# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d70c728d-d718-56e8-8c70-85c98bba258c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-06-28
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 28.06.2018  VB.2017.00733
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2017-00733_2018-06-28.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2017.00733	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 28.06.2018
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Neubau Mehrfamilienhaus mit Gewerbe

	
Neubau Mehrfamilienhaus. Publikation des Bauprojekts. Berücksichtigung von Noveneingaben.

Kein formeller Mangel bei der Publikation des Bauprojekts (E. 3).
Rechtzeitigkeit der Rüge betreffend Durchführung eines erneuten Augenscheins im zweiten Rechtsgang (E. 4.1.2).
Die erst nach Beschwerdeerhebung bekannt gewordene geplante Verschiebung eines Denkmalschutzobjekts unmittelbar an die streitbetroffene Parzelle ist mit Blick auf die Untersuchungsmaxime und die Prozessökonomie als echtes Novum zu berücksichtigen; der Streitgegenstand wird dadurch nicht verändert (E. 4.2.1).

Angesichts der geänderten Verhältnisse ist der Sachverhalt mit Blick auf § 238 Abs. 2 PBG rechtsgenügend abzuklären.

Teilweise Gutheissung und Rückweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUGENSCHEIN
BESCHLEUNIGUNGSGEBOT
NEUE TATSACHENBEHAUPTUNG
NOVEN
PROZESSÖKONOMIE
PUBLIKATION
SACHVERHALTSERGÄNZUNG
STREITGEGENSTAND
UNTERSUCHUNGSMAXIME

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 314 Abs. I PBG
§ 7 VRG
§ 20a VRG
§ 52 VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2017.00733

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 28. Juni 2018

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Regina Meier.   

 

 

In Sachen

 

 

A AG, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführerin, 

 

gegen

 

 

1.    C, vertreten durch RA D, 

2.    Baukommission Kilchberg, vertreten durch RA E, 

 

3.    Baudirektion des Kantons Zürich, 

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Neubau
Mehrfamilienhaus mit Gewerbe,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 27. März 2017 erteilte die
Baukommission Kilchberg C die baurechtliche Bewilligung für ein
Mehrfamilienhaus auf den Grundstücken Kat.-Nr.01 und 02 in Kilchberg.
Gleichzeitig wurde die strassenpolizeiliche bzw. lärmrechtliche Bewilligung der
Baudirektion des Kantons Zürich vom 16. März 2017 für das Bauvorhaben
eröffnet.

II.  

Gegen diese Entscheide erhob die A AG mit Eingabe vom 8. Mai
2017 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die
Aufhebung der Entscheide unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Mit Entscheid
vom 26. September 2017 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.  

Am 6. November 2017 erhob die A AG Beschwerde ans
Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Entscheids des
Baurekursgerichts sowie die Verweigerung der Baubewilligung, eventualiter sei
das Verfahren zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten des privaten Beschwerdegegners. In
verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragte die A AG, es sei der Beschwerde die
aufschiebende Wirkung zuzuerkennen und die Beschwerdeantworten seien zur
Einräumung einer Replik den Beschwerdeführenden zuzustellen.

Die Baudirektion, Generalsekretariat, beantragte in ihrer
Vernehmlassung vom 4. Dezember 2017 die Abweisung der Beschwerde und
verwies zur Begründung auf den Mitbericht des Tiefbauamts vom 24. November
2017. Das Baurekursgericht beantragte am 7. Dezember 2017 ohne weitere
Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. C beantragte mit Beschwerdeantwort
vom 11. Dezember 2017 die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen. Die Baukommission Kilchberg verzichtete ausdrücklich auf
die Einreichung einer Beschwerdeantwort und verwies auf die Ausführungen im
baurechtlichen Entscheid vom 27. März 2017 sowie die Rekursvernehmlassung
der Baukommission Kilchberg vom 12. Juni 2017. Mit Replik vom 22. Januar
2018 (Poststempel) hielt die A AG an ihren Anträgen fest. Mit Eingabe vom 31. Januar
2018 verzichtete C ausdrücklich auf eine Stellungnahme und hielt an seinen
Anträgen fest. Am 31. Januar 2018 hielt die Baudirektion, Tiefbauamt, an
ihrem Antrag auf Abweisung der Beschwerde fest. Mit Eingabe vom 6. Februar
2018 verzichtete die Baukommission Kilchberg ausdrücklich auf die Einreichung
einer Duplik. Am 2. März 2018 reichte die Beschwerdeführerin ein als Novum
bezeichnetes Schreiben ein. Mit Schreiben vom 12. März 2018 verzichtete C
ausdrücklich auf eine Stellungnahme zur Eingabe der Beschwerdeführerin vom
2. März 2018. Am 21. März 2018 reichte die A AG ein "ergänzendes
Novum" ein. C nahm dazu am 29. März 2018 Stellung, die Baudirektion
am 11. April 2018. Mit Eingabe vom 27. April 2018 äusserte sich die A
AG. Am 14. Mai 2018 gelangte die A AG mit einem weiteren Schreiben ans
Verwaltungsgericht. Die Baudirektion hielt am 25. Mai 2018 an ihrem Antrag
fest und verzichtete auf eine weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.  

Die Grundstücke Kat.-Nr.01 und 02 liegen in der Kernzone "F"
gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Kilchberg vom 23. Mai 2012
(BZO). Im Osten grenzt die Bauparzelle an die G-Strasse; im Norden wird sie von
der in westlicher Richtung von der G-Strasse abzweigenden H-Strasse begrenzt.
Entlang der westlichen Grundstücksgrenze verläuft der K-Weg. Der private
Beschwerdegegner plant, auf dem Grundstück ein Mehrfamilienhaus mit neun
Wohneinheiten sowie Gewerbeflächen im ersten und einer Unterniveaugarage im
zweiten Untergeschoss zu erstellen. Das geplante Gebäude gliedert sich im
Wesentlichen in zwei mit Satteldächern versehene Hauptbauten und einem
dazwischenliegenden Verbindungsbau, dessen Flachdach als begehbare Terrasse
ausgestaltet ist. Die Zufahrt zum Grundstück soll über die die nördliche Grundstücksgrenze
markierende H-Strasse erfolgen. Diejenige zur Unterniveaugarage im zweiten
Untergeschoss erfolgt über einen Autolift.

2.  

2.1 In
Bausachen ist ein Nachbar zur Erhebung von Rechtsmitteln legitimiert, wenn er
über eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück
verfügt, er durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die
Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen)
Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit
zu beseitigen vermag (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014
[Kommentar VRG], § 21 N. 55 ff.; VGr, 25. Januar 2012,
VB.2011.00559, E. 2). Die besondere Betroffenheit muss erst näher erörtert
werden, wenn die Distanz zum Baugrundstück mehr als
100 m beträgt (BGr, 1. Februar 2012, 1C_346/2011, E. 2.5;
Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 56). Das Beschwerderecht wird
in der Regel bejaht, wenn die Liegenschaft des Nachbarn unmittelbar an das
Baugrundstück angrenzt oder allenfalls nur durch einen Verkehrsträger davon
getrennt wird. Bei Vorliegen dieser besonderen räumlichen Beziehungsnähe braucht
das Anfechtungsinteresse nicht mit dem Interesse übereinzustimmen, das durch
die vom Nachbarn als verletzt bezeichneten Normen geschützt wird (BGr,
16. Juli 2010, 1C_236/2010, E. 1.4 mit Hinweisen).

2.2 Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der
Parzelle Kat.-Nr.03, welche unter anderem mit einem Denkmalschutzobjekt
überstellt und nur durch die H-Strasse von der Bauparzelle getrennt ist, womit
die erforderliche enge nachbarliche Raumbeziehung zur Bauparzelle zweifellos
gegeben ist. Sie rügt überdies die Verletzung von Einordnungs- und
Gestaltungsbestimmungen. Nach der Rechtsprechung ist das schutzwürdige
Anfechtungsinteresse von Nachbarn an der Einhaltung von Kernzonenvorschriften
zu bejahen, wenn sie selber aufgrund von Kernzonenvorschriften besonderen
Einschränkungen unterworfen sind (VGr, 26. September 2009, VB.2001.00192,
E. 1b). Die Legitimation der Beschwerdeführerin im Sinn von § 338a
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist demnach zu
bejahen. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

3.  

3.1 Die
Beschwerdeführerin macht zunächst einen Formfehler geltend, der ihrer Ansicht
nach zur Nichtigkeit oder jedenfalls zur Unwirksamkeit der Baubewilligung
führe. So sei im kantonalen Amtsblatt eine "2. Baueingabe" eines
Neubauprojektes publiziert worden, der baurechtliche Entscheid sei jedoch als
Baubewilligung für ein "Alternativprojekt" ergangen, ohne genau zu
bezeichnen, worauf sich dieses Alternativprojekt konkret beziehe.

3.2 Gemäss § 314 Abs. 1 PBG macht die
örtliche Baubehörde das Bauvorhaben nach der Vorprüfung öffentlich bekannt. Die
Bekanntmachung hat dabei die nötigen Angaben über Ort und Art des Vorhabens
sowie über den Gesuchsteller zu umfassen (Abs. 3).
Gleichzeitig mit der Bekanntmachung sind die Gesuchsunterlagen während 20 Tagen
öffentlich aufzulegen (Abs. 4).

3.3 Das
strittige Bauvorhaben wurde am 3. Februar 2017 unter anderem im Amtsblatt
des Kantons Zürich wie folgt ausgeschrieben: "Neubau Mehrfamilienhaus (9 Wohnungen),
Gewerbe und Tiefgarage (2. Baueingabe), H-Strasse 04, Kat.-Nr.01, 02,
Zone Kernzone (ES III)". Die Baubewilligung für ein erstes Bauprojekt aus
dem Jahr 2014 wurde mit Urteil des Verwaltungsgerichts vom 21. April 2016
aufgehoben (vgl. VB.2015.00382). Die Publikation war daher mit dem Zusatz
"2. Baueingabe" genügend aussagekräftig, sodass sich auch Dritte
ein Bild machen und die Zustellung des baurechtlichen Entscheids verlangen konnten.

Der Bauentscheid der Baukommission Kilchberg vom 27. März
2017 bezeichnet das Projekt als "Alternativprojekt". Diese
Bezeichnung entspricht zwar nicht derjenigen der amtlichen Publikation
("2. Baueingabe"). Wie jedoch schon die Vorinstanz zutreffend
ausgeführt hat, ist aus der Verfahrensgeschichte des Bauentscheids vom 27. März
2017 ersichtlich, dass es sich beim am 13. Dezember 2016 (Baugesuch
vollständig am 16. Januar 2017) eingereichten Projekt um die
"Alternative" zum rechtskräftig aufgehobenen Vorhaben des Jahres 2014
handelt. Der Begriff des Alternativprojekts ist zwar nicht optimal gewählt, da
eine "Alternative" nach dem allgemeinen Sprachgebrauch eine Auswahl
zwischen zwei oder mehreren Möglichkeiten impliziert. Entgegen der
Beschwerdeführerin kann dem Bauentscheid vom 27. März 2017 jedoch an
keiner Stelle entnommen werden, dass es neben dem als
"Alternativprojekt" bezeichneten noch ein weiteres Projekt geben
würde (vgl. auch etwa S. 26 des Bauentscheids vom 27. März 2017). Die
Beschwerdeführerin kann sodann auch nichts daraus ableiten, dass die
Baukommission Kilchberg im angefochtenen Beschluss das Datum der
Baueingabepläne (11. Januar 2017) nicht erwähnt hat. Die Pläne sind mit
einem Bewilligungsvermerk versehen, der auf den Beschluss vom 27. März
2017 verweist. Die im Titel des Beschlusses genannte Baugesuchs-Nummer ist
identisch mit dem von der Beschwerdeführerin eingesehenen Baugesuch. Eine
explizite Bezugnahme ist demnach vorhanden. Überdies sind die Pläne vom 11. Januar
2017 in der gleichzeitig eröffneten Gesamtverfügung der Baudirektion vom 16. März
2017 ausdrücklich als massgebende Unterlagen aufgeführt. Es ist zusammengefasst
davon auszugehen, dass sich die unterschiedliche Bezeichnung des Projekts nicht
nachteilig auf die Interessenwahrung der Beschwerdeführerin ausgewirkt hat
(vgl. BEZ 2000 Nr. 39). Von einem formellen Mangel, der zur Aufhebung der
Baubewilligung führt, kann vorliegend nicht ausgegangen werden. 

4.  

4.1 Die
Beschwerdeführerin stellt sich in verfahrensrechtlicher Hinsicht auf den
Standpunkt, das Baurekursgericht hätte im vorliegenden Verfahren zum
abgeänderten Projekt einen Augenschein durchführen müssen. Sie beantragte einen
solchen bereits im Rekursverfahren und begründete dies damit, dass die
tatsächlichen Verhältnisse für die Frage betreffend hinreichende Rücksichtnahme
auf die überwiegend geschützte Substanz im nördlichen Bereich der Kernzone
zentral sei, wie auch für die Beurteilung der Ausformung der Gebäudekuben nach
der Bau- und Zonenordnung. Ausserdem wurde der Lokaltermin als Beweisantrag
bezüglich der Frage der Einordnung des Bauprojekts offeriert. Die Vorinstanz
stützte sich bei ihrem Entscheid auf die Fotodokumentation des Augenscheins des
ersten Verfahrens und zeigte dies den Parteien mit Präsidialverfügung vom
31. August 2017 an. Das vorliegend strittige Bauvorhaben sei nahezu
identisch, weshalb kein Augenschein durchzuführen gewesen sei.

4.1.1
Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im
pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins
ist dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und
anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort
Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beitragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig,
wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht
zur Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die
tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,
8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010,
1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290,
E. 2.1). Nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts können die bei einem ordnungsgemäss durchgeführten Augenschein
gewonnenen Kenntnisse der Örtlichkeiten auch in einem späteren Rechtsgang
verwendet werden; ein zweiter Augenschein vor dem Neuentscheid ist nicht
notwendig (RB 1981 Nr. 2). Dies setzt allerdings voraus, dass sich alle wesentlichen,
anlässlich des Augenscheins gewonnenen Eindrücke und gemachten Feststellungen
aus den Akten ergeben (VGr, 13. März 2013, VB.2012.00652, E. 4.1). 

4.1.2
Die Beschwerdeführerin bringt vor Verwaltungsgericht zusätzlich vor, das
Gebiet habe bauliche Veränderungen erfahren, weshalb ein erneuter Augenschein
unabdingbar sei. Dies hätte sie – wie der private Beschwerdegegner zutreffend
ausführt – zwar bereits vor der Vorinstanz ausdrücklich geltend machen können.
Mit ihrer Beweisofferte im Zusammenhang mit der Einordnung des Bauprojekts hat
sie jedoch genügend substanziiert, weshalb sie einen Augenschein beantragt. Die
Präsidialverfügung enthielt lediglich die Mitteilung, dass das
Augenscheinprotokoll samt Fotografien des ersten Rechtsgangs zu den Akten
genommen werde. Eine Rechtsmittelbelehrung enthielt die Verfügung nicht. Es ist
somit auch nicht verspätet, wenn die Beschwerdeführerin erst mit der Beschwerde
rügt, die Vorinstanz habe zu Unrecht auf einen erneuten Augenschein verzichtet.

4.2 Die
Beschwerdeführerin hat mit Eingabe vom 14. Mai 2018 einen Artikel in der Zeitung
I vom Mai 2018 ins Recht gelegt, wonach die Verschiebung des
Denkmalschutzobjektes G-Strasse 05 (Villa J) an die G-Strasse 06
geplant sei. Das Haus an der G-Strasse 06 werde abgerissen, um Platz für
die Villa zu schaffen. Auf der frei werdenden Parzelle G-Strasse 05 soll
ein Neubau mit sieben Wohnungen entstehen. Gemäss dem Artikel soll der
Gemeinderat der Verschiebung der Villa J am 4. Juli 2017 zugestimmt haben;
der Neubau an der G-Strasse 05 soll an der Baukommissionssitzung vom 9. April
2018 bewilligt worden sein. 

4.2.1
Zunächst ist zu prüfen, ob die Eingabe vom 14. Mai 2018 im
Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden darf. Entscheidet das
Verwaltungsgericht – wie vorliegend – als zweite gerichtliche Instanz, sind
neue Tatsachenbehauptungen nur so weit zulässig, als es durch die angefochtene
Anordnung notwendig geworden ist (§ 52 Abs. 2 VRG; VGr, 22. Februar
2012, VB.2011.00672, E. 4.2).

Das massgebliche Beweismittel bezieht sich indes auf eine
bereits im vorinstanzlichen Verfahren behauptete Tatsache, nämlich die
angeblich ungenügende Einordnung des streitgegenständlichen Projekts in die
bauliche Umgebung, sodass grundsätzlich kein Verstoss
gegen das Novenrecht gegeben ist (§ 52 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 20a Abs. 2 VRG; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 52
N. 13). Da die Verschiebung des Denkmalschutzobjekts G-Strasse 05
die Frage der Einordnung des streitgegenständlichen Bauvorhabens in die
Umgebung beeinflusst, sie aber erst nach Eingang der Beschwerde für die
Beschwerdeführerin bekannt wurde, rechtfertigt es sich aus prozessökonomischen
Gründen, diesen Sachverhalt als echtes Novum im Verfahren zu berücksichtigen
(vgl. Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 24 mit Hinweisen). Dies ist
auch deshalb unproblematisch, da sich damit der Streitgegenstand nicht
verändert.

Die
Berücksichtigung der Eingabe vom 14. Mai 2018 rechtfertigt sich sodann
auch aufgrund der Untersuchungsmaxime: Mangels einer ausdrücklichen Regelung im
Verwaltungsrechtspflegesetz sind aufgrund der Untersuchungsmaxime und der
Gewährung des rechtlichen Gehörs nachträgliche Vorbringen nur mit Zurückhaltung
aus dem Recht zu weisen, wobei insbesondere nach Treu und Glauben das Interesse
der Parteien an der Verfahrenserledigung oder -verzögerung zu berücksichtigen
ist (Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 31). Der Umfang der
Sachverhaltsermittlung muss verhältnismässig sein; es muss eine Abwägung
vorgenommen werden zwischen dem Interesse an der materiellen Wahrheitsfindung
und dem Beschleunigungsgebot (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7
N. 32).

Auch
wenn das Beschleunigungsgebot grundsätzlich gegen die weitere Untersuchung des
Sachverhalts mit Bezug auf die geltend gemachte Verschiebung des
Denkmalschutzobjektes G-Strasse 05 spricht, ist das Interesse an der
richtigen Rechtsanwendung vorliegend höher zu gewichten, zumal dieses Novum
nicht als Verfahrensverzögerung der Beschwerdeführerin und damit als Verstoss
gegen Treu und Glauben ausgelegt werden muss.

4.2.2
Im ersten Rechtsgang hat das Verwaltungsgericht
das Verfahren wegen Verletzung der Vorschriften zur Höhe des Gebäudes
aufgehoben und die Einordnung nicht prüfen müssen (VGr, 21. April 2016, VB.2015.00382,
E. 5.4). Gemäss § 238 Abs. 2 PBG ist vorliegend nicht nur eine
befriedigende Gesamtwirkung gefordert, sondern es ist auf Objekte des Natur-
und Heimatschutzes besonders Rücksicht zu nehmen. Damit diese Frage beurteilt
werden kann, ist der Sachverhalt diesbezüglich rechtsgenügend abzuklären. Die
Verschiebung eines weiteren Denkmalschutzobjektes unmittelbar an die
streitbetroffene Parzelle erfordert die Ergänzung des Sachverhalts und auch
einen erneuten Augenschein. Ist der zeitliche Abstand seit dem
vorinstanzlichen Augenschein gross oder haben sich die örtlichen Verhältnisse
oder der Beurteilungsgegenstand verändert, so kann sich vor dem Neuentscheid
die Durchführung eines erneuten Augenscheins aufdrängen (Plüss, Kommentar VRG,
§ 7 N. 81 mit Hinweis auf VGr, 9. Juni 2011, VB.2010.00536,
E. 2.1). Davon ist vorliegend auszugehen.

5.  

Hebt das Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf,
so entscheidet es entweder selbst (§ 63 Abs. 1 VRG), oder es kann die
Angelegenheit zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückweisen,
insbesondere wenn mit der angefochtenen Anordnung nicht auf die Sache
eingetreten oder der Tatbestand ungenügend festgestellt wurde (§ 64
Abs. 1 VRG). Die Beschwerdeführerin verlangt eine Rückweisung der Sache
zwar nur mit Eventualantrag, ist aber der Auffassung, der Augenschein sei wegen
der eingeschränkteren Kognition des Verwaltungsgerichts von dem als Fachgericht
ausgestalteten Baurekursgericht vorzunehmen. Dem ist zuzustimmen. Die Sache ist
daher zur Sachverhaltsergänzung an das Baurekursgericht zurückzuweisen.

6.
 

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen.
Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf
die Regelung der Nebenfolgen als Obsiegen zu behandeln, wenn die
Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr,
28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f. mit Hinweisen; Donatsch,
Kommentar VRG, § 64 N. 5). In diesem Sinn sind die Kosten des
Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG).

Der private Beschwerdegegner ist sodann
zu verpflichten, der Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von Fr. 2'500.- zu bezahlen
(§ 17 Abs. 2 VRG).

7.
 

Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche
kantonale Rückweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von
Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu
qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477
E. 4.2). Die vorliegende Rückweisung ist daher vor Bundesgericht nur
direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken
kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen
Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder
Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der Entscheid des Baurekursgerichts
vom 26. September 2017 wird aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der Erwägungen
an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    400.--     Zustellkosten,

Fr. 6'400.--     Total der Kosten.

3.    Die
Kosten werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je
zur Hälfte auferlegt.

4.    Der
private Beschwerdegegner wird verpflichtet,
der Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von
Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses
Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung
an …