# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 95edc0c7-7167-5ac7-ad8f-51126af2082d
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-11
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 11.03.2025 VR3 2019 99
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_VR3-2019-99_2025-03-11.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Urteil vom 11. März 2025 
mitgeteilt am 

Referenz VR3 19 99

Instanz Dritte verwaltungsrechtliche Kammer

Besetzung Brun, Vorsitz
Audétat, Schmid Christoffel, Righetti und von Salis
Gross, Aktuar

Parteien A._____
Beschwerdeführerin

und

B._____
Beschwerdeführer

beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg

gegen

Kanton Graubünden
Beschwerdegegner
vertreten durch die Regierung, wiedervertreten durch Departement 
für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden, 

und 

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Gemeinde C._____
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel, 

Gegenstand Ortsplanungsrevision

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Sachverhalt

A. An der Gemeindeversammlung vom 14. September 2018 beschlossen die 
Stimmberechtigten der Gemeinde C._____ eine projektbezogene Teilrevision der 
Ortsplanung. Im Einzelnen wurden folgende Planungsmittel verabschiedet: 
Teilrevision Baugesetz (Art. 13 und 23), Zonenplan 1:1000 D._____, Genereller 
Gestaltungsplan 1:1000 D._____, Genereller Erschliessungsplan 1:1000 D._____, 
Zonenplan und Genereller Erschliessungsplan 1:2000 Pistenkorrektur 
E._____/F._____ G._____/H._____ und Zonenplan 1:10000 Wald- und 
Wildschonzone E._____. Die Revisionsvorlage basiert auf einer Projektstudie 
"D._____ C._____" der I._____ Architekten, J._____, vom 31. August 2018, welche 
als Richtprojekt für die Erarbeitung der Änderung der Nutzungsplanung diente.

Mit den verabschiedeten Planungsmitteln sollen die nutzungsplanerischen 
Voraussetzungen geschaffen werden, damit in dem am westlichen Rand der 
Fraktion K._____ gelegenen Gebiet H._____ ein Ferienresort realisiert werden 
kann. Der Standort des geplanten Resorts kommt dabei in unmittelbarer Nähe zur 
Talstation einer ins Skigebiet E._____ geplanten, neuen touristischen 
Transportanlage zu liegen. Die vom Projekt betroffenen Parzellen Nrn. 2550 und 
2291 mit einer Fläche von total ca. 14'648 m2 sowie die für die geplante 
Parkierungsanlage zu nutzende Parzelle Nr. 2656 befinden sich im Eigentum der 
Gemeinde C._____. 

Die Zufahrt zum geplanten Ferienresort soll ab kantonaler Verbindungsstrasse 
(L._____) über einen neu zu errichtenden Kreisel erfolgen. Damit kann sowohl die 
erste zu erstellende Etappe des Resorts als auch die Parkierungsanlage der 
Bergbahnunternehmung strassenmässig erschlossen werden. Aufgrund der Lage 
des gesamten Projektgebietes innerhalb einer Gefahrenzone 2 (Gefahrenzone mit 
geringer Gefahr) müssen im Norden, im Westen und im Süden des Areals bauliche 
Schutzmassnahmen in Form von Dämmen realisiert werden.

Das geplante Ferienresort "D._____" betrifft gemäss dem von der Gemeinde 
C._____ am 7. August 2013 beschlossenen Zonenplan und Generellen 
Gestaltungsplan 1:2000 K._____/Materialabbauzone Piz Daint zu grossen Teilen 
eine Touristik- respektive eine Parkierungszone. Für die Erstellung des Resorts sind 
Bauzonenerweiterungen am nördlichen Rand der Touristikzone (ca. 1'508 m2) 
sowie für die Anlage der Parkplätze (ca. 4'687 m2) notwendig. Die Erstellung der im 
Gebiet H._____ vorgesehenen oberirdischen Parkierungsanlage erfordert eine 
definitive Rodung von Waldareal im Umfang von ca. 457 m2.

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Damit das Feriendorf "D._____" erfolgreich betrieben werden kann, müssen die 
folgenden zusätzlichen Projekte zwingend umgesetzt werden: Touristische 
Transportanlage aus dem Gebiet H._____ ins Skigebiet E._____, wobei die 
Talstation dieser Zubringerseilbahn in unmittelbarer Nähe zum geplanten Resort zu 
stehen kommen soll. Die Erstellung und der Betrieb dieser projektierten 
Zubringerbahn erfordern eine Plangenehmigung und eine Betriebsbewilligung des 
Bundes (Art. 3 des Bundesgesetzes über Seilbahnen zur Personenbeförderung; 
Seilbahngesetz; SebG; BR 743.01) sowie eine Beschneiung der Talabfahrtspiste 
aus dem Skigebiet E._____ bis zur geplanten Talstation der Zubringerseilbahn.

Das Seilbahnrechtliche Konzessions- und Plangenehmigungsverfahren für den Bau 
und den Betrieb der Achter-Kabinenbahn "K._____ – M._____" wurde mit Gesuch 
der N._____ AG C._____ vom 6. Dezember 2018 eingereicht und ist beim 
Bundesamt für Verkehr (BAV) hängig.

Damit die raumplanerischen Voraussetzungen für die Errichtung und den Betrieb 
dieser Projektteile geschaffen werden können, hat die Gemeinde C._____ am 14. 
September 2018 die folgenden zusätzlichen nutzungsplanerischen Massnahmen 
beschlossen: Festlegung einer geplanten touristischen Transportanlage im Rahmen 
des Generellen Erschliessungsplans; Anpassung der Linienführung der 
Talabfahrtspiste aus dem Skigebiet E._____ nach K._____ in den Gebieten 
F._____ G._____ und H._____, was in den genannten Gebieten Änderungen der 
Wintersportzone nötig machte und was zudem zu Anpassungen der 
Landwirtschaftszonen sowie der Walddarstellung geführt hat. Diese 
Nutzungsplanungsänderungen samt Aufhebung einer in Zukunft nicht mehr 
benötigten und daher aufzuhebenden Bushaltestelle im Gebiet F._____ G._____ 
sind im Zonenplan und Generellen Erschliessungsplan 1:2000 Pistenkorrekturen 
F._____ G._____/H._____ enthalten. Zum Zwecke der vorstehend beschriebenen 
Anpassungen der Linienführung der Talabfahrtsskipiste aus dem Skigebiet E._____ 
nach K._____ sind in den Gebieten F._____ G._____ und H._____ zwei weitere 
definitive Waldrodungen im Umfang von total 4121 m2 erforderlich.

B. Mit Beschluss vom 5. November 2019, Protokoll Nr. 815, genehmigte die 
Regierung des Kantons Graubünden die am 14. September 2018 beschlossene 
Teilrevision des Baugesetzes (Art. 13 und 23; [Ziff. I.1]), den Zonenplan 1:1000 
D._____ und den Zonenplan und Generellen Erschliessungsplan 1:2000 
Pistenkorrektur E._____ F._____ G._____/H._____ je vom 14. September 2018 mit 
Bedingungen sowie formellen Korrekturen bezüglich Plandarstellung (Ziff. I.2 und 
I.5); den Zonenplan 1:10000 Wald- und Wildschonzone E._____ vom 14. 
September 2018 mit Bedingung sowie Auflage (Ziff. I.6), den Generellen 

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Gestaltungsplan 1:1000 D._____ und den Generellen Erschliessungsplan D._____ 
1:1000 je vom 14. September 2018 (Ziff. I.3 und I.4). 

Zusätzlich wurde das Gesuch der Gemeinde C._____ zur Rodung von 457 m2 
Waldareal zwecks Erstellung einer Parkierungsanlage für die vorgesehene 
Zubringeranlage "K._____ – O._____ (E._____)" und für das geplante Resort 
"D._____" im öffentlichen Wald auf dem Territorium der Gemeinde C._____ sowie 
das Gesuch der Gemeinde C._____ zur Rodung von 4'121 m2 Waldareal zwecks 
Realisierung von vorgesehenen Pistenanpassungen in den Gebieten H._____ und 
E._____ – F._____ G._____ im öffentlichen Wald auf Territorium der Gemeinde 
C._____ je unter Bedingungen, Auflagen und Feststellungen bewilligt (Ziff. II.1 und 
II.2).

C. Gegen diesen Regierungsbeschluss erhoben die A._____ und B._____ 
(nachfolgend: Beschwerdeführende) am 6. Dezember 2019 Beschwerde ans 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit folgenden Rechtsbegehren:

"1. Der angefochtene Genehmigungsbeschluss vom 5. November 2019 sei aufzuheben, und 
den entsprechenden Planungsmitteln sei die Genehmigung zu verweigern.

 2. Der regionale Gesamtrichtplan "C._____”, von der Regierung genehmigt mit Beschluss Nr. 
111 vom 17. Februar 2015, sei akzessorisch auf seine Rechtmässigkeit hin zu überprüfen 
und insoweit aufzuheben, als darin im Gebiet "H._____" in K._____ ein Entwicklungsstandort 
''Tourismus” (Resort) enthalten ist. 

 3. Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.

 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin."

Die Beschwerdeführenden rügen generell, es bestehe kein Bedarf nach einem 
Resort in der geplanten Grösse. Deshalb sei auch die Festsetzung des 
Entwicklungsstandorts "Tourismus" bzw. Resort im regionalen Gesamtrichtplan zu 
prüfen. Im Zusammenhang mit dem geplanten Resort und der Zubringeranlage 
werden insbesondere die geplante oberirdische Parkierungsanlage und die damit 
zusammenhängende Rodung als nicht gesetzeskonform betrachtet. Mit der 
geplanten Erstellung von Zweitwohnungen zur Querfinanzierung des strukturierten 
Beherbergungsbetriebs wird ein noch fehlendes Gutachten bzw. der 
Bedarfsnachweis moniert und eine Umgehung der Zweitwohnungsgesetzgebung 
befürchtet. Insgesamt fehle im angefochtenen Beschluss eine umfassende 
Interessenabwägung im Sinne von Art. 1 i.V.m. Art. 3 RPV und eine 
Gesamtbetrachtung im Sinne des Ganzheitlichkeitsprinzips von Art. 8 USG werde 
von den Beschwerdeführenden vermisst. Im Weiteren wird der Bedarf und die 
Rentabilität für die geplante Kabinenbahn in Frage gestellt. Für die Sanierung des 
bestehenden Skigebiets und für den Ausbau der Restauration bestehe kein 

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Finanzierungskonzept. Sodann müsse die Beurteilung der zu bauenden 
Beschneiungsanlage im Verfahren betreffend Ortsplanungsrevision erfolgen und 
dürfe nicht auf ein nachgelagertes BAB-Verfahren verschoben werden. Vorliegend 
bestehe aufgrund einer zu berücksichtigenden Beschneiungsfläche von 11.5 ha und 
der somit vorgeschriebenen Umweltverträglichkeitsprüfung eindeutig eine 
Planungs- und Koordinationspflicht. 

D. Mit Verfügung vom 8. Januar 2020 wurde der Beschwerde keine 
aufschiebende Wirkung zuerkannt.

E. Der Kanton Graubünden, vertreten durch die Regierung des Kantons 
Graubünden, wiedervertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und 
Soziales Graubünden (nachfolgend: Beschwerdegegner/Regierung) beantragte mit 
Vernehmlassung vom 15. Januar 2020, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit 
darauf eingetreten werden könne; unter gesetzlicher Kostenfolge. 

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die Beschwerdeführenden 
wiesen zu Recht auf das beim Bundesamt für Verkehr (BAV) hängige 
seilbahnrechtliche Konzessions- und Plangenehmigungsverfahren der N._____ AG 
C._____ vom 6. Dezember 2018 hin. Gegenstand bilde die Neuanlage einer Achter-
Umlaufkabinenbahn "K._____ – M._____" (Bahn Nr. 72.176). Ohne die 
Genehmigung der richt- und nutzungsplanerischen Grundlagen, könne der Bund 
keine Konzession und Plangenehmigung erteilen. Die Verfahrenskoordination im 
Falle des vorliegend zur Debatte stehenden Gesamtprojekts "D._____" erfolge in 
beispielhafter Weise. Für das Projekt in der Gemeinde C._____ (Resort, Bahn und 
Beschneiung) bestünden unterschiedliche Zuständigkeiten der 
Bewilligungsbehörden und Gerichte. Der Auffassung der Beschwerdeführenden, 
wonach vorliegend die Beschneiungsanlage wegen des Koordinationsgebots in das 
vorliegende Nutzungsplanungsverfahren hätte integriert werden müssen, könne 
nicht gefolgt werden. Die Regierung weist darauf hin, dass für die Entwicklung des 
strukturschwachen C._____ die Realisierung des Resorts wichtig sei, damit auch 
die Bergbahnen in Zukunft erfolgreich betrieben werden können. Das geplante 
Resort werde einen direkten Zusammenhang mit dem Tourismusgebiet "E._____" 
aufweisen. Sie erachte den Bedarf für das Resort als ausgewiesen, die Nachfrage 
nach solchen familienfreundlichen Gebieten werde weiter steigen. Die Frage des 
Bedarfsnachweises für die geplante Achter-Umlaufkabinenbahn sei im 
Konzessions- und Plangenehmigungsverfahren vom Bund zu beurteilen. Weiter 
wird auf die einzelnen Rügen der Beschwerde eingegangen und diesbezüglich die 
Argumentation des angefochtenen Regierungsbeschlusses wiedergegeben und 
vertieft.

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F. Mit prozessleitender Verfügung vom 18. Februar 2020 nahm der vormalige 
Instruktionsrichter der Gemeinde C._____ (nachfolgend: 
Beschwerdegegnerin/Gemeinde) die Frist zur Vernehmlassung ab und sistierte das 
Beschwerdeverfahren antragsgemäss bis vorerst 31. Mai 2020. Die Sistierung 
wurde mehrfach verlängert, letztmals am 20. Dezember 2023 bis zum 30. Juni 2024.

G. Mit Eingabe vom 29. Januar 2024 teilte die Gemeinde mit, es sei keine 
einvernehmliche Lösung möglich, die Umweltschutzorganisationen hielten an ihrer 
grundsätzlichen Ablehnung der neuen Bahnerschliessung fest. Es wurde ersucht, 
die Sistierung aufzuheben und Frist zur Einreichung der Vernehmlassung 
einzuräumen.

H. Mit prozessleitender Verfügung vom 30. Januar 2024 hob die 
Instruktionsrichterin die Sistierung auf und ordnete die Fortsetzung des Verfahrens 
an.

I. Am 19. Februar 2024 hielt die Regierung an ihren Anträgen vom 15. Januar 
2020 fest und teilte mit, soweit sich die Beschwerde auf das Beschneiungsprojekt 
im Gebiet der Talabfahrt E._____ beziehe, werde darauf hingewiesen, dass die 
Gemeinde C._____ diesbezüglich am 25. Mai 2022 eine Teilrevision der 
Ortsplanung beschlossen habe, welche von der Regierung mit Beschluss vom 8. 
August 2023 (Prot. Nr. 607/2023) genehmigt worden sei. Der entsprechende 
Genehmigungsbeschluss sei unangefochten in Rechtskraft erwachsen, weshalb die 
Beschwerde hinsichtlich der gerügten Verletzung der Planungs- und 
Koordinationspflicht im Zusammenhang mit der fraglichen Beschneiung 
gegenstandslos geworden sei.

