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**Case Identifier:** 421696b5-441a-5393-9bf1-dbb22a6fd836
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-07-13
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 13.07.2021 III 2021 39
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2021-39_2021-07-13.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2021 39

Entscheid vom 13. Juli 2021 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien 1. A.________,

2. B.________ AG,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. C.________,

gegen

1. Gemeinderat Schübelbach, Grünhaldenstrasse 3, 
Postfach 74, 8862 Schübelbach,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. D.________,

2. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Planungszone)

2

Sachverhalt:

A.1 Im Amtsblatt Nr. 34 vom 21. August 2020 (S. 2089 f.) liess der Gemeinde-
rat Schübelbach folgenden "Erlass von Planungszonen in den Gewerbezonen 
von Siebnen, Schübelbach und Buttikon" publizieren (Gemeinderatsbeschluss 
[GRB] Nr. 227 vom 11.8.2020):

Gestützt auf Art. 27 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) und § 14 
des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) hat der Gemeinderat am 
11. August 2020 beschlossen:

1. Für die rechtsgültigen Gewerbezonen von Siebnen, Schübelbach und Buttikon 
wird jeweils eine Planungszone festgelegt.

2. In der Planungszone dürfen keine Bauten und Anlagen erstellt werden, die 
dem als Planungsabsicht formulierten Art. 33a BauR-Entwurf widersprechen 
und es darf nichts unternommen werden, was die Planung erschweren 
könnte.

3. Art. 33a BauR-Entwurf lautet:
1 Als verkehrsintensive Einrichtungen gelten Einkaufs- und Freizeitanlagen. 
Darunter fallen eine Einzelanlage, eine Gesamtanlage oder eine räumlich und 
funktional zusammenhängende Mehrzahl von Anlagen.
2 In der Gewerbezone sind verkehrsintensive Einrichtungen mit mehr als 
400 m2 Verkaufsfläche oder mit mehr als 30 Parkplätzen nicht zulässig.
3 Die Erweiterung von bestehenden verkehrsintensiven Einrichtungen mit 
mehr als 400 m2 Verkaufsfläche oder mehr als 30 Parkplätzen ist zulässig, 
sofern insgesamt nicht mehr als 3000 m2 Verkaufsfläche oder mehr als 300 
Parkplätze entstehen und sofern nicht mehr als 2000 Fahrten pro Tag (an 
hundert Tagen eines Kalenderjahres) resultieren. Die gesamte Erweiterung 
darf zudem sowohl bezüglich der Verkaufsfläche als auch bezüglich der 
Parkplätze 30 Prozent nicht überschreiten.

4. Die Planungszone wird mit der öffentlichen Auflage für jedermann verbindlich. 
Die Planungszone gilt bis zur rechtskräftigen Genehmigung des neuen 
Zonenplans und Baureglements, jedoch längstens drei Jahre. Die 
Geltungsdauer kann in begründeten Fällen um höchstens zwei Jahre 
verlängert werden.

5. Die Gebiete der Gewerbezonen bzw. Planungszonen sind im speziellen Plan 
«Planungszone – Verkehrsintensive Einrichtungen», Massstab 1:2500, datiert 
6. Juli 2020, parzellenscharf bezeichnet. Der Plan liegt auf dem Bauamt der 
Gemeinde Schübelbach, Glarnerstrasse 37, 8854 Siebnen, zur Einsicht auf 
und kann auf der Homepage www.schuebelbach.ch eingesehen werden.

Den Grundeigentümern wird die Auflage schriftlich mitgeteilt, wenn ihre Adresse 
bekannt ist. Wer durch die Planungszone in seinen Interessen berührt ist, kann 
beim Gemeinderat Schübelbach schriftlich Einsprache erheben. Die Eingabe muss 
einen Antrag, eine Begründung, die Angabe der Beweismittel und die Unterschrift 
der Partei oder ihres Vertreters enthalten. Einsprachen haben keine aufschiebende 
Wirkung. Die Einsprachefrist dauert bis und mit 21. September 2020. 

3

A.2 Mit GRB Nr. 317 vom 20. Oktober 2020 verweigerte der Gemeinderat 
Schübelbach der B.________ AG die Baubewilligung für den Neubau eines 
Fachmarktes auf dem in der Gewerbezone liegenden Grundstück KTN __01 
(Grundeigentümer: A.________), wofür am 4. September 2018 ein Baugesuch 
(mit nachfolgenden Ergänzungen/Änderungen) eingereicht worden war (Publika-
tion im Amtsblatt Nr. __ vom ____2018, S. __). Mit Beschluss (RRB) Nr. 
108/2021 vom 9. Februar 2021 wies der Regierungsrat die von der B.________ 
AG hiergegen erhobene Beschwerde ab. Mit Eingabe vom 8. März 2021 erhob 
die B.________ AG gegen diesen RRB Nr. 108/2021 Beschwerde beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen (Verfahren III 
2021 38):

1. Der Beschluss Nr. 108/2021 vom 9. Februar 2021 des Regierungsrates des 
Kantons Schwyz und der Beschluss Nr. 14.02.02 des Gemeinderates 
Schübelbach vom 20. Oktober 2020 samt kantonaler Gesamtentscheid des 
Amtes für Raumentwicklung vom 15. Oktober 2020 seien aufzuheben.

2. Die Angelegenheit sei zur Erteilung der Baubewilligung für das Baugesuch der 
Beschwerdeführerin "Fachmarkt, KTN __01, E.________-strasse __, 8854 
F.________", an die Vorinstanzen zurückzuweisen.

3. Es sei das vorliegende Beschwerdeverfahren bis zur rechtskräftigen Erledi- 
gung des Beschwerdeverfahrens betreffend die am 11. August 2020 vom 
Gemeinderat Schübelbach beschlossene Planungszone in der Gemeinde 
Schübelbach zu sistieren.

4. Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der jeweiligen Vor-
instanzen (resp. der von ihnen vertretenen Gemeinwesen), und zwar sowohl 
für das Verfahren vor dem Regierungsrat des Kantons Schwyz als auch für 
jenes vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz.

Des Weiteren beantragte die Beschwerdeführerin die Durchführung einer öffent-
lichen Verhandlung. 

B. Gegen den Erlass der Planungszone (GRB Nr. 227 vom 11.8.2020) erho-
ben gemeinsam mit einer Drittperson A.________ sowie die B.________ AG am 
18. September 2020 Einsprache beim Gemeinderat Schübelbach, welche mit 
GRB Nr. 316 vom 20. Oktober 2020 abgewiesen wurde unter Bestätigung der 
Planungszone gemäss dem GRB Nr. 227 vom 11. August 2020. Ebenso wurde 
die Einsprache einer Drittpartei mit GRB Nr. 315 vom 20. Oktober 2020 abgewie-
sen. 

C.1 Gegen den GRB Nr. 316 vom 20. Oktober 2020 erhoben A.________ so-
wie die B.________ AG gemeinsam mit der Drittperson mit Eingabe vom 12. No-
vember 2020 Beschwerde beim Regierungsrat mit den folgenden Anträgen (Ver-
fahren I [VB 265/2020]):

4

1. Der Beschluss Nr. 11.04.05 des Gemeinderates Schübelbach vom 20. Ok-
tober 2020 sei aufzuheben.

2. Es sei davon abzusehen, in den Gewerbezonen der Gemeinde Schübelbach 
in Siebnen-Schübelbach, Schübelbach und Buttikon eine Planungszone 
gemäss Ausschreibung im kantonalen Amtsblatt vom 21. August 2020 zu 
erlassen.

3. Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde 
Schübelbach.

C.2 Die Drittpartei zog den GRB Nr. 315 vom 20. Oktober 2020 ebenfalls mit 
Beschwerde an den Regierungsrat weiter (Verfahren II [VB 266/2020]).

D. Der Regierungsrat vereinigte die beiden Beschwerden VB 265/2020 und 
VB 266/2020 und entschied mit Beschluss (RRB) Nr. 109/2021 vom 9. Februar 
2021 wie folgt: 

1. Die Beschwerden I und II werden abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 2000.-- 
werden zur Hälfte dem Beschwerdeführer II (Fr. 1000.--) und zur anderen 
Hälfte den Beschwerdeführern 1, 2 und 3 im Beschwerdeverfahren I 
(Fr. 1000.--) auferlegt. (…).

3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen. 

(4.-6. Rechtsmittelbelehrung/Zustellung). 

