# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f4f82b04-04a9-508a-bdc9-d32ac29aa1c0
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-02-23
**Language:** de
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 23.02.2015 Z2 14 126
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_Z2-14-126_2015-02-23.pdf

## Full Text

RVJ / ZWR 2015 253 

 

Zivilrecht - Stockwerkeigentum - Urteil Bezirksgericht Brig, Östlich-
Raron und Goms vom 23. Februar 2015, X. c. Y. - BRI Z2 14 126 

Bauliche Massnahmen zur Erhaltung des Wertes und der Gebrauchs-
fähigkeit der Sache bei Stockwerkeigentum 

- Für die Zuständigkeit baulicher Massnahmen bei Stockwerkeigentum verweist Art. 
712g Abs. 1 ZGB auf die Bestimmungen über das Miteigentum; auch bei einer in 
Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft regeln die Art. 647c-647e ZGB nur die 
baulichen Massnahmen an der Gesamtsache, d.h. an denjenigen Gebäudeteilen, die 
nicht zu Sonderrecht ausgeschieden sind (E. 3a). 

- Bei Balkonen ist der Innenbereich sonderrechtsfähig, während der Aussenbereich 
zwingend gemeinschaftlicher Natur ist (E. 3b); der Stockwerkeigentümer kann daher 
einzig in Bezug auf das Balkongeländer, nicht aber in Bezug auf den Balkonboden 
Massnahmen zur Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache 
verlangen (E. 3c). 

- Die Anrufung des Gerichts nach Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB setzt voraus, dass die 
nötigen Mehrheitsbeschlüsse nicht zustande gekommen sind (E. 3d/aa); dies gilt 
selbst dann, wenn die Stockwerkeigentümergemeinschaft nur aus zwei Stockwerk-
eigentümern besteht (E. 3d/bb, cc und dd). 

Travaux de construction pour le maintien de la valeur et de l’utilité de 
la chose dans une propriété par étages 

- L’art. 712g al. 1 CC renvoie aux règles de la copropriété ordinaire s’agissant de la 
compétence pour procéder à des travaux de construction dans une propriété par 
étages ; les art. 647c-647e CC ne s’appliquent à la propriété par étages que dans la 
mesure où les travaux de construction portent sur des parties communes du 
bâtiment, c’est-à-dire celles qui ne sont pas l’objet d’un droit exclusif (consid. 3a). 

- La partie intérieure du balcon peut faire l’objet d’un droit exclusif, alors que la partie 
extérieure est impérativement commune (consid. 3b) ; le propriétaire d’étage peut 
ainsi uniquement exiger les travaux de construction pour le maintien de la valeur et 
de l’utilité de la balustrade du balcon, mais pas ceux qui portent sur le revêtement du 
sol du balcon (consid. 3c). 

- Le recours au juge selon l’art. 647 al. 2 ch. 1 CC suppose que les conditions de 
majorité requises ne sont pas remplies (consid. 3d/aa), ce qui vaut même si la pro-
priété par étages ne compte que deux propriétaires d’étage (consid. 3d/bb, cc et dd). 

 

Verfahren (gekürzt) 
 

X. (der Gesuchsteller) reichte am 18. November 2014 beim Bezirksge-
richt Östlich-Raron in Brig gegen Y. (die Gesuchsgegnerin) eine Klage 
ein mit dem Rechtsbegehren, der Richter habe einen Sachverstän-
digen zu ernennen und diesen zu beauftragen, die Terrasse der Woh-

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nung der Gesuchsgegnerin im Chalet A, gelegen auf der Riederalp, 
zu sanieren und insbesondere das Balkongeländer zu ersetzen. Y. 
verlangte, auf die Klage sei nicht einzutreten, eintretendenfalls sei sie 
abzuweisen. 

 

Aus den Erwägungen 
 

1.  Der Gesuchsteller hat Wohnsitz in der Schweiz, die Gesuchsgeg-
nerin in Spanien. Mithin liegt ein internationales Verhältnis vor (vgl. 
Art. 1 Abs. 1 IPRG). Da die vorliegende Streitigkeit dingliche Rechte 
am auf der Riederalp gelegenen Chalet A zum Gegenstand hat, sind 
Schweizer [bzw. Walliser] Gerichte ausschliesslich örtlich zur Beurtei-
lung zuständig (Art. 22 Ziff. 1 lit. a LugÜ [vgl. auch Art. 97 IPRG]; 
Art. 4 Abs. 1 EGZPO). Die sachliche Zuständigkeit des Bezirksge-
richts Östlich-Raron ergibt sich aus Art. 4 Abs. 1 EGZPO. Anwendbar 
ist schweizerisches Recht (Art. 99 Abs. 1 IPRG).  

2.  Der Gesuchsteller stützt sein Begehren auf Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 
ZGB [i.V.m. Art. 712g Abs. 1 ZGB], wonach jeder Stockwerkeigen-
tümer im summarischen Verfahren bauliche Massnahmen zur Erhal-
tung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache verlangen 
kann (Art. 249 lit. d Ziff. 1 ZPO). Die Gesuchsgegnerin wendet in ver-
fahrensrechtlicher Hinsicht ein, vorliegend sei nicht das summarische 
Verfahren anwendbar. Der Gesuchsteller könne sich nicht auf Art. 647 
Abs. 2 Ziff. 1 ZGB berufen, da diese Bestimmung vom Verweis in 
Art. 712g Abs. 1 ZGB nicht erfasst werde. Unter Sache im Sinne von 
Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB sei die Gesamtsache gemeint, nicht ein 
zum Sonderrecht gehörender Balkon. Anwendbar sei, wenn über-
haupt, Art. 712a Abs. 3 ZGB und somit das ordentliche Verfahren. 
Aufgrund der nachfolgenden Ausführungen ist die Gesuchsgegnerin 
mit diesem Einwand - zumindest soweit das Balkongeländer in Frage 
steht - nicht zu hören.  

3. a)  Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen 
Massnahmen betreffend das Stockwerkeigentum gelten die Bestim-
mungen über das Miteigentum (Art. 712g Abs. 1 ZGB). Die jedem Mit-
eigentümer zustehende Befugnis, zu verlangen, dass die für die 
Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache notwen-
digen Verwaltungshandlungen durchgeführt und nötigenfalls vom 

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Gericht angeordnet werden, kann nicht aufgehoben oder beschränkt 
werden (vgl. Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB). Es ist zu beachten, dass 
vom Verweis in Art. 712g Abs. 1 ZGB - auf die Bestimmungen über 
das Miteigentum (Art. 647 ff. ZGB) - sachlogisch nur diejenigen 
Gebäudeteile erfasst sein können, die nicht zu Sonderrecht ausge-
schieden sind. Mit dem Begriff „Sache“ in Art. 647c bis Art. 647e ZGB 
ist deshalb, nicht anders als beim (einfachen) Miteigentum, auch bei 
einer in Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft die Gesamt-
sache gemeint. Daher müssen die notwendigen baulichen Massnah-
men (Art. 647c ZGB) den Wert und die Gebrauchsfähigkeit der 
Gesamtliegenschaft erhalten (vgl. BGE 130 III 441 E. 3.4).  

b)  Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder 
Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten 
von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem 
Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Neben-
räume umfassen können (Art. 712b Abs. 1 ZGB). Bei Sonderrechts-
teilen muss es sich folglich um eine wirtschaftliche und räumlich abge-
schlossene Einheit mit eigenem Zugang handeln (Amédéo Werme-
linger, Das Stockwerkeigentum, 2. A., 2014, N. 32 zu Art. 712b ZGB). 
Dieses Erfordernis der Abgeschlossenheit ist bei Balkonen nicht 
erfüllt, obwohl eine gewisse Abgeschlossenheit zwar vorhanden, aber 
dennoch nicht vollkommen ist. Trotzdem kann davon ausgegangen 
werden, dass der Innenbereich von Balkonen sonderrechtsfähig ist, 
weil die Gemeinschaftsinteressen diesbezüglich in den Hintergrund 
treten (Christoph Turnherr, Zürcher Studien zum Privatrecht, Bauliche 
Massnahmen bei Mit- und Stockwerkeigentum, 2010, N. 93). Art. 712b 
Abs. 2 Ziff. 2 ZGB bestimmt, dass Bauteile, die für den Bestand, die 
konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der 
Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die 
äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen, dem 
Stockwerkeigentümer nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden 
können. Folglich sind die Aussenbereiche von Balkonen zwingend 
gemeinschaftlicher Natur (vgl. Bundesgerichtsurteil 5A.332/2007 vom 
15. November 2007 E. 6.3; Christoph Turnherr, a.a.O., N. 76).  

c)  Im vorliegenden Fall ist an sich nicht strittig, dass die Terrasse zum 
Sonderrecht der Gesuchsgegnerin gehört (vgl. Kaufvertrag mit Be-
gründung von Stockwerkeigentum vom 20. Februar 1979, insbeson-
dere Ziffer II./3. und 5. sowie den Grundrissplan Obergeschoss). 
Soweit der Gesuchsteller daher die Sanierung des Innenbereichs der 

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Terrasse (des Balkonbodens) verlangt, muss das Gesuch infolge des 
bestehenden Sonderrechts bereits aus diesem Grunde abgewiesen 
werden. Entsprechendes gilt nicht für das Balkongeländer als solches. 
Dieses ist gemäss den oben dargelegten Ausführungen als gemein-
schaftlicher Teil anzusehen, da es die äussere Gestalt und das Aus-
sehen des Chalets mitbestimmt. Es ist daher weiter zu prüfen, ob 
bezüglich des Balkongeländers die Voraussetzungen zur Anrufung 
des Gerichts nach Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB erfüllt sind.  

d) aa)  Gemäss Art. 647c ZGB können Unterhalts-, Wiederherstel-
lungs- und Erneuerungsarbeiten, die für die Erhaltung des Wertes und 
der Gebrauchsfähigkeit der Sache nötig sind, mit Zustimmung der 
Mehrheit aller Miteigentümer ausgeführt werden, soweit sie nicht als 
gewöhnliche Verwaltungshandlungen von jedem einzelnen vorgenom-
men werden dürfen. Bauliche Massnahmen sind Verwaltungshandlun-
gen, die in irgendeiner Weise auf den körperlichen Zustand der Sache 
einwirken. Notwendig sind bauliche Massnahmen dann, wenn sie für 
die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache nötig 
sind (Art. 647c ZGB), wobei sich die Notwendigkeit an der Gesamt-
sache misst (BGE 130 III 441, E. 3.4). Zu den notwendigen baulichen 
Massnahmen gehört jede Handlung, welche das Miteigentumsobjekt 
vor irgendwelcher Verschlechterung (Zerfall, Verwahrlosung, Zerstö-
rung, etc.) bewahrt (Brunner/Wichtermann, Basler Kommentar, 4. A., 
2011, N. 59 zu Art. 647 ZGB). Die Anrufung des Gerichts nach 
Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB setzt weiter voraus, dass die nötigen 
Mehrheitsbeschlüsse nicht zustande gekommen sind (Brunner/ 
Wichtermann, a.a.O., N. 54 zu Art. 647 ZGB).  

bb)  Der Gesuchsteller legt dar, dass die Gesuchsgegnerin eine Wert-
quote von 54/100 habe, sodass er keinen Beschluss der Stockwerkei-
gentümerversammlung zwecks Erneuerung des Balkongeländers 
erwirken könne.  

cc)  Besteht die Stockwerkeigentümergemeinschaft nur aus zwei 
Stockwerkeigentümern, sind faktisch nur einstimmige Beschlüsse 
möglich. Bei Stimmengleichheit gilt, dass kein wirksamer positiver 
Beschluss zustande gekommen ist. Für den Fall der Stimmengleich-
heit können die Stockwerkeigentümer im Begründungsakt oder durch 
einstimmigen Beschluss Lösungen vorsehen, wie beispielsweise ein 
Stichentscheid des Versammlungsvorsitzenden (vgl. Christoph 
Turnherr, a.a.O., N. 312 f.). Fehlt es an einer solchen Regelung, relati-

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viert sich die Problematik insofern, als dass der einzelne Stockwerk-
eigentümer zum einen nach Scheitern des Zustandekommens eines 
positiv wirksamen Beschlusses nach Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB das 
Recht hat, um richterliche Anordnung der für die Erhaltung des Wertes 
und der Gebrauchsfähigkeit der gemeinschaftlichen Sache notwendi-
gen Verwaltungshandlungen nachzusuchen. Zum anderen kann der 
Stockwerkeigentümer die dringlichen Massnahmen und gewöhnlichen 
Verwaltungshandlungen selbständig, ohne die Mitwirkung der ande-
ren Stockwerkeigentümer, vornehmen (vgl. Heinz Rey/Lukas Maetzke, 
Schweizerisches Stockwerkeigentum, 3. A., 2009, N. 332).  

Sofern die Versammlung der Stockwerkeigentümer Beschlüsse fasst, 
sind diese zu protokollieren, und das Protokoll vom Verwalter oder 
von dem den Vorsitz führenden Stockwerkeigentümer aufzubewahren 
(vgl. Art. 712n Abs. 2 ZGB). Ein mündlicher Beschluss ausserhalb 
einer Stockwerkeigentümerversammlung vermag einen schriftlichen 
Zirkulationsbeschluss oder einen protokollierten und aufzubewahren-
den Versammlungsbeschluss nicht zu ersetzen. Die Möglichkeit, 
formlos Beschlüsse zu fassen, würde grundlegende Publizitätsinte-
ressen missachten, was der Rechtssicherheit abträglich wäre. Die 
Schriftlichkeit dient dem Rechtsfrieden, weil die Rechtslage mit Doku-
menten klar dargelegt werden kann und damit Streitigkeiten unter 
Menschen vermieden werden können, die als Mitglieder einer Stock-
werkeigentümergemeinschaft zwangsläufig nahe zusammenleben 
(vgl. BGE 127 III 506 E. 3.c). Dem Protokoll der Stockwerkeigentü-
merversammlung kommt konstitutive Wirkung zu, da nur ein aus ihm 
ersichtlicher Beschluss rechtliche Wirkung hat (Bundesgerichtsurteil 
5C.254/2006 vom 8. November 2007 E. 3.1). Ein gefasster, aber nicht 
protokollierter Beschluss gilt als nicht vorhanden (Amédéo Werme-
linger, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2. A., 2012, N. 8 
zu Art. 712n ZGB).  

dd)  Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet gemäss Ziffer 1 
der gesuchstellerischen Rechtsbegehren die Ernennung und Beauf-
tragung eines Sachverständigen zwecks Sanierung der Terrasse und 
Ersetzens des Balkongeländers. Aus den Belegen des Gesuchstellers 
ist zwar ersichtlich, dass sich die Parteien via E-Mail darüber ausge-
tauscht haben, dass das Balkongeländer ersetzt werden müsse. Ein 
entsprechender formeller Beschluss liegt indessen nicht vor, was die 
Gesuchsgegnerin denn auch explizit einwendet („Die Stockwerkeigen-
tümer der Parzelle Nr. … (..) haben nie über die Frage, ob das Bal-

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kongeländer der Wohnung der Beklagten saniert oder ausgewechselt 
werden soll, Beschluss gefasst“). Selbst wenn man den E-Mail-Ver-
kehr als informellen Zirkulationsbeschluss (bezüglich der Sanierung 
des Balkongeländers) wertete, kann daraus nicht [noch zusätzlich] 
geschlossen werden, dass die Beklagte auch der Ernennung und 
Beauftragung eines Sachverständigen zugestimmt hätte, zumal die 
Mandatierung eines solchen mit (zusätzlichen) Kostenfolgen verbun-
den wäre. Hinsichtlich der Sanierung des Balkongeländers wie auch 
der Beauftragung und Ernennung eines Sachverständigen ist folglich 
weder ein positiv wirksamer Beschluss gefällt worden, noch wurde ein 
entsprechendes Protokoll zu den Akten gegeben, welches das Nicht-
zustandekommen eines solchen Beschluss dokumentiert. Die Voraus-
setzung zur Anrufung des Gerichts nach Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB ist 
folglich nicht erfüllt. Aufgrund der vorstehenden Erwägungen ist das 
Gesuch vollumfänglich abzuweisen.