# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d809bc7a-7657-50dc-9d9a-9c66a2714404
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-09-02
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 02.09.2010 80.2009.150
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2009-150_2010-09-02.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2009.150

  	
  Lugano

  2 settembre
  2010

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea Pedroli, presidente,

  Stefano Bernasconi, Mauro Mini

  

 

	
  segretario

  	
  Antonio Saredo-Parodi

  

 

 

	
  parti

  	
  RI 1 

  RI 2 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS 1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso del 9 ottobre 2009 contro la decisione del 9
  settembre 2009 in materia di IC/IFD 2006.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   Il
14 ottobre 2003, la __________ stipulava un contratto di locazione con la __________ SA di __________, avente per oggetto l’intero immobile al mapp. __________
RFD di __________. La locazione avrebbe avuto inizio il 1° maggio 2004 ed avrebbe avuto una durata di dieci anni, suscettibile di prolungamento per altri
cinque anni in caso di mancata disdetta. Il canone di locazione era commisurato in fr. 27'500.– annui, indicizzati.

                                         Il 9
agosto 2005, la conduttrice comunicava ai proprietari dell’immobile che avrebbe
lasciato l’edificio per la fine di gennaio del 2006 e che avrebbe proceduto
alla ricerca di un nuovo locatario.

                                         Non
essendo riuscita a trovare un subentrante, il 17 novembre 2005 la __________ SA
informava la __________ di essere d’accordo di interrompere il contratto di locazione alla fine di febbraio del 2006, “con pagamento unico di CHF 100'000 a liquidazione di ogni ulteriore pretesa da parte sua”. 

  

 

                                  B.   Nella
dichiarazione fiscale 2006, i coniugi RI 1 indicavano di aver percepito una “liquidazione
in capitale per prestazioni ricorrenti” di fr. 100'000.–, precisando in uno
scritto allegato che si trattava della “indennità per mancate pigioni… versata
una tantum” in seguito alla “disdetta fuori termine” del contratto di
locazione. I contribuenti chiedevano che l’importo in questione fosse imposto
“in base all’art. 37 LT”.

                                         Notificando
loro la tassazione IC/IFD 2006, con decisione del 17 dicembre 2008, l’Ufficio di tassazione Lugano Città commisurava il reddito imponibile in fr. 156'400.– per l’IC ed in
fr. 178'800.– per l’IFD. Dalla motivazione della decisione si evince che “il pagamento
unico di fr. 100'000 a liquidazione di ogni pretesa in ordine al contratto
d’affitto del 14.10.2003 stipulato con __________ non rientra fra le liquidazioni in capitale in sostituzione di prestazioni ricorrenti imponibili secondo l’art. 37 LT”. 

 

 

                                  C.   I
contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 16 gennaio 2009, contestando la mancata applicazione degli articoli 37 LT e 37 LIFD. Sottolineavano di
aver deciso di liberare la locataria dai suoi obblighi contrattuali “a condizione di poter incassare l’affitto previsto fino alla scadenza”. I reclamanti rilevavano poi di avere
a suo tempo eseguito diversi interventi “allo scopo di adattare i locali alle
esigenze poste dalla futura inquilina, in previsione di recuperare l’investimento
sulla base di contratto almeno di media durata”. Solo in considerazione dell’”importanza istituzionale della controparte”, avevano infine “accettato di ridurre
l’importo dei canoni di locazione futuri a complessivi CHF 100’000”.

 

 

                                  D.   L’autorità
fiscale respingeva il reclamo con decisione del 9 settembre 2009, nella quale
argomentava che “per poter considerare una liquidazione in capitale nel contesto
dell’art. 37 LT occorre che la stessa non sia solo sostitutiva di una prestazione ricorrente ma rappresenti la tacitazione del debito originario alla base della prestazione periodica”. Nella fattispecie, l’Ufficio di tassazione riteneva che tale requisito non
fosse adempiuto. A ciò si aggiungeva la circostanza che l’immobile era poi stato
nuovamente ceduto in locazione a partire dal mese di luglio dello stesso anno.

