# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 22714aa7-67a3-5322-b679-4a944674444a
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-12-20
**Language:** de
**Title:** Vorzeitige Baufreigabe.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0195/2012
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iv_nr._0195-2012.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
4. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE IV Nr. 

R4.2012.00135 
0195/2012 

Entscheid vom 20. Dezember 2012 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Kurt  Gutknecht,  Baurichter  Béla  Berke,  Baurichterin 
Margrit Manser, Gerichtsschreiberin Barbara Eidenbenz     

in Sachen 

Rekurrentin 

Y. AG, [….] 

gegen 

Rekursgegner 

1.  Gemeinderat A., [….] 

Mitbeteiligte 

2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2,  

Postfach, 8090 Zürich  

betreffend 

Gemeinderatsbeschluss vom 10. Juli 2012; Verweigerung der Baufreigabe 
für zwei Mehrfamilienhäuser 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 10. Juli 2012 verweigerte der Gemeinderat A. der Y. AG 

die Baufreigabe für die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern.  

B. 

Hiegegen wandte sich die Y. AG mit Rekurseingabe vom 22. August 2012 

rechtzeitig  an  das  Baurekursgericht  und  beantragte,  der  Gemeinderat  sei 

unter Aufhebung  des angefochtenen  Beschlusses  einzuladen,  die Baufrei-

gabe unverzüglich zu erteilen. Sodann sei ihr eine Umtriebsentschädigung 

zuzusprechen. 

C. 

Mit  Präsidialverfügung  vom  24.  August  2012  wurde  der  Rekurseingang 

vorgemerkt und  das  Vernehmlassungsverfahren  eröffnet.  Am  24.  Septem-

ber  2012  beantragte  die  Baudirektion  Kanton  Zürich  als  Mitbeteiligte  die 

Abweisung des Rekurses. Denselben Antrag stellte der  Gemeinderat A. in 

seiner Stellungnahme vom 25. September 2012. In der Replik vom 14. No-

vember 2012 und der Duplik vom 4. Dezember 2012 hielten die Parteien an 

ihren Anträgen fest. 

D. 

Auf die Parteivorbringen wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den 

Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurrentin ist als Bauherrin und Verfügungsadressatin ohne weiteres 

zur Rekurserhebung  legitimiert  (§  338a  Abs.  1  des  Planungs-  und  Bauge-

setzes [PBG]). Da auch die übrigen formellen Voraussetzungen erfüllt sind, 
ist auf den Rekurs einzutreten. 

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2.1. 

Am  15.  Mai  2012  erteilte  die  Vorinstanz  der Rekurrentin  die  baurechtliche 

Bewilligung  für  die  Erstellung  von  zwei  Mehrfamilienhäusern  samt  Neben-
gebäuden und Unterniveaugarage unter der Bedingung, „dass das laufende 
Revisionsverfahren  des  Quartierplanes  Z.  samt  den  damit  zusammenhän-

genden  Erschliessungsprojekten 

in  Rechtskraft  erwächst.  Ohne  die 

Rechtskräftigkeit  der  übergeordneten  Planungen  und  dem  Bau  der  Er-

schliessungsanlagen kann der Baubeginn nicht erfolgen. Mit dem Bau der 

Hochbauten darf erst nach dem Einbau des Schwarzbelages in der Strasse 
'Im See' begonnen werden.“  

Bereits  am  24.  April  2012  hatte  die  Baudirektion  die  strassenpolizeiliche 
Bewilligung unter folgender Bedingung erteilt: „Die Bauzufahrt und die Ver-
kehrserschliessung  haben  ausschliesslich  rückwärtig  über  die  neue  Quar-

tierstrasse Im See zu erfolgen. Das direkte Ein- und Ausfahren auf die Kai-
serstuhlerstrasse und/oder Materialumschlag auf derselben sind untersagt.“ 
Der Gemeinderatsbeschluss (act. 4.1) und die Verfügung der Baudirektion 

(act. 4.2) sind unangefochten rechtskräftig geworden.  

Die  von  der  Rekurrentin  am  2.  Juli  2012  verlangte  vorzeitige  Baufreigabe 

hat  der Gemeinderat  im  angefochtenen  Beschluss  im Wesentlichen  in  der 

Erwägung  verweigert,  die  in  den  Bewilligungen  statuierten  Auflagen  seien 

noch nicht erfüllt worden.  

2.2. 

Nach dem Dafürhalten der Rekurrentin haben sich die Verhältnisse seit der 

Erteilung  der  erwähnten  Bewilligungen  grundlegend  geändert,  weil  die 

Baudirektion am 29. Juni 2012 einen Bauinstallationsplan mit direkter Bau-

stellenzufahrt  von  der  K.-strasse  genehmigt  habe.  Auch  alle  andern  Ne-

benbestimmungen gemäss Baubewilligung vom 15. Mai 2012 seien erfüllt. 

Die Baufreigabe sei zu Unrecht verweigert worden. Nachdem die Baustel-

lenzu- und -wegfahrt mit dem Einverständnis der kantonalen Behörden di-

rekt  über  die  Staatsstrasse  erfolgen  könne,  seien  alle  Auflagen  zur  rück-

wärtigen  Erschliessung  für  die  Baufreigabe  ohne  Belang  und  könnten 

höchstens einer Bezugsfreigabe im Wege stehen. 

Die  Baudirektion  verweist  in  ihrer  Vernehmlassung  auf  die  angefochtene 

Verfügung,  in  welcher  eine  rückwärtige  Erschliessung  und  Baustellenzu-
fahrt  verlangt  worden  sei.  Zwar  habe  der  zuständige  kantonale  Sachbear-

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beiter  eine  vorläufige  Bauzufahrt  von  der  Staatsstrasse  unter  der  Voraus-

setzung  erwogen,  dass  auch  die  Gemeinde  zustimme. Weil  diese  Zustim-

mung fehle, gelte die verfügte Auflage.  

Nach  Darstellung  der  Gemeinde  ist  der  Quartierplan  am  15.  Mai  2012 

rechtskräftig  festgesetzt,  von  der  Baudirektion  aber  noch  nicht  genehmigt 

worden. Das Bauprojekt für die Erschliessungsarbeiten liege vor, das Sub-

missionsverfahren  sei  abgeschlossen.  Bei  gleichzeitiger  öffentlicher  und 

privater Bautätigkeit am gleichen Ort seien Behinderungen absehbar. Weil 

die Gemeinde die Quartierplananlagen so rasch als möglich realisieren wol-

le, sei diesen der Vorzug zu geben. 

3.1. 

Gemäss § 233 Abs. 1 PBG dürfen Bauten und Anlagen nur auf Grundstü-

cken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstel-

lung oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin 

gesichert  ist.  Die  Erfüllung  dieser  Grundanforderung  an  Bauten  und  Anla-

gen wurde mit den erwähnten Auflagen sichergestellt (vgl. E. 2.1.). Die Auf-

lagen sind von der Rekurrentin, indem sie kein Rechtsmittel dagegen erho-

ben hat, stillschweigend akzeptiert worden.  

Gemäss § 326 PBG darf mit der Ausführung eines Vorhabens ohne schrift-

liche  Erlaubnis  der  zuständigen  Behörden  nicht  begonnen  werden,  bevor 

alle  nötigen  baurechtlichen  Bewilligungen  rechtskräftig  erteilt  und  alle  auf 

den  Baubeginn  gestellten  Nebenbestimmungen  erfüllt  sind.  Die  Erfüllung 

solcher  Nebenbestimmungen  ist  die  Regel,  von  welcher  nur  mit  gutem 

Grund  abgewichen  werden  darf.  Denn  inhaltlich  bedeutet  eine  vorzeitige 

Baufreigabe  eine  Wiedererwägung  der  ursprünglichen  Auflagen,  von  wel-

cher  aus  Gründen  der  Rechtssicherheit  nur  in  Ausnahmefällen  Gebrauch 

gemacht  wird.  Eine  vorzeitige  Baufreigabe  kommt  insbesondere  dann  in 

Betracht, wenn sich die rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse so ver-

ändert haben, dass ein Beharren auf der Erfüllung aller Nebenbestimmun-

gen vor Baubeginn unverhältnismässig wäre. Ein Rechtsanspruch auf vor-

zeitige Baufreigabe besteht indessen nicht. Liegen nachvollziehbare Grün-

de  vor,  welche  eine  vorzeitige  Baufreigabe  als  ungünstig  erscheinen  las-

sen, kann die Behörde diese verweigern. Bei der Beurteilung dieser Frage 

steht der Behörde ein erhebliches Ermessen zu, welches das Baurekursge-
richt nach seiner grundsätzlichen vollen Kognition (§ 20 Abs. 1 des Verwal-

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tungsrechtspflegegesetzes  [VRG])  zu  berücksichtigen  hat.  Entsprechend 

ersetzt  es  somit  eine noch  vertretbare Wertung  der  Gemeinde  nicht  durch 

eine  andere  Wertung  und  greift  nur  bei  offensichtlicher  Unhaltbarkeit  des 

vorinstanzlichen  Entscheides  ein  (vgl.  Alfred  Kölz/Jürg  Bosshart/Martin 

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 

2. Aufl., Zürich 1999, § 20 Rz. 17 ff.)  

3.2. 

Die Rekurrentin macht sinngemäss geltend, durch die Wiedererwägung der 

kantonalen  Verfügung  sei  eine  grundlegend  neue  Situation  entstanden. 

Deshalb  müsse  auch  die  Gemeinde  auf  ihre  Bewilligung  zurückkommen 

und die vorzeitige Baufreigabe erteilen. 

Die  Bewilligung  der  Baudirektion  für  die  Bauinstallation  mit  Zu-  und  Aus-

fahrt von der K.-strasse betrifft einzig die Auflage in der kantonalen Verfü-

gung  während  der  Bauphase.  Insofern  ist  tatsächlich  eine  neue  Situation 

entstanden. Bestehen bleiben indessen immer noch die kantonale Auflage, 

die  Verkehrserschliessung  (nach  Bauvollendung)  habe  ausschliesslich 

rückwärtig  zu  erfolgen,  und  die  Auflagen  in  der  kommunalen  Baubewilli-

gung betreffend die rechtskräftige Revision des Quartierplanes Z. und des-

sen  Umsetzung.  Insbesondere  bleibt  die  Nebenbestimmung,  mit  dem  Bau 

der  Hochbauten  dürfe  erst  nach  dem  Einbau  des  Schwarzbelages  in  der 

Strasse  'Im  See'  begonnen  werden.  Diesen  Umstand  hat  die  Baudirektion 

berücksichtigt,  indem  sie  in  ihrer  Bewilligung  der  Baustellenzufahrt  die 

schriftliche Baufreigabe der Gemeinde A. vorbehalten hat (act. 11).  

Die  noch  strittigen  Nebenbestimmungen  betreffen  die  Zugänglichkeit  des 

Baugrundstückes  und  somit  eine  Grundanforderung  an  jede  Anlage  und 

Baute. Sie  sind  von  zentraler Bedeutung,  weil  eine  Nutzung  der zu  erstel-

lenden Bauten und Anlagen ohne rechtskonforme Erschliessung nicht mög-

lich ist. Schon aus diesem Grunde war es ohne weiteres zulässig, eine vor-

zeitige  Baufreigabe  zu  verweigern.  Hinzu  kommen  die  nachvollziehbaren 

Befürchtungen  der  Gemeinde,  eine  vorgezogene  Bautätigkeit  der  Rekur-

rentin  könnte  die  Arbeiten  an  den  Entwässerungs-  und  Strassenanlagen 

entlang  der  rekurrentischen  Grundstücksgrenzen  behindern  und  dadurch 

zu  Bauverzögerungen  und  Mehrkosten  für  das  Gemeinwesen  führen.  Die 
Verweigerung einer vorzeitigen Baufreigabe lag unter den gegebenen Um-
ständen  ohne  weiteres  im  Ermessen  der  kommunalen  Baubehörde.  Von 

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einer  offensichtlichen  Unhaltbarkeit  des  vorinstanzlichen  Entscheids  kann 

keine Rede sein. 

Ergänzend ist festzuhalten, dass durch die Wiedererwägung der Baudirek-

tion bezüglich der Baustelleninstallation hinsichtlich der grundsätzlichen Er-

schliessung  der  Bauparzelle  keine  neue  Situation  entstanden  ist.  Die  von 

der  kommunalen  Vorinstanz  im  baurechtlichen  Entscheid  statuierte  Bedin-

gung ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen und es besteht im vorlie-

genden Verfahren kein Anlass dazu, deren Rechtmässigkeit zu überprüfen 

(vgl. § 86a VRG). 

4. 

Somit ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist. 

[….] 

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