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**Case Identifier:** 5edf5f94-3fb5-57b2-b145-9a2861856d28
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-04-29
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2013.20
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_GR_2013_20_qk.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2013.20 

Entscheid 

29. April 2014 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichterin Micheline Roth, Steuerrichter  
Alexander Widl und Gerichtsschreiber Fabian Steiner 

A   A G ,    
betreffend "B" 

vertreten durch Dr. C und D,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrentin,  

S t a d t   E ,    

vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  B  ist  ein  offener  vertraglicher  Anlagefonds  der  Art  "Immobilienfonds"  im 

Sinn von Art. 25 ff. i.V.m. Art. 58 ff. des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalan-

lagen vom 23. Juni 2006 (KAG) für qualifizierte Anleger im Sinn von Art. 10 Abs. 3 lit. b 

und  c  KAG.  Der  Kreis  der  Anleger  ist  ausschliesslich  auf  steuerbefreite  inländische 

Einrichtungen  der  beruflichen  Vorsorge  sowie  steuerbefreite  inländische  Sozialversi-

cherungs-  und  Ausgleichskassen  beschränkt.  Zum  Bestand  seines  Vermögens  gehö-

ren  zahlreiche,  in  der  Regel  langfristig  gehaltene  Liegenschaften  in  der  ganzen 

Schweiz,  die  im  Grundbuch  auf  den  Namen  der  Fondsleitung  unter  Anmerkung  der 

Zugehörigkeit zum Immobilienfonds eingetragen sind. Die Fondsleitung wird gegenwär-

tig von der A AG mit Sitz in E besorgt.  

Im Jahr 2010 veräusserte die Fondsleitungsgesellschaft aus dem Bestand des 

Fondsvermögens  des  B  einen  Miteigentumsanteil  von  10/917  an  der  Liegenschaft 

…strasse 180, E (ZH) für Fr. 280'000.- an G. Dabei handelt es sich um einen Anteil an 

einem  Parkhaus.  Mit  Veranlagungsentscheid  vom  21. August  2012  auferlegte  ihr  die 

Kommission  für  Grundsteuern  der  Stadt  E  für  Rechnung  des  B  aus  Anlass  dieser 

Handänderung  eine  Grundstückgewinnsteuer  von  Fr. 24'592.-  bei  einem  steuerbaren 

Gewinn  von  Fr. 97'723.-.  Die  Kommission  rechnete  dabei  u.a.  die  von  der  Fondslei-

tungsgesellschaft dem B in Rechnung gestellten Mäklerprovisionen von Fr. 2'700.- (für 

Erwerb) und Fr. 4'200.- (für Verkauf) nicht bei den Anlagekosten an. Weiter lehnte es 

die  Kommission  ab,  den  Grundstückgewinn  mit  Verlusten 

in  Höhe  von 

Fr. 14'986'424.30  zu  verrechnen,  welche  der  B  bei  der  Veräusserung  verschiedener 

Liegenschaften in den Kantonen Bern, Basel-Stadt, Zug, Genf, Zürich und Neuenburg 

in den Jahren 2007 bis 2010 erlitten hatte. 

B.  Eine  dagegen  erhobene  Einsprache,  womit  die  Fondsleitungsgesellschaft 

beantragte,  den  steuerbaren  Grundstückgewinn  vollständig  mit  anderen  Grundstück-

verlusten  zu  verrechnen,  wies  die  Kommission  für  Grundsteuern  der  Stadt  E  am  

26. Februar 2013 ab. 

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C. Mit Rekurs vom 2. April 2013 liess die Fondsleitungsgesellschaft (nachfol-

gend Rekurrentin) dem Steuerrekursgericht beantragen, den Einspracheentscheid auf-

zuheben. Dabei seien die Mäklerprovisionen für Erwerb und Veräusserung in Höhe von 

insgesamt  Fr. 6'900.-  zum  Abzug  vom  Grundstückgewinn  zuzulassen.  Ferner  sei  der 

Grundstückgewinn mit Verlusten aus der Veräusserung von im Kanton Zürich und an-

deren  Kantonen  gelegenen  Liegenschaften  zu  verrechnen  und  die  Grundstückge-

winnsteuer  dementsprechend  auf  Fr. Null  festzusetzen.  Ferner  beantragte  sie  eine 

Parteientschädigung.  Am  23.  Mai  2013  reichte  sie  eine  Ergänzung  zur  Rekursschrift 

ein, womit sie ihre Ausführungen zur Entschädigung und Weiterverrechnung von Mäk-

lerprovisionen präzisierte. 

Die  Rekursgegnerin  schloss  in  ihrer  Rekursantwort  vom  28.  Juni  2013  auf 

Abweisung  des  Rekurses  und  verlangte  ebenfalls  eine  Parteientschädigung.  In  der 

Replik  vom  16.  September  2013  hielt  die  Rekurrentin  in  grundsätzlicher  Hinsicht  an 

ihren  Anträgen  fest.  Sie  beantragte  jedoch,  als  Verlustverrechnungsobjekt  einzig  die 

Liegenschaft  Avenue  …  14a-c  (NE)  vorzusehen.  Die  Rekursgegnerin  verzichtete  am 

17. Oktober 2013 auf eine Duplik. 

Auf  die  Parteivorbringen  wird,  soweit  rechtserheblich,  in  den  nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  Im  Kanton  Zürich  wird  die  Grundstückgewinnsteuer  –  losgelöst  von  den 

übrigen Einkommensverhältnissen – von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handän-

derungen  an  Grundstücken  oder  Anteilen  von  solchen  ergeben  (§ 216  Abs. 1  des 

Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]). Diese Besteuerung gilt sowohl für Grundstü-

cke  des  Privat-  als  auch  des  Geschäftsvermögens.  Grundstückgewinn  ist  laut  § 219 

Abs. 1  StG  der  Betrag,  um  welchen  der  Erlös  die  Anlagekosten  (Erwerbspreis  und 

Aufwendungen)  übersteigt.  Die  anrechenbaren  Aufwendungen  sind  in  § 221  Abs. 1 

StG  abschliessend  aufgezählt  (RB  1990  Nr.  51,  1982  Nr. 105;  Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  3.  A.,  2013,  § 221  N 3). 

Dazu  gehören  wertvermehrende  Aufwendungen,  Grundeigentümerbeiträge,  übliche 

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Mäklerprovisionen und Insertionskosten, mit der Handänderung verbundene Abgaben 

sowie  Baukreditzinsen  bei  Liegenschaften  im  Geschäftsvermögen.  Liegenschaften-

händler können weitere mit der Liegenschaft zusammenhängende Aufwendungen gel-

tend  machen,  soweit  sie  auf  deren  Berücksichtigung  bei  der  Einkommens-  oder  Ge-

winnsteuer ausdrücklich verzichtet haben (§ 221 Abs. 2 StG). Ausserdem sind – nach 

vollständiger  Veräusserung  des  Gesamtgrundstücks  –  Verluste  aus  Teilveräusserun-

gen verrechenbar (§ 224 Abs. 3 StG). Letztere Bestimmung setzt ein ursprünglich ein-

heitliches  Grundstück  bzw.  einen  einheitlich  erworbenen  Komplex  von  Grundstücken 

voraus (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 224 N 4). Fehlt diese Voraussetzung, sind im 

Kanton  Zürich  angefallene  Veräusserungsverluste  nicht  mit  Grundstückgewinnen  ver-

rechenbar.  Im  Übrigen  können  auch  Verluste  aus  dem  Einkommens-  bzw.  Ge-

winnsteuerbereich  nach  dem  gegenwärtig  geltenden  kantonalen  Recht  nicht  mit 

Grundstückgewinnen  verrechnet  werden.  Gemäss  bundesgerichtlicher  Rechtspre-

chung verstösst die zürcherische gesetzliche Regelung – vorbehältlich der Rechtspre-

chung zum Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung und der geänderten Praxis 

zu  den  Ausscheidungsverlusten  –  nicht gegen  übergeordnete gesetzliche  und  verfas-

sungsmässige  Grundsätze  (BGr,  7.  Oktober  2011,  2C_747/2010,  E.  5  und  6, 

www.bger.ch).  Namentlich  ergibt  sich  aus  dem  Grundsatz  der  Besteuerung  nach  der 

wirtschaftlichen  Leistungsfähigkeit  keine  Verpflichtung  des  Liegenschaftenkantons, 

Wertzuwachsgewinne  mit  allfälligen  Betriebs-  oder  Veräusserungsverlusten  zu  ver-

rechnen.  

2.  Aus  dem  Verbot  der  interkantonalen  Doppelbesteuerung  gemäss  Art. 127 

Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) folgt, dass ein Steuerpflichtiger, 

der  in  mehreren  Kantonen  steuerpflichtig  ist,  nicht  mehr  als  sein  gesamtes  Reinein-

kommen bzw. seinen gesamten Reingewinn zu versteuern hat (BGE 107 Ia 41 E. 1a). 

Diese  Regel  trat  gemäss  jahrzehntelanger  Rechtsprechung  des  Bundesgerichts  vor 

dem  Grundsatz  zurück,  dass  das  Grundeigentum  ausschliesslich  und  in  vollem  Um-

fang dem Liegenschaftenkanton zur Besteuerung vorbehalten blieb. Der Liegenschaf-

tenkanton  musste  deshalb  Verluste,  die  am  (Wohn-)Sitz  oder  in  anderen  Kantonen 

angefallen  waren,  nicht übernehmen.  Seit  dem Jahr  2004  änderte  das Bundesgericht 

seine  Rechtsprechung  zur  Nichtberücksichtigung  von  Ausscheidungsverlusten  stufen-

weise. Mit Entscheid vom 19. November 2004 erkannte es bezüglich einer Betriebslie-

genschaft  einer  Liegenschaftenhändlerin  und  Generalunternehmerin  in  einem  Be-

triebsstättekanton, dass der Liegenschaftenkanton zwar den Wertzuwachs (= Differenz 

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zwischen  Erlös  und  Anlagekosten)  ausschliesslich  besteuern  dürfe;  doch  sei  der  Lie-

genschaftenkanton  verpflichtet,  den  Verlustüberschuss,  den  die  Unternehmung  im 

Sitzkanton  und  weiteren  Kantonen  mit  Betriebsstätten  erlitten  habe,  mit  dem  Grund-

stückgewinn zu verrechnen (BGE 131 I 249). Am 18. April 2005 wandte das Bundesge-

richt diese neue Regel zur Vermeidung von Ausscheidungsverlusten auch auf Liegen-

schaften 

im  Privatvermögen  an  und  wies  den  Liegenschaftenkanton  an,  den 

Gewinnungskostenüberschuss  aus  einer  im  Privatvermögen  gehaltenen  Liegenschaft 

am Hauptsteuerdomizil zu übernehmen (BGE 131 I 285). Am 8. Mai 2006 verpflichtete 

das  Bundesgericht  den  Liegenschaftenkanton,  in  welchem  ein  Handelsunternehmen 

eine reine Kapitalanlageliegenschaft (ohne Betriebsstätte) besass, den Betriebsverlust 

am  ausserkantonalen  Hauptsitz  mit  dem  Liegenschaftenertrag  im  Liegenschaftenkan-

ton zu verrechnen (BGE 132 I 220). Am 3. November 2006 änderte das Bundesgericht 

schliesslich  seine  bisherige  Praxis  zur  Ausscheidung  von  Aufwandüberschüssen  bei 

(gewerbsmässigen) Liegenschaftenhändlern im interkantonalen Verhältnis und erkann-

te, dass Schuldzinsen von interkantonalen Liegenschaftenhändlern proportional zu den 

Aktiven  zu  verlegen  seien.  Soweit  der  nach  Lage  der  Aktiven  zu  übernehmende 

Schuldzinsenanteil  den  Vermögensertrag  im  Liegenschaftskanton  übersteigt,  ist  der 

Schuldzinsenüberschuss  fortan  in  erster  Linie  mit  Netto-Vermögenserträgen  der  übri-

gen  Kantone  und  in  zweiter  Linie  mit  dem  übrigen  Einkommen  des  Liegenschaften-

händlers  zu  verrechnen  (BGE  133  I  19).  Diese  neue  Ausscheidungsregel  ermöglicht, 

dass im interkantonalen Verhältnis – soweit als möglich – sämtliche Schuldzinsen ab-

gezogen werden können. Demgegenüber wurden nach bisheriger Praxis die nicht akti-

vierungsfähigen  liegenschaftsbezogenen  Aufwendungen,  u.a.  auch  die  Schuldzinsen, 

objektmässig  ausgeschieden  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 221  N 162).  Dadurch 

im  Liegenschaftenkanton  resultierende  Aufwandüberschüsse  mussten  der  Sitzkanton 

und  andere  Liegenschaftskantone  nicht  übernehmen.  Diese  waren  vielmehr  zu  "akti-

vieren" und konnten im Liegenschaftenkanton erst in einem späteren Zeitpunkt entwe-

der mit laufenden Liegenschaftserträgen oder einem Veräusserungsgewinn verrechnet 

werden  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 221  N  175).  In  weiteren  Entscheiden  ver-

deutlichte das Bundesgericht, dass sich seine neue Rechtsprechung nur auf interkan-

tonale  Sachverhalte  und  Ausscheidungsverluste  beziehe  (BGr,  7. Oktober  2011, 

2C_747/2010, BGr, 1. Mai 2013, 2C_243/2011, je www.bger.ch). Bezogen auf die be-

sondere  Ausgestaltung  der  Grundstückgewinnsteuer  im  Kanton  Zürich  bedeutet  dies, 

dass  die  zürcherische  Belegenheitsgemeinde  ausserkantonale  Verluste  nur  dann 

übernehmen  muss,  wenn  und  soweit  dies  zur  Vermeidung  eines  Ausscheidungsver-

lusts nötig ist.  

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3. Im vorliegenden Fall ist in erster Linie streitig, ob die Rekursgegnerin bis zur 

Höhe des Gewinns den Verlust von Fr. 1'380'000.- aus der im Jahr 2010 erfolgten Ver-

äusserung der Liegenschaft Avenue … 14a-c (NE) zu übernehmen habe.  

a) Die Rekurrentin beruft sich dabei im Wesentlichen auf die oben dargelegte 

bundesgerichtliche  Rechtsprechung  sowie  auf  die  spezielle  steuerrechtliche  Situation 

von  kollektiven  Kapitalanlagen  mit  Grundbesitz, zu  welchen  der  B  gehöre.  Dieser  be-

sitze keine eigene Rechtspersönlichkeit, werde aber aus praktischen steuerrechtlichen 

Gründen  wie  ein  selbständiges  Steuersubjekt  besteuert  (Art.  26  Abs. 3  StHG,  Art.  66 

Abs. 3 DBG). Da der B Grundstücke in verschiedenen Kantonen halte, verfüge er über 

Spezialsteuerdomizile in verschiedenen Kantonen. Somit liege hier ein interkantonaler 

Sachverhalt  vor.  Es  gehe  hier  –  anders  als  im  Entscheid  des  Bundesgerichts  vom 

7. Oktober 2011 (2C_747/2010) – nicht um die Verrechnung von Grundstückgewinnen 

mit  zürcherischen  Betriebsverlusten,  sondern  um  eine  interkantonale  Verlustverrech-

nung.  Da  kollektive  Kapitalanlagen  mit  direktem  Grundbesitz,  deren  Anleger  aus-

schliesslich  steuerbefreite  Einrichtungen  der  beruflichen  Vorsorge  oder  steuerbefreite 

inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen sind, aufgrund steuerharmoni-

sierungsrechtlicher  Vorgaben  (Art.  23  Abs. 1  lit. i  und  Abs. 4  StHG)  auf  kantonaler 

Ebene  von  den  Gewinn-  und  Kapitalsteuern  der  juristischen  Personen  befreit  seien, 

nicht dagegen von der Grundstückgewinnsteuer, seien die steuerfreie und die steuer-

bare  Sparte  auseinanderzuhalten.  Es  gehe  nicht  an,  Verluste  aus  der  steuerbaren 

Sparte  mit  Gewinnen  aus  der  steuerfreien  Sparte  zu  verrechnen,  da  ansonsten  die 

Steuerfreiheit  der  steuerbefreiten  Institutionen  unterminiert  würde.  Die  Grundstücks-

veräusserungsverluste  seien  somit  ausschliesslich  mit  Grundstücksveräusserungsge-

winnen zu verrechnen. 

b) Demgegenüber vertritt die Rekursgegnerin im Einsprache- und Rekursver-

fahren  unter  Berufung  auf  die  bisher  ergangene  bundesgerichtliche  Rechtsprechung, 

insbesondere  das  Urteil  vom  7.  Oktober  2011  (2C_747/2010)  die  Auffassung,  dass 

vorliegend – trotz interkantonaler Ausscheidung – ein innerkantonaler Sachverhalt vor-

liege, da sich sowohl der Sitz des Immobilienfonds und der Fondsleitung als auch die 

veräusserte  Liegenschaft  im  Kanton  Zürich  befunden  hätten.  Die  geänderte  Recht-

sprechung  des  Bundesgerichts  zu  den  Ausscheidungsverlusten  komme  bei  innerkan-

tonalen Sachverhalten nicht zur Anwendung. Selbst wenn wider Erwarten ein interkan-

tonaler  Sachverhalt  anzunehmen  wäre,  könne  nicht  ohne  Weiteres  eine 

Verlustverrechnung  gewährt  werden.  Vielmehr  seien  dann  in  einem  ersten  Schritt 

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Grundstückveräusserungsverluste  mit  den  übrigen  (Geschäfts-)Gewinnen  zu  verrech-

nen.  Dies  gelte  auch  dann,  wenn  die  Gewinne  von  der  Staats-  und  Gemeindesteuer 

befreit seien.  

c)  Der  Auffassung  der  Rekursgegnerin  kann  nicht  gefolgt  werden.  Der  vom 

Bundesgericht  am  7.  Oktober  2011  (2C_747/2010)  beurteilte  Sachverhalt  ist  mit  dem 

vorliegenden Fall nicht vergleichbar. Im betreffenden Urteil ging es ausschliesslich um 

die  Frage,  ob  am  Sitz  im  Kanton  Zürich  bestehende  Vorjahresverluste  aus  dem  be-

trieblichen  Bereich  mit  zürcherischen  Grundstückgewinnen  verrechenbar  seien.  Inter-

kantonale Anknüpfungspunkte waren zwar vorhanden, weil das betreffende Unterneh-

men Kapitalanlageliegenschaften in anderen Kantonen besass. Sie spielten aber keine 

Rolle. Namentlich ging es nicht darum, Ausscheidungsverluste im interkantonalen Ver-

hältnis zu vermeiden. So betrachtet handelte es sich beim damals beurteilten Fall um 

einen  rein  innerkantonalen  Sachverhalt,  auf  den  die  geänderte  Praxis  zu  den  Aus-

scheidungsverlusten nicht anzuwenden war.  

Vorliegend verhält es sich anders. Der B hält inner- und ausserhalb des Kan-

tons Zürich zahlreiche Anlageliegenschaften, von denen in den Jahren 2006 bis 2010 

11 Liegenschaften  mit  Verlust  veräussert  wurden.  Nachfolgende  Jahre  sind  im  vorlie-

genden  Verfahren  nicht  relevant.  Neun  Veräusserungsverluste  erlitt  der  Immobilien-

fonds in den Kantonen BS, BE, ZG, GE und NE. Da kollektive Kapitalanlagen mit direk-

tem  Grundbesitz  nach  Art.  58  KAG  steuerrechtlich  den  juristischen  Personen 

gleichgestellt sind (§ 54 Abs. 1 StG), besitzt der B, obwohl er zivilrechtlich keine eigene 

Rechtspersönlichkeit  besitzt  und  keinen  Sitz  haben  kann,  am  Sitz  der  Fondsleitungs-

gesellschaft quasi über einen künstlichen Sitz. Dieser befindet sich in E, hat aber aus-

scheidungsrechtlich  keine  entscheidende  Bedeutung,  da  der  Immobilienfonds  selber 

keinen  Betrieb  führt,  sondern  lediglich  Vermögenswerte  in  verschiedenen  Kantonen 

besitzt.  Faktisch  verfügt der  B  damit  einzig  über  Spezialsteuerdomizile  in  verschiede-

nen Kantonen. Entgegen der Auffassung der Rekursgegnerin liegt bei dieser Konstella-

tion ein interkantonaler Sachverhalt vor. Dieser ist jedoch doppelbesteuerungsrechtlich 

im interkantonalen Verhältnis nur von Bedeutung, wenn ausserkantonale Verluste ent-

standen sind und in den betreffenden Kantonen im gleichen Jahr kein verrechenbares 

Substrat mehr vorhanden ist, so dass sich dort – unter Anwendung der bundesgericht-

lichen  Zuteilungs-  und  Ausscheidungsregeln,  die  allen  anderen  kantonalrechtlichen 

Verlustverrechnungsregeln  (z.B.  § 124  Abs. 3  StG)  vorgehen  –  ohne  Übernahme  des 

Verlustes im betreffenden Kalenderjahr ein Ausscheidungsverlust ergäbe. Einzig dann 

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sind der Kanton Zürich und gegebenenfalls andere Liegenschaftskantone aufgrund von 

Art. 127 Abs. 3 BV verpflichtet, ausserkantonale Verluste zu übernehmen.  

d) Fraglich ist weiter, mit welchem Substrat ausserkantonale Veräusserungs-

verluste  zu  verrechnen  sind.  Der  B  erzielt  nicht  nur  Kapitalgewinne  resp.  -verluste, 

sondern auch hohe Nettoerträge, die in der Grössenordnung von rund Fr. … Mio. pro 

Jahr liegen (siehe Jahresbericht der A AG per … … 2013). Nach Auffassung der Re-

kursgegnerin sind die (ausserkantonalen) Kapitalverluste in erster Linie mit im gleichen 

Kanton  steuerbaren  Gewinnen  und  Erträgen  zu  verrechnen,  womit  sich  die  kantons-

übergreifende  Verlegung  von  Veräusserungsverlusten  mutmasslich  erübrigt.  Diese 

Auffassung verträgt sich jedoch nicht mit der speziellen steuerrechtlichen Situation von 

kollektiven Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz, wenn deren Anleger – wie hier – 

ausschliesslich  steuerbefreite  Einrichtungen  der  beruflichen  Vorsorge  nach  Art. 23 

Abs. 1 lit. d StHG sind. Denn diese Fonds sind hinsichtlich der erwirtschafteten Erträge 

gesamtschweizerisch zwingend von der Steuerpflicht befreit (Art. 12 Abs. 1 lit. i StHG). 

Die Steuerbefreiung erstreckt sich auf die direkte Bundessteuer (Art. 56 lit. j DBG, hier 

ohne  Einschränkungen)  und  alle  kantonalen  Gewinn-  und  Kapitalsteuern  (im  Kanton 

Zürich  § 61  lit. k  StG).  Gemäss  Art.  23  Abs.  4  StHG  unterliegen  die  in  Art.  23  Abs. 1 

lit. d-g  und i  genannten  Personen  auf  kantonaler  Ebene  jedoch  in  jedem  Fall  der 

Grundstückgewinnsteuer, wobei sich der Begriff "Grundstückgewinnsteuer" mit demje-

nigen in Art. 12 StHG deckt (Marco Greter, in: Kommentar zum Schweizerischen Steu-

errecht,  Band  I/1,  2.  A.,  2002,  Art.  23  N  46  StHG  mit  Hinweisen  auf  eine  Meinungs-

äusserung  der  Kommission  Steuerharmonisierung).  Der  Grundstückgewinnsteuer  un-

terliegt  somit  einzig  der  Wertzuwachsgewinn  (Erlös  abzüglich  Anlagekosten),  nicht 

dagegen der Buchgewinn unter Einschluss der wieder eingebrachten Abschreibungen. 

Für  diese  Auslegung  spricht  auch  die  Regelung  bei  der  direkten  Bundessteuer,  weil 

hier die Steuerbefreiung ohne Einschränkungen (z.B. hinsichtlich wieder eingebrachter 

Abschreibungen) gilt. Es gibt demnach aufgrund zwingender bundesrechtlicher Vorga-

ben bei Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz, an welchen ausschliesslich steuer-

befreite  inländische  Vorsorgeeinrichtungen beteiligt  sind,  eine  steuerfreie Sparte,  wel-

che  die  gesamten  (Immobilien)Erträge  erfasst  und  eine  steuerbare  Sparte,  welche 

einzig die Wertzuwachsgewinne erfasst. Damit die vom Gesetzgeber gewollte Aufspal-

tung in eine steuerfreie und einen steuerbare Sparte auch wirklich greift und es nicht zu 

missbräuchlichen spartenübergreifenden Gewinn- oder Verlustverschiebungen kommt, 

müssen diese beiden Sparten steuerlich getrennt behandelt werden. Es können dem-

zufolge keine spartenübergreifenden Verlustverrechnungen zugelassen werden. Somit 

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sind  Veräusserungsverluste  nicht  mit  Liegenschaftenerträgen  und  wieder  eingebrach-

ten Abschreibungen verrechenbar. Umgekehrt können steuerbare Wertzuwachsgewin-

ne nicht mit Betriebsverlusten aus der steuerbefreiten Sparte verrechnet werden. Das 

Kreisschreiben  Nr. 27  der  Schweizerischen  Steuerkonferenz  vom  15.  März  2007  zur 

Vermeidung von Ausscheidungsverlusten (KS 27), auf welches sich die Rekursgegne-

rin sinngemäss beruft, enthält zwar diesbezüglich keine ausdrückliche Regelung, steht 

dieser  Auslegung  aber  auch  nicht  entgegen.  Immerhin  bestimmt  das  Kreisschreiben, 

dass Verluste und Gewinnungskostenüberschüsse in erster Linie mit im gleichen Kan-

ton "steuerbaren" Gewinnen/Erträgen zu verrechnen sind. Für diese an sich selbstver-

ständliche Auslegung spricht auch das von der Eidgenössischen Steuerverwaltung am 

2. Dezember  2011  erlassene  Kreisschreiben  Nr. 35  zur  Besteuerung konzessionierter 

Verkehrs-  und  Infrastrukturunternehmen.  In  dessen  Ziffer  4.2  wurde  ausdrücklich  be-

stimmt, dass eine spartenübergreifende Verlustverrechnung zwischen besteuerten und 

nicht  besteuerten  Sparten  steuerlich  ausgeschlossen  sei.  Es  sind  keine  sachlichen 

Gründe erkennbar, warum diese Regelung nicht auch für die teilweise steuerbefreiten 

Immobilienfonds  mit  direktem  Grundbesitz  und  Vorsorgehintergrund  gelten  sollte.  So-

mit kann dem Antrag der Rekursgegnerin, den Veräusserungsverlust im Kanton L mit 

im gleichen Kanton erzielten steuerfreien Erträgen und allenfalls wieder eingebrachten 

Abschreibungen  zu  verrechnen,  nicht  gefolgt  werden.  Veräusserungsverluste  können 

demzufolge  einzig  mit  Wertzuwachsgewinnen  verrechnet  werden,  wobei  der  Kanton 

Zürich  und  andere  Liegenschaftskantone,  in  denen Wertzuwachsgewinne  erzielt  wur-

den,  nur  dann  zur  Übernahme  eines  ausserkantonalen  Veräusserungsverlusts  ver-

pflichtet sind, wenn in diesem Kanton im betreffenden Kalenderjahr kein weiteres ver-

rechenbares Substrat (aus der steuerbaren Sparte) vorhanden ist. 

e)  Gemäss  den  bundesgerichtlichen  Kollisionsregeln  begründen  ausserhalb 

des  Sitzkantons  gelegene  Kapitalanlageliegenschaften  von  juristischen  Personen  ein 

Spezialsteuerdomizil  (Peter  Locher,  Einführung  in  das  interkantonale  Steuerrecht, 

3. A.,  2009,  S. 71).  Wertzuwachsgewinne  sind  am  Belegenheitsort  der  Liegenschaft 

steuerbar  (Locher,  S. 73).  Veräusserungsverluste  sind  interkantonal  dem  Belegen-

heitskanton  der  Liegenschaft  zuzuweisen  und  in  einem  ersten  Schritt  mit  im  gleichen 

Kanton  und  im  gleichen  Jahr  erzielten  Wertzuwachsgewinnen  zu  verrechnen  (Zif-

fer 3.2.1 KS 27). Davon abweichende kantonale Verlustverrechnungsregeln haben bei 

der  interkantonalen  Steuerausscheidung  einzig  subsidiäre  Bedeutung;  d.h.  sie  kom-

men  nur  dann  zum  Zug,  sofern  und  soweit  das  interkantonale  Doppelbesteuerungs-

recht nichts anderes vorschreibt. Ein verbleibender Verlust, der im betreffenden Kanton 

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und Kalenderjahr nicht mit weiterem steuerbaren Substrat, d.h. Wertzuwachsgewinnen 

verrechnet  werden  kann,  ist  interkantonal  auf  die  übrigen  Kantone  mit  Kapitalanlage-

liegenschaften zu verlegen (Ziffer 3.2.2 KS 27). Soweit in der Vergangenheit in einzel-

nen Kantonen andere Verlustverrechnungsregeln zum Zug gekommen sind, sind diese 

bei der interkantonalen Steuerausscheidung nicht zu beachten. Denn die interkantona-

le Steuerausscheidung und die Übernahme von Ausscheidungsverlusten funktionieren 

nur,  wenn  alle  beteiligten  Kantone  -  ungeachtet  ihrer  Besteuerungssysteme  und  Ver-

lustverrechnungsregeln  –  die  gleichen  im  KS  27  festgelegten  Ausscheidungsregeln 

anwenden.  Der  Rekurrentin  kommt  bei  der  Bezeichnung  des  Verlustverrechnungsob-

jekts somit kein Wahl- oder Vorschlagsrecht zu. 

f)  Gemäss  den  oben  genannten  Ausscheidungsregeln  ergibt  sich  hinsichtlich 

der Verlustverrechnung Folgendes: 

aa)  Bis  und  mit  Jahr  2008  sind  Veräusserungsverluste  von  insgesamt 

Fr. 8'138'408.- in den Kantonen BS (…) und BE (….) nicht mit dem vorliegend im Jahr 

2010  erzielten  Wertzuwachsgewinn  verrechenbar.  Einerseits  wären  die  Ausschei-

dungsverluste in den Kantonen BS und BE nach den ab Steuerperiode 2006 anwend-

baren Regeln des KS 27 mit den in den gleichen Jahren in anderen Kantonen erzielten 

Wertzuwachsgewinnen zu verrechnen gewesen. Auf diese Weise hätten sich die Ver-

luste verrechnen lassen. Andererseits sind die Veranlagungen bereits definitiv erfolgt, 

so  dass  in  den  folgenden  Jahren  die  betreffenden  Verluste  nicht  mehr  verrechenbar 

sind.  Per  31. Dezember  2008  bestehen  laut  Aufstellung  über  steuerbare  Gewin-

ne/Verluste  des  B  (Stand  ... September  2013)  keine  Verlustvorträge,  die  auf  das  fol-

gende Kalenderjahr zu übertragen wären. 

bb)  Im  Jahr  2009 sind  drei  Liegenschaften  in  den  Kantonen  ZG, GE  und  ZH 

veräussert  worden.  Es  resultierten  Verluste  von  Fr.  2'073'544.-  (Liegenschaft.…/ZG), 

Fr. 432'812.-  (Liegenschaft  …/GE)  und  Fr.  712'370.-  (Liegenschaft  …/ZH).  Mangels 

verrechenbaren Substrats sind die Verluste ins Jahr 2010 vorzutragen. 

cc)  Im  Jahr  2010  (inkl.  Verlustvortrag  aus  dem  Jahr  2009)  sind  bei  der  Ver-

äusserung der nachgenannten Liegenschaften folgende (unbestrittenen) Gewinne und 

Verluste erzielt worden (siehe Aufstellung): 

Lg. Nr. 
… 

Kt.  Standort 
ZG 

...strasse 26-30 

Erfolg Fr. 
-2'073'544  

2 GR.2013.20 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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… 
… 
… 
… 
… 
… 
… 
… 
… 
… 
… 
… 
… 
… 
… 
… 
… 
… 
… 
Total (inkl. Verlustvorträge 2009) 

GE  … 
ZH  …  
                                                                               (1) 
NE 
ZH  …                                                                            (2) 
ZH  …                                                                            (2) 
BE  … 
BS  … 
TG  … 
BE  … 
ZH  … 
SG  …  
BE 
... 
FR  … 
BS  … 
BE 
... 
TG  … 
AG  … 
AG  … 
ZH  … 

-432'812  
-712'370  
-1'379'998  
1'855'544  
0  
-286'878  
-1'154'996  
537'806  
200'236  
700'911  
938'056  
-323'286  
2'416'987  
-47'117  
1'675'750  
1'168'382  
733'871  
1'475'917  
97'723  
5'390'182  

(1) Ohne Rundung. 

(2) Die Verkäufe in der Gemeinde R erfolgten gleichzeitig an den gleichen Käufer. Ge-

winne und Verluste sind miteinander zu verrechnen, da es bei einer gleichzeitigen Ge-

samtveräusserung  mehrerer  Grundstücke  an  den  gleichen  Erwerber  aufgrund  eines 

einheitlichen Rechtsgeschäft nur einen einzigen unteilbaren Gewinn gibt (Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, § 219 N 34). 

Nach  Verrechnung  der  im  gleichen  Kanton  und  im  gleichen  Jahr  erzielten 

Wertzuwachsgewinne  und  Verluste  resultieren  in  den  nachgenannten  Kantonen  fol-

gende  Ausscheidungsverluste,  die  sofort  (und  nicht  in  der  Zeit)  mit  im  gleichen  Jahr 

erzielten Wertzuwachsgewinnen zu verrechnen sind: 

Lg-Nr. 
… 
… 
… 
…/… 
Total 

Kt.  Standort 
ZG  … 
GE  … 
NE  …  
BS  … 

Verlust Fr. 
-2'073'544  
-432'812  
-1'379'998  
-1'202'113  
-5'088'467  

Diese Ausscheidungsverluste sind im Verhältnis der Nettowertzuwachsgewin-

ne von jenen Kantonen zu übernehmen, in denen – nach Verrechnung von im gleichen 

2 GR.2013.20 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 12 - 

Jahr  und  im  gleichen  Kanton  resultierenden  Wertzuwachsgewinnen  und  Verlusten  – 

die nachgenannten Wertzuwachsgewinne bestehen: 

Kt. 
Liegenschaften Nrn. (Verrechnung) 
ZH  Lg. Nrn. …, …/…, … und … 
BE  Lg. Nrn. … und … 
TG  Lg. Nrn. … und … 
SG  Lg. Nr. … 
FR  Lg. Nr. … 
AG  Lg. Nrn. … und … 
Total 

Wertzuwachs-
gewinn netto Fr. 
1'941'808 
1'265'822 
1'706'188 
938'056 
2'416'987 
2'209'788 
10'478'649 

Verhältnis 
Gewinne 
18.53% 
12.08% 
16.28% 
8.95% 
23.07% 
21.09% 
100% 

Dem  Kanton  ZH  ist  bei  der  interkantonalen  Steuerausscheidung  somit  ein 

Verlustanteil von Fr. 942'948.- (18,53109% von Fr. 5'088'467.-) zuzuweisen. Dieser ist 

kantonsintern  von  jenen  zürcherischen  Gemeinden  zu  übernehmen,  in  welchen  steu-

erbare  Wertzuwachsgewinne  erzielt  wurden.  Im  Verhältnis  der  steuerbaren  Grund-

stückgewinne resultieren folgende Verlustanteile, welche von den nachgenannten Ge-

meinden zu übernehmen sind:  

Lg-Nr. 
… 
… 
… 
Total 

Kt.  Standort 
ZH  Gemeinde Q … 
ZH  Stadt Y … 
ZH  Stadt E … 

Steuerbarer 
Gewinn 

Verhält-

1'855'544  69.91% 
700'911  26.41% 
3.68% 
100% 

97'723 
2'654'178 

nis   Verlustanteil 
659'218 
249'012 
34'718 
942'948 

Da  der  B  kein  Liegenschaftenhändler  ist,  sind  die  genannten  zürcherischen 

Gemeinden  aufgrund  von  Art.  127  Abs.  3  BV  nicht  verpflichtet,  den  Verlust  von 

Fr. 712'370.- aus dem Verkauf der Liegenschaft ...(ZH), anteilsmässig zu übernehmen. 

Diesbezüglich liegt ein innerkantonaler Sachverhalt vor, so dass mangels gesetzlicher 

Grundlage  im  kantonalen  Recht  eine  Verlustverrechnung  ausgeschlossen  ist.  Auch 

andere Liegenschaftskantone haben diesen Verlust nicht zu übernehmen, da im Kan-

ton  Zürich  genügend  verrechenbares  Substrat  vorhanden  ist  und  aus  der  Sicht  der 

anderen Liegenschaftskantone kein Ausscheidungsverlust vorliegt. 

g) Nach dem Gesagten ist die Rekursgegnerin zur Vermeidung von Ausschei-

dungsverlusten  verpflichtet,  einen  ausserkantonalen  Verlustanteil  von  Fr. 34'718.-  ge-

winnmindernd zu berücksichtigen.  

2 GR.2013.20 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 13 - 

4. Weiter ist die Anrechenbarkeit der beim Erwerb und Verkauf an die Rekur-

rentin 

(Fondsleitungsgesellschaft)  bezahlten  Mäklerprovisionen  von 

insgesamt 

Fr. 6'900.- (Fr. 2'700.- und Fr. 4'200.-) streitig. 

a)  Gemäss  §  221 Abs.  1  lit.  c  StG  sind  die  üblichen  Mäklerprovisionen  und 

Insertionskosten für Erwerb und Veräusserung anrechenbar. Unter Mäklerprovision ist 

nach  ständiger  Rechtsprechung  des  Verwaltungsgerichts  der  Mäklerlohn  im  Sinn  von 

Art. 413 OR  zu  verstehen.  Daraus folgt,  dass  als  Mäklerprovision  nur  jene  Vergütung 

anrechenbar  ist,  die  der  Steuerpflichtige  dem  Mäkler  für  dessen  nach  Art. 412 

Abs. 1 OR gesetzlich vorgeschriebene Dienstleistung, nämlich dem Nachweis der Ge-

legenheit zum Abschluss eines Vertrags oder der Vermittlung eines Vertragsabschlus-

ses,  bezahlt  hat  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 221  N  78).  Die  Anrechnung  einer 

solchen  Provision  setzt  den  Abschluss  eines  Mäklervertrags  gemäss  Art. 412  OR  mit 

einer Drittperson, eine in Erfüllung dieses Vertrags zum Grundstückkauf bzw. -verkauf 

führende  Nachweis-  oder  Vermittlungstätigkeit  des  Mäklers  und  die  Zahlung  des  ge-

schuldeten  Mäklerlohns,  beschränkt  auf  den  üblichen  Umfang,  voraus  (RB 1983 

Nr. 65; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 79).  

b) Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, so bildet das, was dem Dritten für 

dessen  Bemühungen  zusteht,  nicht  Mäklerprovision,  sondern  allenfalls  Honorar  aus 

einfachem Auftrag oder Spesenersatz, deren Vergütung keine nach § 221 Abs. 1 lit. c 

StG  anrechenbare  Aufwendung 

ist 

(VGr,  19.  März  2003,  SB.2002.00091, 

www.vgr.zh.ch).  Die  steuerliche  Anerkennung  einer  Mäklerprovision  verlangt  insbe-

sondere, dass der Mäkler nicht nur zivilrechtlich, sondern auch wirtschaftlich eine vom 

Verkäufer unabhängige Drittperson ist. Eigenprovisionen, das heisst Entschädigungen 

für  eigene  Verkaufsbemühungen,  sind  nicht  anrechenbar  (Richner/Frei/Kaufmann/ 

Meuter, § 221 N 90 ff; RB 1982 Nr. 109, je auch zum Folgenden). Die steuerliche An-

erkennung  zivilrechtlich  gültiger Geschäfte findet  nach  ständiger  Rechtsprechung  des 

Verwaltungsgerichts  ihre  Grenze  dort,  wo  der  Mäkler  nur  formell  als  vom  Verkäufer 

unabhängiger  Dritter  auftritt.  Ist  aufgrund  der  Umstände  anzunehmen,  dass  der  Ver-

käufer  einen  gleichartigen  Vertrag  mit  einem  unabhängigen  Dritten  nicht  abgeschlos-

sen  hätte,  handelt  es  sich  unabhängig  von  der  zivilrechtlichen  Aus-gestaltung  um  ein 

Scheingeschäft, welchem die steuerliche Anerkennung versagt bleiben muss. Die An-

haltspunkte  für  eine  nur  formelle  Unabhängigkeit  müssen  dabei  aber  stark  sein;  es 

muss  aus  den  Umständen  geschlossen  werden  können,  dass  der  Grundeigentümer 

selbst die Mäklertätigkeit ausgeübt hat.  

2 GR.2013.20 

 
 
 
 
 
 
 
 
- 14 - 

c)  Das  Vorliegen  der  Voraussetzungen  für  eine  (steuerlich)  anrechenbare 

Mäklerprovision ist als steuermindernde Tatsache vom hierfür beweisbelasteten Steu-

erpflichtigen schlüssig nachzuweisen. Diesen Nachweis hat er durch eine substanziier-

te  Sachdarstellung  anzutreten,  die  spätestens  innerhalb  der  Rekursfrist  vorgetragen 

werden muss (RB 1964 Nr. 68, 1975 Nrn. 54, 55, 64 und 82, 1976 Nr. 77, 1977 Nr. 60, 

1978 Nr. 71 am Ende, 1981 Nr. 90). Eine Unsicherheit im Sachverhalt wirkt sich daher 

stets zum Nachteil des beweisbelasteten Steuerpflichtigen aus (RB 1976 Nr. 77, 1978 

Nr. 71). 

d)  Vorliegend  ist  unbestritten,  dass  die  Fondsleitungsgesellschaft  im  Verhält-

nis zum Immobilienfonds keine unabhängige Drittperson ist und die der Fondsleitungs-

gesellschaft bezahlten Entschädigungen für Bemühungen beim Kauf und Verkauf des 

Grundstücks aufgrund der Steuerpraxis (RB 1987 Nr. 54) somit nicht als Mäklerprovisi-

onen anrechenbar sind. Die Rekurrentin macht jedoch geltend, dass die Mäklertätigkei-

ten,  die  zum  Erwerb  und  Verkauf  geführt  hätten,  nicht  von  der  Fondsleitungsgesell-

schaft, sondern tatsächlich von der S AG (nachfolgend S) erbracht worden seien. Die 

Fondsleitungsgesellschaft sei nicht in der Lage, selber Liegenschaften zu kaufen resp. 

zu  verkaufen,  da  sie  die  notwendigen  Marktkenntnisse  nicht  habe.  Zudem  fehle  ihr 

fachlich  geeignetes  Personal,  um  Liegenschaften  kaufen  resp.  verkaufen  zu  können. 

Aus diesem Grund seien diverse Tätigkeiten im Zusammenhang mit dem Erwerb und 

Verkauf von Grundstücken an die S delegiert worden. Aufgrund der Delegationsverein-

barung vom ... Februar 2009 sei die S u.a. beauftragt, Abklärungen im Markt betreffend 

Kauf und Verkauf von geeigneten Liegenschaften vorzunehmen und der Fondsleitung 

Vorschläge für potentielle Käufe und Verkäufe von Liegenschaften zu unterbreiten. Die 

S  stelle  der  Fondsleitungsgesellschaft  ihre  gesamten  erbrachten  Dienstleistungen  im 

Rahmen einer Gesamtabrechnung monatlich pauschal in Rechnung. Dabei werde ein 

Teil  der  Lohnkosten  (1,2%)  sowie  eine  anteilige  Beteiligung  von  0,5%  an  den  Kosten 

für  Infrastruktur,  Reisespesen,  Beratungsdienstleistungen  von  externen  Firmen  etc. 

weiterverrechnet. Die effektiven Aufwendungen für eigentliche Mäklertätigkeiten seien 

aufgrund  dieser  Abrechnungsmethode  zwar  nicht  separierbar,  jedoch  gedeckt.  Die 

Fondsleitungsgesellschaft  stelle  sodann  dem  B  einen  prozentualen  Anteil  von  1,5% 

des  Kauf-  resp.  Verkaufspreises  als  Mäklerprovision  in  Rechnung.  Damit  seien  die 

Voraussetzungen  für  die  Anrechnung  der  Mäklerprovisionen  für  Erwerb  und  Verkauf 

erfüllt. 

2 GR.2013.20 

 
 
 
 
 
 
 
 
- 15 - 

e) Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen für die Anrechnung der gel-

tend gemachten Mäklerprovisionen nicht erfüllt:  

In Bezug auf den Erwerb der Liegenschaft fehlt jegliche Sachdarstellung. So-

mit liegt im Dunkeln, ob überhaupt und falls ja, welche Person der S welche entschei-

denden Tätigkeiten ausübte, welche per ... September 2002 zum Erwerb des Miteigen-

tumsanteils  am  Parkhaus  führte.  Aufgrund  dessen  scheitert  die  Anrechnung  der 

geltend gemachten Mäklerprovision von Fr. 2'700.- beim Erwerb bereits an der fehlen-

den Sachdarstellung.  

Bezüglich  des  Verkaufs  reichte  die  Rekurrentin  Korrespondenzunterlagen 

(mehrere  Emails)  der  S  ein.  Aus  diesen  ist  ersichtlich,  dass  eine  Mitarbeiterin  der  S, 

nämlich  T,  im  Hinblick  auf  den  geplanten  Verkauf  des  Parkhausanteils  zwar  gewisse 

Tätigkeiten  verrichtet  hat.  So  forderte  sie  von  der  U  AG,  welche  die  Liegenschaften-

verwaltung  und  den  technischen  Unterhalt  der  zum  Fondsvermögen  gehörenden 

Grundstücke  besorgt,  Unterlagen  über  Dienstbarkeiten,  grundbuchliche  An-  und  Vor-

merkungen,  Gebäudeversicherungspolicen,  Nebenkostenabrechnungen,  die  Miteigen-

tumsbegründung und die Protokolle der letzten drei Miteigentümerversammlungen an. 

Dabei  handelt  es  sich  aber  lediglich  um  administrative  Hilfsaufgaben,  die  bei  jedem 

Verkauf unabhängig von einem Mäklervertragsverhältnis anfallen. Ob und inwieweit T 

oder  andere  Angestellte  der  S  die  wesentliche  gesetzlich  vorgeschriebene  Haupt-

dienstleistung  erbracht  haben,  nämlich  die  Erbringung  des  Nachweises  der  Gelegen-

heit  zum  Abschluss  eines  Vertrags  oder  die  Vermittlung  des  Vertragsabschlusses  mit 

G (Art. 412 Abs. 1 OR), ergibt sich aus der Sachdarstellung der Rekurrentin nicht. Bei 

der Suche eines Käufers war auch eine externe Firma (V AG) beteiligt. Ob deren Be-

mühungen  zum  Vertragsabschluss  mit  G  geführt  haben,  steht  aber  nicht  fest.  Ferner 

fehlt  auch  eine  individuelle  vertragliche  Regelung  über  die  Entschädigungsansprüche 

der S gegenüber der Fondsleitungsgesellschaft. Der Fondsvertrag zwischen der A AG 

und  dem  B  (Ausgabe  …  2011)  ersetzt  die  fehlende  Vereinbarung  nicht,  weil  er  die 

Rechtsbeziehungen zwischen der Fondsleitungsgesellschaft und den Anlegern regelt. 

Ausserdem  ist  aufgrund  dieses  Vertrages  die  Provision  von  1,5%  des  Kaufpreises 

auch  ohne  Kausalzusammenhang  zwischen  der  Tätigkeit  des  Mäklers  und  dem  Ver-

tragsabschluss geschuldet. Die Vereinbarung betreffend die Delegation von Teilaufga-

ben der Fondsleitung an die S vom ... Juni 2006 (in der Fassung vom ... 2009) enthält 

gar keine Regelung. Schliesslich lässt sich aus den monatlichen Abrechnungen der S, 

womit  Letztere  sämtliche  übernommen  Teilaufgaben  der  Fondsleitungsgesellschaft 

2 GR.2013.20 

 
 
 
 
 
 
 
 
- 16 - 

pauschal  in  Rechnung  stellt,  der  individuell  geschuldete  Mäklerlohn  betragsmässig 

nicht  eruieren.  Denn  die  übernommen  Teilaufgaben  beinhalten  nicht  nur  Kaufs-  und 

Verkaufstätigkeiten,  sondern  auch  zahlreiche  andere  Aufgaben  (u.a.  Liegenschaften-

verwaltung,  Controlling,  Ausarbeitung  von  Bauprojekten,  Sanierungen,  Umbauvorha-

ben, Cash-Management, Buchführung und Budgetierung). Zudem muss die Entschädi-

gung  für  allfällige  von  der  S  erbrachte  Kaufs-  und  Verkaufstätigkeiten  auch  dann 

bezahlt  werden, wenn der erforderliche Kausalzusammenhang zwischen der Tätigkeit 

des Mäklers und dem Vertragsabschluss fehlt. 

Folgedessen sind die geltend gemachten Provisionen für Erwerb und Verkauf 

in Höhe von insgesamt Fr. 6'900.- nicht bei den Anlagekosten anzurechnen. 

5.  Aufgrund  dieser  Erwägungen  ist  der  Rekurs  teilweise  gutzuheissen.  Der 

steuerbare  Grundstückgewinn  ist  auf  Fr. 63'005.-  (Fr. 97'723.-  abzüglich  Fr. 34'718.-) 

herabzusetzen,  was  zu  einer  Grundstückgewinnsteuer  von  netto  Fr. 14'147.- 

(Fr. 16'450.-  abzüglich  Besitzesdauerrabatt  von  Fr. 2'303.-  [14%  bei  einer  Besitzes-

dauer von vollen 8 Jahren]) führt.  

6.  Bei  diesem  Verfahrensausgang  sind  die  Kosten  des  Rekursverfahrens  zu 

3/5 der Rekurrentin und zu 2/5 der Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). 

Da keine Partei im wesentlichen Umfang obsiegte, sind den Parteien keine Parteient-

schädigungen  zuzusprechen  (§ 152  StG  in  Verbindung  mit  §  17  Abs.  2  des  Verwal-

tungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/6. September 1987).  

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs gegen den Einspracheentscheid der Kommission für Grundsteuern der 

Stadt  E  vom  26.  Februar  2013  wird  teilweise  gutgeheissen.  Die  der  Rekurrentin 

auferlegte Grundstückgewinnsteuer wird von Fr. 24'592.- auf Fr. 14'147.- herabge-

setzt. 

[…] 

2 GR.2013.20