# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8a913445-0298-5ede-b588-b678fd12d98c
**Source:** Zug (ZG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-04-12
**Language:** de
**Title:** Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 12.04.2022 A 2021 4
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_002_A-2021-4_2022-04-12.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG

ABGABERECHTLICHE KAMMER

Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
Dr. iur. Matthias Suter und lic. iur. Ivo Klingler
Gerichtsschreiberin: MLaw Jeannine Suter

U R T E I L  vom 12. April 2022 [rechtskräftig]
gemäss § 29 der Geschäftsordnung

in Sachen

A.________
Rekurrentin

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Zug, Bahnhofstrasse 26, Postfach, 6301 Zug
Rekursgegnerin 

betreffend

Kantons- und Gemeindesteuern 2019 
(Vermögenssteuerwert Wohnung)

A 2021 4

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Urteil A 2021 4

A. A.________ hatte im Jahr 2017 eine Eigentumswohnung in B.________ 
erworben. Für die Steuerperiode 2017 war der für die Einkommenssteuer relevante 
Verkehrsmietwert im Einspracheverfahren von Fr. _______ p.a. (Berechnung anhand des 
Formelwerts) auf Fr. _______ p.a. (Berechnung anhand von Vergleichsobjekten) reduziert 
worden (Praxis bei unrealistischen Ergebnissen der Eigenmietwerte). Der damalige Antrag 
betreffend den Vermögenssteuerwert wurde mit Zustimmung vom 26. Juli 2019 zum 
Einschätzungsvorschlag vom 19. Juli 2019 aus persönlichen Gründen zurückgezogen 
(vgl. Rek-act. 1).

In der Steuererklärung 2019 deklarierte A.________ einen Vermögenssteuerwert für ihre 
selbst benutze Liegenschaft von Fr. 685'714.– und hielt dazu fest, dieser sei durch 
Rückrechnung vom Verkehrsmietwert festzulegen. Die Gleichbehandlung aller Eigentümer 
in ihrer Überbauung liesse es nicht zu, dass Neukäufer gegenüber Altkäufern derart stark 
benachteiligt würden, sei doch die unter ihr gelegene Wohnung gleich gross und daher in 
etwa gleich viel wert, verfüge jedoch zu Unrecht über einen massiv tieferen 
Vermögenssteuerwert (StV-act. 1). Mit Veranlagungsverfügung vom 5. Mai 2020 setzte die 
Steuerverwaltung des Kantons Zug den Vermögenssteuerwert der Liegenschaft ("wie 
bisher gemäss Einspracheentscheid vom 3. September 2019") auf Fr. 1'329'000.– fest 
(StV-act. 2). Die von der Steuerpflichtigen erhobene Einsprache wurde mit 
Einspracheentscheid vom 24. März 2021 abgewiesen (Rek-act. 1). 

B. Dagegen erhob A.________ (nachfolgend Rekurrentin) am 7. April 2021 Rekurs 
und beantragte, der Einspracheentscheid vom 24. März 2021 sei aufzuheben; der 
Vermögenssteuerwert der 4,5-Zimmerwohnung in B.________ sei angemessen 
herabzusetzen und maximal auf Fr. 956'250.– festzulegen; unter Kostenfolgen zulasten 
der Steuerverwaltung. Inhaltlich machte sie im Wesentlichen geltend, dass der 
unumstrittene Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit 
durch die in der Wegleitung enthaltenen Bestimmungen zur Ermittlung der 
Vermögenssteuerwerte von Liegenschaften krass verletzt werde, indem im vorliegenden 
Fall bei der Berechnung ausschliesslich auf dem Kaufpreis – ohne Berücksichtigung des 
Ertragswerts – beharrt werde. Sie als Neuerwerberin einer Liegenschaft werde zudem 
gegenüber bestehenden Grundeigentümern systematisch schlechter behandelt. Der 
Gesetzgeber des Kantons Zug habe bisher nichts unternommen, um die früheren, längst 
überholten Vermögenssteuerwerte der Liegenschaften – beispielsweise durch eine 
generelle Neubewertung – den aktuellen Marktbedingungen anzupassen. Dies obwohl Ziff. 
11 der Wegleitung "Liegenschaften – Festsetzung der Vermögenssteuer und 

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Urteil A 2021 4

Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2002 bzw. 2001" explizit auf eine "spätere allgemeine 
Neubewertung" verweise, die jedoch seit Erlass der Richtlinien nie stattgefunden habe. 
Dadurch würden Steuerwerte geschützt, die seit mehreren Jahren keine Anpassung 
erfahren hätten und den aktuellen Werten nicht mehr annähernd entsprechen würden. 
Dem stehe Art. 17 Abs. 1 StHG entgegen. Da die Steuerbehörde nicht gewillt sei, ihre 
diesbezügliche rechtswidrige Praxis aufzugeben, begründe dies für sie als Neukäuferin 
einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht (act. 1). 

C. Am 9. April 2021 bezahlte die Rekurrentin den von ihr verlangten Kostenvorschuss 
von Fr. 2'000.– fristgerecht (act. 3).

D. Die Steuerverwaltung (nachfolgend auch Rekursgegnerin) beantragte mit 
Vernehmlassung vom 17. Juni 2021 die Abweisung des Rekurses, soweit darauf 
einzutreten sei. Der Einspracheentscheid vom 24. März 2021 sei zu bestätigen. 
Eventualiter sei zur Festlegung des Vermögenssteuerwertes durch das 
Verwaltungsgericht ein Schätzungsgutachten nach anerkannten Grundsätzen der 
Liegenschaftenschätzungen zu veranlassen und auf das Ergebnis dieses Gutachtens 
abzustellen. Sie führte dabei im Wesentlichen aus, indem der Steuerwert der 
Eigentumswohnung auf 75 % (und nicht auf 100 %) des Verkehrswerts (Kaufpreis 
zuzüglich wertvermehrender Investitionen) festgesetzt worden sei, sei der Ertragswert 
durchaus berücksichtigt worden. Mit der Möglichkeit eines individuellen 
Schätzergutachtens liessen sich zudem sowohl das Alter als auch der Zustand 
einer Liegenschaft individuell mitberücksichtigen. Indem anstelle von Formelbewertungen 
auch neuere amtliche Schatzungen oder Schatzungen nach anerkannten Grundsätzen der 
Liegenschaftenschätzungen akzeptiert würden, setze die Steuerverwaltung die Vorgaben 
des Steuerharmonisierungsgesetzes in genügender Weise um. Bezüglich der 
Gleichbehandlung im Unrecht sei zu berücksichtigen, dass auch die Rekurrentin künftig 
von der generellen Zurückhaltung bei der Anpassung des Steuerwerts von Zuger 
Liegenschaften profitieren werde. Die Entscheidung, ob das Abstellen auf den Kaufpreis 
bei der Festsetzung von Vermögenssteuerwerten selbst bewohnter Liegenschaften, 
welche seit 1988 erworben worden seien, gesetzeswidrig sei, könne nicht durch die 
Steuerverwaltung beantwortet werden. Es bleibe letztlich dem Ermessen des 
Verwaltungsgerichts überlassen, ob der Rekurrentin im konkreten Fall – trotz ihrer 
Verweigerung eines individuellen Schätzergutachtens im Veranlagungs- und 
Einspracheverfahren – ein Anspruch auf eine allfällige Gleichbehandlung im Unrecht 
zustehe (act. 6). 

