# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 97078f9b-6c4f-5ec0-b6c6-cdac7892d4f2
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-09-27
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 27.09.2017 R 2016 60
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2016-60_2017-09-27.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 16 60 und R 16 87

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
RichterIn Audétat, Moser 

Aktuar Gross 

URTEIL

vom 27. September 2017

in der Streitsache

A._____ AG,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Johann Martin Schmid,

Beschwerdeführerin

gegen 

Gemeinde X._____,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen,

Beschwerdegegnerin

betreffend Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes

- 2 -

1. Am 3. Juli 2012 reichte die Baugesellschaft B._____ (i.e. die A._____ AG) 

bei der Gemeinde X._____ das Baugesuch für die Erstellung der Häuser-

gruppe A-C, E, F, G bzw. D, H, J, ein. Am 27. November 2012 bewilligte 

die Baubehörde X._____ das Baugesuch und wies die gegen die Häuser-

gruppe E, F, G bzw. D, H, J erhobenen Einsprachen ab. Der Gemeinde-

vorstand bestätigte diese Entscheide. Dagegen wurden Beschwerden an 

das Verwaltungsgericht erhoben. Nach einer Einigung zwischen Bauherr-

schaft und Einsprechern schrieb der Instruktionsrichter die Beschwerde 

ab (Verfahren R 13 27).

2. In der Folge erstellte die Bauherrschaft die Fundation des Hauses F auf 

Parzelle 801. Diese ist mittlerweile wieder zugeschüttet worden. Am 23. 

Mai 2016 erklärte die Bauherrschaft, das Haus F auf Parzelle 801 nicht 

realisieren zu wollen. Beim Haus D auf Parzelle 814 erstellte die Bauherr-

schaft das Fundament. Am 2. Juli 2015 reichte sie ein erstes Projektände-

rungsgesuch für das Haus D ein. Danach sollten anstelle von sechs neu 

nur fünf Wohnungen erstellt werden, unter minimer Reduktion der BGF 

und gleich bleibendem Gebäudevolumen, aber bei anderer Gestaltung 

der Fassade. Dagegen ging eine Einsprache ein. Auf entsprechendes 

Begehren sicherte die Bauherrschaft zu, während des hängigen Bauein-

spracheverfahrens keine baulichen Tätigkeiten vorzunehmen. Die Bau-

einsprache wurde am 27. Februar, mitgeteilt am 7. April 2016, von der 

Baubehörde abgewiesen. Dagegen erhob die Einsprecherin am 29. April 

2016 Einsprache beim Gemeindevorstand. 

3. Am 18. Februar 2016 schrieb die A._____ AG der Baubehörde X._____, 

der Entscheid, ob die Bauarbeiten beim Haus D auf Parzelle 814 weiter-

geführt würden, sei noch nicht definitiv gefallen. Sie gehe davon aus, 

dass von der Baubewilligung noch Gebrauch gemacht werden könne. Für 

den Fall, dass die Bauarbeiten beim Haus D nicht fortsetzbar seien, ersu-

- 3 -

che sie um einen Entscheid, ob die Fundamentriegel auf Parzelle 814 oh-

ne Rückbau mit Erdreich zugeschüttet werden könnten. Die gleiche An-

frage bestehe für den Fundamentriegel auf Parzelle 801, zumal dort die 

Fundamente bereits mit Erdreich überdeckt worden seien. Von aussen 

wären die Fundamentriegel nicht mehr erkennbar, der Terrainverlauf ver-

änderte sich nicht. Allenfalls könnten so die Fundamente später für einen 

anderen Zweck wiederverwendet werden, wie für den Bau einer Garage 

oder den Erstwohnungsbau. Eine Belastung der Umwelt entstünde nicht.

4. Am 12. Mai 2016 beschloss die Baubehörde gestützt auf Art. 91 Abs. 3 

KRG, die auf Parzellen 801 und 814 erstellten Fundamentriegel seien zu 

entfernen.

5. Am 2. Juni 2016 erhob die A._____ AG dagegen Einsprache beim Ge-

meindevorstand.

Sie wolle das Haus F auf Parzelle 801 definitiv nicht erstellen. Auf Parzel-

le 801 habe sie die Fundamentriegel bereits mit Erdreich überdeckt. Sie 

seien nicht mehr sichtbar und der ursprüngliche Zustand sei wieder her-

gestellt. Betreffend die Erstellung des Hauses D auf Parzelle 814 habe sie 

noch keinen definitiven Entscheid gefällt. Gegen die Erteilung der Baube-

willigung für die Projektänderung vom 24. Februar 2016 sei am 29. April 

2016 Einsprache beim Gemeindevorstand erhoben worden. Dieses Ver-

fahren sei noch pendent. Seit dem 2. Juli 2015 könne die Einsprecherin 

deshalb nicht mit dem Weiterbau des Hauses D fortfahren. Die ursprüng-

liche Baubewilligung sei derzeit noch in Kraft. Zweck von Art. 91 Abs. 3 

KRG sei, zu vermeiden, dass unvollendete Bauten das Orts- und Land-

schaftsbild verunstalten oder einen Gefahrenherd darstellen könnten. Nur 

insoweit sei eine Entfernung angezeigt. Dies sei hier nicht der Fall. Eine 

Abbruchverfügung würde zudem gegen den Grundsatz der Verhältnis-

mässigkeit verstossen. Die Überdeckung genüge Art. 91 Abs. 3 KRG.

- 4 -

6. Am 19. Juli, mitgeteilt am 2. August 2016, hiess der Gemeindevorstand 

X._____ die Einsprache teilweise gut, hob den angefochtenen Entscheid 

betreffend Haus D auf Parzelle 814 auf und wies im Übrigen die Einspra-

che ab. Er verpflichtete die A._____ AG, den Betonriegel von Haus F auf 

Parzelle 801 innert 30 Tagen seit Rechtskraft dieses Entscheides bis auf 

das ursprünglich gewachsene Terrain zurückzubauen und die Fläche zu 

begrünen, unter Androhung der Ersatzvornahme. Die A._____ AG werde 

aufgefordert, betreffend Haus D innert 20 Tagen seit Mitteilung dieses 

Entscheides der Baubehörde eine detaillierte Berechnung der Unter-

brüche der zweijährigen Realisierungsfrist gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG, 

beginnend ab 7. Oktober 2013 (Schnurgerüstabnahme), einzureichen.

7. Dagegen erhob die A._____ AG (Beschwerdeführerin) beim Verwal-

tungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerde (Verfahren R 16 60) 

und beantragte, es sei festzustellen, dass die Beschwerdeführerin ihrer 

Verpflichtung, den Betonriegel von Haus F auf Parzelle 801 bis auf das 

ursprünglich gewachsene Terrain zurückzubauen, faktisch bereits nach-

gekommen sei. Eventuell sei die Verpflichtung, den Betonriegel von Haus 

F bis auf das ursprünglich gewachsene Terrain zurückzubauen, ersatzlos 

aufzuheben. Es sei davon Vormerk zu nehmen, dass die Beschwerdefüh-

rerin definitiv auch auf die Realisierung des Hauses D auf Parzelle 814 

verzichte. Der Gemeindevorstand X._____ werde daher ersucht, den Ein-

spracheentscheid auch bezüglich des Fundamentriegels auf Parzelle 814 

zu fällen, damit das vorliegende Beschwerdeverfahren auf beide Grunds-

tücke ausgedehnt werden könne. Allenfalls sei das vorliegende Be-

schwerdeverfahren bis zum Vorliegen des Einspracheentscheides betref-

fend Parzelle 814 zu sistieren. Der Gemeindevorstand gebe vor, dass der 

Fundamentriegel des Hauses F oberhalb der Niveaulinie des ursprünglich 

gewachsenen Terrains liege. Dies treffe nicht zu. Gemäss von ihr als Bei-

- 5 -

lage 1/1a eingereichtem Plan der Längenprofile auf Fassadenflucht der 

Häuser F, E und D vom 9. September 2016 liege der bestehende Funda-

mentriegel des Hauses F vollständig unter dem ursprünglich gewachse-

nen Terrain auf Parzelle 801. Somit entspreche das, was der Gemeinde-

vorstand von ihr beim Haus F in Ziff. 2 des Dispositivs des angefochtenen 

Entscheids verlange, bereits dem heutigen Zustand. Selbst nach Auffas-

sung des Gemeindevorstandes seien bei Parzelle 801 somit keine zusätz-

lichen Massnahmen zu treffen. Die Beschwerde wäre allerdings auch 

dann begründet, wenn der Fundamentriegel wie beim Haus D auf Parzel-

le 814 teilweise oberhalb der Niveaulinie des ursprünglich gewachsenen 

Terrains liege. Baubehörde und Gemeindevorstand stützten sich mit ihrer 

Verfügung hauptsächlich auf Art. 91 Abs. 3 KRG. Im angefochtenen Ent-

scheid habe der Gemeindevorstand aber grundsätzlich zu Recht aner-

kannt, dass eine Wiederherstellung verlangt werden könne, wenn infolge 

der fehlenden Bauvollendung ein widerrechtlicher Zustand bestehe, der 

einer Baubewilligung nicht zugänglich sei. Gemäss Arbeitshilfe zum KRG 

verunstalteten nicht vollendete Bauten und Anlagen nicht nur das Orts- 

und Landschaftsbild, sondern bärgen auch Gefahrenpotenzial in sich. Die 

aus dem Erdreich herausragenden Betonteile mit den Armierungseisen 

passten tatsächlich nicht in das Orts- und Landschaftsbild in B._____. 

Diese Argumente seien nicht haltbar. Entgegen den Ausführungen der 

Gemeinde habe die Beschwerdeführerin nie anerkannt, dass hier das 

Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigt oder ein Gefahrenherd geschaf-

fen worden sei. Der Fundamentriegel auf Parzelle 801 liege vielmehr un-

ter dem gewachsenen Terrain und sei unsichtbar. Bei Parzelle 814 liege 

der Fundamentriegel zwar teilweise über dem ursprünglich gewachsenen 

Terrain. Indessen habe die Gemeinde eine Erhöhung dieses Terrains 

ausdrücklich bewilligt gehabt und damit anerkannt, dass hier ein hinrei-

chender Grund für eine Niveauanpassung bestehe und sich die Niveau-

anpassung gut mit dem Orts- und Landschaftsbild vertrage.

- 6 -

Die Gemeinde versuche darzustellen, dass gemäss Art. 15 Abs. 1 BG 

Veränderungen des bestehenden Terrains auf das Unerlässliche zu be-

schränken und nur zulässig seien, soweit sie sich gut ins Orts- und Land-

schaftsbild einordneten. Es sei eine strenge Norm. Das Gebiet B._____ 

zeichne sich in- und ausserhalb der Bauzone landschaftlich durch den 

ebenen, natürlich gewachsenen Geländeverlauf aus. Künstlich geschaf-

fene Erhebungen seien kaum auszumachen und beschränkten sich auf 

das Wesentliche. Die hier vorgenommene Aufschüttung sei mit dem Orts- 

und Landschaftsbild nicht verträglich. Indessen sei im Bereich von Parzel-

le 801 keine Terrainveränderung vorgenommen und von der Baubehörde 

bewilligt worden. Bezüglich des Fundamentriegels von Haus F sei eine 

Berufung auf Art. 15 Abs. 1 BG daher unbehelflich. Aber auch betreffend 

Parzelle 814 vergesse der Gemeindevorstand, dass diese Terrainverän-

derung ja bewilligt worden sei. Baubehörde und Gemeindevorstand hät-

ten für die bauliche Nutzung der drei aneinandergrenzenden Parzellen 

801 (Haus F), 813 (Haus E) und 814 (Haus D) bewusst die gleiche Ter-

rainlinie gewählt, weil diese den örtlichen Gegebenheiten absolut ent-

spreche. Das Gebiet B._____ sei gerade eben. Mit dem Niveauausgleich 

zwischen den genannten drei Grundstücken sei die Gemeinde diesem 

Bild bewusst entgegengekommen. Wäre die Gemeinde bei der Bewilli-

gungserteilung der Meinung gewesen, der Niveauausgleich stelle mindes-

tens im Bereich von Parzelle 814 eine im Sinne von Art. 15 Abs. 1 BG un-

zulässige Terrainveränderung dar, hätte sie schon damals entsprechend 

entscheiden müssen. Sei die Terraingestaltung aber schon damals als 

zulässig betrachtet worden, müsse dies auch jetzt noch gelten. Der Au-

genschein werde beantragt und werde dies bestätigen. Der Längenprofil-

plan auf den Fassadenfluchten der drei Häuser vom 9. September 2016 

bestätige, dass die Baubehörde diese drei Häuser bewusst niveaugleich 

planen habe lassen, damit die Überbauung dem ebenen Gelände gerecht 

habe werden können.

- 7 -

Erweise sich der aktuelle bauliche Zustand als rechtmässig, stelle sich die 

Frage der Notwendigkeit und der Verhältnismässigkeit der angefochtenen 

Verfügung gar nicht mehr. Selbst jedoch, wenn von einer Verletzung des 

Orts- und Landschaftsbildes auszugehen wäre, erwiese sich die Anord-

nung der Entfernung der beiden Fundamentriegel als gänzlich unverhält-

nismässig. Es läge höchstens eine minimale Rechtswidrigkeit vor und le-

diglich ein bescheidenes öffentliches Interesse an der Beseitigung. Hier 

entstünde aber durch den Rückbau ein erheblicher Aufwand, nach Schät-

zung des Architekten von ca. Fr. 50'000. Zudem habe sie ein zusätzliches 

Interesse am Belassen der Fundamentriegel, weil sie diese später ganz 

oder teilweise anderweitig verwenden könnte. Parzellen 801 und 814 sei-

en nach wie vor Baugebiet. Einstweilen sei vorgesehen, Parzelle 814 als 

Umschwung und Garten zu Parzelle 813 zu nutzen. Auch dies sei zonen-

konform.

8. Am 26. September 2016 schrieb die Gemeinde dem Gericht, die Be-

schwerdeführerin habe bei der Gemeinde das Gesuch um Beibehaltung 

der Fundamente auf Parzelle 814 (Haus D) gestellt, obwohl der Bau nicht 

realisiert werden solle. Die Gemeinde werde demnächst darüber befinden 

und eine Sistierung bis dahin mache Sinn. Sie werde nach Möglichkeit ei-

ne Vernehmlassung für beide Häuser einreichen und ersuche um eine 

entsprechende Fristerstreckung. Das Verfahren wurde vom Instruktions-

richter am 27. September 2016 sistiert und die Frist antragsgemäss er-

streckt.

9. Am 7., mitgeteilt am 18. November 2016, wies der Gemeindevorstand 

X._____ die Einsprache ab und verpflichtete die Beschwerdeführerin, den 

Betonriegel auf Parzelle 814 innert 30 Tagen seit Rechtskraft dieses Ent-

scheides bis auf das ursprünglich gewachsene Terrain zurückzubauen 

und die Fläche zu begrünen, unter Androhung der Ersatzvornahme.

- 8 -

Hier sei zu untersuchen, ob ein materiell vorschriftswidriger Zustand vor-

liege. Sei ein Zustand bewilligt oder bewilligbar, liege keine Rechtswidrig-

keit vor. Werde aber eine Rechtswidrigkeit festgestellt, müsse im Rahmen 

des Wiederherstellungsverfahrens geprüft werden, ob die Massnahme 

verhältnismässig sei und ob ein öffentliches Interesse an der Wiederher-

stellung bestehe, welches die privaten Interessen an der Beibehaltung 

des unrechtmässigen Zustandes überwiege. Weiter sei die Gutgläubigkeit 

zu prüfen. Zuerst müsse ein Baubewilligungsverfahren und dann ein Wie-

derherstellungsverfahren durchgeführt werden. Der Betonriegel auf Par-

zelle 814 rage heute über das gewachsene Terrain hinaus. Die Be-

schwerdeführerin wolle auf das bewilligte Projekt verzichten. Damit sei die 

Baubewilligung infolge Desinteresses der Beschwerdeführerin erloschen.

Die aus dem Erdreich herausragenden Betonteile passten nicht in das 

Orts- und Landschaftsbild und könnten für Kinder und Tiere zum Gefah-

renherd werden. Hier liege ein vorschriftswidriger Zustand vor, der auch 

einer nachträglichen Baubewilligung allein für die Betonriegel nicht 

zugänglich sei. Vorliegend sei das Gesuch gestellt worden, auf Parzelle 

801 das Terrain aufschütten zu dürfen. Dies widerspreche aber Art. 15 

BG. Eine auf ein Grundstück mitten im Baugebiet beschränkte Aufschüt-

tung, die keinen Bezug zu den Nachbar- und Strassenparzellen und die 

Landschaft in der Umgebung nehme, sei mit dem Orts- und Landschafts-

bild nicht verträglich und ordne sich nicht ein. Die Aufschüttung beschrän-

ke sich nicht auf das Unerlässliche und stehe in keinem Zusammenhang 

mit einer Wohnbaute oder einer Erschliessungsanlage. Betreffend Parzel-

le 814 sei davon auszugehen, dass mit oder ohne Überschüttung des Be-

tonriegels ein materiell vorschriftswidriger Zustand gemäss Art. 94 KRG 

vorliege. Hier liege keine geringfügige Abweichung vom Erlaubten vor. 

Die Erhaltung des Orts- und Landschaftsbildes auch bei einer Aufschüt-

tung liege in hohem öffentlichem Interesse. Mit der Terrainveränderung 

werde ein unrechtmässiger Zustand kaschiert. Mit einem nur teilweisen 

- 9 -

Abbruch könne den öffentlichen Interessen nicht Rechnung getragen 

werden. Zwar habe die Beschwerdeführerin ursprünglich gutgläubig einen 

Betonriegel erstellt. Die Gründe für die Beibehaltung des unrechtmässi-

gen Zustandes seien aber finanzieller Natur. Die Kosten für den Rückbau 

seien bescheiden. Die Beschwerdeführerin gebe auch keine zeitlichen 

Zusicherungen über allfällige künftige Bauabsichten ab. Das öffentliche 

Interesse sei überwiegend. Somit sei die Einsprache betreffend Haus F 

auf Parzelle 801 abzuweisen. Der Einsprecherin werde eine Frist von 30 

Tagen ab Rechtskraft gesetzt, innert welcher der Betonriegel und das 

aufgeschüttete Material bis auf das ursprüngliche Terrain zu entfernen 

seien. Die Fläche sei anschliessend zu begrünen. Bei Nichteinhaltung der 

Frist werde die Ersatzvornahme angeordnet.

Betreffend Haus D auf Parzelle 814 stelle sich die Einsprecherin auf den 

Standpunkt, die Baufristen gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG seien noch nicht 

abgelaufen. Während der Behandlung der Einsprachen gegen das Pro-

jektänderungsgesuch vom 2. Juli 2015 sei die Frist stillgestanden und 

stehe auch jetzt noch still, zumal die Einsprache beim Gemeindevorstand 

hängig sei. Damit könne noch nicht von einer unvollendeten Baute ge-

sprochen werden. Am 11. August 2015 sei gegen das Projektänderungs-

gesuch Einsprache erhoben worden. Die Einsprachen seien von der Bau-

behörde abgewiesen und die Projektänderung bewilligt worden. Dagegen 

sei am 29. April 2016 Einsprache beim Gemeindevorstand erhoben wor-

den, welche zurzeit hängig sei. Zwar hätten die Einsprachen die zweijäh-

rige Ausführungsfrist unterbrochen, indessen sei nicht eine neue zweijäh-

rige Frist ausgelöst worden. Im Rahmen der Behandlung der Einsprache 

vom 29. April 2016 gegen die Projektänderung werde zu entscheiden 

sein, ob die Realisierungsfrist bereits abgelaufen sei. Die Verfügung be-

treffend Entfernung des Betonriegels auf Parzelle 814 sei mithin zu früh 

erfolgt. Somit sei hier die Einsprache gutzuheissen und die Verfügung be-

treffend Haus D sei aufzuheben. Die Einsprecherin müsse sich im Rah-

- 10 -

men des Einspracheverfahrens gegen die Projektänderung beim Haus D 

über den Ablauf der Bauausführungsfrist äussern. Die Schnurgerüstab-

nahme sei am 7. Oktober 2013 erfolgt. Grundsätzlich hätte der Bau am 7. 

Oktober 2015 abgeschlossen werden müssen. Projektänderungsgesuche 

lösten keine neuen Realisierungsfristen aus. Ein Gesuch um Verlänge-

rung der Baufrist sei nicht eingegangen. Die Bauherrschaft habe nachzu-

weisen, in welchen Zeitabschnitten die zweijährige Realisierungsfrist in-

folge Einsprachen stillgestanden habe.

10. Am 20. Dezember 2016 erhob die Beschwerdeführerin auch gegen die-

sen Entscheid beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Be-

schwerde (Verfahren R 16 87) und beantragte, der angefochtene Ent-

scheid sei aufzuheben und die Verpflichtung der Beschwerdeführerin, den 

Betonriegel von Haus D bis auf das ursprünglich gewachsene Terrain 

zurückzubauen, ersatzlos zu kassieren. Das vorliegende Beschwerdever-

fahren sei mit dem Verfahren R 16 60 zusammenzulegen. Die Verfahren 

wurden durch den Instruktionsrichter am 21. Dezember 2016 vereinigt.

Die Argumentation der Beschwerdeführerin bezüglich des Riegels von 

Haus F auf Parzelle 801 unterscheide sich insofern von der Argumenta-

tion bezüglich des Riegels von Haus D auf Parzelle 814, als der Riegel 

bei Haus F vollständig unter dem ursprünglich gewachsenen Terrain von 

Parzelle 801 liege. Somit sei die Forderung der Gemeinde, der Riegel von 

Haus F sei bis auf das ursprünglich gewachsene Terrain zurückzubauen, 

bereits erfüllt. Mit der Argumentation betreffend Haus D auf Parzelle 814 

habe sich die Gemeinde nicht im Einzelnen auseinandergesetzt. Der Ge-

meindevorstand habe den Entscheid hauptsächlich mit Art. 91 Abs. 3 

KRG begründet. Er scheine der irrigen Meinung gewesen zu sein, dass 

allein die Tatsache der ausgebliebenen Bauvollendung genüge, um die 

Wiederherstellung des bisherigen Zustandes zu verlangen. Immerhin ha-

be die Gemeinde zu Recht anerkannt, dass eine Wiederherstellung nur 

- 11 -

gefordert werden könne, wenn infolge der fehlenden Bauvollendung ein 

widerrechtlicher Zustand bestehe, der einer Bewilligung nicht zugänglich 

sei. Die Gemeinde behaupte, die Beschwerdeführerin bestreite selber 

nicht, die Betonriegel könnten das Orts- und Landschaftsbild beeinträchti-

gen und einen Gefahrenherd darstellen. Dies stimme nicht, eine derartige 

Anerkennung sei nie erfolgt. Der Riegel auf Parzelle 801 (Haus F) liege 

unter dem gewachsenen Terrain und sei unsichtbar. Hier gebe es keine 

Beeinträchtigung und keinen Gefahrenherd. Bei Parzelle 814 liege der 

Fundamentriegel zwar teilweise über dem gewachsenen Terrain, diese 

Terrainerhöhung sei aber bewilligt worden. Es bestehe kein Anlass, auf 

diese Bewilligung zurückzukommen.

Im Bereich von Parzelle 801 sei keine Terrainveränderung vorgenommen 

und bewilligt worden. Hier finde Art. 15 Abs. 1 BG keine Anwendung. 

Auch bei Parzelle 814 helfe diese Vorschrift nicht weiter. Diesbezüglich 

vergesse der Gemeindevorstand, dass diese Terrainveränderung ja be-

willigt worden sei. Baubehörde und Gemeindevorstand hätten für die bau-

liche Nutzung der drei aneinandergrenzenden Parzellen 801 (Haus F), 

813 (Haus E) und 814 (Haus D) bewusst die gleiche Terrainlinie gewählt, 

weil diese den örtlichen Gegebenheiten absolut entspreche. Das Gebiet 

B._____ sei eben. Mit dem Niveauausgleich zwischen den genannten drei 

Grundstücken sei die Gemeinde diesem Bild bewusst entgegengekom-

men. Wäre die Gemeinde bei der Bewilligungserteilung der Meinung ge-

wesen, der Niveauausgleich stelle mindestens im Bereich von Parzelle 

814 eine im Sinne von Art. 15 Abs. 1 BG unzulässige Terrainveränderung 

dar, hätte sie schon damals entsprechend entscheiden müssen. Sei die 

Terraingestaltung aber schon damals als zulässig betrachtet worden, 

müsse dies auch jetzt noch gelten. Der Augenschein werde beantragt und 

werde dies bestätigen. Der Längenprofilplan auf den Fassadenfluchten 

der drei Häuser vom 9. September 2016 bestätige, dass die Baubehörde 

- 12 -

diese drei Häuser bewusst niveaugleich habe planen lassen, damit die 

Überbauung dem ebenen Gelände habe gerecht werden können.

11. Am 23. Januar 2017 beantragte die Gemeinde X._____ (Beschwerde-

gegnerin) die Abweisung der Beschwerden R 16 60 und R 16 87.

Gemäss Art. 17 QPB B._____ von Mitte der Achtzigerjahre und 2012 

überarbeitet, sei die Umgebung von Haupt- und Nebengebäuden mög-

lichst natürlich zu gestalten. Künstliche Terrainaufschüttungen wie bei-

spielsweise für Gartensitzplätze und dergleichen seien nicht gestattet. Un-

terirdische Bauten, auf denen keine Bauten oder Anlagen erstellt würden, 

seien mit einer Humusschicht zu überdecken, die einen normalen Wie-

sengraswuchs gewährleiste. Nach den Fassadenplänen für das Haus F 

vom 2. Juli 2012 werde das gewachsene Terrain auf dessen Südseite ge-

ringfügig erhöht, die Bodenplatte komme einige Zentimeter über dem ge-

wachsenen Terrain zu liegen. An der Ostfassade werde das Terrain leicht 

abgegraben und leicht aufgeschüttet, ebenso an der Nordfassade. An der 

Westfassade werde das gewachsene Terrain bis über die Bodenplatte 

angeschüttet. Nach den Fassadenplänen des Hauses D vom 29. Juni 

2015 sei beim Haus D auf Parzelle 814 die Bodenplatte (OK) auf Kote 

945 geplant. Diese läge an der Nordfassade knapp 1 m über dem ge-

wachsenen Terrain, an der Ostfassade zwischen 60 und 90 cm, an der 

Südfassade zwischen ca. 1.1 m bis 0.7 m und an der Ostfassade ca. 1.1 

m über dem gewachsenen Terrain. Auf der Kote 945 hätte die Bodenplat-

te auf dem Fundament eingebracht und das gewachsene Terrain bis zu 

dieser Kote angeschüttet werden sollen. Dies sei so bewilligt worden. Die 

Fundationen seien danach für die Häuser D und F ohne Bodenplatten er-

stellt worden. Die Fundationen seien bis Oberkant Fundament gemäss 

bewilligten Plänen über das gewachsene Terrain angeschüttet worden. 

Der von der Beschwerdeführerin eingelegte Plan vom 9. September 2016 

sei der Baubehörde nie vorgelegen und erst nach Erlass des angefochte-

- 13 -

nen Entscheides vom 7. Juli 2016 verfasst worden. Es werde bestritten, 

dass der Plan die tatsächlichen Verhältnisse wiedergebe. Abzustellen sei 

vielmehr auf die bewilligten Pläne gemäss Beilage 5, aus welchen sich 

das gewachsene Terrain und die geplante Höhe der Bodenplatte OK für 

das Haus F ergebe. Selbst ohne Bodenplatte überragten die erstellten 

Fundationen zumindest auf der Westseite das gewachsene Terrain. Der 

Augenschein werde zeigen, dass das gewachsene Terrain an verschie-

denen Stellen im Bereich der Fundation habe aufgeschüttet werden müs-

sen, um die Fundationsmauern zuzudecken. Beim Haus F verlaufe zu-

dem der Boden im Vergleich zur Umgebung unnatürlich und das natürli-

che Terrain sei zur Kaschierung der Fundationsriegel aufgeschüttet bzw. 

verändert worden. Die Anlagen selbst verstiessen gegen Art. 73 KRG. 

Fraglich sei, ob zur Kaschierung solcher Anlagen Terrainveränderungen 

zulässig seien. Diese widersprächen aber Art. 15 BG und Art. 17 QPB 

B._____. Der Gemeindevorstand habe Art. 15 BG und Art. 17 QPB nicht 

unsachlich respektive willkürlich ausgelegt, wenn er festgestellt habe, die 

Aufschüttung von Material auf das natürlich gewachsene Terrain zur Ka-

schierung der Bauruinen sei nicht zulässig. Die Terrainaufschüttungen bei 

den Häusern F und D seien erlaubt worden, um der damals zur Debatte 

stehenden Häusergruppe D, E, F eine gute Gesamtwirkung zu ermögli-

chen. Die Fundationen seien einheitlich auf der Kote 945 geplant und die 

Gartenflächen hätten bei allen Häusern auf Oberkant Fundament ansch-

liessen sollen. Damit sei ermöglicht worden, bei allen Häusern die gleiche 

Höhe wahrzunehmen. Heute sei nur ein Haus realisiert worden, das Ter-

rain in der weiteren Umgebung müsse nicht angepasst werden. Eine weit-

räumige Terrainanpassung widerspräche vielmehr Art. 15 BG und Art. 17 

QPB. Somit dürfe beim Haus F das gewachsene Terrain nicht auf die ur-

sprünglich bewilligten Terrainhöhen aufgeschüttet werden. Beim Haus D 

ragten die Fundationsmauern bis über 1 m über das gewachsene Terrain 

hinaus. Hier werde eine Rückbau bis zum gewachsenen Terrain verlangt, 

- 14 -

weil eine Aufschüttung Art. 15 BG und Art. 17 QPB widerspreche. Auch 

hier könne die Beschwerdeführerin nichts aus dem Umstand ableiten, 

dass die Terrainaufschüttung bei der ursprünglichen Baubewilligung er-

laubt worden sei. Die Entfernung der unvollendeten Bauteile bis auf das 

gewachsene Terrain sei die geeignetste Massnahme zur Wiederherstel-

lung des ursprünglichen Zustandes. Das Belassen von Bauruinen im Hin-

blick auf eine unbewiesene zukünftige Nutzung käme einer Verlängerung 

der Baufristen gleich und wäre mit dem Gleichbehandlungsgebot nicht zu 

vereinbaren. Ausserdem wisse die Beschwerdeführerin selbst nicht, was 

sie mit den Fundationen künftig anfangen wolle.

12. Am 15. Februar 2017 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren 

Anträgen fest.

Sie habe geltend gemacht, beim Haus F liege das Fundament tiefer als 

das gewachsene Terrain. Die Gemeinde X._____ versuche sich dieser 

Argumentation zu entziehen, indem sie darauf hinweise, dass der Plan 

von ihr nie genehmigt worden sei. Dieser rein formale Einwand vermöge 

die Aussagekraft dieses Planes nicht zu untergraben. Sollte das Gericht 

Zweifel an der Richtigkeit der Darstellung des gewachsenen Terrains he-

gen, solle es den Gemeindegeometer beauftragen, zuhanden des Verwal-

tungsgerichts planerisch den Verlauf des gewachsenen Terrains im Be-

reich von Parzelle 801 samt unmittelbar angrenzendem Boden festzuhal-

ten. Zudem sei auch der weitere Geländeverlauf Richtung Parzelle 814 

samt angrenzendem Boden planerisch festzuhalten. Auf jeden Fall sei der 

Geometer zum gerichtlichen Augenschein beizuladen zur Auskunftsertei-

lung über den Verlauf des gewachsenen Terrains im Bereich des geplan-

ten Hauses F und des geplanten Hauses D und der weiteren Umgebung. 

Dies solle nach der Schneeschmelze geschehen. Hier gehe es nicht um 

künstliche Terrainaufschüttungen für Gartensitzplätze und dergleichen. 

Solche hätte die Baubehörde von Anfang an gar nicht bewilligen dürfen. 

- 15 -

Auf Art. 17 QPB könne sich die Gemeinde deshalb hier nicht berufen. Die 

Gemeinde wolle Art. 15 Abs. 1 BG so angewendet wissen, dass künstli-

che Terrainveränderungen nur zulässig seien, wenn sie unverzichtbar 

seien. Dies sei aber zu eng ausgelegt. Parzellen 801 und 814 blieben 

auch nach dem Verzicht auf die Realisierung des bewilligten Projektes 

Bauland. Sie könnten auch jetzt noch überbaut werden. Möglich sei eine 

vollständige Überbauung beider Grundstücke oder auch eine Nutzung der 

beiden Grundstücke in Verbindung mit einem benachbarten Grundstück. 

Unverzichtbarkeit von Terrainveränderungen als Voraussetzung für deren 

Zulässigkeit fänden weder im BG noch in den QPB eine rechtliche Grund-

lage. Wäre dies anders, wäre zu fragen, wieso die Terrainveränderungen 

überhaupt bewilligt worden seien, denn auch für die bewilligten Projekte 

sei die Abweichung nicht unverzichtbar gewesen. Mit dem Niveauaus-

gleich zwischen den drei Häusern D, E und F hätten die Planer darauf 

Wert gelegt, dass das mehrheitlich sehr ebene natürlich gewachsene 

Gelände auch in Zukunft als solches in Erscheinung treten solle. Trotz-

dem gebe es in einzelnen Bereichen des Umfeldes Geländecoupierun-

gen, beispielsweise zwischen Parzelle 814 und Parzelle 533 im Bereich 

der Trafostation. Die Gemeinde sei sicher der Meinung gewesen, die ge-

plante Terraingestaltung entspreche den Vorschriften, ansonsten sie die-

se nicht bewilligt hätte. Sei die Geländeanpassung im Hinblick auf die 

Gesamtwirkung der drei genannten Grundstücke angezeigt gewesen, 

müsse sie es auch sein, wenn die Parzellen 801 und 814 lediglich umge-

bungsmässig Parzelle 813 angepasst worden seien. Es sei nicht nach-

vollziehbar, weswegen die geringe Geländeanpassung bei Parzelle 814 

den ästhetischen Anforderungen des Baugesetzes widersprechen könne, 

dies gelte auch für Parzelle 801, falls das Gericht zum Schluss kommen 

sollte, die Fundation beim Haus F überrage das gewachsene Terrain um 

ein paar Zentimeter, denn nicht nur das äussere Erscheinungsbild, son-

dern auch die Erschliessungsregelung dränge einen einheitlichen Ter-

- 16 -

rainverlauf auf. Für das äussere Erscheinungsbild der Häusergruppe sei 

nämlich eine Anpassung des Geländeverlaufes nicht nötig gewesen. Für 

diesen Zweck hätte der alte Terrainverlauf leicht belassen werden kön-

nen. Es sei vielmehr um die Anpassung des Geländeverlaufes über die 

ganzen drei Parzellen gegangen und dafür bestehe auch für die zukünfti-

ge Nutzung der Grundstücke ein absolut begründetes, von Orts- und 

Landschaftsschutz gestütztes und den Erschliessungsbedürfnissen ent-

sprechendes Interesse. Der aktuelle bauliche Zustand sei rechtmässig. 

Falls er unrechtmässig wäre, wäre die Anordnung der Entfernung der bei-

den Fundamentriegel unverhältnismässig. Es könnte höchstens von einer 

minimalen Rechtswidrigkeit ausgegangen werden und einem entspre-

chend bescheidenen öffentlichen Interesse an der Entfernung. Der Auf-

wand zur Entfernung wäre im Übrigen erheblich. Zudem bestehe das In-

teresse der Beschwerdeführerin an einer allenfalls späteren anderweiti-

gen Verwendung der Riegel.

13. Am 15. März 2017 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren 

Anträgen fest.

Anlässlich der ursprünglich bewilligten Pläne sei bewiesen worden, dass 

der Fundationsriegel beim Haus F über dem gewachsenen Terrain liege 

und die Beschwerdeführerin Terrain aufgeschüttet habe, um den Riegel 

zu kaschieren. Die Gemeinde wolle nur, dass der Betonriegel bis auf die 

Höhe des ursprünglich gewachsenen Terrains abgetragen und bis auf die 

Höhe des gewachsenen Terrains überdeckt werde, mithin, dass der ur-

sprüngliche Zustand betreffend Terrainverlauf wiederhergestellt werde. 

Eine allfällige Aufschüttung habe nie ein Baugesuchsverfahren durchlau-

fen. Unter "unerlässlich" in Art. 15 Abs. 1 BG verstehe die Gemeinde "un-

verzichtbar". Bei der Auslegung dieses Begriffs habe die Gemeinde einen 

weiten Ermessensspielraum. Terrainveränderungen seien zulässig, wenn 

sie für die Bodennutzung oder einen geplanten Bau etwa aus ästheti-

- 17 -

schen Gründen notwendig seien. Dazu zählten aber Gartensitzplätze und 

dergleichen nicht, wie Art. 17 QPB festhalte. Dies zeige doch, dass nur 

bei wenigen Ausnahmen Terrainveränderungen zulässig seien. Ursprüng-

lich habe der Terrainveränderung zugestimmt werden können, weil ur-

sprünglich drei Häuser gebaut hätten werden sollen, die auf das gleiche 

Niveau bzw. Terrain hätten abstellen sollen. Dies habe bei den Häusern 

D, E und F eine Aufschüttung bedingt, zumal das Gelände abfallend ver-

laufe. Gleichsam hätten damit die Fundationsriegel abgedeckt werden 

sollen, dies aus ästhetischen Gründen. Um einen einheitlichen Dachlini-

enverlauf der drei Häuser und die Abdeckung der Fundation zu ermögli-

chen, habe die Baubehörde damals die Aufschüttung als unerlässlich be-

funden. Jetzt würden die beiden Häuser F und D nicht realisiert und die 

Fundation sei ihrer Funktion beraubt, ein ausgleichendes gewachsenes 

Terrain zwischen den drei Häusern sei nicht unerlässlich. Die Frage der 

Unerlässlichkeit könne sich erst wieder stellen, wenn eine konkrete Bau-

absicht kundgetan werde, was hier nicht der Fall sei. Für die blosse Ka-

schierung der das Erdreich überragenden Betonteile könne keine Bewilli-

gung erteilt werden. Die Baubewilligungen seien durch Verzicht erloschen, 

ebenso wegen Zeitablaufs. Aus einer erloschenen Bewilligung könne kein 

Anspruch auf eine Terrainaufschüttung abgeleitet werden.

14. Am 17. April 2017 reichte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin 

seine Honorarnote ein (Stundenaufwand 22 ¼ h à Fr. 260.-- = Fr. 5'785.--, 

8 % Mehrwertsteuer auf Fr. 5'785 = Fr. 462.80, total Fr. 6'247.80).

15. Am 10. Juli 2017 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein vor 

Ort durch, an welchem von Seiten der Beschwerdeführerin der Bauherr in 

Begleitung seines Architekten und Rechtsvertreters anwesend war. Sei-

tens der Beschwerdegegnerin waren der Baufachchef der Gemeinde und 

deren Rechtsvertreter zugegen. Weiter war als Auskunftsperson der Ge-

- 18 -

meindegeometer eines neutralen Vermessungsbüros als Gerichtsexperte 

präsent (vgl. dazu das Protokoll des Augenscheins vom 11./12. Juli 2017 

samt 40 Farbfotos von den lokalen Gelände- und Erschliessungsverhält-

nissen im Bereich der Parzelle 801, 813 und 814 inkl. nähere Umgebung). 

Schon am 12. Juli 2017 ging auch noch der vervollständige Situationsplan 

im Massstab 1: 200 betreffend Höhenkurven, ursprüngliches [gewachse-

nes] Terrain und gemessene Höhenkoten/Gebäudeecken des Gerichts-

experten beim Verwaltungsgericht ein. Dieser Plan samt Augenscheinpro-

tokoll wurde allen Beteiligten unverzüglich zur Kenntnisnahme und allfälli-

gen Stellungnahme zugestellt. Mit Eingabe vom 23. August 2017 machte 

die Beschwerdeführerin und mit Eingabe vom 31. August 2017 auch noch 

die Beschwerdegegnerin von ihren Äusserungsmöglichkeiten Gebrauch.

Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit 

erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Entscheid vom 19. Juli 2016, mitge-

teilt am 2. August 2016, worin die Beschwerdegegnerin die Wiederher-

stellung des gesetzmässigen Zustandes auf den Parzellen 801 (mit unter-

irdischem Fundament und Betonriegel für nicht erstelltes Haus F) und 814 

(für nicht erstelltes Haus D) gegenüber der Beschwerdeführerin verlangte. 

Innert gesetzter Frist sollten die Betonriegel bis auf das ursprünglich ge-

wachsene Terrain zurückgebaut und die Grundstücksflächen jeweils noch 

begrünt werden, unter Androhung der Ersatzvornahme (s. im Sachverhalt 

Ziff. 6 und Ziff. 9, hiervor). Beschwerdethema bildet die Frage, ob die be-

reits mit Erdmaterial zugeschütteten Hausfundamente sowie Betonriegel 

im Boden der Parzellen 801 und 814 über das ursprünglich gewachsene 

Geländeterrain hinausragen und daher bis auf jene Terrainlinie zurückge-

- 19 -

baut werden müssen und noch mit einer Humusschicht zu bedecken sind, 

oder ob diese unterirdischen Bauteile heute schon unter dem ursprünglich 

gewachsenen Terrain liegen und daher keine Entfernung derselben erfor-

derlich ist, da bereits gesetzeskonforme Zustände vorliegen und deshalb 

auf weitere Massnahmen auch baupolizeilich verzichtet werden kann. 

2. a) In materieller Hinsicht gilt es vorab auf die hier massgebenden Bestim-

mungen des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; 

BR 801.100), des kommunalen Baugesetzes (BG) und auf die einschlägi-

gen Quartierplanbestimmungen (QPB von 2012) hinzuweisen:

Art. 91 Abs. 2 - 3 KRG – Erlöschen der Baubewilligung / Bauvollendung 
2Baubewilligungen […] erlöschen, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert 
Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn begonnen worden ist. Bauvorha-
ben sind innert zwei Jahren nach Baubeginn zu vollenden. Die für die 
Bewilligung zuständige Behörde kann diese Fristen auf begründetes Ge-
such hin angemessen verlängern.
3Wird ein Bauvorhaben nicht vollendet, sind unvollendete Bauteile zu ent-
fernen und der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen. 
 

Art. 93 Abs. 1 KRG – Verantwortlichkeit, Haftung 
1Für die Beachtung der gesetzlichen Vorschriften, die Übereinstimmung 
der ausgeführten Bauten und Anlagen mit den bewilligten Plänen und 
dem Baugespann sowie für die Einhaltung von Nebenbestimmungen sind 
Bauherrschaften, Eigentümerinnen und Eigentümer, sonstige Berechtigte 
sowie die mit der Projektierung und Ausführung von Bauvorhaben beauf-
tragten Personen verantwortlich.

Art. 94 KRG – Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
1Materiell vorschriftswidrige Zustände sind auf Anordnung der zuständi-
gen Behörde zu beseitigen, gleichgültig, ob für deren Herbeiführung ein 
Bussverfahren durchgeführt wurde.
2Zuständig für den Erlass und die Durchsetzung von Wiederherstellungs-
verfügungen ist die kommunale Baubehörde […].
3Die Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands obliegt 
sowohl den Eigentümerinnen oder Eigentümern als auch Personen, die 
den rechtswidrigen Zustand herbeigeführt haben. Kommen die Pflichtigen 
einer rechtskräftigen Wiederherstellungsfrist innert Frist nicht nach, lässt 
die zuständige Behörde nach erfolgter Androhung die verfügten Mass-
nahmen auf Kosten der Säumigen durch Dritte vornehmen (Ersatzvornahme).

- 20 -

4Muss die zuständige Behörde aus Gründen der Verhältnismässigkeit  
oder des Vertrauensschutzes von der Anordnung von Wiederherstel-
lungsmassnahmen ganz oder teilweise absehen, erlässt sie eine Verfü-
gung, dass der gesetzeswidrige Zustand geduldet wird (Duldungsverfügung).

Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG – Übergangsbestimmungen
Unmittelbar anwendbare Bestimmungen dieses Gesetzes gehen abwei-
chenden kommunalen Vorschriften vor. Als unmittelbar anwendbar gilt 
u.a. auch das formelle Baurecht nach Art. 85-96 KRG.  

Art. 73 Abs. 1 und 3 KRG – Gestaltung der Siedlung und Landschaft
1Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so 
zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Land-
schaft eine gute Gesamtwirkung entsteht.
2[…]
3Verunstaltet eine Baute oder Anlage wegen mangelhaften Unterhalts das 
Orts- oder Landschaftsbild, verpflichtet die für die Bewilligung zuständige 
Behörde die Eigentümerin oder den Eigentümer zu den notwendigen 
Massnahmen. Kommen diese den Anordnungen innert Frist nicht nach, 
lässt die Behörde nach erfolgter Androhung die Massnahmen auf Kosten 
der Säumigen durch Dritte vornehmen (Ersatzvornahme).  

Art. 15 Ziff. 1-3 BG – Terrainveränderungen, Böschungen und Mauern
1. Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufs sind auf das Uner-

lässliche zu beschränken und sind nur zulässig, soweit sie sich gut in 
das Orts- und Landschaftsbild einordnen.

2. Abgrabungen und Aufschüttungen sind nach Abschluss der Arbeiten 
zu begrünen oder mit Bäumen oder Sträuchern zu bepflanzen. Die 
Baubehörde kann Wiederherstellungspläne verlangen.

3. Böschungen und Stützmauern sowie hinterfüllte Mauern sind auf das 
Unerlässliche zu beschränken. 

Art. 17 QPB – Umgebungsgestaltung
1. Die Umgebung von Haupt- und Nebengebäuden ist möglichst natür-

lich zu gestalten. Künstliche Terrainaufschüttzungen für Gartensitz-
plätze und dergleichen sind nicht gestattet.

2. Unterirdische Bauten, auf denen keine Bauten oder Anlagen erstellt 
werden, sind mit einer Humusschicht zu überdecken, die einen nor-
malen Wiesengraswuchs gewährleisten.  

b) Zur Feststellung der Rechtmässigkeit baulicher Massnahmen sowie der 

Anordnung allfälliger Massnahmen oder Auflagen gegen illegale bauliche 

Vorkehrungen oder Zustände ist praxisgemäss ein zweistufiges Verfahren 

- 21 -

durchzuführen; nämlich zuerst ein Baubewilligungsverfahren und danach 

– je nach Resultat des Baubewilligungsverfahrens – allenfalls ein Restitu-

tionsverfahren. Ist ein baulicher Zustand bewilligt oder dereinst zumindest 

bewilligungsfähig, liegt keine Rechtswidrigkeit vor. Im Zuge des Restituti-

onsverfahrens muss dann geprüft werden, ob eine anzuordnende Mass-

nahme verhältnismässig ist und ob ein öffentliches Interesse an der Wie-

derherstellung besteht, das die privaten Interessen an der Beibehaltung 

des unrechtmässigen Zustands überwiegt. Überdies ist die Gutgläubigkeit 

des Säumigen bzw. sein Verhalten nach Treu und Glauben zu prüfen (vgl. 

dazu Urteile des Verwaltungsgerichts [VGU] R 17 15 vom 12. September 

2017 E.6, R 16 61 vom 5. Januar 2017 E.4 und E.5, R 16 3 vom 19. April 

2016 E.8; zur Verhältnismässigkeit von Restitutionen im Besonderen: HÄ-

FELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. 

Gallen 2016, Rz. 1459 ff.; sowie zur Ersatzvornahme Rz. 1467 ff.).

c) Im konkreten Fall hat die Beschwerdeführerin nachweislich auf die Errich-

tung der beiden Häuser D (Parzelle 814) und F (Parzelle 801) verzichtet, 

womit die entsprechenden Bewilligungen für das Haus F und das Haus D 

vom 27. November 2012 (vgl. im Sachverhalt Ziff. 1, hiervor) und 25. Fe-

bruar, mitgeteilt am 7. April 2016 (im Sachverhalt Ziff. 2) infolge der be-

treffenden Verzichtserklärungen der Beschwerdeführerin vom 23. Mai 

2016 und vom 20. Dezember 2016 (im Sachverhalt Ziff. 2, 10) respektive 

infolge Desinteresse erloschen sind. Ebenso ist das allenfalls bei der Be-

schwerdegegnerin stets noch hängige Einspracheverfahren gegen die 

erste Projektänderung beim westlichen Haus D auf Parzelle 814 infolge 

Verzichts der Beschwerdeführerin auf die Projektrealisierung und des 

damit verbundenen Erlöschens der Baubewilligung infolge Desinteresses 

dahingefallen. Formell bedeutet dies, dass sich die Beschwerdeführerin 

auf diese Bewilligungen nicht mehr berufen kann. Ihre Argumentation, die 

Fundamente seien doch schliesslich bewilligt worden und diese Baubewil-

- 22 -

ligung könne nicht mehr in Frage gestellt werden, ist demnach nicht rich-

tig. Dasselbe gilt für das Argument, die Einsprache gegen die erste Pro-

jektänderung beim Haus D sei noch bei der Beschwerdegegnerin hängig 

und des-wegen könne beim Haus D noch nicht von einer unvollendeten 

Baute gesprochen werden. Die Sache ist damit spruchreif.

3. a) Zum strittigen Baubescheid vom 19. Juli/2. August 2016 ist zunächst klar-

zustellen, dass die beiden Bauvorhaben betreffend die Einfamilienhäuser 

F (auf Parzelle 801) und D (auf Parzelle 814) unbestrittenermassen nicht 

vollendet wurden. Die bereits vorhandenen und längst erstellten Bauteile, 

also die unterirdischen Fundamente sowie Betonriegel, sind unvollendete 

Bauteile im Sinne von Art. 91 Abs. 3 KRG. Gemäss dem Wortlaut dieser 

Bestimmung sind sie deshalb zu entfernen und der ursprüngliche Zustand 

wieder herzustellen. Zuerst war jedoch nach dem Grundsatz der Verhält-

nismässigkeit von der Beschwerdegegnerin zu prüfen, ob die Terrainver-

änderungen als solche – also auch ohne Errichtung der Häuser F und D –

überhaupt bewilligungsfähig sind. Dies hat die Beschwerdegegnerin mit 

Blick auf Art. 15 ZIff. 1 BG i.V.m. Art. 17 ZIff. 2 QPB verneint. Bei Ziff. 1  

der kommunalen Gestaltungsvorschrift "nur zulässig, soweit sie sich gut in 

das Orts- und Landschaftsbild einordnen" handelt es sich einerseits um 

eine Bestätigung, dass in der betreffenden Gemeinde auch Veränderun-

gen des bestehenden Geländeverlaufs der kantonalen Gestaltungsvor-

schrift gemäss Art. 73 Abs. 1 KRG genügen müssen. Andererseits stellt 

Art. 15 Ziff. 1 BG klar, dass Terrainveränderungen lediglich restriktiv zuzu-

lassen sind (Erfordernis der 'Unerlässlichkeit'). Aus diesem Grunde und in 

Anbetracht des in lokalen Gestaltungsfragen grundsätzlich weiten Ermes-

sens der Beschwerdegegnerin durfte diese die Bewilligung für die heute  

nutz- und zwecklosen Terrainaufschüttungen auf den Parzellen 801 und 

814 durchaus verweigern. Die Kaschierung dieser Fundationen (Beton-

riegel) ist keinesfalls unerlässlich und müssen diese grundsätzlich nach 

- 23 -

Art. 91 Abs. 3 KRG entfernt und der ursprüngliche Zustand wieder herge-

stellt werden. Die Darstellung und Berufung der Beschwerdegegnerin 

darauf, dass sich die von ihr veranlassten Bodenaufschüttungen positiv 

auf das Geländebild auswirkten, konnte anlässlich des gerichtlichen Au-

genscheins vom 10. Juli 2017 nicht bestätigt oder sogar erhärtet werden 

(vgl. Augenscheinfotos 1-2 und 6-11 für Parzelle 801 im Osten; ferner 

Bildaufnahmen 12-21, 26-31 für Parzelle 814 inkl. Fotos 39-40 mit 'sicht-

barem Geländegefälle' gegen Westen hin). 

b) Zur Thematik der Wiederherstellung gesetzeskonformer Zustände drängt 

sich die verbindliche Klärung der Frage auf, ob das Fundament des Hau-

ses F allseits und überall mit sämtlichen Gebäudeecken tiefer liegt als das 

ursprünglich gewachsene Terrain auf der Parzelle 801 - so wie es die Be-

schwerdeführerin behauptet – und somit den verfügten Anordnungen der 

Beschwerdegegnerin (s. im Sachverhalt Ziff. 6, hiervor) bereits Rechnung 

getragen wurde. Oder ob es sich umgekehrt so wie von der Beschwerde-

gegnerin behauptet verhält, dass nämlich die erstellten Fundationswände 

selbst ohne Bodenplatte zumindest auf der Westseite (also gegen die be-

reits mit Haus E überbaute Parzelle 813 hin) das ursprünglich gewachse-

ne Terrain überragten und deshalb das dortige Terrain an verschiedenen 

Stellen im Bereich der Fundation habe aufgeschüttet werden müssen, um 

die Fundationsmauern mittels zusätzlichem Material zuzudecken. 

Die Beschwerdeführerin beruft sich für ihre gegenteilige Sachdarstellung 

auf den Plan "Längenprofile auf Fassadenflucht" vom 9. September 2016 

(vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 1/1a), welcher die Südfassade 

von Haus D (Parzelle 814), Haus E (Parzelle 813) und Haus F (Parzelle 

801) zeige und darüber hinaus – so die Beschwerdeführerin – auch noch 

zuverlässig den Verlauf des ursprünglich gewachsenen Terrains auf der 

Süd- und der Nordseite dieser drei Häuser wiedergebe. Die Beschwerde-

- 24 -

gegnerin führt aus, dieser Plan habe ihr im Bewilligungsverfahren (noch) 

nicht vorgelegen und er sei auch nicht bewilligt worden. Derselbe sei erst 

nach dem Erlass des angefochtenen Entscheids am 7. Juli 2016, nämlich 

am 9. September 2016, also drei Tage vor der Beschwerdeerhebung ver-

fasst worden. Die Beschwerdegegnerin bestreite auch, dass dieser Plan 

die tatsächlichen Verhältnisse korrekt wiedergebe. Abzustellen sei viel-

mehr auf die bewilligten Pläne (beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 5) 

und die von ihr eingereichten Dokumente und Fotos (Bg-act.12-17), aus 

welchen sich das ursprünglich gewachsene Terrain, die Aufschüttungen 

und die geplante Höhe der Bodenplatte OK ergebe. Selbst ohne Boden-

platte überragten die erstellten Fundationen zumindest auf der Westseite 

das gewachsene Terrain. Der Augenschein werde zeigen, dass das ge-

wachsene Terrain gleich an mehreren Stellen im Bereich der Fundation 

habe aufgeschüttet werden müssen, um die Fundationsmauern zuzude-

cken. Beim Haus F (Parzelle 801) verlaufe der Boden zudem im Vergleich 

zur Umgebung unnatürlich und das natürliche Terrain sei zur Kaschierung 

der Fundationsriegel aufgeschüttet respektive verändert worden.

c) Aufgrund der eingereichten Unterlagen und Plandokumente ist aus Sicht 

des streitberufenen Gerichts zunächst festzuhalten, dass das ursprünglich 

gewachsene Terrain bei den Häusern D (Parzelle 814), E (Parzelle 813) 

und F (Parzelle 801) an der Südfassade sowohl nach den Planunterlagen 

der Beschwerdeführerin (Bf-act. 1/1a) als auch nach denjenigen der Be-

schwerdegegnerin (Bg-act. 5 und 6) ähnlich verläuft. Ziemlich anders ver-

hält es sich aber bei der Nordfassade. Für die Ost- und Westseite fehlen 

entsprechende Pläne von Seiten der Beschwerdeführerin. Die Höhenko-

ten des aufgeschütteten Terrains sind aber bei den einzelnen Darstellun-

gen unterschiedlich. Auszugehen ist im Grundsatz von den durch die Be-

schwerdegegnerin bewilligten Plänen (Bg-act. 5 und 6). Die Beschwerde-

gegnerin hat den bis dahin nicht bewilligten Plan der Beschwerdeführerin 

- 25 -

(Bf-act. 1/1a) als beweisuntauglich kritisiert und die Richtigkeit des Inhalts 

bestritten. Zum Beweis ihrer Sachverhaltsversion hat die Beschwerdefüh-

rerin als weiteres Beweismittel die Erhebung einer Expertise verlangt. Ein 

namentlich genanntes und allgemein bekanntes Ingenieur- und Vermes-

sungsbüro sei zu beauftragen, einen Plan mit dem ursprünglich gewach-

senen Terrain in den zwei Bereichen der Parzellen 801 (Haus F) und 814 

(Haus D) samt jeweils angrenzendem Boden zu erstellen. Es sei der Ge-

meindegeometer zum gerichtlichen Augenschein beizuladen. Dieses Be-

weismittel soll – neben der Vornahme eines Augenscheins – erhoben 

werden, mit dem Zusatz, dass der beigeladene Geometer anlässlich des 

Augenscheins das gewachsene Terrain im beantragten Umfange im 

Gelände kenntlich bzw. für alle Anwesenden nachvollziehbar mache.

d) Der verfügte Abbruch der Fundamente bis auf das ursprünglich gewach-

sene Terrain ist nach dem soeben Gesagten jedenfalls verhältnismässig. 

Er steht auch im überwiegenden öffentlichen Interesse, das sich z.B. in 

Art. 91 Abs. 3 KRG manifestiert. Das private Interesse der Beschwerde-

führerin an der Beibehaltung der Fundationen samt deren Überdeckung 

muss dahinter zurückstehen. Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht aus-

führt, würde das Belassen der Fundationen zu einer Aushebelung der 

Fristvorschriften nach Art. 91 Abs. 2 KRG führen, was nicht angeht. Die 

rein finanziellen Privatinteressen der Beschwerdeführerin am "status quo" 

sind nicht ausschlaggebend, sondern treten im Vergleich zur viel höher zu 

gewichtenden Durchsetzung des materiellen Baurechtes in den Hinter-

grund. Der gute Glaube spielt hier keine Rolle. Natürlich sind die Fundati-

onen ursprünglich im guten Glauben zwecks Erstellung aller drei Häuser 

(D, E und F) gebaut worden. In der Zwischenzeit haben sich die Bauab-

sichten der Beschwerdeführerin aber offensichtlich geändert und sie hat 

deshalb auf zwei der drei ursprünglich geplanten Bauvorhaben verzichtet.

- 26 -

e) Ausgangspunkt für die Beurteilung der hier entscheidenden Frage betref-

fend Entfernung allfälliger unterirdischer Bauteile auf den Parzellen 801 

(Fundamentriegel nicht erstelltes Haus F) und 814 (unvollendet Haus D) 

müssen die Situationspläne des Gemeindegeometers vom fachkundigen 

Vermessungsbüro - als Experte und Auskunftsperson beim Augenschein 

präsent -  bzw. der bereinigte Situationsplan vom 12. Juli 2017 betreffend 

'Höhenkurven, ursprüngliches [gewachsenes] Terrain samt Höhenkoten 

der Gebäudeecken' sein (vgl. rote Messmarken mit + und – Vorzeichen, 

wobei +plus [Parzelle 814 Haus D] über dem ursprünglich gewachsenen 

Terrain und -minus [Parzelle 801 Haus F] unter dem ursprünglich ge-

wachsenen Terrain bedeutet; im Sachverhalt Ziff. 15, hiervor). Wie aus 

dem Plan vom 12. Juli 2017 zweifelsfrei hervorgeht, liegt die Fundation 

von Haus F auf Parzelle 801 mit den rot eingefärbten Messwerten (-0.38, 

-0.16, -0.41 und -0.67) unter dem ursprünglich gewachsenen Terrain. Die 

Fundation muss hier also nicht geändert werden. An den vier grün kolo-

rierten Gebäudeecken (+0.05, -0.33, -0.34 und +0.10) wie auch an den 

grün eingefärbten Parzellenecken (+0.01, +.032, +0.23 und -0,08) wurden 

– wenn überhaupt – nur kleinste Abweichungen vom ursprünglich ge-

wachsenen Terrain im Vergleich zur Höhe am 10. Juli 2017 festgestellt. 

Diese geringfügigen Abweichungen und Aufschüttungen bei den Gebäu-

de- und Parzellenecken auf Parzelle 801 (Haus F) können noch im Zuge 

der Begrünung ausgeglichen werden. Völlig anders präsentieren sich je-

doch die Verhältnisse für die Fundation von Haus D auf Parzelle 814 mit 

den rot eingefärbten Messwerten (+0.57, +0.66, +0.16 und +0.46) über 

dem ursprünglich gewachsenen Terrain. Die das ursprünglich gewachse-

ne Terrain überragende Fundation muss hier deshalb noch entsprechend 

reduziert ('abgebissen') werden. Die vier grün kolorierten Gebäudeecken 

(-0.57, -0.76, -0.39 und -0.67) und fünf grün eingefärbten Parzellenecken 

(+0.16, -0.09, +/-0.00, +0.09 und +0.02) vermögen an diesem Ergebnis 

nichts zu ändern. Vielmehr müssen die bei den Gebäude- und Parzellen-

- 27 -

ecken auf Parzelle 814 (Haus D) vorgenommenen Aufschüttungen gegen 

Westen hin (vgl. Gerichtsfotos Nrn. 26-31 und 39-40), wie konkret die an 

der Südwestparzellenecke festgestellte Aufschüttung von 9 Zentimetern, 

noch bis auf das gewachsene Terrain abgetragen und begrünt werden. 

Der massgebende Höhenkotenplan lautet ziffernmässig wie folgt: 

(Grafische Darstellung)

f) Die Beschwerdegegnerin machte in ihrer Stellungnahme vom 31. August 

2017 noch geltend, der Plan vom 12. Juli 2017 stehe im Widerspruch zum 

Augenscheinprotokoll (S. 2 Ziff. 2). Worin der Widerspruch allerdings be-

stehen soll, ist nicht ersichtlich und deshalb auch nicht nachvollziehbar.

4. a) Die Beschwerde R 16 60 (betreffend Haus F auf Parzelle 801) ist somit im 

Resultat gutzuheissen und auf den Rückbau der dort unter dem ursprüng-

lich gewachsenen Terrain existierenden Gebäudefundation zu verzichten, 

zumal die Beschwerdeführerin ihrer diesbezüglichen Verpflichtung bereits 

faktisch (aus baupolizeilicher Sicht) rechtsgenüglich nachgekommen ist. 

b) Die Beschwerde R 16 87 (betreffend Haus D auf Parzelle 814) ist hinge-

gen unbegründet und abzuweisen, da dort die unterirdische Gebäudefun-

dation z.T. erheblich über das ursprünglich gewachsenen Terrain ragt und 

deshalb diese Fundamentriegelteile noch zurückgebaut bzw. 'abgebissen' 

werden müssen, um wieder gesetzeskonforme Zustände zu erhalten.

c) Eine Begrünung beider Parzellen 801 und 814 ist sinnvoll und geboten.

5. a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG je zur Hälfte der Beschwerdeführerin und der Be-

- 28 -

schwerdegegnerin aufzuerlegen. Dasselbe gilt für die zusätzlichen bzw. 

für die Streitentscheidung notwendigen Geometerkosten von Fr. 3'380.40.

b) Die Beschwerdegegnerin hat die anwaltlich vertretene Beschwerdeführe-

rin ferner aussergerichtlich laut Art. 78 Abs. 1 VRG zu entschädigen, wo-

bei – wenn auch in reduzierter Form/Ausgestaltung – auf die Honorarnote 

vom 17. April 2017 abgestellt werden kann. Mangels einer separaten Ho-

norarvereinbarung ist vom üblichen Stundenansatz für Bündner Anwälte 

von Fr. 240.--/h (und nicht Fr. 260.--/h wie in der Honorarnote vermerkt) 

auszugehen (so auch Art. 3 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung 

des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte; Honorarverord-

nung/HV; BR 310.250), was bei einem insgesamt geltend gemachten Ar-

beits- und Zeitaufwand von 22 ¼ h zunächst einen Betrag von Fr. 5'350.-- 

ergibt. Da die Beschwerdeführerin selbst mehrwertsteuerpflichtig ist (UID- 

Register CH-103.134.206), ist hier keine Mehrwertsteuer geschuldet (vgl. 

Leitentscheid in PVG 2015 Nr. 19). Die Beschwerdeführerin hat zwar im 

Verfahren R 16 60 gewonnen, im Verfahren R 16 87 aber verloren. Damit 

ist die im Stundenansatz bereits gekürzte Honorarnote noch um die Hälfte 

von Fr. 5'350.-- (: 2) auf (neu) Fr. 2'675.-- zu kürzen. In diesem Umfange 

hat die Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführerin also aussergericht-

lich zu entschädigen. Eine derartige Parteientschädigung steht der Be-

schwerdegegnerin gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie lediglich 

(im Verfahren R 16 87) in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.

Demnach erkennt das Gericht:

1. a) Die Beschwerde R 16 60 wird gutgeheissen. Es wird festgestellt, dass die 

A._____ AG ihrer Verpflichtung, den Betonriegel von Haus F auf Parzelle 

801 bis auf das ursprünglich gewachsene Terrain zurückzubauen, fak-

tisch bereits nachgekommen ist.

- 29 -

b) Die Beschwerde R 16 87 wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.00

- den Geometerkosten von Fr. 3'380.40

- den Kanzleigebühren von Fr. 572.00

zusammen Fr. 6'452.40

gehen zu ½ zulasten der A._____ AG und zu ½ zulasten der Gemeinde 

X._____ sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Fi-

nanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Aussergerichtlich hat die Gemeinde X._____ die A._____ AG reduziert mit 

insgesamt Fr. 2'675.-- (ohne MWST) zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]