# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 19d0293a-f5f7-571c-aca6-8fd82f0bd771
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1979-05-22
**Language:** de
**Title:** Solothurn Obergericht Jugendgerichtskammer 22.05.1979 ZZ.1979.6 (Erw. a)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_OG_003_ZZ-1979-6_1979-05-22.html

## Full Text

SOG 1979 Nr. 6

 

 

Art. 2, Art. 18 Abs. 3, