# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6701ab9b-d4a7-5249-bd44-148093521786
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-02-14
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 14.02.2012 I/1-2011/52, I/1-2011/53
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-1-2011-52--I-1-201_2012-02-14.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/1-2011/52, I/1-2011/53

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 14.02.2012

Entscheiddatum: 14.02.2012

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 14.02.2012
Bewertung des steuerbaren Vermögens, Art. 54 ff. StG (sGS 811.1). Wird eine 
ehemals landwirtschaftliche Liegenschaft mit Wohnhaus, Scheune und 
Bodenfläche lediglich noch durch eine Obstplantage zu einem geringen Teil 
landwirtschaftlich genutzt, so ist die Wohnnutzung dem 
nichtlandwirtschaftlichen Bereich zuzuordnen, zumal die Obstplantage keine 
Wohnstätte auf dem Betrieb erfordert. Aufgrund der überwiegenden 
nichtlandwirtschaftlichen Nutzung wurde das Grundstück beim steuerbaren 
Vermögen zu Recht zum Verkehrswert angerechnet 
(Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 14. Februar 2012, I/1-2011/52, 
53).

Präsident Thomas Vögeli, Mitglieder Fritz Buchschacher und Markus Frei; 

Gerichtsschreiber Thomas Scherrer

A X,

und

B X, Rekurrenten,

gegen

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Vorinstanz,

betreffend

Staats- und Gemeindesteuern (Einkommen und Vermögen 2008 und 2009)

Sachverhalt:

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A.- Die Brüder A und B X erwarben von der Erbengemeinschaft ihres Vaters C X sel. im 

Jahr 2003 die in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstücke Nrn. 001 und 002 

sowie das Waldgrundstück Nr. 003 in der politischen Gemeinde W zu je hälftigem 

Miteigentum. Das Grundstück Nr. 001 wies damals eine Fläche von 63'449 m auf. Die 

aktuelle Fläche beträgt 27'149 m . An die Stelle dieser Flächenreduktion von 36'300 m

trat das ebenfalls in der Landwirtschaftszone der Gemeinde W gelegene Grundstück 

Nr. 004 mit einer Fläche von 36'003 m . A X ist Maurer und unselbständig erwerbstätig. 

B X ist als Architekt im eigenen Architekturunternehmen unselbständig und daneben 

auch selbständig erwerbstätig.

Das Grundstück Nr. 001 mit einer Fläche von 27'194 m , davon eine Obstplantage mit 

einer Fläche von 14'000 m , ist mit dem Wohnhaus Vers.-Nr. 010, der Scheune Vers.-

Nr. 011 und dem Schopf mit Werkstatt Vers.-Nr. 012 überbaut. In den Jahren 2008 und 

2009 war das Grundstück weder als Ganzes noch zum Teil vermietet oder verpachtet. 

A und B X nutzten den Wohnteil gemeinsam. B X betrieb die Obstanlage. Auch das 

Waldgrundstück Nr. 003 war nicht verpachtet. Das Grundstück Nr. 002 mit einer Fläche 

von 579 m  ist mit der Remise Vers.-Nr. 013 überbaut. Die darin eingebauten Garagen 

und ein Magazin im Obergeschoss waren in den Jahren 2008 und 2009 für einen 

jährlichen Mietzins von Fr. 7'440.-- vermietet. Das Grundstück Nr. 004 umfasst eine 

Fläche von 36'003 m , davon eine Obstplantage mit einer Fläche von 2'000 m . 33'300 

m  waren für einen jährlichen Zins von Fr. 3'996.-- verpachtet.

B.- A X deklarierte für die Jahre 2008 und 2009 Liegenschaftseinkünfte von Fr. 6'360.--, 

nämlich Fr. 3'720.-- als Ertrag aus der Wohnung und Fr. 2'640.-- als Ertrag aus den 

Garagen, und Unterhaltskosten von Fr. 1'272.--, nämlich pauschal 20% der Erträge, 

sowie zur Ermittlung des steuerbaren Vermögens die Hälfte des landwirtschaftlichen 

Ertragswertes gemäss Schätzung vom 5. Juni 2008, nämlich Fr. 160'300.--. B X 

seinerseits deklarierte für 2008 zusätzlich Einkünfte aus Pachtzinsen von Fr. 5'000.-- 

und dementsprechend um Fr. 1'000.-- höhere pauschale Unterhaltskosten sowie 

Einkünfte aus dem Betrieb der Obstplantage von Fr. 3'310.--.

Die Veranlagungsbehörde berücksichtigte den um 30% reduzierten für den Wohnraum 

am 5. Juni 2008 amtlich geschätzten Mietwert von Fr. 18'000.-- bei beiden 

Miteigentümern je zur Hälfte, d.h. je mit Fr. 6'300.--. Die abziehbaren Unterhaltskosten 

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setzte sie je auf Fr. 1'260.--, d.h. pauschal 20% des besteuerten Eigenmietwertes von 

je Fr. 6'300.--, fest. Sie ging sodann davon aus, bei den von B X zusätzlich deklarierten 

Erträgen von Fr. 5'000.-- handle es sich um die Hälfte sämtlicher Pachtzinserträge. 

Beim Vermögen ging sie vom Verkehrswert des Grundstückes Nr. 001 von 

Fr. 445'600.-- und den landwirtschaftlichen Ertragswerten der übrigen Grundstücke 

von zusammen Fr. 101'900.-- gemäss der amtlichen Schätzung vom 5. Juni 2008 aus, 

so dass sich bei beiden Miteigentümern ein Steuerwert zur Ermittlung des steuerbaren 

Vermögens von je Fr. 273'750.-- ergab.

C.- Gegen die Veranlagungen der Staats- und Gemeindesteuern 2008 und 2009 vom 

14. Dezember 2010 (eröffnet am 5. Januar 2011) erhob A X Einsprache (Eingang beim 

Gemeindesteueramt am 25. Januar 2011). B X erhob seinerseits am 22. Dezember 

2010 Einsprache gegen die Veranlagung der Staats- und Gemeindesteuer 2008 vom 

1. Dezember 2010. Sie wandten sich gegen den bei der Ermittlung des steuerbaren 

Vermögens berücksichtigten Steuerwert von Fr. 273'750.--. Das kantonale Steueramt 

wies die Einsprache von A X betreffend die Staats- und Gemeindesteuern 2009 und die 

Einsprache von B X betreffend die Staats- und Gemeindesteuern 2008 am 21. Februar 

2011 ab.

D.- Gegen die Einspracheentscheide vom 21. Februar 2011 erhoben A und B X mit 

inhaltlich übereinstimmenden Eingaben vom 14. März 2011 Rekurs bei der 

Verwaltungsrekurskommission mit dem Begehren, das Grundstück Nr. 001 sei zum 

landwirtschaftlichen Ertragswert zu besteuern. A X legte zudem die im 

Einspracheverfahren ergangene Veranlagungsberechnung für das Steuerjahr 2008 bei. 

Das kantonale Steueramt erliess daraufhin am 21. März 2011 auch für die Einsprache 

betreffend das Steuerjahr 2008 einen abweisenden Entscheid. Die Eingabe vom 

14. März 2011 wird dementsprechend auch als Rekurs gegen den Einspracheentscheid 

betreffend die Veranlagung von A X für die Staats- und Gemeindesteuern 2008 

behandelt.

Das kantonale Steueramt beantragte mit Vernehmlassung vom 12. Mai 2011, die 

Rekurse seien kostenpflichtig abzuweisen. Die Rekurrenten erhielten Gelegenheit zur 

Stellungnahme, liessen sich jedoch nicht vernehmen. Auf die Ausführungen der 

Verfahrensbeteiligten wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

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Erwägungen:

1.- Die beiden Rekurrenten, die sich gegen die Veranlagungen mit den Staats- und 

Gemeindesteuern in den Steuerjahren 2008 bzw. 2008 und 2009 wenden, verlangen 

unter Hinweis auf die tatsächliche Nutzung die Vermögensbesteuerung ihrer in je 

hälftigem Miteigentum stehenden Grundstücke nach dem landwirtschaftlichen 

Ertragswert. Damit sind in allen drei Rekursverfahren dieselben Sach- und 

Rechtsfragen zu klären. Da die Rechtsmittel somit denselben Streitgegenstand 

betreffen, können sie in einem einzigen Entscheid beurteilt werden (vgl. GVP 1972 

Nr. 30).

2.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur 

Rekurserhebung ist gegeben. Die Rekurse vom 14. März 2011 sind rechtzeitig 

eingereicht worden. Sie erfüllen in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen 

Anforderungen (Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 48 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf die 

Rechtsmittel ist einzutreten.

