# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 07a58272-664c-53d5-b985-e24b7887b37d
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-08-26
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 26.08.2009  SB.2009.00016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2009-00016_2009-08-26.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2009.00016	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 26.08.2009
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
Das Vorliegen eines wirtschaftlichen Abbruchobjekts bestimmt sich nach dem Vertragswillen des Veräusserers

Gemäss dem Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse haben sich Erlös und Anlagewert auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen (E. 2.2). Liegenschaften mit einem Sanierungs- oder Abbruchobjekt sind wie unbebaute Grundstücke zu bewerten (E. 2.3). Technische Abbruchreife ist im vorliegenden Fall nicht gegeben, da gemäss dem Gutachten das Objekt auch nach dem Verkaufsdatum - wenn auch mit bescheidenem Ertrag - hätte vermietet werden können (E. 2.4). Ob wirtschaftliche Abbruchreife vorliegt beurteilt sich in objektiver Weise aus Sicht des Veräusserers. Es besteht eine Vermutung, dass das überbaute Grundstück Gegenstand der Preisbestimmung bildete. Der Beweis, dass dem nicht so war obliegt der Grundsteuerbehörde. Im vorliegenden Fall hat sie diesen Beweis nicht erbracht. Die Sache ist zur Ermittlung des Landwerts und zur Festlegung der Grundstückgewinnsteuer an die Vorinstanz zurückzuweisen (E. 2.5). Rückweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ABBRUCHOBJEKT
ABBRUCHREIFE
ANGEMESSENHEIT
AUS DEM RECHT WEISEN
AUSSTAND
BEFANGENHEIT
ERMESSEN
GEBÄUDEWERT
GUTACHTEN
HANDÄNDERUNG
LANDWERT
RECHTSKONTROLLE
RENDITEBERECHNUNG
STEUERBESCHWERDE
ÜBERBAUTES GRUNDSTÜCK
VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN
WIRTSCHAFTLICHES ABBRUCHOBJEKT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 151 Abs. I StG
§ 152 StG
§ 153 Abs. III StG
§ 153 Abs. IV StG
§ 213 StG
§ 216 Abs. I StG
§ 219 Abs. I StG
§ 220 StG
§ 220 Abs. I StG
§ 220 Abs. II StG
§ 17 Abs. II VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

SB.2009.00016

 

Entscheid

 

 

der 2. Kammer

 

 

vom 26. August
2009

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel (Vorsitz), Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin
Leana Isler, Gerichtssekretärin
Eliane Fischer.   

 

 

In Sachen

 

 

       Erben des A, nämlich:

 

1.    B,  

 

2.    C,  

 

beide vertreten durch D,

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

Gemeinde F-G,  

Beschwerdegegnerin,

 

 

betreffend
Grundstückgewinnsteuer,

hat sich ergeben:

I.  

Am 26. Januar 2005 veräusserte A das Grundstück Kat.
Nr. 01 (Wohnhaus mit Scheune Vers. Nr. 02 sowie Hühnerhaus Vers.
Nr. 03 mit 1'271 m2 Gebäudegrundfläche und Umschwung) an der
E-Strasse 04 in F für Fr. ….- an D. Unter "Grenzen/Bemerkungen"
hielten die Vertragsparteien in Ziffer 2 fest, dass der Käufer beabsichtige,
auf dem Kaufobjekt Neubauten zu realisieren, unter Abbruch der bestehenden
Gebäulichkeiten.

Mit Beschluss vom 21. August 2006 auferlegte der
Gemeinderat F-G A eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. ….-. Der Gemeinderat
ging davon aus, dass das Wohnhaus laut Kaufvertrag zum Abbruch bestimmt gewesen
sei. Dementsprechend berücksichtigte er bei der Bestimmung des Verkehrswerts
des Grundstücks vor 20 Jahren lediglich den (absoluten) Landwert, den er mit
Fr. ….- pro m2 bemass.

Die Einsprache des Pflichtigen hiess der Gemeinderat F-G
am 8. Januar 2007 teilweise gut und ermässigte die Grundstückgewinnsteuer
auf der Grundlage eines Landwerts von Fr. ….- pro m2 auf
Fr. ….-.

II.  

A. Am 12. Februar 2007 erhob A Rekurs gegen den
Einspracheentscheid. Er verstarb am 1. Mai 2008. An seiner Stelle traten
seine Söhne B und C in das Verfahren ein. 

Mit Verfügung vom 8. Mai 2007 ordnete der Referent
der Steuerrekurskommission III über den Verkehrswert der Liegenschaft Kat.
Nr. 01 am 26. Januar 1985 ein Gutachten an. Am 4. Juni 2007
wurde der Experte H, dipl. Arch. ETH, Betriebswissenschafter ETH/NDS, Zürich,
mit der Erstellung des Gutachtens beauftragt. Er erstattete sein Gutachten am 31. Dezember 2007. 

Mit ihrer Stellungnahme zum
Gutachten beantragten die Pflichtigen der Steuerkommission III am 2./3. Mai
2008, dem Referenten I sei wegen grober Verfahrensmängel, eventualiter wegen
Befangenheit und mangelnder Objektivität der Fall zu entziehen und das Gutachten
Frei sei wegen grober Fehler aus dem Recht zu weisen. 

Unter Ausstand des abgelehnten Referenten wies die
Steuerkommission III am 19. September 2008 das Ausstandsbegehren ab und
trat auf den Antrag, das Gutachten sei aus dem Recht zu weisen, nicht ein. 

B. Am 17. Dezember 2008 wies die Steuerrekurskommission
III des Kantons Zürich den Rekurs ab und erhöhte die Grundstückgewinnsteuer auf
Fr. ….-. Die Parteien hatten zuvor Gelegenheit erhalten, zur in Betracht
gezogenen Erhöhung der Grundstückgewinnsteuer Stellung zu nehmen. 

III.  

Mit Eingabe vom 18. Februar 2009 beantragten die
Pflichtigen dem Verwaltungsgericht, die Grundstückgewinnsteuer sei auf Null
festzusetzen und das geleistete Depot sei ebenso wie die vorgeschossenen Kosten
der Vorinstanz zurückzuzahlen. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Ausserdem verlangten sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Gemeinde F-G und die Steuerrekurskommission III
verzichteten auf Vernehmlassung.

 

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können
laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle
Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. 

Das Verwaltungsgericht hat sich auf die reine
Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen
den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht
ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem
Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein
Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis
des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler,
d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

2.  

2.1
Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den
Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von
solchen ergeben. Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der
Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen)
übersteigt. Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren
Leistungen des Erwerbers (§ 220 Abs. 1 StG). Liegt die massgebende
Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, so darf der Steuerpflichtige gestützt
auf § 220 Abs. 2 StG den Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren
zur Anrechnung bringen. 

Mit der Grundstückgewinnsteuer soll lediglich der auf äussere
Umstände zurückzuführende "unverdiente" Wertzuwachs eines Grundstücks
in der Besitzesdauer als Grundstückgewinn erfasst werden. Ist die Wertzunahme
nämlich "verdient", insbesondere durch den Einsatz von Arbeit oder
Kapital des Veräusserers, fehlt insoweit die Rechtfertigung für die Besteuerung
des Wertzuwachses (vgl. Peter Locher, Das Objekt der bernischen Grundstückgewinnsteuer,
Bern 1976, S. 67 mit Hinweisen). 

2.2
Um die Besteuerung des Grundstückgewinns als "unverdienten"
Wertzuwachs zu gewährleisten, verlangt der von Lehre und Rechtsprechung
entwickelte Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse, dass sich Erlös und
Anlagewert auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen
haben. Hat sich dessen tatsächliche oder rechtliche Beschaffenheit während der
massgebenden Besitzesdauer wesentlich geändert, so sind durch Zu- oder
Abrechnungen am Erwerbspreis vergleichbare Verhältnisse herzustellen (RB 1999
Nr. 156 = StE 2000 B 44.1 Nr. 7 = ZStP 1999, S. 342).

2.3
Bezugspunkt für den Vergleich der Verhältnisse beim Verkauf ist der Zustand
des Grundstücks, der Grundlage für die Kaufpreisgestaltung bei der Veräusserung
gebildet hat. Es kommt also nicht darauf an, was aufgrund des Grundbucheintrags
dinglich auf den Erwerber zu Eigentum übergeht. Massgebend ist nur das, was an
liegenschaftlichen Werten verkauft und zum Gegenstand der vertraglichen
Preisbestimmung gemacht worden ist (RB 1993 Nr. 29 = StE 1993
B 44.12.2 Nr. 2). Haben die Vertragsparteien ein überbautes
Grundstück veräussert, dann müssen auch die Gebäudekosten gewinnmindernd berücksichtigt
werden. Liegenschaften mit einem Sanierungs- oder Abbruchobjekt sind hingegen
wie unbebaute Grundstücke zu bewerten, wobei als Verkehrswert der Landwert
abzüglich der Abbruchkosten gilt (VGr, 25. September 1990, SR.89.0002).

2.4
Von einem Abbruchobjekt kann gesprochen werden, wenn ein Gebäude technisch
oder wirtschaftlich abbruchreif ist. Wann technische Abbruchreife erreicht ist,
lässt sich nicht allgemein sagen, sondern nur aufgrund von Indizien ermitteln.
Für technische Abbruchreife sprechen einmal schwere Mängel der Bausubstanz,
welche die Statik eines Gebäudes beeinträchtigen oder den gesetzlichen
Anforderungen an die Wohnhygiene – wie Kälte- und Hitzedämmung,
Schallisolation, Abwehr von Feuchtigkeit, gesundheitsverträgliche Bausubstanzen
– zuwiderlaufen. Liegen derartige Mängel vor, ist ein Gebäude häufig unbewohnt
(RB 1999 Nr. 156 = StE 2000 B 44.1 Nr. 7 = ZStP 1999, 342; VGr,
31. Januar 2001, SR.2000.00022, E. 4 = ZStP 2001, 217). Im
vorliegenden Fall wurde der Wohnteil des zu bewertenden Gebäudes bis Oktober
2005 bewohnt. In seinem Gutachten hielt der von der Rekurskommission
beauftragte Experte fest, dass das Wohnhaus aufgrund der überwiegend
überkommenen Haustechnik und der veralteten Sanitärräume nur noch mit bescheidenem
Ertrag vermieten lasse, dass jedoch – zu entsprechend tiefen Mietkonditionen –
auch 2005 Mieter hätten gefunden werden können. Für die Scheune ging er ebenfalls
davon aus, dass eine ertragsschwache Vermietung als Lagerraum möglich sei. Daraus
erhellt, dass es sich beim fraglichen Gebäude am 26. Januar 2005 nicht um
ein technisches Abbruchobjekt handelte. 

2.5
Wirtschaftlich abbruchreif ist ein Gebäude – ungeachtet seines Zustands –
stets dann, wenn der Eigentümer durch seinen Abbruch und einen nachfolgenden
Neubau oder eine andere Nutzung des Bodens eine höhere Rendite erzielen kann,
wenn also der absolute Landwert höher ist als der Verkehrswert des Grundstücks
im Rahmen der vorhandenen Überbauung. Die Annahme, dass ein wirtschaftliches
Abbruchobjekt vorliege, ergibt sich erst aufgrund einer – mit Unwägbarkeiten
behafteten – Renditeberechnung. Eine natürliche Vermutung spricht dafür, dass
eine Neuüberbauung nur dann erfolgt, wenn damit – unter Berücksichtigung eines
Risikozuschlags – eine höhere Rendite erzielt werden kann als mit der Beibehaltung
des Altbaus (VGr, 31. Januar 2001, SR.2000.00022, E. 4 = ZStP 2001,
217). 

Ob wirtschaftliche
Abbruchreife vorliegt, beurteilt sich in objektiver Weise aus Sicht des Veräusserers.
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts lässt die im Kaufvertrag bekundete
Absicht des Käufers, die Liegenschaft abzureissen, keinen Rückschluss zu auf
die Frage, ob der Wert der abzubrechenden Liegenschaft von den Vertragsparteien
im Rahmen der Preisgestaltung berücksichtigt wurde oder nicht. Vielmehr ist von
der Vermutung auszugehen, dass das überbaute Grundstück Gegenstand der
Preisbestimmung gebildet hatte und obliegt der Grundsteuerbehörde die
Beweislast dafür, dass der Gebäudewert nicht Bestandteil des Verkaufserlöses
bildete (VGr, 28. August 2003, SB.2003.00017 = ZStP 2004, 56). Dieser
Beweis kann beispielsweise dadurch erbracht werden, dass die Grundsteuerbehörde
Schriftstücke vorlegt, aus denen sich ergibt, wie der Verkäufer den verlangten
Erlös errechnet hat (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich
Meuter, Kommentar zum harmonisierten Züricher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006,
§ 220 N. 175). Die Tatsache, dass die Steuerbehörde in der Regel
keinen Zugang zu den für die Beweisführung notwendigen Dokumenten hat,
rechtfertigt für sich allein noch keine Umkehr der Beweislast, ist die
Beweisführung doch grundsätzlich möglich und auch schon verschiedentlich
gelungen (Steuerrekurskommission III, 29. April 2003, 3 GR.2001.7 = ZStP
2004, 329; VGr, 30. Oktober 1996, SR.95.00084 [Regeste publiziert in RB
1996 Nr. 54]). Lässt sich dem
rechtsgeschäftlichen Willen der Vertragsparteien nichts anderes entnehmen, ist
vermutungsweise davon auszugehen, der Kaufpreis erstrecke sich auf sämtliche
dinglich übertragenen Werte und gebe den Verkehrswert all dieser Werte wieder
(RB 1976 Nr. 67). 

Im vorliegenden Fall geht die Vorinstanz in
Übereinstimmung mit dem Gutachter davon aus, dass es sich bei der Liegenschaft
Kat. Nr. 01 an der E-Strasse 1 in F im Zeitpunkt der Handänderung um ein
Abbruchobjekt gehandelt habe. Sie stützt ihre Auffassung auf die
Variantenrechnung des Gutachters, aus welcher sich ergibt, dass sich mit der
Erstellung eines Neubaus ein Gewinn von 21.2% erzielen lasse im Gegensatz zu
einem Gewinn von 3% im Falle von minimalen Investitionen. Zudem bemühe sich der
Erwerber um einen Neubau. Dabei verkennt die Vorinstanz, dass die Frage, ob ein
wirtschaftliches Abbruchobjekt vorliegt aus der Sicht des Veräusserers zu
beurteilen ist und der Beweis für das Vorliegen wirtschaftlicher Abbruchreife
nicht allein aufgrund eines Gutachtens erbracht werden kann. 

Da die Grundsteuerbehörde nach dem Gesagten den Beweis für
das Vorliegen eines technischen oder wirtschaftlichen Abbruchobjekts nicht
erbracht hat, ist gemäss dem Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse von
einem überbauten Grundstück auszugehen. 

Da der von der Steuerrekurskommission III mit der
Erstellung eines Gutachtens beauftragte Experte für den Stichtag
26. Januar 1985 lediglich einen Landwert für unbebautes Land errechnet
hat, ist das Gutachten für die Bestimmung der geschuldeten Grundstückgewinnsteuer
nicht tauglich. Dem Verwaltungsgericht ist es nicht möglich, die geschuldete
Grundstückgewinnsteuer aufgrund der vorliegenden Akten zu ermitteln. Die Sache
ist daher zur weiteren Untersuchung und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen. 

3.  

Der letztlich unentschiedene Verfahrensausgang
rechtfertigt es, die verwaltungsgerichtlichen Kosten den Parteien je zur Hälfte
aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4
und § 213 StG) und den Beschwerdeführern keine Parteientschädigung zuzusprechen
(§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 StG).

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die Beschwerde
wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum
Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Rekurskommission III zurückgewiesen.

2.    Über die
Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens hat die Rekurskommission
III im Neuentscheid zu befinden.

3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    100.--     Zustellungskosten,

Fr. 5'100.--     Total der Kosten.

4.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu einem Viertel unter solidarischer
Haftung für die Hälfte und zur Hälfte der Beschwerdegegnerin auferlegt.

5.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

6.    Gegen diesen
Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. 

7.    Mitteilung
an…