# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 55314ef8-93f3-5b9d-ab76-a9c82c227ad8
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-14
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 14.12.2021 80.2021.85
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2021-85_2021-12-14.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2021.85

  80.2021.86

  	
  Lugano

  14 dicembre 2021    

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea
  Pedroli, presidente,

  Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

  

 

	
  segretaria

  	
  Sabina
  Ghidossi, vicecancelliera

  

 

 

	
  parti

  	
  RI
  1  

  rappr.
  da:   RA 1  

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS
  1  

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso
  del 13 aprile 2021 contro la decisione del 11 marzo 2021 in materia di IC-IFD
  2011-2012-2013-2014.

  

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   RI 1, con sede – nel
periodo sub judice – a Lugano, veniva costituita il 21 maggio 1999. Per
quanto qui di interesse, la società aveva quale scopo sociale “l’acquisto,
la vendita, la detenzione e la locazione di beni immobili, l’ottenimento ed il
rilascio di concessioni sui medesimi, nonché la presa di partecipazioni in
altre imprese. Può inoltre costituire in pegno i propri beni in favore di terzi”.

 

 

 

 

 

                                  B.   a. Dichiarazione
fiscale 2011

                                         Per il periodo fiscale
2011, la RI 1 presentava la propria dichiarazione d’imposta, facendo valere un
risultato fiscale imponibile pari a fr. 108'770.- ed un capitale proprio
imponibile pari a fr. 10'865'781.-.

 

                                         b. Dichiarazione
fiscale 2012

                                         Per il periodo fiscale
2012, RI 1 presentava la propria dichiarazione fiscale facendo valere un utile
imponibile di fr. 11'871.- ed un capitale proprio imponibile di fr.
6'877'052.-.

 

                                         c. Dichiarazione
fiscale 2013

                                         Per il periodo fiscale
2013, la RI 1 presentava la propria dichiarazione fiscale facendo valere un
utile imponibile pari a fr. 320’716.- ed un capitale proprio imponibile pari a
fr. 8'033'859.-.

 

                                         d. Dichiarazione
fiscale 2014

                                         Per il periodo fiscale
2014, la RI 1 presentava la propria dichiarazione fiscale facendo valere un
utile imponibile di fr.14'640.- ed un capitale proprio imponibile pari a fr.
8'048'499.-.

 

 

                                  C.   Alfine di definire le
tassazioni IC/IFD relative agli anni 2011, 2012 e 2013, l’RS 1 (di seguito:
UTPG), il 14 ottobre 2015 invitava la contribuente a voler produrre lo “sviluppo
dettagliato” dei seguenti conti: conto spese professionali per l’anno 2011;
conto amministrazione immobile per gli anni 2011-2013; conto utile per vendita
unità immobiliare per l’anno 2013 ed infine, conti consulenze __________ e
consulenze __________ per l’anno 2013, allegando le relative fatture. RI 1
rispondeva alla richiesta dell’UTPG in data 29 ottobre 2015.

 

                                         Con un’ulteriore richiesta
del 17 agosto 2016, l’UTPG chiedeva alla contribuente, che rispondeva il 4
ottobre 2016, la trasmissione dei seguenti documenti:

-      
“spiegazioni e documentazione
relative alla registrazione sul conto “spese professionali” nel 2011 descritta
quale “__________/Acc. Penale __________ 2'600’000” e alle registrazioni sul
conto dei passivi “Accantonamento __________ x penale vendita __________” negli
anni 2011-2014, indicando lo stato attuale della vertenza (allegare eventuali
giustificativi)

-      
Informazioni e spiegazioni
relative alle prestazioni ricevute in contropartita degli importi registrati
sul conto “Consulenze __________” nell’anno 2013

-      
Indicazioni circa le relazioni tra
RI 1 e la società __________.

-      
Informazioni circa le prestazioni
effettuate dal sig. __________ quale dipendente della società

-      
Sviluppo dettagliato del conto
“Spese di rappresentanza e trasferta” per gli anni 2011, 2012, 2013 e 2014

-      
Sviluppo dettagliato del conto
“spese amministrative e contabilità” per l’anno 2011 allegando i relativi
giustificativi e indicando il genere di prestazioni ricevute

-      
Giustificativi (fatture) concernenti
gli importi registrati sul conto consulenza __________ per gli anni 2011, 2012,
2013 e 2014, allegando l’eventuale contratto e indicando il genere di
prestazioni ricevute

-      
Sviluppo dettagliato del conto
“Consulenze __________” per l’anno 2014, allegando i relativi giustificativi.
Indicazioni circa il genere di prestazioni fornite dal sig. __________ negli
anni 2013 e 2014”.

 

 

                                  D.   a. Dichiarazione
fiscale 2011

                                         Per il periodo fiscale
2011, l’UTPG accertava un utile imponibile, ai fini di IC, pari a fr. 348'900.-
mentre ai fini di IFD, corrispondente a fr. 1'097'600.-. Il capitale imponibile
veniva invece definito a fr. 12'369'000.-.

 

                                         b. Dichiarazione
fiscale 2012

                                         Per il periodo fiscale
2012, l’UTPG accertava un utile imponibile, ai fini di IC/IFD, pari a fr.
137’600.-. Il capitale imponibile, ai soli fini di IC, veniva invece definito a
fr. 8'341’000.-.

 

                                         c. Dichiarazione
fiscale 2013

                                         Per il periodo fiscale
2013, l’UTPG accertava un utile imponibile, ai fini di IC, pari a fr. 375’000.-
mentre ai fini di IFD, corrispondente a fr. 1'213’500.-. Il capitale imponibile
veniva invece definito a fr. 9'237’000.-.

