# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7dabbf55-7b96-5ba2-add6-d8021fb92c0f
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-25
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Schuldbetreibungs- und Konkurskommission 25.03.2025 KBE.2024.42
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_005_KBE-2024-42_2025-03-25.pdf

## Full Text

Obergericht 

Schuldbetreibungs- und Konkurskommission als obere 

betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde 

 

KBE.2024.42  
(BE.2024.12)  

 

 

Entscheid vom 25. März 2025 
 

 

Besetzung  Oberrichter Holliger, Präsident  

Oberrichter Roth  

Oberrichterin Schär  

Gerichtsschreiber Stutz  

 

 
   

Beschwerde-

führer  

 A._____,  

[…] 

vertreten durch lic. iur. Christoph Suter, Rechtsanwalt,  

[…] 

 

 

Anfechtungs-

gegenstand 

 Entscheid des Präsidiums des Zivilgerichts des Bezirksgerichts 

Bremgarten vom 9. Oktober 2024 

 

 

in Sachen  Betreibungsamt R._____ 

 

 

 

Betreff  Pfändungsurkunde vom 5. Juli 2024 in der Pfändungsgruppe Nr. […] des 

Betreibungsamtes R._____ 

 

 

Gläubigerin 1: 

B._____, 

[…] 

vertreten durch Lars Heidbrink, Rechtsanwalt,  

[…] 

 

Gläubiger 2: 

C._____, 

[…] 

vertreten durch Lars Heidbrink, Rechtsanwalt,  

[…] 

  

 - 2 - 

 

 

   

Die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission entnimmt den 

Akten: 

 

1. 

In den Betreibungen Nr. […] und Nr. […] gegen den Beschwerdeführer 

vollzog das Betreibungsamt R._____ am 9. April 2024 die Pfändung im 

Beisein des Beschwerdeführers und vermerkte, dass das Grundstück 

Nr. aaa, Q-Strasse, [...] auf ausdrückliches Begehren der Gläubiger der 

Betreibungen Nr. […] und Nr. […] (B._____ und C._____) gepfändet 

worden sei. Die entsprechende Pfändungsurkunde in der 

Pfändungsgruppe Nr. […] wurde am 5. Juli 2024 ausgestellt. 

 

2. 

2.1. 

Der Beschwerdeführer erhob mit Eingabe vom 17. Juli 2024 beim 

Präsidenten des Zivilgerichts des Bezirksgerichts Bremgarten als untere 

betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde Beschwerde mit dem Antrag, die 

mit Pfändungsurkunde vom 5. Juli 2024 von der Beschwerdegegnerin 

verfügte Pfändung der im Eigentum des Beschwerdeführers stehenden 

Liegenschaft LIG [...] aaa. (Q-Strasse, [...]) sei aufzuheben. 

 

2.2. 

Das Betreibungsamt R._____ reichte am 29. Juli 2024 den Amtsbericht ein. 

 

2.3. 

B._____ und C._____ (fortan: Gläubiger) reichten am 23. August 2024 eine 

Stellungnahme ein. 

 

2.4. 

Am 26. September 2024 nahm der Beschwerdeführer Stellung zur Eingabe 

der Gläubiger vom 23. August 2024. 

 

2.5. 

Der Präsident des Zivilgerichts des Bezirksgerichts Bremgarten wies mit 

Entscheid vom 9. Oktober 2024 die Beschwerde ab. 

 

3. 

3.1. 

Gegen diesen ihm am 22. Oktober 2024 zugestellten Entscheid erhob der 

Beschwerdeführer mit Eingabe vom 31. Oktober 2024 bei der Schuld-

betreibungs- und Konkurskommission des Obergerichts des Kantons 

Aargau als obere betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde Beschwerde mit 

den folgenden Anträgen: 

  

 - 3 - 

 

 

" 1. 
In Gutheissung der Beschwerde sei das angefochtene Urteil des Bezirks-
gerichts Bremgarten, Zivilgerichtspräsidium, vom 9. Oktober 2024 aufzu-
heben, und es sei in Gutheissung der Beschwerdeanträge vom 17. Juli 
2024 die mit Pfändungsurkunde vom 5. Juli 2024 von der Beschwerde-
gegnerin verfügte Pfändung der im Eigentum des Beschwerdeführers 
stehenden Liegenschaft LIG [...] aaa. (Q-Strasse, [...]) aufzuheben. 
 
2. AUFSCHIEBENDE WIRKUNG 
Der vorliegenden Beschwerde sei in Anwendung von Art. 36 SchKG 
aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, damit das Betreibungsamt 
R._____ als Beschwerdegegnerin gerichtlich anzuweisen, die Pfändung 
vom 5. Juli 2024 bis Erlass des Urteils des Obergerichts des Kantons 
Aargau im mit der vorliegenden Beschwerde ausgelösten Beschwerde-
verfahren zu sistieren/nicht zu vollstrecken. 
 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen." 

 

3.2. 

Mit Eingabe vom 11. November 2024 verzichtete die Vorinstanz unter 

Hinweis auf die Begründung des angefochtenen Entscheids auf eine 

Vernehmlassung. 

 

3.3. 

Mit Eingabe vom 2. Dezember 2024 beantragten die Gläubiger, die 

Beschwerde sei vollumfänglich unter Kosten- und Entschädigungsfolgen 

abzuweisen und die mit Pfändungsurkunde vom 5. Juli 2024 des 

Betreibungsamts R._____ verfügte Pfändung der im Eigentum des 

Beschwerdeführers stehenden Liegenschaft LIG [...] aaa. sei zu bestätigen. 

 

 
   

Die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission zieht in Er- 

wägung: 

 

1. 

Gemäss Art. 17 Abs. 1 SchKG kann mit Ausnahme der Fälle, in denen das 

Gesetz den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, gegen jede Verfügung 

eines Betreibungs- oder Konkursamts bei der Aufsichtsbehörde wegen 

Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt werden. 

Der Entscheid einer unteren Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter 

kann innert zehn Tagen nach der Eröffnung an die obere kantonale 

Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter weitergezogen werden 

(Art. 18 Abs. 1 SchKG). 

 

2. 

2.1. 

Die Vorinstanz führte zur Begründung des angefochtenen Entscheids aus, 

das Betreibungsamt R._____ habe bei der Marktwertschätzung der 

 - 4 - 

 

 

Liegenschaft LIG [...] aaa. auf die Grundstücksbewertung vom 29. Mai 

2024 (recte: 5. Juni 2024) der Immobilienbewerterin D._____ abgestellt. Es 

gebe keinerlei Anhaltspunkte, welche an dieser Marktwertermittlung 

Zweifel hervorrufen würden, weshalb das Betreibungsamt auf den 

ermittelten Marktwert von rund Fr. 970'000.00 habe abstellen dürfen. Das 

Betreibungsamt habe weiter sämtliche Grundpfandgläubiger aufgefordert, 

ihre Ansprüche am Grundstück per Stichtag 9. April 2024 bekannt zu 

geben, woraufhin offene Kapitalforderungen (inkl. Zins) von insgesamt 

Fr. 980'038.40 angemeldet worden seien, sodass eine betreibungsamtliche 

Nettoschätzung von Fr. 0.00 für die Pfändungsgläubiger resultiert habe. Da 

die Differenz zwischen der Marktwertschätzung und den Grundpfandlasten 

mit rund Fr. 10'000.00 relativ gering sei, habe das Betreibungsamt nicht 

davon ausgehen müssen, dass bei einer Verwertung der Liegenschaft 

offensichtlich kein Erlös resultieren würde, zumal eine Verwertung 

möglicherweise erst in ein paar Jahren durchgeführt würde und sich der 

Marktwert der Liegenschaft in den letzten fünf Jahren um rund 

Fr. 190'000.00 erhöht habe. Das Absehen von einer Einpfändung einer 

Liegenschaft setze besonders gute Gründe voraus, welche vorliegend nicht 

ersichtlich seien. Das Betreibungsamt habe im Rahmen ihres 

Entscheidungsspielraumes gehandelt. 

 

2.2. 

Der Beschwerdeführer bringt beschwerdeweise im Wesentlichen vor, das 

Betreibungsamt sei zunächst nach den von den Grundpfandgläubigern 

notifizierten Pfandlasten von insgesamt Fr. 980'038.40 zum einzig richtigen 

Schluss gelangt, dass die Liegenschaft des Beschwerdeführers gemäss 

Art. 92 Abs. 2 SchKG unpfändbar sei und daher auf eine Einpfändung 

verzichtet werden müsse, was es den Betroffenen mit Anzeige vom 

20. Juni 2024 eröffnet habe. Zeitgleich habe es den Betroffenen die 

Möglichkeit eingeräumt, innert Frist gleichwohl die Pfändung der nicht 

pfändbaren Liegenschaft zu "wünschen", was dann auch geschehen sei. 

Dieses Vorgehen finde keine gesetzliche Grundlage. Das Gesetz räume 

keiner Partei die Möglichkeit ein, von Gesetzes wegen unpfändbare 

Vermögenswerte gleichwohl auf Wunsch einpfänden zu lassen. Zudem 

seien die Feststellungen eines Betreibungsamts an sich bindend. Dieses 

habe in der Anzeige vom 20. Juni 2024 festgestellt, dass sich eine 

betreibungsamtliche Nettoschätzung für die Pfändungsgläubiger auf 

Fr. 0.00 belaufe. Es sei daher unzulässig, die Liegenschaft dennoch zu 

pfänden. 

 

2.3. 

Die Gläubiger bringen mit ihrer Stellungnahme im Wesentlichen vor, ihnen 

sei von den liechtensteinischen Gerichten ein Kostenersatz von rund 

Fr. 147'000.00 gegen den Beschwerdeführer zugesprochen worden. Nach 

erfolgter Betreibung gegen den Beschwerdeführer habe das zuständige 

Bezirksgericht Bremgarten Rechtsöffnung im Umfang von Fr. 73'205.17 

 - 5 - 

 

 

zzgl. Gerichtskosten und Parteientschädigung erteilt. Das Vorgehen des 

Betreibungsamts, den Gläubigern die Möglichkeit einzuräumen, die Ein-

pfändung der Liegenschaft des Beschwerdeführers zu verlangen, sei nicht 

zu beanstanden und stelle gängige Praxis der Betreibungsämter dar. Diese 

Praxis korrespondiere zudem mit dem ausschliesslichen Recht des 

Pfändungsgläubigers, zu beantragen, dass auf die Verwertung eines 

Vermögens verzichtet werde, wenn von vornherein davon auszugehen sei, 

dass ein Zuschlag nicht möglich sein werde (Art. 127 SchKG). Damit der 

Pfändungsgläubiger überhaupt in diese Position kommen könne, müsse 

der Vermögenswert eingepfändet werden. Zudem könne sich aufgrund der 

Dauer der Verwertung einer Liegenschaft eine Wertsteigerung ergeben. 

Ebenso könne sich ein positiver Saldo aus der Bereinigung der Pfandlasten 

ergeben, da u.a. die Forderung von E._____ in der Höhe von 

Fr. 170'000.00 lediglich in der Höhe von Fr. 100'000.00 einschliesslich Zins 

von maximal 10 % grundpfandrechtlich gesichert sei. Schliesslich könne 

der Pfändungsgläubiger ein Interesse haben, in der Verwertung die 

Liegenschaft zu den Steigerungsbedingungen selbst zu übernehmen. Im 

Zweifelsfall habe eine Einpfändung zu erfolgen. Mit der Einpfändung der 

verfahrensgegenständlichen Liegenschaft des Beschwerdeführers habe 

das Betreibungsamt R._____ im Rahmen des dem Betreibungsamt 

zustehenden Entscheidungsspielraums gehandelt.  

 

3. 

3.1. 

Gegenstände, bei denen von vornherein anzunehmen ist, dass der 

Überschuss des Verwertungserlöses über die Kosten so gering wäre, dass 

sich eine Wegnahme nicht rechtfertigt, dürfen nicht gepfändet werden. Sie 

sind aber mit der Schätzungssumme in der Pfändungsurkunde vor-

zumerken (Art. 92 Abs. 2 SchKG). 

 

Die Unpfändbarkeit gemäss Art. 92 Abs. 2 SchKG setzt voraus, dass der 

an sich pfändbare Gegenstand objektiv von geringem, die Kosten nur 

wenig übersteigendem Wert ist. Ob ein an sich entbehrlicher Gegenstand 

von der Pfändung auszunehmen ist, weil sich nach Auffassung des 

Betreibungsamtes dessen Verwertung nicht oder kaum lohnt, ist eine Frage 

der Angemessenheit (vgl. Urteile des Bundesgerichts 5A_466/2022 vom 

31. August 2022 E. 2 und 5A_5/2013 vom 18. Februar 2013 E. 3.1 mit 

Hinweis auf BGE 134 III 323 E. 2). 

