# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 586dc3c1-b34c-57e6-87af-0384c89d3e10
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-02-11
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 11.02.2013 12.2012.95
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2012-95_2013-02-11.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2012.95

  	
  Lugano

  11 febbraio
  2013/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo, presidente, 

  Bozzini e Fiscalini

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Bettelini

  

 

 

sedente per statuire nella causa - inc. n. SE.2011.175
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con petizione 10
giugno 2011 da

 

	
   

  	
  AP 1 

  rappr. da RA 1 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  AO 1 

  rappr. da RA 2 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

con cui
l’attrice ha chiesto la concessione di una seconda protrazione, fino al 30
settembre 2015, del contratto di locazione avente per oggetto i locali commerciali
ubicati al pianterreno e al primo piano di __________ a __________; 

 

domanda
avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione della petizione, e che
il Pretore con decisione 10 maggio 2012 ha parzialmente accolto, accordando una seconda protrazione fino al 31 marzo 2013;

 

appellante
l'attrice con atto di appello 11 giugno 2012, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione e con ciò di accertare
la nullità della disdetta 15 settembre 2008 o almeno di riconoscere una seconda
protrazione fino al 30 settembre 2015, e in via subordinata l’annullamento
della decisione impugnata con rinvio della causa al Pretore per un nuovo
giudizio ai sensi dei considerandi e previa escussione di alcuni testimoni, il
tutto protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre la
convenuta con osservazioni 25 luglio 2012 postula la reiezione del gravame pure
con protesta di spese e ripetibili;

 

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

 

 

ritenuto

 

 

in fatto e in diritto:

 

 

                                   1.   L’11
luglio 1995 __________ ha dato in locazione a AP 1, dal 1° ottobre 1995, gli
spazi commerciali al pianterreno e al primo piano in __________ a __________,
di circa mq 151, dove è poi stato installato il negozio di lusso “Boutique __________”.
Il contratto (doc. E), di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso
di 12 mesi alla scadenza del 30 settembre di ogni anno, la prima volta per il
30 settembre 2005, prevedeva una pigione annua di fr. 116'400.- indicizzati, aumentata
nel 2007 a fr. 127'804.- (doc. H), oltre alle spese accessorie di fr. 2'700.-.

                                         Il 13
maggio 2008 l’immobile in questione è stato venduto a AO 1, la quale il 15
settembre 2008, su modulo ufficiale (doc. B), ha significato alla conduttrice
la disdetta del contratto con effetto al 30 settembre 2009, motivata, con
scritto 10 ottobre 2008 (doc. I), per il fatto che “gli spazi servono quale
insediamento commerciale dei nuovi proprietari”. 

 

 

                                   2.   Adito
il 14 ottobre 2008 su istanza di contestazione della disdetta e di protrazione inoltrata
da AP 1, l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano-Ovest,
con decisione 12 marzo 2009 (doc. L), ha accertato la validità della disdetta
(dispositivo n. 1), ha concesso alla conduttrice una prima protrazione di 2
anni, fino al 30 settembre 2011 (dispositivo n. 2), e le ha riconosciuto la
facoltà durante la proroga di lasciare i locali per la fine di ogni mese con il
preavviso di 3 mesi (dispositivo n. 3).

                                         Con
istanza 10 aprile 2009 (doc. M) AO 1 si è rivolta alla Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4 (inc. n. DI.2009.478), chiedendo di annullare i dispositivi
n. 2 e 3 e con ciò di non concedere alcuna protrazione alla controparte. La domanda
è stata respinta con decisione 10 maggio 2012.

 

 

                                   3.   Nel
frattempo, AP 1, dopo aver adito il 19 aprile 2011 l’Ufficio di conciliazione
in materia di locazione di Lugano-Ovest (doc. C), che il 19 maggio 2011 le ha
rilasciato l’autorizzazione ad agire (doc. D), con petizione 10 giugno 2011,
avversata da AO 1, ha a sua volta convenuto in giudizio quest’ultima innanzi
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, chiedendo, previa sospensione
cautelare degli effetti della disdetta, la concessione di una seconda
protrazione del contratto per altri 4 anni, fino al 30 settembre 2015. Essa ha
in sostanza rilevato come i proprietari non avessero dimostrato l’esistenza di
un serio, concreto ed attuale bisogno urgente ad utilizzare in prima persona
l’ente locato e come essa, oltre a non aver potuto ammortizzare gli importanti
investimenti effettuati, avesse provato le effettive, costanti ed assidue
ricerche svolte sul mercato locativo locale di riferimento e l’inesistenza in
quel mercato di alternative aventi caratteristiche simili all’oggetto in
contestazione, tenuto conto della particolare ubicazione e della tipologia di
attività commerciale da lei svolta.

 

 

                                   4.   Esperita
l’istruttoria di causa, nell’ambito della quale è stato ammesso unicamente il
richiamo dell’inc. n. DI.2009.478, e raccolte le conclusioni della sola parte attrice,
il Pretore, con la decisione 10 maggio 2012 qui impugnata, ha dapprima
stralciato dai ruoli l’istanza cautelare volta ad ottenere la sospensione degli
effetti della disdetta. Passando ad esaminare il merito della lite, egli ha da
una parte osservato che l’interesse della convenuta a riottenere i locali in
questione, di natura prettamente economica, non era particolarmente urgente;
dall’altra ha ritenuto che gli investimenti evocati dall’attrice erano ampiamente
ammortizzati e che essa, pur non essendo rimasta inattiva, non aveva dimostrato
di aver intrapreso tutto quanto in suo potere per trovare una superficie sostitutiva,
da lei potendosi in ogni caso pretendere una maggiore diligenza e sistematicità
ed in particolare il conferimento di un incarico ad un’agenzia immobiliare e
l’estensione delle ricerche in altre zone, tanto più che la controparte le
aveva offerto un importante escomio di “buona uscita” (ossia un premio per
liberare i locali). Tenuto conto dei contrapposti interessi delle parti e del
fatto che il preavviso di disdetta era di un anno, il giudice di prime cure ha
parzialmente accolto la petizione, accordando all’attrice una seconda
protrazione di un anno e mezzo, fino al 31 marzo 2013. 

 

 

                                   5.   Con
l’appello 11 giugno 2012 che qui ci occupa, corredato della richiesta di
assunzione in seconda sede di tutta una serie di prove documentali e
testimoniali, l’attrice chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di
accogliere integralmente la petizione e con ciò di accertare la nullità della
disdetta 15 settembre 2008 o quanto meno di riconoscere una seconda protrazione
fino al 30 settembre 2015, e in via subordinata di annullare la decisione
impugnata e rinviare la causa al Pretore per un nuovo giudizio ai sensi dei
considerandi e previa escussione dei testi __________, __________, __________, __________,
__________, __________, __________ e __________. Essa ritiene che il Pretore avrebbe
dovuto accertare, d’ufficio, la nullità della disdetta “ex art. 271 cpv. 1 lit.
d in relazione all’art. 271 cpv. 3 lit. a CO” per l’inesistenza dell’urgente
bisogno proprio inizialmente fatto valere dalla convenuta, rispettivamente la
sua annullabilità siccome la stessa era stata notificata allo scopo di ottenere
un aumento sproporzionato della pigione. Nel merito della protrazione, dopo
aver rimproverato al giudice di prime cure di essersi irritualmente fondato su
alcuni fatti avvenuti successivamente alla chiusura dell’istruttoria,
rispettivamente dopo le arringhe finali, ribadisce la mancata dimostrazione da
parte della convenuta, neppure legittimata a ottimizzare il suo reddito per
pigioni, dell’esistenza del suo iniziale urgente bisogno proprio; e riconferma di
aver sufficientemente provato - o di essere in grado di farlo con le prove
testimoniali a suo tempo proposte al Pretore, da questi non ammesse in
violazione del suo diritto alla prova ed ora pertanto riproposte - le sue
continue, attuali, assidue e serie ricerche, dalle quali emergeva che sul
mercato immobiliare rilevante di __________ raramente venivano offerti spazi
commerciali con caratteristiche simili, per ubicazione, pigione e escomio di
“buona entrata” - quello offerto dalla controparte essendo insufficiente -, a
quello da lei occupato attualmente, il conferimento di un eventuale incarico ad
un’agenzia immobiliare, da lei non esigibile già per il suo costo
sproporzionato, non potendo modificare questa situazione.

 

 

                                   6.   Delle
osservazioni 25 luglio 2012 con cui la convenuta postula la reiezione del gravame
si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi.

 

 

                                   7.   Preliminarmente,
si osserva che l’attrice postula l’assunzione in questa sede di una serie di
prove documentali e testimoniali ed in particolare la produzione dei doc. IV° e
V°, il richiamo dell’inc. CA.2011.170 dalla Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 4, degli inc. 207/2008 Ov e 086/2011 Ov dall’Ufficio di conciliazione
in materia di locazione di Lugano-Ovest e dell’inc. n. 13.2011.96 dalla Terza
Camera civile del Tribunale d’appello, l’interrogatorio / deposizione del suo
amministratore __________, nonché le testimonianze di __________, __________, __________,
__________, __________, __________, __________ e __________.

 

 

                                7.1   Le
parti possono chiedere all’autorità di appello di assumere nuove prove, in due determinati
casi: da una parte si tratta dei nuovi mezzi di prova ex art. 317 cpv. 1 CPC,
che contemplano tanto quelli venuti in essere dopo la decisione (cosiddetti “nova”),
quanto quelli preesistenti se, facendo uso della diligenza ragionevolmente
esigibile nelle circostanze concrete, non li si poteva già produrre in primo
grado (ossia “pseudo nova”) (Trezzini,
in: Cocchi/Trezzini/Bernasconi, Commentario
al Codice di diritto processuale civile svizzero, p. 1393); dall’altra, giusta
l’art. 316 cpv. 3 CPC, è pure data la possibilità di riassumere prove già
acquisite dal Pretore, nonché di assumere prove ritualmente offerte ma da questi
respinte (Trezzini, op. cit., p.
1389; Reetz/ Hilber, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler /Leuenberger, ZPO Kommentar, n. 47 ad art. 316 e n. 32
ad art. 317; II CCA 15 giugno 2012 inc. n. 12.2011.188, 10 ottobre 2012 inc. n.
12.2012.6, 17 ottobre 2012 inc. n. 12.2011.104). 

                                         In ogni
caso è però necessario che i nuovi mezzi di prova offerti possano essere
considerati rilevanti. L’apprezzamento anticipato delle prove, ammesso anche
dalla nuova procedura civile federale (Messaggio concernente il Codice di diritto
processuale civile svizzero (CPC), in: FF 2006 p. 6684; Vouilloz, La preuve dans le Code de procédure civile suisse
(art. 150 à 193 CPC), in: AJP 2009 p. 832; Passadelis,
Stämpflis Handkommentar ZPO, n. 8 ad art. 152; KuKo ZPO-Schmid, n. 14 ad art. 157; Hasenböhler,
in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar, n. 35 ad art. 152),
permette al giudice di rifiutare l’assunzione di determinati mezzi di prova se
quelli precedentemente assunti gli hanno già consentito di fondare il proprio
convincimento o se non ritiene pertinenti, senza cadere nell’arbitrio, i mezzi
di prova offerti (cfr. Messaggio, op. cit., ibidem; II CCA 18 settembre 2012
inc. n. 12.2012.46). 

 

 

                                7.2   Nel
caso di specie l’attrice non ha indicato sulla base di quali disposizioni di
legge postulava l’assunzione delle nuove prove. 

                                         A ben
vedere, si tratta in minima parte di pretesi nova ex art. 317 cpv. 1 CPC
(i doc. IV° e V°, il richiamo dell’inc. CA.2011.170 dalla Pretura del Distretto
di Lugano, sezione 4, e dell’inc. 207/2008 Ov dall’Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di Lugano-Ovest, come pure le testimonianze di __________,
__________ e __________) e in larga misura di prove già notificate al Pretore
ma da lui non ammesse (il richiamo dell’inc. 086/2011 Ov dall’Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di Lugano-Ovest e dell’inc. n. 13.2011.96
dalla Terza Camera civile del Tribunale d’appello, l’interrogatorio /
deposizione del suo amministratore __________, nonché le testimonianze di __________,
__________, __________, __________ e __________). 

 

 

                             7.2.1   Per
quanto riguarda le nuove prove che dovrebbero fondarsi sull’ex art. 317 cpv. 1
CPC, si osserva quanto segue. 

                                         Il
richiamo dell’inc. 207/2008 Ov dall’Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di Lugano-Ovest (avente per oggetto l’istanza di contestazione della
disdetta e di protrazione) e dell’inc. CA.2011.170 dalla Pretura del Distretto
di Lugano, sezione 4 (avente per oggetto la domanda cautelare di sospensione degli
effetti della disdetta) è di fatto già stato attuato dal Pretore, egli avendo
assunto d’ufficio il primo nell’ambito della causa DI.2009.478 richiamata ed
avendo inserito il secondo nell’incarto di merito - di cui fa parte - che qui
ci occupa. 

                                         Il
documento IV° è costituito da una lettera 18 gennaio 2012 dell’attrice in
risposta a un annuncio apparso l’11 gennaio 2012, dal riassunto delle letture
degli annunci sul “Corriere del Ticino” dall’ottobre 2011 al maggio 2012 e
dagli annunci fatti pubblicare dall’attrice, 3 o 4 volte al mese, su quel medesimo
quotidiano dall’ottobre 2011 al gennaio 2012. Il documento può essere considerato
in questa sede in quanto nova autentico solo nella misura in cui ha per
oggetto prove successive alla deliberazione della decisione del Pretore (art.
229 cpv. 3 e 247 cpv. 2 lett. a CPC), ossia limitatamente al riassunto delle
letture degli annunci sul “Corriere del Ticino” dal 10 al 31 maggio 2012, nulla
avendo ragionevolmente impedito all’attrice di produrre al giudice di prime
cure prima di quella data le altre prove, già esistenti. 

                                         Nel plico
doc. V° è riportato lo scambio di e-mail tra l’attrice e __________, tra il 10
febbraio e il 20 marzo 2012, rispettivamente il commento rilasciato il 1°
febbraio 2012 dall’amministratore dell’attrice __________ in merito ad un ente
sostituivo in __________, poi ritenuto troppo grande. Esso non può essere qui considerato
in quanto l’attrice avrebbe potuto produrre la documentazione già innanzi al
Pretore, che in effetti era tenuto a considerare le nuove prove fino alla
deliberazione della decisione (art. 229 cpv. 3 e 247 cpv. 2 lett. a CPC). 

                                         Analoghe
considerazioni valgono per quanto riguarda la richiesta testimonianza dello
stesso __________, pure riferita al doc. V°, mentre le testimonianze di __________
e __________, volte a confermare le trattative di enti sostitutivi attestate
dal doc. MM, conclusesi nel maggio 2011, sono a loro volta irricevibili, dato
che l’assunzione di quei testi poteva già essere chiesta in occasione dell’udienza
del 13 ottobre 2011, quando per l’appunto erano state prodotte quelle prove
documentali. 

 

 

                             7.2.2   Quanto
alle prove già offerte a suo tempo al Pretore, ma da lui poi non ammesse, si
osserva invece quanto segue. 

                                         Il
richiamo dell’inc. 086/2011 Ov dall’Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di Lugano-Ovest (relativo all’esperimento di conciliazione nella
procedura di seconda protrazione) è già stato attuato dal Pretore, che lo aveva
assunto d’ufficio nell’ambito della presente causa (cfr. ordinanza 19 dicembre
2011). 

                                         Il
richiamo dell’inc. n. 13.2011.96 dalla Terza Camera civile del Tribunale
d’appello (avente per oggetto un reclamo contro il rifiuto dell’interrogatorio
/ deposizione dell’amministratore dell’attrice __________) non è né utile né
necessario, agli atti essendovi per altro già la relativa decisione, tanto più
che  - come si dirà - nemmeno vi è ragione di procedere all’assunzione della
prova testimoniale a suo tempo rifiutata dal giudice. 

                                         Le
testimonianze di __________, __________, __________, __________ e __________,
che avrebbero dovuto riferire in merito alle trattative di enti sostitutivi di
cui ai doc. II, LL, NN e OO, non sono a loro volta necessarie, la convenuta
avendo dichiarato in occasione dell’udienza del 13 ottobre 2011 di non
contestare il contenuto di quei documenti. 

                                         E nemmeno
vi è infine motivo di effettuare l’interrogatorio / deposizione dell’amministratore
dell’attrice __________, che, nelle intenzioni di quest’ultima, avrebbe dovuto
riferire in merito alle assidue ricerche per trovare un nuovo ente sostitutivo (cfr.
doc. DD-UU) e a quali condizioni economiche questi spazi venivano offerti.
Innanzitutto si osserva che l’attrice non aveva mai preteso, se non
irritualmente - oltretutto solo nel riassunto dei fatti - per la prima volta in
questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), che vi fossero stati altri eventuali enti
sostitutivi oltre a quelli per i quali aveva versato agli atti le relative prove
documentali, circostanza per altro contestata dalla controparte (osservazioni
p. 6). Quanto poi al contenuto delle ricerche effettuate, già si è detto che la
convenuta aveva dichiarato di non contestare il tenore dei doc. II, LL, NN e OO
e con ciò pure delle annotazioni rese a quel momento da __________; pur non
avendolo allora dichiarato in modo esplicito, essa in ogni caso non aveva e nemmeno
ha ora (più) contestato (cfr. pure osservazioni p. 17 e 20) la correttezza
degli altri documenti - con le relative annotazioni manoscritte - versati agli
atti dall’attrice sulla questione (doc. DD-HH, MM, PP-QQ), dai quali - come
meglio si dirà più oltre - si potevano evincere le condizioni a cui quegli
stabili erano stati offerti in vendita o in locazione. In tali circostanze, non
risulta che l’interrogatorio / deposizione dell’amministratore dell’attrice
possa migliorare la posizione processuale di quest’ultima.

 

 

                                   8.   L’inutilità
dei testi __________, __________, __________, __________ e __________ e l’irritualità
della richiesta di assunzione dei testi __________, __________ ed __________ -
a loro volta inutili per i motivi esposti con riferimento all’interrogatorio /
deposizione dell’amministratore dell’attrice __________ - consente tra l’altro
di respingere già sin d’ora la domanda con cui l’attrice ha chiesto in via
subordinata di annullare la decisione impugnata e rinviare la causa al Pretore
per un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi e previa escussione di quegli 8
testi (art. 318 cpv. 1 lett. c n. 2 CPC; II CCA 10 ottobre 2012 inc. n.
12.2012.6). 

 

 

                                   9.   Manifestamente
irricevibile è anche l’altra richiesta con cui l’attrice, rimproverando al
Pretore di non aver accertato, d’ufficio, la nullità della disdetta 15
settembre 2008 “ex art. 271 cpv. 1 lit. d in relazione all’art. 271 cpv. 3 lit.
a CO” per l’inesistenza dell’urgente bisogno proprio inizialmente fatto valere dalla
convenuta, rispettivamente la sua annullabilità in quanto la stessa era stata
notificata per ottenere un aumento sproporzionato della pigione, chiede alla
scrivente Camera di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere la
petizione e di accertare la nullità della disdetta. 

                                         Già si è
detto in precedenza (cfr. supra consid. B), che il 14 ottobre 2008 l’attrice
aveva adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano-Ovest
con un’istanza di contestazione della disdetta e di protrazione. A quel momento
- per quanto qui interessa - essa aveva tra l’altro chiesto di accertare la
nullità e in subordine l’annullabilità della disdetta “straordinaria” 15
settembre 2008 (cfr. l’inc. 207/2008 Ov dall’Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di Lugano-Ovest richiamato nella causa DI.2009.478 rich.).
Sennonché, con decisione 12 marzo 2009 (doc. L), l’Ufficio, a quel momento tenuto
ad esaminare d’ufficio i fatti alla base della richiesta giusta l’art. 274d
cpv. 3 vCO (cfr. TF 26 gennaio 2009 4A_472/2008 consid. 5.2) e ad emettere un
giudizio in forza al suo potere decisionale (art. 273 cpv. 4 2ª frase e 274e cpv. 2 vCO), aveva respinto
quella domanda, accertando la validità della disdetta (dispositivo n. 1),
definita “ordinaria”. Non impugnato da nessuna delle parti entro 30 giorni,
quel dispositivo è passato in giudicato (art. 273 cpv. 5 e 274f cpv. 1 vCO), per cui non è più possibile rimetterlo in discussione (art. 59 cpv. 2 lett. e CPC),
tanto meno nella causa che ci occupa, avente per oggetto la richiesta di
seconda proroga, e oltretutto per la prima volta solo in appello. 

 

 

                                10.   Resta
pertanto da esaminare la questione a sapere se l’attrice, in accoglimento
integrale della petizione, possa beneficiare di una seconda protrazione del
contratto di locazione di 4 anni, anziché di quella di un anno e mezzo concessa
dal Pretore.

                                      

 

                              10.1   Secondo
gli art. 272 cpv. 1 e 272b cpv. 1 CO il conduttore di locali commerciali può
esigere la protrazione della locazione per una durata massima di 6 anni se la
fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che
nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. 

                                         Sono
considerati effetti gravosi ai sensi della disposizione le condizioni particolari
che rendono impossibile o difficile trovare locali sostitutivi entro il termine
fissato nella disdetta; non così, invece, i disagi inevitabilmente legati alla
disdetta, che mediante una protrazione non vengono attenuati bensì solamente
procrastinati (Lachat, Le bail à
loyer, n. 3.2 p. 771; SVIT, Das schweizerische Mietrecht, 3ª ed., n. 11 e 14 ad art. 272 CO). 

                                         Ai fini
della decisione sulla protrazione il giudice pondera gli interessi delle parti
tenendo conto, in particolare, dei fattori elencati dall’art. 272 cpv. 2 lett.
a-e CO - le circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e
del contenuto dello stesso, la durata della locazione, la situazione personale,
familiare ed economica delle parti come pure il loro comportamento, l’eventuale
fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini come pure la sua
urgenza, la situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali
commerciali - e dello scopo della protrazione, che risiede in sostanza nel
concedere al conduttore un termine più ampio e sufficiente per cercare un’adeguata
soluzione alternativa o, perlomeno, ad attenuare i disagi che la disdetta gli
cagiona (DTF 135 III 121 consid. 2, 125 III 226 consid. 4b; TF 26 gennaio 2009
4A_143/2008 consid. 7.1, 7.1.1 e 7.1.2), senza tuttavia poterne esigere tutti i
vantaggi (SVIT, op. cit., n. 11 segg. ad art. 272 CO; Higi, Zürcher
Kommentar, n. 86 ad art. 272 CO; Giger,
Die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), p. 80 seg.; Tercier, Les contrats spéciaux, 3ª ed.,
n. 2483; DTF 105 II 197; TF 21 marzo 2000 4C.455/1999 consid. 4a, 22 dicembre 2004 4C.343/2004 consid. 4.1, 26 giugno 2006 4C.29/2006 consid. 3.1; II CCA 28 settembre 2007 inc. n. 12.2007.39, 3 marzo 2008 inc. n. 12.2007.163, 20 giugno
2008 inc. n. 12.2008.105, 23 dicembre 2008 inc. n. 12.2008.103, 20 febbraio
2009 inc. n. 12.2008.57). Nell’ambito della richiesta di una seconda
protrazione il giudice considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si
poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi
(art. 272 cpv. 3 CO). 

