# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7282ebad-d6e5-5b93-ad56-6a1628a7a83f
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-07-12
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 12.07.2021 A1 20 39
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_A1-20-39_2021-07-12.pdf

## Full Text

Par arrêt du 19 janvier 2023 (1C_533/2021), le Tribunal fédéral a rejeté le recours en 

matière de droit public interjeté par X_ contre ce jugement. 

 

A1 20 39  

  

  

ARRÊT DU 12 JUILLET 2021  

  

Tribunal cantonal du Valais  

Cour de droit public  

  

Composition : Christophe Joris, président, Thomas Brunner et Jean-Bernard Fournier, 

juges, Elodie Cosandey, greffière ad hoc,  

  

en la cause  

  

OFFICE FÉDÉRAL DU DÉVELOPPEMENT TERRITORIAL ARE, recourant  

  

contre  

  

CONSEIL D'ÉTAT DU VALAIS, autorité attaquée, ADMINISTRATION COMMUNALE  

DE A _________, autre autorité, et X _________, tiers concerné, représenté par Maître 

M _________  

  

(Construction & urbanisme)  

recours de droit administratif contre la décision du 29 janvier 2020  

    

- 2 -  

  

Faits  

  

A.  Le 23 mai 1995, le conseil communal de A _________ (ci-après : le conseil 

communal) a octroyé à B _________ une autorisation de construire quatre chalets ainsi 

que des places de parc sur les parcelles nos xx1, xx2, xx3, xx4 et xx5, au nom local « C 

_________ », alors sises en « zone à bâtir avec zone de danger B ». Le lendemain, le 

nouveau plan d’affectation des zones, adopté par l’assemblée primaire le 11 avril  

1994, ainsi que le nouveau règlement des constructions de la commune de A _________  

(ci-après : RCCZ) ont été homologués par le Conseil d’Etat et sont entrés en vigueur le 

même jour (art. 130 let. a RCCZ).  

Le 2 avril 1997, B _________ et X _________ ont demandé la modification de 

l'autorisation de construire du 23 mai 1995, afin de permettre au second, potentiel 

acquéreur, de regrouper les parcelles nos xx1, xx4, xx5 et xx6 et d’y ériger un seul chalet. 

Le projet dans son ensemble concernait les parcelles nos xx1, xx4, xx5, xx6 et xx2 et les 

parties ont indiqué que la transaction projetée dépendait de l’obtention de l’accord formel 

du conseil communal quant à cette modification de l’autorisation de construire 

précédente.  

Le 25 avril 1997, l’urbaniste D _________ a rappelé au conseil communal que les 

parcelles nos xx4 et xx1 se situaient en zone d’affectation différée (art. 99 RCCZ). Il a 

précisé que l’autorisation octroyée le 23 mai 1995 à B _________ avait rendu « le terrain 

constructible immédiatement[,] mais uniquement pour le projet autorisé, toute 

modification importante impliquant le dépôt d’une nouvelle demande d’autorisation et, 

par voie de conséquence, une mise en conformité du statut légal du sol ».  

Par décision du 2 juin 1997, notifiée le 5 juin 1997, le conseil communal a accordé à  

X _________ « la modification de l’autorisation de construire accordée le 23 mai 1995 à 

B _________ – parcelles nos xx1, xx4, xx5, xx6 et xx2 "C _________" ».   

Le 27 juin 1997, le conseil communal a attesté que « les parcelles nos xx1, xx2, xx4, xx5 

et xx6, folio no.xxx "C _________" propriété de B _________ de E _________[,] en zone 

à bâtir[,] sous réserve du secteur concerné pour le cadastre forestier (parcelle nos xx1, 

xx5 et xx6), [étaient] au bénéfice d’une autorisation de construire délivrée le 23 mai 1995 

».  

Par acte de réunion de parcelles et de vente du 7 juillet 1997, B _________ a fait réunir 

les parcelles nos xx1, xx4, xx5 et xx6, plan no xxx sises au lieu-dit « C _________ », sur 

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la commune de A _________, en un seul immeuble portant le no xx4, avant de le vendre, 

avec les parcelles nos xx2 et xx7, à X _________. Ce dernier a ensuite construit un chalet 

sur la nouvelle parcelle n° xx4 entre juillet 1997 et septembre 1998.  

B. Au cours d'opérations de vente des parcelles en 2013, la régularité de 

l'autorisation de construire délivrée en 1997 a été mise en doute. Dans ce cadre, le 

conseil communal a attesté, le 23 août 2013, que la parcelle no xx4 se situait en zone 

d’affectation différée pour 2856 m2 (non constructibles), en zone de forêt pour 2134 m2 

(non constructibles), en zone de chalet A pour 100 m2 et en zone sans affectation 

spéciale pour 210 m2. Par ailleurs, l’intégralité de cette parcelle se situait dans le « 

[p]érimètre de danger géologique B ». Ces éléments ont fait échouer le processus de 

vente.  

Le 20 février 2014, la Commission cantonale des constructions (ci-après : la CCC) a 

exposé au conseil communal que celui-ci n’était pas compétent pour délivrer une 

autorisation de construire en 1997 dans la mesure où le projet envisagé était situé hors 

zone à bâtir (« zone d’affectation différée ») à la suite de la révision du PAZ, homologuée 

par le Conseil d’Etat, le 24 mai 1995. Par conséquent, cette décision communale de 1997 

était nulle. En outre, la CCC a estimé qu’une décision de régularisation n’entrait pas en 

considération car la construction réalisée était contraire au droit matériel. Enfin, la 

question d’une éventuelle remise en état des lieux a été laissée ouverte.   

Le 17 juin 2014, X _________ a demandé au conseil communal d’effectuer la correction 

« d’une erreur matérielle de planification » en modifiant partiellement le PAZ, afin que la 

construction litigieuse soit classée en zone à bâtir. Cette requête s'est heurtée à un 

préavis négatif du Service cantonal du développement territorial (ci-après: le SDT).  

C. Le 11 mars 2015, X _________ a requis de la CCC une décision en constatation 

de la validité de l’autorisation délivrée le 2 juin 1997, se prévalant de sa bonne foi (art. 5 

al.  

3 et 9 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 – Cst. ; RS 101).  

Par décision du 29 juin 2015, la CCC a constaté la nullité de l’autorisation de construire 

délivrée le 2 juin 1997 par une autorité incompétente et portant sur la construction d’une 

habitation, sur la parcelle no xx4. Elle a estimé que les conditions relatives à la bonne foi 

n’étaient pas réunies dans la mesure où le requérant, architecte de profession, devait 

savoir que le conseil communal n’était pas compétent pour octroyer une autorisation de 

construire hors zone à bâtir (zone d’affectation différée). Par ailleurs, la construction étant 

située hors de la zone à bâtir, le délai de prescription applicable pour ordonner la 

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démolition était de 30 ans. De surcroît, la CCC a considéré le vice comme grave, le 

conseil communal étant incompétent pour délivrer l’autorisation de construire litigieuse.  

La CCC a encore indiqué qu’une régularisation de la situation n’était pas admissible au 

motif qu’aucune des conditions pour délivrer une autorisation de construire n’était remplie 

en l’espèce, tant du point de vue de la conformité à la destination de la zone (art. 16a et 

22 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire [LAT] ; RS 700) que 

sous l’angle d’une dérogation (art. 24 ou 24c LAT). Elle a toutefois renoncé à exiger la 

remise en état des lieux, compte tenu des coûts d'une démolition et du fait que l'intéressé 

n'avait pas été inquiété durant 18 ans.  

D. Le 31 juillet 2015, X _________ a recouru auprès du Conseil d’Etat en concluant, 

sous suite de frais et dépens, à l’annulation des chiffres 3.1 et 3.4 de la décision 

attaquée, à l’accomplissement de mesures d’instruction et à la constatation de la validité 

juridique de l’autorisation de construire du 2 juin 1997, subsidiairement, au renvoi du 

dossier à la CCC pour instruction dans le sens des considérants et au prononcé d’une 

nouvelle décision ; plus subsidiairement, à la correction de l’affectation différée du 

secteur de la parcelle no xx4, par une affectation en zone à bâtir ou au renvoi du dossier 

au conseil communal avec instruction dans ce sens. A la forme, il s’est plaint d’une 

violation de son droit d’être entendu, les moyens de preuve qu’il avait requis n’ayant pas 

été administrés, ainsi que d’une motivation insuffisante de la décision. Au fond, il a 

invoqué sa bonne foi, l’écoulement du temps, l’absence de vice grave, l’atteinte à la 

sécurité du droit ainsi que la violation des principes de l’intérêt public et de la 

proportionnalité.   

Consulté par le Conseil d’Etat, le SDT a exposé, le 20 novembre 2015, qu’il ne pourrait 

probablement pas proposer l’acceptation d’une demande d’extension de la zone à bâtir 

sur la parcelle no xx4 en l’absence des réquisits nécessaires pour justifier la clause du 

besoin. Il en allait de même en cas de demande de correction matérielle du PAZ, car la 

volonté claire du conseil communal de ne pas affecter ce secteur en zone à bâtir dans 

le cadre de la révision globale du PAZ et du RCCZ excluait l’existence d’une erreur de 

sa part.  

E. Par décision du 18 mai 2016, le Conseil d’Etat a rejeté le recours. En substance, 

il n’a pas donné suite aux offres de preuve de X _________, estimant que celles-ci 

n’étaient pas utiles pour la résolution du cas. Il a ensuite confirmé la nullité de 

l’autorisation de construire délivrée le 2 juin 1997, étant donné que le conseil communal 

était incompétent pour délivrer une telle autorisation – même s’il l’avait été en 1995 pour 

le projet de B _________ – puisque les parcelles visées se situaient en zones 

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d’affectation différée et de forêt. De surcroît, le projet de construction déposé par X 

_________ ne correspondait pas à celui pour lequel B _________ avait obtenu une 

autorisation de construire en 1995, si bien que le conseil communal n’avait pas autorisé, 

le 2 juin 1997, une simple modification du projet autorisé par le permis de bâtir de 1995. 

En conséquence, une nouvelle autorisation de construire, délivrée par la CCC, aurait été 

nécessaire en 1997. Par ailleurs, il ne faisait aucun doute que l’intéressé était en mesure 

de se rendre compte de l’incompétence de la commune, compte tenu notamment de sa 

formation d’architecte et du fait que la classification des parcelles en zones d’affectation 

différée et de forêt dense lui était connue lors de ses négociations avec B _________ en 

vue de leur acquisition. Enfin, le Conseil d’Etat a encore exposé que les reproches 

formulés par X _________ à l’encontre de l’attitude des diverses autorités relevaient du 

droit privé.  

F. Le 27 juin 2016, X _________ a déféré céans ce prononcé en concluant, sous 

suite de frais et dépens, à son annulation, à la constatation de la validité juridique de 

l’autorisation de construire du 2 juin 1997, subsidiairement au renvoi du dossier au 

Conseil d’Etat pour nouvelle décision après administration de toutes les preuves qu’il 

avait offertes. Ses conclusions plus subsidiaires tendaient au renvoi du dossier à 

l’autorité attaquée pour instruction dans le sens des considérants avant le prononcé 

d’une nouvelle décision. Sous l’angle formel, il a critiqué le refus de procéder aux 

interrogatoires requis ainsi que la répartition des frais et dépens découlant de la 

motivation insuffisante de la décision de la CCC. Au fond, il a estimé que tant le contexte 

dans lequel le permis de construire avait été octroyé à l’époque que l’exigence de 

sécurité du droit, la garantie du droit de propriété, la faible gravité du vice formel et 

l’écoulement du temps justifiaient la guérison du vice de l’incompétence formelle et la 

reconnaissance de la validité de l’autorisation de construire délivrée en 1997.  

G. Par arrêt du 13 avril 2017 (A1 16 158), la Cour de céans a rejeté le recours, dans 

la mesure de sa recevabilité. Elle a retenu qu’il n’y avait eu aucune forme de violation du 

droit d’être entendu, le dossier suffisant à l’établissement des faits pertinents, une 

inspection locale et une audition de membres du Conseil communal étant, dès lors, 

superflues. De plus, l’incompétence du conseil communal constituait un vice grave de 

procédure. A cela s’ajoutait que X _________ était architecte de profession, que 

l’autorisation délivrée en 1995 ne concernait pas exactement les mêmes parcelles que 

la modification requise en 1997, que le projet initial n’avait rien à voir avec celui 

finalement mené à terme et que le prénommé avait, de son propre aveu, tenu la 

compétence de la commune comme douteuse. Ainsi, le principe de la bonne foi n’avait 

pas été violé et aucun intérêt prépondérant relevant de la sécurité du droit ou des 

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relations juridiques ne s’opposait à la constatation de la nullité de l’autorisation de 

construire délivrée en 1997.  

H. Le 18 mai 2017, l’Office fédéral du développement territorial ARE (ci-après : 

l’ARE) a recouru à l’encontre de ce prononcé auprès du Tribunal fédéral, concluant au 

rétablissement d’un état conforme au droit, à savoir la démolition totale de la construction 

illégale. Il a expliqué que les dérogations à la règle n’étaient pas mineures, que la 

construction se heurtait au principe fondamental de la séparation entre le territoire 

constructible et non constructible, que le fait qu’une remise en état impliquait des coûts 

importants n’était pas déterminant, que l’intéressé ne pouvait pas se prévaloir de sa 

bonne foi et que les chances de faire reconnaître la construction comme conforme au 

droit étaient inexistantes. Dès lors, l’intérêt public à rétablir une situation conforme au 

droit l’emportait manifestement sur l’intérêt privé de X _________ au maintien de son 

chalet.  

Le 30 mai 2017, la Cour de céans a indiqué que, dans la mesure où la décision du 29 

juin 2015 de la CCC de renoncer à ordonner une remise en état de lieux n’avait fait l’objet 

d’aucune contestation, ni devant le Conseil d’Etat, ni devant elle, elle n’avait pas à 

aggraver la situation de l’intéressé en prononçant une remise en état des lieux, sous 

peine de violer le principe de l’interdiction de la reformatio in pejus.  

Le 8 juin 2017, la CCC a renoncé à se déterminer sur le recours de l’ARE. Le Conseil 

d’Etat et le conseil communal ont fait de même le 21 juin 2017.  

Dans sa prise de position du 24 octobre 2017, X _________ a d’abord invoqué un 

établissement inexact des faits, principalement s’agissant de sa bonne foi, ainsi que la 

violation des garanties générales de procédure au sens de l’article 29 Cst, dont le droit 

d’être entendu, de la protection contre l’arbitraire, de la protection de la bonne foi, des 

principes de l’intérêt public, de la proportionnalité et de la subsidiarité, et de la garantie 

de la propriété. En substance, il a réitéré les motifs qu’il avait ténorisés dans ses 

précédentes écritures. Il a complété ses observations le 5 décembre 2017.  

Le 6 décembre 2017, l’ARE a rappelé que le SDT n’avait jamais donné son accord, 

même tacitement, au projet de l’intéressé. Par ailleurs, il ne pouvait pas être considéré 

que le projet de construction se basait sur la réutilisation d’une autorisation communale 

existante, dans la mesure où le projet de 1997 avait totalement changé par rapport à 

celui autorisé en 1995 et ne concernait plus les mêmes parcelles. Quant à la pesée des 

intérêts, l’intérêt public en jeu devait l’emporter sur l’intérêt privé purement financier de  

X _________ à s’opposer au rétablissement d’une situation conforme au droit. Enfin, le 

prénommé ne pouvait pas se prévaloir d’un raccourcissement du délai de péremption en 

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lien avec la bonne foi au sens objectif, puisque rien n’attestait que les autorités 

cantonales compétentes avaient eu connaissance et toléré la construction litigieuse.   

X _________ est encore intervenu en personne, par lettre du 4 janvier 2018 – appuyé 

par la commune par lettre du 15 janvier suivant –, puis par l’intermédiaire de son 

mandataire le 11 janvier suivant pour affirmer sa bonne foi et faire état des difficultés 

financières que causerait pour lui un ordre de démolition.   

I.  Par arrêt du 20 juin 2018 (1C_273/2017), le Tribunal fédéral a admis le recours et 

renvoyé la cause au Conseil d’Etat afin qu’il examine la question d’un ordre de 

démolition. En effet, X _________ n’ayant pas lui-même recouru à l’encontre de l’arrêt 

du 13 avril 2017, la nullité de l’autorisation de construire ainsi que l’impossibilité d’une 

régularisation en l’état actuel étaient des questions qui avaient été définitivement réglées. 

En revanche, les faits déterminants pour traiter de la proportionnalité d’une remise en 

état (notamment la situation économique de l’intéressé et le coût d’une remise en état) 

n’avaient pas été établis par les autorités précédentes, si bien que le Tribunal fédéral ne 

pouvait pas se prononcer sur cette problématique.  

Reprenant l’instruction de cette affaire, le 6 septembre 2018, le Conseil d’Etat a interpellé  

X _________, afin qu’il dépose les pièces permettant d’évaluer la valeur actuelle du bien, 

le coût des investissements entrepris, la situation économique de l’intéressé de même 

que le coût d’une remise en l’état.  

Le 10 novembre 2018, le prénommé a invoqué la péremption absolue de l’obligation de 

remise en état en sens de l’article 57 al. 4 de la loi cantonale sur les constructions du 15 

décembre 2016 (LC ; RS/VS 705.1), les travaux de construction s’étant achevés à la fin 

du mois de septembre 1998. Il a produit divers documents tendant à prouver le montant 

des investissements engagés, sa situation économique personnelle ainsi que le coût 

d’une remise en état. Ainsi, après avoir acquis, en 1997, les parcelles nos xx1, xx2, xx4, 

xx5 et xx6 pour un montant de 200'000 fr., puis la parcelle n° xx7 pour un montant de 

10'000 fr. les montants investis lors de la construction s’élevaient à 910'391 fr. 95. Il a 

également indiqué que le bien était hypothéqué à hauteur de 500'000 fr., que sa fortune 

personnelle s’élevait, pour le reste, à 240'000 fr., et que le coût total de la remise en état 

s’élèverait à 284'000 fr. selon son estimation personnelle. Il a encore expliqué que, étant 

retraité, ses revenus annuels périodiques d’un montant de 118'000 fr. (1er et 2e piliers) 

ne suffiraient pas à couvrir les frais liés à un éventuel ordre de démolition.   

Par courrier du 30 novembre 2018, le conseil communal a renoncé à se déterminer. La 

CCC a fait de même le 24 janvier 2019.   

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Le 28 février 2019, l’ARE a rappelé que, la construction illégale se situant hors de la zone 

à bâtir, c’était bien un délai de péremption de 30 ans, non écoulé en l’occurrence, qui 

devait s’appliquer. Quant à la question de la proportionnalité d’un ordre de remise en 

état, le fait que ce dernier impliquait des coûts importants n’était pas le seul élément 

déterminant et admettre le contraire revenait à accorder une chance plus élevée 

d’échapper à la remise en état à la personne qui contreviendrait gravement aux règles.   

Le 5 mars 2019, X _________ a déposé un procès-verbal du Bureau d’estimation des 

bâtiments, aux termes duquel la valeur d’assurance du chalet était de 1'320'000 fr. au 1er 

avril 2018.   

Par courrier du 19 juin 2019, X _________ a déclaré retirer son recours du  

31 juillet 2015.  

J.  Par décision du 29 janvier 2020, le Conseil d’Etat a confirmé le point 3.3 de la décision 

du 29 juin 2015 de la CCC et renoncé à exiger la remise en état des lieux. Après avoir 

expliqué qu’il n’était pas possible d’éluder les effets d’un arrêt de renvoi par le retrait du 

recours cantonal, le Conseil d’Etat a constaté que le délai de péremption de 30 ans pour 

ordonner la démolition d’une installation illicite n’était pas atteint. Il a toutefois considéré 

qu’il convenait de renoncer à exiger la remise en état des lieux de la construction illicite 

en application du principe de proportionnalité. Cette solution était motivée par le fait que 

la construction se situait à la limite de la zone de chalets A et B, que le secteur était déjà 

largement bâti, qu’il était équipé, que X _________ n’avait pas été inquiété pendant 18 

ans, que ce dernier avait investi des sommes importantes dans la construction et que les 

coûts de remise en état avaient été estimés à 284'000 francs.  

J.  Le 2 mars 2020, l’ARE a déféré céans la décision du 29 janvier 2020 du Conseil 

d’Etat, concluant à son annulation et à la démolition totale de la construction illicite. Il a 

d’abord estimé que les dérogations aux règles n’étaient pas mineures, puisque X 

_________ avait érigé une nouvelle construction d’envergure hors de la zone à bâtir. De 

plus, même si les coûts importants pour l’édification et la démolition devaient être pris en 

compte, le Conseil d’Etat avait donné une trop grande importance à ce critère, si bien 

que la décision avait pour conséquence de permettre plus facilement à celui qui 

contrevenait gravement aux règles d’échapper à une remise en état. En outre, l’autorité 

précédente avait omis de prendre en considération les bénéfices importants dont l’intimé 

avait profité, soit la jouissance, pendant plus de 20 ans de l’immeuble illicite. Ceci valait, 

a fortiori, lorsque le contrevenant était de mauvaise foi, comme c’était le cas dans cette 

affaire. A cela s’ajoutait que, contrairement à ce que le Conseil d’Etat avait retenu, la 

construction, située dans une clairière, était isolée, puisque le bâtiment le plus proche se 

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trouvait à 80 mètres et était séparé du chalet litigieux par une forêt. Une grande partie 

de la zone à bâtir la plus proche n’était, par ailleurs, pas construite.  

Par courrier du 10 mars 2020, la CCC a renoncé à se déterminer. Le Conseil d’Etat a fait 

de même le 25 mars 2020, tout en déposant son dossier.  

Le 30 avril 2020, X _________ a critiqué les jurisprudences citées par l’ARE à l’appui de 

son recours, estimant qu’aucune d’elles ne correspondait à son cas, étant donné qu’il 

avait entrepris toutes les démarches pour obtenir une autorisation de construire valable. 

Sa bonne foi devait être reconnue à cet égard. Par ailleurs, le Conseil d’Etat avait pris 

en compte divers éléments dans sa pesée des intérêts, notamment le nombre d’années 

écoulées et le fait que la construction se situait dans un secteur largement bâti et 

totalement équipé, si bien qu’il ne pouvait pas lui être reproché d’avoir donné trop 

d’importance au critère financier. De plus, le chalet litigieux ne se trouvait pas dans une 

clairière, mais dans un champ entretenu et la distance qui le séparait des autres 

bâtiments était parfaitement représentative du type d’habitat dispersé du F _________.  

  

    

Considérant en droit  

  

1.1  L’ARE a qualité pour recourir (art. 80 al. 1 let. a et 44 al. 1 let. b de la de la loi du 6 

octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives - LPJA ; RS/VS 172.6, en 

relation avec les art. 89 al. 2 lit. a et 111 al. 2 de la loi fédérale du 17 juin 2005 sur le 

Tribunal fédéral - LTF ; RS 133.110 ; cf. art. 48 al. 4 de l’ordonnance fédérale du 28 juin 

2000 sur l’aménagement du territoire - OAT ; RS 700.1).  

1.2  Le recours est, au surplus, recevable (art. 72, 78 let. a, 79a let. b, 80 al. 1 let. b-c, 

46 et 48 LPJA).  

2. L’autorité attaquée ayant déposé les dossiers de la cause, la demande du 

recourant en ce sens est satisfaite (art. 80 al. 1 let. d, 56 al. 1 et 17 al. 2 LPJA).  

3. En substance, l’ARE se plaint de la pesée des intérêts effectuée par le Conseil 

d’Etat, estimant que l’intérêt public au rétablissement d’une situation conforme au droit 

doit primer l’intérêt privé du propriétaire à conserver sa construction.  

3.1 Lorsque des constructions ou des installations illicites sont réalisées en 

dehors de la zone à bâtir, le droit fédéral exige en principe que soit rétabli un état 

conforme à la loi. Le principe de la séparation de l'espace bâti et non bâti, qui 

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préserve différents intérêts publics, est de rang constitutionnel ; il fait partie 

intégrante de la notion d'utilisation mesurée du sol de l'article 75 al. 1 Cst. (cf. 

Message du Conseil fédéral du 20 janvier 2010 relatif à une révision partielle de 

la LAT, FF 2010 964 ch. 1.2.1 et 973 ch. 2.1). Cette séparation doit par 

conséquent, en dehors des exceptions prévues par la loi, demeurer d'application 

stricte (ATF 132 II 21 consid. 6.4). Si des constructions illégales, contraires au 

droit de l'aménagement du territoire, sont indéfiniment tolérées en dehors de la 

zone constructible, le principe de la séparation du bâti et du non-bâti est remis 

en question et un comportement contraire au droit s'en trouve récompensé (arrêt 

du Tribunal fédéral 1C_50/2020 du 8 octobre 2020 consid.8.1.1). L’autorité peut 

renoncer à un ordre de démolition, conformément au principe de la 

proportionnalité, si les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé 

n'est pas de nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître 

de l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou 

encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction comme 

conforme au droit (ATF 132 II 21 consid. 6 ; 123 II 248 consid. 3a/bb). Celui qui 

place l'autorité devant un fait accompli doit s'attendre à ce que celle-ci se 

préoccupe plus de rétablir une situation conforme au droit que d'éviter les 

inconvénients qui en découlent pour lui (ATF 123 II 248 consid. 4a ; 111 Ib 213 

consid. 6b ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_569/2020 du 25 février 2021 consid. 

2.4).  

Découlant directement de l'article 9 Cst. et valant pour l'ensemble de l'activité étatique, 

le principe de la bonne foi protège le citoyen dans la confiance légitime qu'il met dans 

les assurances reçues des autorités, lorsqu'il a réglé sa conduite d'après des décisions, 

des déclarations ou un comportement déterminé de l'administration (ATF 141 IV 530 

consid. 6.2). Pour que le justiciable puisse invoquer cette protection, il faut que l'autorité 

qui a donné son assurance ait été compétente pour le faire, ou que le justiciable ait pu 

la considérer comme telle. Il faut par ailleurs que l'administré n'ait pas pu se rendre 

compte immédiatement de l'inexactitude du renseignement obtenu, qu'il se soit fondé sur 

les assurances dont il se prévaut pour prendre des dispositions auxquelles il ne saurait 

renoncer sans subir de préjudice et que l'intérêt à une correcte application du droit ne se 

révèle pas prépondérant sur la protection de la confiance (ATF 137 II 182 consid. 3.6.2 

; arrêt du Tribunal fédéral 1C_183/2018 du 22 juillet 2019 consid. 3.1). La question de la 

bonne foi doit s'apprécier en fonction d'éléments objectifs et subjectifs. Au titre des 

premiers, entrent notamment en considération la nature de l'indication fournie et le rôle 

apparent du fonctionnaire dont elle émane; mais il y a en outre lieu de tenir compte de 

la position ou de la qualité, éventuellement particulières, du justiciable concerné (ATF 

- 11 -  

114 Ia 105 consid. 2d/aa ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_50/2020 précité consid. 8.1.2). 

Dans le contexte de l’examen de la proportionnalité d’un ordre de remise en état, la 

bonne foi de l'administré est un élément qui entre dans la pesée des intérêts, mais il n'est 

pas seul décisif, aucun intérêt public ni privé ne devant, de surcroît, imposer que la 

situation soit rendue conforme au droit (arrêt du Tribunal fédéral 1C_418/2016 du 28 

février 2017 consid. 5.1).  

3.2 En l’occurrence, les dérogations à la règle ne sont pas mineures, étant 

donné qu’un chalet a été érigé, sans autorisation valable, hors de la zone à bâtir, 

soit, pour l’essentiel, en zone d’affectation différée et en zone de forêt dense. De 

plus, les intérêts publics majeurs que constituent la préservation des zones non 

constructibles et la distinction fondamentale entre espace bâti et non bâti 

l'emportent manifestement sur l'intérêt du propriétaire à maintenir les travaux 

effectués qui ne sont pas conformes à l'affectation de la zone. En effet, les règles 

relatives à la délimitation de la zone à bâtir, respectivement à la prohibition de 

construire hors des zones à bâtir, répondent à une préoccupation centrale de 

l'aménagement du territoire (art. 75 al. 1 Cst. et 1 al. 1 LAT) ; l'intérêt public sur 

lequel elles sont fondées ne peut qu'être qualifié d'important (arrêt du  

Tribunal fédéral 1C_508/2018 du 15 juillet 2019 consid. 2.3). A cet égard, la Cour de 

céans ne peut suivre l’appréciation du Conseil d’Etat selon laquelle la dérogation serait 

moins grave du fait que la construction se situe à la limite de la zone de chalet A et B, 

dans un secteur largement bâti et équipé. Au contraire, la construction est presque 

entièrement entourée par la forêt et se trouve, par ce biais, séparée naturellement de la 

zone construite.   

Certes, l'intérêt privé du propriétaire est évident puisqu’il n’a pas été inquiété pendant 16 

ans et qu’il comptait vendre son chalet. La remise en état implique en outre des travaux 

importants et une somme conséquente de l'ordre de 284'000 fr. selon l’estimation versée 

au dossier. Toutefois, ce critère n'est pas à lui seul décisif, un ordre de démolition et de 

remise en état ayant été confirmé pour des montants plus importants (cf. entre autres, 

arrêts du Tribunal fédéral 1C_136/2009 du 4 novembre 2009 [qui concernait la démolition 

d'une ancienne ferme rénovée sans autorisation et vouée à l'habitation d'un non-

agriculteur pour un montant estimé à 300'000 francs] ; 1C_29/2016 du 18 janvier 2017 

consid. 7.2 et 1C_61/2014 du 30 juin 2015 consid. 5.3). Devant la Cour de céans, le 

propriétaire ne soutient plus ne pas être en mesure de supporter les frais de remise en 

état, bien qu’il l’ait fait devant le Conseil d’Etat. Selon ses propres déclarations auprès 

de cette autorité, il dispose cependant d’un revenu annuel confortable de 118'000 fr. (cf. 

détermination du 10 novembre 2018, page 492 du dossier) ainsi que d’une fortune 

personnelle s’élevant à 240'000 fr. (cf. détermination du 10 novembre 2018, pages 459 

- 12 -  

à 461 et 493 du dossier), ce qui devrait lui permettre de faire face aux coûts de remise 

en état dans un délai raisonnable.   

Par ailleurs, comme l’a rappelé le Tribunal fédéral dans son arrêt du 20 juin 2018, faute 

pour le propriétaire d’avoir recouru lui-même contre l’arrêt de la Cour de céans du 13 

avril 2017, qui confirmait la nullité de l'autorisation de construire ainsi que l'impossibilité 

d'une régularisation en l'état actuel, l’on ne peut aujourd’hui revenir sur l'ensemble des 

problématiques qui y ont été définitivement réglées. Dès lors, il n'y a pas de chances 

sérieuses de faire reconnaître la construction litigieuse comme conforme au droit en 

vigueur. Il en va de même de la question de la bonne foi de l’intéressé, qui avait fait 

l’objet d’une analyse détaillée dans l’arrêt du 13 avril 2017 au terme de laquelle sa bonne 

foi n’avait pas pu être reconnue, compte tenu, notamment de ses connaissances en 

matière de police des constructions découlant de sa qualité d’architecte ainsi que de ses 

doutes quant la compétence du conseil communal. Enfin, contrairement à ce que le 

propriétaire semble soutenir, sa situation n’est pas complètement inédite puisque dans 

l’ATF 111 Ib 213 notamment, il avait déjà été question de la nullité d'une dérogation 

accordée par la Municipalité, à défaut d’approbation par l’autorité cantonale compétente, 

l’ordre de démolir les constructions entreprises sans autorisation valable ayant été jugé 

admissible.  

Partant, les intérêts publics lésés justifient le dommage que la remise en état causerait 

au propriétaire et l'emportent sur l'intérêt privé purement financier de ce dernier à 

s'opposer au rétablissement d'une situation conforme au droit. Dans ces conditions, la 

décision attaquée s'écarte de manière injustifiée de la jurisprudence rendue en la matière 

et viole le droit en tant qu'elle confirme le maintien de la construction litigieuse.  

4.  Attendu ce qui précède, il convient d’admettre le recours, d’annuler la décision du 

Conseil d’Etat du 29 janvier 2020 et de renvoyer la cause à la CCC afin qu’elle rende 

une décision de remise en état des lieux conforme au droit. Cette dernière devra indiquer 

la mesure exacte à prendre pour rétablir une situation conforme au droit, le délai 

d'exécution, la menace d'exécution d'office en cas de non-respect de la mesure 

ordonnée et les voies de recours (art. 57 al. 3 LC).  

5.1  L’issue du litige commande de mettre les frais de la cause à la charge de  

X _________ (art. 89 al. 1 LPJA), à qui les dépens sont refusés (art. 91 al. 1 a contrario 

LPJA).  

5.2  Vu les critères et limites des articles 13 al. 1 et 25 de la loi du 11 février 2009 fixant 

le tarif des frais et dépens devant les autorités judiciaires ou administratives (LTar ;  

- 13 -  

RS/VS 173.8) et, en particulier, les principes de la couverture des frais et de l’équivalence 

des prestations, l'émolument de justice, qui comprend les frais de chancellerie (art. 3 al. 

3 et 11 LTar), est fixé à 1 500 francs.  

  

    

Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce  

  

1. Le recours est admis. La décision du Conseil d’Etat du 29 janvier 2020 est annulée 

et le dossier est renvoyé à la Commission cantonale des constructions pour nouvelle 

décision au sens du considérant 4.  

2. Les frais, par 1 500 fr., sont mis à la charge de X _________.  

3. Il n'est pas alloué de dépens.  

4. Le présent arrêt est communiqué à l’Office fédéral du développement territorial 

(ARE), à Maître M _________, pour X _________, à l’administration communale de 

A _________, au Conseil d’Etat, et à la Commission cantonale des constructions.  

Sion, le 12 juillet 2021