# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** eb0c8b41-c326-5564-945a-698f4f965578
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-03-07
**Language:** de
**Title:** Solothurn Verwaltungsgericht 07.03.2022 VWBES.2021.117
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_VG_001_VWBES-2021-117_2022-03-07.html

## Full Text

Verwaltungsgericht

 

 

 

 

 

Urteil
vom 7. März 2022         

 

        

Es wirken mit:

Präsidentin
Scherrer Reber

Oberrichter
Müller

Oberrichter
Werner

Gerichtsschreiber
Schaad

 

 

 

In Sachen

1.     A.___    

2.     B.___    

3.     C.___    

4.     D.___    

alle hier vertreten durch Rechtsanwältin und Notarin Gabriela
Mathys,    

 

Beschwerdeführer

 

 

gegen

 

 

1.    Regierungsrat des Kantons Solothurn,   
vertreten durch Bau- und Justizdepartement,    , 

2.    Einwohnergemeinde der Stadt Grenchen,   

3.    E.___    vertreten durch Rechtsanwalt und
Notar Theo Strausak,     

Beschwerdegegner

  

 

 

betreffend   Teilzonen- und Erschliessungsplan
"Südhang" Grenchen

zieht das
Verwaltungsgericht in Erwägung:

 

I.

 

1. Das Gebiet
«Südhang» liegt im Norden der Stadt Grenchen zwischen der «Allmendstrasse» und
dem «Altweg». Der Planungsperimeter umfasst die Parzellen GB Nrn. 2627, 2628
und 8852. Die Fläche von insgesamt ca. 40 a befindet sich am Hang und liegt
heute in der Wohnzone und in der Bauklasse 2 (1-2 Geschosse, max. 7.5 m
Gebäudehöhe). Sie wird neu der «Bauklasse 2 Hang» zugeteilt (1-3 Geschosse,
max. 9.5 m Gebäudehöhe). Zum östlich angrenzenden Wald besteht nach Gesetz eine
Waldbaulinie von 20 Metern. Die letzte Waldfeststellung stammt aus dem Jahr
2003. Nun soll die Fläche in verdichteter, aber quartierverträglicher Weise mit
einer Wohnnutzung überbaut werden.

 

Im Plan werden
zwei Baubereiche im Norden und ein Baubereich im Süden des Perimeters festgelegt.
In den Sonderbauvorschriften (SBV) werden die maximalen Höhen mit maximalen
Dachkoten ab gewachsenem Terrain fixiert. Die maximale Anzahl Wohneinheiten
wird auf acht festgelegt.

 

Der
Regierungsrat wies die am 12. Februar 2020 gegen die Planung eingereichte Beschwerde
von A.___, B.___, C.___ und D.___, alle vertreten durch Rechtsanwältin Gabriela
Mathys, kostenfällig ab. Der Teilzonen- und Erschliessungsplan «Südhang», der
Gestaltungsplan «Südhang» und die Sonderbauvorschriften der Stadt Grenchen
wurden mit Beschluss Nr. 2021/358 vom 16. März 2021 genehmigt.

 

2. Die Beschwerdeführer gelangten dagegen mit
Eingabe vom 26. März 2021 an das Verwaltungsgericht. Das Hauptrechtsbegehren
lautete, der Regierungsratsbeschluss sei aufzuheben. Der Teilzonen- und
Erschliessungsplan «Südhang», der Gestaltungsplan «Südhang» und die
Sonderbauvor­schriften seien nicht zu genehmigen.

 

Auf allen drei Grundstücken hätten bereits Gebäude
gestanden. Geplant sei eine Überbauung mit einem Wohnhaus für den eigenen
Bedarf und zwei Mietshäusern. Gegen die Überbauung spreche der gesetzliche
Waldabstand von 20 Metern sowie die geltende Nutzung (Bauklasse, Wohnen 2). Zur
Rechtfertigung der Reduktion des Waldabstandes von 20 auf 10 Meter, zur
Aufzonung von einer Zone W2 in eine W2 Hang mit zusätzlicher Gebäudehöhe
mittels Gestaltungsplan und weiteren Abweichungen sei ein Ideenwettbewerb
durchgeführt worden. Bei den Rahmenbedingungen sei bereits ein Waldabstand von
zehn Metern angegeben worden. Aufgabe der Planer und Architekten sei gewesen,
ein Gebäude für den Eigengebrauch und ein Renditeobjekt zu gestalten. Es
seien drei Architekturbüros eingeladen worden. Im Frühling 2018 habe man die
architektonische Umsetzung, die Machbarkeit und die Wirtschaftlichkeit beurteilt.

 

Das kantonale Raumplanungsamt habe in seinem Bericht festgehalten, das Siegerprojekt
könne nur mittels Teilzonen- und Erschliessungsplanänderung sowie einem
Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften genehmigt werden. Eine direkte
Baubewilligung für das Projekt sei unzulässig – auch bloss ein Gestaltungsplan
reiche nicht aus. Die Abweichungen zur Grundnutzung seien zu massiv gewesen. Die
Beschwerdeführer seien trotz Teilnahme am Mitwirkungsverfahren nicht über die
Planauflage orientiert worden. Auf der Hangseite würden im Baubereich A für die
Beschwerdeführer drei bis zwei Geschosse sichtbar. Dies entspreche mehr als dem
Doppelten, was die Planungsbehörde im Bericht als «in Kauf genommen» angesehen
habe. 

