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**Case Identifier:** ee7cccbc-f5f8-5d8e-b3b9-e55d4567233f
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-04-16
**Language:** fr
**Title:** Genf Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 16.04.2010 C/15312/2006
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_001_C-15312-2006_2010-04-16.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 20.04.2010. 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/15312/2006 ACJC/435/2010 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre civile 
statuant par voie de procédure ordinaire 

AUDIENCE DU VENDREDI 16 AVRIL 2010 

 

Entre 

Y______ , p.a. ______, appelant d'un jugement rendu par la 16ème Chambre du 
Tribunal de première instance de ce canton le 8 septembre 2009, comparant par Me 

Philippe Cottier, avocat, en l'étude duquel il fait élection de domicile aux fins des 

présentes, 

et 

1) Z______ , domiciliée ______, intimée, comparant par Me Didier Plantin, avocat, en 
l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes, 

2) X______ SA, sise ______, autre intimée, comparant par Me Christian Buonomo, 
avocat, en l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes. 

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C/15312/2006 

EN FAIT 

A. a. Par acte authentique du 14 mai 2004, Y______  (ci-après également : 
"l'acquéreur") a acheté à Z______  (ci-après également : "la venderesse") la 

parcelle no 1... de la commune B______, comportant, notamment, un "bâtiment 

d'habitation d'une emprise au sol de 499 m2", sis ______, pour un prix de 

5'000'000 fr. 

L'immeuble était géré, depuis 1977, par le X______  (devenu depuis lors le 

X______ SA, ci-après : "le X______ "), lequel a agi en qualité de courtier dans le 

cadre de la transaction susmentionnée, Z______  l'ayant engagé à cet effet. 

 Le contrat de vente conclu entre l'acquéreur et la venderesse contenait les 
éléments pertinents suivants : 

- "L'acquéreur entrera en possession et jouissance de l'immeuble qui lui est 

présentement vendu le 15 mai 2004. Il reprendra à cette occasion la place de 

la venderesse dans tous les droits et obligations de cette dernière vis-à-vis des 

locataires dudit immeuble. Il déclare et reconnaît avoir pris connaissance des 

clauses et conditions des baux en vigueur, dont aucun n'est annoté au Registre 

Foncier. 

A ce sujet la venderesse lui garantit ce jour :  

 Seul le bail de Madame A______a été résilié pour défaut de payement en 

date du 23 octobre 2003 et ce pour le 31 décembre 2003. Toutefois, une 

audience devant la commission de conciliation en matière de baux et 

loyers a eu lieu le 17 février 2004 et elle a obtenu un délai d'épreuve 

jusqu'à fin mai 2004, suite à la mise à jour de la locataire, 

 aucun loyer n'est contesté, 

 aucun loyer n'est en retard, 

 l'état locatif global est de Frs. 414'552.- selon relevé au 31 mai 2004 ci-

annexé, qui ne comprend aucun vacant, 

 aucun locataire n'est au bénéfice de conditions extraordinaires affectant 

son bail, 

 toutes les garanties de paiement de loyer convenues ont été fournies et 

sont cédées en vertu de la présente à l'acquéreur (…)" (clause intitulée : 

"entrée en jouissance"). 

- "L'acquéreur accepte l'immeuble présentement vendu, qu'il déclare bien 

connaître pour l'avoir vu et visité préalablement aux présentes, dans l'état où 

il se trouve ce jour, sans garantie des contenances indiquées qui sont celles du 

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cadastre et sans garantie en raison du bon ou du mauvais état des bâtiments, 

vices de construction apparents ou cachés, vétusté ou autres causes 

analogues. 

Demeurent toutefois réservées les dispositions de l'article 199 du Code des 

obligations" (clause no 4). 

- "La venderesse s'engage et garantit que la présente vente n'est liée à aucune 

reprise par l'acquéreur d'un contrat ou mandat de quelle que nature qu'il soit, 

d'une part, et qu'aucune commission de courtage ne pourra lui être réclamée, 

d'autre part. 

Elle s'engage enfin à mettre gratuitement à la disposition de l'acquéreur, à 

première réquisition de sa part, toutes les archives et notamment les relevés 

et plans de l'immeuble présentement vendu dont elle est actuellement en 

possession" (clause no 7).  

 Il n'est pas contesté qu'avant de procéder à l'achat de cet immeuble, le X______  

avait fait parvenir à Y______  un dossier comprenant les documents suivants : la 

fiche de vente, l'état locatif au 31 mai 2004, les comptes de gestion 2002 et 2003, 

l'extrait cadastral, l'état des contenances, les servitudes et la police d'assurance et 

que Y______  n'a pas requis de renseignements complémentaires. A cet égard, 

l'état locatif mentionnait que le contrat de bail dont V______ (ci-après : 

"V______"), qui occupait une partie des locaux au rez-de-chaussée et au sous-sol 

du bâtiment, était détentrice arrivait à échéance le 31 décembre 2007. En outre, 

l'état locatif mentionnait encore un chiffre 6 figurant sous la colonne intitulée 

"Rés." et un chiffre 60 sous celle intitulée "Ren.". 

 Il est également admis que, lors de la visite de ce bien immobilier, le représentant 

du X______ , C______, a remis à Y______  une plaquette de vente sur laquelle 

figuraient notamment les indications suivantes : "assise au sol 499 m2; rez-de-

chaussée : 3 surfaces commerciales". 

 Enfin, il n'est pas contesté que les plans de l'immeuble, établis par les architectes 

D______., n'ont été remis à Y______  qu'après la conclusion de la vente. Ces 

documents mentionnaient notamment : "surface commerciale : V______ (400 

010.01) vente + dépôt total : 400 m2"; sur les plans proprement dits du rez-de-

chaussée figurait, en ce qui concernait V______, un encadré portant les mentions 

"400 010.01 400M2", puis juste en dessous "COMMERCE 272.7M2". Des 

mentions identiques étaient faites pour les deux autres commerces :  un second 

encadré "400 020.06 145M2", sous lequel on pouvait lire "COMMERCE 83.2M2"; 

un troisième encadré "400 030.01 241.0M2", suivi de la mention "COMMERCE 

31.3". 

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 b. Le 1er juillet 2004, V______ a résilié son contrat de bail pour le 31 décembre 
2004. 

 c. Faisant valoir son étonnement quant à la possibilité pour V______ de résilier le 
bail de manière anticipée, Y______  a requis du X______  des explications. Ce 

dernier l'a informé, par courrier du 21 septembre 2004, que V______ avait fait 

usage d'un accord conclu avec la bailleresse, par courrier du 24 juin 2002, 

intervenu dans le cadre de négociations quant à une hausse de loyer. Aux termes 

de ce courrier, la hausse de loyer litigieuse était annulée, le contrat de bail de 

V______ était renouvelé pour une période de cinq ans, soit jusqu'au 31 décembre 

2007, à un loyer indexé de 6'094 fr. par mois et cette dernière bénéficierait de la 

possibilité de résilier le contrat "pour une échéance annuelle moyennant un 

préavis de 6 mois". 

 Dans la même lettre, le X______  a encore indiqué à Y______  qu'une erreur 

s'était glissée dans le "concerne" de ses précédents courriers quant à la surface des 

locaux commerciaux loués par V______, ladite surface n'étant pas de 400 m2, 

mais de 321 m2 au total, se décomposant en 271 m2 au rez-de-chaussée et de 50 

m2 au sous-sol. 

 d. Par courrier du 24 septembre 2004, Y______  a indiqué au X______  qu'il 
résultait, tant s'agissant de la possibilité pour V______ de résilier son bail de 

manière anticipée que de "la perte" de 129 m2 de surface, une perte locative 

annuelle de 45'150 fr. Or, lors de la conclusion de l'acte de vente, il était 

convaincu que la surface occupée par V______ était de 400 m2, conformément 

aux dires des services du X______ . Il considérait, par ailleurs, que la reprise des 

locaux, en cas de départ de V______, ne serait pas problématique, dans la mesure 

où une surface de 400 m2 répondait aux critères d'utilisation requis par les autres 

chaînes de magasins alimentaires. Cet élément était ainsi décisif. En outre, l'état 

locatif qui lui avait été transmis mentionnait que le contrat de bail de V______ 

n'arrivait à échéance qu'en date du 31 décembre 2007 et aucune réserve n'y était 

formulée. Il s'était ainsi fié à ce document et pensait avoir le temps de s'organiser 

pour trouver un repreneur en cas de résiliation par V______. Il réservait, par 

conséquent, ses droits au vu de ces nouveaux éléments. 

 e. Par courrier du 18 octobre 2004, le X______  a regretté avoir omis de 
communiquer à Y______  le fait que V______ pouvait mettre un terme à son 

contrat de bail de manière anticipée. S'agissant de la surface locative occupée par 

V______, le X______  a admis l'existence d'une inexactitude dans les plans des 

architectes D______., qui avaient été communiqués à Y______ . En effet, ces 

documents mentionnaient à deux reprises que la surface de V______ "vente et 

dépôt" était de 400 m2. Il relevait, toutefois, que "les mentions exactes des 

surfaces respectivement COMMERCE 272.7 m2 et DEPOT 40 m2 figurent bien 

sur les plans en question". Enfin, le X______  proposait ses services pour la 

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recherche d'un repreneur en vue de la relocation rapide des locaux à un prix 

supérieur. Il précisait, néanmoins, avoir d'ores et déjà "par mesure de précaution", 

annoncé le cas à son assurance responsabilité civile. 

 f. Par courrier du 21 janvier 2005, le X______  a informé Y______  que deux 
repreneurs éventuels étaient intéressés par les locaux qu'occupait V______. Le 

premier dossier provenait d'une société en constitution S______ SARL, 

spécialisée dans le commerce d'accessoires pour deux-roues. Celle-ci proposait, 

non seulement, un loyer mensuel de 6'800 fr., dépôt compris, mais aussi de 

prendre à sa charge les frais d'aménagement des locaux, à l'exception de la remise 

en conformité des installations électriques, de chauffage et de rénovation du sol. 

Une seconde négociation avec R______ SA était en cours. 

 g. Par courrier du 14 février 2005, le X______  a informé Y______  de l'état des 
négociations entreprises avec les éventuels repreneurs. Il avait réussi à convaincre 

R______ SA de s'aligner sur le loyer proposé par S______ SARL (6'800 fr. par 

mois). R______ SA acceptait, en outre, de prendre les travaux de rafraîchissement 

à sa charge aux mêmes conditions que son concurrent. Un loyer de 150 fr. par 

unité et par mois était proposé par R______ SA pour quatre places de parking 

extérieur. Le X______  était en mesure de garantir deux places de parking qui 

devaient se libérer pour les 1er juin et 1er juillet 2005. Ainsi, en tenant compte 

d'environ deux mois de travaux, la location pouvait intervenir au plus tôt le 15 

avril 2005, si Y______  se déterminait rapidement. Le X______  concluait en 

recommandant la candidature d'R______ SA "pour ses garanties de solvabilité et 

une prise d'effet du bail plus rapide" que celle pouvant être envisagée avec 

S______ SARL, laquelle devait être encore constituée. 

 h. Y______  a réservé sa position quant aux repreneurs proposés par le X______ . 
Il souhaitait d'abord connaître la détermination de l'assurance responsabilité civile 

de ce dernier quant à ses prétentions. Le X______  estimait, pour sa part, que son 

assurance ne se déterminerait pas avant qu'un nouveau contrat de bail soit conclu, 

le dommage - "préjudice subi en terme d'encaissement entre la période du 1er 

janvier 2005 au 31 décembre 2007" - ne pouvant être évalué, selon lui, qu'à la 

lumière du nouveau loyer et de la prise d'effet du nouveau bail. 

 Y______  a, néanmoins, persisté dans son refus "de participer à toute décision 
quant à la location de cette surface", laissant le soin au X______  de conclure 

cette relocation et de lui proposer une indemnisation de son préjudice. Pour le 

surplus, il soutenait : "il n'y aura pas de dommage autre que l'encaissement de 

quelques loyers, si vous parvenez à conclure un bail aux conditions énoncées 

dans votre courrier du 27 juillet 2004, soit moyennant un loyer mensuel de Frs. 

11'667.-".  

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 Le X______  a également persisté dans sa position et contesté le contenu du 

dernier courrier de Y______ , notamment quant au prix de location articulé. Il 

précisait que son assurance lui avait confirmé le caractère prioritaire de la 

relocation et qu'une proposition d'R______ SA lui serait soumise en vue de 

détermination.  

 i. Par télécopie du 17 février 2005, E______ informait F______ de la régie 
G______, dont Y______  est l'administrateur, de l'intérêt de la société H______ 

(ci-après : "H______") à louer une surface de 400 m2 dans l'immeuble pour un 

loyer annuel d'environ 130'000 fr. En revanche, une télécopie précédente, envoyée 

par H______ à E______, précisait qu'une surface inférieure à 400 m2 ne 

correspondait pas aux besoins du magasin. 

 j. En définitive, la reprise des locaux, anciennement occupés par V______, par 
R______ SA n'a pas abouti. Par télécopie du 27 avril 2005, R______ SA a en 

effet formulé une offre ferme et définitive, aux termes de laquelle elle jugeait 

indispensable de bénéficier de quatre places de parking, comme proposé au début 

des négociations et offrait un loyer de 6'300 fr. par mois, charges et parking 

inclus, pour autant que le sol, les fenêtres et le plafond soient rénovés. Y______  a 

refusé cette offre. 

 k. Par l'intermédiaire de son conseil, Y______  a, en date des 27 avril et 31 mars 
2005, expressément réservé ses droits à l'encontre de la venderesse et du 

X______. Le 2 mai 2005, la venderesse a signé une déclaration de renonciation à 

la prescription, n'emportant toutefois aucune reconnaissance de responsabilité. 

B. a. Par acte déposé au greffe du Tribunal de première instance le 22 août 2006, 
Y______  a formé une action en réduction du prix de l'immeuble à l'encontre de 

Z______ . Il a conclu à la condamnation de cette dernière au paiement de 656'212 

fr. et de 86'576 fr., avec intérêts à 5% dès le 1er janvier 2005.  

