# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ece6bcd4-8fb6-5e9c-8bf6-36c5bb89492b
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-04
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Handelsgericht 04.06.2024 HOR.2023.64
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_009_HOR-2023-64_2024-06-04.pdf

## Full Text

Handelsgericht 

1. Kammer 

 

 HOR.2023.64 / sv 
  

 

Urteil vom 4. Juni 2024 
 
 

Besetzung  Oberrichter Egloff, Vizepräsident  

Ersatzrichterin Müller 

Handelsrichter John 

Handelsrichter Bäumlin 

Handelsrichter Wieland 

Gerichtsschreiberin-Stv. Vollenweider 

 

 
   

Klägerin   A._____ 

vertreten durch Dr. iur. Urban Hulliger, Rechtsanwalt, Kreuzplatz 5, Post-

fach, 8032 Zürich   

vertreten durch MLaw Christina Schlegel, Rechtsanwältin, Kreuzplatz 5, 

Postfach, 8032 Zürich     

 

 
   

Beklagte   B._____ AG 

 

 

 
 

Gegenstand  Ordentliches Verfahren betreffend Forderung 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

   

Das Handelsgericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

Die Klägerin ist eine Stiftung mit Sitz in Q._____. Sie hat hauptsächlich […] 

zum Zweck (Klagebeilage [KB] II).  

 

Die Klägerin ist die heutige Eigentümerin der streitgegenständlichen Lie-

genschaft (Klage Rz. 5). Sie hatte die Liegenschaft 2015 von der damaligen 

Eigentümerin erworben (Klage Rz. 15).  

 

2. 

Die Beklagte ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in R._____. Sie bezweckt 

im Wesentlichen […]. 

 

3. 

3.1. 

Mit Datum vom 14. April 2015 schloss die damalige Eigentümerin der streit-

gegenständlichen Liegenschaft, die C._____ AG, heutige D._____ AG in 

Liquidation (KB 3), mit der E._____ AG, heutige B._____ AG (KB III), einen 

Mietvertrag betreffend Büroräumlichkeiten im 4. Obergeschoss der Liegen-

schaft S-Strasse B, R._____ ab. Der Mietvertrag wurde für eine unbefris-

tete Dauer abgeschlossen, wobei eine Kündigungsfrist von sechs Monaten 

vereinbart wurde. Als Kündigungstermine wurden der 31. März, der 

30. Juni und der 30. September vereinbart (KB 1).  

 

3.2. 

Mit dem Erwerb der Liegenschaft durch die Klägerin ging auch das Miet-

verhältnis mit der Beklagten auf diese über (Klage Rz. 15). 

 

3.3. 

3.3.1. 

Mit Nachtrag zum Mietvertrag vom 14. April 2015 vereinbarten die C._____ 

AG und die Beklagte am 2. November 2016, dass die Beklagte ihre 

Mieträumlichkeiten mit einer Fläche von 191.15 m2 im 4. Obergeschoss der 

streitgegenständlichen Liegenschaft per 30. September 2016 abgibt und 

per 1. Oktober 2016 stattdessen das Mietobjekt im 6. Obergeschoss nord 

mit 88.00 m2 mietet (Klage Rz. 16; KB 4).  

 

3.3.2. 

Am 24. November 2016 wurde der Abtausch der vorgenannten Büroräum-

lichkeiten rückwirkend bereits per 1. September 2016 festgelegt (KB 5).  

 

3.3.3. 

Neu musste die Beklagte Fr. 225.00 anstelle von Fr. 245.00 pro m2 pro Jahr 

bezahlen. Sodann wurde die Position Nebenkosten-Akonto auf einen Be-

trag von Fr. 179.65 pro Monat gesenkt. Für die Parkplätze war weiterhin 

 - 3 - 

 

 

ein monatlicher Betrag von Fr. 100.00 geschuldet. Unter Berücksichtigung 

der Mehrwertsteuer von 7.7 % betrug der monatliche Bruttomietzins ab 

dem 1. September 2016 Fr. 2'078.25 (Klage Rz. 13 – 14, 16 – 17). 

 

3.4. 

Im Hinblick auf die von der Beklagten gemietete Fläche besteht noch eine 

Mietzinskaution bei der F._____ AG. Die Mietzinskaution lautet auf die 

E._____ AG, heutige B._____. Dannzumal ist eine Mietzinskaution von 

Fr. 10'000.00 einbezahlt worden (KB 6; Klage Rz. 18). 

 

4. 

Bereits am 10. September 2021 wurde in vorliegender Angelegenheit eine 

Klage hängig gemacht. Im Verfahren HOR.2021.36 hat die Beklagte die 

Forderung der Klägerin anerkannt, weshalb das Verfahren mit Verfügung 

vom 9. November 2021 abgeschrieben wurde (KB 10). Anschliessend hat 

die Beklagte den ausstehenden Betrag beglichen (Klage Rz. 21). 

 

5. 

Mit Klage vom 18. Dezember 2023 (Postaufgabe: gleichentags) stellte die 

Klägerin die folgenden Rechtsbegehren: 

 
" 1. 

Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin CHF 38'371.00 zuzüglich 
Zins zu 5 % seit 15. Oktober 2022 auf den Betrag von CHF 37'695.00, 
zuzüglich Zins zu 5 % seit 27. Mai 2022, eventualiter seit 20. Septem-
ber 2023 auf den Betrag von CHF 676.00 zu bezahlen unter dem aus-
drücklichen Vorbehalt der Klageerweiterung beziehungsweise des 
Nachklagerechts; 
 
2. 
Es sei die Klägerin für berechtigt zu erklären, die bei der F._____ AG, 
T._____, auf dem Mieterkautionssparkonto Nr. I, lautend auf den Na-
men der Beklagten (früher: E._____ AG), angelegte Mieterkaution (in-
klusive aufgelaufener Zinsen) vollumfänglich unter Anrechnung an den 
Betrag gemäss Ziff. 1 hiervor zu beziehen; 
 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) 
zu Lasten der Beklagten. 

 

Zur Begründung wurde ausgeführt, es handle sich um Ansprüche gestützt 

auf ein beendetes Mietverhältnis betreffend Geschäftsräume in der Liegen-

schaft S-Strasse B, R._____. 

 

6. 

6.1. 

Mit Verfügung vom 20. Dezember 2023 bestätigte der Präsident den Par-

teien den Eingang der Klage und setzte der Klägerin Frist bis zum 29. Ja-

nuar 2024 zur Zahlung des Kostenvorschusses in der Höhe von 

Fr. 3'592.00.  

 - 4 - 

 

 

 

6.2. 

Nachdem die Klägerin den Kostenvorschuss innert erstreckter Frist bezahlt 

hatte, setzte der Präsident der Beklagten mit Verfügung vom 9. Februar 

2024 eine Frist bis zum 22. März 2024 zur Erstattung einer schriftlichen 

Antwort. Die Sendung konnte der Beklagten am 12. Februar 2024 zuge-

stellt werden. Allerdings liess sich die Beklagte nicht innert Frist verneh-

men. 

 

6.3. 

Nach Ausbleiben einer Antwort wurde der Beklagten mit Verfügung vom 

27. März 2024 eine letzte, nicht erstreckbare Frist bis zum 17. April 2024 

für die Erstattung einer Antwort unter Androhung der Säumnisfolgen ge-

mäss Art. 223 Abs. 2 ZPO angesetzt. Die Verfügung konnte der Beklagten 

am 28. März 2024 zugestellt werden. Auch diese Frist liess die Beklagte 

unbenutzt verstreichen. 

 

7. 

Mit Verfügung vom 30. April 2024 wurde die Sache ans Handelsgericht 

überwiesen. 

 

 
   

Das Handelsgericht zieht in Erwägung: 

 

1. Prozessvoraussetzungen 

Das Gericht prüft die Prozessvoraussetzungen von Amtes wegen (Art. 60 

ZPO). Darunter fallen insbesondere die örtliche und die sachliche Zustän-

digkeit des angerufenen Gerichts (Art. 59 Abs. 2 lit. b ZPO). 

 

1.1. Örtliche Zuständigkeit 

Gemäss Art. 33 ZPO ist für Klagen aus Miete und Pacht das Gericht am 

Ort der gelegenen Sache zuständig. Auf den Gerichtsstand am Ort der ge-

legenen Sache kann die mietende Partei von Wohn- oder Geschäftsräu-

men weder zum Voraus noch durch Einlassung verzichten (Art. 35 Abs. 1 

lit. b ZPO). 

 

Das Mietobjekt des streitgegenständlichen Mietverhältnisses befindet sich 

in R._____. Die Gerichte des Kantons Aargau sind somit örtlich zuständig. 

 

1.2. Sachliche Zuständigkeit 

Das Handelsgericht des Kantons Aargau ist sachlich zuständig für die Be-

urteilung handelsrechtlicher Streitigkeiten (Art. 6 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 12 

Abs. 1 lit. a i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a EG ZPO). Eine Streitigkeit gilt als han-

delsrechtlich, wenn sie die Voraussetzungen von Art. 6 Abs. 2 ZPO erfüllt. 

