# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 850c861a-c59c-56a7-ba98-c0b19ae3fb8f
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-06-28
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 28.06.2010 FI.2008.0062
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_FI-2008-0062_2010-06-28.html

## Full Text

TRIBUNAL CANTONAL

  COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

  
	
   

  	
  Arrêt du 28 juin
  2010  

  
	
  Composition

  	
  M. Vincent Pelet, président; M. Robert Zimmermann, juge; Mme Lydia
  Masmejan, juge suppléante.  

  

 

	
  Recourante

  	
   

  	
  A.X.________, à ********, représentée par Yves NOËL, Avocat, à Lausanne,  

  

   

	
  Autorité intimée

  	
   

  	
  Administration
  cantonale des impôts,  

  

   

 

	
  Objet

  	
       Droit de mutation      

  
	
   

  	
  Recours A.X.________ c/ décision de
  l'Administration cantonale des impôts du 29 avril 2008 (droit de mutation sur
  la cession de part indivise d'une demie de la parcelle no 1******** inscrite
  le 30.09.2003)

  

 

Vu les faits suivants

A.                               
En 1990, les époux B.X.________ et A.X.________
ont acquis en propriété commune, chacun pour une demie, la parcelle 1********,
sise à ******** pour un montant de 560'000 francs. Durant leur mariage, les
époux étaient soumis au régime matrimonial ordinaire de la participation aux
acquêts. Par jugement du 25 août 2003, le Président du Tribunal
d'arrondissement de Lausanne a prononcé le divorce des époux et ratifié la
convention sur les effets accessoires conclue par ces derniers. Afin de régler
la liquidation du régime matrimonial et la contribution à l'entretien de
l'épouse, le chiffre IV de cette convention stipule: "à titre de
liquidation du régime matrimonial, par moitié, et à titre de prestation en
capital au sens de l'art. 126 al. 2 CC, pour l'autre moitié, B.X.________
transfère à son épouse sa part de propriété sur l'immeuble (…). A.X.________
reprend dès le 1er octobre 2002, l'intégralité du crédit hypothécaire
à l'entière décharge de B.X.________ , ainsi que des engagements résultant de
la cédule se trouvant en main du créancier hypothécaire (…). Parties
conviennent que la part de l'immeuble transféré à l'épouse est estimée à un
million de francs". Au 30 septembre 2002, la dette hypothécaire s'élevait
à 805'333 fr. 35 (800'000 fr. en capital et 5'333 fr. 35 d'intérêts courus,
selon lettre du 19 septembre 2002 de la Rentenanstalt au notaire Maurice Gross).

Par acte notarié du 11 avril 2003, B.X.________
a cédé sa part indivise d'une demie à l'immeuble à son épouse. La cession est
soumise à la condition suspensive de la ratification de la convention sur les
effets accessoires par le juge du divorce (ch. I). L'acte de transfert stipule
(ch. II) que le prix de cession convenu entre les parties (1'000'000 fr.) est
payé comme il suit: 

"a) par la
reprise de la totalité de la dette hypothécaire due à la Rentenanstalt Swiss
Life, laquelle s'élève  au trente avril 2003, à 807’316 fr. 65.

b) et le solde,
soit 192'683 fr. 40, est payé par compensation de créances, en exécution de la
convention mentionnée ci-dessus.

Total égal au
prix de cession: 1'000'000 francs".

L'acte prévoit en outre (ch. XV) que
A.X.________ concède un droit d'emption sur l'immeuble à ses trois enfants, en
copropriété, chacun pour un tiers et ceci pour 25 ans.

B.                              
 Le 12 novembre 2003, l'office d'impôt du
district de Lausanne-Ville (ci-après l'office d'impôt), a notifié à A.X.________
(ci-après: la contribuable ou la recourante) une décision de taxation
définitive fixant le droit de mutation à 33'000 fr.,  suite à l'acquisition
d'une part d'une demie sur la parcelle no 1********. L'impôt a été calculé sur
la base d'une assiette de 1'000'000 fr., au taux de 2,2 % pour l'impôt cantonal
et avec un coefficient de 50 cts pour la commune de Lausanne. Le 9 février
2004, l'office d'impôt a notifié une nouvelle décision identique à la
précédente (ou plus précisément un duplicata de la première). La contribuable
s'est acquittée du montant du droit le 25 février 2004.

Par courrier du 2 mars 2004,
l’office d’impôt a informé la contribuable qu’il admettait sans changement la
déclaration pour l’imposition des gains immobiliers, en rappelant qu’en application
de l’art. 65 let. b de la loi sur 4 juillet 2000 sur les impôts directs
cantonaux (LI; RSV 642.11), « l’imposition est différée en cas de
transfert de propriété entre époux en rapport avec le régime matrimonial ou en
cas de dédommagement de contributions extraordinaires d’un époux à l’entretien
de la famille (art. 165 CCS) ou de prétentions découlant du droit du divorce,
pour autant que les deux époux soient d’accord ». 

C.                              
Le 8 mars 2004, par l'intermédiaire de son
conseil, Me Gross, notaire à Lausanne, l'intéressée s'est prévalue de l'exonération
de la transaction intervenue en exécution de la convention sur les effets du
divorce pour demander le remboursement du montant de 33'000 fr. versé le 25
février 2004. Cette lettre sera tenue par la suite pour une réclamation formée
contre la décision de taxation du 12 novembre 2003, respectivement du 9 février
2004. La contribuable a relancé l'administration le 14 juin 2004, puis le 3
avril 2006. Elle a été entendue avec son conseil le 28 avril 2006.

