# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 14ff4fba-45b6-58bc-9b23-69451ab739ec
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-07-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.07.2018 III 2018 16
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2018-16_2018-07-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2018 16

Entscheid vom 27. Juli 2018 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, 
Postfach 140, 8808 Pfäffikon,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

3. D.________, bestehend aus:
3.1. E.________
3.2. F.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. G.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung Terrassenhäuser)

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Sachverhalt:

A. F.________ und E.________ sind je zur Hälfte Miteigentümer am 
Grundstück KTN 001 Freienbach ________ von 1'538 m2. Das Grundstück 
befindet sich in der Wohnzone W2. F.________ und E.________ beabsichtigen 
gemeinsam als D.________, das Grundstück KTN 001 Freienbach mit zwei 
Terrassenhäusern mit vier Aussenpools zu überbauen. Mit Beschluss (GRB) 
Nr. 48 vom 31. Januar 2013 erteilte der Gemeinderat Freienbach gestützt auf 
einen Gesamtentscheid des kantonalen Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 
16. Januar 2013 die Baubewilligung und wies eine von A.________ (dem 
Eigentümer der süd-südöstlich [und bergwärts] gelegenen, nur durch die 
Strassenparzelle KTN 002 vom Baugrundstück getrennten Liegenschaft KTN 003 
Freienbach) erhobene Einsprache ab. Dessen Verwaltungsbeschwerde hiess der 
Regierungsrat mit Beschluss (RRB) Nr. 1084 vom 19. November 2013 gut, und 
er hob die gemeinderätliche Baubewilligung auf. Dieser Beschluss erwuchs in 
Rechtskraft.

B. Am 17. Dezember 2013 reichte die D.________ beim Gemeinderat 
Freienbach ein überarbeitetes Baugesuch für zwei Terrassenhäuser mit vier 
Aussenpools auf dem Grundstück KTN 001 ein. Das Baugesuch wurde im 
kantonalen Amtsblatt Nr. yz publiziert und öffentlich aufgelegt. Erneut erhob 
A.________ Einsprache gegen das Bauvorhaben. Auf Empfehlung der 
Hochbaukommission der Gemeinde Freienbach überarbeitete die D.________ 
das Bauprojekt und reichte dem Gemeinderat Freienbach am 31. März 2014 die 
angepassten Baupläne ein. Mit Gesamtentscheid vom 4. Juli 2014 erteilte das 
ARE die kantonale Baubewilligung "im Sinne der Erwägungen unter den 
Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stelle" (d.h. des Amtes für 
Militär, Feuer- und Zivilschutz). Der Gemeinderat Freienbach wies die Einsprache 
von A.________ mit GRB Nr. 241 vom 14. August 2014 ab und erteilte die 
Baubewilligung unter Auflagen, Bedingungen und Vorbehalten sowie unter 
Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE vom 4. Juli 2014. Mit RRB 
Nr. 924/2015 vom 22. September 2015 hiess der Regierungsrat eine erneute 
Verwaltungsbeschwerde von A.________ gut und hob den GRB Nr. 241 vom 
14. August 2014 auf. Eine dagegen erhobene Beschwerde der D.________ wies 
das Verwaltungsgericht mit VGE III 2015 189 vom 24. August 2016 im Sinne der 
Erwägungen ab, bestätigt durch das Bundesgericht mit Urteil 1C_476/2016 vom 
9. März 2017 (vgl. auch ZBl 2017 S. 618ff.).

C. Am 7. Juli 2017 (bzw. am 11. Juli 2017: Posteingang) reichte die 
D.________ beim Gemeinderat Freienbach erneut ein überarbeitetes Baugesuch 

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für zwei Terrassenhäuser mit vier Aussenpools auf dem Grundstück KTN 001 
ein, welches im kantonalen Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffentlich aufgelegt 
wurde. Dagegen erhob A.________ wiederum Einsprache. Am 21. August 2017 
lud die Hochbaukommission der Gemeinde Freienbach die D.________ zur Pro-
jektüberarbeitung und -ergänzung ein, woraufhin letztere am 12. September 
2017 beim Gemeinderat Freienbach ergänzende Unterlagen einreichte.

D. Mit Gesamtentscheid vom 15. November 2017 erteilte das ARE die 
kantonale Baubewilligung "im Sinne der Erwägungen und unter den Auflagen 
und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen" (d.h. des Amtes für Militär, 
Feuer- und Zivilschutz). Mit GRB Nr. 447 vom 7. Dezember 2017 wies der 
Gemeinderat Freienbach die Einsprache von A.________ ab und erteilte die 
Bewilligung für zwei Terrassenhäuser mit vier Aussenpools und gemeinsamer 
Einstellhalle im Sinne der Erwägungen unter Auflagen, Bedingungen und 
Vorbehalten sowie unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheides des 
ARE vom 15. November 2017.

E. Gegen diesen Gemeinderatsbeschluss liess A.________ mit Eingabe vom 
4. Januar 2018 fristgerecht beim Regierungsrat Beschwerde erheben mit den 
folgenden Anträgen:

1.a. Der Beschluss des Gemeinderates der Gemeinde Freienbach Nr. 447/7.15.4 
vom 07.12.2017 (Baugesuch-Nr. 2017-0106) sowie der Gesamtentscheid des 
Amtes für Raumentwicklung vom 15.11.2017 (Baugesuch Nr. B2017-0901) 
seien samt Kanalisations- und Brandschutzbewilligung aufzuheben. 

1.b. In Gutheissung der Einsprache des Beschwerdeführers vom 03.08.2017 sei 
der Beschwerdegegnerin Ziffer 1 das im Amtsblatt Nr. xy publizierte 
Baugesuch, nämlich «zwei Terrassenhäuser mit vier Aussenpools, 001», bzw. 
das später noch abgeänderte Baugesuch, nicht zu bewilligen.

2. Eventualiter: Der Beschluss des Gemeinderates der Gemeinde Freienbach 
Nr. 447/7.15.4 vom 07.12.2017 (Baugesuch-Nr. 2017-0106) sowie der 
Gesamtentscheid des Amtes für Raumplanung vom 15.11.2017 (Baugesuch 
Nr. B2017-0901) seien samt Kanalisations- und Brandschutzbewilligung 
aufzuheben, und die Sache sei zur Sachverhaltsergänzung, zur 
Beweisergänzung und zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz 
zurückzuweisen.

3. Unter solidarischen Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der 
Beschwerdegegner, und zwar für das erst- wie das zweitinstanzliche 
Verfahren. 

F. Mit Verfügung vom 16. Januar 2018 überweist der Regierungsrat die 
Verwaltungsbeschwerde vom 4. Januar 2018 gestützt auf § 52 des 
Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 an 
das Verwaltungsgericht zum Entscheid.

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G. Mit Vernehmlassung vom 25. Januar 2018 verzichtet das ARE auf eine 
explizite Antragstellung. Der Gemeinderat Freienbach lässt mit Vernehmlassung 
vom 9. März 2018 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten 
werde, beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des 
Beschwerdeführers. Die Beschwerdegegner beantragen mit Beschwerdeantwort 
vom 20. März 2018:

1. Die Beschwerde sei abzuweisen und die erteilte Baubewilligung sei zu 
bestätigen.

2. Eventualiter sei die Beschwerde abzuweisen und die Baubewilligung mit 
zusätzlichen Nebenbestimmungen (Bedingungen/Auflagen) zu bestätigen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers.

Mit Stellungnahme vom 29. März 2018 äussert sich der Beschwerdeführer zu 
den Vernehmlassungen der Vorinstanzen sowie der Beschwerdegegner. Hierzu 
lassen sich die Beschwerdegegner mit Eingabe vom 11. April 2018 vernehmen.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Es spricht nichts gegen ein Eintreten auf die Beschwerde. Der 
Gemeinderat konkretisiert seinen diesbezüglichen Antrag nicht. Auch die 
Beschwerdelegitimation des fast unmittelbaren bzw. nur durch eine Strasse vom 
Baugrundstück entfernten Nachbarn ist gegeben (vgl. Vernehmlassung der 
Beschwerdegegnerin vom 20.3.2018 S. 5 Rz. 11). Die 
Eintretensvoraussetzungen sind gegeben.

2.1 Das Bauprojekt (das eine Fläche von rund 20 m x 47 m beschlägt) sieht ein 
Haus West (Haus 4) und ein Haus Ost (Haus 3) vor. 

Das Haus Ost weist im Untergeschoss eine 2 ½-Zimmerwohnung (gemäss 
Ausnützungsberechnung/Nachweis Parkplätze vom 7.7.2017 mit einer Fläche 
von 86.35 m2) mit einem Wintergarten (rund 13 m2), im Erdgeschoss eine 3 ½-
Zimmerwohnung (148.99 m2) mit einem Wintergarten (16.50 m2) und im 1. Ober- 
sowie im Dachgeschoss eine (zweigeschossige) 4 ½-Zimmer-Maisonettewoh-
nung (1. Obergeschoss: 138.36 m2 [mit Wintergarten von rund 26 m2] bzw. 
Dachgeschoss: 90.69 m2) auf. Im Unter-, Erd- und 1. Obergeschoss befinden 
sich des Weiteren verschiedene Nebenräume (Waschen/Trocknen, 
Geräteräume, Reduit, Basteln, Keller, Lift, externer Zugang). 

Das Haus West weist im Untergeschoss Räume für Basteln, einen 
Veloabstellraum, einen Technikraum (insgesamt rund 160 m2), Keller sowie Lift 
und externen Zugang auf. Im Erdgeschoss ist eine 3 ½-Zimmerwohnung 
(166.76 m2) mit einem Wintergarten (rund 19 m2), im 1. Obergeschoss eine 4 ½-

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Zimmerwohnung (179.35 m2) mit einem Wintergarten (rund 18 m2) und im 
Dachgeschoss eine 
3 ½-Zimmerwohnung (169.87 m2) vorgesehen. Im Erd- und 1. Obergeschoss 
befinden sich des Weiteren Nebenräume (rund 140 m2 bzw. 80 m2, wovon rund 
45 m2 dem Dachgeschoss zugehörig). 

Unter dem Untergeschoss beider Häuser befindet sich die Tiefgarage mit 16 
Parkplätzen (neben sechs Aussenparkplätzen an der Nordseite der Tiefgarage 
entlang dem H.________(Weg), ab welchem im Nordostbereich der Baute in die 
Tiefgarage ein- und wieder ausgefahren wird; ein weiterer Aussenparkplatz 
befindet sich auf dem Niveau des 1. Obergeschosses an der Südwestseite des 
Hauses West). Die Tiefgarage befindet sich im Bereich des Hauses West 
vollständig, im Bereich des Hauses Ost teils unter dem (bestehenden) Terrain. 
Von der Tiefgarage her werden die Wohnungen der beiden Häuser je durch 
einen Lift erschlossen. Die Wohnungen im 1. Obergeschoss werden zudem 
südseitig (ebenerdig; neben der Lifterschliessung) erschlossen. 

Die beiden Häuser stehen in einem Abstand von 9.13 m. Vom H.________ 
(Weg) gelangt man in diesem Zwischenbereich auf das Niveau des 
Untergeschosses; von diesem Niveau führt je eine Treppe an der Ostseite des 
Hauses West bzw. der Westseite des Hauses Ost auf das Niveau des 
Erdgeschosses auf offene Vorplätze der jeweiligen Wohnungen. Hangwärts im 
Anschluss an die Treppen bzw. zwischen den Eingängen zu den beiden 
Wohnungen befindet sich ein Pflanz-garten (32.10 m2). Dieser Zwischenbereich 
wird auf dem Niveau des 1. Ober-geschosses hangwärts durch eine (den Hang 
sichernde) Mauer begrenzt.

Dieses bauliche (Grund-)Konzept entsprach im Wesentlichen bereits den mit 
GRB Nr. 48 vom 31. Januar 2013 sowie mit GRB Nr. 241 vom 14. August 2014 
bewilligten Baugesuchen. 

2.2 Mit RRB Nr. 924/2015 vom 22. September 2015 erkannte der Regierungs-
rat, dass die Dachgeschosse beider Häuser als Attikageschosse zu qualifizieren 
seien und somit keine Vollgeschosse darstellten (Erw. 1.3). Er erachtete jedoch 
unter Bezugnahme auf den RRB Nr. 1084 vom 19. November 2013 die beiden 
Häuser nach wie vor als einen zusammengebauten Gebäudekomplex, der die 
zulässige Gebäudelänge massiv überschreite (Erw. 2.1 ff.). Die Gebäude- und 
Firsthöhe werde allseitig gewahrt (Erw. 3.2.2 f.). Die nicht überdachten 
Aussenparkplätze sowie der mit einer 1.5 m hohen Stützmauer umschlossene, 
jedoch nicht überdachte Containerplatz (je auf Niveau Tiefgarage) müssten 
keinen Grenzabstand einhalten (Erw. 3.3). Die vier Aussenpools (im 
Untergeschoss auf der Ostseite von Haus 3; im Erdgeschoss je im Westen und 

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im Osten sowie im "Zwischentrakt" zwischen den beiden Häusern im 
1. Obergeschoss) seien als Anlagen zu betrachten, auf welche die Grenz- und 
Gebäudeabstände nicht anwendbar seien (Erw. 3.4). Ein Abstellraum auf der 
Südseite von Haus 3 im 1. Obergeschoss liege neu ausserhalb der 
Gebäudehülle und könne nun als Nebenbaute qualifiziert werden. Hierfür 
bestehe ein grundbuchlich eingetragenes Grenzbaurecht zum Grundstück 
KTN 004. Der Gemeinderat habe die Zustimmung zur Unterschreitung des für 
Nebenbauten massgebenden Grenzabstandes zu Recht erteilt (Erw. 3.5). Bei der 
Berechnung der Ausnützungsziffer (AZ) müssten die Attikageschosse nunmehr 
nicht mehr berücksichtigt werden (Erw. 4.2). Hingegen sei ein Keller im 
Untergeschoss von Haus 3 von fast 22 m2 bei der AZ anzurechnen, womit die 
zulässige Ausnützung überschritten werde (Erw. 4.4). Was die Vorschriften für 
behindertengerechtes Bauen, die Vorplatztiefe bei der Tiefgarageneinfahrt und 
die Kinderspielplätze anbelangt, hielt der Regierungsrat im Wesentlichen an 
seiner ersten Beurteilung (RRB Nr. 1084 vom 19.11.2013) fest (Erw. 5). 
Demnach sei die Vorplatztiefe mit mindestens 6 m ausreichend und die 
Anforderungen an behindertengerechtes Bauen erfüllt. Der Regierungsrat 
erachtete es als fraglich, ob das Bauprojekt die Anforderungen gemäss Art. 22 
Ziff. 1 des Baureglements (BauR) der Gemeinde Freienbach vom 28. November 
1993 (rev. 28.11.1999 und 26.11.2000) erfülle.

2.3 Mit Entscheid VGE III 2015 189 vom 24. August 2016 beurteilte das Ver-
waltungsgericht die geplanten Häuser 3 und 4 entgegen des regierungsrätlichen 
Beschlusses als je einzeln zu betrachtende Gebäude (Erw. 3.3). Nachdem von 
zwei Gebäuden mit je drei Wohnungen auszugehen sei, seien die Bestimmungen 
betreffend behindertengerechtes Bauen und gut besonnte Erholungsflächen nicht 
verpflichtend (Erw. 3.4). Indessen bestätigte das Verwaltungsgericht die Beurtei-
lung des Regierungsrates, wonach der Keller im Untergeschoss von Haus 3 
bei der AZ anzurechnen sie, womit die zulässige Ausnützung überschritten wer-
de (Erw. 4.3.2; gestützt durch das Bundesgerichtsurteil 1C_476/2016 vom 
9.3.2017). Was die Ermittlung der AZ anbelangt, könne auf die Begründung im 
angefochtenen RRB verwiesen werden, welche zu bestätigen sei (Erw. 4.4). 
Ebenfalls bestätigte das Verwaltungsgericht die weiteren Beurteilungen des Re-
gierungsrates hinsichtlich der Gebäudelänge, Gebäude- und Firsthöhe, Grenz- 
und Gebäudeabstand, Strassenabstand, Kinderspielplatz/Erholungsfläche, Ein-
fahrt in die Tiefgarage sowie Attikageschoss, soweit diese nicht einer Korrektur 
unterzogen worden seien.

2.4 Am 7. Juli 2017 reichte die Bauherrschaft ein neues bzw. überarbeitetes 
Projekt ein. An den Gemeinderat führte die Bauherrschaft aus, dass 

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zwischenzeitlich die Vollzugsordnung zum Baugesetz Freienbach geändert habe, 
was Anlass gegeben habe, das Baugesuch zum wiederholten Male zu 
überarbeiten. Mit diesen Anpassungen sei die Bauherrschaft einen Schritt weiter 
gegangen, als im zit. VGE III 2015 189 verlangt worden sei. Das Bauprojekt sei 
sodann mit Ausnahme der Anpassungen an die neue Vollzugsordnung (sowie 
mit Weglassen des umstrittenen Kellers) mit den Vorgängerprojekten identisch. 
Die Einsprachepunkte seien bereits mehrfach und durch mehrere Instanzen 
materiell beurteilt worden.

In einem (weiteren) Plansatz wurden die neuen (von dem mit RRB Nr. 924/2015 
vom 22.9.2015 sowie mit VGE III 2015 189 vom 24.8.2016 beurteilten Bauvorha-
ben abweichenden) Bauteile rot markiert, die nicht zu realisierenden Bauteile 
("Abbruch") gelb.

2.5 Mit Einsprache vom 3. August 2017 rügte der Beschwerdeführer gegenü-
ber dem Gemeinderat, dass das Baugesuch die Formvorschriften nicht erfülle 
bzw. insbesondere die Baupläne nicht vollständig seien; dass keine Ausnahme-
bewilligung beantragt worden sei, weshalb eine solche nicht zu erteilen sei, 
selbst wenn Ausnahmetatbestände vorliegen würden; dass die Einfahrt in die 
Tiefgarage einen ungenügenden Abstand aufweise; dass mit dem 
H.________(Weg) nicht die Sicherheit aller Verkehrsteilnehmer gewährleistet sei; 
dass die Abstandsvorschriften (insbesondere Grenz- und Strassenabstandsvor-
schriften) nicht eingehalten seien; dass die zulässige Gebäudelänge verletzt sei; 
dass die AZ überschritten sei; dass die Anzahl zulässiger Vollgeschosse über-
schritten sei; dass die Voraussetzungen gemäss Art. 22 BauR nicht erfüllt seien; 
und dass das Bauprojekt gegen Art. 11 Abs. 2 BauR verstosse.

2.6 Der Gemeinderat beurteilte die strassenmässige Erschliessung als hinrei-
chend, während es der Bauparzelle an der Sicherstellung einiger Fuss-, Fahr-
weg- und Durchleitungsrechte fehle. Die Sicherstellung habe vor Baubeginn zu 
erfolgen (Erw. 2.1f.). Mit der Weiterführung der modernen Architektursprache im 
nahen Umfeld werde sich das Bauvorhaben gut in das Ortsbild einfügen und die 
Gesamtwirkung mit dem Einordnungsgebot vereinbaren lassen (Erw. 3). Die Atti-
ka-Ausgestaltung sei rechtskonform, womit das Kriterium von zwei Vollgeschos-
sen eingehalten sei und die Attikageschosse ein ausnützungsfreies Dachge-
schoss darstellten (Erw. 4.1ff.). Die zulässige Gebäude- und Firsthöhe werde an 
allen Fassaden eingehalten (Erw. 4.3ff.). Die zwei Terrassenhäuser würden als 
eigenständige Bauten in Erscheinung treten, weshalb die Gebäudelänge für je-
des Terrassenhaus separat zu beurteilen sei. Die projektierten Gebäudelängen 
hielten das Maximalmass von 40 m jeweils ein. Die Grenz-, Gebäude- und Stras-
senabstände würden eingehalten (Erw. 4.7ff.). Bei einer nutzbaren anrechenba-

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ren Landfläche von 1'642 m2 (1'538 m2 + 104 m2 [nachgewiesene Baubeschrän-
kung, Ausnützungsverlagerung zulasten KTN 004]) sei maximal eine Bruttoge-
schossfläche (BGF) von 738.90 m2 zulässig, was (mit einer anrechenbaren BGF 
von 384.66 m2 bei Haus 3 bzw. 353.67 m2 bei Haus 4) mit gesamthaft 738.33 m2 
eingehalten werde (Erw. 4.11f.). Mit den 16 Garagenplätzen und den sieben 
Aussenplätzen seien hinreichend Parkplätze ausgewiesen (Erw. 5.1). Die Ne-
benbaute im 1. Obergeschoss erfülle die notwendigen Voraussetzungen (Erw. 
5.2). Die Vorgaben zu behindertengerechtem Bauen und Kinderspielflächen ge-
langten beim vorliegenden Bauprojekt nicht zur Anwendung (Erw. 5.3f.). Der 
notwendige Abstand des Vorplatzes ab Fahrbahnrand sei eingehalten (Erw. 5.5). 
Bei den Aussenpools handle es sich baurechtlich um Anlagen, welche als solche 
keiner öffentlich-rechtlichen Grenzabstandsbeschränkung unterlägen (Erw. 5.6ff.). 
Die erforderlichen Sichtweiten seien ausgewiesen (Erw. 7).

Zur Einsprache wurde u.a. ausgeführt, dass die vorliegenden Planunterlagen und 
Beilagen eine vollständige Prüfung der Baugesuchsunterlagen ermöglichen wür-
den. Die Vermassung sei ausreichend. Ein Modell für die Beurteilung sei nicht 
notwendig, ebenso wenig eine Ausnahmebewilligung, nachdem das Baugesuch 
sämtliche Vorgaben einhalte (Erw. 9.1f.). Die Erschliessung sei hinreichend. Die 
Ausbaugrösse des H.________ (Weg) entspreche dem bewilligten und ausge-
führten Strassenprojekt, in welchem kein Trottoir verlangt worden sei. Mit der Ein-
führung der Tempo-30-Zone würden die Sichtweiten in der revidierten Eingabe 
hinreichend und korrekt dargestellt (Erw. 9.3f.). Bei der Einfriedung des Contai-
ner-Standortes ohne Dach handle es sich um eine Anlage ohne Abstandsrele-
vanz nach öffentlichem Recht. Dasselbe gelte für den Sitzplatz beim Haus 3, den 
vierten Aussenpool sowie die Stützmauer gegen Süden beim Parkplatz Nr. 23 
(Erw. 9.5f.). Hinsichtlich der Gebäudelänge hält der Gemeinderat an seiner vor-
stehend erwähnten Beurteilung fest (Erw. 9.8). Die Windfänge im Unter- und 
Erdgeschoss lägen ausserhalb des Wärmedämmperimeters und seien unbe-
heizt, weshalb sie nicht anzurechnen seien; ebenso der Geräteraum im Unterge-
schoss. Der Raum sei nicht dem Wohnen gewidmet und für eine solche Nutzung 
nicht verwendbar, weil die Belichtung durch das Fensterband eingeschränkt sei. 
Die Fläche innerhalb der Wendeltreppe im 1. Obergeschoss beim Haus 3 soll 
durch eine Glastrennwand vom Wohnraum und der Treppe abgetrennt werden. 
Es sei davon auszugehen, dass mit der Verglasung gleichzeitig die Absturzsiche-
rung bewerkstelligt werde. Sofern diese Fläche allseitig, kraftschlüssig und ohne 
Öffnungsmöglichkeiten vom Wohnraum abgetrennt sei, könne eine Nutzung die-
ser Fläche ausgeschlossen werden. Eine solche Abtrennung sei mittels Auflage 
festzusetzen. Unter dieser Voraussetzung sei die BGF-Berechnung korrekt (Erw. 
9.9). Im Übrigen (Anzahl Vollgeschosse, Kinderspiel- und Erholungsflächen, Ein-

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ordnung in Umgebung) verweist der Gemeinderat auf seine bisherige Beurteilung 
(Erw. 9.10ff.).

2.7 Mit Verwaltungsbeschwerde vom 4. Januar 2018 rügte der Beschwerdefüh-
rer wie bereits mit Verwaltungsbeschwerde vom 15. September 2014 an den Re-
gierungsrat insbesondere, dass der Gemeinderat das 2. OG nicht als Vollge-
schoss qualifiziert habe und demzufolge auch die Gebäudehöhe nicht eingehal-
ten sei. Zudem seien die zwei Terrassenhäuser zu Unrecht als zwei eigenständi-
ge Bauten qualifiziert worden. Die zulässige Gebäudelänge sei folglich über-
schritten. Die Ummauerung beim Containerplatz, eine Mauer östlich bei Haus 3, 
eine solche westlich bei Haus 4 sowie mindestens zwei der vier Pools, eine Ter-
rasse, ein Sitzplatz, der Parkplatz südlich von Haus 4, der Raum Pooltechnik und 
ein nordöstlicher Wintergarten würden den Grenz-, Strassen- bzw. Gebäudeab-
stand nicht einhalten. Des Weiteren sei die AZ überschritten. Schliesslich weise 
die Einfahrt in die Tiefgarage keinen genügenden Abstand ab Fahrbahnrand auf.

3.1 Die Beschwerdegegner sowie der Gemeinderat führen zutreffend aus, dass 
das erkennbare Gebäudevolumen des geplanten Bauvorhabens gegenüber dem 
Vorgängerprojekt, welches mit RRB Nr. 924/2015 vom 22. September 2015 so-
wie VGE III 2015 189 vom 24. August 2016 beurteilt wurde, unverändert blieb, 
sowie dass lediglich die interne Raumorganisation und Bruttogeschossfläche 
überarbeitet bzw. angepasst wurden, was vom Beschwerdeführer nicht bestritten 
wird. Demnach entspreche das vorliegende Bauvorhaben praktisch dem Vorgän-
gerprojekt. Der Gemeinderat führt weiter aus, dass die Vorgängerprojekte bereits 
Gegenstand von Beschwerdeverfahren waren, weshalb die betreffenden Be-
schwerdeentscheide beizuziehen seien. Die Beschwerdegegner machen zudem 
geltend, dass nicht nur die Baubewilligungsbehörde sondern auch der Regie-
rungsrat und das Verwaltungsgericht an die bereits beurteilten Punkte gebunden 
seien. Da der Beschwerdeführer offensichtlich keine neuen Rügen vorbringe und 
sich der Regierungsrat sowie das Verwaltungsgericht bereits mit diesen Rügen 
befasst hätten, sei die vorliegende Beschwerde abzuweisen und die erteilte Bau-
bewilligung zu bestätigen.

Das Bundesgericht hielt in seinem Urteil 1C_476/2016 vom 9. März 2017 (vgl. 
ZBl 2017 S. 618ff.) betreffend das Vorgängerprojekt des vorliegenden Bauvorha-
bens fest, dass bei der Durchführung eines neuen Baubewilligungsverfahrens die 
Baubewilligungsbehörde an die bereits beurteilten Punkte gebunden ist und eine 
neue Bewilligung deshalb rasch sollte erteilt werden können.

Der Regierungsrat hat in seinem Beschluss RRB Nr. 924/2015 vom 22. Septem-
ber 2015 festgehalten, dass das Bauvorhaben als einheitlicher Gebäudekomplex 

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von mindestens 54 m Länge die zulässige Gebäudelänge von 40 m immer noch 
massiv überschreite. Aus diesem Grund sei die Beschwerde gutzuheissen und 
der angefochtene Beschluss aufzuheben. Es erübrige sich deshalb, auf die wei-
teren Punkte der Beschwerde einzugehen. Dennoch wurden aus rein verfah-
rensökonomischen Gründen die weiteren Rügen des Beschwerdeführers behan-
delt (zit. RRB Erw. 2.4). Das Verwaltungsgericht beurteilte hingegen das Haus 3 
und 4 als je einzeln zu betrachtende Gebäude, und die Gebäudelänge sowie die 
Bestimmungen hinsichtlich der Spiel- und Erholungsflächen sowie des behinder-
tengerechten Bauens folglich als eingehalten. Allerdings ging es wie der Regie-
rungsrat davon aus, dass die AZ überschritten war, weshalb die Beschwerde ab-
gewiesen wurde. Im Übrigen bestätigte es die (weiteren, aus verfahrensökono-
mischen Gründen behandelten) Ausführungen und Beurteilungen des Regie-
rungsrates im zitierten RRB. Nachdem die damaligen Beschwerdeführer mit ihrer 
hauptsächlichen Rüge zur Gebäudelänge durchgedrungen waren, wurden die 
Verfahrenskosten auf alle Verfahrensbeteiligten gleichmässig aufgeteilt.

3.2.1  Aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung ergibt sich u.a. was folgt. Das 
Bundesgericht hält in einem ähnlichen Fall (in welchem die Gemeinde die Bau-
bewilligung gestützt auf die erhebliche Überschreitung der zulässigen Ausnüt-
zungsziffer verweigerte) fest, dass die weiteren Einwände der Einsprecher nicht 
mehr entscheiderheblich waren, weshalb die Gemeinde darauf nicht einzugehen 
hatte. Daran änderte nichts, dass allfällige Eventualerwägungen der Gemeinde 
zu diesen Einwänden für den Beschwerdeführer aufgrund ihrer präjudiziellen Wir-
kung im Hinblick auf ein künftiges Baubewilligungsverfahren von Interesse hätten 
sein können. Dies weil solche Erwägungen in diesem Verfahren nicht verbindlich 
gewesen wären. Der Beschwerdeführer habe daher keinen Anspruch darauf, 
dass sich die Gemeinde in der Begründung des Bauabschlags auch zu nicht ent-
scheiderheblichen Einwänden der Einsprecher äussere (vgl. Bundesgerichtsurteil 
1C_205/2015 vom 29.10.2015 Erw. 3.4). 

3.2.2  In einem weiteren Urteil hat das Bundesgericht die Frage beurteilt, ob das 
Bauvorhaben als Ganzes ein weiteres Mal zu beurteilen gewesen wäre, oder ob 
bloss ein geringfügiger Mangel in einem Nebenpunkt vorliegt, der ohne 
Beeinträchtigung des Bauprojekts als Ganzem behoben und in einem 
nachträglichen, auf diesen Punkt beschränkten Bewilligungsverfahren bereinigt 
werden könnte, nachdem die Vorinstanz die Baubewilligung aufgrund eines 
Mangels zwar aufgehoben hatte, sich jedoch aus prozessökonomischen 
Gründen veranlasst sah, sämtliche Einwände der Beschwerdeführenden gegen 
das Bauprojekt zu überprüfen (vgl. Bundesgerichtsurteil 1C_123/2015 vom 
3.6.2015 Erw. 2.4.1ff.). In diesem Fall hat das Bundesgericht festgehalten, dass 

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die Vorinstanz das Baugesuch nicht abschliessend abgelehnt, sondern bloss die 
Bewilligung aufgehoben hat, weil diese in einem Nebenpunkt nicht 
gesetzeskonform war, und dass die Vorinstanz die Sache an die Gemeinde 
zurückgewiesen hat, um es der Bauherrschaft zu ermöglichen, diesbezüglich 
eine Projektänderung vorzunehmen und diese bewilligen zu lassen (das 
Dispositiv des vorinstanzlichen Entscheides lautete: "Die 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird teilweise gutgeheissen und die 
Baubewilligung des Gemeinderates […] vom 20. Oktober 2010 im Sinne der 
E. 13 aufgehoben. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf 
einzutreten ist."). Aufgrund des nicht ganz klaren Dispositivs sowie den 
Erwägungen ging die Vorinstanz sodann gemäss Bundesgericht zu Recht (bzw. 
zumindest vertretbar) davon aus, dass sie mit ihrem ersten Urteil die 
Bewilligungsfähigkeit des Hausprojektes mit Ausnahme der Frage der 
Anschüttung abschliessend bejaht habe und im zweiten Verfahren bloss noch 
über diesen Punkt zu entscheiden war. Alsdann hielt das Bundesgericht fest, 
dass es sich beim Urteil des Verwaltungsgerichts bei der Auslegung, die das 
Gericht ohne Willkür seinem damaligen Rechtsspruch selbst gab, um einen 
Rückweisungsentscheid handelte.

3.2.3  Gemäss der Praxis des Bundesgerichts und des Bundesverwaltungsge-
richts ist die Rechtsmittelbehörde an die entscheidwesentlichen Erwägungen im 
Rückweisungsentscheid gebunden. Ausnahmen sind indes allenfalls zuzulassen, 
wenn andernfalls das Ergebnis höchst stossend wäre (Kölz/Häner/Bertschi, Ver-
waltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich 
2013, Rz. 1158). Nach der Rechtsprechung zur Bindungswirkung bundesgericht-
licher Rückweisungsentscheide ergibt sich die Tragweite der Bindung von Ge-
richten und Parteien an die erste Entscheidung aus der Begründung der Rück-
weisung, die den Rahmen sowohl für die neuen Tatsachenfeststellungen als 
auch für die neue rechtliche Begründung vorgibt (BGE 135 III 334 Erw. 2; Bun-
desgerichtsurteil 1C_454/2012 vom 28.3.2013 Erw. 3.2). Von der Beurteilung im 
Rückweisungsentscheid kann abgewichen werden, wenn seit dem Rückwei-
sungsentscheid eine Rechts- oder Praxisänderung erfolgt oder eine (bis dahin 
ungeklärte) Rechtsfrage vom Bundesgericht abweichend beurteilt worden ist, so-
dass der verwaltungsgerichtliche Entscheid im Falle eines Weiterzugs absehbar 
aufgehoben würde (Donatsch in: Kommentar VRG, § 64 N 24; vgl. zum Ganzen 
VGE III 2016 213 vom 29.3.2017 Erw. 1.2.2).

3.3 Im konkreten Fall liegt beim VGE III 2015 189 vom 24. August 2016 kein 
Rückweisungsentscheid bzw. keine teilweise Bewilligung vor. Das Dispositiv 
lautete wie folgt: "Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen." 

12

In Erw. 5.1 wurde zwar festgehalten, dass die Beschwerde somit im Sinne der 
vorstehenden Ausführungen infolge Überschreitung der Ausnützungsziffer 
abzuweisen ist. Indes wurde in Erw. 5.2 eine teilweise Bewilligung des 
Bauvorhabens explizit geprüft und verneint, was vom Bundesgericht mit Urteil 
1C_476/2016 vom 9. März 2017 bestätigt wurde. Das Bundesgericht hat sodann 
festgehalten, dass es in solchen Fällen denkbar wäre, im 
Baubewilligungsentscheid keine definitive Festlegung zu treffen, sondern diese in 
ein späteres Verfahren zu verweisen (vgl. zit. Urteil Erw. 2.7). Durch den Erlass 
einer anfechtbaren Verfügung in Bezug auf den noch offenen Nebenpunkt könne 
dann in diesem nachgelagerten Verfahren das rechtliche Gehör und der 
Rechtsschutz des betroffenen Nachbarn gewahrt werden. Im konkreten Fall 
wurde jedoch die Baubewilligung ganz aufgehoben, weshalb die Bauherrschaft 
das komplette Bauprojekt und nicht nur einen Teil davon erneut einreichte. Das 
(überarbeitete Baugesuch) wurde vom Gemeinderat publiziert und öffentlich 
aufgelegt sowie beurteilt und die Baubewilligung für das gesamte Projekt erteilt. 
Selbst wenn jedoch beim VGE III 2015 189 vom 24. August 2016 von einem 
Rückweisungsentscheid auszugehen wäre, so hat die Bauherrschaft im Bericht 
der Architekten vom 11. Juli 2017 selbst vorgebracht, dass im geänderten 
Bauprojekt nicht nur der umstrittene (für die Überschreitung der AZ 
verantwortliche) Keller weggelassen, sondern die neue Vollzugsverordnung zum 
Baugesetz Freienbach berücksichtigt und somit weitere Anpassungen gemacht 
wurden.

Vorliegend kann offen bleiben, ob es sich beim VGE III 2015 189 vom 24. August 
2016 sinngemäss um einen Rückweisungsentscheid handelte, und ob das Ver-
waltungsgericht an seine Ausführungen im erwähnten Entscheid gebunden ist 
oder nicht. Die Bauherrschaft hat erneut das gesamte Bauprojekt in abgeänder-
ter Form eingereicht, woraufhin es vom Gemeinderat publiziert, öffentlich aufge-
legt und als Ganzes bewilligt wurde. Somit ist vorliegend das ganze Projekt zu 
prüfen und zu beurteilen, wobei es jedoch aus dem Grundsatz der Verfahrens-
ökonomie und unter Berücksichtigung der vom Bundesgericht erwähnten präjudi-
ziellen Wirkung (vgl. vorstehende Erw. 3.2.1) grundsätzlich unverbindlicher weite-
rer Ausführungen angezeigt ist, an der Beurteilung der Grundlagen, soweit sie 
bereits bei den Entscheiden RRB Nr. 924/2015 vom 22. September 2015 sowie 
VGE III 2015 189 vom 24. August 2016 vorgelegen haben, festzuhalten, es sei 
denn, es ist eine Rechts- oder Praxisänderung erfolgt oder eine (bis dahin unge-
klärte) Rechtsfrage vom Bundesgericht abweichend beurteilt worden. In den 
erwähnten Entscheiden wurde nämlich nur deshalb auf die weiteren Rügen des 
jeweiligen Beschwerdeführers eingegangen, damit sich die Bauherrschaft bei 
einem weiteren Baugesuch danach richten und so das Verfahren beschleunigt 

13

werden kann. Der Vollständigkeit halber wird vorliegend dennoch zu den gerüg-
ten Punkten Stellung genommen, zumal der Beschwerdeführer die erwähnten 
Entscheide des Regierungsrates RRB Nr. 924/2015 vom 22. September 2015 
sowie des Verwaltungsgerichts VGE III 2015 189 vom 24. August 2016 (zumin-
dest) mangels Beschwer bisher nicht anfechten konnte.

4.1 Der Beschwerdeführer rügt, wie bereits in der, dem RRB Nr. 924/2015 vom 
22. September 2015 zugrunde liegenden, Verwaltungsbeschwerde vom 15. Sep-
tember 2014, dass der Gemeinderat das 2. OG nicht als Vollgeschoss qualifiziert 
hat. Es sei offensichtlich, dass das 2. OG nicht um den 45°-Winkel zurückver-
setzt sei.

4.2 Gemäss Art. 32 Abs. 1 BauR wird die zulässige Geschosszahl durch die 
Zonenvorschriften bestimmt. Für ihre Berechnung ist die Anzahl der Vollge-
schosse massgebend. Dachgeschosse und Untergeschosse werden bei der Er-
mittlung der Geschosszahl nicht angerechnet. Geschosse, die weniger als zur 
Hälfte zu Wohn- und gewerblichen Zwecken ausgebaut sind und nicht vollständig 
über Terrain liegen, sind Untergeschosse. Geschosse die in einem Dachraum 
liegen und eine Dachneigung von max. 45° a.T. und eine Kniestockhöhe von we-
niger als 1 m aufweisen, sowie Attikageschosse, die allseitig um den Winkel von 
45° a.T. zurückversetzt sind, gelten als Dachgeschosse. Aufbauten bei Schräg- 
und Flachdächern bis zu einem Drittel der Fassadenlänge sind zulässig. In 
Art. 24 BauR zur AZ wird im weiteren festgehalten, dass bei bestehenden 
Bauten, Neubauten und baulichen Erweiterungen das Dach- oder Attikageschoss 
bei der AZ nicht mitberechnet wird, sofern das Dachgeschoss über dem obersten 
zulässigen Vollgeschoss liegt und die Dachaufbauten (Lukarnen, Gauben usw.) 
in ihrer Länge maximal 1/3 der zugeordneten Fassadenlänge betragen 
(gemessen in 1.50 m Höhe ab Dachgeschossboden) (Art. 24 Abs. 1 erstes und 
drittes Lemma BauR).

Als massgeblicher Punkt für die Zurückversetzung um den Winkel von 45° gilt 
gemäss Ziff. 3.1 der Vollzugshilfen zum Baureglement der Gemeinde Freienbach 
(nachfolgend: Vollzugshilfen) der Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei 
Flachdächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses. In Anlehnung an 
herkömmliche Dachgeschosse (Kniestockhöhe) darf eine massive, in homogener 
Gestaltung mit der Fassade hochgezogene Brüstung das Mass von 1.00 m ab 
Oberkant Dachhaut nicht überschreiten, wobei die maximal zulässige Gebäu-
dehöhe eingehalten bleiben muss. Ausgenommen der zulässigen Dachaufbauten 
dürfen keine Gebäudeteile wie Vordächer und dgl. in die 45°-Linie hineinragen, 
selbst wenn sie in transparenter Ausführung geplant sind. Hingegen sind Ab-
schlussgeländer in filigraner Metall- oder Glaskonstruktion zulässig. Laut Ziff. 3.2 

14

der Vollzugshilfen gilt als Fassadenlänge diejenige des Attikageschosses und 
nicht diejenige des darunterliegenden obersten Vollgeschosses. Aufbauten dür-
fen bis zur Fassadenecke herangeführt werden, die Anordnung Über-Eck ist je-
doch nicht gestattet. Ebenfalls dürfen die Aufbauten nicht über die Fassade des 
darunterliegenden obersten Vollgeschosses hinausragen. Aufbauten im Attika-
geschoss für Lift und Treppenhaus dürfen in ihrer Länge maximal 1/3 der Fassa-
denlänge des darunterliegenden obersten Vollgeschosses betragen.

Die Liegenschaft KTN 001 liegt in der Wohnzone W2 der Gemeinde Freienbach. 
Laut Art. 33 Abs. 1 und 37 Abs. 2 BauR ist die Wohnzone W2 für zweigeschossi-
ge Wohnbauten aller Art reserviert.

4.3.1  Unbestritten ist vorliegend, dass das EG und das 1. OG im Haus Ost und 
West jeweils zwei Vollgeschosse bilden, sowie dass die Tiefgarage und das UG 
jeweils keine Vollgeschosse sind. Der Gemeinderat hat insbesondere zum UG 
des Hauses Ost festgehalten, dass dieses nicht vollständig über Terrain liegt so-
wie eine Geschossfläche von 211.19 m2 aufweise, die Fläche zu Wohnzwecken 
99.03 m2 umfasse und somit die Vorgabe von maximal 50% gewahrt bleibe, was 
im Ergebnis nicht zu beanstanden ist (auch wenn die genannten Flächenanga-
ben nicht ohne weiteres nachvollziehbar sind, so ergibt sich auch aus dem Ver-
gleich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche [welche u.a. alle dem Wohnen 
und Gewerbe nicht dienenden Flächen ausschliesst] von 86.35 m2 und der nicht 
anrechenbaren Fläche von 96.32 m2, dass die Fläche zu Wohnzwecken weniger 
als die Hälfte der Geschossfläche beträgt).

4.3.2  Vergleicht man im konkreten Fall die revidierten Baupläne des 
Vorgängerprojektes vom 24. März 2014 sowie die Baupläne des vorliegenden 
Baugesuchs vom 7. Juli 2017 (sowohl die Schnitt- als auch die Grundrisspläne) 
ergibt sich, dass beim Attikageschoss keine Anpassungen gemacht wurden. 
Demnach kann weiterhin an den Ausführungen im RRB Nr. 924/2015 vom 22. 
September 2015 sowie VGE III 2015 189 vom 24. August 2016 festgehalten 
werden, zumal auch die Einwände des Beschwerdeführers überwiegend nach 
wie vor dieselben sind.

Der Regierungsrat hat im erwähnten RRB festgehalten, dass beim Haus Ost der 
Lift (Westen), das Treppenhaus (Süden), eine Ecke der Küche (Südosten) sowie 
das Wohnzimmer (Norden) in die 45°-Linie hineinragen würden. Die Westfassa-
de messe 12.3 m und der Liftaufbau 2.48 m. Die Länge der Südfassade betrage 
11.54 m, jene des Treppenhauses 3.84 m. Die Länge der Südostfassade betrage 
7.72 m. Die vorspringende Ecke der Küche messe 2.56 m. Die Nordfassade ha-
be eine Länge von 13.6 m. Das dort befindliche Wohnzimmer weise eine Länge 

15

von 4.52 m auf. Damit werde die Drittelsregel eingehalten. Das Dachgeschoss 
sei allseitig, mit Ausnahme der zulässigen Aufbauten, um den Winkel von 45° 
zurückversetzt und gelte demzufolge nicht als Vollgeschoss. Beim Haus West 
ragten Lift/Treppe (Osten), das Büro (Süden), die Dusche (Südwesten) sowie 
das Wohnzimmer (Norden) in die 45°-Linie hinein. Die Ostfassade messe 13.9 m 
und der Lift/Treppen-Aufbau 4.04 m. Die Länge der Südfassade betrage 
11.54 m. Das Büro weise eine Länge von lediglich 3.39 m auf. Die Südwestfas-
sade habe eine Länge von 7.04 m, wobei die Länge der Dusche (bzw. Badezim-
mers) 1.86 m betrage. Die Länge der Nordfassade betrage ca. 15.1 m. Die Län-
ge des Wohnzimmers betrage rund 5 m. Alle Gebäudeteile würden folglich die 
Drittelsregel einhalten. Daraus ergebe sich, dass auch das Dachgeschoss vom 
Haus West mit Ausnahme der zulässigen Aufbauten allseitig um den Winkel von 
45° zurückversetzt sei und folglich kein Vollgeschoss darstelle. Die beiden Häu-
ser wiesen je zwei Vollgeschosse auf (EG und 1. OG), was zulässig sei. Ausser-
dem müssten die Attikageschosse der beiden Häuser auch nicht bei der Gebäu-
dehöhe mitberücksichtigt werden (zit. RRB Erw. 1.3). 

Das Verwaltungsgericht hat in VGE III 2015 189 vom 24. August 2016 (Erw. 4.5) 
zu den Ausführungen des Regierungsrates insbesondere was folgt festgehalten:

Die regierungsrätliche (metrische) Analyse des 2. Oberschosses auf die 
Qualifikation als Attikageschoss hin lässt sich aufgrund der Planunterlagen 
nachvollziehen und gibt entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners keinen 
Anlass zu Beanstandungen; der Regierungsrat hat (auch) diesbezüglich weder den 
Sachverhalt verkannt noch (unter Berücksichtigung der kommunalen Vollzugshilfe; 
zu deren Rechtsverbindlichkeit vgl. vorstehend Erw. 4.3.1) das Recht falsch 
angewendet. Festzuhalten ist namentlich, dass unter den Aufbauten im Sinne von 
Art. 32 Abs. 1 (Satz 4) BauR nicht nur Treppenhaus und Lift zu verstehen sind. 
Nichts anderes ergibt sich aus der Vollzugshilfe (Ziff. 3.2), welche zwischen nicht 
weiter konkretisierten Aufbauten in Satz 1 (mit einer Längenbegrenzung mit Bezug 
auf die Fassadenlänge des Attikageschosses) und den Aufbauten für Lift und 
Treppenhaus im Attikageschoss (deren Länge mit Bezug auf die Fassadenlänge 
des unterliegenden Vollgeschosses begrenzt wird) differenziert. Entsprechend 
besteht kein Anlass für vom Beschwerdegegner in diesem Zusammenhang 
(Vernehmlassung S. 11) wie auch zu anderen Rügen beantragte Gutachten und 
Expertisen (u.a. Vernehmlassung S. 13, S. 15). Dadurch wird weder der 
Untersuchungsgrundsatz noch der Anspruch auf rechtliches Gehör des 
Beschwerdegegners verletzt.

An diesen Ausführungen kann vorliegend nach wie vor festgehalten werden, 
zumal das Bundesgericht im die gleichen Parteien betreffenden Verfahren zu 
KTN 004 mit Urteil 1C_260/2017 vom 15. Januar 2018, in welchem sich u.a. 
dieselben Fragen stellten (vgl. VGE III 2016 191 vom 29.3.2017), was folgt 
festgehalten hat:

16

2.7. Die drei in Art. 24 Abs. 1 BauR aufgezählten Voraussetzungen, die erfüllt sein 
müssen, damit bei der Ausnützungsziffer keine Anrechnung erfolgt, sind auf 
Dachgeschosse (d.h. Schrägdächer) zugeschnitten. Die erste bezieht sich 
ausdrücklich auf Dachgeschosse und die zweite nennt mit der Kniestockhöhe 
einen ebenfalls für Dachgeschosse geprägten Begriff. Dasselbe gilt für die in der 
dritten Voraussetzung beispielhaft erwähnten Dachaufbauten, den Lukarnen bzw. 
Gauben. Gemäss dem Ingress von Art. 24 Abs. 1 BauR bezieht sich die 
Bestimmung indessen sowohl auf Dach- als auch auf Attikageschosse. Damit stellt 
sich die Frage, unter welchen Bedingungen Letztere von der Anrechnung bei der 
Ausnützungsziffer befreit sind. Aus dem Entscheid des Gemeinderats, der sich 
ergänzend auf die Vollzugshilfen zum Baureglement stützt, geht hervor, dass 
Attikageschosse nach der kommunalen Praxis in Bezug auf die Ausnützungsziffer 
(Art. 24 BauR) und die Geschosszahl (Art. 32 BauR) gleich behandelt werden 
sollen. Dieser Ansatz bezweckt eine koordinierte Auslegung der beiden 
Bestimmungen und ist nicht zu beanstanden. 
Die Kritik des Beschwerdeführers scheint hingegen insofern begründet, als nicht 
auf der Hand liegt, neben den in den Vollzugshilfen erwähnten Aufbauten für Lift 
und Treppenhaus auch den Baukörper als solchen inkl. des Wohnbereichs als 
"Aufbaute" zu qualifizieren. Diese Auslegung erscheint jedoch auch nicht als 
geradezu willkürlich, da die visuelle Wahrnehmung von Aussen nicht von der 
Nutzung des betreffenden Bauteils abhängt. Ob dieser zu einem Treppenhaus 
oder zum Wohnbereich gehört, spielt insofern keine Rolle.
Ebenfalls nicht willkürlich ist die Messung des 45°-Winkels ab der Oberkante der 
Brüstung, welche maximal 1 m hoch sein darf. Dies führt zu einer 
Gleichbehandlung mit Schrägdächern, wo der 45°-Winkel an der Oberkante des 
Kniestocks anzusetzen ist, wobei dieser ebenfalls nicht höher als 1 m sein darf. 
Dass es widersinnig ist, einerseits fassadenbündige Bauteile von 3 m Höhe 
zuzulassen, andererseits aber für Brüstungen eine Maximalhöhe von 1 m 
vorzusehen, trifft nicht zu. Angesichts des Umstands, dass eine Brüstung auf der 
gesamten Länge der Fassade (des unterliegenden Geschosses) zulässig ist, die 
Attikabaute jedoch nur zu einem Drittel ihrer eigenen Länge in die 45°-Linie 
hineinragen darf, ist eine unterschiedliche Behandlung gerechtfertigt.
Nicht zu überzeugen vermag schliesslich der Hinweis auf § 60 Abs. 3 lit. c PBG. 
Diese Bestimmung betrifft den Grenzabstand, der proportional zur Gebäudehöhe 
berechnet wird und für dessen Bemessung Attikageschosse unter bestimmten 
Voraussetzungen nicht berücksichtigt werden. Es stellt keinen Widerspruch dar, 
wenn diese Voraussetzungen nicht deckungsgleich sind mit denjenigen, die das 
BauR in Bezug auf die Ausnützungsziffer und Geschosszahl aufstellt. Dass der 
Grenzabstand vorliegend nicht eingehalten worden wäre, macht der 
Beschwerdeführer im Übrigen nicht geltend.
2.8. Insgesamt haben die Vorinstanzen Art. 24 und 32 BauR nicht willkürlich 
ausgelegt, wenn sie es als zulässig erachteten, dass ein Teil des Wohnzimmers, 
dessen Breite weniger als einen Drittel der betreffenden Seite der Attikabaute 
ausmacht, an den Fassadenrand gebaut wird. Auch das Ziehen der für die 
Platzierung und Höhe der Attikabaute massgeblichen 45°-Linie ab der Oberkante 
der Brüstung lässt sich auf eine willkürfreie Auslegung der beiden genannten 
Bestimmungen stützen. 

17

4.3.3  Zusammenfassend ergibt sich, dass das 2. OG der geplanten Bauten nicht 
als Vollgeschoss zu qualifizieren ist und weder bei der AZ noch bei der 
Gebäudehöhe mit zu berücksichtigen ist (vgl. Art. 24 BauR; Art. 32 Abs. 1 BauR; 
Art. 31 Abs. 3 lit. c BauR; § 60 Abs. 3 lit. c Planungs- und Baugesetz [PBG; 
SRSZ 400.100] vom 14.5.1987; EGV-SZ 2007, C 2.2, Erw. 4.3.2).

5.1 Der Beschwerdeführer rügt nach wie vor, dass das Bauvorhaben die 
zulässige Gebäudelänge, welche in der W2-Zone maximal 40 m betrage, 
überschreite. Die Erwägung des Gemeinderates, es handle sich bei den Häusern 
Ost und West um zwei eigenständige, nur unterirdisch verbundene Bauten, sei 
daher eine rechtsfehlerhafte Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes 
und als Folge davon rechtsfehlerhafte Rechtsanwendung. Die Verbindung 
bestehe auch im EG und sogar im 1. OG nicht (nur) durch Stützmauern. Vielmehr 
könne man im 1. OG um den Pool herum vom Haus Ost zum Haus West 
gelangen. Die Verbindung sei also offensichtlich auch zeichnerisch festgehalten.

5.2 Nachdem auch diesbezüglich seit dem Vorgängerprojekt keine Änderungen 
erfolgt sind und diese Frage im VGE III 2015 189 vom 24. August 2016 
ausführlich beurteilt wurde, kann vorliegend ebenfalls auf diese Erwägungen 
(3.1.1ff.) verwiesen werden. Darin wurde insbesondere festgehalten, dass bei der 
Beurteilung, ob ein Gebäude oder Gebäudeteil als ein oder mehrere Baukörper 
gilt, neben konstruktiven und funktionellen Aspekten auch aufgrund der optischen 
Wirkung zu entscheiden ist (BVR 2016 S. 87 mit Hinweisen, u.a. auf 
Bundesgerichtsurteil 1C_76/2014 vom 1.9.2014 Erw. 2.2 f.). Nach aussen nicht 
sichtbare Untergeschosse sind für die Beurteilung entsprechend nicht von 
Bedeutung. Des Weiteren wurde im zitierten VGE ausgeführt:

3.3 Es ist grundsätzlich unbestritten, dass das gemeinsame Sockelgeschoss 
(Tiefgarage) unter dem gewachsenen (bestehenden) Terrain liegt und bei der 
Bemessung der Gebäudelänge nicht berücksichtigt werden muss. Auch der 
Beschwerdegegner zieht zu Recht keine gegenteiligen Schlüsse (vgl. 
Vernehmlassung S. 3 Ziff. 4.2). 
Aufgrund der Planunterlagen (Plan Nr. 2013-05-103 betr. Fassaden; Plan 
Nr. 2013-05-101 betr. Grundriss Untergeschoss; Plan Nr. 2013-05-102 betr. 
Grundrisse EG/1. OG/2. OG, alle vom 16.12.2013 rev. 24.3.2014) kann nicht 
gesagt werden und bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die beiden Häuser 
konstruktiv oder funktionell als eine Einheit betrachtet werden müssten. Vielmehr 
kann die eine Baute oder die andere Baute (im sichtbaren) Bereich ohne weiteres 
ohne die andere gedacht bzw. geplant und realisiert werden. Das Gegenteil wird, 
soweit ersichtlich, auch nicht geltend gemacht. Insbesondere gilt dies auch für den 
Zwischenbereich. Was dessen Funktion anbelangt, ist den Ausführungen der 
Beschwerdeführer (und des Gemeinderates) beizupflichten. Namentlich kann dem 
Zwischenbereich keine die beiden Häuser verbindende Funktion zugeschrieben 
werden. Weder führen gemeinsame Treppen noch gemeinsame Zugänge zu den 

18

beiden Häusern; über die Treppen vom Untergeschoss wird ohnehin nur das 
Erdgeschoss erschlossen. Die Wohnungen im 1. Obergeschoss werden pro Haus 
mit einem Lift erschlossen (wie auch die anderen Wohnungen; inkl. die 2 ½-
Zimmerwohnung im Untergeschoss Haus 3) und überdies durch einen 
ebenerdigen Zugang auf der Südseite; was entgegen der anders lautenden 
Darstellung des Beschwerdegegners (Vernehmlassung S. 4 Ziff. 4.8) auch 
planerisch (Grundrissplan wie Fassadenplan) ausgewiesen ist. Von einer 
geschlossenen Bauweise (d.h. zusammengebaute Häuser[reihen] ohne 
Zwischenräume) kann bei den geplanten beiden Häusern keine Rede sein. 
Was das Kriterium der optischen Wirkung der Baute anbelangt, lässt sich allein 
aufgrund des (massgebenden) Planes der Fassade Nord nicht auf eine 
fassadenähnliche Wirkung der Nordfassaden der beiden Häuser unter Einschluss 
des Zwischenraumes schliessen. Hierauf hat bereits der Gemeinderat in seiner 
Baubewilligung vom 14. August 2014 hingewiesen. Gleichzeitig hat er auch eine 
farbliche Akzentuierung oder eine 3D-Darstellung angeregt, welche Abhilfe 
schaffen und die Eigenständigkeit der beiden Häuser bzw. das Fehlen einer 
fassadenähnlichen Wirkung des Zwischenbereiches illustrieren könnte. Im 
verwaltungsgerichtlichen Verfahren haben die Beschwerdeführer eine solche 3D-
Darstellung eingereicht, welche nicht nur das planerische Konzept des 
Zwischenbereichs erhellt, sondern insbesondere auch verdeutlicht, dass nicht von 
einer fassadenähnlichen Wirkung des Zwischenbereichs die Rede sein kann, 
sondern dass es sich vielmehr um zwei eigenständige Bauten handelt. […] 
Unbesehen dieser 3D-Darstellung ergibt sich bereits aus den überarbeiteten 
Plänen und den verbalen − im Einklang mit den Plänen stehenden − 
Beschreibungen des Gemeinderates und der Beschwerdeführer, dass eine 
fassadenähnliche Wirkung, sofern eine solche aufgrund der beim ersten Projekt 
vorgesehenen höheren Stützmauer bestanden haben sollte, durch die Änderungen 
gebrochen wurde. 
Zusammenfassend kann der Nordfassade der beiden Häuser im Verbund mit der 
vorgesehenen Gestaltung des Zwischenbereichs weder konstruktiv noch 
funktionell noch optisch eine durchgehende fassadenähnliche Wirkung 
zugeschrieben werden. Es handelt sich bei Haus 3 und Haus 4 um je einzeln zu 
betrachtende Gebäude. Anzufügen ist, dass eine Hangsicherung mit einer 
(durchgehenden) Mauer oder eine hangsichernde Anlage im vorgesehenen Sinne 
unabhängig von der Realisierung von zwei oder nur einem Gebäude erforderlich 
gewesen sein dürfte. An dieser Beurteilung kann der Umstand nichts ändern, dass 
das Untergeschoss des Hauses 4 vier Bastel- und fünf Kellerräume aufweist und 
es nahe liegt, dass diese teils auch von den Bewohnern der drei Wohnungen des 
Hauses 3 genutzt werden (wobei sämtliche Wohnungen über Bastel- und/oder 
Abstell-/Kel-lerräume verfügen).

Die vorstehenden Ausführungen lassen sich auch den Planunterlagen zum 
vorliegenden Bauvorhaben vom 7. Juli 2017 entnehmen. Daran vermögen auch 
die neuen Vorbringen des Beschwerdeführers, wonach man um den Pool herum 
von einem Haus zum anderen gelangen kann, nichts zu ändern, zumal der 
vorstehend bereits erwähnte ebenerdige Zugang zum Haus Ost auf der Südseite 
ins 1. OG eben gerade an diesem Pool vorbei führt. Wichtig sind vielmehr u.a. 
die voneinander unabhängigen Zugänge zum jeweiligen Haus. Dass es 

19

unmöglich sein soll, von einem Haus zum anderen zu gelangen, wird indes nicht 
verlangt.

Zusammenfassend ist die Gebäudelänge für jedes Haus separat zu beurteilen 
und ist die maximal zulässige Gebäudelänge jeweils eingehalten, wie der 
Gemeinderat in der Baubewilligung (Erw. 4.6) zutreffend festgehalten hat.

6.1.1  Der Beschwerdeführer macht erneut geltend, dass das Bauvorhaben in 
verschiedener Hinsicht den Grenz-, Gebäude- bzw. Strassenabstand unter-
schreiten würde, wobei von seinen Rügen folgende Bauteile betroffen sind: Con-
tainerplatz, Parkplätze, die Schwimmbecken, diverse Mauerteile, Sitzplatz, der 
Raum "Pooltechnik" und ein Wintergarten. Nachdem sich in diesen Punkten das 
Baugesuch seit dem Vorgängerprojekt lediglich geringfügig geändert hat (der 
Aussenpool im UG östlich des Hauses Ost wurde vergrössert und der Abstell-
raum im 1. OG des Hauses Ost wurde in "Pooltechnik" umbenannt), kann auch 
diesbezüglich vorliegend grundsätzlich auf die Ausführungen im RRB Nr. 
924/2015 vom 22. September 2015 sowie im VGE III 2015 189 vom 24. August 
2016 verwiesen werden.

6.1.2  Der Regierungsrat hat im erwähnten Beschluss festgehalten, dass er sich 
bereits im Beschluss Nr. 1084 vom 19. November 2013 mit der vom Beschwer-
deführer gerügten Grenz- und Strassenabstandsverletzung auseinandergesetzt 
habe. Insbesondere habe er damals erwogen, dass es sich beim östlichen Win-
tergarten im UG von Haus 3 um einen abstandsprivilegierten, hervorspringenden 
Gebäudeteil handle. Auf diese Ausführungen könne verwiesen werden, da sich 
an diesem Wintergarten im Vergleich zum Vorgängerprojekt nichts geändert ha-
be (Erw. 3.1 i.V.m. 3.6). Des Weiteren hat der Regierungsrat in Bezug auf den 
Strassenabstand gegenüber dem H.________(Weg) festgestellt, dass gemäss § 
68 Abs. 3 Satz 1 PBG unter mehreren anwendbaren Abstandsvorschriften jene 
vorgeht, die den grösseren Abstand vorsieht. Die Tiefgarage als unterirdische 
Baute müsse daher gegenüber dem privaten H.________(Weg) einen Abstand 
von 3 m einhalten (§ 65 Abs. 2 PBG; Art. 21 Abs. 1 lit. a BauR). Das UG hinge-
gen, welches nicht als unterirdische Baute gelte, müsse gegenüber dem 
H.________(Weg) den grösseren (kommunalen) Grenzabstand von 4 m einhal-
ten (Erw. 3.1). Die Beschwerdegegner hätten die Tiefgarage und das UG im 
südwestlichen Bereich redimensioniert, sodass diese nun den geforderten Ab-
stand von 4 m gegenüber dem H.________(Weg) einhalten würden (Erw. 3.6).

