# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c36219eb-56f9-585a-b1e3-22a9abcf2ac9
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-03-13
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 13.03.2012 R 2011 83
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2011-83_2012-03-13.pdf

## Full Text

R 11 83

5. Kammer 

URTEIL
vom 13. März 2012

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Quartierplan

1. a) Am 6. Oktober 2003 reichten die Eigentümer der Bauparzelle Nr. 2628, … 

und Erben …, ein Gesuch um Einleitung eines öffentlichen 

Quartierplanverfahrens zwecks Erschliessung ihres Grundstücks im Gebiet 

„… in … auf der … (Gemeinde …) ein. Das besagte Teilgebiet ist seit ca. 50 

Jahren privat (mittels Dienstbarkeitsverträgen) erschlossen und verfügt über 

eine ...strasse. Ab der Kantonsstrasse im Nordwesten bildet die 

Strassenparzelle 2605 (Eigentümer …) das Verbindungsstück zur privaten 

...strasse. Die Parzelle 2628 mit einer Fläche von 1'181 m2 wurde vor 10 

Jahren der Bauzone (W2; AZ 0.2) zugewiesen und ist zu 2/3 mit einer 

Wintersportzone überlagert. Eine Überbauung ist damit bloss noch entlang 

der nordwestlichen Grundstücksgrenze (verfügbare BGF 200 m2) möglich, 

wobei heute indes keine direkte Zufahrt existiert. 

b) Am 28. Juli 2005 beschloss der Gemeindevorstand, ein Quartierplanverfahren 

über das Gebiet „…“ einzuleiten, wobei nachfolgende Parzellen ganz oder 

teilweise davon miterfasst wurden: (Strassen)parzelle 2605 (…), Parzellen 

2606T (StWEG …), 2621T1 und T2 (… AG – Verwaltungsratspräsident …), 

2625T1 (… AG – VR-Präsident …), 2627 (…), 2628 (…), 2863 (…) und 2888 

(StWEG …). Der Beschluss wurde am 9. September 2005 im Amtsblatt 

Region Mittelbünden (S. 25) öffentlich publiziert, wobei mit jenem Quartierplan 

insbesondere eine sinnvolle Überbauung und Erschliessung der Parzelle 

2628 bezweckt werden sollte. Inhalt des Verfahrens sollten ein Gestaltungs- 

und Erschliessungsplan, ein Plan des Beizugsgebiets im Massstab 1:1000 

sowie erforderlichenfalls eine Baulandumlegung und eine 

Nutzungsverlagerung sein. Mit separatem Schreiben vom 30. August 2005 

hatte die Beschlussbehörde sämtliche Eigentümer der an die ...strasse 

angrenzenden Liegenschaften bereits vorher darüber in Kenntnis gesetzt. 

c) Gegen den Einleitungsbeschluss vom 28. Juli, mitgeteilt am 9. September 

2006, erhoben die Eigentümer der Parzellen 2605 (…), 2621T1 und T2 (… 

AG), 2863 (…) und 2888 (StWEG …) innert Frist gemeinsam Rekurs beim 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem Begehren um 

kostenfällige Aufhebung des missliebigen Beschlusses. Zur Begründung 

führten sie im Wesentlichen an, dass die Erschliessung einer einzelnen 

Parzelle nicht mit Hilfe des öffentlichen Rechts [des Raumplanungsgesetzes 

für den Kanton Graubünden (KRG) und des kommunalen Baugesetzes (BG)] 

erzwungen werden könnte, sondern dafür vernünftigerweise nur der private 

Einkauf in die bestehende ...strasse sowie die Geltendmachung des 

privatrechtlichen Notwegrechts für die fehlenden 40 Meter ab ...strasse bis zur 

Parzelle 2628 in Frage kommen könnten. Das öffentliche Recht dürfe nicht für 

ein klares Partikulärinteresse eines einzigen Bauherrn mittels 

Quartierplanverfahren missbraucht werden. Angesichts der Lage und 

Erschliessungsmöglichkeit hätte die Parzelle 2628 gar nie als Bauland 

ausgeschieden werden dürfen. Aus demselben Grund sei auch eine 

Überbauung nach einer Landumlegung gestützt auf das öffentliche Wohnbau- 

und Eigentumsförderungsgesetz (WEG; SR 843) nicht denkbar. Falls sich der 

Bauherr (Parzelle 2628) nicht mit den Nachbarn über eine Grenzbereinigung 

oder die Gewährung von Näher- und Grenzbaurechten einigen könnte, 

müsste er sich mit der Situation auf seiner Parzelle begnügen und notfalls ein 

kleineres Wohnhaus bauen. Dies gelte umso mehr, als sich heute auf Parzelle 

2628 der Skischulsammelplatz befinde und besagte Parzelle den direkten 

Zugang zum Skigebiet „…“ darstelle.

d) Am 29. Oktober 2005 erhob ausserdem noch die Grundeigentümerin der 

Parzelle 2625T1 (… AG) Rekurs beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag auf 

kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Einleitungsbeschlusses. 

e) In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde (Rekursgegnerin) dem 

Verwaltungsgericht die kostenfällige Abweisung beider Rekurse. Zur 

Begründung brachte sie zur Hauptsache vor, dass für Baugrundstücke von 

Bundesrechts wegen eine Erschliessungspflicht des Gemeinwesens bestehe 

und daher zu Recht ein öffentliches Quartierplanverfahren zur Regelung und 

Gestaltung der noch unüberbauten, indes stets noch über keine eigene 

Zufahrt verfügenden Parzelle 2628, eingeleitet worden sei. Die private 

...strasse verlaufe in unmittelbarer Nähe davon, weshalb eine Anbindung 

daran gesucht und gefunden werden müsste. Damit ein allfälliger Zugang zur 

Parzelle 2628 nicht durch andere Bauten versperrt würde, sei mit 

planerischen Mitteln versucht worden, die bestehende Wegenot zu beseitigen 

und eine vernünftige Lösung mittels Baus einer Stichstrasse ab der privaten 

...strasse anzustreben. Die Erschliessung von Bauland sei auch im 

öffentlichen Interesse, da bloss solcher Boden für Wohnzwecke genutzt 

werden dürfe und mit den Baulandreserven haushälterisch umzugehen sei. 