E. Gegen diesen RRB (Versand am 16.2.2021) lassen A.________ und die 
B.________ AG mit Eingabe vom 8. März 2021 (Postaufgabe am gleichen Tag) 
fristgerecht beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde erheben 
mit den folgenden Anträgen (Verfahren III 2021 39):

1. Der Beschluss Nr. 109/2021 vom 9. Februar 2021 des Regierungsrates des 
Kantons Schwyz und der Beschluss Nr. 11.04.05 des Gemeinderates 
Schübelbach vom 20. Oktober 2020 seien aufzuheben.

2. Es sei davon abzusehen, in den Gewerbezonen der Gemeinde Schübelbach 
in Siebnen-Schübelbach, Schübelbach und Buttikon eine Planungszone 
gemäss Ausschreibung im kantonalen Amtsblatt vom 21. August 2020 zu 
erlassen.

3. Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der jeweiligen Vor-
instanzen (resp. der von ihnen vertretenen Gemeinwesen), und zwar sowohl 
für das Verfahren vor dem Regierungsrat des Kantons Schwyz als auch jenes 
vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz. 

Des Weiteren beantragen die Beschwerdeführer die Durchführung einer mündli-
chen Verhandlung samt Augenschein (Beschwerde S. 4 Ziff. 8). 

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F. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 15. März 
2021 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwer-
deführer. 

G. Der Gemeinderat Schübelbach beantragt mit Schreiben vom 1. April 2021 
betreffend das Verfahren III 2021 38 die vorläufige Sistierung und betreffend das 
Verfahren III 2021 39 die Erstreckung der Frist zur Einreichung einer Vernehm-
lassung. 

H. Mit für die beiden Verfahren III 2021 38 + III 2021 39 gemeinsamer Verfü-
gung vom 6. April 2021 sistierte der verfahrensleitende Richter das Verfahren III 
2021 38 bis zur rechtskräftigen Erledigung des Verfahrens III 2021 39 unter Vor-
behalt der vorzeitigen Aufhebung der Sistierung. Im Verfahren III 2021 39 wurde 
dem Gemeinderat die Frist zur Einreichung einer Vernehmlassung erstreckt. 

I. Innert erstreckter Frist (3.5.2021) beantragt der Gemeinderat Schübelbach 
mit Vernehmlassung vom 30. April 2021 die kostenfällige Abweisung der Be-
schwerde, soweit darauf einzutreten sei. 

J. Mit Schreiben vom 14. Mai 2021 teilen die Beschwerdeführer ihr Festhalten 
am Antrag auf Durchführung einer öffentlichen Verhandlung und der Durch-
führung eines Augenscheines, mit dem allein die tatsächlichen Verhältnisse rich-
tig beurteilt werden könnten, mit. Mit Schreiben vom 1. Juni 2021 zeigt RA lic.iur. 
D.________ dem Verwaltungsgericht an, dass ihn der Gemeinderat mit der Wah-
rung der kommunalen Interessen beauftragt hat. 

K. Am Montag, 28. Juni 2021, wurde der Augenschein samt öffentlicher Ver-
handlung durchgeführt. Im Rahmen ihrer Vorträge konnten sich die Parteien 
auch zum Ergebnis des Augenscheins äussern. Die Beschwerdeführer reichten 
ihre Plädoyernotizen (der Replik) zu den Akten. Im Nachgang zur öffentlichen 
Verhandlung reichte das Sicherheitsdepartement den von den Parteien themati-
sierten und ihnen bekannten RRB Nr. 366/2019 vom 21. Mai 2019 zu den Akten. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Beschluss (Erw. 1) die Be-
schwerdelegitimation des Beschwerdeführers Ziff. 1 als Eigentümer der Grunds-
tücke KTN __01 und KTN __02 bejaht. Diese beiden Grundstücke im Halte von 
5'567 m2 bzw. 3'819 m2 befinden sich in der Gewerbezone südlich der Kantons-
strasse sowie östlich der E.________-strasse. Der Beschwerdeführer Ziff. 1 ist 
also von der Planungszone offensichtlich betroffen. 

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Die Legitimation der Beschwerdeführerin Ziff. 2 als blosse Baugesuchstellerin hat 
der Regierungsrat offen gelassen. 

1.2 Art. 33 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumpla-
nungsgesetz; RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 verlangt, dass das kantonale 
Recht die Legitimation zur Anfechtung von Verfügungen und Nutzungsplänen, 
die sich auf das RPG und seine kantonalen und eidgenössischen Ausführungs-
bestimmungen stützen, mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde 
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht gewährleistet. 
Nach Art. 89 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (Bundesge-
richtsgesetz, BGG; SR 173.110) vom 17. Juni 2005 ist beschwerdeberechtigt, 
wer unter anderem durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders 
berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder 
Änderung hat (lit. c). Legitimiert sind bei Nutzungsplanungen primär der Grundei-
gentümer und im Baubewilligungsverfahren primär die Bauherrschaft, die ein 
umstrittenes Projekt realisieren will, das von den zuständigen Bewilligungsin-
stanzen abgelehnt oder nur unter Einschränkungen (Nebenbestimmungen) ge-
nehmigt wird (Aemisegger/Haag, Praxiskommentar zum Rechtsschutz in der 
Raumplanung, Zürich 2010, Art. 33 RPG Rz. 56). 

Die Beschwerdeführerin Ziff. 2 als Bauherrschaft hat bereits am 31. August 2018 
ein Baugesuch für das Grundstück KTN __01 eingereicht. Die vorliegend strittige 
Planungszone, welche zu einem späteren Zeitpunkt erging, kommt einem (tem-
porären) Bauverbot gleich. Die Beschwerdeführerin Ziff. 2 ist dadurch von der 
Planungszone offensichtlich ebenso betroffen wie der Grundeigentümer. Ange-
sichts der Chronologie kann auch nicht gesagt werden, ihr Auftreten als Bauherr-
schaft erfolge allenfalls in missbräuchlicher Weise einzig mit dem Zweck, sich die 
Beschwerdelegitimation zu verschaffen. Die Beschwerdebefugnis der Beschwer-
deführerin Ziff. 2 ist somit ebenfalls zu bejahen. 

1.3 Nachdem die übrigen Entscheidungsvoraussetzungen (§ 27 Abs. 1 des 
Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974) gegeben 
sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 

2.1.1  Müssen Nutzungspläne angepasst werden oder liegen noch keine vor, so 
kann die zuständige Behörde für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen be-
stimmen. Innerhalb der Planungszonen darf nichts unternommen werden, was 
die Nutzungsplanung erschweren könnte (Art. 27 Abs. 1 RPG). Planungszonen 
dürfen für längstens fünf Jahre bestimmt werden; das kantonale Recht kann eine 
Verlängerung vorsehen (Art. 27 Abs. 2 RPG). 

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2.1.2  Das kantonale Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 
14. Mai 1987 normiert die kommunalen Planungszonen in § 14. Der Gemeinderat 
kann bis zum Erlass oder während der Änderung von kommunalen Nutzungs-
plänen Planungszonen festlegen, in denen nichts unternommen werden darf, 
was die Nutzungsplanung erschweren könnte (Abs. 1). Kommunale Planungs-
zonen dürfen für längstens drei Jahre bestimmt werden. Die Geltungsdauer kann 
in begründeten Fällen um höchstens zwei Jahre verlängert werden (Abs. 2). Pla-
nungszonen werden mit der öffentlichen Auflage für jedermann verbindlich 
(Abs. 3 Satz 1). 

2.2 Die Planungszone bewirkt eine öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkung und ist mit der Eigentumsgarantie gemäss Art. 26 der 
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) vom 
18. April 1999 nur vereinbar, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, 
im öffentlichen Interesse liegt, verhältnismässig ist und den Kerngehalt 
unangetastet lässt (Art. 36 BV). Die in Absatz 2 von Art. 27 RPG enthaltene 
zeitliche Befristung ist Ausdruck des zu beachtenden 
Verhältnismässigkeitsgebotes. Absatz 1 hält als weitere 
Voraussetzungen den Erlass oder die Änderung eines Nutzungsplanes sowie die 
genaue Bezeichnung des betroffenen Gebietes fest. 

2.3.1  Die Bestimmung von Planungszonen drängt sich dann auf, wenn 
Nutzungspläne angepasst werden müssen. Die Überprüfung und allfällige 
Anpassung der Nutzungspläne ist nach Art. 21 Abs. 2 RPG dann angezeigt, 
wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Für eine Planänderung ist 
nötig, dass sich die Verhältnisse seit der Planfestsetzung geändert haben, diese 
Veränderung die für die Planung massgebenden Verhältnisse betrifft und 
erheblich ist und damit eine Plananpassung nötig erscheint (BGE 123 I 175 Erw. 
3a mit zahlreichen Hinweisen). Hierfür bedarf es einer umfassenden Abwägung 
der entgegenstehenden Interessen, wobei dem Gebot der Rechtssicherheit 
Rechnung zu tragen ist. 

Auch für den Erlass einer Planungszone wird vorausgesetzt, dass sich neue 
Verhältnisse ergeben haben. Der Erlass einer Planungszone erfordert also, dass 
überhaupt ein Bedürfnis für eine Änderung der geltenden Nutzungsplanung 
besteht (vgl. angefochtener Entscheid Erw. 5 mit Hinweisen auf Ruch, in: 
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: 
Nutzungsplanung, Zürich 2016, Art. 27 Rz. 31 und Waldmann/Hänni, 
Handkommentar RPG, Bern 2006, Art. 27 N 12; EGV-SZ 1998 Nr. 47 Erw. 5.1). 
Dem Gebot der Rechtssicherheit kommt indes beim Erlass einer Planungszone 
von vornherein nur beschränkte Bedeutung zu. Ob und inwieweit nämlich die 

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geänderten Verhältnisse eine Anpassung der Nutzungsordnung bedingen, steht 
in der Regel beim Erlass der Planungszone noch nicht fest und ist erst 
Gegenstand der Prüfung im Nutzungsplanverfahren. Eine Planungszone stünde 
nur dann mit der Rechtssicherheit im Widerspruch, wenn schon eine blosse 
Überprüfung der bisherigen Zonenordnung ausgeschlossen werden müsste, weil 
die Nutzungsvorschriften gerade erst angepasst worden sind oder sich seit deren 
Erlass keinerlei Änderungen ergeben haben (vgl. VGE 1042/03 vom 20.11.2003 
Erw. 1.b/bb u. cc). 

2.3.2  Zentrale Voraussetzung der Anordnung von Planungszonen ist des 
Weiteren eine verfestigte bzw. einigermassen konkretisierte Planungsabsicht 
(Ruch, a.a.O., Art. 27 Rz. 33; vgl. EGV-SZ 1998 Nr. 47 Erw. 4.2). Nach der 
Rechtsprechung des Bundesgerichts sind die Anforderungen an die Konkretheit 
der Planungsabsicht dann besonders niedrig zu setzen, wenn die Planungszone 
von der Exekutive erlassen wird, während das Planungsorgan, dessen 
Handlungsmöglichkeiten gewahrt werden sollen, Volk und Parlament sind (Ruch, 
a.a.O., Art. 27 Rz. 34; vgl. EGV-SZ 2012 C 10.1 Erw. 3.1). 

2.3.3  Die Planungszone erlaubt, von der Anwendung des geltenden Rechts 
abzusehen, damit die künftige Planung nicht negativ präjudiziert wird. Dem 
Planungsträger kommt ein gewisser Ermessensspielraum zu (VGE III 2007 3 
vom 22.3.2007 Erw. 2.2 f. mit Hinweis auf Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 27 N 6). 
Die Kann-Normierung in Art. 27 Abs. 1 RPG darf indes nicht darüber 
hinwegtäuschen, dass sich die Möglichkeit eines Planungszonenerlasses zu 
einer Pflicht verdichten kann, wenn die Erstellung einer RPG-konformen 
Nutzungsordnung ansonsten unmittelbar gefährdet ist (vgl. BGE 113 Ib 376 [ital.] 
Erw. 7.b; Urteil BGer 1C_114/2015 vom 10.7.2015 Erw. 4.2; VGE III 2007 3 vom 
22.3.2007 Erw. 2.2 f.). Im Interesse der Behörden an der Aufrechterhaltung der 
Planungs- und Entscheidungsfreiheit artikuliert sich das öffentliche Interesse an 
einer Planungszone. Dabei muss die Planungszone die beabsichtigte 
Nutzungsplanung vorbereiten, darauf örtlich und inhaltlich abgestimmt sein 
(Ruch, a.a.O., Art. 27 Rz. 32).

Die Wirkung der Planungszone ist rein vorsorglicher, sichernder Natur. Sie 
bewirkt auch kein absolutes Bauverbot, sondern schränkt das geltende Recht in 
seiner Anwendbarkeit ein. Soweit Bauvorhaben den angestrebten 
Planungszweck nicht berühren, können bzw. müssen sie nach den vor Erlass der 
Planungszone geltenden Bauvorschriften bewilligt werden (Hettich/Mathis, in: 
FHB Öffentliches Baurecht, Rz. 1.109). 

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2.3.4  Wie jede öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung muss auch die 
Festsetzung von Planungszonen geeignet und notwendig sein zur Erreichung 
des von dieser Massnahme verfolgten Ziels und zudem in einem vernünftigen 
Verhältnis zu den Eigentumsbeschränkungen stehen, die dem Einzelnen 
auferlegt werden (Ruch, a.a.O., Art. 27 Rz. 36). Was die Zumutbarkeit bzw. die 
sog. Verhältnismässigkeit im engeren Sinne anbelangt, ist festzuhalten, dass 
dieses Kriterium in der Regel eine bloss untergeordnete Rolle spielt (vgl. VGE III 
2007 3 vom 22.3.2007 Erw. 3.3.3 mit Hinweis auf Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 
27 N 17; Ruch, a.a.O., Art. 27 Rz. 40 vertritt die Ansicht, die Zumutbarkeit bzw. 
Verhältnismässigkeit im engeren Sinn stelle keinen tauglichen Massstab der 
Zulässigkeitsprüfung dar; es müsse mit der Eignung und Notwendigkeit letztlich 
sein Bewenden haben). 

2.4 Das Verwaltungsgericht hat bereits mit VGE 585/87 vom 5. November 
1987 entschieden (Erw. 2.b; vgl. VGE 1015/98 vom 7.9.1998 Erw. 1.d; VGE 
610/88 vom 24.1.1989 Erw. 3e/aa), bei der gerichtlichen Prüfung der Frage, ob 
die Voraussetzungen für den Erlass einer Planungszone erfüllt seien, sei 
grundsätzlich Zurückhaltung zu üben, da Planung immer auch Ermessen 
beinhalte und Planungszonen der Nutzungsplanung dienende vorsorgliche, 
zeitlich befristete Massnahmen seien. Die Planungszone solle es der 
erlassenden Behörde ermöglichen, präjudizierende Bauvorhaben in einem 
Gebiet, dessen Nutzungsordnung sie ändern, ergänzen oder überprüfen wolle, 
zu verhindern. Es gehe darum, die Schaffung vollendeter Tatsachen zu 
vermeiden, um eine umfassende Überprüfung unter Abwägung sich allenfalls 
widersprechender Planungsgrundsätze vornehmen zu können, ohne dem Druck 
des drohenden Fait accompli ausgesetzt zu sein. Aus dieser Bedeutung dieses 
Instruments der Planungszone ergebe sich zwingend eine weitere Begründung 
für Zurückhaltung in der Überprüfung von Planungszonen. Im Gegensatz zur 
ordentlichen Planung folge hier zuerst der Planerlass und dann erst die 
umfassende Prüfung, wie die neue Nutzungsordnung auszusehen habe. Sei dem 
aber so, dann dürfe und könne das Gericht nicht die den Planungsbehörden 
zugedachte Aufgabe vorwegnehmen und umfassend prüfen, ob für die 
betreffende Planungszone die zuvor geltende oder eine neue Nutzungszone 
vorzuziehen sei. 

Diese Erwägungen zur gebotenen gerichtlichen Zurückhaltung bei der 
gerichtlichen Prüfung der Rechtmässigkeit des Erlasses einer Planungszone 
haben nach wie vor ihre Gültigkeit. 

3.1 Mit GRB Nr. 227 vom 11. August 2020 betreffend "Erlass einer 
Planungszone für verkehrsintensive Einrichtungen in den Gewerbezonen" hat der 

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Gemeinderat dargelegt, dass die letzte Gesamtrevision der kommunalen 
Nutzungsplanung im Jahre 1993 durch den Regierungsrat genehmigt worden sei 
(RRB Nr. 550 vom 30.3.1993). Nach der im Jahre 2013 durch den Souverän 
knapp abgelehnten Gesamtrevision sei im 2016 die Teilrevision der 
Nutzungsplanung durch die Regierung genehmigt worden (RRB Nr. 761 vom 
6.9.2016). Seit der letzten Gesamtrevision im Jahre 1993 hätten sich die 
Intentionen der Raumplanung schweizweit dynamisch weiterentwickelt. Auf 
kantonaler Stufe habe der Regierungsrat den überarbeiteten kantonalen 
Richtplan am 8. März 2016 erlassen (vom Kantonsrat am 13.4.2016 zur Kenntnis 
genommen; vom Bundesrat mit Beschluss vom 24. Mai 2017 genehmigt). Mit der 
Richtplanüberarbeitung 2016 seien die bisherigen regionalen 
Richtplanergänzungen sowie die Grundsätze des Richtplans 2004 zu einem 
gemeinsamen Richtplan (Richtplantext und Richtplankarte) zusammengeführt 
worden. Zur Unterstützung der Bezirke und Gemeinden bei ihren anstehenden 
Ortsplanungen seien zudem Arbeitshilfen erarbeitet worden, u.a. zum Thema 
"Verkehrsintensive Einrichtungen". Der kantonale Richtplan und die Arbeitshilfen 
seien publiziert worden.

