# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0dff593d-32b6-50ac-bccd-5afb8ec29e5c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-06-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 21.06.2023  VB.2022.00133
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2022-00133_2023-06-21.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2022.00133	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 21.06.2023
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Nutzungsplanung

	
[Die Gemeindeversammlung lehnte eine Teilrevision des kommunalen Nutzungsplans (Aufhebung einer Gewässerabstandslinie) ab. Der Beschwerdeführer erhob beim Baurekursgericht Rekurs gegen den Beschluss der Gemeindeversammlung, auf welchen dieses nicht eintrat.]

Gemäss Vorinstanz wurde der kommunale Nutzungsplan weder erlassen, geändert noch aufgehoben. Somit liege keine raumplanerische Festlegung im Sinn von § 88 PBG vor und es herrsche weiterhin und unverändert der rechtskräftig beschlossene Zustand wie vor der Abstimmung. Auf den Rekurs sei nicht einzutreten (E. 4). Der Beschwerdeführer rügt im Wesentlichen eine Verletzung von Art. 21 Abs. 2 RPG (E. 5).

Gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG werden Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben (E. 6.1). Art. 21 Abs. 2 RPG unterscheidet mit Blick auf die Änderung von Nutzungsplänen zwei Stufen: In einem ersten Schritt wird geprüft, ob sich die Verhältnisse so erheblich geändert haben, dass die Nutzungsplanung überprüft werden muss; in einem zweiten Schritt erfolgt nötigenfalls die Plananpassung (E. 6.2). 

Indem die Gemeindeversammlung die vom Gemeinderat eingeleitete Teilrevision ablehnte, verneinte sie im Ergebnis die Notwendigkeit einer Plananpassung und negierte damit implizit auch einen Anspruch auf Planänderung. Unter diesen Umständen war der Beschwerdeführer als von der durch negativen planerischen Entscheid in ihrer Weitergeltung bestätigten Gewässerabstandslinie Betroffener befugt, diesen Beschluss anzufechten (E. 6.3). Deshalb hätte die Vorinstanz auf den Rekurs einzutreten gehabt (E. 7).

Teilweise Gutheissung. Rückweisung an die Vorinstanz im Sinn der Erwägungen.

			 	
				Stichworte:
	
						NUTZUNGSPLAN
PLANBESTÄNDIGKEIT
PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 26 BV
§ 88 PBG
Art. 21 Abs. I RPG
Art. 21 Abs. II RPG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  3. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2022.00133

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 21. Juni 2023

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichter
Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin
Julia Meier.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

Gemeinde Richterswil, vertreten durch den Gemeinderat, 

Beschwerdegegnerin,

 

 

betreffend Nutzungsplanung,

hat sich
ergeben: 

I.  

Die Gemeindeversammlung Richterswil lehnte am
1. Dezember 2021 die "Teilrevision kommunaler Nutzungsplan (Aufhebung
Gewässerabstandslinie Grenzbach)" ab. Der Beschluss der
Gemeindeversammlung Richterswil wurde am 7. Dezember 2021 publiziert.

II.  

A liess am 6. Januar 2022 beim Baurekursgericht
Rekurs gegen den Beschluss der Gemeindeversammlung Richterswil betreffend
"Teilrevision kommunaler Nutzungsplan (Aufhebung Gewässerabstandslinie)"
erheben. Mit Entscheid vom 1. Februar 2022 trat das Baurekursgericht auf den
Rekurs nicht ein.

III.  

Am 7. März 2022 liess A Beschwerde beim
Verwaltungsgericht erheben. Er beantragte, der angefochtene Rekursentscheid sei
aufzuheben und die Sache sei zur materiellen Beurteilung und zum Neuentscheid
an die Vorinstanz zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der Gemeinde Richterswil. Das
Baurekursgericht beantragte am 20. April 2022 ohne weitere Bemerkungen die
Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde Richterswil liess sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) zuständig.

1.2 Nimmt die
Vorinstanz einen Rekurs nicht an die Hand, ist die formell unterlegene
rekurrierende Person legitimiert, sich auf dem Rechtsmittelweg gegen den Nichteintretensentscheid
zu wehren (§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG; Martin
Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],
Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 58). Die Beschwerdelegitimation des
Beschwerdeführers ist folglich zu bejahen. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.
 

2.1 Der Grenzbach
bildet die Grenze zwischen den Gemeinden Wollerau (SZ) und Richterswil (ZH) und
ist damit gleichzeitig auch eine Kantonsgrenze. Die rechtskräftige
Gewässerabstandslinie Grenzbach wurde von der Gemeindeversammlung Richterswil
im Oktober 1984 festgesetzt und im Jahr 1993 angepasst; sie verläuft auf einer
Länge von rund 350 m sowie in einem Abstand von 20 m vom Grenzbach
auf Richterswiler Gemeindegebiet. Die Gewässerabstandslinie Grenzbach ist seit
jeher vornehmlich vom Landschaftsschutz (und nicht vom Gewässer- oder
Naturschutz) motiviert, indem sie die Siedlungsgebiete von Richterswil
einerseits und Wollerau andererseits voneinander abgrenzen und eine
"Trennungslinie" zwischen den Kantonen Zürich und Schwyz bewirken
soll (vgl. bereits VGr, 20. Januar 2000, VB.1999.00101, E. 6b/aa).

2.2 Gemäss dem
Erläuternden Bericht nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni
2000 (RPV; SR 700.1) soll die bisherige Gewässerabstandslinie im Hinblick auf
die (in einem nachfolgenden, separaten Projekt; unter gleichzeitiger Sanierung
des Grenzbachs) geplante Neufestsetzung des Gewässerraums nach Art. 41a
der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV; SR 814.201) und § 15j
der Verordnung vom 14. Oktober 1992 über den Hochwasserschutz und die
Wasserbaupolizei (HWSchV; LS 724.112) formell aufgehoben werden. Die
Wirkung der mit der zur Aufhebung beabsichtigten Gewässerabstandslinie
bezweckten Siedlungstrennung sei angesichts der Bautätigkeit in den letzten 35
Jahren eher beschränkt bzw. kaum (noch) wahrnehmbar. Eine markante,
landschaftsprägende Siedlungstrennung müsste eine Breite von mehreren hundert
Metern aufweisen, um eine Gliederung grösserer zusammenhängender
Siedlungsgebiete bewirken zu können. Solche klaren Zäsuren bestünden am
Zürichsee mehrere, etwa zwischen Männedorf und Stäfa und zwischen Meilen und
Uetikon am See. Diese grossräumigen Freihaltegebiete seien im kantonalen
Richtplan gesichert. Im Gegensatz dazu bestünden beim Grenzbach keine
übergeordneten planerischen Vorgaben zur Bildung oder Beibehaltung des
Siedlungstrenngürtels. Weder der kantonale, der regionale noch der kommunale
Richtplan machten dazu irgendwelche Aussagen. Der bisherige Zweck der
Siedlungstrennung soll ersetzt werden durch neue Zweckbestimmungen im Sinn von Art. 41a
GSchV (Hochwasserschutz, Revitalisierung, Natur- und Landschaftsschutz,
Gewässernutzung). Der projektierte symmetrische Gewässerraum weise beidseits
des Grenzbachs eine variable Breite in der Grössenordnung von 5,5 m bis 8 m
auf, was im Vergleich mit den bestehenden 20 m eine markante Reduktion
darstelle. Andererseits decke der neu festzulegende Gewässerraum alle erwähnten
Aspekte der Hochwassersicherheit, der Revitalisierung und der Gewässernutzung
im Sinn der Gewässerschutzgesetzgebung ab.

2.3 Der
Beschwerdeführer ist Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 01 an der C-Strasse in
Richterswil. Auf seinem Grundstück, direkt entlang der östlichen Gebäudefassade
des Wohnhauses, verläuft die besagte Gewässerabstandslinie Grenzbach, deren vom
Gemeinderat Richterswil beantragte Aufhebung die Gemeindeversammlung
Richterswil mit Beschluss vom 1. Dezember 2021 abgelehnt hat. Auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 des Beschwerdeführers (sowie weiteren Parzellen entlang
des Grenzbachs) bewirkt die Gewässerabstandslinie Grenzbach eine 20 m breite
Bauverbotszone.

3.
 

3.1 Gemäss § 329
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1)
können Anordnungen, die in Anwendung des Bundesgesetzes über die Raumplanung
vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700), des Bundesgesetzes über den
Umweltschutz vom 7. Oktober 1983 (USG; SR 814.01) oder des PBG
ergehen, beim Baurekursgericht angefochten werden. Nutzungspläne sind
Anordnungen im Sinn von § 329 PBG (Jürg Bosshart/Martin Bertschi,
Kommentar VRG, § 19 N. 33).

3.2 Je nach
Gemeindeordnung werden Bau- und Zonenordnungen, Sonderbauvorschriften und
Gestaltungspläne von der Gemeindeversammlung, vom Gemeindeparlament oder durch
Urnenabstimmung erlassen, geändert oder aufgehoben (§ 88 PBG). In
Richterswil ist gemäss Art. 11 der Gemeindeordnung vom 25. November
2018 die Gemeindeversammlung für die Festsetzung und Änderung des kommunalen
Richtplans, der Bau- und Zonenordnung, des Erschliessungsplans und von
Sonderbauvorschriften sowie Gestaltungsplänen zuständig. Bau- und
Zonenordnungen, Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne sind der zuständigen
Direktion zur Genehmigung einzureichen (§ 89 Abs. 1 PBG).

4.
 

Die Vorinstanz führt aus, mit dem Beschluss der
Gemeindeversammlung vom 1. Dezember 2021 sei der kommunale Nutzungsplan
weder erlassen noch geändert oder aufgehoben worden. Somit liege keine
raumplanerische Festlegung im Sinn von § 88 PBG vor und es herrsche
weiterhin und unverändert der rechtskräftig beschlossene Zustand wie vor der
Abstimmung. Das tatsächliche Anfechtungsobjekt könne daher nur der bisherige
Nutzungsplan mit den bestehenden Gewässerabstandslinien sein, soweit dieser
einer Überprüfung zugänglich sei. Art. 21 Abs. 2 RPG richte sich
jedoch in erster Linie an die Behörden, welche gehalten seien, die Planung,
wenn nötig, durch Revision der Nutzungspläne und Bauvorschriften den
veränderten Verhältnissen anzupassen. Einen Anspruch von Betroffenen auf
Überprüfung der Nutzungsplanung könne das kantonale Recht zwar vorsehen; im
Kanton Zürich sei dies aber nur in Bezug auf Bau- und Niveaulinien der Fall (§ 110a
PBG). Im Weiteren liege auch nicht der Fall vor, in welchem Grundeigentümer im
Rahmen einer eingeleiteten Totalrevision der Nutzungsplanung gestützt auf das
rechtliche Gehör verlangen könnten, bestehende Nutzungsbeschränkungen auf ihren
Parzellen auf ihre materielle Verfassungsmässigkeit zu überprüfen. Dem
Beschwerdeführer verbleibe nur die akzessorische Überprüfung der
Gewässerabstandslinie Grenzbach in einem Vorentscheid (§ 323 PBG) im
Baubewilligungsverfahren, in welchem Falle diese gegebenenfalls als
unbeachtlich erklärt werden könnte. Eine analoge Anwendung von § 110a PBG
komme schliesslich (auch) nicht in Frage. Auf den Rekurs sei daher nicht
einzutreten.

5. 

Der Beschwerdeführer rügt im Wesentlichen eine Verletzung von Art. 21 Abs. 2
RPG. Sowohl die tatsächlichen wie auch die rechtlichen Verhältnisse hätten sich
seit der Festsetzung der Gewässerabstandslinie Grenzbach im Jahr 1984 erheblich
geändert. Wie der Erläuternde Bericht zur Teilrevision Nutzungsplanung
aufzeige, sei der Zweck der Gewässerabstandslinie zwischen den heute in
siedlungstechnischer Hinsicht vollständig zusammengewachsenen Gemeinden
Richterswil und Wollerau in tatsächlicher Hinsicht obsolet geworden. In
rechtlicher Hinsicht hätten sich erstens mit der am 1. Mai 2014 in Kraft
getretenen Teilrevision des RPG die raumplanungsrechtlichen Rahmenbedingungen
gänzlich geändert, indem der Bundesgesetzgeber die Siedlungsentwicklung nach
innen und die Mobilisierung von vorhandenen Nutzungspotenzialen zu
raumplanerischen Hauptanliegen erklärt habe; an diese Ziele und Grundsätze
gemäss Art. 1 und Art. 3 RPG seien die Kantone und die Gemeinden im
Rahmen der Richt- und Nutzungsplanung gebunden. Die abgelehnte Aufhebung der
Gewässerabstandslinie Grenzbach laufe den verbindlichen bundesrechtlichen
Zielen und Grundsätzen diametral zuwider, weil damit die Mobilisierung der
inneren Reserven verunmöglicht werde. Zweitens hätten sich auch die
gewässerschutzrechtlichen Rahmenbedingungen seit der Festsetzung der
Gewässerabstandslinie Grenzbach erheblich geändert. Der bundesrechtlich
vorgeschriebene Gewässerraum (Art. 41a GSchV) habe seinerzeit noch gar
nicht existiert und soll nunmehr im Rahmen eines separaten Wasserbauprojekts
zwischen den Gemeinden Richterswil und Wollerau festgelegt werden. Die
Beibehaltung der Gewässerabstandslinie Grenzbach erweise sich als obsolet. Die
kantonale Baudirektion habe die von der Gemeindeversammlung verworfene
Teilrevision der Nutzungsplanung (Aufhebung Gewässerabstandslinie Grenzbach) im
Rahmen der Vorprüfung denn auch als rechtmässig, zweckmässig und angemessen
eingestuft und die kantonale Genehmigung in Aussicht gestellt. Mit Blick auf Art. 21
Abs. 2 RPG sowie (auch) gestützt auf Art. 26 der Bundesverfassung vom
18. April 1999 (BV; SR 101) sei der Entscheid der Gemeindeversammlung
Richterswil, die Gewässerabstandslinie Grenzbach nicht aufzuheben, in
hohem Masse rechtsverletzend. Der Beschwerdeführer habe als Grundeigentümer im
Planungsperimeter gestützt auf Art. 21 Abs. 2 RPG einen
bundesrechtlichen Rechtsanspruch, dass der negative Planungsentscheid der
Gemeindeversammlung Richterswil und die damit beschlossene Beibehaltung der
geltenden Gewässerabstandslinie Grenzbach inklusive die bestehende
Nutzungsbeschränkung auf den betroffenen Parzellen auf ihre Recht- und
Zweckmässigkeit überprüft und aufgehoben werden, wenn – wie vorliegend – die
Planung infolge einer wesentlichen Änderung der tatsächlichen und rechtlichen
Verhältnisse nicht mehr mit Art. 26 BV vereinbar sei.

6.
 

6.1 Gemäss Art. 21
Abs. 2 RPG werden Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn
sich die Verhältnisse erheblich geändert haben.

6.2  Art. 21
Abs. 2 RPG unterscheidet mit Blick auf die Änderung von Nutzungsplänen
zwei Stufen: In einem ersten Schritt wird geprüft, ob sich die Verhältnisse so
erheblich geändert haben, dass die Nutzungsplanung überprüft werden muss; in
einem zweiten Schritt erfolgt nötigenfalls die Plananpassung (BGE 144 II 41
E. 5.1). Im Rahmen der ersten Stufe ist eine Überprüfung der Grundordnung
geboten, wenn sich die Verhältnisse seit der Planfestsetzung geändert haben,
diese Veränderung die für die Planung massgebenden Gesichtspunkte betrifft und
erheblich ist. Die Erheblichkeit ist auf dieser Stufe bereits zu bejahen, wenn
eine Anpassung der Zonenplanung im fraglichen Gebiet in Betracht fällt und die
entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die
Planbeständigkeit nicht so gewichtig sind, dass eine Plananpassung von
vornherein ausscheidet (BGr, 4. November 2020, 1C_577/2019, E. 3.4).
Bejahendenfalls stellt sich in einer zweiten Stufe die Frage, ob eine
Plananpassung aufgrund veränderter Verhältnisse gerechtfertigt ist; dies
beurteilt sich nach ständiger Rechtsprechung aufgrund einer Interessenabwägung.
Dabei ist auf der einen Seite die Notwendigkeit einer gewissen Stabilität
nutzungsplanerischer Festlegungen zu beachten, auf der anderen Seite das
Interesse, die Pläne an eingetretene Veränderungen anzupassen. Zu
berücksichtigen sind insbesondere die bisherige Geltungsdauer des
Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und Konkretisierung, das Gewicht
des Änderungsgrunds, der Umfang der beabsichtigten Planänderung und das
öffentliche Interesse daran (BGE 140 II 25 E. 3.1 mit weiteren Verweisen).

6.3 Indem die
Gemeindeversammlung Richterswil die vom Gemeinderat eingeleitete
"Teilrevision kommunaler Nutzungsplan (Aufhebung Gewässerabstandslinie Grenzbach)"
ablehnte, verneinte sie im Ergebnis die Notwendigkeit einer Plananpassung und
negierte damit implizit auch einen Anspruch auf Planänderung. Unter diesen
Umständen war der Beschwerdeführer als von der durch negativen planerischen
Entscheid in ihrer Weitergeltung bestätigten Gewässerabstandslinie Betroffener
befugt, diesen Beschluss anzufechten und – im Hinblick auf die Verfechtung
eines allfälligen sich aus Art. 21 Abs. 2 RPG ergebenden Prüfungs-
und Anpassungsanspruchs – gemäss der vorgenannten zweistufigen Prüfung
rechtsmittelweise geltend zu machen, es lägen – entgegen dem (negativen)
Planungsbeschluss – sehr wohl geänderte Verhältnisse vor, welche eine
Überprüfung und Plananpassung als erforderlich erscheinen liessen. Die
Auffassung, die Zulässigkeit eines durch einen Nutzungsplan bewirkten Eingriffs
in das Eigentum sei nicht erneut zu prüfen, wenn der Plan nicht geändert wird,
ist zu absolut (BGr, 27. Mai 2013, 1C_484/2012, E. 4.4; zum Ganzen
siehe auch Thierry Tanquerel in: Heinz Aemisegger u. a. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG:
Nutzungsplanung, Zürich 2016, Art. 21 N. 65).

7. 

Zusammenfassend hätte die Vorinstanz auf den Rekurs des Beschwerdeführers
einzutreten gehabt. Dass die Ablehnung der Teilrevision der Nutzungsplanung
durch die Gemeindeversammlung Richterswil erfolgte, ändert hieran nichts.
Gestützt auf die Gemeindeautonomie verfügt die Gemeindeversammlung zwar im
Rahmen ihrer Beschlussfassung über Planungsentscheide über ein gewisses
Planungsermessen. Indes wird die Gemeindeautonomie durch übergeordnetes Recht,
einschliesslich der Grundsätze und Ziele der Raumplanung, eingeschränkt (zum
Ganzen und insbesondere zur Überprüfungsbefugnis der Rechtsmittelinstanzen vgl.
BGr, 2. Mai 2016, 1C_34/2016, E. 3.3).

8. 

Nach dem Ausgeführten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Der Entscheid
des Baurekursgerichts vom 1. Februar 2022 ist aufzuheben und die Sache
gemäss § 64 Abs. 1 VRG zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen an
das Baurekursgericht zurückzuweisen.

9.
 

9.1 Kann eine
Rückweisung zu einer vollständigen Gutheissung des Antrags führen, gilt –
besondere Umstände vorbehalten – die beschwerdeführende Person mit Blick auf
die Kosten- und Entschädigungsfolgen als obsiegend (BGr, 28. April 2014,
2C_846/2013, E. 3.2 f.). Dementsprechend sind die Kosten des
Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Diese ist überdies zu
verpflichten, dem anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung auszurichten (§ 17 Abs. 2
VRG). Angemessen erscheint eine solche von Fr. 1'500.-. 

9.2 Über die
Verlegung der Rekurskosten und die Zusprechung einer Parteientschädigung für
das Rekursverfahren wird das Baurekursgericht im zweiten Rechtsgang zu
entscheiden haben.

10.
 

Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass es sich beim
vorliegenden Rückweisungsentscheid um einen Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93
Abs. 1 lit. a und b des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005
(BGG; SR 173.110) handelt, der nur unter den darin erwähnten einschränkenden
Voraussetzungen angefochten werden kann.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, und der Entscheid des Baurekursgerichts
vom 1. Februar 2022 wird aufgehoben.   Die Sache wird im Sinn der
Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 2'200.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      70.--     Zustellkosten,

Fr. 2'270.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4.    Die
Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 1'500.-
(inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach
Rechtskraft des Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn von Erwägung 10 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht;

c)    das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).