Le 5 avril 2007, la contribuable a
réitéré sa demande de remboursement des droits de mutation payés le 25 février
2007. Elle s'est prévalue de l’art. 3 let. f de la loi cantonale du 27 février
1963 concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l’impôt
sur les successions et donations (LMSD; RSV 648.11) selon lequel l’impôt sur le
droit de mutation n’est pas perçu lors d’un transfert d’immeuble en faveur de
l’un des conjoints en paiement de la part au bénéfice qui lui revient à la
liquidation du régime matrimonial, et cela jusqu’à concurrence du montant de
cette part. En complément à sa réclamation, la contribuable a fourni à l'office
d'impôt un calcul relatif à la liquidation du régime matrimonial, avec les
explications suivantes :

«Epoux soumis au
régime matrimonial légal de la participation aux acquêts :

Biens
matrimoniaux

	
  Actifs

  	
  Passifs

  
	
  Part sociale du groupe de l’Arche Sàrl

  	
  Dettes matrimoniales

  
	
  Comptes bancaires

  	
   

  
	
  Immeuble 2******** à ********

  	
   

  
	
  Parcelle 1******** (villa)

  	
   

  

 

Qualification des biens matrimoniaux :

	
  Libellé

  	
  Qualification

  
	
  Part sociale du Groupe l’Arche Sàrl

  	
  Acquêt de Monsieur

  
	
  Immeuble 2******** à ********

  	
  Acquis en remploi des propres de Monsieur,
  propre de Monsieur

  
	
  Parcelle 1******** de ********

  Mme a investi 60'000 fr. de ses économies
  avant le mariage

  Monsieur l’a construite en exerçant sa
  profession d’architecte et a eu recours à un emprunt

  	
   

  Sa part constitue un propre de Mme

   

  Sa part constitue un acquêt de Monsieur

  
	
   

  	
   

  

 

Liquidation du
régime matrimonial

Première
phase :

Dissolution de la
société simple

Pour procéder à
la liquidation du régime matrimonial, il  y a lieu tout d’abord de liquider la
société simple par laquelle les époux détenaient la parcelle 1******** de ********.

Prix de revient de la villa                                                       fr.
2'048'000.00

Créance des propres de Mme                 fr.
      60'000.00

Dette hypothécaire                                fr.  
  800'000.00

Bénéfice                                              fr.
1'188'000.00

                                                           ----------------------------------------------------

Totaux                                                 fr.
2'048'000.00         fr. 2'048'000.00

 

En application de
l’art. 533 CO, qui stipule que « sauf convention contraire, chaque associé
a une part égale dans les bénéfices et dans les pertes, quelles que soient la
nature et la valeur de leur apport », chaque sociétaire, ici chaque époux,
a droit à la moitié du bénéfice, soit 594'000 fr. chacun.

Deuxième phase :

Liquidation du régime matrimonial

Propres de Madame

1/ Propres investis dans la villa                                                   fr.    
60'000.00

2/ Part ½ villa                                                                                                                           fr.
1'024'000.00

3/ part au bénéfice de la société simple                                       fr.  
594'000.00

                                                                                                ---------------------

Total                                                                                         fr.
1'678'000.00

Acquêts de Madame                                                                   fr.            
 0.00

 

Propres de Monsieur                                                                   fr.
  666'000.00

A déduire :

Dette hypothécaire BCV                        fr.
618'749.00

Propres nets                                         fr.
 47'251.00

                                                           ----------------------------------------------------------

                                                                                                                                    fr.
666'000.00                                                               fr.   666'000.00

 

Acquêts de Monsieur :

1/ Part ½ villa                                                                            fr.
1'024'000.00

2/ Part au bénéfice de la société simple                                       fr.  
 594'000.00

3/ Part sociale du groupe l’Arche Sàrl                                          fr.
       7'000.00

4/ Compte courant Ecom                                                            fr.
     50'622.00

A déduire : 

1/ Dette sur compte courant Ecom         fr.
     34'106.00

2/ Créance des propres de Madame        fr.   
594'000.00

Bénéfice:                                             fr.
1’047'516.00

                                                           ----------------------------------------------------------

                                                                                                                                    fr.
1’675622.00                                                             fr. 1’675'622.00

 

Chaque époux a droit à la moitié du
bénéfice, soit 523'758 fr. chacun

En résumé, Madame a droit, au titre de la
liquidation du régime matrimonial, au paiement :

- de la créance des propres                                                         fr.
  594'000.00

- de sa créance en participation au bénéfice
de l’union conjugale    fr.   523'758.00

                                                                                                --------------------

                                                                                                fr.
1'117'758.00

 

Pour payer les créances de Madame, Monsieur
s’est engagé à transférer sa part d’une demie à la parcelle 12'065 de Lausanne
par 1'000'000 francs. Dès lors la part cédée l’est à titre de liquidation du
régime matrimonial, l’art. 3 lit. f LMSD étant applicable, le transfert est
exonéré du droit de mutation.»

D.                              
Le 10 août 2007, l'office d'impôt a fait valoir
que la décision contestée avait été notifiée le 12 novembre 2003 et que la
réclamation était tardive et par conséquent irrecevable.

Le 6 septembre 2007, la
contribuable a contesté la notification du 12 novembre 2003, précisant qu'elle
n'avait reçu qu'une taxation datée du 9 février 2007.

Suite au maintien de la réclamation
par la contribuable, l’office d’impôt a transmis le dossier à l’Administration
cantonale des impôts le 12 septembre 2007.

Le 28 novembre 2007, faute d'être en
mesure de prouver la notification de la décision, l'ACI a déclaré la
réclamation recevable. Quant au fond, elle s'est écartée des chiffres produits
par la contribuable pour les rectifier comme il suit (montants en francs) :

 

	
   

  	
   

  	
  Acquêts

  
	
   

  	
   

  	
  Monsieur

  	
  Madame

  
	
  1
  parcelle 12'065

  	
        
  2'048'000.00 

  	
   

  	
   

  
	
  ./.
  Propres de Mme

  	
              60'000.00
  

  	
   

  	
   

  
	
  ./.Prêt
  hypothécaire

  	
    
         800'000.00 

  	
   

  	
   

  
	
   

  	
   

  	
   

  	
   

  
	
  Acquêts
  à répartir entre Madame et Monsieur car détenu en société simple

  	
      
    1'188'000.00 

  	
    594'000.00
  

  	
    594'000.00
  

  
	
  2
  parts sociales du Groupe l'Arche Sàrl

  	
   

  	
       
  7'000.00 

  	
   

  
	
  3
  Compte courant Ecom (net)

  	
   

  	
      16'000.00
  

  	
   

  
	
  TOTAL

  	
   

  	
   
   617'000.00 

  	
    594'000.00
  

  

 

     L’ACI a conclu de ce tableau
que Monsieur avait une dette matrimoniale en faveur de son ex-épouse de 11'500
francs. Il s'ensuit que le transfert de la part d’une demie de la parcelle de
l'époux n'aurait pas été réalisé au titre de la liquidation du régime
matrimonial. Constatant par ailleurs que, trois ans après le divorce, la
contribuable avait revendu la parcelle litigieuse pour un montant de 4'100'000
fr., l'administration fiscale a demandé la production des travaux qui justifiaient
une augmentation de 2'000'000 fr. entre le divorce et la vente, se réservant
ainsi de réévaluer, sur la base de l’art. 6 al. 5 LMSD, le prix de l’immeuble
de 2'048'000 fr. annoncé par la contribuable.

E.                              
Le 6 mars 2008, par l’intermédiaire de son
conseil, Me Noël avocat à Lausanne, la contribuable s'est expliquée sur le
calcul de la liquidation du régime matrimonial comme il suit: 

	
  Acquêts
  de Monsieur

  	
   

  	
   Acquêts
  de Madame 

  	
   

  
	
  Moitié
  de la villa

  	
   fr.     
  1'188'000.00 

  	
   

  	
   fr.             
  -   

  
	
  Part
  sociale de l'Arche Sàrl

  	
   fr.           
  7'000.00 

  	
   

  	
   

  
	
  Compte
  courant Ecom

  	
   fr.         
  16'000.00 

  	
   

  	
   

  
	
  Total

  	
   fr.     
  1'211'000.00 

  	
   

  	
   fr.             
  -   

  

 

Elle a conclu de ce tableau qu’elle
avait droit à la moitié des acquêts de son mari par 605'000 fr., montant qui
n’était pas réduit par une contre-créance en acquêts qu’aurait son mari contre
elle. Ce serait donc bien à concurrence de ce montant que le transfert
immobilier intervenu lors du divorce devait être exonéré du droit de mutation
en vertu de l’art. 3 let. f LMSD. Elle a fait valoir en outre que l’autorité
fiscale ne pouvait pas s'écarter du jugement de divorce ratifiant la convention
sur les effets du divorce, pour effectuer ultérieurement ses propres calculs.
Elle a par ailleurs contesté la réévaluation du prix d’acquisition de
l’immeuble envisagée par l’autorité fiscale.

F.                               
Dans une proposition de règlement du 4 avril 2008,
l’ACI a modifié ses prétentions. Se référant à la convention sur les effets du
divorce (prévoyant un transfert pour moitié de la part de l'époux à titre de
prestation en capital), elle a considéré qu’un quart de l’immeuble avait été
transféré à titre de contribution d’entretien et que ce transfert - intervenu à
titre onéreux – était soumis au droit de mutation. En outre, elle a attribué la
moitié de la reprise du prêt hypothécaire à la prestation d’entretien et
l’autre moitié à la liquidation du régime matrimonial. Enfin, appliquant l’art.
6 al. 5 LMSD, elle a arrêté la valeur de l’immeuble à 3'713'625 fr. (montant
comprenant le prix de revient et la plus-value). Sur ces bases, elle a établi
une proposition de règlement en fixant l’assiette fiscale soumise au droit de
mutation comme il suit :

- ¼ transféré au titre de la prestation
d’entretien 3'713’625/4           fr.    928’406.00

- ½ de la reprise du prêt hypothécaire
800’000/2                                        fr.    400’000.00

                                                                                                            _____________

Total                                                                                          fr.
1'328’406.00

 

Cela représente
donc un droit de mutation calculé au taux de 3,3% (canton et commune) de 43’837
francs. Compte tenu du montant déjà versé de 33'000 fr., le solde à payer
s’élève à 10'387 francs.

Invitée à se déterminer, la
contribuable a déclaré refuser cette proposition le 18 avril 2008. 

Le 29 avril 2008, l’ACI a rendu une
décision rejetant la réclamation, en se référant à la proposition de règlement du
4 avril 2008.

Le 2 juin 2008, A.X.________ a recouru
contre cette décision à la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal. La recourante a fait valoir que seul le montant de 500'000 fr.
transféré à titre de prestation en capital selon la convention de divorce
pouvait être soumis au droit de mutation. Elle a conclu à l’annulation de la
décision entreprise ainsi qu’au renvoi du dossier à l’ACI, ordre lui étant
donné de rembourser le trop d’impôt payé par fr. 16'500.- avec intérêts à 5% dès
le 25 février 2004.

Dans sa réponse du 17 juillet 2008,
l'ACI a conclu au rejet du recours et à ce que le tribunal confirme "que
l'assiette du droit de mutation s'élève à 1'328'406 francs". A l'appui
de ses conclusions, l'intimée reprend l'argumentation développée dans sa
réponse du 4 avril 2008: partant d'une valeur de l'immeuble arrêtée à 3'713'625
fr. (et non de 2'048'000 fr.), l'assiette fiscale est constituée du quart de
cette valeur, soit 928'406 fr., et de la moitié du prêt hypothécaire arrêté au montant
du capital de 800'000 fr., soit à 400'000 francs.

La recourante s'est déterminée sur
cette réponse le 10 octobre 2008. Elle expose que la liquidation du régime
matrimonial ratifiée par le juge civil jouit de l'autorité de la chose jugée et
lie l'administration fiscale; quant à la reprise de la dette hypothécaire, elle
doit bénéficier du régime appliqué en matière de donations mixtes, c'est-à-dire
que la dette est attribuée à la partie gratuite de l'acte (avec référence aux
arrêts FI.2002.0022 et FI.2003.0011). Enfin, les conditions de l'art. 6 al. 5
LMSD ne seraient pas remplies en l'espèce, si bien qu'il n'y aurait pas lieu de
s'écarter de la valeur de l'immeuble retenue par la convention, à l'issue en
outre d'une procédure extrêmement conflictuelle entre les époux. 

L'ACI s'est déterminée à son tour
sur cette écriture le 11 novembre 2008, pour confirmer les conclusions de sa
réponse. Pour l'essentiel, elle se réfère à l'arrêt FI.2008.0003 pour justifier
l'imposition de la partie onéreuse de l'opération correspondante à la part de
dette hypothécaire attribuée au capital versé à titre de prestation
d'entretien.

La recourante, le 12 janvier 2009,
puis l'autorité intimée, le 5 février 2009, se sont encore exprimés.  

G.                              
Le Tribunal a délibéré a huis clos, par voie de
circulation.                   

 

Considérant en droit

1.                               
Interjeté dans le délai et la forme prescrits
par l'art. 53 de la loi du 23 février 1963 concernant le droit de mutation sur
les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations (RSV
648.11; LMSD), le présent recours est recevable.

2.                               
Sans déposer de requête formelle, la recourante
s'est réservée de demander l'audition de son conseil dans la procédure de
divorce, aux fins de donner toutes explications utiles sur la façon dont les
parties ont entendu régler les effets patrimoniaux de leur divorce.

Le droit d'être entendu comprend le
droit de s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise au détriment de
l'intéressé, de fournir des preuves pertinentes, d'avoir accès au dossier, de
participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins d'en
prendre connaissance et de se déterminer à son propos, lorsque cela est de
nature à influer sur la décision à rendre (ATF 129 II 497 consid. 2.2
p. 504; 124 II 132 consid. 2b p. 137 et les arrêts cités). En particulier,
le droit de faire administrer des preuves suppose notamment que le fait à
prouver soit pertinent et que le moyen de preuve proposé soit apte et
nécessaire à prouver ce fait. Le droit d'être entendu découlant de l'art. 29
al. 2 Cst. ne comprend toutefois pas le droit d'être entendu oralement, ni
celui d'obtenir l'audition de témoins (ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 428). L'autorité
peut donc mettre un terme à l'instruction lorsque, procédant d'une manière non
arbitraire à une appréciation anticipée des preuves proposées, elle a la
certitude qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son  opinion. 

Dans le cas présent, les
explications fournies le 5 avril 2007 par le notaire commis à la liquidation (Me
Gross), puis par la recourante, sont suffisamment précises, si bien qu'il n'a
pas paru utile au tribunal d'entendre les parties ou le témoin envisagé. 

3.                               
En l’espèce, le litige porte sur la fixation du
prix déterminant pour le calcul de l’impôt sur les droits de mutation (art. 6
al. 5 LMSD), puis sur le montant considéré comme une part au bénéfice de la
liquidation du régime matrimonial, exonéré en vertu de l’art. 3 lit. f LMSD, et
par là même sur l'assiette du droit de mutation.

a) L'impôt sur les mutations est un
impôt frappant les transactions juridiques immobilières, c'est-à-dire le
transfert de droits sur un immeuble d'un sujet de droit à un autre et non
l'effet économique qui en résulte, ce qui le distingue notamment de l'impôt sur
les gains immobiliers (cf. Olivier Thomas, Les droits de mutation, étude des
législations cantonales, thèse Lausanne 1991 p. 29; Reimann/Zuppinger/Schärrer,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Berne 1966, ad art. 19 à 32, note
préliminaire no 43, ad. art. 178, note 1 ; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zurich 2006, remarques
préliminaires aux articles 227-223, n° 1, p. 1736). 

b) La base de calcul est définie à
l’art. 6 LMSD qui prévoit ce qui suit :

« Le droit de
mutation se calcule sur la valeur de l'immeuble y compris les accessoires (art.
644 CCS), ou sur celle du droit constitué, transféré ou éteint.

2 Les parties ont l'obligation d'indiquer dans
l'acte le prix réellement convenu; celui-ci est présumé représenter la valeur
de l'immeuble ou du droit.

2bis  (…) 

3 Les prestations accessoires mises à la charge de
l'acquéreur s'ajoutent au prix d'achat, sauf si elles ont déjà donné lieu à la
perception d'un droit de mutation.

4  (…)

5 Si la valeur de l'immeuble ou du droit n'est pas
déterminée, ou si le prix convenu paraît inférieur à la valeur réelle,
l'autorité de taxation l'apprécie sur la base des données qu'elle peut réunir.

6 Les dispositions qui précèdent s'appliquent, par
analogie, en cas d'acquisition d'un immeuble ou d'une part d'immeuble aux
enchères publiques.

En règle générale, le prix convenu
est présumé correspondre à la valeur réelle de l'immeuble au jour du transfert
générant l'imposition. Selon la doctrine, la valeur réelle ou valeur vénale est
réputée celle que tout un chacun peut obtenir au cours d'une transaction
portant sur l'aliénation d'un élément de l'actif se déroulant selon le cours
normal des affaires (cf. Emanuel Grüninger/ Walter Studer, Kommentar zum Basler
Steuergesetz, Basel 1970, p. 385). Cette valeur doit être déterminée sur la
base d'éléments objectifs, les conditions inhabituelles ou personnelles, soit
tous les éléments subjectifs, ne pouvant être pris en considération (cf.
Jean-Marc Rivier, Droit fiscal suisse, L'imposition du revenu et de la fortune,
2ème édition, Lausanne 1998, p. 505; Manuel d'estimateur de l'Union des experts
cantonaux en matière d'évaluation des immeubles, édition août 1990, ch.
3.2.2.1). Dans ce contexte, n'entreront en particulier en compte ni le prix
d'amateur (Liebhaberei), ni celui obtenu lors d'une vente urgente ou
spéculative (cf. Reimann/Zuppinger/Schärrer, ad 165 ZHStG, nos 60 et ss), ni
celui résultant d'une procédure d'assainissement. Cette valeur se confond avec
la valeur du marché, prise en considération par la pratique lorsque le prix
convenu entre les parties ne correspond en rien à la valeur vénale de
l'immeuble transféré (Verkehrswert; cf. pour la doctrine,
Reimann/Zuppinger/Schärrer, ibid., références citées; Grüninger/Studer, ibid.;
v. également la jurisprudence du Tribunal fédéral, publiée in StE 1998 A 23.1
n° 1, consid. 6a; ATF 107 III 40, consid. 3). Lorsqu'il correspond à la valeur
du marché, le prix convenu détermine toujours l'assiette du droit (art. 6 al. 2
LMSD, deuxième phrase; cf. également les travaux préparatoires de la loi, in
BGC printemps 1963, p. 1032 et ss, not. 1040). 

c) Lorsque le prix convenu paraît
inférieur à la valeur réelle du bien aliéné, en raison précisément des
circonstances particulières dans lesquelles s'est déroulée la transaction,
l'autorité fiscale a la faculté de renverser la présomption instituée par
l'art. 6 al. 2 LMSD (art. 6 al. 5 LMSD; cf. par exemple, arrêt FI.1995.075 du
10 janvier 1996, publié in RDAF 1996, p. 91 ss, not. 97 s., montant revu à la
baisse; cf. en outre, FI.1997.060 du 17 novembre 1997 et FI.1992.005 du 30 mars
1993). 

En effet, s'il permet à l'autorité
de taxation de s'écarter du prix stipulé dans l'acte de transfert et institue
une procédure analogue à la taxation d'office (BGC printemps 1963, p. 1040), l'art.
6 al. 5 LMSD doit - en tant qu'il constitue une exception par rapport au
système de taxation sur la base du prix convenu entre les parties - être
appliqué de manière restrictive. L'autorité fiscale ne saurait de façon
générale être habilitée à corriger le prix de chaque transaction du même type.
Elle doit au contraire apporter la preuve, d'une part, que le transfert
générant le droit de mutation est la résultante d'une opération qui ne s'est
pas déroulée dans un marché libre, et d'autre part, que ces circonstances ont
eu pour conséquences que l'immeuble a été aliéné à un prix ne correspondant pas
à sa valeur réelle. Ainsi, l'autorité fiscale ne prendra en compte la valeur
vénale de l'immeuble transféré au lieu du prix convenu que s'il s'impose à elle
que le prix ne correspond manifestement pas à la valeur réelle de l'immeuble
(cf. jurisprudence zurichoise citée par Thomas, op. cit., p. 221, note 3, in
fine; l'autorité de céans va dans le même sens: cf. arrêt FI.1992.005 déjà
cité, FI.1995.120 du 5 mars 1996; cf. encore la jurisprudence rendue en
application de l'art. 9 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation
fiscale des immeubles qui applique des critères analogues: cf. notamment arrêts
EF.1999.011 du 18 octobre 1999; EF.1999.002 du 7 mai 1999; EF.1998.008 du 10
août 1998; FI.1993.035 du 4 octobre 1994). S'il est démontré par l'autorité
fiscale que la valeur vénale ainsi arrêtée s'écarte du prix d'acquisition
convenu, ce montant servira à déterminer l'assiette du droit de mutation.
Lorsqu'elle invoque un élément susceptible de renverser la présomption
consacrée par l'art. 6 al. 2 LMSD, l'autorité fiscale doit supporter le fardeau
de la preuve; le contribuable doit en revanche rendre vraisemblable qu'il
n'existe aucune relation particulière entre les parties au contrat et que le
libre marché a fonctionné (arrêt FI.1998.034 du 3 mai 2000 consid. 2; arrêt du
Tribunal administratif fribourgeois du 28 mai 1999, in RFJ 1999, p. 155, cons.
2d). 

Le Tribunal administratif (devenu la
Cour de droit administratif et public depuis le 1er janvier 2008) a déjà exposé (FI.1998.034 du 3 mai 2000 consid. 2
aa et FI.2004.0034 du 5
avril 2005) que pour démontrer l’écart entre d’une part le prix d'acquisition
convenu et d’autre part la valeur vénale de l'immeuble, l'autorité fiscale doit
en outre chercher à reconstituer en quelque sorte la valeur du marché (cf.
Thomas, op. cit., p. 220). Lorsque la parité avec le prix d'achat n'entre, en
raison précisément de conditions inhabituelles ayant présidé à sa fixation, pas
en considération, la valeur vénale se détermine soit par comparaison de prix
directe ou indirecte avec d'autres immeubles présentant des caractéristiques
analogues ayant fait l'objet d'une transaction, soit, lorsque cette comparaison
n'est pas possible, par un calcul de la moyenne pondérée de la valeur de
rendement avec la valeur intrinsèque (cf. Manuel d'estimateur, op. cit., ch.
3.2.2; André Bender/ Philippe Favarger/ Martin Hoesli, Evaluation et
rentabilité des biens immobiliers dans les institutions de prévoyance, in
L'expert comptable suisse, 1995/2, p. 899 et ss, not. 901).

d) Avant de conclure ces développements théoriques, il convient encore
de rappeler la portée de l'art. 6 al. 5 LMSD. 

La recourante fait valoir que l'autorité fiscale n'est pas autorisée à
s'écarter de la décision judiciaire qui fixe – ici, en ratifiant une convention
sur les effets accessoires du divorce – le montant afférant à la liquidation du
régime matrimonial. Il en irait du principe de l'autorité de la chose jugée en
matière civile et de ses effets vis-à-vis de l'autorité fiscale: celle-ci ne
pourrait d'ailleurs s'écarter de la forme choisie par les parties qu'en cas
d'évasion fiscale (avec référence à Yersin, Commentaire LIFD, remarques
préliminaires, n. 55). 

En l'espèce, c'est la valeur de l'immeuble, et donc de la part
transférée à l'épouse qui est en cause: les époux ont convenu d'un prix de
cession, fixé à 1'000'000 de francs. Or, l'art. 6 al. 5 LMSD permet
expressément à l'administration fiscale de s'écarter d'un prix convenu, s'il
"paraît inférieur à la valeur réelle"; le cas échéant
"l'autorité de taxation l'apprécie sur la base des données qu'elle peut
réunir". Il n'y a pas de raison de limiter la portée de cette disposition aux
seules conventions passées sous seing privé. Le juge du divorce n'exerce
lui-même qu'un contrôle restreint par l'art. 140 al. 2 CC, en s'assurant que
les parties ont conclu la convention sur les effets du divorce "de leur
plein gré et qu'elle n'est pas manifestement inéquitable". Il faut dès
lors admettre à l'instar de l'intimée que l'art. 6 al. 5 LMSD permet à
l'autorité de taxation de s'écarter des conventions conclues entre parties,
fussent-elles homologuées par le juge du divorce. 

