# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** baa0fbe7-ca0a-5895-8451-ad138d57ab48
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-13
**Language:** it
**Title:** Graubünden Kantonsgericht II. Zivilkammer 13.12.2022 ZK2 2020 19
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_007_ZK2-2020-19_2022-12-13.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

Sentenza del 13 dicembre 2022

N. d'incarto ZK2 20 19

Istanza Seconda Camera civile 

Composizione Moses, presidente
Hubert e Bergamin
Bensbih, attuaria

Parti A._____
appellante

contro

B._____
appellata

C._____
appellato

Oggetto azione creditoria

Atto impugnato decisione del Tribunale regionale Moesa del 03.04.2020, comuni-
cata il 20.04.2020 (no. d'incarto 115-2018-11).

Comunicazione 14 dicembre 2022

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Ritenuto in fatto:

A. Con contratto del 20 settembre 2016 A._____ ha concesso in locazione a 
C._____ e B._____ la casa monofamiliare che sorge sul fondo part. D._____ Re-
gistro fondiario di E._____. Il contratto, di durata determinata con decorrenza dal 
1° settembre 2016 e pattuito fino al 31 agosto 2019, prevedeva una pigione netta 
mensile di CHF 1'200.00 da pagare in via anticipata entro il 5° giorno del relativo 
mese. 

B. Prima della scadenza contrattuale, con scritto raccomandato del 25 otto-
bre 2017 intitolato "Subentrante contratto di locazione", B._____ e C._____ hanno 
comunicato a F._____ – figlia di A._____ e persona di riferimento per la gestione 
dei contratti con gli inquilini – che avrebbero lasciato anticipatamente l'ente locato 
con effetto al 31 ottobre 2017 e che il loro contratto di locazione sarebbe stato ri-
preso a decorrere dal successivo mese di novembre da G._____. 

C. Il 31 ottobre 2017 ha avuto luogo la riconsegna e il sopralluogo di constata-
zione dell'ente locato alla presenza di A._____, F._____, B._____ e G._____, in 
occasione del quale non è stato allestito alcun verbale di riconsegna. In un secon-
do momento, F._____ ha redatto un protocollo di riconsegna, che non è però stato 
sottoscritto né dai locatori, né dai conduttori uscenti, né dal subentrante. 

D. Successivamente è stato effettuato un ulteriore sopralluogo al quale hanno 
presenziato A._____, F._____ e G._____ ed è seguita corrispondenza elettronica 
tra F._____ e B._____ circa gli asseriti difetti dell'ente locato. 

E. Con scritto raccomandato del 9 dicembre 2017 indirizzato a C._____, 
A._____ ha notificato un elenco dei difetti riscontrati nell'ente locato e rilevati in 
occasione dei citati sopralluoghi, invitando C._____ a prendere contatto con la sua 
assicurazione responsabilità civile a tal proposito. 

F. Con scritto dell'11 gennaio 2018 indirizzato a A._____, la Mobiliare Svizzera 
Società d'assicurazioni Agenzia generale di Bellinzona, assicurazione responsabi-
lità civile di C._____, ha anzitutto rammentato quanto previsto dal diritto della lo-
cazione in merito alla notifica dei difetti e ritenuto che in concreto: "Quanto allestito 
in un secondo tempo e inoltrato al nostro assicurato non riguarda quindi più lo sta-
to di fatto al momento della riconsegna delle chiavi". L'assicurazione ha quindi 
proposto il versamento di un importo forfetario di complessivi CHF 3'000.00, che 
A._____ ha rifiutato non sottoscrivendo la convenzione d'indennizzo sottopostagli. 

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G. Non avendo raggiunto una soluzione bonale, previo ottenimento dell'auto-
rizzazione ad agire, con petizione del 14 maggio 2018 A._____ ha convenuto 
C._____ e B._____ dinanzi al Tribunale regionale Moesa, postulando la condanna 
di C._____ al pagamento dell'importo di CHF 16'024.00, oltre interessi al 5% dal 
1° gennaio 2018 a titolo di risarcimento dei danni, nonché la liberazione in suo 
favore del deposito garanzia di CHF 3'600.00 versato da C._____ e B._____ a 
copertura parziale di quanto dovutogli, compresi eventuali interessi nel frattempo 
maturati, il tutto con protesta di spese, tasse e ripetibili. 

H. Con osservazioni del 22 giugno 2018, B._____ e C._____ si sono opposti 
alla petizione postulandone la reiezione, facendo valere segnatamente la tardività 
della notifica dei difetti da parte del locatore.

I. Con replica del 18 luglio 2018 e duplica del 7 agosto 2018, le parti hanno 
ulteriormente approfondito le proprie antitetiche posizioni, contestando quelle 
avverse. 

L. Terminata l'istruttoria – nella quale sono in particolare stati interrogati 
H._____, G._____ e F._____, in qualità di testimoni ed è stata assunta una perizia 
– le parti hanno di comune accordo rinunciato al dibattimento presentando, in data 
22 gennaio 2020 B._____ e C._____ e in data 6 marzo 2020 A._____, le memorie 
scritte conclusive, riconfermandosi nelle proprie domande di causa. 

M. Con decisione del 3 aprile 2020, comunicata il 20 aprile 2020, il Tribunale 
regionale – ritenendo che in concreto la notifica dei difetti fosse avvenuta tardiva-
mente – ha respinto la petizione, liberando il deposito garanzia di CHF 3'600.00, 
oltre eventuali interessi nel frattempo maturati, a favore di C._____ e B._____ e 
ponendo a carico di A._____ le spese processuali di complessivi CHF 4'270.00. 

N. Avverso tale decisione, in data 22 maggio 2020 (data del timbro postale), 
A._____ (in seguito: appellante) ha presentato appello al Tribunale cantonale, 
chiedendo la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione, 
diminuendo in questa sede la pretesa di risarcimento dei danni a CHF 12'424.00 
fatta valere nei confronti di entrambi C._____ e B._____, con seguito dei relativi 
oneri giudiziari di entrambe le sedi a carico della controparte. 

O. In data 16 giugno 2020 (data del timbro postale), B._____ e C._____ (in 
seguito: appellati) hanno inoltrato la propria risposta all'appello, dalla quale si 
evince che essi postulano la reiezione dell'appello e la conferma della decisione 
del Tribunale regionale, protestando un'indennità di inconvenienza di primo e se-
condo grado di giudizio.

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Considerando in diritto:

1.1. Contro le decisioni dei tribunali regionali quali giurisdizioni di prima istanza 
in materie civili può essere interposto appello (art. 308 cpv. 1 CPC), a condizione 
che il valore litigioso sia di almeno CHF 10'000.00 (art. 308 cpv. 2 CPC), ciò che è 
qui il caso, ritenuto come l'ultima domanda dell'appellante nella procedura davanti 
ai primi giudici postulava la condanna della controparte al pagamento di 
CHF 16'024.00 oltre interessi, superando la soglia testé menzionata. 

1.2. L'appello, scritto e motivato, deve essere proposto al Tribunale cantonale 
dei Grigioni, quale autorità giudiziaria superiore ai sensi dell'art. 7 cpv. 1 Legge 
d'applicazione del Codice di diritto processuale civile svizzero del 16 giugno 2010 
(LACPC; CSC 320.100), entro 30 giorni dalla notificazione della decisione motiva-
ta (art. 311 cpv. 1 CPC). Tenuto conto di quanto previsto dall'art. 142 cpv. 3 CPC 
in merito al computo del termine, nonché di quanto disposto dall'art. 2 cpv. 1 lett. b 
Legge sui giorni di riposo pubblici del 22 settembre 1985 (Legge sui giorni di 
riposo; CSC 520.100) l'appello, interposto il 22 maggio 2020, è stato proposto 
entro il termine di 30 giorni dalla notifica della decisione del 20 aprile 2020 ed è 
pertanto tempestivo. Si può dunque entrare nel merito dell'appello ammesso che 
questo sia sufficientemente motivato.

1.3. In virtù dell'art. 310 CPC, mediante appello possono essere censurati l'erra-
ta applicazione del diritto e l'errato accertamento dei fatti. Da un memoriale di ap-
pello deve evincersi per quali ragioni la sentenza di primo grado sia contestata 
(DTF 147 III 176 consid. 4.2.1 con rinvii; DTF 137 III 617 consid. 4.2.2 con rinvii). 
Doglianze generiche e recriminazioni di carattere generale non sono sufficienti, 
come non è sufficiente reiterare nell'appello le argomentazioni esposte in prima 
sede. Spetta all'appellante confrontarsi con quanto figura nella sentenza impugna-
ta, indicando dove e in che cosa consisterebbe lo sbaglio del primo giudice. Tale 
confronto è essenziale alla ricevibilità del gravame (DTF 141 III 569 consid. 2.3.3; 
DTF 138 III 374 consid. 4.3.1; TF 5D_43/2019 del 24.5.2019 consid. 3.2.2.1; 
Francesca Verda Chiocchetti, in: Trezzini/Fornara/Cocchi/Bernasconi/Verda 
Chiocchetti [edit.], Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile sviz-
zero, vol. 2, 2a ed., Lugano 2017, n. 21 e seg. ad art. 311 CPC). Le censure vanno 
vagliate singolarmente, sicché nella prassi avviene di frequente che solo una parte 
dell'appello si rivela ricevibile (Verda Chiocchetti, op. cit., n. 30 ad art. 311 CPC). 
Ciò vale anche nei casi in cui vige il principio inquisitorio limitato 
(DTF 141 III 569 consid. 2.3.3; TF 4A_203/2013 del 6.6.2013 consid. 3.2). In pre-

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senza di parti non rappresentate professionalmente in giudizio, per quanto con-
cerne le conclusioni d'appello, è sufficiente che dalla loro formulazione si possa 
desumere la richiesta di giudizio. Per quanto riguarda la motivazione, è sufficiente 
per la parte laica esporre, anche in modo rudimentale, le carenze della decisione 
impugnata, rispettivamente le ragioni per le quali tale giudizio sarebbe errato. 
Qualora neppure tali esigenze meno severe siano soddisfatte, l'appello va dichia-
rato irricevibile (TC GR KSK 21 28 del 29.7.2021 consid. 2 con rinvii). In concreto, 
l'appellante censura un errato accertamento dei fatti (act. A.1, 1 motivi) – ciò che è 
un valido motivo d'appello – e motiva l'impugnativa, sicché il presente gravame è 
ricevibile in ordine. In merito alla ricevibilità della censura relativa alla corrispon-
denza elettronica intercorsa tra B._____ e F._____ si rinvia tuttavia al consid. 3.3 
infra.

2. Nella decisione impugnata, i giudici di prime cure hanno ritenuto che l'ap-
pellante avrebbe segnalato tardivamente i difetti (act. B.1 consid. 5). Nel proprio 
giudizio, il tribunale di prima istanza, dopo aver ripercorso i fatti, ha anzitutto rite-
nuto opportuno vagliare in via preliminare la censura principale sollevata dagli ap-
pellati riguardo alla tardività della notifica dei difetti, considerato come tale obie-
zione, se accolta, avrebbe avuto effetto perentivo sui diritti del locatore 
ex artt. 267 seg. CO (act. B.1 consid. 1). Il Tribunale regionale ha dapprima espo-
sto dottrina e giurisprudenza relative alla restituzione della cosa ai sensi degli 
artt. 267 e 267a CO, secondo cui in particolare il locatore deve procedere alla veri-
fica dell'ente locato al momento della riconsegna o immediatamente dopo e deve 
segnalare immediatamente al conduttore i difetti di cui lo ritiene responsabile 
(act. B.1 consid. 2 seg.). Nel seguito, l'istanza inferiore ha passato in rassegna i 
documenti prodotti dall'appellante relativi alla notifica dei difetti, ritenendo quanto 
segue. Stando a quanto emerso dall'istruttoria, al protocollo di riconsegna, alla 
lettera raccomandata del 9 dicembre 2017 di A._____ a C._____, nonché ai mes-
saggi telefonici sms intercorsi tra F._____ e B._____, agli atti non vi sarebbe nulla 
che potrebbe assurgere a valida e tempestiva notifica dei difetti (act. B.1 consid. 
4.1.1 segg.). Ritenendo perento ogni diritto a far valere eventuali pretese di risar-
cimento danni in ragione di difetti ex artt. 267 e 267a CO avverso gli appellati, i 
giudici di prime cure hanno quindi respinto la petizione del 14 maggio 2018.

3. Con l’impugnativa, l’appellante sostiene innanzitutto che, a suo modo di 
vedere, i difetti da lui esposti sarebbero stati segnalati tempestivamente. Ciò mal-
grado, egli non contesta la giurisprudenza e la dottrina applicate dai giudici di pri-
me cure e i severi termini da queste previsti, bensì censura l'errato accertamento 
dei fatti (act. A.1, 1 motivi). A suo dire, la notifica sarebbe avvenuta il 31 otto-

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bre 2017 contestualmente alla riconsegna dell’ente locato, sicché la segnalazione 
dei difetti sarebbe avvenuta tempestivamente e nel rispetto delle esigenze di chia-
rezza imposte dalle norme di legge applicabili in materia (act. A.1, 3). In merito 
all'onere di sostanziare la notifica, l'appellante rinvia a quanto affermato dal teste 
G._____, dalla cui audizione emergerebbe come durante il sopralluogo del 31 ot-
tobre 2017 sarebbe stata rilevata una lista specifica di difetti ("due o tre scalini del-
la scala presentavano dei graffietti in maniera importante", "alcune buche scavate 
dal cane nel giardino", "graffio su un pavimento al piano intermedio", "forno che 
presentava dei graffi") (act. A.1, 4). Inoltre, secondo l'appellante l'avvenuta notifica 
in data 31 ottobre 2017 sarebbe confermata dal messaggio elettronico del 4 no-
vembre 2017 di B._____ a F._____, con cui essa scriveva: "Paghiamo, fate le fo-
to, mettete a posto quello che volete e mandateci la fattura" (act. A.1, 5). Dal canto 
loro, gli appellati contestano quanto sostenuto dall'appellante e ritengono che in 
data 31 ottobre 2017 non sarebbe avvenuta alcuna notifica dei difetti e che nulla 
gioverebbe all'appellante menzionare il messaggio elettronico del 4 novembre 
2017 di B._____ (act. A.2, 3./4 seg.). 

3.1. Secondo l'art. 267 CO il conduttore deve restituire la cosa nello stato risul-
tante da un uso conforme al contratto (cpv. 1); sono nulle le stipulazioni che obbli-
gano anticipatamente il conduttore a pagare, alla fine della locazione, un'indennità 
che non sia destinata soltanto a garantire la copertura del danno eventuale 
(cpv. 2). Spetta al conduttore assumersi i danni che eccedono la normale usura 
della cosa (art. 97 CO). Incombe al locatore apportare la prova del difetto ecce-
dente l'usura normale, del danno risultante e della sua estensione 
(TF 4A_537/2020 del 23.2.2021 consid. 3.1; TF 4A_27/2017 del 30.8.2017 consid. 
4.2). Per evitare la perenzione dei suoi diritti, al momento della restituzione il loca-
tore deve inoltre verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti, di cui il condut-
tore deve rispondere, dargliene subito notizia (art. 267a cpv. 1 e 2 CO; 
TF 4A_388/2013 del 7.1.2014 consid. 2.3.1). Diversamente, il conduttore è libera-
to dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l'ordi-
naria verifica (art. 267a cpv. 2 CO). La notifica dei difetti dev'essere precisa, detta-
gliata e priva di ambiguità. Il locatore deve chiaramente comunicare al conduttore 
la lista dei difetti di cui lo ritiene responsabile (TF 4A_545/2011 
dell'11.1.2012 consid. 3.2; Jürg P. Müller, in: Das schweizerische Mietrecht, SVIT-
Kommentar, 4a ed., Zurigo 2018, n. 62 ad art. 267-267a CO; David Lachat, in: 
Thévenoz/Werro [edit.], Commentaire romand Code des obligations I, 2a ed., Basi-
lea 2012, n. 2 ad art. 267a CO). Osservazioni generiche, dalle quali non si possa 
evincere l'estensione del difetto, non sono sufficienti (TF 4A_162/2020 del 
25.6.2020 consid. 5.2). La semplice elencazione di difetti, dalla quale non si possa 

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– per una ragionevole controparte – desumere la reale volontà del locatore di rite-
nere responsabile il conduttore, non costituisce una notifica conforme ai sensi dell-
'art. 267a CO (Peter Higi/Christoph Wildisen, in: Schmid [edit.], Zürcher Kommen-
tar, Die Miete, Art. 266-268b OR, 5a ed., Zurigo 2020, n. 26 ad art. 267a CO). L'-
onere della prova ex art. 8 CC in merito alla tempestività e alla completezza della 
notifica grava sul locatore (Higi/Wildisen, op. cit., n. 37 ad art. 267a CO; Roger 
Weber, in: Widmer Lüchinger/Oser [edit.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 
7a ed., Basilea 2020, n. 4a ad art. 267a CO; Lachat, op. cit., n. 6 ad art. 267 CO e 
n. 5 ad art. 267a CO). Tale norma stabilisce che, ove la legge non dispone 
altrimenti, chi vuole dedurre un diritto da una circostanza di fatto da lui asserita 
deve fornirne la prova, pena la soccombenza in causa. 

3.2. Preliminarmente, si osserva che l'appellante sostiene in concreto di aver 
validamente notificato i difetti in data 31 ottobre 2017 contestualmente alla ricon-
segna dell’ente locato e pertanto tempestivamente. Posto però come l'appello non 
faccia alcun riferimento al verbale di riconsegna (act. TR II.3), né tantomeno si 
esprima riguardo a quanto ritenuto dal Tribunale regionale in merito a tale docu-
mento (act. B1 consid. 4.1.1), di seguito verrà esaminato se in data 31 otto-
bre 2017 la notifica dei difetti sia avvenuta oralmente. 

Nel caso in esame, come rettamente evidenziato dai giudici di prime cure, la ri-
consegna dell’ente locato è avvenuta in data 31 ottobre 2017, ciò che emerge dal-
le tavole processuali e neppure l’appellante contesta (act. A.1, 2). In tale occasio-
ne è stato effettuato un sopralluogo dell'ente locato, allo scopo di verificarne lo 
stato (supra lett. C). In relazione alla riconsegna del 31 ottobre 2017, il teste 
G._____ ha dichiarato quanto segue: "[…] ricordo che in occasione del sopralluo-
go sono stati riscontrati dei danni, ma non è mai stato redatto un verbale in forma 
scritta in mia presenza. Preciso che si è trattato di un incontro cordiale in cui non è 
stato posto particolare accento sulle varie cose" (act. TR VIII.2, p. 2), più avanti 
egli ha aggiunto: "Ricordo tuttavia che i primi 2 o 3 scalini presentavano dei graf-
fietti in maniera importante. Questo era il danno principale. Ricordo inoltre che ai 
convenuti è stato rimproverato che il cane aveva scavato alcune buche nel giardi-
no. Ricordo infine la presenza di un graffio su un pavimento al piano intermedio, 
pavimento che tuttavia si stava già scollando" (act. TR VIII.2, p. 2 seg.). A non 
averne dubbio la (pretesa) notifica dei difetti orale avvenuta in data 31 otto-
bre 2017 non può essere desunta dalle dichiarazioni del teste G._____. Si ram-
menta infatti che la segnalazione dei difetti al momento della riconsegna del bene 
locato deve essere sostanziata a cura della parte locatrice, in altre parole il locato-
re ha il compito di elencare per quali danni egli ritenga che l'inquilino debba ri-

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spondere nei suoi confronti, ritenuto come il conduttore risponde unicamente dei 
danni che eccedono la normale usura della cosa (supra consid. 3.1). Ora, da 
quanto dichiarato dal teste G._____ – elemento a fondamento della tesi appellato-
ria – emerge tutt'al più che in occasione della riconsegna dell'ente locato sia stata 
fatta una mera elencazione di alcuni difetti, dalla quale non si può tuttavia in alcun 
modo desumere la reale volontà dell'appellante di ritenerne responsabili gli appel-
lati. In siffatte circostanze, quanto discusso oralmente alla riconsegna dell'appar-
tamento non può costituire una valida notifica dei difetti, in quanto troppo generica 
e laconica. A ciò aggiungasi che, in merito all'asserito difetto al forno, contraria-
mente a quanto indicato nell'appello, dalle dichiarazioni della teste F._____ e da 
quanto precisato dall'appellante stesso in sede di interrogatorio è emerso che 
eventuali rimostranze riguardo allo stato del forno sono in ogni caso state solleva-
te successivamente al 31 ottobre 2017 (cfr. act. TR VIII.3, p. 3; 
act. TR VIII.4, p. 2). 

Occorre inoltre rilevare che, a conferma del fatto che in data 31 ottobre 2017 non 
è avvenuta alcuna notifica orale dei difetti, l'appellante stesso ha dichiarato, rife-
rendosi al sopralluogo svoltosi in tale data, che: "In occasione di suddetto incontro 
abbiamo controllato molto velocemente lo stato dell'ente locato" 
(act. TR VIII.4, p. 2), specificando in seguito: "[…] non sono mai riuscito diretta-
mente a contattarli e a segnalare loro personalmente i difetti. Questo intendo subi-
to dopo il primo incontro. L'avviso dei difetti è invece stato fatto da mia figlia, trami-
te sms di cui al doc. C di parte attrice" (act. TR VIII.4, p. 2), aggiungendo più avan-
ti: "[…] non ho mai scritto una raccomandata ai convenuti, ad eccezione di quella 
di cui al doc. E, in quanto visto il loro comportamento e le loro risposte (che non ci 
sono state) ho pensato che sarebbe stato inutile" (act. TR VIII.4, p. 3). Tale ver-
sione dei fatti è stata confermata anche dalla figlia dell'appellante, che ha dichiara-
to quanto segue: "Per quanto riguarda la segnalazione dei difetti ripeto che il do-
cumento B non è mai stato sottoscritto dai convenuti e che in ogni caso è intercor-
sa della corrispondenza via sms di cui al doc. C di parte attrice. Ora non ricordo se 
ho spedito anche delle e-mail" (act. TR VIII.3, p. 3). 

Dall'istruttoria è pertanto chiaramente emerso che quanto discusso oralmente in 
occasione della riconsegna dell'ente locato avvenuta in data 31 ottobre 2017 non 
adempie ai requisiti di precisione e specificità fissati dalla legge e non può pertan-
to assurgere a valida notifica dei difetti ai sensi dell'art. 267a CO.

3.3. Per quanto riguarda l'argomento dell'appellante, secondo cui dal tenore dei 
messaggi telefonici sms intercorsi tra B._____ e F._____ in data 4 novembre 2017 
si desumerebbe che la notifica dei difetti sia stata effettuata tempestivamente e 

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validamente (act. A.1, 5), si rileva anzitutto che tale censura è irricevibile nella mi-
sura in cui non si confronta minimamente con quanto rilevato dai primi giudici a tal 
proposito (art. 311 cpv. 1 CPC; supra consid. 1.3). Tale obiezione si rivela pure 
infondata poiché, come rettamente ritenuto dal tribunale di prime cure 
(act. B.1 consid. 5), la corrispondenza elettronica del 4 novembre 2017 si iscrive 
nel quadro delle trattative intavolate tra le parti al fine di addivenire a una compo-
sizione bonale della vertenza – non andate a buon fine e durante le quali gli appel-
lati non hanno riconosciuto alcuna specifica pretesa della controparte (supra lett. 
D segg.) – e non permette in alcun modo di sovvertire le conclusioni in merito alla 
mancata notifica dei difetti sopra esposte (supra consid. 3.1 seg.). 

3.4. Tutto considerato, l'istruttoria non ha permesso di confermare la tesi dell'-
appellante, secondo cui in occasione della riconsegna dell'ente locato avvenuta il 
31 ottobre 2017 egli avrebbe notificato oralmente i difetti conformemente a quanto 
disposto dall'art. 267a CO. Pertanto il giudizio di prime cure va su tale aspetto con-
fermato. 

4. L'appellante ritiene poi che la tempestività della notifica dei difetti si desu-
merebbe da ulteriori elementi, quali: il fatto che gli appellati stessi abbiano nelle 
loro conclusioni del 22 gennaio 2020 indicato di aver da sempre ammesso aver 
rigato le scale e il forno, lasciando così desumere l'avvenuta verifica dell'immobile 
in presenza di entrambe le parti; il fatto che gli appellati avrebbero continuato a 
corrispondere il canone locativo per i due mesi successivi alla riconsegna dell'im-
mobile, come indicato nel messaggio elettronico del 14 novembre 2017 di B._____ 
a F._____ e confermato dalla dichiarazione scritta di G._____ prodotta dagli stessi 
appellati in sede di osservazioni del 22 giugno 2018 (act. A.1, 6). Dal canto loro, 
gli appellati contestano la tesi appellatoria e precisano che le pigioni dei mesi di 
novembre e dicembre 2017 sarebbero state da loro versate e rimborsate da 
G._____ per ragioni di praticità (act. A.2, 3./4 e 6). 

4.1. Nel caso in esame, si osserva anzitutto che in sede di conclusioni del 
22 gennaio 2020 gli appellati hanno indicato quanto segue: "[…] abbiamo da sem-
pre ammesso di aver rigato le scale ed il forno […] " (act. TR I.5), ciò che hanno 
ribadito nella risposta all'appello (act. A.2, 3./4). Ora, se è vero che in data 31 ot-
tobre 2017 è avvenuta la riconsegna dell'immobile con contestuale sopralluogo 
per verificarne lo stato, è però altrettanto vero che, come emerso dall'istruttoria, 
quanto discusso oralmente in tale occasione non costituisce una valida notifica dei 
difetti ai sensi di legge (supra consid. 3.1 segg.). Che gli appellati abbiano am-
messo l'esistenza di alcuni difetti in sede di conclusione nulla muta alle citate con-
siderazioni riguardo alla notifica. A ciò aggiungasi che, come visto in precedenza, 

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la segnalazione dei difetti costituisce un'incombenza a carico del locatore, il cui 
scopo è quello di permettere ai conduttori di individuare tra i difetti annunciati e/o 
rilevati al momento della riconsegna dell'ente locato, quelli per i quali il locatore li 
ritiene responsabili (supra consid. 3.1), sicché quanto indicato dagli appellati in 
sede di conclusioni non influisce su quanto sinora esposto. 

Nulla giova inoltre all'appellante menzionare il messaggio del 14 novembre 2017, 
con cui B._____ scriveva a F._____: "Ciao F._____, stiamo ancora pagando noi 
tranquilla. Il nostro assicuratore ha detto che pagano quello che c'è da pagare 
senza perito, se preferisci una conferma si chiama I._____, LaMobiliare, _____" 
(act. TR II.4), né la dichiarazione scritta del 6 aprile 2018 di G._____, secondo cui: 
"[…] Per praticità C._____ e B._____ hanno mantenuto il loro ordine permanente 
anche per i mesi di novembre e dicembre ma io secondo accordo ho provveduto a 
saldare i due importi con loro" (act. TR III.2). Le mere modalità di pagamento del 
canone locativo dei mesi di novembre e dicembre 2017 – e meglio il fatto che per 
questioni di praticità gli appellati, in accordo con G._____, abbiano versato le pi-
gioni di tali mesi, rimborsate loro dal nuovo conduttore – nulla dimostrano, contra-
riamente a quanto pretende l'appellante, in merito al contenuto e al momento pre-
ciso della notifica dei difetti. Per inciso, relativamente a quanto indicato da 
B._____ nel messaggio elettronico del 14 novembre 2017 in merito 
all'assicurazione responsabilità civile, si rinvia a quanto ritenuto in precedenza ri-
guardo alla corrispondenza elettronica intercorsa tra B._____ e F._____ (supra 
consid. 3.3). 

4.2. Tenuto conto di quanto precede, anche su questo punto l'appello è destina-
to di conseguenza all'insuccesso e il giudizio di prime cure va confermato. 

5. Infine, l'appellante rimprovera ai giudici di prime cure di non essersi con-
frontati con l'accordo stipulato tra le parti in data 5 agosto 2016, antecedente alla 
conclusione del contratto di locazione, prevedente la presa a carico da parte degli 
appellati di qualsiasi danno causato da loro o dai loro cani, all'interno o all'esterno 
dell'immobile (act. A.1, 7). L'appellante osserva che la conclusione del contratto di 
locazione era stata condizionata alla sottoscrizione di tale accordo. A suo avviso, 
trattandosi di un rapporto contrattuale, il citato accordo libererebbe il conduttore 
[recte: locatore] dalle restrittive condizioni di notifica dei difetti previste dalle norme 
applicabili in materia, rendendo così responsabili gli appellati (act. A.1, 7). L'appel-
lante asserisce poi che la notifica dei difetti sarebbe avvenuta al più tardi tramite lo 
scritto del 9 dicembre 2017 e che, considerata l'avvenuta riconsegna dei locali in 
data 31 ottobre 2017, "il termine di un anno per la formulazione delle pretese su 
basi contrattuali" sarebbe qui ampiamente rispettato (act. A.1, 7). Dal canto loro, 

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gli appellati contestano quanto indicato dalla controparte e osservano che la di-
chiarazione scritta del 5 agosto 2016 sarebbe stata fortemente voluta da quest'ul-
tima (act. A.2, 7). 

5.1. Ora, posto come l'art. 267a CO è una norma semi-imperativa, alla quale 
pertanto non può essere derogato a svantaggio del conduttore (supra consid. 3.1; 
Higi/ Wildisen, op. cit., n. 5 ad art. 267a CO), difettando in concreto una valida e 
tempestiva notifica (supra consid. 3.4), i diritti per i difetti dell'ente locato risultano 
in ogni caso perenti. Pertanto ci si potrebbe esimere dal chinarsi sulle critiche 
mosse dall'appellante ai giudici di prime cure per non aver esposto delle conside-
razioni in merito alla dichiarazione del 5 agosto 2016 (act. TR II.5). In questa sede, 
si osserva nondimeno che stando al tenore di tale dichiarazione: "Con la presente 
dichiarazione attestiamo che qualsiasi danno verrà causato all'interno o all'esterno 
dell'immobile, da noi o dai nostri cani, verrà ripagato o messo a posto come a 
nuovo" (act. TR II.5), la responsabilità del conduttore andrebbe oltre ai danni ec-
cedenti la normale usura. L'estensione di tale stipulazione, sottoscritta dall'appel-
lante e dagli appellati prima della conclusione del contratto di locazione, risulta 
quindi in ogni caso nulla ai sensi dell'art. 267 cpv. 2 CO, norma di carattere impe-
rativo (supra consid. 3.1; P. Müller, op. cit., n. 1 ad art. 267-267a CO; Ri-
chard Permann, Kommentar zum Mietrecht mit einschlägigen bundesrechtlichen 
und kantonalen Vorschriften, 2a ed., Zurigo 2007, n. 1 ad art. 267 CO; David 
Lachat/Xavier Rubli, Le bail à loyer, ed. 2019, Losanna 2019, p. 1048 n. 6.2). 

5.2. Alla luce di quanto precede, l'appello va respinto anche su tale aspetto e la 
decisione di prima sede resiste pertanto alla critica. 

6. Con la risposta all'appello, gli appellati indicano quanto segue: "[…] per i 
costi subiti in questi due anni, chiediamo: fr. 3000.- di risarcimento per tutti i giorni 
di vacanza dovuti prendere dal lavoro, i consigli giuridici, i tragitti, il tempo trascor-
so a rispondere alle sue contestazioni" (act. A2, 7). Anche a voler considerare tale 
affermazione quale richiesta di versamento di un'indennità d'inconvenienza 
ex art. 95 cpv. 3 lett. c CPC per la procedura di prima istanza, avviata nel 2018, la 
domanda non potrebbe comunque essere accolta per le ragioni che seguono. 

6.1. Legittimato a far valere una mutazione dell'azione nella procedura d'appello 
è la parte che ha presentato appello o appello incidentale. Trattandosi di una mu-
tazione dell'azione deve inoltre trattarsi dell'attore, o dell'attore riconvenzionale, 
della procedura di prima istanza (Peter Reetz/Sarah Hilber, in: Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger [edit.], Kommentar zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung [ZPO], 3a ed., Zurigo 2016, n. 13 ad art. 312 CPC; Verda Chioc-

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chetti, op. cit., n. 106 ad art. 317 CPC). Giusta l'art. 317 cpv. 2 CPC una mutazio-
ne dell'azione in appello è ammissibile soltanto se sono date le premesse di cui 
all'art. 227 cpv. 1 CPC (lett. a) e la mutazione è fondata su fatti nuovi o su nuovi 
mezzi di prova (lett. b). Sebbene il testo di legge, nel cpv. 2, non lo dica in maniera 
espressa, con fatti nuovi o nuovi mezzi di prova si intende quelli che adempiono 
alle condizioni previste al cpv. 1 di detta norma (Verda Chiocchetti, op. cit., 
n. 119 ad art. 317 CPC e riferimenti ivi citati). Conformemente all'-
art. 317 cpv. 1 CPC nella procedura d'appello nuovi fatti e nuovi mezzi di prova 
sono considerati soltanto se vengono immediatamente addotti (lett. a) e non era 
possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto 
delle circostanze dinanzi alla giurisdizione inferiore (lett. b). I nova sono da addur-
re immediatamente, le parti non possono di regola attendere il loro prossimo alle-
gato scritto per addurli (TF 4A_707/2016 del 29.5.2017 consid. 3.3.2). Un fatto o 
mezzo di prova nuovo, sorto dopo la deliberazione della sentenza di prima istanza 
e prima dell'apertura della procedura d'appello vale come immediatamente addot-
to se viene prodotto con l'appello rispettivamente con la risposta all'appello. Se 
invece sorgono, o vengono scoperti, durante la procedura d'appello devono esse-
re trasmessi indipendentemente (Verda Chiocchetti, op. cit., n. 65 segg. ad 
art. 317 CPC; TF 5A_568/2012 del 24.1.2013 consid. 4).

6.2. Nel caso in esame, anche a voler considerare la citata domanda una muta-
zione dell'azione, difetterebbe in concreto la legittimazione degli appellati siccome 
gli stessi non hanno presentato appello incidentale. In ogni caso, tale richiesta non 
adempirebbe ai presupposti dell'art. 317 cpv. 2 CPC, ciò che neppure gli appellati 
sostanziano, ragion per cui la stessa non è in concreto ammissibile. 

7. Tenuto conto di tutto quanto precede, l'appello deve essere respinto e la 
decisione del Tribunale regionale del 3 aprile 2020, comunicata il 20 aprile 2020, 
confermata. 

8.1. La tassa di giustizia per la procedura d'appello è fissata in CHF 2'000.00 
(art. 105 cpv. 1 CPC; art. 9 cpv. 1 OECC [CSC 320.210]) ed è posta a carico dell'-
appellante in quanto integralmente soccombente (art. 106 cpv. 1 CPC). 

8.2. Per il resto, come visto in precedenza, gli appellati hanno lasciato intendere 
di rivendicare un’indennità d’inconvenienza ex art. 95 cpv. 3 lett. c CPC anche per 
la procedura d'appello (supra consid. 6). Sennonché essa viene corrisposta solo in 
casi giustificati (ovvero ove la fattispecie sia complessa e con un alto valore litigio-
so, abbia comportato un notevole dispendio di tempo e tra questo e il risultato vi 
sia un rapporto ragionevole) e necessita di una motivazione particolare 

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(TF 5A_268/2019 del 15.4.2019 consid. 2.2; TF 4A_192/2016 del 22.6.2016 con-
sid. 8.2), che difetta nel caso di specie. In siffatte circostanze, l’assegnazione di 
un’indennità non è giustificata. 

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La Seconda Camera civile pronuncia:

1. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello è respinto. Di conseguenza la 
decisione del Tribunale regionale Moesa del 3 aprile 2020 è confermata.

2. La tassa di giustizia per la procedura d'appello di CHF 2'000.00 è posta a 
carico di A._____.

3. Non si assegnano indennità di inconvenienza.

4. Contro questa decisione con un valore litigioso inferiore a CHF 15'000.00 
può essere interposto ricorso in materia civile ai sensi degli artt. 72 e 
74 cpv. 2 lett. a LTF se la controversia concerne una questione di diritto di 
importanza fondamentale. Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è 
possibile proporre ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale 
federale giusta gli artt. 113 segg. LTF. In entrambi i casi il ricorso è da inol-
trare al Tribunale federale, 1000 Losanna, per iscritto entro 30 giorni dalla 
notificazione della decisione con il testo integrale nel modo prescritto dagli 
artt. 42 seg. LTF. Per l'ammissibilità, il diritto, gli ulteriori presupposti e la 
procedura di ricorso fanno stato gli artt. 29 segg., 72 segg., 90 segg. e 
113 segg. LTF. 

5. Comunicazione a: