# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 36c81773-19e0-5372-941c-7f3e65216daa
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-06-16
**Language:** de
**Title:** Bern Steuerrekurskommission 16.06.2020 100 2019 377
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Steuerrekurs/BE_SRK_001_100-2019-377_2020-06-16.pdf

## Full Text

100 19 377
Gemeinde: C.________
ZPV-Nr.: ________
Eröffnung: 18.6.2020 PKA/CLE/cbi

STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN

Sitzung vom 16. Juni 2020

Es wirken mit: der hauptamtliche Richter Kästli, die Fachrichter Fankhauser und Steiner sowie 
Leumann als Gerichtsschreiber

In der Rekurssache 

von

A.________

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern

betreffend die amtliche Bewertung ab 2016

- 2 -

hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen:

A. Das Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1.________, ist seit dem 29. Januar 2008 (Grund-
bucheintrag) im Alleineigentum von A.________ (Rekurrent), der es am 6. Juni 1997 gemein-

sam mit seiner früheren Ehefrau erworben hatte. Auf dem Grundstück befindet sich ein freiste-

hendes Einfamilienhaus mit angebauter Garage (Gebäude-Nr. 1.________; Baujahr laut Rekur-

rent 1957). Ein zweiter, unterirdischer, Anbau (ohne Gebäude-Nr.) wurde vom früheren Ei-

gentümer als Weinkeller und Carnozet genutzt. Die Liegenschaft wird vom Rekurrenten und 

seiner Ehefrau bewohnt.

B. Im Jahr 2016 traten gravierende Schäden an Wasserleitungen und Kanalisation auf, die 
das Haus zeitweise unbewohnbar machten. Im Rahmen der Reparaturarbeiten liess der Rekur-

rent die beiden Badezimmer im Erd- und Obergeschoss erneuern. Daraufhin wurde das Grund-

stück durch die Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abteilung Amtliche Bewertung (Steuer-

verwaltung), neu geschätzt. Nach einem Augenschein, der am 24. Oktober 2018 durch einen 

von der Steuerverwaltung beauftragten Schätzer vorgenommen worden war, wurde mit Verfü-

gung vom 3. Januar 2019 (Akten Vorinstanz, pag. 44) ein amtlicher Wert von CHF 893'900.-- 

eröffnet, gültig ab dem Steuerjahr 2016. Zuvor hatte der amtliche Wert seit dem Steuerjahr 1999 

CHF 837'300.-- betragen (pag. 62).

C. Gegen die Verfügung vom 3. Januar 2019 erhob der Rekurrent mit Eingabe vom 24. Ja-
nuar 2019 Einsprache (pag. 9 f.) und beantragte, auf die Erhöhung des amtlichen Werts zu ver-

zichten. Er brachte im Wesentlichen vor, dass die Sanierung der Nasszellen keine Wertvermeh-

rung zur Folge habe. Zudem sei das wirtschaftliche Alter in unverständlicher Weise reduziert 

worden. Ohne einen weiteren Augenschein vorzunehmen, hiess die Steuerverwaltung die Ein-

sprache mit Entscheid vom 14. August 2019 teilweise gut und setzte den amtlichen Wert pro 

2016 auf CHF 867'200.-- fest (pag. 1 ff.).

D. Gegen den Einspracheentscheid hat der Rekurrent mit Eingabe vom 5. September 2019 
Rekurs bei der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (Steuerrekurskommission) erhoben 

und den Verzicht auf die Neubewertung beantragt. Zusätzlich zu den bereits in der Einsprache 

vorgebrachten Argumenten kritisiert der Rekurrent den Einspracheentscheid der Steuerverwal-

tung in mehrerer Hinsicht.

E. Die Steuerverwaltung hat sich am 14. Oktober 2019 vernehmen lassen und die Abwei-
sung des Rekurses beantragt. Sie erachtet die vorgenommene Neubewertung als korrekt.

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F. Mit Schreiben vom 1. November 2019 hat der Rekurrent zur Vernehmlassung der Steuer-
verwaltung Stellung genommen und an seinen Standpunkten festgehalten

G. Zur Abklärung der Verhältnisse ist am 30. Januar 2020 ein Augenschein durchgeführt 
worden. Die Delegation der Steuerrekurskommission, bestehend aus einem hauptamtlichen 

Richter, einer Sachverständigen und einem Gerichtsschreiber, hat in Anwesenheit des Rekur-

renten sowie eines Vertreters der Steuerverwaltung das zur Diskussion stehende Grundstück 

besichtigt. Die Delegation hat aufgrund des Augenscheins sowie anhand der vorhandenen Un-

terlagen die von der Steuerverwaltung vorgenommene Neubewertung überprüft. Das Protokoll 

des Augenscheins ist dem Rekurrenten und der Steuerverwaltung mit Postaufgabe vom 

20. Februar 2020 eröffnet worden.

H. Die Steuerverwaltung hat sich nicht zum Augenschein-Protokoll geäussert. Der Rekurrent 
hat mit Schreiben vom 5. März 2020 detailliert zum Protokoll Stellung genommen. 

Auf die Vorbringen der Parteien in den genannten Rechtsschriften wird, sofern für den Ent-

scheid von Bedeutung, in den nachstehenden Ausführungen Bezug genommen.

Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:

1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die amtliche Bewertung können 
bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom 

21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Steuerrekurskommission ist deshalb sachlich und örtlich 

zuständig. Der Rekurrent ist im vorinstanzlichen Verfahren mit seinen Anträgen nicht durchge-

drungen. Er ist daher beschwert und zur Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG i.V.m. 

Art. 86 und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; 

BSG 155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten Rekurs ist deshalb einzutreten.

Die Steuerrekurskommission beurteilt die vorliegende Streitsache in Dreierbesetzung, da der 

Streitwert nicht bestimmt werden kann (vgl. Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom 

11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und die Staatsanwaltschaft [GSOG; 

BSG 161.1] und VGE 100 2010 191 vom 9.5.2011, nicht publiziert).

2. Strittig ist vorliegend der amtliche Wert des Grundstücks 
C.________ Gbbl. Nr. 1.________, gültig ab dem Steuerjahr 2016. 

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2.1 Das Vermögen wird gemäss Art. 48 StG grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet. Das 
unbewegliche Vermögen wird in der Regel amtlich bewertet und unterliegt mit diesem amtlichen 

Wert der Vermögenssteuer (Art. 52 Abs. 2 und 3 StG). Für nichtlandwirtschaftliche Liegenschaf-

ten erfolgt die Bewertung aufgrund des Verkehrswerts unter Berücksichtigung von Ertrags- und 

Realwert (Art. 56 Abs. 1 Bst. d StG). Diese drei Werte werden in Art. 54 StG definiert. Konkreti-

siert werden sie im Dekret vom 22. Januar 1997 über die amtliche Bewertung der Grundstücke 

und Wasserkräfte (ABD; BSG 661.543). Laut Art. 20 Abs. 1 ABD ist bei Wohn- und Geschäfts-

häusern für die Berechnung des amtlichen Werts vom Ertragswert auszugehen. Der Realwert 

solcher Grundstücke wird nicht besonders ermittelt. Ihm wird durch einen Zuschlag oder Abzug 

Rechnung getragen (Art. 20 Abs. 2 ABD). Als Ertragswert für nichtlandwirtschaftliche Grund-

stücke gilt gemäss Art. 17 Abs. 1 ABD der kapitalisierte, in der betreffenden Gegend während 

einer vierjährigen Bemessungsperiode im Mittel erzielte und weiterhin erzielbare Rohertrag. 

Berücksichtigt werden dabei das wirtschaftliche Alter, die Lage, der Zustand und die Ausstat-

tung, ferner die dem Eigenbedarf dienenden Nutzungen des Grundstücks zum Marktwert sowie 

ein Kapitalisierungssatz zwischen 5 % und 10 %. Unterhalts-, Sachversicherungs- und Verwal-

tungskosten sowie Schuldzinsen, Abschreibungen und Steuern werden nicht berücksichtigt 

(Art. 17 Abs. 2 und 3 ABD).

2.2 Eigentliche Grundlage für die amtliche Bewertung sind die von der kantonalen Schat-
zungskommission erstellten Nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen (Bewertungsnormen, 

abrufbar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Steuersituationen > Wohneigentum / Lie-

genschaften > Amtlicher Wert" [besucht am 19.3.2020]). Diese stellen sicher, dass die oben 

erwähnten Faktoren in die amtliche Bewertung einfliessen. Zunächst erfolgt die Raumaufnahme 

mittels Aufnahmeprotokoll entweder nach Raumeinheiten (RE) oder nach effektiver Raumfläche 

in m2 (Tabelle 3.1 der Bewertungsnormen). Danach werden die Objekte nach Gebäudeart, 

Bauqualität, Komfortstufe, Wohn- oder Geschäftslage sowie Verkehrslage benotet. Anschlies-

send wird das wirtschaftliche Alter bestimmt. Anhand dessen und des Mietwertcodes, der von 

der Art des Objekts (beispielsweise Wohnung, Garage, Parkplatz usw.) abhängt, sowie der 

Mietwertkategorie, die das Mietzinsniveau der Standortgemeinde wiedergibt, wird der Wert pro 

Notenpunkt und Einheit (RE oder m2) errechnet (Tabelle 3.2 der Bewertungsnormen). Multipli-

ziert mit dem Total der Benotung und der Anzahl Einheiten resultiert daraus der Mietwert des 

Objekts. Für die anschliessende Berechnung des Ertragswerts wird der Kapitalisierungssatz 

verwendet. Dieser ist abhängig von der Gebäudeart und vom wirtschaftlichen Alter. Nach die-

sen beiden Kriterien richtet sich auch der Realwertzuschlag, nach dessen Addition zum Er-

tragswert der amtliche Wert feststeht (Tabelle 3.3 der Bewertungsnormen).

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3. Der einmal festgesetzte amtliche Wert gilt grundsätzlich bis zu einer nächsten allgemei-
nen oder ausserordentlichen Neubewertung (Art. 181 Abs. 3 StG) bzw. bis zu einer Korrektur 

desselben (Art. 181 Abs. 4 StG).

3.1 Eine allgemeine Neubewertung wird vom Grossen Rat angeordnet, wenn sich die Ver-
kehrs- oder Ertragswerte seit der letzten Neubewertung zumindest in einem Grossteil des Kan-

tons Bern erheblich verändert haben (Art. 182 Abs. 1 StG). Die letzte allgemeine Neubewertung 

erfolgte per 1. Januar 1999, die nächste ist für das laufende Jahr vorgesehen (siehe dazu: <htt-

ps://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Steuersituationen > Wohneigentum / Liegenschaften > Amtli-

cher Wert > Allgemeine Neubewertung 2020" [besucht am 19.3.2020]). 

3.2 Eine ausserordentliche Neubewertung ist durchzuführen, wenn einer der in Art. 183 StG 
vorgesehenen Gründe gegeben ist. Im Rahmen einer ausserordentlichen Neubewertung sind 

nur Änderungen tatsächlicher oder rechtlicher Natur zu berücksichtigen, die seit der letzten 

Neubewertung an einem bestimmten Objekt eingetreten sind (Annik Bärtschi, Praxiskommentar 

zum Berner Steuergesetz, Band 2, Artikel 126 bis 293, 2011, N. 2 zu Art. 183 StG, mit Hinwei-

sen). Als Neubewertungsgründe gelten unter anderem bauliche Veränderungen wie Sanierun-

gen und grössere Renovationen (Art. 183 Abs. 1 Bst. a StG). Nach der Praxis des Verwaltungs-

gerichts des Kantons Bern führen solche bauliche Veränderungen jedoch erst dann zu einer 

Neubewertung, wenn sie gesamthaft eine Veränderung des amtlichen Werts von mehr als 10 % 

bewirken.

3.3 Ausserhalb einer ordentlichen oder ausserordentlichen Neubewertung kann der amtliche 
Wert nur geändert werden, wenn eine Auslassung oder offensichtliche Unrichtigkeit in einer 

rechtskräftigen amtlichen Bewertung festgestellt wird. Dies ist jederzeit von Amtes wegen oder 

auf Gesuch hin möglich. Die 10 %-Regel wird bei Korrekturen nach Art. 181 Abs. 4 StG nicht 

angewendet. 

4. Die Delegation der Steuerrekurskommission ist in ihrem Protokoll über den Augenschein 
vom 30. Januar 2020 zu folgenden Feststellungen und Schlüssen gelangt (Auszug):

2. Feststellungen
2.1 Raumaufnahme 
Bis anhin umfasste das Wohnhaus 12.9 und der unterirdische Anbau 1.5 Raumeinheiten (RE). 

Anlässlich der ersten pro 2016 vorgenommenen Schätzung wurden 12.5 RE festgestellt. Dabei 

wurde das Badezimmer im Obergeschoss von 1.5 auf 1.0 RE reduziert, weil im Rahmen der 

Sanierung eine Badewanne entfernt worden war (vgl. Tabelle 3.1 der Nichtlandwirtschaftlichen 

Bewertungsnormen, abrufbar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Steuersituationen > 

Wohneigentum / Liegenschaften > Amtlicher Wert" [besucht am 31.1.2020], fortan: Bewer-

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tungsnormen). Das Bad umfasst nunmehr eine (sehr) grosse Dusche, ein WC und zwei Lava-

bos, was laut Tabelle 3.1 der Bewertungsnormen bei normalem Standard insgesamt 0.9 RE 

entspricht. Angesichts der Grösse der Dusche und der überdurchschnittlichen Fläche des 

Raums ist das sanierte Bad mit 1.0 RE korrekt und eher zurückhaltend bewertet worden.

Die zweite nach dem Augenschein vom 24. Oktober 2018 vorgenommene Veränderung an der 

Raumaufnahme betrifft die fünf Zimmer im Obergeschoss, die bis anhin mit insgesamt 5.0 RE 

aufgeführt waren. Der Schätzer hat die Räume neu ausgemessen und die dabei festgestellte 

Anzahl m2 auf dem Aufnahmeprotokoll nachgetragen. Die gemessenen Flächen entsprechen 

insgesamt 5.1 RE laut Tabelle 3.1 der Bewertungsnormen. Im Einspracheverfahren hat die 

Steuerverwaltung diese Anpassung pro 2016 rückgängig gemacht, weil es sich dabei um eine 

Korrektur einer offensichtlichen Unrichtigkeit im Sinn von Art. 181 Abs. 4 StG handle, die sich 

erst ab dem Steuerjahr 2019 auswirke. Die Delegation der Steuerrekurskommission stuft die 

Anpassung der RE an die gemessenen Flächen ebenfalls als Fehlerkorrektur ein, wobei nach 

dem in E. 1.4 hiervor Ausgeführten die Zimmer bereits ab dem Steuerjahr 2018 mit 5.1 RE zu 

berücksichtigen sind.

Die restlichen Räume und Einrichtungen wurden vom Schätzer unverändert im Aufnahmeproto-

koll belassen. Die Delegation der Steuerrekurskommission hat festgestellt, dass sich im Heiz- 

und Waschraum kein Wäschetrockner mehr befindet, dort jedoch ein Wasserentkalkungsgerät 

installiert worden ist. Zudem sind praktisch alle Zimmer im Obergeschoss mit Einbauschränken 

versehen, die im Aufnahmeprotokoll nicht vermerkt sind. Eine Berücksichtigung dieser zusätzli-

chen Ausbauten bei der Raumaufnahme wäre an sich möglich. Weiter erachtet die Delegation 

die Bewertung der Küche mit total 1.3 RE als an der oberen Grenze des Zulässigen liegend. 

Auch der vergleichsweise dunkle und feuchte Raum im unterirdischen Anbau (Carnozet) ist mit 

1.0 RE eher hoch, das dortige WC/Lavabo mit 0.2 RE dafür tief bewertet worden. Diese Fest-

stellungen würden sich teilweise zu Gunsten und teilweise zu Ungunsten des Rekurrenten aus-

wirken, halten sich im Ergebnis jedoch die Waage. Es handelt sich zudem nicht um offensichtli-

che Unrichtigkeiten, die zwingend nach Art. 181 Abs. 4 StG zu korrigieren wären. Dementspre-

chend ist das Wohnhaus für die Bewertung ab 2016 mit insgesamt 12.4 und das Carnozet mit 

1.5 RE zu berücksichtigen, in Übereinstimmung mit dem Einspracheentscheid.  

2.2 Benotung
Die bis anhin geltenden Noten sind weder im Bewertungs- und Einspracheverfahren verändert 

noch vom Rekurrenten in Frage gestellt worden. Sie geben zu keinen Bemerkungen Anlass. 

2.3 Wirtschaftliches Alter
Im System der amtlichen Bewertung wird das Alter einer Liegenschaft differenziert nach vier 

Hauptgruppen ermittelt. Weil diese Hauptgruppen unterschiedlich rasch altern, werden sie für 

die Ermittlung des wirtschaftlichen Alters verschieden gewichtet. In der bis anhin gültigen Be-

wertung betrug das wirtschaftliche Alter für das Wohnhaus 22 Jahre. Demgegenüber setzte der 

Schätzer nach dem Augenschein vom 24. Oktober 2018 das wirtschaftliche Alter auf 13 Jahre 

fest, was von der Steuerverwaltung im Einspracheverfahren auf 16 Jahre korrigiert wurde. Da-

bei gilt es zu beachten, dass sich diese Angaben auf das Jahr 1998 beziehen, dem Bezugsjahr 

der letzten allgemeinen Neubewertung. Grundsätzlich wird bei einer ausserordentlichen Neu-

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bewertung das Bezugsjahr nicht geändert. Dies bedeutet, dass das für die Periode der Neube-

wertung (hier 2016) geschätzte Alter um die Differenz zu 1998 (hier 18 Jahre) zu reduzieren ist. 

So ist der Schätzer auch vorgegangen (siehe handschriftliche Zusammenstellung auf pag. 50 

Rückseite): 

Hauptgruppe Gew. bisher, pro 1998 neu, pro 2016 neu, pro 1998
Rohbau 1 1 45 63 45
Rohbau 2 2 25 40 22
Ausbau 3 20 28 10
Installationen 4 15 20 2
Ergebnis 10 22 31 13

Im Einspracheverfahren machte die Steuerverwaltung die vom Schätzer berücksichtigten Re-

duktionen beim Rohbau 2 (von 25 auf 22 Jahre) und beim Ausbau (von 20 auf 10 Jahre) rück-

gängig. Sie begründet dies damit, dass diese Reduktionen auf mehrere, seit dem Augenschein 

vom 14. November 2001 (massgeblich für die bis anhin gültige Bewertung) vorgenommene Re-

novationen zurückzuführen seien, die aber insgesamt den amtlichen Wert nicht um mehr als 

10 % zu erhöhen vermögen, weshalb sie in der ausserordentlichen Neubewertung pro 2016 

nicht zu berücksichtigen seien (vgl. E. 1.2 hiervor). 

Das Bestimmen des wirtschaftlichen Alters ist anspruchsvoll und mit beträchtlichen Unsicherhei-

ten verbunden. Dementsprechend verfügen die Schätzer hierbei über einen grossen Ermes-

sensspielraum. Aus den Unterlagen geht hervor, dass der Schätzer nicht nur für jede Haupt-

gruppe das Alter geschätzt hat, sondern detaillierter vorgegangen ist, indem er bei den Installa-

tionen nach Heizung, Elektro, Küche und Sanitär differenziert hat (vgl. pag. 50, Rückseite). Die 

Delegation erachtet das so festgesetzte wirtschaftliche Alter von 13 Jahren als im Rahmen des 

Ermessensspielraums liegend. Weiter hat die Steuerverwaltung zu Recht die Verjüngung beim 

Rohbau 2 und beim Ausbau mit Bezug auf die 10 %-Regel rückgängig gemacht, womit das für 

die vorliegende ausserordentliche Neubewertung massgebende wirtschaftliche Alter 16 Jahre 

beträgt. In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass im Rahmen der für das lau-

fende Jahr vorgesehenen allgemeinen Neubewertung die aufgrund der 10 %-Regel aufgescho-

benen Anpassungen am wirtschaftlichen Alter (sowie an allfälligen weiteren Bewertungsfakto-

ren) umgesetzt werden. Danach wird das wirtschaftliche Alter um 22 Jahre (Differenz zwischen 

2020 und 1998) erhöht werden. 

2.4 Umgebung
In Anbetracht der beträchtlichen Parzellengrösse von 1'034 m2 hat die Steuerverwaltung in ihrer 

Vernehmlassung vom 14. Oktober 2019 angedeutet, dass angesichts des wachsenden Drucks, 

das Siedlungsgebiet zu verdichten, dereinst eine Teilfläche als sogenannter "zusätzlicher Um-

schwung" (Fläche, die den üblichen Umschwung überschreitet, jedoch nicht selbstständig über-

baubar ist, siehe Ziff. 2.1.8 der Bewertungsnormen) oder gar als eigentliches Bauland eingestuft 

werden könnte. Angesichts der konkreten Verhältnisse erachtet die Delegation der Steuer-

rekurskommission die Voraussetzungen hierzu gegenwärtig als nicht gegeben. 

Schliesslich ist noch zu erwähnen, dass in der amtlichen Bewertung zu Recht kein Aussenpark-

platz enthalten ist. Die auf den ersten Blick dafür in Frage kommende Fläche wird als Wende-

platz benötigt. 

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3. Schlussfolgerungen
Nach dem Gesagten würde für das Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1.________ grundsätz-

lich ein amtlicher Wert von CHF 867'200.-- resultieren, entsprechend dem Einspracheentscheid 

(Details siehe Anhang). Die Delegation, insbesondere die Sachverständige, ist der Ansicht, 

dass dieser Wert unter einem im Jahr 2016 erzielbaren Verkaufserlös liegt und damit den Ver-

kehrswert als obere Grenze des amtlichen Werts nicht übersteigt. Allerdings übersteigt der neu 

festgesetzte amtliche Wert den bis anhin gültigen von CHF 837'300.-- nur um CHF 29'900.--, 

ausmachend 3.6 %. Damit stellt sich die Frage, ob die Erhöhung angesichts der in E. 1.2 hier-

vor erwähnten 10 %-Regel überhaupt umgesetzt werden kann. Dies hängt davon ab, wie die an 

den Sanitärräumen und -installationen vorgenommenen Arbeiten qualifiziert und wie der An-

wendungsbereich der 10 %-Regel definiert wird. Es handelt sich dabei um Rechtsfragen, die 

erst im Endentscheid zu klären sind.

Die Tabellen zur Berechnung des amtlichen Werts wurden dem Augenschein-Protokoll als An-

hang beigefügt. 

5. Während seitens der Steuerverwaltung keine Stellungnahme zum Protokoll eingegangen 
ist, hat sich der Rekurrent mit Schreiben vom 5. März 2020 ausführlich dazu geäussert.

5.1 Wie schon in den früheren Rechtsschriften betont der Rekurrent darin, dass die Sanierung 
der Nasszellen bloss werterhaltend und nicht -vermehrend gewesen sei. Hierzu ist festzuhalten, 

dass die Neufestsetzung des amtlichen Werts im Rahmen einer ausserordentlichen Neubewer-

tung unabhängig davon erfolgt, ob einzelne bauliche Massnahmen bei der Einkommenssteuer-

veranlagung als werterhaltende Unterhaltsarbeiten (Kosten abziehbar) oder als wertvermehren-

de Investitionen (nicht abziehbar) eingestuft worden sind. So ist es nicht ungewöhnlich, dass 

nach Sanierungen oder grösseren Renovationen der amtliche Wert einer Liegenschaft stärker 

steigt als die bei der Einkommenssteuerveranlagung als wertvermehrend beurteilten Investitio-

nen, u.a. weil der Ersatz von Heizungs-, Sanitär- oder Elektroinstallationen (i.d.R. abziehbarer 

Liegenschaftsunterhalt) das wirtschaftliche Alter des Gebäudes reduzieren. Umgekehrt hat na-

mentlich wegen der 10 %-Regel (E. 3.2 hiervor) nicht jede wertvermehrende bauliche Mass-

nahme eine Erhöhung des amtlichen Werts zur Folge.

5.2 Bezüglich Raumaufnahme kritisiert der Rekurrent, dass das Bad im Obergeschoss auf-
grund seiner Grösse mit 1.0 RE bewertet wird, anstatt mit 0.9 RE, wie es in Tabelle 3.1 der Be-

wertungsnormen für ein Standardbadezimmer, ausgestattet mit Dusche, WC und Doppellavabo 

vorgesehen ist. Die Steuerrekurskommission sieht keinen Anlass, von der Einschätzung der 

Delegation, die mit derjenigen des Schätzers der Steuerverwaltung übereinstimmt, abzuwei-

chen. Dass die Wände des Badezimmers nach der Sanierung in einem geringeren Ausmass mit 

Fliesen versehen sind, und dass die neu eingebauten Sanitäranlagen von einem weniger re-

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nommierten Hersteller stammen sollen als die vorherigen, bleibt ohne Einfluss auf die amtliche 

Bewertung.

5.3 Die übrigen Kritikpunkte an der Raumaufnahme betreffen Räumlichkeiten und Installatio-
nen, die von der Steuerverwaltung im Rahmen der hier zu beurteilenden Bewertung nicht geän-

dert wurden (vgl. Augenscheinprotokoll, Ziff. 2.1, dritter Abschnitt). Die Delegation ist zur Auf-

fassung gelangt, dass das eine oder andere Detail auch anders hätte beurteilt werden können 

(sowohl zu Gunsten als auch zu Ungunsten des Rekurrenten), dass jedoch keine offensichtli-

chen Unrichtigkeiten nach Art. 181 Abs. 4 StG vorhanden seien. Der Rekurrent bringt nichts vor, 

was dieser Einschätzung widersprechen würde. In Bezug auf den Anbau (Carnozet) ist zu prä-

zisieren, dass im Augenschein-Protokoll tatsächlich nur der Hauptraum mit 1.0 RE und die 

Nasszelle mit 0.2 RE erwähnt werden, der Anbau insgesamt jedoch (wie bis anhin) 1.5 RE um-

fasst, wie der Rekurrent anmerkt (siehe Aufnahmeprotokoll, pag. 21: "Keller, Weinkeller" 

0.0 RE, "Vorraum m. Spültrog" 0.3 RE, "WC, Lav." 0.2 RE, "Carnozet-Zimmer" 1.0 RE).

5.4 Weiter erklärt der Rekurrent mit Blick auf das wirtschaftliche Alter, er fühle sich "nicht ge-
recht behandelt". Er bemängelt, dass Schäden am Unterdach und an mehreren Fenstern nicht 

berücksichtigt würden. Schäden machen eine Liegenschaft freilich nicht älter. Dementspre-

chend wird im Rahmen einer ausserordentlichen Neubewertung das wirtschaftliche Alter nicht 

erhöht, es sei denn, das bis anhin geltende erweise sich als offensichtlich unrichtig nach 

Art. 181 Abs. 4 StG. Erst bei einer allgemeinen Neubewertung wird das wirtschaftliche Alter 

nach oben angepasst (vorliegend um 22 Jahre bei der Neubewertung 2020). Dieser Hinweis 

findet sich, wie weitere Erläuterungen zum wirtschaftlichen Alter, in Ziff. 2.3 des Augenschein-

Protokolls. Weitere Ausführungen dazu erübrigen sich.

5.5 In seinen Eingaben weist der Rekurrent wiederholt darauf hin, dass der amtliche Wert 
seines Grundstücks wesentlich höher sei als derjenige anderer Liegenschaften in der Nach-

barschaft. Ob dies tatsächlich zutrifft, und ob allfällige Unterschiede durch die realen Gegeben-

heiten gerechtfertigt wären, ist für den vorliegenden Entscheid nicht relevant. Die gesetzlichen 

Grundlagen für die amtliche Bewertung sowie die Bewertungsnormen gelten für alle Grund-

eigentümer gleichermassen. Die Steuerrekurskommission hat auf Rekurs hin lediglich zu beur-

teilen, ob diese Vorgaben im Einzelfall von der Steuerverwaltung eingehalten worden sind. Un-

terschiede zwischen einzelnen Grundstücken lassen sich nur schon aufgrund des mit jeder 

Schätzung verbundenen Ermessensspielraums nicht vermeiden. 

6. Damit sind die Feststellungen der Delegation im Grundsatz zu bestätigen, was einen um 
3.6 % erhöhten amtlichen Wert zur Folge hätte. Bei dieser Sachlage stellt sich mit Blick auf die 

10 %-Regel indes die Frage, ob der amtliche Wert überhaupt angepasst werden kann. Die 

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Steuerverwaltung bejaht dies, weil sie zum einen die vom Rekurrenten vorgenommenen bauli-

chen Veränderungen als Umbau einstuft und zum anderen davon ausgeht, dass die 10 %-

Regel nur bei grösseren Renovationen und Sanierungen, nicht aber bei Umbauten, zum Tragen 

kommt.

6.1 Die Steuerverwaltung hält fest dass "das Bad [...] komplett zurückgebaut und durch ein 
neues Bad ersetzt [wurde]", was einem Umbau entspreche (Vernehmlassung vom 14.10.2019, 

S. 3). Dieser Schlussfolgerung kann nicht gefolgt werden. Nach Auffassung der Steuerrekurs-

kommission handelt es sich bei den zu beurteilenden baulichen Massnahmen eher um eine 

Sanierung, mit der die Nasszellen wieder nutzbar gemacht worden sind (vgl. VGE 22759 vom 

12.6.2007, in BVR 2007 S. 553 E. 3.2). Für diese Sichtweise spricht auch das von der Steuer-

verwaltung veröffentlichte Merkblatt 5 betreffend Grundstückkosten (abrufbar unter: <htt-

ps://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Dokumente / Publikationen > Merkblätter > Einkommens- und 

Vermögenssteuern" [besucht am 23.3.2020]). Gemäss dessen Ziff. 5 fallen unter den Begriff 

"Umbau" der Abbruch und Neuaufbau von Gebäudeteilen sowie Grundrissveränderungen. 

Selbst wenn, wie in E. 5.1 hiervor ausgeführt, die amtliche Bewertung und die Unterscheidung 

von werterhaltenden und wertvermehrenden Liegenschaftskosten keinen direkten Zusammen-

hang aufweisen, ist ein (einigermassen) einheitliches Verständnis der verwendeten Begriffe 

anzustreben. Vorliegend sind keine Umbauten im Sinn des Merkblatts 5 vorgenommen worden. 

Doch auch wenn man diesbezüglich wie die Steuerverwaltung zu einem anderen Ergebnis kä-

me, würde sich am Ergebnis nichts ändern, was sich aus folgenden Überlegungen ergibt.

6.2 Das Verwaltungsgericht statuierte die 10 %-Regel in einem Urteil vom 10. April 1996, als 
es festhielt, der Begriff "grössere Renovationen" (im damals gültigen Art. 111 Abs. 1 Bst. a 

aStG, entspricht Art. 183 Abs. 1 Bst. a StG) sei so zu verstehen, dass die durch eine Renovati-

on bewirkte Wertsteigerung mindestens 10 % des vormals gültigen amtlichen Werts betragen 

müsse. Das Gericht nahm dabei Bezug auf die Regelung in Art. 111 Abs. 2 aStG (heute 

Art. 183 Abs. 2 StG), wonach besondere Verhältnisse eine Neubewertung rechtfertigen, sofern 

sie zu einer Wertveränderung von mindesten 10 % führen. Zur Begründung führte das Gericht 

insbesondere aus, dass die Bewertung einer Liegenschaft aufwändig sei und es deshalb Sinn 

mache, den Wert einer Liegenschaft erst dann neu zu bestimmen, wenn sich die Wertverände-

rung in nennenswertem Ausmass auf den zu leistenden Steuerbetrag auswirke (VGE 19721 

vom 10.4.1996, in BVR 1997 S. 62 E. 3c). In einem Urteil vom 12. Juni 2007 entschied das 

Verwaltungsgericht sodann, dass die 10 %-Regel auch auf Sanierungen (und nicht nur auf Re-

novationen) anwendbar ist (VGE 22759 vom 12.6.2007, in BVR 2007 S. 553 E. 3.2).

6.3 Diese verwaltungsgerichtliche Praxis wird von der Steuerverwaltung nicht infrage gestellt. 
Sie stellt sich jedoch auf den Standpunkt, dass die 10 %-Regel nur bei Renovationen und Sa-

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nierungen gerechtfertigt sei, um diese "unbestimmten Begriffe" zu konkretisieren. Eine auf diese 

Weise "quantifizierende Auslegung" von Art. 183 Abs. 1 Bst. a StG sei bei Neubauten, Umbau-

ten und Abbrüchen nicht erforderlich. Daher sei es richtig, in solchen Fällen immer eine ausser-

ordentliche Neubewertung vorzunehmen und so den Wert des steuerbaren Vermögens korrekt 

festzulegen (Vernehmlassung vom 14.10.2019, S. 4). 

6.4 Hierzu ist vorab anzumerken, dass das Verwaltungsgericht in zwei späteren Urteilen die 
10 %-Regel generell auf bauliche Veränderungen nach Art. 183 Abs. 1 Bst. a StG bezog 

(VGE 100 2012 111 vom 4.12.2013, E. 2.4; VGE 100 2013 263 vom 12.8.2014, E. 2.2). Zwar 

finden sich die entsprechenden Bemerkungen nur in den allgemeinen rechtlichen Erwägungen 

(in beiden Fällen waren andere Aspekte der amtlichen Bewertung umstritten), dennoch spre-

chen sie zumindest nicht gegen eine Anwendung der 10 %-Regel auf sämtliche unter Art. 183 

Abs. 1 Bst. a StG fallenden baulichen Massnahmen. Soweit Neubauten und Abbrüche von Ge-

bäuden betroffen sind, ist zu beachten, dass diese auch unter Art. 183 Abs. 2 StG fallen, weil 

sie eine Änderung im Bestand von Gebäuden bewirken (Annik Bärtschi, a.a.O., N. 10 und 16 zu 

Art. 183 StG). In diesen Fällen spielt gemäss einem Entscheid der Steuerrekurskommission aus 

dem Jahr 2013 die 10 %-Regel keine Rolle (RKE 100 2010 648 vom 18.6.2013, E. 10, nicht 

publiziert; durch VGE 100 2013 263 vom 12.8.2014 aus anderen Gründen aufgehoben). In Be-

zug auf Umbauten ergeben sich, wie der vorliegende Sachverhalt beispielhaft zeigt, Abgren-

zungsprobleme zu reinen Sanierungen. Die Unterscheidung ist nicht so eindeutig, wie es die 

Steuerverwaltung in ihrer Vernehmlassung darstellt. So würde wohl auch die Steuerverwaltung 

bloss von einer Sanierung sprechen, wenn der Rekurrent die zuvor vorhandene Badewanne 

ersetzt hätte, anstatt eine grössere Dusche einzubauen. Die 10 %-Regel ermöglicht bei grösse-

ren Renovationen und Sanierungen eine einheitliche und praktikable Umsetzung des Grund-

satzes, dass der amtliche Wert einer Liegenschaft erst bei einer Veränderung von einer gewis-

sen Relevanz angepasst werden soll (vgl. dazu die ausführlichen Erwägungen im erwähnten 

VGE 22759 vom 12.6.2007, in BVR 2007 S 553 E. 4.2 ff.). Es ist nicht einzusehen, weshalb 

dies nicht auch bei Umbauten gelten sollte, zumal solche oft gleichzeitig mit Renovations- oder 

Sanierungsarbeiten in Auftrag gegeben werden.

6.5 Zusammenfassend gelangt die Steuerrekurskommission zum Ergebnis, dass die Steuer-
verwaltung im Rahmen der zu beurteilenden ausserordentliche Neubewertung den Sachverhalt 

korrekt ermittelt hat. Der aufgrund dieser Feststellungen errechnete neue amtliche Wert von 

CHF 867'200.-- übersteigt den bis anhin geltenden von CHF 837'300.-- jedoch nur um 3.6 %. 

Weil die 10 %-Regel auf den vorliegenden Sachverhalt anwendbar ist, bleibt der bisherige amt-

liche Wert auch für die Steuerperioden ab 2016 in Kraft. Der Rekurs ist demnach gutzuheissen.

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7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Rekurrent keine Verfahrenskosten zu tragen 
(Art. 200 Abs. 1 StG). 

Weil der Rekurrent im vorliegenden Verfahren nicht vertreten ist und ihm keine notwendigen 

und verhältnismässig hohen Kosten entstanden sind, werden keine Parteikosten gesprochen 

(Art. 200 Abs. 4 StG).

Aus diesen Gründen wird erkannt:

1. Der Rekurs wird gutgeheissen. Der amtliche Wert des Grundstücks C.________ Gb-

bl. Nr. 1.________ beträgt ab dem Steuerjahr 2016 unverändert CHF 837'300.--.

2. Für das Verfahren vor der Steuerrekurskommission werden dem Rekurrenten keine Ver-

fahrenskosten auferlegt.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, Beschwerde erhoben 
werden. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer 
schweizerischen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Aus-
fertigung einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von 
einem zur Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und un-

terzeichnet sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das Rechts-
begehren und die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

5. Zu eröffnen an:

▪ A.________

▪ Steuerverwaltung des Kantons Bern 

▪ Gemeinde C.________

IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION
DES KANTONS BERN

Der Richter Der Gerichtsschreiber

Kästli Leumann