 

                                         d. Dichiarazione
fiscale 2014

                                         Per il periodo fiscale
2014, l’UTPG accertava un utile imponibile, ai fini di IC/IFD, pari a fr.
149’300.-. Il capitale imponibile, ai soli fini di IC, veniva invece definito a
fr. 9'222’000.-.

 

 

                                  E.   Con scritto datato 30
dicembre 2016, RI 1 interponeva tempestivo reclamo contro le decisioni di
tassazione relative agli anni 2011, 2012, 2013 e 2014. Con il gravame, la
reclamante censurava le riprese per “spese amministrative eccessive” pari a fr.
100'000.- per gli anni 2011, 2012 e 2014 e corrispondenti a fr. 150'000.- per l’anno
2013. Inoltre, la contribuente contestava la ripresa per “consulenze __________”
per l’anno 2013 ed equivalenti a fr. 107'385.-. La reclamante sosteneva che “le
spese amministrative e le consulenze __________ (…) sono giustificate dalle
spese effettivamente sostenute dalla società negli anni in questione riguardo
gli onorari per l’amministrazione dell’immobile e le relative consulenze __________,
costi già giustificati e dettagliati in data 29.10.2015 e 04.10.2016, con
relative fatture e contratto”.

 

 

                                  F.   Nel corso del mese di
dicembre 2017 si teneva un incontro tra l’allora rappresentante della
contribuente e l’UTPG, durante il quale venivano fatte passare in rassegna le
correzioni apportate dall’UTPG alle dichiarazioni di imposta della
contribuente. Alla fine della discussione, la rappresentante contrattuale
chiedeva di poter beneficiare dell’accantonamento imposte sulle riprese
effettuate e di poter disporre di alcuni giorni di riflessione.

                                         Successivamente, in data 2
febbraio 2018, l’UTPG inviava una e-mail alla rappresentante della
contribuente, nella quale veniva esposta la definizione degli elementi
imponibili comprendente l’accantonamento imposto ed il calcolo alla base della
ripresa delle spese amministrative eccessive. 

                                         Con scritto e-mail del 16
marzo 2018, la rappresentante comunicava che l’amministratore unico della RI 1
sarebbe stato disposto ad accettare una ripresa delle spese amministrative
eccessive per fr. 50'000.- annui (fr. 200'000.- complessivi). 

                                         Il 22 marzo 2018, l’UTPG
comunicava “la propria disponibilità a rientrare nel merito della ripresa di
CHF 107'385 effettuata nella tassazione 2013 in relazione alle consulenze __________,
nel caso in cui fosse stata fornita la documentazione a giustificazione di
questi costi dal profilo commerciale e fiscale; la propria disponibilità a
concedere una riserva negativa per imposte sulle riprese effettuate; di
confermare gli importi definiti in merito alla ripresa per spese
amministrative, non essendo stato fornito alcun elemento che permettesse di
scostarvisi”.

                                         In risposta allo scritto
dell’UTPG, la RI 1, il 6 aprile 2018, affermava che i costi professionali pari
a fr. 107'385.- “sono stati sostenuti al fine di procurare nuovi mandati di
gestione immobiliare in __________ che si sono realizzati nel 2017” ed
allegava delle schede contabili. La contribuente contestava poi l’applicazione
delle regole definite dall’Associazione Svizzera dell’economia immobiliare SVIT
(di seguito: SVIT) per definire l’eccesso delle spese amministrative. Inoltre,
la RI 1 si diceva nuovamente d’accordo ad accettare una ripresa delle spese
amministrative eccessive per fr. 50'000.- annui (fr. 200'000.- complessivi).

                                         Con scritto e-mail del 13
ottobre 2020, l’UTPG esponeva una breve cronistoria relativa alle pratiche in
oggetto ed il 2 novembre 2020 formulava un’ulteriore richiesta di documenti e
meglio, “il documento “Act. N. 235/2004” citato nelle fatture __________ del
2013 (conto dei costi “Consulenze __________”); i giustificativi relativi alle
registrazioni del 2017 sui conti dei ricavi “Consulenza __________” (12
fatture), “Consulenza __________” (4 fatture) e “Consulenza __________” (4
fatture)”.

                                         La contribuente rispondeva
alla richiesta con e-mail del 20 novembre 2020, allegando il documento “Act.
N. 235/2004”, il “contratto __________” relativo all’anno 2017, le “fatture
__________” per l’anno 2017 e le “fatture __________” per l’anno
2017. La stessa ribadiva che le spese amministrative “sono costi effettivamente
sostenuti al fine di procurare nuovi mandati di gestione immobiliare in __________
che si sono realizzati nel 2017” ed equivalenti, in parte a “costi
societari (emolumento cda, allestimento contabilità, costi veicoli, spese di
rappresentanza, spese telefoniche e cancelleria) e alcuni legati direttamente
alla gestione dell’immobile quale spese professionali ed amministrazione
immobile”. La contribuente rinnovava infine la sua disponibilità a voler accettare
una ripresa delle spese amministrative eccessive per fr. 50'000.- annui.

 

 

                                  G.   Con decisioni su
reclamo del 14 febbraio 2021, l’UTPG accoglieva parzialmente il reclamo, con la
seguente motivazione:

                                         “Spese amministrative eccessive

                                         In
ossequio alla giurisprudenza della lodevole Camera di diritto tributario, le
spese amministrative ammissibili fiscalmente sono state determinate facendo
riferimento al tariffario SVIT (5% dei ricavi da affitti). È inoltre stato
aggiunto un importo supplementare di CHF 20'000. Tenuto conto dell’attività
svolta dalla Società, l’Autorità di tassazione reputa che l’importo così
definito permetta di coprire tutte le spese a carico della stessa, da un lato
quelle per la gestione immobiliare e dall’altro quelle legate
all’amministrazione societaria. La ripresa effettuata in sede di tassazione
viene così confermata, non essendo stato fornito alcun elemento concreto che
permetta di scostarsene: malgrado ne sia stata a più riprese data la
possibilità alla reclamante, questa si è limitata a chiedere una riduzione
della correzione fiscale, senza portare prove tangibili a sostegno di tale
richiesta.

 

                                         Imposte

                                         Benché
non richiesta dal contribuente, tenuto conto dell’ammontare delle correzioni
fiscali, viene concessa una riserva negativa per accantonamento imposte
insufficiente [di CHF 50'000.- per il 2011; di CHF 30'000.- per il 2012, 2013 e
2014]” .

                                         In riferimento al periodo
fiscale 2013, l’autorità di tassazione motivava nel modo seguente la ripresa
del costo registrato quale “consulenze __________”:

                                         “La
reclamante ha giustificato l’importo di CHF 107'385 registrato quale
“consulenze __________” quale costo sostenuto al fine di procurare nuovi
mandati di gestione immobiliare in __________, che si sono realizzati nel 2017.

                                         Tuttavia,
i documenti presentati non permettono di stabilire un rapporto tra gli importi
versati nel 2013 alla __________ e le fatture emesse nel corso del 2017 a
carico della società __________., della società __________. e della stessa (!) __________

                                         Si
fa notare come la fatturazione da parte di RI 1 avviene in tempi quantomeno
sospetti: in seguito all’emissione della notifica di tassazione 2013 e in un
anno in cui la società, senza questi ricavi, avrebbe subito una perdita
piuttosto importante.

                                         Considerato
inoltre come tutte le società siano da considerare quali società vicine e che
ci si trova confrontati con entità giuridiche con sede all’estero, l’Autorità
fiscale ha il dovere di esigere informazioni particolarmente precise e
complete.

                                         Per
i motivi indicati, le prove addotte non possono essere considerate sufficienti
ed il costo non giustificato in maniera sufficientemente verosimile e, di
conseguenza, all’Autorità fiscale non resta che confermare la ripresa”.

 

 

                                  H.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, la contribuente insorge contro le
decisioni di tassazione su reclamo dell’11 marzo 2021. La ricorrente contesta
dapprima la ripresa di fr. 100'000.- per gli anni 2011, 2012 e 2014
rispettivamente di fr. 150'000.- per l’anno 2013 quali “spese amministrative
eccessive”. Secondo RI 1 i costi in oggetto sarebbero da suddividere tra “spese
di amministrazione immobile”, ovvero quelle necessarie alla propria attività
immobiliare e affidata ad una società terza ritenuto che la ricorrente “non
si è mai dotata di un’autonoma struttura tecnica ed amministrativa” e,
“altre spese, quali l’emolumento dell’amministratore unico, l’allestimento
della contabilità, i costi dei veicoli, le spese di rappresentanza, telefoniche
e di cancelleria”.

                                         La contribuente lamenta
poi di essere stata tassata in modo diverso rispetto ai periodi fiscali
precedenti. 

                                         Inoltre, la ricorrente
censura l’applicazione delle “tariffe SVIT”, poiché le stesse sarebbero
applicabili unicamente al “mandato di gestione ordinaria” e, l’attività
da lei svolta non si limiterebbe a quest’ultima. RI 1 afferma poi, che anche la
giurisprudenza della Camera confermerebbe la sua tesi.

                                         Infine, in merito alla
ripresa “delle spese professionali per l’importo di CHF 107'385.-“, la
ricorrente ribadisce che i costi “sono stati sostenuti al fine di procurare
nuovi mandati di gestione immobiliare in Repubblica Ceca che si sono realizzati
nel 2017”.

                                         L’insorgente fa notare
anche di aver prodotto le prove atte a giustificare quanto da lei sostenuto.

 

 

                                    I.   L’UTPG presenta le
proprie osservazioni al ricorso il 19 maggio 2021. In merito alle “spese
amministrative eccessive” l’autorità fiscale illustra il calcolo che ha portato
alla ripresa dei costi, affermando di non contestare la reale assunzione delle
spese, bensì di essere dell’opinione che esse siano eccessive rispetto
all’attività svolta dalla società e di conseguenza debbano essere considerate
quale “distribuzione dissimulata di utile”. L’UTPG ritiene, in merito alla
modalità di calcolo adottata, di essere stato “particolarmente generoso”
e, in merito all’applicabilità del tariffario SVIT, di averlo applicato
rispettando la giurisprudenza (in particolare della Camera di diritto
tributario). Inoltre, sostiene di aver tenuto conto dei cambiamenti intervenuti
in seno alla società, motivo per il quale l’autorità avrebbe rispettato il
principio di legalità. L’UTPG sottolinea poi come dal 2005 l’attività di
gestione immobiliare di RI 1 “si è notevolmente ridotta”.

                                         L’autorità di tassazione
ritiene inoltre che la società non avrebbe adempiuto il proprio dovere di
motivazione, nonostante ne abbia avuto la possibilità.

                                         In merito alla ripresa
delle “consulenze __________”, l’UTPG ritiene di aver agito correttamente,
ritenuto in particolare che la correlazione tra il costo sostenuto nel 2013 e i
ricavi registrati nel 2017 non sarebbe stata opportunamente dimostrata.

 

 

Diritto

 

 

                                   Spese
amministrative eccessive

 

                                   1.   1.1.

                                         Gli articoli 58 cpv. 1
LIFD e 67 cpv. 1 LT prevedono, con riferimento all’imposta sull’utile delle
persone giuridiche, che:

                                         1 Costituiscono
utile netto imponibile: 

a.    
il saldo del conto profitti e
perdite, epurato dal riporto dell’anno precedente;

b.    
tutti i prelevamenti fatti prima
del calcolo del saldo del conto profitti e perdite e non destinati alla
copertura di spese riconosciute dall’uso commerciale, in particolare: 

 -     ...[omissis]... 

     -     le distribuzioni palesi o dissimulate di
utili e le prestazioni a terzi non giustificate dall’uso commerciale. 

                                         1.2.

                                         La dottrina ha così
riassunto la nozione di “distribuzione dissimulata di utili” che si può
ricavare dalla giurisprudenza del Tribunale federale (cfr. Cagianut/Höhn, Unternehmungssteuerrecht,
Berna 1986, p. 398 s.; Höhn/Waldburger,
Steuerrecht, 8a ediz., vol. I, Berna 1997, n. 82 al § 18, p. 456 s.;
Oberson, Droit fiscal suisse,
Basilea/Francoforte 1998, n. 28 ad § 10, p. 172; inoltre sentenza della CDT
n. 80.2000.31 del 2 maggio 2000, in RDAT II-2000 n. 8t e sentenza del TF n.
2C_798/2015 del 26 settembre 2016, consid. 2.1.): 

Ø 
una prestazione da parte della società, senza una corrispondente
controprestazione;

Ø 
il fatto che la prestazione si traduca in un vantaggio
per l’azionista o una persona a lui vicina, cioè che essa non sarebbe stata
concessa ad un terzo alle stesse condizioni;

Ø 
il fatto che il menzionato carattere della prestazione
(di avvantaggiare, cioè, un azionista rispetto ai terzi) sia riconoscibile da
parte degli organi societari.

 

                                         1.3.

                                         Quali
prestazioni valutabili in denaro, qualificate pure come distribuzioni
dissimulate di utili (DTF 131 II 593 consid. 5.1), valgono anche le rinunce a
determinati proventi in favore dell’azionista o di una persona a lui vicina,
con una corrispondente riduzione, presso la società, dell’utile esposto nel
conto economico. Questa forma di prestazione valutabile in denaro viene
definita con la nozione di prelevamento anticipato dell’utile (Gewinnvorwegnahme;
cfr. Bernardoni/Bortolotto, La
fiscalità dell’azienda, Mendrisio 2010, p. 432). Essa sussiste per l’appunto
quando la società non rivendica alcun diritto su introiti di sua competenza,
che vengono così incassati direttamente dall’azionista, rispettivamente quando
quest’ultimo non fornisce la controprestazione che la società esigerebbe da un
terzo, ad esempio la vendita di un bene del patrimonio sociale ad un prezzo di
favore. La differenza fra il valore che sarebbe stato possibile ottenere da un
terzo e il valore pattuito con l’azionista rappresenta una distribuzione
mascherata di utile (Bernardoni/ Bortolotto,
op. cit., p. 423; sentenze del TF n. 2A.204/2006 del 22 giugno 2007, consid. 6;
n. 2A.263/2003 del 19 novembre 2003, in: ASA 74 p. 660, consid. 2.2; n.
2A.602/2002 del 23 luglio 2003, consid. 2, con riferimenti).

 

                                   2.   2.1.

                                         L’UTPG,
nelle proprie osservazioni, ha rilevato che la ricorrente, attiva nell’ambito
immobiliare, avrebbe effettivamente sostenuto le spese dichiarate, ma che
queste sarebbero eccessive rispetto all’attività da lei svolta. L’UTPG
evidenzia poi che il signor __________, amministratore unico della contribuente
dal 2005 al 2019, sarebbe da considerare quale persona vicina, così come la
società anonima __________, da lui amministrata dal 2011 al 2016.

                                         L’autorità
fiscale, per valutare la congruità delle spese sostenute da RI 1 si è basata
anche sulle indicazioni fornite dal tariffario della SVIT.

                                         Nelle
proprie osservazioni inoltre, l’UTPG ha espressamente qualificato la ripresa
litigiosa come “distribuzione dissimulata di utile”. Pertanto,
il ricorso deve essere esaminato alla luce dei presupposti della distribuzione
dissimulata di utili.

 

                                         2.2.

                                         In una sentenza del 5
marzo 2009 (n. 2C_721/2008), il Tribunale federale ha respinto il ricorso di
una società anonima, proprietaria di un immobile, che aveva versato
all’amministratore e unico azionista un compenso complessivo di fr. 21'150.– e
che aveva dichiarato un utile imponibile di fr. 21'800.–. Basandosi sui
tariffari dell’Union neuchâteloise des professionnels de l’immobilier
(UNPI), l’autorità di tassazione cantonale aveva ritenuto che, nella misura in
cui oltrepassava l’importo di fr. 10'000.–, la remunerazione in questione
costituiva una distribuzione dissimulata di utile. Secondo la Suprema Corte, la
decisione del fisco cantonale, che, in mancanza di elementi concreti in merito
alla natura e all’importanza delle attività svolte dall’azionista, aveva
proceduto ad una comparazione con gli onorari raccomandati dall’UNPI, appariva
conforme al diritto federale e non arbitraria (consid. 2.5).

 

                                         2.3.

                                         In un caso trattato dallo
Steuergericht del __________ (decisione del 9 marzo 2015, in KSGE 2015 n. 8), i
giudici cantonali si sono confrontati con la tassazione di una società,
proprietaria di una casa con diversi appartamenti, che aveva pagato onorari per
l’amministrazione dello stabile, ad una società vicina, in misura
corrispondente al 6,64% delle pigioni incassate, ed aveva versato al proprio
amministratore unico un onorario di fr. 16'800.–. La corte cantonale ha
ritenuto legittima la decisione dell’autorità fiscale, che aveva considerato
distribuzione dissimulata di utile sia il compenso pagato per l’amministrazione
dello stabile, nella misura in cui eccedeva il 5% delle pigioni, sia l’onorario
dell’amministratore, nella misura in cui oltrepassava l’importo di fr. 6'000.–.
I costi che risultavano dai conti della ricorrente erano infatti stati
considerati eccessivi, rispetto al valore di mercato delle prestazioni fornite
dalla società amministratrice dell’immobile e dall’amministratore della società
stessa. 

.

                                         2.4.

                                         La Camera di diritto
tributario, in una sentenza del 26 febbraio 1999 (CDT n. 80.98.00303), si è già
confrontata con la valutazione della congruità dello stipendio versato da una
società, avente lo scopo di amministrare e gestire beni immobiliari,
all’azionista e amministratore. In questa occasione, la Camera ha preso in
considerazione, a titolo di orientamento, il tariffario della SVIT, concludendo
che la società ricorrente aveva versato un salario eccessivo
all’amministratore, con la conseguenza che vi era stata una distribuzione
dissimulata di utile. Alla stessa conclusione è giunta la Camera in un caso
attinente al corrispettivo versato da una società attiva nell’ambito
immobiliare al direttore, dipendente ed amministratore della società stessa
(sentenza della CDT n. 80.2016.224 del 14 aprile 2017).

 

                                         2.5.

                                         2.5.1.

                                         Nel caso in disamina, la
ricorrente afferma di aver effettivamente sostenuto le spese relative alla
gestione del “__________”, affidando, il 15 dicembre 2005, questo compito e
meglio, il “controllo di gestione”, la “gestione tesoreria”, lo “sviluppo e le
ricerche di mercato”, la “licenza d’uso del software __________” nonché la sua
“assistenza e manutenzione”, alla __________ per un corrispettivo annuale pari
a fr. 108'000.-, che avrebbe potuto essere aumentato di fr. 40'000.- nel caso
di “un eventuale incremento del numero di immobili in gestione, derivante
dall’attività di sviluppo svolta da parte di __________”.

                                         L’UTPG
ritiene invece che le spese fatte valere dalla ricorrente “siano eccessive
rispetto all’attività svolta” e che decisiva sarebbe “l’ampiezza delle
prestazioni di cui RI 1 necessitava e la natura delle attività effettivamente
svolte da __________ a suo favore”. Pertanto, per verificare la congruità
dei costi sostenuti, l’UTPG ha rilevato che dal 2005, anno di stipula del
contratto tra RI 1 e __________, l’attività di gestione immobiliare della
contribuente si sarebbe notevolmente ridotta, in quanto a) “dei 26
fogli PPP (+ autorimessa) del fondo base __________ di __________ (1000‰)
posseduti nel 2005, la Società è rimasta proprietaria di 7 fogli PPP (+
parcheggi a fine 2014 (258‰)”; b) “il valore contabile
degli attivi immobiliari è passato da CHF 15'647'800 il 31.12.2005 a CHF
1'955'400 il 31.12.2014” e c) “gli affitti sono scesi da CHF
1'207'698 nel 2005 a CHF 289'523 nel 2014”. Inoltre, l’UTPG considera “inspiegabile”
la clausola riferita all’aumento del corrispettivo dovuto a __________, poiché
il contratto non prevede alcuna riduzione in caso di diminuzione degli immobili
in gestione.

 

                                         2.5.2

                                         L’UTPG
ha proceduto correttamente, cerziorandosi della congruità delle spese sostenute
per verificare se fossero proporzionate o meno all’attività immobiliare gestita
dalla RI 1. Dapprima, prendendo in considerazione l’insieme delle circostanze
del caso di specie e poi, applicando, a titolo indicativo, il tariffario SVIT.

 

                                         2.5.3.

                                         2.5.3.1.

                                         Si evidenzia che
nell’ambito delle distribuzioni dissimulate di utile, l’onere della prova viene
suddiviso nella maniera seguente: le autorità fiscali devono apportare la prova
che la società ha fornito una prestazione e che non ha ottenuto una
controprestazione, rispettivamente che ha ottenuto unicamente una
controprestazione insufficiente. Se le prove raccolte da parte dell’autorità
fiscale forniscono sufficienti indizi che rivelano l’esistenza di una tale
sproporzione, spetta allora al contribuente stabilire l’esattezza delle sue
allegazioni contrarie (cfr. sentenze del TF n. 2C_1157/2016 del 2 novembre 2017
consid. 4.2.3. e 2C_674/2015 del 26 ottobre 2017 consid. 7.4. e riferimenti). 

                                         Il contribuente non deve
sopportare le conseguenze di una mancanza di prove, a meno che non possa
essergli rimproverata la violazione dei suoi doveri di
collaborazione (cfr. sentenze del TF n. 2C_605/2014 del 25 febbraio 2015
consid. 6 e riferimenti e n. 2C_11/2018 del 10 dicembre 2018 consid. 6.2.).

 

                                         2.5.3.2.

