# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** afb5499b-34b8-57c2-a896-78b50394ad6b
**Source:** Zug (ZG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-11-24
**Language:** de
**Title:** Zug Verwaltungsgericht Vergabekammer 24.11.2021 V 2020 82
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_004_V-2020-82_2021-11-24.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG

VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER

Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann

U R T E I L  vom 24. November 2021 [rechtskräftig]
gemäss § 29 der Geschäftsordnung

in Sachen

1. A.________
2. B.________
3. C.________
4. Erbengemeinschaft D.________ handelnd durch den Willensvollstrecker

E.________
Beschwerdeführer
alle vertreten durch RA F.________

gegen

1. G.________
vertreten durch RA lic. iur. H.________

2. Stadtrat von Zug, Stadthaus
3. Regierungsrat des Kantons Zug

Beschwerdegegner 

betreffend

Baubewilligung
(Neubau Einfamilienhaus)

V 2020 82

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Urteil V 2020 82

A. Am 28. Januar 2020 erteilte der Stadtrat von Zug G.________ die Bewilligung für 
den Abbruch des Einfamilienhauses Assek.-Nr. I.________ und den Neubau eines 
Einfamilienhauses am N.________weg 3, Grundstück (GS) Nr. J.________, Stadt Zug. 
Die Liegenschaft ist der Wohnzone 2B (W2B) zugewiesen. Geplant ist der Neubau eines 
freistehenden Einfamilienhauses mit sechs Zimmern und einem Unter-, Erd-, Ober- und 
Attikageschoss. Auf dem Flachdach des Attikageschosses soll eine Photovoltaikanlage mit 
60 doppelseitig aufgeständerten Modulen (D-Dome System) mit einer Neigung von 
maximal 10° montiert werden. Ausserdem wird das Flachdach extensiv begrünt. Als 
Heizanlage soll eine Luft-Wasser-Wärmepumpe im Untergeschoss installiert werden. Die 
verkehrsmässige Erschliessung erfolgt ab dem N.________weg. Zwei Abstellplätze 
werden im Untergeschoss angeordnet, und ein Parkplatz für Besucher ist im nördlichen 
Grundstücksbereich geplant. Das Einfamilienhaus weist Hauptmasse von 8,83 m – 
13,31 m x 18,30 m auf, und die Höhenkote der Oberkante des fertigen Bodens im 
Erdgeschoss soll mit 459,40 m.ü.M. (= +/- 0,00) festgelegt werden. Die Oberkante 
Dachrand liegt 9,40 m darüber. Gleichzeitig mit der Erteilung der Baubewilligung wies der 
Stadtrat von Zug die u.a. von den heutigen Beschwerdeführern eingereichte Einsprache 
ab. Die gegen den Baubewilligungsentscheid ebenfalls von den heutigen 
Beschwerdeführern eingereichte Verwaltungsbeschwerde wies der Regierungsrat mit 
Beschluss vom 24. November 2020 mit Ausnahme der Ergänzung einer 
Nebenbestimmung (Reduktion der Gefällsknicke der Garageneinfahrt) ab, nachdem die 
Baudirektion am 23. Juni 2020 einen Augenschein durchgeführt hatte.

B. Gegen den Beschluss des Regierungsrats liessen A.________, B.________, 
C.________ sowie die Erbengemeinschaft D.________ am 28. Dezember 2020 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben und folgende Rechtsbegehren stellen:

"1. Der angefochtene Entscheid des Regierungsrates vom 24. November 2020 
betreffend Baubewilligung SZ-2019-112 sei aufzuheben und die Baubewilligung 
sei zu verweigern.

2. Eventuell sei der genannte Entscheid aufzuheben und die Angelegenheit zur 
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. Auslagen und MwSt. zulasten der 
Beschwerdegegner und der Vorinstanzen."

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Urteil V 2020 82

C. Den von ihnen verlangten Kostenvorschuss von Fr. 4'000.– bezahlten die 
Beschwerdeführer fristgerecht.

D. Die Bauherrschaft (Beschwerdegegner 1) liess am 11. Februar 2021 zur 
Beschwerde Stellung nehmen und beantragen, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei 
vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zu 
Lasten der Beschwerdeführer, unter solidarischer Haftbarkeit.

E. Die Baudirektion des Kantons Zug beantragte am 15. Februar 2021 namens des 
Regierungsrats, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zu Lasten der 
Beschwerdeführenden vollumfänglich abzuweisen.

F. Die Beschwerdeführer liessen am 28. April 2021 eine Replik einreichen. Die 
Baudirektion teilte am 7. Mai 2021 mit, sie verzichte auf die Einreichung einer Duplik. Die 
Bauherrschaft liess am 11. Mai 2021 eine Duplik einreichen. Am 31. Mai 2021 teilte das 
Baudepartement der Stadt Zug mit, es verzichte auf die Einreichung einer Duplik.

Das Verwaltungsgericht erwägt:

1.
1.1 Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG; 
BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide des Regierungsrats die Beschwerde an das 
Verwaltungsgericht zulässig, soweit die Gesetzgebung den Weiterzug nicht 
ausnahmsweise ausschliesst. Ein solcher Ausschluss liegt hier nicht vor. Die Beschwerde 
wurde fristgerecht eingereicht und entspricht den formellen Anforderungen gemäss § 65 
VRG. Die Beschwerdeführer haben sowohl am Einsprache- als auch am 
Verwaltungsbeschwerdeverfahren teilgenommen. Als Eigentümer von Grundstücken, 
welche alle unmittelbar neben oder in unmittelbarer Nähe des GS J.________ liegen, sind 
sie vom Bauvorhaben besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an der 
Änderung oder Aufhebung des Entscheids der Vorinstanz. Die Beschwerdelegitimation der 
Beschwerdeführer ist daher gestützt auf § 62 Abs. 1 VRG gegeben. Die Beschwerde ist 
deshalb zu prüfen.

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Urteil V 2020 82

Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsordnung des 
Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).

1.2 Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann jede Rechtsverletzung gerügt 
werden. Als solche gelten die Nichtanwendung und die unrichtige Anwendung eines 
Rechtssatzes, die unrichtige rechtliche Beurteilung einer Tatsache, der Missbrauch oder 
die Überschreitung des Ermessens, die Verletzung einer wesentlichen 
Verfahrensvorschrift sowie die Rechtsverweigerung und -verzögerung. Nicht gerügt 
werden kann die unrichtige Handhabung des Ermessens (§ 63 VRG).

2. Die Revision vom 22. Februar 2018 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; 
BGS 721.11) sowie die Totalrevision der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (V 
PBG; BGS 721.111) sind per 1. Januar 2019 in Kraft getreten. Das vorliegend zu 
beurteilende Baugesuch SZ-2019-112 wurde am 9. Mai 2019 eingereicht und mit Eingabe 
vom 24. September 2019 leicht angepasst. Übergangsrechtlich gelangt daher die 
Bestimmung von § 71a Abs. 1 lit. b PBG zur Anwendung, wonach auf Baugesuche und 
Sondernutzungspläne in denjenigen Gemeinden, welche ihre Zonenpläne und 
Bauvorschriften noch nicht an die sich an der Interkantonalen Vereinbarung über die 
Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) orientierenden Baubegriffe und Messweisen 
angepasst haben, das bisherige Recht Anwendung findet.

3. Die Beschwerdeführer machen zunächst geltend, der Regierungsrat sehe zu 
Unrecht bei der Nichtdurchführung des beantragten Augenscheins durch die 
Baubewilligungsbehörde keine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Die Feststellung, dass 
die Baubewilligungsbehörde aufgrund der Kleinräumigkeit der Stadt Zug über genügend 
Ortskenntnisse verfüge, greife zu kurz. Es seien vielmehr die Beschwerdeführer, welche 
allesamt in unmittelbarer Umgebung der Bauparzelle wohnten und lebten, die über die 
erforderlichen Ortskenntnisse verfügten. Es sei ihnen daher die Möglichkeit zu gewähren, 
die Baubewilligungsbehörde vor Ort auf Einzelheiten aufmerksam zu machen, welche 
diese selbst aufgrund der Kleinräumigkeit der Stadt Zug nicht haben werde, ja kaum 
haben könne. Die Vorinstanz habe im Übrigen komplett ausser Acht gelassen, dass der 
von ihr durchgeführte und so nachgeholte Augenschein die Verletzung des rechtlichen 
Gehörs nicht heilen könne. Die Beschwerdeinstanz auferlege sich regelmässig eine 
gewisse Zurückhaltung hinsichtlich der von der Baubewilligungsbehörde getätigten 
Feststellungen. Sie wende die Erkenntnisse des Augenscheins also nicht konsequent an, 
da sie nicht in das Ermessen der Baubewilligungsbehörde einzugreifen gewillt sei. Dies, 

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Urteil V 2020 82

obwohl die Beschwerdeinstanz über umfassende Beurteilungskompetenz verfüge (§ 42 
Abs. 1 resp. § 47 Abs. 1 VRG). Mit diesem Vorgehen sei eine Situation kreiert worden, 
durch welche es den Beschwerdeführern verwehrt worden sei, eine umfassende und 
vollständige Beurteilung der Sach- und Rechtslage zu erhalten. 

Dazu ist Folgendes zu erwägen: Die Beschwerdeführer übersehen, dass der 
Regierungsrat im Zusammenhang mit der Frage der Durchführung eines Augenscheins 
gar keine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die Baubewilligungsbehörde 
festgestellt hat, welche zu heilen gewesen wäre. Darin, dass der Stadtrat von Zug im 
Einspracheverfahren trotz des entsprechenden Antrags der Beschwerdeführer auf einen 
Augenschein verzichtete, kann denn auch keine Verletzung des rechtlichen Gehörs 
erkannt werden. Auf ein beantragtes Beweismittel wie einen Augenschein kann verzichtet 
werden, wenn die Behörden den Sachverhalt aufgrund eigener Sachkunde oder nach den 
Akten hinreichend würdigen können (BGE 124 I 208 E. 4a). Wird ein Augenschein 
beantragt, steht der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, im pflichtgemässen 
Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine Pflicht zur Durchführung eines 
Augenscheins besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht 
ermittelt werden können (BGer 1C_192/2010 vom 8. November 2010 E. 3.3). Es ist mit 
dem Regierungsrat davon auszugehen, dass der Stadtrat von Zug im vorliegenden Fall 
und insbesondere aufgrund der Kleinräumigkeit der Stadt Zug, auf welche selbst die 
Beschwerdeführer in ihrer Beschwerdeschrift hinweisen, über ausreichende 
Ortskenntnisse verfügt und daher ohne weiteres auf die Durchführung eines Augenscheins 
verzichten konnte. Daran ändern können auch allfällige Hinweise auf Einzelheiten vor Ort 
durch die Beschwerdeführer nichts, umso mehr als diese nicht aufzeigen, um was für 
Sachverhalte es sich dabei handeln soll. Jedenfalls ist nicht zu erkennen, inwiefern die 
tatsächlichen Verhältnisse vor Ort unklar sein sollten. Der Regierungsrat hat daher zu 
Recht keine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die Baubewilligungsbehörde 
festgestellt.

4. Hauptwohnrichtung

4.1 Die Beschwerdeführer bringen vor, die Vorinstanzen hätten zu Unrecht die 
Hauptwohnrichtung nach Westen festgelegt. Bereits die Feststellung des Regierungsrats, 
dass im Erdgeschoss keine Räume bestünden, welche häufig benutzt würden, sei nicht 
korrekt. Aus den Plänen sei ersichtlich, dass im Erdgeschoss gegen Süden eine Teeküche 
mit Sitzgelegenheit geplant sei. Ferner befinde sich von diesem Raum aus der einzige 

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Urteil V 2020 82

Zugang vom Gebäudeinnern zum Sitzplatz im Erdgeschoss und zum Garten. Die 
Bauherrschaft habe das Fenster zudem als anrechenbare Fläche deklariert. Dieser Raum 
sei entsprechend zu berücksichtigen. Im Obergeschoss werde als einziger Raum das Büro 
als häufig benutzter Raum angerechnet. Von den 127 m2 an anrechenbarer 
Geschossfläche sollten also gerade einmal 18 m2 häufig genutzt werden, was nicht einmal 
15 % der Fläche entspreche. Der Fitnessraum im Obergeschoss mit dessen ganzer 
Fensterfront ausnahmslos gegen Süden werde begründungslos zu denjenigen Räumen 
gezählt, welche nicht als Aufenthaltsraum dienten. Die restlichen über 100 m2 an 
anrechenbarer Geschossfläche des Gebäudes würden nach dieser Argumentation von 
den Beschwerdeführern [recte wohl: von der Bauherrschaft] nicht häufig benutzt werden. 
Dies sei nicht glaubwürdig und nicht nachvollziehbar. Aufgrund der Anordnung und der 
Ausgestaltung der Räume lasse sich erkennen, welche Prioritäten die Bauherrschaft den 
einzelnen Räumen beimesse. Ein Fitnessraum, welcher an bester Lage, nämlich im 
Obergeschoss, mit Sicht auf die Stadt, den See und die Berge, vorgesehen sei, solle ohne 
Zweifel häufig benutzt werden. Demgegenüber lägen sowohl das Schlafzimmer als auch 
das Büro im Obergeschoss gegen Westen; also gegen den N.________weg, gegen die 
Gebäude und die Bepflanzung auf der gegenüberliegenden Strassenseite. Die schöne 
Aussicht fehle bei diesen beiden Räumen komplett. Aufgrund dieser Anordnung lasse sich 
schliessen, dass dem Fitnessraum von der Bauherrschaft ein höheres Gewicht 
beigemessen werde als dem Büro oder dem Schlafzimmer. Ein Atelier oder eine Bibliothek 
würden gemäss Rechtsprechung ebenso als Aufenthaltsräume qualifiziert (vgl. GVP 
1995/96 180 f.). Ein Fitnessraum sei gleich zu behandeln und als Aufenthaltsraum zu 
qualifizieren. Entsprechend sei im Obergeschoss die Fensterfront gegen Süden bei der 
Festlegung der Hauptwohnrichtung zu berücksichtigen. Nicht berücksichtigt habe der 
Regierungsrat, wie die Besonnung und die Aussicht die Wohn- resp. Aufenthaltsräume 
beeinträchtigten. Gemäss Rechtsprechung habe dies einen Einfluss auf die Festlegung 
der Hauptwohnrichtung (vgl. GVP 1995/96 180 f.). Die Sicht gegen Westen sei durch die 
gegenüberliegenden Bauten und die Bepflanzung erheblich eingeschränkt. Dies zeigten 
die Fotos, welche die Beschwerdeführer im vorinstanzlichen Verfahren eingereicht hätten. 
Gegen Süden sei die Sicht jedoch offener, da das Gebäude auf Grundstück Nr. 
K.________ und das daran anschliessende Einfamilienhaus auf Grundstück Nr. 
L.________ weniger hoch seien resp. wegen des Terrainverlaufs tiefer gesetzt seien. Der 
Regierungsrat habe zu Unrecht nicht berücksichtigt, dass das Dach des Attikageschosses 
die Besonnung des Wohnzimmers von Westen beeinträchtige und die Besonnung daher 
vornehmlich von Süden her erfolge. Die Terrasse sei L-förmig und liege sowohl im Süden 

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als auch im Westen, wobei der grössere Teil im Süden sei. Die Möblierung des gedeckten 
Teils der Terrasse sei ebenso nach Süden ausgerichtet. 

4.2 Der Regierungsrat führte in seinem Entscheid vom 24. November 2020 aus, 
abgesehen vom Büro sei im ersten Obergeschoss kein Raum ersichtlich, der als 
Aufenthaltsraum diene, weshalb lediglich die Fensterflächen des Büros für die Beurteilung 
der Hauptwohnrichtung relevant seien. Im Attikageschoss, welches Wohn- und Esszimmer 
umfasse, seien grosse Fensterflächen Richtung Westen ersichtlich, Richtung Süden seien 
lediglich zwei Fenster gerichtet. Überdies sei der überdeckte Teil der Terrasse, welcher als 
vor Witterung geschützter Teil der Terrasse intensiver benutzt werden dürfte als der nicht 
überdeckte Teil, ebenfalls Richtung Westen gerichtet. Ganz grundsätzlich erscheine die 
Westfassade, unter anderem bedingt durch deren Länge, wesentlich dominanter als die 
Südfassade.

4.3 Die Bauherrin und der Bauherr argumentieren, sie seien Eigentümer einer GmbH 
mit Sitz in Zug, welche Beratungsdienstleistungen erbringe. Das geplante Büro im 
Obergeschoss werde beiden als Arbeitsplatz dienen, von wo aus Telefon- und 
Videokonferenzen abgehalten würden. Dieser Raum werde folglich einer der am meisten 
benützten im Haus sein, und es sei offenkundig, dass das Büro mehr genutzt werde als 
der Fitnessraum. Soweit die Beschwerdeführer ferner geltend machten, die Lage des 
Zugangs zum Garten sowie des Gartensitzplatzes hätte bezüglich der Hauptwohnrichtung 
stärker gewichtet werden müssen, sei ihnen zu entgegnen, dass diese Räumlichkeiten in 
den kalten Monaten kaum genutzt würden, die verglaste Terrasse im Obergeschoss – 
welche sich in Richtung Westen orientiere – hingegen über das ganze Jahr hinweg. Auch 
die Geometrie der überdachten Terrasse im Attika sei gegen Westen orientiert, zumal 
deren Rechteck-Längsseite parallel zum N.________weg eine Länge von 6,40 m 
aufweise, diejenige nach Süden hingegen nur eine von 4,47 m. Zudem sei schon 
grundsätzlich die Gebäudegeometrie mit einer Westfassadenlänge von 18,30 m deutlich 
länger als die Südfassade mit einer Gebäudebreite von 13,31 m. Die Behauptung der 
Beschwerdeführer, wonach man in Richtung Süden den See sehen könne, sei falsch. 
Südlich des Baugrundstücks stünden die Liegenschaften N.________weg 5 und 
O.________weg 12a–c sowie 14 a–h, welche alle zusammengebaut worden seien und mit 
der grauen Fassade beinahe das gesamte Sichtfeld verdeckten. In Richtung Westen sei 
die Sicht vom Baugrundstück aus hingegen viel freier. Dies sei der Grund, weshalb (neben 
anderen) auch die Liegenschaft N.________weg 1 ihre Hauptwohnrichtung gegen Westen 
habe.

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4.4 Die Hauptwohnrichtung hat Bedeutung im Zusammenhang mit den 
Grenzabständen. Paragraf 9 Abs. 2 aV PBG bestimmt, dass in Fällen, wo zwischen einem 
grossen und kleinen Grenzabstand unterschieden wird, der grosse Abstand rechtwinklig 
von der Fassade mit der Hauptwohnrichtung aus, der kleine von allen übrigen Fassaden 
aus einzuhalten ist. In der hier massgebenden Bauordnung der Stadt Zug (BO Zug) wird 
zwischen einem grossen und einem kleinen Grenzabstand unterschieden. Gemäss § 36 
BO Zug beträgt der kleine Grenzabstand in der Zone W2B 5 m und der grosse 
Grenzabstand 8 m. Der Begriff der Hauptwohnrichtung ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, 
der der Baubehörde bei seiner Anwendung im Einzelfall einen erheblichen 
Ermessensspielraum lässt. Bei der Auslegung ist vom Sinn und Zweck des grossen 
Grenzabstands auszugehen, im Interesse des Bauherrn, wie der Nachbarn, zwischen 
Gebäude und Grenze auf jener Seite mehr Raum zu schaffen, zu der sich das Gebäude 
orientiert. Auf dieser Seite sollen durch den grösseren Abstand neben den 
Belichtungsverhältnissen der Immissionsschutz verbessert werden, da auf dieser Seite 
regelmässig auch der Aussenraum die intensivste Nutzung erfährt. Aufgrund dieses Zieles 
sind für die Bestimmung der massgeblichen Hauptfassade verschiedene 
Anknüpfungspunkte möglich. So kann auf die Ausrichtung der Fensterflächen, auf Art und 
Flächen der zur betreffenden Fassade orientierten Räume oder, wenn in erster Linie ein 
besserer Immissionsschutz erreicht werden soll, auf die Orientierung bezüglich der 
Aussenräume abgestellt werden. Zumindest hilfsweise kann auch darauf abgestellt 
werden, welche Fassade aufgrund ihrer Gestaltung mehr dominiert 
(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl. 2019, S. 1076). 
Massgebend sind jene Räume, die von den Bewohnern am häufigsten benutzt werden. In 
der Regel sind dies Wohn- und Esszimmer sowie andere Aufenthaltsräume (Urteil VGer 
ZG V 2010 56 vom 28. Juni 2011 E. 4c; Hans Hagmann, Kommentar zur Bauordnung der 
Stadt Zug, 1998, § 19 N 3 mit weiteren Hinweisen). 

4.5 Dem Regierungsrat kann keine Überschreitung seines Ermessens und somit keine 
Rechtsverletzung vorgeworfen werden, indem er in Übereinstimmung mit dem Stadtrat 
von Zug festgestellt hat, die Hauptwohnrichtung gehe Richtung Westen. Auch hat er den 
Sachverhalt nicht falsch festgestellt. Auf die in diesem Zusammenhang zutreffenden 
Erwägungen des Regierungsrats in seinem Beschluss vom 24. November 2020 kann 
verwiesen werden. Insbesondere fällt die gegenüber der Südfassade wesentlich längere 
Westfassade auf. Das Attikageschoss weist zudem bedeutend mehr Fensterfläche in 
Richtung Westen als in Richtung Süden auf. Was den Vergleich der Nutzung des im 

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Obergeschoss gegen Westen gerichteten Büros mit dem sich auf der gleichen Ebene 
befindenden, gegen Süden gerichteten Fitnessraums betrifft, ist dem Regierungsrat und 
der Bauherrschaft zuzustimmen, dass wohl mit grösster Wahrscheinlichkeit das Büro 
häufiger benutzt wird als der Fitnessraum. Den sowohl von den Beschwerdeführern als 
auch der Bauherrschaft eingereichten Fotos ist zudem zu entnehmen, dass – entgegen 
der Ansicht der Beschwerdeführer – vom Baugrundstück aus die Sicht in Richtung Westen 
freier ist als in Richtung Süden, was ein weiteres Indiz dafür ist, dass die 
Hauptwohnrichtung tatsächlich gegen Westen anzunehmen ist. Auch gibt es keinen Grund 
zur Annahme, dass die Fotografie (Bg1-Beil. 2), mit welcher die Bauherrschaft die 
(eingeschränkte) Sicht vom heutigen Balkon gegen Süden darlegt, nicht tatsächlich die 
ungefähre Sicht vom Fitnessraum aus ist, wie das die Beschwerdeführer bestreiten. Im 
Übrigen ist den Beschwerdeführern zu widersprechen, wenn sie geltend machen, die 
beste Lage für Aufenthaltsräume sei auf der Südseite des Gebäudes, weil es dort u.a. 
Sicht auf den See gebe. Der Zugersee befindet sich im Südwesten des Wohnhauses, 
nicht im Süden, und die Bauherrschaft weist zu Recht darauf hin, dass von der 
Südfassade aus – wenn überhaupt – nur ein kleines Stückchen See zu erkennen ist.

5. Grenzabstände

5.1 Die Beschwerdeführer bestreiten die Aussage des Regierungsrats, dass selbst bei 
Annahme der Hauptwohnrichtung in Richtung Süden der Grenzabstand aufgrund eines 
bestehenden Näherbaurechts gewahrt sei. Es bestehe kein Näherbaurecht. Im Grundbuch 
sei ein Näherbaurecht zugunsten des Grundstücks Nr. J.________ nicht eingetragen. Das 
Näherbaurecht bestehe vielmehr zugunsten des Grundstücks Nr. L.________. Selbst 
wenn aus dem Beleg vom 9. Oktober 1972 hervorgehe, dass ein Grenzabstand von 7 m 
vereinbart worden sei, könne die Bauherrschaft nicht daraus ein Näherbaurecht für sich in 
Anspruch nehmen, handle es sich eben gerade um eine Last und nicht um ein Recht. Es 
bestehe auch keine obligatorische Vereinbarung zwischen den heutigen Eigentümern des 
Grundstücks Nr. L.________ und der Bauherrschaft, dass diese den Grenzabstand um 1 
m unterschreiten dürften. Die Eigentümer hätten die Baupläne zudem nicht unterzeichnet.

5.2 Nachdem feststeht, dass die Vorinstanzen zu Recht die Hauptwohnrichtung nach 
Westen festgelegt haben, braucht auf die Argumentation der Beschwerdeführer betreffend 
Näherbaurecht nicht eingegangen zu werden. Der Grenzabstand zum Grundstück 
Nr. L.________ im Süden beträgt 7,15 m, womit der kleine Grenzabstand von 5 m gemäss 
§ 36 BO Zug eingehalten ist.

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6. Attikageschoss

6.1 Die Beschwerdeführer rügen, dass das Attikageschoss § 8 Abs. 2 lit. a und b aV 
PBG verletze, da die Bauherrschaft die Fläche des Luftraumes, welcher vom Erdgeschoss 
bis ins Attikageschoss reiche, sowie die Fläche der Treppe vom Erdgeschoss ins 
Obergeschoss zur Grundfläche hinzurechne. Paragraf 8 Abs. 2 lit. a aV PBG verfolge zwar 
den Zweck, dass das Geschoss, welches über dem Flachdach liege, vom Volumen her 
kleiner sei als das oberste Vollgeschoss, nämlich höchstens 60 %. Der Sinn dabei sei 
jedoch, dass die Beeinträchtigung der zusätzlich gewährten Höhe für die umliegenden 
Liegenschaften beschränkt werden könne. Bisher sei die Anrechenbarkeit des Luftraumes 
zur Ausnützung umstritten gewesen. Nach neuem Recht solle diese Fläche nun nicht 
mehr angerechnet werden (vgl. § 35 Abs. 2 lit. c nV PBG). Dies dürfe jedoch nicht dazu 
führen, dass die Volumina der Attikageschosse praktisch unbeschränkt aufgeblasen 
werden könnten. Analog der Berechnung der anrechenbaren Geschossfläche sei der 
Luftraum, welcher wie hier vom Erdgeschoss bis ins Attikageschoss reiche, jedoch nur im 
Erdgeschoss, hingegen nicht im Obergeschoss nutzbar sei, bei der Grundfläche eben 
gerade nicht zu berücksichtigen. Ansonsten führten Lufträume dazu, dass die Fläche des 
Attikageschosses erheblich grösser ausfalle, als dies bei einem üblichen Bau ohne 
Luftraum zulässig sei. Ohne Hinzurechnung des Luftraums verletze das Attikageschoss 
die 60 %-Regel um mehrere Quadratmeter. Aus den gleichen Gründen könne entgegen 
der Darlegung des Regierungsrats auch für die Berechnung der Deckenfläche der 
Luftraum nicht berücksichtigt werden, weshalb auch die 80 %-Regel von § 8 Abs. 2 lit. b 
aV PBG verletzt werde. 

6.2 Gemäss § 8 Abs. 2 aV PBG liegt ein Dachgeschoss über einem Flach- oder unter 
einem Mansarden- oder Tonnendach. Das Dachgeschoss zählt als Vollgeschoss, wenn 
a) dessen Grundfläche samt verglasten Terrassen mehr als 60 % der Grundfläche des 

obersten Vollgeschosses, einschliesslich allfälliger verglaster Balkone, ausmacht;
b) seine Dachfläche mehr als 80 % der Deckenfläche des obersten Vollgeschosses 

beträgt.

6.3 Es ist dem Regierungsrat zuzustimmen, wenn er vorbringt, der Gesetzgeber habe 
sich mit dem Begriff "Grundfläche" explizit eines anderen Begriffs als der 
"anzurechnenden Geschossfläche" bedient. Die Ausnützung und die in diesem 
Zusammenhang anzurechnende Geschossfläche sind in der V PBG unter dem Titel 

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Urteil V 2020 82

"Baudichte" geregelt, was aufzeigt, dass die anzurechnende Geschossfläche nur – aber 
immerhin – die zulässige Baudichte bestimmt. Das zulässige Bauvolumen hingegen wird 
u.a. durch die zulässige Gebäudelänge und die zulässige Anzahl Geschosse oder eben 
durch die Attikaregelung von § 8 aV PBG, welche die Grössenverhältnisse zwischen dem 
obersten Vollgeschoss und dem Attikageschoss definiert, bestimmt. Die Beschwerdeführer 
vermischen offenbar die Regelungen zur Baudichte mit denjenigen zum Bauvolumen. Eine 
analoge Anwendung der Berechnung der anrechenbaren Geschossfläche auf die 
Beurteilung der Grösse des Attikageschosses ist nicht angezeigt. Die Fläche des 
Dachgeschosses erfüllt die Vorgaben von § 8 Abs. 2 lit. a aV PBG. Das Gleiche gilt für die 
Deckenfläche, welche den Vorgaben von § 8 Abs. 2 lit. b aV PBG entspricht. Der 
Regierungsrat hat somit zu Recht festgestellt, dass das Attikageschoss nicht als 
Vollgeschoss zu gelten hat. 

7. Anrechenbare Geschossfläche

7.1 Die Beschwerdeführer machen in ihrer Beschwerde geltend, die Argumentation 
des Regierungsrats, wonach die Pläne genügend seien, da insbesondere die 
durchgeführte Überprüfung mittels Vermassungstool des Adobe Acrobat Readers keine 
Abweichung von den Angaben der Bauherrschaft ergeben habe, womit aus der 
Ausnützungsberechnung abgelesen werden könne, dass die Vorgaben eingehalten 
würden, vermöge nicht zu überzeugen. Fakt sei, dass der Grundriss des Gebäudes nicht 
symmetrisch sei, weshalb die Berechnung der anrechenbaren Geschossfläche nicht ohne 
Weiteres überprüft werden könne. Fakt sei weiter, dass die Ausnützung praktisch 
vollständig verbraucht werde, mit lediglich einer Reserve von 0,30 m2. Aus diesem Grund 
sei eine ledigliche Plausibilisierung der Berechnung nicht genügend. Ebenso sei eine 
Überprüfung mittels Adobe Acrobat Reader ungenau, zumal hierfür ein kostenpflichtiges 
Adobe-Programm notwendig sei, welches nicht in jedem Haushalt vorhanden sein dürfte. 
Sofern die Möglichkeit der Überprüfung mittels Adobe Acrobat Reader bestehe, könne 
diese Berechnung schnell eine Abweichung von einigen Quadratmetern haben. Ebenso 
unzulässig sei das Argument, eine Ungereimtheit könne bei der Ausführung zur 
Einstellung der Bauarbeiten führen. Dies sei für die betroffenen Grundeigentümer wenig 
hilfreich, wenn ein Bauvorhaben in der Bauausführungsphase wegen möglicher 
Überschreitung der Ausnützung gestoppt werde. Es sei vorher abzuklären und 
sicherzustellen, dass nicht mehr Ausnützung projektiert sei, als tatsächlich zulässig sei. 
Dies sei bei einem Bauvorhaben, welches sämtliche Grenzen des Zulässigen bis ans Limit 
auslote und zudem über einen ungewöhnlichen Grundriss mit Luftraum, welcher vom 

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Urteil V 2020 82

Erdgeschoss bis ins Attikageschoss reiche, verfüge, sorgfältig zu klären. Da die Pläne 
offenbar mit dem ArchiCAD 22 erarbeitet worden seien, wäre es der Bauherrschaft ohne 
Weiteres möglich, eine detaillierte Berechnung einzureichen. Es werde deshalb beantragt, 
dass die Bauherrschaft aufgefordert werde, die Berechnung der anrechenbaren 
Geschossflächen detailliert nachzuweisen. Komme die Bauherrschaft dieser Aufforderung 
nicht nach, werde beantragt, dass ein unabhängiger Dritter die Berechnung überprüfe.

7.2 Die Bauherrschaft reichte daraufhin eine ergänzende, detaillierte 
Flächenberechnung der anzurechnenden Geschossflächen ein, deren Flächen und 
Massangaben der digitalen Datengrundlage ArchiCAD 22 entnommen wurden. Daraus ist 
eindeutig abzulesen, dass nicht mehr Ausnützung projektiert wurde, als zulässig ist. Die 
Einholung eines Gutachtens zu dieser Frage erübrigt sich somit.

7.3 In ihrer Replik brachten daraufhin die Beschwerdeführer vor, sie hätten 
festgestellt, dass sich im Untergeschoss der Raum "Wirtschaft" mit einer Grösse von 27,7 
m2 befinde. Dieser Raum sei mit einer Aussentüre gegen den Garten versehen und 
verfüge über ein Fenster von erheblicher Grösse. Das Fenster sei nicht vermasst, weshalb 
diesbezüglich keine Angaben gemacht werde könnten. Immerhin könne gesagt werden, 
dass das Fenster über die gleiche Höhe wie die Türe verfüge und mindestens über deren 
doppelte Breite. Der Raum werde in der Berechnung für die anrechenbare 
Geschossfläche nicht berücksichtigt. Der Raum sei ohne weiteres für Wohn- oder 
Gewerbezwecke geeignet. Er liege direkt neben der Garage und sei sowohl von der 
Garage als auch über das Treppenhaus erreichbar. Zudem verfüge er über einen direkten 
Ausgang ins Freie. Mit einer Grösse von 27,7 m2 sei er im Übrigen grösser als die drei 
Nebenräume im Untergeschoss, welche mit 11,5 m2 und 18,2 m2 (beides Keller) resp. 18,3 
m2 (Weinkeller) zu Buche schlügen. Ferner verfüge der Raum über ein grosses 
bodenerdiges Fenster gegen Süden, womit er gut belichtet sei. Weder aus der 
Baubewilligung noch aus den Plänen sei ersichtlich, dass der Raum nicht beheizt sein 
solle. Entsprechend sei er als für Wohn- und Gewerbezwecke geeignet anzusehen und 
bei der anrechenbaren Geschossfläche zu berücksichtigen. Mit diesem Raum werde die 
maximal zulässige anrechenbare Geschossfläche deutlich überschritten. Die 
Baubewilligung sei also zu verweigern. Alternativ sei für den Raum eine Auflage zu 
verfügen, wonach er nicht beheizt werden dürfe und das Fenster zu verkleinern sei. So sei 
sichergestellt, dass eine rechtswidrige Nutzung zu Wohn- und Gewerbezwecken 
ausgeschlossen werde. 

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Urteil V 2020 82

7.4 Die Bauherrschaft meint, die Beschwerdeführer übersähen, dass das angeblich so 
grosse Fenster entlang der Treppe verlaufe (und somit nicht bodenerdig sei) und jene 
Treppe von einer Mauer eingefasst werde, was den Lichteinfall zusätzlich schmälere. 
Wäre die Absicht gewesen, diesen Raum für Wohn- und Gewerbezwecke zu nutzen, hätte 
eine Belichtung über die Längsseite an der Ostfassade wohl eher Sinn gemacht. Auf diese 
Anordnung sei bewusst verzichtet worden. Bezüglich der Zugänglichkeit des 
Wirtschaftsraums könne den Plänen zudem entnommen werden, dass dessen Aussentüre 
in einen Gang führe, welcher wiederum um das Haus bis zu den Besucherparkplätzen 
bzw. zum Garten verlaufe. Hierbei handle es sich somit um einen Hintereingang, welcher 
allenfalls für Handwerksarbeiten im Keller nützlich sei, wohl aber nur in Ausnahmefällen 
genutzt werde. Der Wirtschaftsraum werde somit vom Untergeschoss her betreten. Ihm 
sei somit keine besondere Zugänglichkeit zu attestieren. Eine Beheizung des 
Untergeschosses sei nicht vorgesehen. Der Wirtschaftsraum liege demnach auch nicht im 
Dämmperimeter, weshalb er sich als Kaltraum ohne wesentliche Belichtung nicht für 
Wohn- und Gewerbezwecke eigne. Die Fläche des Wirtschaftsraums sei folglich zu Recht 
nicht zur Ausnützung hinzugerechnet worden. Auch die von den Beschwerdeführern 
alternativ beantragte Auflage erübrige sich somit.

7.5 Gemäss § 16 Abs. 1 lit. c aV PBG sind bei der Berechnung der Ausnützungsziffer 
die Flächen unterhalb des Erdgeschosses, soweit sie Wohn- oder Gewerbezwecken 
dienen können, jedoch ohne die Erschliessungsflächen, als Geschossfläche anzurechnen. 
Laut der in den Erläuterungsskizzen der Baudirektion zum V PBG publizierten Zuger 
Praxis zur anrechenbaren Geschossfläche nach § 16 aV PBG dürfen die nicht 
anrechenbaren Räume "keine grossen Fensterflächen (max. 1 m2)" aufweisen und 
müssen "unbeheizt" sein. Für die Beurteilung der Frage, welche Räume Wohn- und 
Gewerbezwecken dienen können, ist die bauliche Gestaltung der jeweiligen Räume 
entscheidend. Insbesondere sind die Grösse der Räume, ihre Lage, ihre Zugänglichkeit 
sowie ihre Belichtung und Beheizung zu würdigen. Kaum von Bedeutung sind die 
Bezeichnung der Räume in den Bauplänen und ein allfälliger Verweis darauf, dass die 
Baupolizei zu kontrollieren habe, ob die Räume den Angaben entsprechend genutzt 
würden. Nicht anrechenbar sind reine Vorratsräume, Wasch- und Trocknungsräume, 
Heizungsräume, Maschinenräume sowie Räume für das Einstellen von Motorfahrzeugen 
(Garagen), Velos, Kinderwagen und Kehrichtbehältern (VGer ZG V 2010 20 vom 28. 
September 2010 E. 6a; V 2020 43 vom 14. Juni 2021 E. 5.4).

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Urteil V 2020 82

7.6 Die Fläche des Fensters des Wirtschaftsraums lässt sich nicht genau eruieren, da 
das Fenster in den Plänen nicht vermasst ist und im Plan "Schnitte und Fassaden" rund 
zur Hälfte von der Treppe verdeckt ist. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass 
das Fenster rund 4 m2 gross ist. Damit überschreitet es die zulässige Grösse von 1 m2 für 
einen Raum, der bei der Berechnung der Ausnützungsziffer als Geschossfläche nicht 
anzurechnen wäre, klar. Müsste der Wirtschaftsraum angerechnet werden, würde die 
maximal zulässige anrechenbare Geschossfläche überschritten und die Baubewilligung 
hätte verweigert werden müssen bzw. die vorliegende Beschwerde müsste gutgeheissen 
werden. Die Verweigerung der Baubewilligung ist allerdings dann unverhältnismässig, 
wenn der erkannte Mangel durch einfache, gezielte Anordnungen behoben werden 
könnte. Mit anderen Worten kann das Prinzip der Verhältnismässigkeit gebieten, eine 
Bewilligung nicht zu verweigern, sondern stattdessen die mildere Massnahme – d.h. die 
Erteilung der Bewilligung unter Nebenbestimmungen – anzuordnen. Der Mangel kann 
vorliegend problemlos mit der Auflage behoben werden, dass der Raum "Wirtschaft" im 
Untergeschoss ein Fenster mit einer maximalen Fläche von 1 m2 haben und nicht beheizt 
werden darf. Mit dieser Nebenbestimmung wird sichergestellt, dass eine rechtswidrige 
Nutzung zu Wohn- und Gewerbezwecken so gut wie ausgeschlossen ist und die zulässige 
anrechenbare Geschossfläche nicht überschritten wird. Die Beschwerde ist daher insoweit 
gutzuheissen, als der angefochtene Beschluss des Stadtrats von Zug entsprechend 
ergänzt wird.

8. Grundstückszufahrt

8.1 Die Beschwerdeführer rügten im vorinstanzlichen Verfahren die parallel zum 
N.________weg verlaufende Grundstückszufahrt resp. die Zufahrt in die Tiefgarage. 
Insbesondere gewährleiste die Führung der Rampe, welche parallel zum N.________weg 
erstellt werden solle, die Sicht bei der Ausfahrt aus der Tiefgarage nicht.

8.2 Der Regierungsrat ist der Ansicht, dass die vorliegend geforderte Sichtweite von 
rund 20 m Richtung Süden eingehalten sei. Die Sichtzonen seien aber zwischen 0,6 m 
und 3 m über dem Boden freizuhalten. Die Einmündungsbewilligung sei daher unter der 
Auflage erteilt worden, dass die Bepflanzung zwischen dem N.________weg und der 
Brüstungsmauer nicht höher als 60 cm sein dürfe, womit sichergestellt sei, dass die 
Sichtzonen frei seien. Gegen Norden verlaufe die Sichtzone über das Nachbargrundstück 
Nr. M.________. Mit dem Eigentümer von GS M.________ habe eine Vereinbarung 
gefunden werden können, wonach dieser sich und seine Rechtsnachfolger verpflichte, die 

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Urteil V 2020 82

Bepflanzung gemäss Plan zur Vereinbarung im markierten Bereich zur Einhaltung der 
notwendigen Sichtweite unter 60 cm zu halten. Die Sichtweiten sowohl gegen Norden als 
auch gegen Süden seien ausreichend und die Einmündungsbewilligung sei deshalb zu 
Recht erteilt worden. Die Zufahrt zur Tiefgarageneinfahrt sei ebenfalls nicht zu 
beanstanden. Obwohl die Tiefgarage nicht rechtwinklig zum N.________weg angeordnet 
sei, könne die Rampe vom N.________weg her befahren werden. Da es sich beim 
N.________weg um eine Sackgasse handle, erfolge die Zu- und Wegfahrt stets von 
Norden her. Die Fahrzeuge mündeten deshalb jeweils in einem rund 45°-Winkel in die 
Einfahrt ein, was als zweckmässig zu erachten sei.

8.3 Die Beschwerdeführer meinen, dieser Argumentation könne nicht gefolgt werden. 
Der Regierungsrat beachte nicht, dass bei der Ausfahrt aus der Tiefgarage der Blick des 
Lenkers resp. der Lenkerin gegen Süden durch die geplante Hecke entlang der Rampe 
verdeckt werde. Der Vorplatz vor der Rampe sei zu kurz, als dass ein Fahrzeug dort 
halten könne und freie Sicht gegen Süden hätte. Dieses Defizit werde nun noch verstärkt, 
da der Regierungsrat mit einer Nebenbestimmung die Gefällsknickung an der Kuppe und 
der Wanne von den projektierten 10 % auf maximal 6 % verringert habe. Dies bedeute, 
dass mit dem Gefälle für die Rampe bereits im Bereich der Zugangstreppe begonnen 
werden müsse. Damit werde der Vorplatz der Garagenzufahrt noch kleiner, mithin halte 
das ausfahrende Fahrzeug stets mit einem Gefälle von 6 % abwärts neigend zum 
N.________weg, welcher an dieser Stelle jedoch ansteige, was sich auf die Sichtweiten 
sowohl gegen Süden als auch gegen Norden auswirke. Die Verkehrssicherheit sei nicht 
gewährleistet, weshalb die Einmündungsbewilligung nicht zu erteilen sei.

8.4 Beim N.________weg handelt es sich um eine von Norden her zu befahrende 
Sackgasse, und es gilt das Verkehrsregime von 30 km/h. Das Grundstück der 
Bauherrschaft befindet sich in der Mitte des N.________wegs. Die 
Einmündungsbewilligung wurde unter der Auflage erteilt, dass die Bepflanzung zwischen 
dem N.________weg und der Brüstungsmauer nicht höher als 60 cm sein darf. Mit dem 
Eigentümer von GS M.________ konnte zudem eine Vereinbarung gefunden werden, 
wonach dieser sich und seine Rechtsnachfolger verpflichtet, die Bepflanzung gemäss Plan 
zur Vereinbarung im markierten Bereich zur Einhaltung der notwendigen Sichtweite unter 
60 cm zu halten. Damit sind die Sichtweiten (vorliegend 20 m) sowohl gegen Norden als 
auch gegen Süden ausreichend und die Verkehrssicherheit gewährleistet. Daran ändert 
sich auch nichts Wesentliches dadurch, dass der Regierungsrat verlangt hat, dass die 
Gefällsknicke der Garageneinfahrt im Rahmen der Bauausführung von 10 % auf maximal 

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6 % zu reduzieren sind. Die Einmündungsbewilligung wurde zu Recht erteilt. Der 
Regierungsrat hat kein Recht verletzt, indem er die Verwaltungsbeschwerde in diesem 
Punkt abgewiesen hat.

9. Einordnung

9.1 Die Beschwerdeführer rügten im Verwaltungsbeschwerdeverfahren, dass das 
Bauvorhaben § 20 BO Zug verletze, mithin sich weder hinsichtlich Lage, Grösse, 
Gestaltung, Materialisierung noch Farbgebung so in die Umgebung einordne, dass eine 
gute Gesamtwirkung entstehe. Dies betreffe einerseits die Garageneinfahrt und 
andererseits das Gebäude selber. In der vorliegenden Beschwerde meinen sie, es sei 
erstaunlich, dass die Stadt Zug sich veranlasst sehe, ein Stadtraumkonzept zu erlassen, 
nur um dann festzustellen, dass sie sich nicht daran zu halten habe bzw. dass der 
Regierungsrat feststelle, das Stadtraumkonzept der Stadt Zug sei nicht 
grundeigentümerverbindlich, da es nicht im Verfahren der Richtplanung erlassen worden 
und für die Einordnung damit § 20 BO Zug massgebend sei. Die Haltung der 
Baubewilligungsbehörde widerspreche klar den Aussagen im Auftakt auf S. 4 f. des 
Stadtraumkonzepts, wonach es als stadträumliche Grundlage und als Leitschnur dienen 
solle. Es sollten Wege und Möglichkeiten für die langfristige räumliche Entwicklung sowie 
die stadträumliche und bauliche Gestaltung der Stadt aufgezeigt werden, wobei der 
Schwerpunkt in der Gestaltung des öffentlichen Raums und dem ortsbaulichen Charakter 
liege, der sich von Quartier zu Quartier unterschiedlich auspräge. Selbst wenn das 
Stadtraumkonzept nicht rechtsverbindlich sein sollte, sei es als Konkretisierung des § 20 
BO Zug in die Erwägungen der guten Einordnung miteinzubeziehen. Der strittige Neubau 
sei weder mit den Richtlinien des Stadtraumkonzepts noch mit § 20 BO Zug vereinbar.

Keines der umliegenden Gebäude verfüge über eine 10 m lange, parallel und im Abstand 
von nur gerade 50 cm zum N.________weg führende Tiefgarageneinfahrt. Die Zufahrten 
zu den Garagen erfolgten am N.________weg konsequent senkrecht zum 
N.________weg und ins Kellergeschoss, welches sich entweder ebenerdig (wie beim 
N.________weg 4) oder teilweise unter Niveau (wie beim N.________weg 2 und 6) 
befinde. Mit anderen Worten: am N.________weg bestünden keine Tiefgaragen ins 
Untergeschoss. Das Gleiche gelte für den O.________weg. Aus diesem Grund halte das 
Argument, das Garagentor sei nicht sichtbar, der guten Einordnung nicht stand. Ebenso 
spreche die Absturzsicherung nicht für eine gute Einordnung, sei sie doch am 
N.________weg ebenso wie am O.________weg einmalig und steche dem Betrachter bei 

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Urteil V 2020 82

der Einfahrt in den N.________weg direkt ins Auge. Die Pergolakonstruktion möge zwar 
gut gemeint sein, vermöge das Meer an Beton jedoch nicht zu kaschieren, welches die 
Zufahrt zur Garage erfordere.

Bei der Anwendung des vom Regierungsrat definierten Umkreises würden nicht nur acht, 
sondern zwölf Gebäude über ein Sattel- oder Walmdach verfügen, wogegen nur vier über 
ein Flachdach verfügten. Die Sattel- resp. Walmdächer seien also absolut vorherrschend. 
Neben der Dachform sei jedoch auch die Lage des projektierten Neubaus entscheidend. 
Es möge zutreffen, dass die Gebäude mit den Flachdächern grösser seien als die übrigen 
Gebäude. Hingegen befinde sich keines dieser Gebäude an der exponierten Lage auf dem 
höchsten Punkt des P.________quartiers. Das projektierte Einfamilienhaus throne 
richtiggehend über den umliegenden Gebäuden. Beim N.________weg handle es sich um 
eine kleine Oase. Als Erstes fielen dem Betrachter die grosszügigen und begrünten 
Gartenbereiche auf, welche die Blicke von den Gebäuden ablenken und zudem eine hohe 
Privatsphäre garantieren würden. Keines der Gebäude sei vorherrschend. Der 
N.________weg sei als eigenes Quartier mit einem eigenen Gesicht zu qualifizieren, bei 
dessen baulichen Veränderung besonders darauf zu achten sei, dass die Einordnung 
neuer und höherer Gebäude über einen Bezug zur unmittelbaren Umgebung verfüge (vgl. 
S. 44 und 46 des Stadtraumkonzepts). Jedoch nicht nur der N.________weg verfüge über 
Gebäude mit zurückhaltender Architektur, begrünten und gepflegten Gärten und dezentem 
Einfügen in die Umgebung. Alle Gebäude, welche in dem vom Regierungsrat definierten 
Umkreis lägen, seien entsprechend errichtet worden. Als Ausnahme möge das 
Mehrfamilienhaus O.________weg 12a–c und 14a–h gelten. Der Regierungsrat verkenne 
jedoch, dass dieses, anders als das strittige Einfamilienhaus, sich den Terrainverlauf zu 
Nutzen mache und hangabwärts errichtet worden sei. Vom N.________weg her trete das 
Gebäude, ganz im Gegensatz zum Bauvorhaben, eben gerade nicht als übermächtig in 
Erscheinung. Das strittige Bauvorhaben weise weder geometrisch noch hinsichtlich 
Ausrichtung irgendeinen Bezug zum Quartier auf. Dies widerspreche jedoch fundamental 
dem Leitbild der Stadt Zug. Der Luftraum über drei Stockwerke, das Flachdach und das 
Ausreizen sämtlicher Abstände, Höhen und Masse führe dazu, dass der Bau hinsichtlich 
Dimensionen erheblich mächtiger wirke als die umliegenden Gebäude. Dieser Effekt 
werde durch die erhöhte Lage des Gebäudes zusätzlich verstärkt. Der Treppenaufgang 
nordwestlich des Gebäudes sei das einzige Element, welches der Regierungsrat 
vorbringen könne, um dem Bau einen Bezug zum Quartier zu verhelfen. Jedoch sei auch 
die kurze, breite Treppe nur scheinbar ein Element für die gute Einordnung. Die schmalen 
Treppenaufgänge der Nachbarshäuser führten nämlich seitwärts zu den Hauseingängen, 

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Urteil V 2020 82

wobei die Hauseingänge sich nicht auf der dem N.________weg zugewandten Seite 
befänden, sondern abgewandt, und zwar auf der nördlichen Seite. Das Gebäude 
präsentiere sich strassenseitig weder leicht noch offen. Vielmehr sei das Hintereinander 
von Absturzsicherung, Garagenzufahrt, Velo- resp. Kinderwagenrampe, von dunkel 
gehaltenem Gitter zum Veloraum bis zum unbewohnten, fensterlosen Erdgeschoss 
unglaublich dunkel und massig. Von der gegenüberliegenden Seite, d.h. vom 
O.________weg 12a–c, wirke der Bau aufgrund des überdimensionierten Luftraums wie 
ein einziger Betonriegel. Daran ändere auch das vorgesehene und wuchernde Element an 
der Fassade nichts.

9.2 Die Bauherrschaft stellt sich in ihrer Vernehmlassung auf den Standpunkt, die 
Vorinstanzen hätten zutreffend und mit einlässlicher Begründung festgestellt, dass sich 
das geplante Gebäude und die Garageneinfahrt gut in die Umgebung einordne. Dem 
Augenscheinprotokoll vom 9. Juli 2020 sowie den darin aufgeführten Fotographien und 
dem Entscheid des Regierungsrats könne entnommen werden, dass die Liegenschaften 
im Umfeld des Baugrundstücks sehr vielseitig gestaltet seien. In einem Durchmesser von 
50 Metern fänden sich eine moderne Grossüberbauung (Q.________ 3–25), schöne 
Mehrfamilienhäuser aus der ersten Hälfte des Jahrhunderts (N.________weg 4, 6 und 10), 
ein Luxus-Einfamilienhaus (N.________weg 2), ein Schlösschen anno 1905 sowie eine 
voluminöse graue Bebauung (N.________weg 5, O.________weg 12a–c sowie 14a–h). 
Keines der vorgenannten Objekte sei bezüglich Dimensionierung, Dachform oder 
Fassadengestaltung mit einem anderen vergleichbar. Das bezüglich der Beurteilung der 
Einordnung relevante Quartier sei zudem noch um einiges grösser (E. 10g des 
Regierungsratsentscheids). Folglich könne nicht ernsthaft von einem einheitlichen Ortsbild 
gesprochen werden. 

9.3 Die Baudirektion des Kantons Zug meint in ihrer namens des Regierungsrats 
eingereichten Vernehmlassung, bei der Beurteilung der Garageneinfahrt in Bezug auf die 
Einordnung seien die Beschwerdeführer in ihrer Betrachtung zu eng. Sie beschränkten 
sich darauf, die Garageneinfahrt des fraglichen Bauprojekts mit denjenigen der anderen 
Liegenschaften am N.________weg zu vergleichen. Für die Beurteilung der Einordnung 
seien aber nicht nur der N.________weg, sondern auch weitere sich in der Nähe 
befindliche Liegenschaften relevant. Ausserhalb des N.________wegs falle sodann auf, 
dass die Garageneinfahrten keineswegs ausschliesslich senkrecht zur Strasse verliefen. 
Überdies sei ganz grundsätzlich festzuhalten, dass rein aufgrund der Tatsache, dass eine 

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Garageneinfahrt anders gestaltet werde als bei einigen Häusern in der Umgebung, nichts 
abzuleiten sei, was auf eine mangelhafte Einordnung hindeuten würde.

Betreffend Dachform sei den Beschwerdeführern in Erinnerung zu rufen, dass das 
fragliche Gebäude auf zwei Seiten von Häusern mit Flachdächern umgeben sein werde. 
Inwiefern sich ein Flachdach nicht einordnen solle, sei deshalb fraglich.

9.4 Gemäss § 20 Abs. 1 BO Zug müssen sich Bauten, Anlagen und Umschwung 
hinsichtlich Lage, Grösse, Gestaltung, Materialisierung und Farbgebung so in die 
Umgebung einordnen, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. Bei der Bestimmung von § 
20 Abs. 1 BO Zug handelt es sich um eine positive ästhetische Generalklausel, die sich 
nicht in einem Verunstaltungsverbot erschöpft, das lediglich verlangt, dass ein 
Bauvorhaben nicht einen stossenden Gegensatz zur Nachbarschaft bildet oder nicht 
auffallend störend in Erscheinung tritt. Die positive ästhetische Generalklausel verlangt 
eine architektonische Gestaltung, welche sich gut in die Umgebung einordnet. Die 
Anforderungen an das Bauvorhaben sind sorgfältig zu begründen und es darf dabei nicht 
auf ein beliebiges subjektives Empfinden abgestellt werden. Beschwerdeweise muss im 
Einzelnen dargelegt werden, weshalb mit einer bestimmten baulichen Gestaltung weder 
für das Bauvorhaben noch für die Umgebung eine gute Gestaltung erzielt werden kann. 
Dieser Beurteilung unterliegen alle Bauten, auch wenn die übrigen Bau- und 
Zonenvorschriften eingehalten sind. Die Gestaltungsvorschrift darf aber nicht dazu führen, 
dass für ein bestimmtes Gebiet die Zonenvorschriften ausser Kraft gesetzt werden. 
Erweisen sich nämlich die Auswirkungen der Zonenvorschriften als gestalterisch 
unbefriedigend, so sind die Pläne und Vorschriften zu ändern (Hagmann, a.a.O., § 26 N 
3). Das Einordnungsgebot kann nicht bedeuten, dass die Bauherrschaft bei einem Neu- 
oder Umbau auf die traditionelle Architektur oder die herkömmliche Quartiergestaltung 
verpflichtet werden kann (VGer ZG V 2009 3 vom 27. März 2009, in: GVP 2009 144 f.). 

9.5 Der ästhetische Eindruck eines Bauvorhabens wird durch viele Faktoren 
mitbestimmt – § 20 Abs. 1 BO Zug nennt Lage, Grösse, Gestaltung, Materialisierung und 
Farbgebung. Von erheblicher Bedeutung sind die Dachform, die Dachneigung, die 
Dachausrichtung, die Fassadengestaltung, die Fassadenfarbe, die Fensterform und -
grösse, die Gebäudehöhe, das Gebäudevolumen, die Balkone, die Grösse der Balkone 
und die Umgebungsgestaltung. Je heterogener sich die Umgebung bezüglich solcher 
Merkmale präsentiert, umso weniger kann von typischen Charakteristika gesprochen 
werden und umso weniger muss ihnen deshalb ein Bauvorhaben Rechnung tragen. In 

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Urteil V 2020 82

solchen Fällen wird eine vielgestaltige Umgebung bloss um ein weiteres, unterschiedlich 
gestaltetes Objekt ergänzt. Daher gilt, dass die Ästhetikklausel umso stärker wirkt, je 
einheitlicher die Umgebung ist und umso schwächer wirkt, je heterogener die Umgebung 
ist. Obwohl die positive Ästhetikklausel eine bestimmte Einordnung oder Einpassung der 
Baute oder des Bauteils zum Ziel hat, ist ihre Wirkung vorerst eine negative. Die 
Ästhetikklausel soll verhindern, dass ein Bauvorhaben ein (homogenes) Erscheinungsbild 
einer bestimmten Zone durchbrechen oder diese in ihrer Gesamtwirkung stören kann. Sie 
lässt indes nicht zu, dass positiv nur eine bestimmte Gestaltung und eine bestimmte 
architektonische Qualität verlangt werden kann. Aus der Ästhetikklausel lässt sich auch 
nicht generell das Gebot ableiten, die in der Nachbarschaft bestehenden Baumaterialien, 
Formen und Farben zu übernehmen. Die Forderung nach einer guten Einordnung verlangt 
keine völlige Vereinheitlichung bezüglich Baumaterial und Bauform. Dies gilt umso mehr, 
wenn aufgrund einer Gesamtbetrachtung eines Quartiers von einer geringen 
Einheitlichkeit der umliegenden Bauten auszugehen ist.

9.6 Die Frage, ob eine gute Gesamtwirkung erzielt wird, ist im Einzelfall anhand der 
konkreten Verhältnisse zu prüfen (BGer 1C_115/2011 vom 17. Mai 2011 E. 3.3). Der 
kommunalen Baubewilligungsbehörde kommt bei der Beurteilung der Einordnung eines 
Bauprojekts in Bezug auf die ästhetische Würdigung der örtlichen Verhältnisse ein durch 
die Gemeindeautonomie geschützter Entscheidungs- und Ermessensspielraum zu 
(BGer 1C_116/2018 vom 26. Oktober 2018 E. 4.4; 1C_5/2016 vom 18. Mai 2016 E. 5.3; 
1C_92/2015 vom 18. November 2015 E. 3.1.3). Ist der Einordnungsentscheid einer 
kommunalen Behörde nachvollziehbar, beruht er mithin auf einer vertretbaren Würdigung 
der massgebenden Sachumstände, so haben die Rechtsmittelinstanzen diesen zu 
respektieren und dürfen das Ermessen der kommunalen Behörde nicht durch ihr eigenes 
ersetzen (BGer 1C_39/2012 vom 2. Mai 2012 E. 2.3.2; 1C_495/2011 vom 14. März 2012 
E. 4.3).

9.7 Bezüglich der örtlichen und baulichen Verhältnisse kann auf die Schilderungen im 
angefochtenen Entscheid sowie auf die Feststellungen der Vorinstanz anlässlich des 
Augenscheins verwiesen werden. Es ist dem Regierungsrat zuzustimmen, dass die 
Heterogenität der Gebäude in der für die Beurteilung massgeblichen Umgebung nicht von 
der Hand zu weisen ist. Zwar befinden sich in dem vom Regierungsrat definierten Umkreis 
etwas mehr Gebäude mit einem Sattel- oder Walmdach als mit einem Flachdach, wie es 
die Bauherrschaft für ihr Bauprojekt vorsieht. Gerade die beiden unmittelbar an das 
Baugrundstück angrenzenden Mehrfamilienhäuser O.________weg 12a–c und 14a–h 

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Urteil V 2020 82

verfügen jedoch über ausgedehnte Flachdächer. Auch die Häuser R.________weg 7a–g, 
R.________weg 13a und O.________weg 4, welche sich weniger als 70 m vom 
Grundstück der Bauherrschaft entfernt befinden, weisen Flachdächer auf. Auch bezüglich 
Materialisierung, Dimensionierung und Gliederung sind die Gebäude im Quartier 
heterogen gestaltet. In diesem uneinheitlichen Perimeter muss ein Neubauvorhaben keine 
besondere Rücksicht auf die bereits vorhandene Bausubstanz nehmen bzw. wirkt die 
Ästhetikklausel weniger als in einem einheitlich gebauten Quartier. Die hier bereits 
vorhandenen vielfältigen Formensprachen lassen keine Verpflichtung auf eine traditionelle 
Architektur oder eine herkömmliche Quartiergestaltung entstehen. Es ist daher nicht zu 
beanstanden, dass das Gebäude der Bauherrschaft in einem modernen, geometrisch-
kubisch geprägten Stil gehalten wird. Das Gebäude selber ist in seiner ästhetisch-
architektonischen Gestaltung durchaus als ansprechend zu bezeichnen. Die Form, 
Gliederung, Farb- und Materialauswahl ergibt ein gewisses Mass an Ausgewogenheit und 
Harmonie. Das Bauprojekt hält sämtliche Massvorschriften ein. Es entsteht weder ein 
derartiger Widerspruch zur Umgebung noch sind qualifizierte bauliche oder landschaftliche 
Umstände (wie z.B. eine überdurchschnittliche Qualität der bestehenden Überbauung, 
eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte 
landschaftliche Empfindlichkeit) gegeben, dass von der Bauherrschaft verlangt werden 
könnte, dass sie ihr Gebäude geringer dimensioniert als erlaubt. Auch ist den 
Beschwerdeführern zu widersprechen, wenn sie vorbringen, das projektierte 
Einfamilienhaus befinde sich auf dem höchsten Punkt des P.________quartiers und 
throne richtiggehend über den umliegenden Gebäuden. Das Gelände steigt nämlich 
sowohl vom Mehrfamilienhaus O.________weg 12a–c zum Grundstück der Bauherrschaft 
als auch von dort weiter gegen Westen hin, zur Liegenschaft N.________weg 6, an. Das 
Gebäude der Bauherrschaft wird jedenfalls nicht höher als das bereits bestehende 
Gebäude N.________weg 6. Der Regierungsrat hat kein Recht verletzt, wenn er in 
Übereinstimmung mit dem Stadtrat von Zug festgestellt hat, dass sich das geplante 
Bauvorhaben ausreichend gut einordne.

Daran ändert auch die Gestaltung der Garagenzufahrt ins Untergeschoss nichts. Zwar 
erfolgen alle (zusammen mit dem bestehenden Gebäude auf dem Baugrundstück fünf) 
aktuellen Zufahrten zu den Garagen am N.________weg senkrecht in ein Kellergeschoss, 
welches entweder ebenerdig oder nur teilweise unter Niveau liegt. Daraus kann jedoch 
nicht abgeleitet werden, dass auch beim umstrittenen Bauprojekt die Garagenzufahrt 
senkrecht und nicht in das Untergeschoss zu erfolgen hat. Die senkrechten 
Garagenzufahrten am N.________weg bilden jedenfalls nicht ein besonderes 

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Urteil V 2020 82

Qualitätsmerkmal im Quartier, von dem nicht abgewichen werden dürfte. Die parallel zum 
N.________weg geführte Garageneinfahrt stellt für das Bauvorhaben der 
Beschwerdegegner 1 eine zweckmässige Lösung dar, welche sich mit ihrer Ausgestaltung 
gut in die Umgebung einordnet. Die Einfahrt wird westseitig mit einer unter der Schere zu 
haltenden Hecke eingefasst. Auch die Pergolakonstruktion unmittelbar vor dem 
Garagentor ist der guten Einordnung der Einfahrtsrampe zuträglich. Es stellt denn auch 
geradezu einen Vorteil dar, dass mit der gewählten Lösung das Garagentor nicht sichtbar 
ist. Auch die Garageneinfahrt entspricht somit den Anforderungen von § 20 Abs. 1 BO 
Zug.

9.8 Nichts zu ihren Gunsten ableiten können die Beschwerdeführer aus dem 
Stadtraumkonzept Zug 2050. Der Stadtrat von Zug hat dieses Stadtraumkonzept im April 
2019 herausgegeben. Er verfolgt damit die Vision, die Stadt Zug so weiterzuentwickeln, 
dass attraktive Stadträume entstehen, in denen sich Menschen gerne aufhalten, sich leicht 
orientieren und zuhause fühlen können. Stadträume, die Angebote für die 
Alltagsgestaltung und Versorgung, zum Arbeiten und zur Freizeitgestaltung bieten – mit 
einer guten Lebensqualität für die Bevölkerung und einer hohen Standortattraktivität für 
Unternehmen. Als stadträumliche Grundlage, die aus vielen Workshops entstanden ist, 
zeigt das Stadtraumkonzept Zug 2050 Wege und Möglichkeiten für die langfristige 
räumliche Entwicklung sowie die stadträumliche und bauliche Gestaltung der Stadt auf. 
Der Schwerpunkt liegt in der Gestaltung des öffentlichen Raums und dem ortsbaulichen 
Charakter, der sich von Quartier zu Quartier unterschiedlich ausprägt (S. 4 f.). Auf S. 46 
des Stadtraumkonzepts wird u.a. ausgeführt, die verschiedenen Charaktere der Quartiere 
sollten sich räumlich-baulich manifestieren. Ganz besonders sei bei einer baulichen 
Veränderung und Nachverdichtung darauf zu achten, dass die Einordnung neuer und 
höherer Gebäude über einen Bezug zur unmittelbaren Umgebung erfolge. Um 
unterschiedliche Stufen der Öffentlichkeit bzw. Privatheit schaffen zu können, bedürfe es 
auch einer entsprechenden architektonischen Gestaltung der Gebäude. Es sei sowohl bei 
der Baukörper- und Fassadengestaltung als auch bei der Grundrisskomposition auf den 
Öffentlichkeitsgrad von Strassen bzw. auf die Privatheit von Gärten und Höfen besonders 
zu achten. Quartiere mit einem "eigenen Gesicht" zeichneten sich dadurch aus, dass ein 
gestalterischer Zusammenhang bei gleichzeitigem Abwechslungsreichtum der einzelnen 
Häuser gegeben sei (S. 50).

Wie die Bezeichnung "Stadtraumkonzept" bereits aussagt, handelt es sich hierbei nur – 
aber immerhin – um ein Konzept. Damit es rechtlich verbindlich würde, wäre es in 

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Urteil V 2020 82

Gesetzesbestimmungen umzuwandeln. Das ist jedoch nicht erfolgt. Die im 
Zusammenhang mit der Einordnung massgebende Rechtsgrundlage bleibt § 20 BO Zug, 
dessen Vorgaben wie dargelegt im vorliegenden Fall eingehalten sind. Die 
Beschwerdeführer können daher aus dem Stadtraumkonzept Zug 2050 nichts Weiteres für 
sich ableiten.

10. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde insofern gutzuheissen ist, als 
der Baubewilligungsentscheid des Stadtrats von Zug mit der Auflage ergänzt wird, dass 
der Raum "Wirtschaft" im Untergeschoss ein Fenster mit einer maximalen Fläche von 1 m2 
aufweisen und nicht beheizt werden darf. Im Übrigen erweist sich die Beschwerde als 
unbegründet und ist abzuweisen.

11.
11.1 Die Kosten im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht trägt die unterliegende 
Partei (§ 23 Abs. 1 Ziff. 3 VRG). Hat im verwaltungsgerichtlichen Prozess keine Partei 
ganz obsiegt, sind die Kosten in dem Verhältnis zu teilen, in welchem die Parteien 
unterlegen sind (§ 23 Abs. 2 VRG). Die Beschwerdeführer unterliegen im vorliegenden 
Verfahren mit 5/6 (fünf Rügen werden abgewiesen, eine gutgeheissen). Ihnen sind daher 
5/6 der in diesem Verfahren entstandenen Gerichtskosten von Fr. 4'000.–, somit Fr. 
3'333.35, aufzuerlegen. Vom bereits geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 4'000.– werden 
ihnen Fr. 666.65 zurückbezahlt. Die Bauherrschaft hat 1/6 der Kosten, somit Fr. 666.65, zu 
übernehmen. Dem Regierungsrat des Kantons Zug sind keine Kosten aufzuerlegen (§ 24 
Abs. 1 VRG), ebenso wenig dem Stadtrat von Zug, weil die Voraussetzungen dafür (§ 24 
Abs. 2 VRG) nicht erfüllt sind.

11.2 Im Rechtsmittelverfahren ist der ganz oder teilweise obsiegenden Partei zulasten 
der unterliegenden Partei eine Parteientschädigung nach Massgabe ihres Obsiegens 
zuzusprechen (§ 28 Abs. 2 VRG). Das Gericht würde im vorliegenden Fall bei 
vollständigem Obsiegen sowohl der Beschwerdeführer als auch der Beschwerdegegner 1 
Fr. 3'800.– als angemessene Entschädigung für das Honorar und die notwendigen 
Barauslagen ihrer jeweiligen berufsmässigen Vertretung erachten. Entsprechend dem 
Obsiegen der Beschwerdegegner 1 zu 5/6 sind diesen daher zulasten der 
Beschwerdeführer Fr. 3'166.65 (inkl. MWST und Barauslagen) zuzusprechen. 

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Urteil V 2020 82

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________

1. Die Beschwerde wird insofern teilweise gutgeheissen, als der 
Baubewilligungsentscheid des Stadtrats von Zug mit der Auflage ergänzt wird, 
dass der Raum "Wirtschaft" im Untergeschoss ein Fenster mit einer maximalen 
Fläche von 1 m2 aufweisen und nicht beheizt werden darf. Im Übrigen wird die 
Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Den Beschwerdeführern wird eine Spruchgebühr von Fr. 3'333.35 auferlegt und in 
dieser Höhe mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Fr. 666.65 werden 
den Beschwerdeführern zurückerstattet.

3. Den Beschwerdegegnern 1 wird eine Spruchgebühr von Fr. 666.65 auferlegt.

4. Die Beschwerdeführer haben den Beschwerdegegnern 1 unter solidarischer 
Haftbarkeit eine Parteientschädigung von Fr. 3'166.65 (inkl. MWST und 
Barauslagen) zu bezahlen.

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.

6. Mitteilung an die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführer (im Doppel), an den 
Rechtsvertreter der Beschwerdegegner 1 (im Doppel, Rechnung folgt nach 
Rechtskraft des Urteils), an den Regierungsrat des Kantons Zug (dreifach), an den 
Stadtrat von Zug und zum Vollzug von Ziffer 2 im Dispositiv an die 
Finanzverwaltung des Kantons Zug. 

Zug, 24. November 2021

Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende

Der Gerichtsschreiber

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