# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f13836d2-9edf-5325-bf13-8d5670e69947
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-29
**Language:** de
**Title:** Lärmschutz. Erhebliche Überschreitung der Immissionsgrenzwerte. Lärmrechtliche Ausnahmebewilligung für ein Mehrfamilienhaus.
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0017/2021
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_i_nr._0017-2021_vom_29._januar_2021.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
1. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE I Nr. 

R1S.2020.05106 
0017/2021 

Entscheid vom 29. Januar 2021 

Mitwirkende 

Abteilungsvizepräsident  Claude  Reinhardt,  Baurichter  Christian  Hurter, 
Baurichterin Beatrice Bosshard, Gerichtsschreiberin Andrea Kuhn 

in Sachen 

Rekurrierende 

R. und B. F. […] 

vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Bausektion der Stadt Zürich, c/o Amt für Baubewilligungen,  

Rechtsabteilung, Amtshaus IV, 8021 Zürich  

2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

29. Januar 20218090 Zürich  

3.  Baukonsortium R., bestehend aus:  

3.1.  Z. AG […] 
3.2.  C. AG […] 

Nrn. 3 - 3.2 vertreten durch […] 

betreffend 

Beschluss der Bausektion […] und Verfügung der Baudirektion Kanton Zü-
rich […]; Baubewilligung und lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung für 
Ersatzneubau Mehrfamilienhaus […]  
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 
Mit  Beschluss  vom  7. Juli 2020  […]  erteilte  die  Bausektion  des  Stadtrates 

von Zürich dem Baukonsortium R. die baurechtliche Bewilligung für den Er-

satzneubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage auf der Par-

zelle Kat.-Nr. 1, R.-Strasse 1, Zürich […]. Mit diesem Entscheid koordiniert 

wurde  die  Gesamtverfügung  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  […]  vom 

4. Dezember 2019  betreffend  die  lärmschutzrechtliche  Ausnahmebewilli-

gung  im  Sinne  von  Art.  31  Abs.  2  der  Lärmschutzverordnung  (LSV)  eröff-

net. 

B. 
Hiergegen  gelangten  R.  und  B.  F.  mit  fristgerechter  Rekursschrift  vom 

13. August  2020  an  das  Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich  und  bean-

tragten  die  Aufhebung  der  angefochtenen  baurechtlichen  Entscheide  und 

die  Verweigerung  der  nachgesuchten  Bewilligungen;  unter  Kosten-  und 

Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegnerschaft. 

C. 
Mit  Präsidialverfügung  vom  14. August 2020  wurde  vom  Rekurseingang 

Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 
Die Baudirektion beantragte mit Eingabe vom 10. September 2020 die Ab-

weisung  des  Rekurses.  Die  private  Rekursgegnerschaft  beantragte  per 

16. September 2020 die Abweisung des Rekurses; unter Kosten- und Ent-

schädigungsfolgen  zulasten  der  Rekurrierenden.  Die  Bausektion  schloss 

mit  Vernehmlassung  vom  16. September  2020  auf  Abweisung  des  Rekur-

ses. 

R1S.2020.05106 

Seite 2 

 
 
E. 
Mit  Replik  vom 2. Oktober 2020  hielten  die Rekurrierenden an den  im  Re-

kurs gestellten Anträgen fest. 

F. 
Die  Baudirektion  duplizierte  per  21. Oktober 2020  mit  unverändertem  An-

trag. Die private Rekursgegnerschaft hielt per 27. Oktober 2020 an den An-

trägen in der Vernehmlassung fest. Die Vorinstanz verzichtete mit Eingabe 

vom  28. Oktober 2020  –  unter  Aufrechterhaltung  der  gestellten  Anträge  – 

auf weitere Ausführungen. 

G. 
Am  10. November  2020  führte  eine  Delegation  des  Baurekursgerichts  auf 

Lokal einen Referentenaugenschein durch. 

Es kommt in Betracht: 

1. 
Die  Rekurrierenden  sind  als  Eigentümerin  bzw.  als  Bewohner  der  Liegen-

schaft  auf  der  Parzelle  Kat.-Nr. 2,  welche  unmittelbar  an  das  Baugrund-

stück  Kat.-Nr. 1  grenzt,  vom  rekursgegenständlichen  Bauvorhaben  beson-

ders  betroffen  und  daher  im  Sinne  von  § 338a des Planungs-  und  Bauge-

setzes  (PBG)  zur  Rekurserhebung  gegen  die  angefochtenen  Entscheide 

legitimiert.  Da  auch  die  weiteren  Prozessvoraussetzungen  erfüllt  sind,  ist 

auf den Rekurs einzutreten. 

2.1. 
Die Rekurrierenden rügen vorab eine Verletzung des Grundsatzes der Ein-

heit  der  Baubewilligung.  Die  erforderlichen  Korrekturen  würden  zahlreiche 

Aspekte des Bauprojekts wie Grenzabstände (Erwägung lit. G.a des ange-

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Seite 3 

 
 
fochtenen  Entscheids),  Überbaurecht  (Erwägung  lit. G.b), Wegabstand  zur 

S.-Strasse  (Erwägung  lit. G.f),  Attikageschoss  (Erwägung  lit. H.b),  Behin-

dertengerechtigkeit  (Erwägung  lit. H.d)  sowie  Feuerzufahrt  bzw.  Stellflä-

chen (Erwägung lit. J.a) betreffen. 

2.2.1. 
Der angefochtene Entscheid erwähnt in Erwägung lit. G.a, dass die Grenz-

abstände (unter anderem) zur Parzelle Kat.-Nr. 3 nicht eingehalten würden. 

Diesbezüglich  sei  in  den  Gesuchsunterlagen  kein  Näherbaurecht  ersicht-

lich.  Der  Grenzabstand  zur  Parzelle  Kat.-Nr. 3  betrage  beim  Projekt  statt 

der gemäss Art. 13 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung 

(BZO) erforderlichen 11 m lediglich 3,5 m. Das Projekt sei diesbezüglich zu 

korrigieren  oder  die  Zustimmung  der  Eigentümerschaft  der  Parzelle  Kat.-

Nr. 3  beizubringen.  Entsprechend  statuiert  der  angefochtene  Entscheid  in 

Dispositiv-Ziffer II.B.1.d,  dass  die  Bauherrschaft  bzw.  die  verfügungsbe-

rechtigte Grundeigentümerschaft dem Amt für Baubewilligungen (AfB) über 

die  Erfüllung  der  Auflage  im  Sinne  der  Erwägung  lit. G.a  (Grenzabstand) 

abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen oder die Zustim-

mung der Eigentümerschaft der Parzelle Kat.-Nr. 3 nachzuweisen habe. 

2.2.2. 
Inhaltliche  oder  formale  Mängel  eines  Bauvorhabens  können  und  müssen 

gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Sta-

tuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung beho-

ben  werden.  Dieses  Vorgehen  ist  Ausfluss  des  verfassungsrechtlichen 

Verhältnismässigkeitsprinzips,  welches  verlangt,  dass  staatliche  Massnah-

men  zwecktauglich  und  notwendig  sein  müssen,  wobei  Notwendigkeit  be-

deutet,  dass  eine  Massnahme  in  ihrer  konkreten  Ausgestaltung  über  das 

zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5 Abs. 2 
und  Art. 36  Abs. 3  der  Bundesverfassung  [BV]).  Das  Interesse  des  Bau-

herrn  am  Fortbestand  einer  Baubewilligung  ist  als  gewichtig  einzustufen. 

Solange  die  Mängel  untergeordneter  Natur  sind  und  ohne  besondere 

Schwierigkeiten  durch  ausreichend  konkrete  Nebenbestimmungen  beho-

ben  werden  können,  steht  der  Grundsatz  der  Einheit  der  Baubewilligung 

nicht  infrage.  Ziehen  die  Mängel  indessen  wesentliche  Projektänderungen 

nach sich, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben wer-

den. 

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Seite 4 

 
 
Nicht "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden können unbestrit-

tenermassen gewichtige baurechtliche Mängel wie beispielsweise die gebo-

tene Verlegung der Einfahrtsrampe einer Unterniveaugarage, die Realisie-

rung  einer  fehlenden  ausreichenden  Erschliessung  des  Baugrundstücks 

oder gar die Korrektur einer Überschreitung der Gebäudehöhe, welche so-

gar zum Verzicht auf ein Geschoss führen kann. In diesen Fällen ist ohne 

grösseren  planerischen  Aufwand  nicht  beurteilbar,  wie  der  Mangel  zu  be-

heben  ist  und  welche  baurechtlichen,  konzeptionellen  und  gestalterischen 

Auswirkungen  die  Behebung  des  Mangels  nach  sich  zieht.  Ausserdem 

können  nach  der  Rechtsprechung  auch  bei  Vorliegen  verschiedener,  für 

sich allein betrachtet kleinerer Mängel unter Umständen viele verschiedene 

Möglichkeiten  der  Mängelbehebung  gegeben  sein,  sodass  nicht  klar  ist, 

welche konkreten baulichen Änderungen die nebenbestimmungsweise Be-

hebung  der  Mängel  zur  Folge  haben  wird.  Auch  in  diesen  Fällen  fällt  eine 
auflageweise  Behebung  der  Mängel  ausser  Betracht  (zum  Ganzen 

VB.2020.00058 vom 30. April 2020, E. 4.2, mit Hinweisen; VB.2017.00830 

vom 19. Juli 2018, E. 5.1, mit Hinweisen). 

Entgegen  der  vom  Verwaltungsgericht  in  VB 89/0003  in  RB 1989  Nr. 84 

(noch)  vertretenen  Auffassung  ist  es  nicht  grundsätzlich  ausgeschlossen, 

mit einer Nebenbestimmung die Heilung eines Mangels zu verlangen, den 

der  Bauherr  nicht  aus  eigener  Kraft,  sondern  nur  durch  Mitwirkung  eines 

Dritten  beheben  kann,  wie  beispielsweise  durch  die  Abtretung  von  Land 

oder  die  Einräumung  einer  Dienstbarkeit.  Zu  berücksichtigen  sind  bei  der 

Beurteilung die konkreten Umstände des Einzelfalles bzw. die Frage, ob die 

erforderliche Berechtigung als einfach erhältlich gelten kann oder aber de-

ren  Erhalt  mit  erheblicher  Unsicherheit  bzw.  besonderen  Verfahrensauf-

wänden  behaftet  ist  (VB.2005.00132  in  BEZ 2006  Nr. 6;  VB.2003.00050 

vom 5. Mai 2004, E. 3.2). 

2.2.3. 
Dass das rekursgegenständliche Bauvorhaben ohne die Beibringung eines 

Näherbaurechts nicht bzw. nicht in der projektierten Form verwirklicht wer-

den  könnte,  ist  offenkundig.  Im  Verhältnis  zur  Parzelle  Kat.-Nr. 3  wäre  an 

der  nordwestlichen  Ecke  bzw.  der  Westfassade  des  projektierten  Baukör-

pers ein erheblicher Rücksprung der Fassade erforderlich, was zwangsläu-

fig zu einer völligen Neukonzeption des Bauvorhabens führen müsste. Der-

art ist im Sinne einer Nebenbestimmung gemäss § 321 Abs. 1 PBG zumin-

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Seite 5 

 
 
dest nicht mittels Einreichung abgeänderter Pläne heilbar. Soweit der ange-

fochtene  Entscheid  in  Dispositiv-Ziffer II.B.1.d  die  Einreichung  und  Bewilli-

gung von Abänderungsplänen vorsieht, kann er nicht als rechtskonform gel-

ten. 

Dennoch kann bzw. muss dieses Ergebnis vorliegend nicht zur zwingenden 

Aufhebung des angefochtenen Entscheids führen. Wie erwähnt, ist die Fra-

ge  der  Zulässigkeit  einer  Regelung  mittels  Nebenbestimmungen  im  We-

sentlichen mit Bezug auf das verfassungsrechtliche Verhältnismässigkeits-

prinzip (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 BV) zu beantworten, und das Inte-

resse  am  Fortbestand  eines  baurechtlichen  Bewilligungsentscheids  ist  als 

gewichtig einzustufen. Aus diesem Grund muss vorliegend, da der Mangel 

‒ nur,  aber  immerhin –  durch  den  Nachweis  eines  Näherbaurechts  (unter 

Mitwirkung  eines  Dritten)  geheilt  werden  kann,  der  Gehalt  von  Dispositiv-

Ziffer II.B.1.d  teleologisch  dergestalt  reduziert  werden,  als  dass  eine  bau-

rechtliche Bewilligung (faktisch) unter Vorbehalt des Nachweises eines Nä-

herbaurechts  zur  Parzelle  Kat.-Nr. 3 als  erteilt  zu  gelten hat.  Dafür  genügt 

es,  den  Wortlaut  von  Dispositiv-Ziffer II.B.1.d  dergestalt  anzupassen,  als 

dass dem Amt für Baubewilligungen (AfB) vor Baufreigabe die Zustimmung 

der Eigentümerschaft der Parzelle Kat.-Nr. 3 nachzuweisen ist bzw. sei. 

2.2.4. 
Hinsichtlich  des  Eintritts  einer  Bedingung  ist  eine  gewisse  Realisierungs-

wahrscheinlichkeit erforderlich, ansonsten handelt es sich um eine verpönte 

"Baubewilligung  auf  Vorrat"  (VB.2017.00540  vom  22. Januar  2020,  E. 7.5, 

mit  Hinweisen).  Vorliegend  ist  diesbezüglich  erheblich,  dass  die  Erteilung 

des  fraglichen  Näherbaurechts  nicht  als  mit  erheblicher  Unsicherheit  bzw. 

besonderen  Verfahrensaufwänden  behaftet  gelten  kann.  Eigentümerin  der 

Parzelle Kat.-Nr. 3 ist die Stadt Zürich. Diese ist – was im Übrigen als ge-
richtsnotorisch  gelten  kann  –  bestrebt,  entsprechende  Näherbaurechte  zu 

gewähren,  wenn  das  dem  Näherbaurecht  zugrundeliegende  Projekt  eine 

besonders  gute  Gestaltung  aufweist  und  keine  öffentlichen  Interessen  ge-

gen  die  Gewährung  des  Rechtes  sprechen.  (Provisorische)  Bestätigungen 

der bei der Stadt Zürich intern zuständigen Sachbearbeiterinnen A. V. und 

A.  B.  über  die  Erfüllung  dieser  Anforderungen  (E-Mails  vom  16. Juli  2019 

und vom 25. Oktober 2019) sind aktenkundig. Nach den Ausführungen der 

privaten  Rekursgegnerschaft  ist  allein  noch  die  definitive  Schätzung  des 

Wertes  des  Näherbaurechts  ausstehend;  eine  provisorische  erste  Schät-

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zung  der  Schätzungskommission  der  Stadt  Zürich  liege  vor.  Unter  diesen 

Umständen  kann  von einer  verpönten  "Baubewilligung  auf  Vorrat",  welche 

die Behörden sowie die Rekursberechtigten zu einem vorzeitigen bzw. mit 

einer gewissen Wahrscheinlichkeit hinfällig werdenden Verfahrensaufwand 

zwingt, nicht die Rede sein. 

2.2.5. 
Die  rekurrentische  Rüge  betreffend  den  Bewilligungsvorbehalt  in  Sachen 

Näherbaurecht zur Parzelle Kat.-Nr. 3 erweist sich teilweise als begründet. 

Der Wortlaut von Dispositiv-Ziffer II.B.1.d des angefochtenen Entscheids ist 

abzuändern  wie  folgt:  "[Vor  Baubeginn  hat  die  Bauherrschaft  bzw.  verfü-

gungsberechtigte  Grundeigentümerschaft]  dem  Amt  für  Baubewilligungen 

betreffend  die  Erfüllung  der  Auflage  im  Sinne  der  Erwägung  lit. G.a) 

(Grenzabstand)  dieses  Beschlusses  die  Zustimmung  des  Eigentümers 

Kat.-Nr. 3 nachzuweisen". Im Übrigen erweist sich die Rüge als unbegrün-

det;  eine  Verletzung  des  Grundsatzes  der  Einheit  der  Baubewilligung  ist 

nicht ersichtlich. 

2.3.1. 
Was  das  Überbaurecht  (Erwägung  lit. G.b;  Auflage  in  Dispositiv-Zif-

fer II.B.1.e) angeht, machen die Rekurrierenden namhaft, sie würden einem 

für die Hinterfüllung der fraglichen Stützmauer erforderlichen Überbaurecht 

nicht  zustimmen.  Dem  angefochtenen  Entscheid  lasse  sich  nicht  entneh-

men, wie die Überdeckung des fraglichen unterirdischen Gebäudeteils oh-

ne Überbau sichergestellt werden könne. Die im angefochtenen Entscheid 

statuierte Auflage genüge den Anforderungen nicht. 

Die  private  Rekursgegnerschaft  hält  dem  entgegen,  dass  die  Auflage  in 

Dispositiv-Ziffer II.B.1.e auf eine unzutreffende Interpretation der Baueinga-
bepläne  zurückzuführen  sei.  Die  Bausektion  sei  irrtümlicherweise  davon 

ausgegangen, das Bauvorhaben sehe die Erstellung einer Stützmauer auf 

der benachbarten Parzelle Kat.-Nr. 2 (der Rekurrierenden) vor. Tatsächlich 

sei dort aber bereits eine Stützmauer vorhanden. Es brauche keine weiter-

gehende  Hinterfüllung,  um  den  unterirdischen  Gebäudeteil  entlang  der 

Grenze überdecken zu können. Die Situation auf der Nachbarparzelle wer-

de nicht verändert. 

