# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0c96f9a0-dd43-5729-b81c-6b7cb3af9791
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-10-28
**Language:** de
**Title:** Zürich Steuerrekursgericht 28.10.2015 GR.2015.15
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Steuerrekurs/ZH_SRK_001_GR-2015-15_2015-10-28.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2015.15 
 
 
 

Entscheid 
 
 

 28. Oktober 2015 
 

 
 
 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichterin Micheline Roth, Steuerrichter  
Alexander Widl und Gerichtsschreiberin Vivienne Blunschi 
 
 
 
 

In Sachen 
 
 
1. A,   

 
2. B,   

 
 Rekurrenten,  
vertreten durch C,  
 

 
 
 

gegen 
 
 
 
Gem einde  D,   
 Rekursgegnerin,  
vertreten durch den Finanzausschuss,  
 

 
 
 
 

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 
 
 

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2 GR.2015.15 

hat sich ergeben: 
 

 

 A. A und B (nachfolgend der bzw. die Pflichtige, zusammen die Pflichtigen) 

veräusserten am ... … 2012 die ihnen je zur Hälfte gehörende Eigentumswohnung an 

der … …strasse 297 in D für Fr. 2'050'000.- an E und F. Zuvor hatte B am ... … 2012 

von ihrem verstorbenen Vater die Liegenschaft …weg 3 in G geerbt. In der Folge bau-

ten die Pflichtigen diese Liegenschaft um und wendeten hierfür gemäss Steuererklä-

rung für die Grundstückgewinnsteuer insgesamt Fr. 603'476.- auf. Mit Veranlagungs-

entscheid vom 10. Juni 2014 auferlegte ihnen der Finanzausschuss D eine 

Grundstückgewinnsteuer von Fr. 301'920.-. Dabei ermittelte die Behörde einen steuer-

baren Grundstückgewinn von Fr. 1'124'517.-, von dem sie einen Anteil von Fr. 77'993.- 

aufschob (Kaufpreis Ersatzliegenschaft Fr. 1'003'476.- ./. Anlagekosten Fr. 925'483.-).  

 

 

 B. Eine hiergegen erhobene Einsprache wies der Finanzausschuss am  

7. April 2015 ab und erhöhte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 325'008.-. 

 

 

 C. Mit Rekurs vom 8. Mai 2015 liessen die Pflichtigen dem Steuerrekursge-

richt beantragen: 

 

"1. Es sei festzuhalten, dass der genehmigte Vorabentscheid für die Gemeinde D 
verbindlich und somit die Berechnungsweise für die anteilige Ersatzbeschaf-
fung von Frau B konsequent anzuwenden sei. 

 
 2. Es sei festzustellen, dass die Rekurrenten sich auf den Grundsatz von Treu 

und Glauben berufen und die Berechnungsweise gemäss dem bestätigten 
Vorabentscheid unverändert anwenden können. 

 
 3. Es sei festzuhalten, dass die Entschädigung und somit der Anschaffungswert 

der Ersatzliegenschaft in der Höhe des übernommenen Erbteils (Fr. 500'000.-) 
betrage. 

 
 4. Es sei festzuhalten, dass für die Berechnung des reinvestierten Erlöses in das 

Ersatzobjekt keine Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertver-
mehrenden Aufwendungen vorzunehmen sei. 

 
 5. Es sei analog der Einsprache vom 9. Juli 2014 ein steuerbarer Grundstück-

gewinn in der Höhe von Fr. 562'258.- und ein Steueraufschub infolge Ersatz-
beschaffung in der Höhe von Fr. 562'260.- zu veranlagen. 

 

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 6. Den Rekurrenten sei eine angemessene Parteientschädigung für die Kosten 
des Rekurses in der Höhe von Fr. 3'500.- zuzusprechen. 

 Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Rekursgegnerin." 
 
 
 In seiner Rekursantwort vom 7./13. Juli 2015 schloss der Finanzausschuss – 

unter Zusprechung einer Parteientschädigung – auf teilweise Gutheissung des Rekur-

ses und Herabsetzung der Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 240'618.-. Mit Replik vom 

17. August 2015 hielten die Pflichtigen an ihren Anträgen fest und verlangten nunmehr 

eine Parteientschädigung von Fr. 6'000.-. 

 

 Auf die Erwägungen des Einspracheentscheids und die Parteivorbringen wird, 

soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen. 

 

 

 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

 

 

 1. a) Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 des Steuergesetzes 

vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an 

Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Gemäss § 216 Abs. 3 lit. i StG und 

§ 226a Abs. 1 StG wird – im Einklang mit Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes über 

die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 

14. Dezember 1990 (StHG) – die Steuer aufgeschoben bei vollständiger oder teilweiser 

Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft 

(Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der Erlös innert angemessener Frist 

zum Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft im Kanton oder in der 

übrigen Schweiz verwendet wird. 

 

 b) Objektive Voraussetzungen für einen Steueraufschub bilden somit die dau-

ernde und ausschliessliche Selbstnutzung sowohl der veräusserten als auch der als 

Ersatz erworbenen Liegenschaft durch die steuerpflichtige Person, die gleiche Nutzung 

der Ersatzliegenschaft und die Verwendung des Erlöses für die Ersatzliegenschaft. In 

subjektiver Hinsicht wird vorausgesetzt, dass die Ersatzbeschaffung durch den Ver-

äusserer selbst vorgenommen wird. Sodann muss das Ersatzobjekt in der Schweiz 

liegen (örtliche Voraussetzung) und der Ersatz in der Regel innerhalb von zwei Jahren 

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nach der Veräusserung der ursprünglichen Liegenschaft erfolgen (zeitliche Vorausset-

zung). 

 

 

 2. In der Rekursantwort hat die Rekursgegnerin den von der Pflichtigen im 

Rahmen der Erbteilung an ihren Bruder bezahlten Betrag von Fr. 100'000.- als Be-

standteil des Erwerbspreises zu Recht anerkannt. Der von der Pflichtigen für die Lie-

genschaft …weg 3 in G erbrachte entgeltliche Anteil beläuft sich somit auf Fr. 500'000.-

, was dem Erbteilungsvertrag vom ... … 2011 entspricht. 

 

 

 3. Die Pflichtigen haben an der Liegenschaft …weg 3 umfangreiche Umbau- 

und Unterhaltsarbeiten vorgenommen. Die hierfür aufgewendeten Kosten bezifferten 

sie in der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 603'476.-; mit der 

Einsprache machten sie Fr. 657'900.- geltend. In der Steuererklärung 2012 deklarier-

ten sie Fr. 198'840.- als Unterhaltskosten und in der Steuererklärung 2013 solche von 

Fr. 211'221.-, insgesamt also Fr. 410'061.-, die von der zuständigen Veranlagungsbe-

hörde anerkannt wurden. Im Streit liegt die Frage, ob diese Unterhaltskosten neben 

den wertvermehrenden Aufwendungen für die Ermittlung des aufzuschiebenden 

Grundstückgewinns zu berücksichtigen sind oder nicht. 

 

 a) Der Finanzausschuss vertrat im Einspracheentscheid die Auffassung, dass 

nur die wertvermehrenden Aufwendungen am Ersatzobjekt im Umfang von  

Fr. 247'839.-, nicht aber der Liegenschaftenunterhalt von insgesamt Fr. 410'061.- als 

reinvestierter Betrag berücksichtigt werden dürften. An diesem Standpunkt hielt er in 

der Rekursantwort – unter Hinweis auf das Rundschreiben der Finanzdirektion an die 

Gemeinden über den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei Ersatzbeschaffung 

einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft vom  

31. März 2014 (ZStB I Nr. 37/461; im Folgenden Rundschreiben) – fest. 

 

 b) Demgegenüber stellen sich die Pflichtigen in der Rekursschrift und in der 

Replik auf den Standpunkt, dass der vorgenommene Unterhalt ebenfalls zur Reinvesti-

tion zähle. Denn die Erlösverwendung umfasse nicht nur die Kosten für den Erwerb 

des Ersatzgrundstücks, sondern auch die Mittel für dessen Umbau und Renovation, 

und zwar unbekümmert darum, ob die entsprechenden Arbeiten wertvermehrenden 

oder bloss werterhaltenden Charakter hätten. Der Umstand, dass die zuständige Ver-

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anlagungsbehörde den Unterhalt am Ersatzobjekt einkommensmindernd berücksichtigt 

habe, ändere nichts am Gesagten. Weil es sich nur um den Aufschub der Grundstück-

gewinnsteuer handle, falle der für den Unterhalt am Ersatzobjekt aufgewendete Anteil 

des Erlöses für die Besteuerung nicht definitiv weg, sondern werde nach späterem 

Wegfall der Voraussetzungen für den Steueraufschub nachbesteuert. Somit komme es 

entgegen der Auffassung der Rekursgegnerin nicht zu einer doppelten Anrechnung. 

Das Rundschreiben sei unklar und rechtfertige als blosse Dienstanweisung keine Pra-

xisänderung. Weder die Gesetzesmaterialien definierten den reinvestierten Erlös noch 

spreche sich das Bundesgericht im Grundsatzentscheid BGE 130 II 202 dazu aus. 

Ebenso wenig treffe das Kreisschreiben Nr. 19 der Schweizerischen Steuerkonferenz 

vom 31. August 2001 wie auch der Bericht der Kommission für Wirtschaft und Abgaben 

des Nationalrates vom 19. Januar 2010 eine solche Unterscheidung. Es sei gerade 

Sinn und Zweck des Instituts der Ersatzbeschaffung, dass die Grundstückgewinnsteuer 

die liquiden Mittel für den Erwerb eines Ersatzobjekts nicht einschränke. Selbst wenn 

im Sinn des Rundschreibens anders zu entscheiden wäre, dürfte eine solche Praxis-

änderung nicht rückwirkend vorgenommen werden. 

 

 c) aa) Im Grundsatzentscheid RB 2003 Nr. 103 (= StE 2004 B 42.38 Nr. 23 = 

StR 2003, 770 = ZStP 2003, 156), der durch das Bundesgericht in BGE 130 II 202 be-

stätigt worden ist, hat das Verwaltungsgericht in E. 2c/cc erwogen: 

 

"Unter diesem Gesichtswinkel betrachtet ist es bei einer Teilreinvestition des Erlöses 
sachgerecht und entspricht dem Sinn des Gesetzes, den Steueraufschub lediglich im 
Umfang des nicht realisierten Grundstückgewinns zu gewähren. Nicht realisiert ist der 
Gewinn – der Mehrwert des Grundstücks –, der nicht frei verfügbar ist, weil er für die 
Anlagekosten des Ersatzobjekts verwendet wird und daher im Grundstück gebunden 
ist. Der Steueraufschub ist somit nur in dem Umfang gerechtfertigt, in welchem der in 
das Ersatzobjekt reinvestierte Erlös die Anlagekosten des veräusserten Grundstücks 
übersteigt. Demnach findet kein Aufschub statt, wenn der reinvestierte Erlös niedriger 
ist als die Anlagekosten des ersetzten Grundstücks." 
 

 Nach den kurzen, aber klaren Ausführungen des Verwaltungsgerichts recht-

fertigt sich ein Steueraufschub nur insoweit, als der realisierte Gewinn für die Anlage-

kosten des Ersatzobjekts verwendet wird. Der Begriff der Anlagekosten findet sich in 

der Legaldefinition des Grundstückgewinns von Art. 12 Abs. 1 StHG und § 219 Abs. 1 

StG. Danach ist Grundstückgewinn der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten 

übersteigt. Letztere setzen sich aus dem Erwerbspreis (§ 220 StG) und den Aufwen-

dungen (§ 221 StG) zusammen. Aufwendungen sind nur in dem Umfang zu berück-

sichtigen, als sie wertvermehrend sind (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar 

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zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 221 N 25 ff. StG). Im Gegensatz dazu stehen 

werterhaltende Aufwendungen, wie Unterhalts- und Reparaturkosten, die bei der Er-

mittlung der Grundstückgewinnsteuer ausser Betracht fallen (Richner/Frei/Kauf-

mann/Meuter, § 221 N 30 ff. StG), indessen einkommensmindernd zu berücksichtigen 

sind (Art. 32 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 14. De-

zember 1990 [DBG] und § 30 Abs. 2 StG; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkom-

mentar zum DBG, 2. A. 2009, Art. 32 N 35 ff. DBG und § 30 N 34 ff. StG). 

 

 Das vorne in E. 3a erwähnte Rundschreiben hält in Rz 12 fest: 

 

"Der Erlös aus der Veräusserung der Wohnliegenschaft muss zum Erwerb oder zum 
Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft verwendet werden. Vorausgesetzt wird 
nicht, dass der tatsächlich erzielte Erlös reinvestiert wird, sondern es können auch an-
dere eigene Mittel dazu eingesetzt werden (RB 1992 Nr. 48). Der Erlös muss für Anla-
gekosten des Ersatzobjekts verwendet werden (RB 2003 Nr. 103). Aufwendungen mit 
bloss werterhaltendem Charakter wie Unterhaltskosten können nicht berücksichtigt 
werden." 
 

 bb) Entgegen der Auffassung der Pflichtigen fordert das Rundschreiben die 

Gemeinden nicht zu einer Praxisänderung auf, wie bei der Ersatzbeschaffung der rein-

vestierte Erlös zu ermitteln sei; vielmehr fasst die Finanzdirektion die vorstehend zitier-

te Erwägung des Verwaltungsgerichts im Präjudiz RB 2003 Nr. 103 zusammen. Nichts 

zu ihren Gunsten vermögen die Pflichtigen aus der Lehrmeinung von Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, § 216 N 270, abzuleiten, wonach die Erlösverwendung neben den 

wertvermehrenden auch die werterhaltenden Massnahmen am Ersatzobjekt umfasst. 

Abgesehen davon, dass die Autoren ihre Ansicht noch auf einen Verwaltungsgerichts-

entscheid stützen, der zu § 170
bis

 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 ergan-

gen ist, welcher das Institut der Ersatzbeschaffung anders als das geltende Recht kon-

zipiert hat, vertritt Richner in seinem Aufsatz "Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem 

Wohneigentum" ohne nähere Ausführungen dazu den gegenteiligen Standpunkt (ZStP 

2010, 183 ff., 279 ff., 293). 

 

 cc) Das Steuerrekursgericht verkennt nicht, dass die vom Verwaltungsgericht 

vorgezeichnete Lösung die mit dem Steueraufschubstatbestand der Ersatzbeschaffung 

geförderte Mobilität der Bevölkerung etwas einschränkt. Indessen wiegt diese Ein-

schränkung nicht allzu schwer, denn der Steuerpflichtige kann meistens selbst ent-

scheiden, ob er Unterhaltsarbeiten an einer Liegenschaft früher oder später ausführt. 

Entgegen der Auffassung der Pflichtigen verhält es sich im Fall des Steueraufschubs 

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nicht so, dass der bei der Veräusserung des Ursprungsgrundstücks erzielte Gewinn 

später doch besteuert wird; vielmehr trifft dies nur dann zu, wenn das Ersatzgrundstück 

innert eines Zeitraums von 20 Jahren veräussert wird (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/ 

Meuter, § 216 N 294, und Richner, ZStP 2010, 297). Soweit es ausserhalb der Ersatz-

beschaffung um die Koordination der Abgrenzung zwischen werterhaltenden und wert-

vermehrenden Liegenschaftenaufwendungen im Veranlagungsverfahren der Einkom-

mens- und Grundstückgewinnsteuer geht, hat die Rechtsprechung festgehalten, dass 

eine als Unterhalt anerkannte Aufwendung nicht später noch als Wertvermehrung gel-

tend gemacht werden könne (StRK III, 20. Juni 2005, ZStP 2005, 397 ff., mit zustim-

mendem redaktionellem Kommentar [S. 404 f.]).  

 

 dd) Nach dem Gesagten sind für das Ersatzobjekt nur die wertvermehrenden 

Investitionen anrechenbar, die nach übereinstimmender Darstellung der Parteien auf 

Fr. 247'839.- zu bemessen sind, nicht aber die werterhaltenden Aufwendungen von 

insgesamt Fr. 410'061.-. 

 

 

 4. An diesem Ergebnis könnte sich nur dann etwas ändern, wenn der Finanz-

ausschuss den Pflichtigen über die mit der Veräusserung der Liegenschaft, … 

…strasse 297, D, und dem Erwerb des Ersatzgrundstücks, …weg 3, G, verbundenen 

Steuerfolgen eine verbindliche Auskunft erteilt hätte. 

 

 a) Der in Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) verankerte 

Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des be-

rechtigten Vertrauens in unrichtige Zusicherungen, Auskünfte, Mitteilungen oder Emp-

fehlungen einer Behörde, wenn die Behörde in einer konkreten Situation mit Bezug auf 

bestimmte Personen gehandelt hat, die Behörde für die Erteilung der betreffenden 

Auskunft zuständig war, der Bürger die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne Weiteres 

erkennen konnte, er im Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft Dispositionen getrof-

fen hat, die nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht werden können, und die gesetzli-

che Ordnung seit der Auskunftserteilung keine Änderung erfahren hat (Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Meuter, VB zu §§ 119 - 131, N 57 ff., mit weiteren Hinweisen). 

 

 b) Die Pflichtigen machen geltend, dass sie den Finanzausschuss am 20. De-

zember 2011 um einen "rechtsverbindlichen Vorentscheid betreffend eine Ersatzbe-

schaffung" ersucht hätten. Nach Vornahme von weiteren Abklärungen habe das Steu-

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eramt D am 5. Juni 2012 einen solchen "unter Vorbehalt der effektiven Zahlen" getrof-

fen. "Die Berechnungsweise der getrennten Gewinnermittlung für die Ersatzbeschaf-

fung" sei daher bestätigt worden. Im Veranlagungs- wie im Einspracheentscheid sei die 

Rekursgegnerin von dieser Zusage rechtswidrig abgerückt. 

 

 c) Das Schreiben des Steueramts D an den Vertreter der Pflichtigen vom 

5. Juni 2012 hält fest: 

 

"Gemäss den eingereichten Unterlagen und unseren Abklärungen können wir Ihnen 
mitteilen, dass wir einen teilweisen Steueraufschub bei der Grundstückgewinnsteuer 
erkennen können. Die genaue Höhe des Steueraufschubes ist jedoch aufgrund der 
noch unklaren Endkosten des Ersatzobjektes zum heutigen Zeitpunkt nicht genau ab-
zuschätzen." 
 

 Diese Auskunft besagt lediglich, dass eine Ersatzbeschaffung nach der Akten-

lage mutmasslich vorliege, was zu einem partiellen Steueraufschub führe. Hingegen 

legt sich die Rekursgegnerin nicht auf die Methode der Steuerberechnung und erst 

recht nicht auf die mutmassliche Höhe der zu entrichtenden und der aufgeschobenen 

Grundstückgewinnsteuer fest. Die allgemein und unbestimmt gehaltene Auskunft des 

Steueramts war somit von vornherein nicht geeignet, bei den Pflichtigen schutzwürdi-

ges Vertrauen zu begründen. Unter diesen Umständen kann dahingestellt bleiben, ob 

auch die weiteren Voraussetzungen des Vertrauensschutzes erfüllt sind oder nicht. 

 

 

 5. Zusammenfassend beläuft sich die massgebende Reinvestition in das Er-

satzobjekt, …weg 3, G, auf (Fr. 500'000.- Leistung in Erbteilung + Fr. 247'839.- wert-

vermehrende Aufwendungen =) Fr. 747'839.-. Dies führt in teilweiser Gutheissung des 

Rekurses zu folgender Neuberechnung der Grundstückgewinnsteuer: 

 

 

Steuerberechnung B 
Anteil 1/2  (in Fr.) 

A 
Anteil 1/2  (in Fr.) 

Anlagekosten veräusserte Liegenschaft 
(unbestritten) 

462'740 462'742 

Verkaufserlös (unbestritten) 1'025'000 1'025'000 

Grundstückgewinn (unbestritten) 562'260 562'258 

Reinvestition in Ersatzobjekt 747'839 0 

aufgeschobener Grundstückgewinn 285'099 0 

realisierter Grundstückgewinn 277'161 277'161 

Total steuerpflichtiger Grundstückgewinn 839'419 

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GGSt nach § 225 Abs. 1 StG 325'160 

Besitzesdauer 12 Jahre (Erm. 26%) ./. 84'542 

reine Grundstückgewinnsteuer 240'618 

 

 

 6. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten je zu 3/8 den 

Pflichtigen, unter solidarischer Haftung eines jeden für 3/4, und zu 1/4 der Rekursgeg-

nerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Den überwiegend unterliegenden Pflichtigen 

steht von vornherein keine Parteientschädigung zu. Eine solche muss aber auch der 

Rekursgegnerin versagt bleiben, weil sie ebenfalls teilweise unterlegen ist und sich ihre 

Bemühungen im Rekursverfahren im Wesentlichen auf die Verteidigung des Einspra-

cheentscheids beschränkt haben (§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 lit. a des Verwaltungs-

rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959). 

 

 

 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

 

 

1. Der Rekurs gegen den Einspracheentscheid des Finanzausschusses D vom 

7. April 2015 wird teilweise gutgeheissen und die Grundstückgewinnsteuer von 

Fr. 325'008.- auf Fr. 240'618.- herabgesetzt. 

Für den Gewinnanteil von Fr. 285'099.- wird Steueraufschub gewährt. 

 

[…]