# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6bfca4df-638d-56f3-a4b9-233b4dcd19a2
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-10-05
**Language:** de
**Title:** Baubewilligung für Mehrfamilienhaus. Bestimmung des gewachsenen Bodens
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0168/2023
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_iv_nr._0168_2023_vom_5._oktober_2023.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

4. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE IV Nr. 

R4.2023.00062 
0168/2023   

Entscheid vom 5. Oktober 2023   

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Reto Philipp,  Baurichterin  Petra  Röthlisberger,  Ersatz-
richter Ivo Brogle, Gerichtsschreiber Mario Gasser     

in Sachen 

Rekurrierende 

A und B, […] 

vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Gemeinderat X, […] 
2.  C, […] 

Nr. 2 vertreten durch […] 

betreffend 

Beschluss des Gemeinderates vom 13. März 2023; Baubewilligung für Mehr-
familienhaus, […] 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Der Gemeinderat X erteilte der C mit Beschluss vom 13. März 2023 die bau-

rechtliche Bewilligung für den Abbruch der Bestandesbauten und die Erstel-

lung  eines  Mehrfamilienhauses  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr. 1  an  der  D-

Strasse 4 in X.  

B. 

Hiergegen erhoben A und B mit Eingabe vom 11. April 2023 fristgerecht Re-

kurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhe-

bung des angefochtenen Entscheids und die Verweigerung der Baubewilli-
gung; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekurs-

gegnerschaft.  

C. 

Mit Präsidialverfügung vom 13. April 2023 wurde vom Rekurseingang Vor-

merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Mit Eingabe vom 15. Mai 2023 beantragte die Vorinstanz die Abweisung des 

Rekurses soweit darauf einzutreten sei und die Bestätigung des angefochte-

nen Beschlusses, unter Kostenfolgen zulasten der Rekurrierenden. Die pri-

vate  Rekursgegnerin  beantragte  mit  Vernehmlassung  vom  17. Mai  2023 

ebenfalls  die  Abweisung  des  Rekurses,  soweit  darauf  einzutreten  sei.  Die 

Verfahrenskosten seien sodann den Rekurrierenden aufzuerlegen und diese 

seien zu verpflichten, ihr eine angemessene Umtriebsentschädigung zu be-

zahlen, beides unter solidarischer Haftung. Die Rekurrierenden verzichteten 

in der Folge stillschweigend auf die Einreichung einer Replik. 

E. 

Auf die Parteivorbringen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

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Es kommt in Betracht: 

1.1. 

Gemäss § 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) ist zum Rekurs be-

rechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutz-

würdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Der Nachbar ei-

nes Bauvorhabens ist dann zum Rekurs berechtigt, wenn er über eine hin-

reichend nahe räumliche Beziehung zum Baugrundstück verfügt und wenn 

er darüber hinaus durch die Erteilung der Baubewilligung mehr als die Allge-

meinheit  in  eigenen  Interessen  berührt  ist  (BGE 103 Ib 149 f.,  E. 4;  104  Ib 

256, E. 7 d). 

1.2. 
Die  Rekurrierenden  sind  Eigentümer  des  Grundstücks  Kat.-Nr. 2,  welches 

unmittelbar  nördlich  an  die  Bauparzelle  angrenzt.  Sie  rügen  insbesondere 

eine  Überschreitung  der  zulässigen  Gebäudehöhe.  Aufgrund  der  engen 

räumlichen Beziehung und der vorgebrachten Rügen sind die Rekurrieren-

den zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a des Planungs- und Baugeset-

zes (PBG) legitimiert. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls er-

füllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 

2. 

Es wird die Durchführung eines Augenscheins beantragt (vgl. § 7 des Ver-

waltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Das Baurekursgericht hat unbesehen 

von  Parteianträgen  nur  dann  einen  Augenschein  durchzuführen,  wenn  die 

Verhältnisse vor Ort zwar entscheidrelevant, auf Grund der Akten aber noch 

unklar  sind.  Diese  Voraussetzung  ist  vorliegend  nicht  erfüllt,  so  dass  kein 

Augenschein durchzuführen war.  

3. 

Das Baugrundstück liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Ge-

meinde X (BZO) in der Wohnzone W1/20. Geplant ist der Abbruch der Be-

standesbauten und der Bau eines Mehrfamilienhauses mit neun Wohnein-

heiten und einer Tiefgarage.  

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4.1. 

Die  Rekurrierenden  rügen  zusammengefasst,  für  die  Berechnung  der  Ge-

bäudehöhe an der Ostfassade des Neubaus sei zu Unrecht auf einen zu ho-

hen Verlauf des gewachsenen Terrains abgestellt worden. Die zulässige Ge-

bäudehöhe von 4,80 m werde entlang der Ostfassade bei richtiger Interpola-

tion des gewachsenen Terrains markant überschritten. Die Ostfassade des 

bestehenden  Gebäudes  sei  seinerzeit  auf  der  ganzen  Länge  und  bis  zur 

Grenze mit dem Grundstück Kat.-Nr. 3 freigelegt worden. Das aktuelle Ter-

rain stelle in diesem Bereich den massgebenden gewachsenen Boden dar, 

und nicht etwa das interpolierte Terrain auf der Höhe von ca. 443,30 m.ü.M. 

Bei richtiger Interpolation liege das Terrain auf der zurückgesetzten Flucht 

der Ostfassade des Neubaus wohl etwas höher als an der Ostfassade des 

Altbaus, aber immer noch sehr deutlich unterhalb der angenommenen Kote 

von 443,30 m.ü.M.  

4.2. 

Die  Vorinstanz  bringt  diesbezüglich  zusammengefasst  vor,  an  der  Ostfas-

sade bestehe eine Rampe, die zum Kellereingang des bestehenden Gebäu-

des führe. Analog einer Garagenabfahrt sei das dortige Terrain "aufgefüllt" 

bzw. interpoliert worden. Würde für die Bestimmung der Gebäudehöhe des 

Neubaus auf den tatsächlichen Bodenverlauf abgestellt, ergäbe sich eine er-

heblich  erschwerende  Terrainsituation.  Das  Vorgehen  sei  daher  sachlich 

vertretbar. 

4.3. 

Die private Rekursgegnerin argumentiert ebenfalls in diesem Sinne und er-

gänzt  in  diesem  Zusammenhang,  dass  der  Vorinstanz  ein  Ermessen  zu-

komme und dieses sei korrekt angewendet worden.  

4.4.1. 

Die Terrainverhältnisse sind regelmässig von grosser Relevanz. So wird ins-

besondere die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie zwi-

schen  Fassade  und  Dachfläche  auf  den  darunterliegenden  gewachsenen 

Boden gemessen (§ 280 Abs. 1 PBG; in der hier anwendbaren, bis 28. Feb-

ruar 2017 gültigen Fassung).  

Als gewachsener Boden gilt der bei der Einreichung des Baugesuchs beste-

hende  Verlauf  des  Bodens  (§ 5  Abs. 1  der  Allgemeinen  Bauverordnung 

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[ABV] in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung). Auf 

frühere  Verhältnisse  ist  zurückzugreifen,  wenn  der  Boden  (a.)  innert  eines 

Zeitraums von 10 Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der Aus-

führung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschüttet und 

das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem förmlichen 

Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich als künf-

tig gewachsener Boden erklärt worden ist oder (b.) im Hinblick auf die beab-

sichtigte Nutzung des Grundstückes oder zur Umgehung von Bauvorschrif-

ten umgestaltet worden ist (§ 5 Abs. 2 ABV).  

Vorliegend ist § 5 Abs. 1 ABV anwendbar bzw. liegt kein Fall von § 5 Abs. 2 

ABV vor. 

4.4.2. 

Wird zur Erstellung eines neuen Gebäudes ein bestehendes abgerissen, ent-

stehen  regelmässig  Gruben  und  Senken,  wo  sich  zuvor  Untergeschosse, 

Garagen und dergleichen befunden haben. Würde man für die Beurteilung 

des Neubaus auf diesen tatsächlichen Bodenverlauf abstellen, ergäbe sich 

eine  unnatürliche  und  die  Neuüberbauung  des  Grundstücks  erheblich  er-

schwerende Terrainsituation. Gleiches gilt bei Abgrabungen für Garagenzu-

fahrten,  Kellerabgänge  etc.  Lehre  und  Rechtsprechung  begegnen  diesem 

Problem, indem sie die Fläche innerhalb des Grundrisses von bestehenden 

Bauten und Anlagen allgemein nicht als gewachsenen Boden im Sinn von 

§ 5 Abs. 1 ABV betrachten, sondern mittels Interpolation fiktiv auffüllen. Da-

bei  kann  innerhalb  von  abzubrechenden  Gebäuden  der  Bodenverlauf  ent-

lang der Fassaden als Referenz dienen (VB.2015.00010 vom 30. Juni 2015, 

E. 4.2  m.w.H.).  Gerade  bei  komplexen  topographischen  Verhältnissen  be-

stehen regelmässig keine sicheren Erkenntnisse über den Verlauf der Hö-

henkurven.  Ebenso  wenig  existiert  eine  allgemeine  anerkannte  und  damit 
verbindliche  Interpolationsmethode.  Vielmehr  müssen  mehr  oder  weniger 

genaue Annahmen über die dreidimensionale Ausgestaltung des Geländes 

getroffen  werden.  Dies  wiederum  hat  zur  Folge,  dass  es  nicht  eine  einzig 

richtige,  sondern  bloss  eine  Bandbreite  zulässiger  Interpolationen  geben 

kann. Das Verwaltungsgericht stufte eine Interpolation von Punkten gleicher 

Höhe,  welche  nicht  unmittelbar  auf  der  Fassade,  jedoch  in  unmittelbarer 

Nähe einer Fassade liegen, als vertretbar ein (VB.2019.00050 vom 29. Au-

gust 2019, E. 3). 

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4.4.3. 

Das Baugrundstück befindet an einem sanft von Nordwesten nach Süd-os-

ten  abfallenden  Hang,  wie  sich  aus  den  digitalen  Höhenmodellen  im  GIS-

Browser ergibt (www.maps.zh.ch). Ein Höhenlinienplan des Baugrundstücks 

liegt nicht in den Baugesuchsunterlagen und auch im Umgebungsplan sind 

in Bezug auf den fraglichen Grundstücksbereich keine Angaben über die Hö-

hen des gewachsenen und gestalteten Bodens vorhanden im Sinne von § 3 

Abs. 1  lit. d der  Bauverfahrensverordnung  (BVV,  in der  hier anwendbaren, 

bis  28. Februar  2017  gültigen  Fassung).  Eine  Beurteilung  ist  aber  anhand 

der Fassadenpläne und der erwähnten Höhenmodelle dennoch möglich: Das 

Baugrundstück  präsentiert  sich  heute  weitgehend  flach  auf  dem  Höhenni-

veau von etwas über 443 m.ü.M. Im nordöstlichen Bereich des Grundstücks 

befindet  sich  zwischen  der  Bestandesbaute  und  dem  Nachbargrundstück 

Kat.-Nr. 3  eine  rund  zwei  Meter  tiefe,  25 m  lange  und  3,5 m  breite  Senke. 

Offenbar wurde dieser Bereich einst abgegraben zur Freilegung des Keller-

eingangsbereiches. Das Terrain auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 3 liegt 

in jenem Bereich auf ca. 442,5 m.ü.M. und wird zum Baugrundstück hin mit 

einer Stützmauer abgestützt (vgl. Rekurs-antwort der privaten Rekursgegne-

rin, Foto auf S. 4). Im Plan "Ansicht Ost" sind diese Geländeverhältnisse als 

"Terrain  best. ausgemittelte Abgrabung"  eingezeichnet.  Gleichzeitig  ist  auf 

einer Höhe zwischen 443,25 m.ü.M. und ca. 443,55 m.ü.M. das interpolierte 

Terrain eingetragen, ab welchem die Rekursgegnerschaft die Gebäudehöhe 

misst.  

Die  Senke  im  nordöstlichen  Bereich  soll  nach  rekursgegnerischer  Auffas-

sung somit mittels Interpolation fiktiv ausnivelliert werden. Dieses Vorgehen 

ist nach der vorstehend dargelegten Rechtsprechung allerdings nicht zuläs-

sig. Offensichtlich handelt es sich bei diesem Grundstücksbereich nicht um 

eine  Fläche,  welche  nach  dem  Abriss  einer  Baute  eine  Grube  hinterlässt, 
zumal sie nicht überbaut ist. Es liegt eine Freilegung eines Geschosses auf 

einer Länge von wie gesagt rund 25 m vor, weshalb auch klar nicht mehr von 

lediglich einem Kellerabgang die Rede sein kann (vgl. wiederum Rekursant-

wort der privaten Rekursgegnerin, Foto auf S. 4).  

Das fiktive Terrain würde bis zu 2,10 m über dem heutigen Zustand liegen, 

obwohl für eine Interpolation in diesem Bereich gar kein Anlass besteht. Es 

ist auf den bestehenden Boden abzustellen. Nur die Gruben innerhalb der 

Grundrisse der abzubrechenden Bauten sind fiktiv aufzufüllen, nicht aber das 

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Gelände  ringsum.  Für  die  Interpolation  heranzuziehen  sind  Punkte,  die  in 

unmittelbarer  Nähe  der  Fassade  liegen,  weshalb  die  Senke  den  östlichen 

Ausgangspunkt bildet. Der Terrainsprung von 441,15 m.ü.M. (in der Senke 

östlich des bestehenden Wohnhauses) auf ca. 443,80 m.ü.M. (westlich des 

bestehenden Wohnhauses) hat gänzlich innerhalb des Grundrisses der ab-

zubrechenden Bestandesbaute zu erfolgen. 

4.4.4. 

Die Flucht der Ostfassade des Neubaus soll gemäss dem Situationsplan im 

Vergleich  zur  Bestandesbaute  um  ca. 0,5 m  zurückgesetzt  werden  (nach 

Westen). Die Fassade des Neubaus kommt somit innerhalb des Grundrisses 

der Bestandesbaute zu liegen, mithin in einem Bereich, in dem das Terrain 

tatsächlich zu interpolieren ist. Auch wenn das Terrain in diesem Bereich bei 

korrekter  Interpolation  etwas  über  dem  tiefsten  Punkt  der  heutigen  Senke 

liegen darf, wird der gewachsene Boden an der künftigen Ostfassade noch 

immer sehr deutlich unterhalb der angenommenen Kote von 443,30 m.ü.M. 

liegen, wie die Rekurrierenden zutreffend erwähnen. Aus diesem Grund führt 

nicht nur die vorliegende unrechtmässige Interpolation, sondern auch eine 

rechtmässige Interpolation zu einer erheblichen Überschreitung der zulässi-

gen Gebäudehöhe von 4,80 m entlang der Ostfassade. 

4.4.5. 

Das rekursgegnerische Argument der erschwerten Bebaubarkeit bei Abstel-

len auf den tatsächlichen gewachsenen Boden verfängt nicht. Auf dem Bau-

grundstück ist selbstredend auch bei korrekter Interpolation noch eine Über-

bauung möglich, auch wenn diese im fraglichen Bereich nicht so weit in die 

Höhe ragen darf.  

4.4.6. 
Zusammenfassend ergibt sich, dass der massgebende gewachsene Boden 

im  nordöstlichen  Teil  des  Baugrundstücks  unzulässigerweise  interpoliert 

wurde. Korrekterweise ist bei den Flächen ausserhalb der Bestandesbauten 

auf den bestehenden Boden abzustellen. Lediglich die Flächen innerhalb der 

Grundrisse der bestehenden Bauten sind mittels Interpolation fiktiv aufzufül-

len. Der Neubau überschreitet daher die zulässige Gebäudehöhe erheblich, 

wobei eine Heilung durch Nebenbestimmungen ausser Betracht fällt.  

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Ein neu zu erarbeitendes Bauprojekt wird insbesondere in Bezug auf die Di-

mensionierung anders  gestaltet  werden müssen, als  das  vorliegende.  Aus 

diesem Grund erübrigen sich Bemerkungen bezüglich der ebenfalls geltend 

gemachten  ungenügenden  Einordnung,  der  mangelhaften  Erschliessung 

bzw.  Verkehrssicherheit  sowie  der  ungenügenden  wohnhygienischen  Ver-

hältnisse. 

5. 

Im Ergebnis ist der vorinstanzliche Beschluss vom 13. März 2023 in Gutheis-

sung des Rekurses aufzuheben. 

6. 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten je zur Hälfte dem Gemeinderat 

X und der C aufzuerlegen (§ 13 VRG).  

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt  wie hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50‘000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Rekursinstanz  ein 

grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,  3. 

Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 4'000.-- festzusetzen. 

7. 

Die privaten Parteien beantragen je die Zusprechung einer Umtriebsentschä-

digung. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet  werden,  wenn  die  rechtsgenügende  Darlegung  komplizierter 

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Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte  

oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der 

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1). Demnach ist vorliegend den anwaltlich vertrete-

nen Rekurrierenden zulasten der C eine Umtriebsentschädigung zuzuspre-

chen. Angemessen erscheint ein Betrag von gesamthaft Fr. 1'700.--. Da die 

Umtriebsentschädigung  pauschal  festgelegt  wird,  entfällt  die  Zusprechung 

eines  Mehrwertsteuerzusatzes  von  vornherein  (BRKE II  Nrn. 0247  und 

0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56).  

Der unterliegenden privaten Rekursgegnerin steht keine Umtriebsentschädi-

gung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). 

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