# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 96dfe7ac-e487-5a83-8f5c-a94d7c8df5a9
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-09-15
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 15.09.2009 R 2009 2
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2009-2_2009-09-15.pdf

## Full Text

R 09 2

5. Kammer 

URTEIL
vom 15. September 2009

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. Die Baugesellschaft … will auf Parzelle 224 in … ein Mehrfamilienhaus 

errichten. Die Parzelle liegt in der Bauzone B. Am 14. Januar 2008 reichte die 

BG … ein erstes Baugesuch ein. Dagegen erhoben die 

Stockwerkeigentümergemeinschaft …, Eigentümerin von Parzelle 223, und 

…, Eigentümerin von Parzelle 221, Einsprache. Am 28. März 2008 wies der 

Gemeindevorstand das Baugesuch ab und hiess die Einsprachen im Sinne 

der Erwägungen teilweise gut. Die Abweisung erfolgte hauptsächlich deshalb, 

weil das Bauvorhaben zuviel BGF beanspruchte. Auch gegen das am 3. 

Oktober 2008 eingereichte neue Baugesuch erhoben die StWEG … und … 

wiederum Einsprache. Am 16., mitgeteilt am 17. Dezember 2008, wies der 

Gemeindevorstand diese Einsprachen ab und erteilte der BG … die 

Bewilligung für die Erstellung des Mehrfamilienhauses auf Parzelle 224. Die 

Gemeinde stellte sich auf den Standpunkt, die zulässige BGF werde durch 

das abgeänderte Projekt nicht mehr überschritten. Auch die übrigen Einwände 

der Einsprecher hielt die Gemeinde für unbegründet. 

2. Dagegen erhoben die StWEG …, die im Rubrum aufgeführten 

Stockwerkeigentümer sowie … am 19. Januar 2009 (Poststempel) 

Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen 

Entscheid aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Neben 

verschiedenen anderen Einwänden machen die Beschwerdeführer 

hauptsächlich geltend, die zulässige BGF werde überschritten, weil 

verschiedene anrechenbare Räume zu Unrecht nicht in die AZ-Berechnung 

einbezogen worden seien. So werde im Erdgeschoss eine Fläche von 35 m2 

nicht miteinbezogen, sondern als Keller und Sauna ausgeschieden. Diese 

Räume seien jedoch bestens geeignet, als Wohnräume genutzt zu werden. 

Auch verschiedene andere Räume müssten in die anrechenbare BGF 

einbezogen werden.

3. Die Gemeinde … beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der 

Beschwerde. Alle Rügen seien unbegründet. Insbesondere gehörten die 

Sauna und der Keller im Erdgeschoss allein zu der Wohnung im Parterre und 

könnten nicht ohne Aufwand umgenutzt werden.

4. Die BG … beantragte, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten 

werden könne. Sie argumentiert dabei im Wesentlichen gleich wie die 

Gemeinde.

5. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten 

fest, ohne wesentliche neue Gesichtspunkte aufzuzeigen.

6. Am 14. September 2009 führte das Verwaltungsgericht eine Augenschein an 

Ort und Stelle durch, an welchem der Verwalter der StWEG sowie 

verschiedene Stockwerkeigentümer mit ihrer Anwältin, der Bauamtschef mit 

dem Anwalt der Gemeinde sowie der Rechtsvertreter der Bauherrschaft mit 

dem Architekten teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit 

erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den 

aufgeworfenen Fragen zu äussern. 

Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen der 

Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen 

eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Ausgangspunkt der rechtlichen Betrachtungen ist Art. 53 Abs. 2 bis 4 des 

kommunalen Baugesetzes, der folgenden Wortlaut hat:

"Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller Geschossflächen. Die 

Aussenwände werden nicht mitberechnet. Im Untergeschoss liegende Räume werden voll 

angerechnet, sofern sie als Wohn- und Arbeitsräume genutzt sind oder dazu ausgebaut 

werden können.

Im Dachgeschoss wird ohne Rücksicht auf die Zweckbestimmung, jene Fläche angerechnet, 

welche innerhalb einer lichten Höhe von 1.80 m und mehr liegt. Übersteigt die Höhe eines 

Geschosses z.B. bei Galerien, Hallen etc. 4.50 m, so wird die zugehörige 

Bruttogeschossfläche doppelt angerechnet.

Nicht angerechnet werden:

a) nicht gewerblichen Zwecken dienende Einstellräume für Motorfahrzeuge etc.

b) offene Erdgeschosshallen und überdeckte offene Dachterrassen

c) offene ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht als Laubengänge dienen.

d) Heiz- und Tankräume, Waschküche sowie Maschinenräume und Lift-, Ventilations-und 

Klimaanlagen

e) allgemeine Kellerräume und Saunas

f) Korridore und Treppen sowie Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume 

erschliessen. Aussenliegende Treppen die anrechenbare Räume erschliessen, werden 

angerechnet."

Das Gesetz verlangt nach seinem Wortlaut als Grundsatz die Anrechenbarkeit 

aller Geschossflächen für die Berechnung der Ausnützungsziffer. Daneben 

stipuliert es gewisse Ausnahmen von der Anrechenbarkeit wie allgemeine 

Kellerräume und Saunas. Für das Untergeschoss wird ausdrücklich 

festgehalten, dass Räume, die als Wohn- oder Arbeitsräume genutzt werden 

oder dazu ausgebaut werden können, anzurechnen sind. Das Kriterium der 

Ausbaubarkeit ist für die nicht im Untergeschoss liegenden Räume an sich 

eine Selbstverständlichkeit, die sich schon aus dem Grundsatz der 

Anrechenbarkeit aller Geschossflächen ergibt. Neben das Kriterium des 

Dienens tritt somit alternativ jenes der Eignung. Folglich gehört auch ein 

Raum, der gemäss den Angaben der Bauherrschaft zwar keinem Wohn- oder 

Arbeitszweck dient, aber als solcher ausbaubar ist, zur Ausnützung. Ausser 

Betracht fallen subjektive Gesichtspunkte. Auf die Bezeichnung eines 

Raumes in den Plänen, also auf den blossen Parteiwillen, kann es nicht 

ankommen. Ob ein Raum dem dauernden Aufenthalt dient beziehungsweise 

hierfür ausbaubar ist, muss aufgrund dessen objektiver Eignung und nicht der 

vom Bauherrn beabsichtigten Nutzung entschieden werden; ohne Belang ist 

auch der Ausbaustandard (vgl. etwa VGU R 05 96). 

2. Vorliegend hat die Gemeinde aufgrund des Gesagten zumindest zwei Räume 

im Erdgeschoss zu Unrecht nicht in die Berechnung der zulässigen BGF 

einbezogen. Es handelt sich dabei um die in die Erdgeschosswohnung 

integrierte Sauna mit einer Fläche von rund 26 m2 und den    ebenfalls in die 

Wohnung integrierten, als Keller bezeichneten Raum mit einer Fläche von 8.6 

m2. Der Saunaraum besitzt einen direkten Ausgang zu einem Sitzplatz und 

kann ohne erhebliche bauliche Massnahmen schon allein von seiner Grösse 

her zu mehr als nur Saunazwecken genutzt werden. Der Keller verfügt über 

ein Vollfenster und nicht etwa nur einen Lichtschacht und scheint daher schon 

ohne bauliche Massnahmen etwa als Kinder- oder Gästezimmer nutzbar. 

Damit sind rund 35 m2 zusätzliche BGF für die Berechnung der zulässigen 

Ausnützung anzurechnen. Da nach dem von der Gemeinde bewilligten 

Projekt die zulässige AZ um ca. 1 m2 unterschritten wird, ergibt mit der 

zusätzlich anrechenbaren BGF eine Überschreitung der zulässigen AZ um ca. 

34 m2. Die Beschwerde ist allein schon deswegen gutzuheissen und die 

angefochtene Baubewilligung aufzuheben. Damit erübrigt sich die Prüfung 

der weiteren von den Beschwerdeführern erhobenen Rügen. 

3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten je zur Hälfte zulasten der 

Bauherrschaft und der Gemeinde.

Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 

verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten 

notwendigen Kosten zu ersetzen. Die Gemeinde und die Bauherrschaft haben 

daher die private Gegenpartei aussergerichtlich zu entschädigen. Die 

Anwältin der Beschwerdeführer hat eine Honorarnote über Fr. 9'420.40 

inklusive Mehrwertsteuer eingereicht. Darin ist auch ein erheblicher 

vorprozessualer Aufwand für das Einspracheverfahren enthalten, der nicht zu 

entschädigen ist. Andrerseits fehlen die Aufwendungen für den gerichtlichen 

Augenschein. Die Gesamtentschädigung wird daher nach gerichtlichem 

Ermessen auf Fr. 6'000.-- festgesetzt.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Bau- und 

Einspracheentscheid aufgehoben.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 6'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 200.--

zusammen Fr. 6'200.--

gehen je zur Hälfte zulasten der Bauherrschaft und der Gemeinde und sind 

innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung 

des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Bauherrschaft und die Gemeinde entschädigen die Beschwerdeführer 

gesamthaft und je zur Hälfte aussergerichtlich mit Fr. 6'000.-- (inkl. MWST).