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**Case Identifier:** 9a51f12b-a5cc-5802-9313-38c40a3e8aed
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-08-06
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 06.08.2014 C/15350/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-15350-2011_2014-08-06.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 08.08.2014. 

 
  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/15350/2011 ACJC/926/2014 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU MERCREDI 6 AOÛT 2014 

 

Entre 

A______, sise ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers 
le 20 septembre 2013, comparant par Me Olivier Carrard, avocat, 2, rue Bovy-Lysberg, 

case postale 5824, 1211 Genève 11, en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 

et 

B______, domicilié ______, intimé, comparant par Me Louis Waltenspühl, avocat, 9, 
rue Beauregard, 1204 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile aux fins des 

présentes. 

 

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C/15350/2011 

EN FAIT 

A. Par jugement du 20 septembre 2013, expédié pour notification aux parties le 
23 septembre 2013, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé no-

tifié à A______ le 20 juin 2011, pour les locaux au rez-de-chaussée ainsi que la 

terrasse de l'immeuble sis ______ (Genève) (ch. 1 du dispositif), a accordé à 

A______ une unique prolongation de bail d'une année, venant à échéance le 

31 janvier 2014 (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3), a 

dit que la procédure était gratuite (ch. 4) et a indiqué les voies de droit (ch. 5). 

B. a. Par acte déposé le 24 octobre 2013 au greffe de la Cour de justice, A______ 
(ci-après également : la locataire ou l'appelante) forme appel contre ce jugement, 

dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, principalement, à l'annulation du 

congé litigieux et à la constatation du fait que l'emplacement de parking au 1er 

sous-sol du même immeuble et le parking extérieur à proximité de celui-ci sont 

les accessoires des locaux litigieux. Subsidiairement, elle conclut à ce qu'une 

prolongation de bail de six ans lui soit octroyée pour les locaux susmentionnés, 

plus subsidiairement une première prolongation de trois ans. 

Conjointement à son acte d'appel, A______ produit un bordereau de pièces 

nouvelles, référencées sous lettres de D à O. 

b. Dans sa réponse du 27 novembre 2013, B______ (ci-après également : le 
bailleur ou l'intimé) conclut préalablement à ce que les faits et moyens de preuve 

nouveaux dont se prévaut sa partie adverse soient déclarés irrecevables et, 

principalement, au déboutement de A______ de toutes ses conclusions et à la 

confirmation du jugement entrepris, avec suite de frais. 

c. Le 31 janvier 2014, soit dans le délai octroyé par la Cour, A______ a répliqué 
et persisté dans ses conclusions. 

Conjointement à sa réplique, A______ a produit trois pièces nouvelles, 

référencées sous lettres P à R. 

Par acte du 24 février 2014, B______ a dupliqué. 

Dans le cadre de ces écritures, les parties sont notamment revenues sur la question 

de la recevabilité des pièces nouvelles produites conjointement à l'appel. 

Dans un courrier du 12 mars 2014, l'appelante a soutenu derechef la recevabilité 

de ses pièces nouvelles, invoquant au surplus que certaines d'entre elles consti-

tuaient des faits nouveaux proprement dits, tandis que d'autres étaient des faits no-

toires. 

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d. Les parties ont été avisées le 25 février 2014 par le greffe de la Cour que la 
cause était gardée à juger. 

C. Les éléments suivants résultent de la procédure : 

a. Les parties sont liées par trois baux, le premier portant sur des locaux d'une sur-
face d'environ 363 m2 au rez-de-chaussée et une terrasse d'environ 150 m2 dans 

l'immeuble sis ______ (ci-après : les locaux), le deuxième portant sur un 

emplacement de parking au 1er sous-sol du même immeuble (ci-après : le parking 

intérieur) et le troisième portant sur un emplacement de parking extérieur à 

proximité du même immeuble également (ci-après : le parking extérieur). 

L'immeuble litigieux se situe en zone industrielle. 

b. Le bail portant sur les locaux a débuté le 1er août 1998 et sa première échéance 
était au 31 janvier 2008, avec clause de renouvellement tacite de cinq ans en cinq 

ans et préavis de résiliation d'une année. 

Initialement, le bail avait été conclu entre, d'une part, C______, alors propriétaire, 

et d'autre part, A______ et D______, agissant conjointement et solidairement 

entre eux. 

Les locaux étaient destinés à l'exploitation d'un café-restaurant/brasserie exclusi-

vement. 

Au niveau des "dépendances", était indiqué sur le contrat : "W.C. en communs sur 

l'étage; ces locaux sont réservés exclusivement au personnel de l'établissement". 

Une clause d'échelonnement a été prévue, le dernier échelon ayant été fixé à 

66'000 fr. par année, auquel s'ajoutait un acompte de frais accessoires de 7'260 fr. 

par année. Elle était suivie d'une clause d'indexation. 

L'article 47 des clauses complémentaires faisant partie intégrante du bail à loyer 

prévoyait enfin que, d'entente entre les parties, le bail passerait, dès le 1er août 

1999, au seul nom de la société A______, représentée à l'époque par D______. 

c. Le contrat portant sur le parking intérieur a débuté le 1er juin 2000, avec pour 
première échéance le 31 janvier 2002 et clause de renouvellement tacite d'année 

en année, le préavis de résiliation étant de trois mois. 

Les conditions générales du contrat de bail à loyer pour garages signées entre les 

parties prévoient tant l'hypothèse du garage loué indépendamment de locaux d'ha-

bitation ou commerciaux que celle d'un garage loué conjointement avec de tels lo-

caux. 

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C/15350/2011 

En deuxième page du contrat, lorsque celui-ci fait référence aux annexes appli-

cables, l'hypothèse d'un emplacement de parking loué conjointement avec un local 

commercial a été biffée, laissant uniquement celle d'un emplacement de parking 

loué de façon indépendante. 

Les locataires du parking intérieur sont A______ et D______. Une clause par 

laquelle le bail se poursuivrait au seul nom de A______ n'a pas été prévue, 

contrairement à ce qui a été fait dans le contrat de bail portant sur les locaux. 

Le loyer annuel du parking intérieur a été fixé à 840 fr. 

d. Le contrat portant sur le parking extérieur a débuté le 1er juin 2006, avec pour 
première échéance le 31 mai 2007 et clause de renouvellement tacite d'année en 

année, le préavis de résiliation étant de trois mois. 

Les conditions générales du contrat de bail à loyer pour garages signées entre les 

parties prévoient tant l'hypothèse du garage loué indépendamment de locaux d'ha-

bitation ou commerciaux que celle d'un garage loué conjointement avec de tels lo-

caux. 

En troisième page du contrat, lorsque celui-ci fait référence aux annexes appli-

cables, l'hypothèse d'un emplacement de parking loué conjointement avec un local 

commercial a été biffée, laissant uniquement celle d'un emplacement de parking 

loué de façon indépendante. 

Les locataires du parking extérieur sont A______ et D______. Une clause par 

laquelle le bail se poursuivrait au seul nom de A______ n'a pas été prévue, 

contrairement à ce qui a été fait dans le contrat de bail portant sur les locaux. 

Le loyer annuel du parking extérieur a été fixé à 960 fr. 

e. A______, société anonyme inscrite au Registre du commerce, a pour but social 
l'exploitation de restaurants, notamment de la "______", à ______, et activité 

commerciale et financière s'y rapportant. Elle a pour administrateur unique 

E______, depuis le 7 octobre 2010. D______, précédemment administrateur, a été 

radié à la même date. 

f. Quant à l'intimé, il est devenu propriétaire de l'immeuble à compter du 
1er novembre 2000. 

g. Par courriers du 20 juin 2011 et avis officiels du même jour, adressés à 
A______ et D______, le bailleur a procédé à la résiliation des locaux, du parking 

intérieur et du parking extérieur pour le 31 janvier 2013, le 31 janvier 2012 et le 

31 mai 2012 respectivement. 

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h. Par courriers du 24 juin 2011, A______ interpelait la régie en charge de 
l'immeuble s'agissant du motif du congé portant sur les trois objets. 

i. Ladite régie a répondu par courrier du 29 juillet 2011, dans les termes suivants :  

"le bailleur ne souhaite pas reconduire le bail de la brasserie au-delà de 

l'échéance du 31 janvier 2013. Depuis quelques temps déjà, l'exploitation qui est 

faite de la brasserie manque de dynamisme et la qualité des prestations offertes 

baisse, ceci malgré un environnement en plein essor, mû par l'implantation régu-

lière d'entreprises de renom dans ce quartier. Ce constat est corroboré par les 

tractations récemment avortées liées à la remise du fonds de commerce à des 

tiers. De ce fait, le propriétaire a fait le choix de mettre un terme aux baux afin 

d'adapter l'exploitation de ces locaux de manière plus conforme à ses attentes". 

j. Le congé portant sur les locaux a été contesté devant la Commission de conci-
liation en matière de baux et loyers dans le délai légal de trente jours par 

A______, de même que par F______, précédente locataire et D______, précédent 

colocataire de A______.  

Les congés portant sur les deux emplacements de parking ont été contestés devant 

la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dans le délai légal de 

trente jours par A______ et D______. 

k. Les trois procédures ont été enregistrées sous les numéros de cause 
C/15350/2011 (locaux), C/15351/2011 (parking intérieur) et C/15352/2011 

(parking extérieur). 

l. Non conciliées le 16 janvier 2012, les causes ont été portées devant le Tribunal 
des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) le 15 février 2012. 

Devant cette instance, elles ont été instruites simultanément. 

m. Au cours de l'instruction devant le Tribunal, les parties ont admis que seule la 
société A______ était locataire des locaux, tandis que les baux portant sur le 

parking intérieur et le parking extérieur étaient aux noms de ladite société et de 

D______, agissant conjointement et solidairement. 

Dans cette mesure, F______ et D______ ont été mis hors de cause s'agissant de la 

procédure portant sur les locaux. 

n. Lors de son audition par le Tribunal, B______ a confirmé le motif du congé de 
la manière suivante :  

"J'ai pu constater que l'exploitation de la brasserie manquait de dynamisme et 

qu'elle ne s'était pas adaptée à l'évolution du quartier. Des entreprises de prestige 

se sont en effet implantées dans le quartier ces dernières années. Nous souhaitons 

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donc confier les locaux à un nouvel exploitant qui sache faire preuve de dyna-

misme et améliorer le "standing" du restaurant. Il s'agit pour moi principalement 

d'un problème d'image plutôt que de rentabilité. D'autre part, la régie ______ 

avait appris que E______ cherchait à vendre son fonds de commerce. Cet élément 

m'a conforté dans ma décision de mettre fin au bail". 

o. Il ressort par ailleurs du dossier les éléments suivants : 

 Le mobilier garnissant les locaux avait une vingtaine d'année au moment 

de la notification des congés, et se trouvait dans un état qui pouvait être 

qualifié de correct au vu des photographies produites et des témoignages 

recueillis, étant par ailleurs relevé que la durée d'amortissement du 

mobilier de ce type, selon les tables de longévité des installations, 

communes aux associations de bailleurs et de locataires, est de l'ordre de 

vingt à vingt-cinq ans; 

 L'immeuble est d'un standing quelconque, en particulier en raison du peu 

- voire de l'absence - d'entretien général par le bailleur, et ce dernier n'a 

pas allégué envisager de travaux particuliers à cet égard en cas de vali-

dation des congés; 

 La société A______ a généré un bénéfice de 2'918 fr. 57 en 2010 et de 

129'236 fr. 13 en 2011; 

 L'établissement est en particulier régulièrement plein pour le repas de 

midi, étant principalement fréquenté par les ouvriers des entreprises 

artisanales implantées à ______; 

 Des négociations ont effectivement été entamées par la locataire avec un 

repreneur, soit G______, sans pour autant aboutir en raison du fait que 

celui-ci ne pouvait pas obtenir un nombre de places de parking 

suffisantes 

 Ces négociations avaient été entreprises en raison de la rentabilité 

insuffisante de l'établissement, et d'autres repreneurs potentiels avaient 

d'ores et déjà visité les locaux avant G______; 

 Précédemment, E______ avait exploité durant cinq ou six ans, dans ces 

mêmes locaux, un établissement à l'enseigne "______", qui associait 

restaurant et salle de concert rock, qui avait eu du succès; 

 A______ emploie cinq personnes, dont trois à 100%, une à 50% et une à 

60%; 

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 La cuisine répond à la définition de mets de brasserie, à des prix abor-

dables compte tenu de la clientèle constituée principalement de "cols 

bleus"; 

 Les autres occupants de l'immeubles sont notamment des imprimeurs, 

une agence publicitaire, des entreprises de climatisation, ventilation et 

chauffage, un horloger, des entreprises spécialisées dans le luminaire, 

une entreprise de nettoyage, une entreprise d'importation de vins, un ate-

lier de gravure, un atelier de mécanique de précision, une fiduciaire, une 

entreprise d'informatique et une ferblanterie; 

 Outre nombre de petites entreprises artisanales, le quartier comprend éga-

lement des entreprises plus renommées, telles que ______, la plupart 

d'entre elles disposant toutefois de leurs propres restaurants d'entreprise; 

 Le bailleur n'a en l'état pas de projet précis s'agissant des locaux litigieux, 

invoquant à cet égard attendre de connaître la date à laquelle ceux-ci lui 

seront restitués; 

 En 2007, un litige a opposé les parties, relativement à des nuisances 

sonores provenant de machines installées dans les locaux au-dessus de 

l'établissement; par jugement du 29 novembre 2007, le Tribunal des baux 

et loyers a octroyé à la locataire une réduction de loyer correspondant à 

une somme globale de 1'268 fr. 55. 

p. Dans son jugement du 20 septembre 2013, le Tribunal a considéré que le motif 
invoqué à l'appui du congé n'apparaissait nullement illégitime en soi et que 

A______ n'avait pas démontré qu'il ne s'agirait que d'un prétexte, de sorte que le 

congé portant sur les locaux devait être validé.  

Le Tribunal a estimé qu'une prolongation de bail d'une année était justifiée, eu 

égard à l'absence de recherches de locaux de remplacement, au préavis de dix-huit 

mois octroyé par le bailleur et à l'absence d'urgence que ce dernier pouvait faire 

valoir. 

D. L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solu-
tion du litige. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

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Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 

Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 

al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 

la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 

Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK 

ZPO, n. 8 ad art. 308). 

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-

gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jus-

qu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement 

été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, 

il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection 

de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 

let. e CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_189/2011 du 4 juillet 2011 = ATF 137 III 

389; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 

consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1; ATF 136 III 196 

consid. 1.1). Quant au dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès 

lors que la valeur litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il con-

vient de se référer à la date de la décision cantonale (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_187/2011 du 9 juin 2011 et 4A_189/2011 du 4 juillet 2011). 

1.2 En l'espèce, le loyer annuel des locaux litigieux, charges comprises, s'élève à 
plus de 70'000 fr., de sorte que la valeur litigieuse est largement supérieure à 

10'000 fr. 

1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.  

1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 

n. 121).  

2. 2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 

commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 

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Dans un arrêt récent (ATF 138 III 625), le Tribunal fédéral a retenu que la rigueur 

des conditions de cette disposition ne saurait être atténuée à l'égard de la partie 

négligente, même lorsque la procédure est gouvernée par la maxime inquisitoire 

(art. 55 al. 2 CPC) et/ou par la maxime d'office (art. 58 al. 2 CPC). 

2.2 Au vu des conditions rappelées ci-dessus, étant donné qu'elles constituent de 
faux novas, puisqu'elles auraient pu être produites en première instance, avant la 

clôture des débats principaux (art. 229 CPC), les pièces nouvelles produites par 

l'appelante sous lettres E, H, I, J, P et R, de même que les faits y relatifs, sont irre-

cevables. Il sera relevé que la pièce R vise en particulier à étayer des faits anté-

rieurs à la clôture des débats principaux devant les premiers juges. 

Les pièces D, L, Lbis, Lquater, M, N, O et Q constituent en revanche de vrais 

novas et sont donc recevables. Les pièces F, G, K, Lter et Lquinquies, qui sont des 

faits notoires, sont également recevables (arrêt du Tribunal fédéral 4A_645/2012 

du 27 janvier 2012 consid. 3.4.2). 

La réplique de l'appelante, adressée à la Cour de céans dans le délai imparti par 

celle-ci est recevable. Il en va de même de la duplique de l'intimé et de la nouvelle 

réplique de l'appelante du 12 mars 2014, eu égard à la jurisprudence du Tribunal 

fédéral (ATF 133 I 100 consid. 4.3 à 4.6). 

3. 3.1 En vertu de l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux 
règles de la bonne foi. Cette disposition est en matière d'annulation des congés la 

règle générale, qui peut trouver application, selon les circonstances, lorsque 

aucune des conditions d'application de l'art. 271a CO n'est réunie. 

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la protection accordée par l'art. 271 

al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'inter-

diction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigou-

reuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 II 31 consid. 4a et 120 II 105 

consid. 3). 

Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisa-

tion d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière 

des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contra-

dictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas néces-

saire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit 

"manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3). 

Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt 

objectif sérieux, et digne de protection (arrêt du Tribunal fédéral 4C.65/2003 du 

23 septembre 2003 consid. 4.4). Est abusif le congé purement chicanier dont le 

motif n'est manifestement qu'un prétexte (SJ 2006 I p. 34 consid. 4.1; ATF 120 II 

31 consid. 4a). La résiliation du bail peut être annulée si le motif sur lequel elle 

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repose se révèle incompatible avec les règles de la bonne foi qui régissent le rap-

port de confiance inhérent à la relation contractuelle existante (ATF 120 II 105 

consid. 3a et 120 II 31 consid. 4a). 

La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins vrai-

semblable la mauvaise foi de sa partie adverse (arrêts du Tribunal fédéral 

4A.472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1, 4C.433/2006 du 5 avril 2007 

consid. 4.1.2 et ATF 120 II 105 consid. 3c), alors que la partie qui a résilié le bail 

a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant 

tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué 

par elle (arrêt du Tribunal fédéral 4A.472/2007du 11 mars 2008 consid. 2.1). Il 

n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à ren-

verser le fardeau de la preuve (ACJ/334/2002 du 18 mars 2002; BARBEY, op. cit., 

n. 202). Il appartient au locataire qui conteste un congé estimé abusif de prouver 

l'abus à satisfaction de droit. Faute de preuve, le congé est valable (USPI, Com-

mentaire du bail à loyer, n. 10 ad art. 271 CO). 

Le but de la loi est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abu-

sives; un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du simple fait que 

l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur 

à ce qu'il prenne fin (arrêt du Tribunal fédéral du 9 décembre 2009 4A_414/2009 

consid. 3.1), mais pour autant qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des 

intérêts en présence (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 735 s.). 

Dans un arrêt publié du 23 mars 2010 (ATF 136 III 190 consid. 3 et 5), le 

Tribunal fédéral a validé un congé donné à un restaurant dans le but de changer 

l'affectation des locaux, relevant à cet égard que l'art. 271 al. 1 CO laisse subsister, 

en principe, le droit du bailleur de résilier le contrat dans le but d'adapter la ma-

nière d'exploiter son bien, selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts. Dans 

le cas qui leur était soumis, compte tenu de l'évolution du quartier et le prestige 

acquis par l'immeuble, les juges fédéraux ont considéré que les intentions du bail-

leur n'apparaissaient pas incompatibles avec les règles de la bonne foi, car il se 

pouvait que les nuisances d'un restaurant, quoique normales et prévisibles, y 

soient moins aisément tolérées aujourd'hui qu'autrefois et il se pouvait également 

qu'une modification de l'affectation du rez-de-chaussée, selon la tendance obser-

vée dans le secteur, accroisse encore le potentiel des autres locaux existants dans 

le bâtiment. Le Tribunal fédéral précisait en outre que le bailleur était très fré-

quemment aussi le propriétaire de la chose louée et avait à ce titre un lien a priori 

perpétuel avec le bien, tandis que le locataire, lui, ne pouvait se trouver que dans 

un rapport temporaire, si bien que l'intérêt du bailleur à exploiter la chose de la 

manière la plus favorable pour lui était en principe prépondérant. 

Dans ce même arrêt (ATF 136 III 190 consid. 5), le Tribunal fédéral a relevé que 

l'absence de projet précis du bailleur ne rendait pas son intérêt futile, tant il est 

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vrai qu'il ignorait encore à quelle date les locaux lui seraient effectivement resti-

tués et n'était donc guère en mesure, dans cette situation, d'élaborer un projet plus 

concret. Enfin, il a rappelé dans un obiter dictum que le congé doit être annulé si 

le changement d'affectation prévu par le bailleur n'est pas envisageable en vertu 

des règles de droit public (ATF 136 III 190 consid. 4). 

3.2 L'appelante soutient que le motif invoqué à l'appui du congé est un pur pré-
texte et que la résiliation est en réalité motivée par une inimitié que le propriétaire 

et/ou le père de celui-ci vouerait à son administrateur. 

Elle invoque plusieurs indices pour étayer ses dires. 

En premier lieu, l'appelante relève que l'intimé a tardé avant d'indiquer le motif du 

congé, puisque celui-ci lui a été communiqué trente-cinq jours après l'envoi de 

son propre courrier, par lequel il sollicitait la motivation, conformément à 

l'art. 271 al. 2 CO. 

En deuxième lieu, elle soutient que le motif aurait varié au cours du temps, la 

régie ayant d'abord justifié le congé par un manque de dynamisme de l'appelante 

et des prestations en baisse, malgré un environnement en plein essor, mu par l'im-

plantation régulière dans le quartier d'entreprises de renom, avant que le bailleur 

révèle, en cours de procédure, qu'il entendait confier les locaux à un nouvel 

exploitant, qui saurait faire preuve de dynamisme afin d'améliorer le standing du 

restaurant, précisant à ce titre qu'il s'agissait pour lui avant tout d'un problème 

d'image, plutôt que de rentabilité. 

En troisième lieu, l'appelante relève que le bailleur n'a encore aucun projet concret 

relativement aux locaux, alors même que ceux-ci se trouvent en zone industrielle, 

soit dans une zone où l'exploitation d'un café-restaurant n'est envisageable que sur 

une base dérogatoire, moyennant une autorisation ad hoc du Conseil d'Etat, telle 

qu'obtenue par elle à l'époque. 

En quatrième lieu, elle expose ne pas avoir manqué de dynamisme et avoir régu-

lièrement tenté d'améliorer son attractivité pour la clientèle, relevant que son acti-

vité est au reste bénéficiaire. 

En cinquième lieu, l'appelante reproche une contradiction à sa partie adverse, qui 

prétend vouloir améliorer le standing de l'établissement, alors même que l'entre-

tien de l'immeuble et des parties communes laisse fortement à désirer. 

En dernier lieu, l'appelante relève que l'établissement est situé dans une zone 

essentiellement artisanale, et donc fréquentée par des "cols bleus", qui viennent 

chez elle se restaurer à midi. Pour ce qui concerne les entreprises de renom 

implantées dans le quartier, elles ont toutes leurs propres restaurants, pour leurs 

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employés, de sorte que l'amélioration de standing prétendument voulue par le bail-

leur ne réussirait quoi qu'il en soit pas à capter cette nouvelle clientèle. 

A admettre la véracité du motif invoqué, l'appelante soutient ensuite que le congé 

consacrerait une disproportion manifeste des intérêts en présence, se fondant à cet 

égard sur une jurisprudence de la Cour de céans (ACJC/965/2012), en omettant 

toutefois de préciser que l'arrêt en question a été réformé par le Tribunal fédéral 

suite à un recours (arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2012 du 28 février 2013). 

Pour sa part, l'intimé soutient que le motif invoqué est à la fois crédible et légi-

time, de sorte que le congé doit être validé. Il se réfère à cet égard à l'arrêt du 

Tribunal fédéral susmentionné du 23 mars 2010 (ATF 136 III 190). 

 3.3.1 En dépit des indices mis en évidence par l'appelante, il n'est pas établi le fait 
que le motif invoqué par le bailleur à l'appui du congé ne serait qu'un prétexte, 

masquant un autre dessein. 

L'art. 271 al. 2 CO dispose que le congé doit être motivé si l'autre partie le de-

mande. Néanmoins, la doctrine reconnaît de manière unanime la possibilité pour 

le bailleur de ne pas motiver immédiatement le congé et d'attendre même de se 

trouver devant le juge, même si une motivation tardive peut être interprétée 

comme un embarras du bailleur qui a notifié un congé abusif (BOHNET/MONTINI, 

Droit du bail à loyer, Bâle, 2010, n. 18 ad art. 271 CO). En l'espèce, certes la régie 

en charge de l'immeuble n'a-t-elle pas répondu immédiatement lorsque la moti-

vation du congé a été sollicitée par la locataire. Néanmoins, un délai de réponse de 

moins de quarante jours ne laisse guère présager d'un motif mensonger, ce 

d'autant moins que l'on se trouvait alors en période estivale, comme l'ont relevé 

les premiers juges. 

L'appelante ne saurait davantage être suivie lorsqu'elle soutient que le motif aurait 

varié au cours du temps. Certes le bailleur n'a-t-il pas, en audience, répété mot 

pour mot ce que la régie avait écrit dans son courrier du 29 juillet 2011. Il n'en 

demeure pas moins que l'idée générale était la même, soit le manque de dyna-

misme dans la gestion de l'établissement et un standing jugé insuffisant. 

Le fait que l'intimé n'ait, pour l'heure, aucun projet précis pour l'arcade ne prouve 

pas non plus que le motif invoqué soit un prétexte. Comme l'a indiqué le Tribunal 

fédéral dans l'arrêt susmentionné (ATF 136 III 190 consid. 5), faute de savoir à 

quelle date les locaux lui seraient effectivement restitués, il n'est guère en mesure 

de pouvoir élaborer un projet concret. Les normes de droit public n'excluent en 

outre pas qu'il puisse obtenir une autorisation d'exploiter un établissement public à 

la place de son locataire, puisqu'une telle dérogation avait déjà été octroyée à 

celui-ci. 

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Les trois autres indices soulevés par l'appelante (le fait qu'elle n'a pas manqué de 

dynamisme, le standing très moyen de l'immeuble et l'impossibilité d'attirer la 

clientèle issue des entreprises de renom installées récemment dans le quartier) ne 

suffisent pas non plus, à eux seuls, à convaincre l'autorité de céans de ce que le 

motif invoqué ne serait qu'un prétexte. Il n'appartient au demeurant ni au locataire 

ni au juge de se substituer au bailleur pour déterminer si ses choix sont ou non ju-

dicieux. 

3.3.2. Contrairement à ce qui prévalait dans l'arrêt du 23 mars 2010 référencé ci-
dessus (ATF 136 III 190), le bailleur n'entend pas, selon ses dires, changer l'af-

fectation des locaux litigieux, mais uniquement améliorer le standing de l'éta-

blissement, par le biais d'un changement d'exploitant. 

Dans l'arrêt précité, la profonde évolution du quartier (en l'occurrence la rue du 

Rhône à Genève), la diminution croissante de tolérance des voisins pour les nui-

sances pourtant normales et prévisibles du restaurant et l'accroissement vraisem-

blable du potentiel des autres locaux de l'immeuble en cas de changement d'affec-

tation de l'arcade litigieuse ne rendaient pas incompatible avec les règles de la 

bonne foi, aux yeux du Tribunal fédéral, la notification d'une résiliation motivée 

par l'intention de réaliser un changement d'affectation des locaux, quinze ans après 

la conclusion du bail le plus récent. 

Le Tribunal fédéral a ainsi posé certaines conditions à l'admission d'une telle rési-

liation, qui fut en l'occurrence validée car il s'agissait d'un établissement au rez-

de-chaussée d'un immeuble de standing, situé dans un quartier de standing, éta-

blissement qui de surcroît engendrait des nuisances et ne permettait pas à la bail-

leresse de projeter l'image qu'elle souhaitait de son immeuble. 

Le présent cas d'espèce est significativement différent de celui-là. 

Comme l'a relevé l'appelante, l'immeuble est bien loin de disposer d'un standing 

élevé - qu'il s'agisse de son état général ou des entreprises qui l'occupent -, tout 

comme le quartier lui-même, qui est fréquenté essentiellement par des ouvriers et 

artisans travaillant dans les entreprises à proximité. L'intimé n'a par ailleurs pas 

prétendu qu'il entendait entreprendre des travaux de rénovation visant à améliorer 

le standing de son immeuble. Il n'a pas non plus soutenu qu'il entendait procéder à 

un changement d'activité, contrairement au cas tranché par le Tribunal fédéral 

dans l'arrêt précité (ATF 136 III 190). Il n'apparaît en outre pas qu'il ait résilié les 

baux des autres locataires, dans l'optique de les remplacer par des entreprises d'un 

standing plus élevé, et n'a pas non plus prétendu qu'il projetait de le faire. Au 

demeurant, le bailleur n'a pas indiqué qu'il souhaitait attirer une clientèle d'un 

standing particulier. Enfin, les entreprises plus renommées du quartier ont pour la 

plupart leur propre restaurant, de sorte que leurs employés n'ont guère le potentiel 

d'une future clientèle. 

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Dans ces conditions, le congé notifié, lequel s'apparente avant tout à une im-

mixtion dans l'activité de la locataire et dans sa manière de la mener, apparaît 

incompatible avec les règles de la bonne foi qui régissent le rapport de confiance 

inhérent à la relation contractuelle existante et consacre une disproportion mani-

feste des intérêts en présence. Il doit dès lors être annulé. 

4. Dans la mesure où une procédure est d'ores et déjà pendante s'agissant des congés 
portant sur les emplacements de parking, la Cour ne saurait statuer sur la con-

clusion de l'appelante visant à ce qu'elle constate que lesdits parkings sont liés au 

bail des locaux litigieux (accessoires). 

Cette conclusion est ainsi irrecevable en vertu de la litispendance préexistante 

(art.59 al. 2 let. d CPC). 

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC au-

torise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 24 octobre 2013 par A______ contre le jugement 

JTBL/998/2013 rendu le 20 septembre 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la 

cause C/15350/2011-4-OSB. 

Au fond : 

Annule ce jugement. 

Cela fait et statuant à nouveau : 

Annule le congé notifié le 20 juin 2011 à A______ par B______, pour les locaux sis au 

rez-de-chaussée ainsi que la terrasse dans l'immeuble sis ______. 

Déclare irrecevables les conclusions de A______ visant à faire constater que les 

emplacements de parking intérieur au 1er sous-sol et extérieur à proximité de l'immeuble 

sis ______ sont les accessoires des locaux au rez-de-chaussée du même immeuble. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Daniela CHIABUDINI et 

Madame Alix FRANCOTTE CONUS, juges; Monsieur Pierre STASTNY et Monsieur 

Bertrand REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.