# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f46a4aab-5b03-5cc8-b45c-2c7e6d67d16d
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-08-24
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de cassation civile 24.08.2006 CCC.2005.5 (INT.2006.113)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_005_CCC-2005-5_2006-08-24.html

## Full Text

Arrêt du Tribunal Fédéral

  Arrêt
  du 10.01.07

  Réf. 4P.245/2006

  

 

Réf. : CCC.2005.5/mc

 

A.                                        
La
Caisse de pensions X. […] et C. ont conclu un contrat de bail portant sur un
appartement de 4 ½ pièces sis à la rue Z., à Marin, le 24 janvier 1974. Le
loyer initial s'élevait à 404 francs, y compris le chauffage, l'eau chaude et
l'électricité. Toutefois, depuis une date qui ne ressort pas clairement du
dossier, des décomptes de chauffage séparés sont adressés au preneur.

B.                                        
Alors
que les décomptes de chauffage des 9 novembre 1999 (pour l'exercice 1998-99) et
19 septembre 2000 (pour l'exercice 1999-00) présentaient des soldes en faveur
de la bailleresse de 39.95 francs et 49.90 francs respectivement, le locataire
les a contestés et leur a opposé ses propres décomptes, soldant par 193.30
francs et 237.40 francs en sa faveur.

C. a soumis le
litige à l'Autorité régionale de conciliation, le 27 décembre 2000, en
contestant d'une part la mise à charge des locataires de factures de
désoxydation du réseau d'eau et, d'autre part, les frais liés au réglage
inadéquat des installations de chauffage et d'eau chaude, entraînant une
surconsommation de mazout.

Le 4 septembre
2001, l'Autorité susmentionnée a constaté l'échec de la conciliation. La Caisse
de pensions X. a agi en paiement de 89.95 francs, devant le Tribunal civil du
district de Neuchâtel, le 26 septembre 2001, mais s'est désistée de cette
demande par lettre du 26 octobre 2001. Le locataire a alors réclamé le
remboursement des 430.70 francs de charges payées en trop, à son avis, sur les
deux exercices susmentionnés, puis il a déduit ce montant de son loyer de
janvier 2002. Suite à une commination de résiliation du 29 janvier 2002, il a
payé le montant retenu à la bailleresse, tout en précisant son intention d'en
exiger le remboursement, le 8 février 2002 (voir cet échange de courriers en
fin du dossier ARC 541/01).

C.                                        
Dans
l'intervalle, un nouveau décompte de chauffage pour la période 2000/2001 avait
été soumis à C., avec un solde de 147.45 francs en faveur de la bailleresse.
Estimant que sans les frais des mesures de désoxydation et adoucissement
indûment mises à la charge des locataires, le décompte présentait un solde en
sa faveur de 85.10 francs, C. a directement saisi l'Autorité régionale de conciliation
par requête du 29 octobre 2001 aux fins d'obtenir le remboursement du montant
précité. Le 8 février 2002, il a déposé une requête complémentaire, relative
aux 430.70 francs susmentionnés.

Après échec de
la tentative de conciliation devant l'Autorité régionale de conciliation, le
locataire a ouvert, le 4 juin 2002, action en paiement de 430.70 francs et
85.10 francs à l'encontre de La Caisse de pensions  X.. Il reprenait les arguments développés antérieurement. 

La Caisse de
pensions  X. a conclu au rejet de la
demande en paiement et, reconventionnellement, au paiement par l'intimé de la
somme de 237.30 francs.

D.                                        
Par
jugement du 25 novembre 2004, le Tribunal civil du district de Neuchâtel a
partiellement admis la demande de C.. Il a estimé que celui-ci n'avait pas
apporté la preuve d'une surconsommation de mazout imputable à la bailleresse.
S'agissant des autres points de litige, le premier juge a considéré que la
preuve d'une convention dérogeant au bail initial, au sujet des frais
accessoires, n'avait pas été rapportée et que la bailleresse "devrait en
principe supporter cette absence de preuve", ajoutant cependant que même
dans l'hypothèse inverse, il fallait encore examiner si les charges litigieuses
entraient dans la notion de frais accessoires au sens de la loi. Or, à son
avis, les interventions de D. SA facturées aux locataires visaient à lutter
contre l'oxydation des conduites et prolonger de la sorte leur durée de vie, si
bien que ces travaux s'apparentaient à une réparation ou à une réfection des
installations à charge du bailleur (art.6 OBLF), à l'inverse
de ce qui est admis pour le détartrage. Compte tenu de ce qui précède, le
Tribunal civil du district de Neuchâtel a reconnu au demandeur un trop payé de
193.30 francs sur les charges de l'exercice 1998-9, de 204.20 francs sur celles
de 1999-00 et de 85.10 francs sur celles de 2000-01, en sorte qu'il a condamné
la bailleresse au paiement de 482.60 francs à titre de restitution des acomptes
payés en trop et rejeté la demande pour le surplus.

E.                                         
La
Caisse de pensions X. recourt contre le jugement précité. Elle conclut à sa
cassation, avec et sans renvoi si l'on s'en tient à son texte (mais une alternative
peut raisonnablement être comprise), au rejet de la demande principale et à
l'admission des conclusions reconventionnelles, sous suite de frais et dépens.
La recourante reproche au premier juge d'avoir arbitrairement considéré que le
nettoyage des conduites d'eau chaude n'équivalait pas à une opération
simultanée de désoxydation-détartrage du réseau d'eau; d'avoir arbitrairement
nié l'existence d'un accord des parties, sur le bien-fondé du décompte de
chauffage dans son principe; enfin, d'avoir violé le droit fédéral en
n'intégrant pas les postes de nettoyage de la tuyauterie d'eau chaude, de
traitement (adoucissement et détartrage) de cette eau et d'injection d'un
liquide stabilisateur de pH dans le circuit d'eau chaude.

F.                                         
Le
président du Tribunal civil du district de Neuchâtel ne formule pas d'observations.

Dans ses
observations sur recours, l'intimé conclut à la confirmation du jugement
querellé et au rejet du recours avec suite de frais et dépens.

C O N S I D E R
A N T

en droit

1.                                         
Interjeté
dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2.                                         
L'article
19 litt.b LICO
dispose que "lorsque la valeur litigieuse permet un recours en réforme
au Tribunal fédéral, …la cour de cassation civile statue avec plein pouvoir
d'examen." En l'espèce, la valeur litigieuse n'atteint pas la somme de
8'000 francs permettant un recours en réforme. La Cour de cassation civile
statue avec un pouvoir d'examen restreint et examine seulement si le tribunal a
faussement appliqué le droit matériel ou s'il est tombé dans l'arbitraire ou a
abusé de son pouvoir d'appréciation (art.415 CPC; voir par exemple
arrêt du 13 septembre 2004, CCC 2004.61).

3.                                         
De
l'avis de la recourante, le premier juge a retenu l'absence de convention des
parties concernant des décomptes de chauffage distincts du loyer. Il est vrai
que le raisonnement développé à partir de la page 6, in fine, du jugement
apparaît subsidiaire face au constat qui le précède, de sorte que le premier ne
saurait être remis en question utilement si le second n'est pas d'abord écarté.

 Il ressort clairement des différentes
interventions du preneur au dossier, jusqu'à ses observations sur le recours
(ad ch.2; ad ch.11; ad ch.2 en droit, avec mention du "bail et ses
avenants", ainsi que ch.2), qu'il ne conteste pas le principe de la prise
en charge, par les locataires, des frais de chauffage et d'eau chaude selon le
système des coûts effectifs. D'ailleurs, ses contestations ne portaient, dès le
décompte 1998-9, que sur une partie de ces frais, ce qui n'aurait pas de sens
s'il contestait le principe susmentionné.

Certes, les
frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu
spécialement (art.257a
al.2 CO), notamment lorsque le contrat a été conclu au moyen d'une formule
officielle prévue à l'article 270 al.2 CO. A défaut de
convention particulière, les frais accessoires sont inclus dans le loyer net (ATF
121 III 460). Toutefois, les dispositions sur la protection contre les
loyers abusifs n'empêchent pas les parties, en vertu de la liberté
contractuelle, de modifier le contenu de leur contrat, et cela même en cours de
bail (ATF du 19 août 2002, in SJ 2003 p.33ss, 39), pour autant que les
dispositions impératives de la loi ne soient pas éludées. Pour respecter le but
protecteur de l'article 269d
al.2 CO, une modification consensuelle du contrat n'est admissible que s'il
résulte des circonstances que le locataire était suffisamment informé de ses
droits et qu'il n'a pas consenti sous la menace d'une résiliation (même arrêt,
p.40).

                        En
l'espèce, même si le dossier est muet à ce sujet, il ressort de l'ATF
108 II 135, heureusement (sous cet angle) antérieur à l'anonymisation de la
jurisprudence et visiblement relatif au même contrat (voir p.136 !), que les
charges accessoires ont été séparées du loyer avec effet dès le 24 juin 1977 et
ce par notification signifiée sur formule officielle. Même en faisant
abstraction de cette curiosité, rien ne permettait au premier juge, vu
l'attitude des parties en procédure, de faire abstraction de leur accord de
principe à ce sujet, de sorte que son raisonnement à ce sujet était arbitraire.
Cela n'entraîne pas encore cassation, cependant, vu le raisonnement subsidiaire
qui sous-tend le jugement attaqué.

4.                                         
Les
frais accessoires sont régis par les articles 257a et 257b CO, complétés par
les articles 4 à 8 de l'Ordonnance sur le
bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF).
Les article 257a et 257b CO sont des dispositions
impératives.

On entend par
frais accessoires des dépenses que supporte le bailleur pour des prestations
qui sont fournies par lui ou par un tiers et qui sont en rapport avec l'usage
de la chose (Wessner, L'obligation du locataire de payer le loyer et les
frais accessoires, 9ème séminaire sur le droit du bail 1996, pp.
7ss). Cette définition découle de l'article 257a al.1 CO.

L'article 5 OBLF inclut
notamment dans les frais de chauffage et de préparation d'eau chaude "les
dépenses effectives directement en rapport avec l'utilisation de l'installation
de chauffage ou de l'installation générale de préparation d'eau chaude",
en particulier (litt.e) "la révision périodique de l'installation de
chauffage, réservoirs à mazout y compris, et le détartrage de l'installation
d'eau chaude, des chauffe-eau et des conduites", alors que l'art.6 OBLF en exclut,
notamment (litt.a), la réparation et la réfection des installations.

La recourante
reproche au premier juge d'avoir, d'une part, arbitrairement retenu une part
prépondérante de désoxydation dans les travaux litigieux et, d'autre part,
d'avoir commis une erreur de droit en excluant les dépenses relatives à la
désoxydation des charges à assumer par les locataires, au sens de l'article 5 OBLF précité.

5.                                         
Sur
le premier point, la documentation au dossier démontre certes que les travaux
de détartrage et de désoxydation sont souvent associés, parmi les mesures de
sauvegarde de la qualité d'eau et des installations de chauffage (voir
notamment les prospectus des entreprises E. SA, H. SA et D. SA), mais aussi
qu'il peut y avoir interaction entre la teneur d'une eau en calcaire et son
pouvoir oxydant (voir la brochure du Laboratoire cantonal, PL dem. 22). Il
paraît donc difficile de distinguer totalement une mesure de l'autre,
lorsqu'elles sont couplées. Cela dit, la défenderesse n'a pas déposé
l'intégralité de l'offre de D. SA, du 17 septembre 1997 (voir la mention de
cette offre sur les factures des 27 octobre et 30 novembre 1998, PL dem. 23 et
PL déf. 17, alors que les devis du 17 septembre 1997 déposés au dossier, PL
déf. 15 et 16, ne concernaient que le stabilisateur de pH), ni sa commande du
25 juin 1998, de sorte que le premier juge en était réduit à analyser les
autres documents à disposition. 

S'agissant du
poste "nettoyage tuyauterie" (12'600 francs par an pendant cinq ans,
selon les décomptes détaillés des trois exercices, PL déf. 11 à 13), les
factures susmentionnées n'apportent aucune précision. Les rapports d'analyse du
bureau S., qui ont précédé et sans doute justifié les travaux, font état d'une
dureté de l'eau (soit sa teneur en calcaire) élevée et d'une "corrosion
existante réellement", dans le réseau d'eau chaude sanitaire (PL déf. 1a),
alors que l'eau de chauffage est décrite comme très peu calcaire grâce à un
traitement déjà entrepris, peut-être en partie responsable de la "légère
corrosion en cours", vu la dernière remarque faite (PL déf. 1b). De
surcroît, comme relevé par le premier juge, la bailleresse décrivait elle-même
cette étape de travaux comme "une désoxydation du réseau de distribution
de l'eau chaude sanitaire" (lettre du 8 décembre 1999 à l'amicale des
locataires, au dossier ARC 541/01, p.2 litt.d; voir également sa réponse du 8
février 2001 à l'Autorité de conciliation, dossier ARC 644/00, p.4, et sa
demande du 26 septembre 2001 auprès du tribunal de district, en copie au
dossier ARC 541/01, p.4). Il n'était donc à l'évidence pas arbitraire, pour le
premier juge, de retenir cette même qualification.

Quant à
l'injection de stabilisateur dans l'eau de chauffage (600 francs par an pendant
cinq ans selon les décomptes précités), elle vise un "stabilisateur de
pH" (facture du 27 octobre 1998, PL déf. 17) et, comme le soulignait la
recourante elle-même (détermination du 8 février 2001 et demande du 26
septembre 2001, voir ci-dessus), cette intervention faisait suite au rapport S.
susmentionné, qui indique un problème de corrosion et non de dureté de l'eau.
La conclusion du premier juge à ce sujet n'avait donc rien d'arbitraire.

Pour ce qui
est du traitement de l'eau chaude (855 francs de contrat d'entretien annuel et
livraisons de liquide pour 9'975 francs, 12'126.75 francs et 9'722.75 francs
successivement, sur les trois exercices concernés), l'appréciation est plus
discutable: certes, la proposition non datée de D. SA relative à une
"injection volumétrique à l'aide d'une pompe doseuse" (PL déf. 2 et
8) a pour objet "un phénomène d'oxydation", mais le témoin B.
(jugement, p.4) indiquait que le conditionneur d'eau "injecte automatiquement
dans les conduites une solution qui précipite le tartre en empêche [= en
empêchant ?]  la corrosion", sans
que le contexte de son témoignage ne le discrédite sur cet aspect technique.
Les documents auxquels se réfère le premier juge (p.8), soit une description
faite par un autre fournisseur (PL déf. 5) et le rapport S. (PL déf. 7 = 1a)
qui relevait une dureté élevée de l'eau, ne permettent guère d'affirmer que
"ce type d'installation sert prioritairement à prévenir les risques d'oxydation".
Toutefois, le juge admettait que ce produit servait aussi à l'adoucissement de
l'eau du réseau et prévenait un risque d'entartrement, si bien qu'il n'excluait
pas arbitrairement un tel objectif du traitement. S'il n' incluait pas, au
moins partiellement, son coût dans les charges assumées par les locataires,
c'est parce qu'à son avis l'adoucissement de l'eau "n'avait rien
d'indispensable" dans le cas particulier, au vu de l'opinion du chimiste
P., du laboratoire cantonal, à ses yeux préférable à celle du fournisseur B..
La recourante critique aussi cette conclusion (p. 10 du recours), qu'il
convient d'examiner sous l'angle de la prétendue violation des articles 257b CO et 5 OBLF.

6.                                         
Le
litige a essentiellement pour objet la distinction entre les dépenses liées à
l'usage de la chose louée et celles qui visent l'entretien de l'immeuble,
seules les premières pouvant être reportées sur les locataires (Wessner,
op.cit., N. 22-3, p.8; Lachat, Le bail à loyer, p.221). De ce point de
vue, tant le tartre que la rouille peuvent, si on ne les combat pas par les
moyens appropriés, rendre les installations de chauffage et d'eau chaude impropres
à leur usage (voir par exemple la notice Harba SA, PL déf. 6). Il est probable
que l'effet destructeur de l'oxydation soit plus irréversible que celui du
tartre et qu'en ce sens, la lutte contre la rouille vise pour une plus grande
part la longévité des installations, mais l'opposition tranchée, paraphrasant
un illustre conférencier: "l'eau détartrée oui, l'eau désoxydée, non
!", ne paraît pas fondée sur des enseignements scientifiques suffisants
pour s'imposer. L'énumération de l'article 5 al.2 OBLF est
exemplative (voir différents exemples d'autres frais accessoires admissibles
cités par Richard, Les frais accessoires, CdB 1998, p.3) et rien ne
permet d'affirmer que l'omission des frais de désoxydation des conduites vaille
silence qualifié de la norme. L'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux
et loyers genevoise, du 25 avril 1983 (PL dem. 14), distingue les opérations de
détartrage et de désoxydation par le caractère prétendument exceptionnel de
celle-ci et la nature périodique de celle-là, mais s'appuie sur une documentation
technique bien maigre et apparemment contradictoire. Ce raisonnement apparaît
particulièrement peu opposable à des frais de désoxydation (ou de prévention de
la rouille) qui, loin d'être exceptionnels, se caractérisent par leur
régularité, voire leur permanence. Il faut admettre, par ailleurs, qu'avant de
détériorer la tuyauterie au point d'en imposer le remplacement (à charge du
bailleur selon l'art. 6
a OBLF), la rouille nuit à son fonctionnement, dont la sauvegarde relève de
l'art. 5 OBLF.

Ainsi donc,
dans la mesure où il exclut radicalement les dépenses de lutte contre la
rouille des frais accessoires admissibles, le jugement attaqué consacre une application
trop stricte et par conséquent erronée de l'article 5 OBLF.

De
même, il n'appartient pas au juge de se prononcer sur l'opportunité d'une
mesure d'entretien ou de gestion de l'immeuble adoptée par le bailleur, aussi
longtemps du moins qu'elle entre dans les solutions raisonnablement envisageables,
d'un point de vue technique et économique. Or l'adoucissement de l'eau du
réseau sanitaire répondait à une telle définition. Sans doute n'est-elle pas
préconisée par le témoin P. ni par les recommandations du Laboratoire cantonal
(PL dem. 22) auxquelles il n'est sans doute pas étranger, mais il faut relever
que les eaux de Marin sont plus calcaires que la moyenne cantonale (jugement,
p.4), alors que celles analysées par le bureau S., avant les mesures ici
litigieuses (PL déf. 1a), se situaient tout près du seuil des eaux très dures
au sens des recommandations précitées. L'intérêt indéniable du témoin B. à la
mesure prise et celui, éventuel, du bureau S. à un tel choix, vu la
collaboration probablement régulière de ce bureau avec l'entreprise chargée des
travaux, ne permettent pas d'écarter sans autre leur opinion, s'agissant d'une
question technique sur laquelle ils engagent leur crédibilité et impliquant à
l'évidence une assez grande part d'appréciation. Il était dès lors non conforme
à l'article 5 OBLF
d'écarter de son champ d'application une mesure anti-tartre peut-être
discutable mais nullement inconcevable.

7.                                         
Les
erreurs de droit ainsi reconnues n'emportent cassation du jugement entrepris
que si elles ont affecté son dispositif. Or tel n'est pas cas en l'espèce.

Il ne suffit
pas, en effet, que des dépenses du bailleur entrent au moins partiellement dans
le cadre des frais accessoires admissibles pour que celles-ci soient mises à
charge du preneur. Comme précisé à l'article 257a al.2 CO, les frais
accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu
spécialement. Il incombe donc au bailleur de prouver (art.8 CC) que ses prétentions
entrent dans le cadre de la convention passée avec le preneur. Plus
précisément, il faudrait en l'occurrence, pour départager en ce domaine les
dépenses liées à l'usage de la chose louée et celles qui visent l'entretien de
l'immeuble, comparer sur le long terme les frais d'adoucissement de l'eau et
ceux de nettoyage de la tuyauterie, pour établir une éventuelle économie sur
ceux-ci, grâce à ceux-là, car c'est dans cette mesure (diminuée encore d'un
éventuel supplément de frais de lutte anti-corrosion) que les frais de lutte
anti-calcaire pourraient être reportés sur les locataires. Un tel examen
requiert de toute évidence une expertise. Celle-ci avait certes été proposée
par la bailleresse, le 7 octobre 2002 (D. 9) mais, après qu'une décision quant
à sa mise en œuvre a été annoncée à l'audience du 20 janvier 2003, la
recourante y a implicitement renoncé le 5 juin 2003 (D. 30; l'opinion du juge
devait être à première vue négative puisque le demandeur écrivait le 14 avril
2003, dans une pièce non cotée mais précédant D. 27: "je suis d'accord
avec votre décision de renoncer à l'expertise demandée par la
défenderesse"). La maxime inquisitoire sociale qui prévaut en droit du
bail ne "permet pas d'étendre à bien plaire l'administration des preuves
et de recueillir toutes les preuves possibles" (ATF
du 12 novembre 2004, 4C.236/2004, citant l'ATF
125 III 231). A fortiori ne l'imposait-elle pas au juge dans le cas
d'espèce, ce d'autant qu'elle tend à protéger la partie la plus faible (même
arrêt), soit ici l'intimé.

Même en
appliquant les principes de raisonnement énoncés plus haut, le premier juge
aurait donc dû admettre que l'absence au dossier des preuves nécessaires
entraînait le rejet des prétentions de la bailleresse et, partant, l'admission
de la créance en remboursement de l'intimé, aucun autre argument juridique ne
lui étant opposé.

8.                                         
Au
vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté, aux frais de la recourante
mais sans allocation de dépens, l'intimé n'ayant pas constitué de mandataire ni
engagé de frais significatifs pour les observations présentées en seconde
instance (art.143 CPC).

Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION CIVILE

1.      Rejette le recours.

2.     
Condamne la
recourante aux frais de justice, qu'elle a avancés par 550 francs.

3.      Dit qu'il n'y a pas lieu à dépens.

Neuchâtel, le 24 août 2006