# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e04fc61c-4647-576c-a23c-dfc108caeec0
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-07-03
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 03.07.2017 110 2016 182
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2016-182_2017-07-03.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2016/182 Bern, 3. Juli 2017

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer 1

Frau B.________
Beschwerdeführerin 2

alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt C.________

und

D.________
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Herrn Fürsprecher E.________

und

Stockwerkeigentümergemeinschaft X.________, bestehend aus:

D.________

Miteigentumsgemeinschaft X.________, bestehend aus den vorgenannten 
Stockwerkeigentümern und:

D.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 13

per Adresse Frau Q.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Herzogenbuchsee, Bauabteilung, 

RA Nr. 110/2016/182 2

Bernstrasse 2, Postfach 208, 3360 Herzogenbuchsee

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Herzogenbuchsee 
vom 8. November 2016 (0979 / 2016-020; Erweiterung Einstellhallenzufahrt, Einbau 
Estrichräume, Dachflächenfenster)

I. Sachverhalt

1. Am 29. August 2014 erhielt die Beschwerdegegnerin eine Gesamtbaubewilligung für 

den Neubau eines 6-Familienhauses mit unterirdischer Einstellhalle auf den Parzellen 

Herzogenbuchsee Grundbuchblatt Nrn. R.________ und S.________. Die von den 

Beschwerdeführenden dagegen erhobene Beschwerde wies die Bau-, Verkehrs- und 

Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ab.1 Einem ersten Projekt auf der gleichen 

Parzelle und demselben Projektverfasser, jedoch mit anderen Gesuchstellern, hatte die 

BVE wegen fehlender Einfügung in das Ortsbild den Bauabschlag erteilt.2 Aufgrund einer 

Meldung der Beschwerdeführenden führte die Gemeinde am 8. März 2016 eine 

Baukontrolle durch, stellte mit Schreiben vom 8. März 2016 im Bereich der 

Einstellhallenzufahrt Abweichungen zum bewilligten Projekt fest und verlangte die 

Baueinstellung. Bereits mit Schreiben vom 2. März 2016 hatte die Gemeinde nach erfolgter 

Anzeige durch die Beschwerdeführenden vom 23. Dezember 2015 und anschliessender 

Baukontrolle vom 18. Januar 2016 insbesondere im Bereich Estrichgeschoss weitere 

Abweichungen zum bewilligten Projekt festgestellt. Sie verfügte auch dafür eine 

Baueinstellung sowie ein Benützungsverbot.3 Gleichzeitig wurde auf die Möglichkeit eines 

nachträglichen Baugesuchs hingewiesen und für den Fall der Nichtbefolgung die 

Ersatzvornahme angedroht. Die Beschwerdegegnerin reichte am 22. März 2016 bei der 

Gemeinde Herzogenbuchsee ein Baugesuch ein für eine Erweiterung der 

Einstellhallenzufahrt durch Abgrabung, eine Stützmauer unter 1.20 m Höhe ab fertigem 

Terrain, den Einbau von zusätzlichen Estrichräumen im Estrichgeschoss für alle 

Wohnungen, eines Treppenlaufs vom Dachgeschoss bis zum Estrichgeschoss sowie eines 

1 Entscheid der BVE RA Nr. 110/2014/108 vom 17. Dezember 2014
2 Entscheid der BVE RA Nr. 110/2011/136 vom 9. August 2012
3 Vgl. Verfahren RA Nrn. 110/2016/180 und 110/2016/181

RA Nr. 110/2016/182 3

zusätzlichen Dachflächenfensters im Treppenhaus DG/Estrichgeschoss auf Parzelle 

Herzogenbuchsee Grundbuchblatt Nr. R.________. Gleichzeitig reichten je zwei 

Stockwerkeigentümer, welche die neu errichteten Stockwerkeinheiten Herzogenbuchsee 

Grundbuchblatt Nr. R.________-1 und Nr. R.________-5 erworben hatten, zwei weitere 

Baugesuche für zusätzliche (zum Teil schon erfolgte) Änderungen ein. Die Parzelle liegt in 

der Dorfzone D und im archäologischen Schutzgebiet. Herzogenbuchsee ist zudem im 

Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung 

(ISOS) als verstädtertes Dorf aufgenommen. Aufgrund eines Mängelschreibens der 

Gemeinde vom 11. April 2016 reichte die Beschwerdegegnerin angepasste Unterlagen ein. 

Gegen das Bauvorhaben erhoben die Beschwerdeführenden mit Schreiben vom 23. Mai 

2016 Einsprache.

Mit Entscheid vom 8. November 2016 erteilte die Gemeinde Herzogenbuchsee die 

Baubewilligung. Bezüglich der zwei weiteren Baugesuche erteilte die Gemeinde 

gleichentags ebenfalls die Baubewilligung.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführerenden am 8. Dezember 2016 Beschwerde 

bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen 

die Aufhebung des Gesamtentscheides vom 8. November 2016 und die Erteilung des 

Bauabschlags. Sie machen eine Verletzung des rechtlichen Gehörs und der Vorschriften 

zur Ästhetik geltend.

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet4, holte die 

Vorakten zu den insgesamt drei Baubewilligungsverfahren ein und zog die Vorakten des 

Rechtsamtes bei. Danach führte es – für die drei Beschwerdeverfahren zusammen – im 

Beisein der Parteien und einer Delegation der kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- 

und Landschaftsbilder (OLK) einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch. 

Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins, zu allfälligen 

Wiederherstellungsmassnahmen und zum weiteren Vorgehen zu äussern.

4 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)

RA Nr. 110/2016/182 4

4. Auf die Rechtsschriften sowie auf das Ergebnis des Augenscheins wird, soweit für 

den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Prozessvoraussetzungen

a) Bauentscheide können nach Art. 40 BauG5 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 

Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung 

der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die 

Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die 

Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen wurde, sind durch den 

vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher formell zur Beschwerdeführung 

legitimiert.

b) Die Beschwerdeführenden sind als Eigentümer der unmittelbar angrenzenden 

Parzelle Nr. T.________ direkte Nachbarn und stehen damit grundsätzlich in einer 

besonders nahen Beziehung zur Streitsache.6 Auf die ästhetisch umstrittene 

Einstellhallenzufahrt haben sie direkten Sichtkontakt, nicht aber auf das 

Dachflächenfenster im Treppenhaus DG/Estrichgeschoss, welches auf der Seite 

U.________strasse geplant ist. Die Liegenschaft der Beschwerdeführenden gehört zur 

geschützten Baugruppe A. Das Bauvorhaben muss insbesondere mit Rücksicht auf diese 

Baugruppe erhöhten ästhetischen Anforderungen genügen (vgl. Erwägung 3). Die 

Liegenschaft der Beschwerdeführenden befindet sich direkt hinter dem Bauvorhaben und 

die beiden Liegenschaften werden von der U._______strasse aus zusammen 

wahrgenommen.7 Das geplante Dachflächenfenster ist daher geeignet, die ästhetische 

Wirkung der Liegenschaft der Beschwerdeführenden zu beeinträchtigen. Die 

Beschwerdeführenden sind deshalb – entgegen der Ausführungen der 

Beschwerdegegnerin – auch zur Erhebung dieser Rüge legitimiert. Auf die form- und 

fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

5 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
6 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 
35-35c N. 17 mit weiteren Hinweisen
7 Vgl. Foto Nr. 8 des Fotodossiers vom Augenschein vom 13. März 2017

RA Nr. 110/2016/182 5

c) Anfechtungsobjekt ist die Verfügung der Vorinstanz. Der Streitgegenstand braucht 

sich nicht mit dem Anfechtungsobjekt zu decken, kann aber auch nicht über dieses 

hinausgehen. Der Streitgegenstand bezeichnet den Umfang, in dem das mit der 

angefochtenen Verfügung geregelte Rechtsverhältnis umstritten ist. Diesen bezeichnen 

innerhalb des vorgegebenen Rahmens die Parteien in ihren Rechtsmitteleingaben. Zur 

Bestimmung des Streitgegenstandes ist das Rügeprinzip massgebend.8 

Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Abweichungen vom ursprünglich 

bewilligten Vorhaben würden das Ortsbild beeinträchtigen und verweisen dabei auf den 

Fachbericht der OLK vom 22. August 2016. Darin hält die OLK in Bezug auf das 

vorliegende Verfahren fest, die Erweiterung der Einstellhallenzufahrt mit Abgrabung und 

die Erstellung von weiteren Dachflächenfenstern, also auch dasjenige im Treppenhaus 

DG/Estrichgeschoss, seien aus ästhetischen Gründen nicht bewilligungsfähig. Umstritten 

und damit Streitgegenstand sind daher nur die Erweiterung der Einstellhallenzufahrt mit 

Abgrabung und die Erstellung des Dachflächenfensters im Treppenhaus 

DG/Estrichgeschoss, nicht aber der im vorinstanzlichen Entscheid bewilligte Einbau von 

zusätzlichen Estrichräumen im Estrichgeschoss für alle Wohnungen und der Treppenlauf 

Dachgeschoss bis Estrichgeschoss. Die Beschwerdeführenden rügen einzig einen 

Verstoss gegen die Ästhetikvorschriften. Weitere Rügen, insbesondere diejenige bezüglich 

des Grenzabstandes der zusätzlichen Mauern bei der Erweiterung der Einstellhallenrampe, 

wurden im Beschwerdeverfahren – anders als noch im Einspracheverfahren – nicht mehr 

erhoben. 

2. Rechtliches Gehör

a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Abweisung der Einsprache sei nicht 

genügend begründet und enthalte keine Erwägungen zu den einzelnen 

Einsprachepunkten. Die Einsprache sei daher willkürlich und erfülle den Tatbestand der 

Rechtsverweigerung. Die Beschwerdeführenden rügen damit sinngemäss eine Verletzung 

des rechtlichen Gehörs.

8 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 72 N. 6 f.

RA Nr. 110/2016/182 6

b) Gemäss Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG9 muss eine Verfügung eine Begründung 

enthalten. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung 

gegebenenfalls sachgerecht anfechten können. Dazu müssten wenigstens kurz die 

Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die 

sich ihr Entscheid stützt.10 Je komplexer oder umstrittener ein Sachverhalt und je grösser 

der Entscheidungsspielraum der Behörde ist, desto ausführlicher und differenzierter muss 

auch die Begründung ausfallen. Die Auslegung von unbestimmten Gesetzesbegriffen und 

die Ermessensbetätigung müssen so erklärt werden, dass sie nachvollziehbar sind.11 

c) Die Gemeinde stellt in ihrem Entscheid fest, dass die gesetzlichen Vorschriften nach 

Gemeindebaureglement eingehalten seien. Es handle sich beim Zimmer im Dachgeschoss 

nicht um eine eigenständige Wohnung, so dass auch keine neue Parkplatzberechnung 

notwendig sei. Der Einbau der Dachflächenfenster sei Bestandteil des 

Projektänderungsgesuchs. Der Vorplatz der Einstellhalle sei erweitert worden, dies sei 

ebenfalls Bestandteil des Projektänderungsgesuchs. Da es sich bei der Mauer um eine 

Futtermauer handle, sei die Höhe der Mauer nicht begrenzt. Somit stehe sie auch nicht zu 

nahe an der Grenze. Die Einsprache sei auf Grund der oben erwähnten Erwägungen in 

öffentlich-rechtlicher Sicht nicht genug begründet und werde deshalb abgewiesen. Sie fasst 

zudem die Erwägungen der OLK zusammen, welche die Änderungen für nicht 

bewilligungsfähig hält. Die Gemeinde führt dazu nur aus, die gesetzlichen Vorschriften 

nach Gemeindebaureglement seien eingehalten. Die Bewilligungsbehörde beschliesse, 

dass die beantragten Änderungen bewilligt würden, da sie bereits erstellt seien.

 

d) Die Gemeinde Herzogenbuchsee begründet damit nur die Rügen zur 

Neuberechnung der Parkplätze und zur Futtermauer. Sie begründet nicht, weshalb sie in 

Abweichung zum eingeholten Bericht der OLK die Integration der erweiterten 

Einstellhallenzufahrt und des beantragten Dachflächenfensters in das sensible Ortsbild als 

gewährleistet ansieht. Sie geht auch nicht auf die Argumente der Beschwerdeführenden in 

der Einsprache ein, wonach der Einbau der Dachflächenfenster die Geschlossenheit der 

Dachflächen durchbreche und die Wirkung der Dachfläche als grosse homogene Fläche 

nicht mehr gegeben sei und die Erweiterung der Einstellhallenrampe durch einen Vorplatz 

9 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
10 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 5 f.; BVR 2013 S. 443 
E. 3.1.1
11 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 8

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im Parkplatzraum wie ein Riesenloch mitten im Dorf wirke. Sie setzt sich damit in ihrem 

Gesamtentscheid nicht mit allen wesentlichen Gesichtspunkten auseinander. Dass die 

beantragten Änderungen (teilweise) bereits ausgeführt worden sind, genügt als 

Begründung nicht. Die Gemeinde hat daher das rechtliche Gehör der 

Beschwerdeführenden verletzt.

e) Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des 

rechtlichen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen 

Entscheids. Eine Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die Rechts-

mittelinstanz dieselbe Kognition hat wie die Vorinstanz und den beschwerdeführenden 

Personen aus der Heilung kein Nachteil erwächst. Nur bei besonders schwerwiegenden 

Gehörsverletzungen schliesst die Rechtsprechung eine Heilung grundsätzlich aus.12 Die 

Heilung des rechtlichen Gehörs ist allenfalls bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen.13 

Im vorliegenden Fall ist mit Blick auf den Verfahrensausgang nicht ersichtlich, inwiefern 

den Beschwerdeführenden aufgrund der Heilung der Gehörsverletzung durch die Rechts-

mittelinstanz ein Nachteil erwachsen würde. Die Aufhebung des Entscheides mit 

Rückweisung an die Vorinstanz würde nur zu einer unnötigen Verfahrensverzögerung 

führen. Da die BVE über dieselbe Kognition wie die Vorinstanz verfügt (Art. 40 Abs. 3 

BauG), wird die Verletzung des rechtlichen Gehörs geheilt. 

3. Ästhetik, gesetzliche Grundlage

a) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, 

Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt 

die „ästhetische Generalklausel“ im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. 

Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden 

Überbauung schafft, der erheblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften 

erlassen, die über die kantonalen Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften 

müssen, um selbständige Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die 

12 BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 21 
N. 16
13 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 108 N. 9

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Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere nicht bloss allgemein anders 

formulieren.14

Art. 11 Abs. 1 des Baureglements der Gemeinde Herzogenbuchsee (GBR, Ausgabe 2015) 

sieht vor, dass Bauten und Anlagen so zu gestalten sind, dass zusammen mit ihrer 

Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. Bei der Beurteilung der guten 

Gesamtwirkung sind insbesondere Fassaden- und Dachgestaltung sowie die 

Materialisierung und Farbgebung zu berücksichtigen (Art. 11 Abs. 2 GBR). 

Diese Bestimmungen enthalten nicht nur ein Beeinträchtigungsverbot, sondern stellen 

höhere Anforderungen an Charakter und räumliche Qualitäten. Sie gehen daher weiter als 

Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen kommt deshalb selbständige Bedeutung zu. Das in Art. 11 GBR 

umschriebene Einfügungsgebot ist eine kommunale Regelung. Bei deren Auslegung haben 

die kommunalen Behörden einen gewissen Beurteilungsspielraum. Ähnlich wie beim 

Erfordernis der guten Gesamtwirkung dürfen an das Einfügungsgebot nicht 

unverhältnismässig hohe Ansprüche gestellt werden. Es ist weder an geringen noch an 

besonders hohen architektonischen Qualitäten zu messen. Das bedeutet bei 

durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten, dass das Mittelmass der Umgebung nicht 

gestört werden darf und sich eine neue Baute oder Anlage an den qualitativ 

hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren hat.15

b) Das Bauvorhaben liegt unmittelbar angrenzend an die Baugruppe A des 

Bauinventars der Gemeinde Herzogenbuchsee. Diese umfasst den historischen Dorfkern 

mit der Kirche auf dem Kirchenhügel als alles überragender Mittelpunkt des Dorfes. 

Herzogenbuchsee ist zudem als verstädtertes Dorf im Inventar der schützenswerten 

Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS) aufgenommen. Das ISOS inventarisiert den 

Kirchbezirk, das historische Zentrum und die zum Kirchhügel ansteigende Gasse mit dem 

Erhaltungsziel A. Dorfplatz, Kirchgasse und den Kirchbezirk finden gemäss dem Beschrieb 

im ISOS in der räumlichen Differenziertheit und baulichen Qualität kaum ihresgleichen in 

der Region. Das Bauvorhaben liegt damit in der Nähe von verschiedenen Schutzobjekten 

14 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 9/10 N. 4 und 13; 
BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen
15 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 9/10 N. 4a; 
BVR 2009 S. 329 E. 5.3, BVR 2006 S. 491 E. 6.3.1 f.

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in einem sensitiven Gebiet. Das Bauvorhaben steht überdies gut sichtbar und prominent an 

der Einfahrt ins Ortszentrum.16 

Das ISOS ist ein anderes Inventar im Sinne von Art. 13e BauV. Es gilt für die Behörden 

von Kanton und Gemeinden auch im Baubewilligungsverfahren zumindest als Empfehlung 

und ist entsprechend bei der Beurteilung des hier umstrittenen Projekts zu 

berücksichtigen.17 Herzogenbuchsee als verstädtertes Dorf und insbesondere die 

Kirchgasse und der Kirchbezirk, welche sich direkt hinter dem Bauvorhaben befinden, 

sollen daher möglichst erhalten bleiben und verdienen grösstmögliche Schonung.18 Diese 

besonders schützenswerte Umgebung ist vorliegend bei der Beurteilung der guten 

Gesamtwirkung im Sinne von Art. 11 GBR zu berücksichtigen. Die beantragten 

Änderungen haben sich gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts an den 

qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren.19

4. Einstellhallenzufahrt, nachträgliche Baubewilligung 

a)  Gemäss dem ursprünglichen Bauvorhaben, welches in Zusammenarbeit mit der 

OLK erarbeitet worden war, wurde die Einstellhallenzufahrt so bewilligt, dass sie nur bis 

zum Garagentor reichte. Dahinter war eine Treppe geplant, welche Raum für eine begrünte 

Umgebung liess. Die Beschwerdegegnerin hat die Einstellhallenzufahrt verlängert und 

damit einen Wendeplatz von rund 20 m2 geschaffen.20 

b) Die Vorinstanz bewilligte das nachträgliche Baugesuch einzig mit der Begründung, 

die Änderung sei bereits ausgeführt. 

Die Beschwerdeführenden machen geltend, die nachgesuchte Erweiterung der Einstell-

hallenrampe durch einen Vorplatz/Parkplatzraum wirke wie ein störendes Riesenloch 

16 Vgl. insbesondere Beschwerdeakten 110/11/136, Bericht OLK vom 14. Februar 2012, S. 2 f.  
17 BVR 2008 S. 117 E. 2b; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, 
Art. 9/10 N. 33a je mit weiteren Hinweisen
18 Vgl. im Einzelnen Art. 6 Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) 
19 Vgl. BVR 2009 S. 329 E. 5.3; BVR 2006 S. 491 E. 6.3.2
20 Vgl. Fotos Nrn. 9 und 10 des Fotodossiers vom Augenschein vom 13. März 2017

RA Nr. 110/2016/182 10

mitten im Dorf und verhindere die Integration des Bauvorhabens in den historischen 

Ortskern.

Die Beschwerdegegnerin bringt dagegen vor, die Umsetzung des ursprünglichen 

Bauprojekts würde nicht zu einer "grünen" Ansicht der Einstellhallenzufahrt führen, weil in 

dem schattigen, tiefgelegenen Bereich keine vernünftige Begrünung möglich gewesen 

wäre; es wäre höchstens eine Schotterfläche mit Busch denkbar gewesen. Zudem habe 

die Ausgestaltung der Einstellhallenzufahrt keinen Einfluss auf das Ortsbild.

c) Die OLK stellte in ihrem an die Gemeinde gerichteten Bericht vom 19. August 2016 

fest, die schon ausgeführte Veränderung der Erweiterung der Einstellhallenzufahrt um ca. 

5 m beeinträchtige die Integration in das Gelände. Insofern erachtete die OLK die 

Erweiterung der Einstellhallenzufahrt als nicht bewilligungsfähig. Anlässlich des 

Augenscheins vom 13. März 2017 führte die Vertreterin der OLK aus, ursprünglich sei auf 

dem hinteren Teil eine Böschung geplant gewesen. Eine solche hätte die Ansicht der 

Einstellhallenzufahrt etwas grüner und ansprechender wirken lassen. Nun wirke der Platz 

mineralisch.21 

d) Die Verwirklichung dieses Wendeplatzes von rund 20 m2 führt dazu, dass beinahe 

die gesamte Fläche zwischen der Liegenschaft der von Amtes wegen Beteiligten und der 

geschützten Liegenschaft der Beschwerdeführenden verbaut wurde. Der Bau des 

Wendeplatzes erforderte eine massive Abgrabung und verdrängte die vorgesehene 

Grünfläche neben der Treppe. Statt einer Auflockerung durch eine grüne Böschung 

entstand damit eine Verlängerung der grauen Fläche, die ihre Fortsetzung in der ebenfalls 

grauen Treppe findet. Dadurch wirkt die Baute nicht mehr nur als Garageneinfahrt, sondern 

es entstand zusätzlich ein richtiggehender Vorplatz, welcher das Parkieren und Wenden 

ermöglicht. Von der U.________strasse aus führt der Blick in Richtung der Baugruppe A 

über die Einstellhallenzufahrt. In der heutigen Ausgestaltung dominiert diese das Bild und 

verhindert, dass den geschützten Bauten die ihnen zustehende Präsenz und Wichtigkeit 

zukommt.22 Damit beeinträchtigt die verlängerte Einstellhallenzufahrt die Wirkung der 

Baugruppe A und kann nicht bewilligt werden. Die Beschwerde wird gutgeheissen und dem 

nachträglichen Baugesuch wird der Bauabschlag erteilt.

21 Protokoll des Augenscheins vom 13. März 2017, S. 12
22 Vgl. Fotos Nrn. 9 und 10 des Fotodossiers vom Augenschein vom 13. März 2017

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5. Einstellhallenzufahrt, Wiederherstellung

Mit dem Bauabschlag ist das Verfahren noch nicht beendet. Da der nicht 

bewilligungsfähige Zustand bereits besteht, muss als nächstes über die Wiederherstellung 

des rechtmässigen Zustandes entschieden werden (vgl. Art. 46 Abs. 2 Bst. e BauG).23 Da 

die Vorinstanz den Beschwerdegegnern die nachträgliche Baubewilligung erteilte, hatte sie 

keinen Anlass, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu prüfen. Sie hat sich 

somit noch gar nicht mit diesem Aspekt befasst. Im vorliegenden Fall muss der Vorplatz 

auf die ursprünglich bewilligte Grösse verkleinert und die Terrainanpassung sinnvoll gelöst 

werden. Die Gemeinde hat den Stockwerkeigentümern dafür Gelegenheit zur Einreichung 

eines Gesuchs zu geben. Es ist nicht Sache der BVE als Beschwerdeinstanz, ein 

Verfahren zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes durchzuführen und diese 

Frage als erste Instanz zu beurteilen. Zudem kommt der erstinstanzlichen Behörde bei der 

Frage wie und innert welchem Zeitraum der rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist, 

ein beträchtlicher Entscheidungsspielraum zu. Die Baugesuchsakten gehen an die 

Vorinstanz zur Durchführung des Wiederherstellungsverfahrens. Die Wiederherstellung 

des rechtmässigen Zustands muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein 

und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen (Art. 47 Abs. 6 BewD24).25 

6. Dachflächenfenster

a) Die Beschwerdegegnerin beantragt die Bewilligung eines zusätzlichen 

Dachflächenfensters der Grösse 0.55 m x 0.78 m im Treppenhaus DG/Estrichgeschoss. 

Dieses Dachflächenfenster ist im oberen Drittel der Dachfläche der Fassade Süd-Westen 

geplant.26 Die Vorinstanz hat dafür ohne nähere Begründung die Baubewilligung erteilt.

b) Die OLK stellte in ihrem Bericht vom 19. August 2016 fest, weitere 

Dachflächenfenster seien nicht bewilligungsfähig, da sie die Homogenität der Dachfläche 

und des Projekts beeinträchtigen würden. Anlässlich des Augenscheins führte eine 

23 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 17
24 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
25 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 9
26 Vgl. Plan "Fassade Süd-Westen" vom 29. Februar 2016

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Vertreterin der OLK zudem aus, von der Perspektive der U._______strasse aus stehe die 

Liegenschaft im Blickfeld des Kirchhügels und die Sicht auf diesen werde beeinträchtigt. 

Die Sicht werde durch kein anderes Gebäude beeinträchtigt.27 Die südwestliche Fassade 

sei die Hauptfassade, während die gegenüberliegende nordöstliche Fassade die 

Rückfassade bilde.28 Die OLK betonte bereits im ursprünglichen Baubewilligungsverfahren 

die Notwendigkeit einer geschlossenen Dachfläche als ortstypisches Gestaltungselement 

und unterstrich anlässlich des Augenscheins, dass "nach langjähriger Zusammenarbeit die 

von der OLK vorausgesetzte geschlossene Dachfläche erzielt worden sei".29

c) Die Fassade, an welcher das Dachflächenfenster geplant ist, stellt die Hauptfassade 

des Gebäudes dar und tritt aus der Perspektive der Einfahrt des Dorfes prominent in 

Erscheinung. Sie steht im Blickfeld des Kirchhügels, so dass die Sicht auf diesen 

beeinträchtigt wird. Der betroffene Teil der Dachfläche ist daher exponiert und dessen 

Gestaltung kommt umso grössere Bedeutung zu.30 

Gemäss den ursprünglich bewilligten Plänen sollte die Dachfläche daher einzig durch zwei 

Lukarnen durchbrochen werden. Heute bestehen zusätzlich zwei Dachflächenfenster auf 

der Höhe des Dachgeschosses sowie ein Kamin eines Warmluftcheminées. Weiter wird 

auf dieser Dachfläche die Bewilligung eines bisher nicht gebauten Dachflächenfensters für 

die Belichtung und Belüftung der beantragten Nasszelle im Estrichgeschoss beantragt. 

Diese Abweichungen von der Baubewilligung vom 17. April 2014 werden in den beiden 

anderen Beschwerdeverfahren behandelt werden. Das hier umstrittene Dachflächenfenster 

würde die Dachfläche zusätzlich durchbrechen und dem ortstypischen Gestaltungselement 

der geschlossenen Dachfläche nicht mehr gerecht werden. Zudem ist das 

Dachflächenfenster im oberen Drittel der Dachfläche der Fassade Süd-Westen geplant, 

und zwar leicht links von der Mitte. Öffnungen im Dach sollten gemäss den überzeugenden 

Ausführungen der OLK in einer Achse und symmetrisch angeordnet sein und eine gewisse 

Regelmässigkeit insbesondere bezüglich des Abstandes zwischen den Öffnungen 

aufweisen.31 Das hier umstrittene Dachflächenfenster soll weder auf einer Linie mit den 

anderen Dachflächenfenstern noch den Lukarnen gebaut werden und weist keinerlei 

27 Protokoll des Augenscheins vom 13. März 2017, S. 7
28 Protokoll des Augenscheins vom 13. März 2017, S. 6
29 Vgl. Vorakten Baugesuch 2014-030 pag. 74 sowie Protokoll des Augenscheins vom 13. März 2017, S. 6
30 Vgl. E. 3 hievor sowie Foto Nrn. 2 und 3 des Fotodossiers vom Augenschein vom 13. März 2017
31 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 13. März 2017, S. 15

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Symmetrie zu den übrigen geplanten oder bestehenden Öffnungen auf. Das projektierte 

Fenster stört daher die Regelmässigkeit der Fassade und bewirkt, dass die Dachfläche 

unruhig wirkt. Angesichts der prominenten Lage am Ortseingang und im Blickfeld des 

Kirchhügels kann das beantragte Dachflächenfenster daher nicht bewilligt werden.

d) Die Beschwerdegegnerin beruft sich darauf, dass viele Häuser im historischen 

Ortskern von Herzogenbuchsee alte Gauben und Lukarnen, alte und neue 

Dachflächenfenster in unterschiedlicher Grösse und Ausführung sowie Glasdachflächen 

aufweisen. In Herzogenbuchsee bestehe seit jeher eine liberale und grosszügige 

Bewilligungspraxis für Dachfenster.

In der näheren Umgebung finden sich tatsächlich Dachflächenfenster, welche ästhetisch 

nicht vollumfänglich befriedigen.32 Wie die OLK jedoch zu Recht bemerkte, sind die 

meisten dieser Dachflächenfenster aufgrund der weniger prominenten Lage der Gebäude 

her schlechter einsehbar, insbesondere von der wichtigen Perspektive des Kirchhügels 

her.33 Es fehlt deshalb bezüglich der meisten Objekte an der Vergleichbarkeit. Es bestehen 

daher keine Hinweise auf eine ständige gesetzeswidrige Praxis. Im Übrigen ist davon 

auszugehen, dass die Gemeinde den vorliegenden Entscheid künftig berücksichtigen wird. 

Die Beschwerdegegnerin kann sich daher auch nicht auf eine Gleichbehandlung im 

Unrecht berufen.34

7. Zusammenfassung und Kosten

a) Zusammenfassend können weder die Erweiterung der Einstellhallenzufahrt noch das 

zusätzliche Dachflächenfenster im Treppenhaus DG/Estrichgeschoss bewilligt werden. 

Diesbezüglich wird die Baubewilligung der Gemeinde Herzogenbuchsee vom 8. November 

2016 aufgehoben und der Bauabschlag erteilt. Betreffend die Erweiterung der Einstell-

hallenzufahrt geht die Sache zur Durchführung des Wiederherstellungsverfahrens an die 

Gemeinde zurück.

b) Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das 

prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen 

32 Vgl. insbesondere Fotos Nrn. 13, 15, 16 und 19 des Fotodossiers vom Augenschein vom 13. März 2017
33 Vgl. insbesondere Protokoll des Augenscheins vom 13. März 2017, S. 14 f.
34 Vgl. BGer 1C_414/2015 vom 10.02.2016, E. 4.2

RA Nr. 110/2016/182 14

Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Bei 

diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerin vollumfänglich. Sie 

hat die Verfahrenskosten zu tragen. Die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 

Stockwerkeigentümergemeinschaft X.________ hat in ihrer Stellungnahme vom 9. Januar 

2017 auf das Stellen eines Antrages ausdrücklich verzichtet. Sie wird daher nicht 

kostenpflichtig.35 

Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für 

besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren 

erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 800.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1 

GebV36). Für den Augenschein vom 13. März 2017 wird in Anwendung von Art. 20 Abs. 1 

GebV eine zusätzliche Gebühr von Fr. 300.00 erhoben. Die Kosten der OLK (Fr. 300.00 für 

die Teilnahme am Augenschein gemäss Schreiben vom 15. März 2017) werden gestützt 

auf Art. 11 GebV zusätzlich erhoben. Da der Augenschein für alle drei vor dem Rechtsamt 

hängigen Verfahren durchgeführt wurde, wird diese zusätzliche Gebühr von Fr. 600.00 

mit je Fr. 200.00 auf die drei Verfahren verteilt. Die Verfahrenskosten betragen somit 

insgesamt Fr. 1'000.00. Sie werden der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt.

c) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern 

nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung 

oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als 

gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Beschwerdegegnerin hat als 

unterliegende Partei die Parteikosten der Beschwerdeführenden zu tragen. Die Kostennote 

des Anwaltes der Beschwerdeführenden gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die 

Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden die Parteikosten im Umfang von Fr. 

4'401.00 (Honorar Fr. 3'875.00; Auslagen Fr. 200.00; Mehrwertsteuer Fr. 326.00) zu 

ersetzen.

III. Entscheid

35 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 108 N. 3
36 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

RA Nr. 110/2016/182 15

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Baubewilligung der Gemeinde 

Herzogenbuchsee vom 8. November 2016 wird betreffend die vergrösserte 

Einstellhallenzufahrt und das Dachflächenfenster im Treppenhaus 

DG/Estrichgeschoss aufgehoben. Diesbezüglich wird dem Bauvorhaben der 

Bauabschlag erteilt. Die Sache geht zur Fortsetzung des Verfahrens im Sinne der 

Erwägungen an die Vorinstanz zurück.

2. Die Verfahrenskosten im Betrag von Fr. 1'000.00 werden der Beschwerdegegnerin 

zur Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser 

Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

3. Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden die Parteikosten im Betrag 

von Fr. 4'401.00 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt C.________, eingeschrieben

- Herrn Fürsprecher E.________, eingeschrieben

- Stockwerkeigentümergemeinschaft X.________, per Adresse Frau Q.________, 

eingeschrieben 

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Herzogenbuchsee, Bauabteilung, 

eingeschrieben

- Amt für Gemeinden und Raumordnung, z.H. OLK Gruppe Emmental-Oberaargau, 

per Kurier

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

RA Nr. 110/2016/182 16

Regierungsrätin