# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 577f557e-4f55-52a8-bbbf-73446e45f4f4
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-04-07
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht I. Zivilkammer 07.04.2003 ZF 2003 1
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_006_ZF-2003-1_2003-04-07.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
  Tribunale cantonale dei Grigioni
  Dretgira chantunala dal Grischun

Ref.: Chur, 07. April 2003 Schriftlich mitgeteilt am: 
ZF 03 1

Urteil
Zivilkammer

Präsident Brunner, Kantonsrichter Jegen, Kantonsrichterinnen Riesen-Bienz und 
Tomaschett-Murer, Kantonsrichter Burtscher, Aktuar Conrad.

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In der zivilrechtlichen Berufung

des D., Kläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Christian 
Clopath, Bahnhofstrasse 6, 7250 Klosters,

gegen

das Urteil des Bezirksgerichts Hinterrhein vom 13. November 2002, mitgeteilt am 7. 
Januar 2003, in Sachen des Klägers und Berufungsklägers gegen die P . , Beklagte 
und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Rainer Metzger, Alex-
anderstrasse 38, 7000 Chur,

betreffend Herabsetzung des Mietzinses,

hat sich ergeben:

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A. Auf Gesuch hin erteilte das Justiz-, Polizei- und Sanitätsdepartement 
des Kantons Graubünden (JPSD) D., gestützt auf Art. 25 des Gesundheitsgesetzes 
am 17. Dezember 1991, unter gewissen Bedingungen und Auflagen, die Bewilligung 
zum Betrieb eines ärztlichen Kurhauses, namentlich für die Nachbehandlung ope-
rierter Patienten (Rehabilitationsklinik), in der "X." in A.. Dabei wurde unter anderem 
erwogen, die Räumlichkeiten seien nicht für die vom Gesuchsteller geplanten 38, 
sondern höchstens für 26 Patientenbetten ausreichend.

B. Zwei Tage später unterzeichneten die P., vertreten durch den Gemein-
devorstand, als Vermieterin, und D., als Mieter, einen Mietvertrag. Mietobjekte sind 
- mit gewissen, hier nicht weiter interessierender Einschränkungen und einer Nut-
zungsordnung unter den Parteien - die Parzellen 566, 567 und 572 in der Gemeinde 
A., im wesentlichen die Gebäude "X." und "Haus Y.", samt den bestehenden festen 
und beweglichen Einrichtungen und dem von der Gemeinde in geschätzter Höhe 
von 300'000 Franken noch anzuschaffenden Grossinventar (Mobiliar, Maschinen, 
Betten, Vorhänge, Teppiche usw.).

Als Nutzungszweck vereinbarten die Vertragsparteien, dass das Mietobjekt 
als Rehabilitationszentrum für Rekonvaleszente mit Altersabteilung zu führen ist, in 
erster Linie für betagte Einwohner der Gemeinde A. und der umliegenden Gemein-
den, zu den ortsüblichen Bedingungen vergleichbarer Institutionen, höchstens aber 
zum Pensionspreis, der von der AHV für Ergänzungsleistungen angerechnet wird. 
Auswärtige sollen aufgenommen werden können, sofern genügend Platz vorhan-
den ist. 

Den Beginn des Mietvertrages legten die Parteien auf den 1. März 1992, mit 
einer festen Vertragsdauer bis am 31. Dezember 1994, wobei sich die Vertrags-
dauer jeweils um ein Jahr verlängert, sofern nicht eine Kündigung auf Ende Kalen-
derjahr, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten, erfolgt. Die Parteien sahen 
weiter vor, spätestens im April 1994 Verhandlungen über die Erneuerung des Miet-
vertrages aufzunehmen.

Der Mietzins wurde für das Jahr 1992 auf Fr. 70'000.–, für 1993 auf Fr. 
96'000.– und für 1994 auf Fr. 120'000.– festgelegt. Für den Fall einer Weiterführung 
des Mietverhältnisses über den 31. Dezember 1994 hinaus, sahen die Parteien vor, 
dass auch der Mietzins neu zu regeln ist.

C.1. Mit Schreiben vom 12. April 1994 gelangte D. an den Gemeindevor-
stand und teilte mit, dass er die vor drei Jahren angestrebten Ziele zwar nicht er-

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reicht habe, trotzdem aber bereit sei, den Betrieb für weitere drei Jahre zu führen, 
sofern "die Voraussetzungen gewerbefreundlichen Charakter erhalten". Dazu 
gehöre insbesondere die Festsetzung des Mietzinses für die nächsten drei Jahre 
auf insgesamt Fr. 300'000.–. Im Anschluss an eine Aussprache vom 29. April 1994 
teilte der Gemeindevorstand mit Schreiben vom 18. Mai 1994 D. mit, aufgrund der 
namhaften Investitionen der Gemeinde müsste der Mietzins eigentlich weiter erhöht 
werden, dürfe aber jedenfalls nicht weniger als Fr. 120'000.– betragen. Nach einigen 
Schreiben zwischen den Parteien entschied die Gemeindeversammlung am 17. 
Juni 1994, an einem Mietzins von Fr. 120'000.– festzuhalten. Diese Haltung wurde 
D. mit Schreiben vom 20. Juni 1994 mitgeteilt, was D. mit Schreiben vom 30. Juni 
1994 bestätigte. In den folgenden Jahren wurde das Mietverhältnis mit einem jähr-
lichen Mietzins von Fr. 120'000.– erfüllt.

2.  Mit Schreiben vom 26. Januar 2000 gelangte der Rechtsvertreter von 
D. an den Gemeindevorstand A. und verlangte unter Hinweis auf Ziff. 5 Abs. 4 des 
Mietvertrages (Neuregelung des Mietzinses bei einer Weiterführung des Mietvertra-
ges über den 31.12.1994 hinaus) die Festlegung eines neuen Mietzinses. Der gel-
tende Mietzins von Fr. 120'000.– sei betriebswirtschaftlich nicht mehr tragbar. Der 
Gemeindevorstand liess vorerst am 13. April 2000 verlauten, er habe beschlossen, 
durch den Schweizerischen Hotelier-Verein eine wirtschaftliche Analyse des derzei-
tigen Mietverhältnisses durchführen zu lassen. Am 27. Juni 2000 kündigte die Ge-
meinde A. den Mietvertrag auf den 31. Dezember 2000, unter Hinweis darauf, dass 
der aus dem Jahre 1991 stammende Vertrag der Überarbeitung bedürfe, namentlich 
hinsichtlich der in der Vergangenheit zu Unstimmigkeiten führenden Tragung der 
Unterhalts- und Servicekosten, der Bestimmung der Mietobjekte und des Mitzinses. 
Sie lud D. zu Verhandlungen über den Abschluss eines neuen Mietvertrages ein 
und zur Unterbreitung einer Kaufofferte für das Mietobjekt.

3. Die Kündigung des Mietvertrages focht D. am 25. Juli 2000 bei der 
zuständigen Schlichtungsstelle für Mietverhältnisse des Bezirks Hinterrhein an und 
stellte gleichzeitig das Begehren um Herabsetzung des Mietzinses. 

Die im Auftrag der Gemeinde A. erstellte Analyse des Betriebes "X." erstat-
tete der Schweizer Hotelier-Verein am 15. Oktober 2000. Sie ging in tatsächlicher 
Hinsicht davon aus, dass der Mieter jetzt die "X." mit 21 Zimmern (davon 5 Doppel-
zimmer) als ein reines Kurhaus mit regelmässig wechselnden Rehabilitationsgästen 
und ohne Dauergäste wie in einem Altersheim führte. Auf der Grundlage dieses 

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Betriebskonzepts kam die Analyse zum Schluss, der wirtschaftlich tragbare Mietzins 
liege bei Fr. 112'100.– pro Jahr. 

Gemäss Abschreibungsbeschluss der Schlichtungsstelle vom 13. November 
2000 verglichen sich die Parteien in den Hauptpunkten wie folgt:

"1. Die Gemeinde nimmt die am 27. Juni 2000 ausgesprochene Kündi-
gung des Mietvertrages vom 19. Dezember 1991 über die Liegen-
schaften Parzellen Nr. 567, 572 und 566 des Grundbuches A. mit den 
Gebäuden X. und Haus Y. zurück.

2. Durch die Rücknahme der Kündigung gilt zwischen den Parteien wei-
terhin der Mietvertrag vom 19. Dezember 1991. Sobald jedoch fest-
steht, ob das Rehabilitationszentrum X. auf der Spitalliste verbleibt, 
werden die Parteien Verhandlungen über die Neugestaltung des 
Mietverhältnisses aufnehmen.

3. Der Mietzins für das Jahr 2001 wird auf Fr. 102'000.-- (in Worten: 
einhundertzweitausend) herabgesetzt. Diese Herabsetzung des 
Mietzinses erfolgt unpräjudizierlich für die in Aussicht genommenen 
Verhandlungen bei Weiterführung des Mietverhältnisses über das 
Jahr 2001 hinaus."

Weil die erwartete definitive Spitalliste im Jahre 2001 noch immer fehlte, ver-
einbarten die Parteien auch für das Jahr 2002 als Übergangslösung einvernehmlich 
einen Mietzins von Fr. 102'000.–.

D. In Berücksichtigung eines von D. überbrachten Auszuges aus einem 
Entwurf der Spitalliste, welcher für die Klinik "X." 14 Betten für einfache orhopädi-
sche Rehabilitation vorsah, einer Zusammenstellung über die Entwicklung der Lo-
giernächte, des Umsatzes und des Reingewinnes der "X." sowie der von der Ge-
meinde eingeholten Analyse des Hotelier-Vereins, offerierte der Gemeindevorstand 
dem Mieter am 6. Juni 2002 die Weiterführung des Mietverhältnisses mit einem jähr-
lichen Mietzins ab 1. Januar 2003 von Fr. 112'000.–, dies unter den Bedingungen, 
dass der Mietvertrag vom 19. Dezember 1991 neu auszuarbeiten und anzupassen 
sei, und dass der erwähnte Mietzins gelte, solange die "X." auf der Spitalliste ver-
bleibe und bis zu einer allfälligen Subventionierung durch den Kanton. 

Mit Schreiben vom 17. Juni 2002 lehnte D. den Vorschlag der Gemeinde ab 
und stellte der Vermieterin ein förmliches Herabsetzungsbegehren im Sinne von Art. 
270a Abs. 1 OR mit dem Antrag, den Mietzins ab 1. Januar 2003 auf Fr. 58'105.– 
herabzusetzen. Zur Begründung wurde ausgeführt, der gesamte vertraglich festge-
legte Mietzins von Fr. 120'000.– entfalle unbestreitbar im Umfang von Fr. 22'000.– 
auf das "Haus Y." und der Rest von Fr. 98'000.– auf die übrigen Gebäude. Beim 

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Vertragsabschluss im Jahre 1991 seien die Parteien von 38 Patientenbetten aus-
gegangen. Nun lasse die Spitalliste gerade noch 14 Betten zu. Aus der anteilmäs-
sigen Reduktion der Fr. 98'000.– für 38 Betten auf noch 14 Betten ergebe sich der 
Betrag von Fr. 36'105.–. Zusammen mit der (ungekürzten) Miete für das Haus Y. 
von Fr. 22'000.– ergebe sich der neue Mietzins von Fr. 58'105.–. Diesen Vorschlag 
lehnte der Gemeindevorstand mit Schreiben vom 25. Juni 2002 ab, mit der Begrün-
dung, die Aufnahme in die Spitalliste bewirke keine Kürzung der Bettenzahl. Falls 
keine Einigung im Sinne des Angebots vom 6. Juni 2002 zustande komme, gelte 
weiterhin der Mietvertrag vom 19. Dezember 1991 mit einem Mietzins von Fr 
120'000.–.

Mit Beschluss vom 17. Juni 2002 verabschiedete die Regierung des Kantons 
Graubünden die Spitalplanung 2002 und erliess dazu gleichzeitig die Spitalliste 
2002 mit Wirkung per 1. Juli 2002. Die Spitalliste geht normativ davon aus, dass 
eine Bettenauslastung von 90 % zu erreichen ist, woraus sich für die "X." analytisch 
anhand der tatsächlichen Aufenthalten im Jahre 2000 ein Angebot von 14.63 Betten 
ergab. Dieses wäre nach allgemeinen Vorgaben der Spitalplanung zu kürzen gewe-
sen, wurde indessen mit individueller Begründung für diese Klinik auf 18 Betten er-
höht. Es handelt sich um eine normativ festgelegt Gesamtbettenzahl für Bündner 
KVG-Patienten, welche für die Jahre 2003 und 2004 gilt. Eine Beschwerde gegen 
die Spitalliste hat D. nicht erhoben. Mit Schreiben vom 25. Juni 2002 liess D. ver-
lauten, ausgehend von diesen 18 statt 14 Betten ergebe sich nun die Herabsetzung 
des Mietzinses auf Fr. 68'421.–.

E. In diesem Sinne gelangte D. Am 2. Juli 2002 an die Schlichtungs-
behörde. Diese stellte das Nichtzustandekommen einer Einigung mit Protokoll vom 
2. September 2002 fest. Am 9. September 2002 erhob D. beim Bezirksgericht Hin-
terrhein Klage mit folgenden Rechtsbegehren:

"1. Der Mietzins gemäss Mietvertrag vom 19. Dezember 1991 für die 
Liegenschaften "X." in A. sei ab 1. Januar 2003 von Fr. 120'000.– auf 
Fr. 68'421.– pro Jahr herabzusetzen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge."

Mit Urteil vom 13. November 2002 wies das Bezirksgericht Hinterrhein die 
Klage ab, überband dem Kläger die Verfahrenskosten von Fr. 4'700.–  und verpflich-
tete ihn, der Beklagten eine Prozessentschädigung von Fr. 4'849.40 zu bezahlen.

F. Gegen das am 7. Januar 2003 mitgeteilte Urteil erklärte D. am 14. Ja-
nuar 2003 die Berufung mit folgenden Rechtsbegehren:

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"1. Das angefochtene Urteil des Bezirksgerichts Hinterrhein sei aufzuhe-
ben.

2.a. Die Prozessantwort der Gemeinde A. vom 2. Oktober 2002 sei aus der 
Prozedur zu weisen, und die Gemeinde A. sei mangels Prozessermäch-
tigung durch die Gemeindeversammlung vom weiteren Verfahren aus-
zuschliessen.

b. In Gutheissung der Klage sei der Mietzins gemäss Mietvertrag vom 19. 
Dezember 1991 für die Liegenschaften "X." in A. ab 1. Januar 2003 von 
Fr. 120'000.– auf Fr. 68'421.– pro Jahr herabzusetzen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen."

Mit prozessleitender Verfügung vom 27. Januar 2003 wurde die Durch-
führung der Berufung im Schriftverfahren gemäss Art. 224 Abs. 2 ZPO angeordnet, 
was unangefochten blieb. 

Die schriftliche Berufungsbegründung wurde innert Frist am 17. Februar 
2003, mit den identischen Rechtsbegehren gemäss Berufungserklärung vom 14. 
Januar 2003, erstattet.

Die schriftliche Berufungsantwort wurde innert Frist am 27. Februar 2003 ein-
gereicht. Die Berufungsbeklagte schliesst auf Abweisung der Berufung, unter ge-
richtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des 
Berufungsklägers. 

Das Bezirksgericht Hinterrhein liess sich zur Sache nicht vernehmen.

Auf die Begründung der Berufungsanträge, das angefochtene Urteil und das 
Beweisergebnis ist, soweit sachdienlich, in den nachfolgenden Erwägungen einzu-
gehen.

Die Zivilkammer zieht in Erwägung :

1. Nach Art. 218 Abs. 1 ZPO kann die Berufung an das Kantonsgericht 
ergriffen werden gegen Urteile der Bezirksgerichte im Sinne von Artikel 19 dieses 
Gesetzes. Die Zulässigkeit der Berufung in vermögensrechtlichen Streitigkeiten  ist 
über die Verweisung auf Art. 19 ZPO demnach an die Voraussetzung der sachlichen 
Zuständigkeit des Bezirksgerichts und diese wiederum an das Vorhandensein eines 
Mindeststreitwerts von 8'000 Franken (Art. 19 Ziff. 1 ZPO) geknüpft. Nach Art. 22 
Abs. 1 ZPO wird zur Feststellung der sachlichen Zuständigkeit bei vermögensrecht-
lichen Streitigkeiten der Gesamtbetrag aller klägerischen Forderungen zusammen-

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gerechnet, unter Ausschluss der Zinsen und Kosten und der Forderungen aus einer 
allfälligen Widerklage. Nach Abs. 2 der nämlichen Bestimmung sind Nutzungen 
oder periodisch wiederkehrende Leistungen für die Streitwertfeststellung mit 5 % zu 
kapitalisieren. Die Methode von Art. 22 Abs. 2 ZPO fällt vorliegend ausser Betracht, 
da es sich beim Streit über die Höhe des Mietzinses nicht um Nutzungen oder peri-
odische Leistungen im Sinne dieser Bestimmung handelt (Frank/Sträuli/Messmer, 
Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. A. Zürich 1997, N 1 zu § 21; 
vgl. auch PKG 1965 Nr. 7 E.1  zu aArt. 37 ZPO). Bei Ausweisung von Mietern, 
Streitigkeiten über die Gültigkeit des Mietvertrages, die Gültigkeit seiner Kündigung 
oder Erstreckung desselben entspricht der Streitwert dem in der entsprechenden 
Periode fällig werdenden Mietzins (Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 12 zu § 18). 
Dies muss auch für den Streit über die Höhe des geschuldeten Mietzinses gelten. 
Das Streitinteresse liegt vorliegend in der Differenz zwischen der vertraglichen Jah-
resmiete von Fr. 120'000.– und dem klägerischen Herabsetzungsbegehren auf Fr. 
68'421.–. Es beträgt daher Fr. 51'579.–. Wird die Gültigkeit der Kündigung eines 
Mietvertrages bestritten, so berechnet sich der Streitwert aufgrund des Zeitraums, 
während dem der Vertrag fortdauern würde, wenn die Kündigung nicht gültig wäre. 
Dieser Zeitraum erstreckt sich bis zu dem Zeitpunkt, auf den eine weitere Kündigung 
ausgesprochen werden könnte oder ausgesprochen worden ist (BGE 111 II 384 
E.1, 109 II 154 E.1a, 98 II 107 E.1b, 88 II 59 E.1, 86 II 58, 85 II 220; Leuch/Mar-
bach/Kellerhals/Sterchi, Die Zivilprozessordnung für den Kanton Bern, 5. A. Bern 
2000, N 3b zu 138). Auch nach dieser Methode besteht der Streitwert im vorliegen-
den Fall in der Differenz von Fr. 51'579.– bei einer Jahresmiete, da einerseits die 
Höhe des Mietzinses für das Jahr 2002 nicht strittig ist und andererseits gemäss 
Vertrag (act. 02.1.III.1, Mietvertrag Ziff. 4 Abs. 2) noch bis Ende Juni 2003 auf den 
31. Dezember 2003 gekündigt werden kann.

Beträgt der Streitwert im vorinstanzlichen Urteilszeitpunkt Fr. 51'579.–, ist die 
Sache berufungsfähig (Art. 19 Ziff. 1 und 218 ZPO). Gleichzeitig ist damit der Fest-
stellungspflicht von Art. 51 Abs. 1 lit. a OG Genüge getan. Auf die im übrigen frist-
gemäss beim Bezirksgericht eingelegte, die formulierten Anträge auf Abänderung 
des erstinstanzlichen Urteils (Art. 219 ZPO) und eine schriftliche Begründung (Art. 
224 Abs. 2 ZPO) enthaltende Berufung ist daher einzutreten.

2. Wie bereits im erstinstanzlichen Verfahren rügt der Berufungskläger 
auch im Berufungsverfahren vorab in prozessualer Hinsicht, der Gemeindevorstand 
handle ohne Prozessführungsbefugnis, so dass die Prozessantwort der Gemeinde 

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A. aus der Prozedur zu weisen, und die Beklagte mangels Prozessermächtigung 
durch die Gemeindeversammlung vom weiteren Verfahren auszuschliessen sei. 

a. Insofern er damit beantragt, es sei die Beklagte ohne Umschweife von 
der Teilnahme am Verfahren auszuschliessen, kann dem schon deshalb keine 
Folge geben werden, weil solches einen überspitzten Formalismus darstellen würde 
(Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 13 zu § 29, N 2 zu § 38). Besteht Aussicht auf 
Heilung/Verbesserlichkeit von formellen Mängeln in den von Amtes wegen zu prü-
fenden Prozessvoraussetzungen beziehungsweise Prozessführungsvoraussetzun-
gen (Parteifähigkeit, Prozessfähigkeit, Vertretungsmacht), ist deren Heilbarkeit der 
Grundsatz (Thomas Sträuli, Fehlerhafte Prozesshandlungen der Parteien und ihre 
Heilung im zürcherischen Zivilprozess, Diss. Zürich 1966, S. 54-64; vgl. z.B. auch § 
19 ZPO Thurgau). Der prozessuale Fehler der fehlenden Prozessführungsbefugnis 
ist billigerweise als ein verbesserlicher anzusehen und es wäre, gleich wie Art. 26 
Abs. 3 (3. Satz) ZPO das Nachbringen einer Vollmacht des beauftragten Vertreters 
zulässt, dem ohne Prozessführungsbefugnis prozessierenden Gemeindevorstand 
vorgängig eine Nachfrist zur Beibringung des Ermächtigungsbeschlusses der Ge-
meindeversammlung anzusetzen (PKG 1962 Nr. 27 a.E., 1974 Nr. 15; vgl. auch 
BGE 82 II 103 E. 2 zur Nachfrist für die Mitunterzeichnung der Berufung an das 
Bundesgericht durch den substituierenden Rechtsanwalt, welcher an einen Nicht-
anwalt substituiert hatte). 

b. Zur Verbesserung in diesem Sinne besteht indessen keine Veranlas-
sung, da ein Mangel in Form fehlender Prozessführungsbefugnis des Gemeinde-
vorstandes nicht vorliegt.

Die P. mit ihren eo ipso bestehenden und mit ihren bestellten Organen ist 
rechtsfähig und handlungsfähig (Art. 52-54, 59 Abs. 1 ZGB; Art. 40 Kantonsverfas-
sung; Art. 1, 6 ff. Gemeindegesetz des Kantons Graubünden vom 28. April 1974 
(GG), BR 175.050; ZBl 1967 S. 308 f.) und damit in zivilprozessualer Hinsicht un-
eingeschränkt partei- und prozessfähig (ZBl 1962 S. 249 ff., 1967 S. 308 f. E. 2). 
Auch wer uneingeschränkt prozessfähig ist, kann mitunter den Prozess über einen 
ihm zustehenden Anspruch nicht selber führen, weil dieser seiner Verwaltung ent-
weder entzogen ist (Mündel, Schuldner beim Nachlassvertrag) oder er selbst nicht 
postulationsfähig ist (juristische Personen, Sondervermögen). Es fehlt ihm diesfalls 
jedoch nicht die Prozessfähigkeit sondern bloss die Prozessführungsbefugnis (Max 
Kummer, Grundriss des Zivilprozessrechts, 4. A. Bern 1984, S. 64). Öffentlichrecht-
liche (Gebiets)Körperschaften werden im Prozess durch ihre gesetzlichen Organe 

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vertreten (Art. 24 Ziff. 7 ZPO). Da es sich bei Organen nicht um Bevollmächtigte 
handelt, gelten die für die Partei, nicht die für die rechtsgeschäftlich bestellten Ver-
treter (Art. 26 ZPO) aufgestellten Vorschriften (ZBl 1962 S. 254). Soweit ihre Organe 
schon von Gesetzes wegen zur Vertretung berechtigt sind, müssen diese im Ein-
zelfall weder eine Vollmacht noch besondere Ausweise, aus denen ihre Prozess-
führungsbefugnis hervorgeht, beibringen (PKG 1974 Nr. 15 E. 1). Sind sie es nicht 
unmittelbar von Gesetzes wegen, wird der erforderliche Ausweis durch einen Be-
schluss des nach ihrem Recht zuständigen Organs erbracht (Art. 25 Ziff. 7 ZPO). 

Der behauptete mietrechtliche Anspruch des Klägers richtet sich gegen die 
Gemeinde und diese tritt ihm nicht hoheitlich sondern als Privatrechtssubjekt ge-
genüber. In Bezug auf die Teil des Finanzvermögens bildenden Mietobjekte liegt 
die materielle Rechtszuständigkeit bei der Gemeinde. Partei auf Beklagtenseite ist 
nicht der Gemeindevorstand als Behörde, sondern die öffentlich-rechtliche Körper-
schaft Gemeinde A., so dass die Urteilswirkungen jedenfalls und nur bei der Ge-
meinde eintreten. Nachdem der Gemeindevorstand unbestreitbar ein Organ der Ge-
meinde ist, könnte dem Kläger - guter Glaube vorausgesetzt - aus der Sicht des 
materiellen Rechts gleichgültig sein, ob der Vorstand intern gültig zur Prozess-
führung ermächtigt ist (vgl. Raschein/Vital, Bündnerisches Gemeinderecht, 2. A. 
Chur 1991, S. 121). Wird im privatrechtlichen Geschäftsverkehr, namentlich bei Ab-
schlüssen von Verträgen, eine juristische Person des öffentlichen Rechts durch die 
Rechtshandlungen ihrer öffentlich-rechtlich bestimmten Organe sowie durch das 
Verhalten von Personen verpflichtet, denen gemäss Art. 55 ZGB Organeigenschaft 
zukommt, so kann sie auch durch eine bloss auf Rechtsschein beruhende Vollmacht 
im Sinne von Art. 33 Abs. 3 OR verpflichtet werden, und dies selbst dann, wenn der 
Vertreter ihr gegenüber nur in einem öffentlich-rechtlichen Dienstverhältnis steht 
(BGE 124 III 418, Pra 1999 Nr. 34). Das gilt indessen nicht für die Vertretung im 
Zivilprozess. Soweit die Ermächtigung, im Namen eines andern Rechtshandlungen 
vorzunehmen, aus Verhältnissen des öffentlichen Rechts hervorgeht, ist sie nach 
den Vorschriften des öffentlichen Rechtes des Bundes und der Kantone zu beurtei-
len (Art. 33 Abs. 1 OR). Das (Prozessrechts)Verhältnis der Vertretung im Zivilpro-
zess ist öffentlich-rechtlicher Natur und untersteht gestützt auf die Verweisung von 
Art. 33 Abs. 1 OR allgemein dem öffentlichen Recht der ZPO (Rolf Watter, Basler 
Kommentar, N 7 zu Art. 33 OR; PKG 1983 Nr.10). Um so mehr muss dies gelten, 
wenn eine öffentlichrechtliche Gebietskörperschaft als Partei in einem Zivilprozess 
auftritt, denn in diesem Fall richtet sich - nach derselben Verweisung von Art. 33 
Abs. 1 OR - auch der Umfang der Ermächtigung intern, das heisst nicht nur im Ver-
hältnis zu Gegenpartei und zum Gericht, nicht nach dem OR, sondern nach dem 

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öffentlichen Recht der betreffenden Gebietskörperschaft, auf welches die ZPO wei-
ter verweist (Art. 24 Ziff. 7, Art. 25 Ziff. 7 ZPO). Wenn die Zivilprozessordnung unter 
bestimmten Umständen einen von Amtes wegen zu prüfenden Nachweis über die 
Prozessführungsbefugnis verlangt - im Falle der gewillkürten Einzelbevollmächti-
gung ebenso wie bei der Organvertretung (vgl. Leuenberger/Uffer-Tobler, ZPO SG, 
Bern 1999, N 3a/b zu Art. 40) - so will damit vorgängig aus Gründen der Rechtssi-
cherheit und zum Schutz des Vertretenen (vgl. Max Guldener, Schweizerisches Zi-
vilprozessrecht, Zürich 1979, S. 136 Anm. 55) sichergestellt werden, dass sich der 
Vertretene später das gefällte Urteil entgegenhalten lassen muss. Es soll vernünfti-
gerweise, aus einem übergeordneten Interesse ein Gericht nicht in Anspruch ge-
nommen werden, bevor dies nicht klar ist.

Strittig ist, ob der Gemeindevorstand A. bereits von Gesetzes wegen, das 
heisst ohne Ermächtigungsbeschluss eines übergeordneten Organs, befugt ist, den 
Prozess zu führen. Dem gleichzusetzen ist die Frage, ob er - wie vorliegend ge-
schehen - ohne weiteres die Macht hat, einen Rechtsanwalt mit der Prozessführung 
zu beauftragen. Gemäss Art. 14 GG ist der Vorstand die Verwaltungs- und Polizei-
behörde der Gemeinde, welcher alle Befugnisse zustehen, die nicht durch eid-
genössisches oder kantonales Recht, durch Gemeindeverfassung oder Gemeinde-
gesetz einem anderen Organ übertragen sind. Die Vertretung nach aussen ist eine 
solche Befugnis. Nach Art. 15 Abs. 1 GG vertritt der Vorstand insbesondere die 
Gemeinde gegenüber Dritten und vor Gericht. Angesichts von Art. 14 Abs. 2 GG ist 
das Schweigen des Gemeindegesetzes in Art. 15 hinsichtlich der Frage, ob die Ver-
tretungsmacht gegenüber Dritten und vor Gericht beschränkt werden darf, nicht als 
ein qualifiziertes zu betrachten. Art. 15 Abs. 1 GG verankert ein Prinzip, mit der 
Folge, dass bei fehlender Regelung im kommunalen Recht der Gemeindevorstand 
die Gemeinde uneingeschränkt nach aussen (gegenüber Dritten und vor Gericht) 
vertritt. Das kommunale Recht kann indessen die Macht des Vorstandes bei der 
Vertretung gegenüber Dritten und vor Gericht zu Gunsten eines andern, meist über-
geordneten Organs einschränken (Art. 14 Abs. 2 GG; vgl. auch ZBl 1958 S. 144) 
oder an besondere (untergeordnete) Behörden, Ausschüsse oder Kommissionen 
delegieren (Art. 17 GG).

