# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 087679e8-e877-5b4d-8abf-d3f7e79278c7
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-05-04
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 04.05.2015 NG150002
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NG150002_2015-05-04.pdf

## Full Text

Art. 6 ZPO, Zuständigkeit des Handelsgerichts für Streitigkeiten aus einem 
Mietvertrag, Art. 243 Abs. 2 und 3 ZPO, vereinfachtes Verfahren für beson-
dere mietrechtliche Themata. Der Streit darüber, ob die Offerte der Vermieterin 
für den Mietzins in der Options-Periode vertragsgemäss sei, ist nicht im verein-
fachten Verfahren zu beurteilen. Daher ist bei im übrigen erfüllten Voraussetzun-
gen das Handelsgericht zwingend zuständig.  
 
 

Die Parteien haben einen Mietvertrag über die Nutzung einer Liegenschaft 
abgeschlossen. Sie vereinbarten, dass die Mieterin nach Ende der festen 
Vertragsdauer eine Verlängerungs-Option habe, und dass die Vermieterin 
ihr für diese Periode einen neuen Mietzins zu marktüblichen Bedingungen 
unterbreite. Die Vermieterin kam dem zunächst nicht nach, weil sie der Mei-
nung war, eine Nutzung des Objektes als Warenhaus komme nicht mehr in 
Frage. In der Folge gab sie gleichwohl eine Offerte ab, die allerdings auch 
ihrer eigenen Ansicht nach für ein Warenhaus nicht realistisch ist. Die Miete-
rin klagte vor Mietgericht, welches entschied, die Vermieterin müsse der 
Mieterin innert 30 Tagen eine Offerte für die weitere Nutzung des Objektes 
als Warenhaus unterbreiten. Beide Parteien erhoben Berufung. Das Oberge-
richt lässt die Parteien zur Frage der Zuständigkeit Stellung nehmen und tritt 
auf die Klage nicht ein. 

 
 
(aus den Erwägungen des Obergerichts:) 
 

 3.1 Im Berufungsverfahren wird das erstinstanzliche Verfahren fortge-

setzt. Der Entscheid im Berufungsverfahren ersetzt denjenigen der ersten Instanz 

(BK ZPO-Sterchi, Art. 318 N 1). Die Prozessvoraussetzungen sind von der Beru-

fungsinstanz von Amtes wegen zu prüfen. Sind diese nicht erfüllt, ist auf die Klage 

nicht einzutreten (Art. 59 Abs. 1 ZPO).  

 3.2 Die örtliche und die funktionelle Zuständigkeit sind erfüllt (Art. 33 

ZPO; Art. 308 ZPO und § 48 GOG).  

 3.3 Zu den Prozessvoraussetzungen gehört die sachliche Zuständigkeit 

(Art. 59 Abs. 2 lit. b ZPO). Die Klägerin und die Beklagte sind im Handelsregister 

eingetragen. Der Abschluss von Mietverträgen über Geschäftsliegenschaften ist 

eine geschäftliche Tätigkeit im Sinne von Art. 6 Abs. 2 lit. a ZPO (BGE 139 III 457 

E. 4.4.1). Gegen den Entscheid ist die Beschwerde in Zivilsachen an das Bun-

desgericht zulässig (Art. 74 Abs. 1 BGG). Es liegt somit eine handelsrechtliche 

Streitigkeit vor (Art. 6 Abs. 2 lit. a - c ZPO). Davon gehen zu Recht auch die Par-

teien und die Vorinstanz aus.  

 3.4 Für die Beurteilung einer handelsrechtlichen Streitigkeit ist das Han-

delsgericht zuständig, sofern dem keine andere bundesrechtliche Vorschrift ent-

gegensteht. Die bundesrechtliche Ordnung ist zwingend und kann durch kantona-

les Recht weder abgeändert noch ergänzt werden. Insbesondere ist die Einlas-

sung gemäss § 126 GOG unzulässig (BGE 140 III 155 und BGE 140 III 355).  

 3.5 Ohne Rücksicht auf den Streitwert sind Streitigkeiten aus Miete und 

Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen im vereinfachten Verfahren zu beurteilen, 

sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchli-

chen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des 

Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Das Han-

delsgericht wendet das vereinfachte Verfahren nicht an (Art. 243 Abs. 3 ZPO). 

Liegt ein Streit im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO vor, der zudem als handels-

rechtlich zu beurteilen ist, so stellt sich die Frage, ob die Zuständigkeit beim Han-

delsgericht liegt – dieses aber das ordentliche statt das vereinfachte Verfahren 

anzuwenden hat – oder aufgrund des Ausschlusses des vereinfachten Verfahrens 

vor dem Handelsgericht das Mietgericht sachlich zuständig ist. Nach der Recht-

sprechung des Bundesgerichts geht die Regelung der Verfahrensart jener über 

die sachliche Zuständigkeit vor (BGE 139 III 457). Die Zuständigkeit des Mietge-

richts und der urteilenden Berufungsinstanz sind demnach zu bejahen, sofern ein 

Streit im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO vorliegt.  

 Die Klägerin strebt den Verbleib im Mietobjekt über den 31. Januar 2014 

hinaus an, ficht aber weder eine Kündigung gestützt auf Art. 271 f. OR an, noch 

macht sie eine Nichtigkeit einer Kündigung geltend, was auch als Klage im Sinne 

des Kündigungsschutzes zu betrachten wäre, noch begehrt sie die Erstreckung 

des Mietverhältnisses. Es liegt also weder ein Fall eines Kündigungsschutzes 

noch einer Erstreckung eines Miet- oder Pachtverhältnisses im Sinne von Art. 243 

Abs. 2 lit. c ZPO vor.  

 Die Bestimmungen zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 

ff. OR) ermöglicht es dem Mieter, unter bestimmten Voraussetzungen die Herab-

setzung eines vereinbarten oder vom Vermieter einseitig erhöhten Mietzinses zu 

verlangen. Es geht dabei um den Schutz des (als schwach betrachteten) Mieters 

vor dem als (als mächtig betrachteten) Vermieter, der an einem missbräuchlichen 

Mietzins festhalten will. Der Gesetzgeber ist der Meinung, dass es sich bei sol-

chen Konflikten unabhängig vom Streitwert um besonders sensible Materien des 

sozialen Privatrechts handelt, weshalb in jedem Fall das vereinfachte Verfahren 

zur Anwendung kommen soll (ZK ZPO-Hauck, 2. Auflage, Art. 243 N 19 mit Hin-

weis auf die Botschaft des Bundesrates). Im vorliegenden Verfahren ficht die Klä-

gerin nicht den bisherigen oder einen vom Vermieter einseitig erhöhten Mietzins 

als missbräuchlich an, sondern verlangt, das Gericht habe einen ab 1. Februar 

2014 geltenden Mietzins festzulegen, nachdem sich die Parteien über einen sol-

chen und damit über die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht einigen konnten 

und somit ein Konsens unter anderem über ein essentiale negotii fehlt. Auch bei 

einer weiten Auslegung des Begriffs des Streites betreffend Schutz vor miss-

bräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, lässt sich das klägerische Rechtsbegehren 

nicht darunter subsumieren, da noch gar kein Mietzins besteht, der auf seine 

Missbräuchlichkeit hin überprüft werden könnte. Daran ändert der Umstand 

nichts, dass das Gericht – würde es die Klage wie begehrt gutheissen und anstel-

le des vertraglichen Konsenses den Mietzins festlegen – selbstverständlich kei-

nen missbräuchlichen Mietzins festsetzen würde. Denn durch die streitwertunab-

hängige Anordnung des vereinfachten Verfahrens gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c 

ZPO will der Gesetzgeber den Mieter selbstredend nicht vor dem Gericht, son-

dern vor dem Vermieter schützen. Dass das Handelsgericht gegebenenfalls eine 

andere Ansicht vertreten könnte, ändert daran nichts.  

 Nach dem Gesagten ist das ordentliche und nicht das vereinfachte Verfah-

ren anzuwenden, weshalb das Handelsgericht zur Beurteilung der Klage sachlich 

zuständig ist.  

 3.6 Die sachliche Zuständigkeit ist zwingend. Aus prozessökonomischen 

Gründen hat die Prüfung zwar möglichst frühzeitig zu erfolgen. Wird die sachliche 

Unzuständigkeit trotzdem erst in einem späteren Verfahrensstadium entdeckt, so 

ändert dies an der Unzuständigkeit nichts und auf die Klage ist nicht einzutreten 

(BGE 140 III 355). Dies gilt auch dann, wenn das Gericht nach seiner früheren 

Praxis auf die Klage eingetreten wäre (vgl. OGer ZH, NG130017 vom 6. Februar 

2014). Denn eine neue Praxis ist, von hier nicht zutreffenden Ausnahmen abge-

sehen, sofort (und ohne Vorankündigung) anzuwenden. Ein Vertrauensschutz in 

die alte, als unrichtig erkannte Praxis, besteht nicht (BGE 102 Ib 45 und BGE 132 

I 92). Auch gestützt auf den Grundsatz der Prozessökonomie und der Verfah-

rensbeschleunigung kann das Eintreten auf die Klage nicht begründet werden. 

Selbstredend besteht in der Beachtung der zwingenden Zuständigkeitsvorschrif-

ten auch keine Rechtsverweigerung, sondern die Durchsetzung des geltenden 

Rechts.  

 3.7 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die sachliche Zuständigkeit 

nicht gegeben ist. Auf die Klage ist nicht einzutreten.  

 
Obergericht, II. Zivilkammer 

Urteil vom 4. Mai 2015 
Geschäfts-Nr.: NG150002-O/U 

 (damit vereinigt NG150003) 

	3.1 Im Berufungsverfahren wird das erstinstanzliche Verfahren fortgesetzt. Der Entscheid im Berufungsverfahren ersetzt denjenigen der ersten Instanz (BK ZPO-Sterchi, Art. 318 N 1). Die Prozessvoraussetzungen sind von der Berufungsinstanz von Amtes we...
	3.2 Die örtliche und die funktionelle Zuständigkeit sind erfüllt (Art. 33 ZPO; Art. 308 ZPO und § 48 GOG).
	3.3 Zu den Prozessvoraussetzungen gehört die sachliche Zuständigkeit (Art. 59 Abs. 2 lit. b ZPO). Die Klägerin und die Beklagte sind im Handelsregister eingetragen. Der Abschluss von Mietverträgen über Geschäftsliegenschaften ist eine geschäftliche T...
	3.4 Für die Beurteilung einer handelsrechtlichen Streitigkeit ist das Handelsgericht zuständig, sofern dem keine andere bundesrechtliche Vorschrift entgegensteht. Die bundesrechtliche Ordnung ist zwingend und kann durch kantonales Recht weder abgeänd...
	3.5 Ohne Rücksicht auf den Streitwert sind Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen im vereinfachten Verfahren zu beurteilen, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzi...
	3.6 Die sachliche Zuständigkeit ist zwingend. Aus prozessökonomischen Gründen hat die Prüfung zwar möglichst frühzeitig zu erfolgen. Wird die sachliche Unzuständigkeit trotzdem erst in einem späteren Verfahrensstadium entdeckt, so ändert dies an der ...
	3.7 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die sachliche Zuständigkeit nicht gegeben ist. Auf die Klage ist nicht einzutreten.