 

Gestaltungspläne
hätten sich an der Grundnutzung des Zonenplanes zu orientieren (§ 44 Abs. 4
PBG). Die Abweichung zur Grundnutzung dürfe nicht übermässig sein. Nach den
Sonderbauvorschriften seien Gebäudehöhen von 5,02 Meter (B3) bis 12,45 Meter
(A4) möglich. Nach der bisherigen Grundnutzung auf den Grundstücken betrage in
der Bauklasse Wohnen 2 die maximale Gebäudehöhe 7,50 Meter. Eine Überschreitung
der Gebäudehöhe gegenüber der Grundnutzung von 4,95 Meter (Punkt A4) mittels
Gestaltungsplanung sei unzulässig. Mit Gestaltungsplänen sei maximal ein
Geschoss Abweichung von der Grundnutzung erlaubt. Die Grundnutzung müsse
mittels Teilzonenplan geändert werden. Mit der Teilzonenplanänderung werde die
Grundnutzung erhöht. Die maximale Gebäudehöhe für Wohnen 2 Hang (gemäss
vorliegendem Antrag zur Teilzonenplanänderung) betrage 9,50 Meter. Damit
betrage die Gebäudehöheüberschreitung zwischen neuer Grundnutzung und
Gestaltungsplanung immer noch 2,95 Meter (am Punkt A4) und somit ein ganzes
Geschoss. Für die Beschwerdeführer bedeute es, dass gegenüber einer zu
erwarteten Überbauung jetzt in ihrer unmittelbaren Nähe ein fast doppelt so
hohes Gebäude erstellt werde. Zwar bestehe kein Recht auf Aussicht. Es
widerspreche jedoch der Planbeständigkeit und Plansicherheit, solche massiven Aufzonungen
vorzunehmen. Die massive Überschreitung der Gebäudehöhen mittels
Teilzonenplanänderung und Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften
überschreite die zulässige Abweichung von der bisherigen Grundnutzung. Die Planungsbehörde habe davon abgesehen, auf den
betroffenen Grundstücken eine W3 zu planen. Diese Aufstockung wäre
unverhältnismässig gewesen und passe auch gar nicht in die Umgebung und die
übrige Nutzungszone. Mit dem Gestaltungsplan würden die Grundstücke jedoch
praktisch in eine Bauklasse Wohnen 3 Hang erhoben. Das Ausmass der Baukörper
sei gewaltig und passe nicht in das Quartier. 

 

Die
Baukörper seien zu gross. Im Anhang 6 des Raumplanungsberichts sei für den
Nachweis des Grenzabstands nicht von den maximalen Gebäudehöhen gemäss
Sonderbauvorschriften ausgegangen worden. Es seien irgendwelche Angaben für OK
Dach angenommen worden, welche 60 bis 30 cm tiefer seien, als die in den
Sonderbauvorschriften (maximal) festgelegten Höhen:

	
  Punkt

  	
  OK Dach

  	
  OK Dach 

  	
  Differenz (m)

  
		
  Anhang 6

  	
  SBV

  	
	
  A1

  	
  574.70

  	
  575.30

  	
  0.60

  
	
  A2

  	
  577.20

  	
  577.50

  	
  0.30

  
	
  A3

  	
  574.20

  	
  574.80

  	
  0.60

  
	
  A4

  	
  577.20

  	
  577.50

  	
  0.30

  
	
  A5

  	
  575.20

  	
  575.70

  	
  0.50

  

Anhang 6 zum Raumplanungsbericht sei aber nur
orientierend und behafte die Grundeigentümer nicht auf den tieferen
Gebäudehöhen. Nur am Rande sei erwähnt, dass beim Grundriss in Punkt A1 sogar
die Höhe falsch berechnet worden sei: «ca. 4,85» anstatt 5,37. Für die
Berechnung des Grenzabstands im Punkt A5 sei von einer Gebäudehöhe von 8,38
Meter (anstatt von 7,88 Meter in Anhang 6, Differenz 50 cm) und im Punkt A4 von
12,45 Meter (anstatt von 12,15 Meter in Anhang 6, Differenz 30 cm) auszugehen.
Der Anteil der viergeschossigen Fassade sei damit grösser als in Anhang 6
nachgewiesen. Die Linie mit der Gebäudehöhe von 10,50 Meter verschiebe sich
massiv in nördlicher Richtung.

 

Für viergeschossige Gebäude sei ein gesetzlicher Grenzabstand von 5,5
Meter vorgeschrieben. Dieser dürfe auch mit einem Gestaltungsplan nicht
reduziert werden. Der Grenzabstand bei der Ecke A5 betrage 4,17 Meter. Gemäss
Anhang 6 verlaufe die Linie mit der Gebäudehöhe von 10,50 Metern gerade dort,
wo der Grenzabstand von 5,5 Meter eingehalten sei. Verschiebe sich die Linie
weiter nach Norden, so sei der Grenzabstand von 5,5 Meter nicht mehr
eingehalten. Der Baubereich liege zu weit westlich an der Grenze zum
Gestaltungsplan. Das Gebäude sei zu hoch.

