# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fa1c63d9-4077-5062-8b95-7d8245722a10
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-01-05
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 05.01.1996 12.1995.226
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1995-226_1996-01-05.html

## Full Text

Incarto n.

  12.95.00226

  12.95.00227

  	
  Lugano

  5 gennaio 1996/kc

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta
  dei 

  giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente, 

  Chiesa e Zali

   

  
	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente
per statuire nelle seguenti cause civili in procedura speciale per rapporti di
locazione 

 

inc.
no. 52 della Pretura di Bellinzona,
relativo all'istanza 7 marzo 1995 di

 

 

	
   

  	
  __________

  rappr.
  dall'avv. __________

   

  
	
   

  	
  Contro

  

 

	
   

  	
  __________

  rappr.
  dall'avv. __________

   

  

chiedente
il disconoscimento di un debito di fr. 19'000.-- e il risarcimento di danni per
fr. 292'462.-- dipendenti dalla rescissione di un rapporto di locazione;

 

e

 

inc.
no. 60 della pretura di Bellinzona,
introdotto con istanza 17 marzo 1995 di

 

                                          __________

                                          rappr.
dall'avv. __________

 

                                          contro

 

                                          __________

                                          rappr.
dall'avv. __________

avente
per oggetto il pagamento di canoni di locazione non soluti da parte della convenuta,
nell’ambito del medesimo negozio giuridico;

 

istanze
che il segretario-assessore ha deciso con sentenze separate di data 16 agosto
1995, respingendo le domande di __________ e accogliendo invece la richiesta
del locatore relativi ai canoni impagati per la somma capitale di fr. 178’200.-
e accessori;

 

appellante
contro entrambe le decisioni __________ con allegati 25 agosto 1995 con cui
chiede:

-     relativamente
all'inc. no. 52/95:

      la riforma della sentenza
pretorile, ossia il disconoscimento del debito di fr. 19'000.-- relativo al PE
no. __________ UEF di Bellinzona fattole notificare da __________ e la condanna
di quest'ultimo al pagamento di fr. 292'462.-- e interessi al 7% dal 16 agosto
1990 a titolo di risarcimento danni;

 

-     relativamente
all'inc. no. 60/95:

      la riforma della sentenza
pretorile, ossia la reiezione dell'istanza di __________ relativa al pagamento
di pigioni non solute;

 

preso
atto delle osservazioni alle appellazioni, presentate dalla parte __________ in
data 2 ottobre 1995;

 

congiunte
le cause per la decisione degli appelli, in virtù dell’art. 320 CPC,
constatato come le due vertenze sono rette dalle stesse norme procedurali;

 

 

 

considera 

 

 

 

in fatto e in diritto

 

 

                                   1.   Con
contratto 24 ottobre 1989 il signor __________ ha concesso in locazione a
__________, nello stabile denominato “__________ ” di __________, una superficie
di circa mq 400.

                                         La
pigione annua è stata prevista in fr. 48’000.- e la durata del contratto è
stata fissata dal 1. novembre 1989 al 1. novembre 1994; la destinazione dei
vani è stata indicata come  commerciale, specificando: “i locali sono adibiti a
negozio e magazzino”.

                                         Essi
sono stati messi a disposizione di __________ nello stato in cui si trovavano
in quel momento, ossia non attrezzati, né organizzati per ospitare un negozio, tant’
è che, durante la primavera del 1990, la società conduttrice mise in opera
diversi lavori per potervi gestire un negozio di alimentari. Sennonché, in previsione
di mettere in vendita anche carne e insaccati di carne, i vani così
ristrutturati dovettero essere ispezionati dall’autorità sanitaria cantonale la
quale si espresse nel senso che avrebbe dato la sua autorizzazione alla vendita
della merce in questione a condizione che venissero apportate alcune modifiche
all’attrezzatura del negozio; fra quelle anche un miglioramento dei servizi
sanitari. Ritenendo che questo intervento richiedesse il consenso del locatore,
__________ gliene fece richiesta, ottenendone tuttavia un rifiuto a dipendenza
del fatto che, sulla base del contratto, la vendita di alimentari e tanto meno
di articoli di macelleria non erano previsti. Vistasi nell’impossibilità di
realizzare lo scopo per il quale il contratto di locazione era stato concluso,
con scritto 16 agosto 1990, __________ lo disdisse con effetto immediato,
trovando sistemazione per il proprio negozio in uno stabile vicino: la sua
attività finì comunque con la fine di quello stesso anno.

 

                                         Con
la propria istanza la conduttrice ha chiesto al giudice che il locatore fosse
tenuto a risarcirle i danni patiti: si tratta in particolare degli investimenti
per la trasformazione e per la messa a punto dei locali ( complessivamente fr.
96’304.10 ), dei costi del personale impiegato da gennaio a novembre del 1990
(fr. 97’151.25 ), delle spese per il macchinario ( fr. 24’050.05 ), dei costi
per consulenza e amministrazione ( fr. 23’975.40) e di fr. 50’000.- pari al
pregiudizio connesso con l’apertura del negozio nella sistemazione alternativa,
nello stabile vicino.

                                         Il
signor __________, per parte propria, pretende invece - a dipendenza
dell’abbandono prematuro dell’oggetto locato da parte di __________ - che essa
versi i canoni di locazione dovuti fino alla fine del periodo contrattuale
pattuito, salva deduzione di ciò che egli ha lucrato con la locazione almeno
parziale dei vani nel medesimo periodo.

 

                                   2.   A
prescindere da alcune considerazioni di procedura, su cui si tornerà se necessario
nel seguito, e dalle censure sulla sanzione di irricevibilità relativa a parte
dell’istanza di __________, nel merito il primo giudice ha individuato la reale
volontà delle parti al momento della pattuizione di locazione nel destinare i
locali non solo a negozio e magazzino, ma in particolare a negozio di
alimentari. Egli ha però concluso che la conduttrice ha mutato la destinazione
dell’ente locato rispetto alla pattuizione, considerando determinante il tipo
di generi alimentari messi in vendita con esplicito riferimento alle diverse
normative cui sottostanno i punti di vendita di derrate alimentari in genere e 
il commercio di carne e di preparati di carne in particolare. Tale modifica
unilaterale della destinazione dei vani da parte di 

                                         __________
esclude l’eventualità che l’ente locato possa essere considerato difettoso,
così da permettere la rescissione del contratto ai sensi dell’art. 259b lett. a
CO: l’agire della conduttrice è pertanto stato considerato ingiustificato e
l’istanza respinta.

 

                                         Per
le stesse fondamentali considerazioni il segretario assessore della Pretura di
Bellinzona ha accolto l’istanza del locatore, constatata la risoluzione
ingiustificata del contratto di locazione da parte di __________, visto il
conseguente abbandono dell’ente locato e considerata la riserva espressa
dall’istante - al momento della restituzione delle chiavi da parte della
conduttrice - di comunque richiederle il risarcimento dei danni. 

 

                                   3.   Negli
allegati d’appello __________ contesta i fatti, così come presi in considerazione
nelle sentenze impugnate: in particolare sostiene che la vendita di generi alimentari,
ivi compresi i prodotti di macelleria, era nota al locatore fin dal momento
della conclusione del contratto; non permettendo la completazione dei lavori di
attrezzatura della superficie locata, il locatore avrebbe così agito in
malafede poiché, in sostanza, ha impedito a controparte di svolgere
quell’attività commerciale per la quale il contratto era stato stipulato. In
conclusione, rimprovera al primo giudice di non aver applicato l’art. 259e CO,
concernente il proprio diritto a vedersi risarcita dei danni causatile dal
difetto della cosa locata.

                                         Relativamente
al suo debito per le pigioni non pagate, osserva che controparte, pretendendo
la riconsegna delle chiavi dell’immobile, ha implicitamente accettato la risoluzione
anticipata del contratto e ha avuto liberamente disposizione dei vani fin dal 5
settembre 1990: ciò nonostante essa è rimasta completamente inattiva nella ricerca
di un conduttore subentrante. A questo proposito rimprovera al primo giudice
un’applicazione parzialmente errata dell’art. 264 cpv. 3 CO che - in ogni caso
- non ha imputato al locatore, oltre al guadagno tratto dalla diversa
utilizzazione della cosa, anche ciò che ha omesso intenzionalmente di
guadagnare a dipendenza del suo atteggiamento passivo.

 

                                         Delle
osservazioni agli appelli si dirà, se necessario, nel seguito.

 

                                   4.   Irrilevante
ogni accenno ai pregressi procedurali di questa vertenza, appare anzitutto
opportuno chiarire il significato giuridico della pattuizione iniziale e del
successivo comportamento delle parti.

                                         La
fattispecie presenta alcune particolarità che devono essere considerate. Anzitutto
la descrizione della destinazione dei vani locati: rettamente il segretario
assessore ha dedotto dalle testimonianze __________ e __________ che il
locatore era al corrente sul genere di negozio che __________ intendeva aprire,
ossia destinato alla vendita al dettaglio di generi alimentari.

                                         Inoltre
è pacifico che all’inizio della locazione, ossia il 1. novembre 1989, i vani
non erano idonei ad essere adibiti a quello scopo; erano cioè da attrezzare a
tal fine. Per questo, deve considerarsi come pacificamente inteso che l’oggetto
della locazione avrebbe subito interventi di sistemazione da parte della conduttrice
(testi __________ e __________), noti al signor __________ che ebbe occasione
di visitare i locali durante i lavori  (teste __________).

                                         In
altre parole, la prestazione contrattuale del locatore non era quella di
mettere a disposizione di ____________________il bene immobile così che potesse
essere idoneo all’uso cui era destinato, poiché la pattuizione implicava - a
carico del locatore - che tollerasse gli interventi sul bene stesso
(tinteggiatura, sistemazione dei pavimenti, lavori da elettricista, ecc.)
necessari per l’allestimento del negozio.

 

                                   5.   Questa
necessaria definizione dei fatti induce così a considerare in modo diverso da
quanto ha fatto il primo giudice il dissenso del locatore a che controparte
procedesse ad ulteriori interventi.

                                         Su
questo tema la Camera non condivide la tesi pretorile che distingue fra i
generi alimentari il commercio di carne e lo considera come una categoria
particolare tale da dover meritare una pattuizione esplicita nell’ambito della
locazione, e ciò a dipendenza della diversa normativa che regola la vendita di
prodotti della macelleria.

                                         Infatti,
sia la Legge federale sulle derrate alimentari e gli oggetti d’uso, sia
l’Ordinanza federale concernente l’ispezione delle carni, sia ancora la
legislazione cantonale d’applicazione di quelle materie regolano - nel senso di
norme di polizia - la conformità del commercio delle derrate alimentari in
genere, delle carni, dei latticini, ecc., a criteri d’igiene. Non sono in grado
invece di offrire spunti d’interpretazione di un rapporto di natura privata
come il contratto in esame, in particolare per decidere se - nel caso concreto
- il locatore potesse correttamente opporsi a ulteriori interventi
organizzativi che permettessero anche la vendita di carne e di suoi preparati.

 

                                         Contrariamente
a quanto ha sostenuto il locatore davanti al pretore, né dalla corrispondenza
intercorsa fra le parti dopo la visita del veterinario cantonale, né dalle testimonianze
assunte, risulta che il signor __________ si sia opposto a questo particolare
settore di vendita. Egli ha invece sostenuto che la generica descrizione “negozio”,
contenuta nel contratto scritto di locazione, non potesse comprendere nemmeno
l’esercizio di un negozio di alimentari (doc. 9, inc. 52).

