# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 43d0f3c2-8745-5c6f-9f7f-5e66033ed141
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-01-10
**Language:** de
**Title:** Kernzone. Ersatz- oder Neubauweise. Pflicht zur Ersatzbauweise bei fehlendem Kernzonenplan. Tragweite von Kernzonen-Neubauvorschriften für Ersatzbauten.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0006/2013
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_IV_0006_2013_69.pdf

## Full Text

BRGE IV Nr. 0006/2013 vom 10. Januar 2013 in BEZ 2013 Nr. 13 

Geplant war, ein in der Kernzone stehendes Bauernhaus abzubrechen und 

an dessen Stelle ein Mehrfamilienhaus zu errichten.  

Aus den Erwägungen: 

5.1  (…)  Im  Streit  steht  die  Auslegung  und  Anwendung  der  Vorschrift  von 
Art. 3 Abs. 2 BZO. Diese lautet: Bestehende Bauten herkömmlicher Art dürfen 
unter Beibehaltung der Masse, der Lage und des Erscheinungsbildes umgebaut 
oder ersetzt werden.   

Strittig ist, ob das Bauvorhaben nach dieser Vorschrift oder aber nach der 
Neubauvorschrift  von  Art.  6  BZO  zu  beurteilen  ist,  in  welcher  die  in  der 
Kernzonen  I  und  II  erlaubten  Grundmasse  (Vollgeschosszahl,  Gebäudehöhe, 
Gebäudelänge etc.) festgeschrieben sind.     

5.2  Die  Rekurrentschaft  beruft  sich  auf  den  Entscheid  BRKE  III  Nr. 
0141/2004 vom 10. November 2004. Prozessthema in jenem Verfahren war die 
rechtliche Tragweite von Ziffer 3.1.1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde 
Hinwil.  Nach  jener  Vorschrift  sind  beim  Umbau  und  beim  Ersatz  bestehender 
Hauptgebäude  die  Stellung  und  die  kubische  Gestaltung  zu  erhalten. 
Geringfügige  Abweichungen  können  bewilligt  oder  angeordnet  werden,  wenn 
sie im Interesse der Wohnhygiene oder des Ortsbildschutzes liegen und für die 
geänderte  Nutzweise  des  Gebäudes  erforderlich  sind.  Ziffer  3.1.2  BZO  Hinwil 
enthält die zulässigen Grundmasse für Neubauten. 

Soweit vorliegend wesentlich, erwog die Rekursinstanz in jenem Entscheid 
zusammengefasst wiedergegeben, bei der in Ziffer 3.1.1 BZO Hinwil geregelten 
Ersatzbauweise  handle  es  sich  um  ein  Recht  und  nicht  um  eine Pflicht.  Diese 
Vorschrift  eröffne  einem  Bauherrn  die  Möglichkeit,  ein  bestehendes 
Kernzonengebäude  abzubrechen  und  an  dessen  Stelle  einen  Ersatzbau  mit 
identischer  Kubatur  zu  errichten.  Von  diesem  Recht  werde  ein  Bauwilliger 
namentlich  dann  Gebrauch  machen,  wenn  das  Bauen  nach  den 
Neubauvorschriften  für  ihn  ungünstiger  wäre.  Einem  Bauherrn  stehe  es  frei, 
anstelle der Ersatzbau- die Neubauweise zu wählen. Für diese Auslegung von 
Ziffer  3.1.1  BZO  Hinwil  spreche  neben  dem  an  sich  klaren  Wortlaut  der 
Bestimmung  vor  allem  die  Tatsache,  dass  die  Statuierung  einer 
Ersatzbaupflicht  in  den  Zürcher  Gemeinden  in  aller  Regel  mit  einer  planlichen 
Bezeichnung  derjenigen  Gebäude  einhergehe,  die  für  das  Ortsbild  von 
besonderer  Bedeutung  seien.  Ein  solcher  Plan  liege  hier  nicht  vor.  Gegen  die 
Annahme  einer  Ersatzbaupflicht  spreche  alsdann  auch,  dass  Ziffer  3.1.2  BZO 
Hinwil diesfalls auf jene äusserst seltenen Fälle beschränkt wäre, in denen das 

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betreffende  Grundstück  noch  unüberbaut  sei,  was  offenkundig  nicht  Sinn  und 
Zweck dieser Bestimmung sein könne. Somit sei festzustellen, dass Ziffer 3.1.1 
BZO  Hinwil  einen  Bauherrn  berechtige,  nicht  aber  verpflichte,  ein  in  der 
Kernzone  situiertes  Hauptgebäude  unter  Beibehaltung  von  Lage  und 
Gebäudeprofil zu ersetzen. 

Der  Sinn  von  Ziffer  3.1.1  BZO  Hinwil  liege  in  der  Privilegierung  von 
Gebäuden  in  der  Kernzone,  welche  gestützt  auf  die  Neubauvorschriften  nicht 
mehr an der gleichen Stelle oder in gleicher Grösse erstellt werden könnten. Es 
solle ermöglicht werden, dass in der Kernzone ein Ersatz von nach Massgabe 
der  Neubauvorschriften  nicht  realisierbaren  Gebäuden  möglich  sei.  Könnten 
Neubauten nur noch auf unüberbauten Parzellen erstellt werden, so wäre dies 
mit  den  Prinzipien  der  Raumplanung,  mit  denen  eine  geordnete  Überbauung 
des Landes erreicht und der fortlaufenden Zersiedelung Einhalt geboten werden 
solle,  nur  schwer  vereinbar.  Hiergegen  könne  nicht  eingewendet  werden,  die 
Kernzonen  würden  so  nicht  geschützt.  Dies  werde  durch  die  weiteren 
Kernzonenvorschriften sowie durch § 238 Abs. 2 PBG und allenfalls auch durch 
Schutzmassnahmen  im  Sinne  von  §  203  ff.  PBG  erreicht.  Lasse  eine 
Bauordnung alternativ die Erstellung von Ersatzbauten oder von Neubauten zu, 
sei  es  dem  Bauherrn  anheimgestellt,  in  welcher  Weise  er  sein  Grundstück 
überbauen  wolle.  Ein  Ersatzbauzwang  bedürfe  einer  ausdrücklichen 
gesetzlichen Grundlage. 

5.3.1  Nach  §  203  Abs.  1  lit.  c  PBG  sind  Schutzobjekte  Ortskerne, 
Quartiere,  Strassen  und  Plätze,  Gebäudegruppen,  Gebäude  oder  Teile  sowie 
Zugehör  von  solchen,  die  als  wichtige  Zeugen  einer  politischen, 
wirtschaftlichen,  sozialen  oder baukünstlerischen  Epoche  erhaltenswürdig  sind 
oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre 
Wirkung wesentlichen Umgebung.  

und 

[NHV]).  Ortsbilder 

Heimatschutzverordnung 

Zu  unterscheiden  sind  Ortsbildschutz  und  Denkmalschutz.  Grundsätzlich 
gilt hierzu Folgendes: Objekte des Ortsbildschutzes sind die in § 203 Abs. 1 lit. 
c  PBG  genannten,  in  der  Regel  grösseren  Baugesamtheiten  (§  23  Abs.  1  der 
werden 
Natur- 
planungsrechtlich  geschützt  (vgl.  §  205  lit.  a  PBG),  und  zwar  vor  allem  mit 
Kernzonen (vgl. § 24 NHV). Demgegenüber sind Objekte des Denkmalschutzes 
Einzelgebäude  und  kleinere  Gebäudegruppen  (§  23  Abs.  2  NHV).  Deren 
Unterschutzstellung  erfolgt  mittels  Vertrag  oder  Verfügung  (§  205  lit.  c  und  d 
PBG).  Während  sich  Ortsbildschutzmassnahmen  in  planlichen  Festlegungen 
und  auf  den  Ortsbildschutz  zugeschnittenen  Bauvorschriften  erschöpfen,  aber 
nie  Verbote  zur  Beseitigung  bestehender  Bauten  beinhalten,  verlangen 
Denkmalschutzmassnahmen  Substanzerhaltung  (§  25  NHV)  und  verhindern 
damit ganz oder teilweise die Beseitigung der erfassten Objekte. Insoweit sind 
diese  einschränkender  (vgl.  VGr,  28.  August  1997,  VB.96.00210,  00211  und 
00217 = BEZ 1997 Nr. 21). 

5.3.2 Nach § 50 PBG umfassen Kernzonen schutzwürdige Ortsbilder, wie 
Stadt-  und  Dorfkerne  oder  einzelne  Gebäudegruppen,  die  in  ihrer  Eigenart 
erhalten  oder  erweitert  werden  sollen  (Abs.  1).  Die  Bau-  und  Zonenordnung 
kann das Bauen auf die Strassengrenze, die Verkehrsbaulinie oder bestehende 

 
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Baufluchten  und,  unter  Wahrung  schutzwürdiger  nachbarlicher  Interessen,  an 
die  Grundstücksgrenze  vorschreiben,  das  Bauen  bis  auf  die  Strassengrenze 
gestatten  sowie  die  Stellung  und  die  Höhenlage  der  Bauten  sonst  näher 
ordnen.  Nutzungsziffern  sind  nur  zulässig,  soweit  sie  dem  Zonenzweck  nicht 
zuwiderlaufen  (Abs.  2).  Die  Bau-  und  Zonenordnung  kann  besondere 
Vorschriften über die Masse und Erscheinung der Bauten enthalten; dabei sind, 
sofern  die  Eigenart  der  bestehenden  Überbauung  es  rechtfertigt  und  die 
Verhältnisse  es  gestatten,  unter  Vorbehalt  der  Bestimmung  über  die 
höchstzulässige  Gebäudehöhe  Abweichungen  von  den  kantonalrechtlichen 
Vorschriften  über  die  Grenz-  und  Gebäudeabstände  sowie  über  die 
Gebäudehöhe erlaubt (Abs. 3).  

fallen 

dargetan 

bildet  wie 

einer  Kernzone 

Die  Festsetzung 

eine 
planungsrechtliche  Massnahme  des  Ortsbildschutzes.  Als  diesem  Zweck 
in  erster  Linie  Vorschriften  über  die 
dienende  Bauvorschriften 
Ersatzbauweise  in  Betracht.  Die  Ersatzbauweise  beinhaltet  im  Wesentlichen, 
dass  sich  ein  projektiertes  Gebäude  bezüglich  Stellung  und  Profil  nicht  nach 
Massvorschriften,  sondern  nach  der  Stellung  und  dem  Profil  des  bestehenden 
Gebäudes  richtet.  Zudem  muss  auch  das  Erscheinungsbild  des  bestehenden 
Gebäudes  in den  wesentlichen  Zügen  gewahrt werden.  Demgegenüber gelten 
für Neubauten abstrakte Massvorschriften und wird die zulässige Gestaltung mit 
speziellen Gestaltungsvorschriften umschrieben.  

Mit  der  Statuierung  der  Ersatzbauweise  ist  oftmals,  aber  nicht  immer,  die 
planliche  Bezeichnung  der  für  das  Ortsbild  besonders  wichtigen  Gebäude 
verbunden,  mit  der  Rechtsfolge,  dass  an  deren  Stelle  nur  eine  Ersatzbaute 
treten  darf.  Damit  besteht  eine  genügende  gesetzliche  Grundlage,  die 
Ersatzbauweise  auch  dann  zu  verlangen,  wenn  das  Grundstück  nach  den 
Neubauvorschriften in höherem Masse ausgenützt werden könnte.  

Demgegenüber  gibt  es  Bau-  und  Zonenordnungen  wie  etwa  jene  von 
Hinwil,  die  zwar  eine  Ersatzbauvorschrift  enthalten,  aber  keinen  Plan,  der 
besagen würde, auf welchen Grundstücken diese gilt. Dies mit der Folge, dass 
der  Bauherr  die  für  ihn  günstigere  Bauweise  wählen  kann.  Ob  damit  den 
Anforderungen  an  Schutzmassnahmen,  welche  nach  §  207  Abs.  1  PBG 
Beeinträchtigungen  des  Schutzobjektes  verhindern  sollen,  jeweils  effektiv 
genügt wird, ist im Genehmigungsverfahren durch den Regierungsrat bzw. die 
Baudirektion  zu  prüfen  (§  2  lit.  a  und  b  und  §  89  PBG).  So  oder  anders  läuft 
dieses Wahlrecht im Ergebnis auf eine Privilegierung des Bauherrn hinaus und 
fördert  zugleich  den  haushälterischen  Umgang  mit  dem  Boden,  indem  davon 
ausgegangen werden kann, der Bauherr werde die höhere Ausnützung wählen.  

5.3.3  Die  Gemeinde  Dägerlen  weist  insgesamt  fünf  in  sich  geschlossene 
Ortsteile  auf  (Dägerlen,  Berg,  Rutschwil,  Oberwil  und  Bänk),  die  zu 
unterschiedlich  grossen,  regelmässig  aber  erheblichen  Teilen  jeweils  mit 
Kernzonen  und  im  Übrigen  vor  allem  mit  Wohnzonen  erfasst  sind.  Eine 
planliche  Festlegung,  mit  der  die  Ersatzbauweise  auf  einzelnen  Grundstücken 
vorgeschrieben würde, existiert nicht.  

 
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Allein  hieraus  kann  indes  noch  nicht  auf  die  besagte  Wahlfreiheit 
geschlossen  werden.  Zu  konsultieren  ist  vielmehr  die  unbesehen  des  sich  auf 
Abs.  1  beziehenden  Randtitels  «Einordnung»  als  Ersatzbauvorschrift 
einzustufende  Bestimmung  von  Art.  3  Abs.  2  BZO.  Anders  als  die  fragliche 
Vorschrift  der  Gemeine  Hinwil  enthält  diese  nicht  einfach  nur  eine  generelle 
Umschreibung  der  Ersatzbauweise,  sondern  nennt  ein  Kriterium,  wann  die 
Ersatzbauweise  zum  Zuge  kommt.  Sie  statuiert,  dass  bestehende  Bauten 
«herkömmlicher  Art»  unter  Beibehaltung  der  Masse,  der  Lage  und  des 
Erscheinungsbildes  ersetzt  werden  dürfen.  Hierbei  würde  die  Vorschrift 
jeglichen  Sinnes  entbehren,  wenn  bei  Bauten  herkömmlicher  Art  die 
Ersatzbauweise bloss zulässig wäre. Ihrem Sinngehalt entsprechend besagt die 
Vorschrift  demnach:  «Bestehende  Bauten  herkömmlicher  Art  dürfen  nur  unter 
Beibehaltung der Masse, der Lage und des Erscheinungsbildes umgebaut oder 
ersetzt werden.»  

Damit (…) wird zwar (…) der Baubehörde jener Entscheid überlassen, der 
bei  planlicher  Festlegung  der  Ersatzbaupflicht  dem  kommunalen  Gesetzgeber 
zustünde.  Ein  Verstoss  gegen  die  Zuständigkeitsausscheidung  zwischen 
Baubehörde und Planungsträger (§ 45 Abs. 1 und § 318 PBG) kann hierin indes 
nicht erblickt werden, weil die den Gemeinden obliegende Planungspflicht (§ 45 
PBG)  nicht  auch  die  parzellenweise  Festsetzung  der  Ersatzbaupflicht 
beinhaltet.  Andernfalls  würden  der  Verzicht  hierauf  und  das  sich  daraus 
ergebende  Wahlrecht  dem  übergeordneten  Recht  widersprechen  und  wäre 
daher unbeachtlich, was nach dem Gesagten nicht der Fall ist.   

Nicht  zu  beanstanden  ist,  dass  der  Baubehörde  mit  der  Bestimmung  von 
Art.  3  Abs.  2  BZO  ein  sehr  weit  gehender  Ermessensspielraum  eingeräumt 
wird. Im Zusammenhang mit Fragen des Ortsbildes erscheint dies angemessen 
(vgl.  dazu  den  [beim  Verwaltungsgericht  angefochtenen]  Entscheid  BRGE  I 
Nrn.  0168,  0169  und  0170/2012  vom  5.  Oktober  2012,  E.  5,  betreffend  eine 
Neubaute in der Kernzone Altstadt in der Stadt Zürich). Das materielle Kriterium 
der «Baute herkömmlicher Art»  ist  zwar  weit  gefasst,  aber sachadäquat,  denn 
solche  Gebäude  bestimmen  das  schutzwürdige  Ortsbild.  Im  Übrigen  müssen 
mit einer Kernzone erfasste Gebäude nicht etwa auch als Einzelschutzobjekt im 
Sinne  von  §  23  Abs.  2  NHV  eingestuft  werden  können.  Zu  verlangen  ist 
vielmehr  einzig,  dass  die  erfasste  Baugesamtheit  schutzwürdig  ist,  und  dies 
auch  nur  in  einem  Masse,  dass  die  grundsätzlich  mildere  Massnahmen  der 
Kernzonenfestetzung gerechtfertigt ist.   

Schliesslich  bleibt 

festzustellen,  dass 

trotz  der  Unbestimmtheit  der 
fraglichen Klausel die Rechtssicherheit für den Grundeigentümer nicht in Frage 
gestellt  ist.  Denn  dieser kann  über die  Frage  «Ersatz-  oder Neubau»  jederzeit 
mit  geringem  Aufwand  einen  für  die  Baubehörde  und  Dritte  verbindlichen 
Vorentscheid einholen (vgl. § 323 f. PBG).        

5.4  Beim  bestehenden  Gebäude  handelt  es  sich  um  ein  «Dreisässen-» 
oder  Vielzweckbauernhaus,  bestehend  aus  Wohnhaus,  Scheune,  Stall  und 
diversen  Anbauten.  Das  Gebäude  ist,  wie  auch  die  von  der  Vorinstanz 
eingereichten Fotos zeigen, offensichtlich als ein solches «herkömmlicher Art» 
einzustufen. Die Rekurrentschaft scheint dies denn auch nicht zu bestreiten.  

 
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Nicht minder offensichtlich ist, dass das geplante Gebäude die Masse und 
das  Erscheinungsbild  des  bestehenden  Gebäudes  nicht  wahrt  und  daher  als 
Ersatzbaute nicht bewilligungsfähig ist, was die Rekurrentschaft ebenfalls nicht 
zu  bestreiten  scheint.  Die  charakteristische  Dreigliederung  des  Baukörpers  ist 
mitnichten mehr ablesbar. Die in sich zweigeschossige, mächtige Giebelgaube 
auf  der  Südseite  bildet  ein  neues,  Masse  und  Erscheinungsbild  sprengendes 
Element.  Dasselbe  gilt  für  den  Fassadenvorsprung  unter  dem  vorspringenden 
für  die  diesem  Vorsprung  über  seine  ganze  Breite 
Gaubendach  und 
vorgelagerten Balkone im Obergeschoss und im ersten Dachgeschoss. Fremd 
sind schliesslich auch die an den südlichen Gebäudeecken über einen Teil ihrer 
Fläche  vorstehenden  und  im  Übrigen  in  Fassadenrücksprünge  eingelassenen 
Balkone. Anzumerken bleibt, dass damit nur die  wesentlichsten Abweichungen 
genannt sind, die Aufzählung also nicht abschliessend ist.  

Mangelhaft  ist  schliesslich  auch  die  Baueingabe,  weil  in  den  Fassaden- 
und  Schnittplänen  das  Profil  des  bestehenden  Gebäudes  nicht  eingezeichnet 
ist.   

5.5  Wo  nach  kommunalem  Recht  getroffene  Ermessensentscheide  oder 
die  Auslegung  unbestimmter  Rechtsbegriffe  des  kommunalen  Rechts  zu 
überprüfen  sind,  bestehen  auf  Grund  der  Gemeindeautonomie  (Art.  50  Abs.  1 
der  Bundesverfassung 
in  der  Kognition  der 
[BV])  Einschränkungen 
Rekursinstanz  (§  20  Abs.  1  VRG).  In  solchen  Fällen  auferlegt  sich  das 
Baurekursgericht  Zurückhaltung, 
indem  es  davon  absieht,  einen  noch 
vertretbaren  vorinstanzlichen  Entscheid  durch  eigene  Auslegung  und 
Ermessensbetätigung zu ersetzen.  

Die  Vorinstanz  hat  den 

zustehenden  Beurteilungs-  und 
ihr 
Ermessenspielraum  vertretbar  ausgeübt,  wenn  sie  davon  ausgegangen  ist, 
dass erstens an die Stelle des bestehenden Gebäudes nur eine Ersatzbaute im 
Sinne  von  Art.  3  Abs.  4  BZO  treten  darf  und  zweitens  das  Projekt  den 
Anforderungen  an  einen  solchen  mehrfach  nicht  genügt.  Beides  ist  in  einem 
Masse  offensichtlich,  dass  die  Rekursinstanz  auch  bei  voller  Kognition  die 
Vorinstanz schützen würde.  

5.6  Die  Vorinstanz  hat 

in  der  Baubewilligung  wie  auch 

in  der 
Rekursvernehmlassung  einlässlich  auch  zur  Dachgestaltung  Stellung 
genommen.  Sie  ist  zum  Schluss  gekommen  und  hat  daran  festgehalten,  dass 
es  sich  bei  dem  auf  dem  Dach  geplanten  Gebäudeteil  um  eine  Giebelgaube 
und nicht um einen Kehrfirst handle, und dass diese Giebelgaube Art. 13 BZO 
verletzte.  

Hierzu  bleibt  festzuhalten,  dass  der  in  Rede  stehende  Gebäudeteil 
unbesehen dieser Qualifikationsfrage unzulässig ist. Dies allerdings gestützt auf 
Art.  3  Abs.  2  BZO,  weil  damit  erheblich  von  den  Vorgaben  der  Altbaute 
abgewichen wird. Gilt die Ersatzbauweise, richten sich auch Dachform und die 
Dachgestaltung nach dem bestehenden Gebäude.  

Allgemein  gesprochen  handelt  es  sich  bei  den  Vorschriften  von  Art.  7  ff. 
BZO  jedenfalls  in  erster  Linie  um  Neubauvorschriften.  Mit  diesen  Vorschriften 

 
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werden die Bauweise (offene oder geschlossene; Art. 7 BZO), die Firstrichtung 
(Art.  9  BZO),  die  Dachneigung  (Art.  10  BZO),  die  Dachvorsprünge  (Art.  12 
BZO), die Dachgestaltung (Art. 13 BZO), die Fassadengestaltung (Art. 14 BZO) 
und  die  Zulässigkeit  von  Lauben  und  Balkone  (Art.  15  BZO)  geregelt.  Bei  der 
Ersatzbauweise  richten  sich  diese  Parameter  demgegenüber  grundsätzlich 
nach den Vorgaben der Altbaute. Sinn und Zweck von Art. 3 Abs. 2 BZO ist es, 
Masse,  Lage  und  Erscheinungsbild  der  Altbaute  zu  perpetuieren.  Immerhin 
kann  gesagt  werden,  dass  Ersatzbauvorschriften  keine  Kopie  der  Altbaute 
verlangen.  Es  sollen  nur,  aber  immerhin  die  wesentlichen  Elemente  der 
Altbaute  adäquat  umgesetzt  werden;  dies  teilweise  auch  mit  Umnutzungen, 
etwa von Scheunenteilen in Wohnräume. Soweit davon ausgegangen wird, Art. 
3  Abs.  2  BZO  lasse  hierbei  Abweichungen  vom  Vorbild  der  Altbaute  zu,  auch 
wenn  die  Vorschrift  dies  nicht  explizit  vorsieht,  dürften  solche  Abweichungen 
nicht  gegen  die  genannten  Normen  verstossen.  Nur,  aber  immerhin  insoweit 
würde  diesen  auch  eine  Bedeutung  für  die  Ersatzbauten  zukommen.  Offen 
bleiben  kann  alsdann,  ob  diese  Vorschriften  darüber  hinaus  auch  die  Rolle 
eines Korrektivs spielen können. Diese Frage würde sich dann stellen, wenn ein 
Gebäude  grundsätzlich  herkömmlicher  Art,  das  aber  später  angebaute 
ortsbildfremde  Teile  wie  beispielweise  einen  über  den  Dachvorsprung 
hinausragender Balkon aufweist (vgl. Art. 15 BZO), gemäss Art. 3 Abs. 2 BZO 
ersetzt  werden  sollte.  Stets  zu  berücksichtigen  sind  schliesslich  auch  die 
Gestaltungsvorschriften von Art. 3 Abs. 1 BZO und § 238 Abs. 2 PBG.  

6.1  Zusammenfassend  ergibt  sich,  dass  das  Bauvorhaben  gegen  die 
Vorschrift  von  Art.  3  Abs.  2  BZO  verstösst.  Die  Bauverweigerung  ist  somit  zu 
schützen.  

Demnach ist der Rekurs abzuweisen.