# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6de446e9-970c-58f4-bf83-452c0f10616a
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** ZMP_2025_Nr_9_RINGEISEN_Tina_Masterarbeit_02
**Docket/Reference:** ZMP_2025_Nr_9_RINGEISEN_Tina_Masterarbeit_02
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2025_Nr_9_RINGEISEN_Tina_Masterarbeit_02.pdf

## Full Text

Universität Luzern 

Rechtswissenschaftliche Fakultät 

Zweite Mietzinserhöhungen während eines  

hängigen Mietzinsanfechtungsverfahrens 

Darstellung und kritische Überlegungen zu den bisher vorhandenen  

Lösungsansätzen aus der Literatur und Rechtsprechung 

Masterarbeit von 

Tina Ringeisen 

Verfasst bei Rechtsanwalt lic. iur. Anton Bühlmann 

im Herbstsemester 2024 an der Universität Luzern 

Abgabetermin: 5. Januar 2025 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Inhaltsverzeichnis 

Abkürzungsverzeichnis ........................................................................................... V 

Literaturverzeichnis .............................................................................................. VIII 

Entscheidverzeichnis ............................................................................................. XV 

1.  Einleitung ............................................................................................................ 1 

1.1.  Praktische Relevanz .............................................................................................. 1 

1.2.  Forschungsfrage / Ziele ........................................................................................ 2 

1.3.  Aufbau der Arbeit .................................................................................................. 2 

2.  Grundsätzliches zu Mietzinserhöhungen ......................................................... 3 

2.1.  Mietzinsgestaltung (Art. 269 und 269a OR) .......................................................... 3 

2.1.1.  Absolute und relative Anpassungsgründe (Art. 269 und 269a OR) ................. 3 

2.1.2.  Ertrag aus der Mietsache (Art. 269 OR) als absoluter Anpassungsgrund ....... 4 

2.1.2.1.  Ertrag und Rendite ...............................................................................4 

2.1.2.2.  Eigenkapital und Anlagekosten ............................................................5 

2.1.2.3.  Liegenschaftsaufwand ..........................................................................6 

2.1.2.4.  Bestimmung des zulässigen Mietzinses ...............................................7 

2.1.3.  Relative Anpassungsgründe (Art. 269a lit. b und e OR) .................................. 8 

2.1.3.1.  Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten (Art. 269a lit. b OR / 

Art. 12 VMWG) .....................................................................................8 

2.1.3.2.  Referenzzinssatz / Finanzierungskosten (Art. 269a lit. b OR / Art. 12, 

12a und 13 VMWG) ..............................................................................9 

2.1.3.3.  Mehrleistungen der Vermieterschaft (Art. 269a lit. b OR / Art. 14 

VMWG) .............................................................................................. 10 

2.1.3.4.  Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital (Art. 269a lit. e 

OR / Art. 16 VMWG) ........................................................................... 11 

2.1.4.  Kumulation und Kompensation zwischen den Anpassungsgründen ..............12 

I 

 
 
2.2.  Überprüfung von Mietzinsen und Mietzinsanpassungen ..................................12 

2.2.1.  Absolute Methode ..........................................................................................13 

2.2.2.  Relative Methode ...........................................................................................13 

2.2.2.1.  Anwendung der relativen Methode ..................................................... 13 

2.2.2.2.  Letzte verbindliche Mietzinsfestlegung ............................................... 14 

2.3.  Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen allgemein  (Art. 269-270e OR) .........15 

2.3.1.  Geltungsbereich der Schutzbestimmungen ...................................................15 

2.3.2.  Ausnahmen vom Schutzbereich ....................................................................15 

2.3.3.  Weitergeltung des Mietvertrags während Anfechtungsverfahren (Art. 270e 

OR) 

 ...........................................................................................................16 

2.3.4.  Schutz der Mieterschaft während und nach dem Anfechtungsverfahren 

(Art. 271a Abs. 1 lit. d und e sowie Abs. 2 OR) ..............................................16 

2.4.  Mietzinserhöhungen und deren Anfechtung (Art. 269d und 270b Abs. 1 OR) ..16 

2.4.1.  Mietzinserhöhungen als Gestaltungsrechte ...................................................17 

2.4.2.  Voraussetzungen für eine gültige Mietzinserhöhung (Art. 269d Abs. 1-2 OR) 18 

2.4.2.1.  Mitteilung mit amtlichem Formular (Art. 269d Abs. 1 und Abs. 2 lit. a 

OR / Art. 19 VMWG) ........................................................................... 18 

2.4.2.2.  Klare Begründung der Mietzinserhöhung (Art. 269d Abs. 1 und Abs. 2 

lit. b OR / Art. 19 und Art. 20 VMWG) ................................................. 19 

2.4.2.3.  Einhaltung der Fristen (Art. 269d Abs. 1 OR) ..................................... 21 

2.4.2.4.  Keine Kündigung oder Kündigungsandrohung (Art. 269d Abs. 2 lit. c 

OR)   .................................................................................................. 23 

2.4.3.  Mietzinsvorbehalt (Art. 18 VMWG) .................................................................23 

2.4.4.  Anfechtungsverfahren (Art. 270b Abs. 1 OR) .................................................24 

3.  Lösungsansätze ............................................................................................... 26 

3.1.  Kritische Überlegungen zum Aufsatz von Sarah Brutschin ..............................27 

3.1.1.  Mietzinserhöhungen als Gestaltungsrechte ...................................................27 

3.1.1.1.  Missbräuchlichkeit vs. Rechtsmissbrauch .......................................... 27 

3.1.1.2.  Einschränkung bei der Ausübung von Gestaltungsrechten ................. 28 

3.1.1.3.  Bestimmbarkeit des bisherigen Mietzinses ......................................... 28 

II 

3.1.2.  Bedingungsfeindlichkeit und Unwiderrufbarkeit von Gestaltungsrechten .......29 

3.1.2.1.  Vorbehalt vs. Bedingung .................................................................... 30 

3.1.2.2.  Widerruf vs. Verzicht auf die Durchsetzung eines Gestaltungsrechts . 31 

3.1.2.3.  Kündigung vs. Anfechtung der Mietzinserhöhung ............................... 32 

3.1.3.  Nennung des bisherigen Mietzinses bei der Mitteilung von 

Mietzinserhöhungen ......................................................................................33 

3.1.3.1.  Bisheriger Mietzins bei der zweiten Mietzinserhöhung ....................... 35 

3.1.3.2.  Nichtigkeit vs. Korrektur auf das zulässige Mass ................................ 37 

3.1.3.3.  Nachforderungsrecht der Vermieterschaft .......................................... 37 

3.1.4.  Anforderungen an die Begründung von Mietzinserhöhungen .........................38 

3.1.4.1.  Bestimmbarkeit der Kostenfaktoren .................................................... 39 

3.1.4.2.  Möglichkeit einer genügend klaren Begründung ................................. 39 

3.1.5.  Schlussfolgerungen des Aufsatzes von Sarah Brutschin ...............................40 

3.1.5.1.  Keine automatische Missbräuchlichkeit der zweiten Mietzinserhöhung . 

 .................................................................................................. 40 

3.1.5.2.  Vergleich zwischen Mietzinsherabsetzungen und Mietzinserhöhungen . 

 .................................................................................................. 41 

3.1.6.  Mögliche Konstellationen gemäss dem Aufsatz von Sarah Brutschin ............42 

3.1.6.1.  Beide Mietzinserhöhungen wurden angefochten ................................ 42 

3.1.6.2.  Die erste Mietzinserhöhung wurde nicht angefochten ........................ 42 

3.1.6.3.  Die erste Mietzinserhöhung wurde angefochten, die zweite 

Mietzinserhöhung wurde nach Abschluss des Verfahrens mitgeteilt ... 43 

3.1.6.4.  Die erste Mietzinserhöhung wurde angefochten, die zweite 

Mietzinserhöhung wurde nicht angefochten ....................................... 43 

3.1.6.5.  Die erste Mietzinserhöhung wurde nach der Anfechtung von der 

Vermieterschaft zurückgezogen ......................................................... 44 

3.1.6.6.  Beide Mietzinserhöhungen wurden angefochten und beide 

Mietzinserhöhungen wurden von der Vermieterschaft zurückgezogen .. 

 .................................................................................................. 44 

III 

 
 
 
 
 
3.2.  Kritische Überlegungen zum Entscheid des Mietgerichts  Zürich ....................44 

3.2.1.  Keine analoge Anwendung von Art. 18 VMWG..............................................45 

3.2.2.  Prinzip des «favor negotii».............................................................................46 

3.3.  Eigene Lösungsansätze .......................................................................................47 

3.3.1.  Sistierung des Anfechtungsverfahrens bzgl. der zweiten Mietzinserhöhung 

(Art. 126 Abs. 1 ZPO) ....................................................................................47 

3.3.2.  Gleichzeitige Beurteilung beider Anfechtungsverfahren .................................47 

3.3.3.  Anreize im Anfechtungsverfahren ..................................................................48 

4.  Fazit ................................................................................................................... 48 

IV 

 
 
Abkürzungsverzeichnis 

Abs. 

AJP 

a.M. 

Art. 

Aufl. 

BGE 

Absatz 

Aktuelle Juristische Praxis (Zürich/St. Gallen) 

anderer Meinung 

Artikel 

Auflage 

Amtliche  Sammlung  der  Entscheidungen  des  Schweizerischen  Bundes- 

gerichts 

BGer 

Entscheide des Schweizerischen Bundesgerichts 

BK 

BR 

BSK 

BWO 

bzgl. 

bzw. 

CHF 

CHK 

CR 

d.h. 

E. 

et al. 

Etc. 

f. 

ff. 

h. L. 

HAP 

HEV 

Hrsg. 

inkl. 

Berner Kommentar 

Baurecht (Fribourg) 

Basler Kommentar 

Bundesamt für Wohnungswesen 

bezüglich 

beziehungsweise 

Schweizer Franken 

Handkommentar zum Schweizer Privatrecht 

Commentaire romand 

das heisst 

Erwägung(en) 

et alii (= und weitere) 

et cetera (= und die übrigen) 

und folgende/folgender (Seite, Randnummer etc.) 

und fortfolgende (Seiten, Randnummern etc.) 

herrschende Lehre 

Handbücher für die Anwaltspraxis 

Hauseigentümerverband Schweiz 

Herausgeber/Herausgeberin/Herausgeberinnen 

inklusive 

V 

i.S.v. 

i.V.m. 

JdT 

Kap. 

LIK 

lit. 

im Sinne von 

in Verbindung mit 

Journal  des  tribunaux  - Droit  public,  Droit constitutionnel  et  administratif  - 

Jurisprudence fédérale (Lausanne) 

Kapitel 

Schweizerischer Landesindexes der Konsumentenpreise des Bundes 

litera 

m.w.Verw. 

mit weiteren Verweisen 

mp 

MRA 

N 

Nr. 

OFK 

Mietrechtspraxis (Zürich) 

MietRecht Aktuell (Zürich) 

Note(n), Randnote(n) 

Nummer, Randnummer 

Orell Füssli Kommentar 

OR/CO 

Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetz-

buches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) vom 30. März 1911 (SR 220) 

Pra  

Die Praxis (Basel) 

pro futuro 

für die Zukunft 

Rz. 

S. 

SJ 

SR 

Randziffer(n) 

Seite(n) 

La Semaine judiciaire (Genf) 

Systematische Sammlung des Bundesrechts (Schweiz) 

SZW 

Schweizerische Zeitschrift für Wirtschafts- und Finanzmarktrecht (Zürich) 

VMWG 

Verordnung  über  die  Miete  und  Pacht  von  Wohn-  und  Geschäftsräumen 

vom 9. Mai 1990 (SR 221.213.11) 

Vorb. 

vs. 

z.B. 

Vorbemerkung(en) 

versus 

zum Beispiel 

ZGB/CC 

Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (SR 210) 

Ziff. 

Ziffer(n) 

VI 

zit.  

ZK 

ZMP 

ZPO 

zitiert als 

Zürcher Kommentar 

Zürcher Mietrechtspraxis (Zürich) 

Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (SR 272) 

VII 

 
 
 
Literaturverzeichnis 

Die nachstehenden Werke werden, wenn nichts anderes angegeben ist, mit dem Nachna-

men des Autors bzw. der Autorin sowie mit der Seitenzahl oder Randnote zitiert. 

BÄTTIG HANS 

§ 1 Mietzinsgestaltung, in: Müller Jürg P. (Hrsg.), Handbücher 

für die Anwaltspraxis, Wohn- und Geschäftsraummiete, Beraten 

und  Prozessieren 

im 

Immobiliarmietrecht,  Basel  2016  

(zit. HAP-BÄTTIG, RZ. …) 

BAUMANN MAX 

Kommentar  zu  Art. 2  ZGB,  in:  Gauch  Peter/Schmid  Jörg 

(Hrsg.), Zürcher Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetz-

buch,  Einleitung,  Art. 1-7  ZGB,  Das  Personenrecht,  Band  I, 

3. Aufl., Zürich 1998 (zit. ZK-BAUMANN, N … zu Art. 2 ZGB) 

BÉGUIN ANDREAS et al. 

Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl., Zürich 2022 (zit. KAPITELAU-

TOR/IN, MfdP, Rz. …) 

BIBER IRENE 

§ 7  Mietzinsvorbehalt,  in:  Müller  Jürg  P.  (Hrsg.),  Handbücher 

Handbücher für die Anwaltspraxis, Wohn- und Geschäftsraum-

miete,  Beraten  und  Prozessieren  im  Immobiliarmietrecht,  

Basel 2016 (zit. HAP-BIBER, RZ. …) 

BOHNET FRANÇOIS/ 

Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, CO et 

CARRON BLAISE/ 

OBLF,  Contrats-cadres,  Droit  international  privé,  Dispositions 

MONTINI MARIO (Hrsg.) 

pénales,  2. Aufl.,  Basel  2017  (zit. CPra  Bail-KAPITELAUTOR/IN, 

N … zu Art. …) 

BRUTSCHIN SARAH 

Mietzinserhöhungen während eines hängigen Anfechtungsver-

fahrens, in: mp 1/24, S. 7 ff. (zit. BRUTSCHIN, mp 1/24, S. …) 

DIESELBE 

Die Überwälzung von Mehrleistungen auf den Mietzins; neuere 

Rechtsprechung  und  Gedanken  zur  Anwendung  von  Art. 14 

Abs. 1 VMWG, in: mp 3/05, S. 129 ff. (zit. BRUTSCHIN, mp 3/05, 

S. …) 

VIII 

BUCHER EUGEN 

Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil ohne De-

liktsrecht, 2. Aufl., Zürich 1988  

DÖNNI RUTH/ 

Vorgehen bei der Überprüfung einer Mietzinserhöhung bei stei-

WETTSTEIN CARMEN 

gendem Referenzzinssatz, in: mp 1/23, S. 7 ff. (zit. DÖNNI/WETT-

STEIN, mp 1/23, S. …) 

FREI NINA J. 

Kommentar zu Art. 125 ZPO, in: Hausheer Heinz/Walter Hans 

Peter (Hrsg.), Berner Kommentar zur schweizerischen Zivilpro-

zessordnung, Band I, Art. 1-149 ZPO, Bern 2012 (zit. BK-FREI, 

N … zu Art. 125 ZPO) 

GAUCH PETER/ 

Schweizerisches  Obligationenrecht,  Allgemeiner  Teil,  Band  I, 

SCHLUEP WALTER R./ 

11. Aufl., Zürich 2020 

SCHMID JÖRG 

GIGER HANS 

Berner Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Obligati-

onenrecht,  Die  Miete,  Art. 253-273c  OR,  Grundsatzanalyse, 

Vorbemerkungen und Art. 253-255 OR, Bern 2013 (zit. BK-GI-

GER, N … zu Art. … OR) 

GMÜR ROLAND/ 

THANEI ANITA 

Rechtsprechung  des  Bundesgerichtes  zur  Mietzinserhöhung, 

Fachreihe Mietrecht Nr. 3, Zürich 1993 (zit. GMÜR/THANEI, FM, 

S. …) 

GRATZ ELMAR 

Mietzinsgestaltung, Zürich 1995 

GUT BEAT 

Der Einwand des ungenügenden und des übersetzten Ertrages, 

in: mp 1/02, S. 1 ff. (zit. GUT, mp 1/02, S. …) 

DERSELBE 

Die  Entwicklung  der  Rechtsprechung  zum  missbräuchlichen 

Mietzins, in: mp 1/00, S. 1 ff. (zit. GUT, mp 1/00, S. …) 

IX 

DERSELBE 

Angemessener Ertrag, in: mp 4/96, S. 177 ff. (zit. GUT, mp 4/96, 

S. …) 

HIGI PETER/ 

Zürcher Kommentar zu Art. 269-273c OR, Die Miete, Schutz vor 

BÜHLMANN ANTON/ 

missbräuchlichen  Mietzinsen  und  anderen  missbräuchlichen 

WILDISEN CHRISTOPH 

Forderungen,  5. Aufl.,  Zürich  2022  (zit.  ZK-HIGI/BEARBEITER, 

N … zu Art. … OR) 

DIESELBEN 

Zürcher  Kommentar  zu  Art. 266-268b  OR,  Die  Miete,  5. Aufl., 

Zürich 2020 (zit. ZK-HIGI/BEARBEITER, N … zu Art. … OR)  

DIESELBEN 

Zürcher Kommentar zu Art. 253-265 OR, Die Miete, Vorbemer-

kungen  zum  8.  Titel  (Art. 253-273c  OR),  5. Aufl.,  Zürich  2019 

(zit. ZK-HIGI/BEARBEITER, N … zu Art. … OR) 

HIGI PETER/ 

GUT BEAT 

Die  Berechnung  des  zulässigen  Ertrages  einer  Mietwohnung, 

die  letztlich  im  Raum  schwebt,  (BGE  120  II ff.),  in:  BR  2/96, 

S. 41 ff. (zit. HIGI/GUT, BR, S. …) 

HUGUENIN CLAIRE 

Obligationenrecht – Allgemeiner und Besonderer Teil, 3. Aufl., 

Zürich 2019 

HULLIGER URBAN 

Kommentar  zu  Art.  253-274g  OR,  in:  Hochstrasser  Michael/ 

Huber-Purtschert  Tina/Maissen  Eva  (Hrsg.),  Handkommentar 

zum  Schweizer  Privatrecht,  Obligationenrecht,  Einzelne  Ver-

tragsverhältnisse,  Art. 184-529  OR  und  Innominatverträge, 

4. Aufl.,  Zürich/Basel/Genf 2023  (zit.  CHK-HULLIGER,  N …  zu 

Art. … OR) 

INFANGER DOMINIK 

Kommentar  zu  Art. 65  ZPO,  in:  Spühler  Karl/Tenchio  Luca/ 

Infanger  Dominik  (Hrsg.),  Basler  Kommentar  zur  Schweizeri-

schen  Zivilprozessordnung,  4. Aufl.,  Basel  2024  (zit. BSK-IN-

FANGER, N … zu Art. 65 ZPO) 

X 

JÄGGI PETER (Hrsg.) 

Kommentar zu Art. 1, 9 und 11 OR in: Schönenberger Wilhelm/ 

Jäggi Peter (Hrsg.), Zürcher Kommentar zum Schweizerischen 

Zivilgesetzbuch,  Obligationenrecht,  Kommentar  zur  1.  und  2. 

Abteilung  (Art. 1-529  OR),  Art. 1-17  OR,  3. Aufl.,  Zürich  1973 

(zit. ZK-JÄGGI, N … zu Art. … OR) 

KUT AHMET/ 

Kommentar zu Art. 18 und 20 OR, in: Atamer Yesim M./Furrer 

BAUER CHRISTOPH 

Andreas (Hrsg.),  Handkommentar  zum  Schweizer  Privatrecht, 

Obligationenrecht,  Allgemeine  Bestimmungen,  Art. 1-183  OR, 

4. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2023 (zit. CHK-KUT/BAUER, N … zu 

Art. … OR) 

KOLLER ALFRED 

Schweizerisches Obligationenrecht, AT, 3. Aufl., Bern 2003  

LACHAT DAVID/ 

Kommentar  zu  Art. 253-274g  OR,  in:  Thévenoz  Luc/Werro 

BOHNET FRANÇOIS  

Franz  (Hrsg.),  Commentaire  romand,  Code  des  obligations  I, 

Art. 1-529  CO,  3. Aufl.,  Basel 2021  (zit. CR  CO-LACHAT/BOH-

NET, N … zu Art. …) 

LACHAT DAVID/ 

Le  bail  à 

loyer,  Édition  2019,  Lausanne  2019  (zit. LA-

STASTNY PIERRE 

CHAT/STASTNY, Le bail, Kap. … Rz. …) 

LACHAT DAVID 

Missbräuchliche  Mietzinse:  Eine  Bestandesaufnahme, 

in:  

mp 4/95, S. 181 ff. (zit. LACHAT, mp 4/95, S. …)  

DERSELBE 

Die Mietzinsgestaltung bei Mehrleistungen des Vermieters, in: 

mp 4/93, S. 135 ff. (zit. LACHAT, mp 4/93, S. …) 

FLAVIO LARDELLI/ 

Kommentar  zu  Art. 8  ZGB,  in:  Geiser  Thomas/Fountoulakis 

MEINRAD VETTER 

Christiana  (Hrsg.),  Basler  Kommentar  zum  Zivilgesetzbuch  I,  

Art. 1-456  ZGB,  7. Aufl.,  Basel  2022  (zit. BSK-LARDELLI/VET-

TER, N … zu Art. 8 ZGB) 

XI 

MAAG ANDREAS 

Unterhaltskostenpauschale  (Art.  269a  lit.  b  OR  +  Art. 12 

VMWG)  -  Forfaits  de  coûts  d’entretien  (art. 269a  lit.  b  CO  + 

art. 12), in: MRA 4/05, S. 149 ff. (zit. MAAG, MRA 4/05, S. …) 

MOHASSEB KEIVAN/ 

Widerrufbarkeit  von  Gestaltungsrechten,  in:  SZW  4/2019, 

VON DER CRONE HANS C. 

S. 428 ff. (zit. MOHASSEB/VON DER CRONE, SZW 4/19, S. …) 

PERMANN RICHARD 

Kommentar  zu  Art. 253-273c  OR, 

in:  Kren  Kostkiewicz  

Jolanta/Amstutz  Marc/Wolf  Stephan/Fankhauser  Roland 

(Hrsg.), Orell Füssli Kommentar zum Schweizerischen Obligati-

onenrecht,  4. Aufl.,  Zürich  2022  (zit. OFK-PERMANN,  N …  zu 

Art. … OR) 

RAISSIG WALTER/ 

Massnahmen  gegen  Missbräuche  im  Mietwesen,  3. Aufl.,  Zü-

SCHWANDER URS 

rich 1984 

REUDT DANIEL 

§ 13 Behauptungs- und Beweislast im mietrechtlichen Verfah-

ren, in: Müller Jürg P. (Hrsg.), Handbücher Handbücher für die 

Anwaltspraxis,  Wohn-  und  Geschäftsraummiete,  Beraten  und 

Prozessieren 

im 

Immobiliarmietrecht, 

Basel 

2016  

(zit. HAP-REUDT, RZ. …) 

RONCORONI GIACOMO 

Das  Bundesgesetz  vom  23.  Juni  1995  über  Rahmenmietver-

träge und deren Allgemeinverbindlicherklärung, in: Aktuelle Fra-

gen aus dem Mietrecht, Tagung des Schweizerischen Instituts 

für  Verwaltungskurse  vom  22. November  1996  (zit. RON-

CORONI, Tagung, S. …)  

DERSELBE 

Nochmals  zur  zwingenden  oder  dispositiven  Natur  der  Miet-

rechtsbestimmungen  des  Obligationenrechts,  in:  mp  2/06, 

S. 67 ff. (zit. RONCORONI, mp 2/06, S. …) 

ROHRER BEAT 

Urteil des Bundesgerichts vom 26. Oktober 2020 (zur Publika-

tion  vorgesehen),  in: MRA  4/20,  S.  163 ff. (zit. ROHRER,  MRA 

4/20, S. …) 

XII 

DERSELBE 

SVIT-Kommentar,  Das Schweizerische Mietrecht,  4. Aufl.,  Zü-

rich/Basel/Genf 2018 (zit. SVIT-ROHRER, N … zu Art. … OR) 

DERSELBE 

Urteil des Bundesgerichts 4A_462/2011 vom 5. März 2012, zur 

Publikation  bestimmt,  in:  MRA  3/12,  S. 133 ff.  (zit.  ROHRER, 

MRA 3/12, S. …) 

DERSELBE 

Mietzinserhöhungen aufgrund steigender Hypothekarzinsen, in: 

MRA 5/99, S. 173 ff. (zit. ROHRER, MRA 5/99, S. …) 

SPIRIG IRÈNE/ 

Nettorendite als Massstab der Missbräuchlichkeit, in: mp 3/17, 

WETTSTEIN CARMEN 

S. 169 ff. (zit. SPIRIG/WETTSTEIN, mp 3/17, S. …) 

STASTNY PIERRE 

Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Nettorendite: quo va-

dis?, in: mp 1/21, S. 7 ff. (zit. STASTNY, mp 1/21, S. …)  

SUTTER-SOMM THOMAS/ 

Kommentar  zu  Art. 65  und  125  ZPO,  in:  Atamer  Yesim  M./ 

SEILER BENEDIKT (Hrsg.) 

Furrer Andreas (Hrsg.), Handkommentar zur Schweizerischen 

Zivilprozessordnung,  Art. 1-408  ZPO,  4. Aufl.,  Zürich/Ba-

sel/Genf 2021 (zit. CHK-SUTTER/SEILER, N … zu Art. … ZPO) 

TERCIER PIERRE/ 

Les  contracts  spéciaux,  code  des  obligations,  5.  Aufl.,  Zürich 

BIERI LAURENT/ 

CARRON BLAISE 

2016 

WEBER ROGER 

Kommentar  zu  Art. 253-273c  OR, 

in:  Widmer  Lüchinger  

Corinne/Oser David (Hrsg.), Basler Kommentar zum Obligatio-

nenrecht I, Art. 1-529 OR, 7. Aufl., Basel 2019 (zit. BSK-WEBER, 

N … zu Art. … OR) 

WIEGAND WOLFGANG 

Kommentar zu Art. 18 OR, in: Widmer Lüchinger Corinne/Oser 

David  (Hrsg.),  Basler  Kommentar  zum  Obligationenrecht  I,  

Art. 1-529 OR, 7. Aufl., Basel 2019 (zit. BSK-WIEGAND, N … zu 

Art. … OR) 

XIII 

ZELLER ERNST 

Auslegung von Gesetz und Vertrag, Methodenlehre für die ju-

ristische Praxis, Zürich 1989 

XIV 

 
 
 
Entscheidverzeichnis 

Hierbei handelt es sich um Entscheide der kantonalen Mietgerichte sowie des Bundesge-

richts. Die Bundesgerichtsentscheide werden nur mit der Verfahrensnummer zitiert. Ist diese 

nicht bekannt, werden sie, wie die kantonalen Entscheide, mit der Publikation zitiert. 

Datum 

Verfahrens-Nr. 

Gericht 

Publiziert in 

28.05.2024  MJ240030-L 

Mietgericht Zürich 

ZMP 2024, Nr. 8; 

mp 3/24, S. 233 ff. 

06.05.2021  BGer 4A_616/2020  Bundesgericht 

06.05.2021 

BGE 147 III 431 = 

BGer 4A_183/2020 

Bundesgericht 

mp 3/21, S. 291 ff. 

03.05.2021  BGer 4A_670/2020  Bundesgericht 

mp 4/21, S. 309 ff. 

30.03.2021  BGE 147 III 365 

Bundesgericht 

13.01.2021  BGer 4A_28/2020 

Bundesgericht 

mp 2/21, S. 139 ff. 

13.01.2021  BGer 4A_288/2020  Bundesgericht 

26.10.2020 

BGE 147 III 14 = 

BGer 4A_554/2019 

Bundesgericht 

21.04.2020  BGE 146 III 346 

Bundesgericht 

18.04.2018  BGE 144 III 235 

Bundesgericht 

11.04.2017  BGer 4A_531/2016  Bundesgericht 

22.08.2016  BGE 142 III 568 

Bundesgericht 

13.04.2016  BGE 142 III 375 

Bundesgericht 

01.03.2016  BGer 4A_465/2015  Bundesgericht 

11.01.2016  BGer 4A_257/2015  Bundesgericht 

mp 1/21, S. 45 ff.; 

MRA 4/20, S. 163 ff. 

mp 3/20, S. 361 ff.;  

Pra 110/2021, Nr. 62 

mp 4/16, S. 335 ff.; 

Pra 106/2017, Nr. 93 

16.12.2015 

BGE 141 III 569 = 

BGer 4A_179/2015 

Bundesgericht 

MRA 2/16, S. 61 ff.; 

mp 1/16, S. 66 ff.; 

Pra 105/2016, Nr. 99 

17.09.2015  BGer 4A_256/2015  Bundesgericht 

XV 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
07.07.2015  BGE 141 III 245 

Bundesgericht 

MRA 4/15, S. 183 ff.; 

Pra 105/2016, Nr. 33 

mp 4/15, S. 260 ff.; 

20.01.2015  BGE 141 III 101 

Bundesgericht 

30.10.2014  BGE 140 III 583 

Bundesgericht 

Pra 104/2015, Nr. 102 

17.10.2014  BGer 5A_140/2014  Bundesgericht 

08.07.2014 

19.05.2014 

BGE 140 III 433 = 

BGer 4A_565/2013 

BGE 140 III 244 = 

BGer 4A_120/2014 

Bundesgericht 

mp 4/14, S. 312 ff. 

Bundesgericht 

Pra 103/2014, Nr. 95 

15.04.2014  BGer 4A_588/2013  Bundesgericht 

26.03.2014  BGer 4A_1/2014 

Bundesgericht 

17.07.2013  BGer 4A_88/2013 

Bundesgericht 

28.05.2013  BGer 4A_213/2013  Bundesgericht 

21.05.2013 

BGE 139 III 209 = 

BGer 4A_727/2012 

Bundesgericht 

17.12.2012  BGer 4A_530/2012  Bundesgericht 

mp 3/13, S. 220 ff.; 

Pra 103/2014, Nr. 3 

mp 2/13, S. 140 ff.; 

MRA 1/14, S. 27 ff. 

06.12.2012  BGE 139 III 13 

Bundesgericht 

mp 1/13, S. 22 ff. 

19.11.2012  BGer 4A_260/2012  Bundesgericht 

05.03.2012 

BGE 138 III 401 = 

BGer 4A_462/2011 

Bundesgericht 

mp 3/12, S. 201 ff.; 

MRA 3/12, S. 133 ff. 

09.02.2012  BGer 4A_679/2011  Bundesgericht 

11.10.2011   BGer 4A_276/2011  Bundesgericht 

mp 1/12, S. 66 ff.; 

MRA 4/12, S. 195 ff. 

10.06.2011  BGE 137 III 362 

Bundesgericht 

MRA 2/12, S. 81 ff. 

14.02.2011  BGE 137 III 208 

Bundesgericht 

20.01.2011 

BGer 4A_495/2010; 

BGer 4A_505/2010 

Bundesgericht 

MRA 3/11, S. 97 ff. 

XVI 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
19.01.2011  BGer 4A_501/2010  Bundesgericht 

06.01.2011 

BGer 4A_489/2010; 

BGer 4A_531/2010 

Bundesgericht 

mp 2/11, S. 129 ff.; 

MRA 3/11, S. 87 ff. 

04.01.2011  BGer 4A_459/2010  Bundesgericht 

MRA 3/11, S. 126 ff. 

29.06.2010  BGer 4A_204/2010  Bundesgericht 

mp 4/10, S. 288 ff. 

25.06.2010  BGer 4A_9/2010 

Bundesgericht 

15.03.2010  BGer 4A_525/2009  Bundesgericht 

18.02.2010  BGer 4A_470/2009  Bundesgericht 

mp 3/10, S. 183 ff. 

11.02.2010  BGer 4A_575/2009  Bundesgericht 

01.05.2009  BGE 135 III 441 

Bundesgericht 

10.02.2009  BGE 135 III 220 

Bundesgericht 

mp 4/09, S. 247 ff. 

Pra 99/2010, Nr. 30;  

mp 4/09, S. 257 ff.; 

MRA 4/09, S. 143 ff. 

26.11.2008  BGer 4A_413/2008  Bundesgericht 

mp 2/09, S. 92 ff. 

07.07.2008  BGer 4A_198/2008  Bundesgericht 

mp 1/09, S. 34 ff. 

13.06.2008  BGer 4A_35/2008 

Bundesgericht 

28.02.2008  BGer 4A_445/2007  Bundesgericht 

mp 2/08, S. 133 ff. 

09.01.2008  BGer 4A_416/2007  Bundesgericht 

29.10.2007  BGer 4A_261/2007  Bundesgericht 

15.05.2007  BGer 4C.34/2007 

Bundesgericht 

mp 3/07, S. 165 ff. 

06.03.2007  BGE 133 III 360 

Bundesgericht 

26.10.2006  BGE 133 III 61 

Bundesgericht 

07.09.2006  BGE 132 III 702 

Bundesgericht 

18.01.2006  BGer 4C.285/2005  Bundesgericht 

09.12.2005  BGer 4C.328/2005  Bundesgericht 

mp 1/07, S. 26 ff.; 

MRA 1/07, S. 7 ff. 

mp 3/06, S. 208 ff.; 

MRA 1/06, S. 1 ff. 

XVII 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
12.08.2005  BGE 131 III 566 

Bundesgericht 

mp 1/06, S. 22 ff. 

20.06.2005  BGer 4C.96/2005 

Bundesgericht 

14.09.2004  BGE 131 III 33 

Bundesgericht 

mp 4/04, S. 219 ff. 

28.07.2004  BGer 4C.118/2004  Bundesgericht 

mp 1/05, S. 37 ff. 

18.06.2004  BGE 130 III 563 

Bundesgericht 

11.05.2004  BGE 130 III 504 

Bundesgericht 

Pra 94/2005, Nr. 6 

08.07.2003  BGer 4C.110/2003  Bundesgericht 

31.01.2003  BGer 4C.330/2002  Bundesgericht 

mp 3/03, S. 115 ff.; 

MRA 4/03, 109 ff. 

mp 2/03, S. 77 ff.; 

MRA 2/03, S. 39 ff.; 

mp 1/03, S. 28 ff.; 

19.08.2002 

BGE 128 III 419 = 

BGer 4C.145/2002 

Bundesgericht 

MRA 1/03, S. 22 ff.; 

Pra 92/2003, Nr. 7 

09.07.2002  BGer 4C.291/2001  Bundesgericht 

MRA 5/02, S. 177 ff. 

