# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e595e4c6-1d90-519b-baf8-be555fa65dea
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-11-16
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 16.11.2011  SB.2011.00018
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2011-00018_2011-11-16.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2011.00018	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 16.11.2011
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer
(2. Rechtsgang)

	
Amtliche Verkehrswertschätzung

Beweiswert von amtlichen Gutachten und Privatgutachten (E. 2.3).
Angesichts des grossen Ermessens bei der Wahl der Untersuchungsmittel ist der Gemeinderat berechtigt gewesen, den Verkehrswert selber zu schätzen. Aus demselben Grund durfte die Steuerrekurskommission ein amtliches Gutachten einholen. Sie hat die Gutachtenskosten als Bestandteil der Verfahrenskosten zu Recht den Parteien auferlegt (E. 3.1).
Die von den Pflichtigen verfochtene Schätzung weicht nur unwesentlich von der amtlichen Schätzung ab. Angesichts dessen, dass Verkehrswertschätzungen per se mit einer gewissen Unschärfe verbunden sind, durfte die Rekurskommission auf das amtliche Gutachten abstellen (E. 3.2).
Auch bei teilweisem Obsiegen ist eine (reduzierte) Parteientschädigung zuzusprechen (E. 4.2). Die von der Vorinstanz zugesprochene Parteientschädigung erweist sich als zu niedrig (E. 4.3).

Teilweise Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						BEWEISWÜRDIGUNG
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
GUTACHTEN
GUTACHTENSKOSTEN
PARTEIENTSCHÄDIGUNG
SCHÄTZUNG
UNTERSUCHUNGSGRUNDSATZ
UNTERSUCHUNGSMITTEL
VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 132 Abs. I StG
§ 216 Abs. I StG
§ 219 Abs. I StG
§ 220 Abs. I StG
§ 220 Abs. II StG
§ 17 Abs. II lit. a VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

'

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  2.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

SB.2011.00018

 

 

Urteil

 

 

der 2. Kammer

 

 

vom 16. November 2011

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel (Vorsitz), Verwaltungsrichter Andreas Frei,
Verwaltungsrichterin Leana Isler, Gerichtsschreiber Martin Businger.   

 

 

 

In Sachen

 

 

Erben des A, nämlich:

 

1.    B, 

 

2.    C, 

 

beide vertreten durch D,

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

Gemeinde E, vertreten durch den Gemeinderat,

Beschwerdegegnerin,

 

 

betreffend
Grundstückgewinnsteuer

(2. Rechtsgang),

hat
sich ergeben: 

I.  

A. A
veräusserte am 26. Januar 2005 das Grundstück Kat.-Nr. 01 (Wohnhaus mit
Scheune Vers.-Nr. 02 sowie Hühnerhaus Vers.-Nr. 03 mit 1'271 m2
Gebäudegrundfläche und Umschwung) an der F-Gasse in E für Fr. … an D. Aus
diesem Anlass auferlegte der Gemeinderat E A am 21. August 2006 eine
Grundstückgewinnsteuer von Fr. …, die er mit Einspracheentscheid vom
8. Januar 2007 auf Fr. … herabsetzte.

B. Am
12. Februar 2007 erhob A Rekurs. Er verstarb am 1. Mai 2008. An
seiner Stelle traten seine Söhne B und C in das Verfahren ein. Die
Steuerrekurskommission III (heute: Steuerrekursgericht) wies den Rekurs am
17. Dezember 2008 ab und erhöhte die Grundstückgewinnsteuer auf
Fr. …, nachdem sie ein Gutachten über den Verkehrswert vor zwanzig Jahren
(Stichtag 26. Januar 1985) eingeholt und mit Zwischenentscheid vom
19. September 2008 ein Ausstandsbegehren gegen den Referenten abgewiesen
hatte. Wie der Gemeinderat berücksichtigte auch die Steuerrekurskommission bei
der Bestimmung des Verkehrswerts vor zwanzig Jahren lediglich den Landwert.

C. Die
dagegen erhobene Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht am 26. August
2009 teilweise gut und wies die Sache zum Neuentscheid an die
Steuerrekurskommission III zurück (Entscheid SB.2009.00016). Es erwog, die Vorinstanzen
seien zu Unrecht von einem Abbruchobjekt und damit vom Verkehrswert eines
unbebauten Grundstücks ausgegangen.

II.  

Am 21. Dezember 2010 hiess die Steuerrekurskommission
III den Rekurs im 2. Rechtsgang teilweise gut und reduzierte die
Grundstückgewinnsteuer auf Fr. …. Die Rekurskosten auferlegte sie den
Pflichtigen zu je 1/12 und sprach ihnen eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 2'000.- zu.

III.  

Mit Beschwerde vom 18. Februar 2011 liessen die
Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei die Grundstückgewinnsteuer
auf Fr. ….- festzulegen. Weiter seien ihnen die Sachverständigenkosten im
Rekursverfahren nicht anteilsmässig aufzuerlegen und es sei ihnen für das
Rekursverfahren eine Parteientschädigung von über Fr. 2'000.- zuzusprechen.
Zudem verlangten sie auch für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung.

Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung
verzichtete, schloss der Gemeinderat namens der Gemeinde E auf Abweisung der
Beschwerde und beantragte, es sei die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … zu
erhöhen. Zudem verlangte er die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Mit Präsidialverfügung vom 21. Februar 2011 wurde den
Pflichtigen eine Kaution von je Fr. 1'000.- auferlegt. Diese wurde
fristgerecht einbezahlt. Weiter wurde mit Präsidialverfügung vom 23. März
2011 ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet. In der Folge liessen sich die
Pflichtigen mit Replik vom 20. April 2011 vernehmen, während die Gemeinde
auf Duplik verzichtete.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen
können alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder
Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststel­lung
des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden (§ 153
Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni
1997 [StG]).

1.2 Soweit die
Pflichtigen beantragen, es sei der Verkehrswert vor zwanzig Jahren festzustellen,
ist auf die Beschwerde nicht einzutreten, weil ein Feststellungsinteresse weder
geltend gemacht wird noch ersichtlich ist. Ebenfalls nicht einzutreten ist auf
die Beschwerde, soweit die Pflichtigen pauschal auf frühere Eingaben und die
dort erhobenen Rügen verweisen, ohne diese in der Beschwerde substanziiert zu
erneuern.

2.
 

2.1 Die
Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei Handänderungen
an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG).
Grundstückgewinn ist der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten
übersteigt (§ 219 Abs. 1 StG). Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis
mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Liegt die massgebende
Handänderung mehr als zwanzig Jahre zurück, darf der Steuerpflichtige den
Verkehrswert des Grundstücks vor zwanzig Jahren in Anrechnung bringen
(§ 220 Abs. 1 und 2 StG). Der durch Schätzung zu ermittelnde
Verkehrswert entspricht dem Preis, der hierfür im gewöhnlichen Ge­schäftsverkehr
mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Dieser Wert ist bei den Grund­steuern
individuell nach allgemeinen Bewertungsgrundsätzen zu schätzen (RB 1991
Nr. 47 mit Hinweisen).

2.2 Die
Sachverhaltsermittlung im Einschätzungsverfahren wird vom Untersuchungsgrundsatz
beherrscht (§ 132 Abs. 1 in Verbindung mit § 206 StG). Die
Steuerbehörde ist verpflichtet, den rechtserheblichen Sachverhalt unter
Mitwirkung des Steuerpflichtigen abzuklären und ihm nur solche Tatsachen
zugrunde zu legen, von deren Vorhandensein sie sich selbst überzeugt hat (vgl.
Martin Zweifel/Hugo Casanova, Schweizerisches Steuerverfahrensrecht – Direkte
Steuern, Zürich etc. 2008, 116; Martin Zweifel/Silvia Hunziker, Beweis und
Beweislast im Steuerverfahren bei der Prüfung von Leistung und Gegenleistung
unter dem Gesichtswinkel des Drittvergleichs ["dealing at arm's
length"], ASA 77 [2008/2009] 657 ff., 661). Dabei liegt es im
Ermessen der Steuerbehörde, welche Untersuchungsmittel sie einsetzen will.
Aufgrund des Rechts des Steuerpflichtigen auf Mitwirkung an der Untersuchung
und Beweiserhebung kann sie indessen verpflichtet sein, von diesem beantragte
Untersuchungshandlungen durchzuführen bzw. von ihm angebotene Beweismittel
abzunehmen (Zweifel/Casanova, a.a.O., 120 f.).

2.3 Amtliche
Gutachten unterliegen wie Privatgutachten der freien Beweiswürdigung durch die
erkennende Behörde. Während Privatgutachten die Aussagekraft einer Parteibehauptung
zukommt (vgl. VGr, 9. Juli 2003, SR.2003.00002 = StR 58 (2003)
888 ff. = ZStP 2003, 270 ff. = ZStP 2004, 259 ff., E. 3b),
gelten amtliche Gutachten als Beweismittel. Im Gegensatz zum Privatgutachter
wird der amtliche Gutachter von der erkennenden Behörde ausgewählt, instruiert
und darauf hingewiesen, dass er unter Strafandrohung steht. Folglich besitzt
das Privatgutachten wegen der fehlenden Neutralität des Gutachters nicht
denselben Rang wie ein amtliches Gutachten. Von einem amtlichen Gutachten darf
nicht ohne zwingende Gründe abgewichen werden (vgl. zum Ganzen
Zweifel/Hunziker, a.a.O., 686 f.). 

2.4 Die
erkennende Behörde kann sich bei der Beweiswürdigung auf die Prüfung beschränken,
ob das amtliche Gutachten vollständig,
klar, gehörig begründet, frei von Lücken und Widersprüchen ist, auf
zutreffenden tatsächlichen Feststellungen beruht sowie ob der Gutachter
hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit gehabt hat (vgl.
VGr, 28. September 2011, SB.2011.00010, E. 2.3; 16. März 2011,
SB.2010.00136, E. 2.2; RB 1985 Nr. 47; 1984 Nr. 65).

3.
 

3.1 Die
Pflichtigen werfen dem Gemeinderat vor, er hätte im Einschätzungsverfahren auf
eigene Kosten ein Sachverständigengutachten anordnen müssen. Sie machen aber
weder geltend noch ist aus den Akten ersichtlich, dass sie im Einschätzungsverfahren
die Einholung eines amtlichen Gutachtens verlangt hätten. Angesichts des weiten
Ermessens bei der Wahl der Untersuchungsmittel ist der Gemeinderat berechtigt
gewesen, den Verkehrswert aufgrund seiner eigenen Sachkenntnis selber zu
schätzen, anstatt einen Sachverständigen beizuziehen (vgl. auch Felix Richner/Walter
Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher
Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, § 220 N. 213 ff.). Ebenso
hat es im Ermessen der Steuerrekurskommission gelegen, im Rekursverfahren ein
Gutachten einzuholen, statt den Verkehrswert selber zu schätzen. Hierzu ist sie
selbst dann berechtigt gewesen, wenn einige ihrer Mitglieder Erfahrung mit der
Schätzung von Liegenschaften gehabt haben sollten. Zuletzt hat die
Rekurskommission die Gutachterkosten zu Recht als Bestandteil der
Verfahrenskosten den Parteien auferlegt. Dass der Sachverständige sein
Gutachten im zweiten Rechtsgang hat ergänzen müssen, führt nicht dazu, dass die
gutachterlichen Kosten des ersten Rechtsgangs auf die Staatskasse genommen
werden müssten. Dem Umstand, dass die Pflichtigen mit der von ihnen vertretenen
Schätzung weniger stark als die Grundsteuerbehörde von der gutachterlichen Schätzung
abgewichen sind, welche die Rekurskommission übernommen hat, ist durch die anteilsmässige
Auferlegung der Verfahrenskosten im Umfang des Unterliegens Rechnung getragen
worden (§ 151 Abs. 1 StG).

3.2
 

3.2.1
Weiter machen die Pflichtigen geltend, ein Steuersekretär habe ihnen am
8. April 2003 mitgeteilt, dass der Verkehrswert vor zwanzig Jahren
Fr. … betrage. Damit weiche das von der Vorinstanz eingeholte Sachverständigengutachten
mit einem Verkehrswert von Fr. … nur rund 11 % von der Schätzung des
Steuersekretärs ab, was nicht wesentlich sei. Die Rekurskommission habe das
rechtliche Gehör verletzt, indem sie nicht erläutert habe, weshalb das
Gerichtsgutachten "richtiger" sei als die Schätzung des
Steuersekretärs, bzw. sie habe gegen das Gleichbehandlungsgebot verstossen,
indem sie sich auf das für die Pflichtigen "ungünstigere Resultat"
abstütze.

3.2.2
Die von den Pflichtigen zitierte Schätzung des Steuersekretärs vom
8. April 2003 ist eine unverbindliche Berechnung des Verkehrswerts vor
zwanzig Jahren. Sie ist offensichtlich überschlagsmässig erfolgt und weist
demnach keine nachvollziehbare Begründung auf. Es liegt in der Natur der Sache,
dass ein detailliert begründetes gerichtliches Sachverständigengutachten von
vornherein genauer ist als eine überschlagsmässige Verkehrswertberechnung,
weshalb die Vorinstanz ohne weitere Begründung auf das Gerichtsgutachten
abstellen durfte. Kommt hinzu, dass die Pflichtigen selber einräumen, dass der
betragsmässige Unterschied zwischen der Berechnung des Steuersekretärs und
jener des Gutachters nicht wesentlich sei. Die Schätzung einer Liegenschaft ist
naturgemäss mit einer gewissen Unschärfe verbunden; bei mehreren Schätzungen
ist es normal, dass die ermittelten Verkehrswerte bis zu 10 % voneinander
abweichen, ohne dass eine Schätzung genauer als die anderen ist (vgl.
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N. 135). Selbst wenn die
Schätzung des Steuersekretärs nachvollziehbar wäre, hätte die Vorinstanz
angesichts der nur unwesentlichen Abweichung von der amtlichen Schätzung nicht
begründen können, welche genauer sei. Dasselbe gilt für das von den Pflichtigen
eingereichte Privatgutachten, das ebenfalls nur unwesentlich vom
Schätzungsergebnis des Gerichtsgutachtens abweicht. Angesichts des höheren
Beweiswerts des gerichtlichen Gutachtens (vgl. E. 2.3) und den
unwesentlichen Abweichungen zu den von den Pflichtigen vertretenen Schätzungen
hat die Rekurskommission zu Recht auf das amtliche Gutachten abgestellt. Weil
die Schätzung eine Einheit darstellt und damit ausschliesslich zu prüfen ist,
ob sie insgesamt vertretbar ist (RB 2001 Nr. 111 = ZStP 2003,
179 ff.), vermögen auch die Rügen der Pflichtigen an einzelnen Punkten des
Gutachtens – wie die Festsetzung der Lageklasse – dieses nicht infrage zu
stellen.

4.
 

4.1 Für die
Zusprechung einer Parteientschädigung verweist § 152 StG auf das Verwaltungsrechtspflegegesetz
vom 24. Mai 1959 (VRG). Nach § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann
die unterliegende Partei oder Amtsstelle im Rekursverfahren und im Verfahren
vor Verwaltungsgericht zu einer angemessenen Entschädigung für die Umtriebe
ihres Gegners verpflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung
komplizierter Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand
erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistands rechtfertigte.

4.2 Aufgrund
der "Kann"-Formulierung von § 17 Abs. 2 VRG ist das
Verwaltungsgericht in gewissen Entscheiden davon ausgegangen, dass bei einem
nur teilweisen Obsiegen – selbst bei einem Obsiegen im Umfang von 90 % –
keine Parteientschädigung zuzusprechen sei (vgl. Richner/Frei/Kauf­mann/Meuter,
§ 152 N. 11 mit Hinweisen auf die verwaltungsgerichtliche
Rechtsprechung). In anderen Entscheiden hat es indessen ohne weitere Auseinandersetzung
mit dieser Rechtsprechung Parteientschädigungen auch bei nur teilweisem
Obsiegen zugesprochen (vgl. etwa VGr, 29. Juni 2011, SB.2010.00170). Es
gibt keine Rechtfertigung, einer Partei bei vollem Obsiegen eine Parteientschädigung
zuzusprechen, wenn die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind, ihr aber
bei überwiegendem Obsiegen eine Parteientschädigung zu verweigern. Demnach ist
einer Partei auch bei überwiegendem Obsiegen – vorbehältlich besonderer
Umstände des Einzelfalls – eine im Umfang des Unterliegens reduzierte
Parteientschädigung zuzusprechen.

4.3 Die
Pflichtigen sind im Rekursverfahren durch einen Steuerberater bzw. Treuhänder
berufsmässig vertreten worden. Das Verfahren ist kompliziert gewesen und hat
umfangreiche Untersuchungen und zwei Rechtsgänge erfordert. Vor diesem
Hintergrund erscheint eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000 bei
einem Streitwert im vorinstanzlichen Verfahren von über Fr. ….- und einem
Obsiegen der Pflichtigen von 5/6 als nicht mehr vertretbar. Den Pflichtigen ist
daher je eine Parteientschädigung von Fr. 1'600.- (inkl. Mehrwertsteuer)
zuzusprechen.

5.
 

Die Beschwerdegegnerin hat in ihrer Beschwerdeantwort
mehrere Rügen erhoben und eine Erhöhung der Grundstückgewinnsteuer auf
Fr. … gefordert. Weil das Steuerrecht die Möglichkeit einer
Anschlussbeschwerde nicht kennt (RB 2001 Nr. 94), ist auf diese Rügen
nicht weiter einzugehen. Im Übrigen zielen die Rügen hauptsächlich auf eine
Überprüfung des Rückweisungsentscheids vom 26. August 2009 ab. An diesen
Entscheid ist das Verwaltungsgericht gebunden, sodass er einer erneuten
Beurteilung nicht zugänglich ist (VGr, 25. August 2010, SB.2010.00055,
E. 1.3). Weiter kommt auch eine Verböserung von Amtes wegen nicht infrage,
nachdem sich der angefochtene Entscheid nicht als offensichtlich unrichtig
erweist (Richner/Frei/Kauf­mann/Meuter, § 153 N. 56 mit Hinweisen).

6.
 

Zusammenfassend ist die Beschwerde bezüglich der Höhe der
Parteientschädigung im Rekursverfahren gutzuheissen. Im Übrigen ist die
Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

7.
 

Bei diesem Verfahrensausgang ist unter Berücksichtigung
des Antrags der Beschwerdegegnerin auf Höherschätzung von einem hälftigen
Obsiegen der Beschwerdeführer auszugehen. Demzufolge sind die Gerichtskosten
den Parteien hälftig aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 153 Abs. 4 StG) und die geforderten Parteientschädigungen
wettzuschlagen (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152 und
§ 153 Abs. 4 StG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist. In Abänderung
von Dispositiv-Ziffer 4 des Entscheids der Steuerrekurskommission III wird die
Rekursgegnerin verpflichtet, den Rekurrenten eine Parteientschädigung von je
Fr. 1'600.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Im Übrigen wird die
Beschwerde abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    120.--     Zustellkosten,

Fr. 2'620.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern zu je 1/4, unter solidarischer Haftung
für die Hälfte der Kosten, und zur Hälfte der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an…