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**Case Identifier:** 6ae57c90-8cd4-546d-8c91-cf4ec921448c
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-11-17
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 17.11.2025 WBE.2023.182
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2023-182_2025-11-17.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

2. Kammer 

 

WBE.2023.182 / sp / we 
(3-RV.2020.156)  

Art. 74 

 

Urteil vom 17. November 2025 
 

 

Besetzung  Verwaltungsrichter J. Huber, Vorsitz 

Verwaltungsrichter Ch. Huber 

Verwaltungsrichter Plüss 

Gerichtsschreiberin Peter 

 

 
   

Beschwerde-

führer 1 

 A._____ 

 

Beschwerde-

führerin 2 

 B._____ 

 

gegen 

 

  Kantonales Steueramt, Geschäftsbereich Recht, Rechtsdienst,  

Telli-Hochhaus, 5004 Aarau 

 

  Gemeinderat Q._____ 

 

 
 

   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2015 

 

Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern,  

vom 23. März 2023 

  

 - 2 - 

 

 

   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

A.   

1.   

A._____ führte zusammen mit seinem Vater im Rahmen einer Kollektivge-

sellschaft einen landwirtschaftlichen Betrieb. Die Kollektivgesellschaft 

wurde per Ende 2014 aufgelöst und A._____ übernahm per 2015 den land-

wirtschaftlichen Betrieb zur Pacht. Auf der Liegenschaft Q._____ Nr. 865, 

welche zum verpachteten landwirtschaftlichen Betrieb gehört, liessen 

A._____ und B._____ zwei Neubauten (Betriebsleiter- und Stöckliwohnung 

sowie eine Remise) erstellen. In der Bilanz per 31. Dezember 2015 wurden 

diese "Gebäude und Einrichtungen" mit insgesamt Fr. 1'129'700.05 ("Neu-

bau Wohnh. / Remise Landhof" [Kto. 1600] in Höhe von Fr. 1'106'700.05 

und die fest mit dem Gebäude verbundenen "Mech. Einrichtungen" 

[Kto. 1610] in Höhe von Fr. 23'000.00) ausgewiesen und in der Erfolgsrech-

nung 2015 damit zusammenhängende Abschreibungen in Höhe von 

Fr. 23'834.60 (Fr. 21'834.60 auf "Neubau Wohnh. / Remise Landhof" und 

Fr. 2'000.00 auf "Mech. Einrichtungen") geltend gemacht.  

2.   

Mit Verfügung vom 19. Juli 2019 der Steuerkommission Q._____ wurden 

A._____ und B._____ für die Kantons- und Gemeindesteuern 2015 zu ei-

nem steuerbaren und satzbestimmenden Einkommen von Fr. 98'900.00 

und zu einem steuerbaren und satzbestimmenden Vermögen von Fr. 0.00 

veranlagt. In Abweichung zur Selbstdeklaration wurden dem Reingewinn 

aus dem Einzelunternehmen die auf den "Gebäude und Einrichtungen" vor-

genommenen Abschreibung im Betrag von Fr. 23'835.00 sowie die Aufwer-

tung für das Fahrzeug (Auto) in Höhe von Fr. 5'000.00 hinzugerechnet. Zu-

dem wurde der vom steuerbaren Vermögen vorgenommene Abzug für 

selbstproduzierte Vorräte für den Eigenbedarf in der Höhe von 

Fr. 38'725.00 nicht anerkannt. 

B.   

Gegen die Veranlagungsfügung liessen A._____ und B._____ mit Eingabe 

vom 16. August 2019 Einsprache erheben. Der mit den Abklärungen be-

auftragte Landwirtschaftsexperte des Kantonalen Steueramts (LE/KStA) 

erstattete der Steuerkommission der Gemeinde Q._____ am 19. Novem-

ber 2019 einen Bericht, wonach weder A._____ noch B._____ Eigentümer 

bzw. Eigentümerin der Neubauten und somit auch nicht berechtigt seien, 

damit zusammenhängende Abschreibungen vorzunehmen. Weiter würden 

die selbstproduzierten Vorräte nicht unter eine der in § 53 des Steuergeset-

zes vom 15. Dezember 1998 (StG; SAR 651.100) genannten Ausnahmen 

fallen, sodass diese der Vermögenssteuer unterlägen. Hierauf wies die 

Steuerkommission der Gemeinde Q._____ die Einsprache mit Entscheid 

vom 29. September 2020 ab. 

 - 3 - 

 

 

C.   

