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**Case Identifier:** a290663b-07e1-5583-a33f-de53640b2a2f
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-08-24
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 24.08.2017 I/2-2016/14
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-2-2016-14_2017-08-24.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/2-2016/14

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 19.11.2019

Entscheiddatum: 24.08.2017

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 24.08.2017
Art. 60 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (SR 814.2, 
abgekürzt: GSchG), Art. 15 und 20 f. des kantonalen Vollzugsgesetzes zur 
eidgenössischen Gewässerschutzgesetzgebung (sGS 752.2, abgekürzt: 
GSchVG). Kommunales Kanalisationsreglement. Eine Eigentümerin sanierte 
das Dach ihres Fabrikationsgebäudes und erstellte darauf neu eine 
Photovoltaikanlage. Für die Nachzahlung eines Abwasseranschlussbeitrags 
ist nach dem Reglement auf einen Vergleich der Neubauwerte abzustellen. 
Die neue Photovoltaikanlage fliesst in den Gebäudewert ein und berechtigt 
nicht zu einer Reduktion des Beitrags (Urteil der 
Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/2, vom 24. August 2017, VRKE I/
2-2016/14).

Präsident Thomas Vögeli, Richter Rudolf Lippuner und Richterin Eliane Kaiser, 

Gerichtsschreiberin Susanne Schmid Etter

 

X AG, Rekurrentin,

vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Felix Ludwig, Poststrasse 1, 9100 Herisau,

gegen

Stadtrat Rheineck, Hauptstrasse 21, 9424 Rheineck, Vorinstanz,

betreffend

Anschlussbeitrag Kanalisation (Nachbelastung

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Sachverhalt:

A.- Die X AG mit Sitz in A ist Inhaberin eines selbständigen und dauernden Baurechts 

(Grundstück Nr. 1) an einer Fabrikationshalle inkl. Büroräumlichkeiten, welche sich auf 

Grundstück Nr. 2 in Rheineck befindet. Das Gebäude war am 26. Oktober 2010 mit 

einem Neuwert von Fr. 4'835'000.– geschätzt worden. Im Jahr 2014 wurde das Dach 

erneuert und darauf gleichzeitig eine Photovoltaikanlage installiert. Mit amtlicher 

Schätzung vom 10. Juni 2015 wurde der Neuwert des Gebäudes auf Fr. 6'252'000.– 

festgesetzt. Diese von der Gebäudeversicherung am 1. August 2015 eröffneten 

Versicherungswerte erwuchsen unangefochten in Rechtskraft.

B.- Das Grundbuchamt Rheineck erhob von der X AG mit Rechnung Nr. 40.120/2016 

vom 10. Februar 2016 eine Nachbelastung für den Kanalisationsanschlussbeitrag in der 

Höhe von Fr. 34'507.50 (neuer Neuwert Fr. 6'252'000.– abzüglich aufgewerteter alter 

Neuwert Fr. 5'076'750.– = Fr. 1'175'250.–; davon 3% nach Abzug des Freibetrages von 

Fr. 25'000.–) zuzüglich Mehrwertsteuer von 8% (Fr. 2'760.60). Der Stadtrat Rheineck 

wies den dagegen am 26. Februar 2016 erhobenen Rekurs am 22. März 2016 ab.

C.- Gegen den am 24. März 2016 versandten Entscheid des Stadtrats Rheineck erhob 

die X AG mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 11. April 2016 Rekurs bei der 

Verwaltungsrekurskommission mit dem sinngemässen Antrag, der Entscheid des 

Stadtrates Rheineck vom 22. März 2016 und die ihm zugrunde liegende Rechnung vom 

10. Februar 2016 seien aufzuheben; eventualiter sei das Verfahren zur neuen 

Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge.

Mit Protokollauszug vom 10. Mai 2016 verzichtete die Vorinstanz unter Verweis auf den 

eigenen Rekursentscheid auf eine Vernehmlassung. Für die Rekursbearbeitung wurden 

zusätzliche Unterlagen beigezogen, welche den Parteien zur Kenntnis gebracht 

wurden. Auf die Ausführungen der Rekurrentin zur Begründung ihrer Anträge wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:

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1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur 

Rekurserhebung ist gegeben. Der Rekurs vom 11. April 2016 ist rechtzeitig eingereicht 

worden. Er erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen 

(Art. 41 lit. h Ziff. 5, 45, 47 und 48 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, 

sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

Es ist aber darauf hinzuweisen, dass der Antrag der Rekurrentin lediglich auf 

Aufhebung der Gebührenveranlagung des Grundbuchamtes vom 10. Februar 2016 

lautet, das Anfechtungsobjekt vor Verwaltungsrekurskommission jedoch der Entscheid 

des Stadtrates Rheineck vom 22. März 2016 ist. Es wäre indessen überspitzt 

formalistisch, deswegen nicht auf den Rekurs einzutreten.

2.- a) Anschlussbeiträge stellen Vorzugslasten dar, die als öffentliche Abgaben einer 

gesetzlichen Grundlage bedürfen. Der Gesetzgeber hat dabei Subjekt, Objekt und 

Höhe der Abgabe in einem formellen Gesetz zu verankern. Kommunale Erlasse sind 

einem formellen Gesetz gleichgestellt, wenn sie von der nach dem kantonalen Recht 

ermächtigten Gemeindelegislative beschlossen wurden oder wenn der Erlass der 

Gemeindeexekutive dem obligatorischen oder fakultativen Referendum unterstand. 

Eine Blankodelegation an die Gemeindeexekutive zur Festsetzung von öffentlichen 

Abgaben vermag dem Erfordernis der gesetzlichen Grundlage nicht zu genügen. Weder 

das Kostendeckungs- noch das Äquivalenzprinzip vermögen eine wirksame 

Begrenzung der Gebühren und Beiträge sicherzustellen, wo es um die Finanzierung 

von kommunalen Ver- und Entsorgungsanlagen mit offenem Benutzerkreis und nicht 

klar abgrenzbaren Kosten geht (vgl. Urteil des Bundesgerichts [BGer] 2C_67/2015 vom 

12. November 2015 E. 2.1).

b) Im Rekurs ist zu Recht unbestritten, dass sich die veranlagte Nachzahlung 

grundsätzlich auf eine in formeller Hinsicht genügende gesetzliche Grundlage stützen 

kann. Das Abwasserreglement der Stadt Rheineck (nachfolgend: Abwasserreglement), 

das unter anderem die Vorgaben von Art. 15 und 20 f. des Vollzugsgesetzes zur 

eidgenössischen Gewässerschutzgesetzgebung (sGS 752.2, abgekürzt: GSchVG) 

umsetzt, wurde vom dafür zuständigen Stadtrat am 10. Juni 2003 erlassen und 

unterstand vom 12. August bis 10. September 2003 dem fakultativen Referendum. 

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Subjekt, Objekt und Bemessungsgrundlage sind in diesen beiden Erlassen hinreichend 

bestimmt geregelt.

3.- Umstritten ist, ob eine Nachzahlung für den Kanalisationsanschlussbeitrag 

geschuldet ist und wenn ja, in welcher Höhe.

a) Die Rekurrentin macht im Wesentlichen geltend, die Anwendung der 

Berechnungsgrundlage der Vorinstanz verletze die Gleichbehandlung der 

Grundeigentümer. Hätte sie die Investition bereits bei der erstmaligen Erstellung des 

Gebäudes getätigt, wäre die Anschlussgebühr insgesamt tiefer ausgefallen, da das 

Gebäude im Zeitverlauf einem konjunkturellen Mehrwert unterliege. Die Vorinstanz 

habe die Unterscheidung zwischen baulichem und konjunkturellem Mehrwert vollends 

ausser Acht gelassen, obschon der höhere Kubikmeterpreis bei der Schätzung 

konjunkturell bedingt sei. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung stelle eine 

schematische Grundlage wie der Gebäudeversicherungswert für die Bemessung der 

Anschlussgebühr bei Industriebauten kein taugliches Mittel dar, da diese im Vergleich 

zu ihrem Volumen einen ausserordentlich hohen oder ausserordentlich niedrigen 

Wasserverbrauch aufweisen könnten. Das fragliche Gebäude sei ein Lager- und 

Fabrikationsgebäude mit niedrigem Wasserverbrauch. Massgebend sei dabei der 

Vergleich mit einem Wohngebäude und nicht mit anderen Industrieobjekten. Es 

bestehe ein eigentliches Missverhältnis zwischen dem Gebäudeversicherungswert und 

dem Nutzungspotenzial des Wasser- und Abwasseranschlusses. Die Sanierung des 

Daches und der Neubau der Photovoltaikanlage hätten zu keinerlei 

Nutzungsausdehnungen geführt. Der Wasserverbrauch sei unverändert geblieben. Im 

Wesentlichen habe es sich um Unterhaltsaufwand gehandelt. Das Bundesgericht habe 

eine einzelfallbezogene Bemessungsweise für den Fall zur Diskussion gestellt, in dem 

der abgabepflichtige Mehrwert der Liegenschaft überwiegend auf Investitionen im 

Zusammenhang mit einer energetischen Gebäudesanierung zurückzuführen sei. 

Gerade dies sei hier der Fall, wo die Kosten für die Photovoltaik rund 75% der 

Neuwerterhöhung ausmachten. Eine schematische Bemessungsweise sei vorliegend 

daher gerade nicht angebracht. Ferner liege aufgrund der besonderen Verhältnisse eine 

Ausnahme nach Art. 37 des Abwasserreglements vor, weshalb eine Anpassung des 

Beitrages zu erfolgen habe.

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b) Nach Art. 60 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (SR 814.2, 

abgekürzt: GSchG) haben die Kantone dafür zu sorgen, dass die Kosten für Bau, 

Betrieb, Unterhalt, Sanierung und Ersatz der Abwasseranlagen mit Gebühren oder 

anderen Abgaben den Verursachern überbunden werden. Bei der Ausgestaltung der 

Abgabe sind unter anderem die Art und die Menge des erzeugten Abwassers zu 

berücksichtigen (Art. 60a Abs. 1 lit. a GschG). Das Verursacherprinzip gilt an sich auch 

für den einmaligen Anschlussbeitrag, doch dürfen für dessen Berechnung noch andere 

kausalabgaberechtliche Grund-sätze berücksichtigt werden.

Nach Art. 15 GSchVG erhebt die politische Gemeinde Abgaben für Erstellung und 

Betrieb von Abwasseranlagen. Art. 16 bis 19 GSchVG regeln die Gebühren, während in 

Art. 20 und 21 GSchVG die Beiträge verankert sind. Die politische Gemeinde kann 

nach Art. 20 Abs. 1 GSchVG Beiträge von den Grundeigentümern des Einzugsgebietes 

erheben. Die besonderen Verhältnisse bei den einzelnen Grundstücken können im 

Rahmen der Bemessung nach Art. 21 GSchVG berücksichtigt werden. Bereits vor 

Erlass des GSchVG waren die politischen Gemeinden gestützt auf Art. 13 und 14 des 

Einführungsgesetzes zum eidgenössischen Gewässerschutzgesetz (in der bis zum 

28. Februar 1997 gültigen Fassung, nGS 14-106) verpflichtet, von den 

Grundeigentümern des Einzugsgebietes Beiträge zu erheben (vgl. GVP 1998 Nr. 32). 

Gemäss Art. 21 Abs. 1 GSchVG können die Beiträge nach der Fläche oder dem Wert 

des im Einzugsgebiet gelegenen Bodens (lit. a), dem Wert der im Einzugsgebiet 

gelegenen Bauten und Anlagen (lit. b) und den besonderen Vorteilen für den 

Grundeigentümer (lit. c) bemessen werden. Die Bemessungsgrundlagen können 

miteinander verbunden werden (Art. 21 Abs. 2 GSchVG). Die Höhe der Beiträge für 

Bauten und Anlagen mit ausserordentlich grossem oder kleinem Abwasseranfall oder 

frachtmässiger Belastung kann besonders geregelt werden (Art. 21 Abs. 3 GSchVG).

Die Kostenüberwälzung erfolgt also mittels einmaliger Anschlussbeiträge und 

wiederkehrender Benutzungsgebühren. Erstere tragen zur Deckung der vom 

Gemeinwesen bereits in die öffentliche Abwasserentsorgungsinfrastruktur getätigten 

Investitionen bei. Dagegen decken die Benutzungsgebühren vornehmlich die laufenden 

und künftigen Kosten der Abwasserentsorgung (H.W. Stutz, Schweizerisches 

Abwasserrecht, Zürich/Basel/Genf 2008, S. 192 f.).

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Mit dem Beitrag gilt der Eigentümer eines an die öffentlichen Abwasseranlagen 

angeschlossenen Grundstücks den Mehrwert ab, der mit der jederzeit gesicherten 

schadlosen Ableitung und Reinigung des auf dem Grundstück anfallenden 

Schmutzwassers wie auch mit der gewährleisteten Ableitung des Meteorwassers 

verbunden ist (GVP 1998 Nr. 32). Der Beitrag stellt damit eine Vorzugslast dar (GVP 

2003 Nr. 24). Die Vorzugslast ist eine Abgabe, die als Ausgleich jenen Personen 

auferlegt wird, denen aus einer öffentlichen Einrichtung ein wirtschaftlicher 

Sondervorteil erwächst. Der wirtschaftliche Sondervorteil liegt vornehmlich im 

Mehrwert, welcher einem Grundstück durch eine öffentliche Einrichtung entsteht. Mit 

dem Beitrag wird somit im Wesentlichen die Anschlussmöglichkeit abgegolten (GVP 

1998 Nr. 32).

Das Äquivalenzprinzip stellt die gebührenrechtliche Ausgestaltung des 

Verhältnismässigkeitsprinzips nach Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung (SR 101, 

abgekürzt: BV) und des Willkürverbots nach Art. 9 BV dar. Das Äquivalenzprinzip 

besagt, dass die Höhe der Abgabe in einem angemessenen Verhältnis zur Leistung, in 

deren Genuss die abgabepflichtige Person kommt, dem sogenannten wirtschaftlichen 

Sondervorteil, stehen muss (vgl. statt vieler F. Uhlmann, in: Häner/Waldmann [Hrsg.], 

Kausalabgaben, Bern 2015, S. 89 f. mit Hinweisen). Der einmalige Anschlussbeitrag für 

Abwasser bildet als Vorzugslast die Gegenleistung des Bauherrn für die Gewährung 

des Anschlusses der Baute an die vom Gemeinwesen erstellten und betriebenen 

Entsorgungsanlagen. Nach feststehender Rechtsprechung dürfen sich 

Anschlussbeiträge nach dem Mass des Vorteils richten, welcher dem Grundeigentümer 

aus der Abwasserentsorgung des Gebäudes erwächst. Dabei müssen bei der 

Bemessung der Anschlussgebühren aber nicht alle Umstände berücksichtigt werden, 

die im konkreten Fall das Mass der künftigen Inanspruchnahme der Wasserversorgung 

oder Abwasserbeseitigung beeinflussen. Eine gewisse Schematisierung ist zulässig 

(vgl. BGer 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.2 und BGer 2C_816/2009 vom 3. 

Oktober 2011 E. 5.1 mit Hinweisen). Diese Schematisierung führt regelmässig dazu, 

dass einzelne Faktoren, die Mehrkosten und damit höhere Gebühren verursachen, 

ausser Acht bleiben, obwohl sie nur einen geringen oder gar keinen Einfluss auf den 

Verbrauch oder Gebrauch haben. Das Gleiche gilt auch im umgekehrten Sinn, indem 

kostenneutrale Umstände unberücksichtigt bleiben, obwohl sie sich auf die 

Beanspruchung der Infrastruktur auswirken (BGer 2C_847/2008 vom 8. September 

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2009 E. 2.2). Das Äquivalenzprinzip schreibt keine bestimmten Bemessungskriterien 

vor. Die Verteilung der Kosten auf die einzelnen Beitragspflichtigen entspricht letztlich 

einem wertenden Vorgang, der sich der Anwendung von allgemeingültigen Formeln 

entzieht. Entsprechend gross ist der Gestaltungsspielraum für den Gesetzgeber 

(Waldmann, a.a.O., S. 83 f.). Da der Anschlussbeitrag als im Grundsatz einmalige 

Abgabe konzipiert ist, welche beim Anschluss eines neu erstellten Gebäudes oder 

Gebäudeteiles an die öffentliche Abwasserentsorgung erhoben und aufgrund der in 

diesem Zeitpunkt bekannten Faktoren bemessen werden muss, sind einem alleinigen 

Abstellen auf den künftigen Abwasseranfall schon dadurch Grenzen gesetzt, dass das 

tatsächliche Mass der Inanspruchnahme der öffentlichen Abwasseranlagen einerseits 

noch gar nicht feststeht und andrerseits die einer allfälligen Schätzung 

zugrundeliegende Annahme mögliche spätere Änderungen der ursprünglichen 

Nutzung, welche allenfalls ohne Auslösung eines zusätzlichen Anschlussbeitrages den 

Abwasseranfall zu beeinflussen vermögen, nicht erfassen kann. Im Falle von 

Anschlussbeiträgen ist daher nicht primär die effektive Nutzung massgeblich, sondern 

diejenige, die durch den Anschluss ermöglicht wird, und zwar auf Spitzenwerte 

ausgelegt. Mitberücksichtigt werden darf daher auch eine potentielle zukünftige 

Nutzung (BGer 2C_1054/2013 vom 20. September 2014 E. 6.3). Aus den genannten 

Gründen ist es daher gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung zulässig, beim 

Abwasseranschlussbeitrag auf andere sachbezogene, nicht allein auf dem 

Verursacherprinzip gründende Bemessungskriterien wie etwa die anrechenbaren 

Geschossflächen oder die Gebäudeversicherungswerte abzustellen, da diese einen 

zwar pauschalen, aber im Normalfall einigermassen verlässlichen Massstab zur 

Ermittlung des dem Grundeigentümer aus dem Anschluss erwachsenden Vorteils 

bilden (BGer 2C_101/2007 vom 22. August 2007 E. 4.2 und 4.3). Es ist daher zulässig, 

den Anschlussbeitrag nicht nach der effektiv aktuellen Nutzung, sondern nach jenen 

Parametern zu bemessen, welche aufgrund planungsrechtlicher Vorgaben für die 

Dimensionierung der Abwasseranlagen massgebend waren. Zum obligatorischen 

primären Bemessungsfaktor wird die tatsächlich erzeugte Abwassermenge aufgrund 

des Verursacherprinzips erst bei den periodischen Entsorgungsgebühren (BGer 

2C_101/2007 vom 22. August 2007 E. 4.2). Bei Wohnbauten bringt der 

Gebäudeversicherungswert diesen Vorteil regelmässig zuverlässig zum Ausdruck, ohne 

dass zusätzlich auf das Mass der mutmasslichen Inanspruchnahme der Versorgungs- 

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bzw. Entsorgungsnetze abgestellt werden müsste. Bei der einmaligen 

Beitragserhebung ist nämlich nicht auf den tatsächlichen, sondern auf den möglichen 

Abwasseranfall eines Gebäudes während dessen Lebenszeit abzustellen, und zwar auf 

Spitzenwerte ausgelegt. Mitberücksichtigt werden darf auch eine potentielle zukünftige 

Nutzung. Deshalb kann es grundsätzlich nicht auf die aktuelle Situation ankommen; 

massgebend ist, dass die öffentliche Infrastruktur sowohl für den Wasserbezug wie 

auch die Abwasserbeseitigung zur Verfügung gestellt wird (BGer 2C_1045/2013 vom 

20. September 2014, E. 6.3 mit Hinweisen). Eine Abweichung von einer derartigen 

schematischen Berechnung ist gemäss ständiger Rechtsprechung lediglich dann 

geboten, wenn – wie dies etwa bei Industriebauten der Fall sein kann – die Baute einen 

ausserordentlich hohen oder ausserordentlich niedrigen Wasserverbrauch bzw. 

Abwasseranfall aufweist (vgl. BGer 2C_356/2013 vom 17. März 2014 E. 5.2.3; BGer 

2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.3; BGer 2P.232/2006 vom 16. April 2007 

E. 3.1 und 3.4). Das Verwaltungsgericht hat bezüglich Industrie- und Gewerbebetrieben 

erwogen, unter dem Gesichtspunkt der Rechtsgleichheit gehe es nicht an, solche 

Betriebe allgemein als Sonderfall zu verstehen. Ein Sonderfall komme nur dann in 

Frage, wenn die Beitragsfestsetzung einen Betrieb betreffe, der im Vergleich zu 

anderen gleichartigen Betrieben besondere Verhältnisse aufweise (GVP 1992 Nr. 8). 

Unter die erwähnten Ausnahmen mit einem überdurchschnittlich tiefen 

Wasserverbrauch oder Abwasseranfall fallen z.B. Lagerhallen, die ausschliesslich eine 

einzige WC-Anlage und einen unbedeutenden Wasseranschluss aufweisen (VRKE I/

2-2012/74 vom 25. September 2013 E. 1.b und I/2-2015/46 vom 25. August 2016 

E. 2.c und 2.d, in: www.gerichte.sg.ch).

Gestützt auf diese Betrachtungsweise darf, soweit die massgebenden Vorschriften eine 

entsprechende Nachforderung vorsehen, auch bei nachträglichen baulichen 

Veränderungen, welche den Gebäudeversicherungswert erhöhen, ein ergänzender 

Anschlussbeitrag erhoben werden, ohne dass es auf die zu erwartende Mehr- oder 

Minderbelastung der öffentlichen Versorgungs- und Entsorgungsnetze ankäme (BGer 

2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E. 3.3 und 2P.232/2006 vom 16. April 2007 E. 3.6).

c) Das Abwasserreglement der Politischen Gemeinde Rheineck sieht folgende 

Regelung vor: Die Kosten für Erstellung, Betrieb, Unterhalt und Erneuerung der 

öffentlichen Abwasseranlagen werden unter anderem gedeckt durch Beiträge der 

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Grundeigentümer im Einzugsgebiet (Art. 23 lit. b des Abwasserreglements). Gemäss 

Art. 32 Abs. 1 des Abwasserreglements ist für Bauten und Anlagen auf einem 

Grundstück, das an die öffentliche Kanalisation angeschlossen ist, ein einmaliger 

Beitrag von 3% des Neuwerts zu bezahlen. Der Neuwert wird nach dem Gesetz über 

die Gebäudeversicherung bestimmt. Ist dies nicht möglich, wird der Neuwert aufgrund 

der Erstellungskosten sachgemäss festgesetzt (Art. 32 Abs. 2 des 

Abwasserreglements). Erfährt eine Baute oder Anlage infolge baulicher Veränderungen 

eine Wertvermehrung, ist ein Beitrag von 3% der Erhöhung des Neuwertes unter 

Berücksichtigung eines Freibetrages von Fr. 25'000.– zu bezahlen (Art. 33 Abs. 1 des 

Abwasserreglements). Der Gemeinderat kann in Ausnahmefällen Beiträge für Bauten 

und Anlagen den besonderen Verhältnissen anpassen. Auch in diesen Fällen sind die 

dem Grundeigentümer durch die Abwasseranlagen entstehenden Vorteile und die 

Aufwendungen für die Anlagen zu berücksichtigen (Art. 37 des Abwasserreglements). 

Sonderfälle sind insbesondere Gewerbe- und Industriebetriebe, die eine 

ausserordentlich hohe oder tiefe Abwassermenge oder frachtmässige Belastung 

aufweisen (lit. a), Kirchen und Kapellen (lit. b) sowie landwirtschaftlich genutzte 

Ökonomiegebäude (lit. c).

d) Die Berechnung der Nachbelastung entspricht den reglementarischen 

Bestimmungen. Der Beitrag wurde aus der Differenz der Neuwerte gemäss letzter 

Schätzung vom 26. Oktober 2010 und aktueller Schätzung vom 10. Juni 2015 nach der 

Sanierung des Daches samt Einbau einer Photovoltaikanlage ermittelt und davon der 

Freibetrag von Fr. 25'000.– abgezogen. Die beiden Schätzungen erwuchsen 

unangefochten in Rechtskraft. Das Abwasserreglement bezieht sich auf die 

Neuwertdifferenz als Grundlage für das Vorliegen einer abgabepflichtigen 

Wertvermehrung. Eine solche Wertvermehrung ist aufgrund der erwähnten 

Schätzungen gegeben. Als nicht stichhaltig erweist sich der Einwand der Rekurrentin, 

die Wertvermehrung in der Höhe von Fr. 1'175'250.– sei nicht nur auf die baulichen 

Vorkehrungen zurückzuführen, sondern enthalte auch eine konjunkturelle Komponente. 

Für die Berechnung des umstrittenen Anschlussbeitrages wurden nicht die 

Verkehrswerte, sondern die Neuwerte vor und nach dem Umbau verglichen. Bereits 

von daher ist kein konjunktureller Mehrwert enthalten (abgesehen von einer allfälligen 

Bauteuerung). Als Ausgangswert wurde sodann nicht der Neuwert im Zeitpunkt des 

ursprünglichen Baus der Fabrikationshalle, sondern jener der nicht einmal fünf Jahre 

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zurückliegenden letzten Schätzung verwendet. Der höhere Kubikmeteransatz in der 

Schätzung (Fr. 375.– gegenüber Fr. 290.– im Jahr 2010) ist nicht konjunkturell bedingt, 

sondern beinhaltet vielmehr die verbesserte Dachkonstruktion und die neu installierte 

Photovoltaikanlage. Zudem nahm die Vorinstanz eine Aufwertung des Neuwertes aus 

dem Jahr 2010 um 5% vor (Fr. 4'835'000.– plus Fr. 241'750.– = Fr. 5'076'750.–). Damit 

wurde der allgemeinen Teuerung der Baukosten Rechnung getragen. Auch ein 

Vergleich mit der Baukostenabrechnung von rund Fr. 1'650'000.– zeigt, dass die 

schätzungsweise ermittelte Wertvermehrung vollumfänglich auf die Investitionen 

zurückzuführen ist. Von einer Ungleichbehandlung als Folge der

etappierten Bauweise, wie von der Rekurrentin behauptet, kann daher nicht die Rede 

sein.

Nach Art. 11 Abs. 1 der Verordnung zum Gesetz über die Gebäudeversicherung 

(sGS 873.11) sind Solaranlagen, die auf dem oder am Gebäude angebracht sind, als 

Gebäudeteile obligatorisch mit dem Gebäude versichert und somit im 

Gebäudeversicherungswert enthalten. Zudem sieht das Abwasserreglement 

ausdrücklich vor, dass auch für Anlagen ein Anschlussbeitrag erhoben wird (vgl. Art. 32 

Abs. 1 des Abwasserreglements). Wie eingangs dargelegt, darf gemäss 

bundesgerichtlicher Rechtsprechung auch bei Gewerbe- und Industriebauten im 

Regelfall auf schematische Bemessungskriterien wie den Gebäudeversicherungswert 

abgestellt werden. Folglich ist es für die Bemessung der Nachbelastung nicht 

entscheidend, dass die Sanierung des Daches und der Einbau einer Photovoltaikanlage 

keinen Einfluss auf den Wasserverbrauch bzw. Abwasseranfall haben. Nur die 

Verbrauchsgebühren bemessen sich in erster Linie nach diesen Kriterien, nicht aber die 

Beiträge. Beim fraglichen Gebäude, welches zwei Fabrikationshallen mit zusammen 

2'704m  Nutzfläche und Büroräumlichkeiten mit 381m  Nutzfläche umfasst, handelt es 

sich im Weiteren nicht um eine Baute, die einen überdurchschnittlich tiefen 

Wasserverbrauch oder Abwasseranfall aufweist, wie dies bei reinen Lagerhallen, 

welche lediglich über ein WC und ein Lavabo verfügen, der Fall sein kann. Entgegen 

der Ansicht der Rekurrentin ist dafür gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung 

(vgl. GVP 1992 Nr. 8) der Vergleich mit anderen gleichartigen Industrie- und 

Gewerbebetrieben und nicht mit Wohnbauten massgebend.

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Schliesslich liegt auch keiner der in Art. 37 Abs. 2 des Abwasserreglements erwähnten 

Sonderfälle vor. In Bezug auf Gewerbe- und Industriebetriebe stellen jene Bauten und 

Anlagen einen Sonderfall dar, welche eine ausserordentlich hohe oder tiefe 

Abwassermenge oder frachtmässige Belastung aufweisen, was bei der Rekurrentin 

eben nicht der Fall ist. Da das Abwasserreglement eine schematische Bemessung der 

Anschlussbeiträge für Bauten und Anlagen nach dem Gebäudeversicherungsneuwert 

vorsieht, was zulässig ist, erscheint es ferner nicht als zwingend, eine 

Photovoltaikanlage als Ausnahmefall im Sinn von Art. 37 des Abwasserreglements 

einzustufen. Die Verwaltungsrekurskommission hat denn auch bereits in einem anderen 

Fall, wo eine Nachbelastung des Wasseranschlussbeitrages im Zusammenhang mit 

dem Einbau einer Photovoltaikanlage zu beurteilen war, die Bemessung nach 

Gebäudeversicherungswerten als zulässig erachtet (VRKE I/2-2012/74 vom 

25. September 2013 E. 2b, in: www.gerichte.sg.ch). In jenem Entscheid wurde auch 

festgehalten, dass der im Energiegesetz verankerte Grundsatz, wonach Sonnenenergie 

besonders gefördert wird, dem Grundeigentümer keinen Anspruch verschafft, dass bei 

der Bemessung von Anschlussbeiträgen nach dem Gebäudezeitwert eine 

Photovoltaikanlage nicht berücksichtigt wird.

e) Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist.

4.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekurrentin 

aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 1'200.– ist 

angemessen (vgl. Art. 7 Ziff. 122 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der 

Kostenvorschuss von Fr. 1'200.– ist zu verrechnen. 

Entscheid:

1.  Der Rekurs wird abgewiesen.

2.  Die Rekurrentin hat die amtlichen Kosten von Fr. 1'200.– unter Verrechnung

     des Kostenvorschusses in gleicher Höhe zu bezahlen.

 

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	Art. 60 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (SR 814.2, abgekürzt: GSchG), Art. 15 und 20 f. des kantonalen Vollzugsgesetzes zur eidgenössischen Gewässerschutzgesetzgebung (sGS 752.2, abgekürzt: GSchVG). Kommunales Kanalisationsreglement. Eine Eigentümerin sanierte das Dach ihres Fabrikationsgebäudes und erstellte darauf neu eine Photovoltaikanlage. Für die Nachzahlung eines Abwasseranschlussbeitrags ist nach dem Reglement auf einen Vergleich der Neubauwerte abzustellen. Die neue Photovoltaikanlage fliesst in den Gebäudewert ein und berechtigt nicht zu einer Reduktion des Beitrags (Urteil der Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/2, vom 24. August 2017, VRKE I/2-2016/14).

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