 

3.2. 

3.2.1. 

Der Beschwerdeführer bringt zunächst vor, das Vorgehen des Betreibungs-

amts, den Parteien die Möglichkeit einzuräumen, von Gesetzes wegen 

unpfändbare Vermögenswerte gleichwohl auf Wunsch einpfänden zu 

lassen, finde keine gesetzliche Stütze. Der Gesetzgeber räume weder den 

Betroffenen noch dem Schuldner im Rahmen von Art. 92 SchKG solche 

 - 6 - 

 

 

Möglichkeiten ein. Die angefochtene Pfändungsurkunde erweise sich 

bereits deshalb als rechtswidrig und sei aufzuheben. 

 

3.2.2. 

Mit Schreiben vom 22. April 2024 zeigte das Betreibungsamt R._____ den 

Gläubigern an, es habe im Beisein des Beschwerdeführers die Pfändung 

vollzogen. Gemäss Marktwertschätzung vom 25. Juli 2019 habe das sich 

im Alleineigentum des Beschwerdeführers befindliche Grundstück LIG [...] 

aaa. einen Wert von Fr. 780'000.00. Dem stünden aktuell Schuldbriefe im 

Umfang von Fr. 871'00.00 (ohne Zinsen) gegenüber. Den Gläubigern 

wurde daraufhin die Gelegenheit eingeräumt, gegen Kostenvorschuss eine 

neue Marktwertschätzung zu verlangen, was diese auch taten. 

 

Mit Schreiben vom 20. Juni 2024 teilte das Betreibungsamt R._____ den 

Gläubigern mit, die neue Marktwertschätzung habe einen aktuellen 

Marktwert von Fr. 970'000.00 ergeben. Das Betreibungsamt habe deshalb 

sämtliche Grundpfandgläubiger aufgefordert, ihre Forderungen gegenüber 

dem Beschwerdeführer anzugeben. Die angegebenen Grundpfand-

forderungen inkl. Zinsen und Kosten gemäss Art. 818 Abs. 1 ZGB würden 

sich auf insgesamt Fr. 980'038.40 belaufen. Da gestützt auf diese 

betreibungsamtliche Schätzung davon auszugehen sei, dass aufgrund der 

Privilegierung der Pfandgläubiger im Rahmen der zwangsrechtlichen Ver-

wertung kein Nettoerlös resultieren werde, verzichte das Betreibungsamt 

auf die Einpfändung des Grundstücks LIG [...] aaa. Würden die Gläubiger 

dennoch eine Einpfändung "wünschen", so hätten sie dies innert 10 Tagen 

zu erklären, was diese ebenfalls taten. 

 

Das Betreibungsamt R._____ stellte daraufhin am 5. Juli 2024 die 

Pfändungsurkunde aus, wonach die Liegenschaft LIG [...] aaa. gepfändet 

wurde. Es begründete die Pfändung u.a. mit der geringen Differenz 

zwischen der Marktwertschätzung und den Grundpfandlasten sowie der 

potentiell langen Dauer zwischen der Pfändung und der Zwangsverwertung 

(vgl. Amtsbericht vom 29. Juli 2024).  

 

3.2.3. 

Unpfändbare Gegenstände im Sinne von Art. 92 Abs. 2 SchKG sind nach 

dem Wortlaut des Gesetzes gleichwohl mit dem Schätzungswert in der 

Pfändungsurkunde vorzumerken. In der Praxis nehmen die Betreibungs-

beamten, soweit eine Verwertung überhaupt fraglich sein kann, davon aber 

nur intern Notiz und weisen den Gläubiger in der Pfändungsurkunde auf 

das Vorhandensein solcher Gegenstände und gleichzeitig auf das Recht 

hin, gegen Leistung eines Kostenvorschusses eine in dieser Beziehung 

detaillierte Pfändungsurkunde verlangen zu können. Dass wegen ihres 

geringen Schätzungswerts unpfändbare Gegenstände nach gesetzlicher 

Vorgabe in die Pfändungsurkunde aufzunehmen sind, bedeutet nicht, dass 

der Gläubiger gegen Kostengutsprache deren Einpfändung verlangen 

 - 7 - 

 

 

kann. Anders als die Kann-Vorschrift von Art. 127 SchKG (Verzicht auf 

Verwertung) ist Art. 92 Abs. 2 SchKG eine zwingende Bestimmung, die 

dem Gläubiger kein "Durchsetzungsrecht" gewährt (GEORGES VONDER 

MÜHLL, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und 

Konkurs, 3. Aufl. 2021, N. 46 zu Art. 92 SchKG; a.M. BENNO KRÜSI/ROGER 

SCHLEGEL/MARKUS ZOPFI, in: Die betreibungsrechtliche Zwangsverwertung 

von Grundstücken in Theorie und Praxis, 2019, Rz. 310, welche die 

Entscheidung über die Pfändbarkeit in die Disposition des Gläubigers zu 

stellen scheinen; vgl. aber wiederum MARKUS ZOPFI, in: Schulthess 

Kommentar, Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung 

von Grundstücken [VZG], 2. Aufl. 2024, N. 10 zu Art. 8 VZG). 

 

3.2.4. 

Aufgrund des zwingenden Charakters von Art. 92 Abs. 2 SchKG kann es 

nicht in der abschliessenden Disposition des Gläubigers stehen, ob ein 

Vermögenswert unpfändbar im Sinne von Art. 92 Abs. 2 SchKG ist. 

Vielmehr hat dies das Betreibungsamt nach pflichtgemässem Ermessen zu 

entscheiden. Dies bedeutet indessen nicht, dass das Betreibungsamt im 

Rahmen seiner Ermessensausübung den Gläubigern nicht auch das 

rechtliche Gehör gewähren dürfte, tragen diese schliesslich das finanzielle 

Risiko einer erfolglosen Betreibung (vgl. daher auch Art. 127 SchKG). Da 

es sich dabei um eine Ermessensausübung des Betreibungsamts handelt, 

bedarf es dafür auch keiner expliziten gesetzlichen Grundlage. Gelangt das 

Betreibungsamt zum Schluss, die Versteigerung eines Vermögenswerts 

lohne sich nicht oder kaum, sieht es von einer Pfändung ab und merkt dies 

auf der Pfändungsurkunde vor. Andernfalls pfändet es ihn, was ebenfalls 

auf der Pfändungsurkunde zu verzeichnen ist. Eine allfällige Anmerkung 

der Unpfändbarkeit auf der Pfändungsurkunde bzw. umgekehrt die 

Pfändung des Vermögenswerts erlaubt es dem Gläubiger resp. dem 

Schuldner mittels beschwerdeweiser Anfechtung des Pfändungsvollzugs 

und der Pfändungsurkunde den Entscheid des Betreibungsamts über die 

Pfändbarkeit überprüfen zu lassen. 

 

Dem Beschwerdeführer ist zwar insofern zuzustimmen, als er vorbringt, 

das Betreibungsamt habe mit der Pfändung des Grundstücks gemäss 

Pfändungsurkunde vom 5. Juli 2024 seiner zuvor im Schreiben vom 

20. Juni 2024 vertretenen Auffassung widersprochen, wonach die Liegen-

schaft LIG [...] aaa. unpfändbar im Sinne von Art. 92 Abs. 2 SchKG sei. Aus 

diesem Umstand kann der Beschwerdeführer jedoch nichts zu seinen 

Gunsten ableiten. Massgeblich und bindend ist in diesem Zusammenhang 

einzig die Pfändungsurkunde und der Pfändungsvollzug. Dass das 

Betreibungsamt zunächst die Sache anders beurteilte und den Gläubigern 

das rechtliche Gehör gewährte, vermag daran nichts zu ändern. 

Insbesondere letzteres steht dabei auch im Ermessen des Betreibungs-

amtes. Das Vorgehen, wonach die Gläubiger eine Neuschätzung verlangen 

können, ist zudem auch in Art. 9 Abs. 2 VZG explizit vorgesehen, was 

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jedoch sinnlos wäre, wenn eine Neuschätzung nicht auch eine Neu-

beurteilung der Situation durch das Betreibungsamt zur Folge haben 

könnte. Das Vorgehen des Betreibungsamtes ist demnach nicht zu 

beanstanden. 

 

3.3. 

3.3.1. 

Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, es rechtfertige sich nicht, bei einer 

betreibungsamtlichen Nettoschätzung von Fr. 0.00 die Pfändung der 

Liegenschaft anzuordnen. 

 

3.3.2. 

Das Absehen von der Einpfändung einer Liegenschaft setzt besonders 

gute Gründe voraus, da bei deren Schätzung meist grössere Ungewiss-

heiten bestehen und auch die effektive hypothekarische Belastung nicht im 

Einzelnen bereits bei der Aufnahme der Pfändungsurkunde geprüft wird 

(VONDER MÜHLL, a.a.O., N. 45 zu Art. 92 SchKG). Welchen Aufwand das 

Betreibungsamt zu betreiben hat, die Grundpfandgläubiger und insb. die 

Höhe der tatsächlichen grundpfandrechtlichen Belastung zu ermitteln, ist 

unklar. Zwischen der Pfändung des Grundstückes und dessen Zwangs-

verwertung können u.U. mehrere Jahre vergehen. Diese Tatsache gebietet 

es dem Betreibungsamt im Stadium der Pfändung, in Bezug auf die 

tatsächliche grundpfandrechtliche Belastung Sorgfalt walten zu lassen. 

Geben weder der Schuldner noch das Grundbuch Auskunft über die 

Identität der allfälligen Grundpfandgläubiger, so ist das Betreibungsamt 

gehalten, im beschränkten Umfange weitere Abklärungen zu tätigen. 

Vermutungen hinsichtlich möglicher Grundpfandgläubiger, z.B. bei 

Kenntnis einer bestehenden Bankverbindung des Schuldners, sollte das 

Betreibungsamt demnach entsprechend nachgehen (KRÜSI/SCHLEGEL/ 

ZOPFI, a.a.O. N. 312). 

 

3.3.3. 

Das Betreibungsamt holte vorliegend nach Erhalt des Kostenvorschusses 

zunächst eine aktualisierte Marktwertschätzung der betreffenden Liegen-

schaft ein und forderte danach sämtliche Grundpfandgläubiger auf, ihre 

Forderungen gegenüber dem Beschwerdeführer anzugeben. Damit 

verschaffte es sich die für eine Beurteilung der Pfändbarkeit im Sinne von 

Art. 92 Abs. 2 SchKG notwendigen Fakten. Eine Gegenüberstellung der 

Marktwertschätzung (Fr. 970'000.00) und der angemeldeten Grundpfand-

lasten (insgesamt Fr. 980'038.40 inkl. Zinsen und Kosten gemäss Art. 818 

Abs. 1 ZGB) ergibt ein Defizit von rund Fr. 10'000.00. Der Beschwerde-

führer bringt vor, dass aufgrund dieser betreibungsamtlichen Netto-

schätzung von einer Unpfändbarkeit im Sinne von Art. 92 Abs. 2 SchKG 

auszugehen sei. Dieses Vorbringen vermag indessen nicht zu überzeugen. 

Angesichts des Umstands, dass der Liegenschaftsmarkt oft schwer 

einzuschätzen ist und es im Rahmen der Zwangsverwertung von Grund-

 - 9 - 

 

 

stücken daher nicht selten zu nicht vorhergesehenen Ereignissen und 

Resultaten kommt (vgl. ZOPFI, a.a.O., N. 1 zu Art. 9 VZG) sowie unter 

Berücksichtigung der erheblichen Wertsteigerung von Fr. 210'000.00 

zwischen der ersten Schätzung vom 25. Juli 2019 und der zweiten 

Schätzung vom 29. Mai 2024, erscheint die Annahme, die Verwertung 

könne sich dennoch lohnen, jedenfalls vertretbar. Zudem ist die Differenz 

zwischen der Marktwertschätzung und den Grundpfandlasten mit rund 

Fr. 10'000.00 angesichts des Gesamtwerts des Vermögenswertes relativ 

gering. Zu berücksichtigen ist auch, dass es sich dabei lediglich um eine 

Schätzung des Marktwerts handelt, die auf verschiedenen Annahmen und 

Parametern beruht und dadurch ebenfalls eine gewisse Ungenauigkeit 

bzw. Unsicherheit mit sich bringt. Die Grundpfandgläubiger wurden zwar 

bereits aufgefordert, ihre ausstehenden Forderungen gegen den 

Beschwerdeführer zu beziffern. Insbesondere mit Blick auf die von E._____ 

angemeldete Forderung von Fr. 170'000.00 (bzw. Fr. 160'000.00 zzgl. 

Zins; vgl. Schreiben vom 14. Dezember 2022, act. 72 f.) und seinem an 

5. Pfandstelle errichteten Inhaberschuldbrief für nominal Fr. 100'000.00 

erscheint aber fraglich, ob diese Forderungen tatsächlich im angemeldeten 

Umfang pfandgesichert und daher für die Verwertung massgeblich sind. Es 

bestehen daher auch mit Blick auf die Pfandbelastungen der Liegenschaft 

LIG [...] aaa. Unsicherheiten, die zum jetzigen Zeitpunkt nicht 

abschliessend geklärt werden können und sich gegebenenfalls positiv auf 

den Verwertungserlös auswirken. Im Gegensatz zu den Unsicherheiten bei 

den Grundpfandforderungen handelt es sich bei dem vom Beschwerde-

führer vorgebrachten Umstand, dass seit der Marktwertschätzung die 

Poolanlage defekt gegangen sei, was zusätzliche, in der Marktwert-

schätzung noch nicht berücksichtigte Kosten von Fr. 30'000.00 bewirke, 

um reine Behauptungen. Zudem wurde im Rahmen der Ertragswert-

berechnung der Marktwertschätzung ein Rückstellungsbedarf für gross-

zyklische Erneuerungen berücksichtigt, worunter gegebenenfalls auch die 

Sanierungskosten für den Pool fallen würden. 

 

3.3.4. 

Zusammengefasst ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht ausgeschlossen, dass 

eine spätere Verwertung neben den Kosten auch zumindest einen 

wesentlichen Teil der Gläubigerforderungen decken kann. Dies gilt 

einerseits vor dem Hintergrund der Unsicherheiten bei den grundpfand-

gesicherten Forderungen und andererseits dürfte eine weitere Wert-

steigerung aufgrund der generell steigenden Bodenpreise zu erwarten 

sein. Dadurch rechtfertigt sich eine Pfändung und mögliche Wegnahme der 

Liegenschaft LIG [...] aaa. und es liegt keine Unpfändbarkeit im Sinne von 

Art. 92 Abs. 2 SchKG vor. Daran ändert nichts, dass der Beschwerdeführer 

die Liegenschaft bewohnt, stellt die Liegenschaft schliesslich kein 

Kompetenzgut im Sinne von Art. 92 Abs. 1 SchKG dar. 

 

 - 10 - 

 

 

Die Beschwerde des Beschwerdeführers erweist sich nach dem Gesagten 

als unbegründet und ist abzuweisen.  

 

4. 

Der Verfahrensantrag des Beschwerdeführers um Erteilung der auf-

schiebenden Wirkung wird mit vorliegendem Entscheid gegenstandslos. 

 

5. 

Im Beschwerde- bzw. Weiterziehungsverfahren vor der kantonalen 

Aufsichtsbehörde sind ungeachtet des Ausgangs keine Verfahrenskosten 

zu erheben und keine Parteientschädigungen zuzusprechen (Art. 20a 

Abs. 2 Ziff. 5 SchKG i.V.m. Art. 61 Abs. 2 lit. a und Art. 62 Abs. 2 GebV 

SchKG). 

 

 
   

Die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission entscheidet: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

Es werden keine Verfahrenskosten erhoben und keine Parteientschädi-

gungen zugesprochen. 

 

 
   

Zustellung an: 

[…] 

 

 
   

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)  

 

Gegen diesen Entscheid kann innert 10 Tagen, von der schriftlichen Eröffnung des 

Entscheides an gerechnet, die Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben 

werden (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 2 und Art. 112 Abs. 1 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen 

Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Die Urkunden, auf 

die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den 

Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

  

 - 11 - 

 

 

   

Aarau, 25. März 2025 

 

Obergericht des Kantons Aargau 

Schuldbetreibungs- und Konkurskommission 

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

 

Holliger Stutz