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**Case Identifier:** ac10cd28-ad3a-5e41-ab80-167b086bc1fb
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-03-29
**Language:** de
**Title:** Abweichungen in der BZO von den kantonalrechtlichen Bestimmungen über die Grenz- und Gebäudeabstände
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0035/2019
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_i_nr._0035_2019_vom_29._maerz_2019.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE I Nr. 

R1S.2018.05083 
0035/2019 

Entscheid vom 29. März 2019 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Claude Reinhardt, Baurichterin 
Beatrice Bosshard, Gerichtsschreiber Alain Thiébaud     

in Sachen 

Rekurrent 

E. S., […]  

gegen 

Rekursgegnerin 

Bausektion X, […]  

betreffend 

Bausektionsbeschluss vom 10. Juli 2018 (Bauentscheid Nr. 1093/18); Bau-
bewilligung  für  Umbau  und  Aufstockung  Hofgebäude,  Einbau  von  drei  zu-
sätzlichen  Dachflächenfenstern  sowie  Aufhebung  eines  Garagenplatzes, 
Kat.-Nr. 1, B.-Strasse 18, X 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 10. Juli 2018 (Bauentscheid Nr. 1093/18) erteilte die Bau-

sektion X E. S. die baurechtliche Bewilligung für einen Umbau und die Auf-

stockung des Hofgebäudes sowie den Einbau von drei zusätzlichen Dach-

flächenfenstern und die Aufhebung eines Garagenplatzes für den Lifteinbau 

auf der Parzelle Kat.-Nr. 1, B.-Strasse 18, X.  

Der Entscheid enthält unter anderem folgende Auflagen:  

- dem Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägungen lit. E.c und E.d 

entweder abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen oder vor 

Baubeginn  den  Nachweis  über  die  Einräumung  der  definitiven  Näherbau-

rechte  zu  den  Parzellen  Kat.-Nrn. 2  und  3  beizubringen  (Dispositiv-Ziffer 

I.1.a); 

- dem Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägung lit. D.d (betreffend 

Ausnützungsziffer)  abgeänderte  Pläne  einzureichen  und  bewilligen  zu  las-

sen (Dispositiv-Ziffer I.1.e); 

- dem Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägung lit. F.b betreffend 

Dachaufbauten (Liftaufbau) abgeänderte Pläne sowie die definitiven Werk-

pläne einzureichen und bewilligen zu lassen (Dispositiv-Ziffer I.1.h); 

- dem Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägung lit. G.b mittels Er-

gänzungs- oder Abänderungsplänen den Nachweis zu erbringen, dass jeder 

Wohnung  genügend  Einstellgelegenheiten  für  Vorräte  und  Hausrat  sowie 

ausreichend Waschmöglichkeiten für Wäsche und Trockenraum zur Verfü-

gung stehen (Dispositiv-Ziffer I.1.k). 

B. 

Hiergegen erhob E. S. mit Eingabe vom 16. August 2018 fristgerecht Rekurs 

an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte (sinngemäss) 

die Aufhebung der Auflagen gemäss Dispositiv-Ziffern I.1.a, I.1.e und I.1.h 

sowie die dispensweise Aufhebung von Dispositiv-Ziffer I.1.k; unter Kosten- 

und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz.  

R1S.2018.05083 

Seite 2 

 
 
C. 

Mit Präsidialverfügung vom 20. August 2018 wurde vom Rekurseingang Vor-

merk genommen. Das Verfahren blieb zunächst antragsgemäss sistiert. 

D. 

Mit Eingabe vom 7. November 2018 beantragte der Rekurrent die Fortset-

zung des Rekursverfahrens, unter (sinngemässer) Präzisierung des Rekurs-

antrags auf Aufhebung der Auflage gemäss Dispositiv-Ziffer I.1.a. Mit Präsi-

dialverfügung vom 16. November 2018 wurde das Rekursverfahren fortge-

setzt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

E. 

Die  Vorinstanz  beantragte  mit  Rekursantwort  vom  18. Dezember  2018 die 

Abweisung  des  Rekurses;  unter Entschädigungsfolge  zulasten des  Rekur-

renten. 

F. 

Mit Replik vom 16. Januar 2019 hielt der Rekurrent an den gestellten Begeh-

ren fest. Die Vorinstanz duplizierte per 5. Februar 2019 mit ebenfalls unver-

änderten Anträgen und verzichtete auf weitere Ausführungen zur Sache. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Der Rekurrent ist als Adressat des angefochtenen Entscheids sowie als Ei-

gentümer der Parzelle Kat.-Nr. 1 zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a 

des Planungs- und Baugesetzes (PBG) ohne weiteres berechtigt. Da auch 

die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzu-

treten. 

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2. 

Die  Parzelle  Kat.-Nr. 1  lag  zum  Zeitpunkt  der  Fällung  des  angefochtenen 

Entscheids in der Wohnzone W5 mit erhöhter Ausnützung. Gemäss aktueller 

Katasterauskunft  ist  die  Parzelle  Kat.-Nr. 1  nach  der  revidierten  Bau-  und 

Zonenordnung  X  (BZO)  neu  und  zufolge  der  Teilinkraftsetzung  per  1. No-

vember 2018 rechtskräftig der Wohnzone W6 mit erhöhter Ausnützung zu-

gewiesen. Für die Parzelle gilt ein Mindestwohnanteil von 50 %. 

3.1. 

Der  Rekurrent  rügt  zunächst,  das  gemäss  dem  bewilligten  Bauprojekt  zur 

Aufstockung  vorgesehene  Hofgebäude  ("W. N. 4")  sei  –  entgegen  der  An-

sicht der Vorinstanz, wonach es sich bei den Ostfassaden des Hauptgebäu-

des und des Anbaus um rückwärtige Fassaden handle und bei den Südfas-

saden um seitliche Fassaden – im Verhältnis zum "N.-Komplex" (umfassend 

die Gebäude Vers.-Nrn. 01-02) als eigenständiges Gebäude zu behandeln. 

Hauptfassade sei die Südfassade des Hofgebäudes; die Brandmauer zum 

Hauptgebäude  Vers.-Nr. 01  gelte  als  rückwärtige  Fassade  (§ 270  Abs. 2 

PBG). Die Gebäude Vers.-Nrn. 01 und 03 seien auf die B.-Strasse hin aus-

gerichtet; mit den West- und Südfassaden als seitliche Fassaden. Die Auf-

lage gemäss Dispositiv-Ziffer I.1.a des angefochtenen Entscheids, wonach 

vor Baubeginn der Nachweis über die Einräumung der definitiven Näherbau-

rechte zu den Parzellen Kat.-Nrn. 2 und 3 beigebracht werden müsse, sei 

aufzuheben. 

3.2. 

Alle nicht abstandsbefreiten Gebäude dürfen, sofern nicht der Grenzbau vor-

geschrieben oder erlaubt ist, die im Abstand von 3,5 m parallel zur Grenze 

verlaufende  Linie  nicht  überschreiten  (§ 270  Abs. 1  PBG).  Dieser  Abstand 
gilt ohne Rücksicht auf Lage und Tiefe der beteiligten Grundstücke seitlich 

innerhalb von 20 m ab der Verkehrsbaulinie oder der sie ersetzenden Bau-

begrenzungslinie; ab 12 m über dem massgebenden Terrain vergrössert er 

sich weiter hinten und rückwärtig um das Mass der Mehrhöhe, unter Vorbe-

halt der Bestimmungen für Hochhäuser, jedoch höchstens auf 16,5 m (§ 270 

Abs. 2  PBG).  Baubegrenzungslinien  sind  ein  Ersatz  für  Baulinien,  die  an-

stelle von Verkehrsbaulinien den Abstand von Gebäuden gegenüber Stras-

sen, Plätzen und öffentlichen Wegen bestimmen. Einerseits können konkrete 

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Festlegungen im Rahmen von Kernzonenbestimmungen oder Gestaltungs-

plänen  Bestimmungen  über  Baubegrenzungslinien  enthalten.  Andererseits 

wird aber auch der Strassen- und Wegabstand nach § 265 PBG als eine die 

Verkehrsbaulinie  ersetzende  Begrenzungslinie  aufgefasst  (Christoph  Fritz-

sche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl., 

Zürich 2011, Bd. 2, S. 842). 

3.3. 

Nach Massgabe von § 50 Abs. 3 PBG kann die Bau- und Zonenordnung be-

sondere Vorschriften über die Masse und die Erscheinung enthalten. Dabei 

sind  unter  gewissen  Vorbehalten  Abweichungen  von  den  kantonalrechtli-

chen Bestimmungen über die Grenz- und Gebäudeabstände sowie über die 

Fassadenhöhe erlaubt. Die Frage, ob bei der Berechnung der von den Ge-

meinden in Anwendung von § 50 Abs. 3 PBG kompetenzgemäss erlassenen 

Bestimmungen  über  die  Grenzabstände  die  kantonalrechtliche  Regelung 

über den Mehrhöhenzuschlag (§ 270 Abs. 2 PBG) anwendbar ist, ist im Ein-

zelfall unter Bezugnahme auf die konkret vom kommunalen Gesetzgeber für 

die infrage stehende Zone erlassenen Bestimmungen zu beurteilen. Statuiert 

die anwendbare Bau- und Zonenordnung Abweichungen im Sinne von § 50 

Abs. 3 PBG, kann nicht unbesehen von der ersatzweisen Anwendbarkeit der 

kantonalen Abstandsvorschriften ausgegangen werden, sofern sich die kom-

munale Regelung als lückenhaft erweist. Im Regelfall wird es sich nicht um 

ein Versehen des Gesetzgebers, sondern um einen bewussten Ausschluss 

handeln (VB.2003.00340 in BEZ 2004 Nr. 3 [= RB 2003 Nr. 76]). Dass auch 

rückwärtig  Mehrhöhenzuschläge  in  Ansatz  zu  bringen  wären,  trifft  demge-

mäss nicht ohne weiteres zu. Indes muss aufgrund der Systematik und ins-

besondere des Wortlauts des für Wohnzonen mit erhöhter Ausnützung gel-

tenden  Art. 13  Abs. 2  lit. a BZO  darauf  geschlossen  werden,  dass  § 270 

Abs. 2 PBG auf die Berechnung der rückwärtigen Grenzabstände in X An-
wendung findet. Art. 13 Abs. 2 lit. a BZO enthält einen ausdrücklichen Ver-

weis auf die kantonalen Abstandsvorschriften und legt sodann für die rück-

wärtige  Berechnung  der  Abstände  fest,  dass  ein  Grundgrenzabstand  von 

5 m zu veranschlagen sei. Der Begriff Grundgrenzabstand kann in diesem 

Zusammenhang nur so verstanden werden, dass zusätzlich – gegebenen-

falls – Mehrhöhenzuschläge zu addieren sind. Die Rechtsauffassung der Vo-

rinstanz erweist sich insoweit als zutreffend. 

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3.4. 

Angesichts  der  Struktur  des  zu  beurteilenden  (unvollständigen)  Gevierts 

H.-Weg/B.-Strasse/F.-Strasse/N.-Gasse steht freilich überhaupt in Frage, ob 

die Regelungen der BZO und des PBG zu den Grenzabständen im Verhält-

nis der Parzellen untereinander Anwendung finden. 

Die Grundordnung besagt, dass Gebäude in offener Überbauung zu erstel-

len sind. Durch die Bau- und Zonenordnung, durch Sonderbauvorschriften 

und Gestaltungspläne, durch den Quartierplan oder durch den Baulinienplan 

kann indes samt der dabei zulässigen Bautiefe und Gesamtlänge die sog. 

geschlossene  Überbauung  vorgeschrieben  oder  erlaubt  werden  (§ 286 

PBG). Eine entsprechende Regelungskompetenz gesteht der kantonale Ge-

setzgeber den Gemeinden in § 49 Abs. 2 lit. f PBG zu. Bei den entsprechen-

den Tatbeständen ist zunächst der Begriff der geschlossenen Überbauung 

gegenüber dem Einzelgebäude einerseits und einer offenen Überbauung an-

dererseits abzugrenzen. Sodann gehört in diesen Zusammenhang auch der 

Grenzbau als Sondertatbestand der offenen Überbauung. 

Als "offen" gilt eine Überbauung, deren Gebäude nach allen Seiten frei ste-

hen (§ 31 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung [ABV]), das heisst, dass 

die Gebäude die vorgeschriebenen Grenz- und Gebäudeabstände (allenfalls 

mit  Näherbaurecht)  einhalten.  Das  schliesst  als  Regel  das  Bauen  an  der 

Grenze aus und gilt für alle Gebäude (mit Ausnahme besonderer Vorschrif-

ten für Besondere Gebäude). Als "geschlossen" gilt hingegen eine Überbau-

ung,  bei  welcher  die  Gebäude  einseitig  oder  mehrseitig  zusammengebaut 

oder  an  die  Grenze  gestellt  sind  oder  gestellt  werden  dürfen  beziehungs-

weise müssen (§ 31 Abs. 2 ABV). Letzteres bedingt eine durchgehende bau-

lich-funktionale  Vertikaltrennung  der  Baukörper,  wobei  für  die  Beurteilung 

der funktionalen Eigenständigkeit auf die interne Erschliessung der Baukör-
per abzustellen ist. Der Grenzbau als Sondertatbestand der geschlossenen 

Überbauung beinhaltet die Möglichkeit des Nachbarn, jederzeit anzubauen 

und damit eine geschlossene Überbauung herzustellen. Für die Qualifikation 

eines  Gebäudes als  Grenzbau  kommt  es  auf  den  Fassadenverlauf an  der 

Grenze an (zum Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 2, S. 874 f. mit Hinwei-

sen). 

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Für die Stadt X sieht die allgemeine Regel vor, dass die geschlossene Bau-

weise in allen Zonen, vorbehältlich besonderer Regelungen zu einzelnen Zo-

nen, erlaubt ist (Art. 7 Abs. 1 i.V.m. Art. 5 BZO). Der Grenzbau ist mit schrift-

licher Zustimmung der benachbarten Eigentümerschaft zulässig. Die nach-

barliche Zustimmung ist nicht erforderlich, wenn an ein Gebäude innerhalb 

des bestehenden Profils angebaut werden kann oder die geschlossene Bau-

weise  vorgeschrieben  ist  (Art. 7  Abs. 2  BZO).  Im  Gegensatz  zu  den  bei-

spielsweise  für  Quartiererhaltungszonen  geltenden  Vorschriften  enthalten 

die  für  Wohnzonen  anwendbaren  Bestimmungen  zur  geschlossenen  Bau-

weise  keine  besonderen,  von  der  allgemeinen  Regel  abweichenden  Vor-

schriften (Art. 13 ff. BZO; VB.2008.00210 vom 20. Au-gust 2008, E. 3.2). 

Eine  ausdrückliche  Bestimmung,  wonach  auf  den  Parzellen  im  Geviert 

H.-Weg/B.-Strasse/F.-Strasse/N.-Gasse  die  geschlossene  Bauweise  zu-

stimmungsfrei  gestattet  wäre,  kann  auch  aus  weiteren  zonenplanerischen 

Festlegungen nicht hergeleitet werden. Für die Parzelle Kat.-Nr. 1 gelten we-

der Sonderbauvorschriften noch ein Gestaltungsplan. Weitere Angaben be-

treffend  die 

im  19. Jahrhundert 

festgesetzten  Baulinien  entlang  der 

B.-Strasse  und  der  N.-Gasse  sind  gemäss  Auskunft  des  Tiefbauamtes  X 

nicht mehr verfügbar. Dennoch kann aufgrund des Bestehens der Baulinie 

entlang der B.-Strasse und des entlang derselben an der Grenze der Parzel-

len Kat.-Nrn. 1 und 3 bereits bestehenden Grenzbaus für Erweiterungen die-

ser Gebäude, soweit diese keine weitergehende Beanspruchung der Parzel-

lengrenze erfordern, keine nachbarliche Zustimmung vorausgesetzt werden. 

Im Verhältnis der Parzellen Kat.-Nrn. 1 und 3 untereinander liegt bereits ein 

Grenzbau im Sinne von Art. 7 Abs. 2 BZO bzw. ein Anbau innerhalb des be-

stehenden Profils vor. Entsprechend wäre es sinn- und zweckwidrig, in den 

an den Grenzbau anschliessenden, von der Strasse abgewandten Bereichen 

der  Grundstücke  Kat.-Nrn. 1  und  3  von  der  Geltung  von  Gebäude-  oder 
Grenzabstandsvorschriften auszugehen. Bemerkungsweise sei sodann an-

gefügt,  dass  eine  separate  Beurteilung  der  Gebäudeteile  auf  der  Parzelle 

Kat.-Nr. 1  (südöstliche  "Werkstatt"  und  nordwestliches  Haupthaus)  zufolge 

Fehlens einer unabhängigen internen Erschliessung der Gebäudeteile von 

vornherein ausser Betracht fällt. 

3.5. 

R1S.2018.05083 

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Was das Verhältnis der Parzellen Kat.-Nrn. 1 und 3 untereinander angeht, 

ist die Zulässigkeit des Grenzbaus und damit (erst recht) des rekursgegen-

ständlichen Bauprojekts auch ohne Zustimmungserklärung bzw. Näherbau-

recht der Eigentümerschaft der Parzelle Kat.-Nr. 3 im Grundsatz zu bejahen. 

Im Einzelnen liegt nach den Kriterien von § 287 lit. a-c PBG keine Verletzung 

kantonaler  oder  kommunaler  Mindestabstände  vor,  zumal  sich  § 287  lit. a 

PBG einzig auf die Gebäudeabstände bezieht und – wie bereits erläutert – 

die  bestehenden  Gebäude  bereits  zusammengebaut  sind 

(BRGE I 

Nrn. 0084/2008 und 0085/2008 vom 11. April 2008, E. 8.3). In Ermangelung 

einer  besonderen  Regelung  in  den  Allgemeinen  Bestimmungen  der  BZO 

(Art. 5 ff.  BZO)  sowie  den  besonderen  Bestimmungen  der  BZO  zu  den 

Wohnzonen (Art. 13 ff. BZO) ist sodann von der Geltung der kantonalrechtli-

chen  Vorschrift  zur  zulässigen  (zustimmungsfreien)  Bautiefe  auszugehen; 

diese beträgt im Allgemeinen 14 m, gemessen ab der Verkehrsbaulinie oder 

der sie begrenzenden Baubegrenzungslinie (§ 287 lit. b PBG). Zwar ragt der 

vom  rekursgegenständlichen  Bauprojekt  betroffene  Gebäudeteil  über  den 

Bereich von 14 m ab der Baulinie B.-Strasse hinaus. Die im zivilrechtlichen 

Eigentum  X  stehende  und  dem  öffentlichen  Gemeingebrauch  gewidmete 

Strassenparzelle H.-Weg (Teil der Parzelle Kat.-Nr. 4 und Zugang/Zufahrt zu 

den darauf befindlichen Schulgebäuden) begründet für die Eckparzelle Kat.-

Nr. 1 entlang ihres Verlaufs jedoch eine eigene Baubegrenzungslinie (§ 265 

PBG;  Wegabstand),  sodass  der  geplante  Umbau  bzw.  die  Aufstockung 

gänzlich  innerhalb  der  zulässigen  Bautiefe  –  und damit  zustimmungsfrei – 

realisiert  werden  kann.  Ein  rückwärtiger  Grenzbau  (§ 287  lit. c  PBG)  liegt 

nicht vor. 

3.6. 

Im Verhältnis der Parzelle Kat.-Nr. 1 und der dazu rückwärtig, hofseitig gele-

genen Parzelle Kat.-Nr. 2 kann nichts Anderes gelten. Auch das auf letzterer 
Parzelle  gelegene  Gebäude  (F.-Strasse 72)  bildet  Teil  des  Gevierts  und 

steht mit dem Gebäude auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 (B.-Strasse 18) über die 

Gebäude F.-Strasse 70 (Kat.-Nr. 5) und B.-Strasse 20 (Kat.-Nr. 3) in direkter 

baulicher Verbindung. Das rekursgegenständliche Bauprojekt wird innerhalb 

der  vom  H.-Weg  zu  messenden  Bautiefe  von  14 m  realisiert.  Die  entspre-

chenden, in § 287 lit. b PBG festgelegten Masse gelten bei Vorhandensein 

mehrerer  Baubegrenzungslinien  ausdrücklich  seitlich  als  auch  rückwärtig 

(Maja  Schüpbach  Schmid,  Das  Näherbaurecht  in  der  zürcherischen  bau-

rechtlichen  Praxis,  Entlebuch 2001,  S. 145;  Fritzsche/Bösch/  Wipf,  Bd. 2, 

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S. 878). Ein Näherbau innerhalb der vorgeschriebenen Bautiefe muss ange-

sichts  der  baulichen  Verbindung  des  gesamten  Gebäudekomplexes  im 

Sinne  einer  zweckorientierten  Auslegung  von  Art. 7  Abs. 2  BZO  zulässig 

sein, soweit es sich dabei nicht um einen näherungsweisen Grenzbau han-

delt. Erst recht gilt dies für einen Näherbau wie den projektierten, welcher in 

einer  blossen  Aufstockung  ohne  Vergrösserung  der  Gebäudegrundfläche 

besteht.  Für einen Grenzbau  oder  näherungsweisen  Grenzbau  im  je  rück-

wärtigen Bereich der Parzellen Kat.-Nrn. 1 und 2 wäre die nachbarliche Zu-

stimmung hingegen vorauszusetzen (§ 287 lit. c PBG; Art. 7 Abs. 2 BZO). 

3.7. 

Die Rüge des Rekurrenten ist begründet. Die Auflage gemäss Dispositiv-Zif-

fer I.1.a des angefochtenen Entscheids ist aufzuheben. 

4.1. 

Der Rekurrent macht weiter geltend, die von der Vorinstanz vorgenommene 

Ausnützungsberechnung  sei  nicht  korrekt,  und  wendet  sich  (sinngemäss) 

gegen Dispositiv-Ziffer I.1.e des angefochtenen Entscheids. Die Vorinstanz 

stellt sich in der Rekursantwort auf den Standpunkt, das rekursgegenständ-
liche Bauprojekt mit anrechenbaren Flächen von 678,7 m2 liege nach   Mas-
sgabe der mit der Teilinkraftsetzung per 1. November 2018 rechtskräftig fest-

gesetzten  Zonierung  in  der  Wohnzone W6  (Ausnützungsziffer  von  neu 

205 %). Dies bedarf in der Sache keiner weiteren Ergänzungen. Die Rüge 

des Rekurrenten erweist sich als begründet. Die Auflage gemäss Dispositiv-

Ziffer I.1.e  des  angefochtenen  Entscheids  ist  aufzuheben.  Ein  weiteres 

rechtserhebliches Interesse des Rekurrenten an der Überprüfung der Aus-

führungen der Vorinstanz zur Berechnung der Ausnützung im angefochtenen 

Entscheid besteht nicht. Die Frage, ob die Ausnützung auf der Parzelle Kat.-
Nr. 1 teilweise sogar bis zu 500 % betrage, kann vorliegend deshalb offen 

bleiben. 

4.2. 

Die Vorinstanz macht indes namhaft, dass im Bewilligungszeitpunkt auf die 

vormalige,  für  die  Parzelle  Kat.-Nr. 1  bis  zum  Inkrafttreten  der  neu  festge-

setzten  Zonierung  geltende  Ausnützungsziffer  von  170 %  habe  abgestellt 

werden müssen, was bei der Bemessung der Kosten- und Entschädigungs-

folgen zu berücksichtigen sei. Dem entgegen spräche eine Vorwirkung der 

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neuen  Zonierung  der  Parzelle  Kat.-Nr. 1.  Dabei  ist  zwischen  der  positiven 

und  der  negativen  Vorwirkung  zu  unterscheiden. Wird  künftiges  Recht  be-

reits  wie  geltendes  Recht  angewendet,  liegt  eine  positive  Vorwirkung  vor; 

wird  die  Anwendung  des  alten  Rechts  ausgesetzt,  bis  das  neue  Recht  in 

Kraft  tritt,  handelt  es  sich  um  eine  negative  Vorwirkung.  § 234  PBG  regelt 

einzig  den  Fall  der  negativen  Vorwirkung.  Positive  Vorwirkung  hingegen 

wäre unter verwaltungsrechtlichen Gesichtspunkten unvereinbar mit dem Le-

galitätsprinzip und widerspräche der Tatsache, dass in der Regel – zufolge 

Rechtsmittelverfahren  –  nicht  vorhergesehen  werden  kann,  ob  und  wann 

eine neue Regelung in Kraft tritt (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, 

Allgemeines  Verwaltungsrecht,  6. Aufl.,  Zürich/St. Gallen 2016,  Rz. 299 ff., 

mit Hinweisen; Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 1, S. 562). Die Rechtsauffassung 

der Vorinstanz ist daher begründet, weshalb das Inkrafttreten der neuen Zo-

nierung während der Dauer des Rechtmittelverfahrens bei der – im Übrigen 

nachfolgend  zu  begründenden –  Bemessung  der  Kosten-  und  Entschädi-

gungsfolgen Berücksichtigung zu finden hat. 

5.1. 

Der  Rekurrent  rügt  weiter,  beim  Liftaufbau  handle  es  sich  nicht  um  einen 

Liftaufbau, sondern ausschliesslich um den eigentlichen Liftschacht. Dieser 

müsse zwingend den erforderlichen Dimensionen für hindernisfreie Aufzüge 

entsprechen.  Dementsprechend  sei  die  Auflage  gemäss  Dispositiv-Zif-

fer I.1.h des angefochtenen Entscheids aufzuheben. 

5.2. 

Wo nichts Anderes bestimmt ist, dürfen Dachaufbauten insgesamt nicht brei-

ter sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge. Diese Beschränkung 

gilt sowohl für Dachaufbauten, die bei Schrägdächern über die tatsächliche 
Dachebene hinausragen, als auch bei Flachdächern, welche die für ein ent-

sprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen (§ 292 lit. a und 

b PBG). Nach Massgabe der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung hat 

§ 292 PBG den Zweck, dass Dachgeschosse noch als solche erkennbar sein 

und nicht den Eindruck von Vollgeschossen vermitteln sollen. Bei § 292 PBG 

handelt es sich folglich um eine reine (spezielle) Ästhetiknorm, die bezweckt, 

dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten, harmonischen Bild, 

als  ein  aufeinander  abgestimmtes  Ganzes  erscheinen.  Im  Ergebnis  sollen 

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überdimensionierte,  der  Firstpartie  ein  Übergewicht  verleihende  Dachauf-

bauten verhindert werden. Der Gesetzgeber hatte dabei die klassischen Auf-

bauten wie Lukarnen oder Gauben im Auge. Als Dachaufbauten sind aber 

alle Bauteile zu verstehen, welche wie Lukarnen oder Ähnliches oberhalb der 

Dachhaut in Erscheinung treten beziehungsweise die Dachfläche nach aus-

sen durchstossen. Nicht massgeblich ist, ob sich das darunterliegende Ge-

schoss als Dach oder als Vollgeschoss darstellt oder ob für die betreffende 

Zone überhaupt Geschosszahlvorschriften bestehen. Auch kommt es nicht 

auf  eine  Durchstossung  der  Trauflinie  an  (Fritzsche/Bösch/Wipf,  Bd.  2,  S. 

941 f.). 

5.3. 

Der projektierte Liftaufbau tritt gemäss den Plänen in der Gestalt eines ei-

gentlichen Liftturms über die volle Höhe des 1. Dachgeschosses auf. Vorge-

sehen sind Ausstiege sowohl ins Innere des umbauten Raumes (nach Nord-

nordwest)  als  auch  auf  die  über  dem  4. Obergeschoss  gelegene  Dachter-

rasse (nach Südsüdost). Die Dachaufbaute umfasst neben dem beschriebe-

nen Liftaufbau auch einen unabhängigen Ausstieg auf die Dachterrasse. Das 

Verwaltungsgericht hat sich im Entscheid VB.2001.00149 dahingehend ge-

äussert,  dass  Lifttürme  zwar  grundsätzlich  die  zulässige  Gebäudehöhe  zu 

beachten  hätten,  indes  zusätzlich  auch  eine  geringfügige  Überschreitung 

des hypothetischen Schrägdachprofils (von 0,1 m, 1,0 m und 0,5 m) als klei-

nere,  technisch  bedingte  Aufbauten  im  Sinne  von  § 292  PBG  zulässig  sei 

(VB.2001.00149 vom 26. September 2001, E. 6). Nach Massgabe der neuen 

Zonierung der Parzelle Kat.-Nr. 1 in der Wohnzone W6 wäre – theoretisch 

und  unter  Ausklammerung  von  Einordnungsaspekten  –  die  Erstellung  von 

fünf Vollgeschossen und einem Dachgeschoss zulässig, sodass der projek-

tierte  Liftaufbau  das  hypothetische  Schrägdachprofil  gar  nicht  durchstösst. 

Dass die Vorschrift von § 292 PBG angesichts der Dimensionierung des Lift-
turms nicht anwendbar wäre, trifft dennoch nicht zu. Für die Anwendbarkeit 

der  Ästhetikvorschrift  von  § 292  PBG  kann  es  keine  Rolle  spielen,  ob  die 

fragliche  Aufbaute  als  die  zulässige  Geschosszahl  überschreitend  gelten 

muss bzw. das anzusetzende hypothetische Schrägdachprofil durchstösst. 

Massgeblich ist rein die optische Erscheinung. Die nordnordwestlich gelege-

nen Dachgeschosse des Gebäudes auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 sind deutlich 

als  solche  erkenn-  und  ablesbar.  Daher  dürfen  in  unmittelbarer  Nähe  aus 

ästhetischen Gründen keine übermässigen, der Firstpartie ein Übergewicht 

verleihende  Dachaufbauten  realisiert  werden.  Der  projektierte  Liftturm  mit 

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separatem  Ausstieg  überschreitet  das  bisher  in  den  Dachgeschossen  der 

Gebäude auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 sowie den weiteren Gebäuden des Ge-

vierts vorhandene Mass an Dachaufbauten deutlich und würde zu einem sol-

chen  Übergewicht  führen.  Dementsprechend  erweist  sich  der  projektierte 

Liftturm in dieser Form nicht als bewilligungsfähig. Bemerkungsweise sei an-

gefügt, dass auch eine anderweitige, singuläre Platzierung des Liftturms auf 

dem Dach der neu zu erstellenden Obergeschosse aus ästhetischen Grün-

den kaum zulässig sein dürfte. 

5.4. 

Etwas  Anderes  ergibt  sich  auch  im  Lichte  der  Bestimmung  gemäss  § 19a 

lit. a  der  Besonderen  Bauverordnung II  (BBV II)  nicht.  Diese  angerufene 

Norm befreit zwar von der Einhaltung gewisser Vorschriften, wenn es um die 

Erschliessung eines Gebäudes für Behinderte geht. Sie bedeutet aber nicht, 

dass  jegliche  Konstruktion  zur  behindertengerechten  Erschliessung  jedes 

einzelnen Gebäudeteils zu bewilligen ist und dabei jegliche baurechtlichen 

Beschränkungen ausser Acht zu lassen wären. Ebenso wenig befreit § 19a 

lit. a BBV II von den gestalterischen Anforderungen, wenn diese auch allen-

falls  je  nach  dem  Stellenwert  der  konkreten  Erschliessung  im  genannten 

Sinne teilweise zu relativieren sein können. Die Überbreite der Dachaufbaute 

rührt vorliegend sodann – jedenfalls im Wesentlichen – vom projektierten se-

paraten  Ausstieg  auf die  Dachterrasse.  Im Falle  einer  Erschliessung  einer 

Dachzinne  sind  die  Anforderungen  an  eine  befriedigende  Einordnung  im 

Sinne  von  § 238  Abs.  1  PBG  unabhängig  von  den  Erfordernissen  an  das 

behindertengerechte Bauen einzuhalten (BRGE I Nr. 0171-0172/2015 vom 

27. November 2015, E. 9). Aus letzterem Entscheid ergibt sich allerdings ge-

rade nicht, dass § 19a lit. a BBV II gänzlich unanwendbar wäre, wenn der Lift 

nicht als Anbau, sondern im Innern des Gebäudes projektiert wird. Die Kon-

struktionsart kann im Einzelnen keine Rolle spielen. Selbstredend ist vorlie-
gend aber – schon aufgrund der Formulierung der Tatbestände von § 19a 

lit. c und d BBV II, welche die Berücksichtigung öffentlicher oder nachbarli-

cher Interessen und die Subsidiarität des Dispensens vorsehen – die Ästhe-

tikvorschrift von § 292 PBG im Grundsatz uneingeschränkt anwendbar. Et-

was  Anderes  ergäbe  sich  nur,  wenn  der  Rekurrent  nachwiese,  dass  eine 

Projektierung des Liftturms unter Einhaltung von § 292 PBG an technischen 

Hindernissen scheitern würde. Hierfür bestehen indes keine Anhaltspunkte. 

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5.5. 

Die  Dispositiv-Ziffer I.1.h  des  angefochtenen  Entscheids  betreffende  Rüge 

erweist sich als unbegründet. 

6.1. 

Des  Weiteren  beanstandet  der  Rekurrent  Dispositiv-Ziffer I.1.k  des  ange-

fochtenen  Entscheids,  wonach  der  Nachweis  genügender  Einstellgelegen-

heiten für Vorräte und Hausrat sowie ausreichend Waschmöglichkeiten für 

Wäsche und Trockenraum zu erbringen ist. Der Rekurrent verweist insoweit 

darauf, dass die Wohnungen im Gebäude seit dem Jahr 2003 im Sinne von 

"serviced apartments" vermietet seien und deshalb nur stark reduzierte Ab-

stellmöglichkeiten im Sinne von abschliessbaren Schränken benötigen wür-

den. 

6.2. 

In  Wohnhäusern  müssen  ausreichende  Nebenräume,  wie  Trockenräume 

und Einstellgelegenheiten für Vorräte, Hausrat und dergleichen, geschaffen 

werden (§ 297 PBG). § 39 der Besonderen Bauverordnung I (BBV) sieht im 

Einzelnen  vor,  dass  die  Einstellgelegenheiten  für  Vorräte  und  Hausrat  pro 
Wohnung  eine  Grundfläche  von  wenigstens  8 m2  aufweisen  müssen.  Für 
Wohnungen mit höchstens zwei Zimmern kann diese auf 5 m2 reduziert wer-
den. 

6.3. 

Die klare gesetzliche Regelung zu den Nebenräumen ist selbsterklärend und 

in  dieser  Form  ohne  weiteres  verhältnismässig.  Für  Kleinwohnungen  wird 

daselbst  eine  Reduktion  der  erforderlichen  Einstellgelegenheiten  vorgese-

hen. Die Ausführungen des Rekurrenten vermögen keinen baurechtlich rele-
vanten  Ausnahmetatbestand  (§ 220  PBG)  zu  begründen.  Dies  insbeson-

dere,  weil  die  Nutzung  der  Wohnungen  als  "serviced  apartments"  im  Ge-

bäude auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 in keiner Weise dauerhaft vorgesehen ist 

und mithin im Belieben des Rekurrenten (bzw. eines allfällig nachfolgenden 

Eigentümers) steht. Auch bei "serviced apartments" sind, wie die Vor-instanz 

zutreffend ausführt, Trockenräume und Einstellgelegenheiten nur dann ent-

behrlich, wenn die baulichen und betrieblichen Voraussetzungen für ein ei-

gentliches  Apartmenthaus  mit  hotelähnlichen  Dienstleistungen  gegeben 

sind. Dergestalt ist vorliegend nicht ersichtlich. Aus dem blossen Umstand 

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der kurzfristig orientierten Vermietung allein kann nicht auf einen verminder-

ten  Bedarf  an  Nebenräumen  geschlossen  werden.  Bemerkungsweise  ist 

festzuhalten, dass Nebenräume auch in benachbarten, fussläufig problemlos 

erreichbaren Liegenschaften vorgesehen werden können, sofern ihr Bestand 

dauerhaft gesichert ist (BRKE I Nr. 0172/1997 vom 8. August 1997, E. 6). 

6.4. 

Der Rekurs betreffend Dispositiv-Ziffer I.1.k des angefochtenen Entscheids 

ist unbegründet. 

7. 

Gesamthaft  ist  der  Rekurs  teilweise  gutzuheissen.  Dementsprechend  sind 

Dispositiv-Ziffern I.1.a  und  I.1.e  des  Bausektionsbeschlusses  vom  10. Juli 

2018 aufzuheben. Im Übrigen ist der Rekurs abzuweisen. 

8. 

Ausgangsgemäss – sowie unter Berücksichtigung von Erwägung 4.2 – sind 

die Verfahrenskosten zu drei Vierteln dem Rekurrenten und zu einem Viertel 

der  Vorinstanz  aufzuerlegen  (§  13  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes 

[VRG]). 

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse fest.  Liegt  wie  hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 1'000.– bis Fr. 50'000.– (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 3 GebV 
VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Rekursinstanz  ein 

grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,  3. 

Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). Angesichts des nicht uner-

heblichen Beurteilungsaufwands rechtfertigt sich die Festsetzung einer Ge-

richtsgebühr von Fr. 5'500.–. 

Die  Vorinstanz  beantragt  die  Zusprechung  einer  Umtriebsentschädigung. 

Vorliegend handelt es sich zwar nicht um einen einfachen Fall. Dessen un-

geachtet  hatte  die  Behörde  im  Rechtsmittelverfahren  keinen  besonderen, 

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über  die  Bearbeitung  im  Bewilligungsverfahren  erheblich  hinausgehenden 

Zusatzaufwand zu treiben. Die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 lit. a VRG 

sind daher nicht erfüllt, so dass von der Zusprechung einer Umtriebsentschä-

digung an die Vorinstanz abzusehen ist. 

Angesichts  des  Verfahrensausgangs  erübrigt  sich  die  Zusprechung  einer 

Umtriebsentschädigung an den Rekurrenten von vornherein. 

[…] 

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