# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 59d47d82-6bd1-5346-b459-76b1d5cd8d2b
**Source:** Schaffhausen (SH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-04
**Language:** de
**Title:** Schaffhausen Obergericht 04.02.2021 (publiziert) 66/1999/21
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SH_OG/SH_OG_001_66-1999-21_2021-02-04.pdf

## Full Text

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Art. 836 ZGB; Art. 59a Abs. 2 Ziff. 5 und Art. 118 StG; Art. 119 EG 

ZGB. Steuerpfandrecht bei aufgeschobener Grundstückgewinn-

besteuerung zufolge Ersatzbeschaffung (Entscheid des Obergerichts Nr. 

66/1999/21 vom 16. Juni 2000 i.S. Y.). 

 

 Voraussetzungen des Steuerpfandrechts (E. 2b). Erforderliche Beziehung 

zwischen Steuerforderung und belastetem Grundstück (E. 2b aa).  

Der Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung bewirkt, dass das als Ersatz 

beschaffte Grundstück als Sicherheit für den gesamten, d.h. auch für den auf-

geschobenen latenten Grundstückgewinn dient (E. 2b bb). 

 Umfang des Pfandrechts. Für die Eintragungskosten besteht das Pfand-

recht nicht (E. 2c). 

 Das Pfandrechtsverfahren mit dem Dritteigentümer als Partei ist vom 

Veranlagungsverfahren zu unterscheiden. Der Dritteigentümer kann im 

Pfandrechtsverfahren die Voraussetzungen des Pfandrechts bestreiten, Til-

gung, Erlass oder Verjährung der Steuerschuld geltend machen oder Ein-

wendungen gegen die Steuerforderung erheben (E. 2d).  

 Beim Weiterverkauf der Ersatzliegenschaft muss sowohl der seinerzeit 

aufgeschobene Grundstückgewinn als auch der Gewinn oder Verlust aus der 

Veräusserung der Ersatzliegenschaft berücksichtigt werden. Ein allfälliger 

Verlust aus der Veräusserung der Ersatzliegenschaft ist mit dem aufgescho-

benen Gewinn zu verrechnen (E. 2e aa und bb). 

 

 X. verkaufte am 31. Juli 1992 das Grundstück GB Nr. 1... mit Gewinn. 

Die Besteuerung des Grundstückgewinns schob die Steuerverwaltung auf, da 

der Pflichtige infolge des Kaufs von GB Nr. 8... am 31. August 1990 und dem 

Neubau von Gebäude Nr. 5... die Voraussetzungen für einen Steueraufschub 

erfüllte. Am 11. Juli 1997 veräusserte X. die Liegenschaft GB Nr. 8... an die 

Eheleute Y. Daraufhin stellte die Steuerverwaltung X. für den Gewinn aus 

GB Nr. 1... die Grundstückgewinnsteuerrechnung zu. Die Forderung wurde 

vom in Konkurs gefallenen Veräusserer nicht getilgt. Die kommunale Steuer-

verwaltung beantragte in der Folge beim Grundbuchamt die Eintragung eines 

gesetzlichen Pfandrechts für die Steuerforderung zuzüglich Verzugszins und 

Eintragungskosten auf der Liegenschaft GB Nr. 8... der Eheleute Y. Die kan-

tonale Steuerverwaltung stellte hierauf verfügungsweise fest, das gesetzliche 

Pfandrecht sei zu Recht im Grundbuch eingetragen worden, und lehnte die 

Aufhebung des Grundpfands ab. Eine hiegegen gerichtete Einsprache wies 

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die kantonale Steuerkommission ab. Den dagegen gerichteten Rekurs der  

Eheleute Y. hiess jedoch das Obergericht teilweise gut. 

 

Aus den Erwägungen: 

 

 2.–  Die auf Grundstücke verlegten Einkommens-, Grundstückgewinn-, 

Vermögens-, Gewinn-, Kapital- und Minimalsteuern sind ohne Eintrag im 

Grundbuch durch ein Pfandrecht gedeckt, das den übrigen gesetzlichen 

Pfandrechten und Grundlasten im Rang gleichsteht. Die Steuerbezugsstelle 

kann die Eintragung des gesetzlichen Grundpfandrechts ins Grundbuch veran-

lassen. Damit wird das Recht unverwirkbar (Art. 118 des Gesetzes über die 

direkten Steuern vom 17. Dezember 1956 [StG, SHR 641.100]).  

 a)  ...  

 b)  Das gesetzliche Steuergrundpfandrecht kann nach einhelliger Lehre 

und Rechtsprechung nur für Steuerforderungen Geltung haben, die eine be-

sondere Beziehung mit dem belasteten Grundstück aufweisen. Zulässig sind 

solche Pfandrechte namentlich für Grundstückgewinnsteuern, nicht aber für 

allgemeine Vermögenssteuern und Kapitalsteuern juristischer Personen; bei 

Liquidationsgewinnen kann nur der sich aus der Wertsteigerung des Grund-

stücks ergebende Gewinn der Pfandsicherung unterliegen (BGE 122 I 355 ff. 

E. 2 mit weiteren Hinweisen; s. auch BGE 110 II 237 ff. E. 1 und 2, 62 II 29; 

Blumenstein/Locher, System des Steuerrechts, 5. A., Zürich 1995, S. 292). 

 aa)  Die Grundstückgewinnsteuer steht unbestreitbar in unmittelbarer 

Beziehung zum Grundstück, so dass dafür ein gesetzliches Pfandrecht bean-

sprucht werden kann (Art. 836 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 

10. Dezember 1907 [ZGB, SR 210], Art. 118 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 119 des 

Gesetzes über die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 

27. Juni 1911 [EG ZGB, SHR 210.100]; BGE 122 I 355 E. 2a, mit Hinwei-

sen; Blumenstein/Locher, S. 292). Das vorliegende Steuergrundpfandrecht 

sichert die Grundstückgewinnsteuer 1997 des Steuerpflichtigen X. Dass die 

Rekurrenten nicht Schuldner dieser Steuer, sondern bloss Eigentümer des 

Grundstücks sind, ändert daran nichts, zumal sie das Grundstück in Kenntnis 

der gesetzlichen Pfandrechte erworben haben. Welche Bedeutung der vom 

Veräusserer abgegebenen Bestätigung, es würden keine Forderungen beste-

hen, die den Eintrag von Pfandrechten zur Folge haben könnten, zukommt, 

braucht im vorliegenden Verfahren nicht geprüft zu werden.  

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 bb)  Ebenfalls keinen Einfluss auf das Pfandrecht hat der Umstand, dass 

vorliegend die Grundstückgewinnsteuer den infolge Ersatzbeschaffung aufge-

schobenen Gewinn aus der früher veräusserten Liegenschaft GB Nr. 1... des 

gewinnsteuerpflichtigen Verkäufers X. betrifft und nicht den (nicht erzielten) 

Gewinn aus der Veräusserung des belasteten Grundstücks GB Nr. 8... selbst. 

Durch eine Ersatzbeschaffung im Sinne von Art. 59a Abs. 2 Ziff. 5 StG wird 

die Gewinnbesteuerung aufgeschoben. Der latente Gewinn aus dieser Veräus-

serung lastet dann auf der Ersatzliegenschaft. Der Steueraufschub bewirkt le-

diglich, dass bei der nächsten steuerbaren Realisierung bei der Bestimmung 

der massgebenden Wertgrössen für das Bemessungsobjekt nicht auf den Zeit-

punkt des Aufschubs, sondern auf denjenigen der letzten steuerbaren Hand-

änderung abgestellt wird (Bernhard Zwahlen, in: Zweifel/Athanas [Hrsg.], 

Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, Bundesgesetz über 

die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden 

[StHG], Basel und Frankfurt am Main 1997, Art. 12 N. 61, S. 199). Dem 

Zweck des Steueraufschubs bei Ersatzbeschaffung entspricht es daher auch, 

dass das als Ersatz beschaffte Grundstück als Sicherheit für den gesamten, 

d.h. auch für den aufgeschobenen latenten Grundstückgewinn dient (s. auch 

unten E. 2e).  

 Mit Verfügung vom 31. Januar 1995 hat die Steuerverwaltung rechts-

kräftig festgestellt, dass die Voraussetzungen für einen Steueraufschub erfüllt 

seien (Beilage 4 der Steuerkommission). Zwar hatte X. die "Ersatz-

liegenschaft" GB Nr. 8... unbestrittenermassen bereits am 31. August 1990, 

und damit vor der Veräusserung des Grundstücks GB Nr. 1... am 31. Juli 

1992, erworben. Dies schliesst eine Ersatzbeschaffung – entgegen der Auffas-

sung der Rekurrenten – nicht von vornherein aus. Die Steuerbehörden können 

im Rahmen zulässiger Gesetzesauslegung und rechtsgleicher Rechtsanwen-

dung sogenannte vorgängige Ersatzbeschaffungen zulassen (vgl. auch 

Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuer-

gesetz, Muri-Bern 1991, § 70 N. 3, S. 725; StE 1997 B 72.11 Nr. 6). Nach 

den Ausführungen der Steuerkommission entspricht es denn auch der Praxis 

der Kantonalen Steuerverwaltung zu Art. 59a Abs. 2 Ziff. 5 StG, Ersatz-

beschaffungen innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren vor und drei Jahren 

nach der Veräusserung einer Liegenschaft zu akzeptieren. Ob die Zulassung 

einer vorgängigen Ersatzbeschaffung dem Sinn des Schaffhauser Steuergeset-

zes tatsächlich entspricht, braucht hier nicht geprüft zu werden. Der rechts-

kräftige Entscheid über den Steueraufschub ist für die Steuerbehörden und 

Rechtsmittelinstanzen schon aufgrund einer einheitlichen Betrachtung der 

steuerrelevanten Tatbestände verbindlich und kann auch durch die Rekurren-

ten, welche das Grundstück GB Nr. 8... in Kenntnis der gesetzlichen Steuer-

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pfandrechte mit der darauf lastenden latenten Grundstückgewinnsteuer aus 

der Veräusserung von GB Nr. 1... erworben haben, nicht mehr angefochten 

werden. Die Bestreitungen der Rekurrenten vermögen an dieser Rechtslage 

nichts zu ändern. 

 cc)  Das Grundpfandrecht kann gemäss Art. 119 Abs. 3 EG ZGB für die 

Steuern des laufenden und des vorangegangenen Jahres beansprucht werden. 

Die Steuerverwaltung hat ... das Steuerpfandrecht für die Grundstückge-

winnsteuer 1997, d.h. für das vorangegangene Jahr, im Grundbuch eintragen 

lassen. Damit ist aber der Pfandrechtsanspruch rechtzeitig erhoben worden 

und – entgegen der Ansicht der Rekurrenten – nicht verwirkt.  

 Die Voraussetzungen des gesetzlichen Steuergrundpfandrechtes sind 

damit erfüllt. 

 c)  Hinsichtlich des Umfangs des Pfandrechts machen die Rekurrenten 

geltend, für die Sicherstellung der Betreibungs- und Eintragungskosten fehle 

es an einer gesetzlichen Grundlage. Die Steuerkommission hat sich dazu nicht 

geäussert.  

 Für Betreibungskosten hat die Steuerverwaltung vorliegend keine Pfand-

sicherung beantragt, sondern – neben der Steuerforderung und dem unbestrit-

ten zulässigen Verzugszins – nur für die Eintragungskosten. Für die Eintra-

gungskosten besteht das Steuerpfandrecht aber mangels gesetzlicher Grundla-

ge nicht (vgl. auch Richner/Frei/Weber/Brütsch, Kurzkommentar zum Zür-

cher Steuergesetz, Zürich 1994, § 157 N. 8, S. 675, mit Hinweisen; Armin Zu-

cker, Das Steuerpfand in den Kantonen, Diss. Zürich 1988, S. 52; Rei-

mann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Band IV, 

Zürich 1966, § 157 N. 16, S. 121). Das Grundbuchamt ist daher anzuweisen, 

das Pfandrecht hinsichtlich der Eintragungskosten zu löschen. 

 d)  Die Rekurrenten beanstanden, dass sie nicht ins Veranlagungs- und 

Inkassoverfahren gegen den Steuerpflichtigen einbezogen worden seien und 

sich daher gegen die pfandberechtigte Steuerforderung nicht hätten wehren 

können. Insbesondere verlangen sie eventualiter die Anrechnung des Verlus-

tes aus dem Verkauf der Liegenschaft GB Nr. 8...  

 Die Steuerkommission ist demgegenüber der Auffassung, ein Einbezug 

der Rekurrenten ins Veranlagungsverfahren sei weder notwendig noch zuläs-

sig, da einzig und allein der Veräusserer Steuersubjekt sei. Im übrigen bestrei-

tet sie die Zulässigkeit einer Verlustverrechnung.  

 aa)  Vom Veranlagungsverfahren – mit dem Grundstückgewinnsteuer-

pflichtigen als Partei – grundsätzlich zu unterscheiden ist das Pfandrechtsver-

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fahren gegenüber dem Dritteigentümer, d.h. gegenüber dem mit dem Schuld-

ner der Grundstückgewinnsteuer nicht identischen Eigentümer der Pfandsache 

(Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 159 N. 17, S. 133). Das Steuergesetz enthält 

für das Pfandrechtsverfahren keine ausdrücklichen Regelungen, so dass lü-

ckenfüllend allgemeine verfahrensrechtliche Bestimmungen und Grundsätze 

zur Anwendung gelangen. Insbesondere ist der verfassungsrechtliche An-

spruch auf rechtliches Gehör zu beachten (vgl. auch Zucker, S. 109 ff.).  

 Der Gehörsanspruch gebietet grundsätzlich, dass der Dritteigentümer vor 

Erlass einer ihn benachteiligenden Pfandrechtsverfügung angehört wird; vor-

behalten bleiben dringliche Fälle. Wird – wie vorliegend – das Grundbuchamt 

von der Steuerbehörde direkt angewiesen, auf einer bestimmten Liegenschaft 

für eine bestimmte Steuerforderung ein Grundpfandrecht einzutragen, ohne 

dass der Dritteigentümer vorher angehört worden wäre, so steht ihm immer-

hin das Recht zu, nach Kenntnis des Pfandrechts gegenüber der Steuerbehör-

de Einwendungen zu erheben. Die Steuerbehörde hat dann einen formellen 

Entscheid über Bestand und Umfang des Pfandrechts zu erlassen, gegen wel-

chen der Rechtsmittelweg offen steht. Partei im Pfandrechtsverfahren ist der 

Dritteigentümer, nicht der Steuerpflichtige (Richner/Frei/Weber/Brütsch, § 

157 N. 11, 19 ff., S. 676, 679 f.; Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 159 N. 14 

ff., S. 132 f.; Zucker, S. 114 ff., 124 f.).  

 Der Dritteigentümer kann im Pfandrechtsverfahren die Voraussetzungen 

des Pfandrechts bestreiten oder Tilgung, Erlass oder Verjährung der Steuer-

schuld geltend machen (Richner/Frei/Weber/Brütsch, § 157 N. 21, S. 680; 

Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 159 N. 18, S. 133; Zucker, S. 118). Nach 

herrschender Lehre und Rechtsprechung steht ihm auch das Recht zu, Ein-

wendungen gegen die Steuerforderung zu erheben. Diese wirken sich aller-

dings nur auf den Umfang der Pfandhaft aus, nicht dagegen auf den Umfang 

der vom Steuerpflichtigen nach wie vor geschuldeten Steuer (Rich-

ner/Frei/Weber/Brütsch, § 157 N. 21, S. 680, mit Hinweisen; Rei-

mann/Zuppinger/Schärrer, § 159 N. 18, S. 133; Zucker, S. 121). Dabei spielt 

es keine Rolle, ob der Steuerschuldner die betreffenden Einwendungen selbst 

erhoben hat oder er dies – aus welchen Gründen auch immer – unterlassen 

hat. Da der Dritteigentümer mit dem Pfandgrundstück für die Steuerschuld 

des Pflichtigen einzustehen hat, müssen ihm auch die gleichen Rechte wie 

diesem zustehen. Der Dritteigentümer soll daher nicht für Verfahrensfehler 

oder gar den dolosen Willen des Steuerpflichtigen einstehen müssen. Die An-

nahme, der Steuerpflichtige werde im Veranlagungsverfahren gleichzeitig 

auch die Interessen des Pfandeigentümers wahren, trifft jedenfalls nicht im-

mer zu. Weder die Interessen noch die Sorgfalt stimmen überein, wenn der 

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Pflichtige im Veranlagungsverfahren, z.B. mangels eines Wohnsitzes in der 

Schweiz oder wegen Insolvenz, seine Verfahrensrechte nicht genügend wahrt 

(vgl. Zucker, S. 119).  

 Das Pfandrechtsverfahren wird damit zu einem zweiten Veranlagungs-

verfahren, wobei es zu beachten gilt, dass die Anforderungen an den direkten, 

belegmässigen Nachweis durch den Pfandeigentümer aufgrund dessen beson-

ders schwieriger Stellung abzuschwächen sind. Entgegen älterer Auffassung 

hat die Steuerbehörde daher im Pfandrechtsverfahren die Richtigkeit der Ver-

anlagung nachzuweisen und nicht der Pfandeigentümer (Rich-

ner/Frei/Weber/Brütsch, § 157 N. 21, S. 680, § 160 N. 24, S. 696; s. auch Zu-

cker, S. 125 ff., mit Hinweisen; a.M. noch Reimann/Zuppinger/ Schärrer, § 

159 N. 18, S. 133 f.). Um ein zweimaliges Veranlagungsverfahren zu vermei-

den, kann die Steuerbehörde – muss aber nicht – das ordentliche Veranla-

gungsverfahren mit dem Pfandrechtsverfahren gemeinsam durchführen (Rich-

ner/Frei/Weber/Brütsch, § 157 N. 21, S. 680).  

 bb)  Wenn – wie hier – die Dritteigentümer des Pfandgrundstücks im 

Veranlagungsverfahren des Steuerpflichtigen keine Gelegenheit hatten, sich 

zu äussern, muss es ihnen im Pfandrechtsverfahren noch möglich sein, Ein-

wendungen gegen die Steuerforderung zu erheben. Wenn die Steuerkommis-

sion die Einwendungen der Rekurrenten gegen die Steuerforderung nicht hö-

ren will, verkennt sie deren Stellung als Partei im Pfandrechtsverfahren.  

 e)  Die Steuerkommission hält implizit an der gegenüber dem Steuer-

pflichtigen erfolgten Veranlagung fest. Die Rekurrenten bestreiten Bestand 

und Umfang der Steuerforderung. Sie haben ihre Bestreitung aber lediglich 

dahingehend substanziert, dass sie eine Verrechnung des Grundstückgewinns 

aus der Veräusserung von GB Nr. 1... mit dem aus dem Verkauf von GB Nr. 

8... erlittenen Verlust verlangen. Die Steuerkommission lehnt eine Verlustver-

rechnung mit Hinweis auf den Charakter der Grundstückgewinnsteuer als rei-

ner Objektsteuer ab. Diese Frage ist daher im folgenden zu prüfen. 

 aa)  Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Objektsteuer. Sie wird un-

abhängig davon erhoben, ob die veräussernde Person in anderen Bereichen 

der Einkommenserzielung Verluste – und damit Einbussen der wirtschaftli-

chen Leistungsfähigkeit – erlitten hat. Sie ist in den meisten Kantonen – so 

auch im Kanton Schaffhausen – als reine Objektsteuer ausgestaltet, indem 

auch Verluste aus anderen Grundstücksveräusserungen nicht berücksichtigt 

werden (Höhn/Waldburger, Steuerrecht, Band I, 8. A., Bern/Stuttgart/Wien 

1997, § 22 N. 8, S. 545 f.). Der Grundsatz der gesonderten Gewinnermittlung 

bei der Grundstückgewinnsteuer entspricht herrschender Lehre und konstanter 

Rechtsprechung; Ausnahmen sind lediglich bei Teilveräusserungen eines par-

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zellierten einheitlichen Grundstücks vorgesehen (vgl. Art. 59h StG). Folge-

richtig hält denn auch der von der Steuerkommission zitierte Entscheid des 

Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 6. April 1987 (StE 1987 A 

21.11 Nr. 18) fest, dass Verluste aus einer früheren Grundstücksveräusserung 

nicht mit Gewinnen aus einer späteren Veräusserung eines anderen Grund-

stücks verrechnet werden können.  

 Mit dieser Feststellung ist die Frage, ob bei Steueraufschub zufolge Er-

satzbeschaffung der aufgeschobene Gewinn aus der Veräusserung der ersten 

Liegenschaft mit einem Verlust aus der später veräusserten Ersatzliegenschaft 

verrechnet werden könne, – entgegen der Meinung der Steuerkommission – 

aber noch nicht beantwortet. 

 bb)  Der Steueraufschub bewirkt, dass bei der nächsten steuerbaren Rea-

lisierung bei der Bestimmung der massgebenden Wertgrössen für das Bemes-

sungsobjekt nicht auf den Zeitpunkt des Aufschubs, sondern auf denjenigen 

der letzten steuerbaren Handänderung abgestellt wird (Zwahlen, Art. 12 N. 

61, S. 199). Durch den Steueraufschub resultiert daher kein Einbruch ins Sys-

tem der lückenlosen Besteuerung der Grundstückgewinne. Der Gewinn wird 

lediglich zu einem späteren Zeitpunkt steuerlich erfasst (Blumenstein/Locher, 

S. 203). Die privilegierte Handänderung, welche zum Steueraufschub führte, 

fällt bei der Gewinnermittlung und bei der Besitzdauer ausser Betracht; sie 

wird wie nicht geschehen behandelt (Richner/Frei/Weber/Brütsch, § 161 N. 

130, S. 741 f.; StE 1999 B 42.32 Nr. 6, E. 4b). Art. 59d Abs. 2 StG hält dem-

entsprechend ausdrücklich fest, dass für die Berechnung des Gewinns und der 

Besitzesdauer die letzte Handänderung massgebend sei und hiefür die in Art. 

59a Abs. 2 StG aufgeführten Erwerbsarten, d.h. die Steueraufschubtatbestän-

de, ausser Betracht fallen. 

 Während beispielsweise beim privilegierten Erwerb zufolge Erbvorbe-

zugs, Erbgangs oder Schenkung ein und dasselbe Grundstück vorliegt, dessen 

Wertzuwachs in der Zeit von der letzten steuerbaren Handänderung bis zur 

steuerbaren Weiterveräusserung durch den Erben oder Beschenkten zu ermit-

teln ist, sind bei der Ersatzbeschaffung zwei Grundstücke zu betrachten. Beim 

späteren Weiterverkauf der Ersatzliegenschaft muss dabei in sinngemässer 

Anwendung von Art. 59d Abs. 2 StG sowohl der seinerzeit aufgeschobene 

Grundstückgewinn als auch der auf dem nunmehr veräusserten Grundstück 

entstandene Wertzuwachs zur Besteuerung herangezogen werden. Die auf 

zwei verschiedenen Grundstücken erzielten Gewinne müssen zusammenge-

rechnet werden (vgl. StE 1999 B 42.32 Nr. 6, E. 4b). Das muss aber auch für 

einen auf der Ersatzliegenschaft erlittenen Verlust gelten, denn zu berücksich-

tigen ist die gesamte Besitzdauer und der gesamte Gewinn vom Erwerb des 

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ersten Grundstücks bis zur steuerbaren Veräusserung des als Ersatzbeschaf-

fung anerkannten Grundstücks.  

 Es ergibt sich somit, dass bei steueraufschiebender Ersatzbeschaffung 

sowohl der latente Gewinn aus der veräusserten Erstliegenschaft als auch der 

Gewinn oder Verlust aus der Veräusserung der Ersatzliegenschaft zu berück-

sichtigen sind.  

 cc)  Für den vorliegend zu beurteilenden Fall bedeutet dies, dass die 

Steuerbehörden den vom Steuerpflichtigen X. erlittenen Verlust aus der Ver-

äusserung der Ersatzliegenschaft GB Nr. 8... auf den seinerzeit ermittelten 

Grundstückgewinn aus der Veräusserung von GB Nr. 1... anrechnen müssen.  

 Die konkrete Höhe des Verlustes aus dem Verkauf von GB Nr. 8... lässt 

sich den vorliegenden Akten nicht entnehmen. Die Steuerverwaltung wird 

daher noch festzustellen haben, in welchem Umfang der Steuerpflichtige bei 

der Veräusserung von GB Nr. 8... einen Verlust erlitten hat, um diesen mit 

dem Gewinn aus GB Nr. 1... zu verrechnen. Entsprechend dem Ausgang die-

ser Abklärungen werden eine neue Verfügung zu treffen und das eingetragene 

Grundpfandrecht zu reduzieren oder aufzuheben sein. Im Sinne der vorste-

henden Erwägungen ist die Sache daher an die Steuerverwaltung zurückzu-

weisen. 

 Der Rekurs erweist sich dementsprechend als teilweise begründet.