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**Case Identifier:** 4b9f67bd-eea6-52b4-9d87-90d05dff3482
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-16
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Zivilkammern 16.08.2023 ZSU.2023.90
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_001_ZSU-2023-90_2023-08-16.pdf

## Full Text

Obergericht 

Zivilgericht, 4. Kammer 

 

 

ZSU.2023.90  
(SZ.2022.107)  

Art. 117 

 

 

Entscheid vom 16. August 2023 
 

 

Besetzung  Oberrichter Richli, Präsident  

Oberrichterin Massari  

Oberrichterin Plüss  

Gerichtsschreiber Huber  

 

 
   

Klägerin   A._____ AG, 

[…] 

vertreten durch Rechtsanwalt Simon Böhi,  

Seestrasse 39, Postfach, 8700 Küsnacht ZH     

 

 
   

Beklagte 1  B._____, 

[…]   

 

Beklagter 2  C._____, 

[…]   

 

Beklagter 3  D._____, 

[…]   

 

alle vertreten durch Rechtsanwalt Philip Schneiter,  

Zentralstrasse 120, Postfach 66, 5430 Wettingen   

 

 
 

Gegenstand  Mietausweisung 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

 

   

Das Obergericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

1.1. 

E., Inhaber des bis am 12. Juli 2019 in Q. domiziliert gewesenen Einzelun-

ternehmens "F.", schloss am 21. September 2004 mit B. als Mieterin und 

D. als solidarisch Haftendem einen Mietvertrag über die 3 ½-Zimmer-Woh-

nung im 17. OG Ost und das Kellerabteil Nr. 104 an der X-Strasse in R. zu 

einem monatlichen Mietzins von brutto Fr. 1'385.00 (= Fr. 1'315.00 Mietzins 

+ Fr. 50.00 Heizung akonto + Fr. 20.00 Warmwasser pauschal) ab.  

 

Am 4. Mai 2017 erteilte die Liegenschaftseigentümerin I. AG B. und D. die 

Bewilligung zur Untervermietung der Wohnung samt Kellerabteil an C. 

 

1.2. 

Das Eigentum an der Liegenschaft X-Strasse ging zufolge Fusionen am 

20. Juni 2019 von der I. AG auf die J. AG und am 25. Juni 2019 von dieser 

auf die L. AG über, welche gleichentags in A. AG umfirmiert wurde. 

 

1.3. 

Die Liegenschaftsverwaltung M. AG forderte B. und D. je mit Einschreiben 

vom 11. Februar 2022 zur Bezahlung des Mietzinsausstands von 

Fr. 4'275.00 innert 30 Tagen auf und drohte ihnen für den Fall der nicht 

fristgerechten Bezahlung die Kündigung des Mietverhältnisses an. 

 

1.4. 

Mit amtlichen Formularen vom 29. März 2022 wurde das Mietverhältnis we-

gen Zahlungsverzugs per 30. April 2022 gekündigt. 

 

2. 

2.1. 

Die A. AG (Klägerin) beantragte mit Klage vom 6. Mai 2022 beim Bezirks-

gericht Baden die Ausweisung von B. (Beklagte 1), C. (Beklagter 2) und D. 

(Beklagter 3) aus den Mieträumlichkeiten (Wohnung und Kellerabteil) im 

Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen. 

 

2.2. 

Mit Antwort vom 2. Juni 2022 ersuchten die Beklagten 1 und 2 um Durch-

führung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung sowie um Abweisung 

des Mietausweisungsgesuchs. 

 

2.3. 

Die Klägerin nahm dazu mit Eingabe vom 22. Juni 2022 Stellung. 

 

2.4. 

Die Präsidentin des Bezirksgerichts Baden entschied am 2. August 2022: 

 - 3 - 

 

 

 

" 1. 
Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über 
die 3.5-Zimmerwohnung im 17. Obergeschoss Ost samt zugehörigem Kel-
lerabteil an der X-Strasse in R. seit dem 30. April 2022 aufgelöst ist.  
 
2. 
Die Gesuchsgegner werden verpflichtet, das Mietobjekt spätestens innert 
10 Tagen nach Zustellung dieses Entscheids zu räumen und zu verlas-
sen sowie in vertragsgemässem Zustand inkl. sämtlicher Schlüssel zu 
übergeben, unter Androhung des polizeilichen Vollzuges im Unterlas-
sungsfall gemäss Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO. Im Unterlassungsfalle würden 
sie auf Begehren der Gesuchstellerin durch das Gerichtspräsidium Baden 
polizeilich ausgewiesen. 
 
3. 
Die Kosten eines allfälligen polizeilichen Vollzugs gehen zu Lasten der Ge-
suchsgegner. 
 
Die Gesuchstellerin hat nach Anweisung der zuständigen Polizeistelle ei-
nen Kostenvorschuss zur Sicherstellung der Vollzugskosten zu leisten. 
 
4. 
Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird den Gesuchsgegnern unter soli-
darischer Haftbarkeit auferlegt. Sie wird mit dem Vorschuss der Gesuch-
stellerin von Fr. 800.00 verrechnet, so dass die Gesuchsgegner der Ge-
suchstellerin solidarisch Fr. 800.00 direkt zu ersetzen haben.  
 
5. 
Die Gesuchsgegner werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der 
Gesuchstellerin eine richterlich genehmigte Parteientschädigung in der 
Höhe von Fr. 2'446.05 (inkl. Fr. 174.90 MWSt) zu bezahlen." 

 

2.5. 

Mit Entscheid ZSU.2022.178 vom 17. Januar 2023 hiess das Obergericht 

des Kantons Aargau die dagegen erhobene Beschwerde der Beklagten 1 - 

3 gut, hob den Entscheid der Präsidentin des Bezirksgerichts Baden vom 

2. August 2022 auf und wies die Sache zur Durchführung einer öffentlichen 

mündlichen Verhandlung und zu neuer Entscheidung an die Präsidentin 

des Bezirksgerichts Baden zurück. 

 

2.6. 

Anlässlich der Verhandlung vom 31. März 2023 hielten die Rechtsvertreter 

der Parteien ihre Vorträge. 

 

2.7. 

Die Präsidentin des Bezirksgerichts Baden erkannte gleichentags: 

 

" 1. 
Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über 
die 3.5-Zimmerwohnung im 17. Obergeschoss Ost samt zugehörigem Kel-
lerabteil an der X-Strasse in R. seit dem 30. April 2022 aufgelöst ist.  
 
 

 - 4 - 

 

 

 

2. 
Die Gesuchsgegner werden verpflichtet, das Mietobjekt spätestens innert 
30 Tagen nach Zustellung dieses Entscheids zu räumen und zu verlas-
sen sowie in vertragsgemässem Zustand inkl. sämtlicher Schlüssel zu 
übergeben, unter Androhung des polizeilichen Vollzuges im Unterlas-
sungsfall gemäss Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO. Im Unterlassungsfalle würden 
sie auf Begehren der Gesuchstellerin durch das Gerichtspräsidium Baden 
polizeilich ausgewiesen. 
 
3. 
Die Kosten eines allfälligen polizeilichen Vollzugs gehen zu Lasten der Ge-
suchsgegner. 
 
Die Gesuchstellerin hat nach Anweisung der zuständigen Polizeistelle ei-
nen Kostenvorschuss zur Sicherstellung der Vollzugskosten zu leisten. 
 
4. 
Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird den Gesuchsgegnern unter soli-
darischer Haftbarkeit auferlegt. Sie wird mit dem Vorschuss der Gesuch-
stellerin von Fr. 800.00 verrechnet, so dass die Gesuchsgegner der Ge-
suchstellerin solidarisch Fr. 800.00 direkt zu ersetzen haben.  
 
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird mit dem Kosten-
vorschuss der Gesuchsgegner verrechnet. 
 
5. 
Die Gesuchsgegner werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der 
Gesuchstellerin eine richterlich genehmigte Parteientschädigung in der 
Höhe von Fr. 3'750.60 (inkl. Fr. 268.15 MWSt) zu bezahlen." 

 

3. 

3.1. 

Gegen diesen ihnen am 21. April 2023 zugestellten Entscheid erhoben die 

Beklagten 1 - 3 mit Eingabe vom 1. Mai 2023 beim Obergericht des Kan-

tons Aargau Beschwerde (recte: Berufung) mit folgenden Anträgen:  

 

" 1. 
Die Vollstreckbarkeit des Entscheids des Bezirksgerichts Baden (Präsi-
dium des Zivilgerichts) vom 31. März 2023 im Verfahren Nr. SZ.2022.107 
sei unverzüglich aufzuschieben.  
 
2. 
Der Entscheid des Bezirksgerichts Baden (Präsidium des Zivilgerichts) 
vom 31. März 2023 im Verfahren Nr. SZ.2022.107 sei vollumfänglich auf-
zuheben. 
 
3. 
Auf das Gesuch der Beschwerdegegnerin um Rechtsschutz in klaren Fäl-
len sei nicht einzutreten. 
 
4. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zu Lasten der Be-
schwerdegegnerin." 

 

 - 5 - 

 

 

 

3.2. 

In ihrer Beschwerdeantwort (recte: Berufungsantwort) vom 5. Juni 2023 be-

antragte die Klägerin: 

 

" 1. 
Der Entscheid des Bezirksgerichts Baden, Präsidium des Zivilgerichts vom 
31. März 2023, Verfahren Nr. SZ.2022.107, sei zu bestätigen und die Be-
schwerde vom 1. Mai 2023 abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden 
kann.  
 
2. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich MwSt.) zulasten 
der Beschwerdeführer." 

 

3.3. 

Die Beklagten 1 - 3 reichten mit Eingabe vom 16. Juni 2023 eine Stellung-

nahme ein. 

 

 
   

Das Obergericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen 

Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00 

übersteigenden Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren 

ist, entgegen der Rechtsmittelbelehrung des vorinstanzlichen Entscheids, 

die Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3).  

 

Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-

tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 

ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, 

wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt 

nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 

ZPO).  

 

2. 

2.1. 

Die Vorinstanz hiess das Mietausweisungsgesuch der Klägerin gut. Zur Be-

gründung führte sie im Wesentlichen aus, mit den den Beklagten 1 und 3 

mit separater Post zugestellten Schreiben vom 11. Februar 2022 seien die 

Mietzinse für die Monate Dezember 2021, Januar 2022 und Februar 2022 

gemahnt, den Beklagten 1 und 3 eine 30-tägige Zahlungsfrist zur Beglei-

chung der Ausstände angesetzt und die Kündigung des Mietverhältnisses 

bei Ausbleiben der fristgerechten Zahlung angedroht worden. Zwar seien 

die Mahnungen nicht unterzeichnet gewesen; da aber im Briefkopf und in 

der Grussformel die M. AG aufgeführt sei, hätten keine Zweifel darüber be-

stehen können, von wem die Schreiben gestammt hätten. Aufgrund der 

Kontaktaufnahme der Beklagten 1 mit der M. AG und der anschliessenden  

 - 6 - 

 

 

 

E-Mail-Korrespondenz habe den Beklagten klar sein müssen, dass die 

Kündigungsandrohung von der Vermieterin bzw. ihrer Vertreterin stamme 

und auch deren Willen enthalte. Sinn und Zweck von Art. 257d Abs. 1 OR 

seien damit erfüllt. Die Berufung der Beklagten auf Formungültigkeit der 

Kündigungsandrohung sei daher rechtsmissbräuchlich. Weiter hätten die 

Beklagten 1 und 3 am 30. November 2021 am Postschalter Fr. 1'425.00 

bar eingezahlt. Gestützt auf Art. 87 Abs. 1 OR habe die Klägerin diese Zah-

lung zu Recht an den Mietzins des Monats Juli 2021 angerechnet. Damit 

sei der Mietzins für Dezember 2021 nach wie vor ausstehend gewesen. 

Den am 30. Dezember 2021 am Postschalter bar eingezahlten Betrag von 

Fr. 1'425.00 habe die Klägerin mangels anderer Anweisung zu Recht auf 

die ausstehende Miete Oktober 2021 angerechnet, womit auch der Miet-

zins für Januar 2022 nach wie vor ausstehend gewesen sei. Die am 31. Ja-

nuar 2022 am Postschalter vorgenommene Einzahlung von Fr. 1'425.00 

habe dem Empfänger nicht gutgeschrieben werden können, weil die Zah-

lung durch die PostFinance oder den Empfänger selbst zurückgewiesen 

worden sei. Der nicht erfolgte Zahlungseingang gehe somit nicht zulasten 

der Klägerin, weshalb die Miete für Februar 2022 ebenfalls nach wie vor 

ausstehend gewesen sei. Die 30-tägige Zahlungsfrist habe am 17. März 

2022 geendet. Der Ausstand für die Miete für Januar 2022 sei erst am 

6. April 2022 und damit nach Ablauf der Zahlungsfrist (und auch erst nach 

Zustellung der Kündigungen) beglichen worden. Die Beklagten 1 und 3 hät-

ten über einen Monat Zeit gehabt, um die ausstehenden Mietzinsen bis 

zum Ablauf der Zahlungsfrist am 17. März 2022 zu bezahlen. Auch wenn 

die Klägerin nicht darlege, wann und wie der Mietvertrag von E. auf die 

I. AG übergegangen sei, hätten die Beklagten doch durch die Vereinbarung 

vom 4. Mai 2017 die Vermieterstellung der I. AG anerkannt. Das Eigentum 

an der Wohnung sei in der Folge unbestrittenermassen auf die Klägerin 

übergegangen. Anhaltspunkte für einen Weiterverkauf seien nicht erkenn-

bar. Die Kündigungen vom 29. März 2022 (Zustellung am 30. März 2022) 

