# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 709396ab-5c2b-588e-94f5-356a4de7f55f
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-20
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 20.12.2022 R 2021 103
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2021-103_2022-12-20.pdf

## Full Text

Mitgeteilt am

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 21 103
5. Kammer 

Vorsitz Meisser

RichterInnen Audétat und Pedretti

Aktuarin Parolini

URTEIL

vom 20. Dezember 2022

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,
B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Roger Brändli, C._____

Beschwerdeführer

gegen

D._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, E._____

Beschwerdegegnerin 1

und

F._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger, G._____

Beschwerdegegnerin 2

betreffend Baueinsprache (Projektänderung)

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I. Sachverhalt:

1. F._____ ist Eigentümerin der Parzelle H._____ in der D._____ (nachfol-

gend Gemeinde). Die Parzelle liegt im Bereich der Einmündung der 

I._____ in die J._____ im Gebiet K._____ in der Villenzone bzw. im Villen-

gebiet L._____ (Bauzone). An diese Parzelle grenzt die Parzelle M._____, 

die sich als schmaler, zwischen 2.2 m bis 3.6 m breiter Streifen von der 

südlichen Ecke bis fast an die östliche Ecke der Parzelle H._____ hinzieht 

und etwa je zur Hälfte durch Wiesland und den Strassenkörper der I._____ 

belegt ist. Miteigentümer dieser Parzelle M._____ sind N._____ und 

B._____. Im Norden grenzen die Parzellen O._____ und P._____ an die 

Parzelle H._____. Daran schliesst sich die Parzelle Q._____ an, die sich 

in der Landwirtschaftszone (mit überlagerter Wintersportzone) befindet 

und ebenfalls im Miteigentum von N._____ und B._____ steht.

2. Am 2. Mai 2016 bzw. am 19. September 2016 und am 28. Februar 2017 

hatte der Gemeindevorstand als Baubehörde den Abbruch und Wieder-

aufbau des auf der Parzelle H._____ stehenden Einfamilienhauses sowie 

verschiedene Projektänderungen bewilligt. Am 8. März 2018 reichte 

F._____ der Baubehörde das fünfte Projektänderungsgesuch ein, das sie 

als Variante beurteilt haben wollte. Diese Projektänderung sah im 1. Un-

tergeschoss anstelle der bewilligten Abstell- und Kellerräume eine zusätz-

liche, als Wohnraum für eine Hauswartin/einen Hauswart dienende Erst-

wohnung verbunden mit dem Einbau von zwei verglasten Lichtschächten 

sowie die Verlegung des Fusswegs als Zugang zum Hauseingang von der 

Südseite auf die Westseite des Gebäudes vor. 

3. Gegen den am 23. Juli 2018 erlassenen kommunalen Bau- und Einspra-

cheentscheid erhoben N._____ und B._____ am 29. August 2018 Be-

schwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden sowie ge-

gen dessen Nichteintretensurteil R 18 49 am 14. Oktober 2019 öffentlich-

rechtliche Beschwerde an das Bundesgericht. Mit Urteil 1C_547/2019 vom 

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16. April 2020 hiess das Bundesgericht die Beschwerde gut, hob das an-

gefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts R 18 49 vom 21. Mai 2019 auf 

und wies die Streitsache zurück zu materieller Prüfung sowie zu neuem 

Entscheid über die Kosten- und Entschädigungsfolgen im vorinstanzlichen 

Verfahren.

4. Mit Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 hiess das Verwaltungsgericht 

die Beschwerde gut und hob den angefochtenen Bau- und Einspracheent-

scheid vom 23. Juli 2018 auf. Im Hinblick auf die Frage, ob ein offensicht-

licher Rechtsmissbrauch vorliege, nämlich eine Absicht, die Vorschriften 

über die Zweitwohnungen zu umgehen, kam das Gericht zum Schluss, 

dass die Gemeinde ihrer Abklärungspflicht nicht genügend nachgekom-

men war, weshalb es die Vornahme weiterer Abklärungen bezüglich der 

Nachfrage nach Erstwohnungen im entsprechenden Segment (nicht nur 

Hauswartwohnungen, sondern Erstwohnungen mit dem entsprechenden 

Standard wie die fragliche Wohnung im 1. Untergeschoss) und allenfalls 

bezüglich konkreter Absichten oder bereits erfolgter Kontakte der Bauher-

rin zu möglichen Hauswarten/innen verlangte und die Angelegenheit in 

diesem Sinne zu neuem Entscheid an die Gemeinde zurückwies. Darüber 

hinaus hielt das Gericht fest, dass die wohnhygienischen Vorschriften ein-

gehalten seien (ausreichende Belichtung und Belüftung), die BGF-Berech-

nung korrekt, die zulässige Ausnützung nicht überschritten und der Vor-

wurf der Übernutzung deshalb nicht zu hören sei.

5. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 20. September 2021, mitgeteilt am 

27. September 2021, betreffend die 5. Projektänderung wies die Ge-

meinde die Einsprache von N._____ und B._____ ab und entsprach dem 

Baugesuch so, wie es am 23. Juli 2018 bewilligt worden war, wobei die im 

Entscheid vom 23. Juli 2018 aufgeführten Bedingungen und Auflagen, so 

auch die Erstwohnungsverpflichtung, nach wie vor gelten sollten und voll-

umfänglich eingehalten werden müssten. Dabei stützte sich die Gemeinde 

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auf die von ihr am 1. Juni 2020 und 10. März 2021 durchgeführten Erhe-

bungen betreffend die leerstehenden Wohnungen und die Ermittlung der 

Preise für deren Miete bzw. deren Kauf sowie auf einen Amtsbericht der 

Schlichtungsbehörde der Region R._____ bezüglich der Nachfrage nach 

Erstwohnungen vom 2. August 2021. Sie kam zum Schluss, dass das 

Wohnen in den Tourismusorten S._____ wiederum sehr attraktiv sei und 

viele Personen Wohnraum in den betreffenden Gemeinden suchten, um 

hier Wohnsitz zu nehmen. Auch nach Annahme der Zweitwohnungsinitia-

tive (März 2012) seien aufgrund vorbestehender Baubewilligungen noch 

zahlreiche Zweitwohnungen erstellt, aber nicht als solche benutzt worden, 

die sich jedoch vielfach nicht verkaufen liessen und in der Folge leerstan-

den, was zu einem entsprechend hohen Leerwohnungsbestand in den 

Jahren 2015 bis 2019 führte. Es sei geradezu notorisch, dass sich diese 

Situation seit der Coronakrise entscheidend verändert habe und praktisch 

alle diese Wohnungen zu vergleichsweise sehr hohen Preisen hätten ver-

kauft werden können. Auch die Schlichtungsbehörde der Region R._____ 

spreche von einer sehr prekären Situation auf dem Mietmarkt. Selbst wenn 

jedoch die Bedarfslage eine andere wäre, erachtete die Gemeinde die 

Voraussetzungen für die Nutzung der fraglichen Untergeschosswohnung 

auf der Parzelle H._____ als Erstwohnung als gegeben, zumal u.a. eine 

Hauswartwohnung in der Villenzone standortgebunden sei und keine An-

haltspunkte für eine Umgehung der Erstwohnungspflicht ersichtlich seien. 

6. Dagegen erhoben N._____ und B._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) 

am 29. Oktober 2021 erneut Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie 

beantragten die Aufhebung des angefochtenen Bau- und Einspracheent-

scheids und die Verweigerung der Baubewilligung mit der Begründung, die 

Gemeinde habe den erforderlichen Bedarfsnachweis nach wie vor nicht er-

bracht, die von ihr getätigten Erhebungen erwiesen sich als untauglich. Ins-

besondere bestehe im fraglichen Villengebiet, in dem sich vor allem Zweit-

wohnungen befänden, kein Bedarf an Wohnungen des entsprechenden 

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Typs. Die Leerstandstabellen der Gemeinde vermöchten die vom Verwal-

tungsgericht im Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 geäusserten Zweifel 

nicht zu beseitigen und widersprächen auch den auf der Homepage der 

Gemeinde publizierten Zahlen. Nach ihrer eigenen Auswertung gebe es in 

der Gemeinde und in der unmittelbaren Umgebung genügend Wohnungen 

und Einfamilienhäuser. Der Begriff der Einliegerwohnung setze voraus, 

dass die Hauptwohnung als Erstwohnung genutzt werde. Daher sei es un-

zulässig, bei einer Zweitwohnung (Hauptwohnung) eine Einliegerwohnung 

(Hauswartwohnung) als Erstwohnung vorzusehen. Die Beschwerdegegne-

rin habe auch keine Abklärungen in Bezug auf die Entwicklung der Bevöl-

kerung vorgenommen, die seit Jahren rückläufig sei, weshalb auch die 

Nachfrage nach Erstwohnungen sinke. Die von der Gemeinde erhobene 

Zunahme an Kündigungsschutzfällen bei der Schlichtungsbehörde der Re-

gion R._____ habe nichts mit dem Bedarf an Erstwohnungen zu tun. Für 

den Unterhalt und die Kontrolle der Anlagen und der Technik in der fragli-

chen Villa sei weder erforderlich noch zweckmässig, dass sich jemand 

ständig auf dem betreffenden Grundstück aufhalte. Es gehe der Bauherrin 

schlicht um die Erweiterung der bestehenden Zweitwohnung bzw. um die 

Schaffung einer Gästewohnung. Im Übrigen hielten die Beschwerdeführer 

auch an ihren Rügen der mangelnden Wohnhygiene (ungenügende Belich-

tung und Belüftung) und der Überschreitung der zulässigen Ausnützungs-

ziffer fest. Indem die Gemeinde auf diese Problematik nicht eingegangen 

sei, habe sie auch das rechtliche Gehör verletzt. Schliesslich fehlten noch 

immer die Angaben über das Ausmass der Abgrabungen für den gesamten 

relevanten Fassadenbereich und Angaben zu den feuerpolizeilichen Vor-

schriften und zum Energienachweis.

7. Mit Vernehmlassung vom 16. November 2021 beantragte die Gemeinde 

(nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde, so-

weit darauf eingetreten werden könne, mit Hinweis auf die Erwägungen im 

angefochtenen Entscheid. Ergänzend legte sie dar, die Argumentation der 

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Beschwerdeführer sei widersprüchlich, wenn sie die Abklärungen bezüg-

lich der allgemeinen Erstwohnungsnachfrage als nicht hinreichend be-

zeichneten und gleichzeitig behaupteten, für die Frage der Zulässigkeit der 

fraglichen Erstwohnung sei nur entscheidend, ob im betreffenden Gebiet 

(und nicht in der gesamten Gemeinde) überhaupt Wohnungen des ent-

sprechenden Typs nachgefragt würden. Weiter hätten sie eine eigene 

Auswertung der allgemeinen Bedarfssituation erstellt, kritisierten aber 

gleichzeitig, dass die Gemeinde bei der Schlichtungsstelle der Region 

R._____ einen Amtsbericht über die Nachfrage für Erstwohnungen auf 

dem Mietmarkt eingeholt habe. Die Behauptung der Beschwerdeführer, im 

T._____ gebe es keinen Bedarf an Erstwohnungen, sei falsch, zumal ei-

nige der dortigen Villen von Personen mit Wohnsitz in V._____ bewohnt 

würden. Für die Nutzung der fraglichen Wohnung als Hauswartwohnung 

bestehe aus Sicht der Villenbesitzer und aus Sicht von Personen, die an 

einem solchen Job interessiert seien, durchaus ein Bedarf. Es gebe auch 

Villenbesitzer, die im Gebäude selbst oder in einem Nebengebäude Per-

sonen einquartiert hätten, die für die Überwachung und den Unterhalt der 

Villa besorgt seien. Eine gewisse Beeinträchtigung der Privatsphäre sei 

damit wohl verbunden, jedoch sei es Sache des Einzelnen abzuwägen, ob 

die absolute Privatsphäre oder die Sicherheit vorgehen solle. Bezogen auf 

die konkrete Situation erscheine der Erstwohnungsbedarf als ausgewie-

sen, zudem bestehe in der Gemeinde auch ein allgemeiner, dringender 

Bedarf nach Erstwohnungen. Auf die übrigen Einwände der Beschwerde-

führer, die das Verwaltungsgericht bereits im ersten Urteil als unbegründet 

erachtet habe, sei nicht mehr einzutreten.

8. Mit Vernehmlassung vom 15. Dezember 2021 beantragte F._____ (nach-

folgend Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit 

darauf einzutreten sei, sowie die Verweigerung der aufschiebenden Wir-

kung. Begründend führte sie aus, für sie sei es selbstverständlich, dass 

die Hauswartwohnung weder als Zweitwohnung noch als Gästezimmer, 

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sondern nur als Erstwohnung genutzt werden dürfe. In der Villenzone 

seien zwei Herdstellen zulässig; entsprechend gebe es im T._____ meh-

rere solcher Beispiele. Gerade seit Corona würden prominente Eigentü-

merschaften mehr Zeit dort verbringen, womit das Bedürfnis nach der 

ständigen Anwesenheit eines Hauswarts, der auch Concierge-Dienste 

leiste, gestiegen sei. Die Zwei-Herd-Nutzung sei damit quartiertypisch. 

Das Baugesetz sehe das auch so vor. Sie beabsichtige keine Umgehung 

des Zweitwohnungsgesetzes. Vielmehr möchte sie, dass der Hauswart in 

der Villa wohne, zumal diese im südwestlichsten oberen Gebiet der Villen-

zone und damit sehr abgelegen liege. Sie lasse sich nicht vorschreiben, 

was für sie Privatsphäre bedeute und was nicht. Die Einhaltung der Erst-

wohnungsauflage sei kontrollier- und durchsetzbar, die Gemeinde verfüge 

diesbezüglich über langjährige Erfahrung. Dieser könne überdies nicht 

vorgeworfen werden, sie habe den Sachverhalt nicht abgeklärt. Vielmehr 

sei dabei zu Tage gekommen, dass Mietwohnungen im W._____ rar sind. 

In Bezug auf die Rügen der fehlenden Wohnhygiene, der Verletzung der 

Ausnützungsvorschiften und der unvollständigen Baugesuchsunterlagen 

erhob die Beschwerdegegnerin 2 die Einrede der res iudicata.

9. Mit Verfügung vom 23. Dezember 2021 gewährte der Instruktionsrichter 

der Beschwerde antragsgemäss die aufschiebende Wirkung.

10. Mit Schreiben vom 27. Dezember 2021 (Noveneingabe) reichte die Be-

schwerdegegnerin 2 dem Gericht Auszüge aus der Engadiner Post vom 

21. Dezember 2021 bzw. aus dem Bündner Tagblatt vom 23. Dezember 

2021 betreffend Wohnungen bzw. Wohnungsnot im W._____ ein.

11. Mit Replik vom 1. Februar 2022 hielten die Beschwerdeführer an ihren 

Rechtsbegehren und deren Begründung unverändert fest. Sie wiesen dar-

auf hin, dass die Beschwerdegegnerin 2 nicht beabsichtige, ihren Wohn-

sitz nach V._____ zu verlegen, weshalb die Bewilligung als Erstwohnung 

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nur zulässig sei, wenn eine genügende Nachfrage von Wohnungen des 

entsprechenden Typs im betreffenden Gebiet bestehe, ansonsten zwin-

gend von einer Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes ausgegangen 

werden müsse. Die erwähnte Nutzungsauflage sei nicht ausreichend, zu-

mal sich nach der Bewilligung als Erstwohnung niemand mehr darum küm-

mern werde, wenn in der fraglichen Wohnung einmal nicht mehr der Haus-

wart/Diener, sondern Gäste und Familienangehörige beherbergt würden. 

Die Umgehungsabsicht sei offensichtlich: die Beschwerdegegnerin 2 habe 

wohl festgestellt, dass der Wohnraum ihrer Zweitwohnung zu klein sei, 

weshalb sie das Untergeschoss zwecks Wohnraumerweiterung umbauen 

wolle. Es sei nicht erklärbar, weshalb für eine Aufenthaltsdauer von drei 

bis vier Wochen pro Jahr ganzjährig ein Hauswart angestellt werden solle. 

Bezüglich ihrer Rügen zur Wohnhygiene, zur Ausnützung und zur Unvoll-

ständigkeit der Baugesuchsunterlagen liege keine res iudicata vor. Entge-

gen den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 seien ihre Ausführun-

gen zum Bedarfsnachweis in der Beschwerde nicht widersprüchlich, viel-

mehr hätten sie sich im Sinne eines zusätzlichen Argumentes zu den ent-

sprechenden Ausführungen der Gemeinde zum Bedarfsnachweis im All-

gemeinen geäussert. Ermittelt werden müsse jedoch der Erstwohnungs-

bedarf am U._____; dieser sei nicht erbracht worden, auch nicht mit der 

mit der Vernehmlassung nachgereichten Auswertung vom 12. November 

2021. 

12. Mit Duplik vom 8. Februar 2022 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an ihren 

Rechtsbegehren unverändert fest. Sie fügte an, es sei nachgerade noto-

risch, dass im W._____ und namentlich auch in V._____ eine grosse Not 

an bezahlbaren Erstwohnungen bestehe. Damit erscheine es offensicht-

lich, dass der zur Diskussion stehende Erstwohnungsbedarf ausgewiesen 

sei. Die Beschwerdegegnerin 2 sei darauf angewiesen, dass der Hauswart 

in ihrer Liegenschaft eine Wohnung zur Verfügung gestellt bekomme.

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13. Mit Duplik vom 14. Februar 2022 bestätigte die Beschwerdegegnerin 2 

ihre Rechtsbegehren. Sie brachte vor, für Familien und Einzelpersonen 

mit geringen Einkommen sei die Wohnungssuche im W._____ unglaublich 

schwierig; dasselbe gelte auch für einen Hauswart, weshalb es auch 

schwierig sei, einen Hauswart selbst zu finden. Die Problematik sei mitt-

lerweile allgemein bekannt. Sie könne nicht einen Hauswart anstellen, so-

lange nicht klar sei, ob sie die Hauswartswohnung erstellen dürfe. Ihre Ab-

sicht, einen Hauswart ganzjährig anzustellen, sei nachvollziehbar und 

müsse ausreichen. Im Übrigen verbringe ihre Familie viele Wochen und 

Wochenenden im Jahr in ihrer Villa, die Behauptung der Beschwerdefüh-

rer, sie würde die Villa nur vier Wochen pro Jahr bewohnen, sei eine un-

zutreffende Unterstellung. Gerade weil die Villa etwas abgelegen vom 

Siedlungszentrum liege, sei der Bedarf an einer ganzjährigen Hauswar-

tung und damit an einer Hauswartwohnung gegeben.

14. Mit Stellungnahme vom 28. März 2022 zu den Dupliken der Beschwerde-

gegnerinnen 1 und 2 rügten die Beschwerdeführer, die Beschwerdegeg-

nerin 2 setze sich nach wie vor nicht mit dem Einwand auseinander, dass 

der erforderliche Bedarfsnachweis nicht erbracht worden sei. Fehle dieser 

in Bezug auf das T._____, müsse von einer Umgehung des Zweitwoh-

nungsgesetzes ausgegangen werden. Die Wirtschaftlichkeit der ganzjäh-

rigen Beschäftigung eines Hauswarts habe mit dem Bedarfsnachweis 

nichts zu tun. Die Medienberichte zur angeblichen Wohnungsnot gingen 

an der Sache vorbei, weil sie nichts mit der Bedürfnisabklärung für Erst-

wohnungen im T._____ zu tun hätten.

15. Mit jeweiligen Schreiben vom 4. April 2022 verzichteten sowohl die Be-

schwerdegegnerin 1 wie auch die Beschwerdegegnerin 2 auf die Einrei-

chung einer weiteren Stellungnahme bzw. einer Quadruplik.

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Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid sowie auf die weiteren 

Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit ent-

scheidrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1.1. Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Bau- und Einspra-

cheentscheid der Gemeinde vom 20. September 2021, mitgeteilt am 

27. September 2021, (Akten der Beschwerdeführer [Bf-act.] 1, Akten der 

Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 6). Dieser Entscheid unterliegt gemäss 

Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; 

BR 370.100) der Beschwerde an das örtlich und sachlich zuständige Ver-

waltungsgericht, zumal er nicht bei einer anderen Instanz angefochten 

werden kann und nicht nach kantonalem oder eidgenössischem Recht 

endgültig ist (vgl. Art. 92 und Art. 103 des kantonalen Raumplanungsge-

setzes [KRG; BR 801.100], Art. 46 der kantonalen Raumplanungsverord-

nung [KRVO; BR 801.110] sowie Art. 154 Abs. 2 des Baugesetzes der Ge-

meinde [nachfolgend BG]). Als formelle und materielle Verfügungsadres-

saten sind die Beschwerdeführer davon unmittelbar betroffen, und sie ha-

ben ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung, 

womit sie zur Beschwerdeerhebung legitimiert sind (Art. 33 Abs. 3 lit. a 

des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG; SR 700] i.V.m. Art. 89 

und Art. 111 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; 

SR 173.110] und Art. 50 VRG; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 

1C_547/2019 vom 16. April 2020 zur Legitimation der Beschwerdeführer). 

1.2. Soweit die Beschwerdegegnerin 2 geltend macht, es liege in Bezug auf 

die Frage der Wohnhygiene, der Ausnützung, der unvollständigen Bauge-

suchsunterlagen (Energienachweis und feuerpolizeiliche Bewilligung) so-

wie teilweise in Bezug auf die Verletzung des Zweitwohnungsgesetzes 

eine res iudicata vor, weshalb diesbezüglich auf die Beschwerde nicht ein-

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getreten werden könne, und die Beschwerdeführer diesbezüglich einwen-

den, diese Punkte seien noch nicht rechtskräftig beurteilt worden, zumal 

ihre Beschwerde mit Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 (mit Hinweis 

auf die Dispositiv-Ziff. 1) gutgeheissen worden, sie daher materiell nicht 

beschwert gewesen seien und keinen Grund zum Weiterzug an das Bun-

desgericht gehabt hätten, kann diese Frage vorliegend offen gelassen 

werden. Wie noch zu zeigen ist (vgl. insbesondere Erwägungen 3.1 und 

6), bringen die Beschwerdeführer bezüglich dieser Fragen nichts wesent-

lich Neues vor, so dass das Verwaltungsgericht auch im vorliegenden Ver-

fahren nicht zu einer anderen Beurteilung als im genannten Urteil R 18 

49 A vom 26. Februar 2021 gelangt.

1.3. Somit ist auf die im Übrigen im Sinne von Art. 38 und Art. 52 VRG frist- 

und formgerecht erhobene Beschwerde einzutreten.

2. Streitgegenstand bildet vorliegend die Frage, ob die Beschwerdegegne-

rin 1 im Rahmen der Erteilung der für die 5. Projektänderung ersuchten 

Baubewilligung zu Recht nicht von einer Umgehung des Zweitwohnungs-

gesetzes ausging, indem sie insbesondere die massgebliche Frage des 

Erstwohnungsbedarfs bejahte. 

3. Bevor auf diese materiell-rechtliche Frage eingegangen wird, sind die for-

mellen Rügen der Parteien zu beurteilen. 

3.1. Wie bereits in ihrer Beschwerde vom 29. August 2018 gegen den Bau- 

und Einspracheentscheid vom 23. Juli 2018 bemängeln die Beschwerde-

führer auch vorliegend die Unvollständigkeit der Baugesuchsunterlagen in 

Bezug auf das Ausmass der Abgrabungen für den gesamten relevanten 

Fassadenbereich sowie in Bezug auf die Einhaltung der feuerpolizeilichen 

Vorschriften und den Energienachweis. Dazu hatte sich das Verwaltungs-

gericht bereits im Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 geäussert (vgl. 

dortige Erwägungen 5.2-5.2.3). 

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3.1.1. Insbesondere hatte das Verwaltungsgericht die Rüge der mangelnden Un-

terlagen unter Hinweis auf das beigelegte Modellfoto, auf den Plan 

Schnitte A-A/B-B, die Grundrisspläne 1. Untergeschoss und Erdgeschoss 

sowie den Fassadenplan (vgl. Höhenkurven 1998-1999) verworfen (dor-

tige Erwägung 5.2.1). Die Beschwerdeführer wiederholen im vorliegenden 

Verfahren dieselbe Rüge, bringen aber nichts Neues vor, das zu einer an-

deren Beurteilung der Frage führen würde, weshalb ihr Einwand nicht zu 

hören ist.

3.1.2. Wie bereits im Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 ausgeführt, reichte 

die Beschwerdegegnerin 1 im damaligen Verfahren die feuerpolizeiliche 

Bewilligung der Gebäudeversicherung Graubünden vom 22. März 2018 

ins Recht, die auch die Projektänderung mitumfasste (dortige Erwägung 

5.2.2). Auch diesbezüglich bringen die Beschwerdeführer im vorliegenden 

Verfahren keine neuen Einwände vor, weshalb die entsprechende Rüge 

weder in formeller noch materieller Hinsicht zu hören ist. 

3.1.3. Im fraglichen Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 bestätigte das Ver-

waltungsgericht unter Hinweis auf das im damaligen Verfahren einge-

reichte Energiedossier der X._____ AG vom 11. Februar 2016 (umfassend 

die Zonen Hallenbad im 1. Untergeschoss und Wohnen Einfamilienhaus), 

den Anlagenbeschrieb der Y._____ AG vom 12. September 2018 sowie 

einen ergänzten Energienachweis der X._____ AG vom 17. September 

2018 und schliesslich mit Blick auf die erfolgte Genehmigung des Energie-

nachweises vom 24. September 2018 seitens der Gemeinde, dass die 

Projektänderung in energetischer Hinsicht vollständig und bewilligbar sei 

bzw. bewilligt wurde (dortige Erwägung 5.2.3). Auch diesbezüglich bringen 

die Beschwerdeführer vorliegend keine neuen Aspekte vor, die zu einer 

anderen Beurteilung führen müssten.

3.2. Sofern die Beschwerdeführer auch eine Verletzung des rechtlichen 

Gehörs rügen, weil die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Bau- 

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und Einspracheentscheid vom 20. September 2021 die Problematik der 

Ausnützung nicht thematisiert habe (fehlende Begründung), kann ihnen 

nicht gefolgt werden. 

3.2.1. Zwar hatte das Verwaltungsgericht im Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 

2021 den Bau- und Einspracheentscheid vom 23. Juli 2018 aufgehoben 

und zu neuem Entscheid an die Beschwerdegegnerin 1 zurückgewiesen 

(vgl. Erwägung 10 und Dispositiv-Ziff. 1). Zur Frage der Ausnützung hatte 

es in Erwägung 6 dieselbe Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs 

(in Bezug auf die korrekte Berechnung der Ausnützungsziffer) verworfen, 

war in Erwägung 9 ausführlich auf die konkrete Berechnung eingegangen 

und hatte schliesslich festgehalten, dass die zulässige Ausnützung von 0.2 

in der Villenzone nicht überschritten, sich der Vorwurf der Übernutzung als 

unbegründet erweise und der angefochtene Bau- und Einspracheent-

scheid vom 23. Juli 2018 in diesem Punkt zu schützen sei. Da das Verwal-

tungsgericht die Sache lediglich "im Sinne der Erwägungen", nämlich zu 

weiteren Abklärungen bezüglich der Frage einer allfälligen Umgehung des 

Zweitwohnungsgesetzes zurückwies und die Beschwerdegegnerin 1 das 

Baugesuch im hier angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 

20. September 2021 so bewilligte, wie es bereits am 23. Juli 2018 (Bau- 

und Einspracheentscheid, vgl. dortige Erwägung II.4.) bewilligt worden war 

– d.h. also auch gestützt auf die dortige, vom Verwaltungsgericht als kor-

rekt beurteilte Ausnützungsberechnung –, zielt der Einwand der Be-

schwerdeführer ins Leere. Daran vermag der Umstand, dass sich die Be-

schwerdegegnerin 1 in den Erwägungen des hier angefochtenen Ent-

scheids tatsächlich nicht mehr zur Frage der Ausnützung äusserte, nichts 

zu ändern, zumal den Beschwerdeführern die Tragweite des Hinweises in 

dessen Entscheiddispositiv zweifellos bewusst sein musste, wiesen sie 

doch in ihrer Beschwerde vom 29. Oktober 2021 selbst auf die fraglichen 

Ausführungen im ursprünglichen Bau- und Einspracheentscheid vom 

23. Juli 2018 hin (vgl. Ziff. 19 ff. der Beschwerde) (vgl. dazu auch BGE 142 

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I 135 E.2.1, BGE 136 I 229 E.5.2). Zudem war die Ausnützung im Rahmen 

der Stellungnahmen im Vorfeld des Bau- und Einspracheentscheids vom 

20. September 2021 nicht mehr thematisiert worden (vgl. Bg1-act. 3 und 

5), weshalb sich die Behörde bei der Entscheidbegründung auf die we-

sentlichen Punkte, hier die Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes, be-

schränken konnte (zum Ganzen: HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines 

Verwaltungsrecht, Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 1038; BGE 147 IV 145 

E.1.4.5.2, BGE 146 II 335 E.5.1, BGE 145 III 324 E.6.1, BGE 145 IV 407 

E.3.4.1 in fine, BGE 143 IV 40 E.3.4.3; Urteile des Bundesgerichts 

2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 E.3.1, 2C_821/2019 vom 11. Februar 

2020 E.3.2 und 9C_436/2018 vom 4. Oktober 2018 E.3.2.1). 

3.2.2. Würde eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, die grundsätzlich zur Gut-

heissung der Beschwerde und zur Aufhebung des angefochtenen Ent-

scheids führt (BGE 148 IV 22 E.5.5.2, BGE 147 I 433 E.5.1, BGE 144 I 11 

E.5.3), bejaht, so ist zu beachten, dass eine Gehörsverletzung, die nicht 

besonders schwer wiegt (was bei einem Verstoss gegen die Begrün-

dungspflicht in der Regel der Fall ist [vgl. dazu Urteile des Bundesgerichts 

1C_39/2017 vom 13. November 2017 E.2.1, 1C_474/2016 vom 1. Juni 

2014 E.2 und 1C_300/2015 vom 14. März 2016 E.4.1]), dadurch geheilt 

wird, dass die Partei, deren rechtliches Gehör verletzt wurde, sich vor einer 

Instanz äussern kann, die sowohl die Tat- als auch die Rechtsfragen un-

eingeschränkt überprüft, wenn mithin die Kognition für die zu beurteilende 

Frage nicht eingeschränkt ist (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1039 

und Rz. 1174 ff.; BGE 147 IV 340 E.4.11.3, BGE 142 II 218 E.2.8.1, 

BGE 137 I 195 E.2.3.2; Urteile des Bundesgerichts 2C_259/2021 vom 

30. November 2021 E.4.4.1, 1C_373/2019 vom 6. März 2020 E.3.1 und 

1C_349/2018 vom 8. Februar 2019 E.2.2; vgl. auch PVG 2008 Nr. 1 E.1b 

und Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 20 105 vom 1. November 

2022 E.2.2); dies ist im Anwendungsbereich von Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG 

für das Verwaltungsgericht im Normalfall und wenn es als erste Rechts-

- 15 -

mittelinstanz entscheidet der Fall (vgl. Urteile des Bundesgerichts 

1C_158/2019 vom 30. März 2020 E.2.6 und 1P.512/2002 vom 26. Juni 

2003 E.3.5; VGU R 22 10 vom 7. Juni 2022 E.2 ff., R 20 105 vom 1. No-

vember 2022 E.2.2, R 20 22 vom 2. November 2021 E.2.1, R 19 6 vom 

22. Dezember 2020 E.2.3.2 und R 18 15 vom 7. Januar 2020 E.2.5.1). 

In ihrer Beschwerdeschrift (Ziff. 19 ff.) rügen die Beschwerdeführer die 

Ausnützungsberechnung der Vorinstanz im Detail, womit bestätigt ist, 

dass sie sich über die Tragweite des angefochtenen Bau- und Einspra-

cheentscheids vom 20. September 2021 (vgl. Dispositiv-Ziff. 1 mit Hinweis 

auf den Bau- und Einspracheentscheid vom 23. Juli 2018) ohne Weiteres 

im Klaren waren und diesen Punkt sachgerecht anzufechten vermochten 

(vgl. BGE 148 III 30 E.3.1, BGE 145 III 324 E.6.1, BGE 142 II 49 E.9.2, 

BGE 137 II 266 E.3.2). Im Übrigen verfügt das Verwaltungsgericht in der 

vorliegenden Streitfrage infolge von Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG über eine 

volle Kognition (wobei es sich angesichts seiner Kontrollfunktion eine ge-

wisse Zurückhaltung auferlegt, vgl. dazu VGU R 20 55 vom 22. Februar 

2022 E.2.3 mit Hinweisen sowie in Bezug auf die Ausnützung HÄNNI, Pla-

nungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2022, S. 584 f.), 

weshalb – im Sinne einer Heilung des Mangels – von einer Rückweisung 

der Sache an die Vorinstanz abzusehen ist, zumal eine solche einen for-

malistischen Leerlauf bedeuten und zu unnötigen Verzögerungen führen 

würde, die mit dem Interesse der Partei, hier der Beschwerdegegnerin 2, 

an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären 

(BGE 147 IV 340 E.4.11.3, BGE 142 II 218 E.2.8.1, BGE 138 II 77 E.4.3, 

BGE 137 I 195 E.2.3.2; Urteile des Bundesgerichts 2C_259/2021 vom 

30. November 2021 E.4.4.1; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1174 

ff.). Dies gilt umso mehr, als die Beschwerdeführer inhaltlich nichts Neues 

vorbringen, mit dem sich die Beschwerdegegnerin 1 (im Bau- und Einspra-

cheentscheid vom 23. Juli 2018) und das Verwaltungsgericht (im Urteil 

R 18 49 A, dortige Erwägung 9) nicht schon auseinandergesetzt hätten. 

- 16 -

4. Gemäss Art. 11 VRG ist der Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln 

(Abs. 1), wobei die Behörde die notwendigen Beweise erhebt und dabei 

nicht an Begehren zur Ermittlung des Sachverhalts gebunden ist (Abs. 3). 

4.1. Sofern die Beschwerdegegnerin 2 den Beizug der Akten aus dem kommu-

nalen Baubewilligungsverfahren und dem verwaltungsgerichtlichen Ver-

fahren R 18 49 verlangt (Urteil, Rechtsschriften, Akten) bzw. deren Wie-

dereinbringung durch die Baubehörde oder sie selbst, ist nicht ersichtlich, 

inwiefern diese Dokumente für die Entscheidfindung des Gerichts erfor-

derlich wären; Solches legte denn die Beschwerdegegnerin 2 auch nicht 

dar. Dem Gericht stehen mit den von den Parteien eingereichten Unterla-

gen sämtliche entscheidrelevanten Dokumente zur Verfügung, weshalb 

der Editionsantrag abzulehnen ist.

4.2. Die Beschwerdeführer rügen in ihrer Replik, dass die Beschwerdegegne-

rin 1 mit der Vernehmlassung vom 16. November 2021 mit Bg1-act. 7 eine 

Auswertung vom 10. November 2021 über "Erstwohnungen im Gebiet 

L._____" einreichten, die erst nach Erlass des angefochtenen Bau- und 

Einspracheentscheids vom 20. September 2021 erstellt worden sei. Diese 

dürfe daher nicht Grundlage des angefochtenen Entscheids und müsse 

für das vorliegende Beschwerdeverfahren unerheblich sein.

4.2.1. Damit machen die Beschwerdeführer eine Verletzung des Devolutiveffekts 

geltend, wonach es der Vorinstanz grundsätzlich verwehrt ist, nach Einrei-

chung der Beschwerde weitere Abklärungen oder Anordnungen in der 

Streitsache zu treffen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1168; 

BGE 143 I 177 E.2.5.2, BGE 130 V 138 E.4.2, BGE 127 V 228 E.2.b/aa). 

Letzteres gilt allerdings nur, soweit sie den Streitgegenstand betreffen und 

auf eine allfällige Änderung der angefochtenen Verfügung durch Erlass 

einer neuen abzielen (BGE 136 V 2 E.2.5, BGE 127 V 228 E.2b/aa; Urteile 

des Bundesgerichts 8C_18/2019 vom 1. April 2019 E.5.2, 8C_67/2017 

vom 14. Juni 2017 E.5.6, 8C_410/2013 vom 15. Januar 2014 E.5.2). Er-

- 17 -

laubt sind der Verwaltung demgegenüber in aller Regel punktuelle Ab-

klärungen (wie das Einholen von Bestätigungen, Bescheinigungen oder 

auch Rückfragen bei [medizinischen] Fachpersonen oder anderen Aus-

kunftspersonen) (BGE 136 V 2 E.2.7, BGE 127 V 228 E.2b/bb; Urteil des 

Bundesgerichts 8C_399/2020 vom 28. September 2020 E.4); wegleitende 

Gesichtspunkte für die Beantwortung der Frage, was im kantonalen Ver-

fahren noch zulässiges Verwaltungshandeln darstellt, bilden die inhaltliche 

Bedeutung der Sachverhaltsvervollständigung und die zeitliche Intensität 

allfälliger weiterer Abklärungsmassnahmen (BGE 136 V 2 E.2.5, BGE 127 

V 228 E.2b/bb).

4.2.2. Vorliegend bemängeln die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde, dass 

die Beschwerdegegnerin 1 keine Abklärungen bezüglich der Erstwoh-

nungssituation in Z._____ getätigt habe. Wenn die Beschwerdegegnerin 1 

daraufhin mit ihrer Vernehmlassung vom 16. November 2021 eine ent-

sprechende Auswertung einreichte (Bg1-act. 7), ist nicht ersichtlich, dass 

dieses Vorgehen bereits eine unzulässige Verwaltungshandlung dar-

stellte, beabsichtigte sie damit jedenfalls nicht eine Änderung des ange-

fochtenen Bau- und Einspracheentscheids, sondern hatte sie damit zum 

Ziel, ihre von den Beschwerdeführern kritisierte Argumentation mit ent-

sprechenden Zahlen zu untermauern. Die Rüge der Beschwerdeführer er-

weist sich insofern auch als widersprüchlich; sie ist unbegründet und damit 

nicht zu hören. 

5. Grundlage der vorliegenden Streitsache bildet Art. 7 des Bundesgesetzes 

über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz [ZWG; SR 702]), wonach in 

Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 % neue Wohnungen 

nur bewilligt werden dürfen, wenn sie als Erstwohnung oder als Wohnung, 

die einer Erstwohnung gleichgestellt ist (Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG), oder als 

touristisch bewirtschaftete Wohnung (Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG) genutzt wer-

den. 

- 18 -

Weitere Voraussetzung ist gemäss der bundesgerichtlichen Rechtspre-

chung, dass mit Bewilligung einer Erstwohnungsnutzung die Bestimmun-

gen des ZWG nicht rechtsmissbräuchlich umgangen werden (BGE 145 II 

99 E.3, BGE 144 II 49 E.2.4, BGE 142 II 206 E.2.2 ff.; Urteile des Bundes-

gerichts1C_242/2021 vom 19. August 2022 E.4.1, 1C_285/2019 vom 

28. Januar 2020 E.4.1; vgl. zum Ganzen: VGU R 18 49 A vom 26. Februar 

2021 E.7.2), mithin muss von Amtes wegen geprüft werden, ob konkrete 

Indizien vorliegen, welche die Absicht einer Erstwohnungsnutzung des 

Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen (BGE 145 II 99 E.3, 

BGE 144 II 49 E.2.2-2.4, BGE 142 II 206 E.2 und 3; Urteile des Bundes-

gerichts 1C_242/2021 vom 19. August 2022 E.4.1, 1C_285/2019 vom 

28. Januar 2020 E.2.1, 1C_158/2015 vom 3. Mai 2016 E.2 und 3, 

1C_160/2015 vom 3. Mai 2016 E.2 und 3). Massgebliche Kriterien für die 

erforderliche Würdigung des Einzelfalls sind (je nach den Umständen des 

Falls) die Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, 

Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnungen aus 

Sicht einer ganzjährigen Nutzung, der Preis sowie die Verhältnisse der 

Person, die dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohn- und Arbeitsort, 

Umzugsabsichten). Ist wie vorliegend die künftige Bewohnerin/der künf-

tige Bewohner (Hauswartin/Hauswart) nicht bekannt, weil die Wohnung 

verkauft oder vermietet werden soll, ist auf die Nachfrage nach Erstwoh-

nungen im gleichen Segment ("dans le même secteur") als Hauptkriterium 

abzustellen (BGE 145 II 99 E.3.1, BGE 144 II 49 E.2.2, BGE 142 II 206 

E.3.2; Urteile des Bundesgerichts 1C_242/2021 vom 19. August 2022 

E.4.1, 1C_285/2019 vom 28. Januar 2020 E.2.2), wobei glaubhaft ge-

macht werden muss, dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage 

für Erstwohnungen besteht (BGE 145 II 99 E.3.1, BGE 144 II 49 E.2.3). In 

Fällen, in denen diese Nachfrage offensichtlich unzureichend ist, dürfen 

Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn ernsthafte und konkrete Zusi-

cherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohner vorliegen 

(BGE 145 II 99 E.3.1, BGE 144 II 49 E.2.4; Urteile des Bundesgerichts 

- 19 -

1C_242/2021 vom 19. August 2022 E.4.1, 1C_285/2019 vom 28. Januar 

2020 E.2.2). Dies gilt nach der Rechtsprechung selbst dann, wenn die 

Bauherrschaft die Absicht hat, das Bauvorhaben als Erstwohnungen zu 

vermarkten: Ist diese Absicht nicht realistisch, ist von einer Umgehung der 

gesetzlichen Regelung auszugehen (BGE 145 II 99 E.3.1; Urteile des Bun-

desgerichts 1C_242/2021 vom 19. August 2022 E.4.1, 1C_285/2019 vom 

28. Januar 2020 E.2.2). Das Bundesgericht geht nur in offensichtlichen 

Fällen von einem Rechtsmissbrauch aus.

5.1. Vorliegend erklärte die Beschwerdegegnerin 2 ausdrücklich, für sie sei es 

selbstverständlich, dass sie die geplante Hauswartwohnung nur als Erst-

wohnung im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG benutzen dürfe, weshalb 

sie auch mit der entsprechenden Nutzungsauflage einverstanden sei. Auf 

dieser Aussage ist sie zu behaften. Ebenso wird die Beschwerdegegne-

rin 1, die für den Vollzug des Baurechts zuständig ist (vgl. Art. 85 KRG), 

die Einhaltung dieser Auflage zu kontrollieren und nötigenfalls durchzuset-

zen haben. 

5.2. Wie das Verwaltungsgericht bereits im Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 

2021 festhielt (vgl. insbesondere dortige Erwägung 7.3.1), erscheint das 

Bedürfnis der Beschwerdegegnerin 2, für die Wartung und Überwachung 

ihrer Liegenschaft eine Hauswartin/einen Hauswart bzw. ein Hauswart-

paar anzustellen und diesen die fragliche Wohnung im 1. Untergeschoss 

der Villa zu vermieten, entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführer 

nicht als unglaubhaft, und die Nutzung dieser unkonventionellen, weil 

durch zwei Lichtschächte belichteten Wohnung im 1. Untergeschoss nicht 

als unrealistisch. Dass auch andere Villenbesitzer im Gebiet Z._____ 

HauswartInnen oder anderes Personal angestellt und in einer eigenen 

(Erst-)Wohnung untergebracht haben, wie die Beschwerdegegnerinnen 1 

und 2 darlegen, ist zwar nicht im Einzelnen ausgewiesen, doch erscheint 

dies nicht abwegig. Insbesondere spricht der Einwand der Beschwerde-

führer, Solches störe die Privatsphäre der Eigentümerschaft, nicht dage-

- 20 -

gen, liegt es doch in der Hand der Eigentümerschaft selbst, sich mit ge-

eigneten, auch baulichen Massnahmen entsprechend abzugrenzen bzw. 

zu schützen. Dies zeigt auch die Zusammenstellung der Beschwerdegeg-

nerin 1 betreffend Erstwohnungen im Gebiet L._____ vom 10. November 

2021 (Z._____; Bg1-act. 7; vgl. auch zur Zulässigkeit dieses Dokuments 

Erwägung 4.2-4.2.2), wonach Erstwohnungen (u.a. auch in Zwei- oder 

Mehrfamilienhäusern bzw. Gärtnerwohnungen) im fraglichen Gebiet vor-

handen sind, womit nebst der Eigentümerschaft grundsätzlich auch eine 

Nutzung durch Hausangestellte wie HauswartInnen, Concierges oder 

GärtnerInnen o.ä. faktisch, aber auch, gestützt auf Art. 81 BG, wonach in 

der Villenzone pro Liegenschaft zwei Herdstellen zulässig sind, rechtlich 

möglich ist. Dass die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin 2 selbst in der 

Villenzone abgelegen liegt, lässt das Bedürfnis nach einer/einem ange-

stellten und im Haus wohnenden Hauswartin/Hauswart nicht unrealistisch 

erscheinen, wie die Beschwerdeführer behaupten. Im Gegenteil, und auch 

unabhängig davon, wie oft sich die Beschwerdegegnerin 2 tatsächlich in 

ihrer Liegenschaft aufhält, erscheint deren Bedürfnis nachvollziehbar, 

dass eine Person sich ständig und gerade auch bei Abwesenheit der Ei-

gentümerin um die Liegenschaft kümmert. Die Beschwerdeführer begrün-

den nicht, weshalb die ständige Anwesenheit einer Hauswartin/eines 

Hauswarts für Unterhalt und Kontrolle von Anlage und Technik nicht 

zweckmässig sein sollte. Dies allein vermag jedenfalls deren Behauptung, 

es gehe der Bauherrin lediglich um die Erweiterung der bestehenden 

Zweitwohnung bzw. um die Schaffung einer Gästewohnung, nicht zu un-

termauern, weist doch die Hauptwohnung im Dachgeschoss, abgesehen 

vom Wellnessbereich und den Fitnessräumen im 1. Untergeschoss, eine 

Bruttogeschossfläche von 230.82 m2 auf (vgl. Urteil R 18 49 A vom 26. Fe-

bruar 2021 E.7.3.1 und E.9.1.3), womit schwer nachvollziehbar ist, dass 

sie für die Nutzung durch die Beschwerdegegnerin 2 und allfällige weitere 

Personen (Familienmitglieder, Gäste, etc.) zu klein und eine Erweiterung 

im Untergeschoss erforderlich sein sollte. 

- 21 -

5.3. Sowohl gerichtsnotorisch wie auch durch die zahlreichen, ins Recht geleg-

ten Medienberichte dargelegt (vgl. Bg1-act. 8, Bg2-act. 1-3) zeigt sich, 

dass sich die Wohnungssituation im W._____ seit den zur Bekämpfung 

von Covid-19 erlassenen Massnahmen, d.h. in den letzten zwei bis drei 

Jahren zugespitzt hat, was sich offenbar in den im Urteil R 18 49 A vom 

26. Februar 2021 (vgl. dortige Erwägung 7.3.3) aufgeführten Leerwoh-

nungsziffern des Bundesamtes für Statistik (BSF) noch nicht niederge-

schlagen hatte. Gemäss den neuesten Angaben des BFS zur Leerwoh-

nungszählung wurden am 1. Juni 2022 in der Schweiz 61'496 Leerwoh-

nungen gezählt, was 1.31 % des Gesamtwohnungsbestands entspricht, 

womit die Leerwohnungsziffer innert Jahresfrist um 0.23 % zurückgegan-

gen ist. Das BFS resümiert, ein solch deutlicher Rückgang der Leerstand-

quote innert Jahresfrist sei letztmalig vor 20 Jahren zu beobachten gewe-

sen. Insgesamt seien im Vergleich zum Vorjahr 9869 weniger Wohnungen 

leer gestanden, was einer Abnahme von markanten 13.8 % entspreche 

(vgl. https://www.bfs.admin.ch/ bfs/de/home/statistiken/bau-wohnungswe-

sen.gnpdetail.2022-0471.html oder www.bfs.admin.ch -> Statistiken -> 

Bau- und Wohnungswesen, Karte zur Leerwohnungszählung vom 1. Juni 

2020; zuletzt abgerufen am 29. November 2021). Gemäss der entspre-

chenden Kartenübersicht belief sich der Leerwohnungsbestand in 

V._____ auf 1.14 % (des Gesamtwohnungsbestandes) (vgl. auch 

AA._____ 1.11 %, AB._____ 0.20 %, AC._____ 1.10 %, AD._____ 

0.48 %, AE._____ 0.54 %), d.h. dieser ist im Vergleich zu den Jahren 

2018-2020 (mit 3.84 %, 4.79 %, 3.6 %) erheblich gesunken und hat sich 

dem damaligen kantonalen Durchschnittswert angenähert (mit 1.59 %, 

1.68 %, 1.4 %), während letzterer per 1. Juni 2022 auf 0.61 % sank. Zu 

beachten ist bezüglich dieser Zahlen, dass sowohl Erstwohnungen (Woh-

nungen und Einfamilienhäuser, die zur dauernden Miete oder zum Kauf 

angeboten werden und am Stichtag nicht bewohnt sind) wie auch Zweit-

wohnungen (ganzjährig bewohnbare Ferien- oder Zweitwohnungen, so-

- 22 -

fern sie zur Dauermiete oder zum Verkauf ausgeschrieben sind) zählen 

(vgl. auch Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 E.7.3.3).

5.4. Angesichts dieser Entwicklung (sehr geringer Leerwohnungsbestand) und 

aufgrund der Abklärungen der Beschwerdegegnerin 1 kann nicht in Ab-

rede gestellt werden, dass in V._____ mittlerweile ein allgemeiner Bedarf 

an Erstwohnungen gegeben ist. Entscheidrelevant ist vorliegend mangels 

Kenntnis der künftigen Bewohnerin/des künftigen Bewohners (Hauswar-

tin/Hauswart) die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Segment 

("dans le même secteur"; vgl. Erwägung 5), was sich vorliegend entgegen 

den Ausführungen der Beschwerdeführer bzw. der Beschwerdegegnerin-

nen 1 nicht allein auf Erstwohnungen im Gebiet Z._____ beziehen kann, 

sondern grundsätzlich auf Erstwohnungen im tieferen Preis-/Mietsegment, 

die für eine/einen von der Beschwerdegegnerin 2 anzustellende Hauswar-

tin/anzustellenden Hauswart mit entsprechendem gering(er)em Einkom-

men auch bezahlbar ist. Da naheliegend ist, dass eine solche Nachfrage 

im T._____ gering oder kaum bzw. wohl nur in den jeweiligen Liegenschaf-

ten vorhanden sein dürfte, deren Eigentümerschaft für das Personal vor 

Ort auch eigenen Wohnraum zur Verfügung stellt, drängt sich auf, die Prü-

fung der entsprechenden, auszuweisenden Nachfrage auf das ganze Ge-

meindegebiet zu beziehen, ist doch einer Hauswartin/einem Hauswart 

auch ein (entsprechend etwas längerer) Anfahrts- bzw. Arbeitsweg aus 

dem Siedlungskern von V._____ durchaus zumutbar. Den Beschwerde-

führern kann jedenfalls nicht gefolgt werden, wenn sie geltend machen, 

die Medienberichte zur angeblichen Wohnungsnot (im W._____) zielten 

an der Sache vorbei, weil sie nichts mit der Bedürfnisabklärung für Erst-

wohnungen im T._____ zu tun hätten, und bei Fehlen eines Bezugs zum 

T._____ liege ohne Weiteres eine Umgehung des Zweitwohnungsgeset-

zes vor.

Die Erhebungen der Beschwerdegegnerin 1 (Zählung leer stehender 

Wohnungen) vom 1. Juni 2020 und 10. März 2021 (Bg1-act. 1) ergaben 

- 23 -

für die D._____ eine erhebliche Abnahme des Leerwohnungsbestands 

seit Juni 2020 von total 202 auf 112 am 10. März 2021 (bei den vermiete-

ten Wohnungen von 68 auf 30 und bei den verkauften Wohnungen von 

134 auf 82), wovon gemäss den Abklärungen der Beschwerdegegnerin 1 

nur gerade deren sieben Erstwohnungen darstellten (Bg-act. 1, Detailta-

belle), mit Mietpreisen ab CHF 1'850.-- (für eine 2-Zimmer-Wohnung) bzw. 

Kaufpreisen von CHF 680'000.-- bis CHF 6'500'000.-- (für 3- bis 4 ½- Zim-

mer-Wohnungen). Die Beschwerdegegnerin 1 resümierte in ihrem Schrei-

ben vom 23. März 2021 an den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer 

(Bg1-act. 2), diese Zusammenstellung zeige klar, dass es weiterhin an be-

zahlbarem Wohnraum für Einheimische fehle. Sofern die Beschwerdefüh-

rer diese Erhebungen kritisierten und eine eigene Auswertung vornahmen 

(vgl. Bg1-act. 3 Anhang), ergibt sich daraus allein in V._____ und ohne 

Unterscheidung zwischen Erst- und Zweitwohnungen ein Angebot an 19 

Mietobjekten (bei Mietpreisen ab CHF 1'200.-- allein für eine 1-Zimmer-

Wohnung) bzw. an 49 Kaufobjekten (mit Preisen ab CHF 680'000.-- [für 

eine 2.5- sowie eine 3-Zimmer-Wohnung] aufwärts). 

Von einer sehr prekären Situation auf dem Mietmarkt sprach auch die von 

der Beschwerdegegnerin 1 angefragte Schlichtungsbehörde der Region 

R._____ in ihrem Amtsbericht zur Nachfrage nach Erstwohnungen vom 

2. August 2021 (Bg1-act. 4). Sie gab einen Anstieg von Mietrechtsfällen 

im Zusammenhang mit dem Kündigungsschutz seit der zweiten Hälfte 

2020, einhergehend mit Schwierigkeiten für wohnungssuchende Mieter, 

zahlbare Ersatzwohnungen zu finden, sowie einer aktuellen Häufung von 

Kündigungsschutzfällen in der D._____ an. Sofern die Beschwerdeführer 

kritisieren, die Zunahme an Kündigungsschutzfällen habe nichts mit dem 

Bedarf an Erstwohnungen zu tun, überzeugt dies nicht. Vielmehr ist dar-

aus (Bg1-act. 4) und aus den übrigen Beweismitteln (Bg1-act. 1, 7 und 8, 

Bg2-act. 1-3) mit den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 abzuleiten, dass 

der Druck auf dem Wohnungsmarkt massiv gestiegen ist, andernfalls, 

- 24 -

nämlich bei ausreichendem Wohnungsangebot das Interesse an der An-

fechtung einer Kündigung eher sinken würde. Ebensowenig haltbar ist an-

gesichts der offensichtlich vorhandenen Wohnungsnot auch in der 

D._____ der Einwand der Beschwerdeführer, die Beschwerdegegnerin 1 

habe die Entwicklung der Bevölkerung nicht untersucht, bzw. die Behaup-

tung, diese sei rückläufig, weshalb auch die Nachfrage nach Erstwohnun-

gen sinke. Unzutreffend ist schliesslich auch deren Vorbringen, es sei un-

zulässig, bei einer Zweitwohnung (als Hauptwohnung) eine Einliegerwoh-

nung (Hauswartwohnung) als Erstwohnung vorzusehen (wobei in diesem 

Fall auch die Hauptwohnung eine Erstwohnung sein müsse), bezeichnet 

doch der von den Beschwerdeführern zitierte Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG eine 

Einliegerwohnung als Wohnung, die im selben Haus liegt, in dem die Ei-

gentümerin oder der Eigentümer ihren/seinen Hauptwohnsitz hat; die Ein-

liegerwohnung gilt als touristisch bewirtschaftet und damit im Sinne von 

Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG bewilligungsfähig, wenn sie dauerhaft zur aussch-

liesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Be-

dingungen angeboten wird. Das heisst, es geht in diesem Zusammenhang 

darum, dass die ortsansässige Eigentümerschaft (Hauptwohnung) eine 

aktive Gastgeberrolle (in Bezug auf die NutzerInnen der Einliegerwoh-

nung) soll einnehmen können (vgl. PFAMMATTER, in: WOLF/PFAMMATTER, 

Zweitwohnungsgesetz – unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung, 

Bern 2021, Art. 7 Rz. 18 ff., insbesondere Rz. 20); es ist nicht ersichtlich, 

inwiefern Solches in Bezug auf die hier fragliche Hauswartwohnung mass-

geblich bzw. erfüllt wäre. 

5.5. Zusammenfassend kommt das Gericht zum Schluss, dass ein Bedarf nach 

Erstwohnungen sowohl auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt im 

W._____ und im Besonderen auch in der D._____ ausgewiesen ist, was 

auch den hier interessierenden Bedarf an einer bezahlbaren Erstwohnung 

für eine Hauswartin/einen Hauswart mit entsprechend gering(er)em Ein-

kommen sowohl im Allgemeinen in der Gemeinde wie auch im Besonde-

- 25 -

ren im Gebiet Z._____ miteinschliesst. Da auch die Absicht der Beschwer-

degegnerin 2, die anzustellende Hauswartin/den anzustellenden Haus-

wart direkt in der fraglichen Liegenschaft wohnen zu lassen, glaubhaft ist, 

muss die Nachfrage für Erstwohnungen im betreffenden Marktsegment im 

Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung bejaht werden (vgl. Erwä-

gung 5). Abgesehen davon, dass diese Nachfrage ohnehin nicht offen-

sichtlich unzureichend ist, hat die Beschwerdegegnerin 2 auch nachvoll-

ziehbar dargelegt, dass die fragliche Wohnung im 1. Untergeschoss an 

eine Anstellung als Hauswartin/Hauswart gekoppelt ist und sie diese damit 

nur an eine Hauswartin/einen Hauswart und somit an eine Person, die sie 

als Erstwohnung ganzjährig benutzt, vermieten wird. Dass sie dabei noch 

keine konkreten Schritte, eine geeignete Person für diese Stelle zu finden, 

unternommen hat, kann ihr angesichts des langjährigen Baubewilligungs-

verfahrens und der damit einhergehenden Unsicherheit über dessen Aus-

gang nicht entgegengehalten werden. Von einer offensichtlichen Umge-

hungsabsicht seitens der Beschwerdegegnerin 2, mithin von einem nicht 

zu schützenden Rechtsmissbrauch, kann unter all diesen Umständen 

nicht ausgegangen werden. 

5.6. Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 20. September 

2021 ist daher zu schützen und die dagegen erhobene Beschwerde abzu-

weisen. Im Sinne von Art. 7 Abs. 3 ZWG ist lediglich auf Dispositiv-Ziff. 4 

des ursprünglichen Bau- und Einspracheentscheids vom 23. Juli 2018 hin-

zuweisen, wonach das Grundbuchamt R._____ angewiesen wird, eine 

entsprechende öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung auf dem frag-

lichen Grundstück Parzelle H._____ anzumerken. Diese Auflage ist in Ver-

bindung mit Dispositiv-Ziff. 2 des angefochtenen Bau- und Einspracheent-

scheids nach wie vor gültig; die Beschwerdegegnerin 1 wird für die ent-

sprechende Umsetzung zu sorgen haben (vgl. auch Art. 7 Abs. 4 ZWG). 

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6. Im Übrigen hielten die Beschwerdeführer auch an ihren Rügen der man-

gelnden Wohnhygiene (ungenügende Belichtung und Belüftung) und der 

Überschreitung der zulässigen Ausnützungsziffer fest. Unabhängig davon, 

ob diese Fragen – angesichts des in Dispositiv-Ziff. 2 des angefochtenen 

Bau- und Einspracheentscheids enthaltenen Verweises auf den ursprüng-

lichen Bau- und Einspracheentscheid vom 23. Juli 2018 – überhaupt noch 

zum Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens gehören, sind diese 

Einwände abzuweisen. Wie bereits im Urteil R 18 49 A vom 21. Mai 2019 

eingehend ausgeführt, kann bei der vorgesehenen 5. Projektänderung 

nicht von einer mangelnden Wohnhygiene – ungenügende Belichtung und 

Belüftung – der Wohnung im 1. Untergeschoss ausgegangen werden (vgl. 

dortige Erwägung 8). Sofern die Beschwerdeführer vorbringen, es handle 

sich um eine "Subterrain-Wohnung" und solche Wohnungstypen seien 

vom Baurekursgericht des Kantons Zürich in einem Entscheid vom 10. De-

zember 2021 als unzulässig erklärt worden (vgl. Bf-act. 4), sind sie nicht 

zu hören, ist doch nicht ausgewiesen, dass das dortige Bauprojekt (Sub-

terrainhaus, das über keine vertikalen, sondern nur über Oberfenster und 

ein Glasdach, die nicht über das Erdreich reichen, verfügt, Bf-act. 4, Erwä-

gungen 2 und 3.5) mit demjenigen der hier zu beurteilenden Hauswarts-

wohnung vergleichbar ist, und waren in jenem Verfahren hier nicht mass-

gebende kantonalrechtliche Bestimmungen zur Wohnhygiene des Kan-

tons Zürich anwendbar. Darüber hinaus bringen die Beschwerdeführer 

nichts vor, was nicht bereits im erwähnten Urteil abgehandelt und verwor-

fen worden wäre (vgl. dortige Erwägung 8). Dasselbe gilt für die Frage der 

seitens der Beschwerdeführer behaupteten Übernutzung der fraglichen 

Parzelle. Auch diesbezüglich wurde im Urteil R 18 49 A vom 21. Mai 2019 

(vgl. dortige Erwägung 9) eingehend ausgeführt, dass die Voraussetzun-

gen von Art. 86 Abs. 4 BG (Zonenschema; maximal zulässige Ausnüt-

zungsziffer von 0.2 in der Villenzone) eingehalten und mit der konkret er-

folgten Ausnützungsberechnung der massgebliche Art. 87 BG (Ausnüt-

zungsziffer) nicht umgangen werde.

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7. Zusammenfassend kommt das Gericht zum Schluss, dass die Be-

schwerde abzuweisen ist.

7.1. Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die 

Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die Kos-

ten zu gleichen Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts ande-

res entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus 

der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilungen 

des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staats-

gebühr beträgt höchstens CHF 20'000.--, sie richtet sich nach dem Um-

fang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der 

wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 Abs. 2 

VRG). Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr im 

Sinne von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 3'000.-- festgesetzt. Sie wird zu-

sammen mit den Kanzleiausgaben dem Ausgang des Verfahrens entspre-

chend den unterliegenden Beschwerdeführern je zur Hälfte und unter so-

lidarischer Haftbarkeit (Art. 72 Abs. 2 und Art. 73 Abs. 2 VRG) auferlegt. 

7.2. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 

verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursach-

ten notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie 

mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der 

Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtli-

chen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Vorliegend wird die 

Parteientschädigung dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens entspre-

chend zugunsten der obsiegenden Beschwerdegegnerin 2 und zulasten 

der Beschwerdeführer zugesprochen, wobei diese die aussergerichtliche 

Entschädigung je zur Hälfte zu tragen haben. 

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Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 legte trotz entsprechen-

der Aufforderung keine Honorarnote ins Recht, sodass sein Aufwand nach 

pflichtgemässem Ermessen festzulegen ist (Art. 2 Abs. 1 der Verordnung 

über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsan-

wälte [Honorarverordnung, HV; BR 310.250]). Das Gericht erachtet dabei 

einen Pauschalbetrag von CHF 3'000.-- als den gesamten Umständen so-

wie dem Umfang (mehrere Rechtsschriftenwechsel) und der Schwierigkeit 

der Angelegenheit (Streitpunkte und Argumente aus mehreren Verfahren 

bekannt) angemessen. Damit werden die Beschwerdeführer gemäss dem 

Ausgang des Verfahrens verpflichtet, die Beschwerdegegnerin 2 ausser-

gerichtlich zu entschädigen. 

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von CHF 664.00

zusammen CHF 3'664.00

gehen je zur Hälfte und unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von 

N._____ und B._____.

3. N._____ und B._____ entschädigen F._____ je zur Hälfte mit CHF 3'000.-

4. [Rechtsmittelbelehrung]

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5. [Mitteilung]

[Mit Urteil 1C_57/2023 vom 10. Januar 2025 hat das Bundesgericht die gegen dieses Ur-

teil erhobene Beschwerde abgewiesen.]