Mit Eingabe vom 21. Oktober 2020 liessen A._____ und B._____ gegen 

den Einspracheentscheid Rekurs beim Spezialverwaltungsgericht, 

Abt. Steuern, erheben, welches mit Urteil vom 23. März 2023 entschied: 

1.  
Der Rekurs wird abgewiesen. 

2.  
Die Rekurrenten haben die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus 
einer Staatsgebühr von CHF 500.00, der Kanzleigebühr von CHF 260.00 
und den Auslagen von CHF 100.00, insgesamt CHF 860.00, zu bezahlen. 

3.  
Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet. 

D.   

1.   

Mit Beschwerde vom 16. Mai 2023 liessen A._____ und B._____ Be-

schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau erheben und fol-

gende Anträge stellen: 

1.  
In Aufhebung des Urteils 3-RV.2020.156 sei festzustellen, dass die per 
2015 vorgenommene Aufrechnung von Fr. 28'835.00 zu streichen ist. 

2.  
Es sei anzuerkennen, dass für A._____, als Pächter, die in die Neubauten 
ab 01. Januar 205 getätigten Investitionen, die er in Solitarschuldnerschaft 
gegenüber der D._____ und in Alleinschuldnerschaft bei der E._____ in 
seine Bilanz- und Erfolgsrechnung erfolgswirksam aufnehmen kann. 

3. 
Es sei anzuerkennen, dass die Investitionen in die Gebäude im Sinne einer 
für vorliegenden Fall vorzunehmende Interpretation dem Art. 8 Abs. 2 
StHG, entspricht, ebenso dem Art. 18 Abs. 2 DBG und dem § 27 Abs. 2, 
3. Satz StG AG entsprechen. 

4. 
Es sei bei der Besteuerung des Rekurenten und der Rekurentin das Bun-
desgesetz über die landw. Pacht (LPG) Art. 22 a zu befolgen. 

5. 
Dementsprechend sei das steuerpflichtige Einkommen der Ehegatten A. 
und B._____ mit Fr. 75'065.00 festzulegen. 

6. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Kantons Aargau. 

2.   

In seiner Eingabe vom 17. Mai 2023 verzichtete das Spezialverwaltungs-

gericht, Abt. Steuern, auf die Erstattung einer Vernehmlassung. Das Kan-

tonale Steueramt (KStA) beantragte mit Beschwerdeantwort vom 9. Juni 

 - 4 - 

 

 

2023 die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Q._____ hat keine 

Beschwerdeantwort eingereicht. Mit Eingabe vom 7. August 2023 liessen 

A._____ und B._____ eine Stellungnahme einreichen. Mit Schreiben vom 

22. Oktober 2025 teilte die Vertreterin der Beschwerdeführenden mit, dass 

das Vertretungsverhältnis im vorliegenden Verfahren beendet worden sei. 

3.   

Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden  

(§ 7 des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG; 

SAR 155.200]). 

  

 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

I.   

1.   

Das Verwaltungsgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide des Spe-

zialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern, in Kantons- und Gemeindesteuersa-

chen (§ 198 Abs. 1 StG; § 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungs-

rechtspflege vom 4. Dezember 2007 [VRPG; SAR 271.200]). Es ist somit 

zur Behandlung des vorliegenden Falls zuständig und überprüft den ange-

fochtenen Entscheid im Rahmen der Beschwerdeanträge auf unrichtige 

oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzun-

gen (§ 199 StG; § 48 Abs. 2 und § 55 Abs. 1 VRPG).  

2.   

2.1   

In den Anträgen 1 und 5 beantragen die Beschwerdeführenden sinnge-

mäss, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, die Aufrechnung von 

Fr. 28'835.00 zu streichen und das steuerpflichtige Einkommen auf 

Fr. 75'065.00 festzulegen. 

Die angefochtene Aufrechnung setzt sich aus der Aufrechnung der Ab-

schreibungen auf den "Gebäude und Einrichtungen" im Betrag von 

Fr. 23'835.00 sowie der Aufrechnung für die Aufwertung des Fahrzeugs 

(Auto) in Höhe von Fr. 5'000.00 zusammen. 

Die in der Veranlagungsverfügung vorgenommene Aufrechnung von 

Fr. 5'000.00 im Zusammenhang mit der Aufwertung des Fahrzeugs wurde 

bereits mit der Einsprache nicht angefochten und war deshalb weder im 

Einsprache- noch im Rekursverfahren Prozessgegenstand. In der Verwal-

tungsgerichtsbeschwerde findet sich zudem keinerlei Begründung hinsicht-

lich dieser Aufrechnung. Folglich kann auf Antrag 1 der Beschwerde nicht 

eingetreten werden, soweit sich dieser gegen die Aufrechnung betreffend 

die Aufwertung des Fahrzeugs in Höhe von Fr. 5'000.00 richtet.  

 - 5 - 

 

 

Hingegen kann auf die Anträge 1 und 5 eingetreten werden, soweit sie sich 

gegen die Aufrechnung der auf den "Gebäude und Einrichtungen" vorge-

nommenen Abschreibung im Betrag von Fr. 23'835.00 richten. 

2.2   

In den Anträgen 2 und 3 beantragen die Beschwerdeführenden, es sei die 

erfolgswirksame Aufnahme der getätigten Investitionen durch den Be-

schwerdeführer in seiner Bilanz- und Erfolgsrechnung anzuerkennen (An-

trag 2) und es sei anzuerkennen, dass es sich dabei um Geschäftsvermö-

gen handle, welches ganz oder vorwiegend der selbstständigen Erwerbs-

tätigkeit diene (Antrag 3).  

Bei diesen Anträgen handelt es sich trotz der Formulierung "es sei anzuer-

kennen" sinngemäss um Feststellungsbegehen. 

Grundsätzlich können bei der Beschwerdeinstanz auch Feststellungsbe-

gehren gestellt werden, sofern die beschwerdeführende Person ein schutz-

würdiges Interesse an der beantragten Feststellung nachweist. Der An-

spruch auf Erlass eines Feststellungsentscheids ist jedoch gegenüber ei-

nes Leistungs- oder Gestaltungsentscheids im Allgemeinen subsidiär; auf-

grund dieser Subsidiarität ist der Feststellungsentscheid nur zu treffen, 

wenn das Interesse daran nicht durch einen rechtsgestaltenden Entscheid 

gewahrt werden kann (vgl. BGE 137 II 199, Erw. 6.5; 132 V 257, Erw. 1; 

119 V 11, Erw. 2a; Urteile des Bundesgerichts 2C_170/2019 vom 19. Sep-

tember 2019, Erw. 1.2; 2C_304/2018 vom 8. August 2018, Erw. 1.3; 

MARKUS MÜLLER, in: Herzog / Daum [Hrsg.], Kommentar zum Gesetz über 

die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, 2. Auflage 2020, N. 73 zu 

Art. 49 VRPG; BOSSHART / BERTSCHI, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar 

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. Auflage 

2014, N. 26 zu § 19 VRG).  

Im Falle der Gutheissung der Gestaltungsbegehren in den Anträgen 1 

und 5 der Beschwerde würde der vorinstanzliche Entscheid aufgehoben 

und die beantragte Abschreibung gewährt, ohne dass es hierzu einer be-

sonderen Feststellung gemäss den Anträgen 2 und 3 bedarf. Die Anträge 2 

und 3 würden an einem solchen Entscheid nichts ändern. Damit fehlt es bei 

Anträgen 2 und 3 an einem Feststellungsinteresse, weshalb auf diese An-

träge nicht eingetreten werden darf. 

2.3   

Weiter beantragen die Beschwerdeführenden in Antrag 4, dass für die Be-

steuerung Art. 22a des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht 

vom 4. Oktober 1985 (LPG; SR 221.213.2) zu befolgen sei. Diese Norm 

enthält jedoch keine Vorgaben, wie die Besteuerung vorzunehmen ist. 

Überhaupt enthält das LPG keine Vorschriften zur Besteuerung. Folglich 

lässt sich aus Art. 22a LPG auch nicht ableiten, wie das Verwaltungsgericht 

 - 6 - 

 

 

im vorliegenden Beschwerdeverfahren entscheiden soll. Auf Antrag 4 ist 

daher ebenfalls nicht einzutreten. Vielmehr ist der Antrag als Begründung 

für Antrag 1 zu behandeln.  

2.4   

Die übrigen Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen An-

lass, womit auf die fristgerechte Beschwerde im besagten Umfang einzu-

treten ist. 

II.   

1.   

In diesem Beschwerdeverfahren ist umstritten, ob die Abschreibungen von 

Fr. 23'835.00, welche die Beschwerdeführenden in der Steuerperiode 2015 

auf den "Gebäude und Einrichtungen" (d. h. die auf der Liegenschaft 

Q._____ Nr. 865 erstellten Neubauten inkl. mechanische Einrichtungen), 

vorgenommen haben, steuerlich abzugsfähige Aufwendungen darstellen. 

Zunächst ist daher zu prüfen, ob die auf dem Gelände des gepachteten 

Landwirtschaftsbetriebs erstellten Neubauten (inkl. mechanische Einrich-

tungen) zum Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers zählen. Nur 

wenn dies gegeben ist, wäre in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob darauf 

vorgenommenen Abschreibungen steuerlich abzugsfähige Aufwendungen 

darstellen. 

2.   

2.1   

Die Vorinstanz führte aus, der Beschwerdeführer habe im Jahr 2015 einen 

landwirtschaftlichen Betrieb gepachtet. Die im selben Jahr auf dem Ge-

lände dieses Betriebs errichteten Neubauten seien in zivilrechtlicher und 

wirtschaftlicher Hinsicht dem Verpächter, dem Vater des Beschwerdefüh-

rers, zuzurechnen. Dieser sei Eigentümer der Liegenschaft und es sei we-

der eine Nutzniessung noch ein Baurecht zugunsten des Beschwerdefüh-

rers im Grundbuch eingetragen worden. Die Neubauten seien zudem im 

Wesentlichen fremdfinanziert worden und der Hypothekarkredit sei nur ge-

währt worden, weil der Vater des Beschwerdeführers sein Grundstück als 

Drittpfand zur Verfügung gestellt habe. Auch wenn der Beschwerdeführer 

für die Hypothekarzinsen und die Amortisation der Schulden aufkomme, 

begründe dies noch kein zivilrechtliches Eigentum. Auch das LPG führe zu 

keiner anderen Betrachtungsweise der vorliegenden Eigentumsverhält-

nisse. Weder die Zustimmung des Verpächters zur Erstellung von Neubau-

ten durch den Pächter (vgl. Art. 22a LPG) noch die Bestimmung zur Pacht-

zinsanpassung bei Wertveränderungen des verpachteten Grundstücks 

infolge von Neubauten (Art. 11 LPG) würden eine Grundlage für die 

Begründung von zivilrechtlichem Eigentum darstellen. In der Folge könnten 

die auf dem Grundstück des Verpächters erstellten Neubauten nicht zum 

Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers zählen und der 

 - 7 - 

 

 

Beschwerdeführer könne daher auch keine Abschreibungen zulasten sei-

nes Geschäftserfolgs vornehmen. 

2.2   

Die Beschwerdeführenden machen im Wesentlichen geltend, sie seien 

ausdrücklich berechtigt worden, auf dem gepachteten landwirtschaftlichen 

Gelände Investitionen vorzunehmen bzw. Neubauten zu erstellen. Diese 

hätten sie auch selbst finanziert. Der Verpächter habe hierfür im Pachtver-

trag seine schriftliche Zustimmung gegeben. Folglich seien diese Investiti-

onen und Schuldverpflichtungen entsprechend vom Beschwerdeführer bi-

lanziert worden. Gestützt auf Art. 22a LPG würde eine Bank einem Pächter 

eines landwirtschaftlichen Gewerbes nur einen Kredit gewähren, sofern der 

Eigentümer das Pfand auf seinem Grundstück errichten lasse. Zwar seien 

die vom Beschwerdeführer getätigten Investitionen mit einen Drittpfand ab-

gesichert, die Investitionen seien aber ausschliesslich vom Beschwerde-

führer durchgeführt und finanziert worden. Somit zählten diese zum Ge-

schäftsvermögen des Beschwerdeführers. Aus den steuergesetzlichen 

Bestimmungen gehe hervor, dass als Geschäftsvermögen gelte, was ganz 

oder überwiegend der selbstständigen Erwerbstätigkeit diene. Es sei unbe-

stritten, dass der Beschwerdeführer selbstständig erwerbstätig sei. Sodann 

gehe vorliegend aufgrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die 

wirtschaftliche Verfügungsgewalt dem formell zivilrechtlichen Eigentum vor, 

womit die vom Beschwerdeführer getätigten Investitionen seinem Ge-

schäftsvermögen zuzurechnen seien. Im Übrigen wäre aufgrund von 

Art. 58 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Okto-

ber 1991 (BGBB; SR 211.412.11) weder die Erteilung eines Baurechts 

noch die Eintragung eines Nutzniessungsrechts zugunsten des Beschwer-

deführers möglich gewesen. 

3.   

3.1   

Gemäss § 27 Abs. 1 StG sind alle Einkünfte aus selbstständiger Erwerbs-

tätigkeit steuerbar. Ausgewiesene Abschreibungen auf dem Geschäftsver-

mögen werden bei der selbstständigen Erwerbstätigkeit als geschäfts- oder 

berufsmässig begründete Kosten abgezogen (§ 36 Abs. 2 lit. a StG). Die 

auf den Neubauten vorgenommenen Abschreibungen sind somit nur zuläs-

sig, wenn sich die Neubauten im Geschäftsvermögen des Beschwerdefüh-

rers befinden. 

3.2   

Bei natürlichen Personen definiert sich der Geschäftsvermögenscharakter 

eines Vermögenswerts grundsätzlich anhand dreier kumulativ zu erfüllen-

der Begriffselemente (JULIA VON AH, in: Klöti-Weber/Schudel/Schwarb 

[Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 5. Aufl. 2023, N. 102 zu 

§ 27):  

 - 8 - 

 

 

a) Es liegt eine selbstständige Erwerbstätigkeit vor; 

b) der Vermögenswert dient tatsächlich der selbstständigen Erwerbstätig-

keit; und 

c) das zivilrechtliche Eigentum am Vermögenswert steht der geschäfts-

inhabenden Person zu. 

Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann Geschäftsvermögen einer 

selbstständig erwerbenden Person grundsätzlich nur sein, was sich zivil-

rechtlich im Eigentum der geschäftsinhabenden Person befindet 

(BGE 110 Ib 121, Erw. 2a m. w. H.; Urteil des Bundesgerichts 2C_379/2008 

vom 4. Dezember 2008, Erw. 2.4 m. w. H.).  

Dieser Grundsatz des zivilrechtlichen Eigentums wird im Vermögenssteu-

erbereich vom Grundsatz des wirtschaftlichen Eigentums abgelöst, wenn 

die geschäftsinhabende Person, welche nicht zivilrechtliche Eigentümerin 

ist, eine eigentümerähnliche Sachherrschaft über einen Vermögensgegen-

stand ausübt. Beispiele hierfür sind das Treuhandverhältnis, die Siche-

rungsübereignung, der Kauf unter Eigentumsvorbehalt und das Finanzie-

rungsleasing. Vom Grundsatz des zivilrechtlichen Eigentums wird zudem 

im Bereich der Kollektivgesellschaft abgewichen, wenn ein Vermögenswert 

im Eigentum eines oder mehrerer Teilhabenden der Kollektivgesellschaft 

steht, dieser unentgeltlich zur Verfügung gestellt wird und in der Geschäfts-

buchhaltung erscheint (JULIA VON AH, a. a. O., N. 106 ff. zu § 27). Weiter 

kann vom Grundsatz des zivilrechtlichen Eigentums auch im Bereich der 

Abgrenzung von Geschäfts- und Privatvermögen der in ungetrennter Ehe 

lebenden Eheleute abgewichen werden, sofern diese bei der Führung ei-

nes Geschäfts eine wirtschaftliche Einheit bilden (vgl. BGE 110 Ib 121, 

Erw. 2bb).  

4.   

4.1   

Zunächst ist festzuhalten, dass der Beschwerdeführer in der Steuerperiode 

2015, als er den landwirtschaftlichen Betrieb zur Pacht übernommen hat, 

unbestritten als selbstständig erwerbstätig zu qualifizieren ist. Die auf dem 

Gelände des vom Beschwerdeführer gepachteten landwirtschaftlichen Be-

triebs erstellten Neubauten (Betriebsleiter- und Stöckliwohnung sowie die 

Remise) dienen zudem grundsätzlich der Ausübung seiner selbstständigen 

Erwerbstätigkeit als Landwirt. Die ersten beiden Voraussetzungen, damit 

ein Vermögenswert Geschäftsvermögenscharakter hat, sind somit erfüllt 

(siehe vorne Erw. II/3.2).  

Fraglich ist, ob auch das dritte Element erfüllt ist, dem zufolge dem Be-

schwerdeführer das zivilrechtliche Eigentum am Vermögenswert zustehen 

muss.  

 - 9 - 

 

 

4.2   

Der Bericht des LE/KStA vom 19. November 2019 hält fest, dass gemäss 

Pfandvertrag und Grundbucheintrag der Vater des Beschwerdeführers Al-

leineigentümer der Parzelle sei, auf der die beiden Neubauten errichtet 

wurden. Im Grundbuch seien auch keine Nutzniessung und kein Baurecht 

zugunsten des Beschwerdeführers oder der Beschwerdeführenden einge-

tragen worden. Dies wird von den Beschwerdeführenden nicht bestritten. 

Es kann deshalb ohne weitere Abklärungen vom im Bericht des LE/KStA 

dargelegten Sachverhalt ausgegangen werden.  

Somit gilt als erstellt, dass die Liegenschaft Q._____ Nr. 865, auf der die 

Beschwerdeführenden die beiden Neubauten erstellt haben, während der 

gesamten Steuerperiode 2015 nicht im zivilrechtlichen Eigentum der Be-

schwerdeführenden stand und diese auch über kein rechtsgültig begründe-

tes Baurecht oder Nutzniessungsrecht an den beiden Neubauten verfüg-

ten. Vielmehr stand die Liegenschaft Q._____ Nr. 865 im Alleineigentum 

des Vaters des Beschwerdeführers, der diese als Teil des landwirtschaftli-

chen Betriebs an den Beschwerdeführer verpachtet hatte. 

Selbst wenn die beiden Neubauten – wie von den Beschwerdeführenden 

geltend gemacht – im Namen und auf Rechnung der Beschwerdeführen-

den erstellt worden sind, so sind sie gemäss Art. 671 Abs. 1 des Schweize-

rischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210) zufolge 

Akzession Bestandteil der Liegenschaft Q._____ Nr. 865 geworden und ins 

Eigentum des Vaters des Beschwerdeführers als Alleineigentümer dieser 

Liegenschaft übergegangen (vgl. REY / STREBEL, in: Geiser / Wolf [Hrsg.], 

Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl., 2023, N. 7 zu Art. 671 ZGB). 

Die Beschwerdeführenden sind deshalb nicht zivilrechtliche Eigentümer 

der beiden Neubauten.  

4.3   

Die Beschwerdeführenden machen indessen geltend, vorliegend sei der 

Grundsatz des wirtschaftlichen Eigentums einschlägig, womit die Neubau-

ten dennoch zum Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers zählen wür-

den. Zu prüfen ist deshalb, ob ausnahmsweise vom Grundsatz des zivil-

rechtlichen Eigentums abzusehen und der Grundsatz des wirtschaftlichen 

Eigentums anzuwenden ist (siehe vorne Erw. II/4.2). 

Bis Ende 2014 wurde der landwirtschaftliche Betrieb vom Beschwerdefüh-

rer zusammen mit seinem Vater im Rahmen einer Kollektivgesellschaft ge-

führt. Diese Kollektivgesellschaft wurde per Ende 2014 aufgelöst und per 

2015 pachtete der Beschwerdeführer den landwirtschaftlichen Betrieb. 

Dem Pachtvertrag ist zu entnehmen, dass der Betrieb per 1. Januar 2015 

für unbestimmte Zeit zur Pacht übernommen werde und hierfür einen 

Pachtzins von Fr. 22'600.00 zu leisten sei. Die Inventargegenstände wür-

den in das Alleineigentum des Pächters übertragen werden, wofür noch ein 

 - 10 - 

 

 

Kaufvertrag mit Regelung der Finanzierung abgeschlossen werde. Weiter 

wurde im Pachtvertrag vereinbart, dass der Pächter diverse Investitionen 

(u. a. Remise und Anteil Innenausbau am Wohnhaus), auf eigene Rech-

nung, auf der Parzelle vornehmen dürfe. Die Finanzierung erfolge mittels 

eines Kredits der Aargauischen Landwirtschaftlichen Kreditkasse (ALK), 

mit eingesetzten Eigenmitteln und der Verrechnung mit der Restanz ge-

mäss dem Konto 1195 in der Bilanz. Die Verpflichtung der Amortisation des 

ALK-Kredits obliege dem Pächter. 

Als Pächter allein kommt dem Beschwerdeführer noch keine eigentümer-

ähnliche Sachherrschaft über den landwirtschaftlichen Betrieb zu, insbe-

sondere auch nicht, was die Neubauten anbelangt. Der Pachtvertrag sieht 

auch keine über das Pachtverhältnis hinausgehende eigentümerähnliche 

Sachherrschaft des Beschwerdeführers für die Neubauten vor, sondern legt 

hierzu einzig fest, dass diese Bauten vom Beschwerdeführer erstellt wer-

den dürfen. Aufgrund des Pachtvertrages ergeben sich daher keine An-

haltspunkte, vom Grundsatz des zivilrechtlichen Eigentums abzusehen. 

Es liegt auch keine Fallkonstellation vor, bei der sich die Abgrenzung von 

Privat- und Geschäftsvermögen als problematisch erweisen könnte, da das 

Geschäft von einem als wirtschaftliche Einheit zu betrachtenden Ehepaar 

geführt wird. Der Landwirtschaftsbetrieb wurde nach Auflösung der Kollek-

tivgesellschaft vom Beschwerdeführer allein als Pächter übernommen. Die 

Ehefrau des Beschwerdeführers, die Beschwerdeführerin, ist hingegen 

nicht Teil des Pachtverhältnisses. Im Übrigen fehlen Hinweise, dass die Be-

schwerdeführenden im Steuerjahr 2015 ein Geschäft als wirtschaftliche 

Einheit geführt haben. 

Aufgrund des Berichts des LE/KStA vom 19. November 2019 ist – wie be-

reits erwähnt – davon auszugehen, dass keine Nutzniessung zugunsten 

des Beschwerdeführers oder der Beschwerdeführenden (formgültig) ver-

einbart wurde (siehe vorne Erw. II/4.2). Eine solche wird von den Be-

schwerdeführenden auch nicht geltend gemacht. 

Nach dem Gesagten ist keine der in der Erwägung 3.2 beschriebenen Fall-

konstellationen, bei denen der Grundsatz des wirtschaftlichen Eigentums 

vorzuziehen wäre, einschlägig. 

4.4   

Eine Abweichung vom Grundsatz des zivilrechtlichen Eigentums bzw. die 

Vermittlung einer eigentümerähnlichen Sachherrschaft ergibt sich vorlie-

gend auch nicht in Anwendung des LPG. Die im Pachtvertrag vom Verpäch-

ter erteilte Zustimmung zu den Investitionen in die Neubauten und die Ver-

einbarung, dass der Beschwerdeführer als Pächter einen Teil der damit ver-

bundenen Kosten übernimmt, trägt nichts zum Nachweis bei, dass im kon-

kreten Fall die erstellten Neubauten zum Geschäftsvermögen des 

 - 11 - 

 

 

Beschwerdeführers gehören könnten. Weder das ZGB noch das LPG ent-

halten Bestimmungen, wonach eine solche Vereinbarung ohne Weiteres 

zur Begründung von Eigentum bzw. zu dessen Übertragung oder Be-

schränkung oder zur Begründung anderweitiger dinglicher Rechte genügen 

würde. So auch nicht gemäss dem von den Beschwerdeführenden geltend 

gemachten Art. 22a LPG, wonach es für gewisse durch den Pächter veran-

lasste Erneuerungen und Änderungen am Pachtgegenstand der schriftli-

chen Zustimmung des Verpächters bedarf. Liegt eine solche Zustimmung 

des Verpächters vor, kann er die Wiederherstellung des früheren Zustan-

des nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist (Art. 22a 

Abs. 2 LPG). Sofern nichts anderes vereinbart wurde, kann der Pächter bei 

Beendigung der Pacht verlangen, dass er für den Aufwand für Verbesse-

rungen angemessen entschädigt wird, die er mit Zustimmung des Verpäch-

ters vorgenommen hat (Art. 23 Abs. 2 LPG). Auf die Eigentumsverhältnisse 

haben diese Bestimmungen indessen keinen Einfluss.  

4.5   

Der Beschwerdeführer kann sodann auch aus dem Umstand, dass er als 

Sohn des Verpächters den Landwirtschaftsbetrieb pachtet, nichts zu seinen 

Gunsten ableiten. Denn auch wenn der Beschwerdeführer gemäss Art. 11 

Abs. 1 BGBB im Rahmen der künftigen Erbteilung Anspruch auf Zuweisung 

des landwirtschaftlichen Gewerbes geltend machen könnte, hat dies für die 

Beurteilung der in der Steuerperiode 2015 vorgelegenen Eigentumsverhält-

nisse an den erstellten Neubauten keinen Einfluss. 

4.6   

Inwieweit das Realteilungs- und Zerstückelungsverbot gemäss Art. 58 

BGBB der Erteilung eines Baurechts oder der Eintragung einer Nutznies-

sung zugunsten des Beschwerdeführers entgegengestanden sein soll, be-

gründen die Beschwerdeführenden nicht substanziiert.  

Die Einräumung eines Baurechts gilt zwar als Veräusserungstatbestand 

und ist somit mit dem Realteilungsverbot grundsätzlich nicht vereinbar. 

Gemäss dem Ausnahmetatbestand von Art. 60 Abs. 1 lit. f BGBB wird für 

ein Baurecht jedoch eine Ausnahmebewilligung erteilt, wenn ein Baurecht 

zu Gunsten des Pächters bzw. der Pächterin des landwirtschaftlichen 

Gewerbes errichtet werden soll. Die Einräumung eines Baurechts an den 

Pächter bzw. die Pächterin wird somit ausdrücklich als Ausnahme vom 

Realteilungs- und Zerstückelungsverbot vorgesehen (zum Ganzen: 

HERRENSCHWAND / BANDLI in: Schweizerischer Bauernverband [Hrsg.], 

Kommentar zum BGBB, 2. Aufl., 2011, N. 4 zu Art. 58 BGBB).  

Der Vater des Beschwerdeführers und Eigentümer der Liegenschaft 

Q._____ Nr. 865 hätte dem Beschwerdeführer somit ein Baurecht für die 

beiden Neubauten einräumen können. Damit wäre der Beschwerdeführer 

zivilrechtlicher Eigentümer der Neubauten geworden und die Neubauten 

 - 12 - 

 

 

hätten voraussichtlich als Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers 

qualifiziert werden können. Die Beschwerdeführenden haben indessen auf 

diese gesetzlich ausdrücklich vorgesehene Lösung verzichtet. 

Ob vorliegend die Einräumung eines Nutzniessungsrechts zu Gunsten des 

Beschwerdeführers möglich gewesen wäre, kann unter den vorliegenden 

Umständen offenbleiben.  

4.7  

Nach dem Gesagten stehen die beiden auf dem Grundstück des Vaters des 

Beschwerdeführers errichteten Neubauten infolge Akzession im Alleinei-

gentum des Vaters. Die Beschwerdeführenden vermögen auch nicht dar-

zulegen, aufgrund welchen Rechtstitels oder welchen rechtlichen Vorgangs 

sie das Eigentum oder eine eigentümerähnliche Sachherrschaft an den bei-

den Neubauten erlangt haben sollen.  

Damit ist die dritte Voraussetzung für das Vorliegen von Geschäftsvermö-

gen, nämlich, dass sich ein Vermögenswert – hier die beiden Neubauten – 

im zivilrechtlichen Eigentum der geschäftsinhabenden Person befindet, 

vorliegend nicht erfüllt (siehe vorne Erw. II/3.2).  

5.   

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die beiden Neubauten auf dem 

landwirtschaftlichen Gelände nicht zum Geschäftsvermögen des Be-

schwerdeführers gehören. Die diesbezüglich geltend gemachten Abschrei-

bungen in der Steuerperiode 2015 wurden daher zu Recht aufgerechnet. 

Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen, 

soweit auf sie einzutreten ist.  

III.   

Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrenskosten und die Parteikos-

ten in der Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die 

Parteien verlegt (§ 189 Abs. 1 und 2 StG; § 31 Abs. 2 und § 32 Abs. 2 

VRPG). Zufolge vollständigen Unterliegens sind die Verfahrenskosten den 

Beschwerdeführenden aufzuerlegen, wobei solidarische Haftbarkeit ange-

ordnet wird (§ 33 Abs. 3 VRPG). In der Verwaltungsrechtspflege betragen 

die Staatsgebühren für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht 

Fr. 500.00 bis Fr. 30'000.00 (§ 22 Abs. 1 lit. c des Dekrets über die Verfah-

renskosten vom 24. November 1987 [Verfahrenskostendekret, VKD; 

SAR 221.150] i. V. m. § 29 des Gebührendekrets vom 19. September 2023 

[GebührD; SAR 662.110). Innerhalb dieses Rahmens bemisst sich die 

Staatsgebühr nach dem Zeitaufwand und der Bedeutung der Sache (§ 3 

Abs. 1 VKD). Im konkreten Fall erscheint unter Berücksichtigung des Zeit-

aufwands und der aufgrund des Streitwerts von rund Fr. 4'200.00 eher ge-

ringeren Bedeutung der Sache eine Staatsgebühr von Fr. 1'000.00 als an-

gemessen. Ein Parteikostenersatz fällt ausser Betracht (§ 189 Abs. 2 StG). 

 - 13 - 

 

 

 

 
 

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

1.   

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

2.   

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer 

Staatsgebühr von Fr. 1'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 

von Fr. 260.00, gesamthaft Fr. 1'260.00, sind von den Beschwerdeführen-

den unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.  

3.   

Es werden keine Parteikosten ersetzt.  

 
  

Zustellung an: 

die Beschwerdeführenden  

das Kantonale Steueramt 

den Gemeinderat Q._____ 

die Eidgenössische Steuerverwaltung 

Mitteilung an:  

das Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern  

 
  

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 

Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, Schweizerhofquai, 

6004 Luzern, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis 

und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und vom 

18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde muss 

das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter Form 

die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit Angabe 

der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als Beweis-

mittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bundesgeset-

zes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110] 

vom 17. Juni 2005). 

 - 14 - 

 

 

 
  

Aarau, 17. November 2025 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

2. Kammer 

Vorsitz: Gerichtsschreiberin:  

 

 

 

J. Huber Peter