 

 

                              10.2   Nell’ambito della
ponderazione dei rispettivi interessi delle parti nel caso di specie, il
Pretore ha innanzitutto concluso che l’interesse della
convenuta a riottenere i locali in questione era di natura prettamente
economica e non particolarmente urgente: da una parte egli ha osservato che era
stata accertata la sua volontà di riottenere in consegna le superfici in
oggetto al fine di realizzare i propri intendimenti, segnatamente procedere
alla ristrutturazione degli spazi (cfr. doc. 6 e 7), i quali, unitamente agli
spazi al secondo e terzo piano, avrebbero poi costituito la superficie di
vendita di una prestigiosa griffe __________ (__________), poco importando se
vi fosse già un accordo con quest’ultima o se la convenuta avrebbe assunto
personalmente la gestione di tale negozio (come era avvenuto in taluni casi,
cfr. doc. 2 e 3); dall’altra ha evidenziato come allo stato attuale non
risultasse che la convenuta aveva ottenuto la licenza edilizia per la
realizzazione del progetto; ha infine aggiunto che la convenuta era legittimata
ad ottimizzare il proprio reddito locativo nei limiti legali, tanto più che il
canone locativo applicato nell’occasione era ben al di sotto di quanto
notoriamente richiesto per una superficie in __________, ove le pigioni si
aggiravano tra i fr. 2'000.- / 3'000.- al metro quadrato all’anno (cfr.
articolo apparso sul “Corriere del Ticino” del 12 aprile 2012).

                                         In questa sede l’attrice da
atto che l’interesse della convenuta era di natura prettamente economica,
rilevando che la controparte voleva in realtà locare a terzi il negozio a
condizioni economiche a lei maggiormente favorevoli e meglio per una pigione di
€ 96'000.- annui (pari a circa fr. 145'000.-), con un aumento, abusivo, di
circa il 23% (cfr. doc. 5 inc. n. DI.2009.478 rich.), e ritenendo
per altro non provato che le pigioni in __________ si aggirassero tra i fr.
2'000.- / 3'000.- al metro quadrato all’anno. Contesta poi che la
mancata produzione dell’accordo, a suo dire inesistente e non
provato, tra la convenuta e la prestigiosa griffe __________ (__________), il
cui nome per altro non risultava dagli atti, fosse irrilevante per la questione
dell’esistenza dell’urgente, serio e concreto fabbisogno proprio della locatrice.
E lamenta il fatto che il giudice di prime cure si sia fondato su un annuncio
su cui essa non aveva potuto esprimersi, avente per oggetto fatti avvenuti
successivamente alla chiusura dell’istruttoria rispettivamente dopo le arringhe
finali.

 

 

                           10.2.1   L’attrice
ha senz’altro ragione a lamentare, in materia di prove, il fatto che il Pretore
si sia fondato per il suo giudizio sull’articolo apparso sul “Corriere del
Ticino” del 12 aprile 2012. Egli, pur essendo certo legittimato ad avvalersi di
prove d’ufficio (art. 229 cpv. 3 e 247 cpv. 2 lett. a CPC), non ha in effetti
dato alle parti la possibilità di esprimersi sulla prova in questione e soprattutto
in merito alle nuove circostanze di fatto che ne risultavano. Oltretutto, di
tale prova, che per altro andrebbe relativizzata già per il fatto che non è
scontato che il contenuto di un articolo di giornale corrisponda poi alla
realtà, non vi è traccia nell’incarto. Non è dunque di principio possibile far
capo agli accertamenti che il primo giudice ha tratto dallo stesso.

 

 

                           10.2.2   Il
rimprovero mosso al Pretore di aver erroneamente accertato alcuni fatti di
causa non può invece trovare accoglimento. 

                                         Il fatto che
la pigione del negozio dato in locazione all’attrice, attualmente pari a fr.
864.25 al metro quadrato all’anno (fr. 130'504.- : mq 151), fosse di gran lunga
inferiore a quella notoriamente esigibile in __________ è in effetti
incontestabile: pur non potendosi - come detto - tener conto del contenuto
dell’articolo di giornale su cui si era fondato il Pretore, da cui risultavano
pigioni in loco tra i fr. 2'000.- / 3'000.- al metro quadrato all’anno, si
osserva in effetti che la stessa attrice nell’ambito della causa DI.2009.478
richiamata aveva affermato che in quella Via non erano inusuali locazioni
commerciali per circa fr. 2'000.- annuali al metro quadrato (cfr. doc. N p. 9).

                                         L’esistenza
di un eventuale accordo di collaborazione o fors’anche di locazione tra la
convenuta e la prestigiosa griffe __________ __________, menzionato dal Pretore
nella sua decisione, non è poi una sua invenzione, ma è una circostanza che era
stata addotta proprio dall’attrice, sia in questa sede (petizione p. 7), sia
nell’ambito della causa DI.2009.478 richiamata (cfr. doc. N p. 5; cfr. pure p.
3 delle conclusioni nell’inc. DI.2009.478 rich.). Essa è pertanto malvenuta a
rimproverare al primo giudice di averla considerata nel suo giudizio, e ciò nonostante
la stessa fosse stata contestata dalla controparte (doc. O p. 4). Si aggiunga
che la convenuta, versando agli atti la relativa domanda di costruzione (cfr.
doc. 7), ha chiaramente provato l’intenzione di ristrutturare i locali in
questione ed in particolare la volontà di destinare ad attività commerciali il
pianterreno, il primo, il secondo e il terzo piano, che evidentemente sarebbero
poi stati gestiti da lei direttamente oppure da terzi. 

 

 

                           10.2.3   Ciò
premesso, escluso da una parte - come detto (cfr. supra consid. 9) - che
l’attrice potesse prevalersi della presunta abusività della disdetta siccome la
convenuta era intenzionata ad ottimizzare illecitamente il reddito locativo,
ciò che per altro non era il caso dato che la pigione attuale era inferiore a
quelle usuali (DTF 120 II 105 consid. 3); essendo dall’altra irrilevante -
l’attrice non avendo in effetti spiegato, in violazione del suo obbligo di
motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), perché il diverso assunto del Pretore
sarebbe invece errato - la mancata produzione dell’accordo
tra la convenuta e la prestigiosa griffe __________ __________, che in ogni
caso per l’attrice era semmai un indizio per l’inesistenza dell’iniziale urgente,
serio e concreto fabbisogno proprio della convenuta, ma
non del suo successivo interesse di natura prettamente economica, da lei
pacificamente ammesso; e non avendo l’attrice per il resto censurato gli altri
considerandi di fatto e di diritto della decisione del Pretore
riassunti in precedenza, la conclusione di quest’ultimo
secondo cui l’interesse della convenuta a riottenere i locali in questione era
di natura prettamente economica e non particolarmente urgente può senz’altro
essere confermata. 

 

 

                              10.3   Per
quanto riguarda gli interessi dell’attrice, il Pretore ha in primo luogo
rilevato che gli investimenti da lei effettuati all’inizio della locazione
erano ormai ammortizzati. Quanto alle ricerche da lei effettuate al fine di
trovare un ente sostitutivo, egli ha invece osservato: che al momento della
ricezione della disdetta, nel settembre 2008, essa si era attivata al fine di
reperire soluzioni alternative inviando 7 scritti (doc. DD), rimasti senza
risposta; che a partire dall’aprile 2009 essa aveva incaricato una sua
dipendente di leggere tutti gli annunci sul “Corriere del Ticino” (cfr. teste __________
nell’inc. n. DI.2009.478, doc. DD e doc. 14 inc. n. DI.2009.478), mentre per
quanto atteneva alla pubblicazione di annunci propri per il 2009 risultavano un
annuncio in aprile (doc. DD) e 3 annunci mensili da agosto a dicembre (doc.
EE), a cui andava aggiunta la risposta dell’__________ (doc. DD) che confermava
di non avere superfici da locare; che per gli anni 2010 e 2011 agli atti vi
erano le letture effettuate così come gli annunci pubblicati 3 o 4 volte al
mese fino ad agosto 2011 (doc. EE e GG) e alcune risposte ai citati annunci
(doc. HH e segg.), prive però dei dettagli delle superfici e delle altre
condizioni offerte (metratura, pigione ed eventuale “buona uscita”, tranne per
il doc. PP) agli atti essendovi solo le annotazioni manoscritte dalla
conduttrice. In definitiva, per il primo giudice, l’attrice, pur non essendo
rimasta inattiva, nemmeno aveva dimostrato di aver intrapreso tutto quanto in
suo potere per trovare una superficie alternativa, dalla stessa - che gestiva
altri due negozi nel __________ - potendosi in ogni caso pretendere una
maggiore diligenza e sistematicità ed in particolare il conferimento di un
incarico a un’agenzia immobiliare, che le avrebbe verosimilmente permesso di
trovare enti sostitutivi in __________, per altro esistenti (cfr. articolo
apparso sul “Corriere del Ticino” del 12 aprile 2012) sia pure a prezzi
maggiori di quello da lei ora pagato, rispettivamente l’estensione delle
ricerche in altre zone di __________, ove pure risultavano esservi spazi
disponibili (cfr. sempre il medesimo articolo); tanto più che la controparte le
aveva offerto un importante escomio di “buona uscita” (doc. 11), poi aumentato
in sede di udienza, e che il contratto in vigore non le garantiva una
permanenza oltre il 30 settembre 2005.

                                         In questa
sede l’attrice, ribadita la censura in merito alle risultanze dell’articolo
apparso sul “Corriere del Ticino” del 12 aprile 2012, riconferma di aver
sufficientemente provato in via documentale (doc. CC-UU, IV° e V°) o con le
prove testimoniali da lei offerte - di cui già si è detto - le sue continue,
attuali, assidue e serie ricerche, dalle quali risultava che sul mercato
immobiliare rilevante di __________ raramente venivano offerti spazi
commerciali con caratteristiche simili a quello da lei attualmente occupato,
aggiungendo poi che le stesse, potendosi tenere conto delle annotazioni manoscritte
fatte su quegli scritti dal suo amministratore, avevano permesso di reperire
spazi troppo piccoli (doc. SS, PP, NN e HH), troppo grandi (doc. OO e V°), non
idonei (doc. II), con un escomio di “buona entrata” eccessivo (doc. LL) o
infine le cui trattative si erano interrotte per volontà del proprietario (doc.
MM). Osserva che il conferimento di un incarico ad un’agenzia immobiliare, da
lei per altro non esigibile già per il suo costo sproporzionato, non avrebbe
modificato questa situazione. E ritiene del tutto insufficiente l’escomio di
“buona uscita” di fr. 400'000.- offerto dalla controparte per raffronto a
quelli richiesti per altri enti locati. 

 

 

                           10.3.1   In
materia di prove, già si è detto (cfr. supra consid. 10.2.1)
dell’impossibilità di far capo agli accertamenti che il Pretore ha tratto dall’articolo
del “Corriere del Ticino” del 12 aprile 2012. 

                                         Parimenti
già è stato chiarito (cfr. supra consid. 7.2.1 e 7.2.2) che le annotazioni
manoscritte fatte sui doc. HH-UU dall’amministratore dell’attrice __________
non erano (più) contestate, che i doc. V° e, in larga parte, il doc. IV° non
erano ricevibili e che nemmeno vi era con ciò motivo di assumere le ulteriori
prove testimoniali offerte dall’attrice in questa sede. 

 

 

                           10.3.2   In
fatto, si osserva che l’attrice non censura, se non in minima parte, gli accertamenti
fattuali effettuati dal Pretore: essa non contesta che gli investimenti da lei
effettuati all’inizio della locazione erano ormai ammortizzati; non mette in
dubbio che la controparte le aveva offerto un importante “escomio” di “buona
uscita e” o di “buona entrata” di fr. 400'000.-, da lei però ritenuto
insufficiente a fronte delle somme a suo dire generalmente richieste di fr.
800'000.-; e non nega che il contratto in vigore non le garantiva una
permanenza oltre il 30 settembre 2005. 

                                         Già
chiarito in precedenza che i prezzi offerti per superfici commerciali in __________
erano maggiori di quello da lei sino ad allora pagato, le sue uniche censure, a
ben vedere, sono due. Da una parte essa lamenta, a ragione, l’esistenza degli
ulteriori nuovi enti sostitutivi - beninteso oltre a quelli già indicati a suo
tempo dalle parti - in __________ (negozio __________ in sostituzione di __________)
o in altre zone di __________ (in __________ e nel nuovo stabile __________),
evocata irritualmente dal Pretore. Dall’altra e soprattutto, nell’ambito delle
ricerche di enti sostitutivi effettuate dal 2008 al 2011, di per sé non
contestate nella loro estensione, rimprovera al Pretore unicamente di aver ritenuto
che i doc. HH-UU non erano sufficienti per provare i dettagli delle superfici
offerte in quanto tali informazioni risultavano solo dalle annotazioni
manoscritte dal suo amministratore. Ora, appurata - come detto sopra -
l’infondatezza di quell’accertamento pretorile, resta comunque il fatto che
l’attrice non ha indicato nel gravame quali sarebbero i dettagli così
risultanti (metratura, pigione ed eventuale “buona entrata”) e tanto meno ha in
tal modo dimostrato che quelle ricerche avevano permesso di reperire spazi
troppo piccoli (doc. SS, PP, NN e HH), troppo grandi (doc. OO e V°), non idonei
(doc. II), con un escomio di “buona entrata” eccessivo (doc. LL) o infine le
cui trattative si erano interrotte per volontà del proprietario (doc. MM). Che il
fatto che i doc. HH-UU fossero sufficienti per provare i dettagli delle
superfici offerte permettesse poi di concludere che le ricerche dell’attrice erano
state continue, attuali, assidue e serie è in ogni caso tutt’altro che scontato.
Anzi. Ci voleva ben altro ed in particolare era necessario che l’attrice
censurasse puntualmente il diverso e dettagliato assunto in fatto e in diritto
del Pretore, ciò che però non ha fatto. Ma oltretutto da quei documenti, e
dagli altri versati agli atti in prima sede, risulta semmai una situazione in parte
diversa in merito agli enti locali sostitutivi disponibili in __________: che
all’attrice era stato sottoposto un negozio di mq 100 (doc. HH); che essa ha
ritenuto non idonea una superficie di vendita, a suo dire stretta e mal
ripartita, di mq 130 lordi / 100 mq netti, offerta per fr. 7'000.- mensili e
con escomio di “buona entrata” di fr. 600'000.- (doc. II); che essa ha reputato
non idonea per una boutique e troppo cara una superficie di mq 174 lordi / 108
mq netti, offerta per fr. 220'000.- annui e con escomio di “buona entrata” di
fr. 1’500'000.- (doc. LL); che, considerandoli troppo piccoli e troppo cari, essa
ha rinunciato agli spazi di circa mq 79, già adibiti a boutique, offerti per
fr. 9'000.- mensili e con escomio di “buona entrata” di fr. 1’200'000.- (doc.
NN); che essa ha considerato troppo cara una superficie di mq 350, offerta per
fr. 500'000.- annui (doc. OO); che essa ha ritenuto troppo piccolo un negozio
di mq 50, con oltretutto difficoltà a dare la disdetta (doc. PP); che a lei era
stato offerto in vendita un immobile di 4 piani per fr. 3'800'000.- (doc. RR); e
che le era stato sottoposto uno spazio commerciale di mq 52 per fr.
163'000.-/190'000.- annui e con una non precisata “buona entrata” (doc. SS).

                                         D’altro
canto, è poi a regione che la convenuta ribadisce in questa sede che l’attrice
aveva rinunciato ad approfondire altre possibili soluzioni in altre zone di __________
(ove pure vi erano boutiques, cfr. doc. 12a-12c), come quella offerta a suo
tempo in __________ (cfr. doc. EE), zona che in precedenza, a p. 7 seg. del
doc. N, essa aveva ritenuto essere di caratteristiche simili a __________. Dai
doc. 12e-12i e 12o-12r risulta altresì che altri spazi commerciali - in parte già
oggetto delle ricerche dell’attrice (ad es. doc. 12f e 12g) - erano stati messi a quel momento sul mercato, sia in __________, sia nelle zone
immediatamente limitrofe (__________, __________ e __________).

 

 

                           10.3.3   Visto
quanto precede, il giudizio con cui il Pretore ha ritenuto che l’attrice,
confrontata con gli effetti gravosi derivanti dalla disdetta del contratto di
locazione, non avesse intrapreso tutto (Higi,
op. cit., n. 242 ad art. 272 CO) quanto si poteva ragionevolmente pretendere da
lei per porre rimedio agli stessi (art. 272 cpv. 3 CO), può essere confermato. Pur essendo incontestabile che l’attrice non fosse rimasta inattiva
nella ricerca di soluzioni alternative, si osserva che quelle ricerche avrebbero
potuto essere più incisive ed estese e fors’anche avrebbero potuto e dovuto
indurla a considerare anche soluzioni non ideali e temporanee: innanzitutto
essa si è limitata ad far pubblicare degli annunci in un unico giornale - non
sempre poi con la necessaria continuità (specie prima di agosto 2009 e dopo
luglio 2011) - e a leggere le offerte di spazi locativi in quell’unico quotidiano,
prendendo poi contatto con gli eventuali interessati così risultati, il tutto
senza invece aver ritenuto di consultare internet o di rivolgersi ad altri
giornali oppure a una o più agenzie immobiliari specializzate (SVIT, op. cit.,
n. 34 ad art. 272 CO), il cui costo non sarebbe certo stato proibitivo; essa si
è inoltre limitata a ricercare spazi commerciali nella sola o preferibilmente
nella sola __________ (si pensi al tenore degli annunci da lei fatti
pubblicare), quando invece ragionevolmente avrebbero potuto entrare in linea di
conto anche altre zone “prestigiose” di __________ (emblematicamente, a p. 7 e
10 del doc. N, la stessa attrice dava proprio atto dell’idoneità di altre
ubicazioni “nel centro di __________” rispettivamente nelle “immediate
adiacenze” di __________), in cui vi erano pure spazi disponibili; e infine ha
ritenuto di non approfondire o di rinunciare alle offerte di enti locali che le
si erano presentate, adducendo che gli stessi non erano idonei per una boutique
sia per superficie che per prezzo (pigione o escomio di “buona entrata”, e ciò
nonostante, con riferimento a quest’ultimo aspetto, la controparte fosse stata
disposta di offrirle un escomio di “buona uscita” di fr. 400'000.-, pari alla
metà di quella da lui ritenuta usuale), senza che in realtà quella presunta
inidoneità fosse confermata oggettivamente (si pensi in particolare - ma non
solo - ai locali offerti con il doc. II, dall’attrice non ritenuti né troppo cari
né troppo piccoli, ma solo non idonei). A questo proposito, la giurisprudenza
ha in effetti già avuto modo di stabilire che il conduttore che cerca locali
equivalenti a quelli che abbandona non può accontentarsi di ricercare ed
accettare solamente la soluzione alternativa ideale per ubicazione, superficie
e prezzo (SVIT, op. cit., n. 63 ad art. 272 CO), ma deve eventualmente
adagiarsi a prendere in considerazione una soluzione solo transitoria (TF 24
ottobre 1988 in: Droit du bail 1989 n. 27), rispettivamente accettare di pagare
le pigioni usualmente più care per quella categoria di oggetti (DTF 105 II 197
consid. 3b) oppure, se non vuole spendere di più di quello che versava precedentemente,
limitarsi a prendere in considerazione superfici minori (II CCA 8 febbraio 1993
inc. n. 190/92, 19 settembre 1994 inc. n. 90/94) o ubicazioni meno favorevoli (Higi, op. cit., n. 102 e 242 ad art. 272
CO; di tenore analogo Weber,
Basler Kommentar, 3ª ed., n. 17 ad art. 272 CO, secondo
cui il conduttore deve in tal caso ridurre notevolmente le sue aspettative ed
in particolare accettare ogni offerta che non appaia impraticabile per motivi
validi).

 

 

                              10.4   In
definitiva, tenuto altresì conto del fatto che nell’ambito della procedura di
seconda protrazione i criteri di apprezzamento e di valutazione delle
condizioni poste dalle legge sono più restrittivi rispetto a quelli applicabili
nella prima domanda di protrazione (II CCA 19 settembre 1994 inc. n. 90/94), nel
caso concreto la ponderazione dei rispettivi interessi
delle parti esclude che all’attrice possa essere concessa la protrazione
massima prevista dalla legge da lei richiesta e permette al
contrario di non ritenere insufficiente la concessione di una seconda proroga
di un anno e mezzo e con ciò - tenuto conto della prima protrazione - di un
periodo di tempo di complessivi 3 anni e mezzo, decisa dal Pretore nell’ambito
del suo ampio potere di apprezzamento. Va in effetti qui confermato che all’interesse
della convenuta a riottenere i locali in questione, sia pure di natura
prettamente economica e non particolarmente urgente, va contrapposto lo sforzo
nella ricerca di enti sostitutivi prodotto dall’attrice, alla quale va però
rimproverato di non aver intrapreso tutto quanto si poteva
ragionevolmente pretendere da lei per porre rimedio agli effetti gravosi della
disdetta; il tutto, senza dimenticare che il termine contrattuale di disdetta
di un anno aveva di fatto già permesso a quest’ultima di disporre di un certo tempo
per valutare l’opportunità di eventuali soluzioni alternative. Si aggiunga che
l’attrice doveva essere cosciente che il contratto, per il suo
particolare tenore, non le garantiva una permanenza oltre il 30 settembre 2005.
E che il fatto di continuare a disporre o meno di un negozio a __________
nemmeno era tale da compromettere la sua esistenza (Weber, op. cit., n. 3a ad art. 272 CO; II CCA 28 settembre
2007 inc. n. 12.2007.39), essa gestendo comunque altri due negozi nel __________.

 

 

                                11.   Ne
discende che l’appello dell’attrice deve essere respinto nella misura in cui è
ricevibile con conseguente conferma della decisione pretorile, ritenuto che gli
oneri processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado, calcolati
sulla base di un valore litigioso pari ad almeno fr. 326'260.- (corrispondente
alla pigione e alle spese accessorie dovute per gli ulteriori 2 anni e mezzo di
protrazione rivendicati dall’attrice in questa sede, e ciò a prescindere dalla
pure auspicata contestazione della disdetta), seguono la soccombenza (art. 106
CPC).

 

 

 

 

 

 

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 106 CPC e la LTG

 

 

decide: 

 

                                    I.   L’appello 11 giugno 2012 di AP 1 è respinto nella misura in cui è
ricevibile. 

 

 

                                   II.   Gli oneri processuali di complessivi fr. 3’000.-, da anticiparsi
dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere alla parte
appellata fr. 7’500.- per ripetibili.

 

 

                                  III.   Notificazione:

	
   

  	
  - 

  - 

   

  

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

 

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente                                              Il
vicecancelliere

 

 

 

Rimedi
giuridici 

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1
LTF).