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**Case Identifier:** e0592420-0e6c-5666-b504-86c96b8f90c3
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-07-27
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 27.07.2015 BO.2014.29
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_KG_002_BO-2014-29_2015-07-27.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: BO.2014.29

Stelle: Kantonsgericht

Rubrik: Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)

Publikationsdatum: 27.07.2015

Entscheiddatum: 27.07.2015

Entscheid Kantonsgericht, 27.07.2015
Art. 270a OR (SR 210): Der Mieter hat Anspruch auf Herabsetzung des 
Mietzinses, wenn sich die für die Bestimmung des Mietzinses 
massgebenden Berechnungsgrundlagen wesentlich verändert haben. Der 
Vermieter kann einem Senkungsbegehren den Einwand des nicht 
übersetzten Ertrages entgegenhalten. Als rechtshindernde Tatsache ist 
dieser vom Vermieter zu beweisen. Der Ertrag gilt als übersetzt bzw. die 
Rendite als missbräuchlich, wenn sie den Referenzzinssatz um mehr als ein 
halbes Prozent übersteigt. Massgebend ist der – im Rahmen der absoluten 
Methode errechnete – Nettoertrag, welcher sich aus dem Verhältnis 
zwischen den in die Mietliegenschaft investierten Eigenmitteln und dem 
Mietzins nach Abzug der Fremdkapitalkosten sowie der Verwaltungs-, 
Betriebs- und Unterhaltskosten ergibt (Kantonsgericht, III. Zivilkammer, 
27. Juli 2015, BO.2014.29).

 

 

I.

1.    K.M. ist seit 15. August 2003 Mieterin einer 4½-Zimmerwohnung an der B.-Strasse 

2 in XY (11. OG, Nr. 115) für ursprünglich Fr. 1'185.00 (netto) pro Monat (kläg.act. 3). 

Am 1. Juni 2007 wurde der Nettomietzins auf Fr. 1'210.00 erhöht (kläg.act. 5) und per 

1. Mai 2012 aufgrund des gesunkenen Referenzzinssatzes auf Fr. 1'130.00 reduziert 

(kläg.act. 6). Mit Schreiben vom 11. September 2013 verlangte die Mieterin angesichts 

des erneut gesunkenen Referenzzinssatzes eine weitere Mietzinsherabsetzung 

(kläg.act. 7), welche der Vermieter, B.V., mit Hinweis auf eine ungenügende Rendite 

jedoch ablehnte (kläg.act. 8).

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[…]

 

III.

1.    Gemäss Art. 270a OR hat der Mieter Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses, 

wenn sich die für die Bestimmung des Mietzinses massgebenden 

Berechnungsgrundlagen wesentlich verändert, namentlich die Kosten des Vermieters 

gesenkt haben, beispielsweise infolge Hypothekarzinssenkung. Dabei spielt es keine 

Rolle, ob und zu welchem Grad die Liegenschaft fremdfinanziert ist. Zur Anwendung 

kommt der Referenzzinssatz, der vom Eidgenössischen Departement für Wirtschaft, 

Bildung und Forschung (WBF) vierteljährlich bekanntgegeben wird (Art. 12a VMWG; 

SVIT-Kommentar, Art. 270a N 4 ff.; BSK OR I-Weber, Art. 270a N 1b). Der Vermieter 

kann einem Senkungsbegehren den Einwand des nicht übersetzten Ertrages 

entgegenhalten (BGE 121 III 163 E. 2; SVIT-Kommentar, Art. 270a N 20; BSK OR I-

Weber, Art. 270a N 3). Als rechtshindernde Tatsache ist dieser vom Vermieter zu 

beweisen (BGer 4C_85/2002 E. 2a; BGE 121 III 163 E. 2d; BSK OR I-Weber, Art. 269 N 

12a; Heinrich, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, N 26 zu Art. 269-269a OR; 

ZK-Higi, N 109 zu Art. 270a OR; Lachat/Brutschin, Mietrecht für die Praxis, N 18/2.5). 

Der Ertrag gilt als übersetzt bzw. die Rendite als missbräuchlich, wenn sie den 

Referenzzinssatz um mehr als ein halbes Prozent übersteigt (BGE 122 III 257 E. 3; 

Lachat/Brutschin, a.a.O., N 18/5.1; BSK OR I-Weber, Art. 269 N 7; SVIT-Kommentar, 

Art. 269 N 6). Massgebend ist der – im Rahmen der absoluten Methode errechnete – 

Nettoertrag, welcher sich aus dem Verhältnis zwischen den in die Mietliegenschaft 

investierten Eigenmitteln und dem Mietzins nach Abzug der Fremdkapitalkosten sowie 

der Verwaltungs-, Betriebs- und Unterhaltskosten ergibt (BGer 4C.293/2000 E. 1; BGE 

125 III 421 E. 2b; BGE 122 III 257 E. 3a). Die Nettoertragsrechnung hat auf 

tatsächlichen, nicht pauschalisierten Kosten zu beruhen und ist individuell, d.h. 

anteilsmässig über das jeweilige Mietobjekt im Zeitpunkt des Herabsetzungsbegehrens 

zu berechnen (BGE 122 III 257 E. 3b/bb; BSK OR I-Weber, Art. 269 N 6a und 12; 

Lachat/Brutschin, a.a.O., N 18/2.4 und 7.1 f.).

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Nicht bestritten ist, dass der Referenzzinssatz im September 2013 auf 2% gesunken ist 

und die Klägerin somit grundsätzlich Anspruch auf eine Mietzinsreduktion hat (Klage, 

S. 3). Da der Beklagte gegen das Senkungsbegehren den Einwand des ungenügenden 

Ertrages erhebt (kläg.act. 8, 10; Klageantwort [vi-act. 8]), ist zur Beurteilung, ob der 

Ertrag angemessen ist, die aus dem Mietobjekt erzielte Nettorendite zu berechnen. 

Unter diesen Umständen trägt – entgegen dem vorinstanzlichen Entscheid (S. 3 E. 5) – 

der Beklagte die Beweislast für die tatsächlichen Grundlagen der Ertragsberechnung.

Während der Beklagte die von der Vorinstanz erstellte Nettorenditeberechnung 

akzeptiert, erhebt die Klägerin verschiedene Einwände dagegen. Diese gilt es im 

Folgenden zu prüfen.

2.    Zunächst bringt die Klägerin vor, die Vorinstanz habe teilweise einen nicht 

sachgerechten Kostenschlüssel angewandt und sei daher bei der Berechnung des 

Eigenkapitals von zu hohen Anlagekosten ausgegangen. Es sei nicht angebracht, 

sämtliche Investitionen und Kosten im Verhältnis des Verkehrswerts zwischen dem hier 

interessierenden Hochhaus und dem sich auf demselben Grundstück befindlichen 

Mehrfamilienhaus aufzuteilen. So seien die Anlagekosten für das Grundstück und die 

Garage anhand der Anzahl Wohnungen auf die Gebäude zu verteilen, womit dem 

Hochhaus lediglich 72.73% statt 81.58% zuzurechnen seien (Berufung, S. 3 f.). 

a)    Bestehen Bauten wie beispielsweise eine Garage für mehrere Gebäude einer 

Liegenschaft, macht das Erfordernis der individualisierten Ertragsberechnung die 

Aufteilung der Anlagekosten notwendig. Als Aufteilungsschlüssel können unter 

anderem die Zimmerzahl, die Wohnfläche oder der Gebäudewert dienen (BSK OR I-

Weber, Art. 269 N 12; SVIT-Kommentar, Art. 269 N 42 ff.; Walz, Die renditebezogene 

Missbrauchskontrolle nach Art. 269 OR, N 142 f.; Gut, Angemessener Ertrag, in: mp 

4/1996, S. 177 ff., S. 196 ff.). Dabei steht die Wahl des Aufteilungsschlüssels 

grundsätzlich dem Vermieter zu. Nur wenn die von ihm gewählte Methode unhaltbar 

ist, hat das Gericht einzugreifen und eine eigene Berechnung vorzunehmen (BGE 139 

III 209 E. 2.1). 

b)    Auf dem betroffenen Grundstück befinden sich neben dem Hochhaus mit der von 

der Klägerin gemieteten Wohnung ein Mehrfamilienhaus, eine Garage sowie ein 

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Abstellraum (Klageantwort, S. 2; bekl.act. 6, S. 1). Das Grundstück, die Garage und der 

Abstellraum dienen sowohl dem Hochhaus als auch dem Mehrfamilienhaus. Der 

Beklagte teilte 82% der entsprechenden Anlagekosten dem Hochhaus und 18% dem 

Mehrfamilienhaus zu (bekl.act. 2.6). Diese Aufteilung basiere auf dem Verhältnis der 

Gebäudewerte gemäss Kaufvertrag vom 17. Januar 1991 (bekl.act. 6) bzw. erfolge 

aufgrund der Quadratmeterzahlen der Wohnungen (Klageantwort, S. 2; 

Verhandlungsprotokoll, vi-act. 13, S. 4). Die Vorinstanz nahm die entsprechende 

Berechnung vor und kam auf einen Aufteilungsschlüssel von 81.58% zu 18.42% (vi-

Entscheid, S. 4 f.).

Die Klägerin bestreitet nicht die Richtigkeit der beklagtischen Angaben oder der 

vorinstanzlichen Berechnung, bringt jedoch vor, für die Aufteilung der Anlagekosten 

des Grundstücks und der Garage zwischen den beiden Gebäuden sei es 

sachgerechter, auf das Verhältnis der Anzahl Wohnungen abzustellen, da der 

Platzbedarf für ein Auto pro Wohnung gleich gross sei und nicht in einem direkten 

Zusammenhang mit dem Verkehrswert der Liegenschaften stehe (Berufung, S. 3 f.). 

Dem ist entgegenzuhalten, dass nicht grundsätzlich zu jeder Wohnung genau ein 

Parkplatz gehört. Vielmehr ist davon auszugehen, dass in grösseren Wohnungen 

tendenziell mehr Personen wohnen, die insgesamt mehr Parkplätze benötigen. Ebenso 

ist davon auszugehen, dass mit dem Preis der Wohnung auch die Finanzkraft der 

Mieter und die Anzahl Auto pro Mieter steigt. Insgesamt erscheint es jedenfalls nicht 

als weniger sachgerecht, für die Aufteilung der Anlagekosten der Garage und des 

Grundstücks auf den Verkehrswert der Gebäude bzw. die Quadratmeterzahl der 

Wohnungen anstatt auf die Anzahl Wohnungen abzustellen. Unhaltbar ist die vom 

Beklagten gewählte Methode jedenfalls nicht.

Somit ist mit der Vorinstanz von (ursprünglichen) Anlagekosten für das Hochhaus von 

Fr. 12'236'842.11 auszugehen (vi-Entscheid, S. 5; zu den Anlagekosten vgl. auch E. III.

6).

3.    Weiter rügt die Klägerin, die von der Vorinstanz bei der Berechnung des 

Eigenkapitals berücksichtigte Darlehensschuld sei zu hoch. Der Beklagte habe zwei 

Darlehensverträge mit zwei Stiftungen über je Fr. 2'060'000.00 (insgesamt also 

Fr. 4'120'000.00) abgeschlossen, welche gemäss den Verträgen der Finanzierung von 

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vier verschiedenen Liegenschaften dienten (vgl. bekl.act. 3.1 und 3.2). Es sei nicht 

einzusehen, weshalb diese Darlehen derart einseitig, nämlich im Betrag von 

(insgesamt) Fr. 2'880'000.00, der Liegenschaft in XY zuzurechnen seien (Berufung, S. 

5). Der Beklagte bringt dagegen vor, die fragliche Liegenschaft werde durch die 

Darlehen im genannten Ausmass finanziert (Klageantwort, S. 1; Verhandlungsprotokoll, 

vi-act. 13, S. 3; bekl.act. 2.6). Auch die Bank habe eine entsprechende Aufteilung der 

Darlehensbeträge gebilligt (Verhandlungsprotokoll, vi-act. 13, S. 4). Eine gleichmässige 

Verteilung der Darlehen auf die verschiedenen Liegenschaften sei aufgrund der 

unterschiedlichen Werthaltigkeiten nicht akzeptabel (Berufungsantwort, S. 1).

a)    Das Eigenkapital errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Anlagewert einer 

Liegenschaft und dem zur Finanzierung desselben aufgewendeten Fremdkapitals (BSK 

OR I-Weber, Art. 269 N 6; SVIT-Kommentar, Art. 269 N 23). Nicht zu berücksichtigen 

ist somit Fremdkapital, welches nicht in die fragliche Liegenschaft investiert wurde (ZK-

Higi, N 161 zu Art. 269 OR; Lachat/Brutschin, a.a.O., N 18/3.3).

b)    Der Beklagte hat die Liegenschaft in XY, welche unter anderem das Hochhaus mit 

der Mietwohnung der Klägerin umfasst, mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 

21. Dezember 2007 für 15 Mio. Franken erworben (bekl.act. 7). Aus diesem geht hervor 

(S. 2), dass der Kaufpreis unter anderem durch die Übernahme einer Darlehensschuld 

des Verkäufers in Höhe von Fr. 2'880'000.00 gegenüber der D., beglichen wurde. In 

den vom Beklagten ins Recht gelegten Darlehensverträgen mit der E. Stiftung und der 

F. Stiftung über je Fr. 2'060'000.00 vom 1. Januar 2008 (bekl.act. 3.1 und 3.2) wird die 

Übertragung von vier Liegenschaften, einschliesslich jener in XY, sowie der daraus 

folgende Wechsel des Darlehensschuldners erwähnt (jeweils unter Ziff. I). Aufgrund 

dieser Umstände, insbesondere der Tatsache, dass bereits im beurkundeten 

Kaufvertrag die Übernahme einer Darlehensschuld in Höhe von Fr. 2'8800'00.00 

aufgeführt wird, muss, auch wenn in den Darlehensverträgen die Darlehenssumme 

nicht auf die einzelnen Liegenschaften aufgeteilt wird, angenommen werden, dass der 

Beklagte die fragliche Liegenschaft unter anderem mit Darlehen in der genannten Höhe 

finanziert hat, was – für das Hochhaus im Anteil von 81.58% – als Fremdkapital zu 

berücksichtigen ist, zumal die Klägerin weder den Gegenbeweis antritt, noch konkrete 

Anhaltspunkte vorbringt, welche Zweifel an der Sachverhaltsdarstellung des Beklagten 

aufkommen lassen.

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4.    Die Klägerin bringt ausserdem vor, der geltend gemachte Darlehenszins von 7% 

sei massiv zu hoch. Die effektiven Kosten für die Fremdfinanzierung seien lediglich bis 

zu jener Grenze zu berücksichtigen, für die ein unabhängiger Dritter aufkomme bzw. 

aufkommen würde. Im vorliegenden Fall seien dies die Kosten für die Hypothek, 

welche bis zur gängigen 2/3-Grenze durch eine Bank zu marktüblichen Konditionen 

finanziert werde. Für die über dieser Grenze liegende Fremdfinanzierung dürften 

dagegen nicht die effektiven Kosten berücksichtigt werden. Es rechtfertige sich 

vielmehr, entsprechend der maximal zulässigen Eigenkapitalverzinsung von einem 

Darlehenszins von 2.5% auszugehen (Berufung, S. 6). Der Beklagte wendet dagegen 

ein, das Darlehen sei als Risikodarlehen deklariert, weshalb ein Jahreszins von 7% 

durchaus marktkonform sei. Aufgrund dieses Darlehens hätten bessere Konditionen bei 

der Hypothek erzielt werden können. Insgesamt entstünden so 

Fremdfinanzierungskosten von 2.4%, was ebenfalls marktkonform sei 

(Berufungsantwort, S. 1).

a)    Für die Berechnung der Nettorendite ist auf die tatsächlich anfallenden Kosten für 

die Fremdfinanzierung abzustellen. Dabei ist unerheblich, ob der Vermieter bei der 

Fremdmittelaufnahme theoretisch günstigere Zinssätze hätte aushandeln können. Nur 

wenn er missbräuchlich Fremdkapital zu erheblich vom Markt abweichenden 

Bedingungen aufnimmt, ist eine entsprechende Korrektur vorzunehmen (Gut, a.a.O., S. 

193 f; ZK-Higi, N 107 f. zu Art. 269 OR; SVIT-Kommentar, Art. 269 N 29; Lachat/

Brutschin, a.a.O., N 18/6.3).

b)    Die Anlagekosten des Hochhauses von Fr. 12'236'842.11 sind zu rund 67.4% 

(Fr. 8'247'738.00) mittels Bankhypotheken und zu 19.2% (Fr. 2'349'504.00) durch 

Darlehen finanziert, was einen Fremdfinanzierungsgrad von 86.6% (Fr. 10'597'242.00) 

ergibt (vgl. bekl.act. 3.1, 3.3 sowie E. III.6 a.E.). Typischerweise finanzieren Banken bis 

zu 80% des Kaufpreises, gewähren dann aber nur für einen Teil der Belehnung eine 

erste und für den Rest – wegen des höheren Verlustrisikos zu einem erhöhten Zins­

satz – eine zweite Hypothek. Vorliegend wurde die Liegenschaft allerdings zu einem 

noch höheren Grad fremdfinanziert. Eine übliche Bankhypothek für das gesamte 

Fremdkapital wäre wohl nicht erhältlich gewesen. Ob ein Darlehenszins von 7% unter 

diesen Umständen eine erheblich vom Markt abweichende Bedingung war, bleibt 

diskutabel. Zu berücksichtigen ist immerhin, dass im Jahr 2008 der durchschnittliche 

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Zinssatz bereits für eine erste Hypothek bei rund 3.5% lag. Der Zinsaufwand für die 

Hypotheken betrug 2013 Fr. 109'672.07 (81.58% von [Fr. 115'150.00 + Fr. 19'285.00]; 

bekl.act. 3.3) und für die Darlehen Fr. 164'465.28 (81.58% von Fr. 201'600.00; bekl.act. 

3.4), zusammen also Fr. 274'137.35. Demnach verzinst der Beklagte sein für das 

Hochhaus aufgewendetes Fremdkapital insgesamt mit 2.59%. Dies sind wohl, wenn 

auch keine besonders guten, so doch auch keine "äusser[s]t schlechten 

Bedingungen" (Berufung, S. 6). Allerdings erscheint das vom Beklagten vorgelegte 

Finanzierungsmodell über liechtensteinische Stiftungen mit unbekanntem Zweck und 

nicht bekannten Begünstigten intransparent und es fragt sich, ob dieses Konstrukt 

unter den gegebenen Umständen nicht dennoch als missbräuchlich zu bezeichnen und 

daher bei der Berechnung der Nettorendite nicht voll zu berücksichtigen wäre. Letztlich 

kann diese Frage aber offen bleiben, da die Klage – dies zeigen die folgenden 

Erwägungen – gutzuheissen ist, selbst wenn bei der Berechnung der Nettorendite für 

das besagte Darlehen die vom Beklagten behaupteten Zinsen berücksichtigt werden.

Fraglich ist ausserdem, wie mit dem vom Beklagten behaupteten (Klageantwort, S. 1) 

und mit einem Darlehensvertrag vom 1. Juli 2008 belegten (bekl.act. 4), zusätzlichen 

Darlehen von R.W. über Fr. 1 Mio. zu verfahren ist, nachdem der Beklagte den 

entsprechenden Betrag in seiner Nettorenditeberechnung weder als Fremdkapital 

ausweist noch die entsprechenden Zinsaufwendungen – welche gemäss Vertrag 

jährlich 9% und gemäss den Belegen des Beklagten Fr. 80'000.00 betragen (bekl.act. 

4, S. 2; bekl. act. 5, S. 1) – berücksichtigt (bekl.act. 2.2). Würde man das fragliche 

Darlehen bei der Berechnung der Nettorendite mit einbeziehen, resultierten höhere 

Fremdkapitalkosten und ein geringeres Eigenkapital. Ersteres würde zwar den Ertrag 

(ausgedrückt in absoluten Zahlen) schmälern, Letzteres die Nettorendite (Ertrag im 

Verhältnis zum Eigenkapital) jedoch erhöhen. Nachdem sich damit zwei 

neutralisierende Effekte gegenüberstehen und der Beklagte das zusätzliche Darlehen – 

wie auch ein weiteres aus der Buchhaltung ersichtliches Darlehen (vgl. bekl.act. 5, S. 1 

Bu.Nr. 32.245) – offensichtlich bewusst nicht in die Nettorenditeberechnung mit 

einbezogen hat, erscheint es als gerechtfertigt, dieses in der vorliegenden Berechnung 

ebenfalls nicht zu berücksichtigen. Im Übrigen sei angemerkt, dass die Unterlagen und 

Berechnungen des Beklagten – der die Beweislast für die tatsächlichen Grundlagen der 

Ertragsberechnung trägt (vgl. E. III.1) – nicht nur unvollständig, sondern teilweise auch 

widersprüchlich und insgesamt kaum nachvollziehbar sind (vgl. z.B. die jeweils 

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unterschiedlichen Angaben zu den Hypothekarzinsen in der Berechnung der 

Nettorendite [bekl.act. 2.2], der Zinsausweise [bekl.act. 3.3] und dem Kontoauszug der 

Buchhaltung [bekl.act. 5, S. 1] oder die nicht nachvollziehbare Verbuchung der 

Baukosten der Parkgarage [vgl. dazu E. III.6]). Da diese Unzulänglichkeiten – soweit sie 

nicht geklärt werden können – den Ausgang des Verfahrens ohnehin nicht zu 

beeinflussen vermögen, können sie im Folgenden vernachlässigt werden.

5.    Die Klägerin rügt weiter, die Vorinstanz sei von den vom Beklagten behaupteten 

Unterhaltskosten ausgegangen, obwohl diese nicht nachgewiesen seien. Zwar habe 

der Beklagte Belege an die Hauptverhandlung mitgebracht, deren detaillierte 

Überprüfung sei jedoch nicht möglich gewesen, weshalb ihr, der Klägerin, nichts 

anderes übrig geblieben sei, als den Betrag pauschal zu bestreiten (Berufung, S. 7). 

Der Beklagte bringt vor, die Unterhaltskosten ergäben sich aus der Buchhaltung. 

Entsprechende Belege seien vorhanden. Die Klägerin habe Einsicht nehmen können 

(Berufungsantwort, S. 2).

a)    Unterhaltskosten sind die Aufwendungen, die dem Vermieter für die Instandhaltung 

des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch entstehen (BGE 140 III 433 E. 3.5.1; 

ZK-Higi, N 81 zu Art. 269 OR; Lachat/Brutschin, a.a.O., N 18/6.2). Dabei sind bei der 

Nettorenditeberechnung nur effektiv ausgeführte und vom Vermieter bereits bezahlte 

Arbeiten zu berücksichtigen; allfällige Pauschalen können nicht in Anschlag gebracht 

werden (BGer 4C.293/2000 E. 1b; BGer 4C.273/2000 E. 3a; BGE 122 III 257 E. 3b.bb 

und nicht publizierte E. 5, in: mp 1996 S. 149 ff.; ZK-Higi, N 140 ff. zu Art. 269 OR; 

Lachat/Brutschin, a.a.O., N 18/6.7).

Wie erläutert (E. III.1), trägt der Vermieter die Beweislast für die tatsächlichen 

Grundlagen der Ertragsberechnung. Der einfache Untersuchungsgrundsatz (vgl. E. II.2) 

entbindet ihn nicht davon, die Beträge der einzelnen maßgebenden Positionen der 

Ertragsberechnung zu behaupten und den entsprechenden Nachweis zu erbringen. 

Dazu sind die Belege der Liegenschaftsbuchhaltung vorzulegen und nicht nur eine im 

Zusammenhang mit dem Rechtsstreit erstellte fallbezogene Aufstellung. Legt der 

Vermieter die verlangten Beweismittel und Rechnungen vor, darf der Mieter nicht 

inaktiv bleiben. Er hat dem Gericht anzugeben, welche Beweismittel oder 

Berechnungen er bestreitet (Lachat/Brutschin, a.a.O., N 18/2.6; Gut, a.a.O., S. 185).

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b)    Der Beklagte legt eine Zusammenstellung der in den letzten drei Jahren 

angefallenen Unterhaltskosten sowie Auszüge der entsprechenden Konten 

(45000-45030) ins Recht (bekl.act. 2.3 und 5). Belege für die fraglichen Aufwendungen 

sind nicht bei den Akten. Aus dem vorinstanzlichen Verhandlungsprotokoll ist jedoch 

ersichtlich, dass der Beklagte anlässlich der Hauptverhandlung Belege zu den 

Unterhaltskosten präsentiert hatte (Verhandlungsprotokoll, vi-act. 13, S. 2 unten). 

Einem Antrag der Klägerin, diese Belege ins Recht zu legen, gab die vorinstanzliche 

Richterin nicht statt (Verhandlungsprotokoll, vi-act. 13, S. 3 unten). Es ist daher nicht 

möglich, im Berufungsverfahren zu überprüfen, ob der Beklagte die von ihm 

behaupteten und von der Klägerin bestrittenen Unterhaltskosten nachgewiesen hat. 

Diese Frage kann jedoch – dies zeigen die folgenden Erwägungen – offen bleiben, da 

die Klage, selbst wenn auf die nicht belegten Angaben des Beklagten abgestützt wird, 

gutzuheissen ist. Entsprechendes gilt für die Betriebs- und Verwaltungskosten.

Somit wird nachfolgend für das Hochhaus von ordentlichen Unterhaltskosten in Höhe 

von Fr. 97'696.28 (81.58% von Fr. 119'755.18; bekl.act. 2.3, Dreijahresdurchschnitt), 

Betriebskosten in Höhe von Fr. 93'588.98 (81.58% von Fr. 114'720.50; bekl.act. 2.5) 

und Verwaltungskosten in Höhe von Fr. 40'030.91 (5% von Fr. 800'618.14; vgl. vi-

Entscheid, S. 6 sowie Verhandlungsprotokoll, vi-act. 13, S. 3) ausgegangen.

6.    Weiter bringt die Klägerin vor, die Vorinstanz habe fälschlicherweise 50% der 

Baukosten der Parkgarage in den ordentlichen Unterhalt eingerechnet. Selbst wenn die 

damals bestehenden 20 Aussen- und Innenparkplätze, welche durch 58 

Innenparkplätze ersetzt worden seien, komplett sanierungsbedürftig gewesen wären, 

hätten höchstens 35% der Baukosten als ordentlicher Unterhalt berücksichtigt werden 

dürfen (Berufung, S. 8). Ausserdem sei es im vorliegenden Fall nicht zulässig, von den 

durchschnittlichen Aufwendungen der letzten drei Jahre auszugehen, vielmehr müsse 

mindestens auf die letzten fünf Jahre abgestellt werden (Berufung, S. 8 f.). Schliesslich 

seien die Baukosten der Parkgarage gestützt auf die Anzahl Wohnungen zwischen dem 

Hochhaus und dem Mehrfamilienhaus zu verteilen, weshalb dem Hochhaus lediglich 

72.73% anzurechnen seien (Berufung, S. 10). 

a)    Sind in einem in der Berechnungsperiode liegenden Jahr ausserordentlich hohe 

Kosten für den Unterhalt angefallen, weil der Vermieter beispielsweise umfassende 

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Überholungen, die nur in grossen Zeitabständen anfallen, getätigt oder Anlagen wie die 

Heizung oder einen Lift ersetzt hat, sind die investierten Mittel auf die Lebensdauer der 

damit finanzierten Einrichtungen zu verteilen und zu einem Zinssatz, der ½% über dem 

Referenzzinssatz liegt, zu verzinsen (Lachat/Brutschin, a.a.O., N 18/6.5; BSK OR I-

Weber, Art. 269 N 11a; BGE 140 III 433 E. 3.5.2). Nicht als Unterhaltsaufwendungen zu 

berücksichtigen, sondern den Anlagekosten der Liegenschaft hinzuzurechnen sind 

wertvermehrende Investitionen (Lachat/Brutschin, a.a.O., N 18/6.5; BSK OR I-Weber, 

Art. 269 N 8; SVIT-Kommentar, Art. 269 N 18; Walz, a.a.O., N 162; Heinrich, a.a.O., N 

15 zu Art. 269-269a OR; BGE 123 III 171 E. 6a S. 174). Investitionen mit teils 

werterhaltendem und teils wertvermehrendem Charakter sind gemischte Investitionen; 

der wertvermehrende Kostenanteil ist als Investitionskosten, der werterhaltende 

Kostenanteil als Unterhaltskosten zu behandeln (Walz, a.a.O., N 162 und 176). Analog 

der Regelung für umfassende Überholungen gelten bei gemischten Investitionen in der 

Regel 50-70% der Kosten als wertvermehrend (Walz, a.a.O., N 163; ZK-Higi, N 177 zu 

Art. 269 OR; vgl. auch Art. 14 Abs. 1 VMWG).

b)    Unbestritten ist, dass in den Jahren 2011 bis 2013 die je zehn Garagen- und 

Aussenparkplätze durch eine neue Tiefgarage mit 58 Parkplätzen ersetzt wurden 

(Verhandlungsprotokoll, vi-act. 13, S. 2 f.; Berufung, S. 8). Dies hat gemäss Angaben 

des Beklagten Kosten in Höhe von Fr. 1'794'163.80 verursacht (bekl.act. 2.3), wobei 

50% als wertvermehrend und 50% als werterhaltend zu qualifizieren seien 

(Verhandlungsprotokoll, vi-act. 13, S. 2). In seiner Nettorenditeberechnung hat er 

indessen 50% der für den Garagenbau investierten Mittel zu den Unterhaltskosten 

gezählt (vgl. bekl.act. 2.3 und 2.4) und Fr. 448'540.95 (25%), aufgeteilt auf eine 

Lebensdauer von 30 Jahren (Fr. 14'951.37), als ausserordentlichen Unterhalt für das 

Hochhaus verbucht (vgl. bekl. act. 2.2 und 2.4), was von der Vorinstanz übernommen 

wurde (vi-Entscheid, S. 9).

Bei den in die Berechnungsperiode fallenden Kosten für den Neubau der Tiefgarage 

handelt es sich offensichtlich um Investitionen mit teils werterhaltendem und teils 

wertvermehrendem Charakter. Geht man mit dem Beklagten davon aus, dass der 

wertvermehrende Anteil bei 50% lag, was als praxisübliche Prozentpauschale gilt (vgl. 

E. 6.a soeben), sind je die Hälfte (also je Fr. 897'081.90) als Anlagekosten und 

Unterhaltskosten zu verbuchen, wobei die Unterhaltskosten auf die Lebensdauer der 

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Garage, also 30 Jahre, zu verteilen und zu einem Zinssatz von 2½% zu verzinsen sind. 

Zum ordentlichen Unterhalt ist folglich in den nächsten 30 Jahren für den Neubau der 

Garage ein ausserordentlicher Unterhalt im Betrag von Fr. 41'116.25 hinzuzuzählen 

(Amortisation: Fr. 29'902.73 [Fr. 897'081.90 ./. 30]; Zins: Fr. 11'213.52 [Fr. 897'081.90 x 

½ x 2½%]) und davon 81.58% (also Fr. 33'542.64) dem Hochhaus anzurechnen (zur 

Zinsberechnung vgl. auch BGE 140 III 433 E. 3.5.3.2).

Der Beklagte behauptet zusätzliche ausserordentliche Unterhaltskosten in Höhe von 

Fr. 6'412.38 (Fr. 21'363.75 - Fr. 14'951.37) sowie (implizit) weitere wertvermehrende 

Investitionen von Fr. 53'100.40 (Saldo der Konten 44011-44014 abzgl. a.o. Unterhalt; 

vgl. bekl.act. 2.4), die zu berücksichtigen sind (vgl. E. III.5).

Das massgebliche Eigenkapital ist unter Berücksichtigung der wertvermehrenden 

Investitionen von insgesamt Fr. 950'182.30 (Fr. 53'100.40 + Fr. 897'081.90) wie folgt zu 

berechnen (wobei auf deren Anpassung an den Landesindex der Konsumentenpreise 

angesichts der Negativ-Teuerung im entsprechenden Zeitraum verzichtet werden 

kann):

 

ursprüngliche Anlagekosten Hochhaus                                                    Fr. 

12'236'842.11

abzgl. Hypothek (81.58% von Fr. 10'110'000.00)                                   -Fr.   

8'247'738.00

abzgl. Darlehen (81.58% von Fr. 2'880'000.00)                                      -Fr.   

2'349'504.00

Eigenkapital per Dezember 2007 (Index: 108.0 [Basis Mai 2000=100])  Fr.  

 1'639'600.11

Eigenkapital teuerungsbereinigt per Nov. 2013 (Index: 108.7)                Fr.   

1'650'227.15

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wertvermehrende Investitionen (81.58% von Fr. 950'182.30)                  Fr.     

775'158.70

total (neues) Eigenkapital                                                                         Fr.  2'425'385.85

 

Da der Anteil der klägerischen Wohnung am gesamten Hochhaus unbestritten 1.81% 

beträgt (Verhandlungsprotokoll, vi-act. 13, S. 3), ist für die individuelle 

Ertragsberechnung Eigenkapital in Höhe von Fr. 43'899.48 (1.81% von Fr. 

2'425'385.85) dem aus der Wohnung resultierenden Nettoertrag gegenüberzustellen.

7.    Der Nettoertrag ist die Summe, die dem Vermieter von den Mietzinseinnahmen 

nach Abzug sämtlicher Kosten verbleibt.

a)    Der Mietzins der Klägerin beträgt gemäss der letzten Mietzinsfestlegung 

Fr. 1'130.00 und basiert auf einem Hypothekarzinsniveau von 2.5% und einem 

Landesindex der Konsumentenpreise von 108.9 (kläg.act. 6). Nachdem der 

Referenzzinssatz im September 2013 auf 2% gesunken ist, hat die Klägerin daraus 

grundsätzlich einen Anspruch auf Senkung des Nettomietzinses um 5.66% (6 x 100 ./. 

106; vgl. Art. 13 Abs. 1 lit. c und Abs. 4 VMWG sowie Lachat/ Brutschin, a.a.O., 

N 19/3.2.2). Die Kosten des Vermieters haben sich überdies aufgrund der negativen 

Teuerung gesenkt (Index November 2014: 108.7), was die Mieterin zu einer Senkung 

des Mietzinses um weitere 0.09% berechtigt (40% der Teuerung [-0.18%] als 

Teuerungsausgleich sowie 10% der Teuerung für die allgemeinen Kostensenkungen; 

vgl. Art. 16 VMWG; BSK OR I-Weber, Art. 269a N 18 sowie die nicht bestrittene 

klägerische Berechnung, Klage, S. 3 und kläg.act. 12). Dies ergibt insgesamt eine 

Senkung von Fr. 65.00 und einen neuen Mietzins von Fr. 1'065.00.

b)    Der Nettoertrag errechnet sich somit wie folgt (dabei werden – wie erläutert – für 

die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten die bestrittenen Angaben des 

Beklagten bzw. der Vorinstanz ohne weitere Prüfung übernommen):

 

Mietzinseinnahmen (12 x Fr. 1'065.00)                                                     Fr. 12'780.00

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abzgl. Zins Hypothek (1.81% von Fr. 109'672.07)                                   -Fr.   1'985.06

abzgl. Zins Darlehen (1.81% von Fr. 164'465.28 )                                   -Fr.   2'976.82

abzgl. Unterhaltskosten (1.81% von Fr. 97'696.28)                                 -Fr.   1'768.30

abzgl. a.o. Unterhalt Garage (1.81% von Fr. 33'542.64)                         -Fr.      607.12

abzgl. übriger a.o. Unterhalt (1.81% von 81.58% von Fr. 6'412.38)        -Fr.        94.69

abzgl. Betriebskosten (1.81% von Fr. 93'588.98)                                    -Fr.   1'693.96

abzgl. Verwaltungskosten (1.81% von Fr. 40'030.91)                             -Fr.      724.56

Nettoertrag                                                                                                Fr.   2'929.49

 

Im Verhältnis zum Eigenkapital von Fr. 43'899.48 ergibt dies eine Nettorendite von 

6.67%. Diese übersteigt den Referenzzinssatz von aktuell 2% um mehr als ein halbes 

Prozent, auch wenn im Zusammenhang mit der Höhe der ordentlichen 

Unterhaltskosten sowie der Betriebs- und Verwaltungskosten auf die Angaben des 

Beklagten, ohne darüber Beweis abzunehmen, abgestellt wird, womit der Beklagte mit 

seiner Einrede des nicht übersetzten Ertrages scheitert und das 

Herabsetzungsbegehren der Klägerin zu schützen ist.

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	Entscheid Kantonsgericht, 27.07.2015
	Art. 270a OR (SR 210): Der Mieter hat Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses, wenn sich die für die Bestimmung des Mietzinses massgebenden Berechnungsgrundlagen wesentlich verändert haben. Der Vermieter kann einem Senkungsbegehren den Einwand des nicht übersetzten Ertrages entgegenhalten. Als rechtshindernde Tatsache ist dieser vom Vermieter zu beweisen. Der Ertrag gilt als übersetzt bzw. die Rendite als missbräuchlich, wenn sie den Referenzzinssatz um mehr als ein halbes Prozent übersteigt. Massgebend ist der – im Rahmen der absoluten Methode errechnete – Nettoertrag, welcher sich aus dem Verhältnis zwischen den in die Mietliegenschaft investierten Eigenmitteln und dem Mietzins nach Abzug der Fremdkapitalkosten sowie der Verwaltungs-, Betriebs- und Unterhaltskosten ergibt (Kantonsgericht, III. Zivilkammer, 27. Juli 2015, BO.2014.29).

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		2025-07-19T08:54:42+0200
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