Wohnräumen wird in § 302 PBG geregelt.

Die Fensterfläche hat wenigstens einen Zehntel der Bodenfläche zu betra-

gen (Abs. 1). Eine maximale Fensterfläche ist nicht vorgeschrieben; gross-

flächige Fenster sind bei modernen Wohnbauten nichts Ungewöhnliches und

der Wohnhygiene nicht grundsätzlich abträglich. Für den Sonnenschutz sind

vorliegend Stoffmarkisen vorgesehen (s. Materialisierungskonzept Fassade

P 3, act. 17.3.31), eine natürliche Beschattung kann nicht verlangt werden.

R1S.2023.05121

Seite 39

Die Fenster können geöffnet werden (Metallschiebefenster, s. act. 17.3.31),

womit die Belüftung sichergestellt ist.

Gemäss § 301 Abs. 1 PBG dürfen Wohnräume von Mehrzimmerwohnungen

gesamthaft mit den gesetzlich nötigen Fenstern nicht mehrheitlich nach dem

Sektor Nordost/Nordwest gerichtet sein. Ein Teil der Wohnungen ist vorlie-

gend  nach  dem  Sektor  Nordwest  ausgerichtet.  Indes  handelt  es  sich  um

1−Zimmer-Wohnungen, womit die genannte Vorschrift nicht anwendbar ist.

Sämtliche Wohnungen sind über die hofseitigen Fenster ausreichend belich-

tet. Es gibt keine separaten "Räume im Wohnungsinneren gegen den Gang",

für  die  das  nicht  zutreffen  würde.  Schliesslich  besteht  für  private  Aussen-

räume wie Balkone, Loggien und dergleichen keine gesetzliche Pflicht. Damit

erweist sich auch diese Rüge als unbegründet.

13.1.

Die Rekurrentin moniert eine Unterschreitung der Freiflächenziffer. Die Be-

rechnung sei  nicht  nachvollziehbar,  der  Plan  unscharf.  Es werde  zwar  die

Auflage gemacht, dass die Freifläche wegen des zu überarbeitenden Anlie-

ferungskonzepts 

und 

der 

"noch 

deutlicheren  Zuweisung 

der

Erschliessungsflächen"  nachvollziehbar  berechnet  werden  müsse  (Ver-

kehrssicherheit, Entsorgung etc.; siehe angefochtener Entscheid, S. 3, Ab-

schnitt  E,  lit.  a,  und  S.  9,  Abschnitt  G,  lit.  i).  Ohne  nachvollziehbaren  und

damit überprüfbaren Plan dürfe aber die Baubewilligung, so die Rekurrentin,

nicht erteilt werden.

Ausserdem sei die Berechnung mangelhaft:

Für die Retailflächen im Erdgeschoss des Gebäudes P 3 seien zulasten der
Freiflächen  Flächen  für  die  Anlieferung  erforderlich  (angefochtener  Ent-

scheid, S. 5, Abschnitt E, lit. n). Auch die zu überarbeitende rückwärtige Er-

schliessung  (Bauentscheid,  S.  3,  Abschnitt  E.  lit.  a)  bei  diesem  Gebäude

gehe zulasten der Freiflächen.

Der  Freiraum  zwischen  den  Gebäuden  diene  auch  der  Erschliessung  und

könne somit nicht vollständig als Freifläche angerechnet werden. Dort werde

die  Freifläche  durch  abgestellte  Velos,  Motos,  Scooters  und  Kinderwagen

beansprucht,  die  Fläche  sei  als  Erschliessungsfläche  zu  bezeichnen.

R1S.2023.05121

Seite 40

Sämtliche Gebäudezugänge seien von der Freifläche abzuziehen. In der Re-

gel  sei  für  Hauszugänge  ("Fussgänger-Erschliessung")  eine  mindestens

1,5 m  breite  Erschliessung  abzuziehen.  Bei  derart  grossen  Gebäuden  mit

vielen  Arbeitsplätzen  und  Wohnungen  genüge  dieses  Mass  nicht,  die  Er-

schliessung müsse mindestens 3 m sein. lm vorliegenden Fall komme dazu,

dass die Erdgeschosse teils öffentlichen Nutzungen aufweisen würden, was

die Anforderungen an die Erschliessung erhöhe.

Nicht an die Freiflächen anzurechnen seien sodann Flächen, welche für den

Verkauf, Aussenbestuhlungen, Gartenrestaurants etc. beansprucht würden.

13.2.1.

Gemäss § 257 PBG sind offene Flächen für dauernde Spiel- und Ruheplätze

sowie Gärten bei der Freiflächenziffer anrechenbar (Abs. 1). Ausser Ansatz

fallen Flächen von Gebäuden, Wäldern und Gewässern (Abs. 2). § 11 ABV

umschreibt Spiel-, Ruhe- und Gartenflächen näher. Demnach sind einfache

Garten- und kleine Gerätehäuschen sowie überdeckte und seitlich mindes-

tens zur Hälfte der Abwicklung offene Gartensitzplätze (lit. a) sowie Spiel-,

Ruhe- und Gartenanlagen auf Dachflächen, soweit sie mit der übrigen die-

sem Zwecke dienenden Fläche zusammenhängen und über einen freien Zu-

gang verfügen (lit. b), der Freiflächenziffer anrechenbar.

Ausser Ansatz fallen die flächenmässige Ausdehnung eines Hauptgebäudes

(vorspringende Gebäudeteile ausgenommen)  sowie  Verkehrsflächen (Gar-

tenwege und Hauszugänge für Fussgänger ausgenommen) und Fahrzeug-

abstellplätze, welche der internen Grundstückserschliessung dienen und da-

her ein gänzlich anderes Bedürfnis erfüllen und nicht dem Zweck der Freiflä-

chen  entsprechen.  Diese  Berechnungsweise  geht  unmissverständlich  aus

den  entsprechenden  Skizzen  im  Anhang  ABV  hervor.  Die  Begrünung  der
Freiflächen wird durch § 257 PBG ausdrücklich nicht gefordert (s. BRGE III

Nr.0063/2012 in BEZ 2012 Nr. 42; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf/Daniel  Kunz,  Zürcher  Planungs-  und  Baurecht,  6. Aufl.,  Wädenswil

2019, Bd. 2, S. 972 f.).

14.

Vorliegend  wird  die  Freiflächenziffer  im  entsprechenden  Plan  Nr.  PX-040
(act.  17.7.)  mit  5'529,29 m2  ausgewiesen  und  planerisch  dargestellt.  Der

R1S.2023.05121

Seite 41

Plan ist nicht "unscharf", wie die Rekurrentin vorbringt, aber im relativ gros-

sen Massstab 1:1000. Mittels technischer Hilfsmittel ist es möglich, die aus-

gewiesene Freifläche in quantitativer Hinsicht zu überprüfen. Gemäss Erwä-

gung G. lit. i ist eine eindeutigere Zuweisung der Erschliessungsflächen und

deren Abgrenzung von den für den Aufenthalt ausgewiesenen Flächen er-

forderlich (Einreichung eines abgeänderten Umgebungsplans gemäss Auf-

lage in Dispositivziffer IIII.B.1. lit. i). Eine wesentliche Reduktion der Freiflä-

chen (wenn überhaupt) ergibt sich daraus nicht.

Gemäss Erw. E. lit. a im angefochtenen Beschluss muss die Anlieferung des

Gebäudes P 1, u.a. für die Retailflächen (s. Erw. E. lit. n), rückwärtig über die

D-Strasse erfolgen. Beim Gebäude P 1 wird zur D-Strasse hin nur ein sehr

schmaler  Streifen  Freifläche  ausgewiesen,  der  mit  dem  zu  korrigierenden

Anlieferungskonzept allenfalls  nicht mehr vollumfänglich der Freifläche  zu-

gerechnet werden kann.

Die für Fussgänger begehbaren Bereiche zwischen den Gebäuden, über die

die Hauszugänge erreicht werden, wurden nur teilweise der Freifläche zuge-

wiesen. Entlang den Fassaden wurde jeweils bis zu den Hauszugängen ein

ca. 1,5 m breiter Streifen in schematischer Weise als Verkehrsfläche nicht

angerechnet,  ebenso  bei  den  Hauszugängen  auf  der  Nord-  und  Südseite.

Hauszugänge für Fussgänger können grundsätzlich der Freifläche zugerech-

net werden (s. Skizze zu § 257 PBG im Anhang ABV). Bei einem intensiven

Fussgängerverkehr, wie er vorliegend zu erwarten ist, erscheint es sachge-

recht, auf einer Breite von ca. 1,5 m von Verkehrs- und nicht von Freiflächen

auszugehen. Weshalb wie von der Rekurrentin verlangt eine Breite von 3 m

veranschlagt werden soll, ist nicht nachvollziehbar.

Zwischen den Gebäuden sind keine Abstellplätze für Velos, Motos, Scooters
und  Kinderwagen  vorgesehen.  Die  Veloabstellplätze  sind  auf  der  Seite  E-

Strasse geplant und wurden von der Freifläche ausgenommen. Ausgenom-

men wurden auch die Bereiche mit Aussenbestuhlung (Gartenwirtschaften).

Dies zu Recht, weil aufgrund der gewerblichen Nutzung keine freie, unein-

geschränkte Zugänglichkeit gewährleistet ist.

Im Ergebnis vermag die Rekurrentin nicht ernsthaft in Frage zu stellen, dass
die mit 5'529,29 m2 bezifferte Freifläche nicht den im Plan dargestellten Flä-
chen  entspricht  und  mit  dem  angepassten  Anlieferungskonzept  und  dem

R1S.2023.05121

Seite 42

abgeänderten Umgebungsplan die gemäss Art. 8 SBV verlangte Freiflächen-

ziffer  nicht  mehr  erreicht  werden  kann.  Klarzustellen  ist,  dass  die  Baube-

hörde bezüglich der Freiflächenziffer weder einen auflageweise zu beheben-

den Mangel festgestellt, noch den Nachweis der Freifläche in ein nachgela-

gertes Bewilligungsverfahren verschoben hat. Verlangt wurde eine Präzisie-

rung  der  Umgebungsgestaltung  sowie  eine  Projektanpassung  der  Anliefe-

rung mit möglichen Auswirkungen auf die Freiflächenziffer. Die Bewilligungs-

fähigkeit des Projekts steht zu Recht ausser Frage. Die betreffenden Neben-

bestimmungen sind daher zulässig.

15.1.

Die Rekurrentin ist der Auffassung, der Umgebungsplan genüge nicht, um

zu beurteilen, ob die "Aussenräume von hoher Qualität" (Art. 1 Abs. 2 SBV)

sein werden und der Umschwung so gestaltet werde, dass eine besonders

gute Gesamtwirkung entstehe (Art. 15 Abs. 1 SBV). Die Auflage zur Überar-

beitung  des  Umgebungsplans  sei  unzulässig  und  verstosse  gegen  den

Grundsatz der Einheit der Baubewilligung.

15.2.

Die Baubehörde entgegnet, die Auflage in Dispositiv Ziff. lll.B.1.i verknüpfe

die Baubewilligung mit der Nebenbestimmung, dass im Sinne der Erwägun-

gen vor Baueingabe ein präzisierter Umgebungsplan der Baubehörde einzu-

reichen  und  genehmigen  zu  lassen  sei.  Der eingereichte  Umgebungsplan

(act. 17.3.1) sei bereits sehr aussagekräftig und es fehlten in der Gesamtbe-

trachtung  nur  noch  wenige  Details  (Baumartenwahl,  Materialisierung  von

Freiflächen, bessere Integration von Treppenaufgang). Bis auf die genann-

ten  Ausnahmen  werde  die  besonders  gute  Gesamtwirkung  und  die  hohe

Qualität der Aussenräume in allen Punkten erfüllt. Die in Erwägung G. lit. j
bemängelten  Punke  stellten  offenkundig  untergeordnete  Mängel  dar,  die

ohne weiteres behoben werden könnten. Sie seien nicht dazu geeignet, das

ganze Bauvorhaben in Frage zu stellen, weshalb die Anpassung des Umge-

bungsplans keine konzeptionellen Änderungen mit sich ziehe.

15.3.1.

Zu den mit dem Baugesuch einzureichenden Unterlagen gehört in der Regel

auch ein Umgebungsplan (vgl. § 310 PBG und § 3 Abs. 1 lit. d der Bauver-

fahrensverordnung [BVV]). Es steht indessen grundsätzlich im Ermessen der

R1S.2023.05121

Seite 43

Baubehörde, den Umgebungsplan erst zu einem späteren Zeitpunkt – etwa

vor Baubeginn – zu verlangen. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Plan über

Fragen Aufschluss zu geben hat, die für die Bewilligungsfähigkeit des Bau-

vorhabens von grundsätzlicher Bedeutung sind (wie beispielsweise die Um-

gebungsgestaltung im schutzwürdigen Ortsbild oder die verkehrssichere Ge-

staltung einer Zufahrt); auch bei Arealüberbauungen, bei denen erhöhte An-

forderungen  an  die  Umgebungsgestaltung  gelten,  gehört  ein  Umgebungs-

plan zur vollständigen Baueingabe (vgl. § 71 Abs. 2 und § 73 Abs. 1 PBG).

Dem Grundsatz der Einheit der Baubewilligung zufolge ist ein Bauvorhaben

stets in seiner Gesamtheit zu prüfen und zu beurteilen. Die Baubewilligung

darf zufolge dieses Grundsatzes nicht derart aufgespaltet werden, dass we-

sentliche Teile des Projekts in einem späteren Verfahren zu beurteilen blei-

ben. Der baurechtliche Entscheid muss sich zu sämtlichen Punkten ausspre-

chen, welche für die Bewilligungsfähigkeit eines Projekts von ausschlagge-

bender Bedeutung sind. Als Detailfrage, welche einem nachträglichen Ver-

fahren vorbehalten werden kann und in der Regel erst auf den Baubeginn

hin geklärt werden muss, gilt praxisgemäss insbesondere auch der Umge-

bungsplan (jedenfalls sofern er nicht für die Gesamtbetrachtung eines Pro-

jekts entscheidend ist; VB.2021.000609 vom 5. Mai 2022, E. 4.1).

15.3.2.

Vorliegend wird die Umgebungsgestaltung in den Plänen "Situation Umge-

bung  Baueingabe 

(Nr.  PX-101,  act.  17.3.1.)  und 

"Situationsplan"

(Nr. PX−800, act. 17.3.4.) bereits detailliert aufgezeigt. Eine Beurteilung im

Baubewilligungsverfahren war möglich und es steht ausser Frage, dass mit

den  verlangten Anpassungen  und  Präzisierungen  eine vorschriftsgemässe

Umgebungsgestaltung erreicht werden kann. Die bemängelten Punkte stell-

ten offenkundig untergeordnete Mängel dar, die ohne weiteres behoben wer-
den können (Erhalt des Geleises bis an die Fassade von P 1, Anpassung der

Treppe zum Veloraum, Reduktion des Belagsanteils durch Begrünung; s. Er-

wägungen G.a und G.j). Die noch zu präzisierenden Elemente (Angaben zur

Bepflanzung, Ansaat, Substrat etc., eindeutige Zuweisung und Abgrenzung

der Erschliessungsflächen, Angaben zur Art der Bepflanzung, zur Ausstat-

tung, zur Belagsmaterialisierung, zur Art der Stützmauern und Beleuchtung

etc.; s. Erwägungen G.h, G.i, G.j, G.k, G.q)  sind nicht dazu  geeignet,  das

ganze Bauvorhaben in Frage zu stellen. Sodann kann auf dem grossen Bau-

grundstück  zweifellos  ein  verkehrssicherer  und  den  Anforderungen an  die

R1S.2023.05121

Seite 44

Umgebungsgestaltung  genügender  Leerungsstandort  für  die  Rollcontainer

und  den  Unterflurcontainer  nachgewiesen  werden  (Erwägungen  E.i.  und

E.k.).

16.1.

Die Rekurrentin moniert eine ungenügende Erschliessung. Es sei nicht er-

sichtlich, inwiefern die aktuellen Gegebenheiten im Zusammenhang mit der

M-Halle (d.h. vor Entfernung der Kranbahn und Tiefgarageneinfahrt der M-

Halle,  s.  Erwägung  D.a.)  einer  korrekten  Darstellung  der  Situation  effektiv

entgegenstünden. Der Aufschub der Einreichung eines diesbezüglichen Si-

tuationsplans sei nicht rechtmässig. Hinzu komme, dass die Zufahrt bzw. An-

lieferung  für das  Gebäude  P 1  gemäss  Bauentscheid  ebenfalls rückwärtig

über die D-Strasse erfolgen müsse, was zu einer massiven Anpassung des

Bauvorhabens führe und nicht auflageweise erfolgen könne. Eine rückwär-

tige Erschliessung des Gebäudes P 1 mit insgesamt 26 zusätzlichen Durch-

fahrten  (teilweise nachts  und  mit  Schwerverkehr)  auf  der D-Strasse  dürfte

sich sowohl in lärmschutztechnischer als auch in physischer Hinsicht auf die

Beschaffenheit  und  den  Ausbau  der  D-Strasse  auswirken.  Wie das  gelöst

werden soll, sei offen.

Ausserdem halte die Baubehörde fest (Erw. D.d und D.f, recte E.d. und E.f.),

dass die Mindestanforderungen des vorgeschriebenen Ausfahrtstyps und die

Sichtbereiche nicht eingehalten seien. Weiter könne das Gebäude P 1 nur

teilweise und das Gebäude P 2 gar nicht von der alten D-Strasse angeliefert

werden, solange die M-Halle inklusive der nördlichen Anbauten bestehe. Die

Mängel seien nicht mit einer Nebenbestimmung heilbar und es werde gegen

den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung verstossen.

16.2.

Die D-Strasse kann im Abschnitt zwischen der I- und der H-Strasse erst dann

definitiv an der gemäss SBV vorgesehenen Lage ausgebaut werden, wenn

die  ehemalige  Kranbahn  und  die  Tiefgarageneinfahrt  der  M-Halle  entfernt

sind. Zu diesem Zeitpunkt ist ein Situationsplan mit Darstellung der Strasse

und Normalprofil zur Genehmigung einzureichen (Erw. D.a).

Der vollständige Ausbau der D-Strasse ist für die Erschliessung des vorlie-

genden Bauvorhabens nicht erforderlich. Die Tiefgarage erstreckt sich über

R1S.2023.05121

Seite 45

alle Gebäude P 1 bis 3, wodurch auch das Gebäude P 1 verkehrlich direkt

erschlossen  ist  (s.  Erdgeschossplan  -  Verkehrliche  Erschliessung,  act.

17.3.3.). Daran ändert das im Sinne von Erwägung E.a zu verbessernde An-

lieferungskonzept des P 1 nichts. Der Anlieferungsverkehr für P 1 kann rück-

wärtig ab der H-Strasse zufahren, die unmittelbar an der südlichen Gebäu-

deecke vorbeiführt. Der Aussenraum vor der östlichen Hälfte der betreffen-

den  Südwestfassade  bietet  genug  Platz  für  den  Güterumschlag  und  wird

nicht durch die erwähnten Bauten der M-Halle verstellt. Die Umgebungsge-

staltung  ist  dazu nur geringfügig anzupassen (v.a.  Ausscheidung  von  Ver-

kehrs- und Umschlagsflächen). Die rückwärtige Anlieferung ist ohne beson-

dere Schwierigkeiten machbar und wie die Aufgabe konkret gelöst wird, liegt

auf der Hand, weshalb sich konkretere Vorgaben dazu in der betreffenden

Nebenbestimmung  erübrigen. Die baurechtlichen, konzeptionellen und  ge-

stalterischen Auswirkungen der verlangten Projektänderung können hinrei-

chend beurteilt werden. Damit erweist sich die Auflage betreffend die rück-

wärtige Anlieferung von P 1 als zulässig. Die Wegfahrt der Lieferfahrzeuge

kann  bis  auf  weiteres  über  die  im  Abschnitt  bis  zur  I-Strasse  als  Ein-

bahnstrasse  geführte  D-Strasse  erfolgen  (s.  Plan  Strassenführung  D-

Strasse, act. 17.3.5.) oder in südlicher Richtung in einer Schlaufe zurück auf

die H-Strasse und weiter via I-Strasse in die D-Strasse (s. revidierter Erdge-

schossplan  -  verkehrliche  Erschliessung  vom  28.  August  2023,  act.  20.7).

