# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ee8269e0-da96-53b7-b9b4-6d714642e45b
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-01-26
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 26.01.2005 FO.2003.0016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_FO-2003-0016_2005-01-26.html

## Full Text

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt

du 26 janvier 2005

sur le recours interjeté par X.________,
avenue ********, 1004 Lausanne, représentée par Me Jean-Michel HENNY, avocat,
Lausanne, 

contre

la décision de la Commission foncière,
section II, du 10 octobre 2003 lui refusant l'autorisation d'acquérir un
appartement dans l'immeuble sis à l'avenue ********, ****************************************.

* * * * * * * * * * * * * * * *

Composition de la section: M. Alain
Zumsteg, président; M. Antoine Rochat et M. Antoine Thélin,
assesseurs. Greffière: Mme Christiane Schaffer.

Vu les faits suivants:

A.                     Mlle X.________, née le
2********1984, de nationalité française, réside en Suisse depuis le 14 juillet
2003 au bénéfice d'une autorisation de séjour temporaire pour études (type
"B"), initialement valable jusqu'au 31 août 2004 et renouvelée
jusqu’au 31 août 2005. Elle est inscrite auprès de l'Ecole hôtelière de
Lausanne pour y suivre le programme des hautes études en hôtellerie et
professions de l'accueil qui mène, en quatre ans, au diplôme d'économiste
d'entreprise HES. 

B.                    Par acte notarié du 28
juillet 2003, Mlle X.________a acheté une part de copropriété portant sur un
appartement de 75 m2 environ (parcelle no 1********), dans l'immeuble sis à l'avenue
********, à Lausanne, au prix de 360'000 francs, logement dans lequel elle
s'est installée. L'acte de vente précise sous chiffre 14 : "X.________
déclare qu'elle acquiert la parcelle 1******** de Lausanne pour y transférer
son domicile légalement constitué et effectif en Suisse". Le 2 octobre
2003, le Registre foncier du district de Lausanne a informé le notaire et la
Commission foncière II qu'il avait suspendu la réquisition d'inscription
portant sur l'acquisition de l'immeuble précité, en application des dispositions
de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des
personnes à l'étranger (LFAIE). Par courrier du 8 octobre 2003 à la Commission
foncière II, le notaire a sollicité une décision de constatation de
non-assujettissement à la LFAIE, expliquant que sa cliente était au bénéfice
d'un permis B en cours de validité et d'une attestation de séjour (déclaration
de résidence) délivrée par le Contrôle des habitants de la ville de Lausanne,
selon laquelle la résidence principale de Mlle X.________se trouvait à l'avenue
********, à Lausanne. 

C.                    Dans sa séance du 10
octobre 2003, la Commission foncière II a rejeté la requête, considérant que la
requérante, ressortissante française au bénéfice d'un permis B d'une durée
d'une année "pour séjour temporaire pour études", ne pouvait
pas de se créer un domicile, puisque l'art. 2 al. 1 OAIE renvoie en particulier
à l'art. 26 CC selon lequel "le séjour dans une localité en vue d'y
fréquenter les écoles ou le fait d'être placé dans un établissement d'éducation
(…) ne constituent pas le domicile". Dès lors, devant être considérée
comme une personne à l'étranger, elle ne pouvait acquérir une résidence
principale qu'en application de l'art. 2 al. 2 let. b LFAIE, ce qui impliquait
la constitution d'un domicile légal et effectif au lieu de situation de
l'immeuble, condition qui n'était pas réalisée en l'espèce. Cette décision du
10 octobre 2003 a été notifiée au notaire par lettre du 15 octobre 2003.

D.                    Par acte du 17 novembre
2003, Mlle X.________, représentée par Me Jean-Michel Henny, avocat, a présenté
une demande de réexamen à la Commission foncière section II, et elle a
subsidiairement interjeté un recours auprès du Tribunal administratif à
l'encontre de la décision du 10 octobre 2003 lui refusant l'autorisation
d'acquérir la parcelle no 1******** de la Commune de Lausanne. Selon la
recourante, pour qu'un ressortissant d'un Etat membre de la Communauté
européenne ne soit pas considéré comme une personne à l'étranger, soumise au
régime de l'autorisation sauf exception, il devrait remplir les deux conditions
suivantes : d'une part être au bénéfice d'une autorisation de séjour de courte
durée, de séjour ou d'établissement CE-AELE valable, d'autre part avoir son
domicile en Suisse au sens des art. 23, 24 al. 1, 25 et 26 du Code civil
suisse. Pour les raisons invoquées dans son mémoire de recours et qui seront
reprises ci-après dans la partie "droit", la recourante est d'avis
qu'elle remplit ces deux conditions. 

                        Le 27 novembre 2003,
la Commission foncière, section II, a informé le Tribunal administratif qu'elle
avait pris connaissance du recours et qu'elle avait conclu au rejet du pourvoi
dans sa séance du 21 novembre 2003. Le 2 décembre 2003, la recourante a produit
une attestation de l'Ecole hôtelière de Lausanne datée du 28 novembre 2003,
indiquant un plan d'études prévu jusqu'en décembre 2006. 

                        Le tribunal a tenu
audience à Lausanne le 29 octobre 2004, en présence de la recourante, assistée
de Me Stéphane Ducret, avocat à Lausanne, et de Me Antoine Perrin, notaire à
Lausanne. Interrogée sur sa situation personnelle et familiale, la recourante a
déclaré en substance ce qui suit :

« Je suis née le 2******** 1984 en
France, où j’ai vécu jusqu’à l’âge de dix ans avec mes parents qui habitent 3********,
près de Lille. J’ai terminé ma scolarité (de la 6ème à la terminale)
dans un pensionnat en Angleterre. J’ai commencé mes études à l’Ecole hôtelière
de Lausanne en juillet 2002. Durant le premier semestre, j’étais logée à
l’école ; je dois avoir bénéficié d’un permis L ; je pense que j’ai
été inscrite au Contrôle des habitants par l’intermédiaire de l’école. J’ai
ensuite accompli trois mois de stage à Bora Bora, et trois mois au Georges V, à
Paris. Je me suis installée à l’avenue ********en juillet 2003. Je retourne
chez mes parents à l’occasion des vacances, exclusivement pour rendre visite à
ma famille. Je n’ai pas d’amis dans leur région, compte tenu de mes études en
Angleterre. La plupart de mes relations sont à Lausanne.

Enfant unique, je n’ai ni revenu ni fortune
(hormis quelques économies). Mes parents subviennent à mon entretien et à mes
frais d’études. L’achat de mon appartement a été financé par un emprunt auprès
de la BNP pour lequel mes parents ont fourni des garanties. Les cédules
hypothécaires grevant l’appartement ont été remises à mes parents. Le choix
d’acquérir cet appartement tient en grande partie à la difficulté de trouver à
Lausanne un logement à louer ».

                   Me
Perrin confirme que le prix de vente de l’appartement, comme les droits de
mutation, ont été entièrement acquittés par des fonds propres et que les
cédules hypothécaires grevant l’appartement, libres de tout engagement, ont été
remises aux parents de la recourante.

                   Cette dernière a encore
produit, ultérieurement, une copie de sa déclaration d’impôt 2003, dont il
résulte qu’elle n’a ni revenu, ni fortune imposable, l’estimation fiscale de sa
part de copropriété se montant à 212'000 fr. et le solde de son emprunt auprès
de la BNP à 264'764 fr. au 31 décembre 2003.

 

Considérant en droit:

1.                     Selon l'art. 2 al. 1 de
la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des
personnes à l'étranger (ci-après : LFAIE, RS 211.412.41), l'acquisition
d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation
de l'autorité cantonale compétente. L'art. 5 al. 1 let. a LFAIE précise que par
personnes à l'étranger on entend notamment "Les ressortissants des
Etats membres de la Communauté européenne ou de l'Association européenne de
libre-échange qui n'ont pas leur domicile légalement constitué et effectif en
Suisse". L'art. 2 de l'ordonnance du 1er octobre 1984 sur
l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (ci-après : OAIE),
dans sa teneur modifiée entrée en vigueur le 1er juin 2002, donne la
précision suivante :

 

"1 Les ressortissants des Etats membres de la Communauté européenne (CE) ou
de l'Association européenne de libre-échange (AELE) ne sont pas considérés
comme des personnes à l'étranger (art. 5, al. 1, let. a, LFAIE) s'ils ont leur
domicile en Suisse au sens des art. 23, 24, al. 1, 25 et 26 du code civil (CC).

 2  Le domicile légalement constitué présuppose en outre une autorisation de
séjour de courte durée, de séjour ou d'établissement CE-AELE valable (art.
4, al. 1 et 2, et art. 5 de l'O du 23 mai 2001 sur l'introduction de la
libre circulation des personnes, OLCP) permettant de créer un
domicile."

                        L'ordonnance du 22 mai
2002 sur l'introduction progressive de la libre circulation des personnes
entre, d'une part, la Confédération suisse et, d'autre part, la Communauté
européenne et ses Etats membres, ainsi qu'entre les Etats membres de
l'Association européenne de libre-échange (ordonnance sur l'introduction de la
libre circulation des personnes, OLCP, RS 142.203 qui a remplacé l'ordonnance
du 23 mai 2001) énumère entre parenthèses, sous le titre de l'art. 4, les
différentes autorisations auxquelles l'OAIE se réfère :

"Art. 4 Autorisation de séjour de courte durée, de séjour et
frontalière CE/AELE

(art. 6, 7, 12, 13, 20, 24, 28 et 32, de l'annexe I de l'accord
sur la libre circulation des personnes et art. 6, 7, 11, 12, 19, 23, 27 et 31,
de l'appendice 1 de l'annexe K de la Convention instituant l'AELE).

(…)"

                        Figurent parmi
celles-ci les autorisations de séjour pour études (art. 24 al. 4 de l'annexe 1
de l'ACLP). Ainsi, dans la mesure où l'OAIE n'exclut pas les étudiants du champ
d'application de l'art. 2, cela signifie concrètement qu'ils peuvent, pour
autant qu'ils remplissent les autres conditions relatives au domicile, entrer
dans la catégorie des personnes qui ne sont pas domiciliées à l'étranger. 

2.                     En l'espèce la
recourante, ressortissante française est au bénéfice d'une autorisation de
séjour pour études. Il reste à examiner, si comme elle l'allègue, elle a son
domicile en Suisse au sens des dispositions du droit civil.

                        Les articles 23 à 26
du Code civil suisse (ci-après : CC) traitent du domicile d'une personne
physique en Suisse. Le domicile de toute personne est au lieu où elle réside
avec l'intention de s'y établir (art. 23 al. 1 CC). Cette définition comporte
un élément objectif qui est la résidence et un élément subjectif qui est
l'intention de s'établir. La jurisprudence du Tribunal fédéral ne se fonde pas
sur la volonté intime de l'intéressé, mais sur l'intention manifestée
objectivement et reconnaissable pour les tiers (ATF 119 II 64 consid. 2b/bb).
Par ailleurs, l'intention de s'établir peut se concrétiser, en droit
international privé comme en droit civil, sans égard au statut de la personne
du point de vue de la police des étrangers, des autorités fiscales ou des
assurances sociales (ATF 120 II 7 consid. 2b p. 8 et les références citées).
Pour déterminer le domicile d'une personne, il faut se fonder sur l'endroit que
sa conduite effective désigne comme le centre de ses intérêts personnels et professionnels.
Une personne qui séjourne à l'étranger peut avoir un domicile en Suisse
lorsqu'elle a en Suisse le centre de son existence, de ses relations, de ses
intérêts idéaux et matériels et de sa vie domestique, l'établissement de la
famille jouant à cet égard un rôle important. En revanche, les permis
d'établissement ou de séjour, le dépôt des papiers et l'exercice des droits
politiques ne sont pas déterminants à eux seuls. Lorsqu'une personne séjourne
en deux endroits différents et qu'elle a des relations avec ces deux endroits,
le domicile se trouve au lieu avec lequel elle a les relations les plus
étroites, compte tenu de l'ensemble des circonstances (ATF 125 III 100 consid.
3 p. 102; 120 III 7 consid. 2 b et les références citées).

                        Lorsque le séjour
d'une personne en un lieu n'est pas un but en soi (Selbstzweck), mais qu'il est
effectué dans un but particulier (Sonderzweck), notamment pour y fréquenter les
écoles, être placé dans un établissement d'éducation, un hospice, un hôpital ou
une maison de détention, ce séjour, qu'il soit volontaire ou non, ne constitue
pas le domicile (art. 26 CC; v. Tuor/Schnyder/Schmid, Das Schweizerische
Zivil-gesetzbuch, 11. Auflage, Zürich 1995, p. 84).  En matière de for de la
poursuite pour dettes, le Tribunal fédéral, appliquant la notion de domicile du
droit civil, a jugé que l'étudiant majeur qui va se fixer dans une localité
uniquement en vue d'y faire des études et revient passer ses vacances auprès
des siens conserve le domicile qu'il avait avant son déplacement, et c'est à
cet endroit seulement qu'il peut être poursuivi (ATF 82 III 12 = JdT 1956 II
36). En matière d'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées à
l'étranger, il a jugé que l'étudiant étranger, même devenu majeur, ne pouvait
pas s'être constitué un domicile en Suisse et qu'il devait être considéré comme
une personne ayant son domicile à l'étranger (ATF 106 Ib 193 consid. 2 p.
198-199). 

                        Selon la doctrine
récente, l'art. 26 CC ne contient cependant qu'une présomption, du moins pour
les écoliers, les apprentis et les étudiants, selon laquelle le séjour au lieu
des études n'implique pas l'intention d'y transférer le centre de ses activités
(v. Christian Brückner, Das Personenrecht des ZGB, Zürich 2000, n. 351, p. 101;
Henri Deschenaux/Paul-Henri Steinauer, Personnes physiques et tutelle, Berne
2001, n. 379, p. 116, qui étendent cette présomption aux personnes âgées qui
entrent dans un établissement). Cette présomption peut être renversée; si
l'intéressé apporte la preuve qu'il a rompu les liens avec son ancien domicile
et qu'il s'est constitué un nouveau centre d'existence au lieu où il passe
désormais ses nuits, ce lieu constitue son nouveau domicile (v. Brückner, op.
cit., n. 353, p. 101). Staehelin précise que les critères applicables aux étudiants
pour déterminer si leur domicile se trouve au lieu de leurs études sont
analogues à ceux des personnes séjournant en semaine au lieu de leur travail,
bien que les conditions soient plus strictes pour admettre un domicile au lieu
des études qu'au lieu où s'exerce l'activité lucrative. Pour que le transfert
du domicile au lieu des études soit effectivement réalisé, il faut une relation
étroite avec ce lieu et un fort relâchement des liens avec le précédent
domicile, ce qui se traduit par le fait que l'étudiant retourne rarement en ce
lieu, c'est-à-dire même pas pour y passer les vacances semestrielles. Un autre
indice pourrait être l'absence de toute possibilité d'hébergement privé en ce
lieu ou l'exercice régulier d'une activité lucrative parallèlement aux études
(Daniel Staehelin, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Schweizerisches
Zivilgesetzbuch I, Honsell/Vogt/Geiser, Basel 1996, n. 4 ad art. 26, p.
216-217).

                        On retrouve ces
conditions dans la jurisprudence du Tribunal fédéral en matière fiscale. S'il
est vrai que le droit fiscal a sa propre définition du domicile, qui doit être
distinguée de celle issue des articles 23 et ss CC, le Tribunal administratif a
toutefois constaté que ces deux notions coïncident dans la plupart des cas
(arrêt TA FI 2001/0101 du 4 novembre 2002, consid. 1b). Ainsi, le Tribunal
fédéral a jugé qu'il y avait constitution d'un nouveau domicile lorsque
l'intéressé a rompu toutes les relations avec son ancien domicile et qu'il
manifeste par des mesures particulières son intention de s'établir de façon
durable à son nouveau lieu de résidence, ainsi par exemple lorsqu'il déménage
avec ses proches, qu'il fait venir ses meubles ou qu'il s'installe d'une autre
manière pour un long séjour dont la fin dépend de circonstances indéterminées
(ATF du 16 mai 2001, X c. Administration cantonale des impôts du canton de Vaud
et Administration fiscale cantonale du canton de Genève, in RDAF 2001 II p. 521
consid. 4c p. 528 et les références citées). 

3.                     La recourante est
majeure et habite l'appartement d'environ 75 m2 dont l'acquisition lui est
refusée par la Commission foncière II. Elle s'est inscrite au contrôle des
habitants comme venant de France le 14 juillet 2003, en indiquant qu'elle
établissait sa résidence principale à Lausanne. En fait, elle résidait déjà à
Lausanne depuis juillet 2002, à l’Ecole hôtelière où elle poursuit ses études
dont la durée est prévue jusqu'en 2006. Dans l'acte de vente du 28 juillet
2003, elle a déclaré qu'elle voulait acquérir le logement en question
"pour y transférer son domicile légalement constitué et effectif en
Suisse". Elle a ouvert un compte auprès de la Banque cantonale
vaudoise et a pris, à son nom, une ligne téléphonique fixe à l'adresse
précitée. A l'appui de son recours, elle affirme qu'elle souhaite rester en
Suisse non seulement pendant la durée de ses études, mais également dans le
futur, ce qu'elle peut faire en vertu de l'Accord entre la Communauté
européenne et ses Etats membres d'une part, et la Confédération d'autre part,
sur la libre circulation des personnes conclu le 21 juin 1999 et entré en
vigueur le 1er juin 2002 (ALCP, RS 142.112.681). 

                                   La
recourante n’habite plus chez ses parents depuis de nombreuses années, sinon
durant les vacances et pour des périodes qui tendent à devenir de plus en plus
brèves. Elle a vécu dans un pensionnat en Angleterre depuis l’âge de 10 ans,
puis a été interne à l’Ecole hôtelière de Lausanne à partir de juillet 2002,
avant d’accomplir six mois de stage à l’étranger. Elle est ensuite revenue
s’installer à Lausanne en juillet 2003. Dans ces conditions, même si la
recourante garde des liens assez étroits avec ses parents, qui pourvoient
entièrement à son entretien, on ne peut pas considérer qu’elle a conservé son
domicile au lieu où ils habitent, en d’autres termes qu’elle garde avec ce lieu
des liens prépondérants par rapport à ceux qu’elle a pu créer à Lausanne, où
elle dispose de son propre appartement, qu’elle a meublé en déménageant son
mobilier et où elle passe la majeure partie de son temps. On doit au contraire
admettre qu’elle a fait de Lausanne le centre de son existence et que,
contrairement à la présomption posée par l’art. 26 CC, elle y a transféré son
domicile.

4.                     Il n’y a en outre pas
de raison de penser que l’acquisition d’un appartement par la recourante
constituerait en l’occurrence une opération fiduciaire permettant à ses
parents, domiciliés à l’étranger, d’effectuer un placement immobilier en
Suisse : on a vu que l’essentiel du prix d’acquisition a été financé par
un prêt, de sorte que l’on peut exclure une tentative de placement de capitaux
prohibée par la loi (v. art. 12 let. a LFAIE). Sans doute les parents de la
recourante ont-ils rendu ce prêt possible en fournissant eux-mêmes des
garanties, mais il n’y a pas de raison de voir dans leur démarche d’autre
objectif que de fournir à leur fille un logement à Lausanne, ce qui, compte
tenu de l’état actuel du marché locatif, pouvait se faire plus commodément par
l’acquisition d’une part de PPE que par la conclusion d’un bail à loyer. 

5.                     Il s’ensuit que la
recourante, ressortissante d’un Etat membre de la Communauté européenne, a son
domicile « légalement constitué et effectif en Suisse » au
sens de l’art. 5 al. 1 let. a LFAIE, de sorte qu’elle n’a pas besoin d’une
autorisation pour acquérir l’appartement sis au chemin ******** (parcelle n° 1********
du cadastre de Lausanne). 

                        Le recours étant
admis, les frais de la cause seront laissés à la charge de l’Etat (art. 38 et
55 LJPA). La recourante, qui a procédé par l’intermédiaire d’un avocat et obtient
gain de cause, a en outre droit à des dépens.

 

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.             Le recours est admis.

II.            La décision de la Commission foncière, section II, du 10
octobre 2003 est annulée.

III.           L’acquisition par X.________ de la parcelle n° 1********
du cadastre de Lausanne n’est pas soumise à l’autorisation prévue par l’art. 2
LFAIE.

IV.                    
Il n'est pas perçu d’émolument de
justice.

V.                     
L’Etat de Vaud versera à X.________,
par l’intermédiaire de la Commission foncière, section II, une indemnité de
1'000 (mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 26 janvier 2005/do

Le président:                                                                                             La
greffière:

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

 

Le présent arrêt peut faire l'objet, dans
les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au
Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi
fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)