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**Case Identifier:** 17579f9c-5eb6-510a-8d6a-1bc0138bf7f1
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-09-01
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Kantonsgericht Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht 01.09.2021 810 21 39
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_KG_003_810-21-39_2021-09-01.pdf

## Full Text

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und 

Verwaltungsrecht 

 

vom 1. September 2021 (810 21 39) 

____________________________________________________________________ 

 

 

 

Steuern und Abgaben 

 

 

Besteuerung des Mietwerts einer leerstehenden Liegenschaft  

 

 
Besetzung Vizepräsident Daniel Ivanov, Kantonsrichter Hans Furer, Markus 

Clausen, Niklaus Ruckstuhl, Stefan Schulthess, 
Gerichtsschreiberin i.V. Giulia Kiefer 
 
 

Beteiligte A.____, Beschwerdeführerin 
 
 

 gegen 
 
 

 Steuer- und Enteignungsgericht des Kantons Basel-Landschaft 
(Abteilung Steuergericht), Beschwerdegegner 
 

 Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, 
Beschwerdegegnerin 
 

 Einwohnergemeinde B.____, Beigeladene 
 

  
  
Betreff Staatssteuer 2018 

(Urteil des Steuer- und Enteignungsgerichts des Kantons Basel-
Landschaft, Abteilung Steuergericht, vom 28. August 2020) 

  

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A. A.____ wohnt in C.____ im Kanton D.____, wo ihr Hauptsteuerdomizil liegt. Nach dem 
Tod ihrer Mutter im Jahr 2012 erbte A.____ deren Liegenschaft in B.____ (Baujahr 1958), wes-
halb sie im Kanton Basel-Landschaft beschränkt steuerpflichtig ist. Nachdem sie für die im 
Kanton Basel-Landschaft gelegene, unbewohnte Liegenschaft während mehrerer Jahre nicht 
besteuert worden war, wurde ihr mit Veranlagungsverfügung der Steuerverwaltung Basel-Land-
schaft (Steuerverwaltung) vom 22. August 2019 bei der Staatssteuer 2018 für die Liegenschaft 
ein Eigenmietwert in der Höhe von Fr. 17'357.-- aufgerechnet. 
 
B. Dagegen erhob A.____ am 26. August 2019 Einsprache bei der Steuerverwaltung und 
beantragte, es sei auf die Aufrechnung eines theoretischen Mietertrags für die Liegenschaft zu 
verzichten. 
 
C. Mit Einspracheentscheid vom 16. März 2020 wies die Steuerverwaltung die Einsprache 
ab. 
 
D. Mit Eingabe vom 20. März 2020 reichte A.____ beim Steuer- und Enteignungsgericht 
des Kantons Basel-Landschaft, Abteilung Steuergericht (Steuergericht), Rekurs ein, mit dem 
Antrag, es sei auf die Aufrechnung des Eigenmietwerts der Liegenschaft zu verzichten. 
 
E. Mit Präsidialentscheid vom 28. August 2020 wies das Steuergericht den Rekurs kos-
tenfällig ab. 
 
F. Mit Beschwerde vom 24. Februar 2021 wendet sich A.____ an das Kantonsgericht 
Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht (Kantonsgericht), und bean-
tragt die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und den Verzicht auf die Erhebung eines 
Eigenmietwerts mangels Vorliegens eines solchen, eventualiter die Festsetzung des Eigenmiet-
werts auf jährlich höchstens Fr. 2'400.--, sowie die Gewährung einer angemessenen Kostenent-
schädigung. 
 
G. In den Vernehmlassungen vom 22. März 2021 sowie vom 29. März 2021 beantragen 
die Beschwerdegegner die Abweisung der Beschwerde. 
 
H. Mit Replik vom 4. Mai 2021 hielt die Beschwerdeführerin an den in der Beschwerde 
gestellten Anträgen fest. 
 
 
Das Kantonsgericht zieht  i n  E r w ä g u n g : 
 
1.1 Gemäss § 131 Abs. 1 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (StG) vom 
7. Februar 1974 können Entscheide des Steuergerichts mit der verwaltungsgerichtlichen Be-
schwerde beim Kantonsgericht angefochten werden. Da sämtliche formellen Voraussetzungen 
gemäss § 131 StG und §§ 43 ff. des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozess-
ordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 erfüllt sind, kann auf die vorliegende Beschwerde ein-
getreten werden. 

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1.2 Mit der Beschwerde in Steuersachen können gemäss § 45 Abs. 2 VPO alle Mängel des 
angefochtenen Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens gerügt werden. 
 
2.1 Die Beschwerdeführerin macht zunächst eine Verletzung der Begründungspflicht der 
Vorinstanzen geltend. Sie habe mehrmals namentlich einen Augenschein der Liegenschaft 
sowie die Befragung von E.____, diplomierter Architekt, als Zeugen offeriert, um den Reno-
vationsbedarf und die Unvermietbarkeit der Liegenschaft aufzuzeigen. Indem die Vorinstanzen 
die Beweisabnahme ohne Begründung abgelehnt hätten, liege ein Begründungsmangel vor. 
Aufgrund ihrer formellen Natur ist die Rüge der Verletzung der Begründungspflicht vorweg zu 
behandeln. 
 
2.2 Die Begründungspflicht der Behörden ist Bestandteil des in Art. 29 Abs. 2 der Bundes-
verfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV) vom 18. April 1999 und § 9 Abs. 3 der 
Verfassung des Kantons Basel-Landschaft (KV) vom 17. Mai 1984 verankerten Anspruchs auf 
rechtliches Gehör. Die Begründung eines Entscheids entspricht den Anforderungen von Art. 29 
Abs. 2 BV bzw. § 9 Abs. 3 KV, wenn die Betroffenen dadurch in die Lage versetzt werden, die 
Tragweite der Entscheidung zu beurteilen und sie in voller Kenntnis der Umstände an eine 
höhere Instanz weiterzuziehen. Die Begründungspflicht soll verhindern, dass sich die Behörde 
von unsachlichen Motiven leiten lässt, und der betroffenen Person ermöglichen, die Verfügung 
sachgerecht anzufechten. Dies ist nur möglich, wenn sowohl die betroffene Person als auch die 
Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem 
Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde 
hat leiten lassen. Dies bedeutet indessen nicht, dass sie sich ausdrücklich mit jeder tatbeständ-
lichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie 
sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (vgl. BGE 143 III 65 
E. 5.2; BGE 129 I 232 E. 3.2; Urteil des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassungs- und Ver-
waltungsrecht [KGE VV] vom 31. Oktober 2018 [810 17 223] E. 5.2; KGE VV vom 20. De-
zember 2017 [810 17 93] E. 5.1; GEROLD STEINMANN, in: Ehrenzeller/Schindler/Schweizer/Val-
lender [Hrsg.], St. Galler Kommentar zur schweizerischen Bundesverfassung, 3. Aufl., Zürich 
2014, N 49 zu Art. 29 BV). 
 
2.3 Diesen Voraussetzungen genügt der angefochtene Entscheid. Aus den Ausführungen 
der Vorinstanz ist ersichtlich, von welchen Überlegungen sie sich bei ihrem Entscheid hat leiten 
lassen. Sie geht davon aus, dass der Nachweis der effektiven Verkaufsbemühungen nicht er-
bracht worden sei. Auch wenn sie die Ausführungen der Beschwerdeführerin zu ihren Beweis-
offerten unberücksichtigt gelassen hat, sind die Überlegungen der Vorinstanz nachvollziehbar 
dargelegt. Zudem war die Beschwerdeführerin ohne Weiteres in der Lage, den vorinstanzlichen 
Entscheid sachgerecht anzufechten. Wenn sich die Vorinstanz auf die für den Entscheid 
wesentlichen Gesichtspunkte beschränkt und sich nicht mit jedem für die Beschwerdeführerin 
relevant erscheinenden Argument auseinandergesetzt hat, ist das nicht zu beanstanden (BGE 
140 II 262 E. 6.2). Ein Begründungsmangel kann ihr somit nicht vorgeworfen werden. 
 

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3.1 Materiell zu prüfen ist, ob die Vorinstanz in Bestätigung des Entscheids der Steuerver-
waltung für die Staatssteuer 2018 zu Recht einen Eigenmietwert in der Höhe von Fr. 17'357.-- 
für die Liegenschaft der Beschwerdeführerin aufgerechnet hat. 
 
3.2 Die Steuerverwaltung legte in ihrem Einspracheentscheid dar, dass der Kanton Basel-
Landschaft praxisgemäss eine zweijährige Karenzfrist vorsehe, innert welcher von der Erhe-
bung eines Eigenmietwerts abgesehen werden könne. Dasselbe gelte aus Pietätsgründen im 
Falle eines Liegenschaftserwerbs infolge Erbgangs, sofern keine Klarheit über die sofortige Nut-
zung der Liegenschaft bestehe. Infolgedessen sei nach dem Tod der Mutter der Beschwerde-
führerin im April 2012 für mindestens zwei Jahre auf die Erhebung eines Eigenmietwerts ver-
zichtet worden. Aufgrund der von der Beschwerdeführerin am 7. März 2020 eingereichten Bild-
dokumentation der Liegenschaft (Bilddokumentation) sowie des Berichts von E.____ vom 
13. Februar 2020 (Liegenschaftsbericht) sei nachvollziehbar, dass eine Vermietung der Liegen-
schaft zum gegenwärtigen Zeitpunkt ausser Frage stehe. Durch die Einhaltung der Karenzfrist 
zur Ergreifung von Massnahmen über die künftige Liegenschaftsnutzung sei dieser jedoch 
Rechnung getragen worden. Soweit die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 7. März 2020 
geltend mache, aus finanziellen und emotionalen Gründen (noch) keine optimierte Nutzung der 
Liegenschaft umgesetzt zu haben, falle dies somit in ihre private Verantwortung als Alleineigen-
tümerin der Liegenschaft. Dementsprechend liege aus steuerlicher Sicht eine Eigennutzung vor, 
welche die Erhebung eines Eigenmietwerts in der Höhe von Fr. 17'357.-- rechtfertige. 
 
3.3. Im angefochtenen Entscheid bestätigte die Vorinstanz die Ansicht der Steuerverwal-
tung. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin seien der Renovationsstau für die ob-
jektive Bewohnbarkeit nicht relevant. Massgebend sei einzig die Tatsache, dass die Liegen-
schaft, obwohl sie unbestrittenermassen leer gestanden habe, stets nutzbar gewesen sei. Dies 
ergebe sich aus dem von der Beschwerdeführerin eingereichten Liegenschaftsbericht des 
diplomierten Architekten E.____, in welchem dieser den anstehenden Renovationsbedarf mit 
einem geschätzten minimalen Kostenaufwand in der Höhe von Fr. 150'000.-- zwar anerkenne, 
die Unvermietbarkeit der Liegenschaft jedoch explizit ausschliesse. Weiter scheine der ge-
schätzte Kostenaufwand umfangmässig von eher geringfügiger Natur zu sein, da sich dieser bei 
Weitem nicht in der Nähe der Kosten einer Totalsanierung bewege. Das unsubstantiierte Vor-
bringen der Beschwerdeführerin, die Liegenschaft könne weder vermietet noch verkauft wer-
den, genüge nicht als Nachweis für die fehlende Eigennutzung. Es müsse somit davon ausge-
gangen werden, dass sich die Beschwerdeführerin die Liegenschaft zur Verfügung halte, wes-
halb die Aufrechnung des Eigenmietwerts in der Höhe von Fr. 17'357.-- zu Recht erfolgt sei. 
 
3.4 Die Beschwerdeführerin macht demgegenüber geltend, dass die Liegenschaft im 
aktuellen Zustand weder vermietet bzw. verkauft werden könne noch bewohnbar sei. Seit dem 
Bau der Liegenschaft im Jahr 1958 seien keine grösseren Renovationen vorgenommen wor-
den. Ferner gebe es keine gesetzliche Grundlage, die sie verpflichte, die Liegenschaft so reno-
vieren zu lassen, dass sie diese (wieder) vermieten oder gar verkaufen könne. Dementspre-
chend fehle es auch an einer gesetzlichen Grundlage für einen Eingriff in die Eigentumsfreiheit 
nach Art. 26 BV. 
 

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4.1 Das Rechtsgleichheitsgebot von Art. 8 BV verlangt, dass Steuerpflichtige in gleichen 
wirtschaftlichen Verhältnissen gleich zu besteuern sind. Daraus hat das Bundesgericht in kon-
stanter Rechtsprechung die Pflicht des Gemeinwesens abgeleitet, bei Wohnungseigentümern 
den Eigenmietwert zu besteuern bzw. das Verbot, die Eigenmietwertbesteuerung (vollständig 
und undifferenziert) abzuschaffen, ohne ausgleichende Massnahmen für die übrigen Steuer-
pflichtigen zu treffen (vgl. BGE 124 I 145 E. 4a mit Hinweisen). Der Eigentümer kann vom rohen 
Einkommen einen erheblichen Teil der Wohnkosten steuerlich zum Abzug bringen (Hypothe-
karzinsen, Aufwendungen für den Unterhalt, usw.). Dem Mieter ist ein vergleichbarer Abzug 
verwehrt, obschon er für seine Wohnung einen Mietzins bezahlt und damit entsprechende Aus-
lagen hat bzw. mitfinanziert. Er würde deshalb bei ansonsten gleichen Einkünften und Abzügen 
mit einem höheren steuerbaren Einkommen veranlagt als der Wohnungseigentümer oder Ei-
genheimbesitzer. Die Aufrechnung des Eigenmietwerts soll diese Konsequenz, welche der 
rechtsgleichen Behandlung der Steuerpflichtigen widerspricht, korrigieren (BGE 123 II 9 E. 3a). 
Die Besteuerung des Eigenmietwerts leitet sich heute nicht mehr allein aus dem verfassungs-
rechtlichen Gleichbehandlungsgebot ab, sondern wird den Kantonen nunmehr von Art. 7 Abs. 1 
des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemein-
den (StHG) vom 14. Dezember 1990 ausdrücklich vorgeschrieben (BGE 131 I 377 E. 2.1 f.). 
Die Vorgabe des Bundesgesetzgebers an die Kantone zur Eigenmietwertbesteuerung in Art. 7 
Abs. 1 StHG ist zwingend und entspricht den Steuerordnungen von Bund und Kantonen, die 
den Eigenmietwert bereits seit Jahrzehnten der Einkommenssteuer unterwerfen (MARKUS 
REICH/MARKUS WEIDMANN, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen 
Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und 
Gemeinden [StHG], 3. Aufl., Basel 2017, N 42 ff. zu Art. 7 StHG). § 24 StG konkretisiert auf 
kantonaler Ebene die in Art. 7 Abs. 1 StHG verankerten Rahmenvorschriften. Nach § 24 Abs. 1 
lit. d StG gehören alle Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen, insbesondere aus Vermietung 
und Verpachtung, Eigengebrauch sowie wiederkehrende Einkünfte aus Baurechts- oder ande-
ren Nutzungsverträgen zum steuerbaren Einkommen. 
 
4.2 Steuerobjekt der Eigennutzung ist das sich zur Verfügung gehaltene Grundstück oder 
Teile davon. Dabei kommt es jedoch nicht darauf an, ob der Eigengebrauch dauernd vorliegt. 
Massgebend ist das Sich-zur-Verfügung-halten der Nutzungsmöglichkeit. Damit wird der Nut-
zungsberechtigte auch einkommenssteuerpflichtig, wenn er sich eine Ferienwohnung oder ein 
Ferienhaus zur Verfügung hält. Dass er diese Nutzungsmöglichkeit nicht dauernd ausschöpft, 
spielt keine Rolle (REICH/WEIDMANN, a.a.O., N 42 ff. zu Art. 7 StHG; MARKUS REICH, Steuer-
recht, 3. Aufl., Zürich 2020, S. 285, jeweils mit weiteren Hinweisen). Gemäss bundesgerichtli-
cher Rechtsprechung ist Eigengebrauch selbst dann anzunehmen, wenn der Eigentümer das 
Haus zwar nicht tatsächlich bewohnt, sich aber das Recht hierzu vorbehält, ohne es auszu-
üben; in einem solchen Fall hat er die Liegenschaft inne, weil er sie jederzeit beziehen könnte. 
Den wirtschaftlichen Vorteil, den er so sichert, muss er versteuern (vgl. Urteile des Bundes-
gerichts 2C_773/2009 vom 23. April 2010 E. 2.1; 2C_431/2009 vom 4. Dezember 2009 E. 2.1). 
Entscheidend für die Frage der Besteuerung des Mietwerts ist somit nicht, ob eine Liegenschaft 
tatsächlich benutzt wird, sondern ob sie für den Eigengebrauch zur Verfügung steht, mithin die 
Möglichkeit der Nutzung besteht (vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_359/2019 vom 12. Juli 

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2019 E. 3.2; 2C_1039/2015 vom 28. April 2016 E. 3.3; 2C_186/2015 vom 3. November 2015 
E. 4.2, jeweils mit weiteren Hinweisen). 
 
4.3 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist der Eigengebrauch jedoch nicht ge-
geben, wenn das Objekt leer steht, weil es nicht vermietet werden kann oder verkauft werden 
soll, aber trotz ernsthafter Bemühungen kein Käufer gefunden werden kann. Ebenfalls nicht zu 
besteuern ist der Eigenmietwert, wenn der Eigentümer, der aus seiner Villa weggezogen ist und 
sie unverzüglich veräussern will, sie bis zum Zustandekommen des Verkaufs unbewohnt lässt 
in der Meinung, so günstigere Bedingungen erzielen zu können (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
2C_773/2009 vom 23. April 2010 E. 2.1). Mit anderen Worten ist ein steuerlich relevanter 
Eigengebrauch nicht gegeben, wenn eine Liegenschaft aufgrund von objektiven, äusseren Um-
ständen nicht benutzt werden kann, z.B. wenn ein Ferienhaus (etwa mangels Heizung) bloss 
während eines Teil des Jahres bewohnt werden kann (BGE 99 Ia 344 E. 5c; Urteil des Bundes-
gerichts 2C_773/2009 vom 10. April 2010 E. 2.1). 
 
5. Vorliegend ist unbestritten, dass die Beschwerdeführerin die Liegenschaft nicht tat-
sächlich nutzt. Zu prüfen ist deshalb, ob die Liegenschaft objektiv nutzbar ist und die Be-
schwerdeführerin sich die Liegenschaft kraft ihres Willens zur Benutzung zur Verfügung hält. 
 
5.1 Mit Schreiben vom 7. März 2020 teilte die Beschwerdeführerin auf Anfrage der Steuer-
verwaltung den aktuellen Zustand der Liegenschaft sowie die ausstehenden Renovationsar-
beiten mit. Im Hauptpunkt machte sie den defekten Boiler sowie die notwendige Totalrenovation 
der Küche und Nasszellen geltend. Die beigefügte Bilddokumentation umfasst 33 Bildaufnah-
men von den Mängeln der Liegenschaft. Im beigelegten Liegenschaftsbericht weist E.____ auf 
ein erhebliches Renovationsdefizit der Liegenschaft hin. Ein solches sei in Anbetracht des Ge-
bäudealters von 60 Jahren, während derer einzig laufende Unterhaltsarbeiten durchgeführt 
worden seien, zu erwarten. Vorweg müssten die vor 50 Jahren ersetzte Küche sowie die rund 
45-jährigen Badezimmer renoviert werden. Die dafür benötigten Kosten würden auf 
Fr. 150'000.-- geschätzt. Weitere Innovationsarbeiten stünden dann gelegentlich an. Die Lie-
genschaft könne im jetzigen Zeitpunkt nicht vermietet werden. Die genannten anstehenden Ar-
beiten würden die Vermietbarkeit der Gebäude jedoch nicht ausschliessen. 
 
5.2 Unter Berücksichtigung des Liegenschaftsberichts und in Übereinstimmung mit der Vor-
instanz erscheint die Liegenschaft objektiv nutzbar und nach der Vornahme von Renovations-
arbeiten in der Höhe von etwa Fr. 150'000.-- auch einer Verkaufs- oder Mietmöglichkeit unter-
stehend. Dies wird weiter durch die Angabe der Beschwerdeführerin in der Replik unterstrichen, 
wonach sie nie behauptet habe, dass ihr Haus "eine Ruine sei". Da keine objektiven äusseren 
Umstände im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichts ersichtlich sind, aufgrund welcher 
die Liegenschaft nicht benutzt werden könnte, liegt ein steuerlich relevanter Eigengebrauch vor. 
 
5.3 Die Beschwerdeführerin macht geltend, sie möchte ihr Barvermögen als IV-Rentnerin 
nicht für ihre Liegenschaft einsetzen, sondern für "Notzeiten aufsparen". Davon abgesehen, sei 
sie mit ihrem bescheidenen IV-Einkommen wohl kaum kreditwürdig und würde keinen Kredit für 
eine nicht von ihr bewohnte Liegenschaft erhalten. Sodann bringt die Beschwerdeführerin im 

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Schreiben vom 7. März 2020 vor, ihre Mutter habe sie kurz vor ihrem Tod eindringlich gebeten, 
die Liegenschaft nicht zu verkaufen. Sie habe ihr dies versprochen und sei nach wie vor emo-
tional nicht in der Lage, dieses Versprechen zu brechen. Weiter habe sie gegenwärtig die 
Hoffnung, dass eine ihrer drei Nichten das Haus künftig übernehmen würde. So sehe sie vor, in 
den nächsten fünf bis sechs Jahren ihre Nichten zu einer Eigentumsübertragung der Liegen-
schaft anzuhalten. Sollte es zu keinem Eigentumsübergang der Liegenschaft kommen, werde 
sie sich wohl oder übel mit dem Gedanken anfreunden müssen, die Liegenschaft zu verkaufen. 
Davon abgesehen, habe sie keine Renovationsarbeiten vornehmen wollen, welche den Vor-
stellungen und Wünschen einer ihrer Nichten oder eines potentiellen Käufers nicht entspreche. 
 
5.4 Indem die Beschwerdeführerin ausdrücklich vorbringt, keine ernsthaften Bemühungen 
für einen Verkauf oder eine Vermietung der Liegenschaften vorgenommen zu haben und auch 
in den nächsten Jahren nicht gedenkt, solche vorzunehmen, kann im Ergebnis davon ausge-
gangen werden, dass die Beschwerdeführerin sich die Liegenschaft zur Nutzung zur Verfügung 
hält. 
 
5.5 Gestützt auf die vorstehenden Ausführungen ist der Eigengebrauch durch die Beschwer-
deführerin erstellt. Dementsprechend ist nicht ersichtlich, inwiefern mit der von der Beschwerde-
führerin namentlich offerierten Zeugenbefragung von E.____ oder dem Augenschein der Lie-
genschaft neue Erkenntnisse erlangt werden könnten, die am festgestellten Ergebnis etwas zu 
ändern vermögen. Nach dem Gesagten ist ebenso die vorinstanzliche Beweiswürdigung nicht 
zu beanstanden. Die entsprechenden Beweisofferten der Beschwerdeführerin sind demnach 
abzuweisen. 
 
6. Hinsichtlich der von der Beschwerdeführerin vorgebrachten Kritik, die Eigenmietwert-
besteuerung sei nicht verfassungsmässig, ist darauf hinzuweisen, dass innerhalb der Eigen-
tumsgarantie nach Art. 26 BV nur der Teilgehalt der Institutsgarantie das Vermögen schützt und 
der Erhebung von Steuern Schranken setzt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist 
in steuerrechtlichen Angelegenheiten lediglich eine konfiskatorische Besteuerung nicht mit der 
Institutsgarantie vereinbar (BERNHARD WALDMANN, in: Waldmann/Belser/Epiney [Hrsg.], Basler 
Kommentar, Schweizerische Bundesverfassung [BV], Basel 2015, N 34 und 39 zu Art. 26 BV). 
Eine konfiskatorische Besteuerung ist vorliegend nicht ersichtlich. 
 
7. Zum Eventualantrag der Beschwerdeführerin, es sei der Eigenmietwert auf jährlich 
höchstens Fr. 2'400.-- festzusetzen, ist anzumerken, dass die Festlegung des Eigenmietwerts 
nach den Vorgaben von Art. 27ter StG erfolgt und folglich kein Ermessensspielraum besteht. 
Dies führt zur vollumfänglichen Abweisung der Beschwerde. 
 
8. Es bleibt über die Kosten zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor 
dem Kantonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren 
sowie die Beweiskosten und werden nach § 20 Abs. 3 VPO in der Regel der unterliegenden 
Partei in angemessenem Ausmass auferlegt. Die Beschwerdeführerin unterliegt vollumfänglich, 
weshalb ihr die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1'500.-- aufzuerlegen und mit dem von ihr 
geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 1'400.-- zu verrechnen sind. Die Beschwer-

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deführerin hat die restlichen Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 100.-- zu bezahlen. Die 
Parteikosten sind ausgangsgemäss wettzuschlagen (§ 21 Abs. 3 VPO). 
  

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Demgemäss wird  e r k a n n t : 
 
 
://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 
   
 2. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr 1'500.-- werden der Beschwer-

deführerin auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in der 
Höhe von Fr. 1'400.-- verrechnet. Die Beschwerdeführerin hat die restli-
chen Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 100.-- zu bezahlen. 

   
 3. Die Parteikosten werden wettgeschlagen. 
 
 
 
 
Vizepräsident 
 
 
 
 
 
 

Gerichtsschreiberin i.V. 
 
 
 
 
 
 

Gegen diesen Entscheid wurde am 2. Dezember 2021 Beschwerde beim Bundesgericht 
(Verfahrensnummer 2D_940/2021) erhoben.