# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 99063fe8-7236-53af-bc29-444022152c2e
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-01-24
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Steuergericht 24.01.2014 510 2013 73 (510 13 73)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_SG_001_510-2013-73_2014-01-24.pdf

## Full Text

Seite 1 

Entscheid vom 24. Januar 2014 (510 13 73) 

 

 _____________________________________________________________________  

 

Grundstückgewinnsteuer / Zustellung Verfügung ins Ausland 

 

Besetzung Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuerrichterin M. Elbert, 
Steuerrichter P. Salathe, J. Felix, Dr. P. Spitz, Gerichtsschreiberin i.V. 
M. Nussbaumer 
 
 

Parteien A., c/o B.  
 
 Rekurrenten 

  
 
gegen 
 
 

 Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal,  
 
 Rekursgegnerin 
 
 
 

betreffend Grundstückgewinnsteuer 
 
 

http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html

 
 
Seite 2   

Sachverhalt: 

 

1. Mit Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteuer vom 27. Februar 2013 hat die 

Steuerverwaltung die von den Pflichtigen geltend gemachten, bei der Auflösung der 

Festhypotheken fällig gewordenen Vorfälligkeitsentschädigungen in Höhe von Fr. 21‘230.-- und 

Fr. 20‘000.--, total Fr. 41‘230.-- nicht zum Abzug zugelassen. 

 

 

2. Mit Eingabe vom 11. März 2013 erhoben die Steuerpflichtigen mit dem Begehren, der 

Grundstückgewinn sei um Fr. 41‘230.-- zu reduzieren, Einsprache. Zur Begründung machten 

sie geltend, hinsichtlich der Festhypotheken hätten sich beim Verkauf der Liegenschaft drei 

Handlungsalternativen angeboten: Die Übernahme der Hypothek durch den Käufer, die 

Übernahme der Hypothek auf die Liegenschaft der Eltern, da deren Festhypothek per Februar 

2013 ausgelaufen sei oder die Auflösung der Hypothek mit den entsprechenden Folgekosten. 

Die erste Option sei nicht zum Tragen gekommen, da der Käufer seine Bank nicht habe 

wechseln wollen. Zur zweiten und dritten Option habe man im Frühjahr 2012 von der 

Steuerverwaltung telefonisch folgende Auskünfte erhalten: Da man nur bis September 2012 in 

der Schweiz steuerpflichtig sei, habe man keine Möglichkeit in den kommenden Jahren die 

Hypothekarzinsen gemäss der zweiten Option geltend zu machen. Die Frage, ob die 

Möglichkeit bestehe, die gesamten Hypothekarzinsen für die kommenden drei Jahre im 

Steuerjahr 2012 geltend zu machen, sei verneint worden. Die Frage, ob die 

Vorfälligkeitsentschädigung bei der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt 

werden könne, sei bejaht worden. Aufgrund dieser Antworten habe man sich für die dritte 

Option entschieden. Man müsse sich auf solche Auskünfte verlassen können, da man heute 

keine Gelegenheit mehr habe, auf die damalige Entscheidung zurückzukommen.  

 

 

3. Mit Einsprache-Entscheid vom 21. August 2013 wies die Steuerverwaltung die 

Einsprache ab. Zur Begründung führte sie aus, Zinsausgleichszahlungen, welche bei vorzeitiger 

Kündigung einer (Festzins-)Hypothek anfallen würden, seien bei der Einkommenssteuer 

abzugsfähig. Die Vorfälligkeitsentschädigung (Rücktrittsprämie) stelle deshalb als reine 

Zinsausgleichszahlung eine Form von Schuldzins dar, der vom steuerbaren Einkommen in 

Abzug gebracht werden könne. Kosten, welche bei der Einkommenssteuer geltend gemacht 

werden könnten, seien bei der Grundstückgewinnsteuer nicht massgebend. Hinsichtlich der 

telefonischen Auskunft sei darauf hinzuweisen, dass keine vorbehaltlose Auskunft vorliege. 

 
 
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Vielmehr würden alle Steuerkunden ausdrücklich auf deren Unverbindlichkeit und die 

Möglichkeit einer schriftlichen Anfrage hingewiesen. Weiter sei darauf hinzuweisen, dass der 

fragliche Kaufvertrag bereits im Januar 2012 beurkundet worden sei. Da der Verkauf 

offensichtlich schon vor der fraglichen Auskunft stattgefunden habe, seien die Dispositionen 

nicht im Vertrauen auf die Auskunft erfolgt. 

 

 

4. Mit Eingabe vom 9. September 2013 erhoben die Pflichtigen mit dem Begehren, der 

Grundstückgewinn sei um Fr. 41‘230.-- zu reduzieren, Rekurs. Zur Begründung führten sie 

betreffend die von der Steuerverwaltung erteilte Auskunft aus, es handle sich um eine konkrete 

Situation, welche sich auf bestimmte Personen und auf einen umschriebenen Sachverhalt 

bezogen habe und vorbehaltlos erteilt worden sei. Man habe verschiedentlich mit den Herren C. 

und D. gesprochen und sei weder auf die Möglichkeit einer schriftlichen Anfrage hingewiesen 

worden, noch sei ein Vorbehalt erfolgt. Die Abwicklung des Verkaufes sei erst im September 

2012 und damit nach der Auskunft vorgenommen worden. Die Anrechnung der 

Vorfälligkeitsentschädigung bei der Einkommenssteuer habe man damals nicht in Betracht 

gezogen, da diese Variante schlicht nicht bekannt gewesen sei. Zwischenzeitlich habe man den 

fraglichen Betrag anlässlich der Einkommenssteuerdeklaration ebenfalls geltend gemacht.  

 

 

5. Mit Vernehmlassung vom 6. November 2013 beantragte die Steuerverwaltung die 

Abweisung des Rekurses. Zur Begründung führte sie aus, die Rekurrenten hätten sich wohl 

schon vor und unabhängig von der Auskunft der Steuerverwaltung zum Verkauf der 

Liegenschaft und dem anschliessenden Wegzug nach Deutschland entschlossen. Ob die 

Rekurrenten wirklich eine falsche Auskunft von den Herren C. und D. erhalten hätten, könne 

leider nicht in Erfahrung gebracht werden, da die beiden in den Ruhestand getreten seien. 

Tatsache sei allerdings, dass die Praxis des Kantons Basel-Landschaft öffentlich zugänglich 

sei. 

 

 

6. Mit Veranlagungsverfügung der Staatssteuer 2012 vom 11. Dezember 2012 wurde die 

Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von Fr. 41‘230.-- zum Abzug zugelassen. 

 

 

 
 
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7. Anlässlich der heutigen Verhandlung wies das Steuergericht die Rekurrenten darauf hin, 

dass die Vorfälligkeitsentschädigung nicht doppelt, d.h. bei der Staats- und der 

Grundstückgewinnsteuer zum Abzug gebracht werden könne. Auf die Nachfrage hin, ob sie 

trotzdem am Rekurs festhalten wollten, erklärten die Rekurrenten, es sei ihnen klar, dass der 

Abzug nur einmal, also bei der Staats- oder bei der Grundstückgewinnsteuer gemacht werden 

könne. Es sei ihnen weiter klar, dass die Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich nicht bei der 

Grundstückgewinnsteuer zum Abzug gebracht werden könne, es gehe ihnen aber um den 

Grundsatz von Treu und Glauben aufgrund der erhaltenen Auskunft. Da sie auf keinen Fall 

doppelt profitieren wollten, hätten sie bei der Staatssteuer Einsprache erhoben. Daher würden 

sie am vorliegenden Verfahren festhalten. 

 

 

 

 

Das Steuergericht zieht  in Erwägung: 

 

1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und 

Gemeindesteuern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurteilung des vorliegenden 

Rekurses zuständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener 

Steuerbetrag wie im vorliegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten 

und vier Richterinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt. 

 

 

2. Bevor eine Streitsache materiell zu beurteilen ist, sind die grundsätzlichen 

Voraussetzungen, damit eine Verfügung überhaupt wirksam werden kann, zu prüfen. Die 

Voraussetzungen stellen die Eröffnung, die Bekanntgabe des Verfügungsinhaltes an die 

Verfügungsadressaten und die weiteren Betroffenen, dar. Ohne Eröffnung an diejenigen 

Personen, gegenüber denen die Verfügung gelten soll, erlangt die hoheitliche Willenserklärung 

keine Wirksamkeit. Die nicht eröffnete Verfügung vermag denn auch keine Rechtswirkung zu 

entfalten (Stadelwieser, Die Eröffnung von Verfügungen, St. Gallen 1994, S. 10; 

Imboden/Rhinow, Verwaltungsrechtspflege, 5. Auflage, Nr. 84 B VI). Gemäss Art. 41 Abs. 3 des 

Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden 

(StHG) vom 14. Dezember 1990 sind Veranlagungsverfügungen dem Steuerpflichtigen 

schriftlich zu eröffnen. Der Beweis der Eröffnung, insbesondere der Zustellung einer Verfügung 

und deren Zeitpunkt obliegt der Behörde (vgl. Entscheid des Bundesgerichts [BGE] 101 1a 9; 

 
 
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Kölz/Häner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Auflage, 

Zürich/Basel/Genf 2013, N 577; vgl. zum Ganzen auch Entscheid des Steuergerichts [StGE] 

vom 29. April 2005, 510 04 61, E. 3). Vorab ist deshalb zu prüfen, ob die Verfügung vom 27. 

Februar 2013 und der Einsprache-Entscheid vom 21. August 2013 rechtsgültig zugestellt 

worden sind. 

 

a) Die Eröffnung von amtlichen Verfügungen oder gerichtlichen Entscheiden ins 

Ausland unterliegt besonderen Regeln, da sie ein hoheitlichen Akt darstellt, dessen Ausführung 

in der Regel aufgrund des Prinzips der Souveränität der Staaten ausschliesslich den territorial 

zuständigen, d.h. inländischen Behörden zusteht (vgl. BGE 124 V 50 vom 22. Januar 1998, E. 

3a; StGE vom 18. August 2006, 510 06 28, E. 3). Grundsätzlich hat die Zustellung von 

Verfügungen ins Ausland deshalb auf dem diplomatischen oder konsularischen Weg zu 

erfolgen (Entscheid der Eidgenössischen Personalrekurskommission vom 7. November 2001 

[CRP 2001-012], in: Verwaltungspraxis der Bundesbehörden [VPB] 66.36; Gutachten der 

Direktion für Völkerrecht vom 10. April 2000, in: VPB 66.128). Von dieser Regel kann nur 

abgewichen werden, wenn ein Staatsvertrag dies ausdrücklich vorsieht, da die direkte 

postalische Zustellung von Verfügungen oder Entscheiden an Parteien mit Domizil im Ausland 

ohne Zustimmung des fremden Staates aus oben dargelegten Gründen völkerrechtswidrig ist 

(vgl. Stadelwieser, a. a. O., S. 212). Im Gegensatz zu den Bereichen Straf- und Zivilrecht, in 

denen die Schweiz mit anderen Staaten diverse Übereinkommen bezüglich der Zustellung 

gerichtlicher Akten abgeschlossen hat, bestehen im Bereich des Steuerrechts keine 

entsprechenden Bestimmungen, weder in den Doppelbesteuerungsabkommen noch in 

sonstigen steuerrechtsrelevanten Staatsverträgen. Aus diesem Grund ist in Steuersachen auch 

eine Zustellung auf dem Rechtshilfeweg nicht möglich (vgl. Entscheid der 

Steuerrekurskommission des Kantons Basel-Stadt [RKE BS] Nr. 60/1998 vom 24. September 

1998, in: Basellandschaftliche und Baselstädtische Steuerpraxis [BStPra], Bd. XIV [1998/1999], 

S. 257 ff.). Gemäss Völkergewohnheitsrecht zulässig und von den meisten Staaten geduldet ist 

lediglich die postalische Zustellung steueramtlicher Mitteilungen informativen Charakters, die 

sich rechtlich im fremden Staat nicht auswirken (vgl. Schweizerisches Zentralblatt für Staats- 

und Gemeindeverwaltung [ZBl] Bd. 84 [1983], S. 329 f.; VPB 66.128). Als völkerrechtlich 

zulässiger Weg stehen somit einzig die Zustellung an einen von der steuerpflichtigen Person in 

der Schweiz ernannten Vertreter oder die Publikation der Verfügungen oder Entscheide im 

kantonalen Amtsblatt zur Verfügung (vgl. Stadelwieser, a.a.O., S. 205 f.). 

 

 
 
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b) Erfolgt die Zustellung eines Hoheitsaktes im Ausland ohne Einwilligung oder 

Vermittlung des fremden Staats, ist sie nichtig (vgl. BGE 124 V 47 E. 3a; R. Nyffenegger, in: 

Kommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren, Zürich/St. Gallen 2008, N 4 zu 

Art. 11b VwVG mit Hinweisen auf weitere bundesgerichtliche Rechtsprechung). Die Verletzung 

des Prinzips der Souveränität der Staaten als zwingende Norm des Völkerrechts ist als so 

gravierend zu werten, dass allein die Ungültigkeit die angemessene Rechtsfolge sein kann. 

Demnach ist die Zustellung einer Verfügung ins Ausland schlechthin nichtig, d.h. sie entfalten 

keinerlei Rechtswirkungen. Die Zustellung von Verfügungen und Entscheiden in Steuersachen 

an Adressaten im Ausland sind somit grundsätzlich nichtig. Daran ändert auch nichts, dass 

etliche Behörden trotz dieses Grundsatzes die direkte Postzustellung vornehmen und diese 

auch funktioniert, solange der Verfügungsadressat bzw. der ausländische Staat nicht dagegen 

interveniert (J. Stadelwieser, a. a. O., S. 214; vgl. zum Ganzen: Entscheid der 

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen vom 23. Oktober 2012, Abteilung I/1,I/1-

2012/77, www.gerichte.sg.ch, E. 2).  

 

c) Das Bundesgericht hat festgehalten, dass sich nur der betroffene Staat und nicht 

auch der Steuerpflichtige auf die völkerrechtswidrige Zustellung einer Steuerverfügung ins 

Ausland berufen könne (vgl. BGE 119 Ib 429; Urteil des Bundesgerichts 2A.79/2006 vom 15. 

August 2006, E. 3.4.3 f.). Diese Auffassung schliesst nicht bloss die - von der Lehre und auch 

der überwiegenden bundesgerichtlichen Rechtsprechung vertretene - Nichtigkeit der 

völkerrechtswidrigen Zustellung aus, sondern verwehrt es dem Steuerpflichtigen gar, sich im 

Rahmen der Anfechtung des Hoheitsaktes auf den Rechtsmangel zu berufen. Dies widerspricht 

dem Recht des Steuerpflichtigen, mit dem Rekurs sämtliche (wirklichen oder vermeintlichen) 

Mängel des angefochtenen Entscheides uneingeschränkt zu beanstanden (vgl. Art. 194 Abs. 1 

des Steuergesetzes des Kantons St. Gallen vom 9. April 1998 in Verbindung mit Art. 46 Abs. 1 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege des Kantons St. Gallen vom 16. Mai 1965; 

Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das St. gallische Steuerrecht, 6. Aufl. 1999, 

S. 394). Gerügt werden können insbesondere sämtliche Rechtsmängel, zu denen auch die 

Verletzung internationalen Rechts gehört (vgl. Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im 

Kanton St. Gallen, St. Gallen 2004, Rz. 650; vgl. zum Ganzen: Entscheid der 

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen vom 23. Oktober 2012, a. a. O., E. 2). 

Gemäss § 125 Abs. 2 StG stehen dem Steuergericht die gleichen Befugnisse wie den 

Einschätzungsbehörden zu. Da das Steuergesetz dem Steuergericht die gleichen Instrumente 

an die Hand gibt wie den Veranlagungsbehörden, besteht im Rekursverfahren 

notwendigerweise volle Kognition und aufseiten der Verfahrensparteien das Recht, neue 

http://www.gerichte.sg.ch/

 
 
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Rechtsbegehren sowie Tatsachen und Beweismittel (sogenannte Noven) einzubringen (vgl. 

Ziegler in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-

Landschaft, 125 N 4). Daraus folgt, dass auch im basellandschaftlichen Steuerrekursverfahren 

vom Rekurrenten sämtliche Rechtsmängel und damit auch die Verletzung internationalen 

Rechts gerügt werden können. 

 

d) Die Nichtigkeit von Verfügungen und Entscheiden ist durch jede Behörde, die mit 

der Sache befasst ist, jederzeit und von Amtes wegen zu beachten. Sie kann auch im 

Rechtsmittelverfahren festgestellt werden. Ein ausdrücklicher Antrag wird dafür nicht 

vorausgesetzt (vgl. BGE 2C_522/2007 vom 28. April 2008 E. 3.1; BGE 132 ll 342, E. 2.1 mit 

Hinweisen).  

 

e) Im vorliegenden Fall wurden die von der Vorinstanz gegenüber den Rekurrenten 

am 27. Februar 2013 ergangene Veranlagungsverfügung und der Einsprache-Entscheid vom 

21. August 2013 per Post an ihrem Wohnsitz in Deutschland eröffnet. Gestützt auf die zitierte 

Lehre und Rechtsprechung ist festzustellen, dass die Veranlagungsverfügung als auch der 

Einsprache-Entscheid mangels rechtsgültiger Eröffnung nichtig sind. Der nichtigen Verfügung - 

und dem nichtigen Entscheid - geht jede Verbindlichkeit und Rechtswirksamkeit ab (vgl. BGE 

132 ll 342, E. 2.1). Demnach ist die Zustellung einer Verfügung bzw. eines Entscheides ins 

Ausland nichtig (vgl. dazu auch StGE vom 14. November 2011, 510 10 76, E. 2 und 4). Daraus 

folgt, dass der Steuerverwaltung eine rechtsgenügliche Zustellung der Veranlagungsverfügung 

und des Entscheids an die Pflichtigen in Deutschland aufgrund des ausgeführten 

Souveränitätsprinzips gar nicht möglich war. Die direkte Zustellung der Veranlagungsverfügung 

als auch des Einsprache-Entscheids an die Pflichtigen in Deutschland ist somit zu Unrecht 

erfolgt.  

 

Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die Veranlagungsverfügung vom 27. Februar 

2013 und der Einsprache-Entscheid vom 21. August 2013 als nichtig aufzuheben sind. 

 

 

3. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens sind den Rekurrenten nach § 130 StG 

i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und 

Verwaltungsprozessordnung (VPO) keine Verfahrenskosten aufzuerlegen.  

  

 
 
Seite 8   

Demgemäss    w i r d  e r k a n n t :  

 

://: 1. Der Einsprache-Entscheid vom 21. August 2013 und die Veranlagungsverfügung Nr. 

12/3001 vom 27. Februar 2013 werden als nichtig aufgehoben. 

 2. Es werden keine Kosten erhoben. Der bereits bezahlte Kostenvorschuss in Höhe von 

Fr. 1‘000.-- wird den Rekurrenten zurückerstattet. 

 3. Mitteilung an die Rekurrenten (1), die Gemeinde E. (1) und die Steuerverwaltung des 

Kantons Basel-Landschaft (3). 

 
 
Steuergerichtspräsident: 
 
 
 
 
 
C. Baader 

Gerichtsschreiberin i.V.: 
 
 
 
 
 
M. Nussbaumer