# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 15871387-bb22-56ca-bf12-b41e5c32c845
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-11-09
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Enteignungsgericht 09.11.2023 650 23 6 (650 2023 6)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_EG_001_650-23-6_2023-11-09.pdf

## Full Text

Entscheid des Steuer- und Enteignungsgerichts Basel-Landschaft,  
> Abteilung Enteignungsgericht 
 

vom 9. November 2023 (650 23 6) 
 

 
 
 
Abgaberecht – Wasser und Abwasser  
 
Bestätigung der Praxis, nach welcher der Gebäudeversicherungswert ein zulässiges 
Bemessungskriterium von Wasser- und Abwasseranschlussabgaben ist. Verwirkungs-
frage: Bejahung der Verwirkung eines Wasseranschlussbeitrags und Verneinung der 
Verwirkung einer Abwasseranschlussgebühr. 
 
 
Das Bundesgericht, das Kantons- und das Enteignungsgericht erachten als Prozentsatz des 
Gebäudeversicherungswerts bemessene Anschlussabgaben, insbesondere bei Wohnbau-
ten, in konstanter Praxis als zulässig, weil der Versicherungswert eines Gebäudes das mut-
massliche Ausmass der künftigen Inanspruchnahme der Wasserversorgung bzw. Kanalisati-
on hinreichend zuverlässig zum Ausdruck bringe. Selbst bei luxuriösen Wohnbauten mit ver-
gleichsweise hohem Versicherungswert erachtet das Bundesgericht die Bemessung nach 
dem Gebäudeversicherungswert als zulässig. Gründe, weshalb entgegen der eben dargeta-
nen Praxis die Bemessung der angefochtenen Anschlussabgaben auf der Grundlage des 
Gebäudeversicherungswerts unzulässig sein soll, sind weder seitens der Parteien behauptet 
worden noch bestehen Anhaltspunkte dafür, dass vorliegend ein Ausnahmefall vorliegen 
würde. Beim Mehrfamilienhaus der Beschwerdeführerin (inklusive Autoeinstellhalle) handelt 
es sich um eine klassische Wohnbaute, für welche von der Zulässigkeit der Bemessung von 
Anschlussabgaben nach dem Gebäudeversicherungswert auszugehen ist. (E. 2.3.1) 

 

Die Beschwerdegegnerin hat die beiden Wasseranschlussbeiträge (MFH und AEH) für das 
heutige Grundstück Nr. 2416 GB B.____ am 3. Januar 2023 geltend gemacht. Die Beitrags-
erhebung erfolgte mithin über 50 Jahre nach der Fertigstellung der wassertechnischen Er-
schliessung der streitbetroffenen Liegenschaft. Die Geltendmachung der Beitragsforderun-
gen, soweit sie sich intertemporalrechtlich überhaupt auf das Ende der 1960-er Jahre in Kraft 
gestandene materielle Recht zurückbeziehen könnte, erfolgte mit Blick auf den Fertigstel-
lungszeitpunkt der Ersterschliessungsanlage somit verspätet. Hinzu kommt, dass das 
Grundstück der Beschwerdeführerin bereits seit Jahren über eine Anschlussmöglichkeit an 
die Wasserversorgung verfügt und sich daran im hier relevanten zweijährigen Zeitraum vor 
der Beitragserhebung nichts geändert hat, das einen Rechtsgrund – wie ihn Ziffer 7.3 Abs. 1 
WR verlangt – hätte stiften können. Auch in dieser Hinsicht erfolgte die Geltendmachung der 
Beitragsforderungen durch die Beschwerdegegnerin am 3. Januar 2023 verspätet bzw. 
rechtsgrundlos. (E. 2.4.2.3) 

 

Die Beschwerdegegnerin hat die beiden Abwasseranschlussgebühren (MFH und AEH) für 
das heutige Grundstück Nr. 2416 GB B.____ am 3. Januar 2023 gegenüber der Beschwer-

http://www.baselland.ch/main_entge-htm.280641.0.html

deführerin geltend gemacht. Die nach § 20 AR einschlägige Dreijahresfrist für die Geltend-
machung von Kanalisationsanschlussgebührenforderungen hat die Beschwerdegegnerin 
damit – ungeachtet des exakten Anschlussdatums im Jahre 2021 – eingehalten und die bei-
den strittigen Gebührenforderungen folglich rechtzeitig gegenüber der Beschwerdeführerin 
geltend gemacht hat. (E. 2.4.3) 

 

 

650 23 6-9 
 
 
 
 
 

 Urteil 
 vom 9. November 2023 
 
 
 
 
 

Besetzung Abteilungspräsident Dr. Ivo Corvini-Mohn, 
Richter Dr. Daniel Schaffner, Richter Patrick Brügger,  
Richter Michael Angehrn, Richter Heiko Steiner, 
Gerichtsschreiber Dr. Thomas Kürsteiner 
 
 

Parteien A.____ AG, Beschwerdeführerin, 
vertreten durch Roman Zeller, Advokat, Wasserturmplatz 3, 
Postfach 578, 4410 Liestal 

  
 
gegen 
 
 

 Einwohnergemeinde B.____, Beschwerdegegnerin, 
vertreten durch Michael Kunz, Advokat, Advokatur am  
Fischmarkt, Fischmarkt 12, 4410 Liestal 
 
 
 

Gegenstand Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühr 
 

  

 - 4 - 

 

A.  

Die A.____ AG (fortan Beschwerdeführerin) war Alleineigentümerin des Grundstücks 

Nr. 2416 des Grundbuchs (GB) der B.____. Nachdem die Beschwerdeführerin auf Parzel-

le Nr. 2416 ein Mehrfamilienhaus (X.____gasse 17) sowie eine dazugehörige Autoein-

stellhalle (X.____gasse 17a) errichtet hatte, begründete sie an ihrer Liegenschaft Stock-

werkeigentum und veräusserte die Stockwerkeigentumseinheiten. Fortan fungierte die 

Beschwerdeführerin als Verwalterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft 

«X.___gasse 17». Am 19. August 2022 führte die Basellandschaftliche Gebäudeversiche-

rung (BGV) eine Endschätzung der Autoeinstellhalle und am 18. September 2022 eine 

Endschätzung des Mehrfamilienhauses auf Parzelle Nr. 2416 durch und setzte den 

Brandlagerwert der Autoeinstellhalle auf CHF 92'600.00 und denjenigen des Mehrfamili-

enhauses auf CHF 480'700.00 fest. Mit Gebäudeinformationen vom 30. November 2022 

brachte die BGV der Beschwerdegegnerin die Brandlagerwerte des Mehrfamilienhauses 

und der Autoeinstellhalle zur Kenntnis. Gestützt auf die Mitteilung der BGV machte die 

Beschwerdegegnerin gegenüber der Beschwerdeführerin am 3. Januar 2023 Wasser- und 

Kanalisationsanschlussgebühren für das Mehrfamilienhaus und die Autoeinstellhalle im 

Gesamtbetrag von CHF 344'430.50 (inklusive Mehrwertsteuer [MWST]) geltend. Diese 

berechnete sie folgendermassen: 

  

 - 5 - 

 

Rechnung (Verfügung) vom 3. Januar 2023 

Bemessungsgrundlage 
Brandlagerwert (Basis: 1939) 
Mehrfamilienhaus 
Autoeinstellhalle 
Gebäudeversicherungswert (Index: 10.37) 
Mehrfamilienhaus 
Autoeinstellhalle 

 
CHF 480'700.00 
CHF 92'600.00 
 
CHF 4'984'859.00 
CHF 960'262.00 

Wasseranschlussgebühr 
Gebührensatz 

 
2.5 %  

Mehrfamilienhaus (MFH) CHF 124'621.45 
MWST (2.5 %) CHF 3'115.55 
Zwischentotal (MFH) 
Autoeinstellhalle (AEH) 
MWST (2.5%) 
Zwischentotal (AEH) 

CHF 127'737.00 
CHF 24'006.55 
CHF 600.15 
CHF 24'606.70 

Kanalisationsanschlussgebühr 
Gebührensatz 
Mehrfamilienhaus (MFH) 
MWST (7.7 %) 
Zwischentotal (MFH) 
Autoeinstellhalle (AEH) 
MWST (7.7%) 
Zwischentotal (AEH) 

 
3.0% 
CHF 149'545.75 
CHF 11'515.00 
CHF 161'060.75 
CHF 28’807.85 
CHF 2'218.20 
CHF 31'026.05 

Schlusstotal (inkl. MWST) CHF 344'430.50 

 

B.   