Die Fahrbahnbreite und die Durchfahrtshöhe (3,9 m, s. Augenschein-Proto-

koll, Foto 15) der D-Strasse sind ausreichend.

In ihrer Replik bringt die Rekurrentin bezüglich der rückwärtigen Anlieferung

des Gebäudes P 1 vor, die D- und die I-Strasse würden den Anforderungen

an  eine  "Quartiererschliessungsstrasse"  gemäss  VSS-Norm  SN  640  045,

Tabelle  1,  nicht  genügen.  Vorgeschrieben  seien  demgemäss  mindestens

zwei Fahrstreifen, mindestens einseitig ein Gehweg und eine durchgehende
Befahrbarkeit. Die Rekurrentin übersieht, dass sich die technischen Anforde-

rungen  an  Zufahrten  nach  der  Verkehrserschliessungsverordnung  (VErV,

Anhang 1) richten. Die genannte VSS-Norm ist nicht massgeblich.

Welche  "weiteren  Probleme"  mit  der  rückwärtigen  Erschliessung  in  lärm-

rechtlicher Hinsicht entstehen sollen, legt die Rekurrentin nicht substantiiert

dar. Bei lediglich 52 Fahrten pro Tag ist entlang der umliegenden Strassen

(H-,  I-,  D-Strasse)  keine  Überschreitung  der  massgebenden  Belastungs-

grenzwerte zu erwarten. Darauf ist nicht weiter einzugehen.

R1S.2023.05121

Seite 46

Nach Rückbau der Kranbahn und der Tiefgarageneinfahrt der M-Halle wird

die Führung der D-Strasse gemäss den SBV anzupassen sein (Art. 19 Abs.

1 SBV) und dementsprechend auch die Anlieferung von P 1 – was problem-

los möglich ist – sowie der hier in Frage stehende Situationsplan. Der defini-

tive Verlauf der D-Strasse ist aus den SBV sowie dem Plan "Strassenführung

D-Strasse" (act. 17.3.5.) ersichtlich. Die Erschliessung des streitbetroffenen

Bauvorhabens wird durch die künftige Anpassung nicht in Frage gestellt. Im

gegenwärtigen Zeitpunkt zu beurteilen ist die Erschliessung mit den heutigen

Gegebenheiten. Dies ist anhand der Baugesuchspläne möglich.

Die Anlieferung des (bestehenden nicht streitgegenständlichen) Gebäudes

P 2  erfolgt ab  der F-Strasse über die  D-Strasse  im  Abschnitt nordwestlich

der M-Halle und wird durch die Anbauten der M-Halle nicht tangiert.

Die in den Erwägungen E.d. und E.f. festgestellten Mängel bzw. fehlenden

Nachweise betreffend die Anforderungen an Ausfahrten (maximal zulässige

Neigung,  Sichtbereiche)  stellen  die  Bewilligungsfähigkeit  des  Vorhabens

nicht in Frage. Die Mängel sind ohne Schwierigkeiten behebbar bzw. es be-

stehen keine Zweifel daran, dass die Erfüllung der Anforderungen nachge-

wiesen  werden kann. Die Rekurrentin bringt nichts  vor, was dies in Frage

stellen würde. Die Auflagen sind zulässig.

Insgesamt  sind  die  Erschliessung  und  die  diesbezüglichen  Nebenbestim-

mungen nicht zu beanstanden.

17.1.

Die Rekurrentin beanstandet die Parkierung. Im Untergeschossplan Parkie-

rung (act. 17.8) würden betreffend die Parkplatzzahl der Gebäude P 2 und 3
widersprüchliche Angaben gemacht. Es sei nicht möglich, die Übereinstim-

mung der Gegebenheiten rund um die Parkierung mit den geltenden öffent-

lich-rechtlichen Normen zu überprüfen. Insbesondere sei unklar, ob die An-

zahl Parkplätze nicht doch die Grenze von 500 überschreite und damit eine

UVP-Pflichte Anlage vorliege.

Auch betreffend die Veloabstellplätze sei unklar, ob die Vorschriften (Art. 22
Abs. 5 SBV, Art. 8bis Abs. 1 und Abs. 3 PPV) eingehalten würden. Die Bau-
gesuchsunterlagen  würden  keine  detaillierte  Berechnung  der  Abstellplätze

R1S.2023.05121

Seite 47

für Fahrräder enthalten und es fehlten Angaben zur Anzahl "Sitzplätze" im

Bereich Gastronomie. Ausserdem seien die Veloparkplätze unpraktisch kon-

zipiert, indem die Fahrräder über dreiteilige Treppen ins Untergeschoss ge-

tragen  und  dort  über  eine  bis  mehrere  Türschleusen  manövriert  werden

müssten.

17.2.1.

Die Gebäude P 1, 2 und 3 werden über eine durchgehende Tiefgarage, wel-

che die Gebäude verbindet, verfügen. Der fragliche Untergeschossplan Par-

kierung beinhaltet einerseits die Berechnung des zulässigen Parkplatzange-

bots pro Gebäude. Andererseits wird dargestellt, in welchen Gebäuden das

berechnete Angebot realisiert werden soll bzw. bereits realisiert ist (P 2). 12

Parkplätze für das Gebäude P 3 werden im Tiefgaragen-Abschnitt des Ge-

bäudes P 2 zur Verfügung gestellt. Diese 12 Parkplätze sind im Gebäude P

2 bereits vorhanden; der betreffende Tiefgaragenteil weist schon heute 72

Abstellplätze auf (s. P 1, Grundriss UG01, act. 17.3.6.). Entgegen der Rekur-

rentin  bedarf  es  daher  keiner  Erstellung  von  zusätzlichen  Parkplätzen  im

Tiefgaragenteil von P 2 und kein entsprechendes Baubewilligungsverfahren.

In der Summe von 499 Parkplätzen stimmt die Berechnung des zulässigen

Angebots  mit  den  tatsächlich  geplanten  Parkplätzen  überein.  In  welchem

Gebäude sich die Abstellplätze befinden, ist unerheblich. Damit erweist sich

der beanstandete Plan als widerspruchsfrei und klar.

17.2.2.

Nachbarn sind regelmässig nicht legitimiert, die Anzahl der zu erstellenden

Abstellplätze bzw. die Art der Erfüllung auf ihre Rechtmässigkeit überprüfen

zu  lassen,  kann  doch  ein  entsprechender  Projektmangel  mit  einer  für  den

Nachbarn in der Regel bedeutungslosen Nebenbestimmung geheilt werden.

Die Nebenbestimmung kann namentlich in der Anordnung zur Leistung einer
Ersatzabgabe im Sinne von § 246 PBG bestehen. Die Rekurrentin bringt da-

gegen vor, es bestehe die Möglichkeit, dass der Pflichtige die Ersatzabgabe

nicht leiste, die Baufreigabe daher nicht erteilt werden könne und die Baube-

willigung nach drei Jahren erlösche (§ 322 Abs. 1 PBG). Insofern könne die

nicht  pflichtgemässe Erstellung  von  Abstellplätzen  zur  Verhinderung eines

Bauvorhabens führen.

Dem ist im vorliegenden Fall zu entgegnen, dass – einschliesslich P 2 – 473

Veloabstellplätze  ausgewiesen  werden.  Anhand  der  Angaben 

im

R1S.2023.05121

Seite 48

Baugesuchsformular  (act.  17.1)  zu  den  Flächen  und  Anzahl  Sitzplätzen

(Gastronomie) lässt sich überschlagsmässig feststellen, dass diese Zahl in

der Grössenordnung der gemäss Art. 22 Abs. 5 SBV erforderlichen Veloab-

stellplätze liegt (s. auch Rekursantwort der Bausektion, Ziff. 50 f.). Es kann

damit ausgeschlossen werden, dass allenfalls zusätzlich erforderliche Velo-

abstellplätze nicht auf dem Baugrundstück selbst real erstellt werden könn-

ten  oder  im  hypothetischen Fall  einer  Ersatzabgabe  das  Bauvorhaben mit

Baukosten von Fr. 180 Mio. an der Nichtleistung der Ersatzabgabe scheitert.

Es bleibt somit dabei, dass ein allfälliger Mangel mit einer für die Rekurrentin

bedeutungslosen  Nebenbestimmung  geheilt  werden  könnte.  Nicht  geltend

gemacht wird und nicht ersichtlich ist sodann, dass wegen allenfalls fehlen-

der  Veloabstellplätze  eine  Beeinträchtigung  der  rekurrentischen  Nachbar-

grundstücke  zu  befürchten  wäre.  Insoweit  ist  keine  legitimationsbegrün-

dende Betroffenheit anzunehmen (vgl. zum Ganzen VB.2019.00846 vom 30.

April 2020, E. 3.4.3, mit weiteren Hinweisen). Somit ist mangels eines schüt-

zenswerten Interesses bzw. mangels Betroffenheit auf die Rüge betreffend

die Anzahl Veloabstellplätze nicht einzugehen.

Auch was die Lage der geplanten Veloabstellplätze anbelangt, fehlt es der

Rekurrentin an einer legitimationsbegründenden Betroffenheit und an einem

schützenswerten Interesse. Die Veloräume im Untergeschoss sind in erster

Linie über eine Aussentreppe mit Schieberampen zugänglich. Ein allfälliger

Mangel  würde  nicht  zur  Aufhebung  der  Baubewilligung  führen,  sondern

höchstens zu einer für die Rekurrentin bedeutungslosen Auflage.

18.1.

Die Rekurrentin moniert, die UVP sei vor über 20 Jahren durchgeführt wor-

den. Seither habe sich die Umweltbelastung und das Umweltverständnis der-
art stark verändert, dass nicht ernsthaft darauf abgestellt werden könne. Die

kommunale Vorinstanz verletze die Begründungspflicht, weil sie nicht detail-

liert  aufzeige,  inwiefern  die  Parameter der damaligen  UVP  heute noch zu-

treffen würden.

lm Planungsgebiet habe es damals 1'150 Parkplätze gegeben (Planungsbe-

richt, S. 5). Die Parkierung hätte auf "ca. 1'250 Parkplätze reduziert werden"

sollen (Planungsbericht, S. 9). Der Beurteilung des UGZ vom 29. Septem-

ber 2003  (S.  8)  sei  zu  entnehmen,  dass  im  Bereich  der  G-Strasse  (zum

R1S.2023.05121

Seite 49

Zeitpunkt des UVB) 200 öffentliche Parkplätze angeordnet gewesen seien.

Für diese Parkplätze dürfe im Falle einer Aufhebung innerhalb des Perime-

ters der SBV M-Areal Plus mit einer öffentlich zugänglichen Parkierungsan-

lage Ersatz geschaffen werden. Weiter werde ausgeführt, dass im künftigen

Teilgebiet 8 (recte wohl eher 7) des Planungsperimeters M-Areal Plus sich

das  Parkhaus  der  B  mit  insgesamt  276 Parkplätzen  befinde  und  dass  die

Parkplatzkumulierung (namentlich die Verlegung der 200 öffentlichen Park-

plätze und die Weiterführung des B-Parkhauses) in der Planung grundsätz-

lich  nicht  vorgesehen  sei.  Es sei  –  so  die  Rekurrentin –  nicht  beabsichtigt

gewesen,  das  B-Parkhaus  weiter  zu  betreiben.  Dieses  sei  als  befristete

Übergangslösung betrachtet und nicht in das Fahrtenmodell integriert wor-

den. Die Verlegung und weitere Betreibung der 280 öffentlichen Parkplätze

des ehemaligen B-Parkhauses sei somit nicht angemessen im UVB vom 29.

September 2023 (recte 2003) berücksichtigt worden. Die Annahmen im Be-

richt würden nicht mehr zutreffen.

Ebenfalls nicht vorgesehen gewesen sei der Fortbestand der 78 Parkplätze

für  LKW  und  Cars  und  des  damit  verbundenen  Schwerverkehrs  im  Areal

(Planungsbericht, S. 16, Frage 14.5). Auch wisse die Rekurrentin nicht, wie

viele Parkplätze es im Areal ohne das streitbetroffene Bauvorhaben und das

benachbarte Projekt der T Immobilien AG gebe. Die Vorinstanz hätte wegen

der stark veränderten Situation bezüglich Anzahl Parkplätze prüfen müssen,

ob erneut eine UVP durchzuführen sei.

Des Weiteren werde der Schwellenwert von 500 Parkplätzen mit Einbezug

der 12 Parkplätze im P 2 und der 58 Parkplätze der T Immobilien AG über-

schritten. Sodann würden die insgesamt 499 Parkplätze, die mindestens 160

Zu- und Wegfahrten der 33 betriebsnotwendigen Fahrzeuge und das Bau-

vorhaben  der  T  Immobilien  AG  deutlich  mehr  als  die  dem  UVP  zugrunde
gelegten  Fahrten  auslösen.  Gemäss  Antrag des  UGZ  wäre  daher  die  Re-

kursgegnerin zur Umsetzung verbindlicher Massnahmen zur Minderung des

Fahrtenaufkommens zu verpflichten (Bericht UGZ, Ziff.1.2, S. 20). Die SBV,

welche auf die Umweltverträglichkeit geprüft worden seien, hätten ein Fahr-

tenmodell enthalten. Dieses fehle in den heutigen SBV. Deshalb müsse die

Umweltverträglichkeit der SBV, wie diese in den letzten 20 Jahren umgesetzt

worden seien und wie sie durch das Projekt der Rekursgegnerin ergänzt wer-

den solle, neu auf die Umweltverträglichkeit geprüft werden.

R1S.2023.05121

Seite 50

18.2.1.

Gemäss  Art.  8  Umweltschutzgesetz  (USG)  werden  Einwirkungen  sowohl

einzeln als auch gesamthaft und nach ihrem Zusammenwirken beurteilt. Be-

vor eine Behörde über die Planung, Errichtung oder Änderung von Anlagen

entscheidet, prüft sie möglichst frühzeitig die Umweltverträglichkeit (Art. 10a

Abs. 1 USG). Wer eine Anlage, die der Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP)

untersteht,  planen,  errichten  oder  ändern  will,  muss  der  zuständigen  Be-

hörde einen Umweltverträglichkeitsbericht (UVB) unterbreiten. Dieser bildet

die Grundlage der Umweltverträglichkeitsprüfung (Art. 10b Abs. 1 USG).

Gemäss Art. 2 Abs. 1 lit. a UVPV unterliegen Änderungen bestehender An-

lagen, die im Anhang aufgeführt sind, der Prüfung, wenn die Änderung we-

sentliche  Umbauten,  Erweiterungen  oder  Betriebsänderungen  betrifft.  Bei

der Prüfung wird nach Art. 3 Abs. 1 UVPV festgestellt, ob das Projekt den

Vorschriften über den Schutz der Umwelt entspricht. Dazu gehören das USG

und  die  Vorschriften,  die  den  Natur-  und  Heimatschutz,  den  Landschafts-

schutz, den Gewässerschutz, die Walderhaltung, die Jagd, die Fischerei und

die Gentechnik betreffen.

18.2.2.

Der Mangel der ungenügenden Begründung einer Anordnung kann nach der

verwaltungsgerichtlichen  Praxis  unter  Umständen  durch  spätere  Nachrei-

chung einer genügenden Begründung geheilt werden. Demzufolge kann es

zulässig sein, die ungenügende Begründung im Rahmen der Rechtsmittel-

beantwortung nachzuholen (VB.2019.00083 vom 19. August 2019, E. 3.3.).

Vorliegend hat sich die Bausektion spätestens in der Rekursvernehmlassung

einlässlich  zur  Frage  der  UVP  geäussert,  weshalb  ein  allfälliger  Begrün-

dungsmangel als geheilt gelten kann.

18.2.3.

Die Umweltverträglichkeit der gemäss Sonderbauvorschriften vorgesehenen

Nutzung  wurde  mittels einer  Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) beurteilt

(act. 17.9). Die SBV sind rechtskräftig und deren akzessorische Überprüfung

ist im vorliegenden Verfahren wie bereits ausgeführt nicht möglich. Damit ist

insbesondere nicht zu beurteilen, ob die Umweltverträglichkeit seinerzeit kor-

rekt geprüft wurde. Unerheblich ist namentlich der Umstand, dass die Fas-

sung der SBV, die der UVP zugrunde lag, offenbar ein Fahrtenmodell sowie

ein  Fahrtenmaximum  umfasste  und  in  der  UVP  beantragt  wurde,  bei

R1S.2023.05121

Seite 51

Überschreitung des festgesetzten Fahrtenplafonds Massnahmen zur Minde-

rung des Fahrtenaufkommens zu verlangen (UVP, S. 6 und 20, act. 17.9).

Das Fahrtenmodell wie auch die genannten Massnahmen haben keinen Ein-

gang  in  die  rechtskräftigen  SBV  gefunden;  die  SBV  bilden  daher  keine

Rechtsgrundlage  für  die  von  der  Rekurrentin  verlangten  Massnahmen  zur

Fahrtenreduzierung.

Die von der Rekurrentin ins Feld geführten allgemeinen Veränderungen der

Umweltbelastung und  des  Umweltverständnisses in  den  letzten 20  Jahren

lösen keine Pflicht aus, bezüglich der SBV eine erneute UVP durchzuführen;

ausserhalb der in Art. 2 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 lit. b UVPV genannten Ver-

fahren erfolgt keine UVP. Sollten die tatsächliche Anzahl der Parkplätze im

M-Areal  heute  über  den  Berechnungen  der  Umweltverträglichkeitsprüfung

(act. 17.9., S. 5) liegen oder andere dannzumal getroffene Annahmen nicht

mehr  den  heutigen Gegebenheiten  (etwa die Fahrtenzahlen) entsprechen,

führte dies somit nicht dazu, dass neue Bauvorhaben in jedem Fall eine UVP

voraussetzen. Eine Beurteilung nach Projektdurchführung (UVP a posteriori)

ist nicht vorgesehen (Bundesamt für Umwelt BAFU, UVP-Handbuch, Richtli-

nie des Bundes für die Umweltverträglichkeitsprüfung, Modul 1, 2009, S. 2,

www.bafu.admin.ch). Massgebend ist Art. 2 UVPV (wesentliche Änderung).

Das streitbetroffene Bauvorhaben bewirkt in Bezug auf die Umwelteinwirkun-

gen  gegenüber  der  in  den  SBV  vorgesehenen  Nutzung  keine  wesentliche

Änderung im Sinne von Art. 2 UVPV. Vielmehr entspricht es dem von den

SBV vorgegebenen Rahmen, namentlich was die Anzahl der Parkplätze und

das öffentliche Parkhaus anbelangt (Art. 22 SBV). Geplant sind, wie bereits

ausgeführt, 499 Autoabstellplätze, womit der Schwellenwert von 500 gemäss

Ziff.  11.4.  im  Anhang  der  UVPV  –  wenn  auch  knapp  –  nicht  überschritten

wird. Zusätzliche auf dem Nachbargrundstück der T Immobilien AG geplante
Parkplätze  sind  mangels  eines  funktionalen  Zusammenhangs  nicht  anzu-

rechnen. Es wurde daher zu Recht auf eine Umweltverträglichkeitsprüfung,

sowohl in Bezug auf die SBV als auch in Bezug auf das streitbetroffene Bau-

vorhaben verzichtet.

19.1.

Die Rekurrentin bringt vor, bei der Planung der Autobahn SN 1.4.1 sei ver-

sprochen  worden,  dass  die  E-Strasse  als  Boulevard  ausgestaltet  werde.

R1S.2023.05121

Seite 52

Unter  Boulevard  werde  eine  meist  von  Bäumen  gesäumte,  breite  Strasse

(Prachtstrasse/Allee) verstanden. Davon könne im Bereich des Bauperime-

ters keine Rede sein. Es entstehe entlang der E-Strasse (wieder) eine zuge-

pflasterte Fläche mit wenigen, unscheinbaren und kleinen Bäumen. Es sei

nicht  mit  einem  lebendigen,  prachtvollen  Strassenabschnitt,  sondern  viel-

mehr mit einem versiegelten, im Sommer stark überhitzten, monotonen (die

Farbe der Gebäude hebe sich von derjenigen der Strasse unwesentlich ab)

und ungemütlichen Strassenabschnitt zu rechnen.