 

Der Gestaltungsplan «Südhang» verletze die gesetzlichen Vorschriften.
Der Grenzabstand müsse auch bei einem Gestaltungsplan eingehalten sein. In
Baufeldern dürfe man bis an die Grenze bauen. Beim Punkt A5 dürfe man 8,38, im
Punkt A4 12,45 Meter hoch bauen. Der Gestaltungsplan habe den
Detaillierungsgrad eines Baugesuchs. Der Grenzabstand sei bereits in diesem
Verfahren zu prüfen. Man habe den Grenzabstand auf den tieferen Gebäudehöhen
des Richtprojekts berechnet. Das Verwaltungsgericht sei nicht etwa befugt, die
Sonderbauvorschriften zu ergänzen.

 

Der Baubereich A könne auch nicht einfach nach Osten geschoben werden. Mit
dem Gestaltungsplan werde der Gebäudeabstand bereits massiv verletzt. Mit einem
Verschieben von Baubereich A würde die Situation verschärft. Weder dem
Gestaltungsplan noch den Sonderbauvorschriften könne entnommen werden, dass die
Gebäudeabstände des Baubereichs A und B unterschritten seien. Es fehle eine Begründung.

 

Der Abstand zwischen der Gebäudeecke B1 und der Fassade von A2 bis A3
müsste gemäss Gebäudeabstandsbestimmung mindestens 8,40 Meter aufweisen. Wie
der Darstellung in Urkunde 5 der Eingabe von RA Strausak entnommen werden
könne, betrage der Gebäudeabstand zwischen der Fassade A2 bis A3 und der Ecke
B1 nicht einmal 8,29 Meter. Damit fehle in den Sonderbauvorschriften der
Hinweis auf die Gebäudeabstandsunterschreitung.

 

Für das Projekt müsse der Waldabstand um die Hälfte reduziert werden.
Gemäss Raumplanungsgesetz sei der Wald in seiner Funktion zu schützen. Dies sei
als Grundsatz bei jeder Planung zu berücksichtigen. Zum Wald gehöre auch der
Waldrand. Zum Schutz des Waldes würden gesetzliche Waldabstände festgelegt.
Vorliegend betrage dieser 20 Meter. Der Waldabstand von 20 Metern stehe einer
Überbauung der Grundstücke nicht im Weg. Die Überbauung sei möglich. Wie aus
den Plänen hervorgehe, seien die Grundstücke auch überbaut gewesen.

 

Die Planung widerspreche den gesetzlichen Vorgaben massiv (Waldfunktion,
Aufzonung, Grenz- und Gebäudeabstände). Die Planbeständigkeit und
Plansicherheit seien angemessen zu berücksichtigen. Das Richtprojekt sei zu
massiv und gross für die Grundstücke. Die geplante Überbauung passe nicht in
das bestehende Quartier und würde dieses wie auch den Wald dahinter erdrücken.
Die Überbauung liege nicht im Zentrum, sondern am Rand eines Wohnquartiers. Die
ganze Planung sei zur Überarbeitung zurückzuweisen.

 

Bei der
Beurteilung der Planung sei zudem zu berücksichtigen, dass es sich um einen
Lebensraum für Schlangen handle. Sämtliche Schlangen in der Schweiz würden auf
der roten Liste des BAFU stehen. Vor Genehmigung der Pläne sei der Erhalt des
Lebensraums für Schlangen zu beurteilen.

 

3. Die Bauherrschaft
liess beantragen, die Beschwerde sei
vollumfänglich abzuweisen. Dass mit
dem Teilzonenplan die bereits bestehende, umliegende W2 Hang übernommen werden
solle, sei in dieser Lage mit den bestehenden topographischen Verhältnissen
planerisch sinnvoll und zweckmässig. Die bisherige Bauklasse mit 1 - 2
Geschossen sei nicht mehr zeitgemäss. Das Verhältnis des Gestaltungsplans zur
ursprünglichen Grundnutzung sei nicht relevant. In der Praxis werde regel­mässig
innerhalb des Gestaltungsplanperimeters mittels Teilzonenplan die neue Grundnut­zung
definiert. Im angefochtenen Beschluss werde ausführlich und präzise dargelegt,
welche Nutzungen bezüglich Gebäudehöhe und Geschosszahl nach neuem
Teilzonenplan und dem Gestaltungsplan realisiert werden könnten. Die im
Gestaltungsplan mögliche Abweichung gegenüber dem Teilzonenplan halte sich an
das in der langjährigen Praxis erlaubte Mass.

 

Die Neubauten
würden in ihrer Dimension, Baumasse und Formsprache städtebaulich verträg­lich
ausgelegt, und sie würden behutsam in die Topographie gesetzt. Besonderes
Augenmerk liege auch auf der Aussenraumgestaltung. Der Hang sei bewusst
unberührt naturnah be­lassen worden. Die qualitativ hochstehende Überbauung
passe sich sehr gut der Umgebung an.

 

Bei der
Fotomontage der Gegenpartei gehe man davon aus, dass die Beschwerde­führer die
Punkte des Baugespanns für die Baufelder als Fixpunkt übernommen hätten. Das
Baugespann des Gestaltungsplans sei (wie immer) grösser als das eigentliche
Richtprojekt; dies, da­mit ein Planungsspielraum vorhanden sei. Das finale
Projekt werde kleiner sein und müsse selbst­verständlich der KBV entsprechen.
Das Terrain steige an der Westseite mit dem Verlauf der Bergstrasse gegen
Nordosten stark an. In den Modellbildern sehe man indessen, dass der Ter­rainanschluss
falsch angenommen worden sei. Der Architekt habe in einem Modellbild die Bau­masse
des Terrassenhauses der Beschwerdeführer und das erste Mehrfamilienhaus rot
dargestellt. Das Haus der Beschwerdeführer sei sehr dominant und in den drei
oberen Ge­schossen sehe man sehr gut über das geplante MFH der Bauherrschaft.
Zudem sei auf dem Bild unten ersichtlich, dass sich die Volumetrie des
Bauvorhabens harmonisch in die beste­hende Topographie einpasse.

