# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f1f32f51-7beb-5ef0-9d85-02a61d42b6d4
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-01-28
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Steuergericht 28.01.2022 510 2021 72 (510 21 72)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_SG_001_510-2021-72_2022-01-28.pdf

## Full Text

Seite 1 

Urteil vom 28. Januar 2022 (510 21 72) 

 

 _____________________________________________________________________  

 

Verkehrswert vor 20 Jahren  

 

Besetzung Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Steuerrichter M. Zeller (Ref.), 
J. Felix, Dr. L. Schneider, Steuerrichterin L. Kubli, Gerichtsschreiber 
D. Kambanas 
 
 

Parteien A.B.____, vertreten durch Maurice Moser, Advokat und Notar, St. Ja-
kobs-Strasse 189, Postfach 71, 4018 Basel, 
 
 Rekurrentin 

  
 
gegen 
 
 

 Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 C.____,  
 
 Rekursgegnerin 
 
 
 

betreffend Grundstückgewinnsteuer 
 
 

http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html
http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html
http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html

 
 
Seite 2   

Sachverhalt: 

 

A. 

B.B.____ (*3. Februar 1935), der Vater des verstorbenen Ehemanns der Pflichtigen, übernahm 

mit öffentlich beurkundetem Teilungs-, Erbauskauf- und Erbverzichtsvertrag vom 

11. Januar 1994 die Parzelle Nr. xx, Grundbuch [GB] C.____, wobei deren Verkehrswert mit 

Fr. 960'000.-- beziffert wurde. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 28. April 2020 (GB-

Eintrag: 15. Mai 2020) verkaufte die Pflichtige die betreffende Liegenschaft für Fr. 2’020’000.--.  

 

Mit Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteuer vom 22. April 2021 wurde der steuer-

bare Grundstückgewinn auf Fr. 1'084’689.-- und die geschuldete Grundstückgewinnsteuer auf 

Fr. 271’172.-- festgelegt. Aufgrund des steuerlich massgeblichen zeitlich weit zurückliegenden 

Erwerbszeitpunkts der Liegenschaft wurde diese von der Steuerverwaltung als Altbesitz qualifi-

ziert, weshalb zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer der Verkehrswert vor 20 Jahren zur 

Anwendung kam. 

 

 

B. 

Mit Schreiben vom 22. Mai 2021 erhob die Pflichtige Einsprache und führte zur Begründung im 

Wesentlichen aus, dass in der Veranlagungsverfügung zur Berechnung der Grundstückgewinn-

steuer nur der Verkehrswert vor 20 Jahren in Höhe von Fr. 908’386.-- und die Maklerkosten 

berücksichtig worden seien. Der eingesetzte Verkehrswert vor 20 Jahren entspreche jedoch 

nicht dem Verkehrswert der Liegenschaft unter Einbezug des im Jahre 1996 realisierten 

Schwimmbads. Die von der Basellandschaftlichen Gebäudeversicherung [BGV] festgesetzte 

Versicherungssumme von Fr. 992’000.-- beziehe sich ausdrücklich nur auf das Wohnhaus und 

die Garage. Das ausserhalb des Gebäudes gelegene und erbaute Freiluftschwimmbad sei bis 

zur Handänderung weder von der Gebäudeversicherungspolice erfasst noch in deren Versiche-

rungssumme enthalten. Dieser Verkehrswert sei separat zu erfassen und zu bestimmen. Im 

Teilungs-, Erbauskauf- und Erbverzichtsvertrag vom 11. Januar 1994 sei der bei den zuständi-

gen basellandschaftlichen Behörden in Erfahrung gebrachte Verkehrswert der Liegenschaft mit 

Fr. 960’000.00 Vertrag eingesetzt worden. Es handle sich dabei um den Verkehrswert der Lie-

genschaft vor dem Bau des Schwimmbades zwei Jahre später. Der Swimmingpool sei dann 

1996 mit Kosten in Höhe von Fr. 230’000.-- errichtet worden. Der Zustandswert betrage nach 

24 Jahren Fr. 206’080.-- und sei als wertvermehrender Betrag zur Bestimmung des Grund-

stückgewinns einzurechnen.  

 

Mit Entscheid vom 21. September 2021 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab. Zur Be-

gründung führte sie im Wesentlichen aus, dass keine Unterlagen, die die Kosten für den Bau 

Schwimmbadbaus in Höhe von Fr. 230’000.-- belegten, eingereicht worden seien.  

 

 

C. 

Mit Schreiben vom 22. September 2021 erhebt der Vertreter der Pflichtigen Rekurs und be-

gehrt, (1) es sei der Einspracheentscheid der Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft 

vom 21. September 2021 betreffend Veranlagungsverfügung zur Grundstückgewinnsteuer vom 

 
 
Seite 3   

22. April 2021 (bezüglich des Grundstücks des Grundbuchs C.____, Liegenschaft Nr. xx, Plan 

Nr. yy, D.____, Gebäude E.____strasse 1 und 1a, Strasse, Weg, Gartenanlage) aufzuheben, 

(2) die Grundstückgewinnsteuer sei neu zu veranlagen und dabei der Verkehrswert vor 20 Jah-

ren unter Einbezug des (im Jahr 1994 geschätzten und vereinbarten) Liegenschaftswerts von 

Fr.  960’000.-- und der Erstellungskosten für das (im Jahr 1996 erbaute) Schwimmbad im Be-

trag von Fr. 230'000.-- neu zu berechnen und (3) alles unter o/e Kostenfolge. Zur Begründung 

führt er aus, dass die Rekurrentin am 27. Februar 2021 die Grundstückgewinnsteuerdeklaration 

eingereicht habe, mit welcher sie den Verkehrswert der Liegenschaft mit Fr. 960’000.-- beziffert 

und als wertvermehrende Aufwendungen die Kosten des Schwimmbads im Höhe von 

Fr. 230’000.-- geltend gemacht habe. Der Verkehrswert sei mit dem Teilungs-, Erbauskauf- und 

Erbverzichtsvertrag vom 11. Januar 1994 belegt, die Kosten des Schwimmbads mit der Kosten-

zusammenstellung der F.____GmbH vom 23. November 2020 nachgewiesen. Unbestritten sei, 

dass der Erwerb mehr als 20 Jahre zurückliege und der Erwerbspreis sowie die Erstellungskos-

ten nicht nachweisbar seien. Für diesen Fall sei der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert des 

Grundstückes vor 20 Jahren zu bestimmen. Die Steuerverwaltung habe bei der Veranlagung 

der Grundstückgewinnsteuer diesen mit Fr. 908’386.-- beziffert, indem sie die Berechnungsfor-

mel gemäss dem «Merkblatt zur Berechnung des Verkehrswerts vor 20 Jahren bei der Grund-

stückgewinnsteuer» ermittelt habe. Die Rekurrentin habe jedoch nachgewiesen, dass die Ver-

tragsparteien des Teilungs-, Erbauskauf- und Erbverzichtvertrags am 11. Januar 1994 den Ver-

kehrswert des veräusserten Grundstücks geschätzt und vereinbart hätten. Dabei handle es 

nicht um irgendeinen Wert, welchen die Steuerverwaltung willkürlich berechnen dürfe, sondern 

vielmehr um denjenigen Wert, welchen die beteiligten Vertragsparteien ihren Immobilienge-

schäften in einem bestimmten Zeitraum zugrunde gelegt hätten. 

Anerkannt sei, dass die Rekurrentin auf ihrem Grundstück ein Schwimmbad gebaut habe. Der 

Bau sei im Anschluss an die Baubewilligung vom 2. Juni 1995 erfolgt. Die Aufwendungen für 

dieses Schwimmbad seien in der Kostenzusammenstellung der F.____GmbH vom 

23. November 2020 detailliert festgehalten. Die Kostenschätzung von G.____, Dipl. Arch. ETH 

SIA, ergebe Erstellungskosten im Gesamtbetrag von Fr. 230’000.--, welche unter anderem auf 

der Grundlage der Kurzbewertung vom 20. November 2019 von H.____, Architekt, der Bauein-

gabe, der Baubewilligung und der dazugehörigen Pläne erfolgt sei. Die I.____AG, welche für 

den Bau des Schwimmbads verantwortlich gezeichnet habe, existiere nicht mehr und sei mitt-

lerweile im Handelsregister gelöscht worden. Die Bauabrechnung sei deshalb nicht mehr erhält-

lich. Die J.____& Co. (heute: J.____KMG), habe ergänzende Installationen (Wasseraufberei-

tung, Abdeckung, Heizung, Gegenstromanlage etc.) geliefert, was mittels der entsprechenden 

Auftragsbestätigung und einer detaillierten Abrechnung aus dem Jahre 1996 bewiesen werden 

könne. Das Argument der Steuerverwaltung, nur die Brandlagerschätzung bzw. der Gebäude-

versicherungswert sei massgebend, wäre unzutreffend: Nachgewiesenermassen enthielten der 

Gebäudeversicherungswert und entsprechend der Brandlagerwert die Kosten des Schwimm-

bads nicht. Die Steuerverwaltung habe für die Bestimmung des Verkehrswerts vor 20 Jahren 

die formelmässige Berechnung zur Anwendung gebracht, weshalb sie die ins Recht gelegte 

Beweise verweigert und im Einspracheentscheid sogar behauptet habe, die Rekurrentin hätte 

nach dem Schwimmbadbau eine Neueinschätzung durch die Gebäudeversicherung verlangen 

sollen. Entgegen den Ausführungen der Steuerverwaltung bestehe bei einem Schwimmbadbau 

keine Verpflichtung zur Neueinschätzung durch die Gebäudeversicherung; auch werde der 

Wert eines versicherten Schwimmbads bei der Schätzung des Brandlagerwertes nicht mitein-

 
 
Seite 4   

bezogen. Dasselbe gelte für die Deklaration eines Schwimmbadbaus gegenüber der Steuer-

verwaltung im Rahmen der jährlichen Einkommens- und Vermögenserklärung. Ebenfalls beste-

he hier keine Pflicht, den Bau eines Schwimmbads bzw. dessen Wert gegenüber der Steuer-

verwaltung anzugeben. 

 

Mit Vernehmlassung vom 8. Dezember 2021 beantragt die Steuerverwaltung die teilweise Gut-

heissung des Rekurses. Zur Begründung führt sie unter anderem aus, dass die Gestehungs-

kosten (Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen) zu den steuermindernden Tatsa-

chen gehörten, weshalb allein die Rekurrentin beweisbelastet sei. Liege der Erwerb einer Lie-

genschaft mehr als 20 Jahre zurück, so bestimme sich der Erwerbspreis nach dem Verkehrs-

wert des Grundstückes vor 20 Jahren, sofern nicht ein höherer Erwerbspreis nachgewiesen 

werde. Somit habe die Rekurrentin nachzuweisen, dass sie effektiv einen höheren Geste-

hungswert zu verzeichnen habe als der von der Steuerbehörde von Amtes wegen ermittelte 

Ersatzwert. Diese Regelung diene bekanntlich nur der Beweiserleichterung, wobei es keine 

Mischformen zwischen diesen zwei Beweisarten gebe: Entweder würden alle effektiven Geste-

hungskosten belegt - oder es werde eben ersatzweise auf eine amtliche Verkehrswertschät-

zung vor 20 Jahren abgestellt. Bei einer Berechnung mit dem Ersatzwert entspreche der Ver-

kehrswert eines Grundstücks folglich dem Preis, der dafür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 

vor genau 20 Jahren am Ort der gelegenen Sache mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Da-

nach ist der Verkehrswert einer Liegenschaft ein objektiver Wert, der sich auf das Grundstück 

als solches beziehe, also nicht von den persönlichen Verhältnissen des Eigentümers abhänge. 

Massgebend seien die Eigenschaften des Grundstückes und die ihm anhaftenden rechtlichen 

und tatsächlichen Vorteile und Lasten, die im Veräusserungsfall vor 20 Jahren auf den neuen 

Eigentümer übergegangen wären; einzig und allein danach bestimme sich der damals mut-

masslich erzielbare Kaufpreis. Dies sei die fiktive Wertsituation der Parzelle Nr. xx, GB C.____, 

auf den zurückliegenden Zeitpunkt im Jahr 2000. Der 1994 in der Erbteilung von den Erben 

ermittelte Wert der Liegenschaft liege einerseits nicht im massgebenden Jahr 2000. Anderer-

seits sei dies nicht ein tatsächlicher Erwerbspreis: Bei einer Erbteilung sei nur der an die ande-

ren Erben tatsächlich bezahlte Betrag (Erbauskauf) eine eigene Gestehungskostengrösse; der 

geerbte Teil würde unentgeltlich erworben. Eine Mischmethode zwischen tatsächlichen Geste-

hungskosten und dem Ersatzwert vor 20 Jahren sei nicht zulässig. Gemäss konstanter Praxis 

der Steuerverwaltung sei der objektive Verkehrswert von Grundstücken (Landwert) nach der 

statistischen Methode zu ermitteln. Ausgangspunkt dafür bildeten die vorhandenen Vergleichs-

preise. Diese bezögen sich auf den durchschnittlichen Bodenpreis. Der Wert der vorhandenen 

bzw. mitverkauften Gebäude würde anhand der Gebäudeversicherungswerte ermittelt. Der auf 

das Jahr 2000 berechnete Gebäudewert sei an sich unbestritten; lediglich der fehlende Einbe-

zug des Aussenpools würde bemängelt.  