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Die Bausektion konzediert, dass ihr mit Bezug auf die fragliche Stützmauer 

ein Irrtum unterlaufen sei. Diese bestehe bereits, weshalb es keines Über-

baurechts bedürfe. Da zwischen der Stützmauer und der projektierten Tief-

garage  ein  Erdkern  von  0,80 m  verbleibe,  sei  die  Erstellung  der  letzteren 

bautechnisch ohne Schwierigkeiten möglich. 

2.3.2. 
Die  Sachdarstellungen  der  privaten  Rekursgegnerschaft  und  der  Bausek-

tion  wurden  von  den  Rekurrierenden  replicando  nicht  in  Zweifel  gezogen. 

Der  durchgeführte  Augenschein  hat  ergeben,  dass  an  besagter  Stelle  auf 

der  Parzelle  Kat.-Nr. 2  entlang  der  Grundstücksgrenze  tatsächlich  bereits 

eine massive, mehrere Meter hohe Stützmauer besteht (vgl. Foto 4). 

2.3.3. 
Vor diesem Hintergrund entfällt die Anordnung der Auflage gemäss Dispo-

sitiv-Ziffer II.B.1.e des angefochtenen Entscheids und ist diese ohne weite-

res aufzuheben; die rekurrentische Rüge erweist sich insoweit als begrün-

det.  Gründe  für  die  Annahme  einer  Verletzung  der  Einheit  der  Baubewilli-

gung  sind  auf  Basis  der  rekurrentischen  Beanstandungen  zur  Stützmauer 

von vornherein nicht ersichtlich. Insoweit ist die Rüge unbegründet. 

2.4.1. 
Was weiter den Wegabstand zur S.-Strasse (Erwägung lit. G.f) angeht, hält 

die  Bausektion  in  dieser  Erwägung  fest,  dass  das  Bauvorhaben  mit  dem 

1. Untergeschoss  (bzw.  der  Tiefgarage)  den  Mindestabstand  gegenüber 

dem  Zufahrtsweg  (S.-Strasse)  von  3,50 m  nicht  einhalte.  Die  Rekurrentin 

verweist auf diese Erwägung. 

Weder  die  private  Rekursgegnerschaft  noch  die  Bausektion  äussern  sich 
diesbezüglich im Einzelnen. 

2.4.2. 
Eine mit der Erwägung lit. G.f korrespondierende Auflage findet sich in Dis-

positivziffer II.B.1.g in Verbindung mit Dispositivziffer II.B.15 des angefoch-

tenen  Entscheids.  Eine  auflageweise  Behebung  des  Mangels  ist,  wie  dies 

die  private  Rekursgegnerschaft  mit  den  im  Rekursverfahren  eingereichten 

Abänderungsplänen für das 1. Untergeschoss (bzw. die Tiefgarage) aufge-

zeigt hat, ohne weiteres möglich. Der entsprechende Abschnitt des unterir-

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dischen Gebäudeteils hat keine für die oberen Geschosse tragende Funkti-

on. Der entsprechende Bereich auf dem Dach des 1. Untergeschosses ge-

hört oberirdisch zum Aussenraum. Demgemäss lässt sich zu Gunsten einer 

Verletzung des Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung nichts aus der 

Rüge ableiten. 

2.5.1. 
Die  Rekurrierenden  rügen,  für  die  in  Erwägung  lit. I.d  in  Verbindung  mit 

Dispositiv-Ziffer II.B.26.d des angefochtenen Entscheids verlangte Vergrös-

serung  der  seitlichen  Distanz  zwischen Wohnungstür  und  Treppenabgang 

bestehe  aufgrund  der  Pläne  kaum  Spielraum,  weshalb  die  Auflage  nicht 

rechtskonform sei (bzw. sein könne). 

Die  private  Rekursgegnerschaft  macht  namhaft,  der  Mangel  lasse  sich 

leicht beheben. Beim Treppenabgang könne eine Stufe weggelassen wer-

den,  sodass der  Abstand  zwischen  dem Abgang  und der Türe  0,75 m  be-

trage. Die Stufe könne im Bereich des Zwischenpodests ergänzt werden. 

Die  Bausektion  weist  darauf  hin,  dass  mit  dem  angefochtenen  Entscheid 

die Vergrösserung der fraglichen Distanz um lediglich 0,10 m (von 0,50 auf 

0,60 m) verlangt werde. 

2.5.2. 
Der angefochtene Entscheid hält in Erwägung lit. I.d fest, dass zufolge der 

Dimensionierung  des  rekursgegenständlichen  Bauvorhabens  (mehr  als 

acht  Wohneinheiten)  alle  Wohneinheiten  für  Menschen  mit  Behinderung 

rollstuhlgerecht  erreichbar  sein  müssten  und  das  Innere  anpassbar.  Das 

Projekt weise – unter anderem – den Mangel auf, dass der im Treppenhaus 

konzipierte  Abstand  zwischen  der  Aussenkante  der  Türleibung  der  Woh-
nungszugangstüren und dem Treppenabgang weniger als 0,60 m betrage. 

Entsprechend  statuiert  der  angefochtene  Entscheid 

in  Dispositiv-Zif-

fer II.B.1.h die Auflage, dass die Bauherrschaft bzw. verfügungsberechtigte 

Grundeigentümerschaft  dem  Amt  für  Baubewilligungen  (AfB)  vor  Baube-

ginn über die Erfüllung der Auflagen gemäss Ziff. […] II.[B].26.d (Treppen-

haus)  […]  abgeänderte  Pläne,  versehen  mit  dem  Genehmigungsvermerk 

von Umwelt- und Gesundheitsschutz Zürich, Bau und Energieeffizienz, ein-

zureichen und bewilligen zu lassen hat. Dispositiv-Ziffer II.B.26.d des ange-

fochtenen  Entscheids  hält  fest,  dass  im  Treppenhaus  zwischen  der  Aus-

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Seite 9 

 
 
senkante der Türleibung der Wohnungszugangstüren und dem Treppenab-

gang ein Abstand von mindestens 0,60 m vorhanden sein müsse. 

2.5.3. 
Ziffer 9.2.3  der  Norm  SIA 500:2009  "Hindernisfreie  Bauten"  besagt,  dass 

bei  manuell  bedienten  Hauseingangstüren,  Wohnungseingangstüren  und 

Verbindungstüren zu Parkierungsanlagen auf der Seite des Schwenkberei-

ches seitlich neben dem Türgriff eine freie Fläche mit einer Breite von vor-

zugsweise  0,60 m,  mindestens  aber  0,20 m  verfügbar  sein  muss.  Zudem 

muss diese Breite zusammen mit der freien Länge hinter dem ganz geöff-

neten Türflügel mindestens 1,20 m betragen. 

2.5.4. 
Anhand  der  im  Rekursverfahren  eingereichten  Abänderungspläne  bezüg-

lich  der  Treppenhäuser  weist  die  private  Rekursgegnerschaft  nach,  dass 

sich  eine  Behebung  des  Mangels  bzw.  eine  Vergrösserung  des  fraglichen 

Abstands  auf  0,75 m – mittels einer  Modifikation  der  Anordnung  der  Trep-

penstufen – ohne weiteres als gangbar erweist. Die Rekurrierenden haben 

diese  Sachdarstellung  replicando  nicht  weiter  bestritten.  Der  Mangel  er-

weist  sich  somit  als  untergeordnet.  Daraus  folgt,  dass  aufgrund  der  Vor-

bringen  der  Rekurrierenden  punkto  Behindertengerechtigkeit  der  Treppen-

häuser ebenfalls nicht auf eine Verletzung des Grundsatzes der Einheit der 
Baubewilligung geschlossen werden kann. 

2.6.1. 
Die Rekurrierenden machen weiter geltend, die in Erwägung lit. J.a in Ver-

bindung  mit  Dispositiv-Ziffern II.B.1.k  und  II.B.52  statuierten  Auflagen  wür-

den nicht  genügen.  Feuerwehrfahrzeuge  müssten  mit  Drehleitern  eine  ge-

samte  Längsfassade  des  projektierten  Gebäudes  erreichen.  Diese  Forde-
rung sei aufgrund der örtlichen Verhältnisse bei den gegebenen Gebäude-

abmessungen nicht umsetzbar. Dem Bauentscheid sei nicht zu entnehmen, 

wie sich die Bausektion die Erfüllung dieser Auflage konkret vorstelle. 

Die  private  Rekursgegnerschaft  weist  darauf  hin,  dass  die  Massnahmen 

des  abwehrenden  Brandschutzes  im  Sinne  von  Erwägung  lit. J.a  im  Ein-

vernehmen mit Schutz & Rettung Zürich festzulegen und mit dem Bauvor-

haben  auszuführen  seien.  Eine  Begehung  habe  bereits  stattgefunden.  Als 

von  der  Feuerwehr  akzeptierte  Lösung  habe  sich  ein  Zugang  zur  der  R.-

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Seite 10 

 
 
Strasse zugewandten Längsfassade über Leitern herausgestellt. Alle Woh-

nungen müssten über eine Leiter erreicht werden können (maximale Höhe 

13 m, maximaler Anstellwinkel 75°). Die entsprechenden Zugangsstandorte 

könnten  anhand  der  im  Rekursverfahren  eingereichten  Pläne  nachvollzo-

gen werden.  

Die  Bausektion  führt  aus,  dass  in  einem  Fall  wie  dem  vorliegenden  (bzw. 

sofern  keine  Stellfläche  für  das  Feuerwehrfahrzeug  mit  Drehleiter  im  Be-

reich  der  beiden  Längsfassaden  erstellt  werden  könne),  Alternativen  wie 

Schiebeleitern  mit  Stützen  oder die  Errichtung  von  Sicherheitstreppenhäu-

sern  zu  prüfen  seien.  Mobile  Schiebeleitern  mit  Stützen  und  einer  Länge 

von 14 m würden eine maximale Einsatzhöhe von 13 m zulassen. Der Ein-

satz  von  Schiebeleitern  komme  vorliegend  im  Bereich  der  Ostfassade  (al-

lenfalls auch mit Terrainanpassungen) infrage; im Einzelnen müsse dies mit 

dem  QS-Verantwortlichen  Brandschutz  und  letztlich  durch  die  Einsatzpla-

nung  von  Schutz  &  Rettung  Zürich  geprüft  werden.  Als  Alternative  biete 

sich  gemäss  Anhang  der  Zugangsnormalien  (ZN)  die  Erstellung  eines  Si-

cherheitstreppenhauses an. 

2.6.2. 
Der angefochtene Entscheid enthält in Erwägung lit. J.a den Hinweis, dass 

Feuerwehrfahrzeuge nach Massgabe der §§ 3 f. ZN die gesamte Längsfas-

sade erreichen müssten, weil die Gebäudehöhe mehr als 13 m betrage. In 

Dispositiv-Ziffer II.B.1.k  ist  die  Auflage  enthalten,  dem  Amt  für  Baubewilli-

gungen über die Erfüllung der Auflagen gemäss Dispositiv-Ziffer II.B.52 […] 

eine Bestätigung der Feuerpolizei einzureichen. Dispositiv-Ziffer II.B.52 hält 

fest,  die  Massnahmen  des  abwehrenden  Brandschutzes  im  Sinne  der  Er-

wägung lit. J.a seien im Einvernehmen mit der Einsatzplanung von Schutz 

&  Rettung  festzulegen  und  mit  dem  Bauvorhaben  auszuführen.  Insbeson-
dere seien Zufahrten, Bewegungs- und Stellflächen für die Feuerwehr und 

deren  Fahrzeuge,  Löschwasserversorgung  wie  Zugänglichkeit  zu  Hydran-

ten,  Einspeise-  und  Entnahmestellen,  Standorte  und  Bedienung  der  Ein-

richtungen  des  technischen  Brandschutzes,  Kennzeichnung  von  Gefahren 

und  das  Setzen  von  zusätzlich  notwendigen  Überflurhydranten  sicherzu-

stellen. Für Bewegungs- und Stellflächen der Feuerwehr sei die "Richtlinie 

für  Feuerwehzufahrten,  Bewegungs-  und  Stellflächen"  der  Feuerwehr  Ko-

ordination Schweiz FKS vom 4. Februar 2015 anzuwenden. 

R1S.2020.05106 

Seite 11 

 
 
2.6.3. 
Die Rekurrentin tut nicht dar, inwiefern eine den Einsatz mobiler Schiebelei-

tern  umfassende  Einsatzplanung  den  Vorschriften  über  die  Feuerwehrzu-

fahrt  bzw.  die  erforderliche  Zugänglichkeit  nicht  genügen  würde.  Der  An-

hang der ZN hält fest, dass bei einer Gebäudehöhe kleiner als 13 m (ohne 

Bauten mit starker Personenbelegung) eine abgewickelte Distanz vom Zu-

gang  bis  zum  Gebäudeeingang  von  maximal  80 m  genügt.  Ist  die  Gebäu-

dehöhe hingegen grösser als 13 m (oder geht es um eine Baute mit starker 

Personenbelegung),  darf  die  abgewickelte  Distanz  vom  Zugang  bis  zum 

Gebäudeeingang  maximal  40 m  betragen.  Zugleich  muss,  sofern  kein  Si-

cherheitstreppenhaus vorhanden ist, eine gesamte Längsfassade vom Zu-

gang  aus  für  fahrbare  Rettungsgeräte  erreichbar  sein  (Abstand  maximal 

14 m;  minimal  7 m).  Der  Begriff  der  Gebäudehöhe  im  Anhang  der  ZN  ist 

diesbezüglich technisch bzw. nach der möglichen Einsatzhöhe von Feuer-

wehr-Schiebeleitern (von in der Regel 13 m; bei einer Gesamthöhe der Lei-

tern  von  14 m)  auszulegen  und  nicht  mit  Bezug  auf  die  baurechtlichen 

Bestimmungen  zur  Gebäudehöhe  (§§ 278 ff. PBG).  Wie  aus  den  von  der 

privaten Rekursgegnerschaft eingereichten Plänen hervorgeht, lassen sich 

sämtliche  Geschosse  (inkl.  Attikageschoss)  im  projektierten  Gebäude  mit-

tels Leitern über die Ostfassade sowie eine an der Südfassade an der süd-

östlichen  Ecke  des  Gebäudes  platzierte  Schiebeleiter  erreichen.  Die  von 

der  Bausektion  verfügten  Auflagen  hinsichtlich  der  Zugänglichkeit  für  die 

Feuerwehr  genügen  mithin  vollauf.  Der  privaten  Rekursgegnerschaft  stün-

de  alternativ  die  Möglichkeit  der  Konzeption  eines  Sicherheitstreppenhau-

ses offen. 

2.6.4. 
Die  rekurrentische  Rüge  betreffend  die  Zugänglichkeit  des  projektierten 

Gebäudes für die Feuerwehr erweist sich als unbegründet. Die auflagewei-
sen  Regelung  diesbezüglicher  Sachverhalte  entspricht  der  gängigen  Pra-

xis. 

2.7.1. 
Die  Rekurrentin  rügt  des Weiteren,  die  in  Erwägung  lit. H.b  in  Verbindung 

mit der Anordnung gemäss Dispositiv-Ziffer II.B.1.f des angefochtenen Ent-

scheids statuierte Auflage sei viel zu unbestimmt. Den Erwägungen könne 

nicht entnommen werden, an welchen Stellen des Gebäudes das Dachpro-

R1S.2020.05106 

Seite 12 

 
 
fil bezogen auf das gestaltete Terrain nicht eingehalten und demgemäss zu 

korrigieren sei. 

Die  private  Rekursgegnerschaft  hält  dagegen,  die  maximal  zulässige  Ge-

bäudehöhe  werde  unbestrittenermassen  eingehalten.  Tatsächlich  werde 

die  Gebäudehöhe  ab  dem  gestalteten  Terrain  an  zwei  Stellen  geringfügig 

(um 0,20 bis 0,30 m) überschritten.  Die entsprechenden  Mängel  seien  an-

hand  der  Schnitte 1-1  und  3-3  ersichtlich.  Der  Mangel  könne  problemlos 

durch eine Erhöhung des gestalteten Terrains korrigiert werden. 

Die Bausektion führt an, das zulässige Attikaprofil werde basierend auf der 

maximalen  Gebäudehöhe  von  12,5 m  gemessen  ab  dem  gestalteten  Ter-

rain  im  nördlichen  Bereich  der  Westfassade  und  im  Bereich  des  Schnit-

tes 3-3 um 0,20-0,30 m überschritten. Der Mangel könne problemlos durch 

eine entsprechende Nichtabgrabung des Terrains behoben werden. 

