# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 94e9c8eb-edb5-5915-83da-d598220b6347
**Source:** Bundesverwaltungsgericht ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 2014-04-01
**Language:** de
**Title:** Bundesverwaltungsgericht 01.04.2014 A-2154/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/CH_BVGer/CH_BVGE_001_A-2154-2012_2014-04-01.pdf

## Full Text

B u n d e s v e rw a l t u ng s g e r i ch t  

T r i b u n a l  ad m i n i s t r a t i f  f éd é r a l  

T r i b u n a l e  am m in i s t r a t i vo  f e d e r a l e  

T r i b u n a l  ad m i n i s t r a t i v  fe d e r a l  

 
 
    
 

 

 

  

 
 Abteilung I 

A-2154/2012 

 

 

  U r t e i l  v o m  1 .  A p r i l  2 0 1 4  

Besetzung 

 
Richter Christoph Bandli (Vorsitz), 

Richterin Claudia Pasqualetto Péquignot, 

Richter André Moser,    

Gerichtsschreiber Andreas Meier. 
 

 
 

Parteien 

 
1. Flughafen Zürich AG, Postfach, 8058 Zürich,   

2. Kanton Zürich, Baudirektion, Immobilienamt, 

Abteilung Landerwerb, Postfach, 8090 Zürich,   

beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Roland Gfeller, 

und Rechtsanwalt Dr. iur. Daniel Kunz, Gfeller Budliger 

Rechtsanwälte, Florastrasse 44, Postfach 1709, 8032 Zürich, 

Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2, 

 
 

 
gegen 

 

 
Baugenossenschaft A._______, 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Urs Jordi, 

Lägernstrasse 2, 8302 Kloten, 

Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1, 

 

und 

 

Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10, 

Hofackerstrasse 40, Postfach, 8032 Zürich, 

Vorinstanz.  

 

Gegenstand 

 
Entschädigung für Direktüberflüge ausgehend vom Betrieb 

des Landesflughafens Zürich-Kloten (Landeanflug Piste 28, 

sog. Ostanflug). 

 

A-2154/2012 

Seite 2 

Sachverhalt: 

A.  

Der Baugenossenschaft A._______ wurde 1984 von der B._______ ein 

selbständiges und dauerndes Baurecht an der Liegenschaft Grundregis-

terblatt (…), Kataster-Nr. (…), Kloten, eingeräumt (Dauer bis 2074). Das 

Baurecht wurde als Grundstück ins Grundregister aufgenommen (Grund-

registerblatt […]). Die A._______ überbaute die Parzelle 1985 mit Mehr-

familienhäusern und Reiheneinfamilienhäusern. Im Oktober 2001 wurden 

die sogenannten "Ostanflüge" auf die Piste 28 des Flughafens Zürich 

eingeführt. Die Liegenschaft befindet sich im Bereich dieser Ostanflüge. 

Zusammen mit einer Vielzahl von Grundeigentümern aus der betroffenen 

Region gelangte die A._______ daher an die Flughafen Zürich AG: Am 

25. Oktober 2002 ersuchte sie um Enteignung des Baurechts gegen Ver-

gütung des vollen Verkehrswerts per 1. Januar 2001, eventuell um eine 

Entschädigung für den eingetretenen Minderwert. Die Eidgenössische 

Schätzungskommission Kreis 10 (nachfolgend: ESchK) leitete im August 

2003 für sämtliche Begehren aus der Gemeinde Kloten ein Sammelver-

fahren ein. 

B.  

Am 2. März 2005 beschränkte die ESchK den Gegenstand des Sammel-

verfahrens vorerst auf die Frage der Unvorhersehbarkeit der Fluglärm-

immissionen. Bei der Unvorhersehbarkeit handelt es sich um eine der 

Anspruchsvoraussetzungen für eine Entschädigung wegen Unterdrü-

ckung nachbarlicher Abwehrrechte. Hingegen hängt ein allfälliger Ent-

schädigungsanspruch für direkten Überflug nicht von der Unvorherseh-

barkeit ab. Am 17. Dezember 2007 kam die ESchK zum Schluss, mass-

geblicher Stichtag für die Unvorhersehbarkeit sei der 1. Januar 1961. Sie 

wies daher die Begehren all jener ab, die ihr Grundeigentum seit diesem 

Datum erworben hatten und auch nicht von einem direkten Überflug be-

troffen sind. Ab Herbst 2009 nahm die ESchK dann diejenigen Enteig-

nungsverfahren aus der Gemeinde Kloten wieder an Hand, in denen von 

direkten Überflügen auszugehen ist; darunter auch das vorliegende Ver-

fahren. Sie stellte den betroffenen Parteien die baldige Durchführung der 

Schätzungen in Aussicht. 

C.  

Vorliegend führte der Referent am 30. Juni 2010 bei der betroffenen Lie-

genschaft einen Augenschein durch und nahm darauf eine Schätzung 

A-2154/2012 

Seite 3 

vor. Von der Flughafen Zürich AG wird ein direkter Überflug der betroffe-

nen Liegenschaft grundsätzlich nicht bestritten. 

D.  

Am 10. Februar 2011 wurde die Leitung sämtlicher Enteignungsverfahren 

betreffend anerkannte Direktüberflüge in Kloten dem damaligen Vizeprä-

sidenten der Schätzungskommission übertragen. In der Folge wurden 

Kommissionsaugenscheine bei den betroffenen Liegenschaften durchge-

führt, vorliegend am 29. September 2011. Diese Augenscheine fanden 

zwischen 21 und 23 Uhr abends statt und dienten der Beurteilung der 

Überflugsituation, d.h. der Wahrnehmung der Überflüge. 

Schliesslich wurden im November und Dezember 2011 kombinierte Eini-

gungs- und Schätzungsverhandlungen durchgeführt. Der vorliegende Fall 

wurde am 22. November 2011 verhandelt. Die A._______ hielt an ihrem 

Hauptbegehren um Enteignung des Baurechts nicht fest und beschränkte 

sich auf ihr Begehren um Entschädigung für den eingetretenen Minder-

wert. Eine Einigung über die Höhe der Entschädigung kam nicht zustan-

de. Im Rahmen der Schätzungsverhandlung machte die A._______ unter 

anderem geltend, bei der Bestimmung des Minderwerts sei auf die Belas-

tungswerte gemäss dem unterdessen rechtskräftigen "vorläufigen Be-

triebsreglement" für den Flughafen Zürich (vBR) abzustellen, eventuell 

auf die Belastungswerte des Jahres 2007. Für den Fall, dass die ESchK 

die Entschädigung dennoch auf Basis der Fluglärmbelastung des Jahres 

2002 festsetzt, machte die A._______ eine nachträgliche Entschädi-

gungsforderung im Sinne von Art. 41 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 

1930 über die Enteignung (EntG, SR 711) geltend. 

E.  

Der Entscheid der ESchK vom 22. November 2011 wurde den Parteien 

am 7. März 2012 zugestellt. Das Dispositiv lautet wie folgt: 

"1. Vom Rückzug des sinngemäss gestellten Ausdehnungsbegehrens sowie 

der Begehren um Sicherheitsleistung und Abschlagszahlung wird Vor-

merk genommen und das Verfahren insoweit als erledigt abgeschrieben. 

2. In teilweiser Gutheissung des Begehrens der A._______ (Enteignete) 

wird der Betrag für die Ausgleichung ihrer Nachteile aus Direktüberflü-

gen, ausgehend vom Landesflughafen Zürich-Kloten, betreffend die Bau-

rechtsdienstbarkeit (…) auf Fr. 200'000.– festgesetzt. Die weiter gehen-

den Entschädigungsforderungen der Enteigneten werden abgewiesen. 

Ihr steht eine zusätzliche Entschädigung für übermässigen Fluglärm aus 

Nachbarrecht nicht zu. 

A-2154/2012 

Seite 4 

3. Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, den bei Dispositiv Ziffer 2 ge-

nannten Betrag von Fr. 200'000.– innert 20 Tagen ab Rechtskraft des 

vorliegenden Entscheids an das Grundbuchamt Bassersdorf zuhanden 

der A._______ zu bezahlen. Das Grundbuchamt wird eingeladen, das 

Verteilungsverfahren durchzuführen. 

4. Es wird angeordnet, dass das Grundbuchamt Bassersdorf die Entschä-

digungszahlung nach deren Eingang mit folgendem Wortlaut (…) anzu-

merken hat: 'erfolgte Entschädigung für direkte Überflüge ausgehend 

vom Flughafen Zürich'. 

5. Die angemeldete Entschädigungsforderung der Enteigneten gemäss 

Art. 41 des Bundesgesetzes über die Enteignung (…) wird zuständig-

keitshalber an die Präsidentin der Schätzungskommission überwiesen. 

6. Die Kosten dieses Verfahrens werden der Flughafen Zürich AG aufer-

legt. Die Rechnungsstellung an die kostenpflichtige Partei erfolgt im 

Rahmen der periodischen Zwischenabrechnungen. 

7. Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, der A._______ eine Parteient-

schädigung von Fr. 10'220.– auszurichten." 

Die ESchK geht davon aus, dass das Baurecht keinen eigentlichen Ver-

kehrswert hat, da es nicht auf dem freien Markt gehandelt werden kann. 

Aufgrund des Baurechtsvertrags sei nämlich einzig eine Übertragung an 

eine andere Institution des sozialen Wohnungsbaus denkbar. Ersatzweise 

lasse sich eine sachgerechte Wertannäherung anhand der Ermittlung des 

Übertragungswerts an eine solche Institution des sozialen Wohnungs-

baus vornehmen. Dieser Übertragungswert belaufe sich auf (…) Mio. 

Franken (Ertragswertberechnung anhand der effektiven Mietzinse). Hin-

gegen betrage der hypothetische Verkehrswert mit Fluglärm (…) Mio. 

Franken (Ertragswertberechnung anhand der um 28% erhöhten Mietzin-

se). Da der hypothetische Verkehrswert also auch unter Berücksichtigung 

des Fluglärms deutlich höher liege als der Übertragungswert, habe das 

Bauerecht aufgrund der direkten Überflüge keinen nachweislichen Min-

derwert erfahren. An sich habe die A._______ daher keinen enteignungs-

rechtlichen Entschädigungsanspruch. Dieses Ergebnis befriedige im vor-

liegenden Einzelfall jedoch nicht. Es stehe der Schätzungskommission 

zu, einen nach Billigkeitsüberlegungen festzusetzenden Betrag zum 

Nachteilsausgleich zuzusprechen. Daher sei die Flughafen Zürich AG bil-

ligkeitshalber zu verpflichten, der A._______ eine Summe von 

Fr. 200'000.– auszurichten. 

F.  

Am 20. April 2012 erheben die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zü-

A-2154/2012 

Seite 5 

rich (Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2; nachfolgend: 

Enteigner) beim Bundesverwaltungsgericht Beschwerde gegen den Ent-

scheid vom 22. November 2011 (Beschwerdeverfahren A-2154/2012). Sie 

beantragen sinngemäss, die Ziffern 2 und 3 des Dispositivs seien aufzu-

heben und das Entschädigungsbegehren abzuweisen. Weiter sei Ziff. 7 

des Dispositivs aufzuheben und die Parteientschädigung für das vor-

instanzliche Verfahren pauschal auf Fr. 4'000.–, eventuell Fr. 6'000.– fest-

zusetzen. 

Die Enteigner machen geltend, es bestehe keine gesetzliche Grundlage, 

die es erlaube, auch ohne Schaden eine Entschädigung zuzusprechen. 

G.  

Am 23. April 2012 erhebt auch die A._______ (Beschwerdeführerin 2 und 

Beschwerdegegnerin 1; nachfolgend: Enteignete) Beschwerde gegen den 

Entscheid vom 22. November 2011 (Beschwerdeverfahren A-2207/2012). 

Die Enteignete beantragt, der Entscheid sei bezüglich der Höhe der Ent-

schädigung aufzuheben und die Sache sei zu neuer Entscheidung an die 

ESchK (nachfolgend: Vorinstanz) zurückzuweisen; eventuell sei die von 

der Vorinstanz zugesprochene Entschädigung zu erhöhen. 

Gemäss dem Standpunkt der Enteigneten ist der Minderwert ausgehend 

vom hypothetischen Verkehrswert zu bestimmen. Dabei sei das bei der 

Minderwertermittlung übliche Vorgehen der Vorinstanz wie folgt zu korri-

gieren: Keine "Beschränkung auf den direkt überflogenen Bereich" (even-

tuell Neufestsetzung des Überflugkorridors), Abstellen auf die Belas-

tungswerte gemäss vBR (eventuell auf die Belastungswerte des Jahres 

2007), Anpassung des Modells ESchK an die besondere Abend- und 

Nachtlärmbelastung im Bereich der Ostanflüge, andere Berechnung des 

Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte (bzw. Korrektur des relativen 

Landwerts). 

Für den Fall, dass dennoch auf den Übertragungswert abgestellt wird, 

macht die Enteignete sodann geltend, es seien bei dessen Berechnung 

die weiteren geldwerten Leistungen zu berücksichtigen, welche die Ge-

nossenschafter neben den Mietzinsen erbringen würden (unentgeltliche 

Frondienste und unverzinsliche Darlehen). Auch sei den Hypothekarzins-

vergünstigungen Rechnung zu tragen, welche die Enteignete erhalten 

habe. 

A-2154/2012 

Seite 6 

H.  

Am 8. Mai 2012 reicht die Enteignete zusätzlich eine Anschlussbe-

schwerde zur Beschwerde der Enteigner ein und beantragt, es sei die 

von der Vorinstanz zugesprochene Parteientschädigung angemessen zu 

erhöhen. 

I.  

Mit Verfügung vom 21. Juni 2012 vereinigt der Instruktionsrichter die bei-

den Beschwerdeverfahren unter der Nummer A-2154/2012. 

J.  

Die Vorinstanz teilt in ihrer Vernehmlassung vom 9. Juli 2012 mit, sie hal-

te an ihrem Entscheid fest. 

K.  

Die Enteigner beantragen in ihrer Stellungnahme vom 26. Oktober 2012, 

die Beschwerde der Enteigneten sei abzuweisen; auf die Anschlussbe-

schwerde sei nicht einzutreten; eventuell sei sie abzuweisen. 

L.  

Die Enteignete beantragt in ihrer Stellungnahme vom 29. Oktober 2012, 

die Beschwerde der Enteigner sei abzuweisen. Weiter stellt sie ein Ge-

such um Abschlagszahlung. 

M.  

Der Instruktionsrichter teilt den Verfahrensbeteiligten mit Verfügung vom 

8. November 2012 mit, es werde eine Stellungnahme von Prof. Dr. Dona-

to Scognamiglio zur Frage der Anwendbarkeit des Modells ESchK einge-

holt. Mit Verfügung vom 13. Februar 2013 bringt der Instruktionsrichter 

den Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis, dass Prof. Scognamiglio keine 

Stellungnahme eingereicht hat. 

N.  

Die Enteigner nehmen mit Eingabe vom 6. Dezember 2012 zum Gesuch 

der Enteigneten um Abschlagszahlung Stellung. Am 30. Januar 2013 rei-

chen sie zudem ergänzende Unterlagen betreffend Flugbewegungszah-

len und Fluglärmwerte ein. Gemäss Verfügung des Instruktionsrichters 

vom 13. Februar 2013 werden diese im Parallelverfahren A-2132/2012 zu 

den Akten genommen und gelten im vorliegenden Verfahren als beigezo-

gen. 

A-2154/2012 

Seite 7 

O.  

Mit Zwischenverfügung vom 25. Februar 2013 weist der Instruktionsrich-

ter das Gesuch der Enteigneten um Abschlagszahlung ab. 

P.  

Am 10. April 2013 reichen die Enteigner eine weitere Stellungnahme ein. 

Sie bestätigen die gestellten Anträge. 

Q.  

Die Enteignete hält in ihrer weiteren Stellungnahme vom 10. April 2013 

an ihren Anträgen ebenso fest. 

R.  

Die Vorinstanz nimmt in ihrer Eingabe vom 19. April 2013 zur Berechnung 

des relativen Landwerts Stellung. 

S.  

Am 11. Juni 2013 reicht die Enteignete eine letzte Stellungnahme ein. Sie 

hält an ihren Anträgen wiederum fest. 

T.  

Die Enteigner halten in ihrer letzten Stellungnahme vom 12. Juni 2013 ih-

re Anträge ebenfalls aufrecht. 

U.  

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien und die sich bei den Akten be-

findlichen Schriftstücke wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

V.  

Es sind 20 weitere Schätzungsentscheide betreffend anerkannte Direkt-

überflüge in Kloten beim Bundesverwaltungsgericht angefochten. Die 

entsprechenden Beschwerdeverfahren werden separat geführt. 

 

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

1.  

1.1 Nach Art. 77 Abs. 1 EntG können Entscheide der Schätzungskom-

mission beim Bundesverwaltungsgericht angefochten werden. Das Bun-

A-2154/2012 

Seite 8 

desverwaltungsgericht ist somit zuständig für die Beurteilung der vorlie-

genden Beschwerden. Das Verfahren richtet sich nach dem Verwaltungs-

gerichtsgesetz vom 17. Juni 2005 (VGG, SR 173.32), soweit das EntG 

nichts anderes bestimmt (Art. 77 Abs. 2 EntG). Das VGG verweist in sei-

nem Art. 37 ergänzend auf das Verwaltungsverfahrensgesetz vom 

20. Dezember 1968 (VwVG, SR 172.021). 

1.2 Zur Beschwerdeerhebung sind nach Art. 78 Abs. 1 EntG zunächst die 

Hauptparteien (d.h. die Inhaber der enteigneten Rechte bzw. der Enteig-

ner) legitimiert. Als Nebenparteien werden die Grundpfandgläubiger, 

Grundlastberechtigten und Nutzniesser erwähnt; sie sind zur Beschwerde 

berechtigt, soweit sie infolge des Entscheids der Schätzungskommission 

zu Verlust gekommen sind. Im Übrigen gelten die allgemeinen Vorausset-

zungen gemäss Art. 48 Abs. 1 VwVG, wonach zur Beschwerde berechtigt 

ist, wer am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, durch den an-

gefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges In-

teresse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (vgl. hierzu Urteil des 

Bundesverwaltungsgerichts A-5101/2011 vom 5. März 2012 E. 1.2 mit 

Hinweis). 

1.2.1 Die Flughafen Zürich AG ist seit 1. Juni 2001 Inhaberin der Be-

triebskonzession für den Flughafen Zürich, womit ihr gemäss Art. 36a 

Abs. 4 des Luftfahrtgesetzes vom 21. Dezember 1948 (LFG, SR 748.0) 

das Enteignungsrecht zusteht. Hinsichtlich der Ostanflüge, die erst nach 

Erteilung der Konzession eingeführt wurden, ist daher die Flughafen Zü-

rich AG, und nicht etwa der Kanton Zürich, zur Leistung allfälliger enteig-

nungsrechtlicher Entschädigungen verpflichtet. Die Flughafen Zürich AG 

ist damit ohne Weiteres zur Beschwerde berechtigt. Das Gleiche gilt für 

die Enteignete als Inhaberin eines Baurechts (vgl. dazu unten E. 6). 

1.2.2 Beim Kanton Zürich handelt es sich nicht um eine der in Art. 78 

Abs. 1 EntG erwähnten Parteien, weshalb sich seine Beschwerdelegiti-

mation allein nach Massgabe von Art. 48 Abs. 1 VwVG bestimmt: Der 

Kanton Zürich wurde von der Vorinstanz auf entsprechendes Gesuch hin 

als Partei ins Verfahren einbezogen. Dies, weil er gestützt auf § 11 des 

kantonalen Gesetzes über den Flughafen Zürich vom 12. Juli 1999 (Flug-

hafengesetz, Zürcher Loseblattsammlung [LS] 748.1) für jene Lärmver-

bindlichkeiten, die ihren Entstehungsgrund vor dem 1. Juni 2001 haben, 

auf die Flughafen Zürich AG Rückgriff nehmen kann, er sich aber vertrag-

lich verpflichtet hat, diese "alten" Fluglärmverbindlichkeiten vorzufinanzie-

ren, sollten die voraussichtlichen Fluglärmkosten den Betrag von 

A-2154/2012 

Seite 9 

1.1 Milliarden Franken übersteigen. Damit spielt die Gesamtsumme aller 

Fluglärmverbindlichkeiten im Innenverhältnis zwischen der Flughafen Zü-

rich AG und dem Kanton Zürich eine Rolle. Der angefochtene Entscheid 

hat Auswirkungen auf diese Gesamtkosten. Insofern ist der Kanton Zürich 

durch den Entscheid in seinen vermögensrechtlichen Interessen betrof-

fen. Allerdings ist fraglich, ob damit bereits ein schutzwürdiges Interesse 

an der Änderung des Entscheids im Sinne von Art. 48 Abs. 1 VwVG be-

jaht werden kann. Da die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich 

gemeinsam auftreten, braucht dies indessen nicht näher geprüft zu wer-

den. Denn in einem solchen Fall genügt es für die Zulassung der Be-

schwerde, dass zumindest ein Beteiligter legitimiert ist (vgl. Urteil des 

Bundesgerichts 1A.115/1998 vom 7. September 1998 E. 2, publiziert in: 

Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl], 

Band 101 [2000] S. 83 ff.; Urteil des Bundesverwaltungsgerichts 

A-3762/2010 vom 25. Januar 2012 E. 2.3 mit Hinweisen). 

1.2.3 Die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich werden der Ein-

fachheit halber auch im Folgenden gemeinsam als "Enteigner" bezeich-

net. 

1.3 Auf die frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden der Enteig-

ner vom 20. April 2012 und der Enteigneten vom 23. April 2012 ist damit 

einzutreten. 

2.  

Vertieft zu prüfen wäre die Zulässigkeit der Anschlussbeschwerde der 

Enteigneten vom 8. Mai 2012. Mit dieser wird indes allein die Erhöhung 

der von der Vorinstanz zugesprochenen Parteientschädigung beantragt. 

Da der angefochtene Entscheid teilweise aufzuheben und das vorinstanz-

liche Verfahren wieder aufzunehmen ist, erübrigt es sich, über die Höhe 

der vorinstanzlichen Parteientschädigung und damit über die Zulässigkeit 

der Anschlussbeschwerde zu befinden (vgl. unten E. 14). 

3.  

Das Bundesverwaltungsgericht überprüft die angefochtene Verfügung auf 

Rechtsverletzungen – einschliesslich unrichtiger oder unvollständiger 

Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts und Rechtsfehler bei der 

Ausübung des Ermessens – sowie auf Angemessenheit hin (vgl. Art. 49 

VwVG). Es kann eine Beschwerde auch aus einem anderen als den gel-

tend gemachten Gründen gutheissen (vgl. Art. 62 Abs. 4 VwVG) oder den 

angefochtenen Entscheid mit einer Begründung bestätigen, die von jener 

A-2154/2012 

Seite 10 

der Vorinstanz abweicht (vgl. BVGE 2007/41 E. 2 mit Hinweisen). Jedoch 

ist es nicht Sache des Bundesverwaltungsgerichts, über die tatsächlichen 

Vorbringen der Parteien hinaus den Sachverhalt vollkommen neu zu er-

forschen und nach allen möglichen Rechtsfehlern zu suchen. Für ent-

sprechende Fehler müssen sich mindestens Anhaltspunkte aus den Par-

teivorbringen oder den Akten ergeben (vgl. ANDRÉ MOSER / MICHAEL 

BEUSCH / LORENZ KNEUBÜHLER, Prozessieren vor dem Bundesverwal-

tungsgericht, 2. Auflage, Basel 2013, Rz. 1.52 und 1.55 mit Hinweisen; 

vgl. auch BVGE 2007/27 E. 3.3; zum Ganzen zudem Urteil des Bundes-

verwaltungsgerichts A-287/2013 vom 28. Mai 2013 E. 2 mit weiteren Hin-

weisen). 

4.  

Nachfolgend wird geprüft, auf welcher Grundlage die Enteignete eine 

Enteignungsentschädigung geltend machen kann (Anspruchsgrundlage, 

E. 5 und 6) und nach welchen Kriterien sich die Entschädigung bemisst 

(Entschädigung bei selbständigem und dauerndem Baurecht, E. 7; Min-

derwertermittlung bei sozialem Wohnungsbau, E. 8). Sodann wird näher 

auf die Bestimmung des Übertragungswerts des Baurechts (E. 9) und 

dessen hypothetischen Verkehrswert (E. 10) eingegangen. Schliesslich 

ist zu prüfen, ob auch aus Billigkeitsgründen eine Entschädigung zuge-

sprochen werden kann (E. 11 und 12). 

Anspruchsgrundlage 

5.  

Zunächst ist zu prüfen, auf welcher Grundlage eine Entschädigung gel-

tend gemacht werden kann. 

5.1 Im Zusammenhang mit den Immissionen, die durch den Betrieb der 

Landesflughäfen verursacht werden, unterscheidet das Bundesgericht 

zwischen Grundstücken, die in geringer Höhe von Flugzeugen überflogen 

werden (direkter Überflug, auch "Überflug stricto sensu" bzw. "eigentlicher 

Überflug"), und Grundstücken, die sich ebenfalls in der Nachbarschaft 

des Flughafens befinden, aber nicht direkt überflogen werden. Gestützt 

auf Art. 641 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. De-

zember 1907 (ZGB, SR 210) muss es ein Grundeigentümer – aus privat-

rechtlicher Sicht – nicht dulden, dass durch direkte Überflüge in den Luft-

raum seines Grundstücks eingegriffen wird. Weiter stehen den Grundei-

gentümern unabhängig von einem direkten Überflug an sich die nachbar-

lichen Abwehrrechte gegen übermässige Immissionen nach Art. 679 

A-2154/2012 

Seite 11 

Abs. 1 i.V.m. Art. 684 ZGB zu. Die Abwehrrechte des Privatrechts sowohl 

gegen direkten Überflug als auch gegen übermässige Immissionen kom-

men indessen nicht mehr zum Tragen, wenn die Einwirkungen vom be-

stimmungsgemässen Gebrauch eines öffentlichen Flugplatzes herrühren. 

An die Stelle der privatrechtlichen Klagen tritt in diesem Fall der Anspruch 

auf Enteignungsentschädigung (vgl. zum Ganzen BGE 129 II 72 

[=Pra. 2003 Nr. 137] E. 2.2 bis 2.4 mit Hinweisen). 

Ein Entschädigungsanspruch für eine Unterdrückung nachbarlicher Ab-

wehrrechte setzt voraus, dass kumulativ die drei Bedingungen der Un-

vorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der Spezialität der Immissionen 

sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens gegeben sind 

(vgl. dazu BGE 130 II 394 E. 12 mit Hinweisen). Geht es hingegen um di-

rekte Überflüge, so spielen die Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit, 

der Spezialität und der Schwere keine Rolle (vgl. BGE 134 II 49 E. 5 [vor 

E. 5.1] sowie BGE 129 II 72 E. 2.5 mit Hinweisen). 

5.2 Das Bundesgericht hat den Stichtag für die Vorhersehbarkeit der 

Fluglärmimmissionen im Einzugsbereich der schweizerischen Landes-

flughäfen auf den 1. Januar 1961 festgesetzt. Hat der Eigentümer – bzw. 

bei Erbgang oder Erbvorbezug der Erblasser – das Grundstück nicht vor 

diesem Datum erworben, besteht mangels Unvorhersehbarkeit kein An-

spruch auf eine Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher Ab-

wehrrechte (vgl. BGE 136 II 263 E. 7.1 und BGE 131 II 137 [=Pra. 2006 

Nr. 3] E. 2.1 je mit Hinweisen). Ebenso wenig ist eine Entschädigung für 

ein Gebäude zu leisten, das erst nach diesem Datum erstellt worden ist 

(vgl. BGE 134 II 145 E. 6 mit Hinweisen). Auch hinsichtlich der Ostanflüge 

hat das Bundesgericht an diesem Stichtag festgehalten (vgl. BGE 136 II 

263 E. 7.2 ff.). 

6.  

Vorliegend ist die Enteignete Inhaberin eines Baurechts (vgl. Art. 779 

Abs. 1 und Art. 675 Abs. 1 ZGB). Als solche kann sie sich nicht nur nach 

Art. 679 Abs. 1 i.V.m. Art. 684 ZGB gegen übermässige Immissionen zur 

Wehr setzen, sondern es steht ihr auch die Eigentumsfreiheitsklage nach 

Art. 641 Abs. 2 ZGB zu (vgl. zu Letzterem HEINZ REY / LORENZ STREBEL, 

in: Honsell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 

4. Auflage, Basel 2011, Art. 675 Rz. 5). Soweit diese Rechte nicht mehr 

zum Tragen kommen, hat die Enteignete, genauso wie der Eigentümer 

einer Liegenschaft, Anspruch auf Enteignungsentschädigung. 

A-2154/2012 

Seite 12 

Da das Baurecht erst nach dem 1. Januar 1961 begründet wurde, kann 

die Enteignete eine Entschädigung allein unter dem Titel "direkter Über-

flug" geltend machen. 

Entschädigung bei selbständigem und dauerndem Baurecht 

7.  

Eine Enteignung kann nur gegen volle Entschädigung erfolgen (vgl. 

Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-

schaft vom 18. April 1999 [BV, SR 101] und Art. 16 EntG). Bei der Fest-

setzung der Entschädigung sind alle Nachteile zu berücksichtigen, die 

dem Enteigneten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte 

erwachsen (Art. 19 EntG). Die Entschädigung für eine Enteignung von 

nachbarlichen Abwehrrechten unterliegt den Regeln, die bei einer Teilent-

eignung im Sinne von Art. 19 Bst. b EntG zur Anwendung gelangen. Sie 

berechnet sich nach der Differenzmethode, die darin besteht, vom Ver-

kehrswert der Liegenschaft ohne Immissionen denjenigen der Liegen-

schaft mit den Immissionen abzuziehen (vgl. dazu BGE 122 II 337 

[=Pra. 1997 Nr. 4] E. 4c sowie HEINZ HESS / HEINRICH WEIBEL, Das Ent-

eignungsrecht des Bundes, Band I, Bern 1986, Art. 19 Rz. 154 f., je mit 

Hinweisen). Der entsprechende Minderwert wird in der Regel in Prozen-

ten des Verkehrswerts des unbelasteten Grundstücks ausgedrückt (vgl. 

dazu BGE 134 II 49 E. 11). Die Entschädigung für direkten Überflug, wel-

che in gewisser Hinsicht mit einer Entschädigung für die zwangsweise Er-

richtung einer Dienstbarkeit (Überflugsservitut) gleichgesetzt werden 

kann, wird ebenfalls nach den Regeln über die Teilenteignung, d.h. nach 

der Differenzmethode, bestimmt (vgl. dazu BGE 129 II 72 E. 2.8 sowie 

Urteil des Bundesgerichts 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 2.2.2). 

Sind die Voraussetzungen für eine Entschädigung wegen direktem Über-

flug erfüllt, ist bereits aus diesem Grund eine Enteignungsentschädigung 

geschuldet, die den gesamten Schaden einschliesslich des lärmbeding-

ten Schadens vollumfänglich deckt (vgl. BGE 129 II 72 E. 4 und BGE 131 

II 137 E. 1.2). 

Dass es sich bei der Enteigneten vorliegend um die Inhaberin eines selb-

ständigen und dauernden Baurechts handelt, ändert am soeben Gesag-

ten nichts: Als selbständig und dauernd kann gestützt auf Art. 655 Abs. 3 

ZGB nur ein Baurecht gelten, das als übertragbare und vererbliche Per-

sonaldienstbarkeit ausgestaltet ist. Die Aufnahme als eigenes Grundstück 

ins Grundbuch (vgl. Art. 779 Abs. 3 und Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB) er-

möglicht die Belastung mit Grundpfandrechten und damit die Mitfinanzie-

A-2154/2012 

Seite 13 

rung der Baurechtsbauten durch Banken (vgl. PETER R. ISLER / RENATO 

COSTANTINI, in: Honsell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilge-

setzbuch II, 4. Auflage, Basel 2011, Art. 779 Rz. 27 f.). Grundsätzlich 

weist ein selbständiges und dauerndes Baurecht damit einen Verkehrs-

wert auf und kann die Entschädigung im Fall einer Teilenteignung nach 

der Differenzmethode ermittelt werden. 

Minderwertermittlung bei sozialem Wohnungsbau 

8.  

Zur Frage, ob das selbständige und dauernde Baurecht vorliegend einen 

Minderwert erfahren hat, führt die Vorinstanz Folgendes aus: Die Enteig-

nete betreibe sozialen Wohnungsbau. Die Liegenschaft habe diesem 

Zweck entsprechend einen erheblich tieferen Ertrag als marktüblich gene-

riert: Die von der Enteigneten erstellten Wohnungen und Reiheneinfamili-

enhäuser seien am Bewertungsstichtag vom 30. Oktober 2001 im Ver-

gleich zu durchschnittlichen Mietpreisen im Kanton Zürich zwischen 24% 

und 34% günstiger vermietet worden. 

Der Verkehrswert des Baurechts lasse sich nicht lehrbuchmässig ermit-

teln. In Art. 9 Ziff. 1 des Baurechtsvertrags vom 1. November 1984 

(act. 10 der Vorakten […]; nachfolgend: Baurechtsvertrag) werde das ge-

setzliche Vorkaufsrecht der Baurechtsnehmerin am belasteten Grund-

stück wegbedungen, dasjenige der Baurechtsgeberin am Baurecht aber 

stehen gelassen (vgl. dazu Art. 682 Abs. 2 und Art. 681b Abs. 1 ZGB). Die 

Bemessung des Vorkaufspreises sei in Art. 9 Ziff. 2 des Baurechtsver-

trags so ausgestaltet, dass bestenfalls eine Übertragung des Baurechts 

an eine andere Institution des sozialen Wohnungsbaus denkbar sei. Da 

das Baurecht somit nicht auf dem freien Markt gehandelt werden könne, 

habe es keinen eigentlichen Verkehrswert. Ersatzweise lasse sich aber 

eine sachgerechte Wertannäherung anhand der Ermittlung des Übertra-

gungswerts an eine Institution des sozialen Wohnungsbaus vornehmen. 

Dieser Übertragungswert entspreche ungefähr dem Fortführungswert, 

welcher auf Basis der effektiven Mietzinse nach der Ertragswertmethode 

zu bestimmen sei. Die entsprechende Berechnung führe zu einem Über-

tragungswert von Fr. (…); gerundet sei von (…) Mio. Franken auszuge-

hen. 

Weiter sei der hypothetische Verkehrswert bei Marktmieten zu bestim-

men. Hierzu seien die effektiven Mietzinse bei der Ertragswertberechnung 

um 28% zu erhöhen. Bei diesem Prozentsatz handle es sich um einen 

A-2154/2012 

Seite 14 

vorsichtigen Mittelwert zwischen 24% und 34%. Es resultiere ein hypothe-

tischer Verkehrswert am Stichtag mit Fluglärm von rund (…) Mio. Fran-

ken. Auf die bei Baurechtsverträgen übliche Barwertberechnung könne 

aufgrund der langen Restdauer des Baurechts am Stichtag verzichtet 

werden. 

Es ergebe sich somit, dass der hypothetische Verkehrswert ([…]) auch 

unter Berücksichtigung des Fluglärms um 2.2 Mio. Franken höher liege 

als der Übertragungswert ([…]). Selbst unter Einbezug der nicht lärmbe-

zogenen Aspekte der Direktüberflüge, die den hypothetischen Verkehrs-

wert weiter reduzierten, liege dieser daher noch weit höher als der Über-

tragungswert. Es seien demnach keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, 

dass das Baurecht aufgrund der direkten Überflüge einen Minderwert er-

fahren habe. 

8.1 Die Enteignete führt in ihrer Beschwerde vom 23. April 2012 aus, als 

Genossenschaft strebe sie per se nicht nach Gewinn. Eine Genossen-

schaft unterstütze ihre Mitglieder nicht, indem sie ihnen eine gute Kapital-

anlage mit hoher Rendite biete wie eine Aktiengesellschaft, sondern be-

friedige unmittelbar ganz konkrete Bedürfnisse der Genossenschafter – 

wie z.B. jenes nach preiswertem Wohnraum. Während also eine "Immobi-

lien-AG" möglichst hohe Mietzinse ansetze, um ihren Aktionären eine 

grosse Dividende auszahlen zu können, setze die Baugenossenschaft die 

Mietzinse so tief wie möglich an, weil ihr Zweck gerade darin bestehe, 

den Gesellschaftern preisgünstige Wohnungen zu verschaffen. Es könne 

also nicht allein auf den pekuniären Erfolg der Genossenschaft abgestellt 

werden, sondern es sei auch der direkt bei den Genossenschaftern anfal-

lende Vorteil zu berücksichtigen. Es liege ja auch auf der Hand, dass es 

für die Bewertung einer Liegenschaft keinen Unterschied machen könne, 

ob diese von einer Aktiengesellschaft (oder einer Privatperson) zu rendi-

temaximierten Mieten vermietet werde oder von einer Genossenschaft zu 

Selbstkosten (bzw. von einer Privatperson selbst bewohnt werde). Im Fall 

der AG zahle der Aktionär zwar die Marktmiete, erhalte aber den Gewinn 

zurück, im Fall der Genossenschaft zahle der Genossenschafter von 

Vornherein nur die Kosten. Dass der wirtschaftliche Erfolg im Fall der Ge-

nossenschaft direkt bei den Genossenschaftern eintrete – und nicht wie 

bei der Aktiengesellschaft auf Stufe der juristischen Person – habe auf 

den Wert der Liegenschaft keinen Einfluss. Bei der Bewertung des 

Grundstücks seien daher nicht nur die Mieteinahmen der Enteigneten he-

ranzuziehen, sondern es sei auf den gesamten Wohnnutzen abzustellen, 

der den Genossenschaftern vermittelt werde. Daher sei der auf Basis der 

A-2154/2012 

Seite 15 

erzielbaren Marktmieten ermittelte Verkehrswert mit Fluglärm von 

(…) Mio. Franken massgeblich. Der Minderwert sei auf dieser Grösse zu 

bestimmen (dies gemäss dem bei Ertragsliegenschaften üblichen Vorge-

hen, bei dem aber noch Korrekturen vorzunehmen seien). Die Vergleiche 

der Vorinstanz mit dem Übertragungswert seien entsprechend ohne Be-

deutung. 

8.2 Die Minderwertentschädigung bestimmt sich nach der Differenzme-

thode, die darin besteht, vom Verkehrswert der unbelasteten Liegenschaft 

den Verkehrswert der belasteten Liegenschaft abzuziehen (vgl. bereits 

oben E. 7). Der Verkehrswert entspricht dem Erlös, der für das enteignete 

Recht bei Veräusserung im freien Handel hätte erzielt werden können 

(HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 50 mit Hinweisen). 

Eine Methode zur Bestimmung des Verkehrswerts ist die Ertragswertme-

thode: Der Ertragswert ist die per Bewertungsstichtag abgezinste Summe 

unendlich vieler konstanter jährlicher Erträge; er entspricht dem Barwert 

einer ewigen Rente. Der Ertragswert kann mittels Division des Bruttojah-

resertrags durch den Bruttokapitalisierungssatz (Bruttozinssatz) ermittelt 

werden. Der Bruttokapitalisierungssatz setzt sich dabei aus dem Nettoka-

pitalisierungssatz (Nettozinssatz), der die Kapitalkosten und die Kapitalri-

siken wiederspiegelt, sowie Zuschlägen für die Bewirtschaftungskosten 

zusammen. Der Verkehrswert wird mit dem so errechneten Ertragswert 

abzüglich der aufgelaufenen Rückstellungen (technische Entwertung) 

gleichgesetzt (vgl. zum Ganzen FRANCESCO CANONICA, Die Immobilien-

bewertung, Schätzerwissen im Überblick, 1. Auflage 2009, herausgege-

ben vom Schweizerischen Immobilienschätzer-Verband, S. 71 ff., 85 f., 

132 f., 181 ff. und 261 ff., sowie Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 

Bewertung von Immobilien, Ausgabe 2005, herausgegeben von Schwei-

zerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten SVKG 

und Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer / Schweizerischer 

Verband der Immobilienwirtschaft SEK/SVIT [nachfolgend: Schätzer-

handbuch], S. 61 ff.). 

