# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5c044f2e-f08d-5c88-a756-1a36d1f07523
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-14
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 14.12.2021 III 2021 134
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2021-134_2021-12-14.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2021 134

Entscheid vom 14. Dezember 2021 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 
8808 Pfäffikon SZ,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. D.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. E.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. Die D.________ AG ist Eigentümerin des in der Wohnzone W2 sowie in ei-
nem Gebiet mit Flachdachverbot (vgl. Zonenplan [genehmigt vom Regierungsrat 
mit RRB Nr. 346 vom 13.3.2001]) liegenden Grundstücks KTN 001 (2'209m2) an 
der F.________ (Strasse) in G.________ (Gemeinde Freienbach) und reichte am 
24. Januar 2020 ein Baugesuch für drei freistehende Villen bzw. drei Einfamilien-
häuser mit Aussenpools und Tiefgarage ein. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt 
Nr. xx publiziert und öffentlich aufgelegt. Dagegen liess A.________ am 27. Fe-
bruar 2020 Einsprache erheben.

B. Am 25. März 2020 reichte die Bauherrschaft eine Projektänderung ein, 
welche im Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffentlich aufgelegt wurde. Dagegen 
liess A.________ am 23. April 2020 erneut Einsprache erheben.

C. Mit Gesamtentscheid vom 29. Mai 2020 erteilte das kantonale Amt für 
Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung im Sinne der Erwägungen 
unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Auf die Einsprache von A.________ 
wurde aus kantonaler Sicht nicht eingetreten.

Mit Beschluss (GRB) Nr. 168 vom 4. Juni 2020 erteilte der Gemeinderat Freien-
bach die Baubewilligung mit Auflagen, Bedingungen und Vorbehalten unter Ab-
weisung der Einsprache und unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentschei-
des des ARE. 

Dagegen liess A.________ am 1. Juli 2020 Beschwerde beim Regierungsrat des 
Kantons Schwyz erheben (VB 158/2020), welche am 19. August 2020 durch den 
instruierenden Rechts- und Beschwerdedienst auf Antrag der Bauherrschaft sis-
tiert wurde.

D. Am 5. Oktober 2020 (Eingang bei der Gemeinde) reichte die Bauherrschaft 
erneut eine Projektänderung betreffend die drei Einfamilienhäuser mit Aussen-
pools und Tiefgarage ein, welche im Amtsblatt Nr. xz publiziert und öffentlich 
aufgelegt wurde. Dagegen liess A.________ am 29. Oktober 2020 erneut Ein-
sprache erheben.

E. Mit Gesamtentscheid vom 14. Dezember 2020 erteilte das ARE die kanto-
nale Baubewilligung im Sinne der Erwägungen unter Auflagen und Nebenbe-
stimmungen. Auf die Einsprache von A.________ wurde aus kantonaler Sicht 
nicht eingetreten.

Mit Beschluss (GRB) Nr. 441 vom 16. Dezember 2020 erteilte der Gemeinderat 
Freienbach die Bewilligung für die Änderung bei den drei Einfamilienhäusern mit 

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Aussenpools, Photovoltaikanlage und Tiefgarage unter Abweisung der Einspra-
che, unter Verweis auf die Auflagen, Bedingungen und Vorbehalte gemäss Be-
schluss Nr. 168 vom 4. Juni 2020 und unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamt-
entscheides des ARE.

F. Dagegen liess A.________ am 11. Januar 2021 Beschwerde beim Regie-
rungsrat des Kantons Schwyz erheben (VB 6/2021), welche mit Beschluss des 
Regierungsrates (RRB) Nr. 500/2021 vom 6. Juli 2021 abgewiesen wurde, soweit 
darauf eingetreten werden konnte (Erw. 1). Die Verfahrenskosten von Fr. 1'300.-- 
wurden dem Beschwerdeführer auferlegt (Erw. 2). Der Beschwerdegegnerin 
wurde eine Parteientschädigung von Fr. 1'200.-- und der Gemeinde Freienbach 
eine solche von Fr. 1'000.-- zu Lasten des Beschwerdeführers zugesprochen 
(Erw. 3).

G. Gegen diesen RRB Nr. 500/2021 vom 6. Juli 2021 (Versand am 13.7.2021) 
lässt A.________ mit Eingabe vom 3. August 2021 (Postaufgabe am gleichen 
Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz ein-
reichen mit den folgenden Anträgen: 

1. Der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilli-
gung sei zu verweigern.

2. Eventuell sei der angefochtene Beschluss aufzuheben und die Sache zur weite-
ren Behandlung an die Vorinstanz, u.a. auch zur Durchführung eines Augen-
scheins vor Ort, zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz.

sowie mit dem prozessualen Antrag:

Es sei ein Augenschein vor Ort durchzuführen.

H. Mit Vernehmlassung vom 9. August 2021 beantragt der Regierungsrat, die 
Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen. 
Das ARE verzichtet am 17. August 2021 auf die Einreichung einer umfangrei-
chen Vernehmlassung sowie eine Antragstellung. Die Beschwerdegegnerin so-
wie der Gemeinderat lassen am 23. August 2021 bzw. am 26. August 2021 be-
antragen, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit auf sie einge-
treten werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Be-
schwerdeführers. 

I. Mit Replik vom 2. November 2021 äussert sich der Beschwerdeführer zu 
den Vernehmlassungen. Mit Duplik vom 8. November 2021 erneuert die Be-
schwerdegegnerin ihren Antrag auf vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, 
soweit darauf einzutreten ist, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten 
des Beschwerdeführers. Der Gemeinderat teilt mit Eingabe vom 8. November 

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2021 seinen Verzicht auf eine Duplik mit. Das Sicherheitsdepartement und das 
ARE haben sich nicht mehr vernehmen lassen. Die Triplik des Beschwerdefüh-
rers erfolgte am 9. Dezember 2021.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Das Baugrundstück KTN 001 (Hanglage) grenzt im Norden an das sich in 
der Landwirtschaftszone befindliche Grundstück KTN 002, auf welchem Reben 
angebaut werden, im Süden an die F.________(Strasse) (KTN 003) sowie die 
beiden Grundstücke KTN 004 (welches Eigentum des Beschwerdeführers ist) 
und 008 (mit welchem auch eine gemeinsame Grenze auf der Westseite der 
Bauliegenschaft besteht), im Osten an KTN 005 und 006 und im Westen an KTN 
007, welche alle ebenfalls in der Wohnzone W2 sowie im Gebiet mit einem 
Flachdachverbot liegen. Das L-förmige Baugrundstück (mit L-Fuss im Osten und 
Fussspitze gegen Süden [angrenzend an die F.________(Strasse)]) misst an der 
Ostseite ca. 50m, im Norden und Süden ca. 70m und im Westen angrenzend an 
KTN 007 ca. 14m (jeweils im WebGIS des Kantons Schwyz gemessen). Im Sü-
den grenzt es auf einer Länge von gut 30m an die F.________(Strasse) (von wo 
die Zufahrt erfolgen soll). Die gemeinsame Grenze mit den südlich angrenzenden 
Grundstücken KTN 004 und 008 beträgt rund 30m bzw. rund 50m. 

Beim geplanten Bauvorhaben handelt es sich um drei Einfamilienhäuser (Haus 
A, B und C) im Minergiestandard mit gemeinsamer Tiefgarage und optionalen 
Aussenpools. Die Fassaden sind mit Keramikverkleidung und in feinem und hel-
len Braunton geplant. Das Dach soll mit Eternitplatten gedeckt werden, mit prak-
tisch flächenbündiger Photovoltaikanlage (vgl. Baubeschrieb zur Baueingabe 
vom 29.9.2020).

Das Haus A soll im Westen des Grundstücks zu stehen kommen, Haus B in der 
Mitte und Haus C im Osten. Das Haus A weist eine viereckige Grundfläche auf; 
die Längsseiten verlaufen in der West-Ost-Richtung (nördliche Längsseite: 
18.35m; südliche Längsseite: 17.26m). Auf der Ostseite ist das Gebäude 13.26m 
breit und auf der Westseite 7.02m (vgl. Plan-Nr. 19_1184_SI01 Situation 1:500) 
bzw. 4.72m und (infolge eines überdachten Sitzplatzes um 6m zurückversetzt) 
2.30m (vgl. Plan-Nr. 19_1184_BG03, Gartengeschoss 1:100). Neben dem Gara-
gengeschoss (mit drei Parkplätzen, einem Velo- und einem Technikraum; vgl. 
Plan-Nr. 19_1184_A01 Garagengeschoss Haus A 1:100 vom 29.9.2020) ist ein 
Untergeschoss (mit Keller, Waschraum, Fitness- und Saunaraum mit Badezim-
mer sowie Weinkeller und Pooltechnikraum; vgl. Plan-Nr. 19_1184_A02 Unter-
geschoss Haus A 1:100 vom 29.9.2020), ein Gartengeschoss (mit Küche, Wohn- 
und Essbereich, Reduit, Eltern- bzw. Ankleidezimmer, zwei Badezimmer sowie 

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einem Sitzplatz, optionalem Aussenpool und einem Gartengeräteraum; vgl. Plan-
Nr. 19_1184_A03 Gartengeschoss Haus A 1:100 vom 29.9.2020) und ein Ober-
geschoss geplant (mit drei Zimmern, einem Büro/Gang und einem Badezimmer 
sowie im Süden über die ganze Länge mit einer Terrasse [56.69m2 bzw. 3.95m x 
17.26m] und im Norden mit einem Sitzplatz [13.77m2] und Rasenfläche; vgl. 
Plan-Nr. 19_1184_A04 Obergeschoss Haus A 1:100 vom 29.9.2020). Das Dach 
weist von Süden gegen Norden eine Neigung von 9.50° auf (vgl. Plan 
Nr. 19_1184_A06 Schnitt A-A Haus A 1:100 vom 29.9.2020).

Die - unter Vorbehalt der Einordnungsfrage soweit ersichtlich vorliegend nicht in-
teressierenden - Häuser B und C liegen im östlichen Teil des Baugrundstücks 
(das Haus B liegt in der Mitte und das Haus C im Osten des Baugrundstücks) 
und sind gleich gross und grundsätzlich gleich aufgebaut, abgesehen vom Gara-
gengeschoss, dem optionalen Aussenpool des Hauses C und dem Wintergarten 
im Gartengeschoss des Hauses B. Die beiden Häuser sind rechteckig, wobei die 
kürzeren Seiten (10.5m) in der West-Ost-Richtung und die längeren Seiten 
(14.15m) in der Nord-Süd-Richtung verlaufen. Sie weisen wie das Haus A je ein 
Garagengeschoss, Untergeschoss, Gartengeschoss und Obergeschoss auf. 

Südlich des Hauses C befinden sich die Tiefgarageneinfahrt sowie drei Aussen-
parkplätze (vgl. Plan-Nr. 19_1184_C01.1 Einfahrt Haus A_B_C 1:100 vom 
29.9.2020).

2.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Beschluss die Rechtsmittelbefug-
nis des Beschwerdeführers bejaht (Erw. 1.1ff.) und ist auf die Beschwerde 
grundsätzlich eingetreten (Erw. 1.2.3). Nicht eingetreten ist der Regierungsrat auf 
die Beschwerde, soweit sich der Beschwerdeführer gegen eine Abparzellierung, 
eine Aufteilung in Stockwerkeigentumseinheiten oder ein Bauvorhaben auf drei 
verschiedenen Einzelparzellen zur Wehr setzte. Nicht Gegenstand des regie-
rungsrätlichen Verfahrens war zudem die Frage, ob und wann das Beschwerde-
verfahren VB 258/2020 (recte wohl: VB 158/2020, vgl. Ingress des angefochte-
nen Beschlusses lit. B) abgeschrieben werden könne. Geprüft wurde insbeson-
dere, ob die drei Einfamilienhäuser auf der heutigen Bauparzelle KTN 001 bewil-
ligungsfähig sind (Erw. 1.3.4). Sodann entschied der Regierungsrat, die Eingabe 
des Beschwerdeführers vom 7. April 2021 nicht aus dem Recht zu weisen (Erw. 
2.1f.) und auf die Durchführung eines Augenscheins zu verzichten (Erw. 3). Des 
Weiteren hat der Regierungsrat festgehalten, dass der Gemeinderat beim 
Hauptbau des Hauses A und beim vorgelagerten, südlichen Gebäudeteil von 
zwei verschiedenen, in der Höhe gestaffelten Gebäuden ausgehen durfte, und 
dass beide Gebäudekörper den grossen Grenzabstand Richtung Süden einhal-
ten (Erw. 5.3). Nicht geschützt hat der Regierungsrat sodann die Rügen des Be-

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schwerdeführers betreffend die Auswirkungen des Bauvorhabens auf die nördli-
che Landwirtschaftszone (Erw. 6ff.). In den Erwägungen 7ff. hat der Regierungs-
rat eine Verletzung des Flachdachverbots durch das Haus A sinngemäss ver-
neint. Der Regierungsrat hat sodann auch die Einordnung der drei Einfamilien-
häuser in das Orts- und Landschaftsbild geprüft (Erw. 8ff.).

2.2 Im vorliegenden Verfahren werden die Rügen, auf welche der Regierungs-
rat nicht eingetreten ist, vom Beschwerdeführer nicht mehr vorgebracht. Auch die 
Rügen betreffend die Auswirkungen des Bauvorhabens auf die nördliche Land-
wirtschaftszone sind nicht mehr Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.

Der Beschwerdeführer verlangt jedoch nach wie vor die Durchführung eines Au-
genscheins. Weiterhin streitig und nachfolgend zu prüfen ist zudem sinngemäss 
die Frage der gestaffelten Bauweise bzw. die Einhaltung des Grenzabstands 
beim Haus A, die Verletzung des Flachdachverbots durch das Haus A sowie die 
Einordnung in das Orts- und Landschaftsbild.

3.1 Die Beschwerdegegnerin stellt auch in ihrer Eingabe vom 23. August 2021 
die Rechtsmittelbefugnis des Beschwerdeführers in Frage. Hierzu hält sie fest, 
dass der Beschwerdeführer nach eigenem Bekunden nicht wolle, dass auf sei-
nem sich in der Bauzone befindlichen Nachbargrundstück überhaupt gebaut 
werde. Mit dieser Haltung habe er sich jeglichem Gespräch mit der Bauherrschaft 
verschlossen und den Rechtsweg ungeachtet seiner Erfolgsaussichten beschrit-
ten. Es erscheine zweifelhaft, ob diese generelle Verweigerungshaltung des Be-
schwerdeführers ein schützenswertes rechtliches Interesse im Sinne von § 37 
Abs. 1 lit. c Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 
1974 darstelle.

3.2.1 Vor Erlass eines Entscheides prüft das Verwaltungsgericht von Amtes we-
gen, ob die Voraussetzungen für einen Sachentscheid erfüllt sind. Es prüft u.a. 
insbesondere die Rechtsmittelbefugnis (vgl. § 27 Abs. 1 lit. d VRP). Ist diese 
Voraussetzung nicht gegeben, trifft das Gericht einen Nichteintretensentscheid 
(§ 27 Abs. 2 VRP).

3.2.2 Zur Einreichung eines Rechtsmittels ist gemäss § 37 Abs. 1 VRP berech-
tigt: wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglich-
keit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a); durch den angefochtenen Entscheid oder 
die angefochtene Verfügung besonders berührt ist (lit. b); und ein schutzwürdiges 
Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheides oder der Verfügung 
hat (lit. c). 

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Die Kantone haben allen von Bundesrechts wegen zur Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht Legitimierten auch Zugang zum 
Rechtsschutz auf kantonaler Ebene zu gewähren (vgl. Art. 111 Abs. 1 des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110] 
vom 17.6.2005; Art. 33 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
[Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700] vom 22.6.1979).

Als schutzwürdig gilt jedes praktische oder rechtliche Interesse, das eine betrof-
fene Person geltend machen kann; es braucht mit dem Interesse, das durch die 
als verletzt bezeichnete Norm geschützt wird, nicht überein zu stimmen. Immer-
hin muss der Beschwerdeführer durch den angefochtenen Entscheid stärker als 
jedermann betroffen sein und in einer besonderen, beachtenswerten, nahen Be-
ziehung zur Streitsache stehen (VGE III 2020 196 vom 22.2.2021 Erw. 3.1.2 
m.H. u.a. auf: Marantelli-Sonanini/Huber, in: Waldmann/Weissenberger, Praxis-
kommentar VwVG, Art. 48 N 11; BGE 127 V 80 Erw. 3; BGE 125 II 497 Erw. 
1a/b; BGE 130 II 514 Erw. 1, je mit Hinweisen; BGE 131 II 587 Erw. 2.1; EGV-SZ 
2005 B 8.3 Erw. 4.2).

3.2.3 Nachbarbeschwerden gegen Baubewilligungen zählen zu den typischen 
Tatbeständen von Drittbeschwerden, auf welche grundsätzlich einzutreten ist 
(BGE 112 Ib 170 Erw. 5b; BGE 112 Ib 409, Erw. 2d; BVR 2006, S. 263 f.). Be-
nachbart ist jedes Grundstück, das mit der Bauparzelle derart in einer räumlichen 
Beziehung steht, dass eine Beeinträchtigung durch das Bauvorhaben oder die 
damit verbundene Nutzung möglich ist. Diese Möglichkeit einer Beeinträchtigung 
genügt, um die Einsprache- bzw. Beschwerdebefugnis zu begründen. Ob 
tatsächlich eine Beeinträchtigung besteht, ist dann im Sachentscheid zu beurtei-
len (VGE III 2020 196 vom 22.2.2021 Erw. 3.1.3 m.w.H.). Es bedarf keiner Legi-
timation zum Argument (I. Schwander, Zur Beschwerdebefugnis in den Verwal-
tungsverfahren und Verwaltungsgerichtsverfahren, in: ZBl 79, 477 f.; VGE III 
2020 196 vom 22.2.2021 Erw. 3.1.3; J. Hensler, Die Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde im Kanton Schwyz, Zürich 1980, S. 40). 

3.2.4 Als wichtiges Kriterium zur Beurteilung der Betroffenheit dient in der Praxis 
die räumliche Distanz zum umstrittenen Bauvorhaben; in der Regel wird das Be-
schwerderecht anerkannt, wenn die Liegenschaft unmittelbar an das Baugrunds-
tück angrenzt oder allenfalls durch einen Verkehrsträger davon getrennt wird 
(BGE 115 Ib 508 Erw. 5.c). Die Rechtsprechung bejaht meistens die Legitimation 
von Nachbarn, deren Liegenschaften sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 
Metern befinden (vgl. Urteil BGer 1C_346/2011 vom 1.2.2012 Erw. 2.3, in: URP 
2012 S. 692).

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3.2.5 Die Praxis verneint das schutzwürdige Interesse u.a. gestützt auf den 
Grundsatz von Treu und Glauben, wenn die Rechtsmittelerhebung treuwidrig 
oder widersprüchlich erscheint. Weil die Verweigerung des Rechtsschutzes ein-
schneidend ist, sollte dies allerdings nur mit Zurückhaltung angenommen werden 
(Bertschi, Kommentar VRG-ZH, 3. A., Zürich 2014, § 21 N 22; vgl. auch EGV-SZ 
2015 C 2.2 Erw. 1.2f.; VGE III 2017 113 vom 24.11.2017 Erw. 3.1.2).

3.3 Im konkreten Fall ist der Beschwerdeführer Eigentümer des Grundstücks 
KTN 004, welches unmittelbar an das Baugrundstück grenzt. Sodann rügt der 
Beschwerdeführer die Verletzung des Flachdachverbots sowie die Einordnung in 
das Orts- und Landschaftsbild. Dabei handelt es sich um zulässige Rügen, wel-
che nicht als treuwidrig beurteilt werden können. Somit ist die Rechtsmittelbefug-
nis des Beschwerdeführers bereits aufgrund der räumlichen Nähe gegeben. Der 
Regierungsrat hat zudem im angefochtenen RRB zutreffend ausgeführt, dass 
letztlich unerheblich ist, weshalb sich der Beschwerdeführer gegen das Bauvor-
haben zur Wehr setzt. Auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann somit einge-
treten werden.

4.1 Der Beschwerdeführer beantragt einen Augenschein vor Ort durchzu-
führen.

4.2.1 Beim Augenschein handelt es sich um ein Beweismittel (§ 24 Abs. 1 lit. d 
VRP). Bei der Beurteilung der Frage, ob solche Beweismittel notwendig sind, 
kommt der entscheidenden Behörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu 
(vgl. VGE III 2020 132 vom 9.12.2020 m.H. u.a. auf Plüss, in: Kommentar VRG, § 
7 Rz. 67 m.H.; Bundesgerichtsurteil 1A.202/2003 vom 17.2.2004 Erw. 2 mit Hin-
weisen).

4.2.2 Der Sachverhalt ist vorliegend zum einen mit den aktenkundigen Plänen, 
einem Foto und weiteren Unterlagen dokumentiert (vgl. Erw. 1; zutreffend auch: 
angefocht. RRB Erw. 3). Zum andern vermitteln die allgemein zugänglichen elek-
tronischen Hilfsmittel zur Beurteilung der Streitsache einen rechtsgenüglichen 
Einblick in die örtliche Struktur, die Umgebung und auch die Situierung des Bau-
vorhabens (webGIS; Google Earth; vgl. Bundesgerichtsurteile 1C_138/2014 vom 
3.10.2014 Erw. 5.2; 1C_157/2016 vom 6.9.2016 Erw. 2.2 [i.S. P. c. GR Schwyz 
betr. Eruierung des gewachsenen Terrains]). Die Frage der Einordnung des Bau-
vorhabens in das Orts- und Landschaftsbild lässt sich somit gestützt auf die vor-
liegenden Akten beurteilen. Daher durfte auch der Regierungsrat vom bereits im 
Verwaltungsbeschwerdeverfahren beantragten Augenschein zu Recht absehen.

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5.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB in einem ersten Schritt die 
Frage beurteilt, ob das Haus A im westlichen Bereich des Baugrundstücks den 
Grenzabstand Richtung Süden bzw. zum Grundstück des Beschwerdeführers 
KTN 004 verletzt. Hierzu hat der Regierungsrat ausgeführt, dass das Haus A ei-
nen trapezförmigen Grundriss aufweise und 17.265m lang sowie zwischen 
13.26m und 7.025m breit sei. Der südlich vorgelagerte, eingeschossige Gebäu-
deteil sei durchgehend 3.95m breit und weise eine Fläche von 68.2m2 auf. Dar-
auf befinde sich eine Terrasse, welche vom ersten Obergeschoss her zugänglich 
sei. Zwischen den Parteien sei unbestritten, dass der grosse Grenzabstand an 
der Südfassade eingehalten werden müsse. Die Südfassade des Hauptbaus 
(ohne den vorgelagerten Gebäudeteil) weise eine Gebäudehöhe von 7.465m auf. 
Der Grenzabstand dieser Fassade zu KTN 004 betrage 8.52m. Die Gebäu-
dehöhe des südlichen vorgelagerten Gebäudeteils betrage 3.915m und dessen 
Grenzabstand zu KTN 004 mindestens 4.57m. Wenn der Hauptbau und der süd-
lich vorgelagerte Gebäudeteil nicht als in der Höhe gestaffelte Bauten qualifiziert 
würden, würde das Haus A den minimalen grossen Grenzabstand Richtung Sü-
den unterschreiten. Dagegen würden diese beiden Gebäudeteile für sich alleine 
betrachtet jeweils den grossen Grenzabstand Richtung Süden einhalten (Erw. 
5.2).

Der südliche Gebäudeteil setze sich vom Hauptgebäude um knapp 4m ab. Er 
wirke gegenüber dem Hauptgebäude als vorgelagert, sodass der Eindruck von 
zwei verschiedenen, in der Höhe gestaffelten Bauteilen entstehe. Folglich habe 
der Gemeinderat beim Hauptbau und beim vorgelagerten, südlichen Gebäudeteil 
von zwei verschiedenen, in der Höhe gestaffelten Gebäuden ausgehen dürfen. 
Beide Gebäudekörper würden den grossen Grenzabstand Richtung Süden ein-
halten (Erw. 5.3).

5.2 Die Beschwerdeführer gehen in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 
3. August 2021 auf die oben erwähnten Ausführungen im angefochtenen RRB 
betreffend gestaffelte Bauweise und Grenzabstand nicht weiter ein, weshalb die 
Beschwerdegegnerin in ihrer Eingabe vom 23. August 2021 (S. 3) ausführt, dass 
die Beschwerdeschrift einzig die beiden Rügepunkte "Flachdachverbot" und 
"Einordnung" thematisiere und die Beschwerdeführer davon abgekehrt seien, 
weitere Punkte zu rügen.

Die Beschwerdeführer machen indes weiterhin geltend, dass sich die Annahmen 
von eigenständigen Baukörpern bei der Beurteilung der Gebäudehöhe einerseits 
und von einem einheitlichen Baukörper bei der Bestimmung der Dachform ande-
rerseits gegenseitig ausschliessen würden, unabhängig davon, was genau unter 
einem "eigenständigen Baukörper" verstanden werde. Die unterschiedliche Be-

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stimmung der Gebäudehöhen setze voraus, dass sich die Bauteile optisch von-
einander abgrenzten, wogegen die Dachtypologie über einem Gebäudeteil nur 
dann als irrelevant bezeichnet werden könne, wenn dieser Gebäudeteil optisch 
als Bestandteil des anderen empfunden werde. Dementsprechend erweise sich 
das Haus A so oder so als rechtswidrig. Im einen Fall wäre der Grenzabstand un-
terschritten, im andern Fall das Flachdachverbot verletzt (Beschwerde vom 
3.8.2021, S. 8).

5.3.1 Der Regierungsrat hat hierzu im angefochtenen RRB festgehalten, dass die 
Frage, ob der südliche, vorgelagerte Gebäudeteil vom Flachdachverbot betroffen 
sei oder nicht, von der Frage der gestaffelten Bauweise zu unterscheiden sei. 
Nur weil dieser Gebäudeteil ein Flachdach aufweisen dürfe, bedeute das noch 
nicht, dass er nicht als vorgelagert bzw. separat gelte (Erw. 5.3 mit Verweis auf 
Erw. 7; vgl. vorstehende Erw. 5.1). 

5.3.2 Dieser Auffassung des Regierungsrates kann unbesehen des konkreten 
Falles im Grundsatz beipflichtet werden. Die Bestimmungen zur gestaffelten 
Bauweise einerseits und betreffend die Dachgestaltung anderseits haben andere 
Zielsetzungen. 

Gemäss § 60 Abs. 5 PBG (vgl. Art. 31 Abs. 5 BauR) ist bei in der Höhe gestaffel-
ten Bauten die Gebäudehöhe jedes Baukörpers gesondert zu bestimmen. Diese 
Bestimmung zur gestaffelten Bauweise, systematisch im Abschnitt "B. Abstände; 
1. Grenzabstand" des PBG eingeordnet bzw. im kommunalen Baureglement 
beim "Grenzabstand" (Art. 25 BauR) und bei der "Gebäude- und Firsthöhe" 
(Art. 31 BauR), dient also der Klärung von Abstandsfragen und dem Schutz der 
Nachbarschaft. Es sollen vor allem die verschiedenen Einflüsse von Bauten und 
ihre Benützung auf Nachbargrundstücke gemindert werden (vgl. VGE III 2018 9 
vom 30.5.2018 Erw. 1.3.2 m.V.a. EGV-SZ 1998 Nr. 7, S. 17). 

Demgegenüber steht das Flachdachverbot im Zeichen der Einordnung des Ge-
bäudes in das Orts- (bzw. Quartier)bild, d.h. des Schutzes des Landschafts- und 
Ortsbildes (vgl. § 56 PBG; IV. Titel des BauR, insbesondere Art. 11 BauR). 

5.4.1 Das Gesetz verlangt in § 60 Abs. 5 PBG (und Art. 31 Abs. 5 BauR) nur, 
dass sich bei einer in der Höhe gestaffelten Baute ein oder mehrere Baukörper 
voneinander abgrenzen lassen. Abgrenzungskriterien für diese einzelnen 
Baukörper werden nicht normiert. Die Annahme und Beurteilung einer Staffelung 
in der Höhe ist in der Regel unproblematisch bei Gebäudeensembles wie Terras-
senhäuser oder Gebäuden, die im Grundriss gestaffelt sind (Reihenhäuser) und 
deren jeweils eigenständige Einheiten unterschiedliche Höhen aufweisen (vgl. 
Erläuterungen zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der 

11

Baubegriffe [IVHB] vom 22.9.2005, Stand 3.9.2013, S. 9 und S. 12; Anhang 2 mit 
Fig. 6.1 zur IVHB). Indes bleibt die Staffelung in der Höhe von Gesetzes wegen 
nicht auf solche (bereits im Grundriss gestaffelte) Gebäudekomplexe beschränkt. 
Vielmehr können auch anderweitig in der Höhe gestaffelte Gebäudeeinheiten un-
ter § 60 Abs. 5 PBG (und Art. 31 Abs. 5 BauR) fallen (VGE III 2017 226 vom 
30.5.2018 Erw. 4.4.5). Es besteht keine kantonale Praxis, wonach lediglich ab 
einem bestimmten Mass der Rückversetzung von einem gestaffelten Baukörper 
gesprochen werden kann; anders beispielsweise im Kanton Luzern (vgl. LGVE 
2011 II Nr. 111 [Entscheid V 10 246_2 vom 22.8.2011 des Luzerner Verwal-
tungsgerichts vom 22.78.2011] Erw. 4.3 [Versetzung der Baukörper um mindes-
tens 3.00 m]). Des Weiteren wird nicht verlangt, dass den in der Höhe gestaffel-
ten Baukörpern funktional zwingend eigenständige Bedeutung zukommen muss 
(vgl. VGE III 2017 226 vom 30. Mai 2018 Erw. 4.4.5 [= EGV-SZ 2018 B.2]; 
Häuptli, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, Rz 35 
zu § 49). 

5.4.2 Im konkreten Fall handelt es sich beim Haus A um ein Einfamilienhaus u.a. 
mit einem Gartengeschoss und einem Obergeschoss, wobei über einem Teil des 
Gartengeschosses sowie über dem gedeckten Sitzplatz eine vom Obergeschoss 
her begehbare, 3.95m tiefe und über die ganze Länge des Obergeschosses 
(17.26m) reichende Terrasse liegt (vgl. vorstehend Erw. 1). 

Der Beschwerdeführer bestreitet vorliegend (wie die Beschwerdegegnerin zutref-
fend geltend macht) grundsätzlich nicht, dass beim um fast 4m und auf der gan-
zen Länge zurückversetzten Obergeschoss, ähnlich einem Terrassenbau, von 
einer gestaffelten Bauweise ausgegangen werden kann. Somit erübrigen sich 
weitergehende Ausführungen hierzu, zumal die vorinstanzliche Beurteilung 
nachvollziehbar und zu bestätigen ist. 

6. Der Beschwerdeführer macht auch vor Verwaltungsgericht die Verletzung 
des Flachdachverbots durch das Haus A geltend. Er führt in seiner Beschwerde 
vom 3. August 2021 u.a. aus, dass das Haus A im hinteren Teil ein Schrägdach 
mit 9.5° Neigung und im vorderen Teil ein begehbares Flachdach aufweise.

6.1 Vorerst ist zu prüfen, ob es sich beim Dach im "hinteren" Teil des Hauses A 
(d.h. beim nordwärts gelegenen Dach des Obergeschosses) um ein Schrägdach 
handelt. 

6.1.1 Die kantonalen und kommunalen Baurechtsvorschriften kennen keine Be-
stimmung, ab welcher Neigung ein Dach als Flach- bzw. Schrägdach zu qualifi-
zieren ist. Für das Gebiet rund um die F.________(Strasse) schreiben der Zo-

12

nenplan und das kommunale BauR auch keine bestimmte Schrägdachform (wie 
z.B. Satteldächer) vor. Hervorzuheben ist, dass die aus bautechnischen Gründen 
erforderliche Minimalneigung eines Flachdaches in der Regel kaum sichtbar ist 
und erfahrungsgemäss zwischen 1 und 5° liegt (vgl. Fritzsche/ Bösch/ Wipf/ 
Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Bd. 2, Wädenswil 2019, S. 1185 
mit Hinweis auf VB.2012.00531 Erw. 5.2.2 und BEZ 1996 Nr. 30). 

6.1.2 Der Gemeinderat hat in der mitangefochtenen Baubewilligung festgehalten 
(S. 12 Erw. 9.2), dass das Haus A mit einem Pultdach geplant sei, welches eine 
Neigung von 9.5° aufweise und somit eindeutig nicht flach sei. Diese Dachform 
sei im Gebiet nicht neu. Sie finde sich bereits an der F.________ (Strasse) auf 
dem Grundstück KTN 009. 

6.1.3 Wie der Regierungsrat im angefochtenen RRB zutreffend ausgeführt hat, 
ist ein Flachdach ein Dach mit geringer oder fehlender Neigung. Nicht jede noch 
so geringe Dachneigung führt zur Qualifikation als Pultdach. Der Regierungsrat 
hat bei seiner Beurteilung funktionale (bspw. betreffend Wasserabfluss; dies un-
ter Berücksichtigung der Literatur des Kantons Zürich) als auch (entgegen den 
Vorbringen des Beschwerdeführers) optische Gesichtspunkte berücksichtigt. So 
ist ihm beizupflichten, dass auch jedes Flachdach eine minimale Neigung 
benötigt, damit der Wasserabfluss gewährleistet ist. Flachdächer weisen aus 
Dichtigkeitsgründen eine fugenlose Bedeckung wie etwa eine geschlossene 
Blecheindeckung, ein Kiesklebedach oder ein begrüntes Dach auf. Bei 
Schrägdächern herrschen hingegen Tafelbedeckungen vor. Ein Tonziegeldach 
muss eine gewisse Mindestneigung (16°-20° entsprechend rund 27% bis 36%) 
aufweisen, damit es dicht ist, ebenso ein Eternitdach, das eine minimale Neigung 
von etwa 10° (entsprechend rund 18%) voraussetzt. Daher werden in der Litera-
tur und Rechtsprechung im Allgemeinen Dächer mit einer Neigung ab ca. 10° als 
Schrägdach bezeichnet (vgl. VGE III 2014 234 vom 28.5.2015 Erw. 8.1). 

Aus optischer Sicht ist bei einer Neigung von unter 5° von einer kaum bis gar 
nicht erkennbaren Neigung auszugehen. Demgegenüber wird bereits eine Nei-
gung von ca. 10° bzw. wie vorliegend 9.5° eindeutig als Schrägdach wahrge-
nommen. Die Neigung des strittigen Daches lässt sich vorliegend auch aus den 
Bauplänen (Plan-Nr. 19_1184_A06 Schnitt A-A Haus A 1:100 vom 29.9.2020; 
Plan-Nr. 19_1184_A08 Schnitt E-E Haus A 1:100 vom 29.9.2020; Plan-Nr. 
19_1184_A09 Südfassade Haus A 1:100 vom 29.9.2020; Plan-Nr. 19_1184_A10 
Nordfassade Haus A 1:100 vom 29.9.2020; Plan-Nr. 19_1184_A11 Ostfassade 
Haus A 1:100 vom 29.9.2020; Plan-Nr. 19_1184_A12 Westfassade Haus A 
1:100 vom 29.9.2020) sowie den Visualisierungen (H.________, eingesehen am 
9.11.2021) klar ablesen (vgl. angefochtener RRB Erw. 7.2). 

13

6.1.4 Im vorerwähnten (Erw. 6.1.1) Entscheid BEZ 1996 Nr. 30 (BRKE I Nr. 
281/1996 vom 30.8.1996) der Zürcher Baurekurskommission, welcher auch vom 
Beschwerdeführer zitiert wird (vgl. Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 3.8.2021 
S. 4 Ziff. 4.4), wurde u.a. auch festgehalten, dass Schrägdächer üblicherweise 
eine Neigung von 30° aufweisen, und dass die Bauordnungen für ihre Kernzonen 
teilweise eine Dachneigung von 45° vorschreiben. Inwiefern hieraus gefolgert 
werden kann, wie vom Beschwerdeführer geltend gemacht wird, dass in der 
Wahrnehmung der Menschen unter einem "Schrägdach" für gewöhnlich ein Dach 
mit einer Neigung von 30% (= ca. 17°) und mehr verstanden wird, lässt sich dem 
Entscheid (namentlich Erw. 4.b) nicht entnehmen; der Beschwerdeführer bezieht 
sich bei seiner Aussage denn auch nicht auf eine bestimmte Erwägung. 

Abgesehen davon hat der Regierungsrat, gestützt durch das Verwaltungsgericht 
des Kantons Schwyz (VGE III 2009 171 vom 24.2.2010 Erw. 2.2.2), bereits mit 
RRB Nr. 829/2009 vom 11. August 2009 (Erw. 4.1) festgehalten, dass zum einen 
ausserkantonales Baupolizeirecht und die dazu entwickelte Rechtsprechung le-
diglich als Auslegungshilfe beigezogen werden können, und dass zum andern zu 
berücksichtigen ist, dass der zitierte Zürcher Entscheid ebenfalls keine klare Ab-
grenzung trifft. Darin werde ausgeführt, dass der Übergang zwischen einem 
Flachdach und einem Schrägdach fliessend sei, wobei bei einer Neigung von 
weniger als 5° von einem Flachdach und bei einer Neigung von 10° und mehr 
von einem Schrägdach auszugehen sei. 

6.1.5 Insgesamt ist mithin nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen das 
Dach des Hauses A (bzw. genau das Dach des Obergeschosses) als Schräg-
dach und nicht als Flachdach qualifizierten und somit eine Verletzung des Flach-
dachverbots in diesem Punkt grundsätzlich verneinten. 

6.2 Weiter ist zu prüfen, ob die auf der Südseite dem Obergeschoss vorgela-
gerte Terrasse über dem Gartengeschoss im Sinne der Argumentation des Be-
schwerdeführers als Flachdach zu qualifizieren ist, womit das Flachdachverbot 
verletzt wäre. Diese Terrasse erstreckt sich auf der Südseite des Hauses A über 
die ganze Länge, mit einer Breite von 3.95m und einer Fläche von 56.69m2. Das 
Schrägdach reicht lediglich geringfügig (ca. 0.5m, vgl. Plan-Nr. 19_1184_BF02) 
über die Terrasse. 

6.2.1 Der Gemeinderat hat in der mitangefochtenen Baubewilligung ausgeführt 
(S. 12 Erw. 9.2), der vorgelagerte Gebäudekörper sei eingeschossig. Er werde 
mit einer Terrasse abgeschlossen. Es handle sich hier nicht um das Hauptdach. 
Solche untergeordnete horizontale Dachabschlüsse seien üblich und gestattet, 
zumal Balkone und Terrassen nur flach ausgebildet werden könnten. Überdies 

14

würden Nebenbauten und eingeschossige Anbauten mit Flachdach im Gebiet 
akzeptiert.

6.2.2 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Beschluss erwogen, auf dem vor-
gelagerten südlichen, eingeschossigen Gebäudeteil des Hauses A befinde sich 
eine Terrasse mit einem Glasgeländer, welche vom Obergeschoss her zugäng-
lich sei. Ob diese Terrasse als Flachdach gelte, sei fraglich, aber letztlich nicht 
entscheidend. Die Grundfläche des Hauses A betrage ca. 175m2, diejenige des 
Hauptbaus ca. 104m2 und diejenige des südlichen Vorbaus ca. 68m2. Die Fläche 
des Anbaus betrage also ca. 40% der Grundfläche und nehme gegenüber dem 
Hauptbau immer noch eine untergeordnete Stellung ein. Aus der Tatsache, dass 
es sich beim südlichen Anbau um einen separaten Gebäudeteil handle, bei wel-
chem die Gebäudehöhe separat zu bestimmen sei, könne nicht geschlossen 
werden, dass der südliche Anbau zwingend ein Schrägdach aufweisen müsse. 
Von Osten her betrachtet trete der Anbau (Breite: 3.95m) gegenüber dem Haupt-
bau (Breite: 9.31m) untergeordnet in Erscheinung. Aus dieser Perspektive werde 
das Haus A hauptsächlich als Gebäude mit einem Pultdach wahrgenommen. 
Von Westen her betrachtet trete aber der südliche Anbau dominanter in Erschei-
nung als der Hauptbau, da der Anbau (Breite von 3.95m) breiter sei als der 
Hauptbau (Breite: 3.07m). Ob das Haus A von Westen aus betrachtet noch als 
Gebäude mit einem Pultdach gelte, sei schon fraglich. Allerdings habe der Ge-
meinderat bei der Auslegung und Anwendung des Flachdachverbotes gemäss 
Zonenplan einen erheblichen Ermessensspielraum. Die Ansicht des Gemeinde-
rates, wonach die Dachform des Hauses A insgesamt als Pult- bzw. Schrägdach 
wahrgenommen werde, liege immer noch in dessen Ermessensspielraum. Der 
Regierungsrat sehe sich nicht dazu veranlasst, hier korrigierend einzugreifen 
(Erw. 7.3).

6.2.3 Konstellationen, welche mit dem vorliegenden Fall eines Gebäudes mit 
Pult-/ Schrägdach und vorgelagerter Terrasse vergleichbar sind, lassen sich in 
der Rechtsprechung nur spärlich bzw. annäherungsweise finden. 

In VGE 1036/03 vom 5. Dezember 2003 hatte das Verwaltungsgericht die Frage 
zu beurteilen, ob ein Attikageschoss (mit Schrägdach) mit einer um das ganze 
Attikageschoss führenden (begehbaren) Dachterrasse gegen das Flachdachver-
bot der Sonderbauvorschriften verstösst. Es bestätigte die regierungsrätliche Be-
urteilung, dass es sich beim Attikageschoss um eine Dach(auf)baute handelte, 
welche auf das Flachdach des zweiten Vollgeschosses zu liegen käme. Für die-
se Betrachtungsweise sprach auch, dass die Dachterrasse insgesamt 117.04m2 
umfasste, derweil die Fläche des geplanten Attikageschosses deutlich kleiner 
ausfiel (83.63m2). Bei diesem Verhältnis konnte - auch wenn noch die Dachvor-

15

sprünge beim Attikageschoss hinzugezählt wurden - nicht von einem (ein Flach-
dach ausschliessendes) Dachgeschoss mit Schrägdach gesprochen werden. Im 
konkreten Fall überwog das für eine Dachterrassennutzung vorgesehene Flach-
dach (zit. VGE Erw. 3c). Bedeutendes Kriterium für die Beurteilung, ob insgesamt 
eine Bedachung mittels Flach- oder Schrägdach vorliegt, war demzufolge der 
Flächenvergleich. 

In VGE 1026/03 vom 20. November 2003 ging es um die Frage, ob der westliche 
Teil eines Mehrfamilienhauses, der als Terrasse genutzt werden konnte, nach 
den Planunterlagen Bestandteil des sich unter dem Schrägdach befindlichen 
(östlichen) Hauptbaus bildete oder nicht. Die Frage wurde bejaht, weil der westli-
che Gebäudeteil optisch keine eigenständige Baute darstellte, was sich nament-
lich darin zeigte, dass das Schrägdach in einem bedeutsamen Masse auch die 
Terrasse im Dachgeschossbereich bedeckte. Offengelassen werden konnte, wie 
es sich verhielte, wenn die Dachterrasse doppelt so gross erstellt und das 
Schrägdach entsprechend redimensioniert worden wäre. Metrische Angaben las-
sen sich dem Entscheid nicht entnehmen. Aus dem WebGIS lässt sich hingegen 
zur mittlerweile erstellten Baute ablesen (KTN 010), dass die Terrasse rund einen 
Fünftel bis einen Viertel der Gebäudefläche einnimmt und ein (kleiner) Teil der 
Terrasse vom Schrägdach überdacht wird (vgl. den ähnlich gelagerten Entscheid 
R 17 77 vom 6.6.2018 des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden).

Das Verwaltungsgericht hatte in VGE III 2012 49 vom 24. Juli 2012 (Erw. 5ff.) 
das Baugesuch für den Anbau eines Pavillons (6.00m x 6.80m) mit Flachdach 
und Terrasse auf einem bestehenden Sitzplatz zu beurteilen. Der Regierungsrat 
verneinte entgegen der kommunalen Baubewilligungsbehörde die Bewilligungs-
fähigkeit mit der Begründung, der Pavillon sei als Hauptbaute zu qualifizieren mit 
der Folge, dass das Flachdach den anwendbaren Sonderbauvorschriften wider-
spreche, welche für Hauptbauten nur geneigte Dachflächen als zulässig erklär-
ten. Das Verwaltungsgericht bestätigte, dass sämtliche Bauten bzw. Gebäudetei-
le, die nicht als Nebenbauten nach § 61 Abs. 1 PBG qualifizierten, Hauptbauten 
sind (zit. VGE Erw. 5.6). Unbestritten war, dass es sich beim geplanten Pavillon 
nicht um eine Nebenbaute handelte. Demgemäss wurde eine Verletzung der 
Schrägdachpflicht gemäss Art. 6 Abs. 2 SBV bejaht und der Anbau nicht bewil-
ligt.

6.2.4 Den zitierten Entscheiden lässt sich gewissermassen als gemeinsamer 
Nenner entnehmen, dass zur Abgrenzung einer Terrasse, die eigenständig als 
Flachdach zu qualifizieren ist, und einer Terrasse, welcher die Eigenständigkeit 
als Dach abgeht, namentlich auf die optische Erscheinung sowie metrische Ver-
hältnisse (welche die optische Erscheinung allerdings wesentlich mitbestimmen) 

16

abgestellt werden kann. Diese Kriterien hat auch der Regierungsrat herangezo-
gen (vgl. vorstehend Erw. 6.2.2). Dabei ist vorweg festzuhalten, dass es einer 
Terrasse bestimmungsgemäss eigen und unabhängig von ihrer Grösse ist, dass 
sie flach sein muss (vgl. Entscheid VB.2016.00347 vom 12.1.2017 des Verwal-
tungsgerichts des Kantons Zürich, Erw. 7.2). 

Der Regierungsrat hat gestützt auf die Planunterlagen eine differenzierte Beurtei-
lung des optischen Eindruckes vorgenommen und auch einen Flächenvergleich 
angestellt. Seine Ausführungen sind nachvollziehbar und überzeugen. Die Ter-
rasse wird als solche und nicht als (eigenständiges) Flachdach wahrgenommen. 
Bedeutsam ist dabei, dass der Bauteil mit dem Schrägdach optisch eine überge-
ordnete Stellung einnimmt, und zwar gilt dies auch aus der Westperspektive 
(dass das sich gegen Norden neigende Schrägdach von Süden nicht direkt als 
solches erkennbar ist, liegt im Wesen des Schrägdaches begründet). Wie sich 
den Plänen entnehmen lässt (Plan Nr. 19_1184_A12 Westfassade Haus A 1:100 
vom 29.9.2020), präsentiert sich bei einer (Frontal-)Betrachtung von Westen her 
nicht nur die Schmalseite der Westfassade, sondern auch der gesamte, sich ge-
gen Osten (auf der Nordseite des Gebäudes) verbreiternde Teil des Schrägda-
ches, was den Eindruck der Dominanz des Schrägdaches bestätigt wenn nicht 
verstärkt. 

Auch die Betrachtung der Dach-/Terrassenlandschaft aus der Vogelperspektive 
führt zu keinem anderen Ergebnis. Vielmehr erscheint das (Schräg-)Dach im 
Vergleich zur Terrasse aus dieser Perspektive noch dominanter (vgl. Plan Nr. 
19_1184_A05 Dachaufsicht Haus A 1:100 vom 29.9.2020). Dass dieser Eindruck 
allenfalls durch die Dachvorsprünge etwas verstärkt wird, hat keinen Einfluss auf 
die Beurteilung. Das vom Regierungsrat ermittelte Verhältnis von Dachfläche zu 
Terrassenfläche (60%:40%) lässt sich auch durch die Relation der Flächen des 
Obergeschosses des Hauses A (Innenräume unter dem Schrägdach: ca. 80m2) 
zur Terrasse (ca. 57m2) bestätigen, was zur gleichen Verhältniszahl von rund 
60%:40% wie vom Regierungsrat errechnet führt. Der Terrasse nimmt mit 40% 
der Fläche einen deutlich kleineren Anteil ein als der Bauteil mit Schrägdach. Der 
optische Eindruck einer Unterordnung der Terrasse gegenüber dem Oberge-
schoss bzw. der Gesamtbaute wird somit rechnerisch bestätigt. 

Ergänzend darf vorliegend auch eine funktionale Betrachtungsweise herangezo-
gen werden: die Funktion der Terrasse geht der Funktion als (eigenständige) 
Dachfläche des unterliegenden Gartengeschosses im Südbereich vor. Der Un-
terschied zum Pavillon als einem Anbau an eine bestehende Baute im vorer-
wähnten Entscheid (VGE III 2012 49 vom 24.7.2021) ist offensichtlich. Insofern 
geht es vorliegend im Grundsatz fehl, im Zusammenhang mit der Terrasse bzw. 

17

dem als Terrasse nutzbaren Bereich und dem darunter liegenden Wohnbereich 
von einem "Anbau" zu sprechen (vgl. Plan-Nrn. 19-1184_BG03 Gartengeschoss 
und 19_1184_BG04 Obergeschoss). 

In seiner Vernehmlassung weist der ortskundige Gemeinderat im Weiteren dar-
auf hin, dass ein derart vorgelagerter Terrassenteil im Gebiet 
F.________(Strasse) kein Unikat und auch bei anderen Bauten nicht als Flach-
dach qualifiziert worden sei. Die vom Gemeinderat erwähnte "Praxis" belegt die 
Bauherrschaft namentlich mit fotodokumentiertem Hinweis auf den Wintergarten 
des Beschwerdeführers; dieser Wintergarten weise seinerseits eine Neigung von 
weniger als 5° auf (vgl. Beschwerdeantwort vom 23.8.2021, S. 5 Ziff. 4.7.1; Bei-
lage 1 der Beschwerdegegnerin). Vorliegend kann jedoch offenbleiben, ob eine 
solche Praxis tatsächlich besteht. Hieraus liesse sich weder zu Gunsten noch zu 
Ungunsten des Beschwerdeführers etwas ableiten. Schliesslich ist auch das 
Vorbringen der Bauherrschaft nicht gänzlich unberechtigt, dass es nicht angehen 
kann, Terrassen grundsätzlich als Flachdächer einzuordnen (wie es der Auffas-
sung des Beschwerdeführers zu entsprechen scheint), da dies in einem Gebiet 
mit Flachdachverbot einem Terrassenverbot gleichkäme (vgl. Beschwerdeant-
wort vom 23.8.2021, S. 6 Ziff. 4.7.4). 

Wenn der Gemeinderat im Rahmen des ihm zustehenden Ermessens das Haus 
A als Gebäude mit einem Schrägdach sowie einer Terrasse, der keine ei-
genständige Dachqualität zugesprochen werden kann, und entsprechend das 
Flachdachverbot als eingehalten beurteilte, gibt dies folglich zu keinen Bean-
standungen Anlass. Gleichzeitig erweist sich auch die Rüge des Beschwerdefüh-
rers, dass ein Begründungsmangel vorliege (vgl. Beschwerde vom 3.8.2021, 
S. 7), als unbegründet. Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass es unter dem 
Gesichtswinkel der Begründungsdichte und hinsichtlich der Wahrung des rechtli-
chen Gehörs der Parteien genügt, wenn im Entscheid auf die wesentlichen Ar-
gumente der Beschwerde eingegangen wird und eine sachgerechte Anfechtung 
des Entscheides möglich war (Urteile BGer 8C_814/2019 vom 11.3.2020 = SVR 
2020 ALV Nr. 10 Erw. 4.1; 1C_318/2019 vom 31.8.2020 i.S. Hallikainen vs. GR 
Wollerau Erw. 4; BGE 142 III 433 Erw.4.3.2). Dies war vorliegend zweifelsohne 
der Fall; eine Verletzung des rechtlichen Gehörs des Beschwerdeführers ist nicht 
erkennbar.

7. Die Beschwerdeführer rügen weiterhin die Verletzung der Einordnung in 
das Orts- und Landschaftsbild durch das Bauvorhaben. Die Vorinstanz sei auf 
diese Rüge kaum eingegangen und habe die Ermessenskontrolle nicht wahrge-
nommen. Es liege eine Ermessensunterschreitung und damit gleichzeitig eine 
formelle Rechtsverweigerung vor.

18

Das Haus A sei "verkrüppelt", bestehend aus einer schmalen, barackenartigen, in 
der Geschossigkeit abgestuften Längsbaute mit Flachdach. Sie sei das Ergebnis 
des Bestrebens der Bauherrschaft, auf einem Grundstück, das sich dafür in 
Grösse und Form gar nicht eigne, gleich drei Luxusimmobilien zu erstellen und 
dadurch ihren Profit zu maximieren. Dies erkläre das Bemühen, vor den Bauku-
ben möglichst viel Freifläche zu generieren, indem sie so eng wie möglich an die 
bergseitige Bauzonengrenze gestellt würden, womit eine umfassende Terrassie-
rung auf der Talseite der Bauten ermöglicht werde. Zudem müsse der an-
spruchsvollen Käuferschaft auch noch Privatsphäre angeboten werden können, 
was mittels Grünhecken bewerkstelligt werden solle und Platz brauche. So wür-
den drei ausnützungsmaximierte Kuben am äussersten bergseitigen Grunds-
tücksrand, maximal hoch, thronend über einer 56m breiten Mauerfront, die 
Nachbarschaft mehr als eingeschossig überragend, mit kilometerweiter Fernwir-
kung resultieren. Der Niveauunterschied der so geschaffenen Gartenfläche zur 
Terrainkote an der Grenze betrage 4m, im Bereich der Tiefgarageneinfahrt gar 
monströse 7m. Die wuchtig in die Höhe ragende Front akzentuierten die generel-
le Attitüde des Projekts, unbedingt höher, grösser und breiter sein zu wollen als 
das bauliche Umfeld.

7.1.1 Der Regierungsrat hat die rechtlichen Grundlagen zum Ortsbild- und Land-
schaftsschutz zutreffend dargelegt (angefochtener RRB Erw. 8.1), insbesondere 
§ 56 Abs. 1 PBG wonach sich Bauten und Anlagen so in die Umgebung einglie-
dern müssen, dass sie das Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbild nicht 
stören, sowie - weitergehend - Art. 11 Abs. 1 BauR, der bestimmt, dass Bauten 
und Anlagen nur bewilligt werden, wenn sie sich durch die Bau-, Fassaden-, Um-
gebungs-, Terrain- und Dachgestaltung, Farbgebung usw. so in die bauliche 
Umgebung, das Strassen-, Orts- und Landschaftsbild einfügen, dass eine gute 
Gesamtwirkung erzielt wird. Zu Recht verweist der angefochtene RRB zudem auf 
Art. 32 Abs. 4 BauR, wonach bei der Terraingestaltung Auffüllungen und Abgra-
bungen entsprechend zu gestalten sind und sich dem natürlichen Geländeverlauf 
harmonisch anzupassen haben. Der Gemeinderat ist berechtigt, bei Aufschüt-
tungen oder Stützmauern entsprechende Bepflanzung zu verlangen. Zu berück-
sichtigen ist auch, dass die Rechtsprechung nicht ausschliesst, dass die Anwen-
dung einer Ästhetikvorschrift zu einer Reduktion des zulässigen Bauvolumens 
führen kann, dass aber das Legalitätsprinzip stark gewichtet wird (vgl. BGE 115 
Ia 370 Erw. 5; Bundesgerichtsurteil 1C_117+127/2016 vom 4.7.2016 Erw. 3.3; 
1C_434/2012 vom 28.3.2013 Erw. 3.3; VGE III 2018 151 vom 12.2.2019 Erw. 
5.2).

19

7.1.2 Im Gegensatz zum Regierungsrat als erste Beschwerdeinstanz (§ 46 VRP) 
kommt dem Verwaltungsgericht als zweite Beschwerdeinstanz nur eine Sachver-
halts- und Rechtskontrolle (vgl. § 55 Abs. 1 lit. a und b VRP), nicht aber eine Er-
messenskontrolle (Angemessenheitskontrolle) zu (vgl. § 55 Abs. 2 VRP; VGE 
1054/06 vom 30.11.2006 Erw. 3.1). Bei der Anwendung von positiven Ästhetik-
klauseln des kommunalen Rechts hat sich das Verwaltungsgericht als zweite 
kantonale Rechtsmittelinstanz darauf zu beschränken, zu prüfen, ob die von der 
kommunalen Bewilligungsbehörde vorgenommene und vom Regierungsrat (als 
erste Beschwerdeinstanz mit umfassender Kognition) geschützte Würdigung des 
Bauvorhabens vertretbar ist oder nicht. Mit anderen Worten ist es dem Verwal-
tungsgericht grundsätzlich verwehrt, anstelle einer von den Vorinstanzen (über-
einstimmend) vorgenommenen (und im Ergebnis gegebenenfalls vertretbaren) 
Würdigung der Einordnungsthematik eine eigene umfassende Beurteilung der 
Gestaltung und Eingliederung des Bauvorhabens vorzunehmen (vgl. VGE III 
2020 91 vom 16.11.2020 Erw. 5.5 mit Hinweisen; VGE III 2018 151 vom 
12.2.2019 Erw. 5.2 mit Hinweis). Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der 
kommunalen Baubehörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von 
§ 56 Abs. 1 PBG und den kommunalen Einordnungsvorschriften ihren durch die 
Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum 
überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich 
nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr 
Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der 
anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das 
Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete 
Gesetzesrecht zu beachten (vgl. BGE 145 I 52 Erw. 3.6 m.H. auf BGE 138 I 305 
Erw. 1.4.3 u.w.). Eine kommunale Behörde überschreitet daher den ihr bei der 
Anwendung von § 56 PBG zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum 
auch dann, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung 
fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und 
Verhältnismässigkeit verletzt (vgl. BGE 145 I 52 Erw. 3.6 m.H. auf BGE 123 V 
150 Erw. 2, BGE 140 I 257 Erw. 6.3.1 und BGE 141 V 365 Erw. 1.2). Bei der 
Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen Interessen 
gegenüber den privaten und den überkommunalen öffentlichen Interessen an der 
Errichtung der geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen insbesondere die 
Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes 
berücksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie 
nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der 
diesen öffentlichen Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trägt (BGE 145 
I 52 Erw. 3.6 m.H. auf Urteile BGer 1C_479/2017 vom 1.12.2017 Erw. 7.2; 

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1C_96/2018 vom 11.10.2018 Erw. 3.3.1 und 3.3.2; vgl. zum Ganzen VGE III 
2020 91 vom 16.11.2020 Erw. 5.5).

7.2 Der Gemeinderat hat im GRB Nr. 441 vom 16. Dezember 2020 (Erw. 3) zur 
Einordnungsfrage festgehalten, dass die Hauptbauten im Quartier ausnahmslos 
geneigte Dachflächen aufwiesen. Dachaufbauten seien eher in untergeordnetem 
Mass vorhanden und vorzugsweise nach Süden gerichtet. Dacheinschnitte stell-
ten ebenfalls kein Novum dar, ebenso nicht die Kombination Einschnitt - Aufbau-
te. Es handle sich aber um wenige Einzelfälle. Im Projekt seien drei Einfamilien-
häuser mit Schrägdächern über einer Tiefgarage vorgesehen. Durch die Gliede-
rung als Einzelbauten sei eine Körnigkeit, wie sie im F.________-Quartier üblich 
sei, ablesbar. Die Bauten wirkten filigran und hochwertig in ihrer Gestaltung. 
Durch den Verzicht auf die Dachgeschosse bei den Häusern B und C wirke die 
Überbauung einheitlicher. Aufgrund der wegfallenden Dachaufbauten könne eine 
ruhigere Formensprache in der Dachlandschaft erkannt werden. In der Gesamt-
betrachtung würden sich die farblich gut abgestimmten Gebäude in Hanglage 
stimmig in das Quartierbild einfügen. Die gute Einordnung in das Quartier und die 
Wahrung der Steildachpflicht werde erkannt. Im Projekt seien diverse Stützmau-
ern geplant. Diese würden mittels Bepflanzung und Böschungen kaschiert. Eine 
fassadenähnliche Wirkung sei nicht zu erkennen. Somit könne der Ausgestaltung 
der Stützmauern hinsichtlich der Einordnung zugestimmt werden. 

Zu den Rügen des Beschwerdeführers betreffend Stützmauer und Zufahrtsbe-
reich (GRB Nr. 441 vom 16.12.2020 Erw. 9.1) führt der Gemeinderat aus, dass 
das Projekt eine Stützmauer auf der Südseite umfasst. Diese solle hinterfüllt 
werden. Im Projekt werde aufgezeigt, dass die Stützmauer Höhen über dem ge-
stalteten Terrain von ca. 0.71m (Westseite) bis ca. 1.81m (gegen Osten) aufwei-
se. Die Mauer sei angeböscht und sie werde mit Pflanzen kaschiert. Hier könne 
keine Störung erkannt werden. Gleiches gelte für den Einfahrtsbereich zur Tief-
garage. Hier werde für die Zufahrt das Terrain abgegraben und die Einfahrt sei 
sichtbar. Die Bauherrschaft beschränke sich hier auf ein Minimum bezüglich der 
sichtbaren Fassade. Auch hier werde eine begrünte und bepflanzte Böschung 
erstellt. Im nördlichen Bereich werde das Terrain abgegraben. Die Stützmauern 
seien insbesondere für die künftigen Bewohner einsehbar. Zudem werde hier ei-
ne Staffelung vorgenommen und höhere Stützmauern würden kaschiert. Tatsa-
che sei, dass der Niveauunterschied zwischen den Grenzen bis zu 10m umfasse. 
Aufgrund der Zufahrt ab der F.________(Strasse) sei ein Einschnitt ins Gelände 
unausweichlich. Der Wunsch nach horizontalen Aussenbereichen sei üblich und 
legitim, sofern dadurch die Einordnung noch gewährleistet sei. Die Bauherrschaft 
habe sich mit der Hanglage sorgfältig auseinandergesetzt und ein passendes 

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Projekt vorgelegt. Die Neubauten fügten sich ohne weitere Massnahmen gut ein. 
Eine negative Einwirkung auf das Quartier werde nicht erkannt, zumal sich die 
Überbauung am nördlichen Rand des Südhangs befinde. Eine "geschlossene" 
Bauweise bzw. ein Mehrfamilienhaus, bei welchem Fassadenlängen von 40m er-
laubt wären, würde wohl kaum eine Verbesserung darstellen.

7.3 Der Regierungsrat hat sich im angefochtenen RRB in den Erwägungen 8.3 
und 8.4 eingehend mit der Einordnungsfrage auseinandergesetzt. Hierzu hat er 
festgehalten, dass das der W2 zugeteilte Quartier "F.________(Strasse)" mit Ein-
familienhäusern, Mehrfamilienhäusern und Reihenhäusern überbaut ist. Die 
Wohnbauten in diesem Quartier seien bezüglich Volumen, Gebäudelänge, Ge-
bäudeausrichtung etc. heterogen gestaltet. Sie wiesen verschiedene Arten von 
Steildächern (Satteldächer, Walmdächer und vereinzelt auch Pultdächer) auf. Die 
drei hier umstrittenen Einfamilienhäuser wirkten im Vergleich zu den bestehen-
den, heterogen gestalteten Häusern nicht störend und träten nicht übermässig 
stark bzw. wuchtig in Erscheinung. Das Haus A mit seinem Schrägdach und dem 
südlichen Vorbau trete nicht kubisch, sondern als Gebäude mit einem Schräg-
dach in Erscheinung. Pultdächer seien im Quartier "F.________(Strasse)" zuläs-
sig, und die Bauherrschaft könne für das Haus A nicht zu einem Satteldach ver-
pflichtet werden. Die drei Einfamilienhäuser fügten sich damit ins Quartier 
"F.________(Strasse)" ein. Auch gegenüber dem Rebberg im Norden der Parzel-
le wirkten die Einfamilienhäuser nicht störend. Dieser grenze an eine Bauzone. 
Die Bauherrschaft habe das Recht, die Bauparzellen zu überbauen. Somit sei 
keine Ausnahme gegeben, welche die Bauherrschaft an der Ausschöpfung des 
zonenmässig zulässigen Bauvolumens hindern würde. Der Gemeinderat habe 
zum Schluss kommen dürfen, dass sich die drei Einfamilienhäuser ins Orts-, 
Quartier- und Landschaftsbild einordneten.

Im südlichen Bereich der Bauparzelle befinde sich eine ca. 70m lange Stützmau-
er. Diese bestünden aus vier voneinander leicht abgesetzten Teilen. Der östliche 
Teil der Stützmauer im Bereich der Tiefgarageneinfahrt sei 2.05m hoch. In die-
sem Bereich betrage der Grenzabstand zur F.________(Strasse) (KTN 003) rund 
14m. Ab der Tiefgarageneinfahrt bis zur westlichen Grundstücksgrenze von KTN 
001 nehme die Höhe der Stützmauer schrittweise ab. Im Bereich der südwestli-
chen Parzellenecke von KTN 001 sei sie nur noch 71cm hoch. Deren Grenzab-
stand betrage zwischen 1m und 60cm. Der Beschwerdeführer bringe zu Recht 
nicht vor, dass der Stützmauer fassadenähnliche Wirkung zukomme und sie 
deshalb den Grenzabstand Richtung Süden einzuhalten habe. Die Stützmauer 
entspreche auch den Vorgaben von Art. 32 Abs. 4 BauR. Sie passe sich dem 
natürlichen Geländeverlauf an, zumal sie nur eine geringe Höhe habe und das 

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Terrain auf der Bauparzelle von Norden nach Süden abfalle. In Hanglagen seien 
stufenweise Gestaltungen des Terrains nicht unüblich (VGE III 2015 114 vom 
18.2.2016 Erw. 1.5). Die Bauherrschaft sei verpflichtet, die auf dem Streifen süd-
lich der Stützmauer eingezeichneten Bepflanzungen auch tatsächlich zu realisie-
ren. Die Tiefgarage (bzw. deren Länge) habe keinen Einfluss auf das Erschei-
nungsbild der Stützmauer, da sich die Stützmauer auf der Höhe des Unter- und 
nicht des Garagengeschosses befinde. Auch die Stützmauer erfülle die baure-
glementarischen Vorgaben an die Gestaltung und Einordnung.

7.4 Der Regierungsrat hat zwar - wie der Beschwerdeführer zutreffend bemerkt 
- verschiedentlich erwogen, dass sich das Bauvorhaben "nicht störend" (analog 
der kantonalen [negativen] Einordnungsbestimmung) auswirke, gleichzeitig hat er 
sich in der Begründung jedoch an den kommunalen Ausführungen orientiert und 
diese sinngemäss bestätigt. Vernehmlassend hebt das den Regierungsrat instru-
ierende Sicherheitsdepartement die gute Gesamtwirkung des Bauvorhabens 
hervor (S. 2, Ziff. 3). 

Der Gemeinderat verweist zu Recht auf die im Quartier übliche Gliederung der 
Einzelbauten und ablesbare Körnigkeit und der Regierungsrat zusätzlich auf die 
feststellbare Heterogenität des Quartiers "F.________(Strasse)" hin, in das sich 
das Bauvorhaben mit den drei freistehenden Einfamilienhäusern mit Sattel- bzw. 
Schrägdach auch gestalterisch und farblich gut einordnet. Beide Vorinstanzen 
haben sodann die gute Einordnung auch betreffend Rebberg bzw. Hanglage 
bestätigt. Der Regierungsrat hat sich mit den Ausführungen des Beschwerdefüh-
rers auseinandergesetzt. Insbesondere ist er zum einen auch auf die Vorbringen 
des Beschwerdeführers zu den Stützmauern und Umgebungsgestaltung einge-
gangen. Die diesbezügliche Analyse des Regierungsrates lässt sich anhand der 
Planunterlagen verifizieren und bestätigen. Zum andern konnte der Regierungs-
rat die Rüge einer kubischen Flachdachbaute - zu Recht - nicht bestätigen. Viel-
mehr liegt (wie vorstehend dargelegt) ein von einem Schrägdach überdachtes 
Haus mit einer Terrasse vor. Die Intentionen der Gestaltung des strittigen Bau-
vorhabens spielen vorliegend keine Rolle. Ästhetikvorschriften können allenfalls 
zu einer Reduktion des zulässigen Bauvolumens führen (vgl. vorstehend 
Erw. 7.1.1), das Legalitätsprinzip wird jedoch stark gewichtet. Im konkreten Fall 
kann allerdings von einer maximalen Ausnützung keine Rede sein. Nachdem die 
anfänglich grosszügiger dimensionierten Bauprojekte verkleinert wurden, ver-
bleibt nun eine Ausnützungsreserve von 8.2% (918.93m3 von möglichen 
994.05m3; vgl. AZ-Berechnung vom 29.9.2020). 

Dass das Bauvorhaben andere Bauten im Quartier überragt, ist der Hanglage 
geschuldet. Das Baugrundstück erstreckt sich von einer Höhe von 478 m.ü.M. 

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bei der F.________(Strasse) bis zu einer Höhe von knapp 490m.ü.M., weist also 
eine Höhenausdehnung von rund 12m auf. Dieser Höhe kommt mit 488m.ü.M. 
das nordöstlich angrenzende Grundstück KTN 005 am nächsten (bei einer 
Höhenausdehnung von rund 6m), während die westlich folgenden Grundstücke 
KTN 007, KTN 011 und KTN 012 auf maximal knapp 486m.ü.M. liegen und 
Höhenausdehnungen von rund (maximal 6m) aufweisen. Die südlich gelegenen 
Grundstücke KTN 008 und KTN 004 (Eigentum des Beschwerdeführers) weisen 
Höhenausdehnungen von rund 3m auf mit einer oberen Höhenkote von 
482m.ü.M. bzw. 483m.ü.M. (vgl. webGIS, Höhen, Höhenkurven). 

Die Ausführungen der Vorinstanzen erweisen sich insgesamt als nachvollziehbar 
und schlüssig. Zusammenfassend ist die Beurteilung der Einordnungsfrage durch 
die Vorinstanzen nicht zu beanstanden. Eine Ermessensüber- oder -
unterschreitung sowie eine Rechtsverweigerung liegt demnach nicht vor. Die Rü-
ge der Willkür (hierzu vgl. BGE 134 II 124 Erw. 4.1; Bundesgerichtsurteile 
1C_117+127/2016 vom 4.7.2016 Erw. 3.3; 1C_466/2019 vom 31.8.2020 Erw. 6.5 
m.H.a. BGE 144 I 170 Erw. 7.3) ist unbegründet. 

8. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist 
abzuweisen. Dem Verfahrensausgang entsprechend werden die Verfahrenskos-
ten von Fr. 2'500.-- daher vollumfänglich dem Beschwerdeführer auferlegt (§ 72 
Abs. 2 VRP). 

Der Beschwerdeführer hat der beanwalteten Beschwerdegegnerin und dem be-
anwalteten Gemeinderat (bzw. Gemeinde) zudem eine Parteientschädigung zu 
entrichten, welche in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwäl-
te (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das 
Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von 
Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht sowie in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, 
für die Beschwerdegegnerin auf Fr. 2'000.-- und für den Gemeinderat auf 
Fr. 1'500.-- festgelegt wird.

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'500.-- (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und 
Barauslagen) werden dem Beschwerdeführer auferlegt. Nachdem er einen 
Kostenvorschuss in gleicher Höhe geleistet hat, ist die Rechnung ausgegli-
chen.

3. Der Beschwerdeführer hat der beanwalteten Beschwerdegegnerin eine 
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.-- (inkl. Barauslagen und 
MwSt) und dem beanwalteten Gemeinderat (bzw. Gemeinde) von 
Fr. 1'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu bezahlen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
 den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R)
 den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R; unter Beilage der 

Triplik des Beschwerdeführers vom 9.12.2021)
 den Rechtsvertreter des Gemeinderates (2/R; unter Beilage der Triplik 

des Beschwerdeführers vom 9.12.2021)
 den Regierungsrat (EB)
 das Sicherheitsdepartement (EB, unter Beilage der Triplik des Be-

schwerdeführers vom 9.12.2021)
 und das kantonale Amt für Raumentwicklung (EB, unter Beilage der 

Triplik des Beschwerdeführers vom 9.12.2021).

Schwyz, 14. Dezember 2021

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

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*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 12. Januar 2022