# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5f15c989-92ce-58cf-a574-c12d8f8941ad
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-04-05
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 05.04.2016 R 2014 97
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2014-97_2016-04-05.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 14 97

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
RichterIn Audétat, Moser 

Aktuarin ad hoc Dedual

URTEIL

vom 5. April 2016

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,
Beschwerdeführerin

und

B._____ und C._____,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Clavadetscher, 

Beschwerdeführer
gegen 

Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gian Reto Zinsli, 

Beschwerdegegnerin
und

Ehepaar D._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger,

Beschwerdegegner

betreffend Baueinsprache

1. Am 31. Oktober 2008 stellten die Grundeigentümer E._____ und F._____ 

der Gemeinde X._____ das Gesuch um Anbau, Umbau und Fassaden-

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änderung ihres Wohn- und Ferienhauses auf der Parzelle 769 in X._____. 

Die Parzelle umfasst eine Grundstücksfläche von 497 m2 und liegt in der 

Wohnzone W1. Im Gesuch war vorgesehen, dass das Gebäude in einen 

Hausteil Süd (bestehend) und Nord (neu) unterteilt wird. Das bestehende 

Haus Süd umfasste eine Bruttogeschossfläche (BGF) von 104.5 m2 und 

eine Nettowohnfläche (NWF) von 88.89 m2. Im Baugesuch für diesen 

Hausteil wurden zwei weitere Nebenräume beantragt, die rund 25 m2 be-

anspruchten. Für Haus Nord, welches westseitig an das bestehende Ge-

bäude angebaut werden sollte, war im Baugesuch eine BGF von insge-

samt 68.75 m2 und eine NWF von 55.80 m2 vorgesehen. Gemäss Bauge-

such bestand für das geplante Haus Nord bereits im Keller und im Keller-

geschoss ein Nebenraum von 17.85 m2 und im Erdgeschoss eine BGF 

von 21.4 m2 und NWF von 17.35 m2. Im Baugesuch vermerkten die da-

maligen Grundeigentümer, dass der bestehende Gebäudeteil (Haus Süd) 

verkauft werden sollte. Das Baugesuch wurde vom 7. bis 27. November 

2008 öffentlich aufgelegt.

2. Am 14. November 2008 erhob das Ehepaar H._____ Einsprache gegen 

das Baugesuch (nicht bei den Akten) und beantragte, die Baubewilligung 

sei zu verweigern. Zudem sei die Zufahrt nicht geregelt und auf dem Pro-

jektplan könne eine Garage vorgesehen sein. Die Bauherrschaft bean-

tragte am 29. November 2008 die Abweisung der Einsprache.

3. Am 22., mitgeteilt am 24. Dezember 2008, beschloss die Baukommission 

der Gemeinde X._____, das Bauprojekt 2008/Nr. 60 werde unter Berück-

sichtigung der in den Erwägungen genannten "Besonderen Bemerkun-

gen" bewilligt und die dagegen erhobene Einsprache abgewiesen. Unter 

anderem wurde festgehalten, dass vor Baubeginn der Nachweis für einen 

Garagen-Parkplatz erbracht und grundbuchamtlich bestätigt sein müsse. 

Mauern mit einer Höhe von mehr als 1m seien gestützt auf Art. 21 Abs. 5 

BG mit Natursteinen zu verkleiden.

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4. Die am 22. Dezember 2008 erteilte Baubewilligung 2008/Nr. 60 wurde 

von der Baukommission der Gemeinde X._____ in der Folge zweimal ver-

längert: am 21., mitgeteilt am 23. Dezember 2009, bis zum 22. Dezember 

2010 sowie am 17., mitgeteilt am 19. Januar 2011, bis zum 22. Dezember 

2011.

5. Am 2. Mai 2011 stellte die Bauherrschaft sodann ein Zusatz-Baugesuch 

(Projektänderungsgesuch) zur Stammbaubewilligung 2008/Nr. 60 (Bau-

gesuch 2011/Nr. 17) mit folgenden Änderungen: Sie ersuchten um eine 

Erweiterung des in der Stammbaubewilligung 2008/Nr. 60 bewilligten 

Hauses Nord, den Neubau einer UF-Garage mit Anbau des dazugehöri-

gen Ausgangs ostseitig sowie um Bewilligung für die Erstellung einer 

neuen Zufahrt von der G._____-strasse über die unbebaute Parzelle 557, 

ebenfalls von Osten her. Das Projektänderungsgesuch sah eine Erweite-

rung der Bruttogeschossfläche (BGF) um 12.15 m2 und der Nettowohn-

fläche (NWF) um 12.82 m2 auf insgesamt 155.38 m2 bzw. 157.51 m2 vor. 

Die Bauherrschaft erklärte im Baugesuch, dass sich die maximale BGF 

durch den Landzukauf von 65 m2 (im Bereich der Einfahrt in die projektier-

te Tiefgarage an der östlichen Parzellengrenze) um 25 m2 erhöht hätte.

6. Gegen dieses Projektänderungsgesuch erhoben B._____ und C._____ 

am 19. Mai 2011 und I._____ sowie K._____ am 23. Mai 2011 Einspra-

che. Erstere wurde mit Schreiben vom 26. Mai 2011 zurückgezogen. 

7. Am 18., mitgeteilt am 20. Juli 2011, beschloss die Baukommission der 

Gemeinde X._____, das Bauprojekt 2011/Nr. 17 werde unter Berücksich-

tigung der in den Erwägungen genannten Auflagen und "Besonderen 

Bemerkungen" bewilligt. Die verbliebene Baueinsprache wurde in einem 

hier unwesentlichen Punkt gutgeheissen. Zudem hielt die Baukommission 

fest, dass die Stammbaubewilligung aus dem Jahr 2008 schon zweimal 

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verlängert worden sei, weshalb das Projektänderungsgesuch (Anm.: 

2011/Nr. 17) nicht mehr verlängerbar sei.

8. Nachdem die Bewilligung erteilt wurde, veräusserten die vormaligen 

Grundeigentümer das Grundstück am 9. Mai 2012. Als Bauherrschaft und 

Grundeigentümer trat von nun an das Ehepaar D._____ auf. 

9. Am 22. Mai 2012 legte das Ehepaar D._____ der Baukommission ein 

Projektänderungsgesuch (Baugesuch 2011/Nr. 17a) bezüglich der Zufahrt 

vor. Dieses wurde nicht öffentlich aufgelegt, da alle Anstösser mit dem 

Vorhaben einverstanden waren. Das Bauprojekt 2011/Nr. 17a wurde un-

ter Berücksichtigung der aufgeführten Auflagen mit Entscheid vom 31. 

Mai 2012, mitgeteilt am 5. Juni 2012, bewilligt. 

10. Am 1. Juni 2012 wurde gemäss Akten mit dem Garagenbau und dem Bau 

der Zufahrtsstrasse zu Parzelle 769 begonnen.

11. Am 8. Juni 2012 stellte die Bauherrschaft ein weiteres Gesuch um Anbau, 

Umbau und Fassadenänderung des Gebäudes auf Parzelle 769 in 

X._____. Sie beantragten, alle Aussenwände des Hauses sowie das 

Dach und der Boden des EG neu zu isolieren und mit einer aussenlie-

genden Wärmedämmung zu versehen. Auch das Dach sollte renoviert 

werden, ebenso die Fenster. Zudem wurde eine ostseitige Erweiterung 

des Hauses beantragt. Das Gesuch wurde vom 15. Juni bis zum 5. Juli 

2012 öffentlich aufgelegt.

12. Am 23., mitgeteilt am 24. Juli 2012, bewilligte die Baukommission das 

Gesuch. Sie hielt fest, dass die Baubewilligung vom 22. Dezember 2008 

für den Anbau westseitig und den Umbau zum Zweifamilienhaus (Baupro-

jekt 2008/Nr. 60) damit hinfällig werde. Auch die Baubewilligung vom 18. 

Juli 2011 betreffend die Projektänderung für den Anbau westseitig (Bau-

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projekt 2011/Nr. 17) falle dahin, jedoch behalte die Bewilligung 2011/Nr. 

17 für den Anbau der Garage ostseitig, in welcher vier Garagenplätze ge-

plant waren, sowie für die neue Zufahrt ihre Gültigkeit. 

13. Im Zuge der Vollendung der Bauarbeiten reichten die Anstösser A._____, 

Eigentümerin der Parzelle 522, sowie B._____ und C._____, Miteigentü-

mer der Parzelle 523, am 5. August 2013 bei der Gemeinde X._____ für 

den Garagenbau das Gesuch um Durchführung eines nachträglichen 

Baubewilligungsverfahrens ein. Das Bauvorhaben sei zu publizieren und 

ein Einspracheverfahren zu eröffnen. Eventualiter sei eine bereits erteilte 

Bewilligung für den bestehenden Garagenbau zu widerrufen. 

14. Mit Verfügung vom 4. Februar, mitgeteilt am 4. März 2014, wurde das 

Gesuch um Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens gutgeheis-

sen. Der Gemeindevorstand hielt darin fest, dass die Garage über das 

gewachsene Terrain hinausrage und damit den gesetzlichen Grenzab-

stand nicht einhalte. Die Südwand der Garage sei zudem ohne abge-

schrägte Oberkante ausgeführt und das Einfahrtstor sei in Abweichung 

von der Baubewilligung erstellt worden. Damit sei zumindest das formelle 

Baurecht verletzt worden, was ein nachträgliches Baugesuch erforderlich 

mache. 

15. Am 5. Mai 2014 stellten die Eheleute D._____ der Baukommission das 

Nachtragsgesuch zum Bauprojekt 2012/Nr. 35 um Abänderung der Gara-

ge und Erstellung einer neuen Mauer (Baugesuch 2012/Nr. 35b). Die be-

stehende Mauer südseitig zur Garage sollte rückgebaut und eine neue, 

zurückversetzte Mauer, welche allerdings westseitig weiter ausgedehnt 

werden sollte, erstellt werden. 

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16. Am 23. Mai 2014 erhoben A._____ und B._____ und C._____ Einsprache 

gegen das Baugesuch und beantragten, die Baubewilligung sei nicht zu 

erteilen. Die Bauherrschaft beantragte die Abweisung der Einsprache.

17. Mit Entscheid der Baukommission der Gemeinde X._____ vom 9., mitge-

teilt am 10. September 2014, wurde das nachträgliche Baugesuch ge-

nehmigt. Die Baukommission erwog: Die errichtete Garage entspreche 

nicht der Baubewilligung vom 18. Juli 2011, das Projekt sei nach der 

Grenzbereinigung der Parzelle 557 nach Osten vergrössert worden. Die-

se Verlängerung sei über dem gewachsenen Terrain und müsse als nicht 

unterirdische Baute den Grenzabstand für Nebenbauten von 2.5 m einhal-

ten. Durch die nicht abgeschrägte Oberkante der südlichen Aussenmauer 

könne das Gebäude nicht mehr als unterirdisch bestimmt werden und 

müsse den Grenzabstand von 2.5 m einhalten. Deshalb sei das nachträg-

liche Baubewilligungsverfahren angeordnet worden. Die Baukommission 

habe am 31. Mai 2012 das abgeänderte Projekt der Zufahrt und den vor-

zeitigen Baubeginn bewilligt. Die Änderung der Garage sei aber nicht Be-

standteil dieser Bewilligung gewesen. Nach der Erstellung des Rohbaus 

sei deshalb am 19. September 2012 ein Baustopp verfügt worden. Die 

Bauherrschaft habe anschliessend auf eigenes Risiko am Rohbau Ände-

rungen vorgenommen und das Bauvorhaben weiter ausgeführt. Mit der 

neuen südlichen Aussenmauer der Garage sei der Grenzabstand für Ne-

bengebäude von 2.5 m eingehalten. Der Zwischenraum zur bestehenden 

Mauer werde aufgefüllt. Die alte Aussenmauer diene neu als hinterfüllte 

Böschungsmauer und werde bis zur erlaubten Höhe gemäss den gesetz-

lichen Vorgaben ergänzt. Die Mauer sei mit Natursteinen zu verkleiden 

und die Absturzsicherung um das Höhenmass von der Böschungsmauer 

zurückversetzt. Die Baukommission beschloss im Lichte dieser Erwägun-

gen, dass das Bauprojekt 2012/Nr. 35b bewilligt werden könne. Die Ein-

sprache werde abgewiesen, soweit darauf einzutreten sei. Die Aus-

führung des Bauprojekts – der Rückbau der südlichen Garagenaussen-

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wand und Garagendecke innerhalb des Grenzabstands – habe bis zum 

15. September 2015 zu erfolgen. Die Baukommission betonte, unverän-

dert blieben die folgenden Bewilligungen:

"- 2011 / Nr. 17a vom 18. Juli 2011 (recte: 31. Mai 2012) für die Änderung der Zufahrt.

 - 2012 / Nr. 35 vom 23. Juli 2012 für den Umbau des bestehenden Einfamilienhauses und die 

Erhöhung des Daches sowie den Anbau ostseitig über der Garage."

18. Hiergegen erhoben A._____ sowie B._____ und C._____ (nachfolgend: 

Beschwerdeführer) am 8. Oktober 2014 Beschwerde an das Verwal-

tungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten, die Baubewilli-

gung vom 9./10. September 2014 sei aufzuheben. Eventuell sei die Bau-

bewilligung aufzuheben und an die Vorinstanz zum neuen Entscheid 

zurückzuweisen. Sie begründeten ihr Rechtsbegehren damit, die Garage 

sei als Hauptbau zu qualifizieren, halte aber teilweise die Grenzabstände 

selbst dann nicht ein, wenn sie als Nebenbau zu betrachten wäre. Ferner 

beklagten sie, sie hätten in der Einsprache vom 23. Mai 2014 beantragt, 

die neu errichtete Mauer gegen die Beschwerdeführer sei mit Naturstei-

nen zu verkleiden. In den Erwägungen, S. 4 der Baubewilligung, habe die 

Baubehörde darauf hingewiesen, dass die Mauer mit Natursteinen zu 

verkleiden sei, was aber im Dispositiv keinen Niederschlag gefunden ha-

be. Somit sei die Pflicht zur Verkleidung mit Natursteinen nicht rechtskräf-

tig verfügt. In einem Baugesuchsplan (s. Plan Nachtrag Garage/Mauer 

vom 4./25. April 2014, bewilligt am 9. September 2014) sei ein Vermerk 

betreffend Verkleidung mit Natursteinen enthalten. Eine solche Verklei-

dung beanspruche eine Tiefe von ca. 25 cm. Die Verkleidung sei in kei-

nem Schnittplan enthalten und sei auch nicht profiliert worden. Zudem 

überschreite die neu vorgesehene Garagengrenzmauer das gewachsene 

Terrain. Soweit dies ein Anbau sei, halte dieser den Grenzabstand von 

2.5 m nicht ein. Es sei zu überprüfen, ob das gewachsene Terrain entlang 

der Mauer richtig eingezeichnet sei. Selbst wenn es richtig eingezeichnet 

wäre, ergäbe sich durch die notwendige Absturzsicherung eine Über-

schreitung der zulässigen Höhe. Der Zaun habe aus Sicherheitsgründen 

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mindestens die Höhe von 1 m einzuhalten, womit die Gesamthöhe von 

Mauer und Zaun überschritten sei. 

19. Am 30. Oktober 2014 verzichtete die Gemeinde X._____ (Beschwerde-

gegnerin) auf eine Stellungnahme. Sie begrüsste es, wenn die Parteien 

eine Einigung fänden, wobei die Gemeinde eine vermittelnde Rolle ein-

nehmen könnte.

20. Auf Antrag der Eheleute D._____ vom 19. November 2014 wurde das 

Verfahren am 20. November 2014 zwecks Findung einer einvernehmli-

chen Lösung sistiert. Nach dem Scheitern der Verhandlungen wurde das 

Verfahren am 1. September 2015 wieder aufgenommen. 

21. Am 23. September 2015 wurde auf Antrag der Beschwerdegegner der 

Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.

22. Am 5. Oktober 2015 beantragten Ehepaar D._____ (Beschwerdegegner) 

die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Sie be-

gründeten dies damit, die Garage sei in der Hauptsache im Sommer 2011 

bewilligt worden. Es handle sich um eine Anbaute, wovon man auch 

schon im Sommer 2011 ausgegangen sei. Dagegen hätten sich die heuti-

gen Beschwerdeführer als Einsprecher nicht gewehrt. Die Garage sei als 

Nebenbau zu qualifizieren und halte die Grenzabstände ein. Das Gesuch 

betreffe auch die Bewilligung einer hinterfüllten Mauer im südlichen Par-

zellenteil der Beschwerdegegner. Diese halte die Abstandsvorschriften 

gemäss Art. 76 Abs. 2 KRG ein. Ferner sei die Verkleidung mit Natur-

steinmauern bewilligt worden und der Abstand werde nicht um 25 cm un-

terschritten. Die mit Naturstein verkleidete Mauer müsse im Licht, also im 

Ergebnis, den Grenzabstand einhalten. Die hinterfüllte Mauer werde mit 

Naturstein verkleidet. Damit sei der Bau der hinterfüllten Mauer zu Recht 

bewilligt worden. Eine Absturzsicherung sei nicht Gegenstand des Bau-

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gesuchs gewesen. Hier fehle es an einer beschwerdefähigen Verfügung, 

weswegen darauf nicht einzutreten sei. Sie werde eine dezent in Erschei-

nung tretende Absturzsicherung anbringen, zurückversetzt im rückwärti-

gen Garten, um sicherzustellen, dass niemand auf die hinterfüllte Mauer 

gelange. Die Mauer selbst werde nicht über die Absturzsicherung erhöht. 

23. Am 17. September 2015 verzichtete die Gemeinde erneut auf eine Stel-

lungnahme.

24. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Anträgen 

fest und vertieften ihre Standpunkte.

25. Am 23. November 2015 gab der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer 

seine Kostennote zu den Akten. Diese umfasst auch die Bemühungen für 

eine vergleichsweise Regelung. Er habe nicht nur mit dem Gegenanwalt, 

sondern auf dessen Wunsch auch mit der Architektin und mit der Gegen-

partei selber Verhandlungen geführt. Das Honorar nach Zeitaufwand (26 

h à Fr. 270.--) beträgt danach Fr. 7'020.-- zuzüglich Barauslagen pauschal 

zu 2 % (Fr. 140.40) zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer auf Fr. 7'160.40 (Fr. 

572.80) total Fr. 7‘733.20.

26. Am 17. Dezember 2015 edierte die dazu aufgeforderte Beschwerdegeg-

nerin sämtliche Baugesuchsakten. Diese Unterlagen wurden den Be-

schwerdegegnern auf ihren Wunsch noch zur Einsichtnahme zugestellt.

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, im 

Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingetreten.

Das Gericht zieht in Erwägung:

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1. a) Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Baubewilligungs- und Einspra-

cheentscheid vom 9., mitgeteilt am 10. September 2014, womit die Be-

schwerdegegnerin das nachträgliche Baugesuch der Beschwerdegegner 

bezüglich der Projektänderung der bereits bestehenden Garage und den 

Neubau einer Gartenmauer auf der Parzelle 769 in X._____ die Bewilli-

gung erteilte und die dagegen erhobenen Einsprachen abwies. Strittig 

und zu klären ist, ob die Bewilligungserteilung korrekt und im Einklang mit 

den bestehenden kommunalen und kantonalen Bauvorschriften erfolgte. 

Der angefochtene Entscheid ist demzufolge auf seine Rechtmässigkeit zu 

überprüfen.

b) Die Beschwerdeführer A._____, Eigentümerin der Parzelle 522, und 

B._____ und C._____, Eigentümer der Parzelle 523, sind als Verfü-

gungsadressaten beschwert und zur Erhebung der Beschwerde ohne 

Weiteres legitimiert (Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-

pflege [VRG; BR 370.100]). Auf die im Übrigen form- und fristgerechte 

Beschwerde ist damit einzutreten.

2. Bezüglich der Abgrenzung des Streitgegenstandes ist zu beachten, dass 

die Gemeinde in der Baubewilligung 2012/Nr. 35 vom 23., mitgeteilt am 

24. Juli 2012, unwidersprochen festgehalten hat, dass die Baubewilligung 

vom 22. Dezember 2008 für den Anbau westseitig und den Umbau zum 

Zweifamilienhaus damit hinfällig werde, ebenso die Baubewilligung vom 

18. Juli 2011 betreffend die Projektänderung für den Anbau westseitig. 

Die Bewilligung behalte dagegen für den Anbau der Garage ostseitig, in 

welcher vier Garagenplätze geplant waren, sowie für die neue Zufahrt ihre 

Gültigkeit. Ferner ist beachtlich, dass die Zufahrt (definitive Linienführung) 

mit der Bewilligung vom 31. Mai, mitgeteilt am 5. Juni 2011, bewilligt wur-

de. Die Bewilligung ist sodann gemäss den Ausführungen der Gemeinde 

in der angefochtenen Baubewilligung nur für die Zufahrt, nicht aber für die 

Änderung der Garage massgebend. Zudem bestätigte die Gemeinde in 

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der angefochtenen Baubewilligung, dass die Bewilligungen für die Ände-

rung der Zufahrt und für den Umbau des bestehenden Einfamilienhauses 

und die Erhöhung des Daches sowie den Anbau ostseitig über der Gara-

ge unverändert blieben. Der Umbau des bestehenden Einfamilienhauses 

und die Erhöhung des Daches sowie der Anbau ostseitig über der Garage 

sind vor diesem Hintergrund nicht Prozessthema, ebenso wenig die Zu-

fahrt. Es geht lediglich um die Garage respektive um die neu projektierte 

Garagenmauer und die Gartenmauer. 

3. In materieller Hinsicht ist zu prüfen, ob das nachträgliche Baugesuch von 

der Beschwerdegegnerin zu Recht bewilligt wurde. Dazu ist in einem ers-

ten Schritt zu prüfen, ob bereits Teile des Projektes rechtskräftig bewilligt 

wurden. 

a) Die Beschwerdeführer bringen gegen die Bewilligungserteilung vor, die 

Beschwerdegegner hätten die Garage im Rahmen des nachträglichen 

Baugesuchs auf den notwendigen Grenzabstand zurückzunehmen müs-

sen. Stattdessen hätten sie im Innern der Garage eine weitere Mauer 

hochgezogen, welche nach Angaben im Baugesuch einen Grenzabstand 

von 2.5 m einhalte, allerdings nicht überall (beim Schnitt QP 1 2.37 m und 

beim Schnitt QP 3 2.47 m).

b) Die Beschwerdegegner versuchen aus dem Umstand, dass die die Gara-

ge grundsätzlich nach den Plänen der – rechtskräftigen – Bewilligung er-

stellt worden sei, dagegen für sich abzuleiten, dass der Grenzabstand zu 

Parzellen 522 und 523 der Beschwerdeführer und die Vorschriften über 

die Gebäudelänge nicht eingehalten werden müssten. Sie führen aus, 

dass die Garagendecke in diesem Bereich längst rechtskräftig bewilligt 

worden sei und die Garage, abgesehen von der nicht bewilligten Ände-

rung im Einfahrtsbereich und nicht ausgeführten Abschrägung der Ober-

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kante der Südwand, gemäss der Baubewilligung vom 18. Juli 2011 erstellt 

worden sei. 

c) Die Beschwerdegegner haben, wie ein Vergleich des Plans "Erschlies-

sung Parzelle 769 Zufahrt mit Neubauten UF-Garage" vom 20. April 2011, 

bewilligt am 18. Juli 2011, mit dem Plan "Nachtrag Garage/Mauer vom 

4./25. April 2014", bewilligt am 9. September 2014, zeigt, nicht nur die er-

wähnte, nicht bewilligte Änderung im Garageneinfahrtsbereich realisiert 

und die Oberkante der Südwand nicht abgeschrägt, sondern auch den 

Grundriss bei der Garagennordseite (Technikraum), die Ostwand der Ga-

rage (andere Führung) und die Höhe derselben (alter Plan: Lichte Höhe 

auf der Westseite 2.10 m, auf der Ostseite [bei der Einfahrt] 2.335 m, im 

neuen Plan lichte Höhe auf der Westseite 2.34 m, auf der Ostseite [bei 

der Einfahrt] 2.19 m) anders als bewilligt ausgeführt. Die Garage alt wur-

de als unterirdisch bewilligt, die Garage neu an der Südseite gemäss an-

gefochtener Baubewilligung zumindest teilweise oberirdisch erstellt, wie 

der Passus "[d]urch die nicht abgeschrägte Oberkante der südlichen Aus-

senmauer kann das Gebäude nicht mehr als unterirdisch bestimmt wer-

den und muss den Grenzabstand von 2.5 m einhalten" oben auf S. 5 der 

angefochtenen Baubewilligung 2012/Nr. 35b besagt. Zudem brechen sie 

den zwischen den Mauern liegenden Teil des Garagendaches ab. Es 

wurde also mit der Bewilligung 2011/Nr. 17 etwas anderes bewilligt als 

später gebaut und nun zur Bewilligung beantragt wurde. Auf die Baube-

willigung 2011/Nr. 17 können sich die Beschwerdegegner zur Rechtferti-

gung allfälliger Widersprüche zum Baugesetz demnach nicht berufen. 

Warum die Gemeinde trotzdem der Meinung ist, die Baubewilligung 

2011/Nr. 17 sei bezüglich der Garage nicht dahingefallen, ist nicht nach-

vollziehbar.

4. In einem nächsten Schritt ist zu prüfen, welche Grenzabstände die Gara-

ge sowie die neu projektierte Garagenmauer einzuhalten hat. Grundsätz-

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lich werden die minimalen Grenzabstände im Zonenschema des Art. 44 

Baugesetz der Gemeinde vom 24. November 2002 (BG) festgelegt. Als 

Ausnahmebestimmung gilt Art. 48 Abs. 4 BG, welche für Nebenbauten 

einen geringeren Grenzabstand vorsieht. Diesbezüglich ist zu prüfen, ob 

die Garage als Hauptbau oder als Nebenbau zu qualifizieren ist. Die ein-

schlägige Bestimmung lautet:

Art. 48 Abs. 1 und 4 BG – Grenz- und Gebäudeabstand
1 Gebäude, die den gewachsenen Boden überragen, haben die im Zo-
nenschema festgelegten Grenzabstände einzuhalten. Als Grenzabstand 
gilt die kürzeste, waagrecht gemessene Entfernung zwischen der Umfas-
sungswand des Gebäudes und der Grundstücksgrenze.

[…]
4 Bei eingeschossigen An- und Nebenbauten, die bei der Ermittlung der 
Ausnützungsziffer nicht angerechnet werden, beträgt der Grenzabstand in 
allen Bauzonen 2.50 m.

a) Die Beschwerdeführer bringen vor, der Gebäudeteil, in dem sich die Ga-

rage befindet, müsse als Hauptbau qualifiziert werden und habe daher 

gegen Süden den in der Wohnzone 1 vorgeschriebenen Grenzabstand 

von 6.5 m einzuhalten. Ferner werde auch der seitliche Grenzabstand von 

4.5 m nicht eingehalten. Dass es sich um einen Hauptbau handle, wird 

damit begründet, dass das Untergeschoss ein nach aussen voll sichtba-

res Sockelgeschoss sei, umfassend Parkierungsfläche und Erschlies-

sungsflächen (Treppenhaus für das darüberliegende Haus, Skiraum und 

Technikraum), und damit zum Teil Ausnützungsziffer (AZ)-pflichtig sei. 

Die Garagierungsfläche sei ca. 15 m lang und übersteige diejenige des 

sogenannten Hauptgebäudes. Zwar gebe es im BG keine maximale 

Fläche für Anbauten. Der Figur zu Art. 48 und 49 BG sei aber zu entneh-

men, dass es sich um kleine Anhängsel zu einem Hauptbau handle. Das-

selbe ergebe sich aus der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmo-

nisierung der Baubegriffe (IVHB) vom 22. September 2005, welche hier 

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anwendbar sei. Danach seien Anbauten in ihren Dimensionen be-

schränkt. Die Garage sei somit ein Hauptbau und habe gegen Süden den 

Grenzabstand in der Wohnzone 1 (W1) von 6.5 m einzuhalten, weil er 

auch AZ-pflichtige Nutzungen enthalte. Selbst wenn die Garage allerdings 

als Nebenbau qualifiziert würde, überschreite die neu vorgesehene 

Grenzmauer der Garage bei den Schnitten QP 1 bis QP 5 das gewachse-

ne Terrain. Auch hier müsste daher der Grenzabstand von 2.5 m einge-

halten werden. Dies treffe jedoch nicht auf die Schnitte QP 1 bis QP 3 zu.

b) Die Beschwerdegegner halten dem entgegen, die IVHB sei vorliegend 

nicht anwendbar. Die Garage sei am 18. Juli 2011, also vor Inkraftsetzung 

der IVHB im September 2011, bewilligt worden. Zudem werde im Raum-

planungsgesetz für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) der Be-

griff "Anbau" nicht verwendet, womit dieser nicht unmittelbar Anwendung 

finde. Damit richte sich der Begriff "Anbau" bei Erteilung der Baubewilli-

gung im Juli 2011, in den Jahren der Baurealisierung und heute noch 

nach dem BG. Zwar sehe die Skizze zu Art. 48 BG nur eine kleine Anbau-

te vor, was aber nur beispielhaft zu sehen sei. Der Anbautenbegriff sei 

auch im BG nicht definiert. Indessen sage Art. 48 Abs. 4 BG, dass bei 

eingeschossigen An- und Nebenbauten, die bei der Ermittlung der Aus-

nützungsziffer nicht angerechnet würden, der Grenzabstand in allen Zo-

nen 2.5 m betrage. Die Garage sei eine solche Anbaute/Nebenbaute. Sie 

sei eingeschossig und werde bei der Ermittlung der Ausnützungsziffer 

nicht angerechnet. Dies sei im Ermessen der Baubehörde. Die im Juli 

2011 grundsätzlich rechtskräftig bewilligte Garage bzw. deren Grund-

fläche liege weitmehrheitlich unter dem gewachsenen Terrain. Die jetzt 

bewilligte Zurücknahme der südlichen Mauer verstärke dies noch. Die Ga-

ragenfläche unter dem gewachsenen Terrain sei "ungefähr deutlich klei-

ner" als die Fläche, die die Beschwerdeführer als Hauptgebäude bezeich-

neten. Nur ein kleiner Teil der Garagenfläche im Südosten liege in einem 

Bereich, wo die Garage über dem gewachsenen Terrain liege oder zu lie-

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gen komme. Das Geschoss der Garage mit den Technikräumen sei ins-

gesamt nicht anrechenbar. Sie hätten die heutige Südwand, soweit sie 

über das gewachsene Terrain rage, in einer Entfernung von mindestens 

2.5 m von der Parzellengrenze neu projektiert, was eine namhafte Redi-

mensionierung der Garage und ihrer Fläche zur Folge haben werde und 

womit der Grenzabstand von Art. 48 Abs. 4 BG eingehalten werde. Dies 

geschehe ohne Anerkennung einer Rechtspflicht. Es stimme, dass der 

Abstand von 2.5 m erst beim Querschnitt QP 4, nicht aber schon bei 

Schnitten QP 1-3 eingehalten werde. Indessen übersähen die Beschwer-

deführer, dass im Bereich der Querschnitte QP 1 bis QP 3 die zurückge-

nommene, neu zu errichtende Südwand ganz unter dem Boden liege, 

womit die Grenzabstandsvorschrift nicht zu beachten sei. Zudem über-

sähen die Beschwerdeführer, dass die Garagendecke einerseits selbst in 

diesem Bereich längst rechtskräftig – seit 2011 – bewilligt sei und ander-

seits, abgesehen von der nicht bewilligten Änderung im Einfahrtsbereich 

und nicht ausgeführten Abschrägung der Oberkante der Südwand, 

gemäss der Baubewilligung vom 18. Juli 2011 erstellt worden sei. Damit 

treffe diese Rüge ins Leere. 

c) Unbestritten muss die Garage als Nebenbau (vgl. dazu Urteil des Verwal-

tungsgerichts [VGU] R 15 7 vom 1. September 2015 E.2b und VGU R 12 

1 vom 26. April 2012 E.6.1.1) qualifiziert werden, falls sie nicht unterir-

disch ist. Sie ist es nicht, wie die Gemeinde im angefochtenen Entscheid 

korrekt festgestellt hat. Gemäss den Schnitten ist leicht festzustellen, 

dass das gewachsene Terrain bei allen Schnitten unter der Garagende-

cke – welche eben nicht als früher bewilligt gelten kann –, liegt. Somit hat 

die Garage den Grenzabstand von 2.5 m gemäss Art. 48 Abs. 4 BG ein-

zuhalten. Wie die Beschwerdeführer hilfsweise zu Recht ausführen, tut 

sie dies jedoch nicht überall, nicht beim Schnitt QP 1 (2.375 m), ebenso-

wenig beim Schnitt QP 2 mit 2.375 m, auch nicht beim Schnitt QP 3 mit 

2.47 m. Nur bei den Schnitten QP 4 bis QP 9 werden die 2.5 m von der 

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neuen Garagenwand eingehalten. Wieso die Gemeinde in der angefoch-

tenen Verfügung darauf kommt, dass "mit der neuen südlichen Aussen-

mauer der Garage der Grenzabstand Nebengebäude von 2.5 m eingehal-

ten ist", ist nicht nachvollziehbar.

5. Sodann ist zu prüfen, welche Grenzabstände die anstelle der bisherigen 

Garagenwand und neu höher erstellte vordere Gartenmauer einhalten 

muss.

a) Die Beschwerdeführer machen geltend, gemäss Art. 21 BG dürften Mau-

ern, Terrainveränderungen und Böschungen das Orts- und Landschafts-

bild nicht beeinträchtigen. Der Bau habe eine Länge von 20 m und verlet-

ze Art. 21 BG. Zudem fehle die Verkleidung mit Natursteinen. Deshalb sei 

die kommunale Natur und Heimatschutzkommission gemäss Art. 3 Abs. 4 

BG zur Stellungnahme aufzufordern. Auch bei QP 7, 8 und 9 sei die Si-

tuation schlimm, weil hier auf der Garage aufgemauert und 1.5 m weiter in 

Richtung der Beschwerdeführer eine weitere Mauer aufgestellt werde. 

Diese Situation, Mauer hinter Mauer, erhöhe nicht einmal den Um-

schwung der Eheleute D._____. Zwar hielten die bestehenden Beton-

mauern bei QP 4 bis QP 9 einen Grenzabstand von 1 m ein. Sie müssten 

aber noch mit Natursteinen verkleidet werden, was ca. 25 cm Tiefe bean-

spruche und somit werde der Grenzabstand gemäss Art. 76 Abs. 2 KRG 

um 25 cm unterschritten.

b) Die Beschwerdegegner halten dem entgegen, die vorgesehene vordere 

Mauer halte die Abstandsvorschriften gemäss Art. 76 Abs. 2 KRG ein. Für 

diese Mauer würden Teile der rechtskräftig bewilligten ursprünglichen Ga-

ragenmauer verwendet. Hinterfüllte Mauern seien nach Art. 76 Abs. 2 

KRG und Art. 21 Abs. 1 BG vom Grundsatz her zulässig, wenn sie die 

Abstandsvorschriften einhielten. Die hinterfüllte Mauer gehöre nicht mehr 

zur Garagenmauer, auch wenn sie unterirdisch miteinander verbunden 

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blieben. Es mache keinen Sinn, die unterirdischen Teile, die keine Ab-

standsvorschriften verletzten und nach aussen hin nicht in Erscheinung 

träten, abzubrechen.

c) Die anstelle der bisherigen Garagenwand und neu höher erstellte Gar-

tenmauer muss gemäss Art. 76 Abs. 1 KRG überall, wo sie höher als 1 m 

ist, einen Grenzabstand im Ausmass der Mehrhöhe, jedoch von maximal 

2.5 m einhalten. Art. 21 Abs. 4 BG ist nicht mehr anwendbar, wie sich aus 

Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 und dem folgenden Absatz des KRG ableiten lässt. 

An der Ostseite der Garage im Portalbereich beträgt die Mauerhöhe bei 

den Schnitten QP 7 bis QP 9 2 m, somit muss dort ein Abstand von 1 m 

eingehalten werden. Dies ist gemäss den Schnitten QP 7 bis QP 9 der 

Fall. Bei den übrigen Schnitten ist die Mauer weniger hoch als 2 m und 

die Grenzabstände sind dort, entsprechend der geringeren Mehrhöhe, 

eingehalten. Unklar ist, ob nur der neue Mauerteil mit Natursteinen zu 

verkleiden ist oder auch der bestehende Teil (alte Garagenmauer). Diese 

Unsicherheit hat die Gemeinde noch auszuräumen. Entgegen der Auffas-

sung der Beschwerdeführer ginge es im Übrigen zu weit, diese Mauer als 

einen Neidbau zu betrachten, welcher vor allem deshalb errichtet wird, 

um einen Nachbarn zu schikanieren und damit das Rechtsmissbrauchs-

verbot nach Art. 2 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; 

SR 210) verletzt, nützt das Bauwerk doch den Beschwerdegegnern zum 

Beispiel als Sichtschutz. 

6. Schliesslich bringen die Beschwerdeführer vor, dass das projektierte Ge-

bäude die zulässige Länge in der Wohnzone 1 gemäss Art. 49 BG über-

schreite. Die Beschwerdegegnerin habe sich dazu bei der Bewilligungser-

teilung nicht vernehmen lassen. Die Beschwerdegegner bringen dagegen 

vor, dass durch die Zurücknahme der Garagensüdmauer nach Norden die 

maximale Gebäudelänge eingehalten werde. Vorliegend muss die Garage 

zusammen mit dem Hauptgebäude als Nebenbaute (vgl. Art. 49 BG re-

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spektive die Skizze dazu) die Gebäudelänge von 18 m gemäss Art. 44 

BG (W1) einhalten. Ob dies der Fall ist, ist von der Gemeinde nicht unter-

sucht worden; jedenfalls ist der angefochtenen Baubewilligung diesbezüg-

lich nichts zu entnehmen. Nachdem die Nichteinhaltung der Gebäudelän-

ge von den Beschwerdeführern in ihrer Einsprache explizit gerügt wurde, 

handelt es sich hier um eine Rechtsverweigerung respektive eine Verlet-

zung des rechtlichen Gehörs. Diese Prüfung ist somit von der Gemeinde 

noch nachzuholen.

7. Bei diesem Verfahrensausgang erübrigen sich der Beizug der kommuna-

len Natur- und Heimatschutzkommission und die Vornahme eines Augen-

scheins und ebenso die Prüfung der weiteren Rügen der Beschwerdefüh-

rer. Die Beschwerde ist demnach, wie von den Beschwerdeführern even-

tualiter beantragt, gutzuheissen und die angefochtene Verfügung 

2012/35b ist aufzuheben. Die Angelegenheit ist im Sinne der Erwägungen 

an die Gemeinde zur erneuten Entscheidfindung zurückzuweisen.

8. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten in Höhe von 

Fr. 4'000.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich den Be-

schwerdegegnern aufzuerlegen. Sie haben die anwaltlich vertretenen und 

obsiegenden Beschwerdeführer nach Art. 78 Abs. 1 VRG zudem ausser-

gerichtlich angemessen zu entschädigen. Diesbezüglich kann die vom 

Rechtsvertreter der Beschwerdeführer eingereichte Honorarnote vom 

23. November 2015 in der Höhe von total Fr. 7'733.20 (inkl. 8% MWST) 

nicht unbesehen übernommen werden. Aufwendungen, welche im Zu-

sammenhang mit einer vergleichsweisen Regelung der Angelegenheit an-

fallen, sind nicht "notwendig" im Sinne von Art. 78 Abs. 1 VRG. Zudem 

sind die Beschwerdeführer "nur" mit ihrem Eventualantrag durchgedrun-

gen. Angesichts dessen erweist sich eine aussergerichtliche Entschädi-

gung in Höhe von Fr. 6'000.-- als angemessen. In diesem Umfang haben 

die Beschwerdegegner die Beschwerdeführer zu entschädigen. 

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Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und zum 

neuen Entscheid an die Gemeinde zurückgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 428.--

zusammen Fr. 4'428.--

gehen je zur Hälfte einerseits zulasten von Ehepaar D._____ und anderer-

seits der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-

ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 

zu bezahlen.

3. Das Ehepaar D._____ und die Gemeinde X._____ haben A._____ und 

B._____ und C._____ aussergerichtlich mit je Fr. 3'000.-- (inkl. MWST) zu 

entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]