 

 

                                  E.   Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contestano
nuovamente la decisione dell’autorità di tassazione. Oltre a chiedere l’imposizione dell’importo versato dall’__________ “con l’aliquota che sarebbe da applicare se al posto
della prestazione unica fosse versata una prestazione annua corrispondente”,
lamentano che l’autorità fiscale non li abbia convocati in udienza, come da
loro espressamente richiesto. 

 

                                         Nel corso
dell’udienza del 18 marzo 2010, le parti si sono riconfermate nelle rispettive
posizioni. 

 

 

Diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Secondo l’art.
37 cpv. 1 LIFD, se il reddito comprende liquidazioni in capitale di prestazioni ricorrenti, l’imposta sul reddito è calcolata, tenuto conto degli altri proventi e delle
deduzioni autorizzate, all’aliquota che sarebbe applicabile se fosse
corrisposta una prestazione annua invece di una prestazione unica.

                                         In una
sentenza del 5 ottobre 2000, il Tribunale federale ha ritenuto troppo
restrittiva la prassi precedentemente in vigore, secondo la quale i versamenti
di capitali, che sostituivano delle prestazioni periodiche, comprendevano
solamente delle prestazioni uniche e determinate aventi lo scopo di estinguere
un credito portante su prestazioni uniche future. Secondo la suprema Corte,
degli incrementi patrimoniali unici che compensano delle prestazioni parziali nate nel passato possono anche venir considerate come dei “versamenti di capitali
che sostituiscono delle prestazioni periodiche” a determinate condizioni. Questo si verifica unicamente se le prestazioni in questione, le quali per loro natura
avrebbero dovuto essere versate periodicamente, non sono state tuttavia
corrisposte e ciò si è verificato senza colpa alcuna da parte del contribuente.
Il Tribunale federale esclude infatti l’applicazione dell’art. 37 LIFD nei casi
in cui il versamento di una prestazione in capitale in luogo di una prestazione periodica ed il momento del pagamento dipendano dalle parti (sentenza del 5 ottobre 2000 n.
2A.68/2000, in RF 2001 p. 23 = StE 2001 B 29.2 n. 7 = ASA 70 p. 210; inoltre Jaques,
in: Yersin/Noël [a cura di], Impôt fédéral direct, Basilea 2008, n. 8 ad
art. 37, p. 575; Baumgartner, in:
Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, vol. I/2a, ad art. 37, p. 461; Richner/Frei/Kaufmann,
Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zurigo 1999, § 36, p. 397).

                                         Questa
soluzione, che circoscrive l’agevolazione prevista dall’art. 37 LIFD ai soli casi
in cui il versamento arretrato non è frutto di scelta deliberata del beneficiario, consente un’applicazione della norma conforme al suo spirito, che è in sostanza quello di
non penalizzare l’imposizione di prestazioni periodiche maturate nel passato
con un’aliquota maggiorata, quando, indipendentemente dalla volontà del
beneficiario, vengono liquidate con un versamento unico (RF 2001 p. 23 = StE
2001 B 29.2 n. 7 = ASA 70 p.
210).         

 

                                         1.2.

                                         Anche
l’art. 11 cpv. 2 della legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette
dei cantoni e dei comuni (LAID) dispone che, se i proventi comprendono liquidazioni in capitale in sostituzione di prestazioni ricorrenti, l’imposta sia calcolata, tenuto conto
degli altri proventi, con l’aliquota che sarebbe applicabile se al posto della
prestazione unica fosse versata una prestazione annuale corrispondente.

                                         In una sentenza del 20 settembre 2005 (n. 2A.100/2005,
in RF 61/2006 p. 53 = RDAF 2006 II 21), il Tribunale federale ha escluso che l’art.
11 cpv. 2 LAID lasci ai cantoni un margine di manovra. Secondo l’Alta Corte,
inoltre, il rispetto dell’armonizzazione verticale fa sì che la nozione di “liquidaz ioni in capitale in sostituzione di prestazioni ricorrenti” di cui all’art. 37
LIFD possa essere impiegata per interpretare il diritto cantonale, non essendo
concepibile che la stessa prestazione sia imposta secondo principi diversi nel
diritto federale ed in quello cantonale.

                                         L’art. 37
della legge tributaria cantonale (LT) ha tenore identico a quello dell’art. 37
LIFD. Si impone pertanto di interpretarlo in modo uguale. 

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Come
detto, nel caso in esame i ricorrenti hanno sottoscritto con la propria
inquilina un accordo, in virtù del quale hanno accettato la rescissione anticipata del contratto di locazione, contro versamento di un’indennità unica di fr.
100'000.–. 

                                         Secondo i
contribuenti, si tratterebbe di un importo che corrisponde a canoni di locazione futuri e ciò giustificherebbe l’applicazione dell’aliquota della rendita prevista dagli
articoli 37 LIFD e 37 LT. 

                                         Di
diverso avviso l’autorità fiscale, secondo cui la prestazione percepita non
rappresenterebbe “la tacitazione del debito originario alla base della prestazione periodica”, cioè non costituirebbe il versamento di canoni di locazione futuri. 

 

                                         2.2.

                                         Contrariamente
a quanto sostengono gli insorgenti, non si può affermare che l’importo
convenuto con la società conduttrice costituisca un canone di locazione. Tale versamento è invece stato pattuito fra le parti proprio per liberare anticipatamente
la __________ dall’adempimento degli obblighi contrattuali. Se i contribuenti
non avessero acconsentito a tale soluzione, la società sarebbe stata vincolata
ancora fino alla fine di aprile del 2014.

                                         Secondo
l’art. 264 cpv. 1 CO, il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i
termini di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore
soltanto se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore; il nuovo conduttore, da parte sua, deve essere disposto a
riprendere il contratto alle medesime condizioni. Se, invece, l’inquilino non propone
un nuovo conduttore con tali requisiti, resta tenuto al pagamento del corrispettivo
fino al momento in cui, per contratto o per legge, la locazione si estingue o può essere sciolta (art. 264 cpv. 2 CO). La restituzione anticipata della
cosa locata viene considerata dalla legge come una rottura del contratto
causata dal conduttore, analoga alla mora del debitore prevista dall’art. 107
ss. CO (Higi, in: Zürcher Kommentar,
vol. V/2/b, 3a ediz., Zurigo 1994, n. 76 ad
art. 264 CO, p. 729). Conformemente ai principi generali della mora, non
è richiesta una colpa del conduttore, con riferimento ai motivi della restituzione anticipata della cosa (Higi, op. cit., n. 6 ad
art. 264 CO, p. 706). 

                                         Quello previsto dall’art.
264 cpv. 2 CO è pertanto un obbligo di risarcimento del conduttore che si
sostituisce all’obbligo di adempimento contrattuale (Higi, op. cit., n. 71 ad art. 264 CO, p.
727). Inoltre, lo stesso codice delle obbligazioni (art. 264 cpv. 3 CO)
stabilisce che il locatore debba lasciarsi imputare nel corrispettivo le spese
risparmiate (lett. a) e ciò che ha guadagnato con una diversa utilizzazione della cosa o che ha omesso intenzionalmente di guadagnare (lett. b). 

                                         Nel caso
concreto, i locatori e la conduttrice hanno raggiunto un accordo che ha consentito
a quest’ultima di liberarsi dai suoi obblighi contrattuali senza dover proporre
un nuovo conduttore solvibile e senza neppure sottostare all’obbligo di risarcimento,
cui altrimenti sarebbe stata tenuta. 

                                      

 

                                   3.   3.1.

                                         In una
sentenza del 3 febbraio 1967, il Tribunale federale aveva affermato che il proprietario che incassa anticipatamente il canone di locazione del suo immobile per l’intera durata del
contratto (35 anni) è debitore dell’imposta per l’intero ammontare del versamento
anticipato al momento in cui esso avviene. Trattandosi tuttavia di un pagamento
in capitale che sostituisce prestazioni periodiche, l’aliquota corrisponde a
quella di una prestazione periodica (ASA 36 p. 474 = RF 1969 p. 307 = RDAF 1970
p. 18).

                                         La
sentenza citata è incorsa nelle critiche della dottrina, che ha sottolineato
come il canone di locazione si riferisca all’anno in cui il proprietario adempie il contratto e può così pretendere che il conduttore lo adempia a sua volta; non si
potrebbe escludere infatti che il contratto possa essere sciolto prima della scadenza e che il proprietario debba restituire parte di quanto ricevuto. La
prestazione anticipata della pigione per l’intera durata del contratto dovrebbe
così essere suddivisa sui singoli anni della durata del contratto, come
richiederebbe anche la prassi commerciale, che prevede la contabilizzazione di transitori passivi che si riducono ogni anno e attribuisce in tal modo i ricavi agli
anni cui si riferiscono. Coerentemente con la sua decisione, il Tribunale federale
dovrebbe ammettere che anche il conduttore possa dedurre subito come costo
l’intero ammontare dei canoni di locazione versati in anticipo (Krauer, Sind Vorauszahlungen von
Mietzinsen Kapitalabfindungen für wiederkehrende Leistungen? Bemerkungen zu einem
Bundesgerichtsurteil, in RF 1969 p. 371).

                                         La
critica citata non tiene forse adeguatamente conto delle esigenze di
praticabilità proprie della procedura di tassazione, che giustificano
l’assoggettamento all’imposta dei redditi aperiodici nel periodo fiscale in cui l’incremento patrimoniale si verifica (Baumgartner,
in: Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht,
vol. I/2a, 2a ediz., Basilea 2008, n. 5 ad art. 37 LIFD, p. 624).

 

                                         3.2.

                                         La questione sollevata dalla dottrina appena evocata può essere
lasciata aperta in questa sede. In effetti, nella fattispecie non si
tratta di assoggettare all’imposta il versamento anticipato del canone di locazione corrispondente all’intera durata del contratto. Come rilevato, la prestazione costituisce per contro un’indennizzo versato dal conduttore per essere liberato dagli
obblighi contrattuali derivanti da un contratto di locazione a tempo
determinato.

                                         L’applicazione dell’aliquota della rendita, prevista dagli articoli 37 LIFD e 37 LT, è pertanto esclusa.
L’importo versato ai ricorrenti non costituisce infatti una prestazione unica, stabilita al fine di estinguere un credito che comporta prestazioni periodiche e che si riduce progressivamente con la loro esecuzione (ASA 70 p. 210 = RDAF 2002
II 1 consid. 3a). L’importo pattuito per la rescissione anticipata del contratto
non estigue infatti il credito fondato sul contratto di locazione; è piuttosto il credito derivante dallo scioglimento anticipato del contratto stesso che è
stato estinto con il versamento in discussione. I ricorrenti non possono pretendere
che la __________ SA abbia adempiuto il contratto di locazione proprio dopo avere ottenuto di esserne svincolata. 

                                         L’importo convenuto è
stato manifestamente commisurato in modo schematico e non certo in funzione di un certo numero di canoni di locazione annuali. Cosa che del resto è tipica di una soluzione transattiva.

                                         Appare significativa, in
questo contesto, la circostanza che gli stessi insorgenti non abbiano neppure
cercato di spiegare su quali basi sia stato calcolato l’importo convenuto,
precisando in particolar modo a quanti mesi di pigione corrisponderebbe.

                                         D’altronde, come ha
rilevato l’Ufficio di tassazione nella decisione impugnata, pochi mesi dopo la
rescissione consensuale del contratto di locazione con la __________, i
ricorrenti hanno sottoscritto un nuovo contratto di locazione per gli stessi
locali. Tale constatazione rende ancor meno plausibile la tesi che l’importo da
loro percepito costituisse l’incasso anticipato di canoni di locazione relativi agli anni seguenti.

                                         

 

                                   4.   Il ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese
processuali sono a carico dei ricorrenti, soccombenti.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    800.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un
totale di                                                       fr.    880.–

                                         sono a
carico dei ricorrenti.

 

                                   3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss.
LTF).

 

                                   4.   Intimazione
a: 

	
   

  	
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  -. 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

                                         Copia per
conoscenza:

                                         - municipio di Lugano.

 

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: