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**Case Identifier:** 25696d77-7047-509c-8bba-eabb386b23aa
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-11-12
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 12.11.2025 C/10402/2022
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-10402-2022_2025-11-12.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 19 novembre 2025 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/10402/2022 ACJC/1618/2025 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU MERCREDI 12 NOVEMBRE 2025 

 

Entre 

Madame A______, domiciliée ______ [GE], appelante d'un jugement rendu par le 

Tribunal des baux et loyers le 7 mars 2025,  

et 

B______/C______ SICAV, sise ______, c/o B______ SA, ______ [VD], intimée, 

représentée par Me Julien PACOT, avocat, rue Verdaine 15, case postale 3015, 1211 

Genève 3. 

 

 

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C/10402/2022 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/232/2025 du 7 mars 2025, reçu par A______ le 12 mars 2025, 

le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a réduit le loyer des locaux 

commerciaux de 332 m2 au sous-sol de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à 

Genève loués par A______ à D______ SA de 30% du 23 février au 2 mars 2018, 

de 10% du 4 mars 2019 au 3 mai 2020 et du 9 au 11 mai 2020, de 100% du 4 au 

8 mai 2020 et de 50% du 12 mai au 10 juin 2020 (ch. 1 du dispositif), condamné 

D______ SA à verser à A______ 33'872 fr. 90 correspondant au trop-perçu de loyer 

découlant des réductions octroyées sous chiffre 1 du dispositif (ch. 2), débouté les 

parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 

4). 

B. a. Par acte expédié le 11 avril 2025 à la Cour de justice, A______ (ci-après : la 

locataire ou l'appelante) forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite 

l'annulation, avec suite de frais judiciaires et dépens. Elle conclut, cela fait, 

principalement, à ce que la Cour condamne D______ SA (ci-après : la bailleresse 

ou l'intimée) à lui rembourser 477'567 fr. 75 correspondant aux loyers perçus à tort 

pour la période du 25 mai 2017 au 30 novembre 2019 en raison de l'inexécution des 

travaux de ventilation, 68'466 fr. 65 correspondant aux loyers perçus à tort pour la 

période du 1er février 2020 au 10 juin 2020 et 899'577 fr. 15 à titre de dommages-

intérêts correspondant à la perte de bénéfice du 25 mai 2017 au 31 décembre 2019, 

portant intérêts à 5% l'an à compter du 15 mars 2020.  

Subsidiairement, elle conclut à ce que la Cour accorde des réductions de loyer de 

30% du 25 mai 2017 au 15 mars 2020 en raison de l'absence de permis d'occuper et 

de permis d'exploiter les locaux (période hors fermeture Covid-19), de 30% du 

25 mai 2017 au 30 novembre 2019 en raison des odeurs nauséabondes affectant la 

chose louée, de 10% du 25 mai 2017 au 15 mars 2020 en raison des inondations à 

répétition affectant la chose louée, de 100% du 16 mars 2020 au 11 mai 2020 

(période fermeture Covid-19) et de 100% du 12 mai 2020 au 10 juin 2020 en raison 

de l'effondrement du plafond de la discothèque et condamne D______ SA à lui 

verser à titre de trop-perçu correspondant à ces réductions de respectivement 

159'783 fr. 85, 143'270 fr. 30, 53'261 fr. 30, 29'561 fr. 30 et 14'950 fr. 55. 

 b. Par réponse du 27 mai 2025, B______/C______ SICAV, compartiment 

"Residential", a conclu à la confirmation du jugement entrepris. 

Elle a notamment expliqué que D______ SA avait agi à titre fiduciaire pour le fonds 

de placement contractuel B______/E______ qui n'avait pas la personnalité 

juridique et dont elle assurait la direction. Le 8 janvier 2025, le fonds précité avait 

été transformé en un compartiment dénommé "Residential" de B______/C______ 

SICAV, lequel disposait de la personnalité juridique et qui avait repris l'ensemble 

des droits et obligations du fonds de placement contractuel précité.  

 c. A______ ayant renoncé à son droit de réplique, les parties ont été avisées le 

14 août 2025 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger. 

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C/10402/2022 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

a. Le 9 décembre 2012, F______ SA, alors propriétaire, et G______ SA (alors en 

formation) et A______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur 

des locaux commerciaux de 332 m2 au sous-sol de l'immeuble sis rue 1______ 

no. ______ à Genève, antérieurement affectés à l'exploitation d'une salle de cinéma. 

Les locaux étaient destinés à l'exploitation d'une discothèque d'une capacité de 550 

à 600 personnes. 

Le loyer mensuel a été fixé par le contrat à 15'800 fr., charges non comprises. 

En vertu de l'article 3 du contrat, "le loyer ne sera dû qu'à la condition que les 

travaux à la charge du bailleur en vertu de l'article 2 des conditions particulières 

du présent bail soient terminés". 

L'article 2 des conditions particulières prévoyait que : 

"a. Le bailleur effectuera, à ses frais, les travaux nécessaires à la transformation 

des locaux en discothèque, sous réserve des travaux intérieurs d'aménagement et 

de décoration, qui sont à la charge des colocataires. Ces travaux permettront la 

livraison de locaux bruts aptes à une telle activité. Le descriptif des travaux est joint 

en annexe au présent bail. 

b. L'enveloppe intérieure des locaux sera livrée brute, sans revêtement, mais prête 

à recevoir tout type de revêtement vertical ou horizontal. 

c. En ce qui concerne les travaux à sa charge, il incombe au bailleur de livrer des 

locaux conformes aux normes de sécurité applicables aux discothèques. Cela 

comprend notamment les sorties de secours et les escaliers." 

b. Parmi les travaux devant être pris en charge par la bailleresse au regard du 

descriptif et répartition des travaux figuraient notamment l'équipement et les gaines 

de ventilation jusqu'à l'intérieur de la discothèque, y compris les filtres acoustiques; 

les gaines de ventilation intérieures et l'entretien de la ventilation après la mise en 

service étaient en revanche à la charge des locataires. 

L'article 3 des conditions particulières disposait qu'il incombait aux colocataires 

d'obtenir l'autorisation d'exploiter la discothèque avant le début de l'exploitation. Le 

bail serait caduc si l'autorisation d'exploiter n'était pas obtenue après épuisement 

des voies de recours possibles et si le refus de l'autorisation d'exploiter était 

imputable au bailleur, notamment si les locaux tels qu'il devait les livrer n'étaient 

pas conformes aux exigences légales applicables aux discothèques. 

Conformément à un avenant du 23 décembre 2013, le bail est entré en vigueur au 

15 août 2014, pour une durée de 10 ans, renouvelable. 

Démarches liées à la ventilation, au permis d'occuper et à l'autorisation d'exploiter 

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c. Une autorisation de construire n° DD 2______ a été délivrée le 27 novembre 

2013 à F______ SA visant la transformation d'un ancien cinéma en salle 

polyvalente culturelle. 

L'autorisation précisait que les constructions et/ou installations autorisées ne 

pourraient être occupées ou utilisées à un titre quelconque avant l'obtention d'un 

permis d'occuper, respectivement d'utiliser, délivré par le département  

(art. 7 al. 4 LCI et 38 RALCI), ni avant le dépôt au département d'un dossier de 

plans conformes à l'exécution de l'attestation officielle globale de conformité établie 

par le mandataire professionnellement qualifié, cas échéant le requérant. Demeurait 

réservée, pour l'exploitation de l'établissement, l'obtention de l'autorisation 

d'exploiter délivrée par le département compétent. 

d. Une demande de modification du projet initial a été déposée par F______ SA le 

4 mars 2015 (DD 2______/2), suite au refus du propriétaire voisin d'autoriser le 

positionnement des gaines de ventilation à l’emplacement initialement prévu. 

e. Le 6 mars 2015, un permis d'occuper provisoire a été délivré à F______ SA par 

l'Office des autorisations de construire (ci-après : OAC), sous réserve notamment 

que la requête complémentaire portant sur les gaines de ventilation installées sur 

cour soit autorisée. En cas de nuisances excessives émanant de ces installations, 

leur utilisation et l'exploitation de l'établissement devraient cesser. 

f. Le même jour, le Service du commerce, devenu le Service de police du commerce 

et de lutte contre le travail au noir (ci-après : PCTN) a délivré à H______, 

administrateur du G______ SA, l'autorisation d'exploiter le dancing à l'enseigne 

"G______". 

Entendue en qualité de témoin, I______, ayant traité le dossier au sein du PCTN, a 

déclaré qu'à cette époque, le PCTN n'était pas très regardant sur la finalisation du 

dossier. Un permis d'occuper provisoire était suffisant pour obtenir une autorisation 

d'exploiter. C'était parce que le Département avait considéré que l'affectation 

autorisée correspondait à une salle polyvalente culturelle que l'autorisation 

d'exploiter avait été accordée pour un dancing.  

Egalement entendu en qualité de témoin, J______, architecte intervenu pour la 

construction de la discothèque concernée, a précisé que lors de l'inauguration de la 

discothèque, il y avait eu un problème avec le Département, qui considérait que les 

gaines de ventilation posées ne respectaient pas le gabarit, même si elles 

respectaient toutes les normes. 

g. Le 5 novembre 2015, l'OAC a délivré l'autorisation de construire complémentaire 

DD 2______/2 portant notamment sur la mise en conformité des gaines de 

ventilation aux plans visés "ne variatur". 

h. Par acte de vente du 22 décembre 2015, inscrit au registre foncier le 

______ 2016, K______ SA est devenue propriétaire de l'immeuble abritant la 

discothèque. 

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Entendu en qualité de témoin, L______, ancien administrateur de F______ SA, a 

indiqué qu'avant la vente de l'immeuble, des problèmes en lien avec l'extraction 

d'air de l'installation de ventilation existaient déjà, la gaine ayant dû être déplacée 

plusieurs fois sur les plans. La mise en conformité de l'installation de ventilation 

avait fait l'objet, dans le contrat de vente de l'immeuble, d'une dédite si elle n'était 

pas exécutée. Lors de la vente de l'immeuble, il y avait des travaux urgents qui 

étaient en attente notamment pour la ventilation. Si ces travaux n'étaient pas 

exécutés dans le délai figurant dans le contrat de vente (3-4 mois selon ses 

souvenirs), alors une dédite de 40'000 fr. ou 80'000 fr. était due, ce qui avait été le 

cas.  

i. Au 1er janvier 2016, la loi sur la restauration, le débit de boissons, l'hébergement 

et le divertissement (LRDBHD) est entrée en vigueur et la loi sur la restauration, le 

débit de boissons et l'hébergement (LRDBH) a été abrogée. 

Selon la témoin I______, dans ce contexte, tous les établissements, dont les 

propriétaires et exploitants ne changeaient pas, ont dû solliciter une nouvelle 

autorisation, dans un délai d'une année, en redéposant une mise en conformité. Ce 

délai a, par la suite, été prolongé. En cas de changement de propriétaire ou 

d'exploitant, une autorisation de création d'établissement devait être déposée. Un 

changement de pratique était également intervenu à la même époque. La production 

de documents supplémentaires était dorénavant requise, à savoir notamment un 

document attestant que les travaux étaient terminés selon les conditions de 

l'autorisation de construire et l'autorisation de mise en service, soit le permis 

d'occuper. Pour les travaux de moindre envergure, une attestation signée de 

l'architecte était suffisante. 

j. Le 1er mars 2016, H______ a déposé une demande d'autorisation d'exploiter la 

discothèque à la suite de l'entrée en vigueur de la LRDBHD. 

k. Par courrier du 11 mai 2016, le PCTN a refusé d'entrer en matière, au motif que 

des pièces requises étaient incomplètes ou manquantes, parmi lesquelles les plans 

de l'établissement précis, cotés, datés et signés par l'exploitant. 

l. D______ SA (dont la raison sociale était alors M______ SA) est devenue 

propriétaire de l'immeuble concerné le 29 juillet 2016. Cette société a pour but 

notamment la direction et l'administration de placements collectifs de capitaux. 

m. Une nouvelle demande d'autorisation complémentaire a été déposée le 

26 janvier 2017 par l'actuelle bailleresse (DD 2______/3), visant la remise en 

conformité des installations de ventilation en toiture, suite aux contestations émises 

par les propriétaires de l'immeuble voisin, lesquels invoquaient des nuisances 

visuelles. L'autorisation a été délivrée le 16 mai 2017. 

Les travaux relatifs à cette dernière autorisation de construire ont été réalisés 

courant 2017 et ont porté plus spécifiquement sur la fourniture et la pose d'un 

silencieux, ainsi que des pièces d'adaptation pour ce dernier, le sectionnement et 

l'enlèvement des gaines allant jusqu'en toiture. 

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n. Dans un courrier du 24 janvier 2018, le PCTN a constaté qu'aucune autorisation 

d'exploiter n'avait été obtenue suite au refus d'entrer en matière sur la requête de 

mars 2016 et a imparti un ultime délai de trente jours, non prolongeable, à 

G______ SA pour déposer une requête complète accompagnée de toutes les pièces 

nécessaires, à défaut de quoi la caducité de l'ancienne autorisation d'exploiter serait 

constatée et une sommation de fermeture serait émise. 

o. Par courrier du 19 avril 2018, le PCTN a refusé d'entrer en matière sur une 

nouvelle requête en autorisation d'exploiter, déposée le 3 avril 2018 par N______, 

nouvel exploitant de la discothèque, au motif que des pièces requises étaient 

incomplètes ou manquantes, soit notamment les plans de l'établissement précis, 

cotés, datés et signés par l'exploitant et le permis d'occuper délivré par le DALE. 

p. Le 26 novembre 2018, le PCTN a refusé d'entrer en matière sur une nouvelle 

requête en autorisation d'exploiter l'établissement concerné déposée le 

12 novembre 2018 par N______, au motif, notamment, que le requérant devait 

fournir un permis d'occuper pour une discothèque et non une salle polyvalente et 

que ledit permis devait être définitif et non provisoire. Plusieurs autres points étaient 

également incomplets et d'autres pièces manquantes. Le PCTN précisait également 

que le requérant avait la possibilité de requérir, dans les trois semaines après 

réception du courrier, une décision de non-entrée en matière, avec indication des 

voies et délais de recours. 

La témoin I______, signataire du courrier précité, a déclaré à ce propos qu'elle 

confirmait qu'un permis d'occuper définitif était nécessaire pour obtenir une 

autorisation d'exploiter et que le permis d'occuper produit concernait une salle 

polyvalente et non une discothèque. La destination des locaux devait clairement 

figurer sur le permis d'occuper. Celui-ci étant décerné pour une salle polyvalente, 

ne permettait plus d'exploiter une discothèque. Tous les documents qui étaient listés 

dans ce courrier étaient nécessaires pour la délivrance de l'autorisation d'exploiter. 

Le permis d'occuper avait été le plus compliqué à obtenir selon ses souvenirs.  

q. Le 26 novembre 2018 également, le PCTN a informé H______ du fait que 

l’autorisation d'exploiter le G______ du 6 mars 2015 avait pris fin, relevant avoir 

été informé de l'engagement d'un nouvel exploitant à compter du mois d'avril 2018 

et précisant que les autorisations d'exploiter délivrées en application de l'ancienne 

législation avaient pris fin au 31 décembre 2015. 

r. Plusieurs courriels ont été adressés par les locataires à la bailleresse entre le 

16 août 2016 et mars 2019 au sujet de la mise en conformité de la ventilation et 

l'obtention du permis d'occuper définitif. A plusieurs reprises, notamment les 

23 janvier 2017, 19 juin, 1er et 21 novembre 2018, 18 janvier et 5 mars 2019, elles 

ont précisé avoir besoin de ce document afin d'obtenir l'autorisation d'exploiter leur 

établissement. 

s. Le 28 novembre 2018, la régie représentant la bailleresse a précisé aux locataires 

que moyennant la finalisation de quelques travaux, l'architecte serait prochainement 

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en mesure de déposer la demande de "permis d'habitation" (sic) afin d'obtenir 

l'autorisation d'exploiter du PCTN. 

t. Par décision du 11 février 2019, le PCTN a constaté la caducité de l'autorisation 

délivrée le 6 mars 2015 à H______ aux fins d'exploiter l'établissement et a informé 

G______ SA de ce que son exploitation devait cesser dès l'entrée en force de la 

décision. A défaut, le PCTN ordonnerait la fermeture immédiate de l'établissement 

et prononcerait une amende administrative. 

Le PCTN relevait qu'aucune suite n'avait été donnée à son courrier du 

24 janvier 2018 et que l'exploitant effectif de l'établissement avait changé depuis la 

délivrance de l'autorisation d'exploiter du 6 mars 2015, aucun nouvel exploitant 

n'ayant été désigné. 

u. Par arrêt du 1er octobre 2019 (ATA/1449/2019), la Cour de justice a rejeté le 

recours déposé par G______ SA contre cette décision, considérant notamment que 

le PCTN devait constater la caducité de l'autorisation d'exploiter en question, étant 

donné qu'aucune requête en autorisation d'exploiter complète n'avait été déposée 

dans les délais impartis, que ce soit en application de l'article 13 al. 3 LRDBHD ou 

de l'article 70 al. 3 LRDBHD. 

v. A______ a informé la régie par courriel du 22 mars 2019 qu'un ultime délai de 

10 jours lui était imparti par le PCTN pour déposer une nouvelle demande de permis 

d'exploiter et a réitéré dans ce cadre sa demande d'obtenir le "permis d'habitation". 

w. A la suite d'une séance qui s'est tenue le 2 avril 2019 dans les locaux de l'OAC 

et au constat de la non-conformité aux plans de l'installation des gaines de 

ventilation, la bailleresse a déposé le 15 mai 2019 une nouvelle demande 

d'autorisation de construire complémentaire en vue de régulariser la situation au 

sujet des installations de ventilation (DD 2______/4). 

Entendu en qualité de témoin, O______, architecte intervenu pour la mise en 

conformité administrative de l'installation de ventilation, a expliqué qu'il avait 

rencontré plusieurs obstacles. Il s'était en premier lieu heurté au préavis négatif de 

la Commission d'architecture, soucieuse de la valeur des bâtiments, avant de 

pouvoir la convaincre que la gaine de ventilation ne dénaturait pas la cour intérieure 

qui était sans intérêt architectural. Le deuxième obstacle avait eu trait à la garantie 

de la vue droite pour les bureaux se trouvant en face des installations techniques. 

Le troisième obstacle concernait la gaine de ventilation le long de l'immeuble qui 

n'était pas conforme. Il avait pu démontrer que cela n'était pas déterminant, car il 

s'agissait d'une question de quelques dizaines de centimètres. Le quatrième 

concernait l'ordonnance fédérale sur le bruit, qui était respectée en l’espèce. Lors 

de la séance du 2 avril 2019, l'inspecteur de l'OAC lui avait indiqué qu'il n'était pas 

question de changer l'intitulé de l'affectation des locaux, dans la mesure où celui de 

salle polyvalente englobait celle de dancing. 

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x. Par pli du 10 mai 2019, les locataires ont requis du PCTN la confirmation que la 

présentation d'un permis d'occuper définitif de l'OAC portant sur une salle 

polyvalente ne serait pas un obstacle à la délivrance du permis d'exploiter. 

y. Par courriel du 14 mai 2019, l'OAC a confirmé à la bailleresse que l'affectation 

autorisée correspondait à celle figurant sur l'autorisation de construire, à savoir 

"salle polyvalente culturelle", étant précisé que cette destination générale 

comprenait entre autres celle plus spécifique de discothèque. 

z. Sur la base de ce courriel, les locataires ont à nouveau sollicité du PCTN 

le 22 mai 2019 qu'il leur confirme que la présentation d'un permis définitif de 

l'OAC portant sur une salle polyvalente ne serait pas un obstacle à la délivrance de 

l'autorisation d'exploiter. 

aa. La discothèque a été fermée dès le 3 juin 2019.  

A______ a déclaré au Tribunal que la discothèque avait été exploitée, y compris 

sans autorisation, jusqu'à ce que la police intervienne en juin 2019 et fasse fermer 

l'établissement en raison de l'absence du permis d'exploiter. Les exploitants avaient 

pu bénéficier de la période grise durant laquelle tous les établissements devaient se 

mettre en conformité. Ils n'avaient toutefois pas pu exploiter correctement le lieu. 

L'exploitation avait été entravée du fait de la réduction des heures d'ouverture et de 

l'absence de programmation internationale. En effet la programmation d'un DJ 

étranger devait être prévue six mois à l'avance, ce qui n'était pas possible vu la 

situation. Ils avaient ainsi procédé avec des petites programmations juste pour 

pouvoir payer le loyer. Au vu des déclarations de la régie lui affirmant que les 

travaux de ventilation allaient être réalisés, elle s'était battue pendant 3 ans pour 

faire vivre le club. Les requêtes déposées auprès du PCTN n'étaient pas complètes 

et il manquait plusieurs documents. Leur dépôt servait uniquement à faire vivre le 

dossier pour éviter une fermeture. Dans la mesure où elle savait qu'il manquait le 

document principal, soit le permis d'occuper définitif, elle ne déposait pas un 

dossier complet. Elle avait espéré obtenir le permis d'occuper définitif promis par 

la régie durant la procédure de recours contre la décision de fermeture du 

11 février 2019, lequel avait été déposé pour la forme, afin d'éviter une fermeture 

immédiate. Le PCTN avait indiqué, suite à la transmission du permis d'occuper 

définitif en 2020, qu'il n'était pas possible d’octroyer une autorisation d'exploiter 

sur cette base, le permis d'occuper définitif devant porter sur une discothèque et non 

une salle polyvalente. 

P______, représentante de la bailleresse, a déclaré que dans la mesure où les 

exploitants disposaient d'un permis d'occupation provisoire, l'exploitation de la 

surface commerciale n'était pas impactée.  

Entendu en qualité de témoin, Q______, administrateur de G______ SA de 2015 à 

2017, a expliqué que le fait de travailler avec un permis d'exploiter provisoire avait 

entravé la bonne marche des affaires en raison de la menace de ne plus pouvoir 

exploiter, avec les conséquences que cela impliquait pour le personnel et les 

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investissements, puisqu'il y avait eu de gros emprunts. S'agissant d'un problème de 

mise en conformité de la ventilation, les locataires ne maîtrisaient par ailleurs pas 

cette problématique, laquelle les empêchait d'obtenir un permis d'exploiter définitif. 

Le problème devant être réglé dans un délai de 2 à 3 mois selon la régie, ils avaient 

une planification provisoire de 2 à 3 mois également, ce qui avait impacté le chiffre 

d'affaires. En effet, en raison de la concurrence entre plusieurs discothèques, il 

s'agissait de programmer le bon DJ international le bon week-end pour pouvoir 

réaliser un chiffre d'affaires de 20'000 fr. à 30'000 fr. sur une soirée, lequel ne 

s'élevait qu'à 5'000 fr. ou 10'000 fr. avec un DJ local. Or, les bons DJ internationaux 

devaient être programmés au moins une année à l'avance. 

bb. Le bail concerné a été transféré le 1er septembre 2019 à R______ SA (nouvelle 

raison sociale de G______ SA) et A______, puis, dès le 15 septembre 2019, à 

S______ SARL et A______. 

cc. Le 7 novembre 2019, l'OAC a délivré l'autorisation de construire 

DD 2______/4. 

dd. Le permis d'occuper définitif, portant sur une salle polyvalente culturelle, a été 

délivré par l'OAC, une fois les installations de ventilation mises en conformité, le 

11 décembre 2019, ce dont les locataires ont été informées par la bailleresse le 

31 janvier 2020. 

ee. Par courrier du 7 février 2020, la régie, compte tenu de la situation visant à la 

régularisation du permis d'occuper les locaux, a informé les locataires qu'elle leur 

accordait un report de paiement des loyers et les autorisait à accumuler un retard 

d'une durée maximale de 6 mois, mais au plus tard jusqu'à l'obtention du permis 

d'occuper, tout en précisant que cela ne signifiait pas qu'elle renonçait à percevoir 

les loyers qui restaient dus. Elle précisait également qu'une éventuelle participation 

du bailleur aux pertes de leur activité, pouvant prendre la forme d'une gratuité de 

loyer, serait examinée une fois la situation régularisée et les désagréments y relatifs 

clos de manière exhaustive. 

ff. R______ SA, en liquidation, a été dissoute par suite de faillite prononcée par 

jugement du Tribunal de première instance du 12 mars 2020. La procédure de 

faillite a été suspendue faute d'actifs le 8 octobre 2020. 

gg. En raison de la crise sanitaire du COVID-19 et des fermetures des 

établissements publics ordonnées par les autorités fédérales et cantonales, les 

discothèques et boîtes de nuit ont été contraintes de cesser toute activité notamment 

entre le 17 mars 2020 et le 10 mai 2020 (inclus). 

A______ a déclaré que les locataires n'avaient pas utilisé les locaux pendant la 

période de fermeture liée au COVID-19. La bailleresse avait profité de cette période 

pour faire des travaux. Ils n'avaient pas pu prendre de crédits transitoires pendant 

cette période car la société avait fait faillite. 

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hh. Par courrier du 27 mars 2020, la bailleresse a prolongé la date de report de 

paiement des loyers jusqu'au mois de juillet 2020 compris, pour tenir compte de la 

situation sanitaire et économique. 

ii. Le PCTN a précisé à A______ le 22 juillet 2020, suite à ses demandes des 27 mai 

et 20 juillet 2020, qu'un bail ou permis d'occuper une salle polyvalente culturelle ne 

pouvait justifier l'exploitation des locaux comme dancing. 

jj. Par acte du 17 novembre 2020, S______ SARL a cédé gratuitement et sans 

garantie à A______ toutes les créances nées avant le 10 juin 2020 – date à laquelle 

cette dernière avait transféré la totalité des parts de la société précitée à 

T______ SA, U______ et V______ – qu'elle pouvait avoir en vertu du contrat de 

bail du 19 décembre 2016 envers M______ SA, ainsi qu'envers tout éventuel 

précédent bailleur. 

kk. Le bail a pris fin le 28 février 2021 suite aux résiliations signifiées par la 

bailleresse. 

ll. Les locaux ont ensuite été reloués à T______ SA en vue de l'exploitation d'une 

discothèque. Une autorisation d'exploiter a été délivrée au nouveau gérant le 23 juin 

2021, date à laquelle la discothèque a rouvert ses portes. 

Des sinistres ayant touchés les locaux 

mm. L'immeuble possède un système de plomberie vétuste, avec des conduites 

d'eau usées et d'alimentation anciennes. 

Le témoin J______ a déclaré que s'agissant des canalisations, l'interface entre la 

discothèque et l'immeuble en dessus était délicate et il avait rendu le propriétaire 

attentif aux rénovations qu'il y avait à faire au niveau de l'immeuble. 

Plusieurs infiltrations d'eau ont eu lieu dans l'établissement en février et mars 2017 

et ont été réglées dans la foulée. 

nn. Une fuite d'eau s'est produite le 24 septembre 2018 dans les locaux loués, à 

laquelle il a été remédié le même jour sans intervention de la bailleresse. 

oo. Par courriel du 4 mars 2019, A______ a informé la régie de la survenance d'une 

fuite d'eau dans les locaux le 2 mars 2019. Cette dernière provenait d'une conduite 

d'eau chaude défectueuse située dans les étages supérieurs. 

Une intervention de W______ SARL a eu lieu le même jour visant à aspirer l'eau 

présente. Les travaux de remplacement des conduites défectueuses ont été entrepris 

le 25 mars 2019. 

pp. A______ a informé la régie le 17 juin 2019 de la survenance le 15 juin 2019 

d'une infiltration d'eau de pluie par les portes d'entrée, en dépit du fait que ces 

dernières étaient fermées. La locataire a indiqué se rendre sur place le lendemain 

pour nettoyer et constater les dégâts. 

- 11/27 - 

 

C/10402/2022 

qq. Suite à une nouvelle inondation survenue le 14 septembre 2019, la locataire a 

informé la régie le 16 septembre 2019 du fait que le système électrique du club, de 

même que le plafond insonorisé, étaient endommagés. 

Une entreprise sanitaire est intervenue les 19 et 20 septembre 2019 et a pu constater 

que la fuite provenait d'un écoulement d'eau usée d'un bac de douche situé dans les 

étages supérieurs. Il a été remédié à cette fuite le 20 septembre 2019. 

Un contrôle des installations électriques a été effectué le 2 octobre 2019 par 

X______ SARL. Il ressort des rapports établis le 8 octobre 2019 qu'aucun défaut 

n'a été constaté sur les installations existantes, tandis que des défauts ont été 

constatés sur les prises sous le bar et sur les boîtes de sol de la discothèque, le 

contrôleur précisant qu'il n'y avait aucun danger électrique sur le circuit éclairage. 

rr. A______ a informé la régie le 1er mars 2020 d'une nouvelle inondation survenue 

la veille, en lien avec des débordements d'évacuation par temps de pluie. Une 

intervention a eu lieu le lendemain, la locataire sollicitant toutefois qu'une 

intervention sur la plomberie ait lieu pour éviter la récurrence de ces phénomènes. 

ss. A nouveau, une importante infiltration d'eau a touché les locaux le 2 mai 2020 

et causé l'effondrement d'une partie du plafond dans les escaliers de secours. La 

locataire a informé la régie le 4 mai 2020. 

La fuite provenait d'une conduite d'eau endommagée dans le local commercial du 

1er étage. Des travaux de remplacement de la conduite d'eau, d'aspiration de l'eau et 

de nettoyage ont été entrepris par l'entreprise Y______ et se sont terminés le 8 mai 

2020. 

tt. Le 11 juin 2020, la locataire a informé la régie de la survenance d'un nouveau 

dégât d'eau au plafond de l'escalier de secours, provenant selon elle des fortes 

pluies. 

Une entreprise est intervenue le même jour. Des appareils de séchage ont été 

installés le 21 juillet 2020 dans les locaux, pendant deux semaines, et diverses 

interventions ont eu lieu parallèlement. 

Entendu comme témoin, Z______, employé de la société AA_____ SARL, a 

déclaré être intervenu dans les locaux concernés en 2019 ou 2020 suite à un dégât 

d'eau afin d'assécher les locaux. Lors de l’intervention, il n'y avait plus d'eau, mais 

de l'humidité au sol. La discothèque, qui ressemblait plutôt à un local de rangement, 

était restée fermée pendant les 14 jours de l’intervention. 

uu. Dans le cadre des travaux de réfection du plafond ayant été effectués courant 

novembre 2020, des échafaudages ont été posés dans les locaux, dans l'escalier de 

la sortie de secours et dans l'entrée. 

vv. Par pli du 13 décembre 2022, la bailleresse a reconnu devoir 4'560 fr. en lien 

avec l'inondation du 14 septembre 2019, l'infiltration d'eau et l'effondrement du 

- 12/27 - 

 

C/10402/2022 

plafond du 2 mai 2020 et les conséquences esthétiques en découlant jusqu'au 

10 juin 2020. 

ww. A______ a déclaré à ce propos au Tribunal que les inondations avaient 

provoqué la chute du plafond. L'eau de pluie pénétrait également dans les locaux 

par les escaliers. Cette eau s’était infiltrée sous le plancher de la discothèque, lequel 

était flottant, sur des pistons, pour éviter les problèmes de vibrations. L'eau stagnait 

ainsi parmi les gravats dans une espèce de cuve de deux mètres sous le plancher, ce 

qui avait provoqué des mauvaises odeurs. Il avait fallu deux semaines en juin ou 

juillet 2020 à la régie pour faire sécher les locaux. Il y avait tellement d'eau que 

toute la base du bar et les prises au bas du sol avaient pourri. Les inondations avaient 

fragilisé les plaques d'insonorisation en place, avec le risque qu'elles tombent, ce 

qui était d'ailleurs arrivé. Lorsqu'une plaque tombait, les normes de son et de 

sécurité n'étaient plus respectées et il fallait vérifier toute la structure. 

Le témoin AB_____, employé de la discothèque pendant toute la durée de son 

ouverture, a confirmé l'existence de problèmes occasionnels d'inondations. En cas 

de pluie, l'eau descendait par les escaliers, ce qui était arrivé moins d'une dizaine de 

fois. A chaque fois, les murs étaient pleins d'humidité. A une reprise au moins, la 

discothèque n'avait pas pu être ouverte car il y avait de l'eau partout. 

Le témoin AC_____, ayant travaillé dans le bar à cocktails situé au-dessus de la 

discothèque pendant une année au moins à compter de son ouverture, a déclaré qu'il 

y avait eu à une dizaine de reprises des problèmes d'inondations, suite à de fortes 

pluies. La discothèque avait été fermée pendant un ou deux jours, le temps d'évacuer 

toute l'eau et de rétablir l'électricité. Il y avait également eu des dégâts au niveau 

des platines ou du son en général. 

Des odeurs 

xx. D'importants problèmes de mauvaises odeurs (odeurs d'égouts) sont apparus 

dans les locaux dès 2016. 

Informée par les locataires de cette problématique, la régie a établi un bon de travail 

le 29 avril 2016. 

Par courriel du 6 mai 2016, les locataires ont informé la régie du fait que 

l'intervention des plombiers n'avait pas permis de régler le problème et qu'un 

nouveau rendez-vous avec les plombiers était prévu le 9 mai 2016. 

La présence de mauvaises odeurs a été relevée par l'équipe de programmation le 

30 juin 2017 et par un DJ le 12 juillet 2017, dans des échanges de messages internes. 

Le témoin, AD_____, architecte de formation et ami de A______, avait pu constater 

à plusieurs reprises que des mauvaises odeurs se diffusaient dans tout le club.  

yy. Par courriel du 23 février 2018, la locataire a informé la régie avoir constaté "de 

nouveau" un problème d'odeurs d'égouts. Elle a réitéré sa plainte le 1er mars 2018. 

- 13/27 - 

 

C/10402/2022 

Un bon de travail a été délivré par la régie le 2 mars 2018 afin de remédier à cette 

problématique "en urgence". 

A______ a déclaré que les inondations avaient également provoqué des odeurs 

d'excréments et des salissures aux murs. Les problèmes d'odeur avaient eu un 

impact sur l'exploitation, les clients ayant commencé à dire que c'était "le club qui 

pue". A l'occasion d'une soirée latino, l'odeur était tellement forte que tous les 

clients étaient partis. Cela avait provoqué une baisse de fréquentation, alors que le 

plan financier était basé sur une fréquentation de 400 à 600 personnes par soirée 

avec une programmation internationale.  

P______, représentante de la bailleresse, a déclaré qu'à sa connaissance, la cause 

des odeurs nauséabondes n'avait jamais pu être déterminée.  

Le témoin Q______ a déclaré que le problème des mauvaises odeurs était presque 

pire que celui de l'absence d'autorisation d'exploiter définitive. Il était récurrent, par 

vagues et très fort, comme si des toilettes étaient déversées dans la discothèque. Ils 

n'avaient jamais su exactement de quoi cela provenait mais pensaient que cela 

venait du système de ventilation. La régie en avait été informée et il en avait parlé 

avec elle à plusieurs reprises. Il n'avait jamais écrit à la régie pour cette 

problématique mais avait eu des contacts téléphoniques avec la personne 

responsable du service technique. Les mauvaises odeurs arrivaient en cours de 

soirée. Elles avaient eu un impact sur la réputation du club dont on disait que c'était 

"la boîte qui pue", alors qu'ils visaient l'excellence avec une discothèque haut de 

gamme. Cette mauvaise réputation avait eu un effet négatif sur la clientèle mais 

également sur l'engagement des artistes. 

Le témoin AB_____ a confirmé l'existence de mauvaises odeurs, lesquelles étaient 

perceptibles tout le temps, parfois dans une moindre mesure. Elles provenaient 

selon lui des tuyaux et étaient insupportables, que ce soit pour le personnel ou les 

clients. Il devait chaque jour acheter de l'encens ou des bougies odorantes. Certains 

clients restaient grâce à l'encens, d'autres partaient. La discothèque n'avait pas été 

fermée à cause des mauvaises odeurs, mais ces dernières avaient provoqué l'absence 

de clients certains soirs. Voyant les clients partir, il leur était arrivé de fermer plus 

tôt. 

Le témoin AC_____ a confirmé l'existence de problèmes d'odeurs d'égouts, 

lesquelles remontaient jusque dans le bar, plusieurs fois par semaine. Ils mettaient 

alors en place des machines à fumée ou de l'encens pour les masquer. Il était arrivé 

que des clients partent, d'autres se plaignaient de l'encens. Certains sortaient puis 

revenaient. 

D. a. Par requête adressée le 25 mai 2022 à la Commission de conciliation en matière 

de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l'audience du 15 septembre 2022, 

et portée devant le Tribunal le 17 octobre 2022, A______ a notamment conclu, 

principalement, à ce que M______ SA soit condamnée à lui rembourser 

477'567 fr. 75 correspondant aux loyers perçus à tort pour la période du 25 mai 

- 14/27 - 

 

C/10402/2022 

2017 au 30 novembre 2019 en raison de l'inexécution des travaux de ventilation, et 

68'466 fr. 65 correspondant aux loyers perçus à tort pour la période du 1er février 

au 10 juin 2020. Elle a également conclu à ce que la bailleresse soit condamnée à 

lui verser 899'577 fr. 15, avec intérêts à 5% à compter du 15 mars 2020, à titre de 

dommages-intérêts correspondant à la perte de bénéfice du 25 mai 2017 au 

31 décembre 2019.  

Subsidiairement, elle a conclu à des réductions de loyer de 30% du 25 mai 2017 au 

15 mars 2020 en raison de l'absence de permis d'occuper et de permis d'exploiter 

les locaux (période hors fermeture COVID-19), 30% du 25 mai 2017 au 

30 novembre 2019 en raison des odeurs nauséabondes affectant la chose louée, 10% 

du 25 mai 2017 au 15 mars 2020 en raison des inondations à répétition affectant la 

chose louée, 100% du 16 mars 2020 au 11 mai 2020 (période de fermeture COVID-

19), et 100% du 12 mai 2020 au 10 juin 2020 en raison de l'effondrement du plafond 

de la discothèque. Ainsi, la bailleresse devait être condamnée au paiement du trop-

perçu correspondant à ces réductions, soit, respectivement, 159'783 fr. 85, 

143'270 fr. 30, 53'261 fr. 30, 29'561 fr. 30 et 14'950 fr. 55. 

A l'appui de ses conclusions, A______ a notamment allégué que la fermeture de la 

discothèque, à compter du 3 juin 2019, avait dû intervenir aux fins de réduire les 

pertes, vu les faibles chances de succès du recours intenté contre la décision du 

PCTN du 11 février 2019, l'absence de permis d'occuper nécessaire et la caducité 

du permis d'exploiter de H______. 

b. Dans sa réponse du 23 décembre 2022, la bailleresse a conclu au déboutement 

de la locataire de toutes ses conclusions. 

A l'appui de ses conclusions, elle a notamment produit un courriel du PCTN du 

29 septembre 2022 expliquant, de manière générale, qu'une autorisation d'exploiter 

provisoire au sens de l'article 31 al. 16 RRDBHD pouvait être délivrée sur 

présentation d'un permis d'occuper provisoire, pour autant que les autres conditions 

légales nécessaires à la délivrance de l'autorisation d'exploiter soient remplies. 

La témoin I______ a déclaré au Tribunal à ce propos qu'elle n'avait pas été informée 

de la position du service juridique. Selon les instructions qu'elle avait reçues, il 

fallait disposer d'un permis d'occuper définitif pour obtenir l'autorisation 

d'exploiter. Si le dossier n'était pas complet, le PCTN devait le retourner. Si des 

autorisations avaient pu être délivrées, il s'agissait d'exception car cela n'allait pas 

dans le sens de la loi.  

S'agissant des nuisances liées aux inondations, la bailleresse a reconnu devoir aux 

locataires des réductions de loyer correspondant à 10% pour la période du 16 au 

20 septembre 2019, 100% du 4 au 8 mai 2020 et 10% du 8 mai au 10 juin 2020. 

c. Le Tribunal a entendu les parties ainsi que des témoins lors des audiences des 

4 avril et 21 novembre 2023 et 29 janvier, 4 mars, 20 août et 19 novembre 2024.  

- 15/27 - 

 

C/10402/2022 

A______ a produit un courriel du PCTN du 28 mars 2023 indiquant que les requêtes 

en autorisation d'exploiter un établissement soumis à la LRDBHD devaient 

notamment être accompagnées d'un permis d'occuper définitif, le provisoire n'étant 

pas suffisant. 

P______ a déclaré lors de son audition du 29 janvier 2024 que "suite à l'acquisition 

de l'immeuble par un fond d'investissement, D______ SA avait délégué la gestion 

de l'immeuble à B______, cette dernière ayant délégué la gestion de l'exploitation 

à la régie AE_____".  

d. A l'issue de l'audience du 19 novembre 2024, les parties ont plaidé et persisté 

dans leurs conclusions et le Tribunal a gardé la cause à juger.  

E. Dans le jugement attaqué, le Tribunal a notamment retenu que la bailleresse n'avait 

pas exonéré les locataires du paiement des loyers entre le 1er février et le 

10 juin 2020 mais avait uniquement autorisé un report de paiement, ce qui ressortait 

des courriers de la régie des 7 février et 27 mars 2020.  

S'agissant des demandes de réduction du loyer, la locataire avait, dans un premier 

temps, pu obtenir un permis d'occuper et avait exploité la discothèque 

conformément à l'usage convenu. Après l'entrée en vigueur de la LRDBHD, le 

défaut de permis d'exploiter définitif n'était pas – ou pas uniquement – dû à la 

bailleresse puisque des documents et informations de la locataire n'avaient pas été 

fournis à l'appui de la demande, ce à plusieurs reprises. Dès lors que les difficultés 

à obtenir une nouvelle autorisation d'exploiter étaient en partie occasionnées par le 

comportement des locataires, elles ne pouvaient être constitutives d'un défaut 

justifiant une réduction de loyer. En ce qui concernait les mauvaises odeurs durant 

la période concernée par la demande de réduction de loyer, la locataire ne s'était 

adressée qu'à une seule reprise à la régie pour signaler leur réapparition, à savoir 

par courriers consécutifs des 23 février et 1er mars 2018. Le bon de travail délivré 

par la bailleresse datant du 2 mars 2018 et la locataire ne s'étant pas plainte d'une 

persistance du problème au-delà de cette date, le défaut ne pouvait ouvrir le droit à 

une réduction de loyer qu'entre le 23 février et le 2 mars 2018, ce à hauteur de 30% 

du loyer compte tenu de l'importance des nuisances occasionnées. Les défauts liés 

aux inondations justifiaient des réductions de loyer variables pour la période du 

4 mars 2019 au 10 juin 2020. La fermeture de la discothèque durant la pandémie ne 

justifiait pas une réduction de loyer. 

Enfin, s'agissant des dommages-intérêts réclamés par la locataire, seuls les défauts 

liés à la présence d'odeurs pour la période du 23 février au 2 mars 2018 et aux 

infiltrations/inondations pour la période du 4 mars 2019 au 2 [recte : 10] juin 2020 

auraient pu justifier un dédommagement des locataires par la bailleresse, pour 

autant que les autres conditions soient réalisées, ce qui n'était pas le cas puisqu'il 

n'était pas possible de déterminer l'existence et la quotité d'un éventuel dommage 

en lien avec les défauts constatés pour ces périodes. En outre, le bénéfice de 

l'établissement avait continuellement baissé, ce que la locataire expliquait par 

- 16/27 - 

 

C/10402/2022 

différents motifs, notamment par l'absence d'une programmation attirante, de sorte 

que le lien de causalité n'était pas établi. La locataire devait par conséquent être 

déboutée de ses conclusions en versement de dommages-intérêts.  

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 

première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 

est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 

au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

En l'espèce, au vu des conclusions en restitution et en réduction de loyer formulées 

par la locataire en première instance, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., 

de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 

1.2 Interjeté dans le délai utile de trente jours, dans la forme écrite prévue par la loi 

(art. 130, 131, 142 al. 1, 145 al. 1 let.  c et 311 al. 1 CPC) et auprès de l'autorité 

compétente (art. 120 al. 1 let. a LOJ) l'appel est recevable de ces points de vue. 

1.3 La valeur litigieuse étant supérieure à 30'000 fr. et la cause ne concernant pas 

l'un des cas prévus par l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure ordinaire est 

applicable (art. 219 et 243 CPC). 

Le litige est régi par la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC), qui prévoit que les 

parties allèguent les faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions et produisent 

les preuves qui s'y rapportent, et par la maxime de disposition (art. 58 al. 1 CPC), 

qui prévoit que le tribunal ne peut accorder à une partie ni plus ni autre chose que 

ce qui est demandé, ni moins que ce qui est reconnu par la partie adverse. 

1.4. 

1.4.1 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 

constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC).  

Aux termes de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être motivé. L'appelant a ainsi le 

fardeau d'expliquer les motifs pour lesquels le jugement attaqué doit être annulé et 

modifié, par référence à l'un et/ou l'autre motif(s) prévu(s) à l'art. 310 CPC. La 

maxime inquisitoire (art. 55 al. 2 et 247 al. 2 CPC) et la maxime d'office  

(art. 58 al. 2 CPC) ne dispensent pas l'appelant de motiver correctement. Un simple 

renvoi aux écritures et pièces de première instance ne serait pas conforme à 

l'exigence de motivation de l'art. 311 al. 1 CPC. L'instance supérieure doit pouvoir 

comprendre ce qui est reproché au premier juge quant aux faits constatés ou sur les 

conclusions juridiques qui en ont été tirées, sans avoir à rechercher des griefs par 

elle-même, ce qui exige une certaine précision quant à l'énoncé et à la discussion 

des griefs (ATF 138 III 374; arrêt du Tribunal fédéral 4A_439/2023 du 9 septembre 

2024, consid. 4.1.1). 

La Cour dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit, 

mais uniquement dans la limite des griefs suffisamment motivés qui sont formulés 

- 17/27 - 

 

C/10402/2022 

(cf. art. 311 al. 1 CPC; ATF 142 III 413 consid. 2.2.4). En particulier, elle contrôle 

librement l'appréciation des preuves effectuée par le Tribunal (art. 157 CPC en 

relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits 

qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).  

Selon la jurisprudence constante, si une décision comporte une double motivation 

(i.e. deux motivations indépendantes, alternatives ou subsidiaires), il incombe au 

recourant, sous peine d'irrecevabilité, de démontrer que chacune d'elles est contraire 

au droit (en application de l'art. 42 LTF : ATF 138 III 728 consid. 3.4; arrêt du 

Tribunal fédéral 4D_9/2021 du 19 août 2021 consid. 3.3.1). A défaut, le recours se 

réduit à une contestation sur la motivation, sans possibilité de modifier le dispositif 

de la décision querellée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_133/2017 consid. 2.2). Cette 

jurisprudence trouve également application sous l'empire du CPC (art. 311 CPC; 

arrêts du Tribunal fédéral 4A_614/2018 du 8 octobre 2019 consid. 3.2; 

4A_525/2014 du 5 mai 2014 consid. 2 à 4). On ne peut parler de double motivation 

que si chacun de ses pans suffit à sceller le sort de la cause (arrêt du Tribunal fédéral 

4D_9/2021 du 19 août 2021 consid. 3.3.1). 

1.4.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu une double motivation concernant la 

prétention de l'appelante en exonération des loyers versés entre le 25 mai 2017 et le 

30 novembre 2019. En effet, il a considéré, d'une part, que les loyers étaient dus à 

compter du 6 mars 2015, date à laquelle l'appelante avait commencé à exploiter la 

discothèque suite aux travaux effectués par la bailleresse et prévus dans le contrat 

de bail, déboutant ainsi l'appelante de ses conclusions en restitution desdits loyers. 

D'autre part, les premiers juges ont retenu que, quoi qu'il en soit, la prétention de 

l'appelante était prescrite puisqu'elle n'avait agi que le 25 mai 2022, soit près de sept 

ans après s'être plainte pour la première fois de l'absence de conformité du système 

de ventilation alors qu'elle aurait dû agir dans un délai d'un an conformément à 

l'ancien droit applicable.  

Bien que l'appelante ait attaqué le premier volet du raisonnement, elle ne dit mot 

s'agissant du second volet, lequel suffit à lui seul à sceller le sort de la prétention. 

Insuffisamment motivé, l'appel est partant irrecevable sur ce point. 

1.4.3 Par ailleurs, l'appelante ne peut pas se limiter à renvoyer la Cour à ses 

précédentes écritures comme elle le fait, en partie, dans la motivation de son appel 

à propos de ses prétentions en réduction et restitution de loyer suite aux inondations 

intervenues dans les locaux loués et à l'effondrement du plafond. Pour le surplus, 

elle ne fait que critiquer de manière générale, sans se référer à des preuves figurant 

au dossier, le jugement de première instance sur ce point. En particulier, la Cour 

n'est pas en mesure de comprendre si la critique de l'appelante porte sur le taux de 

réduction du loyer accordé par le Tribunal, le point de départ de ladite réduction ou 

encore la durée de celle-ci. Sa critique, insuffisamment motivée, est irrecevable.  

Il en va de même s'agissant de son grief concernant le rejet de sa demande de 

réduction du loyer en lien avec la période de fermeture des locaux en raison de la 

- 18/27 - 

 

C/10402/2022 

pandémie de COVID-19. Sa critique, formulée de manière générale, de la position 

adoptée par le Tribunal est inintelligible, de sorte qu'elle est irrecevable. 

2. Pour le reste, avant d'examiner plus précisément le sort de l'appel, il convient de 

déterminer l'identité de l'intimée, puisque celle-ci fait valoir des faits nouveaux à ce 

propos. 

2.1. 

2.1.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 

pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) 

et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien 

que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux 

conditions sont cumulatives (JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 

civile 2ème éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 

2.1.2 En l'absence d'aliénation de l'objet du litige, la substitution de partie est 

subordonnée au consentement de la partie adverse; les dispositions spéciales 

prévoyant la succession d'un tiers aux droits ou obligations des parties sont 

réservées (art. 83 al. 4 CPC). 

A teneur de l'art. 25 al. 1 let. b LPCC, le fonds de placement contractuel (fonds de 

placement) est fondé sur un contrat de placement collectif (contrat de fonds de 

placement) par lequel la direction s'engage à gérer la fortune collective de façon 

indépendante et en son propre nom, conformément aux dispositions du contrat de 

fonds de placement.  

Est réputé direction de fonds quiconque, pour le compte d'investisseurs, de façon 

indépendante et en son propre nom, gère des fonds de placement conformément au 

contrat de placement collectif des fonds de placement de l'art. 15 al. 1 let. a LPCC 

(cf. art. 25 LPCC) ou assume l'administration de la SICAV visée à l'art. 13 al. 2 

let. b LPCC. 

La transformation d'un placement collectif en une autre forme juridique constitue 

une restructuration de placements collectifs ouverts autorisée (art. 95 al. 1 let. b 

LPCC).  

2.2 En l'espèce, D______ SA dont un des buts est la direction et l'administration de 

placements collectifs de capitaux, a allégué devant la Cour avoir agi, durant la 

procédure de première instance, à titre fiduciaire, soit en son nom mais pour le 

compte d'autrui, à savoir pour le fonds de placement contractuel B______/E______, 

celui-ci n'étant pas doté de la personnalité juridique. Ce dernier a été transformé, le 

8 janvier 2025, soit après que la cause ait été gardée à juger par le Tribunal mais 

avant le prononcé du jugement querellé, en un compartiment dénommé 

"Residential" de la société d'investissement à capital variable dénommée 

B______/C______ SICAV, laquelle dispose de la personnalité juridique et qui a 

repris l'ensemble des droits et obligations du fonds de placement précité. Il s'agit de 

faits nouveaux recevables. 

- 19/27 - 

 

C/10402/2022 

Une telle transformation étant autorisée par la loi, elle constitue une substitution de 

partie sans aliénation de l'objet du litige, réservée par la loi. Partant, l'accord de la 

locataire n'est pas nécessaire, celle-ci n'ayant d'autre choix que de se laisser imposer 

ce changement d'adversaire. La substitution intervient dès lors de plein droit. 

Quoi qu'il en soit, l'appelante ne s'est pas opposée à cette substitution, puisqu'elle 

n'a pas déposé de réplique à la réponse de l'intimée.  

Par conséquent, il sera préalablement procédé à la substitution de D______ SA par 

B______/C______ SICAV. 

3. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir refusé de constater que la bailleresse l'avait 

exonérée du paiement des loyers de février à juillet 2020 y compris, compte tenu 

des problèmes liés à la régularisation du permis d'occuper et de la période de 

fermeture liée au COVID-19. 

3.1 A teneur de l'article 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, 

les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, 

sauf convention ou usage local contraire.  

Selon l'art. 62 al. 1 CO, celui qui, sans cause légitime, s'est enrichi aux dépens 

d'autrui, est tenu à restitution. L'alinéa 2 précise que la restitution est due, en 

particulier, de ce qui a été reçu sans cause valable, en vertu d'une cause qui ne s'est 

pas réalisée, ou d'une cause qui a cessé d'exister. 

En droit du bail, il y a enrichissement illégitime lorsque le locataire a versé un 

montant trop élevé ou le bailleur a crédité à tort le locataire d'une somme en tout ou 

en partie indue (BIERI, in Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 

Bohnet/Montini, 2ème éd, 2017, n. 158 ad art. 257a-257b CO). Le fardeau de la 

preuve incombe à la partie qui s'en prévaut (ibid.). 

L'ouverture d'une action pour cause d'enrichissement illégitime suppose la 

réalisation de quatre conditions: l'enrichissement d'une personne, l'appauvrissement 

d'une autre, un rapport de causalité entre les deux éléments précités et l'absence 

d'une cause légitime (ou paiement d'un indu). Ainsi en est-il lorsque des sommes 

ont été versées sans fondement juridique, (sine causa, p. ex. des frais accessoires 

non convenus ou qui ne répondent pas à la définition légale), pour un motif qui ne 

s'est pas réalisé (causa non secuta, p. ex. révision de citerne non effectuée), ou en 

raison d'un fondement qui a cessé d'exister (causa finita; p. ex. : suppression du 

service de conciergerie; ibid.). 

3.2 En l'espèce, les courriers que la régie a adressé les 7 février et 27 mars 2020 à 

la locataire prévoient un "report de paiement des loyers" jusqu'au mois de 

juillet 2020 compris, avec la précision que "cela ne signifiait pas qu'elle renonçait 

à percevoir les loyers qui restaient dus". Le fait que la régie a évoqué une éventuelle 

participation de la bailleresse aux pertes de l'activité des locataires, pouvant prendre 

la forme d'une gratuité de loyer, ne permet pas d'aboutir au constat d'une 

exonération totale de paiement du loyer pour la période concernée. En effet, aucun 

- 20/27 - 

 

C/10402/2022 

élément du dossier ne permet d'établir qu'un accord serait intervenu entre les parties 

postérieurement à ces courriers concernant une dispense de paiement des loyers 

telle qu'évoquée dans le courrier du 7 février 2020. Faute d'accord sur ce point, les 

paiements des loyers entre les mois de février et juillet 2020 ont été effectués par 

l'appelante sur la base du contrat de bail et la bailleresse ne s'est pas enrichie sans 

cause légitime.  

C'est donc à juste titre que le Tribunal a débouté l'appelante de ses conclusions en 

remboursement de 68'466 fr. 65 correspondant aux loyers dus entre le 1er février et 

le 10 juin 2020, date du transfert du bail à des tiers. Le jugement attaqué sera par 

conséquent confirmé sur ce point.  

4. L'appelante reproche au Tribunal de ne pas lui avoir accordé une réduction du loyer 

pour l'absence du permis d'exploiter définitif et de lui avoir alloué une réduction de 

loyer inférieure à ses prétentions concernant les odeurs dans les locaux. 

4.1 L'art. 256 al. 1 CO dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date 

convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée. 

4.1.1 Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui 

ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, 

ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il 

peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction 

proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. 

Il faut encore que le défaut entrave ou restreigne l'usage pour lequel la chose a été 

louée (art. 259d CO). Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit 

être restreint d'au moins 5%, voire 2% s'il s'agit d'une atteinte permanente  

(ATF 135 III 345 consid. 3.2).  

Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - doit être 

rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée  

(art. 256 al. 1 CO); elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état 

convenu; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le 

bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le 

locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage 

convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_577/2016 du 

25 avril 2017 consid. 3.1 et 4A_628/2010 du 23 février 2011 consid. 3.1). Le défaut 

peut être matériel ou immatériel (arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 

février 2016 consid. 3.1). Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que 

le défaut soit réparable (arrêt du Tribunal fédéral 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 

consid. 3.2). 

Le défaut de la chose louée est une notion relative. Son existence dépendra des 

circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la 

destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant 

du loyer (arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2; 

4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2). 

- 21/27 - 

 

C/10402/2022 

4.1.2 Le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n'est pas tenu de 

remédier lui-même (art. 257g al. 1 CO).  

L'avis ne doit pas nécessairement être donné immédiatement. Le temps de réaction 

admissible dépend de l'importance du défaut ou de l'imminence du dommage 

(LACHAT/BOHNET, Commentaire romand, op. cit, n. 3 ad art. 257g CO) mais la 

réduction de loyer n'est due qu'à partir du moment où le bailleur a eu connaissance 

du défaut (LACHAT/BOHNET, op. cit., n. 3 ad art. 259d CO). 

4.1.3 Pour le calcul de la réduction du loyer, le juge procède en principe selon la 

méthode dite "proportionnelle". Il compare l'usage de la chose louée, affectée de 

défauts, avec son usage conforme au contrat, exempt de défauts. En d'autres termes, 

il s'agit de réduire le loyer dans un pourcentage identique à la réduction effective 

de l'usage des locaux, de rétablir l'équilibre des prestations des parties 

(ATF 130 III 504 consid. 4.1; 126 III 388 consid. 11c; LACHAT, Le bail a loyer, 

2019, p. 315). 

Ce calcul proportionnel n'étant pas toujours aisé, il est admis qu'une appréciation 

en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la 

casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). 

La réduction du loyer se calcule sur le loyer net, sans les frais accessoires (LACHAT, 

op. cit., p. 316). 

4.1.4 Le locataire qui entend se prévaloir des art. 258 ss CO doit prouver l'existence 

du défaut (LACHAT, op. cit., p. 303). Lorsque le bailleur procède à des travaux 

destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il lui incombe, si le locataire 

conteste l'efficacité des travaux et que la situation reste litigieuse, de démontrer que 

le défaut préalablement admis est réparé et que l'objet loué est désormais conforme 

à l'usage convenu (AUBERT, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 

2ème éd., 2017, n. 56 ad art. 258 CO). 

Dans l'action en réduction de loyer, les faits pertinents en matière de défauts doivent 

en principe être prouvés de manière stricte (JEANDIN, La preuve en droit du bail - 

Loyers, défauts et résiliation de baux d'habitations et de locaux commerciaux à 

l'aune des questions probatoires, 2022, n. 1131 et 1183). 

4.1.5 La pratique reconnaît au juge un large pouvoir d'appréciation dans la 

détermination de la quotité de réduction du loyer (LACHAT, op. cit., p. 316).  

4.2 En l'espèce, l'appelante a fait valoir plusieurs défauts qu'il y a lieu d'examiner 

séparément.  

4.2.1 L'appelante reproche au Tribunal de ne pas lui avoir accordé de réduction de 

loyer en raison de l'absence de délivrance de l'autorisation d'exploiter. Il n'est pas 

contesté que les locataires ont sollicité et obtenu de l'OAC le 6 mars 2015 une 

autorisation d'occuper provisoire pour les locaux litigieux ainsi qu'une autorisation 

définitive d'exploiter un dancing, délivrée par le PCTN. Il est également établi que 

- 22/27 - 

 

C/10402/2022 

les locaux ont pu être utilisés conformément à l'usage convenu au début de la 

relation contractuelle. Il n'y a ainsi pas eu de défaut initial.  

A bien comprendre l'appelante, elle reproche au Tribunal d'avoir considéré que les 

difficultés à obtenir l'autorisation d'exploiter définitive, suite à l'entrée en vigueur 

de la LRDBHD le 1er janvier 2016, n'étaient pas uniquement dus à la bailleresse 

mais également causées par le comportement de l'appelante qui avait déposé, à 

plusieurs reprises, des demandes incomplètes au PCTN. Or, l'appelante a, de son 

propre aveu, délibérément procédé de la sorte, "pour faire vivre le dossier, pour 

éviter la fermeture" dans le but de masquer le fait que le document principal 

manquait, à savoir l'autorisation d'occuper définitive. Même si son intention – bien 

que peu compréhensible – était d'optimiser ses chances d'obtenir l'autorisation 

convoitée, la locataire reconnaît avoir contribué à ce que celle-ci ne soit pas 

délivrée. En outre, à l'instar de ce qu'a relevé le premier juge, le premier refus du 

PCTN de délivrer l'autorisation d'exploiter définitive n'était pas motivé par 

l'absence d'autorisation d'occuper mais bien par le fait que certaines pièces requises 

étaient incomplètes ou manquantes, parmi lesquelles les plans de l'établissement 

précis, cotés, datés et signés par l'exploitant. L'attitude des locataires a de surcroît 

été contraire à l'esprit de l'article 3 des conditions particulières du contrat de bail. 

En effet, les locataires devaient, comme l'a relevé le Tribunal, tout mettre en œuvre 

pour obtenir l'autorisation d'exploiter la discothèque et épuiser, cas échéant, les 

voies de recours possibles en cas de refus. Or, les locataires se sont contentées de 

déposer des demandes délibérément incomplètes, alors qu'il ressort de la pratique 

du PCTN (cf. courriel du 29 septembre 2022) qu'une autorisation d'exploiter 

provisoire aurait pu être délivrée sur présentation d'un permis d'occuper provisoire 

si toutes les autres conditions légales étaient remplies. Elles auraient au moins pu 

essayer de procéder de la sorte, ce qu'elles n'ont pas fait. Comme l'a relevé le 

Tribunal à juste titre, les locataires n'ont même pas sollicité une décision formelle 

de non entrée en matière pouvant faire l'objet d'un recours, comme indiqué dans le 

courrier du PCTN du 26 novembre 2018. L'appelante ne peut ainsi pas se prévaloir 

d'un défaut qui n'est pas imputable à la bailleresse.  

Quant au grief relatif à la programmation des artistes, il est incompréhensible et, en 

tout état, infondé. L'explication du Tribunal à teneur de laquelle les choix des 

locataires dans la façon d'exploiter leur établissement, notamment quant à l'absence 

d'engagement d'artistes internationaux, relevaient de leur responsabilité (ce d'autant 

plus que l'établissement avait pu être exploité conformément à l'usage convenu 

jusqu'à sa fermeture en juin 2019), n'est pas critiquable.  

4.2.2 Concernant le défaut lié à la présence d'odeurs, l'existence du défaut n'est pas 

contestée, de même que le taux de réduction de 30% accordé par le Tribunal.  

Demeure litigieuse la question du dies a quo et de la (ou des) durée(s) de la/des 

réduction(s) de loyer octroyée(s). Comme l'a souligné le Tribunal, bien que 

l'audition des témoins ait permis de démontrer l'existence des mauvaises odeurs 

dans la discothèque, aucune d'entre elles n'a permis de les rattacher à la période 

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C/10402/2022 

concernée par la réduction de loyer sollicitée, à savoir du 27 mai 2017 au 

30 novembre 2019. Les pièces au dossier ont, quant à elles, permis d'établir qu'un 

premier épisode avait eu lieu au printemps 2016, soit avant la période concernée 

par la demande, de sorte qu'elle ne saurait conduire à l'octroi d'une réduction de 

loyer. Par la suite, les 30 juin et 12 juillet 2017, deux membres de l'équipe de 

programmation ont relevé la présence de mauvaises odeurs mais l'appelante n'en a 

pas avisé la bailleresse, de sorte qu'elle ne peut justifier l'octroi d'une réduction de 

loyer. Les premiers juges ont relevé, à juste titre, que l'appelante ne s'est plainte à 

la régie, durant la période litigieuse, qu'à une seule reprise, à savoir le 23 février 

2018, plainte réitérée le 1er mars 2018, suite au constat "de nouveau" de la présence 

de mauvaises odeurs. La régie ayant délivré un bon de travail le 2 mars 2018 et 

aucune autre plainte de la locataire à la bailleresse ou à la régie n'étant intervenue 

par la suite, c'est à juste titre que le Tribunal a considéré que la bailleresse pouvait 

raisonnablement partir du principe que le défaut avait disparu à cette date-là, ou que 

celui-ci ne dépassait pas la mesure du tolérable. Le fait que le témoin Q______ ait 

déclaré que les mauvaises odeurs étaient présentes "par vagues" démontre de 

surcroît que celles-ci n'étaient pas présentes en continu et que, durant certaines 

périodes, les locaux litigieux ne présentaient pas ce défaut, ou dans une moindre 

mesure, comme l'a relevé le témoin AB_____. Dans ces circonstances, la 

bailleresse, faute d'avoir été informée de la persistance du problème, ne peut se voir 

reprocher de ne pas avoir agi pour faire éliminer les mauvaises odeurs.  

Par conséquent, la réduction de loyer de 30% accordée par le Tribunal entre le 

23 février et le 2 mars 2018 sera confirmée. 

A la lumière des éléments qui précèdent, le chiffre 1 du dispositif du jugement 

entrepris sera confirmé.  

5. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir écarté sa prétention en paiement de 

dommages-intérêts.  

5.1 Selon l'art. 259e CO, le locataire qui a subi un dommage en raison d'un défaut 

de la chose louée a droit à des dommages-intérêts, si le bailleur ne prouve qu'aucune 

faute ne lui est imputable. Il s'agit d'un cas d'application classique de la 

responsabilité contractuelle (art. 97 ss CO), qui présuppose un défaut de la chose 

louée, un préjudice, un lien de causalité entre les deux ainsi qu'une faute du bailleur, 

laquelle est présumée. Il incombe donc au locataire d'établir les trois premiers 

éléments, tandis que le bailleur doit prouver qu'il n'a commis aucune faute 

(art. 101 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 consid. 2.2 

et les références citées). Le bailleur peut se libérer s'il prouve avoir pris toutes les 

précautions pour éviter le défaut de même que pour y remédier sans retard. Il a la 

charge d'établir les faits permettant de le disculper sur ces deux points (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_647/2015 du 11 août 2016 consid. 6.3, non publié à 

l'ATF 142 III 557; ACJC/576/2020 du 4 mai 2020 consid. 5.1; ACJC/513/2020 du 

6 avril 2020 consid. 3.1). 

- 24/27 - 

 

C/10402/2022 

5.1.1 Le dommage correspond à la différence entre le montant actuel du patrimoine 

du titulaire du bail et celui que ce même patrimoine aurait atteint si l'événement 

préjudiciable ne s'était pas produit; il peut survenir sous la forme d'une réduction de 

l'actif, d'une augmentation du passif ou d'un gain manqué (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_481/2012 du 14 décembre 2012 consid. 3). 

Dans le cas d'un local commercial, le préjudice consiste dans la perte de bénéfice 

et non du chiffre d'affaires (ACJC/978/2022 du 4 août 2022 consid. 6.2). A cet 

égard, le juge est en droit de considérer que seule la production d'une suite de bilans 

signés, voire de copies de déclarations fiscales signées, peut permettre de 

déterminer la variation du chiffre d'affaires et du bénéfice net de l'exploitation du 

recourant, pendant la période litigieuse (arrêt du Tribunal fédéral 4P.139/2003 du 

14 octobre 2003 consid. 3.3). 

C'est au locataire qui se prévaut de l'art. 259e CO de supporter le fardeau de la 

preuve (art. 8 CC). En effet, selon l'art. 42 al. 1 CO, applicable en matière de 

responsabilité contractuelle par le renvoi de l'art. 99 al. 3 CO (ATF 118 II 312; 

105 II 87 consid. 3), la preuve d'un dommage incombe à celui qui en demande 

réparation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2010 du 15 mars 2010 consid. 5). 

5.1.2 Si le montant exact du dommage ne peut être établi, le juge le détermine 

équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises 

par la partie lésée (art. 42 al. 2 CO). Cette disposition vise à faciliter la preuve 

lorsque le dommage est d'une nature telle qu'une preuve certaine est objectivement 

impossible à rapporter, ou ne peut raisonnablement être exigée. Le demandeur doit 

se trouver dans un état de nécessité quant à la preuve. Une telle situation n'est pas 

déjà réalisée lorsque le demandeur, dans le cas concret, manque de preuves pour 

établir un fait qui serait par nature accessible à la preuve stricte (ATF 130 III 321 

consid. 3.2). L'allègement qu'offre l'article 42 al. 2 CO s'applique aussi bien à la 

preuve de l'existence du dommage qu'à celle de son étendue. Le lésé reste toutefois 

tenu de fournir au juge, dans la mesure du possible, tous les éléments de fait 

constituant des indices de l'existence du préjudice et permettant l'évaluation ex 

aequo et bono du montant du dommage. Cet allègement du fardeau de la preuve 

n'accorde pas au lésé la faculté de formuler sans indications plus précises des 

prétentions en dommages-intérêts de n'importe quelle ampleur (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_19/2010 du 15 mars 2010 consid. 5; ACJC/653/2021 du 25 mai 2021 

consid. 4.1). Les circonstances alléguées par le lésé doivent faire apparaître le 

dommage comme pratiquement certain, et pas seulement comme possible 

(ATF 133 III 462 consid. 4.4.2; 122 III 219 consid. 3a in fine). La survenance du 

dommage doit s'imposer avec une certaine force de conviction (ATF 132 III 379 

consid. 3.1 in fine; 122 III 219 ibidem; 98 II 34 consid. 2). Certains arrêts précisent 

que le degré de vraisemblance prépondérante est donc requis (arrêts du Tribunal 

fédéral 4A_431/2015 du 19 avril 2016 consid. 5.1.2; 4A_68/2008 du 10 juillet 2008 

consid. 4.2). Si le lésé ne satisfait pas entièrement à son devoir de fournir des 

éléments utiles à l'estimation du dommage, l'une des conditions de l'art. 42 al. 2 CO 

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C/10402/2022 

n'est pas réalisée; le lésé étant déchu du bénéfice de la preuve facilitée, le dommage 

n'est pas prouvé quand bien même, le cas échéant, son existence est certaine 

(ATF 144 III 155 consid. 2.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_431/2015 du 

19 avril 2016 consid. 5.1.2). 

L'exception de l'article 42 al. 2 CO à la règle du fardeau de la preuve doit être 

appliquée de manière restrictive (ATF 133 III 462 ibidem).  

5.2 En l'espèce, comme en première instance, l'appelante se limite à affirmer 

péremptoirement en appel que la diminution du bénéfice de l'établissement, 

intervenu entre 2016 et 2019, était dû aux défauts affectant les locaux loués, à savoir 

aux mauvaises odeurs, aux inondations et à l'absence du permis d'exploiter définitif, 

et qu'il serait "incontestable" que ce préjudice financier aurait un lien de causalité 

naturelle et adéquate avec les défauts précités. Elle ne démontre pas en détail 

l'impact des défauts relevés en fonction des périodes concernées sur le bénéfice 

engendré, de sorte qu'à l'instar de ce qu'a retenu le premier juge, il n'est pas possible 

de déterminer l'existence et la quotité d'un éventuel dommage en lien avec les 

défauts établis pour les périodes concernées.  

A cela s'ajoute que l'appelante a elle-même déclaré que l'exploitation de 

l'établissement avait été entravée non seulement en raison de la réduction des heures 

d'ouvertures mais aussi à cause de l'absence de programmation internationale, ce 

qu'a confirmé le témoin Q______. Ainsi, comme l'a retenu le Tribunal, il ne peut 

être exclu que le fait que le bénéfice de l'établissement ait continuellement baissé 

soit, à tout le moins en partie, lié à l’absence de cette programmation internationale. 

L'explication de l'appelante et du témoin Q______ selon laquelle cette 

programmation internationale n'était pas possible en raison de l'impossibilité de 

faire des prévisions sur le moyen/long terme en raison du caractère provisoire du 

permis d'exploiter ne convainc pas. L'appelante était libre d'agir autrement, de sorte 

que la stratégie commerciale qu’elle a adoptée ne saurait être imputée à l'intimée, à 

l'instar de ce qu'a retenu le premier juge.  

Enfin, l'appelante soutient qu'il appartenait au juge de lui accorder à tout le moins 

une indemnité en équité au vu des « situations inadmissibles » subies. Il lui 

appartenait cependant de fournir, dans la mesure du possible, tous les éléments de 

fait constituant des indices de l'existence du préjudice et permettant l'évaluation ex 

aequo et bono du montant du dommage, ce qu'elle n'a pas fait, comme relevé plus 

haut.  

Par conséquent, le Tribunal n'a pas violé l'art. 42 al. 2 CO en ne lui accordant aucun 

montant à titre de dommages-intérêts.  

A la lumière des éléments qui précèdent, l'appel étant infondé, le jugement querellé 

sera intégralement confirmé.  

6. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises 

à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

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C/10402/2022 

* * * * * 

- 27/27 - 

 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

Préalablement : 

Ordonne la substitution de parties, B______/C______ SICAV, compartiment 

"Residential", prenant la place de D______ SA dans la procédure. 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 11 avril 2025 par A______ contre le jugement 

JTBL/232/2025 rendu le 7 mars 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/10402/2022. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 

GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Zoé SEILER, Monsieur Nicolas DAUDIN, 

juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

   

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.