Es sei anerkannt, dass nicht nur der Bodenwert, sondern bei überbauten Grundstücken nebst 

dem reinen Gebäudewert auch die (Bau-)Nebenkosten einen Teil der damaligen Gestehungs-

kosten ausmachten. Diese würden schematisch in Prozenten der Baukosten bzw. des Gebäu-

dewerts festgelegt, wobei im Kanton Basel-Landschaft praxisgemäss in den letzten Jahren 

durchwegs 15 % zugestanden worden seien. Vorliegend seien aber nur 10 % berücksichtigt 

worden, weshalb der Rekurs in diesem Punkt teilweise gutzuheissen sei. 

Wenn gestützt auf ein Wahlrecht der steuerpflichtigen Person auf den Verkehrswert vor 20 Jah-

ren abgestellt würde, so seien in diesem Ersatzwert sämtliche Anlagekosten enthalten, welche 

 
 
Seite 5   

vor diesem Zeitpunkt angefallen seien. Damit seien im vorliegenden Fall alle Investitionen, wel-

che vor dem Jahr 2000 getätigt wurden, mit dem Schätzwert per 2000 abgegolten. Die Rekur-

rentin beanspruche noch die Kosten des im Jahr 1996 erstellten Aussenpools bzw. mache des-

sen Wert im hier massgebenden Zeitpunkt im Jahr 2000 geltend. Der Aussenpool sei damals 

aber bereits vorhanden gewesen. Wäre dieser Pool erst später - d. h. von 2000 bis 2020 - er-

baut worden, müssten diese Kosten als wertvermehrende Aufwendungen gemäss Rechnungs-

stellung im tatsächlichem Umfang berücksichtigt werden. Weil aber insgesamt auf den Ersatz-

wert abgestellt werde, müsse auch der Aussenpool in diesem Wert per 2000 bereits enthalten 

sein. Es fehle zudem an einem Schätzwert durch die BGV. Dies sei jedoch keine zwingende 

Vorgabe, weil solche Schwimmbecken im Aussenbereich nicht obligatorisch, sondern bloss 

freiwillig versichert werden könnten. Dieser Umstand bedeute aber nicht, dass der Aussenpool 

beim Ersatzwert überhaupt nicht berücksichtigt werde: Weder im Landwert selbst noch im Ge-

bäudewert der BGV berücksichtigt seien die Erschliessungskosten, die Vorbereitungs- und Um-

gebungsarbeiten (inkl. Aussenanlagen, Einfriedungen, Stützmauern, Wegbefestigungen und 

Schwimmbäder) sowie die eigentlichen Baunebenkosten (Baubewilligungen, Gebühren, Versi-

cherungen etc.). In der Verwaltungspraxis würden diese Baunebenkosten schematisch in Pro-

zenten der Gebäudekosten ausgedrückt Da praxisgemäss 15 % des Zeitbauwerts als Geste-

hungskosten zugestanden würde, wären sämtliche Aussenanlagen inklusive des Aussenpools 

darin bereits enthalten. Ein zusätzlicher Abzug bei der Ermittlung des Ersatzwertes könne des-

halb nicht beansprucht bzw. gewährt werden. 

 

In seiner Stellungnahme vom 10. Januar 2022 hält der Vertreter unter anderem ergänzend zu 

seinen Vorbringen in der Rekursschrift fest, dass es klar und unstrittig sei, dass der Ersatzwert 

zu bestimmen sei. Bei der Bestimmung des Ersatzwerts sei die Steuerverwaltung verpflichtet, 

sämtliche zur Verfügung stehenden Informationen heranzuziehen, auch wenn die von ihr frei 

gewählte Formel das nicht vorsehe. Die Steuerverwaltung habe den Sachverhalt von Amtes 

wegen abzuklären und dabei alle Beweise zu berücksichtigen und zu würdigen. Sie habe bei 

der Berechnung des Ersatzwerts wesentliche Tatsachen und Beweise ausser Acht gelassen 

und könne sich dabei auf keine rechtliche Grundlage stützen. Beim Erbteilungsvertrag aus dem 

Jahre 1994 und den Aufstellungen zu den Baukosten des Schwimmbads handle es sich um 

Dokumente: Der Erbteilungsvertrag aus dem Jahre 1994 sei eine geeignete Grundlage zur Be-

stimmung des massgebenden Bodenwerts, denn die Bodenpreise seien in den Folgejahren 

noch gestiegen. Der Gebäudeversicherungswert aus dem Jahre 2000 könne wiederum für die 

Berechnung des Ersatzwerts beigezogen werden. Die nachgewiesenen Aussenschwimmbad-

kosten von Fr. 230'000.-- seien zum Gebäudeversicherungswert hinzuzurechnen, allenfalls mit 

angemessenen Abschreibungen für die Zeit von 1996 bis 2000. 

 

An der heutigen Parteiverhandlung halten die Parteien an ihren Anträgen und Vorbringen fest. 

 

 

 

 
 
Seite 6   

Erwägungen: 

 

1.  

Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes vom 7. Februar 1974 über die Staats- und 

Gemeindesteuern (Steuergesetz, StG; SGS 331) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses 

zuständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im 

vorliegenden Fall Fr. 10'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen 

und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stel-

lenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 

 

 

2. 

Strittig ist vorliegend, ob die Rekursgegnerin den Verkehrswert vor 20 Jahren und damit den 

steuerbaren Grundstückgewinn korrekt ermittelt hat. 

 

2.1. Gemäss § 71 StG unterliegen die Gewinne aus Veräusserung von Grundstücken oder An-

teilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer. Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den 

der Veräusserungserlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwen-

dungen) übersteigt (§ 75 Abs. 1 StG). Ist der Kaufpreis nicht feststellbar, so gilt als solcher der 

Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbes (§ 77 Abs. 2 StG). Liegt der Erwerb der Parzelle mehr 

als 20 Jahre zurück, so bestimmt sich der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert des Grundstü-

ckes vor 20 Jahren, sofern kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist (§ 77 Abs. 3 StG). So-

wohl das Gesetz wie auch die ausführenden Bestimmungen äussern sich nicht zu der Frage, 

welche Methode für die Ermittlung des Verkehrswertes vor 20 Jahren durch die Steuerverwal-

tung anzuwenden ist. Gemäss kantonaler Praxis ist behelfsmässig auf das Gesetz vom 

7. Januar 1980 über die Erbschafts- und Schenkungssteuer (ESchStG, SGS 334) und die Ver-

ordnung vom 16. Juni 1981 zum Gesetz über die Erbschafts- und die Schenkungssteuer 

(ESchStV; SGS 27.729) abzustellen (vgl. WENK in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar zum 

Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, § 77 N 12). 

 

Nach § 15 ESchStG werden Zuwendungen zum Verkehrswert im Zeitpunkt des Vermögens-

übergangs bewertet, soweit das Gesetz keine Ausnahmen von diesem Grundsatz vorsieht. Für 

die Bemessung des Verkehrswerts erlässt der Regierungsrat Richtlinien (§ 17 ESchStG). Als 

Verkehrswert eines überbauten Grundstücks gilt die Summe aus Zustandswert des Gebäudes, 

den Baunebenkosten und dem Landwert (§ 1 ESchStV). Der Zustandswert wird gemäss 

§ 2 Abs. 1 ESchStV mit dem vom Regierungsrat festgelegten Indexstand auf der Grundlage des 

Gebäudeversicherungswertes 1939 (Brandlagerwert) berechnet. Der Bauteuerungsindex der 

Basellandschaftlichen Gebäudeversicherung beträgt zurzeit 920%. Dem Alter des Gebäudes 

wird mit einem Abzug vom Zustandswert (sog. Altersabzug) Rechnung getragen. 

 

Mit dem Erwerbspreis vor 20 Jahren ist nicht der Steuerwert, sondern der effektive Verkehrs-

wert gemeint. Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem Preis, der hierfür im ge-

wöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag am Ort der gelegenen Sache 

mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Gemäss konstanter Praxis der Steuerverwaltung und 

der kantonalen Steuerjustizbehörden ist der Landwert nach der statistischen Methode zu ermit-

 
 
Seite 7   

teln. Dazu sind Vergleichspreise von Handänderungen unter Dritten heranzuziehen, die in der 

nahen Umgebung des fraglichen Grundstücks zur betreffenden Zeit bezahlt worden sind.  

 

2.2. Eines der wichtigsten Prinzipien für die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer ist das 

sog. Kongruenzprinzip. Dieser Grundsatz, welcher besagt, dass sich die Grundstückgewinner-

mittlung auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück beziehen muss, soll vergleichbare 

Verhältnisse herstellen. Substanzzunahmen wie -abnahmen sind bei der Gewinnermittlung zu 

berücksichtigen resp. auszugleichen (vgl. ZWAHLEN/NYFFENEGGER, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], 

Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der 

direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3. Aufl. 2017 Basel, Art. 12 N 45, 

m.w.H.). Grundgedanke ist, dass mit der Grundstückgewinnsteuer nur der „unverdiente“ Wert-

zuwachs auf einem Grundstück erfasst werden soll, nicht aber der Mehrwert, welcher durch 

Investitionen des Veräusserers, d.h. Arbeit und/oder Kapital, geschaffen wurde. Solche Sub-

stanzzunahmen unterliegen grundsätzlich nicht der Grundstückgewinnsteuer. Als Bezugspunkt 

für den Vergleich gilt jener Zustand des Grundstücks, der Grundlage für die Kaufpreisgestaltung 

der nunmehr zu beurteilenden und der Grundstückgewinnsteuer unterliegenden Transaktion ist. 

 

2.3. In Bezug auf die Beweislast ist festzuhalten, dass der Nachweis für steuerbegründende 

Tatsachen der Steuerbehörde, der Beweis für steueraufhebende oder steuermindernde Tatsa-

chen grundsätzlich aber dem Steuerpflichtigen obliegt; dieser hat steuermindernde Tatsachen 

nicht nur zu behaupten, sondern auch zu belegen (vgl. BGE 140 II 248, E. 3.5; 

BLUMENSTEIN/LOCHER, System des schweizerischen Steuerrechts, 7. Aufl. Zürich 2016, S. 519; 

vgl. auch ZWEIFEL/CASANOVA/BEUSCH/HUNZIKER, Schweizerisches Steuerverfahrensrecht Direk-

te Steuern, 2. Aufl. Zürich/Basel/Genf 2018, § 19 Rz. 8ff.). 

 

2.4. Die Rekurrentin veräusserte mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 28. April 2020 

(GB-Eintrag: 15. Mai 2020) die Parzelle Nr. xx, GB C.____, für Fr. 2’020’000.--, welche sie vom 

Vater ihres verstorbenen Ehemanns mit öffentlich beurkundetem Teilungs-, Erbauskauf- und 

Erbverzichtsvertrag vom 11. Januar 1994 übernommen hatte. Zwischen Erwerb und Verkauf 

des Grundstückes liegen unbestrittenermassen mehr als 20 Jahre, weswegen sich der Er-

werbspreis gemäss § 77 Abs. 3 StG nach dem Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren 

richtet, d.h. vom Jahr 2000, ausser es wird ein höherer Erwerbspreis nachgewiesen. 

 

Der Vertreter macht keinen höheren Erwerbspreis aufgrund einer handänderungssteuerauslö-

senden Veräusserung geltend. Vielmehr legt er den Teilungs-, Erbauskauf- und Erbverzichts-

vertrag vom 11. Januar 1994 ins Recht und vertritt die Auffassung, dass der Verkehrswert der 

fraglichen Parzelle bereits im Jahre 1994 Fr. 960'000.-- betragen habe, sodass der Verkehrs-

wert vor 20 Jahren unter Einbezug des im Jahr 1994 und damit sehr zeitnah geschätzten und 

vereinbarten Liegenschaftswerts zu berechnen sei. 

 

Ein auf einer solchen Grundlage ermittelter Verkehrswert ist für die Ermittlung des relevanten 

Verkehrswerts im Jahr 2000 nicht von Bedeutung: Massgebend die Berechnung des Verkehrs-

wertes vor 20 Jahren sind die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse im Jahr 2000. Einer-

seits wurde der Wert ganze sechs Jahre - alles andere als sehr zeitnah - vor dem gesetzlich 

monierten Bewertungsstichtag festgelegt, weswegen er bereits schon aufgrund des eindeutigen 

 
 
Seite 8   

und klaren Gesetzeswortlaut nicht berücksichtigt werden kann. Andererseits beruht er nicht auf 

einer fachmännischen und nachvollziehbaren Bewertung Dritter; aufgrund welcher Überlegun-

gen und Einschätzungen sich nahestehenden Erben auf diesen Wert anlässlich des Erbauskau-

fes resp. -teilung geeinigt haben, ist nicht bekannt. Damit ist festzustellen, dass von der Rekur-

rentin kein höherer Kaufpreis nachgewiesen wird, sodass der Verkehrswert vor 20 Jahren nach 

den zuvor genannten kantonalrechtlichen Vorgaben in der ESchStV zu ermitteln ist. 

 

2.5. Der Verkehrswert vor 20 Jahren setzt sich aus Landwert, Zustandswert des Gebäudes und 

Baunebenkosten zusammen (siehe E.2.1.). Zur Berechnung des Landwerts hat die Steuerver-

waltung korrekterweise auf die Bodenpreisstatistik des Statistischen Amtes Basel-Landschaft 

abgestellt, welche für das Jahr 2000 in C.____ einen flächengewichteten Durchschnittspreis 

von Fr. 606.--/m2 vorsieht. 

 

Für die Ermittlung des Gebäudewerts wurde in der Veranlagungsverfügung der Grundstückge-

winnsteuer als Zustandswert der Brandlagerwert des Jahres 1981 genommen, welcher dann 

mit dem Bauteuerungsindex von 920 Prozent multipliziert wurde, anschliessend wurde ein Al-

tersabzug von 23 Prozent gewährt und schliesslich noch Baunebenkosten von 10 Prozent be-

rücksichtigt. Der Verkehrswert wurde sodann, ausgehend vom Jahr 2000, mit dem Teuerungs-

index 1.04 aufgerechnet. Es ist jedoch festzustellen, dass der Aussenpool nicht im Brandlager-

wert enthalten ist. Aussenpools können freiwillig, müssen jedoch nicht versichert werden. Beim 

fraglichen Aussenpool handelt es sich um einen identifizierbaren, separaten und nicht unbedeu-

tenden Wert, welcher jedoch mangels Versicherung nicht Eingang in die Bewertung fand. Dem-

zufolge handelt es sich beim von der Steuerverwaltung ermittelten Wert nicht um den vollstän-

digen Verkehrswert vor 20 Jahren, sondern nur um einen Teilwert. Aufgrund der Berücksichti-

gung der ursprünglichen Gebäudekosten sind im Sinne der hiervor zitierten Praxis zum Kon-

gruenzprinzip (siehe E. 2.2.) vergleichbare Verhältnisse herzustellen, wonach nur der Geste-

hungswert des inhaltlich gleichen Grundstückes dem Verkaufspreis gegenübergestellt werden 

darf. Veräussert wurde eine Liegenschaft, die Land, Wohnhaus, Garage und Aussenpool bein-

haltet. Demgegenüber müssen auch alle diese wertmässig bedeutenden Teile Eingang in die 

Bewertung und den anrechenbaren Gestehungswert finden. 

Die Rekurrentin macht wertvermehrende Investitionen für den Aussenpool in Höhe von 

Fr. 230'000.-- bei der Festsetzung des Verkehrswerts vor 20 Jahren geltend. Es gilt nun zu be-

urteilen, ob die von der Rekurrentin ins Recht gelegten Dokumente hinsichtlich des Werts des 

Aussenpools die Anforderungen an die Beweispflicht erfüllen (vgl. E. 2.3.) und somit bei der 

Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden können. Die von der Rekurrentin eingerechne-

ten massgeblichen Unterlagen umfassen die Kurzbewertung der H.____’ Collection vom 

20. November 2019, die Kostenzusammenstellung der F.____GmbH vom 23. November 2020 

sowie die Rechnung der J.____& Co. vom 29. August 1996. 

 

Bezüglich der von der Rekurrentin veranlassten Kurzbewertung der H.____’ Collection ist fest-

zuhalten, dass diese den Aussenpool als Teil der Liegenschaft separat mit einem Wert von 

Fr. 120'000.-- veranschlagt. Dieser Wert wurde am 20. November 2019, also erst rund 23 Jahre 

nach Fertigstellung des Aussenpools geschätzt. Die ebenfalls von der Rekurrentin in Auftrag 

gegebene Kostenzusammenstellung der F.____GmbH vom 23. November 2020 schätzt den 

Wert des Aussenpools im Jahr 1996 auf Fr. 230'000.--, was rund ¼ des von den Erben im 

 
 
Seite 9   

Rahmen 1994 vorgenommenen Erbteilung festgelegten Liegenschaftswerts von Fr. 960'000.-- 

ergibt und schlicht als unverhältnismässig anzusehen ist. Mit diesen beiden Belegen können die 

an die Substantiierungspflicht gestellten Anforderungen als Ausfluss der freien Beweiswürdi-

gung nicht als erfüllt gelten. Entsprechend hat die Rekurrentin die Folgen der Beweislosigkeit zu 

tragen. Hingegen kann die Rechnung der J.____& Co. vom 29. August 1996 in Höhe von 

Fr. 64'837.10 als ausreichend für den Nachweis der aufgewendeten Kosten erachtet werden. 

Nach der allgemeinen Lebenserfahrung ist davon auszugehen, dass zudem Kosten für den 

Baumeister und weitere Handwerker angefallen sein müssen. Unter dem Aspekt der Beweis-

lastverteilung ist deshalb ermessensweise ein Betrag von Fr. 90'000.-- (unindexiert) für den 

Aussenpool als Gestehungskosten zusätzlich zum von der Steuerverwaltung ermittelten Ver-

kehrswert für das Jahr 2000 steuerlich zu berücksichtigen.  

 

2.6. Schliesslich wurden die Baunebenkosten im Rahmen der Berechnung des Verkehrswertes 

vor 20 Jahren (betreffend das Jahr 2000) auf 10% festgelegt. Im Entscheid des Steuergerichts 

[StGE] vom 15. Januar 2021, 510 20 82, konstatierte das Gericht, dass der Ansatz der Baune-

benkosten von 10% ganz generell nicht mehr zeitgemäss ist und die Baunebenkosten im Rah-

men der Berechnung des Verkehrswertes vor 20 Jahren betreffend das Jahr 1999 und alle 

nachfolgenden Jahren lage- und ausstattungsunabhängig pauschal mit 15% zu veranschlagen 

sind. Der Entscheid folgt damit früheren Urteilen, in welchen die von der Steuerverwaltung im 

Regelfall veranlagten 10% Baunebenkosten auf 15% des Zustandswerts als Baunebenkosten 

korrigiert wurden (StGE vom 14. November 2014, 510 14 50, E. 5g und StGE vom 11. Juli 

2008, 510 08 25, E.7, publ. in Basellandschaftliche und Baselstädtische Steuerpraxis [BStPra], 

Bd. XlX, S. 348 ff.). Entsprechend werden die Baunebenkosten vorliegend von Amtes wegen 

von 10% auf 15% erhöht. 

 

 

3. 

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Rekurs im Sinne der Erwägungen teilweise gutzu-

heissen und der Fall zur entsprechenden Veranlagung an die Vorinstanz zurückzuweisen ist. 

 

Gemäss § 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die 

Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (Verwaltungsprozessordnung, VPO; SGS 271) 

werden die Verfahrenskosten in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Aus-

mass auferlegt. Das Steuergericht heisst den Rekurs teilweise gut, womit die Rekurrentin im 

Umfang von rund 1/3 obsiegt. Demzufolge sind von den Gerichtskosten in Höhe von insgesamt 

Fr. 2'500.-- Fr. 1’600.-- der Rekurrentin (1/3) und Fr. 900.-- der Steuerverwaltung (2/3) aufzuer-

legen. 

 

Nach § 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 1 VPO kann bei Rekursen in Steuersachen der ganz oder 

teilweise obsiegenden Partei für den Beizug eines Anwaltes eine angemessene Parteientschä-

digung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Mit Eingabe vom 17. Januar 2022 

macht der Vertreter der Rekurrentin eine Parteientschädigung in Höhe von Fr. 3'939.15 geltend, 

wobei sich dieses aus 15,75 Stunden zu einem Stundensatz von Fr. 250.-- zusammensetzt. Es 

sind zudem die Bemühungen für die Teilnahme an der heutigen Verhandlung in Höhe von 

zweieinhalb Stunden zusätzlich zu vergüten. Das Honorar beläuft sich damit auf Fr. 4'562.50 

 
 
Seite 10   

(18.25 Stunden à Fr. 250.--). Entsprechend dem Ausmass des Obsiegens von einem Drittel 

wird die Parteientschädigung pauschal auf Fr. 1’700.-- festgelegt. 

 
 
Seite 11   

wird erkannt: 

 

1.  

Der Rekurs wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und die Angelegenheit zur Korrektur 

im Sinne der Erwägungen an die Steuerverwaltung zurückgewiesen.  

 

2.  

Die Rekurrentin hat die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1'600.-- zu bezahlen, welche mit 

dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. Der zu viel bezahlte Kostenvor-

schuss von Fr. 900.-- wird der Rekurrentin zurückerstattet. Der Steuerverwaltung Basel-

Landschaft werden Gerichtskosten in Höhe von Fr. 900.-- auferlegt.  

 

3.  

Die Steuerverwaltung hat der Rekurrentin eine Parteientschädigung in Höhe von Fr 1'700.-- zu 

bezahlen. 

 

4.  

Mitteilung an den Vertreter, für sich und zhd. der Rekurrentin und die Steuerverwaltung des 

Kantons Basel-Landschaft (3).