Erforderlich ist zunächst, dass die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer 

Partei betroffen ist. Dies ist bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit 

 - 5 - 

 

 

Mietverträgen über Geschäftsliegenschaften grundsätzlich der Fall.1 Weiter 

müssen die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem 

vergleichbaren ausländischen Register eingetragen sein (Art. 6 Abs. 2 lit. c 

ZPO). Schliesslich muss gegen den Entscheid des Handelsgerichts die Be-

schwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offenstehen (Art. 6 Abs. 2 

lit. b ZPO). Dies bedingt in mietrechtlichen Fällen einen Streitwert von min-

destens Fr. 15'000.00 (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Das vereinfachte Verfah-

ren gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert für Streitigkeiten aus Miete und 

Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, soweit es sich um die Hinterle-

gung von Miet- und Pachtzinsen, den Schutz vor missbräuchlichen Miet- 

und Pachtzinsen, den Kündigungsschutz oder die Erstreckung von Miet- 

oder Pachtverhältnisses handelt (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Das Handels-

gericht ist in Fällen, die dem vereinfachten Verfahren unterliegen, nie zu-

ständig. Damit ist das Handelsgericht für Streitigkeiten, die gemäss Art. 243 

Abs. 2 lit. c ZPO zu beurteilen sind, nicht zuständig.2  

 

Vorliegend sind beide Parteien im Handelsregister eingetragen und das 

streitgegenständliche Mietverhältnis betrifft eine Geschäftsliegenschaft. 

Der Streitwert beträgt Fr. 38'371.00, womit die Beschwerde an das Bun-

desgericht offen steht und die Streitwertgrenze für das vereinfachte Verfah-

ren i.S.v. Art. 243 Abs. 1 ZPO überschritten ist. Sodann kommt das verein-

fachte Verfahren auch nicht aufgrund der Art der Streitigkeit zur Anwen-

dung, da es sich um Forderungen infolge des Zahlungsverzugs der Beklag-

ten handelt. Somit gilt das ordentliche Verfahren und das Handelsgericht 

ist sachlich zuständig. 

 

1.3. Objektive Klagenhäufung 

Ist das gleiche Gericht für mehrere Ansprüche gegen dieselbe Partei sach-

lich zuständig und ist die gleiche Verfahrensart anwendbar, kann die kla-

gende Partei diese Ansprüche in einer Klage vereinen (Art. 90 ZPO). Ge-

mäss Art. 93 Abs. 1 ZPO werden die Ansprüche für die Berechnung des 

Streitwerts zusammengerechnet, ausser sie schliessen sich gegenseitig 

aus. Zur Erstellung einer streitwertabhängigen sachlichen Zuständigkeit 

genügt es, wenn die so zusammengerechneten Ansprüche die Streitwert-

grenze erreichen.3 

 

Vorliegend sind keine Hinweise vorhanden, wonach die objektive Klage-

häufung der Klägerin unzulässig sein sollte.  

 

 
1  BGE 139 III 457 E. 3.2; VETTER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Hrsg.), Kommentar 

zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 6 N. 21b; SCHNEUWLY, Die sachliche 
Zuständigkeit der Handelsgerichte nach Art. 6 Abs. 2 ZPO, 2021, N. 804 je m.w.N. 

2  VETTER/BRUNNER, Die sachliche Zuständigkeit der Handelsgerichte – eine Zwischenbilanz, in: 
ZZZ 2013, S. 263. 

3  BGE 142 III 788 E. 4.2.3.  

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2. Säumnis der Beklagten 

Die Beklagte ist mit der Erstattung der schriftlichen Klageantwort säumig 

geblieben. Androhungsgemäss erlässt das Gericht entweder einen Endent-

scheid, sofern die Angelegenheit spruchreif ist, oder es lädt zur Hauptver-

handlung vor (Art. 219 i.V.m. Art. 223 Abs. 2 ZPO). 

 

Die in der Klage vorgebrachten Tatsachenbehauptungen blieben von der 

Beklagten unbestritten und gelten daher als zugestanden. Daraus kann je-

doch noch keine Anerkennung der Rechtsbegehren der Klägerin abgeleitet 

werden. Gemäss Art. 153 Abs. 2 ZPO kann das Gericht bei erheblichen 

Zweifeln an der Richtigkeit einer nicht streitigen Tatsache, d.h. bei fehlen-

der Spruchreife, von Amtes wegen Beweis erheben. In diesem Fall hat das 

Gericht in der Regel eine Verhandlung anzusetzen.4 

 

Ist die Angelegenheit hingegen spruchreif, trifft das Gericht direkt einen En-

dentscheid (Art. 219 i.V.m. Art. 223 Abs. 2 ZPO). Hierzu muss der Sach-

verhalt soweit geklärt sein, dass auf die Klage mangels Prozessvorausset-

zungen nicht eingetreten oder die Klage durch Sachurteil erledigt werden 

kann. Letzteres setzt voraus, dass die Vorbringen der Klägerin nicht unklar, 

widersprüchlich, unbestimmt oder offensichtlich unvollständig sind, denn 

andernfalls hat das Gericht seine Fragepflicht auszuüben (vgl. Art. 56 

ZPO).5 

 

