# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1c3492da-ce08-5e6a-8e9e-93719a529064
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-07-02
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 02.07.2008 80.2007.171
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2007-171_2008-07-02.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2007.171

  	
  Lugano

  2 luglio 2008

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea Pedroli, presidente,

  Stefano Bernasconi, Mauro Mini

  

 

	
  segretario

  	
  Rocco Filippini, vicecancelliere

  

 

 

	
  parti

  	
  RI 1 

  rappr. da: RA 1 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS 1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso del 5 dicembre 2007 contro la decisione del 7 novembre 2007 in materia di IFD 2005.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   RI 1
amministra la sua sostanza immobiliare, costituita di stabili locativi situati
prevalentemente nel __________. 

                                         Il 25
agosto 2005, ha venduto a __________ la part. n. __________ RFD di __________
al prezzo di fr. 2'850'000.–. L’immobile era stato acquistato all’incanto il 5
ottobre 1994 per                    fr. 2'250'000.–. 

                                         Il
guadagno conseguito è stato assoggettato all’imposta sugli utili immobiliari:
l’utile imponibile è stato stabilito dall’autorità di tassazione in fr. 515'957.–.

 

 

 

                                  B.   Notificando
al contribuente e alla moglie __________ la tassazione IFD 2005, con decisione del 19 aprile 2007, l’Ufficio di tassazione di __________
ha aggiunto ai redditi dichiarati un reddito da attività lucrativa indipendente
di fr. 515'957.–. Nella motivazione della decisione,
l’autorità spiegava che si trattava dell’utile conseguito con la vendita della
part. n. __________ di __________, che era stato imposto “tenuto conto della
professione svolta dal
contribuente e dal finanziamento e modo d’acquisto (aggiudicazione)”.

 

 

                                  C.   I
contribuenti impugnavano la suddetta decisione con reclamo del 3 maggio 2007, sostenendo di avere conseguito un utile in capitale privato,
come tale esente dall’imposta federale diretta. Sottolineavano il fatto che si
era trattato della prima e unica vendita immobiliare, avente ad oggetto uno
stabile acquistato con l’intenzione di mantenerne a lungo termine la proprietà. Non vi sarebbe
inoltre stata una particolare relazione con l’attività professionale, vivendo i contribuenti con i soli proventi dell’amministrazione degli immobili. Il ricavo non sarebbe
poi stato reinvestito in ulteriori operazioni
immobiliari né vi sarebbero stati interventi finalizzati ad una valorizzazione dello stabile. 

 

 

                                  D.   L’Ufficio di tassazione respingeva il gravame con decisione del 7 novembre 2007. Premesso che secondo la giurisprudenza vi è
commercio professionale di immobili “non appena il
contribuente svolge un’attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale nell’intento di realizzare un
profitto” e che la valutazione
“dipende dalle circostanze particolari del caso”, l’autorità concludeva che
nella fattispecie vi erano tre elementi che conducevano a ritenere di essere in
presenza di un’attività commerciale.

                                         In primo
luogo, la professione del
contribuente gli permetteva di “conoscere i meccanismi del mercato immobiliare,
mediante anche tra l’altro incassi di provvigioni di vendita”. In secondo luogo, l’acquisto tramite aggiudicazione, accessibile sì anche a privati, aveva
avuto per oggetto non una casa d’abitazione bensì un investimento importante. Infine, il finanziamento
dell’operazione con crediti
nella misura del 93% del prezzo d’acquisto era considerato “un segnale
importante che induce a non considerare l’operazione una mera amministrazione del proprio
patrimonio”.

 

 

                                  E.   Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente l’esenzione dall’imposta federale diretta del
reddito derivante dall’alienazione della part. n.__________. Ribadito che l’acquisto era avvenuto
con l’intenzione di amministrare
lo stabile a lungo termine, spiega di avere poi deciso di venderlo a causa della
“continua conflittualità e la difficile gestione dei rapporti con gli inquilini”. Inoltre, a differenza degli
altri stabili di sua proprietà, quello in discussione era a notevole distanza dalla sua abitazione, cosa che lo obbligava a continue trasferte. Il ricorrente nega
inoltre di avere conoscenze professionali, tanto è vero che ha dovuto servirsi di un mediatore per poter
vendere l’immobile.

