# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 96b83ed2-8747-5800-b2f6-23c7a3d2554b
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-02-21
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Zivilkammern 21.02.2023 ZSU.2023.8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_001_ZSU-2023-8_2023-02-21.pdf

## Full Text

Obergericht 

Zivilgericht, 4. Kammer 

 

 

ZSU.2023.8 / ik  

(SZ.2022.257)  

Art. 26 

 

 

Entscheid vom 21. Februar 2023 
 
 

 

Besetzung  Oberrichter Richli, Präsident  

Oberrichter Egloff  

Oberrichterin Massari  

Gerichtsschreiberin Kabus          

 

 

 
   

Klägerin   A._____,  

[…] 

Zustellungsbevollmächtigte: D. AG,  

[…]    

 

     

 
   

Beklagte   C. AG,  

[…] 

vertreten durch E. AG,  

[…]    

 

     

 
 

Gegenstand  Mietausweisung 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

 

   

Das Obergericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

1.1. 

A. als Vermieterin (Klägerin) schloss am 12. September/ 8. November 2017 

mit der C. AG als Mieterin (Beklagte) einen Mietvertrag betreffend Praxis-

räumen im 4. OG an der X-strasse YY in Q. zu einem monatlichen Netto-

mietzins von Fr. 2'605.00 zuzüglich Nebenkosten (bei monatlichen Akonto-

zahlungen von Fr. 300.00).  

 

1.2. 

Mit Schreiben vom 22. März 2022 kündigte die Beklagte die Praxisräum-

lichkeiten per 30. September 2022. Der ihr von der Klägerin mitgeteilte Ab-

nahmetermin am 30. September 2022 wurde von ihr indes nicht wahrge-

nommen und das Mietobjekt wurde von der Beklagten auch nicht verlas-

sen. 

 

2. 

2.1. 

Die Klägerin stellte mit Eingabe vom 10. November 2022 bei der Präsiden-

tin des Bezirksgericht Baden das Ausweisungsbegehren. Die Beklagte 

liess sich hierzu nicht vernehmen. 

 

2.2. 

Die Präsidentin des Bezirksgerichts Baden erkannte am 23. Dezember 

2022 wie folgt: 

 

" 1. 
Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über 
die 4.5-Zimmerwohnung/Praxisräume seit Ende September 2022 aufge-
löst ist. 
 
2. 
Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, das Mietobjekt spätestens innert 
zehn Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids zu räumen, in ver-
tragsgemässem Zustand inkl. sämtlicher Schlüssel zu übergeben und zu 
verlassen. Im Unterlassungsfall würde sie auf Begehren der Gesuchstelle-
rin durch das Gerichtspräsidium Baden polizeilich ausgewiesen. 
 
3. 
Die Kosten eines allfälligen polizeilichen Vollzugs gehen zu Lasten der Ge-
suchsgegnerin. 
 
Die Gesuchstellerin hat nach Anweisung der zuständigen Kantonspolizei-
stelle einen Kostenvorschuss zur Sicherstellung der Vollzugskosten zu 
leisten. 
 
4. 
Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird der Gesuchsgegnerin auferlegt. 
Sie wird mit dem Vorschuss der Gesuchstellerin von Fr. 800.00 verrechnet, 

 - 3 - 

 

 

 

so dass die Gesuchsgegnerin der Gesuchstellerin (Vertreterin) Fr. 800.00 
direkt zu ersetzen hat. 
 
5. 
Es werden keine Parteikosten zugesprochen." 

 

Dieser Entscheid wurde der Beklagten am 27. Dezember 2022 zugestellt. 

 

3. 

3.1. 

Mit Schreiben vom 2. Januar 2023 an die Präsidentin des Bezirksgerichts 

Baden teilte die Beklagte mit, dass der Klägerin die weitere Mietzinszah-

lung in Aussicht gestellt worden und eine Räumung erst nach strafrechtli-

chen Erhebungen möglich sei. Ferner ersuchte sie das Bezirksgericht Ba-

den, von Amtes wegen eine Anzeige gegen die Klägerin bei der Staatsan-

waltschaft Baden einzureichen.  

 

3.2. 

Mit einem weiteren Schreiben vom 8. Januar 2023 ersuchte die Beklagte 

die Präsidentin des Bezirksgerichts Baden, ihr Schreiben vom 2. Januar 

2023 als Rechtsmittel gegen den Entscheid vom 23. Dezember 2023 ent-

gegenzunehmen, worauf die Akten am 11. Januar 2023 an das Obergericht 

übermittelt wurden. 

 

3.3. 

Auf die Einholung einer Stellungnahme der Klägerin wurde verzichtet.  

 

 
   

Das Obergericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1. 

Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen 

Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00 

übersteigenden Streitwert ist die Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144 

III 346 E. 1.2.1).  

 

Soweit mit Berufung sinngemäss strafrechtliche Schritte gegen die Klägerin 

beantragt werden, ist auf die Berufung nicht einzutreten, da sich diese ein-

zig gegen den Entscheid der Präsidentin des Bezirksgerichts Baden richten 

kann. Der Beklagten steht es frei, eine allfällige Strafanzeige direkt bei der 

zuständigen Strafverfolgungsbehörde einzureichen. 

 

1.2. 

Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-

tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 

ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, 

 - 4 - 

 

 

 

wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt 

nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 

ZPO). Die mit der Berufung erstmals eingereichte und vom Departement 

Gesundheit und Soziales ausgestellte Bewilligung von Dr. B. als zugelas-

sene (und offenbar im Mietobjekt praktizierende) Zahnärztin hätte ohne 

weiteres bereits vorinstanzlich eingereicht werden können. Gleiches gilt für 

die erst im Berufungsverfahren eingereichten E-Mails vom 12. und 30. Sep-

tember 2022 sowie vom 21. und 24. Oktober 2022. Diese Beweismittel und 

die damit zusammenhängenden Tatsachenbehauptungen halten somit vor 

der Novenschranke nicht stand. 

 

2. 

Die Vorinstanz verpflichtete die Beklagte, die gemieteten Räumlichkeiten 

in der Liegenschaft X-strasse YY in Q. innert zehn Tagen seit Rechtskraft 

ihres Entscheides zu räumen und in vertragsgemässem Zustand inkl. sämt-

licher Schlüssel zu übergeben und zu verlassen. Zur Begründung führte sie 

im Wesentlichen aus, die Beklagte habe das Mietverhältnis mit Schreiben 

vom 22. März 2022 ordentlich auf den 30. September 2022 – mithin unter 

Einhaltung der Kündigungsfrist – gekündigt, was ihr von der Klägerin mit 

Schreiben vom 31. März 2022 bestätigt worden sei. Da ein Nichtigkeits-

grund aus den Akten nicht ersichtlich sei, sei die Kündigung gültig auf den 

30. September 2022 erfolgt. Die Beklagte habe es trotz mehrfacher Auffor-

derung durch die Klägerin versäumt, einen Abgabetermin zu vereinbaren, 

und den von der Klägerin mitgeteilten Abgabetermin habe sie nicht wahr-

genommen, sondern sei vielmehr im Mietobjekt verblieben. Unter diesen 

Umständen sei die Beklagte aus dem Mietobjekt auszuweisen, wobei ihr 

zur Räumung und Rückgabe des Mietobjektes eine angemessene Frist an-

zusetzen sei. 

 

Die Beklagte macht in ihrer Berufung erstmals geltend, dass eine Räumung 

erst nach strafrechtlichen Erhebungen möglich sei. Ausserdem sei eine 

Räumung lege artis ohne Mitwirkung von Dr. med. dent. B. nicht umsetzbar. 

 

3. 

3.1. 

Vorliegend ist zwischen den Parteien unbestritten, dass die Beklagte den 

Mietvertrag per 30. September 2022 gekündigt hat und das Mietverhältnis 

somit seit Ende September 2022 aufgelöst ist. Strittig ist hingegen, ob vor-

liegend eine Räumung hätte angeordnet werden dürfen. 

 

3.2. 

Mietausweisungen stellen als Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fäl-

len summarische Verfahren dar (Art. 248 lit. b ZPO). Die Ausweisung wird 

gewährt, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die 

Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO). Ein Sachverhalt ist dann sofort 

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beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Auf-

wand nachgewiesen werden kann. Der Beweis ist – entsprechend Art. 254 

Abs. 1 ZPO – in der Regel durch Urkunden zu erbringen. Ein klarer Fall ist 

in sachverhaltsmässiger Hinsicht dann zu verneinen, wenn die beklagte 

Partei substanziiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächli-

cher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, 

die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern (BGE 144 III 

462 E. 3.1.). 

 

3.3. 

Die Klägerin hat mit ihrem Ausweisungsbegehren vom 10. November 2022 

den Beweis dafür erbracht, dass das Mietverhältnis per Ende September 

2022 ordentlich gekündigt worden war, die Beklagte das Mietobjekt jedoch 

nicht geräumt hat.  

 

Die Beklagte wurde von der Präsidentin des Bezirksgerichts Baden mit Ver-

fügung vom 2. Dezember 2022 zur Stellungnahme zum Klagebegehren 

vom 10. November 2022 innert 10 Tagen aufgefordert. Die Verfügung 

wurde ihr am 6. Dezember 2022 zugestellt. Innert der zehntätigen Frist, 

welche am 16. Dezember 2022 endete, liess sich die Beklagte nicht ver-

nehmen. Ihr ist es somit nicht gelungen, die von der Klägerin behaupteten 

Tatsachen zu bestreiten oder in Zweifel zu ziehen. Es ist daher nicht zu 

beanstanden, dass die Präsidentin des Bezirksgerichts Baden die Beklagte 

zur Räumung des Mietobjektes verpflichtete. 

 

Daran vermag auch die Berufungsbegründung der Beklagten nichts zu än-

dern, zumal die dort vorgebrachten neuen Tatsachenbehauptungen und 

Beweismittel als unzulässige Noven i.S. von Art. 317 Abs. 2 ZPO unbeacht-

lich zu bleiben haben.   

 

Insgesamt erweist sich somit der vorinstanzliche Entscheid, mit dem die 

Beklagte verpflichtet wurde, das Mietobjekt innert Frist zu räumen und in 

vertragsgemässem Zustand (inkl. sämtlicher Schlüssel) zu übergeben, als 

zutreffend, und die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten ist abzu-

weisen, soweit darauf einzutreten ist. 

 

4. 

Ausgangsgemäss hat die Beklagte die obergerichtliche Entscheidgebühr 

zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und ihre eigenen Parteikosten selbst zu 

tragen. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung, da 

ihr im vorliegenden Berufungsverfahren kein Aufwand erwachsen ist. Er-

gänzend festzuhalten bleibt, dass die Vertretung durch die Liegenschafts-

verwaltung lediglich vor den Schlichtungsbehörden für Miete und Pacht und 

im erstinstanzlichen Mietausweisungsverfahren zulässig ist (§ 18 Abs. 2 

EG ZPO). Vor Obergericht ist die Vertretung der Klägerin durch die Liegen-

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schaftsverwaltung demnach unzulässig. Es bleibt dies hier jedoch (abge-

sehen von der Anpassung im Rubrum des vorliegenden Entscheids) ohne 

Folgen, da seitens der Klägerin keine Prozesshandlungen erforderlich wa-

ren und die Berufung, wie dargelegt, abzuweisen ist, soweit darauf einzu-

treten ist. 

 

 
   

Das Obergericht erkennt: 

 

1. 

Die Berufung der Beklagten wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten 

wird. 

 

2. 

Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird der Beklagten 

auferlegt. 

 

3. 

Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

[…] 

 

 
   

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) 

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-

lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-

schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen 

Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-

rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens 

Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-

deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44 

Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-

gericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde 

nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-

deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die 

sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen 

hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt mehr als Fr. 15'000.00. 

 

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Aarau, 21. Februar 2023 

 

Obergericht des Kantons Aargau 

Zivilgericht, 4. Kammer 

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

 

Richli Kabus