10.06.2002  BGer 4C.85/2002 

Bundesgericht 

09.04.2002  BGer 4C.323/2001  Bundesgericht 

mp 3/02, S. 153 ff.; 

MRA 4/02, S. 143 ff. 

26.03.2002  BGer 4C.287/2001  Bundesgericht 

mp 4/02, S. 213 ff. 

10.12.2001  BGE 128 III 129 

Bundesgericht 

30.10.2001  BGE 128 III 70 

Bundesgericht 

18.10.2001  BGer 4C.134/2001  Bundesgericht 

mp 1/02, S. 55 ff. 

01.10.2001  BGer 4C.157/2001  Bundesgericht 

MRA 2/02, S. 45 ff. 

04.07.2001  BGE 127 III 411 

Bundesgericht 

Pra 91/2002, Nr. 25 

21.05.2001  BGer 4C.273/2000  Bundesgericht 

MRA 4/01, S. 111 ff. 

22.02.2000  BGE 126 III 124 

Bundesgericht 

mp 2/00, S. 81 ff.; 

Pra 89/2000, Nr. 186 

27.10.1999  BGE 125 III 421 

Bundesgericht 

Pra 89/2000, Nr. 30 

13.04.1999  BGE 125 III 231 

Bundesgericht 

MRA 4/99, S. 136 ff. 

XVIII 

 
 
 
 
 
28.05.1998  BGE 124 III 245 

Bundesgericht 

MRA 1/99, S. 15 ff.;  

mp 3/98, S. 145 ff.; 

Pra 87/1998, Nr. 174 

mp 3/98, S. 133 ff.; 

08.05.1998  BGE 124 III 310 

Bundesgericht 

MRA 5/98, S. 147 ff.; 

Pra 87/1998, Nr. 173 

18.12.1997  BGE 124 III 67 

Bundesgericht 

mp 1/98, S. 37 ff. 

12.12.1997  BGE 124 III 21 

Bundesgericht 

mp 1/98, S. 44 ff. 

05.12.1997  BGE 124 III 108 

Bundesgericht 

MRA 3/98, S. 88 ff. 

05.12.1997  BGE 124 III 62 

Bundesgericht 

21.07.1997  Nicht veröffentlicht  Bundesgericht 

mp 4/97, S. 236 ff. 

07.07.1997  BGE 123 III 317 

Bundesgericht 

MRA 5/97, S. 185 ff.; 

14.04.1997  BGE 123 III 171 

Bundesgericht 

MRA 3/97, S. 95 ff.; 

Pra 86/1997, Nr.123 

mp 2/97, S. 91 ff.; 

27.02.1997  BGE 123 III 124 

Bundesgericht 

04.02.1997  BGE 123 III 76 

Bundesgericht 

Pra 86/1997, Nr. 111 

10.12.1996  BGE 123 III 70 

Bundesgericht 

18.10.1996  BGE 122 I 305 

Bundesgericht 

04.06.1996  BGE 122 III 257 

Bundesgericht 

mp 3/96, S. 149 ff.; 

MRA 5/96, S. 187 ff.; 

27.02.1996  BGE 122 III 20 

Bundesgericht 

mp 1/96, S. 94 ff. 

20.02.1996  Nicht veröffentlicht  Bundesgericht 

mp 3/96, S. 159 ff. 

06.12.1995  BGE 121 III 460 

Bundesgericht 

MRA 3/96, S. 124 ff. 

15.11.1995  BGE 121 III 397 

Bundesgericht 

mp 3/95, S. 130 ff.; 

MRA 2/96, S. 56 ff. 

19.09.1995  BGE 121 III 364 

Bundesgericht 

mp 4/95, S. 217 ff. 

07.08.1995  BGer 4C.391/1994  Bundesgericht 

mp 4/95, S. 212 ff.; 

MRA 2/96, S. 64 ff. 

XIX 

 
 
 
 
26.07.1995  Nicht veröffentlicht  Bundesgericht 

mp 3/96, S. 140 ff. 

05.07.1995  BGE 121 III 319 

Bundesgericht 

06.06.1995  BGE 121 III 163 

Bundesgericht 

10.05.1995  BGE 121 III 214 

Bundesgericht 

mp 4/97, S. 226 ff. 

02.05.1995  BGE 121 III 156 

Bundesgericht 

28.03.1995  BGer 4C.496/1994  Bundesgericht 

MRA 5/95, S. 256 ff.; 

mp 3/95, S. 145 ff.; 

24.01.1995  BGE 121 III 6 

Bundesgericht 

31.08.1994  BGE 120 II 240 

Bundesgericht 

Pra 85/1996, Nr. 129 

mp 2/95, S. 81 ff.; 

MRA 3/95, S. 139 ff. 

24.08.1994  BGE 120 II 302 

Bundesgericht 

Pra 84/1995, Nr. 145 

24.02.1994  BGer 4C.386/1993  Bundesgericht 

MRA 0/94, 15 ff.; 

mp 3/94, S. 135 ff.; 

22.02.1994  BGE 120 II 105 

Bundesgericht 

25.01.1994  BGE 120 II 100 

Bundesgericht 

AJP 1995, S. 1357 ff. 

mp 3/94, S. 131 ff.; 

MRA 1/94, S. 18 ff. 

mp 1/94, S. 11 ff.; 

28.09.1993  BGE 119 II 348 

Bundesgericht 

Pra 83/1994, Nr. 227; 

SJ 1994, S. 81 ff. 

06.04.1993  BGE 119 II 147 

Bundesgericht 

11.02.1993  BGE 119 II 32 

Bundesgericht 

mp 2/93, S. 75 ff. 

15.12.1992  Nicht veröffentlicht  Bundesgericht 

mp 4/93, S. 169 ff.; 

14.09.1992  BGE 118 II 415 

Bundesgericht 

Pra 82/1993, Nr. 144 

01.04.1992  BGE 118 II 124 

Bundesgericht 

mp 3/92, S. 118 ff. 

22.01.1992  BGE 118 II 42 

Bundesgericht 

15.01.1992  BGE 118 II 130 

Bundesgericht 

mp 2/92, S. 79 ff. 

XX 

 
 
 
 
 
 
 
14.01.1992  BGE 118 II 45 

Bundesgericht 

Pra 82/1993, Nr. 57 

12.09.1991  BGE 117 II 452 

Bundesgericht 

mp 1/92, S. 21 ff. 

28.08.1991  BGE 117 II 458 

Bundesgericht 

01.05.1991  BGE 117 II 161 

Bundesgericht 

JdT 1992 I, S. 205 ff. 

29.01.1991  BGE 117 II 77 

Bundesgericht 

Pra 83/1994, Nr. 12; 

SJ 1991, S. 301 ff. 

mp 2/91, S. 74 ff. 

02.10.1990  BGE 116 II 594 

Bundesgericht 

22.05.1990  BGE 116 II 184 

Bundesgericht 

11.01.1989  BGE 115 II 83 

Bundesgericht 

16.03.1988  BGE 114 II 79 

Bundesgericht 

mp 3/88, S. 102 ff. 

01.07.1986  BGE 112 II 153 

Bundesgericht 

11.02.1986  BGE 112 II 69 

Bundesgericht 

12.11.1985  BGE 111 II 378 

Bundesgericht 

06.08.1985  BGE 111 II 201 

Bundesgericht 

30.11.1984  BGE 110 II 494 

Bundesgericht 

23.10.1984  BGE 110 II 404 

Bundesgericht 

Pra 74/1985, Nr. 56 

25.10.1983  BGE 109 II 319 

Bundesgericht 

07.12.1982  BGE 108 II 466 

Bundesgericht 

04.05.1982  BGE 108 II 135 

Bundesgericht 

10.03.1981  BGE 107 II 189 

Bundesgericht 

Pra 70/1981, Nr. 177 

09.12.1980  BGE 106 II 356 

Bundesgericht 

Pra 70/1981, Nr. 102 

29.07.1980  BGE 106 II 166 

Bundesgericht 

15.11.1977  BGE 103 II 258 

Bundesgericht 

01.07.1975  BGE 101 II 333 

Bundesgericht 

01.11.1973  BGE 99 II 268 

Bundesgericht 

XXI 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1.  Einleitung 

Wenn der Referenzzinssatz für Hypotheken (Art. 12a VMWG) steigt, ist die Vermieterschaft 

grundsätzlich berechtigt, den Mietzins während des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung 

der  Kündigungs-  und  Bedenkfrist  auf  den  nächstmöglichen  Kündigungstermin  zu  erhöhen 

(Art. 269d Abs. 1 i.V.m. 269a lit. b OR i.V.m. Art. 13 VMWG). Oft wird der Mietzins bei dieser 

Gelegenheit  auch  an  die  übrigen  Kostenfaktoren,  wie  die  Teuerung  (Art. 269a  lit. e  OR, 

Art. 16 VMWG), die Mehrleistungen der Vermieterschaft (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG) 

sowie  die  Betriebs-,  Unterhalts-  und  Verwaltungskosten  (Art. 269a  lit. b  OR,  Art. 12  Abs. 1 

VMWG) angepasst. Die Mieterschaft ist wiederum berechtigt, solche Mietzinserhöhungen bei 

der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anzufechten (Art. 270b Abs. 1 OR). 

Im Juni 2023 stieg der Referenzzinssatz von 1.25% auf 1.5%, was zu zahlreichen Mietzinser-

höhungen  und  ebenso  zahlreichen  Anfechtungen  eben  dieser  Erhöhungen  führte.  Im  Ver-

gleich zum Vorjahr stiegen im Jahr 2023 die neu eingeleiteten Schlichtungsverfahren schweiz-

weit um rund 80% an, wobei nicht alle Kantone gleich stark betroffen waren.1 Dies resultierte 

in einer Überlastung der Schlichtungsbehörden, was wiederum zur Folge hatte, dass die Ver-

fahren länger dauerten (gemäss Art. 203 Abs. 1 ZPO soll die Verhandlung innert zwei Monaten 

seit Eingang des Schlichtungsgesuchs oder nach Abschluss des Schriftenwechsels stattfin-

den), so dass einige dieser Anfechtungsverfahren im Dezember 2023 noch hängig waren, als 

der Referenzzinssatz von 1.5% auf 1.75% anstieg und somit die Vermieterschaft berechtigt 

war, den Mietzins erneut zu erhöhen. Daraus hat sich die Frage ergeben, wie damit umgegan-

gen werden soll, wenn während eines hängigen Anfechtungsverfahrens aufgrund einer ersten 

Mietzinserhöhung der Referenzzinssatz nochmals ansteigt, bzw. ob eine zweite Mietzinserhö-

hung während eines hängigen Anfechtungsverfahrens bzgl. der ersten Erhöhung wirksam ist 

oder die Vermieterschaft abwarten muss, bis das erste Anfechtungsverfahren rechtskräftig ab-

geschlossen wurde, bevor sie den Mietzins erneut erhöhen kann. Da Mietzinse nur auf einen 

zukünftigen Kündigungstermin erhöht werden können (Art. 269d Abs. 1 OR), bedeutet «Ab-

warten», dass die Vermieterschaft während der «Wartezeit» den zweiten erhöhten Mietzins 

definitiv verliert und zudem die bereits erhöhten Kosten tragen muss. 

1.1.  Praktische Relevanz 

Das Mietrecht hat eine grosse praktische Relevanz, da es alle Mieterschaften betrifft und die 

Schweiz als "Land der Mieter" gilt. Mietzinserhöhungen wiederum sind ein zentrales Thema 

im Mietrecht, da es für die Vermieterschaft wie auch für die Mieterschaft von grosser Bedeu-

tung ist, wie hoch der Mietzins ausfällt. Für die Mieterschaft kann eine Erhöhung des Mietzin-

ses bedeuten, dass sie sich das Mietobjekt nicht mehr leisten kann oder will und umziehen 

1  Bundesamt für Wohnungswesen, 46 Prozent mehr neue Schlichtungsverfahren im Miet- und Pacht-
wesen,  19.03.2024,  <https://www.bwo.admin.ch/bwo/de/home/das-bwo/informationen/medienmit-
teilungen.msg-id-100455.html>. 

1 

 
muss. Für die Vermieterschaft sind Erhöhungen wiederum wichtig, weil ansonsten ihr Ertrag 

vermindert wird oder sogar rote Zahlen geschrieben werden, wenn die Kosten ansteigen, aber 

nicht auf die Mieterschaft überwälzt werden können. 

Die grosse praktische Relevanz zeigt sich auch darin, dass im Jahr 2023 so zahlreiche Miet-

zinserhöhungen  vorgenommen  und  angefochten  wurden,  dass  die  Schlichtungsbehörden 

während Monaten überlastet waren. Die vorliegend behandelte Thematik von weiteren Erhö-

hungen  während  eines  hängigen  Mietzinsanfechtungsverfahrens  könnte  sich  zudem  in  Zu-

kunft  wiederholen,  wenn  z.B.  der  Referenzzinssatz  nochmals  kurz  aufeinanderfolgend  an-

steigt. Wird es der Vermieterschaft verwehrt, gültig eine zweite Erhöhung während eines hän-

gigen Anfechtungsverfahrens anzuzeigen, führt dies, wie bereits erwähnt, zu finanziellen Ein-

bussen für die Vermieterschaft, weil Mietzinse nur pro futuro erhöht werden können.  

Bisher wurde nur ein Aufsatz von Sarah Brutschin sowie ein Entscheid des Mietgerichts Zürich 

zum vorliegenden Thema veröffentlicht, weshalb sich eine genauere Betrachtung dieser wich-

tigen Thematik anbietet.2 

1.2.  Forschungsfrage / Ziele 

In dieser Masterarbeit soll zuerst ein Grundverständnis für Mietzinserhöhungen und deren Vor-

aussetzungen  vermittelt  werden.  Sodann  wird  die  Fragestellung  vertieft beleuchtet,  ob  eine 

zweite Mietzinserhöhung wirksam angezeigt werden kann, wenn der Referenzzinssatz wäh-

rend  eines  hängigen  Anfechtungsverfahrens  aufgrund  einer  ersten  Mietzinserhöhung  noch-

mals ansteigt, oder ob die Vermieterschaft abwarten muss, bis das erste Anfechtungsverfah-

ren rechtskräftig abgeschlossen wurde, bevor sie den Mietzins erneut erhöhen kann. Dabei 

werden die wenigen vorhandenen Lösungsansätze aus der Literatur und Rechtsprechung auf-

gezeigt  und  kritisch  hinterfragt.  Zudem  werden  eigene  Lösungsvorschläge  präsentiert. 

Schlussendlich soll ein Fazit gezogen werden. 

1.3.  Aufbau der Arbeit 

Im ersten Kapitel werden die praktische Relevanz des Themas, die Ziele/Forschungsfrage so-

wie der Aufbau der Arbeit dargestellt. Im zweiten Kapitel werden anhand der Standardwerke 

und Kommentare zum Mietrecht die Grundlagen zur Mietzinsgestaltung, zum Schutz vor miss-

bräuchlichen Mietzinsen sowie zur Anfechtung von Mietzinserhöhungen vermittelt. Der Fokus 

des  dritten  Kapitels  liegt  auf  den  wenigen  vorhandenen  Lösungsansätzen,  welche  von  der 

Literatur vorgeschlagen oder von der Rechtsprechung bereits verfolgt wurden. Diese werden 

aufgezeigt und kritisch hinterfragt. Zudem werden eigene Lösungsvorschläge präsentiert. Es 

ist darauf hinzuweisen, dass zu dieser spezifischen Thematik bislang nur ein Entscheid des 

2  Entscheid  des  Zürcher  Mietgerichts  vom  28.05.2024,  in:  mp  3/24,  S.  233  ff.  =  ZMP  2024,  Nr.  8; 

BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 7 ff. 

2 

 
Mietgerichts  Zürich  vom  28. Mai  2024  sowie  ein  Aufsatz  von  Sarah  Brutschin  veröffentlicht 

wurden.3 Den Abschluss bildet das Fazit im vierten Kapitel. 

2.  Grundsätzliches zu Mietzinserhöhungen 

Für Mietverträge gelten die allgemeinen vertragsrechtlichen Grundsätze, wie z.B. der Grund-

satz  der  Vertragsfreiheit,  das  Prinzip der  Unveränderbarkeit  getroffener Abreden  sowie das 

Prinzip des Vertrauensschutzes (Art. 2 Abs. 1 ZGB).4 Aufgrund der Vertragsfreiheit können die 

Parteien den Mietzins grundsätzlich frei vereinbaren, wobei sie allerdings durch die Regelun-

gen in Art. 269 ff. OR beschränkt werden, welche die Massstäbe zur (zulässigen) Mietzinsfest-

legung sowie zur Überprüfung der Mietzinse auf Missbräuchlichkeit festlegen.5 Aufgrund der 

Unveränderbarkeit  getroffener  Abreden  sind  Verträge  so  zu  halten,  wie  sie  abgeschlossen 

wurden.6 Als gesetzlich vorgesehene Ausnahmen von diesem Grundsatz sind vorliegend ins-

besondere  die  Mietzinserhöhungen  (Art. 269d  OR)  sowie  die  Anfechtung  der  Mietzinserhö-

hungen während des Mietverhältnisses (Art. 270b OR) von Interesse.7  

2.1.  Mietzinsgestaltung (Art. 269 und 269a OR) 

Art. 269 OR ist eine selbständige Grundregel zur Bestimmung von missbräuchlichen Mietzin-

sen,  wohingegen  Art. 269a  lit. a-f  OR  ein  nicht  abschliessender  Ausnahmekatalog  für  Miet-

zinse  ist,  bei  denen  die  gesetzliche  Vermutung  besteht,  dass  sie  nicht  missbräuchlich  sind 

bzw. die Anpassung des Mietzinses (z.B. Erhöhung oder Herabsetzung) zulässig war.8 Diese 

gesetzliche Vermutung kann widerlegt werden, wenn bewiesen wird, dass die Anpassung ge-

mäss der absoluten Methode zu einem missbräuchlichen Mietzins i.S.v. Art. 269 oder 269a 

lit. a oder c OR führt.9  

2.1.1.  Absolute und relative Anpassungsgründe (Art. 269 und 269a OR) 

Mietzinse können aufgrund von absoluten oder relativen Gründen festgelegt oder angepasst 

werden.10 Mietzinserhöhungen während des Mietverhältnisses stützen sich meist auf relative 

Gründe, wohingegen die absoluten Gründe oft als Verteidigungsmittel bzw. als Einrede vorge-

3  ZMP 2024, Nr. 8; BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 7 ff. 
4  BGE 121 III 163 E. 2c-2d/bb; 118 II 124 E. 4; 118 II 130 E. 3a; ZK-HIGI/WILDISEN, N 74 ff. m.w.Verw. 

Vorb. zu Art. 269-270e OR; CHK-HULLIGER, N 6 m.w.Verw. zu Art. 269-269a OR. 

5  BGE  123  III  70;  BRUTSCHIN,  MfdP,  Rz. 16.1.2;  GAUCH/SCHLUEP/SCHMID,  N 618 ff.;  ZK-HIGI/BÜHL-
MANN, N 63 ff. m.w.Verw. zu Art. 269d OR; ZK-HIGI/WILDISEN, N 74 ff. m.w.Verw. Vorb. zu Art. 269-
270e OR; LACHAT/STASTNY, Le bail, Kap. 18 Rz. 2.2; TERCIER/BIERI/CARRON, S. 286 f. 

6  BGE 108 II 466 E. 2; BUCHER, S. 90 f.; DÖNNI/WETTSTEIN, mp 1/23, S. 11; ZK-HIGI/WILDISEN, N 105 ff. 

m.w.Verw. Vorb. zu Art. 269-270e OR; KOLLER, S. 153; ZK-JÄGGI, N 89 ff. zu Art. 1 OR. 

7  ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 20 zu Art. 257 OR; ZK-HIGI/WILDISEN, N 118 ff. Vorb. zu Art. 269-270e OR. 
8  BGE 124 III 310 E. 2b; 118 II 124 E. 4a; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 18.2.1 und 19.1; ZK-HIGI/WILDISEN, 
N 11 ff. m.w.Verw. zu Art. 269 und N 7 ff. zu Art. 269a OR; SVIT-ROHRER, N 1 zu Art. 269a OR; RON-
CORONI, Tagung, S. 11 ff.; BSK-WEBER, N 5 ff. zu Art. 269 und N 1 zu Art. 269a OR. 

9  Siehe Kap. 2.2.1; BGE 140 III 433 E. 3.1; BGer 4A_276/2011 E. 5.2.1 ff.; 124 III 310 E. 2a-c; BRUT-
SCHIN, MfdP, Rz. 19.1; ZK-HIGI/WILDISEN, N 455 ff. zu Art. 269 und N 10 zu Art. 269a OR; BSK-LAR-
DELLI/VETTER, N 67 ff. zu Art. 8 ZGB; BSK-WEBER, N 1 zu Art. 269a OR. 

10  BGE 118 II 124 E. 4b; 117 II 452 E. 4a; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 21.4; ZK-HIGI/WILDISEN, N 452 ff. zu 
Art. 269 OR; SVIT-ROHRER, N 10 f. Vorb. zu Art. 269-270e OR; BSK-WEBER, N 1 zu Art. 269a OR. 

3 

 
bracht werden.11 Relative Anpassungsgründe berücksichtigen Veränderungen in den Berech-

nungsgrundlagen, die seit der letzten Festsetzung des Mietzinses eingetreten sind und unter-

liegen daher Schwankungen. Absolute Anpassungsgründe unterliegen keinen Schwankungen 

und setzen den Mietzins eigenständig und unabhängig vom bisherigen Mietzins fest.12 Es wird 

vorwiegend  auf  diejenigen  Anpassungsgründe  näher  eingegangen,  die  für  die  vorliegende 

Thematik von zweiten Erhöhungen während eines hängigen Anfechtungsverfahrens relevant 

sind. Der Ertrag aus der Mietsache i.S.v. Art. 269 OR ist ein absoluter Anpassungsgrund und 

dient zugleich der Überprüfung von missbräuchlichen Mietzinsen nach absoluter Methode.13 

In dieser Masterarbeit wird er bei den absoluten Anpassungsgründen behandelt.  

2.1.2.  Ertrag aus der Mietsache (Art. 269 OR) als absoluter Anpassungsgrund 

Mietzinse sind missbräuchlich, wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beru-

hen oder damit ein übersetzter Ertrag erzielt wird (Art. 269 OR).14 Ein offensichtlich übersetzter 

Kaufpreis der Liegenschaft liegt vor, wenn er den Ertragswert der Liegenschaft (berechnet auf 

den orts- und quartierüblichen Mietzinsen für gleichwertige Objekte) um mehr als 10% über-

steigt (Art. 10 VMWG).15 Der Kaufpreis umfasst alle Kosten, die der Vermieterschaft im Zu-

sammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaft tatsächlich angefallen sind (Erwerbskosten), 

wie  z.B.  Kaufpreis,  Notariats-  und Grundbuchgebühren,  Handänderungssteuern  etc.16  Liegt 

ein  offensichtlich  übersetzter  Kaufpreis  vor,  ist  der  darauf  beruhende  Mietzins  stets  miss-

bräuchlich,  unabhängig davon,  ob  nur  ein  angemessener  Ertrag  aus  der  Vermietung erzielt 

wird oder nicht.17 Gemäss h. L. und Rechtsprechung ist die Eigenkapital- bzw. Nettorendite 

der massgebende Ertrag für die Beurteilung des übersetzten Ertrags i.S.v. Art. 269 OR.18 

2.1.2.1.  Ertrag und Rendite 

Der Nettoertrag besteht aus den Nettomietzinseinnahmen für die gesamte Liegenschaft pro 

Jahr abzüglich der Nebenkosten (z.B. Kosten für Heizung und Warmwasser) und des Liegen-

11  Siehe Kap. 2.2.1; BGE 117 II 452 E. 4a; ZK-HIGI/WILDISEN, N 478 ff. zu Art. 269 OR; CHK-HULLIGER, 
N 7 ff. zu Art. 269-269a OR; LACHAT, mp 4/95, S. 197 ff.; OFK-PERMANN, N 16 zu Art. 269 OR; SVIT-
ROHRER, N 31 ff. Vorb. zu Art. 269-270e OR; BSK-WEBER, N 16 ff. zu Art. 269 OR. 

12  Siehe Kap. 2.2.1; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 21.4; CHK-HULLIGER, N 5 zu Art. 269-269a OR; SVIT-ROH-

RER, N 8 ff. Vorb. zu Art. 269-270e OR. 

13  BGE  121  III  163  E. 2d/bb;  BRUTSCHIN,  MfdP,  Rz. 21.4.1  und  21.5.2;  ZK-HIGI/WILDISEN,  N 453 ff. 
m.w.Verw. zu Art. 269 OR; CHK-HULLIGER, N 5 zu Art. 269-269a OR; LACHAT, mp 4/95, S. 185; BSK-
WEBER, N 15 zu Art. 269 OR. 

14  BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 18.2.1 und 18.4; GUT, mp 1/00, S. 2 f.; ZK-HIGI/WILDISEN, N 12 ff. m.w.Verw. 

zu Art. 269 OR; SVIT-ROHRER, N 2 zu Art. 269 OR; BSK-WEBER, N 5 f. zu Art. 269 OR. 

15  BGer vom 20.02.1996 E. 3e, in mp 3/96, S. 159 ff.; BGE 117 II 77 E. 3; 116 II 594 E. 7a; BRUTSCHIN, 
MfdP,  Rz. 18.4.1  m.w.Verw.;  CHK-HULLIGER,  N 14  zu  Art. 269-269a  OR;  SVIT-ROHRER,  N 19  zu 
Art. 269 OR; SPIRIG/WETTSTEIN, mp 3/17, S. 174; BSK-WEBER, N 8a zu Art. 269 OR. 

16  ZK-HIGI/WILDISEN, N 356 ff. m.w.Verw. zu Art. 269 OR; CHK-HULLIGER, N 14 zu Art. 269-269a OR; 

SVIT-ROHRER, N 17 zu Art. 269 OR. 

17  BGE 116 II 594 E. 7; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 18.4; ZK-HIGI/WILDISEN, N 365 ff. zu Art. 269 OR; BSK-

LARDELLI/VETTER, N 64 zu Art. 8 ZGB; SVIT-ROHRER, N 2 zu Art. 269 OR. 

18  Siehe Kap. 2.1.2.1; BGer 4A_465/2015 E. 4.3; BGE 141 III 245 E. 6.3; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 18.2.2; 
BK-GIGER, N 19 Vorb. zu Art. 253-273c OR; GMÜR/THANEI, FM, S. 13 m.w.Verw.; GRATZ, S. 67; ZK-
HIGI/WILDISEN, N 35 ff. m.w.Verw. zu Art. 269 OR; SPIRIG/WETTSTEIN, mp 3/17, S. 172. 

4 

 
schaftsaufwands.19  Der  zulässige  Nettoertrag  berechnet  sich  anhand  der  Nettorendite.  Die 

Nettorendite ist das in Prozenten ausgedrückte Verhältnis des Nettoertrages zum tatsächlich 

investierten mietrechtlichen Eigenkapital: Nettorendite (in %) = 

Nettoertrag * 100
Eigenkapital

 .20  

Die Vermieterschaft darf auf ihrem investierten Eigenkapital nicht mehr als eine angemessene 

Verzinsung (Nettorendite) erzielen, ansonsten ist der Mietzins missbräuchlich.21 Die zulässige 

Nettorendite richtet sich nach dem Referenzzinssatz (Art. 12a VMWG) und darf gemäss aktu-

eller bundesgerichtlicher Rechtsprechung maximal 2% über dem aktuellen Referenzzinssatz 

liegen, solange der Referenzzinssatz 2% nicht übersteigt.22  

2.1.2.2.  Eigenkapital und Anlagekosten 

Das mietrechtliche Eigenkapital ist die Gesamtheit der von der Vermieterschaft tatsächlich in-

vestierten Eigenmittel für die Erstellung bzw. Ermöglichung der Vermietung und/oder Ände-

rung bzw. Verbesserung des Mietobjekts.23 Es besteht aus den Anlagekosten (Art. 15 VMWG) 

abzüglich  des  Fremdkapitals,  zuzüglich  der  Teuerung  auf  dem  Eigenkapital  (Art. 269a  lit. e 

OR, Art. 16 VMWG), zuzüglich der Amortisationen auf dem Fremdkapital, zuzüglich der eigen-

finanzierten wertvermehrenden Investitionen (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG).24 Gemäss 

der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts können 100% des effektiv investierten Ei-

genkapitals an die Teuerung gemäss des LIK angepasst werden.25  

Das Fremdkapital besteht aus allen geldwerten Leistungen und/oder Mitteln, die von der Ver-

mieterschaft  bei  Dritten  für  die  Erstellung,  Vermietbarmachung,  Verbesserung/Änderung 

und/oder  den Unterhalt  tatsächlich aufgewendet wurden (z.B.  gesicherte oder  ungesicherte 

Darlehen).26  Die Anlagekosten (Art. 15  VMWG)  bestehen  aus  den tatsächlich  getätigten In-

vestitionen der Vermieterschaft für den Erwerb, die Erstellung oder die Verbesserung der Lie-

19  Siehe Kap. 2.1.2.3; BGE 120 II 105; 117 II 77 E. 3c; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 18.2.2; GRATZ, S. 72; ZK-
HIGI/WILDISEN, N 71 ff. m.w.Verw. zu Art. 269 OR; CHK-HULLIGER, N 12 zu Art. 269-269a OR; RAIS-
SIG/SCHWANDER, S. 109; SPIRIG/WETTSTEIN, mp 3/17, S. 174; BSK-WEBER, N 6 ff. zu Art. 269 OR. 
20  Siehe Kap. 2.1.2.2; BGE 144 III 235 E. 6.3; BGer 4A_465/2015 E. 4.3; 122 III 257 E. 3a; 120 II 100; 
BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 18.2.2; ZK-HIGI/WILDISEN, N 36 ff. m.w.Verw. zu Art. 269 OR; CHK-HULLIGER, 
N 12 zu Art. 269-269a OR; SVIT-ROHRER, N 5 zu Art. 269 OR; BSK-WEBER, N 6 zu Art. 269 OR. 
21  BGE 141 III 245 E. 6; 125 III 421 E. 2b; 123 III 171 E. 6; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 18.2.2; ZK-HIGI/WIL-

DISEN, N 38 zu Art. 269 OR; BSK-WEBER, N 6 zu Art. 269 OR. 

22  Siehe Kap. 2.1.3.2; BGer 4A_28/2020 E. 5.3; 4A_288/2020 E. 5.3; BGE 147 III 14 E. 8.4; BRUTSCHIN, 
MfdP, Rz. 18.5; DÖNNI/WETTSTEIN, mp 1/23, S. 26; ZK-HIGI/WILDISEN, N 41 f. m.w.Verw. zu Art. 269 
OR; CHK-HULLIGER, N 11 f. zu Art. 269-269a OR; STASTNY, mp 1/21, S. 7 ff. 

23  BGE 125 III 421; 123 III 171 E. 6a; 122 III 257 E. 3; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 18.3.3 ff.; GRATZ, S. 69; 

ZK-HIGI/WILDISEN, N 157 ff. m.w.Verw. zu Art. 269 OR; SVIT-ROHRER, N 20 zu Art. 269 OR. 

24  BGer 4C.285/2005 E. 2.4; BGE 123 III 171 E. 6a; 122 III 257 E. 3a; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 18.3.3 ff.; 
GRATZ, S. 69; ZK-HIGI/WILDISEN, N 157 ff. zu Art. 269 OR; CHK-HULLIGER, N 12 ff. zu Art. 269-269a 
OR; SVIT-ROHRER, N 20 ff. zu Art. 269 OR. 

25  BGer 4A_28/2020 E. 5.3; 4A_288/2020 E. 5.3; BGE 147 III 14 E. 8.3; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 18.3.5; 

ZK-HIGI/WILDISEN, N 206 ff. zu Art. 269 OR; CHK-HULLIGER, N 15 zu Art. 269-269a OR. 

26  Siehe Kap. 2.1.2.3; BGer 4A_204/2010 E. 3.4; BGE 123 III 171; 122 III 257 E. 3a; 117 II 77 E. 3a/aa; 

BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 18.3.2; ZK-HIGI/WILDISEN, N 161 ff. m.w.Verw. zu Art. 269 OR. 

5 

 
genschaft (Kaufpreis, Beschaffungs- und Erstellungskosten).27 Dabei gilt ein striktes Kosten-

prinzip und es dürfen nur Kosten berücksichtigt werden, die der Vermieterschaft tatsächlich 

angefallen sind.28  

2.1.2.3.  Liegenschaftsaufwand  

Der Liegenschaftsaufwand besteht aus den von der Vermieterschaft tatsächlich zu tragenden 

Ausgaben, die auf den Mietzins überwälzt werden können, d.h. aus den Finanzierungs- und 

Verwaltungskosten  sowie  den  durchschnittlichen  Betriebs-  und  Unterhaltskosten  (Art. 12 

Abs. 1  VMWG).29  Das  Bundesgericht  lässt  keine  generellen  Pauschalen  für  den  Liegen-

schaftsaufwand zu, weil dies gegen das Kostenprinzip verstossen würde, dass nur die tatsäch-

lich angefallenen Kosten berücksichtigt werden dürfen.30 Rückstellungen für zukünftigen Un-

terhalt,  Risikoprämien,  Amortisationen  (z.B.  Rückzahlung  von  Fremdkapital  oder  generelle 

Entwertung der Liegenschaft durch Alter und Abnützung) sowie Kosten, die die Mieterschaft 

separat über die Nebenkostenabrechnung i.S.v. Art. 257a f. OR oder direkt an den Leistungs-

erbringer bezahlt, fallen grundsätzlich nicht unter den Liegenschaftsaufwand.31 

Als Unterhaltskosten werden alle Kosten bezeichnet, die aus der Instandhaltung der Liegen-

schaft zum vorausgesetzten Gebrauch (ohne Erneuerungen oder Änderungen) sowie deren 

Werterhaltung  entstehen  (z.B.  Reparaturen,  Reinigung,  Kosten  für  den  ordentlichen  Unter-

halt).32 Es ist auf die effektiv angefallenen durchschnittlichen Kosten der vorangehenden drei 

bis fünf Jahre abzustellen, die nicht durch die Heiz- und Nebenkosten abgedeckt sind.33 

Die Finanzierungs-/Kapitalkosten beinhalten alle tatsächlich angefallenen Kosten für das in-

vestierte Fremdkapital, welches effektiv in der Liegenschaft steckt oder für die Erstellung bzw. 

