# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 99817553-51fc-57aa-ba99-a6b66c5f20ea
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-04
**Language:** de
**Title:** Zonengrenzabstand einer Baute in der Bauzone zur Landwirtschaftszone. Dachaufbaute (Kernzone): Abweichen vom kommunalen Spezialplan mittels Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0014/2021
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iv_nr._0014-2021_vom_4._februar_2021.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
4. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE IV Nr. 

R4.2020.00180 
0014/2021 

Entscheid vom 4. Februar 2021 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Reto Philipp, Baurichter Andreas Madianos, Baurichter 
Alexander Seiler, Gerichtsschreiber Paul Wegmann     

in Sachen 

Rekurrentin 

E. G. […] 

vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Gemeinderat X […] 
2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

3.  Erbengemeinschaft Familie S., bestehend aus:  

3.1.  R. S. […] 
3.2.  H. S. […] 
3.3.  A. S. S. […] 
3.4.  A. S. […] 

Nrn. 3 - 3.4 vertreten durch […] 

betreffend 

Beschluss des Gemeinderates vom 15. September 2020 sowie Gesamtver-
fügung der Baudirektion Kanton Zürich […] vom 1. Oktober 2019; Baubewil-
ligung  bzw.  strassenpolizeiliche,  raumplanungsrechtliche, 
landschafts-
schutzrechtliche  und  ortsbildschutzrechtliche  Bewilligung  für  Umbau  Bau-
ernhaus sowie Neubau von vier Reiheneinfamilienhäusern […] 
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 
Mit Beschluss vom 15. September 2020 (versandt am 22. September 2020) 

erteilte  der  Gemeinderat  X  der  Erbengemeinschaft  Familie  S.  die  Bewilli-

gung für den Umbau des Bauernhauses mit Umnutzung des Ökonomieteils 

zu Wohnen sowie den Neubau von vier Reiheneinfamilienhäusern mit einer 

Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 in C. (X). Zusammen mit 

dem Entscheid wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich 

[…]  vom  1. Oktober  2019  betreffend  Lage an  einer  Staatsstrasse,  Lage  in 

der  Landwirtschaftszone,  Lage  im  Bereich  überkommunaler  Schutzanord-

nung sowie überkommunalem Landschaftsschutzinventar sowie  betreffend 

überkommunalen Ortsbildschutz eröffnet. 

B. 
Mit Eingabe vom 23. Oktober 2020 erhob E. G. fristgerecht Rekurs an das 

Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich  und  beantragte,  die  angefochtenen 

Entscheide  seien  aufzuheben  und  die  Baubewilligung  sei  zu  verweigern, 

eventualiter  sei  die  Sache  zur  Sachverhaltsabklärung  an  die  Vorinstanzen 

zurückzuweisen,  subeventualiter  sei  für  den  Fall  einer  Rückweisung  oder 

bei  Abweisung  der  vorgenannten  Rechtsbegehren  die  kommunale  Vo-

rinstanz  anzuweisen,  "als  Auflage  vorzusehen,  dass  auf  dem  um  1,5 m 

verbreiterten  Teil  der  Erschliessungsstrasse  zum  Baugrundstück  eine  pri-

vatrechtliche  Dienstbarkeit  errichtet  wird,  welche  die  Benutzung  dieses 

Ausweichwegs  für  die  Rekurrentin,  die  Mitglieder  der  Flurgenossenschaft 

sowie  Dritte  sicherstellt",  alles  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolge 

(zzgl. MWST) zulasten der Rekursgegnerinnen. 

C. 
Mit  Präsidialverfügung  vom  26. Oktober  2020  wurde  vom  Rekurseingang 

Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

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Seite 2 

 
 
D. 
Mit  Vernehmlassung  vom 23. November  2020  beantragte  die  Baudirektion 

unter  Verweis  auf  den  Mitbericht  des  Amtes  für  Raumentwicklung  (ARE) 

vom  19. November  2020  die  Abweisung  des  Rekurses.  Die  kommunale  

Vorinstanz  beantragte  mit  Vernehmlassung  vom  24. November  2020,  der 

Rekurs  gegen  ihren  Entscheid  sei  vollumfänglich  abzuweisen,  unter  Kos-

ten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrentin. Die Bauherrschaft 

beantragte  mit  Vernehmlassung  vom  26. November  2020  die  Abweisung 

des  Rekurses,  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zulasten  der  Re-

kurrentin. 

E. 
Mit Replik vom 21. Dezember 2020 und Duplik vom 21. Januar 2021 hielten 

die  Rekurrentin  und  die  Bauherrschaft  an  ihren  Anträgen  fest.  Die  Baudi-

rektion  verzichtete  stillschweigend,  der  Gemeinderat  mit  Schreiben  vom 

14. Januar 2021 unter Festhalten an den gestellten Anträgen ausdrücklich 

auf Einreichung einer Duplik. 

F. 
Auf  die  Vorbringen der  Parteien  wird,  soweit  zur  Entscheidbegründung  er-

forderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 
Die Rekurrentin ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 2, welches sich 

westlich des Baugrundstücks befindet und von diesem lediglich durch einen 

ca. 3,5 m breiten, als eigene Parzelle ausgeschiedenen Weg getrennt wird. 

Sie  rügt  unter  anderem  die  Nichteinhaltung  des  Zonengrenzabstands,  die 

Unzulässigkeit  der  erteilten  Ausnahmebewilligung  betreffend  die  auf  der 

Nordseite des bestehenden Wohnhauses projektierte Dachgaube sowie die 

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Einordnung.  Die  Rekurrentin  ist  daher  gemäss  § 338a  des  Planungs-  und 

Baugesetzes  (PBG)  zur  Rekurserhebung  legitimiert.  Insbesondere  ist  ent-

gegen dem Vorbringen in der Vernehmlassung des Gemeinderats nicht vo-

rausgesetzt, dass sie in ihrer Eigenschaft als Nachbarrekurrentin, die durch 

die Realisierung des Bauvorhabens von vornherein mehr als beliebige Drit-

te betroffen ist, zusätzlich eine spezifische, bei objektivierter Betrachtungs-

weise nachvollziehbare Beeinträchtigung geltend macht. Auch trifft es nicht 

zu, dass die seitens der Rekurrentin beanstandeten Punkte generell mit für 

die  Rekurrentin  bedeutungslosen  Nebenbestimmungen  geheilt  werden 

könnten. Ist demzufolge die Legitimation der Rekurrentin zu bejahen, so ist 

diese  zur  Erhebung  sämtlicher  Rügen  befugt,  die  im  Ergebnis  zur  zumin-

dest teilweisen Gutheissung des Rekurses führen können. Da auch die üb-

rigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 

2. 
Es wird (zwar nicht im Sinne eines formellen prozessualen Antrags, jedoch 

im  Rahmen  einer  entsprechenden  Beweisofferte  [vgl. act. 2 Rz. 28])  die 

Durchführung  eines  Augenscheins  beantragt  (vgl.  § 7  des  Verwaltungs-

rechtspflegegesetzes  [VRG]).  Das  Baurekursgericht  hat  unbesehen  von 

Parteianträgen nur dann einen Augenschein durchzuführen, wenn die Ver-

hältnisse  vor  Ort  zwar  entscheidrelevant,  auf  Grund  der  Akten  aber  noch 

unklar  sind.  Diese  Voraussetzung  ist  vorliegend  nicht  erfüllt,  so  dass  kein 

Augenschein durchzuführen war. 

3. 
Das  Baugrundstück  liegt  teilweise  (südwestlicher  Bereich  der  Parzelle)  in 

der Kernzone K I, teilweise (nördlicher und östlicher Bereich der Parzelle) in 
der kantonalen Landwirtschaftszone Lk gemäss BZO der Gemeinde X. Es 

befindet sich am östlichen Dorfeingang des Weilers C. und grenzt im Süden 

an  die  K.-Strasse,  im  Westen  an  den  vorstehend  (vgl.  E.  1)  erwähnten 

Weg,  jenseits  desselben  sich  das  rekurrentische  Grundstück  befindet,  so-

wie  im  Norden  und  Osten  an  das  Grundstück  Kat.-Nr. 3.  Letzteres  gehört 

(entsprechend den angrenzenden Teilen des Baugrundstücks) zur kantona-

len  Landwirtschaftszone  Lk.  Vorgesehen  ist  zum  einen,  das  in  der  südli-

chen  Hälfte  der  Bauparzelle  liegende  Gebäude  K.-Strasse  1  (Vers.-Nr. 1) 

umzubauen  und  dabei  den  Ökonomieteil  zu  Wohnzwecken  umzunutzen, 

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wobei insgesamt sechs Wohnungen eingebaut werden sollen. Zum andern 

ist  in  der  nördlichen  Hälfte  des  Grundstücks  der  Neubau  von  vier  Reihen-

einfamilienhäusern geplant. 

4.1. 
Die  Rekurrentin  rügt,  die  vier  neuen  Reiheneinfamilienhäuser  kämen  auf 

der nördlichen und östlichen Seite direkt bzw. sehr nahe an der Grenze zur 

Landwirtschaftszone zu stehen. So reiche das Dach bis an die Zonengren-

ze,  während  die  Fassade  einen  Abstand  von  lediglich  20 cm  bzw.  (beim 

Erdgeschoss auf der nördlichen Seite) 40 cm einhalte. Gemäss bundesge-

richtlicher Rechtsprechung bestehe jedoch ein Anspruch auf einen Zonen-

grenzabstand  gegenüber  der  Landwirtschaftszone,  soweit  Auswirkungen 

des Bauvorhabens auf die Nachbarzone wahrscheinlich seien. Es liege auf 

der Hand, dass eine eigentliche Wohnbaute, die sehr nahe an der Grenze 

zur Landwirtschaftszone errichtet werden solle, die landwirtschaftliche Nut-

zung einschränken könne, da einerseits die Baute selbst die landwirtschaft-

liche  Bewirtschaftung  im  Randbereich  erschwere  oder  verunmögliche  und 

andererseits  mit  der  Nutzung  des  Umlandes  als  Zirkulations-  und  Erho-

lungsfläche der Hausbewohner gerechnet werden müsse. Dieser Verdacht 

werde dadurch bestärkt, dass die Landwirtschaftszone bereits auf der östli-

chen Seite des bestehenden Bauernhauses als Garten genutzt worden sei 

und  weiterhin entsprechend  genutzt  werden  solle;  zudem falle  die  vorhan-

dene Erholungsfläche eher knapp aus. Die Auswirkungen auf die Landwirt-

schaftszone  zeigten  sich  auch  darin,  dass  durch  die  Lage  der  Neubaute 

Anpassungen  des  gewachsenen  Terrains  in  der  Landwirtschaftszone  not-

wendig  seien,  wobei  horizontal  erhebliche  Abgrabungen  und  Aufschüttun-

gen im Umfang von mehreren Metern geplant seien. Damit werde zum ei-

nen  die  Praxis  der  Baudirektion  zum  Mass  zulässiger  Anpassungen  so 
massiv überschritten, dass eine auflageweise Anpassung nicht möglich sei; 

zum  andern  widerspreche  die  Praxis  der  Baudirektion,  die  bei  Bauten  auf 

der  Zonengrenze  in  gewissem  Umfang  Anpassungen  des  Terrains  in  der 

Landwirtschaftszone  zulasse,  der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung. 

Weiter  wird  vorgebracht,  es  sei  gerechtfertigt,  sich  bezüglich  des  Zonen-

grenzabstands am Grundabstand, der vorliegend 4 m betrage, zu orientie-

ren. Damit wäre der Neubau nicht mehr oder nur noch in stark reduzierter 

Form  realisierbar.  Die  Vorinstanzen  hätten  sich  mit  der  Thematik  des  Zo-

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nengrenzabstands  nicht  auseinandergesetzt,  weshalb  die  angefochtenen 

Entscheide aufzuheben seien. 

Die  Baudirektion  führt  in  ihrer  Vernehmlassung  aus,  gegenüber  Landwirt-

schaftszonen  sei  grundsätzlich  kein  Abstand  einzuhalten.  Aufgrund  der 

bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  könne  sich  im  Einzelfall  die  Einhal-

tung eines Abstands ergeben, namentlich dann, wenn von einer Baute auf 

oder ganz nahe an der Grenze Auswirkungen auf eine Nachbarzone wahr-

scheinlich  seien.  Diese  Vorgaben  seien  durch  das  vorliegende  Projekt  so-

wie  die  in  Dispositiv-Ziffer II.1  der  Gesamtverfügung  gemachten  Auflagen 

eingehalten,  da  keine  Bauten  oder  Anlagen  in  die  Landwirtschaftszone  zu 

liegen  kämen  und nur  geringfügige  Geländeanpassungen  vorgesehen  sei-

en.  In  der  fraglichen  Dispositiv  Ziffer II.1  wird  im  Sinne  von  Nebenbestim-

mungen zur raumplanungsrechtlichen Bewilligung statuiert, der Terrainver-

lauf in der Landwirtschaftszone sei so zu gestalten, dass keine Anpassun-

gen im Terrainverlauf notwendig seien, welche über eine horizontale Länge 

von  1,0 m  hinausgehen  (lit. a),  während  der Bauphase  dürfe  die Landwirt-

schaftszone zu keiner Zeit für allfällige Baustelleninstallationen jeglicher Art 

verwendet werden (lit. b), das unbefugte Befahren der Landwirtschaftszone 

sei  durch  geeignete  Massnahmen  (z.B.  Bauabschrankung)  zu  verhindern 

(lit. c),  neben  der  Weiternutzung  des  bestehenden  Gartens  östlich  des 

Wohnhauses  Vers-Nr. 1  dürfe  in  der  Landwirtschaftszone  keine  zu  den 

Wohnhäusern  zugehörige  Umgebungsgestaltung  vorgenommen  werden 

(lit. d) und das Terrain im Bereich der Baugrube in der Landwirtschaftszone 

sei  nach  erfolgtem  Rohbau  umgehend  wiederherzustellen  (lit. e).  Im  Rah-

men der Vernehmlassung weist die Baudirektion weiter darauf hin, die Rei-

heneinfamilienhäuser  verfügten  über  nach  Süden  und  Westen  orientierte 

Aussenräume. Beeinträchtigende bzw. nennenswerte Auswirkungen auf die 

angrenzende  Landwirtschaftszone  müssten  entsprechend  nicht  erwartet 
werden. 

Die  Bauherrschaft  macht  geltend,  es  bestehe  keine  Rechtsgrundlage  für 

den geforderten Abstand gegenüber der Zonengrenze. Mit Blick auf die sei-

tens  der  Rekurrentin  angerufene  Rechtsprechung  sei  zunächst  entschei-

dend, dass das an die Bauzone angrenzende Landwirtschaftsland der glei-

chen Eigentümerschaft, nämlich der Bauherrschaft, gehöre; dasselbe gelte 

für die angrenzende Parzelle Kat.-Nr. 3. Das Landwirtschaftsland auf Kat.-

Nr. 1 werde als Wiese bewirtschaftet, welche Futter für das Vieh liefere. Als 

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einzige  Landwirtschaftsmaschine  werde  ein  Grasmäher  eingesetzt,  der 

problemlos  bis 20 cm an die  Hausfassade  heran  betrieben  werden  könne. 

Die Nutzung der Parzelle Kat-Nr. 3, die als Acker mit Fruchtfolgefläche be-

wirtschaftet  werde,  sei  durch  das  Bauvorhaben  nicht  beeinträchtigt.  Auch 

eine Nutzung des Umlands als Zirkulations- oder Erholungsfläche sei nicht 

anzunehmen, da auf der Süd- und Westseite des Neubaus Sitzplätze  vor-

handen  seien.  Eine  nicht  in  den  Bauplänen  vorgesehene  und  durch  die 

Baubewilligung nicht gedeckte Nutzung des in der Landwirtschaftszone ge-

legenen  Grundstücksbereichs  dürfe  der  Bauherrschaft  bzw.  den  künftigen 

Benützern der Reihenhäuser nicht unterstellt werden. Zudem seien an der 

Nord-  und  Ostfassade  der  Reiheneinfamilienhäuser  Glasbrüstungen  vor 

den  bis  auf  den  Boden  reichenden  Fenstern  angebracht,  so  dass  die  Be-

nützer auf diesen Seiten gar nicht aus dem Haus in den Landwirtschaftszo-

nenbereich  hinausgelangen  könnten.  Weiter  seien  die  Erholungsflächen 
nicht knapp, da im Spiel- und Ruheflächenplan (bei geforderten 312 m2) ei-
ne Fläche von 316,2 m2 nachgewiesen werde. Schliesslich beruhten die re-
kurrentischen Ausführungen zum Terrainverlauf auf einer Fehlinterpretation 

der Baueingabepläne. Das gewachsene Terrain werde belassen wie es sei 

bzw.  lediglich  eine  Auffüllung  im  Rahmen  der  ständigen  Praxis  der  Baudi-

rektion vorgenommen. Diese Praxis stehe im Übrigen nicht im Widerspruch 

zur  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung,  da  eine  Terrainanpassung  von 

praxisgemäss  zulässigen  0,5 m  vertikaler  und  1,0 m  horizontaler  Länge 

nach  der  allgemeinen  Erfahrung  keine  nennenswerten  Effekte  auf  die 

Landwirtschaftszone zeitige. Vorliegend könne die bestehende Wiese nach 

der  Anpassung  genau  gleich  wie  vorher  bewirtschaftet  werden.  Zudem 

könnte  die  Terrainanpassung  auch  (im  Sinne  einer  auflageweisen  Korrek-

tur) weggelassen werden. 

Die  kommunale  Vorinstanz  verweist  darauf,  Auswirkungen  auf  die  Land-
wirtschaftszone  könnten  weitgehend  ausgeschlossen  werden.  Zudem 

handle es sich beim Grundstück in der angrenzenden Landwirtschaftszone 

um die gleiche Eigentümerschaft. 

Im Rahmen der Replik bringt die Rekurrentin ergänzend vor, die Abparzel-

lierung in die heutigen Grundstücke Kat.-Nrn. 1 und 3 habe erst nach dem 

Jahr  2004  stattgefunden.  Aufgrund  des  Grundsatzes  der  Trennung  von 

Bau- und Nichtbauland wäre eine die Zonengrenze überschreitende Abpar-

zellierung  nicht  zulässig  gewesen,  weshalb  diese  unbeachtlich  sei.  Auch 

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aus diesem Grund sei gegenüber der Zonengrenze, die korrekterweise der 

Grundstücksgrenze  entsprechen  müsste,  der  Grundstücksgrenzabstand 

von 4 m einzuhalten. Betreffend den Terrainverlauf habe die Bauherrschaft 

mit der Vernehmlassung Pläne eingereicht, die von den Baueingabeplänen 

abweichen  würden.  Aus  diesen  Plänen  (act. 16.2.1  und  16.2.2)  ergebe 

sich, dass Abgrabungen vorgesehen seien, welche die Bewirtschaftung der 

landwirtschaftlichen  Wiese  aufgrund  des  Gefälles  erheblich  erschweren 

würden.  Auch  wiesen  diese  Abgrabungen  keine  gute  Einordnung  auf. 

Schliesslich  sei  bei  einer  Gesamtlänge  der  Reiheneinfamilienhäuser  von 

25 m und einer Gesamthöhe von 9,75 m zwangsläufig von einer geringeren 

Besonnung der Wiese auszugehen, wodurch der Ertrag als Futterquelle für 

Tiere reduziert werde. 

4.2. 
Das  kantonale  Recht  kennt  keine  Abstandspflicht  gegenüber  Zonengren-

zen.  Die  neuere  bundesgerichtliche  Rechtsprechung  leitet  ein  entspre-

chendes Erfordernis jedoch unmittelbar aus dem Raumplanungsgesetz ab. 

Damit  ist  eine  ältere  kantonale  Rechtsprechung,  die  einen  Zonengrenzab-

stand  unter  Verweis  auf  die  fehlende  kantonalgesetzliche  Grundlage  ver-

neint hatte (BRKE I Nr. 45/1989 in BEZ 1989 Nr. 21), überholt. 

Ausgangspunkt  des  einschlägigen  Bundesgerichtsentscheids 145 I 156  ist 

die  Feststellung,  dass  die  Nutzung  eines  Grundstücks  durch  Überbauung 

durch die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) geschützt ist, weshalb Beschrän-

kungen  die  Voraussetzungen  von  Art. 36 BV  zu  erfüllen  haben,  mithin  auf 

einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage beruhen, im öffentlichen Inte-

resse liegen und verhältnismässig sein sowie die Kerngehaltsgarantie wah-

ren  müssen  (E. 4.1).  Während  die  Verpflichtung,  zur  Zonengrenze  einen 

Minimalabstand  einzuhalten,  in  der  Regel  die  bestimmungsgemässe 
Grundstücksnutzung nicht stark erschwert, so dass eine Grundlage im Ver-

ordnungsrecht ausreicht, ist in Konstellationen, in denen die Abstandsrege-

lung die Nutzung stärker einschränkt und beispielsweise das Ausschöpfen 

der  Nutzungsziffer  verunmöglicht,  eine  Grundlage  in  einem  formellen  Ge-

setz erforderlich (E. 4.2). Wie das Bundesgericht weiter ausführt, kommt es 

für die Zulässigkeit eines Bauprojekts entscheidend auf dessen Zonenkon-

formität  an  (Art. 22  Abs. 1  lit. a  RPG),  wobei  nicht  bloss  der  Standort  der 

Baute  massgebend  ist,  sondern  auch  die  Auswirkungen  auf  die  Nachbar-

zonen  zu  berücksichtigen  sind  (E. 6.2).  Bei  Bauten,  die  direkt  oder  ganz 

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nahe an die Grenze zu einer anderen Zone gestellt werden sollen als jener, 

in  der  sie  liegen,  erfordert  die  Prüfung  der  Zonenkonformität  somit  stets 

auch  den Einbezug  ihrer  Auswirkungen  auf die  Umgebung.  Sind  nach der 

allgemeinen Lebenserfahrung keine oder nur unbedeutende Auswirkungen 

auf die benachbarte Zone zu erwarten, genügt es, wenn das Vorhaben dem 

Zweck  der  Zone  entspricht,  in  die  es  zu  liegen  kommt.  Sind  dagegen  von 

einer  Baute  auf  oder  ganz  nahe  an  der  Grenze  Auswirkungen  auf  eine 

Nachbarzone wahrscheinlich, hat die Baubehörde die Konformität auch mit 

der  benachbarten  Zone  zu  prüfen,  da  es  sich  nach  der  gebotenen  wir-

kungsbezogenen  Betrachtungsweise  um  ein  grenzüberschreitendes  Vor-

haben handelt. Eine Wohnbaute, die wegen ihrer Platzierung an der Zonen-

grenze Auswirkungen auf eine benachbarte Landwirtschaftszone hat, muss 

demnach sowohl die Vorschriften der Bauzone, in der das Gebäude errich-

tet wird, als auch jene der Landwirtschaftszone einhalten. Da nichtlandwirt-

schaftliche Wohnbauten in der Letzteren nicht zonenkonform sind und des-

halb  –  soweit  nicht  die  Erteilung  einer  Ausnahmebewilligung  in  Betracht 

kommt  (Art. 24 ff. RPG)  –  nicht  bewilligt  werden  können,  müssen  solche 

Wohnbauten so weit von der Grenze zurückversetzt werden, dass ihre Er-

stellung  auf  die  Landwirtschaftszone  keine  nennenswerten  Auswirkungen 

mehr hat. Die Einschränkung der Überbaubarkeit des in der Bauzone gele-

genen  Landes  ergibt  sich  in  diesem  Fall  aus  der  gleichzeitigen  Mitbean-

spruchung  eines  angrenzenden  Teils  der  Landwirtschaftszone  und  findet 

ihre  gesetzliche  Grundlage  in Art. 16a RPG, der die Anforderungen  an  die 

Nutzung  dieser  Zone  normiert  (E. 6.3).  Ob  und  in  welchem  Umfang  eine 

Überbauung  von  in  der  Bauzone  gelegenem  Land  zugleich  angrenzendes 

Landwirtschaftsland mitbeansprucht, lässt sich nur aufgrund der Umstände 

des Einzelfalls beurteilen (E. 6.4). Generell gilt jedoch, dass die Errichtung 

grösserer  Bauten  wie  von  Wohnhäusern  direkt  oder  ganz  nahe  an  der 

Grenze  zur  Landwirtschaftszone  meistens  zu  einer  Inanspruchnahme  des 
angrenzenden  landwirtschaftlichen  Kulturlands  führen  dürfte.  Solche  auf-

grund ihrer Wirkungen in die Landwirtschaftszone ragenden Überbauungen 

sind mangels Zonenkonformität nicht zulässig, soweit sie nicht einem land-

wirtschaftlichen Zweck dienen oder dafür keine Ausnahmebewilligung nach 

Art. 24 ff. RPG erteilt werden kann. Anders verhalten mag es sich bei klei-

neren Bauten wie einfachen Nebenbauten, Zäunen und Gattern, die keine 

nennenswerten  Auswirkungen  auf  das  angrenzende  Landwirtschaftsland 

haben (E. 6.5). 

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4.3. 
Bei den vorliegend strittigen vier Reiheneinfamilienhäusern handelt es sich 

von vornherein nicht um eine tendenziell unproblematische kleinere Baute, 

sondern um  einen  grossen Baukörper  mit  Erd-,  Ober-  und  Dachgeschoss, 

dessen  Nord-  und  Ostfassade  Abmessungen  von  25 m  bzw.  9 m  aufwei-

sen. Während die nördliche Traufe des Satteldachs zur innerhalb der Bau-

parzelle  verlaufenden Zonengrenze  keinen Abstand aufweist,  kommen die 

gesamte Ostseite des Gebäudes wie auch dessen nördliche Fassade in ei-

nem  Abstand  von  bloss  0,2 m  zur  Zonengrenze  zu  liegen.  Aufgrund  der 

genannten  Abmessungen  und  Abstände  wirkt  sich  schon  die  blosse  Exis-

tenz der geplanten Reiheneinfamilienhäuser auf die aktuelle und potentielle 

Nutzung des angrenzenden Landwirtschaftslandes aus, da sie geeignet ist, 

eine  landwirtschaftliche  Bewirtschaftung  im  Randbereich  zu  erschweren 

bzw.  zu  verunmöglichen  (vgl.  zu  diesem  Aspekt  die  Kommentierung  des 

vorstehend  referierten  Entscheids  durch  Arnold  Marti,  Urteilsbesprechung 

zu BGr 1C_668/2017 vom 31. Oktober 2018, ZBl 2019, S. 162 ff., 163). Un-

behelflich  ist  insoweit  der  Hinweis  der  Bauherrschaft  auf  die  aktuelle  Be-

wirtschaftungsform  mittels  eines  Grasmähers:  Ganz  abgesehen  davon, 

dass fraglich erscheint, ob dieser tatsächlich in einer effizienten Weise der 

einen derart geringen Abstand aufweisenden Fassade entlanggeführt wer-

den  könnte,  werden  jedenfalls  die  Nutzungsmöglichkeiten  des  fraglichen 

Landwirtschaftslandes  (beispielsweise  hinsichtlich  des Weidenlassens  von 

Tieren)  im  Randbereich  zwangsläufig  eingeschränkt.  Hinzu  kommt  nun, 

dass bei einem derart nahe an der Zonengrenze stehenden Wohnhaus mit 

der Nutzung des Umlands als Zirkulations- und Erholungsfläche der Haus-

bewohner gerechnet werden muss (vgl. auch hierzu Marti, S. 163). So fällt 

auf,  dass  die  unüberbauten  Flächen  des  zur  Kernzone  gehörenden  Teils 

der Bauparzelle weitestgehend mit Verbundsteinen belegt bzw. gepflästert 

sind (vgl. den Umgebungsplan [act. 19.11]), so dass eine zukünftige Bean-
spruchung  auch  des  weiteren  Umschwungs,  mithin  des  in  der  Landwirt-

schaftszone  gelegenen  Wieslandes,  insbesondere  durch  Bewohner  mit 

Kindern  absehbar  erscheint.  Einer  entsprechenden  Beanspruchung  des 

Landwirtschaftslandes wird denn auch durch die seitens der Bauherrschaft 

erwähnten  Glasbrüstungen  an  der  Nordseite  des  Gebäudes  nicht  Einhalt 

geboten, verhindern diese doch lediglich ein Betreten des Aussenbereichs 

von den betreffenden Räumen her, ohne aber den Zugang zu den entspre-

chenden  Flächen  per  se  zu  verunmöglichen.  Ebenso  wenig  vermögen  die 

in Dispositivziffer II.1 der kantonalen Gesamtverfügung statuierten Auflagen 

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(vgl. hierzu E. 4.1) eine andere Beurteilung nahezulegen: Soweit sich diese 

nicht  ohnehin  auf  die  Terrainveränderungen  (vgl.  dazu  nachstehend)  bzw. 

die Bauzeit beziehen, erwähnen sie (in lit. d) lediglich die Unzulässigkeit ei-

ner  "zu  den  Wohnhäusern  zugehörigen  Umgebungsgestaltung",  was  aber 

selbstredend der Nutzung als solcher (beispielsweise als Spielfläche) nicht 

entgegensteht. Ganz generell lässt sich festhalten, dass eine auflageweise 

Einschränkung  der  Beanspruchung  angrenzenden  Landwirtschaftslandes 

von  vornherein  nicht  als  gangbarer  Weg  erscheint,  da  eine  Kontrolle  der 

Einhaltung  entsprechender  Nebenbestimmungen  nicht  praktikabel  und  da-

mit  letztlich  deren  Durchsetzbarkeit  nicht  gewährleistet  ist.  Wenn  sodann 

seitens  der  Rekursgegnerschaft  darauf  verwiesen  wird,  dass  in  einem  ein 

früheres  Projektstadium  betreffenden  Entscheid  des  Baurekursgerichts 

(BRGE IV  Nrn. 119/2017  und  120/2017  vom  26. Oktober 2017)  festgehal-

ten  worden  sei,  eine  entsprechende  Grundstücksnutzung  lasse  sich  den 

künftigen  Bewohnern  nicht  unterstellen  (E. 7),  so  ist  darauf  hinzuweisen, 

dass der fragliche Entscheid vor dem in E. 4.2 referierten Bundesgerichts-

entscheid zum Zonengrenzabstand erging, welcher die zukünftig zu erwar-

tende  faktische  Beanspruchung  des  Landwirtschaftslandes  gerade  zu  ei-

nem massgeblichen Beurteilungskriterium erhoben hat. Nicht zielführend ist 

schliesslich  auch  die  Argumentation  der  Rekursgegnerschaft  hinsichtlich 

der  Eigentumsverhältnisse:  Für  die  Problematik  einer  Zonengrenze  inner-

halb  des  Baugrundstücks,  die  vom  Bundesgericht  (trotz  Zusammenfallens 

von Zonen- und Grundstücksgrenze im konkreten Fall) ausdrücklich ange-

sprochen  wurde,  besteht  stets  und  zwingend  diese  Konstellation,  so  dass 

daraus  nichts  zugunsten  der  Bauherrschaft  ableitbar  ist.  Auch  dürfte  die 

Identität  der  Eigentümerschaft  sogar  im  Gegenteil  die  Wahrscheinlichkeit 

einer  zukünftigen  Beanspruchung  des  Landwirtschaftslandes  durch  die 

Bewohner  erhöhen.  Was  sodann  das  angrenzende  Grundstück  Kat.-Nr. 3 

anbelangt,  so  erscheinen  zum  einen  aufgrund  der  konkreten  räumlichen 
Verhältnisse von vornherein nicht die Auswirkungen des Bauvorhabens auf 

dieses  Nachbargrundstück  (sondern  die  Auswirkungen  auf  den  zur  Land-

wirtschaftszone  gehörenden  Teil  der  Bauparzelle)  problematisch.  Zum  an-

dern  wäre  auch  hinsichtlich  eines  durch  Auswirkungen  betroffenen  Nach-

bargrundstücks  die  allfällige  Identität  der  Eigentümerschaft  (die  vorliegend 

aufgrund der GIS-Einträge ohnehin fraglich erscheint) nicht relevant, da der 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Zonengrenzabstand letztlich das 

Ziel des Schutzes und der Erhaltung von Kulturland, mithin ein der privaten 

Disposition entzogenes öffentliches Interesse, zugrunde liegt. 

R4.2020.00180 

Seite 11 

 
 
Damit  ergibt  sich,  dass  bei  Realisierung  des  Bauvorhabens  in  der  projek-

tierten Form von Auswirkungen auf die Landwirtschaftszone, die nicht mehr 

bloss unbedeutend wären, auszugehen ist. Da mit der nichtlandwirtschaftli-

chen Wohnnutzung keine für die Landwirtschaftszone zonenkonforme Nut-

zung in Frage steht, müsste das Bauvorhaben nur dann nicht von der Zo-

nengrenze  abrücken,  wenn  es  einer  Ausnahmebewilligung  im  Sinne  von 

Art. 24 ff. RPG zugänglich wäre. Solches ist aber weder dargetan noch er-

sichtlich. Ist demnach mangels Ausnahmebewilligung ein Abrücken von der 

Zonengrenze  unerlässlich,  so  ist  dieses  Ergebnis  auch  mit  den  in 

Art. 36 BV  statuierten  Voraussetzungen  einer  Beschränkung  der  Eigen-

tumsfreiheit kompatibel: Wie dargelegt leitet sich das Erfordernis eines Zo-

nengrenzabstandes  unmittelbar  aus  dem  Raumplanungsgesetz  her,  so 

dass  eine  formelle  gesetzliche  Grundlage  besteht.  Das  massgebliche  öf-

fentliche Interesse liegt in der Durchsetzung des fundamentalen Grundsat-

zes der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet, wie er in Art. 1 und 3 RPG 

zum Ausdruck kommt. Schliesslich erweist sich die fragliche Beschränkung 

der  baulichen  Möglichkeiten  auch  als  verhältnismässig,  zumal  der  zur 

Bauzone gehörende Teil des Grundstücks bereits teilweise überbaut ist und 

bei entsprechender Redimensionierung des neuen Projekts auch noch wei-

tergehend  überbaut  werden  könnte,  so  dass  die  Einhaltung  eines  Zonen-

grenzabstands  von  vornherein  keine  Unüberbaubarkeit  des  Grundstücks 

zur Folge hätte. 

Bei  diesem  Ergebnis  wird  sich  aufgrund  der  notwendigen  Abrückung  der 

Reiheneinfamilienhäuser  von  der  nördlichen  und  östlichen  Zonengrenze 

auch die Gestaltung des innerhalb der Landwirtschaftszone gelegenen Ter-

rains in anderer Form präsentieren. Bemerkungsweise kann diesbezüglich 

angefügt werden, dass die entsprechenden Terrainveränderungen, wie sie 

ursprünglich geplant waren (vgl. act. 19.12), für die Frage des Zonengrenz-
abstandes nicht  –  im Sinne  weiterer  Auswirkungen  des  Bauvorhabens  auf 

das  Landwirtschaftsland  –  entscheidend  gewesen  wären.  Dies  deshalb, 

weil die konkret vorgesehenen Aufschüttungen und Abgrabungen innerhalb 

der  Landwirtschaftszone  das  Gelände  nicht  in  einer  Weise  verändert  hät-

ten, die sich auf die zukünftige landwirtschaftliche Nutzung negativ ausge-

wirkt  hätte  (soweit  nicht  gegebenenfalls  mit  Blick  auf  Veränderungen  der 

Bodenqualität  eine  andere  Beurteilung  hätte  Platz  greifen  müssen).  Frag-

lich ist aber, ob diese Einschätzung auch für die seitens der Bauherrschaft 

zusammen mit  der  Vernehmlassung  ins  Recht  gelegten  geänderten  Pläne 

R4.2020.00180 

Seite 12 

 
 
(act. 16.2.1 und 16.2.2) zutrifft, sehen diese doch (in Nachachtung der von 

der  Baudirektion  angeordneten  Reduktion  der  Terrainveränderungen)  eine 

wesentlich steilere Böschung im Bereich der Zonengrenze vor, mit der die 

zukünftige  Bewirtschaftung  unter  Umständen  negativ  beeinflusst  würde. 

Wie  dargelegt,  kann  diese  Frage  aber  letztlich  offenbleiben,  da  sich  die 

Verlagerung  des  Gebäudekörpers  ohnehin  auch  auf  die  Terraingestaltung 

auswirken wird. 

Festzuhalten ist schliesslich, dass eine auflageweise Behebung des unge-

nügenden  Zonenabstands  ausser  Betracht  fällt.  Der  bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung lässt sich nicht unmittelbar entnehmen, von welchem Ab-

standsmass  zwecks  Vermeidung  von  Auswirkungen  auf  die  Landwirt-

schaftszone im Sinne eines Grundsatzes (der selbstverständlich die gefor-

derte einzelfallweise  Betrachtung  nicht  entbehrlich  macht)  auszugehen  ist. 

Soweit in einzelnen Kantonen mit Blick auf eine Vereinheitlichung der Pra-

xis  entsprechende  gesetzliche  Festlegungen  erfolgt  sind,  orientieren  sie 

sich am jeweils geltenden (kleinen) Grenzabstand. So bestimmt § 29 Abs. 1 

lit. a der Bauverordnung des Kantons Aargau unter der Marginalie "Abstand 

zum  Kulturland",  dass  (unter  Vorbehalt  abweichender  kommunaler  Festle-

gung) gegenüber der Bauzonengrenze ein Abstand einzuhalten ist, der "für 

Gebäude dem zonengemässen (kleinen) Grenzabstand (ohne Mehrlängen-

zuschlag)  entspricht".  § 26  Abs. 6  Satz 1  der  Verordnung  zum  Planungs- 

und Baugesetz des Kantons Zug sieht vor, dass sämtliche Grenzabstände 

"auch  gegenüber  den  Nichtbauzonen  einzuhalten  sind,  selbst  wenn  diese 

keine Grundstücksgrenzen bilden". In vergleichbarer Weise statuiert Art. 16 

Abs. 1  des  Baureglements  der  Gemeinde  Belp  (Kanton  Bern),  dass  "von 

der  Zonengrenze  die  gleichen  Bauabstände  einzuhalten  sind  wie  von  be-

nachbarten Grundstücksgrenzen" (vgl. zu Letzterem auch Marti, S. 164, der 

ebenfalls  davon  ausgeht,  grundsätzlich  dürfte  der  normale,  nicht  durch 
Vereinbarung  abkürzbare  Grundstücksgrenzabstand  genügen).  Mit  Blick 

auf den Zweck der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, negative Auswir-

kungen  eines  Bauvorhabens  auf  das  benachbarte  Landwirtschaftsland  zu 

verhindern,  erscheint  eine  Orientierung  am  kleinen  Grenzabstand  grund-

sätzlich  sinnvoll.  Soweit  (wie  im  Kanton  Zürich)  ein  kantonaler  Mindest-

grenzabstand  besteht,  könnte  es  allerdings  auch  sachgerecht  erscheinen, 

sich  bezüglich  des  konkreten  Abstandsmasses  an  diesem  zu  orientieren, 

da  andernfalls  in  Konstellationen,  in  denen  die  Zonengrenze  mit  einer 

Grundstücksgrenze zusammenfällt, letztlich der kantonalgesetzlich definier-

R4.2020.00180 

Seite 13 

 
 
te  Mindestgrenzabstand  allein  aufgrund  des  in  der  neueren  Rechtspre-

chung  statuierten  Zonengrenzabstands  übersteuert  würde.  Für  den  vorlie-

genden Fall, in dem nicht ersichtlich ist, dass aufgrund spezifischer (insbe-

sondere topographischer oder nutzungsbezogener) Eigenheiten eine ande-

re  Beurteilung  Platz  greifen  müsste,  wäre  demnach  grundsätzlich  von  ei-

nem  Zonengrenzabstand  in  der  Grössenordnung  von  3,5 m  (§ 270  Abs. 1 

PBG) oder allenfalls 4 m (vgl. Ziff. 2.5 der BZO der Gemeinde X) auszuge-

hen.  Bei  dieser  Ausgangslage  entfällt  eine  auflageweise  Behebung  des 

festgestellten Mangels durch entsprechende Abrückung des Gebäudes von 

vornherein: Dies insbesondere mit Blick auf den im Westen einzuhaltenden 

regulären  Grenzabstand  (zur  Grundstücksgrenze),  die  Festlegung  der  er-

forderlichen  Spiel-  und  Ruheflächen,  den  gegenüber  dem  bestehenden 

Gebäude  einzuhaltenden  Gebäudeabstand  bzw.  die  insoweit  sich  stellen-

den  wohnhygienischen  und  feuerpolizeilichen  Fragen  sowie  schliesslich 

auch hinsichtlich der neu vorzunehmenden Prüfung der Einordnung. Sämt-

liche  genannten  Aspekte  kämen  im  Übrigen  bereits  dann  zum  Tragen, 

wenn  von  einem  (im  Vergleich  zum  kleinen  Grenzabstand)  signifikant  ge-

ringeren  Mass  des  einzuhaltenden  Zonengrenzabstandes  ausgegangen 

würde,  muss  dieser doch  jedenfalls  klarerweise  wesentlich  grösser  als die 

vorliegend gewählten 0,2 m sein. 

Zusammenfassend  erweist  sich  die  Rüge  einer  Verletzung  des  erforderli-

chen  Zonengrenzabstandes  als  begründet  (womit  auf  die  verspätet  erho-

bene Rüge einer angeblichen Unzulässigkeit der Abparzellierung nicht wei-

ter  einzugehen  ist).  Entsprechend  ist  die  kommunale  Baubewilligung  auf-

zuheben. Nachdem die kantonale Gesamtverfügung die Frage des Zonen-

grenzabstandes  gar  nicht  geprüft  (sondern  sich  im  Rahmen  der  raumpla-

nungsrechtlichen  Prüfung  auf  die  Frage  der  Terrainveränderungen  inner-

halb  der  Landwirtschaftszone  beschränkt)  hatte,  hat  das  vorstehende  Er-
gebnis  zwar  nicht  deren Aufhebung  zur  Folge,  doch  ist  das  Rekursverfah-

ren  insoweit  als  (zufolge  Aufhebung  der  kommunalen  Baubewilligung)  ge-

genstandslos  geworden  abzuschreiben.  Grundsätzlich  erübrigt  sich  damit 

auch die Behandlung der weiteren Rügen, zumal sich ein zukünftiges Bau-

vorhaben  zwangsläufig  in  stark  veränderter  Form  präsentieren  wird.  Mit 

Blick auf die erforderlich werdende Neuprojektierung soll nachstehend aber 

bemerkungsweise kurz auf die Frage der Ausnahmebewilligung für die pro-

jektierte Dachaufbaute beim bestehenden Gebäude eingegangen werden. 

R4.2020.00180 

Seite 14 

 
 
5.1. 
Die  Rekurrentin  macht  geltend,  das  Baugrundstück  befinde  sich  in  der 

Kernzone  K I,  in  welcher  gemäss  Art. 2.7 Abs. 8 BZO  Dachaufbauten  nur 

auf den im Spezialplan bezeichneten Dachflächen und nur im ersten Dach-

geschoss zulässig seien. Gemäss dem Spezialplan Dachaufbauten C. vom 

18. Dezember 1998 seien Dachaufbauten auf der Nordseite des bestehen-

den  Bauernhauses  nur  auf  dem  Ökonomieteil  erlaubt,  auf  der  nördlichen 

Dachfläche  des  bestehenden  Wohnhauses  jedoch  ausgeschlossen.  Die 

kommunale Vorinstanz habe zu Unrecht (auf entsprechendes Gesuch hin) 

eine  Ausnahmebewilligung  für  die  Erstellung  einer  Dachaufbaute  auf  dem 

Wohnteil  erteilt,  da  die  Voraussetzungen  einer  Ausnahmebewilligung  vor-

liegend nicht erfüllt seien. 

In der angefochtenen Baubewilligung wird hinsichtlich der Voraussetzungen 

der erteilten Ausnahmebewilligung festgehalten, die geplante Dachaufbaute 

füge sich harmonisch in die nördliche Dachfläche ein und ermögliche es, für 

die neue Dachwohnung einen gedeckten Aussenraum anbieten zu können. 

Dadurch  würden  weder  öffentliche  Interessen  verletzt  noch  Nachbarn  un-

zumutbar  benachteiligt.  In  der  Vernehmlassung  hat  der  Gemeinderat  auf 

diese Ausführungen verwiesen. 

Die  Bauherrschaft  macht  geltend,  es  sei  nicht  ersichtlich,  inwiefern  der 

Charakter  der  Kernzone  es  bedingen  würde,  dass  Dachaufbauten  nur  auf 

Ökonomiebauten zulässig sein sollten. Dass im Spezialplan Dachaufbauten 

nur  Dachflächen  auf  Ökonomiegebäuden  bezeichnet  würden,  lasse  sich 

einzig  damit  erklären, dass man bei  deren  Bezeichnung  davon  ausgegan-

gen  sei,  bei  künftigen Bauvorhaben  würde  lediglich  der  Ökonomieteil  aus-

gebaut. Ziel der Bezeichnung sei, aus gestalterischen Gründen die Anzahl 

von Dachaufbauten zu limitieren und gleichmässig über den Weiler zu ver-
teilen. Es spiele aber für die gestalterische Wirkung keine Rolle, ob sich ei-

ne Dachaufbaute auf dem Wohn- oder dem (ehemaligen) Ökonomieteil be-

finde.  Mit  der  Ausnahmebewilligung  werde  dem  bei  der  Festlegung  der 

Dachflächen nicht vorgesehenen Fall Rechnung getragen, dass ein Wohn-

haus und nicht nur ein Ökonomiegebäude umgebaut werde. Auch habe die 

Vorinstanz zu Recht berücksichtigt, dass durch den Verzicht auf die Dach-

aufbaute über dem Ökonomieteil der Schutzgedanke von ruhigen Dachflä-

chen berücksichtigt werde. Zudem führe die Platzierung auf dem Wohnteil 

zu  einer  besseren  Verteilung  der  Dachaufbauten  innerhalb  des  Weilers. 

R4.2020.00180 

Seite 15 

 
 
Damit  lägen  grundstücksspezifische  Besonderheiten  und  örtliche  Gege-

benheiten vor, die im Zusammenhang mit der architektonisch besseren Lö-

sung eine Ausnahmesituation zu begründen vermöchten. 

5.2. 
Gemäss § 220 PBG ist von Bauvorschriften im Einzelfall zu befreien, wenn 

besondere  Verhältnisse  vorliegen,  bei  denen  die  Durchsetzung  der  Vor-

schriften  unverhältnismässig  erscheint  (Abs. 1).  Ausnahmebewilligungen 

dürfen nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der 

sie befreien, und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen, es sei 

denn, es würde die Erfüllung einer dem Gemeinwesen gesetzlich obliegen-

den Aufgabe verunmöglicht oder übermässig erschwert (Abs. 2). Ein Nach-

bar  darf  durch  Ausnahmebewilligungen  von  Vorschriften,  die  auch  ihn 

schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden; Ausnahmebewilligungen 

dürfen jedoch nicht von der Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht 

werden (Abs. 3). 

Die Erteilung eines Dispenses setzt das Vorliegen "besonderer Verhältnis-

se" voraus. Darunter sind Situationen zu verstehen, die wesentlich von den 

tatsächlichen  Verhältnissen  abweichen,  welche  der  Gesetzgeber  im  Auge 

gehabt hat. Es handelt sich um Sachverhalte, die der Gesetzgeber bei rich-

tiger  Voraussicht  anders  normiert  hätte,  sodass  ihnen  die  Allgemeinord-

nung nicht  mehr  gerecht  zu  werden  vermag.  Besondere  Verhältnisse  kön-

nen namentlich in der Topographie, Form oder Lage des Baugrundstückes 

liegen. 

Lassen sich die Überlegungen, die für die Begründung einer Ausnahmebe-

willigung  angeführt  werden,  für  eine  Vielzahl  von  Fällen  anstellen,  so  be-

steht  keine  Ausnahmesituation.  Entsprechende  Dispense  zielen  auf  eine 
Änderung  der  gesetzlichen  Ordnung  ab  und  sind  daher  unzulässig. 

Schliesslich darf selbst beim Vorliegen besonderer Verhältnisse keine Aus-

nahmebewilligung  erteilt  werden,  wenn  negative  Dispensvoraussetzungen 

(Abs. 2 und 3) erfüllt sind. 

Was unter besonderen Verhältnissen und unter den negativen Dispensvor-

aussetzungen zu verstehen ist, regelt das kantonale Recht abschliessend, 

weshalb  vorinstanzliche  Entscheide  in  diesen  Punkten  von  der  Rekurs-

instanz  frei  überprüft  werden  können.  Durch  welche  Abweichungen  vom 

R4.2020.00180 

Seite 16 

 
 
Gesetz einer Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, stellt demgegen-

über einen Ermessensentscheid der Gemeinde dar. 

5.3. 
Entgegen  den  Vorbringen  der  Rekursgegnerschaft  bestehen  vorliegend 

keine  besonderen  Verhältnisse,  was  aber  Grundvoraussetzung  der  Ertei-

lung  einer  Ausnahmebewilligung  bilden  würde.  Die  hinsichtlich  des  Bau-

grundstücks bestehende Regelung von Ziff. 2.7 Abs. 8 BZO in Verbindung 

mit  dem  Spezialplan  Dachaufbauten  C.  vom  21. September  1998  ist  ein-

deutig, und es sind keinerlei Hinweise ersichtlich, weshalb die heutige Situ-

ation  von  den  tatsächlichen  Verhältnissen  abweichen  sollte,  welche  der 

Gesetzgeber  bei  Erlass  der  getroffenen  Anordnung  im  Auge  hatte.  Nicht 

überzeugend erscheint insbesondere, dass gleichsam das Bedürfnis für die 

Erstellung  von  Dachaufbauten  im  Bereich  der Wohnteile  bestehender  Ge-

bäude seinerzeit unberücksichtigt geblieben wäre. Im Gegenteil war gerade 

bei  bereits  bestehender Wohnnutzung  eines  Gebäudeteils absehbar,  dass 

zukünftig auch für diesen entsprechende Umbauten beabsichtigt sein könn-

ten, so dass von einem bewussten Ausschluss der entsprechenden Dach-

flächen im Spezialplan auszugehen ist. Dies stimmt im Übrigen mit der ge-

nerell  sehr  restriktiven  Handhabung  von  Dachaufbauten  im  Spezialplan 

(Beschränkung auf insgesamt sechs Dachflächenteile im gesamten Weiler) 

überein. Die fehlende Zulässigkeit der Dachbaute im Bereich des Wohnteils 

des  bestehenden  Gebäudes  erweist  sich  somit  nicht  als  ungewollte  Wir-

kung  der  fraglichen  Vorschrift.  Im  Übrigen  sind  auch  die  weiteren  seitens 

der  Rekursgegnerschaft  ins  Feld  geführten  Argumente,  die  für  eine  Aus-

nahmebewilligungsfähigkeit  sprechen  sollen  (architektonisch  bessere  Lö-

sung,  Einhaltung  des  Zwecks  ruhiger  Dachflächen  durch  gleichzeitigen 

Verzicht  auf  Dachbauten  im  dafür  gemäss  Spezialplan  vorgesehenen  Be-

reich)  allgemeiner  Art  und  nicht  geeignet,  die  erforderlichen  besonderen 
Verhältnisse  zu  begründen.  Im  Gegenteil  läuft  die  Argumentation  der  Re-

kursgegnerschaft darauf  hinaus,  die  Festlegungen  im  Spezialplan generell 

in einer Weise in Frage zu stellen, die auch auf weitere erfasste Gebäude 

Anwendung  finden  könnte,  so  dass  mit  einer  entsprechenden  Ausnahme-

bewilligung  letztlich  auf  eine  Änderung  des  Spezialplans  abgezielt  wird. 

Dies ist nach dem Gesagten unzulässig, wobei ergänzend darauf hinzuwei-

sen  ist,  dass  gerade  bezüglich  Bestimmungen,  die  (wie  vorliegend)  den 

Charakter  einer  Ortschaft  prägen,  bezüglich  der  Gewährung  von  Ausnah-

men  ohnehin  besondere  Zurückhaltung  geboten  ist  (Christoph  Fritzsche/ 

R4.2020.00180 

Seite 17 

 
 
Peter  Bösch/Thomas  Wipf/Daniel  Kunz,  Zürcher  Planungs-  und  Baurecht, 

6. Aufl.,  Wädenswil 2019,  Bd. 2,  S. 1438).  Die  Erteilung  einer  Ausnahme-

bewilligung für die geplante Dachaufbaute ist somit unzulässig, womit sich 

der Rekurs auch in diesem Punkt als begründet erweist. 

6. 
Zusammengefasst  ist  der  Rekurs  gutzuheissen.  Demgemäss  ist  der  Be-

schluss  des  Gemeinderats  X  vom  15. September  2020  aufzuheben.  Hin-

sichtlich  der  Gesamtverfügung  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  […]  vom 

1. Oktober  2019  ist  nach  dem  vorstehend  Ausgeführten  (vgl.  E.  4.3)  das 

Verfahren als gegenstandslos geworden abzuschreiben. 

7.1. 
Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  zu  je  einem  Drittel  dem  Ge-

meinderat  X,  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  und  der  privaten  Rekursgeg-

nerin aufzuerlegen (§ 13 VRG). 

Nach  § 338  Abs. 1  PBG  bzw.  § 2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 

Abs. 2  GebV VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Re-

kursinstanz  ein  grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kom-

mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'000.-- festzusetzen. 

7.2. 
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte  und  schwieriger  Rechtsfragen  besonderen  Aufwand  erforderte  

R4.2020.00180 

Seite 18 

 
 
oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der 

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober  2003,  E. 3.1.).  Demnach  ist  vorliegend  der  Rekurrentin  zulas-

ten  der  privaten  Rekursgegnerin  eine  Umtriebsentschädigung  zuzuspre-

chen. Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 1'700.--. Da die Umtriebs-

entschädigung  pauschal  festgelegt  wird,  entfällt  die  Zusprechung  eines 

Mehrwertsteuerzusatzes 

von 

vornherein 

(BRKE II  Nrn. 0247  und 

0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch). 

Dem unterliegenden Gemeinderat steht die beantragte Umtriebsentschädi-

gung von vornherein nicht zu. 

[…]

R4.2020.00180 

Seite 19