# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9537af71-1683-5b33-ae7d-18f740db41ed
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Kantonsgericht Sammlung ARGVP ARGVP 2011 1496
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_KG_005_ARGVP-2011-1496_nodate.pdf

## Full Text

A. Verwaltungsentscheide 1496 

 

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aufgestockt werden, falls die Aufstockung hinsichtlich der Abstandsverletzung 
zu keiner wesentlichen Verstärkung der Rechtswidrigkeit führt. Unwesentlich 
ist eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit nur, wenn weder der Schutzzweck 
der Norm als erheblich beeinträchtigt, noch die Erweiterung des bestehenden 
rechtswidrigen Teils für sich allein oder zusammen mit dem gesamten Ge-
bäude als bedeutsam bezeichnet werden muss (vgl. Balthasar Heer, 

St.Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, N 752).  
Durch die Volumenerweiterung mittels Dachgaube wird zwar die Rechts-

widrigkeit des unrechtmässigen Grenzabstandes verstärkt, jedoch stellt die 
Erweiterung von lediglich einer Dachgaube keinen bedeutsamen Gebäudeteil 
dar, womit die Wesentlichkeit der Rechtswidrigkeit verneint wird. Auch stehen 
der Erweiterung keine wesentlichen öffentlichen Interessen gemäss Art. 94 
Abs. 2 lit. c BauG entgegen. Insgesamt kann deshalb gesagt werden, dass 
der geplante Dachaufbau die Voraussetzungen der Bestandesgarantie erfüllt. 
Im Weiteren ist darauf hinzuweisen, dass der Gebäudeabstand gemäss Art. 8 
Abs. 3 der Bauverordnung (BauV; bGS 721.11) nicht eingehalten werden 
muss, sondern die Einhaltung des Grenzabstandes genügt. 

Departement Bau und Umwelt, 07.04.2011 
 
Eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde ist mit Urteil des Oberge-
richts vom 26. Oktober 2011 abgewiesen worden. 

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Baubewilligungsverfahren. Niveaupunktbestimmung. Definition eines zu-

sammengebauten Hauses i.S.v. Art. 5 Abs. 2 der Bauverordnung (BauV; 
bGS 721.11). Voraussetzungen im vorliegenden Fall nicht erfüllt. 

Aus den Erwägungen: 
3.3 Der Niveaupunkt (Art. 5 BauV) ist Referenzgrösse für die Messweise 

der Gebäude- und Firsthöhe (Art. 6 und 7 BauV) wie auch für die Bestimmung 
eines Geschosses als Voll- oder Untergeschoss (Art. 4 BauV). Als Niveau-
punkt gilt nach Art. 5 Abs. 1 BauV der auf das gewachsene Terrain projizierte 
Schwerpunkt des kleinsten die Gebäudegrundfläche (ohne Anbauten) umfas-
senden Rechtecks. Mit dieser Definition werden bei der Projektion auf das 
gewachsene Terrain Unebenheiten im Terrain ausgemittelt. Dies vereinfacht 
die Berechnung des Niveaupunktes insbesondere bei komplizierten Grundflä-
chen von Gebäuden. Die Gebäudegrundflächen entspricht geometrisch aus-
gedrückt der Normalprojektion eines Gebäudes auf die Ebene der Grund-
stücksparzelle, wobei Anbauten und – nach Sinn und Zweck dieser Bestim-
mung auch Vorbauten – ausgenommen sind. 

A. Verwaltungsentscheide 1496 

 

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Als Ausnahme von diesem Grundsatz wird nach Art. 5 Abs. 2 BauV bei 
zusammengebauten und in der Höhe unterschiedlichen Häusern der Niveau-
punkt für jeden einzelnen Gebäudeteil bestimmt. Vorliegend ist unklar, wie 
diese Bestimmung auszulegen ist. Während der Rekurrent die Ansicht vertritt, 
dass Art. 5 Abs. 2 BauV beim geplanten Projekt nicht anwendbar sei, weil 
keine selbständigen Häuser vorlägen, sondern ein Einfamilienhaus, bringen 
die Vorinstanz und die Bauherrschaft vor, dass zwei separate Wohneinheiten 
geplant seien, die als eigenständige Gebäude in Erscheinung träten; sowohl 
im Grundriss, wie auch in den Ansichten, sei diese Eigenständigkeit ablesbar. 
Die Bauweise entspreche einem Terrassen- oder Reihenhaus, wie im Anhang 
zur BauV vorgegeben. 

Nach dem Wortlaut von Art. 5 Abs. 2 BauV müssen für dessen Anwend-
barkeit auf den vorliegenden Fall mindestens zwei (ganz oder teilweise) zu-
sammengebaute und in der Höhe unterschiedliche Häuser vorhanden sein 
(der Begriff „Häuser“ ist kein baurechtsspezifischer Begriff; er wird umgangs-
sprachlich als synonym für Gebäude verwendet). Unbestritten ist von beiden 
Seiten, dass Art. 5 Abs. 2 BauV nur dann zur Anwendung gelangt, falls den 
aneinandergebauten und in der Höhe unterschiedlichen Gebäuden eine ge-
wisse Eigenständigkeit zukommt. Dies ergibt sich auch aus den technischen 
Erläuterungen zu Art. 5, 6 und 7 der BauV (Anhang BauV, S. 32), wonach bei 
Einzelbauten – seien dies nun Einfamilien-, Mehrfamilien- oder Geschäfts-
häuser – der Niveaupunkt und damit die Gebäude- und Firsthöhe nach Art. 5 
Abs. 1 BauV berechnet wird. Die unterste Abbildung auf S. 32 des Anhangs 
zur BauV, die mit „Messweise bei gestaffelten Bauten“ untertitelt ist, illustriert 
die Vorschrift von Art. 5 Abs. 2 BauV: Sie zeigt auf, dass bei drei aneinander-
gebauten und aufgrund der Hanglage in der Höhe (und vermutungsweise 
auch seitlich) leicht versetzten resp. gestaffelten „Reihenhäusern“, der Ni-
veaupunkt und damit die Gebäude- und Firsthöhe für jede der drei Gebäude-
einheiten separat gemessen wird. Aus der Illustration geht hervor, dass von 
einer gestaffelten Baute i.S.v. von Art. 5 Abs. 2 BauV nur gesprochen werden 
kann, wenn sie aus eigenständigen Baukörpern besteht, welche je eine von 
den anderen Teilen des Baukörpers abgegrenzte separate Grundfläche ha-
ben und deren einzelne Teile baulich und funktional getrennt sind. Dabei ist 
jedoch nicht ausgeschlossen, dass beispielsweise für die Garagierung oder 
die Erschliessung gemeinsame Lösungen möglich sind. Entgegen der Vo-
rinstanz und der Bauherrschaft muss den einzelnen Gebäuteilen untereinan-
der somit nicht nur eine weitgehende bauliche, sondern auch eine funktionale 
Eigenständigkeit zukommen. 

Beides ist beim strittigen Projekt nicht der Fall: Baulich ist der untere Ge-
bäudeteil im Vergleich zum oberen Gebäudeteil zwar kubisch versetzt, kon-
struktiv ist der untere Gebäudeteil vom oberen Gebäudeteil jedoch nicht ge-
trennt, und es bestehen keine abgegrenzten separaten Grundflächen. Auch 
optisch ist der untere Gebäudeteil im Verhältnis zum oberen Gebäudeteil der-

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art untergeordnet, dass nicht ernsthaft von zwei eigenständigen Einheiten ge-
sprochen werden kann, wie etwa bei zwei oder mehreren aneinandergebau-
ten Reiheneinfamilienhäusern. Die subjektive Bezeichnung der Wohnräum-
lichkeiten im unteren Gebäudeteil als „Wohneinheit Süd“ vermag auf jeden 
Fall alleine eine getrennte Betrachtung der zwei Gebäudeteile nicht zu recht-
fertigen. Insbesondere das Erdgeschoss gehört baulich sowohl zum unteren 
wie auch zum oberen Gebäudeteil und dient mit den Erschliessungsflächen 
und den Nebenräumlichkeiten (Keller, Waschen, Trocknen, Technik und Ge-
räteraum) zur Hauptsache dem oberen Gebäudeteil („Wohneinheit Süd-Ost“). 
Allein ein Blick auf die Bruttogeschossflächen der zwei Wohneinheiten zeigt, 
dass die „Wohneinheit Süd“ mit rund 46 m

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 Wohnfläche der „Wohneinheit 

Süd-Ost“ mit rund 219 m
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 Wohnfläche völlig untergeordnet ist (vgl. Grundriss-

plan). Auch das Sockelgeschoss dient der Wohnfläche der beiden Einheiten 
entsprechend im Wesentlichen der „Wohneinheit Süd-Ost“. Schliesslich sind 
auch die Aussenbereiche mit Terrassen und Sitzplatz/Garten von beiden 
Wohneinheiten aus zugänglich und nutzbar, womit auch diesbezüglich keine 
klare Trennung zwischen den beiden Gebäudeteilen vorliegt. 

3.4 Insgesamt handelt es sich beim vorliegenden Projekt nicht um zwei 
zusammengebaute und in der Höhe unterschiedliche „eigenständige Gebäu-
de“ i.S.v. Art. 5 Abs. 2 BauV. Weder baulich noch funktional liegen zwei ei-
genständige Gebäudeeinheiten vor. Vielmehr ist von einem Einfamilienhaus 
auszugehen, dessen Erd- und Sockelgeschoss gegenüber den beiden senk-
recht übereinander liegenden Obergeschossen hangabwärts versetzt und ge-
staffelt ist. Vorliegend hat die Vorinstanz in Umgehung von Art. 5 Abs. 1 BauV 
Art. 5 Abs. 2 BauV derart überstrapaziert, um die Regelbauvorschriften über 
die Gebäude- und Firsthöhe und die maximal erlaubte Geschossigkeit (Art. 16 
des Baureglements) sowie die Vorschrift über die talseitig sichtbaren Ge-
schosse (Art. 9 des Baureglements) einzuhalten. Im Ergebnis wurde die Bau-
bewilligung für das geplante Bauvorhaben somit zu Unrecht erteilt. Mit der 
sehr weitgehenden vorinstanzlichen Interpretation von Art. 5 Abs. 2 BauV 
würde für ähnliche Bauvorhaben an Hanglagen Tür und Tor geöffnet, um 
praktisch nach Belieben und unter Ausklammerung der zonenkonformen Be-
bauungsmöglichkeiten verschiedene Niveaupunkte festzulegen und damit die 
Regelbauvorschriften zu umgehen, was nicht Sinn und Zweck dieser Vor-
schriften sein kann. 

4. Entgegen der Bauherrschaft liegt vorliegend auch keine spezielle Ge-
lände- und Gebäudeform vor, aufgrund deren die Baubewilligungsbehörde die 
massgebende Niveaupunkthöhe in sachgerechter Auslegung von Art. 5 
Abs. 1 und 2 BauV situationsgerecht festlegen könnte (Art. 5 Abs. 3 BauV): 
Hanglagen sind in Appenzell Ausserrhoden häufig und im Allgemeinen nicht 
derart speziell, dass eine Ausnahme von der Berechnung des Niveaupunktes 
nach Art. 5 Abs. 1 BauV gerechtfertigt wäre. Dies ist auch vorliegend nicht der 
Fall. Auch ist nicht ersichtlich, inwieweit aufgrund der (alleine auf subjektiven 

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Gründen beruhenden) Gebäudeform ein äusserer, objektiver Sachzwang für 
eine einzelfallweise Festlegung des Niveaupunktes vorliegen sollte. 

Departement Bau und Umwelt, 31.05.2011 

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Baubewilligungsverfahren. Ausnahmebewilligung. Für die Erteilung einer 

Ausnahmebewilligung muss eine der Voraussetzungen von Art. 118 Abs. 1 
lit. a–c BauG erfüllt sein. Im vorliegenden Fall besteht für ein zusätzliches Ge-
schoss und die Abweichung von der maximalen Gebäudehöhe kein Ausnah-
megrund. 

Aus den Erwägungen: 
6a) Der Rekurrent macht geltend, dass die Voraussetzungen für die Aus-

nahmebewilligung gemäss Art. 118 Abs. 1 BauG nicht gegeben sind. Insbe-
sondere werde in der Zone W 2 die zulässige Geschosszahl und damit auch 
die Gebäudehöhe überschritten, was als Konsequenz des überschrittenen Ni-
veaupunktes zu folgern sei.  

b) Es gilt voranzustellen, dass Ausnahmebewilligungen grundsätzlich der 
Vermeidung von Härten dienen und den Baubehörden ermöglichen sollen, 
den Besonderheiten des Einzelfalls Rechnung zu tragen (BGE 107 Ia 216). 
Ihr Zweck besteht darin, Härten und Unbilligkeiten zu vermeiden, die sich we-
gen der Besonderheit des Sachverhalts aus der strikten Anwendung der Bau-
ordnung ergeben würden. Dabei muss es sich um einen Einzelfall handeln, 
bei welchem die Allgemeinordnung den besonderen Verhältnissen nicht ge-
recht wird. Die Gewährung einer Ausnahmebewilligung setzt eine Ausnahme-
situation voraus und kann nicht zur Regel werden. Allein subjektive, in der 
Person des Baugesuchstellers liegende Gründe genügen jedoch nicht 
(Balthasar Heer, St.Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, 
N 736/737). Damit eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann, muss eine 
der Voraussetzungen von Art. 118 Abs. 1 lit. a–c BauG erfüllt sein. Art. 118 
Abs. 1 lit. a BauG kann von vornherein ausgeschlossen werden, so dass vor-
liegend eine Ausnahmebewilligung nach Art. 118 Abs. 1 lit. b oder c BauG zu 
prüfen ist. 

c) Gemäss Art. 118 Abs. 1 lit. b BauG können Ausnahmebewilligungen er-
teilt werden, wenn unter den gegebenen Verhältnissen die Einhaltung der be-
stehenden Vorschriften die Bauherrschaft in unzumutbarer Weise benachteili-
gen würde und öffentliche Interessen der Ausnahmebewilligung nicht entge-
genstehen.  

Die zu bebauende Parzelle Nr. X befindet sich an einem Hang, der insbe-
sondere im oberen Teil, namentlich in der Zone W 2, Neigungen von maximal