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E. Mit Replik vom 9. Juli 2021 hielt die Rekurrentin an ihren Anträgen fest. Die 
Anträge der Rekursgegnerin (Hauptantrag und Eventualantrag) seien abzuweisen. Im 
Weiteren stellte die Rekurrentin den Beweisantrag, dass die Rekursgegnerin anzuweisen 
sei, eine Vergleichstabelle von rund 50 Vermögenssteuerwerten von 4,5-
Zimmerwohnungen (ohne Dachwohnungen) in der Gemeinde B.________ mit einer 
Maximalfläche von 150 m2 und Baujahr zwischen 1990 und 1999 vorzulegen, wobei auf 
eine zahlenmässig gleichmässige Verteilung von Wohnungen zu achten sei, die vor 1988 
letztmals gehandelt worden seien und Wohnungen, die ab 1988 einer Handänderung 
unterzogen worden seien. Bei Letzteren seien zu mindestens 30 % auch Wohnungen 
einzubeziehen, die (teilweise) unentgeltlich übertragen worden seien. Inhaltlich führte sie 
insbesondere aus, dass Formelbewertungen grundsätzlich nicht zu beanstanden seien, 
jedoch müssten die in den Formeln enthaltenen Parameter dazu geeignet sein, eine 
objektive Berechnung des Steuerwertes zu ermöglichen, was bei Formeln, die den 
Kaufpreis als Schwerpunkt enthielten, nicht der Fall sei. Gegen die Akzeptanz von 
neueren Liegenschaftsschätzungen in bestimmten Fällen sei nichts einzuwenden, jedoch 
würden die Ergebnisse solcher Schätzungen kein adäquates Instrument darstellen, um 
das Recht auf Gleichbehandlung im Unrecht zu widerlegen. Ebenso würde eine 
individuelle Schätzung der Wohnung nicht dazu beitragen, die Ungleichbehandlung mit der 
Gruppe der Altkäufer zu beseitigen. Daher sei die Anordnung einer Individualschätzung 
als nicht zielführend abzulehnen. Der gemäss dem Beweisantrag ermittelte 
Durchschnittswert solle aufzeigen, dass der von der Rekurrentin deklarierte bzw. maximal 
angestrebte Vermögenssteuerwert gemäss einer Vergleichswertmethode zu bestehen 
vermöge und es daher gerechtfertigt erscheine, den Vermögenssteuerwert der 
rekurrentischen Wohnung mittels Rückrechnung zu ermitteln und diesen bestehen zu 
lassen, bis der Kanton Zug die gerügte Ungleichbehandlung von verschiedenen 
Eigentümergruppen durch eine allgemeine Neubewertung der Liegenschaften aufhebe. Im 
Übrigen könne der Vermögenssteuerwert des Vorbesitzers der Wohnung nicht mehr als 
geheim qualifiziert werden, da dieser der Rekurrentin den Wert des letzten Jahres, als er 
die Wohnung noch selbst bewohnte, mitgeteilt habe. Die Rekursgegnerin trage die 
Beweislast für steuererhöhende Tatsachen, demzufolge es an ihr liege zu beweisen, dass 
die Anhebung des Steuerwerts von Fr. 825'000.– auf Fr. 1'329'000.– gerechtfertigt sei 
(act. 8). 

F. Mit Duplik vom 3. September 2021 beantragte die Rekursgegnerin, der Rekurs 
vom 7. April 2021 sei gutzuheissen und der Steuerwert des STWE-Anteils C.________ 

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(69/1'000 Anteil an der Liegenschaft D.________) mit Sonderrecht an der 4,5-Zimmer-
wohnung im 3. OG (inkl. Nebenraum und zwei Autoabstellplätzen) in B.________ unter 
Berücksichtigung des verfassungsmässigen Anspruchs auf Gleichbehandlung im Unrecht 
auf Fr. 956'250.– festzusetzen, unter Kostenfolge zulasten der Steuerverwaltung. Der in 
der Vernehmlassung vom 17. Juni 2021 gestellte Eventualantrag sei damit hinfällig und 
werde formell zurückgezogen. Der in der Replik gestellte Beweisantrag zur Edition von 
Daten zu ausgewählten Vergleichsfällen sei abzuweisen. Begründend führte die 
Rekursgegnerin an, mit der Replik mache die Rekurrentin als Beschwerdegrund 
hauptsächlich den Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht geltend und zeige ihres 
Erachtens bestehende Schwachpunkte der Wegleitung Immobilienbesteuerung 
"Liegenschaften – Festsetzung der Vermögenssteuer und Eigenmietwerte ab 
Steuerperiode 2002 bzw. 2001" der Steuerverwaltung auf. Mit Ausnahme einiger wenigen 
kleinen Anpassungen, welche den hier zu beurteilenden Sachverhalt der Bewertung einer 
im Jahr 1996 erstellten Eigentumswohnung im Stockwerkeigentum nicht betreffe, werde 
diese Wegleitung seit der Steuerperiode 2002, nunmehr 20 Jahre, in unveränderter Form 
angewendet. Aufgrund der festgestellten grossen Akzeptanz der Wegleitung sei die 
Steuerverwaltung der Ansicht, es sei trotz der notorischen Entwicklung auf dem 
Immobilienmarkt grundsätzlich daran festzuhalten. Der vorliegende Rekurs sowie der 
Eingang weiterer Einsprachen und eines weiteren Rekurses zum selben Thema habe die 
Steuerverwaltung jedoch veranlasst, die Praxis zu überdenken, die Wegleitung punktuell 
zu überprüfen und in dieser allenfalls vereinzelt geeignete und generelle Anpassungen 
vorzunehmen, um die gerügte unzulässige Diskrepanz zwischen Alt- und Neukäufern zu 
beseitigen. Ziffer 1 Abs. 2 der Wegleitung sehe zudem vor, dass bei Vorliegen besonderer 
Verhältnisse oder bei unrealistischen Ergebnissen aufgrund der nachfolgenden 
Berechnungsgrundlagen, von diesen abgewichen werden könne. Da der Steuerverwaltung 
Zug (im Gegensatz zur Situation in anderen Kantonen) für die flächendeckende 
Bewertung von Liegenschaften keine separaten Personalressourcen bzw. 
Liegenschaftsschätzungsstellen zur Verfügung stünden, seien keine individualisierten 
Bewertungen anzustreben. Es solle – auch aufgrund der breiten Akzeptanz der bisherigen 
Wegleitung – eine möglichst einfache, verständliche, bewältigbare, der bisherigen 
Systematik entsprechende und umsetzbare Lösung getroffen werden, welche den 
gesetzlichen Vorgaben entspreche, die Rechtsprechung der Gleichbehandlung im Unrecht 
berücksichtige und letztlich vom Souverän mitgetragen werde. Die statistischen Daten 
zum Immobilienmarkt im Kanton Zug würden von der Wüest Partner AG erhoben. Diese 
würden Informationen zu den Kosten für Bauland sowie zu den Preisen von Miet- und 
Kaufobjekten bieten. Die Datensammlung werde quartalweise aktualisiert 