J. Mit Vernehmlassung vom 20. Februar 2024 beantragte die Gemeinde, die 
Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen; unter Kosten- und 
Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführenden. Begründend wurde im 
Wesentlichen ausgeführt, die Regierung habe die Revision der Ortsplanung inkl. 
Generellem Erschliessungsplan "Beschneiungsanlagen Talabfahrt E._____" am 8. 
August 2023 genehmigt und der Beschluss sei unangefochten in Rechtskraft 
erwachsen. Die entsprechenden Rügen in der Beschwerde seien damit obsolet. Die 
Gemeinde reichte im Weiteren das zwischenzeitlich durch die P._____ AG erstellte 
konsolidierte Betriebskonzept mit Bedarfsnachweis für Bahn und Resort vom 21. 
Dezember 2021 sowie das "Gutachten im Rahmen des Zweitwohnungsgesetzes 
Art. 8 Abs. 1; Resort D._____" vom 19. Oktober 2020 zu den Akten (act. D.15 und 
16). Damit seien die von den Beschwerdeführenden geforderten Abklärungen, 
welche sich mit der Wirtschaftlichkeit der beiden zusammenhängenden Projekte 

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befassten, erfolgt: Der Bedarf für Resort und Bahn sei ausgewiesen. Aus dem 
Betriebskonzept ergebe sich auch, dass das Projekt "solide durchfinanziert" sei. Die 
Investitionen seien insbesondere durch Mittel der Gemeinde (CHF 1'300'000.00) 
sowie durch NRP-Darlehen (CHF 1'400'000.00) und den Äquivalenzbeitrag des 
Kantons (CHF 630'000.00) finanziert. Ausserdem fliesse der Verkauf des 
Baulandes in der Höhe von CHF 1'700'000.00 gemäss Beschluss der Gemeinde an 
die N._____ AG C._____ zur Finanzierung der Zubringerbahn. Das Betriebskonzept 
zeige sodann auf, dass ein nachhaltiger Betrieb (inkl. Rückzahlung der Darlehen) 
selbst bei einem konservativen Plan möglich sei. Der Betrieb des Resort D._____ 
könne jedoch nur mit dem Ertrag aus der Erstellung von Wohnungen ohne 
Nutzungsbeschränkungen wirtschaftlich geführt werden. Die Voraussetzungen für 
die Erstellung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen im strukturierten 
Beherbergungsbetrieb im Sinne von Art. 8 Abs. 1 ZWG seien gemäss Gutachten 
gegeben. Die Erstellung einer unterirdischen Autoeinstellhalle, welche fast 
ausschliesslich nur in den Wintermonaten für den Bahnbetrieb und die 
Mitarbeitenden genutzt werde, sei aber völlig unverhältnismässig und 
betriebswirtschaftlich nicht tragbar. Der Bedarf nach den Parkierungsmöglichkeiten 
sei nicht grundsätzlich bestritten und es bestehe ein überwiegendes öffentliches 
Interesse an der Beschaffung der 130 oberirdischen Parkplätze für die Tagesgäste 
des Skigebiets. Im Weiteren geht die Gemeinde ausführlich auf die Rüge der 
mangelnden Gesamtbetrachtung ein.

K. Anlässlich der Replik vom 19. April 2024 hielten die Beschwerdeführenden 
grundsätzlich unverändert an ihren Rechtsbegehren vom 6. Dezember 2019 fest 
und vertieften ihre bisherigen Ausführungen insbesondere auch in Bezug auf die 
Zweitwohnungsgesetzgebung. Zusätzlich stellten sie den Antrag, es sei ein 
Gutachten der ENHK einzuholen. 

L. Die Regierung verzichtete am 3. Mai 2024 auf die Einreichung einer Duplik.

M. Mit Eingabe vom 4. Juni 2024 hielt auch die Gemeinde an ihren 
Rechtsbegehren fest, vertiefte ihre bisherigen Ausführungen insbesondere 
betreffend Rodung im Gebiet H._____ und zur Zweitwohnungsgesetzgebung. 
Weiter beantragte sie die Abweisung des Antrags auf Einholung eines Gutachtens 
der ENHK.

N. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, den 
angefochtenen Beschluss der Regierung vom 5. November 2019 (Protokoll 
Nr. 815/2019) sowie die weiteren Akten wird, sofern erforderlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

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Erwägungen

1. Am 1. Januar 2025 trat im Kanton Graubünden die Justizreform 3 in Kraft. 
Das Kantons- und das Verwaltungsgericht wurden zum neuen Obergericht des 
Kantons Graubünden fusioniert, welches ab diesem Datum die 
Verwaltungsgerichtsbarkeit ausübt (vgl. Art. 55 Abs. 1 Ziff. 1 der Verfassung des 
Kantons Graubünden vom 14.09.2003; BR 110.100). Gemäss Art. 122 Abs. 5 GOG 
(BR 173.000) werden Verfahren, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes (am 1. 
Januar 2025) beim Kantons- oder Verwaltungsgericht hängig sind, mit dem 
Inkrafttreten dieses Gesetzes dem Obergericht übertragen.

2.1. Die vorliegend zu beurteilende Beschwerde richtet sich gegen den 
Regierungsbeschluss vom 5. November 2019 (Protokoll Nr. 815/2019), mit 
welchem unter dem allgemeinen Vorbehalt bezüglich zukünftiger Bewilligungen für 
die Verwirklichung der Planung die von den Stimmberechtigten der Gemeinde 
C._____ am 14. September 2018 beschlossene projektbezogene Teilrevision der 
Ortsplanung, bestehend aus Teilrevision Baugesetz (Art. 13 und 23), Zonenplan 
1:1000 D._____, Genereller Gestaltungsplan 1:1000 D._____, Genereller 
Erschliessungsplan 1:1000 D._____, Zonenplan und Genereller 
Erschliessungsplan 1:2000 Pistenkorrektur E._____/F._____ G._____/H._____ 
und Zonenplan 1:10000 Wald- und Wildschonzone E._____, mit Bedingungen, 
Auflagen sowie formellen Korrekturen bezüglich Plandarstellung genehmigt (vgl. 
Dispositiv-Ziffer I.1 – I.6; act. B.1, S. 38 ff.) sowie die Gesuche der Gemeinde 
C._____ zur Rodung von 457 m2 Waldareal zwecks Erstellung einer 
Parkierungsanlage und zur Rodung von 4'121 m2 Waldareal zwecks Realisierung 
von vorgesehenen Pistenanpassungen in den Gebieten H._____ und E._____ – 
F._____ G._____ im öffentlichen Wald auf Territorium der Gemeinde C._____ je 
unter Bedingungen, Auflagen und Feststellungen bewilligt wurden (vgl. Dispositiv-
Ziffer II.1 und II.2; act. B.1, S. 39 ff.). 

Gemäss Art. 102 Abs. 1 KRG (BR 801.100) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. d VRG 
(BR 370.100) können Entscheide der Regierung über die Genehmigung von 
kommunalen Grundordnungen sowie über Planungsbeschwerden mit Beschwerde 
an das Obergericht weitergezogen werden. Somit ist das angerufene Obergericht 
des Kantons Graubünden zur Beurteilung der vorliegenden Angelegenheit örtlich 
und sachlich zuständig. Das Obergericht entscheidet gemäss Art. 43 Abs. 2 lit. a 
VRG in Fünferbesetzung über Beschwerden gegen Entscheide der Regierung.

2.2. Den Beschwerdeführenden kommt nach Art. 1 der Verordnung über die 
Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und 

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Heimatschutzes beschwerdeberechtigten Organisationen vom 27. Juni 1990 (VBO; 
SR 814.076) und deren Anhang die Beschwerdeberechtigung nach Art. 55 USG 
(SR 814.01) sowie nach Art. 12 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes über den Natur- 
und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 (NHG; SR 451) zu. Regeln Nutzungspläne oder 
ordentliche Baubewilligungen ausnahmsweise (ganz oder teilweise) konkrete 
bundesrechtliche Gesichtspunkte, so gelten sie insoweit als Verfügungen und 
können dem Beschwerderecht nach Art. 12 NHG unterliegen. So sind nach der 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Natur- und Heimatschutzverbände u.a. 
zur Beschwerde gegen Nutzungspläne befugt, die schutzwürdige Biotope berühren 
(vgl. BGE 142 II 509 E. 2.5; 139 II 271 E. 10.2 und 11.2, je m.w.H.). 

Die im Zonenplan und Generellen Erschliessungsplan 1:2000 Pistenkorrektur 
E._____ F._____ G._____ / H._____ festgelegte touristische Transportanlage 
(Achter-Gondelbahn) durchquert den Lebensraum von u.a. geschützten Wildtieren 
wie Steinadler, Bartgeier und Uhu, was gemäss Umweltverträglichkeitsbericht 
Skigebiet E._____ (UVB) vom 4. Dezember 2018 für diese Tiere negative 
Konsequenzen hätte (vgl. Akten Konzessions- und Plangenehmigungsgesuch der 
N._____ AG C._____, BAV-Nr. 72.176, act. D.1, Ordner 2 von 3, Register 4 
betreffend die Zubringerbahn, S. 5 f. und S. 43 ff.). Es handelt sich bei diesem 
Gebiet somit um ein schutzwürdiges Biotop im Sinne von Art. 18 Abs. 1 NHG, 
welches durch den Bau und Betrieb der Gondelbahn beeinträchtigt würde. Zudem 
wird – wenn auch nur am Rande – ein weiteres schutzwürdiges Biotop, das TWW-
Objekt Nr. 11089 "Q._____" von nationaler Bedeutung, tangiert. Ferner fallen 
gemäss Art. 2 Abs. 1 lit. b NHG unter den Begriff "Erfüllung von Bundesaufgaben" 
insbesondere auch die Erteilung von Konzessionen und Bewilligungen, wie zum 
Bau und Betrieb von Verkehrsanlagen und Transportanstalten (mit Einschluss der 
Plangenehmigung) sowie Bewilligungen zur Vornahme von (Wald-)Rodungen. 
Somit sind die Beschwerdeführenden zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Ebenso 
sind sie befugt, im Rahmen der Anfechtung des gestützt auf den Richtplan 
erlassenen Nutzungsplans eine akzessorische Richtplanüberprüfung zu verlangen 
(vgl. BGE 143 II 276 E. 4.2.3; Urteil des Bundesgerichts 1C_181/2012 vom 10. April 
2012 E. 1.3). Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit 
einzutreten (vgl. Art. 52 Abs. 1 i.V.m. Art. 38 Abs. 1 VRG).

2.3. Insofern die Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerde vom 6. Dezember 
2019 rügen, die geplante Beschneiungsanlage unterstehe der Planungspflicht, die 
Beurteilung der zu bauenden Anlage müsse im Verfahren betreffend 
Ortsplanungsrevision erfolgen und dürfe nicht auf ein nachgelagertes BAB-
Verfahren verschoben werden (vgl. Beschwerde act. A.1, Rz. 11 ff.), ist 

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festzuhalten, dass die Gemeinde zwischenzeitlich eine Teilrevision der Ortsplanung 
"Beschneiungsanlagen Talabfahrt E._____" durchgeführt und damit die 
planerischen Grundlagen geschaffen hat. Mit Beschluss vom 8. August 2023, 
Protokoll Nr. 607/2023, genehmigte die Regierung des Kantons Graubünden die am 
25 Mai 2022 an der Gemeindeversammlung beschlossene Teilrevision dieser 
Ortsplanung, bestehend aus einem Zonenplan und Generellen Erschliessungsplan 
1:2000 "Beschneiungsanlagen Talabfahrt E._____", mit einem Vorbehalt und 
Auflagen. Der Regierungsbeschluss ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen. 
Damit ist in diesem Punkt das rechtserhebliche Interesse der Beschwerdeführenden 
an einem Entscheid nachträglich weggefallen, sodass die Beschwerde 
diesbezüglich – unter Berücksichtigung bei der Regelung der Kosten- und 
Entschädigungsfolgen – als erledigt abzuschreiben ist. Auf die Prüfung der in 
diesem Zusammenhang mit der grundsätzlichen Machbarkeit des 
Beschneiungsprojektes vorgebrachten Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs 
kann entsprechend verzichtet werden.

3.1. Nach Art. 33 Abs. 2 RPG (SR 700) hat das kantonale Recht wenigstens ein 
Rechtsmittel gegen Verfügungen und Nutzungspläne, welche sich auf das RPG und 
seine kantonalen und eidgenössischen Ausführungsbestimmungen stützen, 
vorzusehen. Zu gewährleisten ist die volle Überprüfung durch wenigstens eine 
Beschwerdebehörde (Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG). Die Regierung amtete im 
vorinstanzlichen Verfahren als Genehmigungsbehörde, nicht aber als 
Rechtsmittelbehörde. Dementsprechend ist das vorliegende Verfahren das erste 
kantonale Rechtsmittelverfahren (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden R 22 46 vom 26. Juni 2024 E. 2 m.w.H.). Aufgrund der 
bundesrechtlichen Vorgaben verfügt das Obergericht daher grundsätzlich über eine 
umfassende Kognition, die nicht auf die Rechts- und Sachverhaltskontrolle laut Art. 
51 Abs. 1 VRG beschränkt ist. Im Rahmen dieser vollen Überprüfungsbefugnis 
auferlegt sich die Rechtsmittelinstanz aber regelmässig eine gewisse 
Zurückhaltung, welche sich aus ihrer Kontrollfunktion ergibt. Sie ist nicht Planungs-, 
sondern Rechtsmittelinstanz. Die Überprüfung hat aber so weit zu greifen, dass die 
von den Kantonen zu sichernden Interessen einen angemessenen Platz erhalten 
(vgl. AEMISEGGER/HAAG, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Kommentar 
zum Raumplanungsgesetz, Zürich/Basel/Genf 2010, Art. 33 Rz. 77).

3.2. Die Ortsplanung ist sodann Sache der Gemeinden, welche diese im Rahmen 
des übergeordneten Rechts autonom erfüllen (Art. 3 Abs. 1 und 22 Abs. 1 und 3 
KRG). Nach Art. 49 Abs. 1 KRG bedürfen das Baugesetz, die Pläne der 
Grundordnung sowie Reglemente, soweit diese Bestandteile der Grundordnung 

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bilden, wie auch Änderungen dieser Erlasse der Genehmigung durch die Regierung 
(vgl. auch Art. 26 Abs. 1 RPG). Die Genehmigung wird erteilt, wenn keine 
Vorschriften verletzt sind (Art. 49 Abs. 2 KRG). Im Rahmen des 
Genehmigungsverfahrens hat die Genehmigungsbehörde den 
Ermessensspielraum der nachgeordneten Behörde zu wahren (Art. 2 Abs. 3 RPG), 
die Genehmigungsbehörde darf also nicht anstelle der kommunalen Behörde eine 
eigene Planung durchführen (vgl. DUSSY, in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr 
[Hrsg.], Fachbuch Öffentliches Baurecht, Zürich/Basel/Genf 2016, Rz. 7.77).

4. Inhalt der strittigen Ortsplanungsvorlage der Gemeinde bildet die Schaffung 
der nutzungsplanerischen Grundlagen für die Realisierung eines Ferienresorts 
D._____ in dem am westlichen Rand der Fraktion K._____ gelegenen Gebiet 
H._____. Der Standort des geplanten Resorts kommt dabei in unmittelbare Nähe 
zur Talstation einer ins Skigebiet E._____ geplanten neuen touristischen 
Transportanlage zu liegen. Neben der vorgesehenen Anpassung der 
Nutzungsplanung wurden für die Umsetzung des Gesamtprojektes D._____, 
welches im Wesentlichen aus dem Feriendorf, der Zubringerbahn und der 
Beschneiung der Talabfahrtspiste besteht, auch Anpassungen des kantonalen und 
regionalen Richtplans vorgenommen (vgl. Ausführungen im Sachverhalt Ziff. A 
hiervor).

5. In formeller Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden mit Replik vom 
19. April 2024, es sei ein Gutachten bei der Eidgenössischen Natur- und 
Heimatschutzkommission (nachfolgend ENHK) einzuholen. 

5.1. Die Parteien sind sich einig, dass sich das Gebiet, in welchem die 
Gondelbahn geplant ist, nicht in einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG 
befindet, weshalb eine Pflicht zur Begutachtung durch die ENHK nicht direkt auf Art. 
7 Abs. 2 NHG abgestützt werden kann. Indessen kann die ENHK nach Art. 8 NHG 
i.V.m. Art. 25 der Verordnung über den Natur- und Heimatschutz vom 16. Januar 
1991 (NHV; SR 451.1) in wichtigen Fällen von sich aus in jedem Stadium des 
Verfahrens ihr Gutachten über die Schonung oder ungeschmälerte Erhaltung von 
Objekten abgeben. Diese fakultative Begutachtung bezieht sich insbesondere auf 
Objekte, die nicht in einem Bundesinventar nach Art. 5 NHG aufgeführt sind 
(LEIMBACHER, in: Keller/Zufferey/Fahrländer [Hrsg], Kommentar NHG, 2. Aufl. 2019, 
Art. 8 NHG N. 1; s. auch Art. 25 Abs. 1 lit. d NHV). Bei einer fakultativen 
Begutachtung nach Art. 8 NHG entscheidet die Kommission von sich aus, ob sie in 
einem wichtigen Fall ein Gutachten erstellen will (LEIMBACHER, a.a.O., Art. 8 NHG 
N. 4; BGer 1C_623/2022 vom 9. Dezember 2024 E. 3.1 m.H.a. BGE 136 II 214 E. 
4.1). Das Gesetz definiert die wichtigen Fälle, in denen ein fakultatives Gutachten 

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erstellt werden kann, nicht. Gemäss Bundesgericht liegt ein wichtiger Fall dann vor, 
"wenn sich grundsätzliche Fragen der Natur- und Heimatschutzgesetzgebung 
stellen, die einer vertieften, fachkundigen Beurteilung bedürfen" (LEIMBACHER, 
a.a.O, Art. 8 NHG N. 5; BGer 1C_371/2012 vom 30. Mai 2013, E. 5 m.V.a. BGE 136 
II 214 E. 4.3).

5.2. Die Beschwerdeführenden verweisen in ihrer Replik vom 19. April 2024 u.a. 
auf den Bundesgerichtsentscheid BGE 136 II 214, Aroser Weisshorn (vgl. act. A.5, 
Rz. 3). Sie machen geltend, im vorliegenden Fall tangiere das umstrittene Vorhaben 
in mehrfacher Hinsicht wichtige Anliegen des Landschafts- bzw. Natur- und 
Heimatschutzes. Namentlich würde die geplante Gondelbahn in eine bislang 
infrastrukturfreie Bergflanke/Schutthalde gebaut, welche mit ihrem lückigen 
Baumbestand eine eindrückliche Ansicht biete. Die Auswirkungen der Bahn auf das 
Landschaftsbild wären gravierend, dies nota bene in einem regionalen Naturpark 
von nationaler Bedeutung. Die obersten Masten auf der Bergflanke würden, vom 
Talboden her gesehen, über die Krete hinausragen und überdies ein TWW-Objekt 
von nationaler Bedeutung tangieren. Auch mit Blick auf die Wildtiere, darunter Rote-
Liste-Arten wie Steinadler, Uhu und Bartgeier, müsse mit deutlich negativen 
Auswirkungen gerechnet werden (Aufgabe von Brutplätzen, Kollisionsgefahr mit 
den Bahnseilen).

5.3. Die Gemeinde stellt sich auf den Standpunkt, der vorliegende Fall sei nicht 
mit jenem in Arosa (BGE 136 II 214 E. 4.3) vergleichbar (vgl. Duplik vom 4. Juni 
2024, act. A.7, Rz. 3 ff.). In Arosa sei der Fall deshalb als "wichtig" angesehen 
worden, weil sowohl das kantonale Amt für Natur und Umwelt (nachfolgend: ANU) 
und später im Verfahren auch das Bundesamt für Umwelt (nachfolgend: BAFU) die 
Inanspruchnahme des Gipfelplateaus unter dem Gesichtspunkt des 
Landschaftsschutzes als problematisch angesehen hätten. Gerade aber in diesem 
Punkt unterscheide sich der Fall des Aroser Weisshorns mit dem Vorliegenden. Das 
kantonale ANU habe im bisherigen Verfahren keinerlei Vorbehalte landschaftlicher 
Natur im Hinblick auf die Realisierung der Gondelbahn vorgebracht. Es sei 
vonseiten der Fachstelle eben gerade nicht geltend gemacht worden, dass der Bau 
der Gondelbahn aus landschaftlicher Sicht problematisch sein könnte. Dasselbe 
treffe auf das BAFU zu. Dieses sei im vorliegenden Verfahren zwar nicht involviert. 
Im seilbahnrechtlichen Verfahren, wo sich teilweise die gleichen Fragen stellten, 
habe das BAFU ebenfalls keine Einwände aus landschaftlicher Sicht erhoben.

5.4. Die Auswirkungen des Seilbahnprojektes auf das Landschaftsbild und die 
Umwelt (Flora und Fauna) sind nach Auffassung des Gerichts nicht unerheblich. 
Bauten und Anlagen auf Bergen, die exponiert stehen und die die Naturlandschaft 

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prägen sind heikel. Die Realisierung bzw. Bewilligung der Zubringerbahn (Achter-
Kabinenbahn) erfolgt im Rahmen des seilbahnrechtlichen Konzessions- und 
Plangenehmigungsverfahrens gemäss dem Bundesgesetz über Seilbahnen zur 
Personenbeförderung (Seilbahngesetz, SebG; SR 743.01). Das Verfahren beim 
Bundesamt für Verkehr (nachfolgend: BAV) ist zurzeit noch hängig. Am 7. Juli 2020 
führte das BAV mit allen Verfahrensbeteiligten – u.a. auch Vertretern des 
kantonalen ANU, AWN und AJF – einen Augenschein durch. Im Anschluss wurden 
seitens des BAFU und des Kantons Graubünden noch einzelne 
Nachdokumentationen gefordert und erstellt, welche sich insbesondere mit der 
Thematik des Bartgeiers und des Steinadlers befassten. Aus den dem Gericht 
vorliegenden Akten ist ersichtlich, dass sich das BAFU im Rahmen des 
bundesrechtlichen Verfahrens eingehend mit dieser Thematik wie auch mit dem 
Wildtierschutzkonzept und dem am Rande betroffenen TWW-Objekt Q._____ 
auseinandergesetzt und entsprechende Anträge an die Bewilligungsbehörde BAV 
formuliert hat (vgl. Schreiben BAFU an BAV vom 27. Januar 2021, act. D.7; 
Schreiben BAFU an BAV vom 13. April 2021, act. D.8; Schreiben BAFU an BAV 
vom 4. Juni 2021, act. D.10). In Bezug auf die Bartgeier (Kollisionsrisiko) hielt das 
BAFU u.a. fest, dass dem Projekt zugestimmt werden könne und seitens Natur- und 
Landschaftsschutz kein rechtliches "No-Go" vorliege. Als Fachbehörde wies das 
BAFU auf die Schutzinteressen hin und formulierte Anträge und Empfehlungen zu 
Handen der Bewilligungsbehörde. Insgesamt sind den Akten keine grundlegenden 
Vorbehalte des BAFU gegen das Projekt zu entnehmen. Hinzu kommt, dass auch 
der Umweltverträglichkeitsbericht der ZHAW vom 4. Dezember 2018 das Projekt 
unter Berücksichtigung der projektintegrierenden Massnahmen und der 
Ersatzmassnahmen sowie unter Einbezug der grossräumigen Kompensation mit 
Umsetzung des Freiraumkonzepts insgesamt als umweltverträglich beurteilt (vgl. 
Akten Konzessions- und Plangenehmigungsgesuch der N._____ AG C._____, 
BAV-Nr. 72.176, act. D.1, Ordner 2 von 3, Register 4). Die abschliessende 
Interessenabwägung hat letztlich im seilbahnrechtlichen Konzessions- und 
Plangenehmigungsverfahren durch das BAV als Bewilligungsbehörde für die 
Zubringerbahn zu erfolgen und nicht im vorliegenden Nutzungsplanungsverfahren. 
Damit kann zumindest im vorliegenden kantonalen Verfahren auf die Einholung 
eines Gutachtens der ENHK verzichtet werden.

6. Die Beschwerdeführenden beantragen zwecks Beurteilung der 
Auswirkungen der geplanten Zubringerbahn "K._____ – M._____" auf das 
Landschaftsbild die Durchführung eines Augenscheins. Der für den Entscheid 
rechtlich relevante Sachverhalt ergibt sich mit hinreichender Klarheit aus den 

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Verfahrensakten, weshalb auf die Durchführung eines Augenscheins verzichtet 
werden kann.

7. Die Beschwerdeführenden fordern zunächst eine akzessorische 
Überprüfung des regionalen Richtplans auf seine Rechtmässigkeit hin und 
beantragen, diesen insoweit aufzuheben, als darin im Gebiet H._____ in K._____ 
ein Entwicklungsstandort "Tourismus" (Resort) enthalten sei. In der Gemeinde 
C._____ bestehe kein Bedarf nach einem Ferienresort der geplanten Grösse; ein 
Bedarfsnachweis fehle. 

7.1. Gemäss Art. 2 RPG erarbeiten Bund, Kantone und Gemeinden die für ihre 
raumwirksamen Aufgaben nötigen Planungen und stimmen sie aufeinander ab. 
Richtpläne sind für die Behörden verbindlich (Art. 9 RPG). Kommunale 
Nutzungspläne sind auf ihre Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen zu 
überprüfen (Art. 26 Abs. 2 RPG). Das kantonale Recht sieht in Art. 2 KRG eine 
entsprechende Planungspflicht für Gemeinden, Regionen und Kanton vor. Art. 18 
KRG besagt, dass die Regionen die zur Umsetzung des kantonalen Richtplans 
erforderlichen sowie die in der Gesetzgebung vorgeschriebenen regionalen 
Richtpläne erlassen (Abs. 1). Erlass und Änderungen von regionalen Richtplänen 
bedürfen der Genehmigung durch die Regierung und werden mit der Genehmigung 
für die Behörden des Kantons, der Region und der beteiligten Gemeinden (nicht für 
Private) verbindlich (Abs. 3). Im Rahmen eines Nutzungsplanungs- oder 
Baubewilligungsverfahrens kann jedoch die akzessorische Überprüfung eines 
Richtplans auch von Privaten verlangt werden (vgl. BGE 143 II 276 E. 4.2.3; Urteil 
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 17 73 E. 4.1. m.w.H.).

7.2. Die Regierung des Kantons Graubünden genehmigte am 17. Februar 2015 
den regionalen Gesamtrichtplan 2013 / C._____ (RRIP). Der Standort K._____ 
H._____ ist darin als Entwicklungsstandort Tourismus im Koordinationsstand 
"Festsetzung" enthalten. Er wird im Standortprofil als Resort definiert, in 
Abstimmung mit dem Vorhaben der Zubringeranlage Skigebiet E._____ (vgl. 
Regierungsbeschluss vom 17. Februar 2015, Protokoll Nr. 111, E. 2.5.4 b; 
Auswertungsbericht ARE zum Genehmigungsverfahren, S. 3; Regionaler Richtplan 
Kapitel 5.3, Ziff. E, Objekt Nr. 10.SW.04 "Entwicklungsstandort Tourismus K._____, 
H._____"; act. C.11). In Bezug auf das geplante Resort D._____ erfolgte in den 
darauf folgenden Jahren, insbesondere was den Standort K._____ H._____ betrifft, 
keine Anpassung des rechtskräftigen regionalen Gesamtrichtplans 2013.

Die von der Präsidentenkonferenz der R._____ / C._____ am 11. Oktober 2018 
beschlossenen Anpassungen des regionalen Richtplans R._____ / C._____ im 

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Bereich des Kapitels 3.1, Landschafts- und Naturschutz (Wildruhegebiete) und des 
Kapitels 4, Tourismus (Intensiverholungsgebiet E._____, Zubringeranlage K._____ 
– M._____; Objekt 10.FS.10.2) genehmigte die Regierung mit Beschluss vom 21. 
Januar 2019 (Protokoll Nr. 18, act. C.12). 

Gleichzeitig beschloss die Regierung mit demselben Regierungsbeschluss auch 
eine Anpassung des kantonalen Richtplans im Bereich Tourismus (Kapitel 4.3), 
Festsetzung Zubringeranlage K._____ – M._____ (Objekt Nr. 10.FS.10). Diese 
Anpassung des kantonalen Richtplans genehmigte das Eidgenössische 
Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation (UVEK) am 2. Juli 
2019 unter dem Vorbehalt, dass die Erweiterung des Intensiverholungsgebiets 
Richtung S._____ aus dem Richtplan gestrichen und im Rahmen des 
Plangenehmigungsverfahrens die offenen Fragen zu den Auswirkungen des 
Seilbahnvorhabens auf die Population geschützter Vogelarten und zu allenfalls 
nötigen Schutzmassnahmen zu vertiefen seien (vgl. act. C.10). 

Am 20. März 2018 beschloss die Regierung (Protokoll Nr. 217) die Anpassung des 
kantonalen Richtplans in den Bereichen "Raumordnungspolitik" und "Siedlung" 
(KRIP bzw. KRIP-S), welche vom Bundesrat am 10. April 2019 unter dem Vorbehalt, 
dass Kapitel 5.2.5, Gebiete für touristische Beherbergung, die Festlegung zu 
"Standorte ohne direkten Siedlungsbezug richtplanerisch festlegen und die 
qualitative Entwicklung sichern" nicht genehmigt und aus dem Richtplan gestrichen 
werde. 

Damit sind die aufgeführten und vorliegend massgebenden Änderungen und 
Anpassungen im kantonalen Richtplan (Kapitel 2 "Raumordnungspolitik", Kapitel 
4.3 "Tourismus in ländlichen Räumen" und Kapitel 5.2.5 "Gebiete für touristische 
Beherbergungen") wie auch im regionalen Richtplan R._____ / C._____ (Kapitel 3.1 
"Landschafts- und Naturschutz [Wildruhegebiete]", Kapitel 4 "Tourismus 
Intensiverholungsgebiet E._____, Zubringeranlage K._____ – M._____" und Kapitel 
5.3 "Siedlung, Standorte für die Wirtschaft, den Tourismus und das Wohnen") für 
die Behörden verbindlich und für die vorliegende Beurteilung der 
Ortsplanungsrevision massgebend.

