# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 27795c08-947e-5f10-8253-c9829f04158f
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-28
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 28.03.2025 III 2025 1
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2025-1_2025-03-28.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2025 1

Entscheid vom 28. März 2025 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Irene Thalmann, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien A.________ und B.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwältin Dr.iur. C.________, 

gegen

1. Bau- und Umweltbehörde Einsiedeln, Hauptstrasse 78, 
Postfach 161, 8840 Einsiedeln,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. B.________ und A.________ (nachstehend: Bauherrschaft) sind Mitei-
gentümer zu je ein Zweitel am Grundstück KTN _01 (1'352 m2), D.________, 
Einsiedeln. Das Grundstück liegt in der Wohn- und Gewerbezone. Das beste-
hende Wohnhaus weist eine Längsausrichtung von Südost nach Nordwest aus. 
Der Niveauunterschied (Gefälle) der Parzelle von Südwest nach Nordost beträgt 
rund 10 m, im Bereich der Grundfläche des Gebäudes rund 5 m.

Mit Eingabe vom 15. April 2024 ersuchte die Bauherrschaft um die Baubewilli-
gung für die Aufstockung des bestehenden Einfamilienhauses (EFH), den Anbau 
eines Treppenhauses mit Lift im Nordwesten und einer Garage sowie für eine 
Photovoltaikanlage im 2. Obergeschoss (OG) am Geländer gegen Süden. 

Mit E-Mail vom 17. April 2024 teilte die Baubehörde dem Architekten der Bau-
herrschaft mit, gemäss vorläufiger Beurteilung seien die Parkgarage und die Ge-
bäudehöhe der Aufstockung nicht bewilligungsfähig; zudem fehlten Unterlagen. 
Am 23. April 2024 fand eine Besprechung mit dem Architekten statt. Am 4. Juni 
2024 ersuchte die Bauherrschaft um die Baubewilligung für das eingereichte 
Bauvorhaben. Hierfür verfasste der Architekt ein neues Gesuch (Nr. 01-24-188); 
das (erste) Gesuch (Nr. 01-24-128) wurde archiviert. Da die beanstandeten 
Mängel nicht behoben worden waren, wies die Baubehörde das Dossier mit E-
Mail vom 4. Juni 2024 zurück und verlangte eine Anpassung des Projektes. Mit 
E-Mail vom 13. Juni 2024 verlangte der Rechtsvertreter der Bauherrschaft die öf-
fentliche Auflage des Baugesuchs und einen anfechtbaren Entscheid. Im Amts-
blatt Nr. __ vom ____ 2024 (S. ____) wurde das Baugesuch publiziert und öffent-
lich aufgelegt. Es gingen keine Einsprachen ein. Nach Gewährung des rechtli-
chen Gehörs betreffend die Nichtbewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens und 
der Aufforderung des Amtes für Raumentwicklung (ARE), ergänzende Unterla-
gen einzureichen, hielt die Bauherrschaft mit Schreiben vom 24. Juli 2024 an ei-
nem anfechtbaren Entscheid fest. Am 15. August 2024 lud die Bauherrschaft im 
eBau ergänzende Unterlagen (Planunterlagen betreffend Aushub) auf. 

B. Mit Gesamtentscheid vom 6. September 2024 erteilte das ARE die kanto-
nale Baubewilligung unter Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen. Unter 
Eröffnung dieses Gesamtentscheides des ARE verweigerte die Bau- und Um-
weltbehörde Einsiedeln mit Beschluss (BUB) Nr. 179 vom 16. September 2024 
die Baubewilligung (Disp.-Ziff. 1). 

C. Gegen diese Verweigerung der Baubewilligung liess die Bauherrschaft mit 
Eingabe vom 9. Oktober 2024 beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Be-
schwerde erheben mit dem Antrag auf Aufhebung des angefochtenen BUB 

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Nr. 179.2024 sowie Erteilung der Baubewilligung, unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen zu ihren Gunsten. 

D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 946/2024 vom 10. Dezember 2024 wies der Re-
gierungsrat die Beschwerde ab (Disp.-Ziff. 1) und auferlegte die Verfahrenskos-
ten von Fr. 1'500.-- den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit 
(Disp.-Ziff. 2). Parteientschädigungen wurden keine zugesprochen (Disp.-Ziff. 3). 

E. Gegen diesen RRB Nr. 946/2024 (Versand am 17.12.2024) lässt die Bau-
herrschaft mit Eingabe vom 6. Januar 2025 (Postaufgabe gleichentags) beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgerecht Beschwerde erheben mit 
den folgenden Anträgen:

1. Der Entscheid des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 10. Dezember 
2024, VB 214/2024, sei aufzuheben und die Angelegenheit der Bau- und 
Umweltbehörde Einsiedeln zur Erteilung der von den Beschwerdeführern 
nachgesuchten Baubewilligung zurückzuweisen;

2. Auf dem Grundstück KTN _01, Einsiedeln, sei ein Augenschein 
durchzuführen;

3. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. 8.1 % MWST zu Gunsten der 
Beschwerdeführer.