Verkehrsintensive Einrichtungen (VE) wie beispielsweise Einkaufszentren, Fach-
märkte oder Freizeiteinrichtungen leisteten zwar einen Beitrag zur allgemeinen 
Versorgung der Bevölkerung mit Gütern, sie hätten aber auch erhebliche 
Auswirkungen auf Raum und Umwelt. Einerseits seien die wirtschaftlichen 
Interessen an der Errichtung solcher Bauten und Anlagen gross. Andererseits 
induzierten VE Verkehr und könnten zu unerwünschten Verkehrsverlagerungen 
führen. Sie beanspruchten nicht nur die Verkehrssysteme und -flächen, sondern 
durch erhöhten Parkplatzbedarf auch Bodenflächen und brächten 
Umweltbelastungen mit sich (Luft, Lärm und Licht). Der Umgang mit grossen VE 
sei vorerst in einer Weisung des Regierungsrats vom 10. Dezember 2013 
geregelt worden. Das Thema werde nunmehr im kantonalen Richtplan behandelt 
(B-7 Verkehrsintensive Einrichtungen). Die verschiedenen VE würden anhand 
differenzierter Schwellen-werte definiert. Grosse Einrichtungen setzten dabei 
nach wie vor ein kantonales Richtplanverfahren voraus, wogegen für mittelgrosse 
Anlagen die Standorte in der kommunalen Nutzungsplanung geklärt werden 
müssten. Für alle Einrichtungen gebe der Richtplan Standort- und 
Erschliessungskriterien vor. Die Beschlüsse zum kantonalen Richtplangeschäft 
beinhalteten Definitionen (B-7.1), Ausführungen zum Verfahren (B-7.2) und die 
Standortkriterien (B-7.3).

Der Gemeinderat sei die verantwortliche kommunale Planungsbehörde. Die 
Vorgaben aus der kantonalen Richtplanung seien deshalb aufzunehmen und im 
Rahmen einer Revision in der Bau- und Zonenordnung umzusetzen. Dieser 

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Prozess werde erfahrungsgemäss einige Zeit beanspruchen, da das 
Erlassverfahren für kommunale Nutzungspläne gemäss §§ 25 ff. PBG zu 
durchlaufen sei. 

Gemäss Vorgabe aus dem kantonalen Richtplanbeschluss B-7.3 Bst. a) seien 
VE an integrierten Standorten vorzusehen, d.h. sie lägen im oder am 
Siedlungsschwerpunkt, insbesondere wenn Güter für den täglichen Bedarf 
angeboten würden. Sie seien erschliessungstechnisch und städtebaulich mit 
Bezug auf den bestehenden Siedlungsschwerpunkt anzusiedeln. In der 
Gemeinde seien in allen Ortsteilen noch Baulandreserven in der Gewerbezone 
vorhanden. Gemäss Art. 33 des kommunalen Baureglements (BauR) sei die 
Gewerbezone für mässig störende Betriebe bestimmt. Wohnungen seien nur 
zulässig für betriebsnotwendig an den Standort gebundenes Personal. Die 
Ansiedlung von verkehrsintensiven Einrichtungen in den peripheren 
Gewerbezonen würde sich deshalb als richtplanwidrig erweisen. Für 
Grundeigentümer und Investoren von Projekten in der Gewerbezone solle 
während der Planungsphase Rechtssicherheit bzw. Planungssicherheit 
geschaffen werden. Gemäss Art. 3 Abs. 1 RPG seien Richtpläne nur 
behördenverbindlich, träfen also für die Grundeigentümer keine verbindlichen 
Festlegungen. Der Richtplan sei kein Gesetz. Er schaffe noch keine für die 
Allgemeinheit verbindlichen Rechte und Pflichten und könne insoweit keine 
Rechtsgrundlage für Verwaltungsakte bilden. Der Gemeinderat als 
Baubewilligungs-behörde könne somit gestützt auf den Richtplan noch keine 
Beurteilungen vornehmen. Namentlich könnte ein zonenkonformes Bauvorhaben 
nicht allein mit der Begründung verweigert werden, es widerspreche einem 
behördenverbind-lichen Richtplan. Gemäss einem Rechtsmittelentscheid (RRB 
Nr. 366 vom 21.5.2019 Erw. 6) aus der Nachbargemeinde Reichenburg käme 
dies einer unzulässigen Vorwirkung des Richtplans gleich und hätte im Ergebnis 
eine Änderung des geltenden Nutzungsplans zur Folge. Zur Gewährleistung der 
korrekten Umsetzung aller Vorgaben aus dem kantonalen Richtplan zu den VE 
müsse deshalb der Erlass einer Planungszone in Erwägung gezogen werden.

Das öffentliche Interesse an der Errichtung einer Planungszone bestehe in der 
begründeten Planungsabsicht. Gegeben sei auch das Planungsbedürfnis. Auch 
seien keine überwiegenden privaten Interessen ersichtlich, welche dem öffentli- 
chen Interesse am Erlass einer Planungszone gegenüberstünden, zumal die 
Grundeigentümer keinen Anspruch darauf hätten, dass die sie betreffenden 
Zonierungsvorschriften nie abgeändert würden. Pläne könnten und müssten 
angepasst werden. 

12

Eine Planungszone sei dann anzuordnen, wenn die Gefahr bestehe, dass die 
angestrebte Planungsmassnahme bis zu deren Erlass durch bauliche 
Vorkehrungen von Grundeigentümern unterlaufen werden könnte. Im 
vorliegenden Falle sei aufgrund des ungewissen Zeitbedarfs zur Verwirklichung 
der Nutzungsplanrevision für VE davon auszugehen, dass konkrete Bauprojekte 
als grundsätzlich zonenkonforme Vorhaben in der Gewerbezone verwirklicht 
werden könnten und dass dadurch das Ergebnis aus der umzusetzenden 
Richtplanung negativ präjudiziert würde.

In Anlehnung an das kantonale Richtplangeschäft B-7 habe die Planungs- und 
Umweltkommission in Zusammenarbeit mit G.________ AG eine 
Planungsabsicht textlich und planlich festgehalten. Erfasst seien sämtliche 
Gewerbezonen in den Ortsteilen von Siebnen, Schübelbach und Buttikon 
gemäss dem rechtsgültigen Zonenplan. Es werde absehbar, dass die zugehörige 
Reglementsbestimmung des Art. 33 BauR zu erweitern sei, um die Vorgaben für 
die VE kommunal zu reglementieren. Es sei folgender Art. 33a BauR-Entwurf 
vorgesehen:

1 Als verkehrsintensive Einrichtungen gelten Einkaufs- und Freizeitanlagen. 
Darunter fallen eine Einzelanlage, eine Gesamtanlage oder eine räumlich und 
funktional zusammenhängende Mehrzahl von Anlagen.
2 In der Gewerbezone sind verkehrsintensive Einrichtungen mit mehr als 400 m2 
Verkaufsfläche oder mit mehr als 30 Parkplätzen nicht zulässig.
3 Die Erweiterung von bestehenden verkehrsintensiven Einrichtungen mit mehr als 
400 m2 Verkaufsfläche oder mehr als 30 Parkplätzen ist zulässig, sofern insgesamt 
nicht mehr als 3'000 m2 Verkaufsfläche oder mehr als 300 Parkplätze entstehen 
und sofern nicht mehr als 2'000 Fahrten pro Tag (an hundert Tagen eines 
Kalenderjahres) resultieren. Die gesamte Erweiterung darf zudem sowohl 
bezüglich der Verkaufsfläche als auch bezüglich der Parkplätze 30 Prozent nicht 
überschreiten.

3.2.1  Die Ausführungen dieses GRB Nr. 227 vom 11. August 2020 fanden in 
den wesentlichen Teilen Eingang in den GRB Nr. 316 vom 20. Oktober 2020, 
womit die Einsprache der Beschwerdeführer abgewiesen wurde. 

Der Gemeinderat konnte den Beschwerdeführern nicht folgen, dass die 
Planungszone dem Grundsatz der Planbeständigkeit widerspreche, womit von 
den Beschwerdeführern das Planungsbedürfnis bestritten wurde. Dieses 
erkannte der Gemeinderat in der Umsetzung der Vorgaben aus der kantonalen 
Richtplanung, namentlich dem Richtplangeschäft B-7 (betreffend VE). Der 
Planbeständigkeit hielt der Gemeinderat die aus dem Jahre 1993 stammende 
Nutzungsplanung entgegen; bei der Revision 2016 habe es sich nur um eine 
Teilrevision gehandelt (Erw. 5). Als unzutreffend bezeichnete der Gemeinderat 
die Auffassung der Beschwerdeführer, es handle sich um eine unzulässige 

13

projektbezogene Planungszone (Erw. 6). Die Rügen der Verhinderung 
bestimmter Nutzungen wie der Wirtschaftsfeindlichkeit (Beschränkung der 
Ladenflächen) bildeten erst Gegenstand der nachfolgenden Prüfung im 
eigentlichen Nutzungsplanverfahren (Erw. 8). Überwiegende private Interessen 
stünden dem öffentlichen Interesse am Erlass der Planungszone nicht entgegen. 
Aus der Eigentumsgarantie lasse sich kein Anspruch auf dauernden Verbleib 
eines Grundstückes in einer bestimmten Zone ableiten. Gewahrt werde auch die 
Verhältnismässigkeit. Die Entscheidungsfreiheit des Planungsträgers könne mit 
der Planungszone gesichert werden, womit diese das Kriterium der Eignung 
erfülle. In räumlicher, sachlicher und zeitlicher Hinsicht gehe sie nicht über das 
hinaus, was zur Erreichung des Sicherungsziels erforderlich sei. Insbesondere 
handle es sich nicht um ein Bauverbot, da in Übereinstimmung mit Art. 33a 
BauR-Entwurf gebaut werden dürfe (Erw. 9). Betreffend die eigenen planerischen 
Vorstellungen seien die Beschwerdeführer ins Nutzungsplanverfahren zu 
verweisen. 

3.2.2  Der Regierungsrat hat diesen Einspracheentscheid vorbehaltlos bestätigt. 
Namentlich hat er die Vorbringen der Beschwerdeführer, die geplante 
Baureglementsrevision und damit auch die Planungszone widerspreche dem 
Richtplan bzw. dem Richtplangeschäft B-7, womit eine unzulässige 
Planungsabsicht vorliege, als unbegründet erachtet (angefochtener Beschluss 
Erw. 5.2.1 ff.). Das Richtplangeschäft unterscheide zwischen grossen VE mit 
mehr als 3'000 m2 Verkaufsfläche oder mehr als 300 Parkplätzen oder mehr als 
2'000 Fahrten pro Tag (an hundert Tagen; B-7.1 lit. d), mittelgrossen VE mit mehr 
als 800 m2 Verkaufsfläche oder mehr als 60 Parkplätzen (B-7.1 lit. e) und kleinen 
VE, welche die Schwellenwerte für mittelgrosse VE nicht erreichten (B-7.1 lit. f). 
Gemäss dem Richtplangeschäft B-7.2 lit. c seien kleine VE im Rahmen der 
allgemeinen Zonenvorschriften zulässig. 

Das Richtplangeschäft B-7.3 bestimme die Kriterien bei der Festlegung von 
Standorten für grosse und mittelgrosse VE. Unter anderem seien diese VE an 
integrierten Standorten vorzusehen (B-7.3 lit. a), d.h. sie lägen im oder am 
Siedlungsschwerpunkt, insbesondere wenn Güter für den täglichen Bedarf 
angeboten würden. Sie seien erschliessungstechnisch und städtebaulich mit 
Bezug zu den bestehenden Siedlungsschwerpunkten anzusiedeln. Eine 
bodensparende Bebauung sei vorzugeben. 

Mit Art. 33a BauR-Entw plane der Gemeinderat ein Verbot von VE in den 
Gewerbezonen, welche alle ausserhalb der Siedlungsschwerpunkte lägen, 
bereits ab einer Grösse von mehr als 400 m2 Verkaufsfläche. Damit wolle der 
Gemeinderat die für grosse und mittelgrosse VE vorgeschriebene Zentrumsnähe 

14

als Standortkriterium auch auf kleinere VE anwenden. Dieses Vorgehen sei 
grundsätzlich nicht zu beanstanden. Richtpläne bestimmten die räumliche 
Entwicklung nur in den Grundzügen und beliessen den Planungsbehörden bei 
der Ausarbeitung der Nutzungsplanung den notwendigen Ermessensspielraum. 
Daraus folge, dass der Richtplan für das nachfolgende Nutzungsplanverfahren 
häufig nicht ganz präzise Vorgaben mache. Andernfalls wäre es gar nicht 
möglich, im Rahmen der Nutzungsplanung eine vernünftige Interessenabwägung 
vorzunehmen. Zudem halte der Richtplantext explizit fest, dass für kleinere VE 
die Zonenvorschriften massgebend seien. Die geplante BauR-Revision stehe 
daher nicht in offensichtlichem Widerspruch zum Richtplantext. 

3.3.1  Die Beschwerdeführer führen in ihrer Beschwerde aus, die 
Beschwerdeführerin Ziff. 2 plane seit längerer Zeit auf KTN __01, der letzten 
noch nicht überbauten Parzelle im betreffenden Gewerbegebiet, die Errichtung 
eines H.________ Outlet mit einer Verkaufsfläche von 799 m2. In diesem 
Gewerbegebiet befinde sich schon ein Verkaufsgeschäft von I.________ und 
H.________. Das Baugesuch sei bereits am 31. August 2018 eingereicht 
worden. Von Anfang an hätten sich die Behörden gegen das Sportartikelgeschäft 
eingestellt. Im Rahmen von Verhandlungen seien sie nur zu einer Bewilligung für 
eine Verkaufsfläche von 400 m2 bereit gewesen. Eine solche Verkaufsfläche sei 
jedoch nicht wirtschaftlich. Da der Gemeinderat befürchtet habe, eine 
Verweigerung der Baubewilligung sei nicht rechtmässig, habe er eine 
Planungszone erlassen; gleichentags habe er die Baubewilligung für den 
Sportartikelfachmarkt verweigert (S. 4 ff. Ziff. III.A.2 ff.). Einziger Anlass für den 
Erlass der Planungszone sei die Verhinderung des Sportartikelfachmarktes mit 
einer Verkaufsfläche von 799 m2. Es verhalte sich gleich wie im Fall des Hotels 
Rustico in Laax (S. 6 Ziff. 8 f. mit Hinweis auf Urteil BGer 1C_842/2013 vom 
25.8.2015). Der Gemeinderat habe nie bestritten, dass es sich um eine 
projektbezogene Planungszone handle (S. 7 Ziff. 10). Ebenso sei die 
Argumentation des Regierungsrates, die Planungszone umfasse sämtliche 
Grundstücke in den Gewerbezonen der Gemeinde, nicht stichhaltig. Vielmehr 
gebe es gerade noch eine einzige nicht überbaute Parzelle, nämlich die 
Liegenschaft KTN __01 (S. 7 f. Ziff. 13 ff.). Ein Planungsbedürfnis bestehe nicht. 
Der Richtplantext enthalte keine Bestimmungen über Verkaufsgeschäfte, deren 
Verkaufsfläche unter 800 m2 liege, was der Regierungsrat übersehen habe. 
Entsprechende Vorschriften hätten unabhängig vom Richtplan ergehen können 
(S. 8 f. Ziff. 17 f.). Weshalb für die letzte nicht überbaute Parzelle in der 
Gewerbezone derart schwerwiegende Einschränkungen in der Nutzung erlassen 
werden sollten, sei nicht einsehbar. Dies stelle eine krasse Ungleichbehandlung 
dar und verletze Art. 8 BV (S. 9 Ziff. 20). Zudem stelle diese Einschränkung 

15

durch die Planungszone einen unzulässigen und unverhältnismässigen Eingriff in 
die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) dar (S. 9 Ziff. 21). 

3.3.2 Replizierend hielten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen und der 
Begründung fest. Namentlich wurde argumentiert, beim Grundstück KTN __01 
handle es sich um die einzige Parzelle, auf welcher ein Neubau eines 
Sportartikelmarktes mit einer etwas grösseren Verkaufsfläche überhaupt noch 
möglich sei; nur diese Parzelle verfüge über die notwendige Erschliessung und 
Infrastruktur für einen solchen Betrieb. Die Lichtsignalanlage bei der Einfahrt der 
E.________-strasse in die Kantonsstrasse/J.________-strasse habe vom Kanton 
bewilligt werden müssen und sei eigens wegen H.________ und I.________ 
erstellt worden. H.________ habe sich sogar an den Kosten beteiligt. Die 
Planungszone sei Reaktion auf das Baugesuch der Beschwerdeführerin Ziff. 2 
zwecks Verhinderung dieses Bauvorhabens. Dass auch andere Liegenschaften 
betroffen seien, sei ein reines Alibiargument. In der Gemeinde existiere noch ein 
einziges Sportartikelgeschäft (K.________ AG an der L.________-strasse in 
F.________). Im Rahmen der geplanten Zentrumsüberbauung "Innerdorf" werde 
wahrscheinlich auch dieses Geschäft seinen Betrieb aufgeben. Das bedeute, 
dass alle Sportler für Einkäufe ins M.________-Center fahren müssten. Die 
Rechtslage für Verkaufsgeschäfte unter 800 m2 habe sich wegen des Erlasses 
des kantonalen Richtplanes nicht geändert. Vor wenigen Jahren sei der 
I.________ AG ein Ladengeschäft mit einer Fläche von 900 m2 (nicht bloss 
790 m2) bewilligt worden. Wenn der Beschwerdeführerin Ziff. 2 ein gleich grosses 
Ladengeschäft verboten werde, bedeute dies eine krasse Ungleichbehandlung. 

4.1 Die Beschwerdeführerin Ziff. 2 hat ihr Baugesuch am 4. September 2018 
eingereicht. Die Publikation des Erlasses der Planungszone im Amtsblatt erfolgte 
am 21. August 2020. Am 20. Oktober 2020 verweigerte der Gemeinderat die 
Erteilung der Baubewilligung. Gleichentags wurde die Einsprache der 
Beschwerdeführer gegen den Erlass der Planungszone abgewiesen. 

4.2 Die (intertemporalrechtliche) Frage nach den Auswirkungen des Erlasses 
einer Planungszone auf ein Baubewilligungsverfahren ist zwar grundsätzlich im 
Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Da ein Baugesuch ein (oder mehrere) 
Grundstück(e) betrifft und insofern von einer Reflexwirkung auch für das 
Planungszonenerlassverfahren gesprochen werden kann, rechtfertigt es sich, 
diese Frage (auch) im Planungszonenverfahren zu prüfen. Denn falls sich eine 
Planungszone einem (hängigen) konkreten Baubewilligungsverfahren auf einem 
Grundstück nicht entgegenhalten lässt, lässt sich eine Planungszone für das 
fragliche Grundstück insoweit nicht vertreten. 

16

4.3.1  Grundsätzlich entfaltet eine Planungszone ihre Wirkung auf Bauvorhaben, 
die nach ihrem Erlass eingereicht werden. Ob und inwieweit eine Planungszone 
die Behandlung bereits hängiger Baugesuche hemmen kann, hängt zunächst 
vom kantonalen Recht ab (Ruch, a.a.O., Art. 27 N 57). Das kantonale Recht hält 
nur fest, dass die Planungszone mit der öffentlichen Auflage für jedermann 
verbindlich wird (§ 14 Abs. 3 PBG; vgl. vorstehend Erw. 2.1.2). 

4.3.2  Die Auswirkungen einer Planungszone auf hängige Baugesuchsverfahren 
werden im PBG nicht normiert, wie teils anders in anderen kantonalen Erlassen 
(vgl. Häuptli-Schwaller, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 
Bern 2013, § 29 N 42). Nach St. Gallischem Recht beispielsweise hindert der 
Erlass einer Planungszone nicht, dass zuvor erteilte, aber noch nicht in 
Rechtskraft erwachsene Bewilligungen in Rechtskraft erwachsen können (vgl. B. 
Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 272). Nach dem 
Berner Recht (Art. 62a BauG-BE) hat die Planungszone zur Folge, dass vorläufig 
keine Bauvorhaben bewilligt werden dürfen. Hängige Baubewilligungsverfahren 
werden eingestellt (unter Vorbehalt von Bauvorhaben, welche dem geltenden 
Recht wie dem Planungszweck entsprechen) (vgl. Zaugg/Ludwig, Kommentar 
zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band 2, Bern 2017, Art. 62-63 N 12). 

Gemäss BGE 118 Ia 510 (Regeste) ist erst während eines 
Rechtsmittelverfahrens bekannt werdenden künftigen planerischen 
Festsetzungen eine Vorwirkung nur zuzuerkennen, wenn gewichtige öffentliche 
Interessen dies erfordern (mit Bezug auf das PBG-ZH). Im Verfahren 
1C_91/2011 vom 26. Oktober 2011 (Erw. 2.7) hat das Bundesgericht einen 
(geltend gemachten) Automatismus, wonach bei Planungszonen zum Schutz des 
Planungszwecks auch von bereits erteilten Baubewilligungen kein Gebrauch 
gemacht werden dürfe und die Vorwirkung umso mehr für noch nicht bewilligte 
Vorhaben gelten müsse, verneint (unter Hinweis auf das Urteil 1P.286/1998 vom 
27.8.1998 Erw. 2c/cc), auch wenn eine Planungszone die Behandlung bereits 
hängiger Baugesuche hemmen könne. Das Bundesgericht hat gleichzeitig 
bestätigt (vgl. Urteil 1P.539/2003 vom 22.4.2004), eine während des 
Rechtsmittelverfahrens erlassene Planungszone hemme eine bereits erteilte, 
aber noch nicht rechtskräftige Baubewilligung nicht per se, sondern es müsse 
eine Gegenüberstellung der privaten und öffentlichen Interessen vorgenommen 
werden. Sei eine Baubewilligung sogar schon rechtskräftig erteilt worden, sei erst 
recht unter den Gesichtspunkten von Rechtssicherheit sowie von Treu und 
Glauben zu prüfen, ob die strengen Voraussetzungen für einen Widerruf 
gegeben seien. Ebenso stand beim vom Bundesgericht mit Urteil 1P.539/2003 
vom 22. April 2004 (Erw. 2.7) beurteilten Sachverhalt während des gesamten 

17

Baubewilligungsverfahrens das alte Recht in Kraft. Die Planungszone, welche die 
Aussetzung des geltenden Rechts im Hinblick auf das Inkrafttreten des neuen 
Rechts erlaubte, war erst nach dem erstinstanzlichen Bauentscheid und knapp 
drei Jahre nach der Einreichung des Nutzungsänderungsgesuches (Umnutzung 
einer als Sauna/Gymnastikstudio genutzten Liegenschaft in einen 
Massagebetrieb/Sexgewerbe) erlassen worden. Deshalb war den Aspekten der 
Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes der Bauherrschaft ein erhöhtes 
Gewicht beizumessen. 

4.3.3  Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist die Rechtmässigkeit von 
Verwaltungsakten (einschliesslich Baubewilligungen) mangels einer 
anderslautenden übergangsrechtlichen Regelung nach der Rechtslage im 
Zeitpunkt ihres Ergehens zu beurteilen (BGE 139 II 263 Erw. 6 m.w.H.). Dies 
entspricht auch der Lehre (Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich/St. Gallen 2020, S. 67 ff., Rz. 288 ff.). Das 
öffentliche Interesse an der Anwendung des neuen Rechts spricht dafür, das zur 
Zeit des erstinstanzlichen Entscheides geltende Recht heranzuziehen. Die 
Rechtmässigkeit eines zukünftigen Verhaltens bzw. eines in der Zukunft zu 
realisierenden Bauvorhabens muss nach dem Recht beurteilt werden, das im 
Zeitpunkt der Prüfung, d.h. der Gesuchsbeurteilung gilt; damit wird auch eine 
rechtsgleiche Bewilligungspraxis ab Inkrafttreten des neuen Rechts sichergestellt 
(BGE 139 II 263 Erw. 6; vgl. Ruch, a.a.O., Art. 27 N 57). 

Dies gilt auch für das kantonale Baubewilligungsverfahren (vgl. VGE III 2011 118 
vom 21.12.2011 [betr. Gestaltungsplanverfahren] Erw. 2.4; VGE III 2010 209 
vom 20.1.2011 Erw. 4). Im Einklang mit diesem Grundsatz und der vorstehend 
(Erw. 4.3.2) dargestellten Rechtslage gilt die vor der erstinstanzlichen 
Verweigerung der Baubewilligung erlassene Planungszone auch für das 
streitbetroffene Grundstück bzw. das dieses Grundstück betreffende Baugesuch. 
Aus der dargestellten bundesgerichtlichen Rechtsprechung ergibt sich 
gleichzeitig, dass den Grundsätzen eines allfälligen Vertrauensschutzes und der 
Rechtssicherheit (bzw. Planungssicherheit) der Bauherrschaft kein erhöhtes 
Gewicht beigemessen werden kann, nachdem die Planungszone zwar erst nach 
Einreichung des Baugesuchs, aber vor der Beurteilung derselben, d.h. der 
Verweigerung der Baubewilligung erlassen wurde. 

4.3.4  Anzufügen ist, dass die kommunale Baukommission die Bauherrschaft 
nach Ablauf der Einsprachefrist gegen das Bauvorhaben mit Schreiben vom 
7. Dezember 2018 (Verfahren III 2021 38, RR-act. II/01/Beilage 3a [den Parteien 
bekannt]) namentlich über die Problematik der verkehrsintensiven Einrichtungen 
im Lichte der kantonalen Richtplanung 2016 informierte und sich zum konkreten 

18

Bauvorhaben negativ äusserte, weil mit dem Bauvorhaben unter Einbezug des 
Gewerbehauses/Warenmarkt (2'614 m2 und 120 zugehörige Parkplätze), 
welches auf der südlich ans Baugrundstück angrenzenden Parzelle KTN __03 
bereits besteht, insgesamt eine grosse verkehrsintensive Einrichtung (d.h. von 
mehr als 3'000 m2 Verkaufsfläche) entstehe. Gleichzeitig zeigte die 
Baukommission eine Projektvariante auf und gewährte der Bauherrschaft das 
rechtliche Gehör. Auch wenn, soweit ersichtlich, der Begriff der Planungszone in 
diesem Schreiben nicht verwendet wird, lässt dennoch die darin 
verschiedentliche Thematisierung einer Nutzungsplananpassung nicht 
verkennen, dass sich eine solche aufdrängt(e). 

5.1 Die gesetzliche Grundlage für den Erlass der strittigen Planungszone wird 
von den Beschwerdeführern, soweit ersichtlich, zu Recht nicht bestritten. 

5.2.1  Die letzte (Gesamt-)Revision der Nutzungsplanung liegt mittlerweile über 
25 Jahre zurück. Der Planungshorizont von 15 Jahren (vgl. Art. 15 Abs. 1 RPG; 
§ 18 Abs. 1 PBG) ist mithin bereits erheblich übertroffen. Eine Gesamtrevision 
der damals 20-jährigen Nutzungsplanung ist im Jahr 2013 gescheitert. Bei der 
Revision im Jahr 2016 handelte es sich nur um eine Teilrevision (namentlich 
betreffend Schutzzonen/Gefahrenzonen). Der Gemeinderat hat auf die 
dynamische Weiterentwicklung des Raumplanungsrechts seit den 1990er-Jahren 
hingewiesen. Das Argument der Planbeständigkeit, deren Bedeutung mit 
zunehmender Zeit grundsätzlich abnimmt (vgl. VGE 1022/05 vom 30.6.2005 
Erw. 1.3; VGE 895/05 vom 26.1.2006 Erw. 6.3.1; VGE III 2011 166 vom 8.2.2012 
Erw. 3; VGE III 2020 101 vom 23.11.2020 Erw. 1.7.2), kann mithin nicht (mehr) 
verfangen. 

5.2.2  In die Teilrevision 2016 konnte die Richtplanüberarbeitung 2016 noch 
keinen Eingang finden. Es ist dem Gemeinderat beizupflichten, dass die im Jahr 
2017 vom Bundesrat genehmigte kantonale Richtplanung und insbesondere die 
nunmehr im Richtplan behandelte Thematik der VE eine Überprüfung der 
kommunalen Nutzungsplanung nahelegt(e) und ein entsprechendes 
Überprüfungsbedürfnis begründen konnte, zumal das geltende Baureglement, 
soweit ersichtlich, keine Bestimmungen zu VE beinhaltet. 

Der Richtplantext macht in B-7.2 Vorgaben zum Verfahren für VE. Für grosse VE 
ist ein Eintrag im kantonalen Richtplan erforderlich sowie auf Stufe kommunaler 
Nutzungsplanung ein Gestaltungsplan vorzusehen. Für mittelgrosse VE ist eine 
explizite Bezeichnung dieser Standorte in der kommunalen Nutzungsplanung 
erforderlich, wenn sie ausserhalb der Kern- und Zentrumsgebiete liegen. Kleine 
VE schliesslich sind zulässig im Rahmen der allgemeinen Zonenvorschriften. 

19

In der Arbeitshilfe "Vekehrsintensive Einrichtungen" des kantonalen ARE vom 
6. Dezember 2017 wird unter anderem darauf hingewiesen (S. 5), dass sich die 
durch den Richtplan 2016 abgelösten regierungsrätlichen Weisungen zu den VE 
nicht zu den Standorten von VE geäussert hätten. Wenig oder ungenügend 
Beachtung sei bisher den mittelgrossen Anlagen geschenkt worden, welche sich 
zunehmend auf der grünen Wiese an der Peripherie der Siedlungen 
niedergelassen hätten (z.B. I.________, N.________, O.________). Zusätzlich 
zu den Aspekten Verkehr und Bodennutzung träten in solchen Fällen Fragen und 
Konflikte hinsichtlich der Versorgungsstruktur auf. So gefährdeten die an der 
Peripherie erstellten Verkaufsflächen direkt die Funktionsfähigkeit der Ortskerne. 
Die VE-Thematik solle künftig für alle VE-Kategorien geregelt werden. Auf Basis 
der Kategorisierung (grosse, mittelgrosse, kleine VE) werde zudem festgehalten, 
ob eine Einrichtung auf kantonaler (richtplanrelevant) oder auf kommunaler 
(nutzungsplanrelevant) Stufe koordiniert werden müsse.

5.2.3  Es kann sich mithin aufgrund der Richtplanvorgaben im Sinne der zitierten 
Arbeitshilfe eine entsprechende Überprüfung der allgemeinen Zonenvorschriften 
und gegebenenfalls eine gesetzliche Regelung auch für kleine VE aufdrängen 
bzw. erforderlich werden. Durch eine entsprechende Normierung kann auch 
klargestellt werden, dass in den betreffenden Zonen mittelgrosse VE (im 
konkreten Fall gemäss der Planungsabsicht unter allfälligem Vorbehalt der 
Erweiterungsmöglichkeit bestehender VE) nicht zulässig sind. Die erwähnte 
Arbeitshilfe "Verkehrsintensive Einrichtungen" weist darauf hin (S. 8), dass sich 
bei gewissen Vorhaben Fragen nach der effektiven Zonenkonformität stellen 
oder aufgrund der Auswirkungen auf Raum und Umwelt spezielle Konflikte 
entstehen können, und macht entsprechend zuhanden der Planer und 
Bewilligungsbehörden auch "Empfehlungen zum Umgang mit kleinen 
verkehrsintensiven Einrichtungen" (S. 11 Ziff. 6). 

5.3.1  Dass auch eine Planungsabsicht besteht, kann angesichts eines bereits 
vorliegenden diesbezüglichen BauR-Entw nicht ernsthaft bestritten werden. Wie 
der Gemeinderat festhält, ergibt sich hieraus auch das öffentliche Interesse an 
der Errichtung einer Planungszone. Damit kann verhindert werden, dass die 
Planungsabsichten während des Planungsverfahrens durch konkrete 
Bauprojekte, welche der beabsichtigten Beschränkung der Gewerbezone auf 
kleine VE zuwiderlaufen könnten, erschwert werden. 

5.3.2  Selbst wenn es sich bei der von den Beschwerdeführern vorgesehenen 
Bauparzelle noch um das einzige nicht überbaute Grundstück in der 
Gewerbezone handeln sollte, kann nicht von einer projektbezogenen 

20

Planungszone (Beschwerde S. 6 Ziff. 8; schriftliches Plädoyer S. 2 Ziff. 3) 
gesprochen werden. Der Vergleich des Planes "Planungszone Verkehrsintensive 
Einrichtungen" vom 6. Juli 2020 (Massstab 1:2'500) mit dem Zonenplan vom 
6. September 2016 bestätigt, dass die Gewerbezonen in allen Ortsteilen von der 
Planungszone be-troffen sind, und jedenfalls, wie der Gemeinderat festhielt 
(GRB Nr. 227 vom 11.8.2020 S. 2 Erw. 2) und anlässlich des Augenscheines 
vom 28. Juni 2021 bestätigte, auch noch Baulandreserven (auf bebauten 
Grundstücken) bestehen. Mithin werden potentielle Bauprojekte in der gesamten 
Gewerbezone dereinst von der gerügten Beschränkung für VE betroffen sein. Die 
in Abs. 3 von Art. 33a BauR-Entwurf vorgesehene Erweiterungsmöglichkeit (zu 
mittelgrossen VE im Sinne des Richtplantextes B-7.1 lit. e) gilt nur für die bereits 
bestehenden VE mit einer Fläche von mehr als 400 m2. Abgesehen davon zeigt 
einerseits die Tatsache, dass auch ein Drittgrundeigentümer den Erlass der 
Planungszone mit Einsprache und Verwaltungsbeschwerde angefochten hat, 
dass nicht von einer projektbezogenen Planungszone die Rede sein kann. 
Anderseits legten die Beschwerdeführer dar, dass das bisher einzige in der 
Gemeinde existierende Sportartikelgeschäft im Rahmen der geplanten 
Zentrumsüberbauung wahrscheinlich seinen Betrieb aufgeben müsse 
(schriftliche Plädoyer S. 2 Ziff. 5 f.). Auch dies spricht gegen eine 
projektbezogene Planungszone zwecks Verhinderung eines bestimmten mit dem 
Bauvorhaben verbundenen Geschäfts. Aus einer allenfalls fehlenden expliziten 
Bestreitung einer projektbezogenen Planungszone können die Beschwerdeführer 
mithin nichts zu ihren Gunsten herleiten. Damit erweist sich gleichzeitig auch die 
Rüge der Ungleichbehandlung der Beschwerdeführer als unbegründet. 

Das von den Beschwerdeführern zitierte Bundesgerichtsurteil ("Hotel Rustico, 
Laax") ist nicht einschlägig. In jenem Fall war eine Planungszone erlassen 
worden mit der gleichen Begründung veränderter Verhältnisse (Verlust von 
Hotel-betten), welche kurz zuvor zu einer Totalrevision der Ortsplanung geführt 
hatten und in deren Rahmen ein Umnutzungsverbot für Beherbergungsbetriebe 
ausdrücklich geprüft und verworfen worden war (Erw. 2.4.1). 

5.4 Der Errichtung einer (temporären) Planungszone stehen vorliegend auch 
keine überwiegenden privaten Interessen der Beschwerdeführer entgegen. Im 
Bereich des Planungs- und Baurechts konkretisiert sich die Eigentumsfreiheit 
(Art. 26 BV) u.a. in der Baufreiheit. Diese besteht nur innerhalb der Vorschriften, 
die der Gesetzgeber über die Nutzung des Grundeigentums erlassen hat (Urteile 
BGer 1A.110/2001 vom 4.10.2001 Erw. 8.1 = ZBl 203/2002 S. 615; 1P.512/2001 
vom 5.3.2002 Erw. 2.3; 1C_330/2012 vom 22.4.2013 Erw. 6). Nach ständiger 
Rechtsprechung gelten selbst massive Nutzungsbeschränkungen regelmässig 

21

nicht als besonders schwerer und daher entschädigungspflichtiger Eingriff, falls 
auf den fraglichen Liegenschaften noch eine wirtschaftlich sinnvolle und gute 
Nutzung möglich bleibt. Die Eigentumsgarantie als Wertgarantie gewährleistet 
nicht, dass eine Baulandparzelle dauernd bestmöglich ausgenutzt werden kann 
(BGE 123 II 481 Erw. 6d mit Hinweisen). 

Eine Planungszone dürfte namentlich angesichts ihrer zeitlichen Beschränkung 
nur in (seltenen) Ausnahmefällen eine erhebliche Nutzungsbeschränkung 
darstellen. Vorliegend ist dies nicht der Fall. Wie bereits die Vorinstanzen 
festgehalten haben, bewirkt die Planungszone kein absolutes Bauverbot 
(angefochtener Beschluss Erw. 6.3). Unter Beachtung der bestehenden und 
beabsichtigten baureglementarischen Vorgaben bleiben Projekte für 
Gewerbebetriebe und Produktionsanlagen von der Planungszone nicht betroffen 
(vgl. vorstehend Erw. 2.3.3). Einwände gegen die beabsichtigte Revision der 
Nutzungsplanung (Art. 33a BauR-Entw) und/oder allfällige Planungsalternativen 
sind indes im Nutzungsplanverfahren vorzubringen. Im Nutzungsplanverfahren 
sind auch allfällige Erschliessungsvorteile (wofür die Beschwerdeführer mit Blick 
auf das konkrete Bauprojekt auf die bereits bestehende Lichtsignalanlage bei der 
Einmündung der E.________-strasse in die Kantonsstrasse hinwiesen) ins Felde 
zu führen. Im Rahmen des Erlasses der Planungszone bzw. dessen Überprüfung 
kann der Erschliessungsfrage hingegen kein besonderes Gewicht beigemessen 
werden. Dies käme einer Präjudizierung des Nutzungsplanverfahrens gleich. 

5.5 Was die Verhältnismässigkeit der Planungszone anbelangt, kann 
vollumfänglich auf die umfassenden und zu bestätigenden regierungsrätlichen 
Erwägungen verwiesen werden (Erw. 6.1 ff.). Die Eignung und Erforderlichkeit 
der Planungszone zur Sicherstellung der mit Art. 33a BauR-Entw bereits 
konkretisierten Planungsabsicht ist offenkundig. Die Planungszone bezieht sich 
auf die Gewerbezonen, ist planerisch parzellenscharf definiert im Sinne der 
gemäss Art. 27 Abs. 1 RPG genau zu bezeichnenden Gebiete 
(Verhältnismässigkeit in räumlicher Hinsicht). Sie geht nicht über die 
beabsichtigte Nutzungsplan- bzw. Baureglementsrevision im Sinne von Art. 33a 
BauR-Entw hinaus (sachliche Dimension der Verhältnismässigkeit). Zeitlich ist 
die Planungszone auf drei Jahre (mit Verlängerungsmöglichkeit um zwei Jahre) 
befristet. 

Ergänzend im Sinne der Prüfung der - eine nachrangige Rolle spielenden (vgl. 
vorstehend Erw. 2.3.4) - Verhältnismässigkeit im engeren Sinne hat der 
Regierungsrat schliesslich unter anderem auch dargelegt (angefochtener RRB 
Erw. 6.3), dass geringfügige Abweichungen vom geplanten zukünftigen BauR 
zugelassen werden könnten, wenn nachgewiesen werden kann, dass es sich bei 

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der konkret geplanten Verkaufsanlage nicht um eine VE handelt (sondern diese 
den Anforderungen des künftigen BauR gerecht wird; vgl. vorstehend Erw. 5.4). 

5.6 Zusammenfassend beruht die Planungszone auf einer gesetzlichen 
Grundlage, ist das öffentliche Interesse an der Planungszone mit dem 
Planungsbedürfnis und der konkreten Planungsabsicht gegeben, stehen ihr keine 
überwiegenden privaten Interessen gegenüber und bleibt auch die 
Verhältnismässigkeit gewahrt. Das Gericht hat folglich - zumal angesichts der 
gebotenen Zurückhaltung bei der Beurteilung (vorstehend Erw. 2.4) - keinen 
Anlass, die Planungszone und die angefochtenen Beschlüsse aufzuheben. Die 
Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist daher abzuweisen. 

6.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten, Barauslagen sowie Kosten des Augenscheins und der öffentli-
chen Verhandlung) von insgesamt Fr. 3'500.-- werden dem Verfahrensausgang 
entsprechend den Beschwerdeführern (unter solidarischer Haftbarkeit) auferlegt 
(§ 72 Abs. 2 VRP). 

6.2 Ebenso hat dem Verfahrensausgang entsprechend die obsiegende Ge-
meinde, welche sich nach der Einreichung der Vernehmlassung mit Blick auf den 
Augenschein und die öffentliche Verhandlung anwaltlich vertreten liess, einen 
Anspruch auf eine Parteientschädigung zu Lasten der solidarisch haftenden Be-
schwerdeführer (§ 74 Abs. 2 VRP).

Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte 
(GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das 
Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von 
Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, 
unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf Fr. 1'800.-- (inkl. Barausla-
gen und MwSt) festgelegt.

 

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen sowie Kosten des Augenscheins und der 
öffentlichen Verhandlung) von insgesamt Fr. 3'500.-- werden den Be-
schwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt. Die Beschwerde-
führer haben am 12. März 2021 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- be-
zahlt. Sie haben die Restanz von Fr. 1'000.-- innert 30 Tagen seit Zustel-
lung des Entscheids auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsge-
richts zu überweisen. 

3. Die Beschwerdeführer haben unter solidarischer Haftbarkeit der beanwalte-
ten Gemeinde eine Parteientschädigung von Fr. 1'800.-- (inkl. Barauslagen 
und MwSt) zu bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (3/R)
- den Rechtsvertreter des Gemeinderats Schübelbach (2/R)
- den Regierungsrat
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB) 
- und das kantonale Amt für Raumentwicklung. 

Schwyz, 13. Juli 2021

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

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*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 27. Juli 2021