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(vgl. www.zg.ch/behoerden/gesundheitsdirektion/statistikfachstelle/themen/Preise). Der 
dort publizierte Abschlussmietindex für Mietwohnungen habe sich beispielsweise seit dem 
1. Quartal 2006 (Beginn der publizierten Aufzeichnungen) von 100 auf 112,8 Punkte im 
4. Quartal 2019 (Stichtag für die Veranlagung 2019) erhöht, was einer Zunahme von 
12,8 % entspreche. Während der gleichen Zeitspanne habe sich hingegen der 
Transaktionsindex für Eigentumswohnungen von 126,0 auf 247,4 Punkte erhöht, was 
einer Zunahme von 96,3 % gleichkomme. Diese Erhöhung entspreche dem 7,5-fachen der 
Erhöhung der Mieten. Die gedankliche Annahme der Wegleitung, dass mit der 
Festsetzung des Vermögenssteuerwertes auf 75 % des steuerlichen Verkehrswertes der 
Ertragswert in der Regel angemessen berücksichtigt werde, möge zum Zeitpunkt des 
Erlasses der Wegleitung durchaus zugetroffen haben. Aufgrund der unterschiedlichen 
Entwicklungen der oben genannten Indizes sei jedoch festzustellen, dass diese Annahme 
für die Steuerperiode 2019 wohl nicht mehr zutreffe, hätten sich doch die Mieten (und 
damit die auf dieser Basis berechneten Ertragswerte) um einiges weniger stark entwickelt 
als die Transaktionspreise. Um der gesetzlichen Vorgabe von § 42 StG (in Kraft ab 1. 
Januar 2001), wonach der Ertragswert angemessen zu berücksichtigen sei, für Alt- als 
auch Neuerwerber gleichermassen nachzukommen, könne zumindest Ziff. 3.1 der 
Wegleitung mit einem vom Erwerbsjahr unabhängigen generellen pauschalen Einschlag 
von 25 % nicht mehr unverändert in allen Fällen aufrecht erhalten werden. Aufgrund der 
sich im Verhältnis zu den Transaktionspreisen unterschiedlich entwickelten und den 
Ertragswert beeinflussenden Mieten, sei der Einschlag für die pauschale Berücksichtigung 
des Ertragswertes wohl in Einzelfällen teilweise zu erhöhen. Entgegen der Auffassung der 
Rekurrentin stehe der Steuerverwaltung jedoch keine Datenbank zur Verfügung, welche 
ohne grossen Personaleinsatz die Steuerwerte von vergleichbaren Liegenschaften 
offenlegen könne. Bei den genannten im Liegenschaftsverzeichnis für Privatliegenschaften 
deklarierten steuerlich nicht relevanten Informationen handle es sich um Werte, welche 
von den Steuerpflichtigen oder deren Vertretern erfasst würden. Der Beweisantrag der 
Rekurrentin sei abzulehnen. Der Zeitaufwand zur Erhebung und Überprüfung dieser Daten 
(anhand amtlicher Quellen [Grundbuchamt und Zug.Map.ch]) wäre immens und teilweise 
gar nicht möglich. Etliche Objekte dürften zwischenzeitlich komplett renoviert worden sein 
und über einen viel höheren Standard verfügen. Daten von Wohnungsflächen würden 
nirgendwo festgehalten. Und ob ein Objekt zu Vorzugskonditionen (d.h. teilweise 
entgeltlich) übertragen worden sei, lasse sich erst nach genauer Analyse des jeweiligen 
Objekts beurteilen. Angesicht der erwähnten Entwicklung der Transaktionspreise für 
Eigentumswohnungen im Kanton Zug lasse sich auch ohne diese Daten zu konkreten 
Vergleichsobjekten feststellen, dass aktuell Neukäufer gegenüber Altkäufern in gewissen 

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Urteil A 2021 4

Konstellationen bei der Festsetzung von Steuerwerten benachteiligt würden. Die 
Rekurrentin beantrage einen Steuerwert von maximal Fr. 956'250.–, was rund 54 % des 
im Jahr 2017 bezahlten Kaufpreises (plus Investitionen) von Fr. 1'772'948.– ausmache 
und somit einem Einschlag von 46 % gleichkommen würde. Zur Berechnung stütze sie 
sich auf Ziff. 2 der Wegleitung, welche anlässlich der Einführung der Wegleitung für nicht 
landwirtschaftlich genutzte Liegenschaften mit Handänderungen 1987 und früher für jene 
Fälle vorgesehen gewesen sei, in welchen die vorgesehene Bewertung (anhand von 
Landwerten nach Lageplan und Zeitbauwerten gemäss Ziff. 2.1 ff. der Wegleitung) zu 
unrealistischen Resultaten geführt habe. Vorliegend liege zwar kein unrealistisches 
Resultat vor. Doch sei eine Ungleichbehandlung der Rekurrentin im Vergleich mit 
Altkäufern nicht von der Hand zu weisen. Eine analoge Anwendung dieser 
Berechnungsart erscheine daher im zu beurteilenden Einzelfall pragmatisch. Angesichts 
des Streitwerts von rund Fr. 1'075.– (Differenz Reinvermögen Fr. 373'000 x Steuersatz 
von 0,2 % für Vermögensteile über Fr. 486'000 x Steuerfuss Kanton 82 % und Gemeinde 
B.________ 62 %) und des grossen Aufwandes bzw. der faktischen Unmöglichkeit zur 
Erhebung verlässlicher statistischer Vergleichszahlen erscheine unter Berücksichtigung 
des Anspruchs auf Gleichbehandlung im Unrecht die Gutheissung des Rekurses aus 
verfahrensökonomischen Gründen daher angezeigt. Dies umso mehr, als auch die 
Liegenschaft der Rekurrentin anlässlich der Einführung einer (teilweise) revidierten 
Wegleitung dereinst wohl neu bewertet würde (act. 11). 

G. Das Gericht stellte der Rekurrentin die Duplik der Steuerverwaltung zu und gab ihr 
Gelegenheit für allfällige Bemerkungen bis zum 27. September 2021 (act. 12). Die 
Rekurrentin liess sich daraufhin nicht mehr vernehmen.

