# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 26c0c73b-a8b8-5e88-bc3c-6b34dc153257
**Source:** Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** FR 602_08_90_08_05_09.pdf
**Docket/Reference:** 602_08_90_08_05_09.pdf
**URL:** https://www.fr.ch/sites/default/files/contens/tc/_www/files/pdf2/602_08_90_08_05_09.pdf

## Full Text

602 2008-90 

Urteil vom 8. Mai 2009 

II. VERWALTUNGSGERICHTSHOF 

BESETZUNG 

Präsident:  Michel Wuilleret 
Richter: 

Christian Pfammatter, Josef Hayoz 

PARTEIEN 

X    Beschwerdeführer,  vertreten  durch  Fürsprecher  Beat  Müller-Roulet, 
Schwarztorstrasse 28, Postfach 428, 3000 Bern 14, 

gegen 

GEMEINDE  Z  ,  Beschwerdegegnerin,  vertreten  durch  Rechtsanwalt 
Elmar Perler, Cité-Bellevue 6, Postfach 41, 1707 Freiburg, 

RAUMPLANUNGS-,  UMWELT-  UND  BAUDIREKTION,  Rue  des 
Chanoines 17, Postfach, 1701 Freiburg, Vorinstanz, 

OBERAMT DES SENSEBEZIRKS, Kirchweg 1, Postfach 104, 1712 Tafers, 
Vorinstanz, 

GEGENSTAND 

Raumplanung und Bauwesen 
Bauen ausserhalb der Bauzone 
Nachträgliches Baubewilligungsgesuch 

Beschwerde  vom  2. Juli  2008  gegen  die  Entscheide  der  Raumplanungs-, 
Umwelt- und Baudirektion vom 2. April 2008 und des Oberamtmannes des 
Sensebezirks vom 2. Juni 2008. 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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S a c h v e r h a l t  

A. 
X  und  Y  sind  Eigentümer  der  in  der  Landwirtschaftszone  der  Gemeinde  Z 
gelegenen  Parzelle  Nr.  6...  Im  Jahr  2006  erstellte  X  auf  diesem  Grundstück  unmittelbar 
nördlich  der  in  der  Wohnzone  mittlerer  Dichte  gelegenen  Parzelle  Nr.  1...  ohne 
Baubewilligung eine Garage mit Lagerraum zum Lagern der für eine gewerbliche Tätigkeit 
benötigen  Werkzeuge  und  Materialien.  Diese  als  Remise  bezeichnete  Baute  weist  eine 
Grundfläche  von  11,0  m  x  6,1  m  und  eine  Höhe  von  5,5  m  auf.  Mit  Schreiben  vom  27. 
Juni  2006  forderte  der  Gemeinderat  X  auf,  die  Bauarbeiten  sofort  einzustellen  und 
unverzüglich  ein  entsprechendes  Baugesuch  einzureichen  oder  aber  die  Baute  zu 
entfernen. 

Die  Grundstücke  Nr.  6..  und  Nr.  1...  waren  früher  Teil  (?)  eines  landwirtschaftlichen 
Gewerbes.  Das ehemalige  Ökonomiegebäude,  das in Wohnraum umgebaut wurde,  steht 
auf der Nr. 1.... 

Am  11.  Oktober  2006  stellte  X  bei  der  Gemeinde  ein  Gesuch  um  "eine  geringfügige 
Erweiterung  der  Wohnzone  mittlere  Dichte"  im  Bereich  der  Remise.  Mit  Verfügung  vom 
29.  Januar  2007  wies  der  Gemeinderat  das  Begehren  ab.  Dagegen  erhoben  X  und  Y 
Beschwerde  beim  Oberamtmann  des  Sensebezirks  und  erneuerten  ihr  Gesuch  um 
"Umzonierung"  eines  Teils  der  Parzelle  Nr.  6...  Ihre  Eingabe  wurde  zuständigkeitshalber 
an  die  Raumplanungs-,  Umwelt-  und  Baudirektion  des  Kantons  Freiburg  (nachfolgend: 
RUBD) weitergeleitet, welche die Beschwerde mit Entscheid vom 9. August 2007 abwies.  

In  der  Folge  erhoben  X  und  Y  Verwaltungsgerichtsbeschwerde.  Sie  beantragten  die 
Aufhebung  des  angefochtenen  Entscheids  und  erneuerten  ihr  Umzonungsbegehren. 
Eventuell habe das Gericht das Verfahren einzustellen, jedoch pendent zu halten, bis die 
Gemeinde  das  von  ihr  angekündigte  Verfahren  der  Zonenplanänderung  durchgeführt 
habe. Mit Urteil vom 14. Juli 2008 wies das Kantonsgericht die Beschwerde ab (Referenz: 
2A  07  98).  Es  erwog,  es  sei  nicht  dargetan,  dass  bedeutende  Veränderungen  der 
Gegebenheiten  eingetreten  seien,  welche  die  beantragte  Zonenplanänderung  zu 
rechtfertigen  vermöchten.  Zudem  würde  die  geplante  spätere  Überbauung  der  Parzelle 
Nr. 6.. erschwert, wenn von diesem Grundstück schon jetzt Teile abgetrennt würden. 

Gegen  diesen  Entscheid  erhoben  X  und  Y  beim  Bundesgericht  Beschwerde  in  öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten und subsidiäre Verfassungsbeschwerde. Sie schlossen unter 
anderem  auf  Aufhebung  des  am  14.  Juli  2008  ergangenen  Urteils  des  Kantonsgerichts 
sowie  des  Entscheids  der  RUBD  vom  9. August  2007.  Das  Bundesgericht  wies  die 
Beschwerden,  soweit  es  darauf  eintrat,  mit  Urteil  vom  18.  März  2009  ab  (Referenz: 
1C_376/2008). 