2.7.2. 
Der  angefochtene  Entscheid  enthält  in  Erwägung  lit. H.b  die  Feststellung, 

Dachgeschosse  über  Flachdächern  (Attikageschosse)  müssten  mit  Aus-

nahme der nach § 292 PBG zulässigen Dachaufbauten ein Profil einhalten, 

das auf den fiktiven Traufseiten unter Einhaltung der zulässigen Gebäude-

höhe  vom  gewachsenen  sowie  vom  neu  gestalteten  Terrain  maximal  1 m 

über der Schnittlinie zwischen der Aussenkante der Fassade und der Ober-

kante  des  fertigen  Fussbodens  des  Attikageschosses  unter  45°  angelegt 

wird  (Art. 7a Abs. 1 BZO).  Brüstungen  von  Dachterrassen  seien  von  den 

Breitenbeschränkungen  für  Dachaufbauten  ausgenommen,  sofern  sie  die 

zulässige Gebäudehöhe nicht überschreiten (Art. 7a Abs. 3 BZO). Gemäss 

den  Gesuchsunterlagen  halte  das  Attikageschoss  teilweise  das  Dachprofil 

nicht ein, da die zulässige Gebäudehöhe vom gestalteten Terrain aus nicht 
eingehalten  werde.  Das  Attikageschoss  sei  entsprechend  zu  korrigieren. 

Entsprechend enthält Dispositiv-Ziffer II.B.1.f die Auflage, die Bauherrschaft 

bzw. die verfügungsberechtigte Grundeigentümerschaft müsse dem Amt für 

Baubewilligungen  (AfB)  vor  Baubeginn  über  die  Erfüllung  der  Auflagen  im 

Sinne  der  Erwägungen  lit. H.b)  (Attikageschoss)  […]  abgeänderte  Pläne 

einreichen und bewilligen lassen. 

R1S.2020.05106 

Seite 13 

 
 
2.7.3. 
Die Bauparzelle liegt in der Wohnzone W4. Demgemäss gilt gemäss Art. 13 

Abs. 1 BZO  eine  maximal  zulässige  Gebäudehöhe  von  12,5 m.  Diese  ist 

gemäss  Art. 7a  Abs. 1 BZO  –  welcher  eine  systemische  Benachteiligung 

von  Attikageschossen  mit  der  Ausbildung  eines  fiktiven  Kniestocks  besei-

tigt – bis maximal 1 m (vorliegend: 0,55 m bzw. 0,57 m) über der Schnittli-

nie zwischen der Aussenkante der Fassade und der Oberkante des fertigen 

Fussbodens des Attikageschosses unter 45° anzulegen. Die Gebäudehöhe 

ab dem gewachsenen Terrain wird bis zu diesem Punkt voll ausgeschöpft. 

Weil  an  der  Westfassade  des  Gebäudes  (im  Bereich  der  Tiefgaragenab-

fahrt,  weiter  südlich  im  Bereich  der  Stützmauer)  das  Terrain  abgegraben 

werden  soll,  ist,  wie  die  Bausektion  richtig  ausführt,  die  Gebäudehöhe  ab 

dem gestalteten Terrain (Art. 10 Abs. 2 BZO) überschritten. Da es sich um 

geringfügige  Überschreitungen  handelt,  kann  dem  Mangel  mit  Nichtabgra-

bungen (bzw. de facto Wiederaufschüttungen) in Höhe von ca. 0,20-0,30 m 

begegnet  werden.  Weshalb  die  fragliche  Auflage  nicht  genügend  konkret 

sein soll, leuchtet nicht ein. Zwar wird der Mangel lediglich auf den Schnit-

ten 1-1 und 3-3 erkennbar. Für dessen Behebung ist jedoch klar, dass das 

(gestaltete) Terrain entlang der gesamten Westfassade so zu erstellen sein 

wird,  dass  im  Verhältnis  zur  Schnittlinie  bzw.  dem  fiktiven  Kniestock  die 

Gebäudehöhe nicht überschritten wird. 

2.7.4. 
Die  rekurrentische  Rüge  betreffend  Gebäudehöhe  bzw.  Abgrabungen  ist 

unbegründet.  Angesichts  der  durchwegs  untergeordneten  Natur  des  Man-

gels und des geringen Aufwands zu dessen Behebung ist keine Verletzung 

des Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung ersichtlich. 

2.8. 
Im  Ergebnis  –  und  in  Nachachtung  der  vorstehenden  rechtlichen  Ausfüh-

rungen  in  Erwägung 2.2.2  –  sind  aufgrund  der  rekurrentischen  Rügen  im 

angefochtenen  Entscheid  keine  Nebenbestimmungen  ersichtlich,  welche 

den Rahmen einer auflageweisen Regelung (§ 321 Abs. 1 PBG) sprengen 

würden. Die auflageweise Regelung betrifft durchwegs untergeordnete As-

pekte oder Aspekte, welche in der baubehördlichen Praxis regelmässig auf-

lageweise bereinigt werden. Auch die Anzahl der Auflagen liegt durchwegs 

im üblichen Rahmen. Die materiell bedeutsame Auflage betreffend das Nä-

herbaurecht  zur  Parzelle  Kat.-Nr. 3  betrifft  einen  einfach  zu  behebenden 

R1S.2020.05106 

Seite 14 

 
 
rechtlichen  Vorbehalt.  Die  rekurrentische  Rüge,  wonach  der  angefochtene 

Entscheid  den  Grundsatz  der  Einheit  der  Baubewilligung  verletze,  erweist 

sich als unbegründet. 

3.1. 
Die  Rekurrierenden  wenden  sich  im  Hauptpunkt  gegen  die  lärmrechtliche 

Beurteilung  sowie  die  Erteilung  einer  lärmrechtlichen  Ausnahmebewilli-

gung. 

Im  Lärmschutznachweis  Strassenverkehr  und  Schallschutz  der  Gebäude-

hülle der B. AG vom 15. Juli 2019 (im Folgenden: Lärmgutachten B.) werde 

nur der Strassenverkehr der B.- und R.-Strasse sowie der Autobahn A3 […] 

beurteilt,  nicht  aber  der  lärmintensive  Eisenbahnverkehr  (Sihltahlbahn 

[SZU]).  Der  Abstand der Westfassade  des  projektierten Gebäudes  zu  den 

Geleisen  der  SZU  betrage  minimal  35 m  und  sei  somit  geringer  als  jener 

zur Autobahn A3. Der Bahnhof […] sei rund 200 m entfernt. Die vorbeifah-

renden  Züge  würden  deshalb  auf  dieser  Strecke  beschleunigt  bzw.  abge-

bremst,  was  erhebliche  Immissionen  erzeuge.  An Wochenenden  gelte  zu-

dem der Nachtfahrplan, weshalb die Züge rund um die Uhr verkehrten, was 

für  die Anwohner  zusätzliche  Immissionen verursache.  Die  Lärmbelastung 

werde  zunehmen,  zumal  die  SZU auf der Strecke  durch das  Sihltal  bis  im 

Jahr 2030  (gegenüber  dem  Jahr 2011)  um  80 %  höhere  Passagierzahlen 

prognostiziere,  weshalb  die  Einführung  eines  7,5 -Minuten-Takts  geplant 

sei. Deshalb sei unverständlich, weshalb der Eisenbahnlärm nicht ebenfalls 

in  die  Beurteilung  einbezogen  worden  sei.  Die  Prüfung  sei  lückenhaft  und 

damit auch fehlerhaft. 

Eine  lärmrechtliche  Ausnahmebewilligung  im  Sinne  von  Art. 31  Abs. 2  der 
Lärmschutzverordnung (LSV) könne nach der einschlägigen Gerichtspraxis 

nur erteilt werden, wenn die Immissionsgrenzwerte (IGW) nicht wesentlich 

überschritten  seien.  Das  Bundesgericht  habe  festgehalten,  dass  bei  einer 

Überschreitung von 4 dB (A) (tagsüber) nicht mehr von einer geringfügigen 

Überschreitung  gesprochen  werden  könne.  Bereits  wegen  des  Verkehrs-

lärms  resultiere  an  verschiedenen  Orten  des  Neubaus  eine  IGW-Über-

schreitung von bis zu 10 dB (A) am Tag und 15 dB (A) in der Nacht. Unter 

Berücksichtigung  des  Bahnlärms  würden  mit  grosser  Wahrscheinlichkeit 

sogar  die  Alarmwerte  überschritten.  Das  öffentliche  Interesse  am  Lärm-

R1S.2020.05106 

Seite 15 

 
 
schutz überwiege jenes der privaten Rekursgegnerschaft an der Erstellung 

des Gebäudes deutlich. 

Ferner  müsse nach  Massgabe der  bundesgerichtlichen Praxis  nachgewie-

sen  werden,  dass  alle  in  Betracht  fallenden  baulichen  und  gestalterischen 

Massnahmen  geprüft  wurden.  Eine  Ausnahmebewilligung  gemäss  Art. 31 

Abs. 2 LSV komme nur als "ultima ratio" in Betracht. Letzteres lasse sich im 

Rahmen  der  textbausteinartigen  Begründung  der  Baudirektion  (Fachstelle 

Lärmschutz des Tiefbauamts) nicht nachvollziehen. Auch dem Lärmgutach-

ten  B.  lasse  sich  nichts Weiterführendes  entnehmen;  es  würden  allein  Er-

satzmassnahmen  zur  Milderung  der  Auswirkungen  der  Grenzwertüber-

schreitungen  beschrieben.  Solche  Ersatz-  und  Optimierungsmassnahmen 

fielen  aber  nicht  unter  die  im  Sinne  von  Art. 31  Abs. 1 LSV  erforderlichen 

gestalterischen und baulichen Leistungen. 

3.2. 
Die  Bausektion  bringt  vor,  die  im  aktuellen  Lärmkataster  festgehaltenen 

Emissionspegel  der  SZU  würden  auf  dem  massgebenden  Streckenab-

schnitt  62,4 dB (A)  am  Tag  und  56,6 dB (A)  in  der  Nacht  pro  Gleis  betra-

gen. Durch die energetische Addition ergebe sich in der Summe für beide 

Geleise ein Emissionspegel von 65,4 dB (A) am Tag und 56,6 dB (A) in der 

Nacht.  Die  kürzeste  Distanz  der  Bahnlinie  zum  projektierten  Gebäude  be-

trage  ca. 35 m.  Bereits  aufgrund  der  Abstandsdämpfung  resultiere  daraus 

bei  der  am  stärksten  belasteten  Fassadenecke  Südwest  eine  Lärmbelas-

tung von 50,0 dB (A) am Tag und von 41,2 dB (A) in der Nacht. Selbst bei 

einer  Verdoppelung  der  Zugfahrten  (Zunahme  des  Beurteilungspegels  um 

rund 3 dB [A]) wären die massgeblichen Planungswerte in der Nacht noch 

immer eingehalten. Angesichts der klaren Einhaltung der Grenzwerte erüb-

rige  sich  die  Einholung  eines  Lärmgutachtens  bezüglich  Eisenbahnlärm. 
Strassenverkehrslärm  und  Eisenbahnlärm  würden  unterschiedliche  Lärm-

arten darstellen; eine energetische Addition sei deshalb nicht statthaft. 

3.3. 
Auch die Baudirektion (Fachstelle Lärmschutz) hält fest, die Emissionen der 

SZU  seien  im  Vergleich  zum  Strassenverkehr  verhältnismässig  gering.  Im 

Baubewilligungsverfahren sei bei der Beurteilung nur der Ist-Zustand zu be-

rücksichtigen. 

R1S.2020.05106 

Seite 16 

 
 
Dass die Lärmbelastung entlang der Autobahn A3 sehr hoch sei und an der 

Westfassade  des  projektierten  Gebäudes  zu  erheblichen 

IGW-

Überschreitungen führe, treffe zu. Aus Sicht der Fachstelle Lärmschutz sei 

der geplante Baukörper als optimiert zu betrachten. Durch seine Lage längs 

zur Autobahn werde ein grosser lärmabgewandter Fassadenanteil geschaf-

fen,  an  welchem  die  Strassenlärmbelastung  unterhalb  der  IGW  der  Emp-

findlichkeitsstufe II liege. Die Bauparzelle sei mit rund 15 m bis 25 m unter 

Berücksichtigung  der  gemäss  BZO  geltenden  Grenzabstände  relativ 

schmal  und  lasse  nicht  viele  Alternativen  hinsichtlich  der  Gebäude-

form oder der Gebäudestellung zu. Des Weiteren soll die lärmempfindliche 

[recte:  lärmunempfindliche]  Erschliessung  zur  Autobahn  A3,  die  Schlaf-

zimmer  (unter  Ausnahme  eines  einzelnen  Zimmers  im  Attikageschoss) 

aber  auf  der  lärmabgewandten  Seite  angeordnet  werden.  Sämtliche  lärm-

empfindlichen  Räume  könnten  über  ein  Fenster  gelüftet  werden,  an  wel-

chem  die  IGW  eingehalten  würden  (Ausnahme:  ein  Zimmer  im  Attika-

Geschoss).  Bei  den  fraglichen  lärmabgewandten  Fenstern  handle  es  sich 

um grossflächige Öffnungen zu den lärmabgewandt angeordneten Loggien 

bzw. Terrassen. Alle Wohnungen vermöchten mit Blick auf den Lärmschutz 

eine gute Wohnqualität zu gewährleisten. Lärmschutzwände seien entlang 

der  Autobahn  A3  bereits  vorhanden,  aber  für  die  im  Vergleich  zur  Ver-

kehrsanlage erhöhte Lage des projektierten Neubaus nur bedingt wirksam. 

Eine Erhöhung der bestehenden Lärmschutzwände oder die Erstellung ei-

ner  zusätzlichen Wand  wäre(n)  städtebaulich  sehr  heikel  und  anhand  ein-

zelner Neubauten nicht vertretbar bzw. verhältnismässig. 

3.4. 
Gemäss Art. 22 Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes (USG) dürfen Baubewil-

ligungen  für  neue  Gebäude,  die  dem  längeren  Aufenthalt  von  Personen 

dienen,  unter  Vorbehalt  von  Abs. 2  nur  erteilt  werden,  wenn  die  Immissi-
onsgrenzwerte  nicht  überschritten  werden.  Sind  die  Immissionsgrenzwerte 

überschritten, so werden Baubewilligungen für Neubauten, die dem länge-

ren  Aufenthalt  von  Personen  dienen,  nur  erteilt,  wenn  die  Räume  zweck-

mässig  angeordnet  und  die  allenfalls  notwendigen  zusätzlichen  Schall-

schutzmassnahmen  getroffen  werden  (Art. 22  Abs. 2  USG).  Nach  Art. 31 

Abs. 1 LSV dürfen Neubauten und wesentliche Änderungen von Gebäuden 

mit  lärmempfindlichen  Räumen  ‒ wenn  die  Immissionsgrenzwerte  über-

schritten  sind –  nur  bewilligt  werden,  wenn  diese  Werte  durch  die  Anord-

nung der lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite 

R1S.2020.05106 

Seite 17 

 
 
des  Gebäudes  (lit. a)  oder  durch  bauliche  oder  gestalterische  Massnah-

men, die das Gebäude gegen Lärm abschirmen (lit. b), eingehalten werden 

können.  Können  die  Immissionsgrenzwerte  durch  Massnahmen  nach 

Art. 31  Abs. 1  LSV  nicht  eingehalten  werden,  so  darf  die  Baubewilligung 

gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des 

Gebäudes ein überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde 

zustimmt. Die Bejahung eines solchen Interesses setzt zwingend eine um-

fassende 

Interessenabwägung 

im 

konkreten  Einzelfall 

voraus 

(BGr 1C_106/2018 vom 2. April 2019, E. 4.2, mit Hinweisen). 

Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung können Zielkonflikte zwi-

schen  dem  Lärmschutz  (als  Gesundheitsschutz)  und  der  raumplanerisch 

gebotenen  Siedlungsverdichtung  bestehen.  Dem  wichtigen  Anliegen  einer 

hochwertigen  Siedlungsentwicklung  nach  innen  kann  jedoch – mit Zustim-

mung  des  Kantons  (Art. 31  Abs. 2  LSV)  –  auf  dem  Wege  der  Ausnahme-

bewilligung  Rechnung  getragen  werden  (BGr 1C_106/2018  vom  2. April 

2019, E. 4.3, auch zum Folgenden). Für Bauvorhaben, die aus dieser Sicht 

wünschenswert erscheinen, kann eine Ausnahmebewilligung erteilt werden, 

wenn die IGW nicht wesentlich überschritten sind, sofern sich deren Einhal-

tung nicht in städtebaulich befriedigender Weise erreichen lässt und mittels 

Lüftungsfenstern  an  den  lärmabgewandten  Seiten  und  allfälligen  weiteren 

Massnahmen  ein  angemessener Wohnkomfort  sichergestellt  werden  kann 

(BGE 142 II 100,  E. 4.6;  BGr 1C_313/2015  vom  10. August 2016).  Wie 

strikt das Bundesgericht die Voraussetzung einer nicht wesentlichen Über-

schreitung der IGW gehandhabt haben will bzw. ab wann von einer wesent-

lichen  Überschreitung der  IGW auszugehen ist,  welche die Erteilung  einer 

Ausnahmebewilligung  zum  vornherein  ausschliesst,  lässt  sich  der  Praxis 

nicht  mit  Sicherheit  entnehmen.  Eine  Überschreitung  der  Immissions-

grenzwerte tagsüber um bis zu 4 dB (A) ist zumindest gemäss der Auffas-
sung  des  Bundesamts  für  Umwelt  (BAFU)  keine  unwesentliche  mehr  (vgl. 

BGr 1C_106/2018 vom 2. April 2019, E. 4.6 am Ende). 

3.5. 
Art. 31  Abs. 2  LSV  setzt  voraus,  dass  die  IGW  durch  Massnahmen  nach 

Art. 31 Abs. 1 LSV nicht eingehalten werden können. Nach Auffassung des 

Bundesgerichts  muss  vor  Erteilung  der  Ausnahmebewilligung  nachgewie-

sen  werden,  dass  alle  in  Betracht  fallenden  baulichen  und  gestalterischen 

Massnahmen  geprüft  worden  sind.  Erst  wenn  erstellt  sei,  dass  sämtliche 

verhältnismässigen  Massnahmen  ausgeschöpft  worden  seien,  komme  als 

R1S.2020.05106 

Seite 18 

 
 
"ultima  ratio"  die  Gewährung  einer  Ausnahme  in  Betracht  (Subsidiarität; 

BGr 1C_106/2018  vom  2. April 2019,  E. 4.7,  mit  Hinweisen).  Das  Verwal-

tungsgericht  hat  diese  Praxis  mit  VB.2018.00027  vom 18. Dezember 2019 

übernommen  und  seither  bereits  mehrfach  bestätigt  (VB.2019.00341  vom 

27. Februar 2020;  VB.2019.00394  vom  27. Februar 2020;  VB.2019.00654 

vom 19. März 2020). 

Verlangt  für  den  Nachweis,  dass  sämtliche  verhältnismässigen  Massnah-

men im Sinn von Art. 31 Abs. 1 LSV ausgeschöpft sind, sind nachvollzieh-

bar  begründete  Darlegungen,  welche  Massnahmen  geprüft,  gewählt  oder 

verworfen wurden. Diese Darlegungen haben grundsätzlich im Rahmen der 

Zustimmung der kantonalen Amtsstelle (Ziff. 3.2 des Anhangs zur  Bauver-

fahrensordnung  [BVV])  zur  Ausnahmebewilligung  nach  Art. 31  Abs. 2  LSV 

oder aber anhand eines (privaten) Gutachtens zu ergehen (VB.2019.00394 

vom 27. Februar 2020, E. 5.3.3). 

3.6. 
Freilich  kommt  auch  die  dargestellte  neue  bzw.  verschärfte  bundes-  und 

verwaltungsgerichtliche  Praxis  nicht  ohne  Präzisierungen  aus,  welche  die 

soeben dargestellten Voraussetzungen – ohne weiteres zu Recht – zumin-

dest fallgruppenweise relativieren. 

Das  Bundesgericht  hat  bereits  im  Grundsatzentscheid  zur  sog.  Lüftungs-

fensterpraxis (BGE 142 II 100) denn auch festgehalten, dass die Argumen-

te,  ohne  die  Lüftungsfensterpraxis  könnten  angesichts  der  in  zahlreichen 

Städten  entlang  viel  befahrener  Strassen  überschrittenen  Immissions-

grenzwerte an zentralen Lagen keine Wohnbauten mehr realisiert werden, 

was  den  Grundsätzen  der  Raumentwicklung  widerspreche,  ernst  zu  neh-

men seien. Die in Art. 31 Abs. 1 lit. a und b LSV vorgesehenen Massnah-
men zur Emissionsbegrenzung seien in städtischen Zentren zum Teil nicht 

möglich  (z.B.  Lärmschutzwände)  oder  führten  zu  städtebaulich  unbefriedi-

genden Ergebnissen (z.B. geschlossene Fassaden zur Strassenseite, Aus-

richtung  von Wohnungen  nach  Norden,  ungünstige Wohnungsgrundrisse). 

Dem wichtigen Anliegen, die Siedlungsentwicklung nach innen zu bewirken 

und  die  Siedlungserneuerung  zu  stärken,  könne  auf  dem  Weg  der  Aus-

nahmebewilligung  Rechnung  getragen  werden.  Bauvorhaben,  welche  aus 

dieser Sicht wünschenswert seien, werde eine Ausnahmebewilligung erteilt 

werden  können,  auch  wenn  die  Immissionsgrenzwerte  unwesentlich  über-

R1S.2020.05106 

Seite 19 

 
 
schritten sind, sofern deren Einhaltung nicht in städtebaulich befriedigender 

Weise erreicht und mittels Lüftungsfenstern an den lärmabgewandten Sei-

ten und  allfälligen  weiteren  Massnahmen  ein  angemessener Wohnkomfort 

sichergestellt  werden  könne  (BGE 142 II 100,  E.  4.6;  siehe  auch  BGr 

1C_106/2018 vom 2. April 2019, E. 4.3). 

In den späteren – in französischer Sprache ergangenen – Entscheiden hat 

das  Bundesgericht  klargestellt,  dass  es  bei  der  Anwendung  der  Ausnah-

meregelung von Art. 31 Abs. 2 LSV im Kern darum geht, ein öffentliches In-

teresse  am Bau eines  zum  längeren  Aufenthalt  von  Personen bestimmten 

Gebäudes  in  einem  Gebiet  mit  Überschreitung  der  Immissionsgrenzwerte 

zu  definieren,  wobei  das  blosse  Interesse  eines  Grundstückseigentümers 

an  einer  besseren  Ausnützung  seines  Grundstückes  nicht  genügt.  In  der 

von  den  Baubehörden  und  Rechtsmittelinstanzen  vorzunehmenden  Inte-

ressenabwägung seien folgende Kriterien zu berücksichtigen: (1) die beab-

sichtigte Benützung des Gebäudes, (2) der Grad bzw. die Schwere der auf-

tretenden  Immissionsgrenzwertüberschreitungen,  (3)  die  (hypothetische) 

Möglichkeit,  das  Baugrundstück  allenfalls  einer  höheren  Empfindlichkeits-

stufe  zuzuteilen,  (4)  raumplanerische  Überlegungen,  mithin  vor  allem  die 

Möglichkeit  der  Schliessung  einer  (ansonsten  resultierenden)  Baulücke  im 

bebauten Gebiet) sowie (5) die Möglichkeit der Siedlungsverdichtung nach 

innen, insbesondere die Möglichkeit zur Schaffung von Wohnraum oder zur 

Entwicklung urbaner Wohn- und Lebensräume. Insgesamt, so das Bundes-

gericht,  ist  eine  Interessenabwägung  vorzunehmen  und  in  dieser  Hinsicht 

abzuwägen, ob eine strikte Anwendung von Art. 22 USG zu einem Resultat 

führen würde, welches unter Einbezug aller Umstände zu einem unverhält-

nismässigen  Ergebnis  führen  würde  (BGE  145  II  189,  E. 8.1;  BGr 

1C_568/2018 vom 4. Dezember 2019, E. 4.1). Das Verwaltungsgericht hat 

bei  der  Beurteilung  der  Streitfrage  auch  diese  beiden  Bundesgerichtsent-
scheide zitiert (VB.2019.00341 vom 27. Februar 2020, E. 6.2). 

In  einem  der  –  bereits  zitierten  –  Entscheide  hat  das  Verwaltungsgericht 

ferner  erkannt,  dass  die  Prüfung  sämtlicher  verhältnismässigen  Massnah-

men (Art. 31 Abs. 2 LSV) zwar wohl nachvollziehbar begründete Darlegun-

gen,  welche  Massnahmen  geprüft,  gewählt  oder  verworfen  wurden,  erfor-

dert, nicht aber eine eigentliche Variantenprojektierung bzw. die Einholung 

verschiedener  architektonischer  Variantenstudien  (VB.2019.00394  vom 

27. Februar 2020, E. 5.3.3). 

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Seite 20 

 
 
3.7. 
Die streitbetroffene Bauparzelle Kat.-Nr. 1 ist der Empfindlichkeitsstufe (ES) 

II  zugewiesen.  Demgemäss  gelten  für  die  Parzelle  gemäss  Anhang  3  der 

LSV Immissionsgrenzwerte von 60 dB (A) am Tag sowie von 50 dB (A) in 

der Nacht; der Alarmwert beträgt 70 dB (A) am Tag sowie 65 dB (A) in der 

Nacht.  Die  für  Grundstücke  in  der  ES  II  geltenden  Immissionsgrenzwerte 

für  Eisenbahnlärm  sind  gemäss  Anhang  4  LSV  –  in  dB  (A)  gemessen  – 

dieselben. 

3.8. 
Die Vollzugsbehörde beurteilt die ermittelten Aussenlärmimmissionen orts-

fester Anlagen anhand der Belastungsgrenzwerte nach den Anhängen der 

LSV (Art. 40 Abs. 1 LSV). Dabei sind die Belastungsgrenzwerte (im Sinne 

des  USG)  auch  dann  überschritten,  wenn  die  Summe  gleichartiger  Lärm-

immissionen, die von mehreren Anlagen erzeugt werden, sie überschreitet. 

Letzteres  gilt  nicht  für  die  Planungswerte  bei  neuen  ortsfesten  Anlagen 

(Art. 40 Abs. 2 LSV). 

Bereits der Wortlaut von Art. 40 Abs. 2 LSV weist darauf hin, dass eine Be-

urteilung von Lärmimmissionen nur dann kumulativ (im Sinne einer energe-

tischen  Addition)  erfolgen  kann  und  soll,  wenn  verschiedene  gleichartige 

Lärmimmissionen zur Beurteilung stehen. Die Rechtsprechung weist darauf 

hin, dass verschiedene Lärmarten bei gleicher Schallintensität unterschied-

liche  Störwirkungen  haben  können.  Um  einen  Beurteilungspegel  mit  einer 

Störung  oder  Belästigung  der  Bevölkerung  gleichsetzen  zu  können,  sind 

breit  angelegte  Befragungen  eines  repräsentativen  Teils  der  Bevölkerung 

nach anerkannten Verfahren der Soziologie erforderlich. Erste derartige Be-

fragungen  erlauben  die  Festlegung  von  Grenzwerten  für  eine  bestimmte 

Lärmart.  So  kann  etwa  Gaststättenlärm  nicht  einfach  nach  den  für  (allge-
meinen)  Gewerbe-  und  Industrielärm  geltenden  Kriterien  beurteilt  werden. 

Bei  der  Frage,  ob  die  Immissions-  oder  Alarmwerte  überschritten  werden, 

ist  sodann  Art.  40  Abs.  2  LSV  zu  beachten,  wonach  gleichartige  Lärmim-

missionen  mehrerer  Anlagen  summiert  werden.  Dagegen  enthält  Art.  40 

Abs. 2 LSV keine Regel, nach welchen Kriterien die Summe ungleichartiger 

Immissionen aus mehreren Anlagen zu bewerten ist, obwohl Art. 8 USG ei-

ne solche Gesamtbeurteilung an sich verlangt. Mithin bleibt es dabei, dass 

– beispielsweise – Gaststättenlärm nicht einfach mit einem – im konkreten 

Fall dicht am Alarmwert liegenden – Verkehrslärm summiert werden kann; 

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letzterer  ist  aber  bei  der  Gesamtbetrachtung  zu  berücksichtigen  (BGr 

1A.86/1996  in  URP  1997  S.  495  ff.,  E.  3a  und  E.  4b).  Auch  das  Verwal-

tungsgericht  geht  davon  aus,  dass  bei  der  Ermittlung  der  massgeblichen 

Lärmbelastung gemäss Art. 40 Abs. 2 LSV nur gleichartige Lärmimmissio-

nen, d.h. solche, die im selben Anhang zur LSV geregelt sind, zusammen-

gerechnet  werden.  Bei  der  Beurteilung  einer  Gesamtbelastung,  die  von 

verschiedenen  Lärmarten  herrührt,  muss  deren  Zusammenwirken  gestützt 

auf  Art.  8  USG  im  Einzelfall  beurteilt  werden.  In  welcher  Art  dies  zu  ge-

schehen  hat,  lässt  die  Rechtsprechung  weitgehend  offen.  Neben  der 

Lärmart mit dem höchsten Beurteilungspegel können andere Lärmarten im 

Hinblick  auf  die  Einhaltung  der  IGW  jedenfalls  nur  berücksichtigt  werden, 

wenn deren zusätzliche Störwirkung deutlich zutage tritt (VB.2004.00483 in 

BEZ 2006 Nr. 60, E. 5). 

Eine rechnerische Addition des Bahnlärms (SZU) fällt nach dem Gesagten 

–  schon  in  Ermangelung  einer  belastbaren  Methodik  –  ausser  Betracht. 

Angesichts dessen, dass durch die Immissionen der SZU die Planungswer-

te  gemäss  Anhang  6  der  LSV  (Empfindlichkeitsstufe  II)  am  projektierten 

Baukörper  ohne  weiteres  eingehalten  werden  (50,0  dB  (A)  am  Tag  und 

41,2  dB  (A)  in  der  Nacht),  hat  die  Bausektion  der  Beurteilung  des  Bahn-

lärms  zu  Recht  untergeordneten  Charakter  beigemessen.  Da  die  Einhal-

tung der IGW nicht infrage steht, war diesbezüglich keine besondere Lärm-

beurteilung  (Lärmgutachten)  einzuholen.  Das  Gutachten  B.  ist  insoweit 

nicht  unvollständig.  Eine  Abwägung  im  Sinne  von  Art.  8  USG  hat  rechtli-

chen  Charakter  und  entzieht  sich  damit  einer  gutachterlichen  Beurteilung. 

Dass  der  eher  sporadisch  auftretende  Bahnlärm  für  die  Bauparzelle  –  im 

Vergleich zum konstant wahrnehmbaren Rauschen der Autobahn A3 – nur 

von untergeordneter Bedeutung ist, war anlässlich des durchgeführten Re-

ferentenaugenscheins  offenkundig.  Ohne  Mühe  wahrnehmbar  waren  die 
Immissionen  des  Bahnbetriebs  der  SZU  gleichwohl,  weshalb  sie  nachfol-

gend jedenfalls im Rahmen von Art. 8 USG zu berücksichtigen sind. 

3.9. 
Im  Sinne  der  zitierten Rechtsprechung  zu  Art. 31  Abs. 2 LSV  ist  zunächst 

zu klären, ob das vorliegende Bauprojekt unter dem Titel einer Ausnahme-

bewilligung  überhaupt  bewilligt  werden  kann.  Das  Lärmgutachten  B.  weist 

für die lärmexponierte Westfassade des Gebäudes (Empfangspunkte BP1-

3)  Werte  von  bis  zu  70  dB  (A)  (BP  1,  3.  und  4.  OG)  am  Tag  aus;  für  die 

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Süd-  und  Nordseite  ergeben  sich  Beurteilungspegel  von  bis  zu  64  dB  (A) 

(BP 4, 3. OG) bzw. 68 dB (A) (BP 8, 4. OG). Der massgebliche Grenzwert 

wird mithin tagsüber um bis zu 10 dB (A) überschritten; der Alarmwert von 

70 dB (A) wird an einigen Stellen erreicht. Nachts präsentiert sich die Situa-

tion  wie  folgt:  An  der Westfassade  (Empfangspunkte  BP 1,  3.  und  4.  OG) 

sind  Werte  bis  zu  65  dB  (A)  in  der  Nacht  ausgewiesen;  an  der  Süd-  und 

Nordseite solche von bis zu 59 dB (A) (BP4, 3. und 4. OG) und bis zu 64 

dB (A) (BP 8, 4. OG). Auch in der Nacht wird folglich der Alarmwert erreicht 

bzw. der anwendbare Immissionsgrenzwert von 50 dB (A) um bis zu 15 dB 

(A) überschritten. 

Angesichts  dieser  doch  massiven  Überschreitungen  stellt  sich  die  Frage, 

ob eine Ausnahmebewilligung für das rekursgegenständliche Bauvorhaben 

überhaupt  (noch)  infrage  kommt.  Dabei  ist  für  das  vorliegende  Baugrund-

stück  –  im  Sinne  der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  bzw.  der  er-

wähnten Gesamtbetrachtung – vorab die Möglichkeit einer Höhereinstufung 

(Art.  43  Abs.  2  LSV)  einzubeziehen.  Höhereinstufungen  bilden  die  gebäu-

deseitige Antwort auf eine anlageseitig nicht auf den Immissionsgrenzwert 

reduzierbare Lärmbelastung. Im Regelfall ist bei Überschreitungen der Im-

missionsgrenzwerte prioritär die Sanierung der Verkehrsanlage anzuordnen 

(Art.  13  Abs.  1  und  2  LSV  in  Verbindung  mit  Art.  13  Abs.  3  und  4  LSV). 

Können die erforderlichen Sanierungsmassnahmen aus den in Art. 14 LSV 

vorgesehenen  Gründen  nicht  (vollständig)  durchgeführt  werden,  gewährt 

die  Vollzugsbehörde dem Anlageinhaber für die  verbleibenden  Grenzwert-

überschreitungen Erleichterungen (Art. 17 USG). Hernach ist auf Grund der 

Lärmvorbelastung  die  Höhereinstufung  gemäss  Art.  43  Abs.  2  LSV  vorzu-

nehmen.  Danach  kann  von  der  generell  geltenden  Empfindlichkeitsstufe 

abgewichen  und  eine  Zone  statt  der  Empfindlichkeitsstufe  I  oder  II  der  je-

weils  nächst  höheren  Stufe  zugeordnet  werden,  wenn  die  Nutzungszone 
mit  Lärm  vorbelastet  ist.  Diese  Regelung  hat  primär  alte  Dorfkerne  oder 

städtische  Verhältnisse  im  Auge. Wenn  sich  Gemeinden  für  die  Erhaltung 

des vorhandenen Wohnraumes und gegen die Entleerung ihrer Kerngebie-

te  oder  Innenstädte  einsetzen,  so  soll  dies  durch  die  Lärmschutzverord-

nung nicht verhindert werden. Art. 43 Abs. 2 LSV kann auch bei kleineren 

Wohngebieten  inmitten  gewachsener  Gewerbezonen  in Betracht  kommen. 

