# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1160c4e1-ad2d-5fa9-a9fb-fc87961d7733
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-12-20
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 20.12.2006  VB.2006.00084
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2006-00084_2006-12-20.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2006.00084	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 20.12.2006
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Mehrfamilienhaus in der Kernzone: Gestaltung und Einordnung; Überprüfungsbefugnis der Baurekurskommission; keine generell geringeren Anforderungen an die Gestaltung infolge einzelner Gebäude mit kernzonenatypischen Elementen trotz heterogenem Erscheinungsbild der Kernzone.

Den kommunalen Baubehörden kommt bei der Anwendung und Auslegung von § 238 PBG sowie der kommunalen gestalterischen Kernzonenvorschriften ein weiter Beurteilungsspielraum zu, in den die Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung eingreifen. Die kommunale Baubehörde kann sich nur dann auf ihren geschützten Beurteilungsspielraum berufen, wenn sie spätestens in der Rekursvernehmlassung die geforderte nachvollziehbare Begründung für ihre ästhetische Würdigung vorbringt. Sie hat ferner ihren Entscheidungsspielraum pflichtgemäss auszuüben (E. 4.1).

§ 238 Abs. 2 PBG und Art. 8 ff. BZO verlangen, dass für die Baute selbst und für die bauliche und landschaftliche Umgebung eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Erforderlich ist ein positiver Beitrag zur Ergänzung der vorhandenen baulichen Strukturen in der Kernzone (E. 4.3).

Die Baukommission hat von ihrem Beurteilungsspielraum nicht pflichtgemäss Gebrauch gemacht. Sie hat § 238 Abs. 2 PBG und die gestalterischen Kernzonenvorschriften in sachlich nicht mehr vertretbarer Weise angewandt. Die Baurekurskommission durfte demnach ihre Zurückhaltung bei der Überprüfung des kommunalen Entscheids ablegen. Sie ist aufgrund der fast quadratischen Grundrisse und der damit zusammenhängenden Fassadenerscheinungen (E. 4.5), der Dachform (E. 4.6) sowie der Fassadengestaltung (E. 4.7) in sachlich vertretbarer Weise zum Ergebnis gelangt, dass das Bauvorhaben den erhöhten gestalterischen Anforderungen in der Kernzone nicht genügt. Die Erteilung der Baubewilligung lässt sich mit dem in § 50 Abs. 1 PBG vorgezeichneten Zweck der Kernzone nicht mehr vereinbaren (E. 4.9).

Auch wenn die Kernzone insgesamt ein heterogenes Erscheinungsbild aufweist, führen einzelne Bauten, die für die Kernzone atypische Elemente enthalten, nicht dazu, dass generell geringere Anforderungen an die Gestaltung neuer Bauvorhaben zu stellen sind (E. 4.8.2).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BEURTEILUNGSSPIELRAUM
EINORDNUNG
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
KERNZONE
KERNZONENVORSCHRIFTEN
KOGNITION
KOGNITIONSBESCHRÄNKUNG
SACHVERSTÄNDIGENGUTACHTEN
SCHUTZOBJEKT
ÜBERPRÜFUNGSBEFUGNIS
ZONENZWECK

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 238 Abs. II PBG
Art. 8 BZO Rüschlikon
Art. 9 BZO Rüschlikon
Art. 10 BZO Rüschlikon

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 4
					

			 

	 	
			

			

I.  

Mit Beschluss vom 25. Mai 2005 erteilte die
Baukommission Rüschlikon B und A unter Bedingungen und Auflagen die
baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des Einfamilienhauses Vers.-Nr. 01
und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit einer Unterniveaugarage und einem
Aussenparkplatz auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse 03 in
Rüschlikon.

II.  

Den hiergegen von D, E, F sowie G und H als Nachbarn mit gemeinsamer
Eingabe vom 11. Juli 2005 erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission
II mit Entscheid vom 17. Januar 2006 gut, nachdem sie am 3. November
2005 einen Augenschein auf dem Lokal durchgeführt hatte.

III.  

Mit Beschwerde vom 20. Februar 2006 liessen A und B
dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen aufzuheben.

Die Vorinstanz schloss am 28. Februar 2006 auf
Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft liess am 26. April
2006 in der Hauptsache die Abweisung der Beschwerde und im Eventualantrag die
Rückweisung zur Ergänzung und neuerlicher Entscheidung an die
Baurekurskommission beantragen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht verlangte sie
die Einholung eines Fachgutachtens der kantonalen Denkmalpflegekommission
(KDK). Alles unter Kosten und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden. Die Baukommission Rüschlikon liess am 21. April 2006
die Aufhebung des Rekursentscheids und damit sinngemäss die Gutheissung der
Beschwerde beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für beide
Rechtsmittelverfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Mit Replik vom 6. Juli 2006 bzw. Duplik vom 12. Oktober
2006 hielten die Beschwerdeführenden bzw. hielt die Beschwerdegegnerschaft an
ihren Anträgen fest. Erstere liessen ferner die Abweisung des Antrags auf
Einholung eines Gutachtens der KDK beantragen.

Die Parteivorbringen und die Erwägungen des angefochtenen
Entscheids werden, soweit rechtserheblich, in den folgenden Entscheidgründen
wiedergegeben.

 

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung
der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission I erhobenen Beschwerde
zuständig.

2.  

Die Beschwerdeführenden sind als Adressaten des angefochtenen
Entscheids und als Eigentümer bzw. Bauherrschaft des streitbetroffenen
Grundstücks gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) beschwerdelegitimiert. Auf die frist- und formgerecht erhobene
Beschwerde ist daher einzutreten.

3.  

Die private Beschwerdegegnerschaft beantragt die Einholung
eines Fachgutachtens der kantonalen Denkmalpflegekommission (KDK). Mit dem
beantragten Gutachten soll die befriedigende Einordnung des Bauprojekts in der
Kernzone mit Blick auf die umliegenden Schutzobjekte beurteilt werden.

3.1 Über die
Notwendigkeit zur Einholung eines Sachverständigengutachtens ist von Fall zu
Fall zu entscheiden. Der zuständigen Instanz kommt dabei ein erhebliches Ermessen
zu (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 24). Sie ist zur
Einholung eines Gutachtens dann verpflichtet, wenn die Verhältnisse anders
nicht schlüssig abgeklärt werden können (RB 1998 Nr. 19 E. 2,
mit Hinweisen). Im Übrigen ist auch nach § 3 der Verordnung über die
Sachverständigenkommissionen gemäss § 216 PBG vom 12. Januar 2005 für
das streitbetroffene Bauvorhaben, soweit es sich überhaupt im Bereich von
Schutzobjekten von überkommunaler Bedeutung befindet, nicht zwingend eine
Stellungnahme der KDK erforderlich.

3.2 Die
Einholung eines Gutachtens drängt sich auch nicht wegen des Vorliegens gegenteilig
lautender Privatgutachten auf. Der von der Beschwerdegegnerschaft angeführte
verwaltungsgerichtliche Entscheid (RB 1998 Nr. 19) ist hier nicht
einschlägig. Dort waren anspruchsvolle technische und naturwissenschaftliche
Fragen in Bezug auf die Standortvoraussetzungen einer Deponie zu klären, was
mit der Beurteilung rein ästhetischer Fragen, die von
(Spezial-)Verwaltungsgerichten aufgrund deren Fachkenntnisse grundsätzlich ohne
weiteres beurteilt werden können, nicht vergleichbar ist. Die von den Parteien
eingereichten Stellungnahmen unterstreichen lediglich die gegenteiligen
Auffassungen der kommunalen Baubehörde und der Vorinstanz in Bezug auf die
Frage der Einordnung sowie Gestaltung und sind als Parteibehauptungen, soweit
erheblich, zu würdigen.

3.3 Im Übrigen
ist nicht ersichtlich, inwiefern die Fachkompetenz der Baurekurskommission wegen
der gebotenen Zurückhaltung bei der Überprüfung von kommunalen Einordnungsentscheiden
nicht zum Tragen kommen soll.

3.4 Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass der massgebliche Sachverhalt aufgrund der Akten, des
Augenscheins der Baurekurskommission vom 3. November 2005 sowie verschiedenen
bei den Akten liegenden Bilddokumentationen hinreichend geklärt erscheint,
sodass das Verwaltungsgericht die vorliegend zu beurteilenden Fragen ohne
weiteres – im Rahmen seiner Überprüfungsbefugnis – entscheiden kann. Auch
bedarf es hierfür keines Sachverständigengutachtens.

4.  

Die Beschwerdeführenden rügen in erster Linie eine
Ermessensüberschreitung der Vorinstanz. Diese habe zu Unrecht in die bei
Einordnungs- und Gestaltungsfragen, insbesondere auch mit Bezug auf Fragen des
kommunalen Ortsbildschutzes, der örtlichen Baubehörde zustehende qualifizierte
Entscheidungs- und Ermessensfreiheit eingegriffen. Die vorinstanzlichen
Erwägungen zeigten auf, dass sich diese nicht darauf beschränkte zu prüfen, ob
die Würdigung der kommunalen Baubehörde vertretbar bzw. offensichtlich nicht
haltbar sei. Vielmehr habe die Vorinstanz gestützt auf einen Augenschein in
Überschreitung ihrer Überprüfungsbefugnis eine umfassende Beurteilung der
Einordnung des Bauvorhabens vorgenommen und in unzulässiger Weise ihr eigenes
Ermessen an dasjenige der örtlichen Baubehörde gestellt.

