# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 38bd65d9-0592-5a24-a2a2-9d116bf68ca1
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-26
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Handelsgericht 26.03.2024 HOR.2023.39
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_009_HOR-2023-39_2024-03-26.pdf

## Full Text

Handelsgericht 
2. Kammer 

 
HOR.2023.39 / SB / mv       
  
 
 
Urteil vom 26. März 2024 
 
 
Besetzung  Oberrichter Vetter, Vizepräsident  

Ersatzrichterin Steiner 
Handelsrichter Felber 
Handelsrichter Hauser 
Handelsrichter John 
Gerichtsschreiber Bisegger 
 

 
 
   

Klägerin   A AG, _____________  
vertreten durch lic. iur. Rémy Ribbe, […]  

 
  
 

   

Beklagte   C._____ AG, _____________ 
vertreten durch MLaw Carole Schenkel, Rechtsanwältin, […]  

 
  
 
 
 

Gegenstand  Ordentliches Verfahren betreffend Bauhandwerkerpfandrecht 
 

 
  

 - 2 - 
 

 

   

Das Handelsgericht entnimmt den Akten: 
 
1. 
1.1. 
Die Klägerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Q._____ (LU). Sie be-
zweckt insbesondere […] (Klage Rz. 10: Klagebeilage [KB] 3). 
 
1.2. 
Die Beklagte ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in U._____. Sie bezweckt 
im Wesentlichen […] (Klage Rz. 8; KB 4). 
 
Die Beklagte ist Alleineigentümerin des Grdst.-Nr. […] GB X._____ (E-
GRID: […]) (Klage Rz. 84; KB 2).  
 
2. 
2.1. 
Für die Errichtung einer Wohnüberbauung mit drei Mehrfamilienhäusern 
(bezeichnet als Haus 1, 3 und 5) auf dem Grdst.-Nr. […] GB X._____ 
("WÜB Y.") schloss die Beklagte mit der (damaligen) E._____ AG (nachfol-
gend: "Generalunternehmerin"; Klage Rz. 9; KB 5) am 13. November 2020 
zwei Generalunternehmerverträge ab, einen für die ersten beiden Häuser 
und einen für das dritte Haus (Duplik Rz. 88; Duplikbeilage [DB] 6 und 7).  
 
2.2. 
Die Klägerin leistete für die WÜB Y. Arbeiten im Bereich "Innere Verputz-
arbeiten (BKP 271.0)" sowie "Verputzte Aussenwärmedämmung 
(BKP 226.2)".  
 
2.3. 
Mit Schreiben vom 20. Dezember 2022 hat die Generalunternehmerin das 
Werkvertragsverhältnis mit der Klägerin mit sofortiger Wirkung aufgelöst 
(Klage Rz. 18, Antwort Rz. 16; KB 13). 
 
2.4. 
Am 21. Juli 2023 (Publikation im SHAB) verlegte die Generalunternehmerin 
ihren Sitz nach Y._____ (ZG) und firmierte sich in F._____ AG um. Mit Ent-
scheid des Einzelrichters des Kantonsgerichts Zug vom 16. November 
2023, 09.00 Uhr, wurde über die Generalunternehmerin der Konkurs eröff-
net (Replik Rz. 9; KB 61). 
 
3. 
Auf Gesuch der Klägerin vom 5. April 2023 ordnete der Vizepräsident des 
Handelsgerichts des Kantons Aargau, in Bestätigung seiner superproviso-
rischen Anordnung gemäss Verfügung vom 11. April 2023, am 26. April 
2023 zulasten der damaligen Gesuchsgegnerin und heutigen Beklagten 
vorsorglich an (Verfahren HSU.2023.11; Klage Rz. 2; KB 1): 

 - 3 - 
 

 

 
"  1.  

In Gutheissung des Gesuchs vom 5. April 2023 wird die mit Verfügung 
vom 11. April 2023 zugunsten der Gesuchstellerin auf dem Grdst.-Nr. […] 
GB X._____ der Gesuchsgegnerin (E-GRID: […]) superprovisorisch für 
eine Pfandsumme von Fr. 274'309.00 zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 
5. Dezember 2022 angeordnete Vormerkung vorsorglich bestätigt. 
 
2. 
Das Grundbuchamt Z._____ wird angewiesen, die Vormerkung gemäss 
Dispositiv-Ziff. 1 aufrechtzuerhalten. 
 
3. 
3.1. 
Die Gesuchstellerin hat bis zum 27. Juli 2023 beim zuständigen Gericht 
im ordentlichen Verfahren Klage auf definitive Eintragung des Bauhand-
werkerpfandrechts anzuheben. 
 
3.2. 
Im Säumnisfall fällt die in der vorstehenden Dispositiv-Ziff. 1 angeordnete 
vorsorgliche Massnahme dahin, wobei die Vormerkung im Grundbuch nur 
auf entsprechendes Gesuch hin gelöscht wird. 
 
3.3. 
Es gilt kein Stillstand der Fristen. 
 
4. 
4.1. 
Die Gerichtskosten in Höhe von Fr. 4'000.00 sind von der Gesuchsgegne-
rin zu tragen und werden mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten Ge-
richtskostenvorschuss in derselben Höhe verrechnet. Die Gesuchsgegne-
rin hat die von ihr zu tragenden Gerichtskosten, d.h. Fr. 4'000.00, der Ge-
suchstellerin direkt zu ersetzen.  
 
4.2. 
Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin deren Parteikosten in rich-
terlich festgesetzter Höhe von Fr. 4'600.00 zu ersetzen. 
 
4.3. 
Eine abweichende Verlegung der Prozesskosten mittels separater Verfü-
gung oder im ordentlichen Verfahren bleibt vorbehalten, falls dieses vor 
dem Handelsgericht stattfindet." 

  

 - 4 - 
 

 

4. 
4.1. 
Mit Klage vom 27. Juli 2023 (elektronisch eingereicht: 27. Juli 2023) stellte 
die Klägerin folgende Rechtsbegehren: 
 

"  1.  
Es sei das aufgrund des Entscheids des Handelsgerichts Aargau (Einzel-
gericht) vom 26. April 2023 (HSU.2023.11) vorläufig eingetragene Bau-
handwerkerpfandrecht zugunsten der Klägerin und zulasten des im Eigen-
tum der Beklagten stehenden Grundstücks Nr. […], E-GRID: […], QQ-
Strasse 5, X._____, für eine Pfandsumme von CHF 274'309 zzgl. Zins zu 
5% seit 05.12.2022, zu bestätigen, und es sei das Grundbuchamt Z._____, 
QQ-Strasse 5, QS._____, anzuweisen, das Pfandrecht definitiv einzutra-
gen. 
 
2. 
Es sei festzustellen, dass die Klägerin auf dem Grundstück Nr. […], E-
GRID: […], QQ-Strasse 5, X._____ baupfandberechtigte Arbeiten (inkl. 
Material) geleistet hat, die Im Betrag von CHF 274'309 zzgl. Zins zu 5% 
seit 05.12.2022 (Pfandsumme) unvergütet blieben, weshalb im entspre-
chenden Betrag eine baupfandberechtigte Forderung besteht. 
 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. 7.7% Mwst.) zulasten der 
Beklagten." 

 
Zur Begründung machte die Klägerin im Wesentlichen geltend, sie habe 
gestützt auf mündliche Werkverträge betreffend Innere Verputzarbeiten 
(BKP 271.0) und Verputzte Aussenwärmedämmung sowie gestützt auf 
später zusätzliche vereinbarte Nachträge Arbeiten für die WÜB Y. erbracht. 
Diese seien ihr im Umfang von Fr. 274'309.00 von der Generalunterneh-
merin nicht vergütet worden. 
 
4.2. 
Mit Eingabe vom 24. August 2023 verkündete die Beklagte der (damals 
noch nicht konkursiten) Generalunternehmerin den Streit. Mit Verfügung 
vom 25. August 2023 wurde die Generalunternehmerin aufgefordert, zu er-
klären, ob sie zugunsten der Beklagten als Nebenintervenientin am Verfah-
ren teilnehmen wolle, sie anstelle der Beklagten mit deren Einverständnis 
den Prozess führen wolle oder sie den Eintritt in das Verfahren ablehne, 
wobei darauf hingewiesen wurde, dass wenn die Generalunternehmerin 
den Eintritt ablehne oder sie sich innert Frist nicht vernehmen lasse, der 
Prozess ohne Rücksicht auf sie fortgesetzt werde. Die Generalunterneh-
merin liess sich nicht vernehmen.  

  

 - 5 - 
 

 

4.3. 
Mit Klageantwort vom 28. September 2023 stellte die Beklagte folgende 
Rechtsbegehren: 
 

"  1.  
Die Klage vom 27. Juli 2023 sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf 
überhaupt eingetreten werden kann. 
 
2. 
Das Grundbuchamt Z._____ sei anzuweisen, das mit Entscheid des Han-
delsgerichts des Kantons Aargau vom 26. April 2023 im Verfahren 
HSU.2023.11 zu Gunsten der Klägerin auf dem Grundstück der Beklagten, 
Grundstück-Nr. […] GB X._____ (E-GRID: […]), vorläufig eingetragene 
Bauhandwerkerpfandrecht zu löschen. 
 
3. 
Ziff. 4.1 und Ziff. 4.2 des Entscheides des Handelsgerichts des Kantons 
Aargau vom 26. April 2023 im Verfahren HSU.2023.11 seien dahingehend 
abzuändern, dass die Klägerin die Gerichtskosten in der Höhe von 
CHF 4'000.00 selbst zu tragen hat und der Beklagten deren Parteikosten 
in richterlich festzusetzender Höhe von CHF 4'600.00 zu ersetzten hat. 
 
4. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zu Lasten der Klä-
gerin." 

 
In ihrer Begründung bestritt die Beklagte nicht in grundsätzlicher Hinsicht, 
dass die Klägerin Arbeiten für die WÜB Y. erbracht habe. Sie machte je-
doch geltend, die Klägerin sei für ihre Arbeiten überbezahlt worden. 
 
4.4. 
Mit Replik vom 29. November 2023 hielt die Klägerin an ihren in der Klage 
vom 27. Juli 2023 gestellten Rechtsbegehren fest und beantragte folgen-
den prozessualen Antrag: 
 

"  1.  
Es sei ein gerichtliches Gutachten anzuordnen zur Beantwortung folgen-
der Fragen: 
 
a) 
Welche Leistungen gemäss den Leistungsverzeichnissen BKP 226.2 (Klä-
gerbeilage 7) und BKP 271.0 (Klägerbeilage 8) hat die Klägerin auf der 
Baustelle WÜB Y, X._____, bis zum 20. Dezember 2022 erbracht? 
 
b) 
In welchem Ausmass im Verhältnis zum Gesamtausmass gemäss den 
Leistungsverzeichnissen BKP 226.2 (Klägerbeilage 7) und BKP 271.0 
(Klägerbeilage 8) hat die Klägerin die einzelnen Leistungspositionen der 
Leistungsverzeichnisse auf der Baustelle WÜB Y._____, X._____, bis zum 
20. Dezember 2022 erbracht? 
 
c) 
Hat die Klägerin die Arbeiten gemäss den folgenden Nachträgen auf der 
Baustelle WÜB Y, X._____, bis zum 20. Dezember 2022 ausgeführt: 

 - 6 - 
 

 

 
o Kostenaufstellung Nachtrag Treppenhaus/Garage vom 

12.05.2022 (Klägerbeilage 28) 
o Nachtrag innen Haus 1 Nr. 001 vom 11.07.2022 (Klägerbei-

lage 29) 
o Nachtrag innen Nr. 003 vom 18.07.2022 (Klägerbeilage 30) 
o Nachtrag innen Nr. 005 vom 23.08.2022 (Klägerbeilage 31) 
o Nachtrag Haus 1 innen Nr. 007 vom 03.09.2022 (Klägerbeilage 

33) 
o Nachtrag Haus 1 innen Nr. 008 vom 01.11.2022 (Klägerbeilage 

34) 
 
d) 
Welcher Werklohn ist für die von der Klägerin erbrachten Leistungen ge-
mäss den Leistungsverzeichnissen BKP 226.2 (Klägerbeilage 7) und BKP 
271.0 (Klägerbeilage 8) gemäss den in diesen Leistungsverzeichnissen 
vereinbarten Einheitspreisen total geschuldet? 
 
2. 
Eventualiter sei ein gerichtliches Gutachten anzuordnen zur Beantwortung 
folgender Fragen: 
 
a) 
Hat die Klägerin die im Protokoll von A._____ (Klägerbeilage 41) ausge-
wiesenen Leistungen gemäss den Leistungsverzeichnissen BKP 226.2 
(Klägerbeilage 7) und BKP 271.0 (Klägerbeilage 8) auf der Baustelle WÜB 
Y._____, X._____, bis zum 20. Dezember 2022 erbracht? 
 
b) 
In welchem Ausmass im Verhältnis zum Gesamtausmass gemäss den 
Leistungsverzeichnissen BKP 226.2 (Klägerbeilage 7) und BKP 271.0 
(Klägerbeilage 8) hat die Klägerin die im Protokoll von A._____ (Klägerbei-
lage 41) ausgewiesenen Leistungen gemäss den Leistungsverzeichnissen 
BKP 226.2 (Klägerbeilage 7) und BKP 271.0 (Klägerbeilage 8) auf der 
Baustelle WÜB Y._____, X._____, bis zum 20. Dezember 2022 erbracht? 
 
c) 
Hat die Klägerin die Arbeiten gemäss den folgenden Nachträgen auf der 
Baustelle WÜB Y._____, X._____, bis zum 20. Dezember 2022 ausge-
führt: 
 

o Kostenaufstellung Nachtrag Treppenhaus/Garage vom 
12.05.2022 (Klägerbeilage 28) 

o Nachtrag innen Haus 1 Nr. 001 vom 11.07.2022 (Klägerbeilage 
29) 

o Nachtrag innen Nr. 003 vom 18.07.2022 (Klägerbeilage 30) 
o Nachtrag innen Nr. 005 vom 23.08.2022 (Klägerbeilage 31) 
o Nachtrag Haus 1 innen Nr. 007 vom 03.09.2022 (Klägerbeilage 

33) 
o Nachtrag Haus 1 innen Nr. 008 vom 01.11.2022 (Klägerbeilage 

34) 
 
d) 
Hat A._____ den für die von der Klägerin auf der Baustelle WÜB Y._____, 
X._____, bis zum 20. Dezember 2022 erbrachten Leistungen gemäss den 
Leistungsverzeichnissen BKP 226.2 (Klägerbeilage 7) und BKP 271.0 
(Klägerbeilage 8) in seiner Kostenaufstellung BKP 226.2 (Klägerbeilage 

 - 7 - 
 

 

43) und Kostenaufstellung BKP 271.0 (Klägerbeilage 44) geschuldeten 
Werklohn korrekt berechnet? Falls nein, was wäre der korrekte Werklohn? 
 
3. 
Die Parteien seien zu verpflichten, dem gerichtlichen bestellten Gutachter 
sämtliche Auskünfte zu erteilen und Unterlagen herauszugeben, soweit 
diese für die Erstellung des Gutachtens notwendig sind. 
 
4. 
Die vorstehend gemäss Ziff. 1 sowie eventualiter gemäss Ziff. 2 beantrag-
ten gerichtlichen Gutachten seien infolge Beweisgefährdung umgehend im 
Rahmen einer vorsorglichen Beweisführung anzuordnen. 
 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. 7.7% Mwst.) zulasten 
der Beklagten." 

 
4.5. 
Mit Duplik vom 30. Januar 2024 hielt die Beklagte an ihren Rechtsbegehren 
fest und beantragte die Abweisung der prozessualen Anträge der Klägerin 
gemäss Replik vom 29. November 2023. 
 
4.6. 
Mit Eingabe vom 12. Februar 2024 nahm die Klägerin zu den Dupliknoven 
Stellung und übte überdies das allgemeine Replikrecht aus. 
 
5. 
5.1. 
Mit Verfügung vom 7. März 2024 überwies der Vizepräsident die Streitsa-
che an das Handelsgericht, gab die Zusammensetzung des Gerichts be-
kannt und forderte die Parteien auf, dem Handelsgericht schriftlich mitzu-
teilen, ob sie auf eine Hauptverhandlung gänzlich (Art. 233 ZPO) bzw. al-
ternativ auf die Durchführung einer mündlichen Hauptverhandlung verzich-
ten und dem Gericht beantragen, ihre Schlussvorträge schriftlich einzu-
reichen (Art. 232 Abs. 2 ZPO).  
 
5.2. 
Mit Eingabe vom 11. März 2024 teilte die Beklagte mit, dass sie auf die 
Durchführung einer Hauptverhandlung verzichte. Aus ihrer Sicht bedürfe 
es auch keiner Einreichung schriftlicher Schlussvorträge. Die Klägerin teilte 
mit Eingabe vom 18. März 2024 mit, sie verzichte auf die Durchführung ei-
ner mündlichen Hauptverhandlung. Zudem bedürfe es aus ihrer Sicht auch 
keiner Einreichung von schriftlichen Schlussvorträgen. 

  

 - 8 - 
 

 

   

Das Handelsgericht zieht in Erwägung: 
 

Inhaltsverzeichnis 
1. Prozessvoraussetzungen ................................................................................................... 9 

1.1. Zuständigkeit ............................................................................................................... 9 

1.1.1. Örtliche Zuständigkeit ........................................................................................... 9 

1.1.2. Sachliche Zuständigkeit ........................................................................................ 9 

1.2. Prosequierungsfrist ................................................................................................... 10 

2. Feststellungsbegehren ..................................................................................................... 10 

3. Verhandlungsmaxime ...................................................................................................... 10 

3.1. Behauptungslast ........................................................................................................ 10 

3.2. Bestreitungslast ......................................................................................................... 12 

3.3. Substantiierungslast .................................................................................................. 13 

3.4. Bezeichnung der Beweismittel ................................................................................... 13 

4. Verfahren auf definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts............................. 14 

5. Werkvertragsverhältnis ................................................ Fehler! Textmarke nicht definiert. 

5.1. Parteibehauptungen .................................................................................................. 15 

5.1.1. Klägerin .............................................................................................................. 15 

5.1.2. Beklagte .............................................................................................................. 18 

5.2. Rechtliches ................................................................................................................ 20 

5.2.1. Konsensstreit ...................................................................................................... 20 

5.2.2. Auslegungsstreit ................................................................................................. 21 

5.3. Würdigung ................................................................................................................. 23 

5.3.1. Vorbemerkung: Zeichnungsberechtigung und offenbare interne Konflikte bei der 
Generalunternehmerin .................................................................................................. 23 

5.3.2. Vertragsverhandlungen ....................................................................................... 24 

5.3.3. Beginn der Arbeitsausführung durch die Klägerin und teilweise Leistung von 
Vergütungen durch die Generalunternehmerin ............................................................. 27 

6. Pfandberechtige Forderung aus Grundvertrag ................................................................. 29 

6.1. Parteibehauptungen .................................................................................................. 29 

6.1.1. Klägerin .............................................................................................................. 29 

6.1.2. Beklagte .............................................................................................................. 30 

6.2. Rechtliches ................................................................................................................ 30 

6.3. Würdigung ................................................................................................................. 31 

 - 9 - 
 

 

6.3.1. Bei Einheitspreisen ............................................................................................. 31 

6.3.2. Bei Pauschalpreisen ........................................................................................... 33 

6.3.3. Bei Festsetzung nach dem Wert der Arbeit ......................................................... 33 

6.4. Zwischenfazit ............................................................................................................ 33 

7. Nachträge ........................................................................................................................ 34 

7.1. Parteibehauptungen .................................................................................................. 34 

7.1.1. Klägerin .............................................................................................................. 34 

7.1.2. Beklagte .............................................................................................................. 36 

7.2. Würdigung ................................................................................................................. 36 

7.2.1. Aussenbereich .................................................................................................... 36 

7.2.2. Innenbereich ....................................................................................................... 37 

7.3. Zwischenfazit ............................................................................................................ 38 

8. Fazit ................................................................................................................................. 38 

9. Prozesskosten ................................................................................................................. 38 

9.1. Verlegung .................................................................................................................. 38 

9.2. Streitwert ................................................................................................................... 38 

9.3. Gerichtskosten .......................................................................................................... 39 

9.4. Parteientschädigung .................................................................................................. 39 

9.5. Neuverlegung der Prozesskosten des Summarverfahrens ........................................ 39 

 
1. Prozessvoraussetzungen 
Das Gericht prüft die Prozessvoraussetzungen von Amtes wegen (Art. 60 
ZPO). Darunter fallen insbesondere die örtliche und die sachliche Zustän-
digkeit des angerufenen Gerichts (Art. 59 Abs. 2 lit. b ZPO) sowie das 
Rechtsschutzinteresse (Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO). 
 
1.1. Zuständigkeit 
1.1.1. Örtliche Zuständigkeit 
Die Beklagte lässt sich auf den vorliegenden Prozess i.S.v. Art. 18 ZPO ein, 
weshalb die Gerichte des Kantons Aargau örtlich zuständig sind.  
 
1.1.2. Sachliche Zuständigkeit 
Die Streitigkeit beschlägt die geschäftliche Tätigkeit sowohl der Klägerin als 
auch der Beklagten. Beide sind zudem im Handelsregister eingetragen 
(KB 3 und 4) und der Streitwert beträgt Fr. 274'309.00. Das Handelsgericht 
ist demgemäss nach Art. 6 Abs. 2 ZPO sachlich zuständig. 
 

 - 10 - 
 

 

1.2. Prosequierungsfrist 
Mit ihrer Klage 27. Juli 2023 hielt die Klägerin die im Verfahren 
HSU.2023.11 mit Entscheid vom 26. April 2023 bis zum 27. Juli 2023 an-
gesetzte Prosequierungsfrist ein. 
 
2. Feststellungsbegehren 
Die Klägerin beantragt in Rechtsbegehren-Ziff. 2, es sei festzustellen, dass 
der Bestand und Umfang des Bauhandwerkerpfandrechts in der Höhe von 
Fr. 274'309.00 zuzüglich 5% Zins seit dem 5. Dezember 2022 zugunsten 
der Klägerin bestehe.  
 
Die Feststellungsklage setzt ein Feststellungsinteresse voraus. Dieses ist 
eine Erscheinungsform des allgemeinen Rechtsschutzinteresses und ge-
mäss Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO somit eine Prozessvoraussetzung. Das Fest-
stellungsinteresse ist gegeben, wenn für die Klägerin eine Ungewissheit, 
Unsicherheit oder Gefährdung ihrer Rechtsstellung besteht, deren Behe-
bung gerechtfertigt und nicht auf andere Weise möglich ist.1 Falls die Klä-
gerin mit einer Leistungs- oder Gestaltungsklage zum gewünschten Ziel 
kommen könnte, fehlt es in der Regel am erforderlichen Feststellungsinte-
resse. Die Feststellungsklage lässt sich somit gegenüber der Leistungs- 
oder Gestaltungsklage als subsidiär bezeichnen.2 
 
Das gewünschte Ziel, die definitive Eintragung des beantragten Bauhand-
werkerpfandrechts, lässt sich bereits mit Rechtsbegehren Ziff. 1 erreichen. 
Folglich fehlt es dem Feststellungsbegehren von Rechtsbegehren Ziff. 2 
am erforderlichen Feststellungs- und damit am Rechtsschutzinteresse. Auf 
Rechtsbegehren Ziff. 2 ist damit nicht einzutreten. 
 
3. Verhandlungsmaxime 
Vorliegend gilt die Verhandlungsmaxime (Art. 55 Abs. 1 ZPO). Auf die sich 
daraus ergebenden Obliegenheiten der Parteien ist vorab einzugehen: 
 
3.1. Behauptungslast 
Gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO haben die Parteien dem Gericht die Tatsa-
chen, auf die sie ihre Begehren stützen, darzulegen und die Beweismittel 
anzugeben. Den Prozessparteien obliegt die Behauptungslast.3 Die Auftei-
lung der Behauptungslast zwischen den Parteien folgt der Beweislastver-
teilung nach Art. 8 ZGB.4 Somit trägt die Behauptungslast für rechtserzeu-
gende Tatsachen, wer ein Recht oder Rechtsverhältnis behauptet; für 
rechtsaufhebende Tatsachen, wer die Aufhebung oder den Untergang 

 
1  STAEHELIN/STAEHELIN/GROLIMUND, Zivilprozessrecht, 3. Aufl. 2019, § 14 N. 25 mit Verweis auf BGer 

4C.364/2002 vom 31. Januar 2003 E. 2. 
2  STAEHELIN/STAEHELIN/GROLIMUND (Fn. 1), § 14 N. 25a m.w.N. 
3  Vgl. BGer 5A_83/2019 vom 23. Juli 2019 E. 4, 4A_264/2015 vom 10. August 2015 E. 4.2.2; 

SCHNEUWLY, Lange Rechtsschriften – Wieso? Und was tun?, Anwaltsrevue 2019, S. 444. 
4  BGE 132 III 186 E. 4; BGer 5A_808/2018 vom 15. Juli 2019 E. 4.2. 

 - 11 - 
 

 

eines Rechts behauptet (z.B. Verwirkung, Erlass etc.) und für rechtshin-
dernde Tatsachen, wer sich darauf beruft (z.B. Verjährung, Stundung etc.).5 
Dementsprechend hat das Bestehen einer vertraglichen Verpflichtung zu 
behaupten, wer einen vertraglichen Anspruch erhebt.6 
 
Eine Tatsachenbehauptung hat nicht alle Einzelheiten zu enthalten; es ge-
nügt, wenn die Tatsachen, die unter die das Begehren stützenden rechtli-
chen Normen zu subsumieren sind, in einer den Gewohnheiten des Lebens 
entsprechenden Weise in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen be-
hauptet werden.7 Was offensichtlich in anderen, ausdrücklich vorgebrach-
ten Parteibehauptungen enthalten ist, muss nicht explizit behauptet werden 
(sog. implizite bzw. mitbehauptete Tatsachen).8 Blosse Mutmassungen 
stellen jedoch keine rechtsgenüglichen Tatsachenbehauptungen dar.9 Ist 
ein Tatsachenvortrag im erwähnten Sinne vollständig, so wird er als schlüs-
sig bezeichnet, da er bei Unterstellung, er sei wahr, den Schluss auf die 
anbegehrte Rechtsfolge zulässt.10 
 
Tatsachenbehauptungen sind grundsätzlich in den Rechtsschriften aufzu-
stellen (Art. 221 Abs. 1 lit. d und Art. 222 Abs. 2 Satz 1 ZPO).11 Der bloss 
pauschale Verweis auf Beilagen genügt in aller Regel nicht.12 Zweck dieses 
Erfordernisses ist, dass einerseits das Gericht erkennen kann, auf welche 
Tatsachen sich der Kläger (bzw. der Beklagte hinsichtlich einer Gegenfor-
derung) stützt und womit er diese beweisen will, und dass andererseits die 
Gegenpartei weiss, gegen welche konkreten Behauptungen sie sich vertei-
digen muss (Art. 222 ZPO).13 Durch einen Verweis auf Urkunden können 
Sachverhaltselemente jedoch ausnahmsweise als behauptet gelten, wenn 
es als blossen Leerlauf erscheinen würde, eine Übernahme des Urkunden-
inhalts in die Rechtsschrift zu verlangen.14 An einen rechtsgenüglichen Ver-
weis auf die Beilage werden im Wesentlichen drei Anforderungen gestellt: 
Erstens müssen in der Rechtsschrift die Tatsachen in ihren wesentlichen 

 
5  SUTTER-SOMM/SCHRANK, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Hrsg.), Kommentar zur 

Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 55 N. 18. 
6  BGE 128 III 271 E. 2.a.aa; weitergehend ZK ZGB-JUNGO, 3. Aufl. 2018, Art. 8 N. 387. 
7  BGE 136 III 322 E. 3.4.2; BGer 4A_280/2019 vom 14. Oktober 2019 E. 4.1. 
8  BGE 144 III 519 E. 5.3; BGer 4A_243/2018 vom 17. Dezember 2018 E. 4.2.1 m.w.N.; JOSI, Behaup-

ten, Bestreiten und Beweisen – praktische Fragen im Lichte der bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung, in: Markus/Eichel/Rodriguez (Hrsg.), Der handelsgerichtliche Prozess, Chancen und Gefah-
ren – national und international, 2019, S. 80. 

9  BGer 4A_667/2014 vom 12. März 2015 E. 3.2.2. 
10  BGer 4A_9/2018 vom 31. Oktober 2018 E. 2.1 m.w.N., 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.1; 

SCHNEUWLY (Fn. 3), S. 445. 
11  BGE 144 III 519 E. 5.2.1, 144 II 67 E. 2.1; BRUGGER, Der Verweis auf Beilagen in Rechtsschriften, 

SJZ 2019, S. 534; JOSI (Fn. 8), S. 60. 
12  BGer 4A_496/2019 vom 1. Februar 2021 E. 4.3.1, 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.1 

m.w.N.; JOSI (Fn. 8), S. 61. 
13  BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.1 m.w.N. 
14  BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.2. 

