# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 66d1070b-71f0-51fd-87d2-137c4fdda913
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-09-14
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 14.09.2015 120 2015 32
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_120-2015-32_2015-09-14.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 120/2015/32 Bern, 14. September 2015

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer

vertreten durch Herrn Fürsprecher B.________

und

Herrn C.________
Beschwerdegegner 1

Herrn D.________
Beschwerdegegner 2

alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt E.________

sowie

Baupolizeibehörde der Stadt Thun, Bauinspektorat, Industriestrasse 2, Postfach 145, 
3602 Thun

betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Stadt Thun vom 20. April 2015 
(Baupolizeifall Nr. 2014-0635; Nutzung Estrichräume)

I. Sachverhalt

1. Mit Gesamtentscheid vom 8. Mai 2013 erteilte die Stadt Thun die Baubewilligung für 

den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf der Parzelle Thun-Strättligen Gbbl.-

Nr. F.________. Die bewilligte und inzwischen erstellte Baute umfasst zwei Gebäudeteile 

2

mit Satteldächern, die durch ein Treppenhaus verbunden sind. Jeder Gebäudeteil enthält je 

eine Wohnung im Erdgeschoss sowie je eine Wohnung im Obergeschoss mit zusätzlichen 

Räumen im Dachgeschoss. Von den Wohnungen im Obergeschoss führt jeweils eine 

Innentreppe ins Dachgeschoss, in dem sich eine Galerie, eine Dusche mit WC, ein Zimmer 

sowie ein Estrichraum befinden. Eine Auflage in Ziff. 2.22 des Gesamtentscheides vom 

8. Mai 2013 hält zu den Estrichräumen Folgendes fest: "Die Estrichräume im 

Dachgeschoss dürfen nicht dem Wohnen dienen. Die Räume dürfen nur den für 

Estrichräume üblichen Ausbaustandard aufweisen."

2. Mit Schreiben vom 25. Oktober 2013 reichte ein vom Beschwerdeführer beauftragter 

Architekt beim Bauinspektorat der Stadt Thun eine baupolizeiliche Anzeige ein. Er machte 

unter anderem geltend, das Dachgeschoss werde anders ausgebaut, als es für 

unbewohnte Nebenräume zulässig sei, und gewisse Bauteile würden das vom 

Beschwerdeführer gewährte Näherbaurecht überschreiten. 

3. Am 26. Februar 2014 nahm das Bauinspektorat der Stadt Thun die Schlusskontrolle 

vor. Es hielt in einem Protokoll unter anderem fest, die Estrichräume seien teilweise für den 

Ausbau als Wohnraum vorbereitet. Nachdem das Bauinspektorat der Bauherrschaft, den 

Grundeigentümern und dem Anzeiger das rechtliche Gehör gewährt hatte, erliess es am 

20. April 2015 eine verfahrensabschliessende Verfügung. Darin kam es zum Schluss, dass 

das erstellte Gebäude im Nordostbereich der Parzelle den Grenzabstand teilweise um 

einige Zentimeter unterschreite und die Balkone im Südostbereich ebenfalls den 

Grenzabstand verletzten. Ein Widerruf der Baubewilligung komme aber nicht in Frage, da 

das Vorhaben bereits vollendet sei und keine überwiegenden Interessen den Widerruf 

gebieten würden (Ziff. 1 der Verfügung). Die Anordnung baupolizeilicher Massnahmen 

betreffend der Grenzabstände sei daher nicht angezeigt (Ziff. 2 und 3 der Verfügung). Auch 

hinsichtlich der Estrichräume verzichtete das Bauinspektorat auf baupolizeiliche 

Massnahmen (Ziff. 4 der Verfügung). Es hielt dazu fest, in den Estrichräumen seien eine 

Bodenheizung und Laminatböden verlegt. Die Bodenheizung in den Estrichräumen sei 

bauphysikalisch und energetisch sinnvoll, da das ganze Dach gemäss energietechnischem 

Massnahmennachweis ein Warmdach sei. Laminat in Estrichräumen sei eher unüblich, 

aber aus hygienischen Gründen verständlich. Der Ausbau der Estrichräume liege zwar 

leicht über dem üblichen Standard. Es lägen aber nachvollziehbare Gründe dafür vor. Eine 

3

Nachkontrolle habe ergeben, dass die Estrichräume nicht zu Wohnzwecken genützt 

würden und daher kein rechtswidriger Zustand gegeben sei. 

4. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 8. Mai 2015 Beschwerde bei der Bau-, 

Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt, Ziff. 4 der 

Verfügung vom 20. April 2015 sei aufzuheben und es seien zur Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustandes in den Estrichräumen die erforderlichen baulichen Massnahmen 

anzuordnen, um diese für die Wohnnutzung unbrauchbar zu machen. Der 

Beschwerdeführer macht insbesondere geltend, dass die als Estrichräume bewilligten 

Räume soweit ausgebaut worden seien, dass sie mit geringem Aufwand dem Wohnen 

dienen können. Die Wohnnutzung in den Estrichräumen sei aufgrund der Ausschöpfung 

der Ausnützungsziffer nicht bewilligungsfähig. Die ohne Bewilligung errichteten baulichen 

Vorkehren seien zu beseitigen. Um die Wohnnutzung zu verhindern, sei zumindest die 

Entfernung der Bodenheizung und des Laminatbodens anzuordnen. 

5. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 

Schriftenwechsel durch, holte die Vorakten ein und edierte bei der Vorinstanz zusätzlich 

den das Vorhaben betreffenden energietechnischen Massnahmennachweis.

Die Beschwerdegegner beantragen die Abweisung der Beschwerde. Sie machen 

insbesondere geltend, die Estrichräume würden nicht zum Wohnen benutzt. Da zwischen 

den Estrichräumen und den zum Wohnen bestimmten Räumen des Dachgeschosses keine 

gedämmten Wände vorhanden und die Dächer gegen aussen isoliert seien, sei die 

Beheizung der Estrichräume aus energetischer Sicht sinnvoll. Der Laminatboden sei ein 

preiswerter, für Abstellräume geeigneter Bodenbelag. Eine Wiederherstellungsanordnung 

sei nicht angezeigt.

6. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)

4

II. Erwägungen

1. Prozessvoraussetzungen 

a) Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG2 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 

48 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden. 

Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde zuständig.

b) Der Beschwerdeführer ist als Anzeiger und Nachbar durch die angefochtene 

Verfügung beschwert und daher zur Beschwerde legitimiert. Auf seine form- und 

fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

2. Streitgegenstand

a) Anfechtungsobjekt ist die Verfügung der Vorinstanz. Der Streitgegenstand braucht 

sich nicht mit dem Anfechtungsobjekt zu decken, kann aber auch nicht über dieses 

hinausgehen. Innerhalb dieses Rahmens bestimmen die Parteien den Streitgegenstand. 

Sowohl für das Einleiten eines Beschwerdeverfahrens als auch für dessen Umfang und 

eine allfällige vorzeitige Beendigung gelten somit die Verfügungs- oder Dispositionsmaxime 

sowie das Rügeprinzip. Die Parteien können den Streitgegenstand im Verlauf des 

Verfahrens nicht erweitern, aber einschränken.3

b) Das Dispositiv der angefochtenen Verfügung hält in Ziff. 1 fest, die Baubewilligung 

vom 8. Mai 2013 werde nicht widerrufen. In den Ziffern 2 und 3 des Dispositivs wird 

verfügt, dass hinsichtlich der Grenzabstände Nordost und Südost keine baupolizeilichen 

Anordnungen erfolgen. In Ziff. 4 schliesslich wird verfügt, dass auch betreffend die 

Estrichräume keine baupolizeilichen Massnahmen getroffen werden. 

Der Beschwerdeführer beantragt nur die Aufhebung von Ziff. 4 des Dispositivs der 

angefochtenen Verfügungen und hält in seiner Beschwerdebegründung explizit fest, die 

anderen Punkte seien nicht Gegenstand seiner Beschwerde. Der Streitgegenstand im 

Beschwerdeverfahren umfasst somit nur die Estrichräume.

2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
3 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 72 N. 6 bis 8

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3. Verzicht auf baupolizeiliche Massnahmen

a) Die umstrittenen Räume in den Dachgeschossen der beiden Gebäudeteile auf der 

Parzelle Nr. F.________ wurden gemäss Gesamtentscheid vom 8. Mai 2013 als 

Estrichräume bewilligt.4 Sie dürfen laut diesem Entscheid nicht als Wohnräume genutzt 

werden und nur den für Estriche üblichen Ausbaustandard haben. Der Beschwerdeführer 

macht geltend, die Räume seien bewilligungswidrig ausgeführt worden. Sie seien mit 

Bodenheizung und Laminatboden so vorbereitet, dass sie dem Wohnen dienen könnten 

und später ein Vollausbau des Dachgeschosses und die Erstellung zusätzlicher 

Stockwerkeinheiten möglich sei. Dafür spreche, dass die Liegenschaft heute nur vier 

Wohneinheiten habe, aber sechs Briefkästen vorhanden seien. Zudem verfüge die 

Liegenschaft über ein ausbaufähiges Treppenhaus. Die ohne Bewilligung errichteten 

baulichen Vorkehren seien zu beseitigen. Zur Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustandes seien zumindest die Laminatböden zu entfernen und die Bodenheizung sei zu 

entfernen oder unbrauchbar zu machen. 

b) Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer 

Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens 

Vorschriften missachtet, so setzt die Baupolizeibehörde der jeweiligen 

Grundeigentümerschaft bzw. der Baurechtsnehmerin oder dem Baurechtsnehmer eine 

angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unter Androhung 

der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). 

c) Die Vorinstanz hält in ihrer Verfügung fest, eine Nachkontrolle habe ergeben, dass 

die umstrittenen Estrichräume nicht zu Wohnzwecken genützt würden. Die anlässlich 

dieser Kontrolle vom 16. September 2014 gemachten Fotos bestätigen diese Feststellung 

der Baupolizeibehörde: Die Estrichräume wurden im September 2014 als Abstellräume 

genutzt und der Raum in der Wohnung des Ostteils enthielt zusätzlich mehrere Terrarien.5 

Die Baupolizeibehörde hat somit bisher keine rechtswidrige Wohnnutzung festgestellt. 

d) Auch die bauliche Ausgestaltung weicht nicht vom bewilligten Zustand ab: Aus den 

bewilligten Plänen ergibt sich, dass im Dachgeschoss der beiden Gebäudeteile je eine 

Galerie, ein Zimmer, ein Vorplatz, ein Badezimmer sowie ein als "Dachraum/Estrich" 

4 Gesamtentscheid vom 8. Mai 2013 und Plan 295-103 Dachgeschoss vom 5.3.2013, Vorakten p. 51 ff. und 72
5 Fotos der Estrichräume vom 16. September 2014, Vorakten p. 78, 79, 86 - 89 

6

bezeichneter Raum bewilligt wurden. Die als "Dachraum/Estrich" bezeichneten Räume 

weisen laut Plänen eine Bodenfläche von je 28.03 m2 und zwei Fenster mit einer 

Fensterfläche von 2.50 m2 auf. Die Pläne zeigen weiter, dass die Böden, Wände und Türen 

der Estrichräume, welche an die dem Wohnen dienenden Räume im Ober- und im 

Dachgeschoss angrenzen, nicht mit einer Wärmedämmung geplant und bewilligt wurden. 

Aus dem energietechnischen Massnahmennachweis ergibt sich, dass das Gebäude mit 

einer Bodenheizung in allen drei Geschossen geplant wurde. Weiter ergibt sich aus dem 

Energienachweis – sowohl rechnerisch als auch aus den dazugehörenden Plänen – dass 

die ganze Fläche in den Dachgeschossen, also auch die umstrittenen Estrichräume, als 

Energiebezugsfläche und damit als beheizte Fläche bezeichnet wurde.6 Die Unterlagen 

zum energietechnischen Massnahmennachweis zeigen zwar auch, dass man bei 

Ausarbeitung des Nachweises offenbar noch von einer anderen Raumaufteilung im 

Dachgeschoss ausging. Dies ändert aber nichts daran, dass die im energietechnischen 

Massnahmennachweis dargelegte energietechnische Ausgestaltung des Gebäudes Teil 

des Baugesuches und Grundlage für die Baubewilligung war. Mit dem Gesamtentscheid 

vom 8. Mai 2013 wurde daher im ganzen Dachgeschoss die Erstellung einer 

Bodenheizung bewilligt. Da die Estrichräume als Energiebezugsfläche bezeichnet wurden 

und gemäss den bewilligten Plänen bzw. dem Energienachweis die Wände zwischen 

Estrichräumen und angrenzenden Wohnräumen sowie die Böden zum unteren Geschoss 

keine höheren Dämmwerte aufweisen müssen, wurden die Estrichräume eindeutig als 

beheizte Räume bewilligt. Eine Nichtbeheizung der Estrichräume wäre, wie die Vorinstanz 

richtig festhielt, aufgrund des Fehlens der notwendigen Dämmung gegenüber den 

angrenzenden beheizten Räumen energietechnisch auch nicht sinnvoll.

Die vom Beschwerdeführer kritisierte Bodenheizung in den Estrichräumen entspricht somit 

dem bewilligten Zustand und ist nicht rechtswidrig. Bei der Ausgestaltung der Estrichräume 

ist es zwar tatsächlich so, dass eine rechtswidrige Nutzung als Wohnraum eher begünstigt 

wird, da die Räume relativ gross und beheizt sind und die Raumhöhe sowie die Belichtung 

nur wenig unter den von Art. 64 und Art. 67 BauV7 für Wohnräume geforderten Werten 

liegen. Sowohl Raumgrösse, Raumhöhe und Beheizung wie auch die Befensterung sind 

aber rechtskräftig bewilligt. Eine Änderung dieser baulichen Ausgestaltung, insbesondere 

6 Plan 295-103 "Dachgeschoss" vom 5.3.2013, Vorakten 72; Plan 295-104 "Südwest- und Nordost-Fassade + 
Schnitt A-A" vom 5.3.2013, Vorakten p. 73; Energietechnischer Massnahmennachweis vom 14. März 2013, 
Berechnung S. 1 und S. 3 sowie Pläne zum Nachweis
7 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)  

7

die Entfernung oder das Unbrauchbarmachen der Bodenheizung, kann daher nicht 

angeordnet werden. 

e) Die Verlegung der Laminatböden in den umstrittenen Dachräumen wurde nicht 

explizit bewilligt, ist aber baubewilligungsfrei möglich. Allerdings hält der Gesamtentscheid 

vom 8. Mai 2013 fest, dass die Dachräume nur den für Estriche üblichen Ausbaustandard 

aufweisen dürfen. Laminatböden dürften einen solchen Ausbaustandard eher 

überschreiten; es handelt sich allerdings um einen Grenzfall. Auch unbewohnte 

Nebenräume weisen oft nicht nur den rohen Unterlagsboden, sondern Bodenbeläge wie 

Platten etc. auf. Ob die Verlegung der Laminatböden in den Dachräumen den üblichen 

Ausbaustandard überschreitet und damit gegen die entsprechende Auflage der 

Baubewilligung verstösst, kann aber aus folgenden Gründen offen gelassen werden:

Die Anordnung einer Wiederherstellung ist nur zulässig, wenn sie verhältnismässig ist.8 

Eine Wiederherstellungsmassnahme ist nur dann verhältnismässig, wenn sie geeignet und 

erforderlich ist, um das angestrebte Ziel zu erreichen, und für den Pflichtigen zumutbar ist.9 

Die Entfernung der Laminatbeläge allein würde im vorliegenden Fall nicht verhindern 

können, dass die Estrichräume zum Wohnen genutzt werden könnten. Würden die Räume 

nur den Unterlagsboden (Betonboden) aufweisen, würde dies das Bewohnen nicht 

ausschliessen. Die Bewohner könnten beispielsweise um die Räume wohnlicher zu 

gestalten, grosse Teppiche platzieren. Das Entfernen der Laminatböden ist daher nicht 

geeignet, um die Estrichräume für Wohnzwecke unbrauchbar zu machen. Im Verhältnis 

zum Aufwand, der für die Pflichtigen damit verbunden wäre, wäre der Nutzen einer 

entsprechenden Anordnung zu gering. Es wäre daher unverhältnismässig, die Entfernung 

der Laminatbeläge zu fordern.

f) Aus diesen Gründen sind keine Wiederherstellungsmassnahmen anzuordnen. Daran 

ändert auch die Befürchtung des Beschwerdeführers, die Dachgeschosse könnten künftig 

zu selbständigen Wohnungen bzw. Stockwerkeinheiten ausgebaut werden, nichts. Für 

einen solchen Ausbau bestehen keine Anhaltspunkte und er wäre auch kaum 

durchführbar: Die Dachgeschosse können nur über interne Treppen von den Wohnungen 

8 Art. 47 Abs. 6 BewD; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., 
Band I, Bern 2013, Art. N. Art. 46 N. 9
9 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c mit Hinweisen

8

in den Obergeschossen erreicht werden. Ein separater Zugang würde aufgrund der 

Gestaltung des Gebäudes eine Erweiterung des Treppenhauses nach oben erfordern, was 

einerseits schwierig realisierbar und andererseits für die Baupolizeibehörde leicht 

erkennbar wäre.

g) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz zu Recht auf 

Wiederherstellungsanordnungen verzichtet hat. Die Beschwerde ist daher abzuweisen.

4. Kosten

a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die 

Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 

Pauschalgebühr von Fr. 800.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 

GebV10).

b) Der Beschwerdeführer hat zudem den Beschwerdegegnern die Parteikosten zu 

ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote des Anwaltes der Beschwerdegegner 

gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Der Beschwerdeführer hat somit den 

Beschwerdegegnern Parteikosten von Fr. 3'767.60 (Honorar Fr. 3'415.00, Auslagen Fr. 

73.60, Mehrwertsteuer Fr. 279.00) zu ersetzen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Verfügung der Stadt Thun vom 20. April 2015 

wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 800.00 werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung 

auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 

erwachsen ist.

10 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

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3. Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegnern die Parteikosten im Betrag von 

Fr. 3'767.60 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 

IV. Eröffnung

- Herrn Fürsprecher B.________, eingeschrieben

- Herrn Rechtsanwalt E.________, eingeschrieben

- Baupolizeibehörde der Stadt Thun, Bauinspektorat, eingeschrieben 

- Regierungsstatthalter von Thun, zur Kenntnis

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 

allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss 

einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 

Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 

beizulegen.

Rf