# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cc51f574-456a-567a-abc5-cfdd96a08693
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-10-24
**Language:** de
**Title:** Baubewilligungsverfahren. Anzeigeverfahren. Dauer der Behandlungsfrist und Rechtswirkung von deren Ablauf.
**Docket/Reference:** BRKE I Nr. 0289/2003
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_I_289_2003_243.pdf

## Full Text

BRKE I Nr. 289/2003 vom 24. Oktober 2003 in BEZ 2003 Nr. 53

1. Das mit einem Wohngebäude überstellte Baugrundstück ist gemäss der kommu-
nalen  Bau- und  Zonenordnung  der  Kernzone  zugewiesen  und  liegt  im  Perimeter  eines 
Ortsbildes  von  überkommunaler  Bedeutung.  Die  Bauherrschaft  beabsichtigt,  auf  der 
westlichen und östlichen Dachfläche je eine Schlepplukarne zu erstellen. Hiefür hat die 
Baudirektion  Kanton  Zürich  die  ortsbildschutzrechtliche  Bewilligung  gestützt  auf  Ziffer 
2.1.10  BauO  unter  der  Nebenbestimmung  erteilt,  dass  die  Breite  der  Lukarne  auf  der 
Westseite auf 1/5 der zugehörigen Dachfläche zu reduzieren sei. Sodann hat auch der 
Bauvorstand  der  kommunalen  Baubehörde  das  Bauvorhaben  genehmigt,  wobei  eben-
falls gestützt auf Ziffer 2.1.10 BauO verlangt wurde, die Fensterhöhen auf das zulässige 
Mass von 60 cm zu reduzieren.

2. Der  Rekurrent  macht  in  formeller  Hinsicht  vorab  geltend,  sein  Baugesuch  sei
gemäss  dem  Schreiben  der  kommunalen  Baubehörde  (Vorprüfung  Entscheid  über  die 
Art des Baubewilligungsverfahrens) vom 10. Dezember 2002 bereits per 9. Januar 2003 
im Anzeigeverfahren  rechtskräftig  bewilligt  worden.  Sinngemäss  vertritt  er  die  Auffas-
sung, die kommunale Behörde sei nach Ablauf dieses Datums nicht mehr befugt gewe-
sen, am 14. März 2003 eine Baubewilligung verknüpft mit einer Nebenbestimmung hin-
sichtlich der Lukarnenhöhe zu erlassen.

Demgegenüber bringt die Vorinstanz vor, mit der Eingangsbestätigung sei dem Re-
kurrenten mitgeteilt worden, dass das Gesuch im Anzeigeverfahren bewilligt werde, die 
Vorprüfungsfrist per 9. Januar 2003 ablaufe und das Gesuch innert 30 Tagen nach Ab-
lauf  der  Vorprüfungsfrist  - mithin  dem  9.  Februar  2003  - als  bewilligt  gelte.  In  der  Ein-
gangsbestätigung  sei  jedoch  auch  festgehalten  worden,  dass  die  voraussichtliche  Be-
handlungsfrist ca. 1 bis 2 Monate in Anspruch nehme.

3. Der  Ablauf  des  streitigen  Baubewilligungsverfahrens  wirft in verschiedener Hin-
sicht Fragen über die Vorgehensweise der örtlichen Baubehörde (Wahl der Verfahrens-
art, Fristen) auf. Der Rekurrent ficht indessen nur die im kommunalen Entscheid neben-
bestimmungsweise  verfügte  Reduzierung  der  Fensterflächen  an.  Da unklar  ist,  wie  die 
kantonale  Stelle  von  der  Baubehörde  bezüglich  der  Verfahrensart  instruiert  worden  ist 
und sich der Rekurrent mit der ihm vorgängig angekündigten und eröffneten kantonalen 
Verfügung abgefunden hat, beschränkt sich die Prüfung grundsätzlich auf die angefoch-
tene Verfügung der Gemeinde.

Die  Bauherrschaft  hatte  der  kommunalen  Baubehörde  am  6.  Dezember  2002  ein 
Baugesuch  mit  dem  Begehren  um  Erteilung  einer  ordentlichen  Baubewilligung  für  die 
Erstellung  von  zwei  Dachlukarnen  auf  dem  bestehenden  Wohnhaus  eingereicht.  Mit 
vorgedrucktem  Formularbrief  (Vorprüfung  Entscheid  über  die  Art  des  Baubewilligungs-

- 2 -

verfahrens)  vom  10.  Dezember  2002  bestätigte  das  örtliche  Bauamt  dem  Rekurrenten 
den Eingang der Baugesuchsunterlagen vom 9. Dezember 2002 und teilte ihm mit, die 
Baubehörde treffe folgenden Entscheid: «Das Gesuch wird im Anzeigeverfahren geprüft; 
falls innert 30 Tagen nach Ablauf der Vorprüfungsfrist per 9. Januar 2003 keine andere 
Anordnung der Baubehörde erfolgt, so gilt das Gesuch als bewilligt.»

