# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ce8ea92b-c2d4-5d1e-a9fb-c2abd81b5416
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-06-04
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 04.06.2020 2019.JGK.6142
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_2019-JGK-6142_2020-06-04.pdf

## Full Text

Direktion für Inneres 
und Justiz des Kantons 
Bern 

 Direction de l’intérieur et de 
la justice du canton de Berne 

  

     

Münstergasse 2 
Postfach 
3000 Bern 8 
Telefon 031 633 76 78 

Telefax 031 634 51 54 

    

 

2019.JGK.6142     

Beschwerdeentscheid vom 4. Juni 2020 

 

Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum 

 

Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin 

oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während 

mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum 

Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Bei der Vermietung einer Wohnein-

heit handelt es sich um einen kommerziellen Zweck und die Liegenschaft dient 

damit nicht ausschliesslich Wohnzwecken (E. 3.3) 

 

Impôt sur les mutations: logement destiné à l’usage personnel du ou de la 
propriétaire 

 

L’impôt qui a fait l’objet d’un sursis n’est pas perçu lorsque l’immeuble sert de do-

micile principal à son acquéreur ou à son acquéreuse. Un domicile principal doit 

être utilisé personnellement par l’acquéreur ou l’acquéreuse pendant au moins 

deux ans, sans interruption, et exclusivement à des fins d’habitation (art. 11b, al. 1 

LIMu). La location d’une unité d’habitation est une activité à but commercial, de 

sorte que le logement n’est pas utilisé exclusivement à des fins d’habitation 

(c. 3.3). 

 

 

 

 

  

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Sachverhalt 

 

A. 

Am 18. Januar 2016 meldet Notar C.______ beim Grundbuchamt B.______ (nach-

folgend Grundbuchamt) einen Kaufvertrag an, demgemäss A.______ einen Mitt-

eigentumsanteil von ½ am Grundstück D.______ Gbbl. Nr. 1000 für Fr. 610'000.– 

erwirbt. Zugleich wird das Grundbuchamt um nachträgliche Befreiung von der Han-

dänderungssteuer und um deren Stundung für selbstgenutztes Wohneigentum er-

sucht.  

Mit Schreiben vom 1. April 2016 ersucht das Grundbuchamt den Notar um eine 

Erläuterung, ob das gesamte Objekt als Hauptwohnung dienen werde oder nur 

eine bestimmte Wohnung im Objekt. Falls letzteres der Fall sein sollte, solle im 

Gesuch um die nachträgliche Steuerbefreiung sowie Stundung von Handände-

rungssteuern für selbstgenutztes Wohneigentum angegeben werden, welcher An-

teil mutmasslich auf den Hauptwohnsitz entfallen werde. Innert Jahresfrist seit Er-

werb solle dann in einem nächsten Schritt die Aufteilung in Miteigentumsanteile 

oder Stockwerkeigentum unter Beilage eines entsprechenden Reglements ange-

meldet werden. Falls die Eröffnung von selbstständigen Miteigentumsgrundstü-

cken mit reglementarischer Zuordnung der Wohneinheiten gewünscht würde, 

müsse das Reglement nicht angemerkt werden.  

Am 17. August 2016 reicht Notar C.______ nochmals ein Gesuch um nachträgli-

che Steuerbefreiung sowie Stundung von Handänderungssteuern für selbstge-

nutztes Wohneigentum ein, mit der Ergänzung, dass von 260 m2 Gesamtfläche 

200 m2 als Hauptwohnsitz genutzt würden und 60 m2 vermietet seien. In dieser 

Eingabe merkt Notar C.______ zugleich an, dass er nicht verstehe, warum innert 

Jahresfrist seit Erwerb die Aufteilung in Miteigentumsanteile unter Beilage eines 

entsprechenden Reglements angemeldet werden solle, da die Aufteilung in Mitei-

gentum zu je ½ bereits früher erfolgt sei und A.______ den hälftigen Miteigen-

tumsanteil käuflich erwerbe. 

Mit Verfügung vom 10. November 2016 stundet das Grundbuchamt die Handän-

derungssteuer gemäss Selbstdeklaration von A.______ im Betrag von Fr. 7'200.– 

für die Dauer von 3 Jahren. 

B. 

Mit Verfügung vom 12. August 2019 hebt das Grundbuchamt die Stundungsverfü-

gung vom 10. November 2016 auf und fordert von A.______ die Bezahlung der 

gestundeten Handänderungssteuer samt Zins und einer Gebühr, insgesamt aus-

machend von Fr. 8'253.60. Zur Begründung weist das Grundbuchamt darauf hin, 

dass es an der ausschliesslichen Nutzung zu Wohnzwecken und somit an einer 

der Voraussetzungen für die nachträgliche Steuerbefreiung gemäss Art. 11b Abs. 

1 HG fehle. 

  

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C. 

Gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 12. August 2019 erhebt A.______ 

am 5. September 2019 Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirek-

tion des Kantons Bern (JGK; seit 1. Januar 2020 Direktion für Inneres und Justiz 

[DIJ]) und beantragt sinngemäss die Aufhebung der angefochtenen Verfügung und 

die Befreiung von der gestundeten Handänderungssteuer.  

In seiner Vernehmlassung vom 1. Oktober 2019 beantragt das Grundbuchamt die 

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, und die Bestätigung 

der angefochtenen Verfügung vom 12. August 2019. 

A.______ hält in seiner Eingabe vom 4. November 2019 an seiner Beschwerde 

fest. 

Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfol-

genden Erwägungen näher eingegangen. 

Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1 Nach Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Hand-

änderungssteuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren 

nach den Bestimmungen des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 

BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügungen der Grundbuchämter über die 

nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmungen. In Anwendung 

von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen der Grundbuchämter. 

Die DIJ ist damit für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig.  

1.2 Zur Beschwerdeführung ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teil-

genommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein 

schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 

VRPG). Der Beschwerdeführer ist durch die angefochtene Verfügung beschwert 

und daher zur Beschwerde befugt. 

Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

2. 

Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handän-

derungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. 4 und 5 HG). Die Steuer wird vom Grund-

buchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person und der bei 

der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und 17 Abs. 

1 HG). 

Gestützt auf Art. 11a Abs. 1 HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines 

Grundstücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche 

  

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Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nut-

zen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das 

Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800'000.– der Gegen-

leistung für den Erwerb des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstücks-

erwerb (Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG). 

Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin 

oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während 

mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum 

Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Hauptwohnsitz 

innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet 

werden, wenn diese bereits besteht. Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegen-

über dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufgefordert den Nachweis 

zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG 

erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 

17a Abs. 1 HG). Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das 

Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a 

Abs. 2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen 

zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stun-

dung auf (Art. 17a Abs. 3 HG). 

3.  

3.1  Dass das Kaufobjekt vorliegend zwei Wohnungen umfasst und eine davon 

an Dritte vermietet wird, ist unbestritten. Schon aus dem Kaufvertrag vom 19. No-

vember 2015 Ziff. V./5. ist ersichtlich, dass ein Mietvertrag an der kleineren Woh-

nung anteilsmässig auf den Beschwerdeführer übergeht. Durch die Vermietung 

eines Teils des Objekts sind die Voraussetzungen gemäss Art. 11b Abs. 1 HG 

nicht erfüllt, da es dem Beschwerdeführer nicht ausschliesslich zur Selbstnutzung 

dient.  

3.2 Der Vortrag der Kommission des Grossen Rates vom 4. März 2013 zum di-

rekten Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der 

Wohnkosten für Mieter und Eigentümer» zur Änderung des Gesetzes betreffend 

die Handänderungssteuer (nachfolgend: Vortrag; Tagblatt des Grossen Rates des 

Kantons Bern 2013/3, Beilage 17) sieht in den Erläuterungen zu Art. 11b 

Abs. 1 HG vor, dass die Erwerberin oder der Erwerber das ganze Grundstück als 

Wohneigentum selbst nutzen muss. Der Erwerb eines Mehrfamilienhauses, in dem 

die Erwerberin oder der Erwerber bloss eine oder mehrere Wohnungen selbst be-

wohnt, ist nicht steuerbefreit. Dasselbe gilt, wenn ein Wohn- und Geschäftshaus 

erworben wird. Wohnt die Erwerberin oder der Erwerber darin und vermietet sie 

oder er Teile desselben (Geschäfts- und/oder Wohnräume), liegt keine vollumfäng-

liche Selbstbewohnung vor. Das gilt auch dann, wenn die Erwerberin oder der Er-

werber die Geschäftsräume in der Liegenschaft selbst nutzen würde oder eine 

  

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zweite Wohnung an Familienangehörige vermieten würde. Die Steuerbefreiung gilt 

ausschliesslich für selbstbewohntes Wohneigentum, nicht aber dann, wenn auf 

demselben Grundstück Geschäftsräume mitbenutzt werden oder andere Perso-

nen (auch Angehörige) in einer anderen Wohneinheit wohnen. Anders ist in diesen 

Fällen bloss zu entscheiden, wenn vor dem fraglichen Eigentumsübergang auf 

dem fraglichen Grundstück Stockwerkeigentum begründet wurde und der Erwer-

ber eine solche Einheit vollständig selbst bewohnt. 

Die Materialien weisen auch deutlich darauf hin, dass eine nachträgliche sachen-

rechtliche Aufteilung des erworbenen Grundstücks durch die Bildung von Stock- 

oder Miteigentum nach der Einzugsfrist den Anforderungen der Ausschliesslichkeit 

dieser Bestimmung nicht genügt. Im Vortrag zur Gesetzesänderung wird gefordert, 

dass eine allfällige Ausscheidung sogar vor dem fraglichen Eigentumsübergang 

zu erfolgen hat und nicht erst innert der Einzugsfrist nach dem Erwerb. Die Stun-

dung der Handänderungssteuer und die damit in Aussicht gestellte Befreiung wer-

den für das gesamte Grundstück gewährt. Werden innerhalb der zwei Jahre, in 

welchen das Grundstück als Hauptwohnsitz dienen muss, Teile davon an Dritte 

vermietet ohne vorgängige sachenrechtliche Ausscheidung, so sind die Voraus-

setzungen für eine Steuerbefreiung nach Art. 11b Abs. 1 HG nicht (mehr) gegeben. 

Eine rein räumliche Ausscheidung einer an Dritte vermieteten Wohneinheit genügt 

nicht. 

3.3 Der Sinn und Zweck der Bestimmung ist die Förderung des selbstbewohnten 

Wohneigentums. Die nachträgliche Steuerbefreiung soll nach dem eindeutigen 

Willen des Gesetzgerbers nur denjenigen Erwerberinnen und Erwerben gewährt 

werden, die das erworbene Grundstück vollumfänglich selbst bewohnen – oder 

aber eine sachenrechtliche Aufteilung durch die Bildung von Stockwerk- oder Mit-

eigentum vornehmen und eine solche Einheit vollständig selbst bewohnen. Bei der 

Vermietung einer Wohneinheit handelt es sich um einen kommerziellen Zweck und 

die Liegenschaft dient damit nicht ausschliesslich Wohnzwecken im Sinne von Art. 

11b Abs. 1 HG. 

Das fragliche Grundstück, an welchem der Beschwerdeführer Miteigentümer ist, 

wurde bezüglich der an Dritte vermieteten Wohnung weder in Stockwerkeigentum 

aufgeteilt, noch lässt sich der Beschwerde oder den Vorakten entnehmen, dass 

eine räumliche Ausscheidung der Wohnobjekte des Gebäudes mit Sondernut-

zungsrechten durch ein Nutzungs- und Verwaltungsreglement erfolgt ist.  

4. 

4.1  Der Beschwerdeführer macht geltend, dass Notar C.______ mittels Schrei-

ben vom 17. August 2016 die Unterteilung von selbstbewohnter und vermieteter 

Wohnfläche angegeben habe und im selben Schreiben nachgefragt habe, wie die 

Aufteilung in Miteigentumsanteile gemäss Schreiben des Grundbuchamtes vom 

  

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1. April 2016 zu verstehen sei, da ja bereits eine Aufteilung in Miteigentum früher 

erfolgt sei. Da diese Frage betreffend die Aufteilung von Miteigentum seitens des 

Grundbuchamtes unbeantwortet geblieben sei, habe sich der Beschwerdeführer 

gestützt auf den Vertrauensschutz nach Treu und Glauben darauf verlassen, dass 

keine weiteren Vorkehrungen notwendig seien und keine weiteren Unterlagen dem 

Grundbuchamt einzureichen seien.  

4.2 Das Grundbuchamt führt in seiner Beschwerdevernehmlassung vom 1. Ok-

tober 2019 aus, dass der Beschwerdeführer aus dem Verhalten des Grundbuch-

amtes keinen Anspruch aus Vertrauensschutz ableiten könne, da es schon an ei-

nem Vertrauenstatbestand fehle. Unter letzterem sei gemäss Rechtsprechung und 

Lehre ein Verhalten der zuständigen Behörde zu verstehen, das bei den betroffe-

nen Privaten bestimmten Erwartungen auslöse. Die Privaten sollen sich auf Ver-

waltungshandlungen wie Verfügungen, Auskünfte oder Zusagen verlassen kön-

nen, sei es doch gerade die Funktion solcher Verwaltungsakte, den Privaten Klar-

heit über ihre konkreten Rechte und Pflichten zu verschaffen. Notar C.______ 

hätte gestützt auf die Veranlagungs- und Stundungsverfügung vom 10. November 

2016 beim Grundbuchamt nachfragen sollen, ob auf die sachenrechtliche Auftei-

lung innert Jahresfrist verzichtet werden könne, wie dies im Schreiben vom 1. April 

2016 gefordert worden sei.  

4.3 Der in Art. 9 Bundesverfassung (BV; SR 101) verankerte Grundsatz von Treu 

und Glauben verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrau-

ens in behördliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begrün-

dendes Verhalten der Behörden. Vorausgesetzt ist weiter, dass die Person, die 

sich auf den Vertrauensschutz beruft, berechtigterweise auf diese Grundlage ver-

trauen durfte und gestützt darauf nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie 

nicht mehr rückgängig machen kann (BGE 129 I 161 E. 4.1). Unterbleibt eine Aus-

kunft entgegen gesetzlicher Vorschrift oder obwohl sie nach den im Einzelfall ge-

gebenen Umständen geboten war, hat die Rechtsprechung dies der Erteilung einer 

unrichtigen Auskunft gleichgestellt (BGE 131 V 472 E. 5). 

Vorliegend unterblieb eine Erklärung seitens des Grundbuchamtes, wie diese ge-

mäss Schreiben von Notar C.______ vom 17. August 2016 gewünscht wurde. Eine 

solche war jedoch nicht geboten, da die gewünschte Erklärung bereits aus den 

Materialen zu den massgebenden Bestimmungen des HG ersichtlich ist. Für Notar 

C.______ als sachkundige Person war es zumutbar, für offene Fragen die Materi-

alien zu konsultieren. Vor diesem Hintergrund ist nicht verständlich, wieso Notar 

C.______ das Schweigen des Grundbuchamtes als Verzicht auf eine sachenrecht-

liche Aufteilung des Grundstücks bezüglich der vermieteten Wohnung gewertet 

hat. Das Schweigen des Grundbuchamtes stellt folglich keine unrichtige Auskunft 

dar. Eine Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben liegt nicht vor. 

  

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5.  

Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet und ist abzu-

weisen.  

6.  

Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der unterliegende Beschwerdeführer die 

entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese sind auf 

pauschal Fr. 2'000.– festzulegen (Art. 19 Abs. 1 der Verordnung über die Gebüh-

ren der Kantonsverwaltung vom 22. Februar 1995 [GebV; BSG 154.21]).  

Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. 

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in 

der Höhe von pauschal Fr. 2'000.– werden A.______ zur Bezahlung auferlegt. Eine 

separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft er-

wachsen ist.