                                         Ora, nel caso in esame, le
prove offerte dall’UTPG (in particolare in sede di ricorso) forniscono
sufficienti indizi per ritenere l’esistenza di una sproporzione tra quanto
corrisposto dalla RI 1 alla __________ ed i compiti svolti da quest’ultima. Come
correttamente esposto dall’autorità fiscale, si deve infatti ritenere che
l’attività di gestione immobiliare relativa al “__________” si sia, dall’anno
di stipula del contratto con la __________ avvenuta nel 2005, considerevolmente
ridotta. Effettivamente, la RI 1 era, prima del 2007 proprietaria di 26 fogli
PPP del fondo base part. n. __________ RFD di __________. Tuttavia, nel 2014,
la contribuente era proprietaria di soli 7 fogli PPP corrispondenti a 258‰ (compresi i parcheggi) (vedi SIFTI –
Registro fondiario definitivo, fondo base part. n. __________ RFD di __________).
Inoltre, come giustamente sottolineato dall’UTPG, il valore contabile degli
attivi immobiliari è sceso da fr. 15'647'800.- (31.12.2005) a fr. 1'955'400.- (31.12.2014)
e gli affitti incassati sono diminuiti da fr. 1'207'698.- nel 2005 a fr.
289'523.- nel 2014 (cfr. documentazione prodotta in sede di dichiarazione di
imposta dalla stessa contribuente). Infine, questa Camera non può non ritenere
insolito il contenuto del contratto stipulato con __________, il quale contiene
unicamente una clausola riferita ad un possibile aumento del corrispettivo
dovuto, ma non ad un’eventuale sua riduzione in caso di diminuzione degli
immobili da gestire. 

                                         Al
contrario invece, la ricorrente non ha comprovato la necessità delle
prestazioni ricevute, limitandosi infatti a contestare l’agire dell’autorità
fiscale, che non sarebbe stato conforme alla prassi adottata in precedenza ed
alla giurisprudenza. La ricorrente non ha pertanto saputo comprovare, venendo
meno all’onere della prova che le incombeva, sulla base degli atti a
disposizione, la reale necessità delle spese sostenute in ambito di gestione
immobiliare. 

                                         Si tiene anche a precisare
che nella premessa del contratto stipulato tra RI 1 e __________ si afferma che
RI 1 “non si è mai dotata di un’autonoma struttura tecnica ed
amministrativa, al fine di tenere sotto controllo i costi fissi nella fase di
sviluppo” e che “data la menzionata assenza di struttura interna, si
avvale di una pluralità di consulenti, tecnici ed amministrativi, per lo
svolgimento di tutte le […] attività operative e gestionali ed intende ridurre
il numero di tali consulenti”. Appare singolare che in 6-9 anni la
contribuente non abbia potuto dotarsi di una struttura interna, così da poter
risparmiare i costi di un’amministrazione esterna o perlomeno di limitare i
compiti affidati ad __________ e meglio, risulta curioso che il contenuto ed in
particolare, la remunerazione dell’accordo, di cui si è detto, non siano mai
stati modificati, precisati e resi attuali.

 

                                         2.6.

                                         Assodata
l’esistenza di una sproporzione, come già ricordato, una distribuzione
dissimulata di utile presuppone anche che la prestazione si traduca in un
vantaggio per l’azionista o una persona a lui vicina. Nel caso in esame, il
signor __________ è stato amministratore unico della contribuente dal 2005 al
2009 e dal 2011 al 2016 della __________, pertanto difficilmente si può negare
che si tratti di una persona vicina.

                                         Tuttavia,
la questione non merita di essere ulteriormente approfondita. Secondo la
giurisprudenza del Tribunale federale, non è infatti necessaria la prova
diretta del fatto che il beneficiario della prestazione sia un azionista o una
persona vicina. Ciò può essere presunto, nel caso in cui non sia possibile
trovare alcuna altra spiegazione dello svolgimento dell’operazione insolita e
questa conclusione si imponga (cfr. per esempio sentenze del TF n. 2C_1082/2013
e 2C_1083/2013 del 14 gennaio 2015 consid. 6.4. e riferimenti).

                                         Pertanto,
se si considera la fattispecie concreta, è innegabile che appaia insolito il
fatto che vengano fatte valere delle spese così elevate atte a diminuire il ricavo
della società, a favore di una società che amministra parte degli immobili di
proprietà della contribuente e il cui amministratore unico è __________.

 

                                         2.7.

                                         Si
deve così concludere che è a giusto titolo che l’UTPG ha considerato la parte
versata in eccesso del corrispettivo pagato all’__________ quale “distribuzione
dissimulata di utile”. A tal proposito, la distinzione delle “spese
amministrative” in “due distinti centri di costo” (“spese di
amministrazione immobile” e “altre spese”) effettuata dalla
ricorrente non muta la conclusione a cui è giunto l’UTPG, in particolare in
considerazione delle motivazioni che verranno esposte nei considerandi seguenti
e dei correttivi adottati dall’autorità fiscale nel proprio calcolo.

 

                                         2.8

                                         2.8.1.

                                         In
caso di distribuzione dissimulata di utile, occorre poi quantificare la ripresa
da effettuare ai fini del calcolo dell’utile imponibile. L’UTPG si è dapprima
riferito al tariffario SVIT: l’onorario calcolato sulla base del tariffario
SVIT comprende il mandato di gestione ordinaria, ovvero la gestione
finanziaria [contabilità / costi / rendiconto annuo], la gestione
locativa ed amministrativa [gestione – rilocazione / relazioni in generale
/ rappresentanza del proprietario / controllo scadenze] e la gestione
tecnica [portineria (p. es. allestimento mansioni portineria) / consegna e
riconsegna appartamenti / manutenzione corrente e riparazioni (controllo degli
immobili trimestralmente ed inventario dei lavori da eseguire) / esercizio e
funzionamento di istallazioni tecniche]. 