4.1 Den kommunalen Baubehörden kommt bei der
Anwendung der Ästhetikvorschrift von § 238 PBG praxisgemäss ein erheblicher
Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002,
1P.280/2002, E. 2, www.bger.ch, mit Hinweisen). Die Baurekurskommission hat
sich trotz umfassender Kognition (vgl. § 20 VRG) bei der Überprüfung
solcher kommunalen Entscheide Zurückhaltung aufzuerlegen; lässt sich der
Entscheid auf vernünftige Gründe stützen, ist er mithin vertretbar, schreitet
die Rekursinstanz auch dann nicht ein, wenn andere ebenfalls vertretbare
Lösungen denkbar sind (RB 2005 = BEZ 2005 Nr. 20; RB 1991 Nr. 2;
1981 Nr. 20; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Die kommunale Behörde kann sich allerdings nur dann auf
ihren geschützten Beurteilungsspielraum berufen, wenn sie spätestens in der
Rekursvernehmlassung die geforderte nachvollziehbare Begründung vorbringt (RB 1991
Nr. 2; neuerdings bestätigt in VGr, 1. November 2006, VB.2006.0026, E. 3.1,
www.vgrzh.ch). Sie muss ferner ihren Entscheidungsspielraum pflichtgemäss
ausüben, d.h., ihr Entscheid muss sowohl rechtmässig als auch angemessen sein
(Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht,
5. A., Zürich 2006, Rz. 441).

Im Gegensatz zur Vorinstanz kommt dem Verwaltungsgericht nur
Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 VRG). Es überprüft deshalb lediglich,
ob eine Rekursinstanz die ästhetische Würdigung durch die kommunale Baubehörde
zu Recht für vertretbar bzw. nicht vertretbar halten durfte. Dagegen ist es nicht
Aufgabe des Verwaltungsgerichts, eine eigene umfassende Beurteilung der
Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vorzunehmen; in diesem Fall
würde es in willkürlicher Weise seine eigene Kognition überschreiten (vgl. BGr,
21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 4, ZBl 107/2006, S. 434 ff.).
Als Rechtsverletzung kann vor Verwaltungsgericht auch die
Ermessensüberschreitung der Vorinstanz gerügt werden (§ 50 Abs. 1 lit. c).

Die gleichen Grundsätze gelten auch in Bezug auf die
Anwendung bzw. Auslegung von kompetenzgemäss erlassenen kommunalen
Kernzonenvorschriften (VGr, 12. Juli 2006, VB.2006.00148, E. 3.2, 13. September
2006, VB.2006.00061, E. 2.1, jeweils unter www.vgrzh.ch).

4.2 Das
Baugrundstück liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rüschlikon vom 22. Juni
2000 (BZO) in der Kernzone K3. In dessen näherer Umgebung befinden sich die im
Inventar der kommunalen Schutzobjekte verzeichneten Gebäude M-Strasse 07, L-Strasse
11 und 12, O-Strasse 08, 09 und 10.

4.3 Damit ist
das streitige Bauvorhaben nicht bloss im Lichte der allgemeinen Ästhetikklausel
von § 238 Abs. 1 PBG zu prüfen, sondern muss den weitergehenden
Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG in Verbindung mit Art. 8 ff.
BZO genügen. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts verlangt § 238
Abs. 2 PBG eine kubische und architektonische Gestaltung, die
sicherstellt, dass einerseits für die Baute selbst und anderseits für die
bauliche und landschaftliche Umgebung nicht nur eine befriedigende, sondern eine
gute Gesamtwirkung erreicht wird. Die in einer Kernzone erforderliche gute
Gestaltung verlangt einen positiven Beitrag zur Ergänzung der vorhandenen
baulichen Strukturen (VGr, 12. Juli 2006, VB.2006.00148, E. 3.2, 13. September
2006, VB.2006.00061, E. 2.1, jeweils mit Hinweisen und unter www.vgrzh.ch).
Im Übrigen hat die ästhetische Beurteilung nicht nach subjektivem Empfinden,
sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen
(VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober
2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch).

Nach Art. 8 BZO sind alle Bauvorhaben in der Kernzone
gut zu gestalten und haben sich durch ihre Ausmasse, Form und Massstäblichkeit
gut in die herkömmliche, charakteristische Bausubstanz einzuordnen. Ferner
enthalten Art. 9 BZO Gestaltungsvorschriften für die Fassade und Art. 10
BZO solche für die Dachform bzw. die Dacheindeckung. Diese konkreteren
gestalterischen kommunalen Kernzonenvorschriften gehen § 238 Abs. 2
PBG vor (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4.
A., Zürich 2006, S. 10-14).

4.4 In der
Baubewilligung vom 25. Mai 2005 hat die Baukommission Rüschlikon unter dem
Titel Gestaltung und Einordnung zutreffend § 238 Abs. 2 PBG und Art. 8 f.
BZO für die Beurteilung des Bauvorhabens als massgeblich bezeichnet. Ohne
nähere Begründung hat sie dannzumal festgestellt, das Bauvorhaben erfülle die
"geforderte Norm". Sodann seien Materialien und Farben für das
Gebäude vorgängig "zu bemustern". Die Baukommission hat sich ferner
bereits in einem nicht drittverbindlichen Vorentscheid vom 6. Juni 2003
zur Fassadengestaltung und zur Dachausbildung des Bauvorhabens geäussert. Sie
hat sodann vor allem in der Rekursvernehmlassung vom 16. August 2005 ihre
ästhetische Würdigung des Bauvorhabens begründet. Demnach hat die Baukommission
von ihrem Beurteilungsspielraum Gebrauch gemacht. Fraglich ist somit alleine,
ob die ästhetische Würdigung nachvollziehbar und sachlich vertretbar ist, ob
die Baukommission mithin ihren Beurteilungsspielraum auch pflichtgemäss ausgeübt
hat.

4.5
 

4.5.1
Die Baukommission erwog, das Bauvorhaben füge sich hinsichtlich seiner Ausmasse
und Stellung gut in die Umgebung ein. Die beiden Baukörper seien um eine halbe
Fassadenbreite seitlich versetzt zusammengebaut. Der dadurch entstehende
Grundriss sei wie die Grundrisse der umliegenden Gebäude einzigartig. Der
Seitenversatz sei einer durchgehenden, 28 m langen Fassade entlang der L-Strasse
vorzuziehen und unter Berücksichtigung der Form des Baugrundstücks sowie der
baulichen Umgebung situationsgerecht.

Dass die Grundrisse der umliegenden Gebäude auch
einzigartig sind, stellt noch keine sachlich vertretbare Begründung für eine gute
Einordnung in die herkömmliche und charakteristische Bausubstanz dar. Die
Baukommission tut auch nicht dar, inwiefern der Seitenversatz die Formsprache
der baulichen Umgebung aufnimmt.

4.5.2
Demgegenüber erwog die Vorinstanz, die versetzte Anordnung zweier fast
quadratischer Grundrisse lasse jegliche Rücksichtnahme auf das bauliche Umfeld
vermissen, da dort keine vergleichbare Grundrissform vorhanden sei. Zwar seien
durchaus gestaffelte Fassaden aufweisende Bauten auszumachen, jedoch würden
dort die versetzten Teile rechteckig in Erscheinung treten. Auch lasse die
gewählte Gebäudeform keine besondere architektonische Anstrengung erkennen,
wobei zu diesem optischen Eindruck massgeblich auch die gewählte Dachform (dazu
unten E. 4.6.2) beitrage. Diese Würdigung ist im Gegensatz zu derjenigen
der Baukommission sachlich vertretbar und nachvollziehbar begründet.

4.5.3
Die Beschwerdeführenden bringen nichts vor, was die vorinstanzliche
Auffassung als rechtsverletzend erscheinen liesse. Dass "annähernd"
quadratische Grundrisse auch bei drei anderen Gebäuden in der Kernzone vorhanden
seien (an M-Strasse 04, 05 und 06), mag zwar zutreffen. Die Vorinstanz hat die
Grundrisse der Gebäudekörper jedoch nicht für sich alleine beurteilt.
Einerseits hat sie darauf hingewiesen, dass die versetzte Anordnung zweier fast
quadratischer Grundrisse nicht auf das bauliche Umfeld Rücksicht nehmen würde.
Gerade auch die von den Beschwerdeführenden bezeichneten Gebäude weisen keinen
derartigen und damit vergleichbaren Grundriss auf, ebenso wenig das bisherige
Gebäude auf dem Baugrundstück. Sodann hat die Vorinstanz die Grundrisse jeweils
im Zusammenhang mit den Fassadenerscheinungen beurteilt. Auch das erscheint
sachgerecht und wird von den Beschwerdeführenden nicht widerlegt. Der
vorinstanzlichen Auffassung, wonach die Staffelung der Baukörper die dem
Ortsbild fremde quadratische Erscheinungsform nicht aufhebt, ist beizustimmen.

4.5.4
Die Beschwerdeführenden bringen sodann vor, die überarbeitete
Visualisierung des Bauvorhabens würde die "volumetrisch gute
Einordnung" des Bauvorhabens in seine Umgebung dokumentieren und
verdeutlichen. Die Vorinstanz habe das Bauvorhaben nur
"grundsätzlich" in volumetrischer Hinsicht nicht beanstandet, ohne
näher auf die Frage einzugehen, welche volumetrischen Bemängelungen dennoch
anzubringen seien. Es ist nicht ersichtlich, was die Beschwerdeführenden
hieraus für sich ableiten wollen, hat doch die Vorinstanz in erster Linie die
kubische Umsetzung des zur Verfügung stehenden Volumens bemängelt und eben
gerade nicht das Volumen des Bauvorhabens an sich beanstandet. Sie hatte
deshalb gar keinen Anlass, nähere Ausführungen zum Letzteren zu machen.

Im Übrigen ist es für die
ästhetische Beurteilung des Bauvorhabens nicht entscheidend, ob die
Visualisierung 3 m zu hoch angesetzt worden ist oder nicht. Ohnehin vermag
die Ansicht von einem Standpunkt (von der Seeseite her) für sich noch keine
gute Einordnung zu dokumentieren.

4.5.5
Der weitere beschwerdeführerische Einwand, gegeneinander verschobene Gebäudekuben
seien innerhalb historisch gewachsener Strukturen nichts Aussergewöhnliches und
gewisse Verschachtelungen geradezu kernzonentypisch, ist an sich zutreffend. Er
nimmt indessen keinen Bezug auf die spezielle quadratische kubische Gestaltung
des hier streitigen Bauvorhabens, an der sich die Vorinstanz vorab stösst.

4.5.6
Die Beschwerdeführenden rügen weiter, die Erwägung der Vorinstanz, die
gewählte Gebäudeform lasse "keine besondere architektonische
Anstrengung" erkennen, sei eine subjektiv gefärbte Ansicht; sie lege
offen, dass die Vorinstanz das Ermessen der Baukommission durch ihr eigenes
substituiere.

Die gerügte Ausführung der Vorinstanz erfolgte im
Zusammenhang mit der bereits angeführten mangelnden Rücksichtnahme auf das
bauliche Umfeld und insbesondere auch in Bezug auf die gewählte Dachform (vgl.
unten E. 4.6) sowie die Fassadengestaltung (vgl. unten E. 4.7). In
diesem Kontext gesehen ist sie ohne weiteres nachvollziehbar und erscheint weder
als subjektiv gefärbte ästhetische Würdigung noch als Eingriff in den Ermessensspielraum
der Gemeinde.

4.6
 

4.6.1
Die Baukommission hielt hinsichtlich der Dachform lediglich fest, die
"abgewalmten Satteldächer" der beiden Baukörper seien mit einem
Satteldach verbunden, dessen First längs der L-Strasse verlaufe. Es handle sich
deshalb nicht um ein "klassisches" Walmdach. Immerhin sei
einzuräumen, dass das Bauvorhaben auch kein "klassisches" Satteldach
aufweise. Die gewählte Dachform erwecke aber keine ästhetischen Bedenken und
lasse sich mit Art. 10 BZO durchaus vereinbaren. Wie die inventarisierte
Saalkirche an der N-Strasse zeige, sei das "abgewalmte Satteldach"
der Gemeinde Rüschlikon keineswegs fremd.

Diese Begründung ist
offensichtlich nicht vertretbar. Sie lässt mit Ausnahme des Hinweises auf die
teilweise abgewalmte Dachform der nicht unmittelbar in der Umgebung des
Bauvorhabens liegenden Saalkirche eine Würdigung des baulichen Umfelds gänzlich
vermissen.

4.6.2
Gemäss Vorinstanz trägt zum optischen Eindruck, wonach die gewählte Gebäudeform
keine besondere architektonische Anstrengung erkennen lasse, massgeblich auch
die gewählte Dachform bei. Diese lasse das Bauvorhaben nicht als einheitliches
Gebäude, sondern als zwei unmotiviert zur Erreichung einer bestmöglichen Ausnützung
aneinander gebaute Gebäude in Erscheinung treten. Die nach allen Seiten
abgewalmten Dachflächen erdrückten insbesondere dort, wo nur zwei Geschosse
erkennbar seien, optisch den darunter liegenden Kubus, zumal die Dachfläche ein
erhebliches Mass aufweise und mit insgesamt sechs Dachaufbauten versehen werden
solle. Die Dachgestaltung verleihe dem Bauvorhaben eine optische
Schwerfälligkeit, sodass das Bauvorhaben als in das Baugrundstück
hineingepfercht wahrgenommen werde. Eine harmonische Einpassung in die überwiegend
von Satteldächern geprägte Umgebung, insbesondere auch bezüglich der umliegenden
Schutzobjekte, könne dem Bauvorhaben nicht attestiert werden. Durch seine optische
Schwerfälligkeit würde es vielmehr als Fremdkörper in der Kernzone wahrgenommen,
was umso störender sei, als das Baugrundstück an der stark befahrenen L-Strasse,
mithin an einer gut einsehbaren Stelle situiert sei und damit das Dorfbild
massgeblich mitpräge.

4.6.3 Gemäss Art. 10 Abs. 1 BZO muss
die Dachform und -neigung mit derjenigen der benachbarten Altbauten
harmonieren. Wie die Beschwerdeführenden selbst einräumen, ist das bauliche
Umfeld vorwiegend von Satteldächern geprägt. Dass auch noch andere, freilich entfernter
gelegene Gebäude in der Kernzone "abgewalmte Satteldächer" aufweisen,
lässt die oben angeführte Auffassung der Vorinstanz noch nicht als unvertretbar
erscheinen. Es ist auch nachvollziehbar, wenn die Vorinstanz die optische
Schwerfälligkeit des projektierten Dachs beanstandet und von einem Fremdkörper
in der Kernzone spricht. Diese Sichtweise erscheint mit Blick auf die diversen
bei den Akten befindlichen Fotodokumentationen vertretbar. Die
"abgewalmten Satteldächer" der Gebäude bzw. eines Gebäudeteils,
welche die Beschwerdeführenden für ihre Sichtweise ins Feld führen, sind im Ausmass
(Proportion Dachfläche zu Fassade) und in Bezug auf die Häufigkeit und Grösse
der Dachaufbauten mit dem projektierten Dach kaum vergleichbar.

 

Die
Beschwerdeführenden bringen sodann vor, aufgrund von Art. 10 Abs. 3
BZO, der eine Dachneigung von mindestens 30° (alter Teilung) vorschreibt, seien
verhältnismässig steile Dächer, welche namentlich bei zweigeschossigen
Gebäudeteilen zu entsprechend mächtigen Dachflächen führten, in der Kernzone durchaus
erwünscht. Die angeführte Bestimmung bezieht sich aber in erster Linie auf "klassische"
Satteldächer (vgl. auch Skizze im technischen Anhang zur BZO) und bezweckt im
Sinne des oben angeführten Abs. 1 von Art. 10 BZO das Harmonieren der
Dachneigung mit benachbarten Altbauten. Sie kann deshalb nicht ohne weiteres zur
Begründung der guten Gestaltung und Einordnung eines weitgehend abgewalmten Satteldachs
angeführt werden, welches mit der Dachform der benachbarten Bauten gerade nicht
harmoniert. Im Übrigen ist der beschwerdeführerische Hinweis auf historische
Gebäude, die mit "stattlichen Walmdächern" direkt am See in der
unmittelbaren Nachbarschaft des Bauvorhabens das Ortsbild von Rüschlikon wesentlich
mitbestimmt hätten, letztlich nicht entscheidend. Für die ästhetische Würdigung
eines Bauvorhabens in der Kernzone ist auf das heute bestehende Ortsbild
abzustellen, dessen Erhaltung und Ergänzung mit den Kernzonenvorschriften
angestrebt wird.

 

Die insgesamt sechs Dachaufbauten
entsprechen zwar unbestrittenermassen den jeweiligen Anforderungen von Art. 11
BZO. Die Vorinstanz hat denn auch nicht die Dachaufbauten für sich allein,
sondern deren Wirkung im Zusammenhang mit dem erheblichen Mass der Dachfläche
bemängelt. Auch dies ist unter dem Aspekt der gebotenen ästhetischen Gesamtbeurteilung
des Bauvorhabens nicht zu beanstanden.

4.6.4
Ob schliesslich die vorinstanzliche Auffassung, die Dachform lasse das
Bauvorhaben als zwei unmotiviert zur Erreichung einer bestmöglichen Ausnützung
aneinander gebaute Gebäude in Erscheinung treten, vertretbar erscheint, kann hier
offen gelassen werden. Im Gegensatz zu derjenigen der Baukommission erscheint die
ästhetische Würdigung der Vorinstanz ohne weiteres als nachvollziehbar und
sachlich vertretbar.

4.7  

4.7.1
Nach Art. 9 Abs. 1 BZO muss unter anderem die Gliederung der
Fassade die herkömmliche, ortsübliche Bauweise berücksichtigen. Fenster haben
in der Regel die Form eines stehenden Rechtecks aufzuweisen und sich in Anzahl
und Grösse gut in die Fassade einzuordnen (Abs. 3). Sie sind sodann, wo
dies dem Gebäudecharakter entspricht, mit Sprossenteilung zu versehen (Abs. 4).

Die Baukommission erwog, die Fenster des Bauvorhabens hätten
teilweise zwar mehr als zwei Flügel, die zusammengenommen nicht mehr die Form
eines stehenden Rechtecks aufwiesen. Die hochrechteckigen Fensterflügel liessen
die Fenster aber als hochrechteckig erscheinen, sodass Art. 9 Abs. 3
BZO erfüllt sei. Die in Art. 9 Abs. 4 BZO vorgesehenen
Sprossenfenster seien nicht notwendig, obwohl sie den Eindruck der Hochrechteckform
der Fenster unter Umständen etwas verstärken könnten.

Der Schluss der Baukommission in Bezug auf Art. 9 Abs. 3
BZO ist nicht haltbar. Die Baukommission hat die Zahl und Grösse der Fenster in
keiner Weise berücksichtigt. Demgegenüber erscheint mit Blick auf die sich bei
den Baugesuchsunterlagen befindenden Fassadenplänen und die einschlägigen
BZO-Vorschriften die vorinstanzliche Würdigung, wonach die Fenster wegen ihrer
Art (französische Fenster) und Grossflächigkeit (vor allem auf der Nord-, Süd-
und Ostfassade) für die fragliche Kernzone ein unübliches Element darstellten,
nachvollziehbar begründet. Dies lässt sich gerade auch aus der von den Beschwerdeführenden
eingereichten Fotodokumentation deutlich ersehen.

Die Beschwerdeführenden bringen nichts vor, was jene
Auffassung für unvertretbar erscheinen liesse. Insbesondere ist deren
Auffassung, wonach Abs. 3 von Art. 9 BZO mit Bezug auf die Ausbildung
der Fenster von Abs. 1 und 2 gesondert zu betrachten sei, unzutreffend. Abs. 1
ist nach richtiger Auslegung eine allgemeine Vorschrift, die auch in Bezug auf
alle anderen Absätze von Art. 9 BZO gelten muss. Im Übrigen sieht Art. 9
Abs. 3 BZO zweiter Satz ausdrücklich vor, dass sich die Fenster auch
– also kumulativ zum Erfordernis der Form eines stehenden Rechtecks – in Zahl
und Grösse gut in die Fassade einzuordnen haben. Hierzu äusserte sich die
Baukommission nicht. Demgegenüber trägt die ästhetische Würdigung der
Vorinstanz diesem wichtigen gestalterischen Aspekt in sachlich vertretbarer
Weise Rechnung.

4.7.2
Balkone sind nach Art. 9 Abs. 6 BZO in der Regel nur traufseitig
zulässig.

Die Baukommission erwog, die
Balkone würden unter den Vordächern der Nord- und Südfassade keine ästhetischen
Probleme bereiten, da das Bauvorhaben gar keine klaren Stirnseiten aufweise.
Auch diese Auffassung ist nicht vertretbar. Selbst wenn ein Bauvorhaben ein
"abgewalmtes Satteldach" bzw. ein Walmdach aufweist, kann dies nicht
heissen, dass auf allen Fassadenseiten Balkone ohne weiteres zulässig und in
gestalterischer Hinsicht unproblematisch sind. Sinn und Zweck von Art. 9 Abs. 6
BZO kann nur sein, Balkone in der Kernzone nicht an allen Fassadenseiten
zuzulassen, um diese nicht in kernzonenatypischer Weise zu überladen. Die
Vorinstanz durfte folglich auch hier zu Recht in den nicht pflichtgemäss
ausgeübten Entscheidungsspielraum der Baukommission eingreifen. Die vorinstanzliche
Auffassung, wonach des für die Kernzone atypisch sei, an drei Fassaden Balkone
anzubringen, erweist sich als zutreffend und mithin auch sachlich vertretbar.

4.7.3
Die Baukommission hat sich zur Garage in ästhetischer Hinsicht gar nicht
geäussert. Die Vorinstanz durfte in diesem Punkt folglich ihre volle Kognition
ausschöpfen. Sie hat dies auch in sachlich vertretbarer Weise getan, indem sie
erwog, die gewählte Situierung der Garage sei insofern unbefriedigend, als sie
in östliche Richtung auf der gesamten Fassadenlänge des zurückversetzten
Gebäudeteils in Erscheinung trete, was in Kernzonen und insbesondere auch für
die vorliegende ungewöhnlich und störend sei. Die Beschwerdeführenden zeigen
denn auch nicht auf, dass die Garage für die vorliegende Kernzone nicht ungewöhnlich
ist. Die vorliegend massgeblichen erhöhten gestalterischen Anforderungen
verlangen zudem nicht nur ein nicht störendes Inerscheinungtreten, sondern eine
positive, gute Einordnung (vgl. oben E. 4.3).

4.7.4
Die Vorinstanz kam in einer Gesamtbeurteilung zum vertretbaren Schluss, das
Bauvorhaben erscheine auch hinsichtlich der Fassadengestaltung eher
banal und lieblos. Die übermässige Vielzahl unterschiedlicher und
unterschiedlich ausgestalteter Elemente der Fassadengestaltung vermöge nicht zu
überzeugen und sei einer kernzonentypischen Bauweise, wie sie das Gesetz und
die BZO verlangen, völlig fremd. 

4.8  

4.8.1
Die Beschwerdeführenden machen unter Hinweis auf das von ihnen eingereichte
Privatgutachten in verschiedener Hinsicht geltend, die Dorfkernzone weise
aufgrund historischer Gegebenheiten ein heterogenes Erscheinungsbild auf,
weshalb keine zu hohen Anforderungen an einen Neubau gestellt werden dürften.
Gemäss dem von den Beschwerdeführenden eingereichten Privatgutachten soll zwar
Rechtsgleichheit kein Argument sein, um "Unbefriedigendes oder Exotisches
aus Präzedenzen zu stützen". Qualitativ vergleichbare Projekte (wie das
vorliegend zu beurteilende Bauvorhaben) seien jedoch schon zu Dutzenden in
diversen Kernzonen und speziell auch in der Kernzone Rüschlikon realisiert
worden. Diese bestehenden Verhältnisse müssten in die Beurteilung mit
einbezogen werden.

4.8.2
Das Bundesgericht hat sich bereits zum inhomogenen Erscheinungsbild der
Kernzone Rüschlikon geäussert. Es erwog hierzu, dass die Qualität der Bauten
sehr unterschiedlich sei, und sich wertvolle Altbauten neben Bauten jüngeren
Datums befänden, deren Gestaltung keine besonderen Qualitäten erkennen liessen.
Einzelne "Bausünden" aus der Vergangenheit führten aber nicht dazu,
dass § 238 Abs. 2 PBG in Verbindung mit Art. 8 ff. BZO ausser
Kraft gesetzt und generell geringere Anforderungen an die Gestaltung in der Kernzone
zu stellen seien (BGr, 19. Juli 2005, 1P.208/2005, E. 2.6). Das gilt
auch für einzelne historische Bauten (wie z.B. vorliegend die Saalkirche), die
für die Kernzone weniger typische Elemente (wie z.B. ein abgewalmtes Dach) aufweisen.

4.9 Über die
Detailkritik des Bauvorhabens hinaus ist zu beachten, dass sich ein Neubau in
der Kernzone in gestalterischer Hinsicht am Zweck der Kernzone, wie er durch § 50
Abs. 1 PBG vorgezeichnet ist, zu orientieren hat (VGr, 1. Juni 2005,
VB.2004.00643, E. 5.4 mit Hinweisen, www.vgrzh.ch). Die Vorinstanz ist zum
Schluss gekommen, dass das Bauvorhaben gesamthaft in seiner Gestaltung einem in
einer Wohnzone zu erstellenden Mehrfamilienhaus entspreche und deshalb den
erhöhten gestalterischen Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG und Art. 8
BZO f. nicht gerecht werde. Dies hat sie, wie ausgeführt, in einer
Gesamtbeurteilung nachvollziehbar und sachlich vertretbar begründet. Die Baukommission
hat mit der Bewilligung des streitigen Bauvorhabens dagegen § 238 Abs. 2
PBG und die gestalterischen Kernzonenvorschriften in einer Weise angewandt, die
durch den in § 50 Abs. 1 PBG vorgezeichneten Zweck der Kernzone,
nämlich die Erhaltung und Entwicklung eines schutzwürdigen Ortsbildes, nicht mehr
gedeckt wird. Sie hat es namentlich unterlassen, darzutun, inwieweit sich das
Bauvorhaben gut in die herkömmliche, charakteristische Bausubstanz einordnet.

5.  

Der von der Vorinstanz zur Hauptsache festgestellte
Einordnungsmangel des Bauprojekts lässt eine Behebung mittels Nebenbestimmungen
im Sinn von § 321 PBG entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden gerade
nicht zu, sondern die erforderliche Verbesserung bedingt eine tief greifende
Überarbeitung des Projekts. Der Bauabschlag erweist sich deshalb nicht als
unverhältnismässig.

6.  

Damit erweist sich die Aufhebung der Baubewilligung
bereits wegen Missachtung der erhöhten gestalterischen Anforderungen von § 238
Abs. 2 PBG sowie der Verletzung von gestalterischen Kernzonenvorschriften
(Art. 8 ff. BZO) als gerechtfertigt, und ist deshalb die Beschwerde
als unbegründet abzuweisen.

Die weiteren gegen den Rekursentscheid erhobenen Rügen
brauchen deshalb nicht geprüft zu werden. Immerhin ist anzumerken, dass die
Rekurrierenden (und heutige Beschwerdegegnerschaft) alle gestalterischen Mängel
rügen können, die geeignet sind, die angestrebte Bauverweigerung
herbeizuführen; insbesondere kommt es auch nicht darauf an, ob von ihren
Grundstücken aus alle Fassaden des Bauvorhabens, die in gestalterischer
Hinsicht bemängelt werden, einsehbar sind (VGr, 12. Juli 2006,
VB.2006.00148, E. 2 mit Hinweisen, www.vgrzh.ch).

7.  

Für die Kostenauflage gilt nach § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG in Verbindung mit § 70 VRG in erster Linie das Unterliegerprinzip;
ergänzend kommt, unabhängig vom Ausgang des Verfahrens, das Verursacherprinzip
gemäss Satz 2 zum Zug (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 14). Nach
neuester verwaltungsgerichtlicher Praxis ist bei einer Nachbarbeschwerde auch
die Behörde, deren Verfügung aufgrund des Rechtsmittels eines Nachbarn
aufgehoben wird, in der Regel mit einem Teil der Kosten zu belasten (VGr, 22. März
2006, BEZ 2006 Nr. 34, E. 2.1; VGr, 9. Februar 2005,
VB.2004.00481, E. 4, www.vgrzh.ch). Im vorliegenden Fall hat die
Baubewilligungsbehörde als Mitbeteiligte am Beschwerdeverfahren die Position
der Beschwerdeführenden eingenommen und entsprechende Anträge gestellt. Erweist
sich nun die Beschwerde als unbegründet und die Aufhebung der – ursprünglich
durch die Mitbeteiligte erteilten – Baubewilligung durch die Vorinstanz als
begründet, so rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten je zu einem Viertel
unter solidarischer Haftung für die Hälfte den Beschwerdeführenden Nrn. 1.1 und
1.2 und zur Hälfte der Mitbeteiligten aufzuerlegen (vgl. VGr, 12. Juli
2006, BEZ 2006 Nr. 46).

Den Beschwerdeführenden und der Mitbeteiligten steht als
Unterliegende von vornherein keine Parteientschädigung zu; demgegenüber ist die
anwaltlich vertretene Beschwerdegegnerschaft angemessen zu entschädigen (§ 17
Abs. 2 lit. a VRG; § 12 der Gebührenverordnung des
Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997). Stehen sich in einem Verfahren private
Parteien mit gegensätzlichen Anträgen gegenüber, wird die Entschädigung in der
Regel der unterliegenden Partei auferlegt (§ 17 Abs. 3 VRG;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 46 ff.). Vorliegend sind keine
Gründe für das Abweichen von dieser Spezialregelung ersichtlich. Demnach sind
die Beschwerdeführenden Nrn. 1.1. und 1.2 je zur Hälfte in solidarischer
Haftung zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung zu
entrichten; angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 2'000.-.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    210.--     Zustellungskosten,

Fr. 6'210.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden je zu einem Viertel unter solidarischer Haftung für die
Hälfte den Beschwerdeführenden Nrn. 1.1 und 1.2 und zur Hälfte der
Mitbeteiligten auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführenden Nrn. 1.1 und 1.2 werden unter solidarischer Haftung verpflichtet,
der Beschwerdegegnerschaft je eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.-, insgesamt
von Fr. 2'000.-, zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft
dieses Entscheids.

5.    Mitteilung an …