genügten den formellen Anforderungen von Art. 257d und Art. 266l OR. 

Das Mietverhältnis habe somit am 30. April 2022 geendet. Aufgrund der 

gesundheitlichen Situation der Beklagten 1 und 2 sei eine Räumungsfrist 

von 30 Tagen ab Vollstreckbarkeit des Entscheids anzusetzen. 

 

2.2. 

Die Beklagten 1 - 3 machen dagegen im Berufungsverfahren im Wesentli-

chen geltend, als Vermieter habe "F." den Mietvertrag vom 21. September 

2004 unterzeichnet. Dabei handle es sich offenbar um den am […] verstor-

benen […] E. Die I. AG sei nicht Vermieterin, sondern bloss Eigentümerin 

der Mietwohnung in R. gewesen. Wie sich die Rechtslage gestalte, wenn 

die Mietsache nicht vom Vermieter, sondern vom Eigentümer, der nicht 

Vermieter sei, veräussert werde, regle Art. 261 OR nicht. Die Klägerin 

könne sich deshalb nicht auf Art. 261 OR berufen, um ihre Rechtszustän-

digkeit zur Kündigung zu begründen. Beim von der Vorinstanz erwähnten 

Nachtrag zum Mietvertrag vom 25. April/4. Mai 2017 handle es sich um 

 - 7 - 

 

 

 

eine Zustimmung zur Untermiete i.S.v. Art. 262 Abs. 1 OR und damit um 

ein einseitiges Rechtsgeschäft, welches keine nachträgliche Abänderung 

eines Mietvertrags als zweiseitiges Rechtsgeschäft bewirken könne. Mit 

dessen Unterzeichnung hätten die Beklagten 1 und 3 lediglich bestätigt, die 

Allgemeinen Bestimmungen zur Untermiete gelesen zu haben. Die Aus-

wechslung einer Vertragspartei sei dagegen ein dreiseitiges Rechtsge-

schäft. Nach dem Ausgeführten bestünden daher zumindest berechtigte 

Zweifel an der Rechtszuständigkeit der Klägerin zur Kündigung des Miet-

verhältnisses. Mangels Rechtszuständigkeit der Klägerin zur Kündigung 

liege keine wirksame Zahlungsverzugskündigung vor. Die Fristansetzung 

und Kündigungsandrohung vom 11. Februar 2022 leide zudem unter einem 

Formmangel, da sie keine Unterschrift trage, und sei deshalb nichtig. Ent-

gegen der Vorinstanz sei die Berufung auf den Formmangel nicht rechts-

missbräuchlich. Schliesslich seien am 31. Januar 2022 sämtliche Miet-

zinse, die gemäss der Fristansetzung und Kündigungsandrohung vom 

11. Februar 2022 offen gewesen seien, bereits bezahlt gewesen, weshalb 

die am 29. März 2022 von der M. AG ausgesprochene Zahlungsverzugs-

kündigung unwirksam gewesen sei. Dementsprechend seien die Voraus-

setzungen für die Anordnung einer Mietausweisung nicht erfüllt. 

 

2.3. 

Die Klägerin hielt dem in ihrer Antwort entgegen, die Beklagten 1 - 3 hätten 

erstmals an der Verhandlung i.S.v. Art. 6 Ziff. 1 EMRK vom 31. März 2023 

und damit verspätet vorgebracht, dass die Rechtszuständigkeit der Kläge-

rin zur Kündigung des Mietverhältnisses nicht gegeben sowie die Mahnung 

mit Kündigungsandrohung vom 11. Februar 2022 mangels Unterschrift 

formungültig und damit nichtig sei. Als Eigentümerin der Liegenschaft und 

aufgrund der damit verbundenen Übertragung des Mietvertrags von Geset-

zes wegen sei sie als Vermieterin ohne weiteres zur Stellung des Auswei-

sungsgesuchs legitimiert. Ihre angeblich fehlende Aktivlegitimation sei im 

vorinstanzlichen Verfahren von den Beklagten nicht gerügt worden. Diese 

neue Tatsachenbehauptung sei im Rechtsmittelverfahren nicht zu hören. 

Der Untermietvertrag werde ausdrücklich als "Nachtrag zum Mietvertrag 

vom 01.01.2005" bezeichnet. Weil im Mietvertrag vom 21. September 2004 

als Mietbeginn der 1. Januar 2005 vereinbart worden sei, stelle die "Bewil-

ligung zur Untermiete" zweifellos einen Nachtrag zum hier relevanten Miet-

vertrag dar. Die Untervermietung setze die Willenserklärung des Mieters, 

das Mietobjekt ganz oder teilweise an einen Dritten unterzuvermieten, und 

jene des Vermieters zur Untervermietung voraus. Die Beklagten hätten so-

dann den Mietzins jeweils vorbehaltslos an die Klägerin bezahlt und damit 

deren Stellung als Vermieterin zumindest implizit anerkannt. Die Mietzinsen 

seien allerdings unregelmässig, schleppend und zumeist verspätet bezahlt 

worden. Aufgrund der einzelnen Einzahlungen könne die Klägerin nicht er-

kennen, auf welchen Monat sich die jeweilige Zahlung beziehe, da auf 

sämtlichen Einzahlungsscheinen dieselbe Referenznummer aufgedruckt 

sei. Die Mietzinszahlungen seien korrekt angerechnet worden. Wo eine 

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ausdrückliche Tilgungsbestimmung der Beklagten vorgelegen habe, sei 

der Ausstand entsprechend angerechnet worden. Im Zeitpunkt des Ver-

sands der Mahnung und Kündigungsandrohung am 11. Februar 2022 

seien die Mietzinse für Dezember 2021, Januar 2022 und Februar 2022 

ausstehend gewesen. Die Mahnung und Kündigungsandrohung sei der Be-

klagten 1 am 14. Februar 2022 und dem Beklagten 3 am 15. Februar 2022 

zugestellt worden. An der Verhandlung vom 31. März 2023, also mehr als 

ein Jahr später, hätten die Beklagten erstmals geltend gemacht, dass die 

Mahnung mit Kündigungsandrohung vom 11. Februar 2022 mangels Un-

terschrift formungültig sei. Dieser Einwand sei rechtsmissbräuchlich und 

zufolge verspäteter Vorbringung unbeachtlich. Auch der im Rechtsmittel-

verfahren neu und damit ebenfalls verspätet vorgebrachte Einwand, die 

Kündigung sei nicht von einer zeichnungsberechtigten Organperson unter-

zeichnet gewesen, sei unbehelflich. Trotz fehlender Unterschrift hätten für 

die Beklagten zu keinem Zeitpunkt Zweifel darüber bestanden, dass die 

Erklärung von der Klägerin ausgegangen sei und deren Willen enthalte. Die 

gemahnte Miete für den Monat Januar 2022 von Fr. 1'425.00 sei bis zum 

Ablauf der 30-tägigen Mahnfrist nicht bezahlt worden. 

 

3. 

3.1. 

3.1.1. 

Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im sum-

marischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort be-

weisbar und die Rechtslage klar ist (sog. Rechtsschutz in klaren Fällen). 

Ausgeschlossen ist dieser Rechtsschutz, wenn die Angelegenheit dem Of-

fizialgrundsatz unterliegt (Art. 257 Abs. 2 ZPO), was im vorliegenden Fall 

jedoch nicht zutrifft. Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so 

tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO). 

 

3.1.2. 

Ein Sachverhalt ist dann sofort beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzö-

gerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der 

Beweis ist – entsprechend Art. 254 Abs. 1 ZPO – in der Regel durch Ur-

kunden zu erbringen. Ein klarer Fall ist in sachverhaltsmässiger Hinsicht 

dann zu verneinen, wenn die beklagte Partei substantiiert und schlüssig 

Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt 

werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche 

Überzeugung zu erschüttern. Demgegenüber ist ein klarer Fall zu bejahen, 

wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der 

Anspruch des Klägers sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung 

der Einwände des Beklagten könne daran nichts ändern. Nach der Regel 

von Art. 8 ZGB würde der Beklagte, der Einreden oder Einwendungen vor-

bringt, dafür an sich die Beweislast tragen. Im Verfahren nach Art. 257 ZPO 

ist es ihm aber unter Umständen nicht möglich, seine Einwände unter den 

 - 9 - 

 

 

 

darin geltenden Beweismittelbeschränkungen (Art. 254 ZPO) bzw. mit so-

fort verfügbaren Beweismitteln glaubhaft zu machen, während ihm der Be-

weis in einem einlässlichen ordentlichen Verfahren gelingen könnte. Würde 

ungeachtet substantiiert und schlüssig vorgetragener, erheblicher Ein-

wände ein klarer Fall bejaht und im Verfahren nach Art. 257 ZPO ein rechts-

kräftiger Entscheid zu Ungunsten des Beklagten gefällt, blieben dessen 

Einreden für immer unberücksichtigt, ohne dass er jemals zum ordentlichen 

Beweis derselben zugelassen würde.  

 

Eine klare Rechtslage liegt vor, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwen-

dung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung 

ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeuti-

gen Ergebnis führt. Die Rechtsprechung verneint in der Regel das Vorlie-

gen einer klaren Rechtslage, wenn die Anwendung einer Norm einen Er-

messens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksich-

tigung der gesamten Umstände erfordert, wie dies beispielsweise bei der 

Beurteilung von Treu und Glauben zutrifft. Das bedeutet indessen nicht, 

dass ein klarer Fall in rechtlicher Hinsicht stets verneint werden muss, so-

bald eine missbräuchliche Rechtsausübung geltend gemacht wird. Denn 

das Rechtsmissbrauchsverbot setzt keine wertende Berücksichtigung aller 

Umstände im Sinne der zitierten Rechtsprechung voraus, wenn das Ver-

halten der betroffenen Partei offenkundig einen Missbrauch darstellt, was 

namentlich der Fall ist, wenn dieses in eine der in Rechtsprechung und 

Lehre anerkannten Fallgruppen einzuordnen ist (zum Ganzen BGE 138 III 

620 E. 5.1.1 und 6.2; Urteil des Bundesgerichts 4A_12/2023 vom 31. März 

2023 E. 3 m.w.H.; THOMAS SUTTER-SOMM/CORDULA LÖTSCHER, in: THOMAS 

SUTTER-SOMM/FRANZ HASENBÖHLER/CHRISTOPH LEUENBERGER [Hrsg.], 

Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, N. 5 

ff. zu Art. 257 ZPO; DIETER HOFMANN, in: Basler Kommentar, Schweizeri-

sche Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2017, N. 10 ff. zu Art. 257 ZPO).  

 

3.2. 

Soweit die Gültigkeit der Kündigung des Mietvertrags im Ausweisungsver-

fahren als Vorfrage zu beurteilen ist, beziehen sich die Voraussetzungen 

von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch darauf. Sind sie nicht erfüllt, ist kein Rechts-

schutz in klaren Fällen zu gewähren; auf das Gesuch ist diesfalls nach 

Art. 257 Abs. 3 ZPO nicht einzutreten. Damit das vom Gesetzgeber mit 

Art. 243 Abs. 2 lit. c i.V.m. Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO für den mietrechtlichen 

Kündigungsschutz verfolgte Ziel nicht über den Rechtsschutz in klaren Fäl-

len unterlaufen werden kann, ist dieser nur zu gewähren, wenn keine Zwei-

fel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung bestehen und die 

Kündigung gestützt darauf als klar berechtigt erscheint (Urteil des Bundes-

gerichts 4A_12/2023 vom 31. März 2023 E. 4 m.w.H.).  

 

 - 10 - 

 

 

 

4. 

Wie sich aus den nachfolgenden Erwägungen ergibt, ist die Berufung auch 

abzuweisen, wenn sämtliche anlässlich der vorinstanzlichen Verhandlung 

erhobenen Vorbringen und eingereichten Beweismittel der Beklagten zu-

gelassen werden. Ob diese Vorbringen und Beweismittel als unzulässige 

Noven zu betrachten sind, kann deshalb offenbleiben. 

 

5. 

5.1. 

Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Miet-

zinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schrift-

lich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem 

Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei 

Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). 

Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter 

gemäss Art. 257d Abs. 2 OR bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer 

Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. 

 

Nach Art. 267 Abs. 1 OR ist der Mieter insbesondere vertraglich verpflich-

tet, das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermie-

ter zurückzugeben (ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationen-

recht I, 7. Aufl. 2020, N. 1 zu Art. 267 OR). Verweigert der Mieter einer Im-

mobilie die (vollständige) Rückgabe, so kann der Vermieter seinen Rück-

gabeanspruch auf dem Prozessweg durch Ausweisung und amtliche Räu-

mung durchsetzen (WEBER, a.a.O., N. 3 zu Art. 267 OR).  

 

5.2. 

5.2.1. 

Aufgrund der Vorbringen der Beklagten 1 - 3 in der Berufung ist zunächst 

zu prüfen, ob die Zahlungsfristansetzung und Kündigungsandrohung vom 

11. Februar 2022 formgültig ist und – sofern dies nicht der Fall sein sollte – 

ihre Berufung auf den Formmangel rechtsmissbräuchlich ist. 

 

5.2.2. 

Die Zahlungsfristansetzung gemäss Art. 257d Abs. 1 OR hat wenigstens in 

der Form einfacher Schriftlichkeit (Art. 13 - 15 OR) zu ergehen. Die münd-

liche oder den Anforderungen der einfachen Schriftlichkeit nicht genügende 

Zahlungsfristansetzung ist formungültig und bleibt wirkungslos (PETER 

HIGI/ANTON BÜHLMANN, Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2019, N. 35 zu 

Art. 257d OR; HANS GIGER, Berner Kommentar, 2015, N. 46 und N. 50 zu 

Art. 257d OR).  

 

Die den Beklagten 1 und 3 zugestellten Zahlungsfristansetzungen und Kün-

digungsandrohungen vom 11. Februar 2022 tragen keine Unterschrift (Ge-

 - 11 - 

 

 

 

suchsbeilage [GB] 10 und 11) und entsprechen den gesetzlichen Anforde-

rungen der einfachen Schriftlichkeit gemäss Art. 13 - 15 OR daher nicht. 

Nach dem soeben Gesagten sind sie deshalb als formungültig anzusehen. 

 

5.2.3. 

Missbräuchlich handelt u.a., wer ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur Ver-

wirklichung von Interessen verwendet, die dieses Rechtsinstitut nicht schüt-

zen will, d. h. wenn der Rückgriff auf das Rechtsinstitut mit dem angestreb-

ten Zweck nichts zu tun hat oder diesen gar ad absurdum führt. Besondere 

Umstände, welche die Berufung auf zwingendes Recht als missbräuchlich 

erscheinen lassen, sind auch zu bejahen, wenn die von der angerufenen 

Norm zu schützenden Interessen entfallen oder sonst wie gewahrt wurden 

(Urteil des Bundesgerichts 4A_350/2015 vom 25. August 2015 E. 4.1.1). 

 

Zweck der Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Androhung der Kündigung ist 

es namentlich, dem Mieter genügend Zeit einzuräumen, um die Mittel zur 

Tilgung der Ausstände zu beschaffen und ihm damit eine letzte Gelegen-

heit einzuräumen, den schwerwiegenden Folgen einer ausserordentlichen 

Vertragsauflösung zu entgehen, indem ihm klar mitgeteilt wird, welche Be-

träge innert welcher Frist zur Abwendung einer (ausserordentlichen) Kün-

digung bezahlt werden müssen. Das Bundesgericht hat im Hinblick auf die-

sen Zweck in verschiedenen Fällen die Berufung des Mieters auf einen 

Formmangel als rechtsmissbräuchlich qualifiziert (Urteile 4A_585/2010 

vom 2. Februar 2011 E. 3.5, 4C.124/2005 vom 26. Juli 2005 E. 3.1 und 

4C.88/2003 vom 1. Juli 2003 E. 3.1/3.2 betreffend nicht eingehaltene Zah-

lungsfrist von 30 Tagen, wenn anschliessend der Ausstand trotzdem nicht 

bezahlt wird). Mit dem Erfordernis der eigenhändigen Unterschrift soll so-

dann namentlich vermieden werden, dass die Identität des Erklärenden un-

sicher bleibt. Es dient der Befriedigung des Bedürfnisses nach Zurechnung 

der Erklärung an eine eindeutig identifizierbare Person. Im Hinblick auf die-

sen Zweck hat das Bundesgericht die Berufung auf die fehlende eigenhän-

dige Unterschrift (betreffend eine Mietzinserhöhung) in BGE 138 III 401 

E. 2.4 als rechtsmissbräuchlich qualifiziert, weil kein Zweifel über die Iden-

tität des Erklärenden bestand und beide Parteien der strittigen Mietzinser-

höhung nachgelebt hatten (Urteil des Bundesgerichts 4A_350/2015 vom 

25. August 2015 E. 4.1.2). 

 

Auch wenn die Zahlungsfristansetzungen mit Kündigungsandrohung vom 

11. Februar 2022 keine (eigenhändige) Unterschrift aufwiesen, ist vorlie-

gend von Bedeutung, dass beide Schreiben auf Briefpapier der Liegen-

schaftsverwaltung M. AG verfasst waren. Als Kontaktperson war N. aufge-

führt (GB 10 und 11). Den Beklagten 1 und 3 war aufgrund der von ihnen 

mitunterzeichneten Bewilligung zur Untermiete vom 25. April/4. Mai 2017 

bekannt, dass es sich bei der M. AG um die Vertreterin der Vermieterin 

handelt (GB 8). Die im Anschluss an das Schreiben vom 11. Februar 2022 

geführte E-Mail-Korrespondenz betreffend die noch offenen Mietzinse 

 - 12 - 

 

 

 

führte die Beklagte 1 ebenfalls mit der M. AG (GB 14 und 15). Die Beklag-

ten 1 - 3 konnten daher keine Zweifel darüber haben, dass die Schreiben 

vom 11. Februar 2022 von der Vertreterin der Vermieterin stammten und 

den Willen der Vermieterin enthielten. Sinn und Zweck von Art. 257d Abs. 1 

OR waren damit ohne weiteres erfüllt. Nach der soeben zitierten Recht-

sprechung ist daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Beru-

fung der Beklagten 1 - 3 auf den Formmangel daher als rechtsmissbräuch-

lich angesehen hat. 

 

5.3. 

5.3.1. 

Weiter ist zu prüfen, ob die mit amtlichen Formularen am 29. März 2022 

gegenüber den Beklagten 1 und 3 ausgesprochene Kündigung des Miet-

verhältnisses (GB 16 und 17) gültig ist. 

 

5.3.2. 

Gemäss Art. 257d Abs. 1 OR steht das Recht zur Kündigung des Mietver-

hältnisses bei Zahlungsrückstand des Mieters dem Vermieter zu. 

 

Der Mietvertrag über die 3 ½-Zimmer-Wohnung im 17. OG Ost und das 

Kellerabteil Nr. 104 an der X-Strasse in R. wurde am 21. September 2004 

zwischen E. als Vermieter sowie der Beklagten 1 als Mieterin und dem Be-

klagten 3 als solidarisch Haftendem abgeschlossen (GB 5). Aus der auch 

von den Beklagten 1 und 3 unterzeichneten Bewilligung zur Untermiete 

vom 25. April/4. Mai 2017 (GB 8) geht hervor, dass (jedenfalls ab diesem 

Zeitpunkt) die I. AG Vermieterin der obgenannten Wohnung war und dies 

den Beklagten 1 und 3 bekannt war. Das Mietverhältnis und das Eigentum 

an der Liegenschaft X-Strasse (GB 1) gingen gemäss Art. 22 Abs. 1 FusG 

zufolge Universalsukzession durch Fusionen i.S.v. Art. 3 FusG zusammen 

mit allen anderen Aktiven und Passiven mit der Eintragung in das Handels-

register am 20. Juni 2019 von der I. AG auf die J. AG und am 25. Juni 2019 

von dieser auf die L. AG (welche gleichentags in A. AG umfirmiert wurde) 

von Gesetzes wegen über, ohne dass die besonderen Vorschriften für die 

Übertragung der einzelnen Aktiven und Passiven eingehalten werden 

mussten (vgl. RUDOLF TSCHÄNI/TINO GABERTHÜEL/STEPHAN ERNI, in: Basler 

Kommentar, Fusionsgesetz, 2. Aufl. 2015, N. 6 zu Art. 22 FusG). Von der 

Übertragung sind auch Verträge erfasst, die zwischen den an der Fusion 

beteiligten Rechtsträgern und Dritten bestehen, d.h. es findet betreffend 

sämtliche Rechte und Pflichten ein Schuldner- bzw. Gläubigerwechsel 

statt, ohne dass hierfür die Zustimmung der jeweils betroffenen Vertrags-

partei eingeholt werden müsste (TSCHÄNI/GABERTHÜEL/ERNI, a.a.O., N. 9 

zu Art. 22 FusG). Wenn die Mietsache – wie vorliegend – infolge Univer-

salsukzession den Eigentümer wechselt, ist Art. 261 OR nicht anwendbar 

(PETER HIGI/CHRISTOPH WILDISEN, Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2019, N. 6 

und 8 zu Art. 261 OR). 

 

 - 13 - 

 

 

 

Demzufolge war die Klägerin als Vermietern zur Kündigung des Mietver-

hältnisses betreffend das einleitend genannte Mietobjekt berechtigt.  

 

5.3.3. 

Die mit der Verwaltung der Liegenschaft X-Strasse in R. beauftragte M. AG 

war gemäss Immobilienverwaltungsvollmacht vom 17. April 2020 von der 

Klägerin insbesondere ermächtigt, bestehende Mietverträge bei Notwen-

digkeit zu ändern oder zu kündigen (Ziff. 2), Mietzinszahlungen und andere 

Zahlungen jeglicher Art, welche die Liegenschaften im Eigentum der Klä-

gerin betreffen, entgegenzunehmen und zu quittieren (Ziff. 5) sowie für das 

Inkasso von rückständigen Mietzinsen und Nebenkosten alle rechtlichen 

Massnahmen (Betreibung, Retention, Ausweisung etc.) einzuleiten und 

durchzuführen (Ziff. 6). 

 

Die mit diesen Aufgaben betrauten Mitarbeitenden der M. AG verfügen 

über eine entsprechende Handlungsvollmacht i.S.v. Art. 462 Abs. 1 OR, 

welche ausdrücklich oder konkludent erteilt, aber nicht im Handelsregister 

eingetragen werden kann (Urteil des Bundesgerichts 4D_2/2013 vom 

1. Mai 2013 E. 2.3.2; ROLF WATTER, in: Basler Kommentar, Obligationen-

recht I, 7. Aufl. 2020, N. 2 f. zu Art. 462 OR). Handelt der Handlungsbevoll-

mächtigte innerhalb seiner Vertretungsmacht, führt sein Handeln zu einer 

Vertretungswirkung zwischen dem Dritten und dem Prinzipal. Falls Dritte 

auf das Vorliegen einer Handlungsvollmacht schliessen dürfen, was eine 

zurechenbare Kundgabe durch den Prinzipal voraussetzt, sind sie in ihrem 

guten Glauben in den gesetzlich typisierten Umfang geschützt. Interne Wei-

sungen und Beschränkungen der Vertretungsbefugnis können gutgläubi-

gen Dritten somit nicht entgegengehalten werden. Die Kundgabe erfolgt 

praktisch häufig dadurch, dass den Handlungsbevollmächtigten eine Posi-

tion eingeräumt wird, die im Geschäftsleben üblicherweise mit einer Voll-

macht verbunden ist (WATTER, a.a.O., N. 7 f. zu Art. 462 OR). Entgegen 

der Auffassung der Beklagten 1 - 3 ändert deshalb an der Rechtsgültigkeit 

der Zahlungsaufforderung und Kündigungsandrohung vom 11. Februar 

2022 wie auch an der Rechtsgültigkeit der Kündigung vom 29. März 2022 

nichts, dass die Kontaktpersonen N. und O. nicht Mitglieder eines Organs 

der M. AG sind und auch nicht als Prokuristinnen (vgl. Art. 458 ff. OR) im 

Handelsregister eingetragen sind. Gleiches gilt für die Personen, welche 

namens der M. AG die Kündigungsformulare (GB 16 und 17) unterzeichnet 

haben.  

 

5.3.4. 

Die Klägerin forderte die Beklagten 1 und 3 mit Schreiben vom 11. Februar 

2022 auf, die ausstehenden Mietzinse für Dezember 2021 bis und mit Fe-

bruar 2022 zu je Fr. 1'425.00, total Fr. 4'275.00, innert 30 Tagen nach Er-

halt dieser Zahlungsaufforderung zu bezahlen, ansonsten sie das Mietver-

hältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf das Ende eines Monats 

kündigen werde (GB 10 und 11). Die eingeschriebenen Postsendungen mit 

 - 14 - 

 

 

 

diesen Schreiben wurden den Beklagten 1 und 3 am 14. bzw. 15. Februar 

2022 zugestellt (GB 12 und 13). Die Kündigung erfolgte mit amtlichem For-

mular vom 29. März 2022 auf den 30. April 2022 (GB 16 und 17). Diese 

ebenfalls mit eingeschriebener Post versandten Schreiben wurden den Be-

klagten 1 und 3 je am 30. März 2022 zugestellt (GB 18 und 19). Die Fristen 

gemäss Art. 257d OR wurden somit eingehalten. 

 

5.4. 

5.4.1. 

Im von der Klägerin verurkundeten Mietvertrag vom 21. September 2004 

verpflichteten sich die Beklagten 1 und 3 solidarisch, dem Vermieter ab 

1. Januar 2005 monatlich im Voraus einen Mietzins von brutto Fr. 1'385.00 

(= Fr. 1'315.00 Mietzins + Fr. 50.00 Heizung akonto + Fr. 20.00 Warmwas-

ser pauschal) zu bezahlen (GB 5). Für die Monate Dezember 2021 bis Fe-

bruar 2022 betrug der Bruttomietzins unbestrittenermassen je Fr. 1'425.00, 

somit total Fr. 4'275.00. Einen Zahlungsrückstand in dieser Höhe machte 

die Klägerin in ihrer Mahnung und Kündigungsandrohung vom 11. Februar 

2022 gegenüber den Beklagten 1 und 3 geltend (GB 10 und 11). Gemäss 

Klage war bei Ablauf der mit der Mahnung angesetzten Zahlungsfrist am 

16. März 2022 noch die Miete für Januar 2022 offen. Die Beklagten 1 und 

3 sind der Auffassung, sämtliche gemahnten Mietzinse rechtzeitig bezahlt 

zu haben.  

 

5.4.2. 

5.4.2.1. 

Hat der Schuldner mehrere Schulden an denselben Gläubiger zu bezahlen, 

so ist er gemäss Art. 86 Abs. 1 OR berechtigt, bei der Zahlung zu erklären, 

welche Schuld er tilgen will. Ergibt sich der Wille des Schuldners nicht aus 

einer ausdrücklichen Erklärung, ist sein Verhalten auf eine stillschweigende 

Äusserung hin auszulegen, wobei regelmässig die konkreten Begleitum-

stände mitzuberücksichtigen sind. Die "Erklärung" muss für den Gläubiger 

zumindest erkennbar sein. Ein stillschweigender Anrechnungswille liegt in 

der Regel dann vor, wenn der Zahlungsbetrag nur mit einem Forderungs-

betrag und nicht mit den anderen Forderungsbeträgen übereinstimmt. Der 

Anrechnungswille vermag sich unter Umständen auch aus dem besonde-

ren Interesse des Schuldners an der Bezahlung einer bestimmten Schuld 

zu ergeben (ROLF H. WEBER, Berner Kommentar, 2. Aufl. 2005, N. 27 ff. zu 

Art. 86 OR). Bei laufenden Zahlungen (z.B. Unterhaltsbeiträgen) lässt sich 

hingegen nicht generell annehmen, der Schuldner wolle zuerst die neu fäl-

lig werdenden Beiträge und nicht die rückständigen Beiträge tilgen (WEBER, 

a.a.O., N. 37 zu Art. 86 OR). Fehlt eine solche (ausdrückliche oder konklu-

dente) Erklärung, so wird die Zahlung auf diejenige Schuld angerechnet, 

die der Gläubiger in seiner Quittung bezeichnet, vorausgesetzt, dass der 

Schuldner nicht sofort Widerspruch erhebt (Art. 86 Abs. 2 OR).  

 

 - 15 - 

 

 

 

Liegt weder eine gültige Erklärung über die Tilgung noch eine Bezeichnung 

in der Quittung vor, so ist die Zahlung auf die fällige Schuld anzurechnen, 

unter mehreren fälligen auf diejenige Schuld, für die der Schuldner zuerst 

betrieben worden ist, und hat keine Betreibung stattgefunden, auf die früher 

verfallene (Art. 87 Abs. 1 OR). Letzteres gilt insbesondere bei mehreren 

fällig gewordenen, nicht betriebenen Mietzinsen (WEBER, a.a.O., N. 17 zu 

Art. 87 OR; vgl. Urteil des Appellationshofs des Kantonsgerichts Freiburg 

vom 10. Januar 2003 in FZR 2003 S. 48 ff. = mp 2003, S. 205 ff.). 

 

5.4.2.2. 

Die Beklagten reichten zum Nachweis der Tilgung der Mietzinsforderungen 

der Klägerin für Dezember 2021 bis Februar 2022 von je Fr. 1'425.00 die 

Posteinzahlungsquittungen vom 30. November 2021, 30. Dezember 2021 

und 31. Januar 2022 ein (Gesuchsantwortbeilage [GAB] 1). Eine ausdrück-

liche Erklärung der Beklagten 1 und 3, welche ausstehenden Monatsmiet-

zinse mit diesen Einzahlungen bezahlt würden, liegt unbestrittenermassen 

nicht vor. Da die Referenznummer auf allen Einzahlungsscheinen identisch 

war, lässt sich aus diesen nicht ableiten, für welches Monatsbetreffnis die 

jeweilige Einzahlung bestimmt war. Unter diesen Umständen kann nicht 

ohne weiteres angenommen werden, die Beklagten 1 und 3 hätten zuerst 

die neu fällig werdenden Mietzinse und nicht die rückständigen Beträge til-

gen wollen (vgl. E. 5.4.2.1 hievor). Art. 86 Abs. 1 OR ist deshalb im vorlie-

genden Fall nicht anwendbar. Ausser für den Mietzins für Februar 2022 

(GB 15) wurden auch keine Quittungen der Klägerin verurkundet, in wel-

chen diese erklärt hätte, auf welche Schulden sie die jeweiligen Zahlungen 

anrechne. Mit Ausnahme des Mietzinses für Februar 2022 liegt demzufolge 

auch kein Anwendungsfall von Art. 86 Abs. 2 OR vor. Deshalb sind die Zah-

lungen der Beklagten 1 und 3 nach Massgabe von Art. 87 Abs. 1 OR auf 

die verfallenen Mietzinsschulden in der Reihenfolge des Eintritts der Fällig-

keit anzurechnen, soweit sie nicht den Mietzins für Februar 2022 betreffen.  