Von Aufstufungen ist allerdings zurückhaltend Gebrauch zu machen. Somit 

ist  davon  auszugehen,  dass  das  Bundesrecht  in  Art.  43  Abs.  1  LSV  eine 

verbindliche Richtlinie für die Zuordnung von Empfindlichkeitsstufen enthält, 

R1S.2020.05106 

Seite 23 

 
 
indem  dort  die  Zuordnung  für  bestimmte  Typen  von  Nutzungszonen  bei-

spielhaft  genannt  wird.  Eine  Höhereinstufung  drängt  sich  dann  auf,  wenn 

die  massgebenden  Beurteilungspegel  immer  noch  um  mindestens  einen 

Empfindlichkeitsstufen-Schritt  (=  5  dB  (A))  über  den  Immissionsgrenzwer-

ten der nach Art. 43 Abs. 1 LSV festgesetzten Empfindlichkeitsstufe liegen, 

ansonsten  mit  der  Höhereinstufung  ein  unerwünschter  Spielraum  für  eine 

erhöhte  Belärmung  geschaffen  würde  (sog.  "Zürcher  Praxis";  URP  1995 

S. 310 f.; BRKE  II  Nr. 0053/2000  vom 14.  März  2000,  E.  3.2; BRKE  II  Nr. 

0150/2007 in BEZ 2008 Nr. 63, E. 4.1.2). Angesichts der örtlichen Verhält-

nisse  und  der  –  insbesondere  nachts  –  massiv  überschrittenen  Immissi-

onsgrenzwerte kommt eine Höhereinstufung für die Parzelle Kat.-Nr. 1 (hy-

pothetisch) ohne weiteres in Betracht. Der von der Umschreibung in Art. 43 

Abs.  1  LSV  gesteckte  Rahmen  wird  insoweit  nicht  überschritten,  zumal 

auch die Empfindlichkeitsstufe III eine Wohnnutzung zulässt (zum Ganzen 

BRGE I Nr. 0120/2020 vom 4. September 2020, E. 3.11).  

Dennoch  verbleiben  –  selbst  hypothetisch  ausgehend  von  den  höheren 

Grenzwerten  der  Empfindlichkeitsstufe  III  –  erhebliche  Überschreitungen 

der  IGW.  Eine  Höhereinstufung  hat,  wie  sich  aus  Anhang  3  der  LSV  da-

selbst  ergibt, mit  Bezug  auf  die  Höhe der  Alarmwerte  keinen  Einfluss.  Die 

Alarmwerte werden mithin ohnehin erreicht. Die relativen Überschreitungen 

der Immissionsgrenzwerte "reduzieren" sich auf ca. 5 dB (A) tagsüber und 

immer noch 10 dB (A) in der Nacht. Geht man vom Wortlaut der bundesge-

richtlichen  Praxis  aus,  so  könnte  vorliegend  keine  Ausnahmebewilligung 

(mehr)  erteilt  werden,  weil  die  IGW klar  mehr  als  wesentlich  überschritten 

sind.  Zu  berücksichtigen  ist  indes  die  Genese  dieser  bundesgerichtlichen 

Wendung daselbst, welche im Gesetz (USG) sowie der Verordnung (LSV) 

keine  Stütze findet.  Die  Forderung, dass  die  Erteilung  einer  Ausnahmebe-

willigung  im  Sinne  von  Art.  31  Abs.  2  LSV  nur  möglich  bzw.  zulässig  sein 
solle,  wenn die IGW nicht wesentlich überschritten  seien, folgert  das  Bun-

desgericht  in  BGE  142  II  100  (E.  4.6)  aus  früheren  Entscheiden:  BGr 

1C_451/2010  vom  22.  Juni  2011  (E.  5.7)  sowie  BGr  1A.108/2003  vom 

9. September 2003 (E. 2). Den genannten Entscheiden kann jedoch nichts 

weiter entnommen werden als der Umstand, dass der Grad der Überschrei-

tung  der  IGW bei  der Beurteilung  des  überwiegenden Interesses  (gemäss 

Art. 31 Abs. 2 LSV) einzufliessen hat. So kann etwa berücksichtigt werden, 

wenn die Immissionsgrenzwerte nur während einer Stunde und nur gering-

fügig überschritten sind (BGr 1C_451/2010 vom 22. Juni 2010, E. 5.7). Im 

R1S.2020.05106 

Seite 24 

 
 
Entscheid  1A.108/2003  vom  9.  September  2003  wies  das  Bundesgericht 

die  Sache  angesichts  ungenügender  Sachverhaltsfeststellungen  an  das 

Verwaltungsgericht des Kantons Genf zurück. Dabei hielt es fest, dass eine 

Überschreitung  der  IGW  von  6 dB  (A)  nicht  mehr  als  geringfügig  gelten 

kann, zumal die Empfindlichkeitsstufen in den Anhängen der LSV jeweils in 

Schritten  von  5  dB  (A)  differieren  (BGr  1A.108/2003  vom  9.  September 

2003, E. 2.3.2). Nach dem Gesagten kann den Entscheiden nicht entnom-

men werden, dass die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Massga-

be von Art. 31 Abs. 2 LSV zwingend voraussetzt, dass eine nur geringfügi-

ge Überschreitung der IGW vorliegt. Vielmehr hat der Grad der Überschrei-

tung  der  IGW,  was  dogmatisch  ohne  weiteres  schlüssig  erscheint,  –  nur, 

aber immerhin – in die nach Art. 31 Abs. 2 LSV geforderte, im Sinne einer 

Gesamtbetrachtung durchzuführende Interessenabwägung einzufliessen. 

So  verhält  es  sich  (auch)  im  vorliegenden  Fall.  Der  Schluss,  wonach  die 

Überschreitung  der  Immissionsgrenzwerte  (und,  teilweise,  sogar  die  Errei-

chung der Alarmwerte) a priori gegen die Erteilung einer Ausnahmebewilli-

gung im Sinne von Art. 31 Abs. 2 LSV spreche, wäre unzulässig. Die Bau-

direktion hat die angefochtene Ausnahmebewilligung – auf entsprechenden 

Antrag der Bausektion – mit Blick auf die zentrale Lage der Bauparzelle, die 

gute Erschliessung und das in der Stadt Zürich nach wie  vor sehr  knappe 

Wohnungsangebot  erteilt.  Letzteres  hat auch  vorliegend  Gewicht.  Die  ent-

stehenden  Wohnungen  sind  für  Stadtzürcher  Verhältnisse  grosszügig  und 

bieten  einen  den  Umständen  mehr  als  angemessenen  Wohnkomfort.  Wie 

nachfolgend – unter dem Titel der Konzeption des Gebäudes – noch zu er-

läutern sein wird, käme die Verweigerung der Ausnahmebewilligung für ein 

Wohnbauvorhaben der faktischen Unüberbaubarkeit der Parzelle Kat.-Nr. 1 

und  damit  der  faktischen  Obsoleszenz  der  Zonierung  (Wohnzone  W4, 

Wohnanteil  von  75 %)  gleich.  Derartiges  zu  entscheiden,  kann  angesichts 
der  beschriebenen  dogmatischen  Inkonsistenzen  der  Rechtsprechung  zu 

Art.  31  Abs.  2  LSV  nicht  der  Sinn  der  LSV  sein.  Die  Bausektion  wie  die 

Baudirektion  sind  daher  in  den  von  ihnen  in  nachvollziehbarer  Weise  ge-

troffenen  Ermessensentscheiden  zu  schützen  und  die  erteilte  Ausnahme-

bewilligung ist nicht bereits zufolge der starken Überschreitung der IGW für 

Strassenlärm (sowie des zusätzlich jedenfalls zu berücksichtigenden Bahn-

lärms) aufzuheben. 

R1S.2020.05106 

Seite 25 

 
 
3.10. 
Was  die  Anordnung  und  Konzeption  des  Baukörpers  an  sich  angeht,  be-

steht  auf  der  Parzelle  Kat.-Nr.  1,  anders  als  beispielsweise  bei  Arealüber-

bauungen,  kein erheblicher  Spielraum.  Die Rechtsprechung  betreffend  die 

strengeren  Anforderungen  an  eine  Ausnahmebewilligung  wurde  anhand 

von  Sachverhalten  in  einem  kommunalen  Entwicklungsgebiet  mit  Son-

dernutzungsplanpflicht  (BGE  142  II  100)  sowie  anhand  einer  Arealüber-

bauung (BGr 1C_106/2018 vom 2. April 2019) in eher ländlicher Umgebung 

sowie  in  Agglomerationen  entwickelt.  Erst  später  hatte  das  Bundesgericht 

Fälle kleinerer Grundstücke in klar urbaner Umgebung zu beurteilen (BGE 

145  II  189;  BGr  1C_568/2018  vom  4.  Dezember  2019).  Dies  führt  bei  der 

Anwendung der Anforderungen gemäss Art. 22 USG und Art. 31 LSV zwar 

nicht grundsätzlich zu Unterschieden, hat aber bei der Beurteilung der ge-

stalterischen Möglichkeiten und der Anforderungen an das konkrete Projekt 

erhebliches Gewicht. Vorliegend ist davon auszugehen, dass sich jedes auf 

der  Parzelle  Kat.-Nr.  1  neu  zu  realisierende  Bauprojekt  –  unabhängig  von 

der  konkreten  Gestaltung  –  unweigerlich  mit  der  Lärmproblematik  ausei-

nanderzusetzen  hätte.  Die nahe  der Autobahn  A3  gelegene Parzelle  Kat.-

Nr.  1  ist  nicht  genügend  gross,  dass  der  Lärmproblematik  mittels  planeri-

scher Massnahmen völlig aus dem Weg gegangen werden könnte. 

Erheblich  erweist  sich  nicht  zuletzt,  dass  das  Lärmgutachten  B.  –  wie  be-

reits  erwähnt  –  erhebliche  Überschreitungen  der  IGW  nicht  nur  an  der 

Westfassade,  sondern  auch  an  der  Süd-  sowie  der  Nordfassade  erkannte 

(Empfangspunkte  BP4,  1.  OG  -  4.  OG;  Empfangspunkte  BP8,  1.  OG  -  4. 

OG).  Letzteres  bedeutet,  wie  die  private  Rekursgegnerschaft  zu  Recht 

festhält, von vornherein eine erhebliche Einschränkung der möglichen Pro-

jektierungsvarianten.  Eine  eingehende  Prüfung  dahingehend,  ob  mit  einer 

Anordnung  zweier  Baukörper  oder  mit einer  runden  Form des  Baukörpers 
bessere  Ergebnisse  erzielt  werden  könnten,  entfällt  vor  dem  Hintergrund, 

dass  stets  (auch)  die  quer  zur  Lärmquelle  angeordneten  Fenster  bzw. 

Räume  von  (kaum  weniger  massiven)  IGW-Überschreitungen  betroffen 

sind bzw.  wären. Erschwerend kommt vorliegend hinzu, dass die fragliche 

Lärmquelle  (Autobahn  A3)  den  Lärm  –  anders  als  bspw.  Industrie-  oder 

Gewerbeanlagen – nicht punktuell emittiert, sondern in nord-südlicher (bzw. 

umgekehrter) Richtung am Baugrundstück vorbeiführt, was angesichts der 

Intensität  des  Lärms  zu  einer  Lärmexposition  von  drei  Seiten  her  führt. 

Letzteres  war  auch  anlässlich  des  durchgeführten  Referentenaugenschein 

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wahrnehmbar.  Die  Lärmimmissionen  der  A3  liessen  sich  praktisch  unab-

hängig vom konkreten Standort auf oder neben der Bauparzelle Kat.-Nr. 1 

als permanentes Rauschen vernehmen. Einzig auf der strassenabgewand-

ten Ostseite des bestehenden (kleinen) (Wohn-)Gebäudes Vers.-Nr. 1 war 

eine abschirmende Wirkung (des Gebäudes und des dort nach Osten abfal-

lenden Terrains) bemerkbar. Aus diesem Grund erweist sich der projektier-

te  Gebäuderiegel  angesichts  der  Dimensionen  und  der  Form  der  Baupar-

zelle  von  vornherein  als  einzige  Möglichkeit,  eine  solche  Abschirmwirkung 

zu  erzielen  und  die  Anordnung  rückwärtig  (nach  Osten)  ausgerichteter 

Wohn-  und  Schlafräume  zu  ermöglichen.  Eine  weitergehende  Varianten-

projektierung entfällt. 

Angesichts des zu beiden Seiten der Bauparzelle Kat.-Nr. 1 stark abschüs-

sigen  Terrains  (Lage  auf  einer  Hügelkuppe)  entfällt  für  die  Bauherrschaft 

sodann  die  Möglichkeit  der  Anordnung  von  Lärmschutzwänden.  Letztere 

müssten, um überhaupt eine Wirkung zu entfalten, zwangsläufig zwischen 

dem  Baugrundstück  und  der  Autobahn  A3  (auf  Drittparzellen)  zu  liegen 

kommen.  Aufgrund  der  topographischen  und  sonstigen  Verhältnisse  (be-

stehende Industrieliegenschaften, Bahnhof […]; vgl. Fotos 5, 22 und 29) ist 

Derartiges offensichtlich nicht gangbar. Wie von der Baudirektion erwähnt, 

sind  Lärmschutzwände  entlang  der  Autobahn  A3  bereits  vorhanden.  Eine 

Erhöhung  derselben  hätte  jedoch  durch  den  Autobahnbetreiber  (Bundes-

amt  für  Strassen  [ASTRA])  im  Rahmen  eines  koordinierten  Projekts  zur 

Lärmsanierung der Anlage zu erfolgen. Entsprechendes anzustossen, liegt 

ausserhalb des Machtbereichs der Bauherrschaft. 

3.11. 
Die Detailkonzeption des projektierten Baukörpers erweist sich als sorgfäl-

tig erarbeitet. So verfügt grundsätzlich jede der projektierten Kleinwohnun-
gen  über  ein  vollständig  rückwärtig  befenstertes  Schlafzimmer  ("grüne 

Räume"). Ausnahme bildet – zu den beiden Erdgeschosswohnungen nach-

folgend  –  die  südliche  der  beiden  Attikawohnungen,  wo  das  fragliche 

Schlafzimmer indes über einen rückwärtigen Zugang zur umlaufenden Ter-

rasse verfügt und von dort her lüftbar ist. Die restlichen Wohnräume sind al-

lesamt durchgestreckt konzipiert, sodass sie – mittels durchwegs grossflä-

chiger ostseitiger Fensterflügel – effektiv und ebenfalls lärmabgewandt ge-

lüftet  werden  können.  Sämtliche  Wohnungen  unter  Ausnahme  der  südli-

chen Wohnung im Attikageschoss verfügen sodann, wenngleich diese nicht 

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als Lärmschutzmassnahme konzipiert sind, über westseitige (kleine) Loggi-

en  und  ostseitige  (grössere)  Loggien.  Gerade  letztere  ermöglichen  einen 

angenehmen Aufenthalt im Aussenraum und eine zusätzliche Lärmredukti-

on  in  den  ostwärts  ausgerichteten  Wohnräumen.  Die  beiden  Erschlies-

sungstrakte  sowie  die  Nasszellen  wurden,  da  lärmunempfindlich,  konse-

quent  nach  Westen  hin  ausgerichtet.  Dass  westseitig  auf  eine  Reduktion 

der Fensterflächen verzichtet wurde, erweist sich als nachvollziehbar. Eine 

abgewandte Lärmarchitektur wäre an besagter Stelle nicht zielführend. Mo-

derne Schallschutzfenster mit entsprechender Schalldämmwirkung (vgl. im 

Einzelnen  das  Lärmgutachten  B.)  vermögen  eine  effektive  Abschirmung 

auch  der  hinterliegenden  Räume  von  Fensteröffnungen  zu  ermöglichen. 

Die  Anordnung  verglaster,  nicht  öffenbarer  Fassadenelemente  wäre  nicht 

zielführend bzw. würde den Wohnkomfort nicht erhöhen. 

Eine  Einschränkung  hinsichtlich  der  Konzeption  der  Wohnungsgrundrisse 

drängt  sich  indes  auf: Die  Küchenbereiche der  Einheiten  sind  zwar  durch-

wegs  nach  Westen  ausgerichtet,  aber  dennoch  Teil  der  offenen  bzw. 

durchgestreckten Wohnungsgrundrisse. Dies mag, wie die private Rekurs-

gegnerschaft  ausführt,  unter  den  heutigen  Präferenzen  des  Publikums  at-

traktiver  erscheinen.  Angesichts  der  massiven  Überschreitungen  der  IGW 

an der Westseite des projektierten Baukörpers ist es vorliegend aber ange-

zeigt, die Küchen in den Wohnungen gegenüber den übrigen Wohnräumen 

abzuschirmen.  Die  Konzeption  von  Arbeitsküchen  hat  sodann  den  Vorteil, 

dass  die  beiden  (einzigen)  mittig  im  Erdgeschoss  angeordneten  Einzim-

merwohnungen  neu  über  abgetrennte,  ostwärts  ausgerichtete  Küchenbe-

reiche  verfügen.  Die  private  Rekursgegnerschaft  hat  die  Machbarkeit  ent-

sprechender  Grundrissmodifikationen  dargelegt.  Einzig  in  der  südlichen 

Wohnung  im  Attikageschoss  ist  eine  entsprechende  Modifikation  nicht 

gangbar und ein entsprechender Verzicht angezeigt. 

3.12. 
Im Ergebnis erweist sich die rekurrentische Rüge mit Bezug auf die Über-

schreitung der IGW und die Erteilung der lärmrechtlichen Ausnahmebewilli-

gung als teilweise begründet. Der angefochtene Entscheid ist mit folgender 
Nebenbestimmung  zu  ergänzen:  Dispositiv-Ziffer  II.B.1.hbis:  "[Vor  Baube-
ginn  hat  die  Bauherrschaft  bzw.  verfügungsberechtigte  Grundeigentümer-

schaft]  dem  Amt  für  Baubewilligungen  abgeänderte  Pläne  betreffend  die 

Konzeption  von  abgetrennten  Arbeitsküchen  (unter  Ausnahme  der  südli-

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Seite 28 

 
 
chen Wohnung  im  Attikageschoss),  versehen  mit  dem  Genehmigungsver-

merk  von  Umwelt-  und  Gesundheitsschutz  Zürich,  Bau  und  Energieeffizi-

enz, einzureichen und bewilligen zu lassen." Im Übrigen ist die Rüge unbe-

gründet. 

4.1. 
Die  Rekurrierenden  rügen  weiter  die  Zufahrt  zum  projektierten  Gebäude. 

Diese verlaufe stellenweise sehr steil und weise im oberen Bereich mehre-

re  seitliche  Parkfelder  auf.  Seien  diese  besetzt,  könne  die  Fahrbahn  nur 

einspurig  befahren  werden.  Eine  ausreichend bemessene Kehrmöglichkeit 

fehle; ein Wenden der Personenwagen auf der Fahrbahn sei mühsam und 

nur  unter  mehrmaligem  Ansetzen  ("Sägen")  möglich.  Für  grössere  Fahr-

zeuge  (Paketpost/Lastwagen)  sei  ein  Wenden  unmöglich.  Für  die  Benüt-

zung  der  Grundstücksflächen  der  Parzelle  Kat.-Nr.  2  der  Rekurrierenden 

fehle  ein  Fahrwegrecht.  Auch  die  Ein-  und  Ausfahrt  bei  der  Verzweigung 

B.-Strasse/S.-Strasse sei nicht normalienkonform und erfordere umständli-

che  und  riskante  Fahrmanöver.  Zu  den  Hauptverkehrszeiten  würden  sich 

vor der Lichtsignalanlage an der Verzweigung R.-Strasse/B.-Strasse lange 

Kolonnen zu bilden. Dies zwinge die auf der B.-Strasse in westlicher Rich-

tung verkehrenden Motorfahrzeuglenker regelmässig dazu, längere Zeit auf 

der Fahrbahn auf eine Lücke auf der Gegenfahrbahn zu warten. Letzteres 

verursache  verkehrsbehindernde  Rückstaus.  Wegen  des  geringen  Ver-

kehrsaufkommens hätten diese Probleme bis anhin hingenommen werden 

können. Durch das projektierte Bauvorhaben werde allerdings die Zahl der 

über  die  S.-Strasse  erschlossenen  Wohneinheiten  von  unter  zehn  auf 

knapp 30 erhöht. Die Voraussetzung einer genügenden und verkehrssiche-

ren  Zufahrt  (§  237  PBG)  sei  damit  nicht  erfüllt.  Vielmehr  dränge  sich  eine 

verkehrsmässige Erschliessung der Bauparzelle Kat.-Nr. 1 – zusammen mit 
der Nachbarparzelle Kat.-Nr. 4 – ab der R.-Strasse auf. 

4.2. 
Auf das vorliegende Bauprojekt kommt angesichts der Einreichung mit Da-

tum  vom  12.  September  2019  die  am  1.  Juni  2020  in Kraft  getretene Ver-

kehrserschliessungsverordnung  (VErV)  noch  nicht  zur  Anwendung  (Über-

gangsbestimmung in lit. E VErV). 

R1S.2020.05106 

Seite 29 

 
 
4.3. 
Genügende  Zugänglichkeit  bedingt  in  tatsächlicher  Hinsicht  eine  der  Art, 

Lage  und  Zweckbestimmung  der  Bauten  entsprechende  Zufahrt  für  die 

Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 

PBG). Gemäss § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG müssen Zufahrten für jedermann 

verkehrssicher sein. 

Die vom Regierungsrat gestützt auf § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG erlassenen, 

bereits erwähnten ZN legen fest, welche Anforderungen eine Zufahrt erfül-

len muss. Nach § 360 Abs. 3 PBG darf aus wichtigen Gründen von Richtli-

nien  und  Normalien  abgewichen  werden.  In  diesem  Sinn  können  gemäss 

§ 11 ZN im Einzelfall geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt wer-

den, wenn wichtige Gründe dafür bestehen. Die Zugangsnormalien sind al-

so  nicht  mechanisch  anzuwenden.  Sie  sind  richtungsweisend,  indem  sie 

festhalten, was bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen als angemes-

sen zu betrachten ist. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von 

den Normalien zulässig ist oder nicht, hat sich die Bewilligungsbehörde ne-

ben  den in §  11  ZN  exemplarisch  umschriebenen Tatbeständen  vor  allem 

am bereits erwähnten § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren, wonach die 

Zufahrten  für  jedermann  verkehrssicher  sein  müssen.  Bei  der  Beurteilung 

der  Verkehrssicherheit  ist  insbesondere  der  Strassenausbaustandard,  das 

Verkehrsaufkommen  (Zubringer-  und  Durchgangsverkehr)  sowie  die  Über-

sichtlichkeit  der  Streckenführung  zu  berücksichtigen.  Bei  der  Beurteilung 

der  hinreichenden  strassenmässigen  Erschliessung  und  insbesondere  der 

Gewährung  von  Erleichterungen  von  den  technischen  Anordnungen  der 

Zugangsnormalien  steht  der  zuständigen  kommunalen  Behörde  eine  von 

der  Rekursinstanz  zu  beachtende  Entscheidungs-  und  Ermessensfreiheit 

zu. Geprüft wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid auf einer richti-

gen  und  vollständigen  Feststellung  des  massgeblichen  Sachverhalts  be-
ruht,  und  ob  die  bewilligte  Erschliessungslösung  verkehrssicher  und  unter 

dem  Gesichtswinkel 

der 

Zweckmässigkeit 

vertretbar 

erscheint 

(VB.2019.00058  vom  18.  September  2019,  E.  3.3.1.,  mit  weiteren  Hinwei-

sen). 

4.4. 
Nach den – in der Substanz unbestrittenen – Erwägungen und Vorbringen 

der Bausektion werden über die S.-Strasse aktuell rund zehn Wohneinhei-

ten  (WE)  erschlossen  (sieben  WE  in  den  Liegenschaften  S.-Strasse  1,  2 

R1S.2020.05106 

Seite 30 

 
 
und 18 sowie Gewerbenutzungen in der Liegenschaft S.-Strasse 3 [als zu-

sätzliche  zwei  WE  veranschlagt]).  Mit  dem  projektierten  Bauvorhaben 

kommen  19  WE  hinzu.  Eine  dienstbarkeitsrechtlich  gesicherte  Berechti-

gung  des  Baugrundstücks  zur  (Mit-)Benützung  des  Strassengrundstücks 

der S.-Strasse (Kat.-Nr. 5) liegt vor. Das rekursgegenständliche Bauprojekt 

löst die Pflicht zur Schaffung bzw. zum Nachweis von sieben Fahrzeugab-

stellplätzen aus; einer davon ist an leicht zugänglicher Lage für Besuchen-

de zu erstellen. Diese minimale Anzahl wird gemäss den Plandokumenten 

in  der  projektierten  Unterniveaugarage  ausgewiesen.  Auch  der  erforderli-

che Besucherabstellplatz ist in der Unterniveaugarage geplant; die Zugäng-

lichkeit  des  letzteren  ist  gemäss  dem  angefochtenen  Entscheid  sicherzu-

stellen  (Erwägung  lit.  E.b  in  Verbindung  mit  Dispositiv-Ziffer  II.B.17).  Das 

Baugrundstück  Kat.-Nr.  1  befindet  sich  gemäss  Plan  der  ÖV-Güteklassen 

im  geografischen  Informationssystem  des  Kantons  Zürich  (GIS-Browser; 

www.maps.zh.ch) in der Güteklasse B, der zweithöchsten von sechs Güte-

klassen. 

4.5. 
Nach dem Gesagten ist – im Sinne von § 6 Abs. 2 ZN – für das Baugrund-

stück  ohne  weiteres  von  einer  guten  Erschliessung  mit  dem  öffentlichen 

Verkehr auszugehen (VB.2016.00535 vom 29. März 2017, E. 4.2, mit Hin-

weisen). Da sich das Baugrundstück offenkundig im dicht bebauten Gebiet 

befindet  und  der  Siedlungsentwicklung  nach  innen  dient,  dürfen  gemäss 

§ 11 lit. f ZN überdies – unter Vorbehalt der Notzufahrt und der Verkehrssi-

cherheit – geringere Anforderungen gestellt werden. 

Was die strassenmässige Erschliessung angeht, genügt für die Bauparzelle 

mithin die Dimensionierung als Zufahrtsweg im Sinne des Anhangs der ZN 

(Breite von 3,00-3,50 m; mit Banketten von je 0,30 m). Die Strassenparzelle 
der  S.-Strasse  ist  zwischen  5,5 m  und  6,5 m  breit  und auch  entsprechend 

ausgebaut  (GIS-Browser;  www.maps.zh.ch).  Am  genügenden  Ausbau  än-

dert  auch  der  Umstand  nichts,  dass  auf  der  Strassenparzelle  stellenweise 

private Abstellplätze (Normbreite von mindestens 2,35 m) angeordnet sind. 

Letztere  sind,  wie  die  Rekurrierenden  unbestritten  liessen,  offenbar  nicht 

baurechtlich bewilligt. Selbst unter Abzug der Normbreite der Abstellplätze 

von 2,35 m ergäbe sich eine Fahrbahnbreite von (mindestens) 3,15 m, was 

angesichts  der  städtischen  Verhältnisse,  der  langsamen  gefahrenen  Ge-

schwindigkeit,  der  geringen  Verkehrsbelastung  und  den  angesichts  der 

R1S.2020.05106 

Seite 31 

 
 
grosszügig bemessenen Gesamtbreite der ausgebauten Fläche problemlo-

sen Ausweichmöglichkeiten für Fussgänger wie Motorfahrzeuge den Anfor-

derungen genügt. Eine Gefährdung der Verkehrssicherheit ist nicht auszu-

machen.  Die  Beurteilung  der  Sachlage  durch  die  Bausektion  erweist  sich, 

zumal  unter  Berücksichtigung  des  behördlichen  Ermessensspielraums,  als 

einleuchtend. 

Was  die  als  nicht  verkehrssicher  erachteten  Ausfahrts-  bzw.  Einfahrtsver-

hältnisse  an  der  Verzweigung  S.-Strasse/B.-Strasse  angeht,  liegen  diese 

ausserhalb der Dispositionsmöglichkeiten der Bauherrschaft. Die Bausekti-

on  geht  angesichts  der  geringen  neu  erstellten  Anzahl  Abstellplätze  (acht 

Abstellplätze,  inkl.  Besucher-Abstellplatz)  nicht  von  erheblichem  Mehrver-

kehr  aus.  Der  Dienstabteilung  Verkehr  (DAV)  sind  an  dieser  Verzweigung 

keine  besonderen  Vorkommnisse  bekannt.  Trotz  der  Steigung  der  S.-

Strasse  sind,  wie  sich  anlässlich  des  durchgeführten  Referentenaugen-

scheins ergab, die Verhältnisse übersichtlich (Sichtdurchlässigkeit des Ma-

schendrahtzauns,  breite  Strassenfläche  der  S.-Strasse).  Die  zu  Verkehrs-

spitzenzeiten  bestehenden  Probleme  bezüglich  des  "Einfädelns"  in  die B.-

Strasse  (bzw.  umgekehrt  in  die  S.-Strasse)  bestehen  in  städtischen  Ver-

hältnissen  an  zahlreichen  Verkehrsknotenpunkten  und  vermögen  für  sich 

allein  noch  keine  Verkehrsgefährdung  im  Sinne  der  Bestimmungen  des 

PBG über die Erschliessung (§ 237 Abs. 2 PBG) zu begründen. Von einem 

verkehrsregelkonformen  Verhalten  der  Strassenbenützer  ist  auszugehen. 

Den  Rekurrierenden  ist  zwar  insoweit  beizupflichten,  dass  es  für  von  der 

B.-Strasse westlich herkommende Fahrzeuge, gerade für Lastwagen, zum 

"Einfädeln"  in  die  S.-Strasse  eines  Manövers  bedarf.  Indes  lässt  sich  auf-

grund  der  geringfügigen  lokalen  Unzulänglichkeiten  im  bebauten  Gebiet, 

anders  als  die  Rekurrierenden  vorbringen,  keine  Quartierplanbedürftigkeit 

der Erschliessungssituation der Bauparzelle Kat.-Nr. 1 begründen. Die un-
zulänglichen  Verhältnisse  sind  durch  die  städtebauliche  und  topographi-

sche  Situation  an  besagter  Stelle  gleichsam  bedingt.  Für  eine  relevante 

Modifikation  der  Einfahrtssituation  an  der  Verzweigung  S.-Strasse/B.-

Strasse bedürfte es massiver Eingriffe in die Umgebung bzw. faktisch eines 

(Teil-)Abbruchs der Gebäude auf den Parzellen Kat.-Nrn. 10 und 11, was in 

einem  Quartierplanverfahren  nicht  zu  erreichen  wäre.  Die  Rekurrierenden 

tun denn auch nicht dar, wie eine konkrete, zwecks Verbesserung der Ein-

fahrtsverhältnisse  anhand  zu  nehmende  Modifikation  der  Verhältnisse  an 

der  Verzweigung S.-Strasse/B.-Strasse auszusehen hätte.  Die  Beurteilung 

R1S.2020.05106 

Seite 32 

 
 
der Bausektion ist unter dem Titel von § 11 lit. f ZN sowie unter Berücksich-

tigung des behördlichen Ermessensspielraums ohne weiteres vertretbar.  

Mit  Bezug  auf  die  Dimensionierung  der  Kehrmöglichkeit  hält  die  verwal-

tungsgerichtliche  Rechtsprechung  –  für  den  Fall  einer  Zufahrtsstrasse  im 

unteren  Anwendungsbereich  –  fest,  dass,  sofern  über  die  fragliche  Stich-

strasse  nur  wenige  Grundstücke  erschlossen  werden  und  auf  diesen  je-

weils  eine  eigene  Kehrmöglichkeit  besteht,  die  Strasse  dennoch  als  ver-

kehrssicher  bzw.  als  den  Anforderungen  genügend  beurteilt  werden  kann. 

Ebenso  lässt  sich  in  solchen  Verhältnissen,  wie  das  Verwaltungsgericht 

festhält,  unter  dem  Gesichtspunkt  der  Verhältnismässigkeit  nicht  in  jedem 

Fall eine normalienkonforme Kehrmöglichkeit am Ende der Strasse fordern 

(VB.2016.00566  vom  8.  Juni  2017,  E.  4.2.3  und  E.  5.2-5.4,  bestätigt  mit 

BGr 1C_433/2017 vom 17. April 2018, E. 4.5.1-4.5.3). Der vorliegende Fall 

ist mit dem vom Verwaltungsgericht beurteilten Sachverhalt ohne weiteres 

vergleichbar. Eine Kehrmöglichkeit ist in der Unterniveaugarage im projek-

tierten Baukörper vorgesehen; auf der Parzelle Kat.-Nr. 2 der Rekurrieren-

den besteht eine eigene Kehrmöglichkeit. Sodann weitet sich die Strassen-

parzelle  der  S.-Strasse  (Kat.-Nr.  5)  an  deren  Ende  erheblich  aus,  d.h.  bis 

auf eine Breite von ca. 5,7-6,8 m über eine Länge von ca. 15 m (unter Aus-

schluss  des  wiederum  verengten  Teilstücks  in  unmittelbarer  Nähe  des 

Baugrundstücks).  Die  Verhältnisse  lassen  ein  Wenden  von  Personenwa-

gen,  wenngleich  bei  Notwendigkeit  etwas  aufwändigerer  Manöver,  durch-

aus  zu.  Angesichts  der  geringen  Verkehrsdichte  entsteht  dadurch  keine 

Verkehrsgefährdung.  Die  Einforderung  eines  normalienkonformen  Wende-

platzes  wäre  an  besagter  Stelle,  zumal  unter  Berücksichtigung  der  topo-

graphischen  Verhältnisse  (bzw.  des  gegen  Westen  stark  abfallenden  Ter-

rains) sowie der innerstädtischen Verhältnisse gleichsam unverhältnismäs-

sig. Den Rekurrierenden ist immerhin insoweit beizupflichten, dass auf be-
sagter Fläche ein Wenden längerer bzw. grösserer Fahrzeuge (Lastwagen, 

Lieferdienste) ohne Beanspruchung der Fläche der Parzelle Kat.-Nr. 2 (der 

Rekurrierenden)  nicht  möglich  ist.  Letzteres  vermag  freilich  keine  relevan-

ten  Missstände  zu  begründen.  Zum  einen  wird  die  Bauparzelle  Kat.-Nr.  1 

über  die  R.-Strasse  (R.-Strasse  1)  adressiert;  der  entsprechende  Zugang 

(auch  für  Lieferdienste)  wird  über  die  Fusswegparzelle  Kat.-Nr. 6  von  der 

R.-Strasse  her  erfolgen.  Eine  regelmässige  Benützung  der  S.-Strasse 

durch Zulieferfahrzeuge kann mithin, zumal dieser Zugang sich nicht intuitiv 

erschliesst,  ausgeschlossen  werden.  Ebenso  wird  der  Zugang  für  die  öf-

R1S.2020.05106 

Seite 33 

 
 
fentlichen  Dienste  (Kehricht)  sowie  –  wie  bereits  erwähnt  –  die  Notzufahrt 

von  der  R.-Strasse  her  erfolgen.  Insoweit  ist  auch  diesbezüglich  bzw.  für 

Kehricht-  oder  Notfallfahrzeuge  ein  Wendeplatz  an  der  S.-Strasse  nicht 

bzw.  nur  im  Ausnahmefall  erforderlich  (vgl.  VB.2016.00566  vom  8.  Juni 

2017,  E.  4.2.3).  Die  Bausektion  hat  damit  ihr  Ermessen  in  ohne  weiteres 

zulässiger und nachvollziehbarer Weise betätigt. 

4.6. 
Eine  besondere  Gefährdung  der  Fahrradfahrer  bei  der  Einfahrt  in  die  ins-

gesamt  acht  Abstellplätze  fassenden  Unterniveaugarage  ist  entgegen  der 

Vorbringen  der  Rekurrierenden  nicht  anzunehmen.  Entsprechende  Vor-

bringen  sind  offensichtlich  unbegründet.  Ebenso  ist  unerfindlich,  weshalb 

die  Lage  der  Fahrradabstellplätze  (in  der  Unterniveaugarage,  im  Bereich 

des  einen  Treppenhauses  bzw.  Lifts)  unvorteilhaft  sein  sollte.  Die  Ermes-

sensbetätigung der Vorinstanz ist zu schützen. 

4.7. 
Die  Rüge  der  Rekurrierenden  betreffend  die  Zufahrtsverhältnisse  erweist 

sich als unbegründet. 

5.1. 
Die  Rekurrierenden  halten  weiter  dafür,  es  bestünden  Anhaltspunkte,  wo-

nach die aktuell auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 (südlich des Altbaus) bestehen-

de Gartenanlage den Charakter eines Schutzobjektes gemäss § 203 Abs. 1 

lit. f PBG erfüllen könnte. Die Anlage könnte gemäss Auskunft des für die 

Quartierentwicklung zuständigen Vorstandsmitglieds des Quartiervereins X 

möglicherweise  vom  bekannten  Landschaftsarchitekten  Gustav  Ammann 

entworfen  worden  sein.  Die  Frage  der  Schutzwürdigkeit  der  Gartenanlage 
sei deshalb vorgängig gutachterlich abzuklären. 

5.2. 
Der Garten auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 figuriert nicht im Gartendenkmalpfle-

ge-Inventar  der  Stadt  Zürich.  Demgemäss  besteht  für  den  fraglichen  Gar-

tenbereich  keine  Schutzvermutung.  Wollten  die  Rekurrierenden  –  abseits 

der  Inventarisierung  –  eine  Schutzwürdigkeit  des  Gartens  im  Sinne  von 

§ 203 Abs. 1 lit. f PBG nahelegen, wäre eine (potentielle) Schutzwürdigkeit 

der  fraglichen  Anlage  darzutun.  Die  Geltendmachung  eines  (allfälligen) 

R1S.2020.05106 

Seite 34 

 
 
Säumnisses des zuständigen Gemeinwesens bei der Inventarerstellung er-

fordert konkrete Darlegungen dahingehend, dass bzw.  weshalb ein Objekt 

schutzwürdig  ist.  Aufgrund  dieser  Darlegungen  muss  anzunehmen  sein, 

dass  die  Schutzwürdigkeit  wahrscheinlich 

ist 

(VB.2011.00759  vom 

11. Juli 2012, E. 2.4., mit weiteren Hinweisen; VB.2019.00748 vom 20. Au-

gust 2020, E. 12.1.2). 

5.3. 
Diese Anforderungen sind vorliegend offensichtlich nicht erfüllt. Die blosse 

(unbelegte)  Behauptung  der  Rekurrierenden,  der  Garten  auf  der  Parzelle 

Kat.-Nr. 1 sei (mutmasslich) vom bekannten Landschaftsarchitekten Gustav 

Ammann entworfen worden, genügt nicht. Ohnehin wäre – würde dies zu-

treffen –  zusätzlich  darzutun,  inwiefern  der  Charakter  des  Gartens  für  das 

Werk des fraglichen Architekten typisch bzw. inwiefern die konkrete Ausge-

staltung des Gartens für sich schutzwürdig erscheine. An derartigen Darle-

gungen  fehlt  es  vorliegend  von  vornherein.  Anlässlich  des  durchgeführten 

Referentenaugenscheins  fanden  sich  im  südlichen  (Garten-)Bereich  der 

Parzelle Kat.-Nr. 1 keine besonderen gestalterischen Elemente, welche An-

lass  zur  Vermutung  einer  Schutzwürdigkeit  geben  könnten  (vgl.  die  Fotos 

19-26). Die Vertreter der Rekurrierenden äusserten sich anlässlich des Au-

genscheins  denn  auch  nicht  zu  solchen  Elementen  bzw.  nahmen  auf  die 

Gartengestaltung  keinerlei  Bezug.  Vor  diesem  Hintergrund  erübrigen  sich 

weitere Abklärungen. 

5.4. 
Die  Rüge  betreffend  die  (behauptete)  Schutzwürdigkeit  der  Gartenanlage 

ist unbegründet. 

6.1. 
Die  Rekurrierenden  weisen  ferner  darauf  hin,  dass  sich  westlich  der  S.-

Strasse und des Baugrundstücks ein weitläufiger Grünbereich mit waldarti-

gem  Baumbestand  in  der  Böschung  auf  den  Parzellen  Kat.-Nrn.  3  und  7 

sowie  mit  Laubbäumen  entlang  der  südlichen  und  nördlichen  Grenze  zur 

Parzelle  Kat.-Nr.  7  erstrecke.  Die  gemäss  §  2  des  kantonalen Waldgeset-
zes (KWaG) erforderliche Mindestfläche von 800 m2 werde klar überschrit-
ten; die Mindestbreite von 12 m werde fast durchwegs erreicht. Es bestün-
den mithin gewichtige Anhaltspunkte dafür, dass es sich bei diesen Flächen 

R1S.2020.05106 

Seite 35 

 
 
um  Wald  im  Rechtssinne  handle.  Die  Stadt  Zürich  habe  nördlich  der  B.-

Strasse  (westlich  der L.-Strasse)  anlässlich der  Zonenplanung  ein  grösse-

res  Gebiet  als Wald  ausgeschieden.  Es  stelle  sich  die  Frage,  weshalb  im 

hier  interessierenden Bereich  südlich  der B.-Strasse  auf  eine  solche  Fest-

stellung verzichtet worden sei. Sollte die Bausektion (bzw. die Stadt Zürich) 

noch  keine  Waldfeststellung  durchgeführt  haben,  sei  dies  nachzuholen. 

Folge sei, dass der Bauparzelle Kat.-Nr. 8 die planungsrechtliche Baureife 

fehle. 

6.2. 
Wer ein schutzwürdiges Interesse nachweist, kann laut Art. 10 Abs. 1 des 

Waldgesetzes  des  Bundes  (WaG)  vom  Kanton  feststellen  lassen,  ob  eine 

Fläche  Wald  ist.  Ein  solches  Interesse  hat  zunächst  der  Eigentümer,  der 

bei der Nutzung seines Grundstücks durch eine Bestockung eingeschränkt 

wird, ferner der Nachbar, für den sich die Waldfeststellung – etwa hinsicht-

lich  des Waldabstands  oder  der  Ausnützungsziffer  –  auswirkt.  Von  Amtes 

wegen ist ein Waldfeststellungsverfahren kraft Art. 10 Abs. 2 WaG durchzu-

führen,  wenn  bei  der  Nutzungsplanung  Wald  und  Bauzone  voneinander 

abzugrenzen sind oder wenn die Rechtssicherheit oder ein anderes Verfah-

ren dies im Einzelfall erfordern. In diesem Verfahren wird von den kantona-

len  Forstbehörden  im  Gelände  festgestellt  und  verfügt,  ob  ein  Grundstück 

oder Teile davon als Wald im Sinn von Art. 2 WaG gelten. Die Waldfeststel-

lungsverfügung hält – als Momentaufnahme ohne Dauerwirkung – fest, ob 

eine bestockte oder unbestockte Fläche Wald ist oder nicht und gibt deren 

Koordinaten  an;  die  Lage  und  das  Ausmass  des  Waldes  sowie  die  Lage 

der berührten Grundstücke müssen in einem Plan bezeichnet werden. Weil 

das  rechtliche  Gehör  der  Betroffenen  zu  beachten  ist,  hat  gegebenenfalls 

eine öffentliche  Auflage  zu  erfolgen. Das  Verfahren  wird  durch  eine Wald-

feststellungsverfügung abgeschlossen. Für die Waldfeststellung ist das Amt 
für Landschaft und Natur (ALN), Abteilung Wald, zuständig (VB.2006.00070 

vom 22. März 2007, E. 3.1). 

6.3. 
Die  Rekurrierenden  bringen  nicht  vor,  dass  sie  mit  Bezug  auf  die  Besto-

ckung westlich der Bauparzellen bzw. der Parzellen Kat.-Nrn. 3, 7 und 9 ein 

Waldfeststellungsverfahren  im  Sinne  von  Art.  10  WaG  eingeleitet  hätten. 

Mit Bezug auf die Waldfeststellung im nutzungsplanerischen Verfahren hält 

die Bausektion fest, dass anlässlich der umfassenden Revision der BZO im 

R1S.2020.05106 

Seite 36 

 
 
Jahre 2016 im Bereich der Bauparzelle keine Waldfeststellung anhand ge-

nommen  und  auch  keine  entsprechende  Anordnung  im  kommunalen  Zo-

nenplan  getroffen  worden  sei.  Da  das  die  Bauparzelle  umgebende  Gebiet 

offenkundig nicht bereits als Wald ausgeschieden bzw. festgestellt worden 

ist,  gelten  Bestockungen  wie  die  vorliegende  gemäss  Art. 13  Abs.  2 WaG 

grundsätzlich  nicht  als  Wald.  Eine  Waldfeststellung  im  fraglichen  Gebiet 

kann  daher  lediglich  im  Rahmen  einer  Nutzungsplanänderung  oder  aber 

bei  einer  wesentlichen  Veränderung  der  Verhältnisse  vorgenommen  wer-

den  (Art.  13  Abs.  2 WaG).  Letzteres  wurde  vorliegend  nicht  dargetan  und 

ist angesichts der Lage der fraglichen Bestockung im weitgehend überbau-

ten  Gebiet  auch  nicht  anzunehmen.  Die  rekurrentische  Rüge  erweist  sich 

nicht  zuletzt  (auch)  deshalb  unbegründet,  weil  den  Ausführungen  der  Re-

kurrierenden  keinerlei  Darlegungen  zu  entnehmen  sind,  weshalb  die  im 

Rahmen  der  Nutzungsplanung  vorgenommene  (unterbliebene)  Waldfest-

stellung am fraglichen Ort den tatsächlichen Gegebenheiten widersprechen 

sollte  (Art.  2  WaG,  Art.  1  der  Waldverordnung  des  Bundes  [WaV],  Art.  2 

KWaG). Die blosse Bezugnahme auf die räumliche Ausdehnung der Besto-

ckung  reicht  dafür  nicht  aus.  Insbesondere  fehlen  Darlegungen,  inwiefern 

es  sich  bei  der  Bestockung  um  Waldbäume  bzw.  Waldsträucher  handelt 

und  inwiefern  der  fragliche  Bereich Waldfunktionen  erfülle.  Analog  zu  den 

vorstehenden Ausführungen betreffend die Schutzwürdigkeit der Gartenan-

lage  wäre  derart  im  vorliegenden  Baubewilligungsverfahren  zumindest 

glaubhaft zu machen, sodass die Annahme von Wald im fraglichen Bereich 

als  wahrscheinlich  erschiene.  Anlässlich  des  durchgeführten  Referenten-

augenscheins  ergaben  sich  keine  Hinweise  darauf,  wonach  die  gesetzge-

berischen Voraussetzungen für eine Waldfeststellung im fraglichen Bereich 

erfüllt sein könnten. Der Charakter der Bestockung sowie die dortigen öko-

logischen  Gegebenheiten  wurden  von  den  Rekurrierenden  auf  Lokal  nicht 

thematisiert.  Unter  diesen  Umständen  erübrigen  sich  weitere  Betrachtun-
gen. 

6.4. 
Die rekurrentische Rüge betreffend Waldfeststellung erweist sich als unbe-

gründet. 

R1S.2020.05106 

Seite 37 

 
 
7.1. 
Die Rekurrierenden beanstanden die Einordnung des projektierten Bauvor-

habens.  Die  in  der  Wohnzone  W4  zonierte  Bauparzelle  befinde  sich  am 

Ende der S.-Strasse an erhöhter und stark exponierter Lage auf der Hügel-

kuppe  zwischen  Autobahn  A3/SZU/B.-Strasse  und  R.-Strasse.  Angesichts 

der  Abmessungen  des  Grundstücks  wäre  eine  Weiterführung  des  entlang 

der  S.-Strasse  vorherrschenden  Bebauungsmusters  logisch  und  aufgrund 

der  Abstandsvorschriften  auch  zwingend.  Der  projektierte  Baukörper  sei  – 

wie  bereits  erwähnt  –  nur  unter  exzessiver  Inanspruchnahme  von  Näher-

baurechten  realisierbar.  Die  bebaubare  Fläche  erhöhe  sich  aufgrund  der 

Näherbaurechte  um  rund  40 %,  was  einen  Ersatzneubau  mit  einem  Fuss-
abdruck  von  knapp  360 m2  ermögliche.  Der  durch  Näherbaurechte  opti-
mierte  Gebäuderiegel  stehe  in  einem  krassen  Widerspruch  zum  vorherr-

schenden  Bebauungsbild.  Es  resultiere  ein  Gebäuderiese,  der  die  Rück-

sicht auf die bauliche Umgebung vermissen lasse und die vertretbaren Di-

mensionen klar sprenge. Der Neubau sei aufgrund seiner exponierten Lage 

von  weit  her  einsehbar  und  stelle einen  störenden  Fremdkörper  im  homo-

genen und stark durchgrünten Stadtkörper da. 

7.2. 
Die  private  Rekursgegnerschaft  weist  darauf  hin,  dass  die  Ausgestaltung 

des Bauvorhabens vonseiten des Amtes für Städtebau und von Grün Stadt 

Zürich im Zusammenhang mit dem beantragten Näherbaurecht als beson-

ders  sorgfältig  beurteilt  worden  sei.  Der  Neubau  gliedere  sich,  wie  mittels 

eines  Schwarzplans  aufgezeigt  werden  könne,  gut  in das  bestehende  Ge-

füge  ein  und  übernehme  sowohl  auf  der West-  wie  der  Ostseite  die  Geo-

metrie der Bauten entlang der S.-Strasse. Angesichts des mehr als doppel-

ten Gebäudeabstands zur Nachbarliegenschaft (Parzelle Kat.-Nr. 2 der Re-

kurrierenden)  könne  von  einer  optischen  Bedrängung  der  Nachbarliegen-
schaften keine Rede sein. 

7.3. 
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich 

und  in  ihrem  Zusammenhang  mit  der  baulichen  und  landschaftlichen  Um-

gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine 

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für 

Materialien und Farben. 

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Diese  Vorschrift  enthält  eine  Grundanforderung  an  Bauten,  Anlagen  und 

Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in 

sich  als  auch  der  Einordnung  in  die  bauliche  und  landschaftliche  Umge-

bung.  So  kann  namentlich  die  Gleichförmigkeit  wesentliches  Gestaltungs-

merkmal einer bestehenden Überbauung sein. Die genügende Einordnung 

fehlt allerdings nicht bereits bei der Einführung einer neuen Formensprache 

in  ein  einheitliches  Bild  einer  älteren  Überbauung;  vielmehr  ist  ein  Einord-

nungsmangel  erst  gegeben,  wenn  die  entsprechende  Baute  oder  Anlage 

gegenüber  der  Ausgestaltung  von  Gebäuden,  Häusergruppen  oder  Stras-

senzügen  in  störenden Widerspruch tritt oder  sonst einen  stossenden  Ge-

gensatz  zu  den  die  Umgebung  prägenden  Merkmalen  oder  zum  Quar-

tiercharakter bildet. Eine Einordnung gemäss § 238 Abs. 1 PBG muss nicht 

ideal bzw. "gut", sondern lediglich "genügend" sein. Dies ist auch dann er-

füllt, wenn eine andersartige Gestaltung als besser bzw. als wünschenswert 

qualifiziert würde. Die Frage, ob eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht 

wird,  ist  gestützt  auf  objektive,  nachvollziehbare  Kriterien  zu  beantworten. 

Blosses  Empfinden  rechtfertigt  keinen  Eingriff  in  das  Eigentum  (vgl. 

VB.2018.00395 vom 7. Februar 2019, E. 4.2. ff.). 

Das Einordnungsgebot kann einer Unterschreitung der Grenz- und Gebäu-

deabstände  entgegenstehen  (Maja  Schüpbach  Schmid,  Das  Näherbau-

recht  in  der  zürcherischen  baurechtlichen  Praxis,  Zürich  2001,  S.  56  und 

84 f.). Wird  die befriedigende  Einordnung  wegen  der  Einräumung  von  Nä-

herbaurechten verneint und aus diesem Grund die Baubewilligung verwei-

gert,  bedeutet  dies  keinen  Verzicht  auf  das  nach  den  primären  Bauvor-

schriften  zulässige  Volumen,  denn  die  auf  einem  Grundstück  zulässige 

bauliche Nutzung ergibt sich gemäss § 250 Abs. 1 PBG nach Ausnützung, 

Bau- und Nutzweise aus der Bau- und Zonenordnung und aus den Bauvor-

schriften.  Der  durch  ein  Näherbaurecht  eröffnete  Spielraum  zur  besseren 
Ausschöpfung  der  zulässigen  Ausnützung  gehört  mithin  nicht  zu  den  von 

den  Bau-  und  Zonenvorschriften  vorgegebenen  Nutzungsmöglichkeiten 

(VB.2006.00277  vom  14.  März  2007,  E.  4.4.2;  VB.2004.00120  vom 

1. September 2004, E. 5.2). 

7.4. 
Mit  der  Bausektion  ist  davon  auszugehen,  dass  die  Dimensionierung  des 

rekursgegenständlichen Bauprojekts dem Massstab in der näheren Umge-

bung  gerecht  wird.  Entscheidend  ist  für  diese  Beurteilung,  dass  –  anders 

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als von den Rekurrierenden insinuiert – nicht einzig die Gebäude an der S.-

Strasse  für  die  Betrachtung  der  Körnung  massgeblich  sein  können,  son-

dern  dass  die  gesamte  Umgebung  des  projektierten  Bauvorhabens  einzu-

beziehen  ist.  Namentlich  an  der  R.-Strasse  finden  sich  verschiedentlich  – 

ob  im  Sinne  von  Häuserzeilen  zusammengebaut  oder  als  Einzelobjekte  – 

grössere Gebäudekomplexe selbst von grösserer Grundfläche und Dimen-

sionierung.  Westlich  der  Bauparzelle  Kat.-Nr.  1  befindet  sich  der  Bahnhof 

[…],  ferner  existieren  verschiedene  ebenfalls  grossmassstäbliche  Grund-

stücke  mit  (teilweise  ehemaligen)  Gewerbeliegenschaften;  sodann  die  Au-

tobahnanlagen […]. Damit kann bei der Beurteilung nicht von einer beson-

ders  sensitiven  oder  schützenswerten  Umgebung  ausgegangen  werden. 

Eine  besondere  Beziehung  zu  Schutzobjekten  (im  Sinne  von  §  203  PBG) 

wird nicht geltend gemacht und ist auch nicht auszumachen. Mithin hat das 

rekursgegenständliche Bauvorhaben den Massstab von § 238 Abs. 1 PBG 

zu erfüllen, welchen Voraussetzungen es ohne weiteres gerecht wird. Zwar 

wird  der  projektierte  Baukörper  von  den  umliegenden  Liegenschaften  und 

Strassen  her  (bspw.  der  R.-Strasse)  angesichts  der  erhöhten  Lage  ohne 

weiteres zu erkennen sein. Von einer besonderen Dominanz in der Umge-

bung  kann  jedoch  nicht  gesprochen  werden.  Die  –  wenngleich  angesichts 

des Terrainverlaufs tiefergelegenen – umliegenden Gebäude weisen ähnli-

che  Geschosszahlen  auf;  dasselbe  gilt  im  Übrigen  für  das  rekurrentische 

Gebäude auf der Parzelle Kat.-Nr. 2. In der Ausrichtung orientiert sich der 

Baukörper an  derjenigen der  weiteren  Gebäude  bzw.  Häuserzeilen  an der 

R.-Strasse  (Süd-Nord-Ausrichtung)  und  passt  sich  damit  stimmig  in  die 

Körnung  ein.  Die  gewählte  architektonische  Formensprache  ist  klar,  mo-

dern und unauffällig. Gegliedert wird das Gebäude durch die grossen Fens-

terfronten  und  die  davorliegenden  Loggien.  Angesichts  der  keilförmigen 

Verjüngung des Baukörpers in südlicher Richtung kann von einem übertrie-

ben massigen, dominierenden Eindruck keine Rede sein. Wie die Bausek-
tion weiter festhält, gewährleistet der Abschluss des länglichen Baukörpers 

durch ein je traufseitig präzis zurückversetztes Attikageschoss eine beidsei-

tige Anknüpfung an die Silhouette der direkt benachbarten Wohngebäude. 

Die  von  den  Rekurrierenden  zur  Hauptsache  monierte  Vergrösserung  des 

Fussabdruckes  sowie  des  Gebäudevolumens  führt  nach  dem  Gesagten 

weder  zu  einer  proportionalen  Überdimensionierung  noch  zu  einer  Beein-

trächtigung der optischen Erscheinung der Nachbarliegenschaften. Für letz-

teres sind die Gebäudeabstände zu den Nachbarliegenschaften – trotz der 

erteilten Näherbaurechte – zu gross. Dass eine durch Näherbaurechte ver-

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grösserte Ausnützung der Bauparzelle nach der Rechtsprechung nicht den 

Schutz  der  bereits  in  den  Bau-  und  Zonenvorschriften  eingeräumten  Nut-

zungsmöglichkeiten geniesst, führt im Lichte der mit Bezug auf die Einord-

nung  überzeugenden  Argumente  zu  keinem  anderen  Ergebnis.  In  der 

Summe  besteht  von  vornherein  kein  Grund,  in  die  von  der  Bausektion  in 

nachvollziehbarer  Weise  vorgenommene  Ermessensbetätigung  einzugrei-

fen. 

7.5. 
Die  rekurrentische  Rüge  betreffend  die  Einordnung  erweist  sich  als  unbe-

gründet. 

8.1. 
Die Rekurrierenden beanstanden im Übrigen die Dimensionierung des Atti-

kageschosses.  Die  Längsfassaden  des  Gebäudes  würden  in  allen  vier 

Vollgeschossen  zugunsten  von  teilweise  grosszügigen  Loggien  zurück-

springen.  Aufgrund  dieses  gestaffelten  Fassadenverlaufs  dürfe  bei  der  Er-

mittlung  des  Drittels,  auf dem das  Dachprofil  gemäss § 292  PBG mit dem 

Attikageschoss  durchstossen  werden  dürfe,  nicht  auf  die  gesamte  Länge 

der  Fassade  abstellt  werden.  Als  "betreffende  Fassadenlänge"  seien  viel-

mehr die einzelnen Fassadenabschnitte anzusehen; und der fragliche Drit-

tel  sei  stets  einzeln  bezogen  auf  den  jeweiligen  Fassadenabschnitt  zu  er-

mitteln. Die getroffene Lösung führe zu einer markanten Betonung im nörd-

lichen und nordöstlichen Bereich, was durch § 292 PBG gerade verhindert 

werden soll. 

8.2. 
Die Bausektion weist darauf hin, dass als massgebliche Fassadenlänge für 
die  Bestimmung  der  zulässigen  Breite  von  Dachaufbauen  jene  Fassade 

oder  jener  Teil  der  Fassade  gelte,  welche  bzw.  welcher  eine  baulich-

architektonische Einheit bilde. Beim streitigen Projekt führe die Einfassung 

der  Loggien  das  Muster  der  klar  fassadenbildenden  Befensterung  weiter, 

weshalb letztere als Teil der langgestreckten Fassadengestaltung wahrge-

nommen würden. Aufgrund ihres untergeordneten Anteils an der gesamten 

Fassadenlänge und ihrer moderaten Tiefe (auf der Westseite lediglich von 

0,94 m)  würden  sie  als  kleinere  Rücksprünge  erscheinen,  welche  im  Ge-

samtbild keine Staffelung der Fassaden bewirken würden. 

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Seite 41 

 
 
8.3. 
Bei  §  292  PBG  handelt  es  sich  um  eine  Ästhetiknorm,  welche  bezweckt, 

dass  Dach  und  Dachaufbauen  in  einem  abgerundeten  harmonischen  Bild 

als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen 

überdimensionierte,  dem  Dachbereich  ein  Übergewicht  verleihende  Auf-

bauten verhindert werden. Ein Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestal-

tung ruhig zu halten, weshalb die Drittelsregel jeweils auf der betreffenden 

Fassadenlänge  einzuhalten  ist.  Als  in  diesem  Sinn  massgebende  Fassa-

denlänge  gilt  jene  Fassade  oder  jener  Teil  der  Fassade,  welche  bezie-

hungsweise  welcher  eine  baulich-architektonische  Einheit  bildet.  Hierbei 

kann  die  Fassade  geradlinig  verlaufen  oder  auch  kleinere  Rücksprünge 

aufweisen. Die optische Einheit kann auch dann noch gegeben sein, wenn 

Fassadenelemente  schiefwinklig  aneinanderstossen.  Werden  aber  die 

Dachflächen  eines  Gebäudes  durch  Gebäudeteile  (etwa  Quergiebel  oder 

angebaute  Nachbarhäuser)  teilweise  abgedeckt,  hat  das  Verwaltungsge-

richt  es  nicht  als  rechtsverletzend  bezeichnet,  wen  die  massgebliche  Fas-

sadenlänge aus dem Mittel zwischen First- und sichtbarer Trauflänge gebil-

det wird. Entscheidend sind mit Blick auf die ästhetische Motivation der Re-

gelung letztlich die konkreten Verhältnisse im Einzelfall (zum Ganzen Chris-

toph  Fritzsche/Peter  Bösch/Thomas  Wipf/Daniel  Kunz,  Zürcher  Planungs- 

und Baurecht, 6. Aufl., Wädenswil 2019, Bd. 2, S. 1222 f., mit Hinweisen). 

8.4. 
Dass  am  projektierten  Baukörper  –  wie  die  Rekurrierenden  dies  sehen  – 

die  einzelnen,  durch  Loggien  geprägten  Bereiche  gegenüber  den ostseitig 

ausgerichteten  Bereichen  mit  (Schlaf-)Zimmern  sowie  den  westseitig  aus-

gerichteten  Erschliessungs-,  Bad-  und  Küchenbereichen  optisch  eigen-

ständig  in  Erscheinung  treten  würden,  trifft  offenkundig  nicht  zu.  Die  Aus-

senbereiche  der  Loggien  bilden  mit  den  weiteren  umbauten  Räumen  eine 
einheitliche  Fassaden-  und  (im  3.  Obergeschoss;  hypothetisch)  eine  ein-

heitliche  Trauflinie.  Der  Baukörper  weist  eine  einheitliche  Materialisierung 

und  Farbgebung  auf.  Dementsprechend  sind  auch  die  einzelnen  Fassa-

denelemente durchgehend einheitlich gestaltet und schliessen auf der glei-

chen  Höhe  ab.  An  der  Westfassade  ist  diese  Fassaden-  bzw.  Trauflinie 

durchgehend. An der Ostfassade stehen die beiden jeweils durchgehenden 
Fassaden- und Trauflinien im nördlichen und südlichen Gebäudebereich in 
leichten  Winkel  zueinander,  können  aber  –  anders  als  am  beschriebenen 
Beispiel eines Quergiebels angebauter Nachbarhäuser – angesichts dieser 

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eben  nur  leichten  Abwinklung  keinesfalls  als  optisch  uneinheitlich  gelesen 

werden.  Ebenso  sind  diese  einzelnen  Fassadenelemente  der  Ostfassade 

durchgehend einheitlich gestaltet und schliessen auf der gleichen Höhe ab. 

Insoweit  kann  nach  Massgabe  der  verwaltungsgerichtlichen  Rechtspre-

chung nicht gefolgert werden, dass das Fassadendrittel im Sinne von § 292 

PBG für  verschiedene  Gebäudebereiche  separiert  bestimmt und eingehal-

ten  werden  müsste  (vgl. VB.2017.00802  vom  19.  Juli  2018,  E.  6.4.2).  Es 

kann der privaten Rekursgegnerschaft ferner nicht versagt werden, das ge-

samte gemäss § 292 PBG zulässige (an der Gesamtlänge der nach Osten 

bzw.  leicht  nach  Nordosten  ausgerichteten  Ostfassade  zu  bestimmende) 

Fassadendrittel im leicht nach Nordosten ausgerichteten nördlichen Fassa-

denbereich  in  Anspruch  zu  nehmen.  Immerhin  ist  zu  erwähnen,  dass  zwi-

schen der für die nördliche Wohnung im Attikageschoss ausgeschiedenen 

Terrasse und  dem direkt  an diese angrenzenden,  der  südlichen Wohnung 

zugehörigen  Terrassenbereich  eine  dezente  Struktur  zu  wählen  sein  wird; 

aus den Plänen ist diesbezüglich jedenfalls lediglich eine dünne Trennwand 

ersichtlich. Ansonsten wäre der fragliche Terrassenbereich angesichts des 

resultierenden  Pergolencharakters  dem  Fassadendrittel  zuzurechnen,  was 

als  Überschreitung  des  gemäss  §  292  PBG  zulässigen  Masses  zu  werten 

wäre (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Bd. 2, S. 1207). 

8.5. 
Die  rekurrentische  Rüge  betreffend  die  Drittelsregel  (§  292  PBG)  erweist 

sich als unbegründet. 

9. 
In der Zusammenfassung ist der Rekurs teilweise gutzuheissen. 

Der Wortlaut von Dispositiv-Ziffer II.B.1.d des angefochtenen Entscheids ist 

zu  modifizieren  wie  folgt:  "[Vor Baubeginn  hat die  Bauherrschaft  bzw.  ver-

fügungsberechtigte Grundeigentümerschaft] dem Amt für Baubewilligungen 

betreffend  die  Erfüllung  der  Auflage  im  Sinne  der  Erwägung  lit.  G.a) 

(Grenzabstand)  dieses  Beschlusses  die  Zustimmung  des  Eigentümers 

Kat.-Nr. 3 nachzuweisen." 

Die Auflage gemäss Dispositivziffer II.B.1.e ist ersatzlos zu streichen.  

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Sodann ist der angefochtene Entscheid mit folgender Nebenbestimmung zu 
ergänzen: Dispositiv-Ziffer II.B.1.hbis: "[Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft 
bzw.  verfügungsberechtigte  Grundeigentümerschaft]  dem  Amt  für  Baube-

willigungen abgeänderte Pläne betreffend die Konzeption von abgetrennten 

Arbeitsküchen  (unter  Ausnahme  der  südlichen  Wohnung  im  Attikage-

schoss),  versehen  mit  dem  Genehmigungsvermerk  von  Umwelt-  und  Ge-

sundheitsschutz Zürich, Bau und Energieeffizienz, einzureichen und bewil-

ligen zu lassen." 

Im Übrigen ist der Rekurs abzuweisen. 

10. 
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten zu 7/8 den Rekurrierenden, zu 

1/16 der Bausektion der Stadt Zürich sowie unter solidarischer Haftung für 

1/16  zu  je  1/32  den  das  Baukonsortium  bildenden  privaten  Rekursgegner-

schaften aufzuerlegen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). 

Nach  §  338  Abs.  1  PBG  bzw.  §  2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV  VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 

Abs.  2  GebV  VGr).  In  besonders  aufwendigen  Verfahren  kann  die  Ge-

richtsgebühr  bis  auf  das  Doppelte  erhöht  werden  (§  4  Abs. 1  GebV  VGr). 

Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser 

Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,  3.  Aufl.,  Zü-

rich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). Im Lichte des vorliegend gegebenen 
tatsächlichen  Streitinteresses,  der  zahlreichen  Rügen  und  des  Umfangs 

des  vorliegenden  Entscheids  ist  die  Gerichtsgebühr  auf  Fr. 8'000.– festzu-

setzen (BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 

vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 

2012,  E.  16,  in  BEZ  2014  Nr.  36;  Entscheid  bestätigt  mit  VB.2012.00774 

vom  22.  August  2013,  dieser  bestätigt  mit  BGr  1C_810/2013  vom  14.  Juli 

2014). 

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Seite 44 

 
 
 
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte  und  schwieriger  Rechtsfragen  besonderen  Aufwand  erforder-

te oder  den  Beizug  eines  Rechtsbeistandes  rechtfertigte.  Die  Bemessung 

der Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. Der Beizug ei-

nes Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zusprechung einer 

Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom  16.  Oktober 

2003, E. 3.1). Demnach ist vorliegend der privaten Rekursgegnerschaft zu-

lasten der Rekurrierenden eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. An-

gemessen  erscheint  ein  (geringfügig  reduzierter)  Betrag  von  (gesamthaft) 

Fr. 1'800.-- (je Fr. 900.--). Da die Umtriebsentschädigung pauschal festge-

legt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzusatzes von vorn-

herein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56). Den Rekur-

rierenden  ist  angesichts  des  Verfahrensausgangs  von  vornherein  keine 

Umtriebsentschädigung zuzuerkennen. 

[…] 

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