Das Verwaltungsgericht erwägt:

1. Gemäss § 136 Abs. 1 des Steuergesetzes (StG; BGS 632.1) kann die 
steuerpflichtige Person gegen den Einspracheentscheid der kantonalen Steuerverwaltung 
innert 30 Tagen schriftlich Rekurs beim Verwaltungsgericht erheben. Der Rekurs muss 
einen Antrag und eine Begründung enthalten. Die notwendigen Beweisunterlagen sind 
beizulegen oder zu bezeichnen (§ 136 Abs. 3 StG). 

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Der vorliegende Rekurs gegen den Einspracheentscheid vom 24. März 2021 wurde am 
7. April 2021 der Schweizerischen Post übergeben und damit fristgerecht eingereicht. Der 
Rekurs entspricht sodann den übrigen formellen Anforderungen, weshalb darauf 
einzutreten ist. Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der 
Geschäftsordnung des Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).

2. Beide Parteien beantragen letztlich übereinstimmend die Gutheissung des 
Rekurses und die Festsetzung des Steuerwerts der zu veranlagenden Liegenschaft auf 
Fr. 956'250.–. Das Verwaltungsgericht ist bei seinem Entscheid nicht an die Anträge der 
Parteien gebunden (§ 137 Abs. 2 StG) und kann Einspracheentscheide der kantonalen 
Steuerverwaltung in vollem Umfang prüfen (§ 63 Abs. 3 des Gesetzes über den 
Rechtsschutz in Verwaltungssachen [VRG; BGS 162.1] i.V.m. § 74 Abs. 2 VRG i.V.m. 
§ 121 StG i.V.m. § 136 Abs. 2 StG). Aus der Rechtsanwendung von Amtes wegen folgt, 
dass das Gericht als Rekursinstanz nicht an die rechtliche Begründung der Begehren 
gebunden ist und einen Rekurs auch aus anderen als den geltend gemachten Gründen – 
ganz oder teilweise – gutheissen oder den angefochtenen Entscheid im Ergebnis mit einer 
von der Vorinstanz abweichenden Begründung bestätigen kann. Das Verwaltungsgericht 
stellt den Sachverhalt – unter Mitwirkung der Parteien – von Amtes wegen fest (§ 74 
Abs. 2 VRG i.V.m. § 121 StG i.V.m. § 137 Abs. 1 StG).

3. Zu prüfen ist folglich die Frage, ob die Anerkennung des Rekurses durch die 
Rekursgegnerin zu Recht erfolgt ist. Materiell geht es um die Festlegung des 
Vermögenssteuerwertes der im Jahr 2017 erworbenen (selbst bewohnten) Liegenschaft 
für die Steuerperiode 2019. 

3.1 Nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der 
direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) ist das Vermögen für 
die kantonale Vermögenssteuer grundsätzlich zum Verkehrswert zu bewerten. Die – hier 
nicht einschlägigen – Abweichungen von diesem Prinzip sind in Art. 14 Abs. 2 und 3 StHG 
abschliessend aufgezählt. Das Bundesrecht schreibt den Kantonen keine konkrete 
Bewertungsmethode vor, sodass sie in der Ermittlung der Verkehrswerte insbesondere 
von Grundstücken praxisgemäss einigen Gestaltungsspielraum geniessen (BGE 134 II 
207 E. 3.6; 128 I 240 E. 3.1.1; BGer 2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 E. 4.1). 

Praxisgemäss gilt als Verkehrswert der objektive Marktwert einer Liegenschaft, d.h. jener 
Wert, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu 

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erzielen ist. Dabei handelt es sich naturgemäss nicht um eine mathematisch exakt 
bestimmbare Grösse, sondern in der Regel um einen Schätz- oder Vergleichswert (BGE 
131 I 291 E. 3.2.2; 128 I 240 E. 3.1.2 und 3.2.1; BGer 2C_500/2018 vom 8. April 2020 
E. 3.4; 2C_504/2009 vom 15. April 2010 E. 3.3). Gemäss Art. 14 Abs. 1 Satz 2 StHG kann 
der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden. Nicht mit dem Harmonisierungsrecht 
vereinbar sind jedoch etwa kantonale Regelungen, die den steuerbaren Wert von Grund-
stücken generell auf 70 % des Verkehrswerts festlegen (BGE 124 I 159 E. 2h; 124 I 145 
E. 6c) oder einen rein eigentumspolitisch begründeten Abschlag auf dem Verkehrswert 
gewähren (BGE 128 I 240 E. 3.2.4 und 3.4.2; BGer 2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 
E. 4.1). Zwar ist es zulässig, den Steuerwert aufgrund vorsichtiger Schätzungen zu 
bemessen, die der notwendigen Schematisierung und der zwangsläufigen Unsicherheit 
der Bewertung Rechnung tragen. Wenn daraus Steuerwerte resultieren, welche unterhalb 
des effektiv realisierbaren Verkehrswertes liegen, so ist das in einem gewissen Rahmen 
verfassungsrechtlich haltbar (BGE 131 I 291 E. 3.2.2). Unzulässig ist es hingegen, eine 
generell deutlich unter dem realen Wert liegende Bewertung anzustreben (BGE 124 I 145 
E. 6c; 124 I 167 E. 2h).

In zeitlicher Hinsicht verpflichtet das Bundesrecht die Kantone, die Vermögenssteuer 
jährlich zu erheben (Art. 15 Abs. 2 StHG) und dabei auf den Stand des Vermögens am 
Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht abzustellen (Art. 17 Abs. 1 StHG). Daraus 
hat das Bundesgericht abgeleitet, dass das Harmonisierungsrecht den Kantonen nicht 
gestattet, das Vermögen nur in grösseren zeitlichen Abständen zu bewerten bzw. die 
ermittelten Vermögenswerte zu aktualisieren (BGer 2C_422/2016 vom 13. September 
2017 E. 6.3.1; 2A.384/2004 vom 21. April 2005 E. 3.3). Kantonale Regelungen, welche 
Vermögenssteuerwerte vorschreiben, die über mehrere Jahre keine Anpassung erfahren 
und den aktuellen Marktpreisen nicht annähernd entsprechen, verstossen deshalb gegen 
das Harmonisierungsrecht (BGer 2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 E. 4.1; 2A.384/2004 
vom 21. April 2005 E. 3.3).

3.2
3.2.1 Der Kanton Zug hat für die Vermögenssteuer in § 42 Abs. 1 StG festgelegt, dass 
der Steuerwert von Grundstücken dem Verkehrswert entspricht und der Ertragswert 
angemessen zu berücksichtigen ist. Gemäss § 20 der Verordnung zum Steuergesetz (V 
StG; BGS 632.11) sind bei der Bestimmung des Verkehrswertes von Grundstücken die 
besonderen Verhältnisse der betreffenden Gegend und der Ertragswert angemessen zu 
berücksichtigen (Abs. 1). Als Ertragswert gilt in der Regel der mit 6 bis 8 % kapitalisierte 

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Urteil A 2021 4

Bruttoertrag der Liegenschaft. Alter und baulicher Zustand des Objekts sind angemessen 
zu berücksichtigen (Abs. 2). 