Nutzung  der  Liegenschaft  zur  Vermietung  notwendig  ist  (z.B.  Hypothekar-,  Baurechts-  und 

27  BGE 125 III 421 E. 2b; 123 III 171 E. 6a; 122 III 257; 120 II 100; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 18.3.1; ZK-
HIGI/WILDISEN, N 172 ff. m.w.Verw. zu Art. 269 OR; CHK-HULLIGER, N 14 zu Art. 269-269a OR; RAIS-
SIG/SCHWANDER, S. 130; SVIT-ROHRER, N 6 zu Art. 269 OR; BSK-WEBER, N 8 zu Art. 269 OR. 
28  BGer 4A_204/2010 E. 3; 122 III 257 E. 3b; HAP-BÄTTIG, Rz. 1.8; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 18.3.1; ZK-

HIGI/WILDISEN, N 179 ff. zu Art. 269 OR; CHK-HULLIGER, N 14 zu Art. 269-269a OR. 

29  Siehe  Kap.  2.1.3.1;  BGE  147  III  14  E. 7.1;  123  III  171  E. 6a;  117  II  77  E. 3c;  BRUTSCHIN,  MfdP, 
Rz. 18.6; ZK-HIGI/WILDISEN, N 80 m.w.Verw. zu Art. 269 OR; CHK-HULLIGER, N 13 zu Art. 269-269a 
OR; SVIT-ROHRER, N 26 ff. zu Art. 269 OR; BSK-WEBER, N 11 m.w.Verw. zu Art. 269 OR. 

30  BGer  4C.157/2001  E. 2;  BGE  123  III  171;  122  III  257  E. 3b/bb;  ZK-HIGI/WILDISEN,  N 140 ff.  zu 

Art. 269 OR; SVIT-ROHRER, N 26 m.w.Verw. Vorb. zu Art. 269-270e und N 38 zu Art. 269 OR. 
31  BGE 141 III 245 E. 6.6; 125 III 421 E. 2d; 123 III 171 E. 6d; 122 III 257; 117 II 77 E. 3c/aa; CPra Bail-
BOHNET,  N 58 ff.  zu  Art. 269  OR;  BRUTSCHIN,  MfdP,  Rz. 18.6.2 ff.  m.w.Verw.;  ZK-HIGI/WILDISEN, 
N 92 ff. m.w.Verw. zu Art. 269 OR; BSK-WEBER, N 11 zu Art. 269 OR. 

32  BGer 4A_530/2012 E. 3.1; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 18.6; ZK-HIGI/WILDISEN, N 81 ff. zu Art. 269 OR; 

LACHAT/STASTNY, Le bail, Kap. 20 Rz. 8.4.1. 

33  BGE 141 III 245 E. 6.6; BGer 4A_530/2012 E. 3.1; 117 II 77 E. 3c/bb; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 18.6.3; 
ZK-HIGI/WILDISEN,  N 88 ff.  m.w.Verw.  zu  Art. 269  OR;  SVIT-ROHRER,  N 27  zu  Art. 269  OR;  BSK-
WEBER, N 11 zu Art. 269 OR. 

6 

 
Darlehenszinsen, Bankspesen).34 Die Kapitalkosten sind gemäss den Darlehenskonditionen, 

die am Stichtag der Nettorenditeberechnung gelten, auf ein Jahr aufzurechnen.35  

Die Betriebskosten enthalten alle wiederkehrenden Kosten, die der Vermieterschaft aus dem 

oder  für  den  Gebrauch/Betrieb  der  Mietsache  tatsächlich  anfallen  (z.B.  Gebäudeversiche-

rungskosten,  Kosten  für  den  Bezug  von  Wasser,  Heizöl  und  allgemeinem  Strom,  Liegen-

schaftssteuern).36 Berücksichtigt werden die tatsächlich angefallenen durchschnittlichen Be-

triebskosten der vorangehenden drei bis fünf Jahre.37  

Die Verwaltungskosten erfassen alle Kosten, die der Vermieterschaft  aus der üblichen Ver-

waltung  der  Mietsache  entstehen  (z.B.  Führung  von  Administration  und  Rechnungswesen, 

Korrespondenz mit der Mieterschaft), sofern sie nicht bei den Unterhalts- oder Betriebskosten 

bereits  berücksichtigt  wurden.38  In  der  Praxis  wird  bei  der  Verwaltung  durch  die  Vermieter-

schaft (Eigenverwaltung) meist eine Pauschale von 3.5 - 5% der Nettojahresmietzinseinnah-

men (Nettoertrag + übriger Liegenschaftsaufwand) verwendet. Bei der Verwaltung durch Dritte 

(Fremdverwaltung)  wird  auf  die  effektiven  Verwaltungskosten  des  vorangegangenen  Rech-

nungsjahres abgestellt, wobei nur Kosten im üblichen Umfang berücksichtigt werden dürfen.39  

2.1.2.4.  Bestimmung des zulässigen Mietzinses  

Der zulässige Mietzins besteht aus dem Ertrag auf dem mietrechtlichen Eigenkapital zuzüglich 

des Liegenschaftsaufwands, jeweils gemäss Verteilschlüssel auf das konkrete einzelne Miet-

objekt aufgeteilt. Der aktuelle Mietzins wird dann mit dem zulässigen Mietzins verglichen, wo-

raus ersichtlich wird, ob und in welchem Umfang der Mietzins missbräuchlich ist.40 

Die individuelle Ertragsberechnung erfolgt pro Mietobjekt mittels Aufteilungsschlüssel. Dieser 

spiegelt  den Anteil  des Mietobjekts  an  der  gesamten  Liegenschaft  wider  und kann sich am 

Rauminhalt, der Quadratmeterfläche, dem Gebäudeversicherungswert oder anderen objekti-

ven Kriterien (z.B. Anzahl Zimmer) orientieren, wobei er den tatsächlichen Verhältnissen Rech-

nung tragen muss.41  

34  BGer 4A_445/2007 E. 3.2; BGE 123 III 171 E. 6a; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 18.6 f. und 19.3.1; GRATZ, 

S. 17 ff.; ZK-HIGI/WILDISEN, N 102 ff. zu Art. 269 OR. 

35  Siehe Kap. 2.1.2.4; BGE 121 III 319 E. 5a/dd; CPra Bail-BOHNET, N 60 zu Art. 269 OR; BRUTSCHIN, 
MfdP, Rz. 18.6.1; GUT, mp 4/96, S. 193 f.; ZK-HIGI/WILDISEN, N 102 ff. m.w.Verw. zu Art. 269 OR; 
LACHAT/STASTNY, Le bail, Kap. 20 Rz. 8.2.1; SVIT-ROHRER, N 26 zu Art. 269 OR. 

36  BGE  122  I  305  E. 6b/cc;  BRUTSCHIN,  MfdP,  Rz. 18.6.2;  ZK-HIGI/WILDISEN,  N 110 ff.  m.w.Verw.  zu 
Art. 269 OR; LACHAT/STASTNY, Le bail, Kap. 20 Rz. 8.3.2; SVIT-ROHRER, N 33 zu Art. 269 OR. 
37  BGer 4C.273/2000; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 18.6.2; SVIT-ROHRER, N 33 zu Art. 269 OR; BSK-WEBER, 

N 11 zu Art. 269 OR; a.M. GUT, mp 4/96, S. 194; ZK-HIGI/WILDISEN, N 118 zu Art. 269 OR. 

38  ZK-HIGI/WILDISEN, N 119 ff. zu Art. 269 OR; SVIT-ROHRER, N 35 f. zu Art. 269 OR. 
39  BGE  117  II  77  E. 3c;  CPra  Bail-BOHNET,  N 63  zu  Art. 269  OR;  BRUTSCHIN,  MfdP,  Rz. 18.6.2 
m.w.Verw.; ZK-HIGI/WILDISEN, N 123 ff. m.w.Verw. zu Art. 269 OR; CHK-HULLIGER, N 13 zu Art. 269-
269a OR; LACHAT/STASTNY, Le bail, Kap. 20 Rz. 8.3.2; SVIT-ROHRER, N 35 f. zu Art. 269 OR. 

40  BGE 125 III 421 E. 2d; 122 III 257; 120 II 100 E. 6c; 116 II 184 E. 3a; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 18.8 f. 
m.w.Verw.; ZK-HIGI/WILDISEN, N 50 ff. m.w.Verw. zu Art. 269 OR; CHK-HULLIGER, N 17 zu Art. 269-
269a OR; SVIT-ROHRER, N 39 zu Art. 269 OR; BSK-WEBER, N 12 zu Art. 269 OR. 

41  BGE 141 III 245 E. 5.2; BGer 4A_35/2008 E. 4.1 ff.; 120 II 100 E. 6c; 116 II 184 E. 3a-b; BRUTSCHIN, 
MfdP,  Rz. 18.9  m.w.Verw.;  ZK-HIGI/WILDISEN,  N 235 ff.  zu  Art. 269  OR;  CHK-HULLIGER,  N 17  zu 

7 

 
Für die Durchführung der oben geschilderten Mietzinsüberprüfung braucht es einen Stichtag, 

da die Nettorendite auf sich verändernden Werten basiert. Gemäss bundesgerichtlicher Recht-

sprechung  ist  nicht  das  Datum  des  Anpassungsbegehrens  (Erhöhung,  Herabsetzung  oder 

Einrede) massgebend, sondern es wird auf die Werte des Tages abgestellt, an welchem die 

Partei  ihr  Anpassungsbegehren  spätestens  hätte  stellen  müssen  bzw.  der  Post  übergeben 

musste, damit es unter Berücksichtigung der massgebenden Fristen, Termine, des Postwegs 

und  der  siebentägigen  Abholfrist  bei  eingeschriebenen  Sendungen  noch  rechtzeitig  bei  der 

Gegenpartei eintrifft.42  

2.1.3.  Relative Anpassungsgründe (Art. 269a lit. b und e OR) 

Mietzinse bzw. Erhöhungen sind vermutungsweise nicht missbräuchlich, wenn sie auf Kosten-

steigerungen (Finanzierungs-, Verwaltungs-, Unterhalts- und Betriebskosten) sowie Mehrleis-

tungen der Vermieterschaft (Art. 269a lit. b OR) oder dem Teuerungsausgleich auf dem risiko-

tragenden  Kapital  (Art. 269a  lit. e OR)  beruhen  bzw.  wenn der Mietzins  nur  an  die  entspre-

chenden  Faktoren  angepasst  wird.43  Grundsätzlich  sind  nur  diejenigen  Veränderungen  der 

Faktoren massgebend, die seit der letzten Mietzinsfestsetzung eingetreten sind.44  

2.1.3.1.  Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten (Art. 269a lit. b OR / Art. 12 

VMWG)  

Erhöhte Finanzierungs-, Verwaltungs-, Unterhalts- und Betriebskosten berechtigen zur Erhö-

hung des Mietzinses, wobei nur die Kosten massgebend sind, die auch beim Liegenschafts-

aufwand berücksichtigt werden dürfen. Sie können z.B. in einer Erhöhung von Gebühren, Hy-

pothekarzinsen,  Immobiliensteuern,  Versicherungsprämien,  Betriebskosten  oder  Unterhalts-

kosten ohne wertvermehrende Investitionen bestehen (Art. 12 Abs. 1 VMWG).45 Die Finanzie-

rungskosten sind an den Referenzzinssatz gebunden.46  

Zur Erhöhung oder Herabsetzung des Mietzinses berechtigen nur Veränderungen der Kosten, 

die durch den Nettomietzins abgegolten werden, nicht jedoch separat abgerechnete Neben-

kosten.47 Sie können im Umfang ihrer tatsächlichen Erhöhung oder Senkung zur Anpassung 

des Mietzinses geltend gemacht werden, wenn die Veränderung dauerhaft ist. Daher müssen 

Art. 269-269a OR; CR CO-LACHAT/BOHNET, N 2 zu Art. 269 OR; LACHAT/STASTNY, Le bail, Kap. 20 
Rz. 2.2.4; SVIT-ROHRER, N 39 f. zu Art. 269 OR; BSK-WEBER, N 12 m.w.Verw. zu Art. 269 OR. 
42  BGE  141  III  245  E. 3.4 ff.;  122  III  257  E. 5;  122  III  20  E. 4b;  BRUTSCHIN,  MfdP,  Rz. 21.6.1.2;  ZK-
HIGI/WILDISEN,  N 64 ff.  m.w.Verw.  zu  Art. 269  OR;  LACHAT/STASTNY,  Le  bail,  Kap. 20  Rz. 9;  CPra 
Bail-MARCHAND, N 31 zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 6a zu Art. 269 OR. 

43  BGE 123 III 317 E. 4d; 121 III 156 E. 2c; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 19.1 und 21.5.3; ZK-HIGI/WILDISEN, 
N 490 ff. zu Art. 269 und N 7 ff. m.w.Verw. zu Art. 269a OR; LACHAT, mp 4/93, S. 185; SVIT-ROHRER, 
N 1 zu Art. 269 OR; BSK-WEBER, N 1 ff. zu Art. 269a OR. 

44  Siehe Kap. 2.2.2.1 f.; BGE 119 II 348; ZK-HIGI/WILDISEN, N 196 ff. m.w.Verw. zu Art. 269a OR. 
45  Siehe Kap. 2.1.2.3; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 18.6 und 19.3 ff.; ZK-HIGI/WILDISEN, N 198 ff. m.w.Verw. 
zu Art. 269a OR; SVIT-ROHRER, N 34 f. zu Art. 269a OR; BSK-WEBER, N 6a ff. zu Art. 269a OR. 
46  Siehe Kap. 2.1.3.2; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 18.6.1 und 19.3; ZK-HIGI/WILDISEN, N 202 ff. zu Art. 269a 

OR; SVIT-ROHRER, N 41 zu Art. 269a OR. 

47  CPra Bail-BOHNET/BROQUET, N 49 zu Art. 269a OR; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 19.4; ZK-HIGI/WILDISEN, 

N 212 f. m.w.Verw. zu Art. 269a OR; SVIT-ROHRER, N 35 zu Art. 269a OR. 

8 

 
für die Berechnung der Überwälzung die durchschnittlichen Kosten des konkreten individuel-

len  Mietobjekts  der  letzten  drei  bis  fünf  Jahre  vor  der  Erhöhung  mit  den  durchschnittlichen 

Kosten der letzten drei bis fünf Jahre vor der letzten Festsetzung des Mietzinses verglichen 

werden.48 Gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts dürfen Kostensteigerungen nicht 

pauschal auf die Mieterschaft überwälzt werden, sondern nur effektive Veränderungen bzw. 

angefallene Kosten berechtigen zu einer Mietzinsanpassung. Entgegen der bundesgerichtli-

chen  Rechtsprechung  werden  in  der  Praxis  der  Schlichtungsbehörden  oft  Pauschalen  von 

0.25  -  0.5%  des  Nettomietzinses  pro  Jahr  zugelassen,  wenn  die  Pauschale  nicht  bestritten 

wird oder die Vermieterschaft sie glaubhaft machen kann.49 Die Pauschale kommt nicht oder 

nur reduziert zur Anwendung, wenn z. B. eine allgemein geringe Teuerung, vernachlässigter 

Unterhalt oder ein hoher Nettomietzins vorliegen. Ausserdem wird berücksichtigt, wie oft die 

Pauschale bisher angewendet wurde und was sie im Einzelnen abgelten soll.50 

2.1.3.2.  Referenzzinssatz / Finanzierungskosten (Art. 269a lit. b OR / Art. 12, 12a und 

13 VMWG)  

Der Referenzzinssatz für Hypotheken (Art. 12a VMWG) besteht aus dem Durchschnittswert 

aller inländischen Hypothekarforderungen und wird vom BWO alle drei Monate (jeweils Anfang 

März, Juni, September sowie Dezember) gerundet auf Viertelprozente veröffentlicht (Art. 12a 

Abs. 1-3 VMWG).51  

Eine Veränderung des Referenzzinssatzes um mindestens 0.25% berechtigt zu einer Erhö-

hung oder Herabsetzung des Nettomietzinses (Art. 12a i.V.m. Art. 13 Abs. 1 und 4 VMWG).52 

Die  Anpassung  des  Mietzinses  muss  anhand  der  Standardsätze  gemäss  Art. 13  Abs. 1 

VMWG erfolgen. Bei einem Referenzzinssatz von unter 5% berechtigt eine Erhöhung des Re-

ferenzzinssatzes  um  0.25%  zu  einer  Mietzinserhöhung  von  3%  des  Nettomietzinses.53  Die 

Standardsätze kommen unabhängig von der Höhe des Fremdkapitalanteils zur Anwendung, 

denn ausschlaggebend ist nur die Veränderung des Referenzzinssatzes und nicht, ob die Fi-

nanzierungskosten der Vermieterschaft tatsächlich betroffen sind oder nicht.54 Grund dafür ist, 

48  Siehe Kap. 2.2.2.2; BGE 141 III 245 E. 6.5 f.; 140 III 433 E. 3.5.1; 111 II 378 E. 2; 106 II 356 E. 5b; 
BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 19.4.1 ff. m.w.Verw.; ZK-HIGI/WILDISEN, N 224 ff. m.w.Verw. zu Art. 269a OR; 
SVIT-ROHRER, N 36 zu Art. 269a OR; BSK-WEBER, N 8 zu Art. 269a OR. 

49  BGer 4A_88/2013 E. 4.1; 4C.34/2007 E. 3.2; 4C.157/2001 E. 2a; BGE 122 III 257 E. 3b/bb; 111 II 
378 E. 2; 106 II 356 E. 5b; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 19.4.1 f.; ZK-HIGI/WILDISEN, N 214 f. m.w.Verw. zu 
Art. 269a  OR;  CHK-HULLIGER,  N 19  zu  Art. 269-269a  OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK,  MfdP, 
Rz. 17.3.5.1.6; SVIT-ROHRER, N 38 zu Art. 269a OR; BSK-WEBER, N 8 zu Art. 269a OR. 

50  BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 19.4.2; GUT, mp 1/00, S. 16; ZK-HIGI/WILDISEN, N 216 zu Art. 269a OR; MAAG, 
MRA 4/05, S. 149 ff.; SVIT-ROHRER, N 38 zu Art. 269a OR; BSK-WEBER, N 8 zu Art. 269a OR. 
51  BRUTSCHIN,  MfdP,  Rz. 19.3.5;  ZK-HIGI/WILDISEN,  N 41 f.  m.w.Verw.  zu  Art. 269  und  N 208 ff.  zu 

Art. 269a OR; SVIT-ROHRER, N 41 zu Art. 269a OR; BSK-WEBER, N 7 zu Art. 269a OR. 

52  BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 19.3.5; ZK-HIGI/WILDISEN, N 261 f. zu Art. 269a OR; SVIT-ROHRER, N 42 zu 

Art. 269a OR; BSK-WEBER, N 6a zu Art. 269a OR. 

53  BGE 120 II 302 E. 7a; 120 II 100; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 19.3.5; GRATZ, S. 92; HIGI/GUT, BR, S. 41 f.; 

ZK-HIGI/WILDISEN, N 263 f. m.w.Verw. zu Art. 269a OR; SVIT-ROHRER, N 43 zu Art. 269a OR. 

54  BGE 133 III 61 E. 3.2.3; 120 II 302 E. 7a; 118 II 45 E. 2a; 103 II 258 E. 5; 101 II 333 E. 2d; BRUTSCHIN, 
MfdP,  Rz. 19.3.5  m.w.Verw.;  BK-GIGER,  N 18  Vorb.  zu  Art. 253-273c  OR;  ZK-HIGI/WILDISEN, 
N 205 ff. zu Art. 269a OR; SVIT-ROHRER, N 44 zu Art. 269a OR; BSK-WEBER, N 7 zu Art. 269a OR. 

9 

 
dass  Art. 13  und  Art. 16  VMWG  auf  einem  standardisierten  Finanzierungsmodell  des  BWO 

basieren, gemäss welchem der Mietzins zu 70 % der Kapitalfinanzierung (40 % Eigenkapital 

und 60 % Fremdkapital) und zu 30 % zur Deckung der übrigen Kosten diene.55  

2.1.3.3.  Mehrleistungen der Vermieterschaft (Art. 269a lit. b OR / Art. 14 VMWG)  

Mehrleistungen  der  Vermieterschaft  berechtigen  zu  einer  Mietzinserhöhung  und  beinhalten 

alles, was die Kosten für die Wiederherstellung oder Erhaltung des Mietobjekts (ordentlicher 

Unterhalt) übersteigt (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 Abs. 3 VMWG) oder zu einem Mehrwert der 

bisherigen vertraglichen Leistungen und  Nebenleistungen der  Vermieterschaft führt,  die mit 

dem Nettomietzins und nicht über die Nebenkosten (Art. 257a Abs. 2 OR) abgegolten werden. 

Erfasst  sind  wertvermehrende  Verbesserungen/Investitionsvermehrungen,  Vergrösserungen 

der  Mietsache,  zusätzliche  Nebenleistungen,  umfassende  Überholungen  (Art. 14  Abs. 1 

VMWG) sowie energetische Verbesserungen (Art. 14 Abs. 2 VMWG).56 Nebenleistungen er-

fassen alle geldwerten Leistungen, die die Vermieterschaft zusätzlich zu ihren vertraglichen 

Leistungen erbringt.57 Investitionsvermehrungen erhöhen den Anlagewert der Mietsache. Da-

runter fallen der Einbau neuer, bisher nicht vorhandener Einrichtungen (z.B. Einbau eines Lifts, 

Anbau eines Balkons) oder der Ersatz von bestehenden Einrichtungen oder Elementen durch 

leistungsfähigere bzw. höherwertige neue Einrichtungen oder Elemente.58 Nur Mehrleistungen 

rechtfertigen eine Erhöhung des Mietzinses, wohingegen der ordentliche Unterhalt durch den 

Mietzins abgegolten werden muss und zu keiner Erhöhung berechtigt.59 Der Mehrwert (bzw. 

dessen Kosten) muss anteilsmässig mittels Verteilschlüssel auf die einzelnen betroffenen Mie-

tobjekte umgelegt werden und erlaubt nur in diesem Umfang eine Erhöhung des Mietzinses.60 

Bei teilweiser Erneuerung des Mietobjekts (z.B. Renovation der Küche, Sanierung der Fas-

sade mit neuer Isolation) ist für gewöhnlich davon auszugehen, dass die Investitionen sowohl 

wertvermehrend  (Art. 269a  lit. b  OR)  als  auch  werterhaltend  bzw.  ordentlicher  Unterhalt 

(Art. 256  Abs. 1  OR)  sind.  Daher  muss  der  wertvermehrende  Anteil  der  Arbeiten  bestimmt 

55  BGE  133  III  61  E. 3.2.3;  120  II  302  E. 7b;  120  II  100  E. 5b;  118  II  45  E. 2a;  BRUTSCHIN,  MfdP, 
Rz. 19.3.2; GRATZ, S. 90; ZK-HIGI/WILDISEN, N 205 ff. zu Art. 269a OR; SVIT-ROHRER, N 24 Vorb. zu 
Art. 269-270e und N 41 zu Art. 269a OR; BSK-WEBER, N 6a zu Art. 269a OR. 

56  BGer 4A_495/2010 & 4A_505/2010 E. 6.3; 4A_470/2009 E. 2.1; BGE 110 II 404 E. 3a; BRUTSCHIN, 
MfdP,  Rz. 19.5.1 ff.;  BRUTSCHIN,  mp  3/05,  S. 129 ff.  m.w.Verw.;  ZK-HIGI/WILDISEN,  N 319 ff. 
m.w.Verw. zu Art. 269a OR; CHK-HULLIGER, N 20 zu Art. 269-269a OR; LACHAT, mp 4/93, S. 135 ff. 
m.w.Verw.; SVIT-ROHRER, N 52 f. zu Art. 269a OR; BSK-WEBER, N 9 zu Art. 269a OR. 

57  BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 19.5.12;  ZK-HIGI/WILDISEN, N 323 ff. zu  Art. 269a OR;  LACHAT/STASTNY, Le 

bail, Kap. 21 Rz. 5.1.7; SVIT-ROHRER, N 60 zu Art. 269a OR. 

58  BGer 4A_413/2008 E. 4.4; 4A_416/2007 E. 3.3.1; 4C.287/2001 E. 3.3.1; BGE 110 II 404 E. 2; BRUT-
SCHIN, MfdP, Rz. 19.5.3 m.w.Verw.; ZK-HIGI/WILDISEN, N 331 ff. m.w.Verw. zu Art. 269a OR; SVIT-
ROHRER, N 53 ff. zu Art. 269a OR; BSK-WEBER, N 11 zu Art. 269a OR. 

59  BGer 4A_413/2008 E. 4.1; BGE 118 II 415 E 3a; 110 II 404 E. 3a-b; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 19.5.3; 
ZK-HIGI/WILDISEN, N 333 ff. m.w.Verw. zu Art. 269a OR; CHK-HULLIGER, N 20 zu Art. 269-269a OR; 
SVIT-ROHRER, N 53 ff. zu Art. 269a OR; BSK-WEBER, N 1 zu Art. 269a OR. 

60  Siehe Kap.  2.1.2.4;  BGE 139 III  209  E 2.1; 125 III 421 E. 2d;  118 II 415  E. 3a,  110 II  404  E.  3b; 
BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 19.5.9; ZK-HIGI/WILDISEN, N 340 ff. zu Art. 269a OR; SVIT-ROHRER, N 85 ff. 
zu Art. 269a OR. 

10 

 
werden, da nur dieser auf den Mietzins überwälzt werden darf.61 Bei umfassenden Überholun-

gen gilt die widerlegbare Vermutung, dass 50 - 70% der effektiven Kosten wertvermehrend 

sind und somit auf den Mietzins überwälzt werden können (Art. 14 Abs. 1 VMWG).62  

Mit einer Mietzinserhöhung können die Verzinsung des effektiv investierten Kapitals, die Amor-

tisation unter Berücksichtigung der Lebensdauer und die neuen Unterhaltskosten für die Mehr-

leistung auf den Mietzins überwälzt werden (Art. 14 Abs. 4 VMWG).63 Die neuen Unterhalts-

kosten können entweder mit 10% des kumulierten Zins- und Amortisationssatzes oder mit 1% 

der Gesamtinvestition pauschalisiert werden.64 Bei der Kapitalverzinsung ist ein Zinssatz von 

0.5% über dem Referenzzinssatz zulässig, wobei der Zinssatz aufgrund der Amortisation auf 

die  Hälfte  zu  reduzieren  ist.65  Mietzinserhöhungen  wegen  Mehrleistungen  dürfen  erst  dann 

angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die entsprechenden Belege bzw. 

Rechnungen vorliegen, allerdings sind bei grösseren Arbeiten gestaffelte Mietzinserhöhungen 

gemäss den bereits erfolgten Zahlungen zulässig (Art. 14 Abs. 5 VMWG).66 

2.1.3.4.  Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital (Art. 269a lit. e OR / 

Art. 16 VMWG)  

Art. 269a lit. e OR erlaubt es der Vermieterschaft, die Teuerung auf dem risikotragenden Ka-

pital (Eigenkapital) auf den Mietzins zu überwälzen.67 Aufgrund des standardisierten Finanzie-

rungsmodells ist eine Erhöhung des Mietzinses um maximal 40% der Steigerung des LIK zu-

lässig (Art. 16 VMWG), wobei die tatsächlichen Finanzierungsverhältnisse keine Rolle spie-

len.68 Gemäss aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichts dürfen 100% des tatsächlich in-

61  BGer  4C.287/2001  E. 3.2 ff.;  BGE  118  II  415  E. 3a-b;  110  II  404  E. 3a-b;  BRUTSCHIN,  MfdP, 

Rz. 19.5.3; CHK-HULLIGER, N 20 zu Art. 269-269a OR; BSK-WEBER, N 11 zu Art. 269a OR. 

62  BGer 4A_531/2016 E. 3.1; 4A_501/2010 E. 3; BGE 118 II 415 E. 3a; 110 II 404 E. 3a; BRUTSCHIN, 
MfdP, Rz. 19.5.4  m.w.Verw.; ZK-HIGI/WILDISEN, N 381 ff. m.w.Verw. zu Art. 269a OR; CHK-HULLI-
GER,  N 20  zu  Art. 269-269a  OR;  CR  CO-LACHAT/BOHNET,  N 12  zu  Art. 269a  OR;  SVIT-ROHRER, 
N 61 ff. zu Art. 269a OR; BSK-WEBER, N 12 zu Art. 269a OR. 

63  BGer 4A_470/2009 E. 6.1; BGE 118 II 415 E. 3c/bb; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 19.5.8; ZK-HIGI/WILDI-
SEN, N 375 ff. m.w.Verw. zu Art. 269a OR; CHK-HULLIGER, N 20 zu Art. 269-269a OR; SVIT-ROHRER, 
N 72 ff. zu Art. 269a OR; BSK-WEBER, N 10 zu Art. 269a OR. 

64  BGer 4C.287/2001 E. 3.4.; BGE 118 II 415 E. 3c; 111 II 378 E. 5; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 19.5.8.3 
m.w.Verw.; ZK-HIGI/WILDISEN, N 378 zu Art. 269a OR; CHK-HULLIGER, N 20 zu Art. 269-269a OR; 
SVIT-ROHRER, N 76 zu Art. 269a OR; BSK-WEBER, N 10 zu Art. 269a OR. 

65  Siehe Kap. 2.1.3.2; BGE 141 III 245 E. 6.5; 140 III 433 E. 3.5.3.2; 118 II 415 E. 3c/aa; 110 II 404 
E. 3c; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 19.5.8.1 f.; CHK-HULLIGER, N 20 zu Art. 269-269a OR; SVIT-ROHRER, 
N 72 ff.  zu  Art. 269a  OR;  BSK-WEBER,  N 10  zu  Art. 269  OR;  a.M.  ZK-HIGI/WILDISEN,  N 375 ff.  zu 
Art. 269a OR; ROHRER, MRA 4/20, S. 181. 

66  BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 19.5.10; ZK-HIGI/WILDISEN, N 355 ff. zu Art. 269a OR; SVIT-ROHRER, N 77 ff. 

zu Art. 269a OR; BSK-WEBER, N 12a zu Art. 269a OR. 

67  BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 19.8.1; ZK-HIGI/WILDISEN, N 398 zu Art. 269a OR; LACHAT/STASTNY, Le bail, 

Kap. 21 Rz. 8.1; SVIT-ROHRER, N 110 zu Art. 269a OR; BSK-WEBER, N 17 zu Art. 269a OR. 

68  Siehe  Kap.  2.1.3.2;  BGE  120  II  100  E. 5a-b;  BRUTSCHIN,  MfdP,  Rz. 19.8.2;  ZK-HIGI/WILDISEN, 
N 400 ff.  m.w.Verw.  zu  Art. 269a  OR;  CHK-HULLIGER,  N 23  zu  Art. 269-269a  OR;  SVIT-ROHRER, 
N 110 zu Art. 269a OR; BSK-WEBER, N 18 zu Art. 269a OR; HEV, Landesindex der Konsumenten-
preise, <https://www.hev-schweiz.ch/vermieten/statistiken/landesindex-der-konsumentenpreise>. 

11 

 
vestierten  Eigenkapitals an  die Teuerung angepasst  werden.69  Relevant für  die Mietzinsan-

passung ist  die  Entwicklung  der  Teuerung  im  Zeitraum  zwischen der  letzten Mietzinsfestle-

gung (alter Indexstand des LIK) und der Erhöhungsanzeige (aktueller Indexstand des LIK).70 

Berechnet wird die Mietzinsanpassung wie folgt:  

1. Schritt: Anpassungsfaktor in % = 

aktueller Indexstand – alter Indexstand 
alter Indexstand 

* 40 

2. Schritt: bisheriger Nettomietzins * Anpassungsfaktor in % = Mietzinsanpassung .71 

2.1.4.  Kumulation und Kompensation zwischen den Anpassungsgründen 

Es können mehrere relative Anpassungsgründe gleichzeitig angerufen bzw. miteinander ku-

muliert  werden.72  Zudem  ist  bei  mehreren  relativen  Anpassungsgründen  eine  Verrechnung 

bzw. Kompensation möglich.73 Absolute Anpassungsgründe können weder miteinander noch 

mit relativen Anpassungsgründen kumuliert oder kompensiert werden.74 Es ist jedoch zulässig, 

die einen Gründe (z.B. mehrere relative Gründe) als Haupt- und andere Gründe (z.B. einen 

absoluten Grund) als Eventualbegründung anzuführen.75 

2.2.  Überprüfung von Mietzinsen und Mietzinsanpassungen 

Das Bundesgericht hat zwei Methoden zur Überprüfung der Zulässigkeit von Mietzinsen ent-

wickelt: die absolute und die relative Berechnungsmethode.76 Grundsätzlich werden relative 

Anpassungsgründe mit der relativen Methode überprüft und absolute Anpassungsgründe mit 

der absoluten Methode.77 Während des Mietverhältnisses kann die Vermieterschaft einseitige 

Mietzinserhöhungen grundsätzlich nur aufgrund von relativen Anpassungsgründen (Art. 269a 

lit. b und e OR) vornehmen. Daher erfolgt die Überprüfung des Mietzinses während des Miet-

69  BGer  4A_28/2020  E. 5.3;  4A_288/2020  E. 5.3;  BGE  147  III  14  E. 8.3-8.5;  DÖNNI/WETTSTEIN,  mp 
1/23, S. 21; CHK-HULLIGER, N 15 zu Art. 269-269a OR; ROHRER, MRA 4/20, S. 181; STASTNY, mp 
1/21, S. 13 ff. 

70  Siehe Kap. 2.2.2.2; BGE 117 II 77  E. 3b/aa; 106 II 356;  BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 21.8.5 m.w.Verw.; 

DÖNNI/WETTSTEIN, mp 1/23, S. 19-28; ZK-HIGI/WILDISEN, N 408 m.w.Verw. zu Art. 269a OR. 

71  BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 21.8.5; DÖNNI/WETTSTEIN, mp 1/23, S. 21; GRATZ, S. 107 f.; ZK-HIGI/WILDISEN, 

N 400 ff. zu Art. 269a OR; LACHAT/STASTNY, Le bail, Kap. 21 Rz. 8.6. 

72  BGE  106  II  356;  103  II  258  E. 7c;  BRUTSCHIN,  MfdP,  Rz. 21.8.1  m.w.Verw.;  ZK-HIGI/WILDISEN, 
N 458 ff. m.w.Verw. zu Art. 269 und N 194 ff. m.w.Verw. zu Art. 269a OR; CHK-HULLIGER, N 8 zu 
Art. 269-269a OR; SVIT-ROHRER, N 116 zu Art. 269a OR; BSK-WEBER, N 12b zu Art. 269a OR. 
73  BGE vom 26.07.1995 E. 4a, in mp 3/96, S. 140 ff.; 106 II 356 E. 5; CPra Bail-BOHNET/BROQUET, N 47 
zu  Art. 269a  OR;  BRUTSCHIN,  MfdP,  Rz. 21.9.1;  ZK-HIGI/WILDISEN,  N 273  m.w.Verw.  zu  Art. 269a 
OR; BSK-WEBER, N 17 zu Art. 269a OR. 

74  BGE 121 III 6 E. 3b; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 21.8.3 und 21.9.2; GMÜR/THANEI, FM, S. 17; ZK-HIGI/WIL-
DISEN, N 463 m.w.Verw. zu Art. 269 und N 274 zu Art. 269a OR; CHK-HULLIGER, N 8 zu Art. 269-
269a OR; LACHAT/STASTNY, Le bail, Kap. 23 Rz. 7.3; BSK-WEBER, N 12b ff. zu Art. 269a OR. 

75  BGE  142  III  375  E. 3.3;  BGer  4C.330/2002;  123  III  317  E. 4e;  BRUTSCHIN,  MfdP,  Rz. 21.3.1 
m.w.Verw.; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 93 zu Art. 269d OR; CHK-HULLIGER, N 8 zu Art. 269-269a OR; CR 
CO-LACHAT/BOHNET, N 10 zu Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.3.2.2 m.w.Verw.; 
SVIT-ROHRER, N 44 f. zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 3 m.w.Verw. zu Art. 269d OR. 

76  BGE 121 III 163 E. 2b; 120 II 240 E. 2; 120 II 302 E. 6b; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 21.5.1; ZK-HIGI/WIL-

DISEN, N 452 zu Art. 269 OR; CHK-HULLIGER, N 5 zu Art. 269-269a OR. 

77  BGE  121  III  163  E. 2d/bb;  BRUTSCHIN,  MfdP,  Rz. 21.5.3;  ZK-HIGI/WILDISEN,  N 164 f.  Vorb.  zu 

Art. 269-270e und N 453 ff. m.w.Verw. zu Art. 269 OR; LACHAT, mp 4/95, S. 185. 

12 

 
verhältnisses grundsätzlich nach der relativen Methode.78 Es wird dementsprechend vorwie-

gend auf die relative Methode näher eingegangen, da vor allem diese für die vorliegende The-

matik von zweiten Erhöhungen während eines hängigen Anfechtungsverfahrens relevant ist. 

2.2.1.  Absolute Methode 

Mit der absoluten Methode wird geprüft, ob der Mietzins an sich missbräuchlich ist, ohne Be-

rücksichtigung der Vorgeschichte bzw. der bisherigen Mietzinsentwicklung und allfälliger Ver-

einbarungen der Parteien. Die Überprüfung des Mietzinses erfolgt anhand der absoluten An-

passungsgründe, d.h. anhand des Ertrags aus der Mietsache (Art. 269 oder 269a lit. c OR), 

des Kaufpreises (Art. 269 OR) oder durch Vergleich mit den orts- und quartierüblichen Miet-

zinsen (Art. 269a lit. a OR).79 Alle vier können voraussetzungslos als Einrede gegen eine mit 

relativen  Gründen  begründete  Erhöhung  geltend  gemacht  werden.80  Einreden  sind  aus-

schliesslich defensive Mittel, weshalb sie einen Mietzins nicht gestalten, sondern nur eine Miet-

zinsanpassung abwehren. Bei einer erfolgreichen Einrede bleibt der Mietzins so wie er vor der 

Mietzinsanpassung war, ausser das Gericht oder die Schlichtungsbehörde legt in einem Urteil 

oder Vergleich die Kostenfaktoren neu fest.81  

2.2.2.  Relative Methode  

Die relative Methode prüft, ob der Mietzins seit der letzten Mietzinsfestlegung missbräuchlich 

geworden ist, wobei auf die von den Parteien angerufenen Gründe sowie die zahlenmässige 

Vorgeschichte bzw. das bisherige Anpassungsverhalten der Vermieterschaft abgestellt wird.82  

2.2.2.1.  Anwendung der relativen Methode 

Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung schützt die relative Methode das Vertrauen der 

Parteien in das bisherige rechtsgeschäftliche Verhalten der Gegenpartei (Art. 2 Abs. 1 ZGB, 

Vertrauensschutz  bzw.  Unveränderbarkeitsgrundsatz).83  Insbesondere  wird  vermutet,  dass 

der  letzte  vereinbarte  oder  nachträglich angepasste Mietzins  (letzte  Mietzinsfestlegung)  der 

Vermieterschaft einen zulässigen und genügenden Ertrag verschafft und eine zulässige und 

angemessene Verzinsung des investierten Eigenkapitals sichert, ausser die Vermieterschaft 

78  Siehe  Kap.  2.1.3;  BGE  142  III  568  E. 1.4;  123  III  171  E. 6a;  BRUTSCHIN,  MfdP,  Rz. 21.7.5.1;  ZK-
HIGI/WILDISEN,  N 164  Vorb.  zu  Art. 269-270e  und  N 498 ff.  zu  Art. 269  OR;  BSK-WEBER,  N 1  zu 
Art. 269a OR. 

79  Siehe Kap. 2.1.2; BGE 142 III 568 E. 1.2 und 2.1; 141 III 245 E. 6.3; 121 III 163 E. 2b; BRUTSCHIN, 
MfdP,  21.5.2  m.w.Verw.;  ZK-HIGI/WILDISEN,  N 473 ff.  zu  Art. 269  OR;  CHK-HULLIGER,  N 5  zu 
Art. 269-269a OR; LACHAT, mp 4/95, S. 185. 

80  BGE 140 III 433 E. 3.1; BGer 4C.323/2001 E. 3a; 124 III 310 E. 2b; 122 III 257 E. 4; HAP-BÄTTIG, 
Rz. 1.102; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 21.7.5.1; CHK-HULLIGER, N 2 ff. zu Art. 269-269a OR; HAP-REUDT, 
Rz. 13.90 ff.; SVIT-ROHRER, N 33 Vorb. zu Art. 269-270e OR; BSK-WEBER, N 18 zu Art. 269 OR. 
81  BGE  126  III  124  E. 2a;  124  III  67;  HAP-BÄTTIG,  Rz. 1.12;  CPra  Bail-BOHNET/BROQUET,  N 42  zu 
Art. 269a OR; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 19.3.8.1 und 21.1.4; SVIT-ROHRER, N 19 zu Art. 270a OR. 
82  BGE 142 III 568 E. 1.2; 123 III 76 E. 4c; 121 III 397; 121 III 163 E. 2b-c; 120 II 240 E. 2; 120 II 302 
E. 6;  BRUTSCHIN,  MfdP,  Rz. 21.5.3;  ZK-HIGI/WILDISEN,  N 465 ff.  zu  Art. 269  OR;  CHK-HULLIGER, 
N 5 f. zu Art. 269-269a OR; CR CO-LACHAT/BOHNET, N 5 Vorb. zu Art. 269-270e OR. 

83  Siehe Kap. 2; BGE 121 III 163 E. 2c; 117 II 458 E. 2a; 111 II 201 E. 2; 106 II 166 E. 4; BRUTSCHIN, 
MfdP,  Rz. 21.5.3;  ZK-HIGI/WILDISEN,  N 161 ff.  Vorb.  zu  Art. 269-270e  m.w.Verw.  und  N 464 ff.  zu 
Art. 269 OR; CHK-HULLIGER, N 6 zu Art. 269-269a OR; BSK-WEBER, N 16 zu Art. 269 OR. 

13 

 
habe  einen  ausdrücklichen  Vorbehalt  (Art. 18  VMWG)  angebracht.84  Wurde  kein  Vorbehalt 

angebracht, dürfen aufgrund des Vertrauensschutzes nur Mietzinsfaktoren berücksichtigt wer-

den, die sich nach der letzten und vor der neuen Mietzinsfestlegung verwirklicht bzw. geändert 

haben. Geprüft wird dann ausschliesslich, ob der Mietzins bloss den Veränderungen dieser 

Faktoren folgt oder die Veränderungen überschreitet und somit missbräuchlich geworden ist.85 

2.2.2.2.  Letzte verbindliche Mietzinsfestlegung 

Die letzte Mietzinsfestlegung begründet die massgebenden Kostenstände für die nachfolgen-

den Anpassungen des Mietzinses. Dabei gilt der gleiche Stichtag wie bei der Nettorenditebe-

rechnung.86  Die  letzte  Mietzinsfestlegung  besteht  grundsätzlich  in  der  letzten  anfechtbaren 

Mietzinsanpassung.87  Sie  kann  daher  in  einem  Vertragsabschluss  (Anfangsmietzins),  einer 

unangefochtenen Erhöhung, einem akzeptierten Herabsetzungsbegehren, einem Änderungs-

vertrag, einem Urteil oder einem Vergleich bestehen.88  

Bei  Mietzinsanpassungen  aufgrund  des  Referenzzinssatzes  werden  von  Amtes  wegen 

(Art. 247 Abs. 2 lit. 4 ZPO) die Veränderungen des Referenzzinssatzes während des beste-

henden  Mietverhältnisses  über  die  letzte  Mietzinsfestlegung  hinaus  berücksichtigt  (Art. 13 

Abs. 4 VMWG).89 Die Basis für Anpassungen bildet die letzte rechtskräftige Mietzinserhöhung 

(nicht  aber  Mietzinsherabsetzung),  welche  mit  einer  Erhöhung  des  Referenzzinssatzes  be-

gründet wurde bzw. der mit der Erhöhung mitgeteilte Referenzzinssatz.90 Wurde der Mietzins 

zuletzt bei Vertragsschluss oder konsensual während der Vertragsdauer, aufgrund eines Ur-

teils oder Vergleichs (wenn jeweils Änderungen des Referenzzinssatzes berücksichtigt wur-

den) oder aufgrund eines absoluten Grundes festgelegt, gilt der Referenzzinssatz in diesem 

Zeitpunkt als Basis.91  

84  Siehe  Kap.  2.4.3;  BGE  121  III  163  E. 2;  118  II  124  E. 4b;  117  II  458  E. 2a;  BRUTSCHIN,  MfdP, 
Rz. 21.5.3; ZK-HIGI/WILDISEN, N 162 m.w.Verw. Vorb. zu Art. 269-270e und N 488 f. m.w.Verw. zu 
Art. 269 OR; CHK-HULLIGER, N 6 zu Art. 269-269a OR; BSK-WEBER, N 16 zu Art. 269 OR. 

85  BGE  141  III  569  E. 2.1.1;  124  III  67  E. 3;  123  III  76  E. 4c;  122  III  20  E. 4b;  121  III  163  E. 2c-d; 
BRUTSCHIN,  MfdP,  Rz. 21.5.3 ff.;  ZK-HIGI/WILDISEN,  N 164  Vorb.  zu  Art. 269-270e  und  N 489 ff. 
m.w.Verw.  zu  Art. 269  OR;  CHK-HULLIGER,  N 6  zu  Art. 269-269a  OR;  LACHAT,  mp  4/95,  S. 185; 
LACHAT/STASTNY, Le bail, Kap. 23 Rz. 4.1; BSK-WEBER, N 6 zu Art. 269 und N 6 ff. zu Art. 269a OR. 
86  Siehe  Kap.  2.1.2.4;  BGE  133  III  61  E. 3.2.2.2;  BRUTSCHIN,  MfdP,  Rz. 21.6.1.2;  ZK-HIGI/WILDISEN, 

N 499 f. zu Art. 269 OR; BSK-WEBER, N 6a zu Art. 269 OR. 

87  BGE 126 III 124 E. 2a; 124 III 67 E. 3; 108 II 135 E. 2a; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 21.6.1 f. m.w.Verw.; 
DÖNNI/WETTSTEIN, mp 1/23, S. 17; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 30 f. zu Art. 270b OR; ZK-HIGI/WILDISEN, 
N 500 f. zu Art. 269 OR; SVIT-ROHRER, N 18 zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 7 zu Art. 270a OR. 
88  BGE 141 III 569 E. 2.1.1; BGer 4A_679/2011 E. 2.2.; 124 III 67 E. 3; 119 II 348 E. 4b/dd; CPra Bail-
BOHNET/BROQUET, N 42 zu Art. 269a OR; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 21.6.1.1 m.w.Verw.; ZK-HIGI/BÜHL-
MANN, N 31 zu Art. 270b OR; ZK-HIGI/WILDISEN, N 499 f. m.w.Verw. zu Art. 269 OR. 

89  BGer 4A_489/2010 & 4A_531/2010 E. 4.1; BGE 119 II 348 E. 4b; CPra Bail-BOHNET/BROQUET, N 48 
zu Art. 269a OR; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 19.3.8 m.w.Verw.; ZK-HIGI/WILDISEN, N 265 ff. zu Art. 269a 
OR; CHK-HULLIGER, N 19 zu Art. 269-269a OR. 

90  BGE 124 III 67 E. 3b; BGer 4A_489/2010 & 4A_531/2010 E. 4.1; 119 II 348 E. 4b/dd; BRUTSCHIN, 
MfdP,  Rz. 19.3.8.1;  ZK-HIGI/WILDISEN,  N 266  zu  Art. 269a  OR;  CHK-HULLIGER,  N 19  zu  Art. 269-
269a OR. 

91  BGE 126 III 124 E. 2a; BGer 4A_679/2011 E. 2.2; 4A_489/2010 & 4A_531/2010 E. 4.1; 119 II 348 
E. 4b; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 19.3.8.1 m.w.Verw.; ZK-HIGI/WILDISEN, N 265 ff. zu Art. 269a OR; CHK-
HULLIGER, N 19 zu Art. 269-269a OR; LACHAT/STASTNY, Le bail, Kap. 21 Rz. 3.3.4. 

14 

 
2.3.  Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen allgemein  

(Art. 269-270e OR) 

Der Gesetzgeber hat bei den Mietverhältnissen über Wohn- und Geschäftsräume keine Miet-

preiskontrolle eingeführt, sondern die Überprüfung des Mietzinses der Mieterschaft überlas-

sen.  Somit  ist  es  Sache  der  Mieterschaft,  mittels  Anfechtung  (Art. 270 ff.  OR)  gegen  miss-

bräuchliche Mietzinse i.S.v. OR 269 und 269a OR vorzugehen.92  

2.3.1.  Geltungsbereich der Schutzbestimmungen 

Die  Schutzbestimmungen  von  Art. 269-270e  OR  gelten  für  Wohn-  und  Geschäftsräume 

(Art. 253a  Abs. 1  und  Art. 253b  Abs. 1  OR).93  Art. 269-269a  OR  sind  absolut  zwingendes 

Recht, somit darf nicht davon abgewichen werden, ansonsten ist die Vertragsklausel nichtig, 

insbesondere  wenn  die  Berücksichtigung  von  Änderungen  des  Referenzzinssatzes  bei  der 

Anpassung  und  Festsetzung des  Mietzinses  ausgeschlossen wird.94  Die  Schutzbestimmun-

gen gelten auch für Nebensachen, die mit Wohn- und Geschäftsräumen zusammen vermietet 

werden (z.B. Bastelräume, Parkplätze, Gärten), wenn es sich um ein einheitliches Mietverhält-

nis handelt (Art. 253a Abs. 1 OR).95 Auch Untermieten fallen in den Schutzbereich.96  

2.3.2.  Ausnahmen vom Schutzbereich 

Art. 269-270e OR sind für die nachfolgenden Mietobjekte nicht anwendbar und die Mietzinse 

können frei vereinbart werden: luxuriöse Wohnungen oder Einfamilienhäuser mit sechs oder 

mehr Wohnräumen (Art. 253b Abs. 2 OR i.V.m. Art. 2 Abs. 1 VMWG), bis höchstens für drei 

Monate gemietete Ferienwohnungen (Art. 253a Abs. 2 OR) sowie Mietverhältnisse über Im-

mobilien, die weder Wohn- noch Geschäftsräume und auch nicht mit solchen zusammen ver-

mietet sind (Art. 253a Abs. 1 OR i.V.m. Art. 1 VMWG e contrario).97 Für durch die öffentliche 

Hand geförderte und kontrollierte Wohnräume (Art. 253b Abs. 3 OR) gelten Art. 269-270e OR 

92  Siehe Kap. 2.3.1 f. und 2.4.4; BGE 123 III 70 E. 3a; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 16.2.1 und 21.1.1; ZK-
HIGI/BÜHLMANN,  N 7 ff.  zu  Art. 270b  OR;  ZK-HIGI/WILDISEN,  N 8 ff.  Vorb.  zu  Art. 269-270e  OR; 
OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.1 f.; TERCIER/BIERI/CARRON, S. 286. 

93  BGE  146  III  346;  BGer  4A_9/2010;  124  III  108  E. 2;  124  III  62;  123  III  171;  BRUTSCHIN,  MfdP, 
Rz. 16.1.2; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 7 ff. m.w.Verw. zu Art. 253a-253b OR; ZK-HIGI/WILDISEN, N 13 ff. 
m.w.Verw. Vorb. zu Art. 269-270e OR; CHK-HULLIGER, N 1 m.w.Verw. zu Art. 269-269a OR; SVIT-
ROHRER, N 7 Vorb. zu Art. 269-270e OR; BSK-WEBER, N 3 m.w.Verw. zu Art. 269 OR. 

94  BGE 133 II 61 E. 3-4; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 18.2.1 und 19.3.1; ZK-HIGI/WILDISEN, N 9 zu Art. 269 
und  N 5  zu  Art. 269a  OR;  CHK-HULLIGER,  N 1a  zu  Art. 269-269a  OR;  LACHAT/STASTNY,  Le  bail, 
Kap. 20 Rz. 1.4; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.1.2; SVIT-ROHRER, N 1 zu Art. 269 und N 3 zu 
Art. 269a OR; RONCORONI, mp 2/06, S. 109 ff.; BSK-WEBER, N 3 zu Art. 269 OR. 

95  BGer 4A_670/2020 E. 4.2 ff.; BGE 119 II 353 E. 5c; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 16.1.2; ZK-HIGI/WILDISEN, 
N 21 f. m.w.Verw. Vorb. zu Art. 269-270e und N 322 ff. m.w.Verw. zu Art. 269 OR; OESCHGER/ZAH-
RADNIK, MfdP, Rz. 17.3.2; PÜNTENER, MfdP, Rz. 4.4.7. 

96  BGE 124 III 62 E. 2a-b; ZK-HIGI/WILDISEN, N 14 ff. Vorb. zu Art. 269-270e und N 301 m.w.Verw. zu 

Art. 269 OR. 

97  BGer  4A_257/2015  E. 3;  BRUTSCHIN,  MfdP,  Rz. 16.1.1;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  N 43 ff.  zu  Art. 253a-
253b OR; ZK-HIGI/WILDISEN, N 16 ff.  Vorb. zu Art. 269-270e OR;  CHK-HULLIGER, N 1 zu Art. 269-
269a OR; SVIT-ROHRER, N 7 Vorb. zu Art. 269-270e OR; BSK-WEBER, N 5 ff. zu Art. 253a-253b OR. 

15 

 
nur beschränkt (Art. 2 Abs. 2 VMWG), weil die behördliche Kontrolle die Schutzbestimmungen 

teilweise ersetzt.98  

2.3.3.  Weitergeltung des Mietvertrags während Anfechtungsverfahren (Art. 270e OR) 

Grundsätzlich  gilt  der  bisherige  Mietvertrag  während  des  Anfechtungsverfahrens  vor  der 

Schlichtungsbehörde und den Gerichten unverändert weiter (Art. 270e OR), denn das Anfech-

tungsverfahren  hat  aufschiebende  Wirkung.  Daher  gilt  auch  der  bisherige Mietzins  bis  zum 

rechtskräftigen Abschluss des Anfechtungsverfahrens weiter.99 Die Art. 269 ff. OR beschrän-

ken  das  Gestaltungsrecht  der  Vermieterschaft  (Mietzinserhöhung)  in  seinen  vertragsverän-

dernden Wirkungen. Bis der Umfang dieser Beschränkung geklärt wurde, kann von der Mie-

terschaft kein höherer Mietzins verlangt werden, als derjenige, der bisher zwischen den Par-

teien  gegolten  hat.100  Erst ab  dem  rechtskräftigen Verfahrensabschluss  werden Rück-  bzw. 

Nachforderungsansprüche rückwirkend auf die entsprechenden Termine fällig.101 

2.3.4.  Schutz der Mieterschaft während und nach dem Anfechtungsverfahren 

(Art. 271a Abs. 1 lit. d und e sowie Abs. 2 OR) 

Die Mieterschaft geniesst während des Verfahrens vor der Schlichtungsbehörde und den Ge-

richten (Art. 271a Abs. 1 lit. d OR) sowie in den drei Jahren nach Verfahrensabschluss Kündi-

gungsschutz, wenn sie Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht und damit ganz oder 

teilweise obsiegt oder mit der Vermieterschaft eine gerichtliche oder aussergerichtliche Eini-

gung  trifft (Art. 271a  Abs. 1  lit. e  sowie Abs. 2 OR).102  Kündigt  die  Vermieterschaft  während 

dieser Zeit, besteht die widerlegbare Vermutung, es handle sich um eine missbräuchliche Ra-

chekündigung, weshalb diese angefochten und aufgehoben werden kann.103 

2.4.  Mietzinserhöhungen und deren Anfechtung (Art. 269d und 

270b Abs. 1 OR) 

Mietzinserhöhungen können grundsätzlich nur bei bestehenden und unbefristeten Mietverhält-

nissen gestützt auf Art. 269d OR vorgenommen werden.104 Bei befristeten Mietverträgen oder 

98  BGE  142 III 568  E. 1.1; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 16.3.2.3; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 84 ff. zu  Art. 253a-
253b OR; ZK-HIGI/WILDISEN, N 29 ff. Vorb. zu Art. 269-270e OR; PÜNTENER, MfdP, Rz. 4.4.4.3; SVIT-
ROHRER, N 17 ff. m.w.Verw. zu Art. 253b OR; BSK-WEBER, N 10 zu Art. 253a-253b OR. 

99  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  N 11 ff.  zu  Art. 270e  OR;  CHK-HULLIGER,  N 5  zu  Art. 270b-e  OR;  OESCH-

GER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.5.1.5; SVIT-ROHRER, N 2 ff. zu Art. 270e OR. 

100 Siehe  Kap.  2.4.1;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  N 8 ff.  zu  Art. 270e  OR;  ZK-HIGI/WILDISEN,  N 106 ff.  Vorb. 
m.w.Verw.  zu  Art. 269-270e  OR;  SVIT-ROHRER,  N 2 ff.  zu  Art. 270e  OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK, 
MfdP, Rz. 17.3.5.1.5; BSK-WEBER, N 2 zu Art. 270e OR. 

101 Siehe Kap. 2.4.4. 
102 BGer 4A_459/2010; 4A_525/2009; BGE 131 III 33 E. 3.1; 130 III 563; 114 II 79 E. 3a; ZK-HIGI/BÜHL-
MANN, N 232 ff. m.w.Verw. zu Art. 271a OR; CHK-HULLIGER, N 10 f. zu Art. 271a OR; THANEI, MfdP, 
Rz. 29.3.2.5 ff.; BSK-WEBER, N 24 ff. zu Art. 271/271a OR. 

103 BGE 141 III 101; BGer 4A_588/2013; 131 III 33 E. 3.1; 119 II 147 E. 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 259 ff. 
m.w.Verw.  zu  Art. 271a  OR;  CHK-HULLIGER,  N 10 f.  zu  Art. 271a  OR;  CR  CO-LACHAT/BOHNET, 
N 16 f. zu Art. 271a OR; THANEI, MfdP, Rz. 29.3.2.5 ff.; BSK-WEBER, N 24 ff. zu Art. 271/271a OR. 
104 BGE 128 III 419 E. 2.4.1; 112 II 69; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 9ff. zu Art. 269d OR; ZK-HIGI/WILDISEN, 
N 148 zu Art. 269-270e OR; CR CO-LACHAT/BOHNET, N 3 zu Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, 
MfdP, Rz. 17.3.2; SVIT-ROHRER, N 7 zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 1 zu Art. 269d OR. 

16 

 
Mietverhältnissen mit einer Mindestdauer kann nur einseitig erhöht werden, wenn von Anfang 

an  eine  Anpassungsklausel  vereinbart  wurde (z.B.  umsatzabhängige,  gestaffelte  oder  inde-

xierte Mietzinse i.S.v. Art. 269b und 269c OR oder Mietzinse nach einem Zahlungsplan i.S.v. 

Art. 269a lit. d OR), weil es keinen Kündigungstermin gibt, auf den erhöht oder gekündigt wer-

den  kann.  Daher  sind  Mietzinserhöhungen  bei  fester  Vertragsdauer  grundsätzlich  unwirk-

sam.105 Eine Mietzinserhöhung i.S.v. Art. 269d Abs. 1 OR liegt nur dann vor, wenn durch die 

einseitige  Vertragsanpassung  der  Vermieterschaft  der  Nettomietzins  tatsächlich  erhöht 

wird.106  

2.4.1.  Mietzinserhöhungen als Gestaltungsrechte 

Gemäss  bundesgerichtlicher  Rechtsprechung  und  h. L.  sind  Mietzinserhöhungen  (Art. 269d 

Abs. 1  OR)  Gestaltungsrechte  der  Vermieterschaft  zur  einseitigen  Vertragsanpassung,  weil 

dadurch  die  bisherige  Vereinbarung  der  Parteien  über  die  Höhe  des  Mietzinses  durch  eine 

einseitige Erklärung der Vermieterschaft auch gegen den Willen der Mieterschaft gültig verän-

dert wird.107 Damit sollen Änderungskündigungen verhindert werden (Art. 269d Abs. 2 lit. c und 

Art. 271a Abs. 1 lit. b OR).108 Gestaltungsrechte müssen mit einer klaren und zweifelsfreien 

Willenserklärung ausgeübt werden und brauchen für ihre Wirksamkeit kein Gerichtsurteil.109 

Die vertragsändernde Wirkung (Mietzinserhöhung) tritt grundsätzlich auf den genannten Ter-

min  ein  und  kann  nur  durch  eine  Vertragsauflösung  oder  die  Missbrauchsgesetzgebung 

(Art. 269 und 269a OR) begrenzt werden.110 Im Anfechtungsverfahren gemäss Art. 270b OR 

wird nur geprüft, ob die Rechtsausübung missbräuchlich i.S.v. Art. 269 und 269a OR war, was 

aber  nicht  direkt  in den Vertrag  bzw.  in  die  vertraglichen Bestimmungen zum  geschuldeten 

Mietzins eingreift, sondern nur das Gestaltungsrecht in seiner vertragsändernden Wirkung auf 

das zulässige Mass begrenzt bzw. den Mietzins auf das zulässige Mass korrigiert.111 Daher 

105 BGE 128 III 419 E. 2.4.1; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 8 ff. m.w.Verw. zu Art. 269d OR; ZK-HIGI/WILDISEN, 
N 148  zu  Art. 269-270e  OR;  CHK-HULLIGER,  N 2  zu  Art. 269d  OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK,  MfdP, 
Rz. 17.3.2; SVIT-ROHRER, N 6 ff. m.w.Verw. zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 5 zu Art. 269d OR. 
106 BGE 132 III 702; 126 III 124 E. 2a; 124 III 67 E. 3a; 108 II 135 E. 2; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 45 ff. zu 
Art. 269d und N 17 f. zu Art. 270b OR; CHK-HULLIGER, N 7 zu Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, 
MfdP, Rz. 17.3.1 m.w.Verw.; SVIT-ROHRER, N 18 zu Art. 269d und N 3 f. zu Art. 270b OR. 

107 BGer  4A_616/2020  E. 4.2 ff.;  BGE  128  III  419;  124  III  67  E. 3;  121  III  6  E. 3c;  110  II  494  E. 2; 
GAUCH/SCHLUEP/SCHMID,  N 65 ff.;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  N 42 ff.  zu  Art. 269d  und  N 13  zu  Art. 270b 
OR; ZK-HIGI/WILDISEN, N 118 ff. Vorb. zu Art. 269-270e OR; CHK-HULLIGER, N 1 zu Art. 269d OR; 
OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.3.2.1 und 17.3.5.2. 

108 Siehe Kap. 2.4.2.4; BGE 125 III 231 E. 3a-c; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 21 zu Art. 269d OR. 
109 BGer 4A_616/2020 E. 4.2 ff. m.w.Verw.; 135 III 441 E. 3.3; 133 III 360 E. 8.1.1; 128 III 129 E. 2a; 
121 III 6 E. 3c; 4C.496/1994 E. 2b; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 20 zu Art. 257, N 128 ff. zu Art. 269d und 
N 13 ff. zu Art. 270b OR; ZK-HIGI/WILDISEN, N 124 ff. Vorb. zu Art. 269-270e OR; OESCHGER/ZAHR-
ADNIK, MfdP, Rz. 17.3.3.2.1 und 17.3.5.1.2; a.M. BSK-WEBER, N 1a zu Art. 269d OR. 

110 BGer  4A_616/2020  E. 4.2 ff.  m.w.Verw.;  4C.496/1994  E. 2b;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  N 161 f.  zu 
Art. 269d  und  N 13 ff.  m.w.Verw.  zu  Art. 270b  OR;  ZK-HIGI/WILDISEN,  N 125 ff.  Vorb.  zu  Art. 269-
270e OR; CHK-HULLIGER, N 6 zu Art. 269d OR; SVIT-ROHRER, N 5 zu Art. 270e OR; a.M. BSK-WE-
BER, N 1a zu Art. 269d OR. 

111 BGer 4A_616/2020 E. 4.2 ff. m.w.Verw.; BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 11 f.; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 81 ff. 
zu Art. 269d, N 13 m.w.Verw. zu Art. 270b und N 8 zu Art. 270e OR; ZK-HIGI/WILDISEN, N 152 Vorb. 
zu  Art. 269-270e  OR;  CHK-HULLIGER,  N 1  zu  Art. 269d  OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK,  MfdP, 
Rz. 17.3.5.2. 

17 

 
steht erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist, nach Zustandekommen einer Einigung oder nach 

rechtskräftiger  Beurteilung durch eine  Schlichtungsbehörde  oder  ein  Gericht  fest,  ob  und  in 

welchem Umfang die vertragsändernde Wirkung eintritt (Art. 270e OR).112 

2.4.2.  Voraussetzungen für eine gültige Mietzinserhöhung (Art. 269d Abs. 1-2 OR) 

Die besonderen Voraussetzungen für eine gültige Mietzinserhöhung (Art. 269d Abs. 1-2 OR) 

sind: die Mitteilung der Erhöhung mit amtlichem Formular, eine klare Begründung, die Einhal-

tung der Kündigungsfristen und -termine sowie der zusätzlichen Bedenkfrist von zehn Tagen 

sowie dass keine Kündigung oder Kündigungsandrohung vorliegt.113 

Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn: ein fehlendes oder mangelhaftes amtliches Formular 

(Art. 269d  Abs. 2  lit. a  OR)  verwendet  wurde,  eine  fehlende  oder  mangelhafte  Begründung 

(Art. 269 Abs. 2 lit. b OR) oder eine Kündigungsandrohung oder Kündigung (Art. 269 Abs. 2 

lit. c) im Zeitpunkt der Erhöhung vorliegt.114. Ist die Erhöhung nichtig (Art. 269d Abs. 2 OR), 

entfaltet sie keine Wirkungen und somit gilt weiterhin der bisherige Mietzins. Nichtigkeit kann 

jederzeit  geltend  gemacht  werden  und wird  nur durch das  Rechtsmissbrauchsverbot (Art. 2 

Abs. 2 ZGB) beschränkt. Sie muss von den Schlichtungsbehörden und Gerichten von Amtes 

wegen  berücksichtigt  werden.115  Die Vermieterschaft  kann  eine  nichtige  Erhöhung jederzeit 

auf den nächstmöglichen Termin mit der gleichen oder einer anderen Begründung korrekt wie-

derholen, denn Erhöhungen können nicht rückwirkend, sondern nur pro futuro auf einen zu-

künftigen Kündigungstermin vorgenommen werden.116 

2.4.2.1.  Mitteilung mit amtlichem Formular (Art. 269d Abs. 1 und Abs. 2 lit. a OR / 

Art. 19 VMWG) 

Mietzinserhöhungen müssen der Mieterschaft mit einem amtlichen Formular mitgeteilt werden, 

ansonsten sind sie i.S.v. Art. 269d Abs. 2 lit. a OR nichtig.117 Das amtliche Formular soll die 

Mieterschaft über die Gründe und den Umfang der Erhöhung sowie ihre Anfechtungsmöglich-

112 BGE 123 III 70 E. 3a; 103 II 258; BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 11 f.; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 13 zu Art. 270b 
und N 8 zu Art. 270e OR; CHK-HULLIGER, N 1 zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 1 zu Art. 270e OR. 
113 BGE 137 III 362 E. 3.2.1; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 64 ff. zu Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, 

Rz. 17.3.3; BSK-WEBER, N 1 zu Art. 269d OR. 

114 Siehe Kap. 2.4.2.1 ff.; BGE 121 III 6 E. 3b; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 5 ff. zu Art. 269d OR; CHK-HULLI-
GER,  N 5  zu  Art. 269d  OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK,  MfdP,  Rz. 17.3.4 ff.;  SVIT-ROHRER,  N 5  zu 
Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 7 ff. zu Art. 269d OR. 

115 Siehe Kap. 3.1.1.1; BGer 4A_256/2015; BGE 140 III 583; 4A_1/2014; 123 III 70 E. 3c-d; 4C.134/2001 
E. 3b;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  N 222 ff.  m.w.Verw.  zu  Art. 269d  OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK,  MfdP, 
Rz. 17.3.4.4.1 ff.;  SVIT-ROHRER,  N 63  zu  Art. 269d  OR;  THANEI,  MfdP,  Rz. 29.1.4.1;  BSK-WEBER, 
N 8a m.w.Verw. zu Art. 269d OR. 

116 Siehe Kap. 2.4.2.3; BGE 124 III 245 E. 3; 124 III 21 E. 2b; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 76 ff. m.w.Verw. zu 
Art. 269d  OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK,  MfdP,  Rz. 17.3.4.5  und  17.3.5.1.7;  BSK-WEBER,  N 4  zu 
Art. 270b OR. 

117 BGE 121 III 6 E. 3b; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 181 ff. zu Art. 269d OR; CHK-HULLIGER, N 5 zu Art. 269d 
OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.4.1; SVIT-ROHRER, N 24 zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, 
N 7 zu Art. 269d OR. 

18 

 
keiten  aufklären  (d.h.  wann,  wie  und  bei  welcher  Stelle  die  Erhöhung  angefochten  werden 

kann).118  

Das Bundesgericht hat wiederholt erklärt, dass bzgl. der Verwendung des Formulars Form-

strenge  herrscht.119  Es  müssen  die  kantonalen  oder  kantonal  genehmigten  Formulare  des 

Kantons  verwendet  werden,  auf  dessen  Gebiet die  Mietsache  liegt  (Art. 19  Abs. 4 VMWG), 

ansonsten ist die Erhöhung nichtig, auch wenn das andere Formular alle notwendigen Anga-

ben  enthält.120  Das  Formular  muss  Folgendes  beinhalten  (Art. 19  Abs. 1  lit. a  VMWG):  den 

bisherigen  Mietzins  und  die  bisherigen  Nebenkosten  (Ziff. 1),  den  neuen  Mietzins  und  die 

neuen Nebenkosten (Ziff. 2), den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt (Ziff. 3), eine 

klare Begründung der Erhöhung und die Ausweisung in Einzelbeträgen, falls mehrere Erhö-

hungsgründe geltend gemacht werden (Ziff. 4), bei Mehrleistungen des Vermieters, ob er För-

derbeiträge erhalten hat (Ziff. 5, Art. 14 Abs. 3bis VMWG) sowie die Rechtsbelehrung mit dem 

Hinweis, dass die Mieterschaft die Erhöhung innert 30 Tagen ab Erhalt bei der Schlichtungs-

behörde anfechten kann und welche Schlichtungsbehörde zuständig ist (Art. 19 Abs. 1 lit. c 

Ziff. 1-2 VMWG).121 Es wird zudem die qualifizierte Schriftform verlangt, d.h. auf dem amtlichen 

Formular muss die eigenhändige Unterschrift (Art. 14 Abs. 1 OR) oder eine qualifizierte elekt-

ronische Signatur (Art. 14 Abs. 2bis OR) der Vermieterschaft vorhanden sein, ansonsten ist die 

Erhöhung  nichtig.122  Es  ist  jedoch  zulässig,  im  Begleitschreiben  die  Formularinhalte  gem. 

Art. 19 Abs. 1 lit. a und c VMWG aufzulisten und ein leeres Formular beizulegen, solange das 

Formular eigenhändig unterschrieben ist und darin auf das Begleitschreiben verwiesen wird.123 

2.4.2.2.  Klare Begründung der Mietzinserhöhung (Art. 269d Abs. 1 und Abs. 2 lit. b OR/ 

Art. 19 und Art. 20 VMWG) 

Mietzinserhöhungen müssen von der Vermieterschaft begründet werden, ansonsten sind sie 

inkl. allfälligem Vorbehalt nichtig (Art. 269d Abs. 2 lit. b OR).124 Die qualifizierte Schriftform gilt 

118 BGE 138 III 401 E. 2.4.2; BGer 4C.330/2002; 123 III 70 E. 2; 121 III 214 E. 3b; ZK-HIGI/BÜHLMANN, 
N 181 ff.  zu  Art. 269d  OR;  CHK-HULLIGER,  N 3  zu  Art. 269d  OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK,  MfdP, 
Rz. 17.3.3.1.1; BSK-WEBER, N 2 zu Art. 269d OR. 

119 BGE  135  III  220;  BGer  4C.110/2003;  4C.330/2002  E. 3.1;  122  III  20  E. 4c;  ZK-HIGI/BÜHLMANN, 
N 201 ff.  m.w.Verw.  zu  Art. 269d  OR;  CHK-HULLIGER,  N 3  zu  Art. 269d  OR;  BSK-WEBER,  N 2  zu 
Art. 269d OR. 

120 BGE  121  III  214  E. 3-4;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  N 183 ff.  zu  Art. 269d  OR;  CHK-HULLIGER,  N 3 ff.  zu 
Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.3.1.1; CPra Bail-MARCHAND, N 19 zu Art. 269d 
OR; SVIT-ROHRER, N 24 zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 2 zu Art. 269d OR. 

121 BGE 138 III 401; BGer 4C.330/2002; 123 III 70; DÖNNI/WETTSTEIN, mp 1/23, S. 11 f.; ZK-HIGI/BÜHL-
MANN, N 201 ff. zu Art. 269d OR; CHK-HULLIGER, N 3 zu Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, 
Rz. 17.3.3.1.3; SVIT-ROHRER, N 21 ff. zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 2 ff. zu Art. 269d OR. 

122 BGE 138 III 401; BGer 4C.110/2003 E. 3.4; CHK-HULLIGER, N 3 zu Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHR-
ADNIK, MfdP, Rz. 17.3.3.1.2; SVIT-ROHRER, N 33 zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 2a zu Art. 269d 
OR. 

123 BGE 138 III 401 E. 2.4; 121 III 214 E. 3; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 201 ff. zu Art. 269d OR; CHK-HULLI-
GER, N 3 zu Art. 269d OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.3.1.2; SVIT-ROHRER, N 22 ff. zu 
Art. 269d OR; a.M. BSK-WEBER, N 2a zu Art. 269d OR. 

124 Siehe Kap. 2.4.3; BGer 4C.330/2002 E. 3.1; BGE 121 III 460 E. 4; 121 III 6 E. 3b; ZK-HIGI/BÜHLMANN, 
N 82 ff.  zu  Art. 269d  OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK,  MfdP,  Rz. 17.3.4.2;  SVIT-ROHRER,  N 36  zu 
Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 7 zu Art. 269d OR. 

19 

 
auch für die Begründung.125 Es braucht eine klare und genügende Begründung der Mietzins-

erhöhung (Art. 269d Abs. 1 OR, Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 und Art. 20 Abs. 1 VMWG), damit 

die Mieterschaft sich ein genaues Bild über die Berechtigung und die Tragweite der Erhöhung 

machen  und  gestützt  darauf  entscheiden  kann,  ob  sie  die  Erhöhung  anfechten  soll  oder 

nicht.126 Die Begründung ist Teil der Willenserklärung (und somit der Ausübung des Gestal-

tungsrechts) der Vermieterschaft und bestimmt die Vertragsanpassung sowie deren konkreten 

Umfang. Im Zweifelsfall wird die Begründung so ausgelegt, wie sie von der Mieterschaft nach 

Treu und Glauben verstanden werden durfte und musste (Vertrauensprinzip).127  

Unklare,  widersprüchliche oder mehrdeutige  Begründungen sind  gemäss  konstanter  Recht-

sprechung des  Bundesgerichts  nichtig.128  Pauschale Hinweise auf  Gesetzesbestimmungen, 

vorgedruckte Standardbegründungen oder allgemeine Begründungen wie «gestiegene Kos-

ten», ohne den konkreten Umfang der Erhöhung zu beziffern, sind ungenügende Begründun-

gen.129 Die Vermieterschaft muss die Art der Kosten bzw. den geltend gemachten Erhöhungs-

grund (z.B. gestiegener Referenzzinssatz) sowie den Umfang der Kostenänderung (z.B. An-

stieg von 1.5% auf 1.75%) in Franken oder Prozenten des Nettomietzinses klar angeben. Es 

braucht eine differenzierte Aufschlüsselung, welche Position um wie viel steigt.130 Es können 

mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht werden, solange sie sich nicht gegenseitig aus-

schliessen  (z.B.  Kumulation  von  relativen  und  absoluten  Anpassungsgründen,  Eventualbe-

gründungen sind jedoch zulässig), mehrdeutig sind oder Sammelbegründungen darstellen, in-

dem sie nur auf die gesetzlichen Anpassungsgründe verweisen.131 Die Vermieterschaft muss 

für jeden einzelnen Erhöhungsgrund den darauf entfallenden Anteil der Erhöhung in Einzelbe-

125 Siehe Kap. 2.4.2.1; BGer 4C.330/2002 E 3.1; BGE 121 III 214 E. 3b; 118 II 130 E. 2b; CHK-HULLI-
GER,  N 3  zu  Art. 269d  OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK,  MfdP,  Rz. 17.3.3.2;  SVIT-ROHRER,  N 40  zu 
Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 3 zu Art. 269d OR. 

126 BGE 137 III 362 E. 2.1; 121 III 6 E. 3; 118 II 130 E. 2a; 117 II 458 E. 2a; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 84 ff. 
m.w.Verw.  zu  Art. 269d  OR;  CHK-HULLIGER,  N 3  zu  Art. 269d  OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK,  MfdP, 
Rz. 17.3.3.2; SVIT-ROHRER, N 41 zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 3 zu Art. 269d OR. 

127 Siehe Kap. 2 und 2.4.1; BGE 137 III 362, S. 365; 121 III 460 E. 4a; 121 III 6 E. 3a; 118 II 130 E. 2a-
b; 106 II 356 E. 3c; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 84 ff. zu Art. 269d OR; CHK-HULLIGER, N 3 zu Art. 269d 
OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.3.2.2; SVIT-ROHRER, N 39 ff. zu Art. 269d OR. 

128 BGE  142 

III  375  E. 3.3;  137 

III  6  E. 3b; 
III  362  E. 3.2.1 ff.;  121 
GAUCH/SCHLUEP/SCHMID,  N 213;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  N 117 ff.  m.w.Verw.  zu  Art. 269d  OR;  CHK-
HULLIGER, N 5 zu Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.4.2; SVIT-ROHRER, N 39 ff. 
zu Art. 269d OR; a.M. BSK-WEBER, N 7b zu Art. 269d OR. 

III  460  E. 4;  121 

129 BGE 139 III 13 E. 3.1.2; 121 III 460; 121 III 6 E. 3b; 106 II 166 E. 4b; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 88 zu 
Art. 269d  OR;  CR  CO-LACHAT/BOHNET,  N 10  zu  Art. 269d  OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK,  MfdP, 
Rz. 17.3.3.2; SVIT-ROHRER, N 39 ff. zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 3 m.w.Verw. zu Art. 269d OR. 
130 BGE 142 III 375; 121 III 460; 121 III 6 E. 3c; DÖNNI/WETTSTEIN, mp 1/23, S. 13; ZK-HIGI/BÜHLMANN, 

N 88 m.w.Verw. zu Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.3.2. 

131 Siehe Kap. 2.1.4; BGE 139 III 13 E. 3.1.2; BGer 4A_260/2012; 121 III 6 E. 3c; 106 II 166 E. 4b; ZK-
HIGI/BÜHLMANN, N 92 f. zu Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.3.2 und 17.3.3.2.2; 
SVIT-ROHRER, N 43 m.w.Verw. zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 3 zu Art. 269d OR. 

20 

 
trägen beziffern (Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 VMWG), ebenso sind allfällige Verrechnungen von 

Erhöhungs- und Herabsetzungsgründen offenzulegen und zu beziffern.132 

Die Vermieterschaft ist an ihre ursprünglich geltend gemachten Erhöhungsgründe in der Be-

gründung gebunden und kann grundsätzlich keine neuen oder anderen Gründe im hängigen 

Anfechtungsverfahren vorbringen, weil die Missbrauchsprüfung anhand des konkret ausgeüb-

ten Gestaltungsrechts erfolgt (Unveränderlichkeitsgrundsatz).133 Auch der Einbezug von Erhö-

hungsgründen, die erst nach der Erhöhungsanzeige entstanden sind, ist grundsätzlich nicht 

möglich, sondern es muss eine neue Erhöhung angezeigt werden. Die genannten Erhöhungs-

gründe müssen im Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungsanzeige bei der Mieterschaft bereits 

mit Sicherheit feststehen und sich spätestens auf den Zeitpunkt, auf welchen erhöht wird, ver-

wirklicht haben, ansonsten verstösst die Erhöhung gegen Art. 2 ZGB und ist nichtig.134 Immer 

zulässig ist jedoch die Berichtigung von Rechnungsfehlern sowie anderen (offensichtlichen) 

Fehlern sowie das Belegen bzw. Präzisieren klar geltend gemachter Erhöhungsgründe (Art. 20 

VMWG).135 Daher ist in den Fällen, in denen die Vermieterschaft die Erhöhungsgründe sowie 

den Umfang der Erhöhung zwar klar bezeichnet, ihr dabei aber Fehler unterlaufen (z.B. wird 

übersehen, dass der Referenzzinssatz nie auf 1.25% angepasst wurde, sondern noch immer 

bei 1.5% liegt, weshalb nicht auf 1.5% «erhöht» werden kann, oder es wird die falsche Zahl 

beim LIK genommen), die Erhöhung nicht nichtig aufgrund einer falschen Begründung, son-

dern sie wird auf das zulässige Mass korrigiert (Begrenzung des Gestaltungsrechts).136 

2.4.2.3.  Einhaltung der Fristen (Art. 269d Abs. 1 OR) 

Mietzinserhöhungen  können  nur  pro  futuro  auf  einen  zukünftigen  Kündigungstermin  vorge-

nommen werden, aber niemals rückwirkend (Art. 269d Abs. 1 OR).137 Sie gelten grundsätzlich 

auf den nächstmöglichen Kündigungstermin, wobei es der Vermieterschaft freisteht, auf einen 

späteren als den nächstmöglichen Kündigungstermin zu erhöhen.138 Der Termin, auf welchen 

132 BGE 121 III 6 E. 3c; 117 II 458; HAP-BÄTTIG, Rz. 1.64; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 91 zu Art. 269d OR; 
CR  CO-LACHAT/BOHNET,  N 10  zu  Art. 269d  OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK,  MfdP,  Rz. 17.3.3.2 
m.w.Verw.; BSK-WEBER, N 3 zu Art. 269d OR. 

133 BGE  139  III  13;  121  III  364  E. 4b;  118  II  130  E. 2a;  117  II  452  E. 5;  GUT,  mp  1/02,  S. 10 f.;  ZK-
HIGI/BÜHLMANN, N 94 ff. zu Art. 269d OR; CHK-HULLIGER, N 3 zu Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHRAD-
NIK, MfdP, Rz. 17.3.3.2.2; SVIT-ROHRER, N 48 zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 3 f. zu Art. 269d OR. 
134 Siehe  Kap. 2.2.2.1;  BGE 142 III  375;  122 III 20  E. 4b-c; BGE vom  15.12.1992 E. 4a,  in  mp  4/93, 
S. 169 ff.; BRUTSCHIN, Rz. 21.6.1.2; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 85 ff. m.w.Verw. zu Art. 269d OR; CHK-
HULLIGER, N 2 zu Art. 269d OR; CPra Bail-MARCHAND, N 24 zu Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, 
MfdP, Rz. 17.3.3.2.1; BSK-WEBER, N 6a zu Art. 269 und N 3 zu Art. 269d OR. 

135 BGE vom 15.12.1992 E. 4b, in mp 4/93, S. 169 ff.; GUT, mp 1/02, S. 10 f.; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 96 ff. 

m.w.Verw. zu Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.3.2.2. 

136 Siehe  Kap.  2.4.1;  BGE  147  III  365;  123  III  124  E. 3d;  121  III  6;  BRUTSCHIN,  MfdP,  Rz. 20.2.12.1 
m.w.Verw.; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 88 zu Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.3.2.2; 
SVIT-ROHRER, N 39 zu Art. 269d OR. 

137 BGE  128  III  419;  122  III  20  E. 4b;  110  II  494  E. 2;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  N 161 ff.  m.w.Verw.  zu 
Art. 269d  und  N 17  m.w.Verw.  zu  Art. 270b  OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK,  MfdP,  Rz. 17.3.3.3;  a.M. 
SVIT-ROHRER, N 60 zu Art. 269d OR. 

138 BGE 131 III 566; 128 III 419; 122 III 20 E. 4a; 112 II 69; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 137 ff. zu Art. 269d 
OR; CPra Bail-MARCHAND, N 30 zu Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.3.3; SVIT-
ROHRER, N 7 zu Art. 269d OR. 

21 

 
die Erhöhung wirksam werden soll, muss von der Vermieterschaft genügend klar bezeichnet 

werden, wobei die Angabe «auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin» genügt.139  

Als  empfangsbedürftige  Willenserklärung  muss  die  Erhöhungsanzeige  mindestens  elf  Tage 

vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Mieterschaft eintreffen, damit diese zehn Tage Bedenk-

frist hat (Art. 269d Abs. 1 i.V.m. Art. 77 Abs. 1 OR).140 Die zehntägige Bedenkfrist soll der Mie-

terschaft dazu dienen, sich zu überlegen, ob sie die Mietzinserhöhung akzeptieren oder den 

Mietvertrag auf den nächstmöglichen Kündigungstermin auflösen will.141 Die Anfechtungsfrist 

(Art. 270b OR) dient der Mieterschaft dazu, sich zu überlegen, ob sie die Erhöhung anfechten 

will, weshalb sie unabhängig von der Bedenk- und Kündigungsfrist mit dem Zugang der Erhö-

hungsanzeige zu laufen beginnt.142 Die Bedenkfrist beginnt am Tag nach dem tatsächlichen 

Empfang (eingeschränkte Empfangstheorie) bzw. am Tag nach Ablauf der siebentägigen Ab-

holfrist bei eingeschriebenen Sendungen (Zustellfiktion) zu laufen. Nach Ablauf der zehntägi-

gen Bedenkfrist beginnt direkt die Kündigungsfrist zu laufen.143 Die Kündigungs- wie auch die 

Bedenkfrist darf von der Vermieterschaft verlängert aber nicht verkürzt werden.144  

Werden  die  Fristen  und/oder  Termine  nicht  eingehalten  (z.B.  der  genannte  Termin  ist  kein 

Kündigungstermin, die Kündigungs- und/oder Bedenkfrist wurde verkürzt), gilt die Erhöhung 

grundsätzlich auf den nächsten möglichen Kündigungstermin (Art. 266a Abs. 2 OR analog), 

dafür bedarf es keiner Anfechtung durch die Mieterschaft.145 Da es sich bei Mietzinserhöhun-

gen um ein Gestaltungsrecht handelt, ist es unzulässig, die verspätete Erhöhung zu widerru-

fen, sobald die Erhöhungsanzeige bei der Mieterschaft eingegangen ist.146 Zudem sind Miet-

zinserhöhungen auch während einer Sperrfrist i.S.v. Art. 271 Abs. 1 lit. e und Abs. 2 OR mög-

lich, denn dadurch wird nur das Kündigungsrecht der Vermieterschaft beschränkt.147 

139 ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 138 ff. m.w.Verw. zu Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.3.3; 

SVIT-ROHRER, N 30 zu Art. 269d OR. 

140 BGE 140 III 244; 107 II 189 E. 2; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 37 ff. Vorb. zu Art. 266-266o und N 143 ff. 
zu Art. 269d OR; CHK-HULLIGER, N 2 zu Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.3.4; 
SVIT-ROHRER, N 9 ff. zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 6 zu Art. 269d OR. 

141 BGE  142  III  375  E. 3.3.2.1;  107  II  189  E. 3;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  N 148  zu  Art. 269d  OR;  CR  CO-
LACHAT/BOHNET,  N 6  zu  Art. 269d  OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK,  MfdP,  Rz. 17.3.3.4;  SVIT-ROHRER, 
N 9 zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 6 zu Art. 269d OR. 

142 Siehe Kap. 2.4.4; BGE 107 II 189; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 143 ff. zu Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHR-
ADNIK, MfdP, Rz. 17.3.5.1.1; SVIT-ROHRER, N 6 zu Art. 270b OR; BSK-WEBER, N 2 zu Art. 270b OR. 
143 BGE 140 III 244 E. 5.1; 137 III 208; 122 III 20 E. 4b; 118 II 42; 107 II 189 E. 2; ZK-HIGI/BÜHLMANN, 
N 37 ff.  Vorb.  zu  Art. 266-266o  und  N 146 f.  m.w.Verw.  zu  Art. 269d  OR;  CHK-HULLIGER,  N 2 
m.w.Verw. zu Art. 269d OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.3.4 m.w.Verw.; SVIT-ROHRER, 
N 13 f. zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 6 m.w.Verw. zu Art. 269d OR. 

144 BGE  107  II  189;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  N 144 ff.  zu  Art. 269d  OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK,  MfdP, 

Rz. 17.3.3.3 f.; SVIT-ROHRER, N 9 ff. zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 5 zu Art. 269d OR. 

145 BGE 131 III 566 E. 3.3; 107 II 189 E. 3; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 139 ff. m.w.Verw. zu Art. 269d OR; 
CHK-HULLIGER,  N 2  zu  Art. 269d  und  N 1  zu  Art. 270b-e  OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK,  MfdP, 
Rz. 17.3.3.3; SVIT-ROHRER, N 30 zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 6 zu Art. 269d OR. 

146 Siehe Kap. 3.1.2.2. 
147 Siehe  Kap.  2.3.4;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  N 74  zu  Art. 269d  OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK,  MfdP, 

Rz. 17.3.3.3; SVIT-ROHRER, N 8 zu Art. 269d OR. 

22 

 
2.4.2.4.  Keine Kündigung oder Kündigungsandrohung (Art. 269d Abs. 2 lit. c OR) 

Im Zeitpunkt der Mietzinserhöhung darf weder eine Kündigung noch eine Kündigungsandro-

hung durch die Vermieterschaft vorliegen, ansonsten ist die Erhöhung nichtig (Art. 269d Abs. 2 

lit. c OR), da dann eine Änderungskündigung vorliegt (Art. 271a Abs. 1 lit. b OR). Denn Miet-

zinserhöhungen  (Art. 269d  Abs. 1  OR)  sollen  Änderungskündigungen  verhindern.148  Zudem 

soll die Mieterschaft frei entscheiden können, ob sie die Erhöhung anfechten will oder nicht. 

Die  ausgesprochene  Kündigung  ist  jedoch  nicht  nichtig,  sondern  nur  anfechtbar  (Art. 271a 

Abs. 1 lit. b OR).149 

2.4.3.  Mietzinsvorbehalt (Art. 18 VMWG)  

Die Vermieterschaft kann einen Mietzinsvorbehalt (Art. 18 VMWG) anbringen, wenn sie be-

rechtigt wäre den Mietzins zu erhöhen, dies aber vorläufig noch nicht tut, sondern sich das 

Recht vorbehält, dies später noch zu tun.150 Ein Mietzinsvorbehalt kann entweder bei Vertrags-

schluss oder während des Mietverhältnisses (Erhöhung, Herabsetzung oder Vergleich) ange-

bracht werden.151 Dabei gelten ähnliche Anforderungen wie bei einer Mietzinserhöhung. Der 

Vorbehalt muss klar und ausdrücklich gegenüber der Mieterschaft erklärt werden, stillschwei-

gende Vorbehalte sind ausgeschlossen.152 Es ist eine Begründung des Vorbehalts nötig und 

die  Höhe  muss  in  Franken  oder  Prozenten  des  Nettomietzinses  beziffert  werden  (Art. 18 

VMWG). Werden mehrere Erhöhungsgründe nicht vollständig ausgeschöpft bzw. Vorbehalte 

darauf gebildet, muss die Vermieterschaft genau darlegen, welcher Betrag oder prozentuale 

Anteil auf welchen Erhöhungsgrund entfällt.153 Wie bei den Mietzinserhöhungen dürfen sich 

die geltend gemachten Erhöhungsgründe nicht gegenseitig ausschliessen.154 Wird kein aus-

drücklicher  und  begründeter  Vorbehalt  im  Mietvertrag  oder  in  der  Erhöhungsanzeige  ange-

148 BGE 128 III 419; 125 III 231 E. 3a-c; 124 III 67; 115 II 83; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 21 ff. zu Art. 269d 
und  N 71 ff.  m.w.Verw.  zu  Art. 271a  OR;  ZK-HIGI/WILDISEN,  N 151 ff.  Vorb.  zu  Art. 269-270e  OR; 
OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.3.5; SVIT-ROHRER, N 1 f. m.w.Verw. zu Art. 269d OR; THANEI, 
MfdP, Rz. 29.3.2.3; BSK-WEBER, N 1 ff. zu Art. 269d und N 14 f. zu Art. 271/271aOR. 

149 ZK-HIGI/BÜHLMANN,  N 218 ff.  zu  Art. 269d  und  N 72 ff.  zu  Art. 271a  OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK, 
MfdP,  Rz. 17.3.3.5;  SVIT-ROHRER,  N 58  zu  Art. 269d  OR;  THANEI,  MfdP,  Rz. 29.3.2.3  m.w.Verw.; 
BSK-WEBER, N 14 f. zu Art. 271/271aOR. 

150 BGE  121 III  163 E. 2d/bb;  118  II 124  E. 4a;  117 II  161; 106 II 356  E. 3; HAP-BIBER, Rz. 7.2; ZK-
HIGI/BÜHLMANN, N 104 ff. zu Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.3.2.3; SVIT-ROH-
RER, N 77 ff. zu Art. 269d OR. 

151 BGE 139 III 13; 118 II 124 E. 4b; BGer 4C.391/1994; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 21.6.2.2 f. und 21.7.4.1 
m.w.Verw.;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  N 104 ff.  m.w.Verw.  zu  Art. 269d  OR;  CHK-HULLIGER,  N 4  zu 
Art. 269d OR; SVIT-ROHRER, N 82 zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 4 zu Art. 269d OR. 

152 BGer  4C.386/1993  E. 4c/aa;  BGE  118  II  124  E. 4b;  117  II  458  E. 2;  117  II  161  E. 3;  HAP-BIBER, 
Rz. 7.5 ff.; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 21.6.2.1; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 105 ff. zu Art. 269d OR; CHK-HUL-
LIGER, N 10 zu Art. 269-269a und N 4 zu Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.3.2.3; 
SVIT-ROHRER, N 80 zu Art. 269d OR. 

153 BGer vom 21.07.1997 E. 2d, in mp 4/97, S. 236 ff.; 4C.386/1993 E. 4b-c; HAP-BÄTTIG, Rz. 1.147; 
HAP-BIBER, Rz. 7.6 ff.; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 21.6.2.1 m.w.Verw.; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 113 ff. zu 
Art. 269d OR; CHK-HULLIGER, N 10 zu Art. 269-269a und N 4 zu Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHRAD-
NIK, MfdP, Rz. 17.3.3.2.3; BSK-WEBER, N 4 zu Art. 269d OR; a.M. SVIT-ROHRER, N 77 zu Art. 269d 
OR. 

154 Siehe  Kap.  2.1.4;  HAP-BÄTTIG,  Rz. 1.149;  HAP-BIBER,  Rz. 7.8 f.;  BRUTSCHIN,  MfdP,  Rz. 21.6.2.1 
m.w.Verw.; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.3.2.3; a.M. SVIT-ROHRER, N 77  zu Art. 269d OR. 

23 

 
bracht, wird nach dem Vertrauensprinzip vermutet, dass die Erhöhungsmöglichkeiten bzw. die 

Rendite voll ausgeschöpft werden und der Mietzins der Vermieterschaft einen zulässigen und 

genügenden Ertrag verschafft.155 Einmal angebrachte Vorbehalte müssen bei jeder späteren 

Mietzinserhöhung oder einseitigen Vertragsänderung erneut klar angebracht werden, ansons-

ten fallen sie dahin.156  

Die Bildung eines Vorbehalts kann nicht angefochten werden und muss daher auch nicht zwin-

gend auf dem amtlich genehmigten Formular erfolgen, weil damit der Mietzins nicht verändert 

wird. Eine Anfechtung ist erst möglich, wenn der Vorbehalt aufgelöst und der Mietzins tatsäch-

lich erhöht wird (Art. 270b OR).157 Die Auflösung des Vorbehalts muss die gleichen Anforde-

rungen wie eine Mietzinserhöhung einhalten (Art. 269d Abs. 1 OR). Zudem muss die Begrün-

dung inhaltlich deckungsgleich mit der Begründung in der Vorbehaltserklärung sein.158 

2.4.4.  Anfechtungsverfahren (Art. 270b Abs. 1 OR) 

Mietzinserhöhungen  i.S.v.  Art. 269d  Abs. 1  OR  können  durch  die  Mieterschaft  angefochten 

und  auf  Missbräuchlichkeit  i.S.v.  Art. 269  und  269a  OR  überprüft  werden  (Art. 270b  Abs. 1 

OR).159  Die Missbrauchsprüfung erfolgt  anhand  der  von  der  Vermieterschaft  in  der  Begrün-

dung genannten Erhöhungsgründe und kann ergeben, dass die Mietzinserhöhung nicht oder 

nur  teilweise  gerechtfertigt  ist.160  In  diesen  Fällen  bleibt  die  vertragsändernde  Wirkung  des 

ausgeübten Gestaltungsrechts auf das zulässige Mass begrenzt, indem die Mieterschaft den 

bisherigen oder einen tieferen, als den mit der Erhöhung mitgeteilten Mietzins, schuldet.161  

Die Mieterschaft muss die Mietzinserhöhung innert Frist bei der zuständigen Schlichtungsbe-

hörde als missbräuchlich i.S.v. Art. 269 und Art. 269a OR anfechten (Art. 270b Abs. 1 OR).162 

Wird sie nicht oder zu spät angefochten, wird sie auf den zulässigen Termin hin wirksam (Miet-

zinsfestlegung) und es besteht die unwiderlegbare Vermutung, dass der neue Mietzins nicht 

155 BGE 121 III 163 E. 2c-2d/bb; 118 II 124 E. 4; 118 II 130 E. 3a; 106 II 356; HAP-BIBER, Rz. 7.2; ZK-
HIGI/BÜHLMANN,  N 105 f.  zu  Art. 269d  OR;  ZK-HIGI/WILDISEN,  N 162  Vorb.  zu  Art. 269-270e  OR; 
CHK-HULLIGER,  N 6  zu  Art. 269-269a  und  N 4  zu  Art. 269d  OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK,  MfdP, 
Rz. 17.3.3.2.3; SVIT-ROHRER, N 77 zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 4 zu Art. 269d OR. 

156 HAP-BIBER, Rz. 7.12; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 21.6.2.4; CHK-HULLIGER, N 4 zu Art. 269d OR; OESCH-

GER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.3.2.3; SVIT-ROHRER, N 80 zu Art. 269d OR. 

157 BGer  4C.391/1994  E. 2d;  HAP-BIBER,  Rz. 7.11 ff.;  BRUTSCHIN,  MfdP,  Rz. 21.6.2.1  und  21.6.2.6 
m.w.Verw.;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  N 107 ff.  zu  Art. 269d  OR;  CHK-HULLIGER,  N 10  zu  Art. 269-269a 
und  N 4  zu  Art. 269d  OR;  CR  CO-LACHAT/BOHNET,  N 4  zu  Art. 269d  OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK, 
MfdP, Rz. 17.3.3.2.3; SVIT-ROHRER, N 78 zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 4 zu Art. 269d OR. 
158 Siehe  Kap.  2.4.2 ff.;  BGE  126  III  124;  124  III  67;  HAP-BIBER,  Rz. 7.26;  BRUTSCHIN,  MfdP, 

Rz. 21.6.2.5; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 108 zu Art. 269d OR. 

159 Siehe Kap. 2.4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 33 zu Art. 269d und N 6 ff. zu Art. 270b OR; CHK-HULLIGER, 
N 1 zu Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.5.1; SVIT-ROHRER, N 3 ff. zu Art. 270b 
OR. 

160 BGE  137  III  362;  BGer  4C.328/2005  E. 2.4;  4C.330/2002;  121  III  6  E.  3a;  118  II  130  E. 2b;  ZK-
HIGI/BÜHLMANN,  N 79 ff.  zu  Art. 269d,  N 13 ff.  zu  Art. 270b  und  N 8  zu  Art. 270e  OR;  OESCH-
GER/ZAHRADNIK,  MfdP,  Rz. 17.3.5.1.6;  SVIT-ROHRER,  N 36  zu  Art. 269d  und  N 8  m.w.Verw.  zu 
Art. 270b OR. 

161 Siehe Kap. 2.4.1; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 81 zu Art. 269d, N 13 zu Art. 270b, N 8 zu Art. 270e OR. 
162 ZK-HIGI/BÜHLMANN,  N 15 ff.  zu  Art. 270b  OR;  CHK-HULLIGER,  N 1  zu  Art. 270b-e  OR;  OESCH-

GER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.5.1.1 ff.; SVIT-ROHRER, N 6 zu Art. 270b OR. 

24 

 
missbräuchlich ist, auch wenn er eigentlich missbräuchlich wäre.163 Die Anfechtungsfrist von 

30 Tagen beginnt am Tag nach dem tatsächlichen Empfang (eingeschränkte Empfangstheo-

rie) bzw. am Tag nach Ablauf der siebentägigen Abholfrist bei eingeschriebenen Sendungen 

(Zustellfiktion) zu laufen.164 Dabei handelt es sich um eine Verwirkungsfrist, deren Einhaltung 

von Amtes wegen überprüft werden muss.165  

Die jeweilige Partei muss die Anpassungsgründe bzw. Kostenfaktoren behaupten und bewei-

sen, mit denen sie ihr Erhöhungs- oder Herabsetzungsbegehren oder ihre Einrede begründet 

(Unveränderlichkeitsgrundsatz)  sowie  alle  notwendigen  Unterlagen  vorlegen  (Art. 8  ZGB, 

Art. 203 Abs. 2 ZPO, Art. 20 Abs. 2 VMWG). Die Gegenpartei hat allerdings Mitwirkungspflich-

ten bei der Beschaffung der Unterlagen (Art. 160 Abs. 1 lit. b ZPO). Weigert sich die Vermie-

terschaft ohne triftigen Grund die nötigen Unterlagen vorzulegen, wird Missbräuchlichkeit ver-

mutet (Art. 164 ZPO).166 Der Referenzzinssatz sowie die Entwicklung des LIK sind notorische 

Tatsachen und müssen von den Parteien nicht bewiesen werden (Art. 151 ZPO).167 

Das Anfechtungsverfahren hat aufschiebende Wirkung, d.h. der bisherige Mietzins gilt unver-

ändert  weiter,  bis  das  Anfechtungsverfahren  rechtskräftig  abgeschlossen  wurde  (Art. 270e 

OR). Somit ist erst nach dem rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens oder einer Einigung 

klar, welcher Mietzins rückwirkend auf den Termin, auf welchen die Erhöhung ihre Wirkung 

ursprünglich entfalten sollte, geschuldet ist.168 Die Mieterschaft hat ein Rückforderungsrecht 

(Art. 63 Abs. 1 OR) oder ein Recht auf Verrechnung (Art. 265 OR) für zu viel bezahlte Miet-

zinse, wohingegen die Vermieterschaft ein Nachforderungsrecht für die Zeitspanne hat, in wel-

cher bereits der erhöhte Mietzins geschuldet gewesen wäre, wenn nicht angefochten worden 

wäre, bis zum rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens, sollte die Mietzinserhöhung als (teil-

weise) berechtigt erachtet werden.169 Die Rückforderungs- wie auch die Nachforderungsan-

163 Siehe Kap. 2.2.2.2; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 161 ff. zu Art. 269d und N 29 ff. zu Art. 270b OR; CHK-
HULLIGER, N 6 zu Art. 269d und N 1 zu Art. 270b-e OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.5.1.2; 
SVIT-ROHRER, N 16 zu Art. 270b OR. 

164 Siehe  Kap.  2.4.2.3;  BGE  140  III  244  E. 5.1;  137  III  208;  131  III  566  E. 3.2;  ZK-HIGI/BÜHLMANN, 
N 146 f. zu Art. 269d und N 28 zu Art. 270b OR; CHK-HULLIGER, N 1 m.w.Verw. zu Art. 270b-e OR; 
OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.5.1.1; SVIT-ROHRER, N 6 zu Art. 270b OR; BSK-WEBER, N 2 
zu Art. 270b OR. 

165 BGE 140 III 244; 131 III 566 E. 3.2; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 27 zu Art. 270b OR; CHK-HULLIGER, N 1 
zu Art. 270b-e OR; CPra Bail-MONTINI/WAHLEN, N 8 zu Art. 270b OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, 
Rz. 17.3.5.1.1; SVIT-ROHRER, N 6 zu Art. 270b OR; BSK-WEBER, N 2 zu Art. 270b OR. 

166 BGer  4A_183/2020  E. 3.2-4.1;  BGE  147  III  14  E. 6.1;  141  III  569  E. 2.2.1;  142  III  568  E. 2.1; 
4A_465/2015 E. 4.5; 139 III 13 E. 3.1.3.1; 4C.85/2002 E. 2a; 127 III 411; 112 II 153; HAP-BÄTTIG, 
Rz. 1.100;  BRUTSCHIN,  MfdP,  Rz. 18.2.4,  18.4.2,  19.4.5  und  19.5.10  je  m.w.Verw.;  ZK-HIGI/BÜHL-
MANN,  N 38  m.w.Verw.  zu  Art. 270b  OR;  CHK-HULLIGER,  N 26  zu  Art. 269-269a  OR;  BSK-LAR-
DELLI/VETTER,  N 37 ff.  zu  Art. 8  ZGB;  OESCHGER/ZAHRADNIK,  MfdP,  Rz. 17.3.5.1.6;  HAP-REUDT, 
Rz. 13.87 ff.; BSK-WEBER, N 12a zu Art. 269 und N 5 ff. m.w.Verw. zu Art. 269a OR. 

167 HAP-BÄTTIG,  Rz. 1.100;  BRUTSCHIN,  MfdP,  Rz. 19.3.4  und  19.8.6;  ZK-HIGI/WILDISEN,  N 44  zu 

Art. 269 OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.5.1.6. 

168 Siehe Kap. 2.3.3; BGE 103 II 258; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 8 ff. zu Art. 270e OR; CHK-HULLIGER, N 5 
zu Art. 270b-e OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.5.1.5; SVIT-ROHRER, N 2 ff. zu Art. 270e 
OR; BSK-WEBER, N 2 zu Art. 270e OR. 

169 BGE 140 III 583; BGer 4A_198/2008 E. 3; 4C.96/2005 E. 1.2.2; 130 III 504 E. 6.1-6.2; 4C.291/2001 
E. 6c; 123 III 70 E. 3c; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 227 m.w.Verw. zu Art. 269d und N 16 zu Art. 270e OR; 

25 

 
sprüche sind sofort nach rechtskräftigem Abschluss des Verfahrens rückwirkend auf die ent-

sprechenden Termine fällig und beruhen auf Vertrag bei der Vermieterschaft bzw. ungerecht-

fertigter Bereicherung bei der Mieterschaft.170  

3.  Lösungsansätze 

Wie  einleitend  bereits  ausgeführt,  hat  sich  im  Dezember  2023  die  Frage  gestellt,  wie  damit 

umgegangen  werden  soll,  wenn  während  eines  hängigen  Anfechtungsverfahrens  bzgl.  der 

ersten Erhöhung der Referenzzinssatz nochmals ansteigt, bzw. ob eine zweite Mietzinserhö-

hung während eines hängigen Anfechtungsverfahrens wirksam angezeigt werden kann. Es ist 

vorab darauf hinzuweisen, dass zur vorliegenden Thematik bislang nur ein Entscheid des Miet-

gerichts  Zürich  sowie  ein  Aufsatz  von  Sarah  Brutschin  veröffentlicht  wurden.171  Daher  be-

schränkt  sich  die  Darstellung  von  Literatur  und  Rechtsprechung  auf  diese  beiden  Quellen. 

Ausserdem werden eigene Lösungsansätze vorgeschlagen. 

Zusammengefasst vertritt BRUTSCHIN in ihrem Aufsatz die Ansicht, dass zweite Erhöhungen 

nichtig seien, wenn das Anfechtungsverfahren bzgl. der ersten Erhöhung noch nicht rechts-

kräftig abgeschlossen worden sei. Sie begründet ihre Auffassung vor allem damit, dass bei 

der zweiten Erhöhung der bisherige Mietzins (nach der ersten Erhöhung) nicht verbindlich ge-

nannt werden könne, da dieser sowie die ihm zugrunde liegenden Kostenfaktoren zuerst im 

Anfechtungsverfahren bzgl. der ersten Erhöhung bestimmt werden müssen. Aufgrund dessen 

könne  die  Vermieterschaft  den  bisherigen  Mietzins  im  amtlichen  Formular  nicht  verbindlich 

nennen und die Erhöhung daher auch nicht genügend klar begründen.172 Das Mietgericht Zü-

rich lehnte die Auffassung von BRUTSCHIN ab und entschied am 28. Mai 2024, dass eine zweite 

Mietzinserhöhung auch während des Anfechtungsverfahrens bzgl. der ersten Erhöhung gültig 

angezeigt  werden  könne.  Die  Vermieterschaft  dürfe  die  zweite  Erhöhung  in  Prozenten  des 

Nettomietzinses  angeben  (Art. 18  VMWG  analog).  Gemäss  Treu  und  Glauben  müsse  die 

zweite Erhöhung von beiden Parteien so verstanden werden, dass diese später um das Er-

gebnis des ersten Anfechtungsverfahrens korrigiert werde, selbst wenn die zweite Erhöhung 

nicht angefochten worden sei.173 

Bei  den  nachfolgenden  Ausführungen  gehe  ich  davon  aus,  dass  mit  der  zweiten  Erhöhung 

primär der erneute Anstieg des Referenzzinssatzes von 1.5% auf 1.75% und somit eine Erhö-

hung  um  3%  des  Nettomietzinses  geltend  gemacht  wurde.  Denn  gemäss  der relativen  Me-

CHK-HULLIGER, N 5 zu Art. 270b-e OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.5.1.5; SVIT-ROHRER, 
N 57 ff. zu Art. 269d und N 5 zu Art. 270e OR; BSK-WEBER, N 8 zu Art. 269d und N 2 zu Art. 270e 
OR. 

170 BGE  140  III  583  E. 2.3.2;  BGer  4A_198/2008  E. 3;  4C.96/2005  E. 1.2.2;  4C.291/2001  E. 6c; 
4C.134/2001  E. 3;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  N 227  m.w.Verw.  zu  Art. 269d  und  N 16  zu  Art. 270e  OR; 
OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.4.4.2 und 17.3.5.1.5 ff.; SVIT-ROHRER, N 5 zu Art. 270e OR; 
a.M. CHK-HULLIGER, N 5 zu Art. 270b-e OR; BSK-WEBER, N 2 zu Art. 270e OR. 

171 ZMP 2024, Nr. 8; BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 7 ff. 
172 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 7 ff. 
173 ZMP 2024, Nr. 8. 

26 

 
thode berechtigen nur Veränderungen der Kostenstände seit der letzten Mietzinsfestlegung zu 

einer  Erhöhung.  Da  die  letzte  Mietzinsfestlegung  im  Anfechtungsverfahren  bzgl.  der  ersten 

Erhöhung erfolgte, durften nur Veränderungen geltend werden, die nach dem Stichtag für die 

erste  Erhöhung (Juni  2023)  eingetreten  sind.174  Die  Teuerung  war  zwischen Juni  2023  und 

Dezember 2023 relativ konstant, weshalb eine Erhöhung nicht zulässig gewesen wäre.175 All-

fällige Steigerungen der Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten dürften bei der zweiten 

Erhöhung wohl kaum eine Rolle gespielt haben, denn sie müssen grundsätzlich über einen 

Zeitraum von drei bis fünf Jahren ausgewiesen werden. Eine stabile oder rückläufige Teuerung 

spricht gegen die Anwendung der Pauschale, zudem muss berücksichtigt werden, wie oft die 

Pauschale bisher angewendet wurde.176 Allfällige Mehrleistungen der Vermieterschaft, die seit 

der letzten Mietzinsfestlegung ausgeführt wurden und deren Belege bereits vorlagen bzw. ge-

staffelte Erhöhungen gemäss den bereits erfolgten Zahlungen bei grösseren Arbeiten hätten 

zu einer Erhöhung des Mietzinses berechtigt.177 

3.1.  Kritische Überlegungen zum Aufsatz von Sarah Brutschin  

3.1.1.  Mietzinserhöhungen als Gestaltungsrechte 

BRUTSCHIN  führt  zunächst  aus,  dass  Mietzinserhöhungen  Gestaltungsrechte  der  Vermieter-

schaft seien und die Missbrauchsprüfung gemäss Art. 269 und 269a OR ergeben könne, dass 

die Mietzinserhöhung nicht oder nur teilweise gerechtfertigt gewesen sei, was sie rechtsmiss-

bräuchlich werden lasse. Die Erhöhung müsse deshalb auf das zulässige Mass reduziert wer-

den.178 Daher sei bis zum rechtskräftigen Abschluss des ersten Anfechtungsverfahrens unbe-

kannt,  in welchem  Umfang  sich  die  Erhöhung  auf  den Mietzins  auswirken  und auf  welchen 

Kostenfaktoren der zulässige bzw. vereinbarte Mietzins beruhen werde. Daraus folgert BRUT-

SCHIN,  dass  die  Vermieterschaft  während  eines  hängigen  Anfechtungsverfahrens  bzgl.  der 

ersten  Erhöhung  weder den  bisherigen Mietzins noch  dessen  Kostenfaktoren  verbindlich  in 

der zweiten Erhöhung angeben könne.179 

3.1.1.1.  Missbräuchlichkeit vs. Rechtsmissbrauch 

Die von BRUTSCHIN verwendeten Begriffe «missbräuchlich» und «rechtsmissbräuchlich» ha-

ben gemäss h. L. und Praxis unterschiedliche Bedeutungen im Mietrecht und sollten nicht als 

Synonyme  verwendet  werden.  Missbräuchlich  i.S.v.  Art. 269 ff.  OR  bedeutet  nur,  dass  der 

Mietzins über dem gesetzlich zulässigen Mass liegt und sollte nicht mit rechtsmissbräuchlich 

verwechselt werden, was gemäss Bundesgericht z.B. in einer nutzlosen, zweckwidrigen oder 

schikanösen  Rechtsausübung  oder  widersprüchlichem  Verhalten  besteht  (Art. 2  Abs. 2 

174 Siehe  Kap.  2.1.3.2;  2.1.2.4  und  2.2.2.1 f.;  BGE  142  III  568  E. 1.2;  ZK-HIGI/WILDISEN,  N 263  zu 

Art. 269a OR. 
175 Siehe Kap. 2.1.3.4. 
176 Siehe Kap. 2.1.3.1. 
177 Siehe Kap. 2.1.3.3 und 2.2.2.1 f. 
178 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 11 f. 
179 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 12; ROHRER, MRA 5/99, S. 174. 

27 

 
ZGB).180  Ein  Fehler  bei  der  Berechnung  des  Mietzinses  ist  üblicherweise  nicht  rechtsmiss-

bräuchlich, sondern führt nur zu einem missbräuchlichen i.S.v. unzulässigen Mietzins, welcher 

dann auf das zulässige Mass korrigiert wird.181 Vorbehalten bleiben natürlich Fälle von tatsäch-

lichem Rechtsmissbrauch (Art. 2 Abs. 2 ZGB).  

3.1.1.2.  Einschränkung bei der Ausübung von Gestaltungsrechten 

In der h. L. und Praxis besteht Einigkeit darüber, dass Mietzinserhöhungen Gestaltungsrechte 

der Vermieterschaft sind und die Vermieterschaft berechtigt ist, den Mietzins aufgrund eines 

(erneut) gestiegenen Referenzzinssatzes einseitig zu erhöhen.182 Unbestritten ist auch, dass 

dieses Recht zur Erhöhung unabhängig davon besteht, ob ein Mietzinsanfechtungsverfahren 

hängig ist, sondern einzig aufgrund des Umstands, dass der Referenzzinssatz (erneut) gestie-

gen ist, was der Vermieterschaft einen Rechtsgrund für die Erhöhung verschafft.183 Denn die 

Vermieterschaft  wird  in  der  Ausübung  ihres  Gestaltungsrechts  nur  durch  das  Missbrauchs-

recht (Art. 269 und 269a OR), die konkrete Vertragsbeziehung und ihr bisheriges Anpassungs-

verhalten im konkreten Mietverhältnis eingeschränkt.184 Daher kann die Vermieterschaft mei-

ner Auffassung nach nicht einfach nur deshalb in der Ausübung ihres Gestaltungsrechts ein-

geschränkt  werden,  weil  die  Schlichtungsbehörden  überlastet  waren  und  die  ersten  Miet-

zinsanfechtungsverfahren  nicht  innert  der  vorgesehenen  zwei  Monate  erledigen  konnten 

(Art. 203 Abs. 1 ZPO). Denn die Vermieterschaft trifft keinerlei Verschulden an der Überlas-

tung der Schlichtungsbehörden und auch nicht daran, dass der Referenzzinssatz kurz aufei-

nanderfolgend gestiegen ist. Gemäss der Argumentation von BRUTSCHIN wäre die Vermieter-

schaft in der Ausübung ihres Gestaltungsrechts so lange eingeschränkt, bis das Anfechtungs-

verfahren  bzgl.  der  ersten  Erhöhung  rechtskräftig  abgeschlossen  wurde.  Dazu  möchte  ich 

noch anmerken,  dass  der  rechtskräftige  Abschluss des  Anfechtungsverfahrens  nicht  immer 

bereits vor der Schlichtungsbehörde erfolgt, sondern unter Umständen erst vor Bundesgericht 

(Art. 72 Abs. 1, Art. 74 Abs. 1 lit. a und b sowie Art. 95 ff. BGG oder Art. 113 ff. BGG), was mit 

entsprechend langen Verfahrensdauern einher geht. Somit würde die Vermieterschaft in der 

Ausübung  ihres  Gestaltungsrechts  unter  Umständen  nicht  nur  für  wenige  Monate  einge-

schränkt, sondern über Jahre.  

3.1.1.3.  Bestimmbarkeit des bisherigen Mietzinses 

Entgegen der Auffassung von BRUTSCHIN vertrete ich die Ansicht, dass der bisherige Mietzins 

bestimmbar ist. Denn auch wenn die erste Erhöhung angefochten wurde, ist der einmalig er-

höhte Mietzins (und somit der bisherige Mietzins für die zweite Erhöhung) zwar nicht auf den 

180 ZK-BAUMANN, N 8 zu  Art. 2 ZGB; ZK-HIGI/WILDISEN, N 9 zu Art. 269-270e OR;  SVIT-ROHRER, N 1 
Vorb. zu Art. 269-270e OR; ROHRER, MRA 3/12, S. 140 f. m.w.Verw.; BSK-WEBER, N 2 zu Art. 269 
OR. 

181 Siehe Kap. 2.4.1. 
182 Siehe Kap. 2.1.3.2 und 2.4.1. 
183 Siehe Kap. 2.1.3.2; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 44 zu Art. 269d OR; ZK-HIGI/WILDISEN, N 125 f. Vorb. zu 

Art. 269-270e OR. 

184 Siehe Kap. 2.4.1; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 464 ff. zu Art. 269 und N 79 m.w.Verw. zu Art. 269d OR. 

28 

 
Rappen genau bestimmt, aber er ist bestimmbar. Er liegt nämlich zwischen dem von der Ver-

mieterschaft mit der ersten Erhöhung angezeigten erhöhten Mietzins als Maximalbetrag (wenn 

die Erhöhung vollumfänglich zulässig ist) und dem bisherigen Mietzins vor der ersten Erhö-

hung als Minimalbetrag (wenn die Erhöhung vollständig unzulässig ist), abhängig davon, ob 

die Erhöhung als vollumfänglich, teilweise oder überhaupt nicht zulässig erachtet wird. Meines 

Erachtens ist daher für beide Parteien die Spanne des Mietzinses nach der ersten Erhöhung 

bekannt und dieser somit bestimmbar. Somit ist auch der Mietzins nach der zweiten Erhöhung 

bestimmbar, er liegt nämlich zwischen dem mit der zweiten Erhöhung mitgeteilte Mietzins als 

Maximalbetrag  (wenn  beide  Erhöhungen  vollumfänglich  zulässig  sind)  und  dem  bisherigen 

Mietzins vor der ersten Erhöhung als Minimalbetrag (wenn beide Erhöhungen vollumfänglich 

unzulässig sind). 

3.1.2.  Bedingungsfeindlichkeit und Unwiderrufbarkeit von Gestaltungsrechten 

BRUTSCHIN macht zunächst Ausführungen dazu, dass Mietzinserhöhungen Gestaltungsrechte 

und daher unwiderruflich und bedingungsfeindlich seien.185 Die Ausübung eines Gestaltungs-

rechts müsse gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung eindeutig und mittels einer klaren 

und zweifelsfreien Willenserklärung erfolgen. Da die Mieterschaft Erklärungsempfängerin sei, 

sei ihr Interesse an einer klaren Rechtslage geschützt.186 Gemäss der Auffassung von BRUT-

SCHIN darf die Vermieterschaft zum einen ihre zweite Erhöhung nicht vom Ausgang des An-

fechtungsverfahrens bzgl. der ersten Erhöhung abhängig machen, indem sie in ihrer Mitteilung 

für  den  bisherigen  Mietzins  und  die  konkrete  Berechnung  der  Erhöhung  auf  den  im  ersten 

Anfechtungsverfahren als zulässig erkannten Mietzins und dessen Kostenfaktoren verweist. 

Denn  dies  genüge  nicht,  um  eine  klare  Rechtslage  zu  schaffen.187  Zum  anderen  dürfe  die 

Vermieterschaft in ihrer Mitteilung und Berechnung der zweiten Erhöhung auch nicht auf die 

Kostenfaktoren und den Mietzins abstellen, welchen sie mit der angefochtenen ersten Erhö-

hung mitgeteilt hat, weil dann die zweite Erhöhung unter dem Vorbehalt stehe, dass der erst-

malig erhöhte Mietzins im ersten Anfechtungsverfahren als zulässig qualifiziert werde.188 Ge-

mäss der Ansicht von BRUTSCHIN ist die Willenserklärung der Vermieterschaft (Mietzinserhö-

hung) in beiden Fällen mit Unklarheiten und Zweifeln behaftet, da das Ausmass der zweiten 

Erhöhung vom Ausgang des ersten Anfechtungsverfahrens abhängt. Eine solche Willenser-

klärung  widerspreche  dem  Grundsatz  der  Bedingungsfeindlichkeit  von  Gestaltungsrechten 

und  erfülle  die  Anforderungen  an  eine  klare  Willensäusserung  nicht.  Somit  könne  auch  die 

beabsichtigte Rechtsänderung (Erhöhung des Mietzinses) nicht eintreten. Dabei geht es ge-

mäss BRUTSCHIN nicht darum, ob die Mietzinserhöhung missbräuchlich ist, sondern nur darum, 

ob die zweite Erhöhung überhaupt wirksam mitgeteilt werden kann. Die Feststellung der Un-

185 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 12 ff.; HUGUENIN, N 77. 
186 BGer 4A_261/2007 E. 3.1; BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 12 f. 
187 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 12 f. 
188 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 13. 

29 

 
wirksamkeit bzw. Nichtigkeit sei kein Anwendungsfall von Art. 270b Abs. 1 OR, sondern müsse 

auch erfolgen, wenn die zweite Erhöhung nicht oder zu spät angefochten werde.189  

BRUTSCHIN führt weiter aus, dass die Vermieterschaft an ihre abgegebene Mitteilung der zwei-

ten Mietzinserhöhung gebunden bleibe, ausser sie widerrufe ihre Erhöhung.190 Der Widerruf 

einer  oder mehrerer  Erhöhungen  erscheine jedoch  als  unzulässig,  weil  die Mieterschaft  ein 

schutzwürdiges Interesse daran habe, dass die Vermieterschaft den verlangten Mietzins ver-

bindlich nenne. Denn eine Erhöhung könne dazu führen, dass die Mieterschaft die Wohnung 

wechseln wolle oder sogar müsse.191 Gemäss BRUTSCHIN kann die Entscheidung (kündigen, 

anfechten oder akzeptieren) von der Mieterschaft nur getroffen werden, wenn die Mitteilung 

über die Erhöhung bindend und somit unwiderruflich ist, weshalb Erhöhungen nicht gültig zu-

rückgezogen werden können.192 Daher sei es der Vermieterschaft im Anfechtungsverfahren 

nicht erlaubt, die erste (und evtl. auch die zweite) Erhöhung zu widerrufen und dann die Kos-

tenänderungen kombiniert in einer einzigen Erhöhung geltend zu machen (z.B. den Anstieg 

des Referenzzinssatzes von 1.25% auf 1.75% in einem Schritt).193 Denn gemäss BRUTSCHIN 

kann die Mieterschaft durch eine kombinierte Erhöhung unter Umständen finanziell schlechter 

gestellt werden, weil sie z.B. bei der ersten Erhöhung mit ihrer Einrede der übersetzten Netto-

rendite Erfolg gehabt hätte, während dies bei der kombinierten Erhöhung aufgrund von verän-

derten Kosten nicht oder nur teilweise erfolgversprechend wäre.194 Der Vermieterschaft sei es 

auch nicht erlaubt, die zweite Erhöhung zurückzunehmen bzw. zu widerrufen und zu verlan-

gen, dass die Erhöhung auf der Grundlage des im ersten Anfechtungsverfahren als zulässig 

erkannten Mietzinses zu berechnen sei.195  

3.1.2.1.  Vorbehalt vs. Bedingung 

Die h. L. und Rechtsprechung ist sich einig, dass Mietzinserhöhungen Gestaltungsrechte und 

daher  bedingungsfeindlich  sind.196  Ebenfalls  als  unbestritten  gilt,  dass  Vorbehalte  zulässig 

sind, denn Erhöhungen stehen immer unter dem Vorbehalt der Anfechtbarkeit und sind nur 

dann uneingeschränkt gültig, wenn sie nicht angefochten werden, ansonsten muss der neue 

Mietzins entweder durch einen Vergleich oder Entscheid der Schlichtungsbehörden oder Ge-

richte festgelegt werden.197 Wenn die Vermieterschaft bei der zweiten Erhöhung auf den mit 

189 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 13; SVIT-ROHRER, N 39 zu Art. 269d OR. 
190 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 13; MOHASSEB/VON DER CRONE, SZW 4/19, S. 428 ff.; OESCHGER/ZAHRADNIK, 

MfdP, Rz. 17.3.3.2.2. 

191 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 13 ff.; MOHASSEB/VON DER CRONE, SZW 4/19, S. 428 ff.; OESCHGER/ZAHRAD-

NIK, MfdP, Rz. 17.3.3.4. 

192 BGE 142 III 375 E. 3.3.2.1; BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 14; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.3.4. 
193 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 19 f. 
194 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 20; MOHASSEB/VON DER CRONE, SZW 4/19, S. 431. 
195 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 14. 
196 Siehe Kap. 2.4.1; BGE 110 II 494; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 161 zu Art. 269d OR; CHK-HULLIGER, N 2 

zu Art. 266-266f OR; HUGUENIN, N 77; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.3.2.1. 

197 ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 13 ff. zu Art. 270b OR; ZK-HIGI/WILDISEN, N 8 ff. Vorb. zu Art. 269-270e OR; 
CHK-HULLIGER, N 1 ff. zu Art. 269d und N 1 zu Art. 270b-e OR; SVIT-ROHRER, N 3 ff. zu Art. 269d 
OR. 

30 

 
der ersten Erhöhung mitgeteilten Mietzins sowie dessen Kostenfaktoren abstellt, handelt es 

sich meines Erachtens nicht um eine (unzulässige) Bedingung (Art. 151 ff. OR), sondern um 

einen (zulässigen) Vorbehalt. Denn die Vermieterschaft ist gemäss h. L. und Praxis nicht nur 

dann  zu einer zweiten  Erhöhung  berechtigt,  wenn die erste Erhöhung  als  zulässig erachtet 

wird (Bedingung), sondern der seit der ersten Erhöhung erneut angestiegene Referenzzins-

satz berechtigt sie zu einer erneuten Erhöhung, unabhängig davon, ob die erste Erhöhung im 

Anfechtungsverfahren als zulässig erachtet wird und in welchem Umfang.198 Meiner Auffas-

sung nach kann die zweite Erhöhung unter dem Vorbehalt des Ergebnisses des Anfechtungs-

verfahrens bzgl. der ersten Erhöhung mitgeteilt werden, wenn der zulässige Mietzins nach der 

ersten Erhöhung (bisheriger Mietzins) noch nicht rechtskräftig festgelegt wurde. Denn der bis-

herige Mietzins nach der ersten Erhöhung ist meines Erachtens bestimmbar, womit auch der 

Mietzins nach der zweiten Erhöhung bestimmbar ist. Zudem wäre damit auch die Forderung 

des Mietgerichts Zürich erfüllt, dass die Vermieterschaft nicht ignorieren dürfe, dass das erste 

Anfechtungsverfahren noch nicht rechtskräftig abgeschlossen worden sei.199 

3.1.2.2.  Widerruf vs. Verzicht auf die Durchsetzung eines Gestaltungsrechts 

BRUTSCHIN  übersieht,  dass  der  Widerruf  einer  Erhöhung  vorliegend  ohnehin  nicht  in  Frage 

kommt, da dieser gemäss h. L. und Praxis zeitgleich mit der Willenserklärung (Mietzinserhö-

hung)  beim  Empfänger (Mieterschaft)  eintreffen müsste,  um  wirksam  zu sein,  denn Gestal-

tungsrechte sind nicht einseitig widerrufbar.200 Meiner Ansicht nach geht es vorliegend um den 

Verzicht auf die Durchsetzung eines Gestaltungsrechts und nicht um einen Widerruf. Denn es 

ist unbestritten, dass die Erhöhung keine Wirkungen entfaltet, wenn die Mieterschaft die Erhö-

hung  anficht  (Art. 270b  OR)  und  die  Vermieterschaft  nicht  weiter  an  der  Erhöhung  festhält 

(Art. 270e OR analog).201 Die Vermieterschaft verzichtet auf die Durchsetzung ihrer Erhöhung 

meist unter dem Vorbehalt der Wiedereinbringung, was in der Praxis üblich ist und häufig vor-

kommt. Der Vorbehalt der Wiedereinbringung bedeutet, dass die Vermieterschaft für den Mo-

ment auf die Geltendmachung der Erhöhung verzichtet, sich aber das Recht vorbehält, den 

Mietzins zu einem späteren Zeitpunkt, gestützt auf die gleichen Gründe, wieder zu erhöhen.202 

Meiner Meinung nach ist es der Vermieterschaft im Anfechtungsverfahren möglich, unter dem 

Vorbehalt  der  Wiedereinbringung  auf  die  Durchsetzung  der  ersten  (evtl.  auch  der  zweiten) 

Erhöhung zu verzichten und dann sämtliche Kostenänderungen in einer kombinierten Erhö-

198 Siehe Kap. 2.1.3.2 und 3.1.1.2. 
199 Siehe Kap. 3.1.1.3 und 3.2; ZMP 2024, Nr. 8, E. 2. 
200 BGer  4C.118/2004  E. 3.2;  BGE  128  III  129  E. 2a;  128  III  70  E. 2;  109  II  319  E. 4b; 
GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, N 156 ff.; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 44 ff. m.w.Verw. Vorb. zu Art. 266-266o, 
N 146 ff. zu Art. 269d und  N 36 f. zu  Art. 270b OR; CHK-HULLIGER, N 2 zu Art. 266-266f OR; ZK-
JÄGGI, N 11 ff. zu Art. 9 OR; THANEI, MfdP, Rz. 25.10 m.w.Verw.; BSK-WEBER, N 1 zu Art. 266a OR 
201 BGE 124 III 245 E. 3; 124 III 21 E. 2b; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 36 f. zu Art. 270b OR; ZK-HIGI/WILDI-
SEN, N 125 ff. Vorb. zu Art. 269-270e OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.4.5 und 17.3.5.1.7; 
SVIT-ROHRER, N 15 zu Art. 270b OR; BSK-WEBER, N 1 f. zu Art. 269d, N 4 zu Art. 270b und N 3 zu 
Art. 270e OR. 

202 BSK-INFANGER, N 6 zu Art. 65 ZPO; CHK-SUTTER/SEILER, N 2 m.w.Verw. zu Art. 65 ZPO. 

31 

 
hung  geltend  zu  machen.  Dies  hat  den  Vorteil,  dass  nicht  zwei  separate  Verfahren  geführt 

werden müssen und die Vermieterschaft nicht befürchten muss, dass ihre zweite Erhöhung 

als nichtig erklärt wird. Zugleich stellt es meines Erachtens für die Mieterschaft sogar einen 

«Gewinn» dar, wenn die Vermieterschaft zumindest vorübergehend auf die Durchsetzung der 

Erhöhung(en) verzichtet. Denn es ist unbestritten, dass Mietzinse nur pro futuro erhöht werden 

können. Daher stellt die Zeitspanne, in welcher die Vermieterschaft bereits den höheren Miet-

zins verlangen könnte, diesen aber noch nicht durchsetzt, finanziell einen «Gewinn» für die 

Mieterschaft dar, da sie nur den bisherigen Mietzins bezahlen muss und der höhere Mietzins 

auch nicht nachgefordert werden kann, da noch nicht gültig erhöht wurde.203 Wurde von der 

Vermieterschaft kein Vorbehalt der Wiedereinbringung angebracht, kann sie den Mietzins spä-

ter nicht mehr gestützt auf die ursprünglich geltend gemachten Gründe erhöhen, sondern erst 

wenn  die Kostenfaktoren erneut  steigen.204  Auch  dadurch entsteht  der Mieterschaft  meines 

Erachtens kein Nachteil.  

Die von BRUTSCHIN angesprochene mögliche finanzielle Schlechterstellung der Mieterschaft 

erweist sich meiner Ansicht nach als unbegründet. Denn wenn die Mieterschaft mit ihrer Ein-

rede des übersetzten Ertrags bei der ersten Erhöhung Erfolg gehabt hätte, dann hätte die erste 

Erhöhung zu einem übersetzten Ertrag geführt. Würde sie mit ihrer Einrede bei der zweiten 

bzw. kombinierten Erhöhung nicht mehr durchdringen, bedeutet dies, dass kein übersetzter 

Ertrag mehr vorliegt und der Mietzins somit zulässig ist, z.B. wenn nach der ersten Erhöhung 

Kosten  angefallen  bzw. angestiegen  sind,  die mit  der zweiten  Erhöhung nicht  oder  nur teil-

weise  auf  die  Mieterschaft  überwälzt  wurden.  Die  h. L.  und  Praxis  ist  sich  einig,  dass  die 

Art. 269 ff. OR der Mieterschaft keinen Anspruch auf einen möglichst günstigen Mietzins ver-

leihen,  sondern  sie  vor  missbräuchlichen  Mietzinsen  schützen  sollen.205  Meiner  Auffassung 

nach wird die Mieterschaft durch eine kombinierte Erhöhung finanziell nicht schlechter gestellt. 

Zum einen muss sie im Beispiel von BRUTSCHIN den unzulässigen Mietzins nach der ersten 

Erhöhung gar nie bezahlen, weil im ersten Anfechtungsverfahren auf die Durchsetzung dieser 

Erhöhung  verzichtet  und  dann  mit  einer  kombinierten  Erhöhung  in  einem  Schritt  auf  einen 

zulässigen Mietzins erhöht wird. Zum anderen ist es für die Mieterschaft finanziell sogar vor-

teilhafter, wenn beide Erhöhungen in einem Schritt angezeigt werden, weil dann alle Prozents-

ätze auf dem Nettomietzins vor der ersten Erhöhung gerechnet werden müssen.206  

3.1.2.3.  Kündigung vs. Anfechtung der Mietzinserhöhung 

Entgegen der Auffassung von BRUTSCHIN sind meiner Meinung nach die Mietzinse nach der 

ersten sowie der zweiten Erhöhung bestimmbar, womit die Mieterschaft in der Lage sein sollte, 

203 Siehe  Kap.  2.4.2.3;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  N 36  zu  Art. 270b  und  N 11 ff.  zu  Art. 270e  OR;  OESCH-

GER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.4.5; SVIT-ROHRER, N 64 zu Art. 269d OR. 

204 BSK-INFANGER, N 6 m.w.Verw. zu Art. 65 ZPO; CHK-SUTTER/SEILER, N 2 m.w.Verw. zu Art. 65 ZPO. 
205 BGE 125 III 231 E. 3b m.w.Verw.; ZK-HIGI/WILDISEN, N 4 ff. m.w.Verw. Vorb. zu Art. 269-270e und 
N 488 zu Art. 269 OR; SVIT-ROHRER, N 1 ff. zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 2 zu Art. 269 OR. 

206 Siehe das Berechnungsbeispiel in Kap. 3.1.3.1. 

32 

 
zu entscheiden, ob sie kündigen, die zweite Erhöhung anfechten oder akzeptieren will.207 Mie-

terschaften, die sich das Mietobjekt aufgrund der zweiten Erhöhung nicht mehr leisten können 

oder wollen, sollten kündigen und nicht die Erhöhung anfechten. Eine Anfechtung macht mei-

nes Erachtens nur dann Sinn, wenn die Mieterschaft im Mietobjekt verbleiben will und finanziell 

auch kann, aber der Meinung ist, die Erhöhung sei in diesem Umfang nicht gerechtfertigt. Ficht 

die Mieterschaft die zweite Erhöhung nur an, weil sie sich das Mietobjekt nicht mehr leisten 

kann  und  darauf  hofft,  die  zweite  Erhöhung  werde  vollständig  oder  teilweise  herabgesetzt, 

kann sie einerseits in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Denn die Vermieterschaft hat ge-

mäss h. L. und Rechtsprechung ein Nachforderungsrecht, wenn die Erhöhung als vollständig 

oder teilweise zulässig erachtet wird.208 Andererseits wird die Mieterschaft meiner Auffassung 

nach zeitnah ein neues Mietobjekt suchen müssen, denn sobald die Kostenfaktoren nochmals 

ansteigen (z.B. Anstieg der Teuerung), hätte sie wieder das gleiche Problem. Meines Erach-

tens hat es sich bei den zweiten Erhöhungen in den meisten Fällen nur um die Erhöhung von 

3% des Nettomietzinses aufgrund des gestiegenen Referenzzinssatzes gehandelt.209 Daher 

gehe ich zum einen davon aus, dass sich die Mieterschaft in den meisten Fällen das Mietobjekt 

nicht nur wegen der zweiten Erhöhung nicht mehr leisten konnte. Zum anderen nehme ich an, 

dass bei einer Anfechtung in der Hoffnung die Erhöhung werde herabgesetzt und man könne 

sich das Mietobjekt dann wieder leisten, die Erfolgschancen relativ schlecht stehen, da Verän-

derungen des Referenzzinssatzes nicht bewiesen werden müssen. 

3.1.3.  Nennung des bisherigen Mietzinses bei der Mitteilung von Mietzinserhöhungen 

Zunächst  führt  BRUTSCHIN  aus,  dass  die  Vermieterschaft  gemäss  Art. 269d  Abs. 1  OR  die 

Mietzinserhöhung auf einem amtlichen Formular mitteilen und begründen müsse.210 Die For-

mularpflicht sei nur dann erfüllt, wenn das amtliche Formular diejenigen Angaben enthalte, die 

für die Überprüfung der mitgeteilten Mietzinserhöhung notwendig seien.211 Dazu gehöre ins-

besondere die Mitteilung des bisherigen Mietzinses (Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 VMWG), wel-

cher der Vermieterschaft als Ausgangspukt für die Berechnung der Erhöhung diene.212 BRUT-

SCHIN argumentiert, dass wenn im Zeitpunkt der Mitteilung der zweiten Erhöhung das Anfech-

tungsverfahren bzgl. der ersten Erhöhung noch hängig sei, die Vermieterschaft den bisherigen 

Mietzins nicht verbindlich im Formular nennen könne, weil dieser zuerst im hängigen Anfech-

tungsverfahren geklärt werden müsse.213 Somit sei es für die Vermieterschaft nicht möglich, 

207 Siehe Kap. 3.1.1.3. 
208 Siehe Kap. 2.3.3 und 2.4.4. 
209 Siehe Kap. 2.1.3.2 und 3; ZK-HIGI/WILDISEN, N 263 zu Art. 269a OR. 
210 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 15. 
211 BRUTSCHIN, mp  1/24,  S. 16; ZK-HIGI/BÜHLMANN,  N 210 ff. zu  Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, 

MfdP, Rz. 17.3.3.1.3. 

212 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 15 f. 
213 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 15; ROHRER, MRA 5/99, S. 177. 

33 

 
die Erhöhung mit der erforderlichen Klarheit zu begründen und insbesondere mehrere Erhö-

hungsgründe jeweils in Einzelbeträgen auszuweisen (Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 VMWG).214  

BRUTSCHIN führt weiter aus, dass der Mietvertrag bis zum rechtskräftigen Abschluss des ersten 

Anfechtungsverfahrens unverändert weitergelte (Art. 270e OR) und die Vermieterschaft in ih-

rer  Erhöhungsanzeige  denjenigen  Mietzins  als  bisherigen  Mietzins  angeben  müsse,  der  im 

Zeitpunkt der Erhöhungsanzeige gelte (Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 VMWG). Sie vertritt die Mei-

nung,  dass  wenn  die zweite Erhöhung  in  einem Zeitpunkt mitgeteilt  werde,  in welchem  der 

Mietzins gemäss der ersten Erhöhung noch nicht in Kraft getreten sei (weil das Anfechtungs-

verfahren bzgl. der ersten Erhöhung noch hängig sei), müsse die Vermieterschaft in ihrer zwei-

ten Erhöhungsanzeige den Mietzins vor der ersten Erhöhung als bisherigen Mietzins angeben 

und den Anstieg des Referenzzinssatzes von 1.25% auf 1.75% geltend machen.215 Nenne die 

Vermieterschaft den Mietzins nach der ersten Erhöhung als bisherigen Mietzins, obwohl dieser 

noch  gar  nicht  in  Kraft  getreten  sei,  und  mache  einen  Anstieg  des  Referenzzinssatzes  von 

1.5% auf 1.75% geltend, sei die Bezeichnung des bisherigen Mietzinses fehlerhaft, was zur 

Nichtigkeit der zweiten Erhöhung führe.216 BRUTSCHIN weist allerdings darauf hin, dass in der 

Lehre die Rechtsfolgen einer fehlenden oder fehlerhaften Nennung des bisherigen Mietzinses 

umstritten seien. Ein Teil der Lehre vertrete die Meinung, dass dies – analog zur Rechtspre-

chung  bei  fehlenden  Unterschriften  auf  der  Erhöhungsanzeige  –  zur  Nichtigkeit  der  Erhö-

hungsanzeige führe.217 Ein anderer Teil der Lehre vertrete die Auffassung, dass dies weder 

zur Anfechtbarkeit noch zur Nichtigkeit der Mietzinserhöhung führe, denn die Formularpflicht 

diene  primär  dazu,  der Mieterschaft  eine möglichst  einfache  Beurteilung ihrer  Anfechtungs-

chancen zu ermöglichen sowie den Rechtsweg aufzuzeigen. Die Mieterschaft kenne den bis-

herigen  Mietzins  und  Art. 19  Abs. 1  lit. a  Ziff. 1  VMWG  diene  im  Sinne  einer  Ordnungsvor-

schrift nur dazu, den Schlichtungsbehörden bei der Beratung der Mieterschaft eine bessere 

Beurteilung der Mietzinsanpassung zu ermöglichen.218 Gemäss BRUTSCHIN ist in vorliegenden 

Konstellationen jedoch weder den Schlichtungsbehörden noch den Vertragsparteien bekannt, 

welcher bisherige Mietzins die Grundlage für die Überprüfung der zweiten Erhöhung bildet, da 

dieser zuerst im hängigen Anfechtungsverfahren festgelegt werden muss. Somit sei die Be-

rechtigung  zur  zweiten  Erhöhung  nicht  überprüfbar  und  die  Mieterschaft  müsste  ihren  Ent-

scheid, ob sie die Erhöhung anfechten solle, gestützt auf Angaben im amtlichen Formular tref-

fen, die sich später als falsch herausstellen könnten.219 Wenn die Vermieterschaft den mit der 

ersten Erhöhung mitgeteilten Mietzins als bisherigen Mietzins angebe und sich die erste Erhö-

214 Siehe Kap. 3.1.4; BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 15 ff. 
215 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 15 ff.; ROHRER, MRA 5/99, S. 178. 
216 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 15 ff. 
217 BGer 4A_213/2013 E. 2.3; BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 15; LACHAT/STASTNY, Le bail, Kap. 20 Rz. 4.2.5; 

OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.3.1.3. 

218 BGE  138  III  401  E. 2.4.2;  135  III  220  E. 1.5.3;  121  III  214  E. 3b;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  N 212  zu 

Art. 269d OR; SVIT-ROHRER, N 27 zu Art. 269d OR; ROHRER, MRA 3/12, S. 139 ff. 

219 BGE 118 II 130 E. 2b; 117 II 458 E. 2a; BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 16. 

34 

 
hung nachträglich als missbräuchlich erweise, würde die zweite Erhöhung auf falschen Anga-

ben  zum  bisherigen  Mietzins  beruhen,  was  sie  gemäss  BRUTSCHIN  nichtig  werden  lässt.220 

Würde die erste Erhöhung hingegen als zulässig erachtet, wäre der bisherige Mietzins zwar 

korrekt  angegeben  worden,  gemäss  BRUTSCHIN  müsste  die  zweite  Erhöhung  aufgrund  der 

Bedingungsfeindlichkeit von Gestaltungsrechten trotzdem als unwirksam gelten.221 

3.1.3.1.  Bisheriger Mietzins bei der zweiten Mietzinserhöhung 

In der h. L. und Praxis ist unbestritten, dass wenn die erste Erhöhung angefochten wurde, der 

im  Anfechtungsverfahren  bzgl.  der  ersten  Erhöhung  durch  Urteil  oder  Vergleich festgelegte 

Referenzzinssatz als Basis für die zweite Erhöhung gilt, sofern Änderungen des Referenzzins-

satzes berücksichtigt wurden.222 Es gilt ebenfalls als unbestritten, dass der Mietzins nach der 

ersten Erhöhung erst nach dem rechtskräftigen Abschluss des Anfechtungsverfahrens in Kraft 

tritt und bis dahin der bisherige Mietzins weitergilt (Art. 270e OR).223 Daher müsste der Miet-

zins vor der ersten Erhöhung als bisheriger Mietzins bei der zweiten Erhöhung genannt werden 

(Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 VMWG). Allerdings wird gemäss h. L. und Rechtsprechung der Miet-

zins nach dem rechtskräftigen Abschluss des Anfechtungsverfahrens rückwirkend auf den Ter-

min verändert, auf welchen die Erhöhung ihre Wirkung ursprünglich entfalten sollte, ausser die 

Erhöhung wird als vollständig unzulässig erachtet.224 Unter dem Blickwinkel, dass das Bun-

desgericht wiederholt bestätigt hat, dass die Formularpflicht vor allem dazu diene, der Mieter-

schaft eine möglichst einfache Beurteilung ihrer Anfechtungschancen zu ermöglichen sowie 

den  Rechtsweg  aufzuzeigen,  sollte  es  meines  Erachtens  bei  der  zweiten  Erhöhung  erlaubt 

sein, den mit der ersten Erhöhung mitgeteilten Mietzins unter dem Vorbehalt des Ergebnisses 

des Anfechtungsverfahrens bzgl. der ersten Erhöhung als bisherigen Mietzins zu nennen.225 

Denn für mich ist äusserst fraglich, ob die Mieterschaft die Berechtigung und Tragweite der 

Erhöhung besser einschätzen kann, wenn sich die zweite Erhöhung nicht auf die erste Erhö-

hung stützt, sondern auf den Mietzins und die Kostenfaktoren vor der ersten Erhöhung.  Ich 

vermute, dass solche Erhöhungen bei vielen Mieterschaften zu mehr Verwirrung statt Klarheit 

führen würden, weil einzelne Erhöhungsgründe doppelt aufgeführt werden müssten (z.B. An-

stieg  Referenzzinssatz  von  1.25%  auf  1.5%  und  dann  von  1.25%  auf  1.75%).  Dies  soll  an 

nachfolgendem fiktivem Beispiel veranschaulicht werden: 

220 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 16. 
221 Siehe Kap. 3.1.2; BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 16. 
222 Siehe Kap. 2.2.2.2. 
223 Siehe Kap. 2.3.3. 
224 Siehe Kap. 2.4.4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 9 zu Art. 270e OR; SVIT-ROHRER, N 5 zu Art. 270e OR. 
225 Siehe Kap. 2.4.2.1 f. 

35 

 
 
 
Erste Erhöhung: 

Bisheriger/ursprünglicher Nettomietzins 

CHF 2'000.– 

Referenzzinssatz von 1.25% auf 1.5% 

+ CHF 60.– (3% * CHF 2'000.–) 

Gestiegene  Betriebs-,  Unterhalts-  und  Ver-

waltungskosten (Pauschale von 0.5%) 

+ CHF 10.– (0.5% * CHF 2'000.–) 

Teuerung von 105 auf 106.3 

+ CHF 10.– (0.5% * CHF 2'000.–) 

Mehrleistungen 

Neuer Nettomietzins 

+ CHF 20.– 

= CHF 2'100.– 

Zweite Erhöhung auf Basis der ersten Erhöhung: 

Nettomietzins nach der ersten Erhöhung 

CHF 2'100.– 

Referenzzinssatz von 1.5% auf 1.75% 

+ CHF 63.– (3% * CHF 2'100.–) 

Neuer Nettomietzins 

= CHF 2'163.– 

Zweite Erhöhung gemäss der Auffassung von BRUTSCHIN: 

Bisheriger/ursprünglicher Nettomietzins  

CHF 2'000.– 

Referenzzinssatz von 1.25% auf 1.75% 

+ CHF 120.– (6% * CHF 2'000.–) 

Gestiegene  Betriebs-,  Unterhalts-  und  Ver-

waltungskosten (Pauschale von 0.5%) 

+ CHF 10.– (0.5% * CHF 2'000.–) 

Teuerung von 105 auf 106.2 

+ CHF 9.20 (0.46% * CHF 2'000.–) 

Mehrleistungen 

+ CHF 20.– 

Neuer Nettomietzins 

= CHF 2'159.20 

Es bestehen offensichtliche Differenzen, je nachdem ob die 3% (aufgrund des Anstiegs des 

Referenzzinssatzes um 0.25%) auf dem erstmalig erhöhten oder dem ursprünglichen Netto-

mietzins berechnet werden.226 Auch wenn es sich dabei um kleinere Beträge handelt, möchte 

ich darauf hinweisen, dass die Vermieterschaft diese Differenz nicht einmalig, sondern fortan 

jeden Monat verliert, da es sich bei der zweiten Erhöhung um eine Mietzinsfestlegung handelt 

und daher nicht mehr darauf zurückgekommen werden kann.227  

Wie  von  BRUTSCHIN  erwähnt,  sind  die Rechtsfolgen einer fehlenden  oder fehlerhaften  Nen-

nung des bisherigen Mietzinses umstritten.228 Ich vertrete die Meinung, dass eine fehlerhafte 

226 Siehe Kap. 2.1.3.2. 
227 Siehe Kap. 2.2.2.1 f. 
228 Siehe Kap. 3.1.3. 

36 

 
Nennung des bisherigen Mietzinses zur Anfechtbarkeit der Erhöhung führen sollte, denn auch 

bei Berechnungsfehlern und somit «falschen» Begründungen ist die Erhöhung nicht nichtig, 

sondern sie kann angefochten und auf das zulässige Mass korrigiert werden.229 Es ist für mich 

nicht ersichtlich, weshalb dies bei der Nennung des bisherigen Mietzinses anders sein sollte, 

insbesondere in der hier behandelten Ausnahmesituation, in welcher es der Vermieterschaft 

unverschuldeterweise unmöglich ist, den korrekten bisherigen Mietzins zu nennen. Denn die 

Vermieterschaft trifft keinerlei Verschulden daran, dass aufgrund der Überlastung der Schlich-

tungsbehörden die Anfechtungsverfahren bzgl. der ersten Erhöhung im Zeitpunkt der zweiten 

Erhöhung noch immer hängig waren, darum der zulässige Mietzins nach der ersten Erhöhung 

noch nicht festgelegt war, weshalb die Vermieterschaft diesen auch nicht als bisherigen Miet-

zins in der zweiten Erhöhungsanzeige nennen kann.  

3.1.3.2.  Nichtigkeit vs. Korrektur auf das zulässige Mass 

Die h. L. und Praxis ist sich einig, dass wenn ein Mietzins bzw. eine Erhöhung als missbräuch-

lich qualifiziert wird, wird dadurch nur das Gestaltungsrecht der Vermieterschaft bzgl. der ver-

tragsändernden Wirkung (Umfang der Erhöhung) begrenzt.230 Bezeichnet die Vermieterschaft 

die Erhöhungsgründe sowie den Umfang der Erhöhung zwar klar, aber unterlaufen ihr dabei 

Fehler, dann liegt keine nichtige Erhöhung aufgrund der «falschen» Begründung vor, sondern 

die Erhöhung wird auf das zulässige Mass korrigiert, selbstverständlich unter dem Vorbehalt 

des Rechtsmissbrauchsverbots. Dies gilt in der h. L. und Rechtsprechung als unbestritten und 

wird auch von BRUTSCHIN anerkannt.231 Es ist für mich daher nicht einleuchtend, warum ge-

mäss BRUTSCHIN nur die erste Erhöhung auf das zulässige Mass korrigiert werden kann, nicht 

aber die zweite Erhöhung, sondern diese sogar nichtig sein soll. Dies erscheint mir stossend, 

insbesondere wenn die Vermieterschaft nach Treu und Glauben davon ausgeht, dass sie die 

erste Erhöhung richtig berechnet habe und dieser Mietzins zulässig sei, dann diesen erhöhten 

Mietzins als bisherigen Mietzins in der zweiten Erhöhung nennt und sich später herausstellt, 

dass sich z.B. ein Berechnungsfehler bei der ersten Erhöhung eingeschlichen hat. Meiner Mei-

nung nach sind die zweiten Erhöhungen ebenfalls auf das zulässige Mass (insbesondere um 

das Ergebnis des Anfechtungsverfahrens bzgl. der ersten Erhöhung) zu korrigieren.  

3.1.3.3.  Nachforderungsrecht der Vermieterschaft 

Wie bereits ausgeführt und in der h. L. und Praxis anerkannt, gilt zwar der bisherige Mietzins 

bis zum rechtskräftigen Abschluss des Anfechtungsverfahrens weiter, allerdings hat die Ver-

mieterschaft ein Nachforderungsrecht für zu wenig bezahlte Mietzinse. Unbestritten ist auch, 

dass diese Nachforderungsansprüche sofort nach dem rechtskräftigen Abschluss des Verfah-

rens rückwirkend auf die entsprechenden Termine fällig werden und es daher für die Mieter-

schaft wie auch für die Vermieterschaft unvorteilhaft ist, wenn die Anfechtungsverfahren lange 

229 Siehe Kap. 2.4.2.2 und 3.1.3.2. 
230 Siehe Kap. 2.4.1; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 13 zu Art. 270b und N 8 zu Art. 270e OR. 
231 Siehe Kap. 2.4.2.2 und 3.1.1.1; BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 12. 

37 

 
dauern.232 Denn wenn die Erhöhung als (teilweise) zulässig erachtet wird, muss die Mieter-

schaft direkt nach dem Abschluss des Verfahrens unter Umständen Hunderte von Franken auf 

einen Schlag nachzahlen, was zu finanziellen Engpässen führen kann. Die Vermieterschaft 

muss wiederum, auch wenn die Erhöhung in vollem Umfang als zulässig erachtet wird und sie 

ein Nachforderungsrecht hat, bis zum Abschluss des Verfahrens die bereits erhöhten Kosten 

tragen, kann aber keine entsprechend höheren Mietzinseinnahmen generieren, weil bis zum 

rechtskräftigen Verfahrensabschluss der bisherige Mietzins gilt.233 Dies kann meines Erach-

tens  zu  finanziellen  Engpässen  führen,  insbesondere  weil  nicht  alle  Anfechtungsverfahren 

rechtskräftig vor der Schlichtungsbehörde abgeschlossen werden können, sondern unter Um-

ständen erst vor Bundesgericht.234 Würde der Auffassung von BRUTSCHIN gefolgt, dass eine 

zweite Erhöhung erst nach dem rechtskräftigen Abschluss des Anfechtungsverfahrens bzgl. 

der ersten Erhöhung gültig angezeigt werden könne, würde dies zu finanziellen Einbussen für 

die  Vermieterschaft  führen.  Denn  es  ist  unbestritten,  dass  Mietzinse  nur  pro  futuro  auf  den 

nächsten Kündigungstermin erhöht werden können. Somit müsste die Vermieterschaft bis zum 

rechtskräftigen Abschluss des Anfechtungsverfahrens bzgl. der ersten Erhöhung nicht nur die 

bereits erhöhten Kosten vorschiessen, sondern sie könnte nach dem Abschluss des Verfah-

rens auch nichts nachfordern, weil sie während des Verfahrens nicht gültig erhöhen konnte.235 

Damit würde die Vermieterschaft den zweiten erhöhten Mietzins während der gesamten Dauer 

des ersten Anfechtungsverfahrens definitiv verlieren, was meines Erachtens nicht haltbar ist. 

Dem könnte entgegengehalten werden, dass Veränderungen des Referenzzinssatzes gemäss 

geltender Rechtslage immer auf die Mieterschaft überwälzt werden können, auch wenn gar 

kein Fremdkapital vorhanden ist und somit auch keine Hypothekarzinsen bezahlt werden müs-

sen, weshalb die finanziellen Einbussen bei manchen Vermieterschaften rein hypothetischer 

Natur sind. Dies ist meiner Meinung nach irrelevant, denn der Gesetzgeber stellt bewusst nicht 

auf die tatsächlichen Finanzierungsverhältnisse ab, weshalb diese auch bei den zweiten Er-

höhungen keine Rolle spielen dürfen.236 

3.1.4.  Anforderungen an die Begründung von Mietzinserhöhungen 

BRUTSCHIN führt aus, dass gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung die Begründung ei-

ner Mietzinserhöhung genügend klar und widerspruchsfrei erfolgen müsse, ansonsten sei sie 

nichtig (Art. 269d Abs. 2 lit. b OR und Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 VMWG).237 Der Umfang der 

Erhöhung bemesse sich gemäss der relativen Methode nach den eingetretenen Veränderun-

232 Siehe  Kap.  2.3.3  und  2.4.4;  OESCHGER/ZAHRADNIK,  MfdP,  Rz. 17.3.5.2;  SVIT-ROHRER,  N 1  zu 

Art. 270e OR. 

233 Siehe Kap. 2.3.3 und 2.4.4. 
234 Siehe Kap. 3.1.1.2. 
235 Siehe Kap. 2.4.2.3, 2.3.3 und 2.4.4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 161 ff. zu Art. 269d OR. 
236 Siehe Kap. 2.1.3.2. 
237 BGE 142 III 375 E. 3.3; 137 III 362 E. 3.2.1; 121 III 6 E. 3b; 118 II 130 E. 2; 117 II 460 E. 2a; BRUT-
SCHIN, mp 1/24, S. 17 f.; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 117 zu Art. 269d OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, 
Rz. 17.3.3.2; SVIT-ROHRER, N 43 zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 3 und N 7b zu Art. 269d OR. 

38 

 
gen  der  Kostenfaktoren  seit  der  letzten  verbindlichen  Mietzinsfestsetzung  (in  vorliegenden 

Konstellationen die im Anfechtungsverfahren beurteilte erste Erhöhung) in Prozenten des bis-

herigen Mietzinses.238 Bis zum rechtskräftigen Abschluss des Anfechtungsverfahrens bzgl. der 

ersten Erhöhung sei daher nicht nur der bisherige Mietzins nicht bekannt, sondern auch die 

Kostenfaktoren, auf denen dieser beruhe.239 Gemäss BRUTSCHIN ist es daher ausgeschlossen, 

dass  die  Vermieterschaft  eine  Erhöhung  im  hängigen  Anfechtungsverfahren  so  begründen 

kann, dass die Mieterschaft in die Lage versetzt wird, sich ein Bild über die Berechtigung und 

Tragweite der Erhöhung zu machen.240 

3.1.4.1.  Bestimmbarkeit der Kostenfaktoren 

Entgegen der Ansicht von BRUTSCHIN sind meiner Meinung nach der bisherige Mietzins (nach 

der  ersten  Erhöhung)  sowie  die  Kostenfaktoren,  auf  welchen  dieser  beruht,  bestimmbar.241 

Denn in der h. L. und Rechtsprechung besteht überwiegend Einigkeit darüber, welche Kosten-

faktoren jeweils gelten. Ist die erste Erhöhung nichtig, dann basiert der unveränderte Mietzins 

auf den bisherigen Kostenständen. Ist sie vollständig missbräuchlich, basiert der unveränderte 

Mietzins auf den bisherigen Kostenständen bzw. denjenigen im Urteil oder Vergleich. Wird sie 

hingegen teilweise oder vollumfänglich gutgeheissen, dann gelten die Kostenstände am Stich-

tag bzw. diejenigen im Urteil oder Vergleich.242 Meines Erachtens ist daher für die Mieterschaft 

wie auch die Vermieterschaft die Spanne der Kostenfaktoren bekannt und somit bestimmbar. 

Sobald  das  Anfechtungsverfahren  bzgl.  der  ersten  Erhöhung  rechtskräftig  abgeschlossen 

wurde, sind die Kostenfaktoren sowie der bisherige Mietzins bestimmt und die zweite Erhö-

hung kann entsprechend diesem Ergebnis angepasst werden. 

3.1.4.2.  Möglichkeit einer genügend klaren Begründung 

Entgegen der Auffassung von BRUTSCHIN vertrete ich die Ansicht, dass eine genügend klare 

Begründung und Bezifferung der zweiten Erhöhung unter dem Vorbehalt des Ergebnisses des 

Anfechtungsverfahrens bzgl.  der  ersten  Erhöhung  möglich  ist.  Denn wenn  die  zweite  Erhö-

hung z.B. mit «Anstieg Referenzzinssatz von 1.5% auf 1.75%» begründet wird, wird die Mie-

terschaft  damit  in die Lage  versetzt,  sich  ein  Bild  über  die Berechtigung  und Tragweite  der 

Erhöhung machen zu können. Meines Erachtens sind einerseits der bisherige Mietzins sowie 

dessen  Kostenfaktoren  bestimmbar,  womit  auch  die  Tragweite  der  zweiten  Erhöhung  be-

stimmbar ist.243 Andererseits besteht die Berechtigung zur zweiten Erhöhung gemäss h. L. und 

Praxis unabhängig davon, ob und in welchem Umfang die erste Erhöhung als zulässig erachtet 

238 BGE 122 III 20 E. 4b; BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 18. 
239 BGE 141 III 245 E. 3.6 und 3.7; BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 17 f. 
240 BGE 118 II 130 E. 2; 117 II 460 E. 2a; BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 17 f. 
241 Siehe Kap. 3.1.1.3. 
242 Siehe Kap. 2.1.2.4 und 2.2.2.2; BGE 141 III 245 E. 3.6 f.; 126 III 124 E. 2a; 124 III 67; HAP-BÄTTIG, 
Rz. 1.12; CPra Bail-BOHNET/BROQUET, N 42 zu Art. 269a OR; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 19.3.8.1; DÖ-
NNI/WETTSTEIN, mp 1/23,  S. 22 f.  m.w.Verw.;  SVIT-ROHRER,  N 19  zu  Art. 270a  OR;  a.M. BSK-WE-
BER, N 18 zu Art. 269 OR. 

243 Siehe Kap. 2.4.2.2, 3.1.3.1 und 3.1.4.1. 

39 

 
wird.244 Die Vermieterschaft kann meiner Meinung nach unter dem Vorbehalt des Ergebnisses 

des ersten Anfechtungsverfahrens die zweite Erhöhung gestützt auf die erste Erhöhung be-

gründen und beziffern.245 Auch das Mietgericht Zürich vertritt die Ansicht, dass beide Parteien 

die zweite Erhöhung nach Treu und Glauben nur so verstehen dürfen, dass sie um das Ergeb-

nis der Anfechtung der ersten Erhöhung korrigiert werde, sobald das Verfahren rechtskräftig 

abgeschlossen worden sei.246 

3.1.5.  Schlussfolgerungen des Aufsatzes von Sarah Brutschin 

BRUTSCHIN folgert aus ihren vorangegangenen Ausführungen, dass die Mitteilung einer weite-

ren Mietzinserhöhung während eines hängigen Anfechtungsverfahrens bzgl. der ersten Erhö-

hung nichtig sei. Erst wenn das erste Anfechtungsverfahren rechtskräftig abgeschlossen und 

die Höhe des zulässigen Mietzinses sowie dessen Kostenfaktoren verbindlich festgestellt wor-

den seien, könne die Vermieterschaft eine weitere Erhöhung im Umfang der veränderten Kos-

tenfaktoren  (z.B.  erneut  angestiegener  Referenzzinssatz)  auf  den  nächstmöglichen  Kündi-

gungstermin und unter Einhaltung der Fristen rechtswirksam anzeigen (Art. 269d Abs. 1 OR). 

Allerdings rät BRUTSCHIN, dass die Mieterschaft vorsichtshalber auch eine Erhöhung während 

eines  hängigen  Anfechtungsverfahrens  innert  der  30-tägigen  Frist  bei  der  Schlichtungsbe-

hörde anfechten solle, falls die zweite Erhöhung nicht als nichtig bzw. unwirksam angesehen 

werde. Es sei jedoch anzunehmen, dass die zweite Erhöhung ebenfalls als rechtsmissbräuch-

lich angesehen würde, wenn die erste Erhöhung als rechtsmissbräuchlich qualifiziert werde.247 

3.1.5.1.  Keine automatische Missbräuchlichkeit der zweiten Mietzinserhöhung 

Wie bereits ausgeführt und von der h. L. und Praxis anerkannt, bedeutet missbräuchlich i.S.v. 

Art. 269 ff. OR nur, dass der Mietzins das zulässige Mass übersteigt und daher korrigiert wird. 

Dies  hat  meistens  nichts  mit  Rechtsmissbrauch  (Art. 2  Abs. 2  ZGB)  zu  tun  und führt  daher 

auch nicht zur Nichtigkeit der Erhöhung.248 Es ist für mich nicht ersichtlich, weshalb die zweite 

Erhöhung automatisch auch als missbräuchlich qualifiziert werden sollte, wenn die erste Er-

höhung  als  missbräuchlich  angesehen  wird.  Es  gilt  in  der  h. L.  und  Praxis  als  unbestritten, 

dass die Berechtigung zur zweiten Erhöhung aufgrund des erneut gestiegenen Referenzzins-

satzes und somit unabhängig davon besteht, ob die erste Erhöhung als missbräuchlich quali-

fiziert wird oder nicht.249 Meines Erachtens sind zudem der bisherige Mietzins sowie dessen 

Kostenfaktoren unter dem Vorbehalt des Ergebnisses des ersten Anfechtungsverfahrens be-

stimmbar.250 Daher ist es meiner Meinung nach durchaus möglich, dass die erste Erhöhung 

als unzulässig, die zweite Erhöhung hingegen als zulässig erachtet wird, wenn z.B. der Refe-

244 Siehe Kap. 3.1.2.1. 
245 Siehe Kap. 3.1.2.1 und 3.1.3.1. 
246 ZMP 2024, Nr. 8, E. 2. 
247 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 18 f. 
248 Siehe Kap. 3.1.1.1 und 2.4.1. 
249 Siehe Kap. 3.1.1.2. 
250 Siehe Kap. 3.1.1.3, 3.1.2.1, 3.1.3.1 und 3.1.4.1. 

40 

 
renzzinssatz nicht angepasst wurde und noch bei 1.5% lag, weshalb mit der ersten Erhöhung 

nicht auf 1.5% erhöht werden kann, sehr wohl hingegen mit der zweiten Erhöhung auf 1.75%. 

3.1.5.2.  Vergleich zwischen Mietzinsherabsetzungen und Mietzinserhöhungen 

Schaut man sich die Mietzinsherabsetzungen (Art. 270a OR) als Gegenstück zu den Mietzins-

erhöhungen  (Art. 270b  OR)  an,  stellt  man  fest,  dass  es  der  Mieterschaft  gemäss  h. L.  und 

Praxis  erlaubt  ist,  bis  zur  letzten  kantonalen  Instanz  im  Rahmen  von  Art. 317  Abs. 1  i.V.m. 

Art. 227  bzw.  Art. 230  ZPO  neue  Herabsetzungsgründe  ins  hängige  Anfechtungsverfahren 

einzubringen (Art. 270a Abs. 3 OR). Dies gilt auch für Herabsetzungsgründe, die erst während 

des Verfahrens eingetreten sind, insbesondere Senkungen des Referenzzinssatzes.251 Im Ge-

gensatz dazu können gemäss h. L. und Rechtsprechung keine neuen Erhöhungsgründe ins 

hängige Anfechtungsverfahren eingebracht werden. Die Schlichtungsbehörden und Gerichte 

dürfen  nur  Änderungen  berücksichtigen,  die  vor  der  Erhöhungsanzeige  bzw.  dem  Stichtag 

eingetreten,  aber  in  die  damalige  Berechnung  noch  nicht  eingeflossen  sind.252  Da  sich  der 

Referenzzinssatz erst nach der Einleitung des Anfechtungsverfahrens erneut veränderte, kann 

die Vermieterschaft den erneut gestiegenen Referenzzinssatz nicht im gleichen Verfahren vor-

bringen, sondern muss unter Umständen zwei separate Verfahren führen.253  

Meiner Ansicht nach könnte sich zudem das Problem stellen, dass die zweite Erhöhung «über-

sprungen» wird bzw. gar nie geltend gemacht werden kann, wenn diese erst nach dem rechts-

kräftigen  Abschluss  des  Anfechtungsverfahrens  bzgl.  der  ersten  Erhöhung  gültig  angezeigt 

werden kann. Dies soll an nachfolgendem fiktivem Beispiel verdeutlicht werden: Die erste Er-

höhung  vom  10. Juni  2023  (Referenzzinssatz  von  1.25%  auf  1.5%)  wird  angefochten.  Am 

3. Dezember 2023 steigt der Referenzzinssatz von 1.5% auf 1.75%, die Vermieterschaft kann 

aber keine zweite Erhöhung anzeigen, weil das Anfechtungsverfahren bzgl. der ersten Erhö-

hung noch hängig ist. Am 3. März 2025 sinkt der Referenzzinssatz von 1.75% auf 1.25%. Weil 

das Anfechtungsverfahren bzgl. der ersten Erhöhung noch immer hängig ist, konnte die zweite 

Erhöhung noch nicht angezeigt werden, die Mieterschaft kann jedoch den gesunkenen Refe-

renzzinssatz direkt ins hängige Verfahren bzgl. der ersten Erhöhung einbringen und unter Ein-

haltung der  Kündigungsfrist eine Herabsetzung  auf  den  nächsten  Kündigungstermin (1. Juli 

2025) verlangen.254 Am 30. Oktober 2025 wird das Anfechtungsverfahren rechtskräftig abge-

schlossen und der Referenzzinssatz auf 1.25% festgelegt. In diesen Fällen würde die Vermie-

terschaft ihr Recht zur zweiten Erhöhung sowie den gesamten zweiten erhöhten Mietzins (vom 

251 Siehe  Kap.  2.1.3.2;  BGE  141  III  569  E. 2.1.1;  132  III  702  E. 4.3;  122  III  20  E. 4c;  HAP-BÄTTIG, 
Rz. 1.110; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 21.6.1.2; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 59 ff. m.w.Verw. zu Art. 270a OR; 
CHK-HULLIGER, N 10 zu  Art. 270a OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.5.2.1 ff., 17.5.5.3  und 
17.5.5.5.4  je  m.w.Verw.;  SVIT-ROHRER,  N 4 ff.  zu  Art. 270a  OR;  BSK-WEBER,  N 6a  m.w.Verw.  zu 
Art. 270a OR. 

252 Siehe Kap. 2.1.2.4; 2.2.2.1 f. und 2.4.2.2; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 21.6.1.2. 
253 BGE 122 III 20 E. 4c; BRUTSCHIN, MfdP, Rz. 21.6.1.2; GUT, mp 1/00, S. 9. 
254 Siehe Kap. 2.1.3.2; BGE 122 III 20 E. 2c; 119 II 32 E. 3c/aa; HAP-BÄTTIG, Rz. 1.109 f.; ZK-HIGI/BÜHL-
MANN, N 91 ff. zu Art. 270a OR; CHK-HULLIGER, N 1 zu Art. 270a OR; OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, 
Rz.  17.5.4.1 m.w.Verw.; SVIT-ROHRER, N 20 ff. zu Art. 270a OR; BSK-WEBER, N 4 zu Art. 270a OR. 

41 

 
1. April 2024 bis 1. Juli 2025) verlieren. Denn gemäss h. L. und Praxis erfolgte mit dem Ab-

schluss des Anfechtungsverfahrens eine Mietzinsfestlegung, auf die nicht mehr zurückgekom-

men werden kann, weil der Referenzzinssatz berücksichtigt wurde.255 Da bis zur letzten kan-

tonalen Instanz neue Herabsetzungsgründe vorgebracht werden können, dürfte der Referenz-

zinssatz  für  mehrere  Jahre  nicht  sinken,  damit  die  zweite  Erhöhung  nicht  «übersprungen» 

würde.  Denn  auch  wenn  die  Schlichtungsbehörden  nicht  überlastet  sind,  kann  es  mehrere 

Jahre dauern, bis ein Anfechtungsverfahren vor der letzten kantonalen Instanz abgeschlossen 

wird, womit das Risiko für die Vermieterschaft steigt, je länger die Verfahren dauern. Könnten 

zweite Erhöhungen jedoch auch während eines hängigen Anfechtungsverfahrens gültig ange-

zeigt werden, würde dieses Problem meines Erachtens nicht bestehen, da die Herabsetzung 

dann im Verfahren bzgl. der zweiten Erhöhung beurteilt würde, statt diese zu «überspringen». 

3.1.6.  Mögliche Konstellationen gemäss dem Aufsatz von Sarah Brutschin 

3.1.6.1.  Beide Mietzinserhöhungen wurden angefochten 

BRUTSCHIN vertritt die Meinung, dass eine zweite Erhöhung nichtig bzw. unwirksam sei, so-

lange das Anfechtungsverfahren bzgl. der ersten Erhöhung noch hängig sei. Erst nach dem 

rechtskräftigen  Abschluss  des  Anfechtungsverfahrens  bzgl.  der  ersten  Erhöhung  könne  die 

Vermieterschaft eine weitere Erhöhung gültig anzeigen.256 Ich verweise auf die vorangegan-

genen kritischen Überlegungen zum Aufsatz von BRUTSCHIN und vertrete die Meinung, dass 

beide Erhöhungen gültig sind, weil der bisherige Mietzins und dessen Kostenfaktoren unter 

dem  Vorbehalt  des  Ergebnisses  des  Anfechtungsverfahrens  bzgl.  der  ersten  Erhöhung  be-

stimmbar sind. Zudem besteht gemäss h. L. und Praxis die Berechtigung zur zweiten Erhö-

hung unabhängig von der ersten Erhöhung. Meines Erachtens kann die zweite Erhöhung zu-

dem  genügend  klar  beziffert  und  begründet  werden  und  wird  später  um  das  Ergebnis  des 

Anfechtungsverfahrens bzgl. der ersten Erhöhung korrigiert.257 Es wäre wünschenswert, wenn 

beide Verfahren parallel verhandelt würden oder das Anfechtungsverfahren bzgl. der zweiten 

Erhöhung sistiert würde, bis das erste Anfechtungsverfahren rechtskräftig abgeschlossen wer-

den konnte.258 

3.1.6.2.  Die erste Mietzinserhöhung wurde nicht angefochten 

Der Auffassung von BRUTSCHIN, dass in dieser Konstellation keine Probleme vorlägen, weil 

die Mitteilung der zweiten Mietzinserhöhung in einem Zeitpunkt erfolge, in welchem kein An-

fechtungsverfahren bzgl. Mietzinserhöhung hängig sei, ist zuzustimmen.259 

255 Siehe Kap. 2.2.2.2. 
256 Siehe Kap. 3.1.5; BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 19. 
257 Siehe Kap. 3.1.1.2 ff. 
258 Siehe Kap. 3.3.1 und 3.3.2. 
259 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 21. 

42 

 
3.1.6.3.  Die erste Mietzinserhöhung wurde angefochten, die zweite Mietzinserhöhung 

wurde nach Abschluss des Verfahrens mitgeteilt 

Wiederum ist der Ansicht von BRUTSCHIN, dass sich keine Probleme ergäben, wenn das An-

fechtungsverfahren bzgl. der ersten Erhöhung bereits rechtskräftig abgeschlossen worden sei, 

bevor die zweite Erhöhung mitgeteilt worden sei, zuzustimmen.260 

3.1.6.4.  Die erste Mietzinserhöhung wurde angefochten, die zweite Mietzinserhöhung 

wurde nicht angefochten 

BRUTSCHIN argumentiert, dass die Anfechtung der zweiten Erhöhung aufgrund ihrer Nichtigkeit 

bzw. Unwirksamkeit eigentlich nicht notwendig wäre, denn Nichtigkeit könne jederzeit geltend 

gemacht werden.261 Die Mieterschaft müsse zwar fortan den höheren Mietzins bezahlen, al-

lerdings könnten die zu viel geleisteten Mietzinse in den Schranken des Rechtsmissbrauchs 

und nach den Vorgaben über die ungerechtfertigte Bereicherung (Art. 62 ff. OR) von der Ver-

mieterschaft zurückgefordert werden.262 Wie bereits erwähnt, sind meiner Meinung nach beide 

Erhöhungen gültig. Zusammen mit dem Mietgericht Zürich vertrete ich die Ansicht, dass die 

Mieterschaft nur das Recht verliert, den prozentualen Umfang der zweiten Erhöhung später 

infrage  zu  stellen  bzw.  zu  bestreiten,  wenn  sie  die  zweite  Erhöhung  nicht  anficht.  Sie  wird 

trotzdem um das Ergebnis des Anfechtungsverfahrens bzgl. der ersten Erhöhung korrigiert.263 

Ginge man zusammen mit BRUTSCHIN davon aus, dass die zweiten Erhöhungen nichtig seien, 

wäre eine Anfechtung meines Erachtens trotzdem empfehlenswert. Zwar können nichtige Er-

höhungen gemäss h. L. und Praxis grundsätzlich nicht Gegenstand eines Anfechtungsverfah-

rens i.S.v. Art. 270b OR sein, weil sie keine Wirkungen entfalten und somit auch nicht miss-

bräuchlich i.S.v. Art. 269 und 269a OR sein können. Die Mieterschaft kann jedoch jederzeit 

verlangen, dass die Schlichtungsbehörde die Nichtigkeit der Erhöhung feststellt.264 Die Fest-

stellung  der  Nichtigkeit  ist  gemäss  h. L.  und  Praxis  empfehlenswert,  insbesondere  weil  die 

Gefahr des Rechtsmissbrauchs (Art. 2 Abs. 2 ZGB) besteht, wenn die Mieterschaft über Jahre 

unbeanstandet den erhöhten Mietzins bezahlt oder die Nichtigkeit in einem früheren Verfahren 

nicht geltend machte.265 Zudem ist eine spätere formgültige Erhöhung nur anfechtbar und nicht 

automatisch nichtig, wenn sie sich auf die falschen Berechnungsgrundlagen der nichtigen Er-

höhung stützt.266 

260 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 20. 
261 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 19. 
262 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 19. 
263 Siehe Kap. 3.2 und 3.2.2; ZMP 2024, Nr. 8, E. 2. 
264 Siehe  Kap.  2.4.2;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  N 77 ff.  zu  Art. 269d  und  N 9  zu  Art. 270b  OR;  OESCH-
GER/ZAHRADNIK,  MfdP,  Rz. 17.3.4.4.1;  SVIT-ROHRER,  N 4  zu  Art. 270b  OR;  WETTSTEIN,  MfdP, 
Rz. 20.2.12.1. 

265 Siehe Kap. 2.4.2 und 3.1.1.1; BGE 140 III 583 E. 3.2.1; 123 III 70 E. 3c-d; 4C.134/2001 E. 3b; ZK-
HIGI/BÜHLMANN, N 224 ff m.w.Verw. zu Art. 269d OR;  OESCHGER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.4.4.1 
und 17.3.4.4.3; SVIT-ROHRER, N 63 zu Art. 269d OR; BSK-WEBER, N 8a zu Art. 269d OR. 

266 Siehe  Kap.  2.4.2;  BGer  4A_256/2015;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  N 228 f.  zu  Art. 269d  OR;  OESCH-

GER/ZAHRADNIK, MfdP, Rz. 17.3.4.5; SVIT-ROHRER, N 64 zu Art. 269d OR. 

43 

 
3.1.6.5.  Die erste Mietzinserhöhung wurde nach der Anfechtung von der Vermieter-

schaft zurückgezogen 

Nachdem die Mieterschaft die erste Mietzinserhöhung (z.B. Referenzzinssatz von 1.25% auf 

1.5%) angefochten hat, zieht die Vermieterschaft die Erhöhung zurück und stellt der Mieter-

schaft danach eine neue (zweite) Erhöhung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zu, 

in welcher der Anstieg der Kostenfaktoren in einem Schritt berücksichtigt wird (z.B. Referenz-

zinssatz  von  1.25%  auf  1.75%).267  BRUTSCHIN  vertritt  die Meinung,  dass  der  Widerruf  einer 

oder mehrerer Erhöhungen nicht zulässig sei. Die zweite Erhöhung sei daher als nichtig zu 

betrachten, denn erst wenn das erste Anfechtungsverfahren rechtskräftig abgeschlossen wor-

den sei, könne eine weitere Erhöhung gültig angezeigt werden.268 Wie bei den vorherigen kri-

tischen Überlegungen zum Aufsatz von BRUTSCHIN bereits ausgeführt, handelt es sich meiner 

Ansicht nach nicht um einen Widerruf, sondern um einen Verzicht auf die Durchsetzung eines 

Gestaltungsrechts, welcher zulässig ist und in der Praxis häufig vorkommt.269 Die kombinierte 

zweite Erhöhung ist meines Erachtens gültig und kann wiederum von der Mieterschaft ange-

fochten werden. 

3.1.6.6.  Beide Mietzinserhöhungen wurden angefochten und beide Mietzinserhöhun-

gen wurden von der Vermieterschaft zurückgezogen 

Nachdem die Mieterschaft die erste (z.B. Referenzzinssatz von 1.25% auf 1.5%) wie auch die 

zweite Mietzinserhöhung (z.B. Referenzzinssatz von 1.5% auf 1.75%) angefochten hat, zieht 

die Vermieterschaft beide Erhöhungen zurück und stellt der Mieterschaft danach eine neue 

(dritte) Mietzinserhöhung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zu, in welcher der An-

stieg der Kostenfaktoren in einem Schritt berücksichtigt wird (z.B. Referenzzinssatz von 1.25% 

auf 1.75%).270 BRUTSCHIN vertritt die Auffassung, der Widerruf einer oder mehrerer Erhöhun-

gen sei nicht zulässig und daher seien die zweite und die dritte Erhöhung nichtig.271 Wie oben-

stehend  bereits  ausgeführt,  handelt  es  sich  meines  Erachtens  um  einen  Verzicht  auf  die 

Durchsetzung eines Gestaltungsrechts. Die zweite wie auch die kombinierte (dritte) Erhöhung 

sind gültig und können wiederum von der Mieterschaft angefochten werden.272 

3.2.  Kritische Überlegungen zum Entscheid des Mietgerichts  

Zürich 

Das Mietgericht Zürich entschied am 28. Mai 2024, dass eine zweite Mietzinserhöhung auch 

während  des  Anfechtungsverfahrens  bzgl.  der  ersten  Erhöhung  gültig  angezeigt  werden 

könne. Es lehnte die Meinung von BRUTSCHIN ab, dass eine zweite Erhöhung nichtig sei, wenn 

267 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 19 ff. 
268 Siehe Kap. 3.1.2. und 3.1.5; BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 20. 
269 Siehe Kap. 3.1.2.2. 
270 BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 19 f. 
271 Siehe Kap. 3.1.2 und 3.1.6.5; BRUTSCHIN, mp 1/24, S. 20. 
272 Siehe Kap. 3.1.6.5. 

44 

 
sie  ausgesprochen  werde,  bevor  über  die  erste  Erhöhung  im  Anfechtungsverfahren  rechts-

kräftig entschieden worden sei, weil vor Abschluss des Verfahrens noch unklar sei, auf welcher 

Grundlage (Höhe des zulässigen Mietzinses sowie dessen Kostenfaktoren) die zweite Erhö-

hung  beruhen  werde.273  Das  Mietgericht  Zürich  argumentierte,  dass  Art. 18  VMWG  es  der 

Vermieterschaft  erlaube,  einen  Mietzinsvorbehalt  in  Prozenten  statt  in  Franken  anzugeben, 

insbesondere wenn sie keine genauen Beträge angeben könne, weil ihr die entsprechenden 

Parameter nicht bekannt seien. In analoger Anwendung von Art. 18 VMWG erlaubte das Miet-

gericht Zürich der Vermieterschaft daher, die zweite Erhöhung in Prozenten des Nettomietzin-

ses anzugeben, wenn sie die Höhe des zulässigen Mietzinses nach der ersten Erhöhung so-

wie dessen Kostenfaktoren aufgrund des hängigen Anfechtungsverfahrens noch nicht kenne. 

Hingegen wurde der Vermieterschaft nicht erlaubt, die erste Erhöhung einfach als Grundlage 

für die zweite Erhöhung zu verwenden und zu ignorieren, dass über die erste Erhöhung noch 

nicht  rechtskräftig  entschieden  worden sei.274 Gemäss dem Mietgericht  Zürich dürfen  beide 

Parteien die zweite Erhöhung nach Treu und Glauben nur so verstehen, dass diese später um 

das Ergebnis des Anfechtungsverfahrens bzgl. der ersten Erhöhung korrigiert wird, auch wenn 

die zweite Erhöhung nicht angefochten wurde. Wenn die Mieterschaft nur die erste Mietzins-

erhöhung anfechte, nicht aber die zweite (die während des hängigen Anfechtungsverfahrens 

bzgl. der ersten Erhöhung mitgeteilt worden sei und sich auf das Ergebnis der ersten Erhöhung 

stütze), verliere sie einzig das Recht, den prozentualen Umfang der zweiten Mietzinserhöhung 

später infrage zu stellen bzw. zu bestreiten.275 Das Mietgericht Zürich führte weiter aus, dass 

sobald das Anfechtungsverfahren bzgl. der ersten Erhöhung rechtskräftig abgeschlossen und 

der mit der ersten Erhöhung mitgeteilte Nettomietzins (M2) auf das zulässige Mass korrigiert 

worden sei (N2), könne der zulässige Nettomietzins nach der zweiten Erhöhung (N3), anhand 

des Verhältnisses der mit den Erhöhungsanzeigen mitgeteilten Nettomietzinse (M2 und M3) 

mit folgender Formel berechnet werden: N3 = N2*

M3
M2

 .276 

3.2.1.  Keine analoge Anwendung von Art. 18 VMWG 

Die analoge Anwendung der Regelungen über den Mietzinsvorbehalt (Art. 18 VMWG) über-

zeugt meines Erachtens nicht restlos. Die Vorschriften von Art. 18 VMWG sind gemäss h. L. 

und  Praxis  deshalb  weniger  streng  als  diejenigen  für  «normale»  Mietzinserhöhungen 

(Art. 269d Abs. 1-2 OR), weil einerseits der Mietzins faktisch (noch) nicht erhöht wird, daher 

die Mieterschaft (noch) nicht vor einem allfälligen missbräuchlichen Mietzins geschützt werden 

muss. Deshalb kann auch die Bildung des Vorbehalts nicht angefochten werden.277 Anderer-

seits, weil bei der Auflösung des Vorbehalts, wenn der Mietzins tatsächlich erhöht wird, ge-

273 ZMP 2024, Nr. 8, E. 2. 
274 ZMP 2024, Nr. 8, E. 2. 
275 ZMP 2024, Nr. 8, E. 2. 
276 ZMP 2024, Nr. 8, E. 2. 
277 Siehe Kap. 2.4.2 ff. und 2.4.3. 

45 

 
mäss h. L. und Praxis die gleichen Voraussetzungen gelten wie bei den «normalen» Erhöhun-

gen. Deshalb ist es bei der Bildung des Vorbehalts kein Problem, wenn die Vermieterschaft 

den  bisherigen  Mietzins  und  die  massgebenden Kostenstände  für  die  zukünftige  Erhöhung 

noch  nicht  kennt.  Denn  es  ist  unbestritten,  dass  die  Vermieterschaft  bei  der  Auflösung  des 

Vorbehalts für jeden Erhöhungsgrund den darauf entfallenden Anteil der Erhöhung genau be-

zeichnen und beziffern (Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 VMWG) und somit auch die massgebenden 

Kostenstände  angeben  muss.  Die  weniger  strengen  Vorschriften  von  Art. 18  VMWG  gelten 

somit nicht mehr.278 Bei den zweiten Erhöhungen wird der Mietzins allerdings faktisch erhöht, 

weshalb eine analoge Anwendung von Art. 18 VMWG meines Erachtens nicht möglich ist, da 

keine vergleichbaren Situationen vorliegen, auch wenn die Vorbehaltserklärung mit der Erhö-

hungserklärung deckungsgleich sein muss.279  

Der Umweg über die analoge Anwendung von Art. 18 VMWG ist meiner Meinung nach auch 

nicht  notwendig.  Denn  in  der  h. L.  und  Rechtsprechung besteht  Einigkeit  darüber,  dass  die 

Vermieterschaft  die  zweite  Erhöhung  ohnehin  in  Prozenten  des  Nettomietzinses  angeben 

kann, solange sie nur einen Erhöhungsgrund geltend macht, was meines Erachtens bei den 

zweiten Erhöhungen häufig der Fall gewesen sein dürfte.280 Da ich die Ansicht vertrete, dass 

die Vermieterschaft die zweite Erhöhung unter dem Vorbehalt des Ergebnisses des Anfech-

tungsverfahrens bzgl. der ersten Erhöhung mitteilen darf, können auch mehrere Erhöhungs-

gründe in Franken beziffert werden. Denn nach Treu und Glauben muss beiden Parteien klar 

sein,  dass die zweite  Erhöhung  später  um  das Ergebnis  des  ersten  Anfechtungsverfahrens 

korrigiert wird.281  

3.2.2.  Prinzip des «favor negotii» 

Das Mietgericht Zürich vertritt die Auffassung, dass die zweite Erhöhung auch dann um das 

Ergebnis des Anfechtungsverfahrens bzgl. der ersten Erhöhung zu korrigieren sei, wenn sie 

nicht angefochten worden sei. Dem ist meines Erachtens zuzustimmen, auch wenn dadurch 

in einen Mietzins bzw. einen Vertrag eingegriffen wird, der so von beiden Parteien akzeptiert 

wurde. Denn gemäss h. L. und Praxis gelten die allgemeinen vertragsrechtlichen Grundsätze 

auch für Mietverträge.282 Gemäss dem Prinzip des «favor negotii» ist derjenigen Auslegung 

eines Vertrags der Vorzug zu geben, die den Vertrag nicht unvernünftig oder ungültig macht, 

d.h. es ist davon auszugehen, dass beide Parteien einen allenfalls ungültigen Vertrag in einer 

vernünftigen und gültigen Form gewollt haben.283 Überträgt man dieses Prinzip auf die zweiten 

Mietzinserhöhungen,  welche  einseitige  Vertragsänderungen  der  Vermieterschaft  darstellen, 

278 Siehe Kap. 2.4.2 ff. und 2.4.3. 
279 Siehe Kap. 2.4.3. 
280 Siehe Kap. 2.4.2.2 und 3. 
281 Siehe Kap. 3.1.2.1. 
282 Siehe Kap. 2; ZK-HIGI/WILDISEN, N 74 ff. m.w.Verw. Vorb. zu Art. 269-270e OR. 
283 BGer 5A_140/2014 E. 2.1; 4A_575/2009 E. 2.2; 99 II 268 E. 3f; ZK-JÄGGI/GAUCH/HARTMANN, N 489 
m.w.Verw. zu Art. 18 OR; ZK-JÄGGI, N 24 zu Art. 11 OR; CHK-KUT/BAUER, N 17 zu Art. 18 OR; BSK-
WIEGAND, N 40 m.w.Verw. zu Art. 18 OR; ZELLER, S. 288 f. 

46 

 
ist meiner Meinung nach zu Gunsten der Gültigkeit des Vertrages bzw. der Vertragsänderung 

davon auszugehen, dass die zweite Erhöhung gültig angezeigt werden kann und später um 

das Ergebnis des Anfechtungsverfahrens bzgl. der ersten Erhöhung korrigiert wird, weil beide 

Parteien die Erhöhung nur im zulässigen Umfang gewollt haben. Dies gilt insbesondere auch 

dann, wenn die zweite Erhöhung nicht angefochten wurde und somit der Umfang sowie die 

Berechtigung der Vermieterschaft zur zweiten Erhöhung nicht bestritten werden. Zusammen 

mit dem Mietgericht Zürich vertrete ich die Ansicht, dass die zweite Erhöhung auch in diesen 

Fällen auf das zulässige Mass zu korrigieren ist, weil es ansonsten dazu kommen kann, dass 

sie auf Kostenständen und/oder Mietzinsen basiert, die gar nie in Kraft getreten sind, weil sie 

im Anfechtungsverfahren bzgl. der ersten Erhöhung herabgesetzt wurden. Wurde die zweite 

Erhöhung ebenfalls angefochten, wird deren zulässiger Umfang ohnehin überprüft und allen-

falls neu festgelegt bzw. um das Ergebnis des ersten Anfechtungsverfahrens korrigiert. 

3.3.  Eigene Lösungsansätze 

3.3.1.  Sistierung des Anfechtungsverfahrens bzgl. der zweiten Mietzinserhöhung 

(Art. 126 Abs. 1 ZPO) 

Wie bereits ausgeführt, macht eine Beurteilung der zweiten Erhöhung wenig Sinn, wenn das 

Ergebnis des Anfechtungsverfahrens bzgl. der ersten Erhöhung noch nicht bekannt ist. Aller-

dings ist es nicht notwendig, die zweite Erhöhung als nichtig zu erklären, sondern man könnte 

auch das Anfechtungsverfahren bzgl. der zweiten Erhöhung so lange sistieren, bis das An-

fechtungsverfahren  bzgl.  der  ersten  Erhöhung  rechtskräftig  abgeschlossen  wurde.  Art. 126 

Abs. 1 ZPO sieht ausdrücklich vor, dass Verfahren sistiert werden können, wenn der Entscheid 

vom Ergebnis eines anderen Verfahrens abhängig ist, was vorliegend offensichtlich der Fall 

ist. Nach dem rechtskräftigen Abschluss des ersten Anfechtungsverfahrens kann die Sistie-

rung aufgehoben und die zweite Erhöhung behandelt bzw. verhandelt werden, da der bishe-

rige Mietzins und dessen Kostenfaktoren nun bekannt sind. Die zweite Erhöhung wird dann 

um das Ergebnis der Anfechtung bzgl. der ersten Erhöhung korrigiert.284 

3.3.2.  Gleichzeitige Beurteilung beider Anfechtungsverfahren  

Statt zuerst das Anfechtungsverfahren bzgl. der ersten Erhöhung abzuschliessen und später 

dann  die zweite  Erhöhung  zu  beurteilen, könnte  man  auch  die  beiden separaten  Verfahren 

zusammen behandeln und verhandeln oder sogar vereinigen (Art. 125 lit. c ZPO), allerdings 

ist eine Vereinigung erst im gerichtlichen Verfahren möglich.285 Dies erscheint insbesondere 

deshalb sinnvoll,  weil  es  sich  um  die  gleichen  Parteien,  das  gleiche  Mietobjekt  etc.  handelt 

und sich die zweite Erhöhung in den meisten Fällen auf die erste stützt, die beiden Verfahren 

284 Siehe Kap. 3.2.2. 
285 BK-FREI, N 15 ff.  m.w.Verw.  zu  Art. 125  ZPO;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  N 18 ff.  zu  Art. 270a  OR;  CHK-

SUTTER/SEILER, N 1 ff. m.w.Verw. zu Art. 125 ZPO. 

47 

 
also inhaltlich zusammenhängen. So könnte man mit einer einzigen Verhandlung beide Ver-

fahren abschliessen, wodurch diese schneller und effizienter erledigt werden können. 

3.3.3.  Anreize im Anfechtungsverfahren 

Würde der Auffassung von BRUTSCHIN gefolgt und alle zweiten Erhöhungen während eines 

Anfechtungsverfahrens als nichtig qualifiziert, würde dies meiner Meinung nach zu längeren 

Verfahrensdauern führen, während kürzere Verfahren zu erwarten wären, wenn die Vermie-

terschaft gültig eine zweite Erhöhung mitteilen kann. Die Gründe dafür sind einerseits, dass 

Mietzinse gemäss geltender Rechtslage nur pro futuro erhöht werden können und anderer-

seits,  dass  die Mieterschaft  neue  Herabsetzungsgründe  direkt  ins hängige  Anfechtungsver-

fahren einbringen kann.286 Können zweite Erhöhungen bis zum rechtskräftigen Abschluss des 

ersten Anfechtungsverfahrens nicht gültig angezeigt werden, hat die Mieterschaft meiner Auf-

fassung nach ein Interesse daran, dass die Verfahren möglichst lange dauern. Denn gemäss 

h. L. und Praxis muss der erhöhte Mietzins während der Dauer des Verfahrens weder bezahlt 

noch kann er später nachgefordert werden.287 Zudem steigen die Chancen, dass sich während 

der Verfahrensdauer Herabsetzungsgründe ergeben (z.B. der Referenzzinssatz wieder sinkt), 

die dann direkt ins hängige Verfahren eingebracht werden können, womit die zweite Erhöhung 

«übersprungen» wird.288 Meines Erachtens profitiert die Mieterschaft somit von langen Verfah-

rensdauern, während diese für die Vermieterschaft ausschliesslich nachteilig sind, weil sie den 

zweiten erhöhten Mietzins und unter Umständen sogar ihr Recht zur zweiten Erhöhung ver-

liert.289  Würde  man  die  zweiten  Erhöhungen  hingegen  als  gültig  erachten, bestünde  meiner 

Ansicht nach für die Vermieterschaft wie auch für die Mieterschaft ein Anreiz, die Verfahren 

möglichst kurz zu halten. Denn ich gehe davon aus, dass die Vermieterschaft möglichst kurz 

die bereits erhöhten Kosten vorschiessen und die Mieterschaft nicht hohe Summen auf einen 

Schlag nachzahlen möchte.290 

4.  Fazit 

BRUTSCHIN vertritt in ihrem Aufsatz die Ansicht, dass zweite Erhöhungen nichtig seien, solange 

das Anfechtungsverfahren bzgl. der ersten Erhöhung noch nicht rechtskräftig abgeschlossen 

worden sei. Sie begründet dies vor allem damit, dass bei der zweiten Erhöhung der bisherige 

Mietzins (nach der ersten Erhöhung) nicht verbindlich genannt werden könne, weil dieser zu-

sammen  mit  den  ihm  zugrunde  liegenden  Kostenfaktoren  zuerst  im  Anfechtungsverfahren 

bzgl. der ersten Erhöhung festgelegt werden müssen. Ihrer Meinung nach dürfe nicht auf die 

Kostenfaktoren und den Mietzins nach der ersten Erhöhung abgestellt werden, da es sich um 

eine fehlerhafte Nennung des bisherigen Mietzinses handeln könnte, falls die erste Erhöhung 

286 Siehe Kap. 2.4.2.3 und 3.1.5.2. 
287 Siehe Kap. 2.3.3, 2.4.4 und 3.1.3.3. 
288 Siehe Kap. 3.1.5.2. 
289 Siehe Kap. 3.1.5.2. 
290 Siehe Kap. 2.3.3, 2.4.2.3, 2.4.4 und 3.1.3.3. 

48 

 
nicht in vollem Umfang als zulässig erachtet werde. Die zweite Erhöhung dürfe auch nicht auf 

das Ergebnis des Anfechtungsverfahrens bzgl. der ersten Erhöhung verweisen, denn dies sei 

eine Bedingung. Aufgrund dessen könne die Vermieterschaft auf dem amtlichen Formular zur 

Mitteilung von Mietzinserhöhungen den bisherigen Mietzins nicht verbindlich nennen und die 

Erhöhung  nicht  genügend  klar  begründen  und  beziffern  (Art. 269d  Abs. 1 OR  i.V.m.  Art. 19 

Abs. 1 lit. a Ziff. 1 VMWG). Daher könne die zweite Erhöhung als einseitiges Gestaltungsrecht 

auch nicht bedingungslos und mit einer klaren und zweifelsfreien Willensäusserung ausgeübt 

werden.  Auch  ein  Rückzug  der  ersten  und/oder  zweiten  Erhöhung  wird  von  BRUTSCHIN  als 

unzulässig erachtet, weil die Vermieterschaft den Mietzins verbindlich nennen und an ihre Er-

höhung gebunden bleiben müsse. 

Die Auffassung von BRUTSCHIN überzeugt meines Erachtens nicht. Auch das Mietgericht Zü-

rich lehnte in seinem Entscheid vom 28. Mai 2024 die Meinung von BRUTSCHIN ab und ent-

schied, dass eine zweite Mietzinserhöhung auch während des Anfechtungsverfahrens bzgl. 

der  ersten  Erhöhung  gültig angezeigt  werden  könne.  Das  Mietgericht  Zürich argumentierte, 

dass beide Parteien die zweite Erhöhung nach Treu und Glauben nur so verstehen dürfen, 

dass diese später um das Ergebnis der Anfechtungsverfahrens bzgl. der ersten Erhöhung kor-

rigiert werde, auch wenn die zweite Erhöhung nicht angefochten worden sei. Zudem erlaubte 

das Mietgericht Zürich der Vermieterschaft, die zweite Erhöhung in Prozenten des Nettomiet-

zinses anzugeben (Art. 18 VMWG analog), wenn sie die Höhe des zulässigen Mietzinses nach 

der ersten Erhöhung sowie dessen Kostenfaktoren aufgrund des hängigen Anfechtungsver-

fahrens noch nicht kenne. Das Mietgericht Zürich untersagte der Vermieterschaft jedoch, die 

erste Erhöhung einfach als Grundlage für die zweite Erhöhung zu verwenden und zu ignorie-

ren, dass über die erste Erhöhung noch nicht rechtskräftig entschieden worden sei. 

Die Ansicht des Mietgerichts Zürich überzeugt grundsätzlich, auch wenn meiner Meinung nach 

der Umweg über die analoge Anwendung von Art. 18 VMWG nicht nötig wäre, da gemäss h. L. 

und  Praxis  eine  Erhöhung  ohnehin  in  Prozenten  des  Nettomietzinses  angegeben  werden 

kann, solange nur ein Erhöhungsgrund geltend gemacht wird. Meines Erachtens können auch 

mehrere Erhöhungsgründe genügend klar begründet und in Franken beziffert werden, da der 

bisherige  Mietzins  sowie dessen  Kostenfaktoren unter  dem  Vorbehalt  des  Ergebnisses  des 

ersten Anfechtungsverfahrens bestimmbar sind. Zudem sollte nicht vergessen werden, dass 

es nicht das Verschulden der Vermieterschaft ist, dass der bisherige Mietzins (nach der ersten 

Erhöhung) nicht verbindlich genannt werden kann, sondern die Überlastung der Schlichtungs-

behörden zu dieser Problematik geführt hat. Es erscheint mir daher geradezu unfair, der Ver-

mieterschaft  eine  zweite  Erhöhung  aufgrund  von  Umständen  zu  untersagen,  die  sie  weder 

verschuldet hat noch beeinflussen konnte, ausser dass sie ihre Gestaltungsrechte ausgeübt 

hat. Gemäss h. L. und Praxis besteht die Berechtigung zur zweiten Erhöhung unabhängig da-

von, ob und in welchem Umfang die erste Erhöhung als zulässig erachtet wird. Daher kann es 

meiner Ansicht nach nicht angehen, dass die Vermieterschaft in der Ausübung ihres Gestal-

49 

tungsrechts eingeschränkt wird, nur weil die Schlichtungsbehörden überlastet waren bzw. sind 

oder wieder sein werden.  

Zusätzlich würde die Vermieterschaft den zweiten erhöhten Mietzins definitiv verlieren, wenn 

erst nach dem rechtskräftigen Abschluss des Anfechtungsverfahrens bzgl. der ersten Erhö-

hung eine zweite Erhöhung gültig angezeigt werden könnte, da Mietzinse gemäss geltender 

Rechtslage nicht rückwirkend erhöht werden können. Zudem bestünde die Gefahr, dass die 

zweite Erhöhung «übersprungen» wird und die Vermieterschaft ihr Recht zur zweiten Erhö-

hung sowie den zweiten erhöhten Mietzins verliert, weil die Mieterschaft aufgrund der gelten-

den Rechtslage neue Herabsetzungsgründe direkt ins hängige Anfechtungsverfahren einbrin-

gen kann. Dies setzt meines Erachtens auch die falschen Anreize im Anfechtungsverfahren, 

da die Mieterschaft von langen Verfahrensdauern profitiert, während diese für die Vermieter-

schaft  ausschliesslich  nachteilig  sind.  Könnten  zweite  Erhöhungen  hingegen  auch  während 

eines  hängigen  Anfechtungsverfahrens  bzgl.  der  ersten  Erhöhung  gültig  angezeigt  werden, 

würde dies für beide Parteien einen Anreiz schaffen, die Verfahren möglichst zügig zu been-

den. Die Verfahrensdauer kann auch verkürzt werden, wenn beide Anfechtungsverfahren von 

den Schlichtungsbehörden und Gerichten gleichzeitig behandelt und verhandelt werden oder 

wenn  das  Anfechtungsverfahren  bzgl.  der  zweiten  Erhöhung  so  lange  sistiert  wird,  bis  das 

erste Anfechtungsverfahren rechtskräftig abgeschlossen wurde. 

Meiner Auffassung nach ist es der Vermieterschaft im Anfechtungsverfahren zudem möglich, 

unter dem Vorbehalt der Wiedereinbringung auf die Durchsetzung der ersten (evtl. auch der 

zweiten) Erhöhung zu verzichten und dann sämtliche Kostenänderungen in einer kombinierten 

Erhöhung geltend zu machen. Die Mieterschaft wird dadurch nicht benachteiligt, sondern pro-

fitiert sogar.  

Die  Frage,  ob  während  eines  hängigen  Mietzinsanfechtungsverfahrens  gültig  eine  weitere 

Mietzinserhöhung angezeigt werden kann, bleibt ungeklärt, da abgesehen vom Aufsatz von 

Sarah Brutschin und dem Entscheid des Mietgerichts Zürich vom 28. Mai 2024 weder Literatur 

noch  Rechtsprechung  zu  dieser  Thematik  existieren.  Es  bleibt  daher  abzuwarten,  wie  das 

Bundesgericht entscheiden wird, oder ob allenfalls der Gesetzgeber eingreift. 

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