 Dans sa réponse du 23 novembre 2006, Z______  a déclaré vouloir appeler en 

cause le X______ , aux motifs que ce dernier s'était entièrement occupé de la 

vente de l'immeuble et qu'elle-même n'avait jamais eu de contacts avec 

l'acquéreur, hormis le jour de la signature de l'acte litigieux. Y______  ne s'est pas 

opposé à cet appel en cause. 

 Par jugement du 11 janvier 2007, le Tribunal a admis le principe de l'appel en 

cause du X______ . Ce dernier a conclu au rejet de l'appel en cause formé par la 

venderesse, estimant avoir parfaitement rempli ses obligations de courtier à 

l'égard de celle-ci, de sorte que sa responsabilité n'était pas engagée. 

 Par jugement du 10 janvier 2008, le Tribunal a déclaré recevable l'appel en cause 

formé par Z______  à l'encontre du X______ . 

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 Par jugement du 21 janvier 2008, le Tribunal a ordonné la jonction des causes  

no C/15312/2006-16 et no C/8663/2007-16 sous le no C/15312/2006-16. 

 b. Par acte du 11 avril 2008, Y______  a déposé auprès du greffe du Tribunal de 
première instance une amplification de sa demande, au motif que l'arcade n'avait 

toujours pas été relouée à cette date. Il concluait à la condamnation de la 

venderesse au paiement de 656'212 fr. avec intérêts à 5% dès le 1er janvier 2005 et 

de 222'624 fr. avec intérêts à 5% dès le 31 décembre 2007. 

Pour le surplus, Y______  alléguait avoir été contraint d'effectuer des travaux 

d'agrandissement, afin d'atteindre la surface minimale de 400 m2 réclamée par les 

locataires potentiels, notamment par H______ ou I______. Le coût de ces travaux, 

qui devaient s'achever en septembre 2008, s'élevait à 1'500'000 fr. Ainsi, la perte 

locative, correspondant à trois ans de loyers, représentait 222'624 fr., qui auraient 

normalement dû être payés par V______, selon l'état locatif annexé au contrat du 

14 mai 2004. 

 Dans sa réponse, Z______ concluait au déboutement de Y______ de toutes ses 
conclusions, avec suite de dépens, et à ce que le X______ soit condamné à la 

relever et garantir de toute éventuelle condamnation, en capital, intérêts et frais, 

avec suite de dépens. 

 Pour sa part, le X______ concluait au déboutement du demandeur et de la 

défenderesse avec suite de dépens. 

c. Une audience de comparution personnelle a eu lieu le 30 septembre 2008. Le 
Tribunal a également ordonné des enquêtes qui se sont déroulées les 12 janvier et 

2 février 2009. Il en ressort les éléments pertinents suivants : 

- Y______ a affirmé que la surface louée par V______ était déterminante pour 

lui. Postérieurement à la résiliation de son contrat de bail par V______, il avait 

fait visiter les locaux à H______ et à la I______ : ces deux sociétés avaient 

alors constaté que la surface de l'arcade était inférieure à 400 m2. Dans la 

mesure où des sociétés comme J______, I______ ou H______ exigeaient des 

surfaces de 400 m2 au minimum, il n'avait eu d'autre choix que de procéder à 

des travaux d'agrandissement, dont le coût avait été d'environ 1'000'000 fr. Il 

avait également dû indemniser la teinturerie voisine à hauteur de 150'000 fr. et 

libérer d'autres arcades. A ce sujet, il a encore déclaré que "si quelqu'un avait 

accepté de reprendre les locaux tels quels, nous n'aurions pas refusé". Les 

négociations avec l'entreprise R______ SA avaient échoué, car elle avait 

formulé de nouvelles prétentions subséquemment à l'accord convenu. Il avait 

refusé de renégocier avec cette société et cherché un nouveau repreneur. Le 

X______  n'était pas resté inactif dans ces recherches. Les locaux, d'une 

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surface désormais de 494 m2, avaient finalement pu être loués à H______ à 

compter du 1er septembre 2008, pour un loyer annuel de 168'000 fr.  

Lorsqu'il avait acheté l'immeuble, il avait entendu parler du souhait de 

V______ de quitter les locaux dont la dimension n'était plus suffisante. Il 

pensait, toutefois, au vu de l'état locatif qui lui avait été remis, avoir le temps 

de se retourner et de trouver un autre repreneur, puisque le bail de V______ 

n'expirait qu'au 31 décembre 2007. Il avait fait confiance sur ce point aux 

déclarations de C______, ancien employé du X______, qui lui avait fait visiter 

les locaux. Il a encore expliqué qu'entre professionnels de l'immobilier, les 

transactions s'effectuaient sur la base du principe de la confiance, de sorte qu'il 

n'avait eu aucune raison de mettre en doute les dires du X______ et "d'éplucher 

les dossiers". Il se fiait aux documents remis par l'autre professionnel de la 

branche. Il a, néanmoins, admis avoir reçu une plaquette de vente lors de la 

visite et ne pas avoir prêté attention à l'assise au sol mentionnée sur celle-ci. Il 

a également admis ne pas avoir demandé de renseignements complémentaires 

au X______.  

S'agissant de l'état locatif, Y______ a admis en avoir reçu un exemplaire au 

moment de la visite des locaux. Il a encore expliqué que la colonne abrégés 

"res" et "ren" signifiaient "résiliation et renouvellement". 

- K______, représentant du X______, qui ne s'était pas personnellement occupé 

du dossier, n'a pas été en mesure de dire si ses collaborateurs avaient 

mentionné à Y______ une surface de 400 m2 lors de la visite des lieux. Il 

reconnaissait, toutefois, que les surfaces mentionnées sur les plans établis à 

l'époque par les architectes D______ pouvaient prêter à confusion. Il déduisait 

des indications figurant sur les plans que "la surface de 400 m2 est celle qui 

doit correspondre aux surfaces louées à V______ qui comprenaient non 

seulement la surface commerciale, mais également un quai de déchargement, 

un dépôt, ainsi qu'une partie d'un local technique sauf erreur". Il ne 

s'expliquait pas pour quelle raison la surface des locaux était indiquée "tantôt 

comme couvrant 400 m2, tantôt 272 m2". Il relevait, néanmoins, que la 

plaquette de vente remise à l'acquéreur mentionnait une assise au sol de 499 

m2. Or, cette surface comprenait "les murs, l'entrée de l'immeuble, les locaux 

précédemment occupés par V ______ et d'autres commerces et dépôts". 

S'agissant des états locatifs, il a expliqué que ceux-ci ne mentionnaient que 

l'échéance contractuelle des baux mais non les clauses particulières de ceux-

ci. Il a en outre admis que la possibilité pour V______ de résilier le bail de 

manière anticipée ne résultait pas du contrat lui-même, mais d'une lettre du 24 

juin 2002.  

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Il estimait que le X______  n'avait commis aucune erreur dans la mesure où 

tous les dossiers étaient à la disposition de Y______  s'il avait souhaité les 

consulter.  

Toutefois, à l'issue de l'audience, il a proposé, "comme je l'ai déjà fait", à 

Y______  de lui "racheter l'immeuble au prix qu'il a payé en lui remboursant 

les montants investis pour les travaux, ainsi que les manques à gagner", ce 

que ce dernier a refusé. 

-  C______, ancien employé du X______  ayant effectué la visite des locaux 

litigieux et actuellement administrateur de G______, soit associé de Y______, 

a déclaré avoir remplacé au pied levé le responsable des ventes, L______, 

pour la visite des locaux. Il avait requis la présence du technicien de 

l'immeuble au cas où l'acquéreur aurait eu des questions particulières. Lors de 

la visite des locaux du rez-de-chaussée, qui étaient à l'époque occupés par 

V______, la question de leur taille, qui était difficilement déterminable 

compte tenu de leur aménagement, avait été abordée brièvement. Lors de cette 

conversation, Y______ avait affirmé que 400 m2 était une taille minimum 

pour ce type de commerce. Selon ses souvenirs, le technicien présent n'avait 

pas commenté cette remarque. La seule question particulière de Y______  

avait concerné la rénovation de la chaufferie. Y______ n'avait pas évoqué 

"l'importance pour lui que les locaux soient loués par V______". En revanche, 

les locaux occupés par cette dernière avaient fait l'objet de la visite la plus 

approfondie. La possibilité pour V______ de résilier son bail de manière 

anticipée n'avait pas été abordée. Au moment de la visite, le courrier du 24 

juin 2002, traitant de cet objet, ne figurait pas dans le dossier de l'immeuble. 

En effet, le dossier ne contenait qu'un résumé des éléments concernant 

l'immeuble, soit à son souvenir, la plaquette qui était remise aux personnes 

intéressées. Si un acquéreur désirait obtenir davantage de renseignements, 

ceux-ci lui étaient fournis par la suite. 

A l'époque où il travaillait au X______ , C______ avait mis en place "un 

système pour éviter que les dossiers des objets à vendre contiennent des 

erreurs. La gérance, la comptabilité, ainsi que les services du contentieux 

devaient par conséquent en sortir tous les éléments spécifiques d'un objet 

qu'il fallait mettre en évidence pour un  futur acquéreur". Il avait constaté 

"qu'il était rare, voire très rare, que des acquéreurs demandent à consulter 

les dossiers des immeubles". Il a encore précisé que "ce type d'affaires se fait 

entre professionnels et qu'il est très rare qu'un acquéreur vienne éplucher les 

pièces du dossier. Les affaires se font sur le principe de la confiance". 

- L______, directeur du service des ventes de 2004 à fin 2008 au sein du X. 

______  et depuis lors courtier chez G______, a pour sa part affirmé avoir 

transmis à l'acquéreur le dossier de vente, à savoir une fiche descriptive, l'état 

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locatif signé par le service de gérance, puis dans un second temps, soit 

postérieurement à la visite des lieux, les documents d'assurance, ainsi que les 

plans. Il ne se rappelait pas que Y______ lui ait posé des questions 

particulières avant la vente. Selon lui, "entre professionnels, les choses vont 

généralement assez vite, dans la mesure où chacun sait ce qu'il veut". 

Il a en outre indiqué n'avoir pas été au courant, au moment des négociations 

avec Y______, du fait que le bail de V______ contenait une clause 

particulière. Il avait, d'ailleurs, demandé, "comme pour toutes les autres 

ventes, un rapport aux différents services du X______ ". Le Service gérance 

lui avait "remis l'état locatif, sans rien signaler de particulier". S'il l'avait su, 

il aurait fait figurer cette clause dans l'acte notarié du 14 mai 2004 et il 

n'aurait pas été précisé qu'aucun locataire n'était au bénéfice de conditions 

extraordinaires affectant son bail. 

C'est également après la vente qu'il avait appris "qu'il y avait un problème 

avec la surface commerciale occupée par V______ et que cette surface était 

inférieure à celle qu'espérait et que souhaitait Y______ ". 

- M______, responsable du département gérance au X______ , a soutenu que 
"de manière générale les ventes ne se font pas sur le principe de la confiance. 

Il y a régulièrement des contre-expertises qui sont demandées ou des audits 

d'acquisition". 

Il a confirmé que "les dispositions particulières des baux" ne figuraient pas 

sur l'état locatif. Il a par ailleurs soutenu qu'à l'heure actuelle et en ce qui 

concernait les baux commerciaux, les clauses de résiliation anticipée n'étaient 

plus des clauses extraordinaires. Il s'agissait, en effet, de concilier deux 

positions divergentes, à savoir le fait que les bailleurs souhaitaient conclure 

des baux de longue durée, alors que les locataires n'étaient pas forcément 

prêts à s'engager sur le long terme. Selon lui, par clause extraordinaire, il faut 

par exemple entendre le fait qu'un bail soit annoté au Registre foncier ou que 

le bailleur ait pris des engagements financiers. Sur ce point, Y______ a 

déclaré : "Sur le plan général, je suis d'accord avec ce que vient de dire 

M______, mais dans le cas particulier, V______ occupait les locaux depuis 

30 ans. C'est à l'occasion d'une hausse de loyer que la transaction a été faite, 

V______ acceptant la hausse, moyennant possibilité de résilier le bail 

d'année en année de manière unilatérale". Selon le témoin, il s'agissait d'une 

"clause particulière, mais pas extraordinaire".  

M______ a encore affirmé que la lettre par laquelle V______ avait été 
autorisée à se départir du contrat de bail de manière anticipée se trouvait dans 

le dossier; Y______  "l'aurait donc vue s'il avait consulté le dossier 

V______". 

- 11/21 - 

 

 

C/15312/2006 

 Il a admis que plusieurs courriers du X______ comportaient une erreur 

s'agissant de la surface des locaux de V______, tout en soulignant que ceux-

ci étaient postérieurs à la vente. Il relevait, toutefois, "que la simple lecture 

des plans permettait de déterminer que V______ occupait une surface 

inférieure à 400 m2. Je suis surpris que Y______ ne se soit pas penché sur les 

plans, car il était impossible que V______ ait une surface de 400 m2, alors 

que l'emprise au sol de l'immeuble faisait 499 m2 et qu'il y avait d'autres 

surfaces commerciales au rez-de-chaussée". 

d. Par chargé de pièces du 31 octobre 2008, Y______  a démontré la réalité de ses 
allégations quant au contrat de bail qu'il a conclu avec H______ pour une durée 

initiale de cinq ans, soit du 1er août 2008 au 31 juillet 2013, et un loyer annuel 

indexé de 180'000 fr. 

C.  Par jugement du 8 septembre 2009, notifié aux parties lendemain, le Tribunal a 
débouté Y______  de ses conclusions (ch. 1) et l'a condamné aux dépens, 

comprenant une indemnité de 6'000 fr. valant participation aux honoraires 

d'avocat de Z______  et de 8'000 fr. pour les  honoraires du conseil du X______  

(ch. 2). 

 En substance, le premier juge a considéré que Y______  n'avait pas prêté, à la 

question de la surface des locaux loués par V______, toute l'attention exigée par 

les circonstances, puisqu'il n'avait, notamment, pas consulté les plans, ni fait de 

recherches particulières sur ce point, alors qu'il admettait lui-même que la surface 

était difficilement déterminable au vu de son aménagement. Il avait ainsi perdu 

son droit à la garantie, sans qu'il soit nécessaire d'examiner si les 400 m2 de 

surface escomptés par lui constituaient effectivement une qualité attendue. 

S'agissant de l'omission d'attirer son attention sur la possibilité d'une résiliation 

anticipée par V______, le Tribunal a retenu, qu'en sa qualité de professionnel de 

l'immobilier, Y______  ne pouvait raisonnablement se fonder exclusivement sur 

l'état locatif qui lui avait été remis lors de la visite des locaux, ce document ayant 

pour unique but de permettre le calcul de la valeur de rendement de l'immeuble. Il 

lui appartenait, par conséquent, de solliciter du X______ tous renseignements 

utiles sur les conditions des baux en vigueur dans l'immeuble en cause et tout 

particulièrement sur le bail de V______. N'ayant pas respecté cette incombance, 

l'acquéreur était réputé avoir connu l'éventuel défaut de l'immeuble et, partant, il 

ne pouvait actionner la venderesse en garantie des défauts (art. 200 al. 2 CO). 

D.  Par acte déposé au greffe de la Cour Y______ appelle de ce jugement dont il 
sollicite l'annulation en concluant à nouveau à la condamnation de la venderesse 

et du X______ , conjointement et solidairement, au paiement de 656'212 fr. avec 

intérêts à 5% dès le 1er janvier 2005 et de 222'624 fr. avec intérêts à 5% dès le 31 

décembre 2007, avec suite de dépens de première instance et d'appel. 

- 12/21 - 

 

 

C/15312/2006 

 Dans sa réponse, Z______  conclut au rejet de l'appel, à la confirmation du 

jugement entrepris, à ce que le X______  soit condamné à la relever et garantir de 

toute éventuelle condamnation, en capital, intérêts et frais, au déboutement de 

Y______  et du X______  de toutes autres conclusions, et à ce que Y______  et le 

X______  soient condamnés, conjointement et solidairement, en tous les dépens 

de première instance et d'appel. 

 Le X______  conclut, principalement, à la confirmation du jugement déféré, avec 

suite de dépens de première instance et d'appel à l'encontre de Z______  et de 

Y______ . Subsidiairement, il sollicite qu'il soit dit qu'il n'a pas à relever et 

garantir Z______  de la condamnation qui serait, par impossible, prononcée contre 

elle et à ce que cette dernière soit déboutée de toutes ses conclusions sur appel en 

cause, avec suite de dépens. 

E. L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après, dans la mesure utile. 

EN DROIT 

1.  L'appel a été formé dans le délai utile et selon la forme prescrite par la loi 
(art. 296, art. 29 al. 1, art. 30 al. 1 lit. c, art. 300 LPC). 

 Compte tenu de la valeur litigieuse, le pouvoir d'examen de la Cour est complet. 

2. L'appelant fonde ses prétentions sur la garantie pour les défauts, en invoquant, 
d'une part, avoir été induit en erreur par l'intimé au sujet de la surface des locaux 

commerciaux loués par V______, élément décisif dans son choix de conclure la 

vente, et d'autre part, se référant au principe de la confiance, avoir omis d'informer 

ce dernier du fait que V______ bénéficiait d'une clause de résiliation anticipée de 

son contrat de bail. 

 2.1. En raison du renvoi général de l'art. 221 CO, les règles sur la garantie pour les 
défauts d'une vente immobilière sont en principe les mêmes que celles qui 

régissent la vente mobilière (art. 197 ss CO), sous réserve de deux particularité 

énoncées par l'art. 219 CO (TERCIER/G.FAVRE, Les contrats spéciaux, 2009, 

no 1084 p. 162). Les alinéas 1 et 2 de ce dernier article règlent un cas particulier 

de la garantie : celui dans lequel la surface de l'immeuble vendu est inférieure à 

celle indiquée dans le contrat de vente. Le défaut de contenance de la parcelle 

affecte la surface de l'immeuble vendu. Des différences dans le volume du 

bâtiment ou dans la quotité de la part de copropriété vendue, par exemple, 

tombent sous le coup des art. 197 et suivant CO et non de l'art. 219 CO (FOËX, 

Commentaire Romand CO I, n. 4 et 5 ad. art. 219).  

 En l'espèce, le défaut allégué par l'appelant ne concerne pas la surface de 

l'immeuble, mais la surface commerciale attribuée anciennement aux locaux alors 

- 13/21 - 

 

 

C/15312/2006 

occupés par V______ dans un bâtiment sis sur la parcelle achetée. Par conséquent, 

seule la garantie fondée sur les art. 197 et suivants CO est envisageable. 

 2.2. Selon l'art. 197 al. 1 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en 
raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou 

juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les 

diminuent dans une notable mesure. 

 Pour que le vendeur soit tenu à garantie, trois conditions doivent être remplies : il 

faut (1°) que la chose présente un défaut, (2°) que ce défaut ait été ignoré de 

l'acheteur et (3°) que celui-ci ne l'ait pas accepté. Il faut en outre que la cause de 

ce défaut soit antérieure au transfert des risques. La preuve de ces conditions 

incombe à l'acheteur. Il n'est en revanche pas nécessaire que le vendeur ait 

commis une faute, ni même, selon l'art. 197 al. 2 CO, qu'il ait eu connaissance du 

défaut (TERCIER/G.FAVRE, op. cit., n. 719 et 710 p. 106). 

 Le défaut se définit comme l'absence d'une qualité dont le vendeur avait promis 

l'existence ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne 

foi (TERCIER/G.FAVRE, op. cit., no 723 p. 106; VENTURI, Commentaire 

Romand CO I, n. 1 ad. art. 197).  

 Le vendeur répond d'abord des qualités promises (art. 197 al. 1 CO), soit des 

assurances qu'il a pu donner à l'acheteur eu égard aux qualités de la chose 

(VENTURI, op. cit., n. 11 ad. art. 197). L'assurance est une manifestation de 

volonté. Elle est un élément de l'accord qui, comme tout autre élément 

contractuel, s'interprète selon le principe de la confiance. Son sens sera celui que 

l'acheteur pouvait de bonne foi raisonnablement lui donner (ATF 109 II 24 = JdT 

1983 I 258; ATF II 267 = JdT 1979 I 95). "Toute indication ayant pour objet une 

propriété déterminée, affirmée de façon précise et concrète" engagera le vendeur 

(arrêt du TF 4C.267/2004 du 23.11.2004; TERCIER/G.FAVRE, op. cit., n. 746 

p. 110). Toute divergence entre l'état de la chose livrée et ces assurances constitue 

un défaut (exemple : volume réel d'un immeuble inférieur au volume indiqué dans 

le contrat). Selon le Tribunal fédéral, le vendeur ne répond des assurances 

données que si elles ont été décisives pour l'acheteur lors de la conclusion du 

contrat (VENTURI, op. cit., n. 11 et 12 ad. art. 197).  

 Sont des qualités attendues celles qui n'ont pas été promises par le vendeur, mais 

sur lesquelles l'acheteur pouvait compter selon les règles de la bonne foi. Pour que 

le vendeur soit tenu à garantie, il faut que l'absence de qualités attendues diminue 

soit la valeur objective de la chose, et non la valeur que lui ont attribuée les parties 

(prix de vente), soit l'utilité prévue (TERCIER/G.FAVRE, op. cit., n. 756 et 757 

p. 112; VENTURI, op. cit., n. 16 ad. art. 197). La responsabilité du vendeur est 

moins stricte que pour les qualités promises, puisqu'il faut que le vice ait une 

certaine gravité, entraînant (au moins) une diminution notable de la valeur ou de 

- 14/21 - 

 

 

C/15312/2006 

l'utilité de la chose. C'est le cas lorsque l'acheteur n'aurait pas conclu le contrat ou 

ne l'aurait pas conclu aux mêmes conditions s'il avait connu le défaut (VENTURI, 

op. cit., n. 16 ad. art. 197; TERCIER/G.FAVRE, op. cit., no 757 p. 112; SJ 1990 

288). 

 L'utilité de la chose prévue par les parties est donc essentielle pour que l'on puisse 

conclure à l'existence d'un défaut. Si les parties n'ont pas prévu explicitement 

l'usage auquel l'acheteur destinait la chose, celle-ci doit avoir les propriétés que 

l'on peut normalement attendre d'une chose de cette catégorie et de son prix; elle 

doit être propre à l'usage auquel elle est normalement destinée. Le vendeur n'est 

donc pas tenu à garantie si les qualités absentes n'empêchent pas l'usage "normal" 

de la chose. Si les parties ont prévu l'usage auquel l'acheteur destinait la chose, 

celle-ci devra avoir les propriétés le permettant. Selon les cas, ces propriétés 

pourront être supérieures ou inférieures aux qualités normales pour une chose de 

la catégorie considérée (TERCIER/G.FAVRE, op. cit., n. 758, 759 et 761 p. 112). 

A noter que la seule intention de l'acheteur n'est pas décisive, à moins que le 

vendeur n'en ait eu connaissance; dans ce dernier cas, on est en droit d'attendre du 

vendeur qu'il comprenne la volonté de l'acheteur comme un élément du contrat et 

qu'il informe au besoin l'acheteur de ce que la chose n'est pas apte à l'usage 

souhaité (VENTURI, op. cit., n. 18 ad. art. 197). 

 Selon l'art. 200 CO, il faut que l'acheteur qui prétend à la garantie ait ignoré les 

défauts au moment de la conclusion du contrat. C'est au vendeur de prouver que 

l'acheteur les connaissait; s'il y parvient, il n'y a pas de défaut puisque, quoique 

défectueuse en apparence, la chose correspond bien à ce que l'acheteur pouvait 

attendre en vertu du contrat. Un problème surgit à propos de "la connaissance 

présumée", lorsque l'acheteur aurait dû s'apercevoir des défauts en examinant la 

chose avec attention, compte tenu de ses connaissances et de ses moyens 

d'investigation. Pour cette situation, l'art. 200 al. 2 CO reprend la règle de la 

bonne foi prévue à l'art. 3 al. 2 CC : le vendeur ne répond en principe pas des 

défauts dont l'acheteur aurait dû s'apercevoir en examinant la chose avec une 

attention suffisante (TERCIER/G.FAVRE, op. cit., n. 766 p. 113). Pour apprécier si 

l'ignorance de l'acheteur est légitime, il faut tenir compte de toutes les 

circonstances, en particulier des connaissances des deux parties et des moyens 

d'investigation de l'acheteur (SJ 1981 569). 

 2.3. En l'espèce, l'appelant invoque avoir été induit en erreur par l'intimé sur la 
surface occupée par V______. Il fait valoir qu'il s'agissait d'un élément primordial 

dans sa décision de procéder à l'achat de ce bien immobilier, ce "défaut" affectant 

considérablement l'utilité du bien, les locaux ne pouvant être reloués à un grand 

distributeur alimentaire.  

 En premier lieu, il convient de constater qu'il n'a pas été démontré que les 
responsables de la vente aient assuré à l'appelant que la surface occupée par 

- 15/21 - 

 

 

C/15312/2006 

V______ était de 400 m2. A ce sujet, la seule information ressortant des enquêtes 

est que, lors de la visite des locaux, l'appelant a mentionné qu'une surface de 

400 m2 lui semblait être la taille minimum requise par les commerces de cette 

catégorie et que le technicien présent n'avait pas commenté cette affirmation. Par 

ailleurs, les courriers de l'intimé indiquant, manifestement par erreur, que la 

surface litigieuse était de 400 m2, sont postérieurs à la conclusion de la vente, 

raison pour laquelle l'appelant ne saurait affirmer avoir été induit en erreur, avant 

de prendre la décision d'acheter ce bien, par le contenu de ces courriers.  

 Ainsi, seule l'éventualité d'un défaut résultant de qualités attendues est 

envisageable. Il faut donc se demander, non seulement, si l'appelant pouvait 

s'attendre de bonne foi à ce que la surface litigieuse soit de 400 m2, mais encore, 

s'il pouvait se rendre compte que ce n'était pas le cas en faisant preuve de 

l'attention commandée par les circonstances.  

 Sur cette question, l'appelant ne disposait, au moment de procéder à l'achat de 

l'immeuble en cause, que de la plaquette de vente qui lui avait été remise lors de la 

visite. Ce document mentionnait que le rez-de-chaussée était occupé par trois 

commerces, dont V______, et que la surface au sol était de 499 m2 au total. L'acte 

de vente faisait également mention d'une surface au sol identique. L'appelant n'a 

requis aucune autre information et n'a posé aucune question quant à la surface 

occupée par V______ ni mentionné qu'il s'agissait d'un élément décisif pour lui. Il 

a même admis n'avoir pas porté attention à la surface au sol mentionnée sur cette 

plaquette. Par ailleurs, les plans, sur lesquels l'appelant fonde son argumentation, 

ne lui ont été remis qu'après la conclusion de la vente. Il est dès lors étonnant de 

constater que l'appelant, professionnel de la branche, n'ait pas vérifié que la 

surface des locaux litigieux, élément décisif pour lui, correspondait à son souhait, 

voire au minimum requis, selon lui, pour ce type de commerce. En ne demandant 

même pas les plans de l'immeuble, avant la conclusion du contrat, l'appelant a 

indéniablement fait preuve de négligence, ce d'autant plus qu'il a admis que la 

surface en cause était difficilement estimable au vu de son aménagement. En 

outre, il apparaissait peu vraisemblable, au vu de la surface au sol totale de 499 

m2 pour trois commerces, que V______ occupe à elle seule une surface de 400 

m2. En conséquence, l'appelant aurait dû se rendre compte que sa conviction était 

erronée s'il avait fait preuve d'une attention suffisante sur cette question. La 

responsabilité des intimés n'est dès lors pas engagée et le grief de l'appelant n'est 

pas fondé. 

 Le raisonnement du premier juge doit être confirmé sur ce point. 

 2.4. En ce qui concerne l'omission d'informer l'appelant de la possibilité pour 
V______ de résilier son bail de manière anticipée, la question de savoir si 

l'appelant était en mesure de se rendre compte de l'existence de cette clause, en 

faisant preuve de l'attention exigée par les circonstances, est plus délicate.  

- 16/21 - 

 

 

C/15312/2006 

 Il ressort de l'instruction de la cause les éléments pertinents suivants : cette clause 
était contenue dans un courrier datant de 2002 et figurant dans le dossier 

particulier de V______; elle ne ressortait donc pas du contrat de bail conclu 

initialement; l'état locatif, au 31 mai 2004, mentionnait que l'échéance du bail de 

V______ était au 31 décembre 2007, aucune réserve n'y figurait; les chiffres 

mentionnés sous les colonnes "res" et "ren" évoquaient soixante renouvellements 

tous les six mois, soit que le bail courait depuis déjà 30 ans (60 x 6 = 360 mois / 

12) et qu'il était renouvelé tous les six mois; seul cet élément aurait dès lors pu 

laisser suspecter à l'appelant que le bail pouvait être dénoncé moyennant un 

préavis de six mois; de l'aveu du responsable de cette vente, l'intimé, lui-même, 

n'avait pas connaissance de cette clause, raison pour laquelle l'acte de vente ne la 

mentionnait pas à son article 4, qui pourtant faisait état des particularités résultant 

des locations afférentes à l'immeuble vendu; les témoignages ont encore établi que 

le système mis en place au sein du X______ , afin de mettre en exergue toutes les 

informations nécessaires à l'acheteur, avait été défaillant, puisque cette clause 

n'avait pas été identifiée et mentionnée dans l'acte de vente. Par ailleurs, il est 

indéniable qu'entre professionnels, un rapport de confiance est prédominant, de 

sorte que l'appelant pouvait de bonne foi présumer que son attention serait attirée 

sur une clause de résiliation anticipée, qui plus est découlant d'un avenant qui 

n'avait pas été annexé au contrat auquel il se référait.  

 Force est ainsi de constater que l'intimé devait attirer l'attention de l'appelant sur la 

possibilité offerte à V______ par courrier et non par avenant annexé au contrat. 

On ne saurait reprocher à l'appelant de ne pas s'être rendu compte que le chiffre 6 

mentionné sous la colonne "res" de l'état locatif pouvait signifier que V______ 

pouvait résilier le bail, à son échéance annuelle, avec un préavis de six mois et 

d'avoir omis de vérifier l'ensemble des documents se trouvant dans le dossier de 

ce commerce pour s'assurer de la conformité des informations contenues dans 

l'acte de vente. L'appelant pouvait légitimement présumer, à la lecture de 

l'article 4, qu'aucune clause particulière ne lui avait échappé ou ne lui avait été 

cachée. Même en admettant une éventuelle faute concomitante de l'appelant, 

celle-ci ne libérerait pas l'intimé, lequel reste tenu à garantie dans la mesure où 

l'appelant pouvait compter de bonne foi, lors de la signature de l'acte de vente, sur 

l'assurance que V______ resterait locataire jusqu'au 31 décembre 2007. 

 Le grief de l'appelant sur cette question est dès lors fondé. 

3. Il reste maintenant à déterminer le dommage découlant de la résiliation anticipée 
opérée par V______ et à laquelle l'acheteur ne pouvait pas s'attendre lors de la 

conclusion de l'acte de vente.  

 3.1. En cas de garantie, l'art. 205 al. 1 CO autorise l'acheteur à exiger la réduction 
du prix payé au vendeur, d'après la moins-value du bien défectueux, et à se faire 

rembourser ce qu'il a payé en trop. 

- 17/21 - 

 

 

C/15312/2006 

 Pour déterminer le prix après réduction, dans le contrat de vente comme dans le 

contrat d'entreprise (art. 368 al. 2 CO), il faut diviser le prix convenu par le 

rapport existant entre la valeur objective de la chose supposée sans défaut et celle 

de la chose effectivement livrée (ATF 116 II 305 consid. 4a p. 313; 111 II 162 

consid. 3a p. 163; 105 II 99 consid. 4a p. 101; VENTURI, op. cit., n. 20 ad 

art. 205 CO). Cette méthode vise à rétablir l'équilibre des prestations réciproques 

des parties, selon le principe qui régit les contrats synallagmatiques (ATF 85 II 

192). Son application stricte se heurte en pratique à la difficulté de fixer la valeur 

objective de l'ouvrage convenu, sans défaut, et la valeur objective de l'objet 

effectivement livré, avec défaut. Pour éviter ces problèmes, la jurisprudence a 

établi comme présomptions que la valeur de l'ouvrage qui aurait dû être livré est 

égale au prix convenu par les parties, d'une part, et que la moins-value est égale au 

coût de l'élimination du défaut, d'autre part (ATF 111 II 162 consid. 3b et 3c 

p. 163; 116 II 305 consid. 4a p. 313/314). L'application conjointe des deux 

présomptions, correspondant au cas le plus fréquent, aboutit simplement à une 

réduction égale à ce dernier coût (VENTURI, op. cit., n. 23 et 24 ad. art. 205; 

HONSELL, Commentaire bâlois, n. 9 ad art. 205 CO). Enfin, par analogie avec la 

situation régie par l'art. 42 al. 2 CO, il appartient au juge de déterminer 

équitablement le montant de la réduction lorsqu'il est difficile de le constater 

exactement (arrêt du TF 4C.461/2004 du 15 mars 2005). Cette situation est 

réalisée, par exemple, en présence d'un défaut esthétique ou d'une moins-value 

future (GAUCH, Le contrat d'entreprise, Zurich 1999, n. 1667 p. 469; arrêt 

4C.346/2003 du 26 octobre 2004, consid. 4.3.1). 

 3.2. La moins-value subie par l'appelant résulte de la perte de la valeur locative 
des locaux loués par V______. Dans la mesure où l'appelant pouvait compter, au 

moment de la signature de l'acte de vente, sur une valeur locative de 6'094 fr. par 

mois pendant trois ans, sa perte peut être estimée à 219'385 fr. (6'094 fr. x 36 

mois). 

 L'intimé allègue que le refus de l'appelant de conclure un nouveau contrat de bail 
avec la société R______ SA exclut de retenir le moindre dommage dans la mesure 

où celui-ci aurait pu être conclu dès mi-avril 2005 pour un loyer "légèrement 

supérieur à celui de V. ______". 

 A cet égard, il convient de relever qu'R______ SA est revenue, en fin de 

négociations, sur la proposition initiale faite à l'appelant. En effet, la dernière 

proposition d'R______ SA ramenait le loyer proposé initialement (6'800 fr. + 150 

fr. par place de parc) à 6'300 fr. par mois, charges et quatre places de parking 

comprises. Par ailleurs, certains travaux de rénovation devaient être pris en charge 

par l'appelant. Ainsi, cette offre [(6'300 fr. - (150 fr. x 4) = 5'700 fr.] ne 

correspondait pas au loyer mensuel versé par V______ (6'094 fr. par mois, sans 

place de parc) et, de surcroît, l'appelant aurait dû effectuer des travaux à ses frais 

- 18/21 - 

 

 

C/15312/2006 

et libérer des places de parking pour un loyer modique. Ainsi, on ne saurait 

reprocher à l'appelant de ne pas avoir accepté une offre qui lui était défavorable. 

Pour le surplus, aucune autre offre de reprise aux mêmes conditions que V______ 

n'a été soumise à l'appelant et l'intimé n'allègue pas qu'une reprise avantageuse 

aurait pu être conclue avec la société S______ SARL. Dans ces conditions, l'offre 

d'R______ SA a légitimement été refusée par l'appelant et on ne saurait retenir 

qu'il n'a pas contribué à réduire le dommage. 

 Ainsi, la moins-value subie par l'appelant doit être arrêtée au montant de sa perte 

locative de 219'385 fr. 

 3.3. La créance en remboursement de la moins-value porte intérêts dès le jour où 
le prix de vente a été payé (ATF 116 II 305 consid. 7 p. 315). Il ne s'agit donc pas 

de l'intérêt moratoire à acquitter seulement en cas de demeure du débiteur selon 

les art. 102 et 104 al. 1 CO, mais d'un intérêt compensatoire régi par l'art. 73 CO, 

qui fixe le taux à 5% par an (arrêt du TF 4C.7/2005 du 30 juin 2005). 

 Partant, la venderesse sera condamnée à verser à l'appelant la somme de 

219'385 fr. avec intérêt à 5% dès le 14 mai 2004, date de la signature de l'acte de 

vente. 

4. Toutefois, la venderesse a conclu à ce que le X______ , appelé en cause, soit 
condamné à la relever et garantir de toute éventuelle condamnation, en capital, 

intérêts et frais, dans la mesure où elle n'est intervenue qu'au moment de la 

signature de l'acte de vente, conformément au contrat de courtage qu'elle avait 

conclu avec celui-ci. 

 4.1. A teneur de l'art. 412 al. 2 CO, les dispositions du mandat sont pour l'essentiel 
applicables au contrat de courtage. Ainsi, le courtier répond du dommage qu'il 

cause intentionnellement ou par négligence au mandant en application des règles 

générales sur l'inexécution du contrat (art. 398 et 97 CO; TERCIER/G.FAVRE, 

op. cit., no 5625 p. 851). 

 Le mandataire doit exécuter avec soin la mission qui lui est confiée et sauvegarder 

fidèlement les intérêts légitimes de son cocontractant (art. 321a al. 1 CO 

applicable par le renvoi de l'art. 398 al. 1 CO). Le degré de diligence requis 

dépend de critères objectifs : le mandataire est tenu d'agir comme le ferait toute 

personne diligente dans la même situation (WERRO, Commentaire romand, n. 14 

ad art. 398 CO; HOFSTETTER, Le mandat et la gestion d'affaires, TDPS, vol. VII, 

tome II, 1, p. 113). La mesure de la diligence doit être déterminée selon les 

capacités, les connaissances techniques et les aptitudes du mandataire que le 

mandant connaît ou aurait dû connaître (ATF 127 III 357 consid. 1c). 

- 19/21 - 

 

 

C/15312/2006 

 La responsabilité du mandataire suppose l'existence d'un dommage causé en 

violation du contrat. Le dommage est communément défini comme une 

diminution involontaire du patrimoine. En matière de contrat, la doctrine affirme 

en règle générale que le créancier a droit à l'indemnisation de son intérêt positif, 

c'est-à-dire à l'intérêt qu'il avait à l'exécution correcte du contrat (WERRO, op. cit., 

n. 41 ad art. 398 CO). 

 4.2. En l'espèce, il n'est pas contesté que la venderesse et l'intimé étaient liés par 
un contrat de courtage. Il appartenait à l'intimé de vendre le bien immobilier de sa 

mandante au mieux de ses intérêts. 

 Au vu des considérants précédents, le X______  a causé, par négligence, une perte 
de gain à l'appelant en omettant d'attirer son attention sur la possibilité offerte à 

V______ de résilier son bail de manière anticipée. La moins-value subie par ce 

dernier a été estimée à 219'385 fr., de sorte que le prix de vente doit être réduit de 

ce montant. L'intimé a, par conséquent, causé un dommage équivalent à la 

venderesse.  

 Il sera donc fait droit à la conclusion de la venderesse sur ce point et la réduction 

accordée à l'appelant devra être supportée par l'intimé, seul responsable de son 

manque de diligence. Ainsi, le X______  sera condamné à relever et garantir 

Z______  de la condamnation prononcée à son encontre en capital, frais et 

intérêts. 

5. L'appelant obtient partiellement gain de cause dans son appel. 

 Il convient par conséquent de revoir la répartition des dépens de première instance 

pour tenir compte de ce résultat. 

 Il sera fait masse de l'ensemble des frais (art. 181 al. 2 LPC) de première instance 

et d'appel et les parties, à l'exception de Z______ , seront condamnées à supporter 

la moitié desdits frais (art. 176, 177, 178, 184, 313 LPC). 

 Les parties assumeront leurs frais d'avocat, le X______  étant toutefois condamné 

à prendre à sa charge une participation de 5'000 fr. aux honoraires d'avocat de 

Z______ . 

 A cet effet, le prononcé de première instance sur les dépens sera annulé. 

6. La valeur litigieuse est supérieure à 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF). Le présent 
arrêt est susceptible d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral (art. 72 

al. 1 LTF). 

* * * * * 

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C/15312/2006 

PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté par Y______  contre le jugement JTPI/9819/2009 

rendu le 8 septembre 2009 par le Tribunal de première instance dans la cause 

C/15312/2006-16. 

Au fond : 

Annule ce jugement. 

Et, statuant à nouveau : 

Condamne Z______  à payer à Y______  la somme de 219'385 fr. avec intérêts à 5% 

dès le 14 mai 2004. 

Condamne le X______ SA à relever et garantir Z______  de sa condamnation à payer à 

Y______  le montant de 219'285 fr., avec intérêts à 5% dès le 14 mai 2004. 

Condamne le X______ SA et Y______  à supporter par moitié chacun les dépens de 

première instance et d'appel réduits aux frais, chaque partie conservant à sa charge ses 

honoraires d'avocat. 

Condamne le X______ SA à payer à Z______  une indemnité de procédure de 5'000 fr. 

à titre de participation aux honoraires d'avocat. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur François CHAIX, président; Madame Renate PFISTER-LIECHTI et 

Monsieur Jean RUFFIEUX, juges; Madame Nathalie DESCHAMPS, greffière. 

 

Le président : 

François CHAIX 

 La greffière : 

Nathalie DESCHAMPS 

 

 

 

 

 

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C/15312/2006 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 
 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

30'000 fr.