# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e271304e-f1d7-55e5-aa21-a5e9cf6896f2
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-03-06
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Schuldbetreibungs- und Konkurskammer 06.03.2012 KSK 2012 1
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_003_KSK-2012-1_2012-03-06.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

___________________________________________________________________________________________________

Ref.: Chur, 6. März 2012 Schriftlich mitgeteilt am:
KSK 12 1         12. März 2012

Urteil 
Schuldbetreibungs- und Konkurskammer

Vorsitz Schlenker
Richter Brunner und Hubert
Aktuarin ad hoc Sigron

In der Schuldbetreibungs- und Konkurssache

der A . , Schuldnerin, Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin, vertreten durch 
Herrn D., wiedervertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder, Hart-
bertstrasse 11, 7002 Chur, 

gegen

den Entscheid des Einzelrichters SchKG am Bezirksgericht Prättigau/Davos vom 
21. November 2011, mitgeteilt am 3. Januar 2012, in Sachen der B . , Gläubigerin, 
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin, vertreten durch Herrn E., wiedervertre-
ten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Dominik Infanger, Werkstrasse 2, 7000 Chur, ge-
gen die Beschwerdeführerin,

betreffend provisorische Rechtsöffnung,

hat sich ergeben:

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I. Sachverhalt

A. Am 26. November 2010 schlossen die B. (nachfolgend: B.) als Vermieterin 
und die A. (nachfolgend: A.) als Mieterin einen Mietvertrag ab für das „X.“ an der 
Y. in Z.. Das Mietverhältnis wurde für die Zeit vom 1. Dezember 2010 bis zum 30. 
November 2025 (15 Jahre) abgeschlossen. Gemäss Ziffer 7 des Mietvertrages hat 
die Mieterschaft folgende Sicherheit zu leisten:

„7. Sicherheitsleistung

a) Die Mieterschaft hinterlegt bis spätestens 1. Dezember 2010 den Be-
trag von CHF 825'000.00 (6 Monatsmietzinse) und CHF 75'000.00 
(Nebenkosten). Die Hinterlegung bildet Voraussetzung für die Überg-
abe des Mietobjektes. 

b) Dieses von der Mieterschaft zu leistende Depot gilt als Sicherheitsleis-
tung der Mieterschaft für die Erfüllung ihrer Vertragspflichten. Es hat 
während der ganzen Vertragsdauer vollumfänglich bei einer Bank auf 
einem auf den Namen der Mieterschaft lautenden Sparkonto oder De-
pot hinterlegt zu bleiben. Die Sicherheit kann auch in Form einer Bank- 
oder Versicherungsgarantie erbracht werden.

c) (…).

d) (…).

e) (…).“

B. Die C. stellte daraufhin eine Mietkautionsbürgschaft für das Mietobjekt. Die-
se Mietkautionsbürgschaft beginnt am 1. Dezember 2010 (Bürgschaftsbeginn) und 
kann unabhängig vom Beendigungsdatum des Mietvertrags sowohl durch den 
Mieter als auch durch die C. unter Einhaltung einer Mindestfrist von drei Monaten 
jährlich per 31. Dezember (bzw. 30. November) gekündigt werden, unbeschadet 
der dem Bürgschaftsempfänger bis zum Wirksamwerden der Kündigung erwach-
senen Ansprüche. 

C. Die B. erachtete diese Mietkautionsbürgschaft aufgrund des Kündigungs-
rechts nicht als genügende Sicherheit im Sinne von Ziffer 7 des Mietvertrages, 
weshalb sie beim Betreibungsamt Luzern die Betreibung auf Sicherheitsleistung 
für den Betrag von Fr. 900'000.– eingeleitet hat (Betreibung Nr. _). Gegen den 
entsprechenden Zahlungsbefehl erhob die A. Rechtsvorschlag. 

D. Mit Rechtsöffnungsgesuch vom 31. Oktober 2011 stellte die B. beim Be-
zirksgericht Prättigau/Davos folgende Anträge:

„1. Es sei in der Betreibung Nr. _ des Betreibungsamtes Luzern in Sachen 
der Parteien der Rechtsvorschlag zu beseitigen und im Umfang von 
CHF 900'000.00 provisorische Rechtsöffnung zu erteilen.

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2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchsgeg-
nerin.“

E. In ihrer Stellungnahme vom 18. November 2011 beantragte die A., das 
Rechtsöffnungsgesuch sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. MWSt) zu 
Lasten der Gesuchstellerin vollumfänglich abzuweisen.

F. Mit Rechtsöffnungsentscheid vom 21. November 2011, mitgeteilt am 
3. Januar 2012, verfügte der Einzelrichter SchKG am Bezirksgericht Prätti-
gau/Davos Folgendes: 

„1. Es wird die provisorische Rechtsöffnung in der Betreibung 
Nr. _ des Betreibungsamtes Luzern für den Betrag von 
CHF 900'000.00 erteilt. 

2. Die Kosten des Rechtsöffnungsverfahrens im Betrage von CHF 900.00 
gehen zulasten des A.. Sie werden bei der B. unter Regresserteilung 
auf die A. erhoben und sind innert 30 Tagen auf das PC-Konto 70-
3922-1 des Bezirksgerichtes Prättigau/Davos zu überweisen.

3. Ausseramtlich hat die A. die B. für ihre Umtriebe mit pauschal CHF 
1’500.00 (inkl. Spesen und MwSt) zu entschädigen.

4. (Rechtsmittelbelehrung).

5. (Mitteilung).“

G. Gegen diesen Entscheid erhob die A. mit Eingabe vom 12. Januar 2012 
Beschwerde ans Kantonsgericht Graubünden mit folgenden Rechtsbegehren:

„1. Der Rechtsöffnungsentscheid des Einzelrichters des Bezirksgerichts 
Prättigau/Davos vom 03.01.2012 [recte: 21. November 2011], mitge-
teilt am 04.01.2012 [recte: 3. Januar 2012], sei aufzuheben und das 
Gesuch der Beschwerdegegnerin vom 31.10.2011 abzuweisen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich gesetzliche Mehr-
wertsteuerzulasten [sic] des Beschwerdegegners.“

H. In ihrer Beschwerdeantwort vom 27. Januar 2012 beantragte die Be-
schwerdegegnerin, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen 
zu Lasten der Beschwerdeführerin vollumfänglich abzuweisen. 

I. Auf den weiteren Inhalt der Vereinbarungen der Parteien und die Aus-
führungen im angefochtenen Entscheid sowie in den Rechtsschriften der Parteien 
wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 

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II. Erwägungen

1.a) Gegen Entscheide des Einzelrichters SchKG am Bezirksgericht im summa-
rischen Rechtsöffnungsverfahren (Art. 15 der Vollziehungsverordnung zum Bun-
desgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [GVV zum SchKG; BR 220.100] in 
Verbindung mit Art. 251 lit. a der schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; 
SR 272] und Art. 4 Abs. 1 lit. a des Einführungsgesetzes zur schweizerischen Zi-
vilprozessordnung [EGzZPO; BR 320.100]) kann gemäss Art. 319 lit. a und 
Art. 309 lit. b Ziff. 3 ZPO Beschwerde erhoben werden. Beschwerdeinstanz ist das 
Kantonsgericht von Graubünden (Art. 7 Abs. 1 EGzZPO). Die Beschwerde ist in-
nert zehn Tagen seit der Zustellung des Entscheides (Art. 321 Abs. 2 ZPO) bei der 
Rechtsmittelinstanz einzureichen, schriftlich und begründet sowie unter Beilegung 
des angefochtenen Entscheides (Art. 321 Abs. 1 und 3 ZPO). 

b) Die vorliegende Beschwerde vom 12. Januar 2012 gegen den am 3. Januar 
2012 mitgeteilten Rechtsöffnungsentscheid vom 21. November 2011 wurde recht-
zeitig bei der zuständigen Instanz eingelegt. Auf die im Übrigen formgerecht erho-
bene Beschwerde ist somit einzutreten.

c) Mit der Beschwerde können gemäss Art. 320 ZPO eine unrichtige Rechts-
anwendung (lit. a) einerseits und eine offensichtlich unrichtige Feststellung des 
Sachverhaltes durch die Vorinstanz (lit. b) andererseits geltend gemacht werden. 
Der Begriff der unrichtigen Rechtsanwendung umfasst jeden Verstoss gegen ge-
schriebenes und ungeschriebenes Recht. Die Beschwerdeinstanz überprüft ent-
sprechende Rügen mit freier Kognition. Für die Beschwerde hinsichtlich der Sach-
verhaltsfeststellung gilt indessen eine beschränkte Kognition. Diesfalls ist eine 
qualifizierte fehlerhafte Feststellung des Sachverhaltes erforderlich, wobei „offen-
sichtlich unrichtig“ gleichbedeutend mit „willkürlich“ im Sinne von Art. 9 der Bun-
desverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) ist (vgl. 
Gehri/ Kramer, Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, Zürich 2010, 
N 2 zu Art. 320; Freiburghaus/Afheldt, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger 
(Hrsg.), Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2010, N 3 ff. 
zu Art. 320). 

d) Die Beschwerdeführerin rügt vorliegend die unrichtige Auslegung des Miet-
vertrags und die daraus gezogenen Rechtsfolgen (Beschwerdeschrift vom 
12. Januar 2012, Ziffer 4 S. 3). Ist der Vertragsinhalt umstritten, so hat das Gericht 
ihn durch subjektive (auch: empirische) oder objektivierte (auch: normative) Aus-
legung zu ermitteln. Die subjektive Auslegung beruht auf Beweiswürdigung und 

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enthält eine Tatsachenfeststellung (Wiegand, in: Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], 
Basler Kommentar zum Obligationenrecht I, 5. Aufl., Basel 2011, N 42 zu Art. 18), 
weshalb das Kantonsgericht sie mit beschränkter Kognition prüft (Art. 320 
lit. b ZPO). Die objektivierte Auslegung ist hingegen eine Rechtsfrage (BGE 125 III 
305 E. 2b S. 308; BGE 121 III 118 E. 4b/aa S. 123), weshalb das Kantonsgericht 
sie mit freier Kognition prüft (Art. 320 lit. a ZPO). Die geltend gemachte Verken-
nung der Einwendungen im Sinne von Art. 82 Abs. 2 des Bundesgesetzes über 
Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG; SR 281.1) prüft das Kantonsgericht mit 
freier Kognition (Art. 320 lit. a ZPO).

2.a) Gegenstand des Rechtsöffnungsverfahrens gemäss Art. 80 ff. SchKG bildet 
die Frage, ob für den in Betreibung gesetzten Betrag ein Rechtstitel besteht, der 
die hemmende Wirkung des Rechtsvorschlags zu beseitigen vermag. Nach 
Art. 82 Abs. 1 SchKG erteilt der Richter die provisorische Rechtsöffnung, wenn die 
Forderung auf einer durch öffentliche Urkunde festgestellten oder durch Unter-
schrift bekräftigten Schuldanerkennung beruht, sofern der Betriebene nicht nach 
Art. 82 Abs. 2 SchKG Einwendungen, welche die Schuldanerkennung entkräften, 
sofort glaubhaft macht. Der betreibende Gläubiger muss als Titel eine Schuld-
anerkennung vorlegen. Die Schuldanerkennung im Sinne von Art. 82 Abs. 1 
SchKG kann aus einer vom Schuldner oder seinem Vertreter unterschriebenen 
Privaturkunde, wie Briefe oder Verträge, hervorgehen (vgl. Amonn/Walther, 
Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 8. Aufl., Bern 2008, § 19 N 
74; Bundesgerichtsentscheid 5A.771/2009 vom 16. Februar 2010, E. 2). Entschei-
dend ist, dass aus der Schuldanerkennung der vorbehalts- und bedingungslose 
Wille des Betriebenen hervorgeht, dem Betreibenden eine bestimmte oder leicht 
bestimmbare Geldsumme zu zahlen (Bundesgerichtsentscheid 5A.273/2009 vom 
25. Januar 2010, E. 2.2; BGE 132 III 480 E. 4.1 S. 480 f.). Ein synallagmatischer 
Vertrag, also ein wesentlich zweiseitiger Vertrag – als solcher ist auch der vorlie-
gende Mietvertrag zu qualifizieren – bei welchem die Pflicht zur Erbringung der 
eigenen Leistung grundsätzlich davon abhängt, dass die Gegenleistung vertrags-
gemäss erfolgt, stellt, soweit er ein Zahlungsversprechen enthält, keine vorbehalt-
lose Schuldanerkennung dar. Ein synallagmatischer Vertrag kann nur dann als 
Rechtsöffnungstitel dienen, wenn der Rechtsöffnungskläger seinerseits die Ge-
genleistung vertragskonform erbracht hat oder wenn der Beklagte gemäss Vertrag 
vorleistungspflichtig ist. Zum Klagefundament des aus einem synallagmatischen 
Vertrag Betreibenden gehört deshalb notwendigerweise der Beweis dafür, dass er 
selber vertragskonform erfüllt hat, beziehungsweise allenfalls der Beweis dafür, 
dass er hierzu aus gesetzlichen oder vertraglichen Gründen nicht verpflichtet ge-

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wesen ist. Erst mit diesem Beweis erlangt der wesentlich zweiseitige Vertrag die 
Qualität eines Rechtsöffnungstitels (PKG 1989 Nr. 31 S. 134). 

b) Der an sich vom Betreibenden zu erbringende Beweis der Vertragskonfor-
mität der erbrachten Leistung, also des Fehlens von Erfüllungsmängeln, kann je-
doch kaum je ohne Mitwirkung des Betriebenen erbracht werden. Diesem Um-
stand wird in der Praxis mit einer Umkehr der Beweislast Rechnung getragen. Der 
Betriebene hat Erfüllungsmängel zunächst rechtsgenüglich darzulegen, worauf der 
Gläubiger den positiven Beweis seiner ordnungsgemässen Vertragsleistung zu 
erbringen hat (Urteil des Kantonsgerichtsausschusses Graubünden SKG 05 48 
vom 5. Oktober 2005, E. 2b). Der Betriebene muss seine Einwendungen zwar 
nicht beweisen, blosses Behaupten genügt jedoch für die Einrede der nicht ord-
nungsgemässen Erfüllung nach der Praxis des Kantonsgerichts von Graubünden 
nicht (PKG 1989 Nr. 31 E. 1 S. 135; PKG 1970 Nr. 24 mit weiteren Hinweisen; vgl. 
auch Staehelin, in: Staehelin/Bauer/Staehelin [Hrsg.], Basler Kommentar zum 
Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, 2. Aufl., Basel 2010, N 105 
zu Art. 82; Vock, in: Hunkeler [Hrsg.], Kurzkommentar SchKG, Basel 2009, N 19 
zu Art. 82).

c) Nachfolgend gilt es zu prüfen, ob der zwischen den Parteien abgeschlosse-
ne Mietvertrag vom 26. November 2010 eine gültige Schuldanerkennung für die in 
Betreibung gesetzte Forderung darstellt oder ob die Beschwerdeführerin Einwen-
dungen gegen den Rechtsöffnungstitel oder gegen die Schuld an sich genügend 
substantiiert vorbringt und so die provisorische Rechtsöffnung zu verhindern ver-
mag.

3.a) Im Zusammenhang mit den Einwendungen gegen die Schuldanerkennung 
stellt sich vorab die Frage der Vorleistungspflicht. In Bezug auf die Vorleistungs-
pflicht sind zwei Fälle zu unterscheiden: Die „beständige” Vorleistungspflicht und 
die „nicht beständige” (auch: „unbeständige”) Vorleistungspflicht. Bei der „bestän-
digen” Vorleistungspflicht ist die Erbringung der Leistung der vorleistungspflichti-
gen Partei eine Bedingung für den Eintritt der Fälligkeit der Gegenleistung. Diese 
Art der Vorleistungspflicht zeichnet sich dadurch aus, dass zwischen Vor- und Ge-
genleistung eine Frist bestehen bleibt. Diese Frist beginnt mit Erbringung der Vor-
leistung zu laufen. Die Gegenleistung wird erst mit Ablauf dieser Frist fällig (BGE 
127 III 199 E. 3b/aa S. 200 f.). Bei der „nicht beständigen” Vorleistungspflicht eini-
gen sich die Parteien auf unterschiedliche Fälligkeitstermine, ohne dass die eine 
Leistung eine Bedingung für die Fälligkeit der anderen Leistung bildet. Die Partei-
en können beispielsweise Lieferung am 1. Januar und Zahlung am 1. Februar ver-

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einbaren. Ist die Lieferung bis zum 1. Februar noch nicht erfolgt, so holt der An-
spruch auf Zahlung denjenigen auf Lieferung ein und es stehen sich zwei fällige 
Forderungen gegenüber. Damit erlischt die Vorleistungspflicht und die Leistungen 
sind nach Art. 82 OR Zug um Zug zu erbringen. Unter diesen Umständen kann 
auch die Lieferung gestützt auf Art. 82 OR zurückgehalten werden (BGE 127 III 
199 E. 3b/bb S. 201 f.; Leu, in: Honsell/Vogt/Wiegand (Hrsg.), Basler Kommentar 
zum Obligationenrecht I, 5. Aufl., Basel 2011, N 8 zu Art. 82). Ob die Vorleis-
tungspflicht beständig oder nicht beständig ist, bestimmt sich, ebenso wie die Fra-
ge nach dem Bestehen einer Vorleistungspflicht, nach der Vereinbarung der Par-
teien, sofern das Gesetz keine zwingenden Bestimmungen enthält (BGE 127 III 
199 E. 3b/cc S. 202). 

b) Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid vom 21. November 2011 gestützt auf 
Ziffer 7 des Mietvertrages (Rechtsöffnungstitel) die provisorische Rechtsöffnung 
erteilt. Sie begründet ihren Entscheid damit, dass die Schuldnerin vorleistungs-
pflichtig gewesen sei und ihre Pflicht zur Sicherheitsleistung schon aufgrund der in 
der geleisteten Mietkautionsbürgschaft der C. enthaltenen Kündigungsklausel 
nicht genügend erfüllt habe. Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, dass die Vor-
instanz zu unrecht von einer missachteten Vorleistungspflicht ausgehe (Be-
schwerdeschrift vom 12. Januar 2012, Ziffer 2 S. 4). 

c) Aus Ziffer 7a des Mietvertrages lässt sich eine Vorleistungspflicht dahinge-
hend ableiten, dass die Übergabe der Mietsache erst nach Hinterlegung der Si-
cherheit bis spätestens am 1. Dezember 2010 erfolgen soll. Der 1. Dezember 
2010 ist nach Ziffer 4a des Mietvertrages als Beginn des Mietverhältnisses verein-
bart. Dagegen sieht Ziffer 4d des Mietvertrages vor, dass das Mietobjekt am 
15. November 2010 von der Mieterschaft übernommen wird. Die Übernahme hätte 
damit vor Abschluss des Mietvertrages am 26. November 2010 und vor Beginn 
des Mietverhältnisses am 1. Dezember 2010 geschehen sollen. Aufgrund der für 
den 15. November 2010 vereinbarten Übernahme kann nicht ohne Weiteres von 
einer Vorleistungspflicht der Schuldnerin ausgegangen werden. Die Auslegung der 
Vorinstanz, dass eine Vorleistungspflicht bestand, ist aufgrund der eindeutigen 
Formulierung der Ziffer 7a des Mietvertrages jedoch nicht offensichtlich unhaltbar. 
Es ist zudem darauf hinzuweisen, dass nicht bestritten werden kann, dass das 
Mietobjekt übergeben wurde und die Mieterin die Verfügung darüber erhalten hat, 
bewirtschaftet sie doch das Mietobjekt seit Ende 2010 ununterbrochen. Der zwi-
schen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag vom 26. November 2010 ist somit 
als gültiger provisorischer Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG 
zu qualifizieren. 

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4.a) Es bleibt zu prüfen, ob die Schuldnerin Einwendungen im Sinne von Art. 82 
Abs. 2 SchKG geltend gemacht hat, welche die provisorische Rechtsöffnung zu 
Fall bringen können. Die Schuldnerin wendet ein, sie hätte die geschuldete Leis-
tung erbracht. Eine Forderung erlischt durch Leistung, wenn die erbrachte Leis-
tung der geschuldeten Leistung entspricht. Gemäss Ziffer 7 des Mietvertrages ist 
die Hinterlegung einer Sicherheit durch die Mieterschaft oder in Form einer Bank- 
oder Versicherungsgarantie im Betrag von insgesamt Fr. 900'000.– bis spätestens 
am 1. Dezember 2010 und während der ganzen Vertragsdauer vollumfänglich ge-
schuldet.

b) Im vorliegenden Fall besteht Uneinigkeit, ob nach Ziffer 7 des Mietvertrages 
die geschuldete Leistung nur in Form einer Garantie oder auch in Form einer 
Bürgschaft erbracht werden kann. Die Beschwerdeführerin geht davon aus, dass 
das Bürgschaftsrecht anwendbar sei. Mit Verweis auf Art. 510 Abs. 4 und 5 des 
Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbu-
ches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) (OR; SR 220) macht sie geltend, dass die 
geleistete Mietkautionsbürgschaft den Anforderungen der Ziffer 7 des Mietvertra-
ges gerecht werde (Beschwerdeschrift vom 12. Januar 2012, Ziffer 3 S.4). Dage-
gen wendet die Beschwerdegegnerin ein, dass eine Garantie vereinbart sei und 
die geleistete Bürgschaft die vertraglichen Anforderungen an die Kaution somit 
nicht erfülle (vgl. Beschwerdeantwort vom 27. Januar 2012, Ziffer 1d S. 5 und 
Ziffer 2d S. 6).

c) Die Unterscheidung zwischen Bürgschaft und Garantie ist deshalb wichtig, 
weil je nach Form der Sicherheitsleistung unterschiedliche rechtliche Regelungen 
zur Anwendung kommen (Art. 111 OR bzw. Art. 492 ff. OR). Mit der Bürgschaft 
übernimmt der Bürge gegenüber dem Gläubiger die Pflicht, für die Erfüllung der 
Schuld eines Dritten, des Hauptschuldners, einzustehen (Art. 492 Abs. 1 OR). Die 
Bürgschaft setzt eine zu Recht bestehende Hauptschuld voraus (Art. 492 
Abs. 2 OR). Sie hängt in Bestand und Inhalt von dieser Hauptschuld ab, d.h. sie ist 
akzessorisch (BGE 111 II 276 E. 2b S. 279; BGE 125 III 305 E. 2b S. 307 f.). Die 
Abhängigkeit der Bürgschaftsverpflichtung von der Hauptschuld zeigt sich insbe-
sondere im Recht des Bürgen, Einwendungen und Einreden aus dem Haupt-
schuldverhältnis erheben zu können (Pestalozzi, in: Honsell/ Vogt/Wiegand 
[Hrsg.], Basler Kommentar zum Obligationenrecht I, 5. Aufl., Basel 2011, N 13 zu 
Art. 492). Der Garantievertrag, welcher gemeinhin unter Art. 111 OR subsumiert 
wird, weist verschiedene Erscheinungsformen auf. Bei der reinen Garantie steht 
der Garant für einen von jeglichem konkreten Schuldverhältnis unabhängigen Er-
folg ein. Darüber hinaus umfasst der Begriff der Garantie auch Verpflichtungen, 

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die sich in irgendeiner Weise auf ein Schuldverhältnis (Grundgeschäft) beziehen, 
welches dem Begünstigten einen Anspruch auf Leistung eines Dritten gibt. Diese 
Verpflichtungen werden als bürgschaftsähnliche Garantie bezeichnet. Die bürg-
schaftsähnliche Garantie soll die Leistung sichern, unabhängig davon, ob die Leis-
tung wirklich geschuldet ist. Sie gilt damit auch dann, wenn die Schuldpflicht nie 
entstanden ist, wegfällt oder nicht erzwingbar ist (BGE 113 II 434 E. 2a S. 436; 
vgl. auch BGE 125 III 305 E. 2b S. 307). Abgrenzungskriterium der Bürgschaft von 
der Garantie ist die Akzessorität (BGE 125 III 305 E. 2b S. 308). Bei vorhandener 
Akzessorität ist eine Bürgschaft gegeben, bei mangelnder Akzessorität liegt eine 
Garantie vor. Welche Art des Sicherungsversprechens im Einzelfall gegeben ist, 
ist durch Auslegung des Sicherungsversprechens zu bestimmen (BGE 111 II 284 
E. 2 S. 287; Pestalozzi, in: Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar zum 
Obligationenrecht I, 5. Aufl., Basel 2011, N 21 ff. zu Art. 111). Im vorliegenden Fall 
ist nicht die Natur des geleisteten Sicherungsversprechens umstritten, sondern die 
Zulässigkeit der Erbringung der Sicherheit in Form einer Bürgschaft. Ob die Par-
teien ausschliesslich eine Garantie vereinbart haben oder ob auch eine Bürgschaft 
möglich sein soll, ist mittels Auslegung des Mietvertrages zu ermitteln.

d) Das Ziel der gerichtlichen Vertragsauslegung besteht in erster Linie in der 
Ermittlung des übereinstimmenden wirklichen Willens (Art. 18 Abs. 1 OR), den die 
Parteien ausdrücklich oder stillschweigend erklärt haben (subjektive Auslegung). 
Nur wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, sind die 
Parteierklärungen zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens gestützt auf das 
Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammen-
hang verstanden werden durften und mussten (BGE 125 III 305 E. 2b S. 308; BGE 
121 III 118 E. 4b/aa S. 123). Das Gericht muss somit durch objektivierte Ausle-
gung den mutmasslichen Parteiwillen feststellen. Bei der objektivierten Auslegung 
wird darauf abgestellt, was vernünftige Parteien unter den gegebenen Umständen 
durch die Verwendung der auszulegenden Worte und ihr sonstiges Verhalten aus-
gedrückt und folglich gewollt haben würden (Gauch/Schluep, Schweizerisches 
Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 9. Aufl., Zürich 2008, N 1200 f.). Als allgemei-
ne Regel gilt, dass der Vertrag ex tunc auszulegen ist, d.h. es ist auf den Zeitpunkt 
des Vertragsschlusses abzustellen. Das Verhalten nach Vertragsschluss ist nur 
beizuziehen, sofern es Rückschlüsse auf die damalige Willenslage zulässt (Wie-
gand, a.a.O., N 36 zu Art. 18). Das primäre Auslegungsmittel ist der Wortlaut der 
von den Parteien benutzten Worte (Gauch/Schluep, a.a.O., N 1206). Als ergän-
zende Auslegungsmittel dienen namentlich die Begleitumstände des Vertragsab-
schlusses, die Entstehungsgeschichte des Vertrages, das Verhalten der Parteien 

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vor und nach Vertragsabschluss, der Vertragszweck sowie die Verkehrssitte 
(auch: Verkehrsübung). Im Rahmen der subjektiven Auslegung erlaubt insbeson-
dere das Verhalten der Parteien nach Vertragsschluss, den wirklichen Parteiwillen 
festzustellen (Gauch/Schluep, a.a.O., N 1215).

e) Im vorliegenden Fall kann nach dem Wortlaut von Ziffer 7 des Mietvertrages 
die Sicherheit „auch in Form einer Bank- oder Versicherungsgarantie erbracht 
werden.“ Die Parteien haben den Begriff der Garantie verwendet. Die Verwendung 
des Begriffs bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass eine Garantie vereinbart 
wurde. Der Wortlaut bildet die Grundlage, er ist jedoch nicht die Grenze der Aus-
legung. Die „Eindeutigkeitsregel”, wonach sich bei klarem Wortlaut jede weitere 
Auslegung erübrige, ist abzulehnen (BGE 127 III 444 E. 1b S. 445; Wiegand, 
a.a.O., N 25). Bei der Auslegung von Verträgen ist immer auch das systematische 
Element zu beachten (Gauch/Schluep, a.a.O., N 1210). Aufgrund der untergeord-
neten Stellung der Garantie in Ziffer 7 des Mietvertrages und in Anbetracht der 
Zielsetzung der Ziffer ist nicht auszuschliessen, dass die Parteien die Sicherheits-
leistung auch mittels Mietkautionsbürgschaft vereinbaren wollten. Diese Erkennt-
nis wird auch durch das Verhalten der Parteien nach Vertragsabschluss bestätigt. 
So wurde auch von der Beschwerdegegnerin anerkannt, dass Art. 510 OR heran-
zuziehen ist (act. 1.3., 3.5). Die Parteien akzeptieren damit die Anwendbarkeit der 
Regeln des OR zur Bürgschaft. Zudem haben die schriftlichen Auseinanderset-
zungen der Parteien betreffend die Erfüllung von Ziffer 7 des Mietvertrages in ers-
ter Linie die Dauer der Bürgschaft und nicht die Natur der Sicherheit (Bürgschaft 
oder Garantie) zum Gegenstand. Die Gläubigerin selbst schlägt in ihrem Nachtrag 
zum Mietvertrag eine „Bank- oder Versicherungsbürgschaft(-garantie)“ vor (act. 
3.5). Die dem Gericht vorliegenden Akten lassen jedoch auch erkennen, dass die 
Natur der Sicherheit den Parteien ein Anliegen war. So hat die Schuldnerin der 
Gläubigerin beispielsweise vorgeschlagen, den Titel der Mietkautionsbürgschaft in 
Mietkautionsgarantie abzuändern (act. 3.5). Zudem verwendet die Gläubigerin 
wiederholt den Begriff der Garantie. Ob die erbrachte Leistung der geschuldeten 
Leistung schon deshalb nicht entspricht, weil eine Garantie anstatt einer Bürg-
schaft geschuldet wäre, kann hier jedoch offen gelassen werden. Selbst wenn ei-
ne Bürgschaft zulässig und damit die Regeln des OR zur Bürgschaft anwendbar 
wären, bleibt zu prüfen, ob die Beschwerdeführerin genügend dargelegt hat, dass 
sie die geschuldete Leistung erbracht hat.

5.a) Gemäss Ziffer 7 des Mietvertrages haben die Parteien vereinbart, dass das 
Depot „während der ganzen Vertragsdauer vollumfänglich bei einer Bank (…) hin-
terlegt zu bleiben” hat. Die Gläubigern hat nach Vertragsabschluss wiederholt gel-

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tend gemacht, dass auch eine alternative Sicherheit diese Anforderungen zu erfül-
len habe (act. 1.3, 3.5). Der Wortlaut des Vertrages lässt darauf schliessen, dass 
die Sicherheit ohne weiteres Tätigwerden der Gläubigerin während der ganzen 
Vertragsdauer hinterlegt zu sein hat. Die Handlungen der Gläubigerin nach Ver-
tragsschluss legen das gleiche Verständnis nahe. Zudem ist es üblich, dass ein 
Mietdepot während der ganzen Vertragsdauer hinterlegt bleibt (vgl. auch Art. 257e 
Abs. 3 OR), ohne dass sich die Gläubigerin um das Fortbestehen der Hinterlegung 
zu bemühen hat. Selbst wenn Art. 510 OR anwendbar wäre, so müsste die Gläu-
bigerin bei einer Kündigung nach Ablauf der Frist binnen vier Wochen die fälligen 
Forderungen geltend machen und den Rechtsweg ohne erhebliche Unterbrechung 
verfolgen (Abs. 3). Ist die Forderung bei Beendigung der zeitlich befristeten Bürg-
schaft nicht fällig, so kann sich der Bürge nach Art. 510 Abs. 4 OR nur durch Leis-
tung von Realsicherheit von der Bürgschaft befreien. Leistet der Bürge die Realsi-
cherheit nicht, so sieht Art. 510 Abs. 5 OR vor, dass er unter dem Vorbehalt von 
Art. 510 Abs. 3 OR weiter haftet (Pestalozzi, in: Honsell/ Vogt/Wiegand (Hrsg.), 
Basler Kommentar zum Obligationenrecht I, 5. Aufl., Basel 2011, N 16 zu Art. 
510). Somit kommt bei einer Unterlassung der Realsicherheit auch Art. 510 Abs. 3 
OR zur Anwendung und der Gläubiger müsste, sobald die Forderung fällig ist, bin-
nen vier Wochen seine Forderung rechtlich geltend machen. Zusammenfassend 
ist festzuhalten, dass Art. 510 OR ein Tätigwerden des Gläubigers während der 
Vertragsdauer nicht ausschliesst. Aus den vorgelegten Beweisen ist zu schlies-
sen, dass die Parteien eine Sicherheit vereinbart haben, welche während der gan-
zen Vertragsdauer ohne einseitiges Tätigwerden der Gläubigerin vollumfänglich 
hinterlegt zu bleiben hat, was einerseits dem Wortlaut von Ziffer 7 des Mietvertra-
ges und andererseits dem Sinn von Art. 257e OR entspricht. Selbst wenn eine 
Bürgschaft zulässig wäre, so hat die Schuldnerin mit dem Verweis auf Art. 510 OR 
nicht genügend dargetan, dass sie mit der angebotenen Bürgschaft die geschulde-
te Leistung erbracht hat. 

b) Zusammenfassend ergibt sich, dass der zwischen den Parteien abge-
schlossene Mietvertrag vom 26. November 2010 eine gültige Schuldanerkennung 
im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG für die in Betreibung gesetzte Forderung im 
Umfang von Fr. 900'000.– darstellt, dass die von der C. am 24. November 2010 
ausgestellte und unabhängig vom Beendigungsdatum des Mietvertrages unter 
Einhaltung einer Mindestfrist von drei Monaten jährlich per 31. Dezember kündba-
re Mietkautionsbürgschaft in ihrer Bindung und Dauer nicht der vertraglich verein-
barten Sicherheit entspricht, und dass die provisorische Rechtsöffnung mangels 

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rechtsgenüglich substantiierter Einwendungen im Sinne von Art. 82 Abs. 2 SchKG 
zu Recht gewährt wurde. Die Beschwerde ist folglich abzuweisen.

6. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten des Beschwerde-
verfahrens in der Höhe von Fr. 1'200.– zu Lasten der Beschwerdeführerin 
(Art. 106 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 48 und Art. 61 Abs. 1 der Gebühren-
verordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [GebV 
SchKG; SR 281.35]). Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin so-
dann für die im Beschwerdeverfahren entstandenen Auslagen und die Kosten der 
Rechtsvertretung zu entschädigen (Art. 106 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 95 
ZPO). Eine Entschädigung in der Höhe von Fr. 1'000.– (inkl. MWSt und Spesen) 
erscheint angemessen.

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III. Demnach wird erkannt

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1'200.– gehen zu Lasten der 
A., welche die B. für das Beschwerdeverfahren mit Fr. 1'000.– (inkl. MWSt 
und Spesen) zu entschädigen hat.

3. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 30'000 Franken betreffende 
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b des Bundesge-
richtsgesetzes (BGG; SR 173.110) Beschwerde in Zivilsachen an das 
Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die 
Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröff-
nung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss 
Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, 
die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfah-
ren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.

4. Mitteilung an: