# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7848b0ac-78f3-5911-9b81-56229fce2cb5
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-25
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 25.08.2023 III 2023 30
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2023-30_2023-08-25.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2023 30

Entscheid vom 25. August 2023

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Monica Huber-Landolt, Richterin
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien 1. A.________,
2. B.________,
3. C.________,

Beschwerdeführer,
alle vertreten durch RA Dr.iur. D.________ und/oder 
RA MLaw E.________,

gegen

1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 
8808 Pfäffikon,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. F.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. G.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch RA lic.iur. H.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

2

Sachverhalt:

A. G.________ (nachstehend: Bauherrschaft) sind Gesamteigentümer des 
Grundstücks KTN __01, I.________, Gemeinde Freienbach, im Halte von 
841 m2. Auf dem der Wohnzone W2 zugeordneten Grundstück befindet sich das 
Gebäude J.________ 04. Am 22. April 2022 (Eingang) reichte die Bauherrschaft 
beim Gemeinderat Freienbach ein Gesuch für den Abbruch des bestehenden 
Wohnhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses (MFH) mit Erdsonden-
wärmepumpenanlage ein. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. __ vom ____ 
2022 (S. ____) publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhoben neben ei-
ner Drittperson A.________, C.________ und B.________, Eigentümer der nörd-
lich bzw. östlich des Baugrundstücks gelegenen und von diesem nur durch die 
Strassenparzellen KTN __02 bzw. KTN __03 getrennten Grundstücke KTN __05, 
__06 und __07, öffentlich-rechtliche Einsprache.

Am 13. Juni 2022 reichte die Bauherrschaft revidierte Pläne und ergänzende Un-
terlagen ein. 

B. Mit Gesamtentscheid vom 17. August 2022 erteilte das kantonale Amt für 
Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung unter Nebenbestimmun-
gen (Disp.-Ziff. 1). Auf die Einsprache von A.________, C.________ und 
B.________ wurde aus kantonaler Sicht nicht eingetreten (Disp.-Ziff. 2). 

Mit Beschluss (GRB) Nr. 273 vom 1. September 2022 erteilte der Gemeinderat 
die Baubewilligung wie folgt:

1. Die Einsprache von A.________, B.________, C.________ und (…) wird im 
Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Die Bewilligung für den Abbruch und Neubau des Mehrfamilienhauses mit 
Erdsondenwärmepumpenanlage, KTN __01, J.________ 04, wird im Sinne 
der Erwägungen und mit nachfolgenden Auflagen, Bedingungen und 
Vorbehalten erteilt:
2.1-2.18 (…).

3. (Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE, der Beurteilung der 
kommunalen Brandschutzfachstelle vom 9.6.2022, des Berichts der Procap 
vom 16.5.2022 sowie des Ergebnisses der abwassertechnischen Prüfung vom 
30.5.2022).

4. (Erteilung der Abbruchbewilligung unter Auflagen, Bedingungen und 
Vorbehalten).

5.-8. (Beginn der Abbruch- und Bauarbeiten; Beiträge und Gebühren; 
Rechtsmittelbelehrung; Zufertigung). 

C. Gegen diese Baubewilligung erhoben A.________, B.________ und 
C.________ mit Eingabe vom 28. September 2022 Beschwerde beim Regie-
rungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Rechtsbegehren:

3

1. Die mit Beschluss des Gemeinderats Freienbach vom 01.09.2022 erteilte 
Baubewilligung (Gesuch Nr. 2022-0069) sei aufzuheben und die 
Baubewilligung sei zu verweigern.

2. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 
zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. MWST zu Lasten des 
Beschwerdegegners, eventualiter zu Lasten der Vorinstanzen.

D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 65/2023 vom 31. Januar 2023 entschied der Re-
gierungsrat wie folgt: 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 

werden den Beschwerdeführern auferlegt (…).
3. Den Beschwerdegegnern wird eine Parteientschädigung von Fr. 1200.-- 

zugesprochen, welche von den Beschwerdeführern (unter solidarischer 
Haftbarkeit) zu tragen ist.

4. Der Gemeinde Freienbach wird eine Parteientschädigung von Fr. 600.-- 
zugesprochen, welche von den Beschwerdeführern (unter solidarischer 
Haftbarkeit) zu tragen ist.

5.-7. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

E. Gegen diesen RRB Nr. 65/2023 (Versand am 7.2.2023) erheben 
A.________, B.________ und C.________ mit Eingabe vom 28. Februar 2023 
(Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsge-
richt des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:

1. Der Beschluss Nr. 65/2023 des Regierungsrates vom 31.01.2023 (VB 
205/2022) sei aufzuheben.

2. Die mit Beschluss des Gemeinderats Freienbach vom 01.09.2022 erteilte 
Baubewilligung (Gesuch Nr. 2022-0069) sei aufzuheben und die 
Baubewilligung sei zu verweigern.

3. Der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 17.08.2022 sei 
aufzuheben. 

4. Eventualiter sei die Beschwerde gutzuheissen und die Angelegenheit an die 
Vorinstanz 2 [d.h. den Gemeinderat] zur Neubeurteilung zurückzuweisen.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. MWST zu Lasten des 
Beschwerdegegners, eventualiter zu Lasten der Vorinstanzen.

F. Das ARE teilt mit Eingabe vom 2. März 2023 seinen Verzicht auf die Ein-
reichung einer Vernehmlassung und Antragsstellung mit; ebenso erklärt das Si-
cherheitsdepartement am 7. März 2023 seinen Verzicht auf eine Vernehmlas-
sung unter Festhalten an den Erwägungen des angefochtenen Entscheids. Die 
Beschwerdegegner (Bauherrschaft) beantragen mit Beschwerdeantwort vom 
23. März 2023, die Beschwerde sei abzuweisen und die angefochtenen Ent-
scheide seien zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten 

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der Beschwerdeführer unter Solidarhaft. Zudem wird der Verfahrensantrag auf 
Ausstand der Laienrichterin C.________ gestellt, ebenfalls unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer. Der Gemeinderat bean-
tragt mit Vernehmlassung vom 23. März 2023 die Abweisung der Beschwerde, 
soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten 
der Beschwerdeführer und verweist auf die Erwägungen in den angefochtenen 
Entscheiden und seine Äusserungen vor dem Regierungsrat. 

G. Mit Replik vom 9. Juni 2023 halten die Beschwerdeführer an den Rechts-
begehren gemäss der Beschwerde vom 28. Februar 2023 fest. Die Beschwerde-
gegner duplizieren mit Eingabe vom 16. Juni 2023. Die Vorinstanzen haben sich 
nicht mehr vernehmen lassen. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Es versteht sich von selbst, dass die Beschwerdeführerin Ziff. 3, die vom 
Kantonsrat des Kantons Schwyz am 25. Juni 2020 zur nebenamtlichen Verwal-
tungsrichterin gewählt wurde, bei der Beurteilung der vorliegenden Beschwerde 
nicht mitwirkt (vgl. Replik S. 5 Rz. 8). Die ordnungsgemässe Zusammensetzung 
des praxisgemäss in Dreierbesetzung urteilenden Spruchkörpers der Kammer III 
(vgl. § 15 des Justizgesetzes [JG; SRSZ 231.110] vom 18.11.2009) bleibt ge-
währleistet (zur Besetzung und Einsitznahme in den verschiedenen Kammern 
des Verwaltungsgerichts vgl. Amtsblatt Nr. 2 vom 13.1.2023 S. 93 ff.). 

2.1 Das von Süd nach Nord leicht abfallende Baugrundstück hat eine recht-
eckige Form, wobei die nördlichen Ecken (bzw. genauer: die nordwestliche und 
nordöstliche Ecke) abgerundet sind. Es misst rund 30 m (West-Ost) auf rund 
28 m (Süd-Nord) (vgl. Plan-Nr. 21106-00, Kataster, vom 21.4.2022, 1:500). Das 
geplante MFH, dessen Grundriss die Form des Grundstückes übernimmt, misst 
rund 21.40 m (West-Ost) auf 19.80 m (Süd-Nord). Es umfasst ein Untergeschoss 
(UG), Erdgeschoss (EG) und Obergeschoss (OG) bzw. Attikageschoss (AG). Im 
UG sind neben Keller- und Technikräumen sowie Velo-/Kinderwagenbereich 04 
Autoabstellplätze, davon zwei behindertengerechte, vorgesehen. Die Zufahrt in 
die (Tief-)Garage im UG, welches auf der Nordseite als EG in Erscheinung tritt 
(vgl. Plan-Nr. 21106-03-A, Schnitte und Fassaden, rev. 8.6.2022, 1:100), erfolgt 
von Norden her (J.________, KTN __02). Im EG sind je eine 4.5- und 3.5-
Zimmer-wohnung sowie zwei 2.5-Zimmerwohnungen vorgesehen, im OG eine 
3.5-Zim-merwohnung sowie zwei 2.5-Zimmerwohnungen, insgesamt also sieben 
Wohnungen. Die interne Erschliessung erfolgt über ein Treppenhaus sowie einen 
Lift. Der Hauptzugang (ins Treppenhaus, zum Lift) befindet sich auf der Nordseite 

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im UG östlich der Zufahrt in die Tiefgarage (vgl. Plan-Nr. 21106-02-A, Grundris-
se, rev. 8.6.2022, 1:100). Von den drei Wohnungen des OG führen Treppen auf 
das Flachdach, das in drei Teilbereichen als Terrasse für die drei Wohnungen 
ausgebildet werden soll (vgl. Plan Nr. 21106-DA-A3-A, Grundriss Dachausstieg, 
vom 8.6.2022, 1:100). 

Die strassenmässige Erschliessung erfolgt ab der öffentlichen K.________-
strasse über den L.________ und den J.________.

2.2 Der Regierungsrat hat mit dem angefochtenen RRB einen Augenschein 
zwecks Feststellung des Strassenabstandes, fehlender Besucherparkplätze und 
fehlender Einordnung des Bauvorhabens ins Quartierbild als entbehrlich erachtet 
(Erw. 1). Er hat die bestehende Zufahrtsstrasse bzw. den J.________ als hinrei-
chende Erschliessung zur Aufnahme des durch das Bauvorhaben generierten 
Verkehrs erachtet (Erw. 3). Er verneinte eine Gefährdung der Verkehrssicherheit 
infolge des Fehlens von Parkplätzen auf dem Baugrundstück für Besucher und 
Handwerker (Erw. 4). Nicht als stichhaltig erachtete der Regierungsrat die Rüge 
betreffend die Sichtweite auf dem J.________ in Richtung Westen (Erw. 5). Un-
begründet sei auch die Argumentation, beim DG (AG) handle es sich um ein 
Vollgeschoss (Erw. 6). Nicht gefolgt werden könne auch den Rügen betreffend 
die Dimensionierung des Baukörpers und zu geringer Abstände gegenüber den 
Nachbargrundstücken. Die Einhaltung der Grössenmasse und Abstände ent-
spreche unbestrittenermassen den baureglementarischen Vorgaben an die W2. 
Ein Verstoss gegen das Einordnungsgebot bestehe nicht; angesichts diverser 
unterschiedlicher Gebäudeformen und Gebäudegrössen mit unterschiedlichen 
Dachformen und -ausrichtungen sowie vielfältigen Fassadengestaltungen könne 
nicht von einem einheitlichen Einfamilienhausquartier die Rede sein (Erw. 7). 

2.3 Die Beschwerdeführer halten vor Verwaltungsgericht an ihren vor dem Re-
gierungsrat vorgetragenen Rügen fest. Ein Augenschein sei unerlässlich, da nur 
dadurch klar werde, dass am J.________ weder ein "Wendehammer" noch 
genügend Platz für Besucher etc. bestehe. Der Mehrverkehr, der durch den ge-
planten Neubau mit sieben Wohneinheiten und elf Parkplätzen in der Tiefgarage 
unweigerlich aufkommen werde, trage zur Verschärfung der Problematik bei. Die 
Erschliessung hierfür sei ungenügend (S. 7 Rz. 14; vgl. S. 8 Rz. 16). Der Regie-
rungsrat lasse ausser Betracht, dass die Nachmessungen der Beschwerdeführer 
betreffend den Strassenabstand von 3 m nicht anhand des Bauprofils, sondern 
aufgrund der durch die Bauherrschaft vorgenommenen Markierungen am Boden 
erstellt worden seien (S. 8 Rz. 15). Die nutzbare Dachterrasse führe zu einer un-
zulässigen Doppelgeschossigkeit des Attikageschosses. Damit sei gleichzeitig 
auch gesagt, dass die Gebäudehöhe ab Oberkante des Dachabschlusses zu 

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messen sei, womit sie nicht mehr gewahrt werde (S. 9 Rz. 17 ff.). Die geplanten 
Dachausstiege seien verkleidet und bis zu 2.7 m hoch. Es seien Aufbauten, wel-
che optisch den Eindruck eines weiteren Geschosses auf dem AG vermittelten; 
sie kämen in Gestalt eines regelrechten Turmbaus zu Babel daher (S. 10 f. 
Rz. 22 ff.). Mit der Frage der Einordnung setze sich der Regierungsrat zu wenig 
auseinander (S. 12 ff. Rz. 28 ff.). Der Aufbau auf dem DG mit den Ausstiegen zu 
den Terrassen sei einzigartig im Quartier und unpassend. Die Vorinstanzen 
übersähen, dass die Beschwerdegegner die Beanstandungen der Hochbau-
kommission, welche der Bauherrschaft bereits mit Schreiben vom 18. Mai 2022 
mitgeteilt worden seien, auch in den überarbeiteten Planunterlagen nicht umge-
setzt hätten; gerügt worden sei auch die Neuartigkeit der Dachausstiege über 
dem OG und die Nutzung der Dachflächen als Terrasse (S. 13 Rz. 32). Es bleibe 
auch dabei, dass die Sichtweite Richtung Westen nicht gewahrt sei und weder 
der J.________ noch das Strassengrundstück KTN __02 in westlicher Richtung 
unmittelbar in einem Wendehammer endeten. Die Einfahrten zu den Garagen 
der Anstösser seien zum Wenden ungeeignet und darüber hinaus viel zu schmal. 
Stattdessen wendeten alle Lastwagen und die örtliche Müllabfuhr in der Stich-
strasse und führen rückwärts Richtung M.________. Aufgrund der knappen 
Platzverhältnissen hätten auch die bestehenden Bauten J.________ 09 und 
J.________ _10 um mehrere Meter zurückversetzt werden müssen, damit ein 
Vorplatz für Wendemanöver habe geschaffen werden können (S. 14 ff. 
Rz. 35 ff.). 

2.4 Was die eigenen Messungen des Strassenabstandes durch die Beschwer-
deführer anbelangt, hat der Regierungsrat im angefochtenen RRB (Erw. 2 mit 
Verweis auf VGE III 2017 212 vom 23.2.2018 Erw. 3.3.2) dargelegt, massgebend 
seien die bewilligten Planunterlagen und nicht das Bauprofil. Nichts anderes gilt 
hinsichtlich der von der Bauherrschaft allenfalls vorgenommenen Markierungen 
(am Boden), denen keine andere Qualität als einem Bauprofil zugesprochen 
werden kann. Massgebend bleibt der planerisch ausgewiesene Abstand von 3 m 
(vgl. Situationsplan), der bei der Bauausführung zu beachten und bei der Bau-
kontrolle/-abnahme zu prüfen sein wird. 

2.5 Analog zum vorinstanzlichen Verfahren kann ohne Verletzung des rechtli-
chen Gehörs und des Untersuchungsgrundsatzes vom beantragten Augenschein 
abgesehen werden. Der Sachverhalt ist zum einen mit den aktenkundigen Plä-
nen und Unterlagen hinreichend dokumentiert. Zum andern vermitteln die allge-
mein zugänglichen elektronischen Hilfsmittel einen rechtsgenüglichen Einblick in 
die bauliche Struktur des Quartiers und der Umgebung, in welche das Bauvor-
haben zu liegen kommt (webGIS; Google Earth; vgl. Urteile BGer 1C_138/2014 

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vom 3.10.2014 Erw. 5.2; 1C_157/2016 vom 6.9.2016 Erw. 2.2 [i.Sa. P. c. GR 
Schwyz betr. Eruierung des gewachsenen Terrains]). Sie erlauben auch eine hin-
reichende Beurteilung der Einordnung der erst geplanten Baute; hierfür lässt sich 
aus einem Augenschein kein nennenswerter Mehrgewinn erzielen. 

3.1.1  Stein des Anstosses der Beschwerdeführer sind die zwei Dachausstiege 
auf die drei Terrassen des AG. Ein östlicher Aufbau führt zu einer nördlichen Ter-
rasse (13.8 m2) und weist eine Grundfläche von 1.60 m (Nord-Süd) x 5.95 m 
(West-Ost). Südlich an diesen angebaut (mit Bündigkeit an der Ostseite) folgt ein 
Aufbau mit einer Grundfläche von 4.27 m x 3.57 m zu einer südlichen Terrasse 
(20.6 m2). Ein westlicher Aufbau zu einer westlichen Terrasse (17.6 m2) weist ei-
ne Grundfläche von 5.15 m x 1.60 m auf (vgl. Plan Nr. 21106-DA-A3-A Grundriss 
Dachausstieg, 1:100 vom 8.6.2022). Die Höhe der Ausstiege misst 2.70 m (vgl. 
Plan Nr. 21106-03-A, Schnitte und Fassaden, 1:100, vom 8.6.2022 rev.).

Die Beschwerdeführer wollen im DG/AG mit den beiden Aufbauten für die Aus-
gänge zu den Dachterrassen eine unzulässige Doppelgeschossigkeit bei einer 
Attika erkennen. Die habe auch zur Konsequenz, dass als Gebäudehöhe die 
Oberkante des Dachabschlusses des in den Plänen als Attika bezeichneten ers-
ten Dachgeschosses gelte (Beschwerde S. 9 Rz. 20). Die beiden Dachaufbauten 
vermittelten den Eindruck eines weiteren Geschosses auf dem Attikageschoss 
(Beschwerde S. 10 f. Rz. 22 ff.; Replik S. 8 f. Rz. 23 ff.). 

3.1.2  Der Gemeinderat hat sich zu diesen Rügen - soweit ersichtlich - in der 
Baubewilligung nicht geäussert bzw. mangels einspracheweiser Geltendma-
chung nicht äussern müssen. Er hat sich zu den Dachausstiegen und der Nut-
zung der Dachfläche des DG bei der Beurteilung der Einordnung geäussert 
(Erw. 2). Das Gleiche gilt für das Verwaltungsbeschwerdeverfahren. 

3.2.1  Als Gebäudehöhe gilt das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden 
in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei 
Flachdächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses (§ 60 Abs. 2 PBG). Nicht 
berücksichtigt werden unter anderem Aufbauten bei Schräg- und Flachdächern, 
sofern sie nicht mehr als einen Drittel der Fassadenlänge einnehmen (§ 60 
Abs. 3 lit. b PBG) sowie Attikageschosse und Dachbrüstungen, sofern ihre Fas-
saden auf der Schmalseite innerhalb eines Giebeldreiecks von 45° liegen sowie 
auf der Längsseite mit Ausnahme von maximal einem Drittel dieser Fassaden-
länge um das Mass ihrer Höhe von der Fassade des darunter liegenden Ge-
schosses zurückversetzt sind (§ 60 Abs. 3 lit. c PBG). Die analogen Regelungen 
kennt Art. 31 Abs. 2 f. BauR. In der W2 gilt eine maximale Gebäudehöhe von 7 m 
und eine maximale Firsthöhe von 10 m (Art. 37 Abs. 3 BauR und Anhang A). 

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Art. 31 Abs. 7 BauR erlaubt für Bauten in Hanglagen zudem, dass die zonen-
gemässe Gebäude- und Firsthöhe auf der talseitigen Fassade je Prozent Hang-
neigung (gemessen in Gebäudemitte) um 7 cm bis max. 2 m erhöht werden 
kann.

3.2.2  Das PBG macht keine Vorschriften zur zulässigen Geschosszahl. Gemäss 
Art. 32 Abs. 1 BauR wird die zulässige Geschosszahl durch die Zonenvorschrif-
ten bestimmt. Für ihre Berechnung ist die Anzahl der Vollgeschosse massge-
bend. Dachgeschosse und Untergeschosse werden bei der Ermittlung der Ge-
schosszahl nicht angerechnet. UG sind Geschosse, die weniger als zur Hälfte zu 
Wohn- und gewerblichen Zwecken ausgebaut sind und nicht vollständig über 
Terrain liegen. Geschosse die in einem Dachraum liegen und eine Dachneigung 
von max. 45°a. T. und eine Kniestockhöhe von weniger als 1 m aufweisen, sowie 
Attikageschosse, die allseitig um den Winkel von 45°a. T. zurückversetzt sind, 
gelten als Dachgeschosse. Aufbauten bei Schräg- und Flachdächern bis zu ei-
nem Drittel der Fassadenlänge sind zulässig. 

Laut Ziff. 3.1 der (gemeinderätlichen) Vollzugshilfen zum BauR (VHzBR; Stand 
1.12.2018) gilt als massgeblicher Punkt für die Zurückversetzung um den Winkel 
von 45° der Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flachdächern bis 
zur Oberkante des Dachabschlusses. In Anlehnung an herkömmliche Dachge-
schosse (Kniestockhöhe) darf eine massive, in homogener Gestaltung mit der 
Fassade hochgezogene Brüstung das Mass von weniger als 1.00 m ab oberkant 
Dachhaut nicht überschreiten, wobei die maximal zulässige Gebäudehöhe ein-
gehalten bleiben muss. Ausgenommen der zulässigen Dachaufbauten dürfen 
keine Gebäudeteile wie Vordächer und dgl. in die 45°-Linie hineinragen, selbst 
wenn sie in transparenter Ausführung geplant sind. Hingegen sind Abschluss-
geländer in filigraner Metall- oder Glaskonstruktion zulässig. Bei der Verwendung 
von Glas muss weisses Klarglas eingesetzt werden. Eine Beschichtung, Sattinie-
rung oder Folien zum Sichtschutz sind untersagt. Die VHzBR verstehen sich 
nicht als kommunale Rechtsnormen, sondern um blosse Rechtsanwendungshil-
fen. Sie vermitteln die Beurteilungspraxis, welche in der Regel angewendet wird.

3.2.3  Die W2 ist gemäss Art. 37 Abs. 2 BauR für maximal zweigeschossige 
Wohnbauten aller Art (auch Terrassenhäuser) reserviert (vgl. Art. 37 Abs. 3 BauR 
und Anhang A). 

3.3.1  Der Gemeinderat hat dargelegt (Erw. 3.1), dass das DG/AG des geplanten 
MFH allseitig eine massive Brüstung aufweist, womit die Rückversetzung dem 
Mass von oberkant Brüstung bis oberkant Flachdach zu entsprechen hat. Die 
(korrigierte) Brüstungshöhe liege bei 0.99 m Höhe, was zulässig sei. Bei einer 

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Höhe von 2.00 m ab der Brüstung bis oberkant Flachdach (Attika) sei die ver-
langte Rückversetzung im selben Ausmass einzuhalten. Das Mass werde aus-
gewiesen. An allen vier Fassaden im Attikageschoss sei je eine Dachaufbaute 
geplant. Die Bauherrschaft ermittle jeweils die Drittelslänge von der zugeordne-
ten Fassadenlänge des AG. Massgebend für die Geschosszahl (wie auch für die 
Gebäudehöhe, nicht aber für die Ausnützungsfreiheit) sei die Fassadenlänge des 
Erdgeschosses. Diese sei länger. Die Drittelsvorgabe werde allseitig gewahrt. Bei 
einer Höhendifferenz von 2.70 m von oberkant Attika bis oberkant Dachab-
schluss (Aufbauten / Dachausstiege) sei ebenfalls eine Rückversetzung im sel-
ben Ausmass verlangt. Das Mass von 2.70 m bleibe, unter Berücksichtigung der 
korrekten Rückversetzungslinie, gewahrt. Die Absturzsicherungen auf dem 
Flachdach über dem Attika seien in den Planunterlagen filigran dargestellt. Zu-
dem würden diese richtigerweise als Staketen oder Glasgeländer umschrieben 
und dargestellt. Hier werde, sofern die Absturzsicherungen ausserhalb der Rück-
versetzungslinie angedacht seien, weisses Klarglas verlangt. ln der Gesamtbe-
trachtung stelle das Attika ein höhen- und abstandsbefreites Dachgeschoss dar.

3.3.2  Diese gemeinderätlichen Ausführungen lassen sich anhand der Planunter-
lagen verifizieren (vgl. Plan-Nr. 21106-02-A, Grundrisse, Plan-Nr. 21106-03-A, 
Schnitte und Fassaden, beide vom 8.6.2022 rev., 1:100; Plan-Nr. 21106-DA-A3-
A, Grundriss Dachausstieg, vom 8.6.2022, 1:100). Sie zeigen, dass die Gebäu-
dehöhen bezüglich Oberkante der das DG umlaufenden Brüstung gemessen 
sind, womit das DG/AG innerhalb der ab dieser Oberkante anzusetzenden 45°-
Linie liegt (vgl. auch Skizze zu Art. 3.1 der VHzBR). Dem Grundrissplan lässt sich 
auch entnehmen, dass das DG/AG allseitig auf einer zulässigen Länge von ma-
ximal einem Drittel nicht zurückversetzt ist (d.h. mit mind. zwei Dritteln inner-
halb der 45°-Linie liegt; Westseite: 5.26 m auf 15.80 m; Nordseite: 5.63 m auf 
16.90 m; Ostseite: 5.23 m auf 15.70 m und Südseite: 5.46 m auf 16.44 m). 

Die Aufbauten (Ausstiege zu den Terrassen) auf dem DG/AG weisen eine Höhe 
von 2.70 m auf und sind (mindestens) um diese Höhe von der Fassade des dar-
unterliegenden DG/AG zurückversetzt, d.h. liegen ebenfalls innerhalb der 45°-
Linie. Das MFH hält unbestrittenermassen auch mit diesen Aufbauten die zuläs-
sige Firsthöhe von 10 m allseitig noch deutlich ein (vgl. Plan-Nr. 21106-03-A, 
Schnitte und Fassaden, 1:100, vom 8.6.2022 rev.). 

3.3.3  Damit ist indes noch nichts gesagt zur Frage, ob solche Aufbauten auf ei-
nem AG überhaupt zulässig sind und/oder im Sinne des Standpunktes der Be-
schwerdeführer Konsequenzen für die Bemessung der Höhe des MFH sowie 
hinsichtlich der anrechenbaren Vollgeschosse haben. Weder das PBG noch das 

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BauR äussern sich zur Frage von Aufbauten auf den Dächern von Attikage-
schossen. 

3.3.4  Gleichwohl kann bereits an dieser Stelle festgehalten werden, dass die all-
seitige Rückversetzung von Aufbauten auf einem AG um ihre Höhe kein Kriteri-
um für deren Zulässigkeit sein kann, denn dies liefe im Ergebnis auf die Zuläs-
sigkeit eines AG auf einem AG hinaus, was nicht Sinn und Zweck des AG und 
dessen Privilegierung bei der AZ wie bei der Geschossberechnung sein kann. 

3.4 Unter Dachaufbauten werden in der Architektur grundsätzlich alle über die 
Grundform des Daches hinausragenden Bauteile (Dachfenster, Dacherker und 
Zwerchhäuser, aber auch Attiken, Balustraden, Ziergiebel, Schornsteine) und die 
vielgestaltigen Aufbauten auf Flachdächern, Dachterrassen oder Dachgärten 
verstanden (vgl. EGV-SZ 2007 C 2.2 Erw. 4.3.2; EGV-SZ 1994, Nr. 4 Erw. 6 mit 
Hinweisen). Als Dachaufbauten gelten sämtliche Bauteile, welche oberhalb der 
Dachhaut in Erscheinung treten bzw. die Dachfläche nach aussen durchstossen. 
Nach der Praxis gehören zu den Dachaufbauten auch auskragende Vordächer, 
Brüstungen und andere massive Bauteile. Ein die Trauflinie durchbrechender 
Dacherker wird ebenfalls als Dachaufbau gewürdigt (vgl. EGV-SZ 2007 C 2.2 
Erw. 4.3.3 mit Hinweisen). Zu den Dachaufbauten gehören nicht nur die "reinen" 
Baukörper, sondern jeder Gebäudeteil, der zu einer optischen Aufblähung des 
Gebäudekörpers führt, also z.B. auch Vordächer (sofern sie mehr als üblich aus-
kragen), Brüstungen und andere massive Bauteile (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, 
Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl., Zürich 2011, S. 943) (vgl. VGE III 2018 
180 vom 25.3.2019 Erw. 2.4.1). 

In diesem Sinne ist zum einen klarzustellen, dass als "Dachhaut" bei einem AG 
das Dach des darunterliegenden (Voll-)Geschosses zu verstehen ist. So definiert 
auch Ziff. 6.3 Anhang 1 ("Begriffe und Messweisen") der Interkantonalen Verein-
barung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB), die im Kanton Schwyz 
indes nicht verbindlich ist (vgl. § 52 Abs. 3 PBG; betreffend Austritt des Kantons 
Schwyz per 22.9.2022 aus dem Konkordat vgl. Protokoll der Kantonsratssitzung 
vom 30.3.2022 S. 849 bis 860), AG als "auf Flachdächern aufgesetzte, zusätzli-
che Geschosse". Zum andern sind mit den "Dachaufbauten" im BauR (Art. 24 
Abs. 3; Art. 31 Abs. 3 lit. b; Art. 32 Abs. 1) nicht Aufbauten auf den Dächern von 
Attikageschossen gemeint, sondern Vorsprünge eines AG bis an den Fassaden-
rand des darunterliegenden Vollgeschosses, welche der Qualifikation als AG 
nicht abträglich sind (vgl. auch die Skizze in Ziff. 3.2 VHzBR). 

Allein in der derart besetzten Bedeutung des Rechtsbegriffs einer "Dachaufbau-
te" kann ein Indiz gegen die Zulässigkeit von (Dach-)Aufbauten auf einem AG 

11

gesehen werden, welche nicht als technisch bedingte Bauten wie beispielsweise 
ein Liftaufbau zu qualifizieren sind. 

3.5.1  Der Gemeinderat hat in der Baubewilligung die Dachausstiege über dem 
DG/AG und die Nutzung der Dachfläche als "neu im Quartier" bezeichnet 
(Erw. 2). Hieraus ist an und für sich zu schliessen, dass andernorts in der Ge-
meinde Baubewilligungen für vergleichbare Dachausstiege und Dachterrassen 
gewährt wurden. Indes schweigt sich der Gemeinderat hierzu aus. Auch den Ak-
ten lassen sich keine Hinweise dafür entnehmen, dass vergleichbare Aufbauten 
auf AG bereits bestehen oder nicht. Mithin kann nicht angenommen werden, 
dass eine entsprechende (kommunale) Praxis besteht.

3.5.2  Den Beschwerdegegnern ist beizupflichten (Vernehmlassung S. 9 Rz. 36), 
dass die Beschwerdeführer aus dem in EGV-SZ 2016 B 8.4 (Erw.2.3) publi-
zierten Entscheid an und für sich nichts zu ihren Gunsten herleiten können. In 
Erw. 2.3 dieses Entscheides wird unter anderem ausgeführt, dass die Zwei-
geschossigkeit des Dachgeschosses nicht gegen einen Schnittpunkt 
Fassade/Dachhaut zur Bemessung der Gebäudehöhe spricht. 

Auf den vorliegenden Fall angewendet könnte dies entgegen der Auffassung der 
Beschwerdeführer so verstanden werden, dass (auch) Aufbauten auf einem 
DG/AG keine Konsequenzen für die Bemessung der Höhe haben, soweit sie - 
gleich dem zweiten Dachgeschoss - grundsätzlich innerhalb des 45°-Winkels 
(eines fiktiven Giebeldaches) liegen. Dies würde jedoch zur vorstehend 
erwähnten (Erw. 3.3.4) unzulässigen Konstellation eines "AG auf einem AG" 
führen. 

3.6.1  Mit VGE III 2022 94 vom 26. Oktober 2022 hatte das Verwaltungsgericht 
jüngst zu beurteilen, ob die Errichtung eines offenen Sitzplatzes auf einem Atti-
kadach mit einer Absturzsicherung in der Form eines Staketengeländers, wel-
ches an bzw. auf den Sitzplatz umfassenden Blockstufen (mit einer Gesamthöhe 
von Blockstufe samt Staketengeländer von 1 m ab Oberkante Attikadach) mon-
tiert werden sollte, zulässig ist. Dabei hat das Verwaltungsgericht erwogen 
(Erw. 5.4), dass es verschiedentlich befunden habe, dass Geländer auf einem 
Flachdach bei der Ermittlung der Gebäudehöhe im Sinne von § 60 Abs. 2 PBG in 
der Regel nicht mitzuberücksichtigen sind (zum Ganzen VGE III 2017 115+117 
vom 24.11.2017 Erw. 7.4, mit Hinweis u.a. auf VGE 1062/05 vom 15.2.2006 
Erw. 4.7). Solche Geländer sind nicht mit Dachbrüstungen gemäss § 60 Abs. 3 
lit. c PBG gleichzusetzen. 

Mit VGE III 2014 103 vom 28. August 2014 (betr. Gemeinde Freienbach) hat das 
Verwaltungsgericht zudem die Nutzung eines Attikadaches als Terrasse - unter 

12

Vorbehalt der Zurückversetzung der Geländer um das Mass ihrer Höhe innerhalb 
der 45°-Linie des Attikas - als zulässig erachtet und konkret weder eine Beein-
trächtigung nachbarlicher Interessen noch eine Umqualifizierung zu einem anre-
chenbaren Vollgeschoss erkennen können, das Zweite in Analogie zu einer als 
Nebenbaute qualifizierten Garage, die ihre Eigenschaft als Nebenbaute in der 
Regel nicht verliert, wenn ihr Dach als Terrasse nutzbar gemacht wird. Der Ge-
meinderat hielt in diesem Fall allerdings gleichzeitig fest, dass zusätzliche 
Möblierungen dieses als Terrasse zu nutzenden Bereichs wie massive 
Pflanzentröge, fest verankerte Errichtungen zum Sichtschutz sowie weitere 
fassadenähnliche Errichtungen zu vermeiden sind, und untersagte dies in seinem 
Beschluss.  (Erw. 4.2.3). 

Hieraus ist zu schliessen, dass die Gemeinde im Rahmen der zulässigen Nut-
zung des AG-Daches als Terrasse grundsätzlich keine zusätzlichen Bauten und 
Anlagen auf dem AG-Dach dulden wollte bzw. will. Hierfür spricht auch die Tat-
sache, dass sich hierzu in der VHzBR keine entsprechenden Angaben oder Hin-
weise finden. 

3.6.2  Dach- und Attikageschosse werden, soweit sie die gesetzlichen Vorgaben 
erfüllen (vgl. vorstehend Erw. 4.2.1 f.), weder bei der AZ noch bei der Geschoss-
zahl angerechnet. Diese Vorgaben werden abschliessend aufgezählt (Art. 24 
Abs. 3 BauR sowie Art. 32 Abs. 1 BauR). Ebenso wird ein AG bei erfüllter Vor-
aussetzung von Art. 31 Abs. 3 lit. c BauR (Rückversetzung mindestens um das 
Mass ihrer Höhe von der Fassade) bei der Gebäude- und Firsthöhe nicht berück-
sichtigt. Der abschliessende Charakter dieser Aufzählung spricht dafür, dass den 
Voraussetzungen nicht entsprechende, so auch zusätzliche nicht vorgesehene 
bauliche Elemente, bei AG (wie bei DG) den Privilegierungen schädlich sind. 

3.6.3  Ziff. 2.1 VHzBR bestimmt in Ergänzung zu Art. 24 Abs. 3 BauR betreffend 
das nutzungsfreie Dachgeschoss, dass in den Genuss der Nichtanrechenbarkeit 
zur Bruttogeschossfläche nur eine Dachgeschossebene, und zwar diejenige, 
welche über einem Vollgeschoss liegt, gelangen kann. Den Rahmen eines 
Estrichs übersteigende Nutzungen im darüber liegenden Luftraum ("Spitzboden") 
sind nicht zulässig. Der Zugang ab einer Wohnung hat mittels einer ausziehbaren 
Estrichtreppe (keine festmontierte Treppe) zu erfolgen. 

Aus dieser Regelung ist zum einen abzuleiten, dass nur eine Geschossebene 
privilegiert werden soll. Zum andern wird der Zugang ab einer Wohnung im DG 
zum darüberliegenden (zweiten) DG durch eine festmontierte Treppe untersagt. 
Angesichts der Parallelisierung und Gleichbehandlung der in den gleichen Be-
stimmungen privilegierten DG und AG (hierzu vgl. EGV-SZ 2006 B 8.2 Erw. 4.2; 

13

VGE III 2007 173 vom 24.12.2008 Erw. 4.5.4) drängt es sich entsprechend auf, 
auch die Terrassennutzung von AG-Dächern nur über einfache Treppen zu er-
möglichen. Im vorerwähnten VGE III 2022 94 vom 26. Oktober 2022 war in die-
sem Sinne namentlich auch die Bewilligungsfähigkeit einer schmalen Aussen-
treppe, welche gleichzeitig als Servicetreppe zur Solaranlage, die sich ebenfalls 
auf dem gleichzeitig als Terrasse genutzten Dach des AG befand, strittig. 

3.7 Zusammenfassend ist somit einerseits festzuhalten, dass eine Nutzung des 
Daches eines AG als Terrasse - so auch vorliegend - grundsätzlich zulässig ist. 
Mit dem Wesen und dem Charakter eines AG sind anderseits Aufbauten auf 
demselben ebenso grundsätzlich nicht zu vereinbaren. Dies bedeutet, dass eine 
Nutzung als Terrasse keine (erheblichen) baulichen Massnahmen, welche über 
einen einfachen (Treppen-)Aufstieg und - optisch vertretbare - Sicherungsmass-
nahmen (Absturzsicherung) hinausgehen, nach sich ziehen darf.

Für diese Lösung spricht auch die Auslegung der relevanten (kommunal-)bau-
rechtlichen Bestimmungen unter Einschluss der VHzBR. Soweit Aufbauten auf 
Dächern von AG baureglementarisch nicht explizit thematisiert werden, ist hierin 
ein qualifiziertes Schweigen des Gesetzgebers zu sehen, das im Einklang mit 
dem Grundsatz steht, dass die Funktion eines AG - gleichwie die Funktion eines 
DG - als oberstes und privilegiertes Geschoss ein weiteres Geschoss und weite-
re Aufbauten (mit Ausnahme allfälliger technisch bedingter Aufbauten) bereits 
wesensgemäss ausschliesst. Für eine kommunale Praxis, gemäss welcher 
gleichwohl Aufbauten auf Dächern von AG (mit Ausnahme allenfalls technisch 
bedingter Aufbauten) bewilligt werden, sprechen keine Anhaltspunkte. Vielmehr 
hat sich der Gemeinderat in der Vergangenheit gegen die Zulässigkeit nicht nur 
von baulichen Massnahmen mit fassadenähnlicher Wirkung auf Dächern von AG, 
sondern selbst von (massiven) Pflanzentrögen ausgesprochen. Dass die beiden 
Treppenausstiege über ebenfalls als unzulässig erachtete fest verankerte Ein-
richtungen (zum Sichtschutz) hinausgehen und ihnen durchaus eine fassaden-
ähnliche Wirkung zukommt, veranschaulichen die Planunterlagen. 

3.8 Es ist somit nicht weiter zu prüfen, ob die geplanten beiden Treppenaus-
stiege vor dem Einordnungsgebot standhalten. Allerdings kann festgehalten wer-
den, dass selbst in Berücksichtigung der gerichtlichen Zurückhaltung und des 
rechtsprechungsgemäss zu respektierenden erheblichen Beurteilungsspielrau-
mes der kommunalen Bewilligungsbehörde in Fragen der Ästhetik und des Orts-
bildschutzes (vgl. VGE III 2014 11 vom 22.5.2014 Erw. 4.4 mit Hinweisen auf 
VGE III 2012 186+191 vom 12.3.2013 Erw. 2.2; VGE III 2010 73 vom 18.8.2010 
Erw. 2.1, 2.2; VGE III 2007 38 vom 24.5.2007 Erw. 1.2; Urteile BGer 1A.11/2007 
+ 1P.23/2007 vom 16.5.2007 Erw. 4.5; 1C_358/2017 vom 5.9.2018 = BGE 145 I 

14

52 Erw. 3.6) diesbezüglich durchaus erhebliche Zweifel angebracht sind. So hat 
der Gemeinderat in seiner Baubewilligung (Erw. 2) zwar einerseits auf die beste-
henden verschiedenartigen Gebäude- und Dachformen hingewiesen; trotz dieser 
Vielfalt hat er in den Dachausstiegen ein unruhiges Erscheinungsbild, das in die 
Dachlandschaft gebracht werde, erkannt. Ebenso ist auch die Baukommission in-
itial zu einer anderen Beurteilung der Einordnung gelangt, andernfalls sie der 
Bauherrschaft kaum eine andere Lösung empfohlen hätte. Insofern ist es nicht 
nachvollziehbar bzw. widersprüchlich, wenn den beiden gleichen Dachausstie-
gen in einer zweiten Beurteilungsrunde in Übernahme der eigenen Würdigung 
der Bauherrschaft eine filigrane Wirkung zugeschrieben und keine störende Wir-
kung mehr erkannt wird. 

Die Frage, ob die von der Baubewilligungsbehörde favorisierte Lösung eines Zu-
sammenfügens der Dachaufbauten die Einordnung verbessern würde, ist ange-
sichts des vorstehenden Ergebnisses allerdings obsolet geworden. 

3.9 Die Beschwerde ist somit gutzuheissen. Der angefochtene RRB Nr. 
65/2023 und die mitangefochtene Baubewilligung vom 1. September 2022 sowie 
der Gesamtentscheid des ARE vom 17. August 2022 sind aufzuheben. 

4. Bei diesem Ergebnis haben die Beschwerdeführer grundsätzlich keinen 
Anspruch auf die Prüfung weiterer Rügen. Es genügt, wenn sie mit einer Rüge 
durchdringen. Dies wird auch in der kantonalen Rechtsprechung so gehandhabt. 

Es ist allerdings eine Erfahrungstatsache, dass Bauprojekte in modifizierter Form 
weiterverfolgt werden. Hiervon ist auch vorliegend auszugehen, zumal die beiden 
Aufstiege/Ausstiege auf das AG-Dach samt den Dachterrassen kaum ein Essen-
tial des Bauprojektes darstellen und dieses auch ohne solche Aufstiege realisier-
bar sein dürfte. Es rechtfertigt sich daher aus verfahrensökonomischen Gründen 
und insoweit der Sachverhalt liquid scheint, zu weiteren Rügen gleichwohl Stel-
lung zu nehmen. Diese zusätzlichen Beurteilungen haben jedoch grundsätzlich 
keinen abschliessenden Charakter (vgl. VGE III 2021 210 vom 23.5.2022 
Erw. 3.6; VGE III 2018 2 vom 17.5.2018 Erw 4.6; VGE III 2014 183 vom 
19.5.2014 Erw. 4 mit zahlreichen Hinweisen). 

5.1.1  Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB die rechtlichen Vorgaben an 
eine hinreichende Erschliessung dargelegt (Erw. 3.1; Art. 19 Abs. 1 des Bundes-
gesetzes über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700] vom 
22.6.1979; § 37 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] 
vom 14.5.1987; Art. 9 Abs. 1 des kommunalen Baureglements [BauR] vom 
28.11.1993 mit Anhang D) und auch zutreffend auf das erhebliche Ermessen der 
rechtsanwendenden Behörde bei der Beurteilung einer hinreichenden Zufahrt 

15

hingewiesen (BGE 121 I 65 Erw. 3a; Urteil BGer 1C_667/2017 vom 18.6.2018 
i.Sa. W. vs. GR Arth Erw. 2.1). 

5.1.2  Das BauR verpflichtet die Gemeinde, für eine zweckmässige Erschlies-
sung ihres Gebietes mit Verkehrsflächen zu sorgen. Entlang von Strassen und 
Wegen muss sowohl die Sicherheit aller Verkehrsteilnehmer als auch der Wohn-
lichkeit die notwendige Aufmerksamkeit geschenkt werden (vgl. Art. 9 Abs. 1). 
Über die Breite von Verkehrs- und Trottoirflächen kann der Gemeinderat nament-
lich aufgrund der bisherigen Erfahrungen, der zu erwartenden Verkehrsbelastung 
und der topografischen Verhältnisse Richtlinien erlassen (Art. 9 Abs. 3 mit Hin-
weis auf Anhang D). 

Der Anhang D enthält "Richtlinien für Strassenbreiten nach Art. 9 BR". Für alle 
Zonen bis 40 Personenwagen (PW) gilt eine Fahrbahnbreite von 3.00 m, für alle 
Zonen bis 80 PW eine solche von 4.50 m, für Wohnzonen bis 300 PW eine sol-
che von 4.50 m und eine Trottoirbreite von 1.80 m. Die Anzahl PW entspricht der 
Anzahl Motorfahrzeugabstellplätze gemäss Art. 19 BauR.

Richtlinien kommt im Wesentlichen Richtschnur- bzw. Leitplankencharakter zu. 
Es geht dabei insbesondere darum, eine rechtsgleiche Praxis sicherzustellen, 
bzw. es soll nicht ohne triftige Gründe von einer einheitlichen Praxis abgewichen 
werden. Solche Richtlinien dispensieren indessen die zuständigen Behörden 
nicht davon, das Gesetzesrecht dem Einzelfall angepasst anzuwenden (vgl. VGE 
III 2007 111 vom 29.8.2007 Erw. 3.4 betr. Anhang D und mit weiteren Hinweisen 
auf Lehre und Rechtsprechung; betr. die Richtlinien gemäss Anhang D vgl. auch 
VGE III 2021 219 vom 22.7.2022 Erw. 4.4.3; VGE III 2008 115 vom 20.8.2008 
Erw. 3). 

5.1.3  Art. 19 Abs. 2 lit. a BauR verlangt, dass bei Wohnbauten 1 ½-Abstell- oder 
Garagenplatz pro Wohnung bzw. pro 100 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) erstellt 
werden. Bei einer BGF von 650 m2 (vgl. "Berechnungen Baueingabe" vom 
21.4.2022, in: Baumappe) ist für die Anzahl Abstellplätze die Wohnungszahl ent-
scheidend, womit sich elf (7 x 1 ½) Abstellplätze ergeben. Besucherparkplätze 
sind weder gemäss PBG noch gemäss dem kommunalen BauR zwingend. 

5.1.4  Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB überprüfbar und zutreffend 
ermittelt, dass über den J.________ (ab der Abzweigung bzw. Übergang 
J.________/L.________) Grundstücke mit insgesamt einer Landfläche von weni-
ger als 20'000 m2 erschlossen werden. Für diese alle in der W2 liegenden 
Grundstücke gilt gemäss Art. 37 Abs. 3 BauR (sowie Anhang A) eine maximale 
Ausnützungsziffer von 0.45. Es ergibt sich bei einer BGF von theoretisch (maxi-
mal) 9'000 m2 entsprechend ein Bedarf von 135 Abstellplätzen. Dies bedingt 

16

grundsätzlich eine Fahrbahnbreite von 4.50 m sowie eine Trottoirbreite von 
1.80 m. 

Es ist unbestritten, dass der J.________ nicht durchgehend eine Breite von 
4.50 m und ein Trottoir mit einer Breite von nur 1.50 m aufweist, während der 
L.________ 5.20 m breit ist. 

5.1.5  Der Regierungsrat hat in Bestätigung der gemeinderätlichen Erwägungen 
(Baubewilligung Erw. 1.1) darauf hingewiesen, dass der J.________ die Vorga-
ben für Strassen bis 300 Fahrzeuge nur knapp nicht erfülle. Zudem sei zu 
berücksichtigen, dass der J.________ in einer Sackgasse ende und kein Durch-
gangsverkehr bestehe, was allein ein Abweichen von der Richtlinie rechtfertige. 
Ein Einschreiten des Regierungsrates sei unter Berücksichtigung der regierungs-
rätlichen Zurückhaltung bei der vorliegenden Sachlage nicht angezeigt 
(Erw. 3.3). 

Dies gilt erst recht für das Verwaltungsgericht. Den vorinstanzlichen Beurteilun-
gen, denen vorbehaltlos gefolgt werden kann, gibt es nichts beizufügen. Der zu 
erwartende Mehrverkehr aus dem MFH mit (maximal) elf Fahrzeugen entspricht 
nur rund 8 % der theoretischen Belastung des J.________ mit PW. Dieser Anteil 
ist effektiv jedoch deswegen geringer, weil bereits das bestehende und abzubre-
chende Gebäude mit einer Wohnung und einer Einliegerwohnung (vgl. Replik 
S. 8 Rz. 21) drei Parkplätze erforderlich machte (vgl. vorstehend Erw. 3.1.3: 1 ½-
Abstellplätze pro Wohnung). Somit reduziert sich die effektive Mehrbelastung auf 
acht PW. Die Behauptung der Generierung eines massgeblichen Mehrverkehrs 
(Beschwerde S. 8 Rz. 16) ist übertrieben.

5.2 Unbegründet sind auch die Sicherheitsbedenken der Beschwerdeführer. 
Gegen eine Gefährdung der Verkehrssicherheit - oder eine Zunahme derselben - 
spricht alleine die geringe Zahl des zu erwartenden Mehrverkehrs. 

5.2.1  Art. 20 Abs. 1 BauR verlangt, dass die Ausfahrten auf öffentliche und pri-
vate Strassen und Wege nach Weisung der Aufsichtsbehörde übersichtlich zu 
erstellen sind; die den Verkehrsverhältnissen angemessene, ausreichende Sicht 
darf weder durch Bauten, Mauern, Einfriedungen noch andere Anlagen sowie 
Pflanzen behindert werden. Garagenausfahrten dürfen höchstens 15 % Gefälle 
aufweisen; 3 m vor der Strassenlinie muss dasselbe auf 3 % reduziert werden.

5.2.2  Der Gemeinderat hat in der Baubewilligung (Ziff. 8.3) die Prüfung der 
Sichtverhältnisse nach der VSS-Norm 40 273a vorgenommen und in Anwendung 
auf die konkreten Verhältnisse gefolgert, dass die minimal erforderlichen Sicht-
weiten (15.00 m) eingehalten würden. Gemäss dem Plan Nr. 21106 "Hanglage / 

17

Ausfahrt mit Sichtfeld" (1:200, vom 21.04.2022) würden bei der Tiefgaragenaus-
fahrt die Sichtweiten auf die Fahrbahn nach beiden Seiten mit 20 m angegeben. 
Der J.________ sei eine Sackgasse, die Liegenschaft J.________ 04 sei die 
letzte Liegenschaft vor dem Wendehammer. Unter diesem Umstand seien keine 
hohen Geschwindigkeiten zu erwarten; den Sichtweiten von 20 m werde zuge-
stimmt. Als Auflage hat er ins Dispositiv der Baubewilligung (Disp.-Ziff. 2.7) auf-
genommen, dass die minimalen Sichtweiten gemäss SN 40 273a (Sichtverhält-
nisse) verbindlich sind. Die Sichtfelder von Ein- und Ausfahrten seien von allen 
Hindernissen freizuhalten, die ein Motorfahrzeug oder ein leichtes Zweirad ver-
decken könnten. Dies gelte auch für Pflanzenwuchs, Schnee, parkierte Fahrzeu-
ge oder Abfallcontainer. Die Sichtfelder müssten sowohl in der Ebene wie auch 
im Raum in einem Höhenbereich zwischen 0.60 m - 3.00 m über der Fahrbahn 
hindernisfrei sein.

5.2.3  Der Regierungsrat hat unter Bezugnahme auf die im WebGIS-SZ einseh-
baren Luftbilder und den Sichtweitenplan Nr. 21106 vom 21. April 2022 zutref-
fend dargelegt, dass der J.________ bzw. die Strassenparzelle KTN __02 in 
westlicher Richtung unmittelbar nach dem Baugrundstück in einen Wendeham-
mer bzw. in zwei Grundstückszufahrten übergeht. Die Sichtweite reiche Richtung 
Westen bis zum Ende des J.________ und damit gemäss Planabgriff rund 
14.5 m weit. In den südlichen Teil des Wendehammers hinein, den die Be-
schwerdeführer als 90°-Kurve bezeichneten, betrage die Sichtweite plangemäss 
rund 10 m. Da die aus dem Grundstück KTN _11 erst anfahrenden und die im 
Wendehammer wendenden Fahrzeuge im Bereich der geplanten Tiefgaragen-
ausfahrt auf dem Baugrundstück erst anführen und entsprechend nur eine redu-
zierte Geschwindigkeit unter 20 km/h aufweisen dürften, erscheine diese Sicht-
weite von 10 m als ausreichend. 

5.2.4 Die vorinstanzliche Beurteilung der Verkehrssicherheit überzeugt. Was die 
Beschwerdeführer hiergegen einwenden (Beschwerde S. 14 ff. Rz. 35 ff.), kann 
nicht verfangen. Insbesondere blenden sie mit ihrem Auszug aus dem WebGIS 
(S. 14 zu Rz. 35) aus, dass die Strassenparzelle KTN __02 nicht nur aus dem 
"Finger" Richtung Süden (zu KTN _11) hin besteht, sondern auch einen solchen 
Richtung Nordwesten (zu KTN _12 und KTN _13 hin) aufweist. Insofern kann mit 
den Beschwerdegegnern (Vernehmlassung S. 11 Rz. 46 f.) durchaus von einem 
Wendehammer gesprochen werden (vgl. auch https://de.wikipedia.org/wi-
ki/Wendeanlage_(Stra%C3%9Fe)), selbst wenn der Wendehammer teils - ab-
hängig von der Art des Fahrzeugs - eine Rückwärtsfahrt erfordern sollte. Hieran 
wird sich durch den Neubau eines MFH auf dem Baugrundstück gegenüber dem 
Ist-Zustand nichts ändern. Wie die Beschwerdeführer selber ausführen, wenden 

18

bis anhin bereits Lastwagen und die Müllabfuhr am Ende der Stichstrasse mittels 
Rückwärtsfahren. 

Dem Regierungsrat ist beizupflichten, dass das Tempo allfälliger (weniger) Fahr-
zeuge im fraglichen Bereich des J.________ sehr bescheiden sein wird. Auch 
wenn an und für sich eine Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h gilt, wie die Be-
schwerdeführer festhalten (vgl. Replik S. 6 Rz. 13), ist es unwahrscheinlich, dass 
auf diesem Strassenabschnitt eine Geschwindigkeit von (max.) 30 km/h erreicht 
werden kann. Des Weiteren wird sich die Verkehrssituation und auch die Ver-
kehrssicherheit gegenüber dem Ist-Zustand aufgrund des (geringen) Mehrver-
kehrs aus dem geplanten MFH nicht erheblich verändern. Weshalb eine Sicht-
weite von der Garagenausfahrt des Bauvorhabens von 40 m in Richtung Westen 
vonnöten sein sollte, ist unerfindlich, nachdem die westliche Begrenzung der 
J.________-Sackgasse nach rund 20 m bei der 90°-Kurve Richtung Süden zu 
KTN _11 hin ihr Ende findet. 

5.3 Unbehelflich ist die im Rahmen der Sichtweite/Wendehammerproblematik 
geltend gemachte Ungleichbehandlung mit den Gebäuden J.________ 3 (KTN 
_14) und 5 (KTN _15) (Beschwerde S. 16 f. Rz. 40). Die Situierung dieser beiden 
Liegenschaften östlich der Bauliegenschaft bzw. von dieser durch KTN __07 ge-
trennt ist nicht vergleichbar. Sie grenzen nicht ans Ende des Breitenrains und 
bedürfen mangels einer Wendemöglichkeit (mit oder ohne Rückwärtsfahren) auf 
der hierfür nicht hinreichend breiten Breitengasse der Benutzung von grunds-
tücksinterner Fläche.  

5.4 Die Zonenkonformität des geplanten MFH wird von den Beschwerdeführern 
zu Recht nicht substantiiert bestritten. Das MFH, welches das bestehende Ein-
familienhaus ersetzt, entspricht den baureglementarischen Anforderungen an die 
W2. Vorgaben an die Anzahl zulässiger Wohnungen werden vom BauR nicht 
gemacht. Immerhin kann gesagt werden, dass der Ersatz eines EFH (samt Ein-
liegerwohnung) durch ein zonenkonformes MFH mit sieben Wohnungen dem 
Postulat des verdichteten Bauens und der Zielsetzung der haushälterischen Bo-
dennutzung Rechnung trägt (vgl. Art. 1 Abs. 1 RPG). Verdichtung meint auch die 
effizientere Nutzung bereits bebauter Areale unter anderem durch Erstellung von 
Ergänzungs- und Ersatzneubauten (vgl. Urteil BGer 1C_300/2020 vom 1.12.2020 
Erw. 2.5). 

6. Aufgrund dieses Verfahrensausganges sind die Kosten und Parteientschä-
digungen des regierungsrätlichen Verfahrens neu zu verlegen und die Kosten 
und Parteientschädigungen für die beiden verwaltungsgerichtlichen Verfahren zu 
regeln. 

19

6.1.1  Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 1'500.-- 
sind neu je zur Hälfte (je Fr. 750.--) den Beschwerdegegnern - unter solidarischer 
Haftbarkeit - sowie der Gemeinde aufzuerlegen. 

6.1.2  Den im regierungsrätlichen Verfahren beanwalteten Beschwerdeführern ist 
zu Lasten der Beschwerdegegner - unter solidarischer Haftbarkeit - sowie der 
Gemeinde neu eine Parteientschädigung von insgesamt je Fr. 1'200.-- (inkl. Bar-
auslagen und MwSt) zuzusprechen. 

6.2 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von Fr. 3'000.-- sind je zu einem Drittel (je 
Fr. 1'000.--) den solidarisch haftenden Beschwerdegegnern, der Gemeinde sowie 
dem Kanton aufzuerlegen.

6.3 Die Beschwerdegegner - unter solidarischer Haftbarkeit -, die Gemeinde 
sowie der Kanton haben den beanwalteten Beschwerdeführern für das verwal-
tungsgerichtliche Beschwerdeverfahren je Parteientschädigungen auszurichten. 
Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte 
(GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das 
Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von 
Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, 
unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf insgesamt Fr. 3'000.-- (je 
inkl. Barauslagen und MwSt) festgelegt. Hiervon entfällt je ein Drittel (je 
Fr. 1'000.--) auf die Beschwerdegegner, die Gemeinde sowie den Kanton.  

20

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. In Gutheissung der Beschwerde werden der angefochtene RRB Nr. 
65/2023 vom 31. Januar 2023 sowie der mitangefochtene GRB Nr. 273 
vom 1. September 2022 und der Gesamtentscheid des ARE vom 17. Au-
gust 2022 im Sinne der Erwägungen aufgehoben. 

2.1 Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahren von insgesamt Fr. 1'500.-- 
werden neu je zur Hälfte (je Fr. 750.--) den Beschwerdegegnern - unter so-
lidarischer Haftbarkeit - sowie der Gemeinde auferlegt. 

2.2 Die Beschwerdegegner - unter solidarischer Haftbarkeit - sowie die Ge-
meinde haben den beanwalteten Beschwerdeführern für das regierungsrät-
liche Beschwerdeverfahren neu eine Parteientschädigung von insgesamt je 
Fr. 1'200.-- (inkl. Barauslagen und MwSt.) zu bezahlen. 

3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und 
Barauslagen) von Fr. 3'000.-- werden zu je einem Drittel den Beschwerde-
gegnern - unter solidarischer Haftbarkeit -, der Gemeinde sowie dem Kan-
ton auferlegt. 

Die Beschwerdeführer haben am 6. März 2023 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2'500.-- bezahlt, der ihnen aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten ist.

Die Beschwerdegegner und die Gemeinde haben ihre Betreffnisse von je 
Fr. 1'000.-- innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheids auf das Post-
konto IBAN CH10 0900 0000 6002 2238 6 des Verwaltungsgerichts zu 
überweisen.

Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet.  

4. Die Beschwerdegegner - unter solidarischer Haftbarkeit -, die Gemeinde 
sowie der Kanton haben den beanwalteten Beschwerdeführern für das 
verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung 
von je Fr. 1'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu bezahlen. 

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-

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schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

6. Zustellung an:
- die Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R)
- die Rechtsvertreter der Beschwerdegegner (2/R)
- den Rechtsvertreter des Gemeinderates Freienbach (2/R)
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)
- und das Amt für Raumentwicklung (EB). 

Schwyz, 25. August 2023

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 21. September 2023