3. Rechtsfolgen der Zahlungsverzugskündigung  

3.1. Parteibehauptungen 

Die Klägerin behauptet, dass sie der Beklagten mit Schreiben vom 16. Sep-

tember 2020 eine Mahnung mit Kündigungsandrohung wegen Zahlungs-

verzugs im Sinne von Art. 257d OR zugesandt habe, nachdem die Beklagte 

mit ihren Mietzinszahlungen in Verzug geraten sei (Klage Rz. 19). Mit Da-

tum vom 26. Oktober 2020 habe die Klägerin der Beklagten schliesslich 

das Mietverhältnis ausserordentlich infolge Zahlungsverzugs mit Wirkung 

auf den 30. November 2020 gekündigt. Die Rückgabe der Mietflächen sei 

am 1. Dezember 2020 erfolgt (Klage Rz. 20). Die Klägerin äussert, dass sie 

trotz intensiver Suchbemühungen seit dem Auszug der Beklagten die streit-

gegenständlichen Mietflächen inkl. der zwei Parkplätze bis heute nicht 

habe weitervermieten können (Klage Rz. 23). Bis April 2022 habe die 

H._____ AG die Vermarktung der Flächen übernommen. Dabei seien die 

Mietflächen auf verschiedenen Portalen und auf der Website der H._____ 

AG inseriert worden. Sodann sei eine Blache an der Fassade der streitge-

genständlichen Liegenschaft angebracht worden (Klage Rz. 24). Seit April 

2022 bis September 2023 habe die Klägerin die I._____ AG mit der Ver-

marktung der Mietflächen beauftragt. Auch die I._____ AG habe die 

 
4  LEUENBERGER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Fn. 1), Art. 223 N. 7. 
5  Zum Ganzen: LEUENBERGER (Fn. 4), Art. 223 N. 5 und 6a; BSK ZPO-WILLISEGGER, 3. Aufl. 2017, 

Art. 223 N. 18 ff. 

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Mietflächen während ihrer Mandatierung auf diversen Plattformen sowie 

der eigenen Homepage inseriert. Ausserdem seien Shootings vor Ort 

durchgeführt worden, um die Liegenschaft optimal vermarkten zu können. 

Des Weiteren sei die J._____ gmbh beauftragt worden, eine Homepage, 

welche nur der Vermarktung der Liegenschaft S-Strasse B, R._____, 

diente, aufzusetzen. Im Rahmen dieses Projekts sei ein Logo, ein Projekt-

name ("[…]") und ein Auftritt designt worden. Diese Homepage 

(www.aaa.ch) sei für die Zeit der Mandatierung der I._____ AG aktiv gewe-

sen. Die J._____ gmbh sei zudem mit Onlinemarketing, einer Google-Ads 

Kampagne, einer Facebook- und Linkedln-Kampagne beauftragt worden. 

Die J._____ gmbh habe darüber hinaus Vermarktungsunterlagen und In-

serate kreiert (Klage Rz. 25 - 29). Es hätten für die vorliegend interessie-

rende Dauer immer wieder Kontaktaufnahmen und Besichtigungen der 

Mietflächen stattgefunden. Bis heute hätten die Mietflächen aber noch nicht 

wiedervermietet werden können. Die Interessenten hätten bis heute keinen 

Mietvertrag abgeschlossen, weil beispielsweise die Flächen oder der Miet-

zins für sie nicht gepasst hätten und/oder keine Klimatisierung vorhanden 

gewesen sei (Klage Rz. 30). 

 

Vertraglich hätten die Parteien eine Mindestdauer bis 30. Juni 2025 verein-

bart. Da die Beklagte im Verfahren HOR.2021.36 bereits die Mietzinse und 

Schadenersatzansprüche bis Dezember 2021 anerkannt und bezahlt habe, 

mache die Klägerin vorliegend Schadenersatzansprüche in der Höhe der 

geschuldeten Mietzinse seit 1. Januar 2022 bis August 2023 geltend. Der 

vorliegend interessierende und geltend gemachte Nettomietzins für die 

Mietflächen und die beiden Parkplätze inkl. MwSt. belaufe sich auf 

Fr. 1'884.75 pro Monat (Fr. 1'650.00 + Fr. 100.00 + Fr. 134.75 [Mehrwert-

steuer von 7.7 %]), was einer Gesamtforderung in Höhe von Fr. 37'695.00 

(20 x Fr. 1'884.75) entspreche (Klage Rz. 17, 21 – 23, 31). 

 

3.2. Rechtliches 

Ist der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen nach der Übernahme der 

Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, 

so kann ihm der Vermieter gemäss Art. 257d Abs. 1 OR in einem ersten 

Schritt schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen setzen und 

ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis 

gekündigt werde. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so 

kann der Vermieter in einem zweiten Schritt mit einer Frist von mindestens 

30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).  

 

Der Mieter, dessen Vertrag wegen Zahlungsverzugs vorzeitig aufgelöst 

wurde, hat dem Vermieter die Sache auf den Kündigungstermin hin zurück-

zugeben. Darüber hinaus schuldet der Mieter dem Vermieter nicht nur 

sämtliche rückständigen Mieten, sondern er muss den Vermieter nach bun-

desgerichtlicher Rechtsprechung auch im Umfang des positiven Interesses 

schadlos halten (Art. 97 Abs. 1 OR). Der Schaden umfasst somit unter 

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anderem den Mietzinsausfall bis zum Zeitpunkt, zu dem die Sache objektiv 

wiedervermietet werden kann, wobei der Zeitpunkt des ordentlichen ver-

traglichen Ablaufs des ursprünglich abgeschlossenen Mietvertrages die 

Obergrenze bildet. Diesbezüglich muss der Vermieter nachweisen, dass er 

trotz ernsthafter Bemühungen nicht in der Lage war, die Wohnung unmit-

telbar nach der Kündigung des Mietvertrags weiterzuvermieten. Darüber 

hinaus ist auch der weitere Verspätungsschaden geschuldet. Den Vermie-

ter trifft eine Schadenminderungspflicht.6 

 

3.3. Würdigung 

Vorliegend ist von Seiten der Klägerin ein schlüssiger Tatsachenvortrag zur 

vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzug erfolgt. 

Die Ausführungen der Klägerin werden von der Beklagten nicht bestritten. 

Zudem kann festgehalten werden, dass die Behauptungen der Klägerin mit 

den Erkenntnissen aus den ins Recht gelegten Nachweisen deckungs-

gleich sind. Ohnehin hat die Beklagte die Forderung, welche die Klägerin 

mit der Klage vom 10. September 2021 (HOR.2021.36) vollumfänglich gel-

tend gemacht hat, anerkannt und bezahlt. Es ist davon auszugehen, dass 

die Voraussetzungen der Zahlungsverzugskündigung (Art. 257d OR) vor-

liegend gegeben sind und die Rückgabe der Mietflächen per 1. Dezember 

2020 erfolgt ist.  

 

Die Klägerin macht vorliegend eine Forderung in Höhe von Fr. 37'695.00 

geltend. Die Klägerin hat mit schlüssigen Behauptungen und den ins Recht 

gelegten Urkunden plausibel dargetan, dass die Parteien eine Mindestver-

tragsdauer bis 30. Juni 2025 vereinbart haben und die Klägerin mittels di-

verser Inserate auf verschiedenen Plattformen sowie weiterer Vermark-

tungsmassnahmen ernsthafte Bemühungen zur Weitervermietung der 

streitgegenständlichen Flächen angestellt hat. Sodann ist der geltend ge-

machte Betrag auch in quantitativer Hinsicht nachvollziehbar. Von der Be-

klagten wird die Sachverhaltsdarstellung der Klägerin nicht bestritten. Eine 

Verletzung der Schadenminderungsobliegenheit durch die Klägerin ist 

nicht ersichtlich. Die Beklagte schuldet der Klägerin für die Monate Januar 

2022 – August 2023 Schadenersatz im Betrag von monatlich je 

Fr. 1'884.75, d.h. total Fr. 37'695.00. 

 

4. Heiz- und Betriebskosten 

4.1. Rechtliches 

Während der Mietzins das Entgelt darstellt, welches der Mieter für die Über-

lassung der Sache schuldet (Art. 257 OR), sind die Nebenkosten das Ent-

gelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Ge-

brauch der Sache zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR). Bei Geschäfts-

räumen sind die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des 

 
6  BGE 127 III 548 E. 5 m.w.H.; SVIT Kommentar- REUDT, 4. Aufl. 2018, Art. 257d OR N 63; BSK OR-

WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 257d N 13; ZK OR-Higi/Bühlmann, 5. Aufl. 2019, Art. 257d N. 61-63. 

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Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie 

Heizungs-, Warmwasser-7 und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentli-

che Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben (Art. 257b 

Abs. 1 OR). Betriebskosten sind etwa Kosten für Reinigung, Hauswartung, 

Abwassergebühren, Kehrichtabfuhrgebühren, Garten- und Umgebungs-

pflege, Allgemeinstrom (nicht aber Individualstrom = Verbraucherkosten), 

Lift, Alarmanlagen, Kanalisationsgebühren, etc.8 Der gesetzliche Begriff 

der Nebenkosten ist zwingender Natur.9 Nicht nebenkostenfähig sind die 

Kosten für Reparatur und Erneuerungen von Anlagen.10 

 

4.2. Würdigung 

Die Klägerin macht ferner geltend, die Beklagte schulde ihr für Heiz- und 

Betriebskosten einen Betrag von Fr. 676.00 für die Abrechnungsperiode 

vom 1. Oktober 2020 bis 1. Dezember 2020 [recte: 1. Oktober 2020 bis 

30. September 2021] (Klage Rz. 32). Von der Beklagten wird weder Be-

stand noch Höhe der Forderung bestritten. In der Konsequenz ist der Klä-

gerin der Betrag von Fr. 676.00, welcher in der Heiz- und Betriebskosten-

abrechnung vom 25. April 2022 ausgewiesen ist (KB 31), zuzusprechen.  

 

5. Verzugszinsen 

5.1. Rechtliches 

Nach Art. 104 Abs. 1 OR hat der Schuldner Verzugszinsen zu leisten, wenn 

er sich mit der Zahlung der Geldschuld im Verzug befindet. Der gesetzliche 

Verzugszins beträgt 5 % p.a. (Art. 104 Abs. 1 OR). Bei der Berechnung des 

Verzugszeitpunktes wird analog zu Art. 77 Abs. 1 Ziff. 1 OR der Tag, an 

dem der Verzug eintritt, nicht mitberechnet.11  

 

Der Schuldner einer fälligen Forderung gerät entweder durch Mahnung 

(Art. 102 Abs. 1 OR) oder, sofern die Parteien einen bestimmten Verfalltag 

verabredet haben, schon mit dessen Ablauf (Art. 102 Abs. 2 OR), in Ver-

zug. Praxisgemäss gerät er auch mit Ablauf einer in einer Rechnung ge-

setzten Zahlungsfrist, wie „zahlbar 30 Tage netto“, ohne weitere Mahnung 

in Verzug.12  

 

 
7  Vgl. für Heizungs- und Warmwasserkosten Art. 5 VMWG. 
8  WYTTENBACH, in: Müller (Hrsg.), Wohn- und Geschäftsraummiete: Beraten und Prozessieren im Im-

mobiliarmietrecht, 2016, N. 6.7; SVIT-Kommentar-BIBER (Fn. 6), Art. 257-257b OR N. 12. 
9  BGer 4A_194/2012 vom 20. Juli 2012 E. 2.2; SVIT-Kommentar-BIBER (Fn. 6), Art. 257-257b OR 

N. 2. 
10  WYTTENBACH (Fn. 8), N. 6.32; SVIT-Kommentar-BIBER (Fn. 6), Art. 257-257b OR N. 14. 
11  SCHENKER, Die Voraussetzungen und die Folgen des Schuldnerverzugs im schweizerischen Obliga-

tionenrecht, 1988, N. 376. 
12  AGVE 2003, S. 38; BK OR I-WIDMER LÜCHINGER/WIEGAND, 7. Aufl. 2019, Art. 102 N. 9b m.w.N.; 

VETTER/BUFF, Verzugszinsen bei «zahlbar innert 30 Tagen», SJZ 2019, S. 150 f. m.w.N. 

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5.2. Würdigung 

5.2.1. Schadenersatz 

Die Klägerin verlangt die Zahlung von Verzugszinsen zu 5 % seit 15. Okto-

ber 2022 auf den Betrag von Fr. 37'695.00 (Mietzinsforderungen seit Ja-

nuar 2022 bis August 2023; Klage Rz. 39 – 40). Nach der Parteivereinba-

rung gilt in Bezug auf den Mietzins samt Nebenkosten der letzte Tag des 

Vormonats als Verfalltag i.S.v. Art. 102 Abs. 2 OR (KB 1, Ziff. 5.5). Somit 

ist die Beklagte jeweils mit Ablauf dieses Tages für die monatlichen Miet-

zinsforderungen seit Januar 2022 bis August 2023 in Verzug geraten. Die 

Höhe des Verzugszinses beträgt gemäss Art. 104 Abs. 1 OR 5 %. Bei pe-

riodisch anfallenden Zahlungen kann aus Praktikabilitätsgründen ein mitt-

lerer Verfall angenommen werden.13 Der mittlere Verfalltag ist vorliegend 

der 15. Oktober 2022. Somit schuldet die Beklagte für den ausstehenden 

Mietzins in Höhe von Fr. 37'695.00 seit Januar 2022 bis August 2023 ab 

dem 15. Oktober 2022 Verzugszinsen in dem von der Klägerin behaupte-

ten Umfang. 

 

5.2.2. Heiz- und Betriebskosten 

Die Klägerin macht sodann bezüglich der Heiz- und Betriebskosten in Höhe 

von Fr. 676.00 Verzugszinsen zu 5 % seit 27. Mai 2022 (eventualiter seit 

20. September 2023) geltend (Klage Rz. 39, 41). Im Mietvertrag vom 

14. April 2015 haben die Parteien in Ziff. 12.3.1 Abs. 5 vereinbart, dass der 

Mieter Nachzahlungen betreffend Nebenkosten innert 30 Tagen nach Zu-

gang der Nebenkostenabrechnung zu leisten hat. Dabei gilt der dreissigste 

Tag als Verfalltag i.S.v. Art. 102 Abs. 2 OR (KB 1). Damit im Einklang steht 

auch der in der Rechnung der Klägerin vom 25. April 2022 erwähnte Zusatz 

"innert 30 Tagen" (KB 31). Aufgrund der widersprüchlichen Sachverhalts-

darstellung der Klägerin, bleibt allerdings unklar, ob die Heiz- und Betriebs-

kostenabrechnung (KB 31) der Beklagten am 25. oder am 26. April 2022 

zugestellt wurde (Klage Rz. 32, 41). Vorliegend wird darauf abgestellt, dass 

diese der Beklagten erst am 26. April 2022 zugegangen ist. Folglich befin-

det sich die Beklagte seit dem 27. Mai 2022 in Verzug und der Klägerin ist 

ab dem 27. Mai 2022 ein Verzugszins von 5 % auf den Betrag von 

Fr. 676.00 zuzusprechen. 

 

6. Sicherheitsleistung 

Im Rahmen des zweiten Rechtsbegehrens verlangt die Klägerin, dass sie 

dazu berechtigt wird, die Mietkaution in Höhe von Fr. 10'000.00 unter An-

rechnung an den zugesprochenen Betrag zu beziehen (Klage Rz. 38). Ge-

mäss Art. 257e Abs. 3 OR darf die Bank die geleistete Sicherheit nur mit 

Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zah-

lungsbefehl oder auf ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben.  

 

 
13  Vgl. BGE 131 III 12 E. 9.5. 

 - 11 - 

 

 

Gemäss Ziff. 13 Abs. 2 des Mietvertrages vom 14. April 2015 dient die 

streitgegenständliche Sicherheitsleistung für sämtliche Verbindlichkeiten 

aus dem Mietverhältnis (KB 1). Die Klägerin verfügt über Ansprüche im 

Umfang von Fr. 38'371.00, die in Zusammenhang mit dem Mietvertrag ste-

hen und damit von der Sicherstellung erfasst sind. Damit ist die Klägerin 

berechtigt zu erklären, die bei der F._____ AG, auf dem Mieterkautions-

sparkonto Nr. I, lautend auf die E._____ AG, angelegte Mieterkaution in der 

Höhe von Fr. 10'000.00 (inklusive aufgelaufener Zinsen; KB 6) unter An-

rechnung an ihre Ansprüche zu beziehen. 

 

7. Prozesskosten 

Die Prozesskosten, bestehend aus Gerichtskosten und Parteientschädi-

gung, werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 Abs. 1 und 

Art. 106 Abs. 1 ZPO).  

 

7.1. Gerichtskosten 

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beklagten aufzuerlegen 

(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten bestehen vorliegend einzig aus 

der Entscheidgebühr (Art. 95 Abs. 2 lit. b ZPO). Bei der Festsetzung der 

Kosten ist von dem Streitwert der vorliegenden Klage auszugehen. Dieser 

wird durch das Rechtbegehren bestimmt, wobei Zinsen und Kosten des 

laufenden Verfahrens nicht zu berücksichtigten sind (Art. 91 Abs. 1 ZPO). 

Demgemäss beträgt der Streitwert Fr. 38'371.00. 

 

Der Grundansatz gemäss § 7 Abs. 1 VKD beträgt vorliegend Fr. 3'592.25 

(Fr. 1'290.00 + 6.0 % des Streitwertes [Fr. 2'302.25]). Da sich die Beklagte 

nicht vernehmen liess und keine Verhandlung stattgefunden hat, ist der Be-

trag um die Hälfte auf Fr. 1'796.15 zu kürzen (§ 7 Abs. 3 VKD). Die Ge-

richtskosten werden mit dem von der Klägerin geleisteten Vorschuss in der 

Höhe von Fr. 3'542.00 verrechnet, sodass die Beklagte der Klägerin 

Fr. 1'796.15 direkt zu ersetzen hat (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Der verbleibende 

Überschuss steht der Klägerin zu. 

 

7.2. Parteientschädigung 

Die Beklagte hat der Klägerin zudem eine Parteientschädigung zu bezah-

len (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Parteientschädigung bemisst sich ebenfalls 

nach dem für die Gebühren relevanten Streitwert (§ 3 AnwT). Die Grun-

dentschädigung beläuft sich gemäss § 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 AnwT auf rund 

Fr. 7'194.50 (Fr. 2'590.00 + 12.0 % des Streitwertes [Fr. 4'604.50]), womit 

eine Rechtsschrift und die Teilnahme an einer behördlichen Verhandlung 

abgegolten sind (§ 6 Abs. 1 AnwT). Der Abzug für die nicht durchgeführte 

Verhandlung ist praxisgemäss mit 20 % zu gewichten. Davon ist ein weite-

rer Abzug aufgrund des nicht vollständig durchgeführten Verfahrens sowie 

der geringen Aufwendungen von 50 % vorzunehmen (§ 6 Abs. 2, § 7 

Abs. 2 AnwT). Mit der Kleinkostenpauschale von praxisgemäss 3 % (vgl. 

 - 12 - 

 

 

§ 13 Abs. 1 AnwT) resultiert damit eine Parteientschädigung von 

Fr. 2'964.15, welche die Beklagte der Klägerin zu bezahlen hat. 

 

Dem Antrag der Klägerin auf Zusprechung des Mehrwertsteuerzuschlags 

ist nicht zu entsprechen. Die Klägerin ist gemäss UID-Register selber mehr-

wertsteuerpflichtig. Sie kann die ihrem Anwalt bezahlte Mehrwertsteuer als 

Vorsteuer von ihrer eigenen Mehrwertsteuerrechnung in Abzug bringen 

(Art. 28 MWSTG).14 Die Mehrwertsteuer stellt somit keinen zusätzlichen 

Kostenfaktor dar und ist bei der Bemessung der Parteientschädigung des-

halb nicht zu berücksichtigen. 

 

 
   

Das Handelsgericht erkennt: 

 

1. 

In Gutheissung der Klage vom 18. Dezember 2023 ist die Beklagte zu ver-

pflichten, der Klägerin Fr. 38'371.00 zuzüglich Zins zu 5 % seit 15. Oktober 

2022 auf den Betrag von Fr. 37'695.00, zuzüglich Zins zu 5 % seit 27. Mai 

2022 auf den Betrag von Fr. 676.00 zu bezahlen. 

 

2. 

Die Klägerin wird berechtigt erklärt, die bei der F._____ AG, T._____, auf 

dem Mieterkautionssparkonto Nr. I, lautend auf die E._____ AG, angelegte 

Mieterkaution in der Höhe von Fr. 10'000.00 (inklusive aufgelaufener Zin-

sen) unter Anrechnung an den Betrag gemäss Ziff. 1 hiervor zu beziehen.  

 

3. 

Die Gerichtskosten in Höhe von Fr. 1'911.25 werden der Beklagten aufer-

legt und mit dem Kostenvorschuss der Klägerin in der Höhe von 

Fr. 3'542.00 verrechnet, sodass die Beklagte der Klägerin Fr. 1'911.25 di-

rekt zu ersetzen hat.  

 

4. 

Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung in der 

Höhe von Fr. 2'964.15 zu bezahlen.  

 
   

Zustellung an: 

− die Klägerin (Vertreter; zweifach mit Abrechnung) 

− die Beklagte 

 

Mitteilung an: 

 
14  Vgl. Merkblatt zur Frage der Berücksichtigung der Mehrwertsteuer bei der Bemessung der Partei-

entschädigung der Gerichte des Kantons Aargau vom 11. Januar 2016: https://www.ag.ch/me-
dia/kanton-aargau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-mwst.pdf (zuletzt besucht am 
4. Juni 2024). 

https://www.ag.ch/media/kanton-aargau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-mwst.pdf
https://www.ag.ch/media/kanton-aargau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-mwst.pdf

 - 13 - 

 

 

− die Obergerichtskasse 

 

 
  1. 

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., 

Art. 90 ff. BGG) 

 

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der schriftlichen Eröff-

nung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-

schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweize-

rischen Bundesgericht einzureichen. Die Beschwerdeschrift ist in einer 

Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit An-

gabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte elekt-

ronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 

darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) 

verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind 

beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der ange-

fochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

 
   

Aarau, 4. Juni 2024 

 

Handelsgericht des Kantons Aargau 

1. Kammer 

Der Vizepräsident: Die Gerichtsschreiberin-Stv.: 

 

 

 

Egloff Vollenweider