Eine solche Beschränkung besteht im Organisationsrecht der Gemeinde A.. 
Gemäss Art. 41 Ziff. 8 ihrer Verfassung vom 14. Februar 1975 (GV) obliegt dem 
Gemeindevorstand der Entscheid über Führung von Prozessen und Rekursen so-
wie den Abschluss von Vergleichen und Schiedsgerichtsverträgen, sofern der je-
weilige Streitwert Franken 50'000.– nicht übersteigt. In Fällen mit höherem Streit-

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wert liegt die Entscheidung bei der Gemeindeversammlung (Art. 25 Abs. 1 Ziff. 2 lit. 
f GV). Diese beiden Bestimmungen betreffen die Sachkompetenz und den internen 
Willensbildungsprozess der Gemeinde, also die Frage, ob beziehungsweise mit 
welchen Rechtsbegehren die Gemeinde an einem Prozess teilnehmen soll. Wer zur 
verbindlichen Willenskundgebung nach aussen ermächtigt ist, regelt demgegenü-
ber allein Art. 42 Abs. 1 GV, der bestimmt, dass der Vorstand die Gemeinde ge-
genüber Dritten und vor Gericht vertritt. Gegenüber dem Gericht handelt somit in 
allen Fällen der Vorstand, denn die Gemeinde beziehungsweise die Gemeindever-
sammlung als grosser Verband ist dazu physisch gar nicht in der Lage (vgl. H. R. 
Thalmann, Kommentar zum zürcher Gemeindegesetz. 3. A. Zürich 2000, Rz 3.6 zu 
§ 64; ZBl 1962 S. 254). Zivilprozessual muss die Befugnis zur verbindlichen Wil-
lenskundgebung im Prozess in Einklang stehen mit der internen Ausscheidung der 
Sachkompetenzen in einer juristischen Person des öffentlichen Rechts. Dies macht 
Art. 25 Ziff. 7 ZPO deutlich, wenn er zwischen der Prozessführungsbefugnis eines 
Organs von Gesetzes wegen und der Prozessführungsbefugnis (desselben Or-
gans) gestützt auf Beschluss des nach ihrem Recht zuständigen (anderen) Organs 
unterscheidet. Bei Streitwerten bis zu Fr. 50'000.– kommt dem Gemeindevorstand 
A. von Gesetzes wegen, das heisst ohne besondere Verleihung durch andere, die 
Prozessführungsbefugnis zu (Art. 41 Ziff. 8, 42 Abs. 1 GV; Art. 25 Ziff. 7 1. Satz 
ZPO); bei einem höheren Streitwert benötigt er dazu eine Ermächtigung der Ge-
meindeversammlung (Art. 25 Abs. 1 Ziff. 2 lit. f, 42 Abs. 1 GV; Art. 25 Ziff. 7 2. Satz 
ZPO). Wie gesehen, übersteigt vorliegend der Streitwert nach zivilprozessualen Ge-
sichtspunkten (Art. 22 ZPO) die Marke von Fr. 50'000.–. Die Frage ist, ob der Streit-
wert nach Art. 41 Ziff. 8 GV den gleichen Bedeutungsinhalt hat und was unter "Ent-
scheid über Führung von Prozessen und Rekursen sowie den Abschluss von Ver-
gleichen und Schiedsgerichtsverträgen" zu verstehen ist. Die Begriffe sind autonom 
nach dem Gemeinderecht auszulegen. 

Die Auffassung der Beklagten und der Vorinstanz, es liege auf der Hand, 
dass unter "Führung von Prozessen" im Sinne von Art. 41 Ziff. 8 GV von vorneherein 
nur die aktive Einleitung von Prozessen zu verstehen sei, demnach solche, in denen 
die Gemeinde als Klägerin auftrete, vermag nicht zu überzeugen; ebensowenig 
kann die Rede davon sein, dass Art. 25 ZPO von vorneherein nur auf Fälle aktiver 
Prozessführung anwendbar sei (als Gegenbeispiele vgl. PKG 1955 Nr. 45, 1965 Nr. 
20 zu Art. 42 aZPO). Auch aus PKG 1956 Nr. 44=ZBl 1958 S. 143 ff. ist vielmehr 
abzuleiten, dass die Parteirolle irrelevant ist, spricht doch der Kantonsgerichtsaus-
schuss dort neutral von der Teilnahme an einem Zivilprozess, und dass bisweilen 
dem gesetzlichen Vertreter anheimgestellt sei, Prozesse zu führen, das heisst einen 

12

Prozess anzuheben (aktiv) oder sich auf einen solchen einzulassen (passiv). Ent-
gegen der Beklagten und der Vorinstanz kann auch aus PVG 1997 Nr. 71 mitnichten 
für den Zivilprozess abgeleitet werden, dass der Gemeindevorstand, falls sich die 
Gemeinde in der Beklagtenrolle befindet, stets und uneingeschränkt als prozess-
führungsbefugt zu gelten habe. Der Fall betraf das Verwaltungs- und Verwaltungs-
gerichtsverfahren, in welchem die Gemeinde in erster Instanz kraft hoheitlicher Be-
fugnisse (iure imperii) das Anfechtungsobjekt erliess und ihr deswegen in zweiter 
Instanz zwangsläufig "Parteistellung" im Sinne des Verwaltungsgerichtsverfahrens 
zukommen musste. Vorliegend handelt es sich dagegen um ein echtes, vollkomme-
nes Zweiparteienverfahren, in welchem sich die Gemeinde und der Kläger über den 
ganzen Instanzenzug als gleichberechtigte Privatrechtssubjekte gegenüberstehen. 
Aus PVG 1997 Nr. 71 mag sich allenfalls die Anschlussfrage erheben, ob die aus 
Art. 41 Ziff. 8 GV abzuleitende Prozessführungsbeschränkung nur dort gelte, wo die 
Gemeinde einem Privatrechtssubjekt auf gleicher Ebene als Privatrechtssubjekt 
(iure gestionis) gegenüber tritt. Eine solche Abgrenzung zwischen Privatrecht und 
öffentlichem Recht ist hier indessen nicht streitig.

Das Zivilprozessrecht hat darauf Rücksicht zu nehmen, dass nach der mate-
riellen Rechtsordnung nicht immer der Inhaber eines Rechts zugleich befugt ist, es 
auszuüben. Aus dem engen Zusammenhang zwischen Privatrecht (oder anderem 
materiellem Recht) und Zivilprozess kann die Prozessführungsbefugnis als prozes-
suale Parallele zur materiellrechtlichen Verfügungsmacht, gleichsam einer Reflex-
wirkung aus dem privatrechtlichen Zuordnungsdualismus bezeichnet werden (Peter 
Holenstein, Die prozessuale Stellung des gesetzlich über Drittrechte Verfügungsbe-
rechtigten, Diss. Zürich 1976, S. 98 ff. insbes. 102). Art. 41 Ziff. 8 GV ist eine Be-
schränkung der grundsätzlich umfassenden Verwaltungskompetenz und daher der 
materiellen Sach- und Verfügungskompetenz des Gemeindevorstandes. Die Ein-
schränkung der prozessualen Befugnisse muss der Einschränkung der materiellen 
Verfügungsmacht entsprechen, jedoch nicht darüber hinaus gehen. Die Parteistel-
lung (aktiv oder passiv) kann dafür nicht entscheidend sein (vgl. Holenstein, a.a.O., 
S. 103), sondern vielmehr, ob der Vorstand im fraglichen Verfahren über einen An-
spruch des Finanzvermögens der Gemeinde in entsprechender Höhe verfügen will. 
Denn dies zu regeln ist genau der Zweck von Art. 41 Ziff. 8 GV. Solch materielle 
Verfügung kann nun aber ebenso in der aktiven wie in der passiven Parteirolle ge-
schehen. Die Wendung "Führung von Prozessen" ist vom Wortlaut her nur schein-
bar auf ihre aktive Einleitung und Durchführung beschränkt. Auch ein Beklagter führt 
einen Prozess. Dies macht denn auch Art. 41 Ziff. 8 GV deutlich, indem er ausdrück-
lich den Abschluss von Vergleichen der Führung von Prozessen gleichsetzt. Ist die 

13

Gemeinde die Beklagte und will der Vorstand die Klage ganz oder teilweise in einem 
den Betrag von Fr. 50'000.– übersteigenden Umfang anerkennen, so benötigt er für 
diese gerichtliche Klageanerkennung zweifellos einen Beschluss der Gemeindever-
sammlung. Dass das Erfordernis einer Ermächtigung unabhängig von der Partei-
stellung im Verfahren ist, erhellt schliesslich der behandelte Fall des Abschlusses 
eines Schiedsgerichtsvertrages vollends, findet doch solches üblicherweise ausser-
halb eines Prozessverfahrens statt. Eine klageanerkennende Verfügung über Werte 
des Finanzvermögens der Gemeinde steht konkret nicht zur Debatte. Die Gemeinde 
fordert umgekehrt auch nichts vom Kläger. Dass der Mietvertrag, mit dem am 19. 
Dezember 1991 vereinbarten Mietzins, bei Klageabweisung bestehen beleibt, ist 
eine unweigerliche Folge der Klageabweisung und nicht ein selbständiges Klage- 
oder Widerklagebegehren der Gemeinde. Die Gemeinde A. begehrt nichts vom Klä-
ger und gesteht ihm nichts zu. Betreibt die Gemeinde dergestalt reine Klageabwehr, 
ist an der Prozessführungsbefugnis des Gemeindevorstandes auch im Lichte von 
Art. 25 und 41 der Gemeindeverfassung nicht zu zweifeln. Ob der Gemeindevor-
stand im Falle des erstinstanzlichen Unterliegens über einen Anspruch, welcher die 
Grenze von Fr. 50'000.– überschreitet, für die aktive Erklärung und Führung der 
Berufung jedenfalls auf einen Ermächtigungsbeschluss der Gemeindeversammlung 
angewiesen wäre, wie dies der Kläger einwendet, kann hier offen blieben, weil diese 
Verfahrenskonstellation nicht gegeben ist. Dass die Vorinstanz mit der Argumenta-
tion, Art. 41 Ziff. 8 GV beziehe sich nur auf den Fall der aktiven Einleitung von Pro-
zessen, den Ausgang des Prozesses "auch in materieller Hinsicht präjudiziert" ha-
ben soll, ist nicht nachvollziehbar. Soweit damit behauptet werden will, das Bezirks-
gericht habe die Klage schon deshalb abweisen müssen, weil der Gemeindevor-
stand nicht befugt gewesen sei, im Falle einer Gutheissung zu appellieren, bleibt es 
beim Argwohn des Klägers. Selbst wenn sich erst bei der Berufung herausstellt, 
dass die Prozessführungsbefugnis fehlt, ist Gelegenheit zu ihrer Beschaffung zu 
geben. In Analogie zur Vertretertheorie ist weiter anzunehmen, dass vorgängig er-
folgte Prozesshandlungen des vollmachtlosen Stellvertreters durch Erteilung der 
Befugnis genehmigt werden. Auch für den Fall, dass eine ursprünglich gegebene 
Prozessführungsbefugnis im Verlaufe des Verfahrens wegfällt, müsste der Partei 
Gelegenheit eingeräumt werden, die Befugnis zu erteilen.

3. Der Berufungskläger rügt eine Verletzung seines Anspruchs auf das 
rechtliche Gehör. Die Vorinstanz habe die Abweisung der Klage lediglich damit be-
gründet, dass die Anzahl Zimmer in der "X." keine Berechnungsgrundlage des Miet-
zinses gemäss Art. 270a OR darstelle, und überdies nicht nachgewiesen sei, dass 
die Gemeinde einen übersetzten Ertrag erziele. Aus dem angefochtenen Urteil gehe 

14

dagegen mit keinem Wort hervor, dass zum Nutzen des Klägers die Herabsetzung 
vor Schranken auch mit dem Willen der Parteien sowie mit Art. 259d OR begründet 
worden sei. Dass sich die Vorinstanz mit den beiden letzten Punkten nicht einmal 
am Rande befasst habe, laufe auf eine Verletzung des Anspruches auf die Ge-
währung des rechtlichen Gehörs heraus.

Die Rüge ist unbegründet. Gemäss Art. 121 Ziff. 4 ZPO hat jedes Urteil die 
Erwägungen mit Bezugnahme auf die massgebenden Tatsachen, Beweise und Ge-
setzesbestimmungen zu enthalten. Das Gericht hat die von den Parteien 
vorgetragenen Argumente jedoch nur insoweit zu prüfen und zu würdigen, als sie 
für die Entscheidfindung bedeutsam sein können. Es ist grundsätzlich nicht 
gehalten, sich mit tatsächlichen Behauptungen und rechtlichen Ausführungen zu 
befassen, welche für die Beurteilung einer Streitsache nicht relevant sind. Dass sich 
die Vor-instanz mit dem vom Kläger behaupteten "Parteiwillen" nicht in extenso aus-
einandergesetzt hat, ist in diesem Licht nachvollziehbar. Der Kläger ging und geht 
davon aus, dass die Parteien im (bislang) bindenden Vertragsverhältnis vom 19. 
Dezember 1991 stehen, mit einem Jahresmietzins von Fr. 120'000.–. Er behauptete 
weder im erstinstanzlichen Verfahren noch im Berufungsverfahren, die Parteien hät-
ten den Mietzins durch übereinstimmende Willenserklärung einvernehmlich auf neu 
Fr. 68'421.– festgelegt/herabgesetzt. Wäre dies der Fall, hätte der Kläger kaum eine 
überflüssige Herabsetzungsklage angestrengt, sondern bloss den nach seiner Be-
hauptung neu vereinbarten Mietzins bezahlt oder den strittigen Teil hinterlegt und 
die Forderungsklage der Beklagten abgewartet. Die Grundlage für eine Herabset-
zung gestützt auf einen Mangel während der Mietdauer gemäss Art. 259d OR (Be-
einträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch) hat 
die Vorinstanz implizite durch die Erwägung verneint, dass weder der Mietvertrag 
vom 19. Dezember 1991 noch der Vergleich vom 13. November 2000 Hinweise 
dafür lieferten, dass die bewilligte Anzahl von Patientenbetten die verbindliche Be-
rechnungsgrundlage für spätere Verhandlungen über den Mietzins bildeten. Inso-
weit hat sie - nicht einlässlich zwar, aber im Resultat doch nachvollziehbar - die 
Zusicherung einer bestimmten Eigenschaft der Mietsache, als hier einzig denkbare 
Grundlage für einen Mangel (vgl. nachstehende Erwägung Ziff. 6) verneint. 

Dass die Vorinstanz ernsthaft zu prüfende Argumente des Klägers schlicht 
übergangen hätte, kann somit nicht gesagt werden.

4. Der Anfangsmietzins ist unangefochten geblieben. Der Berufungsklä-
ger stützt sein Herabsetzungsbegehren während laufendem Mietvertrag in erster 

15

Linie auf Art. 270a Abs. 1 OR. Als Gegenstück zu Art. 269a lit. b OR, der es dem 
Vermieter erlaubt, Kostensteigerungen weiterzugeben, kann der Mieter gemäss Art. 
270a Abs. 1 OR den Mietzins während der Vertragsdauer als missbräuchlich an-
fechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlan-
gen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentli-
chen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensen-
kung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetzten Ertrag aus der Mietsache 
erzielt. Die Voraussetzungen der inzwischen eingetretenen Änderung der Berech-
nungsgrundlagen/Kostensenkung und des übersetzten Mietzinses müssen kumula-
tiv gegeben sein.

a.aa.  Aus dem Wortlaut wie auch aus Sinn und Zweck der Bestimmung von 
Art. 270a Abs. 1 OR ergibt sich zwanglos, dass mit der Änderung der Berechnungs-
grundlagen und vorallem mit der Kostensenkung nur jene auf seiten des Vermieters 
gemeint sein können. Angenommen eine getroffene Vereinbarung entspreche dem 
Äquivalent (im Sinne von unmissbräuchlich gemäss Art. 269/269a OR) von Leistung 
(Überlassung der Mietsache zum Gebrauch) und Gegenleistung (Mietzins), so kann 
sich dieses Gleichgewicht nur in missbräuchlichem Ausmass zu Ungunsten des 
Mieters verändern, wenn der Vermieter in die Lage kommt, seine Leistung erheblich 
billiger, namentlich durch günstigeres Kapital (Hypothekarzins), zu erbringen. Diese 
Konsequenz ist dem Begriff "übersetzter Ertrag" immanent. Ob ein objektiv über-
setzter Mietzins vorliegt, kann sich bei einer Kostenmiete nur aus einem Vergleich 
der angefochtenen Miete mit den (gesunkenen) Aufwendungen des Vermieters für 
die Zurverfügungstellung der Mietsache ergeben und bei einer Vergleichsmiete nur 
aus einem Vergleich der angefochtenen Miete mit den (gesunkenen) orts- oder 
quartierüblichen Mietzinsen. Der sinkende oder sich wider Erwarten nicht er-
höhende Ertrag des Mieters, der in der Mietsache ein Unternehmen betreibt, ist hin-
gegen irrelevant. Das hat auch die Vorinstanz zutreffend erkannt (act. 02, angefoch-
tenes Urteil S. 10 unten). Der Kläger setzt sich damit in seiner Berufung nicht aus-
einander. Er operiert stets (seit Vertragsbeginn) und nur mit dem Argument, der 
Mietzins von Fr. 120'000.– sei für ihn wirtschaftlich nicht (mehr) tragbar. Wenn dem 
so ist, bleibt ihm nur die Kündigung. Die tatsächlich und in einem wesentlichen Um-
fang eingetretene Änderung der Berechnungsgrundlagen - und als typischer Fall 
davon die Kostensenkung auf Vermieterseite - ist eine Prozessvoraussetzung für 
die materiellrechtliche Missbrauchsprüfung. Mit ihr will einerseits verhindert werden, 
dass ein Mieter, der den Anfangsmietzins nicht gestützt auf Art. 270 Abs. 1 OR an-
gefochten hat, eine Anfechtung desselben auf dem Weg des Art. 270a "nachholt" 
(Peter Higi, Zürcher Kommentar, N 44 zu Art. 270a OR). Andererseits hat der Mieter 