F. Das Sicherheitsdepartement beantragt am 14. Januar 2025 die Abweisung 
der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. Das ARE teilt 
mit Schreiben vom 21. Januar 2025 seinen Verzicht auf eine Vernehmlassung 
mit, da die Beschwerde in erster Linie kommunale Belange betreffe. Der Bezirk 
Einsiedeln beantragt mit Vernehmlassung vom 29. Januar 2025, die Beschwerde 
sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, und der angefoch-
tene BUB Nr. 179 vom 16. September 2024 sei zu bestätigen, unter solidari-
schen Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten der Be-
schwerdeführer. 

G. Mit Replik vom 3. Februar 2025 halten die Beschwerdeführer an ihren An-
trägen gemäss der Beschwerdeschrift vom 6. Januar 2025 fest. Der Bezirk erklärt 
mit Eingabe vom 24. Februar 2025 seinen Verzicht auf eine Duplik. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Der Bezirk stellt seinen Antrag auf Abweisung der Beschwerde unter den 
Vorbehalt, soweit auf diese überhaupt einzutreten sei. Argumente, welche gegen 
ein (gänzliches oder teilweises) Nichteintreten sprechen, bringt er konkret jedoch 
nicht vor. Vielmehr weist er darauf hin, dass die formellen Voraussetzungen von 

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Amtes wegen zu prüfen sind. Es ist nicht ersichtlich, dass eine von § 27 Abs. 1 
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 
verlangte Entscheidungsvoraussetzung vorliegend nicht gegeben ist. Auf die Be-
schwerde ist daher einzutreten. 

1.2 Beim Augenschein handelt es sich um ein Beweismittel (§ 24 Abs. 1 lit. d 
VRP). Bei der Beurteilung der Frage, ob solche Beweismittel notwendig sind, 
kommt der entscheidenden Behörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu 
(vgl. statt Vieler VGE III 2016 103 vom 21.12.2016 E. 3.7; VGE III 2007 111 vom 
29.8.2007 E. 2; vgl. auch Urteil BGer 1A.202/2003 vom 17.2.2004 E. 2 mit 
Hinweisen).

Vorliegend stellen die aktenkundigen Unterlagen eine hinreichende Entscheid-
grundlage dar. Allenfalls relevante metrische Angaben lassen sich den Plänen 
entnehmen. Tatsächliche Verhältnisse, welche eine erst geplante Baute betref-
fen, lassen sich augenscheinlich zudem nicht besser erstellen als sich diese aus 
den Planunterlagen (sowie allfälligen Visualisierungen) ergeben. Von einem Au-
genschein (vgl. Replik S. 2 f. Rz. 3 f.) kann daher ohne Verletzung des rechtli-
chen Gehörs und des Untersuchungsgrundsatzes abgesehen werden. 

2.1 Die Bau- und Umweltbehörde erwog im mitangefochtenen BUB 
Nr. 179.2024 vom 16. September 2024 namentlich Folgendes:

- Im Grundbuch fehlten das Fahrwegrecht und das Durchleitungsrecht für 
Werkleitungen zugunsten des Grundstückes GB Nr. _01 und zulasten des 
Grundstückes GB Nr. _02 [nördlich ans Baugrundstück anschliessend], womit 
das Baugrundstück im Sinne von § 37 des Planungs- und Baugesetzes 
(PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 rechtlich nicht hinreichend er-
schlossen sei. Der entsprechende Dienstbarkeitsvertrag sei bis spätestens 
vor Baubeginn (für die Baufreigabe) im Grundbuch einzutragen (E. 1).

- Es lägen keine Angaben zum Zustand der bestehenden Liegenschaftsent-
wässerung vor; ausserdem fehle das Entwässerungskonzept. Die entspre-
chenden Unterlagen seien noch nachzureichen (E. 2). 

- Der Garagenanbau weise an der Ostfassade eine Gebäudehöhe von 2.14 m 
auf und übersteige somit die maximal zulässige Überragung von 1.0 m über 
das gewachsene Terrain um 1.14 m. Der Garagenanbau könne nicht als un-
terirdische Baute klassifiziert werden. Mit einer Grundfläche von 144.05 m2 
könne er auch nicht als Nebenbaute klassiert werden (E. 5). 

- Da der Garagenanbau als Hauptbaute zu klassieren sei, werde die zulässige 
Überbauungsziffer (ÜZ) von 24 % bei einer anrechenbaren Grundstücks-

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fläche von 1'352 m2 und einer totalen Gebäudegrundfläche von 444.28 m2 mit 
32.9 % nicht eingehalten (E. 6). 

- Wie der Bauherrschaft bereits am 17. Juli 2024 mitgeteilt worden sei, seien 
die Grenzabstände im 2. UG und im Erdgeschoss (EG) nicht nachvollziehbar. 
Trotz Aufforderung seien keine revidierten Planunterlagen eingereicht wor-
den. Auch sei der Umfang des Näherbaurechts nicht belegt worden (E. 7). 

- Die zulässige Gebäudehöhe von 11.10 m werde an der Ostfassade mit 
11.91 m überschritten (E. 8). 

- Insgesamt werde bei drei bestehenden und zwei neuen Abstellplätzen bei 
sechs nötigen Pflichtparkplätzen einer zu wenig ausgewiesen (E. 11). 

2.2 Der Regierungsrat hat die Verweigerung der Baubewilligung durch den Be-
zirksrat im Wesentlichen wie folgt bestätigt:

- Aus dem Gesetzestext (§ 31 Abs. 1 der Planungs- und Bauverordnung [PBV; 
SRSZ 400.111] vom 2.12.1997) und der herrschenden Rechtsprechung gehe 
offenkundig hervor, dass für jede Fassade eine Gebäudehöhe zu ermitteln 
sei. Die Bewilligungsbehörde habe aufgrund der Planunterlagen (Plan 
Nr. 493-112: Ostfassade vom 16.5.2024) zu Recht eine Überschreitung der 
zulässigen Gebäudehöhe an der Ostfassade festgestellt (E. 2.2 f.). 

- Da der Garagenanbau durchaus unabhängig von der Aufstockung erstellt 
werden könne, sei auch dessen Bewilligungsfähigkeit zu prüfen (E. 3). 

- Unter Berücksichtigung des Ermessensspielraumes der Bewilligungsbehörde 
sei es nicht zu beanstanden, dass der Garagenanbau nicht als unterirdische 
Baute qualifiziert worden sei (E. 3.4). Der oberirdische Teil der Garage könne 
nicht als Nebenbaute und getrennt vom unterirdischen Teil betrachtet wer-
den. Es fehle auch an einer klaren physischen Abgrenzung zum Hauptge-
bäude. Somit sei zu Recht auch auf eine Überschreitung der zulässigen ÜZ 
erkannt worden (E. 3.5 f.). 

- Aufgrund der Mängel betreffend die Überschreitung der Gebäudehöhe sowie 
die ÜZ erübrige sich die Prüfung der weiteren Rügen wie fehlender Pflicht-
parkplatz. Festzuhalten sei jedoch auch, dass der geplante Garagenanbau an 
der Nordfassade vermutlich eine Grenzabstandsverletzung aufweise. Dies sei 
jedoch nicht abschliessend zu prüfen. Das von den Beschwerdeführern ange-
rufene Näherbaurecht beziehe sich nicht auf das Grundstück KTN _03, bei 
welchem die Grenzabstandsverletzung vorliege (E. 4). 

2.3 Die Rügen der Beschwerdeführer betreffen die vorinstanzlichen Erwägun-
gen zur Gebäudehöhe/Überschreitung an der Ostfassade (Beschwerde S. 4 ff. 
Rz. 6 ff.; vgl. Replik S. 3 Rz. 5 f.), zur Überbauungsziffer (Beschwerde S. 8 

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Rz. 18 f.; vgl. Replik S. 4 Rz. 10) sowie zum Grenzabstand und zum Näherbau-
recht (Beschwerde S. 8 f. Rz. 20 ff.). 

3.1 Die Beschwerdeführer machen betreffend die Gebäudehöhe namentlich 
geltend, bei einer Ausmittelung der vier Fassadenhöhen (10.22 m [Südfassade, 
Plan Nr. 493-109 vom 16.5.2024: 10.23 m], 10.18 m [Nordfassade, Plan Nr. 493-
110 vom 16.5.2024: 10.17 m], 11.91 m [Ostfassade, Plan Nr. 493-110 vom 
16.5.2024], 8.48 m [Plan Nr. 493-111 vom 16.5.2024]) entsprechend einer mittle-
ren Gebäudehöhe von 10.20 werde die zulässige Gebäudehöhe von 11.10 m 
eingehalten (Beschwerde S. 5 Rz. 9). Die Ausmittelung der Gebäudehöhe ent-
spreche dem Gesetzeszweck, sollten übermässig hohe Gebäude doch wegen ih-
rer wuchtigen Gesamtwirkung verhindert werden. Ein solcher Gesamteindruck 
bestehe wegen der steilen Hanglage gerade nicht (Beschwerde S. 5 Rz. 10). 

