# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d89ec1d4-9c4c-55ad-b2eb-b6d224d9919b
**Source:** Schaffhausen (SH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-09
**Language:** de
**Title:** Schaffhausen Obergericht 09.12.2022 66/2020/11
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SH_OG/SH_OG_001_66-2020-11_2022-12-09.pdf

## Full Text

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Grundstückgewinnsteuer; Aufwendungen Dritter – Art. 127 Abs. 1 BV; Art. 12 

StHG; Art. 110 Abs. 1, Art. 115 und Art. 118 Abs. 1 lit. b und Abs. 4 StG; § 66 StV.  

Werden Aufwendungen an einem Grundstück direkt von Dritten finanziert, können 

diese jedenfalls insoweit bei der Berechnung des Grundstückgewinns zum Abzug 

gebracht werden, als die Aufwendungen von der Erbschafts- und Schenkungs-

steuer erfasst werden. § 66 StV ist diesbezüglich mangels hinreichender gesetzli-

cher Grundlage nicht anwendbar (E. 3.2). 

OGE 66/2020/11 vom 9. Dezember 2022 

Veröffentlichung im Amtsbericht 

Sachverhalt  

X. erwarb am […] 2002 das Grundstück GB […] zu einem Preis von Fr. 1'050'000.–. 

Am […] 2012 veräusserte er einen hälftigen Miteigentumsanteil an diesem Grund-

stück an seinen Bruder, Y., zu einem Preis von Fr. 739'000.–. Zusammen mit sei-

nem Bruder veräusserte er per […] 2019 das Grundstück zum Preis von 

Fr. 2'500'000.– an Dritte.  

Die Kantonale Steuerverwaltung ermittelte aus der Transaktion vom […] 2019 für 

den hälftigen Miteigentumsanteil von X. einen Grundstückgewinn von 

Fr. 718'478.– bzw. nach Ermässigung um 55% für die anrechenbare Besitzes-

dauer von sechzehn vollen Jahren einen steuerbaren Grundstückgewinn von 

Fr. 323'300.– und damit eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 104'991.70. Dabei 

berücksichtigte sie insbesondere verschiedene (wertvermehrende) Sanierungs-

kosten nicht als anrechenbare Aufwendungen, da diese von Z., dem Vater von X. 

und Y., bezahlt worden waren. 

Einen dagegen erhobenen Rekurs hiess das Obergericht teilweise gut. 

Aus den Erwägungen 

2.1. Gemäss Art. 110 Abs. 1 des Gesetzes über die direkten Steuern vom 

20. März 2000 (StG, SHR 641.100) erhebt der Kanton Schaffhausen eine Grund-

stückgewinnsteuer auf den Gewinnen, die bei der Veräusserung von im Kanton 

gelegenen Grundstücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen er-

zielt werden (s. auch Art. 2 Abs. 1 lit. d des Bundesgesetzes über die Harmonisie-

rung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 

[Steuerharmonisierungsgesetz, StHG, SR 642.14]). Der Grundstückgewinn ist der 

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Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) 

übersteigt (Art. 115 StG; s. auch Art. 12 Abs. 1 StHG).  

2.2. Die Grundstückgewinnsteuer bezweckt die Besteuerung des "unverdien-

ten" Wertzuwachses auf einem Grundstück, der in der Zeit zwischen Erwerb und 

Veräusserung ohne Zutun der steuerpflichtigen Person entstanden ist und von die-

ser realisiert wird. Erfasst wird die konjunkturelle Wertsteigerung, die das Grund-

stück zwischen Erwerb und Veräusserung ohne Zutun des Eigentümers infolge 

allgemeiner Ursachen (Wirtschaftslage, Geldentwertung) oder besonderer örtlicher 

Verhältnisse (Zunahme der Überbauung, wachsende Nachfrage nach Land etc.) 

erfahren hat, wie auch ein durch infrastrukturelle und planerische Massnahmen 

des Gemeinwesens erfolgter Wertzuwachs. Nicht von der Grundstückgewinn-

steuer erfasst sein soll demgegenüber der Mehrwert, der durch Tätigkeiten oder 

Investitionen der steuerpflichtigen Person, d.h. durch Arbeit oder Kapital, geschaf-

fen wurde. Damit Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer als gewinnmin-

dernd geltend gemacht werden können, ist darüber hinaus erforderlich, dass es 

sich um solche wertvermehrenden Kosten handelt, die der Veräusserer effektiv 

aufgewendet hat (BGE 143 II 382 E. 4.2.2 S. 390; BGer 2C_686/2021 vom 18. No-

vember 2021 E. 4.2.2; 2C_665/2019 vom 10. März 2020 E. 2.3.2 und 3.1).  

3. Vorliegend streitig und zu prüfen sind die anrechenbaren Anlagekosten 

bzw. Aufwendungen. Die Steuerkommission liess Anlagekosten im Umfang von 

Fr. 531'522.– zu (hälftiger Erwerbspreis von Fr. 525'000.– sowie Grundbuchge-

bühren von insgesamt Fr. 6'522.–). Der Rekurrent macht demgegenüber zusätzli-

che anrechenbare Aufwendungen im (hälftigen) Umfang von insgesamt 

Fr. 415'354.– geltend, bestehend aus Sanierungskosten für Investitionen der Jahre 

2004 bis 2008 im hälftigen Umfang von Fr. 411'096.– sowie aus einer Vorfällig-

keitsentschädigung im Umfang von Fr. 4'258.–. Die Steuerkommission lehnte die 

Berücksichtigung dieser Aufwendungen ab, da sie von Z., dem Vater des Rekur-

renten, bezahlt worden waren. 

3.1. Die für die Grundstückgewinnsteuer massgeblichen Rechtsbegriffe – ins-

besondere "Anlagekosten" und "Aufwendungen" – führt das StHG als Rahmenge-

setz nicht näher aus und überlässt den Kantonen bei der Umschreibung des steu-

erbaren Gewinns einen, wenn auch eingeschränkten Spielraum (BGE 143 II 382 

E. 3.1 f. S. 387). Im Kanton Schaffhausen gelten als anrechenbare Aufwendungen 

namentlich nachgewiesene Ausgaben, die zur Wertvermehrung beigetragen ha-

ben, insbesondere für Neu- und Umbauten, Meliorationen und andere dauernde 

Verbesserungen des Grundstückes, nach Abzug allfälliger Versicherungsleistun-

gen und Beiträge von Bund, Kanton oder Gemeinde (Art. 118 Abs. 1 lit. b StG). 

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Nicht anrechenbar sind gemäss Art. 118 Abs. 4 StG Aufwendungen, die bei der 

Einkommens- oder Gewinnsteuer als Abzüge oder als Aufwand berücksichtigt wor-

den sind oder hätten berücksichtigt werden müssen (lit. a) sowie der Wert eigener 

Arbeit, der nicht als Einkommen oder Ertrag während einer ganzen Steuerperiode 

in der Schweiz versteuert worden ist oder wird (lit. b). Nicht anrechenbar sind so-

dann gemäss § 66 der Verordnung über die direkten Steuern vom 26. Januar 2001 

(StV, SHR 641.111) Aufwendungen Dritter, für welche die veräussernde Person 

nicht ersatz- oder rückerstattungspflichtig ist.  

3.2. Der Wortlaut von Art. 118 StG enthält hinsichtlich der anrechenbaren Auf-

wendungen weder in der Definition gemäss Abs. 1 noch im Ausnahmekatalog ge-

mäss Abs. 4 eine Einschränkung auf Ausgaben, die nur von der steuerpflichtigen 

Person selber und nicht von Dritten getragen wurden. Auch der Grundgedanke der 

Grundstückgewinnsteuer, wonach der "unverdiente" Wertzuwachs besteuert wer-

den soll, legt nicht nahe, sämtliche, auch schenkungshalber erbrachten Leistungen 

Dritter, für welche die steuerpflichtige Person nicht ersatz- oder rückerstattungs-

pflichtig ist, als Anlagekosten ausser Acht zu lassen. Bei einer infolge Schenkung 

(oder Erbschaft) erfolgten Wertsteigerung handelt es sich nicht um eine allgemeine 

Ursache, die unabhängig vom Eigentümer zum Wertzuwachs beim Grundstück 

führte. Vielmehr ist die Wertzunahme an die Person des Eigentümers (als Be-

schenktem oder Erben) geknüpft. Sodann würde eine Besteuerung zu einer dop-

pelten Erfassung von Schenkungssachverhalten unter die Erbschafts- und Schen-

kungssteuer sowie die Grundstückgewinnsteuer führen. Hinreichende Anzeichen, 

dass eine solche doppelte steuerliche Erfassung vom Gesetzgeber gewollt war, 

fehlen. Im Gegenteil: Art. 110 Abs. 3 StG sieht vor, dass die Besteuerung durch 

die Grundstückgewinnsteuer namentlich die Besteuerung der gleichen Gewinne 

mit der Einkommenssteuer ausschliesst. Vermögenszuwachse infolge Schenkung 

sind sodann als einmalige Einkünfte von der Einkommenssteuer ausgenommen 

(Art. 26 lit. c i.V.m. Art. 17 Abs. 1 Satz 2 StG) und unterliegen den Bestimmungen 

des Gesetzes über die Erbschafts- und Schenkungssteuer vom 13. Dezember 

1976 (SHR 643.100; nachfolgend: ErbSchStG). Würden Schenkungen (und Erb-

schaften) zusätzlich mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst, widerspräche dies 

der gesetzlichen Konzeption. Vor diesem Hintergrund findet § 66 StV zumindest 

für Sachverhalte, die der Erbschafts- und Schenkungssteuer unterliegen, keine 

Grundlage in Art. 118 StG. Die Bestimmung stellt vielmehr eine inhaltliche Ergän-

zung der gesetzlichen Regelung auf Verordnungsebene dar. Dies ist jedoch mit 

Blick auf die besonderen Anforderungen des Legalitätsprinzips im Abgaberecht 

(Art. 127 Abs. 1 BV) nicht zulässig. Damit ist § 66 StV mangels einer hinreichenden 

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gesetzlichen Grundlage jedenfalls nicht auf solche Dritte anzuwenden, welche zu-

gunsten des Eigentümers wertvermehrende Aufwendungen am Grundstück er-

bracht haben, sofern die Aufwendungen von der Erbschafts- und Schenkungs-

steuer erfasst werden (auch wenn eine Befreiung nach Art. 3 ErbSchStG erfolgt). 

Vorliegend nicht zu erörtern ist, wie es sich mit Aufwendungen Dritter verhält, die 

nicht schenkungshalber erfolgt sind (z.B. Mietereinbauten). 

3.3. Die geltend gemachten Aufwendungen betreffen überwiegend Sanierungs-

kosten aus den Jahren 2004 bis 2008, welche durch den Vater des Rekurrenten 

bezahlt wurden, der zugleich mit seiner Ehefrau Inhaber eines ausschliesslichen 

Wohnrechts an der veräusserten Liegenschaft war. Diese Sanierungskosten im 

(hälftigen) Umfang von insgesamt Fr. 411'096.– (Wertvermehrung gemäss Neu-

schätzung Gebäudeversicherung nach Umbau Fr. 316'500.–; Neubau Wintergar-

ten Fr. 13'626.–; Neuanlage Swimmingpool Fr. 35'061.–; Erstellung Veranda 

Fr. 23'657.–; Erstellung Sitzplatz mit Wasserspiel Fr. 15'472.–; wertvermehrender 

Anteil bei Sanierung Aussentreppe Fr. 6'780.–) erfolgten ohne Gegenleistung des 

Rekurrenten und gingen über den gewöhnlichen Unterhalt im Sinne von Art. 778 

Abs. 1 ZGB hinaus, womit der Vater des Rekurrenten nicht zu deren Leistung ver-

pflichtet war. Die Leistungen vermehrten den Wert des Grundstücks des Rekurren-

ten offensichtlich. Angesichts des Näheverhältnisses zwischen dem Rekurrenten 

und seinem Vater ist ein Schenkungswille zu vermuten (vgl. BGer 2C_703/2017 

vom 15. März 2019 E. 3.3.2; 2C_597/2017 vom 27. März 2018 E. 3.1.2). Damit 

handelt es sich um eine Schenkung i.S.v. Art. 6 Abs. 1 ErbSchStG (vgl. zum Gan-

zen BGE 146 II 6 E. 7.1 S. 12 f.; 118 Ia 497 E. 2b/aa S. 500). Die durch den Vater 

des Rekurrenten bezahlten Sanierungskosten von Fr. 411'096.– sind mithin als an-

rechenbare Aufwendungen i.S.v. Art. 118 Abs. 1 lit. b StG zu berücksichtigen. […] 

3.4. Hinsichtlich der Bezahlung der Vorfälligkeitsentschädigung ergibt sich aus 

dem zwischen dem Rekurrenten und seinem Bruder abgeschlossenen Kaufvertrag 

vom […] 2012, dass die Zinspflicht für die auf der Liegenschaft lastende Hypothek 

bei den Eltern des Rekurrenten liegt. Die Bezahlung der Vorfälligkeitsentschädi-

gung durch den Vater des Rekurrenten im anteiligen Umfang von Fr. 4'258.– er-

folgte somit in Erfüllung einer Rechtspflicht des Vaters bzw. der Eltern des Rekur-

renten und nicht schenkungshalber gegenüber dem Rekurrenten (vgl. BGE 146 II 

6 E. 7.1 S. 13). Damit ist darin keine dem Rekurrenten zurechenbare Aufwendung 

i.S.v. Art. 118 Abs. 1 lit. b StG zu sehen. 

3.5. Zusammenfassend sind neben den bereits von der Steuerkommission zu-

gelassenen Anlagekosten von Fr. 531'522.– (hälftiger Erwerbspreis von 

Fr. 525'000.– sowie hälftige Grundbuchgebühren von insgesamt Fr. 6'522.–) auch 

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die (hälftigen) wertvermehrenden Sanierungskosten im Umfang von Fr. 411'096.– 

als Anlagekosten zu berücksichtigen. Nicht als anrechenbare Aufwendung zu be-

trachten ist dagegen die Vorfälligkeitsentschädigung im hälftigen Umfang von 

Fr. 4'258.–. 

4. Der Rekurs ist somit teilweise gutzuheissen. Der Einspracheentscheid der 

Steuerkommission vom 26. Juni 2020 ist aufzuheben und die Sache zum Erlass 

einer neuen Schlussrechnung im Sinne der Erwägungen an die Steuerverwaltung 

zurückzuweisen.