# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0913a3c3-0524-56dc-a1af-67e237cf5980
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-09-12
**Language:** fr
**Title:** Neuenburg Autorité supérieure de surveillance LP 12.09.2025 ASSLP.2025.1 (INT.2025.401)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_ASS_001_ASSLP-2025-1_2025-09-12.html

## Full Text

A.                           
Le 10 janvier 2024, le Tribunal civil du Tribunal régional
des Montagnes et du Val-de-Ruz (ci-après: le Tribunal civil) a prononcé la
faillite de la société A1________ Sàrl, à Z.________, qui exploitait
un établissement public dans l’immeuble sis rue [aaa] dans cette localité. Ce
jugement a été confirmé sur recours par arrêt du 15 mars 2024 de l’Autorité de
recours en matière civile (ci-après : ARMC). Une rencontre a eu lieu le 9
avril 2024 entre l’Office des faillites et le propriétaire/bailleur de
l’immeuble rue [aaa]. Dans le procès-verbal d’entretien (contenant des notes),
établi à cette occasion, il a été relevé en substance que des loyers arriérés
étaient dus depuis août 2023 pour un montant de 19'467 francs, que le fonds de
commerce servait de garantie locative, que le bailleur avait fait part de son
intérêt à acheter le fonds de commerce, qu'il était admis que la procédure
serait vraisemblablement suspendue faute d'actif et que le fonds de commerce
serait repris par le propriétaire en vertu des dispositions de l'article 230a
LP. Ce document ainsi qu'une copie de l'inventaire mis à jour au 15 mai 2024 ont
été transmis à la faillie par courrier du 16 mai 2024 de l’Office des faillites.
Ce dernier y a souligné, s’agissant de la réalisation du fonds de commerce,
qu’il examinerait toutes les propositions d’achat d’un montant supérieur à la
créance due au bailleur, précisant qu'aucun tiers ne s'était approché de lui à
ce propos. 

Le 27
mai 2024, A1________ Sàrl a déposé plainte auprès de l’Autorité
cantonale inférieure de surveillance des offices des poursuites et des
faillites (ci-après : AiSLP) contre la « décision de l'Office des
faillites du 9 avril 2024 d'attribuer le fonds de commerce » au
bailleur, en concluant à son annulation et à la réalisation d'un « nouvel
inventaire estimant sérieusement la valeur du fonds de commerce ». En
parallèle, l’Office des faillites a indiqué à la faillie que la masse en
faillite ne disposait pas d’actifs permettant de couvrir les frais d’une vente
aux enchères du fonds de commerce, se déclarant néanmoins disposé à organiser
rapidement des enchères publiques pour autant qu’une avance de frais de 5'000
francs pour couvrir les frais de publication et d’organisation d’une telle
vente soit versée sans délai. Il a ultérieurement précisé qu’aucun versement
n’avait été effectué. Par décision du 22 août 2024, l'AiSLP a déclaré cette
plainte irrecevable. Elle a retenu que le procès-verbal du 9 avril 2024 ne pouvait
pas être considéré comme un accord sur la vente du fonds de commerce et que
l'entretien qui avait donné lieu à ce procès-verbal ne constituait en aucun cas
une mesure de l'office, lequel avait recueilli la prise de position du bailleur
sur son intérêt à acquérir le fonds de commerce. Elle a observé que si l'Office
des faillites avait réellement décidé de céder le fonds de commerce au bailleur
à ce moment-là, il n'aurait pas par la suite laissé l'opportunité à la faillie
de s'acquitter d'une avance de frais pour l'organisation d'enchères publiques
ou de lui proposer un repreneur du fonds de commerce. Elle a aussi relevé que
les conclusions relatives à l’inventaire et à l’estimation des biens qu’il
contient étaient prématurées – et partant irrecevables – puisqu’il n’existait
pas encore une version définitive de l’inventaire de sorte qu’il n’avait pas
encore été soumis à la faillie au sens de l’article 228 LP, étant précisé que
le délai de plainte contre les opérations d’inventaire commençait à courir à
partir de la déclaration de la faillie sur l’inventaire selon la disposition
précitée. 

