# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1e96c5ff-2a94-50cf-a716-b08bb7ffe355
**Source:** Fribourg (entscheidsuche) (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2026-01-13
**Language:** de
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 13.01.2026 102 2025 255
**Docket/Reference:** 102 2025 255
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2025-255_2026-01-13.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg

T +41 26 304 15 00

www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2025 255

Urteil vom 13. Januar 2026

II. Zivilappellationshof

Besetzung Präsidentin: Dina Beti
Richter: Markus Ducret, Michel Favre
Gerichtsschreiberin-
Berichterstatterin: Frédérique Jungo

Parteien A.________, Klägerin und Beschwerdeführerin 

gegen

B.________, Beklagter und Beschwerdegegner    

Gegenstand Aberkennungsklage; Miete

Beschwerde vom 11. November 2025 gegen den Entscheid der 
Präsidentin des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 
7. August 2025

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Sachverhalt

A. A.________ als Mieterin und B.________ als Vermieter schlossen Ende September 2023 
einen Mietvertrag über eine 5.5-Zimmerwohnung im 1. OG der Liegenschaft C.________ 
in D.________ ab. Der Mietvertrag sollte am 1. Januar 2024 beginnen und erstmals auf den 
31. Dezember 2025 gekündigt werden können. Der Mietzins inkl. Nebenkosten wurde auf 
CHF 2'060.- pro Monat festgesetzt und als Mietzinskaution war der Betrag von CHF 5'000.- zu 
leisten.

Noch vor Beginn des Mietvertrags am 1. Januar 2024 entschied sich A.________ Ende November 
2023, das Mietverhältnis nicht anzutreten. Da weder Mietzinse noch die Mietzinskaution geleistet 
worden waren, wurden die Schlüssel für das Mietobjekt auch nie übergeben.

Da keine Mietzinse bezahlt wurden, betrieb B.________ A.________ für die Mietzinse Februar, März 
und April 2024 im Gesamtbetrag von CHF 6'180.- zzgl. Zinsen. Mit Entscheid vom 1. Juli 2024 
wurde B.________ die provisorische Rechtsöffnung erteilt.

B. Mit Eingabe vom 22. Juli 2024 erhob A.________ Aberkennungsklage und beantragte, die 
provisorische Rechtsöffnung rückgängig zu machen und festzustellen, dass die Forderung 
von B.________, für welche die provisorische Rechtsöffnung erteilt worden sei, nicht bestehe. 
B.________ schloss auf Abweisung.

Nachdem die Angelegenheit von Amtes wegen dem Mietgericht überwiesen worden war, fand am 
26. Juni 2025 eine Verhandlung statt.

Mit Entscheid vom 7. August 2025 wies die Präsidentin des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks 
die Aberkennungsklage ab, erhob keine Gerichtskosten und sprach keine Parteientschädigungen 
zu.

C. Gegen diesen Entscheid erhob A.________ am 10. November 2025 (Postaufgabe: 
11. November 2025) Beschwerde. Sie beantragt die Aufhebung des Entscheids vom 7. August 
2025, die Neubeurteilung der Aberkennungsklage unter Berücksichtigung der von ihr vorgetragenen 
Argumente, die Zulassung und Anhörung verschiedener Zeugen sowie die Aufschiebung der 
Vollstreckung des Entscheids.

D. B.________ liess sich am 3. Dezember 2025 vernehmen, obwohl ihm die Beschwerde nicht 
zur Stellungnahme zugestellt wurde. Er teilte mit, die betriebene Forderung sei inzwischen 
vollständig bezahlt worden, weshalb das Rechtsschutzinteresse der Beschwerdeführerin entfalle. Er 
beantragte folglich, das Beschwerdeverfahren sei als gegenstandslos abzuschreiben, die 
Verfahrenskosten A.________ aufzuerlegen und ihm eine angemessene Parteientschädigung 
zuzusprechen.

A.________ präzisierte mit Eingabe vom 17. Dezember 2025, dass die betriebenen Mietzinse 
bezahlt worden seien aufgrund der Entscheidung des Gerichts, die Forderung trotz Beschwerde 
nicht zu sistieren. Es gebe jedoch einiges zu überprüfen, weshalb die Forderungen von B.________ 
als gegenstandslos zu betrachten seien.

E. Der II. Zivilappellationshof hat die Akten beigezogen.

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Erwägungen

1.

1.1. End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts und seines Präsidenten bzw. seiner 
Präsidentin unterliegen der Berufung an das Kantonsgericht, sofern der Streitwert mindestens 
CHF 10‘000.- beträgt (Art. 308 ff. ZPO und Art. 52 des Justizgesetzes vom 31. Mai 2010 [JG; SGF 
130.1]). Entscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten, die mangels Streitwertes nicht 
berufungsfähig sind, unterliegen der Beschwerde an das Kantonsgericht (Art. 319 ff. ZPO i.V.m. Art. 
52 JG). Zur Berechnung des erforderlichen Streitwertes wird auf die zuletzt aufrechterhaltenen 
Rechtsbegehren abgestellt (Art. 91 Abs. 1 ZPO).

Die Vorinstanz setzte den Streitwert nicht fest, geht aber aufgrund der Rechtsmittelbelehrung von 
einem Streitwert von unter CHF 10'000.- aus. Die Beschwerdeführerin äusserte sich nicht zum 
Streitwert. Dieser beträgt vorliegend CHF 6’180.-, weshalb der Entscheid mit Beschwerde 
anfechtbar ist.

1.2. Die Beschwerdefrist beträgt 30 Tage seit Zustellung des begründeten Entscheids (Art. 321 
Abs. 1 ZPO). Der vorliegend angefochtene Entscheid wurde der Beschwerdeführerin am 13. Oktober 
2025 zugestellt (vgl. Akten der Zivilgerichtspräsidentin), so dass die am 10. November 2025 
(Postaufgabe: 11. November 2025) eingereichte Beschwerde fristgerecht erfolgte.

1.3. Über Beschwerden aus dem Gebiet des Mietrechts entscheidet der II. Zivilappellationshof 
(Art. 52 JG; Art. 17 Abs. 1 Bst. a des Reglements des Kantonsgerichts betreffend seine Organisation 
und seine Arbeitsweise vom 22. November 2012 [RKG; SGF 131.11]).

1.4. Mit der Beschwerde kann einerseits eine unrichtige Rechtsanwendung gerügt werden 
(Art. 320 Bst. a ZPO). Diesbezüglich entscheidet das Kantonsgericht mit voller Kognition. 
Andererseits kommt als Beschwerdegrund die offensichtlich unrichtige Feststellung des 
Sachverhalts in Frage (Art. 320 Bst. b ZPO). In tatsächlicher Hinsicht ist somit lediglich eine 
Willkürprüfung vorgesehen.

1.5. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind ausgeschlossen 
(Art. 326 Abs. 1 ZPO), besondere gesetzlicher Bestimmungen bleiben vorbehalten (Art. 326 Abs. 2 
ZPO). Vom Novenausschluss ausgenommen sind Noven, zu denen erst der angefochtene 
Entscheid Anlass gegeben hat. Ebenfalls berücksichtigt werden dürfen zudem Tatsachen, welche 
die Prozessvoraussetzungen betreffen (GASSER/RICKLI/JOSI, in Kurzkommentar Schweizerische 
Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2025, Art. 326 N. 1a mit Hinweisen).

Die Eingabe der Beschwerdeführerin vom 11. November 2025 enthält, verglichen mit den 
vorinstanzlichen Akten, fünf neue Beweismittel: die schriftliche und chronologische Schilderung des 
Hergangs des Auszuges aus der Wohnung im Obergeschoss der Liegenschaft C.________ durch 
die Vormieter E.________ und F.________ vom 22. Juni 2025 zuhanden der Beschwerdeführerin, 
der Antrag von E.________ und F.________ auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag vom 
8. Oktober 2023, die Antwort von B.________ vom 12. Oktober 2023, eine Kontaktanfrage und ein 
Mailaustausch vom 3. Januar 2024 zum Inserat der Beschwerdeführerin sowie ein SMS-Austausch 
mit einem Interessenten vom 2. und 17. Januar 2024. Es handelt sich folglich nicht um Dokumente, 
die von Amtes wegen zu prüfende prozessrechtliche Fragen betreffen oder zu deren Einreichung 
der angefochtene Entscheid Anlass gegeben hat, weshalb sie vorliegend nicht berücksichtigt 

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werden können. Gleiches gilt für die auf diese Dokumente bezogene Tatsachenbehauptungen, 
welche im vorliegenden Verfahren unberücksichtigt bleiben müssen.

1.6. Über die Beschwerde kann aufgrund der Akten entschieden werden (Art. 327 Abs. 2 ZPO).

1.7. Der Streitwert im Beschwerdeverfahren übersteigt CHF 15'000.- nicht, so dass die subsidiäre 
Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht offen ist (Art. 74 Abs. 1 Bst. a und 113 ff. BGG).

2.

Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorrichterin habe Rechtsfehler begangen und Beweise 
unzureichend gewürdigt, was zu einem willkürlichen Entscheid geführt habe. Sie bringt vor, der 
Beschwerdegegner habe eine einvernehmliche Vertragsauflösung nachweislich verweigert. Sein 
Fehlverhalten habe die Stellung eines Nachmieters verunmöglicht und damit die streitige Forderung 
obsolet gemacht. Nach Auffassung der Beschwerdeführerin setzt die Entstehung der Mietzins-
forderung die Übergabe der Schlüssel und den Zugang zum Mietobjekt voraus. Eine nicht geleistete 
Mietkaution sowie die fehlende Übergabe des Mietobjekts könnten keinen gültigen Mietvertrag im 
Sinne des Obligationenrechts darstellen. Zudem sei die Pflicht zur Stellung eines Nachmieters nur 
dann zumutbar, wenn die Schlüssel übergeben worden seien und der Mieter so Zugang zum Miet-
objekt habe. Die unbezahlte Mietkaution, auf welche der Beschwerdegegner gemäss eigenen 
Ausführungen verzichtet habe, stehe nicht in direktem Zusammenhang mit der Schlüsselübergabe. 
Schliesslich habe sich der Beschwerdegegner bei der Suche nach einem Nachmieter unrechtmässig 
verhalten, indem er den Mietzins habe erhöhen wollen.

2.1. Nach Art. 1 Abs. 1 OR ist zum Abschluss eines Vertrages die übereinstimmende 
gegenseitige Willensäusserung der Parteien erforderlich. Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der 
Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter 
dafür einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Vorliegend ist unbestritten, dass der Mietvertrag von 
beiden Parteien unterzeichnet wurde. Damit ist dieser gültig zustande gekommen.

2.2. Die Beschwerdeführerin erklärte bereits vor Mietbeginn, das Mietverhältnis nicht antreten zu 
wollen. Ein Rücktrittsrecht besteht im Mietrecht nicht, weshalb die Vertragsauflösung entweder einer 
Vereinbarung zwischen den Parteien oder einer Kündigung, allenfalls aus wichtigen Gründen 
(Art. 266g OR) bedarf. Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin 
einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er 
einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit 
sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen (Art. 264 Abs. 1 OR). 
Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss 
Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann (Abs. 2).

Der Beschwerdegegner hat der Beschwerdeführerin eine Vereinbarung über die vorzeitige 
Auflösung des Mietvertrages auf den 31. Dezember 2023 (ohne Einzug) vorgelegt, wobei eine 
vertragsmässe Kündigung frühestens auf den 31. Dezember 2024 möglich gewesen wäre (act. 2/3). 
Die Vereinbarung hielt fest, dass die Mieterschaft bis zum Ablauf der vertragsgemässen Kündigung 
für die Erfüllung sämtlicher mietvertraglicher Verpflichtungen haftet, auf eigene Kosten aber einen 
Ersatzmieter oder eine Ersatzmieterin suchen kann. Es war vorgesehen, dass der Beschwerde-
gegner als Vermieter das Mietobjekt allfälligen Interessenten zeigt. Die Beschwerdeführerin hat die 
angebotene Vereinbarung jedoch nie unterzeichnet. Eine anderweitige Vereinbarung über eine 
Vertragsauflösung wurde ebenfalls nicht unterzeichnet, weshalb das von der Beschwerdeführerin 
als Verweigerung einer gütlichen Einigung aufgefasste Verhalten des Beschwerdegegners zulässig 

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ist und keine Unwirksamkeit des unterzeichneten Mietvertrages oder eine Befreiung von ihren 
Vertragspflichten begründet.

2.3. Die Beschwerdeführerin hat nachweislich keinen Ersatzmieter präsentiert. Die Tatsache, 
dass ihr aufgrund der unterbliebenen Leistung des Mietzinses und der Kaution der Zugang zum 
Mietobjekt verweigert wurde, entbindet sie nicht von dieser Pflicht, auch wenn die Umstände auf den 
ersten Blick etwas ungewöhnlich erscheinen. Unabhängig davon, ob ihr die Schlüssel übergeben 
worden sind, hatte sie die Pflicht, einen zumutbaren Ersatzmieter vorzuschlagen und das Vorgehen, 
wonach der Vermieter allfälligen Interessenten die Wohnung zeigte, hat dies auch nicht 
verunmöglicht. Zudem hat sie die fehlende Übergabe der Schlüssel und des Mietobjekts selbst zu 
verantworten, da sie ihrer Pflicht zur Leistung eines Mietzinses und einer Kaution nicht nach-
gekommen ist.

Die erst im Beschwerdeverfahren nachgereichten Belege betreffend Nachmietersuche können wie 
obenstehend ausgeführt nicht berücksichtigt werden, weshalb es bei der Feststellung bleibt, dass 
die Beschwerdeführerin ihre Pflicht, einen Nachmieter vorzuschlagen, nicht erfüllt hat.

2.4. Dem Gesagten zufolge ist die Beschwerde abzuweisen.

3.

3.1. Die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung, 
werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 Abs. 1 Bst. a und b, 106 Abs. 1 ZPO). Die 
Beschwerdeführerin ist mit ihren Anträgen unterlegen und hat daher die Prozesskosten beider 
Instanzen zu tragen.

3.2. Dem Verfahren liegt eine Mietstreitigkeit zugrunde. Bei Mietstreitigkeiten über Wohnräume 
werden keine Gerichtskosten erhoben, wenn die Hauptwohnung des Mieters betroffen ist und diese 
– wie vorliegend – keine Luxuswohnung darstellt (Art. 116 ZPO; Art. 130 Abs. 1 des Justizgesetzes 
vom 31. Mai 2010 [JG; SGF 130.1]). Es werden folglich keine Gerichtskosten erhoben.

3.3. Es wurde gemäss Art. 322 ZPO keine Vernehmlassung eingeholt. Dennoch und ohne 
Kenntnis des Beschwerdeinhalts hat der Beschwerdegegner am 3. Dezember 2025 eine Eingabe 
per E-Mail gemacht, in welcher er eine angemessene Parteientschädigung für seinen Aufwand im 
Beschwerdeverfahren verlangt. Ihm sind allerdings keine weiteren Umstände entstanden, weshalb 
keine Parteientschädigung zuzusprechen ist.

(Dispositiv auf nachfolgender Seite)

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Der Hof erkennt:

I. Die Beschwerde wird abgewiesen.

Der Entscheid der Präsidentin des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 7. August 
2025 wird bestätigt.

II. Die Prozesskosten des Beschwerdeverfahrens werden A.________ auferlegt.

Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet.

III. Zustellung.

Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Verfassungsbeschwerde beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen 
Zulässigkeitsvoraussetzungen sind in den Art. 113–119 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

Freiburg, 13. Januar 2026/fju

Die Präsidentin Die Gerichtsschreiberin-Berichterstatterin