# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fb3640da-1fa7-5335-a1cd-5ba2738fcc92
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-07-31
**Language:** de
**Title:** Kernzone. Brandstattrecht. Wiederaufbau eines abgebrannten Gebäudes. Anwendbarkeit der BZO-Ersatzbauvorschriften.
**Docket/Reference:** BRKE IV Nr. 0121/1997
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_IV_121_1997_448.pdf

## Full Text

BRKE IV Nr. 121/1997 vom 31. Juli 1997 in BEZ 1998 Nr. 8

Die Rekurrentin beabsichtigt, das durch einen Brand zerstörte, in der Kernzone 
gelegene  Gewerbegebäude  unter  Einbezug  des  vom  Brand  verschont  gebliebenen 
Werkstattraums mit gewissen Modifikationen neu aufzubauen.

4.  a)  Nach  §  307  Abs.  1  PBG  dürfen  Gebäude,  die  durch  Brand  oder  andere 
Katastrophen  ganz  oder  teilweise  zerstört  worden  sind,  wieder  aufgebaut  werden, 
wenn  keine  überwiegenden  öffentlichen  oder  nachbarlichen  Interessen  entgegen-
stehen  und  das  Baugesuch  innert  drei  Jahren  seit  der  Zerstörung  eingereicht wird. 
Der  Ersatzbau  hat  dem  zerstörten  Gebäude  hinsichtlich  Art,  Umfang  und  Lage  zu 
entsprechen,  sofern  nicht  durch  eine  Änderung  eine  Verbesserung  des  bisherigen 
Zustandes herbeigeführt wird.

Die Kernzonenbestimmungen von Art. 4 Abs. 1 und 2 BauO lauten wie folgt:

«Bestehende  Gebäude  können  unter  Beibehaltung  von  Grundriss,  Gebäude-
und Firsthöhe sowie des Erscheinungsbildes umgebaut oder ersetzt werden.

Kleinere Abweichungen können bewilligt oder angeordnet werden, sofern sie mit 
den Interessen des Ortsbildschutzes vereinbar sind.»

b) Die Rekurrentin beruft sich auf beide dieser Vorschriften. Die Zulässigkeit ih-
res  Bauvorhabens  beurteilt  sich  indessen  vorliegend  vorab  nach  Art.  4  BauO.  Der 
Umstand,  dass  diese  Bestimmung  lediglich  von  «bestehenden»  Gebäuden  spricht, 
ist nicht entscheidend. Die Bestimmung muss nach ihrem Sinn und Zweck, nämlich 
das  Erscheinungsbild der durch die bestehenden Bauten geprägten Kernzonen der 
Gemeinde Dinhard zu erhalten, vielmehr auch dann zur Anwendung kommen, wenn 
ein  Kernzonengebäude  nicht  freiwillig  abgebrochen  wird,  sondern  gewaltsam  zer-
stört worden ist und aus diesem Grund ein Ersatzbau erfolgt.

Auf die für sämtliche Bauzonen geltende kantonalrechtliche Bestimmung von § 
307 PBG wäre bei der Beurteilung des vorliegend streitigen Bauvorhabens dann zu-
rückzugreifen, wenn sich diese Norm als für die Rekurrentin günstiger erwiese, was 
hier nicht der Fall ist. § 307 Abs. 1 PBG setzt voraus, dass dem Wiederaufbau eines 
durch Brand oder sonstwie gewaltsam zerstörten Gebäudes neben öffentlichen Inte-
ressen  namentlich  auch  keine  nachbarlichen  Interessen  entgegenstehen.  Art.  4 
BauO  enthält  keine  derartige  Einschränkung.  Aus  der  Regelung  in  §  307  Abs.  1, 
Satz 2 PBG, wonach der Ersatzbau dem zerstörten Gebäude mit Bezug auf die Art, 
den Umfang und die Lage dann nicht vollständig zu entsprechen hat, wenn durch die 

- 2 -

Änderung  eine  Verbesserung  des  bisherigen  Zustandes  herbeigeführt  wird,  ergibt 
sich  ebenfalls keine über Art. 4 BauO hinausgehende Privilegierung. Diese Formu-
lierung  besagt  nicht,  dass  beim  Wiederaufbau  eines gewaltsam  zerstörten  Gebäu-
des  aus  beliebigen  Gründen  von  dessen vormaligem  Kubus  oder  Erscheinungsbild 
abgewichen  werden  dürfe.  Die  Abweichung  muss  vielmehr,  was  sich  aus  Sinn  und 
Zweck  des  vorab  für  vorschriftswidrige  Bauten  bedeutsamen  Brandstattrechtes er-
gibt, dazu führen, dass bestehende Baurechtswidrigkeiten des zerstörten Gebäudes 
beim Wiederaufbau behoben oder zumindest gemildert werden. Die in § 307 Abs. 1, 
Satz 2 PBG als Ausnahme vom Grundsatz des unveränderten Wiederaufbaus statu-
ierte Regelung stellt dem Bauherrn mit anderen Worten nur frei, anstelle einer iden-
tischen  Ersatzbaute  ein  hievon  abweichendes,  den  bisherigen  baurechtlichen  Zu-
stand  verbesserndes  Bauvorhaben  zu  realisieren.  Blosse  Zweckmässigkeitsüberle-
gungen des jeweiligen Bauherrn vermögen einen vom Altbau abweichenden Ersatz-
bau nicht zu rechtfertigen.

c) Auszugehen ist davon, dass der gestützt auf Art. 4 Abs. 1 BauO zu errichten-
de  Ersatzbau  dem  auf  dem  rekurrentischen  Grundstück  vormals  bestehenden  Ge-
werbegebäude  vom  Kubus  her  im  wesentlichem zu  entsprechen  hätte.  Ob  das  von 
der  Rekurrentin  anstelle  des  ehemaligen  Doppel-Satteldaches  geplante  Sheddach 
eine nach Art. 4 Abs. 2 BauO zulässige, mit den Interessen des Ortsbildschutzes zu 
vereinbarende  «kleinere  Abweichung»  darstelle,  braucht  aufgrund  der  nachstehen-
den  Ausführungen vorliegend nicht beurteilt zu werden. Aus diesem Grund erübrigt 
sich  auch  die  von  der  Vorinstanz  vernehmlassungsweise  beantragte  Durchführung 
eines Augenscheins.

Unbestritten  ist,  dass  das  von  der  Rekurrentin  geplante  Werk- und  Lagerge-
bäude  von  seinem  Grundriss  her  dem  Altbau  entspricht.  Im  übrigen  weicht  der 
projektierte  Ersatzbau  von  diesem  jedoch  wesentlich  ab.  Die  durch  einen  Brandfall
zerstörte Baute bestand wie erwähnt aus zwei mehr oder weniger selbständigen, je 
eigene  Schrägdächer  aufweisenden  eingeschossigen  Baukörpern.  Die  unter  den 
schwach  geneigten  Schrägdächern  vorhandenen  Geschossböden  waren  nach 
vorinstanzlicher Darstellung nicht belichtet und konnten daher lediglich als «Abstell-
raum/Estrich» verwendet werden. Ob und inwieweit sie gebäudeintern zweckmässig 
zugänglich waren, lässt sich anhand der Baupläne nicht genau eruieren. Klar ist je-
doch, dass die fraglichen Geschossböden mehrheitlich eine ungenügende Raumhö-
he  aufwiesen  und  insofern  daher  kaum  vernünftig  genutzt  werden  konnten.  Beim 
streitigen  Bauvorhaben  ist  demgegenüber  neben  dem  Erdgeschoss  auch  der  unter 
dem  geplanten  Sheddach  gelegene,  eine  minimale Raumhöhe  von  2,65  m  aufwei-
sende  Gebäudeabschnitt  vollumfänglich  nutzbar.  Durch  die  Anhebung  der  vormali-
gen Gebäude- und Firsthöhe sowie die Erstellung eines durchgehenden Daches an-
stelle des bisherigen Doppel-Schrägdaches werden Nutzflächen geschaffen, welche 
bisher nicht oder höchstens in wesentlich geringerem Umfang vorhanden waren.

Der  von  der  Rekurrentin  angestellte  Vergleich,  wonach  die  bisher  vorhandene 
Nutzfläche von 750 m2 lediglich um zirka 200 m2 vergrössert werde, ist insofern irre-
führend,  als  in  diesen  Vergleich  die  Dachgeschossflächen  des  Altbaus  vollumfäng-
lich miteinbezogen und damit beim Ausgangswert auch Flächen berücksichtigt wur-
den, welche praktisch nicht nutzbar waren. Insgesamt ergäbe sich daher eine erheb-
lich  über  die  genannten  200  m2 hinausgehende  Zunahme  der  für  eine  gewerbliche 
Nutzung verwendbaren Fläche. Entscheidend ist jedoch, dass zu deren Realisierung 

- 3 -

in einem solchen Ausmass vom Kubus des durch Brand zerstörten Gebäudes abge-
wichen wird, dass die Identität zwischen Alt- und Ersatzbau nicht mehr gewahrt ist. 
Von lediglich «kleineren Abweichungen» im Sinne von Art. 4 BauO und demgemäss 
einem nach  dieser  Norm  (noch)  zulässigen  Wiederaufbau  kann  nicht  gesprochen 
werden.

Eine andere Einschätzung ergäbe sich auch unter dem Aspekt von § 307 Abs. 1 
PBG nicht. Nach dieser Bestimmung hat das Ersatzgebäude dem vormaligen Kubus 
im Regelfall ebenfalls im wesentlichen zu entsprechen. Die Zulässigkeit von Abwei-
chungen  ist  wie  erwähnt  davon  abhängig,  dass  sich  durch  diese  die  baurechtliche 
Situation  verbessern  lässt.  Inwiefern  dies  beim  vorliegend  streitigen  Bauvorhaben 
der Fall sein könnte, ist nicht erkennbar. Die geplanten Abweichungen dienen ledig-
lich der Wirtschaftlichkeit.

Das streitige Projekt ist aus diesen Gründen von der Vorinstanz zu Recht nicht 

als Ersatzbau qualifiziert worden. Die rekurrentischen Einwände sind unbegründet.