# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 14bba17f-57a5-5772-99f4-64074429a58c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-06-08
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 08.06.2017  VB.2017.00004
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2017-00004_2017-06-08.html

## Full Text

Standard Suche	 | 	Erweiterte Suche	 | 	Hilfe

		

	 	
			

			
			 Druckansicht
			 

	 	
				Geschäftsnummer: 	VB.2017.00004	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 08.06.2017
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Abbruch und Ersatz zweier zusammengebauter Liegenschaften in der Kernzone: Zulässigkeit der vorinstanzlichen Auflage; Einheit der Baubewilligung.

[Das Baurekursgericht hat die geplante Loggia bei Haus 1 als unzulässige Erweiterung des Hauptgebäudes qualifiziert und die Auflage statuiert, neue Pläne mit zulässigen Gebäudemassen genehmigen zu lassen. Die Bewilligung bezüglich Haus 2 hat es aufgrund fehlender Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung zur Anhebung der Firsthöhe aufgehoben.]

Können Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen (E. 4.1). Der Verzicht auf den Anbau macht zwar eine gewisse Umgestaltung der Inneneinteilung notwendig. Gemessen am gesamten Umfang des Bauprojekts erweist sich die erforderliche Umgestaltung des Erdgeschosses jedoch als untergeordnet (E. 4.2). 

Nach dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich dieser zu sämtlichen Punkten aussprechen, welche für die Bewilligungsfähigkeit eines Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind, wobei eine spätere Prüfung von Einzelfragen zulässig ist, sofern diese von untergeordneter Bedeutung sind, triftige Gründe für eine nachträgliche Behandlung sprechen und der gesetzmässige Zustand auf jeden Fall erreicht werden kann. Solche Entscheide über rechtliche oder technische Teilaspekte erlauben jedoch nicht, dass Bauten oder Überbauungen, die eine bauliche Einheit bilden, nur teilweise bewilligt werden (E. 4.3.1). Vorliegend wurden die Bewilligungen für die beiden Häuser zwar separat erteilt, doch befindet sich die gesamte Haustechnik in Haus 2. Die mit dem Wegfall von dessen Bewilligung fehlenden, technischen Anlagen müssen nun anderweitig untergebracht werden können, wobei bezüglich Haus 1 weitgehende bauliche Massnahmen erforderlich werden. Die dazu erforderlichen planerische Überlegungen sind nicht Sache der Rechtsmittelinstanzen (E. 4.3.2). Sodann kann die Würdigung des Fassadenbildes bezüglich seiner Kernzonenkonformität für die beiden Häuser nicht unabhängig voneinander vorgenommen werden (E. 4.3.3).

Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUFLAGE
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINHEIT DER BAUBEWILLIGUNG
KERNZONE
NEBENBESTIMMUNG
PROJEKTÄNDERUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 321 Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2017.00004

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 8. Juni 2017

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger,
Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

1.    C,

 

2.    Gemeinderat Mönchaltorf, vertreten durch RA D,

Beschwerdegegner,

 

 

betreffend
Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Der Gemeinderat Mönchaltorf bewilligte C mit Beschluss vom 5.
April 2016 den Abbruch und Ersatzbau der Liegenschaft Vers.-Nr. 01 auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 05 in Mönchaltorf. Mit
separatem Beschluss bewilligte sie ihm gleichentags den Abbruch und Ersatzbau
samt neuen Anbau der angrenzenden Liegenschaft Vers.-Nr. 03 auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 04 an der E-Strasse 06.

II.  

A erhob mit Eingabe vom 11.
Mai 2016 gegen beide Beschlüsse Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte,
diese aufzuheben sowie die nachgesuchten Baubewilligungen zu verweigern. Mit
Entscheid vom 9. November 2016 vereinigte das Baurekursgericht die vorerst
getrennt geführten Verfahren. Den Rekurs betreffend das Gebäude
E-Strasse 05 hiess es teilweise gut, ergänzte den Beschluss des
Gemeinderates Mönchaltorf vom 5. April 2016 wie folgt
(Dispositivziffer I):

"Vor der Baufreigabe sind
der Baubehörde Pläne zur Genehmigung einzureichen, aus welchen ersichtlich ist,
dass die äusseren Abmessungen des rot bezeichneten Gebäudes auch an der
Südwestfassade eingehalten werden."

und wies es den Rekurs im Übrigen ab, soweit es darauf
eintrat.

Den Rekurs betreffend das Gebäude E-Strasse 06 hiess
es gut und hob den Beschluss des Gemeinderates Mönchaltorf vom 5. April 2016
auf (Dispositivziffer II). Die Kosten des Rekursverfahrens auferlegte es
den Parteien zu je einem Drittel und verpflichtete C, A eine Umtriebsentschädigung
von Fr. 1'600.- zu bezahlen (Dispositivziffern III und IV).

III.  

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob A mit
Eingabe vom 3. Januar 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und
beantragte, Dispositivziffer I des angefochtenen Entscheids aufzuheben, soweit
ihr Rekurs abgewiesen worden sei und die Baubewilligung vollumfänglich
aufzuheben. Sodann sei ihr für das Beschwerdeverfahren eine angemessene und für
das Rekursverfahren nicht nur eine reduzierte Umtriebsentschädigung
zuzusprechen. Schliesslich seien die Kosten des Rekurs- und
Beschwerdeverfahrens vollumfänglich den Beschwerdegegnern aufzuerlegen.

Das Baurekursgericht schloss am 18. Januar 2017 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 3. Februar
2017 beantwortete C die Beschwerde und beantragte sinngemäss deren Abweisung.
Am 6. Februar 2017 beantragte die Gemeinde Mönchaltorf in ihrer
Beschwerdeantwort, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen sowie eine
Parteientschädigung. Weitere Stellungnahmen mit unveränderten Rechtsbegehren
ergingen von A am 2. März 2017 bzw. am 12. Mai 2017 sowie von der Gemeinde
Mönchaltdorf am 30. März 2017. C verzichtete stillschweigend auf weitere
Eingaben.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden
Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)
zuständig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.
 

2.1 Die
Baugrundstücke befinden sich gemäss Kernzonenplan der Gemeinde Mönchaltorf vom
10. März 2006 in der Kernzone K1 und sind mit mehreren, versetzt
zusammengebauten Gebäuden überstellt. Mit Beschluss des Gemeinderats vom
7. Juli 2009 wurden die bestehenden Bauten aus dem kommunalen Inventar der
Kulturobjekte entlassen. Sie können daher im Rahmen der Bestimmungen der Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde Mönchaltorf vom 10. Oktober 1996 (BZO) für
die Kernzonen umgebaut oder ersetzt werden. 

2.2 Der
private Beschwerdegegner beabsichtigt, die bestehenden Liegenschaften
E-Strasse 05 und 06 abzubrechen und durch zwei Wohnhäuser mit je drei
Wohnungen zu ersetzen. Als Ersatzbaute für die streitbetroffene Liegenschaft
E-Strasse 05 ist ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen geplant.
Ebenfalls abgebrochen wird der eingeschossige Anbau mit Pultdach an der
Südwestfassade, an dessen Stelle eine Loggia mit Pultdach erstellt werden soll.

3.
 

3.1 Im
Kernzonenplan ist das streitbetroffene abzubrechende Gebäude an der
E-Strasse 05 – mit Ausnahme des eingeschossigen Anbaus an der
Südwestfassade – rot dargestellt. Gemäss Art. 6 lit. a BZO handelt es
sich dabei um ein erhaltenswertes Gebäude, welches nur unter Beibehaltung der
Stellung, der äusseren Abmessung, des Hauptdaches und der prägenden
Fassadenelemente umgebaut oder ersetzt werden darf.

3.2 Unter
Hinweis auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts im Zusammenhang mit der
ersten Projektierung der Bauten (VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, vereinigt
mit VB.2014.00248) hat das Baurekursgericht die an der Südwestfassade der
Liegenschaft E-Strasse 05 geplante Loggia als unzulässige Erweiterung des
rot bezeichneten Gebäudes qualifiziert, welche durch den Anbau klar von den
bisherigen Abmessungen abweiche (E. 4.3). Soweit ist das Baurekursgericht
den Einwänden der Beschwerdeführerin gefolgt und ist diese mit dem Entscheid
einig.

Die Beschwerdeführerin ist allerdings der Ansicht, dass
dieser Mangel nicht nebenbestimmungsweise geheilt werden könne. Sie bringt
zusammengefasst vor, der erforderliche Verzicht auf den Gebäudeteil mit einer
Fläche von ca. 33m2 habe eine tiefgreifende Umgestaltung der
Inneneinteilung und der Südwestfassade zur Folge, weshalb nicht mehr von einer
untergeordneten Projektkorrektur könne gesprochen werden könne. Zudem würde die
aufgrund der vorinstanzlichen Aufhebung der Bewilligung erforderliche
Neuprojektierung des an die streitbetroffene Liegenschaft E-Strasse 05
angebauten Gebäudes E-Strasse 06 weitreichende Auswirkungen auf erstere
zeitigen. So werde einerseits die Projektierung eines Untergeschosses sowie
andererseits die Anpassung der Fassadengestaltung auf der ortsbildprägenden
Strassenseite erforderlich.

Dem halten die Beschwerdegegner im Wesentlichen entgegen,
die Änderung der inneren Aufteilung sei ohne besondere Schwierigkeiten möglich
und die Fassade würde lediglich durch ein weiteres Fenster anstelle des Anbaus
ergänzt. Die beiden je separat bewilligten Gebäude seien funktionell
eigenständig und die Neuplanung der Liegenschaft E-Strasse 06 habe für die
Liegenschaft E-Strasse 05 lediglich marginale Änderungen zu Folge. Gründe,
welche zur Aufhebung der Baubewilligung für die Liegenschaft E-Strasse 05
führen müssten, beständen keine.

4.
 

4.1 Können
inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung
die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Dieses Vorgehen kommt nach
gefestigter Rechtsprechung indessen nur in Frage, wenn die Mängel des
Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen
Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden.
Beim Entscheid darüber, ob ein mangelhaftes Projekt mit einer Nebenbestimmung
bewilligungsfähig bleibt, ist in erster Linie Art und Ausmass des Mangels
massgebend. Dabei muss das Gewicht des Mangels am Umfang des Gesamtprojekts
gemessen werden. Damit wird vorausgesetzt, dass der Umfang des Mangels bekannt
ist. Droht ein Bauprojekt durch die Korrektur der Verstösse seine Identität zu
verlieren, so ist eine Heilung mittels Nebenbestimmung unzulässig und die Baubewilligung
zu verweigern (VGr, 21. April 2016, VB.2015.00382, E. 5.2; 16. Juli
2015, VB.2015.00120, E. 3.2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984
Nr. 5; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 346).

4.2 Zwar
zeitigt die Korrektur des mangelhaften Bauprojekts vorliegend Auswirkungen: Der
Verzicht auf den Anbau macht eine gewisse Umgestaltung der Inneneinteilung
notwendig. Namentlich wird die Loggia wegfallen und die Küche umplatziert
werden müssen. Eine tiefgreifende Projektänderung ist darin jedoch nicht
ersichtlich und auch die aus dem Verzicht resultierende Verkleinerung der
Wohnfläche stellt keine besondere Schwierigkeit dar. Gemessen am gesamten
Umfang des Bauprojekts erweist sich die erforderliche Umgestaltung des
Erdgeschosses jedenfalls als untergeordnet.

Das Weglassen des Anbaus bringt ferner eine Änderung der
Südwestfassade der Liegenschaft E-Strasse 05 mit sich: Anstelle der
geplanten Loggia soll ein weiteres Fenster eingebaut werden. Zwar kommt dem
Fassadenbild bei rot bezeichneten Kernzonenbauten eine zentrale Bedeutung zu,
da die prägenden Fassadenelemente beizubehalten sind. Indessen ist nicht
ersichtlich und wird auch nicht substantiiert vorgebracht, inwiefern diese
Neugestaltung eine einschneidende Veränderung der Südwestfassade mit sich
bringen würde, welche der Nebenbestimmung entgegenstehen würde. Die
wesentlichste optische Veränderung an dieser Stelle ist bereits durch den zu
entfernenden Anbau bedingt und der Einbau eines Fensters an dessen Stelle die
naheliegendste Neugestaltung, welche die kleinstmögliche Veränderung mit sich
bringt. Wie das Baurekursgericht in E. 4.5 zutreffend erwogen hat, ist der
Einbau von Fenstern zur Ermöglichung einer zulässigen Nutzung möglich, weshalb
die Vorschriften von Art. 6 lit. a BZO diesem Vorhaben nicht
entgegenstehen. Im Übrigen werden die gemäss
Nebenbestimmung einzureichenden Pläne ohnehin durch die Baubehörde überprüft
werden und erneut der Anfechtung unterstehen.

4.3 Allerdings
ist nicht ausser Acht zu lassen, dass das strittige Bauprojekt zwei
zusammengebaute Häuser umfasst, welche ersetzt werden sollen. Bei der
Beurteilung, ob eine nebenbestimmungsweise Heilung des Mangels möglich ist,
muss dieser Umstand mitberücksichtigt werden. Das Baurekursgericht hat in seinem
Entscheid lediglich die Baubewilligung für die Liegenschaft E-Strasse 06
aufgrund der fehlenden Voraussetzungen für die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung zur Anhebung der Firsthöhe aufgehoben. Mit der
nebenbestimmungsweisen Heilung des baurechtlichen Mangels der Liegenschaft
E-Strasse 05 ging es implizit davon aus, dass die beiden Baubewilligungen
unabhängig voneinander beurteilt werden können. 

4.3.1
Nach dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich
dieser zu sämtlichen Punkten aussprechen, welche für die Bewilligungsfähigkeit
eines Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind. Dieser Grundsatz gilt
jedoch nicht ausnahmslos. Eine Abspaltung von Einzelfragen zur Prüfung in einem
späteren Verfahren ist zulässig, wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind,
triftige Gründe für eine nachträgliche Behandlung sprechen und der
gesetzmässige Zustand auf jeden Fall erreicht werden kann (VGr,
28. November 2013, VB.2013.00253, E. 6.1.1 mit weiteren Hinweisen; RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14; Christian
Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 431 und 465).
Solche Entscheide über rechtliche oder technische Teilaspekte einer Baute
erlauben jedoch nicht, dass Bauten oder Überbauungen, die eine bauliche Einheit
bilden, nur teilweise bewilligt werden (BGr, 13. Oktober 2015, 1C_350/2014,
E. 2.5 mit Hinweis auf Mäder, a.a.O., S. 226 und auch zum Folgenden).
Aufgrund der Bindung der Baubehörde an die Begehren des Bauherrn
(Dispositionsprinzip) kann die teilweise Bewilligung eines Baugesuchs nur zulässig
sein, wenn der bewilligte Teil ohne Veränderung des Bauprojekts vom nicht
bewilligten Teil klar getrennt werden kann. Dies setzt voraus, dass der
bewilligte Teil des Baubegehrens unabhängig vom nicht bewilligten Teil
beurteilt werden kann.

4.3.2 Für eine Trennung der beiden Projekte
spricht, dass sich die Häuser Nr. 05 und 06 auf zwei
nebeneinanderliegenden Grundstücken befinden und separat bewilligt wurden.
Zudem sind die Wohnungen nicht stockwerkübergreifend geplant und durch eine
Brandmauer getrennt. Gemäss den durch die Gemeinde bewilligten Plänen befinden
sich allerdings die gesamte Haustechnik, insbesondere die Zentralheizung sowie
die Kellerabteile und Abstellflächen für beide Häuser im Untergeschoss von Haus
Nr. 06. Eine entsprechende Unterkellerung ist für Haus Nr. 05 nicht
vorgesehen; der Zugang erfolgt über eine Verbindungstreppe vom Erdgeschoss.
Damit müssten die mit dem Wegfall der Bewilligung für Haus Nr. 06
fehlenden, erforderlichen technischen Anlagen anderweitig untergebracht werden
können. Es ist im jetzigen Zeitpunkt ungewiss, ob dies mittels Neuplanung eines
Untergeschosses für Haus Nr. 05 erfolgen oder andere bauliche Massnahmen
getroffen werden sollen. Eine solche Korrektur ist nicht einfach zu
bewerkstelligen; im Gegenteil sind weitgehende Anpassungen erforderlich. Als
Folge der veränderten Ausgangslage wird das Projekt unter Umständen grundlegend
überarbeiten werden müssen. Dabei ist es nicht Sache der Rechtsmittelinstanzen,
planerische Überlegungen anzustellen, um beurteilen zu können, auf welche Weise
die Mängelbehebung zu erfolgen hat, um die gesetzlichen Anforderungen zu
erfüllen (VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.4 mit weiteren
Hinweisen). Die erforderlichen Veränderungen sind
damit nicht ohne besondere Schwierigkeiten im Sinn von Art. 321
Abs. 1 PBG zu bewerkstelligen. Nebenbestimmungen sind für solche
Mängelkorrekturen nicht geeignet; vielmehr ist die Baubewilligung bereits aus
diesem Grund zu verweigern.

4.3.3
Sodann wird die angepasste Gestaltung von Haus Nr. 06 den Anforderungen
von Art. 6 lit. a BZO zu genügen haben. Das Baurekursgericht hat in
diesem Zusammenhang zutreffend darauf hingewiesen, dass die Dreigeschossigkeit
an der Fassade ablesbar bleiben müsse und vorgeschlagen, die Geschosse analog
zum grau bezeichneten Gebäudeteil zu konzipieren. Die Neuprojektierung wird
aufgrund der erforderlichen Reduktion des Dachfirstes um 0,6 m sowie der
daraus folgenden Neukonzeption der Geschosshöhe massgebliche Auswirkungen auf
das Fassadenbild zur Folge haben. Dessen Würdigung wird im Kontext mit der
Fassadengestaltung von Haus Nr. 05 vorzunehmen sein. Umgekehrt kann auch
die Würdigung der Fassadengestaltung von Haus Nr. 05 nicht ohne das
Vorliegen der neuen Pläne bezüglich Nr. 06 vorgenommen werden.

4.3.4
Aus diesen Gründen bilden die geplanten Einfamilienhäuser eine bauliche
Einheit, weshalb sie nicht unabhängig voneinander beurteilt bzw. je selbständig
bewilligt werden können. Demnach hat die Vorinstanz gegen den Rechtsgrundsatz
der Einheit des baurechtlichen Entscheids verstossen, indem sie die
Baubewilligung nur in Bezug auf das Haus Nr. 06 aufhob, ohne gleichzeitig
auch die Bewilligung für Haus Nr. 05 zu verweigern. Damit erweist sich die angefochtene Auflage auch aus diesem
Grund als unzulässig. Dies führt zu Gutheissung der Beschwerde. Folglich sind
die Baubewilligung des Gemeinderats Mönchaltorf vom 5. April 2016
betreffend E-Strasse 05 sowie Disp.-Ziff. I des vorinstanzlichen
Entscheids vom 9. November 2016 aufzuheben. 

5.
 

5.1 Die Gerichtskosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht
sind grundsätzlich nach dem Unterliegerprinzip zu verteilen (§ 70 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Für das Obsiegen ist massgebend, ob
und in welchem Umfang die anfechtende Partei zum Nachteil der Gegenpartei eine
Änderung des vorinstanzlichen Entscheids zu bewirken vermag (Kaspar Plüss in:
Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich [VRG], Zürich etc. 2014, § 13 N. 51). Folglich sind die
Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdegegnern 1 und
2 aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG). Entsprechend ist die Kostenverteilung für das Rekursverfahren
in dem Sinn neu festzulegen, dass die Rekurskosten durch die nun vollständig
unterliegenden Beschwerdegegner je zur Hälfte zu tragen sind. 

5.2 Angesichts des Verfahrensausgangs steht der
Beschwerdeführerin für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung seitens des Beschwerdegegners 1 zu (vgl. Plüss,
§ 17 N. 93 ff.; § 17 Abs. 2 VRG). Für das
Rekursverfahren erscheint eine Entschädigung von Fr. 2'400.-, für das
Beschwerdeverfahren von Fr. 3'000.- als angemessen.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss des
Gemeinderats Mönchaltorf vom 5. April 2016 betreffend das Gebäude
E-Strasse 05 sowie die Disp.-Ziff. I, III und IV des Rekursentscheids
vom 9. November 2016 werden aufgehoben.

2.    Die Kosten des Rekursverfahrens von insgesamt
Fr. 8'710.- werden den Beschwerdegegnern 1 und 2 je zur Hälfte
auferlegt.

3.    Der
Beschwerdegegner 1 wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das
Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'400.- zu bezahlen;
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

4.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    130.--     Zustellkosten,

Fr. 6'130.--     Total der Kosten.

5.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnern 1 und
2 je zur Hälfte auferlegt.

6.    Der Beschwerdegegner 1 wird verpflichtet, der
Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

7.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.

8     Mitteilung an …