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**Case Identifier:** 71d75226-eb8b-53bc-8985-465117236593
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-04-28
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 28.04.2015 B 2013/257
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2013-257_2015-04-28.pdf

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2013/257

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 28.04.2015

Entscheiddatum: 28.04.2015

Entscheid Verwaltungsgericht, 28.04.2015
Bau- und Planungsrecht, Brandschutztechnische Baubewilligung, Art. 54 
FSG (sGS 871.1) in Verbindung mit Art. 6 Abs. 1 und 3 IVTH (sGS 522.531) und 
Art. 2 Abs. 2 sowie Art. 12 lit. f der VKF-Brandschutznorm (Fassung 2003, 
sGS 871.14) und Ziff. 4.9.2. der Brandschutzrichtlinie Aufzugsanlagen 
(Fassung 2003, sGS 871.14). Der Ersatz eines Personenaufzugs in einem 32 
m hohen, 12-stöckigen Hochhaus bedarf einer brandschutztechnischen 
Baubewilligung. Bestehende Bauten und Anlagen sind verhältnismässig an 
die Brandschutzvorschriften anzupassen, wenn wesentliche bauliche 
Veränderungen, Erweiterungen oder Nutzungsänderungen vorgenommen 
werden oder wenn die Gefahr für Personen besonders gross ist. Nach den 
bis Ende 2014 geltenden Brandschutznormen und –richtlinien legte die 
Brandschutzbehörde bei Hochhäusern mit Traufhöhen von 22 bis 50 m fest, 
in welchen Fällen spezielle Feuerwehraufzüge erforderlich sind. Konkret hat 
das kantonale Amt für Feuerschutz dies gefordert, ohne jedoch im einzelnen 
zu begründen, weshalb ein Feuerwehraufzug hier notwendig ist bzw. es sich 
um eine verhältnismässige Anpassung an die geltenden 
Brandschutzvorschriften – ein Feueraufzug führt nach Angaben der 
Beschwerdeführerin im Verhältnis zu einem konventionellen Personenaufzug 
zu Mehrkosten von ca. 300 Prozent – handelt. Teilweise Gutheissung der 
Beschwerde (Verwaltungsgericht, B 2013/257).Entscheid vom 28. April 2015

Besetzung

Präsident Eugster; Verwaltungsrichter Linder, Heer, Rufener, Bietenharder; 

Gerichtsschreiber Wehrle

Verfahrensbeteiligte

Stockwerkeigentümergemeinschaft X.,

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Beschwerdeführerin,

vertreten durch die zoller & partner Immobilien-Management AG, Bahnhofstrasse 32, 

9630 Wattwil,

diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Walter Locher, Museumstrasse 35, 

Postfach 41, 9004 St. Gallen,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

und

Politische Gemeinde Y., Baukommission,

Beschwerdebeteiligte I

sowie

Amt für Feuerschutz, Davidstrasse 37, 9001 St. Gallen,

Beschwerdebeteiligte II,

Gegenstand

Ersatz Personenaufzug, GS-Nr. 0000W (Brandschutztechnische Baubewilligung)

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.           Am 3. August 2012 reichte die zoller & partner Immobilien-Management AG 

(zoller & partner AG) für die Stockwerkeigentümergemeinschaft X. 

(Stockwerkeigentümergemeinschaft), der politischen Gemeinde Y. ein Baugesuch 

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betreffend Erneuerung Personenaufzug in besagter Liegenschaft ein. Dabei handelt es 

sich um ein im Jahr 1972 bewilligtes, 12-stöckiges, 32 m hohes Hochhaus mit 29 

Stockwerkeigentumswohnungen. In einem Begleitschreiben erklärte die 

Gesuchstellerin, weshalb entgegen der bei einer vorgängigen Begehung geäusserten 

Empfehlung des kantonalen Amts für Feuerschutz (AFS) verzichtet worden sei, den 

Ersatz als Feuerwehraufzug zu konzipieren. Unter anderem liessen sich mit dem 

Hubretter der örtlichen Feuerwehr elf der zwölf Stockwerke erreichen, und die 

Bewohner der obersten Etage (Attikawohnungen mit je zwei Dachterrassen) könnten 

notfalls auf dem Luftweg evakuiert werden. Den Baukosten für die Erneuerung des 

bestehenden Aufzuges von ca. Fr. 196'000.-- stehe der lediglich mit Fr. 190'000.-- 

dotierte Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft gegenüber. Diese 

könne die Mehrkosten für einen Feuerwehraufzug von minimal Fr. 150'000.-- nicht aus 

eigenen Mitteln finanzieren, zumal noch andere wichtige Investitionen anstünden und 

ein solcher Aufzug zudem Anpassungen im Bereich Schleuse Erdgeschoss und 

Lüftungen für weitere Fr. 20'000.-- bis 30'000.-- bedinge.

B.           Das Baugesuch lag vom 29. August bis 11. September 2012 öffentlich auf. Es 

gingen keine Einsprachen ein. Am 3. Oktober 2012 führte das AFS einen Augenschein 

durch, woran auch Vertreter der kommunalen Baukommission und der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft teilnahmen. Als Folge der Begehung beantragte die 

zoller & partner AG die Sistierung des Baubewilligungsverfahrens mit der Begründung, 

über das Vorgehen werde erst an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 6. März 

2013 entschieden. Am 27. März 2013 teilte die zoller & partner AG der Baukommission 

mit, die Bauherrin halte am Baugesuch fest.

Am 13. Mai 2013 stellte das mit der Verfahrenskoordination betraute Amt für Umwelt 

und Energie (AFU) der zoller & partner AG einen Verfügungsentwurf des AFS zu, worin 

dieses – soweit es hier von Interesse ist – darauf bestand, der Personenaufzug sei neu 

als Feuerwehraufzug zu erstellen. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft liess durch 

Rechtsanwalt Dr. Walter Locher, St. Gallen, hierzu am 24. Mai 2013 Stellung nehmen.

Die Baukommission Y. erteilte am 17. Juni 2013 die Baubewilligung. Die mittlerweile 

definitive Verfügung des AFS («Brandschutztechnische Baubewilligung» vom 5. Juni 

2013, Brandschutzbewilligung) erklärte sie zum integrierenden Bestandteil der eigenen 

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Verfügung. Das AFS hatte daran festgehalten, dass ein Feuerwehraufzug zu erstellen 

sei (Ziff. 2 der Verfügung). Die Mehrkosten seien der Bauherrin zumutbar.

Den von der Stockwerkeigentümergemeinschaft dagegen erhobenen Rekurs wies das 

Baudepartement mit Entscheid vom 26. November 2013 ab (act. 2).

C.           Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 10. Dezember 2013 erhob die 

Stockwerkeigentümergemeinschaft (Beschwerdeführerin) gegen den Rekursentscheid 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht (act. 1). Am 7. März 2014 ergänzte sie die 

Beschwerde um Anträge, Darstellung des Sachverhalts und Begründung (act. 9). Sie 

beantragte, den angefochtenen Entscheid, die Ziff. 1-3 und 5 der Baubewilligung sowie 

die Ziffern 2, 2.1, 3-6 und 8 der Brandschutzbewilligung vom 5. Juni 2013 aufzuheben; 

eventuell die Angelegenheit zu neuer Entscheidung an das Baudepartement 

(Vorinstanz) zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 12. März 2014 Abweisung der 

Beschwerde (act. 12). Die politische Gemeinde Y. (Beschwerdebeteiligte I) teilte den 

Verzicht auf eine Vernehmlassung mit (Schreiben vom 20. März 2014, act. 15). Das Amt 

für Feuerschutz (Beschwerdebeteiligte II) äusserte sich nicht zur Beschwerde. Die 

Beschwerdeführerin reichte am 12. Mai 2014 eine ergänzende Stellungnahme (Replik) 

ein (act. 17).

Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Darlegungen der 

Verfahrensbeteiligten in ihren Eingaben wird – soweit notwendig – in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.            Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis 

Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Die 

Beschwerdeführerin ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 in 

Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerde wurde mit Eingabe vom 

10. Dezember 2013 rechtzeitig erhoben und entspricht zusammen mit der Ergänzung 

vom 7. März 2014 in formeller und inhaltlicher Hinsicht den gesetzlichen Anforderungen 

(Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 sowie Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP).

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Soweit sich die Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin gegen die beiden 

erstinstanzlichen Verfügungen richten, sind sie unzulässig. Diese sind, soweit sie 

angefochten wurden, durch den Rekursentscheid ersetzt worden (Devolutiveffekt), 

gelten aber immerhin als durch die Beschwerde inhaltlich mitangefochten (BGer 

1C_3/2013 vom 19. November 2013 E. 2 mit Hinweis auf BGE 134 II 142 E. 1.4; vgl. 

auch Entscheid des Verwaltungsgerichtspräsidenten B 2013/64 vom 29. April 2013 

E. 1, www.gerichte.sg.ch). Im Übrigen ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.            Umstritten ist im wesentlichen die Gesetz- und Verhältnismässigkeit der 

brandschutztechnischen Auflage, den zu ersetzenden Personenaufzug in technischer 

und baulicher Art als Feuerwehraufzug zu erstellen.

3.            Die Beschwerdeführerin macht sinngemäss geltend, die 

brandschutztechnischen Auflagen verletzten ihre Eigentumsgarantie. – Nach der 

Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Eigentumsgarantie (Art. 26 der 

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, SR 101, BV) ist die 

sofortige Anwendung neuer Eigentumsbeschränkungen auf bestehende, nach altem 

Recht rechtmässig erstellte Bauten grundsätzlich unzulässig (sog. Besitzstands- oder 

Bestandesgarantie). Sofern kein gewichtiges öffentliches Interesse entgegensteht, sind 

zumindest die bisherige Nutzung und der normale Unterhalt weiterhin zu erlauben. Die 

Kantone sind befugt, den Besitzstand darüber hinaus in einer weitergehenden Weise zu 

garantieren. So können sie – unter dem Vorbehalt überwiegender raumplanerischer 

Interessen – auch die Erneuerung, Umnutzung, Erweiterung oder gar den vollständigen 

Wiederaufbau einer alten Baute gestatten (BGer 1P.418/2002 vom 16. Dezember 2002 

E. 3.1.1 mit Hinweis auf BGE 113 Ia 119 E. 2a). Der Kanton St. Gallen hat von dieser 

Möglichkeit mit Erlass von Art. 77bis des Baugesetzes (sGS 731.1, BauG) Gebrauch 

gemacht. Danach sind Bestand und Erneuerung rechtmässig erstellter Bauten und 

Anlagen, die den geltenden Vorschriften oder Plänen widersprechen, gewährleistet. 

Auch der Wiederaufbau baurechtswidriger Bauten und Anlagen im bisherigen Umfang 

ist unter Umständen erlaubt (zum Ganzen vgl. Abs. 1). Die Erneuerung ist mithin von 

der verfassungsrechtlichen Bestandesgarantie nicht unbedingt gedeckt, wird aber 

gesetzlich gewährleistet. Erneuerungen sind bauliche Vorkehren, welche Bauten und 

Anlagen instandhalten, instandstellen oder an die Erfordernisse der Zeit angleichen, 

ohne dass Umfang, Erscheinung oder Bestimmung des Werkes verändert werden (GVP 

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1990 Nr. 93; B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 747; 

Ders., Materielles Baupolizeirecht II und Baubewilligungsverfahren, in: Das 

Nachtragsgesetz zum st. gallischen Baugesetz, Veröffentlichungen des 

Schweizerischen Instituts für Verwaltungskurse an der Hochschule St. Gallen, neue 

Reihe Bd. 20, St. Gallen 1983, N 3 zu Art. 77bis, S. 217 ff.). Vorbehalten bleiben 

allerdings Anpassungs- und Sanierungspflichten nach besonderen Vorschriften (Art. 

77bis Abs. 3 BauG).

4.            Es ist unbestritten, dass die streitbetroffene Baute – ein 12-stöckiges, 32 m 

hohes Hochhaus mit 29 Stockwerkeigentumswohnungen – am 26. April 1972 

rechtmässig bewilligt worden ist, und zwar auch in feuerpolizeilicher Hinsicht.

4.1.        Bauliche Veränderungen im Innern eines Gebäudes mit baupolizeilich 

erheblichen Auswirkungen – darunter Einbau und Abänderung von Liftanlagen – sind 

baubewilligungspflichtig (vgl. Art. 78 Abs. 2 lit. b BauG). Gemäss Art. 12 des Gesetzes 

über den Feuerschutz (sGS 871.1, FSG) sind Bauten so auszuführen bzw. zu ändern, 

dass nach Möglichkeit keine Brände entstehen (vgl. Abs. 1). Die Anforderungen, die an 

die Sorgfaltspflicht gestellt werden, müssen nach der Erfahrung notwendig, nach dem 

Stand der Technik möglich und den Verhältnissen angemessen sein (Abs. 2). Einer 

Brandschutzbewilligung bedürfen u.a. die Errichtung und die Änderung von Gebäuden 

und Gebäudeteilen, soweit der Feuerschutz berührt wird, ferner der Bau, der Umbau 

und die Erweiterung von industriellen Betrieben im Sinne des eidgenössischen 

Arbeitsgesetzes (SR 822.11) sowie von anderen Gebäuden, die ein erhöhtes 

Brandrisiko aufweisen oder der Aufnahme einer grösseren Anzahl von Personen dienen 

(vgl. Art. 15 Abs. 1 lit. a und b FSG). Hierunter fallen Beherbergungsbetriebe, 

Verkaufsgeschäfte, Bauten und Anlagen mit grosser Personenbelegung, industrielle 

Betriebe sowie Hoch-, Lager- und Parkhäuser (Art. 14 Abs. 1 der Vollzugsverordnung 

zum Gesetz über den Feuerschutz, sGS 871.11, VVzFSG).

Das Vorhaben der Beschwerdeführerin ist brandschutzbewilligungspflichtig. Zum einen 

betrifft die Erneuerung der Liftanlage einen feuerpolizeilich relevanten Gebäudeteil, was 

dadurch unterstrichen wird, dass für Aufzugsanlagen eine eigene Brandschutzrichtlinie 

besteht (vgl. E. 3.4 hiernach). Zum andern handelt es sich beim 

beschwerdeführerischen Gebäude – nach kantonalem Baurecht und den einschlägigen 

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Brandschutzvorschriften – um ein Hochhaus (vgl. die Legaldefinition in Art. 69 Abs. 1 

BauG). Bewilligungsvoraussetzung ist, dass die Vorschriften über den Feuerschutz 

erfüllt sind (Art. 15 Abs. 2 FSG). Diese Vorschriften umfassen das nach der Erfahrung 

Notwendige, nach dem Stand der Technik Mögliche und den konkreten Verhältnissen 

Angemessene (vgl. Art. 12 Abs. 2 FSG). Die Grundzüge einer allfälligen 

Anpassungspflicht sind demnach im FSG selbst vorgesehen.

4.2.        Entgegen der vorinstanzlichen Auffassung (E. 4.1 des angefochtenen 

Entscheids) lassen sich aus den Schlussbestimmungen von FSG und VVzFSG im 

konkreten Fall keine Anpassungs- oder Sanierungspflichten ableiten. Unter dem Titel 

«Übergangsbestimmungen für bestehende Bauten und Anlagen» hält Art. 63 FSG 

folgendes fest:

Bei Vollzugsbeginn dieses Gesetzes bestehende Bauten, Anlagen und Einrichtungen, 

die den neuen Vorschriften nicht genügen, sind zulässig, wenn sie den bisherigen 

Vorschriften entsprechen und keine besondere Gefahr bilden (Abs. 1). Werden 

bestehende Bauten, Anlagen und Einrichtungen geändert oder einem anderen Zweck 

zugeführt, so sind sie den neuen Vorschriften anzupassen, soweit dies zumutbar ist 

(Abs. 2).

Diese und die ähnliche Übergangsbestimmung in Art. 129 VVzFSG betreffen die vor 

Inkrafttreten der beiden Erlasse am 1. Januar 1970 (nGS 5, 511 bzw. 6, 353) 

bestehenden resp. bewilligten Bauten und Anlagen. Denn Art. 63 Abs. 1 FSG hält fest, 

dass der intertemporalrechtlich verwendete Begriff «bestehende Bauten, Anlagen und 

Einrichtungen» die bei Vollzugsbeginn, d.h. am 1. Januar 1970, bestehenden und unter 

Umständen altrechtlich bewilligten Bauten, Anlagen und Einrichtungen erfasst. Das 

streitbetroffene Gebäude wurde hingegen erst im Jahr 1972 bewilligt, weshalb sich den 

erwähnten übergangsrechtlichen Bestimmungen für den vorliegenden Fall nichts 

abgewinnen lässt. Insofern ist der Beschwerdeführerin zuzustimmen.

4.3.        Gemäss Art. 54 FSG erlässt die Regierung die näheren Vorschriften über den 

Feuerschutz, namentlich über die Erstellung, die Änderung und den Unterhalt von 

Gebäuden und Anlagen (Abs. 1 Ingress und lit. a) durch Verordnung oder durch 

Allgemeinverbindlicherklärung von Richtlinien anerkannter Fachinstanzen (Abs. 3).

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4.3.1.    Mit dem Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung zum Abbau technischer 

Handelshemmnisse (sGS 552.531, IVTH; Grossratsbeschluss vom 11. Januar 2001 

über den Beitritt zur IVTH in sGS 552.53) hat die Regierung ihre diesbezügliche 

Verordnungskompetenz an das «Interkantonale Organ Technische Handelshemmnisse» 

delegiert (Art. 1 Abs. 2 lit. b in Verbindung mit Art. 6 IVTH): Demgemäss erlässt das 

Interkantonale Organ Vorschriften über Anforderungen an Bauwerke, soweit der Erlass 

dieser Vorschriften nicht in den Kompetenzbereich des Bundes fällt und es sich zum 

Abbau technischer Handelshemmnisse als notwendig erweist (Art. 6 Abs. 1 IVTH). 

Diese Vorschriften sind für die Kantone verbindlich (Art. 6 Abs. 3 IVTH).

4.3.2.    In der Folge hat das Interkantonale Organ verschiedene Brandschutznormen 

und -richtlinien der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF), darunter die 

Brandschutznorm (Fassung 26.3./8.4.2003, Brandschutznorm) und die 

Brandschutzrichtlinie «Aufzugsanlagen» (Fassung 26.3./8.4.2003, Brandschutzrichtlinie) 

per 1. Januar 2005 für verbindlich erklärt (Beschluss des Interkantonalen Organs 

betreffend Brandschutzvorschriften, sGS 871.14). Allen rechtsstaatlichen Bedenken der 

Beschwerdeführerin zum Trotz erweist sich die Übertragung kantonaler 

Rechtsetzungskompetenzen an eine interkantonale Institution jedenfalls dann als 

zulässig, wenn diese zum Erlass von Vollzugsverordnungen und zur Regelung von 

technischen Belangen ermächtigt wird (P. Hänni, in: Thürer/Aubert/Müller, 

Verfassungsrecht der Schweiz, Zürich 2001, § 28 N 14 mit Hinweisen auf die einhellige 

Lehre). Nichts anderes als solche Erlasse hat das Interkantonale Organ hier für 

verbindlich erklärt. Eine eigentliche Subdelegation an die VKF liegt nicht vor, da deren 

Normen und Richtlinien zuerst durch das Interkantonale Organ nachvollzogen werden 

müssen. Die VKF-Normen sind «self-executing» und bedürfen weder einer 

Inkorporation in das kantonale Recht noch weiterer Umsetzung durch dieses. Sie sind 

mit anderen Worten direkt anwendbar (BGer 1C_303/2010 vom 28. September 2010 

E. 2.1).

4.4.        Nach Art. 2 Abs. 2 Brandschutznorm sind bestehende Bauten und Anlagen 

verhältnismässig an die Brandschutzvorschriften anzupassen, wenn wesentliche 

bauliche Veränderungen, Erweiterungen oder Nutzungsänderungen vorgenommen 

werden (lit. a) oder wenn die Gefahr für Personen besonders gross ist (lit. b). Soweit in 

den Brandschutzvorschriften Anforderungen aufgrund der Nutzung oder Geschosszahl 

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festgelegt werden, gelten als Hochhäuser Bauten, die nach der Baugesetzgebung als 

Hochhaus gelten oder deren oberstes Geschoss mehr als 22 m über dem der 

Feuerwehr dienenden angrenzenden Terrain liegt bzw. mehr als 25 m Traufhöhe 

aufweist (Art. 12 Ingress und lit. f Brandschutznorm). Feuerwehraufzüge zählen zum 

technischen Brandschutz (Art. 54 Ingress und lit. g Brandschutznorm), der unter 

anderem dazu dient, die Brandbekämpfung sicherzustellen oder zu erleichtern (Art. 55 

Ingress und lit. d Brandschutznorm). Gemeint sind damit Aufzugsanlagen für den 

normalen Gebrauch, die zusätzlich so konstruiert und abgesichert sind, dass sie im 

Brandfall von der Feuerwehr oder zur Evakuierung eingesetzt werden können (Ziff. 2.4 

Brandschutzrichtlinie). Hochhäuser mit einer Traufhöhe von mehr als 50 m sind mit 

Feuerwehraufzügen auszurüsten; bei Hochhäusern mit einer Traufhöhe bis 50 m legt 

die Brandschutzbehörde fest, in welchen Fällen Feuerwehraufzüge erforderlich sind 

(Ziff. 4.9.2 Brandschutzrichtlinie).

Nach den aktuellen, auf den 1. Januar 2015 vom Interkantonalen Organ in Kraft 

gesetzten Brandschutzvorschriften gelten Gebäude mit mehr als 30 m Gesamthöhe als 

Hochhäuser (Art. 13 Abs. 3 lit. c der Brandschutznorm vom 1. Januar 2015, 

www.vkf.ch). Diese sind mit Feuerwehraufzügen auszurüsten (Ziff. 4.11 der aktuellen 

Brandschutzrichtlinie «Beförderungsanlagen», www.vkf.ch). Im Vergleich mit der alten 

Brandschutznorm wurde die Gesamthöhe, ab welcher ein Gebäude als Hochhaus gilt, 

von 22 auf 30 m angehoben. Der Einbau eines Feuerwehraufzuges ist nunmehr für alle 

neu bewilligten Hochhäuser obligatorisch.

5.            Der Ersatz einer Liftanlage ist eine wesentliche bauliche Veränderung, was 

insbesondere in der Baubewilligungspflicht zum Ausdruck kommt. Das streitbetroffene 

Gebäude ist demnach verhältnismässig an die aktuellen Brandschutzvorschriften 

anzupassen (vgl. Art. 2 Abs. 2 lit. a Brandschutznorm). Konkret heisst das, dass die 

Brandschutzbehörde ermessensweise verlangen konnte, dass ein Feuerwehraufzug 

erstellt wird. Die Anpassung muss allerdings verhältnismässig sein.

5.1.        In E. 1 f. der Brandschutzbewilligung hielt die Beschwerdebeteiligte II fest, die 

umstrittene brandschutztechnische Massnahme sei «sicherheitstechnisch absolut 

erforderlich und zumutbar». Aufgrund der hohen Bauweise und der daraus 

resultierenden erhöhten Personengefährdung sowie der erschwerten Zugänglichkeit 

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seien im Hochhaus besondere sicherheitstechnische Massnahmen zur Gewährleistung 

der Personensicherheit notwendig. Mit dem Einbau eines Feuerwehrlifts werde 

sichergestellt, dass die Feuerwehr einen zielgerichteten Lösch- und Rettungseinsatz in 

allen Stockwerken durchführen könne. Der Feuerwehrlift bilde einen wichtigen Teil des 

Sicherheitsdispositivs. In Anbetracht und bezogen auf die hohe Personengefährdung 

im Hochhaus seien die Kosten verhältnismässig.

In ihrer Rekursvernehmlassung brachte die Beschwerdebeteiligte II ergänzend vor, die 

Umrüstung des Aufzuges in einen Feuerwehraufzug sei nur das absolut Minimale und 

Notwendige. Weitere im Gebäude fehlende Brandschutzeinrichtungen, etwa 

Brandschutzschleusen, Trockenlöschleitungen, Notbeleuchtungen und Wohnungstüren 

mit Türschliessern seien der Bauherrschaft nicht auferlegt worden. Zudem stellte sie 

verschiedene Berechnungen zur finanziellen Tragbarkeit der Mehrkosten bzw. deren 

Verhältnismässigkeit an. Die Notwendigkeit, einen Feuerwehraufzug auch in 

Hochhäusern unter 50 m Traufhöhe zu fordern, ergebe sich aus der Tatsache, dass ein 

voll ausgerüsteter Feuerwehrmann nach einem zeitaufwendigen Aufstieg über ein 

Treppenhaus bereits ab ca. 22 m Höhe an seine medizinischen Grenzen komme, was 

einen effektiven Löschangriff vereitle. Dieser Umstand gebe Anlass, die in der 

Brandschutzrichtlinie eingeräumte Möglichkeit, hier einen Feuerwehraufzug zu fordern, 

anzuwenden (vgl. vi-act. 7).

5.2.        Nach den vorinstanzlichen Ausführungen ist ein Feuerwehraufzug im 

konkreten Fall notwendig, weil er die Personengefährdung verringere und im 

Ereignisfall die Rettungsmöglichkeiten verbessere. Diese Aspekte stünden beim 

technischen Brandschutz an erster Stelle. Daneben müsse die Feuerwehr die weitere 

Ausdehnung eines Schadenfeuers möglichst effizient verhindern bzw. ein solches 

möglichst rasch und sorgfältig löschen sowie Gefahren beseitigen können (vgl. Art. 107 

VVzFSG). Vor diesem Hintergrund sei die Zugänglichkeit des Hochhauses ebenso 

entscheidend, was nach den Ausführungen des beschwerdebeteiligten Amts in der 

Rekursvernehmlassung bei einer Gebäudehöhe von 32 m über Treppen nicht 

gewährleistet werden könne.

5.3.        Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz bzw. der Beschwerdebeteiligten II 

eine Ermessensunterschreitung vor. Zudem erweise sich die streitige Auflage als 

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unverhältnismässig. Bei einem 32 m hohen Gebäude sei ein Feuerwehraufzug nach 

den Brandschutzvorschriften nicht zwingend, vielmehr seien die Umstände des 

Einzelfalles zu beachten. Es gehe nicht an, unbesehen bei jeder Renovation eines 

solchen Gebäudes den Einbau eines Feuerwehraufzugs zu verlangen. Vorliegend seien 

durchaus Alternativen denkbar, die in die Verhältnismässigkeitsprüfung hätten 

einbezogen werden müssen. So könne die Rettung mittels Hubretter sichergestellt 

werden. Eine neue Rampe auf der Ostseite des Gebäudes – mit der auch das oberste 

Stockwerk mittels Hubretter zu erreichen wäre – würde zu Kosten von ca. Fr. 93'000.-- 

führen und sei damit nur schon in finanzieller Hinsicht bedeutend weniger 

einschneidend als die Verpflichtung zum Einbau eines Feuerwehraufzugs. Dieser 

übersteige die projektierten Erneuerungskosten nach neuen Erkenntnissen um 304 

Prozent (act. 9, S. 18).

Die Vorinstanz machte in ihrer Stellungnahme zu Unrecht geltend, diese neuen 

Kostenschätzungen seien unzulässige Noven. Tatsächliches Fundament des 

vorliegenden Verfahrens ist vor allem die an sich unbestrittene Erkenntnis, dass der 

Einbau eines Feuerwehrlifts im Vergleich zu einem normalen Personenlift mit 

bedeutenden Mehrkosten verbunden ist. Hieran ändert die neue Kostenschätzung, die 

erstmals sämtliche nach der Brandschutzrichtlinie vorzunehmenden Änderungen mit 

einbezieht, nichts, zumal die zusätzlich erforderlichen baulichen Massnahmen der 

Beschwerdebeteiligten II bekannt sein mussten.

5.3.1.    Eine Ermessensunterschreitung und damit eine Rechtsverletzung liegt 

insbesondere dann vor, wenn sich die entscheidende Behörde als gebunden 

betrachtet, obschon ihr vom Rechtssatz Ermessen eingeräumt wird, oder wenn sie zum 

vornherein auf die Ermessensausübung ganz oder teilweise verzichtet (vgl. z.B. BGE 

137 V 71 E. 5.1 und 116 V 307 E. 2 mit Hinweisen; Wiederkehr/Richli, Praxis des 

allgemeinen Verwaltungsrechts, Band I, Bern 2013, Rz. 1525 ff. mit Hinweisen; Cavelti/

Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen – dargestellt an den Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht, 2. Aufl. 2003, Rz. 740).

5.3.2.    Die Brandschutzbewilligung vom 5. Juli 2013 äussert sich zur Ermessensfrage 

lediglich pauschal. In E. 1 f. hielt die Beschwerdebeteiligte II dezidiert und ohne nähere 

Begründung fest, die umstrittene brandschutztechnische Massnahme sei 

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«sicherheitstechnisch absolut erforderlich und zumutbar». Aufgrund der hohen 

Bauweise und der daraus resultierenden erhöhten Personengefährdung sowie der 

erschwerten Zugänglichkeit seien im Hochhaus besondere sicherheitstechnische 

Massnahmen zur Gewährleistung der Personensicherheit notwendig. Die Begründung 

der Beschwerdebeteiligten II lässt sich bei allen vergleichbaren Objekten vorbringen. 

Sie erscheint beliebig und setzt sich mit dem konkreten Fall nicht auseinander. Wo der 

Gesetzgeber Ermessen einräumt, erwartet er von den Verwaltungsbehörden, dass sie 

sachliche Unterscheidungen treffen und den besonderen Umständen des konkreten 

Falles angemessene Rechtsfolgen anordnen (Wiederkehr/Richli, a.a.O., Rz. 1526 mit 

Hinweis auf VGer ZH, VB.2004.00123 vom 19. Mai 2004 E. 4.3.1, www.vgr.zh.ch). Bei 

einer Ermessensunterschreitung verletzen die Behörden diese Pflicht, indem sie auf 

sachliche Unterscheidungen verzichten, obwohl der Gesetz- bzw. Verordnungsgeber 

einen differenzierten Entscheid für nötig hält. Im vorliegenden Fall hätten die 

Beschwerdebeteiligte II und die Vorinstanz prüfen müssen, ob allenfalls Massnahmen 

möglich sind, die für die Beschwerdeführerin weniger einschneidende Folgen haben. 

Diese hat immer wieder vorgebracht, der angestrebte Zweck liesse sich im Ernstfall 

auch durch Einsatz eines Hubretters verwirklichen. Sie wäre bereit, entsprechende 

bauliche Massnahmen umzusetzen. Mit diesem Argument haben sich weder die 

Beschwerdebeteiligte II noch die Vorinstanz abgegeben, und zwar auch nicht implizit, 

wie die Vorinstanz in ihrer Beschwerdevernehmlassung geltend macht (vgl. act. 12, 

Ziff. 2). Der angefochtene Entscheid und mit diesem auch die Verfügung der 

Beschwerdebeteiligten II erweisen sich aus diesem Grund als rechtsfehlerhaft. Das 

Verwaltungsgericht, das nur zur Rechtskontrolle befugt ist (vgl. Art. 61 Abs. 1 VRP), 

kann diesen Mangel nicht heilen. Der angefochtene Entscheid ist daher aufzuheben, 

soweit er die Installation des Feuerwehrlifts und die damit unmittelbar 

zusammenhängenden Auflagen betrifft (Ziff. 2, 2.1, 3, 4, 5 und 8 der Verfügung der 

Beschwerdebeteiligten II). Die Sache ist zu neuer Entscheidung im Sinn der 

Erwägungen, d.h. zur korrekten Ermessensausübung und zur Prüfung der 

Verhältnismässigkeit, an die Beschwerdebeteiligten zurückzuweisen. Da es um die 

neuerliche Beurteilung in einer Ermessensfrage geht, erscheint dies zweckmässiger als 

die (im Eventualbegehren beantragte) Rückweisung an die Vorinstanz.

Auf die in gleichem Zusammenhang ebenfalls gerügte Verletzung der 

Begründungspflicht ist bei diesem Ergebnis nicht gesondert einzugehen; die 

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Beschwerdebeteiligte II wird ihre neue brandschutztechnische Verfügung bzw. die 

Ausübung ihres Ermessens eingehend begründen müssen.

5.3.3.    Im übrigen verkennt das Gericht weder, dass die Verbesserung des 

Brandschutzes ein gewichtiges öffentliches Interesse ist, noch die neue Rechtslage, 

wonach bei neuen Hochhäusern ab 30 m Höhe zwingend Feuerwehraufzüge zu 

installieren sind. Indessen hat sich am Erfordernis der Verhältnismässigkeit 

brandschutztechnischer Auflagen bei der Änderung von bestehenden Bauten und 

Anlagen nichts geändert (vgl. Art. 2 Abs. 2 Ingress der aktuellen Brandschutznorm vom 

1. Januar 2015, www.vkf.ch). Die streitbetroffene Baute überschreitet die 

Gebäudehöhe, ab der die neuen Vorschriften über Hochhäuser zur Anwendung 

kommen, nur knapp. Deshalb sind auch unter diesem Aspekt kostengünstigere 

Alternativen näher zu prüfen, deren gleich gute Eignung nicht zum vornherein abwegig 

scheint. Dies ist bei der angedachten Rampe zum Einsatz des Hubretters über alle 

Stockwerke nicht von der Hand zu weisen.

6.            Streitig ist ferner die Auflage der Beschwerdebeteiligten II, dass die 

Beschwerdeführerin eine kompetente Person bestimmen müsse, welche während der 

Bauausführung die brandschutztechnischen Sicherheitsmassnahmen auf der Baustelle 

überwacht und dafür sorgt, dass die AFS-Weisung «Brandschutz auf Baustellen» 

befolgt werde (Ziff. 6 der brandschutztechnischen Baubewilligung). Nach Ansicht der 

Beschwerdeführerin fehlt es dieser Auflage an einer gesetzlichen Grundlage (act. 9, 

S. 11).

Dies trifft, wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, nicht zu. Ziff. 8.1 Abs. 2 der 

vom Interkantonalen Organ ebenfalls für verbindlich erklärten (vgl. nGS 40-19, Ziff. 1 

lit. b) Brandschutzrichtlinie «Brandverhütung, Sicherheit auf Betrieben und auf 

Baustellen» (Fassung 26.3./8.4. 2003, www.vkf.ch) bestimmt: «Wenn besondere 

Brandgefahren oder die Grösse der Baustelle es erfordern, ist ein 

Sicherheitsbeauftragter zu bestimmen.» Der Ersatz der Liftanlage ist ein erheblicher 

Eingriff am beschwerdeführerischen Gebäude und bringt temporär ein erhöhtes Risiko 

für die darin wohnende grössere Anzahl von Personen bzw. deren Sachen mit sich. Die 

Auflage ist gesetz- und verhältnismässig, weshalb sich die Beschwerde in diesem 

Punkt als unbegründet erweist.

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7.            Zusammenfassend ergibt sich, dass die brandschutztechnische Auflage, statt 

dem geplanten Ersatz der Liftanlage einen Feuerwehraufzug einzubauen, auf einer 

Ermessensunterschreitung der Beschwerdebeteiligten II beruhte und daher 

rechtsfehlerhaft war. Der angefochtene Entscheid ist diesbezüglich aufzuheben und die 

Sache zu neuer Entscheidung an die Beschwerdebeteiligten zurückzuweisen. Ebenfalls 

hinfällig sind die mit dieser Auflage verbundenen Nebenauflagen (Ziff. 2.1, 3, 4, 5 und 8 

der Brandschutzbewilligung). Die angefochtenen Ziffern der Baubewilligung der 

Beschwerdebeteiligten I sind mit der Kassierung des Rekursentscheids auch 

aufgehoben. Die Beschwerdebeteiligte I wird das wieder aufzunehmende 

Baubewilligungsverfahren mit einem neuen Entscheid abschliessen müssen, sobald die 

neue brandschutztechnische Baubewilligung vorliegt. 

8.           

8.1.        Nach den konkreten Umständen obsiegt die Beschwerdeführerin zwar nicht 

vollständig, aber immerhin zu drei Vierteln. Entsprechend sind die amtlichen Kosten 

des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin zu einem und dem Staat zu drei 

Vierteln aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist 

angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Die auf die 

Beschwerdeführerin entfallende Entscheidgebühr von Fr. 750.-- wird mit dem 

geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- verrechnet. Der Restbetrag, Fr. 2'250.--, 

wird ihr zurückerstattet. Auf die Erhebung der Kosten von Fr. 2'250.-- beim Staat wird 

verzichtet (Art. 95 Abs. 3 VRP).

8.2.        Neu zu verlegen sind sodann die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von 

Fr. 3'000.--. In der Regel wird die Kostenverlegung in Bezug auf die Beteiligten und ihre 

Anteile analog dem Rechtsmittelentscheid vorgenommen (vgl. R. Hirt, Die Regelung der 

Kosten nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Diss. St. Gallen 2004, S. 

103). Dementsprechend haben die Beschwerdeführerin einen (Fr. 750.--) und der Staat 

drei Viertel (Fr. 2'250.--) zu tragen. Der Anteil der Beschwerdeführerin ist mit dem 

Kostenvorschuss von Fr. 1'000.-- zu verrechnen. Der Restbetrag, Fr. 250.--, ist ihr 

zurückzuerstatten. Auf die Erhebung der Kosten von Fr. 2'250.-- beim Staat wird 

verzichtet (Art. 95 Abs. 3 VRP).

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8.3.        Bei diesem Verfahrensausgang hat die Beschwerdeführerin Anspruch auf 

hälftige Entschädigung ihrer ausseramtlichen Kosten für das Rekurs- und das 

Beschwerdeverfahren. Die Komplexität des Falles machte den Beizug eines 

Rechtsvertreters für das Rekursverfahren notwendig (Art. 98 Abs. 1 und 2, Art. 98bis 

und Art. 98ter VRP, letzterer in Verbindung mit Art. 106 Abs. 2 der Schweizerischen 

Zivilprozessordnung, SR 272). Eine Entschädigung von Fr. 3'000.-- für das 

Rekursverfahren und eine solche von Fr. 2'000.-- für das Beschwerdeverfahren, 

insgesamt Fr. 5'000.-- (zuzüglich Barauslagen, zuzüglich Mehrwertsteuer), erscheint 

angemessen (Art. 6, 19, 22 Abs. 1 Ingress und lit. a bzw. b sowie Art. 28bis Abs. 1 und 

Art. 29 der Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 963.75). 

Davon entschädigt der Staat die Hälfte, d.h. Fr. 2'500.-- (zuzügl. 4% Barauslagen, 

zuzügl. Mehrwertsteuer).

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1.            Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der angefochtene Entscheid 

der Vorinstanz vom 26. November 2013 wird aufgehoben. Die Sache wird zu neuer 

Entscheidung im Sinn der Erwägungen an die Beschwerdebeteiligten zurückgewiesen.

2.           

2.1.        Von den amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens (insgesamt Fr. 3'000.--) 

tragen die Beschwerdeführerin Fr. 750.-- und der Staat Fr. 2'250.--. Auf die Erhebung 

des Anteils des Staates wird verzichtet. Der Anteil der Beschwerdeführerin wird mit 

dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- verrechnet. Der Restbetrag des 

Kostenvorschusses (Fr. 2'250.--) wird zurückerstattet.

2.2.        Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 3'000.-- tragen die 

Beschwerdeführerin zu einem und der Staat zu drei Vierteln. Auf die Erhebung des 

Anteils des Staates wird verzichtet. Der Anteil der Beschwerdeführerin (Fr. 750.--) ist 

mit dem Kostenvorschuss von Fr. 1'000.-- zu verrechnen; der Restbetrag (Fr. 250.--) ist 

ihr zurückzuerstatten.

2.3.        Der Staat entschädigt die Beschwerdeführerin ausseramtlich mit Fr. 2'500.-- 

(zuzügl. 4% Barauslagen, zuzügl. Mehrwertsteuer).

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 16/16

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Der Präsident                        Der Gerichtsschreiber

Eugster                                  Wehrle

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 28.04.2015
	Bau- und Planungsrecht, Brandschutztechnische Baubewilligung, Art. 54 FSG (sGS 871.1) in Verbindung mit Art. 6 Abs. 1 und 3 IVTH (sGS 522.531) und Art. 2 Abs. 2 sowie Art. 12 lit. f der VKF-Brandschutznorm (Fassung 2003, sGS 871.14) und Ziff. 4.9.2. der Brandschutzrichtlinie Aufzugsanlagen (Fassung 2003, sGS 871.14). Der Ersatz eines Personenaufzugs in einem 32 m hohen, 12-stöckigen Hochhaus bedarf einer brandschutztechnischen Baubewilligung. Bestehende Bauten und Anlagen sind verhältnismässig an die Brandschutzvorschriften anzupassen, wenn wesentliche bauliche Veränderungen, Erweiterungen oder Nutzungsänderungen vorgenommen werden oder wenn die Gefahr für Personen besonders gross ist. Nach den bis Ende 2014 geltenden Brandschutznormen und –richtlinien legte die Brandschutzbehörde bei Hochhäusern mit Traufhöhen von 22 bis 50 m fest, in welchen Fällen spezielle Feuerwehraufzüge erforderlich sind. Konkret hat das kantonale Amt für Feuerschutz dies gefordert, ohne jedoch im einzelnen zu begründen, weshalb ein Feuerwehraufzug hier notwendig ist bzw. es sich um eine verhältnismässige Anpassung an die geltenden Brandschutzvorschriften – ein Feueraufzug führt nach Angaben der Beschwerdeführerin im Verhältnis zu einem konventionellen Personenaufzug zu Mehrkosten von ca. 300 Prozent – handelt. Teilweise Gutheissung der Beschwerde (Verwaltungsgericht, B 2013/257).Entscheid vom 28. April 2015

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