# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 92751d00-15c6-5141-b5a9-a8d2e26daf13
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-01-18
**Language:** de
**Title:** Zonenkonformität. Bewohntes Musterhaus in der Gewerbezone.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0004/2022
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/2022-4.pdf

## Full Text

BRGE II Nr. 0004/2022 vom 18. Januar 2022 in BEZ 2022 Nr. 4 

2.1  Das  Baugrundstück  befindet  sich  nach  der  geltenden  Bau-  und 
Zonenordnung  der  Gemeinde  X  in  der  Gewerbezone  G.  Geplant  ist  die 
Erstellung  eines  Musterhauses  mit  Gartenhaus  und  Carport,  welches  als 
Referenzobjekt für ein Einfamilienhaus in Modulbauweise dienen soll. Gemäss 
Betriebskonzept  soll  das  Haus  (zumindest  zeitweise)  durch  das  betreuende 
Personal bewohnt werden.  

Die Vorinstanz hat die Bewilligung für das Musterhaus mit der Begründung 
verweigert,  dass  ein  Wohnhaus  in  der  Gewerbezone  nicht  zonenkonform  sei. 
(…) 

2.2  Demgegenüber  stellt  sich  die  Rekurrentin  auf  den  Standpunkt,  dass 
das geplante Musterhaus in der Gewerbezone zonenkonform sei. Die Tatsache, 
dass  das  Musterhaus  die  in  einem  Einfamilienhaus  üblichen  Räume  wie  Bad, 
Küche  und  Büro  aufweise,  sei  Teil  des  Konzepts  und  damit  notwendiger 
Bestandteil  der  begehbaren  Ausstellung. 
seien  die 
Voraussetzungen für die Bewilligung einer Betriebswohnung gegeben. (…) Die 
Liegenschaft bedürfe eines überdurchschnittlichen Betriebsaufwands. So seien 
die  Umgebung  und  die  Innenräume  stets  in  einem  einwandfreien  Zustand  zu 
präsentieren.  Allfällige  Störungen  im  Betrieb  müssten  innert  kurzer  Zeit 
behoben  werden  können,  um  Schäden  am  Objekt  oder  gar  eine 
vorübergehende  Schliessung  der  Liegenschaft  verhindern  zu  können.  Seien 
keine  Besucher  da,  müsse  die  Liegenschaft  mindestens  instand  gestellt  bzw. 
unterhalten  werden.  Dies  erfordere  eine  hohe  und  überdurchschnittliche 
Präsenzzeit der Geschäftsführung. (…) 

(…)  Sodann 

2.3  Nach  Art. 22  Abs. 2  lit. a  des  Raumplanungsgesetzes  (RPG)  müssen 

Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen.  

fernzuhaltende  Nutzung  dar.  Der  Zweck  der 

Industrie- und Gewerbezonen sind gemäss § 56 Abs. 1 PBG in erster Linie 
für  die  Ansiedlung  industrieller  und  gewerblicher  Betriebe  der  Produktion,  der 
Gütergrossverteilung, der Lagerhaltung und des Transports bestimmt. Die Bau- 
und  Zonenordnung  kann  auch  Handels-  und  Dienstleistungsbetriebe  zulassen 
(§ 56 Abs. 3 PBG). Die Erstellung von Wohnungen in solchen Zonen stellt eine 
grundsätzlich  zonenfremde,  insbesondere  aus  wohn-hygienischen  Gründen 
möglichst 
Industrie-  und 
Gewerbezone  liegt  darin,  einerseits  Wohnzonen  vor  Immissionen  (Lärm, 
Gerüche,  Erschütterungen) 
Industrie-  und 
zu 
intensiver 
Gewerbebetrieben  eine  möglichst  ungehinderte  Entfaltung  bei 
baulicher  Ausnutzung  zu  gewährleisten.  Aufgrund  dieser  Zweckbestimmung 
besteht  ein  öffentliches  Interesse,  die  Anzahl  Wohnungen  zu  beschränken. 
Industrie-  und 
Gemäss  § 56 Abs. 4 PBG  sind  daher  Wohnungen 
Gewerbezonen  lediglich  für  standortgebundene  Betriebsangehörige  gestattet; 
ferner  können  die  Bau-  und  Zonenordnungen  dort 
für  vorübergehend 
angestellte Personen provisorische Gemeinschaftsunterkünfte zulassen.  

schützen,  anderseits 

in 

Da  es  sich  bei  diesen  Vorschriften  um  Ausnahmebestimmungen  handelt, 
sind sie einschränkend auszulegen (vgl. VGr, 29. April 1975, VB 54/1974, E. 2). 

 
 
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Es  ist  ein  strenger  Massstab  anzulegen. Welche  Personen  im  Interesse  eines 
Betriebes  in  dessen  unmittelbaren  Nähe  wohnen  müssen,  hängt  im  Einzelfall 
von der Art des Unternehmens ab. 

Zulässig  sind 

lediglich  Wohnungen 

für  Betriebspersonal,  dessen 
Anwesenheit  aus  betriebstechnischen  Gründen  unbedingt  erforderlich  ist. 
Blosse  Bequemlichkeit  oder  Zweckmässigkeit  der  Einrichtung  einer  Wohnung 
auf  einem  Betriebsgelände  reicht  nicht  aus.  Vielmehr  muss  die  Anwesenheit 
von  Personen  am  Betriebsort  über  die  normalen  Arbeitszeiten  hinaus  aus 
betriebstechnischen  Gründen  unabdingbar  sein.  Dies  ist  namentlich  dann  der 
Fall, wenn Maschinen oder Anlagen, deren Betrieb keine Unterbrechung duldet, 
zu  bedienen  oder  zu  beaufsichtigen  sind,  oder  wenn  die  Wahrung  der 
betrieblichen  Sicherheit  die  mehr  oder  weniger  dauernde  Überwachung  des 
Betriebes  erheischt.  Ob  solche  Voraussetzungen  gegeben  sind,  hängt 
wesentlich von der Art des jeweiligen Unternehmens ab und lässt sich deshalb 
nicht  allgemein  festlegen,  sondern  ist  unter  Berücksichtigung  aller  konkreten 
Umstände  des  Einzelfalles  zu  entscheiden.  Dabei  ist  den  Behörden  bei  der 
Auslegung 
gewisser 
Entscheidungsspielraum  zu  belassen  (vgl. VGr,  23.  August  1991,  VB 91/0013, 
E. 4.b). 

der  Standortgebundenheit 

des  Begriffes 

ein 

2.4  Zu  entscheiden  ist,  ob  sich  das  geplante  Musterhaus  mit  dem  Zweck 
der Gewerbezone verträgt. Neben Industrie- und Gewerbebetrieben ist gemäss 
Art. 8 Abs. 3 BZO in der fraglichen Zone Handels- und Dienstleistungsgewerbe 
zulässig. 

Die  Rekurrentin  plant  die  Vermarktung  von  Modul-  und  Elementhäusern, 
welche im Werk vorgefertigt werden sollen. Gemäss Betriebskonzept stelle das 
Endprodukt  aus  Holz  oder  Holzhybrid  (in  Kombination  mit  Stahl  oder  Beton) 
einen  hochwertigen  Wohn-  und  Arbeitsraum  dar,  der  anderen  Bauweisen  in 
nichts  nachstehe  und  viele  Vorteile  besitze.  Dieser  Umstand  sei  jedoch  den 
Kaufinteressenten  nicht  durch  Worte  zu  beweisen,  sondern  durch  einen 
Musterbau  zu  zeigen. In  der  Schweiz  gebe es  noch  kein  Modulmusterhaus  im 
Sinne  eines  vollwertigen  Einfamilienhauses.  Das  geplante  Bauensemble 
umfasse neben dem Hauptbau auch die Parkierung in Form von Carports, ein 
Kleinmodulhaus  als  Muster  für  Ergänzungen  sowie  die  Umgebung.  Es  solle 
nicht nur als reines Musterhaus für Modul- und Elementbauten dienen, sondern 
auch  als  Bemusterungshaus  bzw.  «Hausschneiderei»  für  Bauinteressenten. 
Dabei könnten sämtliche Bauteile ausgewählt werden, wobei ein umfangreiches 
Portfolio  an  Boden-  und Wandbelägen,  Terrassen,  Fassadenvarianten,  Bäder- 
und Küchenausstattungen zur Verfügung stünden. Wichtigstes Ziel sei es, dem 
Besucher ein Erlebnis in einem Umfeld zu bieten, in dem er sich wohlfühle und 
das  er  kopieren  möchte.  Die  Betreuung  des  Musterhauses  übernehme 
entsprechend  erfahrenes  Personal.  Die  zeitliche  Besetzung  teile  sich  auf  in 
Kernzeiten 
für  Terminbesucher  und 
Bemusterungstermine.  Das  Musterhaus  solle  täglich  mit  mindestens  zwei 
Personen besetzt werden.  

für  Spontan-  sowie  Randzeiten 

(…) Ein ständiges Pendeln des betreuenden Personals sei im Hinblick auf 
die  Vorbereitungen  und  notwendigen  gestalterischen  Anforderungen  nicht 

 
 
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möglich und zumutbar. Eine entsprechende Skepsis gegenüber der innovativen 
Bauweise  solle  mit  einer  Bewohnung  und  der  damit  generierten  Echtheit  und 
Umsetzbarkeit auf einer emotionalen und rationalen Basis überwunden werden. 
Eine  ansprechende,  echte  Dekoration,  Einrichtung  (keine  Fake-Gegenstände 
wie  Bücherhüllen  und  TV's  etc.)  und  Gestaltung  müsse  dabei  vorgenommen 
und  ständig  angepasst  werden  (saisonal,  eventbasierend  etc.).  Anders  sei  ein 
derart innovatives und neuartiges Konzept nicht am Markt platzierbar.  

Wohnen ist der Gewerbezone fremd und nur im engen Rahmen von § 56 
Abs. 4 PBG  erlaubt.  Die  Zulassung  von  Musterhäusern,  die  vollständig 
ausgestattet,  ausgerüstet  und  möbliert  sind  sowie  dem  Personal  zugleich  als 
Wohnraum  dienen,  laufen  dem  Sinn  der  Bestimmung  und  dem  Zweck  der 
Gewerbezone zuwider. Daran vermag der Umstand, dass die Modulbauten und 
deren  Wohnräume  aus  verkaufspsychologischen  Gründen  authentisch 
präsentiert werden sollen, nichts zu ändern. Das nämliche Ziel lässt sich – wie 
zahlreiche  Bad-  und  Küchenaussteller  sowie  Möbelhäuser  demonstrieren  – 
auch  mit  Ausstellungsobjekten  erzielen.  Kunden  können  sich  auch  in  reinen 
Musterausstellungen inspirieren und beraten lassen. Um sich von der Bauweise 
der  Modul-Einfamilienhäuser  überzeugen  zu  lassen,  sind  weder  eine  voll 
funktionstüchtige  Küche  noch  vier  Bäder  und  ein  Whirlpool  mit 
Wasseranschlüssen  erforderlich.  Ebenso  mögen  zwar  das  dargelegte 
Unterhaltsbedürfnis  und  die  Erlebbarkeit  des  Musterhauses  eine  ständige 
Anwesenheit  von  Personen  als  wünschenswert  erscheinen  lassen.  Diese 
Gründe sind jedoch nicht immediater Natur und lassen die in § 56 Abs. 4 PBG 
verlangte  direkte  Betriebsnotwendigkeit  vermissen.  Die  Anwesenheit  von 
Personen  am  Betriebsort  auch  ausserhalb  der  normalen  Arbeitszeiten  erweist 
sich  aus  sachlichen  Gründen  somit  nicht  als  notwendig.  Dass  mit  einer 
Wohnnutzung  im  Musterhaus  zweifellos  gewisse  Annehmlichkeiten  verbunden 
wären, rechtfertigt deren Zulässigkeit nicht.  

Aus den dargelegten Gründen erweist sich das geplante Musterhaus in der 

vorliegenden Gewerbezone als nicht zonenkonform.