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**Case Identifier:** 8b48e099-c35e-5fd4-9bb5-f160200d4bdc
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-11-08
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 08.11.2021 C/9012/2019
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-9012-2019_2021-11-08.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 09.11.2021. 

 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/9012/2019 ACJC/1440/2021 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 8 NOVEMBRE 2021 

 

Entre 

1) Monsieur A______, domicilié ______ [GE], 

2) Madame B______, domiciliée ______ [GE], 

3) Monsieur C______, domicilié ______ [FR], appelants d'un jugement rendu par le 

Tribunal des baux et loyers le 12 mars 2021, comparant tous trois par Me A______, 

avocat, ______, en l'étude duquel ils font élection de domicile, 

et 

Monsieur D______, domicilié ______ [GE], intimé, comparant en personne. 

 

 

 

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C/9012/2019 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/215/2021, rendu le 12 mars 2021, notifié aux appelants le 
26 mars 2021, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a constaté que 

les résiliations datées du 13 février 2019 pour les 31 mai 2019 et 31 décembre 

2020, concernant l'appartement de quatre pièces situé au 4
ème

 étage de l'immeuble 

sis 1______ à Genève, n'étaient pas nulles (ch. 1 du dispositif), déclaré 

irrecevables les conclusions en annulation de congé et en prolongation de bail 

(ch. 2), constaté que la conclusion en inefficacité du congé était devenue sans 

objet (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et dit que la 

procédure était gratuite (ch. 5). 

B. a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice (ci-après : la Cour) le 10 mai 
2021, conformément au tampon humide de la Poste suisse, A______, B______ et 

C______ (ci-après : les appelants ou les consorts A______/B______/C______) 

ont formé appel de ce jugement et sollicité son annulation. Cela fait, ils ont conclu 

à ce que la Cour constate la nullité formelle, subsidiairement l'inefficacité 

matérielle, des résiliations adressées par D______ à feu E______ le 13 février 

2019 pour le 31 mai 2019, respectivement "pour l'échéance légale au plus tard", 

concernant l'appartement de quatre pièces situés au 4
ème

 étage de l'immeuble sis 

1______ à Genève. Subsidiairement, ils ont conclu à ce que la Cour constate que 

la contestation du congé donné "pour l'échéance légale au plus tard" était 

recevable à la forme et annule ce congé. Plus subsidiairement, ils ont conclu à ce 

que la Cour reporte les effets de ce congé au 31 décembre 2020 et accorde une 

prolongation du bail de quatre ans, soit jusqu'au 31 décembre 2024. 

 Ils ont produit des pièces nouvelles. 

 b. D______ a conclu à ce que la Cour rejette l'appel, le déclare téméraire et 
condamne les appelants à lui verser 25'300 fr. à titre d'"indemnité équivalente aux 

dommages subis depuis le décès de la locataire". 

 Il a produit des pièces nouvelles. 

 c. Les appelants ont répliqué et persisté dans leurs conclusions. 

 d. D______ a dupliqué et porté l'indemnité réclamée à 28'000 fr. 

 e. Par avis du 9 août 2021, la Cour a informé les parties de ce que la cause était 
gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent du dossier : 

a. Le 17 novembre 1962, les SOCIETES IMMOBILIERES F______ "______" et 
"______", propriétaires de l'immeuble sis 1______, à Genève, et E______, ont 

conclu un contrat de travail pour le service de conciergerie, comprenant la mise à 

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disposition gratuite d'un appartement de quatre pièces situé au 4
ème

 étage de 

l'immeuble, en tant que loge de concierge. 

b. Au mois de décembre 1983, l'immeuble a été assujetti au régime de la PPE et la 
loge occupée par E______ est alors devenue le lot de PPE n° 2______. 

c. Après avoir atteint l'âge de la retraite, E______ est demeurée dans cet 
appartement, dont le loyer a été porté à 750 fr. par mois, charges non comprises, 

dès le 1
er

 janvier 2003. Une cave n° 10 située au sous-sol de l'immeuble était mise 

à la disposition de E______. 

d. A une date inconnue, G______ SA est devenue propriétaire du lot occupé par 
E______. 

G______ SA et E______ ont convenu, par accord du 26 avril 2010, d'une 

augmentation du loyer mensuel qui a été porté à 1'000 fr., charges non comprises, 

dès le 1
er

 janvier 2011. 

Le loyer est indexé à l'indice suisse des prix à la consommation. 

La prochaine échéance du bail a été fixée au 31 décembre 2020 et le contrat était 

appelé à se reconduire ultérieurement de cinq ans en cinq ans. 

E______ disposait de la faculté de résilier le bail en tout temps moyennant un 

préavis de trois mois pour la fin d'un mois. 

Le bail a été annoté au Registre foncier le 17 juin 2011. 

e. Le 31 octobre 2011, l'appartement précité a été acquis par D______. 

Le contrat de vente précisait que le bien était loué à E______ depuis 1963 et que 

le contrat de bail était annoté au Registre foncier (art. 6 du contrat de vente). 

D______ a déclaré avoir été informé dudit bail à son entière satisfaction et en 

reprendre entièrement les engagements en découlant, à l'entière décharge de 

G______ SA. 

f.a. D______ a résilié le bail de E______ pour le 30 septembre 2013 au motif que 
celle-ci donnait un droit d'usage d'une partie de la cave n° 10 à des tiers sans son 

consentement, alors que la réorganisation des caves était en discussion entre les 

copropriétaires, ce qui constituait selon lui une violation grave du devoir de 

diligence de E______; il invoquait en outre son besoin urgent d'utiliser le bien 

loué. 

f.b. D______ a résilié à nouveau le bail de E______ pour le 17 novembre 2013 
pour justes motifs au sens de l'article 266g CO et a invoqué à l'appui de ce second 

congé la grave crise économique, les mesures prises par le Conseil fédéral pour 

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restreindre l'accession à la propriété par le recours à la prévoyance professionnelle 

et le refus des banques de renouveler le prêt dont il avait bénéficié pour acquérir 

l'appartement litigieux, ainsi que son récent revers de fortune. 

f.c. E______ a contesté ces deux congés. 

Dans le cadre de cette procédure, E______ a signé, le 15 juin 2013, une 

procuration en faveur de son fils A______, avocat, pour "toute procédure devant 

la juridiction des baux et loyers relative à son appartement de 3 pièces sis 

1______, notamment la contestation du congé qu'elle a reçu en mai 2013". La 

procuration ne contient pas d'élection de domicile. 

Elle a fait élection de domicile chez A______ dans le cadre de la procédure. 

Par jugement du Tribunal des baux et loyers du 26 mars 2014, confirmé par arrêt 

de la Cour du 2 mars 2015, les deux congés susmentionnés ont été déclarés 

inefficaces. 

g. Trois autres congés donnés en 2015 par D______ pour les 31 décembre 2020 
(congé ordinaire), 1

er
 septembre 2015 et 15 novembre 2015 (congés 

extraordinaires) - notifiés à l'adresse des locaux loués - ont été annulés, 

respectivement déclarés inefficaces par jugement du Tribunal du 19 octobre 2016. 

Dans ses réponses déposées dans cette procédure, D______ mentionnait que 

E______ faisait élection de domicile en l'Etude de son fils, A______. 

h. Par procuration du 22 août 2015, E______ a confié mandat à A______ de la 
représenter pour toutes questions contractuelles et administratives, notamment 

avec son bailleur. 

Il n'est pas démontré que D______ a eu connaissance de cette procuration. Cela 

étant, il a toujours communiqué par courrier électronique avec A______ pour ce 

qui concernait le bail de E______ depuis cette époque. 

i. En août 2018, un dégât d'eau a eu lieu dans un bureau situé au 3ème étage de 
l'immeuble.  

D______ a été chargé des réparations. 

Dans ce cadre, D______ a indiqué dans un courriel du 16 août 2018, envoyé en 

copie à A______ à son adresse mail professionnelle, que E______ n'était plus 

capable de parler ni de bouger et que, selon les informations reçues, elle n'était 

plus dans l'appartement. 

j. A______ a signalé le 17 août 2018, en relation avec une éventuelle rénovation 
de la salle de bains, que toute intervention qui irait au-delà de la réparation ou du 

remplacement de canalisations endommagées et qui, partant, rendrait cette pièce 

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importante pour sa mère inaccessible ou peu accessible plus longtemps que 

nécessaire, serait considérée comme excessive. 

k. Par courriel du 5 février 2019 adressé à H______, avec copie à la régie et à 
A______, D______ a énoncé avoir essayé à plusieurs reprises de vérifier les 

travaux effectués dans l'appartement, mais en avoir été empêché par le fils de sa 

locataire, laquelle se trouvait actuellement dans un EMS. 

Il n'est plus contesté que E______ se trouvait en EMS depuis une époque 

indéterminée, mais les consorts A______/B______/C______ soutiennent qu'elle 

revenait "chaque semaine", voire de "temps à autre" ou "occasionnellement" chez 

elle pour "raviver ses souvenirs", ce dont D______ était au courant.  

Celui-ci a déclaré en audience qu'il avait appris en 2013 que E______ était entrée 

en EMS et que, selon lui, elle ne venait plus du tout dans son appartement, bien 

que A______ lui ait déclaré que la situation était temporaire et que sa mère 

revenait chaque fin de semaine dans son appartement. Il s'agissait de soupçons 

fondé sur les dires des voisins. 

l.a. Par avis de résiliation du 13 février 2019 envoyé à E______ à l'adresse de 
l'appartement loué, D______ a résilié le bail pour le 31 mai 2019 pour justes 

motifs, violation grave du devoir de diligence, besoin urgent et frais impayés. 

l.b. Par un deuxième avis daté du même jour et toujours envoyé à E______ à 
l'adresse de l'appartement loué, D______ a résilié le bail pour la "fin du bail 

contractuelle 31.12.2020" avec la remarque "résiliation pour l'échéance légale au 

plus tard". 

l.c. Ces avis envoyés dans une seule et même enveloppe le 14 février 2019 ont été 
retournés à D______ avec la mention "non réclamé" après l'échéance du délai de 

garde postal au 22 février 2019. 

Sur les avis précités, D______ a mentionné être domicilié 1______ à Genève. 

Selon ses déclarations en audience, D______ avait demandé à A______ de lui 

fournir l'adresse de l'EMS où résidait la locataire, mais il avait refusé. L'envoi du 

congé à l'adresse des locaux loués était aussi une façon de vérifier que 

l'appartement était réellement utilisé. 

A______ a exposé qu'il communiquait avec D______ par courriers électroniques 

envoyés à son adresse professionnelle et également à son adresse privée. 

m. Le 16 mars 2019, D______ a envoyé un courriel à A______ dans lequel il était 
fait référence aux avis de résiliation envoyés par courrier recommandé qui 

n'avaient pas été retirés. D______ relevait également avoir frappé à la porte de 

l'appartement à plusieurs reprises, mais que personne n'avait ouvert. 

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n. A______ a répondu le 19 mars 2019 que les avis de résiliation mentionnés 
avaient été envoyés à l'adresse de l'appartement litigieux en violation de l'élection 

de domicile et ne sauraient donc avoir d'effet. 

o. Par courriel du 20 mars 2019, A______ a requis une copie des avis 
susmentionnés et a relevé que le fait que l'appartement ne soit pas habité au 

quotidien ne justifiait pas que D______ puisse le récupérer de manière anticipée. 

p. D______ a transmis le 23 mars 2019 à A______ les avis de résiliation. 

q. Par courriel du 16 avril 2019, A______ a requis le motif de la résiliation 
ordinaire. 

r. D______ a répondu le 19 avril 2019 à A______ l'avoir mis en garde une dizaine 
de fois contre une résiliation anticipée et avoir annoncé la résiliation dans son 

bureau la veille de l'envoi des courriers. 

s. Par requêtes déposées le 23 avril 2019 par devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers, E______ a conclu à la nullité du congé 

ordinaire, subsidiairement à son annulation et plus subsidiairement encore à une 

prolongation de bail (cause C/9012/2019), ainsi qu'à la nullité du congé 

extraordinaire, subsidiairement à son inefficacité et plus subsidiairement encore à 

son annulation (cause C/4______/2019). 

Les affaires ont été déclarées non conciliées lors de l'audience de conciliation du 

17 juin 2019 et ultérieurement jointes sous le n° C/4______/2019. 

t. E______ est décédée le ______ 2019, laissant pour héritiers ses enfants, 
B______, A______ et C______. 

u. Les affaires ont été portées devant le Tribunal des baux et loyers le 19 août 
2019 par les précités. 

v. D______ a conclu à la validation des congés. 

w. Par ordonnance du 29 septembre 2020, le Tribunal a limité la procédure aux 
questions de validité formelle des congés et de recevabilité des contestations. 

x. Lors de l'audience du 18 décembre 2020, le Tribunal a procédé à l'audition des 
parties, dont les déclarations ont déjà été résumées dans la mesures utile ci-dessus. 

A l'issue de l'audience, les parties ont plaidé, répliqué et persisté dans leurs 

conclusions. 

Sur quoi, le Tribunal a gardé la cause à juger. 

D. Dans le jugement entrepris, le Tribunal a considéré que les congés pouvaient être 
expédiés à l'adresse des locaux loués, qui était une des adresses possibles dans ce 

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genre de cas. Il incombait aux consorts A______/B______/C______ de démontrer 

une autre pratique instaurée par les parties. Les procurations d'avocat n'avaient 

été, pour l'une, que limitée à une procédure relative au congé donné en 2013 et, 

pour l'autre, pas portée à la connaissance de D______. Les correspondances 

intervenues entre A______ et celui-ci n'avaient pas instauré une élection de 

domicile, étant précisé que les résiliations antérieures avaient toujours été 

notifiées à l'adresse des locaux loués, sans que cela ne suscite d'objection. 

L'adresse en EMS de la locataire n'avait pas été transmise à D______, qui avait 

été maintenu dans l'idée que celle-ci se rendait régulièrement dans l'appartement 

en question. Les résiliations n'étaient pas nulles, les griefs formels invoqués par 

les consorts (adresse inexacte du bailleur, deux résiliations notifiées dans la même 

enveloppe, motivations contradictoires) étant rejetés. Le délai pour contester les 

congés, réputés notifiés le 15 février 2019, avait expiré le 18 mars 2019. Déposée 

le 23 avril 2019, la procédure initiée par les consorts A______/B______/C______ 

était tardive. Etant donné que la date du congé ordinaire était dépassée au moment 

du prononcé du jugement et que ce congé n'était pas annulable, l'examen de la 

question de la résiliation extraordinaire du bail était devenu sans objet. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC).  

Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au 

dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).  

 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4A_72/2007 

du 22 août 2007 consid. 2). 

Lorsque la contestation porte sur la validité d'une résiliation de bail, ou que le 

locataire requiert la constatation de la nullité ou de l'inefficacité du congé, la 

valeur litigieuse est égale au loyer, provisions pour frais accessoires incluses, dû 

pour la période pendant laquelle le bail subsiste nécessairement si la résiliation 

n'est pas valable, c'est-à-dire jusqu'au jour où un nouveau congé pourra être 

donné. En pratique, il convient de prendre en considération le loyer et les frais 

accessoires pour la période de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e CO  

(ATF 137 III 389 consid. 1.1; 111 II 384 consid. 1; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_598/2018 du 12 avril 2019 consid. 1.1). 

1.2 En l'espèce, la valeur litigieuse au vu du montant du loyer (12'000 fr./an 
x 3 ans) est égale à 36'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte, sans qu'il 

soit besoin de connaître le montant des charges, qui ne figure pas au dossier. 

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1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi 
(art. 130, 131, 145 al. 1 let. a et 311 al. 1 CPC). 

En effet, contrairement à ce que soutient l'intimé, l'appel a été expédié le 10 mai 

2021, soit dans le délai imparti, compte tenu des féries pascales. 

Il sera donc déclaré recevable. 

Les considérations de l'intimé sur une éventuelle lenteur du Tribunal à traiter 

l'affaire, outre qu'elles auraient éventuellement dû faire l'objet d'un recours 

indépendant au sens de l'art. 319 let. c CPC, ne sont assorties d'aucune conclusion 

correspondante et sont donc irrecevables. Il en va de même de l'évocation peu 

claire d'une éventuelle récusation du premier juge, pour laquelle la Cour n'est pas 

compétente (art. 49 al. 1 CPC) et d'une prétendue inégalité de traitement, voire 

d'un déni de justice, les griefs sur ces deux derniers points étant 

incompréhensibles, de même que la conclusion portant sur la témérité des 

procédés des appelants qui n'est pas étayée. 

Enfin, les conclusions de l'intimé en paiement d'une certaine somme d'argent sont 

nouvelles en appel et donc irrecevables (art. 317 al. 2 et 227 al. 1 CPC). 