7.3.1. Die Beschwerdeführenden argumentieren, dass – wie im Planungs- und 
Mitwirkungsbericht vom 17. September 2018 (nachfolgend: PMB; act. C.13) korrekt 
festgehalten worden sei – gemäss kantonalem Richtplan für Einzonungen und 
Erweiterungen des Siedlungsgebietes unter anderem ein Bedarfsnachweis erbracht 
werden müsse. Diesbezüglich werde im PMB sinngemäss ausgeführt, die C._____ 
verfüge heute über rund 500 Betten in 17 Hotelbetrieben. Seit 2005 habe die Anzahl 

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Hotelbetten um über 50 Stück und die Anzahl Logiernächte noch deutlicher, nämlich 
um rund 13 %, abgenommen. Zur Stärkung des Tourismus sei die Gemeinde auf 
die Ansiedlung neuer Beherbergungsbetriebe angewiesen. Die im Planungs- und 
Mitwirkungsbericht angeführten Zahlen machten deutlich, dass in der Gemeinde 
C._____ gerade kein Bedarf nach einem Resort bestehe, geschweige denn nach 
einem Resort in der geplanten Grösse. Bereits die bestehenden Gästebetten im 
T._____ seien nicht gut ausgelastet, weshalb es in dieser Situation mit Art. 1 (u.a. 
haushälterische Nutzung des Bodens; Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen 
und der Landschaft; Siedlungsentwicklung nach innen), Art. 3 (u.a. Schonung der 
Landschaft; Erhalt naturnaher Landschaften) und Art. 15 RPG nicht vereinbar sei, 
weiteres Nichtbaugebiet einer Überbauung zugänglich zu machen. Ein plausibler 
und fundierter Nachweis, dass ein Bedarf nach derart vielen zusätzlichen Betten im 
T._____ tatsächlich gegeben sei, sei bislang in keiner Weise erbracht worden. Aus 
diesen Gründen sei auch die Festsetzung des Entwicklungsstandorts "Tourismus" 
bzw. Resort im regionalen Gesamtrichtplan aufzuheben (vgl. Beschwerde vom 6. 
Dezember 2029, act. A.1, Rz. 16 ff.). Im Genehmigungsverfahren vor der Regierung 
beantragten die Beschwerdeführenden bereits die Sistierung der 
Ortsplanungsrevision bis die dazugehörige Richtplananpassung vom Bund 
genehmigt worden sei (vgl. Regierungsbeschluss vom 5. November 2019, Protokoll 
Nr. 815, Ziff. K.2, S. 28). Weiter weisen sie darauf hin, dass es auch für die geplante 
Kabinenbahn an einem Bedarfsnachweis fehle. Im angefochtenen Beschluss werde 
nicht objektiv begründet, weshalb davon ausgegangen werden könne, dass die 
Bahn dereinst rentieren werde. Für die Sanierung des bestehenden Skigebiets und 
für den Ausbau der Restauration bestehe kein Finanzierungskonzept, und im 
heutigen Zustand könnten die Ansprüche der Gäste eines Viersternehotels wohl 
nicht erfüllt werden. Damit stehe zu befürchten, dass der erhoffte Erfolg ausbleiben 
werde.

7.3.2. Die Regierung wendet ein, es bestehe kein Anlass, den bereits seit fast vier 
Jahren rechtskräftigen regionalen Richtplan, soweit darin im Gebiet H._____ in 
K._____ ein Entwicklungsstandort "Tourismus (Resort)" enthalten sei, akzessorisch 
auf seine Rechtmässigkeit zu überprüfen und aufzuheben. Die 
Beschwerdeführenden würden verkennen, dass die Tourismusform "Resort" nicht 
mit den anderen im T._____ bestehenden traditionellen Beherbergungsbetrieben, 
welche weitgehend weiter unten und weiter weg vom Ski- und Freizeitgebiet 
"E._____" in den näher zum U._____ gelegenen Dörfern des T._____ lägen, 
vergleichbar sei. Das geplante Resort werde im Gegensatz zu den heute 
existierenden Betrieben einen direkten Zusammenhang mit dem Tourismusgebiet 
"E._____" aufweisen. Es könne damit ein sogenanntes "Ski-In-Ski-Out-Angebot" 

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aufgebaut werden, das in vielen Skigebieten bestens funktioniere. Damit die 
Bergbahnen in Zukunft erfolgreich betrieben werden können, was für die 
Entwicklung des strukturschwachen C._____ immens wichtig wäre, erscheine es 
erforderlich, dass das geplante Resort realisiert werden könne. Die Regierung sei 
der Meinung, dass der Bedarf für das Resort durchaus ausgewiesen sei und die 
Nachfrage nach solchen familienfreundlichen Gebieten weiter steigen werde. 
Entsprechend sei der Standort "H._____, K._____" dann auch zu Recht als einziges 
Resort im rechtskräftigen regionalen Richtplan (Gesamtrichtplan) 2013 im 
Koordinationsstand "Festsetzung" enthalten (vgl. Objekt Nr. 10.SW.04 "K._____, 
H._____"), wobei explizit unter dem Titel "Standortprofil / Hinweis" eine Abstimmung 
des erwähnten Vorhabens mit dem Vorhaben "Zubringeranlage Skigebiet E._____" 
(vgl. Objekt Nr. 10.FS.10.2) gefordert sei. Die Frage des Bedarfsnachweises für die 
geplante Achter-Umlaufkabinenbahn sei im Konzessions- und 
Plangenehmigungsverfahren vom Bund zu beurteilen (vgl. Vernehmlassung vom 
15. Januar 2020, act. A.2, S. 7 f.).

7.3.3. Die Gemeinde bringt zu dieser Rüge in ihrer Vernehmlassung vom 20. 
Februar 2024 (act. A.4, Rz. 20 ff.) vor, die Baugesellschaft D._____ und die N._____ 
AG, C._____ als Projektanten des Resorts bzw. der Zubringerbahn hätten in der 
Zwischenzeit die geforderten Abklärungen und Nachweise aufgearbeitet. Die Firma 
P._____ AG sei mit der Erarbeitung eines gesamten Betriebskonzeptes sowie den 
Abklärungen für einen Bedarfsnachweis für Bahn und Resort beauftragt worden. 
Diese Abklärungen, welche sich mit der Wirtschaftlichkeit der beiden 
zusammenhängenden Projekte befassen würden, lägen im konsolidierten 
Betriebskonzept, datiert vom 21. Dezember 2021, vor (vgl. act. D.15). Das Konzept 
komme zum Schluss, dass auch das C._____ mitten in einem grossen und weiterhin 
wachsenden Gästestrom liege. Ob ein Teil dieses Marktes im C._____ absorbiert 
werden könne oder nicht, sei deshalb nicht eine Frage der Nachfrage, sondern des 
Angebots. Dieses Angebot werde mit dem neuen Resort geschaffen. Aus den 
Darstellungen im Betriebskonzept ergebe sich, dass die Logiernächte gerade auch 
in den Gebieten Graubünden und U._____ in den letzten Jahren stetig angestiegen 
seien. Mit dem erweiterten Angebot in Form des Resorts D._____ werde es auch 
für das C._____ möglich sein, im Tourismusmarkt kontinuierlich zu wachsen und 
einen Teil des Nachfragestroms zu absorbieren. Der Bedarf nach diesem Resort sei 
damit eindeutig gegeben. Unbegründet sei sodann auch der in der Beschwerde 
erhobene Vorwurf, es liege kein Finanzierungskonzept für die Bahn vor. Wie sich 
aus dem Betriebskonzept ergebe, sei das Projekt "solide durchfinanziert". Die 
Investitionen seien insbesondere durch Mittel der Gemeinde (CHF 1'300'000.00) 
sowie durch NRP-Darlehen (CHF 1'400'000.00) und den Äquivalenzbeitrag des 

19 / 44

Kantons (CHF 630'000.00) finanziert. Ausserdem fliesse der Verkauf des 
Baulandes in der Höhe von CHF 1'700'000.00 gemäss Beschluss der Gemeinde an 
die N._____ AG C._____ zur Finanzierung der Zubringerbahn. Das Betriebskonzept 
zeige sodann auf, dass ein nachhaltiger Betrieb (inkl. Rückzahlung der Darlehen) 
selbst bei einem konservativen Plan möglich sei. Schliesslich sei die Finanzierung 
des Projektes auch aus Sicht des SECO "als gesichert" eingestuft worden (vgl. act. 
D.5).

7.4. Beim für das Resort D._____ vorgesehenen Standort H._____ handelt es 
sich um ein Gebiet, welches unmittelbar an die bestehende Siedlung angrenzt und 
für das eine Erweiterung des Siedlungsgebietes von rund 6'200 m2 vorgesehen ist. 
Das geplante Resort soll mehrheitlich innerhalb der mit Regierungsbeschluss Nr. 
800 vom 13. September 2016 betreffend Ortsplanung Gemeinde C._____ 
rechtskräftig sistierten Touristikzone auf Parzelle 2291 zu liegen kommen.

7.4.1. Gemäss Art. 15 RPG sind Bauzonen so festzulegen, dass sie dem 
voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen (Abs. 1). Lage und Grösse der 
Bauzonen sind über die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen; dabei sind die 
Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu befolgen. Insbesondere sind (...) Natur 
und Landschaft zu schonen (Abs. 3). Land kann sodann neu einer Bauzone 
zugewiesen werden, wenn es sich für die Überbauung eignet (Abs. 4 lit. a); es auch 
im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den 
bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, 
erschlossen und überbaut wird (Abs. 4 lit. b); Kulturland damit nicht zerstückelt wird 
(Abs. 4 lit. c); seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist (Abs. 4 lit. d); und damit 
die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden (Abs. 4 lit. e). 

7.4.2. Gemäss geltendem KRIP-S, Kapitel 5.2.1, Ziele und Leitsätze, entwickeln 
sich die Siedlungen in Graubünden im Grundsatz nach innen. Eine Entwicklung 
nach aussen ist vorbehältlich begründeter Ausnahmen zu vermeiden. Für die 
Bemessung des Siedlungsgebiets gemäss Richtplan (Planungshorizont 2040) und 
der Bauzonen (Planungshorizont 2030) stützen sich Gemeinden, Regionen und 
Kanton auf die Bevölkerungsszenarien 2015-2045 des Bundesamtes für Statistik 
(BFS) ab. Als Referenz für den Kanton Graubünden gilt die Entwicklung gemäss 
BFS-Szenario hoch. Das Siedlungsgebiet im Dauersiedlungsraum des Kantons 
Graubünden soll bis zum Jahr 2040 in der Bilanz um maximal 100 ha (knapp 1.15 
%) auf 8'810 ha erweitert werden. Diese Erweiterung soll im Grundsatz für 
Arbeitsgebiete, die touristische Beherbergung sowie für öffentliche Infrastrukturen 
beansprucht werden. Das Siedlungsgebiet im hier interessierenden touristischen 
Raum soll bis 2040 gegenüber dem Stand bei Inkrafttreten des Richtplans um 30 ha 

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erweitert werden. Erweiterungen des Siedlungsgebiets um insgesamt ≥1 ha sowie 
Verlagerungen des Siedlungsgebietes um insgesamt ≥1 ha innerhalb einer 
Gemeinde bedingen eine Festlegung im regionalen Richtplan. Dabei ist das 
Vorhaben regional und – sofern erforderlich – überregional abzustimmen 
(regionales Raumkonzept). Die Aufträge an die Ortsplanung und allfällige 
Folgeplanungen (Ziele und Leitsätze zur angestrebten Entwicklung, Nutzung und 
Bebauung) sind im regionalen Richtplan festzulegen. Erweiterungen des 
Siedlungsgebiets während einer Planungsperiode (15 Jahre ab Erlass des 
kantonalen Richtplans Siedlung) von insgesamt <1 ha innerhalb einer Gemeinde 
bedingen hingegen keine Richtplanfestlegung. Da es vorliegend im Vergleich zu 
den von der Gemeinde C._____ am 7. August 2013 beschlossenen Bauzonen, 
welche im Gebiet H._____ eine Touristikzone und eine Parkierungszone umfassen, 
um eine Erweiterung des Siedlungsgebietes von rund 6'200 m2 geht, wäre somit die 
Grenze für das Erfordernis einer Richtplananpassung nicht überschritten. 

In Kapitel 5.2.5 äussert sich der KRIP-S zu den Gebieten für touristische 
Beherbergung (Rz. 5.2-38). Als Zielsetzung wird definiert: "Das touristische 
Beherbergungsangebot wird mit dem Ziel der Stärkung der Kernwirtschaft des 
Tourismus weiterentwickelt. Das Angebot an preisgünstigen Erstwohnungen im 
touristischen Raum wird vergrössert, wo ein Handlungsbedarf besteht." Weiter gilt 
aufgrund der Leitsätze für Standorte innerhalb der Siedlung oder am Siedlungsrand: 
"Standorte in unmittelbarer Nähe zu Bergbahnstationen oder anderen touristischen 
Einrichtungen, im Ortszentrum und/oder mit guter Anbindung an die übergeordnete 
Erschliessung sind potenzielle Standorte für Beherbergungsbetriebe (Hotels, 
Resorts u. a.). Diese Potenzialstandorte sind im kommunalen räumlichen Leitbild zu 
bezeichnen und falls zweckmässig in der Ortsplanung zu sichern. In Gemeinden im 
touristischen Raum wird die Hotellerie mit raumplanerischen Massnahmen 
gefördert." Weiter wird in den Handlungsanweisungen im KRIP-S, Kapitel 5.2.5, für 
Standorte innerhalb der Siedlung oder am Siedlungsrand festgelegt: "Die 
Gemeinden bezeichnen gestützt auf das kommunale räumliche Leitbild vorsorglich 
oder aus konkretem Anlass Standorte für Hotels oder strukturierte 
Beherbergungsformen innerhalb der Siedlung oder am Siedlungsrand. Sie sichern 
die Standorte in der Ortsplanung. In Abhängigkeit des konkreten Falles bereiten sie 
die Standorte im Interesse der Investitionssicherheit planerisch weiter auf. Bei 
projektbezogenen Einzonungen ist eine angemessene Frist für die 
bestimmungsgemässe Überbauung festzulegen." 

Hinsichtlich Resorts wird zu den grundsätzlichen Ausführungen betreffend 
Erweiterung des Siedlungsgebietes in Kapitel 5.2.1 präzisiert, dass aufgrund ihrer 

21 / 44

speziellen Standort- und Erschliessungsanforderungen und ihrer Auswirkungen auf 
Natur, Landschaft und Infrastruktur bei derartigen Vorhaben ein richtplanerischer 
Abstimmungsbedarf besteht. Für solche Standorte legt der KRIP in Kapitel 4.3 
spezifische Kriterien und Verfahren fest (Anpassung vom 21. Januar 2019; Rz. 4-3-
2). Das C._____, E._____, inkl. geplanter Zubringeranlage K._____ – M._____ gilt 
als regional bedeutendes Intensiverholungsgebiet (Objekt 10.FS.10). Ihm wird 
grosse Bedeutung für die Entwicklung der C._____ betreffend Demographie, 
Beschäftigung, Tourismus zugemessen. Der Tourismus in den ländlichen Räumen 
soll integral und prozesshaft weiterentwickelt werden, er trägt wesentlich zum Netz 
der dezentralen Besiedlung im Kanton Graubünden bei und hat für die künftige 
Entwicklung des ländlichen Raums einen hohen Stellenwert. Gemäss Zielsetzung 
des Kantons hat der Tourismus den Zweck, zur gesicherten Erwerbsbasis und 
Besiedlung beizutragen und den ländlichen Raum als vielseitigen Lebens-, Kultur- 
und Landschaftsraum für die Zukunft zu erhalten. Basis für die Entwicklung bildet 
ein Konzept. Das touristische Angebot einschliesslich der Bauten und Anlagen für 
die Erholungsnutzung hat sich auf die bisherigen touristischen Leistungen und auf 
die spezifische Nachfrage des Zielpublikums auszurichten. Touristische 
Erschliessungs- und spezielle Freizeitanlagen sollen als ergänzendes Angebot 
möglich und in Art, Ausmass und Gestaltung auf den ländlichen Raum abgestimmt 
sein. Insgesamt sollen Bauten und Anlagen so eingeordnet werden, dass trotz 
Entwicklung die Eigenheiten des einzelnen Standortes, das Landschaftsbild und 
das Naturgefüge geschont bleiben und weiterhin als touristisches Kapital nutzbar 
sind.

7.4.3. Aus den Akten erhellt, dass in Bezug auf das Gesamtprojekt D._____ und 
Zubringeranlage die Erarbeitung der Richt- und Nutzungsplanungen koordiniert 
zwischen den Ebenen Gemeinde, Region, Kanton und Bund erfolgt ist. Das Objekt 
Nr. 10.SW.04 "Entwicklungsstandort Tourismus K._____, H._____", Resort, wurde 
im regionalen Gesamtrichtplan bereits 2013, genehmigt 2015, rechtskräftig 
aufgenommen, wobei im Standortprofil explizit eine Abstimmung mit dem Vorhaben 
der Zubringeranlage Skigebiet E._____ gefordert wurde. Auch im regionalen 
Richtplan, Kapitel 4 wird die Bedeutung des Tourismus für das C._____ und das 
Potenzial zur Steigerung der regionalen Wertschöpfung festgehalten. Der regionale 
Richtplan setzt sich mit dem Intensiverholungsgebiet E._____ auseinander, legt 
dessen Situation und Bedeutung, die Vorgeschichte zum Richtplaneintrag sowie ein 
Konzept Intensiverholungsgebiet E._____ dar. Die Ziele und Grundsätze sowie 
Zuständigkeiten zur Weiterentwicklung wurden festgelegt. Mit der Anpassung des 
regionalen Richtplans R._____ / C._____ im Bereich Landschafts- und Naturschutz 
(Wildruhegebiete) und Tourismus (Intensiverholungsgebiet E._____, 

22 / 44

Zubringeranlage K._____ – M._____; Objekt 10.FS.10.2) im Jahr 2018, genehmigt 
im Januar 2019, wurden auf regionaler Ebene die weiteren richtplanerischen 
Voraussetzungen für das Gesamtprojekt geschaffen; sie korrespondieren mit dem 
restlichen Teil des regionalen Gesamtrichtplans 2013/2015 wie auch mit den 
danach erfolgten Änderungen und Anpassungen im kantonalen Richtplan. 
Festzuhalten ist hier, dass im Jahr 2020 auch das regionale Raumkonzept 
R._____/C._____ erarbeitet und am 24. Juni 2021 von der Präsidentenkonferenz 
der Region beschlossen wurde (https://V._____). Von der Umsetzung des 
geplanten Tourismusprojekts D._____ E._____ werden positive Impulse auf die 
Regionalwirtschaft und Wertschöpfung erwartet. Zur regionalen 
Raumentwicklungsstrategie gehört unter anderem "Tourismusprojekt D._____ 
E._____ umsetzen" (vgl. Regionales Raumkonzept S. 12, 27 f.). 

7.4.4. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass sich die Neueinzonung 
für das Resort "D._____" richtplanerisch auf einen kantonalen und regionalen 
Entwicklungsschwerpunkt stützt und auch ein regionales Raumkonzept als Basis 
für die weitere Entwicklung des Tourismusprojektes vorliegt. Eine Überarbeitung 
oder Anpassung des regionalen Richtplans in Bezug auf den Entwicklungsstandort 
"Tourismus" im Gebiet H._____ ist nicht angezeigt, ist doch die Festsetzung dieses 
Entwicklungsstandortes nach wie vor eine schlüssige Umsetzung der – wenn auch 
nachträglich – im KRIP festgelegten und angepassten Zielsetzungen und 
Umsetzungsaufträge. Die Sicherung dieses Standortes erfolgt im nächsten Schritt 
mit der (vorliegend angefochtenen) projektbezogenen Teilrevision der Ortsplanung. 
Somit erweist sich der regionale Gesamtrichtplan C._____ 2013/2015 in Bezug auf 
die Festsetzung des Entwicklungsstandortes Tourismus in K._____, Gebiet 
H._____, Objekt 10.SW.04, unter Berücksichtigung der angebrachten 
Zurückhaltung des Obergerichts bei der Beurteilung der örtlichen Verhältnisse nicht 
als fehlerhaft oder unsachlich und daher auch heute noch als rechtmässig. Die 
entsprechenden Rügen der Beschwerdeführenden sind somit unbegründet und die 
Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen. 

7.5. Während der Sistierung des vorliegenden Beschwerdeverfahrens wurde 
seitens der Projektanten des Resorts D._____ ein konsolidiertes Betriebskonzept, 
inkl. Finanzierungskonzept sowie ein Bedarfsnachweis für Bahn und Resort in 
Auftrag gegeben bzw. erstellt (Konsolidiertes Betriebskonzept D._____ – E._____ 
der P._____ AG vom 21. Dezember 2021, act. D.15). 

7.5.1. Das konsolidierte Betriebskonzept legt die Entwicklung des 
Übernachtungstourismus anhand der Gästefrequenzen im Zeitraum 2005/06 bis 
2020/21 dar. Die Hotellerie ist im C._____ im Winter schlecht ausgelastet, im 

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Sommer werden jedoch überdurchschnittliche Werte (Vor-Corona-Niveau) erreicht 
(konsolidiertes Betriebskonzept, act. D.15, S. 8 ff.). Im C._____ besteht kein Tages- 
oder ausgeprägter Wochenendtourismus; eine hohe Bedeutung hat das Tal für 
Familienferien. Als Fazit zur Ausgangslage wird festgehalten, das C._____ weise in 
stark ausgeprägtem Ausmass die typischen sozioökonomischen 
Herausforderungen einer peripheren Region im Schweizer Alpenraum auf. Die 
stabil bis positive Entwicklung der Arbeitsplätze lasse dennoch eine stabile künftige 
Entwicklung der Gemeinschaft erwarten. Das Skigebiet E._____ halte das 
Nachfrageniveau seit Jahren in etwa konstant, die Nachfrageänderungen würden 
primär mit unterschiedlichen Witterungseinflüssen und mit der Verfügbarkeit von 
Hotelzimmerkapazitäten zusammenhängen. Zwar verfüge das C._____ über ein 
Langlauf- und Skitourenangebot. Dieses genüge jedoch offensichtlich nicht, um sich 
im Winter alternativ zu positionieren. Auch genüge das Angebot nicht, um eine 
vernünftige Auslastung für die Hotellerie während der Schneemonate zu 
ermöglichen. Anhand einer Gegenüberstellung und Analyse von drei Megatrends 
(Klimawandel, Alterung und Naturtourismus) und den gegebenen Voraussetzungen 
im C._____ wird geprüft, wie aus einem naturnahen Tourismus regionale 
Wertschöpfung geschaffen werden kann. Mit dem Ferienresort D._____ soll eine 
Übernachtungsmöglichkeit im "premium Naturtourismus" in sinnvollen 
Betriebsstrukturen realisiert werden. Dadurch soll wiederum als direkte Folge das 
Angebot des bereits bestehenden Ski- und Ausflugsgebiets E._____ optimiert 
werden. Der Bau der Zubringerbahn und die Beschneiung, welche nur durch die 
Frequenz des Feriendorfes ermöglicht werden, sollen zu einer höheren Qualität und 
besseren Verfügbarkeit des Gebiets führen. Diese Angebote bedeuten wiederum, 
dass neue Gäste ins C._____ geführt würden, die dort die lokale Wirtschaft und die 
bestehenden Angebote befruchten und damit mitfinanzieren würden. Gleichzeitig 
würde die Positionierung des C._____ als Ort für naturnahen Tourismus verstärkt 
(vgl. Konsolidiertes Betriebskonzept, act. D.15, Projektidee und Vision, S. 19 ff.). 
Aus dem konsolidierten Betriebskonzept ist klar ersichtlich, dass die 
Konzeptbestandteile Ski- und Ausflugsgebiet (inkl. Zubringerbahn) sowie Resort in 
einem symbiotischen Verhältnis stehen, voneinander abhängig sind und daher nur 
gemeinsam zu realisieren sind.

7.5.2. Das Resort D._____ ist gemäss Betriebskonzept vom 31. August 2018 
(Beilage E zum PMB, act. C.13) als Feriendorf mit insgesamt 43 Hotelzimmern, 46 
bewirtschafteten Ferienwohnungen Rezeption, Restauration, Seminarraum, 
Spa/Wellness für Übernachtungsgäste, Detailhandelsflächen (Sportgeschäft, 
Räume für Coiffeur/Massage sowie für weitere Dienstleister), nutzbarer 
Aussenraum für Spielplatz und Verweilzonen konzipiert. Der Gebäudekomplex 

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weist ein hotelähnliches Betriebskonzept auf, es werden hotelmässige 
Dienstleistungen für die Mehrheit der Gäste erbracht und die Bewirtschaftung erfolgt 
als einheitlicher Betrieb. Gemäss diesem Betriebskonzept sind in einer ersten 
Etappe drei Gebäude mit 100 Hotelbetten (38 Doppelzimmer und 5 Hotelsuiten), 11 
Appartements mit 56 Betten sowie eine unterirdische Parkierung mit etwa 71 
Plätzen sowie 30 Aussenparkplätze (Teilbereich des Bergbahnparkplatzes) 
vorgesehen. In der Etappe 2 sollen zusätzliche 12 Appartements mit 56 Betten, in 
der Etappe 3 nochmals 23 Appartements mit 108 Betten erstellt werden. Im 
Endausbau (Etappe 1 bis 3) sind somit 320 Gästebetten und 100 unterirdische 
Einstellplätze geplant. Im Gegensatz zu diesem ersten Betriebskonzept bezieht sich 
das konsolidierte Betriebskonzept der P._____ AG vom 21. Dezember 2021 
lediglich auf die ersten beiden Bauetappen mit 43 Hotelzimmern und 23 
Appartements/Ferienwohnungen, ebenso das Gutachten im Rahmen des 
Zweitwohnungsgesetzes der P._____ AG vom 19. Oktober 2020, auf das später 
noch eingegangen wird.

7.5.3. Betreffend Bedarfsnachweis halten die Verfasser des konsolidierten 
Betriebskonzepts einleitend fest, die Idee eines Bedarfsnachweises entstamme im 
Schweizer Kontext primär der Bemessung von Wohnzonengrössen. Weil man 
aufgrund von Bevölkerungsprognosen einen Bedarf an Wohnzonen ableiten könne, 
ergebe dies in diesem Zusammenhang einen Sinn. Im Tourismus hingegen mache 
das Konzept eines Bedarfsnachweises wenig Sinn. Denn in der Regel erzeuge das 
Angebot die lokale Nachfrage und nicht umgekehrt (konsolidiertes Betriebskonzept, 
act. D.15, S. 62). Wie weiter ausgeführt wird, zielt das Resort D._____ darauf ab, 
neue Gäste ins C._____ zu bringen. Nur so könne der Tourismus im C._____ 
weiterentwickelt werden. Deshalb könne man nicht aus dem heute bestehenden 
Tourismus im C._____ einen Bedarf oder Nichtbedarf ableiten. Man müsse vielmehr 
prüfen, ob ein grundsätzlicher 'Nachfragestrom' in der erweiterten Region 
vorhanden sei, in welchem ein Angebot in der C._____ positioniert werden könne. 
Als erweiterte Region stehe aus ihrer Sicht das Gebiet Graubünden, W._____, 
X._____, U._____ und Y._____ im Fokus. Denn diese Regionen würden insgesamt 
ähnliche Tourismusformen anbieten und bedienten damit die gleichen Quellmärkte 
an den nördlichen und südlichen Alpenrändern. Hinzu kämen die Skigebiete 
Z._____ und rund um AA._____ in Italien, wo sogar 2026 die olympischen Spiele 
stattfänden. Gemäss offizieller Statistik wachse die Hotelnachfrage im Raum 
Graubünden, U._____, X._____, W._____ und Y._____ seit Jahrzehnten 
kontinuierlich. Insgesamt habe sich der Markt in diesem Gebiet seit den 1990er 
Jahren um ca. 25% ausgeweitet. Der Anteil des C._____ am Gesamtmarkt von 90 
Mio. Logiernächten jährlich sei verschwindend klein. Die Nachfrage aus dem mit 

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Abstand wichtigsten Quellmarkt Schweiz habe weit überdurchschnittlich sowohl im 
Sommer wie auch im Winter um rund 50 bis 60% gegenüber Mitte der 1990er Jahre 
zugenommen, was einer Nachfrageausdehnung von je 1.3 Mio. (Winter) und 1.6 
Mio. (Sommer) Logiernächsten entspreche. Ein nicht unwesentlicher Teil dieser 
Nachfrage fahre heute sogar physisch durch das C._____ hindurch, um an die 
weiter entfernten Destinationen zu gelangen. Aus der Verkehrsstatistik könne 
abgeleitet werden, dass heute rund 400'000 Gäste pro Jahr mehr durch das 
C._____ in ihre Destinationen fahren als noch Mitte der 1990er Jahre. Dies zeige, 
dass auch das C._____ mitten in einem grossen und weiterhin wachsenden 
Gästestrom liege. Die Schlussfolgerung, dass es deshalb nicht eine Frage der 
Nachfrage, sondern (auch) des Angebots sei, ob ein Teil des Marktes im C._____ 
absorbiert werden könne oder nicht, ist für das Gericht nachvollziehbar. Den 
Darstellungen im konsolidierten Betriebskonzept kann denn auch entnommen 
werden, dass die Logiernächte im für Graubünden relevanten Wettbewerbsraum 
sowohl im Sommer als auch im Winter kontinuierlich gewachsen sind (konsolidiertes 
Betriebskonzept, act. D.15, S. 63 wie auch S. 8 und 10). Nur mit einer Erweiterung 
des bestehenden Angebots wird es für das C._____ möglich sein, im touristischen 
Wettbewerb langfristig mithalten, sich entwickeln und bestehen zu können.

7.5.4 Zusammenfassend zeigt das konsolidierte Betriebskonzept der P._____ AG 
vom 21. Dezember 2021 in Bezug auf den Entwicklungsstandort Tourismus in 
K._____, Gebiet H._____ in C._____ nachvollziehbar den grundsätzlichen Bedarf 
an einem Resort in dem geplanten Ausmass wie auch die gegenseitigen Synergien 
und Abhängigkeiten mit dem Ski- und Ausflugsgebiet (inkl. Verbindungsanlage) auf. 
Der Kanton Graubünden, die Region, der Gemeindevorstand wie auch die 
Bevölkerung, welche der projektbezogenen Teilrevision der Ortsplanung am 14. 
September 2018 zugestimmt hat, sehen ein Entwicklungspotenzial ihrer Gemeinde 
und Region mit diesem Projekt und versprechen sich damit eine Belebung im 
Tourismus wie auch die Schaffung von neuen Arbeitsplätzen. Zumal offensichtlich 
bereits ein Investor und sehr konkrete Pläne vorliegen, erscheint dies unter dem 
Aspekt des 15-jährigen Planungshorizontes nicht unrealistisch. Die entsprechende 
Rüge der Beschwerdeführenden betreffend fehlenden Bedarfsnachweis verfängt 
somit nicht.

8. Die Beschwerdeführenden befürchten mit der Erstellung des Resorts 
D._____ eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots gemäss Art. 75b BV und Art. 
6 Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen vom 20. März 2015 
(ZWG; SR 702). Sie fordern in ihrer Beschwerde die Erstellung eines Gutachtens 
im Sinne von Art. 8 ZWG. 

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8.1. Die Notwendigkeit eines solchen Gutachtens ist unbestritten, ergibt sich 
diese doch zwingend aus den einschlägigen Bestimmungen der eidgenössischen 
Zweitwohnungsgesetzgebung (vgl. Art. 8 ZWG i.V.m. Art. 5 ZWV [SR 702.1]). 
Streitig war hingegen zunächst der Zeitpunkt der Erbringung. Das ARE hielt in 
seinem Vorprüfungsbericht vom 22. Mai 2018 unmissverständlich fest, wenn im 
Hinblick auf die Erstellung eines neuen strukturierten Beherbergungsbetriebs (stBB) 
mit solchen Wohnungen (= Zweitwohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen) (...) 
die Nutzungsplanung revidiert oder eine projektbezogene Nutzungsplanung in 
Angriff genommen werde, so müsse das Gutachten spätestens bei der 
Genehmigung der Grundlagen durch die Regierung vorliegen. Nur wenn die 
Erstellung der Quersubventionierungswohnungen zweifelsfrei keinen Einfluss auf 
die Planungsgrundlagen habe, könne das Gutachten ausnahmsweise auch erst im 
Rahmen des Baugesuchs beigebracht werden (vgl. Vorprüfungsbericht ARE, act. 
C.3, S. 16). Die Regierung stellte sich anlässlich der Genehmigung der 
projektbezogenen Ortsplanungsrevision am 5. November 2019 (Protokoll Nr. 815, 
S. 37) auf den Standpunkt, der zweite Satz von Art. 23 Abs. 2ter des revidierten 
BauG biete dem Investor respektive Betreiber des vorliegend zur Debatte 
stehenden geplanten Resorts die Möglichkeit, solche Zweitwohnungen zur 
Quersubventionierung zu erstellen. Vorderhand liege ein derartiges konkretes 
Vorhaben jedoch noch nicht auf dem Tisch. Entsprechend sei es in Anwendung des 
Grundsatzes der Stufengerechtigkeit verfrüht, bereits zum jetzigen Zeitpunkt im 
Hinblick auf die Genehmigung der Nutzungsplanung "D._____" ein solches 
Gutachten zu verlangen. Vielmehr müsse die Gemeinde ein solches Gutachten im 
Rahmen des Baubewilligungsverfahrens einfordern, falls dannzumal effektiv die 
Erstellung von Zweitwohnungen mit der Zielsetzung einer Querfinanzierung des 
Resorts zur Debatte stünde. Zwischenzeitlich wurde im Auftrag der Investorin von 
der P._____ AG ein "Gutachten im Rahmen des Zweitwohnungsgesetzes Art. 8 
Abs. 1; Resort D._____" (nachfolgend: Gutachten ZWG), datiert vom 19. Oktober 
2020, erarbeitet und zusammen mit der Vernehmlassung vom 20. Februar 2024 von 
der Gemeinde zu den Akten gereicht (act. D.16). Dieses äussert sich 
ausschliesslich zu den Voraussetzungen von Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG, also zur 
Querfinanzierung. Weiter sind lediglich die Etappen 1 und 2 mit dem Bau von vier 
Gebäuden A bis D mit gesamthaft 43 Hotelzimmern mit 100 Betten und 23 
Ferienwohnungen mit 112 Betten Prüfgegenstand des Gutachtens (vgl. Gutachten 
ZWG, act. D.16, Ziff. 1.1 Fragestellung, S. 4). 

8.2. Die Beschwerdeführenden sind grundsätzlich der Auffassung, es bestehe 
kein Bedarf für (derart viele) neue Gästebetten in der Gemeinde C._____. In der 
Replik vom 19. April 2024 zitieren die Beschwerdeführenden aus dem von der 

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Gemeinde und den Investoren im Sinne von Art. 8 Abs. 5 ZWG beigebrachten 
Gutachten (vgl. act. A.5, Rz. 6 ff.). Dieses bestätige die in der Beschwerde 
geäusserten Bedenken betreffend die Wirtschaftlichkeit des Resortprojekts. Es 
bestehe die reale Gefahr, dass mittel- bis langfristig auch die Wohnungen nach Art. 
7 Abs. 1 lit. b ZWG und die Hotelzimmer zu kalten Betten würden. Mit Blick auf die 
Zweitwohnungsgesetzgebung sei auch festzustellen, dass nur die Hotelzimmer und 
Infrastrukturen beim Investor bzw. der Immobilien AG verbleiben würden. Sämtliche 
Wohnungen sollen an Dritte verkauft werden. Zu den Voraussetzungen, welche 
gemäss Art. 7 Abs. 2 ZWG und Art. 4 ZWV erfüllt sein müssen, sei praktisch nichts 
in den Akten zu finden. Die Anforderungen seien rechtsprechungsgemäss noch 
umso höher, wenn Wohnungen – wie vorliegend – im Stockwerkeigentum verkauft 
werden sollen; diesfalls müssten Begründungsakt und Nutzungsreglement 
zumindest im Entwurf vorliegen, was aber ebenfalls nicht der Fall sei. 

8.3. Die Gemeinde führt aus, das Gutachten komme zum Schluss, die 
Voraussetzungen nach Art. 8 Abs. 1 ZWG seien erfüllt. In ihrer Duplik betont die 
Gemeinde, das Gutachten i.S.v. Art. 8 Abs. 5 ZWG habe darzulegen, dass ein 
strukturierter Beherbergungsbetrieb nur mit dem Ertrag aus der Erstellung von 
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen wirtschaftlich geführt werden könne. 
Es sei somit die wirtschaftliche Situation ohne und mit Quersubventionierung 
aufzuzeigen und zu beurteilen. Im Ergebnis komme das Gutachten zum Schluss, 
das Projekt sei ohne Quersubventionierung durch den Verkauf von 
Zweitwohnungen im Sinne von Art. 8 Abs. 1 ZWG nicht mit marktüblichen Rendite-
/Risikoerwartungen finanzierbar – und wirtschaftlich nachhaltig führbar (vgl. act. 
A.7, Rz. 7 ff.). 

8.4. Der Zweitwohnungsanteil in der Gemeinde C._____ liegt 
unbestrittenermassen über 20 %. Somit dürfen neue Wohnungen nur bewilligt 
werden, wenn sie als Erstwohnung oder als Wohnung, die nach Artikel 2 Absatz 3 
ZWG einer Erstwohnung gleichgestellt ist (Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG), oder als 
touristisch bewirtschaftete Wohnung (Art. 7 Abs. 1 lit. b, Abs. 2 bis 5 ZWG; Art. 3 
und 4 ZWV) genutzt werden. Mit der Möglichkeit der Querfinanzierung von 
strukturierten Beherbergungsbetrieben durch den Verkauf von Zweitwohnungen soll 
sichergestellt werden, dass die Führung eines neuen Betriebs im Vordergrund steht 
(vgl. PFAMATTER, in: Wolf/Pfamatter [Hrsg]. Zweitwohnungsgesetz (ZWG) – unter 
Einbezug der Zweitwohnungsverordnung (ZWV), 2. Aufl. 2015, Art. 8 N. 4). 
Strukturierten Beherbergungsbetrieben darf gemäss Art. 8 Abs. 1 ZWG die 
Erstellung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 
bewilligt werden, wenn der Betrieb nur mit dem Ertrag aus der Erstellung solcher 

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Wohnungen wirtschaftlich geführt oder weitergeführt werden kann (lit. a); die 
Eigentümerin oder der Eigentümer beziehungsweise die Betreiberin oder der 
Betreiber auf Verlangen den Nachweis erbringt, dass der Ertrag aus den 
Wohnungen in den Bau oder Betrieb der strukturierten Beherbergung investiert wird 
(lit. b); die Hauptnutzfläche dieser Wohnungen einen Anteil von 20 Prozent der 
gesamten Hauptnutzfläche der Zimmer und der Wohnungen nicht übersteigt (lit. c); 
die Wohnungen mit dem strukturierten Beherbergungsbetrieb eine bauliche und 
funktionale Einheit bilden, es sei denn, Gründe des Ortsbild- oder Denkmalschutzes 
stehen dem entgegen (lit. d) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen 
(lit. e). Zum Nachweis, dass die Voraussetzungen nach Art. 8 Abs. 1 ZWG erfüllt 
sind, ist ein unabhängiges Gutachten erstellen zu lassen (Art. 8 Abs. 5 ZWG). In 
Fällen nach Art 8 Abs. 1 ZWG hat sich das Gutachten insbesondere zur 
gegenwärtigen und künftigen Wirtschaftlichkeit des Betriebs beziehungsweise der 
Betriebe und zur Querfinanzierung und Verwendung der Erträge zu äussern (Art. 5 
Abs. 2 ZWV). 

8.5.1. Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb im Sinne von Art. 4 ZWV liegt vor, 
wenn der Betrieb hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen umfasst, die 
typischerweise von der Mehrheit der Gäste beansprucht werden (lit. a), er ein 
hotelähnliches Betriebskonzept aufweist (lit. b) und die Bewirtschaftung im Rahmen 
eines einheitlichen Betriebs sichergestellt ist (lit. c). In der Botschaft vom 19. 
Februar 2014 zum ZWG (BBl 2014 S. 2304; nachfolgend: Botschaft) wird zum 
strukturierten Beherbergungsbetrieb ausgeführt, ein solcher setze ein 
hotelähnliches Betriebskonzept (inkl. dazu gehörende minimale Infrastrukturen) und 
eine minimale Grösse des Betriebs voraus. Als Beispiele könnten hotelähnliche 
Residenzen wie Hotelresorts (Hotels mit Zimmern und bewirtschafteten 
Wohnungen) und Ferienresorts oder Feriendörfer genannt werden, die Wohnungen 
für den kurzzeitigen Ferienaufenthalt mit hotelähnlichen Dienstleistungen anbieten. 
Die Anlagen zeichneten sich in der Regel dadurch aus, dass sie eine bauliche 
Einheit bildeten (Zentrum mit Hauptzugang und Rezeption, zentrale Parkplätze), in 
der auch Gemeinschaftseinrichtungen wie Hallenbad, Sportanlagen, Restaurants 
und Spielräume angeboten würden, die von den Gästen mitbenutzt werden 
könnten. Die Grösse und die Struktur der Anlage sollten eine professionelle und 
gewinnbringende Vermarktung zulassen und auch so konzipiert sein, dass sie im 
Markt längerfristig wettbewerbsfähig bleiben könne (vgl. zum Ganzen Botschaft, 
a.a.O., S. 2304; BGE 145 II 354 E. 4 ff.). 

8.5.2. Gemäss PMB vom 17. September 2018 ist das Resort D._____ als 
Feriendorf mit bewirtschafteten Ferienwohnungen, Hotelzimmer, Rezeption, 

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Restaurant, öffentlichem Spa/Wellness, Sportartikelgeschäft sowie weiteren 
Dienstleistern für die Gäste konzipiert. Der Gebäudekomplex weise ein 
hotelähnliches Betriebskonzept auf, es würden hotelmässige Dienstleistungen für 
die Mehrheit der Gäste erbracht und die Bewirtschaftung erfolge als einheitlicher 
Betrieb (vgl. Betriebskonzept, Beilage E zum PMB, act. C.13; E. 7.5.2 hiervor). Im 
konsolidierten Betriebskonzept wird betreffend Geschäftsmodell festgehalten, die 
Wohnungen sollen an Dritte verkauft werden, die Hotelzimmer und Infrastrukturen 
würden beim Investor bzw. der Immobilien AG verbleiben. Alle Einheiten – ausser 
den 20 % frei verkaufbaren Zweitwohnungen nach Art. 8 Abs. 1 ZWG – würden 
zwingend professionell nach Art. 7 Abs. Abs. 1 lit. a ZWG bewirtschaftet. Bei den 
Wohnungen nach Art. 8 Abs. 1 ZWG könne die Vermietung vom Eigentümer 
verlangt werden (konsolidiertes Betriebskonzept, act. D.15, S. 42). Das Gutachten 
ZWG präzisiert, das Haus A (das Haupthaus) werde als 4-Sterne Betrieb konzipiert. 
Es diene der Bewirtschaftung des Hotels und der Appartements und beinhalte 
entsprechend Rezeption und Managementbereich. Zudem seien ein öffentliches 
Restaurant (inkl. Aussenterrasse) sowie eine Bar geplant. Sowohl im Haus A wie 
auch in jedem anderen Gebäude befänden sich Hotelserviceräume. Das Haus B 
beinhalte neben den Beherbergungseinheiten den Spa- und Wellness-Bereich 
sowie zwei zusätzliche Gewerbeflächen und den Ticketschalter der Bergbahnen. 
Die Häuser C und D beinhalten neben den Beherbergungseinheiten zusätzlich 
Seminarräumlichkeiten, ausgestattet mit entsprechender Infrastruktur sowie 
Gewerbeflächen (Gutachten ZWG, act. D.16, S. 9). Im Betriebskonzept vom 31. 
August 2018 wird weiter einerseits die geplante Appartementinfrastruktur aufgeführt 
und andererseits auch festgehalten, dass dem Grundbuchinspektorat Graubünden, 
J._____, nach Vorliegen der Baubewilligung der Grundsatzvertrag als 
Rahmenvertrag, die Begründung von Stockwerkeigentum, das 
Verwaltungsreglement (beinhaltend die bindende Wirkung des Betriebskonzepts, 
die Zweckbindung mit Hinweis auf die Beherbergungsverpflichtung, das 
Dienstleistungsangebot der Betreiberorganisation und die Einrichtung), der 
Kaufvertrag, der Beherbergungsvertrag und das Reglement der Eigenbelegung als 
Bestandteile des individuellen Betriebsstättenkonzepts einzureichen seien (vgl. 
Beilage E zum PMB, act. C.13, S. 13 f.).

8.5.3. Aufgrund des Betriebskonzepts und des konsolidierten Betriebskonzepts für 
das geplante Resort D._____ können die Voraussetzungen für einen strukturierten 
Beherbergungsbetrieb nach Art. 4 ZWV, welcher eine touristisch bewirtschaftete 
Nutzung der Wohnungen langfristig sicherstellen kann, in diesem Stadium der 
Planung grundsätzlich bejaht werden. Selbstredend müssen bei Erteilung der 
definitiven Baubewilligung die entsprechend ausgearbeiteten und aktualisierten 

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Konzepte und Verträge vorliegen und die entsprechende Umsetzung ist mittels 
Auflagen sicherzustellen. Die geplanten Wohnungen bilden eine bauliche und 
funktionale Einheit mit dem strukturierten Beherbergungsbetrieb im Sinne von Art. 
8 Abs. 1 lit. d ZWG. 

8.6.1. Das Gutachten ZWG beziffert die Anlagekosten für die vier Häuser, unter 
Vorbehalt von Unwägbarkeiten, auf rund CHF 40 Mio (inkl. MWST). Die 
Eigenfinanzierung von 40 % der Gesamtinvestition erfolge primär durch den 
Investor sowie durch den Erlös aus dem Verkauf von Ferienwohnungen. Die 
gesamte Hauptnutzfläche der vier Häuser A bis D beträgt 2'992.66 m2. Die Flächen 
der 23 Wohnungen betragen insgesamt 1'513.47 m2. Davon dürften 598.53 m2 als 
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung konzipiert werden (Art. 8 Abs. 1 lit. c 
ZWG), was gemäss Gutachten neun Wohnungen à 67 m2 entsprechen würde 
(Gutachten ZWG, act. D.16, S. 9; konsolidiertes Betriebskonzept, act. D.15, S. 47). 

Das Gutachten ZWG geht davon aus, dass die 598.53 m2 ohne 
Nutzungsbeschränkung zu einem Quadratmeterpreis von maximal CHF 10'000.00 
und die touristisch bewirtschafteten Wohnungen zu einem Preis von CHF 8'000.00 
verkauft werden können. Es handle sich bei beiden Preisen um ambitionierte 
Annahmen für das C._____ (Gutachten ZWG, act. D.16, Ziff. 3.4, S. 14). Weiter wird 
von einem Fremdkapitalzins von 2.5 % bei einem Abschreibungshorizont von 31.5 
Jahren ausgegangen. Als Messlatte für die Bewertung wurden folgende zu 
erreichende alternative Messgrössen für die Wirtschaftlichkeit des Resorts 
festgelegt: Das Projekt muss einen Reingewinn, eine Mietrendite 
(EBITDA/Investiertes Kapital) von mindestens 4.5% und eine Gesamtkapitalrendite 
(EBIT/Investiertes Kapital) von mindestens 3.5% versprechen (Gutachten ZWG, 
act. D.16, Ziff. 4.1, S. 16). Diese Annahmen erscheinen realistisch und sind nicht zu 
beanstanden.

8.6.2. Die Gutachter kommen zunächst zum Schluss, dass das Projekt aus Sicht 
der Destinationsentwicklung C._____ interessant sei und aufgrund seiner Grösse 
gemeinsam mit der Realisierung der Bergbahn zu einer wesentlichen Stärkung der 
Tourismuswirtschaft im C._____ beitragen könne (Gutachten ZWG, act. D.16, Ziff. 
5.1 "Feststellungen", S. 19). Dies korrespondiert mit den Aussagen im 
konsolidierten Betriebskonzept, wonach die Hotelnachfrage im Raum Graubünden, 
U._____, X._____, W._____ und Y._____ seit Jahrzehnten kontinuierlich wachse 
und in der erweiterten Region ein Nachfragestrom vorhanden sei, in welchem das 
geplante Resort positioniert werden könne (konsolidiertes Betriebskonzept, act. 
D.15, S. 62). Der Businessplan der Bauherrin sei plausibel, jedoch angesichts der 
peripheren Lage ambitioniert. Er gehe von überdurchschnittlich guten 

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Auslastungen, Preis- und Kostenkennwerten aus. Diese Zahlen können nur unter 
der Voraussetzung einer überdurchschnittlich guten Betriebsführung und der 
Erschliessung zusätzlicher Märkte, die heute in der Region nicht oder nur wenig 
bedient würden, erreicht werden. Trotz Anwendung von optimistisch-ambitionierten 
Kennwerten lasse das Projekt keine Gesamtkapitalrendite erwarten, die die 
kalkulatorischen Fremdkapitalzinsen vollständig decken könne. Bei 
Berücksichtigung von leicht ungünstigen Szenarien verschlechtere sich die 
Rentabilität rasch, was eine entsprechende Risikobereitschaft der Fremdkapital- 
und Eigenkapitalgeber voraussetze. Auch die heute von Immobilienfonds teilweise 
akzeptierten Mietrenditen von 4.5 % und mehr könne ohne Verkauf von 
Zweitwohnungen oder Wohnungen nach ZWG Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG nicht erreicht 
werden. Mit dem Verkauf von Wohnungen nach Art. 8 Abs. 1 und Art. 7 Abs. 1 lit. b 
ZWG könne einerseits wenigstens die heute marktübliche Mietrendite von 
Immobilienfonds erreicht werden. Aufgrund der vorgelegten Zahlen sei das Resort 
nur machbar, wenn der Investor bereit sei, beträchtliche bzw. marktunübliche 
Investitionsrisiken zu tragen. Mit der Option des Verkaufs der Wohnungen nach Art 
8 Abs. 1 ZWG könne der Investor sein RisikokapitaI wesentlich reduzieren, indem 
ein Teil des Kapitals durch die Wohnungskäufer übernommen werde, welche die 
Wohnungen als Konsum- statt Investitionsgut betrachten könnten und deshalb nicht 
auf eine betriebswirtschaftliche Rendite angewiesen seien. Auch wenn die 
Wohnungen nicht verkauft würden, so sei die Option, Zweitwohnungen ohne 
Nutzungsbeschränkungen verkaufen zu können, aus Sicht des Risikomanagements 
von Bedeutung. Denn durch den Verkauf könnten die Investitionskosten 
nachträglich um bis zu einem Drittel reduziert werden. Abschliessend kommen die 
Gutachter zum Schluss, das Projekt sei ohne Querfinanzierung durch den Verkauf 
von Zweitwohnungen im Sinne von Art. 8 Abs. 1 ZWG nicht mit marktüblichen 
Rendite-/Risikoerwartungen finanzier- und wirtschaftlich nachhaltig führbar. Mit 
einer Querfinanzierung durch den Verkauf von Ferienwohnungen ohne 
Nutzungsbeschränkung verbessere sich die Gesamtkapitalrendite leicht, die 
Mietrendite erreiche jedoch die von den Gutachtern festgelegte Messlatte und stelle 
damit für den Investor eine prüfenswerte Investition dar. Dies jedoch nur, sofern er 
in der Lage sei, eine Fremdfinanzierung zu sehr günstigen Konditionen zu erhalten 
(Gutachten ZWG, act. D.16, Ziff. 5.2, S. 19).

8.6.3. Das Gutachten ist in sich schlüssig, geht von realistischen Fakten und Zahlen 
aus, wobei immer wieder auf ein ambitioniertes Projekt und ambitionierte Annahmen 
hingewiesen wird. Mit dem Gutachten kann festgestellt werden, dass bei einer 
mittleren Verzinsung von 2.5 % für das Fremdkapital und 60 % Fremdkapitalanteil 
in allen berechneten Szenarien ein Reinverlust resultiert. Die von den Gutachtern 

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plausibel vorgegebene Gesamtkapitalrendite von 3.5 % kann in keinem Szenario 
erreicht werden. Die Investition ist nach Auffassung des Gerichts zweifellos mit sehr 
hohen Risiken behaftet, welche mit der Möglichkeit, Wohnungen ohne 
Nutzungsbeschränkung nach Art. 8 Abs. 1 ZWG verkaufen zu können, etwas 
minimiert werden können. Aufgrund des derzeit vorliegenden 
Projektierungsstandes, ist der Betrieb des Resorts – wenn überhaupt – nur mit dem 
Ertrag aus der Erstellung und dem Verkauf solcher Wohnungen längerfristig 
wirtschaftlich führbar. Bis zur Erteilung der definitiven Baubewilligung können sich 
die Voraussetzungen ändern, weshalb dannzumal das Gutachten anhand des 
definitiven Betriebskonzeptes, inkl. zugehöriger (Vertrags-)Unterlagen, und den 
ausgearbeiteten Baugesuchsunterlagen zu aktualisieren sein wird. 

8.6.4. Bei dieser Prognose stellt sich zurecht die von den Beschwerdeführenden 
aufgeworfene Frage einer möglichen Umgehung der Zweitwohnungsgesetzgebung, 
indem schon bald nach Erstellung des Resorts die Nutzungsbeschränkung in 
Anwendung von Art. 14 Abs. 1 ZWG aufgrund mangelnder Nachfrage sistiert 
werden könnte. Im jetzigen Zeitpunkt kann diese Frage jedoch noch nicht beurteilt 
werden. Es wird der Baubewilligungsbehörde obliegen, im gegebenen Zeitpunkt die 
entsprechenden Abklärungen zu fordern bzw. einzuholen, um die entsprechenden 
Fragen beurteilen zu können. Dasselbe gilt für die weiteren Voraussetzungen 
gemäss Art. 8 Abs. 1 ZWG. Diesbezüglich kann sodann auch auf den 
Vorprüfungsbericht des ARE vom 22. Mai 2018 verwiesen werden (act. C.3, S. 15 
f.).

8.6.5. Zusammenfassend kann im jetzigen Zeitpunkt des projektbezogenen 
Ortsplanungsverfahrens keine Verletzung des Zweitwohnungsgesetzes 
ausgemacht werden. Das von den Beschwerdeführenden geforderte Gutachten im 
Sinne von Art. 8 ZWG wurde im Verlauf des vorliegenden Beschwerdeverfahrens 
erstellt und ist für den derzeitigen Stand der Planung nicht zu beanstanden. Die 
Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.

9. Weiter zu prüfen ist die von den Beschwerdeführenden vorgebrachte Kritik 
an der von der Regierung erteilten Bewilligung für das Rodungsgesuch Nr. 21/19: 
Parkierungsanlage für die Zubringeranlage "E._____" und das Resort "D._____". 
Die Im Rahmen des Gesamtprojekts vorgesehene Erstellung einer oberirdischen 
Parkierungsanlage mit rund 130 Autoabstellplätzen im Gebiet H._____ erfordert 
nebst der Schaffung einer Parkierungszone und damit verbundenen Erweiterung 
der Bauzone eine definitive Rodung von Waldareal im Umfang von 457 m2. 

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Für die zum Zwecke der Anpassungen der Linienführung der Talabfahrtsskipiste 
aus dem Skigebiet E._____ nach K._____ sind zwei weitere definitive 
Waldrodungen im Umfang von total 4'121 m2 erforderlich (Rodungsgesuch Nr. 
23/19: Pistenkorrektur E._____ F._____ G._____ und H._____). Letztere 
Rodungsbewilligung wird vorliegend nicht mehr moniert.

9.1.1. Gemäss Art. 3 des Bundesgesetzes über den Wald vom 4. Oktober 1991 
(WaG; SR 921.0) soll die Waldfläche in der Schweiz nicht vermindert werden. 
Rodungen sind verboten (Art. 5 Abs. 1 WaG). Eine Ausnahmebewilligung darf nach 
Art. 5 Abs. 2 WaG erteilt werden, wenn der Gesuchsteller nachweist, dass für die 
Rodung wichtige Gründe bestehen, die das Interesse an der Walderhaltung 
überwiegen und zudem die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind: Das Werk, für 
das gerodet werden soll, muss auf den vorgesehenen Standort angewiesen sein 
(lit. a); das Werk muss die Voraussetzungen der Raumplanung sachlich erfüllen (lit. 
b); die Rodung darf zu keiner erheblichen Gefährdung der Umwelt führen (lit. b). 
Nicht als wichtige Gründe gelten finanzielle Interessen, wie die möglichst 
einträgliche Nutzung des Bodens oder die billige Beschaffung von Land für 
nichtforstliche Zwecke (Art. 5 Abs. 3 WaG). Zudem ist dem Natur- und Heimatschutz 
Rechnung zu tragen (Art. 5 Abs. 4 WaG).

9.1.2. Wichtige Gründe für die Rodung sind nachzuweisen, ansonsten das 
Interesse an der Walderhaltung überwiegt. Das gilt unabhängig von der Grösse der 
betroffenen Waldfläche und ihrem Zustand, also selbst bei kleinen Flächen von 
geringer Qualität (vgl. KELLER, in Abt/Norer/Wild/Wisard [Hrsg.], WaG Kommentar 
zum Waldgesetz, 2022, Art. 5 WaG N. 13 m.w.H.). Damit verfängt das Argument 
der Gemeinde, wonach die Rodungsfläche von 457 m2 und damit der Eingriff in das 
Waldareal relativ bescheiden sei, zum Vornherein nicht.

9.1.3. Steht die Rodung im Hinblick auf die Schaffung eines bestimmten 
Nutzungsplanes in Frage, müssen das raumplanungsrechtliche und das 
forstpolizeiliche Verfahren koordiniert werden. Die richtige Anwendung von Art. 5 
WaG verlangt die Beurteilung eines Projekts als Ganzes. Wird bei der Beurteilung 
einer Rodungsbewilligung in Missachtung des Grundsatzes der umfassenden 
Interessenabwägung durch die nämliche Behörde ein wesentlicher Gesichtspunkt 
ausseracht gelassen, so liegt darin in der Regel nicht nur eine unvollständige 
Sachverhaltsfeststellung, sondern auch eine Verletzung des materiellen Waldrechts 
(vgl. BGE 119 Ib 397 E. 6.a m.w.H.). Im Rahmen der umfassenden 
Interessenabwägung ist unter anderem auch zu prüfen, welche Alternativen und 
Varianten in Betracht fallen. Diese Anforderung ergibt sich bereits aus Art. 5 Abs. 2 
lit. a WaG, aber auch aus Art. 2 Abs. 1 lit. b RPV, aus Art. 3 NHG sowie aus Art. 18 

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Abs. 1ter NHG i.V.m. Art. 14 Abs. 6 der Verordnung über den Natur- und 
Heimatschutz (NHV; SR 451.1). Dabei ist insbesondere zu prüfen, ob andere, 
Landschaft bzw. Wald und Umwelt schonendere Standorte bzw. Streckenführungen 
vorhanden sind. Die Behörde ist allerdings nur verpflichtet, ernsthaft in Betracht 
fallende Varianten näher zu prüfen. Varianten, welche gewichtige Nachteile oder 
keine wesentlichen Vorteile aufweisen, können bereits aufgrund einer 
summarischen Prüfung ausgeschieden werden (vgl. KELLER, a.a.O., Art. 5 WaG N. 
18 f. m.w.H.; vgl. Urteil des Bundesgerichtes 1C_648/2013 vom 4. Februar 2014 
E. 4.1 m.w.H.).

9.2.1. Die Beschwerdeführenden sind der Auffassung, auch diese oberirdisch 
geplanten Parkplätze müssten unterirdisch bereitgestellt werden und es dürfe dafür 
keine Rodung bewilligt werden. Im Vorprüfungsbericht des ARE vom 22. Mai 2018 
werde diesbezüglich zu Recht ausgeführt, dass diese Parkierungsanlage 
insbesondere ausserhalb der Wintersaison landschaftlich störend in Erscheinung 
treten werde, und dass damit eine Versiegelung weiterer bisher land- und 
forstwirtschaftlich genutzter Flächen einhergehe. Das ARE habe es damals als 
"zumindest sehr empfehlenswert" erachtet, Lösungen zu erwägen, mit welchen die 
Parkplätze unterirdisch angelegt werden können. (Nur) wenn aufgezeigt werden 
könne, dass dies aus nachvollziehbaren Gründen nicht machbar sei, dann sei 
zumindest eine möglichst naturnahe Gestaltung sicherzustellen. Der Nachweis, 
dass eine vollständig unterirdische Parkierung nicht machbar sei, fehle; es würden 
lediglich wirtschaftliche Gründe angeführt. Kostenargumente dürften jedoch 
gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung keine Rolle spielen, zudem sei dies 
auch mit Art. 5 Abs. 3 WaG nicht vereinbar. Es sei auch nicht aufgezeigt worden, 
dass der Parkplatz, für welchen gerodet werden solle, auf den vorgesehenen 
Standort angewiesen sei (Art. 5 Abs. 2 lit. a WaG). Zumindest erscheine bei 
Betrachtung des Zonenplans und des Generellen Erschliessungsplans 1:1'000 
D._____ auch eine andere Anordnung der Parkplätze (etwas weiter östlich, näher 
bei der Hotelzone) ohne Weiteres denkbar, so dass in diesem Bereich eine Rodung 
vermieden werden könne (vgl. Beschwerde act. A.1, Rz. 22 ff.; Replik act. A.5, Rz. 
5).

9.2.2. Die Regierung verweist auf die finanziellen Aspekte und führt in der 
Vernehmlassung aus, die unterirdische Unterbringung der vorwiegend von den 
Sportbahnen für Tagesgäste und Mitarbeitende zu nutzenden 130 Parkplätze 
würden Kosten von rund 4,5 Millionen Franken verursachen. Es liege auf der Hand, 
dass solche Kosten für ein Bergbahnunternehmen – zumal für eine eher kleine 
Gesellschaft und in einem für Sportbahnen allgemein herausfordernden Umfeld – 

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kaum zu tragen wären. Die Pflicht zur Realisierung einer unterirdischen Parkierung 
würde dazu führen, dass das Gesamtprojekt, namentlich das Luftseilbahnprojekt, 
nicht umsetzbar wäre. Die oberirdisch zu erstellende Parkierungsanlage sei von der 
Regierung unter der aufschiebenden Bedingung genehmigt worden, dass der Bund 
die erforderliche Konzession und Plangenehmigung für die geplante Achter-
Umlaufkabinenbahn tatsächlich auch erteile (Vernehmlassung act. A.2, Ziff. 9, S. 8 
f.).

9.2.3. Die Gemeinde stellt fest, der Bedarf nach den Parkierungsmöglichkeiten sei 
nicht grundsätzlich bestritten. Die Gründe für eine oberirdische Parkierung seien 
nicht wirtschaftlicher Natur, sie ergeben sich viel mehr aus sachlichen 
Überlegungen. Es bestehe ein überwiegendes öffentliches Interesse an der 
Beschaffung der 130 oberirdischen Parkplätze für die Tagesgäste des Skigebiets. 
Ausserdem entspreche eine Parkierungsanlage in der Nähe der Talstation – wie 
bereits die Regierung im angefochtenen Entscheid festgestellt habe – einem 
überwiegenden öffentlichen Bedürfnis. Die vorgesehene Parkierung am 
vorgesehenen Ort sei schlüssig und sowohl auf die Bedürfnisse des Resorts, der 
Bahn und die Verkehrsverhältnisse (Erschliessung ab dem vorgesehenen Kreisel 
auf der Kantonsstrasse) abgestimmt. Angesichts der vorbestehenden Situation und 
den sich daraus ergebenden Platzverhältnissen sei auch kein anderer Standort 
möglich oder sinnvoll. Die Erstellung einer unterirdischen Autoeinstellhalle, welche 
fast ausschliesslich nur in den Wintermonaten für den Bahnbetrieb und die 
Mitarbeitenden genutzt werde, wäre völlig unverhältnismässig und 
betriebswirtschaftlich auch gar nicht tragbar. Dafür brauche es auch keinen 
Nachweis; dies entspreche der üblichen Praxis bei allen Parkierungsanlagen für 
touristische Zubringeranlagen. Im Übrigen seien Rodungen selbst dann nötig, wenn 
die Parkierung unterirdisch erstellt würde, weil für den Bau der Anlage die heute 
bestehende Bestockung zunächst beseitigt werden müsste (Vernehmlassung act. 
A.4, Rz. 24 ff.; Duplik act. A.7, Rz. 6).

9.3.1. Gemäss Rodungsgesuch vom 10. April 2019 sowie Rodungsplan 1:2000 
vom 17. September 2018 umfasst die definitive Rodung 457 m2 (act. C.13). Es ist 
ein Realersatz von derselben Fläche vorgesehen. Das Rodungsvorhaben steht im 
Zusammenhang mit dem Projekt D._____. Für die Realisierung und den Betrieb des 
geplanten Ferienresorts D._____ sowie für den Bau und Betrieb der projektierten 
Gondelbahn "K._____ – M._____" ist die Erstellung von insgesamt rund 230 
Parkplätzen vorgesehen. Rund 100 Parkplätze sind für die Gäste des Hotels 
(Hotelzimmer und Ferienwohnungen) geplant und sollen in einer unterirdischen 
Einstellhalle erstellt werden. Die restlichen rund 130 Parkplätze, welche für die 

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Tagesgäste und die Mitarbeitenden des Skigebiets sowie des Resorts gebraucht 
werden, ist eine oberirdische Parkierungsanlage geplant. Für diese wird mit der 
projektbezogenen Teilrevision der Ortsplanung die bestehende Verkehrszone 
innerhalb der Bauzone (Parzelle 2550) durch Neueinzonung mit einer 
Parkierungszone erweitert, für die wiederum besagte Rodung notwendig ist. Der 
Standort des Resorts D._____ ist durch die Festsetzung des 
Entwicklungsstandortes "Tourismus" in der kantonalen und regionalen 
Richtplanung gegeben. Ebenso der Standort der geplanten Zubringerbahn 
"K._____ – M._____". Die Argumentation der Gemeinde und der Regierung, 
wonach die Parkierungsanlage für Tagesgäste und Mitarbeitende des Resorts und 
des Skigebiets bzw. der Bergbahnen in Gehdistanz zur projektierten Talstation und 
des Resorts liegen muss, damit diese Dienstleistungen genutzt werden, ist 
nachvollziehbar und entspricht auch der Situation in anderen Ferienresorts bzw. 
Skigebieten. Zudem wurde die projektbezogene Teilrevision der Ortsplanung von 
der Bevölkerung gutgeheissen, was ebenfalls für das öffentliche Interesse am 
Gesamtprojekt inkl. Realisierung einer Parkierungsanlage spricht. Damit ist jedoch 
ein überwiegendes Interesse an der Rodung noch nicht erwiesen.

9.3.2. Wie die Beschwerdeführenden zu Recht vorbringen, empfahl das ARE in 
seinem Vorprüfungsbericht vom 22. Mai 2018 zu prüfen, ob alle für das Resort 
notwendigen Parkplätze unterirdisch angelegt werden können (vgl. 
Vorprüfungsbericht ARE, act. C.3, S. 13). Zudem war damals noch von 70 
Aussenparkplätzen die Rede. Das ARE hält auch korrekt fest, dass mit der 
oberirdischen Parkierung eine Versiegelung weiterer bisheriger landwirtschaftlichen 
Flächen einhergehe, wobei damit keine hohe Nutzungsdichte erzielt werden könne. 
Diese oberirdische Parkierung widerspricht somit grundsätzliche den 
raumplanerischen Zielen und Grundsätzen der Siedlungsentwicklung und 
Verdichtung gemäss Art. 1 und 3 RPG. Zu einer umfassenden Standortevaluation 
gehört daher umso mehr auch die Prüfung einer unterirdischen Parkierungsanlage 
oder eines oberirdischen Alternativstandortes zumindest für den im Verhältnis zur 
Gesamtfläche der Parkierungszone kleinen Teil, für den die Rodung notwendig ist. 
Die Regierung und die Gemeinde begnügen sich hier allerding mit dem Verweis auf 
das Schreiben des Investors vom 2. Juli 2018 (Beilage I zum PMB vom 17. 
September 2018, act. C.13). Darin wird ausgeführt, die Erstellung der empfohlenen 
Einstellhalle verursache zusätzliche Kosten von CHF 4.5 Millionen. Diese Last 
könne von den Beteiligten der ersten Bauetappe nicht getragen werden und würde 
das Projekt in grundsätzlicher Weise gefährden. Was die Gemeinde und die 
Regierung in ihrer Beurteilung nicht berücksichtigen ist, dass die Investorin die 
Erstellung einer Einstellhalle für Tagesgäste und Mitarbeitende nicht per se 

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ausschliesst, sondern frühestens nach Vollendung der dritten Etappe sieht. Auch 
wurde eine andere Anordnung der Parkplätze, zwecks Verhinderung einer Rodung 
nicht geprüft bzw. begründet ausgeschlossen, jedenfalls ist den vorliegenden Akten 
dahingehend nichts zu entnehmen. Damit ist jedoch die Standortgebundenheit der 
oberirdischen Parkierungsanlage wie geplant nicht rechtsgenüglich nachgewiesen. 
Die im Bereich der bisherigen Waldzone hierfür neu festgelegte Parkierungszone 
und die damit verbundene definitive Rodung von 457 m2 ist deshalb – trotz 
vorgesehenem Realersatz, gegebenem öffentlichem Interesse an den Parkplätzen 
im Zusammenhang mit dem Resort D._____ und Vorbehalt der Plangenehmigung 
betreffend Konzessionserteilung für die geplante Zubringeranlage "K._____ – 
M._____" – nicht gesetzeskonform. 

9.3.3. Inwieweit eine zusätzliche Parkierungsanlage den finanziellen Möglichkeiten 
der Investoren entspricht, braucht vom Obergericht hier nicht geprüft zu werden, 
kann doch den finanziellen Interessen bei der Frage, ob an einer Rodung ein 
überwiegendes Bedürfnis besteht, von vornherein kein entscheidendes Gewicht 
beigemessen werden (vgl. KELLER, a.a.O., Art. 5 WaG N. 29 m.H.a. BGE 113 Ib 411 
E. 3c und 108 Ib 167 E. 6).

9.4. Aufgrund der Erwägungen hiervor ist die Beschwerde in diesem Punkt 
gutzuheissen und die Bewilligung zur Rodung von 457 m2 Waldareal zwecks 
Erstellung einer Parkierungsanlage für die vorgesehene Zubringeranlage "K._____ 
– O._____ (E._____)" und für das geplante Resort D._____ im öffentlichen Wald 
auf dem Territorium der Gemeinde C._____ aufzuheben. In diesem 
Zusammenhang ist auch die Genehmigung des Zonenplans 1:1000 D._____ (Ziff. 
I.2.a des Regierungsbeschlusses vom 5. November 2019, Protokoll Nr. 815), des 
generellen Gestaltungsplan 1:1000 D._____ (Ziff. I.3 des Regierungsbeschlusses 
vom 5. November 2019, Protokoll Nr. 815), des generellen Erschliessungsplans 
1:000 D._____ (Ziff. I.4 des Regierungsbeschlusses vom 5. November 2019, 
Protokoll Nr. 815) und des Zonenplans und Generellen Erschliessungsplans 1:2000 
Pistenkorrektur E._____ F._____ G._____ / H._____ (Ziff. I.5.c des 
Regierungsbeschlusses vom 5. November 2019, Protokoll Nr. 815) je vom 14. 
September 2018 aufzuheben, insofern sie die Genehmigung der Parkierungszone 
betrifft. 

10. Letztlich vermissen die Beschwerdeführenden eine umfassende 
Gesamtbetrachtung im Sinne von Art. 8 USG im angefochtenen Entscheid. 
Insbesondere ziehen sie die Rentabilität des Resorts generell in Zweifel und 
monieren die Auswirkungen der Zubringerbahn auf das Landschaftsbild.

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10.1. Gemäss Art. 8 USG werden Einwirkungen sowohl einzeln als auch 
gesamthaft und nach ihrem Zusammenwirken beurteilt. Aus dem 
Ganzheitlichkeitsprinzip ergibt sich eine generelle Verpflichtung zur umfassenden 
Interessenabwägung, wie sie insbesondere auch im Raumplanungsrecht 
vorzunehmen ist (vgl. Art. 1 und 3 RPV).

10.2. Die Beschwerdeführenden bringen vor, indem von der Vorinstanz jeweils nur 
einzelne Aspekte separat beurteilt worden seien, erschienen die Auswirkungen 
sämtlicher geplanter Projekte im angefochtenen Beschluss weit weniger gravierend 
als sie es in ihrem Zusammenwirken tatsächlich seien. Den Projekten Ferienresort, 
Zubringerbahn und Beschneiung stünden überwiegende öffentliche Interessen des 
Natur- und Heimatschutzes und des Umweltschutzes entgegen. Zum einen müsse 
das Interesse an der Realisierung der geplanten Projekte deutlich relativiert werden. 
Es sei namentlich nicht davon auszugehen, dass die Projekte die gewünschte 
Anzahl an Gästen ins Tal zu locken vermögen. Für die weite Anreise biete das kleine 
Skigebiet auch nach Verwirklichung der geplanten Projekte schlicht viel zu wenig. 
Zum anderen sei zu berücksichtigen, dass die geplante Bahn in eine bislang 
infrastrukturfreie Bergflanke gebaut würde, welche mit ihrem lückigen Baumbestand 
eine eindrückliche Ansicht biete. Die Auswirkungen der Bahn auf das 
Landschaftsbild wären gravierend, dies nota bene in einem regionalen Naturpark 
von nationaler Bedeutung. Hinzu kämen die das Landschaftsbild ebenfalls störende 
oberirdische Parkierungsanlage, für welche zudem Wald gerodet werden müsse, 
und die auch auffällig in Erscheinung tretenden Resortbauten. Zudem werde (oben 
bei der Bergstation) in ein TWW-Objekt von nationaler Bedeutung eingegriffen. Die 
Möglichkeit, das Resort ohne Bahn und ohne Beschneiung zu betreiben, dafür mit 
Shuttlebus ins Skigebiet, sei zu Unrecht nicht geprüft worden (vgl. Beschwerde act. 
A.1, Rz. 30 ff.).

10.3.1. In Bezug auf die Rüge der fehlenden Gesamtbetrachtung der 
verschiedenen Teilaspekte bringt die Gemeinde vor, die Beschwerdeführenden 
würden ausser Betracht lassen, dass insbesondere die Auswirkungen der Bahn auf 
die Landschaft und die W