# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 57cbb2d9-f4ce-5e41-89f4-855281b0ea91
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-11-02
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 02.11.2021 A 2021 12
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2021-12_2021-11-02.pdf

## Full Text

Mitgeteilt am

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 21 12

4. Kammer 

Vorsitz Racioppi

RichterIn Pedretti und Meisser

Aktuarin Hemmi

URTEIL

vom 2. November 2021

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ SA,

B._____ AG,

beide vertreten durch RRT AG Treuhand & Revision,

Poststrasse 22, 7001 Chur,

Beschwerdeführerinnen

gegen

D._____,

Beschwerdegegnerin

betreffend Handänderungssteuer

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I. Sachverhalt:

1. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 20. Mai 2017 verkaufte die 

A._____ SA der G._____ AG die Stockwerkeinheiten Nrn. H._____ bis 

H._____ (sogenanntes Haus G) sowie die Autoeinstellplätze Nrn. I._____ 

bis J._____ und Nrn. K._____ bis L._____ zum Preis von CHF 5'390'000.--

. 

2. Gemäss amtlicher Schätzung vom 4. Dezember 2018 belief sich der 

Verkehrswert der Stockwerkeinheiten Nrn. H._____ bis M._____, 

Grundstück Nr. E._____, bzw. der Autoeinstellplätze Nrn. I._____ bis 

J._____ und Nrn. K._____ bis L._____, Grundstück Nr. F._____, auf 

CHF 6'076'500.-- bzw. CHF 440'000.--, total auf CHF 6'516'500.--. 

3. Am 10. Juli 2020 veranlagte die D._____ die Handänderungssteuer auf 

der Basis des amtlichen Verkehrswerts von CHF 6'516'500.-- mit 

CHF 130'330.-- und auferlegte den Vertragsparteien den Steuerbetrag 

gemäss Kaufrechtsvereinbarung je hälftig, ausmachend je CHF 65'165.--.

4. Hiergegen erhoben die A._____ SA und die G._____ AG am 4. bzw. 6. 

August 2020 Einsprache und beantragten, die Handänderungssteuer sei 

auf dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis von CHF 5'390'000.-- zu 

erheben. Beim beurkundeten Kaufpreis handle es sich – im Sinne eines 

Drittpreises – unbestrittenermassen um den Verkehrswert des 

Mehrfamilienhauses. Die beiden involvierten Gesellschaften hätten weder 

im Aktionärskreis noch im Verwaltungsrat Verbindungen zueinander. Es 

gebe vorliegend keinen sachlichen, nachvollziehbaren Grund, weshalb die 

Parteien einen unterpreislichen Verkauf für das relevante 

Mehrfamilienhaus hätten vereinbaren sollen. Ohne dies weiter zu 

begründen, stütze sich die Gemeinde bei ihrer Bemessung einfach auf die 

amtliche Schätzung vom 4. Dezember 2018. 

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5. Mit Einspracheentscheid der D._____ vom 9. Februar 2021 wurden die 

Einsprachen abgewiesen. Begründend wurde im Wesentlichen 

ausgeführt, aufgrund der amtlichen Schätzung vom 4. Dezember 2018, 

Bewertungsdatum 15. November 2018, sei erstellt, dass der im 

Kaufvertrag vom 20. Mai 2017 vereinbarte Kaufpreis rund 17 % unter dem 

amtlich geschätzten Verkehrswert liege. Damit liege der Kaufpreis 

offensichtlich unter dem Verkehrswert, weshalb die 

Bemessungsgrundlage richtigerweise auf CHF 6'516'500.-- festgelegt 

worden sei. 

6. Hiergegen erhoben die A._____ SA und die B._____ AG 

(Rechtsnachfolgerin der G._____ AG) (nachfolgend: 

Beschwerdeführerinnen) am 8. März 2021 Beschwerde an das 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten, der 

angefochtene Einspracheentscheid sei aufzuheben und für die 

Handänderungssteuer sei als Bemessungsgrundlage der öffentlich 

beurkundete Kaufpreis von CHF 5'390'000.-- heranzuziehen. Zur 

Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass die D._____ nichts 

anderes mache, als einfach auf eine amtliche Schätzung abzustellen. Es 

reiche aber gerade nicht, sich lediglich auf eine amtliche Schätzung 

abzustützen. Die Behauptung, der Kaufpreis liege offensichtlich unter dem 

Verkehrswert, ziele ins Leere und werde von der Gemeinde nicht 

rechtsgenüglich nachgewiesen. Gemäss Art. 12 Abs. 3 GKStG bilde der 

öffentlich beurkundete Kaufpreis von CHF 5'390'000.-- die 

Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer. Die Handänderung 

des relevanten Objekts habe unter unabhängigen Dritten stattgefunden. 

Es handle sich im vorliegenden Fall um einen Drittpreis. Zwischen den 

beiden involvierten Gesellschaften bestehe keine freundschaftliche, 

familiäre oder sonstige Verbindung, die eine andere Auffassung 

rechtfertigen würde. Es gebe vorliegend keinen sachlichen, 

nachvollziehbaren Grund, weshalb die Parteien einen unterpreislichen 

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Verkauf für das relevante Mehrfamilienhaus hätten vereinbaren sollen. 

Dass der Kaufpreis für den Verkauf des ganzen Mehrfamilienhauses tiefer 

liege, als wenn einzelne Stockwerkeinheiten an verschiedene Käufer 

verkauft würden, liege auf der Hand. Dem aktuellen Mieterspiegel sei zu 

entnehmen, dass der vereinbarte Kaufpreis einer Bruttorendite von 3.9 % 

entspreche. Bei einer solchen Bruttorendite könne wohl kaum von einem 

unterpreislichen Verkauf ausgegangen werden. 

7. Die D._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) schloss in ihrer 

Vernehmlassung vom 17. Mai 2021 auf Abweisung der Beschwerde. 

Begründend hielt sie im Wesentlichen fest, indem auf die amtliche 

Schätzung vom 4. Dezember 2018 abgestellt werde, seien die 

Anforderungen von Gesetz und Rechtsprechung erfüllt. Damit sei 

rechtsgenüglich nachgewiesen, dass der vereinbarte Preis offensichtlich 

unter dem Verkehrswert gelegen habe. Den Anwendungsfall von Art. 12 

Abs. 3 GKStG habe die Beschwerdegegnerin rechtsgenüglich 

nachgewiesen. Steuermindernde Tatsachen seien hingegen von den 

Steuerpflichtigen nachzuweisen, was den Beschwerdeführerinnen 

vorliegend nicht gelinge. Zudem legten die Beschwerdeführerinnen trotz 

Aufforderung durch die Beschwerdegegnerin nicht dar, ob und inwiefern 

sich die Verkäuferin über längere Zeit bemüht habe, die vorliegend 

relevanten Objekte am freien Markt zum Verkauf anzubieten. Die 

Beschwerdeführerinnen reichten lediglich einen Mieterspiegel ein, der 

belegen solle, dass der Kaufpreis einer Bruttorendite von 3.9 % 

entspreche. Damit führten sie ein subjektives Kaufmotiv ins Feld, welches 

bei der Anwendung von Art. 12 Abs. 3 Satz 2 GKStG nicht entscheidend 

sein könne. Selbst wenn im vorliegenden Fall kein 

Nahestehendenverhältnis bestehen sollte, handle es sich um einen 

Verkaufspreis, der offensichtlich unter dem Verkehrswert liege. Die 

Bemessungsgrundlage sei zu Recht auf CHF 6'516'500.-- festgelegt 

worden, weshalb die Beschwerde abzuweisen sei. 

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8. Am 31. Mai 2021 hielten die Beschwerdeführerinnen replicando an ihren 

Anträgen fest und führten aus, dass der Kaufpreis eben gerade nicht 

offensichtlich unter dem Verkehrswert liege, weshalb für die Anwendung 

von Art. 12 Abs. 3 GKStG kein Raum bestehe. Selbst wenn diese 

Bestimmung zur Anwendung käme, sei festzuhalten, dass zum Zeitpunkt 

des Vertragsabschlusses und Eigentumsübertragung keine amtliche 

Schätzung vorgelegen habe. Es dürfe nicht leichthin auf eine amtliche 

Schätzung abgestellt werden, wenn ein Preis vorliege, welcher zwischen 

unabhängigen Dritten verhandelt worden sei. Die Tatsache, dass zum 

Zeitpunkt der Eigentumsübertragung 38 Wohnungen auf dem Markt 

gewesen seien, zeige immerhin, dass der Markt zum damaligen Zeitpunkt 

nur langsam reagiert habe bzw. es nicht einfach gewesen sei, die 

Liegenschaften zu verkaufen. Die herangezogene Bruttorendite von 3.9 % 

solle lediglich verdeutlichen, dass der Kaufpreis dem Verkehrswert 

entspreche und nicht zu tief sei. 

9. Am 10. Juni 2021 verzichtete die Beschwerdegegnerin auf die Einreichung 

einer Duplik.

10. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 

im angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den 

nachstehenden Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Gemäss Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und 

Kirchensteuern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. a des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt 

das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerden gegen 

Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz 

angefochten werden können oder nach kantonalem oder 

eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene 

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Einspracheentscheid vom 9. Februar 2021, mit welchem die 

Beschwerdegegnerin die Einsprachen der Beschwerdeführerinnen abwies 

und gleichzeitig die veranlagte Handänderungssteuer von insgesamt 

CHF 130'330.-- bestätigte, ist weder endgültig noch kann er bei einer 

anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches 

Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem streitberufenen Gericht dar. 

Als formelle und materielle Adressatinnen des angefochtenen 

Einspracheentscheids sind die Beschwerdeführerinnen berührt und 

weisen ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder 

Änderung auf (Art. 50 VRG). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht 

eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten.

2. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist umstritten, ob der öffentlich 

beurkundete Kaufpreis von CHF 5'390'000.-- oder der amtlich geschätzte 

Verkehrswert von CHF 6'516'500.-- als Bemessungsgrundlage für die 

Handänderungssteuer heranzuziehen ist. 

3.1. Gemäss Art. 7 Abs. 2 GKStG wird die Handänderungssteuer bei 

Handänderung eines in der Gemeinde gelegenen Grundstücks oder 

Grundstückanteils erhoben. Als Handänderung gilt jede Übertragung der 

tatsächlichen und wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück 

(Art. 8 Abs. 1 GKStG). Steuerpflichtig ist in der Regel der Erwerber des 

Grundstücks (Art. 10 Abs. 1 GKStG). Die Gemeinde legt den Steuersatz 

in einem formellen Gesetz fest; dieser beträgt maximal zwei Prozent (Art. 

12 Abs. 1 GKStG). Bemessungsgrundlage ist nach Art. 12 Abs. 2 GKStG 

der Verkehrswert des übertragenen Grundstücks. Beim Kauf gilt als 

Verkehrswert der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers. 

Ist kein Kaufpreis vereinbart oder liegt dieser offensichtlich unter dem 

Verkehrswert, wird die Handänderungssteuer auf dem Verkehrswert 

erhoben (Art. 12 Abs. 3 GKStG). 

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3.2. Das Gesetz über die Gemeinde- und Kirchensteuern (GKStG) wurde im 

Jahr 2006 erlassen und wollte unter anderem die Handänderungssteuer 

in Graubünden vereinheitlichen. Den entsprechenden Ausführungen in der 

Botschaft der Regierung an den Grossen Rat, Heft Nr. 3/2006-2007, 

S. 222 f., ist was folgt zu entnehmen:

Art. 12 Abs. 1: Die Höhe der Steuersätze der Handänderungssteuer soll nicht kantonal 
geregelt, sondern weiterhin von den Gemeinden festgelegt werden. Diese haben den 
Satz der Handänderungssteuer in einem Gesetz im formellen Sinn festzulegen. 
Der Maximalsatz, der bisher von der Regierung fixiert wurde, beträgt 2 %. Dieses 
Maximum soll beibehalten und aus Gründen der Rechtssicherheit ins Gesetz 
aufgenommen werden. Die Handänderungssteuer stellt eine Rechtsverkehrssteuer dar, 
bei welcher nur auf den objektiven Wert des Grundstücks abgestellt und ein 
Schuldenabzug nicht zugelassen wird. Bei dieser Ausgestaltung der 
Bemessungsgrundlage muss der Maximalsatz tief angesetzt werden.

Art. 12 Abs. 2: Die Handänderungssteuer wird auf dem Verkehrswert des übertragenen 
Grundstücks erhoben. Der Verkehrswert ist jener Wert, der im Zeitpunkt des 
Vermögensüberganges bei einer Veräusserung an einen unabhängigen Dritten hätte 
erzielt werden können (Marktwert). Bei einem Grundstückkauf wird in der Regel auf den 
Kaufpreis abgestellt.
Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück derart mit einem Werkvertrag für die Erstellung 
einer Baute verbunden, dass Boden und Werk faktisch eine Einheit bilden, ist die 
Handänderungssteuer auf der Summe von Bodenpreis und Werklohn zu entrichten 
(grundlegend dazu VGer in: ZGRG 4 2004 S. 183 f.: VGU A 03 2).

Art. 12 Abs. 3: Entspricht der Kaufpreis offensichtlich nicht dem Verkehrswert, wird die 
Handänderungssteuer auf Letzterem erhoben. Dabei kann die Gemeinde aber nicht 
einfach auf eine amtliche Schätzung abstellen. Der durch die amtliche Schätzung 
ermittelte Verkehrswert bildet nur dann eine taugliche Vergleichsgrösse, wenn davon 
auszugehen ist, dass er auch den tatsächlichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der 
Handänderung entspricht. Stellt die Gemeinde auf einen höheren Verkehrswert ab, trägt 
sie die Beweislast dafür, dass dieser höhere Wert dem Marktwert im 
Übertragungszeitpunkt entspricht. Dies kann dadurch gesehen, dass die Gemeinde die 
aktuellen Marktverhältnisse mittels einer neuen Schätzung abklären lässt. Diese 
Grundsätze entsprechen der jüngeren Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl. VGU A 03 
23, VGU A 02 89, VGU A 02 18). Lässt die Gemeinde eine (neue) Schätzung vornehmen, 
kann sie die entsprechenden Kosten nicht dem Pflichtigen auferlegen.

Aufgrund des Wortlauts in Art. 12 Abs. 3 der Botschaft ist es zutreffend, 

dass die Gemeinde nicht einfach auf die amtliche Schätzung abstellen 

darf. Der amtliche Verkehrswert bildet demnach bloss dann eine taugliche 

Vergleichsgrösse, wenn davon auszugehen ist, dass er auch den 

tatsächlichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Handänderung 

entspricht. Stellt die Gemeinde aber auf einen höheren Verkehrswert ab 

als den vereinbarten Kaufpreis, trägt sie die Beweislast dafür, dass der 

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höhere Wert dem Marktwert im Übertragungszeitpunkt entspricht. Dies 

kann mittels einer neuen Schätzung oder einem entsprechenden 

Gutachten geschehen (vgl. PVG 2002 Nr. 24 E.2; Urteil des 

Verwaltungsgerichts [VGU] A 02 18 vom 22. Mai 2002 E.3 in fine). Es ist 

demgegenüber unzulässig, die Handänderungssteuer auf einem fiktiven 

Erlös zu erheben, der auf dem Markt für die betreffende Liegenschaft mit 

Sicherheit nicht erzielbar wäre (so bereits PVG 1997 Nr. 37 E.1; VGU A 

03 23 vom 5. September 2003 E.2a sowie A 02 89 vom 18. Februar 2003 

E.2b). 

4. Es ist zwar zutreffend, dass das streitberufene Gericht in der 

Vergangenheit erwog, dass allfällige Abweichungen zwischen dem amtlich 

geschätzten Verkehrswert und dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis von 

Liegenschaften von den Behörden herkömmlicherweise insoweit ohne 

detaillierte Angaben zu akzeptieren seien, als die entsprechenden 

Wertunterschiede die Grenzschwelle von 10 % nicht überschreiten würden 

(vgl. VGU 14 15 vom 15. Mai 2014 E.4b mit Hinweisen auf PVG 2002 

Nr. 25 E.1b sowie VGU 02 89 vom 18. Februar 2003 E.2b). Entgegen der 

Auffassung der Beschwerdegegnerin bedeutet dies im Umkehrschluss 

jedoch nicht, dass jede höhere Wertdifferenz zwischen dem amtlich 

geschätzten Verkehrswert und dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis per 

se eine offensichtlich unter dem Verkehrswert liegende Handänderung 

darstellt. Vielmehr stellt eine höhere Wertdifferenz lediglich ein Indiz dar 

und es rechtfertigt sich in einem solchen Fall, der höheren Wertdifferenz 

näher auf den Grund zu gehen und sie detaillierter zu hinterfragen (vgl. 

PVG 2002 Nr. 25 E.3a). Unbestrittenermassen beträgt die hier 

interessierende Wertdiskrepanz CHF 1'126'500.-- oder umgerechnet rund 

17 %. Wie die Beschwerdeführerinnen zutreffend festhalten, stellt die 

Beschwerdegegnerin vorliegend einfach auf den Verkehrswert der 

amtlichen Schätzung vom 4. Dezember 2018 ab, ohne die besagte 

Wertdifferenz näher zu prüfen. So führt sie im angefochtenen 

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Einspracheentscheid aus, dass mit amtlicher Schätzung vom 4. Dezember 

2018 für die Miteigentumsanteile und Stockwerkeinheiten ein 

Verkehrswert von CHF 6'516'500.-- ermittelt worden sei. Der vereinbarte 

Kaufpreis von CHF 5'390'000.-- liege rund 17 % unter dem amtlich 

geschätzten Verkehrswert, womit ein Anwendungsfall von Art. 12 Abs. 3 

Satz 2 GKStG vorliege (vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 1 S. 5 

ff.). Im Übrigen macht die Beschwerdegegnerin im angefochtenen 

Einspracheentscheid bloss unsubstanziiert geltend, dass sich die 

Marktverhältnisse zwischen dem Kauf am 20. Mai 2017 und dem 

Bewertungsdatum (15. November 2018), d.h. innert lediglich rund 16 

Monaten, nicht verändert hätten (vgl. Bf-act. 1 S. 5 f.). Somit vermag die 

auf einen höheren Verkehrswert abstellende Beschwerdegegnerin nicht 

nachzuweisen, dass der höhere Wert von CHF 6'516'500.-- dem 

tatsächlichen Marktwert im Übertragungszeitpunkt entspricht, weshalb der 

amtlich geschätzte Verkehrswert keine taugliche Vergleichsgrösse bildet. 

Vielmehr ist vorliegend davon auszugehen, dass die massgebliche 

Handänderung unter unabhängigen Dritten stattgefunden hat. So ist denn 

auch unbestritten, dass die Beschwerdeführerinnen weder im 

Aktionärskreis noch im Verwaltungsrat Verbindungen zueinander haben. 

Zwischen den beiden Vertragsparteien besteht keine freundschaftliche, 

familiäre oder sonstige Beziehung, die eine andere Auffassung 

rechtfertigen würde. Es sind keine sachlichen Gründe ersichtlich, weshalb 

die im Liegenschaftsbereich tätigen, gewinnorientierten Gesellschaften 

einen unterpreislichen Verkauf für das fragliche Mehrfamilienhaus inkl. 

Autoeinstellplätze hätten vereinbaren sollen. Die Beschwerdeführerinnen 

legen glaubhaft und nachvollziehbar dar, dass die B._____ AG über den 

Architekten der A._____ SA mit Letzterer Kontakt aufnahm, woraufhin die 

beiden Gesellschaften über das anstehende Projekt Haus G ins Gespräch 

kamen und schliesslich über die Modalitäten des Verkaufs der 

entsprechenden Parzelle handelseinig wurden. Da die Parzelle ab Plan 

verkauft wurde, konnte die A._____ SA das Geschäft selber finanzieren. 

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Aufgrund der sich zu diesem Zeitpunkt noch auf dem Markt befindlichen 

Wohnungen war eine Fremdfinanzierung nicht möglich bzw. erschwert. 

Allein aus der Tatsache, dass die A._____ SA das Immobilienprojekt erst 

bauen konnte, als eine Investorin bereit war, das Mehrfamilienhaus zu 

finanzieren, kann die Beschwerdegegnerin kein Nahestehendenverhältnis 

ableiten. Wie die Beschwerdeführerinnen zutreffend festhalten, hatte der 

Verkauf des ganzen Objekts für beide Parteien Vorteile. Die A._____ SA 

konnte ihr Risiko, auf einzelnen Wohnungen sitzen zu bleiben, minimieren, 

während die an einem Mietobjekt interessierte Investorin ein grösseres 

Renditeobjekt als Ganzes erwerben konnte. Dass einzelne 

Stockwerkeinheiten unter der Voraussetzung, dass die Nachfrage das 

Angebot übersteigt, in der Regel zu einem höheren Preis verkauft werden 

können als ein Mehrfamilienhaus als Ganzes, liegt auf der Hand. Hierfür 

braucht es aber auch Käufer. Ferner spricht auch die im Mieterspiegel vom 

3. März 2021 ausgewiesene Bruttorendite von 3.9 % gegen das Vorliegen 

eines unterpreislichen Verkaufs (vgl. Bf-act. 10). Insgesamt ergibt sich, 

dass es sich beim öffentlich beurkundeten Kaufpreis von CHF 5'390'000.-- 

um einen zwischen unabhängigen Parteien auf dem freien Markt 

gebildeten Preis handelt. Damit gilt der besagte Kaufpreis als 

Verkehrswert und entsprechend als Bemessungsgrundlage für die 

Erhebung der Handänderungssteuer. 

5. Im Ergebnis hat die Beschwerdegegnerin die Handänderungssteuer zu 

Unrecht auf dem amtlich geschätzten Verkehrswert von CHF 6'516'500.-- 

erhoben. Somit ist die Beschwerde gutzuheissen, der angefochtene 

Einspracheentscheid vom 9. Februar 2021 aufzuheben und die 

Beschwerdegegnerin anzuweisen, die Handänderungssteuer auf dem 

öffentlich beurkundeten Kaufpreis von CHF 5'390'000.-- zu erheben. 

6.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Die 

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Staatsgebühr wird im Rahmen von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 3'000.-- 

festgesetzt. 

6.2. Gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG wird den obsiegenden 

Beschwerdeführerinnen dem Ausgang des Verfahrens entsprechend eine 

aussergerichtliche Entschädigung zugesprochen. Der Vertreter der 

Beschwerdeführerinnen reichte trotz Aufforderung keine Honorarnote ein. 

Daher wird die Parteientschädigung ermessensweise festgelegt. Die 

B._____ AG ist nicht mehrwertsteuerpflichtig, weshalb ihr die 

aussergerichtliche Entschädigung inkl. Mehrwertsteuer zuzusprechen ist. 

Anders sieht es bei der A._____ SA aus, welche mehrwertsteuerpflichtig 

und damit vorsteuerabzugsberechtigt ist. Die ihr zustehende 

Parteientschädigung ist ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen. Die 

aussergerichtliche Entschädigung zugunsten der B._____ AG ist 

ermessensweise auf pauschal CHF 538.50 (inkl. Barauslagen und MWST) 

festzulegen. Die Parteientschädigung für die A._____ SA ist 

ermessensweise auf pauschal CHF 500.-- (inkl. Barauslagen) 

festzusetzen. In diesem Umfang hat die Beschwerdegegnerin die 

Beschwerdeführerinnen aussergerichtlich zu entschädigen.

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III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene 

Einspracheentscheid vom 9. Februar 2021 aufgehoben und die D._____ 

angewiesen, die Handänderungssteuer auf dem öffentlich beurkundeten 

Kaufpreis von CHF 5'390'000.-- zu erheben. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 3'000.-- 

- und den Kanzleiauslagen von CHF 248.--

zusammen CHF 3'248.--

gehen zulasten der D._____.

3. Die D._____ entschädigt aussergerichtlich:

- die B._____ AG mit CHF 538.50 

- die A._____ SA mit CHF 500.--

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]