# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4dd00a4a-6492-544f-9c09-14ca86a6458a
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-09-07
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Autorité de recours en matière civile 07.09.2018 ARMC.2018.52 (INT.2018.705)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_004_ARMC-2018-52_2018-09-07.html

## Full Text

A.                           
a) X1________ (bailleur), représenté par la
gérance A.________, a conclu en date du 6 février 2013 un contrat de bail avec Y1________
et Y2 (locataires), portant sur un appartement de trois pièces à la
rue [aaa], à Z.________. Le bail débutait le 1er juillet 2013 et se
terminait le 31 mars 2015, puis se renouvelait pour une durée indéterminée,
avec possibilité de résiliation de trois mois en trois mois. Le loyer net du
logement s’élevait à 1'090 francs, auxquels s’ajoutaient des frais accessoires,
perçus sur la base d’un décompte, de 240 francs et d’autres frais accessoires,
perçus à forfait, de 10 francs ; le loyer brut se montait ainsi à 1'340
francs. Les références prises en considération dans le calcul du loyer étaient
un taux hypothécaire à 2,25 %, un indice suisse des prix à la consommation
(IPC) de 98.9 points (en décembre 2012, base 2010 = 100 points) et des charges
d’exploitation de référence au 31 décembre 2002).

b) Dès
novembre 2014, les locataires ont demandé au bailleur, à plusieurs reprises,
une diminution de leur loyer, compte tenu de la baisse du taux hypothécaire.

c) Par
demande du 31 août 2015, complétée le 20 octobre, Y1________ et Y2
ont ouvert action contre le bailleur devant le tribunal civil, en concluant à
une diminution du loyer net de 5,62 %. Ils invoquaient une baisse du taux
hypothécaire de référence. La gérance avait répondu par la négative à leurs
différentes demandes de baisse de loyer avant de leur proposer, le 19 août
2015, une diminution de 24 francs, qu’ils avaient déclinée.

d) X1________
est décédé le 6 janvier 2016 ; la procédure a donc été interrompue le 20
du même mois. Elle a repris le 8 septembre 2016, X2________, X3________
et X4________ s’étant substitués à leur père décédé.

e) Les
bailleurs ont allégué, dans leur réponse du 3 octobre 2016, que, depuis 2010,
d’importants travaux à plus-value avaient été réalisés dans l’immeuble. Ils
étaient en droit de répercuter sur le loyer la part à plus-value, la part
d’amortissement, le rendement d’investissement et le coût d’entretien. Dans la
mesure où les bailleurs n’avaient pas répercuté une part à plus-value sur le
loyer, ils pouvaient compenser ladite part avec les baisses de l’IPC et du taux
hypothécaire. Ils concluaient au rejet de la demande en toutes ses conclusions,
sous suite de frais et dépens.

f) Les
demandeurs ont répliqué le 2 février 2017. Ils maintenaient leurs conclusions,
en fonction de la baisse du taux hypothécaire, passé de 2,25 % au moment de la
signature du bail à 1,75 % depuis le 2 juin 2015. La plus-value alléguée par
les propriétaires des travaux effectués était surévaluée. De plus la majorité
des travaux entrepris consistait en des travaux d’entretien.

g) Dans
leurs plaidoiries devant le tribunal civil, le 23 mars 2018, les parties ont
maintenu leurs conclusions.

B.                           
Par jugement du 28 mai 2018, le tribunal civil du Littoral et
du Val-de-Travers a fixé les bases de fixation du loyer suivantes : taux
hypothécaire de 2 %, IPC à 99.1 (novembre 2014), frais d’entretien et
d’exploitation arrêtés en février 2014 (ch. 1 du dispositif), accordé de ce
fait à Y1________ et Y2________ une baisse de loyer de
0,24 % depuis le 1er avril 2014 (ch. 2), rejeté la demande pour le
surplus (ch. 3), condamné les demandeurs à verser aux défendeurs une indemnité
de dépens de 500 francs (ch. 4) et statué sans frais (ch. 5). En résumé, la
première juge a considéré que la date à prendre en considération pour les
critères de fixation du loyer était celle de la demande de baisse à la gérance,
soit novembre 2014. À cette période, le taux hypothécaire de référence était de
2 %. Compte tenu de la variation du taux hypothécaire (qui était passé de 2,25
% à 2 % en novembre 2014, conduisant à une baisse de loyer de 2,91 %) et de
l’indice suisse des prix à la consommation (IPC, passé de 98.9 en février 2013
à 99.1 en novembre 2014, conduisant à une hausse de loyer de 0,08 %, soit 40 %
de 0.2 %), les demandeurs étaient en droit, à la date de leur demande à la
gérance, d’obtenir une baisse de loyer s’élevant à 2,83 %. Au vu du montant des
travaux effectués et de l’état locatif, on pouvait prendre en compte
d’importantes rénovations. Le taux correspondant à la part de plus-value
s’élevait à 60 % pour la pose de nouveaux garde-corps (avec un amortissement
sur 30 ans), 70 % pour le remplacement des vannes manuelles par des vannes
thermostatiques (avec un amortissement sur 20 ans), 40 % pour la pose de
nouvelles verrières isolantes (avec un amortissement sur 25 ans), 70 % pour
l’installation d’interphones à la place de sonnettes (avec un amortissement sur
15 ans), 60 % pour la création d’une nouvelle buanderie, la modernisation d’une
autre et l’installation de séchoirs dans les locaux (avec un amortissement sur
15 ans), 60 % pour la pose de nouveaux luminaires LED dans l’entrée de
l’immeuble (avec un amortissement sur 20 ans) et 70 % pour les frais liés au
suivi de chantier (avec un amortissement sur 25 ans). Pour répercuter les
travaux à plus-value, la première juge a appliqué le taux d’intérêt de
référence aux dépenses effectives, majoré d’un demi-pourcent, divisé par deux.
Pour l’amortissement, elle a admis une durée de vie moyenne applicable à
l’ensemble des travaux. S’agissant des frais d’entretien, la première juge a
retenu 1 % des frais d’investissement des travaux assimilés à une plus-value.
Les données suivantes ont ainsi été prises en compte :

	
  2013-2014

  	
  Factures en Fr.

  	
  Plus-value en %

  	
  Amortissement en années

  
	
  Garde-corps

  	
  33'630.00

  	
  60

  	
  30

  
	
  Vannes

  	
  17'620.00

  	
  70

  	
  20

  
	
  Verrières

  	
  15'983.00

  	
  40

  	
  25

  
	
  Interphones

  	
  8'198.00

  	
  70

  	
  15

  
	
  Buanderies

  	
  18'837.00

  	
  60

  	
  15

  
	
  Luminaires

  	
  2'172.00

  	
  60

  	
  20

  
	
  Suivi de chantiers

  	
  7'600.00

  	
  70

  	
  25

  
	
  Total

  	
  104'040.00

  	
  62 % en moyenne

  	
  20 ans en moyenne

  

Le calcul était ensuite le
suivant : la plus-value était de 64'505 francs ; amortie sur 20 ans,
elle représentait 3'225.50 francs par an, les intérêts s’élevant à 726 francs
(64'505 francs : 2 x 2,25 %) et l’entretien admis (64'505 francs x 1 %) à
645.05 francs. Le montant annuel qui pouvait dès lors être répercuté sur le loyer
était de 4'596.30 francs ou, sur un état locatif moyen de 176'862 francs (état
locatif de 177'588 francs pour 2013 et 176'136 francs pour 2014), de 2.59 %. La
baisse de loyer qui devait être accordée, après déduction de la répercussion
des travaux à plus-value (2.83 % - 2.59 %), était de 0.24 % ou 2.60 francs
mensuellement sur un loyer net de 1'090 francs. Elle devait entrer en vigueur
au plus prochain terme, soit au 31 mars 2015 (sic).

C.                           
Le 28 juin 2018, X2________, X3________
et X4________ déposent un recours, au sens des articles 319 ss CPC,
contre ce jugement, en concluant à son annulation et au rejet de la demande de
baisse de loyer dans toutes ses conclusions, subsidiairement au renvoi du
dossier au tribunal de première instance pour nouvelle décision, sous suite de
frais et dépens des deux instances. Ils exposent que la première juge a violé
le droit en faisant rétroagir la baisse de loyer à novembre 2014. Les
locataires n’ont en effet pas saisi la chambre de conciliation, après réception
de la première réponse négative que leur a adressée le bailleur, en novembre
2014. Les locataires avaient sollicité une diminution de loyer de 5.62 %,
fondée sur une baisse du taux hypothécaire de 2,25 % à 1,75 % ; c’est donc
cette baisse de loyer qui devait être prise en considération par la première
juge et non pas un facteur de baisse de 2,83 %. S’agissant des travaux à
plus-value, ceux pour la peinture de la cage d’escaliers devaient être pris en
considération, dans la mesure où ils constituaient une importante réparation ;
la facture pour les nouveaux luminaires LED était de 9'102 francs et non 2'172
francs ; le taux correspondant à la part de plus-value du remplacement des
verrières devait s’élever à 70 % (pas 40 %) et celui pour les travaux exécutés
à la buanderie devait être retenue à 100 % (pas 60 %), dans la mesure où il
s’agissait d’une nouvelle prestation du bailleur.

D.                           
Dans leurs observations des 7 et 11 juillet 2018, les intimés
concluent au rejet du recours, avec suite de frais et dépens.

C O N S I D E R A N T

1.                           
L'article 319 CPC prévoit que le recours est recevable
contre les décisions finales, incidentes et provisionnelles de première
instance qui ne peuvent faire l'objet d'un appel (let. a), contre les autres
décisions et ordonnances d'instruction de première instance dans les cas prévus
par la loi (let. b ch. 1) ou lorsqu'elles peuvent causer un préjudice
difficilement réparable (let. b ch. 2) et contre le retard injustifié du
tribunal (let. c).

2.                           
Interjeté dans le
délai légal et dans les formes requises, le recours est recevable à cet égard
(art. 321 al. 2 CPC).

3.                           
a) Le recours est
dirigé contre un jugement final de première instance. Le litige est
manifestement de nature patrimoniale. Le recours ne serait donc recevable que
si la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, n’atteignait pas
10'000 francs (art. 308 al. 1 et 2 CPC).

                        b)
Selon l’article 91 al. 1 CPC, la valeur du litige est déterminée par les
conclusions, les intérêts et les frais n’étant pas pris en compte. D’après
l’article 92 CPC, les revenus et prestations périodiques ont la valeur du
capital qu’ils représentent (al. 1) et si leur durée est indéterminée ou
illimitée, le capital est constitué du montant annuel du revenu ou de la
prestation multiplié par vingt (al. 2).

c) La valeur de litigieuse est déterminée par les
conclusions de la demande et c’est en principe l’intérêt du demandeur qui
constitue le critère décisif (Bohnet, CPC annoté, n. 1 ad art. 91). Le Tribunal fédéral considère que, pour le
calcul de la valeur litigieuse devant l'autorité d'appel ou de recours, seules
sont déterminantes les dernières conclusions prises devant la juridiction de
première instance ; peu importe le montant que celle-ci a finalement
alloué  (arrêt du
TF du 04.12.2017 [5D_13/2017] cons. 5.2 ; ATF 140 III 65 cons. 3.2). En d’autres termes, la valeur litigieuse
déterminante pour l’application de l’article 308 al. 2 CPC est celle qui
résulte des conclusions que les parties ont prises en dernier en première
instance et, contrairement à ce que prévoyait l’avant-projet de code de
procédure civile, il ne faut pas se fonder sur la différence entre ces
dernières conclusions et le dispositif du jugement, même si cette différence
correspondrait à l’intérêt du recourant à poursuivre la procédure ; il
s’agit donc de se référer à ce qui reste litigieux après les plaidoiries des parties,
au sens de l’article 232 CPC (Sterchi, Berner Kommentar, Schweizerische
Zivilprozessordnung, Band II, n. 29 et 30 ad art. 308 CPC). Au moment où elles déposent leurs ultimes conclusions devant
la juridiction de première instance, les parties à une affaire patrimoniale
sont en mesure de déterminer – avant que le premier juge ne tranche – si un
appel ordinaire sera recevable ou non en application de l’article 308 al.
2 CPC : en effet, le calcul de la valeur litigieuse déterminante ne dépend
nullement du jugement à rendre (Jeandin, in : CPC Commenté, n. 13
ad art. 308 ; arrêt du TF du 19.09.2013
[5A_261/2013] cons. 3.3).

d) S'agissant d'un contrat de bail
reconductible tacitement, soit de durée indéterminée, la valeur litigieuse
déterminante doit être calculée en fonction de la baisse requise, fixée
annuellement et multipliée par vingt (Donzallaz, Loi sur le Tribunal
fédéral, n. 1469-1470 ; arrêts du TF du 11.10.2011 [4A_276/2011] cons. 1 et du 17.11.2006 [4C.281/2006] cons. 1.1).

e) En l’espèce, les recourants estiment que la valeur
litigieuse est inférieure à 10'000 francs, soit de 8'240.40 francs, sur la base
d’un calcul qui prend en compte une baisse du taux hypothécaire de 2,25 % à
1,75 % (et non de 2,25 % à 2 %), ce qui entraînerait une baisse de loyer supplémentaire
de 2,91 %, à laquelle s’ajouteraient les 0,24 % octroyés par la première juge,
soit un pourcentage de 3,15 % par rapport au loyer mensuel de 1'090 francs. La
valeur litigieuse serait donc à calculer ainsi : 3.15 % x 1'090 = 34.33
francs ; 34.33 x 12 = 412.02 francs ; 412.20 x 20 = 8'240.40 francs.

f) Les locataires, dans leur demande devant le tribunal
civil et dans des écrits déposés ultérieurement, ont conclu à une diminution de
leur loyer de 5.62 %. Ils ont confirmé leurs conclusions lors de l’audience de
plaidoiries du 23 mars 2018 devant le tribunal civil. Cette baisse de 5,62 %
correspond à la situation du litige prévalant au dernier état des conclusions
de première instance. Les intimés ont conclu au rejet de la demande, sans
prendre de conclusions reconventionnelles. Sur la base d’un loyer mensuel net
de 1'090 francs, la diminution de 5,62 % correspond à un montant de 61.25
francs par mois. La valeur litigieuse, calculée conformément à l'article 92 al. 2 CPC, correspond
à la différence annuelle de loyer sur vingt ans, le bail renouvelable
tacitement étant à durée indéterminée, soit : 61.25 francs x 12 mois x 20
ans = 14'700 francs. C’est ce montant de 14'700 francs qui doit être retenu
comme valeur litigieuse déterminante.

g) Le litige porte ainsi sur une affaire
patrimoniale, dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 francs. Il
s’ensuit que la voie de l’appel était ouverte, que celle du recours ne l’était
dès lors pas (art. 319 let. a CPC) et que le mémoire
du 28 juin 2018 n’est pas recevable en tant que recours.

4.                           
A première vue, le mémoire de recours pourrait remplir les
conditions formelles et matérielles de recevabilité d’un appel. Il sera dès
lors transmis à la Cour d’appel civile, à qui il appartiendra notamment de
statuer sur une éventuelle conversion du recours en appel (cf. ATF du 04.06.2018 [5A_221/2018] cons. 3.3).

5.                           
Il n’est pas perçu de frais, la procédure étant gratuite
lorsqu’elle porte sur les baux d’habitation (art. 53 TFrais). Par ailleurs, il n'y a pas lieu
d'allouer des dépens aux intimés, qui ont agi sans le concours d’un mandataire
et n'allèguent pas avoir engagé des frais particuliers (art. 95 al. 3 CPC).

Par ces motifs,

L'AUTORITé DE
RECOURS EN MATIERE CIVILE

1.   Déclare irrecevable en
tant que recours le mémoire du 28 juin 2018.

2.   Transmet le mémoire du
28 juin 2018 et le dossier à la Cour d’appel civile, pour suite utile.

3.   Statue sans frais, ni
dépens.

Neuchâtel, le 7 septembre 2018

 

Art.
319
CPC

Objet
du recours

 

Le recours est recevable contre:

a.
les décisions finales, incidentes et provisionnelles de première instance qui
ne peuvent faire l'objet d'un appel;

b.
les autres décisions et ordonnances d'instruction de première instance: 

1.
dans les cas prévus par la loi,

2.
lorsqu'elles peuvent causer un préjudice difficilement réparable;

c. le retard injustifié du tribunal.