# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** dd87077b-43f4-54bd-a671-46dd5ce5d18f
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-06-12
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Steuergericht 12.06.2020 510 2020 1 (510 20 1)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_SG_001_510-2020-1_2020-06-12.pdf

## Full Text

Seite 1 

Urteil vom 12. Juni 2020 (510 20 1) 

 

 _____________________________________________________________________  

 

Grundstückgewinnsteuer / Verkehrswert vor 20 Jahren / Reduktion des Verkehrswertes 
eines Grundstückes bei Überbauung 
 

Besetzung Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Steuerrichter Dr. L. Schneider 
(Ref.), J. Felix, P. Salathe, M. Angehrn, Gerichtsschreiberin N. Wald-
meier 
 
 

Parteien A.____ AG, vertreten durch Zeller Dettwiler Advokatur & Notariat, Herr 
R. Laubscher, Wasserturmplatz 3, Postfach 578, 4410 Liestal 
 
 Rekurrentin 

  
 
gegen 
 
 

 Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal,  
 
 Rekursgegnerin 
 
 
 

betreffend Grundstückgewinnsteuer 
 
 

http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html
http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html
http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html

 

 

 
 
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Sachverhalt: 

      

A. 

Die Pflichtige erwarb das Grundstück Nr. xx GB B.____ am 31. Oktober 1985 und verkaufte es 

mit Vertrag vom 18. Juli 2019 zu einem Preis von Fr. 515'000.--. Mit Veranlagungsverfügung 

vom 17. Oktober 2019 wurde der steuerbare Grundstückgewinn auf Fr. 133'948.-- und der 

Steuerbetrag auf Fr. 33'487.-- festgesetzt. Bei der Berechnung des Verkehrswertes vor 20 Jah-

ren ging die Steuerverwaltung von einem überbauten Grundstück aus und reduzierte den zu-

grunde gelegten Landpreis von Fr. 675.--/m2 um 30%. 

 

 

B.  

Die Vertreterin der Pflichtigen erhob mit Schreiben vom 15. November 2019 Einsprache und 

begehrte sinngemäss, es sei bei der Ermittlung des Landwertes von einem unbebauten Grund-

stück auszugehen und der indexierte Verkehrswert vor 20 Jahren in der Veranlagungsverfü-

gung auf Fr. 490'698.-- festzusetzen. Zur Begründung führte sie aus, es befänden sich auf dem 

Grundstück lediglich zwei Garagen, welche eher einen mobilen Charakter hätten und problem-

los verschoben werden könnten (kein Wasser- und/oder Stromanschluss) sowie ein Wohn-

hausanteil von 1m2, der vom Wohnhaus der Nachbarparzelle stammen würde. Der Abschlag 

auf dem Landwert von 30% sei folglich zu Unrecht erfolgt. 

 

Mit Einspracheentscheid vom 21. November 2019 wies die Steuerverwaltung die Einsprache 

ab. Gemäss den eingereichten Fotos der Pflichtigen handle es sich bei den Garagen um massi-

ve Betongaragen, die fest mit dem Boden verbunden seien. Praxisgemäss seien fest mit dem 

Boden verbundene Garagen nicht als Fahrnisbauten zu bewerten, weshalb das vorliegende 

Grundstück nicht als unbebaut gelte. Somit sei der Landwert korrekt ermittelt worden. 

 

 

C. 

Mit Schreiben vom 20. Dezember 2019 erhebt der neue Vertreter der Pflichtigen Rekurs und 

beantragt, (1) es sei der Einspracheentscheid der Steuerverwaltung Basel-Landschaft vom 

21. November 2019 aufzuheben, (2) es sei für die Grundstückgewinnsteuerbemessung  

betreffend Parzelle Nr. xx GB B.____ ein indexierter Verkehrswert vor 20 Jahren von 

Fr. 490'698.-- ohne Abzug nach § 4 Abs. 1 der Verordnung zum Gesetz über die Erbschafts- 

und Schenkungssteuer vom 16. Juni 1981 (ESchStV, SGS 334.11) einzusetzen, (3) eventualiter 

sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen, (4) unter o-/e- Kostenfol-

ge. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, ein Abschlag von 30% für überbautes Land 

rechtfertige sich nur, wenn der Bodenwert aufgrund der darauf stehenden Baute(n) tatsächlich 

einen tieferen Wert aufweise. Auf der streitbetroffenen Parzelle befänden sich bloss zwei leicht 

entfernbare Fertiggaragen, welche bei einer Überbauung grundsätzlich entsorgt werden müss-

ten. Die Pflichtige hätte bereits ein Angebot eines Interessenten erhalten, welcher die Fertigga-

rage kostenlos übernehmen und mit einem Kran gratis entfernen würde. Die beiden Fertiggara-

gen würden den Wert des Grundstückes nicht oder zumindest nicht in gleicher Höhe mindern, 

 
 
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wie wenn auf dem Grundstück eine Wohn- oder Geschäftsbaute stünde, für welche die Recht-

sprechung eigentlich erarbeitet worden sei. Die beiden Garagen seien gemäss «Zonenregle-

ment Siedlung B.____» Nebenbauten und würden weder zur Bebauungs- noch zur Nutzungszif-

fer gerechnet. In der Folge sei das gesamte Grundstück bebaubar und voll nutzbar und bestehe 

in diesem Sinne nur aus «Umschwung» gemäss § 4 Abs. 2 ESchStV. Da beim Umschwung 

keine Reduktion vorgenommen werde, sei das gesamte Land zum vollen Verkehrswert zu be-

werten. Im Übrigen verstosse das Vorgehen der Steuerverwaltung gegen das Kongruenzprin-

zip; die Steuerpflichtige habe das Grundstück ohne die Garagen erworben und diese selbst 

aufstellen lassen. Die Anwendung der 30%-Abschlagregel sei vorliegend ungerechtfertigt. Bei 

der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer sei von einem Verkehrswert vor 20 Jahren von 

Fr. 490'698.-- auszugehen (indexierter Landwert Fr. 490'698.--, Gebäudewert Fr. 0.--). Im Vor-

bescheid vom 25. Januar 2016 sei die Steuerverwaltung ebenfalls zum Schluss gelangt, dass 

die Liegenschaft zum vollen Verkehrswert vor 20 Jahren bewertet werden müsse. 

 

Die Steuerverwaltung beantragt mit Vernehmlassung vom 10. Februar 2020 die Abweisung des 

Rekurses. Gemäss den vorhandenen Unterlagen seien im Verkaufszeitpunkt zwei Garagen 

(Baujahr 1987) auf der Parzelle eingezeichnet gewesen, welche einen Gebäudewert von der 

Basellandschaftlichen Gebäudeversicherung (Schätzungsjahr 1988) aufweisen würden und für 

deren Erstellung eine entsprechende Baubewilligung notwendig gewesen sei. Es könne sich 

deshalb nicht um eine Fahrnisbaute handeln. Da im vorliegenden Fall der Gestehungszeitpunkt 

fiktiv auf das Jahr 1999 gelegt werde, seien demzufolge auch die im Jahr 1987 gebauten Gara-

gen bereits auf der Parzelle vorhanden gewesen, selbst wenn die Parzelle ursprünglich unbe-

baut erworben wurde. Im massgebenden Erwerbszeitpunkt vor 20 Jahren müsse folglich von 

einer bebauten Parzelle ausgegangen werden. 

 

 

 

Erwägungen: 

 

1.  

Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern 

(Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG, SGS 331) zur Beurteilung des vorliegenden Rekur-

ses zuständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie 

im vorliegenden Fall Fr. 10'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richte-

rinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt. 

  

Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne 

weiteres darauf einzutreten. 

 

 

 

 

 

 
 
Seite 4   

2. 

Vorliegend ist zu beurteilen, ob zur Ermittlung der Gestehungskosten der Parzelle Nr. xx 

GB B.____ der volle Verkehrswert vor 20 Jahren einzusetzen ist oder ob gemäss § 4 Abs. 1 

ESchStV ein Einschlag von 30% für überbaute Grundstücke vorzunehmen ist. 

 

2.1. Gemäss § 71 StG unterliegen die Gewinne aus Veräusserung von Grundstücken oder An-

teilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer. Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den 

der Veräusserungserlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwen-

dungen) übersteigt (§ 75 Abs. 1 StG). Ist der Kaufpreis nicht feststellbar, so gilt als solcher der 

Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbes (§ 77 Abs. 2 StG). Liegt der Erwerb der Parzelle mehr 

als 20 Jahre zurück, so bestimmt sich der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert des Grundstü-

ckes vor 20 Jahren, sofern kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist (§ 77 Abs. 3 StG). Mit 

dem Erwerbspreis vor 20 Jahren ist nicht der Steuerwert, sondern der effektive Verkehrswert 

gemeint. Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem Preis, der hierfür im gewöhnli-

chen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag am Ort der gelegenen Sache mut-

masslich zu erzielen gewesen wäre. Gemäss konstanter Praxis der Steuerverwaltung und der 

kantonalen Steuerjustizbehörden ist der Landwert nach der statistischen Methode zu ermitteln. 

Dazu sind Vergleichspreise von Handänderungen unter Dritten heranzuziehen, die in der nahen 

Umgebung des fraglichen Grundstücks zur betreffenden Zeit bezahlt worden sind.  

 

Nach § 4 Abs. 1 ESchStV gilt als Landwert eines überbauten Grundstückes der nach § 6 

ESchStV ermittelte und um 30% reduzierte Verkehrswert. Lässt sich vom Umschwung weiteres 

überbaubares Areal abtrennen, ist dieses zum vollen Verkehrswert zu bewerten (§ 4 Abs. 2 

ESchStV). Diese Bestimmungen sind analog anwendbar zur Berechnung des Verkehrswertes 

bei der Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer.  

 

2.2. Weil der Erwerb der Parzelle Nr. xx mehr als 20 Jahre zurückliegt und die Rekurrentin kei-

nen höheren Erwerbspreis nachgewiesen hat, bestimmt sich dieser nach dem Verkehrswert des 

Grundstückes vor 20 Jahren (§ 77 Abs. 3 StG). Die Rekurrentin verkaufte das Grundstück mit 

Kaufvertrag vom 18. Juli 2019. Folglich sind für die Berechnung des Verkehrswertes vor 20 

Jahren die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse im Jahr 1999 massgebend.  

 

2.3. Die Steuerverwaltung hat den Landwert der Parzelle für das Jahr 1999 auf Fr. 675.--/m2 

festgelegt. Dieser wird von der Rekurrentin nicht bestritten und ist nicht zu beanstanden. 

 

2.4. Eines der wichtigsten Prinzipien für die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer ist das 

sog. Kongruenzprinzip. Dieser Grundsatz, welcher besagt, dass sich die Grundstückgewinner-

mittlung auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück beziehen muss, soll vergleichbare 

Verhältnisse herstellen. Substanzzunahmen wie -abnahmen sind bei der Gewinnermittlung zu 

berücksichtigen resp. auszugleichen (vgl. Zwahlen/ Nyffenegger, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], 

Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Art. 12 StHG N 45, m.w.H.). Als Bezugspunkt 

für den Vergleich gilt jener Zustand des Grundstücks, der Grundlage für die Kaufpreisgestaltung 

der nunmehr zu beurteilenden und der Grundstückgewinnsteuer unterliegenden Transaktion ist.  

 
 
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Im Rahmen der Verkehrswertschätzung vor 20 Jahren ist einzig der Zustand, Inhalt und Um-

fang des Grundstückes vor 20 Jahren, in casu im Jahr 1999, relevant. Folglich ist unerheblich, 

ob die Pflichtige das Grundstück im Jahr 1985 mit oder ohne Garagen erworben hat. Da die 

Garagen im Jahr 1987 erbaut wurden und sich im Zeitpunkt des Verkaufes im Jahr 2019 immer 

noch auf dem Grundstück befunden haben, standen sie auch im massgebenden Beurteilungs-

jahr 1999 auf dem Grundstück. Demgemäss hat die Rekursgegnerin nicht gegen das Kongru-

enzprinzip verstossen, indem sie bei der Ermittlung des Grundstückgewinnes die beiden Gara-

gen berücksichtigte. 

 

2.5. Gemäss § 4 Abs. 1 ESchStV wird der Verkehrswert um 30% reduziert, wenn ein Grund-

stück überbaut ist. Dabei führt die Verordnung nicht näher aus, wann ein Grundstück als über-

baut gilt.  

In Abgrenzung zur Fahrnisbaute qualifiziert als Baute grundsätzlich jede bautechnische Vorrich-

tung, welche durch die Verwendung von Baumaterialien mit dem Boden ober- oder unterirdisch 

fest und dauernd verbunden ist (REY/STREBEL, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar Zivil-

gesetzbuch II, 6. Aufl. Basel 2019, Art. 667 N 11). Nach dieser Definition qualifizieren die bei-

den Betongaragen vorliegend zweifelsohne als Bauten und nicht als Fahrnisbauten, allerdings 

scheint diese Unterscheidung in casu nicht zielführend bzw. nicht dazu geeignet, zu bestimmen, 

ob das Grundstück Nr. xx gemäss § 4 Abs. 1 ESchStV überbaut ist oder nicht. 

Mit der Möglichkeit, den Verkehrswert vor 20 Jahren als Erwerbspreis einzusetzen ist eine ge-

wisse Schematisierung und Vereinfachung unumgänglich, um eine rechtsgleiche Behandlung 

von tatsächlich vergleichbaren Grundstückstransaktionen in praktikabler Weise zu ermöglichen. 

Die Grenzen der Schematisierung finden sich immer dort, wo diese dem Einzelfall offensichtlich 

nicht mehr gerecht zu werden vermögen. Im vorliegenden Fall wäre es offensichtlich stossend, 

eine 699m2 grosse Parzelle, auf welcher lediglich zwei Garagen mit einer Fläche von insgesamt 

46m2 stehen, als überbautes Grundstück im Sinne von § 4 Abs. 1 ESchStV zu behandeln, da 

die Bebauung des Grundstückes marginal ist. Nach allgemeiner Lebenserfahrung würde man 

die Liegenschaft wohl als mit zwei Garagen «bebaut», jedoch nicht als «überbaut» im eigentli-

chen Sinn betrachten. Hinzu kommt, dass die Garagen im Verhältnis zum Wert der Landfläche 

für die Wertbestimmung des Grundstückes unbedeutend sind und das Grundstück ohne unver-

hältnismässig grossen Aufwand überbaubar ist. 

Aufgrund der Gesamtumstände ist das Grundstück als nicht überbaut anzusehen und daher 

zum vollen Verkehrswert vor 20 Jahren zu bewerten. 

 

2.6. Damit die Parzelle Nr. xx im Beurteilungszeitpunkt hätte überbaut werden können, hätten 

zuerst die beiden Garagen vom Grundstück entfernt werden müssen. Deswegen sind die Ab-

bruchkosten der Garage in Höhe von Fr. 2'000.-- vom Verkehrswert vor 20 Jahren in Abzug zu 

bringen. 

 

2.7. Die Index-Umrechnungsziffer wird von Amtes wegen von 1.04 auf 1.05 erhöht.  

 

 

 

 
 
Seite 6   

3. 

Der Rekurs erweist sich nach dem Ausgeführten als begründet und ist teilweise gutzuheissen.  

 

Gemäss § 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die 

Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (Verwaltungsprozessordnung, VPO; SGS 271) 

werden die Verfahrenskosten in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Aus-

mass auferlegt. In Anbetracht des praktisch vollständigen Obsiegens der Rekurrentin sind die 

Gerichtskosten in Höhe von Fr. 2'000.-- der Steuerverwaltung aufzuerlegen. Der bereits bezahl-

te Kostenvorschuss von Fr. 2'000.-- ist der Rekurrentin zurückzuerstatten. 

 

Nach § 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 1 VPO kann bei Rekursen in Steuersachen der ganz oder 

teilweise obsiegenden Partei für den Beizug eines Anwaltes eine angemessene Parteientschä-

digung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Da keine Honorarnote eingereicht 

wurde, ist die Parteientschädigung nach Ermessen festzulegen: Für die Ausfertigung des Re-

kurses erscheint ein Aufwand von 10 Stunden à Fr. 250.-- als angemessen, was Fr. 2'692.50 

(inkl. Auslagen und MWST) ergibt. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
Seite 7   

Demgemäss erkennt das Steuergericht: 

 

1.  

Der Rekurs wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen. Die Steuerverwaltung wird 

angewiesen, den Verkehrswert vor 20 Jahren basierend auf dem Wert des Grundstückes ohne 

Einschlag von 30% festzulegen, wobei sie hiervon die Kosten des Abbruches im Umfang von 

Fr. 2'000.-- zu subtrahieren hat. Zudem hat sie den Index von 1.04 auf 1.05 anzupassen. 

 

2.  

Die Rekursgegnerin hat die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'000.-- zu bezahlen. Der von 

der Rekurrentin bezahlte Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'000.-- wird ihr zurückerstattet. 

 

3.  

Die Rekursgegnerin hat den Rekurrenten eine Parteientschädigung in Höhe von Fr. 2'692.50 

(inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen. 

 

4.  

Mitteilung an den Vertreter, für sich und zhd. der Rekurrentin (2) und die Steuerverwaltung des 

Kantons Basel-Landschaft (3).