Bereits  am  26.  Februar  2007  reichte  X  ein  (nachträgliches)  Baugesuch  für  den 

B. 
"Neubau einer Remise/Schopf" auf der Parzelle Nr. 6.. ein. 

Mit  Verfügung  vom  2.  April  2008  lehnte  die  RUBD  die  Erteilung  der  notwendigen  Aus-
nahmebewilligung nach Art. 24 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 

 
 
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1979 (RPG; SR 700) sowie der kantonalen Sonderbewilligung im Sinne von Art. 59 Abs. 1 
des Raumplanungs- und Baugesetzes vom 9. Mai 1983 (RPBG; SGF 710.1) ab. Sie stellte 
namentlich  fest,  dass  sich  die  strittige  Baute  in  der  Landwirtschaftszone  befinde  und 
weder  für  die  Haltung  von  Kleintieren  noch  für  die  Lagerung  von  landwirtschaftlichen 
Produkten  als  zonenkonform  bewilligt  werden  könne.  Darauf  verweigerte  der  Oberamt-
mann am 2. Juni 2008 auch die baupolizeiliche Bewilligung. 

C.  Mit  Strafbefehl  vom  4.  Juni  2008  verurteilte  der  Oberamtmann  X  wegen  Bauens 
ohne  Baubewilligung  zu  einer  Busse  von  2'500  Franken.  Diese  Verurteilung  erging  in 
Anwendung des Art. 199 RPBG. 

D.  Mit  Beschwerde  vom  2.  Juli  2008  gelangte  X    an  die  Verwaltungsrechtliche 
Abteilung des Kantonsgerichts. Er stellt die Begehren, 

- die Verfügung des Oberamtmannes vom 2. Juni 2008 aufzuheben (Rechtsbegehren 1); 

- den Strafbefehl vom 4. Juni 2008 aufzuheben (Rechtsbegehren 2); 

- den Entscheid der RUBD vom 2. April 2008 aufzuheben (Rechtsbegehren 3); 

- eventuell die Sache zu neuer Bearbeitung und zu neuem Entscheid an die Vorinstanzen 

und an die Gemeinde Z  zurückzuweisen (Rechtsbegehren 4); 

- das  von  ihm  eingereichte  Baugesuch  vom  26.  Februar  2007  im  vollem  Umfange  zu 

genehmigen (Rechtsbegehren 5); 

- das Verfahren vor dem Kantonsgericht zu sistieren, bis die im Gang befindliche Revision 
der Ortsplanung in der Gemeinde Z rechtskräftig abgeschlossen sei (Rechtsbegehren 6) 
und 

- der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen (Rechtsbegehren 7). 

E.  Die  RUBD  verweist  auf  ihre  Erwägungen  im  Entscheid  vom  2.  April  2008.  Der 
Oberamtmann  schliesst  auf  Abweisung  und  die  Gemeinde  Z  beantragt,  primär  auf  die 
Beschwerde nicht einzutreten, subsidiär sie abzuweisen. 

F.  Mit  Schreiben  vom  23.  April  2009 lehnte  der  Instruktionsrichter  die  Sistierung  des 
Beschwerdeverfahrens ab und schloss das Beweisverfahren. 

 
 
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E r w ä g u n g e n  

1.  Die  Zuständigkeit  der  Verwaltungsrechtlichen  Abteilung  des  Kantonsgerichts  zur 
Beurteilung  der  vorliegenden  Angelegenheit  ergibt  sich  aus  Art.  59  Abs.  2,  Art.  176 
Abs. 1  RPBG  und  Art. 114  Abs.  1  lit.  c  des  Gesetzes  vom  23.  Mai  1991  über  die 
Verwaltungsrechtspflege (VRG; SGF 150.1). Die Sonderbewilligung und der Bauabschlag 
wurden  gestützt  auf  Art.  175a  Abs.  2  RPBG  und  Art.  95  Abs.  4  des  Ausführungs-
reglements  vom  18.  Dezember  1984  zum  Raumplanungs-  und  Baugesetz  vom  9.  Mai 
1983  (ARRPBG;  SGF  710.11)  dem  Beschwerdeführer  gleichzeitig  am  4.  Juni  2008 
zugestellt. Mit der Aufgabe seiner Beschwerdeschrift bei einer schweizerischen Poststelle 
am 2. Juli 2008 ist die dreissigtägige Rechtsmittelfrist (Art. 79 Abs. 1 VRG) eingehalten.  

2. 
a)  Eigentümer  des  Grundstücks  Nr.  6..  sind  -  offenbar  im  Rahmen  einer  Erben-
gemeinschaft - der Beschwerdeführer und Y. Aus diesem Umstand leitet die Gemeinde Z 
ab, dass jede Verwaltungshandlung über das Grundstück eine Willensbildung im Rahmen 
der  Gemeinschaft  voraussetzt.  Wenn  keine  andere  Vorschrift  bestehe,  bedürfe  es 
gestützt  auf  Art.  653  des  Schweizerischen  Zivilgesetzbuches  vom  10.  Dezember  1907 
(ZGB;  SR  210)  zur  Ausübung  von  Rechten  aus  dem  Eigentum  eines  einstimmigen 
Beschlusses  aller  Gesamteigentümer.  Wenn  ein  Gesamteigentümer  allein  für  die 
Gemeinschaft  ein  verbindliches  Geschäft  abschliesse,  brauche  er  die  Vollmacht  der 
übrigen  Mitglieder.  Dieses  Prinzip  sei  bei  der  Erbengemeinschaft  in  reiner  Form 
durchgezogen (Art. 602 Abs. 2 ZGB). Eine Vollmacht von Y liege nicht vor, weshalb das 
Baubewilligungsgesuch und das Gesuch um eine Sonderbewilligung bereits aus formellen 
Gründen  hätten  abgewiesen  werden  sollen.  Da  die  Mitglieder  der  Erbengemeinschaft 
nicht gemeinsam auftreten und keine Vollmacht vorliege, sei aus formellen Gründen auf 
die Verwaltungsgerichtsbeschwerde nicht einzutreten. 

b)  Der  Beschwerdeführer  und  Y  haben  beide  das  Baubewilligungsgesuch  vom  26. 
Februar  2008  als  Grundeigentümer  unterzeichnet.  Als  Baugesuchsteller  tritt  aber  allein 
der  Beschwerdeführer  auf.  Insofern  ist  die  Unterschrift  oder  ein  Vollmacht  der  anderen 
Miteigentümerin  nicht  notwendig.  Dies  ergibt  sich  aus  Art.  83  Abs.  1  ARRPBG,  wonach 
das  Baubewilligungsgesuch  und  die  Pläne  vom  (Bau-)Gesuchsteller  und  vom 
Projektverfasser  zu  unterzeichnen  sind  (Abs.  1).  Der  Grundeigentümer  hat  das 
Bewilligungsgesuch  nur  dann  zu  unterzeichnen,  wenn  er  Drittperson  ist  (Art.  83  Abs.  2 
ARRPBG). Es ist somit nicht zu beanstanden, wenn der Beschwerdeführer hinsichtlich der 
strittigen Baute allein handelt. 

c) Im Übrigen geht es hier um ein nachträgliches Baugesuch. Das Bauvorhaben ist 
bereits  realisiert  und  muss  nunmehr  von  den  Baubewilligungsbehörden  auf  seine  Über-
einstimmung  mit  den  bau-  und  planungsrechtlichen  Vorschriften  überprüft  werden.  Die 
Realisierung  des  Bauvorhabens  wurde  von  der  Grundstücksmiteigentümerin,  die,  wie 
schon  gesagt,  nicht  Baugesuchstellerin  ist,  nicht  verhindert.  Demnach  kann  es  weder 
Aufgabe  des  Gerichts  noch  der  Bewilligungsbehörden  sein,  zu  überprüfen,  ob  die 
privatrechtliche  Zustimmung  der  Miteigentümerin  zur  realisierten  Remise  in  der  einen 
oder anderen Form existiert oder existiert hat (vgl. BVR 1989 S. 406 E. 3 S. 405 f.; ALDO 

 
 
 
 
 
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ZAUGG / PETER LUDWIG, Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, Kommentar Bd. I, 
3.  A.,  Bern  2007,  Art.  34  N.  10).  Der  Einwand  der  Gemeinde  Z  erweist  sich  somit  als 
unbegründet. 

3.  Das Grundstück Nr. 6.. befindet sich in der Landwirtschaftszone. Das ergibt sich aus 
den  Ausführungen  der  Gemeinde  Z,  den  Akten  und  dem  Urteil  des  Bundesgerichts  vom 
18.  März  2009  (Punkt  A  Sachverhalt).  Mit  der  Bezeichnung  von  Landwirtschaftszonen 
wird  die  von  der  Verfassung  geforderte  Trennung  von  Bau-  und  nicht  Baugebiet 
parzellenscharf 
verwirklicht. 
Landwirtschaftszonen  sollen  von  Überbauungen  weitgehend 
freigehalten  werden 
(BERNHARD WALDMANN / PETER HÄNNI, Handkommentar Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 16 
N  3).  Demnach  ist  es  nicht,  wie  der  Beschwerdeführer  meint,  "tendenziös",  zu  be-
haupten, der Teil der Parzelle, auf welchem die Remise steht, befinde sich ausserhalb der 
Bauzone. 

grundeigentümerverbindlicher  Weise 

und 

in 

4. 
a)  Der  Beschwerdeführer  beantragt,  das  Verwaltungsgerichtsverfahren  auszu-
setzen.  Es  müsse  zuerst  abgewartet  werden,  ob  und  wie  der  Nutzungsrichtplan  in 
Rechtskraft  erwachse.  Erst  dann  könne  weiter  disponiert  werden.  Das  Teilstück  der 
Parzelle  Nr.  6..,  auf  welchem  die  Remise  stehe,  solle  in  die  Bauzone  mittlerer  Dichte 
umgezont werden. Dann wäre dieses Teilstück nicht mehr ausserhalb der Bauzone.  

b) Demgegenüber bringt die Gemeinde Z vor, dass die Parzelle Nr. 6.. weiterhin in 
der  Landwirtschaftszone bleiben wird. Die Revision der Ortsplanung sehe aber  vor, dass 
der  südliche  Teil  dieses  Grundstücks,  auf  welchem  sich  die  Remise  befindet,  in  den 
Richtplan für die Erweiterung der Wohnzone mittlerer Dichte aufgenommen werden solle. 
Demnach stünden neue Bauten mit gewerblicher oder landwirtschaftlicher Bestimmung in 
einem Zielkonflikt mit dem Gemeinderichtplan. 

c)  Nach  Art.  42  Abs.  1  lit.  a  VRG  kann  die    Behörde  aus  wichtigen  Gründen  ein 
Verfahren aussetzen, insbesondere wenn der zu treffende Entscheid vom Ausgang eines 
anderen  Verfahrens  abhängt  oder  davon  massgeblich  beeinflusst  werden  könnte.  Der 
urteilenden Behörde steht beim Entscheid über die Sistierung ein erheblicher Ermessens-
spielraum zu. Dabei darf sie auch die Prozessaussichten in anderen Verfahren, die für den 
von ihr zu treffenden Aussetzungsentscheid von Bedeutung sind, abschätzen und in ihre 
Abwägungen  miteinbeziehen  (ALFRED  KÖLZ  /  JÜRG  BOSSHART  /  MARTIN  RÖHL,  Kommentar 
zum  Verwaltungsrechtspflegegesetz  des  Kantons  Zürich,  2.  A.,  Zürich  1999,  §§  4-31 
N. 31). 

d)  Baugesuche  sind  gestützt  auf  Art.  85  Abs.  1  RPBG  grundsätzlich  nach  den 
Vorschriften  zu  beurteilen,  welche  im  Zeitpunkt  der  Prüfung  durch  die  zuständigen 
Behörden gelten beziehungsweise nach dem Recht, das zur Zeit der Errichtung der Baute 
galt.  Wird  ein  Baugesuch  für  eine  Baute  eingereicht,  die  in  der  Bauzone  oder  in  einem 
Quartier errichtet werden soll, für welches die Gemeinde den bestehenden Plan zu ändern 
oder einen Detailbebauungsplan zu erstellen beabsichtigt, so kann der Oberamtmann von 
Amtes  wegen  oder  auf  Begehren  der  Gemeindebehörde  das  Baubewilligungsverfahren 
einstellen,  sofern  der  projektierte  Bau  die  künftige  Entwicklung  des  Quartiers  zu  beein-
trächtigen  droht.  Jedoch  ist  eine  sogenannte  positive  Vorwirkung,  das  heisst  eine  heute 
unzulässige  bauliche  Massnahme  mit  der  Begründung  zu  bewilligen,  das  künftige  Recht 
lasse sie zu, ausgeschlossen (vgl. ZAUGG / LUDWIG, Art. 36 N 1 ff.; CHRISTOPH FRITZSCHE / 

 
 
 
 
 
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PETER  BÖSCH,  Zürcher  Planungs-  und  Baurecht,  3.  A.,  Zürich  2003,  S.  9-4  f.;  ULRICH 
HÄFELIN / GEORG MÜLLER / FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., N. 347 ff.; 
URS BEELER, Die widerrechtliche Baute, 2. A., S. 12 f.; BEZ 2009 Nr. 15). 

e) Die erste öffentliche Auflage der Ortsplanungsrevision der Gemeinde Z fand vom 
….  2008  statt  (Amtsblatt  Nr.  …).  Die  Frage,  ob  die  neue  Ordnung  hinsichtlich  der  Baute 
des  Beschwerdeführers  günstiger  sein  wird  beziehungsweise  ob  damit  die  Remise  sogar 
planungs-  und  baurechtskonform  werde  sollte,  kann  offenbleiben.  Es  bleibt  dabei,  dass 
das Gericht allein zu prüfen hat, ob aufgrund des bei der Errichtung der Baute geltenden 
Rechts  nachträglich  eine  Baubewilligung  erteilt  werden  kann.  Würde  man  dem 
Sistierungsgesuch  stattgeben,  müssten  praktisch  alle  Verfahren  betreffend  Bauten,  die 
ohne die erforderlichen Bewilligungen erstellt worden sind, im Hinblick auf eine allfällige 
Revision  der  Nutzungsplanung  ausgesetzt  werden.  Dadurch  wäre  missbräuchlichem 
Verhalten  Tür  und  Tor  geöffnet.  Immerhin  wird  bei  der  Beurteilung  der  Frage,  ob  die 
widerrechtlich erstellte Remise abzubrechen ist (Wiederherstellungsverfahren), das neue 
Recht nicht ausser Acht zu lassen sein (BEELER, S. 13). 

f)  Zusammenfassend  kann  festgestellt  werden,  dass  keine  Veranlassung  für  eine 
Sistierung  des  Verfahrens  besteht.  Insofern  ist  der  Entscheid  des  Instruktionsrichters, 
das Verfahren nicht auszusetzen, nicht zu beanstanden, auch wenn er seine Massnahme 
nicht begründet hat. 

5. 
Soweit  der  Beschwerdeführer  beantragt,  der  Beschwerde  sei  die  aufschiebende 
Wirkung zuzusprechen, kann darauf nicht eingetreten werden. Bei der Verweigerung von 
Bewilligungen ist  die  aufschiebende  Wirkung  begrifflich nicht  möglich  (KÖLZ  /  BOSSHART  / 
RÖHL, § 25 N. 7). 

In  formeller  Hinsicht  rügt  der  Beschwerdeführer  eine  Verletzung  des  rechtlichen 
6. 
Gehörs.  Alle  mit  der  Baubewilligung  betroffenen  Behörden  des  Kantons  und  der  Ge-
meinde hätten sich geweigert, eine Verhandlung an Ort und Stelle zu organisieren. Auch 
sei der persönliche Eindruck von entscheidender Bedeutung. Er und die Miteigentümerin 
Y hätten ebenfalls Anspruch, dass das Kantonsgericht "den Sachverhalt an Ort und Stelle 
besichtigen". Die "Schreibtischjustiz" müsse nun endlich ein Ende finden. 

Bereits  mit  seinem  Urteil  vom  14.  Juli  2008  hatte  das  Kantonsgericht  die  Durchführung 
eines  Augenscheins  abgelehnt.  Der  massgebliche  Sachverhalt  gehe  aus  den  Akten  hin-
reichend  hervor  und  die  örtlichen  Verhältnisse  seien  durch  Fotografien  und  Pläne  ein-
gehend  dokumentiert.  Die  strittigen Fragen  liessen  sich  ohne  Augenschein  beantworten. 
In diesem Sinne sei der Entscheid der RUBD, keine Ortsbesichtigung durchzuführen, nicht 
zu  beanstanden.  Auch  das  Bundesgericht  wies  den  Antrag  auf  die  Durchführung  eines 
Augenscheins  ab.  Die  Beschwerdeführer  X  und  Y  hätten  in  keiner  Weise  dargelegt, 
welcher entscheiderhebliche Sachverhalt damit bewiesen werden solle.  

Diesen Erwägungen ist nichts beizufügen und der Sachverhalt hat sich seit dem Entscheid 
des Kantonsgerichts vom 14. Juli 2008 offensichtlich nicht geändert.  Demzufolge ist der 
Antrag auf Durchführung eines Augenscheins abzulehnen.  

7.  Der  Beschwerdeführer  behauptet,  er  werde  unfair  behandelt  und  es  liege  mithin 
eine Verletzung des Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) vor. 

 
 
 
 
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Nach dieser Bestimmung hat jede Person Anspruch darauf, von den staatlichen Organen 
ohne  Willkür  und  nach  Treu  und  Glauben  behandelt  zu  werden.  Der  Beschwerdeführer 
legt  nicht  dar,  inwiefern  die  Behörden  gegen  diese  Bestimmung  verstossen  haben.  Es 
erübrigt sich somit, auf seinen Einwand einzutreten. 

8. 
Auf  den  Antrag  des  Beschwerdeführers,  den  Strafbefehl  des  Oberamtmannes  vom 
4.  Juni  2008  aufzuheben,  ist  ebenfalls  nicht  einzutreten.  Die  im  Strafbefehl  enthaltene 
Rechtsmittelbelehrung  ist  unmissverständlich:  Gegen  den  Strafbefehl  ist  innert  dreissig 
Tagen beim Oberamtmann Einsprache zu erheben. Das Kantonsgericht ist demnach nicht 
zuständig, einen Strafbefehl aufzuheben. 

9.  Materiell  kritisiert  der  Beschwerdeführer,  in  nicht  immer  verständlicher  Art  und 
Weise, die Entscheide der RUBD und des Oberamtmannes. Diese Behörden behaupteten, 
die  Remise  sei  ausserhalb  der  Bauzone  errichtet  worden.  Nirgends  werde  jedoch  klar 
festgelegt, dass sie sich schon heute innerhalb der Landwirtschaftszone befinde. Er habe 
mit  einer  fachtechnisch  hochstehenden  Expertise  nachgewiesen,  dass  sie  in  der  Land-
wirtschaftszone zulässig sei, weil sie landwirtschaftlich genutzt werden könne. Es bestehe 
immer  noch  ein  Landwirtschaftsbetrieb,  innerhalb  welchem  die  Remise  mit  einer  Schaf-
haltung durchaus ihre Berechtigung habe.  

bringt 

die  Gemeinde  Z 

Demgegenüber 
ehemalige 
Landwirtschaftsbetrieb  nunmehr  in  der  Wohnzone  befinde.  Der  Beschwerdeführer  habe 
von  der  Umzonierung  profitiert,  habe  er  doch  das  Ökonomiegebäude  für  Wohnzwecke 
umbauen  können.  Die  Behauptung,  es  bestehe  noch  ein  Landwirtschaftsbetrieb,  sei 
falsch. 

dass 

vor, 

sich 

der 

10.  Das Grundstück Nr. 6.. liegt in der Landwirtschaftszone (vgl. oben E. 3). Hingegen 
kann  der  Auffassung  des  Beschwerdeführers,  es  bestehe  immer  noch  ein  Landwirt-
schaftsbetrieb  oder  ein  landwirtschaftliches  Gewerbe,  nicht  gefolgt  werden  (vgl.  zur 
Betriebsdefinition:  CHRISTOPH  BANDLI,  in  Das  bäuerliche  Bodenrecht,  Kommentar  zum 
Bundesgesetz  vom  4.  Oktober  1991  über  das  bäuerliche  Bodenrecht  [BGBB;  SR 
211.412.11], 1995, Art. 5 N. 7). Es liegt keine Gesamtheit von Land, Gebäuden, Inventar 
und Arbeitskräften vor. Das Ökonomiegebäude wurde in Wohnraum umgestaltet und die 
Parzelle Nr. 6.. ist einem Landwirt und den "…" verpachtet. 

Damit  steht  fest,  dass  es  sich  bei  der  strittigen  Remise  um  eine  Baute  ausserhalb  der 
Bauzone und mithin um eine zonenwidrige und widerrechtliche Baute handelt. Zu prüfen 
ist, ob der Beschwerdeführer Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung hat. 

11.  a) Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG setzt die Erteilung einer Bewilligung voraus, dass 
die  Bauten  und  Anlagen  dem  Zweck  der  jeweiligen  Nutzungszone  entsprechen.  Ist  das 
Bauvorhaben  nicht  zonenkonform,  stellt  sich  die  Frage,  ob  es  allenfalls  wegen  seines 
Ausmasses  und  seiner  Auswirkungen  auf  die  Umwelt  nur  in  einem  Planungsverfahren 
angemessen  erfasst  werden  kann.  Erst  wenn  dies  nicht  der  Fall  ist,  was  vorliegend 
zutrifft, bleibt zu untersuchen, ob eine Ausnahmebewilligung nach Art. 23 RPG (innerhalb 
der  Bauzone)  oder  nach  Art.  24  ff.  RPG  (ausserhalb  der  Bauzone)  erteilt  werden  kann 
(WALDMANN  /  HÄNNI,  Art.  22  N  24).  Abweichend  davon  können  nach  Art.  24  RPG 
Bewilligungen  zur  Errichtung  oder  Zweckänderung  von  Bauten  und  Anlagen  ausserhalb 
der  Bauzonen  erteilt  werden,  wenn  der  Zweck  der  Bauten  und  Anlagen  einen  Standort 

 
 
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ausserhalb  der  Bauzonen  erfordert  (lit. a)  und  keine  überwiegenden  Interessen  ent-
gegenstehen  (lit. b).  Weitere  Ausnahmen  für  Bauten  und  Anlagen  ausserhalb  der 
Bauzonen sehen Art. 24a bis Art. 24d und Art. 37a RPG vor. In der Landwirtschaftszone 
zonenkonform  sind  Bauten  und  Anlagen,  die  zur  landwirtschaftlichen  Bewirtschaftung 
oder  für  den  produzierenden  Gartenbau  nötig  sind  (Art. 16a  Abs.  1  RPG;  vgl.  auch 
Art. 34 Abs. 4 lit. a der Verordnung über die Raumplanung vom 28. Juni 2000 [RPV, SR 
700.1]) und der bodenabhängigen Bewirtschaftung dienen (Art. 34 Abs. 1 RPV). 

b) Eine Baute ist positiv standortgebunden, wenn sie aus technischen oder betrieb-
lichen  Gründen  oder  wegen  der  Bodenbeschaffenheit  auf  einen  Standort  ausserhalb  der 
Bauzonen  angewiesen  ist.  Negative  Standortgebundenheit  liegt  vor,  wenn  sich  die  ge-
plante  Nutzung  aus  bestimmten  Gründen  nicht  in  einer  Bauzone  verwirklichen  lässt. 
Dabei  beurteilen  sich  die  Voraussetzungen  nach  objektiven  Massstäben.  Es  kann  weder 
auf  die  subjektiven  Vorstellungen  und  Wünsche  des  Einzelnen  noch  auf  die  persönliche 
Zweckmässigkeit  oder  Bequemlichkeit  ankommen.  An  die  Erfordernisse  der  Standortge-
bundenheit  sind  strenge  Anforderungen  zu  stellen,  da  sonst  die  vom  Raumplanungs-
gesetz  geforderte  Trennung  von  Bau-  und  Nichtbaugebiet  in  Frage  gestellt  würde 
(WALDMANN / HÄNNI, Art. 24 N 6 ff., mit Hinweisen). 

c)  Nach  den  Ausführungen  im  Urteil  des  Bundesgerichts  vom  18.  März  2009 
(Punkt A Sachverhalt) dient die Remise als Lagerraum zum Lagern der für eine gewerb-
liche Tätigkeit benötigten Werkzeuge und Materialien. Eine solche Baute entspricht weder 
dem Zweck der Landwirtschaftszone (Art. 16a RPG in Verbindung mit Art. 56 Abs. 2 und 
3  RPBG)  noch  ist  sie  standortgebunden  (Art.  24  RPG).  Sodann  wird  nicht  geltend 
gemacht,  es  sei  möglich,  eine  Bewilligung  zu  erteilen,  weil  die  Voraussetzungen  nach 
Art. 24a, 24c, 24d und Art. 37a RPG erfüllt seien.  

d) Mit der Revision des RPG vom 23. März 2007, in Kraft seit 1. September 2007, 
sind verschiedene  Erleichterungen bezüglich der nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebe 
ausserhalb  der  Bauzonen  möglich  geworden.  Unterschieden  wird  zwischen  Nebenbe-
trieben,  die  einen  engen  sachlichen  Bezug  zu  einem  landwirtschaftlichen  Gewerbe  auf-
weisen (Art. 24b Abs. 1bis RPG), und solchen, bei denen ein solcher Zusammenhang fehlt. 
Die  erstgenannte  Kategorie  von  Nebenbetrieben  wird  gegenüber  der  zweitgenannten  in 
mehrfacher  Hinsicht  privilegiert.  Für  alle  anderen  Betriebe  wird  grundsätzlich  am  bis-
herigen  Recht  festgehalten  (vgl.  Botschaft  zu  einer  Teilrevision  des  Raumplanungs-
gesetzes  vom  2.  Dezember  2005  in  Bundesblatt  [BBl]  2005  Nr.  50  S.  7097  Ziff.  2.2 
S. 7111  ff.).  Da  aber,  wie  gesagt,  weder  ein  Landwirtschaftsbetrieb  noch  ein 
landwirtschaftliches  Gewerbe  vorliegt,  fällt  die  Anwendung  von  Art.  24b  Abs. 1bis  RPG 
ausser  Betracht.  Auch  kann  die  Remise  nicht  als  nichtlandwirtschaftlicher  Nebenbetrieb 
ausserhalb der Bauzonen qualifiziert werden, weshalb sie auch nicht gestützt auf Art. 24b 
Abs. 1 RPG bewilligungsfähig ist. 

12.  a)  Der  Beschwerdeführer  beabsichtigt,  die  landwirtschaftliche  Produktion  teilweise 
wieder  aufzunehmen.  Er  wolle  Schafe  halten  und  sie  in  der  Remise  unterbringen.  In 
einem  Bericht  von  ¨….  vom  Landwirtschaftlichen 
Institut  des  Kantons  … 
(Beschwerdebeilage  6)  ergibt  sich,  dass  der  Beschwerdeführer  auf  seiner  Parzelle,  mit 
der Remise als Unterstand/Stall, bis zu 25 Mutterschafe inkl. Lämmer halten könne.  

 
 
 
 
 
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b)  Die  RUBD  beurteilte  das  Projekt  des  Beschwerdeführers  als  Freizeit-/Hobby-
landwirtschaft,  was  die  Erteilung  einer  Baubewilligung  für  die  Remise  nicht  rechtfertige. 
Zur Begründung brachte sie an, dass jährlich pro Schaf zwar von einem Deckungsbeitrag 
von 165 Franken (Total: 4'125 Franken) ausgegangen werden könne, aber dieser Betrag 
bei Weitem kein exitenzsicherndes Einkommen darstelle. 

c)  Der  Beschwerdeführer  setzt  sich  mit  dieser  Schlussfolgerung  überhaupt  nicht 
auseinander,  sondern  behauptet  weiterhin,  dass  "noch  ein  Landwirtschaftsbetrieb  (be-
steht),  innerhalb  welchem  der  Schopf  mit  einer  Schafhaltung  durchaus  seine  Berech-
tigung hat und nicht einfach als Freizeitlandwirtschaft apostrophiert werden kann".  

d)  Die  Gemeinde  Z  schliesst  sich  der  Meinung  der  RUBD  an.  Bei  25 Mutterschafen 
könne von einer Tätigkeit in einem wirtschaftlich bedeutsamen Umfang nicht gesprochen 
werden. Bei 35 Schafen betrage der Deckungsbeitrag 5'735 Franken. Das bedeute, dass 
der  Beschwerdeführer  jährlich  Schafe  und/oder  Lämmer  für  diesen  Betrag  verkaufen 
müsse, bevor er auch nur einen Franken verdiene. Auf Direktzahlungen habe er gestützt 
auf  Art.  28  der  Verordnung  über  die  Direktzahlungen  an  die  Landwirtschaft  vom  7. 
Dezember  1998  (DZV;  SR  910.13;  nach  dieser  Bestimmung  ist  beitragsberechtigt,  wer 
mindestens eine Rauhfuttergrossvieheinheit auf seinem Betrieb hält) keinen Anspruch. 

e) Es wurde bereits gesagt, dass die Remise nicht als zonenkonformer Haupt- oder 
Nebenerwerbsbetrieb  zu  bezeichnen  ist.  Daran  kann  der  Umstand  nichts  ändern,  dass 
sich der Beschwerdeführer Schafe halten will. Wenn er sein Vorhaben tatsächlich realisie-
ren möchte, müsste, wie das die RUBD getan hat, sein Betrieb als Freizeitlandwirtschaft 
bezeichnet  werden.  Die  landwirtschaftliche  Bewirtschaftung  im  Sinn  von  Art.  16a  RPG 
unterscheidet  sich  von  der  Freizeitlandwirtschaft  insbesondere  durch  einen  dauernden, 
auf  Wirtschaftlichkeit  ausgerichteten  oder  organisierten  Einsatz  von  Kapital  und  Arbeits-
kraft  in  einem  wirtschaftlich  bedeutenden  Umfang  (vgl.  Urteil  des  Bundesgerichts 
1A.184/2006  vom  15.  Februar  2007,  E.  2.3,  mit  Hinweisen).  In  der  Botschaft  zur 
Teilrevision  des  RPG  vom  2.  Dezember  2005,  die  auch  Erleichterungen  für  die 
hobbymässige  Tierhaltung  in  der  Landwirtschaftszone  beinhaltet,  wird  festgehalten,  als 
hobbymässig  seien  Tierhaltungen  anzusehen,  welche  nicht  auf  die  Erzielung  eines 
Erwerbseinkommens  ausgerichtet  seien,  sondern  durch  die  Eigentümer  der  Tiere  aus 
Liebhaberei ausgeübt würden und der Freizeitgestaltung dienten (vgl. BBl 2005/7114). 

Im  Entscheid  41A.64/2006  vom  7.  November  2006,  mit  Hinweisen  auf  frühere  Urteile, 
hielt  das  Bundesgericht  fest,  dass  ein  ins  Gewicht  fallendes  Erwerbseinkommen  mit 
einem monatlichen Einkommen von 800 Franken nicht erzielt werde. Auch ein Jahresein-
kommen von bis zu 7'000 Franken  könne nicht als annähernd existenzsichernd erachtet 
werden.  

f)  Der  Beschwerdeführer  liegt  nicht  dar,  welchen  Verdienst  er  mit  seinen  Schafen 
erzielen  wird;  er  weist  weder  einen  durchschnittlichen  Betriebsgewinn  noch  die  be-
gründete  Erwartung  auf  einen  solchen  Gewinn  in  der  Zukunft  nach.  Das  Gericht  geht 
davon  aus,  dass  weder  mit  25  noch  mit  35  Schafen  und  Lämmern  ein  monatliches 
Einkommen  zu  erzielen  ist,  das  als  existenzsichernd  zu  bezeichnen  ist.  Vor  diesem 
Hintergrund ist richtigerweise von einem Hobby- beziehungsweise Freizeitlandwirtschafts-
betrieb  auszugehen,  der  keine  längerfristige  wirtschaftliche  Rentabilität  des  Betriebs 
garantiert.  Die  Schafhaltung  dient  nicht  zur  Existenzsicherung,  sondern  es  handelt  sich 

 
 
 
 
 
 
 
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hierbei  um  eine  rein  hobbymässig  betriebene  landwirtschaftliche  Tätigkeit,  die  nicht  auf 
eine kostendeckende oder gar rentierende Beschäftigungsweise angewiesen ist. Demnach 
wäre  die  Remise  in  der  Landwirtschaftszone  nur  zulässig,  wenn  der  Tätigkeit  des 
Beschwerdeführers  ein  eigentlich  "landwirtschaftlicher"  Stellenwert  zukommen  würde, 
was  voraussetzen  würde,  dass  er  damit  ein  ins  Gewicht  fallendes  Erwerbseinkommen 
erziele (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.266/1999 vom 28. Juni 2000).  

g)  Art.  34  Abs.  5  RPV  hält  ausdrücklich  fest,  dass  Bauten  und  Anlagen  für  die 
Freizeitlandwirtschaft nicht als zonenkonform gelten. Mithin ist die Zonenkonformität der 
Remise  zu  verneinen.  Sie  kann,  wie  schon  gesagt,  auch  nicht  als  standortgebundene 
Bauten  gemäss  Art.  24  Abs.  1  RPG  bewilligt  werden.  Die  Remise  wurde  als  Lagerraum 
erstellt und eine solche Baute lässt sich in der Bauzone  realisieren. Als Schafstall ist sie 
nicht  auf  einen  Standort  in  der  Landwirtschaftszone  angewiesen.  Es  mag  sein,  dass  die 
Nachbarn eine solche Baute in einer Wohnzone nicht tolerieren, grundsätzlich unzulässig 
ist sie jedoch nicht (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.134/2002 vom 17. Juli 2003 in ZBl 
106/2005  S.  158  betreffend  Wiederaufbau  eines  Hühnerhauses  in  der  Landwirtschafts-
zone). 

13.  Zusammenfassend  ergibt  sich  somit,  dass  die  Baute  des  Beschwerdeführers  dem 
Zweck der Landwirtschaftszone nicht entspricht und dass weder eine ordentliche Baube-
willigung  nach  Art.  22  Abs.  2  RPG  noch  eine  Ausnahmebewilligung  nach  Art.  24  ff  RPG 
erteilt werden kann. Demnach ist die Beschwerde als unbegründet abzuweisen. 

14.  Bei  diesem  Ausgang  des  Verfahrens  hat  der  Oberamtmann  gestützt  auf  Art.  193 
RPBG über die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu befinden.  

15.  a)  Der  Beschwerdeführer  ist  unterliegende  Partei  und  hat  deshalb  die  Verfahrens-
kosten,  die  auf  1'500  Franken  festgesetzt  und  mit  dem  geleisteten  Kostenvorschuss 
verrechnet  werden,  zu  übernehmen  (Art.  131  Abs.  1  VRG;  Art.  1  und  2  des  Tarifs  vom 
17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz 
[TarifVJ; SGF 150.12]). 

b)  Für  seinen  Aufwand  im  Beschwerdeverfahren  hat  der  Beschwerdeführer  keinen 

Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 137 Abs. 1 VRG). 

c)  Grundsätzlich  haben  obsiegende  Gemeinwesen,  darunter  fallen  die  Gemeinden, 
keinen  Anspruch  auf  eine  Parteientschädigung  (Art.  139  in  Verbindung  mit  Art.  133 
VRG).  Trotz  dieser  Bestimmung  sprach  das  Kantonsgericht  mit  Urteil vom  14.  Juli  2008 
der  Gemeinde  Z  eine  Parteientschädigung  zu.  Es  wird  auf  die  entsprechende  Erwägung 
verwiesen  und  der  Gemeinde  Z  ist  aus  den  gleichen  Gründen  auch  für  das  vorliegende 
Verfahren  eine  Parteientschädigung  zuzusprechen.  Diese  wird  auf  1'702.25  Franken 
festgelegt  (Honorar:  1'533  Franken,  Auslagen:  49  Franken,  Mehrwertsteuer:  120.25 
Franken). 

D e r   H o f   e r k e n n t :  

 
 
 
 
 
 
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I. 

Die Beschwerde wird, soweit darauf eingetreten wird, abgewiesen. 

II.  Die  Angelegenheit  geht  an  den  Oberamtmann  zur  Prüfung  der  Frage,  ob  und  wie 

der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen ist. 

III.  Die  dem  Staat  Freiburg  geschuldeten  Gerichtskosten  von  1'500  Franken  werden 
dem  Beschwerdeführer  auferlegt  und  mit  dem  geleitsteten  Kostenvorschuss  ver-
rechnet. 

V.  Dem  Rechtsvertreter  des  Beschwerdeführers  X  wird  keine  Parteientschädigung 

zugesprochen. 

VI.  Der  Beschwerdeführer  X  wird  verpflichtet,  Rechtsanwalt  Perler  eine  Entschädigung 

von 1'702.25 Franken (inkl. MwSt) zu bezahlen. 

Gegen  diesen  Entscheid  kann  innert  30  Tagen  ab  Zustellung  Beschwerde  beim  Bundes-
gericht eingereicht werden.  

201.21; 202.25