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**Case Identifier:** c9e3e85c-e7df-53d8-9ae1-e267585f76e3
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-06-27
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 27.06.2014 C/7336/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-7336-2013_2014-06-27.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 02.07.2014. 

 
  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/7336/2013 ACJC/764/2014 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU VENDREDI 27 JUIN 2014  

 

Entre 

A______, domiciliée route ______ (GE), recourante contre un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 10 février 2014, comparant en personne, 

et 

B______, sise ______ (GE), intimée, représentée par Me Mark Barokas, avocat, rue de 
l'Athénée 15, case postale 368, 1211 Genève 12, en l'étude duquel elle fait élection de 

domicile. 

 

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C/7336/2013 

EN FAIT 

A. a. Par jugement JTBL/144/2014 rendu le 10 février 2014 et expédié pour notifi-
cation aux parties le 11 février 2014, le Tribunal des baux et loyers a débouté 

A______ de ses conclusions en réduction de loyer à raison d'un défaut de la chose 

louée et débouté les parties de toutes autres conclusions. 

En substance, le Tribunal a retenu que l'installation d'une table par le café LE 

FLORA et son occupation par des clients de l'établissement entravant l'entrée de 

l'immeuble et rendant son accès parfois difficile ne constituait pas un défaut de la 

chose louée; les inconvénients pour les locataires de l’immeuble étaient extrême-

ment minimes. 

b. Par acte expédié le 18 février 2014 au greffe de la Cour de justice, A______ 
(ci-après : la recourante) a déclaré recourir contre le jugement du 10 février 2014. 

Elle ne contestait pas les faits retenus par les premiers juges, mais estimait être en 

droit de réclamer la réduction de loyer de 5% demandée devant les premiers juges. 

Dans un premier grief, elle contestait que les désagréments subis soient minimes; 

les clients du café C______ faisaient un bruit incessant et manquaient d'égard 

pour les habitants; la fumée s'incrustait dans le hall d'entrée de l'immeuble et pro-

voquait des odeurs nauséabondes; des mégots de cigarettes jonchaient le sol; ces 

nuisances dépassaient le seuil de tolérance; l’accès à son logement était parfois 

difficile à certains moments de la journée en raison des attroupements créés par 

cette terrasse sauvage improvisée à l'entrée de l'immeuble. La jurisprudence 

reconnaissait des réductions de loyer de l'ordre de 10 à 20% dans des cas simi-

laires. 

Dans un second grief, elle reprochait au juge d'avoir retenu qu'aucun autre loca-

taire de l'immeuble ne s'était plaint de la situation; le fait qu'un seul locataire se 

plaigne n'impliquait pas l'absence de défaut; de nombreux autres locataires se plai-

gnaient de leur entrée d'immeuble sale et squattée, mais elle était la seule à avoir 

entrepris une démarche officielle. 

c. Dans sa réponse du 20 février 2014, B______ (ci-après : l'intimée) s'en est 
rapportée à justice. 

Elle a admis les faits retenus par les premiers juges; elle estimait les griefs invo-

qués par l'appelante légitimes et justes et relevait que des réductions de loyers 

étaient admises par la jurisprudence dans des cas similaires. 

d. La recourante n'a pas fait usage de son droit de répliquer. Les parties ont été 
informées par le greffe de la Cour de justice le 27 mars 2014 de ce que la cause 

était gardée à juger. 

B. Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit : 

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C/7336/2013 

a. Selon contrat de bail à loyer conclu le 23 juillet 2002, D______, en qualité de 
bailleresse, a remis à bail à A______, en tant que locataire, un appartement d’une 

pièce plus kitchenette, au 3ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève. 

Le bail était conclu pour une durée initiale de trois ans, débutant le 1er août 2002 

et se terminant le 31 juillet 2005 et se renouvelait ensuite tacitement d'année en 

année, sauf en cas de congé donné par l'une des parties avec un préavis de six 

mois. 

Le loyer a été fixé au montant annuel de 9'600 fr. plus 720 fr. de charges.  

b. A une date indéterminée, B______ est devenue propriétaire de l'immeuble. 

c. Par courrier du 12 février 2013 adressé à la gérance de l'immeuble, A______ 
s'est plainte de ce que depuis la réouverture du café-restaurant C______, au début 

du mois de décembre 2012, l'entrée de l'immeuble était entravée par des gens qui 

buvaient et fumaient, debout autour d'une table, à longueur de journées; le sol était 

jonché de mégots de cigarettes; des odeurs désagréables de cuisine se répandaient 

également dans l'immeuble, aux heures de repas. 

Elle sollicitait que des mesures soient prises pour rétablir la paix des habitants. 

d. B______ a déposé, le 18 février 2013, une requête de mesures provisionnelles 
dirigée contre E______, locataire des locaux abritant le café C______, visant à ce 

qu'il soit condamné à enlever la table haute entravant l'entrée de l'immeuble. 

Par ordonnance du 7 mars 2013, le Tribunal des baux et loyers a débouté 

B______ de sa requête. L'ordonnance précisait que la table litigieuse avait 

précédemment été placée plus en retrait de l'entrée de l'immeuble, emplacement 

qui était rendu inaccessible par des grilles de chantier lesquelles ne pouvaient être 

déplacées. 

Le Tribunal a retenu que la présence de cette table n'était toutefois pas de nature à 

exposer le bailleur à des prétentions en réduction de loyer des locataires et que la 

demande était tardive, eu égard à la procédure en contestation de congé opposant 

les parties et engagée en fin d'année 2011, susceptible de lui donner satisfaction; 

la table pouvait en outre aisément être déplacée et éloignée de l'entrée de l'im-

meuble, une décision d'enlèvement apparaissant disproportionnée.  

e. Par courrier de son conseil adressé à A______ le 27 mars 2013, B______ a 
estimé que la situation n'était pas constitutive d'un défaut de la chose louée et n'a 

pas donné suite aux doléances d'A______. 

f. Par requête déposée à la Commission de conciliation en matière de baux et 
loyers le 4 avril 2013 et introduite auprès du Tribunal des baux et loyers le 

lendemain de l'échec de la tentative de conciliation du 28 mai 2013, A______ a 

sollicité l'octroi d'une réduction de loyer de 5% pour les faits évoqués à l'appui de 

son courrier de plainte du 12 février 2013.  

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g. Lors de l'audience des débats principaux et de premières plaidoiries du 
12 septembre 2013 devant le Tribunal, A______ a précisé que la table, objet du 

conflit, avait été installée à l'extérieur de l'immeuble et qu'elle la gênait pour 

accéder à l'immeuble; elle y entrait et en sortait dix à vingt fois par jour pour 

promener son chien. Tout le monde s'en plaignait, mais elle était la seule à avoir 

procédé à une démarche officielle. Elle a persisté dans ses conclusions. 

B______ a déposé un chargé de trois pièces contenant une procuration autorisant 

son conseil à agir en son nom, l'ordonnance du Tribunal des baux et loyers du 7 

mars 2013 et deux clichés de l'entrée de l'immeuble; l'un des clichés laisse 

apparaître des grilles de chantier tout le long des baies vitrées du café-restaurant. 

Se fondant sur cette ordonnance, elle a relevé que la seule présence d'une table 

n'était pas de nature à fonder une demande de réduction de loyer de la part des 

locataires; elle concluait au déboutement de A______. 

h. Par ordonnance du 18 novembre 2013, le Tribunal a clôturé l'administration des 
preuves, les parties n'ayant sollicité aucune mesure probatoire, ordonné les 

plaidoiries finales et fixé une audience de plaidoiries orales le 12 décembre 2013. 

Lors de cette audience, A______ a persisté dans ses précédents développements et 

ses conclusions; B______ ne s'est pas présentée.  

La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 

C. Les arguments des parties seront examinés en tant que de besoin ci-après. 

EN DROIT 

1. 1.1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-

pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 

Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 

al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 

la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 

Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK 

ZPO, 2ème édition, 2013, n° 9 ad art. 308). 

Selon l'art. 92 al. 1 CPC, les revenus et prestations périodiques ont la valeur du 

capital qu'ils représentent. Si la durée des revenus et prestations périodiques est 

indéterminée ou illimitée, le capital est constitué du montant annuel du revenu ou 

de la prestation multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC). 

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Lorsque le litige porte sur une baisse de loyer relative à un contrat de bail conclu 

pour une durée indéterminée, la valeur litigieuse correspond à la différence de 

loyer contestée dans les dernières conclusions prises devant l'autorité précédente, 

multipliée par vingt (arrêt du Tribunal fédéral 4A_43/2009 du 1er avril 2009 

consid. 1). 

1.2. En l'espèce, la présente procédure a trait à une requête visant à faire constater 
l'existence d'un défaut de la chose louée et l'octroi d'une réduction de loyer de 

l'ordre de 5%. La réduction demandée représente un montant annuel de 480 fr. 

(9'600 fr. annuels, charges non comprises x 5%). Même multipliée par vingt et 

bien que l'on puisse considérer que le défaut - s'il devait être admis - serait réparé 

avant vingt ans (arrêt du Tribunal fédéral 4C_65/2002 du 31 mai 2002 consid. 1), 

la valeur litigieuse de cette affaire n’excède pas la somme de 10'000 fr. (20 x 

480 fr. = 9'600 fr.).  

Ainsi, seule la voie du recours, prévue aux art. 319 et ss CPC, est ouverte.  

2. 2.1. Selon l'art. 321 CPC, le recours, écrit et motivé, est introduit auprès de l'ins-
tance de recours dans les trente jours à compter de la notification de la décision 

motivée laquelle doit être jointe au dossier. 

Déposé le 18 février 2014, le recours a été interjeté dans le délai et suivant la 

forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 321 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.  

2.2. Selon l'art. 320 al. 1 CPC, le recours est recevable pour violation du droit 
(let. a) et constatation manifestement inexacte des faits (let. b). 

Lorsqu'il est appelé à se prononcer sur la notion même de défaut de la chose 

louée, le juge tranche une question de droit (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.1). 

La recourante ne conteste pas les faits tels que retenus par les premiers juges. 

La Cour dispose donc d’un plein pouvoir de cognition pour déterminer si les pre-

miers juges ont violé les art. 259a et ss CO en refusant toute réduction de loyer. 

3. La recourante conteste que les désagréments subis soient minimes et estiment 
qu'ils sont constitutifs d'un défaut de la chose louée ouvrant le droit à une réduc-

tion de loyer de l'ordre de 5%.  

3.1. Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - 
doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée 

(art. 256 al. 1 CO); elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état 

convenu; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le 

bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le 

locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage 

convenu. Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit 

réparable. Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence 

dépendra des circonstances du cas particulier; il convient de prendre en compte 

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notamment la destination de l'objet loué, l’âge et le type de la construction, ainsi 

que le montant du loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 

consid. 3.2.). 

Un menu défaut n'affecte que dans une faible mesure l'usage des locaux, voire ne 

l'affecte pas du tout (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 226 ch. 2.6). 

Pour qu'une réduction du loyer soit justifiée, l'objet remis à bail doit être affecté 

d'un défaut de moyenne importance au moins. Un tel défaut restreint l'usage con-

venu, sans l'exclure ni l'entraver considérablement. Un défaut de moyenne impor-

tance, justifiant une réduction du loyer, peut résulter de deux cas de figure : soit 

l'usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l'ordre de 5% au moins, 

soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur, 

informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu'une atteinte à la jouissance 

de la chose louée doit être admise (arrêt du Tribunal fédéral 4C_97/2003 du 

28 octobre 2003 consid. 3.3). 

Toute nuisance sonore ne constitue pas nécessairement un défaut de la chose 

louée. Encore faut-il que les désagréments excèdent les limites de la tolérance 

(arrêts du Tribunal fédéral 4C_164/1999 du 22 juillet 1999 consid. 2c, 

4C_368/2004 du 21 février 2005 consid. 4.1). La jurisprudence précise encore que 

le locataire ne saurait s'attendre, sauf promesse spéciale, à un silence absolu. Il est 

plus ou moins inévitable que des bruits provenant de l'extérieur puissent être 

perçus à l'intérieur d’un logement. Que l'on entende du bruit dans un appartement 

ne suffit pas pour conclure à l'existence d'un défaut. On ne sort des limites de ce à 

quoi le locataire devait s'attendre que si le bruit, compte tenu de sa durée, de son 

intensité et du moment où il se manifeste, dépasse un certain seuil et entrave 

l'usage normal de la chose louée, par exemple en perturbant le sommeil (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A.281/2009 du 31 juillet 2009, consid. 3.2). 

Il incombe au locataire de prouver les faits dont on peut déduire l'existence du dé-

faut qu'il invoque pour en déduire des droits (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 2.1). 

3.2. En l'espèce, la recourante soutient que les clients du café C______ faisaient 
un bruit incessant et manquaient d'égards pour les habitants; la fumée s'incrustait 

dans le hall d’entrée et provoquait des odeurs nauséabondes; des mégots de ciga-

rettes jonchaient le sol; ces nuisances dépassaient le seuil de tolérance; l'accès à 

son logement était parfois difficile à certains moments de la journée en raison des 

attroupements créés par cette terrasse sauvage improvisée à l'entrée de l'immeu-

ble. 

Il est établi qu'une table de bar a été installée par l'exploitant du café C______ à 

l'extérieur de l'immeuble, mais dans la partie couverte de l'entrée; les clients du 

café s'y attablent pour consommer des boissons ou fumer. 

L'instruction n'a toutefois pas mis en évidence l'existence d'émanations de fumée 

incommodantes, de bruit dépassant le seuil de tolérance ou encore de propos dis-

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courtois ou d'un manque d'égards des clients du café envers les locataires de l'im-

meuble; la recourante n'a pas fait déposer le voisinage pour qu'il corrobore son 

appréciation de la situation. Les photographies produites ne permettent pas non 

plus de retenir que le hall d'entrée serait mal entretenu ou encore que le sol serait 

sale et jonché de mégots de cigarettes. 

La présence de cette table et de quelques clients peut, certes, entraver l'accès au 

sas d'entrée de l'immeuble. Toutefois, il n'apparaît pas que la recourante ait été 

empêchée d'accéder à l'immeuble et à son logement; les désagréments liés à cette 

entrave, mineure et temporaire, ne sont pas d'une ampleur suffisante pour consti-

tuer un défaut de la chose louée. L'atteinte à la liberté de mouvement de la recou-

rante doit être qualifiée de faible. De plus, la présence de cette table à l'extérieur 

du café s'explique par un chantier empêchant l'exploitant de jouir de la terrasse 

extérieure de son établissement pour y accueillir les fumeurs. L'emprise n'est donc 

que provisoire et la présence de cette table postée à l'entrée du café n'est pas desti-

née à se pérenniser. 

Enfin, le présent cas n'a pas la gravité des cas tranchés par la jurisprudence. En ce 

qui concerne les défauts esthétiques, un loyer a été réduit de 5% en raison de mor-

tier recouvrant des dalles du sol de la salle de bains; une réduction de 10% a été 

accordée parce que les plafonds de plusieurs pièces étaient tachés et que les 

papiers peints se décollaient; des taches d'eau et une tapisserie détachée ont donné 

lieu à une réduction de 8% (arrêt du Tribunal fédéral 4C_97/2003 du 28 octobre 

2003 consid. 3.5 et auteurs cités). Dans un arrêt du 29 mai 1997 (arrêt du Tribunal 

fédéral 4C_527/1996 consid. 3a), il a été admis une réduction de loyer de 15% en 

raison d'un environnement et d'accès "dégoûtants"; la cour intérieure, le hall 

d'entrée de l'immeuble et le parking souterrain étaient excessivement sales, des 

immondices jonchant en particulier la cour intérieure (consid. 3b) et les murs étant 

également souillés (consid. 4c). Enfin, une réduction de loyer de 2% a été admise 

pour une moquette tachée, usée et déchirée se trouvant dans le hall d'entrée d'un 

immeuble sur une durée de cinq ans et demi, le défaut étant qualifié de moyenne 

importance (arrêt du Tribunal fédéral 4C_97/2003 du 28 octobre 2003 

consid. 3.6). 

La faible entrave d'accès libre à l'immeuble ne restreint pas l'usage de la chose 

louée puisqu'elle n'affecte qu'un lieu de passage, et non l'endroit où vit la recou-

rante. Dût-on admettre que la situation constituât un défaut mineur qu'en toute 

hypothèse, l'accès plus difficile à l'immeuble - remontant selon la recourante, au 

mois de décembre 2012 - ne s'est pas étendu sur une période suffisamment longue 

pour ouvrir le droit à une réduction de loyer. 

3.3. C'est à bon droit que les premiers juges ont retenu que les inconvénients dont 
se plaignait la recourante étaient extrêmement minimes et n'étaient pas constitutifs 

d'un défaut de la chose louée. 

Mal fondé, le recours sera rejeté. 

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4. Comme déjà examiné ci-dessus (cf. consid. 1.2), la valeur litigieuse est manifeste-
ment inférieure à 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. d LTF); la voie du recours en matière 

civile n'est a priori pas ouverte. Demeure réservée la voie du recours constitu-

tionnel subsidiaire (art. 113 et ss LTF). 

5. La procédure est gratuite, de sorte qu'il n'est pas perçu de frais ni alloué de dépens 
(art. 22 al. 1 LaCC), étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à 

prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC. 

* * * * * 

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C/7336/2013 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable le recours interjeté le 18 février 2014 par A______ contre le 

jugement JTBL/144/2014 rendu le 10 février 2014 par le Tribunal des baux et loyers 

dans la cause C/7336/2013-2-OSD. 

Au fond : 

Rejette ce recours. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Nathalie LANDRY-BARTHE et 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur 

Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente: 

Sylvie DROIN 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les 

autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 

ss LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la 

notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que 

si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer 

les deux recours dans un seul mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr. 

cf. consid. 4