# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1a7182c3-15e2-5fa9-9677-c7d8a9190b3f
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-01-17
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 17.01.2006 A 2005 81
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2005-81_2006-01-17.pdf

## Full Text

A 05 81
3. Kammer 

URTEIL
vom 17. Januar 2006

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Nachlasssteuer

1. a) … ist am 4. Dezember 2004 mit letztem Wohnsitz in … verstorben. Als Erben 

hinterliess sie einen Neffen mit Wohnsitz in … (ZH) sowie eine Nichte mit 

Wohnsitz in … (TI), welche beide nicht in der Landwirtschaft tätig sind. Unter 

den Nachlassaktiven befanden sich neben diversen landwirtschaftlichen auch 

zwei als Baugrundstücke qualifizierte, aber noch unüberbaute Grundstücke in 

der Gemeinde …, nämlich die Parzelle Nr. 2226 (im Halte von 7’666 m2, 

wovon 2'670 m2 der Dorfkernzone mit Quartierplanpflicht, QP-Verfahren 

eingeleitet) sowie die Parzelle Nr. 2251 (im Halte von 5'882 m2, wovon ca. die 

Hälfte in der Wohn-/Gewerbezone liegt). Während die Steuerpflichtigen ihrer 

Deklaration den amtlichen Ertragswert zugrunde legten, bewertete der 

zuständige Steuerkommissär die Grundstücke zum Verkehrswert von Fr. 

500.-- (Nr. 2226; total Fr. 1'335'000.--) bzw. Fr. 250.-- (Nr. 2251; total Fr. 

1'490'000.--). Auf dieser Grundlage erging die definitive Veranlagung vom 7. 

Juli 2005 für die Nachlasssteuer. 

b) Eine dagegen von den Erben erhobene Einsprache, welche mit dem 

Begehren verbunden war, den Nachlasssteuerwert der beiden Parzellen 

ausgehend vom Ertragswert zu veranlagen, wurde von der Steuerverwaltung 

mit ausführlich begründetem Entscheid vom 21. September 2005 

abgewiesen.

2. Dagegen liessen die Erben … am 19. Oktober 2005 beim Verwaltungsgericht 

frist- und formgerecht Rekurs erheben mit den Anträgen, es sei der 

angefochtene Einspracheentscheid aufzuheben und das Nachlassvermögen 

mit Fr. 574'453.-- zu veranlagen. Zur Begründung liessen sie im Wesentlichen 

ausführen, dass die betreffenden Grundstücke seit jeher landwirtschaftlich 

genutzt worden seien und dass sie der landwirtschaftlichen Nutzung 

angesichts der ungekündigten Pachtverhältnisse und der Vorgaben im 

Pachtrecht auch langfristig zur Verfügung stünden, weshalb sie gestützt auf 

Art. 110 des kantonalen Steuergesetzes (StG) zum Ertragswert zu veranlagen 

seien. 

3. Die kantonale Steuerverwaltung beantragte die Abweisung des Rekurses. Zur 

Begründung vertiefte sie im Wesentlichen die bereits dem angefochtenen 

Einspracheentscheid zugrunde liegenden Überlegungen. Ergänzend führte 

sie noch aus, dass zum Zeitpunkt des Todes der Erblasserin hinsichtlich der 

Parz. Nr. 2251 gar kein gültiger und langfristiger Pachtvertrag vorgelegen 

habe; ebenso könne hinsichtlich der Bewirtschaftungsverhältnisse auf Parz. 

Nr. 2226 bestenfalls von einer Gebrauchsleihe ausgegangen werden.

4. In einem zweiten Schriftenwechsel ergänzten und vertieften die Parteien die 

von ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte. Auf diese Ausführungen wie 

auch auf die weiteren Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit 

erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Rekursgegenstand bildet vorliegend einzig die Frage, ob die zum Teil in einer 

Bauzone gelegenen, aber noch landwirtschaftlich genutzten Grundstücksteile 

der Parzellen Nr. 2251 und 2226 für die Bemessung der Nachlasssteuer zum 

Ertrags- oder zum Verkehrswert zu bewerten seien. In rechtlicher Hinsicht ist 

dabei von Art. 110 Abs. 1, 2 lit. b und 3 StG auszugehen. Grundsätzlich 

werden die Aktiven des Nachlasses nach Abs. 1 zum Verkehrswert bewertet. 

Gemäss Abs. 2 lit. b werden zum Ertragswert auf längere Dauer land- oder 

forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke bewertet. Dasselbe gilt für die 

erforderlichen Ökonomiegebäude und die zum Landwirtschaftsbetrieb 

gehörige Wohnung. Ebenfalls zum Ertragswert werden nach Art. 110 Abs. 2 

lit. a StG unmittelbar einem Handels-, Gewerbe- oder Industriebetrieb 

dienende Liegenschaften bewertet. Die Bestimmung von Art. 110 Abs. 2 StG 

will also im Erbfall die landwirtschaftlichen und die soeben genannten Betriebe 

bzw. deren Erben gegenüber den Eigentümern bzw. Erben privat genutzter 

Grundstücke begünstigen. Sinn und Zweck dieser Privilegierung sind klar: 

Dadurch soll verhindert werden, dass diese Liegenschaften ihrer bisherigen 

Nutzung entzogen werden und die entsprechenden Betriebe durch eine für 

sie wirtschaftlich nicht tragbare Nachlasssteuer (und in deren Gefolge durch 

die kommunale Erbschaftssteuer) zur Aufgabe gezwungen werden. Eine 

analoge Begünstigung, allerdings nur für die Land- und Forstwirtschaft, kennt 

Art. 57 Abs. 1 StG bei der Vermögenssteuer. Während aber bei dieser in jeder 

Steuerperiode die Besteuerung veränderten Verhältnissen - also im hier 

interessierenden Zusammenhang der Umwandlung einer landwirtschaftlichen 

in eine bauliche Nutzung eines Grundstückes - angepasst werden kann, ist 

dies bei der (zukunftsgerichteten) Nachlasssteuer als einmaliger Steuer nicht 

möglich. Damit die Privilegierung des Art. 110 Abs. 2 lit. b StG greifen kann, 

ist es daher nicht nur erforderlich, dass die betreffende Liegenschaft seit 

längerer Zeit der Landwirtschaft gedient hat, sondern es muss vielmehr auch 

mit grosser Wahrscheinlichkeit feststehen, dass sie auch weiterhin langjährig 

der Landwirtschaft zur Verfügung steht. Um Missbräuche zu vermeiden, ist an 

die Gewährung der Privilegierung von Art. 110 Abs. 2 lit. b StG ein strenger 

Massstab zu legen, wäre es doch nicht zu verantworten, Liegenschaften nur 

zum Ertragswert zu besteuern, die bereits wenige Jahre nach dem Erbgang 

ihrem landwirtschaftlichen Zweck entzogen und einer lukrativen baulichen 

Nutzung zugeführt werden. Daher muss verlangt werden, dass das 

betreffende Grundstück entweder als Eigentum Bestandteil eines 

landwirtschaftlichen Betriebes mit gesicherter Betriebsnachfolge ist oder dass 

es z.B. von einem solchen Betrieb langfristig gepachtet ist (PVG 1998 Nr. 38). 

Der Sinn dieser privilegierten Steuerbewertung liegt darin, zu verhindern, dass 

landwirtschaftliche Liegenschaften und Betriebe ihrer bisherigen Nutzung 

entzogen werden und durch eine für sie nicht tragbare Nachlasssteuer zur 

Aufgabe gezwungen werden (VGE 761/97).

2. a) Bis anhin hatte das Verwaltungsgericht zur Frage der Verkehrs- und 

Ertragswertbewertung im Nachlasssteuerverfahren vornehmlich Fälle zu 

beurteilen, bei welchen die Bewertung von Grundstücken eines ehemaligen 

landwirtschaftlichen (Haupt-)Betriebes zur Diskussion stand, welcher von den 

Erben mangels gesicherter Betriebsnachfolge - wenn überhaupt - lediglich 

noch als Nebenerwerbsbetrieb mit entsprechend eingeschränkter 

landwirtschaftlicher Nutzung der Grundstücke fortgeführt wurde (VGU A 99 

67, VGE 761/97). Nicht beurteilt werden musste bis anhin, soweit ersichtlich, 

die Frage, wie landwirtschaftlich bewirtschaftete Grundstücke, welche keinem 

eigentlichen landwirtschaftlichen (Haupt- oder Neben-) Betrieb zuzuordnen 

sind und mindestens teilweise in einer Bauzone liegen, zu bewerten sind. 

Dabei ist von den im Gesetz (Art. 110 Abs. 2 lit. b StG) umschriebenen 

Voraussetzungen auszugehen. Im Einzelfall ist  aufgrund der gesamten 

Umstände zu prüfen, ob die behauptete seit längerem dauernde 

Bewirtschaftung und auf Dauer gesicherte landwirtschaftliche Nutzung der 

Grundstücke im Sinne der eingangs gemachten Darlegungen zu bejahen ist. 

Grundsätzlich ist dabei auf die Verhältnisse im Zeitpunkt des Erbganges 

abzustellen.

b) Es ist an sich unstreitig, dass die beiden Grundstücke seit Beginn der 

Pachtdauer im Jahre 1990 bis zum Tode der Erblasserin am 4. Dezember 

2004 unbesehen ihrer Zonierung (z.T. Bauzone) über einen längeren 

Zeitraum (mithin ca. 14 Jahre) landwirtschaftlich bewirtschaftet worden sind. 

Die langjährige, landwirtschaftliche Nutzung der beiden Grundstücke erfolgte 

aufgrund der aktenkundigen Pachtverträge von 1990, welche entgegen der 

Auffassung der Rekursgegnerin nie abgelaufen sind. Beide Pachtverträge 

sind nämlich von Gesetzes wegen vorerst auf 6 Jahre abgeschlossen worden 

(vgl. Art. 7 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht; 

LPG). Der im Pachtvertrag mit … vorgesehenen kürzeren Pachtdauer kommt 

bereits deshalb keine eigenständige Bedeutung zu, weil die hierfür 

erforderliche Bewilligung (Art. 7 Abs. 2 LPG) weder anbegehrt noch je erteilt 

worden ist, weshalb auch die erwähnte gesetzliche Mindestpachtdauer von 6 

Jahren zur Anwendung gelangen muss. In der Folge sind die an sich auf 

bestimmte Zeit abgeschlossenen Pachtverträge im Jahre 1996 bzw. 2002 

jeweils stillschweigend um 6 Jahre verlängert worden (Art. 8 Abs. 1 lit. b LPG), 

galten mithin im Zeitpunkt des Erbganges so oder anders bis ins Jahr 2008. 

Damit erweisen sich die Ausführungen der Rekursgegnerin, welche davon 

ausgegangen ist, dass die Grundstücke im Zeitpunkt des Erbganges gar nicht 

verpachtet worden seien, denn auch als offensichtlich unzutreffend.

c) Zu Recht wird seitens der kantonalen Steuerverwaltung nicht in Abrede 

gestellt, dass die landwirtschaftliche Nutzung der Grundstücke unbesehen 

ihrer Lage und Zonierung nach dem Tod der Erblasserin unverändert 

weitergeführt worden ist. Unbestritten ist und es ergibt sich auch nichts 

anderes aus den Akten, dass weder seitens der Erblasserin, noch im 

Nachgang an den Erbgang seitens der Erben irgendwelche Anstalten 

getroffen worden wären, welche dahingehend ausgelegt werden müssten, 

dass die beiden Grundstücke ihrer bisherigen landwirtschaftlichen Nutzung 

entzogen werden sollten. Ganz im Gegenteil, aus den eingereichten Akten 

ergibt sich ohne weiteres, dass die Rekurrenten mit einem ortsansässigen 

Landwirt neue Pachtverträge abgeschlossen und darin eine Vertragsdauer bis 

mindestens zum 1. April 2018 statuiert haben. Damit ist dem in Art. 110 StG 

enthaltenen Erfordernis der „längeren Dauer“ hinreichend Rechnung getragen 

und auch gesagt, dass die Grundstücke immer noch landwirtschaftlichen 

Zwecken dienen. Die Auffassung der Rekursgegnerin, welche unter „längerer 

Dauer“ eine zukünftig dauernde landwirtschaftliche Nutzung versteht, zielt zu 

weit. Sind aber die in Art. 110 StG statuierten Voraussetzungen 

(Dauer/Nutzung) erfüllt, bleibt festzuhalten, dass die Vorinstanz die beiden 

Grundstücke zu Unrecht mit dem Verkehrswert veranlagt hat. Die Bewertung 

hat entsprechend den übrigen Parzellen zum Ertragswert zu erfolgen. Die 

Höhe desselben wird die Verwaltung noch zu bestimmen haben. Der Rekurs 

ist jedenfalls gutzuheissen, der angefochtene Einspracheentscheid und die 

diesem zugrunde liegende Veranlagungsverfügung sind aufzuheben und die 

Angelegenheit im Sinne der Erwägungen zur Neuveranlagung an die 

Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der 

Rekursgegnerin. Der Rekurrentschaft ist, da sie nicht durch einen freiberuflich 

tätigen Anwalt vertretenen war, praxisgemäss keine aussergerichtliche 

Entschädigung zuzusprechen.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird gutgeheissen, der angefochtene Einspracheentscheid sowie 

die diesem zugrunde liegende Veranlagungsverfügung betreffend 

Nachlasssteuer werden aufgehoben und die Sache wird im Sinne der 

Erwägungen zur Neuveranlagung an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 136.--

zusammen Fr. 3'136.--

gehen zulasten des Kantons Graubünden (Kantonale Steuerverwaltung) und 

sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die 

Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.