4. In formellrechtlicher Hinsicht stellt sich zunächst die grundsätzliche Frage, ob für 
das Bauvorhaben das richtige Verfahren gewählt worden sei. Gemäss § 13 Abs. 1 BVV 
gelangt für Bauvorhaben von untergeordneter Bedeutung, durch welche keine zum Re-
kurs berechtigten  Interessen  Dritter  berührt  werden,  anstelle  des  ordentlichen  Verfah-
rens das Anzeigeverfahren zur Anwendung. Bei diesem entfallen die Aussteckung und 
die öffentliche Bekanntmachung. Nach Abs. 3 der Bestimmung können die Gesuchstel-
lenden  anstelle  des  Anzeigeverfahrens  die  Durchführung  des  ordentlichen  Verfahrens 
verlangen.

Für  das  Anzeigeverfahren  enthält  §  13  BVV  die  Grundsätze,  die  in  §§  14  und  15 
BVV näher ausgeführt werden. Weder die untergeordnete Bedeutung an sich noch das 
annähernd zweifelsfreie Fehlen einer möglichen Beeinträchtigung von Interessen Dritter 
allein  kann  die  Anwendung  des  Anzeigeverfahrens,  insbesondere  den  Verzicht  auf  die 
Ausschreibung, ausreichend begründen; es müssen stets beide Voraussetzungen erfüllt 
sein.

Nach § 14 lit. d BVV findet das Anzeigeverfahren unter anderem auf Dachaufbau-
ten (Lukarnen, Gauben und dergleichen) Anwendung; ausgenommen sind Vorhaben in 
Kernzonen  und  Quartiererhaltungzonen.  Nach  §  15  Abs.  1  BVV  beurteilt  die  örtliche 
Baubehörde,  ob  keine  zum  Rekurs  berechtigten  Interessen  Dritter  berührt  werden  und 
daher auf die Aussteckung und die öffentliche Bekanntmachung verzichtet werden kann. 
In  Zweifelsfällen  wird  das  Vorhaben  publiziert.  Werden  innert  der  Auflagefrist  Zustel-
lungsbegehren gemäss § 315 Abs. 1 PBG gestellt, findet das ordentliche Verfahren, an-
dernfalls das Anzeigeverfahren Anwendung (§ 15 Abs. 3 BVV). 

Gemäss § 338a Abs. 2 PBG sind Natur- und Heimschutzverbände zum Rekurs ge-
gen Anordnungen und Erlasse berechtigt, die sich auf den III. Gesetzestitel oder § 238 
Abs. 2 PBG stützen. Voraussetzung für die Gewährleistung dieses Verbandsbeschwer-
derechts ist, dass die Berechtigten über Bauvorhaben in Kenntnis gesetzt werden. Dies 
hat durch öffentliche Ausschreibung des Bauvorhabens zu erfolgen. Das streitbetroffene 
Gebäude  liegt  im  Perimeter  eines  geschützten  Ortbildes  von  überkommunaler  Bedeu-
tung und ist nutzungsplanerisch einer Kernzone zugeteilt. Es liess sich somit nicht zum 
vornherein  zweifelsfrei  ausschliessen,  dass  durch  die  geplante  bauliche  Änderung  am 
Streitobjekt keine Interessen der Heimatschutzverbände tangiert werden könnten. In ei-
nem solchen Fall wäre es angezeigt gewesen, das Bauvorhaben - trotz der Zustimmung 
der  unmittelbar  benachbarten  Grundeigentümer  - zumindest  im  Sinne  von  §  15  Abs.  3 
BVV vorsorglich öffentlich bekannt zu machen, wie dies der Gesuchsteller auch verlangt 
hat.

Entgegen dem Antrag des Gesuchstellers hat das örtliche Bauamt zu Unrecht ent-
schieden, das Bauvorhaben im Anzeigeverfahren zu prüfen. Dies führt jedoch nicht zur 
Nichtigkeit  des  Bewilligungsverfahrens,  da  sich  der  Verfahrensmangel  allenfalls  durch 
eine nachträgliche Publikation heilen liesse. Dass das Bauvorhaben neben der kommu-
nalen  Bewilligung  einer  zusätzlichen  (zu  koordinierenden)  Beurteilung  durch  eine  kan-
tonale  Stelle  bedurfte,  schloss  das  Anzeigeverfahren  nicht  aus.  Diesbezüglich  ist  das 

- 3 -

Rubrum  der  kommunalen  Verfügung  widersprüchlich,  war  doch  darin  zunächst  wegen 
des  Koordinationsbedarfes  vom  ordentlichen  Verfahren  die  Rede;  gleichzeitig  wurde 
aber wegen der untergeordneten Bedeutung des Vorhabens auf eine Bekanntmachung 
verzichtet.

Hatte  sich  die  kommunale  Baubehörde  demnach  gegenüber  dem  Gesuchsteller 
klar für das Anzeigeverfahren entschieden, so hätte sie sich auch an die für dieses Ver-
fahren geltenden Fristen zu halten gehabt, was nachfolgend zu prüfen ist.

5. Gemäss § 13 Abs. 2 BVV beträgt die Behandlungsfrist 30 Tage. Das Bauvorha-
ben gilt als bewilligt, wenn keine der zuständigen Behörden innert dieser Frist eine an-
dere Anordnung trifft (Abs. 2).

Zu beachten ist dabei aber, dass nach § 16 Abs. 1 BVV die vom Gesuchsteller der 
örtlichen Baubehörde zur Beurteilung des Vorhabens eingereichten Unterlagen von die-
ser einer Vorprüfung im Sinne von § 11 Abs. 1 und 2 BVV unterzogen werden müssen. 
Im Rahmen der Vorprüfung hat das örtliche Bauamt festzustellen, ob und welche Beur-
teilungen  durch  kantonale  Stellen  erforderlich  sind,  und  summarisch  zu  prüfen,  ob  die 
Unterlagen den Anforderungen entsprechen. Sind kantonale Beurteilungen nötig, ist das 
Gesuch  mit  den  Unterlagen  an  die  kantonale  Leitstelle  weiterzuleiten  (Abs.  2  der  Be-
stimmung). Die Vorprüfung der Akten durch die kantonalen und kommunalen Behörden 
erfolgt gleichzeitig, wofür eine Frist - wie im ordentlichen Verfahren - von längstens drei 
Wochen gewährt wird (§ 313 Abs. 1 PBG). Wird der Entscheid von der örtlichen Baube-
hörde nicht sofort getroffen oder ist sie nicht allein zuständig, bestätigt sie den Eingang 
des Gesuches, sobald die Unterlagen vollständig sind. Mit dieser Eingangsbestätigung 
wird  den  Gesuchstellenden und den weiteren Stellen das Datum bekannt gegeben, an 
welchem die Behandlungsfrist von 30 Tagen endet (§ 17 BVV).

Nach § 18 Abs. 1 BVV schliessen die zum Entscheid zuständigen Stellen das An-
zeigeverfahren in der Regel mittels schriftlicher Verfügung, namentlich der Baufreigabe 
ohne bzw. mit Nebenbestimmungen (lit. a und b), der Überweisung des Baugesuchs in 
das ordentliche Verfahren (lit. c) oder der Verweigerung der Bewilligung (lit. d) ab. Nach 
Abs. 3 der Bestimmung darf das angezeigte Vorhaben ausgeführt werden, sofern keine 
der  zuständigen  Stellen  innert  der  Behandlungsfrist  von  30  Tagen  eine  Verfügung  er-
lässt.

Die Behandlungsfrist beträgt unter Ausschöpfung der Vorprüfungsfrist mithin - auch 
für  die  kantonalen  Stellen  - längstens  51  Tage  ab  Gesuchseingang  bei  der  örtlichen 
Baubehörde (vgl. zum Ganzen auch die Informationsbroschüre für Gemeinden und Kan-
ton der Kantonalen Leitstelle für Baubewilligungen vom 10. Juni 2000). Wenn innert die-
ser Frist keine der zuständigen Stellen eine Anordnung im Sinne von § 18 Abs. 1 BVV 
trifft,  greift  die  Regelung,  dass  der  Gesuchsteller  von  einer  stillschweigend  erteilten 
Baufreigabe ausgehen kann (§ 18 Abs. 3 BVV).

6. Vorliegend ist gemäss der Eingangsbestätigung das Baugesuch am 9. Dezember 
2002  bei  der  Baubehörde  eingegangen  und  gilt  dieser  Zeitpunkt  damit  als  massgebli-
ches fristauslösendes Datum für die Behandlungsdauer. Demzufolge hätte die Behand-
lungsfrist von 30 Tagen im Sinne der vorstehenden Ausführungen - ab Ablauf der maxi-
mal  zulässigen  Vorprüfungsfrist  (30.  Dezember  2002)  - grundsätzlich  für  alle  am  Ent-
scheid beteiligten Behörden am 29. Januar 2003 geendet. Innert dieser Zeitspanne er-
ging jedoch unbestrittenermassen von keiner Behörde ein Entscheid. 

- 4 -

Die  Vorinstanz  geht  demgegenüber  davon  aus,  mit  dem  in  der  Eingangsbestäti-
gung genannten Datum (9. Januar 2003) sei der Ablauf der Vorprüfungsfrist angezeigt 
worden.  Die  Behandlungsfrist  sei  demnach  am  9.  Februar  2003  abgelaufen.  Dies  er-
scheint fraglich, da die Vorprüfungsfrist gemäss § 313 Abs. 1 PBG, innert welcher Ände-
rungen  oder  Ergänzungen  mangelhafter  Gesuche  verlangt  werden  können,  längstens 
drei Wochen dauern darf. Selbst wenn diese Frist ausnahmsweise infolge der Feiertage 
(Weihnachten/Neujahr)  hätte  verlängert  werden  können,  wäre  die  Behandlungsfrist  am 
8.  Februar  2003  abgelaufen.  Unbestrittenermassen  erging  jedoch  bis  dahin  keine  An-
ordnung.  Für  die  Annahme  des  Rekurrenten,  der  9.  Januar  2003  bezeichne  das  Ende 
der  30-tägigen Behandlungsfrist, spricht der Umstand, dass im Schreiben vom 10. De-
zember 2002 vom Ergebnis der Vorprüfung die Rede war und festgehalten wurde, dass 
die Unterlagen für den Entscheid der örtlichen Baubehörde ausreichend seien (vgl. Zif-
fer  3  der  Eingangsbestätigung),  was  im  Sinne  von  §  17  Abs.  1  BVV  bei  alleiniger  Zu-
ständigkeit ohne weiteres die dreissigtägige Behandlungsfrist ausgelöst hätte. Anderer-
seits war sie hier für den Entscheid nicht alleine zuständig, indem es zusätzlich der Be-
urteilung  durch  eine  kantonale  Stelle  bedurfte.  Hinsichtlich  der  Gesamtdauer  des  Bau-
bewilligungsverfahrens  hatte  dies  indessen  keinen  Einfluss,  da  sich  die  Vorprüfungs-
und  Behandlungsfrist  von  insgesamt  51  Tagen  auch  für  die  kantonale  Stelle  zwingend 
ab Gesuchseingang beim örtlichen Bauamt bemisst. 

Unter diesen Umständen ist davon auszugehen, dass mit dem 9. Januar 2003 der 
Ablauf der Vorprüfungsfrist für die kantonale Stelle angezeigt wurde. Auch diesfalls hät-
te ein koordiniert zu eröffnender Entscheid bis zum 29. Januar 2003, spätestens jedoch 
bis zum 8. Februar 2003 vorliegen müssen (§ 18 BVV i.V.m. § 12 BVV).

Innert  dieser  Zeitspanne  erging  jedoch  unbestrittenermassen  von  keiner  Behörde 
ein  Entscheid,  so  dass  grundsätzlich  allerspätestens  ab  dem  8.  Februar  2003  die  ge-
setzlich  vorgesehene  Folge  einer  stillschweigend  erteilten  Bewilligung  im  Sinne  von  § 
18 Abs. 3 BVV eingetreten wäre. 

7. Die Vorinstanz stellt sich auf den Standpunkt, sie habe den Rekurrenten auf die 
voraussichtliche Behandlungsdauer von ca. 1 - 2 Monaten hingewiesen (vgl. Ziffer 4 der 
Eingangsbestätigung), weshalb er vor Ablauf der Fristverlängerung nicht habe mit einer 
Bewilligung rechnen dürfen.

Nach  §  13  Abs.  2  BVV  gilt  ein  Bauvorhaben  als  bewilligt,  sofern  innert  30  Tagen 
keine der zuständigen Behörden eine andere Anordnung trifft. Was unter einer «ande-
ren  Anordnung»  oder  «anderen  Verfügung»  (§  18  Abs.  3  BVV)  zu  verstehen  sei,  geht 
aus  dem  Wortlaut  und  der  Systematik  nicht  restlos  klar  hervor.  Da  sich  die  Behand-
lungsfrist von 30 Tagen ab Eingang der vollständigen Unterlagen bei der örtlichen Bau-
behörde  berechnet,  kann  damit  nur  der Hinweis auf die in § 18 Abs. 1 BVV abschlies-
send aufgezählten Möglichkeiten des Abschlusses des Anzeigeverfahrens gemeint sein. 
Für  eine  Verlängerung  der  Behandlungsfrist  von  30  Tagen  bestand  deshalb  keine 
Rechtsgrundlage; mithin handelt es sich um eine Verwirkungsfrist (vgl. Ch. Fritzsche/P. 
Bösch,  Zürcher  Planungs- und  Baurecht,  2000,  S.  493).  Dies  lässt  sich  auch  aus  dem 
Wortlaut  von  §  17  Abs.  1  BVV  schliessen.  Danach  bedarf  es  bei  einem  «sofortigen» 
Entscheid  durch  die  örtliche  Baubehörde  nicht  einmal  einer  Bestätigung  des  Eingangs 
der Gesuchsunterlagen. Für die Annahme, dass unter einem «sofortigen Entscheid» nur 
der Abschluss mittels einer Verfügung im Sinne von § 18 Abs. 1 BVV verstanden wer-
den könnte, bestehen keine Anhaltspunkte. Für den Eintritt der Bewilligungswirkung ist 
demnach  keine  Verfügung  irgendwelcher  Art  erforderlich.  Sieht  die  gesetzliche  Rege-

- 5 -

lung  ein  Bewilligungsverfahren vor, das stillschweigend ohne eine Tätigkeit der Behör-
den abgeschlossen werden kann, ist es aus Gründen der Rechtssicherheit geboten, die 
dreissigtägige Behandlungsfrist als Verwirkungsfrist zu betrachten.

Nach  einer  anderen  Auffassung  kann  zwar  die  zuständige  Behörde  bei  einem  er-
höhten  Untersuchungsaufwand  den  Gesuchsteller  mit  einem  einfachen  Brief  auf  eine 
Fristverlängerung aufmerksam machen, im Speziellen, wenn aus Koordinationsgründen 
die dreissigtägige Frist nicht eingehalten werden könne. Diesfalls trete die in § 13 Abs. 
2  BVV  vorgesehene  Bewilligungswirkung  nicht  ein  (vgl.  Walker  Späh/Seiler  Gemanier, 
PBG-aktuell 4/1999, S. 36 bezugnehmend auf die Praxis der Stadt Winterthur). Grund-
sätzlich erscheint diese Auffassung fraglich und würde sich - wenn überhaupt - nur bei 
einem komplexeren  Koordinationsbedarf  verschiedener  kantonaler  Stellen  aufdrängen. 
Zudem wird auch dabei vorausgesetzt, dass für einen materiellen Entscheid noch abso-
lut notwendige Abklärungen zu treffen sind.

Es sind denn auch keine Gründe ersichtlich, welche eine Abweichung von der ge-
setzlich  vorgesehenen  Regelung  erlauben  würden.  Das  streitige,  den Aufbau von zwei 
Dachlukarnen  umfassende  Bauvorhaben  ist  klar  von  untergeordneter  Bedeutung.  Die 
hiefür  eingereichten  Baugesuchsakten  wurden  von  der  Baubehörde  denn  auch  schon 
am darauf folgenden Tag als für ihren Entscheid ausreichend betrachtet, womit die Vor-
prüfung kommunalerseits grundsätzlich bereits abgeschlossen war. Ein besonderer Un-
tersuchsungsaufwand war damit offensichtlich nicht verbunden. Kein Grund für die Ein-
räumung  einer  Verlängerung  der  Behandlungsfrist  konnte  die  erforderliche  Beurteilung
durch eine kantonale Stelle sein, da jene, wie bereits ausgeführt, ebenfalls an die maxi-
male Behandlungsfrist von 51 Tagen ab Gesuchseingang gebunden war.

Der Hinweis auf die verlängerte Behandlungsfrist ist somit unbeachtlich. Das strei-
tige  Bauvorhaben  hat  demnach  gemäss  den  eingereichten  Projektplänen,  wie  unter 
Ziffer  1  der  Eingangsbestätigung  vom  10.  Dezember  2002  festgehalten,  spätestens  ab 
dem  8.  Februar  2003  als  stillschweigend  rechtskräftig  bewilligt  zu  gelten.  Ab  diesem 
Datum  war  die  örtliche  Baubehörde  nicht  mehr  befugt,  mit  einer  Bewilligung 
beschwerende Nebenbestimmungen zu statuieren.