3.2.2 Konkretisiert wird die Praxis der Zuger Steuerbehörden durch die Wegleitung 
"Liegenschaften – Festsetzung der Vermögenssteuer und Eigenmietwerte ab 
Steuerperiode 2002 bzw. 2001" (nachfolgend zitiert als "Wegleitung 
Immobilienbesteuerung"). Laut Ziff. 1 Wegleitung Immobilienbesteuerung gelten die 
nachfolgenden Ausführungen zur Festsetzung der Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte 
von Liegenschaften als Richtlinien und sind in der Regel anzuwenden. Bei Vorliegen von 
besonderen Verhältnissen (z.B. besondere Bauart, Ausstattung der Umgebung, Villen und 
Liebhaberobjekte) oder bei unrealistischen Ergebnissen aufgrund der nachfolgenden 
Berechnungsgrundlagen, kann von diesen Richtlinien abgewichen werden. Ziffer 2 
Wegleitung Immobilienbesteuerung regelt die Berechnungsweise für nicht 
landwirtschaftlich genutzte Liegenschaften mit Handänderungen 1987 und früher; Ziff. 3 
jene für nicht landwirtschaftliche genutzte Liegenschaften mit Handänderungen 1988 und 
später. Unter Ziff. 4 Wegleitung Immobilienbesteuerung finden sich die Regeln zu 
Mehrfamilien- und Geschäftshäusern, sowie vermietete Ein-, Zweifamilienhäuser und 
Stockwerkeigentum. Ziffer 5 regelt die Bewertung von Geschäftsräumen. 

3.2.3 Liegen für Stockwerkeigentum mit Handänderungen 1987 und früher 
vergleichbare Objekte (fremdvermietete) vor, kann gemäss Ziff. 2.3 Wegleitung 
Immobilienbesteuerung der steuerrechtliche Verkehrswert und davon abgeleitet der 
Steuerwert (= 75 % des steuerlichen Verkehrswerts) mittels Rückrechnung des 
Verkehrsmietwerts ermittelt werden. Resultieren gemäss dem nachfolgenden 
Berechnungsschema höhere Werte als bei vergleichbaren vermieteten Objekten, so 
können die Werte der Vergleichsobjekte herangezogen werden. Liegen keine 
vergleichbaren Objekte vor, so ist der Steuer- und Mietwert nach folgendem Schema 
festzusetzen:

Steuerwert per 1. Januar 1999 zuzüglich 15 %   =   Steuerwert

3.2.4 Vorliegend erfolgte die Festsetzung des Vermögenssteuerwerts der 
streitgegenständlichen Liegenschaft gemäss Ziff. 3.1 Wegleitung Immobilienbesteuerung, 
wonach beim schlüsselfertigen Erwerb von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum 
folgende Berechnungsmethode Anwendung findet: 

11

Urteil A 2021 4

Erwerbspreis (inkl. Land, Garagen-, Einstell-, Abstellplätze und Bastelräume)

+   wertvermehrende Investitionen seit dem Erwerb

=   steuerrechtlicher Verkehrswert, davon 75 %   =   Steuerwert

3.2.5 Neuere amtliche Schatzungen oder Schatzungen nach anerkannten Grundsätzen 
der Liegenschaftenschätzungen können als Entscheidungshilfe für die Festlegung der 
Steuer- und Mietwerte dienen (Ziff. 10 Wegleitung Immobilienbesteuerung). 

3.2.6 Die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte waren für die Steuerperiode 2002 
allgemein nach dieser Wegleitung neu festzulegen. Unter Vorbehalt bestimmter 
Voraussetzungen bleiben die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte bis zu einer 
späteren allgemeinen Neubesteuerung in den nachfolgenden Steuerperioden unverändert 
(ausser für vermietete Objekte). Eine Neufestsetzung der Vermögenssteuerwerte und 
Mietwerte kann vorgenommen werden für neu erstellte Liegenschaften, nach 
Handänderungen, nach vorgenommenen wertvermehrenden Investitionen, nach 
umfassender Totalrenovation von Gebäuden und nach dem Abbruch von Gebäuden (Ziff. 
11 Wegleitung Immobilienbesteuerung).

4. Sowohl die Rekurrentin als nun auch die Rekursgegnerin sehen in diesen 
Voraussetzungen und der geltenden Praxis zur Neufestsetzung der 
Vermögenssteuerwerte eine Ungleichbehandlung von sog. Alt- und Neukäufern und 
schliessen daraus für die Rekurrentin auf einen Anspruch auf Gleichbehandlung im 
Unrecht. Damit zu Recht auf einen solchen Anspruch geschlossen werden könnte, müsste 
die aktuelle Praxis bezüglich Altkäufern als rechtswidrig einzustufen und die übrigen 
Voraussetzungen für eine Gleichbehandlung im Unrecht müssten ebenfalls erfüllt sein. 

4.1 Vorab ist festzuhalten, dass sich die Handhabung der Rekursgegnerin hinsichtlich 
der Bestimmung bzw. Neufestsetzung der Vermögenssteuerwerte betreffend 
Liegenschaften von Altkäufern in der Tat nicht mit den Vorgaben des StHG vereinbaren 
lässt. Die von der Rekursgegnerin mittels des Transaktionspreisindizes für 
Eigentumswohnungen aufgezeigte Wertsteigerung auf dem Immobilienmarkt des Kantons 
Zug ist erheblich und nicht von der Hand zu weisen (1. Quartal 2000: 100,0 [Basis]; 
4. Quartal 2001: 103,2 [Anwendungszeitpunkt der Wegleitung Immobilienbesteuerung]; 
1. Quartal 2006: 126,0 [Dokumentationsbeginn Abschlussmietindizes]; 4. Quartal 2019: 
247,4 [vorliegend relevante Steuerperiode]; www.zg.ch/behoerden/gesund-
heitsdirektion/statistikfachstelle/themen/Preise). Die mit der Wegleitung 

http://www.zg.ch/behoerden/gesundheitsdirektion/
http://www.zg.ch/behoerden/gesundheitsdirektion/

12

Urteil A 2021 4

Immobilienbesteuerung beabsichtigte kontinuierliche – wenn auch zögerliche – Anpassung 
der Vermögenssteuerwerte selbst bewohnter Liegenschaften an die Preisentwicklung auf 
dem Immobilienmarkt durch die Neubewertung bei Vorliegen eines Tatbestandes von 
Ziff. 11 Wegleitung Immobilienbesteuerungen führt (unbestrittenermassen) faktisch dazu, 
dass Steuerwerte geschützt werden, die seit mehreren Jahren keine Anpassung mehr 
erfahren haben und mit Blick auf die deutliche Wertsteigerung der letzten Jahre den 
aktuellen Werten nicht mehr annähernd entsprechen. Die sich aus jenen Altschätzungen 
ergebenden Werte widersprechen damit den harmonisierungsrechtlichen Vorgaben und 
sind folglich bundesrechtswidrig (vgl. vorne E. 3.1). Im Übrigen erscheint diese Praxis 
auch mit § 42 StG und § 20 V StG nicht vereinbar, welche ebenfalls auf den Verkehrswert 
– unter angemessener Berücksichtigung des Ertragswertes – abstellen. Paragraph 48 StG 
stellt denn auch für den Kanton Zug klar, dass sich das steuerbare Vermögen nach dem 
Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht bemisst. 

4.2 Nach Art. 8 Abs. 1 BV ist Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich zu 
behandeln, bestehenden Ungleichheiten umgekehrt aber auch durch rechtlich 
differenzierte Behandlung Rechnung zu tragen. Der Anspruch auf rechtsgleiche 
Behandlung wird also verletzt, wenn hinsichtlich einer entscheidwesentlichen Tatsache 
rechtliche Unterscheidungen getroffen werden, für die ein vernünftiger Grund in den zu 
regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn Unterscheidungen unterlassen 
werden, die aufgrund der Verhältnisse hätten getroffen werden müssen (BGE 147 I 73 
E. 6.1; 145 II 206 E. 2.4.1; 143 V 139 E. 6.2.3). Der Grundsatz der Rechtsgleichheit wird 
im Steuerrecht konkretisiert durch die Grundsätze der Allgemeinheit und Gleichmässigkeit 
der Besteuerung sowie durch das Prinzip der Besteuerung nach der wirtschaftlichen 
Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV). Der Grundsatz der Allgemeinheit der Besteuerung 
verlangt, dass alle Personen oder Personengruppen nach denselben gesetzlichen Regeln 
erfasst werden; Ausnahmen, für die kein sachlicher Grund besteht, sind unzulässig. 
Andererseits verbietet der Grundsatz, einer kleinen Gruppe von Steuerpflichtigen im 
Verhältnis zu ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich grössere Lasten 
aufzuerlegen. Nach dem Grundsatz der Gleichmässigkeit der Besteuerung sind Personen, 
die sich in gleichen Verhältnissen befinden, in derselben Weise mit Steuern zu belasten 
und müssen wesentliche Ungleichheiten in den tatsächlichen Verhältnissen zu 
entsprechend unterschiedlichen Steuerbelastungen führen. Schliesslich besagt das 
Prinzip der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, dass die 
Steuerpflichtigen entsprechend ihrer Leistungsfähigkeit an die Steuerlasten beizutragen 
haben (BGE 137 I 145 E. 2.1; 133 I 206 E. 6.1). Diese verfassungsmässigen Grundsätze 

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Urteil A 2021 4

verlangen jedoch nicht, dass jeder einzelne Steuerpflichtige mathematisch exakt gleich 
bzw. nach Massgabe der Ungleichheit exakt ungleich behandelt wird; dieses Ziel ist aus 
praktischen Gründen oft nicht erreichbar. Eine gewisse Schematisierung und 
Pauschalisierung des Abgaberechts ist zulässig und oft unausweichlich (BGE 141 II 
338 E. 4.5; 133 II 305 E. 5.1; 128 I 240 E. 2.3; 125 I 65 E. 3c, je mit Hinweisen). 

4.3 Grundsätzlich kann sich der Rechtsuchende der korrekten Rechtsanwendung in 
seinem Fall nicht mit dem Argument entziehen, das Recht sei in anderen Fällen falsch 
oder gar nicht angewendet worden. Weicht die Behörde jedoch nicht nur in einem oder in 
einigen Fällen, sondern in ständiger Praxis vom Gesetz ab, und gibt sie zu erkennen, dass 
sie auch in Zukunft nicht gesetzeskonform entscheiden werde, so kann der Bürger 
gestützt auf Art. 8 Abs. 1 BV verlangen, gleich behandelt, d.h. ebenfalls gesetzwidrig 
begünstigt zu werden ("Gleichbehandlung im Unrecht"). Nur wenn eine Behörde nicht 
gewillt ist, eine rechtswidrige Praxis aufzugeben, überwiegt das Interesse an der 
Gleichbehandlung der Betroffenen gegenüber demjenigen an der Gesetzmässigkeit (BGE 
146 I 105 E. 5.3.1; 139 II 49 E. 7.1; 136 I 65 E. 5.6; 127 I 1 E. 3a; 126 V 390 E. 6). Äussert 
sich die Behörde nicht über ihre Absicht, so ist anzunehmen, sie werde aufgrund der 
gerichtlichen Erwägungen zu einer gesetzmässigen Praxis übergehen (vgl. BGE 146 I 105 
E. 5.3.1; 122 II 446 E. 4a; 115 Ia 81 E. 2; 98 Ib 21 E. 4). 

4.4 Zu untersuchen ist demnach das Verhalten der Steuerbehörde. Diese hatte noch 
in der Vernehmlassung vom 17. Juni 2021 die Ansicht vertreten, dass der Rekurs 
abzuweisen sei (act. 6). In der Duplik vom 3. September 2021 überdachte die Verwaltung 
ihre bisherige Einschätzung und hielt fest, dass angesichts der Entwicklung der 
Transaktionspreise für Eigentumswohnungen aktuell Neukäufer gegenüber Altkäufern in 
gewissen Konstellationen bei der Festsetzung von Steuerwerten benachteiligt würden. Der 
vorliegende Rekurs sowie weitere Eingaben zum selben Thema hätten die 
Steuerverwaltung veranlasst, die Praxis zu überdenken, die Wegleitung punktuell zu 
überprüfen und in dieser allenfalls vereinzelt geeignete und generelle Anpassungen 
vorzunehmen, um die gerügte Diskrepanz zwischen Alt- und Neukäufern zu beseitigen. Es 
solle – auch aufgrund der breiten Akzeptanz der bisherigen Wegleitung – eine möglichst 
einfache, verständliche, bewältigbare, der bisherigen Systematik entsprechende und 
umsetzbare Lösung getroffen werden, welche den gesetzlichen Vorgaben entspreche, die 
Rechtsprechung der Gleichbehandlung im Unrecht berücksichtige und letztlich vom 
Souverän mitgetragen werde (act. 11 S. 2). Eine Ungleichbehandlung der Rekurrentin sei 
nicht von der Hand zu weisen. Eine analoge Anwendung der Berechnungsart für Altkäufer 

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Urteil A 2021 4

erscheine im vorliegenden Einzelfall pragmatisch. Angesichts des geringen Streitwerts und 
des grossen Aufwandes bzw. der faktischen Unmöglichkeit zur Erhebung verlässlicher 
statistischer Vergleichszahlen erscheine unter Berücksichtigung des Anspruchs auf 
Gleichbehandlung im Unrecht die Gutheissung des Rekurses aus 
verfahrensökonomischen Gründen daher angezeigt (act. 11 S. 4).

Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass die Steuerverwaltung bei der in 
Aussicht genommenen Überarbeitung der Wegleitung Immobilienbesteuerung eine 
"Berücksichtigung der Rechtsprechung zur Gleichbehandlung im Unrecht" im Sinne der 
Vorgaben des StHG vornehmen wird, um eine gesetzeskonforme Besteuerung aller 
Käufergruppen zu erreichen. Den Ausführungen der Steuerverwaltung ist insbesondere 
nicht zu entnehmen, dass sie beabsichtigt, an den nicht mehr rechtmässigen 
Altschätzungen festzuhalten und diese ohne jegliche Anpassungen auch in Zukunft 
hinzunehmen. Vielmehr ergibt sich daraus das Gegenteil, indem sie die Problematik 
anerkennt und die Ausarbeitung einer der gesetzlichen Anforderungen entsprechenden 
Lösung beabsichtigt. Festzulegen, wie diese Anpassung (auch mit Blick auf künftige 
Wertentwicklungen) konkret zu geschehen hat, ist allerdings nicht Sache des 
Verwaltungsgerichts.

4.5 Da die Steuerverwaltung eine gesetzeskonforme Praxis und Überarbeitung der 
Wegleitung Immobilienbesteuerung in Aussicht stellt, sind die Voraussetzungen für eine 
Gleichbehandlung im Unrecht vorliegend nicht erfüllt (vgl. BGer 2A.384/2004 vom 21. April 
2005 E. 4.3). Es verbietet sich nach dem Gesagten eine "pragmatische, analoge" 
Anwendung der Berechnungsweise für Altkäufer (zur ebenfalls in Aussicht gestellten 
Anpassung hinsichtlich der Berücksichtigung des Ertragswertes vgl. aber nachfolgende 
E. 5). Es wäre sinnwidrig, die Durchsetzung der sich aus dem StHG ergebenden Regeln 
für neue Steuertatbestände auszusetzen, bis jeweils sämtliche alten, vor 2001 liegenden 
Steuertatbestände angepasst worden sind. Somit sind keine überwiegenden sachlichen 
Gründe gegeben, die es rechtfertigen würden, die Liegenschaft der Rekurrentin nach den 
Massstäben der (heute unrechtmässigen) Altschätzungen zu bewerten. Ausserdem käme 
es durch eine entsprechende Korrektur zu einer Ungleichbehandlung unter anderem 
gegenüber den Steuerpflichtigen, die anderweitiges, bewegliches Vermögen (z.B. 
Wertpapiere, Bankguthaben) entsprechend der geltenden Rechtsordnung nach dem 
Verkehrswert deklarieren müssen (vgl. BGE 124 I 159 E. 2). Vor diesem Hintergrund 
drängt sich allerdings eine zeitnahe Konkretisierung der beabsichtigten neuen Praxis auf, 

https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=2A.384%2F2004&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F124-I-159%3Ade&number_of_ranks=0#page159

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Urteil A 2021 4

auch wenn eine gewisse Übergangszeit bis zum Erreichen eines gesetzkonformen 
Zustands hinzunehmen ist. 

5. Eine andere Frage ist, ob der Ertragswert bei der Besteuerung der Liegenschaft 
der Rekurrentin vorliegend angemessen berücksichtigt wurde. 

5.1 Der Vermögenssteuerwert der Liegenschaft der Rekurrentin wurde aufgrund ihres 
Erwerbs im Jahr 2017 neu festgelegt und seither bei Fr. 1'329'000.– belassen. Es erfolgte 
auf den Erwerbspreis (zuzüglich wertvermehrender Investitionen) von Fr. 1'772'948.– ein 
Abschlag von 25 %. Dies ist mit Blick auf die gesetzlichen und rechtsprechungsgemässen 
Vorgaben grundsätzlich nicht zu beanstanden. Insbesondere drängt sich unter 
Berücksichtigung einer hinzunehmenden Schematisierung und Pauschalisierung sowie 
des seit 2017 bloss um rund 7 % gestiegenen Transaktionspreisindizes für 
Eigentumswohnungen (4. Quartal 2017: 231,0; 4. Quartal 2019: 247,4) in Bezug auf die 
hier relevante Steuer-periode 2019 keine (erneute) Anpassung des 2017 festgelegten 
Steuerwerts auf. Auch die Rekursgegnerin hält bezüglich des ermittelten 
Vermögenssteuerwerts fest, es liege "kein unrealistisches Resultat" vor (vgl. act. 11 S. 4). 
Die Verwaltung stellt allerdings in der Duplik vom 3. September 2021 aufgrund des 
Missverhältnisses bei der Entwicklung des Abschlussmietindizes in Vergleich zum 
Transaktionspreisindizes eine stärkere Berücksichtigung des Ertragswertes und damit 
insofern eine Praxisänderung in Aussicht. So stellte sie fest, dass die gedankliche 
Annahme der Wegleitung, dass mit der Festsetzung des Vermögenssteuerwertes auf 
75 % des steuerlichen Verkehrswertes der Ertragswert in der Regel angemessen 
berücksichtigt werde, für die Steuerperiode 2019 wohl nicht mehr zutreffe (act. 11 S. 3) 
und der Rekurs insbesondere deshalb gutzuheissen sei, weil die Liegenschaft der 
Rekurrentin anlässlich der Einführung einer (teilweise) revidierten Wegleitung dereinst 
wohl neu bewertet würde (act. 11 S. 4). Eine Anpassung der Wegleitung 
Immobilienbesteuerung unter Berücksichtigung der speziellen Gegebenheiten des 
Wohnungsmarktes des Kantons Zug ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, solange 
dabei den harmonisierungsrechtlichen Vorgaben hinreichend Rechnung getragen wird. 
Wie diese neue Regelung konkret ausgestaltet sein soll, wird durch die Rekursgegnerin 
nicht aufgezeigt und wurde wohl auch noch nicht abschliessend festgelegt. So ist 
jedenfalls ihre Anerkennung des Rekurses mit der Argumentation einer "Gutheissung des 
Rekurses aus verfahrensökonomischen Gründen" und der analogen Anwendung der 
Berechnungsmethode für Altkäufer als "pragmatische" Lösung zu verstehen (act. 11 S. 4). 

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Urteil A 2021 4

5.2 Da die Voraussetzungen für eine Gleichbehandlung im Unrecht nach dem 
vorstehend Ausgeführten nicht gegeben sind, fällt eine analoge Anwendung der zu 
bundesrechtswidrigen Resultaten führenden Berechnungsweise für Altkäufer von 
Vornherein ausser Betracht. Im Sinne einer Individualbewertung und der von der 
Steuerverwaltung angestrebten erhöhten Berücksichtigung des Ertragswerts bestünde im 
konkreten Fall jedoch beispielsweise die Möglichkeit, den in der Wegleitung 
Immobilienbesteuerung vorgesehenen Abschlag von 25 % auf 30 % zu erhöhen. Dabei gilt 
es festzuhalten, dass das Bundesgericht in BGE 124 I 159 zwar einen generellen 
(formelmässigen) Abschlag von 30 % auf den amtlichen Schätzungswert der im Kanton 
Tessin gelegenen Liegenschaften als verfassungswidrig qualifizierte (E. 2 des zitierten 
Urteils; vgl. auch vorne E. 3.1). Vorliegend würde der Abschlag jedoch auf dem tatsächlich 
erzielten Kaufpreis (zuzüglich wertvermehrender Investitionen) gewährt und in diesem 
Sinne eine individuelle Bewertung vorgenommen. Wie die Rekurrentin zu Recht vorbringt, 
ist notorisch, dass die auf dem Markt tatsächlich erzielten Preise nicht nur erheblichen 
Schwankungen unterliegen, sondern vielfach auch ausgesprochen spekulative (z.B. bei 
Renditeobjekten) oder subjektive (so bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern) 
"Liebhaber-" Preiskomponenten enthalten (BGE 131 I 291 E. 3.2.2). Die Rekurrentin führt 
diesbezüglich aus, sich beim Kauf der Liegenschaft in einer besonderen Situation 
befunden zu haben, sie habe ihrem todkranken Lebenspartner, der inzwischen verstorben 
sei, ermöglichen wollen, in einer Wohnung mit Seesicht und Bergen den letzten 
Lebensabschnitt zu verbringen. Daher habe sie auch in Kauf genommen, dass die einzige 
entsprechende – nicht im Luxussegment angesiedelte – Wohnung mit gleichzeitig guter 
Anbindung an den öffentlichen Verkehr (für Arztbesuche) nur zu einem Preis zu haben 
gewesen sei, der für Wohnungen mit entsprechender Ausstattung und Alter am oberen 
Limit – oder darüber – gelegen habe (act. 1 S. 4). Unter diesen Umständen kann nach 
Ansicht des Gerichts nicht darauf geschlossen werden, dass ein Abschlag von z.B. 30 % 
im konkreten Fall unangemessen hoch wäre bzw. den rechtsprechungsgemässen 
Vorgaben zum StHG nicht mehr entsprechen würde (vgl. vorne E. 3.1). Mit der Erhöhung 
des Abschlages würde vorliegend vielmehr dem Gebot der Gleichbehandlung und der 
rechtsgleichen Besteuerung Rechnung getragen, indem nämlich die beabsichtigte künftige 
Änderung hinsichtlich der "angemessenen" Berücksichtigung des Ertragswertes schon 
jetzt beachtet würde (vgl. in diesem Sinne auch BGer 2A.384/2004 vom 21. April 2005 
E. 4.4 mit Verweis auf BGer 2P.279/1999 vom 3. November 2000, in Pra 2001 Nr. 114 
S.670), sind doch Praxisänderungen auf alle noch offenen Fälle anzuwenden (BGE 135 II 
78 E. 3.2; 132 II 153 E. 5.1; BGer 2C_375/2010 vom 22. März 2011 E. 6.2, in: StE 2011 
A 24.43.1 Nr. 21). Dabei kann offen bleiben, wie mit der künftigen Wegleitung 

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Urteil A 2021 4

Immobilienbesteuerung (oder bei anderen hängigen Fällen) dem Ertragswert angemessen 
Rechnung getragen werden soll. 

Was allfällige (weitere) Anpassungen infolge Alter und Beschaffenheit der Liegenschaft 
der Rekurrentin bzw. allenfalls für den erkrankten Lebenspartner vorgenommene und am 
Markt nicht realisierbare Investitionen betrifft, so sind solche potenziell 
steuerreduzierenden Umstände bisher nicht substantiiert dargetan und können daher 
durch das Gericht nicht beurteilt werden. Diese sind im Rahmen des 
Veranlagungsverfahrens zu spezifizieren und zu beurteilen.

5.3 Der angefochtene Einspracheentscheid ist folglich aufzuheben und die Sache im 
Sinne der Erwägungen an die Rekursgegnerin zur Neuveranlagung bzw. Neuermittlung 
des Vermögenssteuerwertes der streitgegenständlichen Eigentumswohnung auf Basis 
einer Individualbewertung zurückzuweisen. 

6.
6.1 Gemäss § 120 Abs. 1 StG werden die amtlichen Kosten des Verfahrens der 
unterliegenden Partei ganz bzw. bei teilweiser Gutheissung im Verhältnis des Unterliegens 
auferlegt. Wird eine Sache zur Neubeurteilung mit offenem Ausgang an die Vorinstanz 
zurückgewiesen, gilt dies praxisgemäss als Obsiegen der Rekurrentin (BGer 
2C_1116/2018 vom 5. August 2020 E. 11; Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. 
Aufl. 2016, Art. 144 N 9a). Ohnehin gab die Rekursgegnerin erst in der Duplik zu 
erkennen, dass sie künftig ihre Praxis anpassen werde, sodass für die Rekurrentin bei 
Erhebung des vorliegenden Rekurses nicht erkennbar sein konnte, dass die 
Voraussetzungen für eine Gleichbehandlung im Unrecht nicht gegeben sind. Der 
geleistete Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 2'000.– ist der Rekurrentin folglich 
zurückzuerstatten. Paragraph 24 Abs. 1 VRG bestimmt, dass das Verwaltungsgericht dem 
Gemeinwesen, welchem es angehört, keine Kosten belastet. Aus diesem Grund werden 
im vorliegenden Verfahren keine Kosten erhoben.

6.2 Gemäss § 120 Abs. 3 StG wird der obsiegenden steuerpflichtigen Person für die 
Vertretung durch eine Fachperson eine angemessene Entschädigung zugesprochen. Die 
Rekurrentin war vorliegend nicht vertreten, sodass keine Parteientschädigung 
zuzusprechen ist.

18

Urteil A 2021 4

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________

1. Der Rekurs wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und der angefochtene 
Einspracheentscheid vom 24. März 2021 aufgehoben. Die Sache wird an die 
Rekursgegnerin zur Neuveranlagung bzw. Neuermittlung des 
Vermögenssteuerwertes der Eigentumswohnung der Rekurrentin zurückgewiesen.

2. Es werden keine Gerichtskosten erhoben. Der geleistete Kostenvorschuss von 
Fr. 2'000.– wird der Rekurrentin zurückerstattet.

3. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim 
Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten eingereicht werden.

5. Mitteilung an die Rekurrentin (mit ausführlicher Rechtsmittelbelehrung; 
Rückzahlung des Kostenvorschusses nach Rechtskraft des Urteils) an die 
Steuerverwaltung des Kantons Zug, z.K. an die Eidgenössische Steuerverwaltung, 
Bern, sowie zum Vollzug von Ziffer 2 im Dispositiv an die Finanzverwaltung des 
Kantons Zug.

Zug, 12. April 2022

Im Namen der
ABGABERECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende

Die Gerichtsschreiberin

versandt am 

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG