# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1258a858-d6d4-5a2b-872c-e356a7833f31
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-01-13
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 13.01.2015 R 2014 38
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2014-38_2015-01-13.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

R 14 38

5. Kammer 

bestehend aus

Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 

und Vizepräsidentin Moser, Decurtins als Aktuar

URTEIL
vom 13. Januar 2015

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marco Toller, 

Beschwerdeführerin
gegen 

Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Jeannette Fischer, 

Beschwerdegegnerin 1
und

Hotel B._____ AG,
Beschwerdegegnerin 2

betreffend Baueinsprache

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1. Im Juli 2013 hat die Gemeinde X._____ (nachfolgend Gemeinde) für das 

Gebiet "C._____" eine Planungszone erlassen, welche praktisch das ge-

samte Gebiet zwischen der Kantonsstrasse und dem X._____er Rhein, 

d.h. die Gewerbezone, die Tourismuszone, die Zone für öffentliche Bau-

ten und Anlagen sowie die Wohnzone 3 bis und mit Parzelle 206 im Sü-

den erfasst. Gemäss der Publikation besteht der Zweck dieser Planungs-

zone in der Überprüfung und Anpassung des Zonenplans aufgrund der 

geplanten Massnahmen im Bereich des Hochwasserschutzes (Änderung 

der Gefahrensituation) sowie aufgrund diverser Projekte innerhalb des 

Planungsgebietes und in der Überprüfung des Erlasses von Folgeplanun-

gen.

2. Auf Parzelle 109 und damit ebenfalls im Gebiet dieser Planungszone be-

findet sich das Hotel B._____. Am 28. Oktober 2013 reichten der Grun-

deigentümer sowie die Hotel B._____ AG (nachfolgend Baugesuchsteller-

in) ein Gesuch um Umbau des bestehenden Hotels ein. In einer ersten 

Etappe sollte die Reception und der Gästeaufenthaltsbereich im EG er-

weitert werden sowie der Abbruch und Wiederaufbau der Hotelzimmer im 

Dachgeschoss erfolgen. In einer zweiten Etappe sollte sodann die Suite 

im Dachgeschoss abgebrochen und wieder aufgebaut werden.

3. Gegen dieses Vorhaben erhob die A._____AG (nachfolgend Einspreche-

rin), Eigentümerin der benachbarten Parzellen 110 und 136, am 21. No-

vember 2013 bei der kommunalen Baubehörde Einsprache und beantrag-

te, das erwähnte Baugesuch sei abzuweisen. Dabei monierte sie im We-

sentlichen das Baugesuch als unvollständig sowie die Erschliessung als 

unzureichend und machte ein Verstoss gegen die Vorschriften der Gefah-

renzone 1 geltend.

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4. Am 28. November 2013 erstellte eine Bauingenieurfirma als Prüfingenieur 

GVG zuhanden der Gebäudeversicherung Graubünden (GVG) und des 

Amtes für Wald und Naturgefahren (AWN) eine Aktennotiz betreffend die 

Gefahrenzonen G1 und G2, in welcher sie das Gefahrenpotential der ein-

zelnen Teilbauvorhaben beurteilte. Gemäss diesen Ausführungen liege 

der geplante Ausbau der Westfassade (Reception und Aufenthaltsbe-

reich) sowohl in der G1 als auch in der G2, weshalb die Westfassade der 

Reception mit einem Abstand von 2.50 m zur bestehenden Fassade an 

die Grenze der beiden Zonen zu stellen sei. Der neue Ausbau im OG dür-

fe – vorbehältlich der Bewilligung des Amtes für Raumentwicklung (ARE) 

– aus versicherungstechnischer Sicht in die G1 hineinragen, wobei aber 

keine Abstützungen in der G1 erstellt werden dürften. Der geplante Wind-

fang, welcher in der G1 zu liegen komme und Überschwemmungen un-

geschützt ausgesetzt sei, müsse in die G2 zurückversetzt und fassaden-

bündig mit der Westfassade erstellt werden, wobei der Einbau eines au-

tomatischen Klappschottes empfohlen werde. In Bezug auf die Erweite-

rung des Frühstücksraumes (im EG an der Ostfassade), die diversen 

Umbauten im OG sowie den Gesamtumbau des Dachgeschosses hielt 

der Prüfingenieur GVG fest, dass diese ausführbar seien, da sie auf be-

stehenden Gebäudeteilen entstünden und keinem Gefahrenpotential aus-

gesetzt seien.

5. Am 3. Dezember 2013 beantragte die Baugesuchstellerin die Abweisung 

der Einsprache. Im weiteren Schriftenwechsel hielten sowohl die Einspre-

cherin als auch die Baugesuchstellerin an ihren Anträgen fest.

6. Nach einem entsprechenden Hinweis des kommunalen Bauamts redu-

zierte die Baugesuchstellerin ihr Bauvorhaben auf die "energetische Sa-

nierung und Erneuerung" des Altbaus und reichte dem Bauamt am 

13. Februar 2014 im Rahmen eines Projektänderungsgesuchs die Pläne 

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Nr. 04 und 05 sowie einen entsprechenden Vorprüfungsentscheid der 

GVG vom 11. Februar 2014 ein. Gemäss diesem Bericht beschränkten 

sich die vorgesehenen Umbauarbeiten, welche ausschliesslich in der G2 

liegen würden, auf das Ober- und das Dachgeschoss. Aufgrund der 

Höhenlage seien diese keinem Gefahrenpotential ausgesetzt, weshalb 

die geprüften Sanierungsarbeiten gemäss den Plänen vom 11. Februar 

2014 aus Sicht der GVG ausgeführt werden könnten.

7. Am 13. Februar 2014 stellte das Bauamt der Einsprecherin die beiden 

Pläne sowie den Vorprüfungsentscheid der GVG vom 11. Februar 2014 

unter der Überschrift "Meldeverfahren Hotel B._____ AG" zur Stellung-

nahme zu. In ihrer Stellungnahme vom 24. Februar 2014 beantragte die 

Einsprecherin, dass das abgeänderte Baugesuch vor der materiellen Be-

handlung durch die Baubehörde ordentlich auszuschreiben und öffentli-

che aufzulegen sei. Zudem sei das Baugesuch der bestehenden Pla-

nungszone zu unterstellen und erst zu behandeln, wenn die Teilrevision 

der Ortsplanung "C._____" abgeschlossen und rechtskräftig sei. Eventua-

liter sei das Baugesuch bereits heute abzuweisen. Begründend führte sie 

aus, dass das Projekt nicht im Meldeverfahren genehmigt werden könne, 

sondern ein ordentliches Baubewilligungsverfahren zu durchlaufen habe. 

Der bestehende Gefahrenzonenplan im Bereich der fraglichen Parzelle 

109 sei rechtswidrig. Ohnehin sei die Gefahrensituation sorgfältig zu beur-

teilen, da das Hotelgebäude nicht nur im Erdgeschoss gefährdet sei. Zu-

dem wies die Einsprecherin abermals darauf hin, dass das fragliche 

Grundstück unzureichend erschlossen und damit nicht "baureif" im Sinne 

der gesetzlichen Bestimmungen sei.

8. Am 26. Februar 2014 verzichtete die Baugesuchstellerin auf die Einrei-

chung einer Stellungnahme. Mit Schreiben vom 5. März 2014 teilte das 

kommunale Bauamt der Einsprecherin mit, dass ihr bei der Bezeichnung 

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der Projektänderung ein Fehler unterlaufen sei. Es handle sich nicht um 

ein Meldeverfahren, sondern um ein Projektänderungsgesuch. Gleichzei-

tig stellte es der Einsprecherin das entsprechende Gesuchsformular zu, 

welches die Baugesuchstellerin am 17. Februar 2014 nachgereicht hatte. 

Dazu äusserte sich die Einsprecherin nicht mehr.

9. Am 6. März 2014 wies die Gemeinde die Einsprache ab und erteilte der 

Baugesuchstellerin mit separatem Baubescheid die nachgesuchte Bau-

bewilligung unter Auflagen. Im Einspracheentscheid hielt sie eingangs 

fest, dass das abgeänderte Gesuch eine Projektänderung in einem redi-

mensionierten Umfang darstelle, wobei hauptsächlich auf Bauvorhaben 

verzichtet worden sei, die in der G1 zu liegen gekommen wären. Da die 

Baugesuchstellerin auf die Erweiterung der Reception und des Aufent-

haltsbereichs sowie auf den Abbruch und Wiederaufbau der Suite ver-

zichtet habe, falle das Rechtsschutzinteresse der Einsprecherin in Bezug 

auf diese Punkte dahin. Dementsprechend behandelte die Gemeinde le-

diglich jene Beanstandungen, welche die Einsprecherin in ihrer Stellung-

nahme vom 24. Februar 2014 vorgebracht hatte. In der Folge hielt die 

Gemeinde fest, dass das Projektänderungsgesuch nicht nochmals alle 

Phasen des ordentlichen Bewilligungsverfahrens habe durchlaufen müs-

sen; der Einsprecherin, welche sich zum Projektänderungsgesuch habe 

äussern können und sich überdies als einzige gegen das ursprüngliche 

Bauvorhaben zur Wehr gesetzt habe, würden durch die nicht erfolgte 

neuerliche Publikation des reduzierten Bauvorhabens keine Nachteile 

entstehen. Zudem legte die Gemeinde dar, inwiefern die Unterstellung 

des Bauvorhabens unter die bestehende Planungszone weder erforder-

lich noch gerechtfertigt sei und weshalb die Erschliessung angesichts des 

bestehenden (öffentlichen) Durchgangsrechts ausreichend sei. Hinsicht-

lich der Gefahrenzonenplanung hielt sie schliesslich fest, dass keine An-

haltspunkte bestünden, welche auf deren Rechtswidrigkeit hindeuteten. 

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Andernfalls hätte die GVG ihre Zustimmung zum Bauvorhaben wohl nicht 

erteilt.

10. Hiergegen erhob die A._____AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 

27. März 2014 Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden und beantragte die Aufhebung des Einsprache- und Baube-

willigungsentscheids vom 6. März 2014 sowie die Verweigerung der 

nachgesuchten Baubewilligung. Überdies sei der Beschwerde die auf-

schiebende Wirkung zu erteilen und der Baugesuchstellerin zu untersa-

gen, während hängigem Beschwerdeverfahren mit den geplanten Bauar-

beiten zu beginnen. In ihrer Begründung machte sie geltend, dass das 

Baubewilligungsverfahren fehlerhaft gewesen sei, dass die Gefahrenzo-

nenausscheidung dem AWN resp. den Gefahrenkommissionen und nicht 

der kommunalen Baubehörde obliege und dass das geplante Projekt – 

schon aufgrund der unzureichenden Erschliessung sowie der mutmassli-

chen Rechtswidrigkeit der Gefahrenzonenplanung im Bereich des streit-

gegenständlichen Hotels – der Planungszone hätte unterstellt werden 

müssen.

11. Mit prozessleitender Verfügung vom 5. Mai 2014 gewährte der Instrukti-

onsrichter der vorliegenden Beschwerde die aufschiebende Wirkung.

12. In ihrer Vernehmlassung vom 23. Mai 2014 beantragte die Gemeinde 

(nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) die kostenfällige Abweisung der 

Beschwerde. Dabei führte sie unter Verweis auf den angefochtenen Ein-

spracheentscheid aus, dass das Baubewilligungsverfahren korrekt durch-

geführt worden sei. Insbesondere sei aufgrund des Schreibens der Bau-

gesuchstellerin vom 26. Januar 2014 und den anfangs Februar 2014 ein-

gereichten Unterlagen entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin 

hinreichend klar gewesen, was Gegenstand des Projektänderungsge-

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suchs sei resp. dass das ursprüngliche Projekt nun lediglich in kleinerem 

Umfang weiterverfolgt werde. Hinsichtlich der Planungszone, der bemän-

gelten Erschliessung sowie der Rechtmässigkeit des bestehenden Gefah-

renzonenplans verwies die Beschwerdegegnerin 1 nebst einigen Vertie-

fungen im Wesentlichen auf ihre Ausführungen im angefochtenen Ent-

scheid.

13. Am 4. Juli 2014 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren Anträ-

gen sowie an ihren Einwänden fest. Nebst der Vertiefung ihrer bisherigen 

Argumentation brachte sie hinsichtlich der Gefahrensituation unter Ver-

weis auf Ausführungen in einem Protokoll der Arbeitsgruppe D._____ vor, 

dass auch die Möglichkeit einer Verschärfung der Gefahrenzonenplanung 

im Bereich des streitgegenständlichen Hotels zur Debatte stehe. Beim 

geplanten Bauprojekt handle es sich entgegen der unrichtigen Darstellung 

der Beschwerdegegnerin 1 nicht um eine Gebäudesanierung, sondern 

angesichts der Aufstockung des Dachgeschosses mit insgesamt 11 neu-

en Hotelzimmern und einer neuen Suite vielmehr um eine Erweiterung 

der Hotelnutzung. Zudem sei die Erschliessungssituation von der Bau-

behörde nicht prima vista und mit Verweis auf eine abschliessende 

Klärung durch den Zivilrichter zu überprüfen. Vielmehr handle es sich da-

bei um eine baurechtliche Frage, welche vorfrageweise und abschlies-

send durch die Verwaltungsinstanz und letztlich das Verwaltungsgericht 

zu beurteilen sei.

14. Am 15. August 2014 hielt die Beschwerdegegnerin 1 duplicando ebenfalls 

an ihren Anträgen fest und vertiefte ihre bisher vorgebrachte Argumenta-

tion.

15. Am 25. September 2014 unterbreitete das Verwaltungsgericht dem AWN 

die Frage, ob und allenfalls wie sich die am 12. Juli 2013 erlassene kom-

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munale Planungszone betreffend Überprüfung und Anpassung des Zo-

nenplans aufgrund der geplanten Massnahmen im Bereich des Hochwas-

serschutzes auf Parzelle 109 im Allgemeinen und auf das bewilligte Pro-

jektänderungsgesuch vom 17. Februar 2014 im Besonderen auswirke. In 

seiner Stellungnahme vom 15. Oktober 2014 hielt das AWN resp. die Ge-

fahrenkommission 1 nach allgemeinen Ausführungen zur Gefahrensitua-

tion im Gebiet "C._____" sowie den gegenwärtigen Bestrebungen im Be-

reich des Hochwasserschutzes fest, dass die Planungszone vom 12. Juli 

2013 bezüglich Gefahrenzonen ihrer Ansicht nach keine Auswirkungen 

auf das Projektänderungsgesuch habe.

16. Am 5. November 2014 führte die Beschwerdeführerin zur Stellungnahme 

des AWN aus, dass die auf die Beurteilung der Gefahrensituation be-

schränkte Fragestellung zum vornherein keine definitiven schlüssigen 

Antworten bezüglich der Auswirkungen der Planungszone zulasse – viel-

mehr hänge die Zulässigkeit des fraglichen Bauprojekts auch von den im 

Rahmen der Ortsplanungsrevision vorgesehenen raumplanerischen  

Massnahmen und der Festlegung der erforderlichen Folgeplanung ab. 

Zudem entbehre der Hinweis des AWN, wonach es nicht zulässig wäre, 

dass zusätzliche Schutzmassnahmen eine Verschärfung der Gefährdung 

in anderen Nutzungsgebieten zur Folge hätten, einer hinreichenden sach-

lichen Begründung. So hätte etwa gerade die von der Arbeitsgruppe 

D._____ ins Auge gefasste Verlegung des roten Korridors beim Hotel 

B._____ an das Ufer des X._____er Rheins – im Interesse einer gross-

flächigen Verbesserung der Gefahrensituation – lokal eine Verschärfung 

der Gefährdung zur Folge, wobei eine solche Lösung nicht grundsätzlich 

unzulässig wäre.

17. In ihrer Stellungnahme vom 25. November 2014 hob die Beschwerde-

gegnerin 1 hervor, dass das AWN ihre Auffassung, wonach das zu beur-

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teilende Bauvorhaben nicht der Planungszone zu unterstellen sei, 

bestätigt habe.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie 

im angefochtenen Entscheid und den weiteren Akten wird, soweit erfor-

derlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekte des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bilden der 

Einsprache- und der separate Baubewilligungsentscheid der Gemeinde 

vom 6. März 2014, mit welchen der Beschwerdegegnerin 2 die Baubewil-

ligung für die Sanierung und Erweiterung ihres Hotels erteilt resp. die da-

gegen erhobene Einsprache der Beschwerdeführerin abgewiesen wurde. 

Da es sich damit um taugliche Anfechtungsobjekte im Sinne von Art. 49 

lit. a des kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; 

BR 370.100) handelt und die Beschwerde vom 27. März 2014 den an sie 

gestellten Form- und Fristerfordernissen entspricht, ist auf diese einzutre-

ten. Anhand der umstrittenen formellen und materiellen Punkte ist im Fol-

genden zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin 1 den abschlägigen Ein-

spracheentscheid und die Baubewilligung zu Recht erlassen hat.

2. a) In formeller Hinsicht rügt die Beschwerdeführerin im Wesentlichen, dass 

das Baubewilligungsverfahren nicht ordnungsgemäss durchgeführt wor-

den sei. Dabei bemängelt sie, dass nach der Projektänderung vom 

17. Februar 2014 – welche überdies weder von der Beschwerdegegnerin 

2 noch von der Beschwerdegegnerin 1 näher erläutert oder als solche 

kommuniziert worden sei – nicht klar gewesen sei, was nun Gegenstand 

des neuen Baugesuchs bilde resp. welche Teile des ursprünglichen Ge-

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suchs vom 28. Oktober 2013 fallengelassen werden sollten. Insbesondere 

hätte die Beschwerdegegnerin 1 hinsichtlich der nicht mehr weiterverfolg-

ten Bauvorhaben die teilweise Abschreibung des ursprünglichen Bauge-

suches verfügen müssen. Ebenfalls zu beanstanden sei die Entgegen-

nahme der abgeänderten Projektpläne vom 11. Februar 2014 im Sinne 

eines Meldeverfahrens, was die Baubehörde inzwischen indes anerkannt 

habe. Damit stehe fest, dass in jedem Fall die ordentlichen Vorschriften 

des Baubewilligungsverfahrens einzuhalten gewesen wären, d.h. dass ein 

vollständiges und klares Baugesuch einzureichen gewesen wäre und eine 

Publikation des Projekts sowie die öffentliche Auflage der Baugesuchsun-

terlagen hätten erfolgen müssen.

b) Hierzu ist zunächst festzuhalten, dass die Projektänderung vom 17. Fe-

bruar 2014 in der Tat weder von der Beschwerdegegnerin 2 noch von der 

Beschwerdegegnerin 1 als solche bezeichnet worden ist. Die Beschwer-

degegnerin 2 reichte die Pläne Nr. 04 und 05 sowie den Prüfungsbericht 

der GVG am 13. Februar 2014 ohne weitere Kommentierung ein, und die 

Beschwerdegegnerin 1 liess der Beschwerdeführerin diese Unterlagen 

am 13. Februar 2014 – ebenfalls ohne Bezeichnung als Projektänderung 

– unter der Überschrift "Meldeverfahren Hotel B._____ AG" zukommen 

(vgl. Beilage der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 7). Richtig ist auch, 

dass das nachgereichte rudimentäre Baugesuch vom 17. Februar 2014 

für sich alleine betrachtet über das Projektänderungsgesuch ebenfalls nur 

bedingt Aufschluss gibt (vgl. Bg1-act. 6).

c) Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin geht aus den einge-

reichten Plänen Nr. 04 und 05 sowie den weiteren Unterlagen zum Bau-

gesuch (Ausnützungszifferberechnung sowie Grundrisspläne; vgl. Bg1-

act. 6) jedoch ohne Weiteres hervor, was mit der Projektänderung be-

zweckt werden sollte. Zum einen ist der Zweck schon aus den Überschrif-

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ten der Pläne 04 und 05 ("Energetische Sanierung und Erneuerung best. 

Bäder Obergeschoss; Abbruch und Aufstockung Hotelzimmer Dachge-

schoss") ersichtlich. Zum anderen wird im Prüfbericht GVG vom 11. Fe-

bruar 2014 festgehalten, dass sich die vorgesehenen Umbauarbeiten auf 

das Obergeschoss und das Dachgeschoss beschränkten und dass diese 

– angesichts ihrer Lage in der G2 – aus Sicht der Gebäudeversicherung 

ausgeführt werden könnten (vgl. Bg1-act. 6). Überdies hat die Beschwer-

degegnerin 1 im Einspracheentscheid klar festgehalten, dass das abge-

änderte Gesuch eine "Projektänderung in einem redimensionierten Um-

fang" darstelle und dass die Beschwerdegegnerin 2 auf die vom Projek-

tänderungsgesuch nicht betroffenen baulichen Massnahmen verzichtet 

habe. Hinsichtlich der nicht mehr weiterverfolgten Bauteile – d.h. die Er-

weiterung der Reception und des Aufenthaltsbereichs sowie der Abbruch 

und Wiederaufbau der Suite – könne auf die Einsprache mangels recht-

lich geschützten Interesses an einer rechtlichen Würdigung nicht eingetre-

ten werden, weshalb nur noch diejenigen Beanstandungen zu behandeln 

seien, welche die Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme vom 

24. Februar 2014 zum Projektänderungsgesuch vorgebracht habe (vgl. 

Einspracheentscheid vom 6. März 2014 S. 5 f.). In der Baubewilligung 

führte die Beschwerdegegnerin 1 sodann aus, dass die Beschwerdegeg-

nerin 2 im Rahmen der Projektänderung lediglich um die Bewilligungser-

teilung für die Sanierung und Erneuerung des Obergeschosses sowie für 

den Abbruch und die Aufstockung des Dachgeschosses des Mitteltraktes 

des bestehenden Hotels ersucht habe und dass der Gemeinderat das 

Baugesuch im Sinne einer Projektänderung geprüft habe (vgl. Baubewilli-

gung vom 6. März 2014 S. 1).

d) Angesichts dieser unmissverständlichen Ausführungen musste es den 

Beteiligten und insbesondere der Beschwerdeführerin klar gewesen sein, 

was die Beschwerdegegnerin 2 nach Einreichung der Unterlagen am 13. 

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resp. 17. Februar 2014 noch bauen wollte resp. was die Beschwerdegeg-

nerin 1 mit der angefochtenen Baubewilligung bewilligt hat. So hat die 

Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme vom 24. Februar 2014 denn 

auch ausgeführt, dass die Beschwerdegegnerin 2 "ihr ursprüngliches Pro-

jekt ([…] auf Parzelle 109) offensichtlich fallengelassen und ein redimen-

sioniertes Projekt zur Genehmigung eingereicht" habe (vgl. Stellungnah-

me der Beschwerdeführerin vom 24. Februar 2014 in Bg1-act. 8, S. 2). 

Vor diesem Hintergrund war es – auch wenn dies zur sofortigen Klärung 

der Verhältnisse beigetragen hätte – nicht erforderlich, dass die Be-

schwerdegegnerin 1 hinsichtlich der nicht mehr weiterverfolgten Projekt-

teile eine förmliche (Teil-)Abschreibungsverfügung erlässt. Eine solche zu 

verlangen käme angesichts der klaren Aussagen in den angefochtenen 

Entscheiden überspitztem Formalismus gleich. Eine derartige Teilab-

schreibung vermöchte an der Rechtmässigkeit des angefochtenen Ent-

scheids ohnehin nichts zu ändern und könnte überdies mittels separater 

Verfügung gar noch nachträglich erfolgen.

e) Unbegründet ist auch der Einwand der Beschwerdeführerin, das Projek-

teänderungsgesuch hätte im Rahmen eines ordentlichen Bewilligungsver-

fahrens erneut publiziert und öffentlich aufgelegt werden müssen und 

nicht im vereinfachten Meldeverfahren behandelt werden dürfen. Dass die 

vorliegend zu beurteilende Projektänderung nicht in einem Meldeverfah-

ren nach Art. 50 f. der Raumplanungsverordnung für den Kanton 

Graubünden (KRVO; BR 801.110) durchgeführt werden kann, wurde sei-

tens der Beschwerdegegnerin 1 – nach der ursprünglich irrtümlichen Be-

zeichnung des Projektänderungsgesuchs als "Meldeverfahren" (vgl. Bg1-

act. 7) – anerkannt (vgl. Richtigstellung vom 5. März 2014 in Bg1-act. 10). 

Wie sich aus den vorstehenden Ausführungen ergibt, durfte das einge-

reichte Projektänderungsgesuch – im Zusammenspiel mit den Unterlagen 

des ursprünglichen Bauprojekts – von der Beschwerdegegnerin 1 als 

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genügend detailliert erachtet werden, um die Bauabsichten und die Ein-

haltung des materiellen Baurechts beurteilen zu können. Insofern wurde 

den Vorschriften des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens Rechnung 

getragen.

Die Anwendbarkeit des ordentlichen Bewilligungsverfahrens im Sinne von 

Art. 41 ff. KRVO hat mit Blick auf die vorliegend zu beurteilende Planän-

derung indes nicht zwangsläufig zur Folge, dass auch eine nochmalige 

Ausschreibung und öffentliche Auflage hätte erfolgen müssen. Gemäss 

der Praxis des Verwaltungsgerichts bezweckt die Pflicht zur Publikation 

und zur öffentlichen Auflage von Projektänderungen nämlich, die davon 

Betroffenen über die neu oder anders geplanten baulichen Vorkehren zu 

informieren und sie so in die Lage zu versetzen, ihre schützenswerten In-

teressen im Baubewilligungsverfahren mittels Erhebung einer Einsprache 

wahrzunehmen. Mit anderen Worten wird durch die Publikation und die 

öffentliche Auflage das rechtliche Gehör der Betroffenen gewahrt (vgl. Ur-

teile des Verwaltungsgerichts R 05 66 vom 11. November 2005 E.2a und 

R 11 4 vom 5. Juli 2011 E.3a). Daraus folgt, dass Bauvorhaben dann zu 

veröffentlichen sind, wenn sie für die Nachbarschaft Auswirkungen in Be-

reichen haben können, in welchen sie einsprachelegitimiert sind. Die Be-

schwerdeführerin konnte sich zur streitgegenständlichen Sanierung und 

Aufstockung des Mitteltraktes gleich zweimal äussern – zunächst im 

Rahmen der Publikation des ursprünglichen Bauvorhabens (vgl. Einspra-

che vom 21. November 2013 in Bg1-act. 2) und sodann mittels Stellung-

nahme zum Projektänderungsgesuch, welches ihr am 13. Februar 2014 

zu diesem Zweck zugestellt worden war (vgl. Bg1-act. 7 und 10). Damit 

wurde der Beschwerdeführerin das rechtliche Gehör ausreichend ge-

währt.

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Soweit die Beschwerdeführerin in altruistischer Manier mit der Einspra-

chelegitimation der übrigen Nachbarschaft argumentiert, ist ihr ebenfalls 

nicht zu folgen. Zum einen steht es der Beschwerdeführerin mangels Le-

gitimation gar nicht zu, in diesem Zusammenhang die Rechte von Dritten 

zu wahren. Zum anderen hatte gegen das ursprüngliche Bauprojekt – 

welches unbestrittenermassen ordentlich publiziert, aufgelegt und profi-

liert worden war – ausser der Beschwerdeführerin niemand Einsprache 

erhoben. Da die Um- und Anbauten im UG/EG sowie der Ausbau der Sui-

te im DG weggelassen werden sollen, stellt die Projektänderung gegenü-

ber den ursprünglichen Plänen eine Reduktion, mithin ein Minus dar. Da-

mit kann gegenüber dem ursprünglichen Projekt nicht von wesentlichen 

neuen baulichen Vorkehrungen die Rede sein, weshalb die Beschwerde-

gegnerin 1 vor dem Hintergrund der vorzitierten Rechtsprechung des 

Verwaltungsgerichts auf eine nochmalige öffentliche Auflage und Aus-

schreibung des Projektänderungsgesuches verzichten durfte.

3. a) Ebenfalls in formeller Hinsicht bringt die Beschwerdeführerin vor, dass 

alle drei Zwecke der Planungszone eine Unterstellung des fraglichen 

Bauprojekts unter die Planungszone "C._____" verlangen würden und 

dass das Baugesuch erst materiell zu behandeln sei, wenn die Teilrevisi-

on der Ortsplanung abgeschlossen und rechtskräftig sei.

b) Der Zweck der am 11. Juli 2013 vom Gemeinderat für das Gebiet 

"C._____" erlassenen Planungszone wurde in der amtlichen Publikation 

vom 12. Juli 2013 folgendermassen umschrieben (vgl. beschwerdeführe-

rische Beilage [Bf-act.] 1):

• Überprüfung und Anpassung des Zonenplans aufgrund der ge-

planten Massnahmen im Bereich des Hochwasserschutzes (Än-

derung der Gefahrensituation);

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• Überprüfung und Anpassung des Zonenplans aufgrund verschie-

dener Projekte innerhalb des Planungsgebietes;

• Überprüfung des Erlasses von Folgeplanungspflichten.

Gemäss Art. 21 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 

Graubünden (KRG; BR 801.100) darf in einer Planungszone nichts unter-

nommen werden, was die neue Planung erschweren oder dieser entge-

genstehen könnte. Insbesondere dürfen Bauvorhaben nur bewilligt wer-

den, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen 

Planungen und Vorschriften widersprechen. Im Folgenden gilt es dem-

nach zu prüfen, ob die beabsichtigte Sanierung und Aufstockung des in 

der Gefahrenzone 2 liegenden Mitteltraktes des Hotels der beabsichtigen 

Planung dergestalt entgegenstehen könnte, dass das Bauprojekt der Pla-

nungszone zu unterstellen wäre resp. im Sinne von Art. 21 Abs. 2 KRG 

(vorerst) nicht bewilligt werden dürfte.

c/aa) In Bezug auf den ersten Zweck der Planungszone, nämlich die Änderung 

der Gefahrensituation, hat die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen 

Entscheid festgehalten, dass die entsprechenden Abklärungen darauf ab-

zielen würden, den Entlastungskorridor aufzuheben und den geplanten 

Bauvorhaben im Gebiet "C._____" (d.h. gewisse Projekte der Beschwer-

deführerin sowie eine Mehrzweckhalle der Gemeinde) Platz zur Realisie-

rung zu verschaffen. Für die vorhandenen Bauten und Betriebe wie bei-

spielsweise das streitgegenständliche Hotel sollte eine Verbesserung der 

Ausbaumöglichkeiten geschaffen werden, indem die Einstufung der Ge-

fahrenzonen gelockert, mithin die Gefahrenzonen abgeschwächt werden. 

Die Überprüfung ziele folglich nicht auf eine Verschärfung der Gefahren-

zone ab, die zur Folge hätte, dass bereits bestehende Betriebe künftig 

stärker eingeschränkt würden.

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bb) Auch die Beschwerdeführerin anerkennt, dass keine Verschärfung der 

Gefahrenzonenplanung geplant sei, sondern dass umgekehrt Massnah-

men zur Verringerung der Gefahrensituation getroffen werden sollen. 

Trotzdem hält sie daran fest, dass heute nicht zuverlässig eingeschätzt 

werden könne, wie die Beurteilung der Parzelle 109 schlussendlich aus-

fallen werde, und bevor diesbezüglich keine Klarheit herrsche, dürfe keine 

Baubewilligung erteilt werden. Wie gerade aus einem Protokoll der Ar-

beitsgruppe D._____ hervorgehe, würden im Rahmen der laufenden Pla-

nungsarbeiten durchaus auch Wege diskutiert, welche sehr nachteilige 

Folgen für das streitgegenständliche Hotel hätten. Wenn etwa der rote 

Korridor beim Hotel an das Ufer des X._____er Rheins verlegt werden 

würde, wäre der Hotelbetrieb einzustellen (vgl. Aktennotiz der D._____ 

vom 1. Mai 2014 in der beschwerdeführerischen Beilage zur Replik, S. 5). 

Zudem obliege die Gefahrenzonenplanung nicht den Gemeindeorganen  

oder dem Stimmvolk, sondern einzig dem AWN resp. der eingesetzten 

Gefahrenkommission. Insofern komme dem Argument der Beschwerde-

gegner 1, wonach es nicht der Absicht des Gemeinderates entspreche, 

die Gefahrenzonen zu verschärfen, keine massgebende Bedeutung zu – 

entscheidend seien die Schlussfolgerungen und Schlussbeurteilungen der 

Gefahrenkommission.

cc) Nach Art. 28 Abs. 1 des kantonalen Waldgesetzes (KWaG; BR 920.100) 

obliegt die Ausscheidung der Gefahrenzonen dem AWN. Gemäss Abs. 2 

derselben Bestimmung erfolgt der Erlass von Gefahrenzonenplänen indes 

im Nutzungsplanverfahren gemäss dem kantonalen Raumplanungsge-

setz, d.h. diese werden als integrierender oder ausnahmsweise als sepa-

rater Bestandteil des Zonenplans durch das Stimmvolk verabschiedet und 

bedürfen der konstitutiven Genehmigung durch die Regierung (vgl. 

Art. 48 f. KRG sowie Art. 9 ff. der Richtlinien für die Gefahrenzonenpla-

nung [BR 801.500]). Dabei sind die Entscheide und Einschätzungen der 

- 17 -

Gefahrenkommission betreffend Gefahrenzonen für eine Gemeinde 

schon deshalb faktisch behördenverbindlich, als die Regierung wohl keine 

Revision eines Gefahrenzonenplans genehmigen wird, welcher den Beur-

teilungen der von ihr eingesetzten Fachkommission widerspricht. Aus die-

sem Grund hat der Instruktionsrichter dem AWN am 25. September 2014 

die Frage unterbreitet, ob und allenfalls wie sich die kommunale Pla-

nungszone vom 12. Juli 2013 betreffend Überprüfung und Anpassung des 

Zonenplans aufgrund der geplanten Massnahmen im Bereich des Hoch-

wasserschutzes (Änderung der Gefahrensituation) auf Parzelle 109 im 

Allgemeinen und auf das bewilligte Projektänderungsgesuch im Besonde-

ren auswirke.

In seiner Stellungnahme vom 15. Oktober 2014 hat das AWN resp. die 

Gefahrenkommission 1 zunächst festgehalten, dass das Gebiet 

"C._____" bis zum streitgegenständlichen Hotel durch Hochwasser ge-

fährdet sei. Um dieser Gefährdung zu begegnen, habe man im Jahre 

2009 ein Verbauungsprojekt realisiert, welches nebst seitlichen Flussver-

bauungen auch einen Entlastungskorridor beinhaltet habe. Damit dieser 

Entlastungskorridor die ihm zugewiesene Funktion nachhaltig erfüllen 

könne, habe die Gefahrenkommission in dessen Hauptabfliessgebiet eine 

Gefahrenzone 1 ausgeschieden mit der Folge, dass im Entlastungskorri-

dor keine Bauten mehr möglich seien. In Bezug auf die Überbauungspro-

jekte der Beschwerdegegnerin 2 wurde ausgeführt, dass das ursprüngli-

che Projekt vom 28. Oktober 2013 die Gefahrenzone 1, das abgeänderte 

Projekt vom 17. Februar 2013 hingegen lediglich die Gefahrenzone 2 be-

treffe. Im Rahmen der Überprüfung und Anpassung des Zonenplans sei 

beabsichtigt, die Hochwassergefahr im fraglichen Gebiet mittels Ergän-

zungen der bestehenden Verbauungen zu reduzieren. Insbesondere sei-

en Verbauungsprojekte, welche eine Verschärfung der Gefährdung in an-

deren Nutzungsgebieten zur Folge hätten, nicht zulässig. So dürfe etwa 

- 18 -

auch das Projekt Wasserpark "E._____" nicht zu Mehrgefährdungen Drit-

ter führen. In diesem Sinne würden die im Projektänderungsgesuch ent-

haltenen Umbauten nicht Gefahr laufen, durch ein späteres Verbauungs-

projekt in eine höhere Gefahrenstufe umgezont zu werden. Weil die ge-

planten Massnahmen des Hochwasserschutzes die betroffenen Bauten 

nicht stärker gefährden dürfen, habe die kommunale Planungszone auf 

das Projektänderungsgesuch, welches einzig in der Gefahrenzone 2 lie-

ge, keine Auswirkungen (vgl. Stellungnahme des AWN vom 15. Oktober 

2014).

dd) Diese fachkundige Beurteilung der Gefahrenkommission 1 des AWN ist 

an Klarheit nicht zu überbieten. Daran vermögen auch die von der Be-

schwerdeführerin dagegen erhobenen Einwände nichts zu ändern. Die 

Beschwerdeführerin, welche bezüglich der Gefahrensituation stets nach 

einer fachkundigen Beurteilung durch das sachlich zuständige AWN ver-

langt hat, versucht nun, da eine solche im Recht liegt, die darin getroffe-

nen Feststellungen auf wenig nachvollziehbare Art und Weise zu entkräf-

ten. Hinsichtlich des ersten Zwecks der Planungszone – die Änderung der 

Gefahrensituation – lässt die auf die Beurteilung der Gefahrensituation 

beschränkte Fragestellung des Verwaltungsgerichtes sehr wohl eine defi-

nitiv schlüssige Antwort zu. Das AWN hält selbst fest, dass die Planungs-

zone bezüglich Gefahrenzonen keine Auswirkung auf das Projektände-

rungsgesuch habe (vgl. Stellungnahme des AWN vom 15. Oktober 2014 

S. 3). Wie es sich mit den beiden weiteren Zwecken der Planungszone 

verhält, ist selbstredend gesondert zu beurteilen (vgl. dazu sogleich Er-

wägungen 3d und e). Überdies beziehen sich die Ausführungen des AWN 

auf die aktuellen Bestrebungen und setzen sich gar mit dem ursprüngli-

chen sowie dem abgeänderten Projekt auseinander, weshalb der Ein-

wand, der Bericht des AWN beziehe sich auf die Situation im Jahre 2009, 

ebenfalls von der Hand zu weisen ist. Soweit die Beschwerdeführerin mit 

- 19 -

der von der Arbeitsgruppe D._____ als mögliche Variante ins Auge ge-

fassten Verlegung des roten Korridors und damit einer Verschärfung der 

Gefahrensituation beim Hotel argumentiert, ist sie darauf hinzuweisen, 

dass diese lediglich im Zusammenhang mit dem geplanten Projekt 

"E._____" und wohl eher im Rahmen eines Brainstormings geäusserte 

Idee weder umsetzbar ist (vgl. hierzu Duplik der Beschwerdegegnerin 1 

vom 15. August 2014 S. 4) noch von der Gefahrenkommission abgeseg-

net werden würde (vgl. Stellungnahme des AWN vom 15. Oktober 2014 

S. 2 f.). Überdies können die Ausführungen der Arbeitsgruppe D._____ 

zur Gefahrenzonenplanung angesichts der erwähnten Zuständigkeiten 

und des Verfahrens zur Festsetzung des Gefahrenzonenplans gar nicht 

relevant sein (vgl. vorstehend Erwägung 3c/cc). Gestützt auf die Beurtei-

lung des AWN ist somit festzuhalten, dass die Änderung der Gefahrensi-

tuation – der erste Zweck der Planungszone – eine Unterstellung des 

Bauvorhabens unter die Planungszone nicht rechtfertigen würde.

d) Hinsichtlich des zweiten Zwecks der Planungszone – die Überprüfung 

und Anpassung des Zonenplans aufgrund verschiedener Projekte inner-

halb des Planungsgebietes – wird im angefochtenen Entscheid festgehal-

ten, dass damit eine Grundlage geschaffen werden soll, um später ver-

schiedene neue Projekte im Planungsperimeter realisieren zu können. Of-

fenbar waren es denn auch jene Projekte – darunter eine Mehrzweckhalle 

der Gemeinde sowie diverse Bauvorhaben der Beschwerdeführerin –, 

welche Anlass zum Erlass der Planungszone gegeben haben. Eine An-

passung des Zonenplans im Bereich des streitgegenständlichen Hotels 

stand gemäss den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 nie zur Dis-

kussion. Den Ausführungen im angefochtenen Entscheid folgend zielt die 

Überprüfung weder auf eine Verschärfung der Gefahrenzone ab noch ist 

eine Umzonung der sich in der Hotelzone befindenden Parzelle 109 be-

absichtigt. Dies wird von der Beschwerdeführerin denn auch anerkannt. 

- 20 -

Vor diesem Hintergrund ist nicht ersichtlich, inwiefern die Sanierung und 

geringfügige Aufstockung des Mitteltraktes des Hotels an einem bereits 

bestehenden Standort die Anpassung des Zonenplans im Hinblick auf 

verschiedene andere, noch zu realisierende Projekte innerhalb des Pla-

nungsgebiets präjudizieren könnte.

e) Als dritter Zweck der Planungszone wird schliesslich die Überprüfung des 

Erlasses von Folgeplanungspflichten angegeben. Gegenstand der mit der 

Planungszone beabsichtigten Überprüfung sei insbesondere die Er-

schliessung der bestehenden und neu zu erstellenden Bauten im Gebiet 

"C._____". Wie die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Entscheid 

zutreffend festhält, wird eine mögliche Quartierplanung betreffend die Er-

schliessungssituation durch die Sanierung und Aufstockung eines bereits 

bestehenden Hotelteils nicht präjudiziert. Dies wäre einzig denkbar, wenn 

die Erschliessung des Hotels – generell oder als Folge des geplanten 

Ausbaus – nicht geregelt wäre. Wie noch aufzuzeigen sein wird, ist dies 

jedoch nicht der Fall (vgl. nachfolgend Erwägung 4). Eine vorzeitige Re-

gelung der Erschliessung für die Parzelle 109 ist demnach nicht erforder-

lich. Die Einwendungen der Beschwerdeführerin zu diesem dritten Zweck 

der Planungszone fussen allesamt auf der Annahme, dass die Parzelle 

109 heute nicht über eine hinreichende Zufahrt verfüge, weshalb darauf – 

unter Verweis auf Erwägung 4 – nicht näher einzugehen ist.

f) Damit ist festzuhalten, dass die Sanierung und geringfügige Aufstockung 

des streitgegenständlichen Hotels die von der Planungszone erfassten 

Bestrebungen hinsichtlich Gefahrensituation, Anpassungen des Zonen-

plans sowie allfälliger Folgeplanungen weder erschweren noch diesen 

entgegenstehen. Die Beschwerdegegnerin 1 hat das zu beurteilende Pro-

jekt folglich zu Recht nicht der Planungszone vom 12. Juli 2013 unterstellt 

und damit zulässigerweise einer materiellen Beurteilung unterzogen.

- 21 -

4. a) In materieller Hinsicht macht die Beschwerdeführerin zunächst geltend, 

dass die Parzelle Nr. 109 nicht hinreichend erschlossen und deshalb nicht 

baureif sei. Der Nachweis, dass eine rechtlich gesicherte Zufahrt zum 

Bauobjekt bestehe resp. dass ein unbeschränktes Fuss- und Fahrweg-

recht ersessen worden sei, sei nicht erbracht worden. Überdies würde die 

Zufahrtsberechtigung für eine zufolge des Ausbaus erweiterte Nutzung 

der Parzelle 109 ohnehin fehlen.

b) Gemäss Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 

(RPG; SR 700) gilt Land unter anderem dann als erschlossen, wenn die 

für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht. Diesen Grund-

satz wiederholt Art. 72 Abs. 2 KRG, wonach ein Grundstück baureif ist, 

wenn es für die beabsichtigte Nutzung vorschriftsgemäss erschlossen ist 

oder die Erschliessung bis zum Abschluss des Bauvorhabens ausgeführt 

ist. Die hinreichende Zufahrt muss also spätestens auf den Zeitpunkt der 

Fertigstellung der fraglichen Baute hin gesichert sein. Wenn die Bauherr-

schaft nicht Eigentümerin des für die Erschliessung benötigten Bodens 

ist, wird die Baubewilligung gemäss Art. 89 Abs. 3 KRG nur erteilt, wenn 

die erforderlichen Rechte für die Erschliessung des Bauvorhabens im 

Baugesuch nachgewiesen werden. Wo die Zufahrt oder Teile davon auf 

fremdem Grund realisiert werden sollen, muss deren Erstellung also 

rechtlich gesichert sein. Dies kann beispielsweise mittels privatrechtlichen 

Vereinbarungen zwischen den Grundeigentümern erfolgen (vgl. WALD-

MANN/ HÄNNI, Stämpflis Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 

2006, Art. 19 N. 22). Da die vorerwähnten öffentlich-rechtlichen Normen 

die zivilrechtliche Bauberechtigung explizit voraussetzen, sind derartige 

Vereinbarungen – trotz ihrer zivilrechtlichen Natur – rechtsprechungs-

gemäss nicht etwa vom Zivilrichter, sondern vorfrageweise von der Bau-

behörde oder dem Verwaltungsgericht zu prüfen. Im Ergebnis geht es 

- 22 -

hierbei nämlich nicht um die Anwendung von Privatrecht, sondern von öf-

fentlichem Recht, welches die Baubehörde von Amtes wegen anzuwen-

den hat (vgl. PVG 2011 Nr. 19 E.1).

Diesbezüglich ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin 1 die um-

strittene Frage der privatrechtlichen Berechtigung an der Zufahrt zum 

streitgegenständlichen Hotel zu Recht vorfrageweise geprüft hat. Was 

den Umfang dieser vorfrageweisen Überprüfung angeht, ist der Be-

schwerdeführerin jedoch insofern Recht zu geben, als es sich dabei ent-

gegen der Darstellung der Beschwerdegegnerin 1 nicht um eine prima 

vista-Betrachtung handelt, welche unter dem Vorbehalt der eigentlichen 

Beurteilung durch den Zivilrichter steht. Vielmehr hat die Baubehörde – 

und im Weiterzugsfalle das Verwaltungsgericht – diese baurechtliche 

Frage im Zusammenhang mit der Erschliessung abschliessend zu ent-

scheiden. Die Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1, wonach die Be-

schwerdeführerin – sollte sie mit der Beurteilung der Dienstbarkeit im an-

gefochtenen Entscheid nicht einverstanden sein – den Zivilrichter aufzuru-

fen habe, erweisen sich demnach als unkorrekt. Wie sich sogleich zeigen 

wird, sind die Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 zur privatrechtli-

chen Berechtigung an der Zufahrtstrasse resp. generell zur Erschlies-

sungssituation jedoch gleichwohl zutreffend.

c) Im Grundbuch der Gemeinde ist zu Gunsten von Parzelle 109 und zu 

Lasten der Parzelle 136 der Beschwerdeführerin ein Fuss- und Fahrweg-

recht eingetragen ("Recht: Fuss- und Fahrwegrecht z.L. LIG X._____/136, 

dat. 19.10.1968/269", vgl. Grundbuch-Auszug vom 22. Mai 2014 in Bg1-

act. 14). Überdies ist zu Lasten von Parzelle Nr. 136 ein Fuss- und Fahr-

wegrecht zu Gunsten der Politischen Gemeinde X._____ eingetragen 

("Last: Fuss- und Fahrwegrecht z.G. Politische Gemeinde X._____, dat. 

17.06.1969/119", vgl. Grundbuch-Auszug vom 10. Dezember 2014). 

- 23 -

Grundlage für die vorerwähnten Dienstbarkeiten bildeten zum einen ein 

Dienstbarkeitsvertrag zwischen der Kurverwaltung X._____ AG und 

F._____ vom 13. August 1968 (vgl. Bg1-act. 2 und 15) und zum anderen 

eine Vereinbarung zwischen der Gemeinde sowie der Kurverwaltung 

X._____ AG und F._____ vom 17. Juni 1969 (vgl. Bg1-act. 2). Diesen Un-

terlagen ist zu entnehmen, dass zu Gunsten der Parzelle 109 und zu Las-

ten der Parzelle 136 ein Durchgangsrecht besteht und dass der 3 m breite 

Weg auch der Öffentlichkeit zugänglich sein soll. Zudem wurde der vor-

liegend zur Diskussion stehende Zugang seit über vierzig Jahren als 

Fuss- und Fahrweg zum Hotel genutzt, ohne dass die Eigentümer der Pa-

rzelle 136 dies je beanstandet hätten. 

d) Zwischen den Parteien ist nun umstritten, wie die vorerwähnten Dienst-

barkeiten auszulegen sind. Gemäss Art. 738 Abs. 1 des Schweizerischen 

Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) ist für den Inhalt einer Dienstbarkeit der 

Grundbucheintrag massgebend, sofern sich die Rechte und Pflichten aus 

diesem deutlich ergeben. Ist der Eintrag nicht klar oder fehlt er, ist auf den 

Erwerbsgrund, d.h. den Dienstbarkeitsvertrag als Begründungsakt 

zurückzugreifen. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der 

Inhalt der Dienstbarkeit aus der Art ergeben, wie sie während längerer 

Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 

Abs. 2 ZGB; vgl. BGE 132 III 651 E.8 mit weiteren Hinweisen, PVG 2011 

Nr. 19 E.3; PETITPIERRE, in: HONSELL/VOGT/GEISER, [Hrsg.], Basler Kom-

mentar zum Zivilgesetzbuch II, 4. Aufl., Basel 2011, Art. 738 N 4 ff.).

Der Grundbucheintrag der vorliegend zu beurteilenden Dienstbarkeiten 

("Fuss- und Fahrwegrecht") könnte im Wortlaut nicht klarer sein, weshalb 

für die Bestimmung des Inhalts der Dienstbarkeit gemäss Art. 738 Abs. 1 

ZGB einzig auf den Grundbucheintrag abzustellen ist. Auch wenn der Er-

werbstitel aufgrund der vorerwähnten Auslegungskaskade bei hinreichend 

- 24 -

klarem Wortlaut nicht massgebend ist, sei hinsichtlich der Vereinbarungen 

aus den Jahren 1968 resp. 1969 festgehalten, dass der Begriff "Durch-

gang" nicht ganz eindeutig ist. Für eine auf das blosse Begehen be-

schränkte Servitut ist die Formulierung "Fusswegrecht" üblich. Überdies 

waren weder die Beschwerdeführerin noch die Beschwerdegegnerin 2 

Vertragspartei dieser Vereinbarungen – die Beschwerdegegnerin 2 hat 

die Parzelle 109 mit Kaufvertrag vom 24. August 1999 von der damaligen 

X._____er AG übernommen (vgl. Bg1-act. 3). Damit kann ihr die Ausle-

gung der ursprünglichen Vereinbarungen insofern nur bedingt entgegen-

gehalten werden, als sie die Liegenschaft im gutgläubigen Vertrauen auf 

das im Grundbuch angegebene Fuss- und Fahrwegrecht erworben hat 

(Art. 973 ZGB; vgl. PETITPIERRE, a.a.O., Art. 738 N 6). Bemerkenswert – 

aber aufgrund der Auslegungskaskade ebenfalls nicht entscheidend – ist 

zudem, dass sich die Beschwerdeführerin als belastete Grundeigentüme-

rin während Jahrzehnten weder am bestehenden Grundbucheintrag (wel-

cher explizit sowohl ein Fusswegrecht als auch ein Fahrwegrecht vor-

sieht) noch an der tatsächlichen Befahrung der Erschliessungsstrasse 

gestört hat. Da sich der Inhalt der Dienstbarkeit bereits aus dem Grund-

bucheintrag ergibt, erübrigen sich Ausführungen zu einer allfälligen Ersit-

zung des Durchfahrtsrechts.

An dieser Auslegung vermögen auch die Einwände der Beschwerdeführe-

rin nichts zu ändern. Dass sich die Beschwerdegegnerin 1 über ihre Rolle 

im Rahmen der vorfrageweisen Überprüfung unzutreffend geäussert hat 

(vgl. hierzu vorstehend Erwägung 4b), steht einer im Ergebnis zutreffen-

den Würdigung der Erschliessungssituation nicht entgegen. Zudem miss-

achtet die Beschwerdeführerin in ihrer Argumentation die gesetzliche 

Auslegungskaskade. So ist es schlichtweg nicht zutreffend, dass sich der 

Grundbucheintrag anhand des Erwerbsgrundes definiert. Zwar weist sie 

nicht zu Unrecht darauf hin, dass die angeblich langjährige, unangefoch-

- 25 -

tene und gutgläubige Nutzung des Durchgangs – mithin die dritte Stufe 

der Auslegungskaskade – im vorliegenden Fall nicht von Belang sei. Wie-

so dann aber das Verhalten der Beschwerdegegnerin 2 im Rahmen der 

Auslegung der Dienstbarkeit massgebend sein soll, ist schleierhaft. Dass 

sich diese darüber beklagt habe, dass die Gemeinde die bestehende Er-

schliessungsstrasse nicht als öffentliche Quartierstrasse in den Gemein-

debesitz übertragen habe und notfalls beabsichtige, eine eigene Zufahrts-

strasse auf den zu diesem Zweck erworbenen Parzellen 108 und 109 zu 

erstellen, spricht nicht gegen die vorstehend wiedergegebene Auslegung 

der im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit.

e) In Bezug auf den Umfang der Dienstbarkeit hält die Beschwerdeführerin 

sodann fest, dass selbst ein in einem bestimmten Umfang bestehendes 

resp. ersessenes Zufahrtsrecht nicht bedeuten würde, dass dieses Recht 

automatisch auf die zukünftige erweiterte Nutzung der Parzelle 109 aus-

gedehnt würde. Diesem Einwand ist entgegenzuhalten, dass zu Lasten 

der Parzelle 136 wie gesehen ein Fuss- und Fahrwegrecht zu Gunsten 

der Gemeinde eingetragen, mithin die Zufahrt öffentlich ist (vgl. Grund-

buch-Auszug vom 10. Dezember 2014 sowie die Vereinbarung 17. Juni 

1969 in Bg1-act. 2). Vor diesem Hintergrund kann es auf den Mehrver-

kehr, welcher durch das geplante Sanierungs- und Ausbauprojekt entste-

hen wird, nicht ankommen.

Hinsichtlich der Nutzung sei an dieser Stelle festgehalten, dass das streit-

gegenständliche Hotel – unabhängig von der kontextabhängig divergie-

renden Projektbeschreibungen der Parteien, bei denen teilweise lediglich 

von einer Sanierung oder dann wieder von einer Suite die Rede ist – der-

zeit über 80 Betten und drei Restaurants verfügt und im Rahmen des vor-

liegenden Bauprojekts um elf weitere Zimmer im Dachgeschoss des Mit-

teltraktes ergänzt werden soll. Angesichts der einschlägigen bundesge-

- 26 -

richtlichen Rechtsprechung wäre diese Mehrnutzung – selbst wenn die 

Öffentlichkeit nicht zur Zufahrt berechtigt wäre – wohl ohnehin nicht als 

unzulässige Mehrbelastung des Wegrechts zu qualifizieren, welche von 

der bestehenden Dienstbarkeit nicht mehr abgedeckt wäre (vgl. PETITPI-

ERRE, a.a.O., Art. 739 N 7 ff. mit weiteren Hinweisen auf die Rechtspre-

chung).

f) Damit ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin 1 nach Vornahme 

der vorfrageweisen Überprüfung der zivilrechtlichen Berechtigung die hin-

reichende Erschliessung von Parzelle 109 im Ergebnis zu Recht bejaht 

hat.

5. a) Schliesslich zieht die Beschwerdeführerin die Rechtmässigkeit des Ge-

fahrenzonenplans im Bereich der Parzelle 109 in Zweifel. Ausgerechnet 

jener Teil der Parzelle 109, welcher direkt an den X._____er Rhein und 

damit an die Gefahrenquelle angrenze und mit dem Hotel überbaut sei, 

sei lediglich der Gefahrenzone 2 ("Zone mit geringer Gefahr") zugewie-

sen, während die ganze dahinter liegende Bodenfläche wie auch das wei-

tere Umfeld in der Gefahrenzone 1 ("Zone mit hoher Gefahr") liege. Die 

Beschwerdegegnerin 1 habe diese widersprüchliche Situation deshalb un-

ter Beizug der Gefahrenkommission zu klären oder aber die Rechtswid-

rigkeit des Gefahrenzonenplans im Rahmen einer inzidenten Normenkon-

trolle festzustellen.

b) Die Gefahrenzonenplanung im Bereich der Parzelle 109 ist in der Tat be-

merkenswert. Lediglich der nördliche Trakt des Hotels befindet sich in der 

G1, während der restliche Teil des Hotelkomplexes davon enklavenartig 

ausgenommen ist und trotz seiner Nähe zum Rhein in der G2 liegt (vgl. 

Gefahrenzonenplan in Bg1-act. 13). Diese auf den ersten Blick doch et-

was eigenartige Planungssituation ist offenbar der Tatsache geschuldet, 

- 27 -

dass im Rahmen des Schutzbauprojektes ein Entlastungskorridor vorge-

sehen worden ist, welcher westseitig neben dem bei der Einführung der 

Gefahrenzonenplanung im Jahre 2009 schon bestehenden Hotelkomplex 

verläuft (vgl. die Stellungnahme des AWN vom 15. Oktober 2014 S. 1 so-

wie das Protokoll betr. Umsetzung Gefahrenkarte Wasser in den Gefah-

renzonenplan vom 19. November 2009 in Beilage 1 des AWN). Unbestrit-

ten ist jedoch, dass die aktuelle behördenverbindliche Gefahrenzonenpla-

nung auf dem entsprechenden Entscheid der dafür zuständigen Gefah-

renkommission vom 19. November 2009 beruht (vgl. das Protokoll betr. 

Umsetzung Gefahrenkarte Wasser in den Gefahrenzonenplan vom 

19. November 2009 in Beilage 1 des AWN sowie vorstehend Erwägung 

3c/cc). Ebenso ist klar, dass sich die tatsächlichen Gegebenheiten seither 

nicht verändert haben, weshalb es nicht ersichtlich ist und von der Be-

schwerdeführerin auch nicht dargetan wird, inwiefern diese Planungssi-

tuation nun plötzlich derart falsch sein soll, dass deren Verfassungsmäs-

sigkeit einer inzidenten Kontrolle unterzogen werden müsste.

c) Wie die Beschwerdeführerin zu Recht festhält, lassen sich aus dem Vor-

bringen der Beschwerdegegnerin 1, wonach im Rahmen der Überprüfung 

der Gefahrensituation eine Lockerung resp. Abschwächung und keine 

Verschärfung der Gefahrenzone beabsichtigt sei, noch keine Rückschlüs-

se auf die Rechtmässigkeit der aktuellen Gefahrenzonenplanung ziehen. 

Wie bereits im Zusammenhang mit der Planungszone ausgeführt wurde, 

sind die Absichten des Gemeindevorstands für die Beurteilung und Ände-

rung der Gefahrenzonenplanung angesichts der behördenverbindlichen 

Feststellungen der Gefahrenkommission nur sehr bedingt relevant (vgl. 

vorstehend Erwägung 3c/cc). Umso mehr Gewicht erhält demnach aber 

das Argument, dass die Gefahrenkommission ihre Zustimmung zum vor-

liegend zur Diskussion stehenden Bauvorhaben nicht erteilt hätte, wenn 

der Verdacht bestanden hätte, dass die bestehende Gefahrenzonenpla-

- 28 -

nung rechtswidrig sei (vgl. den Bericht der GVG vom 11. Februar 2014 in 

Bg1-act. 6). Hinzu kommt, dass auch die Gefahrenkommission auf ent-

sprechende Nachfrage des Instruktionsrichters ausgeführt hat, dass keine 

Verschärfung resp. nachteilige Abänderung der Gefahrenzonen geplant 

sei. Sie hat explizit festgestellt, dass Verbauungsprojekte resp. Änderun-

gen der Gefahrenzonen, welche eine Verschärfung der Gefährdung in 

anderen Nutzungsgebieten zur Folge hätten, nicht zulässig seien und 

dass das vorliegend zu beurteilende Umbauprojekt nicht Gefahr laufe, 

durch ein späteres Verbauungsprojekt in eine höhere Gefahrenstufe um-

gezont zu werden (vgl. Stellungnahme des AWN vom 15. Oktober 2015 

S. 2). Damit ist festzuhalten, dass eine vorgezogene Überprüfung der Ge-

fahrenzonenplanung nicht angezeigt war.

6. a) Zusammenfassend ergibt sich, dass das Vorgehen der Beschwerdegeg-

nerin 1 in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden ist. Das hinreichend 

klare Projektänderungsgesuch vom 17. Februar 2014 musste – auch 

wenn es nicht explizit als solches kommuniziert worden war – nicht erneut 

publiziert und öffentlich aufgelegt werden. Zudem haben es die Zwecke 

der Planungszone vom 12. Juli 2013 nicht verlangt, das vorliegend zu be-

urteilende Projektänderungsgesuch der Planungszone zu unterstellen und 

mit einer materiellen Beurteilung bis zur Rechtskraft der beabsichtigten 

Teilrevisionen der Ortsplanung zuzuwarten. Ebenso wenig war die Be-

schwerdegegnerin 1 gehalten, vorgängig die bestehende Gefahrenzo-

nenplanung zu überprüfen. Überdies ist die Beschwerdegegnerin 1 nach 

erfolgter vorfrageweisen Überprüfung der zivilrechtlichen Berechtigung an 

der bestehenden Zufahrtsstrasse zu Recht zum Schluss gelangt, dass 

das streitgegenständliche Hotel aufgrund des bestehenden Fuss- und 

Fahrwegrechts zu Gunsten der Öffentlichkeit sowohl aktuell als auch im 

Hinblick auf die umbaubedingte Mehrnutzung hinreichend erschlossen ist. 

Damit sind der angefochtene Einspracheentscheid sowie die Baubewilli-

- 29 -

gung zu Recht ergangen, weshalb diese zu bestätigen und die vorliegen-

de Beschwerde abzuweisen ist.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten von 

Fr. 4'000.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zu Lasten der Beschwerde-

führerin. Eine Parteientschädigung wird nicht gesprochen, da die Be-

schwerdegegnerin 1 lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt 

hat (Art. 78 Abs. 2 VRG) und die Beschwerdegegnerin 2 nicht anwaltlich 

vertreten war.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 664.--

zusammen Fr. 4'664.--

gehen zu Lasten der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 

dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 

Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]