Als Bruttomietertrag gilt gemäss der Literatur grundsätzlich der Mietwert, 

d.h. der am Markt nachhaltig erzielbare Mietzins ohne Einbezug der se-

parat abgerechneten Nebenkosten. In der Praxis seien die tatsächlichen 

Mietzinse und die Mietwerte häufig deckungsgleich. Wichen die Mietzinse 

hingegen von den Marktgegebenheiten ab, so seien sie durch Mietwerte 

zu ersetzen. Die Mietwerte seien dabei auf ihre mietrechtliche Durchsetz-

barkeit zu überprüfen, d.h. es sei zu berücksichtigen, in welchem Umfang 

A-2154/2012 

Seite 16 

und auf welchen Zeitpunkt eine Anpassung möglich sei (vgl. Schätzer-

handbuch, S. 61 f. sowie CANONICA, a.a.O., S. 186). Die Mietwerte erge-

ben sich aus dem örtlichen Mietpreisniveau; sie müssen den aktuellen 

Mietzinsen vergleichbarer Objekte entsprechen (vgl. dazu Schätzerhand-

buch, S. 63 f. sowie CANONICA, a.a.O., S. 187 ff.). 

8.3 Prinzipiell ist also nicht der Mietertrag relevant, den der aktuelle Ei-

gentümer konkret erzielt, sondern jener Ertrag, den ein potenzieller Käu-

fer in seine Investitionsrechnung einbeziehen würde; dieser potenzielle 

Käufer aber wird grundsätzlich auf der Basis von Marktmieten kalkulieren. 

Dies stellt die Vorinstanz denn auch nicht in Abrede. Sie geht vielmehr 

davon aus, das Baurecht könne im vorliegenden Fall gar nicht auf dem 

freien Markt gehandelt werden und weise damit keinen eigentlichen Ver-

kehrswert auf. In den "Bemerkungen zur Bewertung" (act. 11 der Vorak-

ten […]) hält der Referent fest, denkbar sei bestenfalls eine Übertragung 

des Baurechts an eine andere Institution des sozialen Wohnungsbaus, 

d.h. an eine Nonprofitorganisation. Die Fragestellung sei, welcher Über-

tragungspreis für eine solche Organisation wirtschaftlich tragbar wäre. Es 

ist nun zu prüfen, ob dieser Betrachtungsweise zu folgen ist. 

8.4 Gemäss Art. 1 des Baurechtsvertrags wird der Enteigneten gestattet, 

auf dem belasteten Grundstück Wohnbauten (…) zu errichten, "um (…) 

Wohnungen zu tragbaren Mietzinsen zu verschaffen und zu erhalten". 

Gemäss den "weiteren Bestimmungen" am Schluss des Baurechtsver-

trags ist die Enteignete denn auch verpflichtet, bei der Wohnungszutei-

lung und der Vermietung der im Baurecht erstellten Wohnungen "die hier-

für geltenden oder in Zukunft zu erlassenden Weisungen der B._______" 

zu beachten (Ziff. 2), bei Neu- und Umbauten die vorherige schriftliche 

Zustimmung der B._______ einzuholen (Ziff. 3) sowie alle von ihr über-

nommen Verpflichtungen einem allfälligen Rechtsnachfolger zu überbin-

den, mit der Pflicht zur Weiterüberbindung (Ziff. 1). Der Schluss liegt des-

halb nahe, alles andere als eine Übertragung des Baurechts an eine an-

dere Institution des sozialen Wohnungsbaus komme nicht in Frage. 

Zudem bemisst sich der Vorkaufspreis für das Baurecht gemäss Art. 9 

Ziff. 2 des Baurechtsvertrags nach den gleichen Grundsätzen wie die 

Heimfallentschädigung. Nach Art. 7 Ziff. 1 des Baurechtsvertrags ist für 

die heimfallenden Bauwerke eine Entschädigung zu leisten, die lediglich 

50% des dannzumaligen Zustandswerts der baulichen Anlagen ent-

spricht; in Abzug zu bringen sind weiter die Zinsvorteile (Hypothekarzins-

vergünstigungen), welche der Enteigneten infolge der Finanzierung durch 

A-2154/2012 

Seite 17 

die B._______ entstanden sind. Der so festgelegte Vorkaufspreis ent-

spricht bei Weitem nicht dem hypothetischen Verkehrswert, d.h. dem Er-

lös, der ohne Einschränkungen hinsichtlich der Vermietung am Markt er-

zielt werden könnte. Es ist nicht davon auszugehen, dass sich die 

B._______ mit dem Verkauf an einen gewinnorientierten Käufer einver-

standen erklären würde, ohne von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch zu ma-

chen. 

Die Beurteilung der Vorinstanz, wonach einzig eine Übertragung des Bau-

rechts an eine andere Institution des sozialen Wohnungsbaus in Frage 

kommt, ist damit nicht zu beanstanden. Der Minderwert kann daher nicht 

nach dem üblichen Vorgehen auf dem Verkehrswert bestimmt werden, 

wie er sich anhand von Marktmieten ergibt. Der Vergleich mit einer hypo-

thetischen Aktiengesellschaft, die zwar Marktmieten verlangt, aber eine 

Dividende an die Mieter zurückfliessen lässt, ändert daran nichts. Diese 

Aktiengesellschaft wäre nicht anders gestellt als die Enteignete: Wenn 

das Baurecht, über welches sie verfügt, ebenfalls nicht auf dem freien 

Markt gehandelt werden könnte, wäre dieser Umstand bei der Minder-

wertermittlung genauso zu berücksichtigen. 

8.5 Das von der Vorinstanz bei der Minderwertermittlung gewählte Vorge-

hen, den hypothetischen Verkehrswert (berechnet anhand der am Markt 

erzielbaren Mietzinse) dem "Übertragungswert" gegenüberzustellen (also 

dem Preis, der für eine andere Institution des sozialen Wohnungsbaus 

wirtschaftlich tragbar wäre), ist damit sachgerecht. Da der Übertragungs-

wert nicht von den Marktmieten abhängt, kann davon ausgegangen wer-

den, er werde durch die direkten Überflüge nicht beeinflusst. Jedoch wird 

auch eine Institution des sozialen Wohnungsbaus nicht bereit sein, mehr 

zu bezahlen als ein gewinnorientierter Käufer. Spätestens wenn der hypo-

thetische Verkehrswert aufgrund der direkten Überflüge unter den Über-

tragungswert sinkt, entsteht damit auch der Enteigneten ein Schaden. 

Übertragungswert des Baurechts 

9.  

Die Vorinstanz hat den "Übertragungswert" des Baurechts – also den 

Preis, der für eine andere Institution des sozialen Wohnungsbaus wirt-

schaftlich tragbar wäre – mit der Ertragswertmethode ermittelt (vgl. zu 

dieser Methode bereits oben E. 8.2). Als Bruttojahresertrag setzte die 

Vorinstanz dabei die Mietzinse ein, welche die Enteignete im Jahr 2001 

verlangt hat. Diese beliefen sich insgesamt auf Fr. (…). Der Nettokapitali-

A-2154/2012 

Seite 18 

sierungssatz setzt sich nach dem Vorgehen der Vorinstanz aus dem Ba-

siszinssatz (für die Kapitalkosten) und einem Risikozuschlag (für die Ka-

pitalrisiken) zusammen. Der Referent legte der Berechnung des Übertra-

gungswerts einen Basiszinssatz von 4.25% und einen Risikozuschlag von 

Null zugrunde. Um zum Bruttokapitalisierungssatz zu gelangen, addiert 

die Vorinstanz zum Nettokapitalisierungssatz jeweils verschiedene Zu-

schläge für die Bewirtschaftungskosten. Dabei berücksichtigt sie die Be-

triebskosten, die Kosten für Instandhaltung und Unterhalt, die Verwal-

tungskosten und die jährlichen Rückstellungsbeträge für periodische Er-

neuerungen. Zu berücksichtigen war vorliegend auch der Baurechtszins. 

Der entsprechende Zuschlag wurde auf Basis des am Stichtag geltenden 

Zinses von Fr. (…) festgelegt. Grundsätzlich ist zudem das "Mietzinsrisi-

ko" zu berücksichtigen. Vorliegend wurde allerdings kein solcher Zu-

schlag festgesetzt. 

Die Berechnung ergab einen Ertragswert von (…) Mio. Franken; abzüg-

lich der aufgelaufenen Rückstellungen für periodische Erneuerungen re-

sultiert ein Wert von aufgerundet (…) Mio. Franken. 

9.1 Die Enteignete macht in ihrer Beschwerde vom 23. April 2012 gel-

tend, die Vorinstanz habe zu Unrecht ausgeblendet, dass die Genossen-

schafter neben den Mietzinsen noch weitere geldwerte Leistungen 

erbringen würden. Dabei handle es sich um unentgeltlich erbrachte Fron-

dienste der Bewohner sowie von den Bewohnern zur Verfügung gestellte 

unverzinsliche Darlehen. Aufgrund dieser Leistungen habe die Enteignete 

ihre Kosten und entsprechend auch die Mieten tief halten können. Der 

Bruttojahresertrag sei daher um rund Fr. 10'000.– für Frondienste und 

Fr. 13'830 für den Zinsvorteil zu erhöhen. 

Weiter macht die Enteignete geltend, der Basiszinssatz von 4.25% be-

rücksichtige zu Unrecht nicht, dass sie von der B._______ im Jahr 2001 

noch erhebliche Zinsvergünstigungen erhalten habe und bei dieser Kapi-

tal zu 2.5% habe aufnehmen können. Sie habe aufgrund dieser tiefen 

Hypothekarkosten die Mietzinse tief halten können, was zu entsprechend 

niedrigen kapitalisierten Erträgen geführt habe. Werde auf der einen Seite 

von den gegenüber Marktmieten niedrigeren Kostenmieten ausgegangen, 

auf der anderen Seiten aber den besonderen Vorteilen der Enteigneten 

bei den Kosten nicht Rechnung getragen, führe dies zwangsläufig zu ei-

nem für sie nachteiligen Ergebnis. Die vorübergehend verbilligten Kapi-

talkosten müssten daher berücksichtigt werden. Eine sachgerechte Lö-

sung könne darin bestehen, den Basiszinssatz auf 3.0% zu reduzieren. In 

A-2154/2012 

Seite 19 

ihrer Stellungnahme vom 10. April 2013 führt die Enteignete präzisierend 

aus, bei den Hypothekarzinsvergünstigungen habe es sich um eine Start-

hilfe gehandelt. Die Vergünstigungen seien sukzessive reduziert worden 

und ab 2009 ganz entfallen. In den Jahren 2001 und 2002 habe sie sich 

bei der B._______ aber noch zu 2.5% fremdfinanzieren können. Ähnliche 

Konditionen habe sie zudem auch mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) 

aushandeln können. Die Enteignete macht geltend, ein Wegfall der Zins-

vergünstigung hätte zwingend zur Folge gehabt, dass ein Käufer zur De-

ckung des höheren Markt-Hypothekarzinses um rund Fr. 110'000.– höhe-

re Mieteinnahmen hätte generieren müssen. 

9.2 Die Enteigner wiederum beanstanden in Fussnote 2 ihrer Stellung-

nahme vom 26. Oktober 2012 (Beschwerdeantwort) sinngemäss, dass 

der Risikozuschlag lediglich Null beträgt: Mit dem Basiszinssatz von 

4.25% würden gerade einmal die Finanzierungskosten abgedeckt. Es 

werde weder dem immobilienspezifischen Risiko noch der Makro- und 

Mikrolage Rechnung getragen. Zudem werde die aufgrund der Bau-

rechtssituation eingeschränkte Handelbarkeit nicht berücksichtigt. 

Weiter bemängeln die Enteigner verschiedene Zuschläge für die Bewirt-

schaftungskosten: Erstens sei die Vorinstanz vom Baurechtszins per 

Stichtag von knapp Fr. (…) ausgegangen und habe die im Baurechtsver-

trag vorgesehene gestaffelte Erhöhung nicht berücksichtigt. Zweitens sei-

en die auf rund Fr. (…) veranschlagten Betriebskosten und die auf rund 

Fr. (...) veranschlagten Verwaltungskosten als klar zu gering zu beurtei-

len. Richtig sei für diese Positionen wohl ein Betrag von (insgesamt) rund 

Fr. (...). Aufgrund der Angaben im Mieterspiegel sei nämlich anzunehmen, 

die Betriebskosten seien nicht vollständig durch die Mietnebenkosten ge-

deckt und dem Eigentümer würden neben den üblichen Gebäudeversi-

cherungs- und Haftpflichtprämien erhebliche Hauswartungs- und Versor-

gungskosten anfallen. Ebenso müsse der Verwaltungskostenansatz von 

2.5% des Bruttojahresertrags als nicht marktgerecht beurteilt werden. 

Dieser habe für eine vergleichbare, professionell verwaltete Liegenschaft 

bei 4.0% gelegen. Drittens sei ein Mietzinsrisiko zu berücksichtigen. Denn 

auch wenn es sich um sozialen Wohnungsbau mit sehr günstigen Woh-

nungen handle, müsse ein struktureller Leerstand angenommen werden. 

9.3 Zunächst ist daran zu erinnern, dass als Bruttomietertrag grundsätz-

lich der Mietwert gilt, d.h. der am Markt nachhaltig erzielbare Ertrag. Wie 

erwähnt (oben E. 8.2) sind in der Praxis die tatsächlichen Mietzinse und 

die Mietwerte häufig deckungsgleich. Geht es allerdings um sozialen bzw. 

A-2154/2012 

Seite 20 

gemeinnützigen Wohnungsbau, stellt sich die Frage nach den Marktmie-

ten nicht. Vielmehr ist danach zu fragen, welchen Ertrag eine Institution 

erzielen kann, die sich auf sogenannte "Kostenmieten" beschränkt. Die 

Mieten haben in einem solchen Fall die Verzinsung des Fremd- und des 

Eigenkapitals, die Bewirtschaftungskosten samt Einlagen in den Erneue-

rungsfonds sowie die Abschreibungen bzw. Amortisationen zu decken; 

ein darüber hinaus gehender Gewinn darf hingegen nicht erzielt werden 

(vgl. für eine Definition etwa Art. 8 Abs. 1 und 2 der Verordnung des WBF 

vom 19. Mai 2004 über Wohnbaugenossenschaften des Bundesperso-

nals [SR 842.18]; vgl. dazu auch Art. 4 Ziff. 3 der Statuten der Enteigne-

ten vom 7. April 2009 [Beilage 3 der Beschwerde vom 23. April 2012; 

Dossier A-2207/2012, act. 1/3; nachfolgend: Statuten]). Die Vorinstanz 

hat den Bruttoertrag auch unter diesen Umständen mit den von der Ent-

eigneten effektiv verlangten Mietzinsen gleichgesetzt. Wie sich anhand 

der Vorbringen der Parteien ergibt, überzeugt insbesondere diese Verein-

fachung nicht. Dies ist nachfolgend aufzuzeigen (E. 9.4 bis 9.6). Auf die 

weiteren Punkte, welche die Parteien bei der Ertragswertberechnung be-

anstanden, ist anschliessend einzugehen (E. 9.7 bis 9.10). 

9.4 Dass nicht unbesehen auf die effektiven Mietzinse abgestellt werden 

kann, zeigt sich zunächst im Zusammenhang mit den von der Enteigne-

ten dargelegten Hypothekarzinsvergünstigungen. 

9.4.1 Bei den Hypothekarzinsen handelt es sich um Kapitalkosten. Diese 

werden nach dem Vorgehen der Vorinstanz beim sogenannten "Basis-

zinssatz" berücksichtigt. Bei der Festlegung dieses Zinssatzes kann auf 

den "objektspezifischen Hypothekarzinssatz der massgeblichen Refe-

renzbank am Ort der gelegenen Sache" abgestellt werden. Dieser variiert 

zwar je nach Objektart, ist aber unabhängig von den individuellen finan-

ziellen Möglichkeiten des Eigentümers anzuwenden (vgl. Schätzerhand-

buch, S. 64). Grundsätzlich ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz 

jeweils einen Basiszinssatz von 4.25% gewählt hat (vgl. das heutige Urteil 

im Verfahren A-2163/2012 E. 15.3). Die konkreten Hypothekarzinsver-

günstigungen, welche die Enteignete erhalten hat, sind bei den Kapital-

kosten nicht zu berücksichtigen: Erstens kann nicht von Vornherein un-

terstellt werden, dass eine Institution, die das Baurecht übernimmt, von 

vergleichbaren Vergünstigungen profitieren würde. Und zweitens war am 

Stichtag bereits bekannt, dass die Hypothekarzinsvergünstigungen, wel-

che die Enteignete seitens der B._______ erhalten hat, sukzessive redu-

ziert und ab 2009 ganz entfallen würden. Dem wäre ohnehin Rechnung 

zu tragen. 

A-2154/2012 

Seite 21 

9.4.2 Zu beachten ist nun aber, dass bei steigenden Kosten auch die 

Kostenmieten steigen müssen. Dieser Zusammenhang zwischen Kosten 

und Kostenmieten ist zentral: Werden die Hypothekarzinsvergünstigun-

gen beim Basiszinssatz (richtigerweise) nicht berücksichtigt, muss auf der 

anderen Seite dem Umstand Rechnung getragen werden, dass am Stich-

tag ohne die Vergünstigungen möglicherweise höhere Mietzinse hätten 

verlangt werden können. Entsprechend dürfen der Ertragswertberech-

nung nicht unbesehen die von der Enteigneten verlangten Mietzinse 

zugrunde gelegt werden. 

9.5 Was die Berücksichtigung des Baurechtszinses betrifft, ergibt sich ei-

ne ähnliche Problematik wie beim Hypothekarzins. 

9.5.1 Gemäss Art. 5 Ziff. 1 des Baurechtsvertrags hat die Enteignete ur-

sprünglich einen Baurechtszins von Fr. (…) entrichtet. Gemäss ihren An-

gaben ist dieser Baurechtszins, wie auch die Hypothekarzinsvergünsti-

gungen, als Starthilfe gedacht gewesen. Entsprechend sieht Art. 5 Ziff. 2 

Abs. 1 des Baurechtsvertrags eine gestaffelte Erhöhung des Baurechts-

zinses bis auf Fr. (…) vor. Die Vorinstanz hat den Baurechtszins im Rah-

men der Zuschläge für die Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Sie hat 

dabei allein auf den am Stichtag geltenden Zins von Fr. (…) abgestellt. 

Da die weiteren Erhöhungen am Stichtag jedoch bereits bekannt waren, 

wäre ihnen Rechnung zu tragen gewesen. 

9.5.2 Damit ist aber, wie die Enteignete in ihrer Stellungnahme vom 

10. April 2013 zu Recht geltend macht, erneut der Zusammenhang zwi-

schen Kosten und Kostenmieten zu beachten: Werden die Erhöhungen 

des Baurechtszinses (richtigerweise) berücksichtigt, muss dem Umstand 

Rechnung getragen werden, dass die Mieten am Stichtag aufgrund der 

bestehenden Vergünstigungen allenfalls noch besonders tief gehalten 

wurden. Auch im Zusammenhang mit dem Baurechtszins ergibt sich so-

mit, dass der Ertragswertberechnung nicht unbesehen die von der Ent-

eigneten verlangten Mietzinse zugrunde gelegt werden dürfen. 

9.6 Es ist an dieser Stelle somit festzuhalten, dass ein Abstellen auf die 

von der Enteigneten effektiv verlangten Mietzinse nicht sachgerecht ist. 

Dies, weil die Enteignete am Stichtag noch von Starthilfen beim Hypothe-

karzins und beim Baurechtszins profitierte, was die verlangten Mieten 

womöglich beeinflusst hat. Man kommt daher nicht umhin, die erzielbaren 

Mieten gestützt auf die Annahmen, die auf der Kostenseite getroffen wer-

den, abstrakt zu bestimmen. Nähere Regelungen zur Berechnung der 

A-2154/2012 

Seite 22 

Kostenmiete finden sich allenfalls in den Weisungen der B._______, die 

in Ziff. 2 der "weiteren Bestimmungen" am Schluss des Baurechtsvertrags 

erwähnt werden. 

9.7 Da demnach nicht auf die effektiv verlangten Mietzinse abzustellen 

ist, erübrigt es sich, näher auf die Vorbringen der Enteigneten einzuge-

hen, wonach auch die unentgeltlich erbrachten Frondienste der Bewoh-

ner und die von den Bewohnern zur Verfügung gestellten unverzinslichen 

Darlehen beim Ertrag hätten berücksichtigt werden müssen. 

Im Hinblick auf den Nettokapitalisierungssatz ist jedoch auf den Umstand 

einzugehen, dass die Verzinsung des Kapitals, das der Genossenschaft 

von ihren Mitgliedern zu Verfügung gestellt wird, in der Regel reglementa-

risch begrenzt ist. Es stellt sich die Frage, ob dem bei den Kapitalkosten 

Rechnung zu tragen ist: Wie weiter oben ausgeführt, sind allfällige indivi-

duelle Hypothekarzinsvergünstigungen bei den Kapitalkosten nicht zu be-

rücksichtigen (vgl. E. 9.4.1). Auch nach CANONICA haben Konditionen, die 

für einen einzelnen konkreten Käufer im Einzelfall zur Anwendung gelan-

gen könnten, beim Fremdkapitalzinssatz ohne Beachtung zu bleiben (vgl. 

CANONICA, a.a.O., S. 89 oben). Was hingegen das Eigenkapital betrifft, 

weist CANONICA darauf hin, dass der Käufer einer Ertragsliegenschaft ei-

ne angemessene Rendite seines Eigenkapitals erwarte. Bei Selbstnutzer-

immobilien sei die typische Käufergruppe hingegen oftmals bereit, auf ei-

ne Verzinsung des Eigenkapitals ganz oder teilweise zu verzichten. Da-

durch ergäben sich tiefe Kapitalzinssätze, was zu hohen Verkehrswerten 

führe (vgl. CANONICA, a.a.O., S. 90 unten und S. 94 unten). Vorliegend ist 

der Kreis der möglichen Käufer nun auf Institutionen des sozialen Woh-

nungsbaus beschränkt, bei denen die Eigenkapitalverzinsung in der Re-

gel ebenfalls beschränkt ist. Es ist daher in methodischer Hinsicht zu prü-

fen, ob dies bei den Kapitalkosten zu berücksichtigen ist. Sollte dies der 

Fall sein, wäre der Nettokapitalisierungssatz allenfalls nicht vereinfacht 

(Komponenten "Basiszinssatz" und Risikozuschlag), sondern detailliert 

herzuleiten, d.h. ein Zinssatzanteil für die jährlichen Fremdkapitalkosten 

und ein solcher für die jährliche Verzinsung des Eigenkapitals festzulegen 

(vgl. dazu CANONICA, a.a.O., S. 88). 

9.8 Was die Berücksichtigung des immobilienspezifischen Risikos und 

der Makro- und Mikrolage betrifft, ist sodann Folgendes auszuführen: 

Nach CANONICA sind beim Nettokapitalisierungssatz die Verlustrisiken 

und Gewinnchancen zu berücksichtigen: Immobilien seien Kapitalanla-

gen, deren Wert im Lauf der Zeit sowohl zunehmen wie auch abnehmen 

A-2154/2012 

Seite 23 

könne. Mit Verlust und Gewinn seien nicht Ertragsverluste aus Leerstand 

oder Gewinne aus guter Vermietung gemeint, sondern die vermutlich zu 

erwartenden Verluste oder Gewinne bei einem zukünftigen Wiederver-

kauf. Ob Verlust oder Gewinn beurteile sich immer "entwertungsneutral" 

und "teuerungsbereinigt". Risiko und Chance seien eine konstante Eigen-

schaft der Immobilie. Es sei sozusagen eine Sammelposition aus Objekt-

typ, Nachfrage und Marktverhalten, Bevölkerungs- und Wirtschaftsent-

wicklung und vielem anderem mehr (vgl. CANONICA, a.a.O., S. 85, 93 f.). 

Beim Übertragungswert geht es um die Frage, welcher Preis für eine an-

dere Institution des sozialen Wohnungsbaus wirtschaftlich tragbar wäre. 

Die Frage nach zu erwartenden Verlusten oder Gewinnen bei einem zu-

künftigen Wiederverkauf stellt sich dabei nicht. Es überzeugt daher, dass 

bei der Berechnung des Übertragungswerts ein Risikozuschlag von Null 

gewählt wurde. Konsequenterweise hat die Vorinstanz bei der Berech-

nung des hypothetischen Verkehrswerts den Risikozuschlag nicht bei Null 

belassen, sondern ihn, wie bei den meisten anderen Mehrfamilienhäu-

sern, auf 0.25% festgesetzt. Wie aus der vorstehenden Erwägung her-

vorgeht, wird der Nettokapitalisierungssatz allenfalls aber ohnehin neu 

festzulegen sein. 

9.9 Was die von der Vorinstanz berücksichtigten Betriebs- und Verwal-

tungskosten betrifft, fällt auf, dass beim hypothetischen Verkehrswert von 

höheren Beträgen ausgegangen worden ist. Da der Übertragungswert 

ohnehin neu zu ermitteln sein wird, muss auf die desbezüglichen Vorbrin-

gen der Enteinger jedoch nicht im Einzelnen eingegangen werden. Soll-

ten beim Übertragungswert weiterhin tiefere Beträge angenommen wer-

den als beim hypothetischen Verkehrswert, ist die Differenz jedenfalls nä-

her zu begründen. 

9.10 Beim "Mietzinsrisiko" handelt es sich schliesslich um die Ertragsmin-

derung durch uneinbringliche Mieten und Leerstände (vgl. Schätzerhand-

buch, S. 66; vgl. auch CANONICA, a.a.O., S. 100). Die Enteignete führt 

zwar einen "Mietzinsausfallfonds", der, wie es der Name sagt, unter ande-

rem der Finanzierung von Mietzinsausfällen dient. Dieser Fonds kann 

durch Jahresbeiträge der Mitglieder sowie durch Zuweisungen der Gene-

ralversammlung aus dem Reingewinn geäufnet werden. Die Jahresbei-

träge werden zusammen mit dem Mietzins eingezogen (vgl. Art. 21 Ziff. 1 

Bst. b der Statuten). Wenn zusätzlich zu den Nettomietzinsen, die beim 

Bruttojahresertrag berücksichtigt wurden, noch solche Jahresbeiträge 

eingezogen worden sind, dann hat die Vorinstanz zu Recht auf einen Zu-

A-2154/2012 

Seite 24 

schlag für das Mietzinsrisiko verzichtet. Wie aufgezeigt, werden die er-

zielbaren Mieten neu jedoch abstrakt zu bestimmen sein. Sollte mit die-

sen Mieten auch das Mietzinsrisiko abgedeckt werden müssen, wäre 

beim Bruttokapitalisierungssatz konsequenterweise ein entsprechender 

Zuschlag festzusetzen. 

9.11 Zusammenfassend hätte die Vorinstanz bei der Ermittlung des Über-

tragungswerts nicht auf die von der Enteigneten effektiv verlangten Miet-

zinse abstellen dürfen. Auch wäre der Nettokapitalisierungssatz allenfalls 

detailliert herzuleiten gewesen. Der Übertragungswert ist daher von 

Grund auf neu zu ermitteln. 

Hypothetischer Verkehrswert des Baurechts 

10.  

Dem Übertragungswert gegenüberzustellen ist vorliegend der hypotheti-

sche Verkehrswert, d.h. der Erlös, der ohne Einschränkungen hinsichtlich 

der Vermietung, aber unter Berücksichtigung der direkten Überflüge am 

Markt erzielt werden könnte (vgl. oben E. 8.5). 

Die Vorinstanz hat den hypothetischen Verkehrswert ebenfalls über den 

Ertragswert ermittelt. Sie zog in Erwägung, die von der Enteigneten er-

stellten Wohnungen und Reiheneinfamilienhäuser seien am Bewertungs-

stichtag vom 30. Oktober 2001 im Vergleich zu durchschnittlichen Miet-

preisen im Kanton Zürich zwischen 24% und 34% günstiger vermietet 

worden. Um zu Marktmieten zu gelangen, seien die effektiven Mietzinse 

um 28% zu erhöhen. Bei diesem Prozentsatz handle es sich um einen 

vorsichtigen Mittelwert zwischen 24% und 34%. Es resultierte dadurch ein 

Bruttojahresertrag von Fr. (…). Die Berechnung ergab einen Ertragswert 

von knapp (…) Mio. Franken; abzüglich der aufgelaufenen Rückstellun-

gen für periodische Erneuerungen resultierte ein Wert von rund (…) Mio. 

Franken. Die Vorinstanz geht davon aus, dass es sich dabei bereits um 

einen Verkehrswert "mit Fluglärm" handelt, ein lärmbedingter Minderwert 

also nicht mehr abgezogen werden muss. 

Der Verkehrswert eines von direkten Überflügen betroffenen Grundstücks 

wird indes nicht nur durch den Lärm, sondern zusätzlich auch durch ver-

schiedene nicht lärmbezogene Aspekte der direkten Überflüge gemindert. 

Darunter fallen die Bedrohlichkeit der Überflugssituation sowie die mit 

den direkten Überflügen verbundenen besonderen Immissionen (vgl. da-

zu das heutige Urteil im Verfahren A-2163/2012 E. 8). Vom ermittelten 

A-2154/2012 

Seite 25 

Verkehrswert mit Fluglärm ist daher zusätzlich der Minderwert abzuzie-

hen, der aufgrund der nicht lärmbezogenen Aspekte eintritt. Dieser Min-

derwert entspricht dem "Zuschlag für nicht lärmbezogene Aspekte", den 

die Vorinstanz in den Parallelfällen in der Regel als Entschädigungskom-

ponente festgelegt hat. Die Vorinstanz führt aus, dieser Zuschlag werde 

nach pflichtgemässem Ermessen auf dem relativen Landwert des Grund-

stücks festgelegt. Der relative Landwert betrage vorliegend 3.2 Mio. 

Franken, auf die direkt überflogene Landfläche entfielen anteilsmässig 

2.1 Mio. Franken. Da der Zuschlag 20% dieses Betrags nicht übersteige, 

liege der hypothetische Verkehrswert nach wie vor weit höher als der er-

mittelte Übertragungswert. Weiter hält die Vorinstanz fest, dass der Ent-

eigneten vorliegend ohnehin nicht der ganze Zuschlag zustehen würde, 

"weil ein solcher nur einmal für ein Grundstück eingefordert werden 

kann". Bei verschiedenen dinglichen Berechtigten an der selben Liegen-

schaft, wie vorliegend Baurechtsgeberin und Baurechtsnehmerin, müsse 

der Zuschlag "unter ihnen adäquat aufgeteilt werden". 

10.1 Nachfolgend ist zunächst nochmals auf gewisse beim Übertagungs-

wert gemachte Überlegungen hinzuweisen (E. 10.2). Anschliessend ist 

auf die Frage einzugehen, ob die Ertragswertberechnung tatsächlich ei-

nen Wert "mit Fluglärm" ergeben hat (E. 10.3) und ob die Wertminderung 

aufgrund der nicht lärmbezogenen Aspekte korrekt berücksichtigt wurde 

(E. 10.4). 

10.2 Aufgrund der Ausführungen im Zusammenhang mit dem Übertra-

gungswert ergibt sich zunächst Folgendes: Die Hypothekarzinsvergünsti-

gungen wurden zu Recht auch beim hypothetischen Verkehrswert ausser 

Acht gelassen (vgl. dazu E. 9.4.1). Hingegen ist auch hier den weiteren 

Erhöhungen des Baurechtszinses nach dem Stichtag Rechnung zu tra-

gen (vgl. dazu E. 9.5.1). Zudem ist auch beim hypothetischen Verkehrs-

wert grundsätzlich das Mietzinsrisiko zu berücksichtigen (vgl. dazu 

E. 9.10). 

10.3 Es stellt sich weiter die Frage, ob die Vorinstanz zu Recht davon 

ausgegangen ist, sie habe direkt einen Verkehrswert "mit Fluglärm" ermit-

telt. Die Enteignete beanstandet dies zwar nicht, da das Bundesverwal-

tungsgericht nicht an die Begründungen der Parteien gebunden ist (vgl. 

Art. 62 Abs. 4 VwVG), ist auf die Frage aber dennoch einzugehen. 

10.3.1 Wird der Verkehrswert nach der Ertragswertmethode bestimmt, 

lässt sich der vorhandene Fluglärm nicht ohne Weiteres wegdenken. Dies 

A-2154/2012 

Seite 26 

insbesondere dann nicht, wenn auf die tatsächlichen Mietzinse abgestellt 

wird, die notwendigerweise vom vorhanden Fluglärm beeinflusst sind. 

Vorliegend hat die Vorinstanz indes auf einen Mietwert abgestellt. Sie hat 

diesen offenbar anhand eines Vergleichs mit Mietpreisen aus dem gan-

zen Kanton Zürich ermittelt. Die durchschnittlichen Mietpreise im Kanton 

Zürich sind jedoch nicht von einer Fluglärmbelastung beeinflusst, die mit 

derjenigen vergleichbar wäre, welche die vorliegende Liegenschaft seit 

Einführung der Ostanflüge aufweist. Entsprechend müsste es sich beim 

resultierenden Verkehrswert um einen solchen ohne Fluglärm handeln. 

Die Frage ist aber, da aus dem angefochtenen Entscheid hierzu nichts 

Näheres hervorgeht, noch zu prüfen. 

10.3.2 Sollte ein Verkehrswert ohne Fluglärm resultieren, müsste in ei-

nem ersten Schritt der fluglärmbedingte Minderwert in Abzug gebracht 

und so der Verkehrswert mit Fluglärm berechnet werden (zur Ermittlung 

des lärmbedingten Minderwerts vgl. das heutige Urteil im Verfahren 

A-2163/2012 E. 12 f. [Schätzungsstichtag und massgebliche Lärmwerte] 

sowie E. 14 [Modell ESchK]). 

10.4 Schliesslich ist auf die Berücksichtigung der nicht lärmbezogenen 

Aspekte der Direktüberflüge einzugehen. 

10.4.1 Die Enteignete macht geltend, der Zuschlag für nicht lärmbezoge-

ne Aspekte sei nicht bloss auf dem relativen Landwert mit Fluglärm, son-

dern auf dem Gebäude- und Landwert ohne Fluglärm zu gewähren. Im 

Übrigen habe die Vorinstanz den relativen Landwert falsch berechnet. 

10.4.2 Zur Bestimmung des Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte 

kann auf das heutige Urteil im Verfahren A-2163/2012 verwiesen werden 

(vgl. E. 21 [Bestimmung des Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte]). 

Wie aus den dortigen Erwägungen hervorgeht, ist der Zuschlag auf Basis 

des Verkehrswerts ohne Fluglärm festzusetzen. Ein relativer Landwert 

muss daher entgegen den Ausführungen der Vorinstanz nicht berechnet 

werden (die Kritik der Enteigneten an der Berechnung wäre aber zutref-

fend: vgl. die Stellungnahme der Vorinstanz vom 19. April 2013). 

10.4.3 Die Überlegungen der Vorinstanz betreffend eine Aufteilung des 

Zuschlags zwischen Baurechtsgeberin und Baurechtsnehmerin treffen im 

Übrigen nicht zu: Die Frage, ob der Baurechtsgeberin eine Minderwert-

entschädigung für das belastete Grundstück zusteht, wäre unabhängig 

von der Frage nach dem Minderwert des Baurechts zu beurteilen (vgl. 

A-2154/2012 

Seite 27 

dazu BGE 134 II 182 E. 11.2). Im vorliegenden Enteignungsverfahren 

stellt sich demnach allein die Frage, ob das selbständige und dauernde 

Baurecht, welches die Enteignete inne hat, einen Minderwert erfahren 

hat. Für eine Aufteilung des ermittelten Minderwerts zwischen der Enteig-

neten und der Baurechtsgeberin besteht keinerlei Anlass. 

10.4.4 Der Minderwert aufgrund der nicht lärmbezogenen Aspekte kann 

somit als Prozentsatz auf dem Verkehrswert ohne Fluglärm festgelegt 

werden. 

10.5 Nach dem Gesagten ist auch der hypothetische Verkehrswert, wie er 

sich unter Berücksichtigung der direkten Überflüge ergibt, neu zu ermit-

teln. 

Entschädigung aus Billigkeitsgründen 

11.  

Die Vorinstanz ist aufgrund der Gegenüberstellung von Übertragungswert 

und hypothetischem Verkehrswert zum Schluss gekommen, die Bau-

rechtsdienstbarkeit habe aufgrund der Direktüberflüge keinen nachweisli-

chen Minderwert erfahren. Sie hat der Enteigneten jedoch aus Billigkeits-

gründen eine Entschädigung zugesprochen. 

Wie sich aus den bisherigen Erwägungen ergibt, werden sowohl der 

Übertragungswert als auch der hypothetische Verkehrswert neu zu ermit-

teln sein. Sollte ein Anspruch auf eine Minderwertentschädigung erneut 

zu verneinen sein, stellt sich indes wiederum die Frage nach einer "Billig-

keitsentschädigung". Es ist daher zu prüfen, ob der Enteigneten eine sol-

che Entschädigung zugesprochen werden könnte. 

12.  

Die Vorinstanz zog in Erwägung, zwar habe die Enteignete an sich keinen 

enteignungsrechtlichen Entschädigungsanspruch, doch befriedige dieses 

Ergebnis im vorliegenden Einzelfall nicht. Es stehe der Schätzungskom-

mission zu, einen nach Billigkeitsüberlegungen festzusetzenden Betrag 

zum Nachteilsausgleich zuzusprechen. Die Enteignete habe nach Einfüh-

rung der Direktüberflüge eine finanziell aufwändige Flachdachsanierung 

vorgenommen; dabei sei es auch um die Verbesserung der Isolation ge-

gangen. Weitergehende Schallisolationen zur Abschirmung gegen den 

Fluglärm würden nach den glaubhaften Aussagen der Verantwortlichen 

anstehen, um einen über die Vorschriften hinausgehenden Standard zu 

erreichen. Es sei nachvollziehbar, dass die Enteignete vor dem Hinter-

A-2154/2012 

Seite 28 

grund der Direktüberflüge solche baulichen Massnahmen ergreife. Weiter 

befinde sich der zentrale Gartenbereich der Liegenschaft mit dem gros-

sen Spielplatz mitten im Überflugkorridor. In dieser Hinsicht habe die Be-

wohnerschaft eine starke Einbusse der Wohnqualität aufgrund der Direkt-

überflüge hinzunehmen, die sich mit baulichen Massnahmen nicht verrin-

gern lasse. Aufgrund einer Gesamtwürdigung sei der Enteigneten daher 

billigkeitshalber eine Summe von Fr. 200'000.– zuzusprechen. 

12.1 Die Enteigner stellten sich auf den Standpunkt, wenn der Entzug 

oder die Einschränkung von Rechten zu keiner Vermögensverminderung 

führe, dann sei auch keine Entschädigung geschuldet. Eine Entschädi-

gung für immaterielle Interessen wie Ruhe oder Wohnqualität sehe das 

Gesetz nicht vor. Für die ohne Vorliegen eines nachgewiesenen Scha-

dens aus Billigkeitsüberlegungen zugesprochene Entschädigung bestehe 

daher keine gesetzliche Grundlage. 

12.2 Wie bereits ausgeführt, kann eine Enteignung nur gegen volle Ent-

schädigung erfolgen (vgl. wiederum Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 16 EntG). 

Die Bestimmung von Art. 19 EntG knüpft einleitend an den Grundsatz der 

vollen Entschädigung an und führt sodann die einzelnen in Betracht fal-

lenden Entschädigungselemente auf: Verkehrswert (Bst. a), Minderwert 

(Bst. b) und weitere Nachteile (Bst. c; zum Ganzen: HESS/WEIBEL, a.a.O., 

Art. 19 Rz. 1). 

Ein Ausgleich immaterieller Nachteile ist im Enteignungsgesetz jedoch 

nicht vorgesehen: Wie HESS und WEIBEL ausführen, hatte der bundesrät-

liche Entwurf dem Enteigneten nur den "vollen Ersatz aller aus der Ent-

eignung entstehenden Vermögensnachteile" zubilligen wollen. Im Parla-

ment habe sich jedoch die heutige Fassung von Art. 16 EntG durchge-

setzt, wonach eine "volle Entschädigung" geschuldet sei. Eine eigentliche 

Abkehr vom Grundgedanken der bundesrätlichen Fassung, die den Ent-

eignungsschaden als Vermögensschaden gesehen habe, sei mit der 

Neuformulierung aber nicht verbunden gewesen (vgl. HESS/WEIBEL, 

a.a.O., Art. 16 Rz. 6 mit Hinweisen). So bleibe auch für die Entschädi-

gung der "weitern dem Enteigneten verursachten Nachteile" nach Art. 19 

Bst. c EntG nur Raum, wenn der Anspruch auf volle Entschädigung nicht 

schon durch die Entschädigung des Verkehrs- bzw. Minderwerts erschöp-

fend befriedigt sei; erfasst werde der dem Enteigneten als Folge der Ent-

eignung in seinem übrigen Vermögen entstandene Schaden (vgl. 

HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 195 f; vgl. zur Inkonvenienzentschädi-

gung nach Art. 19 Bst. c EntG auch Urteil des Bundesverwaltungsgerichts 

A-2154/2012 

Seite 29 

A-4751/2011 vom 21. Juni 2012 E. 9 mit weiteren Hinweisen). Entspre-

chend ist auch EGGS in seiner Doktorarbeit zum Schluss gekommen, es 

sei ausgeschlossen, auf Basis von Art. 19 Bst. c EntG einen immateriel-

len Nachteil auszugleichen. Ein solches Vorgehen widerspreche dem 

Entschädigungssystem des Enteignungsgesetzes. Die Bestimmung von 

Art. 19 EntG bezwecke in ihrer Gesamtheit allein den Ersatz eines Ver-

mögensschadens. Wolle man auch immateriellen Nachteilen Rechnung 

tragen, müsse hierzu eine spezifische gesetzliche Grundlage geschaffen 

werden (vgl. RAPHAËL EGGS, Les "autres préjudices" de l'expropriation, 

Doktorarbeit an der Rechtswissenschaftlichen Fakultät der Universität 

Freiburg, Herausgegeben von Peter Gauch, Genf/Zürich/Basel 2013, 

Rz. 307, vgl. auch Rz. 285 ff.). 

Gerade im Zusammenhang mit Liegenschaften in An- und Abflugschnei-

sen hat das Bundesgericht denn auch zu bedenken gegeben, dass im 

Enteignungsverfahren – sei es im Rahmen einer formellen oder einer ma-

teriellen Enteignung – nur der durch den Eingriff tatsächlich entstehende 

Schaden zu vergüten sei. Führe der Entzug oder die Einschränkung ei-

nes Rechtes zu keiner Vermögensverminderung, so sei auch keine Ent-

schädigung geschuldet (vgl. das Zitat in BGE 123 II 481 E. 8). 

12.3 Die Vorinstanz beruft sich demgegenüber auf BGE 131 II 65. In je-

nem Fall hatte die Schätzungskommission das Entschädigungsbegehren 

für unbegründet erklärt, weil die dortige Enteignete den Kausalzusam-

menhang zwischen den fraglichen Bauarbeiten und den zusätzlichen Ris-

sen an ihrem Haus nicht nachgewiesen bzw. nicht dargelegt habe, wie 

dieser Zusammenhang nachzuweisen sei. Das Bundesgericht wies dar-

auf hin, von einem Laien könne nicht verlangt werden, den schwierigen 

Beweis dafür zu erbringen, dass die Rissbildung an einem Gebäude auf 

die Bauarbeiten oder den Werkverkehr des Enteigners zurückzuführen 

sei. Die Schätzungskommission verfüge hingegen über die nötigen Fach-

leute oder könne solche zusätzlich beiziehen. Das Bundesgericht wies 

die Sache daher zu zusätzlicher Beweiserhebung an die Schätzungs-

kommission zurück. Dabei fügte es an: "Könnte übrigens der Kausalzu-

sammenhang zwischen Bauarbeiten und Gebäudeschäden weder nach-

gewiesen noch völlig ausgeschlossen werden, fiele auch die Möglichkeit 

in Betracht, der Enteigneten einen nach Billigkeitsüberlegungen festzu-

setzenden Beitrag zur Schadensbehebung zuzusprechen" (vgl. BGE 131 

II 65 E. 3). 

A-2154/2012 

Seite 30 

Es geht in dieser Erwägung also um den Nachweis der Kausalität. Das 

Bundesgericht weist die Schätzungskommission an, den Sachverhalt 

diesbezüglich weiter abzuklären. Weiter äussert sich das Bundesgericht 

dazu, wie allenfalls verfahren werden könnte, wenn sich an der Beweislo-

sigkeit betreffend Kausalität nichts ändern sollte. Es zieht in Betracht, 

dass in diesem Fall "nach Billigkeitsüberlegungen" wenigstens ein Teil 

des vorhandenen Schadens ersetzt werden könnte. Näher begründet 

wird dies nicht. Jedenfalls aber bezieht sich die Erwägung des Bundesge-

richts auf eine Beweisproblematik. Ihr ist nicht zu entnehmen, dass die 

Schätzungskommission von den Vorgaben von Art. 16 ff. EntG abweichen 

und eine Entschädigung auch für Nachteile zusprechen dürfte, die sich 

nicht in einem Vermögensschaden manifestieren. 

12.4 Die Enteignete verweist zusätzlich auf BGE 129 II 72, wonach die 

gemäss Art. 19 Bst. b EntG berechnete Minderwertentschädigung "aus 

Gründen der Billigkeit" herabgesetzt werden kann, wenn der Eigentümer 

das Grundstück aufgrund der zum Erwerbszeitpunkt schon bestehenden 

Einwirkungen bereits zu einem reduzierten Preis erworben hat (vgl. BGE 

129 II 72 E. 2.7). Umgekehrt müsse es in Einzelfällen auch möglich sein, 

so die Enteignete, dem Betroffenen einen Betrag zuzusprechen, obwohl 

ein Schaden nicht nachweisbar sei. 

Konnte der Eigentümer das Grundstück aufgrund der vorbestehenden 

Lärmbelastung bereits zu einem reduzierten Preis erwerben, wurde er im 

Umfang dieser Reduktion für den lärmbedingten Minderwert sozusagen 

schon entschädigt. In diesem Umfang trifft ihn der Schaden also nicht. 

Die vom Bundesgericht erwähnte Herabsetzung der Entschädigung ist 

daher mit den Vorgaben von Art. 16 ff. EntG vereinbar (vgl. dazu das heu-

tige Urteil im Verfahren A-2163/2012 E. 18.3.1). Analog rechtfertigt sich 

eine Herabsetzung, wenn der Eigentümer bei Erstellung eines Mehrfami-

lienhauses aufgrund der vorbestehenden Lärmbelastung bereits mit ei-

nem verminderten Ertrag rechnete (vgl. dazu im Einzelnen das heutige 

Urteil im Verfahren A-2163/2012 E. 18.3.2). 

Aus BGE 129 II 72 lässt sich somit nicht ableiten, das Bundesgericht ge-

statte ein Abweichen von den Vorgaben von Art. 16 ff. EntG. Die gemäss 

Art. 19 Bst. b EntG berechnete Entschädigung kann daher nicht über den 

eigentlichen Minderwert hinaus erhöht werden. Ob neben der Minder-

wertentschädigung eine zusätzliche Entschädigung geschuldet ist, be-

stimmt sich vielmehr nach Massgabe von Art. 19 Bst. c EntG. 

A-2154/2012 

Seite 31 

12.5 Für die von der Vorinstanz erwähnte alleinige Einbusse an Wohn-

qualität ist nach dem Gesagten von Vornherein keine Entschädigung ge-

schuldet. Was die Schallisolationen betrifft, ist darauf hinzuweisen, dass 

der Enteignungsrichter passive Schallschutzmassnahmen als Sachleis-

tungen im Sinn von Art. 18 EntG anordnen kann. Hinsichtlich der von der 

Enteigneten nach Einführung der Ostanflüge bereits auf eigene Rech-

nung vorgenommenen Schallisolationen hätte allenfalls eine Inkonve-

nienzentschädigung nach Art. 19 Bst. c EntG geprüft werden können (die 

aber anders als die von der Vorinstanz zugesprochene Entschädigung 

ohne Vermittlung des Grundbuchamtes direkt an die Enteignete auszu-

zahlen wäre: vgl. Art. 89 Abs. 2 EntG). Die Flughafen Zürich AG ist jedoch 

bereits aufgrund der Umweltschutzgesetzgebung verpflichtet, überall dort, 

wo aufgrund der Ostanflüge die Immissionsgrenzwerte nicht eingehalten 

werden, Schallschutzmassnahmen an den Gebäuden vorzunehmen (vgl. 

BGE 137 II 58 E. 7.2 f.; vgl. insb. auch das heutige Urteil im Verfahren 

A-2161/2012 E. 19.2.1 mit weiteren Hinweisen). Es besteht kein Anlass, 

in den vorliegenden Enteignungsverfahren weitergehende Schallschutz-

massnahmen anzuordnen. Auch ist die Flughafen Zürich AG nicht an den 

Kosten weitergehender Massnahmen zu beteiligen, welche der Grundei-

gentümer bereits selber vorgenommen hat. Da diese Massnahmen er-

gänzenden Charakter haben, sind sie grundsätzlich nicht als notwendige 

Folge der Enteignung zu betrachten. 

12.6 Die von der Vorinstanz angeführten Billigkeitsüberlegungen rechtfer-

tigen es somit nicht, der Enteigneten eine Entschädigung zuzusprechen. 

Ausgang des Beschwerdeverfahrens 

13.  

13.1 Die Enteignete dringt mit ihren Rügen somit insofern durch, als der 

Übertragungswert und der hypothetische Verkehrswert neu zu ermitteln 

sind (E. 9 und 10). Soweit die Enteignete hingegen geltend macht, der 

Minderwert sei allein ausgehend vom hypothetischen Verkehrswert zu 

bestimmen, erweist sich ihre Beschwerde als unberechtigt (E. 8). Die 

Enteigner wiederum machen zu Recht geltend, die von der Vorinstanz 

angeführten Billigkeitsüberlegungen rechtfertigten es nicht, der Enteigne-

ten eine Entschädigung zuzusprechen (E. 12). 

13.2 Die Beschwerde ans Bundesverwaltungsgericht ist grundsätzlich re-

formatorisch ausgestaltet, d.h. das Gericht entscheidet in der Regel in der 

A-2154/2012 

Seite 32 

Sache selbst. Nur ausnahmsweise kassiert es die angefochtene Verfü-

gung und weist die Sache mit verbindlichen Weisungen an die Vorinstanz 

zurück (vgl. Art. 61 Abs. 1 VwVG). 

Insbesondere die Neuermittlung des Übertragungswerts kann nicht Sa-

che des Bundesverwaltungsgerichts sein. Die Sache ist daher an die Vor-

instanz zurückzuweisen. Es bleibt der Vorinstanz überlassen, ob sie den 

Übertragungswert selber neu ermittelt oder ein Gutachten einholt (vgl. 

Art. 47 der Verordnung vom 13. Februar 2013 über das Verfahren vor den 

eidgenössischen Schätzungskommissionen [SR 711.1]). Ebenfalls ist es 

der Vorinstanz freizustellen, die Neuermittlung nach einer neuen Methode 

durchzuführen bzw. durchführen zu lassen. 

Die Vorinstanz hat weiter den hypothetischen Verkehrswert neu zu ermit-

teln und schliesslich zu beurteilen, ob der Enteigneten eine Minderwert-

entschädigung zuzusprechen ist. Es ist darauf hinzuweisen, dass die ent-

sprechende Entschädigung entgegen den Ausführungen in E. 5.6 des 

angefochtenen Entscheids nicht "auf den direkt überflogenen Bereich zu 

beschränken" wäre (vgl. dazu das heutige Urteil im Verfahren 

A-2163/2012 E. 9). 

13.3 Was die Enteignungsentschädigung betrifft, ist die Beschwerde der 

Enteigner damit vollständig und diejenige der Enteigneten teilweise gut-

zuheissen. Die Ziffern 2 und 3 des Dispositivs des angefochtenen Ent-

scheids sind aufzuheben und die Sache ist zur Neubeurteilung im Sinne 

der Erwägungen und allfälligen Zusprechung einer Minderwertentschädi-

gung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 

Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren 

14.  

Da der angefochtene Entscheid teilweise aufzuheben und das vorinstanz-

liche Verfahren wieder aufzunehmen ist, erübrigt es sich, über das Be-

gehren der Enteigner um Reduktion der vorinstanzlichen Parteientschä-

digung bzw. über das Begehren der Enteigneten um Erhöhung dieser 

Entschädigung zu befinden (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1E.11/2007 

vom 14. April 2008 E. 13 und 1E.8/2007 vom 28. April 2008 E. 17). Der 

angefochtene Entscheid ist vielmehr auch insoweit aufzuheben, als der 

Enteigneten eine Parteientschädigung zugesprochen wurde (Ziff. 7 des 

Dispositivs), und die Vorinstanz ist anzuweisen, im Rahmen ihres neuen 

Entscheids über eine Parteientschädigung für das gesamte vorinstanzli-

A-2154/2012 

Seite 33 

che Verfahren zu befinden (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts 

A-1923/2008 vom 26. Mai 2009 E. 12.1 und Dispositiv-Ziff. 6). 

Der Prozessantrag der Enteigneten, die Flughafen Zürich AG sei zur Of-

fenlegung ihrer sämtlichen Aufwendungen im Zusammenhang mit der 

Abwehr der Entschädigungsforderung des Enteigneten zu verpflichten, 

wird damit gegenstandslos (vgl. zu diesem Antrag im Übrigen Urteil des 

Bundesverwaltungsgerichts A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 3). 

Kosten- und Entschädigungsfolgen 

15.  

Die Kosten des Verfahrens vor dem Bundesverwaltungsgericht, ein-

schliesslich einer Parteientschädigung an den Enteigneten, hat der 

Enteigner zu tragen (Art. 116 Abs. 1 Satz 1 EntG). Werden die Begehren 

des Enteigneten ganz oder zum grösseren Teil abgewiesen, so können 

die Kosten auch anders verteilt werden. Unnötige Kosten trägt in jedem 

Fall, wer sie verursacht hat (Art. 116 Abs. 1 Satz 2 und 3 EntG). 

Für ein Abweichen vom Grundsatz, wonach der Enteigner die aus der 

Geltendmachung des Enteignungsrechts entstehenden Kosten trägt, sind 

vorliegend keine Gründe ersichtlich. Der Antrag der Enteigner, die Verfah-

renskosten seien der Enteigneten aufzuerlegen und dieser sei keine Par-

teientschädigung zuzusprechen, ist demnach abzuweisen. Die Flughafen 

Zürich AG als Enteignerin hat sowohl die Verfahrenskosten zu tragen als 

auch eine Parteientschädigung an die Enteignete zu leisten. 

16.  

Die Gerichtsgebühr bemisst sich nach Umfang und Schwierigkeit der 

Streitsache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien 

(Art. 63 Abs. 4
bis

 VwVG sowie Art. 2 Abs. 1 des Reglements vom 21. Feb-

ruar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwal-

tungsgericht [VGKE, SR 173.320.2]; zur subsidiären Anwendbarkeit siehe 

vorne E. 1.1). In enteignungsrechtlichen Verfahren ist es zudem üblich, 

die Kosten eher niedrig zu halten. Nicht heranzuziehen ist bei der Be-

messung der Gerichtsgebühr insbesondere die Bestimmung von Art. 4 

VGKE, welche für Streitigkeiten mit Vermögensinteresse eine streitwert-

abhängige Gerichtsgebühr vorsieht: Da das Unterliegerprinzip grundsätz-

lich nicht gilt, kann der Streitwert bei der Bestimmung der Gerichtskosten 

(und auch der Parteientschädigung) nicht ausschlaggebend sein. Der 

Enteignete wäre sonst in der Lage, durch Erhöhung seiner Forderung 

A-2154/2012 

Seite 34 

einseitig und praktisch ohne eigenes Risiko auf die Kosten einzuwirken 

(vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-7434/2010 vom 5. April 

2011 E. 7.1; vgl. auch Urteile des Bundesverwaltungsgerichts A-330/2013 

vom 26. Juli 2013 E. 12.1 und A-5101/2011 vom 5. März 2012 E. 8.1). 

Das Bundesverwaltungsgericht hatte insgesamt 21 Schätzungsentschei-

de betreffend anerkannte Direktüberflüge in Kloten zu beurteilen. Ange-

sichts der diversen komplexen Fragen, die zu behandeln waren, und an-

gesichts der Anzahl der Verfahren ist es angemessen, Gerichtsgebühren 

von insgesamt gut Fr. 100'000.– zu erheben. Es rechtfertigt sich damit ein 

Betrag von Fr. 5'000.– pro Verfahren. 

Demnach sind der Flughafen Zürich AG Verfahrenskosten von Fr. 5'000.– 

aufzuerlegen. Vom geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 8'000.– sind den 

Enteignern nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Urteils 

Fr. 3'000.– zurückzuerstatten. 

17.  

Die Parteientschädigung umfasst die Kosten der Vertretung sowie allfälli-

ge weitere Auslagen der Partei (Art. 8 Abs. 1 VGKE). 

17.1 Die Enteignete hat dem Bundesverwaltungsgericht am 3. September 

2013 die detaillierte Kostennote ihrer Rechtsvertreter eingereicht. In die-

ser Kostennote wird der Aufwand für jedes der 16 Beschwerdeverfahren, 

an denen die Rechtsvertreter beteiligt waren, gesondert ausgewiesen. Er 

variiert zwischen 47 und 63 Stunden. Insgesamt wird für die 16 Verfahren 

ein Aufwand von 872.62 Stunden geltend gemacht. Die Leistungen wer-

den zu einem Stundenansatz von Fr. 330.– (Rechtsanwälte Jordi und  

Vitali) bzw. Fr. 180.– (lic. iur. T. Murmann und lic. iur. A. Lippuner) in 

Rechnung gestellt. Hinzu kommt eine Auslagenpauschale von 4%. 

17.2 Zunächst ist der geltend gemachte Stundenaufwand zu beurteilen. 

17.2.1 Die Parteienschädigung hat nicht jeden erdenklichen, sondern nur 

den notwendigen Aufwand zu ersetzen (vgl. Art. 116 Abs. 1 Satz 3 EntG 

sowie Art. 8 Abs. 2 und Art. 10 Abs. 1 VGKE). Parteikosten sind dann als 

notwendig zu betrachten, wenn sie zur sachgerechten und wirksamen 

Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung unerlässlich erscheinen; ob 

dies zutrifft, bestimmt sich nach der Prozesslage, wie sie sich dem Betrof-

fenen im Zeitpunkt der Kostenaufwendung darbot (Urteil des Bundesver-

waltungsgerichts A-4556/2011 vom 27. März 2012 E. 2.2.2 mit Hinwei-

sen). Entsprechend werden im Rahmen des richterlichen Ermessens ge-

A-2154/2012 

Seite 35 

wisse Umstände regelmässig als Reduktionsgründe anerkannt. Eine Re-

duktion wird namentlich dann vorgenommen, wenn die Partei schuldhaft 

unnötige Kosten verursacht hat. Zu einer Reduktion führen etwa Wieder-

holungen in Rechtsschriften und Eingaben, in denen gegenüber den vor-

her eingereichten Rechtsschriften materiell nichts Neues vorgebracht 

wird. Zu einer Kürzung der Parteientschädigung kann gemäss Recht-

sprechung auch der vermeidbare Koordinationsaufwand, der durch den 

Beizug mehrerer Anwälte entstanden ist, führen. Kommt das Bundesver-

waltungsgericht zum Ergebnis, dass die Kostennote zu reduzieren ist, 

kürzt es sie in pauschaler Weise und ohne einlässliche Berechnung (vgl. 

Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-4556/2011 vom 27. März 2012 

E. 2.5 mit diversen Hinweisen). 

17.2.2 Der geltend gemachte Aufwand verteilt sich auf 16 Beschwerde-

verfahren, in denen der Entscheid der Vorinstanz zumeist von beiden Sei-

ten beanstandet wurde und jeweils ein doppelter Schriftenwechsel statt-

fand. Dabei war auf diverse komplexe Fragen einzugehen. Bei der Aus-

arbeitung der Rechtsschriften ergaben sich zwischen den einzelnen Ver-

fahren allerdings beträchtliche Synergien. Der Aufwand von über 870 

Stunden bzw. durchschnittlich knapp 55 Stunden pro Verfahren ist daher 

als hoch zu beurteilen. Betrachtet man die Rechtsschriften der betreffen-

den Rechtsvertreter, sind diese denn auch ausführlich ausgefallen. Eine 

einlässliche Auseinandersetzung mit den sich stellenden Fragen, die zu-

meist präjudiziellen Charakter hatten, war allerdings gerechtfertigt. Was 

sodann den internen Koordinationsaufwand betrifft, hat das Bundesver-

waltungsgericht in seinem Urteil vom 26. Juli 2013 den Einsatz eines 

ganzen Teams von Juristen und Anwälten bemängelt (vgl. Urteil des Bun-

desverwaltungsgerichts A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 8.4.2.2). Vorlie-

gend bestand im Wesentlichen nur eine Doppelvertretung, die aufgrund 

des Umfangs der Verfahren nicht zu beanstanden ist. Unter diesen Um-

ständen ist der angefallene Aufwand noch als notwendig anzuerkennen. 

17.3 Es ist weiter auf die geltend gemachten Stundenansätze einzuge-

hen. 

17.3.1 Nach Art. 10 Abs. 2 VGKE beträgt der Stundenansatz für Anwälte 

mindestens Fr. 200.– und maximal Fr. 400.– exklusive Mehrwertsteuer 

und für nichtanwaltliche berufsmässige Vertreter mindestens Fr. 100.– 

und höchstens Fr. 300.– exklusive Mehrwertsteuer. Der vom Parteivertre-

ter gegenüber der Partei innerhalb dieses Rahmens in Rechnung gestell-

te Honoraransatz ist vom Bundesverwaltungsgericht in der Regel zu ak-

A-2154/2012 

Seite 36 

zeptieren, denn es kann nicht seine Aufgabe sein, über einen "Einheits-

ansatz" unterschiedliche Marktpreise einzuebnen (vgl. MOSER/BEUSCH/ 

KNEUBÜHLER, a.a.O., Rz. 4.86). 

17.3.2 Zu beachten ist jedoch wiederum, dass im Enteignungsverfahren 

das Unterliegerprinzip grundsätzlich nicht gilt. Würde jeder Stundenan-

satz unbesehen akzeptiert, könnte der Enteignete praktisch ohne eigenes 

Risiko entsprechend hohe Kosten verursachen. Wenigstens was die Par-

teientschädigung für das Verfahren vor Schätzungskommission betrifft, 

überprüfen Bundesgericht und Bundesverwaltungsgericht die Stundenan-

sätze denn auch auf ihre Angemessenheit hin (vgl. dazu Urteil des Bun-

desgerichts 1C_100/2011 vom 9. Dezember 2011 E. 14.3.2 samt Hinwei-

sen sowie Urteile des Bundesverwaltungsgerichts A-4858/2012 vom 

15. August 2013 E. 10.4 und A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 9; in diese 

Sinne für das Verfahren vor Bundesverwaltungsgericht zudem Urteil 

A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 28.2). 

Aufgrund der Komplexität der vorliegenden Beschwerdeverfahren und der 

entsprechenden Spezialisierung der Rechtsanwälte ist ein Stundenansatz 

von Fr. 300.– gerechtfertigt. Ein höherer Ansatz wäre vorliegend hingegen 

nicht angemessen, zumal die Rechtsanwälte einen Stundenaufwand ha-

ben anfallen lassen, der nur noch knapp anerkannt werden kann. Ihre 

Leistungen sind daher zu einem Stundenansatz von Fr. 300.– (statt 

Fr. 330.–) zu entschädigen. Was weiter die Leistungen der angestellten 

Juristen betrifft, kann vorliegend der geforderte Ansatz von Fr. 180.– zur 

Anwendung kommen. 

17.4 Zu entschädigen sind im vorliegenden Verfahren 59.87 Stunden zu 

Fr. 300.– und 3.02 Stunden zu Fr 180.–, insgesamt also Fr. 18'504.60. 

Zum Anwaltshonorar hinzuzurechnen sind sodann die Auslagen der Ver-

tretung (vgl. Art. 9 Abs 1 Bst. b und Art. 11 Abs. 4 VGKE). Da die Ausla-

gen in der Kostennote nicht ausgewiesen werden, sind sie aufgrund der 

Akten festzusetzen (vgl. Art. 14 Abs. 2 Satz 2 VGKE). Angemessen er-

scheint ein Betrag von Fr. 200.–. Weiter ist nach Art. 9 Abs. 1 Bst. c 

VGKE die Mehrwertsteuer zu berücksichtigen. Es ergibt sich demnach 

eine Parteientschädigung von Fr. 18'504.60 (Honorar) + Fr. 200.– (Ausla-

gen) + Fr. 1'496.35 (Mehrwertsteuer 8.0%) = Fr. 20'200.95. Die Flughafen 

Zürich AG ist zu verpflichten, der Enteigneten eine Parteientschädigung in 

dieser Höhe auszurichten. 

 

A-2154/2012 

Seite 37 

Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht: 

1.  

Die Beschwerden der Beschwerdeführenden 1 und Beschwerdegegner 2 

sowie der Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1 werden 

(teilweise) gutgeheissen. 

2.  

Die Ziffern 2 und 3 des Dispositivs des Schätzungsentscheids vom 

22. November 2011 werden aufgehoben und die Sache wird zur Neubeur-

teilung im Sinne der Erwägungen und allfälligen Zusprechung einer Min-

derwertentschädigung an die Vorinstanz zurückgewiesen. 

3.  

Im Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen, was die Enteignungs-

entschädigung betrifft. 

4.  

Ziff. 7 des Dispositivs des Schätzungsentscheids vom 22. November 

2011 wird aufgehoben und die Vorinstanz angewiesen, im Rahmen ihres 

neuen Entscheids über eine Parteientschädigung für das gesamte vor-

instanzliche Verfahren zu befinden. 

5.  

Der Flughafen Zürich AG werden Verfahrenskosten von Fr. 5'000.– aufer-

legt. Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 8'000.– 

verrechnet. Der Restbetrag von Fr. 3'000.– wird den Beschwerdeführen-

den 1 und Beschwerdegegnern 2 nach Eintritt der Rechtskraft des vorlie-

genden Urteils zurückerstattet. Hierzu haben sie dem Bundesverwal-

tungsgericht ihre Post- oder Bankverbindung anzugeben. 

6.  

Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin 2 und 

Beschwerdegegnerin 1 nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils eine 

Parteientschädigung von Fr. 20'200.95 auszurichten. 

  

A-2154/2012 

Seite 38 

7.  

Dieses Urteil geht an: 

– die Beschwerdeführenden 1 und Beschwerdegegner 2 

(Gerichtsurkunde) 

– die Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1 

(Gerichtsurkunde) 

– die Vorinstanz (Ref-Nr. […]; Gerichtsurkunde) 

 

 

Der vorsitzende Richter: Der Gerichtsschreiber: 

  

Christoph Bandli Andreas Meier 

 

 

Rechtsmittelbelehrung: 

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bun-

desgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen An-

gelegenheiten geführt werden, sofern die Voraussetzungen gemäss den 

Art. 82 ff., 90 ff. und 100 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 

(BGG, SR 173.110) gegeben sind. Die Frist steht still vom siebenten Tag 

vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern (Art. 46 Abs. 1 

Bst. a BGG). Die Rechtsschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und 

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und 

die Unterschrift zu enthalten. Der angefochtene Entscheid und die Be-

weismittel sind, soweit sie der Beschwerdeführer in Händen hat, beizule-

gen (Art. 42 BGG). 

 

Versand: