# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bef97b78-4cd0-5b70-9634-22e81e0d4224
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-04-15
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 3. Kammer 15.04.2008 A 2007 14
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_003_A-2007-14_2008-04-15.pdf

## Full Text

A 07 14

3. Kammer 

URTEIL
vom 15. April 2008

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Handänderungssteuer

1. a) Mit Kaufvertrag vom 5. Januar 2005 verkaufte die … SA, …, der … AG, …, 

die in der Gemeinde … gelegene Liegenschaft Nr. 1700 in … (Gesamtfläche: 

7757 m2, Parkhotel, Vers. Nr. 216.30B, Gebäudeteil Saalbau Vers. Nr. 

216.30, Strasse, Gartenanlage/Umschwung). Als Kaufpreis wurde ein Betrag 

von EUR 2'450’000.-- (= Fr. 3'773’000.-- bei einem Umrechnungskurs von 

1.54) vereinbart. Der Grundbucheintrag erfolgte am 15. April 2005. Gestützt 

auf die Handänderungsanzeige des Grundbuchamtes vom 26. April 2005 

stellte die Gemeinde … der … AG am 19. Mai 2005 eine Veranlagung und 

Rechnung betreffend Handänderungssteuern über Fr. 75’460.-- zu. 

b) Nachdem seitens der Gemeinde erkannt worden war, dass die fragliche 

Handänderung nicht nur den Eigentumswechsel an der Parzelle 1700 mit dem 

Parkhotel betraf, sondern dass darüber hinaus auch eine Verschiebung von 

2400 m2 BGF von der Parzelle „Schlosshotel“ auf die Parzelle Nr. 1700 

einherging, liess sie sich eine Kopie des Kaufvertrages vom 5. Januar 2005 

aushändigen. Aufgrund einer Auslegung von Ziffer 11 des Kaufvertrages, in 

welcher die Verschiebung von Ausnützung ab der benachbarten Parzelle 

ausdrücklich erwähnt wurde und unter Berücksichtigung, dass im 

Oberengadin pro m2 BGF nicht selten Preise von Fr. 3500.-- bezahlt werden, 

erachtete die Gemeinde den vereinbarten Kaufpreis als zu tief. In der Folge 

und nach weiteren ergebnislosen Abklärungen erliess die Gemeinde am 14. 

Juni 2005 eine neue Veranlagungsverfügung und Rechnung für 

Handänderungssteuern ausgehend von einem Verkehrswert von rund Fr. 

9,816 Mio. über Fr. 196'330.--.

c) Dagegen liess die … AG fristgerecht Einsprache erheben mit dem Antrag, es 

sei die Steuer ausgehend vom beurkundeten Kaufpreis auf Fr. 75'460.-- zu 

veranlagen. Einspracheweise beanstandete sie, dass die Gemeinde bei der 

angefochtenen Veranlagung weder vom Marktwert gemäss Kaufvertrag noch 

vom Verkehrswert ausgegangen sei, sondern den Verkehrswert berechnet 

habe, indem sie als Berechnungsbasis von den Gebäudeneuwerten der 

Gebäudeversicherung aus dem Jahre 2005 ausgegangen sei und hievon 2/3 

errechnet habe, was nicht angehe. Nachdem verschiedene gemeindliche 

Bemühungen, den aktuellen Verkehrswert der Liegenschaft Nr. 1700 im 

massgeblichen Zeitpunkt u.a. auch an der fehlenden Mitwirkung der 

Einsprecherin scheiterten, und zwischenzeitlich seitens der Gemeinde auch 

der u.a. die Nachbarparzelle beschlagende Quartierplan „Schlosshotel“ 

genehmigt worden war, gemäss welchem die innerhalb der in der Hotelzone 

gemäss Baugesetz zulässigen Wohnanteile auf der Parzelle Nr. 1700 

zusammenzufassen und dort zu realisieren seien, wurde der … AG durch die 

Gemeinde eine Handänderungssteuer im Betrage von Fr. 219’460.-- in 

Aussicht gestellt. Aufgrund der Tatsache, dass sich der Einspracheentscheid 

zum Nachteil der … AG auswirkte, wurde der Einsprecherin Gelegenheit 

gegeben, dazu Stellung zu nehmen. Nachdem diese davon keinen Gebrauch 

machte, erliess das kommunale Finanzdepartement am 30. November 2006 

den Einspracheentscheid und veranlagte ausgehend von einem korrigierten 

Verkehrswert von Fr. 10,973 Mio. die Handänderungssteuer auf neu Fr. 

219'460.--.

Einen dagegen bei der Gemeinde eingereichten Rekurs wies der 

Gemeindevorstand mit Entscheid vom 31. Januar 2007 ab, wobei er im 

Wesentlichen die dem Veranlagungsentscheid zugrunde liegenden 

Überlegungen vertiefte.

2. Gegen den Rekursentscheid liess die … AG am 5. März 2007 beim 

Verwaltungsgericht frist- und formgerecht Beschwerde erheben mit dem 

Antrag um Aufhebung des kommunalen Rekursentscheides betreffend 

Veranlagungsverfügung und Rechnung. Die Handänderungssteuer sei auf 

der Basis des Kaufpreises von Fr. 3'773'000.--  zu berechnen und mit Fr. 

75'460.-- festzulegen. Eventualiter sei die Angelegenheit im Sinne der 

Erwägungen des Verwaltungsgerichtes an die Gemeinde zur neuen 

Entscheidfindung zurückzuweisen. Zur Begründung stellte sie sich im 

Wesentlichen auf den Standpunkt, dass kein Anlass bestünde, für die 

Veranlagung vom vereinbarten Kaufpreis abzuweichen. Dies umso weniger, 

als es sich um eine Hotelruine handle und die von der Gemeinde 

hinzugerechnete BGF (2400 m2) gar nicht berücksichtigt werden dürfe. 

Unzulässig sei zudem auch die Rücknahme der ersten 

Veranlagungsverfügung und der Ersatz derselben durch eine zweite, zumal 

der Gemeinde bereits im Zeitpunkt des Erlasses der ersten alle 

entscheidrelevanten Punkte bekannt gewesen seien. 

3. Die Gemeinde beantragte die Abweisung der Beschwerde. Eventualiter sei 

durch das Gericht eine neue Schätzung über den Verkehrswert der 

Liegenschaft im Zeitpunkt des Verkaufes einzuholen. Der Ersatz der ersten 

Veranlagungsverfügung durch eine zweite sei zulässig gewesen, weil die 

erste noch gar nicht rechtskräftig gewesen sei und sich herausgestellt habe, 

dass der in der Handänderungsanzeige aufgeführte Preis offensichtlich zu 

niedrig sein müsse. Angesichts der zusätzlich zur Liegenschaft übertragenen 

Nutzung von 2400 m2 BGF für Zweitwohnungen ab der Parzelle Schlosshotel 

auf die Parzelle Nr. 1700 und der Weigerung der heutigen 

Beschwerdeführerin eine amtliche Schätzung einzuholen, habe der Wert 

ermessensweise neu festgelegt werden müssen. Einspracheweise sei die 

Steuer nach Anhörung der Betroffenen auf neu Fr. 219'460.-- veranlagt 

worden.

4. a) Mit Schreiben vom 23. Mai 2007 schlug der Instruktionsrichter den Parteien 

die Einholung eines Gutachtens beim kantonalen Schätzungsamt vor und gab 

ihnen die Gelegenheit, Expertenfragen einzureichen. Die Beschwerdeführerin 

stellte sich in ihrer Replik gegen das angeregte Gutachten. Sofern ein solches 

aber überhaupt erforderlich sein solle, dann habe es sich auf den 

Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbes zu beschränken und alle damals 

geltenden Einschränkungen zu berücksichtigen. Die Gemeinde …, welche die 

Einholung eines Gutachtens durch das Gericht begrüsste, wies in ihrer Duplik 

auf den Widerstand der Beschwerdeführerin hin, eine Schätzung einzuholen. 

b) Mit verfahrensleitender Verfügung vom 23. August 2007, gab der 

Instruktionsrichter den Parteien, nachdem die 3. Kammer des 

Verwaltungsgerichts gleichentags die Einholung einer Gerichtsexpertise im 

Sinne des gemeindlichen Antrages gutgeheissen hatte, den Parteien 

Gelegenheit, ergänzende Fragen einzureichen. 

c) In Kenntnis der Ausführungen und ergänzenden Fragethemata der Parteien 

beauftragte der Instruktionsrichter das kantonale Amt für Schätzungswesen 

mit prozessleitender Verfügung vom 7. September 2007 mit der Ausarbeitung 

einer entsprechenden Expertise, wobei er die von den Parteien vorgebrachten 

Fragen in die Verfügung aufnahm.

d) Nach verschiedenen, ergänzenden Abklärungen und der Durchführung eines 

Augenscheines vor Ort erstattete das Amt für Schätzungswesen am 29. 

Januar 2008 die angeordnete Expertise. Es gelangte im Wesentlichen zum 

Schluss, dass sich der Verkehrswert per 15. April 2005 ohne Umbau in StWE 

auf Fr. 4'103'000.-- und mit Umbau in StWE im Jahre 2018 auf Fr. 11'365'900.-

- belaufe. Den Parteien wurde daraufhin seitens des Gerichts Gelegenheit 

geboten, zu Inhalt und Ergebnis der Expertise auch noch schriftlich Stellung 

zu nehmen.

Auf ihre Ausführungen wie auch auf die weiteren Darlegungen in den 

Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Soweit sich die Beschwerdeführerin zur Stützung ihrer Begehren auf den 

Standpunkt stellt, dass die Gemeinde ihre erste Veranlagung/Rechnung vom 

19. Mai 2005 nicht durch jene vom 14. Juni 2005 habe ersetzen dürfen, weil 

gegen die erste kein Einspracheverfahren hängig war, kann sie daraus nichts 

zu ihren Gunsten ableiten. Wie nämlich das Verwaltungsgericht bereits in 

PVG 1998 Nr. 75 und unter Hinweis auf BGE 121 II 273 ff. festgehalten hat, 

ist es unter bestimmten Voraussetzungen grundsätzlich zulässig, einen 

Veranlagungsentscheid vor Ablauf der Rechtsmittelfrist (auch zu Ungunsten 

einer Steuerpflichtigen) zu ändern. Von dieser Möglichkeit hat die Gemeinde 

zu Recht Gebrauch gemacht. Fest steht nämlich, dass die erste 

Veranlagungsverfügung zum Zeitpunkt des Erlasses der zweiten Verfügung 

noch nicht in Rechtskraft erwachsen war. Aktenkundig ist sodann, dass der 

Veranlagungsbehörde erhebliche Zweifel an der Korrektheit des dem 

Kaufvertrag zugrunde liegenden Verkaufswertes entstanden waren, welche 

ein Zurückkommen als geboten erscheinen liessen, was sich aufgrund der im 

Verwaltungsrecht geltenden Offizialmaxime denn auch nicht beanstanden 

lässt. Unbestritten ist auch, dass der Steuerpflichtigen die vom Gesetz 

vorgesehenen verfahrensrechtlichen Rechte und Pflichten gewährt worden 

sind; insbesondere ist ihr auch im anschliessenden Einspracheverfahren (vgl. 

Art. 6 GStG i.V. mit Art. 138 Abs. 1 und 2 StG) das rechtliche Gehör in vollem 

Umfang gewährt worden. Formell lässt sich das vorinstanzliche Vorgehen und 

damit der ersatzweise Erlass einer neuen Veranlagungsverfügung nicht 

beanstanden.

2. a) Gemäss Art. 26 GStG hat der Erwerber beim Wechsel von Grundeigentum 

auf Gemeindegebiet eine Handänderungssteuer vom objektiven 

Übergangswert zu entrichten. Dem Grundeigentum gleichgestellt sind die 

selbständigen und dauernden Rechte im Sinne von Art. 779 und 780 ZGB. 

Der Ansatz für die Handänderungssteuer beträgt 2% (Art. 31 GStG). Wird der 

Übergangswert nicht oder im Vergleich zu den laufenden Preisen 

offensichtlich zu niedrig angegeben, so ist auf den Verkehrswert abzustellen 

(Art. 27 GStG). Damit soll sichergestellt werden, dass die Gemeinde die 

Handänderungssteuer auf der Grundlage eines marktkonformen 

Verkaufspreises veranlagen kann. Es geht dabei in erster Linie darum, dass 

die Gemeinde nicht wegen offensichtlich missbräuchlich zu tief angesetzter 

Preise um die ihr zustehenden Steuereinnahmen gebracht wird. Dagegen 

erscheint es als unzulässig, die Handänderungssteuer auf einem fiktiven Erlös 

zu erheben, der auf dem Markt für das fragliche Objekt nicht erzielbar ist.

b) Zunächst stellt sich die Frage, ob die Vorinstanz für die Berechnung der 

Handänderungssteuer von dem in der Regel als Bemessungsgrundlage 

dienenden Kaufpreis (i.d.R. = objektiver Übergangswert) abweichen durfte. 

Dies lässt sich im konkreten Fall durchaus vertreten. Die Vorinstanz gelangte 

nach einer summarischen Prüfung des Kaufvertrages vom 5. Januar 2005 

zum Schluss, dass der effektive Übergangswert der Liegenschaft Nr. 1700 

aufgrund der darin (Ziff. 11) enthaltenen (obligatorischen) Verpflichtung zur 

Nutzungsübertragung von rund 2'400 m2 BGF ab der benachbarten Parzelle 

Schlosshotel weit höher als der vereinbarte Kaufpreis sein müsse, weil 

unbestrittenermassen im Oberengadin pro m2 BGF Preise von rund 3'000.-- 

bezahlt würden. Sie gelangte daher zum Schluss, dass zum vereinbarten 

Kaufpreis von Fr. 3,773 Mio. auch noch der Wert der BGF-Übertragung (Fr. 

7,2 Mio. für 2'400 m2 BGF) zu addieren sei. Insofern lässt sich ihre Annahme, 

dass der von der Beschwerdeführerin mit der Verkäuferschaft vereinbarte 

Kaufpreis nicht den objektiven Übernahmewert der Liegenschaft 

wiedergeben, mithin eine Unterpreislichkeit vorliegen könnte, durchaus 

vertreten. Zu prüfen ist, ob eine Unterpreislichkeit ganz (oder zumindest 

teilweise) bejaht werden muss, wobei einzig und allein auf den Verkehrswert 

im Zeitpunkt der Handänderung (15. April 2005 / Bewertungsstichtag) 

abzustellen ist. 

c) Im Zusammenhang mit Grundstückgeschäften hat das Verwaltungsgericht 

zur Unterpreislichkeit in konstanter Rechtsprechung (VGU A 03 23, A 04 52 

und A 07 44) Folgendes ausgeführt:  

"Die bundesgerichtliche Rechtsprechung lässt sich hinsichtlich der 
Unterpreislichkeit - im Gegensatz zur zürcherischen Praxis - nicht von einem 
starren Schema leiten, sondern sie wertet im Einzelfall das offenkundige 
Missverhältnis im gegenseitigen Leistungsaustausch bzw. dessen 
Erkennbarkeit. So hat das Bundesgericht betreffend Liegenschaften einmal 
einen Kaufpreisfehlbetrag von 50% (ASA 22, 198), ein anderes Mal bereits 
einen solchen von rund  25% (ASA 25, 189) als offensichtliches Missverhältnis 
angesehen. Demgegenüber hat sich die Zürcher Praxis auf einen 
Mindesteinschlag von 25% festgelegt (RB 1986 Nr. 71). Die Frage nach der 
Offenkundigkeit des Missverhältnisses hängt in erster Linie von der Natur des 
Objektes ab, welches Gegenstand des Austauschverhältnisses ist. Was 
immer einen Markt mit definierbarem Markt preis hat wie z.B. Wertpapiere, 
Edelmetalle, Rohstoffe etc., letztlich auch fremde Währung, zeigt ein 

Leistungs-Missverhältnis schon bei geringen Abweichungen, weil der 
Marktwert, da er eindeutig determiniert ist, als „objektiver“ Verkehrswert 
aufgefasst wird. Objekte wie Beteiligungen und eben auch Liegenschaften 
haben demgegenüber keinen in diesem Sinn leicht erkennbaren „objektiven“, 
sondern im Gegenteil nur einen gewissermassen „subjektiven“, weil nicht in 
gleichem Mass eindeutig bestimmbaren (objektivierbaren) Verkehrswert. 
Verkehrswert ist hier der Preis des unter Dritten zustande gekommenen 
Geschäfts. Dieser hängt indessen von zahlreichen individuellen 
Konstellationen wie Verkaufszwang, Käuferwünschen, speziellen 
Nutzeffekten, individueller Beurteilung usw. ab. Unter solchen Umständen 
entwickelt sich auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Preisbildung mit 
einer grossen Bandbreite, und es kommt nicht von ungefähr, dass sich die 
Zürcher Praxis in Berücksichtigung der im Gesamtkanton herrschenden 
Verhältnisse an einem 25%-Einschlag orientiert (vgl. StE 1990 B 24.4 Nr. 24).
Ohne sich der schematischen Zürcher Praxis anschliessen zu wollen, teilte 
das Verwaltungsgericht Graubünden in PVG 1995 Nr. 63 die obigen 
Überlegungen, dass im Grundstücksmarkt der Verkehrswert einer 
Liegenschaft eine grosse Bandbreite aufweise und sich die Annahme einer 
verdeckten Gewinnausschüttung nur dann aufdränge, wenn eine ins Auge 
springende Unterpreislichkeit festzustellen ist, wovon bei Minderpreisen 
gegenüber dem Verkehrswert von etwa 10% in der Regel nicht gesprochen 
werden könne." (PVG 1997 Nr. 37; 1995 Nr. 63).“

d) Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wurde seitens des Gerichts eine 

Expertise angeordnet. Die eingesetzten Experten ermittelten daraufhin den 

Verkehrwert der Liegenschaft zum Bewertungsstichtag (unter 

Berücksichtigung der Lage in einer Hotelzone; der im fraglichen Zeitpunkt in 

… geltenden Planungszone; der Baufälligkeit der Hotelruine; des 

Investitionsbedarfs etc.) mit Fr. 4,103 Mio. (längerfristiger Hotelbetrieb ohne 

Umbau in STWE). Unberücksichtigt bleiben mussten - da auf die am 

Bewertungsstichtag (15. April 2005) massgebenden Umstände abzustellen ist 

- u.a. die Baubewilligung vom 6. Dezember 2006 für den Umbau der 

Hotelliegenschaft in Stockwerkeigentum für Zweitwohnungen. Ausgehend 

von der oben erwähnten verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung bleibt im 

Sinne eines Zwischenergebnisses festzuhalten, dass der bezahlte Kaufpreis 

rund 8% unter dem ermittelten Verkehrswert liegt. Die Unterpreislichkeit liegt 

damit im konkreten Fall am untersten Rand der oben umschriebenen 

Bandbreite, was die Anwendbarkeit von Art. 27 GStG im Lichte des einer 

Gemeinde zustehenden Ermessens- und Beurteilungsspielraumes noch als 

vertretbar erscheinen lässt.

e) Die Gemeinde stellt sich ihrerseits auf den Standpunkt, dass nicht auf den 

eben erwähnten (die künftige Nutzung/Umbau in STWE nicht 

berücksichtigenden) sondern den fiktiven, den Umbau in STWE im Jahre 

2018 berücksichtigen Verkehrswert von rund Fr. 11 Mio. abzustellen sei. Ihrer 

Auffassung kann nicht gefolgt werden. Wie mehrfach erwähnt, ist auf den 

Verkehrswert im Zeitpunkt der Handänderung abzustellen. Ob die in Ziff. 11 

des Kaufvertrages vorbehaltene BGF-Übertragung, welche für den Umbau 

der Hotelliegenschaft und die künftige Nutzung mit Zweitwohnungen bei der 

Veranlagung der Handänderungssteuer berücksichtigt werden muss, hängt 

letztlich davon ab, ob sich das Rechtsgeschäft auf die Verfügungsgewalt über 

das Grundstück tatsächlich und wirtschaftlich wie eine Handänderung 

auswirkt (Art. 29 GStG in fine). Dies ist im Ergebnis zu verneinen. Dies 

deshalb, weil in Ziff. 11 der Kaufvertragsbestimmungen lediglich eine 

obligatorische (vertragliche) Verpflichtung, zu einer künftigen BGF-

Übertragung im Umfang von 2'400 m2 ab der Parzelle Schlosshotel auf die 

Parzelle Nr. 1700 vorgesehen ist. Ein Umstand, den die Gemeinde bei der 

Übersetzung der in italienischer Sprache verfassten Bestimmung völlig 

übersehen zu haben scheint. Die konkrete Nutzungsübertragung ab der 

angrenzenden Parzelle war aber ebenso wie deren dingliche Sicherung einem 

späteren Zeitpunkt vorbehalten. Damit die Käuferschaft tatsächlich und 

wirtschaftlich über die entsprechende Nutzung verfügen kann, bedarf (und 

bedurfte) es noch weiterer, konkretisierender Schritte, sei es seitens der 

betroffenen Grundeigentümer (separater Kauf-/Grunddienstbarkeitsvertrag) 

als auch der Gemeinde (Aufhebung Planungszone; Genehmigung des 

Quartierplanes Schlosspark; Erteilung einer Baubewilligung; 

Unterstellungsverfügung hinsichtlich Etappierung und Kontingentierung des 

Bauvorhabens), weshalb in dem in Ziff. 11 enthaltenen Rechtsgeschäft auch 

noch kein handänderungssteuerrechtlich- relevanter Tatbestand erblickt 

werden kann. Was die Gemeinde in diesem Zusammenhang vorbringen lässt, 

zielt ins Leere.

f) In der gemeindlichen Auslegung ist im konkreten Fall letztlich auch ein 

Verstoss gegen das von Rechtsprechung (BGE 109 Ia 283; VGU A 06 18) 

und Lehre im Steuerrecht postulierte Erfordernis der 

Tatbestandsbestimmtheit zu erblicken. Aufgrund der von der Gemeinde 

angeführten Überlegungen kann jedenfalls auch noch nicht gesagt werden, 

es lägen ausserordentliche oder ungewöhnliche Verhältnisse vor, welche im 

Lichte der zitierten Rechtsprechung die ermessenweise Schätzung der 

Gemeinde (Verkehrswert von Fr. 10,973 Mio.) rechtfertigen würden. 

Ebensowenig besteht Anlass auf den in der Expertise erwähnten 

mutmasslichen Verkehrswert nach Umbau (ca. Fr. 11,366 Mio.) abzustellen.

g) Hingegen erscheint aufgrund der konkreten Gegebenheiten ein Abstellen auf 

den von den Experten ermittelten Verkehrswert von 4,103 Mio. für die 

Erhebung einer Handänderungssteuer als geboten und insofern ist die 

Unterpreislichkeit denn auch zu bejahen, auch wenn sie am untersten Rand 

des von der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung gezogenen Rahmens 

anzusiedeln ist. Der angefochtene Entscheid ist daher aufzuheben und die 

Angelegenheit zur neuen Veranlagung ausgehend von dem von den Experten 

per Bewertungsstichtag ermittelten Verkehrswert von Fr. 4,103 Mio. an die 

Gemeinde zurückzuweisen. Im Übrigen erweist sich die Beschwerde als 

unbegründet.

3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten sowie die Kosten der 

notwendig gewordenen Expertise von Fr. 19'794.15 (inkl. MWST) zu jeweils 

einem Zehntel zulasten der Beschwerdeführerin und zu neun Zehnteln 

zulasten der Beschwerdegegnerin, welche überdies der anwaltlich 

vertretenen Beschwerdeführerin eine entsprechend dem Verfahrensausgang 

angemessen reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen hat. Letztere wird, 

nachdem seitens der Beschwerdeführerin dem Gericht trotz entsprechender 

Aufforderung (letztmals am 20. Februar 2008) keine Kostennote eingereicht 

worden ist, ermessensweise auf Fr. 4'000.-- (inkl. MWST) festgelegt.  

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Handänderungssteuer 

ausgehend vom massgebenden Verkehrswert von Fr. 4,103 Mio. auf Fr. 

82'060.-- reduziert; im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 6'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 266.--

zusammen Fr. 6'266.--

gehen zu einem Zehntel zulasten der … AG und zu neun Zehnteln zulasten der 

Gemeinde ... Die entsprechenden Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit 

Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 

Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Expertisekosten in der Höhe von Fr. 19'794.15 (inkl. MWST) werden zu 

einem Zehntel der … AG und zu neun Zehnteln der Gemeinde … auferlegt.

4. Die Gemeinde … hat der … AG eine entsprechend dem Verfahrensausgang 

reduzierte Parteientschädigung von Fr. 4'000.-- (inkl. MWST) zu bezahlen.