# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 85c5af41-90f8-5e7b-ad6f-f2346de43c2e
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-02-24
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Steuern 24.02.2022 3-RV.2021.13
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_002_3-RV-2021-13_2022-02-24.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

 

3-RV.2021.13       
P 27 
 

 

 

 

Urteil vom 24. Februar 2022 
 
 

 
 

Besetzung  Präsident Fischer  

Richter Schorno  

Richter Biondo  

Gerichtsschreiber Lenarcic          

 

 
 

   

Rekurrentin   A._____  

 

vertreten durch lic. iur. Pius Koller, Rechtsanwalt, Bachstrasse 10, 

4313 Möhlin    

   

 

 
 
 

Gegenstand  Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____ 

vom 26. November 2020 

betreffend Grundstückgewinnsteuer 2019 

 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Gericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

Mit Kaufvertrag vom 12. Dezember 2019 verkaufte A. die Liegenschaft Q. 

Nr. aaa zum Preis von CHF 863'000.00 an C. und D. als Miteigentümer zu 

je ½. 

 

2. 

Mit Verfügung vom 21. Juli 2020 veranlagte die Steuerkommission Q. A. 

für einen im Jahr 2019 erzielten steuerbaren Grundstückgewinn von 

CHF 221'351.00 bei einer Besitzesdauer von 5 Jahren und einem 

Steuersatz von 32 % zu einer Grundstückgewinnsteuer von 

CHF 70'832.00. Dieser Veranlagung liegen ein Veräusserungserlös von 

CHF 863'000.00, ein Erwerbspreis von CHF 605'000.00 sowie Aufwendun-

gen von CHF 36'649.00 zu Grunde. 

 

3. 

Gegen die Verfügung vom 21. Juli 2020 erhob A. mit Schreiben vom 28. Juli 

2020 Einsprache. Die Steuerkommission Q. ging von den folgenden 

Begehren aus: 

 

"1. Die Auslagen für die Küche seien als Anlagekosten zum Abzug zuzu-

lassen (sinngemäss zusammengefasstes Begehren). 

2. Der Verzicht auf die Ausgleichszahlung aus Erbvorbezug sei als Anla-

gekosten anzuerkennen (sinngemäss zusammengefasstes Begehren). 

3. Vorladung und Besprechung." 

 

4. 

Am 23. September 2020 wurde antragsgemäss eine Einspracheverhand-

lung durchgeführt. 

 

5. 

Mit Entscheid vom 26. November 2020 wies die Steuerkommission Q. die 

Einsprache ab. 

 

6. 

Den Einspracheentscheid vom 26. November 2020 (Zustellung am 2. De-

zember 2020) hat A. mit unter Berücksichtigung der Gerichtsferien 

rechtzeitigem Rekurs vom 11. Januar 2021 (Postaufgabe gleichentags) an 

das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Steuern, weiterziehen lassen. 

Sie stellt die folgenden Rechtsbegehren: 

 

"1. In Gutheissung des Rekurses sei der Einspracheentscheid der Steuer-

kommission vom 26. November 2020 aufzuheben und der von der Re-

 - 3 - 

 

 

kurrentin in Ziff. V.11 des Kaufvertrages vom 27. August 2015 gegen-

über ihrer Schwester E. geleistete Verzicht auf Ausgleichung zufolge 

Erbvorbezugs vom 28. Mai 2013 in Höhe von Fr. 110'500.00 sei als 

zusätzliche Anlagekosten anzuerkennen und der Grundstückgewinn 

sei somit auf Fr. 110'851.00 festzusetzen. 

 

2. Eventualiter sei in Gutheissung des Rekurses der Einspracheentscheid 

der Steuerkommission vom 26. November 2020 aufzuheben und das 

Verfahren sei mit verbindlichen Weisungen der Rekursinstanz an die 

Steuerkommission zurückzuweisen. 

 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer 

auf der Parteientschädigung) zu Lasten der Gemeinde Q.." 