Private Abmachungen, die in zweiter Linie zum Zuge kämen, führten letztlich 

zum selben Ergebnis wie das Quartierplanverfahren. Zudem könne bereits 

heute gesagt werden, dass ein Grossteil der im Gebiet „…“ gelegenen 

Grundstücke gar nicht davon berührt würde; namentlich würde keine neue 

Quartierstrasse erstellt. Anzunehmen sei, dass die bestehende ...strasse mit 

einer Wegdienstbarkeit zu Gunsten von Parzelle 2628 zusätzlich belastet 

würde, wobei aber nur mit ge...em Mehrverkehr zu rechnen wäre. Wo dann 

die kurze Stichstrasse durchführen werde, sei derzeit noch nicht klar und 

müsse auch nicht bereits im hier allein zur Diskussion stehenden 

Einleitungsbeschluss entschieden werden.

 

f) Am 10. März, mitgeteilt am 28. April 2006, wies das Verwaltungsgericht die 

beiden Rekurse ab (VGU R 05 109/111), unter anderem deswegen, weil die 

Gemeinde für die Regelung des Erschliessungsproblems im Zusammenhang 

mit der seit 1993 (Einzonung als Bauland [W2; AZ 0.2]) unbestritten über keine 

Zufahrt verfügenden und somit gefangenen Bauparzelle 2628 im Nordosten 

der bereits überbauten Parzellen 2606T, 2621T1+T2, 2625T1, 2627, 2863 

sowie 2888 sachlich zuständig sei und sie daher auch eine möglichst 

vernünftige, rasche und einfache Konfliktlösung anbieten könne, dies trotz 

Fehlens einer Sonderbestimmung im kommunalen Baugesetz betreffend 

Möglichkeit der Gewährung eines öffentlichen Notwegrechts. Das 

Quartierplangebiet sei mindestens 4'000 m2 gross. 

g) In der Folge liess die Gemeinde den Quartierplan ausarbeiten. Am 26. 

Februar 2008 sandte die Gemeinde unter anderem ... den Entwurf und bat ihn 

um Stellungnahme. Innert verlängerter Frist teilte … mit, er sei mit dem 

Entwurf nicht einverstanden.

h) Am 1. Oktober 2008 teilte das Grundbuchamt der Gemeinde mit, die 

Grundbuchvermessung im betroffenen Gebiet stimme nicht mit dem 

Grundbuch überein. Die ...strasse sei als eigene Parzelle (LSR Nr. 6-137) 

ausgeschieden. Die Grundbuchpläne müssten mit den Fotoplänen bzw. den 

Grundbucheintragungen in Übereinstimmung gebracht werden. Am 1. Juli 

2010 sandte das Grundbuchamt der Gemeindeplanerin die bereinigten 

Grundbuchauszüge.

i) Im Zuge der Erarbeitung des Quartierplans liess die Gemeinde zudem beim 

kantonalen Schätzungsbezirk 1 ein Gutachten betreffend die Höhe der 

Entschädigung für Näherbaurecht, Zufahrtsrecht und Benützungsrecht der 

Parzelle 2628 erstellen. Dieses lag am 17. Juni 2008 vor. Für das 

Näherbaurecht wurde ein Betrag von Fr. 9'400.-- als Entschädigung 

errechnet. Für das Zufahrtsrecht wurde eine Entschädigung von Fr. 38'200.-- 

als angemessen betrachtet. Für das Benützungsrecht an der Quartierstrasse 

wurde eine Entschädigung von Fr. 7'900.-- geschätzt. 

j) Vom 4. März bis 4. April 2011 lag der Entwurf des Quartierplans öffentlich auf.

k) Am 4. April 2011 erhob … dagegen Einsprache und beantragte, das 

Quartierplanverfahren … sei neu einzuleiten. Der Quartierplan sei nicht zu 

genehmigen und zur Überarbeitung zurückzunehmen. Das in Art. 14 der 

Quartierplanvorschriften (QPV) stipulierte Näherbaurecht zulasten Parzelle 

2627 sei zu streichen sowie auf die in Art. 15 QPV geplante Zufahrt über 

Parzelle 2627 zu verzichten. Eventualiter seien die Entschädigungen gemäss 

Art. 14 und Art. 15 QPV der zuständigen Enteignungskommission zwecks 

Festlegung der Entschädigungshöhe zu unterbreiten. Art. 17 QPV sei 

bezüglich der Entschädigung zu konkretisieren und ebenfalls der zuständigen 

Enteignungskommission zur Festsetzung der Höhe der Entschädigung zu 

unterbreiten. 

2. Am 23. Juni, mitgeteilt am 13. Juli 2011, wies der Gemeindevorstand die 

gegen den Quartierplanentwurf erhobenen Einsprachen, unter anderem auch 

diejenige von …, ab und genehmigte den Quartierplan.

Das Quartierplanverfahren sei einzig nach den kantonalen Vorschriften zu 

beurteilen. Art. 21 der kantonalen Raumplanungsverordnung (KRVO) sehe 

den Widerruf von Quartierplänen vor, wenn sich die Verhältnisse seit Erlass 

erheblich verändert hätten. Diese Regelung beziehe sich jedoch nicht auf 

Einleitungsbeschlüsse. Auch andernfalls änderte sich nichts, weil sich weder 

die tatsächlichen noch die rechtlichen Verhältnisse so verändert hätten, dass 

auf den Einleitungsbeschluss zurückzukommen wäre.

Der östliche Teil der geplanten Zufahrt zu Parzelle 2628 sei zwar von der 

Wintersportzone überlagert. In dieser seien aber nur Bauten und Anlagen 

zulässig, wenn die Ausübung des Wintersportes nicht beeinträchtigt werde. 

Hier sei eine private Zufahrtsstrasse zur Erschliessung von ca. 236 m2 

Bruttogeschossfläche (BGF), erfahrungsgemäss also drei Wohnungen, 

geplant. Vorliegend bezwecke die Wintersportzone vor allem, den freien 

Zugang zum weiter in der Wintersportzone gelegenen Skischulsammelplatz 

zu gewährleisten. Es befinde sich dort jedoch keine Piste und auch keine 

Wintersportanlage. Eine private, wenig Verkehr aufweisende Zufahrt gefährde 

die Ausübung des Wintersports nicht. Würde Parzelle 2628 von oben her 

erschlossen, wäre die Beeinträchtigung grösser. Im Quartierplan werde 

zudem einzig der Zufahrtsbereich von der Quartierstrasse bis zur Grenze der 

Bauparzelle geregelt. Die interne Erschiessung, also die Zufahrt ab 

Parzellengrenze bis zum Baufenster respektive Baustandort auf Parzelle 

2628 sei im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens später festzulegen.

Gemäss Einleitungsbeschluss diene der Quartierplan der sinnvollen 

Erschliessung und Überbauung von Parzelle 2628. Die Baubehörde könne 

Ausnahmen von den Grenzabständen vorsehen (Art. 83 BG). Voraussetzung 

sei, dass die Mindestflächen gemäss Art. 82 BG erreicht würden und der 

Quartiergestaltungsplan Gewähr für eine architektonisch und 

siedlungsbaulich vorzügliche Überbauung mit überdurchschnittlich guter 

Gestaltung, differenzierter Bauweise und ausgewogener 

Umgebungsgestaltung biete. Auch Art. 77 Abs. 2 KRG lasse eine 

Unterschreitung der Abstände im Rahmen von Quartierplänen zu. Das Gebiet 

umfasse total 5'991 m2, also über 4'000 m2. Die am Rande liegende 

Bauparzelle mache es vorteilhaft, wenn der Baustandort möglichst an die 

bereits überbauten Flächen herangerückt werde. Zudem sei es sinnvoll, die 

überbaubare Fläche möglichst nahe an Parzelle 2627 zu platzieren, um die 

von der Wintersportzone überlagerte Fläche von Parzelle 2628 freizuhalten. 

Der haushälterische Umgang mit Bauland erheische es, Bauzonen möglichst 

nutzungsintensiv zu überbauen. Mit einem verkürzten Grenzabstand werde 

ermöglicht, die Baute in zonengemässem Umfang zu nutzen. Hier dürfe 

anstelle von 2.5 m (kleiner Grenzabstand) 1 m an die Grenze gebaut werden. 

Dies habe weder Schattenwurf noch Sonnenentzug in unzumutbarer Weise 

zur Folge.

Betreffend Entschädigungen habe die Gemeinde ein Fachgutachten der 

Schätzungskommission erstellen lassen. Wer beizuziehen sei, schreibe 

weder das kommunale noch das kantonale Recht vor. Der Beizug der 

Enteignungskommission sei nur vorgesehen, wo im Rahmen eines 

Quartierplanverfahrens weitergehende respektive nicht im Quartierplanzweck 

gründende Enteignungstatbestände vorgesehen seien. Hier gehe es aber um 

die Entschädigung von Minderwerten, hervorgerufen durch 

eigentumsbeschränkende Massnahmen, die in der Zielsetzung des 

Quartierplans lägen. Die Festlegung erfolge durch den Gemeindevorstand 

und er habe zu diesem Zweck ein Gutachten der Schätzungskommission 

eingeholt. Diese Behörde sei unabhängig und fachkundig. Die Minderwerte 

seien korrekt festgelegt worden. 

Art. 17 QPV lege das Anschlussrecht von Parzelle 2628 an Privatleitungen für 

die Kanalisation fest. Es stehe noch nicht fest, ob und wo der Anschluss 

stattfinden solle. Dies werde im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens 

festgelegt. Die Gemeinde überlasse dies im Sinne von Art. 60 Abs. 2 KRG 

den Privaten. Könnten sie sich nicht einigen, entscheide der 

Gemeindevorstand separat. 

3. Am 13. September 2011 erhob … dagegen Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Er beantragte, der Entscheid 

des Vorstandes vom 13. Juli 2011 betreffend Erlass des Quartierplanes „…“ 

sei aufzuheben. Subeventualiter sei die Festlegung der 

Entschädigungsansprüche gemäss Art. 14, Art. 15 und Art. 17 QPV der 

zuständigen Enteignungskommission zum Entscheid zuzuweisen.

Seit Erlass des Einleitungsbeschlusses seien mehr als fünf Jahre verstrichen. 

Die Eigentümer hätten somit in guten Treuen davon ausgehen können, der 

Einleitungsbeschluss sei dahingefallen. Die Wirkung des 

Einleitungsbeschlusses sei als verwirkt anzusehen.

Der östliche Teil der Zufahrt zu Parzelle 2628 führe durch die Wintersportzone 

und kreuze sich auch mit der Langlaufloipe/Langlaufpiste. Es liege eine klare 

Beeinträchtigung gemäss Art. 39 Abs. 2 KRG vor und auch der freie Zugang 

zum Skischulsammelplatz werde beeinträchtigt. Für den Bau der 

vorgesehenen, 4 m breiten Strasse seien erhebliche Terrainveränderungen 

notwendig. Diese führten zu Einschränkungen, welche aufgrund der 

Planunterlagen nicht ersichtlich seien. Die Gemeinde habe diesbezüglich 

nichts abgeklärt. 

Es stimme nicht, dass vom Quartierplan der Zufahrtsbereich von der 

Quartierstrasse bis zur Bauparzelle geregelt werde. Die Bauparzelle sei auf 

den Baustandort reduziert, der Rest der Parzelle liege in der Wintersportzone. 

Zwischen dem im Erschliessungsplan eingezeichneten Ende der 

Dienstbarkeit und den Baufenstern fehle eine Distanz von mindestens 10 m, 

die entweder zulasten des Beschwerdeführers oder ebenfalls der 

Wintersportzone gehe. Hier seien zudem grössere Eingriffe in das 

bestehende Terrain nötig.

Vorliegend werde nur Parzelle 2628 erschlossen. Sie habe eine 

Grundstücksfläche von nur 1'182 m2. Somit werde die Mindestfläche von 

4'000 m2 nicht erreicht. Auch die weitere Voraussetzung (vorzügliche 

Überbauung) sei nicht gegeben. Es bestünden keine verbindlichen Auflagen. 

Ausserdem seien im schlecht geformten Baufenster bei nur 236.4 m2 BGF 

sozusagen keine Gestaltungsmöglichkeiten vorhanden. Das in Art. 14 QPV 

stipulierte Näherbaurecht bewirke eine massive Werteinbusse von Parzelle 

2627. Angesichts der Immobilienpreise auf der Lenzerheide sei die dafür 

vorgesehene Entschädigung von Fr. 9'400.-- viel zu tief. Auch werde die 

Eigentumsgarantie des Beschwerdeführers durch die Abgabe einer Fläche 

von 219 m2 Bauland für die Erstellung einer Zufahrtsstrasse verletzt. Hinzu 

komme die Strassenfläche von der Parzellengrenze bis zum Baufenster. Es 

werde Land verschwendet und es seien grosse Geländeveränderungen 

notwendig. Die Zufahrtsstrasse käme genau im Süden von Parzelle 2627 zu 

liegen. Zudem werde eine erhaltenswerte Baumgruppe gefällt. Die 

Entschädigung von Fr. 38'300.-- sei viel zu tief.

Das ganze Schätzungsverfahren sei ohne Beizug der Grundeigentümer 

erfolgt, was das rechtliche Gehör verletze.

Hier könne schon lange kein Bauland mehr für Fr. 500.--/m2 gekauft werden, 

bezahlt werde mehr als das Doppelte. Die Entschädigungen seien nicht voll 

im Sinne der Eigentumsgarantie. Würden Rechte enteignet, sei ein 

ordentliches Schätzungsverfahren durch die zuständige 

Schätzungskommission unter Wahrung der Mitwirkungsrechte 

durchzuführen. Die Einholung eines internen Gutachtens hinter dem Rücken 

der Betroffenen sei rechtswidrig. 

Die Zufahrtsstrasse werde auch eine grössere Aufschüttung auf Parzelle 2627 

nach sich ziehen. Geländeaufnahmen fehlten aber. Die Aufschüttungen und 

Anböschungen würden grösser als auf den Plänen ersichtlich. Somit stimme 

die angegebene Fläche für die Strasse von 219 m2 nicht.

Ohne Berücksichtigung der Anstösser würde nur vier an der …strasse 

mitbeteiligten Grundeigentümern eine Entschädigung zugesprochen. Die 

weitere Aufteilung gemäss Verteilschlüssel für die Benutzungskosten werde 

bei dieser oberflächlichen Vorgehensweise unweigerlich zu Streitigkeiten 

führen und sei gesetzeswidrig.

Bei Art. 17 QPV fehle ein Verteilschlüssel. Der Anschluss sei zwingend und 

die örtliche Festlegung sei im Quartierplan vorzunehmen. Es gehe wiederum 

um die Beanspruchung fremder Grundstücke, weil keine Kanalisation oder 

Wasserleitung bis zum Baufenster auf Parzelle 2628 führe.

4. Am 13. Oktober 2011 beantragte die Gemeinde die kostenfällige Abweisung 

der Beschwerde. Am 21. Juli 2007 habe mit dem Beschwerdeführer eine 

Besprechung betreffend den Quartierplan stattgefunden. Man habe ihm die 

Unterlagen am 26. Februar 2008 zur Stellungnahme zugestellt. Dazu habe 

sich der Beschwerdeführer im April 2008 geäussert. Das Grundbuchamt habe 

zudem im Oktober 2008 Vorgaben für den Quartierplan gemacht. Die 

Ausarbeitung sei anschliessend erfolgt. Inhaltlich habe es keine Änderungen 

gegeben. 

Der Einleitungsbeschluss sei erst mit der Mitteilung des Gerichtsurteils (VGU 

R 05 109/111) rechtskräftig geworden. Ausserdem sei der Beschwerdeführer 

2007 und 2008 informiert worden. Er selber habe 2008 schriftlich Stellung 

bezogen. Zudem falle ein Quartierplanverfahren bzw. ein rechtskräftiger 

Einleitungsbeschluss nicht einfach dahin.

Das rechtliche Gehör sei nicht verletzt. Der Beschwerdeführer habe an der 

Sitzung vom 21. Juli 2007 teilgenommen und sich am 8. April 2008 auf dem 

Bauamt informiert. Auch habe er zu den ihm zugestellten Unterlagen im April 

2008 Stellung genommen. Er habe sich damals schon zu den vorgesehenen 

Entschädigungen äussern können. 

Das Baufenster auf Parzelle 2628 werde - im Gegensatz zum östlichen Teil 

der Zufahrt – nicht von der Wintersportzone überlagert. Laut Projektplan sei 

ausserhalb der Wintersportzone talseits des Zufahrtsweges eine niedrige 

Stützmauer vorgesehen (maximal 0.5 m Böschung). In der Wintersportzone 

seien nur Bauten und Anlagen unzulässig, welche die Ausübung des 

Wintersports beeinträchtigten. Die Zufahrtsstrasse beeinträchtige die 

Wintersportzone nicht. Die Veränderung führe nicht zu einem erschwerten 

Zugang zum Skischulsammelplatz und stehe der Benützung als 

Winterwanderweg nicht entgegen. Die Langlaufloipe werde nicht gekreuzt. 

Am fraglichen Ort bewegten sich nur Fussgänger. Würde Parzelle 2628 von 

oben her erschlossen, wäre die Beeinträchtigung grösser. 

Im Quartierplan werde nur die Zufahrt ab Quartierstrasse bis 

Bauparzellengrenze geregelt. Innerhalb der Bauparzelle sei die Zufahrt zum 

Baufenster im Baubewilligungsverfahren festzulegen. Erst dann werde die 

genaue Lage der Abstellflächen bzw. Garagen festgelegt. Der Quartierplan 

diene hier dazu, die Erschliessung der Parzelle rechtlich und faktisch zu 

sichern, nicht die Erschliessung auf der Bauparzelle zu regeln. Zudem könne 

die Verkehrsfläche zwischen Parzellengrenze und Baufenster ohne grössere 

Geländeverschiebungen und Beeinträchtigungen des Wintersports erstellt 

werden. 

Gemäss Art. 77 Abs. 2 KRG könne die Gemeinde im Quartierplan von den 

kommunalen und kantonalen Bauabständen abweichen, sofern im 

Quartierplan eine bestimmte Gebäudelage vorgesehen sei. Ebenfalls sei Art. 

51 Abs. 1 KRG massgebend. Das kantonale Recht nenne die 

Voraussetzungen nicht, unter welchen Baufenster mit verkürzten 

Bauabständen ausgeschieden werden dürften. Demnach sei nach 

planerischen Grundsätzen und aufgrund einer Interessenabwägung zu 

prüfen, ob Baufenster mit verkürzten Abständen auszuscheiden seien. Für 

weiteres kommunales Recht, welches zusätzliche Voraussetzungen an die 

Unterschreitung der Bauabstände vorsehe, verbleibe kein Raum. Art. 82 und 

83 BG seien aufgrund des neuen KRG bedeutungslos. Planerische Gründe 

sprächen hier für die getroffene Lösung (Baustandort möglichst nahe an 

bereits überbauten Flächen; möglichst nutzungsintensive Überbauung der 

Bauzone). Mittels verkürzten Grenzabstands könne Parzelle 2628 erst 

sinnvoll genutzt werden. Parzelle 2627 werde nicht beeinträchtigt.

Auch wenn Art. 82 und 83 BG anwendbar wären, führe dies zu keinem 

anderen Ergebnis. Auch diesfalls lasse Art. 77 Abs. 2 KRG eine 

Unterschreitung der Abstände im Quartierplan zu. Das Quartierplangebiet sei 

weitgehend überbaut. Gestalterische Anliegen könnten deshalb nur den 

Bereich um Parzelle 2628 betreffen. Ein etwas grösserer Grundriss (wie das 

vorgesehene Baufenster) mache Sinn, weil dann auf Parzelle 2628 nicht ein 

kleinflächiger aber hoher Bau errichtet werden müsse. Weitere gestalterische 

Anforderungen seien aufgrund der verschiedenen Stilrichtungen und 

Baukuben in der Umgebung nicht nötig. Art. 83 Abs. 1 BG sei erfüllt. Zudem 

umfasse der Quartierplan mehr als 4'000 m2 (massgebend: Perimeter des 

Einleitungsentscheides).

Der Gemeindevorstand setze im Quartierplanverfahren Entschädigungen 

innerhalb des Zwecks des Quartierplanes fest. Vorliegend seien nur solche 

festgelegt worden. Die hilfsweise Einholung des Gutachtens der 

Schätzungskommission ändere daran nichts.

Der Minderwert wegen des eingereichten Näherbaurechts sei mit Fr. 9'400.-- 

festgesetzt worden. Die Überbaubarkeit von Parzelle 2627 vermindere sich 

nur auf einem an der östlichen Parzellengrenze entlanglaufenden Streifen von 

rund 1.5 x 23 m, also auf 34.5 m2. Die Ausnützung verbleibe beim 

Beschwerdeführer. Ein Quadratmeterpreis von Fr. 272.--/m2 sei angemessen; 

da nur mässige Einschränkungen zu erwarten seien und die übrige Nutzung 

von Parzelle 2627 gewährleistet bleibe.  

Das Durchgangsrecht belaste 219 m2 entlang der südlichen Parzellengrenze 

von Parzelle 2627. Dieser Teil könne heute infolge des einzuhaltenden 

Grenzabstandes nicht überbaut werden. Es sei für die Entschädigung wie 

nicht überbaubares Vorgartenland einzusetzen. Die Ausnützung verbleibe 

beim Beschwerdeführer. Dieser könne die Fläche nicht mehr als Garten 

nutzen, immerhin könne er den Zufahrtsweg bei einer allfälligen weiteren 

Überbauung seiner Parzelle ebenfalls nutzen. Ein Quadratmeterpreis von Fr. 

175.--/m2 sei angemessen; darin eingeschlossen sei die Entschädigung für 

die zu fällenden Bäume.

Die Kosten der Kanalisationsleitung könnten erst im 

Baubewilligungsverfahren genauer festgelegt werden.

Die (recte) Fr. 7'900.-- (nicht Fr. 15'000.--) für das Begehen und Befahren der 

bestehenden Quartierstrasse sei gemäss bestehendem Verteilschlüssel zu 

verteilen. Wenn sich die Privaten darüber nicht einigen könnten, werde die 

Behörde entscheiden. 

5. Am 22. November 2011 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen 

Begehren fest. Das Quartierplangebiet umfasse nicht 4'000 m2. Nur Parzelle 

2628 werde beplant. Die Verhältnisse hätten sich zwischen 2008 und der 

öffentlichen Auflage 2011 geändert. Es seien neue Parzellen in das 

Quartierplangebiet aufgenommen worden, andere seien gestrichen worden. 

Zudem seien in Art. 14, 15 und 16 QPV wesentliche Änderungen in Bezug auf 

die Entschädigung vorgenommen worden, ohne dass er die Möglichkeit zur 

Vernehmlassung gehabt hätte. Diese Änderungen beträfen den 

Einleitungsbeschluss. Sie hätten dem Beschwerdeführer eröffnet werden 

müssen. Die mit einem Fuss- und Fahrwegrecht belasteten Eigentümer der 

...strasse seien nicht einbezogen worden. Dies wäre aber nötig gewesen. Der 

Einleitungsbeschluss sei somit aufzuheben. Am Schätzungsverfahren habe 

er auch nicht teilnehmen können. Es gebe keine gesetzliche Grundlage für 

die Festsetzung der Entschädigungen durch den Gemeindevorstand oder die 

Schätzungskommission. 

Das Schätzungsgutachten sei falsch oder unvollständig; die Entschädigungen 

seien viel zu tief. Ein Strassenprojekt existiere nicht. Der eingelegte 

Projektplan (Gemeindebeilage 22) sei unvollständig. Die Strasse sei in der 

Wintersportzone nicht zulässig. Es fehle die Regelung der Strassenführung 

auf Parzelle 2628. Die Erschliessung von Norden her wäre viel geeigneter.

6. Am 31. Januar 2012 duplizierte die Gemeinde und hielt an ihren 

Rechtsbegehren fest. Im Einleitungsbeschluss sei ein ausgedehntes 

Quartierplangebiet erfasst worden, weil damals noch verschiedene 

Erschliessungsvarianten zur Diskussion gestanden seien. Das Beizugsgebiet 

sei rechtskräftig. Für die Regelung der Durchfahrtsrechte an der 

Quartierstrasse habe das Beizugsgebiet so festgelegt werden müssen. Es 

stimme, dass die Parzellenanzahl im Quartierplangebiet geändert habe. Die 

Quartiererschliessungsstrasse bilde eine eigene Parzelle, was im Zeitpunkt 

der Einleitung noch nicht bekannt gewesen sei. Sämtliche Berechtigte an der 

Strasse seien beim Einleitungsverfahren begrüsst worden, sei es als 

Eigentümer oder als Dienstbarkeitsberechtigte. Dies habe das 

Verwaltungsgericht in VGU R 05 109/111 auf Seite 11 als zulässig erklärt. 

Parzellen 2606 und 2621 seien gestrichen worden, sie seien jetzt in der 

Strassenparzelle. Flächenmässig habe sich somit am Beizugsgebiet nichts 

geändert. Eigentumsänderungen während des laufenden 

Quartierplanverfahrens seien zudem nicht zu vermeiden und zulässig, 

solange nicht ein Umlegungsbann erlassen werde.

Alle vom Beschwerdeführer erwähnten Grundeigentümer seien am 30. 

August 2005 persönlich angeschrieben und über das Verfahren orientiert 

worden. Weder sie noch der Beschwerdeführer hätten eine Erweiterung des 

Beizugsgebiets gefordert. Dies sei vom Verwaltungsgericht als rechtmässig 

bezeichnet worden. Es sei ferner fraglich, ob der Beschwerdeführer 

Mitwirkungsrechte Dritter anrufen könnte. Die Mitwirkung am Quartierplan sei 

im Rahmen der öffentlichen Auflage gewährleistet.

Gemäss Art. 66 Abs. 1 KRG sei der Gemeindevorstand für Landumlegungen 

bzw. Quartierplanverfahren zuständig. Dabei entscheide er auch über die 

Neuzuteilung und den Kostenverteiler. Zu Letzterem gehöre der Entscheid 

über Mehr- oder Minderzuteilungen. Für Entscheide über den Wertausgleich 

oder Entschädigungen sei ebenfalls der Gemeindevorstand zuständig (Art. 28 

ff. KRVO). Nur für nicht im Quartierplanzweck liegende 

Eigentumsbeschränkungen wäre die Enteignungskommission zuständig.

Der Projektplan habe nicht Teil der Auflage gebildet und sei für den Verlauf 

des Zufahrtsweges nicht massgebend.

7. Am 8. März 2012 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen 

Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem der Bruder des 

Beschwerdeführers in Begleitung von dessen Rechtsvertreter sowie von 

Seiten der Gemeinde deren Baufachchef und deren Rechtsvertreter 

teilnahmen. Weiter waren mehrere Grundeigentümer des Quartierplangebiets 

„…“, der Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) …, der 

Verwaltungsratspräsident des Hotels …, ein Vertreter der Hotel … AG und der 

Präsident der Bürgergemeinde … zugegen. Allen Anwesenden wurde dabei 

an zwei unterschiedlichen Standorten – einerseits auf offenem Gelände im 

Grenzbereich der Parzellen 2628 und 2627 andererseits im 

Abzweigungsbereich der bestehenden Zufahrt über die Parzelle 2627 

(Beschwerdeführer) – die Möglichkeit geboten, sich mündlich vor Ort zur 

gesamten Erschliessungs- und Überbauungssituation zu äussern. Zu Beginn 

des Augenscheins verteilte der Baufachchef der Gemeinde am Standort 1 (auf 

offenem Gelände) an alle Anwesenden noch eigens drei Kopien (Planskizzen) 

betreffend Gestaltungsplan 1:500, Erschliessungsplan 1: 500 und 

Bestandsplan 1:500 des fraglichen Quartierplangebiets. Darin wurden die 

detailliert im offenen Gelände markierten und angeschriebenen 

Orientierungspunkte – so namentlich die Grenzverlaufspunkte [G 1-9]; die 

jeweiligen Baufenstereckpunkte [B 1-8] sowie die Wintersportzoneneckpunkte 

[W 1-4] – aufgeführt und erläutert. Von Seiten des Gerichts wurden noch 

insgesamt 13 Farbfotos erstellt und – zusammen mit dem 

Augenscheinprotokoll – zu den Akten genommen.   

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt bildet der Entscheid der Gemeinde vom 13. Juli 2011 

betreffend Erlass des Quartierplans „…“ und der dagegen erhobenen 

Einsprachen. Laut Ziff. 3.1 wurde dort u.a. die Einsprache des 

Beschwerdeführers abgewiesen. Gemäss Ziff. 3.2 genehmigte die Gemeinde 

den genannten Quartierplan, bestehend aus: Bestandesplan 1:500, 

Erschliessungsplan 1:500, Gestaltungsplan 1:500, Quartierplanvorschriften 

(QPV) mit  Anhang 1-4. Zu klären gilt es insbesondere, ob die Erschliessung 

der noch über keine eigene Zufahrt verfügenden Bauparzelle 2628 (sog. 

gefangene Bauparzelle) zu Recht von unten bzw. von Südwesten über die 

Nachbarparzelle 2627 des Beschwerdeführers geplant wurde und ob die 

Vorgehensweise der Gemeinde in dieser Angelegenheit korrekt war.

2. a) Zuerst ist über die geltend gemachte Verletzung des rechtlichen Gehörs 

mangels Informationen über das Quartierplanverfahren sowie mangels 

Mitwirkungsmöglichkeiten bei den durchgeführten Schätzungsverfahren 

(Werteinbusse/Entschädigung für Zufahrt Fr. 38'300.--; Entschädigung für 

Näherbaurecht Fr. 9'400.--; Entschädigung für Benützungsrecht an 

Quartierstrasse Fr. 7'900.--) im Zusammenhang mit der Erschliessung der 

gefangenen bzw. hinterliegenden Bauparzelle 2628 zu befinden.   

b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung 

(BV) verankert und formeller Natur. Er dient einerseits der Sachaufklärung 

und andererseits stellt er ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht 

beim Erlass einer Verfügung dar, welche in die Rechtsstellung des Einzelnen 

eingreift. Dazu gehört insbesondere auch das Recht der Betroffenen, sich vor 

der Eröffnung einer solchen Verfügung zur Sache zu äussern, erhebliche 

Beweise beizub...en, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen 

Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher 

Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu 

äussern, wenn dieses geeignet ist, die Verfügung zu beeinflussen. Der 

Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht somit alle 

Befugnisse, die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfahren 

ihren Standpunkt wirksam zur Geltung b...en kann (BG-Urteil 4A_479/2010 

vom 17. Februar 2011 E. 4.2.3; BGE 135 II 293 E. 5.1; BGE 132 V 370 f. E. 

3.1 mit Hinweisen). Die Missachtung des Anspruchs auf rechtliches Gehör 

führt ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur 

Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung der angefochtenen 

Verfügung (BGE 135 I 190 E. 2.2, mit Hinweisen; BG-Urteil 4D_111/2010 vom 

19. Januar 2011 E. 3.1). Verfügungen, die unter Verletzung des rechtlichen 

Gehörs ergangen sind, sind auch nach der strengen Praxis des 

Verwaltungsgerichts grundsätzlich aufzuheben und zur Durchführung eines 

ordnungsgemässen Verfahrens an die Verwaltungsbehörden zurückzuweisen 

(statt vieler: VGU R 08 76; PVG 1996 Nr. 107; 1987 Nr. 85).

c) Vorliegend ist der Einwand einer Gehörsverletzung unbegründet. Wie aus den 

Akten klar hervorgeht, wurde der Beschwerdeführer bereits anlässlich einer 

Besprechung vom 21. Juli 2007 über das weitere Vorgehen und die Absichten 

der Gemeinde betreffend Quartierplangebiet „…“ informiert, nachdem der 

zugehörige Einleitungsbeschluss vom 28. Juli 2005 bezüglich Beizugsgebiet 

mit Urteil des Verwaltungsgerichts vom 10. März 2006 (VGU R 05 109/111) 

schon geschützt worden war. Gestützt auf diese Besprechung stellte die 

Gemeinde dem Beschwerdeführer am 26. Februar 2008 einen Entwurf der 

erarbeiteten Quartierplanunterlagen zur Kenntnis- und Stellungnahme (bis 

zum 17. März 2008) zu. Innert erstreckter Frist äusserte sich der 

Beschwerdeführer mit Schreiben vom 14. April 2008 detailliert zum 

Quartierplanentwurf, wobei er ihn sowohl bezüglich der geplanten 

Erschliessung der benachbarten Bauparzelle 2628 als auch der  dafür 

vorgesehenen Entschädigungen mit Begründung (Pt. 1-5) ablehnte. Darauf 

liess die Gemeinde das Schätzungsgutachten vom 17. Juni 2008 betreffend 

Entschädigung für das im Quartierplan vorgesehene Näherbaurecht (Fr. 

9'400.--), Zufahrtsrecht (Fr. 38'300.--) und Benützungsrecht an der 

bestehenden Dorf-/Quartierstrasse (Fr. 7'900.--) zugunsten der Parzelle 2628 

erstellen. Das Resultat dieser Schätzungen wurde in die 

Quartierplanvorschriften (Art. 14, 15, 16 QPV samt Anhang 4) vom 23. 

Februar 2011 aufgenommen, welche dann vom 4. März bis 4. April 2011 – 

zusammen mit dem Entwurf des Quartierplans – von der Gemeinde korrekt 

zur öffentlichen Einsichtnahme und Kontrolle (Einsprachemöglichkeiten) beim 

Bauamt aufgelegt wurden. Angesichts dieser Geschehensabläufe und 

Informationen seitens der Gemeinde ist für das Gericht nicht ersichtlich, 

inwiefern das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers verletzt worden sein 

sollte, da ihm kein Anspruch auf Mitwirkung am Schätzungsverfahren 

zustand. Mit der Kundgabe und Äusserungsmöglichkeit zur öffentlichen 

Auflage des Quartierplans einschliesslich der Resultate des 

Schätzungsverfahrens (QPV; mit Anhang 4), der Verfahrenskosten (Anhang 

1), der Erschliessungskosten (Anhang 2) und des zugehörigen 

Grundbuchauszuges (Anhang 3) wurde das rechtliche Gehör des 

Beschwerdeführers vielmehr ausreichend gewahrt.

d) Im Übrigen kann dem Beschwerdeführer in verfahrensrechtlicher Hinsicht 

auch insoweit nicht gefolgt, als er das automatische Dahinfallen des 

Einleitungsbeschlusses vom 28. Juli 2005 infolge Zeitablaufs behauptet. Eine 

solche Theorie ist abenteuerlich und findet im Gesetz keine Stütze. Der 

massgebende Art. 21 der Verordnung zum kantonalen Raumplanungsgesetz 

(KRVO) sieht selber lediglich die (aktive) Aufhebung oder Änderung von 

Quartierplänen vor. Von selbst fällt dagegen weder ein Einleitungsbeschluss 

noch ein Quartierplan dahin. Von einer Hinfälligkeit des mit Urteil des 

Verwaltungsgerichts vom 10. März 2006 noch ausdrücklich bestätigten und 

danach in Rechtskraft erwachsenen Einleitungsbeschlusses vom 28. Juli 

2005 (mit dem Ziel: Abgrenzung Beizugsgebiet für Erschliessung und 

Überbauung der Bauparzelle 2628) kann somit keine Rede sein.

3. a) In materieller Hinsicht rügt der Beschwerdeführer zunächst eine Verletzung 

von Art. 39 Abs. 2 des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG), wonach 

Bauten, Anlagen sowie Terrainveränderungen die Ausübung des 

Wintersports nicht beeinträchtigen dürfen. Eine Beeinträchtigung der 

Wintersportzone auf Parzelle 2628 durch die geplante Erschliessung bzw. die 

Zufahrt von Südwesten via Dorf-/Quartierstrasse und von dort entlang des 

südlichen Grundstückbereichs der benachbarten Parzelle 2627 liegt aber 

gerade nicht vor, da die Überlagerung mit der erwähnten Sportzone einzig bei 

einer Erschliessung von Norden her (via „Skischulsammelplatz“) stark tangiert 

würde. Gemäss Bestandesplan 1:500 reicht die Wintersportzone oberhalb 

von Parzelle 2628 bis weit in den Fusswegkorridor der Parzellen 2863 und 

2625T hinein, während die Parzelle 2628 bloss im Norden und vor allem im 

östlichen Teil davon überlagert wird. Die von Südwesten vorgesehene Zufahrt 

beeinträchtigt die Wintersportzone aber nicht. Laut Loipenplan 

(Ausbauetappe 2010-15; Situation 1:2000) vom 12/2009 wird die regionale 

Langlaufpiste durch die geplante Zufahrt ebenfalls nicht beeinträchtigt.  

Anlässlich des gerichtlichen Augenscheins konnte aufgrund der 

angetroffenen Geländetopografie vom Beschwerdeführer überdies auch nicht 

plausibel dargetan werden, wieso nur mit Hilfe von erheblichen 

Terrainveränderungen bzw. beträchtlichen Geländeaufschüttungen eine 

vernünftige Erschliessung der Parzelle 2628 möglich sein sollte. Im Übrigen 

trifft die Argumentation der Vorinstanz zu, wonach die genaue Linienführung 

und konkrete Ausgestaltung der noch zu erstellenden Zufahrt ab 

Parzellengrenze bis zum Baufeld der Parzelle 2628 erst im 

Baubewilligungsverfahren und nicht bereits im vorliegend zur Beurteilung 

gestellten Quartierplanverfahren zu beantworten sein wird. In diesem Punkt 

erweist sich die Beschwerde daher als verfrüht, zumal im 

Baubewilligungsverfahren auf Parzelle 2628 selbstverständlich wieder 

Einsprachen respektive Beschwerden erhoben werden können.       

b) Der Beschwerdeführer bestreitet sodann die Rechtmässigkeit des hoheitlich 

verfügten Näherbaurechts zulasten der Parzelle 2627 und zugunsten der 

Parzelle 2628. Nach Art. 52 Abs. 2 KRG bestimmt der 

Quartiergestaltungsplan die Situierung von Bauten und Anlagen. Wie dem 

Gestaltungsplan 1:500 vom 23. Februar 2011 entnommen werden kann, wird 

die Bebaubarkeit der Parzelle 2628 (rot schraffierte Fläche/Baufeld 1) durch 

die östlich gelegene Wintersportzone stark eingeschränkt bzw. gegen Westen 

in Richtung der Nachbarparzelle verschoben. Um dieser Begebenheit gerecht 

zu werden und überhaupt noch eine vernünftige Überbauung der Parzelle 

2628 zu ermöglichen, erachtete es die Vorinstanz als notwendig und 

unerlässlich, im Rahmen der konkreten Nutzungsordnung im betreffenden 

Quartierplan eine Unterschreitung des baugesetzlichen Grenzabstands von 

2.50 m auf nur einen Meter zuzulassen. Nach Auffassung des Gerichts war 

diese planerische Massnahme gestützt auf Art. 77 Abs. 2 KRG 

gesetzeskonform und vertretbar. Besagte Bestimmung im kantonalen Recht 

hält dazu nämlich ausdrücklich fest: „Schreiben die Grundordnung oder ein 

Quartierplan eine bestimmte Lage einer Baute oder Anlage vor, gelten die 

Bauabstände dieses Gesetzes und der Baugesetze der Gemeinden nicht, 

soweit sie der Planung entgegenstehen.“ In Anbetracht der räumlich engen 

Platzverhältnisse des effektiv verbliebenen Baufeldes auf Parzelle 2628 war 

objektiv eine Abweichung der gesetzlichen Grenzabstände hier tatsächlich 

zwingend erforderlich, um die betreffende Bauparzelle überhaupt noch 

zonenkonform für Wohnzwecke nutzen zu können. Das planerische 

Heranrücken des Baufeldes auf Parzelle 2628 mittels Einräumung des 

Näherbaurechts an die im Westen bereits überbaute Parzelle 2627 darf somit 

sicherlich auch siedlungsbaulich und raumplanerisch (Grundsatz: 

Haushälterischer Umgang mit Bauland) als geboten bezeichnet werden. Dies 

gilt hier umso mehr, als das betreffende Quartierplangebiet bereits 

weitgehend mit grösseren Hotelgebäuden oder Ferienhäusern überbaut ist 

und dadurch der Verwirklichung neuer Wohnbauten auch faktisch sehr enge 

Grenzen gesetzt sind.         

c) Zu entscheiden bleiben damit noch die Fragen nach der Zuständigkeit zur 

Festlegung und zur Höhe der in den Quartierplanvorschriften (Art. 14, 15 und 

16 QPV; Anhang 4) erwähnten Entschädigungen an den Beschwerdeführer 

sowie nach der Verteilung der im Zuge des Quartierplanverfahrens 

aufgelaufenen Verfahrens- und Erschliessungskosten (QPV; Anhang 1 und 

2). Nach Art. 28 ff. KRVO ist die jeweils zuständige Baubehörde für die 

Durchführung der bei einer Nutzungsplanung erforderlichen Landumlegungen 

und Grenzbereinigungen verantwortlich und spruchbefugt. Laut Art. 32 Abs. 1 

KRVO hat diese Behörde auch die dafür benötigten Pläne und Verzeichnisse 

zu erarbeiten. Diese enthalten insbesondere auch Angaben über den 

Geldausgleich für die nicht durch Boden ausgleichbaren Mehr- oder 

Minderwerte (Ziff. 4) und die Verteilung der Verfahrenskosten (Ziff. 5). Die 

Vorgaben zum Kostenverteiler sind in Art. 35 KRVO geregelt. Aufgrund dieser 

Vorschriften war die Gemeinde durchaus berechtigt, entweder selbst in 

eigener Regie oder hilfsweise durch Beizug einer staatlich anerkannten, 

unabhängigen Fachstelle (vorliegend: Experte des Kantonalen 

Schätzungsbezirks 1) die für den Beschwerdeführer bzw. dessen Parzelle 

2627 durch den fraglichen Quartierplan anfallenden Eigentums- und 

Nutzungseinschränkungen schätzen bzw. berechnen zu lassen. Diesem 

Abklärungsauftrag ist jene Fachstelle mit Gutachten vom 17. Juni 2008 

umfassend und seriös nachgekommen. Die darin enthaltenen Annahmen und 

absolut nachvollziehbaren Berechnungen vermögen zu überzeugen und 

leuchten in jeder Beziehung ein. Für das Gericht besteht daher auch kein 

Anlass, an diesen sorgfältig ermittelten Entschädigungen (Gutachten Seite 5: 

Entschädigung Näherbaurecht Fr. 9'400.-- [45 m2 x Fr. 500.--/m2 : 1/3 plus 

25% Zuschlag]; S. 6: Entschädigung Zufahrtsrecht Fr. 38’300.-- [219 m2 x Fr. 

500.--/m2 : 1/3 plus 5% Zuschlag]; S. 7/8: Entschädigung für Mitbenutzung 

Dorf-/Quartierstrasse Fr. 7'900.-- [bei Anteil 2.8% an Erstellungskosten]) 

sowie den daraus gezogenen Schlussfolgerungen (Fazit: S. 8/9) zu zweifeln. 

Die ermittelten Minderwerte und Kostenanteile konnten deshalb auch 

unverändert und rechtsverbindlich in die eingangs zitierten 

Quartierplanvorschriften (Art. 14-16 QPV) übernommen werden. Dasselbe gilt 

auch für die Verfahrenskosten (Anhang 1; Fr. 25'000 zulasten Parzelle 2628) 

und die anteilsmässig auferlegten Erschliessungskosten zulasten von 

Parzelle 2628 (Anhang 2). Anders verhält es sich einzig bezüglich der in Art. 

17 QPV stipulierten Entschädigung für die Benutzung und Beteiligung an der 

bestehenden privaten Kanalisationsleitung. Diese wird – genau gleich wie die 

konkreten Zufahrts- und Garagierungsverhältnisse ab der Grundstücksgrenze 

bis zum Baufeld auf Parzelle 2628 – erst im Zuge des noch folgenden 

Baubewilligungsverfahrens festzusetzen sein. Wird die genaue Lage der 

Kanalisation aber erst anlässlich des Baubewilligungsverfahrens verlässlich 

bestimmt, ist auch die in Art. 17 QPV getroffene Kostenregelung nicht zu 

beanstanden.

4. a) Der angefochtene Gemeindeentscheid vom 13. Juli 2011 ist damit rechtens, 

was zur Abweisung der Beschwerde vom 13. September 2011 führt.  

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 

73 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) vollumfänglich dem 

Beschwerdeführer aufzuerlegen. Der anwaltlich vertretenen 

Beschwerdegegnerin steht gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine 

Parteientschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis 

obsiegte.    

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 1’343.--

zusammen Fr. 5'343.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 21. 

Februar 2013 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_230/2012).