# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e9b25bcd-b26b-5611-850d-c18dfb26b731
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-02-08
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 08.02.2012  VB.2011.00665
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2011-00665_2012-02-08.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2011.00665	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 08.02.2012
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Aufstockung eines Wohnhauses: Frage der Einhaltung des Wohnanteils von 90 %. Wiederaufnahme nach Bundesgerichtsurteil.

Für das Baugrundstück gilt ein Wohnanteil von 90 %. Das Verwaltungsgericht erachtete in seinem Urteil vom 23. März 2011 die Erweiterung des Nichtwohnflächenanteils gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG als bewilligungsfähig. Das Bundesgericht wies die Sache zu neuem Entscheid an das Verwaltungsgericht zurück, da dieses die WEG-Bewiligung aus dem Jahr 1993 nicht beigezogen hatte (E. 2.3).

Aus diesen Unterlagen lässt sich entnehmen, dass gemäss Baugesuch aus dem Jahr 1993 das Einfamilienhaus auch nach dem Umbau ausdrücklich als Wohnhaus dienen sollte und die Bausektion bei der Bewilligung auch ausdrücklich davon ausging, dass "die geschützte Familienwohnfläche erhalten" bleibe. Unter diesen Umständen kann nicht mehr an der Annahme im ersten Rechtsgang festgehalten werden, dass mit der Bewilligung vom 2. April 1993 eine Nichtwohnnutzung im Erdgeschoss des Einfamilienhauses bewilligt worden sei.  

Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESTANDESGARANTIE
WOHNANTEIL
WOHNNUTZUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 357 Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 4
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2011.00665

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 8. Februar 2012

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiber
Martin Knüsel.

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer, 

 

gegen

 

 

1.    Stiftung C, 

 

2.    Bausektion der Stadt Zürich, 

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Die Bausektion des Stadtrats Zürich erteilte am
24. März 2010 der Stiftung C die baurechtliche Bewilligung für die
Aufstockung des zum Wohnhaus ("Pfarrhaus") gehörenden Pavillons und
für weitere bauliche Massnahmen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02
in Zürich.

II. 

Hiergegen erhob A am 23. April 2010 Rekurs an die
Baurekurskommission I und beantragte die Aufhebung der angefochtenen
Baubewilligung, soweit damit die Aufstockung des bestehenden Pavillons
bewilligt worden war. Mit Entscheid vom 1. Oktober 2010 hiess die Baurekurskommission
I den Rekurs teilweise gut und ergänzte den Beschluss der Bausektion der Stadt
Zürich mit einer Nebenbestimmung, wonach die Bauherrschaft vor Baubeginn abgeänderte
Pläne über die eingeschossige Ausgestaltung der Passerelle zwischen Wohnhaus und
Pavillon einzureichen und bewilligen zu lassen habe. Im Übrigen wies die
Baurekurskommission den Rekurs ab.

III. 

Gegen den Rekursentscheid erhob A am 2. November 2010
Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Dieses wies die Beschwerde mit Urteil vom
23. März 2011 ab (VB.2010.00607). 

IV. 

Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts gelangte A mit
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Das
Bundesgericht hiess die Beschwerde mit Urteil vom 6. Oktober 2011
(1C_227/2011) gut, hob das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 23. März
2011 auf und wies die Angelegenheit zu neuem Entscheid im Sinn der Erwägungen
an das Verwaltungsgericht zurück. 

Mit Präsidialverfügung vom 25. Oktober 2011 zog das
Verwaltungsgericht von der Bausektion der Stadt Zürich verschiedene Akten sowie
vom Beschwerdeführer dessen Beilagen zur Beschwerde an das Bundesgericht bei.
Die Parteien konnten sich zum Aktenbeizug aussprechen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Nachdem
das Bundesgericht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
gutgeheissen hat, ist das Verfahren über die Beschwerde vom 2. November
2010 wieder aufzunehmen. Die Entscheidgründe des Bundesgerichts sind für das
Verwaltungsgericht – wie auch für alle anderen verfahrensbeteiligten Behörden –
verbindlich (BGE 135 III 335 E. 2.1; Ulrich Meyer/Johanna Dormann, Basler Kommentar zum
Bundesgerichtsgesetz [BGG], 2. Auflage, Basel 2011, Art. 107 N. 18; René Rhinow et al., Öffentliches Prozessrecht, 2. A., Basel 2010, N. 2043).

2.
 

