# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9735a924-ded0-59d8-8ff3-90a2d35db0db
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-09-06
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen 06.09.2005 EB.2003.50002
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_001_EB-2003-50002_2005-09-06.pdf

## Full Text

418 Schätzungskommission nach Baugesetz 2005 

92 Nachträglicher Beitragsplan nach § 37 Abs. 2 BauG 
- Die Grenze zwischen überwälzbaren Bauzinsen und nicht im nach-

träglichen Beitragsplan zu verteilenden Vorfinanzierungszinsen muss 
nach objektiven Gesichtspunkten bestimmt werden (Erw. 3.4.). 

- Am Stichtag für das Bauende muss die Erschliessungsanlage im We-
sentlichen erstellt sein und allen Grundeigentümern im Bei-
tragsperimeter zur Benutzung freistehen (Erw. 3.5. ff.). 

Aus einem Entscheid der Schätzungskommission nach Baugesetz vom 
6. September 2005 in Sachen Erschliessungsgesellschaft G. gegen Einwohner-
gemeinde B. 

Aus den Erwägungen 

3.4. Der öffentlich-rechtliche Erschliessungsvertrag 
(ÖREV) sieht ausdrücklich vor, dass die vorfinanzierenden Grundei-
gentümer die gesamten Kosten vollumfänglich und zinslos 
bevorschussen (…). Dies entspricht der gesetzlichen Konzeption der 
Vorfinanzierung von Erschliessungsanlagen durch Private (…). Die 
während der Bauphase anfallenden Zinskosten, die ja auch im Falle 
eines ursprünglichen Beitragsplans auf alle Grundeigentümer zu ver-
teilen wären, gehören dagegen zu den ordentlichen, auf sämtliche 
Grundeigentümer zu verteilenden Erschliessungskosten. Entschei-
dend ist nun, wann die Bauphase bzw. die in dieser Zeitspanne anfal-
lenden Bauzinsen enden. Dieser Zeitpunkt ist sowohl im Interesse 
der vorfinanzierenden Grundeigentümer wie auch im Interesse der 
nicht vorfinanzierenden Grundeigentümer nach objektiven Gesichts-
punkten zu bestimmen. Es kann nicht im Belieben der Vertragspar-
teien des ÖREV stehen, den Zeitpunkt der Bauvollendung "nach hin-
ten" zu verschieben, indem sie beispielsweise im Voraus und abstrakt 
ein für die Bauzinsen relevantes Bauende zwei Jahre nach Baubeginn 
festlegen würden. Aus der Sicht der nicht vorfinanzierenden 
Grundeigentümer läge ein unzulässiger echter Vertrag zu Lasten 
Dritter vor. Wird die "Bauzinsgrenze" dennoch vertraglich "nach hin-
ten" verschoben, so kann dieser Regelung lediglich eine Bedeutung 

2005 Erschliessungsabgaben 419 

zwischen den Vertragsparteien zukommen. Ebenso muss 
ausgeschlossen werden, dass das Bauende von Tatsachen abhängig 
gemacht wird, die nicht unmittelbar mit der Bauausführung zusam-
menhängen und von den Beschwerdeparteien beliebig verzögert wer-
den können. Eine zeitliche Anknüpfung an die endgültige Vorlage 
der Kostenzusammenstellung durch die vorfinanzierenden Grundei-
gentümer ist ebenso abzulehnen wie jene an die Feststellungsverfü-
gung zur Eigentumsübertragung der Erschliessungsanlagen an das 
Gemeinwesen. 

3.5. Das Ergebnis der Erschliessung - die Erschliessungs-
anlage - kann dem Werkbegriff des Art. 363 des Schweizerischen 
Obligationenrechts (OR; SR 220) vom 30. März 1911 untergeordnet 
werden. Die Bestimmung in Art. 367 Abs. 1 OR schreibt vor, dass 
der Besteller, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist, 
die Beschaffenheit des Werkes zu prüfen und den Unternehmer von 
allfälligen Mängeln in Kenntnis zu setzen hat. Ablieferung und Ab-
nahme eines Werkes setzen immer dessen Vollendung voraus. 
Vollendet ist ein Werk, sobald sämtliche vereinbarten Arbeiten 
ausgeführt sind, das Werk also fertig gestellt ist. Nichts ändert an der 
Vollendung des Werkes, wenn Nachbesserungsarbeiten zur Beseiti-
gung von Werkmängeln ausstehen. Das fertig gestellte Werk ist vor 
der Nachbesserung vollendet (vgl. Gaudenz G. Zindel / Urs Pulver, 
in: Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, 
Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 3. Aufl., Basel / Genf / München 
2003; Art. 367 N 3; Peter Gauch, Der Werkvertrag, 3. Aufl., Zürich 
1985, N 94). Anzufügen bleibt allerdings, dass das Ausbleiben ganz 
unbedeutender, völlig nebensächlicher Arbeiten, die im Verhältnis 
zum ganzen Werk geringfügig sind, unter dem Gesichtspunkt der Ab-
lieferung so zu halten ist, wie wenn das Werk vollendet wäre (Gauch, 
a.a.O., N 95). 

Ist der Moment der Vollendung der Erschliessungsanlage 
festzulegen, so erscheint es sachgerecht, sich mangels gesetzlicher 
Regelung im Kanton Aargau an eine Formel des bernischen 
Erschliessungsabgaberechts anzulehnen. Das Berner Dekret über die 
Beiträge der Grundeigentümer an Erschliessungsanlagen und an wei-
tere öffentliche Werke und Massnahmen vom 12. Februar 1985 

420 Schätzungskommission nach Baugesetz 2005 

(Bernische Systematische Gesetzessammlung 732.123.44) bestimmt 
in Art. 5 Abs. 2 Folgendes: "Ein Werk gilt als vollendet, wenn es im 
wesentlichen erstellt (bei Strassen Einbau des Deckbelages oder der 
Verschleissschicht) und zur Benützung freigegeben ist." Massgebli-
che Merkmale der Bauvollendung sind somit die Erstellung der we-
sentlichen Teile und die Freigabe zur Benützung. Dass der Zeitpunkt 
der Benützung der neu erstellten Anlage durch die nicht vorfinanzie-
renden Grundeigentümer relevant sein muss, folgt indirekt auch aus 
§ 38 BauG. Ein Anspruch auf Mitbenutzung der erstellten Erschlies-
sungsanlagen ist erst ab diesem Moment denkbar und ein Begehren 
der vorfinanzierenden Grundeigentümer auf vorläufige Kostenbe-
teiligung kann frühestens ab der tatsächlichen Benutzung durch die 
übrigen Grundeigentümer im Erschliessungsperimeter gestellt wer-
den. So lassen sich abseitsstehende, aber dennoch begünstigte 
Grundeigentümer, welche die Erschliessungsanlage nach Vollendung 
mitbenutzen, ohne zeitliche Lücke in die Pflicht nehmen, falls die 
Gemeinde die Anlage vorerst nicht übernimmt und keinen 
nachträglichen Beitragsplan erlässt. 

3.6.2. (…) Das Datum der definitiven Rechnungsstellung 
ist nicht mit dem Bauende gleichzusetzen. Dass insgesamt über 40 
Rechnungen erst im Oktober und November 2001 [Anmerkung: 
Stichtag in casu: 30. Juni 2001] vorlagen, ist für die Bauvollendung 
nicht massgebend. Vielmehr entspricht es dem üblichen Geschäfts-
gang, dass die Endabrechnungen erst nach Vollendung der Bauarbei-
ten zugestellt werden. Betrachtet man im Weiteren die "noch nicht 
ausgeführten Arbeiten" der Bauabrechnung (…), so handelt es sich 
um Begrünungsarbeiten (…), Grab- und Verlegearbeiten an Hydrant 
Nr. 44 (…), Grabarbeiten für Leitung Beleuchtung bei noch fehlen-
den Kandelabern (…), zusätzliche Hecke bei Parz. 2106 (…) sowie 
Strassenbeleuchtung (…). Alle diese Positionen im Gesamtumfang 
von Fr. 44'297.25 sind im Verhältnis zum Total der Erschliessungs-
kosten von Fr. 2'396'500.95 marginal. Auch haben sie mit den Er-
schliessungsanlagen (Strassen, Abwasserkanalisation, Wasserversor-
gung, Elektrische Energie, Telekommunikation und Kabelnetz Ra-
dio/TV) nur am Rande oder unwesentlich zu tun (…). Diese Restar-
beiten vermögen die Bauvollendung - die Erstellung der Erschlies-

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sungsanlagen im Wesentlichen - nicht aufzuschieben. Der Zinsenlauf 
für die gesamten Bauarbeiten im Umfang von circa Fr. 2.4 Mio. kann 
nicht durch restliche Begrünungsarbeiten u.ä. von einigen Zehntau-
send Franken in die Länge gezogen werden. 

3.6.3. Wesentlich ist hingegen, dass die im vorangehend 
umschriebenen Sinne vollendeten Bauten der Benützung zugänglich 
sind. Die Beschwerdeführer haben nichts vorgebracht, was an der 
Benutzbarkeit der Anlagen per 30. Juni 2001 Zweifel erweckt. Im 
Gegenteil machen sie geltend, dass eine allfällige Nutzung der Er-
schliessung schon vor dem Abrechnungsdatum allen Grundeigentü-
mern, nicht nur den Mitgliedern der Erschliessungsgesellschaft offen 
gestanden habe, weshalb es unverständlich sei, dass die Grundeigen-
tümer ausserhalb der Erschliessungsgesellschaft weniger belastet 
würden (…). Die Beschwerdeführer verkennen damit aber das 
System der Vorfinanzierung von Erschliessungsanlagen, welches 
vorsieht, dass die erschliessungswilligen Grundeigentümer auf ei-
gene Kosten erschliessen und den Vorschuss zinslos erbringen (…). 
Die Beschwerdeführer haben sich mit anderen Worten die Vorzeitig-
keit mit einem Zinsverzicht "erkauft". (…) Auf die anderen Grundei-
gentümer, die von den Erschliessungsanlagen profitieren, ihrer 
vorzeitigen Errichtung aber nicht zugestimmt haben, können in je-
dem Fall nur die ordentlichen Bauzinsen bis zur - nach objektiven 
Gesichtspunkten zu bestimmenden - Bauvollendung verteilt werden. 

93 Vorläufiger Kostenverteiler nach § 38 Abs. 2 BauG 
- Voraussetzungen eines vorläufigen Kostenverteilers (Erw. 1.1. –

 1.2.2.) 
- Begriff des Hausanschlusses (Erw. 1.3.4.) 
- Auch die Erstellungskosten der Kanalisationsleitung können Ge-

genstand eines vorläufigen Kostenverteilers bilden (Erw. 1.3.5.). 

Aus einem Entscheid der Schätzungskommission nach Baugesetz vom 
18. Januar 2005 in Sachen B. AG gegen E.A, B.A.,E.W., C.W.,V.P. und C.P.