4.                               
a) Dans la présente cause,
l’autorité intimée a considéré que le prix de transfert convenu entre les époux
était inférieur à la valeur réelle. Partant du prix obtenu à l’occasion d’une
vente ultérieure de l’immeuble par la recourante en 2006, trois ans après la
liquidation du régime matrimonial, l’autorité est partie de la différence entre
le prix de revient annoncé (2'048'000 fr.) et le prix de vente de l’immeuble en
2006 (4'100’00 francs), ce qui représente une variation de 2'052'000 francs.
L'intimée a ensuite calculé l’augmentation annuelle moyenne entre la date de
l’acquisition de la parcelle (1990) et la vente (2006), soit 128'125 francs.
Puis elle a déterminé la plus-value de l’immeuble en multipliant cette
augmentation annuelle par le nombre d’années écoulées entre l’acquisition et la
liquidation du régime matrimonial (13 x 128'125 fr. = 1'665’625 fr.). Elle a
ajouté cette augmentation au prix de revient (2'048'000 fr. + 1’665625 fr.)
pour arrêter le prix déterminant à 3'713'625 francs. 

b) Compte tenu de la taille de la
parcelle (3'498 m2), de son estimation fiscale (2'936'000 fr.) et du prix de
vente effectivement réalisé en 2006, le prix convenu par les parties ne peut
être tenu pour la valeur réelle, puisqu’il correspond au prix de revient,
abstraction faite de toute plus-value conjoncturelle. Le mode de calcul de
l'intimée n'est cependant pas complètement convaincant, car il table sur une
plus-value linéaire au cours de la période des seize années. Or, dans le marché
immobilier, la période de surchauffe a pris fin en 1990; elle a été suivie
d'une dépression jusqu'aux années 1995-1996 et c'est seulement à partir de ces
années-là que les valeurs immobilières ont été à nouveau mieux appréciées. Ces
considérations conduisent à prendre pour période de référence la période de
1996 à 2006, soit onze années (et non seize). La plus-value (c'est-à-dire la
différence de 2'052'000 fr.) afférente à cette période serait alors de 186'545
fr. par année. Ainsi, de 1996 à 2002 (sept années), l'immeuble aurait bénéficié
d'une plus-value de 1'305'815 fr. (186'545 fr. x 7); il aurait dès lors au
moment de la transaction entre époux une valeur réelle de 3'353'815 fr. (prix
d'achat: 2'048'000 fr. + plus-value: 1'305'815 fr.), montant à arrondir à
3'350'000 fr. (et non plus 3'713'625 fr. comme le retient l'ACI). 

c) Sur la base de ces
considérations, le tribunal arrêtera la valeur de l'immeuble à 3'350'000 fr., ce
qui revient à dire que chaque époux disposait avant la liquidation d'une part
égale à 1'675'000 fr. (3'350'000 fr.: 2), mais grevée d'une hypothèque de
400'000 fr. (800'000 fr.: 2). Il s'ensuit que la part cédée à la recourante
s'élève au montant net de 1'275'000 fr. (1'675'000 fr. ./. 400'000 fr.). Il reste
dès lors à déterminer les montants perçus respectivement au titre de la part
due sur le bénéfice de l'union conjugale (exonérée en application de l'art. 3
let. f LMSD) et au titre de la contribution d'entretien versée sous la forme
d'un capital (art. 126 al. 2 CC), soumise au droit de mutation. 

5.                               
a) L’art. 3 let. f LMSD, prévoit l’exonération
du droit de mutation:

 "en cas de constitution d'un droit réel restreint selon les articles
219 et 244 CCS, ainsi que sur les transferts d'immeubles en faveur de l'un des
conjoints en paiement de la part au bénéfice qui lui revient à la liquidation
du régime matrimonial, et cela jusqu'à concurrence du montant de cette part. Il
en va de même pour l'un des partenaires enregistrés au partage en cas de
convention sur les biens (art. 25 LPart);" 

Les parties sont divisées sur la
détermination du montant transféré à l’épouse au titre de la liquidation du
régime matrimonial qui est exonéré de l’impôt. Se référant à la convention sur
les effets accessoires du divorce, la recourante soutient que le montant reçu
au titre de la liquidation du régime matrimonial est de 500'000 fr., tandis
qu’après un nouveau calcul (lettre du 28 novembre 2007), l’autorité intimée
conclut que la dette matrimoniale de l'époux à l’égard de la recourante n’était
que de 11'500 francs. Modifiant ensuite sa position, l'intimée arrête cette
dette, comme le montant du capital versé à titre de prestation d'entretien, à
928'406 fr. (3'713'625/4; lettre du 4 avril 2008; réponse du 17 juillet 2008).

b) La loi s'interprète en premier
lieu selon sa lettre. Selon la jurisprudence, il n'y a lieu de déroger au sens
littéral d'un texte clair par voie d'interprétation que lorsque des raisons
objectives permettent de penser que ce texte ne restitue pas le sens véritable
de la disposition en cause. De tels motifs peuvent découler des travaux
préparatoires, du but et du sens de la disposition, ainsi que de la
systématique de la loi. Si le texte n'est pas absolument clair, si plusieurs
interprétations de celui-ci sont possibles, il convient de rechercher quelle
est la véritable portée de la norme, en la dégageant de tous les éléments à
considérer, soit notamment des travaux préparatoires, du but de la règle, de
son esprit, ainsi que des valeurs sur lesquelles elle repose ou encore de sa
relation avec d'autres dispositions légales (ATF 131 II 13 consid.
7.1 p. 31; ATF 130 V 479 consid.
5.2 p. 484, ATF 130 V 472 consid.
6.5.1 p. 475).

c) En principe, les relations entre
époux sont traitées, sur le plan fiscal, de la même manière que les relations
entre tiers; il en résulte qu'au moment de la liquidation du régime
matrimonial, le règlement des créances ordinaires entre conjoints par transfert
immobilier intervient à titre onéreux, de sorte qu’il est soumis au droit de
mutation et à l'impôt sur les gains immobiliers (cf. Administration cantonale
des impôts; circulaire d'information fiscale no 28, nos 1 ss, 5 ss; v.
également pour l'examen des travaux préparatoires du législateur, l'arrêt no
90/22 de la Commission cantonale de recours en matière d'impôts [ci-après:
CCRI], du 12 avril 1991, dans la cause Ch., références citées par l'arrêt
FI.2008.0003 du 15 juillet 2008 consid. 2b). 