 

Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den 

Erwägungen eingegangen. 

 

7. 

Die Steuerkommission Q. und das Kantonale Steueramt beantragen die 

Abweisung des Rekurses. 

 

8. 

Der Vertreter von A. hat eine Replik erstattet.  

 

 

 

  

 - 4 - 

 

 

 
   

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

Der vorliegende Rekurs betrifft eine Grundstückgewinnsteuer 2019. Mass-

gebend für die Beurteilung ist das Steuergesetz vom 15. Dezember 1998 

(StG). 

 

2. 

2.1. 

F. (Stiefvater der Rekurrentin) und die Ehegatten G. und E. (Schwester der 

Rekurrentin und deren Ehegatte; als Gesamteigentümer zufolge einfacher 

Gesellschaft) waren Miteigentümer zu je ½ von GB Q. Nr. bbb. Im Sinne 

einer Realteilung wurde dieses Grundstück aufgeteilt in zwei Parzellen 

Nrn. ccc und aaa mit den Gebäuden Nr. ddd und neu Nr. eee. 

 

Die Parzellen Nrn. ccc und aaa wurden jeweils den entsprechenden Mit-

eigentümern zu Alleineigentum zugeteilt. Die beiden Parzellen sind wert-

gleich, weshalb keine Ausgleichszahlungen zu leisten waren. 

 

Die Eigentumsverhältnisse stellen sich somit wie folgt dar: 

 

F. ist neu Alleineigentümer der Restparzelle Nr. ccc mit dem Gebäude 

Nr. ddd. 

 

Die Ehegatten G. und E. sind neu Gesamteigentümer zufolge einfacher 

Gesellschaft der neu gebildeten Parzelle Nr. aaa mit dem Gebäude Nr. eee 

(vgl. "Parzellierungsbegehren [Realteilung] mit Begründung von 

Vorkaufsrechten und Dienstbarkeiten" vom 28. Mai 2013). 

 

2.2. 

Mit "Schenkungsvertrag" vom 28. Mai 2013 übertrug F. schenkungsweise 

das Grundstück GB Q. Nr. bbb, Plan fff, Parz. ccc an H. (heute: A.) zu 

Alleineigentum und die Beschenkte räumte F. und I. (Mutter der Re-

kurrentin) am ganzen Vertragsobjekt die lebenslängliche, unentgeltliche 

Nutzniessung ein. 

 

2.3. 

Am 28. Mai 2013 haben F., I., E. und H. (heute: A.) eine "Vereinbarung 

betreffend Anrechnungswerte und Erbvorbezüge" abgeschlossen. Darin 

wird das Folgende festgehalten: 

 

 

 

 

 

 - 5 - 

 

 

"I. Ingress/Einleitung 

 

1. 

Gemäss Kaufvertrag vom 15.12.2000 hat der Stiefvater F. seiner Stieftochter 

E. und ihrem Ehemann G. ½-Miteigentumsanteil am Grundstück GB Q. Nr. bbb, 

Parz. ccc (= heute GB Q. Nr. ggg, Parz. aaa) zum Kaufpreis von 

CHF 340'000.00 verkauft. Der Kaufpreis entsprach der hypothekarischen Be-

lastung. 

 

2. 

Gemäss Schenkungsvertrag (gemischte Schenkung) mit Begründung einer 

Nutzniessung vom 28.05.2013 hat der Stiefvater F. seiner Stieftochter H. das 

Grundstück GB Q. Nr. bbb, Parz. ccc übertragen. Die Beschenkte hatte dabei 

die Hypothekarschuld von CHF 284'000.00 zu übernehmen sowie ihrem 

Stiefvater und ihrer Mutter die lebenslänglich unentgeltliche Nutzniessung 

einzuräumen. 

 

[…] 

 

II. Vereinbarungen 

 

[….] 

 

5. 

Die Parteien stellen somit gemeinsam fest, dass die beiden Stieftöchter bzw. 

Töchter bis heute folgende Erbvorbezüge/Schenkungen erhalten haben:  

 

a) E. hat (zusammen mit ihrem Ehemann) gemäss Ziff. 1 hievor das 

Grundstück GB Q. Nr. ggg, Parz. aaa zum Kaufpreis von CHF 340'000.00 

erhalten. 

b) H. hat gemäss Ziff. 2 hievor das Grundstück GB Q. Nr. bbb, Parz. ccc 

erhalten, wobei sie die Hypothek von CHF 284'000.00 übernahm und den 

Eltern die lebenslängliche Nutzniessung einräumte. 

 

Integrierende Bestandteile zu dieser Vereinbarung – und von den Parteien in-

haltlich ausdrücklich anerkannt – bilden diese in den Ziff. 1. und 2. genannten 

Verträge. 

 

6. 

Die Parteien vereinbaren hiermit die folgenden Anrechnungswerte bzw. Aus-

gleichsbeträge: 

 

E.: 

GB Q. Nr. ggg, Parz. Aaa          CHF 770'000.00 

./. Übernahme Hypothek          CHF 340'000.00 

Ergibt einen Erbvorbezug/Schenkung (Ausgleichsbetrag)     CHF 430'000.00  

 

 

 

 

 

 - 6 - 

 

 

H.: 

GB Q. Nr. bbb, Parz. Aaa          CHF 820'000.00 

./. Übernahme Hypothek                      CHF 284'000.00 

./. Einräumung/Gewährung Nutzniessung (Anrechnung)       CHF 216'500.00 

Ergibt einen Erbvorbezug/Schenkung (Ausgleichsbetrag)     CHF 319'500.00  

 

Nach dem Ableben des Stiefvaters und der Mutter hat E. somit einen Betrag 

von CHF 430'000.00 (in Worten: vierhundertdreissigtausend Schweizer 

Franken) auszugleichen und H. einen solchen von CHF 319'500.00 (in Worten: 

dreihundertneunzehntausendfünfhundert Schweizer Franken) (jeweils ohne 

Zinsen und Indexierung). 

 

7. 

[Berechnung des Wertes der Nutzniessung] 

 

8. 

Die Parteien erklären, dass sie die Anrechnungswerte bzw. Auslgeichsbeträge 

unter Ziff. 6. hievor einvernehmlich unter sich festgelegt haben und dass sie mit 

diesen einverstanden sind und dass dieser Wert in der künftigen Erbteilung der 

erbrechtlichen Auseinandersetzung zu Grunde gelegt werden. 

 

Ebenfalls einvernehmlich festgelegt haben die Parteien die Faktoren zur Be-

wertung der Nutzniessung (vgl. Ziff. 7 hievor); sie erklären sich auch damit in 

allen Teilen einverstanden. 

 

In jedem Falle werden E. und H. unwiderruflich von der Pflicht zur 

erbrechtlichen Ausgleichung einer allenfalls bestehenden Differenz zwischen 

den hiervor festgelegten Anrechnungswerten bzw. Ausgleichungsbeträgen und 

einem allenfalls effektiv höheren Verkehrswert der Kaufsobjekte, wie hoch 

dieser auch sein möge, im Sinne von Art. 626 ff. ZGB befreit. 

 

[…]" 

 

2.4. 

Mit Kaufvertrag vom 27. August 2015 kaufte die Rekurrentin von G. und E. 

die Liegenschaft Q. aaa zum Preis von CHF 605'000.00. In den " V. 

Weitere[n] Vertragsbestimmungen" wurde das Folgende geregelt (Ziff. 11): 

 

"Abänderung der Vereinbarung betreffend Anrechnungswerte und Erb-

vorbezüge" vom 28.05.2013 

Die Mitverkäuferin und die Käuferin haben am 28.05.2013 mit ihrer Mutter I. 

und ihrem Stiefvater F. eine Vereinbarung betreffend Anrechnungswerte und 

Erbvorbezüge (öffentliche Urkunde) abgeschlossen. In Ziff. 6 dieser 

Vereinbarung haben Sie die Anrechnungswerte für die von ihnen erhaltenen 

Erbvorbezüge/Schenkungen sowie die Ausgleichsbeiträge festgelegt.  

 

Nunmehr vereinbaren die Mitverkäuferin und die Käuferin, d.h. die beiden 

Schwestern, dass sie für die in dieser Vereinbarung genannten Erbvorbe-

züge/Schenkungen gegenseitig darauf verzichten, dass diesbezüglich eine 

Ausgleichung zu erfolgen hat. A. verzichtet somit hiermit darauf, dass ihre 

 - 7 - 

 

 

Schwester E. für die seinerzeitige Übernahme der Liegenschaft Q./aaa ihr 

gegenüber den vereinbarten Betrag von CHF 430'000.00 auszugleichen hat. Im 

Gegenzug verzichtet auch E. darauf, dass ihre Schwester A. für die 

seinerzeitige Übernahme der Liegenschaft Q./ccc ihr gegenüber den 

vereinbarten Betrag von CHF 319'500.00 auszugleichen hat. 

 

Da Stiefvater F. und Mutter I. ebenfalls Parteien dieser Vereinbarung waren, 

unterzeichnen sie diesen Kaufvertrag zum Zeichen ihres ausdrücklichen 

Einverständnisses zu der hiervor von E. und A. getroffenen Vereinbarung eben-

falls. Sie verzichten somit ebenfalls auf eine Ausgleichung für die in dieser Ver-

einbarung erwähnten gewährten Erbvorbezügen/Schenkungen bzw. befreien 

E. und A. von der Ausgleichungspflicht für die genannten Rechtsgeschäfte," 

 

2.5. 

Mit Kaufvertrag vom 12. Dezember 2019 verkaufte die Rekurrentin die Lie-

genschaft Q. aaa zum Preis von CHF 863'000.00 an C. und D.. 

 

2.6. 

Mit Verfügung vom 21. Juli 2020 veranlagte die Steuerkommission Q. die 

Rekurrentin für einen im Jahr 2019 erzielten steuerbaren Grund-

stückgewinn von CHF 221'351.00 bei einer Besitzesdauer von 5 Jahren 

und einem Steuersatz von 32 % zu einer Grundstückgewinnsteuer von 

CHF 70'832.00. Dieser Veranlagung liegen ein Veräusserungserlös von 

CHF 863'000.00, ein Erwerbspreis von CHF 605'000.00 sowie Aufwendun-

gen von CHF 36'649.00 zu Grunde. 

 

2.7. 

Der Vertreter beantragt, es sei der von der Rekurrentin in Ziff. V.11 des 

Kaufvertrages vom 27. August 2015 gegenüber der Schwester E. geleistete 

Verzicht auf Ausgleichung zufolge Erbvorbezug vom 28. Mai 2013 in Höhe 

von CHF 110'500.00 (CHF 430'000.00 ./. CHF 319'500.00) als zusätzliche 

Anlagekosten zu berücksichtigen und der steuerbare Grundstückgewinn 

somit auf CHF 110'851.00 herabzusetzen. Zur Begründung wird im 

Wesentlichen ausgeführt, der Ausgleichsbetrag von CHF 110'500.00 sei 

bei der Festsetzung des Kaufpreises von CHF 605'000.00 berücksichtigt 

worden. Der gesamte Kaufpreis habe CHF 715'500.00 betragen. Aus der 

Vereinbarung vom 28. Mai 2013 sei ersichtlich, dass der Wert des 

fraglichen Grundstückes im Jahr 2013 auf CHF 770'000.00 festgelegt 

worden sei. Dieser Wert basiere auf einer Bankschätzung und stimme mit 

der Erklärung der Rekurrentin anlässlich der Einspracheverhandlung 

überein, wonach von einem Verkaufsangebot unter Vorkaufsrecht von 

CHF 800'000.00 ausgegangen worden sei. Im Jahr 2015 seien die 

Rekurrentin und ihr Ehemann ausgehend von der Wertangabe in der 

Vereinbarung vom 28. Mai 2013 und der seither eingetretenen Wert-

verminderung, insbesondere bei der Küche, von ca. CHF 720'000.00 aus-

gegangen. Davon sei der Ausgleichsbetrag von CHF 110'500.00 abgezo-

gen worden, was CHF 609'500.00 ergeben habe. Da die Vertragskosten 

 - 8 - 

 

 

von der Rekurrentin zu übernehmen waren, hätten sich die Parteien auf 

einen von der Rekurrentin zu bezahlenden Preis von CHF 605'000.00 bzw. 

einen Erwerbspreis von CHF 715'500.00 (CHF 605'000.00 + 

CHF 110'500.00) geeinigt (bzw. unter Berücksichtigung der von der Rekur-

rentin übernommenen Verkaufskosten auf einen solchen von rund 

CHF 718'000.00). Entgegen der Auffassung der Vorinstanz handle es sich 

beim Verzicht auf den Ausgleichsbetrag von CHF 110'500.00 nicht um eine 

ausservertragliche Vereinbarung. Diese sei im Kaufvertrag vom 27. August 

2015 enthalten und im Zuge des Verkaufs des fraglichen Grundstücks ge-

troffen worden. Die Verbindung zwischen dem Verzicht auf den Ausgleichs-

betrag und dem Liegenschaftsgeschäft ergäbe sich aus der Vereinbarung 

vom 28. Mai 2013, worin der Anrechnungswert des fraglichen Grundstücks 

auf CHF 770'000.00 festgesetzt worden sei, sowie aus dem Kaufangebot 

vom 8. November 2014, worin die Ehegatten E+G. die Liegenschaft für 

CHF 895'000.00 angeboten hatten. Daraus ergäbe sich, dass die Verkäufer 

von einem deutlich höheren Kaufpreis ausgegangen seien als der im 

Kaufvertrag festgesetzte Preis von CHF 605'000.00. Bis zur Aufhebung in 

Ziff. V.11. des Kaufvertrages vom 27. August 2015 habe der Rekurrentin 

gegenüber ihrer Schwester eine Ausgleichsforderung von CHF 110'500.00 

bestanden. Auch der Verzicht auf eine erst in Zukunft fällig werdende For-

derung sei geeignet, eine Kaufpreisleistung und somit Anlagekosten dar-

zustellen. 

 

3. 

3.1. 

Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken 

oder Anteilen an solchen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (§ 95 

Abs. 1 StG). Steuerpflichtig ist die veräussernde Person (§ 100 Abs. 1 StG). 

Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Erlös (§ 102 StG) die 

Anlagekosten (§ 103 f. StG) übersteigt (§ 101 Abs. 1 StG). 

 

3.2. 

Der Erwerbspreis entspricht dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis und al-

len weiteren Leistungen (§ 103 Abs. 1 StG erster Halbsatz). Zum Erlös ge-

hören sämtliche Leistungen des Erwerbers an den Veräusserer, die in kau-

salem Zusammenhang mit der Veräusserung stehen und daher als Gegen-

leistungen für die Übertragung von Grundstücken oder Rechten daran zu 

qualifizieren sind. Auf deren Bezeichnung kommt es nicht an. Es spielt auch 

keine Rolle, in welcher Form der Kaufpreis geleistet wird (Kommentar zum 

Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage, Muri-Bern 2015, § 102 StG N 1, 14). 

Massgebend ist die Gesamtheit aller dem Veräusserer im Zusammenhang 

mit dem Grundstückkauf zukommenden Vermögenswerte. Demgegenüber 

gehören "weitere Leistungen" des Erwerbers, welche nur zufälligerweise 

zeitlich mit dem Grundstückkauf zusammenfallen, deren Entstehungsgrund 

 - 9 - 

 

 

aber nicht in der Handänderung liegt, nicht zum massgebenden Erwerbs-

preis (H. Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der 

Schweiz, Zürich 1952, S. 171, 173). 

 

3.3. 

Unbestritten ist vorliegend der öffentlich beurkundete Kaufpreis von 

CHF 605'000.00 als Anlagekosten zu berücksichtigen. 

 

3.4. 

3.4.1. 

Streitig ist, ob zusätzlich die Differenz von CHF 110'500.00 aus dem ge-

genseitigen Verzicht zwischen der Rekurrentin und ihrer Schwester auf 

Ausgleich aus Erbvorbezug/Schenkung als "weitere Leistung" grundstück-

gewinnmindernd zu berücksichtigen ist. Die Steuerkommission Q. führt 

dazu im Einspracheentscheid das Folgende aus: 

 

"2.4.1 Fehlende Erwähnung im Vertrag 

 

Die vorgebrachten Begründungen lässt ausser Acht, dass die erwähnte Ver-

rechnung nicht im Kaufvertrag als Bestandteil des Liegenschaftsgeschäftes 

festgehalten wurde. So wird die Verzichtssumme weder von einem höheren 

Kaufpreis in Abzug gebracht noch wird eine anderweitige Verbindung zwischen 

Kaufpreis und Verzicht auf Erbanspruch dargelegt. Für die Grundstückgewinn-

steuer ist in erster Linie vom verbrieften Kaufpreis über CHF 605'000 und nur 

bei klaren Verhältnissen von weiteren Leistungen innerhalb und ausserhalb des 

Vertrages aus zu gehen. Ausservertragliche Vereinbarungen sind grundsätzlich 

mit zu beachten, sofern ein kausaler Zusammenhang mit dem Liegenschafts-

geschäft besteht. 

 

Die Steuerkommission weist deutlich darauf hin, dass die im Kaufvertrag er-

wähnte Vereinbarung unter Ziffer 11 weit ausserhalb der Zahlungshinweise fi-

guriert und lediglich informativ im Vertrag mit erwähnt wird. Wie auch immer der 

Verzicht auf die Vereinbarung sich zugetragen haben mag, mit dem Kauf der 

Liegenschaft im Jahr 2015 kann er nicht in Verbindung gebracht werden." 

 

3.4.2. 

Dieser Beurteilung kann das Spezialverwaltungsgericht nicht zustimmen. 

Es trifft zwar zu, dass aus dem Inhalt des Kaufvertrages vom 27. August 

2015 keine Verbindung zwischen dem Kaufpreis und dem gegenseitigen 

Verzicht der beiden Schwestern auf Ausgleich aus Erbvorbezug/Schen-

kung hervorgeht. Es ist insbesondere nicht ersichtlich, aufgrund welcher 

Überlegungen der von der Rekurrentin zu bezahlende Kaufpreis auf 

CHF 605'000.00 festgesetzt wurde bzw. dass der gegenseitige Verzicht auf 

den Ausgleich aus Erbvorbezug/Schenkung einen Einfluss auf die Höhe 

des Kaufpreises hatte. Dennoch ist der für eine Anerkennung als "weitere 

Leistung" notwendige kausale Zusammenhang zwischen dem Liegen-

schaftsgeschäft und dem gegenseitigen Verzicht auf den Ausgleich aus 

Erbvorbezug/Schenkung zu bejahen, weil letzterer im Kaufvertrag vom 

 - 10 - 

 

 

27. August 2015 geregelt wurde und monetären Charakter hat. Daran ver-

mag auch der Umstand nichts zu ändern, dass der Verzicht auf den Aus-

gleich nicht in der Ziff. III des Kaufvertrages ("Kaufpreis und Zahlungsbe-

stimmungen") geregelt wurde, sondern in der Ziff. V ("Weitere Vertragsbe-

stimmungen"). Die "Position" einer Bestimmung innerhalb eines Vertrages 

ist grundsätzlich weniger entscheidend, als deren Inhalt, und dieser ist ent-

gegen der Auffassung nicht "lediglich informativ", sondern rechtsgestal-

tend. 

 

3.5. 

3.5.1. 

Die Steuerkommission Q. führt im Einspracheentscheid des Weitern das 

Folgende aus: 

 

"2.4.2 Unbeachtlichkeit der Anwartschaftlichen Leistung 

 

Das Bundesgericht hat sich in seinem Entscheid BGE II 282 [recte: 118 II 282] 

zu Ausgleichsanordnungen geäussert. Dabei wird Ausgleichsanordnungen den 

Charakter einer Anwartschaft zugewiesen, die keinen klagbaren Rechtsan-

spruch darstellen und damit keine Anlagekosten generieren. 

 

Konkret wurde eine vorgängig zugesprochene Anwartschaft im nachfolgenden 

Testament ausser Kraft gesetzt. Die anschliessende Klage auf Anerkennung 

der Anwartschaft wurde nicht geschützt. Anwartschaften auf Erbanteile werden 

keiner eigenständigen Rechtsnatur zu teil. Anwartschaften oder vorvereinbarte 

Ausgleichanordnungen werden erst mit dem Tod des Erblassers zu einem 

durchsetzbaren Erbanspruch. Der Begriff Anwartschaft verlangt das Zuwarten 

bis zur Erfüllung der suspensiven Bedingung, hier dem Tod der Erblasser. 

 

Im vorliegenden Fall haben beide Parteien die zusammen mit den Erblassern 

vereinbarte Anwartschaft auf Ausgleichszahlung in Höhe von CHF 110'500 be-

dingungslos aufgehoben. 

 

Als Folge dieser bedingungslosen Aufhebung kann nicht aufgrund der blossen 

Erwähnung im Kaufvertrag auf einen kausalen Zusammenhang zum Liegen-

schaftsgeschäft geschlossen werden. Der Verzicht auf die Ausgleichszahlung 

in Höhe von CHF 110'500 stellt damit keine weiteren Anlagekosten im Grund-

stückgewinn-Verfahren dar." 

 

3.5.2. 

Gemäss den Ausführungen im erwähnten Entscheid des Bundesgerichts 

lautete die streitige Frage, ob die in einem Vertrag mit sämtlichen Erben 

verfügte bzw. vereinbarte Anordnung der Ausgleichung nachträglich ge-

genüber einem einzigen Erben widerrufen und rückgängig gemacht werden 

könne (vgl. Erw. 3, am Schluss). Was dies mit dem vorliegenden Fall, wo 

sowohl die Begründung der Ausgleichspflicht und die Festsetzung der 

Höhe der Ausgleichsbeiträge als auch der Verzicht auf die Ausgleichung 

von allen Beteiligten einvernehmlich schriftlich vereinbart wurden, zu tun 

 - 11 - 

 

 

haben soll, ist nicht ersichtlich. Ausserdem hält der Vertreter der Rekurren-

tin zu Recht fest, dass dem Entscheid nicht entnommen werden kann, dass 

Ausgleichsanordnungen den Charakter von Anwartschaften hätten, die kei-

nen klagbaren Rechtsanspruch darstellen und keine Anlagekosten gene-

rieren (Rekurs, Ziff. 23). 

 

Mit Ziffer V.11. hat die Rekurrentin gegenüber ihrer Schwester auf eine 

Ausgleichszahlung von CHF 110'500.00 endgültig und bedingungslos ver-

zichtet. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Ausgleich erst 

nach dem Ableben des Stiefvaters und der Mutter der Rekurrentin zu leis-

ten gewesen wäre. Ein Forderungsverzicht der Erwerberin gegenüber der 

Veräusserin, welcher als Gegenleistung für den Erwerb einer Liegenschaft 

zu qualifizieren ist, gehört zum massgeblichen Erwerbspreis (Kommentar 

zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 103 StG N 7; Zweifel/Hunziker/Mar-

graf/Oesterhelt, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich/ 

Basel/Genf 2021, § 10, Ziff. 80). 

 

4. 

4.1. 

In der Vernehmlassung vom 22. Januar 2021 führt der Leiter Steuern der 

Gemeinde Q. das Folgende aus (S. 2): 

 

"Akteneinsicht hat die Steuerkommission hingegen in das im Jahr 2015 bei den 

Verkäufern durchgeführte Grundstückgewinnsteuerverfahren genommen und 

nach Hinweisen auf eine allfällige Anerkennung einer Ausgleichszahlung Aus-

schau gehalten. Ohne Erfolg. Die seinerzeitigen Verkäufer liessen nichts von 

einem um eine Ausgleichszahlung höheren Verkaufserlös verlauten." 

 

4.2. 

Dieser Einwand mag zutreffen, ändert aber nichts an der obigen materiell-

rechtlichen Beurteilung. Ein Fehler bei der Veranlagung der Grundstückge-

winnsteuer im Jahr 2015 hat keinen Einfluss auf die Gegenstand des vor-

liegenden Verfahrens bildende Grundstückgewinnsteuer des Jahres 2019. 

Der Erwerbspreis deckt sich nicht unbedingt mit dem Veräusserungspreis, 

der der Ermittlung des steuerpflichtigen Grundstückgewinnes der Rechts-

vorgänger zugrunde gelegt wurde (Luzerner Steuerbuch, Band 3, Weisun-

gen Grundstückgewinnsteuer, § 9: Erwerbspreis, 1. Grundsätze, Ziff. 1). 

 

5. 

In Gutheissung des Rekurses ist somit der steuerbare Grundstückgewinn 

von CHF 221'351 um CHF 110'500.00 auf CHF 110'851.00 herabzusetzen. 

 

6. 

Damit kann offen gelassen werden, ob der Einspracheentscheid bereits in-

folge Verletzung des rechtlichen Gehörs aufgehoben werden müsste (Re-

kurs, Ziff. 13 ff.).  

 - 12 - 

 

 

7. 

7.1. 

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekursverfahrens auf 

die Staatskasse zu nehmen (§ 189 Abs. 1 StG). 

 

7.2. 

7.2.1. 

Ausserdem ist der Rekurrentin für die Vertretung im Rekursverfahren eine 

Parteikostenentschädigung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG). Die Kosten-

note des Vertreters für die Bemühungen im Rekursverfahren beläuft sich 

auf CHF 4'192.75 (inkl. 7.7 % MWSt). Sie basiert auf einen Stundenansatz 

von CHF 270.00. 

 

7.2.2. 

Nach der Praxis des Spezialverwaltungsgerichts wird von einem maxima-

len Stundenansatz von CHF 220.00 ausgegangen (SGE vom 27. Mai 2021 

[3-RV.2018.180]). Daraus ergibt sich aufgrund der eingereichten 

Kostennote eine Parteikostenentschädigung von CHF 3'416.65. Diese ist 

angemessen und auf die Staatskasse zu nehmen. 

 

 

  

 - 13 - 

 

 

 
   

Das Gericht erkennt: 

 

1. 

In Gutheissung des Rekurses wird der steuerbare Grundstückgewinn auf 

CHF 110'851.00 festgesetzt. 

 

2. 

Die Kosten des Rekursverfahrens trägt der Staat. 

 

3. 

Es wird eine Parteikostenentschädigung von CHF 3'416.65 (inkl. 7.7 % 

MWSt) ausgerichtet.  

 

 
 

   

Zustellung an: 

den Vertreter der Rekurrentin (2) 

das Kantonale Steueramt  

das Gemeindesteueramt Q. 

 

 

 
 

   

Rechtsmittelbelehrung  

 

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-

schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten 

werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-

waltungsgericht, Laurenzenvorstadt 9, 5001 Aarau, einzureichen. Die 

Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 

15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 

2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie 

der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-

fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-

legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 

4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-

zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187, 

196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]). 

 

 

  

 - 14 - 

 

 

 

 
   

Aarau, 24. Februar 2022 

 

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Fischer Lenarcic