 

Die Beschwer­deführer
würden auf die Differenz der Höhenangaben der Gebäude in den Sonderbauvor­schriften
und im Raumplanungsbericht verweisen. Für das Gebäude A würden sie die
Differenz bei den Punkten A1 bis A5 im Raumplanungsbericht (OK Dach) und in den
Sonderbauvorschriften zeigen. Die Beschwerdeführer würden dabei verkennen, dass
im Raumplanungsbericht jeweils zwei Masse angegeben
seien: Das Mass des Richtprojekts und zusätzlich das Maximalmass, wie es in den
Son­derbauvorschriften enthalten sei (Raumplanungsbericht S. 13). Der Nachweis
des Grenzabstands im Raumplanungsbericht sei nicht falsch. Der Grenzabstand werde
mit der Zu­nahme der Gebäudehöhe nicht einfach höher. Massgebend sei die
jeweilige Geschosszahl, welche sich nach § 18 KBV definiere.

 

Einzig der Hinweis, dass in Punkt A1
im Grundriss fälschlicherweise eine Höhe von ca. 4,85 m statt 5,37 m angegeben
wurde, sei richtig. Die absoluten Höhenangaben in M.ü.M. im Grundriss und die
Höhe in der Ansicht Nord-Westfassade mit 5.37 seien aber korrekt. Insgesamt än­dere
dies jedoch nichts an der Geschosszahl und darauf gestützt an der Bemessung des
Grenzabstandes.

Das
Gebäude A sei zwischen A1 und A5 teilweise 2- und teilweise 3-geschossig.
Zwischen A5 und A4 sei es teilweise 3- und teilweise 4-geschossig. Die
erforderlichen Grenzabstände wür­den klar eingehalten.

 

Richtig
sei, dass in den Baugesuchsplänen beim gestaffelten Gebäudekörper mass­gebend
sein werde, wo mit Erreichen der Höhe von 10,50 m das Gebäude 4-geschossig
werde. Dort müsse gewährleistet sein, dass die 5,50 m Grenzabstand eingehalten würden,
soweit nicht ein Näherbaurecht begründet worden sei. Der Gestaltungsplan
erlaube keine Grenzabstandunterschreitung. Entgegen den Ausführungen der
Beschwerdeführer verletze er keine Vorschriften. Es werde erst im Rahmen des
Baugesuchsverfahrens zu prüfen sein, ob deren Einhaltung gewährleistet sei.

 

Das
Gebäude A müsse nicht verschoben werden. Dass zwischen den Gebäuden A und B der
ordentliche Gebäudeabstand nicht eingehalten werde, sei vorliegend im Sinne
einer qualitativ guten, zweckmässigen Überbauung durchaus gewollt und mittels
Gestaltungsplan auch mög­lich.

 

4.
Die Stadt Grenchen beantragte, die Beschwerde sei unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen abzuweisen.

 

Es
werde ein wesentlich geringerer Teil der Parzellenfläche überbaut und
versiegelt, als z.B. bei dem obliegenden Terrassenhaus der Einsprecher. Es
werde also vergleichsweise viel Boden grün und - mit den Auflagen des
Gestaltungsplans - naturnah bleiben. Die Abweichungen von der Grundnutzung
seien verhältnismässig.

 

Auch
wenn der Waldabstand z.T. verringert worden sei, sei doch der Waldrand in
seiner wichtigen ökologischen Funktion durch die gewählte Nutzung mit den
grossen naturnah belassenen Flächen wesentlich gestärkt. Andernorts fänden sich
verarmte Rasenflächen und gar Lorbeerbüsche am Waldrand.

Die
Aufzonung von Wohnzone 2 (orange) in 2 Hang (orange gestreift) sei bewusst
vorgenommen worden, weil dies sowohl aufgrund der angrenzenden Zonierung, der
bestehenden Bauten als auch aufgrund der Terrainverhältnisse, des starken
Gefälles gerechtfertigt sei.

 

Die
drei Gebäude würden im Vergleich zu den Nachbarparzellen keine übermässige
Grösse aufweisen. Es werde viel Boden grün bleiben. Der minimale Grenzabstand
werde im Baugesuchsverfahren berechnet werden müssen. Es sei möglich, dass der
Baubereich gemäss Gestaltungsplan in diesem Fall nicht voll ausgenützt werden
könne. Innerhalb des Plans sei eine Unterschreitung der Gebäudeabstände
möglich. Allfällige missverständliche Aussagen im Begleitbericht seien
irrelevant. 

 

5. Der Kanton
beantragte, die Beschwerde sei kostenfällig abzuweisen, soweit darauf
eingetreten werden könne. Zur Rechtssicherheit könnten die Sonderbauvorschriften
mit einer Bestimmung ergänzt werden, der Grenzabstand zu Grundstücken
ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters sei einzuhalten.

 

6. Mit
Verfügung vom 26. April 2021 holte das Verwaltungsgericht bei der
Koordinationsstelle für Amphibien- und Reptilienschutz in der Schweiz (karch)
einen Kurzbericht zum Reptilienbestand auf GB Grenchen Nrn. 2627, 2628 und 8852
ein. Der entsprechende Bericht vom 17. September 2021 wurde den Parteien zur
Stellungnahme zugestellt. 

 

7. In ihren
weiteren Eingaben hielten die Parteien sinngemäss an ihren Anträgen und deren
Begründung fest.

 

 

II.

 

1.1 Die
Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges
Rechtsmittel, und das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. §
49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführer sind als
direkte Nachbarn des Planperimeters durch den angefochtenen Entscheid beschwert
und damit zur Beschwerde legitimiert.
Auf die Beschwerde ist einzutreten. 

 

1.2 Nachdem
die Beschwerdeführer darauf verzichtet haben, den hohen Kostenvorschuss für
eine Feldbegehung im Rahmen einer herpetologischen (kriechtierkundlichen)
Begutachtung zu leisten, ist das Verfahren nicht wie beantragt zu sistieren.
Für die von den Beschwerdeführern aufgeworfenen Fragen zum Reptilienschutz auf
den betroffenen Parzellen ist auf den Kurzbericht der Koordinationsstelle für
Amphibien- & Reptilienschutz in der Schweiz (karch) vom 17. September 2021 abzustellen.

 

2. Pläne
brauchen den Anstössern nicht persönlich mitgeteilt zu werden. Das
solothurnische Recht kennt eine persönliche Information der betroffenen
Anstösser nicht. Eine Planauflage genügt nach Art. 33 des Raumplanungsgesetzes
(RPG, SR 700). Der Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs wurde entgegen
den Vorbringen der Beschwerdeführer nicht verletzt.

 

3. Zur
heutigen Grundnutzung und der Aufzonung (Bauklasse 2 und Bauklasse 2 Hang) gilt
nach dem Städtischen Zonenreglement Folgendes:

 

 

Im Bauklassenplan
sieht die Gegend wie folgt aus:

 

 

	
  

  	
  

  

 

Dies ist der
Gestaltungsplan:

 

 

 

4.1
Grundsätzlich legt der Zonenplan die Nutzungsordnung fest. Die Gestaltungspläne
und die Sonderbauvorschriften können von der Grundnutzung abweichen (§ 45
Abs. 2 PBG, Planungs- und Baugesetz, BGS 711.1). Vorab ist festzuhalten, dass
die Aufzonung in die Bauklasse 2 Hang hier Sinn macht, zumal auch ein Grossteil
der Parzellen südlich und nordwestlich des Planperimeters dieser Zone zugeteilt
sind und das Terrain in der Tat recht steil ist.

 

4.2 Sondernutzungspläne
führen üblicherweise zu einer Vergrösserung der Nutzflächen gegenüber der
Rahmennutzungsplanung (Alain Griffel et al. [Hrsg.]: Fachhandbuch öffentliches
Baurecht, Zürich 2016, Rz 8.86). Wird eine besondere Bauweise durch einen
Gestaltungsplan ermöglicht, so hat sich die Behörde aber doch an die Vorgaben
der Zonenplanung und an die Ziele und Planungsgrundsätze des RPG und des PBG zu
halten. Die Abweichungen müssen einem objektiven Zweck dienen. Die besonderen
Anforderungen des Gebiets oder die besondere Art des Bauvorhabens müssen eine
Abweichung erforderlich machen. Die Grenzen der zulässigen Abweichung von der
Grundnutzung ergeben sich aus den Erfordernissen der städtebaulichen Gestaltung
und der Wahrung der berechtigten Nachbarinteressen. Die kantonale Richtlinie
(Kant. Amt für Raumplanung [Hrsg.]: Mitteilungen des Bau-Departements, Der
Gestaltungsplan nach solothurnischem Recht, Richtlinie zur Ortsplanung, Juni
1994, S. 19) spricht von einer erhöhten Zweckmässigkeit, der die Abweichungen
zu genügen haben. Die Anforderungen und das Ausmass der Abweichungen von der
Grundnutzungsordnung werden nicht näher umschrieben. Gleichwohl dürfen die
Abweichungen nicht dazu führen, dass die planerisch und demokratisch
abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert würde (BGE 135 II 209 E.
5.2 S. 219 f; vgl. SOG 2001, Nr. 23). 

 

4.2.1 Als
Richtschnur für eine zulässige Abweichung bezüglich Ausnützung könnte im Kanton
Solothurn allenfalls die Regelung von § 39 KBV für Arealüberbauungen und
Quartiererneuerungen (ohne Gestaltungsplan) dienen: Der Ausnützungsbonus darf
insgesamt nicht mehr als 20 % betragen. 

 

4.2.2 Luzern
rückt die Abweichung von der Grundnutzung in die Nähe einer
Ausnahmebewilligung: Es sei zu unterstreichen, dass Abweichungen von der im
Bau- und Zonenreglement festgelegten, demokratisch legitimierten Grundordnung
bloss Sonderfällen, d.h. ausserordentlichen Verhältnissen, vorbehalten blieben,
die im konkreten Fall denn auch sachgerecht begründet werden müssten
(Verwaltungsgericht Luzern, V 08 120, Entscheid vom 16. Dezember 2008 zum
Überschreiten der zulässigen Geschosszahl und der Gebäudelänge). 

 

4.2.3
Christian Häuptli betont die Bindung der Sondernutzungsplanung an die
allgemeine Nutzungsplanung. Auch wenn von den Grundmassen abgewichen werden
könne, dürfe die Abweichung nicht so bedeutend sein, dass eine andere Bauzone
entstehe, als diejenige, die die allgemeine Nutzungsordnung vorschreibe
(Christian Häuptli in: Andreas Baumann et al. [Hrsg.]: Kommentar zum Baugesetz
des Kantons Aargau, Bern 2013, N 41 ff. in den Vorbemerkungen zu §§ 16 bis 21).

 

4.3 Den
Abweichungen von der Grundordnung sind mithin allgemein Grenzen gesetzt, wie
das Bundesgericht auch in seinem Entscheid Le Locle festgehalten hat. Die Stadt
Le Locle hatte einen Sondernutzungsplan erlassen, der in einer Wohnzone mit
schwacher Dichte die Erweiterung eines Uhren- und Schreibgeräteunternehmens
vorsah. Das Bundesgericht hielt fest, mit einem Sondernutzungsplan könne nur
geringfügig von der kommunalen Bau- und Zonenordnung abgewichen werden, die
sich über das ganze Stadtgebiet erstrecke und einen gesamtheitlichen Charakter
habe. Sondernutzungspläne, welche die Grundordnung in wesentlichen Teilen
ausser Kraft setzen würden, seien unzulässig (Urteil des Bundesgerichts
1C_800/2013; Bundesamt für Raumentwicklung ARE [Hrsg.]: Regelungen zur Förderung
der Verdichtung und zur Beseitigung von Verdichtungshemmnissen, 2019 S. 17). 

 

Eine
Abweichung von mehr als einem Geschoss von der Grundnutzung ist grundsätzlich
problematisch. Dies, da erfahrungsgemäss oft der Fokus auf die Nachbarschaft
fehlt. So werden zum Beispiel keine Schattenwurfdiagramme erstellt.

 

 

5.1 Im
vorliegenden Fall verhält es sich wie folgt:

 

	
  Punkt

  	
  Terrain gewachsen

  Kote

  	
  max. Dachkote

  	
  «Gebäudehöhe»

  	
  Geschossigkeit

  
					
	
  A1

  	
  569.33

  	
  575.30

  	
  5.97

  	
  2

  
	
  A2

  	
  567.68

  	
  577.50

  	
  9.82

  	
  3

  
	
  A3

  	
  564.55

  	
  574.80

  	
  10.25

  	
  3

  
	
  A4

  	
  565.05

  	
  577.50

  	
  12.45

  	
  4

  
	
  A5

  	
  567.32

  	
  575.70

  	
  8.38

  	
  3

  
					
	
  B1

  	
  566.60

  	
  574.80

  	
  8.20

  	
  3

  
	
  B2

  	
  569.00

  	
  577.50

  	
  8.50

  	
  3

  
	
  B3

  	
  570.28

  	
  575.30

  	
  5.02

  	
  2

  
	
  B4

  	
  567.95

  	
  575.80

  	
  7.85

  	
  3

  
	
  B5

  	
  565.31

  	
  577.50

  	
  12.19

  	
  4

  
					
	
  C1

  	
  557.24

  	
  565.50

  	
  8.26

  	
  3

  
	
  C2

  	
  556.44

  	
  567.50

  	
  11.06

  	
  4

  
	
  C3

  	
  557.78

  	
  566.60

  	
  8.82

  	
  3

  
	
  C4

  	
  560.00

  	
  566.20

  	
  6.20

  	
  2

  
	
  C5

  	
  559.66

  	
  567.50

  	
  7.84

  	
  3

  
					

 

Jeder der drei
Baukörper tritt an einer Ecke 4-geschossig in Erscheinung. Es handelt sich
jedoch nicht um ein als «Viergeschosser» konzipiertes Projekt. Die
«viergeschossige Ecke» befindet sich jeweils talseits, im Süden des jeweiligen
Baufelds. Dies mag, jedenfalls beim Baufeld C, der Topografie, der schwierigen
Hanglage geschuldet sein. Es handelt sich vorliegend um eine maximale, gerade
noch zulässige Abweichung von der Grundnutzung.

 

5.2 Beim
Baufeld A könnte es sich im Westen ergeben, dass der Grenzabstand nicht
eingehalten wird, wenn ein Baukörper in Maximalhöhe an die westliche Grenze des
Baufelds gestellt wird. In gewissen Kantonen kann mit einem Gestaltungsplan
auch von den ordentlichen Grenzabständen gegenüber Parzellen ausserhalb des
Planperimeters abgewichen werden (vgl. etwa das Urteil des Aargauer
Verwaltungsgericht WBE.2018,344, AGVE 2019 Band 18 E. 3.3.2.3). Das solothurnische
Recht ist strenger (explizit etwa auch § 133 Abs. 1 lit. g des Luzernischen
Planungs- und Baugesetzes, SRL Nr. 735). Eine Reduktion des Grenz- oder
Gebäudeabstandes zu Liegenschaften ausserhalb des Perimeters käme einer
Ausnahmebewilligung gleich und würde vor­aussetzen, dass das Grundstück
andernfalls nicht zweckmässig überbaut werden kann. Davon kann bei insgesamt gut
40 a Land kaum die Rede sein (§ 27 ff. KBV). Eine solche Ausnahme wäre
allenfalls in einem geschützten Ortskern denkbar (Amt für Raumplanung [Hrsg.]:
Der Gestaltungsplan nach solothurnischem Recht, Richtlinie zur Nutzungsplanung,
S. 14)             