2.1 Dem Streit
liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 ist
nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober
1991 (BZO) der Zone W2bI zugeteilt mit einem Wohnanteil von 90 %. Die
Bausektion der Stadt Zürich ermittelte in ihrer Beschwerdeantwort im Verfahren
VB.2010.00607 eine für die Berechnung des Wohnanteils massgebende Totalfläche
von rund 231 m2, was einen zulässigen Nichtwohnflächenanteil
von ca. 23 m2 (= 10 %) ergibt. Weiter hielt die Bausektion
dafür, dass seit einem am 2. April 1993 bewilligten Umbau das Erdgeschoss
im Hauptgebäude und der bestehende Raum im Pavillon der Nichtwohnnutzung zuzuordnen
seien mit einem Nichtwohnflächenanteil von ca. 144 m2, womit
die wohnanteilswidrige Fläche ca. 121 m2 betrage (144 m2 - 23 m2).

2.2 Die streitige
neue, nicht zu Wohnzwecken genutzte Fläche im Pavillon umfasst
ca. 47 m2. Das Verwaltungsgericht erachtete in seinem
Urteil vom 23. März 2011 diese Erweiterung des Nichtwohnflächenanteils
gestützt auf § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) als bewilligungsfähig. Nach dieser Vorschrift (in der Fassung vom
1. September 1991) dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften
widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe
Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine überwiegenden
öffentlichen oder nachbarlichen Vorschriften entgegenstehen; für neue oder
weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen
Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Die wohnanteilswidrige Fläche von 121 m2
sei am 2. April 1993 bewilligt worden. Der heutige Zustand sei damit
formell baurechtskonform, materiell jedoch rechtswidrig. Damit greife
– aus im Urteil vom 23. März 2011 näher dargelegten Gründen (E. 4.3
und 5.1) – die erweiterte Besitzstandsgarantie von § 357 Abs. 1 PBG
ein. Als "Faustregel" werde eine "angemessene" Erweiterung
im Sinn von § 357 Abs. 2 aPBG angenommen, wenn die einer bestimmten
vorschriftswidrigen Nutzung dienenden Räumlichkeiten insgesamt nicht mehr als
um einen Drittel vergrössert würden (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für
vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 108).
Vorliegend betrage die neue, nicht zu Wohnzwecken genutzte Fläche 47 m2,
was rund 38 % der Referenzfläche von 121 m2 entspreche.
Mit der Bewilligung dieses Masses habe die Bausektion den ihr zustehenden
Ermessensspielraum nicht überschritten. Öffentliche oder private Interessen
würden der Erweiterung nicht entgegenstehen. 

2.3 Zu diesen
Ausführungen hält das Bundesgericht in seinem Entscheid vom 6. Oktober
2011 fest, das Verwaltungsgericht habe sich bei seiner Argumentation als
Referenz massgeblich auf die in den Akten liegende Bewilligung der
Bausektion II des Stadtrats vom 2. April 1993 gestützt. Auf etwaige
bewilligte Pläne beziehe sich das Verwaltungsgericht nicht, sondern es stelle
auf die Feststellungen und Berechnungen seiner Vorinstanzen ab. In der Baubewilligung
fänden sich keine Aussagen über die Nichtwohnnutzung im Erdgeschoss und im Pavillon.
Diesbezüglich finde sich lediglich unter der Rubrik "Zone" der
Vermerk "Wohnanteil: 90 %". Die Bewilligung im Sinn des Gesetzes
über die Erhaltung von Wohnungen für Familien (WEG), ebenfalls vom 2. April
1993, habe das Verwaltungsgericht offenbar nicht beigezogen, sondern sei
erstmals vom Beschwerdeführer vor Bundesgericht zu den Akten gegeben worden.
Diese Bewilligung gehe davon aus, dass die geschützte Familienwohnungsfläche
erhalten bleibe. Ein Hinweis auf eine ausdrückliche Bewilligung der 121 m2
wohnanteilswidrigen Fläche sei nicht enthalten. Im Baubeschrieb vom 21. Dezember
1992 werde geschildert, dass das Einfamilienhaus innen und aussen saniert und
soweit umgebaut bzw. erweitert werde, dass es der Stiftung C als Pfarrhaus für
ihren angestellten Pfarrer dienen könne. Wenn das Verwaltungsgericht bei seiner
Beurteilung der Ausgangslage massgeblich auf den 1993 bewilligten Zustand
abstelle, habe es dazu die vollständigen Bewilligungsdokumente beizuziehen,
jedenfalls soweit sie entscheiderheblich seien. Aus den Erwägungen der
Baubewilligung gehe hervor, dass gerade mit Blick auf die 90 %-ige
Wohnnutzung eine zusätzliche WEG-Bewilligung erforderlich gewesen sei. Das
Gericht hätte die WEG-Bewilligung sowie die dazugehörenden Pläne konsultieren
müssen. Der Beschwerdeführer habe bereits im vorinstanzlichen Verfahren den
Beizug der Baugesuchsunterlagen aus dem Jahr 1993 verlangt. Vorliegend seien demnach
eine Verletzung des rechtlichen Gehörs und eine offensichtliche unvollständige
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts zu bejahen. Die Angelegenheit
sei zu neuem Entscheid an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen.

3.
 

3.1 Das 1926
bewilligte Gebäude D-Strasse 02 diente unbestrittenermassen ursprünglich
ausschliesslich als Wohnhaus. Eine Nichtwohnfläche wurde erstmals 1993/1994 mit
einem am 2. April 1993 bewilligten Umbau und der Erstellung des Anbaus
(Pavillon) realisiert. Aufgrund der Ausführungen des Bundesgerichts hat das
Verwaltungsgericht im vorliegenden Verfahren die seinerzeitigen Bauakten
(Baugesuchsformular, Baupläne, Revisionspläne) sowie die Unterlagen betreffend
der gleichzeitig erteilten Bewilligung im Sinn des Gesetzes über die Erhaltung
von Wohnungen für Familien vom 30. Juni 1974 (WohnerhaltG; ZG 703.2)
beigezogen. Aufgrund dieser Unterlagen ist festzulegen, in welchem Umfang 1993
eine Nichtwohnnutzung bewilligt wurde.

3.2 Die Stadt
Zürich unterstand vom 1. November 1974 bis 18. Juni 1996 und vom
1. Januar 1997 bis 31. Dezember 1998 dem Wohnerhaltungsgesetz. Gemäss
§ 12 der Verordnung vom 25. September 1974 zu diesem Gesetz (ZG
703.21) waren alle Abbrüche, Umbauten und Zweckänderungen vor ihrer
Durchführung der zuständigen Behörde anzuzeigen, welche über die
Bewilligungspflicht entschied. Entsprechend dieser Bestimmung reichte die
private Beschwerdegegnerin am 21. Dezember 1992 für den Umbau und die
Erstellung des Anbaus (Pavillon) ein Baugesuch mit den entsprechenden Bauplänen
ein sowie ein "Anzeigeformular für Abbruch, Umbau oder Zweckänderung".
Am 18. Januar 1993 beschied die Baupolizei der Stadt Zürich, dass das
Bauvorhaben die Durchführung eines Bewilligungsverfahrens im Sinn des Wohnerhaltungsgesetzes
erfordere. Am 2. April 1993 erteilte die Bausektion II des Stadtrats
von Zürich der privaten Beschwerdegegnerin die baurechtliche Bewilligung für
das Bauvorhaben sowie mit separater Verfügung vom gleichen Tag die Bewilligung
gemäss Wohnerhaltungsgesetz.

3.3 Das
Bauvorhaben 1993 umfasste neben dem Anbau den Umbau des Erdgeschosses. In diesem
wurde ohne Grundrissveränderung die Nutzung des südlichen Eckzimmers neu mit
"Bibliothek/Lesezimmer" (bisher Esszimmer) angegeben. Weiter wurden
im nordöstlichen Teil des Erdgeschosses Zwischenwände zwischen Küche und
Vorplatz einerseits sowie Küche und Veranda anderseits entfernt und die Nutzung
der letzteren neu mit "Zimmer" angegeben. Im 1. OG war
entsprechend den Bauplänen der Einbau einer Küche statt eines Wohnzimmers
vorgesehen. Die Nutzung des Anbaus wurde mit "Aufenthaltsraum" angegeben.
Im Anzeigeformular gemäss Wohnerhaltungsgesetz wurde das Bauvorhaben dahingehend
umschrieben, dass das Einfamilienhaus innen und aussen saniert und soweit umgebaut
bzw. erweitert werde, dass es der privaten Beschwerdegegnerin als
"Pfarrhaus für ihren angestellten Pfarrer dienen kann". Weiter wurde
ausgeführt, dass die "Räumlichkeiten des Einfamilienhauses inkl. Anbau … der
Pfarrfamilie und den Gästen des Pfarrers als Wohn- oder Aufenthaltsräume"
dienen würden. Die baurechtliche Bewilligung vom 2. April 1993 weist auf
den Wohnanteil von 90 % hin, doch fehlt jeder Hinweis über einen bewilligten
Nichtwohnanteil. Der Begründung zur Bewilligung gemäss Wohnerhaltungsgesetz
hingegen kann entnommen werden, dass die Bausektion II in ihrer bisherigen
Praxis für Umbauten in der Regel eine Bewilligung erteilt habe, wenn sie ohne
tiefgreifende bauliche Veränderungen sowie unter Erhaltung der geschützten
Wohnfläche erfolgten; dieser Richtlinie werde der konkrete Fall gerecht; die
geschützte Familienwohnungsfläche bleibe erhalten.

3.4 Diesen
Unterlagen kann mithin entnommen werden, dass gemäss Baugesuch 1993 das Einfamilienhaus
auch nach dem Umbau ausdrücklich als Wohnhaus (für die Pfarrfamilie) dienen
sollte und die Bausektion bei der Bewilligung auch ausdrücklich hiervon
ausging, nämlich, dass "die geschützte Familienwohnfläche erhalten"
bleibe. Unter diesen Umständen kann nicht mehr an der Annahme im ersten
Rechtsgang festgehalten werden, dass mit der Bewilligung vom 2. April 1993 eine
Nichtwohnnutzung im Erdgeschoss des Einfamilienhauses bewilligt worden sei.
Auch wenn zugunsten der privaten Beschwerdegegnerin davon ausgegangen wird, der
47 m2 grosse Aufenthaltsraum im 1993 erstellten Anbau sei
jedenfalls als Nichtwohnnutzung bewilligt worden, ist die streitige Aufstockung
aus den nachfolgenden Gründen nicht bewilligungsfähig: 

Bei einer massgeblichen Totalfläche von 231 m2
ergibt sich ein zulässiger Nichtwohnflächenanteil von 23 m2
(10 %). Mit dem 47 m2 grossen Pavillon wurde somit eine
wohnanteilswidrige Fläche von rund 24 m2 bewilligt. Wie im Urteil
vom 23. März 2011 (E. 5.1) dargelegt wurde, erlaubt § 357 Abs. 1
PBG eine "angemessene" Erweiterung einer vorschriftswidrigen Nutzung,
d. h. im Sinn einer
"Faustregel" eine Vergrösserung der vorschriftswidrig genutzten Teile
um nicht mehr als einen Drittel. Die neue, nicht zu Wohnzwecken genutzte Fläche
(47 m2) im geplanten oberen Geschoss des Anbaus entspricht aber
rund 200 % der Referenzfläche von 24 m2. Die Aufstockung
des Anbaus/Pavillons ist daher nicht bewilligungsfähig. Damit entfallen auch
die geplante Passerelle vom neuen Anbau-Obergeschoss zum
Einfamilienhaus-Erdgeschoss mit Durchbruch ins "Stübli" sowie der
Treppenaufgang zur Passerelle. Da die übrigen bewilligungsfähigen baulichen
Massnahmen (Einbau eines Behinderten-WC im Untergeschoss und innerer Mauerdurchbruch
im Erdgeschoss) völlig untergeordneter Natur sind, ist die Baubewilligung der
Bausektion II vom 24. März 2010 gleichwohl vollständig aufzuheben. Es
steht der privaten Beschwerdegegnerin frei, ein auf diese untergeordneten
baulichen Massnahmen reduziertes neues Baugesuch einzureichen.

4.
 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten
je zur Hälfte den Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG). Im Weiteren ist die private Beschwerdegegnerin zu
verpflichten, dem Beschwerdeführer in Anwendung von § 17 Abs. 2 und 3
VRG eine Parteientschädigung zuzusprechen. Angemessen ist eine solche von
Fr. 2'500.- für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Demgemäss werden der Rekursentscheid der Baurekurskommission
I vom 1. Oktober 2010 und der Bauentscheid 451/10 der Bausektion des
Stadtrats von Zürich vom 24. März 2010 aufgehoben.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    150.--     Zustellkosten,

Fr. 3'150.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 2'895.-
werden je zur Hälfte den Beschwerdegegnerinnen auferlegt. 

4.    Die
Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das
Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von total
Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses
Urteils. 

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14
einzureichen.

6.    Mitteilung an…