# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 934ed83d-1287-5bfa-b047-3a312a62bbbd
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-14
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 14.09.2020 LB190052
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_LB190052_2020-09-14.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: LB190052-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 

lic. iur. P. Diggelmann und Oberrichterin lic. iur. Bantli Keller sowie 

Gerichtsschreiber lic. iur. R. Pfeiffer 

Urteil vom 14. September 2020 

 

in Sachen 

 

1. A._____, Dr. sc. nat.,  
2. B._____, lic. phil. II,  
3. C._____,   
4. D._____,  
Kläger und Berufungskläger 

 

1, 2, 3, 4 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____ 

 

gegen 

 

Stockwerkeigentümergemeinschaft E._____,  
Beklagte und Berufungsbeklagte 

 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____ 

 

sowie 

 

1. F._____,  
2. G._____,  
Nebenintervenienten 

 

- 2 - 

1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Z._____ 

 

betreffend Beschlussfassung vom 9. Februar 2015 
 
Berufung gegen ein Urteil der I. Abteilung des Bezirksgerichtes Horgen vom 
30. August 2019; Proz. CG150019 
 

- 3 - 

Rechtsbegehren: 

1. Beschluss Nr. 3 der Versammlung vom 9. Februar 2015 ("Definitive Festle-
gung des Standortes der Fluchtwegbrücke") sei aufzuheben. 

 
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zulas-

ten der Beklagten. 
 

Urteil des Bezirksgerichtes: 

1. Die Klage wird abgewiesen. 
 

2. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'750.– festgesetzt. 
  

3. Die Gerichtskosten werden den Klägern unter solidarischer Haftung aufer-
legt und mit dem von ihnen geleisteten Vorschuss verrechnet.  
 

4. Die Kläger werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beklagten ei-
ne Parteientschädigung von Fr. 12'900.– (inkl. MWST) zu bezahlen. 
  

5. Den Nebenintervenienten wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 
 

6./7. (Mitteilungen, Rechtsmittelbelehrung) 
 
 

Berufungsanträge: 

der Kläger (act. 74): 
 
1. Das angefochtene Urteil sei aufzuheben und die Klage im Sinne der klägeri-

schen Rechtsbegehren gutzuheissen. Der Beschluss Nr. 3 der Versamm-
lung vom 9. Februar 2015 ("definitiver Brückenstandort") sei aufzuheben. 

 
2. Eventuell sei das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur erneu-

ten Entscheidfindung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 
 
3. Die Gerichtskosten, auch jene des erstinstanzlichen Verfahrens, seien der 

Beklagten und Berufungsbeklagten aufzuerlegen. 
 
 Den Klägern und Berufungsklägern sei sowohl für das vorliegende Beru-

fungsverfahren wie auch für das vorangehende erstinstanzliche Verfahren 
eine angemessene Umtriebsentschädigung (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu-
lasten der Beklagten und Berufungsbeklagten zuzusprechen. 

 

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Erwägungen: 
 

 1.1 Das "E'._____" genannte Gebäude ist ein grosses Mehrfamilienhaus in 

der Gemeinde H._____, am östlichen Abhang des I._____-tals auf der Höhe der 

J._____. Seine Längsachse ist etwa Nord-Süd ausgerichtet (vgl. Plan act. 87). In 

den Bau ist in der ganzen Länge ein mehrere Meter breiter und zwei Stockwerke 

tiefer Einschnitt eingelassen, welcher nur durch die Trennwände der einzelnen 

Wohnungen unterbrochen wird (Plan act. 85a, Fotos act. 86/18, /23, /23a, /24, 

/25). Dieser Einschnitt spendet den obersten beiden Stockwerken Tageslicht; die 

Parteien und das Bezirksgericht bezeichnen das in den einzelnen Wohnungen als 

"Atrium". Anders als bei dessen Vorbild, der römischen Villa, ist die Öffnung aber 

nicht ein "impluvium"1, sondern schützen nach oben gewölbte Kunststoff-Elemen-

te, von den Beteiligten "Oblichter" genannt, vor Regen und wohl auch vor dem 

Entweichen von allzu viel Wärme (Fotos act. 86/18). Das Haus wird im Übrigen 

von grob bekiesten Flachdächern abgeschlossen, welche auf der West- und auf 

der Ostseite über die ganze Länge des beschriebenen Einschnittes anschliessen. 

Die Flachdächer sind mit Ausnahme eines kleinen Bereiches nicht absturzgesi-

chert (Fotos act. 86/7, /11, /21, Plan act. 85b). 

 Eine weitere Besonderheit des Gebäudes sind markante, an die Schornstei-

ne eines Ozeandampfers gemahnende runde Aufbauten, in welchen Elemente 

der Haustechnik untergebracht sind (act. 86/11, /15, /18, /21, /22). Die Parteien 

nennen die Aufbauten "Technik-Zylinder". Diese müssen für Wartungsarbeiten zu-

gänglich sein. Das östliche Flachdach und damit auch die in dessen Bereich be-

findlichen Technik-Zylinder sind allerdings nicht direkt zugänglich. Eine Treppe 

führt zum westlichen Teil des Daches (Situierung gemäss Prot. II S. 5/6 in Verbin-

dung mit dem Plan act. 85a; Fotos von dieser Treppe aus in die angrenzenden 

Wohnungen act. 85/23 und /23a, wieder in Verbindung mit dem Plan act. 85a). 

 Die Parteien sind sich einig, dass (auch) die Technikzylinder auf dem östli-

chen Teil des Daches zugänglich sein müssen; wie das gehen soll, ist streitig. 

                                            
1 "wo es hineinregnet", nach lat. pluvia = Regen 

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 1.2 Die Klage ging beim Bezirksgericht am 12. Mai 2015 ein. Das Bezirks-

gericht liess die Parteien plädieren und ordnete die Abnahme von Beweismitteln 

an, unter anderem einen Augenschein (Prot. I S. 9), der dann aber nicht stattge-

funden zu haben scheint; jedenfalls findet sich weder im Aktenverzeichnis noch 

im Protokoll ein Hinweis darauf. Das Bezirksgericht schreibt ferner (ohne nähere 

Spezifizierung nach Aktenstücken oder Protokollseiten), es ziehe frühere Akten 

bei, in welchen Unterlagen eines Augenscheins enthalten seien, doch lassen sich 

solche Unterlagen im dem Obergericht übermittelten 6,2 kg schweren und 11 cm 

dicken Dossier jedenfalls bei summarischer Suche nicht finden.  

 Am 30. August 2019 wies das Bezirksgericht die Klage ab. Das Urteil ging 

den Klägern am 18. September 2019 zu (act. 67/1). 

 2. Am 7. Oktober 2019 erklärten die Kläger fristgerecht Berufung, mit ei-

nem Antrag und einer Begründung (Art. 311 ZPO).  

 Den ihnen für das Berufungsverfahren aufgelegten Kostenvorschuss zahlten 

die Kläger fristgerecht. 

Am 6. Januar 2020 wurde den Parteien (als Folge des Wechsels im Vorsitz 

der II. Zivilkammer) ein Wechsel des Referenten mitgeteilt und ein Augenschein 

angeordnet (Prot. II S. 3). Der Augenschein fand am 6. Februar 2020 statt (Prot. II 

S. 5, Pläne und Fotos act. 85 - 87).  

In der Folge erbaten sich die Parteien Frist zum Diskutieren einer gütlichen 

Lösung aller unter ihnen streitigen Fragen, was allerdings nicht zum Ziel führte. 

Am 1. Juli 2020 wurde den Parteien angezeigt, dass die Sache in Bearbeitung 

gehe (act. 98). Wegen einer langwierigen Erkrankung des Referenten verzögerte 

sich das über Gebühr (act. 99). Heute kann der Entscheid gefällt werden (Art. 312 

ZPO). 

 3.1 Eine Eigenheit des Falles ist der Umstand, dass das angefochtene Ur-

teil zunächst unverständlich war. Es wurde von einer "Brücke" gesprochen, von 

"Technikzylindern", "Oblichtern" und einem "Atrium", ohne dass diese Begriffe im 

Urteil irgendwie erläutert wurden. Wesentlich war offenkundig der Unterschied in 

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einen westlichen und einen östlichen Dach-Teil, aber ein Plan mit Nordrichtung 

wurde nicht genannt, geschweige denn wurde die Beschreibung oder eine Unter-

scheidung dieser beiden Dachteile gegeben. Ein Privatgutachten der Kläger mit 

Fotos gab Hinweise darauf, weshalb sich die Kläger von der Brücke gestört fühlen 

könnten, allerdings hatte jener Fachmann den neuen Begriff "Wintergarten" einge-

führt, und es blieb unklar, was das sein sollte (act. 27, besonders S. 11). Offen-

kundig war dem Gericht und auch den Parteien selbstverständlich, worum es 

ging, und glaubte sich das Bezirksgericht darum die Mühe sparen zu können, die 

tatsächlichen Grundlagen darzustellen. 

 Die Gerichte haben ihre Urteile zu begründen (Art. 238 lit. g ZPO). Natürlich 

ist das vor allem im Interesse der Parteien, welche als Teil des Anspruchs auf 

rechtliches Gehör (Art. 53 ZPO) den zu ihren Gunsten oder Lasten gefällten 

Spruch verstehen können müssen. Wenn sie ein Rechtsmittel ergreifen wollen, 

müssen sie das Urteil und insbesondere seine Erwägungen kritisieren (Art. 311 

und 321 ZPO; OGer ZH LB110049 vom 5. März 2012, E. 1.1 f. mit Verweisen so-

wie BGE 138 III 374). Damit die Rechtsmittelinstanz diese Rügen prüfen kann, 

muss allerdings auch sie das angefochtene Urteil verstehen. Anders kann sie ihre 

Aufgabe nicht erfüllen. Das Bundesrecht kennt dazu eine ausdrückliche Vor-

schrift: die kantonalen Urteile müssen unter anderem "die massgeblichen Gründe 

tatsächlicher und rechtlicher Art" enthalten, und genügt ein Urteil dieser Anforde-

rung nicht, kann das Bundesgericht es zur Verbesserung zurückweisen oder auf-

heben (Art. 112 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 BGG). Das dürfte von der Sache her auch 

im kantonalen Rechtsmittelverfahren gelten - da sonst wie gesehen die Rechts-

mittelinstanz ihre Aufgabe gar nicht erfüllen kann. Auf jeden Fall muss eine 

Rückweisung oder Aufhebung im Sinne von Art. 112 BGG aber die Ausnahme 

bleiben und soll nur in zwingenden Fällen angeordnet werden.  

 In diesem Fall war die Hoffnung erlaubt, ein Augenschein werde ausrei-

chend Klarheit schaffen. Mit Zustimmung und in Anwesenheit aller Beteiligten 

wurde dieser Augenschein vom Referenten und dem Gerichtsschreiber durchge-

führt und im Einzelnen dokumentiert (Prot. II S. 5 ff.; act. 85 - 87). Sein Ergebnis 

holte das nach, was das Bezirksgericht hätte tun sollen: Klarheit darüber zu schaf-

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fen, was streitig ist - vom Tatsächlichen her, und zum Verständnis des für sich al-

lein unverständlichen Rechtsbegehrens; der angefochtene "Beschluss Nr. 3" legt 

offenkundig fest, die Brücke solle an ihrem jetzigen Standort platziert oder belas-

sen werden.  

 Die Vertreter der Parteien konnten bei jeder einzelnen Feststellung, die laut 

diktiert wurde, und bei jeder Fotografie, welche ihnen mit Standort und Blickrich-

tung angekündigt und dann sofort (auf dem kleinen Bildschirm des Fotoappara-

tes) gezeigt wurde, Bedenken anmelden. Das taten sie nicht. Die im Protokoll ent-

haltenen Feststellungen, die Fotografien und die Pläne können daher den folgen-

den Erwägungen zugrunde gelegt werden. Es ist wo nötig im Einzelnen darauf zu-

rück zu kommen. 

 Vorweg ist noch ergänzend zu der in der Einleitung gegebenen Darstellung 

festzustellen, dass die streitige Brücke die beiden Teile des Daches in deren 

nördlichstem Teil und im Bereich der Wohnung der Kläger A._____B._____ ver-

bindet, und zwar so, dass durch das Oblicht ein direkter Blick in das Atrium der 

Kläger möglich ist (Plan act. 85b, Fotos act. 86/10 in Verbindung mit dem Plan 

act. 85b, und die Gegenaufnahme act. 86/24 in Verbindung mit dem Plan act. 85a 

- hier ist die Brücke in der hellen Sonne und gegen den Himmel und nur undeut-

lich erkennbar). 

 3.2 Das angefochtene Urteil (act. 75) prüft, ob das Erstellen der Brücke ei-

ne im Sinne des Miteigentumsrechts notwendige, nützliche oder luxuriöse bauli-

che Massnahme darstelle. Es geht davon aus, die Brücke sei notwendig gewe-

sen, und das werde nicht dadurch ausgeschlossen, dass es mehrere Möglichkei-

ten gegeben hätte, das östliche Dach für Wartungsarbeiten an den Technikzylin-

dern zu erschliessen. Allerdings dürfe unter mehreren möglichen nicht ohne aus-

reichenden Grund und offenkundig rechtsmissbräuchlich eine gewählt werden, 

welche einem Miteigentümer schade. Dass es sich so verhalte, verneint das Be-

zirksgericht. Ergänzend erwägt es, auch wenn die Brücke nur nützlich im Sinne 

des Rechts des Miteigentums wäre, müssten die Kläger sie dulden, denn die Ve-

to-Bestimmung von Art. 647d Abs. 2 ZGB greife hier nicht. Das Bezirksgericht hält 

fest, für eine notwendige oder nützliche bauliche Massnahme sei das erforderli-

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che Quorum erreicht gewesen. Der Vollständigkeit halber schliesst das Bezirksge-

richt noch aus, dass die Brücke als luxuriöse Massnahme gelten könnte. 

 3.3 Die Kläger fechten das Urteil des Bezirksgerichtes an, kurz zusammen-

gefasst wegen Verletzung der Art. 647d Abs. 1 und 2 ZGB, Art. 647e ZGB und 

Art. 2 Abs. 2 ZGB. Sie anerkennen vorweg, dass die Ostseite des Daches er-

schlossen werden muss, damit jene Technikzylinder gewartet werden können. Sie 

bestehen aber darauf, dass es dafür nicht der aktuell bestehenden Brücke bedür-

fe. Nicht richtig sei, dass diese nur von Handwerkern benutzt werde, da die Eigen-

tümer ihre Technik zum Teil selber warteten. Im Vordergrund steht für sie die Er-

schliessung des Daches durch eine Verlängerung/Erweiterung der im Süden be-

findlichen Rampe durch eine Art Steg oder Brücke (zu jener Situation vgl. die Fo-

tos act. 86/1 und /2 und den Plan act. 85a), oder aber auch eine Aussentreppe an 

der Ostfassade, wozu eine "Machbarkeitsexpertise" zu erstellen sei (zur Ostfassa-

de die Fotos act. 86/1 und 86/26). Das Argument des Bezirksgerichts, über einen 

solchen alternativen Zugang könnten Unbefugte auf das Dach steigen, sei ver-

fehlt, denn mit einer schlichten Türe wäre das zu verhindern, und auch dazu sei 

ein Gutachten verlangt und zu Unrecht nicht eingeholt worden. Die Wohnung der 

Kläger A._____B._____ werde durch die bestehende Brücke um Fr. 100'000.-- 

entwertet. Dabei gehe es nicht so sehr um die tatsächliche Nutzung der Brücke 

als um das Bewusstsein, dass jederzeit jemand von oben herab blicken könne. 

Nicht zufällig habe auch bei den Diskussionen über den Brückenstandort niemand 

"diese haben wollen". Zunächst sei die Brücke ja, wenn auch nur provisorisch, 

ganz im Süden angebracht worden. 

 Zur rechtlichen Einordnung der Brücke in das System der baulichen Mass-

nahmen beim Miteigentum (Art. 647c, d und e ZGB) kritisieren die Kläger vorweg, 

dass das angefochtene Urteil von einer notwendigen Massnahme ausgeht. Not-

wendig sei wohl die Erschliessung, nicht aber die Brücke, und schon gar nicht der 

konkrete Standort. Im Grunde gehe es um eine luxuriöse Massnahme, welche nur 

mit Einstimmigkeit der Miteigentümer gültig beschlossen werden könnte. Aber 

auch wenn man die Brücke als nützlich qualifiziere, hätten die Kläger 

A._____B._____ gestützt auf Art. 647d Abs. 2 ZGB ein Vetorecht, da ihre Woh-

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nung im Sinne der Bestimmung beeinträchtigt werde. Auch zum Letzteren sei das 

offerierte Gutachten zu Unrecht nicht eingeholt worden. 

 3.4.1  Die Kläger qualifizieren den Beschluss, die Brücke (definitiv) ne-

ben dem Oblicht der Wohnung der Kläger zu platzieren, als Anordnung einer luxu-

riösen Massnahme im Sinne von Art. 647e ZGB - wofür die erforderliche Einstim-

migkeit nicht erreicht gewesen wäre. Die Brücke sei ganz im Süden bereits mon-

tiert gewesen und dann in einer "Nacht-und-Nebel-Aktion" an den jetzigen Stand-

ort versetzt worden, ohne dass es dafür eine ernsthafte Notwendigkeit gegeben 

habe. Dass die Beklagte den ersten Standort als provisorisch bezeichne, ändere 

daran nichts. Wenn eine notwendige oder nützliche Massnahme bereits getroffen 

worden sei (hier: das Montieren der Brücke ganz im Süden), könne die Gemein-

schaft nicht mehr frei sein, das zu ändern, resp. wenn sie das wolle, sei der ent-

sprechende Umbau eben luxuriös im Sinne des Gesetzes. 

 Diesem aus der Sicht der Kläger gewiss verständlichen Standpunkt kann 

nicht gefolgt werden. Wenn die Erschliessung der Ostseite des Daches mittels ei-

ner Brücke erfolgen sollte (was nachstehend kritisch zu prüfen sein wird), gab es 

offensichtlich eine Vielzahl möglicher Standorte (vgl. die Fotos act. 86/10, /15 und 

/18). Die Kläger führen aus, dass "niemand die Brücke haben wollte" und dass al-

so eine Art "St. Florians-Situation" bestand. Sie bestreiten aber nicht die Darstel-

lung der Beklagten, dass der erste Standort nur provisorisch gewählt war. Das 

legt auch der angefochtene Beschluss nahe - er wird zwar weder im angefochte-

nen Urteil noch in den Rechtsschriften wiedergegeben, aber die Kläger bezeich-

nen seinen Inhalt ausdrücklich als "definitiven Brückenstandort". Wenn die Ver-

sammlung der Miteigentümer erst mit diesem Beschluss über den definitiven 

Standort entschied, kann man nicht sagen, es sei eine bauliche Massnahme ohne 

Not oder sogar ohne Grund durch eine andere ersetzt worden. Wiederum hier un-

terstellt, dass die Brücke an sich erforderlich oder mindestens nützlich war, ist der 

Beschluss mit dem Erfordernis des Quorums nicht zu Fall zu bringen. 

 3.4.2  Das Bezirksgericht qualifiziert das Anbringen der Brücke als not-

wendige Massnahme im Sinne von Art. 647c ZGB. Die Erschliessung des östli-

chen Teils des Daches sei nötig, und damit verhalte es sich wie beim Anbringen 

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eines Geländers, ohne welches eine Treppe nicht gefahrlos zu begehen wäre. Die 

Kläger kritisieren das zu Recht. 

 Der Gesetzestext allein führt nicht schon zum Ergebnis. Was "für die Erhal-

tung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache nötig" ist, lässt sich allge-

mein kaum sagen. Jedenfalls können auch relativ teure und umfangreiche Arbei-

ten in diesem Sinn nötig sein. Es wird gesagt, es sei auf die konkreten Umstände 

des Einzelfalles abzustellen, und es seien objektive Massstäbe anzulegen. Aller-

dings bleibt das einigermassen unscharf (BGE 130 III 441 E. 3.3 unter Verweis 

auf BK Meier-Hayoz, Art. 647c N. 22). Das Beispiel des Bezirksgerichts mit dem 

defekten Treppengeländer (Urteil S. 25) ist für sich zwar durchaus überzeugend, 

passt aber nicht recht auf den vorliegenden Fall. Hier ist wohl die Erschliessung 

des Ost-Daches, nicht aber die Brücke über dem Oblicht der Kläger 

A._____B._____ notwendig, weil für die Erschliessung des Daches auch andere 

Optionen zur Verfügung stehen, wie ein Treppenturm an der Ostfassade oder ei-

ne Brücke/ein Steg in der Verlängerung der nordseitigen Rampe. Die Gemein-

schaft hat zur Erfüllung des verbindlichen Ziels, der Erschliessung des Ost-

Daches, einen verhältnismässig grossen Handlungsspielraum. Die Brücke über 

dem Oblicht der Kläger A._____B._____ ist eine von verschiedenen Möglichkei-

ten, das Ost-Dach zu erschliessen und in diesem Sinne nicht notwendig. Es ver-

hält sich ähnlich wie bei der Unterscheidung zwischen gebundenen und unge-

bundenen Ausgaben im öffentlichen Recht, wo darauf abgestellt wird, ob zur Er-

füllung eines verbindlichen Zwecks eine "verhältnismässig grosse Handlungsfrei-

heit hinsichtlich des Standorts und der Grösse des Vorhabens" besteht oder nicht 

(BGer 1C_17/2017 vom 23. August 2017).  

 Ob der Entscheid der Miteigentümerversammlung, über dem Oblicht der 

Kläger A._____B._____ eine Brücke zu platzieren, Bestand hat, entscheidet sich 

also nach den Kriterien der nützlichen Bauten im Sinne von Art. 647d ZGB. 

 3.4.3  Die Kläger halten dafür, die Beklagte hätte die bestmögliche Vari-

ante suchen müssen in Bezug auf die Frage der Beeinträchtigung einzelner Ei-

gentümer und sonstiger Vor- und Nachteile (act. 74 S. 8); die Beklagte sei "be-

weisbelastet" für die "fehlende Gleichwertigkeit" anderer Erschliessungsmassnah-

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men mit der beschlossenen (act. 74 S. 22). Dem ist so nicht zu folgen: ob eine 

bauliche Massnahme "nützlich" sei im Sinne des Gesetzes, bestimmt sich auch 

danach, was für andere Möglichkeiten zur Verfügung stehen, um das angestrebte 

Ziel zu erreichen. Dabei steht der Gemeinschaft aber ein Ermessens-Spielraum 

zu, in welchen die Gerichte grundsätzlich nicht einzugreifen haben. Die Kritik der 

Kläger, die Beklagte habe nicht bewiesen, dass die möglichen Alternativen zu ei-

ner Brücke in einer umfassenden Abwägung von Kosten, Aufwand und Beein-

trächtigung von einzelnen Eigentümern nicht gleichwertig gewesen wären, ist da-

her unberechtigt. Die Frage ist vielmehr, ob die Alternativen nicht derart viel ge-

eigneter wären, dass eine Brücke nicht mehr als "nützlich" erschiene. Den betrof-

fenen Eigentümern steht im anderen Fall immer noch die Berufung auf Art. 647d 

Abs. 2 ZGB zu, welcher sie vor einem übermässigen Eingriff in ihre Rechte 

schützt. Überdies hätten sie auch im Vorfeld oder anlässlich der Versammlung 

der Miteigentümer, welche darüber beschliessen sollte, Alternativen in die Dis-

kussion einbringen können. 

 Demnach sind nun die von den Klägern genannten Alternativen der Er-

schliessung des östlichen Daches zu erörtern, das sind ein Zugang über die am 

nördlichen Ende des Gebäudes bereits bestehende Rampe und eine Erschlies-

sung über die östliche Fassade. 

 Die Kläger nennen eine "anderweitige Aussentreppe", und dabei gehen sie 

von einer Aussentreppe an der Ostfassade aus (act. 74 S. 21, unter Verweis auf 

Replik act. 11). Sie monieren, das Bezirksgericht habe keine "Machbarkeitsexper-

tise" zu dieser Variante eingeholt. Es war allerdings die Aufgabe der Kläger, die 

tatsächlichen Behauptungen aufzustellen (Art. 55 Abs. 1 ZPO), und hier hatten sie 

also zu spezifizieren, wie eine solche Aussentreppe zu gestalten wäre. Sie hätten 

allenfalls ein Gutachten offerieren können dafür, dass ihr Konzept technisch 

machbar sei, aber nicht die nötigen Spezifikationen auf das Gutachten verschie-

ben. Eine Aussentreppe an der Ostseite wäre architektonisch/ästhetisch proble-

matisch und zudem nicht einfach zu realisieren, das ist auch für das Gericht ohne 

Weiteres erkennbar. Die Ostfassade ist einigermassen eigenwillig, dadurch aber 

auch markant und charakteristisch gestaltet. Eine Treppe oder wohl eher ein 

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Treppenturm würde dieses Bild völlig verändern. Die Fassade ist zudem nicht 

senkrecht, sondern weicht aus dem Lot zurück (Ansicht von der Strasse 

act. 86/26, Pläne act. 85a und 85b, Kennzeichnung der oberen Gebäudekante mit 

"12"). Die Treppe oder der Treppenturm müsste entweder mit versetzten Teilen 

gestaltet werden, was das Erscheinungsbild der Fassade gegenüber dem fliehen-

den Element zusätzlich störte, oder aber der Fassade folgend müsste Tritt für Tritt 

versetzt angeordnet werden, was konstruktiv anspruchsvoll wäre und optisch auf-

fallen würde. 

 Die Kläger verweisen weiter darauf, es sei früher einmal die Erschliessung 

des östlichen Dach-Teils über die Rampe an der Nordseite vorgesehen gewesen 

(act. 74 S. 5 und S. 20, mit Verweis auf Replik act. 26 S. 10 f.). Was früher einmal 

erwogen wurde, ist heute nicht mehr relevant, ausser dass es ein Indiz dafür sein 

kann, die Lösung komme grundsätzlich in Frage. Auch hier oblag es allerdings 

den Klägern, konkret aufzuzeigen, wie sich der Zugang über die Rampe darstelle, 

und sie konnten weder diese Darstellung noch die Kosten der Variante auf das 

Beweisverfahren, insbesondere eine Expertise verschieben. Die Rampe ist auf 

den Fotos act. 86/1, 86/2 und 86/13 abgebildet und im Plan act. 85a eingezeich-

net. Sie führt mit einer Türe in das Gebäude hinein und ist auf den letzten Metern 

seitlich und nach oben gegen die Witterung geschützt. Beim Evaluieren eines Zu-

gangs zum östlichen Dach-Teil liegt eine Lösung unter Einbezug der Rampe ge-

wiss zunächst nahe. Allerdings liegt die Rampe nicht auf dem Grundstück der 

Stockwerk-Eigentümergemeinschaft (dazu der Plan act. 87). Ob die offenkundig 

bestehende Dienstbarkeit nur die konkret bestehende Rampe erlaubt oder aber 

auch weitere bauliche Massnahmen, ist nicht bekannt und wurde von den Klägern 

nicht näher ausgeführt. Eine Leiter oder eine Treppe auf die östliche Dach-Hälfte 

müsste den bestehenden Zugang ins Gebäude respektieren. Nach dem Plan 

act. 85a und der Foto act. 86/2 ist das nicht ganz einfach zu realisieren, und die 

Kläger geben dazu keine Einzelheiten. Sie glauben zwar, man müsse nur vom 

Dach der Rampe auf das Dach des Hauses einen Steg bauen (act. 74 S. 20). Of-

fen ist aber, ob das Rampendach überhaupt begehbar ist (auf der Foto act. 86/13 

sieht es nicht so aus), und - vor allem - wie man auf das Dach der Rampe ge-

langt. Es kommt hinzu, dass diese Variante zum unbefugten Besteigen des Da-

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ches, wenn nicht aus wirklich böser Absicht so doch aus Mutwillen, geradezu ein-

lädt. Die Kläger führten aus, dass das "mit einfachen baulichen Massnahmen" zu 

verhindern sei, und dass Unbefugte auch in das Treppenhaus eindringen könn-

ten, durch welches man auf die westliche Dach-Hälfte gelangt (Replik act. 26 

S. 11, zum genannten Treppenhaus der Plan act. 85a). Das ist nicht überzeu-

gend. Durch eine in der Regel verschlossene Haustüre in ein Gebäude einzudrin-

gen und drinnen noch durch eine weitere Türe (Prot. II S. 5, Ziff. 3 und 4), verlangt 

wesentlich mehr kriminelle Energie, als über eine aussen am Gebäude angebaute 

Leiter oder Treppe hinaufzusteigen. Vorrichtungen, um das Letztere zu verhin-

dern, spezifizierten die Kläger in erster Instanz nicht (und in der Berufung sind sie 

damit ausgeschlossen: Art. 317 ZPO). Die geschlossene Zaun-Türe zur Rampe, 

ersichtlich auf Fotos act. 86/2 und 86/13, war jedenfalls am Augenschein des 

Obergerichts für den Referenten und die Parteivertreter leicht zu überklettern, und 

die entsprechende Erwägung des Bezirksgerichtes zu diesem Punkt scheint nicht 

"hanebüchen", wie sie die Kläger in der Berufung qualifizieren (act. 74 S. 23), 

denn mit welchen Mitteln das unbefugte Benutzen der zu erstellenden Vorrichtung 

zum Betreten des Daches zu verhindern wäre, führten sie in erster Instanz nicht 

aus - auch das konnten sie nicht dem Ergebnis einer Expertise vorbehalten und 

können sie in der Berufung nicht nachholen. 

 Beide von den Klägern ins Feld geführten alternativen Möglichkeiten zum 

Erschliessen der östlichen Dach-Hälfte sind also eher problematisch und nicht 

ganz einfach zu realisieren. Sie haben auch den für sich allein vielleicht nicht allzu 

schwer wiegenden Nachteil, dass ganz auf das Niveau der Strasse hinabsteigen 

und auf einem anderen Weg wieder hinaufsteigen müsste, wer auf beiden Teilen 

des Daches zu tun hat. Auch das finden die Kläger in der Berufung ein völlig ver-

fehltes Argument (act. 74 S. 24), da die Technikzylinder von den Eigentümern sel-

ber gewartet würden (und, so ist wohl zu ergänzen, zu jeder Wohnung nur ein 

Technikzylinder gehöre). Ob das immer so ist, oder ob die Eigentümer nicht doch 

mit zunehmendem Alter diese Aufgabe delegieren, und das zweckmässigerweise 

mehrere zusammen, sodass dann ein Techniker sehr wohl die Dachhälfte wech-

seln müsste, steht mindestens im Raum; zudem dürften auf dem Dach auch ab 

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und zu Wartungs- oder Renovationsarbeiten nötig sein, was in der Regel beide 

Dachhälften betreffen wird.  

 Die Lösung mit einer Brücke von der einen zur anderen Dachhälfte ist ge-

genüber den von den Klägern genannten Varianten einfach und sicherheitstech-

nisch unbedenklich. Auch ohne Expertise kann vermutet werden, dass sie kosten-

günstiger ist (wie gesehen musste die Gemeinschaft nicht in allen Details Verglei-

che unter den Varianten anstellen, und die Kläger stellten im Prozess keine Be-

hauptung zu den Kosten der Varianten auf). Sie war übrigens offenbar schon frü-

her erwogen worden: auf dem mit der Klage eingereichten Plan act. 4/9, der noch 

eine andere als die heutige Gestaltung der Dächer vorsah, ist eine solche Brücke 

in der Mitte des Gebäudes eingezeichnet.  

 Durfte die Versammlung der Miteigentümer eine Brücke über den Einschnitt 

im Gebäude grundsätzlich als nützliche Massnahme beschliessen, stellte sich die 

Frage nach der Platzierung. Offenbar war die heute bestehende Brücke zunächst 

provisorisch, das heisst ohne verbindlichen Beschluss der Miteigentümer, ganz im 

Süden platziert worden (Ziffer "17" im Plan act. 85b, vgl. auch Foto act. 86/18). Es 

scheint, dass vor dem definitiven und heute angefochtenen Beschluss weder die 

von den Miteigentümern bestellte Verwaltung noch einzelne Miteigentümer das 

Gespräch mit den Klägern A._____B._____ suchten, neben deren Oblicht die 

Brücke nun steht (Plan 85a, Fotos 86/8 und 86/10). Das wäre wünschbar gewe-

sen - darauf ist zurückzukommen. Allerdings musste die Brücke an irgend einem 

Ort platziert werden. Denkbar wäre gewesen, den Standort (ganz im Süden wie 

provisorisch, ganz im Norden wie heute, in der Mitte wie nach dem Plan act. 4/9 

oder an einem anderen Ort) per Los zu bestimmen. Die Versammlung tat das 

nicht und sie war dazu auch nicht verpflichtet. Ein denkbares Kriterium (weder von 

den Parteien noch vom Bezirksgericht angeführt, aber als notorisch auch von Am-

tes wegen zu erwägen) war, dass die Sonne nie im Norden steht: dass also die 

Brücke keinem Atrium Schatten wirft (oder doch nur im Hochsommer frühmorgens 

oder spätabends), wenn sie ganz im Norden gebaut wird. Aber auch ohne das 

konnte die Versammlung frei einen Standort wählen. - Eine andere Frage ist, ob 

dieser Standort den Klägern A._____B._____ (oder allenfalls anderen Miteigen-

- 15 - 

tümern) einen Schaden zufügte, unter Berufung auf welchen sie sich dem Vorha-

ben widersetzen könnten - dazu sogleich: 

 3.4.4  (Bauliche) Änderungen, die einem Miteigentümer den Gebrauch 

oder die Benutzung der Sache zum bisherigen Zweck erheblich und dauernd er-

schweren oder unwirtschaftlich machen, können nicht ohne seine Zustimmung 

durchgeführt werden (Art. 647d Abs. 2 ZGB). Die Kläger verweisen auf einen kan-

tonalen Entscheid, nach welchem der dauerhafte Entzug von Licht oder Aussicht 

unter die Bestimmung fällt (act. 74 S. 11 oben). Dem kann beigepflichtet werden, 

doch sind die tatsächlichen Voraussetzungen im Fall der Kläger A._____B._____ 

nicht gegeben (dazu die vorstehend genannten Fotografien und Überlegungen).  

 In dem von den Klägern zitierten Entscheid der I. Zivilkammer hat das Ober-

gericht gefunden, es gehe darum, ob die einzelnen Miteigentümer im Vergleich zu 

den anderen Gemeinschaftern unverhältnismässig belastet würden. Die erhebli-

che und dauernde Erschwerung müsse aber objektiv sein und von einem Durch-

schnittsmenschen als solche empfunden werden, ansonsten alle Tore geöffnet 

würden, um mit fadenscheinigen Begründungen einer Wertsteigerung entgegen-

zuwirken (OGerZH NP130008 vom 22. Mai 2014, E.4.3 S. 13).  

 Das Bundesgericht hat sich mit den Auswirkungen der Brücke auf die Woh-

nung schon einmal beschäftigt und den Standpunkt verworfen, diese Auswirkun-

gen seien übermässig (BGer 5A_126/2015 E. 4). Die Kläger machen aber mit 

Recht geltend, dass jene Erwägungen in einem Massnahmeverfahren mit be-

schränkter Kognition ergingen und daher für die heutige Beurteilung nicht im Sin-

ne von Art. 59 Abs. 2 lit. d ZPO verbindlich sind. 

 Das Bezirksgericht erwägt, selbst wenn der Standpunkt der Kläger richtig 

wäre, machte der behauptete Wertverlust von Fr. 100'000.-- für die Wohnung 

A._____B._____ nur rund 4% des Verkehrswertes aus und wäre daher nicht er-

heblich im Sinne des Gesetzes. Die Kläger kritisieren das wohl zu Recht, denn 

auch wenn der behauptete Wertverlust prozentual nicht besonders hoch ist, sind 

es doch Fr. 100'000.--. Die Kritik der Kläger und auch ihr Einwand, ohne Expertise 

- 16 - 

lasse sich der Wertverlust nicht abschätzen, sind aber aus anderen Gründen un-

berechtigt. 

 Die Kläger stellen keine Behauptungen dazu auf, wie häufig die Brücke tat-

sächlich benutzt wurde und wird. Sie betonen, es gehe nicht darum, sondern um 

das unangenehme Gefühl der Bewohner der Wohnung, dass jederzeit jemand 

von oben in ihr Atrium blicken könnte (zur Situation hier act. 86/24 und der Plan 

act. 85a). Das leuchtet ein. Immerhin ist doch davon auszugehen, dass die Brü-

cke nicht häufig benutzt wird. Das Dach ist denn auch nicht für den Aufenthalt von 

Menschen, geschweige denn etwa zum Spielen von Kindern eingerichtet. Wie er-

wähnt ist es recht grob bekiest, und vor allem gibt es ausser bei den kleinen mit 

Platten belegten Bereichen auf der Westseite des Daches seitlich keine Absturz-

Sicherung (Fotos act. 86/7 und /11); wohl darum ist der Zugang zum Dach auch 

seitlich mit einem Zaun gesichert (Foto act. 86/21).  

 Die Oblichter sind wie eingangs erwähnt aus einem dicken Kunststoff herge-

stellt und damit nicht völlig transparent. Gleichwohl ist davon auszugehen, dass 

durch sie von oben ein guter Einblick in die Atrien möglich ist - bei den Fotos des 

obergerichtlichen Augenscheins ist zu berücksichtigen, dass es Winter war und 

die Oblichter mit einer dicken Schicht Reif bedeckt waren (Foto act. 86/18). Dieser 

Einblick wird besonders gut, wenn es in der Wohnung heller ist als auf dem Dach, 

und das ist nicht nur nachts so, sondern auch in der dunklen Jahreszeit am Mor-

gen oder gegen Abend.  

 Wie erwähnt, ist die Belastung einer Einheit im Vergleich zu den anderen 

Einheiten zu beurteilen. Hier fällt zunächst in Betracht, dass die steile Treppe zum 

westlichen Dach-Teil gegen die daneben/darunter liegenden Atrien vollflächig und 

transparent verglast ist (Fotos act. 86/23 und 23a; ergänzend der Plan act. 85a): 

in diese Wohnungen hat freien und völlig ungehinderten Einblick, wer aufs Dach 

gelangt - und zwar, wer das westliche oder das östliche Dach betreten will, woge-

gen nur über die Brücke geht, wer auf das östliche Dach geht.  

 Die Kläger räumen ein, dass "Personen an die Oblichter herantreten kön-

nen" (act. 74 S. 4). Sie verweisen zwar in diesem Zusammenhang darauf, ur-

- 17 - 

sprünglich seien Trittplatten geplant gewesen, welche in ausreichender Distanz 

von den Oblichtern entfernt über das Dach geführt hätten (Plan act. 4/9). Wie in 

anderem Zusammenhang erwogen, kommt es nicht darauf an, was einmal ge-

plant war, sondern wie sich die Situation heute präsentiert - und das ist besonders 

so, wenn wie hier zu beurteilen ist, in welchem Mass die Wohnung der Kläger 

A._____B._____ im Vergleich mit den anderen Wohnungen durch die Brücke be-

troffen ist. Wegen der wie gesehen fehlenden Absturz-Sicherung bewegt man 

sich auf dem Dach, das nicht besonders breit ist (Fotos act. 86/11 und /21), eher 

gegen die Mitte zu als gegen den Rand. So oder so kann, wer sich auf dem Dach 

befindet (sei es dass er an einem Technikzylinder Arbeiten ausführt, oder aus an-

deren Gründen), ohne absichtlich besonders nahe heranzutreten, in die Atrien 

hinunter blicken. Für die Bewohner der Wohnungen gilt dabei, worauf die Kläger 

richtig hinweisen: es kommt für ein unangenehmes Gefühl der Bewohnerinnen 

und Bewohner weniger darauf an, ob sie jemand absichtlich beobachtet, sondern 

dass das jederzeit möglich wäre. Das gilt nun aber für alle Wohnungen, und dass 

die streitige Brücke seitlich über der Wohnung der Kläger angebracht ist, stellt 

keine erhebliche und wesentliche Mehrbelastung gegenüber den anderen Woh-

nungen dar. Dass sich besonders empfindliche Personen durch das von den Klä-

gern geschilderte Gefühl ernsthaft gestört fühlen mögen, dass ihr Genuss der 

Wohnung beeinträchtigt sein mag, dass vielleicht sogar jemand darum von der 

Miete oder dem Kauf einer Wohnung absieht, betrifft alle Wohnungen in ver-

gleichbarem Mass (gleichermassen). 

 Nur der Vollständigkeit halber sei angefügt, dass der Einblick durch einen 

horizontal anzubringenden Sichtschutz sehr wohl und entgegen der Meinung der 

Kläger auch ohne übermässige Beeinträchtigung zu verhindern wäre. Bei vertika-

len Fenstern werden regelmässig Tüll- und Nachtvorhänge angebracht: die Tüll-

vorhänge, um den Einblick tagsüber zu verhindern, ohne dass es im Raum dunkel 

wird, die lichtundurchlässigen Nachtvorhänge für die Zeit, in welcher es drinnen 

heller ist als draussen. 

 Aus diesen Gründen können sich die Kläger nicht mit Erfolg auf das Veto-

recht von Art. 647d Abs. 2 ZGB berufen. 

- 18 - 

 3.4.5  Nach den vorstehenden Erwägungen scheitert auch die Berufung 

der Kläger auf Art. 2 Abs. 2 ZGB: wenn mangels realistischer Alternativen eine 

Brücke zu erstellen war und diese die Wohnung der Kläger A._____B._____ im 

Vergleich zu den anderen Wohnungen nicht übermässig belastet, ist die getroffe-

ne Massnahme nicht offensichtlich rechtsmissbräuchlich. 

 Damit ist die Berufung abzuweisen und das angefochtene Urteil in der Sa-

che zu bestätigen. 

 4. Es bleiben die Kosten zu regeln. Nach der allgemeinen Regel von 

Art. 106 Abs. 1 ZPO gehen sie zulasten der Kläger. Vom Kriterium des Obsiegens 

und Unterliegens kann abgewichen werden, insbesondere wenn sich die unterlie-

gende Partei in guten Treuen zur Prozessführung veranlasst sah (Art. 107 Abs. 1 

lit. b ZPO). Das Verhältnis der Miteigentümer des "E'._____" ist nicht gut, und es 

ist bekannt, dass neben den beiden an der Kammer hängigen Verfahren vier wei-

tere am Bezirksgericht Horgen hängig sind (alle sechs Verfahren sollten durch 

den angestrebten Vergleich auf einmal erledigt werden). Das schloss nicht aus 

oder machte es sogar besonders wünschbar, dass die Gemeinschaft beim Plat-

zieren der Brücke besonders sorgfältig vorging. Offenbar wurde mit den Klägern 

A._____B._____ nicht das Gespräch gesucht. Die Brücke war sodann zu Beginn 

wenn auch nur provisorisch und ohne definitiven Beschluss der Gemeinschaft 

ganz im Süden, im Bereich der Wohnung der Nebenintervenienten, platziert. Dass 

sie dann definitiv an den heutigen Standort versetzt wurde, konnten die Kläger 

durchaus als unfreundlichen Akt der anderen Eigentümer verstehen, der an 

Rechtsmissbrauch denken liess. Auch wenn sich ihre Einwendungen vorstehend 

als nicht stichhaltig erwiesen, ging es um nicht ganz eindeutige Rechtsfragen und 

Ermessens-Entscheidungen, die nur schwer zu antizipieren sind. Das gehört al-

lerdings zum Prozessrisiko und ändert nach der ständigen Praxis des Oberge-

richts an der Kostenverlegung nach Obsiegen und Unterliegen nichts. Auch die 

Regelung der Kosten im angefochtenen Urteil ist demnach zu bestätigen, und für 

das Berufungsverfahren werden die Kläger kostenpflichtig. Immerhin verfassten 

die Beklagten und die Nebenintervenienten keine Rechtsschrift; für die Teilnahme 

am Augenschein ist ihnen eine reduzierte Parteientschädigung zuzusprechen, der 

- 19 - 

Beklagten und den Nebenintervenienten zusammen, je Fr. 1'000.-- zuzüglich 

Mehrwertsteuer. 

 Der durchgeführte Augenschein verursachte keinen besonders hohen Auf-

wand. Die Entscheidgebühr für das Verfahren des Obergerichts ist entsprechend 

dem Streitwert auf Fr. 8'750.-- festzusetzen. 

 

Es wird erkannt: 

1. Die Berufung wird abgewiesen. Das angefochtene Urteil wird bestätigt. 

2. Die Entscheidgebühr für das Verfahren des Obergerichts wird festgesetzt 

auf Fr. 8'750.--. 

3. Die Kosten für das Verfahren des Obergerichts werden den Klägern aufer-

legt. 

4. Die Kosten werden aus dem von den Klägern geleisteten Vorschuss be-

zogen. 

5. Die Kläger werden verpflichtet, der Beklagten und den Nebenintervenienten 

zusammen je eine Prozessentschädigung von Fr. 1'000.-- zuzüglich 7,7 % 

Mehrwertsteuer zu bezahlen.  

6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagte und die Nebeninter-

venienten unter Beilage von Doppeln der Berufungsschrift (act. 74), sowie 

an das Bezirksgericht Horgen, je gegen Empfangsschein. 

Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück. 

7. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen  von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

- 20 - 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 100'000.--. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 

 
 

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 

 
Die Vorsitzende: 

 
 
 

lic. iur. E. Lichti Aschwanden 

Der Gerichtsschreiber: 
 
 
 

lic. iur. R. Pfeiffer 
 
 
 
versandt am: 

	Urteil vom 14. September 2020
	Rechtsbegehren:
	Urteil des Bezirksgerichtes:
	Berufungsanträge:
	Erwägungen:
	1. Die Berufung wird abgewiesen. Das angefochtene Urteil wird bestätigt.
	2. Die Entscheidgebühr für das Verfahren des Obergerichts wird festgesetzt auf Fr. 8'750.--.
	3. Die Kosten für das Verfahren des Obergerichts werden den Klägern auferlegt.
	4. Die Kosten werden aus dem von den Klägern geleisteten Vorschuss bezogen.
	5. Die Kläger werden verpflichtet, der Beklagten und den Nebenintervenienten zusammen je eine Prozessentschädigung von Fr. 1'000.-- zuzüglich 7,7 % Mehrwertsteuer zu bezahlen.
	6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagte und die Nebenintervenienten unter Beilage von Doppeln der Berufungsschrift (act. 74), sowie an das Bezirksgericht Horgen, je gegen Empfangsschein.
	7. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen  von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. ...