# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c8c6bfcb-2c4b-5eca-875d-ac5e10e2b0d8
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-11-02
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 02.11.2015 110 2015 112
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2015-112_2015-11-02.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

Das Verwaltungsgericht hat die gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 

abgewiesen (VGE 2015/350 vom 25.02.2016). Das Bundesgericht hat die Beschwerde 

gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts abgewiesen (BGE 1C_135/2016 vom 

01.09.2016).

RA Nr. 110/2015/112 Bern, 2. November 2015

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer

und

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Forst-Längenbühl, Hoch- und 
Tiefbaukommission, per Adresse RegioBV Westamt, Vorgasse 1, Postfach 98, 3665 
Wattenwil

Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Nydeggasse 11/13, 3011 Bern

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Forst-Längenbühl 
vom 16. Juli 2015 (Baugesuchs-Nr. 43/2011; Landwirtschaftliches Wohnhaus, 
Projektänderung)

I. Sachverhalt

1. Am 1. September 2011 erteilte die Gemeinde Forst-Längenbühl dem 

Beschwerdeführer unter anderem die Baubewilligung für den Neubau eines 

landwirtschaftlichen Wohnhauses mit angebautem Einstellraum. Zusammen mit dem 

Bauentscheid eröffnete die Gemeinde die Verfügung des Amts für Gemeinden und 

Raumordnung (AGR) vom 29. August 2011 über die Zonenkonformität des Bauvorhabens. 

RA Nr. 110/2015/112 2

Die Bauparzelle Forst-Längenbühl 1 Grundbuchblatt Nr.  B.________ befindet sich in der 

Landwirtschaftszone.

2. Mit Schreiben vom 10. Dezember 2012 orientierte die Gemeinde den 

Beschwerdeführer darüber, dass erhebliche Abweichungen gegenüber dem bewilligten 

Projekt festgestellt worden seien. Gleichzeitig gab sie ihm Gelegenheit, für diese 

Abweichungen eine Projektänderung einzureichen. Am 24. Januar 2013 reichte der 

Beschwerdeführer ein erstes Projektänderungsgesuch ein. Mit Schreiben vom 10. Juli 

2013 orientierte die Gemeinde den Beschwerdeführer darüber, dass auch die 

Umgebungsarbeiten nicht nach den bewilligten Plänen ausgeführt worden seien. Zudem 

würden die beiden Wohnungen nicht für landwirtschaftliche Zwecke genutzt, sondern 

fremdvermietet. Der Beschwerdeführer wurde wiederum auf die Möglichkeit eines 

Projektänderungsgesuchs aufmerksam gemacht. Am 1. Oktober 2013 reichte der 

Beschwerdeführer ein ergänztes Projektänderungsgesuch ein. Zudem beantragte der 

Beschwerdeführer mit Schreiben vom 16. Juni 2014 sinngemäss eine Baubewilligung für 

die Umnutzung der beiden Wohnungen in nicht landwirtschaftliche Wohnnutzung.

Mit Verfügung vom 16. Juli 2015 bewilligte die Gemeinde verschiedene Punkte der 

Projektänderung. Hinsichtlich der Türe im Bastelraum erfolgte die Bewilligung mit der 

Auflage, dass keine wohnteilartige Verandatür, sondern eine Türe mit maximal einer 

hälftigen Glasfüllung einzusetzen sei. Je drei zusätzlichen wohnteilartigen Fenstern auf der 

West- sowie Ostseite im Einstellraum Erdgeschoss verweigerte sie die nachträgliche 

Baubewilligung und ordnete gleichzeitig deren Rückbau innert drei Monaten an. Zudem 

verfügte die Gemeinde ein Benützungsverbot zur Weitervermietung der beiden 

Wohnungen für die nicht landwirtschaftlichen Zwecken dienende Wohnnutzung und räumte 

dem Beschwerdeführer eine Frist von einem Jahr ein, um die nötigen Massnahmen für 

eine landwirtschaftliche Wohnnutzung zu treffen. Zusammen mit ihrer Verfügung eröffnete 

die Gemeinde die Verfügung des AGR vom 11. November 2014 über die Zonenkonformität 

der verschiedenen Punkte der Projektänderung.

3. Gegen die Verfügungen vom 16. Juli 2015 und 11. November 2014 reichte der 

Beschwerdeführer am 17. August 2015 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und 

Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt, das Benützungsverbot zur 

Weitervermietung der beiden Wohnungen sei aufzuheben, auf den Rückbau der Fenster im 

RA Nr. 110/2015/112 3

Einstellraum Erdgeschoss sei zu verzichten und die Auflage hinsichtlich des Auswechselns 

der Bastelraumtür sei zu streichen. Im Übrigen seien die bewilligten Projektänderungen zu 

bestätigen.

4. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 

Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Das AGR beantragt in seiner 

Stellungnahme vom 8. September 2015 die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde 

Forst-Längenbühl hält in ihrer Stellungnahme vom 10. September 2015 an ihrer 

angefochtenen Verfügung fest und beantragt die Abweisung der Beschwerde.

