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**Case Identifier:** bff6671c-7bbb-528d-8f07-7cb3a11b5662
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-02-18
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 18.02.2013 C/23556/2010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-23556-2010_2013-02-18.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 20.02.2013. 

 
  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/23556/2010 ACJC/202/2013 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 18 FEVRIER 2013 

Entre 

Madame A______ et Monsieur B______, appelants d’un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 26 avril 2012, comparant par Me Jacques Berta, avocat, 7, 

rue Versonnex, 1207 Genève, en l’étude duquel ils font élection de domicile, 

 d'une part, 

et 

C______, ayant son siège ______ Genève, intimée, comparant par Me Jean-Marc 
Siegrist, avocat, 23, quai des Bergues, 1201 Genève, en l’étude duquel elle fait élection 

de domicile,  

 d'autre part, 

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C/23556/2010 

EN FAIT 

A. a. Par jugement du 26 avril 2012, le Tribunal des baux et loyers a réduit de 10% le 
loyer de la surface de vente louée par A______ et B______ au rez-de-chaussée de 

l'immeuble 6, rue D______ à Genève, du 3 janvier au 23 septembre 2009 (ch. 1), 

réduit de 5% le loyer de cette surface du 1er mai 2009 au 10 février 2010 (ch. 2), 

débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était 

gratuite (ch. 4). 

b. Par acte déposé le 30 mai 2012 au greffe de la Cour de justice, A______ et 
B______ forment appel de ce jugement. Ils concluent à l'annulation de celui-ci, à 

la réduction de 20% du loyer de la surface de vente louée au rez-de-chaussée de 

l’immeuble 6, rue D______ à Genève, du 15 janvier 2007 au 30 juin 2012, à une 

réduction supplémentaire de 10% dudit loyer du 15 janvier 2007 au 14 février 

2008, à une réduction supplémentaire de 15% dudit loyer du 3 janvier 2009 au 23 

septembre 2009 et à une réduction supplémentaire de 10% dudit loyer du 1er mai 

2009 au 10 février 2012. 

c. C______ a adressé son mémoire de réponse à la Chambre des baux et loyers de 
la Cour de justice le 4 juillet 2012. Elle s'en rapporte à la justice s'agissant de la 

recevabilité de l'appel interjeté le 30 mai 2012 par B______ et A______. Sur le 

fond, elle conclut à la confirmation du jugement querellé et au déboutement des 

Consorts A______ et B______. 

d. Les parties ont été informées le 8 août 2012 par le greffe de la Cour de la mise 
en délibération de la cause. 

B. Les faits pertinents suivants ressortent du dossier : 

a. C______ (ci-après : C______) est propriétaire de l'immeuble sis 6, rue 
D______ à Genève. 

b. Suite au décès de E______ le 11 octobre 1997, ses enfants, A______ et 
B______ ont repris le contrat conclu le 10 octobre 1989, intitulé "bail à loyer et 

contrat de collaboration", qui le liait, comme locataire, à C______ (pces 1 et 2 app.; 

pv. de cp du 14.02.2011), et portait sur une surface de vente nette de 52 m2 au rez-de-

chaussée, face au restaurant F______.  

L'art. 2.1 stipulait que "l'emplacement et la surface de vente exactes sont entourés 

en rouge sur le plan annexé. Un changement de place ne peut être envisagé que 

d'un commun accord". L'art. 7.1 disposait par ailleurs que "toutes modifications et 

adjonctions au présent contrat ainsi qu’aux plans annexés ne sont valables que si 

elles ont été faites par écrit. Elles doivent faire l’objet d’un avenant faisant partie 

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intégrante du contrat. Toute autre décision ne figurant pas par écrit sera consi-

dérée comme nulle et non avenue" (pce 1 app.).  

Le contrat était conclu pour une durée de deux ans à partir du 1er janvier 1990. Il 

était tacitement reconductible d’année en année. Le loyer s’élevait à 320'000 fr. 

par an ou à 20% du chiffre d’affaires annuel si ce dernier dépassait 2'500'000 fr. 

(pce 1 app). 

c. E______ y exploitait une boutique à l'enseigne "G______", inscrite au Registre 
du commerce, qui était son unique point de vente de bijoux et de montres. 

Actuellement et depuis une dizaine d'années, celle-ci ne demeure active que dans 

son domaine de base qu'est la bijouterie et la joaillerie. Ses marchandises s'étalent 

dans une gamme de prix allant de quelques centaines à plusieurs dizaines de 

milliers de francs, car elles comportent des pièces de haute joaillerie (pv. de tsp du 

17.03.2011, p. 1 et 2). Sa clientèle est constituée de fidèles clients et de touristes (pv. 

de cp du 14.02.2011). 

Jusqu'en l’an 2000, la boutique G______ était située au rez-H______, au centre du 

magasin, dans le prolongement de la bijouterie C______ située à l'entrée du ma-

gasin, et à côté du magasin I______ qui vendait principalement des bijoux ainsi 

que des montres SWATCH (pv. d'enquêtes du 07.11.2011, p. 1; pv. de tsp du 17.03.2011, 

p. 3). 

d. Fin 1999, les Consorts A______ et B______, bien que réticents initialement, 
ont accepté de déménager à l'entrée de ce rez, selon eux suite aux assurances de 

C______, soit pour elle J______, qu'ils seraient ainsi intégrés à une entité 
consacrée à la bijouterie, du fait notamment du voisinage du magasin I______. 

J______ leur a indiqué que la bijouterie C______ déménagerait au centre du 

magasin, ce qui a été le cas (pv. de cp du 14.02.11, p. 2; pv. d'enquêtes du 07.11.2011, p. 2; 
cf. pce 7 app.). Les locataires ont investi environ 200'000 fr. pour installer leur 

nouveau stand et mettre des parois murales (pv. d'enquêtes du 07.11.2011, p. 2). 

Interrogé par le Tribunal, C______, soit pour elle K______, a dit ne plus se 

souvenir si la proximité immédiate du magasin I______ avait ou non constitué 

une condition sine qua non pour que les locataires acceptent de déménager. Il a en 

revanche affirmé que ceux-ci ne s'étaient pas plaints par écrit suite au départ de ce 

voisin, en 2007. Les locataires, au contraire, disent avoir régulièrement fait part de 

leur mécontentement à ce sujet (pv. de cp du 14.02.2011; pces 31 à 36 app.). 

e. En raison de l'important chantier de rénovation visant à permettre à moyen 
terme le développement [du magasin], C______ a proposé rétroactivement aux 

Consorts A______ et B______ une modification de leur contrat, par courrier du 

1er décembre 2000 (pce 3 app.). 

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Il a ainsi été prévu que les Consorts A______ et B______ loueraient un 

emplacement de 49.4m2 sis au rez-de-chaussée H______ (sur la gauche de la porte 

d'accès du magasin), à d'autres conditions qu'initialement.  

Une nouvelle échéance du bail a ainsi été fixée au 31 décembre 2006 avec une 

clause de reconduction tacite d’année en année (pce 3 app.).  

Le loyer minimum est demeuré inchangé, soit 320'000 fr. par an. Si le chiffre 

d'affaires annuel excédait 2'500'000 fr., le loyer équivalait à 13% dudit chiffre 

(pce 3 app.). 

Les Consorts A______ et B______ n'ont pas contresigné cet avenant (pce 3 app.). 

f. Les Consorts A______ et B______ ont été indemnisés à hauteur de 40'000 fr., 
en raison des nuisances inhérentes aux travaux (pv. de cp du 14.02.2011). 

g. Par courrier du 16 mai 2001, les locataires ont fait part à la bailleresse de leur 
inquiétude quant à la baisse de leur chiffre d'affaires constatée depuis la redisposi-

tion de leur stand et sollicité qu'une solution soit trouvée dans les meilleurs délais. 

Ils ont réitéré leur demande d'obtention d’un nouvel emplacement plus centré et 

plus visible, en joignant des ébauches de plans (non produits dans le cadre de la 

présente procédure) à leur lettre (pce 33 app.). 

L'employé de G______ explique la baisse du chiffre d'affaires par le déména-

gement de la bijouterie C______ et par le fait que sa clientèle était habituée à la 

trouver au centre. L'emplacement de G______ était moins visible que celui de 

I______ (pv. d'enquêtes du 07.11.2011, p. 2). 

h. Tout en indiquant qu'aucun changement n'était envisageable à ce moment, 
C______ a suggéré aux locataires de développer leur activité à leur emplacement 

actuel. C______ a également proposé de refaire un point de la situation à la fin de 

l'année et de débattre éventuellement à ce moment d’une légère correction du 

loyer pour 2002 (pce 34 app.). 

i. Par courrier du 5 février 2002, C______ a informé les locataires qu'aucun chan-
gement d'emplacement de leur surface de vente n'était prévu et qu'un point de 

situation serait fait au mois de septembre. Selon ce courrier, le loyer était désor-

mais fixé, d’entente entre les parties, à 10% du chiffre d’affaires annuel, et à 11% 

au cas où celui-ci dépasserait 2'200'000 fr. (pce 4 app.). 

j. Lors d'une réunion qui s'est tenue le 13 septembre 2006, les Consorts A______ 
et B______ se sont vu notifier une résiliation de leur bail. A cette occasion, ils ont 

par ailleurs été informés du départ du magasin I______ pour la mi-janvier 2007 

(pce 9 app.).  

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Par procès-verbal de conciliation du 20 septembre 2007, les parties ont convenu 

d'une unique prolongation de bail jusqu'au 30 juin 2012 (pce 5 app.). 

k. Dès début 2007, C______ a procédé au réaménagement total de son magasin, 
en commençant par le sous-sol. L'idée maîtresse était de créer une harmonie logi-

que entre les différents secteurs de vente (monde de la femme, de l'homme, de 

l'enfant, du bien-être, de la papeterie, etc). Le secteur "tout pour la maison" a été 

créé au sous-sol par le biais d'une excavation en-dessous du rez-L______. L'inau-

guration a eu lieu en septembre 2009. Les derniers travaux ont été ceux réalisés au 

rez-H______ (pv. d'enquêtes du 07.11.2011, p. 5). Les seules exceptions à cette unifor-

mité sont l'opticien M______ et G______, du fait qu'ils n'appartiennent pas au 

groupe C______ (pv. de tsp du 17.03.2011, p. 3). 

Durant ces travaux, certaines vibrations étaient perceptibles depuis le stand 

G______ (pv. d'enquêtes du 07.11.2011, p. 3). 

l. Par courrier du 22 janvier 2007, A______ et B______ se sont, par 
l'intermédiaire de leur avocat, plaints auprès de C______, soit pour elle son 

directeur J______, du départ, le 15 janvier 2007, de la boutique I______ et de 

l'installation à sa place de bacs de marchandises bradées et de peu de valeur. Ils 

ont allégué subir une perte de visibilité en raison de la dissimulation de leur 

boutique par la paroi des bijoux fantaisie «N______» et du fait qu'ils ne 

bénéficiaient plus du visuel de l'enseigne I______ qui entraînait la clientèle dans 

leur zone. Ils se sont également plaints d'une perte de standing et ont mis la 

bailleresse en demeure d'installer une surface de vente d'une qualité comparable à 

celle du magasin I______ et requis, jusqu'à exécution de ce qui précède, une 

réduction de leur loyer de 40% depuis le 15 janvier 2007. Ils ont précisé être 

néanmoins disposés à eux-mêmes changer d'emplacement, pour retourner dans le 

centre du magasin ou à sa proche périphérie, comme c'était le cas avant l'année 

2000 (pce 7 app.; pv. d'enquêtes du 07.11.2011, p. 2). 

Jusqu'au départ de I______, l'employé de G______ a qualifié la place occupée par 

cette dernière d'intéressante (pv. d'enquêtes du 07.11.2011, p. 2). 

m. Tout en refusant d'entrer en matière sur ces prétentions pécuniaires, motif pris 
notamment du silence du contrat de bail quant à la nature de l'environnement de 

l'espace occupé par G______, C______ a assuré à ses locataires, par courrier du 

23 janvier 2007, que la situation n'était que provisoire puisqu'il était prévu que le 

secteur, dès février 2007, soit réaménagé avec de la marchandise "correspondant 

davantage à son environnement" (pce 8 app.). 

n. Par courrier du 15 février 2007, G______ a admis que son bail était muet sur 
les marchandises avoisinant sa surface de vente. Elle a allégué avoir cependant 

reçu l'assurance de C______ que son emplacement demeurerait dans la «zone 

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thématique bijouterie or-horlogerie» (pce 9 app.). C______ n'a pas répondu à cette 

lettre. 

o. Après des travaux d'aménagement effectués fin 2007, l'opticien M______ s'est 
installé le 14 février 2008 à côté de G______, à l'emplacement précédemment 

occupé par le magasin I______ (pv. de cp du 14.02.2011; PV d'enquêtes du 20.12.2011, 

p. 7). Les nuisances liées aux travaux d'aménagement ont duré environ deux mois 

selon l'employé de G______ (pv. d'enquêtes du 07.11.2011, p. 3). 

Selon O______, sous-directeur de C______ Genève de 2004 à 2010, l'installation 

du stand de l'opticien a duré au maximum un mois, sans générer de réelles 

nuisances. Il n'y a pas eu de gros travaux ni de doléances particulières pour ce 

chantier (pv. d'enquêtes du 20.12.2011, p. 3). M______ a expliqué que les travaux 

d'aménagement intérieur, qui avaient eu lieu de jour uniquement, avaient duré 15 

jours. Parmi les travaux à charge de sa société, il n'y avait pas eu de travaux lourds 

nécessitant des marteaux piqueurs. Le sol avait été livré par C______, sans qu'il 

sache quand il avait été posé (pv. d'enquêtes du 20.12.2011, p. 7).  

p. C______, soit pour elle K______, a expliqué qu'elle estimait que des lunettes, 
de même que des foulards et autres accessoires, correspondaient à 

l'environnement d'une bijouterie puisque les lunettes, aujourd'hui, étaient bien plus 

un accessoire de mode qu'un outil de vue (pv. de cp du 14.02.2011). J______, 

directeur au sein du groupe C______ (Genève) de juin 2005 jusqu'à avril 2010, a 

également été de cet avis (pv. d'enquêtes du 07.11.2011, p. 6). 

q. Les 27 décembre 2007 et 19 février 2008, les locataires ont derechef requis une 
réduction de leur loyer, cette fois en raison des nuisances sonores provoquées par 

les travaux de réaménagement de leur zone, commencés le 3 janvier 2008, à l'ori-

gine d'une baisse de 30% de leur chiffre d'affaires par rapport à celui de 2007, en 

soi déjà altéré par rapport à ceux des années précédentes, du fait du départ de 

I______ (pces 10 et 11 app.). 

r. Dès l'automne 2008, les locataires ont demandé à être impliqués dans le projet 
d'aménagement du futur rez-H______ (pce 12 app.).  

s. Dès fin 2008 (durant 4 ou 5 mois autour du stand de G______), les travaux au 
rez-de-chaussée, soit ceux qui ont engendré le plus de nuisances pour G______ 

(poussière, éclairage déficient, problèmes d'organisation), ont eu lieu. De manière 

générale, ce réaménagement a découragé la clientèle (pv. d'enquêtes du 07.11.2011, 

p. 3). 

t. C______ a décidé la création d'une zone "bijoux or", ailleurs qu'à l'endroit de 
l'espace occupé par G______. Celle-ci s'est ainsi retrouvée dans un secteur com-

portant, d'une part, l'opticien M______ et d'autre, part, un magasin de bijoux 

fantaisie, de lunettes, chaussettes et autres articles (cf. pce 18 app.). 

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Selon A______, C______, soit pour elle O______, lui aurait à l'époque proposé 

d'intégrer cette nouvelle zone "bijoux or", puis aurait changé d'avis, sans 

explication (pv. de cp du 14.02.2011). 

u. En date du 11 février 2009, les locataires ont proposé à O______ de permuter 
leur place avec la bijouterie fantaisie (pce 14 dem.; pv. d'enquêtes du 07.11.2011, p. 3).  

v. Par courriers des 17 février 2009, 26 février 2009 et 1er mai 2009 et oralement, 
lors d'une entrevue le 30 mars 2009, C______ a rappelé aux Consorts A______ et 

B______ que le bail ne prévoyait pas une mise à disposition de surfaces à un 

endroit déterminé mais que tout serait mis en œuvre pour que le stand G______ 

soit visible et intégré au mieux au nouvel étage. C______ a également expliqué ne 

pas pouvoir satisfaire les souhaits des Consorts A______ et B______, eu égard 

aux engagements pris avec ses fournisseurs, auxquels avait été proposé un projet 

d'univers de bijouterie sur 300 m², avec un centre, impossible à modifier désor-

mais (pces 17 et 20 app.; pce 4 int.). Entendu en comparution personnelle, C______, 
soit pour elle K______, a déclaré que même si G______ avait fait sa demande 

antérieurement, il aurait sans doute été impossible d'y accéder, pour une question 

de profondeur des stands. Il a ajouté qu'une rocade entre G______ et l'un des 

stands de vente de foulards, sis en face de l'univers bijouterie, à l'emplacement qui 

était le sien initialement, n'entrait pas non plus en considération, en raison des 

travaux de désengagement des escalators qui avaient diminué l'espace disponible 

(pv. de cp du 14.02.2011). 

C______ a au surplus soutenu que la régression constante des ventes de G______ 

n'était pas due à son emplacement, excellent selon elle puisque située face à l'une 

des entrées principales. Elle en veut pour preuve que les ventes du secteur bijou-

terie de C______ étaient, elles, en augmentation permanente (pce 20 app.). 

w. Pour les Consorts A______ et B______, le réaménagement des surfaces 
voisines de la leur est un défaut de la chose louée puisqu'il équivaut à un 

changement de place imposé, prohibé par le contrat de bail initial. Ils ont ainsi mis 

en demeure la bailleresse, par pli du 18 mai 2009, de revoir son projet 

d'aménagement du rez-H______, sous menace de consigner leur loyer, et exigé 

une réduction de ce dernier. Dans le même temps, ils ont sollicité de la bailleresse 

qu'elle remédie aux dégâts constatés suite aux travaux effectués (pce 21 app.). 

x. Dans sa réponse du 15 juin 2009, C______ a contesté l'existence d'un défaut, 
motif pris de l'absence de mention dans le bail d'un quelconque droit à un empla-

cement spécifique ou d’un droit de regard sur le genre d'activités pratiquées sur 

les surfaces environnantes (pce 22 app.). 

y. Fin juin 2009, A______ et O______ se sont rencontrés, aux fins de résoudre les 
questions du plafond et de l'éclairage de l'espace occupé par G______, 

endommagé lors de travaux effectués quelques années auparavant, ainsi que celles 

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relatives à l'installation par le stand de bijoux fantaisies voisin d'un mur de 

lunettes C______ et la suppression d'une enseigne publicitaire de G______ (cf. 

pces 24 et 25 app.).  

Selon un procès-verbal du 30 juin 2009, non signé par les parties, A______ aurait, 

lors de cette entrevue, renoncé à exiger le déplacement de la paroi de lunettes (pce 

25 app.).  

z. Par courrier du 27 juillet 2009, les Consorts A______ et B______ ont 
finalement sollicité la suppression de la paroi de lunettes d’ici au 4 août 2009 et la 

suspension des autres travaux décidés le 30 juin 2009 (pce 24 app). 

aa. C______ s'est dite prête à supprimer la paroi, moyennant renonciation par les 
locataires à toute autre revendication, ce à quoi ils se sont refusés (pces 27 et 28 

app.). 

bb. Par courriers des 26 août et 9 septembre 2009, les Consorts A______ et 
B______ n'ont pas contesté la teneur du procès-verbal du 30 juin 2009 et ont 

indiqué que leur détermination définitive figurait dans leur lettre du 28 juillet 

2009 (pces 26 et 28 app.). 

cc. Le 17 septembre 2009, C______ s'est engagée à procéder aux travaux figurant 
dans le procès-verbal du 30 juin 2009 et à enlever la paroi de lunettes (pce 29 app.). 

dd. Les parties ont signé un descriptif des travaux convenus le 11 janvier 2010 
(pces 30 à 31 app.). Les travaux ont débuté le 22 février 2010 et devaient se terminer 

le 1er mars 2010 (pces 32 app. et 5 int.). 

ee. La paroi de lunettes est restée cinq ou six mois. L'enseigne publicitaire a été 
supprimée en mai 2009, en même temps que la paroi était érigée, avant d'être 

replacée en février 2010 (pv. d'enquêtes du 07.11.11, p. 3; pv. d'enquêtes du 20.12.2011, 

p. 3). La réinstallation de l'enseigne a «pris un bon mois» car A______ a longtemps 

tergiversé sur le type d'enseigne qu'elle voulait (pv. d'enquêtes du 20.12.2011, p. 3). 

C. a. Le 28 septembre 2010, A______ et B______ ont assigné C______ devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Ils faisaient valoir que 

la modification de l’environnement autour de la surface louée constituait un 

défaut. Ils sollicitaient par conséquent le déplacement dudit point de vente dans la 

"zone thématique bijoux/or" du magasin, située au rez-de-chaussée. Les locataires 

sollicitaient une réduction de leur loyer de 40% depuis le 15 janvier 2007 jusqu'à 

l’exécution des travaux précités. Les autres défauts consistaient dans la mise en 

place d’une paroi masquant la boutique G______ aux clients du magasin et en le 

dépôt de l’enseigne de la boutique entre juillet 2009 et février 2010, ainsi qu’en 

des nuisances subies en raison des travaux effectués par la bailleresse dans son 

magasin de janvier 2007 à août 2009. Les locataires concluaient par ailleurs à la 

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réduction de leur loyer de 40% depuis le 15 janvier 2007, ainsi qu’à des 

réductions supplémentaires, de 30%, du 1er janvier 2007 au 31 août 2009, pour 

tenir compte des nuisances liées aux travaux, et de 20%, du 14 janvier 2007 au 10 

février 2010, en raison de la présence du mur et de l'absence d’enseigne. 

b. La cause a été déclarée non conciliée le 10 septembre 2010 et portée devant le 
Tribunal le 14 décembre 2010. 

c. Une audience de comparution personnelle des parties s'est déroulée le 14 février 
2011. 

d. Dans sa réponse du 14 mars 2011, la bailleresse a conclu au déboutement des 
locataires de toutes leurs conclusions. 

e. En date du 17 mars 2011, le Tribunal s'est rendu chez C______ et a effectué les 
constatations suivantes : 

"La boutique G______ est située au rez-H______, sur la gauche en entrant, après 

l'opticien M______ qui fait l'angle. L'opticien vend des lunettes optiques et des 

lunettes de marques dont les prix varient entre CHF 300.- et 700.-. Au milieu, 

dans le hall, il y a un stand avec des foulards et en face, dans l'autre angle, à 

l'endroit de l'emplacement de l'ancien Kebab, il y a un stand de vente de collants. 

Les vitrines dans lesquelles sont entreposés les bijoux sont propriété de G______. 

Certaines portent des traces de rayures, parfois profondes, parfois en surface uni-

quement. Le sol de la boutique est recouvert d'une moquette rouge dont la couleur 

a été choisie par les locataires. 

L'autre voisin de G______ (si l'on va vers le cœur du centre commercial) est un 

rayon de bijoux fantaisies, propriété C______. G______ et ce rayon sont séparés 

par une paroi sur laquelle il y a des lunettes Polaroïd, d'un prix variant entre 

CHF 50.- et 100.-. Cette paroi masquait initialement le stand de G______, si l'on 

venait du centre du magasin en direction de la sortie au rez-H______, de sorte 

qu'il avait été décidé, aux frais de C______, d'aligner le stand de G______ sur les 

autres et de reculer la paroi. 

En face de la vitrine du magasin G______, il y a une grande enseigne où l'on peut 

lire "Gold 18 carats or G______ Genève bijouterie-joaillerie". Il y a également 

une enseigne pour l'opticien M______. Ces enseignes sont les deux seules dans le 

magasin. 

Le passage au rez-H______ est nettement plus modéré qu'à celui du rez P______. 

En l'état actuel des choses le pont de l'Ile est supprimé et l'arrêt de bus également. 

Si l'on rentre par le rez-H______ il y a un sentiment d'attraction qui pousse à 

vouloir aller vers le cœur du magasin, où l'on discerne les affiches publicitaires 

de marques des grands parfumeurs et des stands de bijoux/montres à l'apparence 

luxueuse.  

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La surface occupée par les bijouteries et montres C______ fait 300 m
2
. Les 

rayons bijouterie proposent des objets dont la moyenne de prix se situe entre 

CHF 1'200.- à 5'000.- avec quelques objets proposés pour CHF 10'000.- à 

12'000.-, d'autres à CHF 29.-. La montre la plus chère est vendue au prix de 

CHF 25'000.-. 

A côté de l'espace bijouteries-montres il y a l'espace parfumerie avec en grandes 

lettres la publicité pour différentes grandes marques. Le tout dégage une impres-

sion générale de luxe et d'uniformité. 

Si l'on rentre depuis le rez-P______, les suspensions lumineuses (sortes de 

boules) qui pendent au plafond et le fait que l'on est en hauteur puisque le centre 

du magasin est sis en contre-bas d'un escalier, rend cette partie-là du magasin 

attirante et luxueuse. Lorsque l'on y arrive, l'on n'imagine pas qu'à l'autre issue 

du couloir, direction rez-H______, le stand de joaillerie pourrait se poursuivre, 

notamment parce que la zone en question semble délimitée là où commence la 

vente d'autres objets tels que maroquinerie et bijoux fantaisies". 

f. Des audiences d'enquêtes se sont déroulées les 7 novembre et 20 décembre 2011 
et ont permis d'entendre les témoins suivants : 

Q______, travaillant depuis fin 1998 pour G______, a confirmé la statistique des 

ventes produite par les locataires (cf. pce 37 dem.) pour les années 2006 à 2011. Il a 

précisé qu'en 1999, le chiffre d'affaires était de 3,8 millions et le nombre de vente 

de 15'000 environ. Il n’avait jamais vu les protections posées sur les vitrines de 

G______ durant les travaux réalisés en 2010, celles-ci étant posées de nuit. 

R______, cliente de la bijouterie G______, a déclaré se rendre cinq à six fois par 

an chez C______. Trois ou quatre ans auparavant, lors de travaux au rez, elle avait 

constaté qu'il y avait du bruit, de la poussière et quasiment pas de lumière puisque 

les plafonds étaient enlevés. Les nuisances avaient eu lieu sur plusieurs périodes, 

mais pas forcément toutes en même temps. R______ ne pouvait toutefois être plus 

précise. 

J______, ayant eu la charge administrative et commerciale de tous les travaux de 

transformation, a indiqué que O______ était son sous-directeur et son adjoint pour 

tout ce qui était opérationnel. Toutes les décisions étaient prises et validées par la 

direction à Bâle. Il avait refusé d'entrer en matière sur une indemnisation de 

G______ liée à ces travaux car elle n'avait à son sens subi aucune nuisance 

puisque les travaux avaient été conduits de manière exemplaire et de nuit, avec 

bâchage et protection des stands. A 5h du matin, des équipes venaient nettoyer 

pour assurer l'ouverture du magasin à 8h30. Durant les années 2007 à 2009, le 

chiffre d'affaires global [du magasin] était resté stable. En août 2009, il y avait eu 

une baisse dans la vente de la bijouterie et de l'or, se reflétant d'ailleurs sur le 

tableau pour G______. De manière générale, trois éléments étaient importants 

pour une bijouterie : l'emplacement, l'assortiment et le service. 

- 11/31 - 
 

 

C/23556/2010 

S______, travaillant pour le groupe C______ au siège à Bâle, a dirigé les travaux 

d'agencement de C______ à Genève. Ses discussions avec A______ à la fin des 

travaux n'avaient jamais porté sur un déplacement de sa boutique vers le centre du 

magasin. Ils avaient évoqué un déplacement de quelques vingt centimètres vers le 

loops pour aligner le stand ainsi que des questions d'aménagement (sol, meubles 

etc). 

O______, "coordinateur facilitateur" pour les travaux ayant duré quatre ans, a 

indiqué que le challenge, qu'ils avaient réussi, était de maintenir le chiffre 

d'affaires durant les travaux, voire de l'augmenter. Pour ce faire, ils avaient 

beaucoup travaillé de nuit et par petites surfaces, pour perturber le moins possible 

la clientèle. L'emplacement des locataires, contrairement à d'autres, n'avait pas 

bougé, mais l'environnement avait bougé puisque le faux plafond, la climatisation 

et les luminaires avaient été refaits. La moquette et le parquet avaient été changés 

après consultation des locataires. Il n'avait jamais été discuté d'un changement 

d'emplacement du stand des locataires. Il avait établi un plan non officiel à la 

demande de A______ car celle-ci souhaitait savoir s'il était techniquement 

possible de déplacer son stand juste à côté. Cela s'était avéré être possible, même 

pour l'échéance du bail qui lui restait, mais il ne lui avait rien dit d'autre car son 

rôle s'arrêtait là. Il ne lui avait donné aucune assurance sur un quelconque 

déplacement. Commercialement, il pouvait comprendre sa démarche. Les travaux 

chez G______, travaux mineurs, avaient été effectués après l'ouverture du 

magasin en septembre 2009. Les travaux à l'étage de G______ avaient eu lieu de 

février à août à peu près et ceux de l'environnement de G______ avaient été faits 

en dernier. Les travaux qui occasionnaient de la poussière étaient faits soit de nuit 

soit dans un environnement cloisonné avec nettoyage renforcé le matin. Cela était 

le cas pour G______. Le chantier avait débuté par un an d'excavation. Vu 

l'ampleur des travaux, il y avait forcément du bruit mais le plus gênant avait été la 

poussière des travaux, principalement dans cet étage. L'excavation n'avait pas 

occasionné de diminution de clientèle, ce qui n'avait pas été le cas pour le TCOB. 

T______, chargé de l'aménagement des nouvelles installations électriques et de la 

transformation des existantes sur le chantier C______, a indiqué avoir travaillé en 

dernier chez G______, à peu près un an après la fin des travaux à l'étage, en 

février 2010. Il ne savait pas pourquoi ces travaux avaient été effectués en dernier. 

Ils avaient duré à peu près trois semaines, de nuit, avec une protection sur les 

vitrines pour les gros travaux (enlever le faux plafond, ventilation, sprinkler). La 

question de la poussière était du ressort d'une équipe de nettoyage. A la fin, il y 

avait eu des protections mineures et un problème car un rail de spot était tombé 

sur une vitrine et l'avait cassée. Elle avait été remplacée. A son souvenir, A______ 

ne s'était pas plainte auprès de lui d'autres problèmes. L'éclairage de l'ensemble de 

l'étage avait été diminué pendant les travaux, sur une période de trois à quatre 

mois. Les travaux effectués en l'an 2000 lors desquels il était présent étaient bien 

moins importants.  

- 12/31 - 
 

 

C/23556/2010 

U______, architecte, s'est occupé de la coordination globale et de la gestion 

financière de l'opération des travaux qui avaient eu lieu de 2005 jusqu'à 

l'ouverture le 23 septembre 2009, à l'exception des surfaces louées à l'opticien et à 

G______. La seule demande effectuée pour G______ avait été de commander des 

protections pour les comptoirs, ce qui avait été fait le 19 février 2010. Les pro-

tections étaient installées de la fermeture du magasin jusqu'à son ouverture pour 

éviter des chutes de matériaux durant les travaux d'électricité et de ventilation 

exécutés du 22 au 26 février 2010, de nuit. Les travaux au rez-H______ avaient 

duré du 3 janvier au 23 septembre 2009 et ceux dans l'environnement immédiat de 

G______ avaient duré deux semaines. Il était très difficile de délimiter la zone de 

nuisances. Les travaux de réfection des plafonds dans la zone voisine de G______ 

n'avaient duré que trois semaines. Ils travaillaient à une cadence infernale, de nuit. 

G______ et M______ couvraient chacun leur stand avec des tissus. Il y avait des 

travaux de jour, derrière des cloisons de chantier qui montaient jusqu'au plafond, 

qui n'avaient rien à voir avec la surface de vente, de sorte qu'il n'y avait eu aucune 

nuisance durant le jour. La poussière était nettoyée le matin. 

V______, chargé de la planification des travaux, a piloté à ce titre les différents 

corps mandataires, ingénieurs spécialisés et architectes. L'excavation avait duré un 

an et demi environ, de 2006 à 2007, sans qu'il reçoive de plainte particulière. Les 

travaux les plus bruyants étaient faits hors horaires d'ouverture. Tout le matériel 

transitait par l'extérieur du bâtiment et l'accès au chantier se faisait par la rue 

P______. Ils avaient eu une trentaine de séances entre juin 2008 et juin 2010 lors 

desquelles ils s'étaient préoccupés de la question de l'aménagement de G______, 

hors présence de A______, à l'exception de deux fois. G______ n'était pas pour 

lui le thème principal puisqu'elle représentait 50 m2 sur les 20'000 m2 de surface 

transformée. Vu son matériel pesant et fragile, il n'avait pas pu comme pour les 

autres stands évacuer son mobilier entre la fermeture et l'ouverture du magasin. 

Celui-ci était chaque soir recouvert de draps sur lesquels, les soirs où ils étaient 

intervenus, ils avaient ajouté un feutre avec couvercle en bois. Les travaux avaient 

été exécutés en plusieurs étapes, par intermittence, sur une période cumulée de 6 

mois environ. Ce chantier avait été un cas unique durant toute sa carrière. En 

termes de travaux techniques de construction, ceux-ci, puisque réalisés de nuit, 

n'avaient généré aucune gêne. Les clients de jour marchaient sur un sol en 

catelles, avec du mobilier posé et un éclairage provisoire tout à fait satisfaisant. Il 

fallait être un spécialiste pour voir qu'il n'y avait pas de joints entre les catelles et 

que le mobilier était provisoire. L’état du magasin correspondait alors à la 

photographie produite par les locataires sous pièce 15. Certains travaux de 

réagencement du mobilier du magasin avaient eu lieu de jour, mais dans des zones 

marginales protégées par des parois décorées. Une vitrine de G______ avait été 

changée après avoir été cassée. Si la causalité avec le chantier avait pu être 

établie, les autres vitrines rayées auraient aussi été remboursées. 

- 13/31 - 
 

 

C/23556/2010 

M______, opticien, a indiqué qu'il lui était difficile de comparer ses chiffres 

d'affaires 2008 et 2009, car en 2008 il avait effectué une grosse liquidation 

générant un gros revenu. Les travaux effectués au rez-H______ dans l'espace 

C______ avaient eu lieu au printemps 2009, jusqu'à mai/juin 2009. Du fait du 

chantier parallèle lié au tram, la baisse de fréquentation qu'il avait pu observer 

pouvait être due à l'un ou l'autre de ces facteurs, ou les deux. Depuis 2010, son 

chiffre d'affaires connaissait une progression constante. Il ne pensait pas qu'il 

aurait réussi à traverser l'année 2009 comme il l'avait fait s'il n'avait pas été dans 

le magasin C______ puisque la fréquentation de ce magasin était demeurée 

bonne, en dépit de l'environnement extérieur. Les travaux au rez avaient été effec-

tués de nuit. Il protégeait son stand personnellement avec des bâches en plastique 

fournies par C______ et n'avait jamais eu à se plaindre de poussière excessive le 

matin. S'il avait eu quelques désagréments pendant les travaux de C______, dont 

il n'avait pas souvenir, il les avait acceptés puisque son magasin était dans un con-

texte de travaux. Le plafond était livré et terminé dès l'ouverture de son magasin, à 

raison de 80%. Les 20% qui étaient anciens à son arrivée donnaient toutefois un 

éclairage satisfaisant. Ils avaient été remplacés à la fin des travaux, avant l'été 

2009. La gamme de prix de son panier moyen d'articles s'élevait entre 400 fr. et 

450 fr.  

g. A______ et B______ ont déposé leurs conclusions après enquêtes devant le 
Tribunal des baux et loyers le 17 avril 2012. Ils concluaient à l'octroi de 

réductions de loyer de 40% du 15 janvier 2007 jusqu'au 30 juin 2012, de 30% 

supplémentaire du 1er janvier 2007 au 30 septembre 2009 et de 20% 

supplémentaire du 30 juin 2009 au 10 février 2010. L'unique prolongation de bail 

qui leur avait été accordée échéant au 30 juin 2012, ils renonçaient à leurs 

conclusions en déplacement de G______ dans "la zone thématique bijoux/or" du 

magasin. 

Dans ses conclusions après enquêtes du 17 avril 2012, C______ a conclu au 

déboutement des locataires de toutes leurs conclusions. 

h. Le Tribunal des baux et loyers a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience de 
plaidoiries du 23 avril 2012. 

D. a. Dans son jugement du 26 avril 2012, le Tribunal des baux et loyers a retenu que 
le changement d'environnement autour de G______ n'était pas constitutif d'un 

défaut. Les conclusions des locataires en déplacement de leur stand au centre du 

magasin et en réduction du loyer jusqu'à l'exécution de ces travaux étaient dès lors 

infondées. Les nuisances subies entre le 3 janvier et le 23 septembre 2009 

justifiaient une réduction de loyer de 10%. Celles liées à la première phase des tra-

vaux entre 2006-2007 et septembre 2009 n’étaient en revanche pas constitutives 

d'un défaut, de sorte qu’aucune réduction de loyer n’était due durant cette période. 

Enfin, la suppression de l'enseigne publicitaire G______ et l'érection d'une paroi 

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C/23556/2010 

masquant leur stand entre mai 2009 et février 2010 ne respectaient pas l’usage 

convenu. Le loyer devait par conséquent être réduit de 5% supplémentaires du 

1er mai 2009 au 10 février 2010. 

b. Sur le plan des faits, les Consorts A______ et B______ font valoir que les 
premiers juges ont omis de prendre en compte l'art. 7.1 du contrat de bail du 10 

octobre 1989 (cf. supra ad B.b), ont retenu à tort qu’ils avaient contresigné la 

proposition de modification du contrat du 1er décembre 2000 (cf. supra ad B.e) et 

n'ont pas constaté qu'ils avaient exigé le déplacement de la paroi de lunettes (cf. 

supra B.y). 

Sur le fond, les Consorts A______ et B______ considèrent que le Tribunal a mal 

appliqué l'art. 259a CO en niant leur droit d’exiger que le stand G______ se situe 

dans la "zone thématique bijoux/or" et en n'admettant pas que le changement de 

nature des stands se trouvant dans le voisinage immédiat du leur constituait un 

défaut de la chose louée. Ces défauts justifiaient de réduire leur loyer de 20% 

depuis le départ de I______, le 15 janvier 2007, jusqu’à la fin du bail et de 10% 

supplémentaires du 15 janvier 2007 au 14 février 2008, période durant laquelle la 

zone était demeurée non aménagée et occupée par des stands vendant des objets 

variables et bas de gamme. 

Ce faisant, les Consorts A______ et B______ réduisent leurs dernières 

conclusions prises devant le Tribunal des baux et loyers et qui visaient l’octroi 

d’une réduction de loyer de 40% sur l’ensemble de la période allant du 15 janvier 

2007 au 30 juin 2012 en raison des défauts susvisés. 

Les Consorts A______ et B______ invoquent ensuite que les nuisances dues aux 

travaux de rénovation et de réaménagement des magasins C______ justifient une 

réduction de loyer supplémentaire de 15% du 3 janvier 2009 au 23 septembre 

2009 - et non 10% comme décidé par le Tribunal - malgré les mesures prises par 

leur bailleresse. La pose de la paroi masquant leur boutique et la suppression de 

l'enseigne G______ entre mai 2009 et février 2010 fondaient en outre l'octroi 

d'une réduction supplémentaire de 10% - et non de 5% comme décidé par les pre-

miers juges. 

Ce faisant, les Consorts A______ et B______ réduisent également leurs dernières 

conclusions de première instance qui tendaient à une réduction de loyer de 30% 

sur l'ensemble de la période du 1er janvier 2007 au 30 septembre 2009 en raison 

des nuisances dues aux travaux, ainsi que de 20% du 30 juin 2009 au 10 février 

2010 en raison de la pose de la paroi masquant leur stand et de l’absence 

d’enseigne. 

c. Dans son mémoire de réponse du 17 avril 2012, C______ conteste les griefs des 
Consorts A______ et B______ relatifs à l'établissement des faits par le Tribunal. 

- 15/31 - 
 

 

C/23556/2010 

Sur le fond, C______ considère que les Consorts A______ et B______ ne peuvent 

pas invoquer l’absence d’accord écrit pour s’opposer au déplacement en 2000 de 

G______ au sein du centre commercial. Le changement d’environnement autour 

du stand G______ à compter de 2007 ne constitue pas un défaut dès lors que la 

bailleresse n’avait jamais promis aux locataires un emplacement dans la "zone 

thématique bijoux/or" du centre commercial. La baisse du chiffre d'affaires et de 

la fréquentation du stand ne suffisaient pas à démontrer l'existence d'un défaut. 

Les nuisances dues aux travaux effectués en 2007-2008 au sous-sol du magasin 

n'ayant pas dépassé le niveau raisonnablement admissible, elles ne justifient 

aucune réduction de loyer. Les réductions accordées par les premiers juges en rai-

son des travaux entrepris au rez-H______, de la paroi de lunettes masquant la 

boutique et de l'absence d'enseigne étaient par ailleurs conformes à la juris-

prudence. 

d. Les arguments des parties seront examinés ci-après dans la partie En droit. 

EN DROIT 

1. Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011, les recours 
sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision 

entreprise. En l'espèce, le jugement a été notifié aux parties le 1er mai 2012. Dès 

lors, le nouveau droit de procédure s’applique à la procédure de recours. En revan-

che, la procédure de première instance reste régie par l’ancien droit de procédure, 

soit les art. 274 ss CO et l’aLPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_641/2011 du 

27 janvier 2012, consid. 2.2). 

2. 2.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-

pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

2.2 En l'espèce, les appelants ont conclu, notamment au ch. 1 de ses écritures 
après enquêtes du 17 avril 2012, à une réduction de loyer de 40% du 15 janvier 

2007 jusqu'au 30 juin 2012. En se fondant sur le loyer de l’année 2007 (cf. p. 33 

intimée), ceci représente un montant de 349'314 fr. (159'990 fr. : 12 x 65,5 mois x 

40%). En appel, l'appelante conclut, au ch. 1 de ses conclusions, à une réduction 

de loyer de 20% durant ladite période, ce qui représente 174'657 fr. sur la base 

précitée. Il s'ensuit que la valeur litigieuse minime fixée par l’art. 308 al. 2 CPC 

est largement dépassée. 

Le jugement attaqué constitue par ailleurs une décision finale et aucune des 

exceptions de l'art. 309 CPC n'est réalisée. 

La voie de l'appel est par conséquent ouverte.  

- 16/31 - 
 

 

C/23556/2010 

2.3 L'acte ayant pour le surplus été déposé dans les délais et les formes prescrits 
par l'art. 311 CPC, le présent appel est formellement recevable. 

3. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d’examen, tant en fait qu'en droit 
(art. 310 CPC; HOHL, Procédure civile, Tome II, 2010, N 2314 et 2416; 

RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, 
Neuchâtel 2010, p. 349 ss, N 121).  

4. Les appelants demandent à la Chambre de céans de se référer à l'état de fait qui 
figure dans le jugement du Tribunal des baux et loyers du 26 avril 2012, sous 
réserve des trois griefs suivants. 

4.1 Selon les appelants, les premiers juges ont omis de prendre en compte 
l’art. 7.1 du contrat de bail du 10 octobre 1989. Ils auraient également retenu à tort 

que le courrier du 1er décembre 2000 avait été contresigné, la pièce produite ne 

comportant pas leurs signatures. 

Ces deux critiques sont fondées de sorte que la Chambre de céans rectifiera l'état 

de fait du jugement attaqué (En fait, B.b et B.e), ce sans toutefois préjuger de la 
portée de ces changements sur la résolution du présent litige. 

4.2 Les appelants font valoir qu'ils n'ont jamais renoncé à exiger le déplacement 
de la paroi de lunettes qui cachait le stand G______.  

S'agissant d'un fait nouveau, non allégué durant la procédure de première instance, 

et aucune des exceptions prévues par l'art. 317 CPC n'étant réalisée, la Chambre 
de céans ne tiendra pas compte de cette précision. 

4.3 Bien qu’aucune des parties ne formule de grief à ce sujet, la Chambre de céans 
complétera en outre, en vertu de son pouvoir d'examen, divers points de l'état de 

fait en se référant au contenu des pièces produites par les parties (En fait, B.b, 
B.e, B.h, B.k, B.m, B.u, B.y, B.aa) ou aux témoignages des personnes entendues 
par le Tribunal (En fait, cf. témoins Q______, R______ et V______). 

5. La Chambre de céans examinera, en premier lieu, le grief de violation de 
l’art. 259a CO en lien avec le départ de I______ et la non-incorporation de 
G______ dans la «zone thématique bijouterie or-horlogerie» du rez-H______. 

5.1 A teneur de l’article 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose 
louée à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle est 
louée et l'entretenir dans cet état. 

Aux termes des articles 259a al. 1 let. a et b et 259d CO, lorsque apparaissent des 

défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas 

tenu de remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'utiliser la chose 

louée conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la 

chose et une réduction proportionnelle du loyer, à partir du moment où le bailleur 

- 17/31 - 
 

 

C/23556/2010 

a eu connaissance du défaut et jusqu'à son élimination.  

Selon la jurisprudence, la notion de défaut doit être rapprochée de l'état approprié 

à l'usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l'article 256 al. 1 CO; elle 

suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu. L'objet de 

référence est celui sur lequel le locataire peut sincèrement compter d'après le con-

tenu du contrat, car le défaut se définit comme l'absence d'une qualité dont l'exis-

tence avait été promise ou à laquelle la partie contractante pouvait s'attendre selon 

les règles de la bonne foi. Le défaut peut avoir sa source non seulement dans la 

chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou l'attitude de tiers (ATF 135 III 

345 consid. 3.2; ACJC/1146/2009 du 5 octobre 2009 et les réf. cit.). Un défaut 

peut être immatériel et de nature économique, lorsque par exemple l'exploitation 

d'un restaurant affermé ne procure pas le chiffre d'affaires convenu ou lorsque le 

bailleur viole la clause d'exclusivité prévue dans le bail de locaux sis dans un 

centre commercial (arrêt du Tribunal fédéral 4C.1/2001 du 19 mars 2001 publié in 

DB 2002 no 4; BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 

Bâle 2010, no 28 ad art. 258). Un défaut peut également être purement esthétique, 

le locataire étant en droit d’escompter que l'apparence extérieure de la chose louée 

corresponde à des standards normaux, étant rappelé que la chose louée comprend 

les installations communes, comme les escaliers et le hall d'entrée (arrêts du 

Tribunal fédéral 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.2 publié in CdB 04/33, 

4C.527/1996 du 29 mai 1997 consid. 3a publié in SJ 1997, p. 661 ss et les réf. 

cit.). 

Pour déterminer l’usage convenu, il convient de se fonder sur l'accord des parties 

tout en recherchant, dans les circonstances de la conclusion du contrat, le niveau 

concret d'exigence que les parties avaient en vue quant à l'état de la chose louée 

(arrêt du Tribunal fédéral 4C.1/2001 du 19 mars 2001 consid. 1b). Leur attitude 

lors de la visite des lieux constitue à cet égard un élément capital d'appréciation. 

Si le locataire a constaté des inconvénients apparents sans émettre de protestation, 

il faut en conclure que ces inconvénients étaient compatibles avec l'usage qu'il 

entendait faire de la chose (CORBOZ, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 

p. 132; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 218). De même, le comporte-

ment ultérieur des parties peut être déterminant car le fait de conserver la chose 

louée et d’en user peut constituer une acceptation de l’état dans lequel cette chose 

se trouve (ATF 104 II 274 consid. 2; voir également l’arrêt du Tribunal fédéral 

4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.3). 

Le Tribunal fédéral a notamment considéré, en matière de baux de locaux com-

merciaux, que la présence d'un concurrent dans le voisinage ne pouvait être consi-

dérée comme un défaut que si le bailleur avait promis qu'il n'y en aurait pas (arrêt 

du Tribunal fédéral 4C.1/2001 du 19 mars 2001 consid. 1a). 

Une pratique qui a duré un certain temps constitue en principe un accord tacite 

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(BOHNET/MONTINI, op. cit., no 25 ad art. 256 CO et les réf. cit.). Le locataire ne 

doit néanmoins pas s'attendre au maintien des propriétés existantes au moment de 

la visite des locaux ou de la remise de la chose. Certes, le bailleur, en présentant la 

chose dans l'état qui sera le sien au moment de la location, fixe un certain 

«standard» et, ce faisant, il s’oblige dans une large mesure. Toutefois, en ce qui 

concerne la durée, des variations de faible intensité sont possibles (remplacement 

d'un four défectueux par un autre fonctionnant parfaitement mais qui, esthétique-

ment, s'insère moins bien que le précédent dans l'ensemble de la cuisine). A cet 

égard, on ne saurait en principe admettre un accord tacite portant sur des para-

mètres qui ne se trouvent pas dans la sphère de puissance du bailleur (BOHNET/ 

MONTINI, op. cit., no 26 ad art. 256 CO et les réf. cit.; BURKHALTER/MARTINEZ/ 

FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, N 18c ad art. 256).  

Dans un arrêt du 20 novembre 1992, la Chambre d'appel en matière de baux et 

loyers de Genève a considéré que la bonne marche d'une galerie marchande n'était 

pas, sauf clause expressément convenue entre les parties, une qualité promise par 

le bailleur. La baisse de fréquentation de la galerie causée par la fermeture 

d'arcades voisines de celle de la locataire ne constituait pas un défaut ouvrant la 

voie à une demande de réduction de loyer. A trop étendre la notion de qualité 

implicitement promise, le bailleur encourrait une responsabilité pour des situa-

tions exorbitantes des faits qu’il maîtrise, ce qui ne peut être le but poursuivi par 

le législateur. Ainsi donc, le fait que des locataires de la galerie, pour quelque rai-

son que ce soit (maladie, impossibilité de trouver du personnel, etc.), n'ouvrent 

pas ou pas régulièrement leur arcade ou le fait que, pour des raisons liées à un 

problème d'urbanisme, l'Etat décide de diminuer les voies de circulation du quar-

tier, engendrant ainsi une diminution importante du nombre des chalands, ne 

peuvent pas être assimilés à des défauts de la chose louée (ACJC du 20 novembre 

1992 A. S.A. c/ G. publié in CB 3/93 84 ss). 

Pour qu'une réduction du loyer soit justifiée, l'objet remis à bail doit être affecté 

d'un défaut de moyenne importance au moins, soit un défaut qui restreigne l'usage 

convenu, sans l'exclure ni l'entraver considérablement. Depuis la révision entrée 

en vigueur en 1990, l'ouverture du droit à une réduction du loyer ne suppose plus 

un «usage notablement amoindri» (cf. art. 255 aCO). Il ne saurait dès lors être 

question de fixer un taux minimal de réduction du loyer. La nouvelle version de la 

loi ne signifie toutefois pas que n'importe quelle imperfection puisse être qualifiée 

de défaut rompant l'équilibre du contrat et donner lieu à l'application de 

l'art. 259d CO. A cet égard, un défaut de moyenne importance peut résulter de 

deux cas de figure: soit l'usage de la chose louée est restreint dans une mesure de 

l'ordre de 5% au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période 

sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu'une 

atteinte à la jouissance de la chose louée doit être admise (arrêt du Tribunal 

fédéral 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3 publié in CdB 04/33). 

- 19/31 - 
 

 

C/23556/2010 

5.2 Confronté à un litige sur l'interprétation d'une convention, le juge doit tout 
d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans 

s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, 

soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 

CO). 

Si le juge ne parvient pas à établir la commune et réelle intention des parties, il lui 

incombe d'interpréter leurs déclarations et comportements selon la théorie de la 

confiance. Il doit rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être 

comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances. Le principe de 

la confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de 

son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime 

(ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 412; 133 III 675 consid. 3.3 p. 681; 131 III 606 

consid. 4.1 p. 611). 

5.3 C’est au locataire qui entend se prévaloir des art. 258 ss CO d’apporter la 
preuve de l’existence du défaut et de la réduction de l’usage des locaux (art. 8 

CC). 

Aux termes de l’art. 274d al. 3 aCO (abrogé lors de l'entrée en vigueur du CPC au 

1er janvier 2011) et de l'art. 435 al. 1 et 2 aLPC, le juge établit d’office les faits et 

apprécie librement les preuves; pour leur part, les parties sont tenues de lui pré-

senter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Le principe d'instruc-

tion ainsi posé n’est pas une maxime officielle absolue, mais une maxime inquisi-

toire sociale. Le juge ne doit ainsi pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie 

renonce à expliquer sa position. En revanche, il doit interroger les parties, les 

informer de leur devoir de collaboration et de production des pièces; il n'est tenu 

de s'assurer que les allégations et offres de preuve sont complètes uniquement 

lorsqu'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point. L'initiative du 

juge ne va pas au-delà de l'invitation faite aux parties de mentionner leurs moyens 

de preuve et de les présenter. La maxime inquisitoire prévue par le droit du bail ne 

permet pas d'étendre à bien plaire l'administration des preuves et de recueillir 

toutes les preuves possibles (ATF 125 III 231 consid. 4a; SJ 2001 I 278 

consid. 2a; arrêt 4C.458/1995 du 23 avril 1996 consid. 2a traduit in CdB 1996 

p. 112). Les exigences sont plus sévères quant au devoir de collaboration des 

parties qui sont représentées par un avocat ou un mandataire professionnellement 

qualifié (arrêt 4P.297/2001 du 26 mars 2002 consid. 2a). 

La maxime inquisitoriale sociale ne modifie pas le fardeau de la preuve, ni ne dis-

pense les parties de proposer des moyens de preuve. La maxime inquisitoriale 

sociale ne saurait donc être comprise par les justiciables comme un commode 

oreiller de paresse, les autorisant à rejeter sur les épaules du juge l'ensemble des 

devoirs procéduraux qui leur incombent. Le juge doit s'assurer, en interpellant au 

besoin les parties, que leurs allégations et leurs offres de preuve sont complètes, 

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C/23556/2010 

mais il n'est obligé de le faire que si des doutes sérieux existent sur ce point. Les 

plaideurs doivent, quant à eux, participer de manière active à la conduite de l'ins-

truction (ATF 125 III 231, consid. 4a ATF 107 II 236; ACJC/177/1992 du 

19.6.1992, B. c/ S.I. X.; ACJC/34/1997 du 12.1.1997, S.I. E. c/ K.). 

5.4 A titre liminaire, la Chambre de céans exposera que les appelants ne sauraient, 
dans le cadre de la présente procédure, déduire des conséquences juridiques du 

fait de ne pas avoir contresigné l'avenant daté du 1er décembre 2000. 

En premier lieu, les appelants n'allèguent ni n’offrent de prouver que le change-

ment d'emplacement opéré en 2000 aurait constitué une modification à leur détri-

ment du contrat de bail, et que ceci aurait contraint l'intimée à faire usage de la 

formule officielle prévue par l’art. 269d CO.  

Un tel cas de figure ne semble, quoi qu'il en soit, pas réalisé. A l'occasion du 

changement d'emplacement de la boutique les parties sont en effet convenues de 

proroger le bail pour cinq ans, alors que celui-ci se renouvelait d'année en année, 

et ont diminué de 20% à 13% le pourcentage servant à fixer le loyer sur la base du 

chiffre d'affaires. 

Les appelants n'allèguent en outre pas qu'ils auraient refusé de déménager leur 

enseigne au sein du rez-H______ s'ils avaient été informés de leur droit de s'y 

opposer. 

Les appelants se conduisent enfin de manière contradictoire lorsqu'ils invoquent 

que la modification de leur bail n'a pas été faite en la forme écrite. Les termes de 

l'avenant du 1er septembre 2000 relatifs notamment au loyer et à la durée du bail 

ayant été respectés par les parties, l'intimée pouvait, de bonne foi, admettre que les 

appelants avaient renoncé à l'exigence de forme stipulée dans le bail. Cette renon-

ciation à la forme écrite n'était par ailleurs pas inusuelle puisqu’en 2002, le loyer a 

été modifié une seconde fois sur la base d'une entente orale (cf. pce 4 app.).  

Enfin, les appelants ont consulté un avocat au mois de janvier 2007 (cf. pce 7 app.), 

mais ne se sont plaints de l'informalité de l’avenant du 1er septembre 2000 que 

dans leur requête du 28 septembre 2010. Ce n'est ainsi que plusieurs années après 

avoir été en mesure de connaître l'existence d’un prétendu vice dans leur contrat 

que les appelants s'en sont prévalus devant les tribunaux. Or, un tel comportement 

n'est pas protégé par la loi (ATF 138 III 401). 

5.5 Les parties divergent ensuite sur la portée de l’art. 2.1 du bail, aux termes 
duquel l'emplacement de la boutique G______ ne pouvait être modifié que d'un 

commun accord. Les appelants soutiennent que cette disposition leur donnait le 

droit de demeurer dans la «zone thématique bijoux or-horlogerie» et interdisait à 

l'intimée de les isoler de ladite zone en attribuant les surfaces avoisinantes à des 

boutiques vendant d’autres marchandises. L'intimée conteste ce point de vue et 

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C/23556/2010 

fait valoir que le bail ne contenait aucune promesse d’immutabilité de la typologie 

des boutiques environnantes. 

Lorsque les parties divergent sur l’usage convenu de la chose louée, le juge doit 

s'efforcer de déterminer leur commune et réelle intention et, à défaut, interpréter le 

contrat selon le principe de la confiance. L'attitude des parties lors de la conclu-

sion du bail et après la remise des locaux ainsi que les pratiques qu'elles adoptent 

en cours de bail sont des éléments d'appréciation particulièrement importants en 

cette matière. 

En l'espèce, il est admis qu’en 2000, alors qu'ils se trouvaient depuis 1989 au 

centre du rez-H______ dans le prolongement de la bijouterie C______ située à 

l'entrée du magasin et à côté des montres I______, les appelants ont accepté de 

déménager près de l’entrée du rez-H______. Il ressort des pièces produites et des 

enquêtes que l'appelante a accepté ce changement principalement pour deux mo-

tifs, à savoir le fait que l'emplacement était plus passant et la proximité de l'en-

seigne I______ dont la visibilité et la réputation attiraient les chalands. L'intimée 

ne remet pas ceci en question.  

Les appelants admettent également avoir été informés à ce moment que la bijou-

terie C______ déménagerait au centre du rez-H______. 

A l'occasion de ce changement, l'intimée n'a donné aucune assurance aux appe-

lants selon laquelle I______, également locataire et ne faisant pas partie du groupe 

C______, demeurerait à côté de G______ ou qu'elle remplacerait cette enseigne 

par une boutique similaire si I______ quittait le centre commercial. Les appelants 

admettent, à cet égard, que leur bail était «muet» sur le genre de marchandises 

vendues par les surfaces avoisinantes. Ils ne parviennent pas à démontrer que 

l’intimée leur aurait donné l’assurance qu’ils demeureraient dans la zone 

thématique «bijoux or-horlogerie» du rez-H______. 

Or, en l'absence d'assurance expresse, les appelants ne pouvaient, de bonne foi, 

tenir pour acquis qu'ils demeureraient dans ladite zone, pendant toute la durée de 

leur bail - qui courait jusqu'à fin 2006 - et de ses renouvellements. 

Le seul fait que les appelants aient bénéficié entre 2000 et 2007 d'un emplacement 

voisin de l'enseigne I______ ne suffit pas pour conclure à l'existence d'un accord 

tacite au terme duquel l'appelante aurait droit, jusqu'à la fin de son bail, à un em-

placement adjacent à une grande marque de bijouterie ou d’horlogerie. 

Par ailleurs, dès lors que seule l'enseigne I______ les «reliait» à la zone thé-

matique «bijoux or-horlogerie» et que cette dernière était composée intégralement 

de la bijouterie C______, il incombait aux appelants, s'ils souhaitaient se prémunir 

des aléas auxquels ils s’exposaient en déménageant, de faire insérer une clause à 

ce sujet dans l'avenant du 1er décembre 2000, ce qu'ils n'ont pas fait. 

- 22/31 - 
 

 

C/23556/2010 

Cette appréciation ne saurait être modifiée par le fait qu'avant le déménagement 

de leur boutique, l'intimée a assuré les appelants que leur chiffre d'affaires aug-

menterait si G______ se trouvait à l'entrée ou par le fait que postérieurement audit 

déménagement, les appelants ont adressé plusieurs courriers à l'intimée, afin de se 

plaindre de la baisse de leurs ventes et d'obtenir un autre emplacement plus centré 

et plus visible. Lors de leurs auditions, tant A______ que Q______ ont en effet 

indiqué avoir formulé des réticences à un changement d'emplacement de 

G______, ce qui démontre qu'ils étaient à l'époque conscients des risques 

qu'impliquait un déménagement de leur surface de vente. 

5.6 En outre, comme exposé ci-dessus, le locataire doit accepter les évolutions 
prévisibles de l'environnement de la chose louée, celles-ci n'étant, sauf assurance 

spéciale du bailleur, pas contraires à l'usage convenu. Ce principe vaut pour l'envi-

ronnement extérieur de la chose louée, que le bailleur ne maîtrise par essence pas. 

Celui-ci ne saurait, par exemple répondre de la diminution de la fréquentation 

d'une galerie marchande due à des modifications des voies de circulation dans un 

quartier.  

Ce principe s'applique également, dans une certaine mesure, pour les autres unités 

qui font partie de l'ensemble auquel s'intègre l'objet loué. Un locataire ne peut 

ainsi escompter, de bonne foi, qu'un appartement voisin du sien reste vide ou ne 

soit loué qu’à un voisin très peu bruyant. Un commerçant disposant de locaux 

dans une galerie doit envisager que des boutiques voisines de la sienne ferment ou 

n'ouvrent que sporadiquement, causant ainsi une diminution de fréquentation du 

lieu.  

En toute hypothèse, l'extension de la notion de qualité implicitement promise ne 

doit pas avoir pour résultat de rendre le bailleur responsable de faits qu'il ne maî-

trise pas. 

En l'espèce, les appelants ne prétendent pas que le départ de I______ aurait 

constitué un événement imprévisible dans le cadre de l'évolution du centre com-

mercial C______ ou qu'il résulterait d'un dol ou d'un manque de diligence de 

l'intimée. 

Les appelants n'allèguent pas non plus qu'à la suite du départ de I______, l'intimée 

aurait pu installer une nouvelle boutique de bijouterie or-horlogerie à l'em-

placement devenu vacant, ou que l’attribution postérieure de cette surface à 

l'opticien M______ résulterait d’une volonté de l’intimée de nuire aux appelants. 

Dès lors qu'ils n'étaient pas intégrés à la bijouterie C______, qu'ils avaient accepté 

de déménager dans la zone adjacente dont les espaces étaient loués à des commer-

çants extérieurs au groupe C______, et qu'ils n’avaient pas reçu d'assurance 

spéciale au sujet des qualités de leurs voisins, les appelants devaient envisager que 

l'intimée loue la (les) surface(s) voisine(s) de la leur devenue(s) vacantes à des 

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C/23556/2010 

enseignes actives dans d'autres domaines. 

Ainsi donc, l'interprétation des appelants selon laquelle l’art. 2.1 leur garantirait 

l'immutabilité de l'environnement de la boutique G______ n'est conforme ni à la 

commune et réelle intention des parties ni au principe de confiance. 

5.7 Les appelants font valoir qu’une permutation de la boutique G______ avec la 
bijouterie fantaisie C______ était techniquement réalisable selon les déclarations 

du témoin O______. Le refus de l'intimée de procéder à cet échange de surfaces 

constituerait dès lors une violation fautive du contrat de bail. 

Ce refus de permuter les stands ne contrevient, pour les mêmes raisons que celles 

indiquées ci-dessus, pas à la convention conclue entre les parties. Les appelants ne 

disposant d’aucun droit - sous réserve de ce qui sera exposé ci-après (ch. 5.8) - à 

choisir l’enseigne adjacente à la leur, ils ne sauraient, a fortiori, prétendre à démé-

nager à un emplacement devenu vacant où dont le locataire serait disposé à effec-

tuer une rocade. 

5.8 Cela étant, le fait d’occuper les surfaces adjacentes à G______ avec certains 
types d’aménagements ou de marchandises peut, selon les circonstances, affecter 

l'apparence extérieure de la chose louée et constituer un défaut esthétique. 

L'absence d’assurance dans le bail que la boutique G______ se situera à proximité 

d'enseignes commercialisant des marchandises similaires ne saurait en effet 

constituer un «blanc-seing» pour l’intimée. Eu égard, notamment, au loyer très 

onéreux de la surface louée, à la réputation du centre commercial exploité par l'in-

timée, à l’image de marque défendue par celle-ci et au fait que la conception du 

stand G______ était soumise à l'approbation de l'intimée, les appelants étaient en 

droit d'escompter que l'agencement des surfaces voisines de leur boutique réponde 

à un certain standing et à des exigences esthétiques minimales.  

Il convient cependant de ne pas se montrer trop strict à ce sujet. Il ne résulte en 

effet pas des preuves administrées que l'intimée se serait engagée à ce que les 

enseignes voisines de G______ soient conçues selon un modèle ou un standard 

spécifique ou revêtent un aspect luxueux à l'instar d'une bijouterie. 

Conformément à ce qui a été exposé ci-dessus, il sied en outre de ne pas, par ce 

biais, trop étendre l'étendue des qualités implicitement promises par le bailleur. Le 

fait qu'une surface reste vacante durant une certaine période à la suite du départ 

d'un locataire fait ainsi partie des évolutions prévisibles que le locataire doit 

accepter sans pouvoir prétendre à une réduction de loyer. Durant ces périodes de 

transition, le bailleur doit néanmoins veiller à préserver le standing de la chose 

louée. 

Vue sous cet angle, l'installation de l'opticien M______ au mois de février 2008 à 

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C/23556/2010 

l'emplacement anciennement loué à I______ ne saurait être considérée comme un 

défaut. 

L'appelante n'allègue en effet nullement que l'aspect extérieur de cette enseigne 

s'écarterait, sur le plan esthétique, du standard minimal de qualité inhérent à 

l'appartenance au magasin C______. 

La question est plus délicate s'agissant de la période qui a séparé le départ de 

I______ le 15 janvier 2007 de l'installation de M______ le 14 février 2008. 

En l'espèce, les appelants se sont plaints, dans un courrier adressé à l'intimée 

quelques jours après le départ de I______, que la surface devenue vacante n'avait 

pas été réaménagée et que des bacs emplis de marchandises de peu de valeur et 

soldées y avaient été entreposés (cf. pce 7 app.). L'intimée n’a pas contesté cet état 

de fait puisqu'elle a immédiatement répondu que la situation n'était que provisoire 

et qu'à partir du mois de février 2007, cette surface serait réaménagée avec de la 

marchandise correspondant davantage au secteur (cf. pce 8 app.). 

Les appelants allèguent, ce que l'intimée conteste, que cette situation a prévalu 

jusqu'à ce que l'opticien M______ s'installe au mois de février 2008.  

Or, hormis l’échange de correspondance susvisé, les appelants ne produisent 

aucun autre écrit relatif à cette querelle.  

Entendue par le Tribunal à ce sujet, l'appelante a indiqué qu’entre janvier 2007 et 

février 2008, l'aspect de la surface restée vacante correspondait aux photographies 

produites sous pièces 15 à 15ter, soit celles sur lesquelles G______ a pour 

voisines les enseignes W______ et X______. Aucun bac de marchandises soldées 

n'est visible sur ces images. 

Selon le témoignage de l'employé des appelants, Q______, la surface 

anciennement louée à I______ a été occupée dans l'intervalle avec des objets sans 

rapport avec la bijouterie. Le témoin n’a pas indiqué si une photographie montrait 

l'aspect de cette surface lorsqu'elle était aménagée de la sorte. Les bacs visibles 

sur la photographie 15quater sont quant à eux restés en place «pendant une 

certaine période».  

Il sera encore relevé que les photographies produites sous pièce 15 ne sont pas 

datées et que, selon le témoin V______, elles correspondaient à une période 

durant laquelle le rez-H______ avait été en travaux, soit entre les mois de janvier 

et de septembre 2009. 

En l'état, la Chambre de céans considère que l’environnement du stand G______ 

visible sur la pièce 15quater (absence totale d’aménagement et exposition de 

marchandises à bas prix ou soldées sans aucun rapport avec la bijouterie) s'écarte 

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C/23556/2010 

notablement du standing minimal auquel l'appelante était en droit de s'attendre en 

regard de toutes les circonstances du cas et justifie une réduction de loyer, excepté 

si cet état de fait n'a duré que pendant le bref laps de temps nécessaire à la recher-

che d'un locataire de remplacement.  

S'agissant de l’environnement visible sur les pièces 15 à 15ter, il ne correspond 

pas à la «thématique bijoux or-horlogerie» dans laquelle les appelants souhaitaient 

être incorporés. Cela étant, le bail ne contenait aucune assurance expresse à ce 

sujet. Les aménagements visibles sur ces photographies, sans être luxueux, ne 

peuvent par ailleurs pas être considérés comme en-deçà du standing minimum que 

les appelants était en droit d'attendre. Il résulte en outre de la procédure que les 

boutiques X______ et W______ n’ont pas pris la place de I______, qui était la 

seule bijouterie-horlogerie à proximité de G______, mais d'autres locataires. Or, 

les appelants n'allèguent pas que le voisinage de ces surfaces aurait constitué un 

défaut de la chose louée. 

Cela étant, les pièces produites et les déclarations contradictoires des parties et des 

témoins devant les premiers juges ne permettent de déterminer ni la période pré-

cise durant laquelle la surface anciennement occupée par I______ a eu l'aspect qui 

ressort de la photographie produite sous pièce 15quater ni comment cette surface a 

été aménagée lorsqu'elle était «occupée par des objets sans rapport avec la 

bijouterie» (cf. témoin Q______). 

Le Tribunal aurait par conséquent dû, conformément à l’art. 274d al. 3 CO, attirer 

l'attention des appelants sur le caractère lacunaire de leurs offres de preuve et les 

inviter à compléter celles-ci afin de pouvoir statuer en pleine connaissance de 

cause sur la demande de réduction du loyer durant la période ayant séparé le 

départ de I______ et l'installation de l'opticien M______. 

Il s'impose par conséquent de renvoyer l'affaire aux premiers juges pour instruire 

davantage ces circonstances et pour trancher, à l'aune des considérations susmen-

tionnées, la question de l'octroi d’une réduction de loyer durant cette période. 

6. Les appelants considèrent que les nuisances occasionnées par les travaux de réno-
vation entrepris par l'intimée dans le grand magasin C______ entre le 3 janvier et 

le 23 septembre 2009 ainsi que la pose d’une paroi murale masquant leur boutique 

et la dépose de l'enseigne G______ entre mai 2009 et février 2010 justifient des 

réductions de loyer supérieures à celles octroyées par le Tribunal des baux et 

loyers. 

6.1 Si la chose louée est affectée d'un défaut qui entrave ou restreint l'usage pour 
lequel elle a été louée, le locataire peut exiger une réduction proportionnelle du 

loyer jusqu'à l'élimination du défaut (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO).  

Le défaut peut avoir sa source non seulement dans la chose elle-même, mais aussi 

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dans le voisinage ou l'attitude de tiers. En particulier, les immissions provenant 

d'un chantier voisin (bruit, poussière, secousses) peuvent constituer un défaut 

justifiant une réduction de loyer. Peu importe qu'elles échappent ou non à la 

sphère d'influence du bailleur (arrêt du Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 

24 octobre 2005 consid. 2.2 et les réf. cit.). 

La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO 

doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet 

sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En prin-

cipe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, 

telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente: la valeur objective de la chose 

avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite 

réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas 

toujours aisé, notamment lorsque, comme en l'espèce, l’exécution de travaux dans 

l'immeuble s’étend sur plusieurs mois de sorte que l’intensité des nuisances varie 

selon les jours. Il est alors possible de procéder par une appréciation en équité, par 

référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique 

(ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C.185/2003 du 

14 octobre 2003 consid. 3.1 et les réf. cit.). 

Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se 

trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, telles la desti-

nation des locaux ou le montant du loyer (arrêts du Tribunal fédéral 4C.219/2005 

du 24 octobre 2005 consid. 2.4, 4C.185/2003 du 14 octobre 2003 consid. 3.1 et les 

réf. cit.). 

En matière de défauts liés à des nuisances provenant d'un chantier, les taux de 

réduction de loyers sont en général compris entre 10% et 25% (ACJC/982/2007 

du 3 septembre 2007, ACJC/115/2006 du 6 février 2006, ACJC/726/2008 du 

16 juin 2008, ACJC/1350/2000 du 21 décembre 2000). Le Tribunal fédéral a 

notamment admis qu’une réduction de 37% du loyer d’un cabinet d’ophtalmo-

logie, qui avait subi durant vingt-sept mois les nuisances provenant de deux chan-

tiers voisins et dont l’activité avait été entravée par celles-ci, était conforme à 

l'art. 259d CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C.377/2004 du 2 décembre 2004 

consid. 3.2). Il a également validé la réduction de 25% sur un an octroyée par la 

Chambre de céans au locataire d'un bar à café situé dans un immeuble dans lequel 

des travaux avaient été effectués, au cours desquels des périodes de nuisances 

modérées, sans grande incidence sur la fréquentation de l'établissement public, 

avaient alterné avec des épisodes plus aigus mais brefs durant lesquels ladite fré-

quentation était gravement entravée, voire même impossible (arrêt du Tribunal 

fédéral 4C.185/2003 du 14 octobre 2003 consid. 3.2). 

6.2 Les appelants font valoir qu'ils ont subi des nuisances à l'occasion de la réno-
vation du centre commercial C______ entreprise au début de l’année 2007 et du 

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réaménagement du stand de l'opticien M______ au début de l’année 2008. Leurs 

conclusions en réduction de loyer au motif de nuisances dues à des travaux ne 

portent cependant que sur la période allant du 3 janvier au 23 septembre 2009 (cf. 

p. 3 et 15 de l'appel). Force est donc de constater que les appelants ne remettent 

pas en cause le refus du Tribunal de réduire leur loyer pendant la première phase 

du chantier (excavation du sous-sol) débutée en 2007 et pendant le réamé-

nagement du stand de l'opticien M______. La Chambre de céans n'examinera dès 

lors ci-après que la question de la réduction du loyer en raison des travaux 

entrepris en 2009. 

6.3 En l'espèce, il résulte des enquêtes diligentées par le Tribunal de céans que les 
travaux au rez-H______ ont duré du 3 janvier au 23 septembre 2009, que la réfec-

tion des plafonds dans la zone voisine de G______ a duré trois semaines et que les 

travaux dans l'environnement immédiat de G______ ont duré deux semaines. 

Durant le chantier, l'intimée a changé les faux-plafonds, la climatisation, les lumi-

naires et les sols.  

Les appelants allèguent que ceci a causé des nuisances, sans toutefois en démon-

trer les caractéristiques et l'ampleur avec précision, notamment s'agissant de la 

période durant laquelle des travaux se sont déroulés dans l'entourage immédiat de 

G______. 

Le témoin Q______ s'est en effet contenté d'indiquer que les travaux précités ont 

duré quatre ou cinq mois et ont occasionné de la poussière et un éclairage 

déficient.  

R______, une cliente se rendant cinq à six fois par an chez C______, a déclaré 

que lors des travaux au rez, il y avait eu du bruit, de la poussière et quasiment pas 

de lumière. Elle ne pouvait cependant être plus précise.  

Quant à M______, il a admis avoir subi quelques désagréments mais n'en avait 

gardé aucun souvenir particulier. Il a toutefois précisé que son magasin était alors 

également «dans un contexte de travaux».  

T______, responsable de l'aménagement des nouvelles installations électriques, a 

confirmé que la puissance de l'éclairage avait été réduite sur l'ensemble de l'étage 

durant trois à quatre mois. V______ a précisé qu'il s'agissait d'un éclairage 

provisoire. 

Cela étant, il appert que l'intimée a pris diverses mesures pour limiter les 

nuisances subies par les appelants. Les travaux occasionnant des émanations de 

poussière ont été exécutés de nuit, chose confirmée par le témoin M______, ou 

dans un environnement cloisonné. Les appelants devaient recouvrir leurs stands 

de protections et des équipes de nettoyage intervenaient dès 5 heures du matin, 

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soit avant l’ouverture du magasin. De jour, les travaux étaient confinés dans des 

zones marginales protégées par des parois décorées et ne causaient pas de 

nuisances. De manière générale, les responsables des travaux ont considéré que 

les travaux n’avaient occasionné aucune gêne et que les locataires n'avaient, 

notamment, pas souffert des émissions de poussière puisque les stands étaient 

bâchés et nettoyés. 

Vu ce qui précède, la Chambre de céans retiendra que les nuisances subies par les 

appelants durant la période incriminée ont, pour l'essentiel, consisté en un éclai-

rage de moindre qualité, en l’absence de faux-plafonds masquant les installations 

techniques, en l'obligation de bâcher leurs stands la nuit et en la présence de 

cloisons fermant l'accès à certaines parties du rez-H______.  

Vu le caractère modéré de ces nuisances et les mesures prises par l'intimée pour 

les réduire, les premiers juges n'ont pas mésusé de leur pouvoir d'appréciation en 

réduisant le loyer de 10% du 10 janvier au 23 septembre 2009. 

6.4 Les appelants considèrent que l'installation d’une paroi murale masquant leur 
boutique et la dépose de l'enseigne G______ justifiait de réduire le loyer de 10% 

de mai 2009 à février 2010 et non de 5% comme décidé par les premiers juges. 

Il ressort de la procédure que l'intimée a, peu après l'envoi d'un courrier par le 

conseil des appelants le 18 mai 2009 (cf. témoin Q______) fait ériger une paroi 

murale qui a masqué la boutique G______ aux clients circulant du centre du 

magasin vers la sortie du rez-H______ et que cette paroi n'a été démontée qu'à la 

fin du mois de novembre 2009 (allégué no 37 de la requête du 28 septembre 

2010). 

Il est également établi qu’après l'envoi du courrier susmentionné, l'enseigne sus-

pendue au plafond du «loop» du rez-H______ qui signalait la boutique G______ a 

été démontée (cf. témoin Q______) pour n'être remise en place que le 15 février 

2010 (cf. mémoire de réponse intimée p. 16). 

Il est indéniable que ces modifications de l'état des locaux ont entravé l'usage de la 

chose louée et justifiaient par conséquent l'octroi de réductions de loyer. 

Pour fixer la quotité de ces réductions, l'examen de l'attitude adoptée par les 

parties durant cette période s'avère particulièrement pertinent. 

A la charge de l'intimée, il convient de retenir que la paroi masquant la boutique 

G______ a été érigée alors qu'elle n’était pas prévue sur les plans des travaux 

(pce 24 app.) et sans qu'un intérêt prépondérant ne justifie cette mesure (pour servir 

de «tampon» selon le témoin ; «comme ça» selon le témoin J______). Le fait que 

cette paroi ait été, dans un second temps, utilisée par l'enseigne voisine de 

G______ afin d’y exposer des lunettes (cf. mémoire intimée, p. 13) ne saurait 

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légitimer postérieurement son installation, étant précisé que l'intimée ne fait pas 

valoir qu'elle se serait heurtée à l'opposition du voisin en question lorsqu'elle a 

décidé d'enlever ladite paroi. 

Il sied également de relever que l'intimée a proposé aux appelants de supprimer 

cette paroi en échange de leur renonciation à toutes prétentions en lien avec l'em-

placement de la boutique G______ (pce 27 app.).  

En outre, le fait que les appelants aient tardé à se déterminer sur les derniers tra-

vaux à effectuer sur leur stand - aucune correspondance n’ayant été échangée 

entre le 17 septembre 2009, date à laquelle l'intimée a accepté de procéder aux 

travaux, et le 12 janvier 2010, date de la signature du descriptif de ces derniers - 

n'est pas pertinent. L'intimée ne démontre en effet pas que la suppression de la 

paroi incriminée était techniquement liée aux travaux en question. 

Ces éléments ne permettent pas de retenir que la paroi a été érigée en guise de 

représailles à la suite des courriers adressés en avril et mai 2009 par le conseil des 

appelants à l'intimée (témoin Q______). Ils doivent cependant être pris en compte, 

étant rappelé que lorsqu'un défaut se prolonge durant une longue période sans que 

le bailleur, dûment mis en demeure d'intervenir, n'agisse, le loyer peut être réduit 

dans une mesure plus importante. 

Cela étant, les appelants ne se sont plaints par écrit de la paroi masquant leur 

boutique qu'en date du 28 juillet 2009 (pce 24 app.). Ils ne font par ailleurs pas 

valoir que le procès-verbal du 30 juin 2009, certes non contresigné par eux, aux 

termes duquel ils ne sollicitaient pas la suppression de cette paroi, serait erroné 

(pce 26 app.) et semblent admettre qu'ils ne se sont pas prononcés définitivement à 

ce sujet que dans le courrier de leur conseil du 28 juillet 2009 (pce 28 app.).  

A compter de cette date, quatre mois se sont néanmoins écoulés jusqu'à ce que le 

mur soit supprimé, étant rappelé que cette suppression n'était pas conditionnée par 

les autres travaux débattus par les parties. 

S'agissant de l'enseigne, les pièces produites et les déclarations des personnes 

entendues par les premiers juges ne permettent pas de retenir que l'intimée aurait 

volontairement tardé à installer le nouveau modèle. Le retard avec lequel ce tra-

vail a été exécuté semble en partie imputable à A______ (cf. témoin O______). 

L'intimée n’explique en revanche pas pour quelle raison l'enseigne décrite dans le 

procès-verbal du 12 janvier 2010 n'a été posée que le 22 février 2010 (pces 30bis et 

32 app.). 

Au vu de ce qui précède, la Chambre de céans estime qu’entre le 28 juillet 2009 - 

date de l'envoi du premier courrier sollicitant la suppression de la paroi et la 

réinstallation de l'enseigne - et le 30 novembre 2009 - date du démontage de la 

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paroi - les appelants pouvaient prétendre à une réduction de loyer supérieure à 

celle octroyée par les premiers juges. 

A l'inverse, il ne se justifiait pas de réduire le loyer dès le 1er mai 2009, alors que 

la paroi et l'enseigne n’ont respectivement été montée et supprimée qu'après le 

18 mai 2009 et que les appelants s’en sont plaints par écrit pour la première fois le 

28 juillet 2009. De même, la réduction du loyer de 5% entre le 1er décembre 2009 

et le 10 février 2010 est discutable puisque la paroi a été supprimée fin novembre 

2009 et que l'appelante a tardé à se prononcer sur le type d’enseigne qu'elle 

souhaitait.  

Vu ce qui précède, la Chambre de céans ne considère pas que le loyer doive être 

réduit dans une mesure supérieure à celle décidée par les premiers juges. Le juge-

ment querellé sera par conséquent également confirmé sur ce point. 

7. La procédure étant gratuite (art. 22 al. 1 LaCC), il ne sera prélevé ni de frais ni de 
dépens. 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel formé par A______ et B______ le 30 mai 2012 contre le 

jugement JTBL/384/2012 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 26 avril 2012 dans 

la cause C/23556/2010-5-D. 

Au fond : 

Confirme les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement susvisé. 

Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour instruction complémentaire et 

nouvelle décision dans le sens des considérants. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres ou contraires conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente, Monsieur Blaise PAGAN et 

Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Bertrand REICH et Monsieur 

Maximilien LÜCKER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE  

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.