# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3fcac259-f381-5afa-a3fd-5f119c8023af
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-02-10
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 10.02.2006 R 2005 108
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_R-2005-108_2006-02-10.pdf

## Full Text

R 05 108
4. Kammer 

URTEIL
vom 10. Februar 2006

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Bauauflage

1. Am 15. Januar 2004 erteilte der Gemeindevorstand … … die Bewilligung (Nr. 

2003.16/181) zur Erstellung der Wohnüberbauung an der Via … Parzellen Nr. 

796, Nr. 1907 und Anbau an Nr. 2080 in der Dorfkernzone/Alter Dorfteil von 

…. In der Baubewilligung wurde unter Ziff. 14 der Weiteren Bestimmungen 

festgehalten, dass das Bauvorhaben eine Ausnahmebewilligung nach Art. 6 

des damals gültigen Baugesetzes der Gemeinde … (aBG) vorsehe, weil das 

Projekt aber gesamthaft eine Länge von 60 m aufweise, die maximal 

zulässige Gebäudelänge gemäss Art. 91/19c aBG jedoch nur 30m betrage. 

Diese Ausnahmebewilligung wurde mit der Auflage verbunden, dass das 

Bauvorhaben auch künftig lediglich die gemäss eigener Berechnung des 

Architekten vom 10. November 2003 vorgesehenen rund 62% der 

zonenkonform möglichen Bodenbedeckungsfläche beanspruche. Ausserdem 

solle sich das Bauvorhaben gut der bereits bestehenden westseitigen 

Siedlungsstruktur an der Via … anpassen. Diese Baubewilligung erwuchs 

unangefochten in Rechtskraft.

2. Mit Schreiben vom 26. Mai 2005 verlangte der Gemeindevorstand unter 

Bezugnahme auf ein Abänderungsgesuch der Bauherrschaft vom 10. Mai 

2005 betreffend Parzellen 796 und 1907 noch Abänderungen an diesem. 

Unter Ziff. 8 dieses Schreiben wies der Gemeindevorstand auf die erteilte 

Ausnahmebewilligung und auf die damit verbundene Auflage bezüglich der 

vorgesehenen rund 62% der zonenkonform möglichen 

Bodenbedeckungsfläche hin. Weiter wurde verlangt, dass dieses Mass auch 

im neuen Projekt nicht überschritten werden dürfe, weshalb eine neue 

Ausnützungsberechnung vorzulegen sei.

3. Am 6. September 2005 verfügte der Gemeindevorstand unter Bestätigung der 

Ausnahmebewilligung und der damit verbundenen Auflage gemäss Ziff. 14 

der Weiteren Bestimmungen der Stammbewilligung, dass die Auflage ins 

Grundbuch der Gemeinde … anzumerken sei und zwar unter dem Stichwort: 

„Mehrlänge als Ausnahme gemäss Baugesetz Art. 6; Auflage Ziff. 14 in der 

Baubewilligung vom 9. Dezember 2003 und 6. Januar 2004“. Ausserdem solle 

die Verfügung als Anmeldung zur Anmerkung gelten. Für die Verfügung zog 

der Gemeindevorstand in Erwägung, dass die Auflage schon rechtskräftig sei 

und nunmehr aus Gründen der Publizität bzw. Rechtssicherheit noch im 

Grundbuch angemerkt werden solle, was aufgrund von Art. 142 i.V.m. Art. 6 

des gültigen Baugesetztes (BG) auch ohne weiteres möglich sei, jedoch eine 

ausdrückliche Anordnung der Baubehörde voraussetze. 

4. Am 27. September 2005 liess … gegen diese Verfügung frist- und 

formgerecht Rekurs ans Verwaltungsgericht erheben und beantragte die 

Aufhebung derselben unter gesetzlicher Kostenfolge. Weiter begehrte er die 

Sistierung des Verfahrens im Hinblick auf ein eingereichtes 

Wiedererwägungsgesuch und eine mögliche Einigung mit der Gemeinde. Zur 

Begründung des Rekurses liess der Rekurrent hauptsächlich ausführen, dass 

das Bauvorhaben als Ganzes eigentlich gar keiner Ausnahmebewilligung 

bedurft hätte, weil es als geschlossenen oder halboffene Bauweise zu 

qualifizieren sei, wofür nach Art. 96 aBG keine Einschränkungen bezüglich 

der Gebäudelänge bestanden habe. Selbiges gelte auch heute gemäss Art. 

89 und 90 BG. Die Auflage entbehre damit der rechtlichen Grundlage und 

müsse aufgehoben werden. Zudem habe der Bauherr freiwillig auf die volle 

Ausnützungsmöglichkeit seiner Grundstücke verzichtet und es wäre heute 

äusserst ungerecht, wenn dieser freiwillige Verzicht mit der Anmerkung zu 

einer aufgezwungenen Einschränkung seiner Bebauungsmöglichkeiten führe. 

Ausserdem werde es ihm aufgrund der übrigen baugesetzlichen Vorgaben so 

schon erschwert möglich sein, neben den jetzt in Erstellung begriffenen 

Gebäuden ein weiteres Gebäude auf sein Grundstück zu bauen. Es sei aber 

nicht erforderlich, dem Rekurrenten die grundsätzliche Möglichkeit einer 

Vergrösserung der Gebäude zu verwehren. Daher müsse die nicht 

notwendige Ausnahmebewilligung auch nicht grundbuchlich festgehalten 

werden, zumal dies bereits im Baubewilligungsverfahren gar nicht vorgesehen 

worden sei. Selbst wenn man das Bauvorhaben nicht als offene resp. halb 

offene Bauweise qualifiziere, sei die Auflage dennoch nicht rechtmässig. Die 

in der Baubewilligung verfügte Auflage sowie deren Anmerkung müssten 

zumindest im öffentlichen Interesse liegen und in einem sachlichen 

Zusammenhang zur Ausnahmebewilligung stehen, beides sei vorliegend 

nicht der Fall. Auch greife die Anmerkung in seine Eigentumsrechte ein und 

sei weder geeignet noch erforderlich, um die Ziele der Gemeinde zu 

erreichen. Über die Ziele herrsche ohnehin Unklarheit. Ausserdem sei ihm vor 

Erlass der angefochtenen Verfügung keine Möglichkeit zur Vernehmlassung 

gewährt worden, womit er eine Verletzung des rechtlichen Gehörs rüge.

5. Am 11. Oktober 2005 wurde die Sistierung nach Zustimmung der Gemeinde 

gewährt und am 9. Dezember 2005 auf Ersuchen derselben wiederum 

aufgehoben, nachdem das Wiedererwägungsgesuch abgewiesen worden 

war. 

6. Innert angesetzter Frist beantragte die Gemeinde in ihrer Vernehmlassung 

vom 14. Dezember 2005 die Abweisung des Rekurses, soweit darauf 

eingetreten werden könne. Zur Begründung wurde angeführt, dass sich die 

angefochtene Verfügung vom 6. September 2005 darauf beschränkt habe, die 

rechtskräftige Auflage in Ziff. 14 der Baubewilligung vom 15. Januar 2004 im 

Grundbuch anzumerken. Die Rechmässigkeit dieser Auflage könne daher 

materiell nicht mehr zur Diskussion gestellt werden und auf den Rekurs könne 

insoweit nicht eingetreten werden. Es stelle sich somit vorliegend nur die 

Frage, ob die Baubehörde berechtigt gewesen sei, die fragliche Auflage auch 

nachträglich im Grundbuch anmerken zu lassen. Hierzu wurde ausgeführt, 

dass dieses Recht klar gegeben sei, sehe Art. 142 BG dies doch vor. Zwar 

geschehe eine Anmerkung meist im Zusammenhang mit der Baubewilligung, 

es bestehe aber kein Grund zur Annahme, dass dies nicht nachträglich auch 

möglich sei. Voraussetzung sei lediglich das Vorliegen eines hinreichenden 

öffentlichen Interesses, was gegeben sei, da der Gemeindevorstand auch 

wegen Projektänderungen befürchtet habe, dass die Auflage bei einer 

Veräusserung der Liegenschaft bzw. Teilen davon in Vergessenheit geraten 

könnte. Zudem werde die Rechtsposition des Rekurrenten durch die 

Anmerkung nicht verschlechtert oder der Wert der Immobilie verringert, 

bezwecke sie doch nur eine Orientierung über tatsächliche oder rechtliche 

Verhältnisse, die auch ohne Anmerkung Bestand hätten. Gegenteilige 

Behauptungen des Rekurrenten seien daher unverständlich, zumal die Dauer 

der Eigentumsbeschränkung durch die in der Baubewilligung enthaltene 

Auflage in Ziff. 14 bestimmt werde und nicht durch die Anmerkung. Der 

Eigentümer könne jederzeit deren Aufhebung beantragen, wenn die Auflage 

aus irgendeinem Grunde hinfällig sei. Auch sei mit der Anmerkungsverfügung 

das rechtliche Gehör nicht verletzt worden. So habe der Gemeindepräsident 

mehrfach versucht, den Rekurrenten zur Zustimmung für die Anmerkung zu 

bewegen. Der Gemeindepräsident habe dem Rekurrenten auch gesagt, dass 

die Gemeinde im Falle der Weigerung eine diesbezügliche Verfügung 

erlassen müsste. Zudem sei die Anmerkung letztlich nur Ausfluss der 

vorgesehenen Überbauung und der Bauherr habe aufgrund der erwähnten 

gesetzlichen Bestimmung schon damals damit rechnen müssen, dass die 

betreffende Auflage im Grundbuch auch angemerkt werde. Ausserdem habe 

der Bauherr seinerzeit die Regelung bezüglich Nutzungsbeschränkung 

ausdrücklich begrüsst, weil diese es ihm erst ermöglicht habe, eine 

Überbauung mit Überlänge zu realisieren. Die Nutzungsbeschränkung habe 

gleichsam die Kompensation für diese Überschreitung gebildet. Es 

widerspreche daher auch Treu und Glauben, wenn der Rekurrent nun 

plötzlich die Rechtmässigkeit jener Auflage in Frage stelle.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Formell gilt es, zunächst die Eintretensfrage zu klären. Gemäss Art. 152 BG 

können sämtliche Entscheide des Gemeindevorstands nach Massgabe des 

Gesetzes über die Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton Graubünden (VGG; 

BR 370.100) durch Rekurs beim Verwaltungsgericht angefochten werden. Mit 

vorliegendem Rekurs wird die Verfügung des Gemeindevorstands vom 26. 

September 2005 angefochten, diese bildet das Anfechtungsobjekt. Mit dieser 

Verfügung hat die Gemeinde lediglich die zusätzlich Anmerkung der bereits 

bestehenden und unangefochten mit der Baubewilligung in Rechtskraft 

erwachsenen Ausnahmebewilligung und Auflage bezüglich Mehrlänge im 

Grundbuch verfügt. Die Ausnahmebewilligung und die Auflage können daher 

mit dem vorliegenden Rekurs infolge Ablaufs der Rekursfrist nicht mehr 

angefochten werden. Daran vermag auch die in der Verfügung enthaltene 

Bestätigung nichts zu ändern, neu wird ja nur die Anmerkung verfügt. Auf den 

Rekurs ist somit, soweit die materielle Überprüfung der Ausnahmebewilligung 

und der Auflage bezüglich Mehrlänge verlangt wird, nicht einzutreten. 

Einzutreten ist auf den Rekurs nur insoweit, als der Rekurrent die Aufhebung 

der angefochtenen Verfügung in Bezug auf die neu verfügte Anmerkung 

beantragt. 

2. a) Zu prüfen ist folglich, ob vorliegend die Verfügung einer Anmerkung rechtens 

und zulässig ist. Hierfür ist von Art. 142 Abs. 2 BG auszugehen. Demnach 

können Bedingungen und Auflagen auf Kosten des Bauherrn im Grundbuch 

angemerkt werden. Eine nachträgliche Anmerkung wird dadurch nicht 

ausgeschlossen und ist somit grundsätzlich zulässig. Dabei muss die 

Verfügung auf Anmerkung den allgemeinen Grundsätzen des 

Verwaltungshandelns genügen, also nebst der aufgezeigten gesetzlichen 

Grundlage auch im öffentlichen Interesse und Verhältnismässig sein 

(Tschannen/Zimmerli, Allgemeines Verwaltungsrecht, 2. A., S. 119). 

Vorliegend ist es für das Gericht eindeutig, dass die Anmerkung in jedem Fall 

im öffentlichen Interesse und verhältnismässig ist. Führt doch gerade die 

Anmerkung dazu, dass die das Eigentum beschränkende Auflage für 

jedermann erkennbar ist, auch für allfällige Rechtsnachfolger des 

Rekurrenten. Sie dient damit der Vermeidung von möglichen unliebsamen 

Auseinandersetzungen, was letztlich im Interesse aller Beteiligten und der 

Rechtssicherheit liegt. Zudem kann das Gericht kein entgegenstehendes 

überwiegendes privates Interesse des Rekurrenten erkennen, zumal die vom 

Rekurrenten geltend gemachte Eigentumsbeschränkung und angebliche 

Wertverminderung nicht durch die Anmerkung der Auflage, der ja wie vom 

Rekursgegner richtig vorgebracht nur deskriptive Wirkung zukommt, sondern 

- wenn überhaupt - durch die hier nicht zu beurteilende Auflage selbst 

verursacht wird. In diesem Sinne ist auch die Verhältnismässigkeit gegeben, 

ist doch gerade die blosse Anmerkung im Grundbuch mit ihrer rein 

deskriptiven Wirkung nicht nur geeignet, das vorliegende öffentliche Interesse 

zu schützen, sondern stellt mangels Eingriffs in bestehende Rechte des 

Rekurrenten gewiss auch den geringstmöglichen Eingriff dar.

b) Schliesslich macht der Rekurrent geltend, dass mit Erlass der angefochtenen 

Verfügung sein rechtliches Gehör verletzt worden sei. Dabei wird jedoch vom 

Rekurrenten nicht die schlichte Verweigerung des Gehörs, sondern nur die 

Unterlassung einer förmlichen Möglichkeit zur Stellungnahme vor Erlass der 

Anmerkungsverfügung gerügt. Darin aber kann das Gericht vorliegend keine 

Gehörsverletzung erkennen. Musste der Rekurrent doch schon mit 

Einreichung seines Baugesuchs, in welchem er Anträge stellen und sich zu 

diesen entsprechend äussern konnte, damit rechnen, dass erteilte Auflagen 

und Bewilligungen im Rahmen der baugesetzlichen Bestimmungen im 

Grundbuch angemerkt werden können. Eine Anmerkung der vorliegenden 

Auflage und Ausnahmebewilligung, in die der Rekurrent zudem 

unbestrittenermassen selber eingewilligt hatte, ist damit schlussendlich nur 

Ausfluss seines Baugesuchs, zumal einer nachträglichen Anmerkung von 

Auflagen und Bewilligungen, wie unter Erwägung 2. a) ausgeführt, nichts 

entgegensteht. 

3. Der Rekurs erweist sich somit als vollumfänglich unbegründet und ist daher 

abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang 

des Verfahrens hat der Rekurrent die Kosten des Verfahrens zu tragen und 

die anwaltlich vertretene Rekursgegnerin angemessen aussergerichtlich zu 

entschädigen.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 153.--

zusammen Fr. 2'153.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

3. … entschädigt die Gemeinde … aussergerichtlich mit Fr. 1'500.-- (inkl. 

MWST).