# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** adc03096-c3bd-57ec-b9e9-53f4a96754cb
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-03-11
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 11.03.2016 BRGE I Nrn. 0047-0048/2016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nrn--0047-004_2016-03-11.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

 

 

 
 
 
G.-Nrn. R1S.2015.05122 und R1S.2015.05123 
BRGE I Nrn. 0047/2016 und 0048/2016 
 
 
 
  Entscheid vom 11. März 2016 
 
 

 

Mitwirkende Abteilungspräsident Bruno Grossmann, Baurichter Jürg Trachsel, Baurich-
ter Ulrich Weiss, Gerichtsschreiberin Karin Rüsch     

 

 

in Sachen Rekurrierende 

R1S.2015.05122 

S. und N. T., [….]  

R1S.2015.05123 

Genossenschaft Migros Zürich, [….]  

 

gegen Rekursgegnerinnen 

R1S.2015.05122 

1. Bausektion der Stadt Zürich, [….] 

2. Genossenschaft Migros Zürich, [….]  

R1S.2015.05123 

1. Bausektion der Stadt Zürich, [….]  

Mitbeteiligte 

R1S.2015.05123 

2. S. und N. T., [….] 

 

betreffend Bausektionsbeschluss Nr. 1272/15 vom 18. August 2015; Baubewilligung 
für Geschäftshaus Migros Kreuzplatz, Kat.-Nrn. RI4630, RI342, RI343, 
RI344, RI345, RI4445, RI4629, RI4792, RI4383 und HO3759, Kreuz-
platz 20, Ottenweg und Wagnergasse, Zürich 7 - Hottingen und Zürich 8 - 
Mühlebach 
_______________________________________________________ 

 

 

R1S.2015.05122 Seite 2 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 18. August 2015 erteilte die Bausektion der Stadt Zürich 

der Genossenschaft Migros Zürich die baurechtliche Bewilligung – unter 

Auflagen – für den Neubau des Geschäftshauses Migros Kreuzplatz auf 

den Grundstücken Kat.-Nrn. RI4630, RI342, RI343, RI344, RI345, RI4629, 

RI4792 und RI4383 in Zürich − Mühlebach sowie HO3759 in Zürich-Hottin-

gen. In Dispositiv-Ziffer II.1.e des Beschlusses wurde mit Bezug auf die 

Fassadengestaltung folgende Auflage statuiert: 

" Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft bzw. verfügungsberechtigte Grund-

eigentümerschaft dem Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägung 

lit. E.f) abgeänderte Pläne, versehen mit dem Genehmigungsvermerk des 

Amts für Städtebau, Architektur, einzureichen und bewilligen zu lassen" 

B. 

Gegen diesen Entscheid erhoben S. und N. T. (nachfolgend rekurrierende 

Nachbarn) mit Eingabe vom 23. Septem-ber 2015 fristgerecht Rekurs beim 

Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten: 

" 1. Der Rekurs sei gutzuheissen. 

 2. Der angefochtene Bauentscheid 1272/15 vom 18. August 2015 sei 
aufzuheben und die baurechtliche Bewilligung für das streitbetroffene 
Vorhaben sei zu verweigern.  

 3. Eventualiter sei der angefochtene Bauentscheid 1272/15 vom 18. Au-
gust 2015 aufzuheben und das Baugesuch der Rekursgegnerin zur 
Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurück-
zuweisen. 

 4. Es sei ein Augenschein durchzuführen. 

 5. Dem Rekurs sei vollumfängliche aufschiebende Wirkung zu gewäh-
ren. 

 6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekurs-
gegnerin." 

Auch die Genossenschaft Migros Zürich (nachfolgend Bauherrin) erhob mit 

Eingabe vom 23. September 2015 fristgerecht Rekurs und beantragte, Dis-

positivziffer II.1.e) sei aufzuheben, insofern als mit dieser Auflage verlangt 

werde, dem Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägung lit. E.f) ab-

geänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen; alles unter Kosten- 

und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Vorinstanz. 

 

 

R1S.2015.05122 Seite 3 

C. 

Mit Verfügungen vom 25. September 2015 wurden die Rekurseingänge 

unter den Geschäfts-Nrn. R1S.2015.05122 und R1S.2015.05123 vorge-

merkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

D. 

Mit Eingaben vom 10. November 2015 beantragte die Vorinstanz die Ab-

weisung der Rekurse. 

Die Bauherrin beantragte mit Eingabe vom 5. November 2015 im Rekurs 

der Nachbarn ebenfalls die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzu-

treten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der rekurrie-

renden Nachbarn. 

E. 

Die Repliken datieren vom 3. Dezember 2015, die Dupliken der Vorinstanz 

vom 6. Januar 2015. Die Bauherrschaft verzichtete stillschweigend auf eine 

Duplik im Rekurs der Nachbarn. 

F. 

Mit Präsidialverfügung vom 9. Dezember 2015 wurden die rekurrierenden 

Nachbarn im Bauherrenrekurs als Mitbeteiligte aufgenommen und zur Ver-

nehmlassung eingeladen. Ihre diesbezügliche Stellungnahme datiert vom 

7. Januar 2016. 

G. 

Am 26. Januar 2016 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichtes im Bei-

sein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

H. 

Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-

machten Feststellungen wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

 

 

R1S.2015.05122 Seite 4 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurse beziehen sich auf dasselbe Bauvorhaben. Die Verfahren sind 

daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen. 

2. 

Die zusammen ein Viereck bildenden Baugrundstücke (Kat.-Nrn. RI4630, 

RI342 - RI345, RI4445 und RI4629) liegen in der fünfgeschossigen Wohn-

zone W5 gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO). Sie 

stossen im Nordosten an die Kreuzbühlstrasse, im Südosten an den Otten-

weg und im Südwesten an die Wagnergasse. Das im Nordwesten angren-

zende Grundstück ist mit einem fünfgeschossigen Gebäude überbaut, an 

welches das Neubauvorhaben angebaut werden soll. 

Geplant ist, die bestehenden Gebäude Assek.-Nrn. 27300176, 27300758, 

27300974 und 27300762 abzureissen und ein neues fünfgeschossiges Ge-

bäude zu errichten, welches sich über alle obgenannten Grundstücke er-

streckt. In diesem ist das neue Migros Lebensmittelgeschäft, ein Fitness-

center, Räumlichkeiten für Physiotherapie sowie Büros vorgesehen. Zudem 

ist eine Tiefgarage mit 26 Abstellplätzen geplant. Für die Realisierung des 

neuen Gebäudes muss ein Durchgangsweg von der Kreuzbühlstrasse zur 

Wagnergasse aufgehoben werden. 

3. 

Die rekurrierenden Nachbarn sind Stockwerkeigentümer der Liegenschaft 

XY, welche getrennt durch die Kreuzbühlstrasse nördlich der Baugrundstü-

cke situiert ist. Angesichts der engen nachbarlichen Beziehung und der 

vorgebrachten Rügen (mangelnde Einordnung, ungenügende Erschlies-

sung etc.) sind die rekurrierenden Nachbarn zur Rekursergreifung ohne 

Weiteres legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). 

Von vornherein unbestritten ist die Rechtsmittellegitimation der Bauherr-

schaft. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Re-

kurse einzutreten.  

 

 

R1S.2015.05122 Seite 5 

Bauherrenrekurs G.-Nr. R1S.2015.05123 

4.1. 

Im angefochtenen Beschluss vom 18. August 2015 statuierte die Vorin-

stanz mit Bezug auf die Fassadengestaltung die Auflage, dass die Bau-

herrschaft bzw. verfügungsberechtigte Grundeigentümerschaft vor Baube-

ginn dem Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägung lit. E.f) abge-

änderte Pläne, versehen mit dem Genehmigungsvermerk des Amts für 

Städtebau, Architektur, einzureichen und bewilligen zu lassen habe. In der 

dazugehörigen Erwägung hält die Baubehörde fest, dass die umliegenden 

Bauten ein heterogenes Bild unterschiedlicher Stilepochen vermitteln wür-

den. Neben intakten geschlossenen Blockrandbebauungen, die aus der 

Jahrhundertwende stammen würden, gäbe es auch Vertreter der typischen 

40er und 50er Jahre Architektur. Der Neubau schliesse nun mit einem ei-

genen prägenden Ausdruck an die bestehenden Bauten an. Gegliedert 

werde die Fassade in eine Arkade, die die bestehende entlang des Kreuz-

platzes bis zum Ottenweg weiterführe. Die Obergeschosse würden markan-

te vertikale "Säulen"-Elemente erhalten, ähnlich einer Kolossalanordnung, 

die die Fassaden strukturieren und die Horizontale der Fensterbänder bre-

chen würden. Aufgrund der exponierten Lage am Kreuzplatz solle die Fas-

sade einen repräsentativen Charakter aufweisen und einen Bezug zum 

Stadtraum herstellen. Die stark geschlossene Fassade des 1. Oberge-

schosses vermöge diesen Anforderungen nicht gerecht zu werden und sei 

hinsichtlich des Öffnungsverhaltens zu überarbeiten.  

Auch die Fassade zum Ottenweg und zur Wagnergasse wirke insbesondre 

im Bereich des Erdgeschosses sehr geschlossen. Mit zusätzlichen Öffnun-

gen (Aufenthaltsbereich/Verkauf) sei auch hier der Bezug zum öffentlichen 

Raum zu stärken.  

4.2. 

Die Bauherrschaft macht geltend, dass sich die von der Vorinstanz bean-

standete Fassade als horizontale Bänder aus Ortsbeton zeige, die durch 

vertikal vorgesetzte Strukturbetonelemente rhythmisch überlagert würden. 

Dazwischen würden die Fensteröffnungen angeordnet, die, wo es die Nut-

zung zulasse, mit Metallfenstern oder aber mit Natursteinplatten ausgefüllt 

würden. Die im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss ersuchte Verkaufsnut-

zung für Güter des täglichen Bedarfs bedürfe der Möblierung, um das Wa-

 

 

R1S.2015.05122 Seite 6 

renangebot den Kunden zugänglich zu machen. Die erforderlichen Waren-

auslagen müssten zur effizienten Bedienung auch entlang der Aussenwän-

de und damit an die Fensterfronten gestellt werden. Im Bereich dieser Ver-

kaufsnutzung müssten die Fensteröffnungen nutzungstechnisch bedingt 

verdunkelt und vor der Aussensicht verschlossen werden, weil die an die 

Fenster gestellten Waren vor Temperaturschwankungen und weiteren 

Lichteinflüssen geschützt werden müssten. Die stabile Klimatisierung der 

Verkaufsräume müsste möglichst energieeffizient gesteuert werden, was im 

Falle von direkter Sonneneinstrahlung nicht gewährleistet werden könnte. 

Andere Arten ständiger Lichtschutzmassnahmen zum Schutz der Produkte 

würden zudem die geforderte Offenheit zum Kreuzplatz oder zu den rück-

wärtigen Strassen hin ebenfalls nicht erreichen. Innenliegende Verblendun-

gen seien aus bauphysikalischen Gründen ausgeschlossen und die Fassa-

de würde in ihrer Erscheinung von einem Verzicht auf Verdunklungs-/Be-

schattungsanlagen nicht profitieren, weil die Hinteransicht der Warenausla-

gen die Ansicht dominieren würde.  

Die Vorinstanz begnüge sich in ihrer bauverweigernden Auflage damit, 

Forderungen zu erheben, wie die Fassade zu gestalten wäre, ohne dabei 

Rechenschaft darüber abzugeben, worauf sich diese Forderungen stützten. 

§ 238 Abs. 1 PBG bilde keine Grundlage für Forderungen, die über die zu 

erreichende befriedigende Gesamtwirkung hinausgehen würde. Dem Be-

schluss fehle eine genügende Begründung, dass es an der befriedigenden 

Gesamtwirkung gebreche. Die Vorinstanz verzichte zudem darauf, zu erklä-

ren, inwiefern in Beachtung ihrer Forderungen im Erd- und 1. Oberge-

schoss überhaupt noch eine Ladennutzung für die Versorgung der Kunden 

mit Gütern des täglichen Bedarfs möglich sein solle.  

Schliesslich müsste die Auflage auch als unverhältnismässig qualifiziert 

werden. Die mit der Forderung der Öffnung einhergehenden energetischen 

und versorgungspolitischen Nachteile seien durch die subjektive Würdi-

gung, mit mehr Öffnungen eine "repräsentativere, mehr Bezug zum öffentli-

chen Raum" schaffende Fassade zu erhalten, nicht zu rechtfertigen. 

4.3. 

Die Vorinstanz hält dem entgegen, dass sie sich eingehend mit der Gestal-

tung und Einordnung des Neubaus befasst habe, was in den Erwägungen 

des Bauentscheids gut zum Ausdruck komme. Das Projekt sei durchaus 

positiv gewürdigt worden. Lediglich mit Bezug auf das Öffnungsverhalten 

 

 

R1S.2015.05122 Seite 7 

der Fassaden sei Kritik geübt worden. Um der Bauherrin für die Projektän-

derungen einen genügend grossen Gestaltungsspielraum zu belassen, ha-

be die Baubehörde darauf verzichtet, im Detail Vorgaben zum Öffnungs-

verhalten zu machen.  

Die Gebäude um den Kreuzplatz würden den Stadtraum mit unterschiedli-

chen Architekturstilen prägen. Sie würden wohlproportionierte Fassaden 

mit regelmässig angeordneten Fenstern aufweisen. Das Öffnungsverhalten 

sei ausgewogen und die Fassaden würden einen repräsentativen Bezug 

zum Platz herstellen. Mit seiner differenzierten Fassadengestaltung ordne 

sich der Neubau grundsätzlich gut in die bauliche Umgebung ein. Markant 

wirkende vertikale Betonsäulen würden die Fassaden gliedern und struktu-

rieren. Das komplett geschlossene und ca. 5 m hohe erste Obergeschoss 

werde jedoch der stadträumlichen Situation nicht gerecht. Die Fassade wir-

ke hier zu abweisend und bezugslos. Als Gebäude an einem wichtigen und 

belebten Platz sei eine repräsentative Präsenz zwingend.  

Der gestalterischen Würdigung der Fassaden im Erdgeschoss bzw. ersten 

Untergeschoss auf den Seiten Ottenweg und Wagnergasse gehe wiederum 

die Lesung des Ortes voraus. Die Zollikerstrasse münde dort in den Kreuz-

platz. Der Ottenweg gehe von der Zollikerstrasse hangabwärts weg. Im 

Kreuzungsbereich bilde sich aufgrund des Baulinienverlaufs ein platzähnli-

cher Trottoirbereich. Die Erdgeschosse der bestehenden Liegenschaften 

seien mit Ladenlokalen belebt. Trotz der über die Gebäudeecke in den Ot-

tenweg geführten Arkade bleibe das Erdgeschoss dahinter geschlossen, 

was als unbefriedigend eingestuft werde. 

4.4. 

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich 

und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Um-

gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine 

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für 

Materialien und Farben. 

Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und 

Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in 

sich als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umge-

bung. Dabei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels ("Gestal-

tung") hinaus nicht nur die Gestaltungselemente wie beispielsweise die 

 

 

R1S.2015.05122 Seite 8 

Dach- oder die Fassadengestaltung, sondern auch ortsbauliche Aspekte 

wie etwa die Stellung der Baukörper, soweit jene nicht durch speziellere 

Bauvorschriften geregelt sind. Die Frage, ob eine befriedigende Gesamt-

wirkung erreicht wird, ist gestützt auf objektive, nachvollziehbare Kriterien 

zu beantworten. Blosses Empfinden rechtfertigt keinen Eingriff in das Ei-

gentum. 

Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes be-

sondere Rücksicht zu nehmen. In der Nachbarschaft von Schutzobjekten 

bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi-

gende Gesamtwirkung zu verlangen. Was als Objekt des Natur- und Hei-

matschutzes zu betrachten ist, ergibt sich aus der Aufzählung in § 203 

Abs. 1 PBG. Eine förmliche Unterschutzstellung wird für die Anwendung 

von § 238 Abs. 2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich 

die Schutzwürdigkeit aus der Aufnahme des Objektes in ein Inventar im 

Sinne von § 203 Abs. 2 PBG ergibt. 

4.5. 

Das Baurekursgericht ist bei der Anwendung von Bestimmungen des kan-

tonalen Rechts grundsätzlich nicht nur berechtigt, sondern auch verpflich-

tet, seine gesetzliche Überprüfungsbefugnis (§ 20 Abs. 1 des Verwaltungs-

rechtspflegegesetzes [VRG]) auszuschöpfen. Soweit solche Bestimmungen 

den Gemeinden als Ausfluss der Gemeindeautonomie einen gewissen Be-

urteilungsspielraum belassen, ist indes zwischen der Gemeindeautonomie 

einerseits und dem verfassungsmässigen Anspruch auf Ausschöpfung der 

Überprüfungsbefugnis anderseits im Sinne eines Ausgleichs praktische 

Konkordanz herzustellen. In erster Linie obliegt es der örtlichen Baubewilli-

gungsbehörde, die in der Norm verwendeten offenen Formulierungen orts-

bezogen zu konkretisieren. Die Rekursinstanz hat die im konkreten Fall an-

geführten Entscheidgründe gebührend zu berücksichtigen und sich mit den 

Kriterien auseinanderzusetzen, welche von der Baubehörde im Rahmen 

der ortsbezogenen Konkretisierung der Vorschrift entwickelt worden sind. 

Es steht dem Baurekursgericht nicht zu, die sich stellenden Fragen so zu 

beurteilen, wie dies eine rechtsanwendende erstinstanzliche Behörde tun 

würde. Abgesehen von der insoweit gebotenen Rücksichtnahme auf die 

Gemeindeautonomie rechtfertigt sich keine weitergehende Einschränkung 

der grundsätzlich vollen Kognition des Baurekursgerichts (VB.2013.00468 

in BEZ 2014 Nr. 3; VB.2014.00232 und VB.2014.00248 vom 27. März 

 

 

R1S.2015.05122 Seite 9 

2015, E. 4.3.1 und dort zitierte Entscheide). Stets vorauszusetzen ist, dass 

die Baubewilligungsbehörde besagte Konkretisierung rechtzeitig, d.h. spä-

testens mit der Rekursantwort, vorgenommen hat (VB.2012.00365 vom 

21. November 2012). 

Ob eine Bestimmung des kantonalen Rechts den Gemeinden einen auto-

nomen Entscheidungsspielraum einräumt, ist durch Auslegung zu ermitteln 

(Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, 

§ 20 Rz. 62). Nach ständiger Praxis der kantonalen Instanzen betrifft dies 

insbesondere § 238 PBG, ferner aber auch etwa § 71 PBG betreffend die 

bauliche Gestaltung und Einordnung von Arealüberbauungen, § 237 PBG 

betreffend die Beurteilung der Verkehrssicherheit einer Zufahrt und § 357 

Abs. 1 PBG betreffend die Beurteilung zulässiger Änderungen an vor-

schriftswidrigen Bauten (Donatsch, § 20 Rz. 72). 

4.6. 

Dem Plan Ansichten Nord-Ost − Kreuzplatz (act. 11.7.6 in G.-Nr. 

R1S.2015.05122) ist zu entnehmen, dass die Fensteröffnungen im ersten 

Obergeschoss mit Natursteinplatten überdeckt werden sollen. An der Süd-

ost- und der Südwestfassade soll zudem das Erdgeschoss geschlossen 

ausgestaltet werden und keine Fenster aufweisen (vgl. act. 11.7.3. und 

act. 11.7.4 in G.-Nr. R1S.2015.05122).  

Die von der Bauherrin mit Bezug auf die statuierte Auflage gerügte Verlet-

zung der Begründungspflicht ist nicht auszumachen. Die Begründung einer 

Anordnung erscheint als angemessen, wenn sie so abgefasst ist, dass sich 

der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft zu geben 

und allenfalls ein Rechtsmittel zu ergreifen vermag. Dies ist vorliegend er-

füllt. Ein allfälliger Mangel wäre zudem spätestens mit der Rekursantwort 

geheilt worden, begründet doch die Vorinstanz ihre Position darin noch de-

taillierter und hatte die Bauherrschaft im Rahmen der Replik Gelegenheit 

zur Stellungnahme.  

Mit Bezug auf die verlangte Öffnung der Fenster im 1. Obergeschoss der 

Nordostfassade stützt sich die Beurteilung der Vorinstanz auf objektive und 

nachvollziehbare Kriterien. Beim Kreuzplatz handelt es sich um einen re-

präsentativen und stadtbekannten Platz, welcher von Bauten unterschiedli-

cher Stilepochen umgeben ist. Bei allen Gebäuden ist eine Lochfassade mit 

regelmässiger Befensterung vorhanden. Durch die Verschalung der Fens-

 

 

R1S.2015.05122 Seite 10 

ter des 1. Obergeschosses des Neubaus wirkt dieser geschlossen und ab-

weisend. Es entsteht kein Bezug zum öffentlichen Raum, obwohl sich das 

Vorhaben an prominentester Lage befindet und von fast jedem Standort auf 

dem Kreuzplatz einsehbar ist. Es ist deshalb nachvollziehbar, dass die Vor-

instanz verlangt, das Geschäft solle für die Bevölkerung auch von aussen 

erlebbar werden.  

Es mag zwar zutreffen, dass sich direkte Lichteinstrahlung negativ auf Le-

bensmittel auswirkt. Dem ist jedoch entgegenzuhalten, dass es sich bei der 

betreffenden Fassade um die Nordostfassade handelt und somit keine 

− oder nur wenige Stunden am Tag – direkte Sonneneinstrahlung zu be-

fürchten ist. Dass Lebensmittelgeschäfte ohne Weiteres auch befenstert 

sein können, beweisen Geschäfte, wie z.B. das Lebensmittelgeschäft der 

Bauherrin "Migros-City". Technisch dürfte es somit ohne weiteres möglich 

sein, die Fenster von der äusseren Verkleidung zu befreien und die Le-

bensmittel dennoch vor Lichteinwirkungen zu schützen. Die verlangte 

Massnahme ist somit durchaus verhältnismässig.  

Was die Öffnung des Erdgeschosses entlang der Südost- und Südwestfas-

sade anbelangt, ist mit der Bauherrin festzuhalten, dass nicht ersichtlich ist, 

weshalb dort der Bezug zum öffentlichen Raum gestärkt werden müsste. 

Beim Ottenweg und bei der Wagnergasse handelt es sich nicht um reprä-

sentative Bereiche, sondern vielmehr um Durchgangsstrassen ohne be-

sonderen Charme. Die von der Vorinstanz geäusserte Kritik an diesen Fas-

saden ist somit nicht nachvollziehbar. Kommt hinzu, dass die Sonneinstrah-

lung an diesen Fassaden am stärksten ist. Der Schutz der Lebensmittel 

würde sich hier bei offenen Fassaden schwierig gestalten. Die Forderung 

nach zusätzlichen Fassadenöffnungen zum Ottenweg und zur Wagnergas-

se erweist sich damit als unhaltbar.  

4.7. 

Insgesamt lässt sich festhalten, dass der Bauherrenrekurs teilweise gutzu-

heissen ist. Demgemäss ist Dispositivziffer II.1.e) des Beschluss der Bau-

sektion der Stadt Zürich vom 18. August 2015 aufzuheben, soweit sie die 

geforderte Öffnung der Fassade zum Ottenweg und zur Wagnergasse im 

Bereich des Erdgeschosses betrifft. Im Übrigen ist der Rekurs abzuweisen. 

 

 

R1S.2015.05122 Seite 11 

Nachbarrekurs G.-Nr. R1S.2015.05122 

5.1. 

Die rekurrierenden Nachbarn machen geltend, dass es sich bei dem ge-

planten Gebäude um einen sehr massiven Baukörper handle, dessen Ges-

taltung an Zweckbauten der 1970er-Jahre erinnere. Die Fassade sei stark 

geschlossen und wirke wie eine "abweisende Barrikade" gegen den öffent-

lichen Raum. Diese Barrikadenwirkung ergebe sich einerseits aus der er-

wähnten geschlossenen Struktur, und werde andererseits durch die Materi-

alisierung noch verstärkt. Besonders störend sei, dass die Säulenelemente 

in den oberen Stockwerken nicht in derselben Achse verlaufen wie die Be-

tongänge, und dass diese die Säulenelemente zudem markant unterbre-

chen würden. Die Säulen würden damit in den Betonelementen "ver-

schwinden"; es sei damit namentlich in den unteren Geschossen keine 

Struktur ablesbar und das Gebäude wirke insgesamt sehr unruhig. Hin-

sichtlich der Gestaltung sei weiter störend und aus architektonischer Sicht 

nicht nachvollziehbar, dass die Säulen im Attikageschoss "in den Luftraum 

ragen"; dies wirke sehr unruhig und ergebe aus architektonischer Sicht 

auch keinen Sinn.  

Durch die gemäss der Auflage entsprechende Überarbeitung der Pläne 

werde sich eine erheblich geänderte Fassadenansicht ergeben. Obwohl 

damit eine umfassende Überarbeitung des Bauvorhabens notwendig sei, 

habe es die Vorinstanz als genügend erachtet, die Änderung der Fassa-

dengestaltung lediglich als Bedingung bzw. als Auflage im Bauentscheid zu 

formulieren. Damit werde das rechtliche Gehör der Betroffenen verletzt und 

das ordentliche Bewilligungsverfahren werde umgangen.  

Ganz besonders störend und architektonisch schlecht gelungen, seien aus 

Sicht der rekurrierenden Nachbarn auch der Abschluss der Brandschutz-

mauer und die Dachaufbaute bei den Lüftungsanlagen. Die Brandschutz-

mauer auf Seite des Ottenweges sei vom öffentlichen Raum aus gut wahr-

nehmbar. Sie bilde einen harten und "unfertigen" Abschluss der Fassade 

und es gelinge in keiner Weise, diese Struktur aufzubrechen. Dies gelte 

ebenso für den entsprechenden Abschluss auf der Höhe der obersten zwei 

Stockwerke in Richtung Kreuzplatz, wo dem Betrachter eine grosse un-

strukturierte Betonfläche störend ins Auge steche, welche kein ersichtliches 

Konzept aufweise.  

 

 

R1S.2015.05122 Seite 12 

Die Dachaufbaute bei der Lüftungsanlage weise eine Höhe von 1.85 m auf. 

Sie sei insbesondere von den gegenüberliegenden Liegenschaften und 

ganz besonders auch vom Grundstück der rekurrierenden Nachbarn sehr 

gut erkennbar; sie verstelle die Aussicht und wirke ästhetisch störend. Die 

fragliche Dachaufbaute bringe Unruhe in die Dachlandschaft und werde 

nicht in die Architektur des Gebäudes integriert. 

Schliesslich sei anzumerken, dass § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung ge-

lange, da insbesondere das unmittelbar an das Baugrundstück angrenzen-

de Gebäude der Evangelischen Schule an der Kreuzstrasse 72 und 68 so-

wie auch die über der Strasse liegende Tramwartestelle beim Kreuzplatz 11 

im Inventar denkmalpflegerisch schützenswerter Gebäude vermerkt seien.  

5.2. 

Die Vorinstanz hält dem entgegen, dass sowohl das Gebäude Forchstras-

se 2, das sehr präsent am Platz stehe, als auch das Gebäude in der Ver-

längerung des Neubaus an den Fassaden massiv wirkende steinerne Mate-

rialien in Form von Platten aufweisen würden. In diesem Kontext sei eine 

Ausführung in hochwertigem Beton nachvollziehbar. Dieser werde durch 

verschiedene Oberflächenbehandlungen und Farbzusätze veredelt. Die 

vorgesehenen Farben seien gut aufeinander abgestimmt, so dass nicht von 

einem kalt wirkenden Beton gesprochen werden könne. Die säulenartigen 

Elemente würden nicht weit über die Fassadenebene hervorstehen. sie 

würden als "Fensterfries" verstanden und würden helfen, die Fenster zu 

verorten und die lange Fassade zu gliedern. Die Fassade solle primär den 

Charakter als Lochfassade behalten. Die oberen frei stehenden Stützen 

würden ins Attika überleiten, das ein anderes Öffnungsverhalten aufweise.  

Auch von der Zollikerstrasse her sei der Neubau gut wahrnehmbar. Er rea-

giere zum Ottenweg, indem sich sein Volumen abstufe und sich so im 

Massstab den umliegenden Gebäuden angleiche. Dieser Versatz bilde den 

ruhigen Abschluss der oberen Geschosse auf einer Höhe von ca. 14 m und 

fasse zudem das von der Strasse zurückversetzte Attika ein. Die geschlos-

senen Fassadenflächen würden hier beruhigend wirken. Die intarsienarti-

gen Felder auf der Seite Ottenweg würden die geschlossene Fläche glie-

dern und würden diese geschickt in Beziehung zur darunterliegenden Fas-

sade bringen. Der hohe Dachrand kaschiere die Technikaufbauten zu ei-

nem grossen Teil.  

 

 

R1S.2015.05122 Seite 13 

Das unmittelbar angrenzende Gebäude der ehemaligen Frauenfachschule 

sei denkmalpflegerisch wertvoll. Es sei besondere Rücksicht im Sinne von 

§ 238 Abs. 2 PBG zu nehmen. Das Gebäude sei anfangs der 1950er-Jahre 

erbaut worden und sei ein Vertreter der Nachkriegsarchitektur. Es weise ei-

ne für diese Zeit typische Architektur auf. Massivität und schlichte Eleganz 

würden das Gebäude auszeichnen. Es bilde einen Gebäudekopf an der 

Kreuzung Kreuzstrasse/Kreuzbühlstrasse, wo sich auch der Eingang befin-

de und setze sich mit einer leicht geknickten Fassade zum Kreuzplatz fort. 

Der Neubau greife diese Kurve auf und vervollständige die Hauszeile bis 

zum Übergang in die Zollikerstrasse, wo er mit einem Höhenversatz zum 

Massstab der kleinteiligen niedrigen Häuser reagiere.  

5.3. 

Die Bauherrin macht geltend, dass das neue Gebäude als bedeutende 

Platzbaute die Verstädterung des Kreuzplatzes vervollständige. Seine Front 

werde zur prägenden Platzfassade, die sich räumlich kontinuierlich verhal-

te, aber mit der Materialwahl und den Kolonnaden Eigenständigkeit bean-

spruche. Das Vorhaben zeige im Vertikalaufbau die in der Nachbarschaft 

vertretenen klassischen Elemente: Arkaden im Erdgeschoss, Mezzaninge-

schoss, Normalgeschoss und Dachgeschoss. Der Kontrast von geglieder-

ten, strukturierten Fassadenteilen mit geschlossenen Fassadenteilen wie-

derhole die Sprache der platzbildenden Bauten. Auch die qualitativ hoch-

wertige Materialisierung verweise in einer Palette von Ausprägungen der 

Materialien Beton und Kunststein auf Bauten in der Umgebung. Mit der seit-

lichen, zweigeschossigen Abstufung vermittle es zwischen Blockrand und 

den rückwärtigen kleinteiligen Bebauungen.  

5.4. 

Betreffend die allgemeinen Ausführungen zur Einordnung kann auf die Er-

wägungen Ziff. 4.5. und 4.6. dieses Entscheides verwiesen werden.  

5.5. 

Die rekurrierenden Nachbarn machen zunächst geltend, dass die Überar-

beitung der Fassaden nicht nebenbestimmungsweise hätte geheilt werden 

dürfen. 

Nach dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich 

dieser zu sämtlichen Punkten aussprechen, die für die Bewilligungsfähig-

 

 

R1S.2015.05122 Seite 14 

keit eines Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind. Eine Abspal-

tung von Einzelfragen zur Prüfung in einem späteren Verfahren ist zulässig, 

wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind, triftige Gründe für eine 

nachträgliche Behandlung sprechen und der gesetzmässige Zustand auf 

jeden Fall erreicht werden kann (VB.2009.00390 vom 7. Oktober 2009, 

E. 3.2.2; VB.2005.00370 vom 5. Mai 2006, E. 4.2; RB 1989 Nr. 83 = BEZ 

1989 Nr. 14; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, 

Rz. 465). 

Die Baubewilligung hält fest, inwiefern die Fassaden abzuändern sind. Die 

Auflage betrifft zudem nur einen kleinen Teil des Neubauvorhabens, näm-

lich die nordöstliche Fassade im Bereich des 1. Obergeschosses sowie die 

südöstliche und südwestliche Fassade im Bereich des Erdgeschosses. Die 

Bewilligungsbehörden haben die wesentlichen Faktoren berücksichtigt und 

sind zum Schluss gelangt, dass der gesetzmässige Zustand auf jeden Fall 

erreicht werden könne. Die Baubewilligungsbehörden haben entsprechend 

§ 321 Abs. 1 PBG zur Behebung dieser untergeordneten Mängel die Nach-

reichung entsprechend korrigierter Pläne verlangt. Durch den Vorbehalt der 

nachträglichen Bewilligung ist hinreichend sichergestellt, dass gegen eine 

den Anforderungen nicht genügende Fassadengestaltung eingeschritten 

werden kann. Sodann sind gemäss § 316 Abs. 2 PBG auch diese nachträg-

lichen Bewilligungen den rechtsmittelbefugten Nachbarn zu eröffnen, so-

dass ihnen aus der nachträglichen Bewilligung keine Nachteile erwachsen. 

Damit erweist sich der Einwand als unbegründet.  

5.6. 

Vorab ist festzuhalten, dass das Bauvorhaben die für die Wohnzone W5 

zulässige Baumasse (bzw. die für diese geltenden Baubegrenzungsvor-

schriften) unbestrittenermassen einhält. Eine "Korrektur" des an sich mögli-

chen Volumens aus ästhetischen Gründen kommt vorliegend nicht in Fra-

ge, da hierfür im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen In-

teressenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich sein müssen, et-

wa die besondere Qualität der bestehenden Überbauung, eine weitherum 

zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaft-

liche Empfindlichkeit. Diese (alternativen) Voraussetzungen sind hier indes 

nicht erfüllt. 

Die Baugrundstücke liegen – wie bereits ausgeführt – am Kreuzplatz. Wie 

anlässlich des Lokaltermins festgestellt werden konnte, ist der Kreuzplatz 

 

 

R1S.2015.05122 Seite 15 

umgeben von Gebäuden aus verschiedenen zeitlichen Epochen. Es kann 

von einem durchwegs heterogenen Umfeld gesprochen werden. Das Neu-

bauvorhaben greift die Strukturelemente der umgebenden Gebäude auf. So 

ist ebenfalls eine Lochfassade geplant, und es wird mit Säulenelementen 

gearbeitet. Die rekurrierenden Nachbarn stören sich insbesondere daran, 

dass die Säulen nicht in einer Achse verlaufen und im Attikageschoss in 

den Luftraum ragen. Hierzu ist mit der Vorinstanz festzustellen, dass die 

Betonsäulen das Gebäude strukturieren. Sie brechen die doch grossflächi-

ge Fassade des Gebäudes und verleihen ihr eine gewisse Leichtigkeit. 

Ausserdem wird dadurch, dass die Säulen nicht auf einer Achse verlaufen, 

die Fassade optisch in Sockelgeschoss, Attikageschoss und die übrigen 

Geschosse gegliedert. Dass die Säulen im Attikageschoss leicht in den 

Luftraum ragen, mag vielleicht architektonisch keinen Sinn ergeben, stellt 

jedoch ein weiteres künstlerisches Element der Neubaute dar, welches ihr 

wiederum eine gewisse Leichtigkeit verschafft, wird doch dadurch der 

Übergang von Gebäude zum Himmel fliessend. Die von den rekurrierenden 

Nachbarn geltend gemachte Unruhe der Fassade ist somit nicht nachvoll-

ziehbar. Es bleibt anzumerken, dass die gerügte Barrikadenwirkung der 

Fassade zum Kreuzplatz auch von der Vorinstanz erkannt – und von der 

Rekursinstanz bestätigt – wurde, weshalb sie die Auflage statuiert hat, es 

seien die Fenster im 1. Obergeschoss zu öffnen. Dies wird die Fassade 

noch weiter auflockern.  

Was die Betonflächen an der Fassade in Richtung Kreuzplatz anbelangen, 

kann festgehalten werden, dass diese einen ruhigen und unaufgeregten 

Abschluss des Gebäudes nach Osten und Westen bilden und somit klar ei-

nem Konzept folgen.  

5.7. 

Die rekurrierenden Nachbarn wenden sich insbesondere auch gegen die 

Dachaufbaute bei der Lüftungsanlage. 

Bauästhetische Anforderungen gelten grundsätzlich auch mit Bezug auf die 

Gestaltung und Einordnung von Ausstattungen und technischen Ausrüs-

tungen aller Art (§§ 3 f. der Allgemeinen Bauverordnung [ABV]), sei es, 

dass sie freistehen, sei es, dass sie an oder auf einem Gebäude ange-

bracht werden. Die diesbezügliche Prüfung ist jedoch stets unter Berück-

sichtigung der technisch-funktionellen Notwendigkeit der betreffenden Ele-

mente und der diese Elemente gegebenenfalls gebietenden bzw. näher 

 

 

R1S.2015.05122 Seite 16 

umschreibenden Vorschriften (etwa umweltschutzrechtliche Normen) vor-

zunehmen. Das Erscheinungsbild und die konkrete Anbringung von techni-

schen Anlagen ist nämlich weitgehend durch ihre Funktion vorgegeben. 

Dimensionierungen und konkrete Installationsorte von notwendigen Anla-

gen dürfen nicht aus rein gestalterisch oder einordnungsmässig motivierten 

Gründen verweigert werden, wenn gestalterisch womöglich bessere Lö-

sungen aus technisch-funktionellen bzw. rechtlichen Gründen nicht – oder 

zumindest nicht mit vernünftigem Aufwand – realisierbar sind. Diesfalls 

kann nur verlangt werden, die bezüglich Ort, Dimensionierung und Be-

schaffenheit feststehende Anlage in gestalterischen Details (insbesondere 

in Bezug auf die Farbgebung und eine mögliche Kaschierung) soweit wie 

möglich zu optimieren. 

Der Argumentation der rekurrierenden Nachbarn kann nicht gefolgt werden. 

So betrifft die Technikfläche lediglich einen vergleichsweise kleinen Teil der 

Dachfläche. Die Technikaufbauten werden auf diesen Bereich konzentriert, 

so dass die restliche Dachfläche frei bleiben kann und sogar begrünt wird. 

Inwiefern diese Dachaufbaute Unruhe in die Dachlandschaft bringen solle, 

ist nicht ersichtlich, existieren solche doch auch auf den umliegenden Bau-

ten (vgl. act. 1 S. 9, 10 und 13). Auch diese gestalterische Kritik erweist 

sich damit als unbegründet.  

5.8. 

Eine Beeinträchtigung des benachbarten potentiellen Schutzobjekts "Frau-

enfachschule" (Kreuzbühlstrasse 42, Kreuzplatz 22,Kreuzstrasse 72) durch 

die geplante Baute ist schliesslich nicht auszumachen. Beim inventarisier-

ten Objekt von kommunaler Bedeutung handelt es sich selbst um ein mäch-

tiges Gebäude mit einer rund 45 m langen Nordostfassade (vgl. act. 1 

S. 11; s. auch die entsprechende Katasterplanauskunft im GIS-Browser). 

Das Neubauvorhaben, welches an das Schutzobjekt angebaut wird, über-

ragt dieses nicht wesentlich. Es setzt sich auch optisch davon ab, ohne das 

Schutzobjekt optisch zu erdrücken. Kommt hinzu, dass hauptsächlich die 

Nordwestfassade an der Kreuzstrasse 72 als potentiell schutzwürdig gilt. 

Das Neubauvorhaben kann bereits aus geografischen Gründen nicht mit 

dieser Fassade in Verbindung gebracht werden.  

Auch die vis-à-vis über die Kreuzbühlstrasse gelegene, im kommunalen In-

ventar aufgeführte "Tramwartehalle" (Kreuzplatz 11) wird durch das Neu-

bauvorhaben nicht tangiert. Die Tramwartehalle liegt exponiert in der Mitte 

 

 

R1S.2015.05122 Seite 17 

des Kreuzplatzes, welcher allseits von hohen Gebäuden umgeben ist. 

Weshalb nun gerade das Neubauvorhaben mit der Tramwartehalle konkur-

renzieren soll, ist nicht nachvollziehbar.  

5.9. 

Soweit die rekurrierenden Nachbarn die ungenügende Gestaltung der 

Brandschutzmauer auf Seite des Ottenweges rügen, ist festzuhalten, dass 

diese von ihrer Liegenschaft nicht einsehbar ist. Ein diesbezüglicher allfälli-

ger Mangel wäre ohne Weiteres mit einer Nebenbestimmung zu heilen. Die 

Erlangung des angestrebten Nutzens durch die rekurrierenden Nachbarn 

fällt somit ausser Betracht, weshalb auf den Rekurs in diesem Punkt nicht 

einzutreten ist.  

5.10. 

Unter diesen Umständen kann eine ungenügende Einordnung und Gestal-

tung, die als baurechtswidrig einzustufen wäre, nicht erkannt werden. Die 

Rügen erweisen sich somit als unbegründet. Der Rekurs ist in diesem 

Punkt abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 

6.1. 

Weiter machen die rekurrierenden Nachbarn geltend, dass die Vorinstanz 

hinsichtlich der Parkplätze in ihren Erwägungen zum Bauentscheid festhal-

ten würde, dass die anrechenbaren Geschossflächen des Bauareals insge-

samt maximal 26 Abstellplätze für Autos erlauben würden. Dies bedeute im 

Vergleich zur jetzigen Situation gar eine Reduzierung der Parkplätze. Es 

sei offensichtlich, dass diese Einschätzung nicht realistisch sei und ent-

sprechend korrigiert werden müsse. Die Vergrösserung der Flächen führe 

zu einem massiven Suchverkehr, welcher die Verkehrssituation weiter er-

schwere und zusätzliche Immissionen mit sich bringen würde und im Er-

gebnis nicht im öffentlichen Interesse liegen könne. Namentlich sehe Art. 4 

Abs. 2 der Verordnung über private Fahrzeugabstellplätze (Parkplatzver-

ordnung [PPV] vor, dass sich der Normalbedarf für Autoabstellplätze für 

spezielle Nutzungen von Fall zu Fall berechne. Das Fitnesscentrum stelle 

eine spezielle Nutzung im Sinne dieser Bestimmung dar, und es greife zu 

kurz und trage dem zu erwartenden Besucheraufkommen nicht Rechnung, 

wenn hierfür lediglich pauschal ein Bedarf von maximal 4.5 Parkplätzen be-

 

 

R1S.2015.05122 Seite 18 

rechnet werde, zuzüglich zu den weiteren Verkaufs- und Dienstleistungsflä-

chen, welche sich insgesamt als ungenügend erwiesen. 

6.2. 

Gemäss Art. 1 lit. a PPV regelt diese Verordnung die Zahl der minimal er-

forderlichen und der maximal zulässigen privaten Abstellplätze für Perso-

nenwagen. Die Zahl der Abstellplätze hängt ab von der Ausnützung und 

der Nutzweise des Grundstücks (Normalbedarf), dem Grad seiner Er-

schliessung durch den öffentlichen Verkehr, der Zentralität der Lage und 

der Strassenkapazität (Erschliessungsqualität), der Einhaltung der Belas-

tungsgrenzwerte der Luftreinhalteverordnung (LRV) sowie den Anforderun-

gen an den Ortsbildschutz. Die Zahl der zulässigen Anzahl Fahrzeugab-

stellplätze ist nach Art. 4 und 5 PPV zu bestimmen. Gemäss Art. 4 Abs. 2 

PPV berechnet sich der Normalbedarf für spezielle Nutzungen von Fall zu 

Fall nach den Grundsätzen dieser Verordnung unter Anwendung der Pra-

xis-Richtwerte. Als spezielle Nutzungen bezeichnet die Verordnung in einer 

nicht abschliessenden Liste Spitäler, Alterswohnungen, Altersheime, Bil-

dungsstätten, Hotels, Sportanlagen, Fabrikations- und Lagerräume.  

6.3. 

Gemäss dem angefochtenen Beschluss liegt das Bauvorhaben im Redukti-

onsgebiet B und löst die Pflicht zur Schaffung von minimal 14 und maximal 

26 Fahrzeugabstellplätzen aus. Geplant ist die Erstellung von 26 Fahr-

zeugabstellplätzen. Die rekurrierenden Nachbarn machen nicht geltend, die 

Berechnung sei falsch, sondern sind vielmehr der Auffassung, dass Art. 4 

Abs. 2 PPV hätte berücksichtigt werden müssen.  

Der Begriff "spezielle Nutzung" oder "Sportanlage" ist ein unbestimmter 

Rechtsbegriff. Bei Art. 4 PPV handelt es sich um kompetenzgemäss erlas-

senes kommunales Recht (§ 49 Abs. 2 lit. b PBG), dessen Anwendung in 

erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt (VB.2012.00860 

vom 29. Mai 2013, E. 4.5 mit Hinweisen). Stellen sich bei der Anwendung 

solchen Rechts Auslegungsfragen, ist deren Beantwortung durch die Bau-

behörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als vertretbar er-

scheint. Solche Entscheide dürfen daher von den Rechtsmittelinstanzen 

nur mit Zurückhaltung überprüft werden (VB.2013.00117 vom 

12. Juni 2013, E. 3.4 mit weiteren Hinweisen; Marco Donatsch, in: Alain 

Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. A., Zürich etc. 2014, § 20 N. 59 f.). 

 

 

R1S.2015.05122 Seite 19 

Die Vorinstanz geht vorliegend davon aus, dass es sich beim geplanten 

− und mittels öffentlichen Verkehrsmitteln sehr gut erschlossenen – Fit-

nesscenter nicht um eine "spezielle Nutzung" oder Sportanlage im Sinne 

von Art. 4 Abs. 2 PPV handelt. Diese Auslegung erscheint vertretbar. So 

werden damit wohl hauptsächlich öffentliche Sportanlagen, wie z.B. 

Sihlhölzli und Buchlern gemeint, welche bei bestimmten Anlässen erhebli-

chen Mehrverkehr auslösen. Durch die Erstellung der 26 Abstellplätze hält 

das Bauvorhaben die zürcherische Parkplatzverordnung ein, weshalb der 

Rekurs in diesem Punkt abzuweisen ist.  

7.1. 

Die rekurrierenden Nachbarn bringen zudem vor, dass der Bauentscheid 

weiter vorsehe, dass die vom ganzen Quartier benutzte Durchgangstreppe 

zur Wagnerstrasse aufgehoben werde. Sie seien der Ansicht, dass mit der 

Aufhebung dieser Durchgangstreppe den öffentlichen Interessen nicht ge-

nügend Rechnung getragen worden sei. Die Überlegungen der Vorinstanz, 

welche zu diesem Ergebnis der Interessenabwägung geführt hätten, seien 

denn auch aus dem Bauentscheid in keiner Weise ersichtlich, was eine 

weitere Verletzung des rechtlichen Gehörs darstelle.  

7.2. 

Die von den rekurrierenden Nachbarn angesprochene Durchgangstreppe 

liegt auf dem Grundstück Kat.-Nr. RI342. Laut Grundbuchauszug gehört 

dieses Grundstück zu je 1/6 den Grundstücken Kat.-Nrn. RI343, RI344 und 

RI345 sowie zu 3/6 dem Grundstück Kat.-Nr. RI4630. Diese Liegenschaften 

stehen alle im Eigentum der Bauherrin. Es handelt sich somit um einen pri-

vaten Fussgängerweg im Eigentum der Bauherrschaft, der in keinem 

Richtplan als Fussweg eingetragen ist. Der Bauherrschaft ist es somit un-

benommen, diesen Fussweg aufzuheben und das Grundstück zu über-

bauen. Dem von den rekurrierenden Nachbarn geltend gemachten öffentli-

chen Interesse an der Beibehaltung des Weges mangelt es an einer ge-

setzlichen Grundlage. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs kann somit 

nicht vorliegen. Der Rekurs ist auch in diesem Punkt abzuweisen. 

 

 

R1S.2015.05122 Seite 20 

8.1. 

Schliesslich machen die rekurrierenden Nachbarn geltend, dass die Zufahrt 

und die Anlieferung im Bauentscheid nur ungenügend gelöst worden und 

dass die entsprechenden Fragen durch die Vorinstanz im Bauentscheid zu 

wenig geprüft worden seien. Der bereits chronisch verstopfte Ottenweg 

werde noch zusätzlich belastet, und es sei schliesslich ein Verkehrschaos 

zu erwarten. Insbesondere erweise sich auch das rückwärtige Rangieren 

für die Zufahrt mit Lastkraftwagen (LKW) als gefährlich und ungeeignet. 

Auch sei unklar, wie die Signalisation für die Leitung der LKW, welche mehr 

als 8 m Länge einerseits bzw. weniger als 8 m Länge andererseits aufwei-

sen würden, überhaupt aussehen könnte. Die Erschliessung erweise sich 

damit insgesamt als ungenügend. 

Soweit schliesslich die genauere Ausführung des Strassenprojektes vorlie-

gend offen bleiben würde und erst aufgrund einer Bedingung bzw. Auflage 

im Bauentscheid mit dem Tiefbauamt geklärt werden müsse, stelle dies er-

neut eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar, welche nicht hingenom-

men werden könne: Das erwähnte Strassenprojekt und insbesondere auch 

die Aufhebung des Einbahnverkehrs in der Wagnerstrasse seien zwingend 

als separate Projekte auszuschreiben und könnten nicht im vorliegenden 

Bauvorhaben "unbekannterweise" mitgenehmigt werden.  

Anlässlich des Augenscheins brachten die rekurrierenden Nachbarn so-

dann vor, dass das Rückwärtsfahren seit dem 1. Januar 2016 verboten sei, 

weshalb die rückwärtige Anlieferung durch die LKW nicht möglich sei.  

8.2. 

Die Vorinstanz hält fest, dass sich die Wagnergasse in einer verkehrsberu-

higten Tempo-30-Zone befinde. Gemäss den Vorgaben der Verkehrssi-

cherheitsverordnung seien Rückwärtsfahrmanöver grundsätzlich zulässig. 

Die Fahrzeugbewegungen seien in dem bei den Akten liegenden Verkehrs-

konzept schlüssig nachgewiesen. Die Verkehrserschliessung und die vor-

gesehenen Anpassungen der Erschliessungsanlagen würden im erwähnten 

Bericht der IBV Hüsler AG und in dem von der Bausektion bewilligten Situa-

tionsplan dargestellt.  

Die Wagnerstrasse und der Ottenweg würden im Eigentum der Stadt ste-

hen. Die Anpassungen im Strassenbereich seien von untergeordneter Be-

deutung. Auf ein separates Verfahren mit Einsprachemöglichkeit im Sinne 

 

 

R1S.2015.05122 Seite 21 

des Strassengesetzes könne daher verzichtet werden. Es spreche – auch 

unter koordinationsrechtlichen Gesichtspunkten – nichts dagegen, die not-

wendigen Anpassungen im Baubewilligungsverfahren im Grundsatz zu be-

willigen und die konkrete Ausführung der Tiefbauarbeiten vom Vorsteher 

des Tiefbau- und Entsorgungsdepartement genehmigen zu lassen. Der in 

Erwägung lit. C.a erwähnte Vertrag zwischen der Bauherrschaft und der 

Stadt Zürich, vertreten durch das Tiefbauamt, sei am 25. November 2014 

öffentlich beurkundet und mit Verfügung des Vorstehers des Tiefbau- und 

Entsorgungsdepartements am 20. Februar 2015 genehmigt worden.  

Die Annahme der rekurrierenden Nachbarn, dass die Aufhebung der Ein-

bahnstrasse gemäss Strassenverkehrsgesetz verfügt und publiziert werden 

müsste, treffe zu. Gegen die entsprechende Verfügung des Vorstehers des 

Polizeidepartements könne zu gegebener Zeit Einsprache erhoben werden. 

Die Baubewilligung werde aber auch Bestand haben, wenn die Einbahnre-

gelung wider Erwarten nicht aufgehoben würde.  

8.3. 

Die Bauherrin bringt diesbezüglich vor, dass die rekurrierenden Nachbarn 

nicht darlegen würden, inwiefern sie durch die Anpassungen an der Wag-

nergasse bezogen auf den Erschliessungsbedarf des Baugrundstücks be-

rührt und in schutzwürdigen Interessen betroffen seien. Nach Ansicht der 

Bauherrin würden sie durch die Anpassungen an der Wagnergasse wie 

auch den dort bereits heute abgewickelten Verkehr nicht beeinträchtigt und 

seien somit auch nicht zur Anfechtung legitimiert. 

Für die Warenanlieferung müssten die LKW nicht rückwärts rangieren. Sie 

würden rückwärts aus der Wagnergasse in die Anlieferung und vorwärts 

über die Wagnergasse wegfahren.  

Bei den Anpassungen an der Wagnergasse als Erschliessungsstrasse des 

Bauvorhabens handle es sich nicht um ein Strassenprojekt, weshalb sie 

keiner separaten Ausschreibung bedürften.  

8.4. 

Die Bauherrin bestreitet die diesbezügliche Legitimation der rekurrierenden 

Nachbarn. 

 

 

R1S.2015.05122 Seite 22 

Hierzu ist jedoch festzuhalten, dass Rekurrierende sämtliche Rechtsnor-

men anrufen können, die im Ergebnis zumindest zur teilweisen Gutheis-

sung des Rechtmittels und damit zur (teilweisen) Erlangung des angestreb-

ten Nutzens führen können.  

Würde die Rekursinstanz vorliegend zum Ergebnis gelangen, dass sich die 

Erschliessung als ungenügend erwiese, wäre der Rekurs gutzuheissen und 

die Baubewilligung aufzuheben. Die rekurrierenden Nachbarn würden somit 

ohne Weiteres ihren angestrebten Nutzen erlangen. Sie sind somit ohne 

Weiteres zur Geltendmachung der mangelnden Erschliessung legitimiert.  

8.5. 

Das Bauvorhaben soll wie bis anhin über den Ottenweg und die Wagner-

gasse erschlossen werden. Neu soll jedoch die Ausfahrt für die Personen-

kraftwagen (PKW) ausschliesslich über die Wagnergasse erfolgen. Grosse 

LKW müssen über die Wagnergasse nach Westen via Kleinstrasse wegfah-

ren. Hierfür sind bauliche Anpassungen der Wagnergasse notwendig.  

Die Verbreiterung der Wagnergasse sowie die Erstellung eines Trottoirs in 

diesem Bereich durch die Bauherrin erweist sich als zulässig. Es ist zwar 

grundsätzlich richtig, dass der (Aus-)Bau von Verkehrsanlagen im Rahmen 

der Durchführung eines Strassenprojektes nach dem Strassengesetz oder 

dem im Planungs- und Baugesetz geregelten Quartierplanverfahren (vgl. 

§ 6 StrassG) zu erfolgen hat. Bei einem Strassenbau im Quartierplanver-

fahren haben die einzelnen Quartierplangenossen (in erster Linie nach 

Massgabe des Interesses an der entsprechenden Anlage) das nötige Land 

abzutreten und den Strassenbau zu finanzieren (§§ 138 und 146 PBG). 

Wird an einer Quartierstrasse ein Trottoir erstellt, das auch als Teil des öf-

fentlichen Fusswegnetzes dient, übernehmen die Gemeinden im Quartier-

plan regelmässig entsprechende Beiträge. Demgegenüber sind im Ver-

kehrsplan aufgeführte Gemeindestrassen von den politischen Gemeinden 

zu erstellen oder auszubauen. Die Projekte werden vom Gemeinderat fest-

gesetzt (§ 15 Abs. 2 Satz 1 StrassG). Die Gemeinde trägt die Kosten des 

Baus und des Landerwerbs. Von den Anstössern werden regelmässig Trot-

toirbeiträge eingefordert (§ 62 lit. d ff. StrassG). Vorliegend hätte der Aus-

bau der Wagnergasse grundsätzlich im Rahmen eines kommunalen Stras-

senprojektes durch die Stadt Zürich zu erfolgen.  

 

 

R1S.2015.05122 Seite 23 

Die Realisierung eines für erforderlich erachteten Ausbaus von Gemeinde- 

und Quartierstrassen durch und auf Kosten der Anstösser im Rahmen der 

jeweiligen Überbauung ihrer Grundstücke wird von verschiedenen Gemein-

den praktiziert und mag im Einzelfall als praktisch erscheinen, basiert aber 

in der Tat nicht auf einer gesetzlichen Grundlage. Die vorstehend aufge-

zeigte Regelung des Strassenbaus ist – arealinterne private Strassen vor-

behalten – abschliessend. Dessen ungeachtet gilt es hier aber zu berück-

sichtigen, dass die Bauherrschaft mit der betreffenden Auflage vorbehaltlos 

einverstanden ist und dass die Strassenverbreiterung nicht etwa zusam-

menhangslos eine isolierte Parzelle betrifft, sondern den ganzen nordöstli-

chen Bereich der Wagnergasse. Der Ausbau erfolgt in enger Zusammenar-

beit mit dem Tiefbauamt der Stadt Zürich. Die Bauherrin übernimmt sämtli-

che Kosten des Projektes, weshalb vorliegend auf ein Verfahren gemäss 

Strassengesetz verzichtet werden kann. 

Die genaue Ausführung des Strassenprojektes ist sodann auch nicht offen 

und unklar, wie dies die rekurrierenden Nachbarn geltend machen wollen. 

Das Vorhaben wird in Erwägung lit. C.a des angefochtenen Beschlusses 

umschrieben und ergibt sich auch klar aus dem Situationsplan vom 

30. September 2014 (act. 11.7.1.), welcher während der Planauflage aufge-

legen ist. Es ist somit nicht ersichtlich, inwiefern sich die rekurrierenden 

Nachbarn nicht hätten ausführlich dazu äussern können. Eine Verletzung 

des rechtlichen Gehörs liegt folglich nicht vor.  

Was die Aufhebung des Einbahnverkehrs im östlichen Bereich der Wag-

nergasse anbelangt, ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass das Stras-

senverkehrsrecht massgebend ist, namentlich das Strassenverkehrsgesetz 

(SVG) und die Signalisationsverordnung (SSV) des Bundes sowie die kan-

tonale Signalisationsverordnung (KSigV; vgl. Art. 107 Abs. 7 SSV und § 20 

KSigV). Es ist das diesbezügliche Verfahren anzuwenden. Die Erschlies-

sung ist jedoch auch genügend, wenn die Einbahnregelung nicht aufgeho-

ben werden sollte. So müssen die PKW bei der Ausfahrt aus der Tiefgara-

ge der Bauherrin bereits heute die Wagnergasse Richtung Kleinstrasse be-

nützen.  

8.6. 

Die Anlieferung soll – wie bereits ausgeführt – ab der Wagnergasse erfol-

gen, welche in einer Tempo-30-Zone liegt, und hat rückwärts zu erfolgen. 

Die LKW biegen vom Ottenweg her kommend in die Wagnergasse ein, fol-

 

 

R1S.2015.05122 Seite 24 

gen der Wagnergasse um die Linkskurve und fahren dann rückwärts in die 

Anlieferung hinein. Hierbei haben sie bis zur Einfahrt auf privatem Grund 

− je nach Länge des LKW – eine Strecke von maximal 20 m rückwärts zu-

rückzulegen (vgl. Anhang 2 zu act. 11.4). Gemäss Art. 17 Abs. 3 der Ver-

kehrsregelverordnung (VRV), welcher seit 1. Januar 2016 in Kraft ist, ist 

das Rückwärtsfahren über längere Strecken nur zulässig, wenn das Weiter-

fahren oder Wenden nicht möglich ist. Diese Bestimmung ist vorliegend 

nicht anwendbar, handelt es sich doch bei max. 20 m nicht um eine längere 

Strecke. Ausserdem müssen die LKW rückwärtsfahren, um in den Gü-

terumschlagbereich zu gelangen, was mit rückwärtigem Parkieren vergli-

chen werden kann. Dies fällt nicht in den Anwendungsbereich von 

Art. 17 Abs. 3 VRV. 

Die Einfahrt in die Anbaute bedingt zwar ein Rückwärtsmanöver über das 

zu erstellende 2 m breite Trottoir. Die Verhältnisse vor Ort sind jedoch 

überschaubar. So handelt es sich bei der Wagnergasse um eine Tempo-

30-Strasse, welche schmal ausgestaltet ist und keinen erheblichen Verkehr 

aufweist. Die Wagnergasse dient zwar als Schulweg für die Schüler der 

Modeco. Diese müssen jedoch ein Mindestalter von 15 Jahren aufweisen 

(http://www.modeco.ch/de/modisch-gestalterisches-

berufsvorbereitungsjahr.html; Aufruf am 15. Februar 2016). In diesem Alter 

ist man sich der Gefahren des Verkehrs bewusst. Von einem erhöhten Si-

cherheitsrisiko für Schüler kann somit nicht gesprochen werden, zumal die 

Wagnergasse ansonsten von Fussgängern nicht stark frequentiert ist. 

8.7. 

Inwiefern das Bauvorhaben zu einem Verkehrschaos führen solle, ist nicht 

ersichtlich. Die Anlieferungen mit LKW werden zwar von gegenwärtig 8 auf 

11 am Tag erhöht, was sich jedoch kaum merklich auf den Verkehr um den 

Kreuzplatz auswirken wird. Die Anzahl Parkplätze für Besucher und Kund-

schaft wird sogar leicht reduziert. Der Ottenweg hat sich sodann anlässlich 

des Augenscheins auch nicht als chronisch verstopft erwiesen (vgl. act. 1 

S. 15-17). Es ist zwar durchaus denkbar, dass der Ottenweg als direkte 

Verbindung zur Mühlebachstrasse in Stosszeiten stärker befahren ist, eine 

gravierende Verschlechterung der Situation durch das Neubauvorhaben ist 

jedoch nicht erkennbar.  

 

 

R1S.2015.05122 Seite 25 

8.8. 

Der Rekurs ist daher auch in diesem Punkt abzuweisen. 

9.1. 

Aus den dargelegten Gründen ist der Bauherrenrekurs im Verfahren G.-

Nr. R1S.2015.05123 teilweise gutzuheissen. Gemäss Art. 13 Abs. 2 VRG 

tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten in der Regel entspre-

chend ihrem Unterliegen. Dementsprechend sind die für dieses Geschäft 

anfallenden Verfahrenskosten der Bauherrin und der Vorinstanz je zur Hälf-

te aufzuerlegen.  

9.2. 

Der Nachbarrekurs im Verfahren G.-Nr. R1S.2015.05122 ist abzuweisen, 

soweit darauf einzutreten ist. Nach § 13 VRG sind die entsprechenden Ver-

fahrenskosten den rekurrierenden Nachbarn aufzuerlegen.  

[….]