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**Case Identifier:** 6c9b9bbd-5182-5b04-bb26-e8ae3583a1bf
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-10-31
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 31.10.2023 A/2333/2022
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-2333-2022_2023-10-31.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/2333/2022-LCI ATA/1168/2023  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 31 octobre 2023 

 

    dans la cause  

A______  
B______ SA recourants 
représentés par Me Dominique BURGER, avocate 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE recourant 

contre 

C______ 
D______ 
E______ 
F______ 
G______ 
H______ intimés 
représentés par Mes Guillaume FRANCIOLI et Romaine ZÜRCHER, avocats 

_________ 

 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
4 avril 2023 (JTAPI/382/2023) 

- 2/23 - 

A/2333/2022 

EN FAIT 

A.     a. A______ est propriétaire de la parcelle no 6'618 de la commune de I______ (ci-
après : la commune), d'une surface de 1'802 m2, située en cinquième zone de 
construction et sur laquelle sont construits une villa et un bâtiment, qui font l'objet 
de l'autorisation de démolir M 1______/1, délivrée le 14 avril 2020. 

b. C______ sont propriétaires de la parcelle no 9'797 de la commune, D______ de 
la parcelle no 6'560, E______ de la parcelle no 9'794, F______ de la parcelle no 

9795, G______ de la parcelle no 9'796 ainsi que H______ de la parcelle no 6'619 
(ci-après : les voisins). 

B.     a. Par requête déposée en octobre 2019, référencée sous dossier DD 2______, 
J______ SA (ci-après : le cabinet d'architecture) a, en qualité de mandataire et de 
requérante, déposé auprès de l'office des autorisations de construire, rattaché au 
département du territoire (ci-après : DT), une demande d’autorisation de 
construire une villa urbaine de plusieurs logements sur un niveau de sous-sol 
(parking) et piscine sur la parcelle de A______. 

b. Ce premier projet a notamment fait l'objet des préavis suivants : 

- le 18 novembre 2019, la direction des autorisations de construire (ci-après : 
DAC) a demandé la fourniture de pièces complémentaires. Le calcul des surfaces 
devait être vérifié. La surface à prendre en compte correspondait à la surface brute 
de plancher (ci-après : SBP) hors-sol, au nu de façade, sans déduction des 
embrasures de fenêtres. Une coupe permettant de vérifier la conformité des 
aménagements extérieurs (piscine) en limite de propriété avec le parcelle no 8'640 
devait être fournie ; 

- le 3 décembre 2019, la commission d'architecture (ci-après : CA) a demandé un 
projet modifié supprimant les patios et courettes anglaises pour augmenter la 
surface végétale. Le projet était de qualité, compact et s'intégrant parfaitement 
dans le contexte environnant ; 

- le 4 décembre 2019, la commune a rendu un préavis négatif. L'indice 
d'utilisation du sol était trop élevé. Elle souhaitait limiter la densification pour les 
constructions à 32% au maximum. La construction n'était pas compatible avec 
l'harmonie et l'aménagement du quartier ; 

- le 17 décembre 2019, la commission consultative de la diversité biologique 
(ci-après : CCDB) a rendu un préavis favorable avec dérogation selon la 
législation sur les forêts et sous conditions ; 

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- le 15 janvier 2020, l'office cantonal de l'agriculture et de la nature (ci-après : 
OCAN) s'est déclaré favorable au projet avec dérogation selon la législation sur 
les forêts et sous conditions ; 

- le 16 janvier 2020, le service des préavis et instruments de l'office de l'urbanisme 
(ci-après : SPI) a rendu un préavis favorable sur le principe d'une densification 
dérogatoire. Les éléments exposés étaient conformes à l'objectif de densification 
qualitative. Il ne pouvait pas se prononcer sur le respect de la stratégie communale 
pour la densification de la zone 5, celle-ci n'étant alors pas applicable. Une 
coordination avec la commune à ce sujet était préconisée. Il s'en remettait à la CA 
sur les modalités de mise en œuvre du projet concernant l'échelle du quartier. 

c. Le 24 février 2020, le projet a été modifié. 

La SBP était de 864.71 m2 (rez-de-chaussée de 290.31 m2, premier étage de  
357.97 m2 et attique de 216.43 m2), soit un taux de 48% (864.71 m2/1'802 m2). 

d. Ce projet modifié a notamment été préavisé par les instances suivantes : 

- le 26 février 2020, la DAC a préavisé favorablement le projet avec dérogation en 
matière de rapport de surfaces et sous conditions. Le rapport des surfaces hors-sol 
était de 864.7 m2/1'802 m2, soit 48%, en sous-sol de 170.3 m2/1'802 m2, soit 
9.45% et les constructions de peu d’importance (ci-après : CDPI) étaient des 99.2 
m2 + 17.2 m2, soit 116.4 m2 et 6.45% ; 

- le 9 mars 2020, le SPI a persisté dans son préavis favorable ; 

- le 11 mars 2020, la commune a maintenu son préavis négatif, la densité étant 
trop élevée ; 

- le 24 mars 2020, la CCBD a confirmé son avis favorable ; 

- le 15 avril 2020, la CA a préavisé favorablement le projet modifié, avec 
dérogation en matière de rapport de surfaces et sous conditions, les modifications 
répondant à son précédent préavis. L'échelle du territoire communal, définie dans 
le guide pour une qualité de la zone 5, n'était pas analysée ; 

- les 21 et 27 avril 2020, l'OCAN a confirmé être en faveur du projet avec 
dérogation et sous conditions ; 

- le 16 juin 2020, la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-
après : CMNS) a préavisé défavorablement le projet, s'opposant à l'implantation 
de la construction dans la zone protégée. La législation sur les forêts ne prévoyait 
aucune dérogation pour implanter une nouvelle construction à moins de 10 m de 
distance à la lisière de la forêt. 

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e. L'autorisation portant sur ce projet modifié, délivrée par le DT le 31 août 2020, 
a été annulée, sur recours des voisins, par le Tribunal administratif de première 
instance (ci-après : TAPI) par jugement du 9 juin 2021 (JTAPI/707/2021). Le 
TAPI a renvoyé le dossier au DT pour complément d'instruction et nouvelle 
décision.  

Les modifications du projet en cours d’instruction du recours, telles que 
demandées par le DT pour que le projet soit conforme aux dispositions légales 
applicables et respecte notamment la surface totale des CDPI autorisées, à savoir 
le retrait de la couverture de l'emplacement vélos, modifiaient le projet dans une 
mesure nécessitant la reprise de son instruction et notamment l’interpellation de 
l’OCAN et de l’OCT pour recueillir leur préavis. 

f. Après reprise de l'instruction par le DT le 20 octobre 2021, le mandataire a 
produit un projet modifié le 22 novembre 2021. 

Les CDPI comprenaient les balcons et terrasses (7 m2, 6.56 m2 et 5.99 m2), le 
surplomb de l'étage avec poteau ou mur (surface calculée au droit des poteaux 
porteurs, sans les claustras ; 54.13 m2), la surface d'avant-toit sur la surface de 
l'attique (15.15 m2) et la surface de la rampe couverte (9.21 m2), pour un total de 
98.04 m2. 

La surface de la piscine, située à 2.59 m de la parcelle no 8'640 et 3.26 m de la 
parcelle no 9'795, était de 60.80 m2. 

g. Ce dernier projet a notamment fait l'objet des préavis suivants : 

- le 15 décembre 2021, la DAC a maintenu son préavis favorable avec dérogation 
en matière de rapport de surfaces et sous conditions. Les rapports des surfaces 
hors-sol demeuraient inchangés, sauf les CDPI, de 98.04 m2 pour un rapport de 
5.45% ; 

- le 19 janvier 2022, le service des monuments et des sites (ci-après : SMS) a 
préavisé défavorablement le projet, en raison de la présence récurrente de 
nouveaux aménagements dans les 10 m de distance à la lisière de la forêt ; 

- le 4 février 2022, le CCBD a une nouvelle fois confirmé son préavis positif avec 
dérogation et conditions ; 

- le 23 février 2022, la commune a à nouveau préavisé défavorablement le projet. 
Le périmètre de la parcelle no 6'628 n'avait pas été défini comme approprié à une 
densification accrue dans le plan directeur communal (ci-après : PDCom), certes 
non encore entré en force, après une analyse approfondie de la zone 5, ce dont la 
population avait été informée. L'implantation du bâtiment se situait à moins de  
20 m de la lisière de la forêt. Le maintien et la prolongation des haies bocagères 

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n'étaient pas respectés. La réalisation du projet augmenterait fortement 
l'imperméabilisation du terrain concerné ; 

- le 28 février 2022, l'OCAN a préavisé favorablement le projet avec dérogation 
en matière de constructions à proximité de la forêt et sous conditions. 

h. Par décision du 9 juin 2022, publiée dans la Feuille d'avis officielle de la 
République et canton de Genève (ci-après : FAO) le jour-même, le DT a délivré 
l’autorisation globale de construire DD 2______. 

Les conditions figurant dans les préavis et le préavis liant devaient être strictement 
respectées et faisaient partie intégrante de l'autorisation. 

i. Par courrier du même jour, le DT a informé la commune de la délivrance de 
cette autorisation de construire. 

La densité prévue par le projet était conforme à la loi. Les préavis favorables de la 
CA et du SPI attestaient de la compatibilité du projet avec le quartier. L'OCAN 
s'était déclaré favorable à une dérogation selon la législation sur les forêts, étant 
précisé que des mesures prévoyant de nouvelles plantations avaient été prises. 
Concernant les aspects d'écoulement des eaux, l'instance spécialisée s'était 
également prononcée en faveur du projet. L'ensemble des autres instances de 
préavis consultées s'était déclaré favorable au projet, avec ou sans réserves. 

C.     a. Par acte du 11 juillet 2022, les voisins ont recouru auprès du TAPI contre 
l'autorisation du 9 juin 2022, concluant à son annulation. 

La piscine n'avait à juste titre pas été comptabilisée comme CDPI, sa surface étant 
supérieure à 50 m2, ni comme surface en sous-sol, étant à ciel ouvert et en majeure 
partie au-dessus du terrain naturel. Elle devait être prise en compte comme SBP, 
s'agissant d'un bâtiment annexe faisant corps avec le bâtiment principal. Le 
rapport des surfaces était ainsi de 51.9 % et dépassait le maximum légal. La 
piscine devait respecter les distances aux limites de propriété et ne pouvait être 
située à moins de 5 m de la limite parcellaire, alors qu'elle se situait à 2.59 m de la 
parcelle no 8'640 et 3.26 m de la parcelle no 9'795. 

D'autres griefs étaient invoqués. 

b. Par jugement du 4 avril 2023, rendu au terme d'un double échange d'écritures et 
notifié à A______ et B______ SA (ci-après : l'entreprise générale) le 11 avril 
2023 ainsi qu'au DT le lendemain, le TAPI a admis le recours et a annulé 
l'autorisation de construire. 

Le DT aurait dû prendre en compte dans le calcul de la SBP la surface de la 
piscine, qui dépassait 50 m2 et ne pouvait être considérée comme une CDPI. En 
additionnant la SBP de 864.71 m2 et la surface de la piscine de 60.80 m2, la SBP 

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totale était de 925.51 m2, correspondant à un taux de 51.36%, lequel dépassait le 
coefficient maximal dérogatoire de 48%. 

La piscine était une construction, située à 2.59 m de la parcelle no 8'640 et 3.26 m 
de la parcelle no 9'795. Elle dépassait la distance légale aux limites de propriété. 

D.     a. Par acte du 12 mai 2023, A______ et l'entreprise générale ont recouru auprès de 
la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre ce jugement, concluant à son annulation, à la confirmation 
de l'autorisation de construire et à la condamnation des voisins aux dépens. 

Il n'avait jamais été question, ni durant l'instruction devant le DT en 2019-2020 
puis en 2021-2022, ni durant la première procédure devant le TAPI d'intégrer la 
piscine dans le calcul de la SBP. La position du TAPI constituait un changement 
drastique du traitement des piscines dans le cadre des procédures d'autorisation de 
construire. En tant qu'élément non couvert, ne servant ni à l'habitation, ni au 
travail et n'étant pas nécessaire à l'accessibilité de l'habitat groupé, la piscine 
constituait un aménagement extérieur et non une construction. En considérant 
qu'elle devait être intégrée au calcul de la SBP et que son emplacement n'était pas 
conforme à la distance aux limites, le TAPI avait violé le droit. 

En tant qu'il risquait d'entraîner la perte du droit de construire le projet litigieux 
conformément au droit applicable au moment du dépôt de leur demande, soit 
avant l'entrée en vigueur du gel en zone villa, le changement de jurisprudence et 
l'annulation de l'autorisation violaient les principes de la bonne foi, de la 
non-rétroactivité et de la sécurité du droit. Au vu de la pratique administrative 
constante du DT, des préavis positifs, du renvoi du dossier par le TAPI sur la 
seule question du calcul des CDPI, un droit acquis ou au moins une situation 
acquise avait été créée et garantissait qu'il ne puisse y avoir un changement de 
traitement en cours d'instance. Ils auraient au moins dû en être informés lors du 
premier jugement du TAPI ou au moins avant le prononcé du deuxième jugement, 
conformément au principe de la proportionnalité. 

b. Par acte du 16 mai 2023, le DT a également recouru auprès de la chambre 
administrative contre le même jugement, concluant à son annulation et au 
rétablissement de la décision annulée. 

La jurisprudence récente de la chambre administrative confirmait que les piscines 
n'étaient pas des CDPI, mais des aménagements extérieurs. Le jugement attaqué 
reposait sur un jugement du TAPI non confirmé par la chambre administrative et 
apparaissait avoir fait l'objet d'un développement sur les SBP très superficiel, la 
cause en question ne concernant pas une piscine de plus de 50 m2. Il était faux de 
retenir que dès lors qu'une surface ne représentait pas une CDPI, il s'agissait d'une 
SBP. Les surfaces en sous-sol ou les aménagements extérieurs démontraient 
qu'une surface non englobée dans la définition de CDPI ne représentaient pas pour 

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autant une SBP. Une piscine creusée en rez-de-chaussée ne constituait pas une 
construction hors-sol devant entrer dans le surface de plancher à prendre en 
compte pour le calcul du rapport de surfaces. La piscine ne représentait pas une 
construction annexe faisant corps avec l'habitat groupé projeté. Il ne s'agissait pas 
d'une surface fermée et son habitabilité était nulle. Une piscine ne pouvait qu'être 
un aménagement extérieur. Les piscines de plus de 50 m2 étaient déjà examinées 
et appréhendées par l'art. 59 al. 3bis de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05).  

L'argumentation relative à la distance aux limites ne tenait donc pas non plus, 
d'autant plus que la disposition que le TAPI avait appliquée supposait une hauteur 
de gabarit. 

Le projet respectait les règles applicables aux aménagements extérieurs. 

c. Le 19 juin 2023, le DT a conclu à l'admission du recours de A______ et de 
l'entreprise générale. 

Le Tribunal fédéral avait encore confirmé dans un arrêt récent qu'une piscine ne 
pouvait être considérée ni comme une CDPI, ni comme une SBP. 

d. Le même jour, A______ et l'entreprise générale ont fait leur l'argumentation du 
DT, que confirmait la jurisprudence du Tribunal fédéral. 

e. Par deux réponses du 7 juillet 2023, les voisins ont conclu au rejet des deux 
recours et à la condamnation de A______, l'entreprise générale et le DT aux 
dépens. 

Le TAPI avait retenu à juste titre et conformément à la jurisprudence que si une 
construction ne pouvait pas être considérée comme spécifique au sens de l'art. 59 
al. 3 LCI ou comme une CDPI, elle devait a contrario être prise en considération 
dans le calcul de la SBP. L'absence d'analyse de rapport de surfaces était 
choquante au regard du projet envisagé. La piscine, qui dépassait la limite de 50 
m2, ne pouvait pas être considérée comme une CDPI. Si une piscine dépassait le 
niveau hors-sol, respectivement dépassait dans une plus large mesure que la partie 
inférieure au niveau du sol, elle pouvait être considérée comme une construction 
hors-sol et devait être prise en compte dans le calcul de la SBP. La piscine était en 
l'occurrence située en majorité en dessus du terrain naturel et de manière encore 
plus importante en dessus du terrain naturel de la parcelle adjacente. Elle devait 
être comptée dans le calcul de la SBP. Elle faisait de plus corps avec le bâtiment 
principal de la construction projetée, étant directement liée au bâtiment tant à la 
surface qu'en sous-sol. Le rapport des surfaces était de 51.36 % et la piscine 
dépassait les distances légales aux limites de propriété. 

f. Par deux répliques du 28 août 2023, A______ et l'entreprise générale ont 
maintenu leur recours et leur argumentation. 

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La piscine ne faisait pas corps avec le bâtiment et n'était pas couverte. Si, en 
raison de la déclivité du terrain, une partie de la piscine devait être considérée 
comme hors-sol, cette partie était proportionnellement largement inférieure à la 
partie enterrée. Elle ne répondait pas aux critères définis pour une construction ni 
une SBP et constituait un aménagement extérieur. 

g. Le 31 août 2023, le DT a également persisté dans son recours. 

Les voisins reconnaissaient que la piscine ne constituait pas une CDPI. La piscine 
ne constituait pas un local pouvant faire corps avec l'habitat groupé projeté. En 
surface, la piscine était séparée de l'habitation par une terrasse. En sous-sol, elle 
était visuellement accolée aux locaux techniques, mais ne présentait aucun lien 
matériel avec ceux-ci, aucune ouverture permettant la communication entre les 
espaces n'existait. La majorité de la piscine n'était pas prévue au-dessus du terrain 
naturel, auquel la disposition topique ne faisait aucune référence. Les locaux en 
sous-sols étaient ceux en dessous du sol adjacent, terrain naturel ou fini. Un 
remblayage était prévu et la piscine ne dépasserait pas du sol. Elle ne pouvait être 
considérée comme une surface hors-sol. La référence au terrain naturel d'une 
parcelle voisine était incompréhensible. La CA avait toujours eu un regard sur le 
maintien d'une surface en pleine terre suffisante en considérant l'intégration 
globale du projet dans le contexte, ce qui avait été le cas en l'espèce. 

h. Le 18 septembre 2023, les voisins ont maintenu leur position. 

Les pièces démontraient que la piscine faisait corps avec le bâtiment, la structure 
même de la construction ne faisant qu'un. Le lien matériel entre les locaux 
techniques en sous-sol et la piscine était limpide, ceux-ci permettant le bon 
fonctionnement du bassin. Il ne pouvait y avoir d'ouverture entre les deux, vu la 
nécessité évidente d'étanchéité. L'existence d'une ouverture n'était pas une 
condition pour constituer une construction annexe. Comptabiliser la surface 
hors-sol adjacente uniquement, sans tenir compte du terrain naturel, auquel se 
référait pourtant la jurisprudence, revenait à détourner la loi de son but. 

i. Le 2 octobre 2023, le DT a maintenu ses conclusions. 

j. Sur ce, la cause a été gardée à juger. 

EN DROIT 

1. Les deux recours ont été interjetés en temps utile devant la juridiction compétente 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 
05 ; art. 62 al. 1 let. a et 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

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2. L'un des recours a notamment été interjeté par l'entreprise générale. 

2.1 À teneur de l’art. 60 al. 1 let. a et b LPA, les parties à la procédure qui a abouti 
à la décision attaquée et toute personne qui est touchée directement par une 
décision et a un intérêt personnel digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou 
modifiée, sont titulaires de la qualité pour recourir (ATA/1254/2022 du 13 
décembre 2022 consid. 3a et les arrêts cités). La chambre administrative a déjà 
jugé que les let. a et b de cette disposition devaient se lire en parallèle : ainsi, le 
particulier qui ne peut faire valoir un intérêt digne de protection ne saurait être 
admis comme partie recourante, même s’il était partie à la procédure de première 
instance (ATA/905/2022 du 6 septembre 2022 consid. 3b et l'arrêt cité). 

2.2 Selon la jurisprudence, le recourant doit être touché de manière directe, 
concrète et dans une mesure et avec une intensité plus grandes que la généralité 
des administrés, et l’intérêt invoqué, qui n’est pas nécessairement un intérêt 
juridiquement protégé, mais qui peut être un intérêt de fait, doit se trouver, avec 
l’objet de la contestation, dans un rapport étroit, spécial et digne d’être pris en 
considération (ATF 143 II 506 consid. 5.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_593/2019 du 19 août 2020 consid. 1.2). Il faut donc que le recourant ait un 
intérêt pratique à l’admission du recours, soit que cette admission soit propre à lui 
procurer un avantage de nature économique, matérielle ou idéale (ATF 143 II 578  
consid. 3.2.2.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_536/2021 consid. 1 ; ATA/303/2023 
du 23 mars 2023 consid. 2a).  

2.3 En l'espèce, ce n'est pas l'entreprise générale, mais le cabinet d'architecture qui 
était requérant et mandataire dans le cadre de la requête d'autorisation de 
construire et donc partie à la procédure devant l'autorité recourante. L'entreprise 
générale n'est donc a priori pas touchée personnellement par le jugement attaqué, 
qui ne concerne que le cabinet d'architecture. L'on pourrait toutefois se demander 
si l'entreprise générale ne représenterait pas le cabinet d'architecture. 

En tout état de cause, le recours du recourant, tout comme celui de l'autorité, étant 
recevable, la recevabilité du recours de l'entreprise générale peut demeurer 
indécise. 

3. Le litige porte sur la conformité au droit du jugement du TAPI annulant 
l'autorisation délivrée par l'autorité recourante, d'une part, pour dépassement du 
coefficient maximal dérogatoire de rapport des surfaces de 48% en raison de la 
prise en compte de la piscine comme SBP et, d'autre part, pour violation de la 
distance légale aux limites de propriété par l'emplacement de ladite piscine, qui 
devait être considérée comme une construction. 

4. Les trois recourants soutiennent que la piscine ne devrait pas être comptabilisée 
comme SBP. 

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4.1 La loi s'interprète en premier lieu selon sa lettre (interprétation littérale). Si le 
texte n'est pas absolument clair, si plusieurs interprétations sont possibles, il 
convient de rechercher quelle est la véritable portée de la norme, en la dégageant 
de tous les éléments à considérer, soit notamment des travaux préparatoires 
(interprétation historique), du but de la règle, de son esprit, ainsi que des valeurs 
sur lesquelles elle repose, singulièrement de l'intérêt protégé (interprétation 
téléologique) ou encore de sa relation avec d'autres dispositions légales 
(interprétation systématique). Le Tribunal fédéral ne privilégie aucune méthode 
d'interprétation, mais s'inspire d'un pluralisme pragmatique pour rechercher le 
sens véritable de la norme ; il ne se fonde sur la compréhension littérale du texte 
que s'il en découle sans ambiguïté une solution matériellement juste (ATF 144 V 
313 consid. 6.1 ; 137 IV 180 consid. 3.4). La chambre de céans suit la même 
approche (ATA/567/2023 du 30 mai 2023 consid. 2.7). 

4.2 Selon l’art. 59 LCI, en cinquième zone, la surface de la construction, exprimée 
en m2 de plancher, ne doit pas excéder 25% de la surface de la parcelle. Cette 
surface peut être portée à 27.5% lorsque la construction est conforme à un 
standard de haute performance énergétique (ci-après : HPE), respectivement à 
30% lorsque la construction est conforme à un standard de très haute performance 
énergétique (ci-après : THPE), reconnue comme telle par le service compétent (al. 
1). Par surface de plancher prise en considération dans le calcul du rapport des 
surfaces, il faut entendre la SBP de la totalité de la construction hors-sol (al. 2). 
Lorsque les circonstances le justifient et que cette mesure est compatible avec le 
caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier, le département peut renoncer 
à prendre en considération dans le calcul du rapport des surfaces, la surface de 
plancher : a) des combles dont la hauteur est inférieure à 1.8 m ; b) des combles 
de peu d’importance, indépendamment du vide d’étages ; c) des garages de 
dimensions modestes, lorsque ceux-ci font partie intégrante du bâtiment principal 
; d) des serres, jardins d’hiver ou constructions analogues en matériaux légers et 
de dimensions modestes (al. 3). Lorsque les circonstances le justifient et que cette 
mesure est compatible avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier, 
le DT peut autoriser, après consultation de la commune et de la CA, un projet de 
construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé dont la surface de 
plancher habitable n’excède pas 40% de la surface du terrain, 44% lorsque la 
construction est conforme à un standard de HPE, 48% lorsque la construction est 
conforme à un standard de THPE, reconnue comme telle par le service compétent 
(al. 4, dans sa teneur avant le 28 novembre 2020 [art. 156 al. 5 LCI]). Les CDPI 
ne sont pas prises en considération pour le calcul du rapport des surfaces (art. 59 
al. 7 LCI). 

Selon l'art. 76 al 1 LCI, intitulé « sous-sol », les locaux dont le plancher se trouve 
au-dessous du niveau général du sol adjacent ne peuvent servir à l’habitation.  

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4.3 Sont réputées CDPI, à la condition qu'elles ne servent ni à l'habitation, ni à 
l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale, les constructions 
dont la surface n'excède pas 50 m2 et qui s'inscrivent dans un gabarit limité par 
une ligne verticale dont la hauteur n'excède pas 2.5 m (let. a), une ligne oblique 
faisant avec l'horizontale partant du sommet de la ligne verticale un angle de 30° 
(let. b), une ligne horizontale de faîtage située à 4.5 m du sol au maximum (let. c). 
Dans le cadre d'un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d'habitat 
groupé, et afin d'améliorer l'insertion dans le site et pour autant qu'il n'en résulte 
pas de gêne pour le voisinage, le DT peut autoriser, après consultation de la CA, 
des CDPI groupées d'une surface de plus de 50 m2 au total. Dans tous les cas, la 
surface totale des CDPI ne doit pas excéder 8% de la surface de la parcelle et au 
maximum 100 m2 (art. 3 al. 3 du règlement d’application de la LCI du 27 février 
1978 - RCI - L 5 05.01). 

La surface des constructions, selon l'art. 59 LCI, comprend les constructions 
annexes faisant corps avec le bâtiment principal, à l’exclusion de celles qui 
seraient admises comme CDPI (art. 29 RCI). 

4.4 D'après la jurisprudence, afin d'assurer l'application uniforme de certaines 
dispositions légales, l'administration peut expliciter l'interprétation qu'elle leur 
donne dans des directives. Celles-ci n'ont pas force de loi et ne lient ni les 
administrés, ni les tribunaux, ni même l'administration. Elles ne dispensent pas 
cette dernière de se prononcer à la lumière des circonstances du cas d'espèce 
(ATF 145 II 2 consid. 4.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_658/2020 du 20 janvier 
2022 consid. 3.2). Par ailleurs, elles ne peuvent sortir du cadre fixé par la norme 
supérieure qu'elles sont censées concrétiser. En d'autres termes, à défaut de 
lacune, elles ne peuvent prévoir autre chose que ce qui découle de la législation ou 
de la jurisprudence (ATF 148 V 144 consid. 3.1.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_387/2021 du 20 février 2023 consid. 3.2.4 ; ATA/129/2023 du 7 février 2023 
consid. 4c). 

La directive LCI no 021-v7 sur le rapport des surfaces en zone 5 émise par le DT 
le 1er mars 2013 et modifiée le 15 août 2022 (ci-après : la directive no 021-v7 ; 
disponible sur https://www.ge.ch/document/4365/telecharger) donne, par le biais 
de schémas, des précisions sur la manière de calculer la SBP. Tout en soulignant 
que l'art. 59 al. 2 LCI ne se rapporte pas à la notion de surface habitable, le 
premier schéma indique que ni le sous-sol, ni la courette anglaise non couverte 
attenante à celui-ci ne constituent de la SBP. Le troisième schéma explique que la 
surface d'un étage à moitié enterré, c'est-à-dire dont le niveau du terrain fini se 
situe à mi-hauteur du vide d'étage, ne doit pas être comprise dans la SBP. 
S'agissant de terrains finis en pente, le deuxième schéma montre qu'un étage dont 
l'une des façades est entièrement enterrée et l'autre partiellement, la majorité de 
l'étage se trouvant en dessous du terrain fini, ne doit pas être pris en compte 
comme SBP, tandis que le quatrième schéma indique que pour un étage 

https://www.ge.ch/document/4365/telecharger

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A/2333/2022 

partiellement en dessous du terrain fini et subdivisé en deux pièces, la pièce 
majoritairement en dessous du terrain fini ne doit pas être pris en compte comme 
SBP, contrairement à la pièce majoritaire au-dessus du terrain fini, qui est 
intégralement prise en considération comme SBP. 

La directive no 021-v7 précise encore que, sous réserve des surfaces définies à 
l'art. 59 al. 3 LCI, les constructions annexes définies à l'article 29 RCI ainsi que 
toute SBP qui est nécessaire à l'accessibilité des locaux d'habitation telle que les 
circulations verticales et horizontales, chauffées ou non (coursive, ascenseur, sas 
d'entrée vitré ou non…) sont à prendre en compte. 

La chambre administrative a appliqué cette directive dans sa jurisprudence, en se 
référant au terrain naturel et non au terrain fini (ATA/25/2022 du 11 janvier 2022 
consid. 4). 

4.5 Dans une affaire dans laquelle le plafond d'un rez inférieur se situait à environ 
20 cm au-dessus du niveau du terrain naturel alors que près de 2.40 m se situaient 
en dessous du sol, la chambre administrative a considéré qu'un si faible écart entre 
le plafond du rez inférieur et la pente naturelle ne pouvait avoir pour conséquence 
que l'entier de l'étage se situât au-dessus du sol. Par conséquent, la surface du  
sous-sol, lequel était destiné à une salle de jeux, ne devait pas être comptabilisée 
dans la SBP (ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 4). Le Tribunal fédéral a 
confirmé le raisonnement effectué par la chambre de céans (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_225/2020 du 19 novembre 2020 consid. 2.4).  

Dans ce dernier arrêt, le Tribunal fédéral a considéré que l'art. 59 al. 2 LCI était 
clair et non équivoque en tant qu'il enjoignait de prendre en considération dans le 
calcul du rapport des surfaces la SBP de la totalité de la construction hors-sol, 
sans égard aux surfaces en sous-sol et à leur habitabilité objective et subjective 
(arrêt du Tribunal fédéral 1C_225/2020 précité consid. 2.4). 

4.6 Selon la jurisprudence récente de la chambre administrative, une piscine 
extérieure non couverte, quelle que soit sa taille, n’est pas une CDPI 
(ATA/601/2023 du 6 juin 2023 consid. 3.6 ; ATA/437/2023 du 25 avril 2023 
consid. 6), ce que le Tribunal fédéral a confirmé (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_494/2022 du 9 mai 2023 consid. 3.2). 

Dans ce dernier arrêt, le Tribunal fédéral a considéré que les recourants n'étaient 
pas parvenus à démontrer qu'il serait insoutenable d'exclure la surface d'une 
piscine extérieure du calcul de la surface habitable et que l'art. 59 al. 2 LCI 
définissait la SBP comme étant la totalité de la construction hors-sol, cette 
définition excluant du calcul de la surface de plancher la surface de la piscine en 
question puisque celle-ci ne dépassait pas le niveau du sol (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_494/2022 précité consid. 4.2).  

https://decis.justice.ge.ch/ata/show/2885054

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Dans l'arrêt confirmé par ce dernier arrêt, la chambre administrative a qualifié la 
piscine en cause d'aménagement extérieur non couvert (ATA/791/2022 du 9 août 
2022 consid. 4b). Par ailleurs, dans sa jurisprudence récente, la chambre 
administrative a retenu que même non prises en compte comme CDPI, il n’était 
pas fait abstraction de la surface des piscines extérieures, qu’elles soient ou non 
totalement enterrées, d’une surface inférieure ou supérieure à 50 m2, puisqu'elles 
étaient depuis le 28 novembre 2020 explicitement prises en compte par le 
législateur à l’art. 59 al. 3bis LCI et que, comme l'avait expliqué de manière 
cohérente et convaincante le DT, même avant l'entrée en vigueur dudit alinéa, la 
CA avait déjà ce regard en considérant l'intégration globale du projet dans le 
contexte (ATA/601/2023 précité consid. 3.6 ; ATA/437/2023 précité consid. 6). 

4.7 Initialement, le projet de LCI se référait au plancher habitable à l'art. 59 al. 1 
et 2 LCI (dans le projet, l'art. 57 al. 1 et 2 LCI), comme c'était et c'est encore le 
cas à l'art. 59 al. 4 LCI (art. 57 al. 4 du projet ; MGC 1987 34/III 4365-4425, p. 
4390). Il ressort du commentaire de l'art. 57 du projet la volonté de prendre en 
considération toutes les surfaces habitables, y compris celles créées par certains 
subterfuges (MGC 1987 34/III 4365-4425, p. 4424). L'adjectif « habitable » a 
ensuite été supprimé aux al. 1 et 2, car il ne faisait que semer la confusion. En 
effet, il était évident que, par exemple, un bureau entrait dans le calcul de la 
surface de plancher mais ne constituait pas une surface habitable au sens propre 
du terme. Cela étant, la nouvelle formulation visait à cerner le mieux possible la 
notion exacte de SBP et éviter notamment des utilisations abusives des combles. 
Lesdits combles seraient en principe admis dans le cadre du calcul des rapports 
des surfaces, sauf s'ils étaient inutilisables comme pièces d'habitation (1988 12/II 
1624-1732, p. 1642). 

4.8 Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des 
départements et organismes intéressés ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). 
Ils n'ont qu'un caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la 
loi ; l'autorité reste ainsi libre de s'en écarter pour des motifs pertinents et en 
raison d'un intérêt public supérieur (ATA/1157/2018 du 30 octobre 2018 consid. 
5j et les références citées). Toutefois, lorsqu'un préavis est obligatoire, il convient 
de ne pas le minimiser (ATA/873/2018 du 28 août 2018 consid. 6b et les 
références citées). Dans le système prévu par l'art. 59 al. 4 let. a LCI, tant le 
préavis de la commune que celui de la CA ont cette caractéristique 
(ATA/873/2018 précité consid. 6b). 

Il n'en demeure pas moins que la délivrance de telles autorisations de construire 
demeure de la compétence exclusive du département, à qui il appartient de statuer 
en tenant compte de tous les intérêts en présence (ATA/1273/2017 du 12 
septembre 2017 consid. 11c et les références citées). 

Selon une jurisprudence bien établie, la chambre de céans observe une certaine 
retenue pour éviter de substituer sa propre appréciation à celle des commissions 

https://decis.justice.ge.ch/ata/show/3069379

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de préavis pour autant que l'autorité inférieure suive l'avis de celles-ci. Les 
autorités de recours se limitent à examiner si le département ne s'écarte pas sans 
motif prépondérant et dûment établi du préavis de l'autorité technique 
consultative, composée de spécialistes capables d'émettre un jugement dépourvu 
de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la 
loi. De même, s'agissant des jugements rendus par le TAPI, la chambre 
administrative exerce son pouvoir d'examen avec retenue car celui-ci se compose 
pour partie de personnes possédant des compétences techniques spécifiques 
(ATA/166/2018 du 20 février 2018 consid. 7b et les références citées).  

4.9 En l'espèce, le TAPI a considéré que la piscine, qui ne pouvait être prise en 
compte comme CDPI, devait être considérée comme SBP, ce qui faisait que la 
limite dérogatoire de 48% était dépassée. 

Conformément à la jurisprudence de la chambre administrative, confirmée par le 
Tribunal fédéral, c'est à juste titre que l'instance précédente a retenu que la piscine 
ne constituait pas une CDPI, ce que les parties ne remettent d'ailleurs pas en 
cause. 

Les recourants et l'autorité recourante contestent cependant qu'elle constitue une 
surface à prendre en compte comme SBP dans le rapport des surfaces. 

L'art. 59 al. 4 LCI se réfère à la surface de plancher habitable. Or, une piscine 
extérieure ne peut manifestement pas être qualifiée de surface habitable, comme 
l'a déjà constaté la chambre administrative (ATA/437/2023 précité consid. 6). 
Néanmoins, l'al. 4 constitue une disposition dérogatoire par rapport à l'al. 1, lequel 
constitue le principe. Or, l'al. 1 ne contient aucune référence au caractère habitable 
ou non de la surface considérée, pas plus que l'al. 2 prévoyant la définition de la 
SBP, alors que les notions de ces trois alinéas devraient a priori être les mêmes. 
Plusieurs interprétations de l'art. 59 al. 4 LCI sont dès lors possibles, de sorte qu'il 
convient de chercher sa véritable portée. 

Il ressort des travaux préparatoires de la LCI que l'adjectif « habitable » figurait 
initialement aux trois alinéas, mais qu'il y a eu ensuite une volonté de le 
supprimer, car il a été considéré comme ambigu, certaines surfaces devant entrer 
dans le calcul de SBP n'étant pas strictement vouées à être habitées, comme dans 
le cas d'un bureau. Le terme « habitable » a donc été supprimé aux al. 1 et 2. Cette 
suppression ne dénote cependant pas la volonté de supprimer tout caractère 
déterminant à l'habitabilité. Au contraire, il ressort des raisons de la suppression 
du terme « habitable » la volonté de prendre en compte les surfaces habitables, 
mais au sens large, le critère de l'habitabilité demeurant pertinent. La suite des 
travaux préparatoires le confirme puisqu'en référence aux combles, ces derniers 
font à nouveau référence à leur caractère (in-)habitable comme étant déterminant. 
Le terme « habitable » a, certes, uniquement été supprimé aux al. 1 et 2, mais pas 
à l'al. 4. Il ne ressort cependant pas des travaux préparatoires une volonté de 

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prévoir une notion différente à l'al. 4. Au contraire, initialement, les trois alinéas 
prévoyaient la même notion et les réflexions menées par le législateur ne l'ont pas 
été en relation avec un alinéa particulier. Ainsi, l'interprétation historique indique 
que, contrairement à ce qui figure dans la directive no 021-v7, la notion de SBP 
doit être envisagée en tenant compte du caractère habitable des surfaces en 
question, ledit caractère devant cependant être compris au sens large. 

L'interprétation systématique confirme ce qui précède, puisqu'un calcul des 
surfaces en prenant en compte des surfaces différentes pour la dérogation par 
rapport au principe ne serait pas cohérent, d'autant plus qu'une notion plus 
restrictive à l'al. 4 conduirait à la prise en compte de moins de surfaces que dans le 
cadre de l'al. 1 et en définitive à un indice d'utilisation du sol dans les faits encore 
plus élevé, ce qui ne correspondrait pas au but de la dérogation. Les 
interprétations systématique et téléologique confirment dès lors que les notions 
des trois alinéas (1, 2 et 4) sont les mêmes et qu'elles doivent être comprises 
comme la surface de plancher revêtant un caractère habitable au sens large. 

Or, la piscine extérieure non couverte prévue dans le projet autorisé par l'autorité 
recourante ne revêt aucun caractère habitable, que ce soit au sens large ou au sens 
strict. 

Elle ne peut par conséquent pas être prise en compte comme SBP dans le calcul 
des surfaces. 

Cette conclusion est d'ailleurs conforme à ce que les instances de préavis ont 
retenu. Toutes, y compris la CA, dont le préavis est obligatoire et dont le premier 
préavis dénote qu'elle a pris en compte la piscine dans son examen, ayant 
notamment demandé des compléments spécifiquement sur ce point, ont en effet 
préavisé favorablement le projet, y compris par rapport à la dérogation selon l'art. 
59 al. 4 LCI, exceptions faites de la CMNS, dont l'opposition au projet ne repose 
pas sur l'art. 59 al. 4 LCI, et de la commune, qui est défavorable à une 
densification accrue en application de son PDCom, lequel n'était cependant pas 
entré en force, y compris lors de son dernier préavis. 

Cette conclusion est également conforme à la jurisprudence de la chambre de 
céans, qui avait déjà implicitement considéré qu'une piscine extérieure non 
couverte ne devait pas être prise en compte dans le rapport des surfaces, en 
constatant que même non prise en compte comme CDPI, il n'en était pas fait 
abstraction car elle était désormais prise en compte à l'art. 59 al. 3bis LCI et que 
même auparavant, elle l'était dans le cadre de l'examen de la CA. 

Au vu de ce qui précède, c'est en violation de la LCI que le TAPI a retenu que la 
psicine devait être ajoutée à la SBP et que l'art. 59 al. 4 LCI était par conséquent 
violé. Le grief sera admis. 

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5. Les recourants contestent également toute violation des distances aux limites de 
propriété. 

5.1 Les constructions ne peuvent être édifiées en dessus du sol, à la limite de deux 
propriétés privées (art. 67 al. 1 LCI). Le DT peut cependant autoriser des 
constructions en dessus du sol, à la limite de deux propriétés privées lorsque les 
conditions de l’art. 71 LCI (servitudes) sont remplies et que le mur en limite est 
traité comme une façade ordinaire, avec retour de corniches et de toitures (let. a), 
lorsque les constructions sont édifiées en ordre contigu (let. b ; art. 67 al. 2 LCI). 
Des CDPI peuvent être édifiées à la limite de propriété ou à une distance 
inférieure à celles prévues à l’art. 69 LCI, dans les conditions fixées par le 
règlement d’application (art. 68 LCI).  

Lorsqu’une construction n’est pas édifiée à la limite de propriétés privées, la 
distance entre cette construction et la limite doit être au moins égale à la hauteur 
du gabarit diminuée de 1 m (D ≥ H – 1 ; art. 69 al. 1 LCI). Sous réserve des 
dispositions des art. 67 (constructions à la limite de propriétés) et 68 (CDPI), la 
distance entre une construction et une limite de propriété ne peut être en aucun cas 
inférieure à 5 m (D ≥ 5 ; art. 69 al. 2 LCI). Les distances entre constructions et 
limites de propriétés ou entre deux constructions doivent être également 
appliquées aux angles de ces constructions (art. 69 al. 3 LCI). 

Les distances entre deux constructions ne peuvent être inférieures à la somme des 
distances qui seraient exigibles entre chacune de ces constructions et une limite de 
propriétés passant entre elles (art. 70 al. 1 LCI). 

Les travaux préparatoires de la LCI ne contiennent pas de précisions sur ces 
articles. 

5.2 Les dispositions applicables à la distance entre bâtiment et limite de propriété, 
à la surface de la parcelle et aux lucarnes dans les toitures sont figurées au croquis 
n° VI (voir également : modes de calcul, art. 20 à 31 RCI ; art. 242 RCI). Selon 
l'art. 243 RCI, intitulé « Constructions en limite de propriété », ne peuvent être 
édifiés à la limite de deux propriétés privées en dérogation aux dispositions sur les 
distances entre bâtiments que des serres s’inscrivant dans un gabarit limité par une 
ligne verticale dont la hauteur n’excède pas 2.5 m (ch. 1), une ligne oblique 
formant, avec l’horizontale partant du sommet de la ligne verticale, un angle de 
30°(ch. 2), une ligne horizontale de faîtage située à 6 m du sol au maximum. Pour 
les serres édifiées en cinquième zone, l’approbation écrite du propriétaire est 
nécessaire (ch. 3 ; let. a), des murs en attente dans les conditions particulières 
fixées par la loi (let. b), des CDPI (let. c), des constructions en sous-sol (let. d ; al. 
1). Restent réservées les dispositions sur les droits de jour et celles des plans 
localisés de quartier (al. 2).  

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Les constructions au-dessous du sol sont celles dont la couverture ne dépasse pas 
le niveau naturel du sol (art. 3 al. 4 RCI). 

5.3 La jurisprudence qui existe en matière de piscines extérieures non couvertes et 
de distance aux limites de propriété dans le système de la LCI a été rendue avant 
la jurisprudence de la chambre administrative déniant la qualité de CDPI à un tel 
ouvrage. 

Ainsi, dans un arrêt de 2013 concernant une piscine de 55 m2, le Tribunal fédéral 
a observé que dans la mesure où elle ne pouvait pas être considérée comme une 
CDPI, la piscine litigieuse ne pouvait pas être édifiée à une distance inférieure à 6 
m de la propriété de la recourante en application de l'art. 68 LCI (qui prévoyait 
alors une distance minimale supérieure de 1 m à la limite actuelle), comme l'avait 
retenu la chambre administrative. Le TAPI avait certes jugé que l'implantation de 
la piscine en limite de propriété était admissible au regard de l'art. 67 LCI parce 
qu'il s'agissait d'un ouvrage situé entièrement en-dessous du sol, point sur lequel la 
chambre administrative ne s'était pas prononcée et qui ne pouvait être examiné 
d'office en première instance par le Tribunal fédéral (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_641/2012 du 30 avril 2013 consid. 3.4). 

Dans un arrêt rendu en 2015, la chambre administrative avait constaté qu'une 
piscine extérieure non couverte, de 50 m2, était une CDPI et qu'elle pouvait donc 
être construite à une distance inférieure à 5 m de la limite de propriété 
(ATA/1345/2015 du 15 décembre 2015 consid. 6b). 

5.4 En limite de propriété, le niveau du terrain naturel doit être maintenu sur une 
largeur de 1 m (art. 46C al. 1 RCI). Au-delà de 1 m, les aménagements extérieurs 
doivent s'inscrire à l'intérieur d'une ligne oblique formant un angle de 30° avec 
l'horizontale (art. 46C al. 2 RCI). 

L'art. 46C RCI est venu entériner une pratique constatée et admise par l'ancien 
Tribunal administratif, devenu ensuite la chambre administrative, dans des arrêts 
anciens : un talus ne violait pas la LCI, lorsqu'il était distant d'au moins 1 m de la 
limite des propriétés et que sa pente n'excédait pas 30° (ATA/582/2010 du 31 août 
2010 consid. 5 ; ATA/693/2003 du 23 septembre 2003 ; ATA G. du 29 avril 
1992). 

La directive LCI no 009-v5 sur les éléments végétalisés formant un talus émise par 
le DT le 27 mars 1997 et modifiée le 27 juin 2021 (ci-après : la directive 
no 009-v5 ; disponible sur https://www.ge.ch/document/24088/telecharger) porte 
sur l'art. 46C RCI. Selon cette directive, l'art. 46C RCI définit un gabarit 
maximum (1 m/30°) dans lequel tout mouvement de terre (remblai) formant talus 
ne sera pas considéré comme fond dominant. À une distance inférieure aux 5 m 
des limites de parcelles, les éléments végétalisés non verticaux ainsi que les 
murets de soutènement sont admis comme talus, à condition d'être inclus dans le 

https://decis.justice.ge.ch/ata/show/1884030
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/693/2003

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gabarit maximum et de ne pas dépasser une hauteur de l'ordre de 1 m. Par contre, 
un mur, quel qu'il soit (masqué ou pas par de la végétation), ne saurait être 
assimilé à un élément végétalisé ou talus tel qu'évoqué ci-dessus et n'est pas 
conforme à l'art. 46C. L'art 46C RCI ne s'applique pas pour les situations où l'on 
creuse le terrain. 

5.5 En l'espèce, le TAPI a retenu que la piscine, située à 2.59 m de la parcelle 
no 8'640 et 3.26 m de la parcelle no 9'795, dépassait la distance légale aux limites 
de propriété.  

Les recourants et l'autorité recourante affirment que la piscine litigieuse 
constituerait un aménagement paysager uniquement soumis à l'art. 46C RCI, qui 
serait respecté. 

Toutefois, il ressort de la jurisprudence que l'art. 46C LCI est venu formaliser une 
pratique concernant les talus, ce que confirme la directive no 009-v5, qui traite des 
mouvements de terre et murs de soutènement admis comme talus à certaines 
conditions et indique expressément qu'un mur, quel qu'il soit, n'est pas conforme à 
l'art. 46C RCI et que cet article ne s'applique pas aux situations où l'on creuse le 
terrain. 

Ainsi, outre le fait qu'il semble difficile de qualifier une piscine soumise à 
autorisation de construire de simple aménagement paysager, même si elle est 
extérieure et non couverte, il apparaît que l'art. 46C RCI n'a pas vocation à 
s'appliquer à une piscine. 

5.6 Reste à déterminer si la distance de 5 m par rapport aux limites de propriété 
s'applique à la piscine litigieuse (art. 69 al. 2 LCI). 

Si la piscine était une CDPI, elle pourrait être construite en deçà de la limite de 
5 m conformément aux art. 68 LCI et 243 al. 1 let. c RCI. Toutefois, comme vu 
précédemment, il est désormais établi qu’une piscine ne constitue pas une CDPI. 
Or, si elle n'est pas de peu d'importance, une piscine du type de celle prévue par le 
projet litigieux reste une construction, à laquelle l'art. 69 al. 2 LCI devrait 
s'appliquer. Son texte clair indique en effet qu'il s'applique à toute construction. 
Cependant, l'art. 69 al. 2 LCI réserve, outre l'art. 68 LCI sur les CDPI, l'art. 67 
LCI, dont l'al. 1 exclut toute construction en dessus du sol à la limite de propriété, 
sauf exceptions de l'al. 2. Il en découle qu'une construction en dessous du sol à la 
limite de propriété est possible, comme le confirme l'art. 243 al. 1 let. d RCI, qui 
autorise les constructions en sous-sol en limite de propriété. 

Il convient donc d'examiner si la piscine litigieuse doit être considérée comme un 
construction en sous-sol, ce que soutiennent en définitive les recourants et 
l'autorité recourante en affirmant que l'art. 69 LCI suppose un gabarit. 

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La piscine ne comporte pas de couverture au sens de l'art. 3 al. 4 RCI. Néanmoins, 
sa partie supérieure se trouve au-dessus du terrain naturel, ce qui tend à indiquer 
qu'elle ne peut pas être considérée comme étant en sous-sol. Par ailleurs, si l'on se 
réfère par analogie aux schémas en matière de SBP prévus par la directive 
no 021-v7, le résultat n'est pas le même en se référant au terrain naturel qu'au 
terrain fini. Or, si la directive no 021-v7 retient comme décisif le terrain fini, dans 
sa jurisprudence, la chambre administrative s'est référée au terrain naturel, ce qui 
est plus conforme à l'esprit de l'art. 3 al. 4 RCI, de sorte que c'est ce dernier qu'il 
faut prendre en considération. En prenant en considération le terrain naturel, la 
majeure partie du volume de la piscine litigieuse se trouve en dessus dudit terrain. 

Au vu de ce qui précède, la piscine ne peut en l'espèce être considérée comme une 
piscine en dessous du sol, de sorte qu'en tant que construction au-dessus du sol, 
elle est pleinement soumise à l'art. 69 al. 2 LCI. 

Il n'est dès lors pas nécessaire d'examiner si la construction de la piscine, en tant 
que sous-sol, pourrait être uniquement prévue à la limite de propriété ou 
également dans les 5 m par rapport à la ladite limite. 

La piscine litigieuse se trouvant à moins de 5 m de deux parcelles adjacentes, le 
TAPI était fondé à constater qu'elle ne respectait pas la distance aux limites de 
propriété. Le grief sera écarté. 

La violation de la distance aux limites de propriété suffit à confirmer l'annulation 
de l'autorisation litigieuse prononcée par le TAPI. 

6. Les recourants invoquent néanmoins un changement de pratique et de 
jurisprudence qui ne pourrait leur être appliqué. 

6.1 Un changement de jurisprudence ne se justifie, en principe, que lorsque la 
nouvelle solution procède d'une meilleure compréhension de la ratio legis, repose 
sur des circonstances de fait modifiées ou répond à l'évolution des conceptions 
juridiques; sinon, la pratique en cours doit être maintenue. Un changement doit 
par conséquent reposer sur des motifs sérieux et objectifs qui, dans l'intérêt de la 
sécurité du droit, doivent être d'autant plus importants que la pratique considérée 
comme erronée, ou désormais inadaptée aux circonstances, est ancienne (ATF 139 
V 307 consid. 6.1 ; 138 III 270 consid. 2.2.2 ; 138 III 359 consid. 6.1 ; 136 III 6 
consid. 3 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_920/2018 du 28 mai 2019 consid. 4).  

Lorsqu’il n’est pas accompagné d’un changement législatif, un changement de 
pratique justifié vaut en général immédiatement et pour toutes les procédures 
pendantes (arrêt du Tribunal administratif fédéral A-385/2022 du 15 juin 2022 
consid. 9.1.2 ; ATA/577/2017 du 23 mai 2017 consid. 4a et les références citées). 
Lorsque la nouvelle pratique est défavorable à l'assujetti, le droit à la protection de 
la bonne foi doit être pris en considération et peut s'opposer à l'application 

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immédiate de la nouvelle pratique. Selon les cas, elle ne peut être appliquée 
qu'après avoir été préalablement annoncée ; il en va ainsi notamment en matière 
de droits des parties dans la procédure (ATF 135 II 78 consid. 3.2). Ainsi, lorsque 
la nouvelle pratique est moins favorable que l'ancienne pour l'administré, lorsque 
le changement n'était pas prévisible et qu'il n'y a pas d'intérêt public prépondérant 
à une application immédiate de la nouvelle pratique, l'autorité est obligée 
d'assortir le changement de mesures permettant d'adoucir, pour les administrés, les 
effets négatifs du changement qui ne seraient pas absolument nécessaires. Une 
telle obligation découle des exigences posées par les principes de la bonne foi 
(dans sa composante d'interdiction des comportements contradictoires), de la 
proportionnalité et de la sécurité du droit (Aurélie GAVILLET, La pratique 
administrative dans l'ordre juridique suisse, 2018, n. 708). 

6.2 Valant pour l'ensemble de l'activité étatique, le principe de la bonne foi, 
exprimé aux art. 9 et 5 al. 3 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse 
du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), exige que l'administration et les administrés se 
comportent réciproquement de manière loyale. En particulier, l'administration doit 
s'abstenir de toute attitude propre à tromper l'administré et elle ne saurait tirer 
aucun avantage des conséquences d'une incorrection ou insuffisance de sa part 
(ATF 138 I 49 consid. 8.3 ; 129 I 161 consid. 4 ; 129 II 361 consid. 7.1 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_18/2015 du 22 mai 2015 consid. 3). Il protège le citoyen dans 
la confiance légitime qu'il met dans les assurances reçues des autorités lorsqu'il a 
réglé sa conduite d'après des décisions, des déclarations ou un comportement 
déterminé de l'administration (ATF 137 II 182 consid. 3.6.2 ; 137 I 69 consid. 
2.5.1). La protection de la bonne foi ne s'applique pas si l'intéressé connaissait 
l'inexactitude de l'indication ou aurait pu la connaître en consultant simplement les 
dispositions légales pertinentes (ATF 135 III 489 consid. 4.4 ; 134 I 199 consid. 
1.3.1). 

En matière de changement de pratique, le Tribunal fédéral a ainsi jugé que la 
modification d'une jurisprudence relative aux conditions de recevabilité d'un 
recours ne devait pas intervenir sans avertissement, si elle provoquait la 
péremption d'un droit (ATF 140 IV 74 consid. 4.2). 

6.3 Sous le terme de droit acquis est désigné un ensemble assez hétérogène de 
droits des administrés envers l'État dont la caractéristique commune est qu'ils 
bénéficient d'une garantie particulière de stabilité. Des droits acquis peuvent être 
conférés par la loi lorsque celle-ci les qualifie comme tels ou lorsqu'elle garantit 
leur pérennité, soit si le législateur a promis dans la loi que celle-ci ne serait pas 
modifiée ou sera maintenue telle quelle pendant un certain temps. Dans ce 
contexte, le Tribunal fédéral considère que les prétentions financières des 
fonctionnaires n'ont en général pas le caractère de droit acquis, sauf si la loi les a 
fixées une fois pour toute en les soustrayant aux effets de la législation postérieure 

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ou si des assurances particulières ont été données lors d'un engagement individuel 
(ATF 143 I 65 ; 134 I 23). 

Un droit acquis peut être créé dans les mêmes conditions que par la loi par une 
décision individuelle. On notera à cet égard que le simple octroi d'une autorisation 
de police comme par exemple une autorisation de construire ne crée pas de droits 
acquis. En tant que telle, la répétition de décisions successives de contenu 
identique n'en fait pas non plus des droits acquis. La catégorie la plus importante 
de droits acquis est constituée de ceux qui sont créés par un contrat entre l'État et 
les administrés. La stabilité particulière du droit est ici fondée sur le principe 
pacta sunt servanda (principe de la confiance ; Thierry TANQUEREL, Manuel de 
droit administratif, 2e éd., p. 266 et 267). 

6.4 La chambre administrative a déjà été amenée à constater que la jurisprudence 
selon laquelle une piscine extérieure non couverte n'était pas une CDPI ne 
constituait pas un revirement de jurisprudence, mais uniquement une clarification 
de celle-ci (ATA/896/2023 du 22 août 2023 consid. 2.1) 

6.5 En l'espèce, dans un grief relativement confus, les recourants se plaignent d'un 
changement de pratique ou de jurisprudence, invoquent des droits acquis et 
affirment qu'il ne pourrait y avoir de changement de traitement en cours 
d'instance. 

Néanmoins, d'une part, conformément à la jurisprudence de la chambre 
administrative, l'impossibilité de qualifier la piscine comme CDPI ne constitue 
pas un revirement ou un changement de jurisprudence, mais uniquement une 
clarification de celle-ci. D'autre part, dans le cas d'espèce, même avant cette 
clarification, la piscine projetée excédant 50 m2, elle n'aurait en aucun cas pu être 
considérée comme une CDPI, ce dont la requérante et les recourants avaient 
parfaitement conscience, puisqu'ils ne l'ont jamais incluse dans le calcul des 
CDPI. 

Or, la piscine ne constituant pas une CDPI, la question de la distance aux limites 
de propriété se pose inévitablement, ce que le Tribunal fédéral a été amené à 
constater déjà en 2013 (arrêt du Tribunal fédéral 1C_641/2012 précité consid. 
4.3), soit bien avant que la demande d'autorisation du projet litigieux ne soit 
déposée. Ce point ne consacre pas non plus de changement de jurisprudence mais 
apporte une clarification de celle-ci et les recourants devaient s'attendre à ce qu'il 
soit examiné, le TAPI n'ayant au surplus pas traité ce grief d'office, celui-ci 
figurant dans l'acte de recours des voisins du 11 juillet 2022. 

Pour le reste, les différents préavis ne constituent pas des assurances dont les 
recourants pourraient se prévaloir en vertu du principe de la bonne foi, étant 
relevé que tous n'étaient pas positifs, même s'ils ne soulevaient pas le point de 
l'art. 69 al. 2 LCI. La première autorisation, tout comme la deuxième, ne constitue 

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pas plus des assurances liant l'autorité en application du principe de la bonne foi ni 
n'ont créé de droits acquis, ce d'autant moins que la première a été annulée et la 
deuxième n'est pas en force et fait l'objet de la présente procédure. 

Finalement, si par ce grief, les recourants déplorent l'annulation de l'autorisation 
litigieuse et souhaite le renvoi du dossier au DT pour instruction complémentaire, 
afin de préserver le droit applicable dans sa teneur au moment du dépôt de la 
demande d'autorisation de construire et d'éviter l'application de l'art. 59 LCI dans 
sa teneur modifiée, il demande en réalité à ce que la possibilité de modifier le 
projet lui soit accordée, ce que la loi ne permet pas à la chambre administrative de 
faire, celle-ci pouvant uniquement annuler une décision, la réformer ou renvoyer 
le dossier pour nouvelle décision (art. 69 al. 3 LPA). 

Au vu de ce qui précède, le grief sera écarté. 

Dans ces circonstances, l'annulation de l'autorisation de construire litigieuse par le 
TAPI est conforme au droit et les recours du recourant et de l'autorité recourante 
seront rejetés. 

7. Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge solidaire 
des recourants et aucun émolument ne sera mis à la charge de l'autorité 
recourante, qui défend sa propre décision (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de 
procédure de CHF 2'000.- sera allouée conjointement aux voisins, qui y ont 
conclu, dont CHF 1'000.- à la charge solidaire des recourants et CHF 1'000.- à la 
charge de l'État de Genève (art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

rejette, en tant qu'ils sont recevables, les recours interjetés le 12 mai 2023 par A______ 
et B______ SA et le 16 mai 2023 par le département du territoire contre le jugement du 
Tribunal administratif de première instance du 4 avril 2023 ; 

met un émolument de CHF 2'000.- à la charge solidaire de B______ SA et A______ ; 

alloue une indemnité de procédure de CHF 2'000.- conjointement à C______, D______, 
E______, F______, G______ ainsi que H______, dont CHF 1'000.- à la charge 
solidaire de B______ SA et A______ et CHF 1'000.- à la charge de l'État de Genève ; 

dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être portée dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 

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de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

communique le présent arrêt à Me Dominique BURGER, avocate des recourants, au 
département du territoire, à Mes Guillaume FRANCIOLI et Romaine ZÜRCHER, 
avocats des intimés, ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 

Siégeant : Claudio MASCOTTO, président, Florence KRAUSKOPF, Francine 
PAYOT ZEN-RUFFINEN, Valérie LAUBER, Catherine GAVIN, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

F. SCHEFFRE 
 

 le président siégeant : 
 
 

C. MASCOTTO 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :