# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 257be5c3-874b-5443-a28a-8e5f56bb8f78
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-06-16
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale della pianificazione 16.06.1998 90.1997.141
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRPI_001_90-1997-141_1998-06-16.html

## Full Text

Incarto n.

  90.97.00141

  90.97.00142

  	
  Lugano

  16 giugno 1998

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  Il Tribunale della
  pianificazione del territorio

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composto dai giudici:

  	
  Efrem Beretta, presidente, 

  Giovanna Roggero-Will, Michele Rusca

   

  

 

	
  Il
  segretario

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

visto
il ricorso del 2 ottobre 1997 di

 

	
   

  	
  __________
  __________ __________, __________
  -__________,  

   

  e
  della 

   

  Comunione
  di Comproprietari per piani part. n. __________ RFD __________

   

  rappr.
  tutti da: avv. __________ __________ __________, __________ __________,  

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la risoluzione 27 agosto 1997 del Consiglio di Stato
  che ha approvato il PR del Comune di __________;

  

 

visto le osservazioni

-         
26 novembre 1997 del
Comune di __________

-         
9 dicembre 1997 della
Divisione della pianificazione territoriale

-         
6 novembre della
__________ __________, __________

 

letti ed esaminati gli atti;

 

r i t e n u t o

 

 

 

 

                                         in fatto

 

                                   a.   Con la surriferita
risoluzione il Consiglio di Stato ha approvato il PR (revisione '96) del Comune
di __________ e respinto i ricorsi della __________ __________ __________ e
della Comunione di Comproprietari per piani part. n. __________RDF __________. 

Questi insorgono ora presso il TPT ripresentando essenzialmente le stesse censure
e domande di prima sede.

                                  b.   In concreto i
ricorrenti contestano:

                                         1.   La
limitazione delle residenze secondarie sancita dall'art. 33                         cifra
16 NAPR;

                                         2.   l'imposizione
di linee di allineamento prescindenti                                                 dall'edificazione
esistente;

                                         3.   l'obbligo
di cedere, gratuitamente, l'area prevista dal PR per                   realizzare
e ampliare i marciapiedi, rispettivamente per                                                    allargare
il campo stradale (art. 33 cifra 13 NAPR):

                                         4.   la
contiguità resa obbligatoria anche lungo il fronte della                                      stradina
congiungente Via __________ __________ con Via __________;

                                         5.   la
contiguità facoltativa parziale ammessa lungo Via __________                                                         __________;

                                         6.   il
mancato assoggettamento a vincolo conservativo                                              dell'__________
__________ e la possibilità di sostituirlo sul mapp. n.                              __________con
una costruzione di 35 mtl di altezza.

 

                                   a.   l comune e il
Consiglio di Stato ribadiscono i motivi a suffragio delle contestate
disposizioni e chiedono il rigetto dei ricorsi. 

                                  b.   La __________
__________A, proprietaria del mapp. n. __________sul quale sorge l'__________
__________, nega la legittimazione dei ricorrenti a chiederne la conservazione
e a contestare l'altezza di mtl. 35 di una possibile costruzione sostitutiva.
Postula la reiezione dell'impugnativa, con protesta di spese e ripetibili.

c o n s i d e r a t o

 

                                         in diritto

 

                                   1.   Competenza

La competenza di questo tribunale è data dall'art. 26 quater lett. D LOG,
introdotto con la Legge concernente l'istituzione del Tribunale della
pianificazione del territorio. E' dinnanzi a questo tribunale che a norma
dell'art. 38 cpv. 1 LALPT vanno interposti i ricorsi contro le decisioni prese
dal Consiglio di Stato in applicazione dell'art. 37 della stessa legge. Tale è
la risoluzione qui impugnata. 

 

                                   2.   Legittimazione ricorsuale

Il Consiglio di Stato, entrando nel merito del ricorso interposto dai qui
insorgenti in prima istanza, ha implicitamente ammesso la loro potestà ricorsuale
in quella sede. Il TPT deve nondimeno verificarne l'effettiva sussistenza.
L'istanza successiva deve infatti accertare, d'ufficio, se la legittimazione ricorsuale,
e con essa gli altri presupposti processuali, erano adempiuti presso l'istanza
precedente (cfr. Kölz, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes,
1993, p. 111).

 

                               2.2.   L’art. 35 LALPT
stabilisce che legittimato a ricorrere contro il contenuto del PR è ogni
cittadino attivo nel Comune (actio popularis) e ogni altra persona o ente che
dimostri un interesse degno di protezione.

Esclusa in concreto l'actio popularis (né la S.A. né la Comunione dei condomini
sono cittadini attivi), occorre esaminare se sono adempiuti i presupposti
dell'interesse degno di protezione. 

A questo fine una costante giurisprudenza esige che il ricorrente si trovi in
un rapporto stretto e speciale con l’oggetto del litigio, sia cioè toccato più
di chiunque altro dalla decisione impugnata. In altri termini, egli deve avere
un interesse personale rilevante, diretto e attuale all’annullamento o modifica
della decisione impugnata. Così, se la sua situazione giuridica o di fatto può
essere influenzata dall’esito della vertenza (DTF 123 II 115 consid. 2a pag.
117, 121 II 176 consid. 2a pag. 177 con riferimenti). 

Non occorre invece che l’interesse fatto valere sia di natura giuridica; basta
un interesse di fatto, anche un interesse economico, e non è più richiesto,
come inizialmente dalla giurisprudenza federale, che tale interesse sia
protetto dalla norma asseritamente violata (DTF 121 II 176 consid. 21 pag. 17).

E' appena il caso di precisare che l'interesse degno di protezione dev'essere
presente in riferimento a tutte le doglianze ricorsuali, censura per censura. 

 

                               2.3.   In concreto non è,
giustamente, contestato che i ricorrenti abbiano un interesse degno di
protezione ad avversare la limitazione delle residenze secondarie, la cessione
obbligatoria e gratuita dell'area occorrente all'allargamento del campo
stradale, l'obbligo di contiguità esteso al fronte della stradina collegante
Via __________ __________ a Via __________, le linee di allineamento imposte
senza tener conto dell'edificazione esistente. A rigori può pure essere
ritenuto meritevole di tutela  l’interesse a contrastare la contiguità
facoltativa parziale lungo Via __________ __________. 

Negato è invece dalla __________ __________, e l'assunto merita conferma,
l’interesse dei ricorrenti a dolersi del mancato assoggettamento a vincolo
conservativo dell’__________ __________ e della possibilità di sostituirlo con
una costruzione di 35,50 mtl di altezza offerta dal PR.

In effetti i ricorrenti non hanno alcun motivo strettamente personale alla
conservazione dell’albergo; il loro interesse alla salvaguardia di questo
preteso  bene culturale potrebbe essere ascritto a qualsiasi cittadino.
Integrando gli estremi dell’actio popularis, il ricorso è su questo punto
improponibile.

A dir vero, chiedendo il mantenimento dell’albergo i ricorrenti mirano a
evitare che sul sedime sorga una costruzione sostitutiva di ben altra mole. A
ciò tende la loro contestazione dell'altezza massima di 35 mtl. Contestazione
che non può tuttavia trovare udienza in questa sede per la chiara carenza di un
interesse degno di protezione. Non si vede infatti quale pregiudizio
l’edificazione della part. n. __________secondo i parametri del nuovo PR possa
arrecare ai ricorrenti. 

Tra la loro proprietà e l'__________o __________ sono intercalati la via
__________ __________, la part. __________e infine la n. __________. 

Tra marciapiede, calibro stradale ecc. la via __________ __________ è larga ca.
20 metri; sul fronte stradale opposto, la part. n. __________, è edificabile
fino a 29.50 metri di altezza e su una profondità di ca. 20 metri. Sul
successivo mapp. n.__________ può essere eretta una costruzione di 35,50 metri
di altezza (non contestata dai ricorrenti). Arriviamo quindi al fondo n.
__________. Quando finalmente dovesse drizzarvisi il paventato edificio, pure
alto metri 35,50 mtl, questo non sarà visibile (o semmai solo in misura
irrilevante) neppure dal piano più alto (nono) del fabbricato costruibile sul
part. n._, specie se si considera che l’intero  comparto è leggermente in
declivio e il mapp. n. __________si trova nella parte inferiore. 

Per questi motivi i ricorrenti non erano legittimati a ricorrere in prima
istanza e conseguentemente non lo sono neppure nella presente; né contro la
mancata conservazione dell’albergo né contro l’altezza di mtl 35,50 del
possibile edificio sostitutivo.

Per le altre censure e domande la loro potestà ricorsuale è invece data nelle
due istanze; presso il TPT ai sensi dell’art. 38 cpv. 4 lett. b, ossia per gli
stessi motivi legittimamente addotti dinnanzi al Consiglio di Stato. 

Presentato nei termini dell'art. 38 cpv. 1 LALPT e quindi tempestivo il ricorso
è ricevibile in ordine. 

                                   3.   Residenze secondarie

 

                               3.1.   Va ricordato in
ingresso che nel disciplinare l'assetto del proprio territorio il comune deve
rispettare i principi fondamentali della pianificazione e in primo luogo il
precetto costituzionale (art. 22quater Cost) postulante una funzionale
utilizzazione del suolo e un razionale abitabilità del territorio. Strumento
deputato a questo fine: i piani di azzonamento (piani regolatori). 

L'art. 1 LALPT dà una veste più precisa al precetto e prescrive a
Confederazione, Cantoni e Comuni di provvedere affinché il suolo sia utilizzato
con misura e l'insediamento ordinato in vista di uno sviluppo armonioso del
paese. A questo fine si terrà conto delle condizioni naturali e dei bisogni
della popolazione e dell'economia. 

Il problema delle residenze secondarie si pone in questo contesto. 

Da un lato bisogna assicurare lo spazio necessario all'insediamento della
popolazione residente nei limiti della prevista e auspicata crescita
demografica. E' questo uno dei compiti primordiali della pianificazione.
Dall'altro occorre creare condizioni favorevoli allo sviluppo delle attività
economiche, in particolare del turismo che nelle residenze secondarie trova una
sostanziale integrazione della sua offerta. Questi sono però solo due degli
aspetti del problema. Il grado di tollerabilità delle residenze secondarie
dipende da un complesso insieme di fattori che variano ed interagiscono
diversamente tra di loro nello spazio e nel tempo.

Non è agevole stabilire, comune per comune, la quota di residenze secondarie
che non è ragionevole superare: la fissazione di una soglia dipende non solo da
apprezzamenti tecnici ma anche in larga misura da scelte politiche che il
comune è abilitato ad adottare nell'ambito della pianificazione del suo
territorio, nel quadro dell'autonomia riconosciutagli in materia pianificatoria
dall'ordinamento giuridico ticinese, oltre che dall'art. 2 cpv. 3 LPT (DTF
31.1.1997 in re Comune di __________ 1P. 496/1996, consid. 2).  

Non va tuttavia dimenticato che l'importanza del problema supera il semplice
ambito comunale assumendo dimensioni chiaramente cantonali. Il cantone ha
affrontato con impegno il delicato tema elaborando un progetto di indirizzo per
le residenze secondarie che integra gli studi di base del PD ed ha quindi
previsto nel Rapporto esplicativo del PD (1989) l'obbligo dei Comuni di
limitare le residenze secondarie con norme dei loro PR conformi a questo piano;
ha infine fissato nel PD 1990 l'obiettivo di  "limitare le residenze
secondarie quando il loro numero e la loro concentrazione creassero tensioni
sul mercato dell'alloggio o impedissero il raggiungimento degli obiettivi del
Piano Regolatore" (Obiettivo A. 10.g). 

Il piano degli indirizzi suddivide il territorio cantonale in quattro regioni
funzionali che fanno capo ai poli di __________, __________, __________ e
__________ -__________. I comuni vi sono suddivisi in quattro categorie: comuni
del centro dell'agglomerato, della corona dell'agglomerato, del retroterra e
della valli montane.

Per ognuna delle categorie è fissata una diversa soglia di allarme, tenuto
conto delle  diverse ripercussioni negative che un eccesso di residenze
secondarie può avere in ognuna di esse. Così per i comuni del centro della
Regione di __________, cui appartiene il Comune di __________, è stata
stabilita una soglia d'allarme del 10% di residenze secondarie (per __________,
invece, del 20%).

Questa soglia non ha carattere imperativo; segnala che la densità delle
residenze secondarie ha raggiunto un valore oltre il quale l'equilibrio tra le
diverse funzioni abitative è posto seriamente in pericolo. 

L'autonomia del comune si esplica entro questi limiti. 

Se il comune inserisce nel PR disposizioni limitanti le residenze secondarie
quando la loro percentuale già supera la soglia di allarme, altro non fa che
mettere la propria politica insediativa in consonanza con gli obiettivi del PD.

E' il caso di Paradiso, dove le residenze secondarie hanno raggiunto la
percentuale del 17,6% (v. Documenti statistici n. 35 Edizioni e abitazioni
1990, Ufficio cantonale di statistica) superando quindi nettamente la soglia
d'allarme del 10%.

Va tuttavia considerato che l'art. 33 cifra 16 NAPR non si prefigge di
ricondurre la percentuale al disotto di questa soglia e nemmeno di contenerne
il superamento entro i livelli attuali, ma consente di raggiungere una
percentuale del 30%, ossia di triplicare la quota delle residenze secondarie
rispetto alla soglia di allarme e di pressoché raddoppiarla per rapporto alla
situazione attuale.

In simili circostanze non occorrono grandi studi per riconoscere l'interesse
pubblico a regolamentare, almeno in questi ridotti termini, il fenomeno delle
residenze secondarie. Tale interesse supera con ogni evidenza quello dei
proprietari di adibirvi una parte ancora maggiore dei loro immobili o
addirittura di interamente destinarli a scopo. 

Non è pensabile che il PR consenta di costruire ben 9 piani sul part. n.
__________dei ricorrenti e su grande parte del "Centro Comune", senza
contare poi gli 11 piani edificabili sulle part. 16 e 20 (in tot. 295.000 mq
SUL, corrispondenti a 4.800 unità insediative, in questo solo comparto!) e non
debba poi preoccuparsi che tale enorme potenziale edificatorio venga
adeguatamente riservato alla funzione abitativa primaria e non bruciato in
misura irragionevole da una residenza saltuaria, incompatibile con un uso parsimonioso
del suolo, con l’auspicata vitalizzazione del Centro, e con la proclamata
difesa dell’identità comunale. 

Non solo l'interesse pubblico è predominante ma è pure rispettato il principio
della proporzionalità. 

 

                               3.2.   Vanamente i ricorrenti
adducono l'inutilità di ridurre le residenze secondarie a motivo che
l'evoluzione del fenomeno è già fortemente rallentata dai provvedimenti
cantonali di contenimento delle disdette-vendita e dalle nuove norme del CO a
tutela dei locatari. Vero è piuttosto che più queste misure ridurranno la
pressione delle residenze secondarie sul mercato dell'alloggio e più
difficilmente la loro domanda supererà il 30%. 

 

                               3.3.   Il rilievo, poi, che
nella regione funzionale di __________ la soglia di allarme è del 20% contro il
10% di __________ e che a __________ si raggiunga addirittura il 30% non è di
alcun giovamento ai ricorrenti. Le situazioni, diverse, vanno trattate
diversamente e d'altronde la soglia di allarme del 10% non ha impedito al
comune di __________ di fissare il tetto massimo al 30%.

 

                               3.4.   Quanto
all'autorizzazione globale di vendita a persone residenti all'estero fatta
valere dai ricorrenti non ha rilevanza in questo contesto. Nella misura in cui
supera la quota di residenze secondarie ammessa dal PR, non potrà essere
utilizzata. La pianificazione del territorio non è condizionata da simili
provvedimenti ma fissa il quadro entro il quale essi possano esplicare effetto.

 

                               3.5.   Un'ultima obiezione va
qui esaminata: i ricorrenti sostengono che nel dichiarare applicabile alle
costruzioni preesistenti la restrizione delle residenze secondarie, la norma
violerebbe il principio della retroattività. Questo il tenore del disposto:
"nelle nuove edificazioni e nei cambiamenti di destinazione d'uso
per edifici esistenti la percentuale delle SUL destinabili per
residenze secondarie non può superare il 30%." Ciò significa che la
restrizione vale sia per edifici nuovi sia per edifici vecchi ma solo se di
questi ultimi si intenda cambiare la destinazione. 

Se dunque all'entrata in vigore della norma l'edificio vecchio superava la
quota del 30% può continuare ad essere usato quale residenza secondaria nei
limiti precedenti. E' la garanzia delle situazioni acquisite (Besitzstandsgarantie).

Se poi la percentuale di residenze secondarie è meno del 30% è lecito cambiare
la destinazione fino a raggiungere questo limite. Non è invece ammissibile che
un vecchio stabile, solo perché preesistente alla norma, possa essere
trasformato senza restrizioni in residenze secondarie. La garanzia delle
situazioni acquisite (Besitzstandsgarantie) copre solo l'uso fatto fin lì
dell'immobile, non esclude l'applicazione della nuova normativa se l'uso viene
cambiato (da primario a secondario) superando il tetto massimo stabilito dalla
legge. La norma non consente altra interpretazione e regge alle censure ricorsuali,
che vanno respinte.  

                                   4.   Linee di allineamento
prescindenti dalla situazione preesistente 

I ricorrenti contestano l'allineamento previsto osservando che il PR non
deve solo tener conto degli "obiettivi prefigurati" ma anche della
situazione esistente. Non può "ignorare in particolare le preesistenze
più recenti. Laddove non si è tenuto conto o non si vuole tenere conto della
realtà edilizia di una strada o di un isolato, l'urbanistica è destinata a
tradursi in un sogno irrealizzabile, o peggio, in un caos preprogrammato
…"  

Analoga critica, ricordiamo, era stata espressa dal Dipartimento del Territorio
nell'Esame preliminare: "… il Dipartimento si interroga circa
l'effettiva valenza che tale strumento potrà avere su quei mappali che
recentemente sono stati oggetto di edificazioni (vedi ad esempio il mapp. n.
__________ e relativo edificio sede della __________ __________ appena
concluso) che non si inseriscono nei concetti urbanistici e pianificatori
(leggasi allineamenti, volumetrie e altezze) enunciati dal nuovo PP."
Tant'è che secondo il Dipartimento "al fine di ottenere uno strumento pianificatorio
di soddisfazione generale, occorre che gli studi intrapresi dal Municipio siano
maggiormente comprensivi di simili realtà edilizie che, evidentemente, devono
diventare parte integrante del PP. Così come attualmente proposti, infatti,
questi elementi, in quanto difformi, non concorrono sicuramente al
consolidamento della visione pianificatoria desiderata, bensì rimandano
l'immagine finale del quartiere ad un futuro troppo lontano diventandone,
quindi, componenti discriminanti" (doc. cit. pag. 13). 

Lo stesso rapporto di pianificazione rileva che "… il Comune di
Paradiso non possiede nessuna vecchia struttura urbanistica nel senso di un
cosiddetto Centro Storico. La maggior parte delle costruzioni più vecchie
risale agli anni '50 - '60. Tra il 1970 - 1990 è avvenuta un'eccezionale
attività edilizia soprattutto nel settore immobiliare-turistico, quale
appendice dello sviluppo periferico della più importante Città di Lugano…".

Malgrado queste precise puntualizzazioni il PP Centro Comune ha mantenuto
inalterata la sua impostazione avveniristica, con la benedizione del Consiglio
di Stato. 

E' un progetto di nuova città ideale, squadrata nelle sue grandi masse
geometriche perfettamente ordinate, calato dall'alto sulle cancellate vestigia
(rimozione freudiana) di una realtà fin che si vuole sciatta e disordinata,
priva di un disegno urbano degno di questo nome, ma fisicamente presente e
reale e, soprattutto, recente, fresca di cemento. E' rimasto l'ordito delle
strade, ma se ne è rimescolato l'ordine gerarchico rivedendone, e non poteva
essere diversamente, l'assetto (calibro, marciapiedi, alberatura) dove la nuova
fisionomia della città lo richiedeva. In questo quadro si situa l'allineamento
contestato dai ricorrenti sulla via __________ __________, divenuta la via di
penetrazione del centro. 

Questo allineamento ha un senso solo se ne ha uno l'intero piano, se la sua
concezione globale supera indenne la critica che lo vuole proiettato in un
futuro così incerto e lontano da perdere ogni ragionevole concretezza.
Dall'utopia del presente all'utopia del futuro. 

Ora, può colpire un certo ottimismo velleitario del piano, così come una certa
inclinazione, poco o tanto innocente, all'iperbole. Non è ovvio che una piccola
borgata affacciata sullo specchio di un ameno lago prealpino debba segnalare la
sua presenza con un fronte di 9 piani e, a marcare lo stacco dalla sorella
maggiore, aggiungervi l'impennata di una barra ad angolo di 11 piani, quando
"l'area insediativa del golfo di __________ " è, per dirla con le
parole della CBN, "caratterizzata da un'edificazione con un'altezza
massima di 7 piani nella sua parte pianeggiante ed in prossimità del lago
…". Proprio "al fine di raggiungere uno strumento pianificatorio
adeguato che giustamente consideri il Comune di __________ parte integrante del
territorio del golfo di __________ " il Dipartimento aveva "invita(to)
il Municipio a voler riconsiderare la proposta pianificatoria qui in esame
prevedendo un inserimento più armonico del proprio territorio edificabile nella
realtà urbanistica circostante raggiungibile attraverso un allineamento dei
propri parametri edificatori alla realtà dei Comuni limitrofi." 

Malgrado le considerazioni critiche sopra ricordate, largamente disattese dal
Comune, il Consiglio di Stato ha approvato il piano. 

A proposito delle linee di allineamento ha dichiarato che la loro posizione
"è da considerare come il frutto di una ricerca di assetto urbanistico
complessivo intesa ad individuare una situazione uniforme ed oggettivamente
sostenibile tenendo contro degli obiettivi prefigurati e di quella che è la
situazione esistente (sic). Secondo tali principi sono quindi state
definite le linee di allineamento che concorrono a strutturare urbanisticamente
i nuovi comparti da A e G." 

La conclusione del Consiglio di Stato è che: "Se nell'individuazione
della posizione della linea di allineamento si dovessero unicamente tenere in
considerazione le preesistenze, peraltro discordanti tra di loro, il risultato
urbanistico sarebbe annullato e così verrebbe a cadere anche il presupposto che
regge il progetto stesso. Nel caso che ci occupa diversi sono gli elementi
che hanno determinato la posizione della linea di allineamento, per esempio gli
sviluppi delle percorrenze pedonali, le alberature ed i campi stradali. In
questo senso, lungo Via __________ __________ è stato predisposto un assetto
uniforme che giustifica la misura oggetto del contenzioso (sottolineatura
ns.)." 

Tutto ben considerato e malgrado tutte le perplessità d'ordine generale sopra
adombrate questo tribunale, chiamato a esaminare la conformità col diritto dei
controversi punti del PR e non la loro opportunità, non ravvisa motivi
determinanti per rendere un giudizio più severo di quello dell'autorità
superiore di vigilanza sulla pianificazione del territorio.

Il Comune ha optato per il superamento radicale del disordine urbanistico
attuale. Ciò comporta necessariamente lo stravolgimento di alcune realtà
edilizie presenti. Alcune offriranno una resistenza al mutamento che ne
procrastinerà l'attuazione. Ci sarà inevitabilmente un periodo di promiscuità
tra vecchio e nuovo assetto. Tuttavia, ammesso il principio di un nuovo ordine,
non si può rinunciare a realizzarlo solo perché i tempi potranno essere lunghi.

Non senza considerare, nella presente fattispecie, che il PP offre ai
proprietari uno sfruttamento talmente più intensivo dei loro fondi che l'ipotesi
di un loro interesse a partecipare tosto o tardi alla realizzazione del piano
non appare inverosimile.

La fattispecie è diversa da quelle giudicate dal TF in materia di assetto
urbanistico aventi per oggetto la via __________ a __________ e il comparto
__________ a __________, dove le nuove disposizioni ponevano serie restrizioni
della proprietà non accompagnate dai grandi vantaggi offerti invece dal
presente PP (DTF 3.7.1995, DTF 2.4.1996)

E, differenza essenziale, non si trattava come è qui il caso del problema
fondamentale di definire le basi strutturali e funzionali dell'impianto viario,
commisurandolo alle esigenze della nuova città. 

Non si vede, in concreto, come il comune possa risolvere tale problema senza
ricorrere ai contestati provvedimenti e con minori sacrifici per la proprietà
dei ricorrenti. 

Per concludere, il presupposto dell'interesse pubblico prevalente su quello
privato e della proporzionalità sono ammessi e giustificano le restrizioni
della proprietà poste in essere dal contestato allineamento (art. 22ter Cost). 

Le censure dei ricorrenti non meritano accoglimento e vanno respinte con le
relative domande.

                                   5.   Obbligo di cessione
gratuita dell'area occorrente all'allargamento del campo stradale, alla
creazione dei marciapiedi, ecc. secondo l'art. 33 cifra 13 NAPR

                               5.1.   I ricorrenti
contestano recisamente sia l'obbligo di cedere l'area in questione sia la sua
gratuità. Fanno valere che l'imposizione di una nuova limitazione della
proprietà allo scopo di allargare l'esistente marciapiede e il sedime stradale
è lesivo della proprietà privata ed incompatibile con la parità di trattamento.

Quanto alla gratuità, ricordano il sacrificio già sopportato in precedenza in
relazione all'allargamento di via __________ e di via __________ __________.
"Tali rinunce hanno già sicuramente più che compensato 'l'alto grado di
sfruttamento  concesso' dal Comune", ai fini dell'applicazione
dell'art. 33 cpv. 13 NAPR che prevede appunto tale compensazione.

Avvertono che il provvedimento priva la part. n. __________di diversi
indispensabili posteggi senza corresponsione del benché minimo indennizzo. Il
tutto in assenza di un interesse pubblico preminente.

Secondo il Consiglio di Stato "la delimitazione dell'area pedonale
lungo Via __________ __________ è da collegare alla funzione particolare
rivestita da tale asse nel concetto urbanistico che caratterizza la zona del
centro del Comune. In effetti Via __________ __________ assurge a nuovo asse di
entrata-uscita del Comune acquisendo quindi una particolare valenza sia dal
punto di vista funzionale sia dal punto di vista urbanistico e spaziale. In
ragione di ciò quindi, oltre agli spazi riservati per futuri ampliamenti della
carreggiata, sono state predisposte le premesse per l'arredo (alberature a
filare) e le percorrenze pedonali che nella giusta misura e dimensione
potessero ricoprire il ruolo assegnatogli (sic)".

La proposta del PR è stata tutelata dall'autorità governativa "in
quanto, nel contesto del piano particolareggiato, l'accresciuta valenza
delle percorrenze pedonali rispetto a quelle veicolari, convoglia in sé un
aspetto qualitativo di sicuro interesse pubblico. La dimensione di tali
percorrenze quindi non deriva esclusivamente da un bisogno di tipo
quantitativo, ma tiene conto anche di un disegno urbanistico e funzionale
attribuito al territorio considerato."

Considerazioni, queste, che trovano piena adesione in questa sede. 

L'idea che i clienti possano posteggiare la loro vettura davanti ai negozi,
lungo la strada è manifestamente incompatibile con la funzione che il nuovo PR
intende assegnare alla Via __________ __________. E' indispensabile creare dei
larghi marciapiedi e conferire urbanità alla via con una piantumazione a
filare. Non c'è quindi più spazio per il posteggio delle macchine.

 

                               5.2.   Altro é il discorso
della gratuità

 

                             5.2.1   L'art. 33 cpv. 13 NAPR
prescrive che i proprietari abbiano a cedere gratuitamente l'area necessaria
per le opere sopra menzionate, "in relazione all'alto grado di
sfruttamento concesso per i loro fondi".

I ricorrenti sembrano ritenere che il sacrificio previsto dal disposto possa di
per sé rientrare nell'ipotesi di compensazione tra benefici e svantaggi
derivanti dalla pianificazione, prevista dall'art. 5 LPT. Reputano tuttavia,
come abbiamo sopra riferito, che questa compensazione sia già stata effettuata
con precedenti cessioni di terreno, per altri allargamenti stradali.   

Il Consiglio di Stato sorvola sul tema. Il Dipartimento per contro aveva reso
attento il comune sull'obbligo di rispettare il principio della parità di
trattamento, rilevando in proposito come 'l'alto grado di sfruttamento' sia
"un parametro generalizzato e non proporzionato ai singoli casi."

L'osservazione è pertinente. Molti sono infatti i proprietari posti a beneficio
dell'elevato potenziale edificatorio previsto dal PP, ma solo certuni sono
chiamati al sacrifico imposto dall'art. 33 cpv. 13 NAPR. 

