# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 320f6e5c-d9be-55db-a0d1-1b4e38b04af2
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1993-08-26
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 26.08.1993 EF.1993.0021
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_EF-1993-0021_1993-08-26.html

## Full Text

canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

- A R R E T -

du 26 août 1993

__________

sur le recours interjeté par François
DUFOUR, à Aubonne, dont le conseil est la Société rurale d'assurance de
protection juridique FRV (ci-après : la FRV), à Lausanne,

contre

la décision rendue le 4 mars 1993 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne relative à
l'estimation de la parcelle no 999 de la commune d'Aubonne.

***********************************

 

Statuant à huis clos, 

le Tribunal administratif,
composé de

MM.       Etienne Poltier, président

                Guy Parmelin, assesseur

                Rolf Ernst, assesseur

Greffier : Mme Ysé Chappuis-Rosselet, sbt

constate en fait :

______________

A.                            François
Dufour est propriétaire de la parcelle no 999 de la commune d'Aubonne, au lieu
dit "Sous Bougy". Il y a édifié récemment un bâtiment d'habitation
(no ECA 1359 a) d'un étage sur rez, d'une surface au sol de 154 m2. Le
rez-de-chaussée est composé d'une cuisine agencée et d'un grand séjour, tous
deux bénéficiant d'un accès sur la terrasse située au sud et de la vue sur le
lac, ainsi que d'une douche et d'un W.-C. séparé; un garage, accessible de
l'intérieur, est contigu sur le même étage. Les combles sont occupées par cinq
chambres mansardées, donnant toutes sur le sud, et deux salles de bains. Le
sous-sol comprend une cave à vin de 115 m2 (no ECA 1359 b). 

                                Outre une
place jardin de 946 m2 et une surface en pré-champ de 535 m2, le solde de la
parcelle est en nature de vignes pour 5'875 m2. Celles-ci présentent une pente
de l'ordre de 10 à 12 %.

                                L'Etablissement
cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels (ci-après :
ECA) prend en compte un volume de 2'132 m3; par avis de taxation du 6 décembre
1991, il a fixé à Fr. 918'640.-- la valeur du bâtiment d'habitation et de la
cave à vin.

B.                            En date du 3
mars 1992, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
d'Aubonne (ci-après : la Commission de district) a procédé à la taxation de la
parcelle précitée en raison de la construction récemment entreprise.
L'estimation fiscale de cet immeuble a ainsi été arrêtée à Fr. 680'000.--.

                                François
Dufour a interjeté recours contre cette décision par acte daté du 18 mars 1992.
Il fait valoir que les immeubles agricoles ne sauraient être estimés à une
valeur fiscale dépassant les 125 % de la valeur de rendement au sens du guide
fédéral pour l'estimation de la valeur de rendement agricole.

C.                            Par décision
du 4 mars 1993, la Commission de district a rejeté le recours, arrêtant même
l'estimation fiscale à Fr. 704'000.--. Elle a estimé séparément le bâtiment
d'une part et les vignes d'autre part en relevant ce qui suit :

"[...] contrairement aux immeubles
agricoles et de pratique constante, l'estimation fiscale d'un bâtiment
d'habitation, propriété et lieu de séjour durable d'un vigneron se calcule
d'après les critères ordinaires et non d'après la valeur de rendement. Par
contre, celle-ci sert de base pour les vignes et la cave."

                                S'agissant
du bâtiment, la Commission a ainsi retenu une valeur de rendement de Fr.
440'000.--, soit Fr. 400'000.- pour le logement, Fr. 15'000.-- pour le garage
et Fr. 25'000.-- pour la cave (40'000 litres à 5 ct/l, soit Fr. 2'000.--
capitalisé à 8 %); le montant de Fr. 400'000.- retenu pour l'habitation
correspond à un loyer annuel de Fr. 30'000.--, capitalisé à un taux de 7,5 %.
La Commission de district a estimé à Fr. 900'000.-- la totalité de la valeur
vénale du bâtiment.

                                Quant à
l'estimation fiscale des vignes, elle l'a arrêtée à Fr. 34'080.--, soit 5'876
m2 à Fr. 5.80.

D.                            Par acte daté
du 11 mars 1993, François Dufour, agissant par l'intermédiaire de la FRV, a
interjeté recours contre cette décision; il conclut à ce que l'estimation
fiscale de la parcelle litigieuse soit fixée au 125 % de sa valeur de
rendement, soit Fr. 396'650.--. Il a produit à l'appui de son recours un
rapport de l'office d'estimation de la Chambre vaudoise d'agriculture, daté du
26 mai 1992, qui retient une valeur de rendement pour l'immeuble ECA no 1359 de
Fr. 251'485.--, la valeur de rendement des vignes sises sur la parcelle no 999
s'élevant quant à elles à Fr. 65'835.--.

                                Le recourant
a effectué dans le délai imparti à cet effet l'avance de frais requise de Fr.
800.--.

                                La
Commission de district a déposé ses déterminations en date du 30 avril 1993,
concluant au rejet du recours, tandis que le recourant a encore produit des
observations le 28 mai 1993.

E.                            Le Tribunal
administratif a tenu audience sur place le 10 juin 1993 en présence du
recourant accompagné de son épouse et assisté de M. Daniel Gay qui représentait
la FRV. La Commission de district était représentée par Mme S. Linder et M. F.
Treina. Le tribunal a procédé à une visite des lieux.

                                Mme Linder a
exposé que le montant de Fr. 5.80 retenu au m2 pour l'estimation des vignes
relevait d'une pratique constante développée à l'occasion de la précédente
revision générale. De même, le montant de 5 centimes fixé au litre pour la
contenance de la cave procède d'une ancienne pratique de la Commission de
district. Par souci d'égalité de traitement avec les autres vignerons, la
Commission de district a décidé de maintenir ces montants à l'égard du
recourant.

F.                            A la demande
du juge instructeur, le Service du cadastre et du Registre foncier a encore
déposé des observations datées du 26 juillet 1993, sur lesquelles le recourant
s'est brièvement déterminé le 19 août 1993.

considérant en droit :

_________________

1.                             a)
L'estimation fiscale, qui comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des
accessoires, est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur
vénale, c'est-à-dire sa valeur marchande, et sa valeur de rendement. Cette
dernière correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (art. 2 et 3 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles, ci-après :
LEFI). 

                                b) La loi ne
comporte aucune disposition particulière applicable aux immeubles agricoles.

                                Au
contraire, le règlement d'application de cette loi (ci-après : REFI) consacre
ses art. 11 à 16 aux méthodes d'estimation des immeubles agricoles.

                                Pour
l'essentiel, le contenu de ces dispositions est le suivant :

"Art. 11.- On entend par immeubles
agricoles, les terres et les bâtiments utilisés avant tout pour l'exploitation
rurale.

Art. 12.- Il est procédé à l'estimation des
biens-fonds agricoles sur la base d'évaluation des domaines  entiers, bâtiments
y compris. La valeur de tous les biens-fonds formant une exploitation agricole
doit correspondre à la valeur que revêt cette exploitation comme unité économique."

                                Dans sa
jurisprudence récente, (cf. Tribunal administratif, arrêt EF 90/03 du
11.2.1992), le tribunal de céans a eu à juger de l'estimation fiscale d'un
bien-fonds compris dans un domaine agricole; l'autorité de céans y relève que
l'estimation fiscale des immeubles agricoles connaît généralement un régime
particulier, privilégié, par rapport à celle des autres biens-fonds, les
immeubles agricoles étant estimés le plus souvent à leur valeur de rendement,
cela aussi bien en droit fédéral que cantonal. Le Tribunal administratif en a
déduit que "la pratique vaudoise, constante depuis de nombreuses années
en retenant comme valeur d'estimation le 125 % de la valeur de rendement des
immeubles agricoles, ne paraît dès lors pas se heurter au principe de l'égalité
de traitement, même si cette solution ne ressort pas de la loi"; cette
pratique est au demeurant bien connue, même du Grand Conseil (v. p. ex. BGC
aut. 1962, p. 269), et la Commission centrale ne s'en est pas écartée
s'agissant d'immeubles à caractère agricole (CCEF, arrêt C. Ma. du 7 avril
1983; B. No., du 16 août 1984; J.-C et G. Bü et W. Ae. précités). Cette
jurisprudence se réfère cependant à un arrêt du Tribunal fédéral (ATF
Reymondin, du 14 décembre 1965), rendu sur recours de droit public, contre une
décision de la CCEF ayant refusé ce mode de calcul, pour des terrains viticoles
et horticoles sis sur le territoire de la commune de Pully. Cet arrêt relevait
que la pratique précitée ne reposait pas sur une base légale suffisante, tout
au moins si elle était appliquée de manière absolue, mais poursuivait ainsi :

"Il semble dès lors que le Département
des finances n'a entendu donner à cette règle de l'augmentation de 50 % que la
valeur d'une évaluation pratique pour les domaines ruraux où aucune circonstance
particulière n'entre en considération. Ce n'est évidemment pas le cas des
terrains en cause qui sont situés dans la zone urbaine de Pully et ayant un
valeur de terrain à bâtir non contestée".

                                Le Tribunal
administratif a déduit de ce qui précède que les règles d'estimation posées par
la pratique étaient clairement applicables à un bien-fonds compris dans un
domaine agricole et a confirmé la pratique vaudoise qui consiste à estimer les
domaines agricoles, bâtiments compris, au 125 % de leur valeur de rendement. Il
ne faut toutefois pas perdre de vue que cette pratique, qui constitue une
exception au régime prévu par l'art. 2 LEFI, représente un privilège pour les
agriculteurs, dont la base légale est au demeurant fragile.

                                c) A
l'instar de ce qui prévaut en matière agricole, la loi ne comporte aucune
disposition particulière applicable aux immeubles viticoles. En revanche,
l'art. 17 REFI a la teneur suivante :

"La valeur de rendement des immeubles en
nature de vignes et uniquement utilisables comme tels et pour lesquels un
fermage ne peut être fixé, sera estimé en capitalisant le rendement net et
moyen d'une période d'au moins dix ans. Le rendement net s'obtient en déduisant
du rendement brut les frais d'exploitation.

Les vignes faisant partie d'une exploitation
agricole susceptibles d'être transformées en terrain de labour ou en prairies
seront estimées dans la règle sur les mêmes bases que les immeubles
agricoles."

                                A la lecture
de cette disposition, on constate que le REFI prévoit également un régime d'exception
pour la viticulture, mais seulement pour ce qui a trait aux "immeubles
en nature de vignes et uniquement utilisables comme tels". A la
différence de l'art. 12 REFI, applicable aux domaines agricoles, le privilège
ne s'étend pas aux bâtiments compris dans le domaine.

                                Il résulte
d'ailleurs d'observations déposées le 29 avril 1993 par le Service du cadastre
et du Registre foncier dans le cadre d'un recours pendant devant le Tribunal
administratif (EF 93/14) que les commissions ont toujours pratiqué de la sorte
depuis la revision de 1951 :

"Dans le canton de Vaud et contrairement
aux propos de la Protection juridique FRV, la pratique, basée sur les
instructions de 1951, 1960 et 1970, a toujours été de taxer les immeubles en
nature de vigne sur la base de la valeur de rendement (125 % = EF), alors que
les bâtiments appartenant à des viticulteurs sont taxés selon les principes
généraux."

                                D'ailleurs,
les Instructions générales pour les commissions de district en vue de
l'estimation fiscale des immeubles du 15 juin 1951 (ci-après : les Instructions
de 1951) relevaient ce qui suit :

"Dans la détermination de la valeur des
vignes, il ne doit pas être tenu compte des prix obtenus pour les vins clairs
vendus en vase ou en bouteilles. Le logement et la manutention de ceux-ci
interviennent dans l'estimation des bâtiments et des caves affectés à ce genre
de commerce". (cf. les
Instructions de 1951, p. 7).

                                On constate
enfin que la Commission centrale des estimations fiscales (ci-après : CCEF) a
toujours estimé les bâtiments compris dans un domaine viticole selon les règles
qui prévalent habituellement en matière d'estimation fiscale, soit conformément
à l'art. 2 LEFI (cf. CCEF, arrêts G. Du., du 17.1.1979, L. de M., du 15.8.1977,
L. De., du 8.10.1975).

                                d) Le recourant,
pour sa part, soutient que les principes posés par l'art. 17 REFI doivent
également s'appliquer au bâtiment d'habitation et que l'estimation fiscale de
la totalité de son domaine doit être fixée à un chiffre correspondant au 125 %
de sa valeur de rendement.

                                Le litige
porte donc essentiellement sur la question de savoir si, contrairement à la
pratique suivie en matière agricole, les estimations fiscales des terrains en
nature de vignes et celles des bâtiments appartenant à un domaine viticole
peuvent être effectuées suivant des principes différents.

                                Il ressort
toutefois clairement tant du REFI, de la pratique fixée par les instructions du
Département des finances que de la jurisprudence de la CCEF que, s'agissant de
l'estimation fiscale des domaines viticoles, seules les vignes sont soumises au
régime d'exception prévu par l'art. 17 REFI, leur estimation fiscale étant
égale au 125 % de leur valeur de rendement. Dès lors, à défaut de toute base
légale ou réglementaire, on ne saurait étendre le régime privilégié des
domaines agricoles, qui ne repose que sur une base légale insuffisante, non
seulement aux vignes, grâce à l'art. 17 REFI, mais encore aux bâtiments. Il y a
d'autant moins lieu de s'écarter de la pratique vaudoise qui traite
différemment les exploitations viticoles des entreprises agricoles qu'elle est
ancienne, puisque les Instructions de 1951 l'instauraient déjà.

                                Le recourant
soutient qu'une telle pratique, qui ne traite pas de la même façon les
exploitations viticoles et agricoles, est contraire au principe de l'égalité de
traitement et s'écarte des méthodes préconisées tant par le droit foncier rural
en vigueur que par le nouveau droit foncier rural, dont l'entrée en vigueur est
prévue pour le 1er janvier 1994. Il est vrai que les différentes dispositions
légales en vigueur en matière de droit foncier rural (cf. p. ex. la loi
fédérale sur le maintien de la propriété foncière rurale, du 12 juin 1951, ou
la loi fédérale sur le désendettement de domaines agricoles, du 12 décembre
1940) sont applicables aux exploitations agricoles et viticoles. Il reste que
le régime juridique de ces deux types d'exploitation n'est de loin pas
identique, le statut du vin résultant d'une réglementation particulière dans la
législation agricole. C'est dire que le Conseil d'Etat, en adoptant aux art. 11
ss REFI des solutions divergentes pour les bâtiments d'exploitation des
agriculteurs, respectivement pour ceux des vignerons, a obéi à des motifs qui
apparaissent comme objectifs, même s'ils ne convergent pas avec ceux du
législateur fédéral en matière de droit foncier rural. Dans cette mesure, le
tribunal de céans ne saurait conclure à l'existence, dans le règlement précité,
d'une inégalité à l'égard des viticulteurs constitutive d'une violation de
l'art. 4 Cst (sur la portée du principe de l'égalité de traitement à l'égard
des règles de droit, v. D. Yersin, L'égalité de traitement en droit fiscal,
Société suisse des juristes, Rapports et communications, fascicule 2, 1992, no
10; v. également A. Grisel, Traité de droit administratif suisse, p. 359 ss; v.
aussi ATF 109 Ia 325 et, en matière fiscale, ATF 99 Ia 654 et 245). Au
demeurant, il est loisible au législateur d'adapter la LEFI, de manière à
assurer une plus grande cohérence entre les principes régissant l'estimation
fiscale des immeubles viticoles en droit vaudois et les règles fédérales en
matière de droit foncier rural.

                                e) Force est
en définitive de retenir que, sur le principe, la façon dont l'autorité intimée
a procédé pour établir l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse est
correcte.

3.                             Il convient
dès lors d'examiner si, sur la base de ce principe, le montant de Fr.
704'000.-- retenu au titre d'estimation fiscale doit être confirmé.

                                a) La
Commission de district a fixé l'estimation fiscale des vignes à

Fr. 34'080.--. Il correspond à une valeur de rendement de Fr. 27'264.--. Ce
montant est peu élevé; dans le rapport d'expertise produit par le recourant,
les vignes de la parcelle no 999 y figurent en effet pour une valeur de
rendement de Fr. 65'835.--, ce qui porterait leur estimation fiscale à Fr.
82'293.--.

                                Les
représentants de la Commission de district ont toutefois expliqué avoir fixé le
montant de Fr. 34'080.-- en se basant sur un prix de Fr. 5.80 par m2 résultant
d'une pratique constante, instaurée par la précédente revision générale,
appliqué aux vignes de tout le district. Dès lors, par souci d'égalité de
traitement, il n'y a pas lieu de modifier l'estimation de l'autorité intimée,
sur ce point à tout le moins. Au demeurant, le Tribunal administratif, qui ne
dispose pas d'un pouvoir d'examen en opportunité, mais limite son contrôle à
l'abus et à l'excès du pouvoir d'appréciation (art. 36 lit. a LJPA), considère
qu'il s'agit-là du pouvoir d'appréciation dont dispose l'autorité de première
instance.

                                L'estimation
fiscale des vignes doit donc être maintenue à Fr. 34'080.--.

                                ba)
L'autorité intimée a fixé à Fr. 900'000.-- la valeur vénale du bâtiment. Ce
montant apparaît relativement bas compte tenu de la situation privilégiée de
cette habitation, de construction récente, située au milieu des vignes,
jouissant de surcroît du calme et de la vue sur le lac. Ce prix raisonnable,
correspondant à un prix global au m3 de Fr. 420.- environ, se justifie sans
doute par la configuration du premier étage, en particulier par l'étroitesse de
ses pièces. On relève également à toutes fins utiles que la valeur à neuf fixée
par l'ECA, se monte à Fr. 918'640.--, sans le terrain. Dès lors, l'estimation
de la valeur vénale n'apparaît en tout état de cause pas exagérée et elle doit
être maintenue à Fr. 900'000.--.

                                bb)
S'agissant de la valeur de rendement, le loyer de la villa a été estimé
mensuellement à Fr. à Fr. 2'500.-- par la Commission. Compte tenu de la région
et de la situation de l'immeuble litigieux, comportant six pièces et
bénéficiant de toutes les commodités du confort moderne, il n'est pas excessif.

                                Quant au
taux de capitalisation retenu, soit 7,5 %, il apparaît parfaitement correct aux
yeux du tribunal, pour une maison d'habitation de construction récente. En tous
les cas, on ne saurait raisonnablement soutenir qu'il procéderait d'un abus du
pouvoir d'appréciation de l'autorité intimée.

                                Il n'y a
rien à redire non plus de la valeur de rendement du garage de Fr. 15'000.--,
qui correspond à un loyer annuel de Fr. 1'125.--, capitalisé à un taux de 7,5
%.

                                L'autorité
de céans relève enfin que l'autorité intimée a retenu une valeur de rendement
très basse pour la cave. Ce montant de 5 centimes par litre résulte toutefois,
à l'instar de l'estimation des vignes, d'une longue pratique de la Commission
de district, instaurée par la précédente revision générale. Elle est suivie
dans tout le district. Il convient dès lors de se référer à ce qui a été exposé
sous chiffre 2a) ci-dessus et confirmer cette appréciation. Il n'y a au demeurant
pas lieu de s'écarter du taux de capitalisation, arrêté à 8 %. La valeur de
rendement de la cave doit par conséquent être fixée à Fr. 25'000.--.

                                c) En
définitive, l'estimation fiscale retenue par l'autorité intimée doit être
confirmée et arrêtée à Fr. 704'000.--.

3.                             Le recours
doit donc être rejeté et un émolument mis à la charge du recourant débouté.

Par
ces motifs,

le
Tribunal administratif

a r r ê t e  :

I.                 Le recours est rejeté.

II.                La décision rendue le 3
mars 1992 et modifiée le 4 mars 1993 par la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district d'Aubonne, est maintenue, l'estimation fiscale de la
parcelle no 999 de la commune d'Aubonne étant fixée à Fr. 704'000.--.

III                Un émolument de Fr.
800.-- (huit cents francs) est mis à la charge du recourant.

Lausanne, le 26 août 1993

 

Au
nom du Tribunal administratif :

Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :

 

 

 

 

Le présent arrêt est notifié aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.