# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1dc0e457-90eb-5607-b30d-0c51ba4b1bbb
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-12-31
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 31.12.2002 PVG 2002 23
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2002-23_2002-12-31.pdf

## Full Text

8/23 Steuern PVG 2002

Handänderungssteuer. Wirtschaftliche Betrachtungsweise. 
Übernahmewert. (Präzisierung der Rechtsprechung).
— Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück derart mit 

einem Werkvertrag für die Erstellung oder die Fertig- 
stellung einer Baute verbunden, dass Boden und Werk 
faktisch eine Einheit bilden, so ist die Handänderungs- 
steuer auf der Summe von Bodenpreis und Werklohn zu 
entrichten (E.3a).

— Grundsätzlich ist jedoch für die Zusammenrechnung von 
Kaufpreis und Werklohn das Vorliegen eines Gene- ral- 
oder Totalunternehmervertrages oder eines in sei- nen 
Auswirkungen gleichwertigen Vertrages zu verlan- gen, 
sodass der Kauf im Ergebnis dem Erwerb eines 
schlüsselfertigen Hauses gleichkommt (E.3b).

Imposta sul trapasso di proprietà. Interpretazione econo- 
mica. Valore d’acquisto. (Precisazione della prassi).
— Se un contratto di compera di un fondo è così stretta- 

mente legato ad un contratto d’appalto per l’erezione o 
l’ultimazione di una costruzione che fondo e opera co- 
stituiscono praticamente un’unità, l’imposta sul tra- 
passo di proprietà è da calcolare sulla somma del prez- zo 
del terreno e dell’opera (cons. 3a).

— In principio, per calcolare la somma tra il prezzo d’ac- 
quisto del terreno e quello dell’opera è però necessaria 
l’esistenza di un contratto d’appalto generale o totale 
oppure di un contratto analogo nelle sue conseguenze, 
cosicché la compera risulti in pratica essere l’acquisto di 
una casa con chiavi in mano (cons. 3b).

Erwägungen:
3. a) Nach der wirtschaftlichen Betrachtungsweise gilt als

objektiver Übernahmewert im Sinne von Art. 20 lit. a GStG beim 
Kauf in der Regel der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leis- 
tungen. Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück derart mit ei- 
nem Werkvertrag für die Erstellung oder die Fertigstellung einer 
Baute verbunden, dass Boden und Werk faktisch eine Einheit bil- 
den, so ist die Handänderungssteuer auf der Summe von Boden- 
preis und Werklohn zu entrichten (vgl. PVG 1995 Nr. 68 mit Hin- 
weisen; vgl. auch BGE in StR 1978, 166, und BGE in ASA 50, 445, 
beide betreffend den Kanton Zürich). Kauf- und Werkvertrag hän- 
gen so voneinander ab, dass es ohne den einen nicht zum Ab-

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schluss des andern gekommen wäre und das Geschäft als Ganzes 
im Ergebnis dem Verkauf eines fertigen Hauses gleichkommt. 
Massgebend ist, ob der Erwerber mit dem Abschluss eines Kauf- 
vertrages und eines damit verbundenen Werkvertrages Rechtsge- 
schäfte tätigt, die wirtschaftlich gesehen die Übertragung der Ver- 
fügungsgewalt an einer bestimmten Baulandparzelle mit einem 
bestimmten darauf zu errichtenden Gebäude zum Gegenstand ha- 
ben. Für die Beurteilung sind die gesamten Umstände des Einzel- 
falles heranzuziehen, wobei der Wille der Parteien massgebend 
ist, der darauf gerichtet sein muss, dem Erwerber ein schlüssel- 
fertiges Haus zu verkaufen (PVG 1995 Nr. 68 ; für St. Gallen: GVP 
1976 Nr. 21).

b) Diese langjährige Praxis des Verwaltungsgerichtes, auf 
welche sich die Gemeinde beruft, bedarf der Klarstellung und Prä- 
zisierung. Grundsätzlich ist nämlich für die Zusammenrechnung 
von Kaufpreis und Werklohn das Vorliegen eines General- oder 
Totalunternehmervertrages oder eines in seinen Auswirkungen 
gleichwertigen Vertrages zu verlangen; denn nur so kann im Er- 
gebnis davon gesprochen werden, dass nicht nur ein Grundstück, 
sondern – wirtschaftlich betrachtet – ausserdem ein zu erstellen- 
des Bauwerk Gegenstand des Kaufvertrages bildet, es somit wirt- 
schaftlich um den Erwerb eines schlüsselfertigen Hauses geht. Die 
Zusammenrechnung setzt somit voraus, dass im Ergebnis kaum 
ein Unterschied besteht zum Fall, bei welchem der Käufer ein fer- 
tigerstelltes Haus erwirbt. Demgegenüber ist eine Ausdehnung 
der Zusammenrechnungspraxis auf Tatbestände, bei denen sich 
der Verkäufer des Grundstückes lediglich die Ausführung gewis- 
ser Arbeiten an der zu erstellenden Baute versprechen lässt, we- 
der sinnvoll noch zulässig. Als Gegenstand der Handänderung ha- 
ben all jene liegenschaftlichen Werte zu gelten, die tatsächlich und 
wirtschaftlich in die Verfügungsgewalt des Erwerbers übergeführt 
werden. Wie bereits ausgeführt wurde, trifft dies dann zu, wenn 
der Verkäufer berechtigt ist, etwa als General- oder Totalunterneh- 
mer ein Haus auf der Liegenschaft zu erstellen oder fertigzustel- 
len. Dagegen fehlt es am erforderlichen Konnex zwischen Verkauf 
der Liegenschaft und dem Werklohn, wenn sich der Verkäufer le- 
diglich gewisse Arbeiten an einem zu erstellenden Gebäude ver- 
sprechen lässt, der Käufer aber im Übrigen frei ist, wann und wie 
er sein Grundstück überbauen will (StR 1978, S. 169). In diesen Fäl- 
len fehlt es an einem liegenschaftlichen Wert, welcher bei wirt- 
schaftlicher Betrachtungsweise vom Veräusserer an den Erwerber 
übergehen würde. Eine Zurechnung des Werklohnes zum Erwerbs-

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preis ist in diesen Fällen daher nicht zulässig (StR 1987, 192 f.). 
Hinzu kommt, dass der Erwerber, der eine Liegenschaft im Zu- 
sammenhang mit einem General- oder Totalunternehmervertrag 
kauft, im Gegensatz zu jenem, der mit den einzelnen Unterneh- 
mern bzw. Handwerkern Werkverträge abschliesst, kein Risiko 
rechtlicher Auseinandersetzungen mit den einzelnen Unterneh- 
mern etwa wegen Werkmängeln oder der Vergütung läuft, son- 
dern sich direkt an den General- bzw. Totalunternehmer halten 
kann. Nur wenn die vertraglichen Vereinbarungen der Parteien in 
diesem Sinne darauf ausgerichtet sind, dem Erwerber ein schlüs- 
selfertiges Haus zu verschaffen, lässt sich eine Zusammenrech- 
nung von Kaufpreis für das Land und Werklohn unter wirtschaftli- 
chen Gesichtspunkten rechtfertigen. Da der Fiskus aus einer 
solchen Konstellation das Besteuerungsrecht ableitet, ist er dafür 
auch beweispflichtig.
A 01 62 Urteil vom 12. April 2002

Handänderungssteuer. Abweichen des Verkaufspreises vom 
letzten amtlichen Verkehrswert der Liegenschaft. 
(Präzisierung der Rechtsprechung).
— Der amtliche Schätzwert kann ein taugliches Richt- 

mass bilden bei der Prüfung der Unterpreislichkeit 
eines Liegenschaftenverkaufs (E.2).

— Ist die letzte amtliche Schatzung älteren Datums und 
besteht Anlass zur Annahme, dass sich die Marktver- 
hältnisse seither geändert haben, ist allenfalls eine 
neue amtliche Schätzung zu veranlassen (E.3).

Imposta sul trapasso di proprietà. Discrepanza del prezzo di 
acquisto dall’ultimo valore commerciale della stima uf- ficiale 
dell’immobile. (Precisazione della prassi).
— Il valore della stima ufficiale può rappresentare un ido- neo 

metodo di confronto nell’analisi del sottoprezzo di una 
vendita immobiliare (cons. 2).

— Se l’ultima stima ufficiale è di vecchia data e sussiste 
motivo di credere che le condizioni del mercato immo- 
biliare si siano nel frattempo modificate, occorre even- 
tualmente procedere ad una nuova stima ufficiale 
(cons. 3).

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