# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8238d76a-da11-5c49-a04c-f026daf66512
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-09-29
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 29.09.1999 16.1999.67
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_005_16-1999-67_1999-09-29.html

## Full Text

Incarto n.

  16.99.00067

  	
  Lugano

  29 settembre 1999/kc

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di
  cassazione civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Chiesa, presidente, 

  Cocchi e Giani

  

 

	
  segretaria:

  	
  Petralli Zeni, vicecancelliera

  

 

 

sedente
per giudicare il ricorso per cassazione 5 luglio 1999 presentato nella forma
dell’appello da

 

 

	
   

  	
  __________
  (patr. __________)

   

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

 

la
sentenza 30 giugno 1999 del Segretario assessore della Pretura del Distretto di
Bellinzona nella causa a procedura speciale in materia di locazione promossa
con istanza 28 aprile 1999 da

 

 

	
   

  	
  __________
  o e  

  __________
  

   

  

 

 

con la
quale gli istanti hanno chiesto il pagamento di fr. 2’185.–, domanda
parzialmente accolta dal primo giudice,

 

 

letti ed esaminati
gli atti

 

 

considerato

 

 

in fatto e in
diritto:

 

 

                                1.      Il
1° marzo 1998 __________ e __________ hanno sottoscritto con __________ un
contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di 3 ½ locali sito in
uno stabile di proprietà di quest’ultima a __________ (doc. A).

                                          La
pigione pattuita tra le parti ammontava a fr. 700.– mensili oltre a fr. 90.–
quale acconto per le spese accessorie.

                                          La
locazione si è conclusa, di comune accordo tra le parti, il 15 marzo 1999, data
sino alla quale le pigioni sono state regolarmente pagate (doc. F). In
considerazione di difetti riscontrati nell’ente locato i conduttori hanno adito
l’Ufficio di conciliazione chiedendo la liberazione della pigione relativa al
mese di febbraio 1999 da loro depositata, la riduzione della pigione nella
misura del 40%, rispettivamente la restituzione dell’eccedenza versata a far
tempo dal 1°dicembre 1998 e fino alla fine della locazione, nonché il
risarcimento dei danni che l’umidità presente nell’ente locato ha cagionato al
loro mobilio. Il 29 marzo 1999, l’Ufficio di conciliazione di __________o,
ordinata la liberazione della pigione depositata a favore dei conduttori, ha
constatato il fallimento del tentativo di conciliazione. 

 

 

                                2.      Con
istanza 28 aprile 1999 __________ e __________ hanno quindi chiesto al pretore
la riduzione della pigione nella misura del 25 % in considerazione dei difetti
riscontrati nell’ente locato (presenza di umidità), difetto che essi sostengono
di aver notificato alla proprietaria dello stabile già nel mese di novembre
1998 senza che questa abbia concretamente provveduto alla sua eliminazione.
Avendo già pagato interamente la pigione, essi chiedono la restituzione del 25%
pagato in eccedenza per i mesi da dicembre 1998 a marzo 1999, nonché il
risarcimento dei danni subiti al loro mobilio, e meglio la sostituzione di un
materasso, della rete di un letto e di una libreria, per un totale di fr.
2’185.–. La convenuta si è opposta a tali richieste, contestando la presenza di
difetti nell’ente locato, nonché la loro tempestiva notifica. Alle stesse essa
ha comunque opposto in compensazione un proprio credito di fr. 1’000.– per le
spese di ripristino dell’ente locato. La convenuta ritiene inoltre contraria
alla buona fede la rivendicazione degli istanti i quali, al momento della sottoscrizione
della convenzione 4 marzo 1999, non hanno fatto nessuna riserva in merito alle
loro pretese.

 

 

                                3.      Con
il querelato giudizio il primo giudice, accertata sulla base delle risultanze
istruttorie l’esistenza nell’ente locato di difetti dovuti in particolare alla
presenza di umidità nell’appartamento locato, ritenuto che la notifica di
questi difetti è avvenuta ad opera dei conduttori nel mese di novembre 1998, ha
accolto la loro domanda di riduzione della pigione nella misura del 25%
(l’indicazione del 20% contenuta in sentenza è frutto di un errore di
scrittura). Per quanto attiene alla pretesa di risarcimento danni, il primo
giudice l’ha ritenuta fondata e l’ha accolta in via equitativa nella misura
limitata di fr. 300.–, mentre ha respinto la pretesa opposta in compensazione
dalla convenuta trattandosi comunque di interventi destinati a eliminare un
difetto presente nell’ente locato e del quale i conduttori non sono tenuti a
rispondere.

 

 

                                4.      Con
il presente tempestivo ricorso, che deve essere trattato quale ricorso per cassazione
in virtù dei combinati disposti di cui agli art. 411 cpv. 1 e 327 CPC e 13 LOG,
__________ è insorta contro il predetto giudizio postulandone l’annullamento. 

                                          La
ricorrente rimprovera al primo giudice di aver ritenuto applicabile alla
fattispecie l’art. 259a CO nonostante gli inquilini non abbiano notificato il
difetto e neppure depositato la pigione. Lamenta inoltre il fatto per il primo
giudice di non aver giustificato la riduzione della pigione nella misura
proposta dagli inquilini. In merito alla pretesa di risarcimento danni fatta
valere dagli istanti, la ricorrente rimprovera al segretario assessore di
averla parzialmente accolta sebbene manchi la prova del danno. Infine,
considera ingiusto l'agire di controparte che ha sottaciuto il proprio credito
al momento della firma della convenzione 4 marzo 1999.

 

                                          Con
scritto 11 agosto 1999 controparte postula la conferma del giudizio pretorile.

 

 

                                5.      Prima
di esaminare il merito delle censure indicate, è doveroso rilevare che nell'ambito
dell'unica udienza davanti al segretario assessore, tenutasi il 26 maggio 1999,
le parti hanno entrambe proposto quali prove ulteriori (oltre la documentazione
già prodotta) l'audizione di testi: in particolare due da parte di ognuna di
esse. Dopo aver formulato una proposta transattiva, accettata seduta stante
dalla sola parte istante, il giudice ha fissato alla convenuta un termine per
comunicare la sua eventuale adesione alla transazione e ha chiuso l'udienza
mettendo a verbale: "L'ordinanza sulle prove verrà emanata solo dopo detta
comunicazione, se necessario". Venuto verosimilmente meno il consenso
della convenuta, il segretario assessore ha proceduto direttamente
all'emanazione della sentenza qui impugnata dove ha motivato l'inutilità
dell'audizione di tutte le testimonianze offerte, ovvero perché i fatti da
provare risultavano da altri elementi dell'istruttoria, rispettivamente perché
determinati crediti non avrebbero comunque potuto essere ammessi (sentenza, p.
4 e 5). Così facendo egli ha motivato il rifiuto delle prove testimoniali,
decidendo contestualmente sul rifiuto stesso. Simile modo di procedere è
tuttavia contrario al principio fondamentale in base al quale, non solo in procedura
ordinaria (art. 182 CPC), ma anche nella procedura davanti ai giudici di pace e
ai pretori come istanza unica (diritto suppletorio) e nella procedura
accelerata per le controversie in materia di locazione di locali d'abitazione e
commerciali e di affitto (che qui ci riguarda), il giudice deve decidere –in
concreto seduta stante– "i mezzi di prova ammessi e il giorno e l'ora in
cui procederà alla loro assunzione" (art. 296 cpv. 1 CPC), rispettivamente
indicare a verbale i fatti "che devono essere provati, i mezzi di prova
per accertarli e il giorno e l'ora della loro assunzione" (art. 407 CPC).
E ciò al fine di orientare le parti sui mezzi di difesa loro concessi, in modo
che, a dipendenza di tale decisione, possano risolversi su come impostare le
successive comparse (esigenza di cui non ha invece tenuto conto la sentenza di
questa Camera 27 febbraio 1984, in Rep 1985, 125), in particolare la
discussione finale.

 

 

                                6.      Sennonché,
nel caso concreto, la discussione finale non è stata indetta poiché il segretario
assessore si è comportato come se le uniche prove della vertenza fossero quelle
documentali, situazione dov'è possibile concludere che non v'è motivo per indire
un dibattimento finale, proprio perché le parti hanno avuto la possibilità di
discutere quelle prove in sede di contraddittorio. Il giudice ha omesso invece
di considerare che le parti avevano pur proposto altre prove: ancorché esse non
siano state ammesse (lo fossero state, l'esigenza del dibattimento finale si sarebbe
imposta in virtù dell'art. 410 cpv. 1 CPC), egli non avrebbe potuto prescindere
dal comunicare tempestivamente la sua decisione negativa alle parti e dal
convocarle per la discussione finale: a dipendenza di tale procedura adottata irritualmente,
esse sono state limitate nel loro diritto fondamentale di essere sentite (Cocchi
/ Trezzini, art. 182 CPC, N. 3). Tale diritto infatti, non implica soltanto
il diritto alla parola a favore delle parti, ma l'obbligo del giudice di
chiarire ogni contestazione, di non rifiutare ingiustamente mezzi di prova
offerti, ecc. (Cocchi / Trezzini, art. 327 CPC, N. 17), ovvero mettendo
le parti in condizione di difendersi su una base processuale e fattuale chiara.
In particolare, il diniego d'istruttoria non permette di escludere la discussione
finale affinché le parti non siano private dell'ultima occasione per esprimersi
sulla vertenza, indicando se –nonostante il rigetto delle prove offerte– esse
intendano mantenere le rispettive domande (I CCA 25 marzo 1994 in re.
K./K.).

 

                                          La
sanzione correlata a tale lesione del diritto delle parti di essere sentite (art.
4 Cost) in una procedura inappellabile non può essere che la nullità della
sentenza in virtù dell'art. 142 lett. b CPC. Questa Camera ha infatti già avuto
modo di decidere che l'omissione del dibattimento finale comporta, di regola,
solo l'annullabilità dell'atto giudiziario (art. 143 CPC) poiché la parte che
ne ha subito pregiudizio può ancora far valere le proprie ragioni con l'atto
d'appello (con rif. a Rep. 1989, 176). Per contro laddove, come
nell'ambito di una procedura inappellabile, le parti non hanno la possibilità
di esporre all'autorità superiore censure di tipo appellatorio, la mancata
citazione alla discussione finale concretizza automaticamente la violazione del
diritto di essere sentiti e comporta la nullità della sentenza (Rep
1984, 394; II CCA 19 aprile 1993 in re O.F. SA / D. SA), processualmente
rilevabile d'ufficio (art. 142 cpv. 2 CPC).

 

 

                                7.      Ne
consegue che, annullata la sentenza e ritornata la causa al segretario
assessore (art. 332 cpv. 2 CPC), questi dovrà procedere negli incombenti omessi
ed emettere un nuovo giudizio sul merito della vertenza.

 

                                          Dato
il motivo che induce alla presente decisione, non vengono prelevate spese, né
tassa di giustizia. Alla ricorrente, in quanto ha fondato il proprio gravame su
motivi completamente diversi, non vengono assegnate ripetibili.

 

 

 

 

 

 

Per i quali
motivi,

richiamati gli art.
327 segg. CPC

 

 

 

pronuncia:           1.      La
sentenza 30 giugno 1999 del Segretario assessore della Pretura di Bellinzona è nulla.

                                    

 

                                2.      La
causa è rinviata al Segretario assessore perché proceda a un nuovo giudizio nel
senso dei considerandi.

                                    

 

                                3.      Non
si prelevano spese né tassa di giustizia.

 

 

                                4.      Intimazione:

                                          –
__________

                                          Comunicazione
alla Pretura del distretto di Bellinzona.

 

 

 

Per la Camera
di cassazione civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                                
La segretaria