# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5c7d3fe3-a5f6-58d7-a355-616bcc6113a1
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-12-06
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 06.12.2006  SB.2006.00055
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2006-00055_2006-12-06.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2006.00055	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 06.12.2006
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Handänderungssteuer

	
Behandlung latenter Steuern bei Verkauf einer Immobiliengesellschaft

Beim Verkauf der Aktienmehrheit an einer Immobiliengesellschaft und damit bei einer wirtschaftlichen Handänderung verbleiben die stillen Reserven auf den Grundstücken weiterhin in der Gesellschaft verhaftet und kommen erst bei einer weiteren (diesfalls zivilrechtlichen) Handänderung als wieder eingebrachte Abschreibungen zur Besteuerung. Die steuermindernd geltend gemachten latenten Steuern auf den stillen Reserven mindern damit einzig den Wertes des Kaufpreises der veräusserten Aktien und nicht den Übernahmewert der Grundstücke. Sie sind demzufolge bei der Berechnung der Handänderungssteuer nicht zum Abzug zuzulassen. Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AKTIENVERKAUF
HANDÄNDERUNGSSTEUER
HOLDINGGESELLSCHAFT
IMMOBILIENGESELLSCHAFT
LATENTE STEUERN
STILLE RESERVEN
WIRTSCHAFTLICHE HANDÄNDERUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 227 Abs. II lit. a StG
§ 230 StG

					
	
	Publikationen:
	
						RB 2006 Nr. 102

					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  2.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

SB.2006.00055

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 6. Dezember 2006

 

 

Mitwirkend: Verwaltungsrichter Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Leana Isler, Ersatzrichter
Michael Beusch, Gerichtssekretärin
Bettina Bärtschi.   

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

2.    B, 

3.    C, 

4.    D, 

5.    E, 

6.    F, 

 

alle vertreten durch G
AG, 

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

Stadt J,
vertreten durch den Finanzausschuss

der Stadt K,

Beschwerdegegnerin,

 

 

betreffend Handänderungssteuer,

hat sich ergeben: 

I.  

Am 13. Januar 2004 verkauften A, B und C sämtliche 2'100
Namenaktien der H AG zum Preis von Fr. … an F, D und E. Die H AG
ist die Muttergesellschaft der I AG, zu deren Aktiva unter anderem die in J
gelegenen Baulandgrundstücke Kat.- Nrn. 01 mit … m2 und 02 mit …
m2 gehören. Dem Kaufpreis für die Aktien der H AG lagen die
Marktwerte sämtlicher Liegenschaften der I AG zugrunde. Infolge dieser
wirtschaftlichen Handänderungen verfügte der Finanzausschuss der Stadt J am 20. Oktober
2005 eine Handänderungssteuer von Fr. ..., welche er je zur Hälfte den
Verkäufern und Erwerbern auferlegte. Zur Bestimmung des massgeblichen Erlöses
rechnete er neben dem Fremdkapital auch eine latente Steuerlast auf den
Immobilien von Fr. … zum Aktienkaufpreis hinzu und setzte den Erlös auf
insgesamt Fr. … fest.

Die dagegen erhobene Einsprache vom 22. November
2005, wonach beantragt wurde, die latenten Steuern ausser Acht zu lassen und den
massgebenden Erlös auf Fr. … festzusetzen, wies der Finanzausschuss der
Stadt J mit Entscheid vom 23. Februar 2006 ab.

II.  

Die Steuerrekurskommission III wies den hiergegen gerichteten
Rekurs mit Entscheid vom 26. Juli 2006 ebenfalls ab. 

III.  

Mit Beschwerde vom 5. September 2006 liessen A, B
und C sowie F, D und E dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei der
Rekursentscheid vom 26. Juli 2006 betreffend Handänderungssteuer der Stadt
J aufzuheben. Es sei die Steuergrundlage für die Handänderungssteuer neu zu berechnen
und auf Fr. … zu reduzieren. Im Weiteren verlangten sie sinngemäss die Zusprechung
einer Parteientschädigung.

Sowohl die Steuerrekurskommission III als auch der
Finanzausschuss der Stadt J schlossen auf Abweisung der Beschwerde. Letzterer
beantragte ebenfalls die Zusprechung einer 

Parteientschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
 

1.1 Mit der
Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3
in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG)
alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. 

1.2 Das
Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu 

beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den
rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist
es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem
Gesetz ausgeübte Ermessen auf 

Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der
Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt
sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf
Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch.

2.
 

2.1 Die
Handänderungssteuer wird nach § 227 Abs. 1 StG (aufgehoben durch
Steuergesetz vom 30. November 2003) bei Handänderungen an Grundstücken
oder Anteilen von 

solchen, die noch vor dem 1. Januar 2005 stattfanden, erhoben. Diesen
zivilrechtlichen Handänderungen, die sich durch die rechtliche Übertragung des
Eigentums charakterisieren, sind kraft § 227 Abs. 2 lit. a StG
die wirtschaftlichen Handänderungen gleichgestellt, d.h. jene Rechtsgeschäfte,
die bezüglich der Verfügungsgewalt über Grundstücke tatsächlich und wirt­schaftlich
wie Handänderungen wirken. Das Grundstückgewinnsteuerrecht geht seinerseits in § 216
Abs. 1 und 2 StG von einem identischen Handänderungsbegriff aus. Eine
wirtschaftliche Handänderung liegt unter anderem dann vor, wenn die Mehrheitsbeteiligung
an einer Immobiliengesellschaft veräussert und damit die Beherrschung der Gesellschaft
einem Dritten übertragen wird (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans
Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Züricher Steuergesetz, 2. A.,
Zürich 2006, § 216 N. 93 ff., mit Hinweisen). Nach der
Rechtsprechung zeichnet sich eine Gesell­schaft dadurch als
Immobiliengesellschaft aus, dass sie auf­grund ihres tatsächlichen Verhaltens
oder nach den Statuten aus­schliesslich oder überwiegend die Nutzbar­machung
der Wert­steigerung ihres Grundbesitzes oder dessen Verwendung als sichere oder
nutzbringende Kapitalanlage bezweckt, wobei dies durch Veräusserung,
Vermietung, Verpachtung oder Überbauung geschehen kann (RB 1998 Nr. 154;
RB 1992 Nr. 50; RB 1989 Nr. 21 = StE 1990 B 24.4 Nr. 18; RB
1964 Nr. 70; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 N. 95). Holdinggesellschaften,
deren Aktiven aus der Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft bestehen,
gelten ebenfalls als Immobiliengesellschaft, da ihre Aktiven wirtschaftlich
betrachtet unmittelbar die im Eigentum der Gesellschaft stehenden Beteiligungen
repräsentieren. Die Handänderungssteuer wird demnach nicht nur bei der Übertragung
von reinen Immobiliengesellschaften ausgelöst, sondern auch bei der Veräusserung
von Aktien einer Holdinggesellschaft, deren Aktiven aus Grundstücken und Beteiligungen
an Immobiliengesellschaften bestehen (BGE 103 Ia 159 = StR 1978, 287).

2.2 Gemäss § 230
StG wird die Handänderungssteuer vom Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren
Leistungen des Erwerbers erhoben. Bei einer wirtschaftlichen Handänderung 

infolge Übertragung einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft
darf der nominelle Aktienpreis nicht den steuerlich massgebenden
Handänderungspreisen gleichgesetzt werden. Während der steuerlich anzurechnende
Kaufpreis bei einer zivilrechtlichen Handänderung  den Wert des Grundstücks
widerspiegelt und die zu seiner Tilgung übernommenen Grundpfandschulden bereits
einschliesst, drückt der nominelle Aktienkaufpreis bei einer wirtschaftlichen
Handänderung nur den Nettowert (Aktiven abzüglich Passiven) der
Gesellschaftsbeteiligung aus, so dass der steuerlich massgebende Gesamtpreis
für die liegenschaftlichen Werte unter Hinzurechnung der übernommenen Schulden
bestimmt werden muss. Ferner sind davon die nicht liegenschaftlichen Werte
abzurechnen (RB 1976 Nr. 83; Urs Schüpfer/Philipp Betschart, Kauf und
Verkauf von Immobiliengesellschaften – Ausgewählte Steueraspekte, Der Schweizer
Treuhänder Nr. 5/2005, S. 399). Nicht zu den zu übernehmenden
Passiven gehören Wertberichtigungen und Rückstellungen, die direkt mit dem
Grundstück zusammenhängen, wie auch das Gesellschaftskapital (Richner/Frei/ Kaufmann/Meuter,
§ 220 N. 7).

3.  

Im vorliegenden Fall ist einzig umstritten, ob für die
Bestimmung des Kaufpreises der 

Immobilien der Betrag von Fr. … für latente Steuern (Staats- und
Gemeindesteuern 

geschätzt Fr. …, Bundessteuern geschätzt Fr. … sowie bilanzierte
Rückstellungen von Fr. …) in Abzug gebracht werden kann. Die
Beschwerdeführer haben die streitbetroffenen Liegenschaften mit einem
Verkehrswert von insgesamt Fr. … bewertet und den Buchwert in der
massgebenden konsolidierten Bilanz per 31. Dezember 2003 auf diesen Betrag
aufgewertet. Dieser unbestritten gebliebene Wert spiegelt den Marktwert der
Liegenschaften wider und bildet die Steuerbemessungsgrundlage für die Erhebung
der Handänderungssteuer. Diese besteuert als indirekte Steuer allein den
Rechtsverkehr als solchen, den es durch die Handänderung an einem Grundstück
für verwirklicht erklärt (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar
zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, VB zu §§ 227-233 N. 1;
§ 227 N. 2). Der für die Bestimmung der Handänderungssteuer
massgebende Kaufpreis ist damit derjenige Wert der Grundstücke, der ihnen bei
der vorliegenden Handänderung zugerechnet wird. Beim Verkauf der Aktienmehrheit
an einer Immobiliengesellschaft und damit bei einer wirtschaftlichen Handänderung
verbleiben die stillen Reserven auf den Grundstücken weiterhin in der
Gesellschaft verhaftet und kommen erst bei einer weiteren (diesfalls zivilrechtlichen)
Handänderung als wieder eingebrachte Abschreibungen zur Besteuerung (§ 64 Abs. 3
StG). Die steuermindernd geltend gemachten latenten Steuern auf den stillen
Reserven betreffen demnach nicht die vorliegend zu beurteilende Handänderung,
sondern eine zukünftige ungewisse zivilrechtliche Handänderung der
streitbetroffenen Liegenschaften. Die latenten Steuern auf den bisher
unversteuert gebliebenen Mehrwerten mindern damit einzig den Wert des
Kaufpreises der veräusserten Aktien und nicht den Übernahmewert der Grundstücke.
Demgegenüber trägt eine Sanierungsrückstellung einer bereits eingetretenen
Wertminderung eines Grundstücks, welche durch unterlassene Unterhaltsarbeiten
entstanden ist, Rechnung und wird mit der wirtschaftlichen Handänderung auf den
Erwerber übertragen. Im Weiteren kommt es entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführer vorliegend nicht darauf an, ob andere Fälle, bei denen die
latenten Steuern, welche zu einer Reduktion des Aktienkaufpreises geführt 

haben, nicht ausgewiesen wurden, allenfalls zu einem anderen Resultat geführt
haben. Die Beschwerdeführer können daraus für sich keinen Anspruch auf
Gleichbehandlung im Unrecht ableiten, da sie nicht nachweisen, dass in
konkreten und rechtlich gleich liegenden Fällen anders entschieden wurde. Schliesslich
nimmt die Handänderungssteuer als reine Objektsteuer keine Rücksicht auf die
wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen, weshalb es auch
unerheblich ist, ob die Gesellschaft bei einer weiteren, zivilrechtlichen
Handänderung infolge der Diskontierung einen Verlust oder allenfalls einen
Gewinn erzielen würde (Richner/Frei/Kaufmann, § 227 N. 4, mit
Hinweisen). Infolgedessen ist der Abzug zu Recht verweigert worden.

Das führt zur Abweisung der Beschwerde.

4.
 

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten den
Beschwerdeführern aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153
Abs. 4 und § 213 StG). Parteientschädigungen sind weder den unterliegenden
Beschwerdeführern, noch der nicht vertretenen Beschwerdegegnerin, der im
vorliegenden Verfahren kein besonderer Aufwand entstanden ist, zuzusprechen (§ 17
Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung
mit § 152 und § 213 StG). 

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.    500.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      60.--     Zustellungskosten,

Fr.    560.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten werden den Beschwerdeführern je zu 1/6
auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden der Beschwerdeführer 1–3
für einen Betrag von 1/2 und der 

Beschwerdeführer 4–6 für einen Betrag von 1/2. 

4.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.

5.    Mitteilung
an…