# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 33f0009c-d790-5394-bb03-91c0956414f3
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-04-08
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 08.04.2010 BRKE IV Nrn. 0075-0076/2010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRKE-IV-Nrn--0075-00_2010-04-08.pdf

## Full Text

BRKE IV Nrn. 0075 und 0076/2010 vom 8. April 2010 in BEZ 2011 Nr. 13 

(Bestätigt mit VB.2010.00241 vom 20. Oktober 2010.) 

Die private Rekursgegnerin wollte das Grundstück Kat.-Nr. 11 in der 
Wohnzone W3/2,6 im Rahmen einer Gesamt-Arealüberbauung zusammen mit 
den beiden auf der anderen Seite des E-Weges liegenden, bereits für eine 
Arealüberbauung rechtskräftig freigegebenen Grundstücken Kat.-Nrn. 35 und 
36 in der Wohnzone W2/2,0 zonenübergreifend überbauen. Im Rahmen eines 
Vorentscheidgesuches stellte sie die Frage, ob für die Beurteilung der 
Arealüberbauungsfähigkeit des Grundstücks Kat.-Nr. 11 die Grundstücke Kat.-
Nrn. 35 und 36 mitberücksichtigt werden könnten, sodass die gemäss Art. 63 
BZO erforderliche Arealfläche erreicht werde. Die Vorinstanz beantwortete 
diese Frage positiv.  

Die rekurrierenden Nachbarn beantragten, der angefochtene Beschluss sei 
aufzuheben und es sei festzustellen, dass die für eine Arealüberbauung 
erforderliche Fläche von 6000 m² für das Grundstück Kat.-Nr. 11 nicht erreicht 
werde. 

Aus den Erwägungen: 

5. Über Fragen, welche für die spätere Bewilligungsfähigkeit eines
Bauvorhabens grundlegend sind, können Vorentscheide eingeholt werden (§ 
323 Abs. 1 PBG). Ein solcher Vorentscheid ist hinsichtlich der behandelten 
Fragen in gleicher Weise verbindlich, gültig und öffentlich anfechtbar wie 
baurechtliche Bewilligungen (§ 324 Abs. 1 PBG).  

Es können nur konkrete und grundlegende Fragen der späteren 
Bewilligungsfähigkeit Gegenstand eines Vorentscheides bilden, die sich von 
einer Detailprojektierung losgelöst beantworten lassen. In diesem Rahmen hat 
der Gesuchsteller Anspruch auf behördliche Beurteilung der von ihm gestellten 
Fragen. Fragen im Sinne von § 323 Abs. 1 PBG sind allerdings nur 
Rechtsfragen. Sofern sich die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse nicht 
ändern, ist die Behörde während dreier Jahre an die Feststellungen im 
Vorentscheid gebunden (vgl. § 322 Abs. 1 PBG). Die behördliche Bindung an 
den Vorentscheid geht nicht weiter als die im Dispositiv enthaltene 
Beantwortung der gestellten Fragen. Blosse Erwägungen erwachsen für sich 
allein nur dann in Rechtskraft, wenn im Dispositiv ausdrücklich oder dem Sinn 
nach zwingend auf diese verwiesen wird (vgl. Ch. Fritzsche/P. Bösch, Zürcher 
Planungs- und Baurecht, 4. A., 2006, 21-4 f.). 

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6.1 Die Rekurrierenden bestreiten die von der Vorinstanz 
vorentscheidweise bejahte Zulässigkeit einer (Gesamt-)Arealüberbauung über 
die drei Grundstücke Kat.-Nrn. 11, 35 und 36. Das mit den Altbauten überstellte 
Baugrundstück stosse nicht an die beiden anderen Parzellen an, sondern sei 
vollumfänglich durch den E-Weg von ihnen getrennt. Bis zur 
Tiefgarageneinfahrt der bewilligten Arealüberbauung gelte der E-Weg gemäss 
angefochtenem Beschluss als Strasse, zu der ein Abstand von 6 m einzuhalten 
sei. Erst danach sei er als Zufahrtsweg im Sinne der Zugangsnormalien zu 
qualifizieren. Schon aus diesem Grund sei die Trennung zwischen den 
unterschiedlichen Teilen der vermeintlich gesamthaften Arealfläche nicht 
untergeordnet. Auch sei die Trennung der Areale nicht untergeordnet, da der E-
Weg nicht im Eigentum der privaten Rekursgegnerin stehe und diesfalls die 
Zustimmung aller Eigentümer zum Einbezug in die Arealfläche fehle. Der 
Abschnitt ab der Zufahrt zur Tiefgarage diene der Erschliessung unter anderem 
der rekurrentischen Grundstücke. Es handle sich damit nicht um eine 

arealinterne Erschliessung. Es könne keine Ausnützungsübertragung über nicht 
in die Arealüberbauung einbezogene Flächen – hier den E-Weg mit den 
Abschnitten vor und nach der Zufahrt in die Unterniveaugarage – erfolgen. 

Schliesslich könne zwar die Fläche einer Arealüberbauung nach Art. 64 
Abs. 3 BZO in verschiedenen Bauzonen liegen. Nach der ausdrücklichen 
Vorschrift von Art. 63 Abs. 2 BZO müsse aber bei einem Einbezug von 
Grundstücken bzw. Flächen von dreigeschossigen Wohnzonen die dort 
liegende einzubeziehende Fläche mindestens 6000 m² betragen. Art. 64 Abs. 3 
BZO betreffe lediglich die Ausnützungsverschiebung zwischen Arealen in 
verschiedenen Zonen, die je ausreichend gross im Sinne von Art. 63 Abs. 2 
BZO seien. (…) 

6.4 Die Bau- und Zonenordnung kann in den Bauzonen allgemein, zonen- 
oder gebietsweise Arealüberbauungen zulassen. Dabei sind 
Mindestarealflächen festzulegen (§ 69 PBG). Arealüberbauungen können auch 
bereits überbaute Grundstücke umfassen, wenn die Überbauung als Ganzes 
den Anforderungen genügt (§ 71 Abs. 3 PBG). Gemäss Art. 63 Abs. 1 BZO sind 
Arealüberbauungen in allen Wohnzonen und Wohnzonen mit 
Gewerbeerleichterung sowie den Zentrumszonen Z3 und Z4 zulässig, 
ausgenommen in der Wohnzone W2/1,0. Die Arealfläche muss in den 
zweigeschossigen Wohnzonen mindestens 3000 m², in allen übrigen Zonen 
mindestens 6000 m² umfassen (Abs. 2).  

Es ist unbestritten, dass die der Wohnzone W2/2,0 zugeschiedenen 
Grundstücke Kat.-Nrn. 35 und 36 eine Arealfläche von 3330 m² aufweisen und 
das in der Wohnzone W3/2,6 befindliche Baugrundstück eine solche von 5880 

m². Aus Art. 64 Abs. 3 BZO ergibt sich, dass das Areal einer Arealüberbauung 
in verschiedenen Bauzonen liegen darf. Den kommunalen 
Gesetzesbestimmungen zur Arealüberbauung lässt sich indessen nicht 
entnehmen, dass jede in einer anderen Zone gelegene Teilarealfläche für sich 
alleine die jeweilige Mindestfläche gemäss Art. 63 Abs. 2 BZO erfüllen müsste. 
Diese Auslegung würde denn auch Art. 64 Abs. 3 BZO widersprechen, der von 
«Areal» im Singular spricht. Auch legt die Vorinstanz selbst die Normen 
dahingehend aus, dass ein Areal mit Teilflächen in den Wohnzonen W2 und W3 
eine Gesamtfläche von 6000 m² aufweisen müsse, was vorliegend mit einer 

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Gesamtarealfläche von 9210 m² erfüllt sei. Die rekurrentische Interpretation, 
dass jede Teilfläche für sich alleine die entsprechenden Mindestmasse 
einhalten müsse, wird von der Vorinstanz verworfen. Soweit es um die 
Auslegung kommunalen Rechts geht, ist zu beachten, dass diese in erster Linie 
den Gemeindebehörden obliegt und deshalb von der Rekursinstanz nur mit 
Zurückhaltung überprüft werden darf. Die vorinstanzliche Würdigung der 
gesetzlichen Bestimmungen erweist sich vorliegend ohne weiteres als 
nachvollziehbar und vertretbar. Diesbezüglich erweist sich der Rekurs als 
unbegründet. 

6.5 Dass der E-Weg die (Gesamt-)Arealfläche durchschneidet, spricht 
vorliegend nicht gegen die Zulässigkeit einer Arealüberbauung. Das PBG 
äussert sich nicht zu dieser Konstellation. § 71 Abs. 1 PBG hält unter dem Titel 
«Anforderungen» einzig fest, dass die Bauten und Anlagen einer 
Arealüberbauung sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie 
zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein müssen. Die allgemeine 
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (altABV) hielt zum Thema Arealfläche noch 
fest, dass als Arealfläche die von einer einheitlichen Baueingabe erfassten, 
baulich noch nicht ausgenützten, räumlich zusammenhängenden Grundstücke 
und Grundstückteile in Bauzonen gelten würden (§ 6 altABV). Räumlich 
zusammenhängend waren danach Grundstücke und Grundstückteile, die 
unmittelbar aneinander anstiessen (§ 7 Abs. 1 altABV). Der räumliche 
Zusammenhang wurde nicht unterbrochen durch Flächen und Anlagen, wie 
Gewässer, Waldparzellen, Freiflächen, unüberbaubare Drittgrundstücke, Wege, 
Strassen und Eisenbahnlinien, sofern diese im Verhältnis zur gesamten 
Arealfläche nur einen kleinen Teil ausmachten und sofern die Arealfläche 
dennoch optisch eine Einheit bildete sowie architektonisch als Einheit überbaut 
werden konnte. §§ 6 und 7 altABV wurden mit Änderung vom 25. September 
1991 aufgehoben. In der Weisung wurde dies damit begründet, dass sowohl § 
259 PBG über die massgebliche Grundfläche als auch die Bestimmungen über 
die Arealüberbauung von §§ 69 ff. PBG ausdrücklich gelockert worden seien. 
Allenfalls denkbaren Missbräuchen könne ohne besondere Bestimmungen 
begegnet werden.  

§ 259 Abs. 1 PBG statuiert, dass die massgebliche Grundfläche die von 
der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten 
Grundstücke oder Grundstückteile der Bauzone sei. Der revidierte § 259 Abs. 1 
PBG verlangt mithin keine «zusammenhängende Fläche» mehr als 
massgebliche Grundfläche. Damit ist es grundsätzlich zulässig, dass eine 
Arealfläche von privaten bzw. öffentlichen Strassen oder Wegen durchschnitten 
wird, welche nicht zur Arealfläche gehören. Massstab für die Zulässigkeit bildet 
damit § 71 PBG. Die Arealüberbauung muss als solche wahrgenommen 

werden und besonders gut gestaltet, zweckmässig ausgestattet und 
ausgerüstet sein. Die Arealfläche muss optisch eine Einheit bilden und auch 
architektonisch als Einheit überbaut werden können. Ob dies zutrifft, muss 
jeweils einzelfallweise geprüft werden. Ferner darf kein Missbrauch des Instituts 
der Arealüberbauung vorliegen. 

Beim E-Weg handelt es sich um eine Quartierstrasse, welche zudem ab 
der Einfahrt in die Unterniveaugarage der bereits bewilligten Arealüberbauung 
lediglich wenigen Wohneinheiten als Erschliessung dient. Diese für 

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Drittanstösser untergeordnete Nutzung, die Folge, dass der E-Weg somit 
praktisch keinen Durchgangsverkehr aufweist, sowie die Tatsache, dass die 
(Gesamt-)Arealüberbauung über den E-Weg erschlossen werden soll, führen 
zum Ergebnis, dass eine Arealüberbauung über die drei Grundstücke hinweg 
die Anforderungen von § 71 PBG grundsätzlich zu erfüllen vermag. Die 
Arealfläche kann trotz des bzw. auch mit dem E-Weg optisch als Einheit 
wahrgenommen und auch architektonisch als Einheit überbaut werden. Auch 
kann im Begehren, die drei Grundstücke zu einer einzigen Arealüberbauung 
zusammenzufassen, kein Missbrauch des Instituts der Arealüberbauung erblickt 
werden. Die Arealüberbauungswürdigkeit bzw. der Anspruch auf den 
Arealüberbauungsbonus im Einzelfall können jedoch erst aufgrund eines 
konkreten Baugesuchs beurteilt werden.  

Die rekurrentische Rüge erweist sich mithin als unbegründet.