 

5.4.2.3. 

Dem Debitorenauszug der Klägerin (GB 9) ist zu entnehmen, dass im Zeit-

punkt der Einzahlung vom 30. November 2021 (GAB 1) der Mietzins für Juli 

2021 der älteste der noch offenen, fälligen Mietzinse war. Folglich ist nicht 

zu beanstanden, dass die Vorinstanz die am 30. November 2021 einge-

zahlten Fr. 1'425.00 (GAB 1) an diese Schuld angerechnet hat.  

 

Anlässlich der Einzahlung vom 30. Dezember 2021 handelte es sich beim 

Mietzins für Oktober 2021 um den am frühesten fällig gewordenen, weshalb 

die an diesem Datum eingezahlten Fr. 1'425.00 auf diesen Mietzins anzu-

rechnen waren.  

 

Die am 31. Januar 2022 eingezahlten Fr. 1'425.00 (GAB 1) konnten nicht 

auf dem Postkonto der Klägerin gutgeschrieben werden (GAB 2). Die er-

folgreiche Einzahlung erfolgte erst am 22. Februar 2022 (GAB 3). Dennoch 

 - 16 - 

 

 

 

hat die Mietzinszahlung als am 31. Januar 2022 erfolgt zu gelten. In der 

Zustellung eines Post-Einzahlungsscheins liegt regelmässig die Bezeich-

nung der Post als Zahlstelle. Wer – wie die Beklagten 1 und 3 – aufgefordert 

wird, einen Betrag mit einem zugesandten Einzahlungsschein auf ein Post-

konto einzuzahlen, darf deshalb grundsätzlich davon ausgehen, dass es 

zur Wahrung der Zahlungsfrist genügt, wenn er vor deren Ablauf die Ein-

zahlung am Postschalter vornimmt. Kommt es im Anschluss an die Einzah-

lung zu Buchungs- oder Überweisungsverzögerungen, so gehen diese zu 

Lasten des Gläubigers, der die Post als Zahlstelle bezeichnet hat (BGE 124 

III 145 E. 2a; PETER GAUCH/WALTER R. SCHLUEP/SUSAN EMMEN-EGGER, 

Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Band II, 11. Aufl. 

2020, Rz. 2321 f.). Entsprechend der mit E-Mail vom 25. Februar 2022 ab-

gegebenen Erklärung der Klägerin i.S.v. Art. 86 Abs. 2 OR wurde mit dieser 

Zahlung der Mietzins für Februar 2022 getilgt (GB 15). 

 

Am 3. März 2022 erfolgte eine weitere Einzahlung der Beklagten 1 und 3 

in der Höhe von Fr. 1'425.00 (Beilage 10 zum Plädoyer der Beklagten vom 

31. März 2023), welche gemäss Art. 87 Abs. 1 OR auf die in diesem Zeit-

punkt am frühesten verfallene Mietzinsschuld für Dezember 2021 anzu-

rechnen war.  

 

Im Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses am 29. März 2022 war 

demzufolge der Mietzins für Januar 2022 – entgegen der Auffassung der 

Beklagten 1 - 3 – noch offen.  

 

5.5. 

Zusammenfassend hat die Vorinstanz zutreffend erkannt, dass die Voraus-

setzungen für die Ausweisung der Beklagten 1 und 2 aus der 3 ½-Zimmer-

Wohnung der Klägerin im 17. OG Ost und dem Kellerabteil Nr. 104 an der 

X-Strasse in R. erfüllt sind. Die Berufung ist deshalb abzuweisen. 

 

6. 

6.1. 

Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens haben die Beklagten 1 - 3 

die obergerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO), 

wofür gestützt auf Art. 106 Abs. 3 ZPO ihre solidarische Haftbarkeit anzu-

ordnen ist, da sie die Berufung gemeinsam erhoben haben.  

 

6.2. 

Ausgangsgemäss haben die Beklagten 1 - 3 der anwaltlich vertretenen Klä-

gerin für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung auszurichten 

(Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 lit. b ZPO). Ge-

stützt auf Art. 106 Abs. 3 ZPO ist auch dafür ihre solidarische Haftbarkeit 

anzuordnen. 

 

 - 17 - 

 

 

 

Gemäss § 8 AnwT beträgt die Entschädigung des Anwalts im Rechtsmit-

telverfahren je nach Aufwand 50 bis 100 % des nach den Regeln für das 

erstinstanzliche Verfahren berechneten Betrags. Bei einem Streitwert von 

Fr. 51'300.00 (vgl. zur Berechnung BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3) ergibt sich 

eine Grundentschädigung von Fr. 8'687.00, die um 50 % auf Fr. 4'343.50 

zu reduzieren ist, weil es sich um ein summarisches Verfahren handelt (§ 3 

Abs. 1 und 2 AnwT). Aufgrund des i.S.v. § 6 Abs. 2 AnwT unvollständig 

durchgeführten Verfahrens (keine Verhandlung) ist davon ein Abzug von 

25 % auf Fr. 3'257.60 vorzunehmen. Der Rechtsmittelabzug beträgt 50 %, 

was eine Entschädigung von Fr. 1'628.80 ergibt. Hinzu kommen die Ausla-

genpauschale von 3 % (ausmachend Fr. 48.85) und 7,7 % MWSt auf 

Fr. 1'677.65 (ausmachend Fr. 129.15), womit die Parteientschädigung total 

Fr. 1'806.80 beträgt. 

 

 
   

Das Obergericht erkennt: 

 

1. 

Die Berufung wird abgewiesen.  

 

2. 

Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 1'000.00 wird den Beklagten 

1 - 3 unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt. 

 

3. 

Die Beklagten 1 - 3 werden solidarisch verpflichtet, der Klägerin für das 

Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'806.80 (inkl. Aus-

lagen und MWSt) zu bezahlen. 

 

 
   

Zustellung an: 

[…] 

 

 
   

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) 

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-

lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-

schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen 

Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-

rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens 

Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-

deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44 

Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-

gericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

 - 18 - 

 

 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde 

nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-

deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die 

sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen 

hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 51'300.00. 

 

 
   

Aarau, 16. August 2023 

 

Obergericht des Kantons Aargau 

Zivilgericht, 4. Kammer 

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Richli Huber