16

keinen materiellen Anspruch auf eine mietzinssenkende Vertragsgestaltung (Higi, 
ebenda, N 17); so kann er eine bislang nicht verabredete Koppelung des Mietzinses 
an seinen eigenen Unternehmensertrag nicht über Art. 270a Abs. 1 OR erreichen. 
Die Missbrauchsbehelfe im Mietrecht zielen nicht darauf ab, den für die wirtschaftli-
chen Verhältnisse des Mieters tragbaren Mietzins zu bestimmen. Auf welchem Miet-
zinskalkulationssystem der Vertrag vorliegend beruht, kann im Grunde dahingestellt 
bleiben. Der Kläger hat - ausgehend von einer Kostenmiete - nie behauptet, die 
Kosten der beklagten Vermieterin seien seit Vertragsschluss gesunken oder - aus-
gehend von einer Vergleichsmiete - es würden inzwischen ortsüblicherweise tiefere 
Mieten verlangt, sondern immer nur, der von ihm aus der Mietsache erwartete be-
ziehungsweise erzielbare Unternehmensertrag sei zu tief. Damit kann ein Herab-
setzungsbegehren gemäss Art. 270a Abs. 1 OR von vorneherein nicht begründet 
werden. Gemäss Art. 269d Abs. 1 OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf 
den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Eine analoge Norm für Mietzins-
senkungen kennt das materielle Missbrauchsrecht nicht. Ansprüche des Mieters auf 
eine Mietzinssenkung müssen auf einem entsprechenden vertraglichen Anpas-
sungsrecht (z.B. Indexierung, Staffelung, oder Umsatzabrede) beruhen. Deren Ge-
währung kann nicht klageweise mit Hilfe von Art. 270a OR durchgesetzt werden, 
sondern allenfalls mit einer Vertragsklage (Higi, a.a.O., N 16 zu Art. 270a). So wenig 
wie eine auf Grund vereinbarter Umsatzmiete erfolgte Mietzinsänderung mit der 
Mietzinsherabsetzungsklage nach Art. 270a OR angefochten werden kann (vgl. 
Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 4. A. Zürich 1999, S. 353 Rz 
10.1.7), so wenig kann eine gestaltende Vereinbarung, welche den aus Sicht des 
Mieters erwirtschaftbaren Ertrag zur Mietzinsgrundlage macht, durch einseitige Wil-
lenserklärung oder über den Richter mittels der Herabsetzungsklage nach Art. 270a 
OR erreicht werden. Sieht ein Mietvertrag Mietzinsanpassungsklauseln vor - was 
vorliegend nicht, jedenfalls nicht einseitig zu Gunsten des Mieters, der Fall ist - so 
begründet er entweder einen vertraglichen Anspruch des Mieters auf Mietzinssen-
kung und nicht ein Klagerecht auf Missbrauchsprüfung im Sinne von Art. 270a OR, 
oder aber lediglich die Pflicht der Parteien, über einen neuen Mietzins zu verhan-
deln. Letzteres ist vorliegend der Fall (act. 02.1.IV.1,  Mietvertrag, Ziff. 5 Abs. 4; act. 
02.1.IV.16, Vergleich vor der Schlichtungsbehörde, Ziff. 2/3). Kommt dabei eine Ei-
nigung zustande, ist der neu vereinbarte Mietzins ein gemäss Art. 270 Abs. 1 OR 
auf Missbrauch hin überprüfbarer Anfangsmietzins. Kommt - wie vorliegend - keine 
Einigung zustande, ist weder die Missbrauchsprüfung nach Art. 270 Abs. 1 OR noch 
jene nach Art. 270a OR gegeben (vgl. Higi, a.a.O., N 33 zu Art. 270a). 

17

bb. Die Auffassung der Beklagten, aus dem Wortlaut von Art. 270a OR 
ergebe sich, dass nur veränderte Kostenfaktoren auf Seiten des Vermieters Anlass 
zur Herabsetzung des Mietzinses geben könnten, ist indessen in anderer Hinsicht 
zu relativieren. Der Hinweis des Gesetzes auf die Kostensenkung (auf seiten des 
Vermieters) ist lediglich ein Anwendungsfall der veränderten Berechnungsgrund-
lage für den Mietzins und setzt, nur für diesen beispielhaften Anwendungsfall, vor-
aus, dass es sich um eine Kostenmiete handelt. Nun kann die Berechnung des Miet-
zinses bekanntlich auch auf einem anderen System beruhen (Vergleichsmiete, Zah-
lungsplan etc.). Die Norm umfasst auch diese Fälle. Unter Berechnungsgrundlage 
ist ganz allgemein dasjenige Kalkulationssystem zu verstehen, nach welchem der 
vom Mieter als missbräuchlich erachtete Mietzins bislang kalkuliert worden ist (Higi, 
a.a.O., N 47 zu Art. 270a). Welches System im konkreten Fall die massgebende 
Berechnungsgrundlage gemäss Art. 270a Abs. 1 OR abgibt, und bezüglich derer 
der Kläger die wesentliche Änderung zu behaupten hat, bestimmt das bisherige Ver-
tragsregime (Vertrag, seitherige Änderungen des Mietzinses, Mitteilungen des Ver-
mieters über blosse Veränderungen der Berechnungsgrundlagen) zwischen den 
Parteien, soweit sich daraus für den Mieter gemäss Vertrauensprinzip erkennbar 
ergibt, welches System der Mietzinskalkulation dem Mietzins zu Grunde liegt (Higi, 
a.a.O., N 48 zu Art. 270a). Darauf scheint sich der Kläger sinngemäss zu berufen, 
wenn er die Herabsetzung mit dem "Willen der Parteien" begründet. Er macht ins-
besondere unter Hinweis auf den vor der Schlichtungsbehörde abgeschlossenen 
Vergleich vom 13. November 2000 geltend, es komme darin der erklärte Wille von 
Vermieterin und Mieter zum Ausdruck, gestützt auf die neue, das heisst die inskünf-
tig zu erwartende und definitive Spitalliste beziehungsweise die darin verfügte An-
zahl zulässiger Patientenbetten, den neuen Mietzins festzulegen, und es sei der 
erklärte Wille der Parteien gewesen, dementsprechend Verhandlungen aufzuneh-
men. Eine solche Wirkung kann dem Vergleich nach Auffassung der Zivilkammer 
nicht beigemessen werden. Von einem ausdrücklich geäusserten übereinstimmen-
den Parteiwillen im Sinne des Klägers oder wenigstens normativ nach dem Vertrau-
ensgrundsatz kann auch aufgrund des Beweisergebnisses nicht die Rede sein. Die 
Vorinstanz hat zutreffend dargelegt - worauf vorab in Anwendung von Art. 229 Abs. 
3 ZPO zu verweisen ist - dass weder bei Vertragsabschluss im Jahre 1991 noch 
später die Anzahl der baulich möglichen Betten und/oder die Zahl der vom JPSD 
bewilligten Patientenbetten verbindliche Basis für die Berechnung des Mietzinses 
war. Die klägerische Behauptung, die Parteien seien bei Abschluss des Vertrages 
von einer zu bewirtschaftenden Zahl von Patientenbetten von 38 ausgegangen, ist 
aktenwidrig. Zumindest im Falle des Klägers war dies erwiesenermassen nicht der 
Fall. Das JPSD hat ihm am 17. Dezember 1991 die Betriebsbewilligung erteilt, mit 

18

dem Hinweis, dass sich die "X." entgegen seiner Absicht nicht für 38 sondern höchs-
tens für 26 Patientenbetten eigne (act. 02.1.III.2). Zwei Tage später unterzeichnete 
der Kläger den Mietvertrag mit einem Anfangsmietzins von Fr. 84'000.–, welcher bis 
1994 gestaffelt die Höhe von Fr. 120'000.– erreichte. Es ist andererseits davon aus-
zugehen dass der Mietvertrag in weiten Teilen schon vor dem 17. Dezember 1991 
verhandelt worden war. Dass das JPSD eine Bettenzahl von 26 anstatt der vom 
Kläger erwarteten 38 sah, hat den Kläger nicht vom Vertragsschluss abgehalten. 
Es wurde auch nicht behauptet oder ist sonstwie ersichtlich, dass dieser Umstand 
den zuvor ausgehandelten Anfangsmietzins irgendwie beeinflusst hat. Dies, wie 
auch die Tatsache der Staffelung des Mietzinses während der ersten 3 Jahre, 
spricht dagegen, dass die Bettenzahl anfänglich einen Einfluss auf die Mietzinsbe-
rechnungsgrundlage haben oder gar deren einzige Grundlage bilden sollte. Ein an 
den Umsatz- oder sonstwie an den wirtschaftlichen Erfolg des Mieters gekoppeltes 
Kalkulationssystem bei Vertragsschluss ist nicht erkennbar. Daran hat sich auch 
während der weiteren Vertragsdauer nichts geändert, insbesondere hat die Ge-
meinde kein berechtigtes Vertrauen beim Kläger dahin erweckt, dass im Sinne eines 
Systemwechsels die KVG-Bettenzahl künftige Grundlage der Mietzinskalkulation 
bilden oder wenigstens einen Einfluss auf den Mietzins haben solle. Die Vertrags-
änderungsofferte des Klägers vom 8. April 1994 (Mietzinsreduktion auf Fr. 
300'000.– für die nächsten 3 Jahre; kurzfristige Investitionen der Gemeinde von Fr. 
140'000.–) lehnte die Gemeinde ab, mit dem Hinweis, angesichts ihrer öffentlich 
bekannten fremdfinanzierten Investitionen müsste sie trotz des niedrigen Hypo-
thekarzinssatzes einen wesentlich höheren Mietzins als Fr. 120'000.– verlangen, 
um das Objekt nur einigermassen selbsttragend zu gestalten. Nach einer Anfangs-
phase von drei Jahren wäre es an der Zeit eine Mietzinserhöhung ins Auge zu fas-
sen (act. 02.1.IV.3/5). Damit gab sie unmissverständlich die Kostenmiete als ihr Kal-
kulationssystem zu erkennen. Dass sich die Gemeinde Zurückhaltung auferlegt und 
"mindestens der bisher bezahlte Mietzins beizubehalten" war, was augenscheinlich 
zu einer massiven indirekten Subvention führte, darf nicht als Systemwechsel zur 
Umsatzmiete aufgefasst werden. Ihr nicht ganz freiwilliges Wohlwollen war vielmehr 
darauf zurückzuführen, dass sie sich politisch augenscheinlich in einer Zwickmühle 
befand, weil die "X.", der allgemein eine gute Führung attestiert wurde, eine nicht 
zu unterschätzende Bedeutung für die ganze Gemeinde hat (Arbeitsplätze, Syner-
gien mit anderen Betrieben wie Heilbad, Hotellerie, Gastronomie etc.) und die Ge-
meinde bereits viel und teilweise spezifisch für ein ärztliches Kurhaus investiert 
hatte.

19

Weiter hält auch die klägerische Interpretation des Vergleichs vom 13. No-
vember 2000 einer sachlichen Prüfung nicht stand. Dort vereinbarten die Parteien 
die Rücknahme der Kündigung und Weitergeltung des Mietvertrages vom 19. De-
zember 1991 sowie: "sobald jedoch feststeht, ob das Rehabilitationszentrum X. auf 
der Spitalliste verbleibt, werden die Parteien Verhandlungen über die Neugestaltung 
des Mietverhältnisses aufnehmen". Dass die "Rücknahme einer Kündigung" dog-
matisch nicht möglich ist, spielt im vorliegenden Zusammenhang keine Rolle. Sei 
es, dass der alte Mietvertrag weitergalt, sei es, dass ein neuer anzunehmen ist: Im 
einen wie im anderen Fall bietet der Vergleich keine Grundlage für einen Wechsel 
im Mietzinskalkulationssystem beziehungsweise für eine anfängliche Berechnung 
des Mietzinses auf der Grundlage des Umsatzes oder der nach der Spitalliste zuläs-
sigen Bettenzahl. Die Spitalliste taucht dort allein deshalb auf, weil ein definitiver 
Verbleib auf ihr als notwendige Voraussetzung für die allgemeine Verhandlung über 
die Neugestaltung des Mietverhältnisses erachtet wurde. Bei einer Streichung von 
der Liste wären Verhandlungen über die Fortführung beziehungsweise Neugestal-
tung des Mietverhältnisses hinfällig gewesen, da dannzumal nach Ansicht des Klä-
gers die einzige Alternative in der Beendigung des Mietverhältnisses bestanden 
hätte (act. 04, Berufungsbegründung S. 5). Bei einem Verbleib auf der Spitalliste 
war ferner nach übereinstimmender Meinung nicht nur der Mietzins sondern das 
ganze Mietverhältnis neu zu verhandeln. Eine Beschränkung der Verhandlungen 
auf den Mietzins ist nicht erkennbar. Die Gemeinde hat im Vorfeld klar gemacht, 
dass weitere Punkte (allenfalls mit Einfluss auf den Mietzins), die in der Vergangen-
heit zu Unsicherheiten und Unstimmigkeiten geführt hatten, namentlich der Umfang 
der gemieteten Gebäude und die Verteilung der Unterhaltslasten und Servicekosten 
(act. 02.1.IV.14/19/22/24), neu zu verhandeln waren. Gegenseitig versprochen 
wurde nur die Aufnahme von Verhandlungen. Positive Zusicherungen über den In-
halt gab es keine. Namentlich dass der Inhalt der Spitalliste, das heisst die Anzahl 
der bewilligten KVG-Patientenbetten die (neue) Berechnungsgrundlage für den 
Mietzins darstellen sollte, ist nicht ansatzweise erkennbar. Daran ändert auch die 
Tatsache nichts, dass in Ziff. 3 des Vergleichs der Zins singulär für das Jahr 2001 
auf Fr. 102'000.– reduziert wurde. Für das Jahr 2002 galt, gegenteilige Verabredung 
vorbehalten, ein solcher von Fr. 120'000.–. Nach übereinstimmender Auffassung 
sollte das Entgegenkommen für das Jahr 2001 für die späteren Neuverhandlungen 
ausdrücklich keine Bedeutung haben. Diese beschränkt für das Jahr 2001 geltende 
Mietzinsvereinbarung enthält keinerlei Hinweis auf Mietzinsberechnungsgrundla-
gen. Sie war auch nicht sonstwie durch eine provisorische Spitalliste oder Vermu-
tungen über die definitive Spitalliste motiviert. All dies konnte vom Kläger nicht an-
ders ausgelegt werden, als dass die Beklagte an der Kostenmiete festhielt. Daran 

20

änderte sich auch nichts, als die Beklagte - wegen des Ausbleibens der definitiven 
Spitalliste - für das Jahr 2002 einem Mietzins von Fr. 102'000.– zustimmte. Nach 
Auffassung der Zivilkammer muss hier nach Vertrauensgrundsätzen von einem un-
unterbrochenen Kalkulationssystem der Kostenmiete ausgegangen werden. Allen-
falls ist ein bestimmtes System nach Vertragsregime nicht hinreichend erkennbar, 
in welchem Fall als Berechnungsgrundlage gleichsam auf den Grundsatz der 
Kostenmiete abzustellen ist (Higi, a.a.O., N 48 zu  Art. 270a). 

War die Bettenzahl in keinem Stadium des Vertrages Basis für die Kalkulation 
der Mietzinshöhe, braucht nicht geprüft zu werden, ob sie sich im Sinne der Voraus-
setzung von Art. 270a Abs. 1 OR wesentlich verändert hat. Im übrigen wäre die 
diesbezügliche Auffassung der Gemeinde zu teilen, dass die Spitalliste keine Kür-
zung der Bettenzahl zur Folge hat. Die Spitalliste ist lediglich die öffentlich-rechtliche 
Bewilligung, für die Jahre 2003/2004 maximal 18 Bündner KVG-Patienten mit der 
Indikation einfache orthopädische Rehabilitation, stationär aufzunehmen (act. 
02.1.IV. 20/27/28). Daneben wäre dem Kläger unbenommen, die weiteren Betten, 
seien dies nun 8 oder 20, anderweitig (d.h. ohne medizinische Indikation, für Alters-
pensionäre, Alterspflegeplätze) zu nutzen. Die heutige Behauptung des Klägers, die 
"X." sei für die Belegung mit anderen Gästen, die nicht KVG-Patienten seien, unge-
eignet und eine Belegung durch Drittpersonen könne ausgeschlossen werden, er-
staunt. Insofern behauptet wird, sie dürfe gemäss Mietvertrag ausschliesslich als 
Rehabilitationsklinik geführt werden, ist sie aktenwidrig. Dass die "X." unter Umstän-
den auch mit anderen als Kassenpatienten zu füllen war, sah nämlich bereits der 
übereinstimmend verabredete Zweck des Mietvertrages vom Dezember 1991 aus-
drücklich vor, indem das Haus neben Rekonvalszenten auch mit einer Altersabtei-
lung vorab für die Betagten des Tals und allenfalls für Auswärtige zu führen war. 

Eine Änderung der Berechnungsgrundlagen im Sinne von Art. 270a Abs. 1 
OR kann der Mieter nur innerhalb des im Vertragsregime geltenden gleichen Miet-
zinssystems anrufen; eine Systemvermischung führt zu einer sachlich unbegründe-
ten Klage (Higi, a.a.O., N 49 zu Art. 270a). Dem Kläger ist bei Art. 270a Abs. 1 OR 
demnach verwehrt, auf der hier erstellten Kalkulationsbasis der Kostenmiete gel-
tend zu machen, der Mietzins sei missbräuchlich, weil sich inzwischen die nach der 
Spitalplanung zulässige Zahl von Patientenbetten, verringert habe, denn damit zielt 
er auf eine neue Kalkulationsbasis in Form der Umsatzmiete (vgl. dazu das Beispiel 
zur Kosten- und Vergleichsmiete bei Higi, a.a.O., N 50 zu Art. 270a).

21

cc. Art. 270a OR gehört zum formellen Missbrauchsrecht. Die Bestim-
mung hat einzig zum Zweck, die materielle Missbrauchsüberprüfung des Mietzinses 
im Sinne von Art. 269 ff. OR während des laufenden Mietverhältnisses zu sichern. 
Sämtliche in Art. 270a OR genannten Voraussetzungen stellen lediglich bundes-
rechtliche Prozessvoraussetzungen dar. Die Norm selbst sagt schlicht nichts darü-
ber, wann ein konkreter Mietzins missbräuchlich und deswegen letztlich herabsetz-
bar ist (Higi, a.a.O., N 10 zu Art. 270a;  zumindest in Bezug auf die Änderung der 
Berechnungsgrundlagen gl.M. Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 272 Rz 4.1.2). Da die 
wesentliche Änderung der Berechnungsgrundlagen als unabdingbare Prozessvor-
aussetzung auf eine klageweise Überprüfung des Mietzinses auf Missbrauch nicht 
gegeben ist, fehlt dem Kläger bereits das schützenswerte Interesse an einer mate-
riellen Missbrauchsüberprüfung. Insoweit sie auf Art. 270a OR gestützt wird, wäre 
daher richtigerweise auf die gerichtliche Klage von D. nicht einzutreten gewesen 
(Higi, a.a.O., N 22-24, 27 zu Art. 270a).

b. Wollte man gleichwohl die Voraussetzungen für das Eintreten auf eine 
Herabsetzungsklage nach Art. 270a OR bejahen, so müsste das klägerische Be-
gehren, angesichts der materiellrechtlichen Missbrauchsvoraussetzung, dass der 
Vermieter keinen übersetzten Ertrag aus der Mietsache im Sinne von Art. 269/269a 
OR erzielen darf, geradezu als aussichtslos bezeichnet werden. Diesbezüglich ist 
nämlich unbestritten, dass die Beklagte das Gebäude "X." im Jahre 1991 für rund 5 
Mio. Franken umbauen und einrichten liess und die Hypothekarzinsen, Amortisati-
onen und vermieterseits zu tragenden Unterhaltslasten in den Jahren 1998-2000 
durchschnittlich rund Fr. 255'000 p.a. betragen haben (act. 02.1.IV.31-35). Der für 
2003 geltende Mietzins beläuft sich dagegen auf Fr. 120'000.–-. Bei einer Deckung 
der Vermieterkosten durch den Mietzins von weniger als 50 % wäre die Behaup-
tung, die Gemeinde A. erziele mit dem Mietzins einen übersetzten Ertrag aus der 
Mietsache, schlicht nicht nachvollziehbar. Eine Nettorendite auf dem Eigenkapital, 
die den Hypothekarzinssatz für Althypotheken im I. Rang der ortsansässig im Hy-
pothekargeschäft führenden Bank nicht um mehr als ½ % übersteigt, ist nicht miss-
bräuchlich (BGE 122 III 257 E. 3a). Dass der Mietzins von Fr. 120'000.– missbräuch-
lich in dem Sinne sei, dass die Beklagte einen überhöhten Ertrag erziele - was für 
die Begründung einer Klage nach Art. 270a OR erforderlich wäre - hat der Kläger 
im übrigen nicht substantiiert behauptet. Er macht lediglich geltend, der Mietzins 
übersteige seine eigene wirtschaftliche Leistungsfähigkeit. 

5. Zu dem vom Kläger angeführten übereinstimmenden Parteiwillen, wie 
er seiner Meinung nach aus dem Vergleich vom 13. November 2000 hervorgehen 

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soll, ist schliesslich zu erwägen, dass er sich damit in Widerspruch zu seinem eige-
nen prozessualen Verhalten setzt. Er behauptet, gemäss Vergleich wäre der Miet-
zins künftig gestützt auf die erwartete Spitalliste festzulegen gewesen, wobei der 
Zins im Verhältnis der definitiven Zahl von Patientenbetten gemäss Spitalliste zu 38 
zu kürzen gewesen wäre. Da damit der Mietzins ohne weiteres bestimmbar gewor-
den wäre, wäre dies rechtlich als aufschiebend bedingte vertragliche Mietzinsver-
einbarung zu qualifizieren, die bei Eintritt der Bedingung (Erlass der Spitalliste) - 
was vorliegend der Fall ist - vertraglich klagbar geworden wäre. Verhandlungen mit 
der Vermieterin über den Mietzins wären überflüssig gewesen, und auf einen ge-
setzlichen Klagegrund der Herabsetzung wegen Missbrauch wäre der Kläger offen-
sichtlich nicht angewiesen gewesen. Wenn von einer übereinstimmenden Willens-
erklärung des Inhalts auszugehen wäre, dass der Mietzins dereinst im Verhältnis 
der definitiven Spitallistenbetten (18) zu der behaupteten ursprünglichen Bettenzahl 
(38 oder 26) zu kürzen war, hätte der Kläger somit bloss den reduzierten Mietzins 
zahlen und die Klage der Vermieterin abwarten oder allenfalls den strittigen Miet-
zinsteil hinterlegen können. Auf gesetzliche Herabsetzung gemäss Art. 270a OR 
hätte er diesfalls nicht klagen müssen. Schon das prozessuale Verhalten des Klä-
gers weist demnach, im Widerspruch zu seiner Argumentation, darauf hin, dass er 
an einen derartigen Parteiwillen, sei es nun, dass er daraus eine unmittelbare ver-
tragliche Mietzinsanpassung oder nach dem Vertrauensprinzip einen Wechsel des 
Mietzinskalkulationssystems als Basis für eine gesetzliche Herabsetzung nach Art. 
270a OR ableiten will, selbst nicht glaubt.

6. Der Berufungskläger stützt sein Herabsetzungsbegehren schliesslich 
auf Art. 259d OR. Wird die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Ge-
brauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, 
dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur 
Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. In prozessualer Hinsicht wird die 
Herabsetzungsklage seitens des Mieters üblicherweise durch eine Rückforderungs-
klage für zuviel bezahlte Miete geltend gemacht. Ob und in welchem Umfang der 
Kläger die Miete für 2003 bereits bezahlt hat, ist nicht ersichtlich. Zulässig ist hinge-
gen auch eine Feststellungsklage des Mieters bei bestehenden Rechtsunsicherhei-
ten (Weber/Zihlmann, Basler Kommentar, N 5 zu Art. 259d OR; ähnlich Higi, a.a.O., 
N 31 zu Art. 259d OR). 

In materieller Hinsicht setzt dieser gesetzliche Herabsetzungsgrund voraus, 
dass ein Mangel der Mietsache im Sinne von Art. 258/259a Abs.1 (Ingress) OR 
vorliegt (Higi, a.a.O., N 7 zu Art 259d OR). Ein Mangel liegt vor, wenn die Mietsache 

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nicht oder nicht mehr zum vorausgesetzten Gebrauch (Art. 256 Abs. 1 OR) taugt. 
Das Fehlen einer sich aus der Natur der Mietsache ergebenden und daher nach 
guten Treuen vorauszusetzenden Eigenschaft, oder das Fehlen einer vertraglich 
zugesicherten Eigenschaft beeinträchtigt ihren Gebrauchswert. Aus der körperli-
chen Natur des "X." ergibt sich nicht, dass sie stets für die Aufnahme von 38 KVG-
Patienten taugt. Das konnte der Kläger allein aufgrund der Sachqualität nie voraus-
setzen. Allenfalls ist auch nach Erlass der definitiven Spitalliste davon auszugehen, 
dass keine räumlichen oder andere rein sachliche Hindernisse für eine solche Auf-
nahme bestehen. Dass das Haus nicht mehr für die Unterbringung einer bestimmten 
Anzahl von KVG-Patientenbetten soll gebraucht werden dürfen, liegt nicht an der 
"X." als Sache. Sie hatte im Zeitpunkt des Erlasses der definitiven Spitalliste gleich 
viele Räume und Infrastruktur wie zuvor. Einen Mangel kann indessen auch das 
Fehlen einer vertraglich zugesicherten Eigenschaft darstellen (Higi, a.a.O., N 29/48 
zu Art. 258 OR). Entgegen der Auffassung der Beklagten müssen Mängel des wei-
teren nicht unbedingt Sachdefekte sein. Auch Störungen, die auf das Verhalten von 
Personen zurückzuführen sind, die Sache als solche jedoch nicht direkt im Sinne 
von Defekten beeinträchtigen, können den naturgemässen und/oder zugesicherten 
Gebrauch im Sinne eines Mangels beeinträchtigen, wobei auf das Verschulden des 
Vermieters nichts ankommt. So stellt zum Beispiel die Vermietung eines Raums zu 
einem bestimmten Zweck, obwohl er auf Grund rechtlicher Vorschriften dazu nicht 
geeignet oder bewilligt ist, einen Sachmangel zufolge eines rechtlichen Hindernis-
ses dar, ebenso wenn die besondere Zusicherung, es lasse sich ein bestimmter 
Umsatz erzielen oder eine bestimmte Kundschaft erreichen, nicht eintrifft (vgl. Higi, 
a.a.O., N 32/49 zu Art. 258; Lachat/Stoll/Brunner, S. 123-125 Rz 1.7, 2.1). Auf ein 
derartiges, nachträgliche Sachmangelhaftigkeit begründendes rechtliches Hinder-
nis beruft sich der Kläger, wenn er geltend macht, durch den Erlass der Spitalliste 
des JPSD sei der Gebrauchswert der Sache von ursprünglich 38 Spitalbetten 
zunächst auf 26 und schliesslich auf 18 gesunken. Gegenüber 1991 seien somit 
erhebliche Beschränkungen bei der Nutzung des Mietobjekts entstanden. Damit 
kann er jedoch keinen Erfolg haben, weil ihm die Vermieterin nie vertraglich zuge-
sichert hat, es könnten stets 38 oder 26 KVG-Patienten in der "X." aufgenommen 
werden. Weder im Vertrag selbst noch in Verhandlungsdokumenten wird von be-
stimmten Patienten- oder Bettenzahlen gesprochen. Die Details des Betriebskon-
zepts blieben dem Mieter überlassen. Dass die Zahl von 38 Betten, allesamt für die 
Aufnahme von KVG-Patienten bestimmt, eine einseitige Wunschvorstellung des 
Klägers war, welche bereits vor der Vertragsunterzeichnung zerstört wurde, wurde 
bereits aufgezeigt. Dass die Gemeinde keine irgendwie geartete Zusicherung für 
eine bestimmte Mindestanzahl von KVG-Patienten abgegeben hat, macht aber 

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auch der Mietvertrag vom 19. Dezember 1991 klar, kann doch dessen Nutzungs-
zweck (Ziff. 3 Abs. 1) nur dahingehend verstanden werden, dass in nicht durch KVG-
Patienten belegte Betten Betagte aufzunehmen waren. Angaben über das zahlen-
mässige Verhältnis bei der Belegung der beiden Abteilungen (Rekonvaleszente; 
Betagte) sind nicht ersichtlich. Wenn der Kläger sein Betriebskonzept einseitig - und 
nota bene im Widerspruch zum Mietvertrag - auf den Leistungsauftrag und die 
zulässige Zahl von KVG-Patienten gemäss Spitalliste ausrichtete, kann darin kein 
Mangel der Mietsache liegen. 

7. Ist die Berufung in allen Teilen abzuweisen, sind diesem Ausgang des 
Verfahrens entsprechend die Gerichtskosten in Anwendung von Art. 223 ZPO in 
Verbindung mit Art. 122 Abs. 1 ZPO vollständig dem unterliegenden Berufungsklä-
ger zu überbinden.

Gemäss Art. 122 Abs. 2 ZPO hat der Berufungskläger ausserdem nach dem 
gleichem Grundsatz die obsiegende Berufungsbeklagte für deren notwendigen Um-
triebe im Berufungsverfahren voll zu entschädigen. Eine Honorarnote hat der 
Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten nicht eingereicht, so dass die Zivilkammer 
die Prozessentschädigung nach pflichtgemässem Ermessen, auf Grund der für eine 
gehörige Darlegung des eigenen Rechtsstandpunkts erforderlichen Aufwendungen, 
wie sie sich aus der Aktenlage ergeben, festsetzt.

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Demnach erkennt die Zivilkammer :

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 3'390.–, bestehend aus der Ge-
richtsgebühr von Fr. 3'000.– und der Schreibgebühr von Fr. 390.–, gehen zu 
Lasten von D..

3. D. ist verpflichtet, der Politischen Gemeinde A. für das Berufungsverfahren 
eine Prozessentschädigung von 1'500 Franken zu bezahlen.

4. Mitteilung an:

__________

Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden 
Der Präsident: Der Aktuar: