# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f60e6ae1-f38f-5d5a-86f5-304ab87b4cc4
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-05-29
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 29.05.2020 80.2019.362
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2019-362_2020-05-29.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2019.362

  	
  Lugano

  29 maggio 2020

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea
  Pedroli, presidente,

  Mauro Mini, Raffaele
  Guffi

  

 

	
  segretaria

  	
  Mara
  Regazzoni

  

 

 

	
  parti

  	
   RI
  1  

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS
  1  

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso
  del 18 novembre 2019 contro la decisione del 24 ottobre 2019 in materia di imposta
  sugli utili immobiliari.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   La __________ SA (in
seguito __________), con sede a __________, è stata costituita l’11 luglio
1979, mediante apporto dell’attivo e del passivo della ditta individuale RI 1.
Lo scopo sociale consisteva nell’estrazione e nella lavorazione meccanica del
granito come pure nel commercio di graniti. 

                                         Con scritto del 13
dicembre 2013, RI 1 si è rivolto all’RS 1, prospettando la vendita delle azioni
della __________ e chiedendo conferma degli effetti fiscali indicati nella
lettera stessa ed in particolare la qualifica del guadagno conseguito come
utile in capitale privato. L’istante sosteneva, fra l’altro, che il reddito non
avrebbe dovuto sottostare all’imposta sugli utili immobiliari, per il fatto che
non si trattava dell’alienazione di quote di una società immobiliare. Infatti,
“è intenzione dei compratori di continuare, anche se con le opportune
modifiche, l’attività di __________”.

                                         L’autorità di tassazione
ha risposto, con lettera del 21 gennaio 2014, confermando che le azioni erano
detenute nella sostanza privata del contribuente e, in particolare, che
l’operazione prospettata non avrebbe avuto “conseguenze fiscali ai fini
dell’imposta sugli utili immobiliari (TUI)”.

                                         Con contratto del 12 marzo
2014, RI 1 ha venduto alla __________ di Biasca il 100% del pacchetto azionario
della __________ al prezzo di fr. 1'050'000.–.

 

 

                                  B.   Con decisione del 27
dicembre 2018, l’Ufficio di tassazione ha assoggettato la cessione delle azioni
all’imposta sugli utili immobiliari. L’utile imponibile è stato stabilito in
fr. 594'038.- e l’imposta dovuta, in funzione della durata della proprietà (35
anni 2 mesi e 11 giorni) e della corrispondente aliquota del 4%, in fr.
23’761.50. 

 

 

                                  C.   RI 1 ha interposto
reclamo, il 18 gennaio 2019, contro la citata decisione, contestando, in primo
luogo, che la cessione del pacchetto azionario potesse essere assimilata alla
vendita di azioni di una società immobiliare e quindi assoggettata all’imposta
sugli utili immobiliari. Premesso che, per l’art. 124 cpv. 2 lett. h LT “sono
imponibili le alienazioni di azioni o di quote di società immobiliari, se nel
patrimonio hanno un valore preponderante di fondi”, il reclamante ha
sostenuto che la __________ era una società operativa e non immobiliare, come
si poteva evincere anche dalle 3 fotografie allegate al reclamo, in cui si
potevano notare, sul sedime della società, “delle attrezzature per il
trattamento dei resti dell’estrazione”. Come confermato dagli acquirenti,
la società era del resto tuttora operativa.

                                         Il contribuente lamentava
anche una violazione del principio della buona fede, con riferimento allo
scambio di corrispondenza intercorso con l’Ufficio di tassazione prima della
vendita delle azioni. Nella lettera del 31 gennaio 2014, infatti, l’autorità di
tassazione aveva confermato che la cessione prevista non avrebbe avuto “neppure
conseguenze ai fini dell’imposta sugli utili immobiliari”. Pertanto, a suo
avviso, “secondo il principio della buona fede, una conferma da parte
dell’autorità fiscale è vincolante se la fattispecie esposta dal contribuente
non subisce importanti modifiche”.

                                         Infine, l’insorgente
contestava il calcolo dell’imponibile, nella misura in cui esso non “tiene
conto del fatto che il valore di stima di circa 20 anni fa dell’immobile
ammontava a fr. 820'470.-“.

                                  D.   Con decisione del 24
ottobre 2019, l’UT ha parzialmente accolto il reclamo del contribuente, con la
seguente motivazione 

                                         Una
società operativa proprietaria di un immobile, oggetto di trapasso dell’intero
pacchetto azionario è parificata di fatto ad una società immobiliare se
l’attività aziendale viene interrotta dopo la cessione o se non continua
l’attività precedente cambiando la destinazione degli immobili. Nel presente
caso, l’attività di lavorazione ed estrazione del granito ed il trattamento dei
suoi resti è cessata. Anche la società e la destinazione degli immobili sono
cambiati. Per questo motivo è confermata l’imposizione TUI secondo art. 124
cpv. 2 lett. h della LT, escludendo il differimento richiesto. Per contro, in
via subordinata, viene rivisto il calcolo dell’imponibile tenendo conto del
valore di stima in vigore 20 anni fa invece del valore di investimento (soluzione
più favorevole e come da richiesta). In questo caso il valore di stima di 20
anni prima sostituisce sia il valore di acquisto sia i costi di investimento
fino a quella data.

                                         Di conseguenza, l’imponibile
è stato ridotto a fr. 329'568.- e l’imposta dovuta a fr. 13'182.70.-.

 

 

                                  E.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 censura nuovamente
l’assoggettamento all’imposta sugli utili immobiliari dell’operazione di
vendita del pacchetto azionario della __________ avvenuta il 12 marzo 2014. Allega
il bilancio del 30.09.2013 per dimostrare che, al momento della vendita, “la
società era operativa” e pertanto non svolgeva un’attività
preponderantemente di carattere immobiliare.

                                         Nella fase successiva alla
vendita, il ricorrente aggiunge che lo scopo principale della società è rimasto
l’estrazione di pietre naturali, come testimoniano la domanda di costruzione (a
cui è stata fatta opposizione), inoltrata al Comune di __________, e le fatture
emesse dalla __________. A suo dire, la summenzionata domanda di costruzione
sarebbe dovuta alla volontà da parte dei nuovi azionisti di migliorare ed
ampliare l’attività di estrazione e frantumazione. Pertanto, secondo il
ricorrente “non si può ritenere che __________ sia una società immobiliare o
che la destinazione degli immobili sia completamente cambiata”.

                                         L’insorgente torna poi a
lamentare una violazione del principio della buona fede, con riferimento alla
presa di posizione dell’UT prima della vendita in questione.

 

 

                                  F.   Nelle sue
osservazioni del 12 febbraio 2020, l’Ufficio giuridico della Divisione delle
contribuzioni chiede che il gravame venga respinto, in quanto il negozio in
questione si configurerebbe come una vendita di azioni soggetta all’imposizione
degli utili immobiliari. Il prezzo per la cessione del pacchetto azionario (fr.
1'050'000.-) sarebbe infatti rappresentato esclusivamente dal valore degli
immobili detenuti dalla società. Inoltre, nessun valore inerente al goodwill
legato all’attività aziendale sarebbe stato preso in considerazione nella
definizione del prezzo e, meno di un anno dopo la cessione, l’acquirente ha
presentato una domanda di costruzione per cambio di destinazione del fondo __________
RFD di __________.

                                         Per quanto concerne la
presunta violazione del principio della buona fede, l’Ufficio giuridico reputa
che la descrizione della fattispecie esposta dal ricorrente all’UT non coincida
con la situazione fattuale verificatasi. 

 

 

                                  G.   Nella sua replica
spontanea del 25 febbraio 2020, in relazione alla presunta assenza di goodwill,
il ricorrente argomenta che “non [gli] è chiaro il calcolo effettuato
dall’Ufficio giuridico che assegna le riserve occulte interamente all’immobile”.

                                         In secondo luogo, non
ritiene che la fattispecie sottoposta in data 16.12.2013 all’UT abbia subito
modifiche, “salvo l’imprevisto dei tempi di attesa per l’approvazione della
domanda di costruzione per il miglioramento / ampliamento dell’attività”.

 

 

Diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Lo Stato preleva
un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).

                                         Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in
considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta,
il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari –
Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di
procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

 

                                         1.2.

                                         L’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

                                         Tuttavia, se l’alienante è
stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

 

                                         1.3.

                                         Un
risultato economicamente corrispondente a quello dell'alienazione civilistica
di immobili si può conseguire mediante il trasferimento di azioni o quote di
una società per azioni o di una cooperativa proprietaria di un immobile. In un
simile caso, non vi è infatti alcun trasferimento dell'immobile dal punto di
vista del diritto civile, tale da dare luogo ad un'imposizione dell'utile
immobiliare. In tutti i cantoni si è tuttavia instaurata una prassi che
assimila la compravendita di quote di una società immobiliare all'alienazione
della proprietà fondiaria (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 101). 

                                         La
legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei
Comuni (LAID) prevede che siano assimilati a un’alienazione di fondi i
negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell’alienazione
sul potere di disporre di un fondo (art. 12 cpv. 2 lett. a). Consente
poi al legislatore cantonale di prevedere
l'imposizione del "trasferimento di partecipazioni a società immobiliari
facenti parte della sostanza privata" (art. 12 cpv. 2 lett. d), cioè di assoggettare all’imposta sugli
utili immobiliari anche la cessione di quote di partecipazione minoritarie, che
come tali non “producono i medesimi effetti dell’alienazione sul potere di
disporre di un fondo”.

                                         Nel
diritto cantonale, per l'art. 124 cpv. 2 lett. h LT sono imponibili “le
alienazioni di azioni o di quote di società immobiliari o di altre società, se
nel patrimonio hanno un valore preponderante i fondi e le partecipazioni a
società immobiliari”.

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Nel caso che ci occupa,
l’autorità di tassazione ha ravvisato nella vendita dell’intero pacchetto
azionario della __________ da parte del ricorrente un’alienazione economica di
beni immobiliari, in considerazione del fatto che la società ceduta non avrebbe
continuato l’attività dopo il cambio dell’azionariato. Sarebbe inoltre
intervenuto un cambio di destinazione degli immobili. La società sarebbe in tal
modo qualificabile come società immobiliare. Tesi contestata dal ricorrente,
secondo il quale egli avrebbe ceduto una società operativa, che continuerebbe
tuttora a svolgere la propria attività, pur avendola ampliata. La cessione
delle azioni costituirebbe pertanto un utile in capitale privato, esente da
imposta.

 

                                         2.2.

                                         Per definire il campo di
applicazione delle disposizioni del diritto cantonale, che prevedono
l’assoggettamento all’imposta sugli utili immobiliari delle cosiddette
alienazioni economiche, si deve tener conto della giurisprudenza del Tribunale
federale che concerne l’interpretazione dell’art. 12 cpv. 2 lett. a
LAID. 

                                         Questa disposizione ha lo
scopo di evitare palesi elusioni dell’imposizione dell’utile immobiliare e
prevede pertanto l’imposizione di quei negozi giuridici, con i quali viene
ceduto il potere di disporre di un immobile dal punto di vista economico, in
particolare mediante l’alienazione di diritti di partecipazione in società
immobiliari o mediante cessioni successive di diritti su immobili (sentenza del
TF 2C_1044/2014 del 26.11.2015 consid. 2.2.1, in RF 71/2016 p. 226 = RDAF 2016
II 275 e giurisprudenza citata). 

 

                                         2.3.

                                         Per quanto concerne, in
particolar modo, la definizione di società immobiliare, nella già citata
sentenza del 26.11.2015 (2C_1044/2014), la Suprema Corte ha ripercorso la
propria giurisprudenza in materia e ha stabilito alcuni limiti.

                                         In primo luogo, ha
riconosciuto che la fattispecie dell’alienazione economica è definita in modo
meno preciso rispetto all’alienazione civilistica, essendo fondata su una
prospettiva economica (consid. 2.4). Non essendo pertanto possibile proporre
una definizione precisa del presupposto dell’imposizione, il rispetto del
principio di legalità (art. 127 cpv. 1 Cost.) impone, da un lato, di evitare
che all’autorità di tassazione sia lasciato un margine di manovra troppo ampio
e, dall’altro, che l’assoggettamento all’imposta sia prevedibile e rispettoso
della parità di trattamento (consid. 2.4.1 e giurisprudenza citata).
Un’interpretazione dell’art. 12 cpv. 2 lett. a LAID conforme alla
Costituzione implica pertanto una nozione restrittiva di alienazione economica.
Un’alienazione economica si ritiene assimilabile a una civilistica solo se
tutti i poteri sono trasferiti all’acquirente e manca ancora solo l’iscrizione
nel registro fondiario (consid. 2.4.2).

                                         L’applicazione dell’art.
12 cpv. 2 lett. a LAID presuppone un esame completo della fattispecie
concreta, non limitandosi all’interpretazione degli accordi contrattuali, ma
approfondendo gli ulteriori, concreti, moventi delle parti, che potrebbero
anche non essere chiaramente espressi nel contratto. In ogni caso, per
qualificare una società come società immobiliare o operativa, è necessario
basarsi non sulla volontà soggettiva dei contraenti, bensì su elementi
oggettivi. È a tal fine determinante la situazione al momento dell’alienazione
ed in particolar modo l’attività effettiva della società. Ci si fonda pertanto
sul momento in cui si verifica il trasferimento del potere di disporre ovvero
in cui vengono effettivamente esercitati i poteri legati alla proprietà
immobiliare (consid. 2.4.3 e giurisprudenza citata).

 

                                         2.4. 

                                         Secondo una consolidata
giurisprudenza, che risale al 1959, l’art. 12 cpv. 2 lett. a LAID non si
applica alle società operative, cioè quelle società per le quali la proprietà
fondiaria serve esclusivamente come base materiale per la produzione, il
commercio o qualsiasi altra attività operativa (sentenza del 26.11.2015 citata,
consid. 2.5). Infatti, quando vengono cedute le azioni di una società
operativa, gli effetti di tale vendita non si riducono al trasferimento del
potere di disporre sui fondi di proprietà della società; questo potere di
disporre è solo una conseguenza del ben più esteso dominio sull’intera impresa,
che l’acquirente ha ottenuto acquistando le azioni (consid. 2.5.1 e giurisprudenza
citata). Una società non si considera operativa solo quando la proprietà fondiaria
rappresenta una parte insignificante degli attivi della società, ma anche se circa
il 90% del bilancio dell’impresa è costituito da immobili, se tuttavia questi ultimi
costituiscono solo la base materiale per l’attività di imballaggio e
stoccaggio, svolta dalla società (consid. 2.5.2, con riferimento a DTF 104 Ia
251 consid. 3a e 3b).

                                         Secondo la costante
giurisprudenza del Tribunale federale, si verifica un’alienazione economica,
quando vengono vendute azioni di una società operativa, solo in casi
eccezionali e in presenza di circostanze straordinarie, come è avvenuto con la
vendita di una società che gestiva un albergo in un proprio immobile, laddove
tuttavia il compratore aveva deciso fin da subito di demolire l’edificio
esistente per sostituirlo con una nuova costruzione, destinata a ospitare una
banca, ragione per cui il prezzo di vendita delle azioni corrispondeva
esclusivamente o quasi al valore del terreno (consid. 2.5.3, con riferimento a
DTF 91 I 467 consid. 2).

 

                                         2.5.

                                         Riassumendo, la
giurisprudenza del Tribunale federale presuppone che la società ceduta sia una
società immobiliare, cioè una società che già al momento della transazione
determinante sia qualificabile come società immobiliare. Se invece si tratta di
una società operativa, solo eccezionalmente e a precise condizioni si può
ravvisare un’alienazione economica (sentenza 26.11.2015 citata, consid. 3.3.1).

                                         Per qualificare la società
come società immobiliare o operativa, si deve tener conto del punto di vista
del debitore dell’imposta, che nel caso dell’imposta sugli utili immobiliari è
l’alienante (v. anche Schwab, La
vente des actions de la société immobilière en droit fiscal suisse, Berna 2019,
n. 89, p. 34). 

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Tornando al caso in esame,
agli atti sono reperibili il bilancio e il conto economico al 30 settembre 2013,
dai quali emerge il quadro di una società ancora operativa. Il conto economico,
in particolare, presenta infatti le voci “acquisto graniti” per fr. 132’428.45,
“acquisto abrasivi lame ecc.” per fr. 19’619.96”, “subappalti” per fr.
22'179.05, “salari” per fr. 165’097.05 e “oneri sociali” per fr. 51'462.75. La
cifra d’affari ammonta a fr. 460’369.45 e l’utile a fr. 1’408.28. Quanto al bilancio,
il valore contabile degli attivi ammonta a fr. 836’580.25, mentre il valore
degli immobili è di fr. 550'000.–. Vi figura fra l’altro un utile riportato di
fr. 328’453.28. 

 

                                         3.2.

                                         Secondo l’autorità di
tassazione, dopo la cessione della società, “l’attività di lavorazione ed
estrazione del granito ed il trattamento dei suoi resti è cessata” (decisione
su reclamo del 24.10.2019).

                                         Secondo il registro di
commercio, questo era lo scopo sociale della __________, quando azionista era
il ricorrente:

                                         Estrazione
e lavorazione meccanica del granito; commercio di graniti.

                                         Con la modifica degli
statuti del 10.11.2014, lo scopo è stato così definito:

                                         L'estrazione,
la lavorazione, il commercio di pietre naturali, l'esecuzione di arginature,
l'esecuzione di lavori e opere forestali, di giardinaggio e ripristino
naturalistico, il trasporto, la gestione, la lavorazione e il riciclaggio di
scarti vegetali, materiali inerti e di rifiuti in genere, compresa la
realizzazione e la gestione di discariche e di impianti di trattamento,
l'esecuzione di scavi meccanici, movimenti di terra e del servizio invernale
per privati ed enti pubblici. La società può partecipare a imprese con scopo
analogo, prestare loro garanzie o concedere mutui, creare succursali sia in
Svizzera che all'estero, e acquistare, detenere ed alienare immobili.

                                         È dunque vero che, dopo la
cessione della società, è sopravvenuta una modifica dello scopo sociale, ma non
risulta che l’attività di estrazione del granito sia cessata. L’attività della
società è stata piuttosto estesa ad altri ambiti. La __________ è del resto
tuttora iscritta nel Registro di commercio e la sua ragione sociale è sempre __________
SA. 

 

                                         3.3.

                                         Per quanto concerne
l’attività svolta dalla società dopo l’avvicendamento fra gli azionisti, va
innanzitutto rimarcato come, seppur in misura ridotta, l’attività della __________
sia proseguita effettivamente, come attestato dalle fatture prodotte dal ricorrente.
Nello specifico, quelle allegate al ricorso si riferiscono a importi per decine
di migliaia di franchi e non si avvicinano pertanto minimamente alla cifra
d’affari conseguita nel corso dell’anno 2013 (fr. 460'571.17 sino al 30
settembre 2013), per intendersi l’anno precedente alla vendita di __________. 

                                         Il ricorrente riconosce
peraltro che vi è stata una riduzione dell’attività, che viene ricondotta a un
procedimento giudiziario, scaturito dall’inoltro di una domanda di costruzione.
Il 23 marzo 2015 gli acquirenti della società hanno chiesto la licenza per
poter realizzare una “piazza per il riciclaggio e la valorizzazione di
materiali inerti”. Contro la licenza sono state tuttavia interposte
numerose opposizioni e poi ricorsi. 

                                         Dal conto economico del
2014 si evince comunque una netta diminuzione della cifra d’affari, scesa da
fr. 671'800.85 a fr. 367'343.70, come pure dei costi per il personale, passati
da fr. 335'831.55 a fr. 157'827.35. Un ulteriore, sensibile, calo si è avuto
poi nei conti del 2015. L’attività si è dunque innegabilmente ridotta, dopo la
cessione. 

                                         L’esame del bilancio e del
conto economico solleva pertanto dubbi di un certo rilievo. Gli elementi
disponibili non consentono tuttavia di affermare, come ha fatto l’UT, nella sua
decisione su reclamo, e l’Ufficio giuridico della Divisione delle contribuzioni,
nelle sue osservazioni, che vi sia stata una cessazione dell’attività da parte
degli acquirenti. Non è d’altronde chiaro perché, come affermato dal
ricorrente, le opposizioni alla domanda di costruzione per lo sviluppo di una “piazza
per il riciclaggio e la valorizzazione di materiali inerti” abbia comportato
l’interruzione dell’attività di estrazione e lavorazione meccanica del granito
da parte di __________. 

 

                                         3.4.

                                         In relazione al prezzo
delle azioni cedute, la Divisione delle contribuzioni, nelle sue osservazioni,
sostiene che lo stesso sarebbe “rappresentato non soltanto in maniera
preponderante, ma addirittura esclusivamente dal valore degli immobili detenuti
dalla società”. Inoltre, “nessun valore inerente al goodwill legato
all’attività aziendale figura… né nel contratto di cessione né nel bilancio
della società”.

                                         Il contratto di
compravendita di azioni al portatore del 12 marzo 2014, nel quale vengono menzionati
i beni immobiliari part. n. __________ e part. n. __________ a __________, non
specifica come l’importo di fr. 1'050'000.- sia stato definito. In merito al
prezzo si dice che è “stato determinato di comune accordo, previa
valutazione de bono et aequo di tutti gli elementi rilevanti a tal fine,
segnatamente alle risultanze contabili, compresi lo stato patrimoniale e i dati
degli esercizi passati e attualmente in corso, come pure del potenziale
sviluppo futuro ragionevolmente ipotizzabile della detta società”. 

                                         Per quanto sia verosimile
che le riserve occulte si riferiscano esclusivamente o quasi ai beni
immobiliari, il semplice fatto che il contratto di vendita non menzioni il goodwill
non è decisivo. Il goodwill è quella parte del prezzo di vendita, che
eccede il valore del patrimonio netto dell’impresa (che corrisponde a sua volta
alla differenza fra il valore complessivo di tutti gli attivi e i debiti), e
che trova la sua spiegazione nell’esistenza di valori patrimoniali che non
possono essere iscritti a bilancio, quali una redditività superiore alla media,
aspettative positive per il futuro, la rete di clienti, il know-how, la
reputazione dell'azienda, la qualità dei dipendenti e del management e un’organizzazione
efficiente. Il goodwill che è stato creato dall’impresa stessa, chiamato
anche goodwill originario, non può essere iscritto a bilancio. Ne
consegue che, nel caso in esame, il valore immateriale dell’avviamento della __________
non avrebbe potuto figurare nel bilancio della società ceduta. Tutt’al più ci
si poterebbe chiedere se il goodwill non potesse essere iscritto nel
bilancio della società acquisitrice. Ora, il goodwill scaturito dall’acquisizione
dell’impresa, detto goodwill derivativo, può essere iscritto quale
attivo (Neuhaus/Gerber, in: Honsell/Vogt/Watter
[a cura di], Basler Kommentar, Obligationenrecht II, 5a ediz.,
Basilea 2016, n. 48 ad art. 959° CO, p. 2550). Nel caso in cui vi è stata
l’acquisizione di partecipazioni (Share Deal), tuttavia, il goodwill
derivativo rientra nel prezzo di acquisto ed è pertanto parte integrante della
posta partecipazioni, sicché non viene iscritto separatamente, come avviene
invece nel caso in cui vi è stata l’assunzione dei attivi e passivi (Asset
Deal) (Neuhaus/Gerber, op.
cit., n. 49 ad art. 959a CO, p. 2550; v. anche HWP, Buchführung und
Rechnungslegung, Zurigo 2014, p. 176; Böckli,
OR-Rechnungslegung, 2a ediz., Zurigo 2019, n. 370, p. 97). Neppure
il bilancio della società che ha acquistato la partecipazione litigiosa
potrebbe di conseguenza fornire risposte in merito alla cessione del goodwill.

                                         Anche la questione se il
prezzo di vendita della partecipazione sociale si riferisca esclusivamente al
valore dell’immobile merita, in queste circostanze, di essere approfondita.

 

                                         3.5.

                                         Riassumendo, agli atti non
vi sono elementi sufficienti per comprovare che, al momento della cessione
della partecipazione nella __________, fosse una società immobiliare. 

                                         È vero che gli attivi
erano quasi esclusivamente immobiliari. Si è ricordato tuttavia che, secondo la
giurisprudenza del Tribunale federale, anche un’impresa con una netta
preponderanza di attivi immobiliari può essere considerata operativa, se gli
immobili costituiscono solo la base materiale per l’attività svolta dalla
società. D’altra parte, in casi eccezionali e in presenza di circostanze
straordinarie, l’Alta Corte ammette che possa verificarsi un’alienazione
economica anche con la vendita delle azioni di una società operativa, in
particolar modo quando il compratore aveva deciso già in precedenza di demolire
l’edificio esistente per sostituirlo con una nuova costruzione, ragione per cui
il prezzo di vendita delle azioni corrispondeva esclusivamente o quasi al
valore del terreno (v. supra, consid. 2.4 e giurisprudenza citata).

                                         Un aspetto che appare
decisivo, per chiarire la fattispecie, è il contesto entro il quale si sono
svolte le trattative fra il contribuente e gli acquirenti della società. È noto
infatti che, all’inizio di luglio del 2014, il ricorrente ha informato i mass media
che la società aveva “chiuso i battenti” e che ; sito consultato il 30.4.2020).
Affermazioni che stridono chiaramente con quanto sostenuto nel ricorso in
esame.

                                         Se fosse vero che,
nell’imminenza della vendita delle azioni, la società aveva licenziato tutto o
quasi tutto il suo personale, sarebbe difficile sostenere la tesi della
continuità dell’attività. A questo punto, verosimilmente la società acquirente
avrebbe effettivamente acquistato una società che non era più operativa o che
stava per non esserlo più. I compratori potrebbero peraltro anche aver voluto
riorientare l’attività dell’impresa. 

                                         Come visto, la
giurisprudenza della Suprema Corte esige un esame completo della fattispecie
concreta, non limitandosi all’interpretazione degli accordi contrattuali, ma
approfondendo gli ulteriori, concreti, moventi delle parti, che potrebbero
anche non essere chiaramente espressi nel contratto (v. supra, consid.
2.3 e giurisprudenza citata). Nel caso in discussione, per verificare ciò che i
contraenti perseguivano con la conclusione del contratto, deve essere anzitutto
verificata la tempistica dei licenziamenti del personale, soprattutto se
fossero intervenuti prima della sottoscrizione del negozio giuridico.
L’insorgente dovrà inoltre produrre ogni documento relativo allo svolgimento
della trattativa, compresi scambi di corrispondenza, da cui si possano evincere
le intenzioni dei compratori. Eventuali perizie, circa il valore degli
immobili, dovranno a loro volta essere prodotte. Indicazioni utili potrebbero
scaturire anche dalla domanda di costruzione, presentata dalla società
acquisitrice, e dai progetti alla stessa allegati. Anche in questo caso, sarà
significativo conoscere la cronologia dei fatti, per stabilire se i progetti in
questione abbiano preceduto il contratto di cessione delle azioni. 

 

                                         3.6.

                                         Alla luce delle
considerazioni che precedono, la decisione impugnata deve essere annullata e
gli atti rinviati all’autorità di tassazione, perché adotti una nuova
decisione, dopo gli accertamenti indicati.

 

 

                                   4.   Il contribuente
lamenta anche una violazione del principio della buona fede da parte
dell’autorità fiscale. Dando seguito alla sua lettera del 16 dicembre 2013, l’UT
gli ha infatti confermato che ”la presente operazione non ha neppure
conseguenze ai fini dell’imposta sugli utili immobiliari (TUI)”. L’autorità
fiscale ha tuttavia ritenuto di non essere vincolata a quanto affermato nella
presa di posizione citata, per il fatto che la situazione fattuale esistente al
momento della cessione delle azioni non corrispondeva più con la fattispecie
descritta dal contribuente nella lettera del 16 dicembre 2013. L’attività della
__________ non sarebbe infatti stata ripresa dalla società acquirente. 

                                         Perché ci si possa
pronunciare sulla questione della tutela dell’affidamento nella promessa fatta
dall’autorità fiscale, deve prima essere chiarita la fattispecie. Se l’autorità
di tassazione dovesse riconoscere che non vi è stata alcuna alienazione
economica, non vi sarebbe alcuna ragione di confrontarsi con il problema
evocato.

                                         Non si entra pertanto nel
merito delle considerazioni che si riferiscono alla pretesa violazione del
principio della buona fede. 

 

 

                                   5.   Visto l’esito del
ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

 

 

 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   La decisione su reclamo del
24 ottobre 2019 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione
per una nuova decisione, dopo gli accertamenti indicati.

 

                                   2.   Non si prelevano né tassa
di giustizia né spese processuali.

 

                                   3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAI   Copia per conoscenza:

                                         -
municipio di .

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il
presidente:                                                         La segretaria: