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**Case Identifier:** 242cf430-570e-5af7-91f8-ff0c536516c2
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-05-23
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 23.05.2024 A/3966/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-3966-2023_2024-05-23.pdf

## Full Text

R E P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N E V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/3966/2023 LCI JTAPI/493/2024 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 23 mai 2024 

 

dans la cause 

 

Monsieur A______, représenté par CGI CONSEILS, avec élection de domicile 

 

contre 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 

 

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A/3966/2023 

EN FAIT 

1. Monsieur A______ est propriétaire, depuis une trentaine d’années, d’une part de 
propriété par étages de l’immeuble situé rue B______, constitué de quatre niveaux 
(R+3) et affecté aux activités artisanales et administratives. 

2. Cet immeuble est sis sur la parcelle n° 1______ plan 2______ de la commune de 
C______, laquelle se trouve en zone de développement 3 et est incluse dans le 
périmètre du plan localisé de quartier n° 3______ adopté le ______ 1992. 

3. Le ______ 2020, M. A______ a déposé une demande d’autorisation de construire 
auprès du département du territoire (ci-après : le département) pour un changement 
d’affectation, déjà réalisé, de bureaux en cellules habitables aux 1er et 3ème étages 
de l’immeuble en cause. 

4. Dans le cadre de l’instruction de cette demande, enregistrée sous la référence APA 
4______, les instances de préavis se sont prononcées favorablement, à l’exception 
de la police du feu, laquelle avait constaté que les logements projetés ne disposaient 
pas des accès pompiers exigés par la directive, qu’un tel accès n’était pas réalisable 
et qu’aucune solution alternative n’avait été proposée. Le projet ne remplissait ainsi 
pas les conditions de sécurité minimale qu’exigeait sa réalisation. 

5. Par décision du ______ 2021, le département a refusé de délivrer l’autorisation de 
construire sollicitée au motif que le projet n’était pas conforme à l’art. 14 de loi sur 
les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). 

6. Le 17 juin 2021, M. A______ a formé recours contre cette décision. 

7. Le 10 septembre 2021, le département a invité M. A______ à se déterminer, dans 
un délai de 10 jours, sur le fait qu'à teneur de son recours, les travaux, objets de 
l'APA 4______, étaient déjà réalisés. 

8. Par jugement du ______ 2021, le Tribunal administratif de première instance (ci-
après: le tribunal) a rejeté le recours précité. 

9. M. A______ n'a pas recouru contre ledit jugement. 

10. Le ______ 2022, M. A______ a déposé une nouvelle requête en autorisation de 
construire en procédure accélérée portant sur le changement d'affectation de 
bureaux en Hôtel Résidence aux 1er et 3ème étages de l'immeuble, composé de 10 
chambres/studios de 20 m2, de 2 chambres/studios de 27.5 m2 ainsi que d'une petite 
suite de 62,5 m2. 

Il indiquait dans son courrier d'accompagnement qu'il s'agissait d'une demande de 
changement d'affectation, sans travaux à effectuer. Il partait par ailleurs du principe 
que la dérogation relative à la réalisation de sanitaires pour personnes à mobilité 
réduite (ci-après : PMR) devait lui être accordée dans la mesure où elle l'avait été 
dans le cadre de l'APA 4______. Quant à l'accès aux locaux, il respectait la directive 
n° 7 du règlement d'application de la loi sur la prévention des sinistres, 
l'organisation et l'intervention des sapeurs-pompiers (RPSSP – F 4 05.01). 

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La requête a été enregistrée sous la référence APA 5______ et visait à régulariser 
l'infraction I/6______. 

11. Dans le cadre de l'instruction de cette requête, les différentes instances de préavis 
concernées se sont prononcées soit favorablement, soit favorablement sous 
conditions, à l’exception de la direction des autorisations de construire (ci-
après : DAC) et de la commission d'architecture (ci-après : CA). 

12. Dans le cadre des préavis qu'elle a émis le 27 avril et le 19 septembre 2022, le 
9 février, le 28 mars et le 1er juin 2023, la DAC a formulé plusieurs demandes de 
modifications du projet afin qu'il soit conforme à l'art. 109 LCI, à son règlement 
d'application, ainsi qu'aux art. 47 LCI et 125 du règlement d'application de la loi sur 
les constructions et les installations diverses du 28 février 1978 (RCI – L 5 05.01). 

Sous la rubrique « divers » de chacun d'entre eux figure la note : « Les éléments ci-
dessus avaient déjà été demandés dans le cadre de l'APA 4______ et avaient fait 
l'objet de modifications de la part du mandataire. Ces modifications n'ont pas été 
reprises dans le cadre de la présente APA et elles sont donc demandées à nouveau ». 

- Le 27 avril 2022, la DAC a précisé dans son préavis que l'établissement devait 
comporter des installations sanitaires pour PMR et que le séjour-cuisine du 3ème 
étage devait bénéficier de jours sur l'extérieur, en précisant que la cloison de 
séparation/porte entre la chambre et le séjour était à supprimer. Il a également 
été demandé à M. A______ de se déterminer sur les plans transmis, lesquels ne 
correspondaient pas aux plans visés ne varietur précédemment autorisés et les 
teinter selon les couleurs conventionnelles si nécessaire. 

- Le 2 septembre 2022, M. A______ a relevé que le projet litigieux était lié au 
précédent (APA 4______), que la DAC avait préavisé favorablement et que par 
conséquent, dans la mesure où aucuns travaux n'étaient prévus, un préavis 
favorable devait être rendu. 

- Dans son préavis du 19 septembre 2022, faisant référence au projet qui avait 
été fourni dans le cadre de l'APA 4______, la DAC a rappelé l'exigence de 
prévoir des installations sanitaires pour PMR ainsi que celle de pouvoir 
bénéficier de jours sur l'extérieur. 

- Le 30 janvier 2023, M. A______ a persisté dans sa position en ajoutant un 
extrait d'une réponse qu'il avait soumise dans le cadre de l'APA 4______ et 
dans laquelle il indiquait d'une part, avoir modifié les plans du 1er étage en 
intégrant des sanitaires pour les PMR, tout en relevant que cette modification 
engendrait des frais et travaux supplémentaires importants. D'autre part, il 
indiquait avoir modifié les plans du 3ème étage en abattant la cloison sèche, tout 
en relevant les coûts et travaux supplémentaires engendrés par cette 
modification, ainsi que le fait qu'il n'avait pas été tenu compte de la présence 
d'une grande coupole vitrée. 

- Les mêmes rappels ont été effectués par la DAC dans le cadre de son préavis 
daté du 9 février 2023 en précisant : « Le préavis favorable ArchLCI-4 du 

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11.02.2021 de l'APA 4______ se base sur la dernière version de plans transmis 
du 09.02.2021 sur laquelle un sanitaire PMR a été ajouté au 1er étage » et « […] 
sur laquelle la cloison entre la chambre et le séjour a été supprimée au 3ème 
étage ». 

- Le 10 mars 2023, M. A______ a transmis un historique des différentes requêtes 
en autorisation de construire déposées depuis 2012 en lien avec les locaux 
litigieux. Des plans ont également été joints. En conclusion, il a demandé 
qu'une dérogation lui soit accordée. 

- Dans son préavis du 28 mars 2023, la DAC a rappelé les demandes de 
modification qui figuraient dans ses précédents préavis. Elle a précisé s'agissant 
de l'art. 109 LCI que la demande de dérogation du 10 mars 2023 était transmise 
à la CA conformément à l'art. 3 du règlement concernant l'accessibilité des 
constructions et installations diverses du 29 janvier 2020 (RACI – L 5 05.06). 
S'agissant de l'art. 125 RCI, elle a indiqué que la demande était maintenue 
malgré les éléments énoncés dans le courrier du 10 mars 2023 et précisé que 
l'affectation de séjour/cuisine devait bénéficier de jours directs sur l'extérieur. 

- Le 24 mai 2023, M. A______ a réitéré sa demande de dérogation relevant des 
coûts de travaux disproportionnés, une situation financière difficile suite 
notamment à la période de Covid et le fait qu'une dérogation avait déjà été 
octroyée dans le cadre de l'APA 4______. 

- Le 1er juin 2023, la DAC a rajouté dans son préavis qu'elle transmettait la 
nouvelle demande de dérogation (art. 109 LCI) du 24 mai 2023 à la CA et que 
la demande en lien avec l'art. 125 RCI était maintenue malgré les nouveaux 
éléments énoncés dans le courrier de M. A______ du 24 mai 2023. 

13. La CA, dans le cadre des préavis qu'elle a rendus, a quant à elle également formulé 
plusieurs demandes de modifications du projet: 

- Dans son préavis du 9 mai 2022, la CA a demandé que des explications lui 
soient fournies quant au fait que certains bureaux étaient déjà équipés de salles 
de bains. 

- Le 2 septembre 2022, M. A______ a expliqué que les bureaux étaient déjà 
équipés en salles de douches comme cela avait été autorisé en 2015 dans le 
cadre de l'APA 8______. 

- Le 3 octobre 2022, la CA a demandé une modification du projet afin que deux 
chambres, a minima, soient accessibles et utilisables par des PMR. 

- Le 30 janvier 2024, M. A______ a rappelé que la demande de changement 
d'affectation de ses locaux ne nécessitait aucuns travaux. Les modifications 
demandées par la CA allaient quant à elles engendrer des coûts et des travaux 
disproportionnés. 

- Dans son préavis du 20 février 2023, malgré les explications fournies et au vu 
des modifications importantes des cloisons au 3ème étage, la CA a réitéré sa 

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demande de sanitaires aux normes du RACI. Sur le 1er étage, elle a souligné 
qu'il serait appréciable que deux chambres pour les PMR soient projetées, 
laissant le soin à l'OAC de se prononcer sur le courrier de M. A______. 

- Le 10 mars 2023, M. A______ a transmis un historique des différentes requêtes 
en autorisation de construire déposées depuis 2012 en lien avec les locaux 
litigieux. Des plans ont également été joints. En conclusion, il a demandé qu'une 
dérogation lui soit accordée. 

- Le 13 avril 2023, bien qu'ayant pris bonne note des explications fournies, la CA 
a relevé qu'aucun élément probant ne pouvait être pris en compte pour déroger 
à l'art. 109 LCI. Les remarques émises dans le préavis précédent étaient 
réitérées. 

- Le 24 mai 2023, M. A______ a réitéré sa demande de dérogation relevant des 
coûts de travaux disproportionnés, une situation financière difficile suite 
notamment à la période de Covid et le fait qu'une dérogation avait déjà été 
octroyée dans le cadre de l'APA 4______. 

- Dans son préavis du 28 juin 2023, la CA a indiqué avoir pris bonne note des 
explications fournies, bien que celles-ci ne reflétaient pas avec exactitude les 
faits, et a ajouté qu'aucun argument probant ne pouvait être avancé pour déroger 
à l'art. 109 LCI. Par ailleurs, elle a souligné que le projet ne prévoyait aucun 
sanitaire dévolu aux PMR, alors que cela était le cas dans le cadre de l'APA 
4______. Elle a ainsi demandé qu'une chambre et qu'un sanitaire soient 
accessibles aux PMR au 1er étage. Pour le logement situé au 3ème étage, les 
sanitaires devaient également être aux normes du RACI. 

14. Par courrier du 8 août 2023, M. A______ a maintenu sa position et sollicité du 
département qu'il se prononce sur ce dossier. 

15. Le 15 septembre 2023, la CA a émis un préavis défavorable et maintenu son refus 
de dérogation à l'art. 109 LCI. La DAC s'est également prononcée défavorablement 
au projet, constatant que les dispositions relatives aux PMR, ainsi que celles 
relatives aux baies, vues droites et à l'éclairage des locaux d'habitation n'étaient pas 
respectées. 

16. M. A______ a exigé, par courrier du 10 octobre 2023, que soit fait application de 
l'art. 4 al. 4 LCI. 

17. Par décision du ______ 2023, faisant siens les préavis de la DAC et de la CA, le 
département a refusé de délivrer l’autorisation de construire sollicitée au motif que 
le projet n’était pas conforme aux art. 47 et 109 LCI, 125 RCI ainsi qu'à 
l'art. 3 RACI, précisant que le projet consistait en la tentative de régularisation de 
l'infraction I/6______. 

18. Par acte déposé le 24 novembre 2023 auprès du tribunal, sous la plume de son 
conseil, le recourant a interjeté recours contre la décision précitée, concluant à son 
annulation, à l’octroi de l’autorisation de construire sollicitée et à ce que l’autorité 

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intimée soit condamnée en tous les frais et dépens, qui comprendraient une 
indemnité équitable pour les honoraires de son mandataire. 

Au début des années 2010, il avait débuté une réflexion relative à la rénovation 
intégrale de ses locaux sis au 1er et au 3ème étages de l’immeuble en cause et avait 
ainsi déposé une demande d’autorisation de construire portant sur des travaux de 
transformation et aménagement de locaux en bureaux. Cette autorisation avait été 
octroyée en ______ 2015 et les travaux de rénovation avaient eu lieu entre 2015 et 
2016 pour un montant de CHF 2'244'000.-. Une attestation globale de conformité 
avait été transmise au département. 

Suite à une modification législative ayant pour objectif de faciliter la conversion de 
locaux commerciaux en logements, approuvée par le peuple le 14 juin 2015, le 
recourant avait décidé de transformer les nouveaux bureaux en logements 
individuels et avait créé treize Urban Studios, selon un concept « live&work » où 
les habitants pouvaient tant y travailler qu’y habiter. Un espace « lounge » partagé 
d'environ 55 m2 était également mis à disposition des habitants des studios. 

En 2020, il lui avait été conseillé de déposer une demande d’autorisation de 
construire visant à valider le changement d’affectation effectué, ce qu’il ignorait 
devoir faire. Ainsi, il a déposé une demande en autorisation de construire, 
enregistrée sous la référence APA 4______, ayant pour objet le « changement 
d'affectation de bureaux en cellules habitables aux 1er et 3ème étages ». 

Dans le cadre de l'instruction de sa demande, seule la police du feu avait rendu un 
préavis défavorable, les autres préavis étaient quant à eux tous favorables. Il a en 
outre précisé avoir formulé, pour des raisons financières, une demande de 
dérogation relative à l'obligation de création de sanitaires pour les PMR. Un refus 
d'autorisation de construire avait finalement été délivré, confirmé par un jugement 
du Tribunal administratif de première instance (JTAPI/7______). 

Suite à ce refus, faisant face à une situation financière critique, il avait réfléchi à 
une nouvelle affectation de ses locaux dans le but de protéger son avenir. Ainsi, en 
date du ______ 2022, il avait déposé une demande d'autorisation de construire en 
procédure accélérée en vue de la « transformation de bureaux en Hôtel Résidence 
(activité commerciale) » (APA 5______/1), précisant que le changement 
d'affectation ne nécessitait pas de travaux. 

Le recourant contestait le fait que la décision entreprise était considérée comme une 
régularisation à l'infraction I/6______. 

Il se plaignait également de l'absence de motivation de ladite décision, en particulier 
s'agissant du refus de la demande de dérogation. Il peinait à comprendre pourquoi 
l’autorisation de construire lui avait été refusée. 

Le principe d'égalité de traitement était également violé dans la mesure où la CA et 
la DAC avaient préavisé défavorablement le projet litigieux alors qu'elles avaient 
toutes deux préavisé favorablement le précédent (APA 4______/1). Il demandait 

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que les instances consultées s'en tiennent aux préavis déjà délivrés dans d'autres 
dossiers, sans les modifier au fil des années. 

Finalement, la décision entreprise violait le principe de proportionnalité. S'agissant 
de l'absence de jours sur l'extérieur, il existait une porte coulissante entièrement 
rabattable entre le séjour et la chambre du 3ème étage et le séjour bénéficiait d'un 
très large puits de lumière donnant sur l'extérieur. Les modifications demandées 
nécessitaient de repenser toute l'architecture de la chambre et le coût des travaux à 
entreprendre était disproportionné. S'agissant des exigences en lien avec 
l'accessibilité aux PMR, il devait pouvoir bénéficier d'une dérogation dans la 
mesure où les modifications exigées étaient disproportionnées d'un point de vue 
financier, au vu des lourds travaux qu'elles nécessitaient alors que les chambres et 
sanitaires étaient déjà construits, ainsi qu'au vu de la faible demande sur le marché. 

19. Le 29 janvier 2024, le département a transmis son dossier au tribunal, accompagné 
de ses observations. Il a conclu au rejet du recours et à ce que le recourant soit 
condamné aux dépens de l’instance. 

Dans la mesure où le recourant avait modifié l'affectation de ses locaux sans 
autorisation de construire, que la destination initiale de bureaux n'était toujours pas 
respectée et que la modification opérée sans droit n'était toujours pas autorisée, la 
requête du recourant visait indubitablement à légaliser la situation. 

La lecture du recours suffisait à établir que le recourant avait saisi le tribunal en 
toute connaissance de cause. Il avait aussi parfaitement saisi que c’était en raison 
de la non-conformité du projet aux prescriptions en matière d'accessibilité des 
constructions que le département l’avait refusé. De plus, la CA, instance qui doit 
obligatoirement être consultée pour les demandes de dérogations prévues par 
l'art. 109 LCI, s'était prononcée à plusieurs reprises de manière défavorable, tout en 
prenant en compte les arguments du recourant, qu'elle avait qualifiés de non-
probants. Partant le grief selon lequel la décision n'était pas suffisamment motivée 
devait être rejeté. 

Les situations avancées par le recourant présentaient des différences qui 
conduisaient à constater que le principe d'égalité de traitement n'était pas violé. Les 
projets ne portaient pas sur le même objet, aucune dérogation n'avait été accordée 
dans le cadre de l'APA 4______, puisque cette requête avait été refusée, et 
finalement l'octroi d'une autorisation de construire ne créait pas de droits acquis, 
tout comme lorsqu'un permis n'est pas délivré. 

S’agissant de l'éclairage des locaux, l'existence même d'une porte coulissante 
suffisait à établir que les conditions de l'art. 125 RCI n'étaient pas remplies. Quant 
aux puits de lumière, ils ne constituaient pas des jours ouvrant directement sur 
l'extérieur. C'était en vain que le recourant se plaignait des coûts et des travaux 
qu'entraineraient le respect de l'art. 125 RCI puisque l'application de cette 
disposition découlait du changement d'affectation qu'il avait lui-même effectué sans 
droit. Il en allait de même s'agissant des prescriptions en matière d'accessibilité aux 

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constructions. Le respect de l'autorisation de construire qui avait été délivrée au 
recourant en 2015 (APA 8______/3) n'aurait pas induit ces effets et suivre 
l'argumentation du recourant aboutirait à l'absurde résultat qu'il suffirait d'effectuer 
des travaux sans autorisation pour échapper aux exigences légales. Le recourant ne 
pouvait pas justifier des obstacles techniques à la création d'un WC PMR au 
1er étage puisqu'il avait prévu un tel sanitaire dans sa précédente demande en 
autorisation de construire. Finalement, les coûts que le recourant avait estimés 
apparaissaient exagérés au vu des travaux nécessaires et n'étaient par ailleurs pas 
conformes aux exigences imposées par le département et la CA puisqu'il fondait ses 
chiffres sur la création de deux chambres PMR alors que seule une au 1er étage avait 
finalement été exigée. 

20. Par réplique du 20 février 2024, le recourant a persisté dans ses griefs et 
conclusions. 

La demande en autorisation de construire litigieuse ne visait pas à régulariser la 
situation. Il avait réfléchi à cette éventualité, mais s'était finalement décidé à 
déposer une APA ayant pour objet le changement d'affectation de bureaux en 
habitations, vu la pénurie de logement sévissant dans le canton de Genève. 

Le département ne s'était pas concrètement expliqué au sujet des raisons qui 
l'avaient motivé à rendre sa décision, quand bien même il avait pour sa part apporté 
des justifications étayées, en particulier s'agissant des conditions nécessaires à 
l'octroi d'une dérogation. À ce stade, il ne comprenait d'ailleurs toujours pas 
pourquoi une telle dérogation lui avait été refusée, malgré une analyse détaillée de 
sa part concernant les coûts qu'engendreraient des travaux de mise en conformité. 

Les deux projets étaient similaires et portaient sur le même objet. Dans le cadre de 
l'APA 4______, il avait demandé une dérogation et dans la mesure où la DAC avait 
rendu un préavis favorable, il fallait en conclure qu'elle avait été acceptée. 

Le coût des travaux à entreprendre avait été approuvé par un architecte mandaté par 
le requérant de sorte qu'ils ne pouvaient apparaître comme étant exagérés. S'il avait 
fondé ses chiffres sur la création de deux chambres PMR, c'était parce que la CA 
l'avait demandé pendant une bonne partie de l'instruction. Ce n'était qu'au dernier 
moment qu'elle avait subitement changé d'avis, sans d'ailleurs fournir 
d'explications. 

21. Par duplique du 13 mars 2024, le département a persisté dans ses conclusions. 

Le fait que la requête ait été déposée dans le but ou non de régulariser l'infraction 
n'était pas décisif pour trancher le litige, ni ne permettait d'admettre le grief du 
recourant lié au défaut de motivation de la décision. Le recourant avait bel et bien 
déposé une requête dans le but de tenter de légaliser une situation illicite. D'ailleurs, 
si telle n'avait pas été son intention, il aurait simplement rétabli l'affectation initiale. 

Le refus prononcé énumérait les bases légales sur lesquelles il se fondait et il 
spécifiait que les conditions liées à la dérogation n'étaient pas satisfaites et ce 

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nonobstant les explications fournies par le requérant, de sorte que la motivation 
apparaissait suffisante. 

C'était en vain que le recourant se fondait sur le préavis d'une instance pour déclarer 
péremptoirement que la dérogation lui avait été accordée. Les préavis ne liaient pas 
le département et de surcroît, le projet précédent avait été refusé au recourant de 
sorte qu'il ne pouvait en déduire aucun droit. 

S'agissant du principe de proportionnalité, le recourant n'avait pas fourni de 
nouveaux éléments de nature à remettre en cause les observations du département, 
raison pour laquelle le grief devait être écarté. 

 

EN DROIT 

1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) 
(art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 

2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 

3. Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l’espèce. 

Il y a en particulier abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu’elle viole des principes généraux du droit 
tels que l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité de traitement, le principe de la bonne 
foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 8C_763/2017 du 30 octobre 2018 consid. 4.2 ; Thierry 
TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2018, n. 515 p. 179). 

4. Les arguments formulés par les parties à l’appui de leurs conclusions respectives 
seront repris et discutés dans la mesure utile (cf. arrêt du Tribunal fédéral 2C_831/ 
2019 du 8 juin 2020 consid. 2.1 et les références citées), étant rappelé que, saisi 
d’un recours, le tribunal applique le droit d’office et que s’il ne peut pas aller au-
delà des conclusions des parties, il n’est lié ni par les motifs invoqués par celles-ci 
(art. 69 al. 1 LPA), ni par leur argumentation juridique (ATA/1024/2020 du 13 
octobre 2020 consid. 1 ; ATA/322/2019 du 26 mars 2019 consid. 3). 

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5. Le recourant conteste tout d'abord le fait que la décision entreprise soit considérée 
comme une régularisation à l'infraction I/6______. 

En l'espèce, le recourant ne conteste pas avoir déposé une requête en autorisation 
de construire après avoir modifié l'affectation de ses locaux. À ce jour, la destination 
initiale de bureaux n'est pas respectée et la modification opérée sans droit par le 
recourant n'est toujours pas autorisée. Ainsi, le dépôt de la requête litigieuse visait 
bel et bien à régulariser la situation illicite et si telle n'avait pas été l'intention du 
recourant, il aurait pu rétablir l'affectation initiale de ses locaux. 

En tout état, le recourant ne tire aucune conclusion de l'argument qu'il avance et le 
fait que la requête ait été déposée dans le but de régulariser l'infraction ou non n'est 
en l'espèce pas décisif pour trancher le litige. 

Ce grief sera donc écarté. 

6. Le recourant se plaint ensuite d’un manque de motivation de la décision litigieuse. 

7. Le droit d’être entendu, garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), implique l’obligation, pour 
l’autorité, de motiver sa décision afin que le destinataire puisse la comprendre, 
l’attaquer utilement s’il y a lieu et afin que l’autorité de recours puisse exercer son 
contrôle (ATF 143 III 65 consid. 5.2). L’autorité doit ainsi mentionner, au moins 
brièvement, les motifs qui l’ont guidé et sur lesquels elle a fondé sa décision, de 
manière à ce que l’intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et 
l’attaquer en connaissance de cause. La motivation peut être implicite et résulter 
des différents considérants de la décision. Savoir si la motivation présentée est 
convaincante est une question distincte de celle du droit à une décision motivée. 
Dès lors que l’on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l’autorité, le 
droit à une décision motivée est respecté, même si la motivation présentée est 
erronée (arrêts du Tribunal fédéral 6B_762/2020 du 17 mars 2021 consid. 2.1 et les 
références citées ; 1C_415/2019 du 27 mars 2020 consid. 2.1 ; ATA/447/2021 du 
27 avril 2021 consid. 6b). 

Une violation du droit d’être entendu peut être réparée lorsque la partie lésée a la 
possibilité de s’exprimer devant une autorité de recours jouissant d’un plein pouvoir 
d’examen, pour autant que celle-ci dispose du même pouvoir d’examen que 
l’autorité inférieure. Si une telle réparation dépend de la gravité et de l’étendue de 
l’atteinte portée au droit d’être entendu et doit rester l’exception, elle peut 
cependant se justifier même en présence d’un vice grave lorsque le renvoi 
constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la 
procédure. En outre, la possibilité de recourir doit être propre à effacer les 
conséquences de cette violation (ATA/447/2021 du 27 avril 2021 consid. 6c et les 
références citées). 

8. En l’espèce, le département a clairement indiqué dans la décision entreprise les 
bases légales topiques sur lesquelles il se fondait. Le recourant a par ailleurs 
compris que l'autorisation de construire avait été refusée, d'une part, parce que les 

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dispositions relatives aux baies et vues droites et à l'éclairage des locaux 
d'habitation n'étaient pas respectées. D'autre part, le projet n'était pas conforme aux 
prescriptions en matière d'accessibilité et le département avait considéré que les 
conditions liées à la dérogation prévue à l'art. 109 LCI n'étaient pas remplies. 

Le recourant allègue toutefois peiner à comprendre les raisons du refus dans la 
mesure où il aurait apporté des justifications détaillées, en particulier concernant les 
conséquences financières induites par des travaux, sur lesquelles le département ne 
se serait pas déterminé, se contentant de persister dans sa décision sans fournir plus 
d'explications. Cette argumentation ne peut être suivie. En effet, le recourant a très 
bien saisi le sens et la portée de la décision querellée, ce qui lui a d'ailleurs permis 
d’exercer son droit de recours en temps utile en faisant valoir ses arguments. La 
motivation de la décision litigieuse est par ailleurs suffisante, puisque le recourant 
a été en mesure de la comprendre et d'exercer ses droits de recours à bon escient, 
ainsi qu’il résulte de la lecture de ses écritures. S’agissant des arguments qu’il a 
avancés, il est évident que le département, respectivement la DAC et la CA, les ont 
pris en considération pour conclure que les dispositions relatives aux baies, vues 
droites et à l'éclairage des locaux d'habitation, ainsi que celles relatives aux PMR 
n'étaient pas respectées et que les conditions nécessaires à l'octroi d'une dérogation 
n'étaient pas satisfaites en l'espèce. 

Ce grief, d’ordre formel, sera ainsi écarté. 

9. Le recourant se plaint ensuite d’une violation du principe d’égalité de traitement, 
faisant valoir que la DAC et la CA ont préavisé défavorablement le projet litigieux 
alors qu'elles avaient toutes deux préavisé favorablement le projet précédent (APA 
4______) et considérant que les deux projets étaient similaires et qu'ils portaient sur 
le même objet. 

10. Une décision viole le principe de l’égalité de traitement consacré à l’art. 8 Cst. 
lorsqu’elle établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun motif 
raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou lorsqu’elle omet de 
faire des distinctions qui s’imposent au vu des circonstances, c’est-à-dire lorsque 
ce qui est semblable n’est pas traité de manière identique et lorsque ce qui est 
dissemblable ne l’est pas de manière différente. Cela suppose que le traitement 
différent ou semblable injustifié se rapporte à une situation de fait importante (ATF 
144 I 113 consid. 5.1.1 ; 143 I 361 consid. 5.1 ; 142 V 316 consid. 6.1.1 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 2C_949/2019 du 11 mai 2020 consid. 6.3). 

Il n’y a en principe pas d’égalité dans l’illégalité (arrêt du Tribunal fédéral 1C_28/ 
2019 du 23 décembre 2019 consid. 6.1 ; ATA/508/2020 du 26 mai 2020 consid. 
6c). Le principe de la légalité de l’activité administrative prévaut en principe sur 
celui de l’égalité de traitement. Dès lors, le justiciable ne peut généralement pas se 
prétendre victime d’une inégalité devant la loi lorsque celle-ci est correctement 
appliquée à son cas, alors qu’elle aurait été faussement, voire pas appliquée du tout, 
dans d’autres cas semblables. Cela présuppose cependant, de la part de l’autorité 
dont la décision est attaquée, la volonté d’appliquer correctement à l’avenir les 

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dispositions légales en question. L’administré ne peut prétendre à l’égalité dans 
l’illégalité que s’il y a lieu de prévoir que l’administration persévérera dans 
l’inobservation de la loi. Il faut encore que l’autorité n’ait pas respecté la loi selon 
une pratique constante, et non pas dans un ou quelques cas isolés, et qu’aucun 
intérêt public ou privé prépondérant n’impose de donner la préférence au respect de 
la légalité (ATF 139 II 49 consid. 7.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_482/2010 du 
14 avril 2011 consid. 5.1 ; ATA/352/2012 du 5 juin 2012 consid. 7). C’est 
seulement lorsque toutes ces conditions sont remplies que le citoyen est en droit de 
prétendre, à titre exceptionnel, au bénéfice de l’égalité dans l’illégalité (arrêts du 
Tribunal fédéral 2C_949/2019 du 11 mai 2020 consid. 6.3 ; 6B_921/2019 du 19 
septembre 2019 consid. 1.1). 

11. En l’espèce, force est de constater que les situations avancées par le recourant 
présentent des différences. 

Tout d'abord, les deux projets ne portent pas sur le même objet. Le projet litigieux 
concerne un changement d'affectation de bureaux en Hôtel Résidence au 1er et 3ème 
étages (activité commerciale), alors que celui relatif à la demande d'autorisation de 
construire APA 4______ concerne un changement d'affectation de bureaux en 
cellules habitables au 1er et 3ème étages. De plus, les plans sur lesquels les différentes 
instances se sont basées pour rendre leurs préavis comportent des différences, ce 
que ne conteste par ailleurs pas le recourant. Contrairement aux plans produits dans 
le cadre de l'autorisation litigieuse, ceux qui ont été déposés dans le cadre du projet 
APA 4______ prévoyaient notamment une installation sanitaire PMR au 1er étage, 
proche de la zone commune, ainsi que la suppression de la cloison entre la chambre 
et le séjour du studio au 3ème étage. Dans le cadre des préavis qu'elle a rendus, la 
DAC a par ailleurs expressément relevé s'agissant des modifications de projet 
demandées, qu'elles l'avaient déjà été dans le cadre de la précédente demande 
d'autorisation de construire et qu'elles avaient fait l'objet de modifications qui 
n'avaient toutefois pas été reprises dans le cadre du projet litigieux. Finalement, 
contrairement à ce que soutient le recourant, aucune dérogation ne lui avait été 
accordée dans le cadre de l'APA 4______, la requête ayant d'ailleurs été refusée.  

Mal fondé, ce grief sera donc également écarté. 

12. Le recourant se plaint également d'une violation du principe de proportionnalité au 
motif que le projet litigieux respecterait les dispositions relatives aux baies et vues 
droites, ainsi qu'à l'éclairage des locaux d'habitation et que la demande du 
département de supprimer la cloison de séparation entrainerait des conséquences 
démesurées. S'agissant des exigences en lien avec l'accessibilité aux PMR, les 
modifications exigées seraient disproportionnées d'un point de vue financier, au vu 
de l'ampleur des travaux, ainsi qu'au vu de la faible demande sur le marché. Il estime 
par conséquent pouvoir bénéficier d'une dérogation. 

13. À teneur de l'art. 47 LCI, les pièces servant à l’habitation de jour ou de nuit, les 
cuisines et les locaux où l’on travaille en permanence doivent être pourvus de baies 

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ouvrant directement sur l’extérieur et disposant d’un champ de vue libre dénommé 
vue droite. 

La longueur des vues droites se calcule de la même manière que les distances entre 
constructions (art. 45 LCI). Elle est mesurée, pour chaque baie, 
perpendiculairement à la façade et sur une longueur de 4 m au moins. Le champ 
visuel d'une baie doit s'étendre en outre sur toute la hauteur et toute la largeur de 
cette baie (art. 48 al. 1 et 2 LCI). 

Toute pièce pouvant servir à l’habitation doit être pourvue de jours ouvrant 
directement sur l’extérieur. La surface déterminée sur le plan de la façade par la 
projection de ces jours ne peut être inférieure au dixième de la surface de la pièce 
ni, au minimum, à 1 m2. Sur préavis de la commission d’architecture ou, pour les 
objets qui sont de son ressort, de la commission des monuments, de la nature et des 
sites, le département peut déroger à la présente disposition afin de permettre la 
construction de bow-windows ou de vérandas (art. 125 al. 1 RCI). 

14. La loi s'interprète en premier lieu selon sa lettre (interprétation littérale). Si le texte 
n'est pas absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, le 
juge recherchera la véritable portée de la norme au regard notamment de la volonté 
du législateur, telle qu'elle ressort notamment des travaux préparatoires 
(interprétation historique), du but de la règle, de son esprit, ainsi que des valeurs sur 
lesquelles elle repose, en particulier de l'intérêt protégé (interprétation téléologique) 
ou encore de sa relation avec d'autres dispositions légales (interprétation 
systématique) (ATF 140 II 202 consid. 5.1 ; 138 III 166 consid. 3.2 ; 136 III 283 
consid. 2.3.1 ; 135 III 640 consid. 2.3.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_68/2014 du 
16 juin 2014 consid. 5.2.1). Appelé à interpréter une loi, le juge ne privilégie aucune 
de ces méthodes, mais s'inspire d'un pluralisme pragmatique pour rechercher le sens 
véritable de la norme (ATF 139 IV 27 0 consid. 2.2 ; 137 III 344 consid. 5.1 ; arrêt 
du Tribunal fédéral 2C_839/ 2015 du 26 mai 2016 consid. 3.4.1 ; ATA/765/2014 
du 30 septembre 2014 consid. 3a). 

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le juge est en principe lié par un texte 
légal clair et sans équivoque. Ce principe n'est cependant pas absolu. En effet, il est 
possible que la lettre d'une norme ne corresponde pas à son sens véritable. L'autorité 
qui applique le droit ne peut s'en écarter que s'il existe des motifs sérieux de penser 
que le texte ne correspond pas en tous points au sens véritable de la disposition 
visée. De tels motifs peuvent résulter des travaux préparatoires, du fondement et du 
but de la prescription en cause, ainsi que de sa relation avec d'autres dispositions 
(ATF 138 II 557 consid. 7.1 ; 138 V 445 consid. 5.1 ; 131 I 394 consid. 3.2). En 
dehors du cadre ainsi défini, des considérations fondées sur le droit désirable ne 
permettent pas de s'écarter du texte clair de la loi, surtout si elle est récente (ATF 
118 II 333 consid. 3e ; 117 II 523 consid. 1c ; ATA/302/2014 du 29 avril 2014 
consid. 3). 

15. En l'espèce, l'existence même d'une porte, qui par définition peut être ouverte ou 
fermée, entre le salon et la chambre suffit à établir qu'une ouverture directe depuis 

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le salon vers l'extérieur n'existe pas dans le projet litigieux. Le fait que la porte soit 
coulissante ou ordinaire n'y change rien. 

Par ailleurs, l'existence d'un puits de lumière zénithal, qui permet certes un apport 
de lumière mais de manière verticale, ne constitue pas un jour ouvrant directement 
sur l'extérieur au sens des art. 47 LCI et 125 RCI. 

Par conséquent, le grief doit être écarté. 

16. Il reste à déterminer si la décision litigieuse est conforme au principe de 
proportionnalité. 

17. Ledit principe, garanti par l’art. 5 al. 2 Cst., se compose des règles d’aptitude - 
exigeant que le moyen choisi soit propre à atteindre le but fixé - de nécessité - qui 
impose qu’entre plusieurs moyens adaptés, on choisisse celui qui porte l’atteinte la 
moins grave aux intérêts privés - et de proportionnalité au sens étroit - qui met en 
balance les effets de la mesure choisie sur la situation de l’administré et le résultat 
escompté du point de vue de l’intérêt public (ATF 125 I 474 consid. 3 ; 
ATA/1325/2021 du 3 décembre 2021 consid. 5d). 

Ce principe interdit ainsi toute limitation allant au-delà du but visé et exige un 
rapport raisonnable entre celui-ci et les intérêts publics ou privés compromis (ATF 
142 I 49 consid. 9.1 et les références citées). 

18. En l’espèce, la recourante relève que la suppression de la cloison de 
séparation/porte telle que demandée par le département n'est pas nécessaire au vu 
de l'apport de lumière suffisant venant du plafond et qu'elle nécessiterait de repenser 
l'architecture de la chambre et engendrerait des coûts de travaux disproportionnés. 
Dans le cadre de la précédente requête en autorisation de construire (APA 
4______), les plans avaient pourtant été modifiés et prévoyaient justement de 
renoncer à cette séparation. Le recourant a par ailleurs spontanément proposé, sans 
toutefois revoir les plans du projet litigieux : « concernant le séjour-cuisine du 3ème 
étage, nous pouvons vous proposer d'enlever la porte coulissante au niveau de la 
cloison de séparation entre la chambre et le séjour ce qui permettra que le 
séjour/cuisine soit pourvu de jours ouvrant directement sur l'extérieur » (réponse au 
préavis ArchLCI-4 du 28 mars 2023, p. 3). En outre, les inconvénients relevés par 
le recourant, résultent directement du fait qu'il a, en louant ses logements et en 
procédant à l'aménagement des chambres sans autorisation, mis le département 
devant le fait accompli et qu’il doit s'attendre à ce que le tribunal se préoccupe 
davantage de rétablir une situation conforme au droit que des désagréments qui en 
découlent pour lui. 

Ce grief sera donc écarté. 

19. Par conséquent, le présent recours sera rejeté sans qu'il soit nécessaire d'examiner 
les griefs du recourant en lien avec les exigences d'accessibilité pour les PMR. 

20. Mal fondé, le recours est rejeté et la décision entreprise confirmée. 

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21. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
le recourant, qui succombe, est condamné au paiement d’un émolument s’élevant à 
CHF 900.- ; il est couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours.  

22. Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 
LPA). 

  

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PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

1. déclare recevable le recours interjeté le 24 novembre 2023 par Monsieur A______ 
contre la décision du département du territoire du ______ 2023 ; 

2. le rejette ; 

3. met à la charge du recourant un émolument de CHF 900.-, lequel est couvert par 
l'avance de frais ; 

4. dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit 
être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du 
jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent 
jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 

Siégeant : Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST, présidente, Diane SCHASCA et Carmelo 
STENDARDO, juges assesseurs. 

 
Au nom du Tribunal : 

La présidente 

Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

Genève, le  La greffière