# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f7338d0e-2060-551d-8ed9-a0709ce0474f
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-04-15
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 15.04.2003 A/370/2002
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-370-2002_2003-04-15.pdf

## Full Text

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 _____________ 
 
A/370/2002-TPE 

  

       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 15 avril 2003 

 

 

 

dans la cause 

 

 

Z. FINANCIAL SERVICES GROUP REAL ESTATE 

représentée par Me Jean-François Marti, avocat 

 

 

 contre 

 

 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE CONSTRUCTIONS 

 

 et 

 

 

DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

 

 et 

 

ASLOCA-RIVE 

représentée par Me François Zutter, avocat 

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 _____________ 
 
A/370/2002-TPE 

 EN FAIT 
 

 

1.  La Société Z. compagnie d'assurances (ci-après : 
la Z.), de siège à Z., est propriétaire de l'immeuble sis 
rue 26 quai Gustave-Ador, bâti sur la parcelle 77 feuille 
3 de la commune des Eaux-Vives/Genève. 

 
  Le 2 juillet 2001, Z. Financial Services Group 

Real Estate a demandé au département de l'aménagement, de 
l'équipement et du logement (ci-après : le département) 
l'autorisation de rénover deux appartements situés au 
cinquième et sixième étages de l'immeuble précité (APA 
18861/2/). 

 
  Les appartements en question étaient vacants. Ils 

comptaient tous deux 7 pièces 1/2 et avaient une surface 
de 238 m2 chacun. Les travaux envisagés consistaient en 
le changement partiel des fenêtres et des stores, la mise 
en conformité des installations CVSE, le changement des 
cuisines et des salles de bains, le rafraîchissement des 
sols, des murs et des plafonds. Les travaux étaient 
devisés à CHF 490'000.--. Après travaux, le montant des 
loyers annuels serait augmenté, respectivement de 
CHF 60'000.-- à CHF 90'000.-- pour l'appartement du 
cinquième étage et de CHF 30'000.-- à CHF 90'000.-- pour 
celui du sixième étage. Les augmentations projetées 
porteraient le prix annuel de la pièce à CHF 12'000.-- 
par an pour le niveau 5 et à CHF 12'800.-- par an pour le 
niveau 6. 

 
2.  Tous les préavis recueillis par le département 

dans le cadre de l'instruction de la requête ont été 
favorables. En particulier, le préavis juridique - LDTR 
loi sur les démolitions, transformations et rénovations 
de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (L 5 20) du 
28 août 2001 - précisait en sa condition n° 2 
"Conformément à l'article 10, alinéa 2 de la LDTR, le 
département renonce à fixer le loyer après travaux 
s'agissant de logements de luxe par leur genre (2 
appartements = 15 pièces). Par ailleurs le loyer avant 
travaux de l'un des 2 logements (F 8'000.- la pièce l'an) 
équivaut à deux fois et demie la valeur plafond 
(CHF 3'225.- la pièce l'an) du loyer répondant aux 
besoins prépondérants de la population en matière de 
loyer." 

 
3.  Le 24 septembre 2001, le département a accordé 

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l'autorisation sollicitée en application de l'article 9 
LDTR. La condition 5 de ladite autorisation visait 
expressément l'article 10 alinéa 2 LDTR. 

 
4.  Saisie d'un recours d'Asloca, la commission 

cantonale de recours en matière de constructions 
(ci-après: la commission) a rendu une décision le 
26 février 2002, après avoir entendu les parties en 
audience de comparution personnelle, procédé à un 
transport sur place et donné l'occasion aux parties de se  
déterminer par écrit. Lors du transport sur place, la 
commission a constaté que l'on avait affaire à des 
logements que l'on pouvait qualifier de bourgeois. 
L'immeuble comportait quatre locataires de logement alors 
que trois étages étaient occupés par des locaux 
commerciaux (bureau d'architecte, étude d'avocat et 
bureau de gestion de fortune). Cette affectation venait 
en opposition avec la définition du caractère luxueux. En 
outre, il existait un établissement public à l'enseigne 
"Café-restaurant des Marins" au rez-de-chaussée de 
l'immeuble voisin.  

 
  Concernant l'appartement du cinquième étage, 

c'était à juste titre que le département avait renoncé à 
fixer le loyer, compte tenu du peu de différence de loyer 
qui existait (CHF 8'571.-/pièce/an si l'on retenait un 
sept pièces selon le bail, ou CHF 8'000.-/pièce/an si 
l'on retenait un sept pièces et demi, selon les documents 
produits) et en tenant compte de la qualité de 
l'appartement, quand bien même il ne s'agissait pas d'un 
logement luxueux. 

 
   S'agissant de l'appartement du sixième étage, 

celui-ci ne pouvait pas échapper à la fixation du loyer 
puisque l'article 10 alinéa 2 lettre b de la LDTR ne le 
permettait pas en raison du loyer annuel qui était de 
CHF 30'000.-- jusqu'au 31 décembre 2000, respectivement 
de CHF 45'OOO.-- dès le 1er janvier 2001. Le dossier a 
été renvoyé au département afin qu'il fixe le loyer de 
l'appartement en question. 

 
  Dite décision a été communiquée aux parties par 

pli recommandé du 14 mars 2002. 
 
5.  La Z. a saisi le Tribunal administratif par acte 

du 15 avril 2002, le recours contre la décision précitée 
ne portant que sur l'appartement du sixième étage. 

 
  L'immeuble, construit en 1930 sur les plans de 

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l'architecte Camoletti, comptait quatre niveaux 
d'habitation et trois niveaux de locaux commerciaux. 
L'appartement du troisième étage (recte : deuxième étage) 
venait d'être rénové sur la base d'une autorisation 
accordée par le département dans laquelle ce dernier 
avait renoncé à fixer le montant du loyer après travaux 
au motif que le logement devait être qualifié de luxueux 
(APA 17651 du 16 octobre 2000, ndr.). Asloca n'avait pas 
contesté cette qualification. L'appartement du sixième 
étage avait été loué par le précédent locataire en 1973. 
Le bail avait été reconduit en 1998 et le loyer fixé à 
CHF 60'000.-- par an. Toutefois, et en raison de 
circonstances personnelles liées au locataire, - qui 
avait été pendant de très nombreuses années directeur 
général de la Genevoise assurances, précédent 
propriétaire de l'immeuble, - le loyer avait été réduit 
de 50 % du 1er janvier 1998 au 31 décembre 2000, puis de 
25 % pour l'année 2001. La décision de la commission 
était surprenante car les deux appartements étaient 
strictement identiques, comptant tous deux 7 pièces 
(sic), et ayant chacun la même surface et le même loyer 
avant travaux. La commission n'avait pas tenu compte du 
caractère exceptionnel de la réduction consentie au 
précédent locataire. C'était à tort qu'elle n'avait pas 
retenu le caractère luxueux de l'appartement du sixième 
étage. En particulier elle n'avait pas exposé les raisons 
pour lesquelles elle considérait que l'occupation de 
trois niveaux en locaux commerciaux venaient en 
opposition avec la définition du caractère luxueux.  

 
  Sur le fond, la Z. a conclu à l'annulation de la 

décision querellée en tant qu'elle concernait 
l'appartement du sixième étage. Préalablement, elle a 
sollicité un transport sur place. 

 
6.  Asloca s'est déterminée le 15 mai 2002. Elle a 

repris ses conclusions initiales concernant les 
appartements du cinquième et sixième étages, soit 
l'annulation de la condition n° 5 de l'autorisation 
accordée par le département. Les logements en question 
n'étaient pas des logements de luxe, mise à part la 
surface importante des locaux. Elle a également conclu à 
ce qu'un transport sur place soit ordonné. 

 
7.  Dans sa réponse du 15 mai 2002, le département a 

déclaré s'en rapporter à justice. 
 
8.  Le tribunal de céans a procédé à un transport sur 

place qui a eu lieu en plénum le 8 octobre 2002.  

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 8.1. Le Tribunal administratif a visité l'appartement 

récemment rénové du deuxième étage. Il a constaté qu'il 
s'agissait d'un appartement de 7 pièces traversant d'une 
surface de 238 m2. La typologie de l'appartement, en 
forme de U, s'articulait en une partie centrale s'ouvrant 
sur le lac (hall d'entrée de 20 m2) et trois pièces de 
réception, soit un salon de 40 m2, une salle à manger de 
27 m2 et un deuxième salon de 27 m2 également, et de 
dégagements latéraux, celui de droite conduisant aux 
locaux de service (cuisine, office, logement du 
personnel) et celui de gauche à la partie logement. 
Chaque dégagement comportait des installations sanitaires 
(douche et WC visiteurs à droite/salle de bains et WC 
séparés à gauche). Enfin, une petite chambre à laquelle 
on accédait par le hall d'entrée donnait sur la cour 
arrière. L'appartement était pourvu de deux entrées, 
l'une principale et l'autre de service. Il était muni de 
deux balcons côté lac et d'un balcon sur la cour. Le hall 
d'entrée comportait une cheminée. Les plafonds, d'une 
hauteur de 3 m, étaient munis de corniches et de rosaces 
dans le hall et dans les pièces de réception. Ces pièces 
étaient recouvertes de parquet et agrémentées d'un 
bow-window donnant sur le lac. Les chambres à coucher 
donnaient sur la cour arrière. Les fenêtres étaient 
munies de stores électriques, sauf côté lac où il n'y 
avait pas de stores du tout. Les travaux de réfection 
avaient porté sur la peinture dans plusieurs pièces, la 
réfection partielle des installations électriques, la 
réfection de la salle de bains et de la cuisine ainsi que 
la création d'une douche. Selon la recourante, lesdits 
travaux avaient coûté CHF 90'000.-- environ.  

 
 8.2. Le tribunal s'est ensuite rendu dans l'appartement 

du cinquième étage. Le locataire étant absent, celui-ci 
avait établi une note annexée au procès-verbal. 

 
  Le tribunal a constaté que la typologie de cet 

appartement était exactement la même que celui du 
deuxième étage. La décoration du hall d'entrée et des 
pièces de réception était également identique.   

 
  Cet appartement avait fait l'objet d'une réfection 

totale et avait été remis clefs en main au locataire. La 
salle de bains avait été entièrement refaite à neuf, un 
WC séparé avait été créé. La cuisine avait également été 
entièrement rénovée y compris les murs, le sol et le 
couloir d'accès qui menait à la salle à manger était 
également neuf. La cuisine s'ouvrait sur une petite pièce 

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donnant sur la cour munie de parquet simple posé lors des 
travaux de rénovation. 

 
  Les fenêtres étaient munies de vitrages isolants 

ainsi que de moustiquaires côté lac et de stores 
électriques côté cour.  

 
 8.3. Le tribunal s'est ensuite rendu dans l'appartement 

du sixième étage. La typologie de l'appartement était la 
même que celle des deux appartements précédemment 
visités. La décoration du hall d'entrée et des pièces de 
réception était également identique. 

 
  Le tribunal a constaté que la troisième pièce de 

réception s'ouvrant sur le lac avait été fermée par un 
galandage. La locataire présente sur les lieux a précisé 
que c'était à sa demande. Dans le couloir d'accès à cette 
pièce se trouvait une salle de bains avec WC entièrement 
refaite et, à la suite, un cabinet de douche. 

 
  Les pièces de réception s'ouvraient sur la rade. 

Les fenêtres du salon central étaient exactement dans le 
prolongement de la jetée du jet d'eau. 

 
  La cuisine avait également été rénovée. Le 

tribunal a constaté qu'elle était plus grande que celle 
des appartements visités précédemment. L'agrandissement 
avait été pris sur la petite pièce du fond. Un WC et une 
douche avaient également été créés dans cette partie de 
l'appartement.  

 
  La Z. a relevé que cet appartement avait été 

occupé pendant très longtemps par le même locataire et de 
ce fait, il était en moins bon état que les appartements 
précédemment visités par le tribunal. Globalement, le 
budget des travaux avait été supérieur à celui du 
cinquième étage. Selon le désir des locataires, des 
travaux supplémentaires avaient été effectués et payés 
par ces derniers.  

 
  La locataire a précisé qu'elle-même et son mari 

avaient pris en charge des travaux d'équipement de la 
cuisine, les sanitaires, carrelage, travaux de 
menuiserie, travaux électriques, prises TV et 
moustiquaires. Depuis qu'ils avaient emménagé, soit en 
février 2002, il y avait eu des travaux dans le hall de 
l'immeuble ainsi que dans l'ascenseur. La porte de 
l'immeuble était ouverte pendant la journée. Un code de 
sécurité avait été posé il y a deux mois environ, mais il 

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n'était opérationnel que de 19h00 à 6h00 du matin. 
L'appartement avait été cambriolé à deux reprises. Il n'y 
avait pas de portier dans l'immeuble. Le concierge 
habitait dans un immeuble voisin (13, rue du Simplon). La 
locataire relevait encore qu'il y avait beaucoup de bruit 
de circulation dans les pièces donnant sur le quai. La 
ventilation des salles de bains et des WC était 
insuffisante. 

 
  Le tribunal s'est rendu sur le balcon côté lac 

d'où il a entendu le bruit de la circulation qui est 
celle de 12h00. 

 
 8.4. Le tribunal est redescendu au rez-de-chaussée de 

l'immeuble par les escaliers. Il a constaté que du 
deuxième au sixième étage, les marches et les paliers 
étaient recouverts d'un linoléum, type liège, 
probablement d'époque. Du premier étage au 
rez-de-chaussée, les marches étaient en pierre. 
L'intérieur de l'ascenseur avait été refait à la suite 
des travaux effectués dans les cinquième et sixième 
étages. Il ne pouvait transporter que trois personnes.  

 
  Le hall de l'immeuble datait de l'époque de la 

construction. La peinture avait été rafraîchie. Les 
luminaires étaient d'époque mais recouverts d'abats-jour 
en plastique neufs, dans le style de l'époque. Des 
plantes vertes artificielles ornaient le hall d'entrée.  

 
  La porte d'entrée était ouverte et le tribunal a 

constaté que l'on ne s'entendait plus. 
 
  Chaque appartement disposait d'une cave et d'une 

place de parking au minimum.  
 
9.  Suite au transport sur place susmentionné, Asloca 

a sollicité la production de différentes pièces et elle a 
requis l'appel en cause des locataires des cinquième et 
sixième étages. 

 
  Le Tribunal administratif a ouvert une instruction 

sur incident d'appel en cause. Par décision du 21 janvier 
2003, il a rejeté ladite requête. À cette occasion, il a 
constaté que les conclusions d'Asloca tendant à étendre 
l'objet du litige soumis au tribunal de céans à 
l'appartement du cinquième étage, devaient être déclarées 
irrecevables. 

 
10.  Sous chargé du 2 décembre 2002, la recourante a 

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versé au débat différentes pièces attestant de la nature 
et du coût des travaux entrepris. 

 
11.  Les parties se sont exprimées après transport sur 

place. 
 
 a. Le département a persisté à s'en rapporter à 

justice (écritures du 27 février 2003). 
 
 b. Aux arguments précédemment développés, la Z. a 

ajouté que pour l'appartement du sixième étage, les 
travaux avaient été financés par elle-même à concurrence 
de CHF 295'906,50, les locataires ayant pour leur part 
participé à concurrence de CHF 116'581,05. Cet élément 
démontrait l'accord des locataires avec les travaux.  

 
  Elle a encore souligné que le loyer avant travaux 

excédait déjà de plus de deux fois et demie le loyer 
répondant aux besoins prépondérants de la population 
(CHF 8'571.-- par pièce). Elle a pour le surplus 
développé la notion de luxe, se référant notamment à une 
jurisprudence récente du Tribunal administratif (ATA B. 
du 7 mai 2002). 

 
  Elle a persisté dans ses conclusions initiales, 

relevant qu'au regard de l'ensemble des éléments du 
dossier, il était disproportionné que l'exécution des 
travaux dans l'appartement du sixième étage donne lieu à 
une fixation du loyer par le département. 

 
 c. Asloca s'est déterminée le 28 février 2003. La 

fixation du loyer après travaux était en l'espèce une 
mesure extrêmement légère, dès lors qu'elle était limitée 
à trois, voire cinq ans (art. 12 LDTR). 

 
  Le transport sur place avait permis d'établir que 

l'appartement du sixième étage n'était pas luxueux, et 
cela même après l'exécution des travaux. L'ampleur de ces 
derniers démontrait que le logement n'était pas un 
appartement de luxe avant les travaux. Ces derniers en 
avaient fait un appartement bourgeois. Les installations 
étaient standard et non pas de luxe. L'état général de 
l'immeuble était modeste (ascenseur exigu, plantes vertes 
artificielles dans le hall, absence d'interphone). 
L'environnement était bruyant et les alentours de 
l'immeuble régulièrement assaillis par des dealers. Les 
restaurants situés de chaque côté de l'immeuble étaient 
source de nuisance importante. Leurs poubelles étaient 
constamment devant l'entrée de l'immeuble. L'appartement 

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ne répondait pas à la notion de luxe telle que définie 
par le droit civil fédéral. Il était certes grand, mais 
il ne dégageait aucune impression de luxe. 

 
  Asloca a conclu à la confirmation de la décision 

de la commission.  
 

 EN DROIT 
 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 
2.  Asloca ayant renoncé à ses conclusions ayant pour 

objet l'appartement du cinquième étage, il devient 
inutile de statuer sur la recevabilité desdites. 

 
3.  La question soumise au Tribunal administratif est 

de savoir si l'appartement du sixième étage doit être 
qualifié d'appartement de luxe. Tel est l'avis de la Z.. 
Tel était également celui du département lors de la 
délivrance de l'autorisation de construire le 
24 septembre 2001. Pour Asloca, il s'agit d'un 
appartement bourgeois et non pas luxueux. 

 
4.  Dans un arrêt récent, le Tribunal administratif a 

étudié la notion de logement de luxe, précisant que dite 
notion procède tant du droit public cantonal que du droit 
civil fédéral (ATA B. précité). 

 
  Dans l'espèce alors litigieuse, il s'agissait d'un 

appartement de 4 pièces après travaux, d'une surface de 
120 m2, situé au quai Wilson. Le tribunal a admis que 
l'on ne pouvait pas considérer ledit appartement comme un 
logement de luxe au sens du droit civil fédéral. En 
revanche, vu la qualité de l'immeuble et sa situation, 
avec vue sur la rade et les Alpes, il a jugé que 
l'appartement en question devait être considéré comme un 
logement de luxe. 

 
5.  L'appartement dont il est présentement question 

compte sept pièces et une surface de 238 m2. A cet égard, 
il répond au premier critère posé par les exigences de la 
jurisprudence fédérale, à savoir le nombre de pièces 
minimum de six. 

 

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  Le hall d'entrée et les pièces de réception sont 
vastes puisqu'ils représentent à eux seuls 87 m2. La 
présence d'une cheminée en marbre, de parquets de style 
et les décorations raffinées des plafonds donnent à ce 
logement une allure et une distinction peu communes. 
L'ampleur des pièces d'accueil et de réception, qui 
représentent pratiquement le tiers de la surface de 
l'appartement, démontre que celui-ci, bien qu'il compte 
sept pièces, n'est pas destiné au logement d'une famille 
nombreuse. L'appartement est traversant, encore que la 
vue sur le Mont-Blanc soit masquée par les immeubles 
voisins. Enfin, la typologie de l'appartement contribue 
au confort de ses habitants, la partie logement étant 
totalement séparée de la partie service.  

 
  Ainsi, que ce soit par le nombre des pièces, la 

surface de ces dernières et l'impression générale qui se 
dégage de la conception de l'appartement, celui-ci doit 
être qualifié de logement de luxe au sens du droit 
fédéral, et cela indépendamment du quartier où il est 
situé. Les locataires actuels de ce logement ne s'y sont 
d'ailleurs pas trompés, ayant investi plus de 
CHF 100'000.- pour son aménagement. 

 
  À cela s'ajoute un élément, certes extérieur, mais 

que l'on ne saurait ignorer si tant est qu'il valorise 
l'appartement en question de manière non négligeable, à 
savoir la vue sur le vaste ensemble que constitue le jet 
d'eau et la rade de Genève récemment décrite par le 
Tribunal fédéral comme "site célèbre bien au-delà de nos 
frontières et justement renommé pour sa grande beauté" 
(ATF non publié Z. du 28 octobre 2002, 2P.107/2002). 

 
  Si l'immeuble en lui-même n'est pas aussi cossu 

que celui du quai Wilson dont il était question dans 
l'arrêt B. précité, il constitue néanmoins un très bel 
exemple de l'architecture des années 1930. Il est bien 
conservé et entretenu dans le respect de son style 
d'origine. Il compte un appartement par étage, tous d'une 
surface totale d'environ 240 m2. On ne voit pas en quoi 
le fait que l'immeuble abrite à la fois des bureaux et 
des logements contribuerait à en amoindrir le caractère 
luxueux, ce dernier n'étant pas attaché aux locataires 
mais bien aux locaux en eux-mêmes. À cet égard, l'on ne 
saurait comparer la situation d'un immeuble mixte, 
logements et bureaux, avec celui de logements comportant 
des arcades commerciales, or, tel n'est pas le cas de 
l'immeuble en question. 

 

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6.  Dès lors, et en accord avec sa jurisprudence 
récente, le Tribunal administratif confirmera que 
l'appartement du sixième étage doit être considéré comme 
un logement de luxe.  

 
  Le recours sera admis.  
 
  Vu l'issue du litige, aucun émolument ne sera 

perçu. Une indemnité de procédure de CHF 3'000.-- sera 
allouée à la recourante,  à la charge d'Asloca. 

 
 
   PAR CES MOTIFS 
   le Tribunal administratif 
   à la forme : 
 
   déclare recevable le recours 

interjeté le 15 avril 2002 par Z. Financial Services 
Group Real Estate contre la décision de la commission 
cantonale de recours en matière de constructions du 
26 février 2002; 

 
   au fond : 
 
   l'admet; 
 
   annule la décision de la 

commission cantonale de recours en matière de 
constructions du 26 février 2002; 

 
   dit qu'il n'est pas perçu 

d'émolument; 
 
   alloue une indemnité de 

CHF 3'000.-- à la recourante, à la charge d'Asloca; 
   
   communique le présent arrêt à 

Me Jean-François Marti, avocat de la recourante, à la 
commission cantonale de recours en matière de 
constructions, au département de l'aménagement, de 
l'équipement et du logement et à Me François Zutter, 
avocat d'Asloca. 

 

Siégeants : M. Paychère, président, MM. Thélin, 

Schucani, Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, 

juges. 

 

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       Au nom du Tribunal administratif : 

           la greffière-juriste  :    le 

vice-président: 

 

  C. Del Gaudio-Siegrist       F. Paychère 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

    Mme N. Méga