5. Auf die Rechtsschriften und Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in 

den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintreten

a) Soweit die Auflage der nachträglichen Baubewilligung für die Bastelraumtür 

angefochten ist, handelt es sich dabei um einen Bauentscheid. Bauentscheide können 

nach Art. 40 Abs. 1 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVE 

angefochten werden. Soweit der Rückbau der Fenster im Einstellraum Erdgeschoss und 

das Benützungsverbot für die beiden Wohnungen angefochten sind, handelt es sich dabei 

um Wiederherstellungsverfügungen. Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG können baupolizeiliche 

Verfügungen nach Art. 45 bis 48 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei 

der BVE angefochten werden. Die Verfügung des AGR kann mit dem für das 

Baubewilligungsverfahren massgeblichen Rechtsmittel angefochten werden (vgl. Art. 11 

Abs. 1 KoG3). Die BVE ist somit zuständig zur Beurteilung der Beschwerde gegen die 

Verfügungen vom 16. Juli 2015 und 11. November 2014.

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)

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b) Der Beschwerdeführer ist sowohl als Projektänderungsgesuchsteller durch die 

Auflage für die Bastelraumtür als auch als Verfügungsadressat der 

Wiederherstellungsverfügung durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur 

Beschwerdeführung legitimiert (Art. 40 Abs. 2 BauG und Art. 65 Abs. 1 VRPG4). Auf seine 

form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde wird daher eingetreten.

2. Benützungsverbot für Wohnungen

a) Die Gemeinde hat in Ziff. 6.3.b ihrer angefochtenen Verfügung ein Benützungsverbot 

zur Weitervermietung der beiden Wohnungen für die nicht landwirtschaftlichen Zwecken 

dienende Wohnnutzung ausgesprochen. Sie begründet dies damit, dass der Neubau als 

landwirtschaftliches Wohnhaus bewilligt worden sei. In Widerspruch dazu seien die beiden 

Wohnungen bereits während der Bauphase aktiv zur Vermietung ausgeschrieben und nach 

Abschluss der Bauarbeiten sofort an Drittpersonen, die keinen landwirtschaftlichen Bezug 

hätten, vermietet worden. Es müsse daher davon ausgegangen werden, dass die 

Baubewilligung unter falschen Angaben erlangt worden sei um daraus einen finanziellen 

Vorteil zu ziehen. Dies sei nicht tolerierbar, insbesondere müsse die Schaffung eines 

Präjudizes verhindert werden.

b) Das AGR verweist in seiner Verfügung vom 11. November 2014 darauf, dass der 

Beschwerdeführer den Neubau mit dem zwingenden Bedarf an landwirtschaftlichem 

Wohnraum begründet habe. Dementsprechend sei der Neubau als landwirtschaftliches 

Wohnhaus bewilligt worden und nur als solches sei er bewilligungsfähig gewesen. Für das 

AGR sei unabdingbar, dass zumindest die Betriebsleiterwohnung für den 

landwirtschaftlichen Wohnbedarf zur Verfügung stehe. Aufgrund ihrer Grösse sei dies die 

Wohnung im Obergeschoss. Es sei dem Beschwerdeführer freigestellt, diese Wohnung als 

Betriebsleiter selber zu bewohnen oder sie leer zu lassen. Eine Drittvermietung der 

Betriebsleiterwohnung erachte das AGR als rechtlich nicht zulässig. Für die 

Angestelltenwohnung im Erdgeschoss könne auf Zusehen hin eine Fremdvermietung 

toleriert werden. Diese Wohnung müsse aber jederzeit für die landwirtschaftlichen 

Interessen zur Verfügung stehen.

4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)

RA Nr. 110/2015/112 5

Hinsichtlich einer Umnutzung nach Art. 24 ff. RPG5 hält das AGR vorab fest, dass es sich 

hierbei um Ausnahmen handle. Demgegenüber seien die beiden Wohnungen 2011 als 

zonenkonform beurteilt und daher ohne Ausnahme bewilligt worden. Eine solche 

Bewilligung setze voraus, dass ein Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen bleibe. 

Damit solle sichergestellt werden, dass in der Landwirtschaftszone nicht unnötig Bauten 

bewilligt würden, die schon nach kurzer Zeit nicht mehr landwirtschaftlich genutzt würden. 

Dementsprechend habe der Beschwerdeführer im Baubewilligungsverfahren die 

längerfristigen Perspektiven seines Betriebs mit einem Betriebskonzept nachgewiesen. Es 

sei treuwidrig und rechtlich nicht haltbar, wenn das Betriebskonzept schon nach kurzer Zeit 

in Frage gestellt werde: Der Beschwerdeführer habe die beiden Wohnungen bereits 

während der Bauausführung zur Fremdvermietung ausgeschrieben. Weitere 

Überprüfungen zu Art. 24 ff. RPG würden sich damit erübrigen.

c) Mit Baubewilligung vom 1. September 2011 wurde dem Beschwerdeführer unter 

anderem der Neubau eines landwirtschaftlichen Wohnhauses im C.________ bewilligt. 

Das AGR hatte mit Verfügung vom 29. August 2011 festgestellt, dass der Neubau des 

Wohnhauses landwirtschaftlich zonenkonform sei, dem Vorhaben keine überwiegenden 

Interessen entgegenstünden und keine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff RPG für das 

Bauen ausserhalb des Baugebiets erforderlich sei. Für einen Betrieb dieser 

Grössenordnung seien eine Betriebsleiter- und eine Angestelltenwohnung sowie eine 

Wohnung für die abtretende Generation zonenkonform. Die bestehende Wohnung im 

jetzigen Betriebsleiterhaus D.________ 6 werde als Altenteilwohnung für die Eltern 

genutzt. Somit könne im C.________ ein landwirtschaftliches Wohnhaus mit einer 

Betriebsleiter- und einer Angestelltenwohnung als zonenkonform bewilligt werden.

Tatsächlich vermietet der Beschwerdeführer die beiden Wohnungen im Neubau im 

C.________ seit deren Fertigstellung an Mietparteien, die nicht in seinem 

landwirtschaftlichen Betrieb tätig sind. Dies ist unbestritten. Da das Haus ausdrücklich als 

landwirtschaftliches Wohnhaus bewilligt wurde, ist die aktuelle Nutzung, die nicht dem 

landwirtschaftlichen Wohnen dient, somit rechtswidrig.

d) Der Beschwerdeführer verlangte in seinem Schreiben vom 16. Juni 2014 im 

Zusammenhang mit der aktuellen Nutzung der beiden Wohnungen, dass sein 

5 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)

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Projektänderungsgesuch unter dem Aspekt von Art. 84 BauG i.V.m. Art. 24 bis 24d RPG 

zu prüfen sei. Gemäss Art. 24d RPG könnten landwirtschaftliche Wohnbauten, die für die 

Landwirtschaft nicht mehr benötigt würden, als landwirtschaftsfremde Wohnnutzung 

bewilligt werden. Damit beantragte der Beschwerdeführer sinngemäss eine Baubewilligung 

für die Umnutzung der beiden Wohnungen in nicht landwirtschaftliche Wohnnutzung.

In landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, können 

landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen zugelassen werden. Bewilligungen nach diesem 

Artikel dürfen nur erteilt werden, wenn unter anderem die Baute oder Anlage für den 

bisherigen Zweck nicht mehr benötigt wird (Art. 24d Abs. 1 und Abs. 3 Bst. a RPG). Das 

AGR hat in diesem Zusammenhang zu Recht darauf hingewiesen, dass es problematisch 

wäre, wenn der Gesuchsteller das Betriebskonzept, mit dem er die Zonenkonformität der 

landwirtschaftlichen Wohnbaute im Baubewilligungsverfahren begründet hat, bereits nach 

so kurzer Zeit in Frage stellen könnte. Das Betriebskonzept dient dem Nachweis, dass ein 

Betrieb mit diesem Konzept voraussichtlich längerfristig bestehen kann. Eine kurzfristige 

Änderung des Konzepts widerspricht daher seinem Sinn und Zweck und ist daher 

rechtsmissbräuchlich, zumal sich die Umstände im vorliegenden Fall nicht wesentlich 

geändert haben. Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz 

(Art. 2 Abs. 2 ZGB6). Eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24d RPG kommt daher 

ebenso wenig in Frage, wie die anderen Ausnahmebewilligungen gemäss Art. 24 ff. RPG.

Im Übrigen wären die Voraussetzungen von Art. 24d RPG ohnehin nicht erfüllt. Der 

Beschwerdeführer betont, dass er die Baubewilligungsbehörde über die beabsichtigte 

Nutzung der beiden Wohnungen und deren Notwendigkeit für seinen 

Landwirtschaftsbetrieb nicht getäuscht habe. Mittelfristig sei der Wohnraumbedarf für eine 

Angestellten- und eine Betriebsleiterwohnung für seinen landwirtschaftlichen Betrieb nach 

wie vor gegeben. Lediglich vorübergehend würden die beiden Wohnungen nicht für 

landwirtschaftliche Wohnnutzung benötigt. Damit fehlt es jedoch an der Voraussetzung für 

eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24d RPG, wonach die Wohnungen für den 

bisherigen Zweck nicht mehr benötigt werden dürfen.

Die Gemeinde und das AGR haben in den angefochtenen Verfügungen das 

Umnutzungsgesuch vom 16. Juni 2014 für die beiden Wohnungen nicht förmlich 

6 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 201)

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entschieden. Daher werden die angefochtenen Verfügungen von Amtes wegen 

entsprechend ergänzt, die Ausnahmebewilligung wird verweigert und es wird der 

Bauabschlag erteilt.

e) Damit bleibt es dabei, dass die aktuelle, nicht landwirtschaftliche Wohnnutzung der 

beiden Wohnungen rechtswidrig ist. Somit bleibt zu prüfen, ob die Gemeinde für diese 

beiden Wohnungen zu Recht ein entsprechendes Benützungsverbot verfügt hat.

Die Baupolizeibehörde setzt dem jeweiligen Grundeigentümer eine angemessene Frist zur 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes unter Androhung der Ersatzvornahme. 

Die Wiederherstellungsverfügung wird aufgeschoben, wenn der Pflichtige innert 30 Tagen 

seit ihrer Eröffnung ein Gesuch um nachträgliche Baubewilligung einreicht. Im 

nachträglichen Baubewilligungsverfahren ist gegebenenfalls zu prüfen, ob das 

Bauvorhaben wenigstens teilweise bewilligt werden kann. Im Falle des Bauabschlags 

entscheidet die Baubewilligungsbehörde zugleich darüber, ob und inwieweit der 

rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist; sie setzt dafür gegebenenfalls eine neue 

Frist (Art. 46 Abs. 2 BauG). Die Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen 

Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen. 

Eine Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das 

angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen 

Zustands nötig ist und die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen 

Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.7

Da es sich um eine rechtswidrige Nutzung handelt, kann der rechtmässige Zustand nicht 

mit einem Rückbau wiederhergestellt werden. Andere bauliche Massnahmen kommen hier 

ebenfalls nicht in Frage, da die Wohnnutzung an sich zulässig ist. Somit kann der 

rechtmässige Zustand nur mit einem Benützungsverbot wiederhergestellt werden. Da die 

Gemeinde weiss, wer unter der jeweiligen Adresse angemeldet und wohnhaft ist, ist die 

Kontrolle des Benützungsverbots auch nicht mit unverhältnismässigem 

Verwaltungsaufwand verbunden.8 Damit ist das Benützungsverbot zur Wiederherstellung 

des rechtswidrigen Zustands geeignet und erforderlich. Näher zu prüfen ist die 

Verhältnismässigkeit des Benützungsverbots.

7 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 N. 9; BVR 
2013 S. 85 E. 5.1
8 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 N. 10

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f) Hinsichtlich der Angestelltenwohnung macht der Beschwerdeführer geltend, derzeit 

würden die Arbeiten auf dem Betreib durch den Beschwerdeführer und seinen 81-jährigen 

Vater erledigt. Sobald die Mitarbeit des Vaters aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr 

möglich sei, müsse ein Mitarbeiter für den Betrieb angestellt werden. Im Übrigen werde ein 

Wachstum des Betriebs angestrebt, was die Anstellung eines Mitarbeiters mittelfristig 

ohnehin unabdingbar mache. Dass beim Neubau des Wohnhauses auch eine 

Angestelltenwohnung realisiert worden sei, zeuge daher von vorausschauender Planung. 

Solange die Mitarbeit des Vaters aber noch möglich sei, könne auf die Anstellung einer 

weiteren Arbeitskraft verzichtet werden. Der Zeitpunkt der Beanspruchung durch einen 

Angestellten sei derzeit nicht abschätzbar. Daher sei eine Zwischennutzung sinnvoll, nicht 

zuletzt auch aus raumplanerischen Überlegungen. Auch das AGR komme in seiner 

Verfügung vom 11. November 2014 zum Schluss, dass auf Zusehen hin eine 

Fremdvermietung toleriert werden könne, da eine Nutzung als Angestelltenwohnung 

absehbar sei.

Mit dieser Argumentation vermag der Beschwerdeführer jedoch nicht darzulegen, inwiefern 

sich die Umstände seit dem Baubewilligungsverfahren geändert hätten. Somit musste dem 

Beschwerdeführer bereits im Baubewilligungsverfahren klar sein, dass er vorläufig keine 

Angestelltenwohnung benötigen würde. Wenn er nun geltend macht, ein Benützungsverbot 

sei unverhältnismässig, verhält er sich daher widersprüchlich. Da er sich wider besseres 

Wissen eine Angestelltenwohnung hat bewilligen lassen, muss er sich nun darauf behaften 

lassen.

Zwar macht er geltend, bei seinem Vorgehen handle es sich um eine vorausschauende 

Planung. Eine vorausschauende Planung hätte jedoch beinhaltet, dass der 

Beschwerdeführer bereits im Baubewilligungsverfahren vor über vier Jahren darum ersucht 

hätte, die Angestelltenwohnung vorerst und vorübergehend für eine nichtlandwirtschaftliche 

Wohnnutzung zu bewilligen. Eine solche Bewilligung für eine nicht zonenkonforme 

Zwischennutzung wäre ihm jedoch kaum erteilt worden, jedenfalls nicht auf Jahre hinaus. 

Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung lässt sich lediglich gestützt auf ungewisse 

Prognosen kein Anspruch auf landwirtschaftliche Wohnnutzung in der Landwirtschaftszone 

ableiten.9 Ein Bedarf, der erst in einigen Jahren entstehen wird, ist dabei per se ungewiss. 

9 BGer 1C_127/2009 vom 2. September 2009, E. 2.6

RA Nr. 110/2015/112 9

In einer solch langen Zeit kann sich zu viel ereignen und können sich die Umstände zu 

sehr verändern, als dass eine verlässliche Prognose möglich wäre.

Somit hat sich der Beschwerdeführer die Angestelltenwohnung nicht aufgrund einer 

vorausschauenden Planung, sondern auf Vorrat bewilligen lassen. Es ist zweifelhaft, ob 

dies zulässig wäre: Eine Bewilligung von landwirtschaftlichem Wohnraum auf Vorrat ist im 

Raumplanungsrecht nicht vorgesehen. Da die Bewilligung aber erteilt wurde und der 

Beschwerdeführer davon Gebrauch gemacht hat, hat er nun die Konsequenzen seines 

Vorgehens zu tragen. Dies bedeutet, dass er die Wohnung leer stehen lassen muss, wenn 

er sie entgegen seinen Angaben im Baubewilligungsverfahren nicht für einen Angestellten 

benötigt. Die Freihaltung der Landwirtschaftszone von zonenfremden Bauten ist ein 

wichtiges Anliegen der Raumplanung, an dem ein grosses öffentliches Interesse besteht. 

Würde eine Zwischennutzung auf Zusehen hin für eine unbestimmte Dauer geduldet, 

würde dies dem Missbrauch Tür und Tor öffnen. Das Benützungsverbot für die 

Angestelltenwohnung ist daher für den Beschwerdeführer auch zumutbar und damit 

verhältnismässig. Dies steht zwar in Widerspruch zur Aussage des AGR, wonach eine 

Fremdvermietung der Angestelltenwohnung auf Zusehen hin toleriert werden könne. Das 

AGR begründet seine Haltung jedoch nicht und es sind denn auch keine überzeugenden 

Argumente dafür erkennbar.

Zwar hat der Beschwerdeführer Recht, wenn er darlegt, dass eine zwingende 

landwirtschaftliche Vermietung unverhältnismässig wäre. Vom Beschwerdeführer kann 

tatsächlich nicht verlangt werden, dass er einen nicht benötigten Mitarbeiter einstellt. Dazu 

wird er durch das Benützungsverbot aber auch nicht gezwungen. Er darf die Wohnung 

lediglich nicht an eine Person vermieten, die nicht auf seinem landwirtschaftlichen Betrieb 

arbeitet. Er kann die Wohnung jedoch leer stehen lassen, bis er sie für einen Mitarbeiter 

benötigt.

g) Was die Betriebsleiterwohnung betrifft, macht der Beschwerdeführer geltend, er habe 

sich zum Zeitpunkt der Baubewilligung in einer festen Beziehung mit der klaren Absicht 

einer Familiengründung befunden. Dementsprechend grosszügig sei die 

Betriebsleiterwohnung geplant worden. Leider habe sich die Beziehung aber nicht wie 

erhofft entwickelt und er sei im Moment alleinstehend. Daher habe er sich entschieden, bis 

auf weiteres bei seinen Eltern zu wohnen und die für eine Einzelperson sehr grosse 

Betriebsleiterwohnung im Sinne einer Zwischennutzung an einen Dritten zu vermieten. Er 

RA Nr. 110/2015/112 10

strebe aber nach wie vor die Gründung einer Familie an. Somit sei mittelfristig die Nutzung 

der Betriebsleiterwohnung als landwirtschaftlicher Wohnraum absehbar.

Hier kann grundsätzlich auf das zur Angestelltenwohnung Geschriebene verwiesen werden 

(vgl. oben Bst. f). Allerdings besteht insoweit ein Unterschied, als der Beschwerdeführer 

bei der Betriebsleiterwohnung aufgrund der vorerst gescheiterten Familiengründung 

veränderte Umstände geltend macht. Im Unterschied zur Angestelltenwohnung, wo eine 

Nutzung ohne Angestellte nicht möglich ist, ist eine Nutzung der Betriebsleiterwohnung 

durch den Beschwerdeführer jedoch problemlos möglich. Dass die Wohnung für ihn alleine 

sehr gross ist, ändert daran nichts. Auch hier hat der Beschwerdeführer die Konsequenzen 

daraus zu tragen, dass er quasi auf Vorrat eine grosszügige Betriebsleiterwohnung für eine 

Familie gebaut hat, ohne bereits eine Familie zu haben. Auch das Benützungsverbot für 

die Betriebsleiterwohnung ist daher für den Beschwerdeführer zumutbar und damit 

verhältnismässig. Zu diesem Ergebnis ist auch das AGR gekommen. Damit erweist sich 

die Beschwerde hinsichtlich des Benützungsverbots als unbegründet und wird abgewiesen.

h) Ob die Baubewilligung durch Täuschung erlangt worden ist, braucht nicht geprüft zu 

werden. Eine Täuschung wäre im Zusammenhang mit einem Widerruf von Bedeutung (vgl. 

Art. 43 Abs. 2 Bst. b BauG). Ein solcher steht im vorliegenden Verfahren jedoch nicht zur 

Diskussion. Die Baubewilligung wird durch das Benützungsverbot nicht in Frage gestellt, 

der Beschwerdeführer wird lediglich darauf behaftet, was er sich hat bewilligen lassen.

3. Rückbau der Fenster im Einstellraum Erdgeschoss

a) Die Gemeinde hat in Ziff. 6.3.a der angefochtenen Verfügung die nachträgliche 

Bewilligung für drei zusätzliche wohnteilartige Fenster auf der West- sowie Ostseite im 

Einstellraum Erdgeschoss verweigert und gleichzeitig deren Rückbau innert drei Monaten 

angeordnet. Sie hat sich dabei auf die Verfügung des AGR vom 11. November 2014 

abgestützt. Das AGR hat die Bestätigung der Zonenkonformität für den Fenstereinbau 

verweigert, eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG sei ebenfalls nicht möglich. 

Das AGR begründete dies damit, dass im ursprünglichen Baugesuch ein geschlossener, 

fensterloser Abstellraum mit Eingangstor vorgesehen gewesen sei. Stattdessen habe der 

Beschwerdeführer pro Fassadenseite drei wohnteilartige Fenster eingebaut. Damit könne 

der Raum jederzeit in unzulässiger Weise als Wohnraum umgenutzt werden.

RA Nr. 110/2015/112 11

Der Beschwerdeführer macht geltend, in Absprache mit dem AGR sei im fraglichen 

Einstellraum keine Heizung und auch kein Boden eingebaut worden. Eine missbräuchliche 

Nutzung des Raums zu Wohnzwecken sei somit nicht möglich. Zudem brächten die 

Fenster für eine Wohnnutzung zu wenig Licht. Der Rückbau sei daher unverhältnismässig.

Das AGR und die Gemeinde verweisen in ihren Beschwerdeantworten darauf, dass der 

Beschwerdeführer bereits Vorbereitungsarbeiten (Heizung, Unterlagsboden, 

Deckenisolation) für eine mögliche Wohnnutzung des Raums vorgenommen habe. Erst 

nach Intervention der Behörden habe er diese Arbeiten eingestellt. Die Fensterfläche 

erfülle die Vorgabe für Wohn- und Arbeitsräume von 10 % der Bodenfläche.

b) In den mit Baubewilligung vom 1. September 2011 bewilligten Plänen ist der fragliche 

Raum als Abstellraum bezeichnet. Gemäss Grundrissplan erfolgt der Zugang über ein Tor 

auf der Ostfassade, Fenster hat der Raum keine. In Abweichung davon hat der 

Beschwerdeführer insgesamt sechs Fenster in den Raum eingebaut, je drei auf der Ost- 

und der Westfassade. Auf das Tor auf der Ostfassade hat er verzichtet, der Zugang erfolgt 

nun anders als ursprünglich bewilligt über eine Verbindungstür zur Wohnung im 

Erdgeschoss. Für die baulichen Änderungen am Abstellraum hat der Beschwerdeführer ein 

nachträgliches Projektänderungsgesuch eingereicht. Dass der Raum lediglich als 

Abstellraum genutzt werden darf, ist jedoch unbestritten. Der Beschwerdeführer hat keine 

Umnutzung des Raums zu Wohnraum beantragt und räumt ein, dass eine Wohnnutzung 

missbräuchlich wäre.

c) Somit ist zunächst zu prüfen, ob die nachträgliche Baubewilligung für die sechs 

Fenster zu Recht verweigert wurde. Dabei ist zu berücksichtigen, dass für die Frage, ob ein 

bestimmter Raum zum Wohnen verwendbar ist, nach konstanter Praxis nicht auf 

Absichtserklärungen der Bauherrschaft, sondern auf die objektive Ausgestaltung 

abzustellen ist. Massgebend ist somit nicht, ob ein Raum rechtmässig, d.h. unter 

Einhaltung sämtlicher gesundheitspolizeilicher und wohnhygienischer Vorschriften, als 

Wohnraum genutzt werden darf, sondern ob er zum Wohnen dienen kann.10 Wo die 

Ausgestaltung eines nicht zur Wohnnutzung bewilligten Raumes eine Wohnnutzung 

zulässt oder geradezu dazu einlädt, ist die entsprechende Fläche vorsorglicherweise durch 

10 VGE Nr. 21762 vom 22. März 2004 E. 3.4; vgl. auch KPG-Bulletin 1/86, S. 15 ff., Ziff. 2.2.2

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bauliche Massnahmen zum Wohnen unbrauchbar zu machen. Ansonsten könnte die 

Baupolizeibehörde nur mit regelmässigen Kontrollen sicherstellen, dass keine unzulässige 

Wohnnutzung erfolgt, was mit unverhältnismässigem Verwaltungsaufwand verbunden 

wäre. Kriterien für die Verwendbarkeit zum Wohnen oder Arbeiten bilden etwa das Mass 

der Belichtung der Räume durch Fenster, die Isolation der Räume, die Raumhöhe, die 

Erschliessung und Ähnliches. Dabei sind nicht alle Elemente gleich wichtig. Das Fehlen 

einer Isolation ist sehr viel leichter nachträglich, ohne dass die Baupolizeibehörde davon 

etwas merkt, zu „korrigieren“, als etwa fehlende oder zu kleine Fenster, die ungenügende 

Raumhöhe oder ein für den täglichen Gebrauch ungenügender Treppenaufgang. Der 

Abstellraum muss somit vor allem bei der Befensterung und/oder der Raumhöhe und/oder 

der Erschliessung so ausgestaltet werden, dass eine Umnutzung zum Wohnen nicht leicht 

möglich ist.11

Der fragliche Raum weist eine Grösse von rund 45 m2 auf. Die Fensterfläche, die mit dem 

unbewilligten Einbau der sechs Fenster realisiert worden ist, beträgt mindestens 4  m2; die 

genaue Fensterfläche lässt sich aus den vorhandenen Plänen nicht herauslesen. Somit 

macht die Fensterfläche mindestens knapp 10 % der Bodenfläche des Raums aus. Damit 

wird die Anforderung an Wohn- und Arbeitsräume, wonach die Fensterfläche mindestens 

einen Zehntel der Bodenfläche betragen soll (Art. 64 Abs. 1 BauV12) höchstens knapp nicht 

eingehalten. Die Erschliessung des Raums erfolgt über eine Tür zur Erdgeschosswohnung. 

Der Raum ist somit aufgrund seiner Grösse, Befensterung und Erschliessung objektiv zum 

Wohnen geeignet. Insbesondere die überdurchschnittlich komfortable Erschliessung über 

die wohnungsinterne Türe – der Abstellraum ist dadurch quasi Teil der Wohnung – macht 

diesen Raum sehr anfällig für eine missbräuchliche Wohnnutzung. Zwar spricht der 

fehlende Innenausbau des Raums (Isolation, Heizung,…) gegen eine objektive 

Wohneignung. Der Innenausbau kann jedoch relativ einfach nachgeholt werden, ohne dass 

dies für die Baupolizeibehörde von aussen erkennbar wäre. Daher muss die 

Bewohnbarkeit zusätzlich eingeschränkt werden, zumal der Beschwerdeführer bereits 

einmal ohne Bewilligung Vorbereitungsarbeiten für eine mögliche Wohnnutzung des 

Raums vorgenommen hat. Eine Möglichkeit ist der Verzicht auf die Fenster. Ohne diese ist 

der Abstellraum objektiv nicht zum Wohnen geeignet und dieses Manko kann nicht 

behoben werden, ohne dass dies relativ einfach von aussen erkennbar wäre. Aus diesem 

Grund kann für die sechs Fenster keine nachträgliche Baubewilligung erteilt werden.

11 BDE RA Nr. 11041-90 vom 3. April 1991, E. 8.b; bestätigt durch VGE Nr. 18253/18255 vom 19. August 1991, 
E. 2b; ähnlich auch VGE Nr. 100.2014.304 vom 12. März 2015, E. 4.2
12 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 

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d) Damit sind die sechs Fenster rechtswidrig und der rechtmässige Zustand muss 

wiederhergestellt werden. Der von der Gemeinde angeordnete Rückbau der Fenster ist 

dazu geeignet und erforderlich. Er ist für den Beschwerdeführer, der als bösgläubig zu 

gelten hat, auch zumutbar und damit verhältnismässig. Die Beschwerde erweist sich in 

diesem Punkt als unbegründet und wird abgewiesen.

4. Auflage zur Bastelraumtür

a) Die Gemeinde hat in Ziff. 6.2.a der angefochtenen Verfügung zwar einer Türe, 

welche anstelle eines Fensters im Bastelraum im Untergeschoss eingebaut wurde, die 

nachträgliche Bewilligung erteilt. Dies jedoch mit der Auflage, dass eine Türe mit maximal 

einer hälftigen Glasfüllung (keine wohnteilartige Verandatüre) verwendet werden müsse. 

Die Gemeinde hat sich dabei auf die Verfügung des AGR vom 11. November 2014 

abgestützt. Das AGR hat diese Auflage damit begründet, dass der Bastelraum nicht zu 

Wohnzwecken ausgebaut bzw. verwendet werden dürfe.

Der Beschwerdeführer verlangt, dass auf das Auswechseln der Türe im Bastelraum zu 

verzichten sei. Eine wohnteilartige Verandatüre ändere nichts an der Nutzung des 

Bastelraums. Der Raum könne nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, weshalb das 

Auswechseln der Türe unverhältnismässig sei.

Das AGR und die Gemeinde verweisen in ihren Beschwerdeantworten darauf, dass im 

Bastelraum bereits Arbeiten für den Einbau eines Studios vorgenommen worden seien, 

unter anderem seien technische Installationen zum Einbau einer Küche vorgefunden 

worden. Diese Arbeiten habe der Beschwerdeführer erst nach Intervention der Behörden 

eingestellt.

b) In den mit Baubewilligung vom 1. September 2011 bewilligten Plänen weist der 

Bastelraum im Untergeschoss vier Fenster auf. Erschlossen ist der Raum lediglich intern, 

ein direkter Zugang von aussen ist nicht vorgesehen. In Abweichung davon hat der 

Beschwerdeführer anstelle eines der vier Fenster eine Tür eingebaut, so dass der Raum 

nun direkt von aussen zugänglich ist. Diese Abweichung wurde dem Beschwerdeführer 

von der Gemeinde und dem AGR nachträglich bewilligt.

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Die Bewilligungsfähigkeit der Türe muss hier somit nicht geprüft werden. Umstritten ist 

lediglich die Auflage, wonach eine Türe mit maximal einer hälftigen Glasfüllung (keine 

wohnteilartige Verandatüre) verwendet werden darf. Baubewilligungen können mit 

Bedingungen oder Auflagen verknüpft werden (Art. 29 Abs. 2 und Art. 38 Abs. 3 BauG). 

Die Bedingungen und Auflagen müssen in einem engen sachlichen Zusammenhang zur 

erteilten Baubewilligung stehen und verhältnismässig sein. Verhältnismässig ist eine 

Nebenbestimmung nur dann, wenn sie zum Erreichen des angestrebten Ziels erforderlich, 

geeignet und für den Bauherrn zumutbar ist.13

c) Inwiefern die umstrittene Auflage geeignet sein soll, eine unzulässige Wohnnutzung 

des Bastelraums zu verhindern, ist nicht nachvollziehbar. Zwar mag es etwas eigenartig 

aussehen, wenn ein Raum, der als Bastelraum bzw. der Landwirtschaft dient, eine 

Verandatüre hat, die üblicherweise bei Wohnungen anzutreffen ist. Auch mit einer Türe mit 

maximal einer hälftigen Glasfüllung ist jedoch problemlos eine Wohnnutzung möglich, eine 

solche Nutzung wird dadurch in keiner Art und Weise verunmöglicht oder zumindest 

erschwert. Insbesondere weist der Bastelraum bereits mit den ursprünglich bewilligten vier 

Fenstern eine Fensterfläche von 3.6 m2 auf, was bei einer Bastelraumgrösse von 27.38 m2 

mehr als einem Zehntel der Bodenfläche entspricht. Die zusätzliche Fensterfläche der 

vollständig verglasten Verandatüre wird somit für eine genügende Belichtung für Wohn- 

und Arbeitsräume gemäss Art. 64 Abs. 1 BauV nicht benötigt.

Nur mit einem Rückbau der Türe liesse sich die Nutzung des Bastelraums als Studio 

verhindern oder zumindest erschweren, da damit ein direkter Zugang von Aussen 

verunmöglicht würde. Von einem Rückbau der Türe haben die Gemeinde und das AGR 

jedoch abgesehen, sondern diese vielmehr nachträglich bewilligt. Diese Bewilligung hätte 

jedoch nicht mit der umstrittenen Auflage ergänzt werden dürfen: Die Auflage ist nicht 

geeignet, das damit angestrebte Ziel zu erreichen. Demzufolge wird die umstrittene 

Auflage zur Bastelraumtüre in teilweiser Gutheissung der Beschwerde gestrichen. Dies 

ändert aber nichts daran, dass nur die bewilligte Nutzung zulässig ist und der Bastelraum 

insbesondere nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf.

13 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 38-39 N. 15

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5. Kosten

a) Die oberinstanzlichen Verfahrenskosten bestehen aus einer Pauschalgebühr 

(Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine 

Pauschalgebühr von Fr. 200.-- bis Fr.  4 '000.-- erhoben (Art. 19 Abs. 1 i.V.m. Art.  4 Abs. 2 

GebV14). In Anwendung dieser Bestimmungen wird die Pauschale auf Fr. 1'800.-- 

festgelegt.

Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das 

prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen 

Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Zu 

beurteilen waren drei Streitgegenstände, wobei das Benützungsverbot für die beiden 

Wohnungen von grösster Bedeutung, der Rückbau der Fenster von mittlerer Bedeutung 

und die Auflage zur Bastelraumtür von geringster Bedeutung war. Hinsichtlich der Auflage 

zur Bastelraumtür wird die Beschwerde gutgeheissen, hinsichtlich des Benützungsverbots 

für die beiden Wohnungen und den Rückbau der Fenster wird sie abgewiesen. Damit ist 

der Beschwerdeführer als zu einem Sechstel obsiegend und zu fünf Sechsteln unterliegend 

zu betrachten. Der Beschwerdeführer hat daher Fr. 1'500.-- an Verfahrenskosten zu 

tragen. Die restlichen Verfahrenskosten trägt der Kanton (Art. 108 Abs. 2 VRPG).

b) Der Beschwerdeführer war nicht anwaltlich vertreten. Zudem hat es sich nicht um ein 

aufwendiges Verfahren gehandelt. Ihm sind daher keine Parteikosten im Sinne des 

Gesetzes entstanden (Art. 104 Abs. 1 und 2 VRPG). Somit werden keine Parteikosten 

gesprochen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird hinsichtlich der Auflage zur Bastelraumtür gutgeheissen. In 

Ziff. 6.2.a der Verfügung der Gemeinde Forst-Längenbühl vom 16. Juli 2015 und in 

Ziff. 1.a der Verfügung des AGR vom 11. November 2014 wird die Auflage, wonach 

14 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

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eine Türe mit maximal einer hälftigen Glasfüllung (keine wohnteilartige Verandatüre) 

einzusetzen ist, gestrichen.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen und die Verfügung der Gemeinde 

Forst-Längenbühl vom 16. Juli 2015 und die Verfügung des AGR vom 11. November 

2014 werden bestätigt.

2. a) Ziff. 1.l der Verfügung des AGR vom 11. November 2014 wird von Amtes wegen 

wie folgt neu eingefügt:
Dem Umnutzungsgesuch vom 16. Juni 2014 für eine nicht landwirtschaftliche 
Wohnnutzung der beiden Wohnungen wird die Ausnahmebewilligung gemäss 
Art. 24d RPG verweigert.

b) Ziff. 6.3.b der Verfügung der Gemeinde Forst-Längenbühl vom 16. Juli 2015 wird 

von Amtes wegen wie folgt ergänzt:
Dem Umnutzungsgesuch vom 16. Juni 2014 für eine nicht landwirtschaftliche 
Wohnnutzung der beiden Wohnungen wird der Bauabschlag erteilt.

3. Die Verfahrenskosten werden auf Fr. 1'800.-- festgelegt. Davon werden dem 

Beschwerdeführer Fr. 1'500.-- zur Bezahlung auferlegt. Eine separate 

Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. Die 

restlichen Verfahrenskosten trägt der Kanton.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Herrn A.________, eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Forst-Längenbühl, Hoch- und 

Tiefbaukommission, eingeschrieben

- Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), per Kurier

- Regierungsstatthalteramt Thun, zur Kenntnis

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BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin