# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e71b789d-4638-5259-ae1c-6a222e1ff65f
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-08-25
**Language:** it
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 3. Kammer 25.08.2005 A 2005 41
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_003_A-2005-41_2005-08-25.pdf

## Full Text

A 05 41

3a Camera 

SENTENZA
del 25 agosto 2005

nella vertenza di diritto amministrativo

concernente imposta sul trapasso di proprietà

1. Con contratto di compravendita del 16 febbraio 2005, … cedeva la particella 

no. 1484 - sopraedificata con una casa e sita a …, sul territorio del Comune 

di … - al figlio … per il valore di fr. 350'000.-- Sul bene venduto veniva istituito 

lo stesso giorno un diritto di usufrutto a favore della venditrice del valore 

capitalizzato di fr. 210'000.--. Questo importo veniva dedotto dalla somma da 

corrispondere nell’ambito della compravendita. Il 18 febbraio 2005, l’Ufficio 

del registro fondiario di … notificava al compratore l’imposta sul trapasso 

immobiliare, pari a fr. 7'000.--, corrispondente del 2% di fr. 350'000.--. Contro 

questo conteggio, l’interessato interponeva immediatamente reclamo, 

chiedendo il calcolo dell’imposta sul solo valore venale del fondo di fr. 

140'000.--, corrispondente alla differenza tra il prezzo di compravendita e il 

valore capitalizzato del diritto di usufrutto. Con decisione 17 maggio 2005, 

l’Ufficio fiscale di … confermava l’importo fatturato, non ritenendo esonerabile 

da imposta il diritto di abitazione. 

2. Nel tempestivo ricorso proposto al Tribunale amministrativo in data 6 giugno 

2005, … chiedeva la riduzione dell’imposta ad un ammontare di fr. 2'800.--. 

Oltre a criticare la composizione del gremio statuente su reclamo, il ricorrente 

considerava che il diritto di abitazione della madre andrebbe dedotto dal 

valore di compravendita dello stabile. Non si tratterebbe infatti di una richiesta 

di esenzione fiscale come pretenderebbe il comune convenuto, bensì 

semplicemente del giusto calcolo del valore venale dell’immobile ceduto. 

3. Nella propria presa di posizione, il Comune di … chiedeva la reiezione del 

ricorso. L’imposta andrebbe calcolata sull’intero valore del fondo come nei 

casi di trapassi di quote societarie, dove l’acquirente del pacchetto 

maggioritario avrebbe l’obbligo di pagare le imposte sul trapasso immobiliare 

per l’intero valore dei fondi e non solo proporzionalmente alla quota 

acquistata. Contrariamente poi ad altri diritti reali limitati, l’usufrutto non 

sarebbe un diritto a se stante e permanente suscettibile di essere tassato 

separatamente. Sul territorio comunale l’istituzione di un diritto di abitazione 

non avrebbe mai dato motivo all’autorità fiscale di prelevare imposte sul 

trapasso di proprietà. 

Considerando in diritto:

1. a) Formalmente, viene in primo luogo criticata la doppia ingerenza dell’ufficiale 

del registro fondiario che, in un primo tempo, avrebbe proceduto ad emanare 

la tassazione per poi in seguito far parte dell’autorità incaricata di decidere sul 

reclamo. Per costante prassi di questa sede, delle semplici fatturazioni - come 

quelle emanate normalmente dall’ufficio del registro fondiario o dalla 

cancelleria comunale - non sono considerate delle decisioni in senso giuridico. 

Esse non sono conseguentemente neppure direttamente deferibili al 

Tribunale amministrativo (PTA 1991 no. 59, 1984 no. 87, 1972 no. 105 e 1970 

no. 94). Simili fatture sono infatti generalmente impugnabili mediante reclamo 

a livello comunale. Propriamente la decisione su reclamo riveste il carattere 

di decisione ed è suscettibile di ricorso al Tribunale amministrativo. E’ vero 

che se queste fatturazioni non vengono impugnate, esse crescono in 

giudicato e vengono parificate nei loro effetti alle formali decisioni. Tale 

soluzione rende in sostanza possibile procedere ad una gestione degli affari 

comunali in modo spedito ed efficiente. Colui che rinuncia ad impugnare una 

fatturazione è reputato vincolato dalla stessa, mentre se è auspicata una 

formale decisione al riguardo si impone la via del reclamo (DTA 229/1998). 

Come giustamente ricordato dal comune convenuto, il reclamo non è in 

questo caso un rimedio giuridico ordinario. Solitamente è infatti la stessa 

autorità che è reputata aver delegato l’intimazione della fatturazione a doversi 

pronunciare sull’opposizione. 

b) La soluzione scelta dal comune convenuto non fa eccezione a quanto esposto 

in precedenza. Giusta l’art. 37 della legge fiscale comunale (LIc), l’ufficio 

fiscale comunale è competente sia per la decisione e l’intimazione delle 

imposte che per l’evasione dei reclami. Quanto alla sua composizione, il primo 

capoverso del citato disposto stabilisce che ne facciano parte il contabile e il 

segretario comunali nonché l’ufficiale del registro fondiario. Scegliendo una 

simile composizione dell’ufficio fiscale, il legislatore comunale ha pertanto 

evidentemente deliberatamente voluto il concorso dei due principali incaricati 

dell’emissione delle fatturazioni per le tassazioni comunali, cioè il segretario 

comunale e l’ufficiale del registro fondiario, nell’autorità chiamata a prendere 

una formale decisione in materia fiscale. Tale soluzione, tenendo presente la 

specifica funzione che riveste in queste situazioni il reclamo, giusta quanto è 

stato esposto nel considerando che precede, non da adito ad alcuna critica. 

2. a) Giusta la normativa fiscale comunale, l’imposta sul trapasso di proprietà viene 

prelevata ogni volta che all’interno del territorio comunale avviene un trapasso 

di proprietà di fondi o quote di fondi (art. 14 cpv. 1 LIc). Viene considerato 

trapasso di proprietà, indipendentemente dall’iscrizione a registro fondiario, 

ogni cambiamento di proprietà o negozio giuridico che comporta 

effettivamente ed economicamente un trapasso della facoltà di disporre di un 

fondo (art. 15 cpv. 1 LIc). 

Indubbiamente, come peraltro condiviso dalle parti in causa, l'imposta sul 

trapasso di proprietà, così come contemplata dalla normativa fiscale 

comunale, è retta dalla cosiddetta interpretazione economica della 

transazione. Ciò significa che un'operazione immobiliare diventa fiscalmente 

imponibile, indipendentemente dall'iscrizione a registro fondiario, qualora 

subentri la mutazione del soggetto che gode del potere di disporre sul fondo. 

Di conseguenza, al fine del prelievo dell'imposta sul trapasso di proprietà, non 

sono determinanti i negozi giuridici in virtù dei quali viene formalmente sancito 

il cambiamento di proprietà tramite l'iscrizione nel registro fondiario, bensì le 

disposizioni grazie alle quali il potere di disporre su un fondo passa da un 

soggetto legale all'altro, indipendentemente dall'iscrizione stessa. In tal senso, 

il legislatore ha inteso sottomettere alla relativa imposta tutte le transazioni 

fondiarie che, nel risultato, implicano le conseguenze economiche di un 

trapasso della proprietà (U. Hartmann, Betrachtungen zum 

Handänderungssteuerrecht in Graubünden, in: ZGRG 3/1993, pag. 54; R. M. 

Schwarz, Die Handänderungssteuer im Kanton Graubünden, pag. 132 ss.; 

PTA 1998 no. 43, 1992 no. 31, 1988 no. 60, 1979 ni. 108 e 109; DTA 355/95, 

STA A 03 2, 03 105, 01 98, 01 100 e 99 1). Se previsto dalla normativa fiscale 

comunale, il concetto d’interpretazione economica della transazione, in 

ottemperanza ai principi della legalità e dell’uguaglianza di trattamento, deve 

essere applicato anche se conduce ad un risultato favorevole all'amministrato 

(per una casistica: a favore dell’amministrato PTA 1995 no. 71, 1980 no. 71, 

1979 no. 108, 1969 no. 83; a favore del fisco PTA 1993 no. 64, 1991 no. 61, 

1984 no. 71, 1983 no. 68, 1982 ni. 70, 71 e 72). Alla luce della citata prassi, 

perciò, potrebbe accadere che una transazione fondiaria, che formalmente 

riveste la forma di trapasso ai sensi del diritto civile, non sia tassabile per 

quanto non implichi altresì la mutazione del potere di disporre sul fondo (PTA 

1995 no. 71 e STA A 00 87). 

b) L’imposta sul trapasso di proprietà ammonta al 2% del valore venale del fondo 

alienato. Il valore venale corrisponde in principio al prezzo di acquisto con 

l’aggiunta di ogni ulteriore prestazione (art. 19 cpv. 1 e 2 LIc). Per il ricorrente, 

poiché la madre avrebbe tenuto per sé l’usufrutto, la cessione riguarderebbe 

solo il valore della nuda proprietà, pari a fr. 140'000.--. In effetti, applicando 

alla concreta fattispecie il principio dell’interpretazione economica della 

transazione, forza è di costatare come l’istante si trovi sensibilmente limitato 

nei propri diritti in qualità di proprietario e come tale limitazione si traduca 

effettivamente in una riduzione del valore di mercato dell’immobile. Con il 

diritto di usufrutto gratuito vita natural durante a favore della madre non è 

sostenibile che l’istante possa, nel caso di una alienazione almeno 

nell’immediato futuro, conseguire sul mercato un prezzo corrispondente al 

valore venale della casa di fr. 350'000.--, questo malgrado il nuovo 

proprietario, stando alla volontà del comune convenuto, abbia a corrispondere 

l’imposta sul trapasso di proprietà sull’intero valore dell’immobile. Come 

giustamente addotto dall’istante, la deduzione del diritto di abitazione era dal 

Tribunale amministrativo del resto già stata computata sul valore d’acquisto 

anche nelle DTA 160 e 166/82. 

c) Per questo Giudice anche nell’evenienza concreta si giustifica la deduzione 

del valore capitalizzato del diritto d’usufrutto dal prezzo d’alienazione della 

casa d’abitazione. Generalmente, la problematica in merito alle possibili 

limitazioni del diritto di disporre si pongono in altri termini. La giurisprudenza 

si è già infatti ripetutamente occupata di stabilire quando la costituzione di 

servitù private o limitazioni della proprietà di diritto pubblico su di un immobile 

comportavano il trapasso di una facoltà di disporre tale da giustificare 

l’imposizione fiscale. In questo contesto, l’esistenza o meno di un trapasso 

immobiliare non può essere definita a priori, bensì occorre stabilire di volta in 

volta, alla luce delle concrete circostanze, se vi sia stato trapasso di una 

importante facoltà di disporre e se questo cambiamento rivesta un carattere 

duraturo (PTA 1993 no. 64). Per dei fondi edificabili, il trapasso di 

un’importante facoltà è quello che riguarda le loro capacità edificatorie, per i 

fondi di natura agricola quello che concerne la coltivazione e per un immobile, 

quello di poterne usufruire personalmente o di volerne godere gli interessi (St. 

Galler Steuerbuch, art. 241 marginale 4). In questi termini è indubbio che 

all’istante non è stata ceduta con la proprietà del fondo una importante facoltà 

legata all’abitazione. Il ricorrente non può ad esempio demolire, abitare o 

affittare la casa a terzi fino a quando la madre potrà o vorrà esercitare il proprio 

diritto di abitazione. Che tale limitazione sia importante è pertanto fuori 

discussione. Evidentemente non è dato stabilire al momento della costituzione 

di un diritto di abitazione la durata dello stesso, se questo è previsto vita 

natural durante. Resta però pacifico che nell’evenienza concreta, contando la 

venditrice solo sessant’anni, anche l’aspetto temporale della limitazione vada 

considerato rilevante (ispirandosi al calcolo operato per determinare 

l’usufrutto una ventina d’anni circa). Ne consegue che, dal profilo 

dell’interpretazione economica, per una determinata e importante serie di 

facoltà legata al diritto di proprietà non è nell’evenienza intervenuto alcun 

trapasso (vedi anche sul tema Freiburger Zeitschrift für Rechtsprechung, FZR 

1996 pag. 82). Più precisamente, una mutazione del soggetto che gode del 

potere di disporre sul fondo è intervenuta solo per quanto attiene al diritto 

derivante dalla nuda proprietà. 

3. a) Il comune convenuto chiede l’applicazione al caso concreto dello stesso 

principio valido per l’acquisto di un pacchetto di maggioranza di azioni di una 

società anonima. In questo caso, venendo la società ad essere nelle mani di 

un diverso azionista, l’imposta dovuta è su tutto il valore degli immobili e non 

solo in base alla quota parte azionaria. La teoria non regge. Con l’acquisto del 

pacchetto di maggioranza delle azioni o con la detenzione della maggioranza 

dei voti, l’azionista ha propriamente acquisito anche il diritto di decidere sulla 

sorte dell’intero immobile e non solo su parti di esso, ciò che permette di 

concludere ad un trapasso totale delle facoltà di disporre del fondo e quindi a 

una completa transazione rilevante dal profilo fiscale. Nell’evenienza 

concreta, invece, si presenta la situazione inversa. Pur essendo divenuto 

esclusivo proprietario da un punto di vista civile, il ricorrente non può disporre 

dell’immobile in ragione del normale diritto di proprietà, ma è sensibilmente 

limitato nelle proprie facoltà dal diritto di usufrutto a favore della venditrice, ciò 

che non permette di considerarlo da un punto di vista economico come colui 

che ha la facoltà di disporre del fondo senza limitazioni. 

b) Per l’autorità comunale, il diritto di abitazione non potrebbe essere 

considerato un diritto a se stante e permanente imponibile separatamente e 

pertanto anche deducibile dal prezzo di vendita. La questione è nel caso 

concreto irrilevante. La madre dell’istante era proprietaria della particella 

sopraedificata e continua ad esercitare il diritto di abitazione sull’immobile per 

un tempo indeterminato. Per quanto riguarda l’usufrutto del fondo non vi è 

pertanto stato alcun trapasso immobiliare e non si pone pertanto neppure la 

questione di sapere come questo potrebbe essere imposto. Del resto, la 

costituzione di un diritto di abitazione come quello in oggetto interviene 

solitamente tra coniugi o tra genitori e figli nell’ambito di disposizioni sulla 

liquidazione del regime matrimoniale o successorali che vanno esenti 

dall’imposta sul trapasso immobiliare (art. 16 lett. a e b LIc). Anche la 

questione di sapere se l’istante potrà essere tassato sul trapasso immobiliare 

dal momento in cui acquisirà il potere completo sull’immobile (cfr. il dovere di 

notifica di cui all’art. 20 LIc) non deve essere decisa in questa sede, 

mancandone la necessaria attualità. 

c) Vada comunque ricordato in merito che, in ambito fiscale, la liceità del prelievo 

di un’imposta è inscindibile dalla necessità di avere al proposito una base 

legale sufficiente. Considerazioni legate alla completezza dell’imposizione o 

interpretazioni che vanno oltre il testo di legge non hanno in questo ambito 

alcuno spazio. In altri termini, se la legislazione comunale non dovesse 

permettere l’imposizione separata di determinati fattispecie e quindi condurre 

ad un risultato insoddisfacente, all’autorità fiscale non resterebbe altra scelta 

che l’adattamento della propria normativa comunale. Tanto meno spetta al 

Giudice, soprattutto in campo fiscale, fare opera di legislatore e colmare 

eventuali lacune della legge. 

4. a) In conclusione, l’imposta sul trapasso immobiliare nella sua accezione 

economica richiede l’imposizione solo nei casi in cui si verifica una mutazione 

del soggetto che gode del potere di disporre sul fondo e questa non può che 

riguardare l’entità di tale trapasso di facoltà. Nell’evenienza, il trapasso è 

avvenuto solo per quanto riguarda la nuda proprietà del fondo ed è sul valore 

di questo diritto pari a fr. 140'000.-- che deve essere calcolata l’imposta. La 

pretesa che al valore della nuda proprietà vada ad aggiungersi il valore 

dell’usufrutto, giusta quanto sancito nella PTA 1996 no. 68, non può essere 

difesa. Nella citata sentenza, si trattava di stabilire presso quale soggetto 

andasse imposto il diritto di abitazione e dove andasse tassata la sostanza in 

usufrutto. Questo Giudice giungeva al riguardo alla conclusione che il diritto 

di abitazione (come un usufrutto) andasse imposto presso l’usufruttuario e che 

nella determinazione dell’imposta sulla sostanza, la sostanza in usufrutto 

andasse aggiunta all’usufruttuario (cfr. anche art. 54 cpv. 2 LIC e art. 24 

OELIG). In questo senso, le citate soluzioni non sono certo proprie a 

sostenere la tesi del comune resistente, ma confermano semmai la tesi 

contraria, ossia che l’usufrutto non è un bene imponibile presso il proprietario, 

bensì presso colui che ne trae vantaggio. Ne discende che le pretese 

ricorsuali meritano piena conferma e che l’imposta dovuta dal ricorrente va 

stabilita sul valore di fr. 140'000.-- e ammonta conseguentemente a fr. 2'800.--

. 

b) L’esito della controversia giustifica l’accollamento delle spese occasionate dal 

presente procedimento alla parte soccombente, la quale è pure tenuta a 

rifondere all’istante, ricorso alla collaborazione di un patrocinatore legale, 

un’equa indennità a titolo di ripetibili (art. 75 LTA). 

Il Tribunale decide:

1. Il ricorso è accolto e l’imposta sul trapasso immobiliare viene ridotta a fr. 

2'800.--. 

2. Vengono prelevate

- una tassa di Stato di fr. 1'200.--

- e le spese di cancelleria di fr. 170.--

totale fr. 1'370.--

il cui importo sarà versato dal Comune di … entro trenta giorni dalla notifica 

della presente decisione all’Amministrazione delle finanze del Cantone dei 

Grigioni, Coira. 

3. Il Comune di … versa a … fr. 1'000.-- a titolo di ripetibili (IVA inclusa). 

L’interposto ricorso di diritto pubblico al Tribunale federale è stato respinto 

(2P.298/2005/biz).