 - 12 - 
 

 

Zügen oder Umrissen behauptet sein.15 Zweitens hat der entsprechende 
Verweis in der Rechtsschrift spezifisch ein bestimmtes Aktenstück zu nen-
nen und aus dem Verweis selbst muss klar werden, welche Teile des Ak-
tenstücks als Parteibehauptung gelten sollen.16 Drittens muss die Beilage 
selbsterklärend sein. Sie hat genau die verlangten (beziehungsweise in der 
Rechtsschrift bezeichneten) Informationen zu enthalten und es darf kein 
Interpretationsspielraum bestehen. Sind diese Voraussetzungen nicht ge-
geben, kann der Verweis nur genügen, wenn zusätzlich in der Rechtsschrift 
die Beilage derart konkretisiert und erläutert wird, dass die in der Beilage 
enthaltenen Informationen ohne weiteres zugänglich werden und nicht in-
terpretiert und zusammengesucht werden müssen. Es genügt nicht, dass 
in den Beilagen die verlangten Informationen in irgendeiner Form vorhan-
den sind. Ein Verweis auf Akten darf nicht dazu führen, dass die Gegen-
partei und das Gericht die relevanten Tatsachen aus der Beilage selbst zu-
sammensuchen müssen.17 Die in der Praxis beliebten Pauschalverweise 
auf eingereichte Akten bzw. die allgemeine Erklärung, diese würden "integ-
rierenden Bestandteil" der Rechtsschrift bilden, stellen deshalb keine hin-
reichenden Behauptungen dar bzw. können fehlende Behauptungen nicht 
ersetzen.18 
 
3.2. Bestreitungslast 
Die Kehrseite der Behauptungslast ist die sog. Bestreitungslast: Bestreitet 
eine Partei eine Tatsachenbehauptung ihres Gegners nicht, gilt diese als 
unbestritten und die betreffende Tatsache kann dem Entscheid ohne wei-
teres zugrunde gelegt werden, da über nicht bestrittene Tatsachen kein 
Beweis geführt zu werden braucht (vgl. Art. 150 Abs. 1 ZPO).19 Art. 222 
Abs. 2 ZPO verlangt von der beklagten Partei, darzulegen, welche Tatsa-
chenbehauptungen der klagenden Partei im Einzelnen anerkannt oder be-
stritten werden. Es ist deshalb empfehlenswert, die Tatsachenbehauptun-
gen der Klägerin detailliert, d.h. Punkt für Punkt zu bestreiten.20 Bestreitun-
gen sind dabei so konkret zu halten, dass sich bestimmen lässt, welche 
einzelnen Behauptungen damit bestritten werden; die Bestreitung muss ih-
rem Zweck entsprechend so bestimmt sein, dass die Gegenpartei weiss, 
welche einzelne Tatsachenbehauptung sie beweisen muss. Pauschale Be-
streitungen reichen indessen selbst dann nicht aus, wenn sie explizit erfol-
gen. Erforderlich ist eine klare Äusserung, dass der Wahrheitsgehalt einer 

 
15  BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.3, 4A_398/2018 vom 25. Februar 2019 E. 10.4.1, 

4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.2; BRUGGER (Fn. 11), S. 535 f. 
16  BGE 144 III 519 E. 5.2.1.2; 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.3, 4A_535/2018 vom 3. Juni 

2019 E. 4.2.1, 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.2; eingehend BRUGGER (Fn. 11), S. 536 ff. 
17  BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.3, 4A_496/2019 vom 1. Februar 2021 E. 4.3.1, 

4A_535/2018 vom 3. Juni 2019 E. 4.4.2, 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.2, 4A_281/2017 
vom 22. Januar 2018 E. 5.2 f.; eingehend BRUGGER (Fn. 11), S. 538 ff. 

18  BK ZPO I-HURNI, 2012, Art. 55 N. 21 m.w.N.; BRUGGER (Fn. 11), S. 540 Fn. 50 m.w.N. 
19  BK ZPO I-HURNI (Fn. 18), Art. 55 N. 37 mit Verweis auf Art. 150 Abs. 1 ZPO; JOSI (Fn. 8), S. 57. 
20  Ähnlich DROESE, Bestreitungsbedürftige Beilagen – ein Hinweis zur bundesgerichtlichen Speise-

karte, Note zu Urteil 4A_11/2018, SZZP 2019, S. 19. 

 - 13 - 
 

 

bestimmten gegnerischen Behauptung infrage gestellt wird.21 Auch ein im-
plizites Bestreiten genügt unter diesen Voraussetzungen den Anforderun-
gen der rechtsgenügenden Bestreitung.22 
 
3.3. Substantiierungslast 
Bestreitet aber der Prozessgegner den schlüssigen Tatsachenvortrag der 
behauptungsbelasteten Partei in rechtsgenüglicher Weise, so greift eine 
über die Behauptungslast hinausgehende Substantiierungslast. Die Vor-
bringen sind diesfalls nicht nur in den Grundzügen, sondern in Einzeltatsa-
chen zergliedert so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis 
abgenommen oder dagegen der Gegenbeweis angetreten werden kann.23 
Das Beweisverfahren darf nicht dazu dienen, ein ungenügendes Parteivor-
bringen zu vervollständigen.24 Der nicht oder nicht substantiiert vorge-
brachte Sachverhalt ist im Geltungsbereich der Verhandlungsmaxime dem 
nicht bewiesenen Sachverhalt gleichzusetzen.25 
 
3.4. Bezeichnung der Beweismittel 
Die Parteien haben im Rahmen der Verhandlungsmaxime die einzelnen 
Beweismittel zu bezeichnen (vgl. Art. 221 Abs. 1 lit. e ZPO, wonach die 
Klage die Tatsachenbehauptungen sowie die Bezeichnung der einzelnen 
Beweismittel zu den behaupteten Tatsachen zu enthalten hat). Dazu gehört 
auch, dass aus dem Zusammenhang klar wird, inwiefern die angerufenen 
Beweismittel den angestrebten Beweis erbringen sollen. Es genügt nicht, 
in der Klage Behauptungen aufzustellen und pauschal auf die Klagebeila-
gen zu verweisen.26 Ein Beweismittel ist nur dann formgerecht angeboten, 
wenn sich die Beweisofferte eindeutig der damit zu beweisenden Tatsa-
chenbehauptung zuordnen lässt und umgekehrt.27 Deshalb sind die einzel-
nen Beweisofferten unmittelbar im Anschluss an die entsprechenden Tat-
sachenbehauptungen aufzuführen, welche durch sie bewiesen werden sol-
len ("Prinzip der sog. Beweismittelverbindung").28 Es ist hingegen unzu-
reichend, einen ganzen Sachverhaltskomplex zu behaupten und lediglich 
pauschal auf eine Vielzahl von Urkunden oder eine Anzahl Zeugen zu 

 
21  BGE 141 III 433 E. 2.6; BGer 4A_9/2018 vom 31. Oktober 2018 E. 2.3; SCHNEUWLY (Fn. 3), 

S. 445 f. 
22  SCHMID/HOFER, Bestreitung von neuen Tatsachenbehauptungen in der schriftlichen Duplik, ZZZ 

2016, S. 285 m.w.N. 
23  BGE 144 III 519 E. 5.2.1.1; BGer 4A_280/2019 vom 14. Oktober 2019 E. 4.1. 
24  DOLGE, Anforderungen an die Substanzierung, in: Dolge (Hrsg.), Substantiieren und Beweisen, 

2013, S. 21; JOSI (Fn. 8), S. 86; vgl. auch BGE 108 II 337 E. 3. 
25  BGer 4A_210/2009 vom 7. April 2010 E. 3.2; KUKO ZPO-OBERHAMMER/WEBER, 3. Aufl. 2021, 

Art. 55 N. 12; ähnlich JOSI (Fn. 8), S. 62. 
26  BGer 4A_195/2014 und 4A_197/2014 vom 27. November 2014 E. 7.3.3 m.w.N. (nicht publ. in BGE 

140 III 602). 
27  BGer 4A_291/2018 vom 10. Januar 2019 E. 4.4.2, 4A_370/2016 vom 13. Dezember 2016 E. 3.3 

m.w.N. 
28  BK ZPO II-KILLIAS, 2012, Art. 221 N. 29; PAHUD, in: Brunner/Gasser/Schwander (Hrsg.), Schweize-

rische Zivilprozessordnung, 2. Aufl. 2016, Art. 221 N. 16 ff.; BRUGGER (Fn. 11), S. 537. 

 - 14 - 
 

 

verweisen.29 Bei umfangreichen Urkunden ist zudem die für die Beweisfüh-
rung erhebliche Stelle zu bezeichnen (Art. 180 Abs. 2 ZPO).30 
 
4. Verfahren auf definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfand-
rechts 
Gegenstand des Bauhandwerkerpfandrechts sind die Forderungen der 
Handwerker oder Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder 
anderen Werken, zu Abbrucharbeiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensi-
cherung oder dergleichen Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert 
haben. Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts hat bis spätestens 
vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen (Art. 839 Abs. 2 
ZGB). Zur Wahrung der Frist genügt es, wenn der Handwerker bzw. der 
Unternehmer innerhalb der Frist die vorläufige Eintragung in Form einer 
Vormerkung im Grundbuch erwirkt.31 
 
Gemäss Art. 839 Abs. 3 ZGB darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die 
Pfandsumme vom Eigentümer anerkannt oder gerichtlich festgestellt ist 
und kann nicht verlangt werden, wenn der Grundstückeigentümer für die 
Forderung hinreichende Sicherheit leistet. Liegt keine Anerkennung des 
Grundstückeigentümers vor, kann die Eintragung nur durch ein rechtskräf-
tiges Gerichtsurteil angeordnet werden. Im ordentlichen Zivilprozess betref-
fend die definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts hat der Un-
ternehmer die seinem Anspruch sowie den Voraussetzungen für die Ein-
tragung zugrunde liegenden Tatsachen nicht lediglich glaubhaft zu ma-
chen, wie im Verfahren betreffend vorläufige Eintragung des Bauhandwer-
kerpfandrechts,32 sondern strikte zu beweisen.33 Nach dem dafür erforder-
lichen Regelbeweismass ist ein Beweis erbracht, "wenn das Gericht nach 
objektiven Gesichtspunkten von der Richtigkeit einer Sachbehauptung 
überzeugt ist".34 Numerisch wird von einer Wahrscheinlichkeit von mindes-
tens 90 % ausgegangen.35 Die Klägerin hat folglich ihren Anspruch um ge-
richtliche Anordnung der definitiven Eintragung eines Bauhandwerker-
pfandrechts "so intensiv nachzuweisen, wie es [ihr] nur möglich ist".36 
 

 
29  BK ZPO II-KILLIAS (Fn. 28), Art. 221 N. 29; JOSI (Fn. 8), S. 86; ähnlich BGer 4A_360/2017 vom 

30. November 2017 E. 4. 
30  BK ZPO II-RÜETSCHI, 2012, Art. 180 N. 17 ff.; WEIBEL, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger 

(Fn. 5), Art. 180 N. 10 ff., je m.w.N. 
31  SCHUMACHER/REY, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 4. Aufl. 2022, N. 1068. 
32  BGE 137 III 563 E. 3.3, 86 I 265 E. 3; vgl. auch SCHUMACHER/REY (Fn. 30), N. 1529 ff.; BSK ZGB 

II-THURNHERR, 7. Aufl. 2023, Art. 839/840 N. 37. 
33  SCHUMACHER/REY (Fn. 30), N. 1740; SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, Sachenrecht, 6. Aufl. 2022, 

N. 1775. 
34  BGE 140 III 610 E. 4.1, 132 III 715 E. 3.1. Vgl. auch VETTER/CARBONARA, Das Bauhandwerker-

pfandrecht, 2023, N. 140 m. w. N. 
35  VETTER/CARBONARA (Fn. 34), N. 140 m. w. N. 
36  SCHUMACHER/REY (Fn. 30), N. 1740. 

 - 15 - 
 

 

5. H._____ 
5.1. Parteibehauptungen 
5.1.1. Klägerin 
Die Klägerin behauptet, im vorliegend relevanten Zeitraum hätten I._____ 
und J._____ (Bauleiter des Projekts WÜB Y.) bei der Generalunternehme-
rin je Kollektivunterschrift zu zweien gehabt. K._____ habe über Einzelun-
terschrift verfügt (Klage Rz. 9; KB 5). 
 
L._____ sei Anfangs 2020 mit I._____ und deren Ehemann M._____ in 
Kontakt gekommen. Letztere hätten L._____ mitgeteilt, sie seien beide Mit-
inhaber und Geschäftsführer der Generalunternehmerin und würden über 
die Auftragsvergabe entscheiden (Klage Rz. 11). Da I._____ im Handels-
register eingetragen gewesen sei, habe die Klägerin darauf vertrauen dür-
fen, dass die Angaben von I._____ und M._____ den Tatsachen entspre-
chen (Replik Rz. 77). L._____ sei von den Beiden eingeladen worden, für 
die Inneren Gipserarbeiten (BKP 271.0) und die Verputzte Aussenwärme-
dämmung (BKP 226.2) der WÜB Y. eine Offerte einzureichen. Die Beiden 
hätte weiter mitgeteilt, der ebenfalls kollektivzeichnungsberechtigte 
J._____ müsse "der guten Form halber" mitunterzeichnen, habe aber fak-
tisch "nichts zu sagen". Der einzelzeichnungsberechtigte K._____ scheine 
sich bereits damals aus dem operativen Geschäft zurückgezogen zu ha-
ben. Mit ihm habe die Klägerin bis heute nie Kontakt gehabt (Klage Rz. 11; 
Replik Rz. 5).  
 
Die Klägerin habe in der Folge auf Basis der von der Generalunternehmerin 
erstellten Leistungsverzeichnisse am 23. Februar 2022 eine Offerte für die 
Inneren Verputzarbeiten (BKP 271.0) in Höhe von Fr. 378'008.40 (inkl. 
MwSt.) und für die Verputzte Aussenwärmedämmung (BKP 226.2) in Höhe 
von Fr. 629'890.50 eingereicht. I._____ und M._____ hätten daraufhin von 
der Klägerin gefordert, eine zusammenfassende Gesamtofferte zu erstel-
len und einen Extra-Rabatt zu gewähren, sodass die Auftragssumme (inkl. 
MwSt.) genau Fr. 1 Mio. betrage. Mit E-Mail vom 11. März 2022 sei die 
Klägerin diesem Wunsch nachgekommen. Sie habe die entsprechende Of-
ferte M._____ sowohl per E-Mail wie auch per WhatsApp zugestellt. Dieser 
habe sich gleichentags einverstanden erklärt und angekündigt, die Klägerin 
erhalte in der nächsten Woche einen schriftlichen Vertragsentwurf zur Prü-
fung (Klage Rz. 12; KB 7-10). 
 
Als sich die Klägerin auf Instruktion von M._____ am 29. März 2022 per E-
Mail an J._____ gewandt habe, um einen Termin für die Vertragsunter-
zeichnung zu vereinbaren, habe dieser zum Erstaunen der Klägerin erklärt, 
der Auftrag sei noch nicht an sie vergeben. Offenbar habe J._____ doch 
etwas zu sagen gehabt. In der Folge hätten sich L._____ und J._____ ge-
troffen. J._____ habe seine Zustimmung zur Offerte vom 11. März 2022 am 
4. April 2022 erteilt (Klage Rz. 13; KB 11).  
 

 - 16 - 
 

 

Unstimmigkeiten habe es in den Verhandlungen nur noch betreffend die 
nicht in den Leistungsverzeichnissen enthaltene Isolierung und betreffend 
die Verputzarbeiten in den Treppenhäusern, wofür die Klägerin Kosten von 
Fr. 67'898.77 kalkuliert habe, gegeben (Replik Rz. 80). L._____ habe seine 
Kostenkalkulation (KB 28) offengelegt und angekündigt, diese Arbeiten er-
gänzend zu offerieren. Die im Vergleich zur ursprünglichen Offerte für 
BKP 271.0 (KB 8) um Fr. 45'140.45 erhöhte Offerte vom 13. April 2022 so-
wie die diesbezügliche E-Mail (AB 2 und 3) habe die Beklagte eingereicht 
(Replik Rz. 81; KB 8 und 28). 
 
Nach längerer Funkstille habe J._____ sich mit E-Mail vom 12. Mai 2022 
(AB 4) erkundigt, ob der Pauschalpreis auch für den "überarbeiteten Leis-
tungsbeschrieb" gelte, womit die zusätzlichen Nachtragsarbeiten im Trep-
penhaus gemeint gewesen seien. Er habe also angefragt, ob diese Zusatz-
arbeiten, deren eigentliche Kosten L._____ auf Fr. 67'898.77 kalkuliert 
habe (KB 28) und die er zum extrem günstigen Preis von Fr. 45'140.45 of-
feriert habe, gar kostenlos zusätzlich zu den vereinbarten Leistungen erle-
digt würden. L._____ sei über die dreiste Frage irritiert gewesen und habe 
bei I._____ und M._____ nachgefragt, da natürlich niemand solch umfang-
reiche Arbeiten gratis erledige. Auf die Frage von I._____, ob er den Preis 
noch etwas senken könne, habe L._____ gesagt, so Fr. 40'000 bis 
Fr. 50'000.00 müsse er für diese Zusatzarbeiten haben, wobei er auf den 
offerierten Preis von Fr. 45'140.45 (Differenzbetrag der beiden Offerten für 
die Inneren Verputzarbeiten) Bezug genommen habe. In der Folge habe 
I._____ und M._____ ihm mitgeteilt, man wolle wegen Uneinigkeit betref-
fend diesen Nachtrag nun nicht den ganzen Vertragsschluss gefährden, 
weshalb er diesen offerierten Nachtrag separat vergütet erhalte. M._____ 
habe L._____ die Antwort an J._____ vorgeschrieben, damit die Diskussion 
mit J._____ betreffend diese Zusatzarbeiten hätten beendet werden kön-
nen. Der vorgeschriebene Text befinde sich 1:1 in der E-Mail von L._____ 
an J._____ vom 13. Mai 2022 (AB 4; KB 77-79). Diese internen Meinungs-
verschiedenheiten seien L._____ zwar merkwürdig vorgekommen, letztlich 
habe er sich aber auf die Zusage der kollektivzeichnungsberechtigten 
I._____ verlassen. Die zusätzliche Vergütung sei später von der Beklagten 
(gemeint wohl: Generalunternehmerin) auch nicht in Frage gestellt, son-
dern explizit genehmigt worden (WhatsApp von I._____ vom 7. September 
2022; KB 45). Ebenso habe M._____ dies bestätigt (KB 80). Entgegen den 
Vorbringen der Beklagten richteten sich die gemäss den Werkverträgen zu 
leistenden Arbeiten und deren Vergütung also sehr wohl nach der Offerte 
vom 23. Februar 2022 (KB 7 und 8). Lediglich die Arbeiten für die Isolierung 
und Verputzarbeiten in den Treppenhäusern seien darüber hinaus noch zu-
sätzlich und separat als Nachtrag vereinbart worden (Replik Rz. 82-85). 
 
Die Generalunternehmerin habe zugesichert, für die Detailregelungen noch 
einen schriftlichen Werkvertrag auszuarbeiten. Entgegen dieser Ankündi-
gung sei ein solcher jedoch nie ausgestellt worden, obwohl die Klägerin 

 - 17 - 
 

 

unzählige Male nachgefragt habe. Demzufolge sei vorliegend auf den 
mündlichen Vertrag abzustellen (Klage Rz. 14, Replik Rz. 6; KB 7-9 
und 12).  
 
Die Klägerin sei somit in der unangenehmen Lage gewesen, mit der Auf-
tragsausführung beginnen zu müssen, obwohl die detaillierten Bedingun-
gen dieser Auftragsausführung (noch) nicht schriftlich geregelt gewesen 
seien. Dies sei anfangs noch unproblematisch gewesen, weil man sich be-
treffend die Formalitäten der Auftragsausführung (insbesondere Rech-
nungsstellung und Erteilung/Abwicklung von Nachtragsarbeiten einig ge-
wesen sei). Als die Generalunternehmerin jedoch infolge finanzieller 
Schwierigkeiten ihren Zahlungspflichten nicht mehr habe nachkommen 
können, habe sie plötzlich einen Kurswechsel vorgenommen, indem sie 
versucht habe, sich die fehlende Schriftlichkeit der vereinbarten Vertrags-
bedingungen zunutze zu machen, um berechtigte Forderungen zurückzu-
weisen, wobei sie einen neuen, J._____ ersetzenden Bauleiter, N._____, 
als Auftragnehmer eingesetzt und entsprechend instruiert habe. Der ver-
einbarte Leistungsumfang sowie der dafür geschuldete Werklohn ergebe 
sich aus den beiden Einzelofferten (KB 7 und 8) sowie der zusammenfas-
senden Gesamtofferte (KB 9). Die Detailregelungen ergäben sich aus den 
ad hoc getroffenen Abmachungen im Einzelfall sowie dem bis dahin von 
der Generalunternehmerin und der Klägerin einvernehmlich gelebten Ver-
tragsverhältnis (Klage Rz. 14, Replik Rz. 7).  
 
Da die Generalunternehmerin den versprochenen schriftlichen Vertrag 
schuldig geblieben sei und folglich auch kein schriftlicher Zahlungsplan ver-
einbart worden sei, hätten sich die Klägerin und die Generalunternehmerin 
darauf geeinigt, dass die Klägerin entsprechend dem Arbeitsfortschritt Teil-
rechnungen für Akontozahlungen stelle (Klage Rz. 51). Die Klägerin habe 
in der Folge für die Verputzte Aussenwärmedämmung (BKP 226.2) fünf 
Teilrechnungen (26. Juli 2022 Fr. 100'000.00, 23. August 2022 
Fr. 40'000.00, 30. August Fr. 100'000.00, 8. September 2022 
Fr. 70'000.00, 29. September 2022 Fr. 70'000.00; jeweils inkl. MwSt.; To-
talbetrag Fr. 380'000.00) und für die Inneren Verputzarbeiten (BKP 271.0) 
vier Teilrechnungen (26. Juli 2022 Fr. 70'000.00, 23. August 2022 
Fr. 30'000.00, 30. August 2022 Fr. 40'000.00, 12. Oktober 2022 
Fr. 57'000.00; jeweils inkl. MwSt.; Totalbetrag Fr. 197'000.00) gestellt. To-
tal seien für die gemäss Leistungsverzeichnis des Werkvertrages erbrach-
ten Leistungen Rechnungen im Gesamtbetrag von Fr. 577'000.00 gestellt 
worden (Klage Rz. 53 ff.; KB 35 und 36). Für ausserhalb der werkvertragli-
chen Leistungsverzeichnisse ausgeführte Nachtragsarbeiten habe die Klä-
gerin für "innen" drei (12. August 2022 Fr. 1'781.40, 16. September 2022 
Fr. 19'947.65, 11. Oktober 2022 Fr. 15'389.25 jeweils inkl. MwSt.; Totalbe-
trag Fr. 37'118.30) und für die Arbeiten "aussen" sechs Rechnungen 
(26. August 2022 Fr. 6'019.00, 7. September 2022 Fr. 25'632.65, 7. Sep-
tember 2022 Fr. 6'470.00, 7. September 2022 Fr. 9'692.70, 7. September 

 - 18 - 
 

 

2022 Fr. 9'100.90, 2. November 2022 Fr. 35'270.65 jeweils inkl. MwSt.; To-
talbetrag Fr. 92'186.60) gestellt (Klage Rz. 57 f.; KB 37 und 38). Insgesamt 
habe die Klägerin Fr. 706'304.90 (inkl. MwSt.) in Rechnung gestellt (Klage 
Rz. 60). Bedauerlicherweise seien die Rechnungen der Klägerin grössten-
teils nicht bezahlt worden. Insgesamt habe die Generalunternehmerin nur 
die ersten beiden Teilrechnungen der jeweiligen Arbeitsgattungen bezahlt 
(aussen: 27. September 2022 Fr. 100'000.00, innen: 17. Oktober 2022 
Fr. 70'000.00) (Klage Rz. 61; KB 39). Zudem habe die Generalunterneh-
merin im Dezember 2022 nach mehrmaligem Nachfragen noch einmal pau-
schal Fr. 200'000.00 bezahlt. Angesichts der Tatsache, dass die Klägerin 
bis heute Arbeiten im Umfang von Fr. 644'309.00 erbracht habe, seien bis 
heute Rechnungen im Gesamtbetrag von Fr. 274'309.00 unbezahlt geblie-
ben (Klage Rz. 62 f.; KB 40).  
 
5.1.2. Beklagte  
Die Behauptungen der Klägerin werden von der Beklagten im Wesentlichen 
in ihrer Gesamtheit jeweils einzeln bestritten.  
 
Die Beklagte macht zudem geltend, dass I._____ keine Kollektivzeich-
nungsberechtigung, sondern bloss eine Kollektivprokura gehabt habe. 
Diese sei somit nicht Organ der Gesellschaft gewesen (Hinweis auf BGer 
4A_455/2018 vom 9. Oktober 2019 E.5.2; Duplik Rz. 103). Im Weiteren sei 
M._____ gemäss Handelsregister keinerlei Funktion oder Unterschriftsbe-
rechtigung bei der Generalunternehmerin zugekommen. Diesem habe da-
her jegliche Berechtigung gefehlt, über die Auftragsvergabe zu entschei-
den. M._____ sei vielmehr ein Freund von L._____ und habe diesem un-
zulässigerweise die Offerten von Konkurrenten (etwa jene der S) offenge-
legt. Die S habe Fr. 379'016.00 offeriert, worauf die Klägerin Fr. 378'008.40 
offeriert habe. Die Klägerin habe gewusst, dass M._____ nichts zu sagen 
habe (Duplik Rz. 103; KB 7-9 sowie 54-58, 78 und 80; AB 1 und 2; DB 5 
und 9). Sie habe ihre Offerten denn auch stets an J._____ gerichtet (Ant-
wort Rz. 7; KB 5 und 7-9; AB 1 und 2). Die Klägerin habe genau gewusst, 
dass J._____ zuständig sei. Auch wenn die Klägerin versucht habe, die 
Generalunternehmerin vor vollendete Tatsachen zu stellen, habe diese 
klargestellt, dass kein Auftrag vergeben worden sei und die Offerte zu fina-
lisieren sei. Offensichtlich sei die Generalunternehmerin mit der Offerte in 
der Art, wie sie vorlag, am 29. März 2022 nicht einverstanden gewesen und 
habe eine Nachbearbeitung gewünscht. Es werde daher bestritten, dass 
J._____ am 4. April 2022 seine Zustimmung zur Offerte vom 11. März 2022 
erteilt habe. Der E-Mailverkehr lege vielmehr nahe, dass die Offerte der 
Klägerin eben nicht vollständig gewesen sei und belege, dass der Leis-
tungsbeschrieb für Gipser- und Aussendämmungsarbeiten noch erweitert 
worden sei. Anders lasse sich nicht erklären, dass die Klägerin am 13. April 
2022 noch eine weitere, überarbeitete Offerte über Fr. 423'148.85 einge-
reicht habe. Diese Offerte betreffend Innere Verputzarbeiten enthalte zu-
sätzliche Leistungen. Anders lasse sich zudem auch nicht erklären, dass in 

 - 19 - 
 

 

der Angebotsrunde höhere Beträge eingesetzt worden seien. Gemäss E-
Mail vom 13. April 2022 sei das entsprechende Angebot denn auch inklu-
sive Treppenhaus und Isolation im Treppenhaus getätigt worden. Die von 
der Klägerin offerierte Pauschale von Fr. 1 Mio. habe daher nachträglich 
noch besprochene und vereinbarte zusätzliche Leistungen für die beiden 
unterschiedlichen Arbeitsgattungen umfasst. Am 12. Mai 2023 habe sich 
J._____ denn auch wie folgt erkundigt: "Gilt das Pauschalangebot auch für 
den überarbeiteten Leistungsbeschrieb für Gipser- und Aussendämmungs-
arbeiten?" Dies sei tags darauf von der Klägerin bestätigt worden. Die Klä-
gerin sei somit verpflichtet gewesen, für den Pauschalpreis von Fr. 1 Mio. 
sämtliche Arbeiten betreffend Verputzte Aussendämmungsarbeiten und In-
nere Verputzarbeiten auszuführen. Dass auch die Klägerin dieser Auffas-
sung gewesen sei, ergebe sich auch aus der Leistungsaufstellung der Klä-
gerin zu den Akontorechnungen vom 2. November 2022, wonach die Ge-
samtvertragssumme für Innere Verputzarbeiten Fr. 436'615.00 und für die 
Verputzte Aussenwärmedämmung Fr. 557'902.00 betrage (wobei 3% Ra-
batt, 2% Skonto, 1.6% Abzüge und 7.7% MwSt. zu berücksichtigen seien, 
womit man auf rund Fr. 1 Mio. komme) (Antwort Rz. 9, Duplik Rz. 108; 
KB 7-9 und 11; AB 2-5, 28, 55 und 78-79).  
 
Es werde bestritten, dass I._____ oder M._____ angekündigt hätten, 
J._____ wolle den Werkvertrag nicht absegnen. Es werde bestritten, dass 
die Leistungsverzeichnisse und der offerierte Pauschalpreis von Fr. 1 Mio. 
unstrittig gewesen seien oder nur Unstimmigkeiten betreffend Isolierung 
und Verputzarbeiten im Treppenhaus bestanden hätten. Es werde bestrit-
ten, dass die Klägerin dafür Kosten von Fr. 67'898.77 kalkuliert habe und 
dies nicht in den Leistungsverzeichnissen bzw. der Pauschale enthalten 
gewesen sei (Duplik Rz. 106). Es werde bestritten, dass I._____ zugesagt 
habe, die angeblichen Zusatzarbeiten würden durch einen separaten 
Nachtrag vergütet (Duplik Rz. 109; KB 45-46). 
 
Es werde auch bestritten, dass die Klägerin mit der Auftragsausführung 
habe beginnen müssen. Korrekt sei, dass die Bedingungen der Auftrags-
ausführung bis heute nicht klar seien und von der Klägerin weder schlüssig 
behauptet noch bewiesen würden. Es werde auch bestritten und sei unsub-
stantiiert, dass man sich anfangs betreffend die Formalitäten der Auftrags-
ausführung einig gewesen sei. Auch werde ein Kurswechsel der General-
unternehmerin bestritten. Es werde bestritten, dass sich die geltenden ver-
traglichen Bedingungen aus Absprachen im Einzelfall sowie dem bis dahin 
(wann?) von der Generalunternehmerin einvernehmlich gelebten Vertrags-
verhältnis ergeben habe (Duplik Rz. 10). Es habe auch keine Vereinbarung 
gegeben, dass Rechnungen entsprechend dem Arbeitsfortschritt gestellt 
werden dürften. Die Zahlungen der Generalunternehmerin stellten daher 
blosse aus Kulanz erfolgte Akontozahlungen dar (Antwort Rz. 51; AB 13). 
Die inhaltliche Korrektheit und Vollständigkeit der gestellten Rechnungen 
werde bestritten, insbesondere fehle der Nachweis hinsichtlich der bis zur 

 - 20 - 
 

 

Rechnungsstellung angeblich geleisteten Arbeiten (Antwort Rz. 52). Es 
werde zudem bestritten, dass die Klägerin ausserhalb der werkvertragli-
chen Leistungsverzeichnisse Nachtragsarbeiten ausgeführt habe (Antwort 
Rz. 55). Wie sich im Nachhinein nach Prüfung des behaupteten Ausmas-
ses herausgestellt habe, habe die Generalunternehmerin der Klägerin ins-
gesamt mindestens Fr. 48'944.15 zu viel bezahlt (Antwort Rz. 59; KB 13; 
AB 6).  
 
5.2. Rechtliches 
5.2.1. Konsensstreit 
Zum Abschluss eines Vertrages ist die übereinstimmende gegenseitige 
Willensäusserung der Parteien erforderlich (Art. 1 Abs. 1 OR). Sie kann 
eine ausdrückliche oder stillschweigende sein (Art. 1 Abs. 2 OR). Im 
schweizerischen Vertragsrecht gilt bei Fragen des Konsenses der Grund-
satz des Primats des subjektiv übereinstimmend Gewollten vor dem objek-
tiv Erklärten, subjektiv aber unterschiedlich Verstandenen. Im Konsens-
streit hat das Sachgericht daher vorab zu prüfen, ob die Parteien sich tat-
sächlich übereinstimmend geäussert, verstanden und in diesem Verständ-
nis geeinigt haben. Ist dies für den Vertragsschluss als solchen zu bejahen, 
liegt ein tatsächlicher Konsens vor. Haben die Parteien sich in den Ver-
tragsverhandlungen zwar übereinstimmend verstanden, aber nicht geei-
nigt, besteht ein offener Dissens und damit kein Vertragsschluss. Haben 
sie sich übereinstimmend geäussert, aber abweichend verstanden, liegt ein 
versteckter Dissens vor, welcher zum Vertragsschluss führt, wenn eine der 
Parteien nach dem Vertrauensgrundsatz in ihrem Verständnis der gegneri-
schen Willensäusserung zu schützen und damit die andere auf ihrer Äusse-
rung in deren objektivem Sinn zu behaften ist. Diesfalls liegt ein normativer 
Konsens vor.37  
 
Über welche Vertragspunkte sich die Parteien geeinigt haben müssen, da-
mit es zu einem Vertragsabschluss kommt, regelt Art. 2 Abs. 1 OR: Haben 
sich die Parteien über alle wesentlichen Punkte geeinigt, so wird vermutet, 
dass der Vorbehalt von Nebenpunkten die Verbindlichkeit des Vertrages 
nicht hindern solle. Als sog. objektiv wesentliche Punkte gelten die "essen-
tialia negotii", d.h. die den jeweiligen Vertragstyp bestimmenden, bei den 
Nominatverträgen die im Gesetz geregelten begriffsnotwendigen Elemente 
und bei Innominatkontrakten diejenigen Punkte, die für die hinreichende 
Bestimmbarkeit des Zwecks der Vereinbarung und der zu erbringenden 
Leistungen notwendig sind. Der Konsens muss zudem auch die sog. sub-
jektiv wesentlichen Punkte umfassen. Bei diesen handelt es sich an sich 
um Nebenpunkte i.S.v. Art. 2 Abs. 1 OR (sog. "accidentalia negotii"), wel-
che aber zumindest für eine der Parteien dennoch so wesentlich sind, dass 
sie den Vertrag nicht ohne Vereinbarung dieser Punkte oder nicht so 

 
37  BGE 123 III 35 E. 2b, 110 II 287 E. 2b; HUGUENIN, Obligationenrecht Allgemeiner und Besonderer 

Teil, 2. Aufl. 2019, § 2 N. 260; . 

 - 21 - 
 

 

geschlossen hätte. Die betreffende Partei hat allerdings deutlich zu erken-
nen zu geben, dass ein Punkt für sie subjektiv wesentlich ist, ansonsten die 
Vermutung der subjektiven Unwesentlichkeit bzw. des Vorliegens eines 
blossen Nebenpunktes greift.38 Nach Lehre und Rechtsprechung setzt ein 
gültiger Vertragsschluss voraus, dass alle geschuldeten und wesentlichen 
Leistungen der Parteien bestimmt oder bestimmbar sind. Um dem Begriff 
der Bestimmbarkeit zu entsprechen, ist nicht notwendig, dass die Leistun-
gen schon im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestimmt werden können. 
Vielmehr genügt, wenn im Zeitpunkt der Erfüllung eindeutig feststeht, was 
zu leisten ist.39 
 
Beim Werkvertrag nach Art. 363 ff. OR stellen die Einigung über das her-
zustellende Werk sowie die Entgeltlichkeit des Vertrages die objektiv we-
sentlichen Punkte dar.40 Nicht objektiv wesentlich ist dagegen die Höhe der 
Vergütung, da Art. 374 OR bestimmt, dass wenn der Preis zum Voraus ent-
weder gar nicht oder nur ungefähr bestimmt worden ist, er nach Massgabe 
des Wertes der Arbeit und der Aufwendungen des Unternehmers festge-
setzt wird. Indessen kann die Höhe der Vergütung für eine oder beide Par-
teien subjektiv wesentlich sein.41  
 
5.2.2. Auslegungsstreit 
Sind sich die Parteien zwar einig, dass ein Vertrag zustande gekommen ist, 
mithin, dass übereinstimmende gegenseitige Willensäusserungen vorlie-
gen, ist aber dessen Inhalt unter den Parteien umstritten, so liegt kein Kon-
sensstreit (Streit über den Vertragsabschluss),42 sondern ein Auslegungs-
streit (Streit über den Vertragsinhalt) vor.43 Diesen löst das Gericht, indem 
es den Vertrag auslegt und den vereinbarten Inhalt des Vertrags ermittelt.44 
 
Ist in einer vertraglichen Auseinandersetzung etwa das Zustandekommen 
eines Werkvertrages nicht bestritten, obwohl die Höhe der Vergütung nach 
richtiger Auffassung an sich ein subjektiv wesentlicher Vertragspunkt ge-
wesen wäre und über diesen ein Konsens nicht erreicht wurde, so darf das 
Gericht den Bestand des Vertrages nicht von sich aus verneinen und muss 
von einem zustande gekommenen Vertrag ausgehen.45 Der Streit über die 
Höhe der Vergütung stellt in diesem Fall folglich nicht einen Konsens-, son-
dern bloss einen Auslegungsstreit dar. 
 

 
38  KUKO OR-WIEGAND/HURNI, 2014, Art. 1 N. 21 
39  BGer 4A_591/2012 vom 20. Februar 2013 E. 2.5.1; BGE 84 II 266 E. 2. 
40  GAUCH, Der Werkvertrag, 6. Aufl. 2019, N. 381. 
41  GAUCH (Rz. 40), N. 383 f. 
42   Vgl. zum Konsensstreit GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner 

Teil, 11. Aufl. 2020, N. 309 ff. 
43   Vgl. auch GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 42), N. 1197 f. 
44   GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 42), N. 1196. 
45  GAUCH (Fn. 40), N. 384. 

 - 22 - 
 

 

5.2.2.1. Subjektive Vertragsauslegung  
Das Ziel der gerichtlichen Vertragsauslegung besteht in der Feststellung 
des übereinstimmenden wirklichen Willens, den die Parteien erklärt haben 
(subjektive Auslegung, vgl. Art. 18 Abs. 1 OR).46 Dabei ist nicht allein der 
Wortlaut massgebend, vielmehr indizieren die gesamten Umstände, unter 
denen die Willenserklärungen abgegeben wurden, den inneren Willen der 
erklärenden Partei.47 Namentlich kann auch aus dem nachträglichen Ver-
halten einer Partei darauf geschlossen werden, was diese mit ihrer Erklä-
rung tatsächlich wollte.48 Die subjektive Vertragsauslegung basiert auf ei-
ner Beweiswürdigung.49 Für die einer tatsächlichen Willensübereinstim-
mung im von ihr behaupteten Sinn zugrunde liegenden Tatsachen ist die-
jenige Partei beweisbelastet, die sich darauf beruft.50  
 
5.2.2.2. Objektivierte Vertragsauslegung  
Kann der tatsächliche Wille der erklärenden Partei nicht in einer dem an-
wendbaren Beweismass genügenden Art festgestellt werden, sind die Er-
klärungen der Parteien zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens an-
hand des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut 
und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden 
durften und mussten (objektivierte Auslegung).51 Dabei hat das Gericht von 
vernünftig und redlich handelnden Parteien auszugehen52 und darauf ab-
zustellen, was sachgerecht ist, da nicht anzunehmen ist, dass die Parteien 
eine unangemessene Lösung gewollt haben.53 Die objektivierte Vertrags-
auslegung stellt eine Rechtsfrage dar.54 
 
Primäres Auslegungsmittel ist der Wortlaut. Der klare Wortlaut hat den Vor-
rang vor weiteren Auslegungsmitteln, es sei denn, er erweise sich aufgrund 
anderer Vertragsbedingungen, dem von den Parteien verfolgten Zweck 
oder weiterer Umstände als nur scheinbar klar.55 Mangels anderer Anhalts-
punkte ist anzunehmen, dass die Parteien die Worte gemäss dem allge-
meinen Sprachgebrauch verwendet haben. Hat ein Wort in bestimmten 
Verkehrskreisen indessen einen besonderen Sinn, so ist zu vermuten, dass 
die Parteien dieses Wort entsprechend seinem besonderen Sinn 

 
46   BGer 4A_112/2020 vom 1. Juli 2020 E. 3.2.1; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 42), N. 1200. 
47   BGE 143 III 157 E. 1.2.2. 
48   BGE 144 III 93 E. 5.2.3, 143 III 157 E. 1.2.2; BGer 4A_291/2018 vom 10. Januar 2019 E. 3.4.1. 
49   BGE 121 III 118 E. 4b/aa; BGer 4A_291/2018 vom 10. Januar 2019 E. 3.4.1; 

GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 42), N. 1200. 
50   BGE 121 III 118 E. 4b/aa; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 42), N. 1201a. 
51   BGE 143 III 157 E. 1.2.2 m.w.N., 121 III 118 E. 4b/aa; BGer 4A_112/2020 vom 1. Juli 2020 

E. 3.2.1; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 42), N. 1201; SCHWENZER/FOUNTOULAKIS, Schweizerisches 
Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 8. Aufl. 2020, N. 33.01 ff.  

52   BGE 143 III 558 E. 4.1.1; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 42), N. 1201. 
53   BGE 122 III 420 E. 3a m.w.N.; BGer 4A_539/2016 vom 6. März 2017 E. 8.3.2 m.w.N.; BSK OR I-

WIEGAND, 7. Aufl. 2020, Art. 18 N. 13; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 42), N. 1201. 
54   BGer 4A_291/2018 vom 10. Januar 2019 E. 3.4.1; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 42), N. 1201. 
55   BGE 133 III 61 E. 2.2.1; BGer 4A_370/2010 vom 31. Mai 2011 E. 5.3, vgl. ausführlich zu den ein-

zelnen Auslegungsmitteln: GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 42), N. 1205 ff. 

 - 23 - 
 

 

verstanden haben. Weiter ist die Vertragssystematik zu berücksichtigen, 
indem der Wortlaut stets im Zusammenhang, in dem er steht, als Teil eines 
Ganzen aufzufassen ist.56 
 
Neben dem Wortlaut sind als ergänzende Auslegungsmittel im Rahmen ei-
ner ganzheitlichen Auslegung die Begleitumstände des Vertragsschlusses, 
die Entstehungsgeschichte des Vertrags (bspw. die Vertragsverhandlun-
gen, Materialien wie Vertragsentwürfe, Prospekte oder ähnliches), die Inte-
ressenlage der Parteien bei Vertragsabschluss (bspw. die Beweggründe 
und Erwartungen der Parteien), die allgemeinen persönlichen und Lebens-
verhältnisse sowie der Zweck der Vereinbarung zu berücksichtigen.57 Die 
Vertragsauslegung hat grundsätzlich "ex tunc" zu erfolgen, mithin auf den 
Zeitpunkt der Vertragsauslegung.58 Die Geschehnisse nach Vertragsab-
schluss sind dabei insofern von Bedeutung, als sie Rückschlüsse auf den 
Willen zur Zeit des Vertragsabschlusses zulassen.59  
 
5.3. Würdigung 
5.3.1. Vorbemerkung: Zeichnungsberechtigung und offenbare interne 
Konflikte bei der Generalunternehmerin 
Vorliegend ist unbestritten, dass im Zusammenhang mit dem behaupteten 
Vertragsabschluss auf Seiten der Klägerin L._____ gehandelt hat und die-
ser aufgrund seiner Einzelzeichnungsberechtigung für die Klägerin hierzu 
auch ohne Weiteres berechtigt war.  
 
Hinsichtlich der Zeichnungsberechtigungen auf Seiten der Generalunter-
nehmerin weist die Beklagte grundsätzlich zu Recht darauf hin, dass 
I._____ und J._____ im relevanten Zeitraum jeweils lediglich über eine Kol-
lektivprokura zu zweien (und nicht eine Einzelunterschrift) bei der General-
unternehmerin verfügten. Entscheidend (und unstrittig) ist aber vor allem, 
dass diese beiden die Generalunternehmerin jeweils nur gemeinsam recht-
lich verpflichten konnten. Ebenfalls unstrittig ist, dass I._____ L._____ von 
der Klägerin ausdrücklich auf diesen Umstand aufmerksam gemacht hat. 
Auch macht die Klägerin nicht geltend, sie habe je annehmen können (der 
nicht im Handelsregister eingetragene) M._____ verfüge bei der General-
unternehmerin über eine Zeichnungsberechtigung.  
 
Von der Klägerin wird indessen behauptet, I._____ und M._____ hätten 
behauptet, die Unterschrift von J._____ müsse nur der Form halber einge-
holt werden, der (unternehmensinterne) Entscheid über die Auftrags-
vergabe liege bei ihnen beiden. Ob diese (bestrittene) Behauptung zutrifft, 

 
56   GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 42), N. 1206 ff., 1220 und 1228; ZK OR-JÄGGI/GAUCH/HARTMANN, 

4. Aufl. 2015, Art. 18 N. 374 ff. 
57   GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 42), N. 1212 ff.; ZK OR-JÄGGI/GAUCH/HARTMANN (Fn. 56), Art. 18 

N. 385 ff. 
58  GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 42), N. 1223. 
59  GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 42), N. 1223. 

 - 24 - 
 

 

kann offen bleiben. Die Klägerin führt selbst aus, dass sie bereits bei der 
ersten Kontaktaufnahme mit J._____ am 29. März 2022 (Klage Rz. 13; 
KB 11) gemerkt habe, dass J._____ sehr wohl auch in der Sache mitzure-
den habe. Entsprechend musste der Klägerin klar sein, dass für einen Ver-
tragsschluss mit der Generalunternehmerin notwendig ist, dass sowohl die 
Zustimmung von I._____ als auch von J._____ eingeholt werden muss.  
 
Ebenfalls im Rahmen der ersten Kontaktaufnahme vom 29. März 2022 
wurde zudem für L._____ offenbar, dass es innerhalb der Generalunter-
nehmerin zwischen I._____ (bzw. deren Ehemann M._____) einerseits und 
J._____ andererseits Meinungsverschiedenheiten gab und man sich nicht 
darauf verlassen konnte, dass eine von I._____ (oder M._____) erteilte Zu-
sage auch von J._____ gemacht würde und umgekehrt. Dass es solche 
internen Meinungsverschiedenheiten gab, wurde zudem im weiteren Ver-
lauf der Verhandlungen weiter bestätigt, wobei die Klägerin diesen Um-
stand ausdrücklich anerkennt und ausführt, diese internen Konflikte habe 
L._____ als merkwürdig empfunden (Klage Rz. 13; Replik Rz. 83).  
 
Vor diesem Hintergrund ist daher der Frage nachzugehen, ob und wenn ja, 
wann und mit welchem Inhalt, es zu einem Vertragsschluss zwischen der 
Generalunternehmerin und der Klägerin gekommen ist.  
 
5.3.2. Vertragsverhandlungen 
Die Klägerin beruft sich zunächst darauf, am 23. Februar 2022 eine Offerte 
für die Inneren Verputzarbeiten (BKP 271.0) in Höhe von Fr. 378'008.40 
(inkl. MwSt.) und andererseits für die Verputzte Aussenwärmedämmung 
(BKP 226.2) in Höhe von Fr. 629'890.50 eingereicht zu haben. Unstrittig ist, 
dass I._____ und M._____ daraufhin von der Klägerin gefordert haben, 
eine zusammenfassende Gesamtofferte zu erstellen und einen Extra-Ra-
batt zu gewähren, sodass die Auftragssumme (inkl. MwSt.) genau Fr. 1 
Mio. betrage (Klage Rz. 12).  
 
Mit E-Mail vom 11. März 2022 (KB 9 und 11) habe die Klägerin die ge-
wünschte Offerte über den Betrag von Fr. 1 Mio. M._____ unterbreitet. 
Nach Darstellung der Klägerin habe dieser die Offerte angenommen (Klage 
Rz. 12). Indessen ist dies nicht entscheidend, da M._____ – wie der Kläge-
rin bekannt war – nicht berechtigt war, die Generalunternehmerin gegen 
aussen zu vertreten. Die Klägerin führt zudem selbst aus, dass J._____ im 
Rahmen seiner ersten E-Mailkonversation mit L._____ klargestellt habe, 
dass man der Klägerin die Arbeiten noch nicht vergeben habe (Klage 
Rz. 13). Die Klägerin behauptet indessen, dass sich L._____ in der Folge 
am 4. April 2022 mit J._____ getroffen habe und dieser anlässlich dieses 
Treffens die Offerte vom 11. März 2022 (KB 9) angenommen habe (Klage 
Rz. 13). Aus der bei den Akten liegenden Korrespondenz (KB 11) ergibt 
sich lediglich, dass L._____ und J._____ sich für den 4. April 2022 zur Be-
sprechung der Offerten verabredet hatten. Von einem Akzept seitens 

 - 25 - 
 

 

J._____ ist nirgends die Rede. Demgegenüber stellt die Beklagte zu Recht 
in Abrede, dass J._____ die Offerte anlässlich dieses Treffens angenom-
men hat. Aus den weiteren bei den Akten liegenden Unterlagen ergibt sich 
nämlich klar, dass es sich nicht so verhalten haben kann, dass J._____ die 
Offerte vom 11. März 2022 am 4. April 2022 annahm, weshalb sich weitere 
Beweisabnahmen in diesem Zusammenhang, insbesondere Partei- oder 
Zeugenbefragungen erübrigen:  
 
Am 13. April 2022 reichte die Klägerin nämlich ein neues Angebot für die 
Inneren Verputzarbeiten (BKP 271.0) über Fr. 423'148.85 ein (Replik 
Rz. 81, Antwort Rz. 9; AB 2 und 3). Wäre die Klägerin der Meinung gewe-
sen, J._____ habe am 4. April 2022 das Pauschalangebot vom 11. März 
2022 mit einem Werkpreis von Fr. 1 Mio. angenommen (welches die 
BKP 271.0 mitumfasste [vgl. KB 9]), hätte sie nicht am 13. April 2022 ein 
weiteres Angebot für die BKP 271.0 eingereicht. J._____ fragte zudem 
auch mit E-Mail vom gleichen Tag bei der Klägerin nach, ob die Offerte für 
die AWD (gemeint offensichtlich: Aussenwärmedämmung) "wie gehabt" 
bleibe (AB 3). Auch aus dieser Reaktion von J._____ wird somit offensicht-
lich, dass nach wie vor Offerten diskutiert wurden und noch kein Vertrag 
geschlossen wurde. Dies zeigt im Weiteren auch die E-Mail vom P._____ 
von der Klägerin an J._____ vom 4. Mai 2022, in welcher P._____ nach-
fragte, wie es nun aussehe mit dem Angebot und ob er sagen könne, wie 
der nächste Schritt sei (AB 3). Solche Fragen werden im Rahmen von Ver-
tragsverhandlungen, nicht aber nach Abschluss eines Vertrages gestellt.  
 
Auch im weiteren Verlauf der Vertragsverhandlungen schlossen die Par-
teien keinen Vertrag: Mit E-Mail vom 12. Mai 2022 fragte J._____ bei 
L._____ vielmehr nach, ob das Pauschalangebot auch für den überarbei-
teten Leistungsbeschrieb für Gipser- und Aussendämmungsarbeiten gelte 
(Antwort Rz. 9; AB 4). Auch diese E-Mail macht nur Sinn, wenn damals 
noch kein Vertrag geschlossen worden war. In diesem Zusammenhang 
wandte sich L._____ zudem per WhatsApp (je separat) an I._____ sowie 
an M._____ und führte aus, dass die gemäss überarbeitetem Leistungsbe-
schrieb geforderten Arbeiten einen Umfang von knapp Fr. 70'000.00 aus-
machen würden und natürlich nicht "gratis" ausgeführt würden. I._____ 
stellte L._____ in Aussicht, die Angelegenheit mit J._____ zu besprechen 
und fügte an, dass J._____ es ihm (d.h. L._____) echt schwer mache. 
L._____ führte dann aus, dass er für diese zusätzlichen Arbeiten schon 
zwischen "40 und 50ig" brauche. Schliesslich stellte L._____ in Aussicht, 
er könne der Klägerin entgegenkommen und man solle doch noch einmal 
in dieser Sache telefonieren (Replik Rz. 82, Duplik Rz. 108; KB 78). 
M._____ reagierte auf die Mitteilung von L._____ damit, dass er J._____ 
als "wexer" bezeichnete. Im Weiteren entwarf er für L._____ eine E-Mail an 
J._____ (KB 79). Dieser E-Mailentwurf versandte L._____ am 13. Mai 2022 
unverändert an J._____ [Replik Rz. 82; AB 4]). L._____ beantwortete damit 
die von J._____ gestellte Frage nicht. Vielmehr wurde in dieser E-Mail 

 - 26 - 
 

 

ausgeführt, das Pauschalangebot sei gemäss Offerte ermittelt worden. Das 
Pauschalangebot und die Offerte sind allerdings dasselbe. Das eine kann 
demnach nicht entsprechend dem anderen ermittelt worden sein. Weiter 
wurde ausgeführt, dass wenn neue Aufwände dazukämen, diese separat 
und ausserhalb des Pauschalbetrages verrechnet würden. Die Frage von 
J._____ zielte aber offenkundig nicht auf später hinzukommende Arbeiten 
ab, sondern er fragte, ob die Arbeiten des überarbeiteten Leistungsbe-
schriebs (von denen ja bereits bekannt war, dass sie ausgeführt werden 
müssen) Teil des Pauschalangebots seien. Auch diese Konversation zeigt 
klar, dass die Parteien noch keinen Vertrag abgeschlossen hatten, sondern 
im Wesentlichen diskutiert wurde, welche Arbeiten alles im Rahmen der 
Pauschalpreisofferte von Fr. 1 Mio. enthalten sein sollen. 
 
Am 18. Mai 2022 nahm L._____ erneut mit I._____ Kontakt auf. Diese teilte 
ihm lediglich mit, dass sie J._____ gesagt habe, er solle einen Werkvertrag 
ausstellen, worauf sich L._____ erfreut zeigte (KB 78). Dies ist ein weiteres 
Indiz, das aufzeigt, dass sämtliche Parteien auch damals nicht davon aus-
gingen, es sei bereits ein Vertrag geschlossen worden. Auch in der Folge 
wurde der Klägerin zwar mehrmals die Ausstellung eines schriftlichen Ver-
tragsentwurfs in Aussicht gestellt. Indessen geschah dies unbestrittener-
massen aber nie. Es wäre auch unklar gewesen, welchen Inhalt dieser 
Werkvertragsentwurf hätte haben sollen, waren die Parteien doch nach wie 
vor uneinig, welche Leistungen für den offerierten Pauschalbetrag von Fr. 1 
Mio. erbracht werden sollten. Die Tatsache, dass die Parteien die Frage 
der Höhe der Vergütung diskutierten, zeigt deutlich, dass dieser Punkt für 
die Parteien offenkundig (subjektiv) wesentlich war und sie ohne deren Ei-
nigung nicht vertraglich gebunden sein wollten. Dies überrascht denn auch 
nicht: Auch wenn nach Gesetz die Höhe des Werklohns kein objektiv we-
sentlicher Punkt ist, so stellt dieser doch im Regelfall dennoch einen für die 
Parteien subjektiv wesentlichen Punkt dar, will eine Partei doch gewöhnlich 
vor Abschluss des Vertrages wissen, wie viel sie für eine Leistung bezahlen 
muss bzw. vergütet erhält.  
 
Zusammenfassend lag folglich ein offener Dissens zwischen J._____ von 
der Generalunternehmerin und L._____ von der Klägerin hinsichtlich der 
Frage vor, welche Leistungen für die Pauschale von Fr. 1 Mio. von der Klä-
gerin auszuführen waren und für welche sie eine zusätzliche Vergütung 
verlangen konnte. 
 
Unzutreffend ist schliesslich auch die Behauptung der Klägerin, später sei 
nicht mehr infrage gestellt worden, dass die zusätzlichen Arbeiten nicht se-
parat vergütet werden sollten (Replik Rz. 83 f.). Vielmehr ergibt sich aus 
der WhatsApp-Konversation zwischen M._____ und L._____ vom 1. No-
vember 2022, dass sich L._____ darüber beschwerte, dass I._____ sich 
auf den Standpunkt gestellt habe, es gehe lediglich um einen Auftrag für 
Fr. 1 Mio. und nicht anerkannt habe, dass der Klägerin für einen Nachtrag 

 - 27 - 
 

 

eine zusätzliche Vergütung von Fr. 70'000.00 bis Fr. 72'000.00 zustehe 
(KB 80). Zwar antwortete M._____ auf diese Nachricht damit, man habe 
abgemacht, die Klägerin solle für diese Arbeiten Fr. 40'000.00 bis 
Fr. 50'000.00 erhalten. Damit anerkannte M._____ immerhin, dass im 
Grundsatz eine zusätzliche Vergütung zu bezahlen sei. Indessen war 
M._____ – was L._____ wusste – für die Generalunternehmerin nicht 
zeichnungsberechtigt. Es kam daher vielmehr auf die Zustimmung von 
I._____ und von J._____ an. Eine solche lag nicht vor. 
 
5.3.3. Beginn der Arbeitsausführung durch die Klägerin und teilweise 
Leistung von Vergütungen durch die Generalunternehmerin 
Unbekümmert um den offenen Dissens begann die Klägerin in der Folge 
aber unbestrittenermassen mit der Ausführung von Arbeiten. Wenn die Klä-
gerin ausführt, sie sei in der unangenehmen Lage gewesen, dass sie mit 
der Auftragsausführung habe beginnen müssen, obwohl die detaillierten 
Bedingungen der Auftragsausführung noch nicht schriftlich geregelt gewe-
sen seien, so ist dies nur halbrichtig: Hinsichtlich eines wesentlichen Ver-
tragspunkts – welche Arbeiten sollten für den Pauschalpreis von Fr. 1 Mio. 
erbracht werden – lag nicht nur keine schriftliche, sondern überhaupt keine 
Einigung vor.  
 
Angesichts der Tatsache, dass die Klägerin mit der Arbeitsausführung be-
gann, dies von der Generalunternehmerin nicht nur geduldet, sondern auch 
gewünscht war und diese immerhin teilweise von der Klägerin gestellte 
Rechnungen bezahlte und schliesslich mit Schreiben vom 20. Dezember 
2022 (KB13) ausführte, der Klägerin sei am 23. Februar 2022 mündlich die 
Ausführung der Aussenwärmedämmung und am 13. April 2022 die Inneren 
Verputzarbeiten übertragen worden und es würden diese beiden Verträge 
mit sofortiger Wirkung gekündigt, stellte auch die Generalunternehmerin – 
trotz dem offenen Dissens – später nicht infrage, dass sie in einem Ver-
tragsverhältnis mit der Klägerin stand. Ein nicht bestehender Vertrag kann 
auch nicht gekündigt werden. Auch die Beklagte stellt nicht grundsätzlich 
infrage, dass zwischen der Generalunternehmerin und der Klägerin ein 
Vertragsverhältnis bestand (vgl. bspw. Duplik Rz. 20). 
 
Insofern ist trotz des an sich fehlenden Konsenses bzw. Vorliegens eines 
offenen Dissenses vom Bestehen eines Vertragsverhältnisses zwischen 
der Klägerin und der Generalunternehmerin betreffend die Verputzte Aus-
senwärmedämmung sowie die Inneren Verputzarbeiten auszugehen. Frag-
lich ist der Inhalt dieses Vertragsverhältnisses. Der Rechtsstreit verlagert 
sich insoweit von einem Konsens- zu einem Auslegungsstreit.  
 
Die Klägerin stellt sich auf den Standpunkt, der Inhalt des Werkvertrages 
ergebe sich aus den Offerten vom 23. Februar 2022 für die Verputzte Aus-
senwärmedämmung (KB 7) und der Inneren Verputzarbeiten (KB 8) sowie 
der Gesamtofferte (für beide Leistungen) vom 11. März 2022 (KB 9). Die 

 - 28 - 
 

 

Generalunternehmerin vertritt in ihrem Kündigungsschreiben (KB 13) hin-
gegen die Auffassung, für die Verputzte Aussenwärmedämmung gelte die 
Offerte vom 23. Februar 2022 (KB 7), für die Inneren Verputzarbeiten je-
doch jene vom 13. April 2022 (AB 2). Entsprechend sind sich die Klägerin 
und die Generalunternehmerin einig, dass für die Verputzte Aussenwärme-
dämmung die Offerte vom 23. Februar 2022 (KB 7) massgeblich ist. Unei-
nigkeit besteht hingegen betreffend die Offerte für die Inneren Verputzar-
beiten. Allerdings musste die Generalunternehmerin nach dem Vertrauens-
prinzip nicht davon ausgehen, dass eine überholte Offerte massgeblich 
sein soll. Entsprechend ist davon auszugehen, dass für die Inneren Ver-
putzarbeiten die spätere Offerte vom 13. April 2022 massgeblich ist. 
 
Unklar ist allerdings, welches Preismodell gilt, d.h. ob die Parteien Einheits- 
oder Pauschalpreise vereinbart haben oder ob letztlich (infolge offenem 
Dissens) von gar keiner Preisvereinbarung auszugehen ist und der Werk-
lohn daher nach Art. 374 OR zu bestimmen ist. Die Offerte vom 23. Februar 
2022 für die Verputzte Aussenwärmedämmung (KB 7) – wie im Übrigen 
auch die ursprüngliche Offerte vom 23. Februar 2022 für die Inneren Ver-
putzarbeiten (KB 8) – wurde offensichtlich auf der Grundlage von Einheits-
preisen erstellt. In der Folge strebten die Parteien aber stets eine Einigung 
über einen Pauschalpreis sowohl für die Verputzte Aussenwärmedäm-
mung wie auch die Inneren Verputzarbeiten von insgesamt Fr. 1 Mio. an. 
Dabei stritten sie darüber, welche Arbeiten Teil dieses Pauschalpreises 
sein sollten und welche Arbeiten zusätzlich zu vergüten seien. Die spätere 
Offerte für die Inneren Verputzarbeiten vom 13. April 2022 (AB 2) enthält 
denn auch kein plangemässes Ausmass, sondern bloss eine Kostenauf-
stellung. Dies deutet darauf hin, dass später die Vereinbarung eines Ein-
heitspreises kein Thema mehr war und stets die Einigung über einen Pau-
schalpreis angestrebt wurde. Wie dargelegt, konnten sich die Parteien über 
diesen Punkt gerade nicht einigen. Auch ergeben die in der Offerte vom 
13. April 2022 für die Inneren Verputzarbeiten (AB 2) sowie vom 23. Feb-
ruar 2022 für die Verputzte Aussenwärmedämmung (KB 7) genannten Be-
träge zusammengerechnet deutlich mehr als Fr. 1 Mio. und der "Extra-Ra-
batt" wurde von der Klägerin nur auf Basis der ersten (tieferen) Offerte für 
die Inneren Verputzarbeiten angeboten. Dass die Klägerin auch für die Of-
ferte vom 13. April 2022 (AB 2), welche aufgrund zusätzlicher Arbeiten im 
Treppenhaus höher ausfiel, einen "Extra-Rabatt" gewähren wollte, ergibt 
sich nirgends aus den Akten.  
 
Soweit die Parteien keine Vereinbarung über sog. feste Preise (Einheits-, 
Global- oder Pauschalpreise) getroffen haben, gilt nach Art. 374 OR, dass 
der Unternehmer nach Massgabe des Wertes der Arbeit und seiner Auf-
wendungen zu entschädigen ist. Dies gilt an sich auch wenn die Parteien 
nie eine Entschädigung nach dem Wert der Arbeit gemäss Art. 374 OR in 

 - 29 - 
 

 

Erwägung gezogen haben und die Lösung daher an sich nicht als passend 
erscheint.60 
 
6. Pfandberechtige Forderung aus Grundvertrag 
6.1. Parteibehauptungen 
6.1.1. Klägerin 
Die Klägerin behauptet, gemäss den Leistungsverzeichnissen habe sie für 
die drei Mehrfamilienhäuser bei BKP 226.2 Verputzte Aussenwärmedäm-
mung) folgende Arbeiten erbringen müssen: (1) Putzabschlussprofile an 
den Fenstern, (2) Abdeckarbeiten, (3) Sockeldämmplatten montieren, (4) 
Dämmplatten kleben, (5) Kantenschutz bei Fenstern, (6) Sturzelemente 
montieren, (7) Fensterbänke montieren, (8) Dämmplatten mechanisch be-
festigen, (9) Netzeinbettung, (10) Abriebarbeiten (Deckputz) und (11) An-
strich (Klage Rz. 31; KB 7). 
 
Bis zum 5. Oktober 2021 [recte: 2022] habe sie sowohl bei Haus 1 als auch 
bei Haus 5 die obenstehenden Arbeitsschritte 1-8 (mit Ausnahme von 
Fensterbänken und Kantenschutz, die bei Haus 5 erst teilweise erledigt 
worden seien) bis und mit mechanischer Befestigung der Dämmplatten er-
ledigt. Dies habe sie mit Zwischenbericht vom 21. Oktober 2021 (nach ge-
sundheitsbedingtem Ausfall von J._____) dem neuen Bauleiter N._____ 
auch so rapportiert. Bei Haus 3 habe die Klägerin mit den Arbeiten aussen 
nicht beginnen können, weil die Fassade infolge eines Sturms nassgewor-
den sei (Klage Rz. 32; KB 22). Der Leistungsstand sei auch auf verschie-
denen Fotos ersichtlich (Klage Rz. 33; KB 23). Somit entspreche der Leis-
tungsstand vom 5. Oktober 2022 dem Leistungsstand zum Zeitpunkt der 
vorzeitigen Auflösung des Vertrages am 20. Dezember 2022. Dies sei auch 
vom von ihr beauftragen Bauexperten AA._____ in seiner Bestandesauf-
nahme vom 17. Januar 2023 dokumentiert worden (Klage Rz. 34 und 64 ff., 
Replik Rz. 16 ff.; KB 41 und 43). Auch habe die Klägerin selbst eine Auf-
stellung der von ihr erbachten Leistungen gemacht und diese AB._____, 
dem von der Generalunternehmerin beauftragten "unabhängigen" Bauex-
perten, zugestellt (Klage Rz. 65; KB 42). 
 
Bei BKP 271.0 (Innere Verputzarbeiten) habe die Klägerin folgende Arbei-
ten erbringen müssen: (1) Abdeckarbeiten, (2) Kantenschutz bei Fenstern, 
(3) Haftbrücke, (4) Deckenauflager überbrücken mit Gipskartonplatten, 
(5) Grundputz Wände auftragen, (6) Weissputz Decke auftragen und 
(7) Abrieb an Wänden (Klage Rz. 35; KB 8). 
 
Betreffend die Inneren Verputzarbeiten sei die Arbeitsausführung ähnlich 
wie bei der Verputzten Aussenwärmedämmung verlaufen: Im Zwischenbe-
richt zum Start des neuen Bauleiters N._____ sei festgehalten worden, 
dass im Haus 1 sämtliche Arbeitsschritte 1-6 mit Ausnahme des Abriebs 

 
60  Vgl. BSK OR I-ZINDEL/SCHOTT, 7. Aufl. 2020, Art. 374 N. 15; GAUCH (Fn. 40), N. 537. 

 - 30 - 
 

 

und im Haus 5 sämtliche Arbeitsschritte 1-5 mit Ausnahme des Weissput-
zes und des Abriebs erledigt worden seien. Im Haus 3 habe nicht begonnen 
werden können, weil diverse bauseitige Vorarbeiten gefehlt hätten. Jedoch 
habe die Klägerin dort in der Attikawohnung bereits die Kantenschutzprofile 
montiert (Klage Rz. 36; KB 22). Aus einer Korrespondenz zwischen 
L._____ und AC._____ vom 14. November 2022 gehe hervor, dass in die-
sem Zeitpunkt sämtliche Wohnungen in den Häusern 1 und 5 (inkl. Weiss-
putz) fixfertig und besenrein gewesen seien. Nur der Abrieb hätte gemäss 
Bauplan in einem späteren Arbeitsschritt erfolgen sollen (Klage Rz. 37; 
KB 24).  
 
Damit entspreche der Leistungsstand innen vom 14. November 2022 dem 
Leistungsstand zum Zeitpunkt der vorzeitigen Auflösung des Werkvertra-
ges am 20. Dezember 2022. Dies sei auch von ihrem Bauexperten 
AA._____ so dokumentiert worden (Klage Rz. 38 und 64 ff. Replik 
Rz. 16 ff.; KB 41 und 44.). Die Klägerin habe zudem selbst eine Aufstellung 
der von ihr erbachten Leistungen gemacht und diese AB._____, dem von 
der Generalunternehmerin beauftragten "unabhängigen" Bauexperten, zu-
gestellt (Klage Rz. 65; KB 42). 
 
6.1.2. Beklagte  
Die Beklagte bestreitet im Einzelnen, dass die Klägerin gemäss Werkver-
trag nur die von ihr aufgezählten Arbeiten habe ausführen müssen und die 
Klägerin die von ihr behaupteten Leistungen erbracht habe (Antwort 
Rz. 26 ff., Duplik Rz. 20 ff.).  
 
6.2. Rechtliches 
Solange das Werk unvollendet ist, kann der Besteller gegen Vergütung der 
bereits geleisteten Arbeit und gegen volle Schadloshaltung des Unterneh-
mers jederzeit vom Vertrag zurücktreten (Art. 377 OR). Die Höhe der bei 
einem Rücktritt geschuldeten Teilvergütung bemisst sich nach der vertrag-
lichen Preisabrede oder sie wird – soweit Art. 374 OR nach den darin um-
schriebenen Voraussetzungen eingreift – "nach Massgabe des Wertes der 
Arbeit und Aufwendungen des Unternehmers" festgesetzt. Der Rückgriff 
auf die vertragliche Preisabrede der Parteien rechtfertigt sich deshalb, weil 
diese Art der Berechnung, die auf die vertragliche Preisgrundlage abstellt, 
durch den Vertragswillen der Parteien legitimiert wird. Allerdings ist es im 
Einzelfall nicht immer leicht, die von den Parteien getroffene Preisabrede 
auf die blosse Teilvergütung umzusetzen.61 
 
Bei Pauschalpreisen kann der jeweilige Pauschalpreis für die Herstellung 
des ganzen Werkes oder nur für die Ausführung eines Werkteils oder für 
eine bestimmte Einzelleistung des Unternehmers vereinbart sein. Hat der 
Unternehmer bei der vorzeitigen Auflösung des Werkvertrages eine 

 
61  GAUCH (Fn. 40), N. 537. 

 - 31 - 
 

 

Leistung zu einem Pauschalpreis vollständig erbracht, so schuldet der Be-
steller vom vereinbarten Pauschalpreis einen Teilbetrag, der zum Pau-
schalpreis im gleichen Verhältnis steht wie der Wert der erbrachten Teil-
leistung zum Wert der gesamten Leistung. Bei Vereinbarung von Einheits-
preisen sind die Leistungen dagegen nach den vereinbarten Einheitsprei-
sen abzurechnen, indem die geleisteten Mengen mit dem jeweils zugehö-
rigen Einheitspreis multipliziert werden. Führt jedoch die vorzeitige Ver-
tragsauflösung zu einer Leistungskürzung mit Mindermengen, die das ver-
einbarte Leistungs-Vergütungs-Verhältnis durch reduktionsbedingte Mehr- 
oder Minderkosten pro geleistete Einheit beeinträchtigt, so ist der entspre-
chende Einheitspreis anzupassen.62 Ist der Werklohn gemäss Art. 374 OR 
zu bestimmen, sind dem Unternehmer die Selbstkosten unter Hinzurech-
nung eines angemessenen Zuschlags für Risiko und Gewinn (sog. cost 
plus fee) sowie (soweit geschuldet) der Mehrwertsteuer zu vergüten. Die 
Selbstkosten berechnen sich unter adäquatem Einbezug allgemeiner Ge-
schäftskosten. Selbstkosten von Arbeitsleistungen, die ein Unternehmer 
persönlich erbringt, bemessen sich auf der Basis entsprechender Lohnkos-
tenansätze, die sinngemäss zu übertragen sind.63  
 
6.3. Würdigung 
6.3.1. Bei Einheitspreisen 
Sofern die Klägerin nach Einheitspreisen zu vergüten wäre, hätte diese im 
Einzelnen darzulegen gehabt, welche (in Einheiten zu messende) Leistun-
gen sie im Einzelnen gemäss Werkvertrag zu erbringen gehabt hätte und 
welche Einheiten davon sie bis zum Zeitpunkt des Rücktritts vom Werkver-
trag durch die Generalunternehmerin per 20. Dezember 2022 schon er-
bracht hat. Dies hat die Klägerin jedoch gänzlich unterlassen.  
 
6.3.1.1. Verputzte Aussenwärmedämmung 
Mit Bezug auf die Verputzte Aussenwärmedämmung (BKP 226.2), für wel-
che die Offerte vom 23. Februar 2022 (KB 7) massgebend ist, zählt die Klä-
gerin elf Arbeitsschritte auf und verweist ansonsten im Wesentlichen bloss 
auf eigene Aufstellungen über die von ihr erbrachten Leistungen (KB 42) 
sowie diejenigen ihres Bauexperten AD._____ (KB 41 und 43), aus der sie 
insbesondere in der Replik auch ausführlich zitiert. Aus diesen von der Be-
klagten in der Replik bestritten Angaben geht aber nirgends in genügend 
substantiierter Form (vgl. oben E. 3.3) hervor, welche Arbeiten die Klägerin 
gemäss Werkvertrag hätte erbringen müssen und welche sie tatsächlich 
erbracht hat, sodass darüber Beweis abgenommen werden könnte.  
 
Was zunächst die gemäss Werkvertrag angeblich geschuldeten Arbeiten 
angeht, so genügt es nicht, einfach mit elf Stichworten zu umschreiben, 
welche Arbeiten genau auszuführen gewesen wären. Zwar liegt der Offerte 

 
62  GAUCH (Fn. 40), N. 538. 
63  GAUCH (Fn. 40), N. 948. 

 - 32 - 
 

 

vom 23. Februar 2022 (KB 7) auch ein sog. plangemässes Ausmass bei 
und es ist nicht generell ausgeschlossen, dass Behauptungen (bzw. insbe-
sondere die Substantiierung derselben) nicht in den Rechtsschriften, son-
dern mittels eingereichter Beilagen erfolgen, sofern die Tatsachen in ihren 
wesentlichen Zügen in der Rechtsschrift selbst enthalten sind. Allerdings 
setzte dies einen spezifischen Verweis auf eine selbsterklärende Beilage 
voraus (vgl. oben E. 3.1). Vorliegend ist aber – wie die Beklagte zu Recht 
beanstandet (Duplik Rz. 22) – schon nicht klar, wie sich die elf behaupteten 
Arbeitsschritte im plangemässen Ausmass wiederspiegeln. Die im plange-
mässen Ausmass aufgezählten Arbeiten können nicht den im plangemäs-
sen Ausmass aufgeführten Leistungen zugeordnet werden, jedenfalls legt 
die Klägerin nicht dar, wie die Zuordnung zu erfolgen hätte. Im Weiteren ist 
aber auch die Darstellung der geschuldeten Leistungen im plangemässen 
Ausmass nicht genügend. Aus dem plangemässen Ausmass ergibt sich 
nicht, welche Arbeiten wo hätten ausgeführt werden müssen. Beispiels-
weise geht aus dem plangemässen Ausmass nicht hervor, wie sich die um-
schriebenen Leistungen auf die drei Mehrfamilienhäuser aufteilen.  
 
Selbiges gilt entsprechend auch für die Darstellung der angeblich bis zur 
Kündigung ausgeführten Arbeiten. Diesbezüglich verweist die Klägerin 
zwar nebst eigenen Ausmassberechnungen (KB 42) auf ein von ihrem Bau-
experten AA._____ aufgenommenes Ausmass (KB 43) sowie eine von die-
sem erstellte Bestandesaufnahme mit Fotos (KB 41). Genauso wie das 
plangemässe Ausmass nicht selbsterklärend ist, sind aber auch die eige-
nen Ausmassberechnungen sowie das vom Bauexperten AA._____ aufge-
nommene Ausmass nicht selbsterklärend. Bis zu einem gewissen Grad 
mögen die Bestandesaufnahme und die darin enthaltenen Fotos zwar zum 
besseren Verständnis des von AA._____ aufgenommenen Ausmasses bei-
tragen. Indessen führt auch dies nicht dazu, dass die von der Klägerin an-
geblich ausgeführten Arbeiten genügend behauptet, geschweige denn sub-
stantiiert wären, sodass darüber Beweis abgenommen werden könnte. 
Hinzu kommt, dass die eigenen Ausmassberechnungen und jene des Bau-
experten AA._____ nicht übereinstimmen. Es besteht folglich ein Wider-
spruch zwischen diesen Berechnungen, welchen die Klägerin nirgends er-
klärt. Auch dies schliesst eine Beweisabnahme von vornherein aus. 
 
Bei dieser Sachlage sind auch die von der Klägerin gestellten Anträge be-
treffend vorsorgliche Beweisabnahme (vgl. Art. 158 ZPO) abzuweisen. 
Eine Beweisabnahme über die von der Klägerin ausgeführten Arbeiten 
macht schon deshalb keinen Sinn, weil die Vergleichsgrösse – d.h. die von 
der Klägerin geschuldeten Arbeiten – nicht feststeht. Im Weiteren dient eine 
Beweisabnahme – auch eine vorsorgliche – nicht dazu, der beweisbelaste-
ten Partei Gelegenheit einzuräumen, unterlassene Behauptungen nachzu-
holen. 
 

 - 33 - 
 

 

6.3.1.2. Innere Verputzarbeiten 
Betreffend die Inneren Verputzarbeiten gilt das oben Gesagte entspre-
chend. Hier kommt allerdings hinzu, dass entgegen der Klägerin nicht die 
Offerte vom 23. Februar 2022 (KB 8) massgebend ist, sondern diejenige 
vom 13. April 2022 (AB 2). Bei dieser fehlt allerdings ein plangemässes 
Ausmass. Entsprechend kann bei den Inneren Verputzarbeiten von vorn-
herein nicht festgestellt werden, zu welchen Leistungen die Klägerin sich 
verpflichtet hat.  
 
6.3.2. Bei Pauschalpreisen 
Sollte – wie insbesondere die Beklagte geltend macht – vorliegend ein Pau-
schalpreis vereinbart worden sein, so wäre nicht ein plangemässes mit ei-
nem tatsächlichen Ausmass zu vergleichen, sondern vielmehr festzustel-
len, wie viel Prozent der Arbeiten die Klägerin im Verhältnis zu den insge-
samt gemäss Vertrag zu erbringenden Leistungen bis zur Kündigung er-
bracht hat. Im Umfang dieses Prozentsatzes des Pauschalpreises wären 
die Arbeiten der Klägerin zu entschädigen. Dieser Prozentsatz stimmt nicht 
mit einem allfällig aufgenommenen Ausmass überein. Bei einer prozentua-
len Feststellung der geleisteten Arbeiten ist nicht von von der Klägerin vor-
gegeben Einheitspreisen auszugehen. Vielmehr wären bei einer prozentu-
alen Festlegung der Wert der Arbeiten unabhängig von irgendwelchen Ein-
heitspreisen in Abhängigkeit des Fertigstellungsgrads der Arbeiten zu be-
stimmen. Die Klägerin unterlässt es vorliegend allerdings, Angaben dazu 
zu machen, in welchem prozentualen Umfang sie die Arbeiten fertiggestellt 
hat und entsprechende Beweise zu nennen. Insbesondere die von ihr ver-
langten vorsorglichen Beweisabnahmen zielen auf eine ausmassorientierte 
Ermittlung der geschuldeten Werkvertragssumme, nicht jedoch auf eine 
Feststellung des prozentualen Fertigstellungsgrades. Auch hinsichtlich der 
Feststellung des geschuldeten Teilpauschalpreises ist eine Beweisab-
nahme daher mangels genügender Behauptungen von vornherein ausge-
schlossen.  
 
6.3.3. Bei Festsetzung nach dem Wert der Arbeit 
Wäre der Werklohn nach dem Wert der Arbeit gemäss Art. 374 OR festzu-
legen, so hätte die Klägerin ihre Selbstkosten sowie die Höhe des Zu-
schlags für Risiko und Gewinn darzulegen gehabt. Dies hat die Klägerin 
jedoch gänzlich unterlassen. Entsprechend lässt sich der Wert der Arbeit 
nicht feststellen. 
 
6.4. Zwischenfazit 
Mangels substantiierter Behauptungen der Klägerin kann ihr aus dem 
Werkvertragsverhältnis mit der Generalunternehmerin weder bei Einheits- 
noch bei Pauschalpreisen, geschweige denn bei Festlegung des Wer-
klohns eine pfandberechtige Forderung zugesprochen werden. 
 

 - 34 - 
 

 

7. Nachträge 
7.1. Parteibehauptungen 
7.1.1. Klägerin 
Die Klägerin behauptet, ihr seien auch nachfolgende Nachtragsarbeiten im 
Aussenbereich übertragen worden (Klage Rz. 41 ff. und 57, Replik 
Rz. 42 ff.): 

 Behebung eines Wasserschadens (zwei Mitarbeiter à je sechs 
Stunden hätten Isolation und Kleber entfernt sowie neu isoliert. Die 
Offerte sei J._____ am 11. August 2022 zugestellt worden. J._____ 
habe dann bemerkt, er fände zwei Mal vier Stunden fair (also 
Fr. 1'187.60). Im Nachgang hätten sich L._____, P._____ und 
J._____ noch einmal mündlich ausgetauscht und J._____ habe sich 
mit dem Regierapport mit Fr. 1'781.40 einverstanden erklärt (KB 25, 
64 und 65). Es seien daher Fr. 1'781.40 inkl. MwSt. in Rechnung 
gestellt worden (KB 37/1). 

 Diverse Vorarbeiten bei Haus 1 (KB 26 sowie 66-68): L._____ habe 
J._____ den Abnahmerapport am 12. Juli 2022 zugestellt. J._____ 
habe mit E-Mail vom 12. Juli 2022 L._____ um eine Offerte gebe-
ten. Diese Offerte sei J._____ zugestellt worden und dieser habe 
sich mündlich mit der Ausführung einverstanden erklärt. Es seien 
Fr. 19'947.65 inkl. MwSt. in Rechnung gestellt worden (KB 37/2). 

 Diverse Vorarbeiten bei Haus 5 (KB 27 und 69): AE._____ (Mitar-
beiter der Klägerin) habe J._____ das Protokoll der Abnahme des 
Hauses aussen (Haus 5) vom 8. September 2022 mit E-Mail vom 
16. September 2022 zugestellt. Danach seien J._____ auch der 
Nachtrag zu den diversen Vorarbeiten beim Haus 5 aussen zuge-
stellt worden und dieser habe sich damit mündlich einverstanden 
erklärt. Es seien daher Fr. 15'389.25 inkl. MwSt. in Rechnung ge-
stellt worden (KB 37/3 und 66). 

 
Weiter seien der Klägerin folgende Nachtragsarbeiten im Innenbereich 
übertragen worden (Klage Rz. 44 ff. und 58, Replik Rz. 45 ff. und 81): 

 Die Isolierung und die Verputzarbeiten in den Treppenhäusern 
seien nicht in den Leistungsverzeichnissen enthalten gewesen, 
weshalb die Klägerin diesbezüglich eine Kostenaufstellung erstellt 
(KB 28) und der Generalunternehmerin zugestellt habe. Weil sich 
L._____ und J._____ diesbezüglich nicht einig geworden seien, 
habe I._____ mit L._____ die Ausführung und Bezahlung dieses 
Nachtrags separat vereinbart, um den sonstigen Vertragsschluss 
nicht zu gefährden. Der Nachtrag sei dann nicht in Rechnung ge-
stellt worden, aber von L._____ in die Kostenaufstellung vom 5. De-
zember 2022 eingefügt, jedoch zu einem überhöhten Betrag, wie er 
nachträglich festgestellt habe. Es seien nur 2/3 der Arbeiten ausge-
führt worden, weshalb nur 2/3 der vereinbarten in Höhe von 
Fr. 45'140.45 geschuldet seien (Fr. 30'093.60). Die Ausführung des 

 - 35 - 
 

 

Nachtrags sei vom Bauexperten AA._____ begutachtet und bestä-
tigt worden (KB 28 und 69; AB 2 und 3).  

 Das Deckenlager im Haus 1 habe mit GKP-Platten überbrückt wer-
den müssen: Der Nachtrag sei J._____ am 11. Juli 2022 zugestellt 
worden. J._____ habe sich mündlich einverstanden erklärt. Der 
Nachtrag sei ausgeführt und der Generalunternehmerin 
Fr. 6'019.00 inkl. MwSt. in Rechnung gestellt worden (KB 29, 38/1 
und 67). 

 Mit E-Mail vom 18. Juli 2022 habe J._____ darum gebeten, die 
Putzabschlussprofile innen zu offerieren. L._____ habe J._____ die 
Nachtragsofferte gleichentags zugestellt und J._____ habe den un-
terzeichneten Nachtrag am 19. Juli 2022 retourniert. Der Nachtrag 
sei in den Häusern 1 und 5, nicht aber in Haus 3 ausgeführt worden, 
weshalb nur 2/3 der Nachtragsofferte in Rechnung gestellt worden 
sei (KB 30). Es seien Fr. 25'632.65 inkl. MwSt. in Rechnung gestellt 
worden (KB 30, 38/2 und 70 f.). 

 Der Nachtrag für die Erstellung der Putzabschlussprofile an der De-
cke sei J._____ am 23. August 2022 zugestellt worden. J._____ 
habe sich mündlich damit einverstanden erklärt. Der Nachtrag sei 
in den Häusern 1 und 5, nicht aber in Haus 3 ausgeführt worden, 
weshalb nur 2/3 der Nachtragsofferte in Rechnung gestellt worden 
sei (KB 31). Es seien Fr. 6'470 inkl. MwSt. in Rechnung gestellt wor-
den (KB 38/3, 8, 31 und 72). 

 Diverse Vorarbeiten bei Haus 1 (KB 32): Der Nachtrag sei J._____ 
am 16. September 2022 zugestellt worden. J._____ habe sich 
mündlich einverstanden erklärt. Der Nachtrag sei ausgeführt wor-
den und die Rechnung im Betrag von Fr. 9'692.70 inkl. MwSt. der 
Generalunternehmerin zugestellt worden (KB 32, 38/4 und 73). 

 Im Haus 1 im Treppenhaus, beim Lift sowie den Oblichtern seien 
diverse zusätzliche Gipserarbeiten ausgeführt worden (KB 33): Der 
Nachtrag sei von J._____ unterzeichnet und L._____ am 16. Sep-
tember 2022 zugestellt worden. Der Nachtrag sei ausgeführt wor-
den, was der Bauexperte AA._____ begutachtet und bestätigt habe. 
Es seien Fr. 9'100.90 inkl. MwSt. in Rechnung gestellt worden 
(KB 33, 38/5 und 74). 

 J._____ habe mit E-Mail vom 15. Oktober 2022 darum gebeten, das 
Deckenlager im Haus 1 mit Netz zu überbrücken. Weil diese Nach-
tragsarbeit zur Vermeidung von Bauverzögerungen erledigt werden 
musste, habe die Klägerin gemäss Instruktion von J._____ die 
Nachtragsarbeiten ausgeführt, danach die ausgeführten Laufmeter 
ausgemessen und den entsprechenden Nachtrag dem Nachfolger 
von J._____, N._____, mit E-Mail vom 1. November 2022 zuge-
stellt. Letzterer habe dem nicht widersprochen. Es seien 

 - 36 - 
 

 

Fr. 35'270.05 inkl. MwSt. in Rechnung gestellt worden (KB 34, 38/6, 
75 und 76). 

 
7.1.2. Beklagte  
Die Beklagte bestreitet die Ausführungen der Klägerin im Einzelnen. Zu-
dem weist sie darauf hin, dass die Offerten und Rechnungen zeitlich teil-
weise so nahe beieinander lägen, dass es gar nicht möglich sei, dass eine 
vorgängige Vereinbarung über diese stattgefunden habe. Im Weiteren wird 
von der Beklagten in Abrede gestellt, dass eine blosse Einigung mit 
J._____ genügend gewesen sei (Antwort Rz. 55, Duplik Rz. 51 ff.).  
 
7.2. Würdigung 
7.2.1. Aussenbereich 
7.2.1.1. Wasserschaden 
Die klägerischen Vorbringen zu den angeblichen Regiearbeiten sind wider-
sprüchlich. Einerseits liegt ein Regierapport Nr. 22494001 vom 11. August 
2022 für zwei Mitarbeiter à je acht Stunden bei Kosten von Fr. 2'170.40 inkl. 
MwSt. (KB 64) und andererseits ein Regierapport mit gleicher Nummer und 
gleichem Datum für zwei Mitarbeiter à je sechs Stunden bei Kosten von 
Fr. 1'781.40 inkl. MwSt. (KB 25) vor. Die Klägerin beruft sich nun auf den 
Regierapport mit dem geringeren Betrag (KB 25). Es wäre allerdings an der 
Klägerin gewesen, die offensichtliche Widersprüchlichkeit aufzuklären. Un-
terzeichnet ist keiner dieser beiden Regierapporte. Vielmehr weist die Klä-
gerin selbst darauf hin, dass J._____ erklärte, "2 x 4 Stunde wäre fair". 
Dieser lehnte damit die Offerte der Klägerin (KB 25 und 64) offensichtlich 
ab und unterbreitete eine Gegenofferte, welche die Klägerin nicht annahm. 
Entgegen den klägerischen Ausführungen gab es folglich keine Einigung 
betreffend dieses Nachtrags. Unabhängig davon war J._____ selbst nur 
kollektivzeichnungsberechtigt. Entsprechend hätte auch die Zustimmung 
von I._____ eingeholt müssen, dies umso mehr, als die Klägerin wusste, 
dass J._____ lediglich kollektivzeichnungsberechtigt war und aus früheren 
Verhandlungen deutlich wurde, dass J._____ und I._____ keineswegs im-
mer einer Meinung sind. Im Weiteren lässt sich auch nicht feststellen, was 
die Klägerin gemäss diesem Nachtrag genau hätte machen sollen bzw. an-
geblich gemacht hat. Die Klägerin unterlässt es, in ihren Rechtsschriften 
den genauen Inhalt und Umfang der angeblichen Arbeiten hinreichend sub-
stantiiert zu behaupten, sodass darüber Beweis abgenommen werden 
könnte. Mit dem Hinweis "Isolation entfernen, Kleber entfernen, neu isolie-
ren", wird nicht klar, wo und was die Klägerin genau wann gemacht hat.  
 
7.2.1.2. Diverse Vorarbeiten Haus 1 
Die Klägerin behauptet, sie sei beauftragt worden, diverse Vorarbeiten in 
Haus 1 vorzunehmen. Sie legt jedoch nirgends dar, was sie konkret hätte 
machen sollen bzw. gemacht hat. Bereits dies schliesst eine Beweisab-
nahme aus. Im Weiteren behauptet die Klägerin lediglich, J._____ habe 

 - 37 - 
 

 

zugestimmt. Wie bereits ausgeführt, hätte aber zusätzlich die Zustimmung 
von I._____ eingeholt werden müssen. 
 
7.2.1.3. Diverse Vorarbeiten bei Haus 5  
Das zu den Vorarbeiten Haus 1 Gesagte (vgl. oben E. 7.2.1.3) gilt bei Haus 
5 entsprechend. 
 
7.2.2. Innenbereich 
7.2.2.1. Treppenhäuser 
Auch hier unterliess es die Klägerin, substantiiert zu behaupten, zu welchen 
Arbeiten sie sich genau verpflichtete und inwiefern sie diese ausgeführt hat. 
Im Weiteren wurde bereits ausgeführt, dass letztlich die Offerte vom 
13. April 2022 massgebend ist (AB 2). Diese enthielt die Arbeiten im Trep-
penhaus (AB 3). Es wäre daher an der Klägerin gewesen, substantiiert dar-
zulegen, weshalb sie diese Kosten zusätzlich verrechnen darf. Schliesslich 
behauptet die Klägerin lediglich, dass I._____ diesen Arbeiten zugestimmt 
habe. Für den Abschluss eines Vertrages wäre indessen auch die Zustim-
mung von J._____ notwendig g