3.2.1 Als Gebäudehöhe gilt das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden 
in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei 
Flachdächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses (§ 60 Abs. 2 PBG). Diese 
im PBG geregelte Messweise ist für den Erlass kommunaler Bauvorschriften ver-
bindlich (vgl. § 31 Abs. 1 PBG). Das Baureglement Einsiedeln (BauR) vom 9. Fe-
bruar 2014 und 30. November 2014 (Ausgabe 2024) übernimmt in Art. 42 Abs. 1 
BauR inhaltlich die kantonale Regelung von § 60 Abs. 2 PBG. In der Wohn- und 
Gewerbezone gilt eine maximale Gebäudehöhe von 10 m, wobei bei einem 
Schrägdach ein Zuschlag von 1.1 m dazu kommt (Art. 49 Abs. 1 BauR). Die be-
stehende Baute hat ein Flachdach, die geplante Baute soll ein Schrägdach auf-
weisen. 

3.2.2 Es ist den Vorinstanzen beizupflichten, dass bereits der Wortlaut dafür 
spricht, dass die Gebäudehöhe für jede Fassade gesondert zu ermitteln ist. Hier-
auf weist namentlich der Gebrauch des Singulars ("in der Fassadenmitte", "der 
Fassade") hin. Abgesehen davon ist dem Begriff der Fassade eine einseitig verti-
kalflächige Ausrichtung immanent. Hingegen lässt der Wortlaut weder Raum für 
eine Mittelung der an den jeweiligen Fassaden ermittelten Gebäudehöhen noch 
für eine andere denkbare Lösung wie beispielsweise Gebäudehöhe gemessen 
an einem (hypothetischen) Gebäudeschwerpunkt oder ähnlich. Nichts anderes 
lässt sich auch mit dem baurechtlichen Verständnis einer Fassade vereinbaren, 
worunter die Umfassungswand, die Aussenhaut eines Gebäudes, also in der Re-
gel die wärmegedämmte, feste Mauer, welche das Gebäude umschliesst und 
trägt, zu verstehen ist (vgl. VGE III 2018 2 vom 17.5.2018 E. 4.5.1; A. Zaugg, 
Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Bern 2007, Art. 12 N 8; 

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Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., Zürich 
2019, S. 1149).  

Wenn § 60 Abs. 5 PBG und in Übernahme dieser Regelung Art. 42 Abs. 2 BauR 
bei in der Höhe gestaffelten Bauten sogar die Ermittlung der Gebäude jedes 
Baukörpers verlangen, zeugt auch diese Messweise für eine je pro Fassade ge-
sondert zu ermittelnde und wahrende Gebäudehöhe. Eine andere Lösung würde 
bei Bauten mit einer Höhenstaffelung, welche eine aber auch mehrere Fassaden 
betreffen kann, zu unübersehbaren Schwierigkeiten bei der von den Beschwer-
deführern favorisierten Lösung der Mittelung der verschiedenen Fassadenhöhen 
führen. 

Im Weiteren ist auch bei unterirdischen Bauten für jede Fassade einzeln zu be-
stimmen, ob die Baute nicht oder nicht mehr als 1 m aus dem gewachsenen Ter-
rain ragt. Dabei ist auf das gewachsene Terrain abzustellen und nicht auf das 
ausgemittelte gewachsene Terrain (vgl. VGE III 2024 44 vom 28.10.2024, 
E. 2.2.2 mit Hinweis auf EGV-SZ 1990 Nr. 15 E. 2d).

Wenn die Gebäudehöhe nach der jeweiligen Fassade zu bestimmen ist, liegt 
dies auch im Interesse der gebotenen einheitlichen Auslegung und einheitlichen 
Anwendung gleicher (Rechts-)Begriffe.

3.2.3 Die Vorinstanzen weisen zu Recht auch auf die ständige Rechtsprechung 
hin, wonach klar ist, dass grundsätzlich pro Fassade eine Gebäudehöhe zu er-
mitteln, mithin pro Fassade jeweils das gewachsene Terrain auszumitteln ist und 
keine Mittelung der Fassadenhöhen vorzunehmen ist (vgl. VGE III 2024 32 vom 
27.11.2024 E. 7.2.2; VGE III 2022 166 vom 25.4.2023 E. 3.2 [mit Hinweis auf die 
Geltung auch bei Reihen- und Terrassenhäusern]; VGE III 2021 222 vom 
26.9.2022 E. 3.1.2; VGE III 2020 183+184 vom 13.4.2021 E. 5.3.3; VGE III 2011 
30 vom 20.7.2011 E. 3.1.1; EGV-SZ 2005 B 8.9 E. 3.2 mit Hinweis auf EGV-SZ 
1990 Nr. 16 E. 4.b). 

3.2.4 Die vom kantonalen Gesetz vorgegebene fassadenbezogene Bemessung 
der Gebäudehöhe zeigt sich auch in der von Baureglementen anderer Gemeinde 
vorgesehenen von der Hangneigung abhängigen Erhöhung der Gebäudehöhe 
(und Firsthöhe) auf der talseitigen Fassade (z.B. Art. 31 Abs. 7 BauR Freien-
bach; Art. 34 Abs. 4 BauR Altendorf; Art. 26 Abs. 3 BauR Schwyz). Eine solche 
Erhöhung sieht das vorliegend relevante BauR, soweit ersichtlich, nicht vor, hin-
gegen einen Zuschlag von 1.1 m bei Schrägdächern (vgl. vorstehend E. 3.2.1). 
Hierin kann im Sinne der Argumentation der Beschwerdeführer ein Indiz dafür 
erkannt werden, dass der Einsiedler Gesetzgeber ein besonderes Augenmerk 
auf die Vermeidung wuchtiger Gesamtwirkungen von Bauten an Hanglagen leg-

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te. Mit dem (grossen) Grenzabstand wird denn insbesondere ein schematisch-
abstrakter Schutz der Nachbarschaft vor Immissionen ideeller Art wie vor einem 
optisch erdrückenden Anblick einer in unmittelbarer Nähe hochragenden Fassa-
de oder einem damit verbundenen Schattenwurf bezweckt (vgl. VGE III 2020 163 
vom 22.1.2021 E. 3.2.2). 

3.2.5 Für das Verwaltungsgericht besteht somit kein Anlass, von der vorinstanzli-
chen Beurteilung abzuweichen. 

Hieran kann die Argumentation der Beschwerdeführer nichts ändern. Unbegrün-
det ist namentlich die Rüge formeller Art, der Regierungsrat habe nur unzurei-
chend Bezug auf ihre Argumente genommen (Beschwerde S. 3 f. Rz. 5 f.), womit 
die Beschwerdeführer eine Verletzung der Begründungspflicht seitens des Re-
gierungsrates geltend machen. In E. 2.2 des angefochtenen RRB hat der Regie-
rungsrat das - von den Beschwerdeführern vor dem Verwaltungsgericht erneuer-
te - Argument, bei der Beurteilung der Gebäude sei auch eine Ausmittelung aller 
Fassaden möglich, aufgegriffen und unter Verweis auf das Gesetz und die 
Rechtsprechung verneint. Der Regierungsrat hat somit die Frage, ob die Gebäu-
dehöhe an allen vier Gebäudefassaden eingehalten werden muss oder ob von 
einem Durchschnittswert auszugehen ist, abschlägig beantwortet. Eine Verlet-
zung des rechtlichen Gehörs unter Einschluss der Begründungspflicht liegt nicht 
vor. 

3.3 Die Beschwerde erweist sich hinsichtlich der Überschreitung der Gebäu-
dehöhe an der Ostfassade somit als unbegründet. 

Mit ihren weiteren Ausführungen, namentlich betreffend die Garage, signalisieren 
die Beschwerdeführer, dass im Sinne der regierungsrätlichen Beurteilung trotz 
der Verweigerung der Baubewilligung für die Aufstockung durchaus ein Interesse 
an einer allfälligen Realisierung allein der Garage besteht. Es ist entsprechend 
auch auf die diesbezüglichen Rügen der Beschwerdeführer einzugehen. 

4.1 Betreffend die Garage argumentieren die Beschwerdeführer, der Regie-
rungsrat vermische die "Trennung vom Hauptgebäude" und die "Trennung zur 
unterirdischen Baute" (Beschwerde S. 6 Rz. 13). Beim projektierten 2. UG handle 
es sich um einen zweiteiligen Bereich, der auch rechtlich so zu qualifizieren sei. 
Der im Plan des 2. UG ersichtliche Schnitt trenne den erheblich grösseren unter-
irdischen Teil vom oberirdischen. Nur der östlichste Teil rage um mehr als 1 m 
aus dem gewachsenen Terrain. Der westliche Teil erfülle die Voraussetzungen 
einer Nebenbaute. Der östliche Teil erfülle die Voraussetzungen an eine unterir-
dische Baute, die das gewachsene Terrain nicht oder um nicht mehr als 1 m 
überrage (Beschwerde S. 6 f. Rz. 14 ff.). Da die Garage als Nebenbaute und als 

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unterirdische Baute zu qualifizieren sei, sei die Garage nicht zur Gebäudegrund-
fläche zu zählen und somit auch die ÜZ nicht überschritten (Beschwerde S. 8 
Rz. 18 f.). 

4.2.1 Den Gemeinden und Eingemeindebezirken im Kanton Schwyz kommt im 
Planungs- und Baurecht eine grosse Autonomie zu. Deshalb schreibt der Kanton 
den Gemeinden die Verwendung der Ausnützungsziffer oder einer anderen 
Flächennutzungsziffer im PBG auch nicht ausdrücklich vor (vgl. RRB 
Nr. 750/2021 vom 26.10.2021, Bericht und Vorlage an den Kantonsrat betreffend 
Teilrevision Planungs- und Baugesetz 2. Etappe, Ziff. 2.3; VGE III 2020 199 vom 
13.4.2021 E. 3.2.2; VGE III 2015 189 vom 24.8.2016 E. 4.2.2 ff.; VGE III 2010 
104 vom 21.9.2010 E. 5.3; VGE III 2007 173 vom 24.1.2008 E. 3.2.1 f. = EGV-
SZ 2008 B 8.9).

4.2.2 In Einsiedeln wird die bauliche Grundstücksnutzung mittels der ÜZ geregelt 
(Art. 34 BauR). Sie bestimmt das Verhältnis der jeweiligen Grundstücksfläche 
(Haupt- resp. Nebenbaute) und der anrechenbaren Grundstücksfläche (Abs. 1). 
Als Gebäudegrundfläche gilt gemäss Art. 35 Abs. 1 BauR die senkrechte Projek-
tion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung auf das Grundstück. Nicht 
zur überbauten Fläche gerechnet werden Dachvorsprünge bis zu 1.50 m Ausla-
dung (Nebenbauten 1.00 m) (lit. a), offene oder verglaste Balkone, Veranden und 
Vorbauten ausserhalb des Dämmperimeters (Kalträume) bis zu 2.50 m Ausla-
dung, sofern sie nicht als Laubengänge dienen (lit. c) sowie aussenliegende Kel-
ler- und Eingangstreppen, Stützmauern, äussere Lichtschächte und dgl. (lit. c).

Die anrechenbare Grundstückfläche ist die Fläche der von der Baueingabe er-
fassten, baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile in-
nerhalb der Bauzone (Art. 36 Abs. 1 BauR). Nichtanrechenbare Flächen enum-
meriert Art. 36 Abs. 2 lit. a bis c BauR. 

4.3.1 Nebenbauten sind eingeschossige, unbewohnte Bauten, wie Garagen, 
Kleinbauten usw., die nicht mehr als 3.50 m Gebäudehöhe, 4.50 m Firsthöhe und 
60 m2 Grundfläche aufweisen. Sie haben einen Grenzabstand von mindestens 
2.50 m einzuhalten (§ 61 Abs. 1 PBG). Unterirdische Bauten, die das gewachse-
ne Terrain nicht oder um nicht mehr als 1 m überragen, dürfen bis 1 m an die 
Grenze heranreichen (§ 61 Abs. 2 PBG). Für Nebenbauten und unterirdische 
Bauten kann die Bewilligungsbehörde bei schriftlicher Einwilligung des Nachbarn 
das Bauen bis an die Grenze gestatten (§ 61 Abs. 3 PBG). 

Der Grenzabstand ist die kürzeste Verbindung zwischen Grenze und Fassade. 
Er wird senkrecht auf die Fassade und über die Ecken mit dem kleineren Radius 
gemessen (§ 59 Abs. 1 PBG). Unterirdische Bauten verfügen (wie Haupt- und 

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Nebenbauten) ebenfalls über "Fassaden" (vgl. vorstehend E. 3.2.2), auch wenn 
diese gegenüber den Nachbargrundstücken gar nicht oder nur eingeschränkt in 
Erscheinung treten (vgl. VGE III 2024 44 vom 28.10.2024 E. 2.2.2; VGE 2009 III 
215 vom 24.2.2010 E. 2.2. m.H.a. EGV-SZ 2001 B 8.2 E. 1c). 

4.3.2 Der Begriff der Nebenbaute ist ein unbestimmter Rechtsbegriff kantonalen 
Rechts (vgl. EGV-SZ 1994 Nr. 57, EGV-SZ 1983 Nr. 47 E. 2.b). Entsprechend 
richtet sich beispielsweise auch die Auslegung des Kriteriums der Eingeschos-
sigkeit nach kantonalem Recht (EGV-SZ 2003 B 8.2 E. 4.d). Mithin besteht kein 
Raum für eine gemeinde- bzw. bezirksautonome Auslegung des Begriffs der Ne-
benbaute. Im VGE 1011/05 vom 30. Juni 2005 (E. 4.2) hat das Verwaltungsge-
richt festgehalten, dass nach dem Willen des kantonalen Gesetzgebers eine Ne-
benbaute nur dann vorliegt, wenn u.a. das Kriterium "unbewohnte Bauten, wie 
Garagen, Kleinbauten" erfüllt ist. Eine Nebenbaute darf grundsätzlich nicht dem 
genau gleichen Zweck wie die Hauptbaute dienen, mithin unterscheidet sich der 
Zweck der Nebenbaute von demjenigen der Hauptbaute, wobei die Nebenbaute 
zur Hauptbaute insofern in einem untergeordneten bzw. zugehörigen Verhältnis 
steht, als sie einem Nebenzweck für die Hauptbaute dient. Für die Qualifikation 
als Nebenbaute ist mithin nicht das äussere Erscheinungsbild massgeblich. Des 
Weiteren wird von einer Nebenbaute eine physische Trennung zwischen ange-
bauter Nebenbaute und Hauptbaute verlangt (EGV-SZ 2011 B 8.4 E. 4.3; vgl. 
VGE III 2015 213 vom 25.5.2016 = EGV-SZ 2016 B 8.5 E. 2.1.2 f.). Physische 
Trennung bedeutet jedoch nicht, dass für die Qualifikation als Nebenbaute ver-
langt wird, dass diese über ein von der Hauptbaute unabhängiges Mauerwerk 
verfügt oder von dieser durch Dilatationen getrennt ist; eine Nebenbaute kann 
auch an eine Hauptbaute direkt anschliessen bzw. an diese angebaut sein (VGE 
III 2014 103 vom 28.8.2014 E. 4.1.5).

4.3.3 Der Begriff "unterirdisch" wird mit Ausnahme des quantitativen Kriteriums 
(Überragen des gewachsenen Terrains um max. 1 m) im PBG nicht weiter defi-
niert, ebenso wenig im BauR. Klar ist aufgrund der Gesetzessystematik die Rele-
vanz des Begriffes für die Beurteilung des Grenzabstandes (vgl. vorstehend 
E. 4.3.1). Wenn in Art. 35 Abs. 1 BauR der gegenläufige Begriff der grössten 
"oberirdischen" Gebäudeumfassung im Zusammenhang mit der kommunalen ÜZ 
verwendet wird, durfte der Regierungsrat zu Recht erkennen (angefochtener 
RRB E. 3.4), dass dem Bezirk bzw. dessen Baubewilligungsbehörde bei der Aus-
legung dieses wie entsprechend dem Begriff "unterirdisch" in Ergänzung zum er-
wähnten quantitativen Kriterium ein erheblicher Ermessensspielraum zukommt 
(vgl. vorstehend E. 4.2.1 f.). Dieser Ermessensspielraum ist zu respektieren, so-
fern er sich nicht als offensichtlich rechtsfehlerhaft ausgeübt erweist. 

11

4.4.1 Gemäss den Plänen Nr. 493-112 (Ostfassade), Nr. 493-117 (Nordfassade 
Garage "Fläche Nebenbau über Terrain") sowie Nr. 493-118 (Südfassade Gara-
ge) überragen die ganze Ostfassade (7 m) der geplanten Garage sowie deren 
(Nord-)Ostfassade auf einer Länge von 3.65 m (bei einer gesamten Länge von 
12.36 m) das gewachsene Terrain um mehr als 1 m, die Südfassade auf einer 
Länge von 5.12 m (bei einer gesamten Länge von 13.40 m). Die - einen "Knick" 
bildende - Westseite der Garage (vgl. oben in Ingress lit. A abgebildeter Plan) 
liegt vollständig unterirdisch. 

4.4.2 Bereits mit der Vernehmlassung vom 29. Oktober 2024 im regierungsrätli-
chen Beschwerdeverfahren hat der Bezirk zutreffend klargestellt (S. 2 f. Rz. 7 ff.; 
vgl. auch vorliegende Vernehmlassung des Bezirks, S. 2 Rz. 8 f.), dass beim Ga-
ragenanbau entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer und deren fiktiver 
Trennung(slinie) nicht zwischen einem um 1 m unter dem gewachsenen Terrain 
liegenden unterirdischen Bereich und dem um 1 m über dem gewachsenen Ter-
rain liegenden und als Nebenbaute zu qualifizierenden Teil unterschieden wer-
den kann. Dem Bezirksrat und dem dessen Beurteilung bestätigenden Regie-
rungsrat ist zuzustimmen, dass eine solche Differenzierung physisch und nicht 
bloss virtuell erkennbar sein müsste. Mit seiner Vernehmlassung (S. 2 Ziff. 3) 
verweist der Regierungsrat ergänzend auf VGE III 2010 211 (vom 1.3.2011 
E. 2.4), wo das Verwaltungsgericht infolge des Fehlens einer Trennung zwischen 
einer (Unterstands-)Fläche von 49 m2 und einer zum Hauptgebäude zählenden 
Garagenfläche von über 100 m2 die für eine Nebenbaute zulässige maximale 
Fläche von 60 m2 als klarerweise nicht mehr erfüllt sah, und folgerte, dass die 
Nebenbaute offenkundig in das Hauptgebäude integriert worden sei (in jenem 
Fall mit Konsequenzen für den zu wahrenden Grenzabstand). Die Konstellation 
dieses Präjudizes, obwohl nicht einen unterirdischen Teilbereich betreffend, ist 
durchaus mit der vorliegenden Konstellation vergleichbar. 

Bei einer Gesamtfläche von 144.05 m2 lässt sich der Garagenanbau offensicht-
lich nicht mehr als Nebenbaute qualifizieren. Hierfür fehlt es überdies, worauf die 
Vorinstanzen auch bereits richtigerweise hingewiesen haben, an der erforderli-
chen physischen Abtrennung des Garagenbaus vom Hauptbau (vgl. Pläne 
2. UG; Planabbildungen oben Ingress lit. A und E. 4.1). Diesbezüglich ist anzufü-
gen, dass die Verbindungstüre zum Hauptbau, wie die Pläne nahelegen, durch-
aus weiter östlich angeordnet werden könnte, womit selbst eine virtuelle Abtren-
nung zu verneinen wäre; dies zeigt ebenfalls die Unzulänglichkeiten einer bloss 
virtuellen Raumaufteilung als Voraussetzung für die Qualifikation bloss eines 
Teilbereichs eines (Garagen-)Anbaus als Nebenbaute auf. 

12

4.4.3 Im Lichte des Umfanges, in welchem der Garagenanbau auf der Nord- und 
Ostfassade (wie auch an der Südfassade) gänzlich oder zu einem erheblichen 
Teil das gewachsene Terrain um 1 m und mehr übersteigt und daher in jedem 
Fall in diesen Bereichen als oberirdisch gilt, entsprechend als oberirdisch wahr-
genommen wird und gegenüber den jeweiligen Nachbargrundstücken nicht der 
privilegierte Grenzabstand von 1 m zur Anwendung kommen kann, durften die 
Vorinstanzen zu Recht auch den Garagenanbau mit Blick auf die ÜZ als "oberir-
disch" im Sinne von Art. 35 Abs. 1 BauR qualifizieren und zwar unbesehen der 
Tatsache, dass aus der Vogelperspektive die Gebäudeumfassung, soweit sie 
das gewachsene Terrain nicht übersteigt, nicht mehr klar erkennbar ist. Gleich 
der Unzulässigkeit der virtuellen Unterteilung ein und desselben Raumes teils in 
eine Nebenbaute, teils in eine unterirdische Baute, geht es auch nicht an, ohne 
physische, sondern bloss virtuelle Abgrenzung eine Trennung in einen unterirdi-
schen und oberirdischen Teil vorzunehmen (vgl. auch Vernehmlassung des Si-
cherheitsdepartements S. 2 Ziff. 3); dies wäre mit kaum überwindbaren Schwie-
rigkeiten verbunden und könnte schwerlich willkürfrei bewerkstelligt werden. 

4.5.1 Nachdem sich der Rügekomplex betreffend die ÜZ sowie die Qualifikation 
des Garagenanbaus als Nebenbaute/unterirdische- und/oder oberirdische Anlage 
als unbegründet erweist, die Berechnungen der ÜZ (vgl. vorstehend E. 2.1) im 
Übrigen nicht bestritten werden und sich anhand der Akten auch auf ihre Richtig-
keit überprüfen lassen, ist die Beschwerde abzuweisen. 

4.5.2 Der Regierungsrat hat weitere Rügen (betreffend Pflichtparkplätze und 
Grenzabstand) angesichts der Abweisung der Verwaltungsbeschwerde nicht 
mehr behandelt oder sich hierzu nur vermutungsweise geäussert (vgl. vorste-
hend E. 2.2 letztes Lemma). Für das Verwaltungsgericht besteht daher erst recht 
kein Anlass, hierauf zu sprechen zu kommen, zumal sich die Beschwerdeführer 
ihrerseits vor dem Verwaltungsgericht nicht weiter zur Frage der Pflichtparkplätze 
äussern. 

5. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 1'800.-- sind dem 
Verfahrensausgang entsprechend den Beschwerdeführern aufzuerlegen (§ 72 
Abs. 2 VRP). Parteientschädigungen sind ebenfalls dem Verfahrensausgang 
entsprechend keine zuzusprechen. 

13

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von Fr. 1'800.-- werden den Beschwerde-
führern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt. Nachdem sie am 14. Ja-
nuar 2025 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- bezahlt haben, sind ih-
nen Fr. 700.-- aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten. 

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführer (2/R; unter Beilage der Ein-

gabe des Bezirks Einsiedeln vom 24.2.2025)
- die Bau- und Umweltbehörde Einsiedeln (R)
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement (EB; unter Beilage der Eingabe des Bezirks 

Einsiedeln vom 24.2.2025)
- sowie das Amt für Raumentwicklung (EB; unter Beilage der Eingabe des 

Bezirks Einsiedeln vom 24.2.2025). 

Schwyz, 28. März 2025

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

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*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 4. April 2025