# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e73524d1-7baa-5d96-8cce-f7649b91ef41
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-09-07
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 07.09.1998 C/27924/1996
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-27924-1996_1998-09-07.pdf

## Full Text

AUDIENCE DU LUNDI 7 SEPTEMBRE 1998 
 

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Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du 
 
 
 

   COUR DE JUSTICE 
  Case postale 3108 
    1211 Genève 3 
┌───────────────────┐            Chambre d'appel en matière de 
│  Réf. C/27924/96 │                    Baux et Loyers 
│  │ 
│  │                         Entre 
│  ACJC/-- │ 
└───────────────────┘ 
 
    SI A______, p.a. [régie] B______, ______ à 

Genève, élisant domicile en l'étude de Me E______, 
avocate, ______, Genève, partie appelante d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 
18 septembre 1997, 

 
    d'une part, 
 

 et 
 
 
  Monsieur C______, ______, Vaud, élisant domicile 

en l'étude de Me Alain KOSTENBAUM, avocat, rue de la 
Tour de l'Ile 1, 1204 Genève, partie intimée, 

 
    d'autre part, 
 
  

 AUDIENCE DU LUNDI 7 SEPTEMBRE 1998 
 

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Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du 
 
 
 

  - E N   F A I T - 
 
 1. Un bail à loyer portant sur un studio, sis au n° 1______ de la route 
2______, a été conclu entre D______ et SI A______, pour un loyer mensuel de 870 
fr., charges comprises. 
 
 Le contrat a débuté le 1er juin 1993, et son échéance était fixée au 
31 mai 1994. 
  
 Le bail était tacitement reconductible d'année en année, en application 
des Conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton 
de Genève. 
 
 2. Sur un feuillet séparé, signé par les parties et intitulé "clauses 
particulières", la locataire s'est engagée à fournir un certificat de dépôt de 
2'400 fr., à titre de garantie de trois mois de loyer.  
 
 3. L'art. 10 des "clauses particulières" stipule : "intervient au 
présent bail en tant que porté fort de toutes les conditions du présent bail 
ainsi que de sa bonne exécution et paiement régulier du loyer et des charges 
Monsieur C______". 
  
 Ce dernier a apposé sa signature sous cette clause. 
 
 Il est précisé sur le même document que "les parties déclarent connaître 
et accepter les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans 
le canton de Genève qui font partie intégrante du présent bail (Édition 1991)". 
 
 4. Le 10 juillet 1995, SI A______ a mis D______ en demeure avec menaces 
de résiliation du bail, suite au défaut de paiement des loyers pour les mois 
de juin et juillet 1995. Par avis recommandé du 21 août 1995, SI A______ a résilié 
le bail au 30 septembre 1995. 
 
 5. Le 22 janvier 1996, le Tribunal des baux et loyer a prononcé 
l'évacuation de D______. Celle-ci a quitté le studio à la fin du mois d'avril 

  3.   
 
 
 

Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du 
 
 
 

1996, laissant impayés des arriérés de loyer de 7'850 fr. 
 
 6. Par courrier du 21 mai 1996, SI A______, agissant par 
l'intermédiaire de son conseil, a réclamé à C______ la somme de 7'850 fr., ainsi 
qu'un montant de 2'512 fr. à titre de réparation du dommage correspondant aux 
frais d'avocats occasionnés par les procédures en évacuation et en poursuite 
de D______. 
 
 7. C______ ne s'étant pas exécuté, SI A______ lui a fait notifier un 
commandement de payer à concurrence de 10'362 fr. plus intérêts à 5% du 1er juin 
1996, auquel C______ a fait opposition.    
 
 8. Le 30 septembre 1996, SI A______ a introduit une demande en paiement 
et en mainlevée d'opposition par devant la Commission de conciliation en matière 
de baux et loyers. 
 
 9. Non conciliée, la cause a été introduite devant le Tribunal des baux 
et loyers le 9 janvier 1997. 
 
 10. C______ s'est opposé à la demande, soutenant que son engagement 
était en réalité un cautionnement, nul pour n'avoir pas été établi dans la forme 
authentique. 
 
 11. Par jugement du 18 septembre 1997, le Tribunal des baux et 
loyers a débouté SI A______ de toutes ses conclusions, estimant que la Loi 
genevoise protégeant les garanties fournies par les locataires du 18 avril 1975 
excluait un porte-fort en matière de garantie liée à l'exécution d'un contrat 
de bail. 
 
 12. Par acte déposé au greffe de la Cour de Justice, le 23 octobre 1997, 
SI A______ fait appel de ce jugement. 
 
 13. C______ conclut à la confirmation du jugement entrepris. 
 
 14. L'argumentation des parties sera reprise dans la partie en droit 
en tant que besoin.  

  4.   
 
 
 

Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du 
 
 
 

 
- E N   D R O I T - 

 
 
 Recevabilité : 
 
 1. Interjeté dans les forme et délai prévus par le loi, l'appel est 
recevable à la forme. 
 
 Compte tenu de la matière et du montant litigieux, le jugement entrepris 
a été rendu en premier ressort (art. 56 D LOJ). La Cour dispose donc d'un pouvoir 
de cognition complet.  
 
 2. Selon l'art. 56 A LOJ, le Tribunal des baux et loyers est compétent 
pour statuer sur tout litige relatif au contrat de bail à loyer portant sur une 
chose immobilière. Cette disposition a toujours été interprétée en ce sens, que 
seuls les litiges opposant bailleurs et preneurs et découlant du contrat de bail 
étaient du ressort du Tribunal des baux et loyers, à l'exclusion de tous autres 
(SJ 1983 p. 94; SJ 1979 p. 568). 
 
 Ce Tribunal connaît également des litiges relevant de la Loi genevoise 
du 18 avril 1975 protégeant les garanties fournies par le locataire (I 4 10, 
ci-après LGL). 
 
 En l'absence de toute autre précision dans la norme précitée, il a déjà 
été jugé, dans ce domaine particulier, que la juridiction des baux et loyers 
était compétente pour statuer sur les différends qui mettent en cause non 
seulement des bailleurs et des locataires ou fermiers, mais encore des tiers, 
en particulier les personnes qui ont émis des garanties en rapport avec des 
contrats de bail (ACE f. c/ G. N° 157 du 27.5.1991 et ACJ K c/ SI P N°1193 du 
6 octobre 1997). 
  
 En l'espèce, le litige oppose un bailleur à un tiers, qui s'est porté 
fort des obligations du locataire et garantit ainsi la bonne exécution du contrat 
de bail. La compétence du Tribunal des baux et loyers doit par conséquent être 
admise.   

  5.   
 
 
 

Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du 
 
 
 

 
 Au fond : 
 
 3. En vertu de l'art. 275 e CO, si le locataire d'habitations ou de 
locaux commerciaux fournit des sûretés en espèces ou sous la forme de 
papiers-valeur, le bailleur doit les déposer auprès d'une banque, sur un compte 
d'épargne ou de dépôt au nom du locataire. Lorsqu'il s'agit de baux 
d'habitations, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse 
trois mois de loyer. 
 
 L'alinéa 4 de cette disposition prévoit la faculté pour les cantons 
d'édicter des dispositions complémentaires, ce qu'a fait Genève en adoptant la 
loi du 18 avril 1975, protégeant les garanties fournies par les locataires. 
  
 Selon la doctrine, l'art. 257 e CO ne s'applique pas aux garanties 
fournies par des tiers, telles un cautionnement ou un porte-fort, qui suivent 
le régime légal qui leur est propre, sous réserve de dispositions cantonales 
contraires (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail 1996, chapitre 15; Zürcher 
Kommentar p. 281 et 282).  
 
 4. L'article 1 LGL prévoit que "toute garantie en espèces ou en valeur 
fournie par un locataire ou par une tierce personne au profit d'un locataire, 
doit être constituée sous la forme d'un dépôt bloqué auprès de la caisse des 
consignations de l'Etat, ou dans un établissement bancaire reconnu comme office 
de consignation au sens de l'art. 633 al. 3 du code des obligations. 
  Le recours au cautionnement simple est toutefois autorisé pour les baux 
à usage d'habitation, à la demande du locataire. Ce dernier peut en tout temps 
se mettre au bénéfice de l'alinéa 1". 
 
 5. Par la conclusion d'un contrat de porte-fort, celui qui promet à 
autrui le fait d'un tiers, est tenu à des dommages et intérêts pour cause d'inexé-
cution de la part de ce tiers (art. 111 CO).  
 
 Reste à déterminer si la LGL autorise la constitution d'un contrat de 
porte-fort qui garantirait en faveur d'un bailleur la bonne exécution d'un 
contrat de bail. 

  6.   
 
 
 

Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du 
 
 
 

 
 6. Selon le Tribunal Fédéral "la loi s'interprète en premier lieu selon 
sa lettre" (ATF 100 II p. 189). Toutefois si le texte n'est pas absolument clair, 
si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, il y a lieu de 
rechercher quelle est la véritable portée de la norme en la dégageant de tous 
les éléments à considérer, soit notamment du but de la règle, de son esprit, 
ainsi que des valeurs sur lesquelles elle repose (ATF 103 Ia p. 290). Le sens 
qu'elle prend dans son contexte est également important (ATF 101 Ia  p. 320). 
Ce n'est que si l'interprétation littérale d'une norme de droit conduit à des 
résultats que le législateur n'a pas pu avoir voulus et qui heurtent le sentiment 
de la justice ou les principes d'égalité de traitement qu'il convient de 
l'interpréter selon son esprit (ATF 103 Ia p. 225). 
 
 Dans le cas d'espèce, le texte de l'art. 1 LGL est clair et se comprend 
de lui-même. Interprétée selon sa lettre, la LGL exclut toutes autres formes 
de garanties données par le locataire et des tiers en faveur d'un bailleur, autres 
que les deux formes de garanties mentionnées, à savoir celles en espèces ou en 
valeurs fournies par le locataire lui-même ou par une tierce personne, ainsi 
que le recours au cautionnement simple. Elle exclut par conséquent la 
constitution d'un contrat de porte-fort visant à garantir l'exécution d'un 
contrat de bail.   
  
 7. Une interprétation téléologique de la LGL aboutit à la même solution. 
En effet la LGL vise en premier lieu de protéger les locataires contre des 
engagements excessivement favorables aux bailleurs et à fixer une limite aux 
exigences de ces derniers en matière de garanties (ACJ Frammolini c/ Gennari 
du 27 mai 1991). 
  
 L'étude des travaux préparatoires de la LGL démontre que la restriction 
concernant le cautionnement solidaire a été spécifiquement dictée par les abus 
de certains établissements bancaires qui préparaient les formulaires de 
cautionnement leur permettant de verser aux régies, sur simple demande de 
celles-ci, toute somme réclamée, jusqu'à trois mois de loyer, sans aucune 
vérification du bien-fondé des réclamations et sans faire valoir les éventuelles 
exceptions du débiteur principal. Etant donné que la caution se trouvait dès 
le paiement subrogé aux droits du créancier, elle débitait immédiatement le 

  7.   
 
 
 

Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du 
 
 
 

compte du locataire qui se trouvait ainsi touché de la même manière que s'il 
avait fourni la garantie lui-même (Mémorial du Grand Conseil 1975 p. 1282, 1977 
p. 3477 ss).  
 
 Le cautionnement simple a par contre été admis, car la responsabilité 
de la caution est accessoire et subsidiaire. Ce n'est qu'en cas d'insolvabilité 
du locataire, soit par faillite, obtention d'un sursis concordataire ou 
délivrance d'un acte de défaut de biens définitif au bailleur, et en l'absence 
d'un gage mobilier réalisable, que la caution peut être actionnée en paiement 
du montant garanti. Le cautionnement simple assure au locataire la possibilité 
faire valoir tous ses droits contre le bailleur, avant que celui-ci ne puisse 
réclamer le paiement à la caution.   
 
 La garantie donnée à un bailleur à travers un porte-fort constitué par 
un tiers est extrêmement large puisque le porte-fort répond des dommages et 
intérêts en cas d'inexécution des obligations du locataire, quelles qu'elles 
soient.  
 
 Le porte-fort n'a aucun droit de recours contre le tiers dont il promet 
la prestation. Cependant, rien ne l'empêche de prévoir, par un contrat conclu 
avec le locataire, que celui-ci lui sera redevable de toutes sommes qu'il 
paierait en faveur du bailleur, sur base de l'accord de porte-fort, ou encore 
d'exiger des garanties de la part du locataire. Un tel accord apparaît comme 
le pendant logique d'un engagement de porte-fort exclusivement conclu dans 
l'intérêt d'un locataire. Contrairement à la caution, le porte-fort n'a, de par 
la loi, pas la possibilité de faire valoir les exceptions du locataire à 
l'encontre du bailleur (Kommentar zum schweizerischen Privatrecht I, Christophe 
M. Pestalozzi, ad art. 111 CO, n° 14, Bâle 1996).  
 
 Le porte-fort pourrait ainsi être amené à verser une somme d'argent 
au bailleur sur la base de son engagement, alors même que le locataire pouvait 
exciper d'un droit ou d'une exception personnelle le libérant dudit paiement. 
En vertu de l'accord contractuel passé avec le locataire, le porte-fort serait 
ensuite fondé à obtenir le remboursement de ce montant. Le locataire se 
trouverait débiteur économique d'un montant en faveur de son bailleur, sans avoir 
pu faire valoir ses droits, de la même manière que dans l'hypothèse du 

  8.   
 
 
 

Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du 
 
 
 

cautionnement solidaire exclu par la LGL. Or, c'est précisément ce genre de 
situation que le législateur cantonal a voulu éviter en édictant cette loi.  
 
 Par conséquent, il faut admettre, avec le premier juge, que la LGL 
énumère de manière exhaustive les formes de garantie admissibles et qu'elle 
exclut le porte-fort en matière de garantie liée à l'exécution d'un contrat de 
bail.      
 
 8. L'appelant fait également valoir qu'il entendait en réalité conclure 
un contrat de cautionnement en lieu et place d'un engagement de porte-fort. Ce 
contrat de cautionnement serait nul pour n'avoir pas été conclu dans la forme 
impérativement prévue par l'art. 493 CO. 
 
 En l'espèce, point n'est besoin de trancher la question de la 
qualification juridique de l'engagement souscrit par C______. La Cour se 
limitera à relever que si l'engagement pris par l'appelant devait être qualifié 
de cautionnement, il serait effectivement nul pour vice de forme. En effet, le 
cautionnement qui ne saurait dépasser trois mois de loyer, représente un montant 
de 2'400 fr., et à été conclu par une personne physique. Il aurait par conséquent 
dû être conclu dans la forme authentique en application de l'art. 493 al. 2 CO. 
 
 9. Qu'il soit qualifié de porte-fort ou de cautionnement, l'engagement 
souscrit par C______ est nul. Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé. 
 
 

P A R   C E S   M O T I F S 
 

L A   C O U R 
 
 A la forme : 
 Déclare recevable l'appel interjeté par la SI A______ contre le 
jugement JTBL/1295/1997 rendu le 18 septembre 1997 par la Tribunal des baux et 
loyers dans la cause C/27924/1996-1-D.   
 Au fond: 
 Confirme ce jugement. 
 Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

  9.   
 
 
 

Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du 
 
 
 

 Condamne la SI A______ a verser à l'Etat de Genève un émolument de 300 
fr. 
 
 Siégeant : 
 M. Stéphane Geiger, président; M. Pierre-Yves Demeule, M. Pierre 
Heyer, juges; M. Pierre Sidler, Mme Yasmine Djabri, juges assesseurs; Mme Julia 
Fuentes, greffière.