# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 51d18cd6-8675-588e-9bb5-1e41fcd08ffc
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-05-12
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 12.05.2025 II/2-2024/15
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_II-2-2024-15_2025-05-12.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 1/6

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: II/2-2024/15

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Schätzungen, Landwirtschaft und Jagd

Publikationsdatum: 17.06.2025

Entscheiddatum: 12.05.2025

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 12.05.2025
Neubeurteilung der Grundstückschätzung (Art. 6 Abs. 1 GGS). Die frühere 
amtliche Schätzung war mehr als fünf Jahre vor dem Verkauf erfolgt. 
Aufgrund der zwischenzeitlichen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt 
kann jener amtliche Verkehrswert nicht mehr als massgeblich betrachtet 
werden. Der Verkehrswert des Grundstücks zum Verkaufszeitpunkt war 
somit nicht bekannt. Da es sich beim Erlös aus einem Grundstückverkauf 
um eine steuerbegründende Tatsache handelt, sind die Steuerbehörden 
diesbezüglich beweisbelastet. Um ihren gesetzlichen Auftrag – die 
Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer – erfüllen zu können, stehen sie 
also in der Pflicht, den Verkehrswert des entsprechenden Grundstücks 
bestimmen zu lassen. In diesem Fall muss folglich eine Abweichung vom 10-
Jahresturnus zulässig sein. Andernfalls würde den Steuerbehörden die 
Beweisführung verunmöglicht (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung II/
2, 12. Mai 2025, II/2-2024/15). Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde 
beim Verwaltungsgericht erhoben (Verfahren B 2025/125)

«Entscheid siehe PDF»

Kanton St. Gallen 

Gerichte 

 
 

 

 

 

Verwaltungsrekurskommission 

Abteilung II - 2. Kammer 

 

 

 

 

 

 

 Entscheid vom 12. Mai 2025 

Besetzung  Präsident Titus Gunzenreiner, Fachrichter Paul Kalberer und  

Daniel Lehmann, Gerichtsschreiberin Franziska Geser  

   

Geschäftsnr.   II/2-2024/15 

 

   

Parteien 

 

 A . __ G m b H ,   

Rekurrentin,  

vertreten durch Rechtsanwalt David Brunner, Hinterlauben 12,  

9000 St. Gallen,  

 

  gegen 

  Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,  

Vorinstanz,  

 

  

Gegenstand  Schätzung der Grundstückwerte (Grundstücknummer __, B.__) 

 

 

 

 

II/2-2024/15 

 

2/5 

Sachverhalt: 

A.- C.__ war die Eigentümerin des Grundstücks Nr. __ mit der Scheune Vers.-Nr. __ am 

D.__weg in B.__. Das Grundstück umfasst eine Fläche von 814 m2 und liegt in der Kern-

zone K2. Es war letztmals am 20. Juni 2017 mit einem Mietwert von Fr. 0.– und einem 

Verkehrswert von Fr. 215'000.– geschätzt worden. Eine am 7. Juli 2022 erfolgte Schätzung 

mit einem Verkehrswert von Fr. 431'000.– widerrief das Kantonale Steueramt am 9. No-

vember 2022 mit der Begründung, dass die Voraussetzungen für eine Neuschätzung nicht 

gegeben gewesen seien. Am 27. Dezember 2022 verkaufte C.__ das Grundstück Nr. __ zu 

einem Kaufpreis von Fr. 215'000.– an die A.__ GmbH. Am 25. April 2024 wurde das Grund-

stück erneut geschätzt. Am 3. Mai 2024 eröffnete das Steueramt B.__ für das Kantonale 

Steueramt die Schätzung mit einem Mietwert von Fr. 1'800.– und einem Verkehrswert von 

Fr. 433'000.–. Gegen diese Schätzung erhob der Rechtsvertreter der A.__ GmbH am 

28. Mai 2024 Einsprache. Das Kantonale Steueramt wies die Einsprache mit Entscheid vom 

10. September 2024 ab und bestätigte den Mietwert von Fr. 1'800.– sowie den Verkehrs-

wert von Fr. 433'000.–. 

B.- Gegen den Einspracheentscheid vom 10. September 2024 erhob die A.__ GmbH durch 

ihren Rechtsvertreter am 9. Oktober 2024 Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission 

des Kantons St. Gallen (VRK). Sie stellte folgendes Rechtsbegehren: 

 "1. Es seien der Einspracheentscheid des kantonalen Steueramts vom 10. September 2024 und 
die Steuerschätzung vom 25. April 2024, eröffnet mit Schreiben vom 3. Mai 2024, betreffend 
Grundstück Nr.__ ersatzlos aufzuheben; 

 2. unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 4% Barauslagen und 8,1% MwSt." 

C.- Mit Vernehmlassung vom 21. November 2024 beantragte die Vorinstanz die Abweisung 

des Rekurses. Eine weitere Eingabe der Rekurrentin datiert vom 12. Dezember 2024. Auf 

die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge wird, soweit erfor-

derlich, in den Erwägungen eingegangen. 

Erwägungen: 

1.- [Eintretensvoraussetzungen] 

2.- Die Rekurrentin bringt vor, die Voraussetzungen einer Neubeurteilung der Schätzung 

würden nicht vorliegen. Das Kantonale Steueramt habe zu Unrecht neu verfügt, weshalb 

die Verfügung bzw. der Einspracheentscheid ersatzlos aufzuheben sei. 

 

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a) aa) Gemäss Art. 6 Abs. 1 des Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung 

(sGS 814.1, abgekürzt: GGS) erfolgt eine Neubeurteilung der Schätzung in der Regel alle 

zehn Jahre (lit. a), auf Antrag der Eigentümerschaft (lit. b) oder nach einer wesentlichen 

Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften eines Objektes (lit. c). Beim Zehnjah-

resturnus gemäss Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS handelt es sich um die Regel, von der es auch 

Ausnahmen gibt. Ein Grundeigentümer kann nicht darauf vertrauen, mit seinem Grundstück 

in jedem Fall erst nach zehn Jahren wieder neu eingeschätzt zu werden (Entscheid des 

Verwaltungsgerichts [VerwGE] B 2019/277 vom 25. Juni 2020 E. 3.3.2, im Internet abrufbar 

unter: www.sg.ch/recht/gerichte und dort unter Rechtsprechung). Ausnahmen von der Re-

gel stellen unter anderem Art. 6 Abs. 1 lit. b und c GGS dar (vgl. Richtlinien und Weisungen 

des Fachdienstes für Grundstückschätzung 2022, abgekürzt: RuW 2022, aktuelle Version 

im Internet abrufbar unter www.gvasg.ch). Ändern jedoch lediglich die Baukosten oder das 

Marktpreisniveau, so liegt keine Ausnahme nach Art. 6 Abs. 1 lit. c GGS vor (Entscheid der 

VRK [VRKE] II/2-2019/2 vom 3. Dezember 2019 E. 2b, nicht publiziert). Die verwaltungs-

gerichtliche Rechtsprechung erachtet eine Anpassung der Schätzwerte vor Ablauf von zehn 

Jahren auch dann als angemessen und gesetzeskonform, wenn ein bezahlter Kaufpreis 

mehr als 25% und mindestens Fr. 100'000.– von der letzten Verkehrswertschätzung ab-

weicht (VerwGE B 2019/277 vom 25. Juni 2020 E. 3.3.2). 

bb) Der Verkehrswert von Grundstücken entspricht dem mittleren Preis, zu dem Grundstü-

cke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend 

veräussert werden (Art. 57 Abs. 1 StG). Die Schätzung des Verkehrswerts bestimmt sich 

nach dem Gesetz und der Verordnung über die Durchführung der Grundstückschätzung 

(sGS 814.1, abgekürzt: GGS, und sGS 814.11, abgekürzt: VGS; Art. 57 Abs. 2 StG und 

Art. 30bis Abs. 1 der Steuerverordnung, sGS 811.11). Wird ein Grundstück des Privatver-

mögens veräussert, so unterliegt der Grundstückgewinn der Grundstückgewinnsteuer 

(Art. 130 Abs. 1 StG). Der Grundstückgewinn entspricht dem Betrag, um den der Erlös die 

Anlagekosten übersteigt (Art. 134 StG). Als Erlös gilt der Verkaufspreis mit allen weiteren 

Leistungen des Erwerbers (Art. 135 Abs. 1 StG). Wird kein Kaufpreis festgelegt, gilt der 

Verkehrswert im Realisationszeitpunkt als Verkaufspreis (Art. 135 Abs. 2 StG). Verkauft 

eine Person ein Grundstück unter dem Verkehrswert an eine Kapitalgesellschaft, an der sie 

beteiligt ist, so kann dies bei der steuerrechtlichen Bestimmung des Erlöses aus dem 

Grundstückverkauf berücksichtigt werden (Urteil des Bundesgerichts [BGer] 9C_199/2024 

vom 11. April 2025 E. 3.2 ff.; BGer 9C_335/2023 vom 26. Oktober 2023 E. 3.7.1). 

cc) Für das Steuerrecht gilt der gefestigte Grundsatz, dass die Steuerbehörde die Beweis-

last für die steuerbegründenden Tatsachen trägt, während die steuerpflichtige Person die 

 

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Beweislast für Tatsachen trifft, welche die Steuerschuld aufheben oder mindern. Diese Be-

weislastverteilung hat zur Folge, dass die Steuerbehörde bezüglich steuerbegründender 

Tatsachen Abklärungen tätigen muss (vgl. ZIGERLIG/OERTLI/HOFMANN, Das st. gallische 

Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, VII. Teil N 23 f.). 

b) Das Grundstück Nr.__ wurde am 20. Juni 2017 mit einem Verkehrswert von Fr. 215'000.– 

geschätzt. Am 27. Dezember 2022 wurde es zu einem Wert von Fr. 215'000.– in die teil-

weise von der früheren Grundstückeigentümerin gehaltene juristische Person, die Rekur-

rentin, überführt. Liegt der Verkaufspreis unter dem Verkehrswert, so kann dies einen Ein-

fluss auf die Bestimmung des steuerrechtlichen Erlöses im Grundstückgewinnsteuerverfah-

ren haben (vgl. voranstehend E. 2a.bb). Die frühere amtliche Schätzung war mehr als fünf 

Jahre vor dem Verkauf erfolgt. Aufgrund der zwischenzeitlichen Entwicklungen auf dem 

Immobilienmarkt kann jener amtliche Verkehrswert nicht mehr als massgeblich betrachtet 

werden. Der Verkehrswert des Grundstücks zum Verkaufszeitpunkt war somit nicht be-

kannt. Da es sich beim Erlös aus einem Grundstückverkauf um eine steuerbegründende 

Tatsache handelt, sind die Steuerbehörden diesbezüglich beweisbelastet (voranstehend 

E. 2a.cc). Um ihren gesetzlichen Auftrag – die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer – 

erfüllen zu können, stehen sie also in der Pflicht, den Verkehrswert des entsprechenden 

Grundstücks bestimmen zu lassen. In diesem Fall muss folglich eine Abweichung vom 10-

Jahresturnus zulässig sein. Andernfalls würde den Steuerbehörden die Beweisführung ver-

unmöglicht. 

Mit Verfügung vom 3. Mai 2024 und bestätigt mit Einspracheentscheid vom 10. September 

2024 schätzte die Vorinstanz den Verkehrswert des Grundstücks Nr.__ mit ihrer Fachex-

pertise auf Fr. 433'000.–. Aus diesem Ergebnis ist zu schliessen, dass die Vor- 

instanz die Voraussetzungen einer Ausnahme vom 10-Jahresturnus im Sinne der verwal-

tungsgerichtlichen Rechtsprechung (voranstehend E. 2a.aa) als gegeben erachtete. So 

schätzte sie den Wert des Grundstücks mittels Fachexpertise auf über das Doppelte seit 

der letzten amtlichen Schätzung vom 20. Juni 2017. Damit ging eine Marktpreissteigerung 

von über Fr. 200'000.– einher. Der neue Verkehrswert wich also um deutlich mehr als 25% 

sowie um deutlich mehr als Fr. 100'000.– von der letzten Verkehrswertschätzung ab. Unre-

gelmässigkeiten im vorinstanzlichen Verfahren sind nicht ersichtlich. Dass die Bauland-

preise zwischen dem Jahr 2017 und dem Jahr 2022 erheblich angestiegen sind, ist ge-

richtsnotorisch. Der von der Vorinstanz gewählte Ansatz liegt im Rahmen der eingereichten 

Statistik der Gemeinde B.__ (act. 7/16 bzw. 7/17). Dementsprechend besteht keine Veran-

lassung, an der Erfüllung der vom Verwaltungsgericht aufgestellten Voraussetzungen für 

eine Abweichung vom 10-Jahresturnus zu zweifeln. Dafür braucht es keinen Antrag der 

 

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Grundeigentümerin auf Neuschätzung. Im Übrigen ist die am 7. Juli 2022 durchgeführte 

und per 9. November 2022 widerrufene Schätzung nicht von Relevanz. Sie erlangte keine 

Rechtswirksamkeit. Weiter hat auch das laufende Teilrevisionsverfahren des Schätzungs-

wesens keinen Einfluss auf das vorliegende Verfahren. Erstens sollen damit nicht sämtliche 

Ausnahmen vom 10-Jahresturnus ausgeschlossen werden. Zweitens ist eine Rückwirkung 

künftiger – heute noch nicht bestimmter – Gesetzesbestimmungen per se ausgeschlossen. 

c) Insgesamt ist festzuhalten, dass vorliegend die Voraussetzungen für eine Ausnahme 

vom 10-Jahresturnus der amtlichen Schätzungen erfüllt sind. Es liegt eine Ausnahme im 

Sinne der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung vor. Sodann ist die Vorinstanz für die 

Bestimmung des steuerrechtlichen Erlöses aus dem Grundstückverkauf zur Beweisführung 

im Grundstückgewinnsteuerverfahren zwingend darauf angewiesen, den Verkehrswert im 

Realisationszeitpunkt bestimmen lassen zu können. Die Beschwerde ist somit abzuweisen. 

3.- In materieller Hinsicht stellte die anwaltlich vertretene Rekurrentin keinen (Eventual-)An-

trag. Dementsprechend ist die Verfügung in materieller Hinsicht keiner Überprüfung durch 

das Gericht zugänglich. 

4.- [Kostenspruch] 

Entscheid: 

1. Der Rekurs wird abgewiesen. 

2. Die Rekurrentin hat die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 1'500.– (Entscheidge-

bühr) zu bezahlen. Der Kostenvorschuss in gleicher Höhe wird damit verrechnet. 

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	Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 12.05.2025
	Neubeurteilung der Grundstückschätzung (Art. 6 Abs. 1 GGS). Die frühere amtliche Schätzung war mehr als fünf Jahre vor dem Verkauf erfolgt. Aufgrund der zwischenzeitlichen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt kann jener amtliche Verkehrswert nicht mehr als massgeblich betrachtet werden. Der Verkehrswert des Grundstücks zum Verkaufszeitpunkt war somit nicht bekannt. Da es sich beim Erlös aus einem Grundstückverkauf um eine steuerbegründende Tatsache handelt, sind die Steuerbehörden diesbezüglich beweisbelastet. Um ihren gesetzlichen Auftrag – die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer – erfüllen zu können, stehen sie also in der Pflicht, den Verkehrswert des entsprechenden Grundstücks bestimmen zu lassen. In diesem Fall muss folglich eine Abweichung vom 10-Jahresturnus zulässig sein. Andernfalls würde den Steuerbehörden die Beweisführung verunmöglicht (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung II/2, 12. Mai 2025, II/2-2024/15). Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben (Verfahren B 2025/125)

		2026-01-28T04:27:03+0100
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