19.2.

Die Rekurrentin nennt keine grundeigentümerverbindliche Vorschrift für die

Gestaltung des betreffenden Strassenraums als Boulevard und eine solche

ist  auch  nicht  ersichtlich.  Die  Gestaltungsanforderungen  richten  sich  nach

Art. 15 SBV unter Beachtung des Freiraumkonzepts gemäss Art. 4 Abs. 1

Ziff. 2 SBV. Ein Boulevard ist dort nicht vorgesehen.

Auf der gesamten Länge des Vorplatzes zur E-Strasse hin ist mit ca. 50 Bäu-

men eine relativ dichte Bepflanzung geplant. Deren Art steht noch nicht fest.

Im Umgebungsplan PX-101 (act. 17.3.1.) beispielhaft genannt werden Win-

terlinden  und  Gleditschien.  Hierbei  handelt  es  sich  um  hochwachsende

Bäume mit schattenspendenden Kronen. Wie die Rekurrentin hier von "we-

nigen, unscheinbaren und kleinen Bäumen" sprechen kann, ist nicht nach-

vollziehbar. Der asphaltierte Vorplatz wird strukturiert mit chaussierten, mit

Naturstein  eingefassten  Baumfeldern,  Sitzbänken  und  Veloabstellplätzen.

Ein gestalterischer Mangel ist nicht erkennbar.

20.1.

Die Rekurrentin moniert, es sei vorgesehen, die Autobahn SN1.4.1 von der
E-Strasse über die G-Brücke und den Sihlquai zum Hauptbahnhof zu führen.

Die  hierfür nötige Rampe an  der  E-Strasse hinauf  zur G-Brücke käme auf

Höhe  des Gebäudes P 2  oder  allenfalls P 1 zu  liegen, mehr  oder  weniger

unmittelbar bei der Gebäudefassade. Dies sei in den Baugesuchsunterlagen,

insbesondere  im  Lärmgutachten und dem Schallschutznachweis, nicht be-

rücksichtigt worden. Es sei daher nicht klar, ob das Bauvorhaben unter die-

sem Umstand die lärmschutzrechtlichen Vorgaben einhalten würde.

R1S.2023.05121

Seite 53

Aus  den  Baugesuchsunterlagen  gehe  auch  nicht  hervor,  welchen  Einfluss

der Lärm von der G-Brücke her auf die lärmempfindlichen Nutzungen im P 1

habe. Überhaupt fehlt eine umfassende lärmschutzrechtliche Beurteilung.

20.2.

Die Rekurrentin stützt sich auf den Umweltverträglichkeitsbericht (UVB) vom

22.  November 2002,  in  dem die  Umgestaltung  der G-Brücke erwähnt  sein

soll. Es ist indes, wie die Bausektion vorbringt, kein Strassenprojekt auszu-

machen, welches sich in einem konkreten und verbindlichen Planungsstand

befindet, so dass es bei der Beurteilung des Strassenverkehrslärms zu be-

rücksichtigen wäre. Die E-Strasse und die G-Brücke gelten im fraglichen Ab-

schnitt  als  kantonale  Hauptverkehrsstrassen  (Staatsstrasse)  und  nicht  als

Nationalstrasse (s. GIS, Karte Strassennetz).

Die  lärmrechtliche  Beurteilung  ist  gestützt  auf  das  Lärmgutachten  vom

19. Mai  2022 (act.  17.5)  erfolgt  (s. Erw.  K.t im  angefochtenen  Beschluss).

Demgemäss sind die  Immissionsgrenzwerte für  den Strassenverkehrslärm

eingehalten. Die Rekurrentin setzt sich mit dem Lärmgutachten nicht ausei-

nander  und  legt  nicht  dar,  wieso  der  von  der  G-Brücke  herrührende  Lärm

nicht berücksichtigt sein soll. Dies ist auch nicht der Fall (s. Gutachten Ziff.

5.1., Abbildung 12, sowie Beilage 2).

21.1.

Die Rekurrentin beanstandet die Bewilligung der Baudirektion für Einbauten

im  Grundwasserträger.  Es  fehle  die  nach  der  bundesgerichtlichen  Praxis

zwingend  erforderliche  Interessenabwägung.  Stattdessen  habe  die  Baudi-

rektion auf Art. 8 Abs. 4 SBV abgestellt und bloss geprüft, ob die mit dem

Neubau geplanten Einbauten unter dem mittleren Grundwasserspiegel das
Volumen der bestehenden Einbauten überschreiten würden. Indes gehe das

eidgenössische  Gewässerschutzrecht  den  kommunalen  Sonderbauvor-

schriften vor. Art. 8 Abs. 4 SBV könne nicht bundesrechtskonform angewen-

det  werden:  Bestehende  Anlagen  im  Grundwasserträger,  welche  beseitigt

werden könnten, hätten keinen Besitzstandsschutz. Es sei bundesrechtlich

nicht vorgesehen, dass anstelle von bestehenden Anlagen im Grundwasser-

träger  neue  Anlagen  im  Grundwasserträger  erstellt  werden  dürfen,  ohne

dass  für  diese  neuen  Anlagen  das  Gewässerschutzrecht  (Art.  19  Abs.  2

GSchG und Anhang 4 Ziffer 211 Abs. 2 GSchV) angewendet werde.

R1S.2023.05121

Seite 54

Die  Baudirektion  erwäge,  der  mittlere  Grundwasserspiegel  variiere  von

ca. 398,90 m.ü.M.  (im Osten) bis  398,55  m.ü.M.  (im  Westen),  der höchste

Grundwasserspiegel liege zwischen ca. 399,95 und 399,60 m.ü.M. Sie halte

fest, die Unterkante der Bodenplatte liege bei ca. 399,65 m.ü.M. Damit liege

die  Bodenplatte  aber  entgegen  der  Schlussfolgerung  der  Baudirektion  zu-

mindest teilweise im Grundwasserträger. Dazu kämen die Vertiefungen unter

der Bodenplatte. Die für eine Ausnahmebewilligung erforderlichen ganz be-

sonderen Umstände  seien nicht  gegeben. Bei den  projektierten Einbauten

handle es sich nicht um solche, die zwingend im Grundwasserträger ange-

ordnet werden müssten, wie es die Richtlinie des AWEL (Fall 3) zulasse.

21.2.1.

Gemäss Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV dürfen im Gewässerschutzbereich
Au keine Anlagen erstellt werden, die unter dem mittleren Grundwasserspie-
gel liegen. Die Behörde kann Ausnahmen bewilligen, soweit die Durchfluss-

kapazität  des  Grundwassers  gegenüber dem  unbeeinflussten  Zustand  um

höchstens 10 % vermindert wird.

Gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist eine Ausnahmebewil-

ligung  nicht  bereits  dann  gerechtfertigt,  wenn  die  Durchflusskapazität  um

höchstens 10 % vermindert wird; vielmehr müssen besondere Verhältnisse

vorliegen,  welche  den  Einzelfall  als  Sonderfall  erscheinen  lassen.  "Präzi-

sierend" hält das Verwaltungsgericht fest, dass dies primär für nutzbare un-

terirdische Gewässer bzw. für Gebiete mit grosser Grundwassermächtigkeit

gelte. Seien von einem Bauvorhaben dagegen lediglich die vom Grundwas-

serschutzbereich miterfassten Randgebiete betroffen, bedürfe es zur Ertei-

lung  einer  Ausnahmebewilligung  keiner  derart  aussergewöhnlichen  Um-

stände, denn diesfalls komme dem Schutz des Speichervolumens und Was-

serdurchflusses  nicht  die  gleiche  Bedeutung  zu  wie  in  den  eigentlichen
Grundwassernutzungsgebieten. Zu beachten sei  ferner,  dass  im  Unter-

schied zur Regel von Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 1 GSchV, die dem Schutz der

Gewässer vor Verunreinigungen diene, welche auch von Randgebieten mit

unterirdischer  Entwässerung  zum  Grundwassernutzungsgebiet  stammen

könnten, Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 Satz 2 GSchV für die Gewährung einer

Ausnahmebewilligung  hinsichtlich  Einbauten  keine  "wichtigen  Gründe"  vo-

raussetze.  Die  Ausnahmebewilligung  liege  vielmehr  im  Ermessen  der  zu-

ständigen Behörde und könne in den geschützten Randgebieten grundsätz-

lich  erteilt  werden,  wenn  die  Durchflusskapazität  des  Grundwassers

R1S.2023.05121

Seite 55

gegenüber  dem  unbeeinflussten  Zustand  um  höchstens  10  %  vermindert

werde  und  auch  sonst  keine  triftigen  Gründe  dagegen  sprechen  würden

(VB.2012.00373 vom 27. März 2013, in BEZ 2013 Nr. 10, E. 4.1.2.).

Aus den Erwägungen des Verwaltungsgerichts ergibt sich auch für Bauten,

die nicht in geschützten Randgebieten, sondern wie vorliegend mitten im Ge-
wässerschutzbereich Au liegen, nichts anderes, als dass für die Erteilung ei-
ner  Ausnahmebewilligung  gemäss  Anhang  4  Ziff.  211  Abs.  2  GSchV  eine

Interessenabwägung  erforderlich  ist.  Dieses  Ermessen  hat  die  Behörde

pflichtgemäss auszuüben. Neben dem übergeordneten Recht hat sie insbe-

sondere den systematischen Zusammenhang sowie Sinn und Zweck der an-

zuwendenden  Bestimmung  zu  beachten.  Mit  Blick  auf  Anhang  4  Ziff.  211

Abs. 2 GSchV ist dabei vorab von Bedeutung, dass die Erteilung von Bewil-

ligungen ausdrücklich als Ausnahme bezeichnet wird. Nach Massgabe ihres

Zwecks, besonders gefährdete Gewässer zu schützen, legt dies eine zurück-

haltende  Anwendung  der  Norm  nahe.  Anders  als  dies  Anhang  4  Ziff.  211
Abs.  1  GSchV  in  den  Gewässerschutzbereichen  Au  und  Ao  für  besonders
gefährliche Anlagen verlangt, müssen für eine Beeinträchtigung der Durch-

flusskapazität demgegenüber keine wichtigen Gründe vorliegen. Bei der In-

teressenabwägung müssen die privaten und öffentlichen Interessen an einer

Verminderung der Durchflusskapazität die entgegenstehenden (Gewässer-

schutz-)Interessen  überwiegen.  Aus  gewässerschutzrechtlicher  Sicht  fällt

dabei namentlich ins Gewicht, wie gross die Verminderung der Durchfluss-

kapazität innerhalb der zulässigen Bandbreite von 10 % tatsächlich ausfällt

und ob ein unterirdisches Gewässer selbst oder bloss ein zu seinem Schutz

notwendiges Randgebiet betroffen ist (vgl. Anhang 4 Ziff. 111 Abs. 1 GSchV).

Aufseiten  der  Gesuchstellenden  verdient  Berücksichtigung,  inwieweit  die

Verweigerung einer  Bewilligung  eine  sinnvolle, den  übrigen  (insbesondere

raumplanerischen  und  umweltrechtlichen)  Vorgaben  entsprechende  Nut-
zung  ihres  Grundeigentums  erschweren  würde  (BGr  1C_460/2020  vom

30. März  2021,  E.  4.2.2.  f.).  Fungiert  als  Vorinstanz  eine  gesetzlich

vorgesehene  unabhängige  Fachinstanz  mit  besonderen  Fachkenntnissen,

so kann und soll das Gericht deren technisches Ermessen respektieren und

nicht  aus  eigenem  Gutdünken,  sondern  nur aus  triftigen  Gründen  von  der

Beurteilung durch die zuständige Fachbehörde abweichen, jedenfalls soweit

die Fachinstanz die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte geprüft

und  die erforderlichen  Abklärungen sorgfältig  und umfassend durchgeführt

hat (BGE 142 II 451, E. 4.5.1.).

R1S.2023.05121

Seite 56

21.2.2.

In  der  Umweltverträglichkeitsprüfung  vom  29.  September  2003  (act.  17.9,

S. 16  f.)  wurde  festgehalten,  dass  der  Grossteil der  im  Planungsperimeter

bestehenden Untergeschosse und Tiefgaragen bestehen bleibe. Insgesamt

betrage der Anteil der zu belassenden Einbauten, welche unter den mittleren

Grundwasserspiegel reichten, ca. 14 % der bebaubaren Grundstücksfläche.

Zusätzlich seien einige lokale Liftunterfahrten und ein Hochhaus mit drei Un-

tergeschossen und einer Pfahlfundation vorgesehen. Sodann wird Bezug ge-

nommen  auf  Anhang  4  Ziffer  211  GSchV  sowie  die  (damalige)  kantonale

Praxis für die Bewilligung von Einbauten unter dem mittleren Grundwasser-

spiegel. Demgemäss dürften auf maximal 10 % der bebaubaren Fläche Ein-

bauten ohne Tiefenbeschränkung gemacht werden; der Grundwasserdurch-

fluss  dürfe  lokal  jedoch  nicht  wesentlich  beeinträchtigt  werden.  Da  die  im

Planungsperimeter bestehenden Einbauten unter den mittleren Grundwas-

serspiegel  einen  Anteil  von  ca.  14 %  der  bebaubaren  Fläche  ausmachen

würden, seien in den Teilgebieten 2 bis 10 der SBV keine zusätzlichen Ein-

bauten unter dem mittleren Grundwasserspiegel mehr zugelassen. Gemäss

dem entsprechenden Antrag in der UVP lautet Art. 8 Abs. 4 SBV wie folgt:

"In den Teilgebieten 2-9 sind keine zusätzlichen Einbauten unter dem mittle-

ren Grundwasserspiegel zugelassen. Das AWEL kann neue derartige Ein-

bauten gestatten, wenn gleichzeitig zumindest in gleichem Volumen beste-

hende Einbauten unter dem mittleren Grundwasserspiegel beseitigt werden

und  dies  zu  einer  Verbesserung  der  Grundwassersituation  führt."  Damit

wurde  die  unterirdische  Ausdehnung  der  Bauvorhaben  festgelegt,  dies  im

Sinne von Art. 46 Abs. 1 GSchV unter Berücksichtigung der gewässerschutz-

rechtlichen Festlegungen. Vorbehalten bleibt die gemäss Anhang 4 Ziff. 211

Abs. 2 GSchV erforderliche Ausnahmebewilligung. Da gemäss Bundesrecht
im  Gewässerschutzbereich  Au keine  Pflicht  besteht  zur  Beseitigung  beste-
hender  Anlagen,  die  unter  dem  mittleren  Grundwasserspiegel  liegen,  und
gemäss Art. 8 Abs. 4 SBV der Ersatz bestehender Einbauten zu einer Ver-

besserung  der  Grundwassersituation  führen  muss,  ist  ein  ausreichender

Schutz des Gewässers gewährleistet (vgl. Art. 32 Abs. 4 GSchV, erster Satz-

teil). Zu diesem Ergebnis gelangte auch die Umweltverträglichkeitsprüfung.

Damit erweist sich die Regelung nach Art. 8 Abs. 4 SBV grundsätzlich als

bundesrechtskonform. Letztlich kann die Frage aber offenbleiben, da die hier

fraglichen neuen Einbauten – wie noch auszuführen sein wird – die Voraus-

setzungen  für  eine  Ausnahmebewilligung  nach  Anhang  4  Ziff.  211  Abs.  2

GSchV erfüllen.

R1S.2023.05121

Seite 57

21.2.3.
Das streitbetroffene Bauvorhaben sieht 747 m3 neue Einbauten unter dem
Mittelwasserstand vor. Dem stehen 766 m3 Rückbauten bzw. Perforationen
bestehender Einbauten gegenüber (s. Gesamtverfügung Baudirektion, S. 3,

sowie wlw Bauingenieure AG, Baugrubenkonzept / Wasserhaltung / Einbau-

ten ins Grundwasser, act. 15.5). Ausserdem ordnete die Baudirektion in Dis-

positivziffer  I.1.b  der  angefochtenen  Verfügung  an,  dass  die  natürliche

Grundwasser-Durchflusskapazität bei höchstem Grundwasserspiegel durch

geeignete Materialersatzmassnahmen vollständig, d.h. zu 100 %, zu erhal-

ten ist. Es ist davon auszugehen, dass bei der Erstellung der Bestandesbau-

ten  keine  diesbezüglichen  Massnahmen  ausgeführt  wurden.  Weiter  kann

das Untergeschoss der Liegenschaft E-Strasse 31 ausserhalb des Neubaus

im  Untergrund  belassen  werden.  Die  Innenwände  sind  aber  zu  entfernen,

das Volumen ist mit Kiessand aufzufüllen und die Bodenplatten und Aussen-

wände sind zu perforieren (Dispositivziffer I.1.c.). Diese Massnahmen führen

zu einer Verbesserung der Grundwassersituation. Damit werden die Anfor-

derungen von Art. 8 Abs. 4 SBV erfüllt.

21.2.4.

Massgebend für die Ausnahmebewilligung nach Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2

GSchV  ist  der  mittlere  Grundwasserspiegel.  Dieser  reicht  vorliegend  bis

ca. 398,90 m.ü.M. (im Osten = P 1) bzw. bis ca. 398,60 m.ü.M. (im Westen

= P 3). Die Unterkanten der Bodenplatten kommen auf ca. 399,54 m.ü.M. zu

liegen und  damit über  dem  mittleren  Grundwasserspiegel (s. Schnittpläne,

act.  17.3.17  und  17.3.30,  sowie  geotechnischer  Bericht, act. 15.7).  Lokale

Vertiefungen reichen tiefer, was mit der streitbetroffenen Ausnahmebewilli-

gung gestattet wurde. Das AWEL hat seine Bewilligungspraxis in der Voll-

zugshilfe  "Bauvorhaben  in  Grundwasserleitern  und  Grundwasserschutzzo-

nen" vom Februar 2019 (act. 15.4) dargestellt. Das AWEL stellt sich auf den
Standpunkt, es habe mit der Erarbeitung der Bewilligungspraxis eine integ-

rale  Interessenabwägung zwischen der ordnungsgemässen  Bebauung der

Siedlungsgebiete,  den  privaten  Interessen  der  Bauherrschaften  und  dem

Grundwasserschutz  vorgenommen.  Dem  kann  zugestimmt  werden.  Das

streitbetroffene Vorhaben entspricht dem Fall 3 der Vollzugshilfe, womit die

Bewilligung  auf  der  oben  ausgeführten  generischen  Interessenabwägung

beruht. Die Anwendung der Vollzugshilfe und der ihr zugrundeliegenden In-

teressenabwägung  auf  das  konkrete  Vorhaben  entspricht  einer

R1S.2023.05121

Seite 58

Einzelfallbeurteilung. Es deutet auch nichts darauf hin, dass die Interessen-

lage im vorliegenden Fall anders sein könnte.

Soweit  die  Rekurrentin  geltend  macht,  die  Vertiefungen  unter  der  Boden-

platte müssten nicht – wie in der Vollzugshilfe verlangt – zwingend im Grund-

wasserträger  angeordnet  werden,  unterlässt  die  Rekurrentin  eine  entspre-

chende Begründung. Gemäss der Vollzugshilfe (die die Rekurrentin explizit

als  bundesrechtskonform  anerkennt)  gelten  im  Fall  3  namentlich  Rühl-

wandträger, Lift- und Pumpenschächte sowie einbetonierte Kanäle und Wer-

kleitungen als zulässige Einbauten. Dass es sich vorliegend um etwas ande-

res handelt, ist nicht ersichtlich.

Gemäss Anhang  4 Ziff. 211  Abs.  2  GSchV kann die Behörde  Ausnahmen

bewilligen,  soweit  die  Durchflusskapazität  des  Grundwassers  gegenüber

dem  unbeeinflussten  Zustand  um  höchstens  10  Prozent  vermindert  wird.

Vorliegend  hat  die  Baudirektion  in  Dispositivziffer  I.1.b  der  angefochtenen

Verfügung wie erwähnt angeordnet, dass die natürliche Grundwasser-Durch-

flusskapazität durch geeignete Materialersatzmassnahmen vollständig zu er-

halten ist. Ein entsprechender rechnerischer Nachweis ist noch einzureichen

und genehmigen zu lassen.

Damit erweist sich die Ausnahmebewilligung für Einbauten in den Grundwas-

serträger als rechtmässig.

22.1.

Die Rekurrentin beanstandet, es fehle das nach Art. 26  SBV erforderliche

Vorgehenskonzept bezüglich der Erfüllung von Art. 3 Altlasten-Verordnung

(AltlV). Die Bauherrschaft habe ein Entsorgungskonzept Untergrund, erstellt
am  31. März  2022, eingereicht. Darin würden  im  Abschnitt  3  die altlasten-

rechtlichen Vorgaben aufgezeigt und das Bauvorhaben unter dem Gesichts-

winkel von Art. 9 AltV geschildert. Diese Bestimmung betreffe jedoch einen

anderen Regelungsgegenstand als denjenigen von Art. 3 AltV. Ein eigentli-

ches Vorgehenskonzept, wie es Art. 26 SBV verlange, enthalte das Entsor-

gungskonzept Untergrund somit nicht. Weiter würden gewisse Flächen ent-

siegelt, womit sich der Eintrag von Meteorwasser vergrössere, was zu Aus-

schwemmungen von Verschmutzungen in das Grundwasser führen könne.

Mit der Entsiegelung könnten die belasteten Standorte sanierungsbedürftig

R1S.2023.05121

Seite 59

werden. Dazu würde sich die W AG in ihrem Bericht nicht äussern. Es sei

falsch, die nach der Entfernung des verschmutzten Untergrundmaterials ver-

bleibenden Restbelastungen zu dulden, denn es könnten die gesättigten Zo-

nen  nicht von den ungesättigten Zonen  unterschieden  werden, zumal  sich

die Verhältnisse mit dem verstärkten Eintrag von Meteorwasser verändern

würden.

Die  Rekurrentin  führt  weiter  aus,  das  Zusatzformular  "Belastete  Standorte

und  Altlasten",  auf  das  im  Entsorgungskonzept  verwiesen  werde,  befinde

sich nicht bei den Baugesuchsakten. Es sei davon auszugehen, dass die im

Formular gestellte Frage, ob Art. 3 AltlV eingehalten werde, mit "nein" beant-

wortet worden sei. Damit habe die Baudirektion nicht beurteilen können, ob

Art. 3 AltlV eingehalten werde.

22.2.

Gemäss  Art.  3  AltlV  dürfen  belastete  Standorte  durch  die  Erstellung  oder

Änderung von Bauten und Anlagen nur verändert werden, wenn: a. sie nicht

sanierungsbedürftig sind und durch das Vorhaben nicht sanierungsbedürftig

werden; oder b. ihre spätere Sanierung durch das Vorhaben nicht wesentlich

erschwert wird oder sie, soweit sie durch das Vorhaben verändert werden,

gleichzeitig  saniert  werden.  Art.  26  SBV  schreibt  vor,  dass  zusammen  mit

den Baugesuchen Vorgehenskonzepte einzureichen sind, welche aufzeigen,

mit welchen Massnahmen die Anforderungen von Art. 3 AltlV erfüllt und wie

die anfallenden verschmutzten Bauabfälle entsorgt werden sollen. Das Ka-

taster  der  belasteten  Standorte  (KbS)  enthält  auf  dem  Baugrundstück  die

Einträge 0261/l.3083-001 (Betriebsstandort, weder überwachungs- noch sa-

nierungsbedürftig) und 0261/D.N067-000 (Ablagerungsstandort, nicht unter-

suchungsbedürftig).

Die angefochtene Bewilligung für Bauten und Anlagen im Perimeter gemäss

Kataster der belasteten Standorte basiert u.a. auf dem Entsorgungskonzept

Untergrund (W AG, 31. März 2022, act. 15.13) und dem Zusatzformular vom

24. Mai 2022 "Belastete Standorte und Altlasten" (act. 15.14). Das Entsor-

gungskonzept  Untergrund  enthält  in  Ziff.  3  eine  "Beurteilung  nach  Art.  3

AltlV": Da die beiden im KbS eingetragenen Standorte nicht untersuchungs-

bedürftig bzw. weder überwachungs- noch sanierungsbedürftig seien, müsse

Art. 3 lit. a AltlV angewendet werden. Betreffend den Schutz des Grundwas-

sers  (Art.  9  AltlV)  wird  u.a.  ausgeführt,  es  sei  die  Entfernung  des

R1S.2023.05121

Seite 60

verschmutzten Untergrundmaterials geplant. Sollten Restbelastungen in der

gesättigten  Zone  des  Untergrunds  verbleiben,  würde  dies  nicht  zu  einer

schädlichen Einwirkung auf das Grundwasser führen, denn diese würden be-

reits  im  Ist-Zustand  in  der  gesättigten  Zone  liegen  und  der  Nachweis  des

Ausbleibens einer schädlichen Einwirkung auf das Grundwasser sei im Rah-

men der Technischen Altlastenuntersuchung erbracht worden. Da die beiden

belasteten Standorte bereits im Ist-Zustand nicht sanierungsbedürftig seien,

könnten sie deshalb durch das Bauvorhaben hinsichtlich des Grundwasser-

schutzes nicht sanierungsbedürftig werden (Art. 9 Abs. 2 lit. b AltlV). Weiter

wird festgehalten, dass sich im Bereich des Projektperimeters keine Oberflä-

chengewässer  befinden  würden  (Art.  10  AltlV).  Der  Boden  auf  dem  Bau-

grundstück  (d.h.  die  oberste,  unversiegelte  Erdschicht)  sei  unbelastet;  er

werde abgetragen und nicht für die Umgebungsgestaltung verwendet. Im Er-

gebnis wird festgehalten, dass die belasteten Standorte durch das Bauvor-

haben nicht sanierungsbedürftig werden könnten. Demgemäss sind die An-

forderungen von Art. 3 Abs. 1 AltlV erfüllt. Das Entsorgungskonzept Unter-

grund beinhaltet im Weiteren nebst der Beschreibung der Untersuchungser-

gebnisse Ausführungen über das geplante Vorgehen bei den Aushubarbei-

ten (Ziff. 6).

Die Kritik der Rekurrentin am Entsorgungskonzept geht fehl. Zur Beurteilung,

ob  die belasteten  Standorte  durch das  Vorhaben  sanierungsbedürftig  wer-

den können, müssen die Bestimmungen von Art. 9 bis 12 AltlV herangezo-

gen  werden.  Diese  definieren  in  Bezug  auf  die  Schutzgüter,  ab  wann  ein

Standort  sanierungsbedürftig  ist.  Mit  dieser  Frage  setzt  sich  das  Entsor-

gungskonzept unter Bezugnahme auf die Technische Altlastenuntersuchung

in Ziff. 3.2. auseinander und kommt wie erwähnt zum Schluss, dass Restbe-

lastungen in der  gesättigten  Zone  des Untergrunds  nicht zu einer  schädli-

chen Einwirkung auf  das Grundwasser  führen  würden. Gemäss Vernehm-
lassung des AWEL liegt die ungesättigte Zone über dem Grundwasserspie-

gel, die gesättigte Zone unterhalb (vgl. Bundesamt für Umwelt BAFU, Voll-

zugshilfe "Umgang mit CKW-Standorten", S. 11 Abb. 1, act. 30). Durch die

ungesättigte Zone könne zwar Meteorwasser versickern, wodurch die Zone

nass werde, dies mache sie aber nicht zu einer gesättigten Zone. Der Ein-

wand  der  Rekurrentin,  die  Grenze  zwischen  gesättigter  und  ungesättigter

Zone  könne  sich  zufolge  verstärktem  Eintrag  von  Meteorwasser  verschie-

ben, ist unbehelflich. Gemäss Entsorgungskonzept (Ziff. 3.2.) wird das ver-

schmutzte Untergrundmaterial bis Kote des mittleren Grundwasserspiegels

R1S.2023.05121

Seite 61

entfernt  und  mit  unbelastetem  Aushubmaterial  ersetzt.  Damit  ist  ausge-

schlossen, dass Restbelastungen in heute ungesättigten Bereichen verblei-

ben, die nach Auffassung der Rekurrentin aufgrund veränderter Verhältnisse

künftig der gesättigten Zone zuzurechnen sein könnten. Die Rekurrentin ver-

mag die Beurteilung der sachverständigen Verfasserin des Entsorgungskon-

zepts, die sich ausdrücklich mit der Entsiegelung von Flächen auseinander-

gesetzt hat, nicht in Frage zu stellen.

Anhand des Entsorgungskonzepts konnte die Baudirektion hinreichend be-

urteilen, ob Art. 3 AltlV eingehalten wird. Das besagte Zusatzformular enthält

Angaben zu den Standorten gemäss KbS, die Bezeichnung der für die pri-

vate Kontrolle (Fachbereich Entsorgung beim Bauen auf belasteten Stand-

orten, § 4 i.V.m. Anhang 3.10 Besondere Bauverordnung I [BBV I]) befugten

Person sowie Angaben zum Eintrag im Prüfperimeter für Bodenverschiebun-

gen (PBV) und zum Vorkommen von Neobiota. Die im Formular möglichen

Angaben zu Art. 3 AltlV betreffen lediglich "Bagatellfälle", bei denen die Vo-

raussetzungen offensichtlich erfüllt werden (kein Aushub, keine Nutzungsän-

derung, keine Entsiegelung). Dazu wurde im Formular zurecht nichts ange-

kreuzt, da keine der möglichen Antworten zutrifft.

Im Ergebnis ist festzuhalten, dass mit dem Entsorgungskonzept Untergrund

das  gemäss  Art.  26  SBV  verlangte  Vorgehenskonzept  vorliegt  und  dieses

die nötigen Angaben zur Beurteilung hinsichtlich Art. 3 AltlV beinhaltet. Die

Rekurrentin  vermag  die  inhaltliche  Richtigkeit  des  Entsorgungskonzepts

nicht  in  Frage  zu  stellen.  Weshalb  der  Sachverhalt  ungenügend  abgeklärt

worden sein soll, ist nicht nachvollziehbar, zumal die Rekurrentin nicht dar-

legt, inwiefern das Entsorgungskonzept unvollständig sein soll. Die Rüge er-

weist sich damit als unbegründet.

23.1.

Die Rekurrentin bringt vor, Art. 17 SBV schreibe einen angemessenen öko-

logischen Ausgleich im Sinne von Art. 15 NHV vor. Den Baugesuchunterla-

gen  seien  keine  dahingehenden  Massnahmen  zu  entnehmen.  Die  betref-

fende  Auflage  in  der angefochtenen  Baubewilligung  (E.  G.m) verletze  den

Grundsatz der Einheit der Baubewilligung. Das Bauvorhaben lasse die Ab-

sichten  hinsichtlich  des  ökologischen  Ausgleichs  gemäss  Planungsbericht

Ziffer 3.6 vermissen.

R1S.2023.05121

Seite 62

23.2.

Die Bausektion entgegnet, das Projekt erfülle die Anforderungen an den öko-

logischen Ausgleich, indem es den örtlichen Verhältnissen und der Art der

Nutzung entsprechend die Freiflächen überall wo möglich unversiegelt be-

lasse,  diese  begrüne  und  teilweise  mit  einheimischen  Bäumen/Sträuchern

bepflanze.  Zudem  würden  die  Dächer  extensiv  und  teilweise  intensiv  be-

grünt. Ein Nachweis in Bezug auf die detaillierte Ausführung und Ansaat/Be-

pflanzung  dieser  Flächen  sei  noch  ausstehend.  Die  Dokumentation  aller

Massnahmen gemäss Erwägung G.m des angefochtenen Entscheids könne

aber  praxisgemäss  ohne  besondere  Schwierigkeiten  und  ohne  dass  dies

konzeptionelle  Anpassungen  mit  sich  ziehe  im  Zuge  der  Auflagenbereini-

gung ergänzt werden, da die entsprechenden Freiflächen zur Erfüllung die-

ser Ziele bereits ausgewiesen seien. Für einen gut alterungsfähigen Baum-

bestand werde überdies auf die Unterbauung des östlichen Freiraumes ver-

zichtet.

23.3.

Laut Art. 17 SBV sind im Baubewilligungsverfahren Massnahmen für einen

angemessenen ökologischen Ausgleich im Sinne von Art. 15 der eidgenös-

sischen Natur- und Heimatschutzverordnung anzuordnen. Art. 15 NHV lautet

wie folgt: "Der ökologische Ausgleich (Art. 18b Abs. 2 NHG) bezweckt insbe-

sondere, isolierte Biotope miteinander zu verbinden, nötigenfalls auch durch

die Neuschaffung von Biotopen, die Artenvielfalt zu fördern, eine möglichst

naturnahe und schonende Bodennutzung zu erreichen, Natur in den Sied-

lungsraum einzubinden und das Landschaftsbild zu beleben". In Erwägung

G.m.  der  angefochtenen  Bewilligung  wird  festgehalten,  dass  oberflächlich

nicht versiegelte Flächen Lebensräume für kriechende Kleintiere bieten und

eine Vernetzung der Ökotope erlauben würden. Abstell- und Aufenthaltsflä-

chen etc. seien deshalb möglichst unversiegelt auszuführen. Insgesamt sei
ein Nachweis der Massnahmen bezüglich ökologischem Ausgleich zu erbrin-

gen. Die betreffende Auflage findet sich in Dispositivziffer B.1.i.

Nach ständiger Praxis darf die Regelung von Nebenpunkten, die für die Be-

willigungsfähigkeit des Bauvorhabens nicht von ausschlaggebender Bedeu-

tung sind, in ein späteres Verfahren verwiesen werden. Hierzu gehört übli-

cherweise die Regelung von Materialien für Fassaden und Dach, die Farben

und  die  Oberflächenbeschaffenheit.  Massgebend  ist,  dass  die  nachzu-

reichenden Pläne bzw. Unterlagen die Bewilligungsfähigkeit des Bauprojekts

R1S.2023.05121

Seite 63

als solches nicht infrage stellen (VB.2018.00149 vom 15. November 2018,

E. 4.2). Dies trifft vorliegend auf den verlangten Nachweis zu. Es steht ausser

Frage, dass die Aussenräume so ausgestaltet werden können, dass sie im

Rahmen des auf dem Baugrundstück Möglichen und Sinnvollen einen hin-

reichenden Beitrag zum ökologischen Ausgleich leisten. Die Rüge ist unbe-

gründet.

24.1.

Die Rekurrentin hält dafür, es sei angesichts der Schutzvermutung unrecht-

mässig, ohne Schutzabklärung einen Teil der inventarisierten Gleise zurück-

zubauen (s. Plan "Übersicht denkmalgeschützte Gleisanlagen, act. 17.10).

24.2.

Die Bausektion entgegnet, bei den Abbrüchen handle es sich im Vergleich

zum  gesamten  Inventarobjekt  um  ausserordentlich  kleine,  untergeordnete

Restbereiche.  Auch  nehme  das  Bauvorhaben  konkret  Rücksicht  auf  die

Gleise. Der Nebeneingang ins Gebäude sei exakt so gelegt, dass der (leicht

gekürzte) Gleisstummel in der Eingangsnische ende. Der G-strassenseitige

Rücksprung im Erdgeschoss des Gebäudes sei unter anderem geplant, da-

mit der zweite Gleisstummel nicht vom Gebäude überstellt werde, sondern

dessen Existenz weiterhin sichtbar und erlebbar bleibe. Da dieser Gleisstum-

mel ohnehin vom Rest der Gleise abgehängt sei, werde die Erlebbarkeit auch

nicht  geschmälert,  wenn  eine  der  Gebäudestützen  die  Gleise  punktuell

durchsteche.  Hinsichtlich  des  baustellenbedingten  Ab-  und  Wiedereinbaus

sei in Anbetracht der Grösse des Inventarobjekts zu beachten, dass auch mit

unterschiedlichen Strassenbaustellen etc., immer wieder einzelne Bereiche

der Gleise abgebaut und wieder eingesetzt werden müssten – so wie es auch

bei in Benutzung stehenden Gleisanlagen der Fall sei. Solange die originalen
Gleise wiederverwendet würden, deren Lage nicht verändert werde und eine

solche Massnahme sich nicht gesamthaft auf einen Grossteil des Inventar-

objekts  beziehe,  habe  der  örtlich  begrenzte,  baustellenbedingte  Aus-  und

Wiedereinbau  keinen  Einfluss  auf  die  generelle  Schutzwürdigkeit  des  Ge-

samtobjekts.  Eine  Schutzabklärung  werde  daher  durch  diese  Massnahme

nicht ausgelöst.

R1S.2023.05121

Seite 64

24.3.1.

Die Gleisanlagen im Industriequartier sind Teil der zahlreichen Anlagen und

Bauten der Schweizerischen Bundesbahnen (SBB) und ihrer Vorgängerge-

sellschaften auf Stadtgebiet, die als Inventarobjekte von kommunaler sowie

überkommunaler Bedeutung erfasst wurden (s. Stadt Zürich, Amt für Städte-

bau,  SBB  Objekte  Stadt  Zürich,  Inventarergänzung  2020,  S.  58  f.,

https://www.stadt-zuerich.ch).  Die  Gleisanlage  des  Industriequartiers  be-

steht heute noch abgehend vom Gleisfeld bei der F-Strasse 41 in zwei Rich-

tungen: einmal via H-Strasse zur U und einmal über die E-Strasse hinweg

bis vor die L-Terrassen an der J-Strasse. Abzweiger erschliessen die U so-

wie das Logistikzentrum der V (E-Strasse 101, 103). Weitestgehend unun-

terbrochene Abzweiger ausser Betrieb befinden sich auf den Arealen B (E-

Strasse 3) und M (H-Strasse 22) sowie beim Gleisbogen im Bereich des La-

gerhauses K-Strasse 1–3 (SBB Objekte Stadt Zürich, S. 58 und Situations-

plan, S. 59 bzw. Rekursschrift Rz. 361). Gemäss Inventar haben die Indust-

riegleise  und  ihre  Abzweiger  die  Bebauungsstruktur  des  Industriequartiers

massgeblich geprägt. Sie seien wichtige Zeugen der baulichen Entwicklung

dieses Teils der Stadt, da die Strassen und Baulinien zwischen Hauptbahn-

hof und N im Wesentlichen auf die Erschliessung durch dieses Industriegleis

ausgerichtet worden seien. Die Gleise machten anschaulich, wie stark das

gesamte Quartier vom Bahnanschluss geprägt worden sei. Zudem verdeut-

lichten sie die enge funktionale und wirtschaftliche Verknüpfung der Metall-

und  Nahrungsmittelproduktion  mit der  Bahn. Die  gut  nachvollziehbare  und

teilweise  auch  optisch  hervorgehobene  Gleisschlaufe  sei  noch  in  grossen

Teilen erhalten und werde streckenweise noch heute von der Industrie ge-

nutzt.

24.3.2.

Gefährdet ein Bauprojekt ein inventarisiertes Objekt, so hat das Gemeinwe-
sen  vorab  einen  Schutzentscheid  zu  treffen,  das  heisst  entweder  Schutz-

massnahmen anzuordnen oder ganz oder teilweise auf solche zu verzichten.

Nur wenn eine Gefährdung eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvor-

haben  von  vornherein  ausgeschlossen  werden  kann,  besteht  für  das  Ge-

meinwesen keine Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit und den Schutz-

umfang des Inventarobjekts zu entscheiden.

Vom Bauvorhaben betroffen sind zwei im Inventar erwähnte Abzweiger zum

Areal B (E-Strasse 3) mit einer Länge von ca. 82 bzw. ca. 23 m. Das Ende

R1S.2023.05121

Seite 65

des längeren Gleisstücks soll auf einer Länge von ca. 25 m mit dem Gebäude

P 1 überstellt werden. Auf einer Länge von ca. 5 m soll das Geleise während

der Bauzeit entfernt und danach an gleicher Stelle wieder eingebaut werden,

ebenso das ca. 23 m lange Fragment vor der südlichen Gebäudeecke von P

1 (wobei letzteres durch zwei Gebäudestützen durchstochen werden sollen).

Die vorübergehende Beseitigung und der Wiedereinbau der Original-Geleise

am selben Ort beeinträchtigen den Schutzzweck offensichtlich nicht. Sodann

bleibt auch das zu kürzende Anschlussgeleise als Abzweiger des Industrie-

geleises erkennbar, zumal das Gebäude P 1 so entworfen wurde, dass die

Lage der Arkaden sowie des Eingangs an der D-Strasse mit der Lage der

Gleisanlagen korrespondieren. Im angefochtenen Beschluss (Erw. G.a. und

G.b.) wurde erwogen, für den Erhalt der Lesbarkeit der Gleisanlagen sei we-

sentlich, dass diese in ihrem bestehenden Bodenniveau erhalten blieben und

der Neubau dieses Niveau im Bereich der Gleisanlagen und des umliegen-

den Stadtraums beibehalte. Beim Wiedereinsetzen der Geleise sei auf eine

dem ehemaligen industriellen Umfeld abgestimmte Detailgestaltung im Um-

feld der Geleise zu achten. Damit kann die Zeugenschaft des Inventarobjekts

ungeschmälert erhalten werden. Auf eine Schutzabklärung wurde daher zu

Recht verzichtet.

25.1.

Die  Rekurrentin  macht  geltend,  das  Bauvorhaben  nehme  keine  Rücksicht

auf  die  benachbarte  schützenswerte,  im  ISOS  verzeichnete  M-Halle  […].

Das  Bauvorhaben tangiere und  beeinträchtige  die  Umgebungszone  X und

X.0.1 sowie das Einzelobjekt X.0.2 mit der M-Halle.

Obwohl das Bauvorhaben der Rekursgegnerin eine Bundesaufgabe betreffe
(Einbauen in Grundwasser), habe die Bausektion des Stadtrats Art. 5 NHG

nicht  angewendet.  Ebenso  wenig  habe  sie  erwogen,  ein  Gutachten  der

ENHK oder/und der EDK einzuholen (Art. 7 NHG). Die M-Halle im Ortsbildteil

mit  nationaler  Bedeutung  gehe  neben  den  drei  gigantischen,  monotonen

Baukuben  komplett  unter.  Deren  Bedeutung  werde  durch  das  vorliegende

Bauvorhaben in ortsbildtechnischer Hinsicht reduziert. Dasselbe gelte in Be-

zug auf die Fenster, die sich bei der M-Halle durch ihre filigrane Unterteilung

auszeichnen  würden.  Demgegenüber  wirkten  die  Fensterfronten  des

R1S.2023.05121

Seite 66

geplanten neuen Bauvorhabens monströs und monoton. Sie würden offen-

sichtlich nicht dieselben Charakteristika ausweisen.

25.2.1.

Die M-Halle ist nicht im Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzob-

jekte der Stadt Zürich erfasst. Das Baugrundstück sowie die südwestlich an-

grenzenden Grundstücke mit der M-Halle  und dem P-Tower  sind  im  ISOS

der Umgebungszone X (Erhaltungsziel b = erhalten der Eigenschaften, die

für die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich sind) zugeordnet: "L-Quartier,

westlicher  Teil:  zahlreiche  grossvolumige  Geschäftshäuser  und  einige

Wohnsiedlungen, ab 1960; vereinzelt ältere Bauten; Teil des Trendquartiers

Zürich-West". Dem Text zum ISOS ist zur Umgebungszone X zu entnehmen,

die grossvolumigen Gebäudekomplexe seien meist mit den Schmalseiten zu

den beiden mehr oder weniger parallel verlaufenden Ausfallachsen J- und E-

Strasse ausgerichtet und würden vor allem Dienstleistungsbetriebe und Ge-

werbe beherbergen. Verschiedene in den letzten Jahren entstandene Wohn-

und Bürohochhäuser würden sich markant erheben, weitere seien im Bau.

Innerhalb der Umgebungszone X sind die "ehem. Werkstatt- und Betriebs-

gebäude der M AG beidseits einer gebogenen Werkstrasse mit Industrieglei-

sen, markante, viergeschossige Flachdachbauten mit grossflächiger Befens-

terung mit filigraner Unterteilung, 1930er-Jahre, angebaute Halle und Büro-

gebäude, 1960/70er-Jahre" als Einzelelement X.0.2 mit Erhaltungsziel A (in-

tegraler  Erhalt)  erfasst.  Im  Aufnahmeplan  des  ISOS  als  betreffende  Ein-

zelelemente X.0.2 schwarz markiert sind die Gebäude H-Strasse 22 (Härter-

eigebäude)  und  H-Strasse  21/23  (Werkstatt-  und  Speditionsgebäude,

Schutzobjekt von kommunaler Bedeutung). Der nordwestlich an die Härterei

angebaute Trakt an der I-Strasse, die nordöstlich angebaute Halle und das

Bürogebäude hingegen sind lediglich als Teile des Hinweises X.0.1 (Eben-
falls in der Umgebungszone X) vermerkt (im Plan grau, schwarz umrandet:

"O,  36-geschossiges  Bürohochhaus,  mehrfach  geknickter  prismatischer

Baukörper  mit grünlicher  Glasverschalung, 2008–11, bildet zusammen  mit

zwei zugehörigen Geschäftshäusern und ehem. Industriebauten der M AG

ein kompaktes Ensemble").

Im Entscheid BRGE I Nrn. 0091-0092/2024 vom 16. Mai 2024 (www.baure-

kursgericht-zh.ch,  aktuelle  Entscheide)  kam  das  Baurekursgericht  zum

Schluss, dass die M-Halle (samt Bürogebäude H-Strasse 24) als potenziell

R1S.2023.05121

Seite 67

schutzwürdig  erscheine  und  offensichtlich  zu  Unrecht  nicht  inventarisiert

worden  sei.  Vor  Erteilung  einer  Baubewilligung,  welches  die  M-Halle  tan-

giere,  sei  deren  Schutzwürdigkeit  abzuklären.  Somit  muss  das  vorliegend

streitbetroffene Bauvorhaben auf die M-Halle als potentielles Schutzobjekt in

gestalterischer Hinsicht besondere Rücksicht nehmen (§ 238 Abs. 2 PBG).

Wie sich  anlässlich  des  Augenscheins  gezeigt hat,  hält das  Bauvorhaben,

namentlich das Gebäude P 1, den erhöhten Anforderungen von § 238 Abs.

2 PBG stand. Etwa zur Hälfte überschneidet sich das Gebäude P 1 mit der

nordöstlichen, rückwärtigen Fassade der M-Halle,  der ein flaches  Vordach

und eine Kranbahn mit den dazugehörigen Kranbahnschienen aus Stahlpro-

filen vorgelagert sind, und mit der nur wenig befensterten rückwärtigen Fas-

sade aus Sichtbeton des mit sechs Geschossen etwa doppelt so hohen Bü-

rogebäudes.

Wie sich insbesondere anhand des bereits erstellten Gebäudes P 2, welches

wie das Gebäude P 1 der rückwärtigen Fassade der M-Halle unmittelbar ge-

genübersteht, leicht erkennen lässt, wird die M-Halle durch die neu geplan-

ten Bauvolumen nicht erdrückt, zumal der siebengeschossige Neubau das

Bürogebäude der M-Halle nur wenig überragt. Eine bauästhetisch bzw. orts-

baulich motivierte Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zu-

lässigen Gebäudevolumens stellt grundsätzlich einen schweren und zudem

die  Rechtssicherheit  in  gravierender  Weise  tangierenden  Eingriff  in  das

Grundeigentum dar. Die Voraussetzungen dafür sind vorliegend nicht gege-

ben 

(vgl.  dazu  VB.2022.00359  vom  2.  Februar  2023,  E. 4.2.1.;

VB.2018.00162 vom 17. September 2020, E. 5.3.4., mit weiteren Hinweisen).

Ihre städtebauliche Wirkung entfaltet die M-Halle primär gegen Südosten (H-

Strasse), während der Neubau seitlich im Nordosten zu liegen kommt und

diese Wirkung nicht beeinträchtigt. Bei den von der Rekurrentin erwähnten
filigran unterteilten Fensterfronten der M-Halle, namentlich an der Südostfas-

sade, kann eine gestalterische Beeinträchtigung aufgrund der Distanz zum

Neubau  und  der  leicht  abgewinkelten  Lage der  Fassade  ebenfalls  ausge-

schlossen werden; die betreffende Fassade wird nicht im Zusammenhang

mit  dem  Neubau  wahrgenommen.  Im  Übrigen  setzt  die  besondere  Rück-

sichtnahme gemäss § 238 Abs. 2 PBG nicht voraus, dass die Fensterfronten

des  Neubaus  dieselben  Charakteristika  aufweisen  wie  das  (potenzielle)

Schutzobjekt.

R1S.2023.05121

Seite 68

25.2.2.

Durch die Aufnahme eines Objektes von nationaler Bedeutung in ein Inven-

tar  des  Bundes  wird  dargetan,  dass  es  in  besonderem  Masse  die  unge-

schmälerte  Erhaltung,  jedenfalls  aber  unter  Einbezug  von  Wiederherstel-

lungs-  oder  angemessenen  Ersatzmassnahmen  die  grösstmögliche  Scho-

nung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Ein Abweichen von der ungeschmälerten

Erhaltung im Sinne der Inventare darf bei Erfüllung einer Bundesaufgabe nur

in Erwägung gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich- oder höherwertige

Interessen  von  ebenfalls  nationaler  Bedeutung  entgegenstehen  (Art.  6

Abs. 2 NHG). Kann bei der Erfüllung der Bundesaufgabe ein Objekt, das in

einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgeführt ist, erheblich beein-

trächtigt werden oder stellen sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche

Fragen, so verfasst eine Kommission im Sinne von Art. 25 Abs. 1 NHG (ge-

mäss  welcher  Bestimmung  der  Bundesrat  eine  oder  mehrere  beratende

Kommissionen  für  den  Naturschutz,  den  Heimatschutz  und  die  Denkmal-

pflege bestellt) zuhanden der Entscheidbehörde ein Gutachten, in dem sie

angibt, ob das Objekt ungeschmälert zu erhalten oder wie es zu schonen ist

(Art. 7 Abs. 2 NHG). Ist für die Erfüllung einer Bundesaufgabe der Kanton

zuständig, so obliegt gemäss Art. 7 Abs. 1 Satz 2 NHG die Beurteilung, ob

ein Gutachten durch eine Kommission nach Art. 25 Abs. 1 NHG erforderlich

ist, der kantonalen Fachstelle nach Art. 25 Abs. 2 NHG.

Art. 10 der Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten Orts-

bilder der Schweiz (VISOS) hält fest, dass bei der Erfüllung von Bundesauf-

gaben Eingriffe, die keine Auswirkungen auf die Erreichung der Erhaltungs-

ziele haben, keine Beeinträchtigung der Objekte darstellen und zulässig sind

(Abs. 1 Satz 1). Ebenfalls zulässig sind geringfügige Beeinträchtigungen ei-

nes Objekts, wenn sie sich durch ein überwiegendes Interesse rechtfertigen

lassen (Abs. 1 Satz 2). Bei schwerwiegenden Eingriffen in ein Objekt bei Er-
füllung einer Bundesaufgabe darf eine Interessenabwägung nur vorgenom-

men werden, wenn bestimmte gleich- oder höherwertige Interessen von na-

tionaler Bedeutung vorliegen (Abs. 2 Satz 1). Schwerwiegende Beeinträchti-

gungen eines  Objekts sind  nur  zulässig,  wenn sie  sich  durch  ein überwie-

gendes  Interesse  von  ebenfalls  nationaler  Bedeutung  rechtfertigen  lassen

(Abs. 2 Satz 2).

R1S.2023.05121

Seite 69

25.2.3.

Das  hier  zur  Beurteilung  stehende  Bauvorhaben  bedarf  einer  gewässer-

schutzrechtlichen Ausnahmebewilligung, was eine Bundesaufgabe im Sinn

von Art. 78 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) und Art. 2 NHG darstellt. Das

NHG  und  seine  Ausführungserlasse  sind  daher  direkt  anwendbar

(BGr 1C_482/2012 vom 14. Mai 2014, E. 3.4.). Damit sind die zuständigen

kantonalen Behörden zur Schonung der in Art. 3 NHG genannten Schutzob-

jekte  und  zur  ungeschmälerten  Erhaltung  und  grösstmöglichen  Schonung

von Inventarobjekten nach Art. 6 NHG verpflichtet. Ist für die Erfüllung einer

Bundesaufgabe  –  wie  vorliegend  –  der  Kanton  zuständig,  so  beurteilt  ge-

mäss Art. 25 Abs. 2 NHG die kantonale Fachstelle, ob ein Gutachten durch

eine  Kommission  nach  Art.  25  Abs.  1  NHG  erforderlich  ist  (Art.  7  Abs.  1

NHG). Im Kanton Zürich ist für den Ortsbildschutz das Amt für Raumentwick-

lung zuständig (§ 2a Abs. 1 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverord-

nung vom 20. Juli 1977 [KNHV]). Dieses ist in Fällen wie dem vorliegenden

grundsätzlich immer beizuziehen, was jedoch hier nicht geschehen ist; die

Bausektion der Stadt Zürich hat das ARE im Rahmen des Baubewilligungs-

verfahrens  nicht  konsultiert.  Darin  liegt  ein  Verfahrensmangel,  welcher  je-

doch als geheilt gelten kann, weil sich die kantonale Fachstelle auf Einladung

durch  die  Rekursinstanz  nachträglich  zur  Notwendigkeit  eines  Gutachtens

der  ENHK  äussern  konnte  (act.  51;  zur  Zulässigkeit  dieses  Vorgehens

s. BGr 1C_50/2023 vom 19. März 2024, E. 2.4.2.).

25.2.4.

Der Stellungnahme der kantonalen Fachstelle (ARE, Fachabteilung Ortsbild

und Städtebau) vom 10. September 2024 ist Folgendes zu entnehmen:

Die  drei  Bestandsgebäude  auf  dem  Baugelände  würden  unterschiedliche

Gebäudetypen und -volumina aufweisen und im Zuge des Bauvorhabens ab-
gerissen. Die Neubauten würden ein ähnliches Volumen und den gleichen

architektonischen Ausdruck wie das bereits errichtete Gebäude "P 2" über-

nehmen, sodass sie als drei einheitliche Gebäude in Erscheinung treten wür-

den. Die bestehende Laubbaumreihe entlang der E-Strasse, welche im ISOS

als  Hinweis  X.0.3  verzeichnet  sei,  werde  grösstenteils  erhalten  und  durch

zusätzliche,  leicht  zurückversetzte  Bäume  ergänzt.  Dadurch  entstehe  ein

schmaler  Platz mit  Bäumen vor den drei "P"-Gebäuden.  Die  Umgebung X

bilde den westlichen Teil des L-Quartiers und sei geprägt von grossvolumi-

gen  Geschäftshäusern  sowie  einigen  Wohnsiedlungen.  Dieses  Gebiet

R1S.2023.05121

Seite 70

gehöre zum Trendquartier Zürich-West, wobei sich hier vereinzelt ältere Bau-

ten erhalten hätten. Das geplante Bauvorhaben orientiere sich in seinen Di-

mensionen  an  den  umliegenden,  grossvolumigen  Geschäftsbauten.  Durch

den Abriss der drei bestehenden, unterschiedlich gestalteten Gebäude und

die Errichtung der drei einheitlichen "P"-Gebäude entstehe ein homogenes

Gesamtbild.  Bereits  heute  dominierten  in  der  Umgebung  X  überwiegend

grosse, einheitliche Überbauungen – mit Ausnahme des im ISOS erwähnten

Hinweises X.0.1 (Ensemble O, ehemaliges Werkstatt- und Betriebsgebäude

der M AG sowie bestehende Geschäftshäuser).

Der  Hinweis  X.0.1  grenze  nördlich  an  das  betroffene  Gelände.  Laut  ISOS

bildeten die Industriebauten der M AG zusammen mit dem O und den beste-

henden Geschäftshäusern ein kompaktes Ensemble. Zusätzlich sei das ehe-

malige Werkstatt- und Betriebsgebäude der M AG im ISOS als Hinweis X.0.2

gekennzeichnet und der zur H-Strasse orientierte Gebäudeteil aus dem Bau-

jahr 1942 sei als Einzelelement mit dem Erhaltungsziel A klassifiziert.

Da sich die Neubauten zur E-Strasse hin orientierten, bleibe das bestehende

Ensemble (Hinweis X.0.1) unberührt und werde durch die Neubauten nicht

beeinträchtigt. Zwar würden die Neubauten zur Homogenität und Vereinheit-

lichung der Umgebung X beitragen, jedoch blieben das Einzelelement X.0.2

sowie  der  Hinweis  X.0.1  als  Teil  des  Ensembles  inmitten  der  homogenen

Bebauung erhalten und weiterhin als solches wahrnehmbar.

Da das Vorhaben keine negativen Auswirkungen auf die angrenzenden Orts-

bildbereiche habe und die wesentlichen Eigenschaften für die Beziehung zu

den  Ortsbildteilen  erhalten  bleiben  würden,  könne  eine  erhebliche  Beein-

trächtigung des ISOS ausgeschlossen werden. Es ist somit kein Gutachten

bei der ENHK einzuholen.

25.2.5.

Die Rekurrentin bringt dazu in ihrer Vernehmlassung vom 21. Oktober 2024

zunächst vor, für die Bestandesbauten fehle eine Abbruchbewilligung. § 309

Abs. 1 lit. c PBG, der nur den Abbruch von Gebäuden in der Kernzone der

Baubewilligungspflicht unterstelle, sei nicht vereinbar mit Art. 22 RPG.

Ausserdem hält die Rekurrentin die Beurteilung des ARE für unvollständig,

weil sich dieses weder zur Höhe der Neubauten, zu ihrer Stellung und Nähe

R1S.2023.05121

Seite 71

zu ISOS-Objekten noch zur architektonischen Ausgestaltung der Neubauten

(Grosse  Glasanteile,  Ähnlichkeit  zu  Gebäuden  des  Ensembles  X.0.1  etc.)

und der Wechselwirkung dieser Faktoren geäussert habe. Damit genügt die

Stellungnahme  des  ARE  den  rechtlichen  Anforderungen  an  die  Begrün-

dungspflicht (rechtliches Gehör) nicht.

Sodann ist die Rekurrentin der Auffassung, die ISOS-Aufnahme als Teil des

ISOS-Objektes X.0.1 und Erwähnung als "angebaute Halle" im Zusammen-

hang mit dem Einzelobjekt X.0.2 werde der Bedeutung der M-Halle nicht ge-

recht  (Verweis  auf das  Gutachten von  Y vom  Dezember 2022,  wonach  es

sich um einen hochwertigen Zeugen und um ein herausragendes Beispiel für

eine erfolgreiche Umnutzung und deshalb um ein Schutzobjekt von kommu-

naler Bedeutung handle). Mit der absehbaren (resp. zumindest möglichen)

Unterschutzstellung der M Halle habe sich die Situation grundlegend verän-

dert, auch mit Bezug auf das ISOS. Die M-Halle müsse nach heutigen Er-

kenntnissen im ISOS als Einzelobjekt E mit Erhaltungsziel A und Bedeutung

X (Anm.: "Besondere Bedeutung") festgelegt sein.

25.2.6.

Die  mit  der  besagten  Eingabe  erstmals  vorgebrachte  Rüge  betreffend  die

Abbruchbewilligung steht in keinem Zusammenhang mit der Frage der Gut-

achtenspflicht und sie ist überdies verspätet. Darauf ist nicht einzugehen.

In ihrer Vernehmlassung vom 21. Oktober 2024 hat die kantonale Fachstelle

sodann einlässlich begründet, weshalb nach ihrer Beurteilung kein Gutach-

ten einzuholen ist. Als Beurteilungsgrundlage stützte sie sich explizit auf die

Pläne des streitbetroffenen Neubauvorhabens und ging somit vom richtigen

Sachverhalt aus. Die Sachverhaltsabklärung (§ 7 VRG) ist somit korrekt. Aus

den Erwägungen geht zutreffend hervor, dass die Neubauten ein ähnliches
Volumen und den gleichen architektonischen Ausdruck wie das Gebäude "P

2" übernehmen würden. Die Volumen wurden in Relation zu den "umliegen-

den,  grossvolumigen  Geschäftsbauten"  gesetzt.  Dem  architektonischen

Ausdruck und den Dimensionen wurde somit bei der Beurteilung Rechnung

getragen. Darin, dass die Nähe zu den "ISOS-Objekten" nicht erwähnt wird,

liegt kein Begründungsmangel und es könnte auch nicht gesagt werden, die

Fachstelle habe einen wesentlichen Aspekt des Sachverhalts nicht berück-

sichtigt, zumal sie ihre Beurteilung wie erwähnt auf die massgebenden Pläne

R1S.2023.05121

Seite 72

stützt. Die Beurteilung der Fachstelle ist insoweit nicht zu beanstanden (zum

Begründungsmangel s. im Übrigen E. 6.2.1.).

Sodann ist nicht ersichtlich, was die propagierte Aufnahme der M-Halle im

ISOS als Einzelobjekt mit besonderer Bedeutung und Erhaltungsziel A (Sub-

stanzerhalt) an der Notwendigkeit eines Gutachtens ändern würde. Das Bau-

vorhaben tangiert die Substanz der M-Halle ebenso wenig wie deren geltend

gemachten  Eigenschaften  als  Zeuge  und  als  herausragendes  Beispiel  für

eine erfolgreiche Umnutzung. Damit kann offenbleiben, ob im vorliegenden

Rekursverfahren  inhaltliche  Mängel  des ISOS  überhaupt  geltend gemacht

werden können.

25.2.7.

Weiter bringt die Rekurrentin zur Vernehmlassung des ARE vom 21. Oktober

2024 – soweit hier wesentlich – vor, das Gebäude "P 1" stehe nur ca. 3 m

bzw. ca. 2-3 m von der Grundstücksgrenze der Parzelle Kat.-Nr. 13 und da-

mit von der M-Halle entfernt, welche hier auf der Grundstückgrenze stehe,

entfernt. Es rücke damit deutlich näher an die ISOS-Objekte X.0.1 und X.0.2

heran. Hinzu komme, dass dem Gebäude "P 1" denkmalgeschützte Gleisan-

lagen  weichen  müssten  und  dass  das  geplante  Gebäude  näher  an  diese

Gleisanlagen heranrücke. Zu dieser unmittelbaren Nähe kämen die Dimen-

sionen der Neubauten: Das Gebäude "P 1" sei nicht nur wesentlich höher als

die  Bestandesbauten,  es  weise  auch  einen  viel  grösseren  Grundriss  auf.

Sein Volumen habe markant grössere räumliche Wirkungen als die beiden

Bestandesbauten. Die Freiflächen zwischen den Bestandesbauten und den

ISOS-Objekten  X.0.1  und X.0.2  würden  verschwinden  und  viele  Ansichten

auf die genannten ISOS-Objekte würden verbaut. Die heute gut einsehbare

und prägende Hauptfassade der M Halle werde verdeckt und entwertet.

Das ehemalige Werkstatt- und Betriebsgebäude der M AG mit Industrieglei-

sen sei im ISOS als Einzelobjekt X.0.2 mit Erhaltungsziel A erfasst. Die M-

Halle sei als Hinweis und Bestandteil von U-Zo X.0.1 sowie direkt angren-

zendes Gebäude an die U-Zo X.0.2 gekennzeichnet. Wegen der Mächtigkeit

und damit grossräumigen Wirkung des Bauvorhabens sowie dessen Nähe

zum  Inventarobjekt  X.0.2  sei  eine  Beeinträchtigung  möglich.  Die  implizite

Aussage  des  ARE,  das  Bauvorhaben  tangiere  das  ISOS,  hier  das  ISOS-

Objekt X.0.2, nicht, sei unzutreffend.

R1S.2023.05121

Seite 73

Der Bruch zur M-Halle mit ihren Anbauten sei inakzeptabel. Die M-Halle gehe

neben den drei  gigantischen, monotonen  Baukuben komplett unter.  Deren

Bedeutung werde durch das vorliegende Bauvorhaben in ortsbildlicher Hin-

sicht reduziert. Dasselbe gelte in Bezug auf die Fenster, die sich bei der M-

Halle durch ihre filigrane Unterteilung auszeichnen würden. Demgegenüber

wirkten die Fensterfronten des geplanten Bauvorhabens der Rekursgegnerin

monströs und monoton und würden nicht dieselben Charakteristika auswei-

sen.

Das Kriterium der "erheblichen Beeinträchtigung" sei schon bei geringen An-

forderungen erfüllt. Es genüge, dass eine Beeinträchtigung der Schutzziele

nicht mit Sicherheit ausgeschlossen werden könne.

Direkt betroffen sei die Umgebungszone X, weil die beiden Gebäude im Pe-

rimeter dieser Umgebungszone geplant seien. Damit sei eine Beeinträchti-

gung  offensichtlich.  Das  Bauvorhaben beeinträchtige  aber  auch  die  ISOS-

Objekte X.0.1, X.0.2 und X.0.3, welche sich in unmittelbarer Nachbarschaft

befänden. Diese Nachbarschaft genüge.

Die Aussagen des ARE zu den Dimensionen der geplanten Neubauten seien

nicht korrekt. Die Dimensionen würden nicht beziffert. Mit ca. 60 m mal 60 m

würden die Gebäude in der Breite und Tiefe deutlich grössere Dimensionen

aufweisen als in der Höhe (bei korrekter Messweise ca. 27 m) und zudem

ein weit mehr als vom Gesetzgeber beabsichtigtes Volumen (in den Sonder-

bauvorschriften seien 270 % Ausnützung erlaubt, geplant seien 330 %).

Das ARE sehe im Vergleich zum heutigen baulichen Zustand einen Gewinn,

weil die drei einheitlichen P-Gebäude ein homogenes Gesamtbild ergeben

würden. Das Gegenteil sei der Fall: Mit der Multiplizierung von "P 2" werde
aus einem uniformen Gebäude plötzlich banaler Städtebau, ausserdem wür-

den die drei Gebäude falsche Tatsachen vorspiegeln (es seien zwei, nicht

drei  Bürohäuser,  und  ein  Park/Wohnhaus).  Zu  dritt  dominierten  diese  Ge-

bäude das Quartier, statt sich einzufügen. Das führe gleichzeitig zu einem

bezugslosen  öffentlichen  Raum  ohne  Aufenthaltsqualität.  Diese  Art  von

Städtebau sei dem Quartier fremd und lasse sich mit dem ISOS nicht verein-

baren.

R1S.2023.05121

Seite 74

Schliesslich  behaupte  das  ARE,  heute  bestehe  eine  überwiegend  grosse,

einheitliche Überbauung. Das Gegenteil sei der Fall. Das Gebäude "P 1" in

unmittelbarer  Nachbarschaft  zum  Einzelelement  X.0.2  sowie  zum  Hinweis

X.0.1 werde sowohl die M Halle als auch die Einzelobjekte X.0.2 (Werkstatt-

und Betriebsgebäude der M AG) deutlich überragen.

Die Behauptung, die Gebäude seien alle in Richtung E-Strasse ausgerichtet,

sei  falsch:  Die  EG-Nutzungen  der  Gebäude  "P  1"  und  "P  3"  seien  auf  die

Gassen  zwischen  den  Bauten  bzw.  auf  die G-Brücke  und  nicht  auf  die  E-

Strasse  hin  orientiert,  die  Büroeingänge  seien  gleichberechtigt  auf  die  E-

Strasse und gegen die M-Halle ausgerichtet. Zudem würden die projektierten

Bauten  gerade  durch  ihre allseitige  Symmetrie  bestehen.  Die  Wirkung  der

allseitig einheitlich und symmetrisch ausgestalteten Fassaden sei in alle vier

Himmelsrichtungen  identisch. Die  Argumentation  des  ARE  erweise  sich  in

dieser Hinsicht nicht als stichhaltig.

Die Neubauten kämen in der architektonischen Ausführung dem O, dem "Q-

Geschäftshaus" sowie dem "R-Gebäude", die Teil des X.0.1-Ensembles dar-

stellen würden, sehr nahe. Aufgrund der Ähnlichkeit werde deren Einheit mit

den Gebäuden der M AG empfindlich gestört und das Ensemble werde nicht

mehr  ohne  weiteres  als  Einheit  bzw.  Ensemble  erkennbar  sein.  Vielmehr

würden  die  Gebäude  der  M  AG  als  ältere  Gebäude  in  einer  mehrheitlich

durch moderne Glasbauten geprägten Umgebung akzentuiert. Auch letzte-

res führe zu einer Beeinträchtigung dieses Einzelobjektes (X.0.2).

25.2.8.

Bei Umgebungszonen mit dem Erhaltungsziel b handelt es sich nicht um die

eigentlichen  geschützten  Ortsteile  im  Sinne  von  "Ortsbildteilen  mit  Eigen-

wert",  sondern  um  an  erhaltenswerte  Bebauungen  angrenzende,  sensible
Bereiche. Sie dienen als "Ortsbildteile mit Beziehungswert" dem Schutz der

angrenzenden, geschützten  Ortsteile  (Gebiete  und  Baugruppen),  indem  in

ihnen negative Einwirkungen auf die erhaltenswerten Ortsbildteile zu vermei-

den sind. Mithin sind die Eigenschaften zu erhalten, die für die erhaltenswer-

ten  Ortsteile  wesentlich  sind  (s.  Bundesamt  für  Kultur,  Erläuterungen  zum

ISOS, Bern 2021, sowie Art. 20 Abs. 2 lit. b, Art. 23 Abs. 3 und Anhang zu

den Weisungen über das ISOS [WISOS] vom 1. Januar 2020, www.bak.ad-

min.ch).

R1S.2023.05121

Seite 75

Die vorliegend in Frage stehende Umgebungszone X steht in Beziehung zu

zum ISOS-Gebiet 3 (L-Quartier; Erhaltungsziel C = Erhalten des Charakters)

und zur Baugruppe 3.2 (Altbauten der ehemaligen Maschinenfabrik L; Erhal-

tungsziel  A  =  Erhalten  der  Substanz).  Charaktererhaltung  bedeutet,  das

Gleichgewicht  zwischen  Alt-  und  Neubauten zu  bewahren  und  die den  ur-

sprünglichen Erbauungsgrund illustrierenden und für den Charakter wesent-

lichen Elemente integral zu erhalten (Art. 23 Abs. 1 lit. c WISOS).

In der Umgebungszone X zu erhalten sind wie gesagt die Eigenschaften, die

für die genannten angrenzenden Ortsbildteile wesentlich sind (Erhaltensziel

b). Im ISOS sind die in der Umgebungszone X bereits bestehenden zahlrei-

chen grossvolumigen Geschäftshäuser vermerkt. Das streitbetroffene Bau-

vorhaben schliesst an diese Bebauungsstruktur an und entspricht im Übrigen

der Überbauungsweise, wie sie mit den Sondernutzungsvorschriften mass-

geschneidert für das M-Areal konzipiert wurde. Die Rekurrentin legt nicht dar,

weshalb damit die für die angrenzenden Ortsbildteile – d.h. für das L-Quartier

und die ehemalige Maschinenfabrik L – wesentlichen Eigenschaften beein-

trächtigt werden sollen. Dies ist auch nicht ersichtlich, zumal das Vorhaben

die  gestalterischen  Anforderungen  erfüllt  (s. dazu  auch  nachfolgend  E.

28.3.3.). Im Übrigen liegt allein darin, dass das Bauvorhaben in die Umge-

bungszone X zu liegen kommt, entgegen der Ansicht der Rekurrentin noch

keine  Beeinträchtigung  der Umgebungszone oder  der  unmittelbar benach-

barten, erhaltenswerten Ortsteile.

Ebenfalls ausgeschlossen werden kann aufgrund der Entfernung und der da-

zwischenliegenden  Gebäude  eine  Beeinträchtigung  der  Einzelelemente

X.0.2 (H-Strasse 22 [Härtereigebäude] und H-Strasse 21/23 [Werkstatt- und

Speditionsgebäude]). Insbesondere wird die Sicht auf diese Gebäude nicht

verstellt. Die Industriegleise werden im Bereich des Einzelobjekts X.0.2, in
dessen Zusammenhang sie im ISOS erwähnten werden, durch das Bauvor-

haben nicht tangiert. Im Übrigen hat die Überstellung eines ca. 25 m langen

Gleisstücks offensichtlich keine negativen Auswirkungen auf das zu schüt-

zende Ortsbild (s. zu den Gleisen auch E. 24.3.2.).

Der nordwestlich an die Härterei angebaute Trakt an der I-Strasse, die nord-

östlich angebaute Halle und das Bürogebäude werden, wie bereits ausge-

führt, von den Einzelelementen X.0.2 nicht erfasst; sie sind Teile des Hinwei-

ses  X.0.1.  Gemäss  diesem  Hinweis  bildet  der  O  zusammen  mit  zwei

R1S.2023.05121

Seite 76

zugehörigen Geschäftshäusern und ehemaligen Industriebauten der M AG

ein kompaktes Ensemble. Bei derartigen Hinweisen handelt es sich um wert-

neutrale  Bezeichnungen  für Sachverhalte  oder  Elemente, die  einer Lokali-

sierung im Ort bedürfen. Sie geben zusätzliche Informationen zum Ortsbild-

teil. Es werden keine Erhaltungsziele formuliert (s. Erläuterungen zum ISOS

sowie Art. 25, 33 und Anhang zum WISOS).

Entgegen  der  Darstellung  der  Rekurrentin  steht  die  M-Halle  nicht  auf  der

Grundstücksgrenze, sondern ca. 13 m entfernt davon. Dazwischen verläuft

die D-Strasse. Lediglich das der Nordostfassade vorgelagerte Vordach mit

der Kranbahn reicht bis an die Grundstücksgrenze heran (s. Protokoll, Fotos

15 und 16). Wie oben ausgeführt, hält das Bauvorhaben in Bezug auf die M-

Halle als potentielles Schutzobjekt den erhöhten Gestaltungsanforderungen

von § 238 Abs. 2 PBG Stand. Die gut einsehbare und prägende Hauptfas-

sade der M Halle ist nach Südosten auf die H-Strasse ausgerichtet. Es trifft

zwar zu, dass die Sicht auf diese Fassade von Nordosten her durch das Ge-

bäude  "P  1"  etwas  eingeschränkt  wird.  Eine  besondere  Bedeutung  dieser

Sichtachse – und noch weniger der weiteren von der Rekurrentin erwähnten

Sichtachsen – ergibt sich aber nicht aus dem ISOS. Davon, dass die Haupt-

fassade verdeckt und entwertet werde,  kann  ohnehin  keine Rede  sein.  Im

Bereich des Hinweises X.0.1 gilt das Erhaltungsziel b der Umgebungszone

X. Diesbezüglich kann auf die Ausführungen weiter oben verwiesen werden.

Auch unter Berücksichtigung des Hinweises X.0.1 ist kein Widerspruch zum

Erhaltensziel b auszumachen, zumal das besagte Ensemble, wie die kanto-

nale Fachstelle zutreffend festhält, unberührt und als solches wahrnehmbar

bleibt.  Das  Erhaltungsziel  b  der  Umgebungszone  X  bleibt  daher  auch  im

Lichte des Hinweises X.0.1 gewahrt.

Im  Ergebnis  kann  eine  erhebliche  Beeinträchtigung  des  ISOS-Objekts  mit
Sicherheit  ausgeschlossen werden.  Die  kantonale Fachstelle hat daher  zu

Recht auf die Einholung eines Gutachtens der ENHK verzichtet.

26.1.

Die Rekurrentin moniert, das Gebäude P 1 halte den Gebäudeabstand zur

benachbarten M-Halle nicht ein. Der Grundgrenzabstand betrage 5 m (Art.

12 Abs. 1 SBV) und der Gebäudeabstand demnach 10 m (§ 271 PBG). Zur

südlich gelegenen Parzelle Kat.-Nr. 13 betrage der Grenzabstand im Bereich

R1S.2023.05121

Seite 77

der D-Strasse lediglich 2-3 m. Auch zur Strassenparzelle (H-Strasse Kat.-Nr.

14)  werde am südlichen Eck der Grenzabstand von mindestens 5  m nicht

eingehalten.  Allerdings  dürften  oberirdische  Gebäude  an  die  Grenze  von

Strassen gestellt werden, soweit der Gebäudeabstand gewahrt sei (Art. 12

Abs. 3 SBV). Der zur M-Halle mit ihrem Anbau erforderliche Abstand von 10

m werde nicht eingehalten.

26.2.

Sonderbauvorschriften können von den Bestimmungen über die Regelbau-

weise und von den kantonalen Mindestabständen abweichen (§ 80 Abs. 1

PBG).  Die  Rekurrentin  übersieht,  dass  mit  den  Sonderbauvorschriften  für

das Gebiet M-Areal Plus auf dem Baugrundstück ein Baubereich festgesetzt

wurde. Gemäss Art. 13 Abs. 2 SBV dürfen Gebäude ohne Rücksicht auf Ab-

standsbestimmungen an die Baubegrenzungslinien gestellt werden. Vorbe-

halten bleiben feuerpolizeilich sowie wohn- und arbeitshygienisch einwand-

freie  Verhältnisse.  Über  den  durch  Verkehrsbaulinien  oder  sie  ersetzende

Baubegrenzungslinien  gesicherten  Raum  wird  kein  Gebäudeabstand  ge-

messen, ausser wenn eine Neubaute über die betreffende Linie hinausge-

stellt wird (§ 272 PBG).

Das Gebäude P 1 kommt innerhalb der Baubegrenzungslinie zu stehen (s.

Plan  Situation  Umgebung,  act.  17.3.1.); es  werden  keine  Abstandsbestim-

mungen verletzt. Die Missachtung feuerpolizeilicher, wohn- oder arbeitshy-

gienischer  Anforderungen  wird  nicht,  zumindest  nicht  substantiiert  vorge-

bracht. Die Rüge zielt somit ins Leere.

27.1.

Die Rekurrentin beanstandet das Fehlen eines Sicherheitskonzepts im Zu-
sammenhang  mit  dem Anschlussgleis  in  der H-Strasse  (Art.  21  SBV).  Ein

Nachreichen  würde  gegen  den  Grundsatz  der  Einheit  der  Baubewilligung

und gegen das Koordinationsgebot gemäss Art. 25a RPG verstossen.

27.2.

Zunächst kann  auf die Erwägungen  unter  E:  7.2.1. weiter  oben  verwiesen

werden. Das Bauvorhaben unterliegt hinsichtlich des sicheren Betriebs des

Anschlussgeleises  einer  Prüfung  durch  das  Bundesamt  für  Verkehr  BAV

(Art. 13 Abs. 2 GüTG, Art. 30 Abs. 1 GüTV). Es kann – wie bereits ausgeführt

R1S.2023.05121

Seite 78

– davon ausgegangen werden, dass die Bewilligungsfähigkeit des Bauvor-

habens nicht in Frage gestellt ist und ein eisenbahnrechtlich einwandfreier

Zustand gegebenenfalls mit untergeordneten Anpassungen erreicht werden

kann. Es liegt kein Verstoss gegen den Grundsatz der Einheit der Baubewil-

ligung und gegen das Koordinationsgebot vor. Mit den im Zusammenhang

mit  der  Prüfung durch  das  BAV  einzureichenden  Unterlagen  (s.  Erw.  C.a.

und C.b. sowie Dispositivziffer III.B.1.d. des angefochtenen Entscheids) wird

der Bestimmung von Art. 21 Abs. 2 SBV Genüge getan.

28.1.

Die Rekurrentin beanstandet die Einordnung der Gebäude. Schon das be-

reits erstellte Gebäude P 2 erfülle mit seinem wuchtigen und monotonen Er-

scheinungsbild  die  gestalterischen  Bedingungen  eines  modernen  Ge-

schäftshauses nicht. Der dunkelgraue Granitkörper mit den unzähligen recht-

eckigen Fenstern wirke zu geometrisch, fremd und passe nicht ins Quartier.

Die Architektursprache gehe in keiner Weise auf die modernen Anforderun-

gen  einer  grünen,  ökologischen  und  nachhaltigen  Gestaltung  ein.  Mit  der

Verdreifachung der Gebäude P 1 bis 3 entstehe eine städtebaulich unerträg-

liche Situation. Dies ergebe sich auch aus dem Bebauungskonzept, welches

für das strittige Areal fünf anstelle von drei Einzelbauten vorsehe. Das Quar-

tier würde mit den drei monolithischen Rasterbauten endgültig zu einem to-

ten Geschäftsviertel verkommen. Ein beliebtes und belebtes Stadtviertel lebe

von charmanten, durchmischten, sinnvoll und grosszügig begrünten Plätzen

(und Gebäuden) mit unterschiedlichen Nutzungen und Aufenthaltsorten (Alt-

stadt, Kreis 4 & 5, Hottingen etc.).

Die Nutzungen würden verschleiert, indem alle drei Gebäude einheitlich aus-

gebildet würden. lnwiefern diese Konzeption einen positiven Einfluss auf die
Aufenthaltsqualität in der näheren Umgebung haben soll, sei nicht nachvoll-

ziehbar.

Der Umstand, dass sich im Gebäude P 3 ein Parkhaus befinde, was aller-

dings  verschleiert  werde,  werde  sich  negativ  auf  die  Aufenthaltsqualität  in

der Umgebung auswirken. Es gebe kein Grund, bei einem Parkhaus rumzu-

schlendern oder zu verweilen. Personen würden das Gebäude P 3 nur für

das Abstellen ihres Fahrzeugs nutzen und rund um das Parkhaus werde ein

R1S.2023.05121

Seite 79

vergrösserter und insbesondere anonymer Fussweg- und Fahrzeugverkehr

erzeugt.

Die dominierenden Einheitsfassaden, von unten bis oben gleich, wirkten wie

ausgestorben,  leblos,  seelenlos.  Ein  grossparzelliger  Unort,  wo  man  nicht

verweilen  wolle.  Die  grossmassstäblichen,  monotonen  und  wuchtigen  Ge-

bäude erzielten keine besonders gute Gesamtwirkung (Art. 15 Abs. 2 SBV),

sondern wirkten austauschbar, leblos und ungemütlich. Drei aufeinander fol-

gende Granitblöcke ohne Charakter, Seele und/oder Bezug zum urbanen In-

dustriequartier.

Es brauche wieder mehr moderne Altstädte. Luftiger und leichter als die al-

ten,  mit  mehr  Balkonen,  aber  mit  der  gleichen  Schichtung.  Unten  Läden,

Restaurants und Dienstleistungen, darüber einige Stockwerke mit Büros und

zuoberst helle Wohnungen. Dazu gesellen sich viele kleine lebendige Quar-

tierzentren mit ihren lauschigen kleinen Plätzchen zum Verweilen.

28.2.

Die  Bausektion  entgegnet,  das  Bebauungskonzept  gemäss  Richtlinien  zu

den SBV sehe keineswegs explizit fünf anstelle von drei Einzelbauten vor.

Es verlange für alle Bereiche bzw. Teilgebiete klar geschnittene Baukörper

und  im  öffentlichen  Bereich  solle  eine  ruhige  Raumwirkung  erzielt  werden

(Richtlinien, S. 4). Die beiden robusten Baukörper (P 1 und P 3) würden eine

klar geschnittene Kubatur aufweisen und das Ensemble der drei ähnlichen

Bausteine  (P  1,  P  2  und  P  3)  habe  im  heterogenen  Kontext  des  Entwick-

lungsgebietes Zürich  West eine  städtebaulich  "beruhigende"  Wirkung.  Die

städtebauliche  Konzeption  einer  "klaren  Kante"  entlang  der  E-Strasse,  so

dass  ein  kontinuierlicher,  öffentlicher  Stadtraum  (E-Strasse)  gegeben  sei,

verweise wiederum klar auf die Forderung des Bebauungskonzeptes nach
einer ruhigen Raumwirkung der öffentlichen Bereiche.

Die  beanstandete  Verschleierung  der  Nutzungen,  einhergehend  mit  dem

Vorwurf  der einheitlichen -  im  Sinne  von  identischen  -  Gestaltung  der  drei

Gebäude treffe keineswegs zu. Die Zugänglichkeit von allen vier Seiten ent-

spreche der städtebaulichen Setzung der Solitärbauten und erlaube funktio-

nal unterschiedliche Layouts der drei Baukörper. Gleichwohl differenzierten

sich die drei Baukörper: P 1 bediene sich Richtung Platz (zur G-Brücke) des

Motives  der  Arkade,  während  sich  P  3  über  ein  östlich  wie  westlich

R1S.2023.05121

Seite 80

zurückspringendes  Erdgeschoss  volumetrisch  differenziere.  Mit  diesen  ar-

chitektonischen  Gesten (Arkade  respektive  Auskragung)  sowie  einer  diffe-

renzierten  Hierarchisierung  von  Zu-  und  Eingängen  werde  sowohl  auf  die

verschiedenen städtebaulichen Situierungen wie auch auf die unterschiedli-

chen  Nutzungen  der  Baukörper  mit  den  funktional  spezifischen  Erdge-

schosslayouts eingegangen.

Das umlaufende, steinerne Fassadengitter bzw. die gerasterte Fassade der

kubischen Baukörper als monoton, leblos und ungemütlich zu bezeichnen,

greife  zu  kurz.  Die  von  Strenge  und  Nüchternheit  geprägte  Fassade  ent-

wickle ihre subtil plastische Wirkung im Detail: der feinporige, monolithisch

gefügte Granitstein und die zurückgesetzten Fenster mit tiefer Steinlaibung

oder  –  im  Gegensatz  dazu  –  die  fassadenbündig  gesetzten  dunkelgrauen

Fensterrahmen zeugten von materieller Hochwertigkeit und Nachhaltigkeit in

der Ausführung.

28.3.1.

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich

und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umge-

bung  im  Ganzen  und in  ihren  einzelnen  Teilen so  zu  gestalten,  dass  eine

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für

Materialien und Farben.

Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und Um-

schwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in sich

als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung. So

kann namentlich die Gleichförmigkeit wesentliches Gestaltungsmerkmal ei-

ner  bestehenden Überbauung sein. Die  genügende  Einordnung  fehlt aller-

dings nicht bereits bei der Einführung einer neuen Formensprache in ein ein-
heitliches Bild einer älteren Überbauung; vielmehr ist ein Einordnungsman-

gel  erst  gegeben,  wenn  die  entsprechende  Baute  oder  Anlage  gegenüber

der  Ausgestaltung  von  Gebäuden,  Häusergruppen  oder  Strassenzügen  in

störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den

die  Umgebung  prägenden  Merkmalen  oder  zum  Quartiercharakter  bildet.

Eine  Einordnung  gemäss  §  238  Abs.  1  PBG  muss  nicht  ideal  bzw.  "gut",

sondern lediglich "genügend" sein. Dies ist auch dann erfüllt, wenn eine an-

dersartige Gestaltung als besser bzw. als wünschenswert qualifiziert würde.

Die Frage, ob eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, ist gestützt

R1S.2023.05121

Seite 81

auf objektive, nachvollziehbare Kriterien zu beantworten. Blosses Empfinden

rechtfertigt keinen Eingriff in das Eigentum (vgl. VB.2018.00395 vom 7. Feb-

ruar 2019, E. 4.2. ff.).

Das hier streitbetroffene Bauvorhaben liegt im Perimeter der Sonderbauvor-

schriften  M-Areal  Plus.  Nach  Art.  15  SBV  sind  Bauten,  Anlagen  und  Um-

schwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und land-

schaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu ge-

stalten, dass eine besonders gute Gesamtwirkung entsteht (Abs. 1). Für die

Gestaltung  der nicht  mit  Gebäuden  überstellten  Flächen  ist  das  Freiraum-

konzept gemäss Anhang zu beachten (Abs. 2).

28.3.2.

Soweit den Gemeinden bei der Anwendung von Bestimmungen des kanto-

nalen  Rechts  als  Ausfluss  der  Gemeindeautonomie  eine  besondere  Ent-

scheidungs-  und  Ermessensfreiheit  zukommt,  überprüft  das  Baurekursge-

richt  entsprechende  Entscheide mit Zurückhaltung.  Beruht der kommunale

Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände,

so  hat  ihn  die  Rekursinstanz  zu  respektieren.  Die  Rekursinstanz  darf  nur

dann einschreiten,  wenn die  Baubehörde  ihren  Ermessensspielraum  über-

schreitet, indem sie sich von unsachlichen, dem Zweck der in Frage stehen-

den Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder allgemeine Rechtsprin-

zipien, wie das Verbot von Willkür oder den Grundsatz der Verhältnismäs-

sigkeit,  verletzt.  Dabei  darf  sich  die  Rekursinstanz  jedoch  nicht  auf  eine

blosse Willkürprüfung beschränken, vielmehr muss die Eingriffsschwelle tie-

fer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52, E. 3.6., mit Hinweisen).

Ob eine Bestimmung des kantonalen Rechts den Gemeinden einen autono-

men  Entscheidungsspielraum  einräumt,  ist  durch  Auslegung  zu  ermitteln
(Marco  Donatsch,  in:  Kommentar  VRG,  3.  Aufl.,  Zürich/Basel/Genf  2014,

§ 20 Rz. 62).  Nach ständiger  Praxis der  kantonalen Instanzen  betrifft dies

insbesondere §  238  PBG,  ferner aber  auch etwa  §  71 PBG betreffend die

bauliche  Gestaltung  und  Einordnung  von  Arealüberbauungen,  §  237  PBG

betreffend  die  Beurteilung  der  Verkehrssicherheit  einer  Zufahrt  und  §  357

Abs. 1 PBG betreffend die Beurteilung zulässiger Änderungen an vorschrifts-

widrigen Bauten (Donatsch, § 20 Rz. 72).

R1S.2023.05121

Seite 82

28.3.3.

Zu beurteilen ist die Gesamtwirkung, d.h. das Erscheinungsbild der Bauten.

Soweit  sich  die Rekurrentin auf nicht näher  konkretisierte,  allgemeine "ge-

stalterische Bedingungen eines modernen Geschäftshauses" und auf "mo-

derne Anforderungen einer grünen, ökologischen und nachhaltigen Gestal-

tung" beruft, ergibt sich daraus kein Verstoss gegen die einschlägigen Best-

immungen von § 238 PBG und Art. 15 SBV. "Grün", "ökologisch" und "nach-

haltig" sind keine Kategorien, anhand denen die Ästhetik zu beurteilen ist.

Die Gliederung in drei Baukörper entspricht den Vorgaben des Gestaltungs-

plans,  namentlich  was  die  Volumina  anbelangt,  die  die  Rekurrentin  als

"wuchtig"  bezeichnet,  die  aber  den  grossvolumigen  Gebäuden  in  der  be-

nachbarten Umgebung innerhalb und ausserhalb des Gestaltungsplanperi-

meters entsprechen. Wie im angefochtenen Entscheid treffend erwogen wird

(Erw. G.c.) fügen sich die beiden Neubauten hinsichtlich Massstab und Kör-

nung  schlüssig  in  eine  Abfolge  von  jüngeren  Solitärbauten  entlang  der  E-

Strasse  ein und bilden mit dem bereits  bestehenden Baustein P 2  ein En-

semble.  Mit  den  drei  kubischen,  robusten  Baukörpern  wird  die  Strassen-

raumkante  präzise  gefasst,  analog  dem  bestehenden  Gebäude  P  2  (Erw.

G.e.).

Die einheitliche Gestaltung als Ensemble zusammen mit dem bereits beste-

henden P 2 ist zu begrüssen. Die Qualifikation der Fassadengestaltung als

"monoton" ist eine subjektive Abwertung. Die Fassaden sind mit einer klaren,

orthogonalen  Struktur  ("steinerne  Fassadengitter",  s.  Erw.  G.f.)  und  hoch-

wertigen Materialien sorgfältig, detailliert und mit einer grosszügigen Befens-

terung gestaltet. Die grossflächigen Fenster gestatten von aussen Einblicke

in das Gebäude; Menschen, Möblierung und Nutzungen sind erkennbar, so-

dass keine Rede davon sein kann, die Fassaden wirkten "ausgestorben, leb-
los, seelenlos". Die Fassaden sind in sich und im Kontext der baulichen Um-

gebung  stimmig  (Erw.  G.f.).  Ein  Widerspruch  zur  baulichen  Umgebung  ist

nicht ansatzweise ersichtlich.

Ob ein "totes Geschäftsviertel" entsteht, ist eine Frage der Nutzungen und

nicht der Erscheinungsweise der Gebäude. Nicht nachvollziehbar ist die Kri-

tik der Rekurrentin, dass es sich negativ auf die Aufenthaltsqualität auswir-

ken soll, dass die Nutzung der Gebäude, namentlich die teilweise Nutzung

von P 3 als Parkhaus, kaschiert werde. Das Gegenteil ist der Fall: Dass das

R1S.2023.05121

Seite 83

Parkhaus von aussen nicht als solches zu erkennen ist, ist in gestalterischer

Hinsicht sehr zu begrüssen. Die Aufenthaltsqualität wird durch die Aussen-

raumgestaltung  bestimmt  und  würde  jedenfalls  nicht  gewinnen,  wenn  das

Parkhaus klar erkennbar wie ein herkömmliches Parkhaus aussehen würde.

Die Kritik läuft darauf hinaus, dass der Rekurrentin grundsätzlich eine andere

Bebauungsstruktur  vorschwebt,  mit  "charmanten,  durchmischten,  sinnvoll

und  grosszügig  begrünten  Plätzen  (und  Gebäuden)  mit  unterschiedlichen

Nutzungen und Aufenthaltsorten", wie sie in der Altstadt und in den Kreisen

4 und 5 oder in Hottingen etc. anzutreffen seien. Die Rekurrentin verkennt

dabei, dass das hier streitbetroffene Quartier ursprünglich als Industriequar-

tier  angelegt  war.  Im  L-Quartier  sind  die  ehemaligen  Industriebauten  und

grossvolumige  Gebäudekomplexe  des  Dienstleistungssektors  vorherr-

schend und prägend (ISOS Gemeinde Zürich, Kreis 5, Industrie, S. 20). Ent-

sprechend ist das Industriequartier westlich des Bahnviadukts mehrheitlich

den Zentrumszonen und der Industrie- und Gewerbezone zugewiesen. Dem-

gegenüber sind die Altstadt primär der Kernzone, die Kreise 4 und 5 (östlich

des  Bahnviadukts)  v.a.  Quartiererhaltungszonen  und  Hottingen  (Kreis  7)

Wohnzonen zugeordnet. Eine unterschiedliche Bebauungsstruktur ist somit

in der Nutzungsplanung angelegt und planerisch gewollt. Der vorliegend ge-

planten Überbauung, die den Sonderbauvorschriften entspricht, kann in ge-

stalterischer Hinsicht nicht entgegengehalten werden, sie unterscheide sich

von Quartieren in der Altstadt, in den Kreisen 4 und 5 und in Hottingen.

Im Übrigen kann auf die zutreffenden Ausführungen der Bausektion verwie-

sen werden. Die Rüge ist nicht begründet.

29.1.
Die Rekurrentin beanstandet die Umgebungsgestaltung. Ein Konzept zu den

(ebenerdigen) Freiflächen sei  in  den Baugesuchsakten nicht  zu  finden. Es

fehlten unterschiedliche Bereiche für Fussgänger, Abstellflächen und eigent-

liche,  "aneigenbare"  Freiflächen  für  die  Bewohnerinnen/Bewohner  und  Ar-

beitenden. Vielmehr sei ein versiegelter Einheitsbrei geplant.

Den  einzigen  Beitrag  zum  Grünraum  stellten  die  Bäume  entlang  der  E-

Strasse dar. Das genüge nicht, denn es gebe nicht nur entlang der E-Strasse

Freiflächen.  Ausserdem  sei  zu  befürchten,  dass  die  Bepflanzung  vor  den

R1S.2023.05121

Seite 84

Gebäuden P 1  und P 3  gleich  gestaltet  werde wie  beim  bestehenden  Ge-

bäude "P 2": Die Bepflanzung mit Bäumen auf der Boulevardfläche vor P 2

sei bis heute nicht realisiert worden. Es sei unabdingbar, dass eine kräftige

Baumbepflanzung auf dem über 200 m langen Boulevard-Abschnitt vor P 1

bis P 3 realisiert werde.

Bei den Räumen zwischen den Gebäuden fehle das Grün weitgehend, ganz

zu schweigen bei den steinernen Fassaden. Die Bäume zwischen den Ge-

bäuden würden in Töpfen gehalten und könnten schon deswegen nicht ihre

volle Grösse entfalten. Der grüne Beitrag des Gesamtprojektes sei sehr be-

scheiden bzw. ungenügend.

Die  Gestaltung  lasse  den  Bedeutungsgehalt  des  Ortes  ("Boulevard  E-

Strasse") nicht einmal erahnen. Ankunftsorte/Zugänge würden nicht gestal-

tet,  die  Umgebungsgestaltung  sei  ohne  jeglichen  Bezug  zur  Nutzung  der

Erdgeschosse (Läden, Cafés) und zu den Zugängen der Gebäude. Die mo-

notonen Aussenräume – ein breites geteertes Trottoir – hätten keinerlei Auf-

enthaltsqualität.

Aufgrund  der  minimalen  Gestaltung  –  harter  Bodenbelag,  einzelne  Baum-

töpfe – könne nicht von einer besonders gute Gesamtwirkung gesprochen

werden. Die Aufenthaltsqualität genüge nicht. Arbeitnehmende, Besuchende

und Zufussgehende würden die Freiflächen nicht aufnehmen, ganz abgese-

hen davon, dass im Sommer die Hitze an diesem Ort unerträglich sein dürfte

(Versiegelung, dunkle Materialen an den Fassaden etc.). Die Flächen wür-

den als Erschliessungsfläche, nicht als Freifläche wahrgenommen.

Die  Auflage,  wonach  alle  Elemente  der  Umgebungsgestaltung  bis  spätes-

tens vor Rohbauvollendung zu präzisieren seien, sei nicht zulässig (Verstoss
gegen den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung und gegen das Koordi-

nationsgebot). Gleiches gelte in Bezug auf die Nebenbestimmung, wonach

das Projekt so umzuplanen sei, dass die Gleisanlagen direkt an die Fassa-

denteile reichten, wobei die Umgebungsarbeiten im direkten Umfeld der Ge-

leise im Rahmen einer dem ehemaligen industriellen Umfeld angemessenen

Gestaltung zu planen seien.

Die Baubehörde habe die Ausführungen zur Gestaltung von Vorzonen auf

Seite 6 im "Leitfaden Bauen an Stadtachsen und Plätzen", herausgegeben

R1S.2023.05121

Seite 85

von städtischen Ämtern im Jahr 2021, nicht beachtet. Dies widerspreche den

Verlautbarungen des Stadtrats, wonach diese Leitlinien bei der Beurteilung

von Baugesuchen herangezogen würden. Der Leitfaden solle sicherstellen,

dass Bauwillige und Planende transparent und gleich beraten würden, unab-

hängig vom jeweiligen Gegenüber.

Auch die Beratungsbroschüre "Freiräume im Wohn- und Arbeitsumfeld" und

weitere Studien, an denen Grün Stadt Zürich beteiligt gewesen sei, wie die

"Planungshilfe - Schwammstadt im Strassenraum", seien nicht herbeigezo-

gen worden. Dies sei deshalb gravierend, weil Zürich West eine Hitzeinsel

im  Siedlungsgebiet  sei  und  es  hier zudem an  einem wesentlichen  Kaltluft-

strom fehle.

Weiter ist die Rekurrentin der Auffassung, die Baubewilligung hätte nicht er-

teilt werden dürfen, weil gemäss den Erwägungen G.l. in der Baubewilligung

die Dachbegründung nicht Art. 16 SBV entspreche. Zudem seien der "Leit-

faden  Dachlandschaften"  sowie  die  vom  Hochbaudepartement  zur  Art.  11

Abs. 1 BZO erstellte Checkliste offenbar nicht herangezogen worden.

29.2.

Die Bausektion entgegnet, die Freiflächen seien durch Belagswechsel struk-

turiert, mehr als 80 Bäume würden bodengebunden und auf hauptsächlich

nicht  unterbauten Freiflächen  bepflanzt,  was  gut  alterungsfähige  Baumbe-

stände ermögliche und Schatten sowie Aufenthaltsqualität spende. Sie wür-

den gemäss Umgebungskonzept in unversiegelte und mit Sitzbänken aus-

gestatteten orthogonalen Feldern ausreichend Raum finden.

Die  Befürchtung,  dass  die  Bepflanzung  mit  Bäumen  analog  zum  P  2  mit

Baumtöpfen geschehe, sei unbegründet: P 2 sei auf einer bestehenden Tief-
garage aufgebaut, was eine bodengebundene Bepflanzung verunmöglichte.

Dies sei bei P 1 und P 3 nicht der Fall.

Die Umgebungsgestaltung nehme Bezug auf die Erdgeschosse und wo sinn-

voll  würden  Aussengastronomieflächen  angeordnet,  Gebäudesymmetrien

aufgenommen und die Vernetzung und Zugänglichkeit für Fussgänger und

Fussgängerinnen  gewährleistet.  Das  gesamte  Umgebungskonzept  orien-

tiere sich vorbildlich am aktuellen Wissensstand hinsichtlich Hitzeminderung,

Ökologie und Aufenthaltsqualität.

R1S.2023.05121

Seite 86

29.3.1.

Wie  bereits  erwähnt,  entspricht  die  Umgebungsgestaltung  dem  Freiraum-

konzept gemäss den SBV. Im Aussenraum sind nebst Verkehrsflächen Ab-

stellplätze  für  Velos und  möblierte bzw.  mit Sitzelementen  versehene  Auf-

enthaltsbereiche vorgesehen. Die Flächen werden mit unterschiedlicher Be-

lagsmaterialisierung  (Asphalt,  Naturstein  und  Kiesflächen/Chaussierung)

strukturiert. Die detaillierte Gestaltung, Nutzweise und Ausstattung des Um-

schwungs  ist  noch  mit  einem  detaillierten  Umgebungsplan  nachzuweisen

(Erw. G.h). Auf der Seite E-Strasse wird das auf dem städtischen Grundstück

bestehende Alleebaumkonzept fortgesetzt, was ebenfalls noch im Detail be-

züglich  Baumarten- und Grössen  zu  definieren  ist  (Erw. G.j).  Die  besagen

Auflagen sind nicht zu beanstanden; die Bewilligungsfähigkeit des Bauvor-

habens steht ausser Frage und es ist in der Praxis zulässig und sachgerecht,

dass untergeordnete Details wie namentlich die Umgebungsgestaltung auch

noch  in einem nachgelagerten  Verfahren  geprüft  werden  können.  Dies gilt

auch für die Auflage bezüglich des schützenswerten Anschlussgeleises beim

Gebäude P 1 (s. Erw. G.a). Die verlangte Anpassung nimmt Bezug auf einen

bestimmten, in den Vorbesprechungen vorgelegten Plan. Damit ist in Verbin-

dung  mit  den  Erwägungen  im  angefochtenen  Beschluss  hinreichend  be-

stimmt, wie der Umgebungsplan anzupassen ist. Der Mangel ist von unter-

geordneter  Natur  und  ohne  besondere  Schwierigkeiten  behebbar  (§  321

Abs. 1 PBG). Zur weiteren Detailausgestaltung im direkten Umfeld der Ge-

leise gilt das oben zur nachträglichen Prüfung der detaillierten Umgebungs-

gestaltung Gesagte.

Wie die Bausektion zutreffend vorbringt, werden die Bäume bodengebunden

und  in  hauptsächlich  nicht  unterbauten  Freiflächen  gepflanzt.  Dies  betrifft

insbesondere die Bäume entlang der E-Strasse sowie südöstlich von P 1 und

nordwestlich von P 3. Lediglich in den beiden Bereichen zwischen den Ge-
bäuden  stehen  die  Bäume  wegen  der  im  Untergeschoss  durchgehenden

Tiefgarage  in  Pflanztrögen  (s.  Protokoll  S.  12,  Foto  7).  Insgesamt  ist  eine

reichhaltige Begrünung vorgesehen, die den gestalterischen Anforderungen

genügt. Das Bauvorhaben ist entsprechend den Plänen auszuführen (§ 327

Abs. 2 PBG). Es besteht daher kein Anlass, an der tatsächlichen Realisie-

rung der Bepflanzung zu zweifeln.

Von  monotonen,  unattraktiven  Aussenräumen  kann  mit  Blick  auf  die  ge-

plante Ausgestaltung, Ausstattung und Bepflanzung keine Rede sein. Nicht

R1S.2023.05121

Seite 87

zu beanstanden ist, dass die Aufenthaltsflächen nicht entlang der vielbefah-

renen E-Strasse vorgesehen sind, die die Rekurrentin als "Boulevard" aus-

gestaltet haben will, sondern zwischen den Gebäuden und südöstlich von P

1, wo sich auch die Eingänge zu den Verkaufsgeschäften und Gastronomie-

betrieben befinden. Der von der Rekurrentin behauptete fehlende Bezug zu

den  Erdgeschossnutzungen  ist  nicht  nachvollziehbar.  Soweit  ist  festzuhal-

ten, dass die Umgebungsgestaltung nicht zu beanstanden ist.

29.3.2.

Die von der Rekurrentin genannten Beratungsbroschüren, Leitfaden, Studien

und Checklisten sind nicht grundeigentümerverbindlich. Daraus kann die Re-

kurrentin nichts zu ihren Gunsten ableiten.

Gemäss  Art.  16 SBV sind  Flachdächer,  soweit  sie  nicht als Terrassen  ge-

nutzt  werden,  zu  begrünen,  wenn  dies  zweckmässig  sowie  technisch  und

wirtschaftlich zumutbar ist. Laut Erwägung G.l hat das Dachbegrünungskon-

zept auch den Bestimmungen von Art. 17 SBV (ökologischer Ausgleich) und

Art. 15 SBV (besonders gute Gestaltung) zu entsprechen. Bei P 3 würden

noch Details fehlen und bei P 1 genüge das Konzept noch nicht. Es handelt

sich offensichtlich um untergeordnete Details, die auch noch in einem nach-

gelagerten Verfahren geprüft werden können bzw. um Mängel, von unterge-

ordneter Natur, die ohne besondere Schwierigkeiten behebbar sind (§ 321

Abs. 1 PBG). Indes fehlt im Dispositiv des angefochtenen Bauentscheids die

entsprechende Auflage. In teilweiser Gutheissung des Rekurses ist die Bau-

bewilligung mit der entsprechenden Auflage zu ergänzen.

30.1.

Die Rekurrentin stellt sich auf den Standpunkt, bei den geplanten Gebäuden
handle es  sich um  Hochhäuser  (§  282  PBG).  Die  Gebäudehöhe  werde  in

den Plänen zwar mit 24,98 m angegeben, allerdings ausgehend von einer

willkürlichen Null-Kote. Die Distanz zwischen der Schnittlinie Fassade/Dach-

fläche  und  dem  darunterliegenden  gewachsenen  Boden  betrage  deutlich

mehr als 25 m. Die Baubehörde habe die Vorschriften für Hochhäuser (§ 284

PBG) nicht angewendet. Bezüglich § 284 Abs. 1 und Abs. 2 PBG (ortsbauli-

cher Gewinn, sorgfältige architektonische Gestaltung) werde bestritten, dass

die Bedingung erfüllt sei. Gestalterisch seien die projektierten Bauten unge-

nügend und untypisch für Hochhäuser. Sie würden in der Breite und Tiefe

R1S.2023.05121

Seite 88

grössere Dimensionen aufweisen als in der Höhe, was für Hochhäuser un-

gewöhnlich sei. Hochhäuser sollten hochformatig und schlank, sorgfältig ge-

gliedert sowie einen Sockel und einen oberen Abschluss aufweisen.

Im 3-Stunden-Schattendiagramm sei fälschlicherweise die Beschattung des

Gebäudes P 3 durch das Gebäude P 2 nicht eingetragen. Da es sich beim P

2 um ein Hochhaus handle, dürften in dessen 3-Stunden-Schatten, also auf

der Ostseite bei P 3, keine Wohnungen erstellt werden (als Umkehrschluss

von: Ein Hochhaus dürfe nicht gebaut werden, wenn sein 3-Stunden-Schat-

ten auf Wohnungen falle).

30.2.

Die  Bausektion  bringt  vor,  die  Gebäudehöhe  von  P  3  sei  im  Ansichtsplan

Ost/West (act. 17.3.28) mit 24,985 m vermasst. Damit handle es sich weder

bei P 1 noch bei P 3 um Hochhäuser. Gegebenenfalls wären die Anforderun-

gen gemäss § 284 Abs. 1 und Abs. 2 PBG erfüllt; diesbezüglich sei auf die

Erwägungen G.c  bis  f  des  Bauentscheids  sowie  auf  die Ausführungen zur

Einordnung und Umgebungsgestaltung in der Rekursantwort zu verweisen.

Die private Rekursgegnerin argumentiert analog.

30.3.1.

In Art. 8 Abs. 1 SBV wurde die zulässige maximale Gesamthöhe für Gebäude

mittels Höhenkoten (m ü.M.) festgelegt. Gebäude und Gebäudeteile (ausge-

nommen Kamine etc.) dürfen die Koten nicht überragen (Art. 11 Abs. 1 SBV).

Hochhäuser  sind  unter  den  Voraussetzungen  von  §  284  f.  PBG  sowie  im

Rahmen der in Art. 8 festgelegten Koten zulässig (§ 11 Abs. 2 SBV). Art. 11

Abs. 3 SBV enthält Vorgaben zum Vergleichsprojekt für die Beurteilung des

Schattenwurfs. Laut § 282 PBG gelten als Hochhäuser Gebäude mit einer

Höhe von mehr als 25 m. Massgebend ist die Gebäudehöhe, gemessen von
der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darun-

terliegenden gewachsenen Boden (§ 280 Abs. 1 PBG). Auf die maximalen

Höhenkoten gemäss Art. 8 SBV kommt es nicht an.

Gemäss den Fassadenansichtsplänen befindet sich die Schnittlinie zwischen

Fassade  und  Dachfläche  bei  beiden  Gebäuden  auf  der  Höhenkote  +

24,935 m.ü.M., ausgehend von der in allen Plänen massgebenden Null-Kote

403,63 m.ü.M. Die Null-Kote stimmt offensichtlich nicht mit dem für die Ge-

bäudehöhe massgebenden gewachsenen Terrain überein, welches gemäss

R1S.2023.05121

Seite 89

den  Ansichtsplänen  (gelbe  Terrainlinie)  teils  über  und  teils  unter  der  Null-

Kote liegt. Daraus ergibt sich, dass die Gebäudehöhe beider Gebäude mehr

als 25 m beträgt und es sich um Hochhäuser im Sinne von § 282 PBG han-

delt.

30.3.2.

Somit haben die geplanten Gebäude den Anforderungen von § 284 PBG zu

entsprechen. Der ortsbauliche Gewinn und die besonders sorgfältige archi-

tektonische Gestaltung (§ 284 Abs. 1 und Abs. 2 PBG) setzen entgegen der

Rekurrentin nicht zwingend  voraus,  dass ein  Hochhaus "hochformatig  und

schlank" sein muss. Vorliegend ist nicht ersichtlich, weshalb die Volumetrie

der  Gebäude,  die  die  Schwelle  von  25  m  Höhe  nur  knapp  überschreiten,

nicht den Anforderungen genügen soll. Die Gestaltung der Gebäude erzielt

wie bereits ausgeführt die in Art. 15 SBV geforderte besonders gute Gesamt-

wirkung, womit gleichzeitig § 284 Abs. 1 und 2 PBG Genüge getan wird.

Die in Rz. 114 der Replik erstmals vorgebrachten angeblichen Mängel in Be-

zug auf "erhöhte Sicherheits- und Erschliessungsanforderungen" sowie feu-

erpolizeiliche Anforderungen sind verspätet, weshalb darauf nicht einzuge-

hen ist.

30.3.3.

Laut § 284 Abs. 4 PBG darf die Nachbarschaft durch Hochhäuser nicht we-

sentlich  beeinträchtigt  werden,  insbesondere  nicht  durch  Schattenwurf  in

Wohnzonen oder  gegenüber bewohnten  Gebäuden. §  30  der Allgemeinen

Bauvorschriften  (ABV)  enthält  nähere  Bestimmungen  zur  Zulässigkeit  des

Schattenwurfs.  Gemäss  Abs.  2  liegt  keine  wesentliche  Beeinträchtigung

durch Schattenwurf vor, wenn mit einem in allen Teilen den Vorschriften ent-

sprechenden kubischen Vergleichsprojekt nachgewiesen wird, dass eine der
Bau-  und  Zonenordnung  entsprechende  Überbauung  keine  geringere  Be-

schattung des Nachbargrundstücks nach sich zieht. Für das Vergleichspro-

jekt sind vorliegend die Vorgaben in Art. 11 Abs. 3 SBV zu beachten.

Festzuhalten ist zunächst, dass es nicht zutrifft, dass Wohnungen nicht mehr

als  drei Stunden verschattet  werden  dürfen. Ausschlaggebend ist, ob  eine

der Bau- und Zonenordnung entsprechende Überbauung (Vergleichsprojekt)

eine geringere Beschattung nach sich ziehen würde (§ 30 Abs. 2 ABV). So-

dann  ist  die  Verschattung  von  P  3  durch  das  bestehende  Gebäude  P  2

R1S.2023.05121

Seite 90

(soweit es sich tatsächlich um ein Hochhaus handeln sollte) für die Beurtei-

lung nicht massgebend. Die Frage, ob eine allfällig übermässige Verschat-

tung  durch  ein  dahingehend  rechtswidriges  Hochhaus  mangels  einwand-

freier wohnhygienischer Verhältnisse zu baulichen Einschränkungen in der

Nachbarschaft führen könnte, kann offenbleiben. Vorliegend sind an der Ost-

seite von P 3 keine zum Aufenthalt von Menschen bestimmen Räume ge-

plant, in denen infolge Verschattung die Wohnhygiene nicht mehr gewähr-

leistet wäre. Die Rüge zielt somit ins Leere.

Es ergibt sich daher mit der Baubehörde, dass die geplanten Gebäude den

Vorschriften für Hochhäuser entsprechen. Eine Rückweisung an die Baube-

hörde zur (unterlassenen) Prüfung unter den Aspekten von § 284 PBG wäre

somit ein prozessualer Leerlauf, weshalb davon abgesehen werden kann.

31.1.

Die Rekurrentin moniert, die Bauparzellen gehörten zu den durch die Klima-

veränderung am stärksten belasteten Standorten. Sie gehörten zum Mass-

nahmengebiet MG1, es müssten Massnahmen ergriffen werden.

31.2.

Es existieren keine grundeigentümerverbindlichen Vorschriften zur Hitzemin-

derung im Siedlungsraum, die dem streitbetroffenen Bauvorhaben entgegen-

gehalten werden  könnten.  Die  von  der Rekurrentin erwähnte Fachplanung

Hitzeminderung ist – wie die Rekurrentin selbst festhält – lediglich behörden-

verbindlich. Die allfällige Nichtbeachtung von Empfehlungen zur Hitzeminde-

rung rechtfertigt keine Bauverweigerung (§ 320 PBG).

32.1.
Schliesslich  bringt  die  Rekurrentin  vor,  die  Stadt  Zürich  und  die  Bauherr-

schaft hätten Land abgetauscht. Dabei habe sich die private Rekursgegnerin

verpflichtet, im Projektperimeter P 3 einen Mindestanteil an preisgünstigem

Wohnraum im Sinne von § 49b PBG zu erstellen. Es sei zu bezweifelt, dass

das Bauvorhaben diese Pflichten aus dem Tauschvertrag erfülle. Im Bauent-

scheid sei dazu – zu Unrecht – nichts festgehalten. Es fehle eine öffentlich-

rechtliche  Regelung,  der  privatrechtliche  Tauschvertrag  genüge  nicht.  Die

Bausektion habe zudem nicht geprüft, welche Auswirkungen kostengünstige

R1S.2023.05121

Seite 91

Wohnungen auf das Bauvorhaben  hätten (z.B. auf die Freiflächen, Umge-

bungsgestaltung, Ausstattung, Terrassen- bzw. Dachflächen).

32.2.

Es besteht weder gestützt auf § 49b PBG noch aufgrund einer anderen Bau-

vorschrift die Pflicht, auf dem streitbetroffenen Bauvorhaben preisgünstigen

Wohnraum zu schaffen. Der dahingehende Vertrag ist baurechtlich nicht re-

levant, d.h. es ist im Baubewilligungsverfahren nicht zu prüfen, ob die ver-

traglichen Vereinbarungen eingehalten werden, und es sind in diesem Rah-

men auch keine dahingehenden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschrän-

kungen  (Grundbucheintrag)  anzuordnen.  Die  Durchsetzung  des  Vertrages

ist nicht Sache der Baubewilligung. Die Rüge erweist sich als unbegründet.

33.

Zusammengefasst  ist  der  Rekurs  teilweise  gutzuheissen.  Demgemäss  ist

der Beschluss der Bausektion vom 20. Juni 2023 mit folgenden Auflagen zu

ergänzen:

-  Die Bauherrschaft hat vor Rohbauvollendung dem Amt für Baubewil-

ligungen im Sinne der Erwägung lit. G.l (Dachbegrünung) – in Abspra-

che mit Grün Stadt Zürich – ergänzte bzw. abgeänderte Pläne einzu-

reichen und bewilligen zu lassen.

-  Die  Bauherrschaft  hat  vor  Inbetriebnahme  der  Einstellhalle  zwecks

Nachweis  der  zonenkonformen  Nutzung  ein  Betriebskonzept  einzu-

reichen und bewilligen zu lassen.

Im Übrigen ist der Rekurs abzuweisen.

34.1.

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten zu 19/20 der Rekurrentin und

zu je 1/40 der Bausektion Stadt Zürich und der privaten Rekursgegnerin auf-

zuerlegen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Die teilweise

R1S.2023.05121

Seite 92

Gutheissung  in  einem  untergeordneten  Punkt  fällt  kostenmässig  nicht  ins

Gewicht und rechtfertigt keine Kostenentlastung.

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder  dem tatsächlichen  Streitinteresse fest. Liegt  wie  hier

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV

VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf

das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der

Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu

(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13

Rz. 25 ff.).

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (finanzi-

elle Bedeutung des Bauvorhabens im streitgegenständlichen Umfang, Bau-

kosten von ca. Fr. 180 Mio.), des getätigten Verfahrensaufwandes (ausser-

ordentlich  umfangreiche  Rechtsschriften,  ausserordentlich  zahlreiche  Rü-

gen,  mehrfacher  Schriftenwechsel,  Durchführung  eines  Abteilungsaugen-

scheins,  mehrere  Zwischenverfügungen),  der  Komplexität  des  Falles,  des

Umfangs des vorliegenden Urteils und des Umstandes, dass mehrere Ver-

fügungen zu beurteilen waren, ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 24'000.-- fest-

zusetzen (BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013

vom 4. Juli  2013, E. 4;  BRGE II  Nrn. 0162  und  0163/2012  vom  23. Okto-

ber 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774

vom  22.  August  2013,  dieser  bestätigt  mit  BGr  1C_810/2013  vom

14. Juli 2014; www.baurekursgericht-zh.ch).

34.2.

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder

den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.

R1S.2023.05121

Seite 93

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung einer  Umtriebsentschädigung einzustufen  (VB.2003.00093 vom

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der privaten Rekursgeg-

nerin zulasten der Rekurrentin eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen.

Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 5'000.--. Da die Umtriebsentschä-

digung pauschal festgelegt  wird, entfällt  die Zusprechung  eines Mehrwert-

steuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ

2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).

R1S.2023.05121

Seite 94

R1S.2023.05121 / Protokoll Seite 23