                                         Sulla
base della documentazione agli atti ed in particolare anche considerato quanto
illustrato ai considerandi precedenti e, tenuto conto della giurisprudenza
citata, si deve ritenere che, per la commisurazione delle “spese immobiliari”,
sia corretto riferirsi a titolo indicativo al tariffario SVIT.

                                         In seguito, l’autorità
fiscale ha apportato ulteriori correttivi al risultato ottenuto, e meglio:

·        
“i
ricavi relativi all’amministrazione del condominio sono stati portati in
diminuzione dei costi sopportati dalla società. Non è perciò stato calcolato
alcun margine a favore di RI 1;

·        
il ricavo “Consulenze __________”
registrato nel 2014 è stato dedotto dai costi sopportati dalla società;

·        
per l’amministrazione della
società è stato calcolato un importo supplementare di CHF 20'000;

·        
tra gli inquilini, che in buona
parte occupavano gli uffici di proprietà di RI 1 già da alcuni anni, figura
anche la stessa __________, che ha versato i seguenti importi a titolo di
pigioni: 2011 CHF 31'200.00, 2012 CHF 40'023.99, 2013 CHF 25'760.00, 2014 CHF
23'520.00. Questi importi sono stati inclusi nel calcolo del 5% secondo il
tariffario SVIT;

·        
l’importo calcolato quale costo
eccessivo è stato ulteriormente arrotondato verso il basso per un ammontare
complessivo sui 4 anni di oltre CHF 30'000;

·        
per la vendita delle unità PPP
sono state ammesse in deduzione provvigioni di vendita (CHF 112'742 nel 2011 e
CHF 72'792 nel 2013). Tale attività di compravendita non deve essere
considerata nel calcolo dell’importo ammissibile fiscalmente per
l’amministrazione;

·        
gli eventuali costi sostenuti per
l’ottenimento dei mutui ipotecari citati nel ricorso possono senz’altro
rientrare nell’importo che è stato ammesso dall’autorità fiscale”.

 

                                         Tenuto conto di questi
ulteriori elementi, l’agire dell’UTPG non può essere censurato e merita completa
tutela.

 

2.8.2.

                                         A
titolo di precisazione, avendo la ricorrente sollevato il tema, va comunque
detto che, con decisione del 2 luglio 2012, la Commissione della Concorrenza
(COMCO) ha ritenuto che le raccomandazioni tariffarie dell’ “Union suisse des
professionnels de l’immobilier – Section Neuchâtel” (USPI) [disposizioni
analoghe al tariffario SVIT], prese anche come riferimento nella sentenza del
Tribunale federale n. 2C_721/2008, costituissero delle restrizioni illecite al
diritto della concorrenza ai sensi dell’art. 5 LCart, e non fossero
giustificate da motivi di efficienza economica. Con la decisione in parola (pubblicata
in Diritto e politica della concorrenza [DPC] n. 2012/3 p. 657 ss., cfr. sito
internet www.weko.admin.ch)
la Commissione della Concorrenza ha condannato i membri dell’USPI Sezione
Neuchâtel ad una multa.

 

                                         Ora,
così come stabilito nella sentenza della CDT n. 80.2016.224 del 14 aprile 2017
consid. 2.8.2 se si può partire dall’assunto che il tariffario SVIT, alla luce
della decisione citata, non sia più utilizzabile da parte degli amministratori
di immobili, nondimeno si può ritenere che gli importi indicati continuino a
poter offrire alle autorità fiscali un criterio utile per verificare che
l’onorario versato ad un amministratore sia conforme alle condizioni di mercato.
In seguito all’intervento della COMCO, tali importi possono, ancor più che
prima della decisione, essere considerati come un limite massimo, al di sopra
del quale un compenso racchiude una prestazione mascherata al socio o a una
persona vicina. 

 

 

                                   3.   Infine, si ricorda
che l’autorità fiscale non è vincolata dalle decisioni adottate nei periodi
fiscali precedenti. Va al proposito sottolineato che la costante giurisprudenza
del Tribunale federale ha escluso che un ricorrente possa pretendere di
ottenere un trattamento più favorevole appellandosi al principio della buona
fede (art. 9 Cost.). In effetti, il diritto tributario è marcato dal principio
della legalità, di modo che le regole della buona fede hanno solo una portata
limitata, soprattutto se si trovano in conflitto proprio con l’esigenza di
legalità (DTF 131 II 627 consid. 6.1; 118 Ib 312 consid. 3b). In virtù di tale
esigenza, l’autorità di tassazione è tenuta ad apprezzare gli elementi
imponibili di ogni periodo fiscale conformemente alla legge e senza essere
vincolata da sue eventuali decisioni adottate precedentemente su questioni analoghe.
Le decisioni di tassazione non implicano pertanto di principio alcuna
assicurazione per notifiche ulteriori (cfr. sentenze del TF n. 2C_260/2008 del 6 agosto 2008, in RtiD I-2009 n.
20t, consid. 4.2; n. 2P.250/2004 del 13 giugno 2005, in RtiD II-2005 n. 10t,
consid. 6.3; n. 2P.173/2002 del 7 febbraio 2003, in RDAT II-2003 n. 15t,
consid. 5.3; n. 2A.62/1997 del 3 maggio 1999, in: ASA 69 p. 793, consid. 2). Ne
consegue che la censura
sollevata dalla ricorrente a tal proposito non merita condivisione.