3.- Die Rekurrenten wenden sich nicht gegen die Festlegung der steuerbaren Einkünfte 

aus ihren gemeinsamen Grundstücken und die dafür abziehbaren 

Unterhaltsaufwendungen zur Ermittlung des steuerbaren Einkommens. Die 

Bruttoeinkünfte aus der Vermietung und Verpachtung der Grundstücke Nrn. 002 und 

004 belaufen sich gemäss Angaben der Rekurrenten auf jährlich Fr. 11'436.--. Sie sind 

entsprechend der je hälftigen Beteiligung der Miteigentümer je zur Hälfte, d.h. im 

Umfang von je Fr. 5'718.-- auf die Rekurrenten zu verteilen. In der Veranlagung ist die 

Vorinstanz zwar von Zinserträgen von lediglich Fr. 10'000.--, d.h. Fr. 5'000.-- je 

Miteigentümer ausgegangen, hat jedoch auch keine Unterhaltskosten berücksichtigt. 

Die damit gewährte Reduktion von rund 12% kann als ermessensweise festgelegter 

Aufwand für den Unterhalt der Liegenschaften betrachtet werden, zumal die Vorinstanz 

in der Vernehmlassung auf die Angaben im Rekurs eingeht, ohne förmlich eine 

Verschlechterung der Position der Rekurrenten zu beantragen, und ihr im 

Veranlagungsverfahren die verschiedenen Miet- und Pachtverträge, die jedoch nicht 

mehr in den Vorakten enthalten sind, vorlagen (vgl. act. 7-I/2 im Verfahren I/1-2011/52). 

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Beim Eigenmietwert hat die Vorinstanz auf die rechtskräftige amtliche Schätzung vom 

5. Juni 2008 abgestellt und den Mietwert von Fr. 18'000.-- für den gesamten 

Wohnraum je zur Hälfte auf die beiden Miteigentümer, d.h. im Umfang von je 

Fr. 9'000.-- verteilt. Die Herabsetzung von 30% entspricht den gesetzlichen Vorgaben 

in Art. 34 Abs. 3 StG. Ebenso entspricht die pauschale Festsetzung der 

Unterhaltskosten auf 20% des angerechneten Eigenmietwertes den Vorgaben der st. 

gallischen Steuerrechtsordnung in Art. 44 Abs. 4 StG in Verbindung mit Art. 29 Abs. 1 

der Steuerverordnung (sGS 811.11, abgekürzt: StV).

4.- Die Rekurrenten machen geltend, sämtliche Grundstücke seien bei der Ermittlung 

des steuerbaren Vermögens mit dem landwirtschaftlichen Ertragswert zu erfassen. Die 

Vorinstanz führt in der Vernehmlassung aus, nicht nur das selbstgenutzte Grundstück 

Nr. 001, sondern auch das Grundstück Nr. 002 mit der vermieteten Remise Vers.-

Nr. 012 sei mit dem Verkehrswert zu berücksichtigen. Einen förmlichen Antrag, die 

Veranlagungen seien zu Ungunsten der Rekurrenten entsprechend abzuändern, stellt 

die Vorinstanz indessen nicht.

a) Gemäss Art. 54 StG wird das Vermögen grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet, 

wobei dieser bei Grundstücken gemäss Art. 57 Abs. 1 StG dem mittleren Preis, zu dem 

Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der 

betreffenden Gegend veräussert werden, entspricht (Art. 57 Abs. 1 StG in der seit 

1. Januar 2001 gültigen Fassung). Eine Ausnahme gilt für land- und forstwirtschaftliche 

Grundstücke. Nach Art. 58 Abs. 1 StG werden die unter den Geltungsbereich der 

Bundesgesetzgebung über das bäuerliche Bodenrecht fallenden Grundstücke, die 

überwiegend land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden, zum Ertragswert bewertet. 

Die Regelung entspricht den Vorgaben von Art. 14 des Bundesgesetzes über die 

Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (SR 642.14, 

abgekürzt: StHG). Insbesondere ist es mit Blick auf die harmonisierungsrechtlichen 

Vorgaben nicht zu beanstanden, wenn die Kantone nur diejenigen Grundstücke nach 

dem landwirtschaftlichen Ertragswert besteuern, die dem Geltungsbereich des 

Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht unterstehen und zudem tatsächlich 

zumindest überwiegend landwirtschaftlich genutzt werden (vgl. Urteil des 

Bundesgerichts 2A.402/2003 vom 16. Juli 2004, E. 2.3; SGE 2004 Nr. 14).

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Nach Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht 

(SR 211.412.11, abgekürzt: BGBB) gilt ein Grundstück als landwirtschaftlich, wenn es 

für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist. Im Unterschied 

zum bäuerlichen Bodenrecht ist die steuerrechtliche Definition der landwirtschaftlichen 

Grundstücke enger gefasst. Nach Art. 58 Abs. 1 StG muss ein Grundstück nicht nur zur 

landwirtschaftlichen Nutzung geeignet im Sinn von Art. 6 Abs. 1 BGBB sein, damit es 

zum Ertragswert angerechnet werden kann, sondern auch tatsächlich überwiegend 

landwirtschaftlich genutzt werden. Damit lässt sich unter anderem vermeiden, dass 

Gebäude, die infolge ihrer grundsätzlichen Eignung zur landwirtschaftlichen Nutzung 

dem bäuerlichen Bodenrecht unterstehen, jedoch für landwirtschaftsfremde Zwecke, 

etwa als Ferienwohnung oder vermietetes Gebäude, genutzt werden, ohne sachlichen 

Grund eine privilegierte Besteuerung erfahren. Bei gemischter Nutzung wird keine 

Wertzerlegung vorgenommen, sondern der Grundsatz der Präponderanz angewendet 

(SGE 2004 Nr. 14, publiziert auf www.gerichte.sg.ch; Weidmann/Grossmann/Zigerlig, 

Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 6. Aufl. 1999, S. 211; vgl. auch VRKE I/

1-2010/14 vom 6. Januar 2011).

b) Die Rekurrenten machen geltend, beim Grundstück Nr. 001 handle es sich um eine 

landwirtschaftlich genutzte und selbstbewohnte Liegenschaft. Ab den Grundstücken 

Nr. 001 und 003 werde nichts verpachtet und die gesamte Fläche selber 

bewirtschaftet. Für das Grundstück Nr. 004 bestünden zwei Pachtverträge über 

Flächen von 300 und 33 Aren und für das Grundstück Nr. 002 vier Mietverträge für eine 

Einzel- und zwei Doppelgaragen und für ein Magazin.

Die Vorinstanz macht demgegenüber geltend, landwirtschaftliche, der 

Einkommenserzielung dienende Liegenschaften mit Wohnhaus, Scheune und 

Umschwung würden naturgemäss gemischt (teils privat, teils geschäftlich) genutzt, 

sofern das Wohnhaus dem Betriebsleiter mit Familie als Unterkunft diene. Für die 

Qualifizierung gelte der Grundsatz der überwiegenden Nutzung (Präponderanz). 

Gemäss Kreisschreiben Nr. 3 der Eidgenössischen Steuerverwaltung vom 

25. November 1992 sei der Mietwert der landwirtschaftlich geschätzten 

Betriebsleiterwohnung dem Betriebseinkommen (Nettorohertrag) bei 

Eigenbewirtschaftung oder dem höchstmöglichen Pachtzins gemäss 

landwirtschaftlicher Pachtzinsverordnung für Ökonomiegebäude und Boden bei 

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Fremdnutzung gegenüber zu stellen. Da der eine Rekurrent die Obstkultur selbst 

bewirtschafte, sei zur Beurteilung der überwiegenden Nutzung die erzielten 

Nettoroherträge aus Obstbau dem Mietwert für das Wohnhaus gegenüberzustellen. 

Der Nettorohertrag berechne sich aus dem Total der Geschäftseinnahmen, bereinigt 

um den verbuchten Eigenmietwert und die Mietzinseinnahmen abzüglich dem 

gesamten Sachaufwand ohne Löhne, Schuld- und Pachtzinsen, effektiven 

Gebäudeunterhalt und Abschreibungen auf das Wohnhaus. Unter der Annahme, dass 

ein landwirtschaftliches Gewerbe betrieben werde, müsste dem gemäss 

Pachtzinsverordnung berechneten Mietwert von Fr. 7'300.-- (10 Raumeinheiten, 30% 

Minderwert und gute Verkehrslage) für die Betriebsleiterwohnung ein Nettorohertrag 

aus Obstbau von mindestens Fr. 7'301.-- gegenüberstehen. Dies sei nicht der Fall. Das 

Grundstück Nr. 001 werde überwiegend privat genutzt. Auch das Grundstück Nr. 002 

mit der vermieteten Remise werde nicht landwirtschaftlich genutzt.

c) In steuerrechtlicher Hinsicht ist das Überwiegen der einen oder anderen Nutzungsart 

nach wirtschaftlichen Kriterien zu bestimmen. Bei der Bestimmung von geschäftlicher 

und privater Nutzung zur Abgrenzung von Geschäfts- und Privatvermögen wird auf das 

Verhältnis der Mietwerte abgestellt. Bei der Beurteilung des Steueraufschubs aus 

Grundstückgewinnen ist das Verhältnis der Mietwerte der veräusserten und der 

erworbenen Liegenschaften entscheidend. Bei landwirtschaftlich genutzten Betrieben 

ist der geschäftliche Ertragsanteil am Gesamtertrag zu ermitteln (vgl. SGE 2004 Nr. 14 

mit Hinweisen).

Die Rekurrenten erzielen lediglich einen geringfügigen Anteil ihrer gesamten Einkünfte 

aus der landwirtschaftlichen Tätigkeit, die sich entsprechend der vorliegenden Akten 

und insbesondere der Deklaration der Rekurrenten in der Bewirtschaftung der 

Obstplantage von 14'000 m  Fläche auf dem Grundstück Nr. 001 erschöpft. Dass die 

Rekurrenten auch die weitere landwirtschaftliche Nutzfläche des Grundstücks von rund 

12'000 m  selbst bewirtschaften und daraus landwirtschaftliche Einkünfte erzielten, 

wird weder aus den Akten ersichtlich noch geltend gemacht und deklariert. Der Betrieb 

der Obstplantage würde mangels der Haltung von Tieren zudem keinen Wohnort im 

Betriebszentrum erfordern. Deshalb ist es gerechtfertigt, den gesamten nach nicht 

landwirtschaftlichen Kriterien bemessenen Mietwert des Wohnhauses dem 

nichtlandwirtschaftlichen Bereich zuzurechnen. Die tatsächlich realisierte 

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wirtschaftliche Ertragskraft des Grundstückes Nr. 001 setzt sich somit zusammen aus 

dem – nichtlandwirtschaftlichen – Eigenmietwert von Fr. 18'000.-- einerseits und den – 

landwirtschaftlichen – Erträgen aus dem Betrieb der Obstplantage in der 

Grössenordnung von Fr. 3'400.-- (vgl. Abrechnung für das Jahr 2008, act. 7-I/5 im 

Verfahren I/1-2011/52). Der nicht landwirtschaftliche Ertrag überwiegt jenen aus der 

Landwirtschaft klar. Dies gilt selbst dann, wenn der Ertrag vollumfänglich B X, welcher 

die Obstplantage auf eigene Rechnung betreibt, zugerechnet und diesem Ertrag 

lediglich sein eigener hälftiger Anteil am herabgesetzten und um die Aufwendungen für 

den Unterhalt reduzierten Mietwert von Fr. 6'300.-- gegenüber gestellt wird.

d) Entsprechend dem Grundsatz der Präponderanz tritt damit die landwirtschaftliche 

gegenüber der nichtlandwirtschaftlichen Nutzung des Grundstückes Nr. 001 in den 

Hintergrund. Die Rekurse sind deshalb insoweit, als damit die Bewertung des 

Grundstückes Nr. 001 bei der Ermittlung des steuerbaren Vermögens beanstandet 

wird, abzuweisen. Von einer Schlechterstellung der Rekurrenten durch die Besteuerung 

des Grundstücks Nr. 002, dessen Remise mit Werkstatt Vers.-Nr. 013 vermietet ist, 

zum Verkehrswert von Fr. 84'200.-- anstelle des landwirtschaftlichen Ertragswertes von 

Fr. 80'100.-- kann abgesehen werden, zumal die Vorinstanz formell lediglich die 

Abweisung der Rekurse beantragt und eine geringfügige Vermögensdifferenz von 

Fr. 2'050.-- je Miteigentümer in Frage steht.

5.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten den Rekurrenten 

aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 800.-- ist angemessen 

(vgl. Art. 7 Ziff. 122 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Sie ist von den 

Rekurrenten je zur Hälfte zu bezahlen. Die von den Rekurrenten geleisteten 

Kostenvorschüsse von je Fr. 600.-- sind zu verrechnen. Die Finanzverwaltung ist 

anzuweisen, den Rekurrenten je Fr. 200.-- zurückzuerstatten.

Entscheid:

1.    Die Verfahren I/1-2011/52 und 53 werden vereinigt.

2.    Die Rekurse werden abgewiesen.

3.    Die Rekurrenten bezahlen je zur Hälfte die amtlichen Kosten von

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       Fr. 800.-- unter Verrechnung der Kostenvorschüsse von je Fr. 600.--.

4.    Die Finanzverwaltung wird angewiesen, den Rekurrenten je Fr. 200.--

       zurückzuerstatten.

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