# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 76d7c4ee-8ab7-5b6a-b5bc-1b3ff267e780
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-10-13
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 13.10.2009 R 2009 15
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2009-15_2009-10-13.pdf

## Full Text

R 09 15

5. Kammer 

URTEIL
vom 13. Oktober 2009

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baugesuche

1. … – in seinen Gesuchen und Eingaben verschiedentlich auch als „… 

Management“ bezeichnet – ist seit Oktober 2002 Eigentümer der Parzelle Nr. 

254 in …, auf welcher seit Jahrzehnten das Chalet Firnelicht steht. Dieser 

Altbau, in dessen Erdgeschoss sich eine kleine Sauna befand, hatte weder 

eine Garage noch einen offenen Autoabstellplatz. Erschlossen wird die 

Parzelle über die Obere Waldpromenade (Parzelle Nr. 2053, Eigentümerin 

Gemeinde …), die seit jeher ein beliebter Wanderweg ist. Im Generellen 

Erschliessungsplan (GEP) vom 24. November 2002 besteht dort ein 

öffentlicher Fussweg. Die Signalisation weist darauf hin, dass Anwohner das 

Wegstück zum Güterumschlag befahren dürfen. 

2. Am 7. Juni 2004 reichte … ein Baugesuch ein. Er sah einen Abbruch des 

teilweise auf Parzelle Nr. 1344 der Bürgergemeinde Chur bestehenden 

Zugangs und Blockwurfs, den Anbau eines Hausaufgangs und Kellers im 

Untergeschoss gegen Süden, die Erweiterung der Sauna mit Dampfbad, 

Dusche und Kühlbecken sowie den Neubau von Stützmauern gegen 

Südwesten, Süden und Südosten vor. Im Untergeschoss plante er unter 

anderem einen dreieckigen Raum mit einer über 2 m breiten Doppeltüre ins 

Freie. Am 12. Juli 2004 erteilte die Baukommission die entsprechende 

Bewilligung. In der Folge wurde das Bauvorhaben jedoch nicht ausgeführt und 

die Baubewilligung erlosch. Nachdem das Gemeindebauamt erfuhr, dass … 

im Chalet eine Autogarage erstellen wollte, wies es diesen darauf hin, dass er 

diesbezüglich kaum mit einer Baubewilligung rechnen könne. 

3. Am 8. Juni 2006 liess … wiederum ein Baugesuch (2006/31) stellen. Im 

Untergeschoss sollte der dreieckige Raum im Wesentlichen bestehen bleiben, 

aber die Doppeltüre sollte nach Westen verschoben werden, sodass dahinter 

keine Treppe mehr war. Bergseits des dreieckigen Raums waren neue 

Räumlichkeiten für Sommer- und Wintersportgeräte sowie ein Wasch- und 

Trockenraum vorgesehen. Im Erdgeschoss war nun geplant, die alte Sauna 

zu entfernen und dort unter Beibehaltung von Dampfbad, Kühlbecken und 

Dusche einen Liegebereich zu schaffen. Für dieses Projekt erteilte die 

Baukommission am 10. Juli 2006 die Bewilligung. Sie verlangte, dass noch 

vor Baubeginn eine revidierte Baueingabe bezüglich Einhaltung der 

Grenzabstände für den Wellnessbereich und den Wintersportgeräteraum zur 

Prüfung und Genehmigung einzureichen sei. Zudem sei der Bereich zwischen 

der Oberen Waldpromenade (Wegrand) und der Stützmauer gemäss 

Absprache mit dem Gemeindebauamt zu gestalten. 

4. Am 1. Juni 2007 liess … ein erstes Abänderungsgesuch einreichen 

(2006/31a), welches als Änderung die Vergrösserung des seitlichen 

Grenzabstandes beim Westanbau im Untergeschoss von 1.4 m auf 2.5 m und 

den Verzicht auf ein Vordach über dem Eingangsbereich vorsah. Dieses 

Gesuch bewilligte die Baukommission am 19. Mai 2007. Es wurde aber 

festgehalten, dass die Auflagen gemäss der Stammbaubewilligung 2006/31 

weiterhin aufrecht erhalten bleiben. Zudem wurde verfügt, dass die 

Stützmauer entlang der Oberen Waldpromenade die Bauparzelle nicht 

überschreiten dürfe. 

5. Im Spätsommer 2007 wurde mit den Bauarbeiten begonnen. Am 22. Mai 2008 

führten das Bauamt und die Bauherrschaft einen gemeinsamen Augenschein 

durch, mit dem Zweck, die Gestaltung des Bereichs zwischen 

Waldpromenade und Stützmauer zu regeln, was auch erfolgte. Indessen 

wurden Abweichungen von der Baubewilligung bei den schon ausgeführten 

Bauteilen im Westen festgestellt. Unmittelbar an der Grenze zu Parzelle Nr. 

426 wurde eine Mauerscheibe mit Terrassenkanzel festgestellt, die den 

Nachbarn Reichwein zur Intervention veranlasst hatte. Ausserdem sei im 

Untergeschoss neben der grossen Wandöffnung noch eine weitere 

Wandöffnung für eine separate Ausgangstüre erstellt worden. Innen habe 

man keine Mauern für Geräteräume und den Waschraum festgestellt, obwohl 

sonst die gesamte Rohbaute schon erstellt worden sei. 

6. Am 4. September führten das Bauamt und der Bauleiter einen weiteren 

Augenschein durch. Dabei wurden folgende Abweichungen von den erteilten 

Baubewilligungen festgestellt: Statt lediglich 2.5 m sei der Weg Obere 

Waldpromenade ca. 3 m breit, der seitliche Strassenabschluss sei nur ca. 25 

cm hoch statt 50 cm, der Vorplatz habe eine Breite von 4.9 m statt 2.3 m 

zentrisch zum Tor und es fehle die Anböschung zur Parzelle Nr. 426 obwohl 

eine solche von 60 cm bis 100 cm unter die Fensterbank vorgesehen gewesen 

sei. Die Gemeinde bestand auf der Erfüllung dieser an der Begehung vom 22. 

Mai 2008 festgelegten Auflagen. 

7. Nachdem die Vollendung der Umbauarbeiten bekannt gegeben wurde, fand 

am 25. November 2008 die Schlussabnahme statt, an welcher das Bauamt 

und der Bauleiter teilnahmen. Anlässlich dieser Abnahme wurde unter 

anderem festgestellt, dass der Saunaraum im Erdgeschoss lediglich eine 

Dusche und einen kleinen Whirlpool hatte, aber keine Saunakabine, kein 

Dampfbad, kein Abkühlbecken, und auch keine Vorbereitungsinstallationen 

dazu. Statt im Untergeschoss stand die Heizung im Erdgeschoss und für den 

Öltank, welcher gemäss Bewilligung im Untergeschoss hinter der Treppe 

hätte installiert werden sollen, wurde ausserhalb des Gebäudes im 

Waldabstandsbereich ein separater Raum erstellt. Darüber hinaus fehlten im 

Untergeschoss nach wie vor jegliche Wände für die Sportgeräteräume bzw. 

den Waschraum. 

8. Bereits am 25./29. September 2008 liess … ein zweites Abänderungsgesuch 

(2006/31b) zu den Abweichungen im Untergeschoss einreichen. Diese 

Änderung bewilligte die Baukommission am 8. Dezember 2008, wobei die 

Auflagen gemäss Stammbaubewilligung 2006/31 und der Projektänderung 

2006/31a integrierenden Bestandteil bildeten. Ferner wurde verfügt, dass der 

Abstellraum im Untergeschoss nicht als Autoeinstellplatz benutzt werden 

dürfe (Ziffer 4 des Dispositivs), was im Grundbuch auf Blatt 254 anzumerken 

sei (Ziffer 5 des Dispositivs). Gegen diese Bewilligung vom 8. Dezember 2008 

liess … Einsprache erheben und beantragte die Aufhebung der Ziffern 4 und 

5 des Dispositivs. 

9. Ende November 2008 stellte die Bauherrschaft zudem ein drittes 

Abänderungsgesuch (2006/31c) betreffend die Abweichungen im 

Saunaraum. Dieses Gesuch („Wellness statt Sauna“) wurde von der 

Baukommission am 22. Dezember 2008 bewilligt. Es wurde verfügt, dass der 

Wellnessraum nicht zu Wohn-, Arbeits- oder Schlafzwecken genutzt werden 

dürfe (Ziffer 2 des Dispositivs), was im Grundbuch auf Blatt 254 anzumerken 

sei (Ziffer 3 des Dispositivs). Auch gegen diese Bewilligung liess … 

Einsprache erheben und beantragte die Aufhebung der Ziffern 2 und 3 des 

Dispositivs. 

10. Am 9. Februar 2009 wies der Gemeinderat in zwei separaten Entscheiden die 

beiden Einsprachen betreffend die Bewilligungen 2006/31b und 2006/31c ab. 

Die früheren Gesuche hätten im Untergeschoss noch Sauna- und 

Wellnessräume vorgesehen, und jetzt sei ein 2.5 m breites Einfahrtstor mit 

einem dahinterliegenden Abstellraum geplant. Die Baukommission habe zu 

Recht die Umnutzung in eine Autoeinstellhalle befürchtet, weshalb die Auflage 

sowie deren Anmerkung im Grundbuch im öffentlichen Interesse liege. Es 

könne auf die Auflage zurückgekommen werden, wenn die planerischen 

Grundlagen geändert würden. Betreffend Wellnessraum im Erdgeschoss 

wurde ausgeführt, dass ein Verbot der Umnutzung in BGF-pflichtige Wohn-, 

Schlaf- oder Arbeitsräume verfügt und angemerkt werden müsse, weil keine 

Ausnützung mehr zur Verfügung stehe. Hallenbäder und Saunen seien 

gemäss dem Baugesetz der Gemeinde … nicht ausnützungspflichtig. 

Aufgrund der vorzüglichen Lage bestehe die Gefahr der Umnutzung. Der 

Wellnessraum sei nicht gemäss bewilligten Plänen mit Saunainstallationen 

ausgerüstet worden und sei daher als überdimensioniertes Badezimmer zu 

werten. Die Baukommission habe grosszügigerweise entgegen den 

gesetzlichen Bestimmungen die Bewilligung mit Auflage erteilt, jedoch zur 

Sicherung deren Anmerkung im Grundbuch verlangt, was gerechtfertigt sei. 

11. Gegen diese beiden Einspracheentscheide bzw. die Baubewilligungen 

2006/31b und 2006/31c liess … (nachfolgend Beschwerdeführer) am 12. 

März 2009 Beschwerde beim Verwaltungsgericht Graubünden erheben und 

beantragte deren Aufhebung und die Erteilung der nachgesuchten 

Baubewilligung, eventualiter die Rückweisung zur Neubeurteilung an die 

Gemeinde. Erforderlich für den Erlass von Bedingungen und Auflagen sei, 

dass sie in einem engen sachlichen Zusammenhang mit dem Bauvorhaben 

stehen, verhältnismässig und durchsetzbar seien. Diese Voraussetzungen 

seien im vorliegenden Fall nicht erfüllt. 

Betreffend „Autoeinstellhalle“ führte der Beschwerdeführer aus, dass der 

Raum im Untergeschoss von Anfang an als Abstellraum bewilligt worden sei 

und es seien keine Auflagen betreffend allfälliger Umnutzung in eine 

Autoeinstellhalle gemacht worden. Dass der Raum jetzt grösser werde, 

vermöge daran nichts zu ändern. Die Benützung dieses Raums als 

Autoeinstellhalle sei objektiv gar nicht möglich. Zum einen sei die obere 

Waldpromenade mit einem Fahrverbot belegt und könne nur zum 

Güterumschlags befahren werden, weshalb die Zufahrt zum Zwecke des 

Parkierens strafbar wäre. Zum anderen habe die Gemeinde eine Breite des 

Zugangs von bloss 1.8 m und Bordsteine mit einer Mindesthöhe von 25 cm 

vorgeschrieben, weshalb mit einem normalen Fahrzeug in den Zugang gar 

nicht eingebogen werden könne. Daran vermöge auch die Breite des Tores 

von 2.5 m nichts zu ändern. Diesbezüglich sei mit der Gemeinde anlässlich 

des Augenscheins vom 22. Mai 2008 ausserdem vereinbart worden, dass das 

Tor so bestehen bleiben dürfe und der Vorplatz so umzugestalten sei, dass 

ein Wenden und Einfahren in die Garage verunmöglicht werde. Der GEP sage 

nichts darüber aus, wo private Parkierungsanlagen erstellt werden dürften. 

Die Zulässigkeit der Erstellung einer solchen Anlage bestehe unabhängig 

davon, ob der GEP eine hinreichende Zufahrt dazu vorsehe. Es gebe auch 

ansonsten keine Bestimmung, welche die Erstellung einer Autoeinstellhalle 

verböte. Das kommunale Baugesetz schreibe nicht vor, zu welchen Zwecken 

Abstellräume genützt werden dürfen. Solange keine Änderung der 

Bruttogeschossfläche (BGF) erfolge, sei es irrelevant, ob ein solcher 

Abstellraum für das Abstellen von Fahrzeugen, Holz oder anderen 

Gegenständen verwendet werde. Es handle sich nicht um eine 

Zweckänderung, wenn Fahrzeuge eingestellt würden. Eine Garage sei nicht 

erstellt worden. Eine solche müsste von der Gemeinde aber sogar mittels 

Ausnahmebewilligung bewilligt werden, zumal kein Vorplatz erstellt werden 

könne, die Erstellung von Parkraum im öffentlichen Interesse liege und sich 

in vertretbarer Distanz keine Gemeinschaftsanlage befinde. Die somit ohnehin 

unzulässige öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung erweise sich auch 

als sachfremd und diene nur zur Einhaltung des Fahrverbots auf der 

Promenade. Deren Anmerkung im Grundbuch wäre darüber hinaus 

unverhältnismässig, weil objektiv keine Nutzung als Autoeinstellhalle möglich 

wäre. 

Betreffend „Wellness“ führte der Beschwerdeführer aus, dass inzwischen das 

Dampfbad entsprechend der Bewilligung vom 22. Dezember 2008 eingebaut 

worden sei. Die Projektänderung sei fälschlicherweise als „Wellness anstelle 

Sauna im Erdgeschoss“ umschrieben worden. Es könne keinen Unterschied 

machen, ob in diesem Raum nun eine Sauna oder eine Dampfbad-Kabine 

stehe. Zudem sei auch ein Whirlpool in einem nicht BGF-pflichtigen Raum 

zulässig. 

12. Mit Vernehmlassung vom 27. April 2009 beantragte die Gemeinde die 

Abweisung der Beschwerde. Betreffend Wellnessraum führte die Gemeinde 

aus, dass in der Stammbaubewilligung noch Dampfbad, Kühlbecken und 

Dusche vorgesehen gewesen seien, weswegen der Charakter des gesamten 

Raums als Sauna gewahrt gewesen sei. Bei der Bauabnahme Mitte 

November 2008 sei festgestellt worden, dass der Saunaraum bloss eine 

Dusche und einen kleinen Whirlpool umfasse, jedoch keine Saunakabine, 

kein Dampfbad, kein Abkühlbecken sowie keine Vorinstallation dazu. Der 

Saunaraum sei in der Stammbaubewilligung und in der Bewilligung 2006/31a 

als nicht BGF-pflichtig qualifiziert worden. Jetzt könne er aber aufgrund der 

fehlenden Installationen, der Grundfläche von über 30 m2, der oberirdischen 

Lage, der Fenster und der breiten Glastüre zur angrenzenden Terrasse mit 

geringem Aufwand und ohne äusserliche Erkennung als BGF-pflichtiger 

Raum hergerichtet und benützt werden. Aus diesem Grund sei die Auflage 

zur Nutzungsbeschränkung und deren Anmerkung im Grundbuch zu Recht 

erfolgt. Im Bezug auf den Abstellraum hielt die Gemeinde fest, dass das 

Garagentor im Untergeschoss auf ca. 2.75 m verbreitert worden sei und eine 

separate Eingangstüre vorgesehen sei. Der grosse Abstellraum könne leicht 

und unauffällig zu einer Autoeinstellhalle umfunktioniert werden. Auch 

diesbezüglich seien daher die Auflage und deren Anmerkung gerechtfertigt. 

Darüber hinaus wies die Gemeinde darauf hin, dass auf dem Areal der 

Natureisbahn … ein Parkhaus gebaut werde, worin noch einige Plätze 

erhältlich seien. Dieses Parkhaus liege in vertretbarer Distanz zur Parzelle Nr. 

254. 

13. In seiner Replik liess der Beschwerdeführer an seinen Anträgen festhalten. Er 

führte aus, dass mit dem Nachbarn Reichwein (Parzelle Nr. 426) eine gütliche 

Lösung gefunden werden konnte. Mit der Gemeinde sei am 22. Mai 2008 

vereinbart worden, dass das Tor 2.3 m Breite umfasse und ein Wenden und 

Einfahren in den Raum unmöglich gemacht werde. Zudem sei die Breite des 

Zugangs zum Tor auf 1.8 m reduziert worden. Auch die Änderung der 

Raumeinteilung im Untergeschoss sei von der Gemeinde bewilligt worden. Mit 

der Gemeinde sei ausserdem auch die Umgebungsgestaltung geregelt 

worden. Die Obere Waldpromenade sei nicht verbreitert worden. Der 

Beschwerdeführer machte ferner geltend, dass das Tor bereits am 22. Mai 

2008 vorhanden gewesen sei. Auch die Zwischenwände für die Räume 

bestünden seit diesem Datum und am 25. November 2008 sei auch das 

Dampfbad eingebaut gewesen. 

14. In ihrer Duplik liess auch die Gemeinde an ihren Begehren festhalten. Sie 

präzisierte, dass die Umgebungsgestaltung erst am 25. November 2008 

eingereicht worden sei. Wohl seien die Zwischenwände eingezogen worden, 

jedoch gelte dies nicht für den grossen Teil hinter dem Tor. Auch sei am 25. 

November 2008 noch nichts von einem Dampfbad zu sehen gewesen. 

Vergleichend führte die Gemeinde aus, dass andere Saunaräume in … unter 

der Erde lägen. Das kommunale Baugesetz verbiete unterirdische 

Wohnräume und lasse auch unterirdische Arbeitsräume nur unter gewissen 

Voraussetzungen zu. In jenen Fällen seien besondere Auflagen und 

Grundbuchanmerkungen deshalb nicht nötig gewesen. In casu sei dies jedoch 

anders, da es sich um einen oberirdischen Raum in bester Lage handle. 

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, in den 

Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekte sind im vorliegenden Verfahren der Einspracheentscheid 

des Gemeinderates … vom 9./11. Februar 2009 bzw. der Entscheid der 

Baukommission … vom 8./11. Dezember 2008 betreffend die Baubewilligung 

2006/31b sowie der Einspracheentscheid des Gemeinderates … vom 9./11. 

Februar 2009 bzw. der Entscheid der Baukommission … vom 22/24. 

Dezember 2008 betreffend die Baubewilligung 2006/31c. 

2. Formell ist festzuhalten, dass im vorliegenden Fall …, gleichzeitig 

Grundeigentümer, der Beschwerdeführer ist. Die „… Management“ scheint 

eine nicht im Handelsregister eingetragene Einzelfirma des 

Beschwerdeführers zu sein. 

3. a) Die sich im vorliegenden Verfahren stellenden Fragen sind im Lichte der 

(unmittelbar anwendbaren und das formelle Baurecht regelnden) Art. 85 bis 

Art. 96 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG, BR 

801.100) sowie der materiell-rechtlichen Vorgaben in der kommunalen 

Grundordnung zu prüfen und beurteilen. 

b) Sofern das Bauvorhaben die massgeblichen Vorschriften des kommunalen, 

kantonalen und eidgenössischen Rechts einhalten (Art. 89 Abs. 1 KRG), 

insbesondere den im Nutzungsplan ausgedrückten räumlichen 

Ordnungsvorstellungen wie auch allen übrigen planerischen und 

baupolizeilichen Vorschriften entsprechen sollte, bestünde für die 

Bauherrschaft grundsätzlich ein Anspruch auf Erteilung einer (unbelasteten) 

Baubewilligung (= Polizeibewilligung) im Sinne von Art. 89 KRG.

c) Eine gestützt auf Art. 89 KRG erteilte Baubewilligung kann nach Art. 90 Abs. 

1 KRG mit den gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, 

Befristungen) verknüpft werden, wenn dadurch inhaltliche oder formale 

Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben 

werden können oder wenn sich Anordnungen zur Schaffung  oder Erhaltung 

des rechtmässigen Zustands aufdrängen. Art. 90 KRG umschreibt 

generalklauselartig, welche Nebenbestimmungen (so unter anderem 

Auflagen) im Zusammenhang mit Baubewilligungen materiell zulässig sind. 

Mit der genannten Bestimmung ist die erforderliche formell-gesetzliche 

Grundlage zur Verknüpfung einer Auflage mit einer Baubewilligung dem 

Grundsatz nach denn auch ohne weiteres gegeben, wobei vorliegend 

aufgrund der Vorbringen in den Rechtsschriften davon auszugehen ist, dass 

mit der Auflage nicht inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens 

behoben werden sollen, sondern dass damit die Schaffung bzw. Erhaltung 

des rechtmässigen Zustandes angestrebt wird. Voraussetzung einer Auflage 

ist, dass diese mit der Bewilligung in einem sachlichen Zusammenhang steht 

und notwendig ist, um einen rechtmässigen Zustand zu sichern. Ferner spricht 

der Gesetzestext mit dem Erfordernis des sich „zur Schaffung oder Erhaltung 

des rechtmässigen Zustandes“-Aufdrängens den Grundsatz der 

Verhältnismässigkeit an, der Voraussetzung für jegliche Verknüpfung einer 

Nebenbestimmung mit einer Baubewilligung sein muss. Die 

Nebenbestimmung muss mithin somit unter Wahrung des Grundsatzes der 

Verhältnismässigkeit geeignet und erforderlich sein, den rechtmässigen 

Zustand zu sichern. Dazu ist der Mitteleinsatz für die Wahrung des Rechtes 

entsprechend dem Rechtswert des Schutzgutes zu dosieren, wobei die 

Verwaltung dem Bürger weder von vorneherein misstrauisch gegenüber 

treten, noch in ihm einen potentiellen Rechtsbrecher sehen, sondern von der 

grundsätzlichen Rechtstreue der Bürger ausgehen soll. Für die Verknüpfung 

von Auflagen im Baubewilligungsverfahren bedeutet dies, dass sich eine 

Belastung des Bauherrn nur dann rechtfertigt, wenn nach den Umständen 

eine künftige Rechtsverletzung wahrscheinlich ist und sich entsprechend eine 

Auflage zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustandes 

aufdrängt (PVG 2008 Nr. 21 E. 2 a ff.; im Ergebnis bereits PVG 1993 Nr. 37 

mit weiteren Hinweisen).

4. a) Betreffend Abstellraum führt der Gemeinderat in seinem Einspracheentscheid 

vom 9. Februar 2009 aus, dass die Auflage betreffend das Verbot der 

Umnutzung als Autoabstellplatz sowie die Eintragung dieser Auflage in das 

Grundbuch gerechtfertigt sei, zumal die Gefahr der Umnutzung als hoch 

einzustufen sei. Der Beschwerdeführer macht geltend, dass die Benützung 

dieses Abstellraums als Autoeinstellhalle objektiv gar nicht möglich sei. Das 

kommunale Baugesetz schreibe nicht vor zu welchen Zwecken Abstellräume 

genützt werden dürfen. Solange keine Änderung der BGF erfolge, sei es 

irrelevant, für was ein solcher Abstellraum verwendet werde. Es ist daher zu 

prüfen, ob die Gemeinde bezüglich des Abstellraums die Bewilligung zu Recht 

an die Auflage geknüpft hat, dass dieser Raum nicht als Autoabstellplatz 

umgenutzt werden dürfe und diese Auflage ins Grundbuch einzutragen sei. 

b) Zweifellos erfüllt die angefochtene Auflage die von der Lehre sowie der 

Rechtsprechung geforderte Voraussetzung des sachlichen 

Zusammenhanges mit der Baubewilligung. Die Auflage zulasten des 

Bewilligungsadressaten, die fragliche Baute dürfe künftig nur zum bewilligten 

Zweck benützt werden, ist auch nicht sachfremd. Fraglich ist jedoch, ob die 

angefochtene Auflage tatsächlich notwendig ist, um den rechtmässigen 

Zustand gemäss Art. 90 KRG zu sichern. Eine Baubewilligung – geknüpft an 

die Auflage eines Zweckentfremdungsverbots – ist zulässig, sofern 

objektiverweise eine gewisse Wahrscheinlichkeit nicht ausgeschlossen 

werden kann, dass das fragliche Bauvorhaben nach Bauabnahme künftig 

auch noch anderweitig genutzt werden könnte, als dies aus den eingereichten 

Bauplänen hervorgeht (vgl. Rubrum des Entscheides PVG 2005 Nr. 22). 

Wie der Beschwerdeführer korrekt ausführt, gibt es keine gesetzliche 

Grundlage, die das Verbot einer Einstellhalle regelt. Es geht demnach gestützt 

auf die obigen Ausführungen um die Frage der Verhältnismässigkeit dieser 

Auflage. Anlässlich eines Augenscheins am 2. Oktober 2009 begutachtete 

das Verwaltungsgericht die Situation vor dem Hauseingang bzw. vor dem Tor 

zum Abstellraum sowie den Abstellraum selber. Vor dem Tor zum Abstellraum 

ist die Zufahrt mittels Bordsteinen mit einer Höhe von ca. 25 cm auf 1.8 m 

verengt. Dies macht ein Einfahren mit einem Auto nahezu unmöglich. Darüber 

hinaus ist der Boden im Abstellraum nicht armiert, weshalb er bei der Einfahrt 

mit einem Auto respektive unter entsprechender Belastung wohl einbrechen 

würde. Ferner ist auch das Parkieren im Innern des Raums aus rein 

räumlichen Gründen nur schwer möglich. Ebenfalls zu beachten ist, dass der 

Abstellraum nicht vom Treppenhaus abgetrennt ist, was zur Folge hätte, dass 

beim Einfahren mit einem Auto sämtliche Abgase in die oberen Geschosse 

gehen würden. Gestützt auf diese Überlegungen gelangt das Gericht zu der 

Auffassung, dass die Umnutzung des Abstellraums in einen Autoeinstellraum 

äusserst unwahrscheinlich ist. Es wären hierzu sowohl im Raum selber als 

auch vor dem Tor massive bauliche Massnahmen vorzunehmen, die 

zumindest betreffend die Einfahrt auch von aussen sichtbar wären. Neben 

dem Vorbau und der Konstruktion des Raums an sich, ist schliesslich auch zu 

beachten, dass die Zufahrt zu diesem Haus mit dem Auto an sich verboten ist 

und nur der Güterumschlag erlaubt ist. Zusammenfassend vertritt das Gericht 

daher die Meinung, dass die Gefahr der Umnutzung betreffend den 

Abstellraum als äusserst gering eingestuft werden kann. Die Auflage der 

Gemeinde erweist sich damit als unverhältnismässig, weshalb die 

Beschwerde diesbezüglich gutzuheissen ist. 

5. a) Im Bezug auf den Wellnessraum bestätigt der Gemeinderat in seinem 

Einspracheentscheid vom 9. Februar 2009 die Ansicht der Gemeinde, dass 

ein Verbot der Nutzung in BGF-pflichtige Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume 

verfügt und im Grundbuch angemerkt werden dürfe, da aufgrund der 

vorzüglichen Lage des Raums die Gefahr bestehe, dass dieser Raum, ohne 

dass es nach aussen ersichtlich werden würde, umgenutzt werde. Dem hält 

der Beschwerdeführer entgegen, dass die Gemeinde bei der 

Stammbaubewilligung noch keine Auflagen gemacht habe. Es sei nicht 

nachvollziehbar, weshalb dies nun verlangt werde, zumal es keinen 

Unterschied machen könne, ob in diesem Wellnessraum nun eine Sauna oder 

eine Dampfbad-Kabine stehe. Zudem sei auch ein Whirlpool in einem nicht 

BGF-pflichtigen Raum zulässig. Vorliegend ist demnach zu prüfen, ob die 

Gemeinde zu Recht die Auflage erteilt hat, dass der Wellnessraum nicht 

umgenutzt werden dürfe und diese Auflage ins Grundbuch einzutragen sei. 

b) Auch bezüglich der Umnutzung des Wellnessraums gilt, dass die 

angefochtene Auflage einen sachlichen Zusammenhang mit der 

Baubewilligung aufweist. Darüber hinaus ist die Auflage, die fragliche Baute 

dürfe künftig nur zum bewilligten Zweck benützt werden, auch nicht 

sachfremd. Betreffend Verhältnismässigkeit gilt, dass eine Baubewilligung 

dann an eine Auflage des Zweckentfremdungsverbots geknüpft werden darf, 

wenn objektiverweise nicht mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit 

ausgeschlossen werden kann, dass der Raum künftig anderweitig genutzt 

werden könnte, als dies aus den eingereichten Bauplänen hervorgeht (vgl. 

Rubrum des Entscheides PVG 2005 Nr. 22).

Im Rahmen des Augenscheins vom 2. Oktober 2009 konnte sich das 

Verwaltungsgericht ein Bild des fraglichen Wellnessraums machen. Der 

Raum im Erdgeschoss beinhaltet einen kleinen Liegebereich (zwei 

Liegestühle), einen kleinen Whirlpool sowie eine Dampfbad-Kabine. Der 

Raum ist abgetrennt zu den Wohnungen und Gäste, die den Raum nutzen 

möchten, müssen dafür das Treppenhaus durchqueren. Der Wellnessraum 

hat eine Grösse von ca. 30 m2, ist oberirdisch, hat grosse Fenster sowie eine 

Glastüre zur angrenzenden Terrasse. Das Gericht teilt die Meinung der 

Vorinstanz, wonach der Wellnessraum leicht in einen BGF-pflichtigen Wohn-

, Schlaf- oder Arbeitsraum umgewandelt werden könnte. Mit einer Grösse von 

rund 30 m2 ist der Raum gross genug, um darin mindestens eine 1-

Zimmerwohnung einzurichten. Da es sich um einen internen Raum handelt, 

wäre ein solcher Umbau möglich, ohne dass dies von aussen ersichtlich wäre. 

Auch das anlässlich des Augenscheins vorgebrachte Argument des 

Beschwerdeführers, dass für den Raum Investitionen in Höhe von 

Fr. 110'000.-- getätigt wurden, vermag daran nichts zu ändern. Da eine 

Umnutzung des Raums nicht mit einer genügend hohen Wahrscheinlichkeit 

ausgeschlossen werden kann, hat die Gemeinde die Auflage betreffend ein 

entsprechendes Verbot zu Recht verfügt.

Zu prüfen bleibt, ob die Gemeinde die Eintragung dieser Auflage ins 

Grundbuch verlangen durfte. Gemäss Art. 90 Abs. 2 KRG dürfen 

Nebenbestimmungen, dazu gehören unter anderem auch Auflagen, mit 

längerer zeitlicher Wirkung oder solche die von erheblicher Bedeutung sind 

vor Baubeginn auf Kosten der Baugesuchstellenden im Grundbuch 

angemerkt werden. Die sachliche Rechtfertigung einer Eintragung liegt in 

deren Wirkung und Bedeutung sowie im Publizitätsbedürfnis Dritter, so 

beispielsweise von potentiellen Käufern. Im vorliegenden Fall sind die 

Voraussetzungen für eine Eintragung erfüllt, zumal die Auflage sicherlich 

zumindest eine längere zeitliche Wirkung hat. 

Die Beschwerde ist demzufolge sowohl betreffend die Auflage zur Umnutzung 

des Wellnessraums als auch betreffend die Anmerkung dieser Auflage im 

Grundbuch abzuweisen. 

6. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Umnutzung des Abstellraums in 

einen Autoeinstellraum mit genügend hoher Wahrscheinlichkeit 

ausgeschlossen werden kann, weshalb die Voraussetzungen für eine 

entsprechende Auflage nicht erfüllt sind. Die Beschwerde ist in diesem Punkt 

daher gutzuheissen. Dagegen kann die Umnutzung des Wellnessraums nicht 

mit einer objektiverweise geforderten gewissen Wahrscheinlichkeit 

ausgeschlossen werden. Die Auflage sowie deren Anmerkung im Grundbuch 

sind gestützt auf obige Erwägungen gerechtfertigt. Die Beschwerde ist 

diesbezüglich demnach abzuweisen. 

7. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 3'000.-- zur 

Hälfte zulasten des Beschwerdeführers und zur Hälfte zulasten der 

Gemeinde. Diese hat dem Beschwerdeführer entsprechend dem 

Verfahrensausgang ausserdem eine reduzierte aussergerichtliche 

Entschädigung von Fr. 2'000.-- zu bezahlen. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Auflage betreffend 

Abstellplatz in Ziffer 4 sowie deren Anmerkung im Grundbuch gemäss Ziffer 

5 der Baubewilligung 2006/31b vom 8. Dezember 2008 aufgehoben. Im 

Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 338.--

zusammen Fr. 3'338.--

gehen je zur Hälfte zulasten von … sowie der Gemeinde … und sind innert 30 

Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 

Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Gemeinde … hat … eine reduzierte aussergerichtliche Entschädigung von 

Fr. 2’000.-- (inkl. MWST) zu bezahlen.