                                         Tale
atteggiamento è contrario alla pattuizione e al comportamento tenuto fino a
quel momento dallo stesso locatore. Infatti, come già osservato, il genere di
negozio che la conduttrice intendeva aprire gli era noto e, ciò malgrado, egli
non aveva intrapreso nulla fino a quel momento per esprimere un suo eventuale
dissenso o, semmai, per cautelarsi sulla natura degli alimentari messi in
vendita. Né può essere sostenuto che un negozio di generi alimentari esteso su
una certa superficie - che verosimilmente supera le proporzioni di un
tradizionale negozio di commestibili - non comprenda anche la vendita di carne
e di preparati di carne, né - soprattutto - il locatore ha giustificato rispettivamente
giustifica la sua opposizione ai lavori, adducendo che la vendita di carne non
sia compresa nell’esercizio di un negozio di alimentari. In tal senso, le
considerazioni del primo giudice inducono in errore, conferendo alla distinzione
fra carne e altri alimentari un peso che il locatore stesso non ha rilevato in
causa.

                                         D’altra
parte, la verifica del veterinario cantonale non ha avuto come conseguenza di
esigere un rimaneggiamento importante dell’organizzazione del negozio, così
come eseguita fino ad allora, ma l’esecuzione di pochi correttivi che nella
richiesta rivolta al locatore si sono tradotti soltanto nella posa di un
lavello nel locale vendita e della sistemazione dei servizi igienici, comprendente
la posa di piastrelle alle pareti, la dotazione di rubinetti azionabili non
manualmente e l’installazione di un ventilatore per l’evacuazione dell’aria
(doc. 13, inc. 52).

                                         Né
la conduttrice ha preteso in quell’occasione che il signor __________ eseguisse
tali lavori a sue spese, tant’è che non v’è stato dibattito alcuno su chi
dovesse poi sopportare le spese di quegli interventi (teste __________).

                                         Appare
così contrario al senso della pattuizione che il locatore, dopo aver permesso
alla conduttrice di portare a quasi completo compimento l’attrezzatura del
negozio, non le abbia concesso quell’ultimo intervento, nell'ipotesi -che può
restare irrisolta- che effettivamente esso esigesse un formale consenso del
proprietario in conformità con l'art. 260 a cpv. 1 CO. 

 

                                   6.   La
valutazione giuridica della fattispecie dipende tuttavia anche dall’entità
della turbativa imputata al locatore. Ciò vale sia nell’eventuale giudizio
sull’inadempimento del contratto in occasione della consegna della cosa, dove l’art.
258 cpv. 1 CO rinvia agli art. 107 - 109 CO quando i difetti lamentati ne
escludono o diminuiscono notevolmente l’idoneità all’uso cui è destinata, sia
quando il conduttore è turbato nell’uso pattuito della cosa (art. 259a cpv. 1
CO). Quest’ultima norma conferisce al creditore della prestazione - fra l’altro
- il diritto di chiedere l’eliminazione del difetto, rispettivamente della
turbativa. Se poi il locatore, conosciuto tale stato di cose, non vi pone
riparo entro un congruo termine, il conduttore può ben recedere dal contratto,
ma alla condizione che il difetto escluda o pregiudichi notevolmente l’idoneità
dell’immobile all’uso cui è destinato (art. 259b lett. a CO) (Comm. SVIT,
art. 259a n. 3).

                                         L’onere
di provare l’entità della turbativa esercitata dal locatore incombe al conduttore
in virtù dell’art. 8 CC.

                                         Di
contro, l’applicabilità di queste norme rende inattuale gli argomenti esposti
dall’appellante sulla disdetta del contratto di locazione.

 

                                         In
questa valutazione sarebbe errato pretendere da __________ la prova che il mancato
commercio di carne e di preparati di carne avrebbe pregiudicato notevolmente lo
scopo della locazione, proprio perché si tratterebbe di un tema estraneo alla
lite. Basta quindi la verifica che, a dipendenza delle esigenze formulate
dall’autorità cantonale preposta e dell’opposizione del locatore ad ulteriori
interventi, la locazione - così come prevista contrattualmente - risulti
impedita.

                                         Nel
concreto, a prescindere dall’entità degli interventi di ulteriore
organizzazione del negozio, non può esservi ragionevole dubbio che lo stato in
cui si trovava l’ente locato non permetteva la gestione del negozio
d’alimentari: è lo stesso rapporto del veterinario che lo attesta in modo
inequivocabile.

 

                                   7.   Riguardo
al rispetto dell’obbligo di fissazione di un termine per l’adempimento in
conformità con l’art. 107 cpv. 1 CO, la corrispondenza in atti abbisogna di
essere valutata nel suo complesso. 

                                         Scopo
del termine è quello di offrire al debitore un’ultima opportunità di adempiere
l’obbligazione, attirando la sua attenzione sulle conseguenze in caso di
ulteriore inadempimento: a tale scopo il termine dev’essere idoneo, ossia - in
particolare - di durata congrua alla prestazione richiesta (Honsell/Vogt/Wiegand,
Obligationenrecht I, art. 107, n. 6 segg.).

                                         La
legge ammette inoltre che la fissazione di un tale termine può risultare
inutile anche a dipendenza del contegno assunto dal debitore ( Art. 108 cifra 1
CO ).

                                         Dai
fatti esposti in questa sede, ma anche dalla corrispondenza presa in considerazione
(a far data dal 20 luglio 1990), risulta che la prestazione richiesta dalla
conduttrice era la concessione da parte del locatore per procedere agli
interventi di cui al citato doc. 13: pur tenendo conto della legittimità di
valutare i termini dell’operazione, la risposta come tale può essere richiesta
entro termini relativamente brevi. Orbene, ancorché sia opinabile un giudizio a
sapere se il tempo trascorso tra la penultima interpellazione del
rappresentante della conduttrice, di data 8 agosto ( doc. 13 cit. ), e la
dichiarazione di recesso dal contratto, di data 16 agosto, sia oggettivamente adeguato
al caso concreto, consta - da un lato - la volontà della conduttrice di
ottenere in termini brevi il richiesto benestare e- dall’altro -
l’atteggiamento del locatore, addirittura disinteressato ad affrontare il tema
sottopostogli, verosimilmente condizionato dalle difficoltà d’incasso della
pigione da parte della stessa società controparte. In particolare, già il 20
luglio il locatore conosceva l’esito dell’ispezione sanitaria ( doc. B., inc.
52 ), chiedendo poi una descrizione tecnica degli interventi necessari (lettera
25 luglio : doc. C, inc. 52); al signor __________ la conduttrice ha fissato un
primo termine di 5 giorni, prorogato di ulteriori 3 giorni - con scritti 26
luglio, rispettivamente 3 agosto - ritenendo inutile una miglior descrizione
delle opere e rendendo attento il locatore sul pregiudizio economico che ormai
si verificava in seguito all ‘impossibilità di aprire il negozio al pubblico
(doc. 8 e 11). Avuta conferma poi delle richieste realizzative, a conferma di
precedenti contatti telefonici, il silenzio del locatore, durato dall’8 fino al
16 agosto (data della rescissione), non può che significare, secondo il
principio dell’affidamento, il suo dissenso a dar seguito al sollecito e ai
termini pur espressi in modo sufficientemente chiaro dalla conduttrice. Non può
quindi che sorprendere l’affermazione del signor __________, in sede di
contraddittorio, di non aver mai negato l’autorizzazione a far eseguire i
lavori. Il disinteresse del locatore è d’altra parte confermato dal suo
successivo comportamento, subito inteso non a contestare la rescissione del contratto
o a tentare di porvi riparo, ma - riservandosi di far valere ogni suo diritto
di risarcimento - a cercare un nuovo conduttore (lettera 5 settembre, doc. 15,
inc. 52).

 

                                   9.   L’art.
109 CO dà diritto a chi recede dal contratto di rifiutare la controprestazione
promessa e di ripetere quanto ha già prestato. Inoltre può chiedere il
risarcimento dei danni derivatigli dal mancato contratto, in quanto il debitore
non provi che non gli incombe alcuna colpa.

                                         I
danni di cui il creditore può chiedere il risarcimento corrispondono al
cosiddetto interesse negativo (Honsell/Vogt/Wiegand, op. cit., art. 109
CO, n. 8 e 9).

 

                                         Nel
caso concreto, di fronte all’enumerazione di consistenti poste di danno, il
convenuto si limita a una contestazione generica di carenza probatoria. 

                                         Ma
tant’è poiché comunque i danni lamentati, nonché i presupposti per il loro risarcimento
devono essere provati dalla creditrice, in conformità con le norme generali del
diritto civile.

 

                                         Regole
processuali cui l’istante non si è attenuto che in parte.

                                         Per
cominciare, l’istante non sostanzia la sua pretesa di fr. 97’151.25 per spese
di personale da gennaio a novembre 1990: si tratta di quattro dipendenti - di
cui la documentazione nemmeno indica il genere d’impiego - che sono stati
retribuiti da __________ (doc. BB), ma per i quali la stessa società non indica
l’esistenza di un nesso causale adeguato con la rescissione del contratto.
D’altra parte la data d’inizio della loro attività non trova riscontro in
nessun impegno del locatore riguardo all’attività del negozio; né è dato sapere
se essi siano poi stati attivi - e da quando - nel negozio di __________
trasferito nello stabile vicino, ossia - ancora una volta - al di fuori della
fattispecie in esame.

                                         Analoga
carente esposizione concerne la somma complessiva di fr. 24’050.05, corrispondente
a spese per il macchinario. Al proposito il teste __________ indica che
l’istante ha pagate diverse rate di contratti leasing per macchinario destinato
al negozio di __________, ossia per veicoli, un sollevatore, banchi frigoriferi
e una cella: tuttavia, __________ non spiega - e non può pretendere che il
giudice supplisca a tale carenza - il significato della documentazione
prodotta. Essa ha prodotto un contratto di cessione, con effetto al 1. aprile
1990, di un rapporto di leasing da __________ a __________ nei confronti della
ditta __________, concernente un carrello elevatore, una batteria di trazione e
un raddrizzatore di corrente e ha prodotto anche un contratto di compravendita
29 settembre 1988 fra __________ e __________ (quindi non __________)
concernente altri apparecchi: non è tuttavia possibile né mettere in un
rapporto logico e giuridico i due documenti, né stabilire se essi costituiscano
la causa di pagamenti effettuati alla __________, o alla __________, o ancora
alla __________, come indicano gli avviso di addebito del __________ che per altro
concernono verosimilmente anche altri rapporti, estranei alla fattispecie.

                                         Entrambe
queste poste non possono pertanto essere ammesse fra i crediti dell’istante,
come non può esserlo quello di fr. 50’000.- che è stato chiesto (“...è inoltre
da aggiungere ...”) come spesa complessiva per l’apertura del negozio presso la
sede vicina: nulla è stato prodotto a sostegno di questa pretesa. A queste
condizioni la testimonianza __________ - procuratore di __________ - che indica
la stessa cifra come valutazione complessiva di quei costi non può supplire a
prove documentali che devono poter essere esatte dalla creditrice. Analoga
considerazione deve essere fatta riguardo all’affermazione generica dello
stesso teste secondo cui tutta la documentazione prodotta in causa in relazione
a questo capitolo della fattispecie concerne effettivamente i costi sopportati
da __________ per il negozio oggetto della causa: solo un esame accurato di
ogni giustificativo avrebbe potuto dare fedefacenza a una simile affermazione e
avrebbe fors’anche potuto chiarire determinate poste: ma proprio le discordanze
rilevate e l’assenza di giustificazioni fanno concludere come un esame di
dettaglio da parte del teste non sia avvenuto.

 

                                         Ulteriori
poste di credito sono - alla lettera d) dell’istanza - i costi
d’amministrazione di __________ dal 1 giugno al 30 settembre 1990, per fr.
10’000.- e costi di “consultazioni” (si tratta di consulenza) da parte di
__________. Per questa ditta è stato attivo nella fattispecie __________ (cfr.
anche teste __________) che, sentito come teste, non ha spiegato i termini dei
propri interventi, né ha dato impressione di essere molto informato sui fatti:
ha invece sostenuto con sicurezza che la fattura in questione concerne anche le
sue prestazioni; tutto sommato, dice anche che tali prestazioni gli sono state
pagate e che corrispondono a fr. 10’880.-, così come esposto nel documento. Il
credito, in tale misura, dev’essere pertanto riconosciuto. Non si giustifica
invece l’importo di fr. 10’000.- per spese d’amministrazione della società
stessa che l’istante nemmeno sostiene di aver dovuto pagare; comunque, a
prescindere da uno scritto all’avv. __________, l’incarto non indizia nessuna
particolare attività di __________, in favore di __________. Né è provato un nesso
di causalità adeguato fra il credito e la disdetta della locazione.

 

                                         Il
conteggio sub a) a p. 7 dell’istanza, verificato con la documentazione
prodotta, dev’essere corretto nel senso che la fattura della ditta __________,
impianti elettrici e telefonici (2 aprile 1991) non prova l’entità del credito
che in parte, ossia per fr. 17’910.-; non è invece possibile tenere conto né di
un importo per “spese di pretura e ufficio registri”, né di un’aggiunta a mano
“ + 10’000.- “, senz’altra spiegazione da parte della creditrice o di chi ha
allestito il documento, né da parte di altro supporto probatorio. Inoltre, due
soli figurano essere stati gli acconti versati alla ditta __________, per un
complessivo di soli fr. 30’000.- (plico doc. AA), da parte di __________. Se
altri abbiano effettuato altri versamenti non può concernere l'attrice. 

                                         Dall'elenco
delle ulteriori spese dev'essere poi stralciata la posta di fr. 527.75 che la
ditta __________ ha emesso dapprima a carico di __________ e poi di __________:
mai di __________.

 

                                         Il
credito di __________ ammonta in tal modo a fr. 75’908.35, così composto:

                                         fr. 10.880.--       (fattura
__________)

                                          fr.  
1.400.--      trasloco mobili da __________ a __________ (fattura   __________);

                                         fr.    6'000.--       fornitura
tende;

                                         fr.       928.--       costruzione
tettoia (fattura __________);

                                         fr.    1'600.--       autocollanti
e iscrizioni (fattura __________);

                                         fr.       248.--       film
copy proof su carta (__________);

                                         fr.     6'500.--      fornitura
e posa piastrelle (fattura __________);

                                         fr.   17'910.--     prestazioni
elettriche (fattura __________);

                                         fr.        442.35    acquisti
"__________ t"

                                         fr.    30'000.--    a
ditta __________

                                         (cfr. conteggi, plico doc.
AA).

 

                                10.   La
rescissione di un contratto in virtù dell’art. 107 CO comporta le conseguenze
previste dall’art. 109 CO, ma non equivale alla nullità della pattuizione; ciò
è particolarmente evidente nei contratti di durata, dove la validità dell’atto
non può che avere effetti ex nunc: giacché vi è già stata prestazione
precedente il diritto alla rescissione si trasforma in un diritto di disdetta:
in tal modo lo scioglimento del negozio ha effetto per le prestazioni future (Honsell,
Vogt, Wiegand, Obligationenrecht I, art. 109. n. 10).

                                         Nel
caso particolare, la circostanza dell’avvenuta rescissione della locazione non
cancella il credito del locatore corrispondente alle pigioni impagate fino al
giorno della rescissione. Si tratta delle mensilità da maggio a metà agosto
1990, per un importo complessivo di fr. 14’000.- cui vanno aggiunti fr. 1’000.-
come ragionevole contributo per spese accessorie.

 

 

                                11.   Con l'istanza 7 marzo
1995 -come già rilevato- __________ non si è limitata a formulare una richiesta
di risarcimento danni, ma ha altresì chiesto il disconoscimento del debito di
fr. 19'000.--, già oggetto della sua precedente istanza, annullata da questo
giudice.

                                         Malgrado la totale carenza
di motivazione nell'allegato introduttivo al pretore, questi ha concluso che la
domanda è ampiamente tardiva, poiché tardiva è l'istanza 10 gennaio 1995 all'autorità
di conciliazione, tenuto conto che questa Camera ha intimato alle parti la sua
prima decisione in data 23 novembre 1994. 

                                         In questa sede
l'appellante si limita a sostenere la tempestività dell'istanza di conciliazione,
dovendosi ritenere la decisione di questa Camera non esecutiva a dipendenza del
mancato decorso del termine per impugnarla in sede federale.

                                         La questione potrebbe così
restare irrisolta poiché né dagli atti della pretura, né dall'appello (sede
comunque inidonea per proporre fatti nuovi) __________ nulla dice sulla
sostanza del debito di fr. 19'000.--: né sulla causa, né sul computo, né in
genere sull'oggetto della lite a tale riguardo.

                                         

                                         Queste carenze formali (art.
165 CPC), ma ancor più sostanziali non permettono al giudice di esprimersi nel
merito della domanda di disconoscimento, onde il problema della sua
tempestività è irrilevante.

                                         In tal modo la domanda va
comunque respinta con la conseguenza che il credito di fr. 19'000.-- posto in
esecuzione dal signor __________ e al beneficio del rigetto provvisorio
dell'opposizione è ora riconosciuto e potrà essere compensato con il credito di
__________.

 

                                12.   Dal momento che
l'importo di fr. 19'000.-- corrisponde a pigioni non pagate dal 1.
novembre 1989 al 31 agosto 1990 e che quindi corrisponde in parte al credito
riconosciuto per lo stesso titolo al considerando no. 10, non è dato a questo
giudice di giudicare il medesimo oggetto anche relativamente all'appello
nell'inc. 60/95.

 

                                13.   La tassa di giustizia
e le spese seguono la soccombenza nel merito.

                                         Gli interessi di mora per
il credito di __________, al tasso legale (in mancanza di diversa pattuizione o
condizione), possono essere calcolati dalla data indicata dall'istante,
corrispondente alla disdetta contrattuale, e non contestata.

 

 

 

Per tutti questi motivi,

 

 

richiamati per le spese gli art. 147
segg. CPC, la LTG e la TOA

 

 

 

 

pronuncia:               I.   L’appello
di __________ contro la decisione 16 agosto 1995 della Pretura di Bellinzona
nell’inc. 52/95  è parzialmente accolto.

 

                                         Di
conseguenza la sentenza è così riformata :

 

                                         1.   L'istanza
di disconoscimento di debito è respinta.

                                         Di
conseguenza è rigettata in via definitiva l'opposizione interposta da
__________ al PE __________ UEF di Bellinzona limitatamente alla somma di fr.
19'000.-- con interessi al 5% dal 1. maggio 1990.

 

                                         2.   L'istanza
di risarcimento danni è parzialmente accolta.

                                              Il
signor __________ è condannato a versare a __________ la     somma di fr.
75’908.35 oltre interessi del 5 % dal 16 agosto 1990.

 

                                         3.   La
tassa di giustizia di fr. 3’200.- e le spese di fr. 350.- sono poste a carico          dell’istante
in misura dei 4/5 e a carico del convenuto per 1/5. L’istante      verserà
inoltre al signor __________ l’importo di fr. 14’000.- come parte               delle
ripetibili.

 

 

                                   II.   Le
spese e la tassa di giustizia di questa sede, per complessivi fr. 4’000.-,
anticipati dall’appellante, restano a suo carico in misura di 4/5 e a carico
della controparte per  1/5. L’appellante verserà al signor __________ come
parziale indennità la somma di fr. 6’000.- 

 

 

                                  III.   L’appello
di __________ contro la decisione 16 agosto 1995 della Pretura di Bellinzona inc.
60/95 è accolto.

 

                                         Di
conseguenza la sentenza pretorile è così riformata:

 

                                         1.   L’istanza 17 marzo 1995 di __________ è
respinta.  

                                              

                                         2.   La
tassa di giustizia di fr. 2’500.- e le spese di fr. 2’100.-, da anticipare    dall’istante
, restano a suo carico. Egli verserà a __________ la somma di  fr. 14’000.- per
ripetibili.

 

 

                                 IV.   Le
spese e la tassa di giustizia della sede d'appello, per complessivi fr.
2’800.-, anticipati dall'appellante, sono poste a carico di __________.

                                         Questi
verserà a __________ l’importo di fr. 3’000.- per ripetibili.

 

 

 

 

 

 

                                  V.     Intimazione:          -        __________

                                         Comunicazione alla Pretura
di Bellinzona

 

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                   Il segretario