# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b05040b8-55c5-5283-859a-1175a166c9de
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-04-29
**Language:** de
**Title:** Zürich Steuerrekursgericht 29.04.2014 GR.2013.20
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Steuerrekurs/ZH_SRK_001_GR-2013-20_2014-04-29.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

2 GR.2013.20 
 
 
 

Entscheid 
 
 

29. April 2014 
 

 
 
 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichterin Micheline Roth, Steuerrichter  
Alexander Widl und Gerichtsschreiber Fabian Steiner 
 
 
 
 

In Sachen 
 
 
A AG ,   
betreffend "B" 
 Rekurrentin,  
vertreten durch Dr. C und D,  

 
 
 

gegen 
 
 
 
Sta dt  E ,   
 Rekursgegnerin,  
vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,  

 
 
 
 

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 
 
 

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hat sich ergeben: 
 

 

 A. B ist ein offener vertraglicher Anlagefonds der Art "Immobilienfonds" im 

Sinn von Art. 25 ff. i.V.m. Art. 58 ff. des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalan-

lagen vom 23. Juni 2006 (KAG) für qualifizierte Anleger im Sinn von Art. 10 Abs. 3 lit. b 

und c KAG. Der Kreis der Anleger ist ausschliesslich auf steuerbefreite inländische 

Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie steuerbefreite inländische Sozialversi-

cherungs- und Ausgleichskassen beschränkt. Zum Bestand seines Vermögens gehö-

ren zahlreiche, in der Regel langfristig gehaltene Liegenschaften in der ganzen 

Schweiz, die im Grundbuch auf den Namen der Fondsleitung unter Anmerkung der 

Zugehörigkeit zum Immobilienfonds eingetragen sind. Die Fondsleitung wird gegenwär-

tig von der A AG mit Sitz in E besorgt.  

 

 Im Jahr 2010 veräusserte die Fondsleitungsgesellschaft aus dem Bestand des 

Fondsvermögens des B einen Miteigentumsanteil von 10/917 an der Liegenschaft 

…strasse 180, E (ZH) für Fr. 280'000.- an G. Dabei handelt es sich um einen Anteil an 

einem Parkhaus. Mit Veranlagungsentscheid vom 21. August 2012 auferlegte ihr die 

Kommission für Grundsteuern der Stadt E für Rechnung des B aus Anlass dieser 

Handänderung eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 24'592.- bei einem steuerbaren 

Gewinn von Fr. 97'723.-. Die Kommission rechnete dabei u.a. die von der Fondslei-

tungsgesellschaft dem B in Rechnung gestellten Mäklerprovisionen von Fr. 2'700.- (für 

Erwerb) und Fr. 4'200.- (für Verkauf) nicht bei den Anlagekosten an. Weiter lehnte es 

die Kommission ab, den Grundstückgewinn mit Verlusten in Höhe von 

Fr. 14'986'424.30 zu verrechnen, welche der B bei der Veräusserung verschiedener 

Liegenschaften in den Kantonen Bern, Basel-Stadt, Zug, Genf, Zürich und Neuenburg 

in den Jahren 2007 bis 2010 erlitten hatte. 

 

 

 B. Eine dagegen erhobene Einsprache, womit die Fondsleitungsgesellschaft 

beantragte, den steuerbaren Grundstückgewinn vollständig mit anderen Grundstück-

verlusten zu verrechnen, wies die Kommission für Grundsteuern der Stadt E am  

26. Februar 2013 ab. 

 

 

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 C. Mit Rekurs vom 2. April 2013 liess die Fondsleitungsgesellschaft (nachfol-

gend Rekurrentin) dem Steuerrekursgericht beantragen, den Einspracheentscheid auf-

zuheben. Dabei seien die Mäklerprovisionen für Erwerb und Veräusserung in Höhe von 

insgesamt Fr. 6'900.- zum Abzug vom Grundstückgewinn zuzulassen. Ferner sei der 

Grundstückgewinn mit Verlusten aus der Veräusserung von im Kanton Zürich und an-

deren Kantonen gelegenen Liegenschaften zu verrechnen und die Grundstückge-

winnsteuer dementsprechend auf Fr. Null festzusetzen. Ferner beantragte sie eine 

Parteientschädigung. Am 23. Mai 2013 reichte sie eine Ergänzung zur Rekursschrift 

ein, womit sie ihre Ausführungen zur Entschädigung und Weiterverrechnung von Mäk-

lerprovisionen präzisierte. 

 

 Die Rekursgegnerin schloss in ihrer Rekursantwort vom 28. Juni 2013 auf 

Abweisung des Rekurses und verlangte ebenfalls eine Parteientschädigung. In der 

Replik vom 16. September 2013 hielt die Rekurrentin in grundsätzlicher Hinsicht an 

ihren Anträgen fest. Sie beantragte jedoch, als Verlustverrechnungsobjekt einzig die 

Liegenschaft Avenue … 14a-c (NE) vorzusehen. Die Rekursgegnerin verzichtete am 

17. Oktober 2013 auf eine Duplik. 

 

 Auf die Parteivorbringen wird, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

 

 

 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

 

 

 1. Im Kanton Zürich wird die Grundstückgewinnsteuer – losgelöst von den 

übrigen Einkommensverhältnissen – von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handän-

derungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 des 

Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]). Diese Besteuerung gilt sowohl für Grundstü-

cke des Privat- als auch des Geschäftsvermögens. Grundstückgewinn ist laut § 219 

Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und 

Aufwendungen) übersteigt. Die anrechenbaren Aufwendungen sind in § 221 Abs. 1 

StG abschliessend aufgezählt (RB 1990 Nr. 51, 1982 Nr. 105; Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 221 N 3). 

