# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** eb906c59-1ff5-51f8-a48b-9491b5bc0e15
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-08-30
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 30.08.2011  VB.2011.00044
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2011-00044_2011-08-30.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2011.00044	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 30.08.2011
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Unterschutzstellung

	
Unterschutzstellung eines Wohnhauses und des dazugehörigen Gartens. 

Verzicht auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins (E. 1) und die Einholung eines Amtsberichts (E. 2).

Die Auffassung der Stadt Zürich, beim Streitobjekt handle es sich um einen wichtigen architekturhistorischen Zeugen, ist vertretbar und liegt innerhalb der dem Gemeinwesen bei einer solchen Wertung zustehenden Entscheidungsfreiheit (E. 4.3).

Interessenabwägung, ob der Unterschutzstellung nicht überwiegende private oder (andere) öffentliche Interessen entgegenstehen (E. 5). 

Teilweise Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						AMTSBERICHT
ANERKENNUNG
AUGENSCHEIN
DENKMALPFLEGE
DENKMALSCHUTZ
HEIMATSCHUTZ
INTERESSENABWÄGUNG
KOSTENVERLEGUNG
SCHUTZOBJEKT
SCHUTZUMFANG
SCHUTZWÜRDIGKEIT
UNTERSCHUTZSTELLUNG
ZEUGENEIGENSCHAFT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 203 Abs. I lit. c PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 4
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2011.00044

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 30. August 2011

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiberin
Nicole Tschirky.

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

Stadtrat von Zürich, 

Beschwerdegegner,

 

 

betreffend Unterschutzstellung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 3. März 2010 stellte der Stadtrat
von Zürich das Gebäude Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an
der C-Strasse 03 in Zürich samt Umgebung in dem in Disp.-Ziff. 2 des
Beschlusses definierten Umfang definitiv unter Schutz.

II.  

Gegen diesen Beschluss liess A Rekurs bei der
Baurekurskommission I erheben. Am 15. September 2010 führte die
Baurekurskommission I im Beisein der Parteien einen Augenschein durch. Mit
Entscheid vom 2. Dezember 2010 wurde der Rekurs teilweise gutgeheissen.
Disp.-Ziff. 2 des Beschlusses vom 3. März 2010 wurde insoweit aufgehoben,
als damit die Erhaltung des Treppenhauses mit den Hallen vom Erdgeschoss bis
ins Dachgeschoss mit Treppen und Geländern, Einbaumöbeln und Wandverkleidungen
angeordnet sowie die Erstellung zusätzlicher unterirdischer Bauten und
unterirdischer Volumenvergrösserungen ausgeschlossen wurden. 

III.  

Dagegen liess A am 19. Januar 2011 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich erheben und beantragen, den angefochtenen
Entscheid aufzuheben, soweit er die Unterschutzstellung bestätige. Eventualiter
sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Subeventualiter sei der
angefochtene Entscheid jedenfalls insoweit aufzuheben, als er eine
(vollständig) geschlossene Dachfläche fordere und die Gebäudefassade im
strassenseitigen Untergeschoss integral geschützt werde. Es sei ausdrücklich
festzuhalten, dass die zwingenden technischen Dachaufbauten (insbesondere Zu-
und Abluft aus den Nasszellen und Küchen) erstellt werden dürften. Bezüglich
der Gebäudefassade im strassenseitigen Untergeschoss sei die Wiederherstellung
einer ursprünglich vorhandenen zusätzlichen Türe zu gestatten sowie die
Verglasung beider strassenseitigen Türen im Untergeschoss. In verfahrensrechtlicher
Hinsicht wurde der Beizug eines Amtsberichts sowie die Durchführung eines
Augenscheins beantragt, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des
Stadtrats.

Die Vorinstanz stellte am 27. Januar 2011 ohne
weitere Bemerkungen Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Der Stadtrat
beantragte am 15. März 2011 die Abweisung der Beschwerde sowie die
Durchführung eines Augenscheins. 

Mit Replik vom 11. April 2011 hielt A an den in der
Beschwerde gestellten Anträgen fest. Zudem beantragte sie, davon Vormerk zu
nehmen, dass der Stadtrat in der Beschwerdeantwort die Erstellung der
zwingenden technischen Dachaufbauten anerkenne. Mit Duplik vom 9. Mai 2011
hielt auch der Stadtrat an den in der Beschwerdeantwort gestellten Anträgen
fest.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Die
Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegner beantragen die Durchführung eines
Augenscheins. Die Beschwerdeführerin macht geltend, es liege im vorliegenden
Fall eine besondere Situation vor, in welcher sich die Durchführung eines
verwaltungsgerichtlichen Augenscheins als notwendig erweise. In der
Rekursschrift und am Augenschein sei dargelegt worden, dass die Ensemblewirkung
der von Armin Witmer-Karrer entworfenen Gebäudegruppe beidseits der C-Strasse
weitgehend zerstört worden sei. Soweit eine Ensemblewirkung trotz Amputation
der Vorgärten allenfalls noch erkennbar gewesen sei, sei der Rest dieser Wirkung
jedenfalls verloren gegangen, als der Beschwerdegegner in den Folgejahren den Abbruch
mehrerer dieser zum Ensemble gehörenden Villen bewilligt und für Neubauten von
postmoderner Protzigkeit Baubewilligungen erteilt habe. Die Würdigung der
Vorinstanz, dass durch diese Änderungen die Ensemblewirkung der Gebäudegruppe
nicht beeinträchtigt werde, sei willkürlich und stelle eine unrichtige
Sachverhaltsdarstellung dar. Die im Recht liegenden Fotografien würden nur
einen unzureichenden Eindruck der rechtserheblichen örtlichen Verhältnisse
vermitteln. So sei im Protokoll der Vorinstanz keine einzige Fotografie
auszumachen, welche die behauptete Ensemblewirkung dokumentiere. Auch die
brutale Wirkung der Neubauten an der C-Strasse 04 und 05 lasse sich aus
diesen Fotos nur ungenügend erkennen; in besonderem Masse gelte dies für das
überdimensionierte, "postmodern-antikisierende" Gebäude an der C-Strasse 05.

1.2 Am 15. September
2010 führte die Vorinstanz einen Augenschein im Beisein der Parteien durch. Auf
die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden
Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Ergibt sich der entscheidrelevante
Sachverhalt aufgrund der Akten, insbesondere der verschiedenen Dokumentationen
der streitbezogenen Liegenschaft, mit ausreichender Deutlichkeit, kann auf die
Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden
(RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). 

Aus den Fotos Nr. 1–6 und 9–11 im Protokoll der
Vorinstanz lässt sich entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin die
Ensemblewirkung der Gebäudegruppe ohne Weiteres erkennen. Diese muss sich nicht
aus einem einzigen Foto ergeben. Zudem ist zumindest auf den von der
Beschwerdeführerin eingereichten Fotos deutlich ersichtlich, dass insbesondere
das im Gutachten des Amts für Städtebau, Archäologie und Denkmalpflege vom 28. September
2009 (nachfolgend Gutachten) als grossen Baublock aus den 1990er-Jahren
bezeichnete Gebäude an der C-Strasse 05 die Umgebung auf der gegenüberliegenden
Strassenseite dominiert. 

Der entscheidrelevante Sachverhalt ergibt sich somit mit
ausreichender Deutlichkeit aus den Akten, weshalb auf einen
verwaltungsgerichtlichen Augenschein verzichtet werden kann. 

2.
 

2.1 Die
Beschwerdeführerin macht weiter geltend, die Vorinstanz habe das rechtliche Gehör
verletzt, indem sie die Einholung eines Amtsberichts zu weiteren mit dem
Streitobjekt vergleichbaren Schutzobjekten abgelehnt und sich mit den substanziierten
Rügen der Beschwerdeführerin nicht auseinandergesetzt habe. 

Auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren beantragt sie
die Einholung eines Amtsberichts zu weiteren mit dem Streitobjekt
vergleichbaren Schutzobjekten. Es sei gerichtsnotorisch, dass es in der Stadt
Zürich, namentlich auch am Zürichberg, Dutzende von Zeugen des Heimatstils,
auch seiner verschiedenen Epochen, gebe. Es gehe nicht an, eine Maximalzahl von
zeugenverdächtigen Objekten zu bezeichnen und bei Vorliegen eines Baugesuchs
durch ein amtsinternes Gutachten eine wichtige Zeugeneigenschaft zu belegen,
ohne Quervergleiche anzustellen mit anderen potenziell wichtigen Zeugen. 

2.2 Zunächst
ist der Einwand der Beschwerdeführerin zu prüfen, die Vorinstanz habe das
rechtliche Gehör verletzt, indem sie sich mit den substanziierten Rügen der
Beschwerdeführerin bezüglich mit dem Streitobjekt vergleichbarer Schutzobjekte
nicht auseinandergesetzt habe. 

Die Begründung eines Entscheids muss so abgefasst sein,
dass der Betroffene ihn sachgerecht anfechten kann, die entscheidende Behörde
darf sich aber auf die wesentlichen Gesichtspunkte beschränken und hat sich
nicht mit jeder tatsächlichen Behauptung und mit jedem rechtlichen Einwand zu
befassen und diese einzeln zu widerlegen (BGE 126 I 97 E. 2b; Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 10 N. 39 f.). 

Die Vorinstanz führt in ihrem Entscheid aus, es sei
zunächst in Betracht zu ziehen, dass der Architekt Armin Witmer-Karrer zu den
wichtigsten Vertretern der Heimatstilarchitektur in Zürich zähle. Ausserdem
gehöre Armin Witmer-Karrer zusammen mit den Gebrüdern Pfister, den Architekten
Kündig & Oetiker sowie Müller und Freytag zu den ersten, die in der Stadt
Zürich grössere, dem Gartenstadtideal verpflichtete Wohngruppen erstellt
hätten. Zwar habe Armin Witmer-Karrer in D noch weitere Heimatstilbauten
errichtet. Dazu gehöre insbesondere die von der Rekurrentin als
Vergleichsobjekt angeführte, zwischen 1910 und 1911 erstellte Villen- und
Einfamilienhausgruppe E. Wie der Rekursgegner jedoch zu Recht einwende und sich
anlässlich des Augenscheins bestätigt habe, würden die beiden Baugruppen
jeweils für unterschiedliche Ausprägungen des Heimatstils stehen. So handle es
sich bei der Villengruppe E um eine Vertreterin der früheren Heimatstilbewegung,
welche die allgemein verbreiteten Elemente der Heimatstilarchitektur (tief
heruntergezogenen Walmdächer, bewegte Dachlandschaft und bewegten Fassade) aufweise.
Die streitbetroffene Häusergruppe zeige demgegenüber Elemente des sogenannt
"reifen" Heimatstils, welcher sich in seiner Gestaltung an die
traditionelle örtliche Architektur anlehne. Diese stilistische Ausgestaltung
zeige sich beim streitbetroffenen Gebäude durch die Bezugnahme auf den
traditionellen Bautypus des Zürichseehauses, der sich in der Region seit dem
17./18. Jahrhundert als dominante Bauform durchgesetzt habe. Damit würden sich
die beiden Gebäudegruppen in baukünstlerischer Hinsicht unterscheiden und die
Gebäudegruppe an der F- und G-Strasse könne nicht als Vergleichsobjekt
herangezogen werden. Sodann falle bei der Objektauswahl die vorne festgestellte
städtebauliche Bedeutung und Ensemblewirkung der Baugruppe an der C-Strasse ins
Gewicht. Unter Beachtung all dieser Umstände sei die von der Vorinstanz
getroffene Auswahl vertretbar.

Aufgrund dieser Begründung der Vorinstanz wurde die
Beschwerdeführerin hinreichend in die Lage versetzt, den Entscheid sachgerecht
anzufechten. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist somit zu verneinen.

2.3 Weiter
stellt sich die Frage, ob im vorliegenden Verfahren ein Amtsbericht zu weiteren
mit dem Streitobjekt vergleichbaren Schutzobjekten einzuholen ist.

Im Gutachten wird auf S. 10 unter anderem
festgehalten, dass Armin Witmer-Karrer kleinere Ensembles ausgeführt habe: jenes
um die F- und G-Strasse (Villengruppe E), die Gruppe um die C-Strasse sowie
acht Einfamilienhäuser an der H-Strasse. Die Vorinstanz hat gestützt auf das
Gutachten, die Rekursantwort des Beschwerdegegners vom 18. Juni 2010 sowie
die eigenen Wahrnehmungen am Augenschein vom 15. September 2010 einlässlich
begründet, dass die Villengruppe E und die streitbetroffene Häusergruppe jeweils
für zwei unterschiedliche Ausprägungen des Heimatstils stehen und deshalb beide
wichtige Zeugen für die Epoche des Heimatstils sind. 

Zudem geht aus Beschluss des Stadtrats vom 3. März
2010 und dem Gutachten hervor, dass die Gruppe an der C-Strasse von Architekt
Armin Witmer-Karrer von 1913 bis 1915 zu den älteren Zeugen der Neubebauung des
Zürichberghangs für den gehobenen Mittelstand im hochschulnahen Quartier D nach
der Eingemeindung gehöre. Die acht Einfamilienhäuser an der H-Strasse seien ab
1916/1917 entstanden. Deren Entstehung sei jedoch durch den Ausbruch des Ersten
Weltkriegs gebremst worden (zweite Etappe 1923–1927). Weiter wird im Gutachten
darauf hingewiesen, dass Armin Witmer-Karrer weitere Wohnhäuser erbaut habe an
der I-, J- und K-Strasse. Die meisten seiner Schöpfungen seien eindeutige
Vertreter des Romantischen Heimatstils. Später hätten seine Entwürfe dem damaligen
Zeitgeschmack entsprechend auch zurückhaltend barockisierende Einflüsse gezeigt
(z.B. J-Strasse 06, erbaut 1920). 

Aus diesen Feststellungen geht hervor, dass das Amt für
Städtebau, Archäologie und Denkmalpflege die weiteren aufgrund von Plänen von
Armin Witmer-Karrer erstellten Bauten bei der Abklärung der Schutzwürdigkeit
der Liegenschaft an der C-Strasse 03 berücksichtigt hat und die getroffene
Auswahl auf nachvollziehbaren Kriterien beruht. 

Reichen die vorliegenden Akten für die Beurteilung der
Schutzwürdigkeit aus, hat die Vorinstanz das rechtliche Gehör der
Beschwerdeführerin nicht verletzt, indem sie auf die Einholung eines
Amtsberichts verzichtete. 

2.4 Die
Beschwerdeführerin macht im verwaltungsgerichtlichen Verfahren überdies geltend,
aus dem beizuziehenden Amtsbericht müsse sich nachvollziehbar ergeben, aus welchem
Grund die ebenfalls von Armin Witmer-Karrer erstellten Bauten an der C-Strasse 07
und der F-Strasse 08 nicht ins kommunale Inventar aufgenommen und die
Bauten an der C-Strasse 04, 09 und 05 sowie an der G-Strasse 04
dem Abbruch preisgegeben worden seien. Aus der Replikschrift geht nicht klar
hervor, ob die Beschwerdeführerin an diesen Anträgen festhält, da sie
einerseits unter dem Titel "Rechtsbegehren" nicht auf diese Verfahrensanträge
verweist, aber andererseits in der Begründung als Vorbemerkung anführt, sie
halte an den Ausführungen in der Beschwerdeschrift vollumfänglich fest, soweit
nicht nachfolgend eine Ergänzung oder Präzisierung erfolge. Eine solche ist
bezüglich dieser Verfahrensanträge nicht erfolgt. Es ist deshalb Folgendes festzuhalten:

In der Beschwerdeantwort vom 15. März 2011 weist der
Beschwerdegegner darauf hin, dass das Haus an der C-Strasse 07 etwas
später (Baubewilligung von 1916) erbaut worden sei als die Gruppe an der C-Strasse 10,
08, 03 und 11. Es unterscheide sich auch stilistisch durch ein neubarockes
Walmdach gegenüber den Satteldächern der Gruppe auf der östlichen
Strassenseite. Das Haus weise zudem nur einen losen Zusammenhang zum Ensemble
auf der anderen Strassenseite auf. Durch den 1972 erfolgten Abbruch des
Gebäudes an der C-Strasse 04 sei dieser Zusammenhang beeinträchtigt. Das
Haus an der F-Strasse 08 sei nicht von Armin Witmer-Karrer, sondern 1910
von Friedrich Wehrli erstellt worden. 

Die bereits abgebrochenen Bauten stellen zudem von vornherein
keine tauglichen Vergleichsobjekte dar, aufgrund welcher auf die
Unterschutzstellung der streitbetroffenen Liegenschaft verzichtet werden
könnte. Selbst wenn sie nach dem Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG), welches die erste Grundlage für das 1986
festgesetzte Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von
kommunaler Bedeutung bildete, ungerechtfertigterweise abgebrochen worden sein
sollten, würde kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht bestehen.

Auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren kann somit auf
die Einholung eines Amtsberichts verzichtet werden. 

3.
 

3.1 Gemäss § 203
Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen,
Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer
politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche
erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich
mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung
dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde die darin enthaltenen unbestimmten
Rechtsbegriffe auszulegen, und es obliegt ihr als Teil der
Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage
stehenden Objekts. Hierzu kann und soll sie nötigenfalls Expertisen oder
Stellungnahmen von Fachgremien einholen, wie dies hier die erstinstanzlich
verfügende Behörde mit dem Beizug des Gutachtens des Amts für Städtebau,
Archäologie und Denkmalpflege getan hat. Anschliessend hat die Behörde zu
prüfen, ob die denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen
Zeugen" oder zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder
Landschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis
der Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von
Fachleuten und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden
frei (§ 7 Abs. 4 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
 1959 [VRG]).

3.2 Eine Unterschutzstellung setzt zunächst
voraus, dass die rechtsanwendende Behörde aufgrund der denkmalpflegerischen
Bedeutung des betreffenden Objekts zur Überzeugung gelangt, bei diesem handle
es sich um einen "wichtigen Zeitzeugen". Dazu bedarf es der Auslegung
dieses unbestimmten Rechtsbegriffs. Dabei geht es zwar um die Beurteilung einer
Rechtsfrage (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht,
6. A., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 446b), die gemäss § 50 Abs. 1
in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG der Überprüfung durch
das Verwaltungsgericht zugänglich ist. Jedoch ist zu beachten, dass der für die
Unterschutzstellung zuständigen Verwaltungsbehörde bei der Beurteilung der Frage,
ob die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c
PBG gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen
Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zukommt (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3),
deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können (RB
1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 VRG
von vornherein eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat deshalb namentlich zu
prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle
wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und
gewürdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3; VGr, 5. Februar 2009, VB.2008.00481,
E. 2.1 = BEZ 2009 Nr. 23).

3.4 Die Qualifikation des infrage
stehenden Objekts als wichtiger Zeuge führt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts
nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207
PBG, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des
Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private
Interessen (VGr, 27. August 2003, VB.2003.00121, E. 2c). Eine solche
Interessenabwägung ist zwar ebenfalls grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht
überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden
Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume,
welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; auch insofern
steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu
beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).

4.
 

4.1 Die
Beschwerdeführerin macht geltend, die örtliche Situation werde im vorinstanzlichen
Entscheid in nicht vertretbarer Weise "schön geredet". Es sei
dargelegt worden, dass die städtebauliche Wirkung nur noch ansatzweise und mit
erheblichem eigenem Vorstellungsvermögen erkennbar sei, weil durch die
Verbreiterung der C-Strasse und den Verlust der Vorgärten die Ensemblewirkung
dieser Gebäudegruppe beidseits der C-Strasse weitgehend zerstört worden sei.
Soweit eine Ensemblewirkung trotz Amputation der Vorgärten allenfalls noch
erkennbar gewesen sei, sei diese vollends verloren gegangen, als der Beschwerdegegner
in den Folgejahren den Abbruch mehrerer dieser zum Ensemble gehörenden Villen
bewilligt und Baubewilligungen für Neubauten von postmoderner Protzigkeit erteilt
habe. Die für die Unterschutzstellung als wesentlich angeführte Komponente "Villengruppe
des Heimatstils bzw. nach der Idee der Gartenstadt" sei kaum mehr nachvollziehbar.
Zudem sei für diesen Aspekt des Wirkens von Architekt Armin Witmer-Karrer die
ebenfalls von ihm geplante und realisierte Villengruppe an der F-Strasse ungeschmälert
erhalten. Es könne für den Schutzaspekt "Villen-Siedlung" nicht
ausschlaggebend sein, dass es sich dabei um ein Werk einer späteren Unterepoche
des Heimatstils handle.

4.2 Die
Vorinstanz führte im Wesentlichen aus, die beiden Gebäude auf der westlichen
Strassenseite hätten zwar Ende des 20. Jahrhunderts einem Neubau weichen müssen
(heute C-Strasse 05), es seien aber neben dem Streitobjekt immer noch drei
weitere Bauten des seinerzeitigen Ensembles (C-Strasse 10, 08, 11 bzw. K-Strasse
12) vorhanden. Die noch existierende Gruppe habe – wie anlässlich des Augenscheins
festgestellt – die typischen städtebaulichen Merkmale des Romantischen
Heimatstils bewahrt, auch wenn die Verbreiterung der C-Strasse zu einer Beschneidung
der westlichen Gartenzone geführt habe. Ebenso sei die Ensemblewirkung der
Gebäudegruppe immer noch unverkennbar vorhanden. Der Abbruch zweier Bauten auf
der westlichen Strassenseite und der Umstand, dass die nähere Umgebung der
Einfamilienhausgruppe heute einen heterogenen Baubestand aus verschiedenen
Epochen aufweise, hätten diese Wirkung nicht zu beinträchtigen vermocht.
Vielmehr präge das Streitobjekt als Bestandteil einer Gruppe von historischen
Bauten das Stadtbild mit und lege damit Zeugnis ab für den Städtebau während
der Zeit des Romantischen Heimatstils. 

4.3 Wie
bereits in E. 1.2 festgehalten, ist auf den Fotos Nr. 1–6 und 9–11 im
Protokoll der Vorinstanz entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin die
Ensemblewirkung der streitbetroffenen Gebäudegruppe noch immer erkennbar. Es
ist der Beschwerdeführerin jedoch zuzustimmen, dass insbesondere das in den
1990er-Jahren erstellte Gebäude an der C-Strasse 05 die Umgebung auf der
gegenüberliegenden Strassenseite dominiert. Daraus kann jedoch nicht abgeleitet
werden, die Ensemblewirkung der Liegenschaften auf der östlichen Seite der C-Strasse
(C-Strasse 10, 08, 03 und 11 bzw. K-Strasse 12) sei nicht mehr erkennbar.
Bei der C-Strasse handelt es sich um eine breite Strasse mit einer Tramlinie,
wodurch die Wirkung der beiden neueren Gebäude an der C-Strasse 04 und 05
auf die Gebäudegruppe auf der östlichen Seite der C-Strasse abgeschwächt wird. 

Auch erweist sich die Würdigung des Stadtrats, der Garten
des Wohnhauses sei trotz einiger – zum Teil wenig qualitätsvoller –
Veränderungen ein wichtiger Zeuge der Gartengestaltung in den Wohnquartieren des
frühen 20. Jahrhunderts am Zürichberg geblieben, als vertretbar. Die
Verbreiterung der C-Strasse hat zwar zu einer Beschneidung der westlichen
Gartenzone geführt; jedoch ist der Garten des streitbetroffenen Wohnhauses Teil
einer Gruppe von weiteren ebenfalls bei der Gartendenkmalpflege
inventarisierten Hausgärten entlang der C-Strasse (Nr. 10, 08, 11 bzw. K-Strasse
12), welche durch eine einheitliche Einfriedung miteinander verbunden sind und
wesentlich zur Identifikation des Strassenzugs beitragen.

Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, es gebe in
der Stadt Zürich zu Dutzenden vergleichbare Objekte, kann auf die Ausführungen
in E. 2 verwiesen werden. Der Beschwerdegegner hat nachvollziehbar
dargelegt, dass sich die Gebäudegruppe an der F- und G-Strasse in
baukünstlerischer Hinsicht von der streitbetroffenen Gebäudegruppe unterscheidet,
weshalb sie nicht als Vergleichsobjekt herangezogen werden kann. Die Villengruppe
E zeigt die allgemein verbreiteten Elemente der Heimatstilarchitektur (tief
heruntergezogenen Walmdächer, bewegte Dachlandschaft und bewegte Fassade),
während die streitbetroffene Häusergruppe demgegenüber Elemente des sogenannt
"reifen" Heimatstils aufweist, welcher sich beim streitbetroffenen
Gebäude durch die Bezugnahme auf den traditionellen Bautypus des Zürichseehauses
zeigt. 

Zusammengefasst ergibt sich,
dass die Rechtsauffassung der Stadt Zürich, beim Streitobjekt handle es sich um
einen wichtigen architekturhistorischen Zeugen, vertretbar ist und innerhalb
der dem Gemeinwesen bei einer solchen Wertung zustehenden Entscheidungsfreiheit
liegt.

5.
 

Ist das Objekt als schutzwürdig im Sinn von § 203 Abs. 1
lit. c PBG zu qualifizieren, so ist in einem zweiten Schritt aufgrund
einer Interessenabwägung zu beurteilen, ob der Unterschutzstellung nicht
überwiegende private oder (andere) öffentliche Interessen entgegenstehen.

5.1 Auf die
zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz hinsichtlich der in der Rechtsprechung
ausgearbeiteten Grundsätze zur Verhältnismässigkeit von Schutzmassnahmen kann
verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). 

5.2 Die
Beschwerdeführerin macht geltend, es sei aus bautechnischen und
baupolizeilichen Gründen unabdingbar, dass Nasszellen und Küchen über das Dach
entlüftet würden. Dies erfordere die Durchstossung der Dachhaut. Zudem habe
sich an der strassenseitigen Fassade im Untergeschoss ursprünglich eine weitere
Türe bestanden, die in der Folge zugemauert bzw. durch ein Fenster ersetzt
worden sei. Durch den Wiederausbruch werde somit der ursprüngliche Zustand
wiederhergestellt. Die Verglasung der Türen im Untergeschoss ermögliche einen
angemessenen Lichteinfall für diese Wohnung. Eine Beeinträchtigung des
Schutzziels sei damit höchstens marginal verbunden. 

5.3 Der
Beschwerdegegner führt aus, geringfügige Dachaufbauten im Sinn notwendiger
Entlüftungen für Bad und Küche seien nach gängiger Praxis mit dem Schutzumfang
vereinbar. Eine Anpassung des Schutzumfangs sei dafür nicht notwendig. Auch sei
gegen den Einbau einer weiteren Türe an der Strassenfassade des Untergeschosses
nichts einzuwenden. Hingegen würde die Verwendung von Glas statt Holz eine
wesentliche Beeinträchtigung des Schutzobjekts bedeuten. 

5.4 Nach der
Praxis des Verwaltungsgerichts kann ein Beschwerdeverfahren in der Regel nicht
als durch Vergleich erledigt abgeschrieben werden. Gleiches gilt bei der Anerkennung
der Beschwerde durch den Beschwerdegegner. Dies folgt einerseits aus der zwingenden
Natur des öffentlichen Rechts; andererseits würde bei einer derartigen Erledigung
der angefochtene Entscheid weiterbestehen, was im Allgemeinen nur bei einem
Rückzug der Beschwerde beabsichtigt wird. Die Zugeständnisse des
Beschwerdegegners bzw. die teilweise Anerkennung der Beschwerde vermögen im
vorliegenden Fall somit ein Sachurteil nicht zu ersetzen, wobei allerdings eine
bloss summarische Prüfung der Rechtslage genügt (vgl. dazu Kölz/Bosshart/Röhl, § 63
N. 4 f.).

5.5 Der
Beschwerdegegner stimmt den Eventualanträgen der Beschwerdeführerin insoweit
zu, als er geringfügige Dachaufbauten im Sinn notwendiger Entlüftungen für Bad
und Küche sowie den Wiedereinbau der Türe im Untergeschoss als mit dem
Schutzumfang vereinbar erachtet. Er macht jedoch geltend, die Verwendung von
Glas statt Holz für die Türen an der Strassenfassade des Untergeschosses würde
eine wesentliche Beeinträchtigung des Schutzobjekts bedeuten. Es ist somit
zunächst zu prüfen, ob die von der Beschwerdeführerin beantragte Verglasung der
beiden Türen im Untergeschoss mit dem Schutzumfang vereinbar ist. 

5.5.1
Die Beschwerdeführerin führt aus, dass sich das Verbot der Verglasung der
beiden Türen im Untergeschoss als unverhältnismässig erweise. Die zwei Zimmer
der Wohnung im Untergeschoss würden ohne die Verglasung der beiden Türen nicht
über die zur Wohnnutzung erforderlichen Fensterflächen verfügen. Wenn es aus
denkmalpflegerischer Sicht sinnvoll sei, eine weitere Türe anstelle des
heutigen Fensters einzubauen, um damit dem ursprünglichen Zustand nahezukommen,
werde per Saldo der denkmalpflegerische Wert der Unterschutzstellung nicht
beeinträchtigt.

5.5.2
Der Beschwerdegegner macht dagegen geltend, die Verwendung von Glas statt
Holz würde eine wesentliche Beeinträchtigung des Schutzobjekts bedeuten. Der
massive, in grob behauenem Naturstein verkleidete Sockel des Hauses sei ein
wesentliches Gestaltungselement. Mit einer Verglasung beider Eingangstüren
würde die Schwere des Sockelgeschosses stark aufgelöst, was zu einer
Beeinträchtigung der geschützten Fassadengestaltung führe.

5.5.3
Im Gutachten (S. 12) wird festgehalten, für den traditionellen Bautypus des
Zürichseehauses seien der klare, gedrungen rechteckige Grundriss, ein
schlichter, kubischer Baukörper mit grünen Fensterläden und die nur durch die
Öffnungen gegliederten, verputzten Fassaden, das hohe, leicht gebrochene und
meist mit Lukarnen besetzte Satteldach sowie das ausgeprägte Sockelgeschoss
typisch. Alle diese Merkmale weise auch das Haus an der C-Strasse auf. Aus den
Baueingabeplänen von 1913 (Gutachten S. 13) geht sodann hervor, dass in
der linken Hälfte der Westfassade eine weitere Türe vorgesehen war. Mit dem
Wiedereinbau der Türe findet somit eine Annäherung an den ursprünglichen
Zustand statt, weshalb sich deren Wiedereinbau – wie vom Beschwerdegegner
bestätigt – als unproblematisch erweist.

Umstritten ist im vorliegenden Fall lediglich die Wahl des
Materials. Das Material der Türen hat einen wesentlichen Einfluss auf das
Erscheinungsbild der Liegenschaft, unterscheidet sich doch eine verglaste Türe
in ihrer optischen Wirkung stark von einer Türe aus Holz. Wie von der
Beschwerdegegnerin geltend gemacht, würde mit einer Verglasung beider
Eingangstüren die Schwere des mit grob behauenem Naturstein verkleideten
Sockelgeschosses stark aufgelöst. Der moderne Charakter der Glastüren
harmoniert auch nicht mit dem übrigen Erscheinungsbild der Liegenschaft,
sondern steht vielmehr in einem Kontrast zu den verputzten Fassaden mit den
hölzernen grünen Fensterläden und dem in einem Braunton gehaltenen, mit
Lukarnen besetzten Satteldach, welche wesentliche Gestaltungselemente sind. Es
erweist sich somit als vertretbar, dass der Stadtrat den Einbau der zwei
Glastüren als nicht mit dem Schutzumfang vereinbar qualifiziert hat.

5.5.4
Auch die Ausführungen des Beschwerdegegners, geringfügige Dachaufbauten im
Sinn notwendiger Entlüftungen für Bad und Küche seien nach gängiger Praxis mit
dem Schutzumfang vereinbar, erscheinen im Rahmen einer summarischen Prüfung
jedenfalls als zutreffend. Davon ist im vorliegenden Verfahren Vormerk zu
nehmen. Eine Anpassung des Schutzumfangs ist dafür nicht notwendig (vgl. dazu
die übereinstimmenden Ausführungen des Beschwerdegegners in der Duplik,
S. 2).

5.6 Im
Ergebnis ist festzuhalten, dass die Beschwerde insoweit gutzuheissen ist, als
in der linken Hälfte der Westfassade der Wiedereinbau einer im ursprünglichen
Zustand vorhandenen Holztüre ausgeschlossen wurde. Zudem ist davon Vormerk zu
nehmen, dass geringfügige Dachaufbauten im
Sinn notwendiger Entlüftungen für Bad und Küche mit dem Schutzumfang vereinbar
sind.

6.
 

6.1 Die
Beschwerdeführerin macht weiter geltend, die vorinstanzliche Kostenverlegung
erweise sich als unhaltbar. Es sei ihr durch den Beschwerdegegner das
rechtliche Gehör verweigert worden, was auch die Vorinstanz festgestellt habe.
Die Vorinstanz habe diesen Mangel als "geheilt" erachtet, weil sich
die Beschwerdeführerin im Rahmen einer weiteren Eingabe zu den Behauptungen in
der Rekursvernehmlassung habe äussern können. Dies sei zwar formell richtig.
Unter dem Aspekt der Kosten- und Entschädigungsfolgen sei es aber bedeutsam,
dass sie ein Rekursverfahren habe anstrengen müssen, um überhaupt rechtliches
Gehör zu erhalten. Es sei daran zu erinnern, dass die Beschwerdeführerin im
Rahmen des Unterschutzstellungsverfahrens die Unterschutzstellung der
Liegenschaft bezüglich des äusseren Erscheinungsbilds zu akzeptieren bereit
gewesen sei, nicht aber die Unterschutzstellung des innen liegenden
Treppenhauses. Der wesentliche Streitpunkt im Rekursverfahren sei die
Unterschutzstellung des Treppenhauses gewesen, und in diesem Punkt habe sie
klar obsiegt, weshalb sich die Kostenverlegung als unhaltbar erweise. 

6.1.1
Der Entscheid über die Nebenfolgen erfolgt grundsätzlich aufgrund des
Unterliegerprinzips. Wer im Rekursverfahren mit seinen Anträgen nicht
durchdringt, muss in der Regel auch die Kosten tragen (§ 13 Abs. 2
Satz 1 VRG). Kosten, die ein Beteiligter durch Verletzung von Verfahrensvorschriften
oder durch nachträgliches Vorbringen solcher Tatsachen oder Beweismittel
verursacht, die er schon früher hätte geltend machen können, sind ihm hingegen
gemäss § 13 Abs. 2 Satz 2 VRG ohne Rücksicht auf den Ausgang des
Verfahrens zu überbinden.

Der Behörde, welche über die Verlegung der Kosten des
unter ihrer Leitung durchgeführten Verfahrens zu befinden hat, steht ein
grosser Ermessens- und Beurteilungsspielraum zu, in welchen das nach § 50 Abs. 1
in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG auf Rechtskontrolle
beschränkte Verwaltungsgericht nicht eingreift (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13
N. 37).

6.1.2
Es ist somit zu prüfen, ob sich die vorinstanzliche Kostenverlegung, gemäss
welcher die Rekurrentin ¾ und der Rekursgegner ¼ der Kosten zu tragen haben,
zumindest als vertretbar erweist.

Der Rekurs wurde von der Vorinstanz teilweise gutgeheissen
und Disp.-Ziff. 2 des Beschlusses des Beschwerdegegners vom 3. März
2010 insoweit aufgehoben, als damit die Erhaltung des Treppenhauses mit den
Hallen vom Erdgeschoss bis ins Dachgeschoss mit Treppen und Geländern,
Einbaumöbeln und Wandverkleidungen angeordnet und die Erstellung zusätzlicher
unterirdischer Bauten sowie die unterirdische Volumenvergrösserung des Gebäudes
Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 ausgeschlossen wurden.
Der Hauptantrag der Beschwerdeführerin, den Unterschutzstellungsbeschluss
aufzuheben, wurde somit abgewiesen, die Eventualanträge dagegen teilweise
gutheissen, nämlich der Eventualantrag, Disp.-Ziff. 2 des angefochtenen
Beschlusses im Bereich "Aussen" zu modifizieren, abgewiesen, und je
einer von zwei Anträgen im Bereich "Innen" und "Umgebung"
dagegen gutgeheissen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens erweist sich die vorinstanzliche
Kostenverlegung – selbst wenn die Verletzung des rechtlichen Gehörs zu
berücksichtigen wäre – noch als vertretbar.

6.2 Schliesslich
macht die Beschwerdeführerin geltend, es sei ihr für das Rekursverfahren eine
Umtriebsentschädigung zuzusprechen, da sich die Behauptung in der Rekursvernehmlassung,
die Bedeutung des Schutzobjekts ergebe sich aus der Buchreihe "Baukultur
in Zürich" nachweislich als falsch erwiesen und sich weiterer unnötiger
Aufwand daraus ergeben habe, dass sich der Beschwerdegegner zur Untermauerung
seiner überrissenen Schutzverfügung auch noch auf Alternativprojekte berufen
habe. 

Für die Zusprechung einer Parteientschädigung gestützt auf
§ 17 Abs. 2 VRG ist ein überwiegendes oder mehrheitliches Obsiegen
erforderlich (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 32). Da die Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren
mehrheitlich unterliegt, ist ihr somit keine Parteientschädigung zuzusprechen. 

7.
 

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerde
teilweise gutzuheissen und der Entscheid der Baurekurskommission I vom 2. Dezember
2010 sowie der Beschluss des Stadtrats Zürich vom 3. März 2010 insoweit
aufzuheben ist, als in der linken Hälfte der Westfassade der Wiedereinbau einer
im ursprünglichen Zustand vorhandenen Holztüre ausgeschlossen wurde. Im Übrigen
ist die Beschwerde abzuweisen. Da die Beschwerdeführerin nur marginal obsiegt,
hat sie gleichwohl die gesamten Verfahrenskosten zu tragen (§ 65a Abs. 1
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG), und eine Parteientschädigung
steht ihr nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss beschliesst die Kammer:

Es
wird davon Vormerk genommen, dass geringfügige Dachaufbauten im Sinn notwendiger
Entlüftungen für Bad und Küche mit dem Schutzumfang vereinbar sind;

und erkennt: 

1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Demgemäss werden Disp.-Ziff. I des
Entscheids der Baurekurskommission I vom 2. Dezember 2010 sowie Disp.-Ziff. 2
des Beschlusses des Stadtrats Zürich vom 3. März 2010 insoweit aufgehoben,
als in der linken Hälfte der Westfassade der Wiedereinbau einer im
ursprünglichen Zustand vorhandenen Holztüre ausgeschlossen wurde. 

       Im
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    140.--     Zustellkosten,

Fr. 4'140.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen. 

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an…