L'art. 5 LPT non fornisce la soluzione al quesito.

 

                            5.2.2.   Il Dipartimento
affronta il problema anche da altra angolazione. Rilevato che gli atti pianificatori
fanno generico riferimento alla LE, attira l'attenzione del Comune sul tenore
dell'art. 38 cpv. 2. Secondo il disposto le superfici non edificabili destinate
a scopi pubblici e come tali vincolate in una pianificazione cantonale o
comunale possono essere considerate - totalmente o in parte - nel computo della
superficie edificabile. Tre le condizioni legali, di cui giova qui ricordare le
ultime due: la quantità minima edificatoria realizzabile sul fondo è
incrementata nella misura massima del 15%; la superficie vincolata che si
conteggia come edificabile dev'essere ceduta gratuitamente all'ente pubblico.

Preso atto che l'art. 33 cpv. 13 NAPR non fa alcuna menzione alla condizione
della misura massima del 15% il Dipartimento invita il Comune "a voler
attentamente verificare la validità legale dei propri presupposti
pianificatori, in modo da non trovarsi confrontato a spese di acquisizione
estremamente onerose e non considerate."

Non solo, osserviamo, vi sono seri dubbi sulla costituzionalità dell'art. 38
cpv. 2 LE, come giustamente rileva Scolari nel suo Commentario, ma neppure se
ne rintracciano gli estremi applicativi nell'ipotesi dell'art. 33 cpv. 13 NAPR.

Mentre l'art. 33 cpv. 13 NAPR prescrive che l'area dev'essere ceduta
gratuitamente, l'art. 38 cpv. 2 LE stabilisce le condizioni alle quali l'area
così ceduta può essere computata come edificabile. Sono due fattispecie
diverse. Dall'art. 38 cpv. 2 LE non può essere dedotto alcun obbligo né alla
cessione né alla sua gratuità. L'art. 38 LE non fornisce di conseguenza nessuna
risposta al nostro quesito.

In definitiva, nessuna base legale consente al comune di statuire nel suo PR
che l'area privata necessaria all'allargamento della strada, alla creazione dei
marciapiedi ecc. possa essere appropriata a titolo gratuito.

Non la LE e neppure l'art. 5 LPT.

Nella misura in cui contesta l'obbligo della gratuità statuita in astratto nel
PR il ricorso merita quindi accoglimento.

Se poi in ultima analisi l'allargamento potrà invadere il terreno dei
ricorrenti senza corrispondenza di un'indennità è questione da lasciare al
diritto espropriativo. 

                                   6.   contiguità obbligatoria 

i ricorrenti contestano l'obbligo di contiguità esteso al fronte della
stradina collegante Via __________ __________ a Via __________. Sostengono che
"senza avere una funzione comprensibile, tale propaggini riduce
considerevolmente la zona non edificabile all'interno delle fasce di
contiguità." 

Il Consiglio di Stato osserva in linea generale che "il concetto della
contiguità risulta essere uno degli elementi principali che contraddistingue
l'assetto urbanistico del PP del centro del Comune." Rileva in
particolare che il Comune "ha inteso predisporre un affaccio emergente
e qualitativo anche lungo il fronte della stradina che collega Via __________
__________ con Via __________."

Richiamate mutatis mutandis le considerazioni d'ordine generale espresse al
punto 4., il tribunale non ravvisa motivi per ritenere privo di giustificazione
il contestato provvedimento, che rientra senza eccessive forzature nel quadro
della progettata riqualificazione urbanistica del comparto.

Certo, come spesso avviene con la pianificazione, non è questa l'unica
soluzione possibile; è concepibile ad es. che si accorci il tratto soggetto
alla contiguità, che se ne deferisca la delimitazione ad un piano di quartiere
e così via; ciò non toglie che la soluzione all'esame risponde ad una chiara
logica urbanistica, volta a evitare che l'affaccio sulla principale Via
__________ __________ si riduca ad una quinta senza seguito, lasciando dietro
di sé un vicolo spaiato, avulso dalla matrice urbanistica modellante l'intero
comparto. 

I ricorrenti chiedono che sul tema si esprima una perizia urbanistica. La
domanda è respinta.  

Va considerato che per il largo margine di apprezzamento caratterizzante la
pianificazione del territorio non basta avere il parere di uno specialista,
bisogna poi trarne le conseguenze e decidere se le soluzioni proposte in
alternativa meritano di essere adottate al posto di quella in discussione. Ora
questa operazione è di competenza dell'ente pianificatore e non del tribunale,
chiamato a esaminare il diritto e non l'opportunità. 

Di norma se il tribunale nutre dubbi sulla validità del provvedimento pianificatorio
sottoposto al suo giudizio e non può scioglierli alla luce delle tavole
processuali rinvia gli atti al comune perché assuma gli accertamenti necessari,
sentito se del caso un esperto e decida se mantenere o sostituire la soluzione
primitiva. 

Il giudice ordinerà una perizia solo se i dati che questa può fornirgli gli
consentono di risolvere definitivamente la vertenza. 

Se però il provvedimento impugnato appare oggettivamente sostenibile il
tribunale non può esigerne la modifica neppure se sono prospettabili soluzioni
migliori. In quel caso non v'è spazio né per un rinvio né per l'assunzione di
una perizia. 

Così è in concreto, non potendosi affermare, come abbiamo sopra esposto, che la
censurata contiguità non sia sorretta da valide ragioni. 

 

Non è peraltro chiaro, notiamo di transenna, l'interesse dei ricorrenti a
contrastare la soluzione in esame che tocca non la part. n. __________di loro
proprietà ma le particelle n. __________e __________. ? (__________- ricorso)

Nessun cenno in proposito. Se il motivo sta in ciò che senza obbligo di
contiguità l'edificazione di queste particelle potrebbero avvenire spaziando
gli edifici tra di loro e riducendo quindi l'impatto davanti alla part.
__________, non possiamo non rilevare come questo risultato sia ipotetico: la
contiguità è comunque ammessa (anche se non è obbligatoria) e difficilmente i
proprietari vi rinunceranno. 

                                   7.   contiguità facoltativa
parziale lungo Via __________ __________ 

I ricorrenti fanno presente che uno degli elementi urbanisticamente
qualificanti del PP è la contiguità. Perché tale scelta non resti a livello di
'progettualità virtuale', ma intenda tradursi, "seppur in tempi non
certo brevi (le edificazioni in ordine sparso lungo Via __________ e Via
__________ __________ sono in gran parte recenti!), in edificazioni
effettive, la contiguità deve essere obbligata e tolta quindi al
beneplacito dei singoli proprietari." La contiguità deve essere
imposta anche lungo il breve tratto tra le part. __________e __________ RFD dimodoché
sul fronte ovest di Via __________ __________ non ci siano interruzioni.

A parte il fatto che i ricorrenti non specificano quale pregiudizio possa loro
arrecare la contestata facoltà, il che rende perlomeno dubbia la loro potestà ricorsuale,
la loro tesi non può trovare udienza.

A mente del Consiglio di Stato "nella fattispecie lo sviluppo della
contiguità obbligatoria può essere considerata una delle possibili soluzioni di
assetto urbanistico complessivo del comparto, nel quale si giustifica anche la
possibilità di prevedere fronti dove tale contiguità non sia obbligatoria ed
imprescindibile per l'ottenimento di un risultato qualitativo d'assieme."

Il concetto era stato in particolare enunciato dal Consiglio di Stato a
proposito dell'edificabilità su 11 piani, con obbligo di contiguità, delle
part. __________e __________, esprimendo grandi riserve sulla rigidità della
soluzione, la quale soprattutto lungo il fronte lago potrebbe "penalizzare
dei progetti architettonici altrettanto validi." Pertanto il Consiglio
di Stato aveva proposto al comune una deroga che consentisse di non precludere
a priori l'allestimento di progetti alternativi "in grado di adempiere
al meglio gli obiettivi urbanistici e funzionali prefigurati." La
flessibilità raccomandata dal Consiglio di Stato per le part. __________e
__________è sicuramente proponibile anche per Via __________ __________e, per
il tratto previsto dal PR. Non è necessario e fors'anche neppure auspicabile
creare un fronte unito (almeno per l'85%) alto 29,5 mtl e lungo ca. 100. E'
comunque senz'altro opportuno lasciare maggior spazio alla creatività e
inventiva dei progettisti. 

L'art. 15 NAPR richiede per ogni nuova edificazione una particolare qualità
nell'espressione architettonica. Se questa norma sarà applicata con
responsabile serietà (ad es. nominando una commissione al di sopra delle parti:
il Consiglio di Stato aveva suggerito un piano di quartiere) vi sono buone
prospettive perché della maggiore libertà concessa dal PP si faccia buon uso.
Altrimenti è una catastrofe annunciata. 

Per i pregressi motivi, nella misura in cui è proponibile la censura è
respinta.

Vale pure qui per la perizia quanto esposto al punto precedente. 

 

 

 

 

Per questi motivi,

 

dichiara e pronuncia

 

                                   1.   Nella misura in cui sono
ricevibili, i ricorsi sono parzialmente accolti e precisamente laddove contesta
l'obbligo della gratuità sancito dall'art. 33 cpv. 13 NAPR, dal quale disposto
l'obbligo in questione va conseguentemente espunto.

 

                                   2.   La __________ __________ e
la Comunione dei comproprietari per piani Part. no. __________RFD __________
verseranno fr. 1'000.-- cadauno di tasse di giudizio.

 

                                   3.   Intimazione:                   -
Avv. __________ __________ __________, __________ 

                                        - Municipio di __________

                                                                                -
__________ __________, __________ 

                                        - Consiglio di Stato, __________ 

                                        - Sezione pianificazione urbanistica,                      ___________

 

Tribunale della pianificazione del territorio

Il presidente                                                           Il
segretario