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**Case Identifier:** 2ed52220-80e0-5808-a560-8da08b49a8cb
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-06-12
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 12.06.2013 B 2012/1
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2012-1_2013-06-12.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2012/1

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 12.06.2013

Entscheiddatum: 12.06.2013

Urteil Verwaltungsgericht, 12.06.2013
Raumplanungsrecht, Art. 109 BauG.Der Beizug einer der Landwirtschaftzone 
zugewiesenen Fläche in eine Landumlegung und - nach Umteilung in die 
Bauzone - deren Nutzung zum Bau der Erschliessung eines Teils des 
Beizugsgebietes und als Bauland entspricht einem öffentlichen Interesse 
und verletzt den Grundsatz der Verhältnismässigkeit im konkreten Fall nicht 
(Verwaltungsgericht, B 2012/1).

Urteil vom 12. Juni 2013

Anwesend:  Präsident lic. iur. B. Eugster; Verwaltungsrichter lic. iur. A. Linder, Dr. B. 

Heer, lic. iur. A. Rufener, Dr. S. Bietenharder-Künzle; Gerichtsschreiber Dr. Th. Scherrer

In Sachen

X.Y.,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt Stefan La Ragione, Hoferbad 12, Postfach 110, 9050 

Appenzell,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

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Politische Gemeinde Altstätten, vertreten durch den Stadtrat, 9450 Altstätten,

Beschwerdegegnerin,

betreffend

Landumlegung Q. (Teilzonen- und Umlegungsplan)

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ X.Y. (geb. 1946) führt in Altstätten einen Landwirtschaftsbetrieb (Milchwirtschaft) mit 

1,86 Hektaren Eigen- und neun Hektaren Pachtland. Wohnhaus und 

Ökonomiegebäude liegen auf dem Grundstück Nr. 0000 nördlich der A.-strasse. Zum 

Eigenland gehört das gegenüber dem Betriebszentrum südlich der A.-strasse gelegene 

Grundstück Nr. 0001 mit einer Fläche von 13'812 Quadratmetern, das nach dem 

Zonenplan Nord der Politischen Gemeinde Altstätten vom 11. Juni 1996 der 

Landwirtschaftszone zugeteilt ist und dessen nördlicher Teil gegen Osten im Gebiet 

"D." an die Bauzone W2a grenzt.

B./ Der Stadtrat Altstätten leitete am 22. Januar 2001 unter Bezeichnung des 

voraussichtlichen Beizugsgebiets die Landumlegung "Q." ein. Nach der 

Grundeigentümerversammlung vom 5. April 2001 beschloss er am 8. Oktober 2001 die 

Durchführung der Landumlegung und setzte das Beizugsgebiet fest. Aufgrund 

verschiedener Einsprachen, welche innert der vom 25. Oktober bis 23. November 2001 

dauernden Auflagefrist erhoben worden waren, änderte er am 4. November 2002 das 

Beizugsgebiet. Unter anderem wurde vom nördlichen, an die A.-strasse und die 

Bauzone grenzenden Teil des Grundstücks Nr. 0001 eine dreieckige Fläche von 3'728 

Quadratmetern ins Beizugsgebiet aufgenommen. Die von X.Y. dagegen beim Stadtrat 

und beim kantonalen Baudepartement erhobenen Rechtsmittel blieben erfolglos. Das 

Verwaltungsgericht wies eine gegen den Entscheid des Baudepartements erhobene 

Beschwerde am 23. Januar 2004 ab (B 2003/164)

C./ Am 2. April 2007 beschloss der Stadtrat Altstätten für die Landumlegung "Q." den 

Teilzonenplan und den Umlegungsplan (unter anderem mit Baulinienplan, 

Teilstrassenplan, Strassenprojekt und Neuverteilungsplan) sowie eine Ergänzung des 

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Schutzplans, die er vom 1. bis 30. Mai 2007 öffentlich auflegte. Aufgrund verschiedener 

Einsprachen – darunter auch jener von X.Y. – beschloss der Stadtrat Altstätten am 11. 

Mai 2009 Änderungen des Teilzonenplans, des Umlegungsplans und des Schutzplans. 

Vom 27. Mai bis 25. Juni 2009 wurden der Umlegungs- und der Schutzplan vollständig 

sowie zum Teilzonenplan ein Änderungsplan neu aufgelegt.

Nach dem Teilstrassenplan soll der südlich der A.-strasse gelegene, oberste Teil des 

Beizugsgebiets durch die neue B.-strasse erschlossen werden, die im Bereich des 

Grundstücks Nr. 0001 von der A.-strasse abzweigen und hangparallel in östlicher 

Richtung weiterführen soll. Von der im Hinblick auf die Erschliessung zur 

Landumlegung beigezogenen Fläche von 3'728 Quadratmetern des Grundstücks Nr. 

0001 bleiben 354 Quadratmeter in der Landwirtschaftszone (vgl. Auflagebericht mit 

Umlegungsplan vom 11. Mai 2009, act. 7/Akten der Gemeinde Altstätten 10, 

nachfolgend Auflagebericht 2009, Anhänge 2 und 4). Eine Fläche von 121 

Quadratmetern in der Gabelung von A.- und B.-strasse wird zwecks Offenlegung des 

R.-baches der Grünzone zugewiesen. Die übrigen von der B.-strasse beanspruchten 

und von ihr unmittelbar erschlossenen Flächen werden der Wohnzone für 

zweigeschossige Bauten W2a zugeschieden (vgl. Auflagebericht 2009, Anhänge 5A 

und 14; Auflagebericht mit Umgebungsplan vom 2. April 2007, act. 7/Akten der 

Gemeinde Altstätten 07, nachfolgend Auflagebericht 2007, Anhang 5).

D./ Die innert der Auflagefrist erhobene Einsprache von X.Y. wies der Stadtrat 

Altstätten am 5. Oktober 2009 ab, soweit er darauf eintrat. Der Teilzonenplan wurde 

vom 26. Februar bis 26. April 2010 dem fakultativen Referendum unterstellt. Nachdem 

dieses nicht ergriffen worden war, eröffnete der Stadtrat X.Y. mit Schreiben vom 4. Mai 

2010 die Rekursfrist für den Teilzonenplan und die weiteren Planunterlagen der 

Landumlegung neu. Das Baudepartement wies den gegen den Einspracheentscheid 

des Stadtrates Altstätten am 11. Mai 2010 erhobenen Rekurs nach Durchführung eines 

Augenscheins am 3. März 2011 mit Entscheid vom 14. Dezember 2011 ab, soweit es 

auf ihn eintrat.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, auf den Rekurs könne mangels 

Zuständigkeit nicht eingetreten werden, soweit er sich gegen den Neuverteilungsplan 

und den Schlüssel für die Verlegung der Kosten der Erschliessung und des Verfahrens 

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richte. Soweit er sich nicht nur gegen die Erfassung der Teilfläche des Grundstücks Nr. 

0001 wende, sondern in allgemeiner Weise den Verzicht auf die Landumlegung 

anstrebe, fehle es X.Y. an der Rechtsmittelberechtigung. Die kantonale Bestimmung, 

welche bei einer Landumlegung den Beizug von Land ausserhalb der Bauzone nur 

ausnahmsweise und zur Entflechtung von Nutzungen zugelassen habe, sei per 1. 

Januar 2010 ersatzlos aufgehoben worden. Dem Grundsatz der Planbeständigkeit 

komme kein besonderes Gewicht mehr zu, nachdem der Zonenplan seit über vierzehn 

Jahren unverändert bestehe. Ob wichtige öffentliche Interessen eine Änderung des 

Zonenplanes rechtfertigten, sei im Zusammenhang mit dem Strassenprojekt zu prüfen. 

Die Umzonung von Teilflächen des Grundstücks Nr. 0001 in die Wohnzone (W2a) und 

in die Grünzone (GF) beruhe auf einer gesetzlichen Grundlage. Dimensionierung und 

Ausbaustandard der B.-strasse seien nicht unzweckmässig. Dass andere 

Erschliessungsvarianten (C.-strasse, D.-strasse) verworfen worden seien, sei sachlich 

begründet. Aus topographischen Gründen falle für die neue B.-strasse nur der 

gewählte Anschlusspunkt an die A.-strasse in Betracht. Müsse das Grundstück Nr. 

0001 für Erschliessungszwecke beansprucht werden, entspreche es einem wichtigen 

öffentlichen Interesse, die durch die Strasse miterschlossenen Flächen grundsätzlich 

der Wohnzone bzw. in untergeordnetem Mass der Grünzone zuzuteilen. Die der 

Landwirtschaftszone zugeteilte Fläche des Eigenlandes von X.Y. reduziere sich um 

rund 0,34 Hektaren. Sein landwirtschaftlicher Betrieb sei - insbesondere nach dem mit 

der künftigen Überbauung des Plangebiets verbundenen Verlust von vier Hektaren 

Pachtland – ohnehin nicht existenzsichernd. Ob die Betriebsnachfolge überhaupt 

geregelt sei, könne offen bleiben. Der Kuhtrieb erfahre keine ins Gewicht fallende 

Erschwernis. Die Verfahrens- und Erschliessungskosten von rund 350'000 Franken 

seien ins Verhältnis zum geschätzten Marktwert der neuzugeteilten Baulandfläche von 

knapp 3'000 Quadratmetern von rund 1,04 Millionen Franken zu setzen. Die Kosten 

könnten durch Belehnung bzw. Verkauf des Baulandes finanziert werden. Die 

Landumlegung sei nicht weniger angezeigt, wenn die Fläche von 8'000 Quadratmetern 

des bereits erschlossenen Spitalgebietes nicht mit einbezogen würde und so statt rund 

90'000 lediglich 82'000 Quadratmeter betrüge.

E./ X.Y. (nachfolgend Beschwerdeführer) erhob mit Eingabe seines Rechtsvertreters 

vom 2. Januar 2012 beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Rekursentscheid 

des Baudepartements (nachfolgend Vorinstanz) vom 14. Dezember 2011 mit dem 

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Rechtsbegehren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge sei der angefochtene 

Entscheid aufzuheben und auf die Landumlegung "Q.", die Erschliessungsvariante "A.-

strasse" und die Erhebung von Verfahrens- und Erschliessungskosten beim 

Beschwerdeführer zu verzichten. Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 

20. Januar 2012, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die 

Vernehmlassung wurde dem Rechtsvertreter des Beschwerdeführers und der 

Politischen Gemeinde Altstätten (nachfolgend Beschwerdegegnerin) am 23. Januar 

2012 unter Ansetzung einer Frist von zwanzig Tagen zur Stellungnahme zugestellt. Die 

Beschwerdegegnerin liess sich am 8. Februar 2012 vernehmen und beantragte die 

Abweisung der Beschwerde. Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur 

Begründung ihrer Anträge wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Mit Verfügung vom 20. Februar 2012 sistierte der Präsident des Verwaltungsgerichts 

das Beschwerdeverfahren entsprechend dem Antrag der Vorinstanz bis zur 

Genehmigung der mit der Landumlegung "Q." zusammenhängenden Planerlasse, 

vorerst längstens bis Ende Juni 2012.

Der Beschwerdeführer reichte am 1. Juni 2012 eine zusätzliche Eingabe samt 

Beweismitteln ein. Am 2. Oktober 2012 genehmigte der Leiter des Amtes für 

Raumentwicklung und Geoinformation für die Vorinstanz den Teilzonenplan "Q." samt 

Änderungen sowie die Korrektur des Umlegungsplanes Baulinien vom November 2009 

und die Ergänzung des Schutzplanes "Q.". Die Sistierung des Beschwerdeverfahrens 

wurde am 30. Oktober 2012 aufgehoben und dem Beschwerdeführer und der 

Vorinstanz am 29. April 2013 die Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin zur 

Kenntnis gebracht.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1. Ob und inwieweit auf die Beschwerde einzutreten ist, ist von Amtes wegen zu 

prüfen.

1.1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59bis Abs. 

1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, abgekürzt VRP). Als 

Eigentümer des teilweise ins Beizugsgebiet der Landumlegung "Q." fallenden 

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Grundstücks Nr. 0001 und Adressat des angefochtenen Entscheides hat der 

Beschwerdeführer ein eigenes schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung (Art. 64 

in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP).

1.2. Die Beschwerde ist mit der Eingabe vom 2. Januar 2012 unter Berücksichtigung 

des Stillstandes der Beschwerdefrist vom 18. Dezember 2011 bis 2. Januar 2012 

rechtzeitig erhoben worden (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 30 Abs. 1 

VRP sowie Art. 145 Abs. 1 Ingress und lit. a der Schweizerischen Zivilprozessordnung; 

SR 272).

In der nachträglichen Eingabe vom 1. Juni 2012 bringt der Rechtsvertreter des 

Beschwerdeführers vor, vom Beizugsgebiet von rund 90'000 Quadratmetern seien 

Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 35'678 Quadratmetern bereits überbaut und 

von der Landumlegung lediglich Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 31'629 

Quadratmetern betroffen. Angesichts dieser bescheidenen Fläche bestehe kein 

öffentliches Interesse an der Landumlegung und der Umzonung. Eine Erschliessung 

über die Grundstücke Nrn. 0002 und 0003 sei ohne Weiteres möglich und sinnvoll. Eine 

weitere Erschliessungsvariante sei über das Grundstück Nr. 0004 gut und vorteilhaft 

durchzuführen. Der Beschwerdeführer lässt damit die in der Beschwerdeeingabe vom 

2. Januar 2012 enthaltene Begründung ergänzen, obwohl weder die gesetzliche 

Beschwerdefrist noch eine zur Ergänzung angesetzte richterliche Frist – um eine solche 

hat der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers im Übrigen nicht ersucht - offen waren. 

Auf diese Ausführungen kann deshalb zufolge Verspätung nicht weiter eingegangen 

werden. Da sie sich inhaltlich zudem nicht auf die Vernehmlassungen der Vorinstanz 

und der Beschwerdegegnerin beziehen, wird dadurch auch der Anspruch des 

Beschwerdeführers auf Gewährung des rechtlichen Gehörs nicht verletzt (vgl. dazu 

BGE 138 I 484 E. 2; 135 I 19 E. 2).

1.3. Die Eingabe vom 2. Januar 2012 erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen in 

formeller Hinsicht. In inhaltlicher Hinsicht ist zu prüfen, inwieweit die Beschwerde 

ausreichend begründet ist (Art. 64 in Verbindung mit Art. 48 Abs. 1 VRP). Grundsätzlich 

unbeachtlich sind "die bisherigen Ausführungen insbesondere in der Rekursschrift", 

soweit sie der Rechtsvertreter in der Beschwerdeeingabe lediglich pauschal "als 

wiederholt" bezeichnet (vgl. dazu GVP 2000 Nr. 49; Cavelti/Vögeli, 

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Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz. 462). Auch wenn an 

die Qualität und Ausgestaltung der Begründung keine grossen Anforderungen gestellt 

werden, ist dem Beschwerdeführer - insbesondere wenn er durch einen Rechtsanwalt 

vertreten ist - ein gewisses Mass an Sorgfalt auferlegt. Eine Begründung ist 

ausreichend, wenn Argumente vorgebracht werden, nach denen ein Entscheid auf 

einer fehlerhaften Sachverhaltsfeststellung oder Rechtsanwendung beruht. Wenn sich 

die Vorbringen aber nicht auf den angefochtenen Entscheid bzw. dessen Motive 

beziehen, genügt die Begründung den Anforderungen nicht (vgl. Cavelti/Vögeli, a.a.O., 

Rz. 922).

Die Vorinstanz trat auf den Antrag, es sei auf die Erhebung von Verfahrens- und 

Erschliessungskosten zu verzichten, mangels sachlicher Zuständigkeit nicht ein 

(angefochtener Entscheid E. 1.3). Zudem trat sie auf das Begehren, es sei auf die 

Landumlegung zu verzichten, mit der Begründung nicht ein, die 

Rechtsmittelberechtigung sei nur gegeben, soweit das eigene Grundstück vom 

Teilzonenplan und vom Strassenprojekt "B.-strasse" betroffen sei (angefochtener 

Entscheid E. 1.4). In beiden Punkten beschränkt sich der Beschwerdeführer darauf, 

seine Rekursbegehren zu wiederholen, ohne sich mit den vorinstanzlichen 

Begründungen des Nichteintretens auseinanderzusetzen. Da die Angelegenheit – 

erwiese sich das Nichteintreten als fehlerhaft – zur Behandlung in der Sache an die 

Vorinstanz zurückzuweisen wäre (Art. 64 in Verbindung mit Art. 56 Abs. 2 VRP), wäre 

eine solche Auseinandersetzung indessen erforderlich gewesen. Insoweit mit der 

Beschwerde beantragt wird, es sei auf die Landumlegung insgesamt und auf die 

Erhebung von Verfahrens- und Erschliessungskosten beim Beschwerdeführer zu 

verzichten, ist darauf deshalb mangels ausreichender Begründung nicht einzutreten.

Der Beschwerdeführer macht wie bereits im Rekursverfahren geltend, der Beizug einer 

Teilfläche des in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstücks Nr. 0001 in die 

Landumlegung verletze Art. 109 Abs. 2 des Gesetzes über die Raumplanung und das 

öffentliche Baurecht (Baugesetz; sGS 731.1, abgekürzt BauG), weil Land ausserhalb 

der Bauzone nur ausnahmsweise, jedoch ausschliesslich zur Entflechtung der 

Nutzungen beigezogen werden dürfe. Die Vorinstanz hat dazu ausgeführt, die 

Bestimmung sei per 1. Januar 2010 ersatzlos aufgehoben worden, weil es 

grundsätzlich möglich sein solle, Land unabhängig davon beizuziehen, ob es innerhalb 

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oder ausserhalb einer Bauzone liege. Die Abgrenzung des Perimeters solle sich einzig 

an den Bedürfnissen des Vorhabens orientieren. Im Übrigen sei schon das 

Verwaltungsgericht im Urteil vom 23. Januar 2004 zum Schluss gekommen, es verletze 

kein Recht, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück im Hinblick auf die Erschliessung 

ins Beizugsgebiet aufgenommen werde (angefochtener Entscheid E. 3.2). Der 

Beschwerdeführer setzt sich mit dieser Begründung nicht auseinander, sondern 

wiederholt einzig seine Argumentation aus dem Rekurs. Insbesondere führt er nicht 

aus, aus welchen intertemporalrechtlichen Überlegungen die aufgehobene 

Bestimmung auf die umstrittene Landumlegung anwendbar sein sollte. Insoweit ist die 

Rüge, der angefochtene Entscheid – und der ihm zugrunde liegende Teilzonenplan – 

verletze Art. 109 Abs. 2 BauG, ungenügend begründet. Auch darauf kann deshalb nicht 

eingetreten werden.

1.4. Im Ergebnis ist auf die Beschwerde insoweit einzutreten, als sich der 

Beschwerdeführer damit gegen die Umteilung einer Teilfläche seines Grundstückes Nr. 

0001 von der Landwirtschaftszone in die Bauzone W2a und in die Grünzone GF sowie 

gegen das Strassenprojekt "B.-strasse" (Erschliessungsvariante "A.-strasse") wendet.

2. Die Zonenplanänderung und das Strassenprojekt "B.-strasse", welche mit der 

Landumlegung "Q." verbunden sind, schränken den Beschwerdeführer in der Nutzung 

seines Landwirtschaftslandes insoweit ein, als die in die Landumlegung einbezogene 

Fläche von 3'728 Quadratmetern, soweit sie von der B.-strasse beansprucht oder der 

Grünzone zugewiesen wird, nicht mehr landwirtschaftlich genutzt werden kann. Wenn 

für die übrige Fläche die landwirtschaftliche Nutzung auch zulässig bleibt, hat der 

Verlauf der B.-strasse über das Land des Beschwerdeführers aber doch Einfluss auf 

die Bewirtschaftungsabläufe. Der Teilzonenplan und der Umlegungsplan, insbesondere 

das Strassenprojekt "B.-strasse", berühren dementsprechend die in Art. 26 der 

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (SR 101, abgekürzt BV) 

verfassungsrechtlich geschützte Eigentumsgarantie des Beschwerdeführers. Gemäss 

Art. 36 BV bedürfen Einschränkungen von Grundrechten einer gesetzlichen Grundlage 

(Abs. 1; vgl. dazu nachfolgend E. 2.1.); sie müssen durch ein öffentliches Interesse 

gerechtfertigt (Abs. 2; vgl. dazu nachfolgend E. 2.2.) und verhältnismässig sein (Abs. 3; 

vgl. dazu nachfolgend E. 2.3.).

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2.1. Die Vorinstanz hat als gesetzliche Grundlagen für den Umlegungsplan mit der im 

Strassenprojekt vorgesehenen neuen B.-strasse Art. 115 lit. b BauG und für den 

Teilzonenplan mit den Umteilungen in die Bauzone W2a und die Grünzone GF Art. 10, 

11 und 17 BauG herangezogen (angefochtener Entscheid E. 5.2). In der Beschwerde 

wird diese Auffassung zu Recht nicht beanstandet.

2.2. Zu prüfen ist, ob die Umzonungen der Teilfläche des Grundstückes Nr. 0001 und 

das darüber verlaufende Strassenprojekt "B.-strasse" durch ein öffentliches Interesse 

gerechtfertigt sind.

2.2.1. Der Beschwerdeführer macht - mit Blick auf den Grundsatz der 

Planbeständigkeit - geltend, die Grundlagen für den am 11. Juni 1996 bzw. am 2. März 

1998 genehmigten Zonenplan im fraglichen Gebiet seien unverändert. Eine 

Erschliessung wäre gemäss Art. 50 BauG schon damals durch die politische Gemeinde 

vorausschauend zu planen gewesen. Ein gewichtiges öffentliches Interesse läge nur 

dann vor, wenn die strassenmässige Erschliessung nicht über eingezontes Land 

möglich wäre. Dies treffe aber nicht zu, wie die Erschliessungsvarianten "D." und "C.-

strasse" zeigten.

2.2.2. Haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, werden gemäss Art. 21 Abs. 2 

des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz; SR 700, abgekürzt 

RPG) die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst. Nach Art. 32 Abs. 1 

Satz 1 BauG werden unter anderem Zonenpläne geändert, wenn es aus wichtigen 

öffentlichen Interessen geboten ist, insbesondere wenn sich die Grundlagen ihres 

Erlasses wesentlich geändert haben oder wenn wesentliche neue Bedürfnisse 

nachgewiesen sind.

Zu klären ist, ob dem Anspruch auf Planbeständigkeit wesentliche Veränderungen 

entgegenstehen (vgl. dazu nachfolgend E. 2.2.3.) und ob öffentliche Interessen 

einerseits den Beizug einer Teilfläche des Grundstücks Nr. 0001 für die Realisation des 

Strassenprojekts "B.-strasse" (vgl. dazu nachfolgend E. 2.2.4.) und anderseits die 

Umteilung der durch die Strasse auf dem Grundstück Nr. 0001 unmittelbar 

erschlossenen Flächen von der Landwirtschaftszone in die Bauzone W2a und die 

Grünzone GF rechtfertigen (vgl. dazu nachfolgend E. 2.2.5.).

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2.2.3. Das der Landwirtschaftszone zugeordnete Grundstück Nr. 0001 des 

Beschwerdeführers grenzt seit mittlerweile über 16 Jahren an die Bauzone W2a im 

Gebiet "D.". Das von der Landumlegung "Q." erfasste Gebiet ist Teil eines 

zusammenhängenden Baugebietes, welches sich über den nördlich des Ortszentrums 

von Altstätten gelegenen Südhang erstreckt. Die sukzessive Überbauung dieses 

Gebietes einerseits entlang der sich in mehreren Ästen verzweigenden D.-strasse im 

Süden und anderseits entlang der E.-strasse im Norden haben die 

Rahmenbedingungen für die Erschliessung des dazwischen liegenden Beizugsgebiets 

"Q." festgelegt. Insoweit haben sich die tatsächlichen Verhältnisse seit dem Erlass des 

Zonenplanes kontinuierlich verändert. Da die für die Überbauung des Beizugsgebiets 

massgebende Parzellarordnung bis anhin nicht feststand, war eine vorausschauende 

Planung der Erschliessung durch die Gemeinde nur eingeschränkt möglich. Die 

Erschliessungsplanung musste sich in erster Linie an der Struktur der unmittelbar vor 

der Überbauung stehenden Grundstücke orientieren. Eine zweckmässige Überbauung 

des noch nicht überbauten Gebietes und damit eine Erschliessungsplanung werden 

erst mit der Landumlegung möglich. Dementsprechend haben sich die Grundlagen der 

Zonenordnung im Beizugsgebiet der Landumlegung "Q.", insbesondere was die 

Möglichkeiten der Erschliessung des von der Landumlegung erfassten Baugebietes 

betrifft, seit dem Erlass des Zonenplans Mitte der Neunzigerjahre des vergangenen 

Jahrhunderts wesentlich geändert. Die Vorinstanz hat damit einen aus dem Grundsatz 

der Planungssicherheit abgeleiteten Anspruch des Beschwerdeführers auf den 

planungsrechtlich unveränderten Bestand seines Grundstücks Nr. 0001 zu Recht 

verneint.

2.2.4. Im Weiteren ist zu prüfen, ob der Beizug einer Teilfläche des Grundstückes Nr. 

0001 zum Beizugsgebiet der Landumlegung "Q." für die Erschliessung des nördlichen 

Teils mit der geplanten B.-strasse durch ein öffentliches Interesse gerechtfertigt ist.

Die Parzellierung der nicht überbauten, der Wohnzone W2a zugeteilten Flächen im 

Gebiet der Landumlegung ist nach wie vor wesentlich durch die landwirtschaftliche 

Nutzung geprägt und behindert eine zweckmässige Überbauung (vgl. dazu den 

Umlegungsplan im Auflagebericht 2009 Anhang 3b, Akten der Stadt Altstätten 10). Mit 

der Landumlegung "Q." soll eine günstige Parzelleneinteilung herbeigeführt und eine 

zweckmässige Überbauung des Gebiets ermöglicht werden (vgl. Art. 109 Abs. 1 lit. a 

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BauG). Dabei spielt die Erschliessung eine massgebliche Rolle. Erschliessung und 

Parzellarordnung haben wichtige Wechselwirkungen. Es gilt, mittels der Landumlegung 

eine möglichst optimale Parzellarordnung und Erschliessung zu erzielen (vgl. B. Heer, 

St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 284).

Nach Art. 32 lit. a des Strassengesetzes (sGS 732.1, abgekürzt StrG) werden Strassen 

gebaut, wenn die Zweckbestimmung es erfordert. Ein Strassenbauprojekt ist jedoch 

nicht erst dann notwendig, wenn eine Alternativlösung sowie allenfalls eine Nullvariante 

zum Vornherein ausscheiden, sondern bereits dann, wenn der Bau als 

verkehrsplanerisch und im Licht der Grundsätze von Art. 33 StrG sinnvoll und sachlich 

begründet erscheint (vgl. VerwGE B 2010/61 vom 9. November 2010 E. 2.1., einsehbar 

unter www.gerichte.sg.ch). Die Zweckmässigkeit einer Strasse beurteilt sich namentlich 

nach den Zielen und Grundsätzen von Art. 1 und Art. 3 RPG sowie Art. 33 StrG. Nach 

Art. 1 Abs. 1 und Art. 3 Abs. 2 RPG haben die Behörden dafür zu sorgen, dass der 

Boden haushälterisch genutzt und die Landschaft geschont wird. Art. 33 StrG nennt 

die beim Strassenbau besonders zu berücksichtigenden Grundsätze.

Die Vorinstanz hat festgestellt, die B.-strasse diene der Erschliessung des obersten, 

steilsten Abschnitts des Beizugsgebiets. Deshalb erfordere deren Zweck den Bau. Es 

werde weder geltend gemacht noch sei ersichtlich, dass die Dimensionierung und der 

Ausbaustandard der Strasse an sich unzweckmässig wären. Zur Variante "C.-strasse" 

führte sie aus, selbst wenn das Haus C.-strasse 00 abgebrochen und die C.-strasse 

künftig nicht mehr als Zufahrt zur Notaufnahme benötigt werden sollte, würde dies 

nichts daran ändern, dass weiter talwärts an verschiedenen Orten enge Verhältnisse 

bestünden, weshalb sich die Strasse nicht zur Erschliessung eines grösseren 

Wohngebiets eigne. Zudem müsste eine neue Brücke über den S.-bach erstellt 

werden, weil die bestehende Steinbrücke bestenfalls für die landwirtschaftliche 

Erschliessung genüge. Die damit verbundenen geschätzten Kosten von 500'000 

Franken seien angesichts eines Voranschlages für alle Zufahrten im Teilperimeter von 

1'881'000 Franken offensichtlich unverhältnismässig. Zur Variante "D.-strasse" führte 

die Vorinstanz aus, sie würde vom Wendeplatz zunächst über den ebeneren Teil des 

Grundstücks Nr. 0005 (alt) und danach in einer Kurvenschleife mit Steigungen von 

vierzehn bis zwanzig Prozent in den oberen Teil des Gebiets führen. Bei beiden 

Varianten ergäben sich im obersten, steilsten Abschnitt des Geländes Steigungen, 

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welche deutlich über dem Richtwert der Normen der Vereinigung der Schweizerischen 

Strassenfachmänner lägen. Wenn sich der Stadtrat Altstätten in Abwägung der Vor- 

und Nachteile der verschiedenen Erschliessungsvarianten in technischer und 

finanzieller Hinsicht für eine Erschliessung des obersten Teils des Plangebiets von der 

A.-strasse her entschieden habe, sei dies sachlich begründet und nicht zu 

beanstanden.

Diese vorinstanzliche Begründung wird in der Beschwerde nicht substantiiert bestritten 

und ist anhand der vorliegenden Pläne auch ohne Weiteres nachvollziehbar. Die D.-

strasse ist zur Erschliessung des unteren flacheren Teils des Plangebietes geeignet. 

Gleiches gilt für die Variante C.-strasse, die lediglich eine Verbindung zu einem Ast der 

D.-strasse schaffen könnte. Die Topografie liesse aber eine Erschliessung des obersten 

Teils von Süden oder von Südosten – soweit technisch überhaupt machbar – nur mit 

unverhältnismässigen Erdbewegungen und einem beträchtlichen Landbedarf zu. Eine 

Fortsetzung des Astes Grundstück Nr. 0006 der D.-strasse mit einer zusätzlichen 

Schlaufe käme in das steilste Gelände des Beizugsgebiets zu liegen. Die Verlängerung 

des Astes Grundstück Nr. 0007 würde ebenfalls eine Schlaufe in steilem Gelände 

erfordern. Für die Erschliessung des steilen Geländes südlich der A.-strasse (vgl. 

Auflagebericht 2007, Anhang 15) erscheint der Bau einer den Hang querenden Strasse 

mit relativ geringfügigem Gefälle technisch ohne erheblichen Aufwand realisierbar. Er 

trägt sodann der gewachsenen Struktur des überbauten und nicht überbauten 

Gebietes Rechnung, die durch einen entlang des Hanges laufenden Korridor zwischen 

den überbauten Gebieten der D.-strasse im Süden und der E.-strasse im Norden 

geprägt ist. Die geplante Erschliessung trägt auch dem Interesse an einer kurzen 

Anbindung an das übergeordnete Strassennetz und schlanken Anschlüssen Rechnung. 

Dementsprechend erfüllt das Strassenprojekt "B.-strasse" die gesetzlichen 

Voraussetzungen. Der Beizug der für die B.-strasse erforderlichen Fläche des 

Grundstücks Nr. 0001 zur Landumlegung "Q." ist damit durch ein öffentliches Interesse 

gerechtfertigt.

2.2.5. Schliesslich fragt sich, ob auch der Beizug von über die Strasse hinausgehenden 

Flächen des Grundstückes Nr. 0001 und deren Umteilung in die Bauzone W2a und die 

Grünzone GF durch ein öffentliches Interesse gerechtfertigt ist.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/17

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Die Vorinstanz hat dazu ausgeführt, die Zuteilung des erschlossenen Landes zur 

Bauzone liege im Interesse einer möglichst rationellen Nutzung der B.-strasse. Die 

teilweise Zuteilung zur Grünzone schaffe Grünflächen im Siedlungsraum. In der 

Beschwerde wird dieser Begründung das Interesse an der Erhaltung 

landwirtschaftlicher Betriebe entgegen gesetzt. Dazu ist anzumerken, dass die 

Zuweisung der auf dem Grundstück Nr. 0001 liegenden und unmittelbar durch die B.-

strasse erschlossenen Flächen zum Baugebiet eine landwirtschaftliche Nutzung nicht 

ausschliesst. Mit der Landumlegung ist zudem nicht nur im Bereich der Erschliessung 

durch die B.-strasse, sondern insbesondere im südlichen Teil eine Arrondierung des 

Baugebietes verbunden. Im Übrigen kann auf die zutreffenden Ausführungen der 

Vorinstanz verwiesen werden, mit denen sich der Beschwerdeführer nicht substantiiert 

auseinandersetzt.

2.3. Zu prüfen bleibt der Vorwurf, der Beizug der Teilfläche des Grundstücks Nr. 0001 

zur Landumlegung verletze das Verhältnismässigkeitsprinzip.

2.3.1. In der Beschwerde wird geltend gemacht, der Milchwirtschaftsbetrieb des 

Beschwerdeführers könne ohne den landwirtschaftlichen Boden des Grundstücks Nr. 

0001 nicht weiter existieren. Die Erhaltung gesunder landwirtschaftlicher Gewerbe liege 

zudem im öffentlichen Interesse. Das Grundstück Nr. 0001 liege unmittelbar beim 

Betriebszentrum und damit für die Bewirtschaftung sehr günstig. Mit der Umzonung 

und der Strassenerstellung verliere er einen nicht unerheblichen Teil der Parzelle zur 

sinnvollen landwirtschaftlichen Nutzung. Allfälliger Realersatz wäre sicher ungünstiger 

gelegen. Die Kühe könnten nicht mehr einfach über die A.-strasse, sondern müssten 

abwärts bis in die Einmündung der Erschliessungsstrasse getrieben werden.

Die Vorinstanz hat dazu ausgeführt, der Betrieb des Beschwerdeführers mit einer 

landwirtschaftlichen Nutzfläche von 10,86 Hektaren sei ohnehin nicht existenzsichernd. 

Davon werde er - unabhängig vom Einbezug der rund 0,34 Hektaren des Eigenlandes - 

wegen der künftigen Überbauung des Plangebiets rund vier Hektaren Pachtland 

verlieren. Ob die Betriebsnachfolge überhaupt geregelt sei, könne offen bleiben. Am 

Augenschein habe der Beschwerdeführer zudem eingeräumt, die Kühe müssten bereits 

jetzt talwärts bis zum Einmündungsbereich der geplanten B.-strasse getrieben werden. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 14/17

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Neu müssten sie auch über die B.-strasse bzw. deren Einmündung getrieben werden, 

was aber keine ins Gewicht fallende Erschwernis darstelle.

2.3.2. Der Beschwerdeführer setzt sich mit der vorinstanzlichen Begründung nicht 

auseinander. Obwohl er mittlerweile das 65. Altersjahr überschritten und damit 

aufgrund des Erreichens der Altersgrenze gemäss Art. 70 Abs. 5 lit. b des 

Bundesgesetzes über die Landwirtschaft (Landwirtschaftsgesetz; SR 910.1, abgekürzt 

LwG) und Art. 19 Abs. 1 der Verordnung über die Direktzahlungen an die 

Landwirtschaft (Direktzahlungsverordnung; SR 910.13, abgekürzt DZV) keinen 

Anspruch mehr auf landwirtschaftliche Direktzahlungen hat (vgl. auch Art. 4 der 

Verordnung über Flächen- und Verarbeitungsbeiträge im Ackerbau 

[Ackerbauverordnung; SR 910.17], macht er keine konkreten Angaben zum weiteren 

Schicksal seines Betriebes. Insbesondere sind weder den Akten noch den Eingaben 

Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass mittlerweile ein Nachkomme des 

Beschwerdeführers den Betrieb übernommen oder nur schon die dafür erforderliche 

Ausbildung (vgl. dazu Art. 70 Abs. 5 lit. e LwG und Art. 2 DZV) begonnen oder 

absolviert hätte.

Der auf Milchwirtschaft ausgerichtete landwirtschaftliche Betrieb des 

Beschwerdeführers verfügt lediglich über eine ausgesprochen schmale Grundlage von 

1,86 Hektaren Eigenland. Das Überleben des Betriebs hängt dementsprechend in 

erster Linie von der Möglichkeit ab, erhebliche Flächen landwirtschaftlichen Nutzlandes 

– zurzeit neun Hektaren - langfristig zupachten zu können. Ob ein Betrieb dieser 

Grössenordnung – wie die Vorinstanz ausführt – als nicht existenzsichernd bezeichnet 

werden muss, kann offen bleiben. Nach den Regeln des bäuerlichen Bodenrechts gilt 

als landwirtschaftliches Gewerbe eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen 

Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen 

Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens 

eine Standardarbeitskraft nötig ist (Art. 7 Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes über das 

bäuerliche Bodenrecht; SR 211.412.11, abgekürzt BGBB). Nach den Regeln der 

Verordnung über landwirtschaftliche Begriffe und die Anerkennung von Betriebsformen 

(Landwirtschaftliche Begriffsverordnung; SR 910.91, abgekürzt LBV) ist ein 

Arbeitszeitbedarf in der Grössenordnung von einer Standardarbeitskraft (abgekürzt 

SAK) nicht von vornherein ausgeschlossen (zehn Hektaren zu je 0,028 SAK ohne 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 15/17

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Zuschläge für Hangneigungen von 18 Prozent und mehr; bei einem Besatz von 1,6 

Raufutter verzehrenden Grossvieheinheiten in der Hügelzone je Hektare 16 Milchkühe, 

d.h. 16 Grossvieheinheiten zu je 0,043 SAK; Art. 30 Abs. 1 DZV; Art. 3 Abs. 2 lit. a, b 

und c jeweils Ziff. 1, Art. 27 Abs. 1 und 2 sowie Anhang der Verordnung über 

landwirtschaftliche Begriffe und die Anerkennung von Betriebsformen, 

Landwirtschaftliche Begriffsverordnung, SR 910.91; Landwirtschaftlicher 

Produktionskataster und Hangneigungsflächen, einsehbar unter http://

betrachter.rgdi.ch).

Wäre der Betrieb in seinem aktuellen Bestand überlebensfähig, wäre deshalb zu 

erwarten, dass der Beschwerdeführer darlegte, wie er den absehbaren und nicht 

substantiiert widersprochenen Wegfall von vier Hektaren Pachtland, d.h. rund vierzig 

Prozent der landwirtschaftlichen Nutzfläche des Betriebs, kompensieren will. Soweit 

eine Kompensation in dieser Grössenordnung in einer zumutbaren 

Bewirtschaftungsdistanz möglich sein sollte, müsste dies auch für die durch die 

Landumlegung erfasste Teilfläche des Grundstücks Nr. 0001 von 0,34 Hektaren 

möglich sein.

Von der in die andumlegung einbezogenen Teilfläche des Grundstückes Nr. 0001 von 

rund 3'700 Quadratmetern verbleiben rund 350 Quadratmeter in der 

Landwirtschaftszone. Auch die übrigen Flächen, soweit sie nicht von der B.-strasse 

selbst beansprucht oder der Grünzone (rund 120 Quadratmeter) zugewiesen werden, 

bleiben im Übrigen unbeschränkt landwirtschaftlich nutzbar. Indem vom Grundstück 

Nr. 0001 eine Fläche in der Form eines Dreiecks beansprucht – und das Baugebiet 

nicht etwa in der Falllinie des Hanges arrondiert – wird, wurde auch dem Aspekt der 

Erhaltung des Landwirtschaftslandes ausreichend Rechnung getragen. Im Übrigen 

kann auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden, mit denen 

sich die Beschwerde allerdings nicht auseinandersetzt.

2.4. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Beizug einer Teilfläche von rund 3'700 

Quadratmetern des Grundstücks Nr. 0001, Grundbuch Altstätten, des 

Beschwerdeführers zur Landumlegung "Q.", das Strassenprojekt "B.-strasse", welches 

einen Teil der Fläche für den Strassenbau beansprucht, und die Umteilung der Flächen 

von der Landwirtschaftszone in die Bauzone W2a und die Grünzone GF auf einer 

http://betrachter.rgdi.ch
http://betrachter.rgdi.ch

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gesetzlichen Grundlage im formellen Sinn beruht, durch ein öffentliches Interesse 

gerechtfertigt ist und das Verhältnismässigkeitsprinzip wahrt. Insbesondere haben 

Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin, welche als Planungsbehörde im Sinn von Art. 

2 Abs. 1 und Art. 4 f. BauG über einen erheblichen Ermessens- und 

Beurteilungsspielraum verfügt, ihr Ermessen nicht in einer rechtswidrigen Weise 

gehandhabt.

3. Zusammenfassend ergibt sich, dass auf die Beschwerde, soweit damit der Verzicht 

auf die Landumlegung und auf die Erhebung von Verfahrens- und 

Erschliessungskosten beantragt sowie eine Verletzung des seit 1. Januar 2010 

aufgehobenen Art. 109 Abs. 2 BauG gerügt wird, mangels ausreichender Begründung 

nicht einzutreten ist. Soweit ein unzureichendes öffentliches Interesse und die 

Unverhältnismässigkeit des Strassenprojekts "B.-strasse" und der damit verbundenen 

Umteilung einer Teilfläche des Grundstücks Nr. 0001 von der Landwirtschaftszone in 

die Bauzone W2a und in die Grünzone geltend gemacht wird, erweist sich die 

Beschwerde als unbegründet. In diesen Punkten ist sie abzuweisen.

4. (…).

Demnach hat das Verwaltungsgericht

zu Recht erkannt:

1./  Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2./  Der Beschwerdeführer bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens 

von 3'000 Franken unter Verrechnung mit seinem Kostenvorschuss von 3'000 Franken.

3./  Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

V.          R.           W.

Der Präsident:                            Der Gerichtsschreiber:

lic.iur. Beda Eugster                   Dr. Thomas Scherrer

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Versand dieses Entscheides an:

-   den Beschwerdeführer (durch Rechtsanwalt Stefan La Ragione, 9050 Appenzell)

-   die Vorinstanz

-   die Beschwerdegegnerin

am:

Rechtsmittelbelehrung:

Soweit eine Rechtsverletzung nach Art. 95 ff. BGG geltend gemacht wird, kann gegen 

diesen Entscheid gestützt auf Art. 82 lit. a BGG innert 30 Tagen nach Eröffnung beim 

Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde erhoben werden.

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	Urteil Verwaltungsgericht, 12.06.2013
	Raumplanungsrecht, Art. 109 BauG.Der Beizug einer der Landwirtschaftzone zugewiesenen Fläche in eine Landumlegung und - nach Umteilung in die Bauzone - deren Nutzung zum Bau der Erschliessung eines Teils des Beizugsgebietes und als Bauland entspricht einem öffentlichen Interesse und verletzt den Grundsatz der Verhältnismässigkeit im konkreten Fall nicht (Verwaltungsgericht, B 2012/1).

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