Dans
l'intervalle, à la demande de l'Office des faillites, le Tribunal civil avait
prononcé la suspension de la faillite faute d'actif. Cette suspension avait
fait l'objet d'une publication le 19 juillet 2024 dans la Feuille officielle
suisse du commerce et dans la Feuille officielle de la République et Canton de
Neuchâtel, avec l'indication que la faillite serait clôturée si les créanciers
n'en requéraient pas la liquidation en fournissant une avance de frais de 7'000
francs jusqu’au 29 juillet 2024, et que chaque créancier gagiste pouvait exiger
de l'office la réalisation de son gage. Le propriétaire/bailleur avait requis
le 25 juillet 2024 la liquidation spéciale des biens se trouvant dans les
locaux loués puis avait confirmé, le 12 août 2024, qu'il souhaitait reprendre
le fonds de commerce par compensation totale de la créance de loyers impayés
par la faillie d'un montant de 26'280.45 francs, précisant qu'il devenait
urgent de libérer l'accès à ses locaux afin de pouvoir les relouer rapidement
et atténuer la perte engendrée par la faillite de sa locataire. C'est ainsi que
le 26 août 2024, l'Office des faillites a vendu au propriétaire/bailleur le fonds
de commerce tel qu'il résultait de l'inventaire des biens dressé dans le cadre
de la faillite (inventaire n° II.2 et II.4), pour le montant de 26'280.45
francs. Il a dressé un procès-verbal de cette vente, valant quittance pour la
somme du prix de vente, lequel précise que la vente a lieu de gré à gré dans le
cadre de la liquidation spéciale requise par le créancier gagiste, et qu’elle a
lieu par compensation avec la créance de 26'280.45 francs de l'acquéreur contre
la faillie (droit de rétention du bailleur), laquelle est par conséquent
complètement éteinte après la vente. 

Par arrêt du 29 août 2024, l’ARMC a annulé l'ordonnance du 12 juillet
2024 de suspension de la faillite faute d'actif et a renvoyé la cause au Tribunal
civil pour nouvelle décision. 

Après
que l'Office des faillites, par courrier du 9 septembre 2024, a informé la
faillie de la vente du fonds de commerce, cette dernière ainsi que ses associés
gérants A2________ et A3________ ont déposé une plainte
le 18 septembre 2024 « à l'encontre de la décision de l'Office des
faillites du 26 août 2024 d'attribuer le fonds de commerce de A1________
[au propriétaire/bailleur] ou à toute autre personne ». Ils ont
contesté l'accord passé entre l'Office des faillites et le bailleur « visant
à céder le fonds de commerce en compensation d'une créance d'une valeur
largement inférieure » et son refus « d'envisager le transfert
de bail à un repreneur susceptible de racheter le fonds de commerce pour un
montant supérieur ». Ils ont aussi contesté l'inventaire dressé par
l'Office des faillites en invoquant son inexactitude, en lui reprochant
d'omettre d'indiquer l'ampleur du droit de rétention du bailleur, et en faisant
valoir que la valeur du fonds de commerce est largement supérieure aux montants
y figurant. Ils ont conclu en particulier à l'annulation de la décision du 26
août 2024 d'attribuer le fonds de commerce au bailleur et à ce que l'Office des
faillites soit invité « à réaliser un nouvel inventaire estimant
sérieusement la valeur du fonds de commerce ». 

Dans
ses observations du 14 octobre 2024, l’Office des faillites a relevé que
l’inventaire est susceptible d’être modifié en tout temps et que, par économie
de procédure, seul l’inventaire considéré comme définitif serait soumis à la
signature des organes de la faillie. Pour ce qui a trait à l’estimation du
fonds de commerce, il a fait valoir que selon son expérience en matière de
vente de fonds de commerce d’établissements publics, l’évaluation de 5'000
francs reflétait la réalité du marché ; qu’au vu des actifs disponibles,
de la valeur des biens concernés et du droit de rétention du bailleur
commercial, les frais qu’engendrerait l’intervention d’un expert semblaient
disproportionnés ; qu’en ce qui concerne la valeur comptable de 145'000
francs évoquée, une valeur au bilan ne pouvait pas être simplement reprise
comme valeur d’estimation et qu’il appartenait aux plaignants d’apporter la
preuve que le fonds de commerce présentait une valeur aussi élevée ; que
pour ce qui a trait à la réalisation du gage dans le contexte d’une faillite
suspendue faute d’actif, il a relevé que si les règles de la procédure sommaire
étaient applicables par analogie, les créanciers non-gagistes n’étaient
toutefois pas appelés à participer, qu’un état de collocation ne serait établi
que pour les créanciers concernés par le gage et pour autant qu’il n’y ait pas
qu’un seul créancier gagiste ; que partant l’administration de la masse devait
obtenir uniquement l’accord des créanciers gagistes pour réaliser le bien gagé
de gré à gré, une vente aux enchères n’étant pas impérative. 

Dans
leurs observations du 6 novembre 2024, les plaignants ont notamment contesté
l’estimation du fonds de commerce et ont fait valoir qu’il était contraire à
l’obligation qui incombait à l'Office des faillites de procéder à l’estimation
des biens que « de se borner à estimer la valeur globale sans la
moindre explication et sans le moindre détail » ; que l'achat par le
bailleur du fonds de commerce pour un montant de 26'280.45 francs confirmait le
caractère erroné du montant de 5'000 francs retenu par l'Office des faillites
comme valeur du fonds de commerce ; que par ailleurs l'inventaire était
incomplet dès lors que certains objets n'y figuraient pas. 

Par
décision du 19 mars 2025, l'AiSLP a rejeté la plainte. Elle a relevé qu'après avoir
été établi le 24 (recte : 17) janvier 2024, l'inventaire avait été
actualisé à deux reprises ; que selon le jugement de faillite du 10 janvier
2024, il apparaissait que le poste « Mobilier – Matériel »
(d'un montant de CHF 145'000) au bilan 2022 de la société était très largement
surévalué et que même s'il fallait admettre une valeur de 50'000 francs pour ce
poste, cela représentait encore un montant très favorable à la faillie ; que « l'estimation
du fonds de commerce dans l'inventaire à hauteur de 5'000 francs n'est pas
critiquable car il correspond à 10 % de sa valeur au bilan de l'exercice
pour l'année 2022 » ; que cette estimation « n'a eu aucune
incidence sur le prix de vente du fonds de commerce, repris par le créancier
gagiste pour un montant de 26'280 fr. 45 » ; que l'Office des
faillites avait correctement établi l'inventaire et estimé la valeur du fonds
de commerce ; que la réalisation du fonds de commerce et sa reprise par le
bailleur en compensation des créances de loyer de 26'280. 45 francs était
intervenue dans l'intérêt tant de la faillie que du bailleur. 

B.                           
A1________ Sàrl en liquidation, A2________
et A3________ recourent en date du 4 avril 2025 contre cette
décision à l’Autorité supérieure de surveillance en matière de poursuites et
faillites (ci-après : ASSLP). Ils invoquent une violation des articles 228
et 230 LP. Ils concluent à l'annulation de la décision attaquée, à l'annulation
de la décision de l'Office des faillites du 26 août 2024 d'attribuer le fonds
de commerce de A1________ au bailleur ou à toute autre personne, et
à ce que l'Office des faillites soit invité « à réaliser un nouvel
inventaire estimant sérieusement la valeur du fonds de commerce », le
tout sous suite de frais et dépens. 

C.                           
L'AiSLP se réfère aux considérants de la décision attaquée et
conclut au rejet du recours. L’Office des faillites conclut au rejet du
recours.

D.                           
Les plaignants déposent des observations.

E.                           
Donnant suite à l’arrêt de l’ARMC du 29 août 2024, le
Tribunal civil a prononcé en date du 21 mars 2025 la suspension de la faillite
faute d’actif. Le recours formé contre ce prononcé a été rejeté par arrêt de
l’ARMC du 4 juin 2025 (ARMA32025.34).

C O N S I D E R A N T

en droit

1.                           
a) Interjeté dans les formes et délai légaux,
le recours est recevable sous ces aspects.

b) Le
fait que la faillie soit une personne morale, dont la faillite a entraîné la
dissolution (art. 821 al. 1 ch. 3 CO), ne l’empêche pas de former une plainte
si elle est en désaccord avec l’administration de la faillite. Elle agit alors
par ses organes, conformément à l’article 740 al. 5 CO par renvoi de l’article
826 al. 2 CO (ATF 88 III 28 cons. 2a). Le recours est ainsi recevable en ce
qu’il est déposé par la faillie agissant par son associée gérante présidente. A2________
et A3________ forment recours en leur qualité d’associés gérants de
la faillie. Conformément à l’article 739 al. 2 CO, applicable par renvoi de
l’article 826 al. 2 CO, pendant la liquidation, les pouvoirs des organes
sociaux sont restreints aux actes qui sont nécessaires à cette opération et
qui, de par leur nature, ne sont point du ressort des liquidateurs. En cas de
faillite, la liquidation se fait par l’administration de la masse, en
conformité des règles de la faillite (art. 740 al. 5 CO par renvoi de l’art.
826 al. 2 CO). Il paraît ainsi douteux et il n’est à tout le moins pas établi
en toute certitude que les associés gérants possèdent la qualité pour recourir.
Il n’est toutefois pas nécessaire d’approfondir la question de la recevabilité
du recours en ce qui les concerne dès lors que dit recours est de toute manière
recevable en ce qu’il est formé par la faillie. 

2.                           
a) L'article 17 LP prévoit que, sauf dans les
cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à
l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi
où ne paraît pas justifiée en fait (al. 1) ; la plainte doit être déposée dans
les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure (al. 2) ;
il peut de même être porté plainte en tout temps pour déni de justice ou retard
non justifié (al. 3). Par « mesure » de l'office, il faut
entendre tout acte d'autorité accompli par l'office en exécution d'une mission
officielle dans une affaire concrète. L'acte de poursuite doit être de nature à
créer, modifier ou supprimer une situation du droit de l'exécution forcée dans
l'affaire en question. Il doit s'agir ainsi d'un acte matériel qui a pour but
la continuation ou l'achèvement de la procédure d'exécution forcée et qui
produit des effets externes (arrêt du TF du 26.10.2022 [5A_674/2022] cons. 4.1
et les réf. cit.). La qualité pour porter plainte selon l'article 17 LP est
reconnue à toute personne lésée ou exposée à l'être dans ses intérêts
juridiquement protégés ou, à tout le moins, atteinte dans ses intérêts de fait
par une mesure ou une omission d'un organe de la poursuite. Elle suppose un
intérêt digne de protection, soit un intérêt actuel à obtenir l’annulation de
la décision attaquée (ATF 138 II 42 cons. 1). L’existence d’un intérêt actuel
s’apprécie non seulement au moment du dépôt du recours, mais aussi lors du
prononcé de la décision sur recours (ATF 137 I 296 cons. 4.2). Si l’intérêt
s’éteint pendant la procédure, le recours devient sans objet (ATF 142 I 135
cons. 1.3.1) Le plaignant doit dans tous les cas poursuivre un but concret ; il
doit être matériellement lésé par les effets de la décision attaquée et avoir
un intérêt digne de protection à sa modification ou à son annulation (arrêt du
TF du 26.01.2023 [5A_554/2022] cons. 5.1 et les réf. cit.). 

b) Savoir si une mesure de l’office s’avère contraire à la loi ou ne
paraît pas justifiée en fait s’apprécie à l’aune des circonstances telles
qu’elles se présentaient au moment où la mesure contestée a été prise. Sur ce
point, l’évolution de la situation postérieure à la mesure contestée n’a pas à
être prise en considération, contrairement à ce qui vaut pour déterminer
l’intérêt actuel à la plainte, qui peut disparaître pour tenir compte de faits
survenus après la mesure contestée. Ainsi, une évolution des circonstances ne
peut pas « guérir » – soit rendre conforme au droit ou opportune
– une mesure qui ne l’était pas au moment où elle a été prise, tout comme à
l’inverse une mesure qui était conforme au droit ou opportune ne peut pas
ultérieurement être considérée comme ne l’étant plus au regard d’un changement
de la situation intervenu jusqu’au moment où la mesure litigieuse a été prise. Une
évolution de la situation – qui aurait pour conséquence de possiblement rendre
contraire au droit ou inopportune une mesure prise antérieurement et qui ne
présentait pas ces « défauts » au moment où elle avait été
prise – ne peut ainsi pas être invoquée par la voie de la plainte. Il incombe à
la personne qui entend s'en prévaloir de demander à l'office soit une nouvelle
mesure soit une reconsidération ou une révision de sa mesure (cf. Meier,
in Basler Kommentar, SchKG I, 3e éd. 2021, n° 116 ss ad art. 17-21).

3.                           
Les recourants contestent la vente du fonds de
commerce de la faillie au propriétaire/bailleur des locaux, en invoquant une
violation des articles 230 et 230a LP. Ils font valoir en substance que
l’annulation par l’ARMC de l’ordonnance du Tribunal civil suspendant la
faillite faute d’actif aurait dû conduire l’Office des faillites à attendre
avant de procéder à la vente des actifs de la société. Ce raisonnement est
dépourvu de fondement au vu du déroulement chronologique de la procédure. Pour
rappel, suite à une requête de l’Office des faillites du 19 avril 2024, le
Tribunal civil a prononcé la suspension de la faillite faute d’actif par
ordonnance du 12 juillet 2024. À partir de ce moment, l’Office des faillites
était libre de procéder à la réalisation du fonds de commerce en application de
l’article 230a al. 2 LP, en tant que ce fonds de commerce était grevé d’un
droit de gage sous forme d’un droit de rétention du bailleur. Que cette vente
soit intervenue le 26 août 2024 alors que les plaignants avaient saisi l’ARMC, en
date du 14 août 2024, d’un recours contre cette ordonnance de suspension, n’y
change rien. En effet, d’une part les recourants ne prétendent pas qu’ils
auraient informé l’Office des faillites de leur démarche ou que ce dernier en
aurait eu connaissance par un autre biais. D’autre part, un recours au sens des
articles 319 ss CPC, tel que celui déposé auprès de l’ARMC contre l’ordonnance
du 12 juillet 2024, ne suspend pas la force de chose jugée et le caractère
exécutoire de la décision attaquée (art. 325 al. 1 CPC). L'instance de recours
peut, sur demande, suspendre le caractère exécutoire si la partie concernée
risque de subir un préjudice difficilement réparable (art. 325 al. 2 1re
phrase CPC). À ce propos, les plaignants ne prétendent pas qu’ils auraient
demandé à l’ARMC de suspendre le caractère exécutoire de la décision attaquée
(art. 325 al. 2 CPC) et il ressort de leur recours du 14 août 2024 qu’ils n’ont
pris aucune conclusion en ce sens. Dès lors, le prononcé du 12 juillet 2024
ordonnant la suspension de faillite faute d’actif avait caractère exécutoire,
de sorte que l’Office des faillites était légitimé à entreprendre les démarches
en vue de la réalisation du droit de gage du bailleur. Au moment de la vente de
gré à gré du 26 août 2024, les conditions d’une telle vente, telles qu'elles
découlent de l'article 230a al. 2 LP, étaient partant remplies : la faillite
était suspendue faute d'actif, le fonds de commerce était grevé d'un droit de
gage en faveur du propriétaire et ce dernier avait demandé la réalisation du
gage. Ainsi, cette vente n’est pas critiquable. Qu’une de ses conditions – soit
en l’espèce l’exigence que la faillite soit suspendue faute d’actif – vienne à
tomber par la suite en raison d’un prononcé judiciaire ultérieur (arrêt du
29.08.2024 [ARMA32024.055]) ne change rien au fait que cette vente –
appréhendée comme une mesure de l’Office des faillites – remplissait les
conditions légales au moment où elle est intervenue. Or, la voie de la plainte
n’est pas un moyen permettant la reconsidération ou la révision d’une mesure de
l’office. Le grief des recourants est mal fondé. 

