# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 515e08d8-05c5-5ccf-8731-77873d1c9462
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-06-20
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 20.06.1997 15.1996.00171
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_006_15-1996-00171_1997-06-20.html

## Full Text

Incarto n.

  15.96.00171

  	
  Lugano

  20 giugno 1997

  /MR/fp/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di
  esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Pellegini, vicepresidente

  Zali e Giani (quest'ultimo in sostituzione del
  giudice Cometta, assente)

  

 

	
  segretario:

  	
  Baur Martinelli, vicecancelliera

  

 

 

statuendo
sul reclamo 2 ottobre 1996 di

 

	
   

  	
  __________

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

l’operato
dell’ Ufficio di esecuzione e fallimenti del Distretto di Locarno nelle esecuzioni n. __________, n. __________ e n.
__________ in via di realizzazione del pegno immobiliare promosse contro la
ricorrente da

 

	
   

  	
  __________

  patr.
  dall'avv. __________

   

  

 

richiamato
il decreto presidenziale 9 ottobre 1996 con il quale al gravame è stato 
concesso effetto sospensivo; 

 

viste le
osservazioni 7 e 30 ottobre 1996 dell’UEF di Locarno e 28 ottobre 1996 della
__________ 

esaminati atti e
documenti,

 

 

 

 

 

 

ritenuto in
fatto e considerando in diritto:

 

 

                                         che
con domanda di esecuzione 6 dicembre 1993 l’allora __________ (poi __________
Succursale di __________) ha promosso l’esecuzione n. __________ in via di
realizzazione di un pegno immobiliare contro Immobiliare ________ per un
credito di complessivi  fr.  419’444.20 (oltre accessori) per “solde intérêt au
30.06.1992, intérêt au 31.12.1992, intérêt au 30.06.1993 + intérêts moratoires
s/ hypothèque no. 22 2.209.509.00, selon décompte du 24.11.1993”, indicando
quale bene da realizzare gli immobili di cui alla part. n. __________ RFD __________
intestata all’escussa e gravata in primo rispettivamente in secondo rango da
due cartelle ipotecarie a favore della procedente di nominali fr. 5’000’000.--
e di fr. 600’000.--;

 

                                         che
contestualmente alla domanda di esecuzione è stato chiesto il blocco degli
affitti relativi agli immobili oggetto del pegno;

 

                                         che
con decisione 5 gennaio 1994 l’UEF di Locarno ha ordinato il blocco degli
affitti e incaricato la società __________ di __________ dell’amministrazione
forzata degli immobili; 

 

                                         che
mediante domanda 29 maggio 1996 (ricevuta il 3 giugno 1996) la creditrice
ipotecaria __________ ha promosso contro l’Immobiliare __________ l’esecuzione
n. __________ per l’incasso del capitale delle due cartelle ipotecarie citate
di complessivi fr. 5’668’530.15, facendo esplicito riferimento all’estensione
del diritto di pegno alle pigioni giusta art. 806 CC;

 

                                         che
al PE n. __________ del 3 giugno 1996, notificato all’escussa al recapito
presso una fiduciaria  di __________, è stata  interposta opposizione in data
13 giugno 1996;  

 

                                         che
con provvedimento 15 luglio 1996 l’UEF di Locarno ha deciso di versare alla
__________, a saldo dell’esecuzione n. __________, l’importo di fr. 76’862.55
in possesso dell’amministratrice degli immobili __________;

 

                                         che
con scritto 20 agosto 1996 l’UEF di Locarno ha invitato l’amministratrice
delegata a procedere al versamento citato, annullando l’esecuzione n.
__________;

 

                                         che
con domanda 5 settembre 1996 (ricevuta il 10 settembre 1996) la __________ ha
promosso contro l’lmmobiliare __________ l’esecuzione in via di realizzazione
del pegno immobiliare n. __________ per un credito di complessivi fr.
823’359.30 (oltre accessori) per “Zinsen per 31.12.93, 30.6.94, 31.12.94,
30.6.95, 31.12.95”, indicando quale titolo di credito le due citate cartelle
ipotecarie e chiedendo il blocco delle pigioni giusta art. 95 ORF;

 

                                         che
il relativo PE n. __________ del 10 settembre 1996 è stato spedito all’ UEF di
__________ in data 23 settembre 1996 per rogatoria all’escussa, non avendo questa
più un recapito presso la fiduciaria di __________;

 

                                         che
nel frattempo, con scritto 19 settembre 1996, Immobiliare __________, facendo
riferimento alla decisione 17 luglio 1996 dell’UEF e al conseguente
annullamento dell’esecuzione n. __________, ha dichiarato che l’amministrazione
sarebbe stata ripresa da altra fiduciaria, la __________, in quanto considerava
la gerenza legale degli immobili (ad opera della __________ __________) pure
annullata;

 

                                         che
in data 23 settembre 1996, in risposta allo scritto dell’escussa, l’UEF, pur
confermando l’annullamento dell’esecuzione n. ___________, ha comunicato che la
gerenza legale sarebbe stata mantenuta “a seguito delle esecuzioni __________ e
__________ presentate dalla __________ (...)” e “delegata ulteriormente
all’Immobiliare __________ 

                                         che
con reclamo 2 ottobre 1996 Immobiliare __________ si oppone al mantenimento
dell’amministrazione forzata degli immobili, asserendo in sostanza: 

                                         -     che
l’esecuzione n. __________ PI è stata annullata,

                                         -     che
non le risulta esserle stato notificato alcun precetto n. __________ ,

                                         -     che
contro il precetto n. __________ è stata interposta opposizione,

                                         -     che
non le risulta che la creditrice procedente abbia chiesto il rigetto
dell’opposizione rispettivamente abbia promosso una causa di riconoscimento del
credito e

                                         -     che
pertanto ex art. 93 ORF l’amministrazione forzata non può essere mantenuta;

 

                                         che
con il medesimo reclamo Immobiliare __________ lamenta pure di non aver mai
ricevuto - nonostante esplicita richiesta - l’estratto conto finale relativo
all’amministrazione forzata nell’ambito della procedura n. __________ e chiede
che l’UEF di Locarno “sia invitato a presentare l’estratto conto finale della
gerenza legale previsto dagli articoli 21 e 22 ORF PI”, in quanto, in difetto
dello stesso, non sarebbe “in grado di verificare come il saldo di fr.
76’862.55 è stato calcolato e quanto rimane a (sua) disposizione presso
l’Immobiliare __________ ”;

 

                                         che
nelle sue osservazioni 28 ottobre 1996 la __________ conferma a sua volta che
la procedura n. __________ “è da ritenersi saldata per avvenuto pagamento” e
dichiara inoltre di ritirare l’esecuzione n. __________ in quanto “prematura”,
riferendosi la stessa all’incasso “del capitale (e) degli interessi per
complessivi fr. 5’668’530.15” ed essendo risultato “da un esame più
approfondito” che le cartelle ipotecarie - al momento della promozione della
citata esecuzione -non erano ancora state disdette; essa ritiene però che
l’amministrazione sia giustificata  dall’esecuzione n. __________ da lei
promossa in data 5 settembre 1996 per l’incasso degli interessi maturati dal 1°
luglio 1993 al 31 dicembre 1995 per complessivi fr. 823’359.30 con contestuale
domanda dell’applicazione degli art. 91 ss. ORF;

 

                                         che
per l’art. 806 cpv. 1 CC se un fondo gravato da pegno immobiliare è dato in
locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e
affitti decorrenti dopo introdotta l’esecuzione in via di realizzazione del
pegno fino alla realizzazione;

 

                                         che
malgrado il tenore della norma citata l’estensione del diritto di pegno ai
crediti per pigioni e fitti non avviene ope legis con l’introduzione
della procedura esecutiva, bensì spetta al creditore, se vuole profittare dei
canoni di locazione scadenti prima della presentazione della domanda di
vendita, avvalersene presentando relativa richiesta e anticipandone le spese
(DTF 71 III 158; 64 III 28; Steinauer, Les droits réels, Vol. III, Berna 1996,
p. 146 s., n. 2732d; Simonius/ Sutter, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht,
Vol. II, Basilea et al. 1990, p. 169, n. 37; Fritzsche/Walder, Schuldbetreibung
und Konkurs nach schweizerischem Recht, Vol. I, Zurigo 1984, p. 484, § 34 n.
30; cfr. anche il nuovo tenore dell’art. 152 cpv. 2 LEF in vigore dal 1°
gennaio 1997);

 

                                         che
giusta l’art. 91 cpv. 1 ORF se il creditore procedente richiede l’estensione
del diritto di pegno prevista dall’art. 806 CC, l’ufficio di esecuzione, non
appena ricevuta la domanda di esecuzione, constaterà se esistano contratti di
locazione o affitto sul fondo, e ingiungerà agli inquilini o affittuari di
pagare d’ora in avanti pigioni e affitti solo all’ufficio, avvisandoli del
pericolo di dover pagare due volte (cosiddetto “blocco delle pigioni”, “Zinsensperre”);

 

                                         che
siffatto blocco delle pigioni è ordinato immediatamente dopo aver ricevuto la
domanda di esecuzione, prima ancora che si sappia se contro l’esecuzione vi è
opposizione, e resta di per sé in vigore anche in presenza di opposizione (cfr.
Fritzsche/ Walder, op.cit., Vol. I, Zurigo 1984, p. 484, § 34 n. 33);

 

                                         che
tuttavia se all’esecuzione è stata fatta opposizione l’ufficio deve assegnare
al creditore un termine di dieci giorni per proporre in giudizio l’azione di
contestazione dell’esistenza del debito e del diritto di pegno o per chiedere
il rigetto dell’opposizione (art. 93 cpv. 1 primo periodo ORF); l’ufficio deve
inoltre avvisare il creditore che qualora la domanda di rigetto venisse
respinta egli dovrà iniziare il procedimento ordinario per il riconoscimento
del credito o del diritto di pegno entro dieci giorni dal passaggio in
giudicato della decisione sul rigetto (cfr. art. 93 cpv. 1 secondo periodo
ORF);

 

                                         che
l’inosservanza di questi termini avrà per conseguenza la revoca del blocco
delle pigioni, revoca totale o parziale a seconda della contestazione (totale o
solo  parziale) del diritto di pegno sulle pigioni, e che viceversa il loro
rispetto determina il mantenimento in vigore dei provvedimenti sulle pigioni e
fitti (cfr. art. 93 cpv. 3 e 4 ORF);

 

                                         che
contestualmente al blocco delle pigioni l’ufficio assume personalmente o -
sotto la sua responsabilità - affida a un terzo l’amministrazione
dell’immobile, prendendo le misure necessarie per garantire il pagamento delle
pigioni e affitti ed effettuarne l’incasso, esercitando il diritto di
ritenzione, disdicendo i contratti, provvedendo allo sfratto degli inquilini,
stipulando nuovi contratti, ordinando le riparazioni urgenti, ecc. (cfr. art.
94 ORF: cosiddetta “amministrazione forzata di fondi”, DTF 109 III 47, cons.
1c; Amonn/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 6. ed.,
Berna 1997, p. 165 n. 8); 

 

                                         che
l’amministrazione forzata dell’immobile ha termine in particolare con
l’estinzione dell’esecuzione nell’ambito della quale è stata ordinata (cfr. art.
154 cpv. 2 LEF; cfr. Fritzsche/Walder, op. cit., Vol. I, p. 485, n. 35);

                                         che
nel caso in esame se da una parte il 20 agosto 1996 è stata annullata - siccome
saldata - l’esecuzione n._______nell’ambito della quale è stata ordinata
dell’amministrazione forzata dell’immobile a cura della società __________,
dall’altra parte la __________ ha promosso altre due esecuzioni, facendo valere
contestualmente l’estensione del diritto di pegno alle pigioni (cfr. domanda di
esecuzione 29 maggio 1996 - esecuzione n. __________) rispettivamente
chiedendone il blocco (cfr. domanda d’esecuzione 5 settembre 1996 - esecuzione
n. __________);

 

                                         che
per quanto riguarda l’esecuzione n. __________, al cui PE del 3 giugno 1996 è
stata interposta opposizione, essa va in ogni caso annullata in seguito alla
dichiarazione di ritiro da parte della creditrice procedente formulata con le
osservazioni 28 ottobre 1996, e dunque risulta evidentemente inidonea a
giustificare il mantenimento dell’amministrazione forzata degli immobili;

 

                                         che
invece il precetto esecutivo spiccato il 10 settembre 1996 nell’esecuzione n.
__________, al momento dell’introduzione del presente gravame - come si evince
dalle dichiarazioni della ricorrente - non le era stato ancora notificato;

 

                                         che
pertanto già per questo motivo in quel momento, sulla base della sola domanda
di esecuzione e contestuale richiesta di blocco, il mantenimento
dell’amministrazione forzata risultava oggettivamente giustificato, seppure ad
insaputa della ricorrente;  

 

                                         che
in ogni caso, come accertato da questa Camera, il menzionato PE è stato
notificato all’escussa, per rogatoria, nelle more della presente procedura di
ricorso, e meglio il 1° novembre 1996, e lo stesso giorno è stata
tempestivamente interposta opposizione;

 

                                         che
pertanto l’esecuzione n. __________ allo stadio attuale giustifica il
mantenimento dell’amministrazione forzata sull’immobile, e su questo punto il
ricorso va pertanto respinto;

 

                                         che
l’ufficio esecuzione dovrà comunque indilatamente, non appena passata in giudicato
la presente decisione, procedere conformemente all’art. 93 cpv. 1 primo periodo
ORF, assegnando quindi alla __________ il termine per procedere in giudizio
all’accertamento  della pretesa rispettivamente del diritto di pegno oppure per
chiedere il rigetto dell’opposizione;

 

                                         che
per quanto riguarda infine la richiesta formulata dalla ricorrente  di un
estratto conto finale relativo all’amministrazione forzata nell’ambito
dell’esecuzione n. __________, benché come detto quella esecuzione sia stata
saldata con il versamento di fr. 76’862.55 da parte della amministratrice
delegata dall’UEF alla creditrice procedente, dato il mantenimento
dell’amministrazione forzata degli immobili va senz’altro riconosciuto
l’interesse legittimo dell’escussa a conoscere lo stato del conto
dell’amministrazione forzata dopo il versamento citato, così come del resto va
riconosciuto il suo diritto a esaminare in ogni tempo il conto riferito
all’attuale amministrazione nell’ambito dell’esecuzione n. __________ (cfr. art.
21 cpv. 1 secondo periodo ORF);

 

                                         che
in questo senso la domanda di estratto conto della ricorrente va accolta e
l’Ufficio, se ancora non lo ha fatto, dovrà provvedere perché sia messo a
disposizione dell’escussa l’estratto conto richiesto;

 

                                         che
il reclamo di Immobiliare __________ è limitatamente a questo punto accolto;

 

                                         che
non si prelevano tasse (art. 61 cpv. 2 lett. a OTLEF), né si assegnano
indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF).

 

 

Per questi motivi,

richiamati gli art. 91 ss. ORF, 806 CC, 

 

 

pronuncia:

                                      

                                   1.   Il
reclamo 2 ottobre 1996 di Immobiliare __________, è parzialmente accolto nel
senso che l'UEF procederà agli incombenti di cui ai considerandi.

 

                                   2.   Non
si prelevano spese e non si assegnano indennità.

 

                                   3.   Contro
questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni
e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della Camera
di esecuzione e fallimenti del Tribunale di Appello, in conformità dell’art. 19
LEF.

 

 

 

                                   4.   Intimazione
a:      __________

 

Per
la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale
autorità di vigilanza

Il
vicepresidente                                                    La segretaria