# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 129defa7-2506-5bf0-ac36-95395a5343c2
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-06-14
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 14.06.2021 A/4043/2020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-4043-2020_2021-06-14.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENÈVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/4043/2020 ICC JTAPI/604/2021 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF  

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 14 juin 2021 

 

dans la cause 

 

Madame A______ et Monsieur B______, représentés par Me Mariella VALLERY-
SPAETHE, notaire, avec élection de domicile 

 

contre 

ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 

 

  

- 2/8 - 

A/4043/2020 

EN FAIT 

1. Le litige concerne des droits d’enregistrement en application de la loi genevoise 
sur les droits d’enregistrement du 9 octobre 1969 (LDE – D 3 30), en particulier 
son art. 8A LDE relatif au rabais dit « Casatax » (ci-après : rabais Casatax). 

2. La FONDATION C______ (ci-après : la Fondation) est titulaire, dans la 
commune de E______, d’un droit de superficie distinct et permanent (DDP) 
1______ soumis au régime de la propriété par étages (PPE), avant construction, 
inscrit au registre foncier.  

Sur la base de ce DDP 1______, la Fondation a fait construire un bâtiment à 
destination d’habitation en PPE au lieu-dit « D______».  

3. Par « acte de vente et d’achat » du ______ 2020, la Fondation a vendu aux époux 
B______ et A______ (ci-après : les contribuables ou les recourants) un 
appartement en PPE dans le bâtiment édifié selon le DDP 1______. Outre le 
paiement du prix de vente de CHF 1'172'719.-, les contribuables acquéreurs 
reprenaient à leur charge le paiement d’une rente annuelle de superficie de 
CHF 3'545.14 due au superficiant durant trois ans, en fonction d’une clé de 
répartition entre tous les copropriétaires (soit 7,893% de CHF 44'915.-). Le 
paiement de cette rente était garanti par l’inscription d’une hypothèque légale en 
faveur du superficiant. Une clause du contrat de vente et d’achat prévoyait de 
demander le rabais Casatax en faveur des acquéreurs. 

4. Par avis de taxation du 30 septembre 2020, l’administration fiscale cantonale (ci-
après : AFC-GE) a fixé à CHF 37'329.90 les droits d’enregistrement relatifs à 
l’achat de l’appartement. Le détail de cette taxation était le suivant : 

Opérations Valeur/Nombre Droits 
Centimes 

additionnels 
Total 

Vente immobilière 1'172'719.00 35'181.60 0.00 35'181.60 
Droit de superficie cessible 70'902.80 2'127.30 0.00 2'127.30 
Radiation de droit d'emption 1 2.00 2.20 4.20 
Autres actes et opérations 4 8.00 8.80 16.80 

    37'318.90 11.00   

Total     CHF 37'329.90 

5. Par courrier du 12 octobre 2020, les contribuables ont élevé réclamation contre cet 
avis de taxation en concluant à l’obtention du rabais Casatax, dès lors qu’il n’y 
avait pas lieu de prendre en compte le montant capitalisé de la rente de superficie 
et que le prix de vente de CHF 1'172'719.- était inférieur au plafond de 
CHF 1'202'607.- fixé pour l’année 2020 donnant droit au rabais Casatax. 

- 3/8 - 

A/4043/2020 

6. Par décision sur réclamation du 2 novembre 2020, l’AFC-GE a rejeté la 
réclamation pour le motif suivant : 

« S’il est vrai que, dans le cas d’espèce, le superficiaire ne devient pas propriétaire 
du bien-fonds sur lequel sera construit son logement, il n’en bénéficie pas moins, 
en contrepartie du versement d’une rente, d’un droit d’usage sur le bien-fonds. 
Cette faculté d’utilisation du sol étant une condition sine qua non de la 
construction proprement dite, elle doit nécessairement être prise en compte pour la 
détermination de la valeur vénale globale du DDP en question. L’article 45 LDE 
prévoit d’ailleurs que s’agissant du transfert ou de la constitution d’un droit de 
superficie distinct et permanent, la valeur de l’immeuble est déterminée par 
capitalisation au taux de 5% de la rente foncière. À cette valeur s’ajoute celle des 
bâtiments édifiés sur DDP. Ces principes ont été confirmés à de nombreuses 
reprises par la jurisprudence, en dernier lieu selon ATA du 30 mars 2004 dans la 
cause A/1230/2003. La valeur de la rente foncière étant ainsi intimement liée à 
celle de la construction pour apprécier de la valeur totale de l’objet, c’est bien à 
juste titre que, d’une valeur dépassant la limite légale actuelle de CHF 1'202'607.-, 
l’opération en question n’a pas pu bénéficier de l’article 8A LDE. Par conséquent 
notre taxation est maintenue. » 

7. Le 3 novembre 2020, les contribuables ont remis à l’AFC-GE la formule de 
déclaration d’affectation effective de leur nouvel appartement à leur résidence 
principale, conformément à l’art. 8A al. 3 LDE.  

8. Par acte du 27 novembre 2020, sous la plume de leur mandataire, les 
contribuables ont recouru auprès du Tribunal administratif de première instance 
(ci-après : le tribunal) contre cette décision sur réclamation, concluant à son 
annulation et à ce que le rabais Casatax leur soit accordé.  

Dans le cadre de l’octroi du rabais Casatax, il était inexact d’ajouter, au prix payé 
entre les parties, la capitalisation de la rente de superficie correspondant à la 
location du terrain lequel demeurait propriété du vendeur. Cette capitalisation de 
rente n’entrait en ligne de compte que pour la perception des droits 
d’enregistrement de 3% en application de l’art. 45 LDE et n’était pas applicable à 
l’art. 8A LDE. Par opération au sens de cette dernière norme, il fallait bien 
entendre le prix payé entre les parties et figurant dans l’acte, sans renvoi à l’art. 45 
LDE. En outre, l’art. 2 al. 2 let. a du règlement d’application de l’art. 8A LDE du 
1er mars 2004 (RDE – D 3 30.03) rappelait que le rabais Casatax s’appliquait au 
transfert de la propriété de l’immeuble destiné à la résidence principale de 
l’acquéreur. Or, la propriété était bien celle de l’appartement et non pas du terrain, 
lequel restait en mains du vendeur. Il était clairement établi que la valeur fiscale 
de l’appartement pour le futur propriétaire était bien le prix d’achat (soit sans 
capitalisation de la rente), comme le précisait une lettre de l’AFC-GE du 14 
novembre 2017 dont copie était jointe au recours. 

- 4/8 - 

A/4043/2020 

9. Dans sa réponse du 27 janvier 2021, l’AFC-GE a conclu au rejet du recours. 

La Communication de l’AFC-GE du 3 mars 2004 relative à l'art. 8A LDE (ci-
après : Communication) ne traitait pas spécifiquement du cas du DDP. Toutefois, 
elle prévoyait à son point 2.2 que le rabais Casatax s’appliquait à l’impôt sur la 
valeur totale de l’opération immobilière, sous déduction des valeurs relatives au 
contrat d’entreprise ou à l’ensemble des contrats, au sens de l’art. 83 al. 1 et 2 
LDE. Ainsi, lorsque le logement était déjà construit, comme c’était le cas en 
l’espèce, il s’appliquait au droit de vente sur la valeur totale de l’opération. 

C’était sur cette base que l’AFC-GE avait tenu compte de la valeur du bien 
immobilier dans son ensemble, à savoir de son prix total composé du prix de la 
construction additionné du montant de la rente de superficie capitalisée 
représentant la valeur du terrain.  

EN DROIT 

1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l'espèce, contre les décisions sur réclamation de l'administration fiscale 
cantonale (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 
septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 179 al. 1 LDE). 

2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 63 al. 1 et 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10).  

3. Les recourants contestent la prise en compte du montant de la rente de superficie 
capitalisée pour la détermination du prix d’achat de leur logement dans le cadre du 
rabais Casatax. 

4. Selon l’art. 33 al. 1 LDE, sont soumis obligatoirement au droit de 3%, sous 
réserve des exceptions prévues par la présente loi, tous les actes translatifs à titre 
onéreux de la propriété, de la nue-propriété ou de l’usufruit de biens immobiliers 
sis dans le canton de Genève, notamment les ventes, substitutions d’acquéreur, 
adjudications, apports et reprises de biens. 

5. Aux termes de l’art. 8A al. 1 LDE, en cas de transfert qui a pour objet la propriété 
d’un immeuble destiné à servir de résidence principale à l’acquéreur, les droits 
d’enregistrement sur l’acte de vente sont réduits de CHF 15'000.- pour les 
opérations n’excédant pas CHF 1 million. Ces montants sont indexés 
annuellement à l’indice genevois de la construction.  

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/JmpLex/E%202%2005
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/JmpLex/E%205%2010

- 5/8 - 

A/4043/2020 

6. Pour l’année 2020, les montants indexés s’élèvent à CHF 1'202'607.- pour la 
valeur maximale des opérations et à CHF 18'039.- pour la réduction du droit de 
vente (art. 1 al. 6 RDE).  

7. L’art. 2 al. 1 RDE prévoit, pour les logements qui ne sont pas encore construits, 
que la valeur de l’opération comprend le prix ou la valeur vénale du bien-fonds 
ainsi que le montant de toutes les prestations découlant de contrats d’entreprise et 
contrats analogues mentionnés à l’art. 83 LDE, tels notamment les contrats 
d’architecte et les contrats « clés en mains ». 

8. À teneur de l’art. 2 al. 2 let. a RDE, sont réduits les droits d’enregistrement des 
actes de vente ainsi que les procès-verbaux d’adjudication, au sens de l’art. 33 al. 
1 LDE, portant transfert à titre onéreux de la propriété de l’immeuble destiné à 
servir de résidence principale à l’acquéreur.   

9. L’art. 45 al. 1 LDE dispose que, lors de la constitution ou du transfert d’un droit 
de superficie distinct et permanent ou d’une servitude de superficie personnelle et 
cessible, d’une durée de trente ans au moins, le droit de vente au taux de 3% prévu 
à l’art. 33 LDE est perçu sur la valeur de l’immeuble (terrain et bâtiment) sur 
lequel s’exerce le droit ou la servitude. 

La valeur de l’immeuble est déterminée par capitalisation au taux de 5% de la 
rente foncière (art.45 al. 3 LDE). 

10. Le bénéficiaire de la réduction doit, dans tous les cas, deux ans au maximum après 
l’enregistrement de l’acte d’acquisition, remettre à l’administration la preuve de 
l’affectation de l’immeuble à sa résidence principale. Il doit, en outre, dès ce 
moment, occuper ce dernier, conformément à l’al. 1, durant une période continue 
de trois ans. À défaut, le solde non perçu des droits est immédiatement exigible. 
Fait exception le cas du décès du bénéficiaire (art. 8A al. 3 LDE). 

11. Le 3 mars 2004, l’AFC-GE a publié la Communication portant sur l’art. 8A LDE 
en collaboration avec la Commission fiscale de la Chambre des Notaires qui a pris 
effet le 4 mars 2004, soit en même temps que la disposition légale précitée et son 
règlement d'application (RDE). Selon la jurisprudence de la chambre 
administrative de la Cour de justice, laquelle s’est référée à la doctrine (Gregor T. 
CHATTON, Quelques réflexions au sujet du nouvel article 8A de la loi genevoise 
sur les droits d'enregistrement et de sa constitutionnalité, publié in RDAF II 2005, 
p. 1-37 ; Pierre MOOR, Droit administratif, volume I, Berne 1994, p. 268), la 
Communication doit être qualifiée d’ordonnance administrative interprétative à 
portée externe contenant des instructions et indications précises sur la manière 
d'appliquer et de comprendre les actes normatifs sur lesquels elle se fonde. En 
d'autres termes, la communication contient des normes secondaires visant à 
harmoniser la pratique ainsi que l'exercice des compétences et l'interprétation des 
normes juridiques demeurées vagues ou indéterminées par les organes 

- 6/8 - 

A/4043/2020 

d'application de l'article 8A LDE, de même que ses corollaires (ATA/349/2006 du 
20 juin 2006). 

Selon les ch. 1.1.2 et 1.1.3 de la Communication, le transfert doit avoir pour objet 
un immeuble au sens juridique du terme (art. 655 du code civil suisse du 10 
décembre 2007 – CC – RS 210) sis à Genève. Ce transfert doit porter sur 
l’acquisition de l’immeuble en pleine propriété, que ce soit en propriété 
individuelle, en copropriété ou en propriété commune. N’entrent ainsi pas dans le 
champ d’application de l’art. 8A LDE les transferts portant sur l’acquisition de 
l’usufruit ou de la nue-propriété.  

Le ch. 2.2 let. a prévoit que le rabais Casatax s’applique, lorsque le logement est 
déjà construit, au droit de vente sur la valeur totale de l’opération immobilière, 
dont la notion est précisée au ch. 1.3, à savoir notamment qu’il ne sera « pas tenu 
compte d’autres éléments parfois visés dans les actes de vente, comme le rachat 
d’une cédule hypothécaire ou les indemnités versées par l’acquéreur pour obtenir 
la libération des lieux ».  

12. Le principe de la légalité gouverne l'ensemble de l'activité de l'État (art. 5 al. 1 et 
36 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 - 
Cst. – RS 101) et revêt une importance particulière en droit fiscal, où il est érigé 
en droit constitutionnel indépendant à l'art. 127 al. 1 Cst., lequel prévoit que les 
principes généraux régissant le régime fiscal, notamment la qualité de 
contribuable, l'objet de l'impôt et son mode de calcul, doivent être définis par la 
loi (ATF 135 I 130 consid. 7.2 ; ATA/844/2020 du 1er septembre 2020). 

13. La loi s'interprète en premier lieu selon sa lettre (interprétation littérale). Si le 
texte n’est pas absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont 
possibles, le juge recherchera la véritable portée de la norme au regard notamment 
de la volonté du législateur, telle qu’elle ressort notamment des travaux 
préparatoires (interprétation historique), du but de la règle, de son esprit, ainsi que 
des valeurs sur lesquelles elle repose, en particulier de l'intérêt protégé 
(interprétation téléologique) ou encore de sa relation avec d’autres dispositions 
légales (interprétation systématique ; ATF 141 II 280 consid. 6.1 ; 140 II 202 
consid. 5.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_961/2016 du 30 mars 2017 consid. 4.1). 
Le juge ne privilégie aucune méthode d'interprétation, mais s’inspire d’un 
pluralisme pragmatique pour rechercher le sens véritable de la norme ; il ne se 
fonde sur la compréhension littérale du texte que s'il en découle sans ambiguïté 
une solution matériellement juste (ATF 135 II 243 consid. 4.1 ; 133 III 175 
consid. 3.3.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_102/2016 du 20 décembre 2016 
consid. 2.3 ; ATA/127/2018 du 6 février 2018). 

14. En l’espèce, comme le reconnaît l’autorité intimée, l’ancien Tribunal administratif 
(actuellement : chambre administrative de la Cour de justice) a certes validé 
l’application de la Communication (ATA/349/2006 précité), toutefois celle-ci ne 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/135%20I%20130
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/141%20II%20280
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/140%20II%20202
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/2C_961/2016
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/135%20II%20243
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/133%20III%20175
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_102/2016

- 7/8 - 

A/4043/2020 

traite pas spécifiquement de la question de la prise en compte du DDP pour le 
rabais Casatax.   

15. Cela étant, dans sa réponse du 27 janvier 2021, l’AFC-GE se fonde néanmoins sur 
le ch. 2.2 let. a de la Communication pour soutenir que la valeur totale de 
l’opération immobilière comprend le prix de vente de CHF 1'172'719.- de 
l’appartement en PPE, auquel elle ajoute le montant de la rente de superficie 
capitalisée au taux de 5%, soit CHF 70'902.80 (CHF 3545.14 x 100 / 5), ce qui 
représente un total de CHF 1'243'621.80 dépassant le plafond de CHF 1'202'607.- 
donnant droit au rabais Casatax.  

16. L’AFC-GE ne saurait être suivie dans son argumentation.  

En effet, les art. 8A al. 1 LDE et 2 al. 2 let. a RDE mentionnent que l’opération a 
pour objet le transfert à titre onéreux de la propriété d’un immeuble destiné à 
servir de résidence principale à l’acquéreur.  

Or, en l’occurrence, le transfert de la propriété porte uniquement sur la partie du 
bâtiment devant servir de logement principal à son acquéreur. 

S’agissant du terrain sur lequel a été édifié ce bâtiment, les recourants n’ont fait 
qu’acquérir un droit de superficie proportionnel au logement qu’ils occupent. Ils 
n’ont dès lors pas acquis une part de copropriété sur ce terrain.  

Le transfert de ce droit de superficie est certes soumis à un droit d’enregistrement 
conformément à l’art. 45 LDE, mais rien n’indique que l’art. 8A LDE l’inclut 
dans la détermination de la valeur totale de l’opération.  

Il convient dès lors de s’en tenir strictement au texte de la loi qui mentionne que le 
transfert a pour objet la propriété d’un immeuble, ce qui exclut le transfert d’un 
droit de superficie. Cette solution apparaît d’ailleurs plus conforme au principe de 
la légalité rappelé ci-dessus. 

17. Le prix de la vente immobilière litigieuse (CHF 1'172'719.-) restant ainsi en 
dessous du plafond de CHF 1'202'607.- fixé pour l’année 2020, le rabais Casatax 
devra être accordé aux recourants.  

18. En conséquence, le recours étant admis, le dossier sera renvoyé à l’AFC-GE, afin 
qu’elle notifie aux recourants un nouvel avis de taxation conforme aux 
considérants qui précèdent. 

19. En application des art. 87 al. 1 de la LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, 
émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - 
E 5 10.03), les recourants, qui obtiennent gain de cause, sont dispensés du 
paiement d'un émolument. L'avance de frais de CHF 700.-, versée à la suite du 
dépôt du recours, leur sera restituée.  

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/JmpLex/E%205%2010.03

- 8/8 - 

A/4043/2020 

PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

1. déclare recevable le recours interjeté le 27 novembre 2020 par Madame A______ 
et Monsieur B______ contre la décision sur réclamation de l'administration fiscale 
cantonale du 2 novembre 2020 ; 

2. l'admet ; 

3. renvoie le dossier à l’administration fiscale cantonale pour nouvelle décision de 
taxation conforme aux considérants qui précèdent ;  

4. renonce à percevoir un émolument et ordonne la restitution aux recourants de 
l’avance de frais de CHF 700.- ; 

5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 
1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de 
recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la 
désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être 
accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 

Siégeant: Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST, présidente, Caroline GOETTE et 
Stéphane TANNER, juges assesseurs. 

Au nom du Tribunal : 

La présidente 

Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

Genève, le  Le greffier