La cession d'un immeuble lors de la
liquidation du régime matrimonial est donc imposable, sans égard au fait que
les époux seraient l'un et l'autre copropriétaires durant le mariage du bien
transféré (arrêt S.M. du 7 août 1984 in Revue fiscale 1986, 357), ou au
contraire que le mari en était jusqu'alors seul propriétaire (arrêt CCRI no
90/22 du 12 avril 1991 précité ; v. en outre arrêt FI.1995.0029 du 20
janvier 1998). En effet, si l'un des époux abandonne la propriété de son
immeuble pour s'acquitter d'une dette contractée à l'égard de son conjoint ou
en contrepartie du droit de celui-ci à une part du bénéfice réalisé par l'union
conjugale, cela suppose qu'il lui devait à ce titre un montant correspondant à
la valeur de cet immeuble au moment du divorce; il a ainsi utilisé la pleine
valeur de ce dernier pour s'acquitter de sa dette (cf. ATF 2P.108/1997 du 29
octobre 1997, in RDAF 1998 II 159, cons. 5a, références citées). Dans un arrêt
FI.1996.0038 du 10 décembre 1996, confirmé par ATF 2P. 23/1997 du 7 juillet
1998, le Tribunal administratif a considéré que le transfert d’immeubles par
deux cohéritiers à la veuve du de cujus était intervenu à titre onéreux, dès
lors que la communauté successorale était débitrice de la créance du conjoint
survivant en paiement du tiers du bénéfice de l'union conjugale (il s’agissait
alors de l’ancien régime matrimonial légal de l’union des biens) et que ce
transfert avait eu pour effet de libérer les héritiers de leur dette à l'égard
du conjoint survivant, à concurrence de la valeur nette des deux immeubles (v.
en outre, dans le même sens, FI.1990.0012 du 5 mai 1993). Dans l’arrêt
FI.1993.0042 du 6 avril 1995 (confirmé par l’ATF du 29 octobre 1997 déjà cité),
le Tribunal administratif a, certes, rappelé que certains auteurs se sont
demandé si, lorsque le propriétaire de l'immeuble utilise le gain immobilier
réalisé pour s'acquitter de la créance variable de son conjoint dans le cadre
de la liquidation du régime matrimonial, la participation au gain de l'époux
qui en bénéficie ne devait pas être perçue auprès de celui-ci et non pas auprès
de l'aliénateur; ils y ont cependant tous répondu par la négative, sous réserve
d'une disposition légale expresse qui fait défaut en droit fiscal vaudois (cons.
2d, références citées, not. Danielle Yersin, in RDAF 1987, 343; FI.2008.0003 du
15 juillet 2008).

d) Selon l’art. 3 lit. f LMSD,  le
transfert immobilier est exonéré du droit de mutation lorsqu’il intervient au
titre de règlement de la part de l’époux au bénéfice de l’union conjugale; ce
droit est en revanche prélevé sur la valeur de l’immeuble qui excède le montant
net du bénéfice, c’est-à-dire sur la reprise de dettes hypothécaires ou les
contre-prestations éventuelles du conjoint survivant (cf.
Exposé des motifs relatif au projet de modification de la LMSD, in BGC automne
1987, p. 137 et p. 163). 

L'application de l’art. 3 let. f
LMSD s'opère indépendamment de celle de l'art. 13, c'est-à-dire qu'un impôt sur
les successions ou donations exclura un droit sur les transferts. Le
législateur n'a pas voulu taxer deux fois la créance en liquidation du régime
matrimonial. Si le paiement de cette créance intervient par le transfert d'un
bien immobilier, seul l'impôt sur les successions est perçu à l'exclusion du
droit de mutation (arrêt FI.1998.0079 du 3 novembre 1998). A concurrence du
montant de la dette reprise par le conjoint, le transfert d’immeuble ne peut
toutefois être considéré comme le paiement de la part de liquidation de
celui-ci (cf. arrêt FI.1995.0006 du 29 novembre 2000). Il en va de même du
paiement à titre de dédommagement conventionnel, pour compenser la diminution
prévisible de la part de liquidation du régime matrimonial à la suite de la
création d’une indivision (cf. arrêt FI.1998.0079, déjà cité). 

Il s'agit là d'une exception au
principe général de l'imposition de tout transfert juridique; dès lors,
l'exonération du droit de mutation en tant qu'exception au principe de
l'imposition défini ci-dessus, doit nécessairement reposer sur une base légale
(v. sur ce point, Peter Locher, Legalitätsprinzip im Steuerrecht, in Archives
de droit fiscal n° 60, p. 1 et ss, not. 13 à 15, références citées). A cet
égard, la liste contenue à l'article 3 LMSD est exhaustive; les exceptions qui
y sont prévues ne peuvent être étendues à des cas semblables par une
interprétation extensive ou par analogie (cf. ATF 2P.115/2003 du 14 mai 2004,
consid. 5.4; v. en outre, arrêts FI.1997.0110 du 23 septembre 1997;
FI.1996.0027 du 30 octobre 1996; FI.1991.0053 du 14 mai 1992; FI.1991.0024 du
25 novembre 1991). Cette solution apparaît comme seule conforme au principe
selon lequel une règle à caractère exceptionnel doit être interprétée de
manière restrictive (arrêt FI.1991.0053, déjà cité) (FI.2008.0003 du 15 juillet
2008, cons. 3). 

e) Quant aux montants perçus
respectivement au titre de la part due sur le bénéfice de l'union conjugale et
au titre de la contribution de l'art. 126 al. 2 CC, l'administration fiscale
s'en est tenue aux termes de la convention ratifiée par le juge du divorce, qui
prévoyait que le versement interviendrait pour une moitié à titre de
liquidation du régime matrimonial et pour l'autre moitié à titre de prestation
d'entretien. L'autorité a dès lors maintenu cette proportion; cette solution –
certes favorable à la recourante – s'explique en considérant que la plus-value
attribuée à l'immeuble a bénéficié aux deux types de prestations. Reprenant
cette même répartition (50/50), le tribunal arrête la contribution d'entretien
soumise au droit de mutation à la moitié de la valeur nette cédée (voir supra consid.
4/c: 1'275'000 fr.: 2), soit à 637'500 francs. Au demeurant, jusqu'à leur
séparation, les époux ont été propriétaires en mains communes de leur villa;
quant à la part de la recourante, acquise à titre gratuit, celle-ci entrait
dans la masse de ses propres (art. 198 ch. 2 CC), ainsi que cela ressort du
calcul établi par le notaire commis à la liquidation (partie fait, let. C; cf
sur ce point Deschenaux/Steinauer/Baddley, Les effets du mariage, 2ème
éd., Berne 2009, note 967, p. 452). Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de
procéder au calcul d'une récompense variable en raison de la plus-value, la
villa n'étant pas un "bien" du conjoint au sens de l'art. 206 al. 1
CC.

f) Si l'on suivait le raisonnement
de l'autorité intimée, en tablant sur une valeur immobilière corrigée égale à
3'350'000 fr. (comme exposé supra consid. 4b), la part cédée à la recourante
s'élèverait au montant brut de 1'675'000 fr. (3'350'000 fr.: 2). La
contribution d'entretien due à l'épouse (toujours en montant brut) serait de
837'000 fr. (3'350'000 fr.: 4). En suivant encore le raisonnement de l'intimée,
il conviendrait de fixer l'assiette du droit de mutation au montant de
1'237'000 fr. (837'000 fr. + 400'000 fr.) pour tenir compte de la part reprise
de la dette. Cette solution a pour effet fâcheux d'inclure pour partie deux
fois le montant de la dette dans l'assiette du droit.

6.                               
Comme on vient de le rappeler, l'autorité
intimée a également soumis au droit de mutation la part du prêt reprise par la
recourante, soit un montant de 400'000 fr. (800'000 fr. : 2), étant admis que
l'épouse était déjà débitrice du prêt pour une moitié. Pour la recourante,
imposer la reprise de dettes hypothécaires, opérée dans le cadre de la
liquidation du régime matrimonial, reviendrait à vider l'art. 3 let. f LMSD de
sa substance. La recourante plaide en faveur d'une solution calquée sur celle
qui s'applique en cas de donation d'un immeuble grevé d'une hypothèque ou de
donation mixte, en se référant aux arrêts FI.2002.0022 et FI.2003.0011, tous
deux du 29 avril 2004 (jurisprudence rendue sous l'empire de la LMSD dans sa
teneur antérieure à la révision du 2 septembre 2008, entrée en vigueur le 1er
janvier 2009). Dans ses déterminations, l'intimée cite à l'appui de sa solution
un arrêt récent déjà cité (FI.2008.0003 du 15 juillet 2008). Dans ce cas
d'espèce, le tribunal est venu confirmer l'assiette du droit de mutation fixée
par l'administration fiscale au montant de la dette hypothécaire reprise
(485'684 fr.). La valeur nette transférée – la différence entre la valeur
vénale de l'immeuble (700'000 fr.) et la dette – correspondait "plus ou
moins" à la part au bénéfice de l'union conjugale revenant à l'épouse
recourante (262'448 fr.). Seule cette valeur nette bénéficiait de l'exonération
prévue par l'art. 3 let. f LSMD; par conséquent, de manière logique, la
différence entre la valeur vénale et la part au bénéfice due à l'épouse (en
l'occurrence, une différence égale au montant de la dette, ce qui complique la
lecture de l'arrêt) devait faire l'objet du droit de mutation. Dans la présente
espèce, en transposant la solution de ce dernier arrêt, l'assiette du droit
peut être fixée comme il suit: la valeur vénale de la part d'immeuble cédée à
la recourante s'élève à 1'675'000 fr.; de cette valeur, il convient de déduire
la part (exonérée) de 637'500 fr. versée à titre de la liquidation du régime
matrimonial, ce qui porte l'assiette du droit à 1'037'500 francs. 

7.                               
  Il résulte des considérants qui précèdent
que le recours doit être partiellement admis dans la mesure où l'assiette du
droit de mutation est ramenée de 1'328'406 fr. à 1'037'500 fr.; la décision
attaquée sera donc réformée dans ce sens, le droit de mutation dû se montant à
34'237 fr. 50 francs (3,3%). Vu l'issue du litige, la
recourante supportera un émolument de justice légèrement réduit, pour partie
compensé avec les dépens réduits, auxquels elle pourrait également prétendre de
la part de l’Etat (art. 91 et 99 de la loi sur la procédure administrative du
28 octobre 2008; LPA-VD; RSV 173.36). Les frais seront ainsi fixés à 1'200 fr.
et l’arrêt rendu sans allocation de dépens.

Par ces motifs

 la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

 

I.                                  
Le recours est  partiellement admis

II.                                
La décision sur réclamation
rendue le 29 avril 2008 par l'Administration cantonale des impôts est réformée
en ce sens que l'assiette du droit de mutation est ramenée à 1'037'500 fr., le droit de mutation dû
étant fixé à  34'237 fr. 50 (trente quatre
mille deux cent trente-sept francs et 50 centimes).

III.                               
Un émolument de justice de 1'200 (mille deux
cents) francs est mis à la charge de la recourante.

IV.                             
Il n’est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 28 juin 2010 

                                                          Le
président:                                   

                                                                                                                  

Le présent
arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint

Il peut faire
l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au
Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions
des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.