# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b6fd4d63-99e1-5fcc-987c-240806ee349c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-07-15
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 15.07.2021  VB.2021.00340
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2021-00340_2021-07-15.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2021.00340	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 15.07.2021
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 19.09.2023 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Erweiterung einer Arealüberbauung; Einordnung.

Als Ausgleich für die Privilegierungen, welche eine Arealüberbauung bietet, werden besondere Anforderungen an die Gestaltung und Einordnung gestellt, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für die Regelbauweise deutlich hinausgehen (E. 3.2). Eine Rücksichtnahme auf die Umgebung ist zwar bei einer Arealüberbauung durchaus auch eine notwendige Voraussetzung, macht indes die gelungene Gestaltung der Arealüberbauung als einer solchen nicht etwa überflüssig. Eine gute Einordnung und Gestaltung mit Bezug auf die bestehende Arealüberbauung wird für das geplante Haus D weder durch das Fachgutachten aufgezeigt noch ist solches anderweitig ersichtlich (E. 4.3.1).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AREALÜBERBAUUNG
EINORDNUNG
ERWEITERUNG
GESTALTUNG
GESTALTUNGSANFORDERUNGEN

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 71 Abs. I PBG
§ 71 Abs. II PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2021.00340

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 15. Juli 2021

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter
André Moser, Gerichtsschreiberin
Nicole Rubin.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A AG, vertreten durch B, 

Beschwerdeführerin, 

 

 

gegen

 

 

C, vertreten durch RA D, 

Beschwerdegegner,

 

 

und

 

 

Gemeinderat Maur, vertreten durch RA I, 

Mitbeteiligter, 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Der Gemeinderat Maur erteilte der A AG mit Beschluss
vom 7. September 2020 die baurechtliche Bewilligung für die Erweiterung
einer bestehenden Arealüberbauung mit zwei Mehrfamilienhäusern (Häuser A und B)
und einem Doppeleinfamilienhaus (Haus D) an der E-Strasse (Gebiet F);
zusätzlich wurde ein Reiheneinfamilienhaus mit drei Wohneinheiten (Haus C)
bewilligt.

II.
 

Gegen diese Baubewilligung rekurrierte C
als Eigentümer eines unmittelbaren Nachbargrundstücks ans Baurekursgericht.
Dieses hiess den Rekurs am 5. Mai 2021 gut und hob den Beschluss
des Gemeinderats Maur vom 7. September 2020 auf.

III.
 

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts
gelangte die A AG mit Beschwerde vom 12. Mai 2021 an das
Verwaltungsgericht. Sie beantragte, den angefochtenen Entscheid
aufzuheben und die Baubewilligung vollumfänglich zu bestätigen; zudem
verlangte sie eine Umtriebsentschädigung.

Das Baurekursgericht beantragte am 20. Mai
2021 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat
Maur verzichtete auf eine Beschwerdeantwort. C ersuchte mit Beschwerde­antwort
vom 28. Mai 2021, die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.

Mit Replik vom 3. Juni 2021 hielt die A AG
an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
vorliegenden Beschwerde zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen sind
erfüllt.

2.
 

Die Baugrundstücke liegen gemäss der Bau- und Zonenordnung
der Gemeinde Maur vom 19. März 2010 (BZO) teilweise in der Wohnzone W1 und
teilweise in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG2. Die Beschwerdeführerin
plant die Erweiterung der bestehenden Arealüberbauung G aus dem Jahr 1983
auf den Grundstücken Kat.-Nr. 01, 02, 03, 04 und 05 an der E-Strasse. Die
bestehende Arealüberbauung umfasst fünf Mehrfamilienhäuser mit Schrägdächern.
Die Häuser bilden drei Zeilen, die mit der Giebelseite parallel zur E-Strasse
platziert sind. Die nun als Erweiterung der Arealüberbauung geplanten Häuser
sollen leicht (Häuser A und B) bzw. stark abgewinkelt (Haus D) zu den
bestehenden Gebäuden zu stehen kommen und weisen Flachdächer auf. 

3.
 

3.1 Arealüberbauungen
im Sinn von §§ 69–73 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten in der
kommunalen Bauordnung festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen
Baueingabe (§ 69 PBG). Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen
in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und
der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen (vgl. § 72 Abs. 1
PBG). 

Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maur macht von dieser
Möglichkeit Gebrauch: Gemäss Art. 25 ff. BZO gelten für
Arealüberbauungen Erleichterungen hinsichtlich der Geschosszahl, der
Ausnützung, der Gebäudelänge und der Ausnützungsverschiebungen.

3.2 Im
Gegenzug – als Ausgleich für die Privilegierungen nach § 72 Abs. 1 PBG,
welche sich vorliegend in den genannten BZO-Bestimmungen manifestiert haben –
stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die
Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für
die Regelbauweise deutlich hinausgehen. Nach letzterer Bestimmung sind Bauten,
Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu
gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Als lex
specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darüber hinausgehend, dass Bauten
und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig
ausgestattet und ausgerüstet sein müssen. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind
bei der Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum
Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung
und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und
Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und
Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung. 

3.3 § 71 Abs. 1
PBG eröffnet den Verwaltungsbehörden einen Entscheidungsspielraum, welcher
durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in einer nicht
abschliessenden Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt
werden. Mit andern Worten ist die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung
vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfälligen
weiteren Kriterien zu beurteilen. Nach dem massgebenden gesetzgeberischen
Konzept werden somit die bei Arealüberbauungen gewährten substanziellen
Privilegierungen bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG (insbesondere
Geschosszahl; Gebäudehöhe; Ausnützung) durch die Vorgaben von § 71 PBG
(insbesondere besonders gute Gestaltung; Beziehung zum Ortsbild sowie zur
baulichen und landschaftlichen Umgebung) kompensiert (BGr, 10. August
2016, 1C_313/2015, 1C_317/2015, E. 4.1). 

Die kommunalen Behörden dürfen damit von Gesetzes wegen
eine Arealüberbauung nur bewilligen, wenn diese
selbst sowie ihr Umschwung besonders gut gestaltet sind, und sie müssen dies
anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten
Kriterien prüfen; insoweit verfügen die Gemeinden
über keinerlei Autonomie. Bei der Frage
dagegen, ob diese Merkmale im Einzelfall eingehalten sind oder nicht, steht der
rechtsanwendenden Gemeindebehörde ein
gewisser Spielraum zu. Bei den im Gesetz genannten Beurteilungskriterien
handelt es sich weitgehend um unbestimmte Rechtsbegriffe, die eine Wertung
erlauben. Die Gerichte haben eine vertretbare Einschätzung hinsichtlich der
Beziehung einer geplanten Arealüberbauung zum
Ortsbild, hinsichtlich der Qualität der Bauten, der Umgebungsanlagen usw. zu
respektieren und dürfen nicht ihre eigene Einschätzung an die Stelle einer mit
dem Gesetzeszweck ebenfalls zu vereinbarenden Lösung setzen (BGr, 9. Juli
2018, 1C_92/2018, E. 3.5). 

4.
 

4.1 Der
Gemeinderat Maur bejahte die Bewilligungsfähigkeit unter Auflagen, mit Hinweis
auf das eingeholte Fachgutachten vom 22. Januar 2020, mit welchem dem
Bauvorhaben eine gute Einordnung im Sinne von § 71 PBG grundsätzlich
attestiert worden sei.

4.2 Entgegen
dem Gemeinderat Maur verneinte das Baurekursgericht im angefochtenen Entscheid die
Voraussetzungen für eine Arealüberbauung. Dieser gerichtlichen Beurteilung
liegt unter anderem ein Augenschein zugrunde, den die Abteilung am 2. Februar
2021 durchgeführt hatte. In diesem Zusammenhang ist entgegen der Beschwerdeführerin
nicht zu beanstanden, dass der Abteilungspräsident nach der Beratung die
vorläufige Einschätzung der Sach- und Rechtslage erläutert hat. Solches erfolgt
mit Blick auf allfällige einvernehmliche Lösungen regelmässig und ist zulässig.

Die Gutheissung des Nachbarrekurses erfolgte im angefochtenen
Entscheid im Wesentlichen mit folgender Begründung: Nach Auffassung des
Baurekursgerichts fehlt es den neu geplanten drei Häusern an der erforderlichen
besonders guten Einordnung in die bestehende Arealüberbauung. Betreffend das
Haus D erkennt die Vorinstanz, abgesehen von der Lage, keine Berührungspunkte
zu den bestehenden Arealbauten; das Haus übernehme weder die Geschossigkeit
noch die räumliche Ausrichtung der bestehenden Bauten, verfüge über ein
Flachdach, verzichte auf auskragende Balkone und wirke konzeptlos platziert.
Das Gutachten befasse sich kaum mit dem Bezug des Hauses D zur bestehenden
Arealüberbauung und sei deshalb lückenhaft. Bezüglich der Häuser A und B
beanstandet das Baurekursgericht namentlich deren abgewinkelte Platzierung zu
den bestehenden Bauten sowie den fehlenden Bezug der unruhigen Fassaden zu den klar
und einheitlich gestalteten Südfassaden der bestehenden Bauten; ein
Zusammenhang der gesamten im Arealperimeter liegenden Überbauung sei kaum
erkennbar. Schliesslich beanstandet das Baurekursgericht die vorgesehene
Umgebungsgestaltung. Insgesamt sei die Beurteilung des Gemeinderats Maur,
wonach das Bauvorhaben die Anforderungen von § 71 Abs. 1 und 2 PBG erfülle,
nicht nachvollziehbar. 

4.3 Die
Beschwerde befasst sich vorab mit Haus D und zitiert dazu namentlich aus der
mit dem Baugesuch eingereichten Dokumentation der Projektverfasserin.

4.3.1
Es versteht sich von selbst, dass es sich bei dieser Dokumentation der
Projektverfasserin um Parteivorbringen handelt, denen nur ein untergeordneter
Beweiswert zukommt. Auch trifft es entgegen der (sinngemässen) Behauptung der Beschwerdeführerin
nicht zu, dass der gesamte Inhalt dieser Dokumentation durch den Hinweis auf S. 4
des Fachgutachtens bestätigt worden wäre. 

Abgesehen davon werden auch in den von der Beschwerdeführerin
wiedergegebenen Zitaten aus der Dokumentation der Projektverfasserin kaum
gestalterische Bezüge zwischen Haus D und der bisherigen Arealüberbauung
aufgezeigt. Im Wesentlichen wird darin lediglich darauf hingewiesen, dass das Haus D
eine bauliche Lücke in der aktuellen Bebauungsstruktur fülle. 

Es ist offenkundig, dass allein
die Lückenfüllung keine besonders gute Gestaltung zu begründen vermag.
Bezüglich des Hauses D wird denn auch eingeräumt, dass es in seinen Dimensionen
eher den Häusern an der H-Strasse (ausserhalb des Perimeters) entspreche. Eine
Rücksichtnahme auf die Umgebung ist zwar bei einer Arealüberbauung durchaus
auch eine notwendige Voraussetzung (vgl. VGr, 18. Januar 2018,
VB.2017.00308, E. 4.5.1), macht indes die gelungene Gestaltung der
Arealüberbauung als einer solchen nicht etwa überflüssig. Eine gute Einordnung
und Gestaltung mit Bezug auf die bestehende Arealüberbauung wird für das geplante
Haus D weder durch das Fachgutachten aufgezeigt, noch ist solches anderweitig
ersichtlich. Auch die mit der Replik eingereichte Visualisierung vermag einen
gelungenen Bezug von Haus D zur bestehenden Arealüberbauung nicht aufzuzeigen.
Das Doppeleinfamilienhaus wird vielmehr ohne einen wahrnehmbaren Bezug quer ans
Ende der bestehenden Arealüberbauung platziert.

4.3.2 Wohl trifft
es zu, dass von einem durch die Behörde eingeholten Gutachten nicht grundlos
abgewichen werden kann. Gründe für ein Abweichen liegen indes namentlich vor,
wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die
Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten als zweifelhaft
erscheint (VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3;
BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 146 f.; Regina
Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. A.,
Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775).

Wie gesehen sind solche Gründe
für ein Abweichen vom Gutachten vorliegend zu bejahen. Bei der gegebenen
Sachlage hat das Baurekursgericht – entgegen der Rüge der Beschwerdeführerin –
zu Recht angenommen, das Gutachten sei bezüglich des Hauses D lückenhaft. Die
Schlussfolgerung des Gutachters, wonach die Harmonie mit der bestehenden
Arealüberbauung positiv beurteilt werden könne, ist nicht nachvollziehbar und
widerspricht der Sachlage.

4.3.3
Die Beurteilung der Gestaltung durch die Baubewilligungsbehörde fusst
unmittelbar auf dieser unzutreffenden Schlussfolgerung des Gutachters. Damit
hat die Baubehörde dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung für
Arealüberbauungen zu Unrecht und in Überschreitung ihres Ermessensspielraums
attestiert. Das Bauprojekt ist als Erweiterung der Arealüberbauung nicht
bewilligungsfähig. Folglich hat das Baurekursgericht seine Kognition entgegen
der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht überschritten und verletzt der
angefochtene Entscheid die Gemeindeautonomie der Gemeinde Maur nicht. Die
angefochtene Aufhebung der rechtswidrigen Baubewilligung durch das
Baurekursgericht ist als rechtskonform zu beurteilen, was zur Abweisung der
Beschwerde führt.

5.
 

Entsprechend dem Prozessausgang sind die Kosten des
Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2
Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Zudem ist sie zur
Entrichtung einer Parteientschädigung an den anwaltlich vertretenen
Beschwerdegegner zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint
ein Betrag von Fr. 2'500.-.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf 

Fr. 4'500.-;     die übrigen Kosten betragen:

Fr.    180.-      Zustellkosten,

Fr. 4'680.-      Total der Kosten.

3.    Die
Kosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerde­gegner eine Parteientschädigung
von Fr. 2'500.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft
dieses Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …