# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 42928168-a128-547b-bca7-bd30dabd08ba
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-08-25
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 25.08.2015 110 2015 81
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2015-81_2015-08-25.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2015/81 Bern, 25. August 2015

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer 1

Frau B.________
Beschwerdeführerin 2

und

C.________AG
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wohlen, Departement Bau und Planung, 
Hauptstrasse 26, 3033 Wohlen

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wohlen bei Bern vom 
19. Mai 2015 (Baugesuch Nr. 48/14; Neubau 2 Mehrfamilienhäuser)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 24. Juli 2014 bei der Gemeinde Wohlen ein 

Baugesuch ein für den Abbruch der Einfamilienhäuser Nr. E.________ und F.________ 

sowie den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit jeweils fünf Familienwohnungen und 

einer gemeinsamen Autoeinstellhalle mit 17 Parkplätzen auf den Parzellen Wohlen bei 

Bern Grundbuchblätter Nr. G.________ und H.________. Die Parzellen liegen in der 

2

Wohnzone W2. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen die 

Beschwerdeführenden Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 19. Mai 2015 erteilte die 

Gemeinde Wohlen die Baubewilligung.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 18. Juni 2015 Beschwerde bei der 

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie verlangen weitere 

Abklärungen und sind der Ansicht, das Bauvorhaben sei in dieser Form nicht 

bewilligungsfähig. Sie beantragen damit sinngemäss die Aufhebung des 

Gesamtentscheids vom 19. Mai 2015 und die Erteilung des Bauabschlags.

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 

Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten inklusive den alten Baubewilligungsakten 

für die bestehenden Häuser Nr. E.________ und F.________ ein. Die 

Beschwerdegegnerin beantragt in ihrer Beschwerdeantwort vom 14. Juli 2015 die 

Abweisung der Beschwerde. Auch die Gemeinde Wohlen beantragt in ihrer Stellungnahme 

vom 22. Juli 2015, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Auf die 

Rechtsschriften und Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintreten

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann 

er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 

angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 

vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)

3

können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 

der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen 

den Gesamtentscheid zuständig.

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer 

Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG in Verbindung mit 

Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen wurde, 

sind als unmittelbare Nachbarn des Bauvorhabens durch den vorinstanzlichen 

Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf ihre form- 

und fristgerecht eingereichte Beschwerde wird deshalb eingetreten.

2. Gebäudehöhe

a) Die Beschwerdeführenden rügen, das gewachsene Terrain werde in den Plänen 

falsch ausgewiesen. Dies führe dazu, dass das Gebäude Nr. E.________ zu hoch werde. 

Die Umgebung der Baugrundstücke sei keine waagrechte Ebene, sondern falle ab. Diese 

Situation gehe aus den Plänen des heute bestehenden Gebäudes Nr. E.________ deutlich 

hervor. Das Haus Nr. I.________ der Beschwerdeführenden liege etwa auf dem 

Kumulationspunkt der leicht ansteigenden J.________strasse. Die bisherige Liegenschaft 

Nr. E.________ liege bereits leicht unter diesem Kumulationspunkt. Dazu komme, dass der 

bisherige Bau Nr. E.________ bereits auf Aufschüttungen stehe, welche klar über dem 

gewachsenen Boden lägen. Die Gemeinde habe bei ihrem angefochtenen Entscheid 

weder die älteren Terrainaufnahmen noch die Interessen der Nachbarn oder des 

Ortsbildschutzes angemessen berücksichtigt, wie dies die Erläuterungen zur 

massgebenden Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe 

(IVHB) vorsehe. Neben der IVHB seien für die Bestimmung der Gebäudehöhe das 

Gemeindebaureglement und die Verordnung über die Begriffe und Messweisen im 

Bauwesen (BMBV4) anwendbar. Nicht anwendbar sei dagegen Art. 97 BauV5, diese 

Bestimmung sei aufgehoben worden. Die Höhe des Gebäudes sei demzufolge aufgrund 

des eindeutig nachgewiesenen, ehemaligen Geländeverlaufs der Umgebung zu 

bestimmen. Auch die bestehenden Häuser hätten sich diesem Geländeverlauf angepasst.

3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
4 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3)
5 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 

4

b) Die Beschwerdegegnerin ist demgegenüber der Ansicht, die alte Bauverordnung sei 

nach wie vor anwendbar. Demzufolge sei auch die Rechtsprechung zu diesen 

Bestimmungen noch massgebend. Als gewachsener Boden gelte somit das natürliche 

Terrain, wie es vor Baubeginn bestehe. Vor Baubeginn bedeutet dabei vor Beginn des 

aktuellen Vorhabens und nicht vor der Erstellung der bestehenden Häuser. Sichtbare 

künstliche Auffüllungen seien nicht vorhanden und in den alten Baubewilligungen gebe es 

keinen Vorbehalt. Der heutige Geländeverlauf sei vom Geometer im Plan vom 

10. September 20014 festgehalten worden. Dieser sei für die Messung der Gebäudehöhe 

massgebend und die zulässige Gebäudehöhe damit eingehalten.

Auch die Gemeinde Wohlen verweist darauf, dass das in den Plänen eingetragene Terrain 

der heutigen Situation entspreche. Damit handle es sich um das Terrain vor Baubeginn, 

auf welches gemäss Lehre und Rechtsprechung bei einer Ersatzbaute abzustellen sei. Die 

im Zusammenhang mit dem Bau der heute bestehenden Gebäude vorgenommenen 

Terrainaufschüttungen und Abgrabungen seien ohne Vorbehalt bewilligt worden. Das 

natürlich umgebende Terrain sei heute nicht mehr ablesbar, da sämtliche Nachbarn ihr 

Terrain ebenfalls angepasst hätten. Das heutige Terrain sei vom Geometer erfasst und in 

den Plänen korrekt dargestellt worden.

c) Die zulässige Gebäudehöhe in der Wohnzone W2 beträgt 7 m (Art. 2 Abs. 1 GBR6). 

Die Gebäudehöhe wird in der Fassadenmitte gemessen, und zwar vom gewachsenen 

Boden bis zur Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante des Dachsparrens, bei 

Flachdächern bis oberkant offene oder geschlossene Brüstung (Art. 42 Abs. 2 GBR).

Gemäss Art. 97 Abs. 1 BauV gilt, wo die Bauhöhe ab gewachsenem Boden zu messen ist, 

als solcher das Terrain, wie es vor Baubeginn besteht; die Absätze 2 und 3 bleiben 

vorbehalten. Ist die Oberfläche des Baugrundstücks sichtbar durch künstliche 

Terrainauffüllungen gehoben, so ist die Bauhöhe zu messen vom ursprünglichen Terrain, 

wenn die Baubewilligung für die Auffüllung einen entsprechenden Vorbehalt enthält, im 

Übrigen vom Niveau aus, das dem umgebenden natürlichen Geländeverlauf entspricht 

(Abs. 2 Bst. a und c). Wird das Terrain abgegraben, so wird vom fertigen Terrain aus 

gemessen, wenn es tiefer liegt als das ursprüngliche Terrain (Abs. 3).

6 Baureglement der Gemeinde Wohlen vom 1. Dezember 2009

5

Die Art. 93 bis 98 BauV wurden zwar im Zusammenhang mit der Inkraftsetzung der BMBV 

am 25. Mai 2011 aufgehoben. Die Gemeinden haben jedoch bis zum 31. Dezember 2020 

Zeit, ihre baurechtliche Grundordnung den Bestimmungen der BMBV anzupassen; bis zur 

Anpassung der baurechtlichen Grundordnung finden die bisherigen Art. 93 bis 98 Abs. 1 

BauV Anwendung (Art. 34 Abs. 1 und 2 BMBV). Da die Gemeinde Wohlen ihre 

baurechtliche Grundordnung noch nicht den Bestimmungen der BMBV angepasst hat, ist 

somit vorliegend zur Messung der Gebäudehöhe nach wie vor auf Art. 97 BauV 

abzustellen.

d) Demzufolge ist für die Messung der Gebäudehöhe grundsätzlich das Terrain 

massgebend, wie es vor Baubeginn besteht (Art. 97 Abs. 1 BauV). Das Verwaltungsgericht 

hat klargestellt, dass im Falle eines Abbruchs und Wiederaufbaus mit der Formulierung 

"vor Baubeginn" der Zustand vor Ausführung des aktuellen Vorhabens gemeint ist, ohne 

dass ein früherer bzw. der ursprüngliche Geländeverlauf festgestellt oder rekonstruiert 

werden müsste.7 Dies gilt aber nur, wenn das Terrain in der Vergangenheit abgegraben 

wurde. Wurde die Oberfläche des Baugrundstücks demgegenüber in der Vergangenheit 

sichtbar durch künstliche Terrainauffüllungen gehoben, so kommt Art. 97 Abs. 2 BauV zur 

Anwendung. Diese Bestimmung (wie auch Art. 97 Abs. 3 BauV) soll vorab Missbräuche 

verhindern: Eine Bauherrschaft soll mittels Terrainveränderungen nicht Gebäudehöhen 

realisieren können, die sich ausserhalb der Messregel der Grundsatznorm bewegen, sei es 

durch vorgängige Aufschüttungen oder durch Abgrabungen nach Baubeginn.8

Im vorliegenden Fall besteht genau diese Gefahr. Aus den alten Baubewilligungsakten 

ergibt sich, dass insbesondere für den Bau des heute bestehenden Hauses 

J.________strasse E.________ das Terrain teilweise erheblich aufgeschüttet wurde.9 Da 

mit diesen Aufschüttungen nicht bloss Unebenheiten im Gelände (Gräben, Mulden und 

dergleichen) ausgefüllt wurden, sind diese Aufschüttungen wohl auch "sichtbar" im Sinne 

von Art. 97 Abs. 2 BauV. Dies dürfte damals deshalb kein Problem gewesen sein, weil das 

bestehenden Gebäude Nr. E.________ lediglich eingeschossig gebaut wurde und daher 

bezüglich der damals zulässigen Gebäudehöhe von 7.5 m Reserven vorhanden waren.10 

Würde aber nun die Gebäudehöhe für das neue, zweigeschossige Gebäude vom 

7 VGE Nr. 100.2007.22900 vom 5. Mai 2008, E. 3.3.2
8 VGE Nr. 100.2007.22900 vom 5. Mai 2008, E. 3.3.3
9 Vgl. insbesondere die Schnitt- und Fassadenpläne, Vorakten (blaue Mappe), Ziff. 3.5 und 3.6
10 Vgl. S. 4 der Baubewilligung vom 12. Juli 1974, Vorakten (blaue Mappe), Ziff. 2.17

6

aufgeschütteten Terrain aus gemessen, könnte die Bauherrschaft zulasten der 

Nachbarschaft eine Gebäudehöhe realisieren, die sich ausserhalb der üblichen Messregel 

bewegt. Somit dürfte hier Abs. 2 von Art. 97 BauV zur Anwendung kommen. Da die alte 

Baubewilligung für das bestehenden Gebäude Nr. E.________ keinen entsprechenden 

Vorbehalt enthält, ist die Bauhöhe nicht vom ursprünglichen Terrain zu messen (vgl. Art. 97 

Abs. 2 Bst. a BauV). Daher dürfte Art. 97 Abs. 2 Bst. c BauV einschlägig sein, d.h. die 

Bauhöhe wäre vom Niveau aus zu messen, das dem umgebenden natürlichen 

Geländeverlauf entspricht. Dieser Geländeverlauf dürfte für das Haus Nr. E.________ 

insbesondere an der Süd- und Ostfassade deutlich unterhalb von 696.6 m.ü.M. liegen, 

womit die zulässige Gebäudehöhe überschritten wäre.

e) Ob die zulässige Gebäudehöhe eingehalten ist, wäre im Übrigen selbst dann fraglich, 

wenn hier Art. 97 Abs. 1 BauV anwendbar wäre. Das Baugesuch geht beim Gebäude 

Nr. E.________ für die Messung der Gebäudehöhe an der Westfassade von einer 

Terrainhöhe von 596.65 m.ü.M und für die übrigen drei Fassaden von einer Terrainhöhe 

von 696.60 m.ü.M. aus. Aus den alten Baubewilligungsakten ergibt sich, dass 

696.60 m.ü.M. der Höhe oberkant des heutigen Erdgeschossbodens des bestehenden 

Gebäudes Nr. E.________ entspricht. Innerhalb des Grundrisses eines abzubrechenden 

Gebäudes kann jedoch nicht von einem Terrain im Sinne von Art. 97 Abs. 1 BauV 

gesprochen werden.11 Somit müsste vielmehr das Terrain ausserhalb des Grundrisses des 

heute bestehenden Gebäudes als Ausgangsgrösse genommen und davon ausgehend die 

Terrainhöhe innerhalb des heutigen Gebäudegrundrisses interpoliert werden. Aufgrund den 

vorhandenen Unterlagen, insbesondere dem Plan vom 10. September 2014 mit den 

Höhenkurven des aktuellen Terrains12, muss bezweifelt werden, dass diese Methode an 

allen Fassadenmittelpunkten eine Terrainhöhe von mindestens 696.6 m.ü.M. ergeben 

würde.

Letztlich muss die Frage der Gebäude- bzw. Terrainhöhe jedoch mit Blick auf die 

Ausführungen in Erwägung 3 nicht abschliessend geklärt werden.

3. Ausnützungsziffer

11 VGE Nr. 22958 vom 12. Oktober 2007, E. 3.4
12 Vorakten, pag. 1.11, Beilage 3

7

a) Die Beschwerdeführenden rügen, gemäss den Plänen seien Kellerräume im 

Zwischengeschoss direkt vom Wohnzimmer im Erdgeschoss mit einer offenen Treppe 

erreichbar. Daher hätten diese Räume bei der Berechnung der Bruttogeschossfläche 

berücksichtigt werden müssen, womit die zulässige Ausnützungsziffer überschritten werde. 

Aus den Planunterlagen gehe nicht hervor, dass die Fensterflächen dieser mit 

"keller/freizeit" bezeichneten Räume im Zwischengeschoss 5 % der Bodenflächen nicht 

überschreiten würden. Dieser Nachweis müsse aber vorliegen.

b) Die Beschwerdegegnerin bestreitet, dass die Fensterflächen des 

Zwischengeschosses in den Planunterlagen nicht vermerkt seien. Bezüglich der 

Anrechnung des Zwischengeschosses an die Wohnfläche verweist die 

Beschwerdegegnerin auf die Qualifikation, wie sie die Vorinstanz vorgenommen habe. 

Weder die Bezeichnung "freizeit" noch die in die Wohneinheiten führenden Treppen seien 

massgeblich.

Die Gemeinde Wohlen ist der Ansicht, bei den Räumen im Zwischengeschoss handle es 

sich nicht um Wohnräume, sondern um beheizte Nebenräume. Damit die Räume nicht zu 

Wohnräumen umgenutzt würden und der Bruttogeschossfläche angerechnet werden 

müssten, sei eine Fensterfläche von 5 % nicht zu überschreiten. Dies entspreche einer 

Praxis des Amts für Gemeinden und Raumordnung (AGR) und sei im vorliegenden Projekt 

eingehalten.

c) Gemäss Art. 2 Abs. 1 GBR gilt in der Wohnzone W2 eine Ausnützungsziffer (AZ) von 

0.5. Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren 

Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche (Art. 93 Abs. 1 

BauV). Die Art. 93 bis 98 BauV wurden zwar im Zusammenhang mit der Inkraftsetzung der 

Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3) am 

25. Mai 2011 aufgehoben. Da die Gemeinde Wohlen ihre baurechtliche Grundordnung 

noch nicht den Bestimmungen der BMBV angepasst hat, ist jedoch vorliegend zur 

Berechnung der Ausnützungsziffer nach wie vor auf Art. 93 BauV abzustellen (Art. 34 

Abs. 1 und 2 BMBV; vgl. oben Erwägung 2.c).

Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt demnach die Summe aller dem Wohnen oder 

dem Gewerbe dienenden oder hierfür verwendbaren ober- und unterirdischen 

Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte. Nicht angerechnet 

8

werden unter anderem zu Wohnungen gehörende Keller- und Dachräume, sofern sie nicht 

als Wohn- oder Arbeitsräume gemäss Art. 63 BauV verwendbar sind (Art. 93 Abs. 2 Bst. a 

BauV). Als Wohnräume gelten alle dauernd zum Aufenthalt von Menschen bestimmten 

Zimmer und unter Arbeitsräumen sind alle Räume mit festen gewerblichen Arbeitsplätzen 

verstanden (Art. 63 BauV). Wohn- und Arbeitsräume müssen unmittelbar von aussen 

genügend Licht und Luft erhalten. Die Fensterfläche soll mindestens einen Zehntel der 

Bodenfläche betragen (Art. 64 Abs. 1 BauV).

Gemäss dem Grundrissplan des Zwischengeschosses im Haus Nr. E.________ betragen 

die Boden- und Fensterflächen der fünf Räume "keller/freizeit" 22.00 und 1.10 m2, 43.12 

und 2.15 m2, 27.89 und 1.39 m2, 16.20 und 0.81 m2 sowie 27.61 und 1.38 m2. Diese 

angegebenen Fensterflächen stimmen mit den Angaben im Grundrissplan zu den Breiten 

und Höhen der Fenster überein. In sämtlichen Keller- bzw. Freizeiträumen beträgt die 

Fensterfläche somit 5 % der Bodenfläche, entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden 

liegt dieser Nachweis vor. Die Voraussetzungen von Art. 64 Abs. 1 BauV für Wohn- und 

Arbeitsräume sind damit nicht erfüllt.

d) Allerdings ist für die Frage, ob ein bestimmter Raum zum Wohnen verwendbar ist, 

nach konstanter Praxis nicht auf Absichtserklärungen der Bauherrschaft, sondern auf die 

objektive Ausgestaltung abzustellen. Massgeben ist somit nicht, ob ein Raum rechtmässig, 

d.h. unter Einhaltung sämtlicher gesundheitspolizeilicher und wohnhygienischer 

Vorschriften, als Wohnraum genutzt werden darf, sondern ob er zum Wohnen dienen 

kann.13 Wo die Ausgestaltung eines Raumes eine Wohnnutzung zulässt oder geradezu 

dazu einlädt, ist die entsprechende Fläche vorsorglicherweise anzurechnen. Andernfalls 

wird die Aufgabe der Baupolizeibehörden, die die Einhaltung der bewilligten Nutzung zu 

überprüfen haben, in unzumutbarem Masse erschwert. Kriterien für die Verwendbarkeit 

zum Wohnen oder Arbeiten bilden etwa das Mass der Belichtung der Räume durch 

Fenster, die Isolation der Räume, die Raumhöhe, die Erschliessung und ähnliches. Dabei 

sind nicht alle Elemente gleich wichtig. Das Fehlen einer Isolation ist sehr viel leichter 

nachträglich, ohne dass die Baupolizeibehörde davon etwas merkt, zu „korrigieren“, als 

etwa fehlende oder zu kleine Fenster, die ungenügende Raumhöhe oder ein für den 

täglichen Gebrauch ungenügender Treppenaufgang. Soll also der Raum nicht angerechnet 

werden, so muss vor allem bei der Befensterung und/oder der Raumhöhe und/oder der 

13 VGE Nr. 21762 vom 22. März 2004 E. 3.4; vgl. auch KPG-Bulletin 1/86, S. 15 ff., Ziff. 2.2.2

9

Erschliessung dafür gesorgt werden, dass eine Umnutzung zum Wohnen nicht leicht 

möglich ist. Andernfalls ist der Raum der Bruttogeschossfläche anzurechnen.14

e) Im vorliegenden Fall ist insbesondere bezüglich der beiden Räume "keller/freizeit" 1 

und 2 umstritten, ob diese der Bruttogeschossfläche zugerechnet werden müssen. Diese 

beiden Räume haben eine Bodenfläche von 22.00 und 43.12 m2, die Raumhöhe beträgt 

2.40 m. Gemäss den Grundrissplänen führen von den beiden Erdgeschosswohnungen im 

Haus Nr. E.________ jeweils Treppen von den Wohnräumen direkt in die darunter 

liegenden Keller- bzw. Freizeiträume 1 und 2. Dabei sind gemäss den Plänen keine Türen 

vorgesehen, die Erdgeschosswohnräume sind somit gegen die darunterliegenden Keller- 

bzw. Freizeiträume offen. Gemäss dem energietechnischen Massnahmennachweis gehört 

das gesamte Zwischengeschoss mit einer Fläche von 249.50 m2 zur Energiebezugsfläche 

und liegt dementsprechend innerhalb des Dämmperimeters.15 Es ist somit in 

Übereinstimmung mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass die Keller- bzw. 

Freizeiträume im Zwischengeschoss beheizt sind. Für die beiden Keller- bzw. 

Freizeiträume 1 und 2 ist dies im Übrigen praktisch eine Notwendigkeit, sind diese Räume 

doch gegen die darüber liegenden Wohnräume im Erdgeschoss offen.

Diese beiden Räume im Zwischengeschoss sind somit aufgrund ihrer Grösse und Höhe 

sowie der Isolation und Beheizung objektiv zum Wohnen geeignet. Lediglich die relativ 

geringe Fensterfläche und die daraus resultierende bescheidene natürliche Belichtung 

sprechen gegen eine Eignung zum Wohnen. Dieses Manko wird jedoch durch die 

überdurchschnittlich komfortable Erschliessung über die wohnungsinternen und offenen 

Treppen kompensiert. Aufgrund dieser Erschliessung ist nicht nur denkbar, sondern 

praktisch sicher, dass diese beiden grosszügigen und beheizten Räume im Alltag dem 

Wohnen dienen werden. Zumal eine minimale natürliche Belichtung durch die Fenster und 

die offenen Treppen ins Erdgeschoss gewährleistet sind und problemlos mit einer 

künstlichen Belichtung ergänzt werden kann.

Die beiden Keller- bzw. Freizeiträume 1 und 2 können somit zum Wohnen dienen und sind 

dementsprechend bei der Bruttogeschossfläche anzurechnen. Dabei sind zur Bodenfläche 

auch noch die Mauer und Wandquerschnitte hinzuzurechnen. Insgesamt ergibt dies eine 

Bruttogeschossfläche von rund 75 m2. Anders die übrigen drei Räume "keller/freizeit" im 

14 BDE RA Nr. 11041-90 vom 3. April 1991, E. 8.b; bestätigt durch VGE Nr. 18253/18255 vom 19. August 1991, 
E. 2b; ähnlich auch VGE Nr. 100.2014.304 vom 12. März 2015, E. 4.2
15 Vorakten, pag. 7.4

10

Zwischengeschoss, die von den Wohnungen im Obergeschoss und der Attika nur über das 

Treppenhaus erreichbar sind. Diese nicht optimale Erschliessung führt zusammen mit der 

bescheidenen natürlichen Belichtung (kleine Fensterfläche, lediglich Lichtschächte) dazu, 

dass diese Räume objektiv betrachtet nicht zum Wohnen geeignet sind und daher bei der 

Bruttogeschossfläche nicht hinzugerechnet werden müssen.

f) Gemäss der Bruttogeschossflächen-Berechnung beträgt die zulässige 

Bruttogeschossfläche im vorliegenden Fall 1'363.50 m2.16 Die beiden Gebäude Nr. 

E.________ und F.________ beinhalten im Erd- und Obergeschoss sowie der Attika 

insgesamt eine Bruttogeschossfläche von 1'363.40 m2. Dabei ist das Zwischengeschoss im 

Haus Nr. E.________ nicht eingerechnet, auch nicht die beiden Räume "keller/freizeit" 1 

und 2. Zudem wurden die beiden Treppen im Haus Nr. E.________, die direkt in die 

darunterliegenden Räume "keller/freizeit" führen, ebenfalls nicht eingerechnet und dafür 

insgesamt 4.90 m2 abgezogen. Da die mit diesen Treppen erschlossenen Räume jedoch 

anrechenbar sind, müssen auch die Treppen mitgerechnet werden (Art. 93 Abs. 2 Bst. f 

BauV im Umkehrschluss). Rechnet man die Bruttogeschossflächen der beiden Treppen 

sowie der beiden darunterliegenden Keller- bzw. Freizeiträume 1 und 2 im 

Zwischengeschoss ebenfalls hinzu, so ist die zulässige Bruttogeschossfläche um rund 

80 m2 überschritten. Das Bauvorhaben hält die vorgeschriebene Ausnützungsziffer somit 

nicht ein.

g) Daraus ist im Übrigen erkennbar, dass die Ausnützungsziffer auch mit einem Verzicht 

auf die internen Treppen von den Erdgeschosswohnräumen in die beiden 

darunterliegenden Keller- bzw. Freizeiträume nicht eingehalten werden könnte. Zwar 

müssten die beiden Keller- bzw. Freizeiträume 1 und 2 in diesem Fall nicht an die 

Bruttogeschossfläche angerechnet werden. Die Flächen in den beiden 

Erdgeschosswohnungen, wo sich heute die Treppen befinden, müssten jedoch 

angerechnet werden, was bereits zu einer knappen Überschreitung der zulässigen 

Ausnützungsziffer führen würde.

h) Demzufolge überschreitet das Bauvorhaben die Ausnützungsziffer. Unter diesen 

Umständen müssen die weiteren Rügen aus der Beschwerde nicht (oder zumindest nicht 

abschliessend, vgl. Erwägung 2) geprüft werden. Die Beschwerde ist ohnehin 

16 Vorakten, pag. 7.2

11

gutzuheissen. Der angefochtene Gesamtentscheid wird aufgehoben und dem 

Bauvorhaben wird der Bauabschlag erteilt.

4. Kosten

a) Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren haben in 

jedem Fall die Gesuchstellenden zu tragen, Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 52 

Abs. 1 BewD17). Die amtlichen Kosten belaufen sich gemäss Gesamtentscheid der 

Gemeinde Wohlen vom 19. Mai 2015 auf Fr. 13'473.25. Die Gebühr von Fr. 100.-- für die 

Veranlassung bzw. das Montieren von Gebäudenummern bei Neubauten ist jedoch 

aufgrund des Bauabschlags nicht mehr geschuldet. Somit belaufen sich die 

vorinstanzlichen Kosten auf Fr. 13'373.25. Diese Kosten werden der Beschwerdegegnerin 

zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist die Gemeinde Wohlen 

zuständig.

b) Die oberinstanzlichen Verfahrenskosten bestehen aus einer Pauschalgebühr 

(Art. 103 Abs. 1 VRPG18). Die Gebühren bemessen sich bei Rahmentarifen unter anderem 

nach der Bedeutung des Geschäfts für die Gebührenpflichtigen und der wirtschaftlichen 

Leistungsfähigkeit der Gebührenpflichtigen (Art. 7 GebV19). Für Entscheide in einer 

Verwaltungsjustizsache wird eine Pauschalgebühr von Fr. 200.-- bis Fr. 4'000.-- erhoben 

(Art. 19 Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 2 GebV). In Anwendung dieser Bestimmungen wird die 

Pauschale auf Fr. 2'000.-- festgelegt.

Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das 

prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen 

Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Bei 

diesem Ausgang des Verfahrens gilt die Beschwerdegegnerin als unterliegende Partei. Sie 

hat demzufolge die Verfahrenskosten von Fr. 2'000.-- zu tragen.

17 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
18 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
19 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

12

c) Die unterliegende Beschwerdegegnerin hat keinen Anspruch auf Parteikostenersatz 

(Art. 108 Abs. 3 VRPG). Bei den obsiegenden Beschwerdeführenden, die nicht anwaltlich 

vertreten waren, sind keine Parteikosen im Sinne des Gesetzes entstanden (Art. 104 

Abs. 1 und 2 VRPG). Daher werden keine Parteikosten gesprochen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid der Gemeinde Wohlen bei 

Bern vom 19. Mai 2015 wird aufgehoben. Dem Baugesuch vom 24. Juli 2014 wird 

der Bauabschlag erteilt.

2. Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 13'373.25 

werden der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser 

Kosten ist die Gemeinde zuständig.

3. Die oberinstanzlichen Verfahrenskosten von Fr. 2'000.-- werden der 

Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung 

folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Frau B.________ und Herrn A.________, eingeschrieben

- Herrn Rechtsanwalt D.________, eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wohlen, Departement Bau und Planung, 

eingeschrieben

- Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland, zur Kenntnis

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

13

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 

allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss 

einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 

Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 

beizulegen.

Beilage: Kopie des Situationsplanes vom 17. September 2014

Rf, MI