 1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 

ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 

juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 

première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 

celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

 1.5 
1.5.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne 
sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Commentaire romand, 

Code de procédure civile, 2
ème

 éd. 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 

Selon l'article 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s'applique notamment 

aux litiges portant sur des baux à loyer d'habitations et de locaux commerciaux en 

ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolongation du bail. La 

maxime inquisitoire sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). Il s'agit là 

de la maxime inquisitoire simple et non de la maxime inquisitoire illimitée de 

l'art. 296 al. 3 CPC. Elle a pour but de protéger la partie faible au contrat, de 

garantir l'égalité entre les parties au procès et d'accélérer la procédure (ATF  

125 III 231 consid. 4a). 

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Selon la volonté du législateur, le tribunal n'est soumis qu'à une obligation 

d'interpellation accrue. Comme sous l'empire de la maxime des débats, applicable 

en procédure ordinaire, les parties doivent recueillir elles-mêmes les éléments du 

procès. Le tribunal ne leur vient en aide que par des questions adéquates afin que 

les allégations nécessaires et les moyens de preuve correspondants soient 

précisément énumérés. Mais il ne se livre à aucune investigation de sa propre 

initiative. Lorsque les parties sont représentées par un avocat, le tribunal peut et 

doit faire preuve de retenue (ATF 141 III 569 consid 2.3.1). 

 1.5.2 En l'espèce, les appelants ont produit trois pièces nouvelles à savoir deux 
écritures judiciaires datées des 17, respectivement 22 juin 2017, ainsi qu'un 

courriel daté du 20 septembre 2018. 

 Pour justifier leur retard dans la production de ces pièces, les appelants invoquent 
qu'elles visent des faits retenus par le Tribunal, mais qui n'ont pas pu être anticipés 

lors de la procédure de première instance, à savoir le fait que les appelants avaient 

protesté lors de la notification des précédentes résiliations du bail à l'adresse des 

locaux loués et que les pouvoirs de A______ n'avaient pas été communiqués en 

2018 à l'intimé. 

 Cette argumentation ne peut pas être suivie, dès lors que les appelants ont 

expressément mentionnés dans leurs écritures introductives d'instance qu'ils 

avaient relevé la prétendue violation de l'élection de domicile par l'intimé lors 

d'une procédure en contestation du congé et que les pouvoirs conférés à A______ 

par E______ avaient été communiqués à l'intimé. Celui-ci a expressément 

contesté ce dernier point en première instance. Ainsi, les appelants ont 

fautivement omis de produire des pièces éventuellement pertinentes avant la 

clôture de la procédure de première instance. Ils ne sont pas légitimés à réparer 

cette omission en deuxième instance. 

 Par ailleurs, les appelants ne peuvent pas être suivis lorsqu'ils invoquent une 

violation de la maxime inquisitoire applicable. En effet, a fortiori comparant par 

avocat, il leur incombait de produire toutes les pièces utiles, dès qu'il leur était 

possible de le faire. 

 Les pièces nouvelles en question sont donc irrecevables. 

 1.5.3 L'intimé produit en appel un chargé comprenant des pièces figurant déjà au 
dossier et des pièces nouvelles, mais dont la date est antérieure à la clôture de la 

procédure de première instance. 

 Aucune explication n'est fournie sur la justification de l'introduction de ces faits 
nouveaux, ainsi que des pièces nouvelles, que l'intimé n'évoque d'ailleurs pas dans 

ses écritures. 

 Ces faits et ces pièces sont donc irrecevables. 

- 10/15 - 

 

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2. Les appelants reprochent aux premiers juges d'avoir retenu que la notification des 
congés pouvait intervenir à l'adresse des locaux loués. De surcroît, les irrégularités 

formelles et matérielles des avis de résiliation les rendaient nuls. 

 2.1 
2.1.1 Selon l'art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le congé doit saisir 
l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. La 

communication du congé obéit en droit du bail à la théorie de la réception absolue 

(ATF 143 III 15 consid. 4.1; ATF 140 III 244 consid. 5; ATF 137 III 208 

consid. 3.1.2; ATF 118 II 42 consid. 3; ATF 107 II 189 consid. 2; arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_67/2021 du 8 avril 2021 consid. 5.1). 

La résiliation du bail est une déclaration unilatérale de volonté de l'une des parties 

au contrat, qui est soumise à réception. La théorie de la réception absolue 

implique que le point de départ du délai correspond au moment où la 

manifestation de volonté, soit la résiliation du bail, est parvenue dans la sphère 

d'influence du destinataire, de telle sorte qu'en organisant normalement ses 

affaires, celui-ci est à même d'en prendre connaissance. Lorsque la manifestation 

de volonté est communiquée par pli recommandé, si l'agent postal n'a pas pu le 

remettre effectivement au destinataire et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte 

aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure 

d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait. Il s'agit soit 

du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut 

attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon, en règle générale, le 

lendemain de ce jour (ATF 137 III 208 consid. 3.1.2; 143 III 15 consid. 4.1; arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_67/2021 du 8 avril 2021 consid. 5.1).  

2.1.2 A teneur de l'art. 266l CO, le congé des baux d’habitations et de locaux 
commerciaux doit être donné par écrit (al. 1). Le bailleur doit donner le congé en 

utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière 

dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation 
du bail (al. 2). 

Selon l'art. 9 al. 1 OBLF, la formule destinée à notifier au locataire le congé au 

sens de l’art. 266l, al. 2, CO doit indiquer : la chose louée sur laquelle porte le 
congé (let. a); la date à laquelle le congé sera effectif (let. b); le fait que le bailleur 

doit motiver le congé si le locataire le demande (let. c); les conditions légales dans 

lesquelles le locataire peut contester le congé et de-mander la prolongation du bail 

(art. 271 à 273 CO; let. d); la liste des autorités de conciliation et leur compétence 

à raison du lieu (let. e). 

La formule officielle exigée par l'art. 266l al. 2 CO a pour but, comme cela résulte 

du texte de cette disposition, d'informer le locataire de son droit de contester le 

congé et/ou de demander la prolongation du bail. Son contenu est précisé par 

l'art. 9 al. 1 OBLF. En particulier, en vertu de la let. d de cette disposition, qui 

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- 11/15 - 

 

C/9012/2019 

reprend le texte même de l'art. 266l al. 2 CO, la formule doit indiquer les 

conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander 

la prolongation du bail (art. 271-273 CO). 

La formule officielle utilisée pour la signification d'un congé doit bien 

évidemment être celle qui est en vigueur à ce moment-là. Si une ancienne formule 

agréée a été employée, il y a lieu de déterminer les conséquences de cette 

irrégularité en fonction du but visé par l'obligation d'user de la formule officielle 

en vigueur (cf., à propos de la formule officielle pour la notification du loyer 

initial, ATF 137 III 547 consid. 2.3; ATF 121 III 56 consid. 2c). En effet, sous 

peine de tomber dans le formalisme excessif, l'ancienne formule agréée ne doit 

entraîner la nullité du congé que si elle ne contient pas les mêmes informations 

que la formule actuelle, en tant qu'elles sont exigées par l'art. 266l al. 2 CO et 

l'art. 9 al. 1 OBLF (ATF 121 III 214 consid. 3b; 140 III 244 consid. 4.1). 

2.1.3 Sauf convention contraire, la notification du congé doit avoir lieu au 
domicile du locataire ou à l'adresse des locaux loués (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.2). Si le bailleur ne dispose 

d’aucune information lui permettant de déterminer le lieu où le destinataire peut 
être atteint, la communication peut se faire à la dite adresse, puisque le dépôt dans 

la boîte aux lettres signifie que le pli entre dans la sphère d’influence du locataire. 
En cas d'absence de longue durée, il revient au locataire de s'organiser afin de 

pouvoir prendre connaissance de sa correspondance, et, le cas échéant, d'informer 

le bailleur de l'adresse à laquelle il peut être atteint. Dans ce cas, le bailleur qui 

sait que le locataire n'est pas atteignable à l'adresse du bail mais à une autre 

adresse de notification et que cette adresse lui a été communiquée par le locataire, 

commet en règle générale un abus de droit (art. 2 al. 2 CC) s'il se prévaut 

néanmoins d'une notification à l'adresse du bail. En l'absence de circonstances 

particulières, il s'agit de procéder à une interprétation objective des déclarations de 

volonté, selon le principe de la confiance (cf. arrêt du Tribunal fédéral 

4A_74/2011 du 2 mai 2011 consid. 3; Bail et notification viciée, in: Newsletter 

Bail.ch juillet 2011; arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2021 du 8 avril 2021 

consid. 5.2; BOHNET, DB 2011 p. 27). 

2.1.4 Le Tribunal fédéral admet qu'un bailleur puisse notifier simultanément un 
congé anticipé et un congé ordinaire, en précisant que le second n'est donné que 

pour le cas où le premier serait inefficace (ATF 137 III 389 consid. 8.4.2; LACHAT 

et al., Le bail à loyer, 2
ème

 éd., 2019, n. 1.9 p. 868). Selon la doctrine, le bailleur 

doit exprimer clairement sa volonté de notifier en même temps deux résiliations : 

le locataire doit comprendre aisément qu'il reçoit simultanément deux congés et 

qu'il peut s'opposer à l'un et à l'autre. Une partie de la doctrine recommande 

l'envoi de deux correspondances séparées, l'une se référant à l'autre, 

accompagnées chacune d'un formulaire officiel. En outre, les deux résiliations 

doivent être envoyées simultanément (LACHAT, ibidem). Une autre partie de la 

- 12/15 - 

 

C/9012/2019 

doctrine considère que les deux résiliations peuvent figurer sur le même 

formulaire ou le même courrier, mais que la manifestation de volonté d'exercer un 

congé subsidiaire doit être claire (BOHNET / DIETSCHY, Commentaire pratique - 

Droit du bail à loyer et à ferme, 2
ème

 éd. 2017, n. 45 ad art. 266a CO). 

2.2 
2.2.1 En l'espèce, il faut déterminer d'abord si la notification des deux avis de 
résiliation est régulière sous l'angle de l'adresse de notification employée par 

l'intimé. 

Les appelants invoquent en premier lieu des élections de domicile opérées par la 

défunte à l'adresse de l'étude de leur conseil, lui-même membre de l'hoirie. Or, la 

défunte a seulement signé une procuration d'avocat portée à la connaissance de 

l'intimé, laquelle ne contient pas d'élection de domicile. Il n'est pas démontré que 

la seconde procuration a été portée à la connaissance de l'intimé. Par ailleurs, si la 

défunte a élu domicile chez son fils avocat durant les procédures judiciaires, rien 

n'indique que dite élection de domicile s'étendait au-delà de la fin de celles-ci et 

qu'elle impliquait que tous les courriers ultérieurs devaient y être adressés. Aucun 

élément ne permet donc de procéder à une interprétation subjective ou objective 

des manifestations de volonté des parties dans ce sens. 

Les appelants invoquent ensuite que l'intimé utilisait les coordonnées de A______ 

pour communiquer - uniquement par courriels - au sujet du bail. Ils admettent 

cependant qu'aucune résiliation, ni communication d'importance - qui aurait 

nécessité l'usage du pli recommandé - concernant le bail n'a été adressée 

directement à A______. Par ailleurs, l'utilisation d'une adresse électronique de 

correspondance est différente de la correspondance postale. Toutes les résiliations 

antérieures ont été expédiées à l'adresse des locaux loués, ce qui n'est pas contesté. 

Certes, la défunte s'était opposée, dans le cadre d'une procédure de contestation du 

congé, à l'utilisation de cette adresse en invoquant une élection de domicile, mais 

il ne ressort pas des décisions judiciaires rendues que son opposition était fondée 

quant à ce motif. 

Enfin, les appelants reconnaissent avoir déclaré à l'intimé que leur parente se 

rendait régulièrement chez elle, malgré son transfert dans un EMS. Il n'est pas 

démontré que les appelants auraient communiqué l'adresse de ce nouveau lieu de 

vie à l'intimé. L'argument selon lequel l'intimé aurait dû effectuer des recherches 

dans les fichiers du contrôle des habitants n'est pas convaincant : en effet, il 

incombait à la locataire de prouver avoir communiqué sa nouvelle résidence à son 

bailleur, ce qu'elle n'a pas fait. 

En résumé, il n'existait pas d'élection de domicile valablement communiquée à 

l'intimé, celui-ci n'ayant pas utilisé régulièrement une autre adresse de 

correspondance postale et n'ayant pas été informé d'un changement de domicile de 

la locataire. 

- 13/15 - 

 

C/9012/2019 

Que l'intimé ait exprimé des soupçons selon lesquels la locataire ne résidait pas en 

réalité à l'adresse des locaux loués et qu'il ait voulu vérifier qu'elle y résidait en lui 

adressant les résiliations ne sont pas des circonstances qui apparaissent comme un 

aveu permettant de déduire qu'il savait que ses courriers ne pouvaient pas être 

valablement réceptionnés dans le délai de garde. Il a en effet expressément déclaré 

qu'il s'agissait uniquement de soupçons fondés sur des dires de voisins et sur ses 

impressions, contredits par les dires de A______. Cela ne suffit pas à retenir qu'il 

savait que ses plis recommandés n'atteindraient pas la personne intéressée à 

temps. 

Au contraire, on constate que la locataire nonobstant son absence, dont il n'est pas 

aisé de déterminer si elle était définitive, a omis de détourner son courrier vers une 

adresse relevée régulièrement, et que ses successeurs ne peuvent que subir les 

conséquences de cette négligence. 

Ainsi, les notifications sont valablement intervenues à une adresse valable de sorte 

que, comme l'a retenu à juste titre le Tribunal, l'action en contestation du congé a 

été introduite tardivement, la computation du délai opérée par l'instance 

précédente n'étant pas remise en cause. 

2.2.2 Les appelants se prévalent ensuite de la nullité des résiliations, invocable en 
tout temps. 

Le fait que l'intimé ait, prétendument et ce qui n'est pas démontré, mentionné une 

adresse inexacte sur le formulaire officiel n'est pas de nature à entraîner la nullité 

du congé, dès lors que cette indication ne figure pas parmi les éléments essentiels 

et prévus par la loi du formulaire officiel de congé. Cette indication, même à 

supposer qu'elle fût erronée, n'est pas de nature à empêcher les ayants droit d'agir 

en contestation en temps utile. Il serait donc excessivement formaliste de 

considérer le congé nul pour cette raison. 

Il n'en va pas différemment du fait que les deux congés ont été glissés dans la 

même enveloppe. Au vu des circonstances, le pli n'ayant pas même été retiré, 

l'argumentation des appelants selon laquelle cette situation aurait pu léser leur 

droit de contestation ne peut être suivie. De toute manière, ils ont introduit deux 

actions séparées et ont parfaitement compris le rapport de subsidiarité entre les 

deux congés. La forme de la notification est donc conforme au droit. 

Les appelants discutent enfin les motivations des congés notifiés. L'argumentation 

y relative n'a sa place que dans une action en annulation, mais non lors d'un 

examen d'une éventuelle nullité. 

Il s'ensuit que les congés ne sont pas nuls, ni, d'ailleurs, inefficaces. 

Les griefs des appelants seront donc rejetés et le jugement entrepris confirmé sur 

ces points. 

- 14/15 - 

 

C/9012/2019 

3. Les appelants demandent une prolongation du bail. 

 3.1 Le délai pour requérir une prolongation de bail est de 30 jours dès la réception 
du congé s'il s'agit d'un bail de durée indéterminée; il est de 60 jours avant 

l'expiration d'un bail de durée déterminée (art. 273 al. 2 let. a et b CO). 

Selon l'art. 255 CO, le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou 

indéterminée. Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à 

l'expiration de la durée convenue. Les autres baux sont réputés conclus pour une 

durée indéterminée. 

3.2 En l'espèce, le demande de prolongation de bail a été formulée dans la requête 
déposée en conciliation le 23 avril 2019. 

Au vu des considérations qui précèdent concernant la notification du congé et dès 

lors que le contrat de bail était de durée indéterminée (durée minimale tacitement 

prolongée, sauf résiliation), la demande de prolongation est tardive, car déposée 

en conciliation plus de 30 jours après le 22 février 2019. C'est donc à juste titre 

que les premiers juges ont déclaré irrecevables également les conclusions en 

prolongation de bail. 

En toute hypothèse, la demande serait infondée, dans la mesure où aucun besoin 

réel d'un membre de l'hoirie n'est établi, ni même allégué. 

4. Compte tenu de l'issue du litige, il est superflu d'examiner la question de la qualité 
pour agir des appelants, soulevée par l'intimé pour la première fois en appel. 

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

  

- 15/15 - 

 

C/9012/2019 

 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 10 mai 2021 par A______, B______ et C______ 

contre le jugement JTBL/215/2021 rendu le 12 mars 2021 par le Tribunal des baux et 

loyers dans la cause C/9012/2019. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame  

Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges, Madame Laurence MIZRAHI et 

Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Ivo BUETTI 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.