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**Case Identifier:** f3480f3b-1688-5ccf-b2c9-0f919d31d301
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-20
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 20.10.2025 WBE.2025.41
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2025-41_2025-10-20.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

3. Kammer 

 

WBE.2025.41 / MW / we 
(BVURA.24.23)  

Art. 89 

 

Urteil vom 20. Oktober 2025 
 

 

Besetzung  Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz  

Verwaltungsrichterin Lang  

Verwaltungsrichterin Steiger 

Gerichtsschreiber Wildi    

 

 
   

Beschwerde-

führerin  

 A._____ AG,  

vertreten durch lic. iur. Marcel Aebi, Rechtsanwalt, Lenzburgerstrasse 2, 

Postfach 112, 5702 Niederlenz    

 

und 

 

Beigeladener  B._____  

 

gegen 

 

Vorinstanzen  Stadtrat Q._____  

 

  Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung, 

Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau    

 

 
 

    

Gegenstand   Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung 

 

Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt  

vom 19. Dezember 2024 

 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

Der Gemeinderat R._____ legte vom 24. Februar bis 27. März 2023 das 

nachträgliche Baugesuch der A._____ AG für die Umnutzung der im Jahre 

2021 bewilligten Büronutzung im Erdgeschoss des Gebäudes Nr. ccc auf 

der Parzelle Nr. aaa in eine Nutzung als Vereins- und Versammlungslokal 

öffentlich auf. Gegen das Vorhaben wurden zahlreiche Einwendungen er-

hoben, mit denen im Wesentlichen die Abweisung des Baugesuchs bean-

tragt wurde. 

 

Mit Protokollauszug vom 11. Dezember 2023 wies der Gemeinderat die 

Einwendungen ab, soweit er diese nicht durch Auflagen teilweise guthiess. 

Auf einzelne Einwendungen trat er zudem nicht ein oder schrieb sie als 

durch Rückzug erledigt von der Geschäftskontrolle ab. Gleichzeitig erteilte 

er die Baubewilligung für die Umnutzung unter folgenden Auflagen und Be-

dingungen: 

 

1. 
Es gelten die mit dem Genehmigungsvermerk versehenen Pläne und Un-
terlagen. Abweichungen von diesen Plänen sind nur mit vorheriger Zustim-
mung des Gemeinderates zulässig. 
 
2. 
Gebäudeöffnungen (Fenster, Türen, etc.) sind ab 22.00 Uhr geschlossen 
zu halten. 
 
3. 
Die Baugesuchstellerin hat einen Raucherbereich zu bezeichnen, der 
ohne Belästigung der Nachbarschaft benutzt werden kann. 
 
4. 
Der noch fehlende Sonnenschutz (Lamellenstoren) beim Versammlungs-
lokal soll gemäss Angaben der Bauherrschaft demnächst fertig montiert 
und funktionstüchtig werden. Es wird hierfür eine Frist bis Ende Februar 
2024 gewährt. Die Jalousien sind spätestens ab 22.00 Uhr (zur Vermei-
dung von Lichtemissionen) geschlossen zu halten. 
 
5. 
Ab 22.00 Uhr dürfen die Aussenflächen, die an Wohnbauten grenzen, 
nicht benutzt werden. 
 
6. 
Der Alltagslärm ausserhalb des Gebäudes ist – insbesondere an Sonn- 
und Feiertagen – so zu reduzieren, dass die Nachbarschaft weder über-
mässig belastet noch in ihrem Wohlbefinden erheblich gestört wird. 
 
7. 
Die Bauherrschaft bzw. die Verantwortlichen des B._____ haben bis Ende 
Februar 2024 eine Ansprechperson zu benennen und zu melden, welche 
für die Einhaltung der Vorschriften verantwortlich ist. 

 - 3 - 

 

 

 
8. 
Um übermässige Lichtemissionen wirksam zu verhindern, empfiehlt der 
Gemeinderat die Berücksichtigung der SIA-Norm 491. Die Lichtver-
schmutzung (künstliche Aufhellung des Nachthimmels mit schädlichen 
oder lästigen Auswirkungen auf Menschen und die Umwelt) lässt sich mit 
geeigneten Massnahmen verhindern. Die Aussenbeleuchtung ist ab 
22.00 Uhr auszuschalten, bzw. so zu betreiben, dass Anwohner nicht ge-
stört werden. 
 
9. 
Das Parkieren auf privatem Grundeigentum in der Nachbarschaft ist ver-
boten. Die Durchsetzung obliegt den Verantwortlichen des B._____. 
 
10. 
Aus brandschutztechnischen Gründen dürfen sich zum jetzigen Zeitpunkt 
maximal 50 Personen gleichzeitig im Vereins- und Versammlungslokal 
aufhalten. 
 
11. 
Grundsätzlich gelten aus feuerpolizeilicher Sicht das Brandschutzgesetz 
sowie die zugehörige Brandschutzverordnung. Die Auflagen und Bedin-
gungen der kommunalen Brandschutzbewilligung sind einzuhalten. Eine 
Belegung mit maximal 100 Personen ist erst nach einer neuen Brand-
schutzbewilligung zulässig. 
 
Für die feuerpolizeilichen Belange ist der Brandschutzbeauftragte (…) zu-
ständig. 

 

Per _____ fusionierte die Gemeinde R._____ mit der Stadt Q._____. 

R._____ wurde zu einem Stadtteil von Q._____. Der Gemeinderat R._____ 

existiert entsprechend nicht mehr, zuständig ist der Stadtrat Q._____. Das 

streitbetroffene Grundstück trägt zudem nicht mehr die Parzellen Nr. aaa, 

sondern neu die Parzellen Nr. bbb (Q._____). 

 

B. 

Auf Beschwerde der A._____ AG hin fällte das Departement, Bau, Verkehr 

und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, am 19. Dezember 2024 folgenden 

Entscheid: 

 

1. 
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden die Auflagen Ziffern 3 
und 5 der Baubewilligung vom 11. Dezember 2023 ersatzlos aufgehoben. 
 
2. 
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 
 
3. 
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von 
Fr. 2'000.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 911.40, ins-
gesamt Fr. 2'911.40, werden vollumfänglich der A._____ AG, R._____, 
auferlegt. 
  

 - 4 - 

 

 

 
4. 
Es werden keine Parteikosten ersetzt. 

 

C. 

1. 

Gegen den am 21. Dezember 2024 zugestellten Entscheid des BVU, 

Rechtsabteilung, erhob die A._____ AG am 31. Januar 2025 Verwaltungs-

gerichtsbeschwerde mit den Anträgen: 

 

1. 
Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben. 
 
2. 
Es sei festzustellen, dass keine Baubewilligungspflicht besteht. 
 
3. 
Eventualiter seien die Auflagen gemäss Ziff. 2., 4. und 6. bis 11. der Bau-
bewilligung vom 11. Dezember 2023 aufzuheben. 
 
4. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) für das erst- und 
zweitinstanzliche Verfahren. 

 

2. 

Der Stadtrat Q._____ verzichtete mit Eingabe vom 25. Februar 2025 auf 

eine separate Beschwerdeantwort und verwies auf die Vorakten. Er bean-

tragte die Abweisung der Beschwerde, unter den gesetzlichen Kosten- und 

Entschädigungsfolgen. 

 

3. 

Das BVU, Rechtsabteilung, beantragte in seiner Beschwerdeantwort vom 

11. März 2025, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, unter 

Kosten- und Entschädigungsfolge. 

 

4. 

Am 20. März 2025 reichte die Beschwerdeführerin (unaufgefordert) eine 

weitere Eingabe ein. 

 

5. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 20. Oktober 2025 beraten und ent-

schieden. 

 

 - 5 - 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1. 

Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-

waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-

gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3 

der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der ange-

fochtene Entscheid des BVU ist verwaltungsintern letztinstanzlich (§ 61 

Abs. 1 BauV und § 9 Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a Ziffer 1 der Verordnung 

über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats vom 10. April 

2013 [Delegationsverordnung, DelV; SAR 153.113]). Das Verwaltungsge-

richt ist somit zuständig. 

 

2. 

Die Beschwerdeführerin beantragt mit Begehren Ziffer 2, es sei festzustel-

len, dass keine Baubewilligungspflicht besteht (Beschwerde, S. 2). Nega-

tive Voraussetzung des Feststellungsanspruchs ist die fehlende Möglich-

keit, alternativ den Erlass eines Leistungs- oder Gestaltungsurteils durch-

zusetzen. In diesem Sinne ist das Feststellungsbegehren subsidiär (Ent-

scheid des Verwaltungsgerichts WBE.2021.138 vom 27. April 2022, 

Erw. I/2; MICHAEL MERKER, Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfah-

ren nach dem aargauischen Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, 

Kommentar zu den §§ 38–72 VRPG, 1998, N. 28 zu § 39; KÖLZ/HÄNER/ 

BERTSCHI/BUNDI, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des 

Bundes, 4. Aufl. 2025, Rz. 351). Die Beschwerdeführerin beantragt neben 

dem Feststellungsbegehren, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben 

(Begehren Ziffer 1 [Beschwerde, S. 2]). Auf die Rügen, wonach die Umnut-

zung nicht baubewilligungspflichtig sei, ist nachfolgend einzugehen. Sind 

die Rügen stichhaltig, kann der angefochtene Entscheid aufgehoben wer-

den (Gestaltungsurteil). Ein diesbezügliches Feststellungsinteresse be-

steht demnach nicht. Auf Begehren Ziffer 2 ist folglich nicht einzutreten. 

 

3. 

Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll-

ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt 

werden (§ 55 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 

4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG; 

SAR 271.200]). Eine Ermessenskontrolle ist dagegen ausgeschlossen 

(Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). § 55 Abs. 3 lit. d VRPG bezieht 

sich auf Immissionsbeschwerden im herkömmlichen Sinne, nicht dagegen 

auf Immissionsrügen im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens (Aar-

gauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 1995, S. 352, 

Erw. I/4b/cc; Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2017.464 vom 

 - 6 - 

 

 

16. August 2018, Erw. I/3, WBE.2015.240 vom 9. Dezember 2015, 

Erw. I/4). 

 

II. 

1. 

Die Parzelle Nr. bbb liegt im Dorfzentrum des Stadtteils R._____ und grenzt 

westlich an die S-Strasse und nördlich an die T-Strasse. Das Grundstück 

ist mit einem Mehrfamilienhaus inkl. einem eingeschossigen Anbau über-

baut. Aktuell wird das Gebäude im Ober- und im Dachgeschoss zu Wohn-

zwecken (vier 2-Zimmerwohnungen) genutzt, das Erdgeschoss dient dem 

B._____ (Beigeladener) als Versammlungs- und Vereinslokal. 

 

Gemäss dem geltenden Bauzonen- und Kulturlandplan des Ortsteils 

R._____ (Stadt Q._____) vom _____ 2019, _____ 2019 / _____ 2023 liegt 

die Parzelle Nr. bbb in der Dorfkernzone DK2. Die Dorfkernzone DK2 dient 

der Erhaltung und sorgfältigen inneren Entwicklung der noch ablesbaren 

alten Dorfstruktur und der kulturhistorisch bedeutsamen Bauten der In-

dustriekultur. Sie bezweckt die Pflege und Verbesserung des Ortsbildes mit 

den typischen Bauten, den Strassen- und grosszügigen Freiräumen sowie 

den weiteren prägenden Elementen wie Vorgärten und Einzelbäume. Zu-

lässig sind Wohnen, Kleingewerbe, Dienstleistungen, Verkaufsgeschäfte 

bis maximal 500 m2 Verkaufsfläche pro Gebäude und Restaurants. Es gilt 

die Empfindlichkeitsstufe III (vgl. § 10 Abs. 1 sowie § 12 Abs. 1 und 2 der 

Bau- und Nutzungsordnung des Ortsteils R._____ [Stadt Q._____] vom 

_____ 2019, _____ 2019 / _____ 2023 [BNO]). 

 

2. 

2.1. 

2.1.1. 

Umstritten ist zunächst, ob die im Erdgeschoss vorgenommene Umnutzung 

baubewilligungspflichtig ist. Die Vorinstanz bejahte dies. Unter Bezug-

nahme u.a. zur Baubewilligung vom 18. Januar 2021, zu den Vereinsstatu-

ten und zur Hausordnung des Beigeladenen erörterte sie, dass sich die 

Nutzung als Vereins- und Versammlungslokal erheblich von der im Jahr 

2021 bewilligten Büronutzung unterscheide. Bei einer Büronutzung sei von 

einem eher stillen Gewerbe auszugehen, das sich primär im Inneren ab-

spiele und dessen Arbeitszeiten sich auf die normalen Bürozeiten be-

schränkten. Aus den Bürozeiten lasse sich auch ableiten, wann und wieviel 

zusätzlicher Verkehr anfalle und ob sich sonstige Immissionen ergäben. 

Die Nutzung als Vereins- und Versammlungslokal präsentiere sich dage-

gen vollkommen anders. Infolge der vielfältigen Vereinsangebote generiere 

diese Nutzung bereits tagsüber nicht unwesentlichen Publikumsverkehr. 

Mehrheitlich abends und am Wochenende fänden zudem Veranstaltungen 

mit z.T. hohen Besucherzahlen statt (Mehrverkehr und höhere Beanspru-

chung von Parkflächen inklusive), bei denen auch die Aussenflächen ge-

nutzt würden. Das Vereins- und Versammlungslokal habe gegenüber der 

 - 7 - 

 

 

bewilligten Nutzung als Büro keineswegs nur nebensächliche Auswirkun-

gen. Es sei von einer wesentlichen Nutzungsänderung auszugehen, wel-

che baubewilligungspflichtig sei (vgl. angefochtener Entscheid, S. 4 ff.). 

 

2.1.2. 

Die Beschwerdeführerin vertritt dagegen die Ansicht, die vorgenommene 

Umnutzung sei nicht baubewilligungspflichtig. Die Nutzung als "Kirchge-

meindelokal" sei als Dienstleistung zu qualifizieren und damit zonenkon-

form. Gegenüber einer normalen Büronutzung mit den ursprünglich bewil-

ligten 16 Arbeitsplätzen verursache das Kirchgemeindehaus nicht mehr, 

sondern weniger Emissionen. Das Lokal werde nicht täglich benutzt, son-

dern nur ein bis zwei Mal pro Woche und gelegentlich am Wochenende. In 

der Regel seien es weniger als 20 Personen, die das Lokal besuchten. Nur 

an Ausnahmetagen (Eröffnungsfeier, Feiern nach Kommunionen/Firmun-

gen) sei das Lokal bisher von mehr als 20 Personen benutzt worden. Die 

Situation sei vergleichbar mit dem in AGVE 2015, S. 168 ff. beurteilten 

Sachverhalt. Das Verwaltungsgericht habe in jenem Entscheid entschie-

den, dass die Umnutzung von 14 Wohnungen in ein Asylantenheim mit 

90 Bewohnern nicht als wesentliche Umnutzung zu qualifizieren sei, weil 

ein allfälliger Zusatzlärm auch durch die Einordnung in die WG 3A gedeckt 

und von den Anwohnern zu akzeptieren sei. Vorliegend verhalte es sich 

nicht anders. Die Dorfkernzone DK2 erlaube emissionstechnisch noch be-

deutend gravierendere Nutzungen, bis hin zu Restaurants und Verkaufs-

geschäften. Die vorliegende Nutzung als Kirchgemeindelokal erscheine in 

analoger Anwendung dieser Rechtsprechung als nicht baubewilligungs-

pflichtig (vgl. Beschwerde, S. 3 ff.). 

 

2.2. 

Nach Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die 

Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) dürfen Bauten und 

Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. 

Massstab dafür, ob eine bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie 

dem Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, ist die Frage, ob mit der 

Realisierung der Baute oder Anlage im Allgemeinen, nach dem gewöhnli-

chen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass 

ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen 

Kontrolle besteht (BGE 150 II 379, Erw. 3.1; 139 II 134, Erw. 5.2; AGVE 

2015, S. 168, Erw. 2.2). Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, unter-

stehen auch reine Umnutzungen der Baubewilligungspflicht (BGE 119 Ib 

222, Erw. 3a; Urteil des Bundesgerichts 1C_518/2016 vom 26. September 

2017, Erw. 4.2).  

 

Zweckänderungen liegen vor, wenn sich die in einer Baute ausgeübte Nut-

zung wandelt. Zweck- bzw. Nutzungsänderungen können wegen vermehr-

ter Einwirkungen auf die Umgebung, wegen erhöhter Anforderungen an die 

Erschliessung oder aus anderen Gründen einer baupolizeilichen Bewilli-

 - 8 - 

 

 

gung bedürfen, auch wenn mit ihnen bauliche Änderungen nicht verbunden 

sind. Ob eine Zweckänderung vorliegt, entscheidet sich durch Vergleich der 

neuen mit der ursprünglich bewilligten Nutzung (AGVE 2015, S. 168, 

Erw. 2.2; 1993, S. 354, Erw. 2c/aa; Entscheid des Verwaltungsgerichts 

WBE.2019.91 vom 8. Oktober 2019, Erw. II/2.2). Nach der Rechtspre-

chung des Bundesgerichts unterliegt eine ohne bauliche Vorkehren aus-

kommende Zweckänderung der Bewilligungspflicht dann nicht, wenn ers-

tens auch der neue Verwendungszweck der in der fraglichen Zone zulässi-

gen Nutzung entspricht und zweitens sich die Änderung hinsichtlich ihrer 

Auswirkungen auf Umwelt und Planung als ausgesprochen geringfügig er-

weist. Sind die mit der neuen Nutzung verbundenen Auswirkungen intensi-

ver als die bisherigen, so ist von einer bewilligungspflichtigen Nutzungsän-

derung auszugehen. Dies ist insbesondere bei einer deutlichen Zunahme 

der Immissionen der Fall (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_23/2020 vom 

5. Januar 2021, Erw. 3.4, 1C_431/2018 vom 16. Oktober 2019, Erw. 2.2, 

1C_558/2018 vom 9. Juli 2019, Erw. 2.4, 1C_395/2015 vom 7. Dezember 

2015, Erw. 3.1.1, 1C_285/2015 vom 19. November 2015, Erw. 3, 

1C_347/2014 vom 16. Januar 2015, Erw. 3.2).  

 

Der bundesrechtliche Begriff der bewilligungspflichtigen Bauten und Anla-

gen kann von den Kantonen konkretisiert und erweitert, nicht aber enger 

gefasst werden (BGE 150 II 379, Erw. 3.1). Nach kantonalem Recht gelten 

im Wesentlichen die gleichen Anforderungen wie nach Art. 22 RPG. So be-

stimmt § 59 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bau-

wesen vom 19. Januar 1993 (Baugesetz, BauG; SAR 713.100), dass alle 

Bauten und Anlagen und ihre im Hinblick auf die Anliegen der Raument-

wicklung, des Umweltschutzes oder der Baupolizei wesentliche Umgestal-

tung, Erweiterung oder Zweckänderung sowie die Beseitigung von Gebäu-

den der Bewilligung durch den Gemeinderat bedürfen (vgl. auch § 49 

BauV; Urteil des Bundesgerichts 1C_395/2015 vom 7. Dezember 2015, 

Erw. 3.1.1; Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2016.534 vom 1. No-

vember 2017, Erw. II/6.2.1).  

 

2.3. 

Aus den Akten geht hervor, dass sich auf der Parzelle Nr. bbb in früheren 

Jahren ein Restaurant- und Wohngebäude befand (C._____). Am 18. Ja-

nuar 2021 erteilte der Gemeinderat der Beschwerdeführerin die Baubewil-

ligung "für den Abbruch der Garagen, den Neubau des Büroanbaus, die 

Sanierung des Wohngebäudes inkl. der Umnutzung des Erdgeschosses in 

ein Büro". Im Ober- und im Dachgeschoss des Hauptgebäudes waren da-

bei vier 2-Zimmerwohnungen und im Erdgeschoss Büroräumlichkeiten ge-

plant. Die Bewilligung umfasste weiter den Ersatz des bestehenden, süd-

lich an das Hauptgebäude angebauten eingeschossigen Haustraktes durch 

einen flachen, wiederum eingeschossigen Anbau (15.175 m x 12.8 m), der 

– in Ergänzung zum Büro im Hauptgebäude – als Grossraumbüro genutzt 

werden sollte (Baubewilligung vom 18. Januar 2021). Da sich gemäss An-

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gaben der Beschwerdeführerin die Büroräumlichkeiten im Erdgeschoss 

nach Abschluss der Bauarbeiten nicht als solche vermieten liessen, erfolgte 

im Verlaufe des Jahres 2022 die Umnutzung in ein Vereins- und Versamm-

lungslokal des Beigeladenen. 

 

Ausgangspunkt bildet somit die am 18. Januar 2021 für das Erdgeschoss 

bewilligte Büronutzung (im Anbau: Grossraumbüro mit 16 Arbeitsplätzen; 

im bestehenden Gebäude: Eingangsbereich [östlicher Zugang] mit an-

schliessenden Nasszellen [WC/Lavabo], Büro der Geschäftsleitung, Pau-

senraum inkl. Küchenzeile, Technikraum und Eingangsbereich [westlich] 

bei Treppe) (siehe Plan Grundriss Erdgeschoss, 1:100, Januar 2023 [bei 

den Baugesuchsakten, in: Vorakten, act. 144]). Nach Abschluss der Bau-

arbeiten wurde von dieser Nutzung zwar kein Gebrauch gemacht, bei der 

bewilligten Büronutzung ist mit der Vorinstanz aber grundsätzlich von ei-

nem stillen Gewerbe auszugehen. Die Vorinstanz erörterte korrekt, dass 

sich eine solche Nutzung primär im Innern des Gebäudes abspielt und die 

Arbeitszeiten auf die üblichen Bürozeiten (ca. 07:00/08:00 bis 12:00 Uhr 

und 13:30 bis ca. 18:00/19:00 Uhr, Samstag/Sonntag sowie Feiertage frei) 

beschränkt sind, wobei sich aus den Bürozeiten auch ableiten lasse, wann 

zusätzlicher Verkehr anfalle (bezüglich der Mitarbeiter im Wesentlichen 

morgens und abends, bezüglich der Kunden während der Bürozeiten), mit 

wie vielen Fahrten ungefähr zu rechnen sei (bei 5 Parkfeldern ca. 10 bis 20 

Zu- und Wegfahrten pro Tag inkl. Kundenverkehr) und ob sich sonstige Im-

missionen (wie z.B. die Nutzung von Aussenbereichen durch Mitarbeiter, 

allenfalls in den Pausen) ergäben (angefochtener Entscheid, S. 6).  

 

Von der dargelegten Nutzung als Büro zu unterscheiden ist die in Frage 

stehende Nutzung als Vereins- und Versammlungslokal. Der Beigeladene 

ist ein Verein _____, der die Pflege und Förderung der _____ bezweckt. Er 

fördert Kontakte und Geselligkeit unter den Mitgliedern, organisiert bzw. 

unterstützt kulturelle Veranstaltungen und setzt sich ein für die Interessen 

seiner Mitglieder. Die Vereinsangebote finden teilweise tagsüber unter der 

Woche statt, die Veranstaltungen mit z.T. hohen Besucherzahlen (gemäss 

Vorinstanz und erteilter Baubewilligung maximal 50 Personen [siehe ange-

fochtener Entscheid, S. 6; Vorakten, act. 17], gemäss Angaben des Betrei-

bers ist Platz für 100 Personen vorhanden, im Normalfall seien aber rund 

20 bis 30 Personen anwesend [siehe Aktennotiz Einwendungsverhandlung 

vom 16. November 2023, S. 4 {Dossier mit den Einwendungsunterlagen, 

in: Vorakten, act. 144}; Mail-Beantwortung vom 6. November 2023 {bei den 

Baugesuchsakten, in: Vorakten, act. 144}]) dagegen mehrheitlich abends 

und am Wochenende, was entsprechend zu mehr Fahrzeugen und einer 

höheren Beanspruchung der Parkplätze im Quartier führt. An den Anlässen 

werden teilweise auch die Aussenflächen der Liegenschaft genutzt. Von 

den zahlreichen Nachbarn, welche gegen die neue Nutzung Einwendung 

erhoben haben, wurden übereinstimmend v.a. die Parkierungssituation und 

die z.T. bis tief in die Nacht dauernden Immissionen (Lärm, Licht) bean-

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standet, welche seit Einzug des Vereins festzustellen seien (siehe Dossier 

mit den Einwendungsunterlagen, in: Vorakten, act. 144). An der Einwen-

dungsverhandlung erklärte der Präsident des B._____, der Verein sei be-

strebt, die Lärmimmissionen so gering wie möglich zu halten, damit die 

Nachbarn nicht mehr belästigt würden. Zudem erkannte er, dass die Ku-

mulation der Lichtimmissionen von der Umgebung als störend empfunden 

wird. Er versprach den Anwohnern, dass sich die Situation verändern 

werde (Aktennotiz Einwendungsverhandlung vom 16. November 2016, 

S. 3 [Voten D._____] [Dossier mit den Einwendungsunterlagen, in: Vorak-

ten, act. 144]). Dass es zu Immissionen gekommen ist, welche die Situation 

mit der Nachbarschaft belasten, wurde vom B._____ (Beigeladene) somit 

nicht in Abrede gestellt.  

 

Die Beschwerdeführerin scheint die Situation anders zu sehen. Sie bringt 

– wenn auch systematisch an anderer Stelle – vor, die Nachbarn hätten 

drei Polizeikontrollen veranlasst. Alle drei Kontrollen hätten dazu geführt, 

dass die Polizei keine Lärmbelästigung festgestellt habe. Obwohl die Be-

schwerdeführerin den Beizug dieser Polizeiprotokolle in den vorinstanzli-

chen Verfahren beantragt habe, hätten die Vorinstanzen diese nicht beige-

zogen. Beim derzeitigen Verfahrensstand sei keine Emission nachgewie-

sen, welche die Emission einer normalen Wohn- oder Büronutzung über-

steige (vgl. Beschwerde, S. 6, 9). Dass die Vorinstanzen die erwähnten Po-

lizeiprotokolle nicht beigezogen haben, trifft zwar zu. Für die Beurteilung 

des Falles war ein solcher Beizug indes auch nicht erforderlich. Angesichts 

der Angaben der zahlreichen Nachbarn, welche die Auswirkungen überein-

stimmend schilderten, erscheint es durchwegs glaubhaft und naheliegend, 

dass die Nutzung als Vereins- und Versammlungslokal zu Auswirkungen 

führt bzw. führen kann (namentlich bei grösseren Veranstaltungen abends 

/nachts und am Wochenende), welche vorher nicht vorhanden waren und 

welche nicht mit denjenigen einer üblichen Büronutzung vergleichbar sind.  

 

Ein Vergleich der neuen mit der bisher bewilligten Nutzung ergibt somit, 

dass die neue Nutzung als Vereins- und Versammlungslokal andere und 

intensivere Auswirkungen hat als eine übliche Büronutzung. Die Nutzung 

findet – im Unterschied zur Büronutzung – nur teilweise tagsüber unter der 

Woche statt. Die Veranstaltungen mit erhöhtem Besucheraufkommen fin-

den v.a. abends und an den Wochenenden statt, d.h. zu Zeiten und an 

Tagen, in denen die Nachbarn ein besonderes Ruhebedürfnis haben. Da-

von, dass die neue Nutzung gegenüber der bisher bewilligten Nutzung 

bloss nebensächliche Auswirkungen hätte, kann nicht gesprochen werden. 

Die Vorinstanzen gingen zu Recht von einer im Sinne von § 59 Abs. 1 

BauG baubewilligungspflichtigen Nutzungsänderung aus. Baurechtlich re-

levant sind namentlich die Auswirkungen auf die Umwelt (Lärm, Licht), die 

Erschliessung, den Verkehr und die Parkplätze. Da die Nutzung auf einen 

nicht unerheblichen Zeitraum bzw. auf Dauer ausgelegt ist, ist die Baube-

willigungspflicht umso mehr zu bejahen. Mit der Nutzung als Vereins- und 

 - 11 - 

 

 

Versammlungslokal sind im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der 

Dinge, somit so wichtige Auswirkungen verbunden, dass ein Interesse der 

Öffentlichkeit und der Nachbarn an einer behördlichen Kontrolle besteht. 

Die Baubewilligungspflicht wurde zu Recht bejaht. 

 

2.4. 

Soweit die Beschwerdeführerin Bezug nimmt zu AGVE 2015, S. 168 ff. und 

daraus ableitet, die vorliegende Situation sei vergleichbar, geht dies fehl. 

Im genannten AGVE wurde die Umnutzung eines Mehrfamilienhauses in 

eine Unterkunft für Asylbewerber als eine in der betreffenden Wohn- / Ge-

werbezone WG 3A baubewilligungsfreie Wohnnutzung qualifiziert. Die 

Wohnnutzung blieb eine Wohnnutzung, die Auswirkungen der neuen Nut-

zung waren zudem nicht derart, dass sie einer behördlichen Kontrolle be-

dürft hätten. Vorliegend geht es dagegen um die Frage, ob die Änderung 

der bewilligten Büronutzung in eine Nutzung als Vereins- und Versamm-

lungslokal – welche Nutzung per se anders als eine blosse Büronutzung ist 

und bei der u.a. auch abends und an den Wochenenden Veranstaltungen 

mit z.T. vielen Besuchern stattfinden – baubewilligungspflichtig ist. Diese 

Frage ist zu bejahen, da die neue Nutzung wie oben erläutert andere und 

intensivere Auswirkungen hat als die bisher bewilligte Büronutzung (siehe 

Erw. II/2.3). Daran ändert im Übrigen nichts, dass eine Nutzung als Ver-

eins- und Versammlungslokal in der Dorfkernzone DK2 grundsätzlich zo-

nenkonform ist.  

 

3. 

3.1. 

3.1.1. 

Die Vorinstanz prüfte in einem weiteren Schritt die in der Baubewilligung 

(mittels Nebenbestimmungen) angeordneten Massnahmen zur Einschrän-

kung der Lärm- und Lichtimmissionen. Sie hielt fest, dass es sich beim frag-

lichen Vereins- und Versammlungslokal um eine neue Anlage im Sinne der 

Umweltschutzgesetzgebung handle, wies auf das umweltrechtliche Vorsor-

geprinzip und das Erfordernis der Einhaltung der Planungswerte hin. Weiter 

erörterte sie, dass selbst bei Einhaltung der lärmschutzrechtlichen Pla-

nungswerte zusätzliche Massnahmen zum Lärmschutz im Sinne der Vor-

sorge in Betracht kämen, wenn sich dadurch mit relativ geringem Aufwand 

eine wesentliche zusätzliche Reduktion der Emissionen erreichen lasse. 

Für Lokale wie das vorliegende Vereins- und Versammlungslokal seien in 

der Umweltschutzgesetzgebung weder eine Lärm-Ermittlungsmethode 

noch Belastungsgrenzwerte festgelegt. Deshalb sei im Einzelfall zu prüfen, 

ob eine Störung vorliege, wobei der Vollzugsbehörde aufgrund von Erfah-

rungswerten ein gewisser Ermessensspielraum zukomme. Die Lärmgren-

zen seien dabei insbesondere auch mit Rücksicht auf die in der Dorfkern-

zone 2 (mit ES III) ebenfalls zulässige Wohnnutzung und unter Berücksich-

tigung der hier an sich einzuhaltenden Planungswerte (und nicht der höhe-

ren Immissionsgrenzwerte) so festzulegen, dass die (Wohn-)Bevölkerung 

 - 12 - 

 

 

insbesondere während der Nacht nicht mehr als geringfügig gestört werde. 

Für die Einzelfallbeurteilung könnten fachlich abgestützte private Richtli-

nien als Entscheidungshilfe herangezogen werden, wie z.B. die von der 

Vereinigung kantonaler Lärmschutzfachleute (Cercle Bruit) herausgegebe-

nen Vollzugshilfe zur Ermittlung und Beurteilung der Lärmbelastung im Zu-

sammenhang mit dem Betrieb öffentlicher Lokale (vgl. angefochtener Ent-

scheid, S. 9 f.).  

 

Der Gemeinderat sei davon ausgegangen, dass die beabsichtigte Nutzung 

die Planungswerte an sich nicht überschreiten werde und habe auf eine 

konkrete, detaillierte Lärmprognose verzichtet. Unter Berücksichtigung der 

Vorsorge, der Angaben in der Vollzugshilfe (Cercle Bruit) sowie gestützt 

auf das geltende Polizeireglement habe er dennoch diverse Massnahmen 

zur Reduktion des Lärms angeordnet, was mit Blick auf die erwähnte 

Rechtsprechung zulässig und sinnvoll sei. Im vorliegenden Fall gelte dies 

umso mehr, als eine Vielzahl von Einwendungen aus der Nachbarschaft 

gegen die Umnutzung erhoben und insbesondere die damit verbundenen 

Immissionen abends, in der Nacht und am Wochenende (also genau dann, 

wenn das Wohlbefinden der Wohnbevölkerung besonders zu schützen sei) 

beanstandet worden seien und das Lokal über keine festen Öffnungszeiten 

verfüge. Unter Berücksichtigung der bereits vom Gemeinderat herangezo-

genen Grundlagen sowie einer bei der kantonalen Fachstelle Luft, Lärm 

und NIS (BVU, Abteilung für Umwelt) eingeholten fachlichen Stellung-

nahme erachtete sie die in der Baubewilligung angeordneten Auflagen Zif-

fern 2, 6 und 7 als zulässig. Anders entschied sie bei den Auflagen Ziffern 3 

und 5, welche sie als unverhältnismässig einstufte und aufhob (zum Gan-

zen: angefochtener Entscheid, S. 10 ff.).  

 

Die vor Vorinstanz weiter umstrittene Ziffer 4 der Baubewilligung betraf die 

Vermeidung von Lichtimmissionen. Die Vorinstanz zog für die Beurteilung 

das Merkblatt "Begrenzung von Lichtemissionen" (Begrenzung von Lichte-

missionen, Merkblatt für die Gemeinden, Hrsg.: Schweizerischer Gemein-

deverband SGV, Schweizerischer Verband Kommunale Infrastruktur SVKI, 

Schweizerischer Städteverband SSV, Schweizerische Gesellschaft der 

Lufthygiene-Fachleute Cercl-Air, Bundesamt für Umwelt BAFU, 2021) 

heran. Gestützt auf dieses resultierte für die Innenbeleuchtung des Ver-

einslokals ein Relevanz-Index von 0 – 2, was die Umsetzung von einfachen 

Massnahmen rechtfertige. Die vom Gemeinderat angeordnete Ziffer 4 der 

Baubewilligung sei eine solche Massnahme. Sie sei auch ohne Aufwand 

umsetzbar und verhältnismässig (siehe dazu ausführlich Erw. II/3.4.1.1; 

angefochtener Entscheid, S. 13 f.). 

 

3.1.2. 

Die Beschwerdeführerin bringt vor, das zu beurteilende Kirchgemeindelo-

kal sei keine Anlage im Sinne der Umweltschutzgesetzgebung. Die gegen-

teilige Annahme sei eine einzigartige Eskalation des Anlagenbegriffs nach 

 - 13 - 

 

 

Art. 7 des Bundesgesetzes vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz 

(Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01), Art. 2 der Lärmschutz-Verord-

nung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) und Art. 11 USG. Beim 

derzeitigen Verfahrensstand sei keine Emission nachgewiesen, welche die 

Emission einer normalen Wohn- oder Büronutzung übersteige. Niemand 

sei bisher auf die Idee gekommen, ein Wohngebäude ab einer gewissen 

Anzahl Wohnungen oder ein Dienstleistungsbetrieb ab einer gewissen An-

zahl Arbeitsplätze/Kundenfrequenz als Anlage im Sinne von Art. 7 USG / 

Art. 2 LSV zu qualifizieren. Es dürfte auch kein einziges reformiertes oder 

katholisches Kirchgemeindelokal existieren, das als Anlage im Sinne des 

USG qualifiziert und deshalb den Planungs- und Immissionsgrenzwerten 

nach LSV und dem Vorsorgeprinzip unterzogen worden sei. Analog zum in 

AGVE 2015, S. 168 ff. beurteilen Fall unterscheide sich im vorliegenden 

Fall das Kirchgemeindelokal nicht erheblich von der Büronutzung. Es 

handle sich in beiden Fällen um Dienstleistungsnutzungen, die ohne weite-

res zonenkonform seien. Eine zonenkonforme Nutzung eines bewilligten 

Gebäudes könne nicht über den Anlagenbegriff nach USG mit Auflagen 

bedacht werden, die kein anderer Nutzer in dieser Zone einhalten müsse, 

wenn nicht eine substanzielle Lärm- oder Lichtbelastung durch die Nutzer 

nachgewiesen sei. Vorliegend sei es nicht angezeigt, von einer Anlage im 

Sinne des USG bzw. der LSV auszugehen. Ohne Qualifikation des Kirch-

gemeindelokals als Anlage handle es sich um einen Dienstleistungsbetrieb 

wie jeder andere und erübrige sich eine Baubewilligung (zum Ganzen: Be-

schwerde, S. 5 ff.). 

 

Die Beschwerdeführerin erachtet entsprechend auch die Anwendung des 

Vorsorgeprinzips als unnötig, zumal gar keine Emissionen nachgewiesen 

seien und diesbezüglich lediglich auf Hypothesen bzw. nicht bewiesene 

Behauptungen von Nachbarn abgestellt werde. Es werde an keiner Stelle 

festgehalten, welche Lärmemission zu welchem Zeitpunkt reduziert werden 

solle. Da keine Lärmemissionen nachgewiesen seien, gebe es auch nichts 

zu beschränken. Sämtliche angeordneten Massnahmen seien rechtswidrig 

(vgl. Beschwerde, S. 10 f.). Hinzu komme, dass auch dann, wenn man eine 

oder mehrere solcher Auflagen in Erwägung ziehen wollte, die angeordne-

ten Auflagen Ziffern 2, 4, 6, 7, 8 und 9 ersatzlos aufzuheben wären. Die 

Auflagen Ziffern 10 und 11 hätten sich während des Beschwerdeverfahrens 

im Übrigen erledigt und seien nicht mehr Verfahrensgegenstand (zum Gan-

zen: Beschwerde, S. 12 ff.). 

 

3.2. 

3.2.1. 

Die Beschwerdeführerin macht geltend, das fragliche Vereins- und Ver-

sammlungslokal sei keine "Anlage" im Sinne der Umweltgesetzgebung. 

Gemäss Art. 7 Abs. 7 USG sind "Anlagen" Bauten, Verkehrswege oder an-

dere ortsfeste Einrichtungen sowie Terrainveränderungen; den Anlagen 

sind Geräte Maschinen, Fahrzeuge, Schiffe und Luftfahrzeuge gleichge-

 - 14 - 

 

 

stellt. Nach Art. 2 Abs. 1 Satz 1 LSV gelten als "ortsfeste Anlagen" Bauten, 

Verkehrsanlagen, haustechnische Anlagen und andere nichtbewegliche 

Einrichtungen, die beim Betrieb Aussenlärm erzeugen. Beim Vereins- und 

Versammlungslokal mit seinen Auswirkungen (namentlich Lärm) auf die 

Umgebung (vgl. Erw. II/2.3) handelt es sich fraglos um eine Baute und da-

mit um eine (ortsfeste) Anlage im vorgenannten Sinne. Die Nutzung als 

Vereins- und Versammlungslokal wurde erst im Verlaufe des Jahres 2022 

aufgenommen, d.h. lange nach dem Stichtag vom 1. Januar 1985, welcher 

für die Abgrenzung von neuen Anlagen und Altanlagen massgebend ist 

(vgl. dazu BGE 123 II 325, Erw. 4c/cc; ROBERT WOLF, in: Kommentar zum 

Umweltschutzgesetz, Mai 2000, N. 42 zu Art. 25). Das Vereins- und Ver-

sammlungslokal ist somit eine neue (ortsfeste) Anlage. 

 

3.2.2. 

Soweit die Beschwerdeführerin Bezug nimmt zu Wohngebäuden mit mehr 

als sechs Wohnungen (wo mehrmals pro Jahr Feste mit vielen Personen – 

auch draussen – gefeiert würden) oder zu Dienstleistungsbetrieben mit 

Kundenverkehr/Betriebszeiten am Abend/Wochenende (vgl. Beschwerde, 

S. 7), verfängt dies nicht. Solche Nutzungen stehen vorliegend nicht zur 

Diskussion. Zu beurteilen ist das Vereins- und Versammlungslokal der Bei-

geladenen. Sollten die von der Beschwerdeführerin erwähnten Bauten mit 

ihren Nutzungen (Aussen-)Lärm erzeugen, ist im Übrigen nicht ausge-

schlossen, dass auch bei ihnen früher oder später (emissionsbegrenzende) 

Massnahmen angeordnet werden. Nichts anderes gilt für die von der Be-

schwerdeführerin erwähnten weiteren Lokale, wie z.B. reformierte oder ka-

tholische Kirchgemeindelokale, Pfadilokale oder Räumlichkeiten anderer 

Vereine (siehe Beschwerde, S. 8). Massgebend ist jeweils der Einzelfall. 

 

Nicht weiter hilft schliesslich der von der Beschwerdeführerin (abermals) 

herangezogene AGVE 2015, S. 168 ff. (vgl. Beschwerde, S. 8 f.). Im ge-

nannten AGVE ging es einzig um die Frage der Baubewilligungspflicht ei-

ner Umnutzung eines Mehrfamilienhauses in eine Unterkunft für Asylbe-

werber. Für die Beurteilung, ob das hier zu beurteilende Vereins- und Ver-

sammlungslokal als Anlage im Sinne der Umweltschutzgesetzgebung gilt, 

ist der Entscheid nicht einschlägig (siehe zudem bereits Erw. II/2.4).  

 

3.3. 

3.3.1. 

Im Sinne der Vorsorge sind Einwirkungen, die schädlich oder lästig werden 

könnten, frühzeitig zu begrenzen (Art. 1 Abs. 2 USG). Nach Art. 11 Abs. 2 

USG und Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV sind die von einer neuen Anlage erzeugten 

Emissionen im Rahmen der Vorsorge so weit zu begrenzen, als dies tech-

nisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist (vorsorgliche 

Emissionsbegrenzung). Zudem dürfen neue ortsfeste Anlagen nur errichtet 

werden, wenn die durch diese Anlagen allein erzeugten Lärmimmissionen 

die Planungswerte in der Umgebung nicht überschreiten (Art. 25 Abs. 1 

 - 15 - 

 

 

USG; Art. 7 Abs. 1 lit. b LSV). Im Bereich des Lärmschutzes gelten nach 

dem klaren Wortlaut von Art. 7 LSV und in Übereinstimmung mit den An-

forderungen von Art. 11 Abs. 2 und Art. 23 USG die Voraussetzungen der 

Einhaltung der Planungswerte und der vorsorglichen Emissionsbegren-

zung kumulativ. Die unter den Immissionsgrenzwerten liegenden Pla-

nungswerte stellen keine Emissionsbegrenzungen im Sinne von Art. 12 

USG dar und legen daher nicht das Mass der vorsorglichen Emissionsbe-

grenzungen gemäss Art. 11 Abs. 2 USG fest, sondern konkretisieren als 

zusätzliche Belastungsgrenzwerte, d.h. Begrenzung der Immissionen, den 

vorsorglichen und vorbeugenden Immissionsschutz im Sinne des Pla-

nungsgrundsatzes gemäss Art. 3 Abs. 3 lit. b RPG. Ihre Einhaltung belegt 

nicht ohne weiteres, dass alle erforderlichen vorsorglichen Emissionsbe-

grenzungen gemäss Art. 11 Abs. 2 USG getroffen worden sind. Ein Vorha-

ben vermag somit von der Umweltschutzgesetzgebung nicht schon deswe-

gen zu bestehen, weil es die einschlägigen Belastungsgrenzwerte einhält. 

Vielmehr ist im Einzelfall anhand der in Art. 11 Abs. 2 USG bzw. Art. 7 

Abs. 1 lit. a LSV genannten Kriterien zu prüfen, ob die Vorsorge weiterge-

hende Beschränkungen erfordert (zum Ganzen: BGE 141 II 476, Erw. 3.2; 

124 II 517, Erw. 4b; Urteil des Bundesgerichts 1C_218/2018 vom 2. No-

vember 2018, Erw. 3). Bei Anlagen, welche die lärmschutzrechtlichen Pla-

nungswerte einhalten, kommen zusätzliche Massnahmen zum Lärmschutz 

im Sinne der Vorsorge jedoch nur in Betracht, wenn sich dadurch mit relativ 

geringem Aufwand eine wesentliche zusätzliche Reduktion der Emissionen 

erreichen lässt (BGE 127 II 306, Erw. 8; 124 II 517, Erw. 5a; Urteile des 

Bundesgerichts 1C_526/2023 vom 25. März 2025, Erw. 4.2.3, 1C_83/2024 

vom 21. März 2025 , Erw. 3.3.1, 1C_174/2020 vom 5. Mai 2021, Erw. 6.1, 

1C_218/2018 vom 2. November 2018, Erw. 3, 1C_283/2016 vom 11. Ja-

nuar 2017, Erw. 6.3). Lärm soll in erster Linie an der Quelle durch die in 

Art. 12 Abs. 1 USG aufgezählten Massnahmen begrenzt werden (Art. 11 

Abs. 1 USG). Die Begrenzungen werden durch Verordnungen oder, soweit 

diese nichts vorsehen, durch unmittelbar auf das USG abgestützte Verfü-

gungen vorgeschrieben (Art. 12 Abs. 2 USG). 

 

3.3.2. 

3.3.2.1. 

Die Lärmimmissionen des Vereins- und Versammlungslokals sind, wie die 

Vorinstanz richtig festhielt (angefochtener Entscheid, S. 9), überwiegend 

durch menschliches Verhalten verursacht. Der Anlage ist der Lärm zuzu-

rechnen, der mit ihrem Betrieb unmittelbar verbunden ist. Dazu gehören in 

erster Linie die Immissionen, welche bei der bestimmungsgemässen Be-

nutzung des Lokals unvermeidbar entstehen. Lärm, der von den Benutzern 

ausserhalb der Anlage verursacht wird, zählt zu den sog. Sekundärimmis-

sionen, welche der Anlage ebenfalls zuzurechnen sind, sofern sie in direk-

ten Zusammenhang mit deren Benutzung erfolgen (z.B. Lärm beim Betre-

ten bzw. Verlassen des Lokals, beim Zu- und Wegfahren von Fahrzeugen 

etc.) (vgl. WOLF, a.a.O., N. 34 ff. zu Art. 25; HELEN KELLER, in: Kommentar 

 - 16 - 

 

 

zum Umweltschutzgesetz, März 2002, N. 11 [erstes Lemma] zu Art. 7; 

GRIFFEL/RAUSCH, Kommentar zum Umweltschutzgesetz, Ergänzungsband 

zur 2. Aufl., 2011, N. 7 zu Art. 25 und N. 11 [erstes Lemma] zu Art. 7; siehe 

auch BGE 130 II 32, Erw. 2.1; 123 II 325, Erw. 4a/bb).  

 

Für den Lärm solcher Lokale hat der Bundesrat keine Belastungsgrenz-

werte festgesetzt (siehe auch Stellungnahme BVU, Abteilung für Umwelt 

[Luft, Lärm und NIS] vom 29. Juli 2024 [nachfolgend: Stellungnahme kan-

tonale Fachstelle], S. 2 [Vorakten, act. 111]). Die durch sie verursachten 

Immissionen sind deshalb von der Vollzugsbehörde unmittelbar gestützt 

auf das USG, in Anwendung von Art. 15 und unter Berücksichtigung von 

Art. 19 und 23 USG, zu beurteilen (Art. 40 Abs. 3 LSV). Im Rahmen dieser 

Einzelfallbeurteilung sind der Charakter des Lärms, Zeitpunkt und Häufig-

keit seines Auftretens sowie die Lärmempfindlichkeit bzw. Lärmvorbelas-

tung zu berücksichtigen. Fachlich abgestützte private Richtlinien können 

als Entscheidungshilfe für eine derartige objektivierte Betrachtung berück-

sichtigt werden. Im vorliegenden Zusammenhang kann namentlich die von 

der Vereinigung kantonaler Lärmschutzfachleute (Cercle Bruit) herausge-

gebene Vollzugshilfe zur Ermittlung und Beurteilung der Lärmbelastung im 

Zusammenhang mit dem Betrieb öffentlicher Lokale beigezogen werden 

(Vollzugshilfe 8.10 vom 10. März 1999 [vollständig überarbeitete Version 

vom 1. Februar 2019]) (Urteil des Bundesgerichts 1C_13/2020 vom 13. Ok-

tober 2020, Erw. 5.5 mit Hinweisen). 

 

3.3.2.2. 

Die Parzelle Nr. bbb liegt in der Dorfkernzone DK2, welche die Lärmemp-

findlichkeitsstufe III zugeordnet ist; die Zone dient u.a. der Wohnnutzung 

(Erw. II/1), weshalb im Hinblick auf die Planungswerte zu beachten ist, dass 

die (Wohn-)Bevölkerung insbesondere während der Nacht nicht mehr als 

geringfügig gestört wird (vgl. BGE 130 II 32, Erw. 2.2; siehe auch Urteile 

des Bundesgerichts 1A.139/2002 vom 5. März 2003, Erw. 2, 1A.213.2000 

vom 21. März 2001, Erw. 2a). Der Gemeinderat ging im Rahmen seiner 

Beurteilung davon aus, dass die beabsichtigte Nutzung die Lärmgrenz-

werte einhalten werde. Weitere Abklärungen erachtete er (zurzeit) als nicht 

notwendig, namentlich könne auf die Einholung einer Lärmprognose ver-

zichtet werden (angefochtener Entscheid, S. 10; Vorakten, act. 12). Unab-

hängig von der Einhaltung der Lärmgrenzwerte ordnete er jedoch gestützt 

auf das Vorsorgeprinzip (Art. 11 Abs. 2 USG) verschiedene Massnahmen 

zur Reduktion der Lärmbelastung an (vgl. Vorakten, act. 12 ff., 17). Die Vor-

instanz überprüfte diese Anordnungen (mit Ausnahme von Ziffer 9, welche 

nicht konkret behandelt wurde; siehe Erw. II/3.3.3.5), hob die Ziffern 3 und 

5 der Baubewilligung auf und schützte die restlichen Nebenbestimmungen 

(angefochtener Entscheid, S. 10 ff., 15 [Dispositiv Ziffer 1]). Die Auflagen, 

welche die Vorinstanz schützte, sind vor Verwaltungsgericht weiterhin um-

stritten. Im Hinblick auf den Lärm sind dies die Ziffern 2, 6 und (teilweise) 

 - 17 - 

 

 

7, allenfalls auch die Ziffer 9 der Baubewilligung (siehe zu letzterer aller-

dings Erw. II/3.3.3.5).  

 

Wie dargelegt besagt das Vorsorgeprinzip, dass unabhängig von der be-

stehenden Umweltbelastung Emissionen im Rahmen der Vorsorge so weit 

zu begrenzen sind, als dies technisch und betrieblich möglich und wirt-

schaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 USG und Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV). Da 

vorliegend unbestrittenermassen davon auszugehen ist, dass die Pla-

nungswerte für Lärm eingehalten werden, lassen sich zusätzliche emissi-

onsbegrenzende Massnahmen nur dann rechtfertigen, wenn mit relativ ge-

ringem Aufwand eine wesentliche Emissionsreduktion erreicht werden 

kann (oben Erw. II/3.3.1).  

 

3.3.3. 

3.3.3.1. 

Für die Beurteilung kann die Vollzugshilfe 8.10 (Cercle Bruit) herangezo-

gen werden (siehe Erw. II/3.3.2.1 am Ende). Diese enthält eine Liste von 

Massnahmen, welche in Anwendung des Vorsorgeprinzips (Art. 11 Abs. 2 

USG) ergriffen werden können. Als wirkungsvolle Massnahmen werden 

etwa die Einschränkung der Betriebszeit (während der es zu Lärmbelas-

tungen kommen kann) und die Beschränkung der maximalen Gästezahl 

genannt, weiter das Schliessen von Türen und/oder Fenstern, die Überwa-

chung des Lärmpegels durch den Betreiber, die Information der Gäste, die 

Instruktion des Personals etc. (siehe Ziffer 6 sowie Anhang 4 der Vollzugs-

hilfe 8.10 [Cercle Bruit]). Im Rahmen der Einzelfallbeurteilung hat die Voll-

zugsbehörde aufgrund von Erfahrungswerten einen gewissen Ermessens-

spielraum (vgl. Ziffer 2 der Vollzugshilfe 8.10 [Cercle Bruit]; Vorakten, 

act. 111). 

 

3.3.3.2. 

Die in der Baubewilligung angeordnete Ziffer 2 ("Gebäudeöffnungen [Fens-

ter, Türen etc.] sind ab 22.00 Uhr geschlossen zu halten.") entspricht dem 

Massnahmenkatalog der Vollzugshilfe 8.10 (Cercle Bruit). Zudem bestätigt 

auch die kantonale Fachstelle, dass die Ziffer 2 im Rahmen der Vorsorge 

eine angemessene Auflage sei (siehe Vorakten, act. 112). Das Gericht hat 

keinen Anlass, von dieser fachlichen Beurteilung abzuweichen. Die Mass-

nahme erscheint wirksam und geeignet, ist wirtschaftlich tragbar (keine fi-

nanziellen Nachteile) und einfach umsetzbar. Die Massnahme trägt we-

sentlich dazu bei, den Lärm aus dem Vereins- und Versammlungslokal ab 

22.00 Uhr zu verringern und der Nachtruhe in der Nachbarschaft – welcher 

hohes Gewicht beizumessen ist – Rechnung tragen.  

 

Soweit die Beschwerdeführerin behauptet, die Massnahme verhindere in 

dieser absoluten Formulierung sogar das Betreten oder Verlassen des Ge-

bäudes nach 22.00 Uhr und auch das Lüften und Kühlen des Gebäudes 

während heissen Sommertagen (vgl. Beschwerde, S. 12), ist dies zu rela-

 - 18 - 

 

 

tivieren. Dass das Lokal nach 22.00 Uhr nicht mehr betreten oder verlassen 

werden kann, ist nicht Ziel der Auflage, andernfalls ein entsprechendes Be-

triebsverbot angeordnet worden wäre. Ein kurzes Öffnen der Tür zum Be-

treten oder Verlassen des Gebäudes muss selbstredend zulässig sein. Die 

Auflage ist zweckgerichtet zu verstehen. Sinn und Zweck ist, dass nicht 

wegen länger geöffneter Türen oder Fenster die Nachbarschaft beschallt 

wird. Die Planunterlagen zeigen zudem, dass z.B. zwischen dem Gebäu-

deeingang neben den Briefkästen und dem gebäudeinternen Eingang zum 

Vereins- und Versammlungslokal ein Vorraum (mit Treppenhaus) besteht 

(siehe Plan Grundriss Erdgeschoss, 1:100, Januar 2023 [bei den Bauge-

suchsakten, in: Vorakten, act. 144]). Achtet der Betreiber des Lokals da-

rauf, dass der gebäudeinterne Eingang zum Vereins- und Versammlungs-

lokal jeweils geschlossen ist, wenn der besagte Gebäudeeingang für das 

Betreten oder Verlassen kurz geöffnet wird, dürfte beim Betreten und Ver-

lassen des Gebäudes auch nach 22.00 Uhr kein bzw. kaum Lärm nach 

aussen dringen. Ein kurzes Lüften nach 22.00 Uhr erscheint ebenfalls nicht 

ausgeschlossen, sofern sichergestellt wird, dass aus dem zu lüftenden 

Raum kein Lärm nach aussen dringt (Personen können während des Lüf-

tens z.B. kurz in einen anderen Raum gehen und die Türe zu diesem Raum 

schliessen; allfällige Musik kann ausgeschaltet werden etc.). Dass die Vor-

instanz Ziffer 2 der Baubewilligung geschützt hat, ist nicht zu beanstanden. 

 

3.3.3.3. 

Ziffer 6 der Baubewilligung hält fest, der Alltagslärm ausserhalb des Ge-

bäudes sei – insbesondere an Sonn- und Feiertagen – so zu reduzieren, 

dass die Nachbarschaft weder übermässig belastet noch in ihrem Wohlbe-

finden erheblich gestört werde. Damit wird zunächst (wenn auch mit etwas 

anderen Worten) wiederholt, was bereits § 8 Abs. 1 des Polizeireglements 

der Gemeinden Q._____, U._____, V._____, W._____, X._____, Y._____, 

Z._____, R._____, QQ._____ und QR._____ vom ______ 2016 (Polizeire-

glement) festhält, nämlich dass alle übermässigen Einwirkungen – u.a. 

durch Lärm – verboten sind (siehe zum Lärmschutz im Weiteren auch § 9, 

namentlich Abs. 1 und 3, Polizeireglement; vgl. auch Vorakten, act. 13). Die 

Vorinstanz hielt ebenso fest, die Anordnung gebe lediglich generell wieder, 

was ohnehin gelte, wobei sie darauf hinwies, dass die Anordnung gemäss 

Wortlaut sogar weniger einschränkend wirke ("erheblich gestört" anstatt 

"gestört") als nach Gesetz und Rechtsprechung vorgesehen (vgl. ange-

fochtener Entscheid, S. 12 mit Hinweis u.a. auf den Bericht der kantonalen 

Fachstelle). Bei einer objektivierten Betrachtung lässt sich jedoch (trotz des 

allenfalls nicht ganz klaren Wortlauts) nicht davon ausgehen, dass mit Zif-

fer 6 der Baubewilligung beabsichtigt worden wäre, zusätzliche Rechte 

oder Pflichten (individuell-konkret) zu verfügen. Solche Anhaltspunkte be-

stehen nicht (vgl. Vorakten, act. 112 ff.). Vielmehr ist mit der Vorinstanz da-

von auszugehen, dass der Gemeinderat inhaltlich generell das wiederge-

ben bzw. auf das hinweisen wollte, was ohnehin (generell-abstrakt) gilt. Die 

Bestimmung hat deshalb lediglich informativen Charakter und belastet den 

 - 19 - 

 

 

Gesuchsteller nicht zusätzlich, weshalb es sich um eine sog. unechte Ne-

benbestimmung handelt (vgl. WIEDERKEHR/RICHLI, Praxis des allgemeinen 

Verwaltungsrechts, Band I, 2012, Rz. 2484, 2523 f.; CHRISTIAN MÄDER, 

Das Baubewilligungsverfahren, 1991, Rz. 446). Als solche erscheint sie 

vorliegend durchaus zulässig, zumal kantonale und kommunale Regelun-

gen dieser Art vorsorgliche Massnahmen zur Emissionsbegrenzung 

(Art. 11 Abs. 2 und Art. 12 USG) enthalten können und als solche ebenfalls 

zu beachten sind (siehe Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons 

Zürich VB.2004.00387 vom 6. April 2005, Erw. 3.3.1 mit Hinweis auf WOLF, 

a.a.O., N. 23 zu Art. 25). Nicht in Abrede stellen lässt sich im Übrigen, dass 

die Nebenbestimmung auch einen Sachbezug hat, einen Beitrag zum öf-

fentlichen Interesse leistet und vor dem Grundsatz der Verhältnismässig-

keit standhält. 

 

Unechte Nebenbestimmungen zeichnen sich – wie dargelegt – dadurch 

aus, dass sie (als Hinweise, Informationen, Anregungen, Wünsche, Mah-

nungen etc.) lediglich informativen Charakter haben und den Gesuchsteller 

auf Gesetzesvorschriften oder andere wesentliche Umstände aufmerksam 

machen wollen (vgl. MÄDER, a.a.O., Rz. 446, WIEDERKEHR/RICHLI, a.a.O., 

Rz. 2484, 2523). Von ihnen zu unterscheiden sind die sog. echten Neben-

bestimmungen (wie Auflage, Bedingung oder Befristung), welches verbind-

liche, individuell-konkrete und erzwingbare Rechtsakte sind, die rechtlich 

auf den Hauptakt ausstrahlen und zumeist erst mit der Realisierung des 

Vorhabens wirksam werden (vgl. WIEDERKEHR/RICHLI, a.a.O., Rz. 2484). 

Eine echte Nebenbestimmung steht mit Ziffer 6 der Baubewilligung jedoch 

nicht im Raum. Entsprechend muss auch nicht geprüft werden, ob Ziffer 6 

der Baubewilligung den Anforderungen an eine echte Nebenbestimmung 

genügt. 

 

3.3.3.4. 

Zu prüfen ist weiter Ziffer 7 der Baubewilligung, welche verlangt, dass die 

Bauherrschaft bzw. die Verantwortlichen des B._____ bis Ende Februar 

2024 eine Ansprechperson zu benennen und zu melden haben, welche für 

die Einhaltung der Vorschriften verantwortlich ist. Die Vorinstanz erörterte 

zutreffend, dass eine solche Anordnung im Rahmen des Vorsorgeprinzips 

erlaubt ist, Sinn macht und keineswegs ungewöhnlich ist (vgl. angefochte-

ner Entscheid, S. 11, 12). In der Hausordnung hält der Verein im Übrigen 

auch selber fest, für die Öffnung des Vereinslokals werde vom Vorstand 

jeweils ein Verantwortlicher genannt, welcher auch das Hausrecht ausübe 

(vgl. Hausordnung, Ziffer 1c [bei den Baugesuchsakten, in: Vorakten, 

act. 144]). Dass dieser Verantwortliche gleichzeitig die zu nennende Per-

son gemäss Auflage ist bzw. sein könnte, liegt mit der Vorinstanz auf der 

Hand und stellt keine unzumutbare zusätzliche Verpflichtung oder Ein-

schränkung dar, die mit Art. 11 Abs. 2 USG nicht vereinbar wäre.  

 

 - 20 - 

 

 

Soweit die Beschwerdeführerin sinniert, es sei unklar und unbestimmt, wo-

für diese Ansprechperson durch die Auflage verantwortlich sei (vgl. Be-

schwerde, S. 14 f.), sind die Ausführungen müssig. Aus dem Sachzusam-

menhang ergibt sich genügend klar, dass die Ansprechperson verantwort-

lich dafür ist, dass die Benützungsvorschriften und die gesetzlichen Vorga-

ben eingehalten werden. Darauf wies bereits die Vorinstanz hin (angefoch-

tener Entscheid, S. 12). Die Beschwerdeführerin und der Beigeladene wis-

sen im Übrigen auch selber, dass es bereits wiederholt zu Problemen kam, 

namentlich aufgrund der Immissionen.  

 

Die Beschwerdeführerin bringt schliesslich vor, der B._____ sei nicht 

Verfahrens- und Baugesuchspartei, weshalb er auch nicht Adressat einer 

Verfügung in diesem Verfahren sein könne (vgl. Beschwerde, S. 15). Diese 

Behauptung trifft so nicht zu. Tatsache ist, dass die Vorinstanz den B._____ 

zum Verfahren beilud, weil dieser durch den Ausgang des Verfahrens in 

eigenen Interessen berührt werden könnte (vgl. Vorakten, act. 84; § 12 

Abs. 1 VRPG). Beigeladene haben Parteistellung und die damit verbunde-

nen Rechte und Pflichten; über die Anträge der ursprünglichen Parteien 

können sie nicht hinausgehen, die Verfügung über den Streitgegenstand 

steht ihnen nicht zu. Mit der Beiladung wird der Entscheid auch für die Bei-

geladenen verbindlich (§ 12 Abs. 2 VRPG). Als Beigeladener im vor-

instanzlichen Verfahren kommt ihm auch vor Verwaltungsgericht von Ge-

setzes wegen Parteistellung zu (vgl. § 13 Abs. 2 lit. d VRPG; siehe auch 

Verfügung vom 12. Februar 2025). Der sinngemässe Einwand der Be-

schwerdeführerin, wonach der B._____ keine Parteistellung habe und nicht 

in Pflicht genommen werden könne, geht fehl. 

 

Da die in Ziffer 7 der Baubewilligung angesetzte Frist ("bis Ende Februar 

2024") längst abgelaufen ist, ist sie von Amtes wegen neu anzusetzen. An-

gemessen erscheint eine Frist von zwei Monaten ab Rechtskraft der Bewil-

ligung vom 11. Dezember 2023. 

 

3.3.3.5. 

Im vorinstanzlichen Verfahren nicht konkret behandelt wurde Ziffer 9 der 

Baubewilligung, welche lautet: "Das Parkieren auf privatem Grundeigentum 

in der Nachbarschaft ist verboten. Die Durchsetzung obliegt den Verant-

wortlichen des B._____." Dass mit dieser Anordnung z.B. (Lärm-)Emis-

sionen des Vereins- und Versammlungslokals begrenzt werden sollten (vgl. 

Art. 11 Abs. 1 und 2 sowie Art. 12 USG), kann nicht erkannt werden. Sei-

tens des Gemeinderats wird solches auch nicht behauptet. Da auch sonst 

nicht ersichtlich ist, welcher (öffentlich-rechtliche) gesetzliche Zweck und 

welche öffentliche Interessen mit der Anordnung verfolgt werden, ist die 

Anordnung aufzuheben.  

 

Da es um den Schutz privaten Grundeigentums geht, könnten die betroffe-

nen Grundeigentümer für ihr jeweiliges Grundstück – auf dem Zivilweg – 

 - 21 - 

 

 

z.B. den Erlass eines gerichtlichen Verbots nach Art. 258 ff. der Schweize-

rischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessord-

nung, ZPO; SR 272) beantragen. 

 

3.4. 

3.4.1. 

3.4.1.1. 

Neben den Anordnungen zum Lärm beanstandet die Beschwerdeführerin 

auch diejenigen zum Licht. Sie erachtet den letzten Satz von Ziffer 4 der 

Baubewilligung, wonach die Jalousien spätestens ab 22.00 Uhr (zur Ver-

meidung von Lichtemissionen) geschlossen zu halten sind, als unzulässig 

(vgl. Beschwerde, S. 12 f.). Künstliches Licht besteht aus elektromagneti-

schen Strahlen und gehört daher zu den Einwirkungen im Sinne von Art. 7 

Abs. 1 USG. Deshalb müssen auch Beleuchtungen so weit begrenzt wer-

den, als dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar 

ist (vgl. Art. 11 Abs. 2 USG [Vorsorgeprinzip]).  

 

Die Vorinstanz prüfte unter Bezugnahme zum Merkblatt "Begrenzung von 

Lichtemissionen", ob, welche und wie weitgehende Massnahmen hinsicht-

lich des Lichts aus dem Lokal zu ergreifen bzw. anzuordnen sind. Sie hielt 

fest, die Beurteilung hänge einerseits von den Lichtemissionen in den Aus-

senraum und andererseits von der Sensitivität der Umgebung ab. Beim Ele-

ment der "Lichtemission in den Aussenraum" sei die Beleuchtung aus dem 

Inneren des Vereinslokals mit eher grossen Fensterflächen als mittlere bis 

geringe Emission (im Sinne des Merkblatts) einzustufen (angefochtener 

Entscheid, S. 13). Beim zweiten Element der "Sensitivität der Umgebung" 

ging sie bei der vorliegenden Dorfkernzone mit zahlreichen Wohnhäusern 

inkl. Wohn- und Schlafräumen in unmittelbarer Umgebung von einer mitt-

leren bis tiefen Sensitivität (im Sinne des Merkblatts) aus (angefochtener 

Entscheid, S. 14).  

 

Als Ergebnis hielt die Vorinstanz fest: Gemäss dem Merkblatt resultiere aus 

der Summe der Lichtemissionen in den Aussenraum und der Sensitivität 

der Umgebung für die Innenbeleuchtung des Vereinslokals ein Relevanz-

Index von 0 – 2, was die Umsetzung von einfachen Massnahmen rechtfer-

tige. Die für das Versammlungslokal angeordnete Schliessung der Fens-

terläden ab 22.00 Uhr stelle eine solche einfache Massnahme dar, sei zu-

dem ohne Aufwand umsetzbar und mangels finanzieller Einbusse (keine 

baulichen Vorkehren oder weniger Nutzer/Gäste) ohne weiteres wirtschaft-

lich tragbar. Hinzu komme, dass die Anordnung geeignet und äusserst ef-

fektiv sei, die helle nächtliche Innenbeleuchtung, welche durch die grossen 

Fenster in den Aussenraum gelange und unmittelbar auf die nahgelegenen 

Wohnhäuser mit ihren Schlafzimmern treffe, einzudämmen. Sie sei der Be-

schwerdeführerin somit zuzumuten und unter dem Aspekt der Vorsorge 

verhältnismässig. Ziffer 4 der Baubewilligung sei zu bestätigen (angefoch-

tener Entscheid, S. 14). 

 - 22 - 

 

 

 

3.4.1.2. 

Dass die Vorinstanz das (u.a.) vom BAFU herausgegebene Merkblatt "Be-

grenzung von Lichtemissionen" im Sinne einer Richtlinie heranzog, wird 

von der Beschwerdeführerin zu Recht nicht beanstandet. Unter Bezug-

nahme zu diesem Merkblatt ordnete die Vorinstanz sodann die "Lichtemis-

sionen in den Aussenraum" und die "Sensitivitiät der Umgebung" nachvoll-

ziehbar und schlüssig ein und ging zu Recht von einer Relevanz von 0 – 2 

aus. Mit Blick auf das Merkblatt rechtfertigt es sich daher, jedenfalls einfa-

che Massnahmen umzusetzen. Bei der für das Versammlungslokal ange-

ordneten Schliessung der Jalousien ab 22.00 Uhr handelt es sich um eine 

solche einfache Massnahme (im Sinne des Merkblattes), welche zudem 

ohne Aufwand umsetzbar und wirtschaftlich tragbar ist. Die Anordnung hilft 

in effektiver Weise, das Licht der nächtlichen Innenbeleuchtung, welches 

durch die vielen und grossen Fenster (welche im Anbau praktisch bis zum 

Boden reichen) in den Aussenraum gelangt, einzudämmen. Dass die Vor-

instanz die Anordnung Ziffer 4 der Baubewilligung schützte, ist nicht zu be-

anstanden. 

 

Soweit die Beschwerdeführerin vorbringt, die Bewohner der Nachbarlie-

genschaften könnten auch die Jalousien herunterlassen (vgl. Beschwerde, 

S. 13), übersieht sie im Übrigen, dass Einwirkungen primär durch Mass-

nahmen bei der Quelle (Emissionsbegrenzungen) zu begrenzen sind 

(Art. 11 Abs. 1 USG). Dabei sind die Emissionen, unabhängig von der be-

stehenden Umweltbelastung, im Rahmen der Vorsorge so weit zu begren-

zen, als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist 

(Art. 11 Abs. 2 USG). Ziffer 4 der Baubewilligung entspricht – wie dargelegt 

– diesen Anforderungen.  

 

Da die in Ziffer 4 der Baubewilligung angesetzte Frist ("bis Ende Februar 

2024") bereits abgelaufen ist, ist sie von Amtes wegen neu anzusetzen. 

Angemessen erscheint eine Frist von zwei Monaten ab Rechtskraft der Be-

willigung vom 11. Dezember 2023. 

 

3.4.2. 

Eine weitere Anordnung zur Beleuchtung enthält Ziffer 8 der Baubewilli-

gung: "Um übermässige Lichtemissionen wirksam zu verhindern, empfiehlt 

der Gemeinderat die Berücksichtigung der SIA-Norm 491. Die Lichtver-

schmutzung (künstliche Aufhellung des Nachthimmels mit schädlichen 

oder lästigen Auswirkungen auf Menschen und die Umwelt) lässt sich mit 

geeigneten Massnahmen verhindern. Die Aussenbeleuchtung ist ab 

22.00 Uhr auszuschalten, bzw. so zu betreiben, dass Anwohner nicht ge-

stört werden." Vor Verwaltungsgericht umstritten ist der letzte Satz von Zif-

fer 8. Zieht man auch für die Aussenbeleuchtung das Merkblatt "Begren-

zung von Lichtemissionen" heran, so ist das Element "Lichtemission in den 

Aussenraum" unter Berücksichtigung der Einteilung im Merkblatt als ge-

 - 23 - 

 

 

ringe bis höchstens mittlere Emission einzustufen; beim Element "Sensiti-

vität der Umgebung" ist – analog den Ausführungen zu Erw. II/3.4.1 – von 

einer mittleren bis tiefen Sensibilität auszugehen. Insgesamt ergibt sich da-

mit ein Relevanz-Index von 0 – 2. Die Anordnung, wonach die Aussenbe-

leuchtung ab 22.00 Uhr auszuschalten bzw. so zu betreiben ist, dass An-

wohner nicht gestört werden, gilt als einfache Massnahme im Sinne des 

Merkblatts (Relevanz-Index 1). Sie ist ohne Aufwand umsetzbar und wirt-

schaftlich tragbar. Auch ist sie wirksam und effektiv, um unnötige Lichtver-

schmutzungen und Einwirkungen auf die Umgebung einzudämmen. Soweit 

das Einschalten der Aussenbeleuchtung notwendig ist (z.B. weil sich noch 

Personen [unter Einhaltung der Nachtruhe] im Garten aufhalten oder das 

Gebäude betreten/verlassen wollen), muss der Betrieb allerdings so erfol-

gen, dass Anwohner nicht gestört werden. Ob ein Anwohner bei objekti-

vierter Betrachtung "gestört" wird, wird im konkreten Einzelfall zu beurteilen 

sein. Sollte es angesichts dieser wenig konkreten Formulierung ("gestört") 

wiederholt zu Diskussionen bzw. Problemen kommen, müsste gegebenen-

falls im Rahmen eines Immissionsklageverfahrens (vgl. § 30 Abs. 4 des 

Einführungsgesetzes zur Bundesgesetzgebung über den Schutz von Um-

welt und Gewässern vom 4. September 2007 [EG Umweltrecht, EG UWR; 

SAR 781.200]) über weitergehende bzw. konkretere Massnahmen befun-

den werden. 

 

4. 

Die Ziffern 10 und 11 der Baubewilligung sind nach Angaben der Be-

schwerdeführerin nicht mehr Gegenstand des Beschwerdeverfahrens (Be-

schwerde, S. 17). Ausführungen zu diesen Auflagen erübrigen sich daher. 

Hinzuweisen ist lediglich, dass die rudimentäre E-Mail-Korrespondenz, 

welche die Beschwerdeführerin am 20. März 2025 eingereicht hat, auf je-

den Fall kein genügender Nachweis ist, dass die Ziffern 10 und 11 der Bau-

bewilligung falsch gewesen wären, sich erübrigen würden oder sich erledigt 

hätten. Sollte beabsichtigt sein, dass sich mehr als 50 Personen im Ver-

eins- und Versammlungslokal aufhalten, wäre dies in einem separaten Ver-

fahren zu prüfen bzw. bedürfte einer entsprechenden Brandschutzbewilli-

gung. 

 

5. 

5.1. 

5.1.1. 

Bei den Kostenfolgen hielt die Vorinstanz fest, die Beschwerdeführerin ver-

lange im Wesentlichen die Aufhebung des angefochtenen Entscheids so-

wie die Feststellungen, dass keine Baubewilligungspflicht bestehe und 

auch kein Anwendungsfall der Besitzstandgarantie vorliege. Eventualiter 

werde beantragt, dass die Auflagen Ziffern 2 – 11 der Baubewilligung auf-

zuheben seien. Die Beschwerdeführerin unterliege mit ihren zwei Hauptan-

trägen vollständig und obsiege lediglich mit ihrem Eventualantrag hinsicht-

lich zwei der insgesamt zehn angefochtenen Auflagen. Gemessen an den 

 - 24 - 

 

 

genannten Anträgen komme dies einem vollständigen Unterliegen gleich 

(angefochtener Entscheid, S. 15). 

 

5.1.2. 

Die Beschwerdeführerin bringt vor, sie habe sich gegen insgesamt acht 

Auflagen gewehrt (die Auflagen 10 und 11 hätten sich während des vorin-

stanzlichen Beschwerdeverfahrens erledigt). Zwei der wesentlicheren die-

ser acht Auflagen seien aufgehoben worden. Die Kostenverlegung hätte 

damit zumindest im Verhältnis 2 zu 6 erfolgen müssen. Der Umstand, dass 

die Beschwerdeführerin die Zulässigkeit der Auflagen sowohl über die Be-

streitung der Baubewilligungspflicht generell bzw. die damit im Zusammen-

hang stehende Definition des Anlagebegriffs bestreite, ändere nichts da-

ran, dass sich das Anliegen der Beschwerdeführerin primär darauf gerichtet 

habe, dass die Auflagen aus der Baubewilligung entfernt würden (Be-

schwerde, S. 17). Weiter bringt die Beschwerdeführerin vor, bei der Kos-

tenverlegung sei auch zu berücksichtigen, dass die Auflage Ziffer 10 der 

Baubewilligung falsch gewesen sei (vgl. Eingabe der Beschwerdeführerin 

vom 20. März 2025). 

 

5.2. 

Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens- und Parteikosten in der 

Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien 

verlegt (§ 31 Abs. 2 Satz 1 VRPG; § 32 Abs. 2 VRPG). Den Behörden wer-

den Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie schwerwiegende Verfah-

rensmängel begangen oder willkürlich entschieden haben (§ 31 Abs. 2 

Satz 2 VRPG). 

 

Die Festsetzung und Verlegung von Verfahrens- und Parteikosten erfolgt 

weitgehend nach Ermessen, das Verwaltungsgericht kann sie demnach nur 

in beschränktem Umfang überprüfen; der Vorinstanz steht in dieser Hin-

sicht ein grosser Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu (Entscheide 

des Verwaltungsgerichts WBE.2023.104 vom 23. August 2023, Erw. I/3, 

WBE.2022.60 vom 29. April 2022, Erw. I/2 und WBE.2020.246 vom 2. Sep-

tember 2020, Erw. I/2; vgl. auch RUTH HERZOG, in: Kommentar zum Gesetz 

über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, 2. Aufl. 2020, N. 19 zu 

Art. 80; KASPAR PLÜSS, in: Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegege-

setz des Kantons Zürich [VRG], 3. Aufl. 2014, N. 25 und 43 zu § 13).  

 

5.3. 

Die Vorinstanz hielt zutreffend fest, dass die Beschwerdeführerin in sämtli-

chen Hauptanträgen (Aufhebung der Baubewilligung; Feststellung, dass 

keine Baubewilligungspflicht besteht; Feststellung, dass kein Anwendungs-

fall der Besitzstandsgarantie vorliegt) vollumfänglich unterlag. Sie obsiegte 

lediglich im Eventualantrag teilweise, indem zwei der zehn angefochtenen 

Auflagen aufgehoben wurden. Dass die Vorinstanz den Hauptanträgen er-

höhtes Gewicht beimass und bei einer Gesamtbetrachtung von einem 

 - 25 - 

 

 

bloss geringfügigen Obsiegen der Beschwerdeführerin ausging, das keine 

Auswirkungen auf die Kostenfolgen hat, ist nicht zu beanstanden (vgl. etwa 

Urteil des Bundesgerichts 1C_180/2021 vom 19. August 2021, Erw. 9.3; 

AGVE 2007, S. 225).  

 

Zu einer Anpassung des vorinstanzlichen Kostenentscheids führt im Übri-

gen auch nicht, dass im vorliegenden Verwaltungsgerichtsverfahren eine 

weitere Auflage (Ziffer 9) der Baubewilligung aufgehoben wird. Bei einer 

Gesamtbetrachtung bleibt es bezogen auf das vorinstanzliche Verfahren 

bei einem geringfügigen Obsiegen der Beschwerdeführerin, das sich auf 

die Kostenfolgen nicht auswirkt. Abgesehen davon hat die anwaltlich ver-

tretene Beschwerdeführerin vor Vorinstanz mit keinem Wort dargelegt, 

weshalb Ziffer 9 der Baubewilligung nicht zulässig sein soll. Für die Vor-

instanz bestand deshalb kein Anlass, sich mit dieser Ziffer konkreter aus-

einanderzusetzen. Die Beschwerdeführerin begründete erst vor Verwal-

tungsgericht, aus welchen Gründen Ziffer 9 der Baubewilligung ihres Er-

achtens unzulässig sein soll (Beschwerde, S. 16 f.).  

 

6. 

Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde lediglich dahingehend als 

begründet, dass Ziffer 9 der Baubewilligung aufzuheben ist. Der angefoch-

tene Entscheid des BVU ist in teilweiser Gutheissung der Beschwerde ent-

sprechend anzupassen. In den übrigen Punkten ist die Beschwerde unbe-

gründet und abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.  

 

Von Amtes wegen neu festzusetzen sind im Übrigen die in Ziffer 4 und 7 

der Baubewilligung jeweils angeordneten Fristen, die zwischenzeitlich ab-

gelaufen sind. 

 

III. 

Die Grundlagen für die Kostenverlegung wurden bereits in Erw. II/5.2 dar-

gelegt. Die Beschwerdeführerin unterliegt praktisch vollständig. Sie obsiegt 

lediglich dahingehend, dass Ziffer 9 der Baubewilligung aufzuheben ist, 

was gemessen an dem, was sie gesamthaft beantragte, indessen gering-

fügig ist und keine Auswirkungen auf die Kostenfolgen hat. Entsprechend 

dem Verfahrensausgang hat die Beschwerdeführerin daher die Verfah-

renskosten zu bezahlen (§ 31 Abs. 2 VRPG) und es besteht kein Anspruch 

auf Parteikostenersatz (§ 32 Abs. 2 VRPG). Der Beigeladene trägt keine 

Kosten, da er am Verfahren nicht aktiv teilgenommen hat (§ 12 Abs. 3 

VRPG). 

 

  

 - 26 - 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

 

1. 

In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Dispositiv-Ziffer 1 des Ent-

scheids des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabtei-

lung, vom 19. Dezember 2024 aufgehoben und wie folgt neu gefasst: 

 

1. 
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden die Auflagen Ziffern 3, 
5 und 9 der Baubewilligung vom 11. Dezember 2023 ersatzlos aufgeho-
ben. 

 

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten 

wird. 

 

2. 

Von Amtes wegen werden die in den Auflagen Ziffern 4 und 7 der Baube-

willigung vom 11. Dezember 2023 angesetzten Fristen ("bis Ende Februar 

2024") neu festgesetzt auf "bis zwei Monate nach Rechtskraft der Bewilli-

gung vom 11. Dezember 2023". 

 

3. 

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Ge-

richtsgebühr von Fr. 3'000.00, sind von der Beschwerdeführerin zu bezah-

len. 

 

4. 

Es werden keinen Parteikosten ersetzt. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

die Beschwerdeführerin (Vertreter) 

den Beigeladenen 

den Stadtrat Q._____ 

das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung 

das Bundesamt für Umwelt BAFU 

 

Mitteilung an: 

den Regierungsrat 

 

 
   

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

 - 27 - 

 

 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-

chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor 

bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und 

vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde 

muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter 

Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit 

Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als 

Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-

desgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichts-

gesetz, BGG; SR 173.110]). 

 

 
   

Aarau, 20. Oktober 2025 

 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

3. Kammer 

Vorsitz:     Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Winkler     Wildi