 

 

                                   Consulenze
CPR

 

                                   4.   4.1.

                                         Per quanto attiene alla
ripresa di fr. 107'385.-, la ricorrente giustifica l’importo quale costo
sostenuto alfine di procurare nuovi mandati di gestione immobiliare in __________,
che si sarebbero realizzati nel 2017 ed afferma di aver già fornito all’UTPG “quanto
in suo possesso al fine di comprovare le motivazioni e l’effettiva
corresponsione di tali pagamenti”. L’UTPG rileva tuttavia che il mandato
affidato a __________ da RI 1 farebbe riferimento ad “una ricerca di mercato
per un investimento immobiliare”, mentre le fatture emesse nel 2017 si riferirebbero
a delle “prestazioni di consulenza”. Inoltre, l’autorità fiscale afferma
che “la fatturazione da parte di RI 1 avviene in tempi quantomeno sospetti:
in seguito all’emissione della notifica di tassazione 2013 e in un anno in cui
la società, senza questi ricavi, avrebbe subito una perdita piuttosto
importante”. 

                                         La controversia verte
pertanto sulla prova dell’esistenza stessa delle prestazioni che la RI 1
avrebbe fatto e delle controprestazioni ricevute.

                                         Come ha ricordato il
Tribunale federale, in una recente sentenza, quando si tratta di verificare la
deducibilità delle spese registrate nel conto economico, si devono dapprima
verificare i fatti, cioè se il contribuente abbia dimostrato di aver
effettivamente ottenuto delle prestazioni in relazione agli importi fatturati;
una volta adempiuta questa condizione, si pone la questione giuridica di stabilire
se le spese siano giustificate dall’uso commerciale e se siano come tali
deducibili. La questione se un costo sia deducibile presenta pertanto una
componente fattuale (la prova della prestazione e della controprestazione) e
una di diritto (la giustificazione commerciale). Il contribuente ha l’onere di
provare solo la componente fattuale (cfr. sentenza del TF n. 2C_414/2019 del 14
novembre 2019 consid. 4.3.).

 

                                         4.2.

                                         Nel conto economico
allegato alla dichiarazione di imposta 2013, la ricorrente si è limitata a
registrare fra i costi “consulenze __________” per un ammontare di fr.
107'385.-. Per questa ragione, ricevuta la dichiarazione, l’autorità fiscale si
è rivolta, a più riprese (il 14 ottobre 2015, il 17 agosto 2016 ed ancora il 22
marzo 2018 rispettivamente il 13 ottobre 2020) all’insorgente, invitandola a
produrre della documentazione atta a giustificare i costi sostenuti. 

                                         La contribuente, il 29
ottobre 2015, produceva la scheda contabile del conto “consulenze __________”
con le relative fatture e, in data 4 ottobre 2016, trasmetteva una lettera del
17 dicembre 2012 relativa alla sua collaborazione con la __________ per la
citata “ricerca di mercato per un investimento immobiliare”. Con scritto
e-mail del 6 aprile 2018, l’insorgente dichiarava nuovamente che l’importo di
fr. 107'385.- si riferiva ad una spesa sostenuta “al fine di procurare nuovi
mandati di gestione immobiliare in __________ che si sono realizzati nel 2017”
e forniva le schede contabili del 2017 dei conti ricavi “consulenza __________”
(di fr. 158'811.40), “consulenza __________” (di fr. 23'163.15) e “consulenza __________”
(di fr. 24'675.95). Con un ulteriore scritto del 20 novembre 2020, la RI 1
produceva il contratto tra lei e la __________. e le fatture emesse a carico di
__________. e di __________.

 

                                         4.3.

                                         La documentazione prodotta
dall’insorgente non può essere considerata idonea a comprovare che la RI 1
abbia beneficiato delle prestazioni della __________. Infatti, agli atti non è
stato versato alcun documento che dimostri che la conclusione dei “mandati di
gestione” nel corso del 2017 sia da ricondurre al lavoro svolto dalla __________
come ad esempio avrebbe potuto esserlo della corrispondenza intercorsa tra la
ricorrente e la __________, in merito a possibili partner contrattuali.

                                         Inoltre, un altro aspetto
che solleva perplessità è rappresentato dal fatto che una delle società con cui
è stato concluso un mandato di gestione è la __________ stessa.

                                         Non può inoltre, passare
inosservato il lasso di tempo intercorso tra il contratto perfezionatosi nel
2012 e la conclusione dei mandati di gestione, avvenuti ben cinque anni dopo.
Ciò, a maggior ragione, se si considera che il contratto del 2012 aveva una
validità di quattro mesi: “this mandate will have validity of four months
(17th April 2013)”.

                                         Infine, il signor __________
può essere considerato una persona vicina a tutte le società ceche di cui
sopra.

                                         La RI 1 non ha pertanto
ottemperato alle proprie incombenze probatorie, dimostrando le prestazioni che
sarebbero state scambiate con la __________. In queste circostanze, l’UTPG non
poteva che riprendere i relativi costi. Di conseguenza, il ricorso della RI 1 è
respinto.

 

 

                                   5.   Alla luce delle
considerazioni che precedono, il ricorso interposto il 13 aprile 2021 dalla RI
1 è respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico della
società ricorrente, soccombente.

 

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                 fr.  4’500.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi     fr.    100.–

                                         per un totale di                                                      fr. 4’600.–

                                         sono a carico della
ricorrente.

 

                                   3.   Contro il prese              Copia
per conoscenza:

                                         -
municipio di __________.

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il
presidente:                                                         La segretaria: