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**Case Identifier:** 31b617f8-3795-511a-9629-35d1c949fd05
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-08-27
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 27.08.2019 A/2181/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-2181-2017_2019-08-27.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/2181/2017-LCI ATA/1300/2019  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 27 août 2019 

3ème section 

   dans la cause 

 

LYSKAM Sàrl 
représentée par Me Guerric Canonica, avocat  

contre 

Madame Artémis et Monsieur Marco ARDIGÒ  
Madame Francine et Monsieur Jacques RIEDER 
Monsieur Johan ROELANT 
Madame Julie SUTER 
Monsieur Andrew GRABOWSKI 
Monsieur Thierry DE LAFONTAINE 
Madame Silke et Monsieur Mirko GUTZMANN 
Madame Alexandra et Monsieur Riad KINI 
Madame Beatrice GIL-WEY 
Monsieur Philippe VILLARD 
représentés par Me Yves Bonard, avocat 

et 

 

 
 
 

A/2181/2017 

- 2 - 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
15 décembre 2017 (JTAPI/1337/2017)  

- 3/13 - 

A/2181/2017 

EN FAIT 

1)  Le 29 septembre 2016, Capsky Finance Sàrl devenue, depuis 
le 22 novembre 2018, Lyksam Sàrl (ci-après : Lyksam) a déposé auprès du 
département de l’aménagement, du logement et de l’énergie, devenu entretemps le 
département du territoire (ci-après : le département), une demande définitive 
d’autorisation de construire trois bâtiments contigus, sous la forme d’habitat 
groupé, à haute performance énergétique (ci-après : HPE) avec un garage 
souterrain et l’abattage d’arbres (DD 109’537). Ce projet se situe en 5ème zone à 
bâtir (zone villas), sur la parcelle n° 6’264 d’une surface de 2’869 m2, sur la 
commune d’Anières, au 13, chemin des Avallons. Parallèlement, elle a sollicité 
l’autorisation de démolir les éléments existants, à savoir une villa, un garage privé 
et trois bâtiments annexes (M 7’748).    

  Les trois bâtiments contigus projetés s’érigaient sur une pente de sorte qu’il 
existait trois niveaux d’habitation par bâtiment, mais ceux-ci ne se trouvaient pas 
à la même hauteur en raison de la pente. Les niveaux inférieurs habitables de 
chaque bâtiment (à savoir respectivement rez-inférieur -2, rez-inférieur -1 et  
rez-de-chaussée) avaient chacun une terrasse entièrement recouverte par le balcon 
du niveau d’au-dessus et entièrement ouverte sur un jardin. Tous les balcons du 
projet étaient entièrement couverts par les balcons du niveau supérieur, celui du 
dernier étage étant couvert par une avancée du toit sur toute sa profondeur. Ils 
n’étaient pas soutenus par un poteau ou un mur. 

  Le projet prévoyait une densité de 43,95 % correspondant à une surface 
brute de plancher (ci-après : SBP) habitable d’une surface totale de 1’260,89 m2, 
pour un total de seize logements constitués d’une cuisine ouverte sur le salon avec 
une chambre (dix logements) respectivement deux chambres (six logements). 

  Les plans nos B03.06 à B03.10 indiquaient les surfaces de peu d’importance. 
Ils prenaient en compte les portions des surfaces des balcons/terrasses s’étendant 
au-delà de 1,50 m de profondeur. Les surfaces retenues par lesdits plans comme 
étant de peu d’importance étaient de 11,93 m2 pour le rez-inférieur -2, de 27,48 m2 
pour le rez-inférieur -1, de 53,93 m2 pour le rez-de-chaussée, de 35,70 m2 pour le 
1er étage et de 20,40 m2 pour le 2ème étage, soit un total de 149,44 m2. 

2)  Ladite parcelle jouxtait plusieurs parcelles. Parmi celles-ci figuraient la 
parcelle n° 4’794, propriété de Madame Artémis et Monsieur Marco ARDIGO, 
située au 7, chemin des Avallons, ainsi que les parcelles nos 6’290 et 6’283 sises 
respectivement au 11 et 15, chemin des Avallons. Ces dernières faisaient, selon le 
système d’information du territoire à Genève (ci-après : SITG), chacune l’objet 
d’une demande d’autorisation de construire portant respectivement sur 
l’édification de six villas HPE mitoyennes avec abattage d’arbres (DD 109’676) et 

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de quatre habitats groupés avec un taux de densification de 58,5 % et un parking 
souterrain (DD 107’883). 

3)  Pendant l’instruction, les demandes précités DD 109’537 et M 7’748 ont fait 
l’objet de préavis favorables des instances spécialisées consultées, parfois sous 
conditions. 

4)  La commune a émis un préavis positif pour la demande de démolition 
précitée, mais a préavisé négativement le projet de construction susmentionné, 
objet de la demande DD 109’537. D’un caractère très urbain, ce projet n’était pas 
adapté à la 5ème zone ni compatible avec le caractère et l’harmonie du quartier. 
L’accès en trémie au parking souterrain était trop important et n’était pas en 
adéquation avec le chemin des Avallons. La construction n’était pas adaptée à la 
topologie du terrain, mais à un terrain plat, générant de grandes surfaces en  
sous-sol, beaucoup de terrassement et des remblayages conséquents. Il 
apparaissait beaucoup d’espaces extérieurs privatifs, mais le solde de la surface 
extérieure ne semblait pas être traité pour une utilisation commune. 

5)  Par décision du 18 avril 2017, publiée dans la Feuille d’avis officielle du 
canton de Genève (ci-après : FAO) le même jour, le département a octroyé 
l’autorisation de démolir M 7’748-1. 

6)  Après avoir informé la commune de sa décision, le département a, par 
décision du 20 avril 2017 publiée le même jour dans la FAO, délivré l’autorisation 
de construire le projet susmentionné (DD 109’537-1), sur la base notamment de 
l’art. 59 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 
(LCI - L 5 05) et des préavis favorables des instances consultées. 

7)  Plusieurs personnes, dont les époux ARDIGÒ, ont recouru contre ces deux 
décisions auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le 
TAPI) en concluant principalement à leur annulation. 

8)  Par jugement du 15 décembre 2017, le TAPI a annulé l’autorisation de 
construire DD 109’537-1 et admis partiellement le recours des époux ARDIGÒ, la 
question de la qualité pour recourir des autres personnes pouvant demeurer 
ouverte. Il confirmait l’autorisation de démolir M 7’748-1. 

  Selon les plans nos B03.06 à B03.10 produits, les surfaces de peu 
d’importance consacrées par le projet et comptabilisées à ce titre atteignaient au 
total 149,44 m2 et dépassaient très nettement la limite maximale des 100 m2 en soi 
autorisables compte tenu de la nature du projet. De plus, la commission 
d’architecture (ci-après : CA), qui devait nécessairement être consultée s’agissant 
d’un éventuel dépassement de la limite des 50 m2, ne semblait pas s’être 
prononcée sur la question. Faute de remplir l’une des conditions cumulatives de 
l’art. 3 al. 3 du règlement d’application de la loi sur les constructions et les 

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installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01), le projet en cause ne 
pouvait pas être autorisé tel quel. 

9)  Le 31 janvier 2018, Lyksam a interjeté recours contre ce jugement auprès de 
la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) en concluant principalement à son annulation et à la confirmation 
de l’octroi des deux autorisations précitées (DD 109’537-1 et M 7’748-1). Elle 
sollicitait, à titre préalable, l’audition des membres de la CA et, à titre subsidiaire, 
le renvoi de la cause au TAPI pour reprise de l’instruction et nouvelle décision. 

  Elle se plaignait de ne pas avoir pu s’exprimer sur la question de 
l’éventuelle violation de l’art. 3 al. 3 RCI devant le TAPI, notamment s’agissant 
de la future division parcellaire et du fait que cette disposition était inapplicable en 
pratique. Ce grief n’avait pas été soulevé par les intimés, ce qui démontrait que la 
question des balcons ne représentait pas un problème pour eux. 

  Elle invoquait le principe de l’égalité dans l’illégalité, au motif que la limite 
de 100 m2 prévue à l’art. 3 al. 3 RCI n’avait jamais été appliquée à des balcons par 
le département et que seule la règle des 8 % de la parcelle devait être respectée. La 
pratique dérogeant à la limite précitée des 100 m2 – suivie par le département de 
manière constante – ressortait, selon la recourante, expressément des « directives 
LCI » de ce dernier au sujet des constructions de peu d’importance (ci-après : 
CDPI), selon lesquelles « [p]artant du principe que la parcelle sera divisée à 
terme, la limite des 100 m2 de CDPI n’est pas prise en compte, pour autant que 
cela ne prétérite pas l’harmonie et l’aménagement du quartier ». Son projet 
respectait la règle des 8 % et envisageait une division parcellaire en trois parcelles 
distinctes, à savoir une par habitat groupé, après laquelle la surface des CDPI 
serait inférieure à la limite des 100 m2. Aucun intérêt public ou privé prépondérant 
ne s’opposait à la non-application de la limite des 100 m2. Le jugement querellé 
violait aussi le principe de la bonne foi.  

  La double condition de l’art. 3 al. 3 RCI, à savoir la règle des 8 % de la 
surface de la parcelle et la limite supérieure des 100 m2 s’agissant de la surface 
maximale autorisée pour les CDPI, était totalement inapplicable et contraire au 
but même de la « loi ». Son application stricte conduirait à des résultats 
arbitraires. Cela reviendrait à pouvoir ériger de très grands balcons (3 x 33 m2, 
soit 99 m2 au total), potentiellement gênants pour le voisinage, dans l’hypothèse 
d’un projet de construction de trois villas contiguës sur une parcelle de 1’300 m2, 
alors que s’il s’agissait de construire vingt-quatre logements contigus sur une 
parcelle de 5’000 m2, les balcons seraient tout petits (par hypothèse vingt-quatre 
balcons de 4 m2 chacun, soit 96 m2 au total). Ce « paradoxe » était renforcé par le 
fait que la surface des CDPI sur la parcelle de 1’300 m2 représenterait 7,6 % de la 
surface de la parcelle (99 m2 de CDPI par rapport à 1’300 m2), tandis qu’elle 
serait de 1,92 % de la surface de la parcelle de 5’000 m2 (96 m2 de CDPI par 
rapport à 5’000 m2). Une telle règle ne pouvait s’appliquer à des balcons, ni à des 

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grandes parcelles comme dans la présente affaire dont la particularité n’avait pas 
été prise en compte. Elle n’avait de sens qu’en relation avec la surface à bâtir, à 
savoir proportionnellement. La limite des 100 m2 prévue à l’art. 3 al. 3 RCI avait 
été appliquée à tort à l’autorisation de construire litigieuse. 

  Par ailleurs, les balcons n’étaient, in abstracto et contrairement à la pratique 
du département, pas des CDPI. Ils ne s’inscrivaient pas dans le gabarit défini à 
l’art. 3 al. 3 RCI et leur typologie ne correspondait pas aux exemples mentionnés 
dans la directive du département. Cette disposition ne trouvait pas application. 
Dans le cas d’espèce, les balcons de l’autorisation litigieuse étaient totalement 
intégrés à la construction et disposaient d’un accès direct au bâtiment. Il ne 
s’agissait ainsi pas d’entités distinctes de la construction principale. De plus, 
plusieurs balcons de celle-ci ainsi que la toiture se trouvaient hors du gabarit 
précité, soit à plus de 4,5 m du terrain naturel. Même dans l’hypothèse où les 
surfaces des balcons entrant dans ledit gabarit étaient prises en compte à titre de 
surface de CDPI, la surface totale à comptabiliser comme CDPI serait de 
58,65 m2. Le chiffre de 149,44 m2 figurant sur les plans de la demande 
d’autorisation litigieuse, ne faisait pas de distinction, suivant la pratique du 
département de ne pas appliquer la limite des 100 m2, entre les surfaces des CDPI 
situées à l’intérieur et en-dehors du gabarit indiqué à l’art. 3 al. 3 RCI.  

  Le projet litigieux avait en outre été soumis à la CA qui avait pu 
l’appréhender dans son ensemble, y compris s’agissant des CDPI. Celle-ci l’avait 
préavisé positivement hormis une seule remarque portant sur le manque de 
diversité typologique des bâtiments qu’elle regrettait. L’audition des membres de 
la CA pouvait le cas échéant le confirmer. Si un second préavis de la CA devait 
être considéré nécessaire, le principe de l’effet dévolutif du présent recours 
permettait de le requérir directement, sans devoir au préalable ordonner un renvoi 
du dossier au département, ce qui serait contraire au principe de l’économie de 
procédure. 

10)  Sur demande concordante des parties des 23 février et 1er mars 2018, la 
présente procédure de recours a été suspendue entre les 12 mars et 28 novembre 
2018, date de sa reprise sollicitée par la recourante.  

  Celle-ci a alors précisé que la surface totale des CDPI dans le projet 
litigieux était de 53,92 m2, rappelant la jurisprudence de la chambre de céans 
selon laquelle la surface à prendre en compte selon l’art. 3 al. 3 RCI correspondait 
uniquement à la surface au sol des CDPI. 

11)  Les époux ARDIGÒ, Madame Francine et Monsieur Jacques RIEDER, 
Monsieur Johan ROELANT, Madame Julie SUTER, Monsieur Andrew 
GRABOWSKI, Monsieur Thierry DE LAFONTAINE, Madame Silke et 
Monsieur Mirko GUTZMANN, Madame Alexandra et Monsieur Riad KINI, 
Madame Beatrice GIL-WEY et Monsieur Philippe VILLARD (ci-après : les 

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époux ARDIGÒ et consorts) ont ensuite conclu, à titre principal, au rejet du 
recours et à la confirmation du jugement attaqué. Ils sollicitaient, à titre préalable, 
l’apport des procédures relatives aux demandes susmentionnées DD 109’676 et 
DD 107’883 et, à titre subsidiaire, le renvoi au TAPI. 

12)  Le département a conclu à l’admission du recours, à l’annulation du 
jugement querellé et à la confirmation des autorisations DD 109’537 et M 7’748. 
Subsidiairement, il a conclu à l’annulation dudit jugement et au renvoi de la cause 
au TAPI pour nouvelle décision, du fait que ce dernier n’avait pas examiné les 
autres griefs invoqués devant lui. 

13)  Ensuite, les parties se sont à nouveau déterminées par écrit et ont persisté 
dans leurs conclusions respectives. 

14)  Puis, elles ont été informées que la cause était gardée à juger. 

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a et art. 63 al. 1 let. c de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).  

2)  S’agissant de la violation du droit d’être entendu invoquée par la recourante, 
cette question peut en l’espèce rester indécise. En effet, même si une telle 
violation devait être admise, elle pourrait être réparée par la chambre de céans, 
dans la mesure où le présent litige porte essentiellement sur une question de droit 
en lien avec l’art. 3 al. 3 RCI et, dans une moindre mesure, sur une question de 
faits, en particulier de leur appréciation, s’agissant du préavis de la CA, ces deux 
questions entrant dans le pouvoir d’examen de la chambre administrative 
(art. 61 al. 1 LPA). 

3)  Quant à l’apport des procédures susévoquées d’autorisation de construire 
DD 109’676 et DD 107’883, sollicité par les époux ARDIGÒ et consorts, il y sera 
renoncé. En effet, elles sont exorbitantes au présent litige et ne sont pas 
pertinentes pour l’issue de ce dernier portant principalement sur la question du 
dépassement de la limite des 100 m2 posée par l’art. 3 al. 3 phr. 3 RCI, étant au 
surplus précisé que deux cas ne sont pas suffisants pour établir une pratique 
constante du département. Par ailleurs, la chambre de céans ne procédera pas à 
l’audition des membres de la CA, sollicitée par la recourante, pour les raisons 
exposées plus bas. 

4)  Contrairement à la juridiction précédente et aux intimés, la recourante et le 
département considèrent que la limite des 100 m2 prévue à l’art. 3 al. 3 RCI n’est 

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pas dépassée par le projet litigieux, même à considérer que les balcons soient 
qualifiés de CDPI, ce que ces deux parties contestent. 

 a. Selon l’art. 59 al. 7 LCI, applicable en 5ème zone à bâtir (zone villas), les 
CDPI ne sont pas prises en considération pour le calcul du rapport des surfaces. 

  En vertu de l’art. 59 al. 1 LCI, la surface de la construction, exprimée en m2 
de plancher, ne doit pas excéder 25 % de la surface de la parcelle. Cette surface 
peut être portée à 27,5 % lorsque la construction est conforme à un standard de 
HPE, respectivement à 30 % lorsque la construction est conforme à un standard de 
très HPE, reconnue comme telle par le service compétent. Ces pourcentages sont 
également applicables aux constructions rénovées qui respectent l’un de ces 
standards. L’art. 29 RCI précise que la surface des constructions selon  
l’art. 59 LCI comprend les constructions annexes faisant corps avec le bâtiment 
principal, à l’exclusion de celles qui seraient admises comme CDPI. 

  L’art. 59 al. 4 LCI règle les rapports des surfaces en zone villas dans deux 
autres cas de figure. Lorsque les circonstances le justifient et que cette mesure est 
compatible avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier, le 
département peut autoriser, à certaines conditions précisées aux let. a et b de 
l’art. 59 al. 4 LCI, un projet de construction en ordre contigu ou sous forme 
d’habitat groupé à un taux de densification plus élevé que ceux mentionnés à 
l’art. 59 al. 1 LCI. L’hypothèse de la let. b de l’art. 59 al. 4 LCI entre en ligne de 
compte lorsque la surface totale de la parcelle ou d’un ensemble de parcelles 
contiguës est supérieure à 5’000 m2. Elle exige, à titre de condition, l’accord de la 
commune exprimé sous la forme d’une délibération municipale, alors que le cas 
visé par la let. a de cette disposition requiert la consultation de la commune. Dans 
les deux cas, la CA doit être consultée. 

  L’art. 59 al. 2 LCI précise ce qu’il faut entendre par surface de plancher 
prise en considération dans le calcul du rapport des surfaces ; il s’agit de la surface 
brute de plancher de la totalité de la construction hors sol. Toutefois, en vertu de 
l’art. 59 al. 3 LCI, le département peut renoncer à prendre en considération dans le 
calcul du rapport des surfaces, lorsque les circonstances le justifient et que cette 
mesure est compatible avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier, 
la surface de plancher des éléments suivants : des combles dont la hauteur est 
inférieure à 1,8 m (let. a) ; des combles de peu d’importance, indépendamment du 
vide d’étages (let. b) ; des garages de dimensions modestes, lorsque ceux-ci font 
partie intégrante du bâtiment principal (let. c) ; des serres, jardins d’hiver ou 
constructions analogues en matériaux légers et de dimensions modestes (let. d). 

 b. S’agissant de la définition des CDPI, elle se trouve à l’art. 3 al. 3 RCI. En 
vertu de la première phrase de cette disposition, sont réputées CDPI, à la condition 
qu’elles ne servent ni à l’habitation, ni à l’exercice d’une activité commerciale, 
industrielle ou artisanale, celles dont la surface n’excède pas 50 m2 et qui 

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s’inscrivent dans un gabarit limité par : une ligne verticale dont la hauteur 
n’excède pas 2,50 m (let. a) ; une ligne oblique faisant avec l’horizontale partant 
du sommet de la ligne verticale un angle de 30° (let. b) ; une ligne horizontale de 
faîtage située à 4,50 m du sol au maximum (let. c). Cette disposition est illustrée 
par le croquis n° IV annexé au RCI. 

  Selon la deuxième phrase de l’art. 3 al. 3 RCI, dans le cadre d’un projet de 
construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé, et afin d’améliorer 
l’insertion dans le site et pour autant qu’il n’en résulte pas de gêne pour le 
voisinage, le département peut autoriser, après consultation de la CA, des CDPI 
groupées d’une surface de plus de 50 m2 au total.  

  La troisième phrase de cette norme dispose que : « Dans tous les cas, la 
surface totale des CDPI ne doit pas excéder 8 % de la surface de la parcelle et au 
maximum 100 m2 ». 

 c. Dans le cadre de l’application de l’art. 3 al. 3 RCI, la chambre 
administrative a déjà été amenée à préciser que les surfaces déterminantes étaient 
celles de l’emprise au sol d’une construction (ATA/1304/2018 du 4 décembre 
2018 consid. 9d ; ATA/1064/2018 du 9 octobre 2018 consid. 7b ; ATA/1000/2018 
du 25 septembre 2018 consid. 6a ; ATA/284/2016 du 5 avril 2016 consid. 4b). 

 d. En février 2014, le département a édicté une directive LCI sur les CDPI 
n° 024-v5 portant sur l’art. 3 al. 3 RCI, modifiée en mars 2017 (ci-après : directive 
CDPI). Cette directive a pour but de préciser le type de construction considérée 
comme CDPI, la manière de calculer les surfaces des CDPI, celle de calculer la 
hauteur et celle de prendre en compte les avant-toits ainsi que les éléments en 
saillies du bâtiment principal tels que les couvert, balcon, terrasse, surplomb 
d’étage. Sont réputées CDPI, selon cette directive, les garages, ateliers non 
professionnels, couverts à voitures, couverts de plaisance, couverts à bois, abris ou 
cabanes de jardin, « pool-house ». Ladite directive précise que les CDPI fermées 
qui ont un accès direct avec le bâtiment principal sont considérées comme faisant 
partie de l’habitation et sont régies par les art. 59 et 62 LCI.  

  S’agissant des éléments en saillie, il découle des schémas de la directive 
CDPI y relatifs que la surface prise en compte de ces éléments diffère suivant 
qu’il existe un poteau ou un mur reliant l’élément en saillie au sol. Lorsqu’un 
poteau ou un mur soutient ledit élément, toute la profondeur de ce dernier est prise 
en compte. Dans le cas contraire, une déduction de 1,50 m est effectuée sur ladite 
mesure, à l’instar de ce qui est prévu à l’art. 25 al. 1 RCI régissant les saillies pour 
le dépassement d’alignement maximal autorisé en ce qui concerne les avant-toits 
et les corniches (let. b) et les balcons et tout autre avant-corps de la façade (let. d). 

  La directive CDPI envisage aussi la situation d’un projet de construire 
plusieurs villas sur une seule parcelle. Dans ce cas, partant du principe que la 

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parcelle sera divisée à terme, la directive prévoit que la limite des 100 m2 de CDPI 
n’est pas prise en compte, pour autant que cela ne prétérite pas l’harmonie et 
l’aménagement du quartier, mais précise que le respect du 8 % sur l’ensemble de 
la parcelle reste impératif. La directive ajoute que sur un projet d’ensemble, 
lorsqu’un projet de division parcellaire est joint à la requête, il y a lieu de vérifier 
que les CDPI ne dépassent pas de manière substantielle le 8 % de leur propre 
parcelle. 

 e. S’agissant des balcons/terrasses, la chambre administrative a déjà jugé que 
les surfaces des balcons/terrasses du premier étage – et du deuxième étage –, qui 
sont superposés à ceux du rez-de-chaussée, n’ont pas à être prises en compte dans 
la surface totale des CDPI puisque leur emprise au sol recouvre celle des terrasses 
du rez-de-chaussée. Elle a en revanche pris en compte la surface des terrasses du 
rez-de-chaussée, dans la surface à prendre en compte à titre de CDPI 
(ATA/1304/2018 du 4 décembre 2018 consid. 9g ; ATA/1064/2018 du 9 octobre 
2018 consid. 8). 

5)  En l’espèce, conformément à la jurisprudence précitée de la chambre de 
céans, doivent être pris en compte seulement les balcons et terrasses ayant une 
surface au sol, dans la mesure où l’emprise au sol de balcons des étages supérieurs 
se recoupent avec les terrasses du premier niveau d’habitation, situées au niveau 
du sol.  

  Or, la surface totale des CDPI retenue par le projet litigieux (à savoir 
149.44 m2) comprend, outre les terrasses situées au niveau du sol, les balcons qui 
s’y trouvent superposés, ce qui ressort des plans B03.06 à B03.10. Ces plans 
prennent en compte la déduction de 1,50 m de profondeur. Si on déduit de cette 
surface totale, la surface des balcons situés aux 1er et 2ème étages figurant sur les 
plans B03.09 et B03.10 (à savoir 35.70 m2 et 20.40 m2), on obtient une surface de 
93,34 m2, soit une surface inférieure à la limite maximale de 100 m2 posée par 
l’art. 3 al. 3 RCI. Le fait que cette surface inclut, au regard des plans nos B03.06 à 
B03.08, des balcons qui ne sont pas situés au niveau du sol, n’a pas d’impact sur 
l’issue du présent litige et n’a pas à être davantage développé, la surface de 
93,34 m2 étant de toute façon inférieure à la limite de 100 m2. De plus, la limite 
des 8 % de la surface de la parcelle (8 % de 2’869 m2 = 229,52 m2) n’est pas 
dépassée. Sur ce point, les plans nos B.03.06 à B.03.10 sont erronés, la surface 
mentionnée de 358,62 m2 correspond au huitième et non au 8 % de la surface de la 
parcelle, ce qui n’a toutefois pas de conséquence dans la présente procédure. 

  Par ailleurs, le département ne peut pas être suivi lorsqu’il soutient que les 
terrasses situées au niveau du sol – et in casu non soutenues par des poteaux – 
sont à assimiler au cas de figure – prévu dans la directive CDPI – relatif au 
surplomb d’étage (p. 4 de la directive, croquis en bas à gauche) et qu’elles ne 
doivent ainsi pas être comptabilisées comme des CDPI. En effet, dans le projet 
litigieux, les terrasses situées au niveau du sol ne sont pas surplombées d’étages 

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habitables, comme dans le schéma de ladite directive visé par le département, 
mais de balcons comme dans les schémas de celle-ci relatifs aux  
« balcon/terrasse > 1.50 » (p. 4 de la directive, deuxième ligne). En l’absence de 
poteau ou de mur soutenant les balcons/terrasses dans le projet litigieux, ce 
dernier peut tenir compte de la déduction de 1,50 m de profondeur comme cela est 
prévu dans la directive CDPI (p. 4 de la directive, deuxième ligne, croquis du 
milieu), à l’instar de la distance maximale autorisée par l’art. 25 al. 1 let. b et let. d 
ch. 2 RCI – régissant les saillies – en ce qui concerne les avant-toits et corniches 
respectivement certains bow-windows, les balcons et tout autre  
avant-corps de la façade. 

  Enfin, contrairement à l’avis de la recourante et du département, même si les 
balcons/terrasses ne figurent pas dans la liste des exemples de CDPI mentionnés à 
la première page de la directive CDPI, cette dernière contient, à la page 4, un 
chapitre intitulé « Prise en compte des éléments en saillies du bâtiment 
principal ». Vu l’intégration de ce chapitre dans la directive CDPI, les éléments en 
saillie qui y sont mentionnés tels que les balcons/terrasses doivent être considérés 
comme des CDPI dont la surface est prise en compte, entièrement ou 
partiellement suivant les cas de figure (avec ou sans poteau/mur de soutien), à titre 
de CDPI, les exemples de CDPI mentionnés à la première page de ladite directive 
l’étant à titre exemplatif et non exhaustif. Dès lors, le département ne saurait être 
suivi lorsqu’il suggère de considérer les balcons comme des terrasses ou des 
pergolas non couvertes – non comptabilisées comme CDPI –, ce d’autant moins 
que tous les balcons/terrasses du projet litigieux se trouvent sous un balcon, voire 
pour le dernier étage sous la toiture. 

6)  S’agissant enfin de la question soulevée par le TAPI – qui ne l’a pas 
tranchée – de savoir si, dans son préavis du 18 octobre 2016, la CA s’est 
prononcée sur le dépassement de la limite des 50 m2, il y a lieu de relever que 
ledit préavis porte sur le projet litigieux, décrit en ces termes « construction de 
trois d’habitats groupés (44% HPE) avec garage souterrain – abattages d’arbres ». 
Il est positif avec dérogation, condition et souhait et comporte les éléments 
suivants. La rubrique « Dérogation » porte sur l’art. 59 LCI. Bien que la CA 
regrette le manque de diversité typologique sur ce type de parcelle, elle est 
favorable au projet et accorde la dérogation selon l’art. 59 LCI (44 % HPE). À 
titre de souhait, elle préconise de proposer également quelques logements plus 
grands, propices aux familles. 

  Comme le relève le département, à la lecture des plans produits par 
l’architecte, la CA pouvait parfaitement appréhender les CDPI envisagées dans le 
projet litigieux et leur répartition volumétrique sur la parcelle. En particulier, les 
plans B03.06 à B03.10 datés du 29 septembre 2016 portent expressément sur les 
« surfaces » de peu d’importance et contiennent, pour chaque niveau d’habitation, 
la surface considérée à ce titre par les requérants. Le plan B03.10 additionne ces 

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surfaces et arrive à un total de 149,44 m2 de « surface » de peu d’importance pour 
l’ensemble du projet litigieux. Ce chiffre est en gras et ressort clairement du 
dossier. Dans ces circonstances, la CA a pu se rendre compte, à la lecture du 
dossier, que le projet querellé prévoyait des CDPI dépassant la limite de 50 m2 et 
qu’il tombait dans le champ d’application de l’art. 3 al. 3 phr. 2 RCI. Le fait 
qu’elle n’ait fait aucune mention de cette question ne peut s’interpréter en l’espèce 
que comme l’absence d’objection de sa part, son accord au projet emportant ainsi 
son accord également sur les CDPI ressortant des pièces du dossier. Par ailleurs, 
ni les intimés ni le TAPI ne soulèvent d’autres critiques sur ce point susceptibles 
de mettre en doute le fait que la CA s’est prononcée en toute connaissance de 
cause sur le projet litigieux et a fortiori sur la question de la dérogation au sens de 
l’art. 3 al. 3 phr. 2 RCI. Par conséquent, l’autorisation de construire litigieuse ne 
peut pas être annulée pour ce motif. Il n’est donc, pour ces mêmes raisons, pas 
nécessaire d’ordonner l’audition des membres de la CA sollicitée par la 
recourante. 

7)  Au vu de ce qui précède, le recours sera admis et le jugement litigieux 
annulé. Afin de ne pas priver les parties du double degré de juridiction, la cause 
sera renvoyée au TAPI qui n’a pas traité les autres griefs soulevés à l’encontre de 
l’autorisation de construire litigieuse. 

8)  Vu les circonstances, il ne sera pas perçu d’émolument (art. 87 al. 1 LPA). 
Une indemnité de procédure de CHF 1’000.- sera allouée à la recourante qui y a 
conclu et obtient gain de cause, à la charge des époux ARDIGÒ et consorts, pris 
conjointement et solidairement (art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 31 janvier 2018 par Lyksam Sàrl contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 15 décembre 2017 ; 

au fond : 

l’admet ; 

annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du  
15 décembre 2017 ; 

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renvoie la cause au Tribunal administratif de première instance au sens des 
considérants ; 

dit qu’il n’est pas perçu d’émolument ; 

alloue une indemnité de procédure de CHF 1’000.- à Lyksam Sàrl, à la charge conjointe 
et solidaire de Madame Artémis et Monsieur Marco ARDIGÒ, Madame Francine et 
Monsieur Jacques RIEDER, Monsieur Johan ROELANT, Madame Julie SUTER, 
Monsieur Andrew GRABOWSKI, Monsieur Thierry DE LAFONTAINE, 
Madame Silke et Monsieur Mirko GUTZMANN, Madame Alexandra et Monsieur Riad 
KINI, Madame Beatrice GIL-WEY et Monsieur Philippe VILLARD ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

communique le présent arrêt à Me Guerric Canonica, avocat de la recourante, à 
Me Yves Bonard, avocat des époux ARDIGÒ et consorts, au département du territoire, 
ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 

Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, M. Pagan et Mme Cuendet, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

la greffière-juriste : 
 
 

J. Poinsot 
 

 la présidente siégeant : 
 
 

F. Payot Zen-Ruffinen 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 
 
Genève, le  

 

  
 

la greffière :