# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 05393c28-caba-5122-a800-8d6291d57339
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-10-28
**Language:** de
**Title:** Teilrevision BZO, gewerblich befristet zur Verfügung gestellte Wohnungen: Anrechenbarkeit an den Wohnanteil
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0185/2022
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_i_nr._0185_2022_vom_28._oktober_2022.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE I Nr. 

R1S.2022.05090 
0185/2022     

Entscheid vom 28. Oktober 2022     

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Christian Hurter, Baurichterin 
Beatrice Bosshard, Gerichtsschreiber Paul Wegmann     

in Sachen 

Rekurrentinnen 

1.  A AG, […] 
2.  B AG, […] 
3.  C AG, […] 
4.  D AG, […] 

alle vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegnerinnen 

1.  Stadt Zürich, Gemeinderat, Stadthausquai 17, Postfach, 8022 Zürich  

vertreten durch Rechtsdienst des Hochbaudepartement der Stadt Zü-
rich, Amtshaus IV, Lindenhofstrasse 19, 8001 Zürich  

2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

betreffend 

Beschluss  des  Gemeinderats  der  Stadt  Zürich  vom  22.  September  2021; 
Teilrevision Bau- und Zonenordnung, Nichtanrechenbarkeit an Wohnanteil; 
Genehmigungsverfügung der Baudirektion Kanton Zürich Nr. 0052/22 vom 
22. März 2022 
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 22. September 2021 setzte der Gemeinderat der Stadt 

Zürich eine Änderung von Art. 6 und 40 der Bau- und Zonenordnung (BZO) 

betreffend Wohnanteil  fest.  Mit  Verfügung  vom  22.  März  2022  erfolgte  die 

Genehmigung  durch  die  Baudirektion  Kanton  Zürich  (beide  publiziert  am 

6. April 2022 im städtischen und am 8. April 2022 im kantonalen Amtsblatt). 

B. 

Mit gemeinsamer Eingabe vom 6. Mai 2022 erhoben die A AG, die B AG, die 

C AG und die D AG fristgerecht Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons 
Zürich  und  beantragten  die  Aufhebung  der  beiden  genannten  Entscheide, 

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der Rekurs-

gegnerschaft. 

C. 

Mit  Präsidialverfügung  vom  10.  Mai  2022  wurde  vom  Rekurseingang  Vor-

merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Mit  Vernehmlassung  vom  8.  Juni  2022  beantragte  die  Baudirektion  unter 

Verweis auf den Mitbericht des Amts für Raumentwicklung (ARE) vom 3. Juni 

2022 die Abweisung des Rekurses. Mit Vernehmlassung vom 9. Juni 2022 

beantragte  auch  die  Stadt  Zürich,  den  Rekurs  abzuweisen,  unter  Kosten- 

und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrentinnen. 

E. 

Mit Replik vom 27. Juni 2022 und Duplik vom 18. Juli 2022 hielten die Re-

kurrentinnen und die Stadt Zürich an ihren Anträgen fest. Die Baudirektion 

verzichtete  stillschweigend  auf  Einreichung  einer  Duplik.  Mit  Eingabe  vom 

2. August 2022 haben die Rekurrentinnen tripliziert. 

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Seite 2 

 
 
F. 

Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit zur Entscheidbegründung erfor-

derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Mit den angefochtenen Beschlüssen sollen Art. 6 BZO, welcher Teil der all-

gemeinen Vorschriften für Bauzonen bildet, sowie Art. 40 BZO, der zu den 
allgemeinen  Vorschriften  für  alle  Kernzonen  gehört,  geändert  werden.  Die 

fraglichen  Bestimmungen  regeln  den Wohnanteil.  Dabei  wird  im  gleichlau-

tenden  Absatz  1  festgehalten,  von  der  anrechenbaren  Fläche  der  Vollge-

schosse  und  der  solche  ersetzenden  Dach-  und  Untergeschosse  eines 

Grundstücks sei mindestens der im Zonenplan festgelegte Anteil als Wohn-

fläche zu realisieren, während die folgenden Absätze weitere Spezifizierun-

gen enthalten. 

Neu soll in beiden Bestimmungen ein gleichlautender Absatz 1bis eingefügt 
werden, welcher wie folgt lautet: "Die Wohnung als Ganzes wird dem Wohn-

anteil gemäss Abs. 1 nicht angerechnet, sobald sie oder Teile davon regel-

mässig befristet für weniger als ein Jahr gewerblich zur Verfügung gestellt 

wird und zugleich in der Wohnung keine Person ihren Hauptwohnsitz hat o-

der  keine  Person  die  Wohnung  im  Sinne  von  Art.  2  Abs.  3  lit.  a,  c  oder  g 

Bundesgesetz über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz [ZWG]) nutzt." 

Der  referenzierte  Art.  2  Abs.  3  des  Zweitwohnungsgesetzes  -  welches  in 

Art. 2 Abs. 2 Erstwohnungen als Wohnungen umschreibt, die von mindes-

tens einer Person genutzt werden, die gemäss Art. 3 lit. b des Registerhar-

monisierungsgesetzes  (RHG)  in  der  Gemeinde,  in  der  die  Wohnung  liegt, 

niedergelassen ist, während gemäss Art. 2 Abs. 4 ZWG eine Zweitwohnung 

eine Wohnung ist, die weder eine Erstwohnung ist noch einer Erstwohnung 

gleichgestellt ist - umschreibt die den Erstwohnungen gleichgestellten Woh-

nungen. Als solche gelten Wohnungen, die zu Erwerbs- oder Ausbildungs-

zwecken dauernd bewohnt werden (lit. a), von einem Privathaushalt dauernd 

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bewohnt werden, der im gleichen Gebäude eine andere Wohnung dauernd 

bewohnt (lit. b), von Personen dauernd bewohnt werden, die sich nicht beim 

Einwohneramt melden müssen, insbesondere von diplomatischem Personal 

und Asylsuchenden (lit. c), seit höchstens zwei Jahren leer stehen, bewohn-

bar sind und zur Dauermiete oder zum Kauf angeboten werden (Leerwoh-

nungen) (lit. d), zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden und wegen 

der  Höhenlage  nicht  ganzjährig  für  landwirtschaftliche  Zwecke  zugänglich 

sind (lit. e), durch Unternehmen zur kurzzeitigen Unterbringung von Personal 

genutzt werden (lit. f), als Dienstwohnungen für Personen, die insbesondere 

im Gastgewerbe, in Spitälern und in Heimen tätig sind, genutzt werden (lit. g) 

oder rechtmässig vorübergehend anders als zum Wohnen genutzt werden 

(lit. h). 

Die strittige Änderung sieht weiter eine – wiederum gleichlautende – Anpas-

sung von Art. 6 Abs. 2 bzw. Art. 40 Abs. 2 BZO vor. Die geltende Fassung 

dieser  Bestimmungen  lautet  wie  folgt:  "Ist  ein  Wohnanteil  vorgeschrieben, 

müssen anrechenbare Flächen im Dachgeschoss dem Wohnen dienen. Vor-

behalten  bleibt  eine  Verlegung  gemäss  Abs.  3."  Neu  wird  der  erste  Satz 

durch  folgenden  Zusatz  ergänzt:  "…  wobei  die  regelmässig  befristete  ge-

werbliche Zurverfügungstellung für weniger als ein Jahr unzulässig ist, falls 

in der Wohnung nicht zugleich eine Person mit Hauptwohnsitz oder eine im 

Sinne von Art. 2 Abs. 3 lit. a, c oder g Zweitwohnungsgesetz gleichgestellte 

Person wohnt". 

Überdies sollen Art. 6 und 40 BZO je durch einen Absatz 2bis ergänzt werden, 
welcher wie folgt lautet: "Von der Regelung betreffend Nichtanrechenbarkeit 
(Abs.  1bis  und  2)  sind solche Wohnungen  ausgenommen,  die  von der  Ge-
meinde oder Privaten im Rahmen der Erfüllung öffentlicher Aufgaben zum 

Zwecke der Unterbringung von Hilfebedürftigen zur Verfügung gestellt wer-
den." 

Schliesslich  ist  vorgesehen,  den  derzeit  in  Kraft  stehenden  Art.  40  Abs.  6 

BZO, wonach Zweitwohnungen nicht auf die Wohnanteilsfläche angerechnet 

werden, zu streichen. 

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2. 

Die Rekurrierenden berufen sich zur Begründung ihrer Legitimation darauf, 

Ziel der angefochtenen Gesetzesänderung sei es, die privaten Zweitwohnun-

gen sowie Business-Apartments vom Wohnanteil auszunehmen. Die Rekur-

rentinnen  seien  alle  Mieterinnen  diverser  Wohnungen/Apartments  in  der 

Stadt Zürich, die sie mit Möbeln ausstatten und – unter Anbieten von Ser-

vicedienstleistungen – in gewerblicher Weise weitervermieten würden, häu-

fig auch für die Dauer unter einem Jahr. Da sie vorwiegend Apartments/Woh-

nungen  in  Liegenschaften  mit  Wohnanteil  mieten  würden,  werde  das  Ge-

schäftsmodell  der  Rekurrentinnen  bei  Inkrafttreten  der  BZO-Revision  über 

kurz  oder  lang  massiv  beeinträchtigt  bzw.  gänzlich  verunmöglicht,  da  zum 

einen  denkbar  sei,  dass  bei  grösseren  Umbauten  von  gemieteten  Liegen-

schaften hernach die neuen Regeln zur Anwendung gelangen würden und 

da sie zum andern in der Wahl neuer Wohnungen sehr stark eingeschränkt 

würden. Da in der Stadt Zürich praktisch alle Gebiete einen Wohnanteil auf-

weisen würden, wäre die wirtschaftliche Tätigkeit der Rekurrentinnen massiv 

eingeschränkt, was deren wirtschaftliche Existenz bedrohen würde. Sodann 

wird  in  der  Rekursschrift  für  die  einzelnen  Rekurrentinnen  jeweils  deren 

Zweck gemäss Handelsregistereintrag wiedergegeben und auf deren Inter-

netauftritt - dem sich insbesondere die angebotenen Wohnungen entnehmen 

lassen - verwiesen. Weiter werden bezüglich der Rekurrentinnen 1, 2 und 4 

für ausgewählte Wohnungen sowohl die Mietverträge als auch Auszüge aus 

dem Geoinformationssystem (GIS) der Stadt Zürich, aus denen sich der je-

weilige Mindestwohnanteil der fraglichen Grundstücke ergibt, eingereicht. 

Aus diesen Angaben ergibt sich ohne Weiteres, dass die Rekurrentinnen von 

der strittigen BZO-Revision stärker als beliebige Dritte betroffen sind und ein 

schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung der angefochtenen Entscheide 

haben,  was  seitens  der  Rekursgegnerschaft  denn  auch  zu  Recht  nicht  in 
Frage gestellt wird. Sie sind somit gemäss § 338a des Planungs- und Bau-

gesetzes (PBG) zur Rekurserhebung legitimiert. Dies gilt insbesondere auch 

für die Rekurrentin 3, auch wenn für diese keine Mietverträge ins Recht ge-

legt und entgegen der Ankündigung in der Rekursschrift auch nicht nachge-

reicht wurden, ergibt sich doch auch bezüglich dieser Rekurrentin aufgrund 

ihres Internetauftritts (vgl. […]; zuletzt besucht am 6. Oktober 2022), dass sie 

Wohnungen in Gebieten, für die ein Wohnanteil festgesetzt ist, in einer po-

tentiell von der strittigen Regelung erfassten Weise vermietet. Da auch die 

übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 

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Seite 5 

 
 
3.1 

Die Rekurrentinnen führen aus, sie verstünden den Sinn der Änderungsvor-

lage  bereits  aus  volkswirtschaftlichen  Gründen  nicht.  Die  Stadt  Zürich  sei 

eine international ausgerichtete Stadt mit diversen internationalen oder inter-

national  tätigen  Unternehmen,  die  hochqualifizierte  Mitarbeiter  benötigen 

würden, welche teilweise aus dem Ausland nach Zürich kämen. Dabei gebe 

es Personen, die nur eine kurze Zeit in Zürich wohnten, doch stelle sich die 

Frage, ob dies per se schlecht sei, da es Menschen seien, die sich so wie 

jede  Zürcherin  und  jeder  Zürcher  verhielten,  und  der  Unterschied  letztlich 

schlicht und einfach die Aufenthaltsdauer sei. Die geplante BZO-Anpassung 

führe  zu  einer  verpönten  Unterscheidung  zwischen  Einwohnern  1.  Klasse 

und  Einwohnern  2.  Klasse.  Die  Mieter  von  möblierten  Apartments  seien 

meist gute, wenn auch teilweise nur befristete Steuerzahler, wobei sich im 

Übrigen nicht wenige dieser Kurzaufenthalter in der Stadt definitiv bzw. zu-

mindest für eine längere Zeit niederlassen würden. Wenn nun die Anbieter 

von  möblierten  Apartments  in  ihrer  wirtschaftlichen  Tätigkeit  derart  beein-

trächtigt würden, sei ein negativer Einfluss auf die Verfügbarkeit von kurzfris-

tig  buchbarem  Wohnraum  zu  erwarten,  womit  ein  Marktvorteil  von  Zürich 

wegfalle, zumal die gegenüber den Anbietern von Apartmens privilegierten 

Hotels dieses Angebot nicht bereitstellen könnten. 

Im Einzelnen machen die Rekurrentinnen sodann geltend, was folgt: Die vor-

gesehene BZO-Teilrevision führe zu einer öffentlich-rechtlichen Eigentums-

beschränkung und stelle einen Eingriff in die Wirtschaftsfreiheit dar, weshalb 

sie  die  Vorgaben  gemäss  Art.  36  der  Bundesverfassung  (BV)  einzuhalten 

habe. Dabei fehle es zunächst an der erforderlichen gesetzlichen Grundlage, 

da  der  Stadt  Zürich  für  die  geplante  Änderung  die  Regelungskompetenz 

fehle. Zwar ergebe sich aus § 49a Abs. 3 PBG unstreitig die Kompetenz zur 

Einführung von minimalen bzw. maximalen Wohnanteilen. Vorliegend sei je-
doch geplant, den Begriff "Wohnanteil" eigenständig und neu zu definieren 

und  zwar  abweichend  zum  Begriff  der  "Wohnnutzung".  Der  Begriff  des 

"Wohnanteils"  sei  jedoch  untrennbar  mit  dem  Begriff  des  "Wohnens"  bzw. 

der "Wohnnutzung" verbunden, bei welchem es sich um eine kantonale De-

finition gemäss § 52 Abs. 1 PBG handle. Die Wohnnutzung umfasse nicht 

nur  die  Erstwohnungen,  sondern  auch  die  Zweitwohnungen,  Hotels,  Busi-

ness-Apartements usw., was auch im Erläuterungsbericht vom 9. November 

2022  (act.  11.8)  –  dem  zufolge  die  Arten  der Wohnnutzung,  die  neu  nicht 

mehr dem Wohnanteil angerechnet würden, gemäss Bauordnung weiterhin 

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zulässig  seien  –  bestätigt  werde.  Die Wohnnutzung  mit  Bezug  auf die  Zo-

nenkonformität  und  den Wohnanteil  unterschiedlich  zu  definieren,  sei  vom 

kantonalen Recht nicht vorgesehen und daher nicht zulässig. Diese Auffas-

sung habe auch der Stadtrat von Zürich bis fast zuletzt geteilt, wie sich der 

Weisung vom 7. März 2012 (act. 5.85) entnehmen lasse. Im Übrigen bewege 

sich die Stadt Zürich mit der strittigen Anpassung im Bereich des Zweitwoh-

nungsgesetzes, ohne dass aber eine Kompetenz der Kantone oder Gemein-

den  bestehe,  dessen  Regelungen  zu  konkretisieren,  zu  verschärfen  oder 

aufzuweichen.  Weiter  fehle  es  an  einem  öffentlichen  Interesse:  Dem  Pla-

nungsbericht  (act.  11.8)  lasse  sich  insoweit  lediglich  entnehmen,  dass  mit 

der strittigen Teilrevision der Wohnraum im Umfang der Wohnanteilspflicht 

primär für die ansässige Bevölkerung vorbehalten sein solle. Weshalb dieser 

Schutz notwendig sein solle, werde jedoch nicht aufgezeigt. Dies sei auch 

nicht  verwunderlich,  da  gemäss  dem  Planungsbericht  Zweitwohnungen  im 

Verständnis  der  neuen  Regelung  lediglich  3,3  %  aller  Wohnungen  in  der 

Stadt  Zürich  seien.  Auch  die  vom  Stadtrat  beauftragte  E  AG  sei  in  ihrem 

Schlussbericht vom 18. Dezember 2017 (vgl. [auszugsweise] act. 5.86 und 

act. 11.2 bzw. [vollständig] https://www.stadt-zuerich.ch/prd/de/index/ stadt-

entwicklung/gesellschaft-und-raum/entwicklung-wohnstadt-2/fakten/  zweit-

wohnungen.html; zuletzt besucht am 6. Oktober 2022) zu einem ähnlichen 

Ergebnis gelangt und zum Schluss gekommen, dass in der Stadt Zürich kei-

nerlei Massnahmen erforderlich seien, wobei sich der Stadtrat in seiner Wei-

sung vom 4. April 2018 (act. 5.87) dieser Auffassung angeschlossen habe. 

Ohnehin  habe  sich  das  öffentliche  Interesse  an  Massnahmen  zum  Schutz 

von Wohnnutzungen im Laufe der Zeit massiv geändert, da derzeit die Be-

völkerung  der  Stadt  Zürich  wachse  und  es  eine  gute  Durchmischung  von 

Wohn-  und  Arbeitsmöglichkeiten  gebe,  so  dass  eigentlich  gefragt  werden 

müsste, ob nicht der Wohnanteilsplan anzupassen wäre. Ebenfalls kein aus-

reichendes öffentliches Interesse stelle der Lärmschutz dar, da es sich bei 
den ins Visier genommenen Zweitwohnungen meist um möblierte Wohnun-

gen handle, bei denen der Umzugsaufwand lärmtechnisch nicht ins Gewicht 

falle. Weiter monieren die Rekurrentinnen die fehlende Verhältnismässigkeit 

der strittigen Massnahme: Diese sei nicht geeignet, den Schutz der Erstwoh-

nungen zu gewährleisten, da Letztere nicht gefährdet seien und zudem die 

Anzahl an Zweitwohnungen mit 3,3 % derart gering sei, dass kein Einfluss 

auf den Wohnungsmarkt zu erwarten sei. Selbst wenn es im Übrigen nicht 

ausreichend bezahlbaren Wohnraum gäbe, würde dieses "Problem" nicht mit 

der  geplanten  BZO-Änderung  gelöst,  da  Personen,  für  die  ein  möbliertes 

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Apartment  in  Frage  käme,  irgendwo  wohnen  müssten,  so  dass  sich  -  da 

diese Personen entweder in den wenigen Gebieten ohne Wohnanteil woh-

nen  dürften  oder  unbefristete  Mietverträge  eingehen  könnten  -  an  der  ge-

samthaften Leerstandsquote nichts ändere. Zudem stünden das angestrebte 

Ziel  bzw.  die  zu  erreichenden  Wirkungen  in  keinem  Verhältnis  zum  damit 

verbundenen Eingriff in das Grundeigentum und die Wirtschaftsfreiheit. Auch 

das Zweitwohnungsgesetz gelange nur zur Anwendung, wenn der Zweitwoh-

nungsanteil  20  %  übersteige,  wovon  die  Stadt  Zürich  weit  entfernt  sei. 

Schliesslich machen die Rekurrentinnen geltend, es bestehe kein sachlicher 

Grund für eine Ungleichbehandlung von Erstwohnungen und diesen gleich-

gestellten Wohnnutzungen  auf  der  einen  und  den  sogenannten  Zweitwoh-

nungen  auf  der  anderen  Seite,  da  sämtliche  Nutzungsarten  dem  Wohnen 

dienen würden. Ausserdem erfolge mit der Anrechnung von Hotelnutzungen 

an den Wohnanteil eine sachlich nicht begründbare Ungleichbehandlung zu 

den Zweitwohnungen. Es bleibe der schale Nachgeschmack, dass mit der 

geplanten Änderung die Hotelbranche gegenüber den Anbietern von möb-

lierten  Apartments  gestärkt  werden  und einen Wettbewerbsvorteil  erhalten 

bzw. der absehbare Widerstand der Hotelbranche verhindert werden solle. 

Für einen solchen wirtschaftspolitisch motivierten Eingriff in die Wirtschafts-

freiheit sei die Stadt Zürich nicht kompetent und dieser erweise sich als un-

sachlich und damit als unzulässig. 

3.2 

Dem hält die Baudirektion in ihrer Vernehmlassung - nach einleitendem Hin-

weis auf die (beschränkte) Kognition der Genehmigungsinstanz - entgegen, 

auch  raumplanerisch  bedingte  Massnahmen  könnten  eine  Einschränkung 

der  gewerblichen  und  wirtschaftlichen  Betätigungsmöglichkeiten  mit  sich 

bringen, was nicht im Widerspruch zur Wirtschaftsfreiheit stehe. Gemäss Ka-
pitel 1.2.4 und 1.3.1 des regionalen Richtplans Zürich sei unter anderem die 

Schaffung und Erhaltung des Wohnraumangebots für unterschiedliche Ziel-

gruppen und Lebenssituationen eine zentrale Aufgabe. In Kapitel 3.6.3 b des 

kommunalen Richtplans sei sodann hinsichtlich einer sozialverträglichen In-

nenentwicklung festgehalten, dass die Stadt die Entwicklung der Anteile und 

räumlichen Verteilung der Zweitwohnungen in periodisch dichten Abständen 

beobachte und überprüfe und bei Bedarf geeignete Massnahmen ergreife. 

Ziel der angefochtenen Regelung sei, dass bestehender Wohnraum im Um-

fang der vorgeschriebenen Wohnanteilspflicht in erster Linie der städtischen 

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Bevölkerung zur Verfügung stehe, um so den knappen Wohnraum bestmög-

lich zu schützen. Dabei seien die von der Regelung erfassten Wohnungen 

weiterhin in allen Zonen, in welchen Wohnnutzungen zulässig seien, zonen-

konform.  Entsprechend  könnten  Anbietende  solcher  Wohnungen  ihr  Ge-

schäftsmodell in allen der Wohnnutzung zugänglichen Zonen betreiben, je-

doch ausserhalb der geltenden Wohnanteilspflicht. Es erfolge eine differen-

zierte Regelung zur Nutzweise im Zusammenhang mit dem Wohnanteil, was 

in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Nichtanrechenbarkeit gewis-

ser Beherbergungsbetriebe an den Mindestwohnanteil gestützt worden sei. 

Mit § 49 Abs. 1 i.V.m. § 49a Abs. 3 PBG liege eine genügende gesetzliche 

Grundlage  vor.  Mit  den  richtplanerischen  Festlegungen  dokumentiere  die 

Stadt  Zürich  zudem  ein  öffentliches  Interesse  am  Schutz  eines  attraktiven 

Wohnangebots für die städtische Bevölkerung. Im Übrigen würden die Re-

gelungen des Zweitwohnungsgesetzes weder konkretisiert noch davon ab-

gewichen. 

Die Stadt Zürich hält vernehmlassungsweise fest, § 49a Abs. 3 PBG bilde 

die gesetzliche Grundlage für die Festsetzung der Wohnanteilspflicht, aber 

auch dafür, dass die Bauordnung - in Art. 6 Abs. 4 und 5 - die Herabsetzung 

des vorgeschriebenen Wohnanteils für spezifische Nutzungen erlaube. Dies 

zeige, dass nach dem Grundsatz a maiore ad minus auch ganz spezifische 

Nutzungen, Betriebe und Einrichtungen beschränkt oder privilegiert werden 

könnten. Gleichermassen dürfe die Stadt Zürich gestützt auf § 49a Abs. 3 

PBG  in  ihrer  BZO  die  Wohnnutzung  generell  oder  nach  dem  genannten 

Grundsatz spezifische Wohnnutzungen beschränken. Unabhängig davon sei 

auf  die  verwaltungsgerichtliche  Rechtsprechung  zu  verweisen,  wonach  § 

49a  Abs.  3  PBG  den  Gemeinden  generell  einen  weiten  Spielraum  für  die 

Umschreibung der zulässigen Nutzweisen eröffne und sie selbst innerhalb 

einer zulässigen Nutzungsart spezielle dazu zählende Nutzungen einschrän-
ken oder auch ausnützungsmässig privilegieren könnten. Hinsichtlich des öf-

fentlichen Interesses macht die Stadt Zürich geltend, es handle sich um ei-

nen unbestimmten Rechtsbegriff, dessen Gegenstand und Umfang die kom-

munale Planungsträgerin einzelfallweise im Rahmen der Rechtsordnung zu 

bestimmen  habe,  wobei  sie  grundsätzlich  Autonomie  besitze  und  ihr  ein 

grosser Beurteilungsspielraum zukomme. Gegenwärtig sei in der Stadt Zü-

rich eine Entwicklung feststellbar, wonach eine stete Erhöhung des Angebots 

an temporären Wohngelegenheiten stattfinde, wobei es wegen des vorhan-

denen Wohnungsbestands und der hohen Standortgunst der Stadt Zürich für 

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Seite 9 

 
 
alternative Wohnnutzungen sehr wahrscheinlich sei, dass sich dieser Trend 

auch  in  Zukunft  fortsetze.  Das  mit  dem  angefochtenen  Gemeinderatsbe-

schluss umschriebene öffentliche Interesse bestehe darin, die schleichende 

Fortsetzung dieser Entwicklung dahingehend zu steuern, dass das Angebot 

an langfristigen Wohnnutzungsverhältnissen gemäss dem von der Bauord-

nung  vorgesehenen  Wohnanteil  erhalten  bleibe,  was  im  Einklang  mit  den 

Planungsgrundsätzen  -  namentlich  gemäss  Art.  3  Abs.  3  des  Raumpla-

nungsgesetzes (RPG) - stehe. Dieses öffentliche Interesse ordne sich auch 

in  andere  übergeordnete  Vorgaben  -  wie  Kapitel  3.6.3  des  kommunalen 

Richtplans  oder  Art. 17  der  Gemeindeordnung  (GO)  -  ein.  Die  Verhältnis-

mässigkeit betreffend hält die Stadt Zürich fest, Zweck der BZO-Teilrevision 

sei es zu verhindern, dass wegen der Unterlassung einer Massnahme eine 

spätere Korrektur nicht mehr verhältnismässig wäre, weil dannzumal ein ge-

wachsener  Bestand  an  kurzfristigen  Wohngelegenheiten  nachträglich 

rechtswidrig gemacht würde, obwohl die Entwicklung schon früher bekannt 

gewesen sei. Auch mit der Revision verblieben den Rekurrentinnen umfang-

reiche Geschossflächen im heutigen baulichen Bestand, um ihr Geschäfts-

modell in Zukunft ausüben zu können, wobei die maximal möglichen Nutz-

flächen ausserhalb der Mindestwohnanteile in allen Zonen, in denen Woh-

nen zulässig sei, im Durchschnitt rund 40 Prozent an den insgesamt mögli-

chen Nutzflächen einer Liegenschaft ausmachten bzw. in absoluten Zahlen 

aktuell über 13 Millionen Quadratmeter nutzbare Geschossfläche ausserhalb 

des Wohnanteils  bestehe,  womit  ca. 270'000  Business-Apartments  erstellt 

werden könnten. Da es zudem grössere Gebiete mit einer Wohnanteilspflicht 

von 0 Prozent und weitere Gebiete mit tiefem Wohnanteil gebe, könnten die 

Rekurrentinnen  auch  weiterhin  für  Business-Apartments  ganze  Gebäude 

bzw. mehrere Stockwerke nutzen. 

3.3 

Im Rahmen der Replik weisen die Rekurrentinnen ergänzend darauf hin, der 

regionale Richtplan könne zur Begründung des öffentlichen Interesses nicht 

herangezogen  werden,  da  die  Formulierung  im  Gegenteil  impliziere,  das 

auch Wohnraum für temporäre Nutzungen möglich sein müsse. Der kommu-

nale Richtplan sei noch nicht rechtskräftig, wobei er im Übrigen aufgrund des 

Wortlauts  gerade  beweisen  würde,  dass  die  Zahlen  nicht  stiegen  und  die 

Business-Apartments daher unproblematisch seien. Die zitierte Rechtspre-

chung  sei  nicht  einschlägig,  da  sie  zum  Teil  Beherbergungsbetriebe,  zum 

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Seite 10 

 
 
Teil die Pflicht, dass die Nutzweise im Erdgeschoss Publikumsverkehr auf-

weisen müsse, betreffe. Die angefochtene Regelung führe Sinn und Zweck 

von § 49a Abs. 3 PBG ad absurdum, da es nicht die gesetzgeberische Ab-

sicht gewesen sei, den Gemeinden willkürliche Unterscheidungsmöglichkei-

ten in die Hand zu geben. Auch sei es absolut unverhältnismässig, gestützt 

auf die blosse Möglichkeit einer Erhöhung der Anzahl von Business-Apart-

ments eine Anpassung der BZO vorzunehmen. Mit dem Hinweis auf die ver-

bleibenden  nutzbaren  Geschossflächen  beweise  die  Stadt  Zürich  zudem 

selbst, dass die angefochtene Regelung nicht geeignet sei, da die an anderer 

Stelle zulässigen Apartments der von der Stadt Zürich angeführten "städti-

schen Bevölkerung" ebenfalls Wohnraum wegnehmen würden. 

Die Stadt Zürich verweist in ihrer Duplik auf eine Medienmitteilung von Sta-

tistik Stadt Zürich vom 23. November 2021 (act. 17.1), wonach in zentral ge-

legenen  Quartieren  erhöhte Werte  von Apartmentwohnungen festzustellen 

seien. Zudem weist sie darauf hin, dass gemäss einer Graphik zur genann-

ten Medienmitteilung (vgl. act. 17.2) letztes Jahr von 3720 Apartments 2020 

unbelegt gewesen seien. 

In ihrer Triplik entgegnen die Rekurrentinnen, mit der fraglichen Medienmit-

teilung  bestätige  die  Stadt  Zürich  die  rekurrentischen  Ausführungen,  dass 

kein Problem bestehe, da sich aus dem Bericht Fahrländer, dem Planungs-

bericht und der Medienmitteilung herleiten lasse, dass der Anteil an Zweit-

wohnungen im Jahr 2017 3,8 %, im Jahr 2020 3,3 % und im Jahr 2021 3,0 % 

betragen habe. Falsch und bestritten sei, dass die Apartments häufig unbe-

legt  seien,  wobei  es  ohnehin  beschämend  sei,  dass  die  Stadt  Zürich  eine 

Statistik aus dem Jahr 2021 bemühe, da dieses Jahr vom Coronavirus do-

miniert und damit für die Rekurrentinnen ein sehr schwieriges Geschäftsjahr 

gewesen sei. Die 2020 Apartments seien nicht unbelegt im Sinne von leer, 
sondern es würden dort keine angemeldeten Personen wohnen. Schliesslich 

stehe der Stadt Zürich in keinem Punkt ein Ermessen zu. 

4.1 

Gemäss Lehre und Rechtsprechung hat sich die Rekursinstanz bei der Über-

prüfung  von  Nutzungsplänen  und  Sondernutzungsplänen  einschliesslich 

Quartierplänen unbesehen ihrer grundsätzlich uneingeschränkten Überprü-

fungsbefugnis  (vgl.  §  20  Abs.  1  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes 

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[VRG]) aus Gründen der aus der Gemeindeautonomie (Art. 50 BV und Art. 

85  der  Zürcher  Kantonsverfassung  [KV])  abgeleiteten  Planungsautonomie 

Zurückhaltung  aufzuerlegen.  Diese  Zurückhaltung  gilt  insbesondere  dann, 

wenn es auf die Beurteilung der örtlichen Verhältnisse ankommt. Zudem ist 

das den Gemeindebehörden bei der Nutzungsplanung zustehende erhebli-

che prospektiv-technische Ermessen zu berücksichtigen. Die Rechtsmittel-

behörde darf nicht unter mehreren verfügbaren und angemessenen Lösun-

gen wählen bzw. eine zweckmässige Würdigung der Gemeinde durch ihre 

eigene  ersetzen.  Beruht  der  kommunale  Entscheid  auf  einer  vertretbaren 

Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu 

respektieren. Indessen ist ein Einschreiten der Rekursinstanz nicht erst dann 

verlangt, wenn die Würdigung der Gemeinde schlechthin unhaltbar oder will-

kürlich  ist;  es  genügt, wenn  sich  die  kommunale Planung  auf  Grund über-

kommunaler Interessen als unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zie-

len  und  Grundsätzen  der  Raumplanung  widerspricht  oder  wenn  sie  offen-

sichtlich unangemessen ist. Insofern ist die Gemeindeautonomie durch über-

geordnetes Recht eingeschränkt und die Gemeinde hat ihrem Planungsent-

scheid  eine  nachvollziehbare  Würdigung  der  massgebenden  Verhältnisse 

des Einzelfalls sowie eine vertretbare Interessenabwägung zu Grunde zu le-

gen (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, 

§ 20 Rz. 77 ff.; VB.2019.00681 vom 30. April 2021, E. 2.1; BGr 1C_428/2014 

vom 22. April 2015, E. 2.2). Dabei unterscheidet sich die Kognition der Ge-

nehmigungsbehörde  nicht  von  derjenigen  der  Rekursinstanz  (Donatsch, 

a.a.O., § 20 Rz. 77 ff.; BGr 1P.37/2003 vom 12. September 2003, E. 3.3.; 

BGE  112  Ia  268,  E.  2c;  VB.2014.00077  vom  9.  April  2015,  E.  2.1.;  BGr 

1C_428/2014 vom 22. April 2015, E. 2.2). 

Geht mit einer nutzungsplanerischen Festlegung ein Grundrechtseingriff ein-

her,  so  hat  die fragliche  Massnahme  auch den  entsprechenden,  in  Art. 36 
BV  statuierten Voraussetzungen  -  namentlich  der  gesetzlichen  Grundlage, 

des öffentlichen Interesses und der Verhältnismässigkeit - zu genügen (vgl. 

VB.2019.00681  vom  30.  April  2021,  E.  2.3  und  4.3).  Dies  ändert  jedoch  - 

gerade  im  Licht  der  zitierten  verwaltungsgerichtlichen  Rechtsprechung  - 

nichts daran, dass zugleich der vorstehend erwähnte Aspekt der Gemeinde-

autonomie und spezifisch der Planungsautonomie zum Tragen kommt, was 

insbesondere im Rahmen der Beurteilung des seitens der Vorinstanzen gel-

tend gemachten öffentlichen Interesses zu beachten ist. 

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4.2 

Hinsichtlich der Frage der gesetzlichen Grundlage gehen die Parteien über-

einstimmend und zu Recht von den gleichen für die Beurteilung massgebli-

chen Bestimmungen des kantonalen Rechts (bei divergierendem Verständ-

nis des Inhalts dieser Normen) aus. So statuiert § 49 Abs. 1 PBG, die Bau- 

und Zonenordnung könne die zulässige bauliche Grundstücksnutzung durch 

Bestimmungen über die Ausnützung, die Bauweise und die Nutzweise näher 

ordnen. § 49a Abs. 3 PBG hält sodann fest, es könne für ganze Zonen, ge-

bietsweise oder für einzelne Geschosse die Nutzung zu Wohnzwecken oder 

gewerblichen Zwecken zugelassen vorgeschrieben oder beschränkt werden 

und für gewerbliche Nutzungen sowie Familienwohnungen mit vier und mehr 

Zimmern eine erhöhte Nutzungsziffer festgesetzt werden (Satz 1); in Kern-, 

Quartiererhaltungs-  und  Zentrumszonen  könne  für  geeignete  Lagen  über-

dies bestimmt werden, dass im Erdgeschoss nur Läden und Gaststätten zu-

lässig seien (Satz 2). Unbestritten ist, dass dem kommunalen Gesetzgeber 

gestützt auf § 49a Abs. 3 Satz 1 PBG die Kompetenz zur Festsetzung von 

Wohnanteilen zukommt. Umstritten ist demgegenüber, ob die Umschreibung 

derjenigen Nutzungen, die an einen solchen Wohnanteil anrechenbar sind, 

autonom erfolgen kann und dabei insbesondere vom Begriff der Wohnnut-

zung, wie er für die Beurteilung der Zonenkonformität massgeblich ist, abge-

wichen  werden  darf.  Dabei  bildet  Ausgangspunkt  der  Umschreibung  der 

Wohnnutzung  unter  dem  Aspekt  der  Zonenkonformität  die  in  §  52  Abs.  1 

PBG  betreffend Wohnzonen  enthaltene  Regelung,  wonach  Wohnzonen  in 

erster Linie für Wohnbauten bestimmt sind und dieser Nutzweise auch Ar-

beitsräume, die mit einer Wohnung zusammenhängen und in einem ange-

messenen Verhältnis zur eigentlichen Wohnfläche stehen, zugerechnet wer-

den. 

Entgegen den Rekurrentinnen trifft es nun gerade nicht zu, dass der Begriff 
des Wohnens im Zusammenhang mit der Frage der Anrechenbarkeit einer 

bestimmten Nutzung an den Wohnanteil mit dem im Rahmen der Beurteilung 

der Zonenkonformität verwendeten Begriff der Wohnnutzung zwingend über-

einstimmen  muss.  In  diesem  Sinn  führte  das  Bundesgericht  im  Entscheid 

1P.697/1992 vom 16. Juni 1993, in ZBl 1993 S. 560 ff., betreffend eine Be-

stimmung der BZO der Gemeinde Opfikon, mit welcher Beherbergungsbe-

triebe von der Anrechenbarkeit an den Wohnanteil ausgenommen wurden, 

aus, § 52 PBG umschreibe die in Wohnzonen zulässige Nutzung, äussere 

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sich jedoch nicht zur Frage der - in § 49a Abs. 3 PBG geregelten - Ausge-

staltung von Mindestwohnanteilvorschriften, so dass die Umschreibung ge-

mäss § 52 PBG der strittigen BZO-Bestimmung nicht entgegenstehe (E. 3.b). 

Weiter hielt das Bundesgericht unter Verweis auf den Gesetzeswortlaut und 

die Materialien fest, gestützt auf § 49a Abs. 3 PBG (und § 49 Abs. 1 PBG) 

seien die Zürcher Gemeinden nicht nur befugt, Mindestwohnanteilvorschrif-

ten zu erlassen, sondern auch die im Rahmen der Anteilsvorschriften zuläs-

sige Nutzung näher zu umschreiben (E. 4.c; vgl. auch E. 3.a, wonach sich 

auch aus der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung die Anerkennung ei-

nes den Gemeinden zustehenden Rechtssetzungsspielraums zur Umschrei-

bung des Begriffs der Wohnnutzung im Zusammenhang mit Mindestwohn-

anteilsvorschriften ableiten lasse). In der Folge erwog das Bundesgericht, für 

die konkret in Frage stehende Nichtanrechenbarkeit von Beherbergungsbe-

trieben sprächen sachliche Gründe, da der Sinn von Mindestwohnanteilvor-

schriften darin liege, die in der Wohnzone zulässige Nutzung in einem ge-

wissen Umfang auf die den eigentlichen Wohnzwecken dienende Nutzung 

zu beschränken und sich Beherbergungsbetriebe in verschiedener Hinsicht 

von jenen Räumlichkeiten, in denen sich Personen auf die Dauer niederlas-

sen, unterscheiden würden, so dass die strittige Einschränkung sachgerecht 

erscheine (E. 4.c). 

Entgegen der rekurrentischen Relativierung, wonach der fragliche Entscheid 

nicht  einschlägig  sei,  da  er  Beherbergungsbetriebe  betreffe,  ist  zunächst 

festzuhalten, dass die bundesgerichtlichen Ausführungen zur den Gemein-

den zustehenden Befugnis einer eigenständigen - und dabei insbesondere 

auch vom Begriff der Wohnnutzung im Kontext der Zonenkonformität abwei-

chenden - Umschreibung der an den Wohnanteil anrechenbaren Wohnnut-

zungen in allgemeiner und grundsätzlicher Weise erfolgt und damit auch im 

vorliegenden Verfahren von Bedeutung ist. Die entsprechenden Überlegun-
gen erweisen sich sodann als zutreffend, stimmen doch zum einen Bestim-

mungen  betreffend  die  zonenkonforme  Nutzweise  und  Bestimmungen  zur 

Wohnanteilspflicht hinsichtlich ihres Regelungsgegenstandes nicht überein, 

während zum andern mit dem für Letztere einschlägigen § 49a Abs. 3 PBG 

den Gemeinden gerade eine flexible, an die konkreten örtlichen Verhältnisse 

angepasste Handhabung des Rechtsinstituts der Wohnanteilspflicht ermög-

licht werden soll. Spezifisch auf Beherbergungsbetriebe bezogen sind dem-

gegenüber die bundesgerichtlichen Ausführungen zur Sachgerechtigkeit der 

strittigen  Differenzierung.  Soweit  überhaupt  den  Aspekt  der  gesetzlichen 

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Grundlage  (und  nicht  vielmehr  das  öffentliche  Interesse)  betreffend,  ist 

hierzu jedenfalls Folgendes festzuhalten: Zwar weicht ein Beherbergungsbe-

trieb stärker von einer (im Sinne der bundesgerichtlichen Terminologie) den 

"eigentlichen Wohnzwecken dienenden Nutzung" ab, als dies bei den vorlie-

gend strittigen als nicht anrechenbar deklarierten Nutzungen der Fall ist. In-

dessen erweist sich auch das vorliegend zur Anwendung gebrachte Differen-

zierungskriterium der Nutzungsdauer als sachgerecht, wobei es bezeichnen-

derweise der vorstehend zitierten Umschreibung "eigentlicher" Wohnnutzun-

gen im Sinne von "auf die Dauer niederlassen" entspricht. Insbesondere er-

weist es sich als  vertretbar, den Zweck von  Mindestwohnanteilvorschriften 

unter  anderem  darin  zu  sehen,  in  bestimmten  Gebieten  die  ausreichende 

Verfügbarkeit von Wohnraum für die dauerhaft ansässige Wohnbevölkerung 

sicherzustellen.  Der  späteren  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  lässt 

sich  im  Übrigen  entnehmen,  dass  nebst  dem  Ausschluss  von  Beherber-

gungsbetrieben  durchaus auch  andere Beschränkungen der Anrechenbar-

keit an den Wohnanteil, konkret die Nichtanrechenbarkeit von Zweitwohnun-

gen (wie sie im derzeit noch in Kraft stehenden Art. 40 Abs. 6 der BZO der 

Stadt Zürich vorgesehen ist), als zulässig erachtet wurden. 

Nicht zu verfangen vermag schliesslich ein seitens des Stadtrats im Rahmen 

der ersten, zur am Ursprung der strittigen BZO-Teilrevision liegenden Motion 

ergangenen  Weisung  vom  7.  März  2012  (act. 5.85)  -  mit  welcher  die  Ab-

schreibung der Motion beantragt worden war - verwendetes und seitens der 

Rekurrentinnen zitiertes Argument, wonach es rechtlich nicht zulässig sei, in 

der Nutzungsplanung ganz generell, also unbesehen der Zone oder des Ge-

bietes,  Vorschriften  darüber  zu  erlassen,  welche  tatsächlichen  und  rechtli-

chen  Eigenschaften  die  Käufer  oder  Mieter  von  Wohnungen  aufweisen 

müssten, damit das betreffende Wohnen zulässig sei oder der Wohnanteils-

fläche  angerechnet  werden  dürfe,  da  das  kantonale  Recht  keine  Ordnung 
der Bodennutzung in Bezug auf den Zweitwohnungsbau kenne (a.a.O. S. 3 

f.).  Vielmehr  ergibt  sich  hinsichtlich  der  vorliegend  allein  interessierenden 

Frage  der  Anrechenbarkeit  an  den  Wohnanteil,  dass  diesbezüglich  -  wie 

soeben aufgezeigt - § 49a Abs. 3 PBG als gesetzliche Grundlage auch für 

Differenzierungen  hinsichtlich  der  Anrechenbarkeit  von  Zweitwohnungen 

(bzw.  der  davon  zu  unterscheidenden,  vorliegend  strittigen  Nutzungen)  in 

Betracht fällt. Zwar trifft es zu, dass in der genannten Bestimmung von Vor-

schriften "für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse" die 

R1S.2022.05090 

Seite 15 

 
 
Rede ist. Indessen gilt dies zunächst für die Festlegung von Mindestwohn-

anteilen als solchen, die entsprechend nicht einfach in pauschaler Weise um-

fassend  statuiert  werden  könnten.  Nachdem  es  vorliegend  jedoch  um  die 

Umschreibung  der  auf  den  Mindestwohnanteil  anrechenbaren  Nutzungen 

geht, greift die fragliche Regelung von vornherein nur in denjenigen Gebie-

ten, in denen überhaupt Wohnanteile festgelegt sind, womit der genannten 

Vorgabe ausreichend Rechnung getragen wird, auch wenn Art. 6 BZO for-

mell zu den allgemeinen Vorschriften für Bauzonen zählt. Im Übrigen erwiese 

es  sich  auch  als  wenig  sinnvoll,  entsprechend  dem  für  die  Kernzonen  ge-

wählten Vorgehen die gleichlautende Statuierung entsprechender Vorgaben 

in den jeweiligen Vorschriften zu den einzelnen Zonen, in denen Wohnnut-

zungen möglich sind, zu verlangen, womit zwar allenfalls dem Wortlaut von 

§ 49a Abs. 3 PBG deutlicher entsprochen, jedoch eine im Ergebnis identi-

sche Regelung geschaffen würde. Zusammenfassend ergibt sich somit, dass 

sich die strittige BZO-Bestimmung entgegen der rekurrentischen Auffassung 

auf § 49a Abs. 3 PBG stützen kann, so dass es sich um kompetenzgemäss 

erlassenes Recht handelt und das Erfordernis der gesetzlichen Grundlage 

entsprechend erfüllt ist. 

Diese Auffassung wird im Übrigen durch folgende Überlegung bestätigt: In 

einem  Entscheid  betreffend  eine  BZO-Bestimmung,  mit  welcher  für  be-

stimmte  Flächen  die  in  der  Zentrumszone  zulässigen  Nutzungen  insofern 

weitergehend spezifiziert wurden, als verlangt wurde, dass diese Publikums-

verkehr aufweisen müssten, hielt das Verwaltungsgericht ausdrücklich fest, 

§ 49a Abs. 3 Satz 1 und Satz 2 PBG würden den Gemeinden generell einen 

weiten Spielraum für die Umschreibung der zulässigen Nutzweisen eröffnen. 

So dürften sie etwa selbst innerhalb einer zulässigen Nutzungsart spezielle 

dazu zählende Nutzungen einschränken oder auch ausnützungsmässig pri-

vilegieren. Dies bedeute, dass mit einer besonderen Nutzungsanordnung ge-
mäss § 49a Abs. 3 PBG durchaus auch spezielle Zonenunterarten geschaf-

fen werden könnten, welche sich innerhalb des grundsätzlich geschlossenen 

Kreises der Zonenarten gemäss § 48 PBG bewegten (VB.2013.00560 vom 

7. Mai 2014, E. 4.2). Wird aber in diesem Sinn sogar eine Spezifizierung als 

zulässig erachtet, welche sich auf die Beurteilung der Zonenkonformität aus-

zuwirken vermag, so müssen erst recht Spezifizierungen zulässig sein, mit 

welchen wie vorliegend lediglich die Anrechenbarkeit an den Wohnanteil nä-

her umschrieben wird, während die Zulässigkeit der fraglichen Nutzung im 

R1S.2022.05090 

Seite 16 

 
 
Sinne der Zonenkonformität (und damit ausserhalb des Wohnanteils) davon 

unberührt bleibt. 

Als unproblematisch erweist sich schliesslich auch das Verhältnis der stritti-

gen Anordnung zum Zweitwohnungsgesetz. Entscheidend ist auch insoweit, 

dass mit der fraglichen Regelung die Zulässigkeit von Zweitwohnungen bzw. 

einer bestimmten Teilmenge derselben (nebst weiteren, nicht zu den Zweit-

wohnungen zählenden Wohnungen; vgl. näher E. 4.3) nicht per se verneint 

wird, da nicht die Zonenkonformität, sondern lediglich die - vom Zweitwoh-

nungsgesetz nicht abgedeckte - Anrechenbarkeit an den Wohnanteil Rege-

lungsgegenstand bildet. Damit verbleibt es zusammenfassend beim Befund, 

dass vorliegend von einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage auszuge-

hen ist. 

4.3 

Wie erwähnt bestreiten die Rekurrentinnen ein öffentliches Interesse an der 

angefochtenen Regelung. Diese geht auf eine am 18. November 2009 ein-

gereichte Motion (GR Nr. 2009/534; act. 11.3) zurück, mit welcher der Stadt-

rat beauftragt wurde, dem Gemeinderat eine Vorlage zur Ergänzung von Art. 

6 BZO zu unterbreiten, welche die Nichtanrechenbarkeit von Zweitwohnun-

gen, Business-Apartments und dem Tourismus dienenden Beherbergungs-

flächen an die Wohnanteilsfläche vorsah. Zur Begründung wurde angeführt, 

Sinn und Zweck der Mindestwohnanteile sei die Sicherstellung von Wohn-

raum für die ortsansässige Bevölkerung (vgl. zu dieser Umschreibung des 

öffentlichen Interesses auch den Erläuterungsbericht nach Art. 47 der Raum-

planungsverordnung  [RPV],  act.  11.8  [im  Folgenden:  Erläuterungsbericht], 

S. 4. f., 16, 19). Bei diesem vom kommunalen Gesetzgeber als massgeblich 

erachteten  wohnpolitischen  Anliegen  handelt  es  sich  grundsätzlich  um  ein 

zulässiges öffentliches Interesse, zumal es von dem in Art. 3 Abs. 3 Ingress 
RPG formulierten Planungsgrundsatz, wonach die Siedlungen nach den Be-

dürfnissen der Bevölkerung zu gestalten sind, mitumfasst wird. 

Seitens der Rekurrentinnen wird unter dem Titel des fehlenden öffentlichen 

Interesses allerdings die Notwendigkeit eines entsprechenden Schutzes un-

ter Verweis auf die in quantitativer Hinsicht untergeordnete Bedeutung der 

von der Teilrevision erfassten Wohnungen in Frage gestellt. Hierzu ist vorab 

klarzustellen, welche der statistisch erfassten Wohnungstypen von der frag-

lichen Regelung betroffen sind. Im Bereich der zu kommerziellen Zwecken 

R1S.2022.05090 

Seite 17 

 
 
kurzzeitig vermieteten Apartments (Business-Apartments) wird insoweit zwi-

schen "belegten" und "unbelegten" Einheiten unterschieden, wobei mit ers-

teren solche gemeint sind, bei denen die Mieterin oder der Mieter in der Stadt 

Zürich gemeldet ist, so dass die Wohnung nicht als Zweitwohnung gilt, wäh-

rend  die  sogenannten  unbelegten Apartments  aufgrund  des  Fehlens  einer 

entsprechenden Meldung zu den Zweitwohnungen gezählt werden (vgl. act. 

11.8 S. 9 f.). Von der strittigen Regelung sind nun gemäss Erläuterungsbe-

richt drei Gruppen betroffen, nämlich die unbelegten Apartments sowie Teile 

der belegten Apartments und der privaten Zweitwohnungen, da auch letztere 

kurzfristig vermietet werden können (act. 11.8 S. 10; vgl. auch S. 8 Abb. 1). 

Unter  Zugrundelegung  dieser  als  relevant  erachteten  Kategorien  resultiert 

gemäss  den  statistischen  Angaben  im  Erläuterungsbericht  -  für  die  Zweit-

wohnungszählung 2019 - ein Anteil von potentiell von der Regelung erfass-

ten Wohnungen am Gesamtbestand der Wohnungen von 3,8 % (0,9 % un-

belegte Apartments, 0,5 % belegte Apartments, 2,4 % private Zweitwohnun-

gen). Die fehlende Berücksichtigung der belegten Apartments gemäss den 

in der Rekursschrift verwendeten Zahlen ist nach dem Gesagten nicht ge-

rechtfertigt: Da es sich trotz Vorliegens einer Meldung beim Personenmelde-

amt nicht um Personen mit Hauptwohnsitz oder einem Status gemäss Art. 2 

Abs. 3 lit. a, c oder g ZWG handeln muss, ist nicht auszuschliessen, dass 

auch als belegte Apartments erfasste Wohnungen unter die strittige Bestim-

mung fallen, umso mehr, als die Begründung der Erfassung als den Erstwoh-

nungen  gleichgestellte  Wohnungen  offenbar  auf  einer  Gleichsetzung  mit 

Personalwohnungen  im  Sinne  des  Zweitwohnungsgesetzes  beruht  (vgl. 

https://www.stadt-zuerich.ch/content/ 

prd/de/index/statistik/publikationen-

angebote/publikationen/webartikel/  2017-01-26_Apartmentwohnungen-in-

Zuerich.html; zuletzt besucht am 6. Oktober 2022; vgl. auch den Hinweis im 

von  der  Fahrländer  Partner  Raumentwicklung  AG  [FPRE]  verfassten 

Schlussbericht "Zweitwohnungen Stadt Zürich" vom 18. Dezember 2017 [zi-
tiert in E. 3.1; im Folgenden: FPRE-Bericht], S. 49), ohne dass aber diese 

Kategorie bzw. entsprechende Konstellationen unter die in der angefochte-

nen Bestimmung aufgeführten Ausnahmetatbestände fallen würden. Ausge-

hend von den genannten Kategorien lassen sich sodann dem FPRE-Bericht 

für das Jahr 2017 folgende Anteile entnehmen: 0,8 % unbelegte (bzw. be-

wirtschaftete) Apartments (in absoluten Zahlen: 1'738), 0,4 % belegte Apart-

ments (905), 3 % private Zweitwohnungen (6'653; vgl. zum Ganzen a.a.O., 

S. 38 f., 44, 48 f.). Die seitens der Stadt Zürich ins Recht gelegte Medienmit-

teilung (act. 17.1 und 17.2) nennt für das Jahr 2021 folgende Zahlen: 1,6 % 

R1S.2022.05090 

Seite 18 

 
 
Apartmentwohnungen,  wobei  aufgrund  der  absoluten  Zahlen  (2'020  unbe-

legte Apartments, 1'700 belegte Apartments), ein prozentualer Anteil von 0,9 

bzw. 0,7 % resultiert; 4'870 private Zweitwohnungen, wobei für die aus un-

belegten  Apartments  und  privaten  Zweitwohnungen  gebildete  Gruppe  der 

Zweitwohnungen ein prozentualer Anteil von 3,0 % ausgewiesen wird. 

Hinsichtlich  der  Einordnung  dieser  Zahlen  mit  Blick  auf  die  rekurrentische 

Rüge ergibt sich was folgt: Zunächst ist die Bedeutung einer rein quantitati-

ven Betrachtungsweise insofern zu relativieren, als seitens des kommunalen 

Gesetzgebers durchaus ein Interesse daran bestehen kann, durch die Kom-

bination verschiedener wohnpolitischer Massnahmen, zu denen unter ande-

rem die vorliegende raumplanungsrechtliche Festlegung zählt, in einer be-

stimmten Weise auf den Wohnungsmarkt Einfluss zu nehmen. Auch können 

die ausgewiesenen Prozentzahlen schon deshalb nicht von vornherein als 

vernachlässigbar erachtet werden, da in der Stadt Zürich eine akzentuierte 

Wohnungsknappheit  besteht  (vgl.  nur  die  Medienmitteilung  der  Abteilung 

Statistik vom 30. August 2022, wonach die aktuelle Leerwohnungsziffer auf 

0,07  % 

gesunken 

sei; 

https://www.stadt-zuerich.ch/ 

prd/de/in-

dex/ueber_das_departement/medien/medienmitteilungen/2022/ 

august/ 

220830a.html; zuletzt besucht am 6. Oktober 2022). Bezüglich der von den 

Rekurrierenden  geltend  gemachten  Entwicklung  im  Sinne  einer  Abnahme 

der  Zweitwohnungen  ist  sodann  relativierend  festzuhalten,  dass  einerseits 

die fragliche Entwicklung – wie in act. 17.1 ausdrücklich vermerkt wird – nicht 

inhaltlich begründet, sondern mit der fortschreitenden Konsolidierung in den 

zugrundeliegenden  Registern  zu  erklären  ist.  Es  fällt  denn  auch  auf,  dass 

sich die fragliche Tendenz auf die privaten Zweitwohnungen beschränkt, de-

nen mit Blick auf ihre bloss potentielle Betroffenheit von der strittigen Rege-

lung eine weniger grosse Bedeutung als den (namentlich unbelegten) Busi-

ness-Apartments zukommt (vgl. im Übrigen auch die Anpassung der Formu-
lierung der strittigen Bestimmung, die gemäss Erläuterungsbericht noch von 

"vermieten" sprach, während in der festgesetzten Fassung von "gewerblich 

zur Verfügung stellen" die Rede ist). Was nun die Business-Apartments be-

trifft,  so  verzeichnen  diese  gemäss  den  genannten  Zahlen  insgesamt  eine 

Zunahme (von 1,2 über 1,4 auf 1,6 %), während für die unbelegten Business-

Apartments allein ebenfalls eine leichte Zunahme (von 0,8 auf 0,9 %) resul-

tiert, was die rekurrentische Darstellung der Entwicklungstendenzen – die im 

Übrigen für das Jahr 2021 sogar hervorhebt, dass es sich um ein schwieriges 

Geschäftsjahr (mit demzufolge verhältnismässig zu tiefen Zahlen) gehandelt 

R1S.2022.05090 

Seite 19 

 
 
habe – erheblich relativiert. Entsprechend geht der FPRE-Bericht denn auch 

davon aus, dass die Zahl der Business-Apartments in der Stadt Zürich kurz- 

bis mittelfristig weiter  zunehmen dürfte, während die mittel- bis langfristige 

Marktentwicklung als unsicher bezeichnet wird (a.a.O., S. 67 f.), wobei über-

dies  die  Gegenüberstellung  der  Preisspektren  des  regulären  Wohnungs-

markts und der Kurzzeitvermietungen im Rahmen einer immobilienökonomi-

schen Analyse aufzeigt, dass die zweitgenannte Option vergleichsweise luk-

rativ  erscheint  (a.a.O.,  S.  58).  Als  entscheidend  erweist  sich  letztlich  aber 

Folgendes: Wie sich ebenfalls dem FPRE-Bericht entnehmen lässt, variiert 

die Verteilung der Business-Apartments innerhalb der Stadt erheblich, wobei 

die prozentualen Anteile am gesamten Wohnungsbestand insbesondere in 

den  zentralen  Quartieren  mit 7,8 bzw.  5  %  für  bewirtschaftete Apartments 

und  11,3  bzw.  9,3  %  für  sämtliche  Business-Apartments  besonders  hoch 

sind (vgl. FPRE-Bericht, S. 40 und S. 48 f., wo auch für weitere Quartiere 

Anteile der Business-Apartments von teilweise über 3 % oder sogar über 4 % 

genannt werden). Mit diesem Phänomen der unterschiedlichen räumlichen 

Verteilung korrespondierend hält der FPRE-Bericht denn auch in den zusam-

menfassenden Schlussfolgerungen bezogen auf Zweitwohnungsanteile und 

Airbnb-Angebotsquote  fest,  eine  Erhöhung  sei  aufgrund  des  gegebenen 

Wohnungsbestands und der hohen Standortgunst für alternative Nutzungen 

in den zentralen Quartieren (insbesondere Kreis 1) sehr wahrscheinlich (vgl. 

act. 11.2). Auch wenn gemäss den gleichen Schlussfolgerungen aus Sicht 

von FPRE keine Notwendigkeit bestehen soll, auf gesamtstädtischer Ebene 

und kurzfristig regulierend auf den Zweitwohnungsmarkt einzuwirken – was 

allerdings entgegen der rekurrentischen Auffassung einer abweichenden Be-

urteilung durch den kommunalen Gesetzgeber nicht entgegensteht, da die-

ser selbstredend nicht an die entsprechende Einschätzung gebunden ist –, 

wird zugleich empfohlen, die Entwicklungen auf der Quartierebene (oder an 

spezifischen Lagen auch kleinräumiger) zu beobachten. Wenn bei dieser dif-
ferenzierten  Ausgangslage  der  kommunale  Gesetzgeber  zum  Schluss  ge-

langt ist, dass grundsätzlich ein öffentliches Interesse an einer Regulierung 

von  Business-Apartments  in  den  städtischen  Gebieten  mit  festgesetzten 

Wohnanteilen bestehe, so ist dies nicht zu beanstanden, jedenfalls aber sei-

tens der Genehmigungs- und der Rekursinstanz als von der Planungsauto-

nomie (und damit letztlich der Gemeindeautonomie) gedeckte Entscheidung 

zu respektieren (wobei die Frage einer räumlichen Differenzierung der Re-

gelung in E. 4.4 unter dem Titel der Verhältnismässigkeit abzuhandeln ist). 

Insbesondere kann es dem kommunalen Gesetzgeber nicht verwehrt sein, 

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Seite 20 

 
 
auf  eine  insgesamt  als  problematisch  erachtete  Entwicklung  prospektiv  zu 

reagieren, zumal eine retrospektive Regulierung aufgrund der Besitzstands-

garantie kaum in der Lage wäre, bereits eingetretene und als problematisch 

erachtete Entwicklungen effektiv zu korrigieren. In diesem Sinn steht denn 

auch  die  Formulierung  in  E.  3.6.3  b  des  kommunalen  Richtplans der  nun-

mehr erfolgten Umsetzung einer entsprechenden Regelung der gewerblich 

kommerziell  genutzten  Zweitwohnungen  nicht  entgegen.  Damit  ergibt  sich 

zusammenfassend,  dass  entgegen  der  rekurrentischen  Argumentation  ein 

öffentliches Interesse an der angefochtenen Regelung zu bejahen ist bzw. 

jedenfalls die entsprechende Einschätzung des kommunalen Gesetzgebers 

auf einer vertretbaren Würdigung der Umstände basiert und sich insofern als 

zulässige  Umsetzung  der  dem  Gemeinwesen  zustehenden  Planungsauto-

nomie erweist. 

4.4 

In Frage gestellt wird seitens der Rekurrentinnen auch die Verhältnismässig-

keit der strittigen Massnahme, im Speziellen deren Eignung sowie die Ver-

hältnismässigkeit im engeren Sinn, wonach ein vernünftiges Verhältnis zwi-

schen  dem  angestrebten  Ziel  und  dem  mit  der  Massnahme  verbundenen 

Eingriff in die Rechtsstellung der betroffenen Person bestehen muss. 

Unbehelflich ist es dabei zunächst, wenn die Rekurrentinnen die Eignung der 

Massnahme unter erneutem Verweis auf den quantitativen Anteil von Zweit-

wohnungen bestreiten, ergibt sich doch aus dem vorstehend betreffend das 

öffentliche Interesse Ausgeführten, dass einerseits auch unter Zugrundele-

gung der entsprechenden durchschnittlichen Anteile ein gewisser Effekt auf 

den  (angespannten)  Wohnungsmarkt  besteht,  wobei  sich  andererseits  die 

Signifikanz  dieses  Effekts  bei  Mitberücksichtigung  der  unterschiedlichen 

räumlichen  Verteilung gebietsweise  erhöht. Unzutreffend  ist  in  diesem  Zu-
sammenhang weiter das rekurrentische Argument, wonach sich das mit der 

BZO-Änderung anvisierte Problem aufgrund des Umstands, dass die Nach-

frager von Business-Apartments entweder auf andere Gebiete oder auf an-

dere  vertragliche  Ausgestaltungen  ausweichen  würden,  nicht  lösen  lasse. 

Was  Ersteres  betrifft,  so  dient  die  strittige  Regelung  der  Sicherung  von 

Wohnraum für die ortsansässige Wohnbevölkerung spezifisch in den Gebie-

ten mit Wohnanteilen,  so  dass die  Erreichung  dieses  Ziels  durch eine Ab-

wanderung der Nutzer von Business-Apartments in andere Gebiete gerade 

nicht unterlaufen wird. Dass sodann solche Nutzer gegebenenfalls ihrerseits 

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neu unbefristete Mietverträge abschliessen könnten, steht der Eignung der 

Regelung ebenfalls nicht entgegen, wäre doch in diesem Szenario jedenfalls 

die  Verfügbarkeit  der  fraglichen Wohnungen  auf  dem  sämtlichen  Nachfra-

gern von unbefristeten Mietverhältnissen zugänglichen Markt sichergestellt, 

während sie im jetzigen System diesem Markt von vornherein entzogen blei-

ben, da sich das Angebot der Rekurrentinnen gerade nicht an entsprechende 

Nachfrager richtet. 

Von den Rekurrentinnen nicht gesondert in Frage gestellt wird die Erforder-

lichkeit  der  geplanten  Regelung.  Diese  kann  grundsätzlich  insofern  bejaht 

werden, als für die beabsichtigte Sicherstellung des Wohnraums für die orts-

ansässige  Bevölkerung  im  Rahmen  der  Wohnanteile  eine  mildere  Mass-

nahme nicht ersichtlich ist, wobei die Nichtanrechenbarkeit an den Wohnan-

teil insbesondere im Vergleich mit einer – zumindest theoretisch denkbaren 

– Verneinung der Zonenkonformität als weniger weitgehender Eingriff zu ta-

xieren ist. Gesondert zu betrachten ist jedoch folgender Aspekt: Soweit vor-

stehend  das  öffentliche  Interesse  unter  anderem  mit  Blick  auf  die  unter-

schiedliche  räumliche  Verteilung  der  von  der  BZO-Teilrevision  betroffenen 

Wohnungen hergeleitet wurde, könnte sich die Frage stellen, ob damit auch 

die beabsichtigte Regelung räumlich zu differenzieren wäre, indem sie nur in 

Gebieten mit besonders hohen Anteilen an Business-Apartments zur Anwen-

dung gelangen würde. Im ebenfalls von FPRE verfassten und vom 18. De-

zember  2017  datierenden  Ergänzungsbericht  "Zweitwohnungen  Stadt  Zü-

rich: Handlungsräume"  

(https://www.stadt-zuerich.ch/prd/de/index/stadtentwicklung/gesellschaft-

und-raum/entwicklung-wohnstadt-2/fakten/zweitwohnungen.html; zuletzt be-

sucht am 6. Oktober 2022) wird eine entsprechende räumliche Differenzie-

rung im Zusammenhang mit der diskutierten Massnahme eines eigentlichen 

Verbots  von  Business-Apartments  erwähnt  (Massnahme  A5),  während die 
blosse Nichtanrechenbarkeit im Rahmen der Wohnanteilsvorschriften grund-

sätzlich nicht entsprechend beschränkt wird (Massnahmen A2 und A3). Dies 

erscheint sachgerecht: Zum einen wäre eine räumliche Differenzierung re-

gelungstechnisch wenig praktikabel, da mit der Umschreibung der für die An-

rechenbarkeit  massgeblichen  Nutzungen  gerade  ein  Ansatz  gewählt  wird, 

der grundsätzlich eine umfassende Geltung impliziert. Zum andern und vor 

allem ist zu berücksichtigen, dass bei einer – theoretisch gleichwohl denkba-

ren – räumlichen Differenzierung mit grosser Wahrscheinlichkeit ein Verla-

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gerungseffekt einsetzen würde, indem anstelle der Gebiete mit entsprechen-

den Beschränkungen auf die nächstgelegenen Gebiete ohne solche ausge-

wichen würde, was wiederum in diesen – soweit sie im Gegensatz zum vor-

stehend verworfenen rekurrentischen Argument ebenfalls einen Wohnanteil 

aufweisen  würden  –  zu  einem  entsprechenden  Regelungsbedarf  führen 

würde (vgl. zur Eignung solcher weiteren Gebiete für Business-Apartments 

auch FPRE-Bericht, S. 68). In Vorwegnahme solcher Entwicklungen ist es 

nicht zu beanstanden, wenn die angefochtene Regelung auf eine räumliche 

Differenzierung verzichtet und die Nichtanrechenbarkeit auf den Wohnanteil 

generell für sämtliche Gebiete, in denen ein solcher festgesetzt ist, zur An-

wendung bringt. Auch unter diesem Aspekt ist somit die Erforderlichkeit der 

Massnahme zu bejahen. 

Was  schliesslich  die  geltend  gemachte  Unzumutbarkeit  der  strittigen  Ein-

schränkung  anbelangt,  so  ist  den  Rekurrentinnen  in  Übereinstimmung  mit 

den  zutreffenden  Ausführungen  der  Stadt  Zürich  entgegenzuhalten,  dass 

diesen – ganz abgesehen von der Bestandesgarantie hinsichtlich bestehen-

der Nutzungen – aufgrund des Umfangs der Flächen ohne Wohnanteil (vgl. 

im Einzelnen act. 11.5, 11.6 und 11.7) auch eine zukünftige Entwicklung ih-

res Geschäftsmodells keineswegs verwehrt ist, so dass insbesondere auch 

keine Gefährdung ihrer wirtschaftlichen Existenz ersichtlich ist. Da in diesem 

Sinn der mit der Massnahme verbundene Eingriff sowohl hinsichtlich der Ei-

gentumsgarantie als auch bezüglich der Wirtschaftsfreiheit von untergeord-

neter Bedeutung erscheint, kann nicht gesagt werden, dass dieser zum mit 

der  Massnahme  verfolgten  Ziel  der  Sicherstellung  von  Wohnraum  für  die 

ortsansässige  Bevölkerung,  dem  insbesondere  im  Lichte  der  richtplaneri-

schen Vorgaben eine nicht unerhebliche Bedeutung zukommt, nicht mehr in 

einem  vernünftigen Verhältnis  stehen  würde.  Entsprechend ergibt  sich  zu-

sammenfassend, dass auch die Voraussetzung der Verhältnismässigkeit der 
angefochtenen Massnahme hinsichtlich sämtlicher zu prüfenden Teilaspekte 

erfüllt ist. 

4.5 

Schliesslich  monieren  die  Rekurrierenden  eine  Verletzung  des  Gleichbe-

handlungsgebots. Eine solche ist jedoch schon insofern nicht ersichtlich, als 

zwar  zutreffend  ist,  dass  die  Nutzungen,  zwischen  denen  bezüglich  Anre-

chenbarkeit an den Wohnanteil eine Differenzierung vorgenommen werden 

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soll,  alle dem Wohnen  dienen,  jedoch  mit  den  Aspekten der Vermietungs-

dauer und des Meldestatus der mietenden Person (vgl. act. 11.8 S. 10) Dif-

ferenzierungskriterien  Verwendung  finden,  die  eine  Ungleichbehandlung 

aufgrund der fehlenden Gleichheit der geregelten Sachverhalte rechtfertigen. 

Von den Rekurrierenden nicht eigens angerufen wird sodann der spezifisch 

im Kontext der Wirtschaftsfreiheit im Sinne einer Verschärfung des Gleich-

behandlungsgebots geltende Grundsatz der Gleichbehandlung der direkten 

Konkurrenten. Dieser ist allerdings vorliegend schon insofern nicht einschlä-

gig, als sich die Anbieter von Business-Apartments verglichen mit der – von 

den  Rekurrentinnen  in  anderem  Zusammenhang  angeführten  –  Hotellerie 

nicht mit den gleichen Angeboten an dasselbe Publikum richten, um das glei-

che Bedürfnis zu befriedigen, so dass nicht von direkten Konkurrenten aus-

zugehen ist. 

Gerügt wird seitens der Rekurrentinnen mit Blick auf die weiterhin gegebene 

Anrechenbarkeit von Hotelnutzungen jedoch, es handle sich bei der ange-

fochtenen Regelung um eine unzulässige wirtschaftspolitische Massnahme. 

Auch diese Rüge ist unbegründet. Das Motiv der strittigen Regelung ist – wie 

mehrfach  erwähnt  –  ein  wohnpolitisches,  wobei  dieses  Motiv  nicht  vorge-

schoben erscheint. Schon aus diesem Grund handelt es sich nicht um eine 

wirtschaftspolitische Massnahme. Dass sodann die Hotelnutzungen entge-

gen dem in der ursprünglichen Motion formulierten Anliegen von der letztlich 

beschlossenen  Teilrevision  nicht  erfasst  werden,  begründet  der  Erläute-

rungsbericht  in  nachvollziehbarer  Weise  unter  anderem  damit,  andernfalls 

würde eine bereits weitverbreitete und zonenkonforme Nutzung nachträglich 

zu grossen Teilen (konkret zu ca. 75 %) rechtswidrig, was es aus Gründen 

der  Rechtssicherheit  und  des  Investitionsschutzes  sowie  mit  Blick  darauf, 

dass sich die Raumplanung an den tatsächlichen Verhältnissen zu orientie-
ren habe, zu vermeiden gelte. Im Gegensatz zu Hotels könnten unterjährig 

vermietete  Beherbergungsflächen  mit  geringem  Aufwand  an  Personen  mit 

Hauptwohnsitz  überjährig  vermietet  und  somit  in  eine  an  die Wohnanteils-

pflicht anrechenbare Wohnform umgewandelt werden (act. 11.8 S. 20, vgl. 

auch  S.  12).  Diesen  durchaus  plausiblen  Ausführungen  lässt  sich  entneh-

men,  dass  für  die  unterschiedliche  Behandlung  von  Business-Apartments 

und Hotels primär raumplanungsrechtliche Gründe ausschlaggebend waren 

und damit entgegen dem rekurrentischen Vorbringen nicht der Hotelbranche 

ein Wettbewerbsvorteil  eingeräumt  werden  sollte,  ganz  abgesehen  davon, 

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dass letztgenannte Behauptung ohnehin in einem gewissen Widerspruch zu 

den volkswirtschaftlichen Überlegungen in der Rekursschrift steht, denen zu-

folge die Hotels nicht das gleiche Angebot wie die Anbieter von Business-

Apartments bereitstellen könnten. Auch unter diesem Titel ist die angefoch-

tene BZO-Teilrevision demzufolge nicht zu beanstanden. 

5. 

Zusammengefasst ist der Rekurs abzuweisen. 

6.1 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten zu je einem Viertel den solida-

risch haftbaren Rekurrentinnen aufzuerlegen (§ 13 VRG). 

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse fest.  Liegt  wie  hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Rekursinstanz  ein 

grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,  3. 

Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'500.-- festzusetzen. 

6.2 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens steht den Rekurrentinnen von vornhe-
rein keine Umtriebsentschädigung zu. 

Auch  die  Vorinstanz  beantragt  die  Zusprechung  einer  Umtriebsentschädi-

gung. Vorliegend handelt es sich zwar nicht um einen einfachen Fall. Dessen 

ungeachtet hatte die Behörde im Rechtsmittelverfahren keinen besonderen, 

über die Bearbeitung im Verfahren der Nutzungsplanung erheblich hinaus-

gehenden Zusatzaufwand zu treiben. Die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 

lit. a VRG sind daher nicht erfüllt, so dass von der Zusprechung einer Um-

triebsentschädigung an die Vorinstanz abzusehen ist. 

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