# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b1dd3cce-c048-5c70-83c4-f09db335de2e
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-31
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 31.12.2021 PVG 2021 4
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2021-4_2021-12-31.pdf

## Full Text

3/4  Steuern  PVG 2021

53

Steuern 3
Taglias 
Imposte
Handänderungssteuer. Besteuerung der Übertragung von 
Zugehör.
– Aufgrund des sachenrechtlichen Akzessionsprinzips 

wird der Wert bzw. Preis von Bestandteilen bei der Ver- 
anlagung der Handänderungssteuer mitberücksichtigt, 
nicht hingegen derjenige von Zugehör; da Zugehör zwar 
das rechtliche Schicksal der Hauptsache (sprich des 
Grundstücks) teilen kann, aber nicht zum Grundstück 
gehört, bleibt für eine Besteuerung der Übertragung von 
Zugehör kein Raum; vorliegend wurde die Handände- 
rungssteuer zu Unrecht auch auf dem Kaufpreis für das 
Zugehör erhoben; Bemessungsgrundlage für die Han- 
dänderungssteuer bildet der Immobilienwert (E.6.1–7).

Imposta sul trapasso di proprietà. Imposizione del trasfe- 
rimento di accessori.
– In base al principio d‘accessione del diritto reale il va- 

lore risp. il prezzo di parti costitutive è preso in consi- 
derazione nella tassazione dell‘imposta sul trapasso 
di proprietà, non però quello degli accessori; siccome 
l‘accessorio può condividere il destino giuridico della 
cosa principale (ovvero del fondo) ma non appartiene al 
fondo, non c‘è spazio per una tassazione del trasferi- 
mento di un accessorio; nel caso di specie l‘imposta sul 
trapasso di proprietà è stata riscossa a torto anche sul 
prezzo d‘acquisto per l‘accessorio; la base di calcolo per 
l‘imposta sul trapasso di proprietà è costituita dal valore 
dell‘immobile (consid. 6.1–7).

Erwägungen:
6.1. Vorliegend begründet die Beschwerdegegnerin ihre

Argumentation in Bezug auf das im Grundbuch angemerkte Zu- 
gehör und führt im angefochtenen Einspracheentscheid vom 19. 
Dezember 2019 aus, das vor dem Inkrafttreten des Gesetzes über 
die Gemeinde- und Kirchensteuern gültige Landschaftsgesetz von 
C.    über die Entrichtung einer Handänderungssteuer habe in 
Art. 1 unter anderem festgehalten, dass beim Kauf eines in der

4

3/4  Steuern  PVG 2021

54

Landschaft gelegenen Grundstücks der Käufer eine Handände- 
rungssteuer zu entrichten habe und dass Grundstücke im Sinne 
dieses Gesetzes Liegenschaften mit ihren Bestandteilen und Zube- 
hör nach Art. 642 bis 644 des ZGB seien (vgl. Bf-act. 0 S. 3). Da die 
Regelung im Gesetz über die Gemeinde- und Kirchensteuern – wie 
bereits dargelegt – mit dem Ziel einer einheitlichen Handhabung 
der Handänderungssteuer im Kanton erfolgte und die unterschied- 
lichen Regelungen in den damals 207 Bündner Gemeinden verein- 
heitlicht werden sollten, kann das alte kommunale Recht nicht zur 
Interpretation der kantonalen Regelung herangezogen werden.

6.2. Gemäss Art. 7 Abs. 1 und 2 GKStG erhebt die Ge- 
meinde bei Handänderungen eines in der Gemeinde gelegenen 
Grundstücks oder Grundstückanteils eine Handänderungssteu- 
er. Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert des übertragenen 
Grundstücks (Art. 12 Abs. 2 GKStG). Beim Kauf gilt als Verkehrs- 
wert der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers 
(Art. 12 Abs. 3 Satz 1 GKStG).

Der Begriff «Grundstück» ist weder im Gesetz über die 
Gemeinde- und Kirchensteuern definiert noch äussert sich die 
entsprechende Botschaft dazu. Ebenfalls fehlt eine Definition des 
Grundstücksbegriffs im StG, welches subsidiär auch für das Gesetz 
über die Gemeinde- und Kirchensteuern gilt (Art. 1 Abs. 2 GKStG). 
Daher muss eine Auslegung vorgenommen werden, wobei vom 
zivilrechtlichen Grundstückbegriff auszugehen ist. Nach Art. 655 
Abs. 2 ZGB gelten als Grundstücke:

– die Liegenschaften;
– die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen 

und dauernden Rechte;
– die Bergwerke;
– die Miteigentumsanteile an Grundstücken.
Das ZGB unterscheidet in den Art. 642 und 644 zwischen 

Bestandteilen und Zugehör. Bestandteil einer Sache (z.B. eines 
Grundstücks) ist alles, was nach der am Orte üblichen Auffassung 
zu ihrem Bestande gehört (…) (Art. 642 Abs. 2 ZGB). Betreffend Zu- 
gehör hält das ZGB lediglich fest, dass das Zugehör, sofern nichts 
anderes vereinbart ist, dem rechtlichen Schicksal der Hauptsache 
(in casu des Grundstücks) folgt (Art. 644 Abs. 1 ZGB). Daraus er- 
gibt sich e contrario, dass Zugehör nicht zum Grundstück gehört. 
Zugehörgegenstände bleiben rechtlich selbständig und können 
infolgedessen auch Gegenstand gesonderter, ausschliesslich auf 
sie bezogener Rechtsgeschäfte sein. Dies im Unterschied zu Be- 
standteilen. Das zentrale Kriterium eines Bestandteils ist, dass des-

3/4  Steuern  PVG 2021

55

sen Entfernung zu einer Zerstörung, Beschädigung oder Verände- 
rung der Hauptsache (z.B. des Hauses) führt (vgl. Art. 642 Abs. 2 
ZGB). Typischerweise besteht zwischen einem Bestandteil und der 
Hauptsache eine physische Verbindung. Zusätzlich dazu wird auch 
eine sogenannte innere Verbindung verlangt, welche dahingehend 
umschrieben wird, dass Bestandteil und Hauptsache «bestim- 
mungsgemäss eine Einheit» bilden. Bestandteile sind also als Teil 
einer Sache zu behandeln (z.B. das Dach eines Hauses). Hingegen 
ist das Zugehör weniger stark mit der Sache verbunden (vgl. zum 
Ganzen: Wiegand, in: Honsell/Vogt/geiser [Hrsg.], Basler Kommen- 
tar, Zivilgesetzbuch II, Art. 457-977 ZGB, Art. 1-61 SchlT ZGB, 5. 
Aufl., Basel 2015, Art. 642 und 644/645 Rz. 1 ff.).

Folgt man diesen Überlegungen, werden Bestandteile vom 
Akzessionsprinzip erfasst, nicht jedoch grundsätzlich Gegenstän- 
de, die Zugehör-Qualität aufweisen. Aufgrund des sachenrechtli- 
chen Akzessionsprinzips wird der Wert bzw. Preis von Bestandteilen 
bei der Veranlagung der Handänderungssteuer mitberücksichtigt, 
nicht hingegen derjenige von Zugehör. Dabei ist festzuhalten, dass 
gewisse Zugehörgegenstände, die nach landläufiger Auffassung 
zu einem Haus gehören (wie Vorfenster, Fensterläden, nicht ein- 
gebaute Öfen, Kochherde, Boiler etc.) als liegenschaftliche Werte 
(und nicht als Zugehör) angesehen werden. Hierfür geleistete Ent- 
schädigungen unterliegen daher der Handänderungssteuer (vgl. 
Fessler, Das Handänderungssteuerrecht des Kantons Zürich, in: 
ZBGR 62/1981, S. 2 f.).

Das EGzZGB hält bezüglich der Begriffe «Bestandteil» und
«Zugehör» Folgendes fest: 

Art. 86 I. Bestandteil
1 Bestandteile einer Liegenschaft sind nach Ortsgebrauch 
im Sinne von Artikel 642, solange eine andere Übung 
nicht nachgewiesen ist, insbesondere:

1. die im Boden stehenden Mauern und Einfriedungen;
2. alles, was in einem Gebäude niet- und nagelfest ist;
3. die in Wand eingelassenen Schränke und Spiegel;
4. die in den Boden eingebauten oder mit einer Feuermau- 

er in feste Verbindung gebrachten Ofen und Herde;
5. Türen und Fensterläden;
6. die mit einem Gebäude baulich verbundenen Einrich- 

tungen wie Maschinen, Triebwerke, Aufzüge, Röhren- 
leitungen, elektrische Leitungen, sanitäre und Hei- 
zungsanlagen, Kessel, Brunnen, Jauchekasten und 
dergleichen.

3/4  Steuern  PVG 2021

56

Art. 87 II. Zugehör
1 Zugehör einer Liegenschaft sind nach Ortsgebrauch im 
Sinne von Artikel 644, solange eine andere Übung nicht 
nachgewiesen ist, insbesondere:

1. die zu einem Gebäude gehörenden Schlüssel;
2. die Vorfenster;
3. bewegliche Bade- und Wascheinrichtungen, Öfen und 

Herde, sofern nicht die für die Benutzung der Wohnun- 
gen nach dem Ortsgebrauch erforderlichen, mit dem 
Gebäude fest verbundenen entsprechenden Einrichtun- 
gen vorhanden sind;

4. Fasslager, Gestelle und dergleichen sowie die Lösch- 
geräte.

Aber auch die dargelegten Bestimmungen des EGzZGB än- 
dern nichts an der Tatsache, dass Zugehör nicht als Teil des Grund- 
stücks gilt, sondern höchstens das rechtliche Schicksal desselben 
teilt.

Ausgehend vom Wortlaut des Gesetzes über die Gemein- 
de- und Kirchensteuern, wonach der Verkehrswert des übertra- 
genen Grundstücks als Bemessungsgrundlage gilt (Art. 12 Abs. 2 
GKStG), und des Umstands, dass Zugehör – wie gesehen – zwar 
das rechtliche Schicksal der Hauptsache (sprich des Grundstücks) 
teilen kann, aber nicht zum Grundstück gehört, bleibt für eine Be- 
steuerung der Übertragung von Zugehör kein Raum. Im Steuer- 
recht spielt das Legalitätsprinzip eine grundsätzliche Rolle. Eine 
Ausweitung einer gesetzlichen Besteuerungsgrundlage gegen den 
klaren Wortlaut, wie hier die Beschwerdegegnerin vorgenommen 
hat, ist nicht zulässig.

Eine Aufrechnung bzw. Berücksichtigung von Zahlungen 
für Zugehör wäre einzig zulässig, wenn der – hier aber nicht zutref- 
fende – begründete Verdacht bestehen würde, dass ein Steuerum- 
gehungstatbestand erfüllt wäre (z.B. bei einer Überbewertung von 
Zugehör als Teil des Kaufpreises von Grundstück mit Zugehör, um 
weniger Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern bezahlen 
zu müssen).

Im Übrigen ist mit den Beschwerdeführerinnen festzuhal- 
ten, dass im vorliegenden Fall der Betrag von Euro 2‘950‘000.– nicht 
bloss für allfälliges Zugehör bezahlt wurde. Dieser Preis umfasst 
nebst der Hoteleinrichtung, Möbel und Kunstwerken auch Kunden- 
daten sowie die Abtretung von immateriellen Rechten und der Do- 
mains (vgl. Bf-act. 1 S. 12 und 15). Selbst wenn auf dem Verkauf 
des Zugehörs eine Handänderungssteuer hätte erhoben werden

3/4  Steuern  PVG 2021

57

dürfen, hätte eine Ausscheidung zwischen «klassischem Zugehör» 
und anderen Werten erfolgen müssen.

Schliesslich unterstreicht im vorliegenden Fall die Tatsa- 
che, dass die Immobilien sowie die mobilen und immateriellen 
Güter an zwei unterschiedliche juristische Personen verkauft wur- 
den, eine implizite Erklärung der Verkäuferin und – durch den von 
den Käuferinnen 1 und 2 gemeinsam unterzeichneten Kaufvertrag 
(vgl. Bf-act. 1 S. 26) – die Auflösung der Zugehöreigenschaft. Dass 
die Anmerkung im Grundbuch nicht gelöscht wurde, spielt dabei 
– wie die Beschwerdeführerinnen zutreffend ausführen – keine Rol- 
le. Tatsache ist, dass durch den separaten Verkauf von Immobilien 
sowie mobilen und immateriellen Gütern die unmissverständliche 
Willenserklärung erfolgte, dass das Zugehör nicht das rechtliche 
Schicksal der Hauptsache teilen soll (vgl. Wortlaut von Art. 644 
Abs. 1 ZGB). Also auch dieser Ansatz spricht letztlich für die oben 
dargelegte Lösung.

7. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerdegeg- 
nerin die Handänderungssteuer zu Unrecht auch auf dem Kaufpreis 
für das Zugehör erhoben hat. Somit ist die Beschwerde gutzuheis- 
sen und der angefochtene Einspracheentscheid vom 19. Dezember 
2019 insoweit aufzuheben, als darin der Kaufpreis für das Zugehör 
in der Höhe von Euro 2‘950‘000.– (Fr. 3‘215‘500.–) betreffend Ver- 
anlagung der Handänderungssteuer mitberücksichtigt wird. Die 
Bemessungsgrundlage für die kommunale Handänderungssteuer 
bildet der Immobilienwert.
A 20 5 Urteil vom 18. Mai 2020