Dazu gehören wertvermehrende Aufwendungen, Grundeigentümerbeiträge, übliche 

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Mäklerprovisionen und Insertionskosten, mit der Handänderung verbundene Abgaben 

sowie Baukreditzinsen bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen. Liegenschaften-

händler können weitere mit der Liegenschaft zusammenhängende Aufwendungen gel-

tend machen, soweit sie auf deren Berücksichtigung bei der Einkommens- oder Ge-

winnsteuer ausdrücklich verzichtet haben (§ 221 Abs. 2 StG). Ausserdem sind – nach 

vollständiger Veräusserung des Gesamtgrundstücks – Verluste aus Teilveräusserun-

gen verrechenbar (§ 224 Abs. 3 StG). Letztere Bestimmung setzt ein ursprünglich ein-

heitliches Grundstück bzw. einen einheitlich erworbenen Komplex von Grundstücken 

voraus (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 224 N 4). Fehlt diese Voraussetzung, sind im 

Kanton Zürich angefallene Veräusserungsverluste nicht mit Grundstückgewinnen ver-

rechenbar. Im Übrigen können auch Verluste aus dem Einkommens- bzw. Ge-

winnsteuerbereich nach dem gegenwärtig geltenden kantonalen Recht nicht mit 

Grundstückgewinnen verrechnet werden. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre-

chung verstösst die zürcherische gesetzliche Regelung – vorbehältlich der Rechtspre-

chung zum Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung und der geänderten Praxis 

zu den Ausscheidungsverlusten – nicht gegen übergeordnete gesetzliche und verfas-

sungsmässige Grundsätze (BGr, 7. Oktober 2011, 2C_747/2010, E. 5 und 6, 

www.bger.ch). Namentlich ergibt sich aus dem Grundsatz der Besteuerung nach der 

wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit keine Verpflichtung des Liegenschaftenkantons, 

Wertzuwachsgewinne mit allfälligen Betriebs- oder Veräusserungsverlusten zu ver-

rechnen.  

 

 

 2. Aus dem Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung gemäss Art. 127 

Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) folgt, dass ein Steuerpflichtiger, 

der in mehreren Kantonen steuerpflichtig ist, nicht mehr als sein gesamtes Reinein-

kommen bzw. seinen gesamten Reingewinn zu versteuern hat (BGE 107 Ia 41 E. 1a). 

Diese Regel trat gemäss jahrzehntelanger Rechtsprechung des Bundesgerichts vor 

dem Grundsatz zurück, dass das Grundeigentum ausschliesslich und in vollem Um-

fang dem Liegenschaftenkanton zur Besteuerung vorbehalten blieb. Der Liegenschaf-

tenkanton musste deshalb Verluste, die am (Wohn-)Sitz oder in anderen Kantonen 

angefallen waren, nicht übernehmen. Seit dem Jahr 2004 änderte das Bundesgericht 

seine Rechtsprechung zur Nichtberücksichtigung von Ausscheidungsverlusten stufen-

weise. Mit Entscheid vom 19. November 2004 erkannte es bezüglich einer Betriebslie-

genschaft einer Liegenschaftenhändlerin und Generalunternehmerin in einem Be-

triebsstättekanton, dass der Liegenschaftenkanton zwar den Wertzuwachs (= Differenz 

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http://www.bger.ch/

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zwischen Erlös und Anlagekosten) ausschliesslich besteuern dürfe; doch sei der Lie-

genschaftenkanton verpflichtet, den Verlustüberschuss, den die Unternehmung im 

Sitzkanton und weiteren Kantonen mit Betriebsstätten erlitten habe, mit dem Grund-

stückgewinn zu verrechnen (BGE 131 I 249). Am 18. April 2005 wandte das Bundesge-

richt diese neue Regel zur Vermeidung von Ausscheidungsverlusten auch auf Liegen-

schaften im Privatvermögen an und wies den Liegenschaftenkanton an, den 

Gewinnungskostenüberschuss aus einer im Privatvermögen gehaltenen Liegenschaft 

am Hauptsteuerdomizil zu übernehmen (BGE 131 I 285). Am 8. Mai 2006 verpflichtete 

das Bundesgericht den Liegenschaftenkanton, in welchem ein Handelsunternehmen 

eine reine Kapitalanlageliegenschaft (ohne Betriebsstätte) besass, den Betriebsverlust 

am ausserkantonalen Hauptsitz mit dem Liegenschaftenertrag im Liegenschaftenkan-

ton zu verrechnen (BGE 132 I 220). Am 3. November 2006 änderte das Bundesgericht 

schliesslich seine bisherige Praxis zur Ausscheidung von Aufwandüberschüssen bei 

(gewerbsmässigen) Liegenschaftenhändlern im interkantonalen Verhältnis und erkann-

te, dass Schuldzinsen von interkantonalen Liegenschaftenhändlern proportional zu den 

Aktiven zu verlegen seien. Soweit der nach Lage der Aktiven zu übernehmende 

Schuldzinsenanteil den Vermögensertrag im Liegenschaftskanton übersteigt, ist der 

Schuldzinsenüberschuss fortan in erster Linie mit Netto-Vermögenserträgen der übri-

gen Kantone und in zweiter Linie mit dem übrigen Einkommen des Liegenschaften-

händlers zu verrechnen (BGE 133 I 19). Diese neue Ausscheidungsregel ermöglicht, 

dass im interkantonalen Verhältnis – soweit als möglich – sämtliche Schuldzinsen ab-

gezogen werden können. Demgegenüber wurden nach bisheriger Praxis die nicht akti-

vierungsfähigen liegenschaftsbezogenen Aufwendungen, u.a. auch die Schuldzinsen, 

objektmässig ausgeschieden (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 162). Dadurch 

im Liegenschaftenkanton resultierende Aufwandüberschüsse mussten der Sitzkanton 

und andere Liegenschaftskantone nicht übernehmen. Diese waren vielmehr zu "akti-

vieren" und konnten im Liegenschaftenkanton erst in einem späteren Zeitpunkt entwe-

der mit laufenden Liegenschaftserträgen oder einem Veräusserungsgewinn verrechnet 

werden (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 175). In weiteren Entscheiden ver-

deutlichte das Bundesgericht, dass sich seine neue Rechtsprechung nur auf interkan-

tonale Sachverhalte und Ausscheidungsverluste beziehe (BGr, 7. Oktober 2011, 

2C_747/2010, BGr, 1. Mai 2013, 2C_243/2011, je www.bger.ch). Bezogen auf die be-

sondere Ausgestaltung der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich bedeutet dies, 

dass die zürcherische Belegenheitsgemeinde ausserkantonale Verluste nur dann 

übernehmen muss, wenn und soweit dies zur Vermeidung eines Ausscheidungsver-

lusts nötig ist.  

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 3. Im vorliegenden Fall ist in erster Linie streitig, ob die Rekursgegnerin bis zur 

Höhe des Gewinns den Verlust von Fr. 1'380'000.- aus der im Jahr 2010 erfolgten Ver-

äusserung der Liegenschaft Avenue … 14a-c (NE) zu übernehmen habe.  

 

 a) Die Rekurrentin beruft sich dabei im Wesentlichen auf die oben dargelegte 

bundesgerichtliche Rechtsprechung sowie auf die spezielle steuerrechtliche Situation 

von kollektiven Kapitalanlagen mit Grundbesitz, zu welchen der B gehöre. Dieser be-

sitze keine eigene Rechtspersönlichkeit, werde aber aus praktischen steuerrechtlichen 

Gründen wie ein selbständiges Steuersubjekt besteuert (Art. 26 Abs. 3 StHG, Art. 66 

Abs. 3 DBG). Da der B Grundstücke in verschiedenen Kantonen halte, verfüge er über 

Spezialsteuerdomizile in verschiedenen Kantonen. Somit liege hier ein interkantonaler 

Sachverhalt vor. Es gehe hier – anders als im Entscheid des Bundesgerichts vom 

7. Oktober 2011 (2C_747/2010) – nicht um die Verrechnung von Grundstückgewinnen 

mit zürcherischen Betriebsverlusten, sondern um eine interkantonale Verlustverrech-

nung. Da kollektive Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz, deren Anleger aus-

schliesslich steuerbefreite Einrichtungen der beruflichen Vorsorge oder steuerbefreite 

inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen sind, aufgrund steuerharmoni-

sierungsrechtlicher Vorgaben (Art. 23 Abs. 1 lit. i und Abs. 4 StHG) auf kantonaler 

Ebene von den Gewinn- und Kapitalsteuern der juristischen Personen befreit seien, 

nicht dagegen von der Grundstückgewinnsteuer, seien die steuerfreie und die steuer-

bare Sparte auseinanderzuhalten. Es gehe nicht an, Verluste aus der steuerbaren 

Sparte mit Gewinnen aus der steuerfreien Sparte zu verrechnen, da ansonsten die 

Steuerfreiheit der steuerbefreiten Institutionen unterminiert würde. Die Grundstücks-

veräusserungsverluste seien somit ausschliesslich mit Grundstücksveräusserungsge-

winnen zu verrechnen. 

 

 b) Demgegenüber vertritt die Rekursgegnerin im Einsprache- und Rekursver-

fahren unter Berufung auf die bisher ergangene bundesgerichtliche Rechtsprechung, 

insbesondere das Urteil vom 7. Oktober 2011 (2C_747/2010) die Auffassung, dass 

vorliegend – trotz interkantonaler Ausscheidung – ein innerkantonaler Sachverhalt vor-

liege, da sich sowohl der Sitz des Immobilienfonds und der Fondsleitung als auch die 

veräusserte Liegenschaft im Kanton Zürich befunden hätten. Die geänderte Recht-

sprechung des Bundesgerichts zu den Ausscheidungsverlusten komme bei innerkan-

tonalen Sachverhalten nicht zur Anwendung. Selbst wenn wider Erwarten ein interkan-

tonaler Sachverhalt anzunehmen wäre, könne nicht ohne Weiteres eine 

Verlustverrechnung gewährt werden. Vielmehr seien dann in einem ersten Schritt 

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Grundstückveräusserungsverluste mit den übrigen (Geschäfts-)Gewinnen zu verrech-

nen. Dies gelte auch dann, wenn die Gewinne von der Staats- und Gemeindesteuer 

befreit seien.  

 

 c) Der Auffassung der Rekursgegnerin kann nicht gefolgt werden. Der vom 

Bundesgericht am 7. Oktober 2011 (2C_747/2010) beurteilte Sachverhalt ist mit dem 

vorliegenden Fall nicht vergleichbar. Im betreffenden Urteil ging es ausschliesslich um 

die Frage, ob am Sitz im Kanton Zürich bestehende Vorjahresverluste aus dem be-

trieblichen Bereich mit zürcherischen Grundstückgewinnen verrechenbar seien. Inter-

kantonale Anknüpfungspunkte waren zwar vorhanden, weil das betreffende Unterneh-

men Kapitalanlageliegenschaften in anderen Kantonen besass. Sie spielten aber keine 

Rolle. Namentlich ging es nicht darum, Ausscheidungsverluste im interkantonalen Ver-

hältnis zu vermeiden. So betrachtet handelte es sich beim damals beurteilten Fall um 

einen rein innerkantonalen Sachverhalt, auf den die geänderte Praxis zu den Aus-

scheidungsverlusten nicht anzuwenden war.  

 

 Vorliegend verhält es sich anders. Der B hält inner- und ausserhalb des Kan-

tons Zürich zahlreiche Anlageliegenschaften, von denen in den Jahren 2006 bis 2010 

11 Liegenschaften mit Verlust veräussert wurden. Nachfolgende Jahre sind im vorlie-

genden Verfahren nicht relevant. Neun Veräusserungsverluste erlitt der Immobilien-

fonds in den Kantonen BS, BE, ZG, GE und NE. Da kollektive Kapitalanlagen mit direk-

tem Grundbesitz nach Art. 58 KAG steuerrechtlich den juristischen Personen 

gleichgestellt sind (§ 54 Abs. 1 StG), besitzt der B, obwohl er zivilrechtlich keine eigene 

Rechtspersönlichkeit besitzt und keinen Sitz haben kann, am Sitz der Fondsleitungs-

gesellschaft quasi über einen künstlichen Sitz. Dieser befindet sich in E, hat aber aus-

scheidungsrechtlich keine entscheidende Bedeutung, da der Immobilienfonds selber 

keinen Betrieb führt, sondern lediglich Vermögenswerte in verschiedenen Kantonen 

besitzt. Faktisch verfügt der B damit einzig über Spezialsteuerdomizile in verschiede-

nen Kantonen. Entgegen der Auffassung der Rekursgegnerin liegt bei dieser Konstella-

tion ein interkantonaler Sachverhalt vor. Dieser ist jedoch doppelbesteuerungsrechtlich 

im interkantonalen Verhältnis nur von Bedeutung, wenn ausserkantonale Verluste ent-

standen sind und in den betreffenden Kantonen im gleichen Jahr kein verrechenbares 

Substrat mehr vorhanden ist, so dass sich dort – unter Anwendung der bundesgericht-

lichen Zuteilungs- und Ausscheidungsregeln, die allen anderen kantonalrechtlichen 

Verlustverrechnungsregeln (z.B. § 124 Abs. 3 StG) vorgehen – ohne Übernahme des 

Verlustes im betreffenden Kalenderjahr ein Ausscheidungsverlust ergäbe. Einzig dann 

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sind der Kanton Zürich und gegebenenfalls andere Liegenschaftskantone aufgrund von 

Art. 127 Abs. 3 BV verpflichtet, ausserkantonale Verluste zu übernehmen.  

 

 d) Fraglich ist weiter, mit welchem Substrat ausserkantonale Veräusserungs-

verluste zu verrechnen sind. Der B erzielt nicht nur Kapitalgewinne resp. -verluste, 

sondern auch hohe Nettoerträge, die in der Grössenordnung von rund Fr. … Mio. pro 

Jahr liegen (siehe Jahresbericht der A AG per … … 2013). Nach Auffassung der Re-

kursgegnerin sind die (ausserkantonalen) Kapitalverluste in erster Linie mit im gleichen 

Kanton steuerbaren Gewinnen und Erträgen zu verrechnen, womit sich die kantons-

übergreifende Verlegung von Veräusserungsverlusten mutmasslich erübrigt. Diese 

Auffassung verträgt sich jedoch nicht mit der speziellen steuerrechtlichen Situation von 

kollektiven Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz, wenn deren Anleger – wie hier – 

ausschliesslich steuerbefreite Einrichtungen der beruflichen Vorsorge nach Art. 23 

Abs. 1 lit. d StHG sind. Denn diese Fonds sind hinsichtlich der erwirtschafteten Erträge 

gesamtschweizerisch zwingend von der Steuerpflicht befreit (Art. 12 Abs. 1 lit. i StHG). 

Die Steuerbefreiung erstreckt sich auf die direkte Bundessteuer (Art. 56 lit. j DBG, hier 

ohne Einschränkungen) und alle kantonalen Gewinn- und Kapitalsteuern (im Kanton 

Zürich § 61 lit. k StG). Gemäss Art. 23 Abs. 4 StHG unterliegen die in Art. 23 Abs. 1 

lit. d-g und i genannten Personen auf kantonaler Ebene jedoch in jedem Fall der 

Grundstückgewinnsteuer, wobei sich der Begriff "Grundstückgewinnsteuer" mit demje-

nigen in Art. 12 StHG deckt (Marco Greter, in: Kommentar zum Schweizerischen Steu-

errecht, Band I/1, 2. A., 2002, Art. 23 N 46 StHG mit Hinweisen auf eine Meinungs-

äusserung der Kommission Steuerharmonisierung). Der Grundstückgewinnsteuer un-

terliegt somit einzig der Wertzuwachsgewinn (Erlös abzüglich Anlagekosten), nicht 

dagegen der Buchgewinn unter Einschluss der wieder eingebrachten Abschreibungen. 

Für diese Auslegung spricht auch die Regelung bei der direkten Bundessteuer, weil 

hier die Steuerbefreiung ohne Einschränkungen (z.B. hinsichtlich wieder eingebrachter 

Abschreibungen) gilt. Es gibt demnach aufgrund zwingender bundesrechtlicher Vorga-

ben bei Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz, an welchen ausschliesslich steuer-

befreite inländische Vorsorgeeinrichtungen beteiligt sind, eine steuerfreie Sparte, wel-

che die gesamten (Immobilien)Erträge erfasst und eine steuerbare Sparte, welche 

einzig die Wertzuwachsgewinne erfasst. Damit die vom Gesetzgeber gewollte Aufspal-

tung in eine steuerfreie und einen steuerbare Sparte auch wirklich greift und es nicht zu 

missbräuchlichen spartenübergreifenden Gewinn- oder Verlustverschiebungen kommt, 

müssen diese beiden Sparten steuerlich getrennt behandelt werden. Es können dem-

zufolge keine spartenübergreifenden Verlustverrechnungen zugelassen werden. Somit 

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sind Veräusserungsverluste nicht mit Liegenschaftenerträgen und wieder eingebrach-

ten Abschreibungen verrechenbar. Umgekehrt können steuerbare Wertzuwachsgewin-

ne nicht mit Betriebsverlusten aus der steuerbefreiten Sparte verrechnet werden. Das 

Kreisschreiben Nr. 27 der Schweizerischen Steuerkonferenz vom 15. März 2007 zur 

Vermeidung von Ausscheidungsverlusten (KS 27), auf welches sich die Rekursgegne-

rin sinngemäss beruft, enthält zwar diesbezüglich keine ausdrückliche Regelung, steht 

dieser Auslegung aber auch nicht entgegen. Immerhin bestimmt das Kreisschreiben, 

dass Verluste und Gewinnungskostenüberschüsse in erster Linie mit im gleichen Kan-

ton "steuerbaren" Gewinnen/Erträgen zu verrechnen sind. Für diese an sich selbstver-

ständliche Auslegung spricht auch das von der Eidgenössischen Steuerverwaltung am 

2. Dezember 2011 erlassene Kreisschreiben Nr. 35 zur Besteuerung konzessionierter 

Verkehrs- und Infrastrukturunternehmen. In dessen Ziffer 4.2 wurde ausdrücklich be-

stimmt, dass eine spartenübergreifende Verlustverrechnung zwischen besteuerten und 

nicht besteuerten Sparten steuerlich ausgeschlossen sei. Es sind keine sachlichen 

Gründe erkennbar, warum diese Regelung nicht auch für die teilweise steuerbefreiten 

Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz und Vorsorgehintergrund gelten sollte. So-

mit kann dem Antrag der Rekursgegnerin, den Veräusserungsverlust im Kanton L mit 

im gleichen Kanton erzielten steuerfreien Erträgen und allenfalls wieder eingebrachten 

Abschreibungen zu verrechnen, nicht gefolgt werden. Veräusserungsverluste können 

demzufolge einzig mit Wertzuwachsgewinnen verrechnet werden, wobei der Kanton 

Zürich und andere Liegenschaftskantone, in denen Wertzuwachsgewinne erzielt wur-

den, nur dann zur Übernahme eines ausserkantonalen Veräusserungsverlusts ver-

pflichtet sind, wenn in diesem Kanton im betreffenden Kalenderjahr kein weiteres ver-

rechenbares Substrat (aus der steuerbaren Sparte) vorhanden ist. 

 

 e) Gemäss den bundesgerichtlichen Kollisionsregeln begründen ausserhalb 

des Sitzkantons gelegene Kapitalanlageliegenschaften von juristischen Personen ein 

Spezialsteuerdomizil (Peter Locher, Einführung in das interkantonale Steuerrecht, 

3. A., 2009, S. 71). Wertzuwachsgewinne sind am Belegenheitsort der Liegenschaft 

steuerbar (Locher, S. 73). Veräusserungsverluste sind interkantonal dem Belegen-

heitskanton der Liegenschaft zuzuweisen und in einem ersten Schritt mit im gleichen 

Kanton und im gleichen Jahr erzielten Wertzuwachsgewinnen zu verrechnen (Zif-

fer 3.2.1 KS 27). Davon abweichende kantonale Verlustverrechnungsregeln haben bei 

der interkantonalen Steuerausscheidung einzig subsidiäre Bedeutung; d.h. sie kom-

men nur dann zum Zug, sofern und soweit das interkantonale Doppelbesteuerungs-

recht nichts anderes vorschreibt. Ein verbleibender Verlust, der im betreffenden Kanton 

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und Kalenderjahr nicht mit weiterem steuerbaren Substrat, d.h. Wertzuwachsgewinnen 

verrechnet werden kann, ist interkantonal auf die übrigen Kantone mit Kapitalanlage-

liegenschaften zu verlegen (Ziffer 3.2.2 KS 27). Soweit in der Vergangenheit in einzel-

nen Kantonen andere Verlustverrechnungsregeln zum Zug gekommen sind, sind diese 

bei der interkantonalen Steuerausscheidung nicht zu beachten. Denn die interkantona-

le Steuerausscheidung und die Übernahme von Ausscheidungsverlusten funktionieren 

nur, wenn alle beteiligten Kantone - ungeachtet ihrer Besteuerungssysteme und Ver-

lustverrechnungsregeln – die gleichen im KS 27 festgelegten Ausscheidungsregeln 

anwenden. Der Rekurrentin kommt bei der Bezeichnung des Verlustverrechnungsob-

jekts somit kein Wahl- oder Vorschlagsrecht zu. 

 

 f) Gemäss den oben genannten Ausscheidungsregeln ergibt sich hinsichtlich 

der Verlustverrechnung Folgendes: 

 

 aa) Bis und mit Jahr 2008 sind Veräusserungsverluste von insgesamt 

Fr. 8'138'408.- in den Kantonen BS (…) und BE (….) nicht mit dem vorliegend im Jahr 

2010 erzielten Wertzuwachsgewinn verrechenbar. Einerseits wären die Ausschei-

dungsverluste in den Kantonen BS und BE nach den ab Steuerperiode 2006 anwend-

baren Regeln des KS 27 mit den in den gleichen Jahren in anderen Kantonen erzielten 

Wertzuwachsgewinnen zu verrechnen gewesen. Auf diese Weise hätten sich die Ver-

luste verrechnen lassen. Andererseits sind die Veranlagungen bereits definitiv erfolgt, 

so dass in den folgenden Jahren die betreffenden Verluste nicht mehr verrechenbar 

sind. Per 31. Dezember 2008 bestehen laut Aufstellung über steuerbare Gewin-

ne/Verluste des B (Stand ... September 2013) keine Verlustvorträge, die auf das fol-

gende Kalenderjahr zu übertragen wären. 

 

 bb) Im Jahr 2009 sind drei Liegenschaften in den Kantonen ZG, GE und ZH 

veräussert worden. Es resultierten Verluste von Fr. 2'073'544.- (Liegenschaft.…/ZG), 

Fr. 432'812.- (Liegenschaft …/GE) und Fr. 712'370.- (Liegenschaft …/ZH). Mangels 

verrechenbaren Substrats sind die Verluste ins Jahr 2010 vorzutragen. 

 
 cc) Im Jahr 2010 (inkl. Verlustvortrag aus dem Jahr 2009) sind bei der Ver-

äusserung der nachgenannten Liegenschaften folgende (unbestrittenen) Gewinne und 

Verluste erzielt worden (siehe Aufstellung): 

Lg. Nr. Kt. Standort Erfolg Fr. 
… ZG ...strasse 26-30 -2'073'544  

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… GE … -432'812  
… ZH …  -712'370  
… NE                                                                                (1) -1'379'998  
… ZH …                                                                            (2) 1'855'544  
… ZH …                                                                            (2) 0  
… BE … -286'878  
… BS … -1'154'996  
… TG … 537'806  
… BE … 200'236  
… ZH … 700'911  
… SG …  938'056  
… BE ... -323'286  
… FR … 2'416'987  
… BS … -47'117  
… BE ... 1'675'750  
… TG … 1'168'382  
… AG … 733'871  
… AG … 1'475'917  
… ZH … 97'723  
Total (inkl. Verlustvorträge 2009) 5'390'182  

 

(1) Ohne Rundung. 

(2) Die Verkäufe in der Gemeinde R erfolgten gleichzeitig an den gleichen Käufer. Ge-

winne und Verluste sind miteinander zu verrechnen, da es bei einer gleichzeitigen Ge-

samtveräusserung mehrerer Grundstücke an den gleichen Erwerber aufgrund eines 

einheitlichen Rechtsgeschäft nur einen einzigen unteilbaren Gewinn gibt (Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, § 219 N 34). 

 

 Nach Verrechnung der im gleichen Kanton und im gleichen Jahr erzielten 

Wertzuwachsgewinne und Verluste resultieren in den nachgenannten Kantonen fol-

gende Ausscheidungsverluste, die sofort (und nicht in der Zeit) mit im gleichen Jahr 

erzielten Wertzuwachsgewinnen zu verrechnen sind: 

Lg-Nr. Kt. Standort Verlust Fr. 
… ZG … -2'073'544  
… GE … -432'812  
… NE …  -1'379'998  
…/… BS … -1'202'113  
Total   -5'088'467  

 

 Diese Ausscheidungsverluste sind im Verhältnis der Nettowertzuwachsgewin-

ne von jenen Kantonen zu übernehmen, in denen – nach Verrechnung von im gleichen 

2 GR.2013.20 

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Jahr und im gleichen Kanton resultierenden Wertzuwachsgewinnen und Verlusten – 

die nachgenannten Wertzuwachsgewinne bestehen: 

Kt. Liegenschaften Nrn. (Verrechnung) 
Wertzuwachs-

gewinn netto Fr. 
Verhältnis 
Gewinne 

ZH Lg. Nrn. …, …/…, … und … 1'941'808 18.53% 
BE Lg. Nrn. … und … 1'265'822 12.08% 
TG Lg. Nrn. … und … 1'706'188 16.28% 
SG Lg. Nr. … 938'056 8.95% 
FR Lg. Nr. … 2'416'987 23.07% 
AG Lg. Nrn. … und … 2'209'788 21.09% 
Total 10'478'649 100% 

 

 Dem Kanton ZH ist bei der interkantonalen Steuerausscheidung somit ein 

Verlustanteil von Fr. 942'948.- (18,53109% von Fr. 5'088'467.-) zuzuweisen. Dieser ist 

kantonsintern von jenen zürcherischen Gemeinden zu übernehmen, in welchen steu-

erbare Wertzuwachsgewinne erzielt wurden. Im Verhältnis der steuerbaren Grund-

stückgewinne resultieren folgende Verlustanteile, welche von den nachgenannten Ge-

meinden zu übernehmen sind:  

Lg-Nr. Kt. Standort 
Steuerbarer 

Gewinn 
Verhält-

nis  Verlustanteil 
… ZH Gemeinde Q … 1'855'544 69.91% 659'218 
… ZH Stadt Y … 700'911 26.41% 249'012 
… ZH Stadt E … 97'723 3.68% 34'718 
Total   2'654'178 100% 942'948 

 

 Da der B kein Liegenschaftenhändler ist, sind die genannten zürcherischen 

Gemeinden aufgrund von Art. 127 Abs. 3 BV nicht verpflichtet, den Verlust von 

Fr. 712'370.- aus dem Verkauf der Liegenschaft ...(ZH), anteilsmässig zu übernehmen. 

Diesbezüglich liegt ein innerkantonaler Sachverhalt vor, so dass mangels gesetzlicher 

Grundlage im kantonalen Recht eine Verlustverrechnung ausgeschlossen ist. Auch 

andere Liegenschaftskantone haben diesen Verlust nicht zu übernehmen, da im Kan-

ton Zürich genügend verrechenbares Substrat vorhanden ist und aus der Sicht der 

anderen Liegenschaftskantone kein Ausscheidungsverlust vorliegt. 

 

 g) Nach dem Gesagten ist die Rekursgegnerin zur Vermeidung von Ausschei-

dungsverlusten verpflichtet, einen ausserkantonalen Verlustanteil von Fr. 34'718.- ge-

winnmindernd zu berücksichtigen.  

 

 

2 GR.2013.20 

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 4. Weiter ist die Anrechenbarkeit der beim Erwerb und Verkauf an die Rekur-

rentin (Fondsleitungsgesellschaft) bezahlten Mäklerprovisionen von insgesamt 

Fr. 6'900.- (Fr. 2'700.- und Fr. 4'200.-) streitig. 

 

 a) Gemäss § 221 Abs. 1 lit. c StG sind die üblichen Mäklerprovisionen und 

Insertionskosten für Erwerb und Veräusserung anrechenbar. Unter Mäklerprovision ist 

nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts der Mäklerlohn im Sinn von 

Art. 413 OR zu verstehen. Daraus folgt, dass als Mäklerprovision nur jene Vergütung 

anrechenbar ist, die der Steuerpflichtige dem Mäkler für dessen nach Art. 412 

Abs. 1 OR gesetzlich vorgeschriebene Dienstleistung, nämlich dem Nachweis der Ge-

legenheit zum Abschluss eines Vertrags oder der Vermittlung eines Vertragsabschlus-

ses, bezahlt hat (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 78). Die Anrechnung einer 

solchen Provision setzt den Abschluss eines Mäklervertrags gemäss Art. 412 OR mit 

einer Drittperson, eine in Erfüllung dieses Vertrags zum Grundstückkauf bzw. -verkauf 

führende Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Mäklers und die Zahlung des ge-

schuldeten Mäklerlohns, beschränkt auf den üblichen Umfang, voraus (RB 1983 

Nr. 65; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 79).  

 

 b) Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, so bildet das, was dem Dritten für 

dessen Bemühungen zusteht, nicht Mäklerprovision, sondern allenfalls Honorar aus 

einfachem Auftrag oder Spesenersatz, deren Vergütung keine nach § 221 Abs. 1 lit. c 

StG anrechenbare Aufwendung ist (VGr, 19. März 2003, SB.2002.00091, 

www.vgr.zh.ch). Die steuerliche Anerkennung einer Mäklerprovision verlangt insbe-

sondere, dass der Mäkler nicht nur zivilrechtlich, sondern auch wirtschaftlich eine vom 

Verkäufer unabhängige Drittperson ist. Eigenprovisionen, das heisst Entschädigungen 

für eigene Verkaufsbemühungen, sind nicht anrechenbar (Richner/Frei/Kaufmann/ 

Meuter, § 221 N 90 ff; RB 1982 Nr. 109, je auch zum Folgenden). Die steuerliche An-

erkennung zivilrechtlich gültiger Geschäfte findet nach ständiger Rechtsprechung des 

Verwaltungsgerichts ihre Grenze dort, wo der Mäkler nur formell als vom Verkäufer 

unabhängiger Dritter auftritt. Ist aufgrund der Umstände anzunehmen, dass der Ver-

käufer einen gleichartigen Vertrag mit einem unabhängigen Dritten nicht abgeschlos-

sen hätte, handelt es sich unabhängig von der zivilrechtlichen Aus-gestaltung um ein 

Scheingeschäft, welchem die steuerliche Anerkennung versagt bleiben muss. Die An-

haltspunkte für eine nur formelle Unabhängigkeit müssen dabei aber stark sein; es 

muss aus den Umständen geschlossen werden können, dass der Grundeigentümer 

selbst die Mäklertätigkeit ausgeübt hat.  

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 c) Das Vorliegen der Voraussetzungen für eine (steuerlich) anrechenbare 

Mäklerprovision ist als steuermindernde Tatsache vom hierfür beweisbelasteten Steu-

erpflichtigen schlüssig nachzuweisen. Diesen Nachweis hat er durch eine substanziier-

te Sachdarstellung anzutreten, die spätestens innerhalb der Rekursfrist vorgetragen 

werden muss (RB 1964 Nr. 68, 1975 Nrn. 54, 55, 64 und 82, 1976 Nr. 77, 1977 Nr. 60, 

1978 Nr. 71 am Ende, 1981 Nr. 90). Eine Unsicherheit im Sachverhalt wirkt sich daher 

stets zum Nachteil des beweisbelasteten Steuerpflichtigen aus (RB 1976 Nr. 77, 1978 

Nr. 71). 

 

 d) Vorliegend ist unbestritten, dass die Fondsleitungsgesellschaft im Verhält-

nis zum Immobilienfonds keine unabhängige Drittperson ist und die der Fondsleitungs-

gesellschaft bezahlten Entschädigungen für Bemühungen beim Kauf und Verkauf des 

Grundstücks aufgrund der Steuerpraxis (RB 1987 Nr. 54) somit nicht als Mäklerprovisi-

onen anrechenbar sind. Die Rekurrentin macht jedoch geltend, dass die Mäklertätigkei-

ten, die zum Erwerb und Verkauf geführt hätten, nicht von der Fondsleitungsgesell-

schaft, sondern tatsächlich von der S AG (nachfolgend S) erbracht worden seien. Die 

Fondsleitungsgesellschaft sei nicht in der Lage, selber Liegenschaften zu kaufen resp. 

zu verkaufen, da sie die notwendigen Marktkenntnisse nicht habe. Zudem fehle ihr 

fachlich geeignetes Personal, um Liegenschaften kaufen resp. verkaufen zu können. 

Aus diesem Grund seien diverse Tätigkeiten im Zusammenhang mit dem Erwerb und 

Verkauf von Grundstücken an die S delegiert worden. Aufgrund der Delegationsverein-

barung vom ... Februar 2009 sei die S u.a. beauftragt, Abklärungen im Markt betreffend 

Kauf und Verkauf von geeigneten Liegenschaften vorzunehmen und der Fondsleitung 

Vorschläge für potentielle Käufe und Verkäufe von Liegenschaften zu unterbreiten. Die 

S stelle der Fondsleitungsgesellschaft ihre gesamten erbrachten Dienstleistungen im 

Rahmen einer Gesamtabrechnung monatlich pauschal in Rechnung. Dabei werde ein 

Teil der Lohnkosten (1,2%) sowie eine anteilige Beteiligung von 0,5% an den Kosten 

für Infrastruktur, Reisespesen, Beratungsdienstleistungen von externen Firmen etc. 

weiterverrechnet. Die effektiven Aufwendungen für eigentliche Mäklertätigkeiten seien 

aufgrund dieser Abrechnungsmethode zwar nicht separierbar, jedoch gedeckt. Die 

Fondsleitungsgesellschaft stelle sodann dem B einen prozentualen Anteil von 1,5% 

des Kauf- resp. Verkaufspreises als Mäklerprovision in Rechnung. Damit seien die 

Voraussetzungen für die Anrechnung der Mäklerprovisionen für Erwerb und Verkauf 

erfüllt. 

 

2 GR.2013.20 

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 e) Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen für die Anrechnung der gel-

tend gemachten Mäklerprovisionen nicht erfüllt:  

 

 In Bezug auf den Erwerb der Liegenschaft fehlt jegliche Sachdarstellung. So-

mit liegt im Dunkeln, ob überhaupt und falls ja, welche Person der S welche entschei-

denden Tätigkeiten ausübte, welche per ... September 2002 zum Erwerb des Miteigen-

tumsanteils am Parkhaus führte. Aufgrund dessen scheitert die Anrechnung der 

geltend gemachten Mäklerprovision von Fr. 2'700.- beim Erwerb bereits an der fehlen-

den Sachdarstellung.  

 

 Bezüglich des Verkaufs reichte die Rekurrentin Korrespondenzunterlagen 

(mehrere Emails) der S ein. Aus diesen ist ersichtlich, dass eine Mitarbeiterin der S, 

nämlich T, im Hinblick auf den geplanten Verkauf des Parkhausanteils zwar gewisse 

Tätigkeiten verrichtet hat. So forderte sie von der U AG, welche die Liegenschaften-

verwaltung und den technischen Unterhalt der zum Fondsvermögen gehörenden 

Grundstücke besorgt, Unterlagen über Dienstbarkeiten, grundbuchliche An- und Vor-

merkungen, Gebäudeversicherungspolicen, Nebenkostenabrechnungen, die Miteigen-

tumsbegründung und die Protokolle der letzten drei Miteigentümerversammlungen an. 

Dabei handelt es sich aber lediglich um administrative Hilfsaufgaben, die bei jedem 

Verkauf unabhängig von einem Mäklervertragsverhältnis anfallen. Ob und inwieweit T 

oder andere Angestellte der S die wesentliche gesetzlich vorgeschriebene Haupt-

dienstleistung erbracht haben, nämlich die Erbringung des Nachweises der Gelegen-

heit zum Abschluss eines Vertrags oder die Vermittlung des Vertragsabschlusses mit 

G (Art. 412 Abs. 1 OR), ergibt sich aus der Sachdarstellung der Rekurrentin nicht. Bei 

der Suche eines Käufers war auch eine externe Firma (V AG) beteiligt. Ob deren Be-

mühungen zum Vertragsabschluss mit G geführt haben, steht aber nicht fest. Ferner 

fehlt auch eine individuelle vertragliche Regelung über die Entschädigungsansprüche 

der S gegenüber der Fondsleitungsgesellschaft. Der Fondsvertrag zwischen der A AG 

und dem B (Ausgabe … 2011) ersetzt die fehlende Vereinbarung nicht, weil er die 

Rechtsbeziehungen zwischen der Fondsleitungsgesellschaft und den Anlegern regelt. 

Ausserdem ist aufgrund dieses Vertrages die Provision von 1,5% des Kaufpreises 

auch ohne Kausalzusammenhang zwischen der Tätigkeit des Mäklers und dem Ver-

tragsabschluss geschuldet. Die Vereinbarung betreffend die Delegation von Teilaufga-

ben der Fondsleitung an die S vom ... Juni 2006 (in der Fassung vom ... 2009) enthält 

gar keine Regelung. Schliesslich lässt sich aus den monatlichen Abrechnungen der S, 

womit Letztere sämtliche übernommen Teilaufgaben der Fondsleitungsgesellschaft 

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pauschal in Rechnung stellt, der individuell geschuldete Mäklerlohn betragsmässig 

nicht eruieren. Denn die übernommen Teilaufgaben beinhalten nicht nur Kaufs- und 

Verkaufstätigkeiten, sondern auch zahlreiche andere Aufgaben (u.a. Liegenschaften-

verwaltung, Controlling, Ausarbeitung von Bauprojekten, Sanierungen, Umbauvorha-

ben, Cash-Management, Buchführung und Budgetierung). Zudem muss die Entschädi-

gung für allfällige von der S erbrachte Kaufs- und Verkaufstätigkeiten auch dann 

bezahlt werden, wenn der erforderliche Kausalzusammenhang zwischen der Tätigkeit 

des Mäklers und dem Vertragsabschluss fehlt. 

 

 Folgedessen sind die geltend gemachten Provisionen für Erwerb und Verkauf 

in Höhe von insgesamt Fr. 6'900.- nicht bei den Anlagekosten anzurechnen. 

 

 

 5. Aufgrund dieser Erwägungen ist der Rekurs teilweise gutzuheissen. Der 

steuerbare Grundstückgewinn ist auf Fr. 63'005.- (Fr. 97'723.- abzüglich Fr. 34'718.-) 

herabzusetzen, was zu einer Grundstückgewinnsteuer von netto Fr. 14'147.- 

(Fr. 16'450.- abzüglich Besitzesdauerrabatt von Fr. 2'303.- [14% bei einer Besitzes-

dauer von vollen 8 Jahren]) führt.  

 

 

 6. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekursverfahrens zu 

3/5 der Rekurrentin und zu 2/5 der Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). 

Da keine Partei im wesentlichen Umfang obsiegte, sind den Parteien keine Parteient-

schädigungen zuzusprechen (§ 152 StG in Verbindung mit § 17 Abs. 2 des Verwal-

tungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/6. September 1987).  

 
 
 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

 
 
1. Der Rekurs gegen den Einspracheentscheid der Kommission für Grundsteuern der 

Stadt E vom 26. Februar 2013 wird teilweise gutgeheissen. Die der Rekurrentin 

auferlegte Grundstückgewinnsteuer wird von Fr. 24'592.- auf Fr. 14'147.- herabge-

setzt. 

 

[…] 

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	Entscheid