# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c3babc3f-6da2-5c84-9c0d-376cef4787d8
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-12-19
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 19.12.2008 12.2007.246
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2007-246_2008-12-19.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2007.246

  	
  Lugano

  19 dicembre
  2008lw

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo, presidente,

  Walser e Lardelli

  

 

	
  segretaria:

  	
  Verda Chiocchetti, vicecancelliera

  

 

 

sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2003.201
della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con petizione 17 novembre
2003 da

 

	
   

  	
   AA 1  

   AA 2 

  tutti rappr. dall' 
  RA 2 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  AP 1  

  rappr. dall'  RA
  1  

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

con cui gli
attori hanno chiesto l'autorizzazione a far eseguire da una ditta terza di loro
scelta, a spese della ditta AP 1 le riparazioni dei difetti elencati e di
quelli che risulteranno dal referto peritale - quantificati in sede di conclusione
in fr. 88'160.- oltre IVA -, rispettivamente, laddove una riparazione non fosse
possibile o comportasse spese esorbitanti, la condanna della convenuta alla
rifusione del minor valore dell'opera - quantificato in sede di conclusioni in
fr. 35'000.- oltre interessi -, domande alle quali la convenuta si è opposta e
che il Pretore, con sentenza 19 ottobre 2007, ha accolto;

 

appellante
la convenuta che, con atto 12 novembre 2007, chiede l'annullamento del
querelato giudizio e la sua riforma nel senso di accogliere la petizione;

 

mentre gli
attori, con osservazioni 18 gennaio 2008, postulano la reiezione del gravame e,
con appello adesivo - di cui l'appellante principale con osservazioni 11 febbraio
2008 postula la reiezione -, chiedono che l'importo di fr. 88'160.- necessario
per le riparazioni sia loro versato immediatamente;

 

 

letti ed
esaminati gli atti e i documenti prodotti

 

ritenuto 

 

in
fatto:

                                   1.   In data 5 aprile 2001 gli attori hanno acquistato dalla convenuta
il mappale no __________ RFD di __________ - in ragione di ¾ AA 2 e ¼ AA 1 -
sul quale era  in via di costruzione una casa. Il prezzo è stato pattuito in
fr. 570'000.-, di cui gli ultimi fr. 20'000.- sarebbero stati versati al
momento della conclusione dei lavori e previa consegna agli acquirenti di una
garanzia assicurativa per l'importo di fr. 40'000.-, pari al 10% del valore dei
lavori effettuati. I lavori eseguiti e quelli ancora mancanti al momento della
stipulazione dell'atto erano elencati nei documenti formanti gli inserti A, B e
C del rogito, nel quale era altresì precisato che la responsabilità per difetti
era disciplinata dalla norma SIA 118 e che la venditrice si impegnava a garantire
l'intervento degli artigiani per il periodo di due anni per i difetti palesi e
di 5 anni per i difetti occulti. Dopo aver preso possesso dell'abitazione, gli
acquirenti hanno sollecitato a più riprese la venditrice affinché portasse a
termine i lavori, rispettivamente provvedesse alla riparazione di opere
difettose. Gli interventi della venditrice, la quale sostiene di aver
provveduto all'eliminazione dei difetti, non hanno però permesso di risolvere
la situazione, gli acquirenti sostenendo che in realtà i difetti non sono stati
eliminati.  

 

 

                                   2.   Con petizione 17 novembre 2003 gli acquirenti hanno chiesto di
essere autorizzati "a far eseguire da una ditta terza di loro scelta, a
spese della ditta AP 1, __________, le riparazioni dei difetti elencati e di
quelli che risulteranno dal referto peritale", e inoltre  laddove una
riparazione non fosse possibile o comportasse spese esorbitanti, la condanna
della convenuta alla rifusione del minor valore dell'opera. A mente degli
attori, le opere pattuite non sarebbero state eseguite a regola d'arte, ciò
nonostante che la convenuta sia stata ripetutamente sollecitata a porre rimedio
ai difetti riscontrati. Inoltre, con il passare del tempo si sarebbero
manifestati ulteriori problemi, segnatamente infiltrazioni d'acqua sopratutto
nell'autorimessa e in cantina, tanto da far sorgere dubbi circa la qualità dei materiali
utilizzati. I vari difetti sarebbero stati notificati nei modi e tempi
prescritti dalla norma SIA 118, di cui le parti hanno pattuito l'applicazione,
e controparte sarebbe stata di conseguenza tenuta, anche in virtù
dell'esplicita clausola prevista nel contratto, a far intervenire gli artigiani
per le necessarie riparazioni. Ciononostante la convenuta si sarebbe rifiutata
di intervenire, ciò che autorizzerebbe gli attori ad avvalersi delle opzioni
previste dall'art. 169 cpv. 1 SIA, da cui la richiesta di poter far eseguire i
lavori da terzi a spese della convenuta, ritenuto comunque che, nella misura in
cui l'eliminazione dei difetti non è possibile o lo è solo con spese
esorbitanti, il prezzo va ridotto in modo corrispondente al minor valore dell'opera.

 

 

                                   3.   Con
risposta 26 gennaio 2004 la convenuta ha postulato la reiezione della
petizione. Essa contesta l'esistenza di difetti, adduce di aver eseguito i
lavori a regola d'arte e di essere intervenuta su richiesta degli acquirenti,
risolvendo tutti i problemi che si erano manifestati. Eventuali problemi
verificatisi sarebbero poi dovuti a carente manutenzione da parte dei
proprietari e quindi non le sarebbero addebitabili né costituirebbero difetti.
Rileva poi che la consegna dell'immobile è avvenuta contestualmente alla
conclusione del contratto di compravendita sicché la notifica dei difetti sarebbe
comunque tardiva. 

 

                                         Con
gli allegati di replica e duplica le parti hanno confermato le rispettive
domande. Con le conclusioni parte attrice ha quantificato in fr. 88'160.- il
costo dei lavori che chiede di essere autorizzata a far eseguire da terzi e in
fr. 35'000.- il risarcimento per minor valore dell'opera. Parte convenuta ha
confermato la propria richiesta di respingere la petizione. 

 

 

                                   4.   Con
sentenza 19 ottobre  2007 il Pretore ha accolto la petizione. Rilevato che in
relazione ai lavori di costruzione è applicabile la normativa sul contratto
d'appalto, rispettivamente la norma SIA 118 per quanto concerne i difetti, il
primo giudice ha poi considerato tempestiva la notifica dei difetti, l'opera
non essendo mai stata terminata e non potendosi quindi ritenere che sia stata
consegnata. In seguito ha accertato, sulla scorta della perizia giudiziaria,
l'esistenza di molteplici difetti, dovuti a un uso inappropriato di alcuni
materiali, alla carente pianificazione di dettagli costruttivi e a carenze nell'esecuzione
dei lavori. In considerazione dell'inadempienza della convenuta ha poi ritenuto
giustificata sia la richiesta di far eseguire le opere da terzi, sia la domanda
di risarcimento del minor valore.  

 

                                   5.   Con
appello 12 novembre 2007 la convenuta chiede l'annullamento del querelato
giudizio e la sua riforma nel senso di accogliere (sic !) la petizione.

 

                                         Con
osservazioni 18 gennaio 2008, AA 1 e AA 2 hanno chiesto la reiezione del
gravame e, con appello adesivo di medesima data, hanno postulato una riforma
della sentenza impugnata nel senso che l'importo di fr. 88'160.- necessario per
le riparazioni sia loro versato immediatamente.

 

 

Considerato

 

in diritto:

 

                                   6.   L'art.
309 CPC prescrive che l'appello deve tra l'altro contenere, pena la nullità, la
dichiarazione di appellare, con l'indicazione precisa dei punti della sentenza
appellata che si intendono dedurre dinanzi alla seconda istanza (cpv. 2 d),
nonché le domande (cpv. 2 e). Nel caso di cui trattasi il Pretore ha accolto la
petizione. L'appellante, dichiarato di dedurre in appello i dispositivi 1 e 2
della sentenza impugnata, ha poi chiesto che il dispositivo no 1 sia annullato
e riformato nel senso di accogliere la petizione. Poiché con le motivazioni
dell'appello l'appellante contesta integralmente le pretese della parte
attrice, essa avrebbe invece dovuto chiedere la reiezione della petizione. Trattasi
qui di un manifesto errore di scrittura dell'appellante, che di per sé potrebbe
essere rettificato in ogni momento (art. 82 CPC) e, come tale, non ha
conseguenze sulla ricevibilità dell'appello.

 

 

                                   7.   Il
Pretore, fondandosi sulle risultanze della perizia, ha accertato l'esistenza di
vari difetti. L'appellante censura la sentenza impugnata sostenendo che l'opera
non presenta alcun difetto, essendo stata realizzata a regola d'arte. Sarebbe
normale che, a distanza di tre anni, siano riscontrabili alcune carenze imputabili
però non a difetti dell'opera bensì a insufficiente manutenzione. 

 

                                7.1   Il
perito ha accertato la carente isolazione fonica della costruzione, che ha
ritenuta non conforme alle norme tecniche del settore. L'appellante contesta
tale accertamento, adducendo di aver edificato le pareti divisorie in modo da
rispettare la norma SIA 181.

                                         Dalla
perizia fonica emerge come "in generale l'edificio abitativo presenta un
isolamento acustico degli elementi divisori classificabile come debole e non
confacente ai valori imposti dalla norma SIA 181, a scapito della quiete e
riservatezza all'interno degli appartamenti" (perizia della IFEC
Consulenze SA, dell'8 agosto 2006, pag. 5). Gli argomenti dell'appellante, il
quale in sostanza sostiene che con i materiali utilizzati i coefficienti di
insonorizzazione dovrebbero essere raggiunti, sono quindi chiaramente smentiti
dalla perizia.

 

                                         L'appellante
adduce poi che, comunque, si imporrebbe solo un risanamento parziale delle
pareti divisorie, escludendone le pareti a contatto con il vano scale, con un
evidente minor costo. Non si comprende però per quale motivo i coefficienti
della norma SIA 181 non debbano essere rispettati dalle pareti divisorie in
corrispondenza del vano scale. Per il resto, neppure è dato di sapere se i -
meno costosi - rimedi proposti dall'appellante siano sufficienti e permettano
di rientrare nei parametri della norma SIA 181, rispettivamente se i costi da essa
prospettati siano realistici. Su questo punto l'appello è quindi respinto.

 

                                7.2   Il
perito ha accertato l'esistenza di infiltrazioni d'acqua. L'appellante contesta
quest'accertamento, rilevando che il perito ha unicamente accertato l'esistenza
di tracce di salnitro, muffa e altre macchie, ciò che sarebbe insufficiente per
dimostrare l'esistenza di infiltrazioni d'acqua, che la convenuta già aveva
provveduto tempestivamente a eliminare.

 

                                         Le
infiltrazioni d'acqua sono state oggetto di segnalazione (doc. B), tanto che la
convenuta è intervenuta per ovviare all'inconveniente (teste __________,
verbale 16 dicembre 2004). Gli  acquirenti hanno in seguito riproposto la
doglianza, rilevando che il problema non era stato risolto (doc. G). Il perito
ha rilevato infiltrazioni di acqua attraverso la canna fumaria dovute alla
mancanza della conversa contro muro e alla lattoneria in generale, infiltrazioni
attraverso la soletta della terrazza dovute all'impermeabilizzazione non stagna
e ai dettagli non adeguati, nonché infiltrazioni attraverso la parete del
ripostiglio dovute all'inadeguatezza dell'impermeabilizzazione e dei raccordi
della soletta della terrazza (perizia 18 ottobre 2006, pag. 5). Vero che egli ha
riferito di non aver constatato direttamente le infiltrazioni d'acqua in quanto
per parecchio tempo non vi erano più state precipitazioni. Ha comunque rilevato
che la constatazione diretta non era indispensabile, essendo sufficienti le
constatazioni fatte sugli elementi costruttivi (macchie di salnitro, di
umidità, scrostamento intonaci, tipi di dettagli eseguiti: complemento di
perizia 10 maggio 2007, pag. 4). Anche su questo punto la sentenza impugnata
merita conferma.

 

                                7.3   Per
quanto concerne il camino, il perito ha rilevato che i problemi di
funzionamento sono dovuti alla quota dell'aerazione esterna, troppo elevata
rispetto alla bocca del camino e al diametro troppo esiguo della presa d'aria
(perizia 18 ottobre 2006, pag. 6, 7). Il perito ha pure rilevato una
deformazione delle porte interne, riconducibile alla qualità molto mediocre dei
materiali, proponendone la sostituzione. L'appellante si limita qui a contrapporre
il proprio apprezzamento a quello del perito giudiziario, senza che con ciò le
conclusioni della perizia appaiano in qualche modo insostenibili o errate. L'appello
su questo punto è quindi respinto.

 

                                7.4   Il
perito ha ritenuto che la facciata non è stata fatta a regola d'arte, essendo
stati eseguiti diversi interventi dopo la finitura e essendovi colorazioni
differenziate e ritocchi vari visibili a occhio nudo. L'appellante sostiene che
il perito non ha specificato di che differenze di colorazione si tratterebbe, ed
evidenzia che con il passare degli anni il sole e le intemperie rovinano la
tinteggiatura delle facciate esterne; inoltre il perito neppure indicherebbe
come ha quantificato i costi di riparazione.

                                         Per
quanto concerne quest'ultimo argomento, va rilevato che eventuali delucidazioni
in merito ai costi di riparazione andavano chieste in sede di complemento o
delucidazione della perizia. Avendo omesso di procedere in tal senso,
l'appellante è qui malvenuta a sostenere l'insufficienza del referto. Per il
resto, il perito ha spiegato i motivi per i quali ha ritenuto difettosa la
facciata, evidenziando che all'origine delle differenze di colorazione vi sono
i rappezzi eseguiti dopo l'esecuzione della finitura, spiegazione questa
plausibile e ragionevole. Se è possibile, come sostiene l'appellante, che la
colorazione delle facciate si degradi con il trascorrere del tempo, va rilevato
che il perito non ha indicato che questa circostanza abbia in qualche modo
influito sul difetto. Anche su questo punto l'appello non merita protezione.

 

                                7.5   Per
quanto concerne il "lucernario", il perito ha rilevato che la
finestra tipo Velux a bilico che è stata installata è difficilmente
utilizzabile quale accesso al tetto, auspicando la posa di un lucernario con
apertura "Vasistas". A mente dell'appellante non vi sarebbe alcun
difetto, non trattandosi di un lucernario vero e proprio, ma di una finestra
Velux  con doppia funzione di finestra e possibilità di accesso al tetto. Se
non che, il perito - il quale contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante
ha ben compreso cosa fosse da intendere per "lucernario" nel caso
concreto - ha, appunto, evidenziato che la soluzione adottata non era adatta
allo scopo previsto, ovvero per accedere al tetto. Ancora un volta l'appello è
infondato. 

 

                                7.6   L'appellante
contesta l'esistenza di "altri presunti difetti notificati", sostenendo
di aver eseguito l'opera in ossequio delle regole dell'arte. Se non che, il
perito ha rilevato la presenza di numerosi difetti, di cui ha dato puntuale
riscontro nel referto peritale. Le conclusioni alle quali egli è giunto sono da
ritenere logiche, motivate e fondate su basi fattuali corrette. Di conseguenza
non vi sono motivi per discostarsi dalle stesse, prescindendo ovviamente dalla
loro valutazione giuridica che spetta unicamente al giudice (Cocchi/Trezzini, CPC, n. 1 e 2 ad art.
247 CPC e n. 1, 3, 4 ad art. 253 CPC). Ciò vale segnatamente per quanto
riguarda l'argomento addotto dall'appellante che i difetti rilevati dal perito
sarebbero conseguenza di carente manutenzione: su questo punto il perito ha infatti
rilevato che la manutenzione dello stabile era normale (complemento di perizia
10 maggio 2007, pag. 4).

 

 

                                   8.   Il perito ha valutato il valore dell'immobile in fr. 574'690.- e il
suo minor valore dovuto ai difetti in fr. 123'160.-, di cui fr. 35'000.- quale
minor valore residuo una volta eliminati i difetti riparabili e fr. 88'160.- quale
costo delle riparazioni. L'appellante sostiene che il perito avrebbe accertato
in modo erroneo il valore dell'immobile che, a suo dire, ammonterebbe a fr.
712'950.- invece che a fr. 574'690.-, sicché non vi sarebbe minor valore
dell'opera.  

 

                                         A
prescindere dal fatto che in sede di conclusioni l'appellante si è limitata a
contestare il calcolo del valore dell'immobile fatto dal perito, senza peraltro
poi trarne alcuna conseguenza, sicché ulteriori contestazioni sollevate per la
prima volta in questa sede sono inammissibili (art. 321 CPC), si rileva che,
ancora una volta, essa si limita a contrapporre la propria opinione a quella
del perito. Essa calcola infatti il valore dell'immobile in base a parametri
che, non verificati e lungi dall'assurgere a fatti notori, costituiscono mere
allegazioni di parte e quindi non hanno valenza probatoria e non sono atti a
far apparire in qualche modo errate o insostenibili le conclusioni del perito.

                                         In
ogni modo, l'argomento che il valore dell'immobile sarebbe superiore al prezzo
pagato sicché non vi sarebbe minor valore dovuto ai difetti è invero
semplicistico. Il minor valore dell'immobile conseguente ai difetti va infatti
calcolato in applicazione del metodo relativo, secondo cui la relazione tra il
prezzo ridotto e il prezzo convenuto corrisponde alla relazione tra il valore
oggettivo della cosa compravenduta con il difetto e il suo valore senza
difetto, ritenuto che si presume che il prezzo convenuto corrisponda al valore
oggettivo della cosa, e che il minor valore corrisponda al costo della
riparazione. In siffatta situazione le conclusioni dell'appellante sono
manifestamente errate.

                                         Anche
su questo punto l'appello, che si esaurisce in mere allegazioni di parte,
dev'essere respinto.  

 

 

                                         Sull'appello
adesivo 

 

                                   9.   Con
l'appello adesivo, AA 1 e AA 2 chiedono la riforma della sentenza impugnata nel
senso che l'importo di fr. 88'160.- necessario per le riparazioni sia loro
versato immediatamente. La domanda è irricevibile. In sede di petizione gli
attori avevano chiesto l'autorizzazione a far eseguire da una ditta terza di
loro scelta, a spese della AP 1, le riparazioni dei difetti, nonché la condanna
della convenuta alla rifusione del minor valore dell'opera. Solo in sede di
conclusioni essi hanno poi chiesto che la convenuta fosse tenuta ad anticipare
i costi di riparazione dei difetti. Procedendo in questo modo, essi hanno, di
fatto, formulato una domanda nuova, aggiungendo alla richiesta di essere
autorizzati a far eseguire i lavori da terzi e a spese della convenuta la
domanda di condanna all'anticipo delle spese che gli interventi comporteranno,
ciò che è inammissibile in sede di conclusioni, perché in contrasto con l'art
78 CPC. Quand'anche, come sostiene l'appellante, la parte attrice avesse
diritto all'anticipo dei costi di riparazione, ciò andava chiesto già in sede
di petizione e non, tardivamente, in sede di conclusioni.

                                         L'appello
adesivo è quindi irricevibile; può pertanto restare aperta la questione a
sapere se, il Pretore avendo omesso di statuire sulla domanda di anticipo delle
spese - che peraltro avrebbe solo potuto dichiarare irricevibile - la questione
non avrebbe dovuto essere fatta valere mediante domanda di revisione (art. 340
CPC). 

 

 

                                10.   Per
i motivi che precedono, l’appello, infondato in ogni suo punto, deve essere
respinto, e così l’appello adesivo. Spese e ripetibili seguono la soccombenza.

 

Per i quali motivi

 

pronuncia:              1.   L’appello 12 novembre 2007 di AP 1 è
respinto.

 

                                   2.   Le
spese della procedura di appello consistenti in:

                                         a)
tassa di giustizia                                    fr.   1'000.--

                                         b)
spese                                                      fr.        50.--

                                         totale                                                            fr.   1'050.--

 

                                         sono
poste a carico dell’appellante, con l’obbligo di rifondere alla parte appellata
la somma di fr. 2'000.-- per ripetibili. 

 

                                   3.   L’appello
adesivo 18 gennaio 2008 di Mauro e Evelina Baranzini e AA 2 è irricevibile.

                                      

                                   4.   Le
spese della procedura di appello adesivo consistenti in:

                                         a)
tassa di giustizia                                    fr.   1'000.--

                                         b)
spese                                                      fr.        50.--

                                         totale                                                            fr.   1'050.--

 

                                         sono
poste a carico degli appellanti adesivi in solido, con l’obbligo di rifondere
alla controparte, sempre con il vincolo della solidarietà, la somma di fr.
2'000.-- per ripetibili. 

 

                                   5.   Intimazione:

	
   

  	
  -      

  -    

   

  

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona

 

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente                                                        La
segretaria

 

 

 

 

 

 

Rimedi
giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore
litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).