Mit gleichentags der schweizerischen Post zur Übermittlung aufgegebener Eingabe vom 

12. Januar 2023 erhob die Beschwerdeführerin Beschwerde am Steuer- und Enteig-

nungsgericht, Abteilung Enteignungsgericht (fortan Enteignungsgericht) und verlangte die 

Korrektur der Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 3. Januar 2023. Als Begründung 

brachte sie vor, dass im als Bemessungsgrundlage der angefochtenen Anschlussgebüh-

ren herangezogenen Gebäudeversicherungswert zu Unrecht auch Hangsicherungsmass-

nahmen für die nahegelegene Y.____strasse enthalten seien. Am 17. Januar 2023 setzte 

das Enteignungsgericht der Beschwerdeführerin eine zehntägige Nachfrist zur Einrei-

chung einer von einer zeichnungsberechtigten Person unterschriebenen Beschwerde. Die 

Beschwerdeführerin reichte per 23. Januar 2023 eine vom einzelzeichnungsberechtigten 

Gesellschafter der Beschwerdeführerin unterzeichnete inhaltsgleiche Beschwerde nach. 

Mit Stellungnahme vom 9. Februar 2023 beantragte die Beschwerdegegnerin, auf die 

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Beschwerde nicht einzutreten, weil für die Ermittlung des Gebäudeversicherungswerts die 

BGV zuständig sei. Das Enteignungsgericht ordnete hierauf mit Verfügung vom 

15. Februar 2023 die Einholung einer amtlichen Auskunft bei der BGV zur Frage an, wie 

sich die der angefochtenen Anschlussgebührenverfügung zugrundeliegenden Gebäude-

versicherungswerte (d.h. des MFH und der AEH) zusammensetzen. Die BGV erstattete 

am 26. April 2023 amtlich Auskunft und reichte sowohl für das MFH als auch die AEH 

jeweils das Einschätzungsprotokoll, die Mehr-Baukostenabrechnung und eine Bilderdo-

kumentation sowie eine E-Mail vom 6. Mai 2022 ein. Mit Präsidialverfügung vom 2. Mai 

2023 liess das Enteignungsgericht den Parteien die amtliche Auskunft der BGV inklusive 

Beilagen zur Kenntnisnahme zukommen, schloss den Schriftenwechsel, überwies die 

Angelegenheit der Fünferkammer zur Beurteilung und ordnete einen Augenschein sowie 

eine Parteiverhandlung an. Mit Schreiben vom 11. Mai 2023 ersuchte das Enteignungsge-

richt die Beschwerdegegnerin um Erteilung einer amtlichen Auskunft betreffend die ge-

bührengegenständlichen Erschliessungswerke (d.h. die öffentlichen Wasserversorgungs- 

und Kanalisationsleitungen) im Bereich von Parzelle Nr. 2416 GB B.____. Am 12. Mai 

2023 zeigte Advokat Roman Zeller an, dass ihn die Beschwerdeführerin mit der Wahrung 

ihrer Interessen in der vorliegenden Angelegenheit betraut habe, und stellte den Antrag, 

der bisher anwaltlich nicht vertretenen Beschwerdeführerin eine Frist zur Stellungnahme 

zur Berechnung des Gebäudeversicherungswertes anzusetzen. Mit Präsidialverfügung 

vom 16. Mai 2023 lehnte das Enteignungsgericht den Antrag der Beschwerdeführerin auf 

Fristansetzung ab. Am 17. Mai 2023 lud das Enteignungsgericht die Parteien zum Augen-

schein vom 26. Oktober 2023 und zur Hauptverhandlung vom 9. November 2023. Mit 

Eingabe vom 23. Mai 2023 zeigte Advokat Michael Kunz seine Mandatierung zur Wah-

rung der Interessen der Beschwerdegegnerin an und ersuchte um Abnahme der mit 

Schreiben vom 11. Mai 2023 angesetzten Frist bzw. gegebenenfalls um deren Neuanset-

zung. Die Beschwerdegegnerin erhielt mit Präsidialverfügung vom 25. Mai 2023 eine 

zehntägige Nachfrist zur Beantwortung der ihr mit Schreiben vom 11. Mai 2023 gestellten 

Fragen. Mit Schreiben vom 30. Mai 2023 beantwortete die Beschwerdegegnerin das Aus-

kunftsbegehren des Gerichts vom 11. Mai 2023. Die Antworten der Beschwerdegegnerin 

wurden der Beschwerdeführerin mit Präsidialverfügung vom 1. Juni 2023 zur Kenntnis 

gebracht.  

 - 7 - 

 

C.   

Die Fünferkammer des Enteignungsgerichts führte am 26. Oktober 2023 einen Augen-

schein auf Parzelle Nr. 2416 GB B.____ durch. Das schriftlich ausgefertigte Protokoll des 

Augenscheins wurde den Parteien mit Verfügung vom 31. Oktober 2023 zur Kenntnis 

gebracht. 

 

D.   

Anlässlich der heutigen Hauptverhandlung halten die Parteien an ihren Anträgen fest. Auf 

die Ausführungen der Parteien wird – soweit erforderlich – im Rahmen der Erwägungen 

eingegangen. 

 

 

Das Enteignungsgericht zieht 

 

i n  E r w ä g u n g :  

 

 

1. Formelles 

Für das Verfahren vor dem Enteignungsgericht gelten gemäss § 96a Abs. 3 des Gesetzes 

über die Enteignung vom 19. Juni 1950 (EntG, SGS 410) sinngemäss die Bestimmungen 

des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (Verwaltungspro-

zessordnung, VPO) vom 16. Dezember 1993 (SGS 271). Das Enteignungsgericht hat 

deshalb von Amtes wegen die Eintretensvoraussetzungen zu prüfen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 

VPO), den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 VPO) und das 

Recht von Amtes wegen anzuwenden (§ 16 Abs. 2 Satz 1 VPO). 

 

1.1 Zuständigkeit 

Die vorliegende Streitigkeit hat eine Erschliessungsabgabe für die Wasserversorgung und 

die Abwasserentsorgung (d.h. die Kanalisation) der B.____ im Sinne von § 90 EntG zum 

Gegenstand. Gemäss § 96a Abs. 1 EntG können die von Erschliessungsabgaben auf 

dem Gebiet des Kantons Basel-Landschaft Betroffenen beim Enteignungsgericht Be-

schwerde erheben (vgl. § 1 EntG). Die B.____ gehört zum Kanton Basel-Landschaft (§ 35 

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Abs. 1 lit. d des Gesetzes über die Organisation und die Verwaltung der Gemeinden vom 

28. Mai 1970 [Gemeindegesetz, SGS 180]). Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des 

Enteignungsgerichts sind somit gegeben. 

 

§ 98a Abs. 2 i.V.m. Abs. 1bis EntG sieht vor, dass die Fünferkammer der Abteilung Enteig-

nungsgericht Streitigkeiten beurteilt, deren Streitwert CHF 30'000.00 übersteigt. Fraglich 

ist, ob es sich beim Antrag der Beschwerdeführerin um ein Reduktionsbegehren handelt 

oder ob sie die umfassende Überprüfung der angefochtenen Verfügung verlangt. Hierzu 

ist in Erwägung zu ziehen, dass es sich bei den Beschwerdeeingaben vom 12. Januar 

2023 und vom 19. Januar 2023 um sog. Laienbeschwerden handelt. Im Einleitungssatz 

ihrer Beschwerde bezieht sich die dannzumal nicht anwaltlich vertretene Beschwerdefüh-

rerin unter Angabe der Rechnungsnummer auf die «Verfügung vom 3. Januar 2023» der 

Beschwerdegegnerin, deren Korrektur sie schliesslich im zweitletzten Satz verlangt. In 

diesen beiden Sätzen bezieht sich die Beschwerdeführerin jeweils auf die angefochtene 

Verfügung als Ganzes. Zwischen dem Einleitungssatz und dem erwähnten «zweitletzten 

Satz» steht ein mit «Begründung» überschriebener Abschnitt, aus dem hervorgeht, dass 

die Bemessungsgrundlage der angefochtenen Anschlussgebührenverfügung gemäss der 

Beschwerdeführerin CHF 4'000'000.00 nicht übersteigen solle. Der den angefochtenen 

Anschlussgebühren zugrunde gelegte Gebäudeversicherungswert belaufe sich ihr zufolge 

nur deshalb auf CHF 5'945'121.00 (d.h. CHF 4'984'859.00 für das MFH und 

CHF 960'262.00 für die AEH), weil vom Bundesamt für Strassen (ASTRA) Hangsiche-

rungsmassnahmen angeordnet worden seien. Eine Limitierung des Rechtsbegehrens im 

Sinne eines Reduktionsbegehrens liesse sich folglich höchstens aus der Begründung der 

Beschwerdeführerin, wonach die Bemessungsgrundlage maximal CHF 4 Millionen betra-

gen könne, herleiten. Mit der bereits eingangs erwähnten Rechtsanwendung von Amtes 

wegen geht einher, dass das Gericht nicht an die Begründungen der Parteien gebunden 

ist, sondern ein Rechtsmittel auch aus anderen als den von einer Partei bzw. ihrer Ge-

genpartei vorgebrachten Gründen gutheissen respektive abweisen kann (vgl. § 16 Abs. 2 

Satz 1 VPO). Vor dem Hintergrund, dass es sich vorliegend um eine Laienbeschwerde 

handelt, ist das Beschwerdebegehren der Beschwerdeführerin deshalb dahingehend zu 

verstehen, dass letztere die vollumfängliche Überprüfung der angefochtenen Verfügung 

vom 3. Januar 2023 hat beantragen wollen. Der Streitwert der Beschwerde beträgt dem-

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nach CHF 344'430.50 (inkl. MWST). Für die Beurteilung der vorliegenden Angelegenheit 

ist somit die Fünferkammer funktionell zuständig. 

 

1.2 Beschwerdefrist 

Für die Beschwerdeerhebung am Enteignungsgericht gilt eine zehntägige Frist ab Erhalt 

der Verfügung (§ 96a Abs. 1 lit. a EntG). Die angefochtene Verfügung datiert vom 

3. Januar 2023. Die Beschwerdeführerin hat ihre Beschwerde vom 12. Januar 2023 glei-

chentags der schweizerischen Post zur Übermittlung an das Enteignungsgericht aufgege-

ben. Da zwischen dem Erhalt der Verfügung (frühestens am 4. Januar 2023) und der 

fristwahrenden Handlung (Postaufgabe am 12. Januar 2023) weniger als 10 Tage liegen, 

ist die zehntätige Beschwerdefrist nach § 96a Abs. 1 lit. a EntG eingehalten. 

 

 

2. Materielles 

2.1 Gesetzesgrundlage 

Gemäss § 36 des Raumplanungs- und Baugesetzes vom 8. Januar 1998 (RBG, 

SGS 400) sowie § 90 Abs. 1 (Vorteilsbeiträge) und Abs. 2 (insb. Anschlussgebühren) 

EntG kommt den Gemeinden unter anderem die Kompetenz zu, eine Grundeigentümerin, 

der durch ein öffentliches Erschliessungswerk besondere Vorteile erwachsen, zu einer 

Beitragsleistung heranzuziehen, respektive von einer Grundeigentümerin, welche ihr 

Grundstück an ein öffentliches Erschliessungswerk anschliesset, Anschlussgebühren zu 

erheben. Öffentliche Abgaben wie die angefochtenen Wasser- und Abwasseranschluss-

abgaben bedürfen einer Grundlage in einem formellen Gesetz, welches zumindest den 

Kreis der Abgabepflichtigen sowie den Gegenstand und die Bemessungsgrundlage der 

Abgabe festlegt (vgl. Art. 127 Abs. 1 BV sowie § 135 der Verfassung des Kantons Basel-

Landschaft vom 17. Mai 1984 [KV, SGS 100] und § 90 Abs. 3 EntG; BGE 123 I 248 E. 2 

249 f.; Urteil des BGer 2C_150/2007 vom 9. August 2007 E. 1.2). 

 

Die vorliegend angefochtenen Abgabeerhebungen basieren auf dem Wasserreglement 

der B.____ (WR) und auf dem Abwasserreglement der B.____ (AR). Die jeweils von der 

Einwohnergemeindeversammlung als oberstem Gemeindeorgan (vgl. § 4 GemG) erlas-

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senen Reglemente der Beschwerdegegnerin stellen damit formelle Gesetze dar und erfül-

len demnach die Anforderungen des Legalitätsprinzips an die Normstufe. 

 

2.1.1 Wasseranschlussabgabe 

Bezogen auf die hier zu beurteilende Wasseranschlussabgabe definiert das Wasserreg-

lement den Kreis der Abgabepflichtigen, indem es unter der Überschrift «Finanzierung» in 

Ziffer 7.1 Abs. 2 Spiegelstrich 2 WR festhält, die Finanzierung erfolge u.a. durch An-

schlussbeiträge der «Hauseigentümer». Den Gegenstand der Wasseranschlussabgabe 

bestimmt das Wasserreglement in Ziffer 7.3 Abs. 1 WR mit der Überschrift «Anschlussbei-

träge», indem es statuiert, dass die Gemeinde den einmaligen Beitrag an die Wasserver-

sorgung «für die Anschlussmöglichkeit» erhebe. In Abs. 4 derselben Ziffer präzisiert das 

Wasserreglement mit Blick auf das Abgabeobjekt, dass die Beiträge an die Wasserver-

sorgung unabhängig davon zu entrichten seien, ob Bauten an die Wasserversorgung an-

geschlossen seien oder nicht. Was die Bemessungsgrundlage der zu beurteilenden An-

schlussabgabe anbelangt, bestimmt Ziffer 7.3 Abs. 3 WR als Bemessungskriterium den 

«BGV-Brandversicherungswert der Gebäulichkeiten (Zeitwert)», wobei das Wasserregle-

ment die Festsetzung des Abgabesatzes an die Gemeindeversammlung delegiert, welche 

darüber in Form einer «Tarifordnung (Anhang Nr. I) beschliesse (vgl. Ziffer 7.13 Abs. 1 

WR). Die Gemeindeversammlung hat den Beitragssatz für Anschlussbeiträge nach Zif-

fer 6.3 (recte: Ziffer 7.3) auf 2.5 % des indexierten Brandversicherungswertes gemäss 

BGV festgesetzt.  

 

2.1.2 Abwasseranschlussabgabe 

Was die hier zu beurteilende Abwasseranschlussabgabe anbelangt, definiert das Abwas-

serreglement den Kreis der Abgabepflichtigen in § 16 Abs. 2 lit. b AR, nach welchem die 

Gemeinde den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer ihr für die Abwasseranlagen 

entstandene oder überbundene Kosten u.a. in Form von Anschlussgebühren weiterbelas-

tet. Zum Gegenstand der Abwasseranschlussabgabe statuiert § 16 Abs. 2 lit. b AR, dass 

Anschlussgebühren «für den Anschluss an die Abwasseranlagen» erhoben werden. Mit 

Blick auf die Bemessung der Anschlussgebühren statuiert § 22 Abs. 1 AR als Kriterium für 

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die Bemessung eines Anschlussbeitrags (sic!)1 den Brandversicherungswert der BGV. In 

Bezug auf den Gebührensatz bestimmt § 17 Abs. 1 AR, dass die Gemeindeversammlung 

die Ansätze im Anhang zum Abwasserreglement festlege. Nach Ziff. 1.2 des Anhangs 1 

zum AR beträgt der Satz für einen Anschlussbeitrag2 3 % des Brandversicherungswerts. 

 

2.1.3 Zwischenfazit 

Die strittigen Abgabeerhebungen basieren nach dem Ausgeführten auf einer genügenden 

formell-gesetzlichen Grundlage. 

 

 

2.2 Qualifikation der Erschliessungsabgaben 

Vorab sei darauf hingewiesen, dass die Beschwerdegegnerin die Finanzierung der Was-

serversorgung und der Kanalisation mit Blick auf die Möglichkeit, einmalige Erschlies-

sungsabgaben zu erheben, unterschiedlich reglementiert hat. Während zur Finanzierung 

der Wasserversorgung bloss eine einzige «einmalige Erschliessungsabgabe» vorgesehen 

ist (sog. monistisches Finanzierungssystem), hat die Beschwerdegegnerin für die Finan-

zierung des Kanalisationswesens das dualistische Finanzierungssystem gewählt (vgl. 

dazu KÜRSTEINER, Erschliessungsabgaberecht, Eine Analyse am Beispiel des Kantons 

Basel-Landschaft, Diss. Basel 2019, Liestal 2020, Rz. 565 ff, insb. Grafiken sub Rz. 567 

und 569 f.). 

 

2.2.1 Rechtliches 

Mit Blick auf die Einordnung der angefochtenen Anschlussabgaben im System der öffent-

lich-rechtlichen Abgabeformen stellt sich insbesondere aufgrund der in den angefochte-

nen Verfügungen auf der einen und dem Wasser- bzw. Abwasserreglement auf der ande-

ren Seite verwendeten uneinheitlichen Bezeichnungen die Frage, ob es sich – wie der 

Terminus «Gebühr»3 nahelegen würde – um Anschlussgebühren handelt oder ob die tat-

bestandliche Ausgestaltung der fraglichen Abgaben – wie der im Wasser- und im Abwas-

 
1 An dieser Stelle ist darauf hinzuweisen, dass § 16 Abs. 2 lit. b AR von «Anschlussgebühr» 
spricht, § 22 AR dagegen von «Anschlussbeitrag». Aus dem systematischen Zusammenhang er-
hellt, dass beide Bestimmungen dieselbe Anschlussabgabe meinen. 
2 Das in Fn. 1 Ausgeführte gilt hier sinngemäss. 
3 Vgl. die titelgebende Bezeichnung als «Anschlussgebühren» sowie die Bezeichnung als «Kanali-
sations- bzw. Wasseranschlussgebühr» in der Rechnung (Verfügung) vom 3. Januar 2023. 

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serreglement verwendete Begriff «Beitrag» nahelegen würde – derjenigen eines Vorteils-

beitrags entspricht. Kausalabgaben wie die hier strittigen Anschlussabgaben beruhen im 

Unterschied zu einer Steuer auf einem unmittelbaren Leistungsaustausch zwischen dem 

Gemeinwesen und dem Abgabesubjekt (sog. Individualäquivalenz): Eine Kausalabgabe 

bildet als Entgelt stets die Gegenleistung der abgabepflichtigen Partei für die ihr vom Ge-

meinwesen erbrachte Hauptleistung, welche den Rechtsgrund (bzw. die sog. «causa») 

bildet (zum Ganzen Urteil des BGer 2C_140/2021 vom 17. November 2022 E. 3.2 m.w.H. 

[betr. Strassenbeitragssystem einer Baselbieter Einwohnergemeinde]). Die Frage der 

Qualifikation ist deshalb – wie gerade das angeführte höchstrichterliche Urteil veran-

schaulicht – kein Selbstzweck, sondern Ausgangspunkt für die Beantwortung von Folge-

fragen wie derjenigen nach der Art (z.B. Sondervorteil oder Leistung) und dem Inhalt (z.B. 

wirtschaftlicher Grundstücksmehrwert oder Erschliessungsleistung) der im Gegenzug zur 

Abgabeentrichtung vom Gemeinwesen zu stiftenden Grund, der es letzterem erst erlaubt 

mit einer Abgabeforderung an eine pflichtige Person heranzutreten. 

 

Für die Beantwortung der Frage nach der rechtlichen Natur einer öffentlich-rechtlichen 

Abgabe ist nach konstanter höchstrichterlicher Praxis nicht die im konkreten Abgabeer-

lass oder in einer Verfügung gewählte Bezeichnung, sondern die tatsächliche Ausgestal-

tung der fraglichen Abgabe massgebend (grundlegend statt vieler BGE 106 Ia 241 E. 3b 

242 f.). Vorteilsbeiträge sind öffentlich-rechtliche Abgaben, welche eine beitragspflichtige 

Person für den ihr aus der öffentlichen Einrichtung erwachsenden wirtschaftlichen Son-

dervorteil zu entrichten hat (§ 90 Abs. 1 EntG). Eine Anschlussgebühr dagegen ist die 

einmalige Gegenleistung einer Grundeigentümerin dafür, dass sie das Recht erhält, ein 

öffentliches Werk zu benützen (vgl. § 90 Abs. 2 EntG). Als Hauptunterscheidungsmerkmal 

zwischen Beitrag und Gebühr im Kontext des Erschliessungsabgaberechts eignet sich der 

Entstehungszeitpunkt: Entsteht eine Abgabe schon dann, wenn ein Grundstück an das 

öffentliche Erschliessungswerk angeschlossen werden könnte, d.h. im Fertigstellungszeit-

punkt der Erschliessungsanlage des Gemeinwesens, so handelt es sich bei ihr regelmäs-

sig um einen sog. Erschliessungsbeitrag (KÜRSTEINER, a.a.O., Rz. 587 m.w.H.). Entsteht 

eine Abgabe hingegen erst im Zeitpunkt, in welchem die auf einem erschlossenen Grund-

stück erstellte Baute an das öffentliche Erschliessungswerk angeschlossen wird, so han-

delt es sich in ihrem Fall in aller Regel um eine Anschlussgebühr (statt vieler Urteil des 

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EntGer vom 8. Dezember 2022 [650 21 52] E. 2.3.1; KÜRSTEINER, a.a.O., Rz. 587 

m.w.H.). 

 

2.2.2 Würdigung 

2.2.2.1 Wasseranschlussabgabe 

Wie unter E. 2.1.1 (Gesetzesgrundlage) erwähnt, ist die hier strittige Wasseranschlussab-

gabe gemäss Ziffer 7.3 Abs. 1 WR «für die Anschlussmöglichkeit» an die Wasserversor-

gung geschuldet. Der vom Gemeinwesen (d.h. der Beschwerdegegnerin) zu stiftende 

Rechtsgrund (d.h. die sog. «causa») knüpft nicht am tatsächlichen Anschluss eines Ge-

bäudes an die öffentliche Kanalisation an, wie es auf eine Anschlussgebühr typischer-

weise und im Besonderen auch nach dem Abwasserreglement der Beschwerdegegnerin 

auf die Anschlussgebühr nach § 16 Abs. 2 lit. b AR zutrifft (vgl. die in der rechten Spalte 

des Abwasserreglements kursiv gedruckten Erläuterungen). Der Rechtsgrund der infrage 

stehenden Wasseranschlussabgabe wird vielmehr in demjenigen Zeitpunkt gesetzt, in 

welchem das Gemeinwesen die Leitungen der öffentlichen Kanalisation so nahe an ein 

potentiell abgabebetroffenes Grundstück heranführt, dass ein Anschluss ohne erheblichen 

Aufwand möglich ist (vgl. zur Anschlussmöglichkeit als Voraussetzung der «Erschlossen-

heit» Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, 

RPG] vom 22. Juni 1979 [SR 700] sowie § 83 Abs. 3 lit. a RBG). Bei der streitgegenständ-

lichen Wasseranschlussabgabe handelt es sich demnach tatbestandlich um einen Was-

seranschlussbeitrag, also einen Erschliessungsbeitrag. 

 

Ein systematischer Vergleich von Ziffer 7.3 Abs. 1 WR mit § 16 Abs. 2 lit. a AR, der zur 

Finanzierung der Kosten für die öffentliche Kanalisation ebenfalls an der «Möglichkeit des 

Anschlusses» an die öffentliche Erschliessungsanlage anknüpft, erhellt, dass auch die 

Beschwerdegegnerin eine Anschlussabgabe, welche rechtsgrundseitig an der An-

schlussmöglichkeit anknüpft, zutreffend als «Erschliessungsbeitrag» qualifiziert (vgl. dies-

bezüglich die in der rechten Spalte des Abwasserreglements kursiv gedruckten Erläute-

rungen zu § 16 Abs. 2 lit. a AR). Dass das Wasserreglement für die Bemessung der Was-

seranschlussabgabe auf ein gebäudebasiertes Bemessungskriterium, nämlich den Ge-

bäudeversicherungswert, abstellt, was für die Bemessung von Vorteilsbeiträgen, die in 

aller Regel – und dies aus gutem Grund – nach parzellenbasierten Parametern bemessen 

werden, vermag an der Rechtsnatur der Wasseranschlussabgabe als Vorteilsbeitrag 

 - 14 - 

 

nichts zu ändern. Dasselbe gilt für Bestimmungen, welche sich zur Fälligkeit bzw. zum 

Eintritt der Beitragspflicht oder zur Rechnungsstellung äussern und im Falle der hier strit-

tigen Wasseranschlussabgabe beispielsweise am Datum der Endschätzung durch die 

Basellandschaftliche Gebäudeversicherung anknüpfen (vgl. Ziffer 7.6 Abs. 1 lit. a WR). 

Solcherlei Bestimmungen beschlagen Fragen des Abgabebezugs und nicht solche der 

Abgabeentstehung.  

 

Zu erwähnen bleibt, dass die Beschwerdegegnerin für den Wasseranschlussbeitrag 

Mehrwertsteuern erhoben hat. Dies ist aufgrund der Qualifikation der Abgabe als Er-

schliessungsbeitrag falsch, da Beiträge als Ausgleich für einen Sondervorteil nicht der 

Mehrwertsteuer unterliegen (vgl. MWST-Brancheninfo Nr. 19 «Gemeinwesen», Ziffer 22 

[betreffend Anschlussgebühren] und Ziffer 23 [betreffend Erschliessungsbeiträge]; 

KÜRSTEINER, a.a.O., Rz. 574 ff.; vgl. Urteile des EntGer vom 29. April 2021 [650 20 84] 

E. 2.3 mit zahlreichen Hinweisen sowie vom 10. September 2015 [650 15 29] 

E. 3.2.3.4.3). 

 

 

2.2.2.2 Abwasseranschlussabgabe 

Wie unter E. 2.1.2 (Gesetzesgrundlage) erwähnt, ist die hier strittige Abwasseranschluss-

abgabe gemäss § 16 Abs. 2 lit. b WR «für den Anschluss» an die Abwasseranlagen der 

Gemeinde geschuldet. Da die strittige Abgabe nach dem Ausgeführten an den tatsächli-

chen Anschluss eines Gebäudes an die Kanalisation anknüpft, nach einem gebäudeba-

sierten Kriterium bemessen und nicht periodisch erhoben wird, handelt es sich um eine 

Anschlussgebühr. Zu erwähnen bleibt, dass die Beschwerdegegnerin für die Abwasser-

anschlussgebühren Mehrwertsteuern erhoben hat. Dies ist, wie bereits unter E. 2.2.2.1 

erwähnt, aufgrund der Qualifikation der Abgabe als Anschlussgebühr auch richtig (vgl. 

MWST-Brancheninfo Nr. 19 «Gemeinwesen», Ziffer 22 [betreffend Anschlussgebühren] 

und Ziffer 23 [betreffend Erschliessungsbeiträge]; KÜRSTEINER, a.a.O., Rz. 574 ff.; Urteile 

des EntGer vom 29. April 2021 [650 20 84] E. 2.3 mit zahlreichen Hinweisen sowie vom 

10. September 2015 [650 15 29] E. 3.2.3.4.3). 

 

 - 15 - 

 

2.2.3 Zwischenfazit 

Nach dem Ausgeführten stehen folglich ein Erschliessungs- bzw. Anschlussbeitrag für 

Wasser und eine Anschlussgebühr für die Kanalisation zur Beurteilung, welche beide in 

Prozenten des Gebäudeversicherungswerts zu bemessen sind. 

 

Fraglich und im Folgenden zu prüfen ist, ob der Gebäudeversicherungswert eine zulässi-

ge Bemessungsgrundlage solcher Erschliessungsabgaben ist (vgl. E. 2.3.1) und  

– wenn ja – den angefochtenen Beitrags- bzw. Gebührenerhebungen seitens der Be-

schwerdegegnerin in zutreffender Höhe zugrunde gelegt worden ist (vgl. E. 2.3.2) und (b) 

ob sich die unter E. 2.2 dargestellten Abgabetatbestände überhaupt und – wenn ja – in-

nert der Frist, innerhalb derer das Gemeinwesen Erschliessungsabgaben gegenüber Be-

troffenen geltend zu machen hat (d.h. innert der Veranlagungsverwirkungsfrist), verwirk-

licht haben (vgl. E. 2.4). 

 

2.3 Bemessungsgrundlage 

2.3.1 Zulässigkeit des Gebäudeversicherungswerts 

Das Bundesgericht, das Kantons- und das Enteignungsgericht erachten als Prozentsatz 

des Gebäudeversicherungswerts bemessene Anschlussabgaben, insbesondere bei 

Wohnbauten, in konstanter Praxis als zulässig, weil der Versicherungswert eines Gebäu-

des das mutmassliche Ausmass der künftigen Inanspruchnahme der Wasserversorgung 

bzw. Kanalisation hinreichend zuverlässig zum Ausdruck bringe (BGE 93 I 106 E. 5 112 

ff.; 94 I 270 E. 5 277 ff.; 106 Ia 241 E. 4d 247 f. [Wohnbau mit zweigeschossiger, unterir-

discher Autoeinstellhalle mit Autolift]; 109 Ia 325 E. 6a 330; Urteil des Kantonsgerichts 

Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht [KGE VV] vom 19. Juni 

2013 [810 12 352] E. 3.3; statt vieler Urteil des EntGer vom 29. Oktober 2020 [650 18 41] 

E. 2.4.2 m.w.H.). Selbst bei luxuriösen Wohnbauten mit vergleichsweise hohem Versiche-

rungswert erachtet das Bundesgericht die Bemessung nach dem Gebäudeversiche-

rungswert als zulässig (Urteil des BGer 2C_847/2008 vom 8. September 2009 E. 2.2). 

 

Gründe, weshalb entgegen der eben dargetanen Praxis die Bemessung der angefochte-

nen Anschlussabgaben auf der Grundlage des Gebäudeversicherungswerts unzulässig 

sein soll, sind weder seitens der Parteien behauptet worden noch bestehen Anhaltspunkte 

dafür, dass vorliegend ein Ausnahmefall vorliegen würde. Beim Mehrfamilienhaus der 

 - 16 - 

 

Beschwerdeführerin (inklusive Autoeinstellhalle) handelt es sich um eine klassische 

Wohnbaute, für welche von der Zulässigkeit der Bemessung von Anschlussabgaben nach 

dem Gebäudeversicherungswert auszugehen ist. 

 

2.3.2 Höhe des abgaberelevanten Gebäudeversicherungswerts 

Einleitend ist daran zu erinnern, dass das Enteignungsgericht Schätzungen der Basel-

landschaftlichen Gebäudeversicherung (BGV), deren Resultat die erstmalige Festsetzung 

des Gebäudeversicherungswerts oder dessen nachträgliche Erhöhung ist, nicht hauptfra-

geweise prüft (vgl. dazu § 69 [Rechtspflege] und § 70 [Übergangsbestimmung] des Ge-

bäudeversicherungsgesetzes Basel-Landschaft [GVG BL, SGS 350]). Hingegen prüft das 

Enteignungsgericht vorfrageweise die Richtigkeit der im konkreten Fall zur Veranlagung 

einer Abgabe herangezogenen Bemessungsgrundlage. Dies gilt namentlich auch für Fälle 

wie den vorliegenden, in welchem Abgaben nach dem Gebäudeversicherungswert be-

messen werden und letzterer nach den einschlägigen Bestimmungen des kantonalen Ge-

bäudeversicherungsrechts «rechtskräftig» feststeht (vgl. dazu die dahingehenden Hinwei-

se in der Präsidialverfügung vom 17. Januar 2023, S. 2 m.w.H.). 

 

Seitens der Parteien ist strittig, ob im Total der für die Veranlagung der angefochtenen 

Wasser- und Abwasseranschlussabgaben herangezogenen Gebäudeversicherungswerte 

in der Höhe von insgesamt CHF 5'945'121.00 (=CHF 4'984'859.00 [für das MFH] + 

CHF 960'262.00 [für die AEH]) Kosten enthalten sind, welche richtigerweise hätten von 

der Abgabebemessung ausgenommen werden müssen. Konkret behauptet die Be-

schwerdeführerin sinngemäss und auf das Wesentliche beschränkt, dass zu Unrecht Kos-

ten für Hangsicherungsmassnahmen, welche sie anlässlich der heutigen Hauptverhand-

lung mit ca. CHF 2.8 Millionen beziffert hat, Eingang in die Bemessungsgrundlage der hier 

angefochtenen Anschlussabgaben gefunden hätten (Protokoll der Hauptverhandlung 

[fortan HV-Protokoll], S. 3; Beschwerden vom 12. bzw. 19. Januar 2023, dort noch mit 

CHF 1'945'121.00 angegeben). Die Beschwerdegegnerin stellte sich in ihrer Beschwer-

deantwort vom 9. Februar 2023 sinngemäss auf den Standpunkt, dass die Behauptungen 

der Beschwerdeführerin nicht belegt seien und nicht das Gericht den Versicherungswert 

zu überprüfen habe, sondern die BGV. 

 

 - 17 - 

 

Das Enteignungsgericht hat am 26. Oktober 2023 im Beisein und unter Mitwirkung der 

Parteien einen Augenschein auf dem abgabebetroffenen Grundstück der Beschwerdefüh-

rerin durchgeführt. Das Gericht hat sich davon überzeugt, dass es sich beim Standort des 

Mehrfamilienhauses (inklusive AEH) um einen solchen in unmittelbarer Nähe zur oberhalb 

gelegenen Y.____strasse an Hanglage handelt und die umliegenden Parzellen mit Ge-

bäuden bestellt sind (vgl. Abbildungen 1 bis 3 des AS-Protokolls). Wie die Beschwerde-

führerin am Augenschein präzisiert hat, sei ihr zunächst eine Baubewilligung erteilt wor-

den, wobei darin «Hangsicherungsmassnahmen» für die Y.____strasse nicht Gegenstand 

einer Auflage oder Bedingung gewesen seien. Erst danach seien seitens des ASTRA ein 

Baustopp verhängt und die hier strittigen Hangsicherungsmassnahmen angeordnet wor-

den. Der Bau sei sie aufgrund dieses Hergangs deutlich teurer zu stehen gekommen, als 

sie zunächst veranschlagt und namentlich nach Erhalt der Baubewilligung noch ange-

nommen habe. 

 

Mit Verfügung vom 15. Februar 2023 hat das Enteignungsgericht die Parteien darüber 

orientiert, dass es eine schriftliche Auskunft bei der Basellandschaftlichen Gebäudeversi-

cherung (BGV) zur Frage einhole, wie sich die der angefochtenen Verfügung zugrunde-

liegenden Gebäudeversicherungswerte zusammensetzen, und sämtliche Unterlagen der 

BGV, welche im Zusammenhang mit den hier streitgegenständlichen Schätzungen ergan-

gen sind, zum vorliegenden Verfahren beigezogen würden. Mit Schreiben vom 27. März 

2023 forderte das Enteignungsgericht bei der BGV die letztgenannten Unterlagen an und 

ersuchte sie um Beantwortung folgender Fragen: 

«1. Sind in den Gebäudeversicherungswerten des Mehrfamilienhauses und/oder der Einstellhalle Kosten für 

Hangsicherungsmassnahmen enthalten? 

2. Wenn die Frage in Ziffer 1 zu bejahen ist: Welcher Betrag der für das Mehrfamilienhaus und/oder die Ein-

stellhalle ausgewiesenen Gebäudeversicherungswerte ist auf Hangsicherungsmassnahmen zurückzufüh-

ren?» 

 

Am 26. April 2023 beantwortete die BGV Frage 1 (s.o.) dahingehend, dass bei den beiden 

Gebäuden X.____gasse 17 und 17a (Mehrfamilienhaus respektive Einstellhalle) weder 

Hangsicherungsmassnahmen noch Aushubarbeiten für Hangsicherungsmassnahmen in 

den Versicherungswerten enthalten seien. Die Antwort der BGV auf Frage 1 lässt sich 

anhand der seitens der BGV mit dem Antwortschreiben edierten Unterlagen (insbesonde-

 - 18 - 

 

re Schätzungsprotokolle, Mehr-Baukostenabrechnungen und E-Mail vom 6. Mai 2022) 

nachvollziehen beziehungsweise untermauern. Die seitens der Beschwerdeführerin mit 

Eingabe vom 31. Oktober 2023 im Nachgang zum Augenschein eingereichten Unterlagen 

vermögen es nicht, die Richtigkeit der seitens der BGV erteilten Auskunft (d.h. an ihrer 

Antwort auf Frage 1) in Zweifel zu ziehen: Zum einen enthalten diese Unterlagen diverse 

Belege, die sich offensichtlich nicht auf Hangsicherungsmassnahmen beziehen (so z.B. 

Malerarbeiten, Arbeiten an Türen, Fugenarbeiten am Mehrfamilienhaus usw.) und bereits 

deshalb ungeeignet sind, etwas zum Beweisgegenstand bzw. -ergebnis beizutragen. Zum 

anderen belegen Rechnungen und dergleichen, die sich auf Hangsicherungsmassnah-

men beziehen, bloss die Behauptung, dass derlei Kosten angefallen sind und – wenn ja – 

in welcher Höhe, sind jedoch in Bezug auf die eigentlich strittige Frage, ob diese Kosten 

im Gebäudeversicherungswert enthalten sind, keine geeigneten Beweismittel. 

 

Das Gericht kommt nach einer Würdigung der erwähnten Beweismittel zum Schluss, dass 

die sinngemässe Rüge der Beschwerdeführerin, wonach im Total des Gebäudeversiche-

rungswerts von CHF 5'945'121.00 (=CHF 4'984'859.00 [für das MFH] + CHF 960'262.00 

[für die AEH]) Kosten für Hangsicherungsmassnahmen enthalten seien, welche richtiger-

weise hätten von der Abgabebemessung ausgenommen werden müssen, unbegründet 

ist. Nach dem Ausgeführten ist nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin zur 

Veranlagung der geltend gemachten Wasseranschlussbeiträge und Abwasseranschluss-

gebühren auf einen Gebäudeversicherungswert von insgesamt CHF 5'945'121.00 für das 

MFH und die AEH zusammen abgestellt hat. 

 

2.4 Verwirkung 

2.4.1 Rechtliches 

Der Tatbestand der Verwirkung besteht aus verschiedenen Elementen: einem Fristbe-

ginn, einer Fristdauer, einer Handlung, die innerhalb der Frist zu erfolgen hat, sowie einer 

Rechtsfolge, welche das Verpassen der Frist zeitigt (KÜRSTEINER, Erschliessungsabgabe-

recht, Eine Analyse am Beispiel des Kantons Basel-Landschaft, Diss. Basel 2019, Liestal 

2020, Rz. 349). In Bereichen wie dem vorliegenden, in denen der genaue Umfang einer 

Forderung des Gemeinwesens erst durch eine Verfügung festgelegt werden muss, ist 

zwischen der Festsetzungs- und Vollstreckungsverwirkung zu unterscheiden. Die Fest-

setzungsverwirkung, zum Teil auch als Veranlagungsverwirkung bezeichnet, beschränkt 

 - 19 - 

 

das Recht eines Gemeinwesens in zeitlicher Hinsicht, seine Forderung mittels Verfügung 

der Höhe nach festzusetzen. Die Vollstreckungsverwirkung limitiert dagegen das Recht 

eines Gemeinwesens, eine rechtskräftig festgesetzte Forderung gegen den Willen der 

jeweiligen Schuldnerschaft durchzusetzen (vgl. zum Ganzen MEIER, Verjährung und Ver-

wirkung öffentlich-rechtlicher Forderungen, Diss. Freiburg, Zürich/Basel/Genf 2013, S. 4 

f.). Die streitgegenständlichen Anschlussabgabeforderungen sind zufolge ihrer Anfech-

tung durch die Beschwerdeführenden nicht rechtskräftig festgesetzt worden. Zu beurteilen 

ist deshalb, ob in Bezug auf die Anschlussabgaben bereits die Festsetzungsverwirkung 

eingetreten ist oder nicht. 

 

§ 95 Abs. 1 EntG sieht diesbezüglich vor, dass Ansprüche auf Vorteilsbeiträge unterge-

hen, soweit ein Gesetz oder Reglement nicht etwas anderes bestimmt, wenn die Gemein-

de sie gegenüber der belasteten Person nicht innert zwei Jahren, nachdem das Er-

schliessungswerk fertiggestellt ist, geltend macht. Daran anknüpfend konkretisiert § 95 

Abs. 2, dass die Frist (d.h. die Zweijahresfrist nach Abs. 1) im Falle von Abgaben, welche 

gemäss dem einschlägigen Gesetz oder Reglement von der unmittelbaren Beteiligung 

eines Grundstücks an einem Erschliessungswerk, wie vom Anschluss an eine bestehende 

Kanalisation, abhängig sind, erst in dem Moment zu laufen beginnt, in welchem die Betei-

ligung (d.h. der Anschluss) vollzogen ist. Gemäss ständiger kantonaler Rechtsprechung 

handelt es sich bei der Frist nach § 95 EntG um eine absolute Verwirkungsfrist, deren 

Lauf nicht gehemmt oder unterbrochen werden kann und auch keinen Stillstand kennt 

(vgl. KGE VV vom 17. März 2021 [810 20 113] E. 5.3 m.w.H.). Zusätzlich zur im kantona-

len Enteignungsgesetz statuierten absoluten Verwirkungsfrist von 2 Jahren für die Gel-

tendmachung gilt in Analogie zum kantonalen Steuer- und zum kantonalen Verwaltungs-

verfahrensgesetz eine absolute Festsetzungsverwirkungsfrist von 15 Jahren, innert derer 

eine Abgabeforderung spätestens rechtskräftig feststehen muss (vgl. § 147 Abs. 1 des 

Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern [Steuergesetz] vom 7. Februar 1974 

[SGS 331] sowie § 46a Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes Basel-Landschaft 

[VwVG BL] vom 13. Juni 1988 [SGS 175] beide analog; zur absoluten Festsetzungsver-

wirkung von Wasser- und Kanalisationsanschlussbeiträgen vgl. KGE VV vom 17. März 

2021 [810 20 113] E. 8.2).  

 

 

 - 20 - 

 

Für die Bestimmung des Verwirkungsfristenlaufs ist vorliegend im Falle des Wasseran-

schlussbeitrags der Fertigstellungszeitpunkt der Wasserversorgungsanlage massgebend 

(vgl. § 95 Abs. 1 EntG) und im Falle der Abwasseranschlussgebühr derjenige Zeitpunkt, in 

welchem das abgabebetroffene Objekt (d.h. das MFH inklusive AEH) an die öffentliche 

Kanalisation angeschlossen worden ist (vgl. § 95 Abs. 2 EntG).  

 

2.4.2 Wasseranschlussbeitrag 

2.4.2.1 Fristbeginn 

In tatsächlicher Hinsicht hat das Gericht die Beschwerdegegnerin mit Blick auf eine allfäl-

lige Verwirkung des Wasseranschlussbeitrags um Beantwortung der nachstehenden Fra-

gen ersucht: 

«1. Wann wurden die Wasserleitungen von Parzelle 1322 […] im Bereich der Parzelle 2416 verlegt (d.h. wann 

wurde die abgabebetroffene Fläche wassertechnisch erschlossen)? 

2. Wurden an den in Frage 1 genannten Leitungen in den letzten 5 Jahren Änderungen 

(bspw. Kalibervergrösserung) vorgenommen? Wenn ja: Wann und welche Änderungen?» 

 

Am 30. Mai 2023 teilte die Beschwerdegegnerin dem Gericht zu Frage 1 mit, dass die 

Wasserleitung im Jahr 1967 verlegt worden sei, und auf Frage 2, dass die Leitung im Jahr 

2016 habe repariert werden müssen. Die Anschlussmöglichkeit an die Wasserversor-

gungsanlage der Gemeinde (d.h. der Rechtsgrund; vgl. E. 2.2.2.1) besteht für das heute 

auf Parzelle Nr. 2416 GB B.____ entfallende Land demnach seit dem Abschluss der 

Wasserleitungsarbeiten (d.h. dem Verlegen) im Jahr 1967 und damit seit über 50 Jahren. 

Fraglich ist, ob in den letzten Jahren Änderungen an den Leitungen, die gegebenenfalls 

einen Sondervorteil für das Grundstück der Beschwerdeführerin hätten bewirken können, 

vorgenommen worden sind. Erforderlich wäre dazu, dass das Grundstück verglichen mit 

seiner Situation vor der fraglichen Änderung einen wirtschaftlichen Mehrwert erfahren 

hätte. Aktenkundig ist diesbezüglich einzig eine Leitungsreparatur im Jahr 2016. Für Re-

paraturarbeiten gilt, dass sie den Wert- bzw. die Funktionstüchtigkeit einer Leitung erhal-

ten. Sie führen deshalb im vorliegenden Kontext zu keinen Mehrwerten für darüber er-

schlossene Grundstücke wie dasjenige der Beschwerdeführerin. 

 

 - 21 - 

 

2.4.2.2 Fristdauer 

Das Wasserreglement äussert sich zur Thematik des Untergangs des Rechts der Be-

schwerdegegnerin als Gemeinwesen zur Geltendmachung einer einmal entstandenen 

Beitragsforderung zufolge ungenutzten Zeitablaufs nicht (d.h. zur Verwirkung). Für die 

Beurteilung der Verwirkungsfrage hat es für die beiden Wasseranschlussbeiträge deshalb 

mit der subsidiären Regelung nach § 95 Abs. 1 EntG sein Bewenden.  

 

Es gilt demzufolge eine absolute Verwirkungsfrist von 2 Jahren für die Geltendmachung 

des Wasseranschlussbeitrags (§ 95 Abs. 1 EntG) und – wie erwähnt – eine absolute 

Festsetzungsverwirkungsfrist von 15 Jahren. 

 

2.4.2.3 Würdigung 

Die Beschwerdegegnerin hat die beiden Wasseranschlussbeiträge (MFH und AEH) für 

das heutige Grundstück Nr. 2416 GB B.____ am 3. Januar 2023 geltend gemacht. Die 

Geltendmachung erfolgte nach dem Ausgeführten über 50 Jahre nach der Fertigstellung 

der wassertechnischen Erschliessung der streitbetroffenen Liegenschaft. Die Geltendma-

chung der Beitragsforderungen, soweit sie sich intertemporalrechtlich überhaupt auf das 

Ende der 1960-er Jahre in Kraft gestandene materielle Recht zurückbeziehen könnte, 

erfolgte mit Blick auf den Fertigstellungszeitpunkt der Ersterschliessungsanlage verspätet. 

Hinzu kommt, dass das Grundstück der Beschwerdeführerin bereits seit Jahren über eine 

Anschlussmöglichkeit an die Wasserversorgung verfügt und sich daran im hier relevanten 

zweijährigen Zeitraum vor der Geltendmachung der Beitragsforderungen durch die Be-

schwerdegegnerin nichts geändert hat, das einen Rechtsgrund – wie ihn Ziffer 7.3 Abs. 1 

WR verlangt – hätte stiften können. Auch in dieser Hinsicht erfolgte die Geltendmachung 

der Beitragsforderungen durch die Beschwerdegegnerin am 3. Januar 2023 verspätet 

bzw. rechtsgrundlos (vgl. diesbezüglich auch das in Rechtskraft erwachsene Urteil des 

EntGer vom 17. August 2023 [650 23 18] E. 2.3, das ebenfalls einen Wasseranschluss-

beitrag der B.____ und dessen Verwirkung zum Gegenstand hatte; ferner auch Urteil des 

EntGer vom 14. September 2023 [650 22 37] E. 2.3.2 betreffend die Verwirkung eines 

Wasser- und eines Kanalisationsanschlussbeitrags einer anderen Baselbieter Gemeinde). 

 

Die Beschwerde erweist sich damit in Bezug auf die Wasseranschlussbeiträge als be-

gründet und ist diesbezüglich gutzuheissen. 

 - 22 - 

 

 

2.4.3 Abwasseranschlussgebühr 

Was die Frage einer allfälligen Verwirkung der strittigen Abwasseranschlussgebühren für 

das MFH (inklusive der AEH) anbelangt, so hat ein entsprechendes Auskunftsbegehren 

des Gerichts an die Beschwerdegegnerin ergeben, dass die abgabebetroffene Liegen-

schaft der Beschwerdeführerin vermutlich im Laufe der Bauarbeiten noch im Jahr 2021 an 

die öffentliche Kanalisation angeschlossen worden sei (vgl. amtliches Auskunftsschreiben 

der Beschwerdegegnerin vom 30. Mai 2023 inklusive Beilagen). Urkundlich belegt ist, 

dass der Kanalisationsanschluss der Liegenschaft der Beschwerdeführerin von der Be-

schwerdegegnerin am 17. Februar 2023 abgenommen worden ist (vgl. als Beilage zum 

Auskunftsschreiben vom 30. Mai 2023 eingereichtes Abnahmeprotokoll). Mit Blick auf den 

Beginn des Verwirkungsfristenlaufs ist nach dem Ausgeführten zu Gunsten der Be-

schwerdeführerin auf die unwidersprochen gebliebene Angabe der Beschwerdegegnerin 

abzustellen, wonach der Anschluss im Jahr 2021 erfolgt sei. 

 

Nach § 20 AR beträgt die Verjährungsfrist (recte: Verwirkungsfrist) für Abwasseran-

schlussgebühren 3 Jahre. Die Verjährungsbestimmung im Abwasserreglement der Be-

schwerdegegnerin steht im Einklang mit § 95 EntG, nach welchem Gemeinden in ihrem 

kommunalen Recht ausdrücklich eine andere (d.h. namentlich auch eine längere) als die 

im kantonalen Recht verankerte zweijährige Verwirkungsfrist für die Veranlagung von Er-

schliessungsabgaben vorsehen dürfen. Die Beschwerdegegnerin hat die beiden Abwas-

seranschlussgebühren (MFH und AEH) für das heutige Grundstück Nr. 2416 GB B.____ 

am 3. Januar 2023 gegenüber der Beschwerdeführerin geltend gemacht. Die nach § 20 

AR einschlägige Dreijahresfrist für die Geltendmachung von Kanalisationsanschlussge-

bührenforderungen hat die Beschwerdegegnerin damit – ungeachtet des exakten An-

schlussdatums im Jahre 2021 – eingehalten und die beiden strittigen Gebührenforderun-

gen folglich rechtzeitig gegenüber der Beschwerdeführerin geltend gemacht hat. 

 

Die Beschwerde erweist sich demnach bezüglich der Abwasseranschlussgebühren für 

das MFH (inklusive AEH) als unbegründet und ist in Bezug darauf abzuweisen. 

  

 - 23 - 

 

2.5 Schlussfazit 

Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass die Bemessung der angefochtenen An-

schlussabgaben entgegen der dahingehenden Rüge der Beschwerdeführerin nicht zu 

beanstanden ist (E. 2.3) und die angefochtenen Wasseranschlussbeiträge mangels 

Rechtsgrund sowie zufolge Verwirkungseintritts nicht (mehr) hätten geltend gemacht wer-

den dürfen (E. 2.4.2). 

 

In teilweiser Gutheissung der Beschwerde sind die angefochtenen Wasseranschlussbei-

träge aufzuheben und die Abwasseranschlussgebühren zu bestätigen.  

 
 

3. Kosten 

3.1 Verfahrenskosten 

Für ein Verfahren vor dem Enteignungsgericht werden Kosten erhoben (§ 96a Abs. 3 

EntG i.V.m. § 20 Abs. 1 VPO). Sie umfassen die Gerichtsgebühren sowie die Beweiskos-

ten und sind in angemessenem Ausmass der unterliegenden Partei aufzuerlegen (§ 20 

Abs. 3 VPO). Gemäss § 17 Abs. 1 lit. a der Verordnung über die Gebühren der Gerichte 

(Gebührentarif, GebT) vom 15. November 2010 (SGS 170.31) erhebt das Enteignungsge-

richt für einen Endentscheid der Fünferkammer Verfahrenskosten in der Höhe von 

CHF 500.00 bis CHF 5'000.00. Innerhalb dieses Gebührenrahmens setzt das Gericht die 

Gebühr nach dem Streitwert und der Bedeutung der konkreten Streitsache sowie unter 

Berücksichtigung der Schwierigkeit und des Arbeits- bzw. Zeitaufwands fest (§ 3 Abs. 1 

GebT). In der vorliegenden Streitigkeit sind ein einfacher Schriftenwechsel, ein Augen-

schein und eine Hauptverhandlung durchgeführt worden. Es rechtfertigt sich deshalb, die 

Verfahrenskosten auf CHF 2'000.00 festzusetzen und den Parteien angesichts ihres Ob-

siegens und Unterliegens je zur Hälfte aufzuerlegen. 

 

 

  

 - 24 - 

 

3.2 Parteientschädigung 

Gemäss § 21 Abs. 1 VPO kann der ganz oder teilweise obsiegenden Partei für den Bei-

zug eines Anwalts eine angemessene Parteientschädigung zulasten der Gegenpartei zu-

gesprochen werden. Beschwerden sind innert der gesetzlich vorgeschriebenen Frist (hier 

10 Tage) schriftlich einzureichen (§ 5 Abs. 1 Satz 1 VPO) und haben u.a. klar umschrie-

bene Begehren zu enthalten (§ 5 Abs. 2 Satz 2 VPO). Nach Ablauf der Beschwerdefrist 

können die Parteien ihre Anträge (d.h. die Begehren) zwar einschränken, nicht aber aus-

dehnen oder inhaltlich verändern (§ 6 Abs. 1 VPO). Die dannzumal nicht anwaltlich vertre-

tene Beschwerdeführerin hat in ihrer Beschwerde vom 12. bzw. 19. Januar 2023 die Zu-

sprechung einer Parteientschädigung nicht verlangt. Advokat Roman Zeller, der Anwalt 

der Beschwerdeführerin, hat seine Mandatierung im vorliegenden Verfahren mit Eingabe 

vom 12. Mai 2023 angezeigt, ohne einen Antrag auf Zusprechung einer Parteientschädi-

gung zu stellen. Der heute im Rahmen seines mündlichen Plädoyers gestellte Antrag er-

folgt nach Ablauf der zehntägigen Beschwerdefrist und damit verspätet (vgl. Urteil des 

EntGer vom 14. September 2023 [650 22 37] E. 3.2). Weil der Antrag auf Zusprechung 

einer Parteientschädigung verspätet erfolgte, ist der Beschwerdeführerin für den Beizug 

von Advokat Roman Zeller keine Entschädigung zuzusprechen.  

 

Gemeinden haben Anspruch auf die Zusprechung einer Parteientschädigung, sofern der 

Beizug einer anwaltlichen Vertretung gerechtfertigt war (§ 21 Abs. 2 VPO). Gemäss stän-

diger Rechtsprechung ist der Beizug eines rechtskundigen Vertreters dann gerechtfertigt, 

wenn für eine angemessene Prozessvertretung rechtliches Spezialwissen erforderlich ist, 

welches über die bei der Rechtsanwendung erforderlichen Kenntnisse hinausgeht und 

über das die gemeindeeigene Verwaltung nicht verfügt (vgl. VGE vom 21. April 1999, in: 

BLVGE 1998/1999 [Nr. 15.3]; Urteil des EntGer vom 24. Oktober 2014 [650 14 14] E. 4.2; 

BAYERDÖRFER, Verwaltungsprozessrecht, in: Biaggini et al. [Hrsg.], Staats- und Verwal-

tungsrecht des Kantons Basel-Landschaft, Band II, Liestal 2005, S. 95 mit Fn. 127). Die 

vorliegende Streitigkeit beschlägt Rechtsfragen, welche zum originären hoheitlichen Wir-

kungs- bzw. Aufgabenbereich der Beschwerdegegnerin gehören. Der Beizug eines An-

walts war demnach nicht gerechtfertigt. Der Beschwerdegegnerin ist deshalb in Anwen-

dung von § 21 Abs. 2 VPO keine Parteientschädigung zuzusprechen. 

 - 25 - 

Rechtsmittelbelehrung 

Gegen Entscheide des Enteignungsgerichts kann innert 10 Tagen, vom Empfang des Entscheids 
an gerechnet, beim Kantonsgericht (Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht), Bahnhof-
platz 16, 4410 Liestal, schriftlich Beschwerde erhoben werden. Die Beschwerde muss ein klar um-
schriebenes Begehren sowie die Unterschrift der Beschwerdeführenden oder der sie vertretenden 
Person enthalten. Dieser Entscheid ist der Beschwerde in Kopie beizulegen. 

D e m g e m ä s s  w i r d  e r k a n n t :  

 

 

1.  

In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden die mit Verfügung vom 3. Januar 2023 

geltend gemachten Wasseranschlussbeiträge in der Höhe von CHF 152'343.70 (inklusive 

Mehrwertsteuer) ersatzlos aufgehoben und die mit gleicher Verfügung geltend gemachten 

Abwasseranschlussgebühren im Total von CHF 192'086.80 (inklusive Mehrwertsteuer) 

bestätigt. 
 

2.  

Die Verfahrenskosten in der Höhe von CHF 2'000.00 werden den Parteien je zur Hälfte 

auferlegt. 
 

3.  

Die ausserordentlichen Kosten werden wettgeschlagen. 
 

4.  

Dieses Urteil wird dem Vertreter der Beschwerdeführerin (2) sowie dem Vertreter der Be-

schwerdegegnerin (2) schriftlich mitgeteilt. 

 

Liestal, 2. Mai 2024 

Im Namen der Abteilung Enteignungsgericht 
des Steuer- und Enteignungsgerichts Basel-Landschaft 

 

Abteilungspräsident: 
 
 
 
 
 
Dr. Ivo Corvini-Mohn 

Gerichtsschreiber: 
 
 
 
 
 
Dr. Thomas Kürsteiner