# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 38308e52-c38e-5362-9ee6-61f210175243
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-04-07
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 07.04.2005  VB.2004.00358
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2004-00358_2005-04-07.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2004.00358	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 07.04.2005
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Nutzungsplanung

	
Beurteilung der Rechtmässigkeit einer Vorschrift der kommunalen Bauordnung im Lichte von Art. 26, 27 und 36 BV, die u.a. den Autohandel wie folgt begrenzt: "Der Handel mit Fahrzeugen wie Autos, Schiffe, Mobilhomes, Anhängerfahrzeuge usw. ist ausserhalb von geschlossenen Gebäuden nur in den speziell bezeichneten Gebieten zulässig. Die dafür erforderliche Fläche darf pro Grundstück jedenfalls 1000 m2 und bei entsprechend grossen Grundstücken 50 % der Grundstücksfläche betragen."
Der Eingriff verfügt mit § 56 Abs. 3 PBG über eine hinreichende gesetzliche Grundlage (E. 5.1).
Die Eindämmung der unkontrollierten Ausbreitung von dem Auto-Occasionshandel gewidmeten Flächen in Industrie- und Gewerbezonen stellt ein legitimes raumplanerisches und damit öffentliches Interesse dar (Bestätigung der Rechtsprechung) (E. 3.2 und 5.2).
Angesichts der räumlichen Beschränkung der umstrittenen Nutzung, der bereits vorhandenen Überbauung in der Umgebung, aber auch angesichts der Tatsache, dass die Industriezone I8 ausdrücklich auch für stark störende Betriebe offen steht, kommt dem ästhetischen Interesse bzw. dem Anliegen des Ortsbildschutzes oder der Siedlungsgestaltung im Hinblick auf die weitergehende Einschränkung nur noch ein geringes Gewicht zu (E. 5.3.2). Anderseits ist nicht zu verkennen, dass die Beschränkung der umstrittenen Nutzung auf die Hälfte des Grundstücks für die betroffenen Eigentümer einen bedeutenden Eingriff darstellt. Ins Gewicht fällt dabei vor allem, dass bei den konkret betroffenen Grundstücken neben der dem Fahrzeughandel dienenden Fläche eine Restfläche verbleibt, die sich kaum wirtschaftlich überbauen oder nutzen lässt, weil sie für eine industriell-gewerbliche Nutzung zu klein ist. Das ist nicht nur wegen des Eigentumseingriffs von Gewicht, sondern auch unter dem Gesichtspunkt der haushälterischen Nutzung des Bodens fragwürdig (E. 5.3.3). Im Ergebnis kann der Vorinstanz hinsichtlich der Verhältnismässigkeit der vorgesehenen Nutzungsbeschränkung nicht gefolgt werden (E. 5.3.4). Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUTOHANDEL
BZO
GRUNDRECHTSEINGRIFF
NUTZUNGSBESCHRÄNKUNG
SISTIERUNG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 26 BV
Art. 27 BV
Art. 29 Abs. II BV
Art. 36 BV

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I.  

Die Gemeindeversammlung Regensdorf verabschiedete am 22. September
2003 eine Teilrevision der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO), durch die
unter anderem der Handel mit Fahrzeugen ausserhalb von geschlossenen Gebäuden
nur noch in speziell bezeichneten Gebieten der Industriezone zugelassen wurde.
Zudem wurde der Handel mit Fahrzeugen ausserhalb von Gebäuden pro Grundstück
flächenmässig eingeschränkt (Ziff. 6.3.5 Satz 2 BZO).

II.  

Gegen diese Änderung der BZO rekurrierten A und F an die
Baurekurskommission I, der sie hauptsächlich beantragten, Ziff. 6.3.5 Satz 2
BZO sei aufzuheben. Die Kommission vereinigte die Verfahren und wies die Rekurse
am 18. Juni 2004 ab.

III.  

A. F
gelangte gegen den Rekursentscheid am 3. September, A am 6. September
2004 an das Verwaltungsgericht. Beide Beschwerdeführer beantragen im
Wesentlichen erneut die Aufhebung von Satz 2 der Ziff. 6.3.5 BZO oder
die Rückweisung der Angelegenheit zu neuer Beurteilung durch die
Baurekurskommission I, jeweils unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Die Gemeinde Regensdorf und die Baurekurskommission I
beantragen die Abweisung der Beschwerden, die Gemeinde unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen. 

Die Baudirektion genehmigte mit Verfügung vom 12. November
2004 den Erlass der Ziff. 6.3.5 der Bauordnung Regensdorf. 

B. Am 4. März
2005 hat die Baudirektion aufgrund eines entsprechenden Antrags der Gemeinde
Regensdorf eine Planungszone für alle Industrie- und Gewerbezonen, in denen
stark störende Betriebe zugelassen sind, festgesetzt. Der Beschwerdeführer 2
beantragte daraufhin am 22. März 2005 in Ergänzung seiner Anträge in der
Beschwerdeschrift, dass das Beschwerdeverfahren bis zum Abschluss der von der
Gemeinde Regensdorf eingeleiteten Planungsrunde eventualiter zu sistieren sei.
Denselben Antrag stellte der Beschwerdeführer 1 mit Eingabe vom 31. März
2005.

C. Mit
Präsidialverfügung vom 31. März 2005 wurde vorgemerkt, dass C das
streitbetroffene Grundstück GBBl 01 in der Gemeinde Regensdorf erworben
hat und als Rechtsnachfolger von F in das Beschwerdeverfahren eintritt.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden,
einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerden zuständig (RB 1998
Nr. 26). Die Beschwerdeführer sind nach § 338a Abs. 1 PBG zur
Beschwerdeerhebung legitimiert. Weil auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.2 Die
Beschwerdeführer machen aufgrund der während des Rechtsmittelverfahrens festgesetzten
Planungszone, welche die streitbetroffenen Grundstücke mit einschliesst, geltend,
dass das Beschwerdeverfahren zu sistieren sei. Zur Begründung wird angeführt,
dass die vorliegend streitige neue Regelung von Ziff. 6.3.5 BZO ein Teil
dessen sei, was als Planungsabsicht mit einer breiteren Optik für das
Industrie- und Gewerbegebiet von Regensdorf mit der Planungszone gesichert
werden soll. Es bestehe deshalb die Möglichkeit, dass die aktuelle Zonierung
schon wieder geändert werde. Aus diesem Grund sei es unzweckmässig, über die
vorliegenden Beschwerden zu entscheiden, bevor eine definitive Zonierung feststehe.

Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Eine
Sistierung ist nur dann sinnvoll und gerechtfertigt, wenn der Entscheid einer
Verwaltungs- oder Verwaltungsrechtspflegeinstanz von einem anderen Entscheid
oder Urteil abhängt oder wesentlich beeinflusst wird. Dies gilt nach der Praxis
insbesondere für den Fall, dass der Ausgang eines anderen Verfahrens für das
interessierende Verfahren von präjudizieller Bedeutung ist (vgl. BGE 123
II 1 E. 2a; BGE 122 II 211 E. 3e S. 217). Zwar bestehen
vorliegend gewisse Berührungspunkte zwischen dem Perimeter der Planungszone und
deren Zielverfolgung auf der einen Seite und dem Streitgegenstand des
vorliegenden Beschwerdeverfahrens auf der anderen Seite, doch sind diese
räumlich gesehen von untergeordneter Bedeutung. Die Entscheidung des
Verwaltungsgerichts vermag deshalb den Zweck der Planungszone nicht zu
vereiteln. Für den in Gang gesetzten Planungsprozess erscheint es sogar eher
nützlich, wenn die vorliegend umstrittene Teilfrage bereits gerichtlich entschieden
ist. Die Sistierungsgesuche sind demnach abzuweisen.

2.  

2.1 Der
Zonenplan der Gemeinde Regensdorf vom 26. September 1994 scheidet nordwestlich
des Bahnhofs eine langgezogene Industriezone I8 aus. Gemäss Ziff. 6.3.1
und 6.3.2 BZO in Verbindung mit dem Zonenplan sind darin auch stark störende
Betriebe zulässig; sodann sind neben Gewerbe- und Industriebetrieben auch
Handels- und Dienstleistungsbetriebe zugelassen. Die Zone wird unter anderem
durch die L-Strasse erschlossen, an der die Grundstücke der Beschwerdeführer liegen.

Gemäss dem regionalen Richtplan (Region Furttal; RRB Nr.1250/1998,
S. 8 f.) bildet die Industriezone Regensdorf ein Arbeitsplatzgebiet
von regionaler Bedeutung. Gleichzeitig wird sie im hier interessierenden
Bereich als Gebiet mit hoher baulicher Dichte bezeichnet, d.h. als Arbeitsplatzgebiet,
welches eine hohe bauliche Dichte aufweist oder zulässt. Diese soll gemäss
regionalem Richtplan beibehalten werden.

2.2 Die am 22. September
2003 neu beschlossene Ziff. 6.3.5 BZO trägt die Randbezeichnung
"Fahrzeughandel" und lautet wie folgt:

"Der Handel mit
Fahrzeugen wie Autos, Schiffe, Mobilhomes, Anhängerfahrzeuge usw. ist
ausserhalb von geschlossenen Gebäuden nur in den speziell bezeichneten Gebieten
zulässig. Die dafür erforderliche Fläche darf pro Grundstück jedenfalls 1000 m2
und bei entsprechend grossen Grundstücken 50 % der Grundstücksfläche betragen."

 

 

Zur Begründung dieser Vorschrift führt der erläuternde
Bericht vom 17. Juli 2003 auf S. 16 aus, zur Zeit bestünden in den
Gewerbe- und Industriezonen mehrere Betriebe des Auto-Occasionshandels. Trotz
arealinternen Umschlagsflächen fänden auf den davon betroffenen
Strassenabschnitten zahlreiche Manöver statt. Mit der erhöhten Beanspruchung
der öffentlichen Strassen sei eine hohe Verunreinigung verbunden, so dass ein
spezieller Reinigungsdienst habe eingeführt werden müssen. Zusätzliche,
grössere Betriebe des Auto-Occasionshandels, welche die erwähnten Probleme
weiter verschärften, seien daher nicht erwünscht. Grössere oberirdische Flächen
für den Handel mit Fahrzeugen beeinträchtigten überdies das Ortsbild.

3.  

Die Beschwerdeführer werfen der Vorinstanz eine Verletzung
des rechtlichen Gehörs vor, weil sie entgegen ihrem Antrag keinen Augenschein
vorgenommen und in ihrer Begründung ohne nähere Kenntnis der konkreten
Verhältnisse massgeblich auf Aspekte des Landschaftsschutzes abgestellt habe. 

3.1 Der verfassungsrechtliche
Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) räumt den Verfahrensbeteiligten
das Recht ein, Beweismassnahmen zu beantragen, und verpflichtet die Behörden,
rechtzeitig und formgerecht angebotene Beweismittel zu behaupteten Tatsachen,
die rechtserheblich sind, wirklich abzunehmen. Auf ein beantragtes Beweismittel
kann nur dann verzichtet werden, wenn es eine nicht erhebliche Tatsache
betrifft oder offensichtlich untauglich ist, wenn die Behörden den Sachverhalt
aufgrund eigener Sachkunde oder nach den Akten hinreichend würdigen oder wenn
sie in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen können, dass ihre Überzeugung
durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGr, 5. April 2002,
1P.736/2001 E. 4.1, www.bger.ch; BGE 124 I 208 E. 4a; BGE 124
I 241 E. 2). Wird ein Augenschein beantragt, so steht der Entscheid, ob
ein solcher angeordnet werden soll, im pflichtgemässen Ermessen der mit der
Sache befassten Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die
tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können. Ein
Beweisantrag entbindet zudem die beantragende Partei nicht von der Obliegenheit
einer genügenden Sachverhaltsdarstellung (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 42
und § 60 N. 3; RB 1998 Nr. 16).

3.2 Die
kommunalen Behörden haben die umstrittene Änderung der BZO unter anderem damit
begründet, grössere offene Handelsflächen, die mit Fahrzeugen überstellt seien,
beeinträchtigten das Ortsbild. Daran anknüpfend hat die Vorinstanz
argumentiert, die umstrittene Vorschrift diene dem Landschaftsschutz
(Rekursentscheid S. 13, 14 und 16). Diese Wortwahl ist irreführend und
daher verfehlt; sie ändert aber nichts daran, dass es der Sache nach erkennbar
um Ortsbildschutz bzw. -gestaltung geht. Die Beschwerdegegnerin hatte in ihrer
Rekursantwort ausgeführt, die Siedlungsentwicklung solle nicht in eine Richtung
gelenkt werden, bei der aufgrund der angebotenen Güter die ortsbauliche
Qualität herabgemindert werde. Grossflächig als Verkaufsfläche für zumeist
gebrauchte Autos verwendete Grundstücke setzten einen Akzent, der die Schaffung
hochwertiger Arbeitsplätze erschwere. Schon wegen der Erscheinung als
"Blechwüste" seien Investoren nicht bereit, in der Umgebung in
architektonisch ansprechende Überbauungen zu investieren. 

Das Verwaltungsgericht hat in seinem Urteil Schlieren vom 11. Juli 2002 (RB 2002
Nr. 72 = BEZ 2002 Nr. 44) festgestellt, es sei offenkundig, dass
die Nutzung grosser Flächen als Lager- und Verkaufsfläche für den Occasionshandel
mit negativen Auswirkungen für das Stadtbild, die Stadtstruktur und die
Stadtentwicklung verbunden sei und die sich so bildenden
"Blechwüsten" namentlich in ästhetischer Hinsicht Probleme schafften
(E. 6b).

Unter den gegebenen Umständen hatte die Vorinstanz nicht
die Einordnung eines konkreten Vorhabens in eine bestimmte Umgebung zu prüfen.
Vielmehr hatte sie in genereller Weise eine mögliche bauliche bzw.
gestalterische Entwicklung in der Industriezone der Beschwerdegegnerin zu
beurteilen. Diese Beurteilung konnte sie aufgrund der Lebenserfahrung, aber
auch anknüpfend an das erwähnte Urteil Schlieren, ohne Augenschein vornehmen.
Darin liegt eine vorweggenommene Beweiswürdigung, was als Vorgehen im konkreten
Fall nicht zu beanstanden ist. Die inhaltliche Rechtmässigkeit der damit verbundenen
Würdigung ist anschliessend im Rahmen der Abwägung des öffentlichen Interesses
und der Verhältnismässigkeit des Eingriffs zu behandeln.

3.3 Aus den
erwähnten Gründen kann auch das Verwaltungsgericht auf den beantragten Augenschein
verzichten.

4.  

Die Baurekurskommission I hat eher am Rande erwogen, sie
könne nicht prüfen, ob der für den Fahrzeughandel ausgeschiedene Perimeter eine
angemessene Grösse bzw. zweckmässige Abgrenzung aufweise, da die Rekurrenten
diesbezüglich nicht beschwert und daher nicht rügelegitimiert seien (S. 13).
Namentlich der Beschwerdeführer 1 kritisiert diese Feststellung als
Gehörsverweigerung.

Indessen haben sich die Beschwerdeführer in ihren Rekursen
ausdrücklich nur gegen die flächenmässige Begrenzung des Handels mit Fahrzeugen
auf den in den Perimeter einbezogenen Grundstücken gewehrt und die Abgrenzung
des Perimeters als solche nie in Frage gestellt. Sie können der Vorinstanz
daher diesbezüglich von vornherein keine Gehörsverweigerung vorwerfen. 

5.  

Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass die angefochtene
Regelung einen Eingriff in die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) und die
Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV) darstellt, der nur zulässig ist, wenn er
auf einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage beruht, durch ein öffentliches
Interesse oder den Schutz der Grundrechte Dritter gerechtfertigt und zudem verhältnismässig
ist (Art. 36 BV).

5.1 Dass der
Eingriff mit § 56 Abs. 3 PBG über eine ausreichende gesetzliche
Grundlage im kantonalen Recht verfügt, war bereits im Rekursverfahren
unbestritten (siehe dazu RB 2002 Nr. 72 E. 5). Zu Recht
bestreitet der Beschwerdeführer 1 inzwischen auch nicht mehr, dass Ziff. 6.3.5
BZO sprachlich klar ist und insofern als kommunale gesetzliche Grundlage genügt.

5.2 Der
Beschwerdeführer 1 bestreitet das Vorliegen eines ausreichenden öffentlichen
Interesses an der Massnahme und macht geltend, in Wirklichkeit gehe es allein
um ein wirtschaftspolitisches Anliegen, nämlich um fiskalische Motive und ganz
einfach darum, den Occasionshandel loszuwerden, der noch vor wenigen Jahren
problemlos bewilligt worden sei. 

Indessen hat es das Verwaltungsgericht in RB 2002 Nr. 72
als legitimes raumplanerisches Anliegen bezeichnet, die unkontrollierte
Ausbreitung von dem Occasionshandel mit Fahrzeugen gewidmeten Flächen in
Industrie- und Gewerbezonen durch angemessene planerische Massnahmen
einzudämmen. Es hat verneint, dass mit einer solchen Regelung in verfassungswidriger
Weise ein wirtschaftspolitischer Zweck verfolgt werde, und namentlich das
Argument verworfen, damit würden bloss steuerpolitische Interessen verfolgt.
Der Beschwerdeführer 1 bringt nichts vor, was heute Anlass zu einer
abweichenden Beurteilung geben würde. 

5.3 Beide
Beschwerdeführer bestreiten die Verhältnismässigkeit des Eingriffs. 

5.3.1
In diesem Zusammenhang sind vorab die tatsächlichen Auswirkungen der
angefochtenen Regelung darzustellen. Die Beschwerdeführer halten die hierzu
angestellten Ausführungen der Vorinstanz jedenfalls teilweise für unzutreffend.

Ziff. 6.3.5 Satz 2 BZO lässt den Handel mit
Fahrzeugen ausserhalb von Gebäuden nur noch auf Grundstücken bis 1000 m2
ohne Einschränkung zu; auf bis zu 2000 m2 umfassenden
Grundstücken kann die 1000 m2 übersteigende Fläche nicht, bei
noch grösseren Grundstücken kann nur die Hälfte des Grundstücks entsprechend
genutzt werden.

Die Vorinstanz hat erwogen, auf bis zu 1000 m2
grossen Parzellen könnten bei dieser Rechtslage ohne weiteres Handelsbetriebe
mit 50 - 70 Fahrzeugen samt der erforderlichen Infrastruktur geführt werden.
Ausgehend von der notwendigen Standfläche eines Fahrzeugs von etwa 10 m2
würde auch ein Handelsbetrieb mit bis zu 100 Fahrzeugen durch die neue
Bestimmung kaum tangiert. Damit wollte die Vorinstanz offenbar erklären, dass
die Betriebe der Beschwerdeführer, explizit jener des Beschwerdeführers 2 – der
über ein Grundstück von 2'600 m2 verfügt und dessen Betrieb ca.
100 Fahrzeuge umfasst – angesichts der frei nutzbaren Fläche von 1'300 m2
nicht wesentlich eingeschränkt würden. Indessen ist nicht zu verkennen, dass
die umstrittene Regelung die Eigentümer von grösseren Grundstücken dazu zwingt,
einen erheblichen Teil ihres Grundstücks ungenutzt zu lassen, wenn sie es nicht
überhaupt anders nutzen wollen. Als anerkannt gelten muss überdies, dass der
Handel mit Occasionsfahrzeugen aus wirtschaftlichen Gründen praktisch nur im
Freien stattfindet, weil die Errichtung entsprechender Gebäude aus den
erzielbaren Erträgen offenbar nicht finanziert bzw. amortisiert werden kann (RB 2002
Nr. 72 E. 6c). Im Ergebnis führt die angefochtene Regelung dazu, dass
nur noch Kleinbetriebe mit 50 - 70 Fahrzeugen ihrer Handelstätigkeit ohne
wirtschaftliche Einbusse nachgehen können. Grössere Betriebe haben eine
spürbare Einschränkung hinzunehmen, die wirtschaftlich um so intensiver wird,
je grösser das betroffene Grundstück ist.

5.3.2
Als raumplanerische Interessen an der Beschränkung macht die
Beschwerdegegnerin im Wesentlichen Aspekte der Siedlungsentwicklung und der
öffentlichen Ordnung geltend.

Als ausgewiesen kann wie erwähnt das Interesse gelten, die
Ausbreitung von offenen, mit Fahrzeugen überstellten Flächen zu begrenzen.
Gerechtfertigt erscheint daher eine räumliche Ausscheidung der Gebiete, in
denen der Handel mit Fahrzeugen ausserhalb von Gebäuden überhaupt zulässig ist
(RB 2002 Nr. 72 E. 6d). Die im vorliegenden Fall vorgenommene
Gebietsausscheidung umfasst theoretisch ein recht grosses Gebiet im Raum
nördlich der Bahnlinie. Da dieses Gebiet indessen bereits weitestgehend
überbaut ist, wird die fragliche Nutzung faktisch auf die sechs Grundstücke
Kat.-Nr. 02 bis 03 an der L-Strasse beschränkt, d.h. auf eine Fläche von
insgesamt ca. 14'000 m2 (200 x 70 m), wenn keine weiteren
Einschränkungen mehr zu beachten sind. Die Baurekurskommission I äusserte
gewisse Zweifel dahingehend, ob die entsprechende Fläche auf diese Weise nicht
sogar übermässig beschränkt worden sei. Jedenfalls lässt sich nicht ernsthaft
bestreiten, dass bereits durch die reine Gebietsausscheidung – die hier nicht
umstritten und auch nicht zu prüfen ist – eine unerwünschte massive Zunahme von
offenen Flächen, die für den Fahrzeughandel genutzt werden, wirkungsvoll verhindert
wird.

Weiter zeigt der Ortsplan, dass sowohl auf der
gegenüberliegenden Seite der L-Strasse wie auch jenseits der M-Strasse bereits
Überbauungen vorhanden sind, was die Befürchtung relativiert, der
Occasionshandel könnte Investoren von der Überbauung der Grundstücke in der
Umgebung abhalten. Es kann im Übrigen als gerichtsnotorisch gelten, dass
grössere der Parkierung dienende Flächen einer architektonisch sorgfältigen Überbauung
der angrenzenden Parzellen nicht im Wege stehen müssen; jedenfalls dürfte es
hierbei wesentlich stärker auf die Praxis der Baubewilligungsbehörde als auf
andere Faktoren ankommen.

Angesichts der räumlichen Beschränkung der umstrittenen
Nutzung, der bereits vorhandenen Überbauung in der Umgebung, aber auch
angesichts der Tatsache, dass die Industriezone I8 ausdrücklich auch für stark
störende Betriebe offen steht, kommt dem ästhetischen Interesse bzw. dem
Anliegen des Ortsbildschutzes oder der Siedlungsgestaltung im Hinblick auf die
weitergehende Einschränkung, wie sie Ziff. 6.3.5 Satz 2 BZO vornimmt,
nur noch ein geringes Gewicht zu.

Das selbe muss für das Anliegen gelten, die negativen
Auswirkungen auf den Verkehr und die Verschmutzung des öffentlichen Grundes
einzuschränken. Es lässt sich kaum bestreiten, dass innerhalb der Zone I8 auch
andere Nutzungen zulässig sind, die erheblichen Verkehr erzeugen. Was die
Verschmutzungen angeht, so handelt es sich um ein polizeiliches Problem,
welches offenbar durch eine Vereinbarung mit den Beschwerdeführern im Wesentlichen
bereits gelöst werden konnte oder lösbar sein sollte. Erst recht steht ausser
Zweifel, dass die Beschwerdegegnerin von den Beschwerdeführern verlangen kann,
dass sie ausreichende Abstell- und Verkehrsflächen innerhalb ihrer Grundstücke
zur Verfügung stellen und dafür sorgen, dass diese auch tatsächlich benützt
werden.

5.3.3
Den Interessen, die für die zusätzliche Einschränkung in Ziff. 6.3.5
Satz 2 BZO sprechen, kommt somit bei einer Betrachtung der konkreten
Gegebenheiten nur vermindertes Gewicht zu. Anderseits ist nicht zu verkennen,
dass die Beschränkung der umstrittenen Nutzung auf die Hälfte des Grundstücks
für die betroffenen Eigentümer einen bedeutenden Eingriff darstellt. Dabei
spielt weniger eine Rolle, ob Betriebe mit 50 - 70, mit 100 oder auch mit mehr
Fahrzeugen noch zulässig sind. Ins Gewicht fällt vielmehr vor allem, dass bei
den konkret betroffenen Grundstücken neben der dem Fahrzeughandel dienenden Fläche
eine Restfläche verbleibt, die sich kaum wirtschaftlich überbauen oder nutzen
lässt, weil sie für eine industriell-gewerbliche Nutzung zu klein ist. Das ist
nicht nur wegen des Eigentumseingriffs von Gewicht, sondern auch unter dem
Gesichtspunkt der haushälterischen Nutzung des Bodens fragwürdig.

Richtig ist, dass die bestehenden Betriebe grundsätzlich
Bestandesschutz geniessen. Wie die Beschwerdeführer aber zu Recht einwenden,
reicht dieser Schutz nicht sehr weit, weil angesichts des tiefen
Investitionsniveaus relativ schnell der Punkt erreicht sein wird, an welchem Umbauten
bzw. bauliche Änderungen als neubauähnlich zu qualifizieren sind, so dass die
Bestandesgarantie nicht mehr greift (vgl. zur Praxis bei neubauähnlichen Umgestaltungen
Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie …, Zürich 2003, S. 96 ff.).

5.3.4
Im Ergebnis kann der Vorinstanz hinsichtlich der Verhältnismässigkeit der
in Ziff. 6.3.5 Satz 2 BZO vorgesehenen Nutzungsbeschränkung nicht
gefolgt werden. Vielmehr ergibt sich, dass der Eingriff in die
Eigentümerposition durch die öffentlichen Interessen, die für den Erlass dieser
Vorschrift sprechen, nicht aufgewogen wird. Das führt zur Gutheissung der
Beschwerden.

6.  

Die Gerichtskosten sind ausgangsgemäss der
Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70
VRG). Als unterliegender Partei steht ihr von vornherein keine
Parteientschädigung nach § 17 Abs. 2 VRG zu. Dagegen ist sie zur
Zahlung einer angemessenen Entschädigung an die obsiegenden Beschwerdeführer
(für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren) zu verpflichten.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die
Beschwerden werden gutgeheissen. Der angefochtene Entscheid sowie Satz 2
von Ziff. 6.3.5 BZO in der Fassung vom 22. September 2003 werden
aufgehoben.

2.    Die
Rekurskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    150.--     Zustellungskosten,

Fr. 5'150.--     Total der Kosten.

4.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

5.    Die
Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführern eine Parteientschädigung
für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren von je Fr. 2'500.- (Mehrwertsteuer
inbegriffen) zu bezahlen.

6.    Mitteilung
an …