4.                           
Les recourants concluent à ce que l'Office des
faillites soit invité à « réaliser un nouvel inventaire estimant
sérieusement la valeur du fonds de commerce » et ils invoquent à ce
propos l’article 228 LP. Selon cette disposition, l’office soumet l’inventaire
au failli et l’invite à déclarer s’il le reconnaît exact et complet (al.
1) ; sa réponse est transcrite dans l’inventaire et signée par lui (al.
2). Pour le failli, cette déclaration fait courir le délai de plainte à
l’autorité de surveillance contre toutes les mesures de l’office relatives à
l’estimation et à la façon dont il y a été procédé (arrêt du TF du 26.06.2012
[5A_256/2012] cons. 5.1). Les recourants font valoir qu’au jour de leur
recours, l’Office des faillites n’avait à aucun moment soumis l’inventaire à la
faillie pour l’inviter à déclarer si elle le reconnaissait exact et complet. Le
dossier permet de retenir que l’Office des faillites a dressé l’inventaire des
biens de la faillie le 17 janvier 2024 et qu’il l’a mis à jour à deux reprises.
Par courrier du 16 mai 2024, il a transmis aux recourants « une copie
de l’inventaire, mis à jour [au 15 mai 2024], celui-ci étant susceptible
d'être modifié jusqu'à la fin de la procédure et, par voie de conséquence,
d'être également paraphé à ce moment-là ». Il a par la suite exposé que
« par économie de procédure, seul l'inventaire considéré comme
définitif sera soumis au paraphe des organes dirigeants ». Il ressort
ainsi du dossier que l'inventaire, dans son état au 15 mai 2024, n'est pas
définitif, de sorte que c'est à raison que l'Office des faillites ne l'avait
pas encore soumis à la faillie au sens de l'article 228 LP. Il ne saurait dès
lors y avoir une violation de cette disposition. Par ailleurs, si les
recourants invoquent une violation de l'article 228 LP, il ressort de leur
argumentation qu'ils entendent en réalité contester l'estimation des biens
telle qu’effectuée par l'Office des faillites dans l'inventaire de la faillie. Déjà
dans sa décision précédente du 22 août 2024, l'AiSLP avait relevé que les
conclusions relatives à l’inventaire et à l'estimation des biens qu'il contient
étaient prématurées. Elle avait expliqué que le délai de plainte contre les
opérations d'inventaire commence à courir à partir de la déclaration de la
faillie sur l'inventaire, au sens de l'article 228 LP, laquelle n'avait pas
encore eu lieu ; que la version contestée de l'inventaire n'étant pas
définitive, l'Office des faillites ne l'avait pas soumis à la faillie et ne
l'avait pas invitée à déclarer si elle le reconnaissait exact et complet au
sens de l'article 228 LP. L'autorité de céans observe que le grief de violation
de l'article 228 LP invoqué par les recourants – qui doit en réalité être
compris comme une contestation de l'estimation des biens portés à l’inventaire
comme relevé ci-dessus – demeure à ce jour prématuré et n’a pas à être examiné
sur le fond. En effet, ainsi que cela ressort des observations de l'Office des
faillites, l'inventaire définitif n'a pas encore été établi, et seule la
soumission de cet inventaire définitif à la faillie fera courir le délai de
plainte contre les mesures prises en relation avec l'estimation des biens y
figurant. Le fait que l’AiSLP ait discuté les arguments relatifs à l’estimation
des biens figurant à l’inventaire, dans la décision attaquée n’y change rien. Il
en va de même des explications y relatives faites par l’Office des faillites
dans ses observations du 17 avril 2025. Le grief des recourants doit ainsi être
rejeté.

5.                           
a) Les considérants qui précèdent conduisent au
rejet du recours.

b) Il
est statué sans frais et sans dépens, dès lors que la procédure devant les
autorités cantonales de surveillance est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP) et
que dans la procédure de plainte, il ne peut être alloué aucun dépens (art. 62
al. 2 OELP). 

Par
ces motifs,

L’AUTORITÉ SUPÉRIEURE DE SURVEILLANCE

EN MATIÈRE DE POURSUITES ET FAILLITES

1.    Rejette le
recours.

2.    Statue sans
frais.

3.    N’alloue pas de
dépens.

Neuchâtel, le 12 septembre
2025