 

5.3 Wenn nun
aber ein Gestaltungsplan mit einem Baufeld etwas aufzeigt, das so gar nicht
realisiert werden kann, ist potentiell ein langer Streit vorprogrammiert. Dies
lehrt die Erfahrung. Es besteht die Gefahr, dass die Baubehörde bei einem
Gestaltungsplan jeweils nicht mehr prüft, ob die gesetzlichen Abstandsvorschriften
eingehalten sind. Die Sonderbauvorschriften sind deshalb, wie das Departement in
seiner Vernehmlassung anregt, im Kapitel «A Allgemeines» mit § 4 zu ergänzen, wonach
gegenüber Liegenschaften ausserhalb des Planperimeters die gesetzlichen Grenz-
und Gebäudeabstände einzuhalten sind. Diese Ergänzung durch das
Verwaltungsgericht ist durchaus möglich, weil es dabei um eine Rechtsfrage
geht, die das Verwaltungsgericht frei prüfen darf. Eine Rückweisung zur
Ergänzung der Sonderbauvorschriften macht aus prozessökonomischen Gründen
keinen Sinn. Drittrechte werden damit ebenfalls nicht verletzt. 

 

6. Art. 17 des
Waldgesetzes (WaG, SR 921.0) bestimmt, dass Bauten und Anlagen in der Nähe des
Walds nur zulässig sind, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes
nicht beeinträchtigen. Die Kantone haben einen angemessenen Mindestabstand zum
Wald vorzuschreiben. Sie berücksichtigen dabei namentlich die Höhe des zu
erwartenden Bestands. Mit den Waldabstandsvorschriften werden gesundheits- und
forstpolizeiliche, landschaftsschützende und raumplanerische Aspekte verfolgt.
Beeinträchtigungen im Bestand und in der Bewirtschaftung der Wälder sollen
vermieden, die Erholungsfunktion des Waldes erhalten werden. Die Abstandsvorschriften
schützen Bewohner vor der Gefahr herabstürzender Bäume, vor Waldbränden,
Schatten und Feuchtigkeit. Der Abstand soll bewirken, dass der Übergang
zwischen Wohngebieten und Wald nicht allzu schroff ausfällt (Andreas Baumann et
al. [Hrsg.]: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, Rz 15 zu §
67). Nach § 9 des alten solothurnischen Forstgesetzes mussten alle Hochbauten
und unterirdischen feuergefährlichen Bauten
einen Waldabstand von 30 m einhalten (vgl. SOG 1982 Nr. 25). Der
Kanton Bern kennt auch heute noch einen Abstand von 30 m. Die bernische Praxis
ist aber grosszügig und lässt einen Abstand von bloss 15 m regelmässig zu.
Andere Kantone kennen folgende Abstände: Thurgau 25 m, Basel-Stadt und Glarus
15 m, Graubünden und Wallis 10 m (Aldo Zaugg/Peter Ludwig: Kommentar zum
Baugesetz des Kantons Bern, Bd I, Bern 2020, Bern 2020, N 8 zu Art 4/5). Im
Zuge der Gesetzesrevisionen im Jahr 1992 wurde der Waldabstand im Kanton Solothurn
auf 20 m verkleinert.  Nach § 5 der Verordnung über Waldfeststellung und
Waldabstand (VWW, BGS 931.72) darf ein nach 1992 genehmigter Nutzungsplan einen
(noch) geringeren Waldabstand vorsehen. Dies ist hier der Fall. Die Teil-Parzelle
GB Nr. 2627, um die es diesbezüglich geht, ist bloss etwas breiter als 30 m.
Ohne Reduktion des gesetzlichen Waldabstands könnte sie, berücksichtigt man namentlich
auch den westlichen Grenzabstand, kaum überbaut werden. Auch nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung ist deshalb eine Abstandsreduktion zulässig (Urteil des
Bundesgerichts 1C_428/2014). Das Gehölz im Osten wird das neue Gebäude nur
unwesentlich beeinträchtigen. Es entzieht ihm lediglich die Morgensonne. Hinzuweisen
ist aber immerhin auf § 6 VWW: Der Eigentümer einer Baute oder baulichen
Anlage, welche weniger als 20 m vom Wald entfernt ist, kann für Schäden, die
aus dem Bestand des Waldes entstehen, gegenüber dem Waldeigentümer keine
Ansprüche geltend machen. Umgekehrt haftet der
Eigentümer oder die Eigentümerin für Schäden, die dem Wald entstehen.

 

7. Es ist richtig, wie die Beschwerdeführer
geltend machen, dass Schlangen in der Schweiz auf der Roten Liste der
gefährdeten Arten stehen. Deshalb hat das Gericht die karch um eine
Stellungnahme zur Frage ersucht, ob es sich bei den betroffenen Grundstücken um
einen Reptilienstandort handle. Stefan
Dummermuth von der regionalen Vertretung des Fachbereichs Reptilien der karch
teilte mit Schreiben vom 17. September 2021 mit, im Gesamten handle es sich bei
den Parzellen nicht um einen relevanten Reptilienstandort. In der Datenbank der
karch seien auf den Parzellen und der näheren Umgebung keine Reptilienfunde
aufgeführt. Eine Felderhebung wäre sehr aufwändig und würde kaum zu einer
verbesserten Datenlage führen.

 

Es geht um längst
eingezontes Land, um Bauland in Hanglage. Aufgrund des Kurzberichts der karch steht
kein besonders zu schützender Lebensraum nach Art. 18 Abs. 1bis NHG
(SR 451) zur Debatte. Auch wenn sich gelegentlich Ringelnattern auf dem
Grundstück aufhalten sollten, so gebietet doch der Gesichtspunkt der
Rechtssicherheit die Genehmigung des Plans. 

 

8.1 Die
Beschwerde erweist sich somit als teilweise begründet, sie ist teilweise
gutzuheissen. Die Sonderbauvorschriften sind in Kapitel «A Allgemeines» mit § 4
zu ergänzen: «Gegenüber allen Liegenschaften, die an den
Gestaltungsplanperimeter grenzen, sind die gesetzlichen Grenz- und
Gebäudeabstände einzuhalten». 

 

8.2 Bei diesem Ausgang haben die Beschwerdeführer CHF
2'000.00 an die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die
einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'500.00 festzusetzen sind.
Die restlichen Kosten hat die E.___ zu bezahlen. Die Beschwerdeführer haben der
E.___ bei diesem Ausgang eine um einen Fünftel reduzierte Parteientschädigung
zu bezahlen. Fakturiert wurden 28 Stunden à CHF 300.00 und Auslagen von CHF
133.20 (insgesamt 9'190.25 inkl. MWST). Dieser Aufwand scheint mit Blick auf
die zweiseitige Beschwerdeantwort vom 17. Mai 2021 sowie die wiederum zweiseitige
Stellungnahme zum Sistierungsbegehren und zum Beweisantrag vom 7. September
2021 als weit überhöht. Zu berücksichtigen ist insbesondere, dass der Anwalt
die Beschwerdegegnerin bereits durch zwei Instanzen vertreten hat und mit der
Materie insofern bereits bestens vertraut war. Die Eingabe vom 23. November
2021 zu etwaigen Drohnenflügen über dem Gestaltungsplanperimeter ist per se
nicht zu berücksichtigen. Zu entschädigen sind ermessensweise 15 Stunden, was
eine Parteientschädigung von CHF 4'990.00 (15h à CHF 300.00 [CHF
4'500.00], zuzügl. Auslagen von CHF 133.20 und MWST von CHF 256.80)
ergibt. Diese ist ausgangsgemäss um einen Fünftel (CHF 998.00) zu kürzen,
so dass die Beschwerdeführer die E.___ mit CHF 3'992.00 (inkl. Auslagen
und MWST) für das verwaltungsgerichtliche Verfahren zu entschädigen haben, dies
unter solidarischer Haftbarkeit.

 

8.3
Entsprechend sind auch die vorinstanzlichen Kosten neu zu verteilen: An das
Verfahren vor dem Regierungsrat haben die Beschwerdeführer CHF 1'280.00 zu
bezahlen und die E.___ CHF 320.00. Zudem haben die Beschwerdeführer die E.___
für das Verfahren vor dem Regierungsrat lediglich mit CHF 5'273.30 (inkl.
Auslagen und MWST) zu entschädigen, auch dies wiederum unter solidarischer
Haftbarkeit.

 

 

Demnach wird erkannt:

 

1.   
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sonderbauvorschriften
sind in Kapitel «A Allgemeines» mit § 4 zu ergänzen: «Gegenüber allen
Liegenschaf-ten, die an den Gestaltungsplanperimeter grenzen, sind die
gesetzlichen Grenz- und Gebäudeabstände einzuhalten». Im Übrigen wird die
Beschwerde abgewiesen.

2.   
An die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht haben zu bezahlen:

a)   
Die Beschwerdeführer je CHF 500.00, total CHF 2'000.00 und

b)   
die E.___ CHF 500.00.

3.   
Die Beschwerdeführer haben der E.___ für das Verfahren vor
Verwaltungsgericht eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 3'992.00 (inkl.
Auslagen und MWST) zu bezahlen. Sie haften dafür solidarisch.

4.   
An die Kosten des Verfahrens vor dem Regierungsrat haben zu bezahlen:

a)  Die Beschwerdeführer je CHF 320.00, insgesamt CHF 1'280.00.

b)  Die E.___ CHF 320.00

6.  Die Beschwerdeführer haben die E.___ für das
Verfahren vor dem Regierungsrat mit CHF 5'273.30 (inkl. Auslagen und MWST) zu
entschädigen. Sie haften dafür solidarisch.

 

Rechtsmittel: Gegen diesen
Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe
bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die
Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der
Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters
zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des
Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

 

 

 

Im Namen des
Verwaltungsgerichts

 

Die
Präsidentin                                                                Der
Gerichtsschreiber

 

 

Scherrer
Reber                                                                 Schaad

 

 

Das vorliegende Urteil wurde vom Bundesgericht mit Urteil 1C_205/2022
vom 17. Juni 2024 aufgehoben.