# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 18d1768f-5b0f-5602-8e15-fc2ca674ca61
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-11-08
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 08.11.2023 2022.DIJ.7403
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_2022-DIJ-7403_2023-11-08.pdf

## Full Text

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Direktion für Inneres und Justiz 

 

Münstergasse 2 

3000 Bern 8 

+41 31 633 76 78 (Telefon) 

+41 31 634 51 54 (Fax) 

Info.ra.dij@be.ch 

www.be.ch/ra-dij 

 

 

 

 

 

 

 

Unsere Referenz: 2022.DIJ.7403  

Beschwerdeentscheid vom 8. November 2023 

Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum  

Nach dem Bezug des Wohneigentums muss der Erwerber oder die Erwerberin dieses während zweier 

Jahre ununterbrochen als seinen Hauptwohnsitz nutzen. Befindet sich am Hauptwohnsitz das Rechtsdo-

mizil einer Gesellschaft, liegt keine ausschliessliche Wohnnutzung mehr vor (E. 4.2). 

 

Impôt sur les mutations: logement destiné à l’usage personnel 

Après en avoir pris possession, la personne acquéreuse du logement doit l’utiliser pendant deux  ans 

sans interruption comme domicile principal. Si le siège d’une société se trouve à la même adresse que le 

domicile, il n’existe plus d’usage exclusif à des fins d’habitation (c. 4.2). 

 

Prozessgeschichte 

 

A. 

Mit Kaufvertrag vom 18. Juni 2020 erwarben die Ehegatten A._______ und C._________ die Grundstücke 

B._______ Gbbl. Nrn. 1000-1 und 1000-1-1 zu je hälftigem Miteigentum. Zugleich stellten sie ein Gesuch 

um Stundung der Handänderungssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum und nachträgliche Steuerbe-

freiung. Gestützt auf die eingereichte Selbstdeklaration veranlagte das zuständige Grundbuchamt am 5. 

November 2020 die Handänderungssteuer auf Fr. 12'457.30 und stundete diese für drei Jahre ab dem 

Datum der Grundbuchanmeldung.  

  

 
 

 

 

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B. 

Mit zwei Verfügungen vom 14. November 2022 hob das Grundbuchamt die Stundung auf und wies das 

Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung ab. Zugleich auferlegte es A._______ und C._________ die 

gestundete Handänderungssteuer mit Zins und Gebühren im Betrag von Fr. 12'757.30 zur Bezahlung.  

C. 

Gegen die Verfügungen des Grundbuchamtes vom 14. November 2022 erhoben A._______ und 

C._________ am 15. November 2022 Beschwerde (nur unterzeichnet von A.___________) bei der Direk-

tion für Inneres und Justiz (DIJ; Eingang der Beschwerde am 21. November 2022). Sie beantragen sinn-

gemäss, die angefochtenen Verfügungen seien aufzuheben und ihnen sei die nachträgliche Steuerbefrei-

ung zu gewähren. 

Am 12. Dezember 2022 reichten die Beschwerdeführenden die Unterschrift von C.______________ nach. 

In seiner Beschwerdevernehmlassung vom 22. Dezember 2022 beantragt das Grundbuchamt, die Be-

schwerde sei vollumfänglich abzuweisen.  

Die Beschwerdeführenden haben dazu keine Bemerkungen eingereicht. 

  

 

Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 

1.  

1.1  Auf den 1. April 2023 sind Änderungen des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handände-

rungssteuer (HG; BSG 215.326.2) in Kraft getreten. Geändert wurden unter anderem der Gesetzestitel 

und die offizielle Abkürzung. Der Erlass heisst neu Handänderungssteuergesetz (HStG; BSG 215.326.2). 

Gemäss dem unverändert gebliebenen Art. 26 Abs. 1 HStG richtet sich das Rechtsmittelverfahren nach 

den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 

BSG 155.21), soweit das HStG nichts Abweichendes bestimmt. Bis zum 31. März 2023 enthielt Art. 27 HG 

keine Rechtspflegebestimmungen betreffend Verfügungen des Grundbuchamtes über die nachträgliche 

Steuerbefreiung. In Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilte die DIJ daher Beschwerden 

gegen entsprechende Verfügungen. Seit dem 1. April 2023 kann nach Art. 27 Abs. 1 HStG gegen alle 

Verfügungen des Grundbuchamtes Einsprache erhoben werden. Die Einspracheverfügung kann an-

schliessend mit Beschwerde bei der DIJ angefochten werden (Art. 27 Abs. 2 HStG). Es stellt sich die 

Frage, ob die DIJ zur Beurteilung der am 21. November 2022 eingereichten Beschwerde zuständig ist oder 

das Grundbuchamt diese als Einsprache behandeln muss. Da das Übergangsrecht den vorliegenden Fall 

nicht regelt, gelten die allgemeinen übergangsrechtlichen Grundsätze (vgl. BVR 2017 S. 483 E. 2.2). Da-

nach bleibt die einmal begründete Zuständigkeit während des hängigen Verfahrens bestehen (vgl. Michel 

Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 25 N. 14). Die DIJ 

war beim Einreichen der Beschwerde für deren Beurteilung zuständig und bleibt es somit auch. 

 
 

 

 

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1.2  Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenom-

men hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an 

deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführenden sind durch die 

angefochtenen Verfügungen beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. Die Beschwerde wurde 

form- und fristgerecht eingereicht.  

2.  

2.1 Da sich die am 1. April 2023 in Kraft getretenen Änderungen im HStG auf die materielle Beurteilung 

der vorliegenden Beschwerde nicht auswirken, werden nachfolgend durchgehend die neuen Bestimmun-

gen zitiert. 

2.2 Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern eine Handänderungssteuer zu entrichten 

(Art. 1 HStG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen 

Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und 17 Abs. 1 

HStG). Die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks kann bei der Grundbuchanmeldung ein Ge-

such um eine nachträgliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz 

nutzen will (Art. 11a Abs. 1 HStG). Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das 

Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800'000.00 der Gegenleistung für den Erwerb 

des Grundstücks (Art. 11a Abs. 2 und 3 HStG). Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das 

Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem wäh-

rend mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt 

wird (Art. 11b Abs. 1 HStG). Der Hauptwohnsitz muss innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der 

entsprechenden Baute begründet werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt wer-

den, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückerwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HStG). Die Er-

werberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt innert 30 Tagen nach Ablauf der Stundung 

unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur nachträglichen Steuerbefrei-

ung erfüllt sind (Art. 17a Abs. 1 HStG). Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das 

Grundbuchamt das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HStG). Kommt das 

Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur nachträglichen Steuerbefreiung nicht erfüllt 

sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HStG). 

3.   

3.1  Angefochten sind die Verfügungen des Grundbuchamtes vom 14. November 2022, mit denen das 

Grundbuchamt die Stundung der Handänderungssteuer aufhob und den Beschwerdeführenden die Be-

zahlung der gestundeten Steuer samt Zins und Gebühren in Höhe von insgesamt Fr. 12'757.30 je hälftig 

zur Bezahlung auferlegte. Zur Begründung führte das Grundbuchamt aus, dass das Grundstück während 

der zweijährigen Wohnsitzdauer nicht ausschliesslich zu Wohnzwecken genutzt worden sei, sondern an 

 
 

 

 

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gleicher Adresse der Sitz der X.__________ GmbH bzw. der X.__________ GmbH in Liquidation gemeldet 

gewesen sei. Damit seien die Voraussetzungen für die nachträgliche Steuerbefreiung nicht erfüllt.  

3.2  Die Beschwerdeführenden bestreiten nicht, dass sich der Sitz der Firma X.__________ GmbH (in 

Liquidation) im fraglichen Zeitraum an der D.____strasse 10 in B._______ und somit an der Adresse des 

von ihnen erworbenen Grundstücks Nr. 1000-1 befand. Sie machen jedoch geltend, die X.__________ 

GmbH sei seit dem Einzug im November 2020 inaktiv gewesen und habe keine Einnahmen generiert. 

Anfang 2021 hätten sie die Liquidation der Firma in Auftrag gegeben. Seither befinde sich die 

X.__________ GmbH in Liquidation. Sie hätten es versäumt, die Firma sachenrechtlich von der Wohnung 

auszuscheiden, weil für die Firma ausschliesslich der Briefkasten verwendet werde. 

Das Grundbuchamt führt in seiner Vernehmlassung aus, beim Einzug in das erworbene Objekt habe noch 

die Gesellschaft X.__________ GmbH und ab dem 6. Mai 2021 die X.__________ GmbH in Liquidation 

bestanden. In diesem Fall stelle die Liquidation der Gesellschaft die – wenn auch geringe – Geschäftstä-

tigkeit dar. Zudem hätten die Beschwerdeführenden bestätigt, dass die Gesellschaft den Briefkasten ver-

wende, was die ausschliessliche Wohnnutzung ebenfalls ausschliesse. Eine nachträgliche sachenrechtli-

che Ausscheidung der Gesellschaft sei nicht möglich. 

4. 

4.1 Gemäss Art. 11b Abs. 1 HStG wird die gestundete Handänderungssteuer nicht erhoben, wenn das 

Grundstück während mindestens zweier Jahre ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wurde. Bei einer 

anderen Nutzung des Grundstücks, namentlich einer geschäftlichen, kann die Erwerberin oder der Erwer-

ber nach dem Wortlaut der Norm nicht von der Steuer befreit werden (vgl. statt vieler VGE 2022/353 vom 

21.3.2023 E. 3.1). Nichts anderes ergibt sich aus den Gesetzesmaterialien, aus dem Sinn und Zweck der 

Norm sowie aus deren systematischer Einordnung im Gesetz (vgl. dazu ausführlich statt vieler VGE 

2022/353 vom 21.3.2023 E. 3.2 ff.).  

4.2 Nach der Rechtsprechung liegt bereits dann keine ausschliessliche Wohnnutzung im Sinn von 

Art. 11b Abs. 1 HStG mehr vor, wenn sich an der Adresse des erworbenen Grundstücks das Rechtsdomizil 

einer Gesellschaft befindet, da dieses einem Geschäfts- und nicht dem Wohnzweck dient (vgl. statt vieler 

DIJE 2021.DIJ.5467 vom 18.10.2022 E. 3.4, bestätigt durch VGE 2022/353 vom 21.3.2023 E. 3, insb. E. 

3.5). Dies gilt selbst dann, wenn die Administration und die eigentliche Geschäftstätigkeit der Gesellschaft 

nicht an ihrem Rechtsdomizil erfolgen (VGE 2022/353 vom 21.3.2023 E. 3.3).  

4.3  Bis zu ihrer Löschung am 12. Dezember 2022 befand sich die Domiziladresse der Firma 

X.__________ GmbH bzw. X.__________ GmbH in Liquidation gemäss Eintrag im Handelsregister an der 

Adresse der von den Beschwerdeführenden erworbenen Parzelle Nr. 1000-1. Infolge dessen lag keine 

ausschliessliche Wohnnutzung im Sinne von Art. 11b Abs. 1 HStG vor. Daran ändert nichts, dass die 

Beschwerdeführenden geltend machen, an der Domiziladresse nur die Post der X.__________ GmbH (in 

Liquidation) entgegengenommen zu haben, impliziert die Domizilverzeigung doch eine Geschäftstätigkeit 

auf dem betroffenen Grundstück, wozu auch die Liquidation der Gesellschaft gehört. Aufgrund von Art. 

 
 

 

 

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117 Abs. 2 der Handelsregisterverordnung vom 17. Oktober 2007 (HRegV; SR 221.411) ist bei einer im 

Handelsregister eingetragenen Rechtsdomiziladresse ohne c/o-Adresse davon auszugehen, dass die Ge-

sellschaft dort über ein Lokal verfügt, welches den Mittelpunkt ihrer administrativen Tätigkeit bildet (wo 

sich die Büros der Verwaltung befinden) und wo ihr Mitteilungen aller Art zugestellt werden können (CLE-

MENS MEISTERHANS/MICHAEL GWELESSIANI, Praxiskommentar zur Handelsregisterverordnung, 4. Aufl. 

2021, Art. 117 N 496). Der Gesetzgeber des Kantons Bern wollte jedoch nur die ausschliessliche Wohn-

nutzung steuerlich begünstigen und keine Mischnutzung. Die Voraussetzungen gemäss Art. 11b Abs. 1 

HStG sind daher vorliegend nicht erfüllt. 

4.4 Ob eine nachträgliche sachenrechtliche Ausscheidung des fremdgenutzen Anteils möglich wäre, ist 

für den vorliegenden Fall unerheblich, da die Voraussetzungen gemäss Art. 11b Abs. 1 HStG während der 

Stundungsdauer erfüllt sein müssen.  

5. 

Zusammenfassend gelangt die DIJ zum Schluss, dass die Beschwerdeführenden die Voraussetzung, die 

erworbenen Grundstücke ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck zu nutzen, im 

massgebenden Zeitpunkt nicht erfüllten. Das Grundbuchamt hat somit zu Recht die Stundung aufgehoben 

und den Beschwerdeführenden die Handänderungssteuer samt Zins und Gebühren zur Bezahlung aufer-

legt. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen.  

6. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegende Beschwerdeführenden die Verfahrenskosten 

zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden in Anwendung von Art. 19 Abs. 1 der Verordnung vom 

22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (GebV; BSG 154.21) pauschal auf Fr. 

1'000.00 festgesetzt. Ersatzfähige Parteikosten sind nicht angefallen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 

1 und 3 VRPG). 

 
 

 

 

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Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 

1.    

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2.  

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in Höhe von pauschal Fr. 

1'000.00 werden A._______ und C._________ zur Bezahlung auferlegt. 

Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.  

3.     

Es werden keine Parteikosten gesprochen.