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**Case Identifier:** ec971673-d6e6-5dc3-a8a0-da497defccf9
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-02
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 02.04.2024 A1 23 150
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_A1-23-150_2024-04-02.pdf

## Full Text

A1 23 150 

 

 

ARRÊT DU 2 AVRIL 2024 

 

Tribunal cantonal du Valais 

Cour de droit public 

 

Composition : Christophe Joris, président ; Jean-Bernard Fournier et Dr Thierry 

Schnyder, juges ; Raquel Rio, greffière, 

 

en la cause 

 

O _________, P _________, Q _________, R _________, S _________, T _________, 

U _________, V _________, W _________ et X _________, recourants, représentés 

par Maître Guillaume Salman, avocat, à Sion 

contre 

 

CONSEIL D’ETAT DU CANTON DU VALAIS, à Sion, autorité attaquée, COMMUNE DE 

Y _________, autre autorité, représentée par Maître Christian Voide, avocat, à Sion, et 

Z _________ Sàrl, tiers concerné, représentée par Maître Guillaume Fournier, avocat, 

à Zurich 

 

 

(construction & urbanisme) 

recours de droit administratif contre la décision du 26 juillet 2023 

Faits 

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A.  A _________ est propriétaire des parcelles nos 12512 et 12538, folio 9, au lieu-dit  

« B _________ », sises sur la commune de Y _________. Ces parcelles sont colloquées 

en zone résidentielle 0.3 selon le règlement communal des constructions (ci-

après : RCC) voté en Conseil général le 19 juin 2006 et homologué par le Conseil d’Etat 

le 6 décembre 2006. 

O _________, P _________, Q _________, R _________, S _________, T _________, 

U _________, V _________, W _________ et X _________ (ci-après : O _________ et 

C _________) sont copropriétaires de la parcelle n° 13147 constituée en PPE (nos 31467 

[165/1000e], 31468 [165/1000e], 31469 [165/1000e], 31470 [165/1000e], 31471 

[170/1000e] et 31472 [170/1000e]) et voisine, côté ouest, des nos 12512 et 12538. 

Le xx.xxxx1, par publication au B.O. n° xx, la société Z _________ Sàrl a mis à l’enquête 

publique une demande d’autorisation de construire portant sur la construction de trois 

habitations contiguës, avec un couvert à voitures, sur les parcelles nos 12512 et 12538.  

Le 9 juin 2021, O _________ et C _________ ont formé opposition contre cette 

demande. Ils se plaignaient que les maisons projetées étaient contiguës, alors que la 

zone résidentielle 0.3 imposait des constructions en ordre dispersé. En outre, une seule 

façade principale au sens de l’art. 104 let. c RCC devait être déterminée pour les trois 

villas, ce qui influait sur le calcul de la distance à la limite. Ils relevaient enfin que la 

hauteur du faîte devait être calculée depuis le terrain naturel, et non depuis le terrain 

aménagé. 

Le 8 mars 2022, une séance de conciliation s’est tenue entre O _________ et  

C _________, Z _________ Sàrl et la commune de Y _________. Elle s’est soldée par 

un échec. 

Par décision du 14 avril 2022, expédiée le 5 mai 2022, l’autorité communale a délivré 

l’autorisation de construire sollicitée, en écartant l’opposition de O _________ et  

C _________. Elle a précisé que les façades principales devaient être déterminées de 

façon individuelle et a confirmé la délimitation figurant au dossier (maison « brique » : 

façade ouest ; maison « paille » : façade ouest ; maison « bois » :  façade sud). 

B. Le 2 juin 2022, O _________ et C _________ ont recouru au Conseil d’Etat contre la 

décision communale. Ils ont tout d’abord relevé que le projet ne contenait pas le nombre 

de places de parc exigé par l’art. 30 let. b RCC. Quant à la contiguïté, elle ne pouvait 

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reposer uniquement sur la signature d’une convention, mais une servitude de 

mitoyenneté devait être établie en faveur de la commune et inscrite au registre foncier. 

Ils ont également critiqué la désignation des façades principales et secondaires effectuée 

pour chaque maison. Selon eux, les villas devaient être composées d’une façade 

principale « commune », soit la façade ouest. Partant, ils ont conclu à l’annulation de 

l’autorisation de construire, sous suite de frais et dépens. 

Par décision du 26 juillet 2023, le Conseil d’Etat a admis le grief des recourants relatif 

aux places de stationnement ainsi que celui portant sur la nécessité d’opérer avant le 

début des travaux une modification des limites des parcelles nos 12512 et 12538 et 

d’inscrire au registre foncier une servitude de contiguïté en faveur de la commune 

(cf. consid. 3.2, 5.2 et 5.3.2 de la décision attaquée). Il a rejeté le grief des recourants 

concernant l’absence de signature de la propriétaire des parcelles nos 12512 et 12538 et 

des conventions et servitudes d’utilisation à obtenir (cf. consid. 5.1 et 5.4 de la décision 

litigieuse). Il a également écarté les griefs relatifs aux façades principales et secondaires 

et aux distances aux limites. Le raisonnement de la commune, qui avait déterminé les 

façades principales et secondaires de façon individuelle, n’apparaissait pas critiquable, 

en particulier dans un domaine où celle-ci disposait d’un large pouvoir d’appréciation. 

Partant, il a admis le recours, annulé la décision communale et renvoyé le dossier à la 

commune pour instruction complémentaire et nouvelle décision concernant les griefs 

acceptés (cf. consid. 3.2, 5.2, 5.3.2, 8 et ch. 1 du dispositif de la décision contestée). 

C. Le 30 août 2023, O _________ et C _________ ont recouru céans contre la décision 

du Conseil d’Etat du 26 juillet 2023. Ils ont formulé les conclusions suivantes : 

«   1.  Le recours est admis. 

     2. Les considérants 6 et 7 de la décision du Conseil d’Etat datant du 2 juin 2022 (recte : 26 juillet 

2023) sont modifiés dans le sens du présent recours. 

     3. Tous les frais de procédure et de jugement, ainsi qu’une équitable indemnité pour les dépens de 

O _________ et P _________, Q _________ et R _________, S _________ et T _________,  

U _________ et V _________, W _________ et X _________, sont mis à la charge de  

Z _________ Sàrl, subsidiairement de la Commune de Y _________.» 

 

Au titre de moyens de preuve, O _________ et C _________ ont sollicité l’édition, par le 

Conseil d’Etat et par la commune, de leur dossier respectif. Au fond, ils reprochent au 

Conseil d’Etat d’avoir versé dans l’arbitraire en confirmant la décision de la commune 

relative aux façades principales des maisons litigieuses. Selon eux, la délimitation d’une 

façade principale commune s’impose ici, car les constructions sont contiguës. La façade 

principale de la maison « bois » doit donc être la façade ouest, comme pour les maisons 

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« brique » et « paille ». De plus, celle-ci est aménagée en « miroir » de la maison 

« brique », ce qui justifie encore de déterminer une façade principale commune. Ce 

constat implique un non-respect de la distance à la limite de la maison « bois » vis-à-vis 

de leur parcelle. 

Le 6 décembre 2023, le Conseil d’Etat a transmis au Tribunal de céans le dossier 

complet de la cause et a proposé de rejeter le recours en renvoyant à sa décision.  

Le 19 janvier 2024, Z _________ Sàrl a conclu au rejet du recours, sous suite de frais 

et dépens. Elle a relevé que la détermination d’une façade commune aux trois 

constructions conduirait à des résultats absurdes. En outre, la façade principale de la 

maison « bois », soit la façade sud, remplissait les trois conditions de l’art. 104 let. c RCC 

(vue, ensoleillement et favorisation de l’habitat de jour). Par conséquent, les façades 

principales avaient été correctement délimitées et les distances aux limites étaient 

respectées.  

Le 24 janvier 2024, la commune de Y _________ a renoncé à se déterminer et a proposé 

le rejet du recours, sous suite de frais. Le 31 janvier 2024, elle a néanmoins précisé que 

le recours ne fournissait aucune explication cohérente pour contrer l’argumentaire 

développé par les autorités précédentes au sujet de la correcte détermination des 

façades principales. 

Le 4 mars 2024, O _________ et C _________ ont répliqué en persistant dans leurs 

conclusions. 

 

Considérant en droit 

 

1. 

1.1 On doit assimiler à la décision finale les décisions partielles, qui statuent 

définitivement sur une question de fond sans mettre fin au litige (BOVAY, Procédure 

administrative, 2ème éd., 2015, p. 357). 

 

1.2 En l’occurrence, le Conseil d’Etat a agréé certains des griefs formulés au fond par 

les recourants et en a écarté d’autres. Il a admis le recours, annulé la décision 

communale et renvoyé le dossier à la commune pour instruction complémentaire et 

nouvelle décision s’agissant des griefs acceptés (cf. consid. 3.2, 5.2, 5.3.2, 8 et ch. 1 du 

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dispositif de la décision contestée). Ce prononcé constitue dès lors une décision partielle 

assimilable à une décision finale, de sorte que le présent recours est recevable (art. 72, 

78 let. a, 79a al. 1 let. b, 80 al. 1 let. b-c, 46 et 48 LPJA). 

 

2. A titre de moyens de preuve, les recourants ont requis l’édition de l’intégralité du dossier. 

Le Conseil d’Etat a déposé l’entier de son dossier, lequel comprend notamment le dossier 

communal, de sorte que la demande des recourants en ce sens est satisfaite (art. 80 al. 1 

let. d, 56 al. 1 et 17 al. 2 LPJA). 

3. Dans un premier grief, les recourants soutiennent que le Conseil d’Etat a versé dans 

l’arbitraire en considérant que le projet respecte l’art. 104 let. c RCC. De leur point de 

vue, puisque les trois maisons envisagées sont contiguës, elles disposent d’une façade 

principale commune. Plus particulièrement, la maison « bois », qui a été conçue en 

« miroir » de la maison « brique », doit présenter la même façade principale que celle-

ci, soit la façade ouest. Cette façade remplit par ailleurs les conditions de l’art. 104 let. c 

RCC en termes de vue, d’ensoleillement et de favorisation de l’habitat de jour. Ils 

reprochent enfin à l’autorité précédente d’avoir considéré, dans son examen, le critère 

de la longueur de la façade, alors que celui-ci ne figure pas à l’art. 104 let. c RCC. Pour 

tous ces motifs, la façade ouest représente la façade principale de la maison 

« bois », tout comme pour les maisons « brique » et « paille ».  

3.1 Intitulé « Distance à la limite – Détermination de la façade principale », l’art. 104 

let. a-c RCC a la teneur suivante : 

 a)  La distance à la limite est la distance horizontale la plus courte entre la façade et la limite du 

fonds. 

b)  La distance à la limite est proportionnelle à la hauteur de la façade et doit égaler le tiers de     

celle-ci au minimum. Elle se mesure, dès le nu du mur, en dessus du soubassement et 

perpendiculairement à la façade. 

c)  On distingue trois sortes de distances :  

 La distance minimale : elle se calcule à partir de chaque point de chaque façade. 

 La distance principale (D) : elle est fixée conformément aux indications figurant sur le 

tableau synoptique (art. 111) et se mesure perpendiculairement à la façade principale. 

Est considérée comme façade principale celle qui jouit de la vue, d’un bon ensoleillement et 

qui favorise l’habitat de jour (cuisine, salle à manger, séjour, balcon, terrasse).  

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En zone d’alignement obligatoire elle est soit opposée soit parallèle à l’alignement. En zone 

village elle est librement choisie. Chaque bâtiment respecte une distance principale et trois 

secondaires. 

 

En cas de doute l’autorité communale décide; elle peut prescrire l’orientation d’un quartier ou 

d’une zone.  

 

 La distance secondaire (d), latérale et arrière : elle est fixée conformément aux indications 

figurant sur le tableau synoptique (art. 111). 

3.2 En l’espèce, dans sa décision du 14 mai 2021, la commune a indiqué, afin de justifier 

la détermination individuelle des façades principales, « qu’il existe 3 logements distincts 

(certes contigus) et il est évident que chaque logement peut disposer d’une orientation 

différente avec une utilisation des espaces de jour qui soit différente pour chaque 

logement » (cf. bordereau des pièces déposées par la commune de Y _________ [ci-

après : bordereau des pièces], pièce n° 52). Une autorité communale dispose, lorsqu’elle 

interprète son règlement en matière de constructions, d'une liberté d'appréciation 

particulière, que l’instance cantonale de recours contrôle avec retenue (arrêt du Tribunal 

fédéral 1C_710/2021 du 5 octobre 2022 consid. 2.1.1 ; cf. ég. ACDP A1 23 83 du  

12 mars 2024 consid. 6.2). Ni le droit supérieur ni le règlement communal ne prévoient 

une obligation de déterminer une façade principale commune en cas de constructions 

contiguës. Cela se comprend aisément, car un tel procédé pourrait mener à des résultats 

absurdes (par ex. détermination d’une façade principale qui ne dispose d’aucune 

ouverture) et ne correspond pas à la volonté du législateur, lequel a souhaité, par cette 

notion, améliorer la qualité de vie des habitants (gain de luminosité, vue dégagée, 

protection de la tranquillité et de la vie privée ; ACDP A1 20 167 du 9 juin 2021 

consid. 4.3.1). Dès lors, le raisonnement de la commune n’apparaît pas critiquable et il 

se justifiait de délimiter les façades principales des trois villas de façon individuelle. 

L’aménagement intérieur des pièces revêt une importance particulière en matière de 

façades principales puisqu’il constitue l’un des critères listés à l’art. 104 let. c RCC 

(« favorisation de l’habitat de jour »). Celui-ci ne prévoit toutefois pas que les 

constructions réalisées « en miroir » bénéficient de la même façade principale. Au 

contraire, il a justement été retenu supra que les façades principales devaient être 

déterminées de façon individuelle. Cet argument ne convainc donc pas. La maison 

« bois » est composée, au rez-de chaussée, d’un économat, d’un WC, d’une cuisine, 

d’une salle à manger, d’un salon et d’une terrasse extérieure située à l’angle sud-ouest 

de la construction, en décrochement de ces façades. Les plans versés au dossier 

révèlent que la cuisine et la salle à manger sont orientées au sud et disposent chacune 

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d’une porte-fenêtre offrant une vue sur la terrasse et le jardin. Le séjour, orienté à 

l’ouest, comporte également une porte-fenêtre donnant sur le jardin (cf. bordereau des 

pièces, pièce M8 et M10). Parmi la liste des pièces destinées à l’habitat de jour 

énumérées à l’art. 104 let. c RCC, toutes sont donc orientées au sud, à l’exception du 

séjour. Partant, il est clair que la façade sud est celle qui favorise l’habitat de jour de la 

maison « bois ». 

Au sud, le jardin s’étend sur une surface de 64.25 m2 (11.04 mètres * 5.82 mètres ; 

cf. bordereau des pièces, pièces G et T) et débouche sur une route communale  

(D _________ ) qui sépare la parcelle n° 12538 de la parcelle n° 12747, sur laquelle est 

érigée une construction. Celle-ci se situe à plus de 25 mètres de la maison « bois » 

projetée et comporte un seul étage, de sorte qu’elle n’obstrue pas la vue de la maison 

« bois » sur les Alpes valaisannes (cf. Registre fédéral des bâtiments et des logements 

[RegBL], librement disponible à l’adresse Internet https://map.geo.admin.ch, parcelle n° 

12747, dernière consultation le 15 mars 2024). A l’ouest, la porte-fenêtre donne sur une 

« bande » de jardin d’une surface de 28.81 m2 (8.14 mètres * 3.54 mètres ; surface en 

gravier y compris ; cf. bordereau de pièces, pièces G et T) et offre une vue directe sur la 

construction des recourants située à environ 10 mètres et, en arrière-plan, sur les vignes 

(cf. bordereau des pièces, pièce G ; cf. ég. visualisation de la parcelle n° 12538 sur le 

site Internet Google Street View librement disponible à l’adresse 

https://www.google.ch/maps, dernière consultation le 15 mars 2024). Le côté 

sud présente ainsi, incontestablement, une plus belle vue et affiche un plus grand 

dégagement. De façon purement appellatoire, les recourants affirment que l’existence de 

la route au sud s’opposerait à la détermination de cette façade comme façade principale. 

Ils n’avancent toutefois aucune motivation idoine et l’art. 104 let. c RCC ne comporte 

aucune dérogation de ce type. Dans tous les cas, une façade faisant face à une rue ou 

à une voie publique située en limite de propriété peut aussi être qualifiée de principale 

(ACDP A1 20 167 précité consid. 4.3.1). Dès lors, la façade sud est également celle qui 

remplit les conditions relatives à la vue et au dégagement. 

Quant à l’orientation, il est notoire que le côté sud bénéficie d’un ensoleillement optimal, 

puisqu’il apporte de la luminosité toute la journée, alors que les côtés est et ouest 

profitent du soleil uniquement en début et fin de journée. L’orientation nord ne jouit, quant 

à elle, pas de la lumière directe du soleil. Ainsi, la façade sud est idéale en termes 

d’ensoleillement. 

S’agissant de la taille de la façade, le Conseil d’Etat s’est contenté de déclarer que la 

« taille de la façade ne fait que corroborer le raisonnement de l’autorité inférieure » (cf. 

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consid. 6.2 de la décision litigieuse, p. 26 du dossier). Ainsi, son examen ne s’est pas 

fondé sur la taille de la façade, mais sur les critères figurant à l’art. 104 let. c RCC, qu’il 

a successivement abordés dans sa décision (cf. consid. 6.2 de la décision litigieuse, 

p. 26 du dossier). Tout au plus, son affirmation se bornait à préciser que la taille de la 

façade sud (la plus grande s’agissant de la maison « bois ») était un élément 

supplémentaire qui confirmait l’analyse effectuée par la commune dans le cadre l’art. 

104 let. c RCC, ce qui résiste à la critique. 

3.3. Attendu ce qui précède, les critiques des recourants ne permettent pas de conclure 

que les façades principales du projet ont été déterminées de façon erronée. Eu égard 

au large pouvoir d’appréciation de la commune en la matière, le Conseil d’Etat s’est 

abstenu à juste titre de censurer la solution retenue par celle-ci. Ce constat dispense la 

Cour de céans d’examiner le second grief des recourants, relatif à la distance aux limites, 

lequel est subordonné à l’admission du premier. Par conséquent, le recours est rejeté et 

la décision du Conseil d’Etat est intégralement maintenue (art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 

LPJA). 

4. 

4.1 Vu l'issue du litige, les frais de la cause doivent être mis à la charge des recourants, 

solidairement entre eux (art. 88 al. 2 et 89 al. 1 LPJA). Sur le vu principalement des 

principes de la couverture des frais et de l’équivalence des prestations, l'émolument de 

justice est fixé à 1500 fr., débours compris.  

 

4.2 Puisqu’ils succombent dans leurs conclusions, les recourants n’ont pas droit à des 

dépens (art. 91 al. 1 a contrario LPJA). En revanche, Z _________ Sàrl, qui a pris une 

conclusion en ce sens, a droit à des dépens (art. 91 al. 1 LPJA). Eu égard à l’activité 

déployée par son mandataire, qui a principalement consisté en la lecture du dossier, en 

la rédaction d’une réponse du 14 juillet 2022 au recours formulé devant le Conseil d’Etat 

et en une détermination sur recours du 19 janvier 2024 devant le Tribunal de céans, ils 

seront arrêtés à 1800 fr. (TVA et débours compris) et mis à la charge des recourants, 

solidairement entre eux (art. 91 al. 1 LPJA et 4, 27 ss et 39 LTar).  

- 9 - 

Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce 

 

1. Le recours est rejeté. 

2. Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge de O _________, P _________,  

Q _________, R _________, S _________, T _________, U _________,  

V _________, W _________ et X _________, solidairement entre eux. 

3. O _________, P _________, Q _________, R _________, S _________, 

 T _________, U _________, V _________, W _________ et  

X _________, débiteurs solidaires, verseront à Z _________ Sàrl un montant de 

1800 fr. à titre de dépens. 

 

4. Le présent arrêt est communiqué à Maître Guillaume Salman, avocat à Sion, pour 

O _________, P _________, Q _________, R _________, S _________,  

T _________, U _________, V _________, W _________ et X _________, à Maître 

Guillaume Fournier, avocat à Zurich, pour Z _________ Sàrl, à Maître Christian 

Voide, avocat à Sion, pour la commune de Y _________, et au Conseil d’Etat, à 

Sion. 

 

Sion, le 2 avril 2024