Der Regierungsrat hielt zudem in Erw. 3.3 von RRB Nr. 924/2015 fest, dass an 
der nördlichen Front der beiden geplanten Häuser sechs Besucherparkplätze 
geplant seien. An der östlichen Seite (angrenzend an KTN 005) soll ein Contai-

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nerplatz errichtet werden. Es ergäbe sich aus den eingereichten Plänen eindeu-
tig, dass die Parkplätze nicht überdacht seien. Die Parkfelder als solche müssten 
keinen Grenzabstand einhalten, da sie keine Fassade aufwiesen. Der Container-
platz sei östlich und nördlich mit einer rund 1.5 m hohen Stützmauer umschlos-
sen, aber nicht überdacht. Der Containerplatz sei daher nicht als Baute, sondern 
als Anlage zu qualifizieren. Die Stützmauer als solche stelle aufgrund ihrer gerin-
gen Höhe weder eine Baute noch eine Anlage mit fassadenähnlicher Wirkung 
dar. Die Grenzabstandsvorschriften nach § 59 ff. PBG würden folglich auch für 
diese Stützmauer nicht zur Anwendung kommen. Das BauR enthalte keine spe-
zifischen Abstände für Stützmauern. Die rechtliche Zulässigkeit solcher Stütz-
mauern im Grenzbereich richte sich nach dem zivilrechtlichen Nachbar-recht 
(§ 52ff. Einführungsgesetz zum schweizerischen Zivilgesetzbuch [EGzZGB; 
SRSZ 210.100] vom 14.9.1978). Sie sei nicht Gegenstand des öffentlich-recht-
lichen Baueinspracheverfahrens. Das gleiche gelte im Übrigen auch für den klei-
nen Fortsatz der Stützmauer an der Westseite des UG von Haus West (die vom 
Beschwerdeführer beanstandete "dicke" Mauer werde nicht erstellt) sowie für die 
Stützmauer an der Ostseite des EG von Haus Ost.

Des Weiteren führte der Regierungsrat mit Verweis auf EGV-SZ 2005, B 8.8 
Erw. 2.1ff. mit Hinweisen aus (Erw. 3.4), dass Schwimmbadanlagen im Freien 
nicht als Bauten, sondern als Anlagen zu betrachten seien, auf welche die 
Grenz- und Gebäudeabstandsbestimmungen nicht anwendbar seien. Von einer 
fassadenähnlichen Wirkung könne nicht gesprochen werden. Die Schwimm-
becken würden ebenerdig mit Bodenplatten umrandet. Die vier Aussenpools sei-
en demnach nicht abstandsrelevant. Soweit der Beschwerdeführer geltend ma-
che, die Mauer des Aussenpools im Westen von Haus West werde freigelegt, sei 
ihm Folgendes entgegenzuhalten: Aus den Bauplänen sei ersichtlich, dass für 
den Aussenpool das Gelände an der Westseite von Haus West aufgeschüttet 
und planiert werde. Die ursprünglich geplante Stützmauer werde allerdings nicht 
errichtet. Von Westen her betrachtet liege die nördliche Ecke des Pools rund 
1.5 m über dem Niveau des H.________ (Weg). Solche Geländeveränderungen 
im Grenzbereich seien nichts Aussergewöhnliches, zumal das Terrain gegen 
Norden hin stark abfalle. Die Umgebung werde in solchen Lagen regelmässig 
(auch ohne Errichtung eines Schwimmbeckens) angeschüttet, damit eine hori-
zontale, besser nutzbare Gartenfläche entstehe. Solche Geländeveränderungen 
seien ebenfalls nach den privatrechtlichen Abstandsvorschriften zu beurteilen. 
Deren rechtliche Zulässigkeit müsse im vorliegenden öffentlich-rechtlichen Bau-
einspracheverfahren nicht geprüft werden.

Schliesslich hielt der Regierungsrat fest, dass südlich von Haus Ost und West 
keine "Tiefgarageneinfahrt mit Überdeckung" geplant sei. Es handle sich dabei 

21

lediglich um einen Motorfahrzeugabstellplatz, was mit dem eingezeichneten Auto 
verdeutlich werden soll. An der Südseite von Haus Ost sei im 1. OG jedoch ein 
Abstellraum mit einer Fläche von rund 20 m2 geplant. Im Vorgängerprojekt sei 
dieser Raum als "Pool" bezeichnet worden und habe sich innerhalb der Gebäu-
dehülle befunden. Im geänderten Projekt sei das 1. OG von Haus Ost redimen-
sioniert worden. Der in Frage stehende Abstellraum liege nun ausserhalb der 
Gebäudehülle, soll jedoch wiederum direkt an die Grenze zu KTN 004 gebaut 
werden. Der Abstellraum weise eine Höhe von 3.46 m auf und sei ca. 6 m lang. 
Er könne daher als Nebenbaute qualifiziert werden (§ 61 Abs. 1 PBG; Art. 27 
Ziff. 1 BauR). Für Nebenbauten könne die Bewilligungsbehörde bei schriftlicher 
Einwilligung des Nachbarn das Bauen bis an die Grenze gestatten (§ 61 Abs. 3 
PBG; Art. 27 Ziff. 4 BauR). Für den Abstellraum bestehe ein grundbuchlich ein-
getragenes Grenzbaurecht zu KTN 004. Die Vorinstanz 1 habe die Zustimmung 
zur Unterschreitung des für Nebenbauten massgebenden Grenzabstandes in 
Dispositiv-Ziffer 3 des angefochtenen Beschlusses vom 14. August 2014 zu 
Recht erteilt.

Das Verwaltungsgericht erachtete die vorstehenden Ausführungen bereits mit 
VGE III 2015 189 vom 24. August 2016 als überzeugend und zutreffend 
(Erw. 4.5).

6.2.1  Gemäss § 59 Abs. 1 PBG ist der Grenzabstand die kürzeste Verbindung 
zwischen Grenze und Fassade und wird senkrecht auf die Fassade, über die 
Ecken mit dem kleineren Radius gemessen. Über die Fassade vorspringende 
Gebäudeteile, wie Dachvorsprünge, Balkone, Erker etc., sowie Vordächer zu 
Hauseingängen und Balkone, die mit Stützen auf den gewachsenen oder gestal-
teten Boden abgestützt werden, werden nur insoweit mitberechnet, als ihre Aus-
ladung 1.50 m übersteigt. In diesem Fall wird die Ausladung, die mehr als 1.50 m 
beträgt, zum Grenzabstand hinzugerechnet (vgl. § 59 Abs. 2 PBG i.V.m. § 33 der 
Vollzugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz [PBV; SRSZ 400.111] vom 
2.12.1997).

Für Bauten bis und mit 20 m Gebäudehöhe beträgt der Grenzabstand 50% der 
Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m (§ 60 Abs. 1 PBG). Gemäss § 60 Abs. 2 
PBG gilt als Gebäudehöhe das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in 
der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei 
Flachdächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses.

Nicht berücksichtigt werden (§ 60 Abs. 3 PBG):
a) die Höhe des Giebeldreiecks bei Giebelfassaden;
b) Aufbauten bei Schräg- und Flachdächern, sofern sie nicht mehr als einen Drit-
tel der Fassadenlänge einnehmen;

22

c) Attikageschosse und Dachbrüstungen, sofern ihre Fassaden auf der Schmal-
seite innerhalb eines Giebeldreiecks von 45° liegen sowie auf der Längsseite mit 
Ausnahme von maximal einem Drittel dieser Fassadenlänge um das Mass ihrer 
Höhe von der Fassade des darunter liegenden Geschosses zurückversetzt sind.

Bei Dachneigungen über 45 Grad wird das Mehrmass, das sich bei einem 45 
Grad geneigten Dach ergäbe, zur Gebäudehöhe gerechnet (§ 60 Abs. 4 PBG). 
Bei in der Höhe gestaffelten Bauten wird die Gebäudehöhe jedes Baukörpers 
gesondert bestimmt (§ 60 Abs. 5 PBG).

Die im Gesetz geregelten Messweisen sind für den Erlass kommunaler Bauvor-
schriften verbindlich. Sieht das Baureglement der Gemeinde weitere Nutzungs-
masse wie Firsthöhen usw. vor, sind für deren Messweise kantonal bereits be-
stimmte Vorgaben (Messpunkte usw.) zu verwenden (§ 31 PBV).

6.2.2  In Ergänzung zu den kantonalen Bestimmungen ist gemäss Art. 25 Abs. 2 
BauR auf die Hauptfassade gegenüber der am stärksten nach der südlichen 
Himmelshälfte gerichteten längeren Gebäudeseite ein grosser Grenzabstand 
einzuhalten, wo die Zonenvorschriften einen solchen enthalten. Der kleine 
Grenzabstand ist auf die übrigen Gebäudeseiten anzuwenden. In Zweifelsfällen 
bestimmt der Gemeinderat die für den grossen Grenzabstand massgebliche Ge-
bäudeseite. Kommt eine Fassade an eine Baulinie zu liegen, so bildet diese den 
Grenzabstand. In den Wohnzonen, den Wohn- und Gewerbezonen beträgt der 
kleine Grenzabstand 60%, der grosse Grenzabstand 100% der nach Art. 31 er-
rechneten Gebäudehöhe, mindestens aber 4 m. Bei in der Höhe zurückgestaffel-
ten Bauten wird der Grenzabstand der einzelnen Gebäudeteile aus der entspre-
chenden zugehörigen Gebäudehöhe berechnet (Art. 25 Abs. 3 BauR). Beträgt 
die Gebäudelänge mehr als 20 m, so vergrössert sich der Grenzabstand um ¼ 
der Mehrlänge, jedoch höchstens um 5 m. Nebenbauten und unterirdische Bau-
ten im Sinne von Art. 27 werden für den Mehrlängenzuschlag nicht gerechnet 
(Art. 26 Abs. 2 BauR).

6.2.3  Der Gebäudeabstand ist die kürzeste Entfernung zwischen zwei Fassa-
den; er entspricht der Summe der Grenzabstände gemäss § 59 ff. (§ 63 Abs. 1 
PBG). Nebenbauten dürfen unter sich und zu andern Gebäuden den Gebäu-
deabstand unterschreiten. Der Abstand zwischen zwei Gebäuden auf dem glei-
chen Grundstück wird gemessen, wie wenn eine Grenze dazwischen läge (§ 63 
Abs. 2f. PBG; vgl. auch Art. 25 Abs. 5 BauR).

6.2.4  Der Abstand gegenüber öffentlichen Strassen richtet sich nach den Vor-
schriften der Strassengesetzgebung. Bei Privatstrassen, die nicht dem Gemein-
gebrauch gewidmet sind, ist zwischen Fassade und Fahrbahnrand ein Abstand 

23

von mindestens 3 m einzuhalten (§ 65 Abs. 1 und 2 PBG). Gemäss Art. 21 
Abs. 1 lit. a BauR ist in der Wohnzone W2 bei Neubauten ab Fahrbahn- bzw. 
Trottoirrand ein Abstand von mindestens 3 m einzuhalten, soweit durch Baulinien 
keine anderen Masse vorgesehen sind.

6.2.5  Unter mehreren anwendbaren Abstandsvorschriften geht jene vor, die den 
grössten Abstand vorsieht. Gegenüber öffentlichen Strassen ist allein der Stras-
senabstand anwendbar (§ 68 Abs. 3 PBG).

6.3 Der Wortlaut der Grenz- und Gebäudeabstandsbestimmungen beschränkt 
sich sinngemäss auf Bauten, welche eine "Fassade" aufweisen. Allgemeine 
Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften für Anlagen fehlen sowohl im kantona-
len wie auch im kommunalen Baurecht.

Im konkreten Fall ist beim Containerplatz sowie beim Parkplatz Nr. 16 nach wie 
vor keine Überdachung, sondern lediglich eine Umrahmung mittels einer ca. 
1.5 m hohen Mauer vorgesehen. Bereits aufgrund der geringfügigen Höhe ver-
mag diese Mauer keine fassadenähnliche Wirkung aufzuweisen (vgl. dazu auch 
VGE III 2014 140 vom 28.1.2015 Erw. 3.1.3f. m.V.a. VGE 1054/97 vom 8.4.1998 
sowie VGE 1002/00 vom 26.5.2000 betr. Holzbeigen bzw. Holzlageranlagen, 
welche am ehesten mit einer Mauer bzw. Stützmauer verglichen werden kön-
nen). Im Übrigen kann diesbezüglich − sowie auch in Bezug auf den kleinen 
Fortsatz der Stützmauer an der Westseite des UG und EG von Haus West und 
die Stützmauer an der Ostseite des EG von Haus Ost (vgl. dazu insbesondere 
die nachfolgenden Ausführungen betreffend die Schwimmbecken im Zusam-
menhang mit einer Anschüttung in Hanglagen, zumal es sich vorliegend bei den 
Stützmauern ebenfalls um Böschungsgestaltungen handelt, welche zum einen 
den Hang sichern und zum andern eine horizontale, besser nutzbare Garten-
fläche ermöglichen sollen) − auf die zutreffenden Ausführungen des Regierungs-
rates (vgl. vorstehende Erw. 6.1.2) verwiesen werden. Auch der vom Beschwer-
deführer erwähnte Sitzplatz im 1. OG bei Haus Ost weist keine fassadenähnliche 
Wirkung auf, zumal dieser grundsätzlich ebenerdig liegt. Der Sitzplatz überdeckt 
den im EG bei Haus Ost eingezeichneten Pool nur geringfügig in einem Bereich, 
in welchem der Grenzabstand eingehalten wird. Dieser Pool liegt sodann gröss-
tenteils unter dem bestehenden Terrain, weshalb dafür Abgrabungen erforderlich 
sind, welche einer Fassadenwirkung grundsätzlich entgegenstehen.

Hinsichtlich der vier Aussenpools verweist der Regierungsrat im Beschluss 
Nr. 914/2015 vom 22. September 2015 zu Recht auf die verwaltungsgerichtliche 
Rechtsprechung in EGV-SZ 2005 (B 8.8, Erw. 2.1 ff.), wonach Schwimmbad-
anlagen im Freien nicht als Bauten, sondern als Anlagen zu betrachten sind, auf 

24

welche die Grenz- und Gebäudeabstandsbestimmungen nicht anwendbar sind. 
Von einer fassadenähnlichen Wirkung kann vorliegend nicht gesprochen werden. 
Die Schwimmbecken werden ebenerdig mit Bodenplatten umrandet und sind 
somit nicht abstandsrelevant. Die Ausführungen des Regierungsrates sind somit 
nicht zu beanstanden. Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, dass es sich 
bei den Schwimmbecken um Bauten handelt, welche den Gebäude- und Grenz-
abstand einhalten müssen, wenn sie aus dem Erdreich mit Mauern über das ge-
wachsene Terrain herausragen, kann auch diesbezüglich auf die zutreffenden 
Ausführungen des Regierungsrates im erwähnten Beschluss verwiesen werden. 
Demnach ist aus den Bauplänen ersichtlich, dass für den Aussenpool das 
Gelände an der Westseite von Haus West aufgeschüttet und planiert wird. Von 
Westen her betrachtet liegt die nördliche Ecke des Pools rund 1.5 m über dem 
Niveau des H.________ (Weg). Solche Geländeveränderungen im Grenzbereich 
sind nichts Aussergewöhnliches, zumal das Terrain gegen Norden hin stark ab-
fällt. Die Umgebung wird in solchen Lagen regelmässig (auch ohne Errichtung 
eines Schwimmbeckens) angeschüttet, damit eine horizontale, besser nutzbare 
Gartenfläche entsteht. Die Zulässigkeit solcher Geländeveränderungen ist nach 
den privatrechtlichen Abstandsvorschriften zu beurteilen und muss im vorliegen-
den öffentlich-rechtlichen Baueinspracheverfahren nicht geprüft werden (vgl. da-
zu auch zit. EGV-SZ 2005 B 8.8). 

Auch zu der vom Beschwerdeführer gerügten angeblichen "Tiefgarageneinfahrt" 
südlich von Haus West und Ost hat der Regierungsrat im zitierten Beschluss be-
reits zutreffend Stellung genommen. Es ist keine Überdeckung geplant, was sich 
auch mit Blick auf den Grundriss des 2. OG erkennen lässt. Vielmehr handelt es 
sich dabei lediglich um einen Fahrzeugabstellplatz, welcher nicht grenzabstands-
relevant ist. Aus den Plänen ist nicht ersichtlich, dass sich ein Tor hinter dem 
eingezeichneten Auto schliessen soll. 

Der umstrittene Abstellraum des Vorgängerprojekts im 1. OG des Hauses Ost, 
welcher ausserhalb der Gebäudehülle liegt, wurde im vorliegenden Baugesuch in 
"Pooltechnik" umbenannt. Im Übrigen blieb die Baute vom Vorgängerprojekt un-
verändert. Der Regierungsrat hielt in RRB Nr. 924/2015 vom 22. September 
2015 fest, dass der Raum eine Höhe von 3.46 m aufweise und ca. 6 m lang sei, 
weshalb er als Nebenbaute qualifiziert werden könne. Der Raum weist sodann 
eine Fläche von rund 20 m2 auf, weshalb die Beurteilung des Regierungsrates 
nicht zu beanstanden ist (vgl. § 61 Abs. 1 PBG; Art. 27 Ziff. 1 BauR). Daran ver-
mögen auch die Vorbringen des Beschwerdeführers in seiner Stellungnahme 
vom 29. März 2018, u.a. dass die Baute von zwei Seiten zugänglich sei, nichts 
zu ändern. Wie bereits ausgeführt, liegt der Raum ausserhalb der Gebäudehülle 
und ist dem Haus Ost südlich vorgelagert. Er tritt somit als eigenständige Baute 

25

in Erscheinung. Auf der Liegenschaft KTN 001 ist ein Grenzbaurecht für Neben-
bauten zulasten von KTN 004 im Grundbuch eingetragen. Somit hat der Ge-
meinderat zu Recht hinsichtlich des Pooltechnikraums das Bauen bis an die 
Grenze gestattet (vgl. § 61 Abs. 3 PBG; Art. 27 Ziff. 4 BauR).

Mit RRB Nr. 1084/2013 vom 19. November 2013 erkannte der Regierungsrat, der 
östliche Wintergarten im Untergeschoss von Haus Ost könne als vorspringender 
und damit abstandsprivilegierter Gebäudeteil betrachtet werden. Er rage lediglich 
um etwa 0.74 m in den Grenzabstandsbereich hinein, was zulässig sei (Erw. 7). 
Auf diese Ausführungen verweist der Regierungsrat auch in RRB Nr. 924/2015 
vom 22. September 2015 Erw. 3.1. Nachdem auch der erwähnte Wintergarten im 
konkreten Bauvorhaben mit dem Wintergarten im Vorgängerprojekt überein-
stimmt, kann vorliegend auf die Beurteilung des Regierungsrates verwiesen wer-
den, welche nicht zu beanstanden ist (vgl. auch VGE III 2015 189 vom 24.8.2016 
Erw. 4.5). 

7.1 Der Beschwerdeführer macht auch im vorliegenden Verfahren geltend, 
dass das Bauvorhaben die zulässige AZ überschreite. Folgende Räumlichkeiten 
erachtet er als zur AZ anrechenbar: den als Windfang bezeichneten "Schlauch" 
im UG Haus Ost (sowie im EG beider Häuser), den neu umbenannten "Geräte-
raum für den Spielplatz" im UG Haus Ost, den Zwischenraum innerhalb der 
Wendeltreppe im 1. OG bei Haus Ost und die beiden Attikageschosswohnungen.

7.2 Im (in den Akten enthaltenen) VGE III 2015 189 vom 24. August 2016 (die-
selben Parteien sowie dieselbe Liegenschaft betreffend) hat das Verwaltungsge-
richt bereits die für die Beurteilung der AZ relevanten Bestimmungen und Recht-
sprechung dargelegt (Erw. 4.2.1ff.), worauf vorliegend verwiesen werden kann.

Im vorstehend zitierten Verwaltungsgerichtsentscheid wurde die Fläche des als 
Keller deklarierten Raums der Wohnung im UG des Hauses Ost bei der anre-
chenbaren Geschossfläche berücksichtigt, insbesondere aufgrund des direkten 
Zugangs vom Wohn-/Esszimmer her. Bei einer maximal zulässigen anrechenba-
ren BGF von 738.45 m2 und einer − ohne Berücksichtigung des damals strittigen 
Kellerraumes − konsumierten BGF von 735.81 m2, verblieb eine Nutzungsreser-
ve von 2.64 m2. Unter Anrechnung des fraglichen Kellerraumes von 21.55 m2 war 
die zulässige anrechenbare BGF somit um knapp 19 m2 überschritten. Das Ver-
waltungsgericht hielt sodann weiter fest, dass die vom (damaligen) Beschwerde-
gegner (vorliegend: Beschwerdeführer) vorgebrachte Kritik an der Ermittlung der 
AZ im Wesentlichen seinen Vorbringen im regierungsrätlichen Beschwerdever-
fahren entsprechen würden. Es könne diesbezüglich auf die Begründung im an-
gefochtenen Entscheid (RRB Nr. 924/2015 vom 22.9.2015 Erw. 4.2; wie [teils] 

26

bereits auch im RRB Nr. 1084/2013 vom 19.11.2013) verwiesen werden, welche 
zu bestätigen sei (zit. VGE Erw. 4.3.2f.).

7.3 Im vorliegenden Baugesuch wurde der umstrittene Keller im UG des Hau-
ses Ost weggelassen. Des Weiteren wurden geringfügige Anpassungen in der 
Tiefgarage gemacht; im Untergeschoss wurden die Fensterflächen der Bastel-
räume um mindestens die Hälfte verkleinert; der Bastelraum 1 im Haus Ost wur-
de in Geräteraum umbenannt; beim Abstellraum in der Wohnung 1 im UG Haus 
Ost wurden die Wände dicker gezeichnet; der Aussenpool im UG Haus Ost wur-
de vergrössert und der Wintergarten verkleinert; im EG Haus West wurden die 
Wände zu Keller und Bastelraum dicker gezeichnet, die Fenster im Bastelraum 
weggelassen und die Wände zum Windfang und zum Gartengeräteraum (wel-
cher von Abstellraum umbenannt und dessen Türe versetzt wurde, so dass er 
nur noch über die Terrasse zugänglich ist) nach innen zur Wohnung dicker und 
nach aussen dünner gezeichnet bzw. nach aussen mit einer Glaswand versehen; 
im EG Haus Ost haben die Keller neu einen externen Zugang und sind nicht 
mehr über die Wohnung 3 zugänglich, zudem erfuhren auch hier der Windfang 
und der Gartengeräteraum dieselben Veränderungen wie im Haus West; auch im 
1. OG Haus West wurde der Windfang angepasst und der Gartengeräteraum ist 
nur noch von aussen über die Terrasse zugänglich, die Wände zu Waschen und 
Basteln in Wohnung 4 wurden dicker gemacht und eine Türe versetzt; bei Keller 
und Waschräumen zur Wohnung 6 wurden die Fenster weggelassen, die Räume 
umbenannt und ein paar Türen und Wände versetzt bzw. neu eingesetzt; im 
Haus Ost 1. OG wurden beim Windfang die Wände zur Wohnung dicker ge-
zeichnet, der Waschraum wurde zu einem Raum für Gartenmöbel umfunktioniert, 
welcher nur noch über den Sitzplatz zugänglich ist, und der Keller wurde neu 
zum Waschraum, beim Bad erfolgten einige Anpassungen und der Wintergarten 
wurde verkleinert; schliesslich wurde der Abstellraum in Pooltechnik umbenannt. 
In den Attikageschossen sind keine Änderungen erfolgt.

7.4.1  An der anrechenbaren Landfläche von KTN 001 hat sich nach wie vor 
nichts geändert, was unbestritten ist. Sie beträgt weiterhin 1'642 m2 (1'538 m2 + 
104 m2 aus Baubeschränkung, Ausnützungsverlagerung mit KTN 004). Bei einer 
zulässigen AZ von 0.45 ergibt sich somit eine maximal zulässige BGF von 
738.9 m2. Der Gemeinderat hat im angefochtenen Beschluss festgehalten, dass 
das Haus Ost eine anrechenbare BGF von insgesamt 384.66 m2 (exkl. Attikage-
schoss) beanspruche und das Haus West eine BGF von 353.67 m2 konsumiere. 
Mit gesamthaft 738.33 m2 werde das zulässige Mass eingehalten. Wie bereits bei 
den Vorprojekten befinden sich auch vorliegend ausführliche und nachvollziehba-
re Berechnungen der AZ in den Akten.

27

7.4.2  Der Regierungsrat hat bereits in seinem Beschluss Nr. 1084 vom 19. No-
vember 2013 (Erw. 9.2) festgehalten, dass die unbeheizten Windfänge nicht an-
gerechnet werden, was er im RRB Nr. 924/2015 vom 22. September 2015 (Erw. 
4.1f.) bestätigte, u.a. nachdem der Gemeinderat die Bauherrschaft im Dispositiv 
der Baubewilligung verpflichtet hatte, die Windfänge nicht zu beheizen. Im vorlie-
genden Bauvorhaben werden die Windfänge weiterhin nicht beheizt und auch 
hier hat der Gemeinderat in Dispositiv-Ziffer 4.4 des angefochtenen Beschlusses 
festgehalten, dass die Windfänge zu keiner Zeit beheizt werden dürfen. Die Bau-
herrschaft selbst hat sodann die geplanten Windfänge noch weiter angepasst, 
indem vorgesehen ist, die Wände zur Wohnung hin zu verbreitern, und damit die 
Lage der Windfänge ausserhalb der Wärmedämmung noch offensichtlicher zu 
machen, sowie die Wände nach aussen hin durch Glas zu ersetzen. Entgegen 
den Vorbringen des Beschwerdeführers ist es Sinn und Zweck eines Windfan-
ges, dass dieser ebenfalls mit einer Türe versehen bzw. abgegrenzt ist, um den 
Wind tatsächlich aufhalten zu können. Dementsprechend wurden die unbeheiz-
ten Windfänge zu Recht und entsprechend Art. 24 Abs. 2 Lemma 1 BauR nicht 
bei der anrechenbaren BGF berücksichtigt.

Hinsichtlich des 2. OG bzw. der Attikageschosse wurde vorstehend bereits (in 
Erw. 4.3.3) festgehalten, dass diese nicht der AZ anzurechnen sind.

7.4.3  Zu den Bastel- und Kellerräumen führte der Regierungsrat im RRB 
Nr. 924/2015 vom 22. September 2015 (Erw. 4.3) aus, dass der Zugang dazu 
nicht mehr von den Wohn- und Esszimmern her erfolge. Die Keller- und Bastel-
räume im EG von Haus West könnten nur noch vom Eingangsbereich über einen 
separaten Korridor erreicht werden. Der Zugang zu den Bastel- und Kellerräu-
men im EG von Haus Ost erfolge ausschliesslich über die Waschküche. Das 
gleiche gelte für den Bastelraum im 1. OG von Haus West. Der bemängelte Bas-
telraum im UG von Haus Ost könne nur vom Windfang her betreten werden und 
weise eine Fensterfläche von lediglich 2 m2 auf. All diese Räume würden somit 
die Anforderungen des BauR an Abstell- und Bastelräume erfüllen und müssten 
bei der AZ nicht berücksichtigt werden.

7.4.4  Die vorstehenden Ausführungen des Regierungsrates sind auch für das 
konkrete Bauvorhaben nach wie vor zutreffend, zumal die Räume sogar noch 
weitergehend angepasst wurden, indem z.B. der Bastelraum im EG Haus West 
keine Fenster mehr aufweist. Zudem sind die neu in Gartengeräteräume umbe-
nannten Abstellräume im EG Haus West und Ost sowie im 1. OG Haus West nur 
noch über die Terrasse (und nicht mehr über den Windfang oder sogar über die 
Wohnung) zugänglich. Die Kellerräume und der Waschraum im EG des Hauses 
Ost sind sogar neu nur noch über einen separaten (ausserhalb der Wohnung be-

28

findlichen) Eingang über einen neuen Korridor zugänglich. Der Bastelraum im 
1. OG des Hauses West ist nach wie vor nur über den Waschraum zugänglich, 
wobei neu zum Waschraum selbst noch ein separater Zwischenkorridor geplant 
wurde und somit der Zugang nicht direkt vom Wohnungskorridor erfolgt. Bei den 
Wasch- und Kellerräumen der Attikawohnung im 1. OG von Haus West gibt es 
sodann keine Fenster mehr, weshalb die Wirkung als ausnützungsfreie Wasch- 
und Abstellräume, welche bereits bejaht wurde, noch verstärkt wird. Der bisheri-
ge Waschraum im 1. OG Haus Ost ist nun als Abstellraum für Gartenmöbel nur 
noch vom Sitzplatz her zugänglich, während der Keller zum Waschraum umfunk-
tioniert wurde. Auch hier wurde somit die Nichtanrechenbarkeit der grundsätzlich 
bereits beurteilten Räume noch verdeutlicht.

Der Beschwerdeführer bemängelt nach wie vor den (bisher als Bastelraum) neu 
als Geräteraum für den Spielplatz bezeichneten Raum im UG von Haus Ost. Die-
ser wurde ebenfalls bereits von Regierungsrat und Verwaltungsgericht beurteilt. 
Eine Änderung ist nur insoweit erfolgt, als die Fensterfläche auf 1 m2 halbiert und 
die Türe des Windfangs hinter die Türe des Geräteraums platziert wurde. Somit 
ist der Geräteraum nur noch von ausserhalb der Wohnung zugänglich, was auch 
gegen die vom Beschwerdeführer befürchtete spätere Nutzung als Wohnraum 
spricht. Es ist sodann entgegen den Vorbringen des Beschwerdeführers nicht 
nachvollziehbar, was gegen die Erstellung einer 2.5-Zimmer-Wohnung spricht, 
zumal solche Wohnungen in Gegenden mit vielen Arbeitsplätzen (was in der 
Gemeinde Freienbach mit rund 14'400 Beschäftigten zutrifft, vgl. Zahlenspiegel 
2017 der Schwyzer Kantonalbank) gerade für Wochenaufenthalter aber auch für 
Einzelpersonen im Allgemeinen attraktiv sind. Der "Geräteraum" muss somit 
nicht zur AZ angerechnet werden.

Der Beschwerdeführer rügt zudem, dass der Zwischenraum innerhalb der Wen-
deltreppe im 1. OG im Haus Ost als nicht BGF-anrechenbar ausgeschieden wor-
den sei, was falsch sei, weil aus den Akten nicht ersichtlich sei, dass diese 
Fläche durch eine Glastrennwand vom Wohnraum und der Treppe abgegrenzt 
werden soll.

Dass innerhalb der Wendeltreppe im 2. OG des Hauses Ost eine Glastrennwand 
geplant ist, ergibt sich aus der blauen Markierung im Grundrissplan "EG / 1.OG / 
2.OG" (Plan-Nr.: 2017-11-102 vom 7.7.2017). Aus dem Grundrissplan des 1. OG 
ergibt sich das jedoch nicht ohne weiteres, wie der Beschwerdeführer zutreffend 
geltend macht. Allerdings hat der Gemeinderat in Dispositiv-Ziffer 4.1 des ange-
fochtenen Beschlusses ausdrücklich festgehalten, dass das Treppenauge im 
Haus 3 zwischen dem 1. und 2. Obergeschoss allseitig kraftschlüssig und ohne 
Öffnungsmöglichkeiten (auch nicht zu Reinigungszwecken) zu schliessen ist. 

29

Diese Vorgabe ist verbindlich und von der Bauherrschaft zwingend einzuhalten. 
Unter diesen Umständen ist nicht zu beanstanden, dass dieser Zwischenraum, 
welcher so keinesfalls als Wohn- oder Arbeitsraum nutzbar ist, der BGF nicht an-
gerechnet wird.

7.4.5  Zusammenfassend wurde die anrechenbare BGF zutreffend ermittelt, 
weshalb der Gemeinderat zu Recht festgehalten hat, dass die zulässige AZ im 
konkreten Fall eingehalten ist.

8.1 Entgegen den Vorbringen des Beschwerdeführers ist § 41 StraG bei Pri-
vatstrassen nicht anwendbar (vgl. Verwaltungsbeschwerde vom 4.1.2018 Rz. 
12.1f.). Gegenüber dem privaten H.________(Weg) (vgl. VGE III 2007 111 vom 
29.8.2007 Erw. 3.4) ist der grössere (kommunale) Grenzabstand von 4 m einzu-
halten (§ 68 Abs. 3 Satz 1 PBG i.V.m. § 65 Abs. 2 PBG und Art. 21 Abs. 1 lit. a 
BauR).

Die Abstandsvorschriften hinsichtlich der Schwimmbecken und deren allfälliger 
Umrandungen wurden bereits in vorstehender Erwägung 6.3 geprüft und beur-
teilt. Die notwendigen Abstände sind im konkreten Fall eingehalten.

8.2 Der Beschwerdeführer rügt erneut, dass die Häuser nicht behindertenge-
recht gebaut würden und die Vorgaben für Kinderspielplätze nicht eingehalten 
seien. Nachdem sich in diesem Punkt seit dem Vorgängerprojekt keine wesentli-
chen Änderungen ergeben haben, kann auf die weiterhin zutreffenden Aus-
führungen in VGE III 2015 189 vom 24. August 2016 Erw. 3.4 verwiesen werden, 
welche wie folgt lauteten:

Nachdem vorliegend von zwei Gebäuden mit je drei Wohnungen auszugehen ist, 
sind die Bestimmungen betreffend behindertengerechtes Bauen und gut besonnte 
Erholungsflächen nicht verpflichtend. Indessen hat der Regierungsrat bereits im 
RRB Nr. 1084/2013 vom 19. November 2013 festgestellt, dass die Vorschriften an 
behindertengerechtes Bauen "durchaus eingehalten sind" (Erw. 10.1). Hieran hat 
sich aufgrund des überarbeiteten Projektes nichts geändert (vgl. angefochtener 
Entscheid Erw. 5). Ebenso weist das Projekt im Zwischenbereich Grünflächen und 
einen (kleinen) Kinderspielplatz auf. Den Beschwerdeführern ist beizupflichten, 
dass die Anlage einer zusammenhängenden Erholungsfläche/Kinderspielplatzes 
angesichts der topographischen Begebenheiten − und namentlich auch aufgrund 
der (an und für sich wünschenswerten optimalen) baulichen Ausnützung der 
Bauparzelle − schwer zu realisieren ist. Was die Besonnung anbelangt, gilt es 
überdies die Ausrichtung der Hanglage in nördlicher Richtung zu beachten, was 
naturgemäss die Anlage gut besonnter Erholungsflächen erschweren kann.

8.3 Hinsichtlich der Einfahrt in die Tiefgarage, welche sich im Vergleich mit 
dem Vorgängerprojekt nicht geändert hat, hat der Regierungsrat in RRB 
Nr. 924/2015 vom 22. September 2015 (mit Verweis auf RRB Nr. 1084 vom 

30

19.11.2013 Erw. 10.1f.) bereits zutreffend festgehalten, dass die Vorplatztiefe mit 
mindestens 6 m ausreichend ist (vgl. auch VGE III 2015 189 vom 24.8.2016 
Erw. 4.5), was unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der 
H.________(Weg) über kein Trottoir verfügt und in Verbindung mit Art. 21 Abs. 2 
BauR, nicht zu beanstanden ist.

9. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist 
abzuweisen.

10. Dem Verfahrensausgang entsprechend werden die Kosten des verwal-
tungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
von insgesamt Fr. 2'500.-- dem Beschwerdeführer auferlegt (§ 72 Abs. 2 VRP).

Der Beschwerdeführer hat den beanwalteten Beschwerdegegnern sowie dem 
beanwalteten Gemeinderat eine Parteientschädigung auszurichten. Diese wird in 
Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 
280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Ver-
fahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis 
Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung 
des pflichtgemässen Ermessens auf je Fr. 1'800.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) 
festgelegt.

31

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Die Kosten für das Verwaltungsgerichtsverfahren (Gerichtsgebühr, Kanzlei-
kosten und Barauslagen) werden auf Fr. 2'500.-- festgesetzt und dem Be-
schwerdeführer auferlegt. Der Beschwerdeführer hat einen Kostenvor-
schuss von Fr. 2'500.-- geleistet, so dass die Rechnung ausgeglichen ist.

3. Der Beschwerdeführer hat den beanwalteten Beschwerdegegnern eine 
Parteientschädigung (inkl. Barauslagen und MwSt) von insgesamt 
Fr. 1'800.-- und dem beanwalteten Gemeinderat eine Parteientschädigung 
(inkl. Barauslagen und MwSt) von Fr. 1'800.-- zu bezahlen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
 den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R)
 den Rechtsvertreter der Beschwerdegegner (2/R)
 den Rechtsvertreter der Gemeinde Freienbach (2/R)
 das kantonale Amt für Raumentwicklung 
 das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst
 und den Regierungsrat (2).

Schwyz, 27. Juli 2018

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

32

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 10. August 2018