# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e0600872-5521-5e7c-8b3c-24dde7dabf94
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-07-02
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 02.07.2021 120 2021 45
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_120-2021-45_2021-07-02.pdf

## Full Text

1/10

Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 120/2021/45

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 2. Juli 2021

in der Beschwerdesache zwischen

C.________
Beschwerdeführerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________

und

Baupolizeibehörde der Gemeinde Wilderswil, Baukommission, Gewerbeweg 1
3812 Wilderswil

betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Wilderswil vom 25. Mai 2021 
(Umbau und Sanierung Dachwohnung, Baueinstellung)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin eines erhaltenswerten Gebäudes, das Teil einer 
Baugruppe ist (K-Objekt). Die Parzelle Wilderswil Gbbl. Nr. F.________ liegt in der Kernzone und 
im Ortsbilderhaltungsgebiet. Mit Baugesuch vom 11. Februar 2021 (bei der Gemeinde 
eingegangen am 15. Februar 2021) ersuchte die Beschwerdeführerin um eine Baubewilligung für 
den «Umbau und Sanierung best. Dachwohnung». Die Denkmalpflege stimmte dem Vorhaben mit 
Fachbericht vom 30. März 2021 mit Auflagen zu. Der Fachbericht Brandschutz vom 1. März 2021 
lautete ebenfalls positiv. Das Bauvorhaben wurde weder publiziert noch den Nachbarn mitgeteilt. 
Am 1. April 2021 erteilte die Gemeinde Wilderswil für den «Umbau und Sanierung best. 
Dachwohnung» eine kleine Baubewilligung. 

2. Am 17. Mai 2021 zeigte ein Anwohner bei der Bauverwaltung an, dass beim Wohnhaus 
G.________gasse 39 Bauarbeiten im Gange seien. Die Gemeinde teilte ihm mit, dass dafür eine 
rechtskräftige Baubewilligung bestehe. Der Anwohner bezweifelte, dass es im Dachgeschoss eine 
vorbestehende Wohnung gebe. Die Gemeinde führte am 20. Mai 2021 in Anwesenheit der 
Bauherrschaft und dem Projektverfasser eine baupolizeiliche Kontrolle durch. In der Aktennotiz 
hielt sie fest, dass mit den Bauarbeiten begonnen worden sei, aber die wesentlichen Bestandteile 
wie Wandbeläge und Konstruktion noch ersichtlich seien. Es könne nicht abschliessend gesagt 
werden, wie die Dachwohnung früher genutzt worden sei. Eine eigenständige Wohnung benötige 
eine Kocheinrichtung und Sanitäreinrichtungen; solches sei nicht vorhanden. Im inzwischen 

BVD 120/2021/45 

2/10

eingereichten Protokoll der amtlichen Bewertung sei nur von zwei minderwertigen Zimmern die 
Rede, jedoch nicht von einer eigenständigen Wohnung, auf die sich die Baubewilligung vom 1. 
April 2021 abstütze.1 

3. Am 21. Mai 2021 forderte die Gemeinde den Projektverfasser mündlich auf, den Bau 
einzustellen, was gleichentags geschah. Mit Baueinstellungsverfügung vom 25. Mai 2021 ordnete 
die Gemeinde die sofortige Einstellung sämtlicher Bauarbeiten im Dachgeschoss an, bis zur 
Klärung des rechtmässigen Zustandes (Ziff. 2.1). Weiter forderte die Gemeinde die Bauherrschaft 
auf, innert 30 Tagen aufzuzeigen, wie die Räume früher genutzt wurden. Hierzu soll ein 
Grundrissplan erstellt werden, welcher insbesondere aufzeigt, wo die Küche und die sanitären 
Einrichtungen bestanden haben sollen (Ziff. 2.2). Die Gemeinde wies darauf hin, dass die 
Verfügung sofort vollstreckbar sei und notfalls mit Polizeigewalt durchgesetzt werde (Ziff. 2.3). 
Ausserdem drohte sie eine Busse bei Nichtbefolgung an (Ziff. 2.4). Die Gemeinde begründete die 
Baueinstellung damit, dass sich das Baugesuch für den Umbau und die Sanierung der 
bestehenden Dachwohnung auf eine dritte Wohnung im Dachgeschoss beziehe, welche jedoch 
rechtlich gesehen nicht bestehe. Die Besitzstandsgarantie könne nicht geltend gemacht werden. 
Das Vorhaben müsse als Neubau bzw. neubauähnliche Sanierung eingestuft werden. Damit das 
Vorhaben neu beurteilt werden könne und zum Schutz der Investition der Bauherrschaft werde 
ein Baustopp verfügt.

4. Gegen diese Verfügung reichte die Beschwerdeführerin am 2. Juni 2021 Beschwerde bei 
der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragt, die 
Baueinstellungsverfügung vom 25. Mai 2021 sei vollständig aufzuheben und die Vorinstanz sei 
anzuweisen, auf die Einleitung eines Widerrufsverfahrens zu verzichten. Der Beschwerde sei im 
Sinne einer vorsorglichen Massnahme die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

5. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet2, holte die Vorakten ein 
und führte den Schriftenwechsel durch. Gleichzeitig gab es der Gemeinde Gelegenheit, sich zur 
beantragten Anordnung der Suspensivwirkung zu äussern. Die Gemeinde äusserte sich mit 
Vernehmlassung vom 16. Juni 2021 zur Beschwerde und zum Gesuch, ohne explizite Anträge zu 
stellen.

6. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Angefochten ist eine Baueinstellungsverfügung im Sinne von Art. 46 Abs. 1 BauG. Eine 
solche Verfügung kann gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Beschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit zur Beurteilung der Beschwerde 
zuständig. Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin durch die angefochtene Verfügung 
beschwert und daher zur Beschwerde legitimiert. 

1 Aktennotiz der Besprechung vom 20. Mai 2021, Vorakten pag. 6
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)

BVD 120/2021/45 

3/10

b) Streitgegenstand im Beschwerdeverfahren kann nur sein, was die Vorinstanz in der 
angefochtenen Verfügung verbindlich geregelt hat. Der Streitgegenstand kann durch die 
Parteibegehren eingeschränkt, aber nicht erweitert werden.3 Die Gemeinde verfügte den 
Baustopp und ordnete zudem an, dass die Beschwerdeführerin innert 30 Tagen aufzeigen müsse, 
wie die Räume früher genutzt wurden. Über das weitere Vorgehen, insbesondere über die Frage 
eines allfälligen Widerrufs der Baubewilligung wurde in der angefochtenen Verfügung nicht 
entschieden. Soweit die Beschwerdeführerin beantragt, die Gemeinde sei anzuweisen, auf die 
Einleitung eines Widerrufsverfahrens zu verzichten, geht dies über den möglichen 
Streitgegenstand des Beschwerdeverfahrens hinaus. Darauf kann nicht eingetreten werden. Im 
Übrigen ist auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde einzutreten.

2. Dachwohnung

a) Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer Baubewilligung 
ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens Vorschriften missachtet, 
so verfügt die zuständige Baupolizeibehörde die Einstellung der Bauarbeiten (Art. 46 Abs. 1 
BauG).

Die Beschwerdeführerin rügt, die gesetzlichen Voraussetzungen für die Baueinstellung seien nicht 
erfüllt. Das in Angriff genommene Bauvorhaben sei im Baubewilligungsverfahren geprüft und 
beurteilt worden. Die Baugesuchsunterlagen seien vollständig und eindeutig gewesen. Sie verfüge 
nun über eine rechtskräftige Baubewilligung für die Erstellung der Dachwohnung. Auf eine solche 
müsse man vertrauen können. Auf den bewilligten Plänen sei deutlich erkennbar, dass im 
Dachgeschoss keine Küche und Nasszelle vorbestehend waren und dass diese neu erstellt 
werden sollen. Auch aus dem Fachbericht der Denkmalpflege gehe hervor, dass das 
Dachgeschoss bereits heute als Wohnraumerweiterung genutzt werde und nun zu einer 
eigenständigen Wohnung mit Küche und Badezimmer umgebaut werden solle. Die Gemeinde 
hätte daher erkennen müssen, dass im Dachgeschoss keine Küche und Nasszelle vorhanden 
gewesen seien. Die Räume im Dachgeschoss seien bisher als Wohnräume genutzt worden, was 
die Gemeinde anlässlich des Augenscheins selber festgestellt habe. Die Besitzstandsgarantie 
erlaube auch ein Modernisieren und eine Anpassung an moderne Komfortansprüche. Von einer 
neubauähnlichen Umgestaltung könne nicht die Rede sein. Das Verhalten der Gemeinde sei 
rechtsmissbräuchlich und treuwidrig. Die Baueinstellung sei unverhältnismässig und führe zu 
finanziellen Nachteilen, insbesondere mit der Mieterschaft und den beauftragten Unternehmen.

Die Gemeinde bringt dagegen vor, der Projektverfasser habe sich vorgängig bei der 
Bauverwaltung über den Ablauf des Baubewilligungsverfahrens für das Vorhaben erkundigt. Er 
habe anlässlich dieser Vorsprache und bei der Einreichung des Baugesuchs erklärt, dass kein 
zusätzlicher Wohnraum geschaffen oder Estrich bzw. Abstellraum umgenutzt werde. Das 
Bauvorhaben sei im Baugesuch als «Umbau und Sanierung best. Dachwohnung» bezeichnet. Da 
die Gemeinde von einer bestehenden Wohnung ausgegangen sei, habe keine Notwendigkeit 
bestanden, das Vorhaben der Nachbarschaft mitzuteilen. Aus den Plänen sei nicht offensichtlich 
erkennbar, dass zusätzlicher Wohnraum geschaffen werde, zumal Angaben zur bestehenden 
Nutzung und Einrichtung fehlten. Nach dem Protokoll der amtlichen Bewertung hätten lediglich 
zwei minderwertige Zimmer im Dachgeschoss vorbestanden. Zwar hätte sich aus dem 
Fachbericht der Denkmalpflege ableiten lassen, dass die Bauherrschaft im Baugesuch falsche 
Angaben gemacht habe. Die mündlichen Auskünfte und Angaben der Bauherrschaft seien jedoch 
immer eindeutig gewesen, weshalb es für die Gemeinde keinen Grund gegeben habe, daran zu 
zweifeln. Aufgrund der Falschangaben im Baugesuch sei die Gemeinde von der 

3 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 72 N. 12 bis 14

BVD 120/2021/45 

4/10

Besitzstandsgarantie ausgegangen und habe diverse Sachverhalte nicht geprüft, so die 
Raumhöhe, den Energienachweis etc. Zudem wäre bei einer Umnutzung von nichtbewohnten 
Räumen zu bewohnten Räumen das ordentliche Baubewilligungsverfahren nach Art. 32a BauG 
durchgeführt worden. Es könne noch nicht abgeschätzt werden, ob eine zusätzliche Wohnung im 
Dachgeschoss baubewilligungsfähig sei. Mit drei Wohnungen gelte das Gebäude als 
Mehrfamilienhaus nach Art. 43 Abs. 3 BauV4. Die neue Wohnung müsse die wohnhygienischen 
Vorgaben einhalten. Es sei davon auszugehen, dass Ausnahmen für die Unterschreitung der 
Raumhöhe in abgeschrägten Räumen (Art. 67 Abs. 2 BauV) und für die Belichtung (Art. 64 Abs. 
1 BauV) erforderlich seien. Für diese Ausnahmen müsse ein Amtsbericht des 
Regierungsstatthalters eingeholt werden. Mit dem Entzug der aufschiebenden Wirkung solle 
vermieden werden, dass durch Umbauarbeiten Aufwendungen getätigt würden, die eventuell nicht 
baubewilligungsfähig seien.

b) Die zuständige Baupolizeibehörde leitet das baupolizeiliche Verfahren von Amtes wegen 
ein, sobald sie Kenntnis von wesentlichen baurechtswidrigen Tatbeständen erhält. Sie hat einer 
entsprechenden Anzeige nachzugehen und mindestens zu prüfen, ob ein unrechtmässiger 
Zustand besteht. Die zuständige Baupolizeibehörde verfügt die Baueinstellung, wenn ein 
(baubewilligungspflichtiges) Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer 
Baubewilligung ausgeführt wird (Art. 46 Abs. 1 BauG). Sind diese Voraussetzungen erfüllt, liegt 
eine formelle Rechtswidrigkeit vor, die für den Erlass der Baueinstellungsverfügung genügt. Nicht 
Voraussetzung ist dagegen die materielle Rechtswidrigkeit. Ob das Bauvorhaben den 
Bauvorschriften entspricht und bewilligungsfähig ist, ist erst im nachfolgenden 
Wiederherstellungs- oder nachträglichen Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Die Baueinstellung 
stellt noch keine definitive, sondern erst eine vorläufige, vorsorgliche Massnahme dar, die unter 
Zeitdruck ergeht. Für deren Erlass genügt es daher, dass aufgrund einer summarischen Prüfung 
die Rechtswidrigkeit der Bautätigkeit als wahrscheinlich erscheint.5 

c) Die Beschwerdeführerin verfügt für den «Umbau und Sanierung best. Dachwohnung» über 
eine rechtskräftige Baubewilligung. Umstritten und nachfolgend zu prüfen ist, ob das in Angriff 
genommene Bauvorhaben durch diese Baubewilligung abgedeckt ist. Sollte dies nicht der Fall 
sein, liegt ein formell rechtswidriger Zustand vor. Entscheidend ist, ob das Bauvorhaben eine 
vorbestehende Wohnung oder den Einbau einer neuen Wohnung im Dachgeschoss betrifft. Vom 
ersteren geht die Beschwerdeführerin aus, von letzterem die Gemeinde.

Der Begriff der Wohnung wird im Baugesetz nicht expliziert definiert. Das Baugesetz nennt in 
Zusammenhang mit dem Gesundheitsschutz nur einzelne Anforderungen (vgl. Art. 21 Abs. 2 
BauG i.V.m. Art. 62 ff. BauV). Der Begriff «Wohnräume» ist in Art. 63 BauV definiert als alle 
dauernd zum Aufenthalt von Menschen bestimmten Zimmer wie Wohn- und Esszimmer, 
Schlafzimmer, Kinderzimmer oder Zimmer für häusliche Arbeiten. Diese Räume müssen in 
verschiedener Hinsicht den wohnhygienischen Anforderungen genügen (Belichtung und 
Belüftung, Heizung, Isolation, minimale Raumgrössen, vgl. Art. 64 ff. BauV). Der Begriff 
«Wohnung» erscheint erstmals in Art. 68 BauV, wo verlangt wird, dass Wohnungen mit zwei und 
mehr Zimmern mit eigenen Küchen auszurüsten sind. Art. 69 BauV verlangt sodann für jede 
Wohnung mindestens eine den hygienischen Anforderungen genügende Toilette. Eine 
Legaldefinition für den Begriff «Wohnung» findet sich im Zweitwohnungsgesetz. Gemäss Art. 2 
Abs. 1 ZWG6 ist eine Wohnung eine Gesamtheit von Räumen, die für eine Wohnnutzung geeignet 
sind, eine bauliche Einheit bilden, einen Zugang von aussen oder einem gemeinsamen Bereich 

4 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
5 Vgl. zum Ganzen Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, 
Bern 2020, Art. 46 N. 2, 6 und 6b.
6 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702)

BVD 120/2021/45 

5/10

des Gebäudes (Treppenhaus) haben, über eine Kocheinrichtung verfügen und keine Fahrnis 
darstellen. Massgebend ist, dass diese Raumgesamtheit eine selbständige Lebensführung 
erlaubt. Wenn die Kocheinrichtung oder die dafür nötigen Installationen fehlen, ist der 
Wohnungsbegriff nach ZWG nicht mehr erfüllt7. Demnach ist eine Wohnung eine abgegrenzte 
bauliche Einheit mit einem eigenen Zugang, Wohnräumen (Zimmer), einer Küche oder 
Kocheinrichtung und einem WC. Dies entspricht auch dem allgemeinen Verständnis einer 
Wohnung.

d) Die Gemeinde stellte anlässlich ihrer baupolizeilichen Kontrolle fest, dass die frühere 
Nutzung des Dachgeschosses nicht abschliessend geklärt sei, dass aber weder Küche noch 
Sanitäreinrichtungen vorhanden seien, was für eine eigenständige Wohnung vorausgesetzt 
werde. Die Beschwerdeführerin bestätigt explizit, dass mit dem Bauvorhaben erstmals eine Küche 
und ein Badezimmer eingebaut würden. Sie stellt sich aber auf den Standpunkt, dass irrelevant 
sei, ob von Wohnraumerweiterung oder Wohnung gesprochen werde. Zur früheren Nutzung 
reichte sie ein Schreiben von Frau A.________ ein, welche als Angehörige der früheren 
Eigentümer erklärt, dass im Dachgeschoss zwei Schlafzimmer sowie Aufenthaltsbereiche 
vorhanden gewesen seien, die von Bediensteten des Hotels B.________ genutzt worden seien. 
Es habe aber weder eine Küche noch ein WC gegeben. Küche und WC seien im ersten 
Obergeschoss vorhanden gewesen. Einen Estrich habe es nie gegeben8 Die Ausgestaltung des 
Dachgeschosses ist im Protokoll der amtlichen Schätzung der Liegenschaft von 1992 
beschrieben. Im Aufnahmeprotokoll von 1992 sind beim Dachgeschoss eine Innentreppe, 
Eingang, «2 Zimmer minderwertig» und ein Estrich aufgeführt.9 Demnach kann davon 
ausgegangen werden, dass es im Dachgeschoss seit einiger Zeit zwei einfache, allenfalls 
«minderwertige» Zimmer gab, die vermutlich zu Wohnzwecken genutzt wurden. Wie es sich mit 
der Nutzung der übrigen Fläche (Estrich oder Aufenthaltsraum) verhält, ist für die Frage der 
Qualifikation als Wohnung nicht relevant. Das Dachgeschoss verfügte jedenfalls weder über eine 
Küche noch über Sanitäreinrichtungen bzw. ein WC. Die beiden Räume im Dachgeschoss sind 
insoweit vergleichbar mit Mansardenzimmern, die nicht als eigenständige Wohnung gelten.10 Von 
einer bestehenden Wohnung im Dachgeschoss kann daher nicht gesprochen werden. Das 
Bauvorhaben umfasst in diesem Fall nicht die Sanierung einer bestehenden, eigenständigen 
Wohnung, sondern den erstmaligen Einbau einer Wohnung im Dachgeschoss respektive den 
Umbau des Dachgeschosses zu einer Wohnung. Zu prüfen ist, ob die ausgestellte Baubewilligung 
dieses Vorhaben abdeckt.

3. Formelle Rechtswidrigkeit

a) Im Baugesuch muss das Bauvorhaben in allen für die Beurteilung wesentlichen Punkten 
beschrieben werden. Zusätzlich sind ein Situationsplan, Projektpläne und allenfalls weitere 
Unterlagen einzureichen (vgl. Art. 10 ff. BewD). Es ist Sache der Bauherrschaft, eine vollständige 
und widerspruchsfreie Baueingabe einzureichen. Im Fall von unklaren oder missverständlichen 
Bauplänen trägt die Bauherrschaft die Folgen unklarer Planinhalte und kann später (z.B. im 
Wiederherstellungsverfahren) nichts zu ihren Gunsten ableiten.11 Selbstverständliche 
Voraussetzung ist, dass in der Baueingabe (Baugesuch und Pläne) das tatsächlich geplante 
Bauvorhaben dargestellt und umschrieben wird. Die Beschwerdeführerin bezeichnete das 

7 Fabian Mösching, in Kommentar ZWG, 2. Aufl., 2021, Art. 2 N. 7, 8
8 Vorakten der Gemeinde, pag. 2
9 Vorakten der Gemeinde, Faszikel pag. 5
10 VGE 2012/398 vom 17. Mai 2013 E. 3.1; Fabian Mösching, in Kommentar ZWG, 2. Aufl., 2021, Art. 2 N. 7
11 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 34/34 N.4, 
19a; VGE 2016/345 vom 23. Mai 2017 mit weiteren Hinweisen (bestätigt durch BGer 1C_344/2017 vom 17.4.2018, in 
ZBl 2018 S. 606

BVD 120/2021/45 

6/10

Bauvorhaben auf dem Baugesuchsformular 1.0 als «Umbau und Sanierung best. Dachwohnung». 
Der Begriff «best.» kann in diesem Zusammenhang nicht anders verstanden werden, als dass 
damit eine bestehende Wohnung gemeint ist. Auf Seite 2 des Formulars 1.0 gab die 
Beschwerdeführerin eine 3-Zimmer- Wohnung als bestehend an. Bei den Flächenangaben 
werden die bestehende Bruttogeschossfläche (BGF) und das Total der BGF mit 58,4 m2 
angegeben. Dies deutet ebenfalls darauf hin, dass keine Umnutzung von nicht an die BGF 
anrechenbaren Flächen zu Wohnzwecken geplant ist, sondern dass lediglich das Bestehende 
saniert werden soll. Wie oben gezeigt, entspricht dies nicht den Tatsachen.

b) Wie die Gemeinde zu Recht geltend macht, geht auch aus den eingereichten Plänen nicht 
offensichtlich hervor, dass die Dachwohnung noch nicht besteht. Bei Änderungen wie An-, Um- 
und Erweiterungsbauten muss aus den Projektplänen hervorgehen, welche Gebäudeteile 
bestehen bleiben, welche abgebrochen und welche neu erstellt werden sollen (Art. 14 Abs. 4 
BewD). Dies gilt auch für die Zweckbestimmungen der Räume.12 Die bisherige Nutzung wird auf 
dem Grundrissplan ungenügend ausgewiesen. Einzig beim westlichen Raum heisst es «Zimmer 
best.». Im Übrigen fehlen jegliche Angaben zur bestehenden Nutzung, namentlich beim zweiten 
vorbestehenden Raum und den übrigen Flächen. Bei den Flächen, die ausserhalb der 
vorstehenden Räume liegen, steht lediglich «Riemenboden (Auf Wunsch Denkmalpflege)». Die 
«Küche» und «WC Neu» sind rot eingetragen und damit als neues Vorhaben markiert. Daraus 
lässt sich nicht ohne weiteres ableiten, dass noch gar keine solchen Einrichtungen vorhanden 
sind. Wenn gestützt auf das Baugesuch davon ausgegangen wird, dass es sich um eine 
bestehende Dachwohnung handelt, müssen eine Küche und ein WC vorhanden sein. Die geplante 
Küche und das Badezimmer grenzen aneinander an, das Badezimmer liegt teilweise über der 
Küche im Obergeschoss. Es ist naheliegend, dass sich eine bestehende Küche und ein WC wegen 
der Wasser- und Abwasseranschlüsse bereits an diesem Ort befinden würden, zumal auf dem 
Plan sonst nirgends eine Küche oder ein WC als «Abbruch» eingetragen sind. In diesem Fall 
würde die Darstellung der abzubrechenden Einrichtungen (gelb) vom neuen Vorhaben (rot) 
überlagert. Die fehlende Eintragung einer bestehenden Küche und eines WC bedeuten daher nicht 
zwangsläufig, dass es noch gar keine gibt; vielmehr muss aufgrund der Angaben im Baugesuch 
(bestehende Wohnung) angenommen werden, dass die Plandarstellung unvollständig ist. Im 
vorliegenden Fall liegt tatsächlich ein unvollständiger Plan vor, aber in anderer Hinsicht: Der 
vorliegende Grundrissplan zeigt, was offenbar geplant ist, er zeigt aber nicht die vorbestehende 
(rechtmässige) Nutzung des Dachgeschosses. Die vorliegende Konstellation ist deshalb nicht mit 
jener vergleichbar, wo Unklarheiten oder Widersprüche zwischen dem Text der Baubewilligung 
und den bewilligten Plänen bestehen und die Praxis den Plänen Vorrang zubilligt.13 Im 
vorliegenden Fall widersprechen die Angaben im Baugesuch den tatsächlichen Gegebenheiten 
und der unvollständige Grundrissplan verschleiert diesen Widerspruch. Bei dieser Ausgangslage 
kann sich die Beschwerdeführerin nicht wirksam auf die bewilligten Pläne berufen.

c) Hinzu kommt Folgendes: Die Sanierung und der Umbau einer bestehenden Wohnung ist 
als Bauvorhaben nicht vergleichbar mit dem erstmaligen Einbau einer Wohnung respektive dem 
Umbau des Dachgeschosses zu einer Wohnung. Bei einer bestehenden Wohnung in der 
Wohnzone können Grundrissänderungen oder die Renovation von Küche und Badezimmer 
grundsätzlich baubewilligungsfrei vorgenommen werden, sofern damit nicht der Brandschutz oder 
bau- und umweltrechtliche Tatbestände tangiert werden (vgl. Art. 6 Abs. 1 Bst. c BewD). 
Eingeschränkt wird die Baubewilligungsfreiheit unter anderem dann, wenn es sich um ein 
Baudenkmal handelt und das entsprechende Schutzinteresse betroffen ist (Art. 7 Abs. 2 BewD). 

12 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 34/34a 
N. 18
13 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O.; Arat. 34/34a N. 19a

BVD 120/2021/45 

7/10

Von dieser Konstellation ging die Gemeinde im vorliegenden Fall aus.14 Sie holte deshalb nur den 
Fachbericht Brandschutz und einen Fachbericht der Denkmalpflege ein und verzichtete auf eine 
Veröffentlichung. Der Einbau einer Wohnung im Dachgeschoss bzw. der Umbau des 
Dachgeschosses zu einer Wohnung betrifft demgegenüber zahlreiche Vorschriften und ist in 
jedem Fall ein baubewilligungspflichtiges Vorhaben, das veröffentlicht und umfassend geprüft 
werden muss. 

d) Weil die Gemeinde aufgrund der Angaben im Baugesuch davon ausging, dass das 
Bauvorhaben eine bestehende Dachwohnung betrifft, wählte sie nicht nur die falsche 
Verfahrensart (vereinfachtes statt ordentliches Baubewilligungsverfahren, vgl. Art. 32a BauG). 
Vielmehr unterblieb überhaupt die Beurteilung der anwendbaren Vorschriften, die beim Neubau 
einer Wohnung erfüllt sein müssen (vgl. Art. 2 BauG). So ist die Einhaltung der Zonenvorschriften 
und der baupolizeilichen Masse zu überprüfen. Eine zusätzliche Wohnung wirkt sich zudem auf 
den Parkplatzbedarf des Gebäudes aus; für das Bauvorhaben müssen genügend Abstellplätze für 
Autos und Velos vorhanden sein (vgl. Art. 51 BauV). Bei einer Wohnung im Dachgeschoss ist 
insbesondere zu prüfen, ob die Anforderungen an Sicherheit und Gesundheit eingehalten sind wie 
beispielsweise die Raumhöhe, minimale Raumgrösse, Belichtung etc. (vgl. Art. 21 BauG i.V.m. 
Art. 57 ff. und Art. 62 ff. BauV). Sofern Ausnahmegesuche gestellt werden, muss die Gemeinde 
einen Amtsbericht des Regierungsstatthalters einholen (Art. 9 Abs. 4 BewD). Weiter ist die 
Einhaltung der energierechtlichen Vorgaben zu prüfen. Die Baubewilligung für den Einbau der 
geplanten Wohnung im Dachgeschoss hätte eine umfassende materielle Prüfung vorausgesetzt, 
wie die Gemeinde richtig vorbringt. Dies unterblieb, weil die Gemeinde gestützt auf das 
Baugesuch der Beschwerdeführerin von einem anderen, viel geringeren Bauvorhaben (Sanierung 
einer bestehenden Wohnung) ausgegangen ist. Das eigentliche Bauvorhaben, nämlich die 
erstmalige Erstellung einer Wohnung im Dachgeschoss (bzw. den Umbau des Dachgeschosses 
zu einer Wohnung), wurde von der Gemeinde weder beurteilt noch hat sie darüber entschieden. 

e) Zusammenfassend besteht beim Bauvorhaben ein Widerspruch zwischen den Angaben im 
Baugesuch und den tatsächlichen Gegebenheiten. Der unvollständige Grundrissplan verschleiert 
diesen Sachverhalt. Die Gemeinde beurteilte und entschied über ein anderes Bauvorhaben 
(Sanierung und Umbau einer bestehenden Wohnung), als was tatsächlich geplant ist (Einbau 
einer Wohnung). Die Baubewilligung bezieht sich demnach auf ein Vorhaben, das es nicht gibt 
(Sanierung und Umbau einer bestehenden Wohnung). Der Einbau einer Wohnung bzw. Umbau 
des Dachgeschosses zu einer Wohnung ist durch die rechtskräftige Baubewilligung nicht 
abgedeckt. 

f) Stellt die Baupolizeibehörde eine unrechtmässige Situation fest, so ist sie gesetzlich 
verpflichtet, die illegale Bautätigkeit zu stoppen. Sie geniesst dabei keinen Beurteilungsspielraum 
und hat keine Interessenabwägung vorzunehmen.15 Eine formelle Rechtswidrigkeit genügt für den 
Erlass der Baueinstellungsverfügung. Wie die Gemeinde richtig ausführt, dient der Baustopp im 
Übrigen auch dem Schutz vor allenfalls nutzlosen Investitionen, sofern das Vorhaben nicht 
bewilligungsfähig ist. Die Gemeinde hat die Einstellung der Bauarbeiten zu Recht verfügt. Die 
Beschwerde ist somit abzuweisen und die angefochtene Verfügung zu bestätigen. 

4. Weiteres und Kosten

14 Vgl. Stellungnahme der Gemeinde vom 16. Juni 2021; E-Mail der Gemeinde vom 18. Dezember 2020, Vorakten der 
Gemeinde pag. 23
15 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 6

BVD 120/2021/45 

8/10

a) Baupolizeiliche Verfügungen sind von Gesetzes wegen sofort vollstreckbar und haben 
deshalb auch keine aufschiebende Wirkung (vgl. Art. 46 Abs. 1 BauG).16 Mit dem vorliegenden 
Entscheid wird das Beschwerdeverfahren bei der BVD abgeschlossen. Damit erübrigt es sich, 
über das Gesuch um Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde (vgl. Art. 68 Abs. 
4 VRPG) zu befinden. Das Verfahren ist als erledigt vom Geschäftsverzeichnis abzuschreiben 
(Art. 39 VRPG17). 

b) Die Verfahrenskosten werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von CHF 800.– (Art. 103 
Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV18). Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die 
Beschwerdeführerin und hat die Verfahrenskosten von CHF 800.– zu tragen (Art. 108 Abs. 1 
VRPG).

c) Parteikosten sind nicht zu sprechen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die Verfügung 
der Gemeinde Wilderswil vom 25. Mai 2021 wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 800.– werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist. 

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

4. Das Verfahren um Anordnung der aufschiebenden Wirkung wird als erledigt vom 
Geschäftsverzeichnis abgeschrieben.

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt D.________, eingeschrieben
- Baupolizeibehörde der Gemeinde Wilderswil, Baukommission, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

16 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 4
17 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
18 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)

BVD 120/2021/45 

9/10

BVD 120/2021/45 

10/10

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Zwischenentscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden, wenn 
die Voraussetzungen von Art. 61 i.V.m. Art. 74 Abs. 3 VRPG erfüllt sind. Eine allfällige 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in drei Exemplaren einzureichen ist, muss einen 
Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift 
enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.