 

                                         All’udienza
del 10 giugno 2008, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.
Il ricorrente ha sottolineato che l’operazione era nata con l’intento di
rendere più stabile il suo reddito proveniente dalla locazione di appartamenti.
L’ufficio di tassazione, da parte sua, ha evidenziato l’importante finanziamento
di terzi e la circostanza che in un periodo precedente il contribuente aveva
beneficiato di una parte di provvigione per un’attività di mediazione.

 

 

Diritto

 

                                   1.   1.1.

                                         Secondo
l’art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti i proventi dall’esercizio di
un’impresa commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una
libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.

                                         Pronunciandosi
sulla portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla giurisprudenza
cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato, con una
sentenza di principio del 1999, l’imponibilità degli utili provenienti da commercio
professionale di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II 113 = ZStP 1999
p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p. 385).

                                         L’Alta
Corte ha posto l’accento sul fatto che l’art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara
imponibile “la totalità dei proventi, periodici e unici” e afferma pertanto il
principio dell’imposizione del reddito netto complessivo. Esenti sono invece
secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD solo gli utili in capitale “conseguiti nella
realizzazione di sostanza privata”: la legge si limiterebbe a esplicitare
quanto vigeva già in precedenza; da parte loro, gli articoli da 17 a 23 LIFD si
limiterebbero a descrivere i redditi imponibili più importanti e definiscono in
particolare i redditi da attività lucrativa dipendente ed indipendente. Per il
legislatore, dunque, secondo quanto conclude il Tribunale federale, anche utili
provenienti da un’attività che oltrepassa la mera amministrazione della sostanza
privata rappresentano reddito da attività lucrativa indipendente ed anche i
beni impiegati per tale attività costituiscono sostanza aziendale, anche se
manca ogni attività organizzata nella forma di una vera e propria impresa.

                                         Ne
consegue che l’esenzione secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli
utili in capitale che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del
patrimonio, cioè senza una particolare attività del contribuente indirizzata al
conseguimento di un lucro, oppure in seguito ad un’occasione che si offre in
modo casuale. Poiché bisogna fondarsi su una nozione ampia di attività
lucrativa indipendente, l’art. 18 LIFD permette di considerare un’attività che
oltrepassa la semplice amministrazione del patrimonio come una forma di
attività lucrativa indipendente.

 

                                         1.2.

                                         Va
poi ricordato che secondo la pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi è
commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolge un’attività
che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare
alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento di realizzare un
profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr. anche
Schmidt, La recente giurisprudenza
del Tribunale federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di
commercio di immobili a titolo professionale, in: Fiscalità – Atti della
giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione ticinese
per la formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, pag. 14; Soldini, Il commercio professionale di
immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e nella
prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT I-1994 pag. 385). In
particolare, sono a tutt’oggi considerati indizi di un’attività lucrativa, il modo di procedere (sistematico o pianificato), la frequenza delle
operazioni, la breve durata del possesso, l’esistenza di legami tra tali operazioni
e l’attività professionale del contribuente, il fatto che questi si serva di
conoscenze professionali proprie o di terzi, la partecipazione a una società di
persone, l’uso di notevoli crediti e il reinvestimento dei profitti in
ulteriori operazioni immobiliari (decisione TF 2C_29/2008 del 28 maggio 2008). Ognuno
di questi indizi può – con altri, ma talvolta persino singolarmente – permettere
di concludere che si è in presenza di un’attività lucrativa indipendente ai
sensi dell’art. 18 LIFD (StE 2006 B 23.2 n. 31). Il Tribunale federale ha poi
avuto modo di precisare che nella valutazione dell’insieme delle circostanze
concrete del singolo caso, anche in assenza di quegli elementi tipici di
un’attività lucrativa indipendente, determinante rimane l’intento di conseguire
un profitto (StE 2004 B 91.3 n. 4 = RDAF 2005 II 37).

 

                                         1.3.

                                         Vero è
che questi sviluppi giurisprudenziali sollevano qualche perplessità, segnatamente
in relazione al carattere talvolta vago degli indizi considerati come determinanti
dalla prassi del Tribunale federale (Reich,
in Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Vol.
I/2a, 2. ediz., Basilea 2008, n. 16 ad art. 18 LIFD; Noël, in Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur
l’impôt fédéral direct, Basilea 2008, n. 15 ad art. 18 LIFD; Oberson, Droit fiscal suisse, 3. ediz.,
Basilea 2007, pag. 96). La dottrina più recente sottolinea in particolare come la
delimitazione tra attività indipendente (che comprende sia il commercio professionale
nel senso stretto che tutte le attività “quasi professionali”, meno intense che
gli sono assimilate) e amministrazione del patrimonio privato sia diventata vieppiù
problematica (Noël, op. cit., n.
19 ad art. 18 LIFD), ed il rischio che tali difficoltà inducano in definitiva
le autorità fiscali a porre l’accento sull’importanza dei guadagni conseguiti,
che non deve in nessun caso costituire un indizio a favore dell’attività lucrativa
indipendente (Reich, op. cit., n.
16b ad art. 18 LIFD).

                                         Fatte
queste premesse, la questione a sapere se una vendita
isolata sia da considerarsi commercio professionale di immobili, mera amministrazione
patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare deve continuare a dipendere,
in ultima analisi, dall’insieme delle circostanze del caso particolare. Decisiva
per il giudizio non è la situazione esistente inizialmente, al momento dell’acquisto,
ma quella che risulta al momento della vendita (decisione TF A.109/75 del 26
marzo 1976 in re Ri., pag. 9). Così, un’operazione iniziata e fatta con intenti
speculativi può perdere tale caratteristica per le particolari condizioni che
si verificano al momento, determinante, della vendita, e viceversa (cfr. CDT
274/88 cit. in RTT 1990 pag. 358).

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Venendo
al caso in esame, le affermazioni del ricorrente, secondo cui l’operazione era
nata con l’intento di rendere più stabile il reddito proveniente dalla
locazione di appartamenti, sono senz’altro credibili, così come l’asserita conflittualità
e la difficile gestione dei
rapporti con gli inquilini può senz’altro aver influito se non addirittura determinato
la successiva decisione del ricorrente di vendere l’immobile.

                                         Questi
moventi di carattere soggettivo non incidono però sulle “modalità professionali”
dell’operazione. A prescindere dalla misura dell’utile conseguito e imposto cantonalmente
con l’imposta sugli utili immobiliari, di ben fr. 515'957.–, diversi indizi
convergenti depongono a favore del commercio professionale d’immobili. Innanzitutto
l’immobile di __________ – a differenza degli altri stabili di proprietà del
ricorrente, ricevuti in donazione oppure in eredità – è stato acquistato agli
incanti pubblici. Pur ammettendo che determinante, come visto, non è la
situazione esistente inizialmente ma quella che risulta al momento della
vendita, nel caso concreto l’acquisto di un immobile di venti piani con
l’impiego di mezzi di terzi in misura nettamente preponderante non può non
indurre a pensare a un’operazione immobiliare di carattere “quasi
professionale”. Il capitale proprio immesso nella specifica operazione è pressoché
nullo, ove si pensi appena che la stessa è stata finanziata con crediti nella misura
del 93% del prezzo d’acquisto. In questo contesto, non vanno poi perse di vista
le conoscenze professionali del contribuente nel settore immobiliare: titolare
della ditta individuale __________, nel periodo fiscale qui in esame amministrava
cinque stabili di appartamenti e dichiarava per questa attività un reddito di
fr. 18'242.–. Poco importa che si trattava di sostanza immobiliare di sua
proprietà e che “all’epoca non possedeva alcun titolo di studio nel ramo
immobiliare”. A riprova delle sue conoscenze professionali, basti pensare che attualmente
è pure legato alla __________, società con scopo l’acquisto e la vendita così
come la mediazione e l’amministrazione di immobili, senza dimenticare inoltre che
in un precedente periodo fiscale, come rilevato dall’autorità di tassazione nel
corso dell’udienza svoltasi dinanzi a questa Camera, già aveva “beneficiato di
una parte di provvigione (1/3) per un’attività di mediazione”.

 

                                         2.2.

                                         Tutto ben
considerato, l’operazione immobiliare, nel suo insieme, travalica certamente i
limiti della semplice amministrazione della sostanza privata e sconfina in un’attività di carattere indipendente,
seppur episodica, che deve comunque essere considerata commercio
professionale d’immobili per l’imposta federale diretta e come tale va imposta.

 

 

                                   3.   Il
ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali
sono poste a carico del ricorrente, soccombente.

 

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese l’art. 144 LIFD

 

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.       800.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.         80.–

                                         per un
totale di                                                       fr.       880.–

                                         sono a
carico del ricorrente.

 

 

                                   3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 82 ss. LTF).

 

 

                                   4.   Intimazione
a: 

	
   

  	
  -;

  -;

  -;

  -.

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

                                         Copia per
conoscenza:

                                         - municipio
di __________.

 

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: