# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7691393b-9337-51b5-980f-9980af63dd77
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-12-15
**Language:** de
**Title:** Gestaltung und Einordnung. Bauvorhaben in der Zone für öffentliche Bauten im Umfeld einer Kernzone. Reduktion der Gebäudehöhe gestützt auf § 238 PBG. Voraussetzungen.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0197/2015
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_II_0197_2015_945.pdf

## Full Text

BRGE II Nr. 0197/2015 vom 15. Dezember 2015 in BEZ 2016 Nr. 32 

2. Strittig ist die Erstellung eines Gebäudes mit Alterswohnungen im Areal 
des  bereits  mehrere  Gebäude  (Altersheim  und  Alterssiedlung)  aufweisenden 
Alterszentrums H., welches von der gleichnamigen Stiftung betrieben wird. Das 
Areal  dieses  Zentrums  ist  der  Zone  für  öffentliche  Bauten  zugewiesen.  Im 
Norden und im Süden grenzen an diese Zone zweigeschossige Wohnzonen an. 
Westlich  befindet  sich,  ebenfalls  in  der  Zone  für  öffentliche  Bauten,  das 
Hallenbad.  Östlich  des  Alterszentrums,  auf  der  andern  Seite  der  S.-Strasse, 
verläuft  eine  langgezogene,  schmale  Erholungszone,  auf  der  ein  Aussichts-
punkt festgesetzt ist. 

Der  streitgegenständliche  Neubau  ist  als  turmartiges  Flachdachgebäude 
mit  polygonaler  Grundform  und  einer  Höhe  von  rund  19  m  konzipiert.  Geplant 
im 
sind  ein  Untergeschoss  und  sechs  Vollgeschosse. 
Erdgeschoss  soll  das  Gebäude  mit  dem  bestehenden  Hauptgebäude  des 
Altersheims verbunden werden. Im Erdgeschoss ist im Wesentlichen ein Mehr-
zwecksaal  mit  Foyer,  der  Eingangsbereich  für  die  Wohnungen  sowie  eine 
Bibliothek  untergebracht.  In  den  darüber  liegenden  Geschossen  des  Wohn-
turms sind die eigentlichen Alterswohnungen mit unterschiedlichen Wohnungs-
grössen angeordnet. (…) 

Im  Unter-  und 

3.1  Die  Vorinstanz  hat  dem  Bauvorhaben  die  Bewilligung  versagt.  Dies 
zunächst  mit  der  Begründung,  auf  der  gleichen  Höhe  wie  das  geplante 
Gebäude befinde sich die reformierte Kirche. Der Sakralbau sei topographisch 
exponiert auf einer Kuppe des Moränenzuges gelegen. Auf einem Hochplateau 
situiert und von einer Stützmauer umgeben, bilde diese Baute einen prägenden 
Merkpunkt.  Die  Kirche  sei  das  zentrale  Gebäude  des  historischen  Ortskerns, 
welcher der Kernzone D.-Strasse zugewiesen und ein Ortsbildschutzobjekt von 
regionaler  Bedeutung  sei.  Dem  Schutzperimeter  komme  in  Bezug  auf  das 
Bauprojekt 
in  der 
Nachbarschaft  gestalterisch  besondere  Rücksicht  zu  nehmen  hätten.  Daher 
kämen  die  erhöhten  Gestaltungsanforderungen  von  §  238  Abs.  2  PBG  zum 
Zuge.  

insoweit  rechtliche  Bedeutung  zu,  als  Bauvorhaben 

Das Basisterrain bei der Kirche liege bei 513,38 m ü. M., dasjenige des zu 
liege  ca.  1 m  darunter.  Der  Dachabschluss 
beurteilenden  Bauprojektes 
Oberkant  des  Neubaus  sei  mit  531,45  m  ü.  M.  angegeben.  Der  First  des 
Kirchenschiffes  liege  bei  529,36  m  ü.  M.,  die  Gebäudehöhe  des  Turms  bei 
536,36 m ü. M.  Im  Gegensatz  zur  übrigen  Bebauungsstruktur,  welche  sich 
höhenmässig klar unterordne, stehe der Neubau somit in optischer Konkurrenz 
zum  Kirchenbau.  Auf  Grund  der  Kretenlage  werde  die  visuelle  Wirkung  noch 
verstärkt.  Die  bauliche  Silhouette  der  Kirche  werde  durch  den  Neubau 
unzulässig gestört. (…) 

keine  die  Abmessung 

4. Übereinstimmend und zu Recht gehen die Parteien davon aus, dass das 
Projekt 
regelnden 
Bauvorschriften  verletzt.  Die  Zone  für  öffentliche  Bauten,  in  der  sich  das 
Baugrundstück  befindet,  kennt  einzig  die  Bauvorschrift,  wonach  die 
Abstandvorschriften  des  Planungs-  und  Baugesetzes  gelten,  wobei  gegen 

von  Gebäuden 

(primär) 

 
 
- 2-  

in  angrenzenden  Bauzonen  die 
Grundstückgrenzen  und  Gebäude 
Abstandsvorschriften jener Bauzonen einzuhalten sind (Art. 8 Abs. 1 und 2 der 
Bau- und  Zonenordnung 
[BZO]).  Gebäudehöhe  oder  Geschosszahl  sind 
demgegenüber kommunalrechtlich nicht beschränkt.  

Die  kantonalrechtliche  Messung  der  Gebäudehöhe  auf  Grund  des 
Baulinienabstandes  (§  278  ff.  PBG)  greift  nicht,  weil  auf  der  andern  Seite  der 
S.-Strasse  keine  Baulinie  festgesetzt  ist.  Die  kantonalrechtliche  maximale 
Gebäudehöhe von 25 m (§ 278 Abs. 3 PBG) ist bei weitem eingehalten.  

Demnach ist zu prüfen, ob  eine Reduktion der Gebäudehöhe gestützt auf 

§ 238 PBG zu verlangen ist. 

4.1 Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für 
sich  und  in  ihrem  Zusammenhang  mit  der  baulichen  und  landschaftlichen 
Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine 
befriedigende  Gesamtwirkung  erreicht  wird;  diese  Anforderung  gilt  auch  für 
Materialien und Farben. 

Diese  Vorschrift  enthält  eine  Grundanforderung  an  Bauten,  Anlagen  und 
Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in sich 
als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung. Dabei 
erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels («Gestaltung») hinaus nicht 
nur die Gestaltungselemente wie beispielsweise die Dach- oder die Fassaden-
gestaltung,  sondern  auch  ortsbauliche  Aspekte  wie  etwa  die  Stellung  der 
Baukörper,  soweit  jene  nicht  durch  speziellere  Bauvorschriften  geregelt  sind. 
Die Frage, ob eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, ist gestützt auf 
objektive,  nachvollziehbare  Kriterien  zu  beantworten.  Blosses  Empfinden 
rechtfertigt keinen Eingriff in das Eigentum. 

Nach  §  238  Abs.  2  PBG  ist  auf  Objekte  des  Natur-  und  Heimatschutzes 
besondere  Rücksicht  zu  nehmen.  In  der  Nachbarschaft  von  Schutzobjekten 
bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedigende 
Gesamtwirkung  zu  verlangen. Was  als Objekt  des  Natur-  und  Heimatschutzes 
zu  betrachten  ist,  ergibt  sich  aus  der  Aufzählung  in  § 203  Abs. 1  PBG.  Eine 
förmliche  Unterschutzstellung  wird  für  die  Anwendung  von  § 238  Abs.  2  PBG 
nicht  vorausgesetzt.  Vielmehr  genügt  es,  dass  sich  die  Schutzwürdigkeit  aus 
der  Aufnahme  des  Objektes  in  ein  Inventar  im  Sinne  von  §  203  Abs. 2 PBG 
ergibt. 

4.2  Die  Vorschrift  von  §  238  PBG  stellt  prinzipiell  keine  Rechtsgrundlage 
dar,  um  eine  Herabsetzung  des  nach  der  Bau-  und  Zonenordnung  zulässigen 
Gebäudevolumens  zu  verlangen.  Dies  ergibt  sich  aus  dem  Legalitätsprinzip 
(Art. 36  Abs.  1  der  Bundesverfassung  [BV]),  wonach  Beschränkungen  des 
Eigentums  einer  gesetzlichen  Grundlage  bedürfen.  Zwar  handelt  es  sich  bei 
§ 238  PBG  um  eine  selbständig  einzuhaltende  Bauvorschrift,  welche  nach der 
Gesetzessystematik  sogar  eine  Grundanforderung  an  Bauten  und  Anlagen 
umschreibt. Die Bestimmung von § 49 PBG stellt es indes in die Kompetenz der 
Gemeinden,  die  zulässigen  Abmessungen  von  Gebäuden  festzulegen.  Dies 
führt  zum  Schluss,  dass  eine  genügende  Gestaltung  und  Einordnung  in  aller 

 
 
- 3-  

Regel nur auf Grundlage der Ausschöpfung der in Ausübung der kommunalen 
Planungshoheit  kompetenzgemäss  erlassenen  Baubegrenzungsvorschriften 
verlangt werden kann. 

Mit  der  Nutzungsplanung  legt  der  kommunale  Gesetzgeber  zukunfts-
weisend  fest,  wie  ein  Gebiet  überbaut  werden  kann,  wobei  den  jeweiligen 
baulichen  oder  landschaftlichen  Qualitäten  angemessen  Rechnung  zu  tragen 
ist. Widersprechen Baubegrenzungsvorschriften diesem planerischen Erforder-
nis, ist dem nicht mit der Einordnungsbestimmung von § 238 PBG, sondern mit 
der  Änderung  der  Baubegrenzungsvorschriften  zu  begegnen  (§ 9  Abs.  2  in 
Verbindung  mit  §§  45  ff.  PBG).  Auch  darf  das  Einordnungsgebot  nicht  dazu 
führen, dass ein Bauherr die geltenden Baubegrenzungsvorschriften deswegen 
nicht  ausschöpfen  kann,  weil  die  bauliche  Umgebung  noch  von  früheren, 
restriktiveren  Bauordnungen  geprägt  ist  und  von  den  neuen  Vorschriften  noch 
kaum  Gebrauch  gemacht  wurde.  Andernfalls  würden  die  früheren  Bauvor-
schriften  die  aktuellen  Baumöglichkeiten  bestimmen,  womit  die  geltende 
Bauordnung im Ergebnis ausgehebelt würde. 

Eine bauästhetisch bzw. ortsbaulich motivierte Herabsetzung des nach der 
Bau-  und  Zonenordnung  zulässigen  Gebäudevolumens  stellt  grundsätzlich 
einen  schweren  und  zudem  die  Rechtssicherheit  in  gravierender  Weise 
tangierenden  Eingriff  in  das  Grundeigentum  dar,  indem  der  Bauwillige  daran 
gehindert  wird,  die  ihm  gemäss  Bau-  und  Zonenordnung  zustehenden 
Baubefugnisse  auszuschöpfen.  Seitens  des  Eigentümers  besteht  ein 
erhebliches Interesse an der Realisierung dieser Baumöglichkeiten. Auf Grund 
des  Gebotes  der  haushälterischen  Bodennutzung  (Art. 1  des  Raumplanungs-
gesetzes 
Interesse 
anzunehmen.  Das  entgegenstehende  öffentliche  Interesse  an  einer  Reduktion 
des Gebäudevolumens aus Einordnungsgründen vermag somit höchstens beim 
Vorliegen ganz besonders triftiger Gründe zu überwiegen. 

ist  auch  ein  gleichgerichtetes  öffentliches 

[RPG]) 

Als solche fallen nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes eine 
besondere  Qualität  der  bestehenden  Überbauung,  eine  weitherum  zurück-
haltend  ausgeschöpfte  Ausnützung  oder  eine  qualifizierte  landschaftliche 
Empfindlichkeit 
in  Betracht.  Nur  ein  klares,  krasses  Missverhältnis  zur 
bestehenden  Umgebung  vermag  ausnahmsweise  eine  Einschränkung  der  in 
Rede stehenden Art zu rechtfertigen. 

Soweit  eine  einordnungsbedingte  Reduktion  des  Gebäudevolumens 
demnach  überhaupt  in  Frage  kommen  kann,  wird  dies  vor  allem,  wenn  nicht 
sogar  ausschliesslich  im  Anwendungsbereich  von  §  238  Abs.  2  PBG  der  Fall 
sein, werden doch mit dieser Bestimmung höhere Anforderungen als mit § 238 
Abs. 1  PBG  gestellt.  Überdies  ist  zu  bedenken,  dass  bei  der  Festlegung  der 
Nutzungsplanung  nicht  auf  jedes  einzelne  Schutzobjekt  im  erfassten  Gebiet 
Rücksicht genommen werden kann. 

Steht ein Gebäude zur Beurteilung, das sich durch sein geplantes Volumen 
von  der  baulichen  Umgebung  deutlich  abheben  soll,  ohne  dass  die 
Voraussetzungen  für  eine  Volumenreduktion  erfüllt  sind,  verlangt  §  238  PBG 
immerhin, diesem Spannungsverhältnis in anderer Weise Rechnung zu tragen. 

 
 
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fallen  Massnahmen  wie 
Nebst  einer  besonders  sorgfältigen  Gestaltung 
beispielsweise  eine  auf  die  bauliche  Umgebung  abgestimmte  Gliederung  des 
zulässigen Bauvolumens in Betracht (vgl. zum Ganzen RB 1990 Nr. 78 und RB 
1992 Nr. 66; ferner VB.2001.00268 und VB.2001.00273 = BEZ 2002 Nr. 18). 

4.3  Das  Baurekursgericht  ist  bei  der  Anwendung  von  Bestimmungen  des 
kantonalen Rechts grundsätzlich nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, 
seine  gesetzliche  Überprüfungsbefugnis  (§ 20  Abs. 1  des  Verwaltungs-
rechtspflegegesetzes [VRG]) auszuschöpfen. Soweit solche Bestimmungen den 
Gemeinden als Ausfluss der Gemeindeautonomie einen gewissen Beurteilungs-
spielraum  belassen,  ist  indes  zwischen  der  Gemeindeautonomie  und  dem 
verfassungsmässigen  Anspruch  auf  Ausschöpfung  der  Überprüfungsbefugnis 
im  Sinne  eines  Ausgleichs  praktische  Konkordanz  herzustellen.  In  erster  Linie 
obliegt es der örtlichen Baubewilligungsbehörde, die in der Norm verwendeten 
offenen  Formulierungen  ortsbezogen  zu  konkretisieren.  Die  Rekursinstanz  hat 
die  im  konkreten  Fall  angeführten  Entscheidgründe  gebührend  zu  berück-
sichtigen  und  sich  mit  den  Kriterien  auseinanderzusetzen,  welche  von  der 
Baubehörde  im  Rahmen  der  ortsbezogenen  Konkretisierung  der  Vorschrift 
entwickelt  worden  sind.  Es  steht  dem  Baurekursgericht  nicht  zu,  die  sich 
stellenden  Fragen  so  zu  beurteilen,  wie  dies  eine  rechtsanwendende  erst-
instanzliche  Behörde  tun  würde.  Abgesehen  von  der  insoweit  gebotenen 
Rücksichtnahme  auf  die  Gemeindeautonomie 
rechtfertigt  sich  keine 
weitergehende  Einschränkung  der  grundsätzlich  vollen  Kognition  des  Bau-
rekursgerichts  (VB.2013.00468  =  BEZ  2014  Nr. 3;  VGr,  27.  März  2015, 
VB.2014.00232  und  VB.2014.00248,  E.  4.3.1  und  dort  zitierte  Entscheide). 
Stets  vorauszusetzen  ist,  dass  die  Baubewilligungsbehörde  besagte  Kon-
kretisierung  rechtzeitig,  d.h.  spätestens  mit  der  Rekursantwort,  vorgenommen 
hat (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00365). 

Ob  eine  Bestimmung  des  kantonalen  Rechts  den  Gemeinden  einen 
autonomen Entscheidungsspielraum einräumt, ist durch Auslegung zu ermitteln 
(Marco  Donatsch,  in:  Kommentar  VRG,  3. A.,  2014,  § 20  Rz.  62).  Nach 
ständiger  Praxis  der  kantonalen  Instanzen  betrifft  dies  insbesondere  §  238 
PBG, ferner aber auch etwa § 71 PBG betreffend die bauliche Gestaltung und 
Einordnung von Arealüberbauungen, § 237 PBG betreffend die Beurteilung der 
Verkehrssicherheit  einer  Zufahrt  und  § 357  Abs. 1  PBG  betreffend  die 
Beurteilung  zulässiger  Änderungen  an  vorschriftswidrigen  Bauten  (Donatsch, 
§ 20  Rz. 72).  Ein  gewisser  Entscheidungsspielraum  ist  schliesslich  auch  dann 
zu bejahen, wenn es um die Frage geht, ob und in welcher Weise gestützt auf § 
238 PBG eine Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen 
Gebäudevolumens verlangt werden kann.  

5.1  Geht  die  Vorinstanz  davon  aus,  der  Neubau  stehe  in  optischer 
Konkurrenz  zur  Kirche,  und  deren  «bauliche  Silhouette»  werde  durch  den 
Neubau  unzulässig  gestört,  setzt  dieser  Befund  bzw.  seine  Überprüfung  eine 
visuelle  Perspektive  voraus,  welche  den  gleichzeitigen  Blick  auf  Kirche  und 
Neubaute  erlaubt.  Zugleich  muss  diese  Perspektive  die  in  Frage  stehenden 
Abstands-  und  Höhenverhältnisse  frei  von  jeder  standortbedingten  Verzerrung 
wiedergeben.  Mit  andern  Worten  kann  namentlich  nicht  eine  Perspektive 
massgebend sein, in der das geplante Gebäude im Vordergrund und die Kirche 

 
 
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weit  dahinter  steht,  liegt  es  doch  auf  der  Hand,  dass  diesfalls  das  geplante 
Gebäude höher erscheint als selbst der Kirchturm, ja diesen sogar abzudecken 
vermag. 

Als 

in  diesem  Sinne  objektiv  erweist  sich  die  Perspektive  vom 
gegenüberliegenden  Seeufer  bzw.  vom  See  aus.  Diesbezüglich  liegt  ein 
aussagekräftiges, weil aus dieser Perspektive (wohl mit Zoom) aufgenommenes 
Foto  bei  den  Akten,  in  welches  die  Neubaute  hinein  retuschiert  wurde.  Die 
Fotomontage gibt die bestehenden bzw. geplanten Verhältnisse, insbesondere 
auch  die  Höhenverhältnisse,  zutreffend  wieder.  Sie  zeigt,  dass  das  streitbe-
troffene Gebäude sein bauliches Umfeld um rund zwei Geschosse überragt und 
daher  gut  sichtbar  ist,  und  dass  das  streitbetroffene  Gebäude  höher  als  das 
Kirchenschiff,  aber  weniger  hoch  als  der  Kirchturm  ist.  Die  Kirche  und  die  sie 
umgebenden  Kernzonengebäude  mitsamt  Baumbestand,  auf  einem  Hoch-
plateau  situiert  und  von  einer  Stützmauer  umgeben,  treten  als  eine  in  sich 
geschlossene ortsbauliche Insel in Erscheinung. Die auf dem Foto ersichtliche 
Distanz zwischen Kirche und Neubaute beträgt nach übereinstimmender Partei-
darstellung fast 300 m. 

5.2  Bei  der  Schaffung  der  fraglichen  Zone  für  öffentliche  Bauten  waren 
dem  Nutzungsplanungsgeber  die  Kirche,  deren  Lage  sowie  die  ortsbauliche 
Bedeutung von Kirche und Kernzonenumfeld unzweifelhaft bekannt. Führte dies 
nicht  zur Einführung  einer kommunalrechtlichen  Höhenbeschränkung  in  dieser 
Zone,  was  zulässig  gewesen  wäre  (§  49  PBG  in  Verbindung  mit  § 60  Abs.  3 
PBG),  kann  dies  nur  als  ein  (auch)  in  Ansehung  von  Kirche  und  Kernzone 
gewollter  Verzicht  betrachtet  werden.  Von  einem  planerischen  Versehen  zu 
sprechen, fällt offensichtlich ausser Betracht.  

Dass  die  Kirche  das  zentrale  Gebäude  des  historischen  Ortskerns  bildet 
und ihr damit eine ganz erhebliche ortsbauliche Relevanz zukommt, ist nicht in 
Zweifel  zu  ziehen.  Die  Frage  ist  indes,  was  dies  für  das  strittige  Bauvorhaben 
bedeutet.  Ob  mit  Blick  auf  die  Kirche  die  Bestimmung  von  § 238  Abs. 1  PBG 
oder die strengere Vorschrift von § 238 Abs. 2 PBG massgebend ist, bildet nicht 
nur eine Frage der in Metern gemessenen Distanz, sondern auch der visuellen 
Reichweite  des  Bauvorhabens.  Die  Fotomontage  zeigt,  dass  Gebäude  und 
Kirche  sich  visuell  kaum  tangieren,  sondern  je  für  sich  in  Erscheinung  treten, 
was für die Anwendbarkeit von § 238 Abs. 1 PBG spricht.  

Allerdings geht es hier nicht etwa um die Frage, ob sich die Gebäudehöhe 
gegenüber der Kirche nach Abs. 1 befriedigend einordnen oder gar nach Abs. 2 
besondere Rücksicht nehmen müsse, welch Letzteres in steter Praxis auch als 
gute Einordnung umschrieben wird. Massgeblich ist vielmehr, ob zwischen dem 
geplanten  Gebäude  bzw.  dessen  Höhe  und  der  Kirche  ein  klares,  krasses 
Missverhältnis  vorliegt.  Richtet  sich  die  Beurteilung  dieser  Frage  nach  §  238 
Abs. 2 PBG, ist ein solches Missverhältnis eher anzunehmen und insofern ein 
strengerer  Massstab  anzulegen.  Das  Kriterium  des  klaren,  krassen 
Missverhältnisses,  das  erstens  eine  Negativvoraussetzung  umschreibt  und 
zweitens  weit  weniger  streng  ist  als  jenes  der  befriedigenden  oder  guten 
Einordnung,  kommt  deswegen  zum  Zuge,  weil  sich  nicht  die  Frage  der 
Einordnung innerhalb der Baubegrenzungsnormen, sondern die Frage einer nur 

 
 
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ausnahmsweise  zulässigen  einordnungsbedingten  Höhenreduktion  stellt  (vgl. 
vorstehend Erwägung Ziffer 4.2).  

Ein  klares,  krasses  Missverhältnis  ist  vorliegend  nicht  zu  ersehen.  Dies 
auch dann nicht, wenn trotz der weitgehend fehlenden visuellen Tangierung von 
geplantem  Gebäude  und  Kirche  davon  ausgegangen  würde,  es  sei  ein 
strengerer  Massstab  anzusetzen.  Auch  ergibt  sich  nichts  anderes,  wenn  auch 
noch  die  näher  an  das  Baugrundstück  heranrückende  Kernzone  in  Betracht 
gezogen  wird.  Allenfalls  könnte  gesagt  werden,  die  Weglassung  von 
wenigstens einem Geschoss stellte eine ortsbauliche Verbesserung dar. Allein 
dieser Befund erlaubte es indes noch lange nicht, gestützt auf § 238 PBG eine 
solche Reduktion verbindlich vorzuschreiben.  

Deswegen  die  Baubewilligung  zu  verweigern,  ist  demnach  mit  dem 
Legalitätsprinzip  (Art.  36  Abs.  1  BV)  und  der  Eigentumsgarantie  (Art.  26  BV) 
nicht  zu  vereinbaren.  Die  Bauverweigerung  erweist  sich  somit  als  rechts-
verletzend. 

Was  hingegen  gestützt  auf  §  238  PBG  auferlegt  werden  kann,  weil  es 
lediglich die Einordnung und nicht den Verzicht auf bauliche Ausnützung betrifft, 
ist  eine  abgedämpfte  Farbgebung  für  das  strittige  Gebäude,  wie  sie  auf  der 
Fotomontage zu sehen ist. Hierin läge eine gestalterische Massnahme, wie sie 
anzuordnen ist, wenn ein Bauvorhaben sich durch sein geplantes Volumen von 
der  baulichen  Umgebung  abhebt,  ohne  dass  die  Voraussetzungen  für  eine 
Volumenreduktion  erfüllt  sind.  Mit  dieser  Massnahme  würde  der  Höhe  des 
Gebäudes im gegebenen Umfeld bestens Rechnung getragen. 

5.3  Daran,  dass  die  Forderung  nach  einer  namhaften  Höhenreduktion 
einen  Verstoss  gegen  die  genannten  Verfassungsbestimmungen  darstellt, 
ändert  auch  nichts,  dass  die  in  Rede  stehende  Zone  für  öffentliche  Bauten 
äusserst  knapp  instrumentiert  ist.  Denn  der  Verzicht  auf  eine  kommunale 
Höhenbeschränkung  führt  zur  Anwendbarkeit  der  entsprechenden  kantonal-
rechtlichen  Vorschrift  von  §  278  Abs.  3  PBG,  wonach  die  höchstzulässige 
Gebäudehöhe  unter  Vorbehalt  von  Hochhauszonen,  was  vorliegend  nicht 
gegeben  ist,  25  m  beträgt.  Mit  Bezug  auf  die  Gebäudehöhe  liegt  somit  nicht 
etwa  eine  «offene»  Legiferierung  vor,  die  zur  Frage  führte,  ob  sie  der 
Bestimmung  von  §  238  PBG  allenfalls  einen  erweiterten,  Bauvolumina  be-
grenzenden  Geltungsbereich 
ist  einzig  eine 
«grosszügige»  Legiferierung,  welche  als  nutzungsplanerischer  Entscheid  so 
vorauszusetzen ist. Ohnehin erscheint es fraglich, kann hier aber offenblieben, 
ob  es  angesichts  der  im  Planungs-  und  Baugesetz  statuierten  subsidiär 
geltenden  Bauvorschriften  überhaupt  je  zur  Situation  einer  «offenen»  Legife-
rierung kommen könnte. 

verschaffte.  Gegeben 

fragliche  Zone 

Zwar  dürfte  die 

für  öffentliche  Bauten  mit  einer 
Höhenbeschränkung von 25 m in der Tat eher suboptimal instrumentiert worden 
sein;  dies  nicht  nur  mit  Blick  auf  die  Kirchenbaute,  sondern  auch  wegen  der 
Lage auf der Krete, welche an sich schon die Beschränkung auf eine nicht allzu 
grosse Gebäudehöhe hätte geboten erscheinen lassen. Die Maximalhöhe wird 
indes mit dem Bauprojekt bei weitem nicht ausgeschöpft; geplant ist eine Höhe 

 
 
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von lediglich 19 m. Vorstehend wurde dargetan, dass diese Höhe mit Blick auf 
Kirche  und  Kernzone  nicht  zu  reduzieren  ist.  Die  private  Rekursgegnerin  hat 
bereits freiwillig auf die Ausschöpfung der in der Bauordnung festgeschriebenen 
Befugnisse verzichtet; dies im Umfang von immerhin zwei Vollgeschossen. 

Im  Übrigen  steht  es  dem  Gemeinderat  frei,  angelegentlich  eine  diesbe-

zügliche Revision der Bau- und Zonenordnung in die Wege zu leiten. (…) 

7.1  Die  Vorinstanz  begründet  ihren  Beschluss  auch  damit,  dass  die 
markante Höhe des Bauvorhabens auch in Bezug zum näheren Umfeld nicht zu 
überzeugen vermöge. Der sechsgeschossige Neubau übersteige die ansonsten 
entlang  der  S.-Strasse  vorherrschenden  Vollgeschosszahlen  um  bis  zu  drei 
Geschosse.  Er 
im  Verhältnis  zu  den  vorherrschenden  Gebäude-
proportionen übergeschossig hervor und kontrastiere dadurch zu stark mit den 
mehrheitlich kleinmassstäblichen und niedrigen Bauten in der Umgebung. (…) 

trete 

8.1  Soweit  die  Vorinstanz  mit  der  vorstehend  wiedergegebenen 
Begründung  erneut  die  Höhe  des  Bauvorhabens  als  unzulässig  einstuft,  dies 
nun aber mit Blick auf die nähere Umgebung, kann dem wiederum nicht gefolgt 
werden.  Zwar  hat  das  Bauvorhaben  zur  näheren  Umgebung  einen  engeren 
visuellen Bezug. Umgekehrt zeichnet sich diese Umgebung durch eine deutlich 
weniger  hohe  Empfindlichkeit  als  die  Kirche  und  deren  Umfeld  aus.  Dass  der 
geplante  Neubau  die  ansonsten  entlang  der  S.-Strasse  vorherrschenden 
Vollgeschosszahlen um bis zu drei Geschosse übersteigt, schafft zwar, wie die 
Vorinstanz  richtig  ausführt,  einen  Kontrast,  nicht  aber  ein  klares,  krasses 
Missverhältnis,  das  die  Anordnung  einer  Höhenreduktion  rechtfertigte.  Ein 
solches  Missverhältnis  ist  erneut  nicht  zu  ersehen.  Festzustellen  ist  vielmehr 
das  Angrenzen  zweier  verschiedenartiger  Zonen,  nämlich  einer  zweige-
schossigen  Wohnzone  und  einer  Zone  für  öffentliche  Bauten.  Bei  letzterer 
handelt  es  sich  um  eine  Bauzone  für  grossvolumige  Zweckbauten,  womit  der 
Kontrast  zur  zweigeschossigen  Wohnzone  nutzungsplanerisch  geradezu 
programmiert ist. Mit Hallenbad, Altersheim und Alterssiedlung sind denn auch 
bereits im baulichen Bestand Volumina gegeben, welche, wenn auch vor allem 
in  der  horizontalen  Ausdehnung,  jene  der  umgebenden  Wohnbauten  deutlich 
überschreiten. (…) 

9.1  Zusammenfassend  erweist  sich,  dass  das  Bauvorhaben  in  punkto 

Höhe und Gestaltung bewilligungsfähig ist. (…) 

Demnach 

ist  der  angefochtene  Beschluss  aufzuheben.  Die  Bau-
kommission  ist  einzuladen,  das  baurechtliche  Verfahren  fortzusetzen  und  die 
Baubewilligung  zu  erteilen,  sofern  keine  nicht  mit  Nebenbestimmungen  heil-
baren Mängel entgegenstehen.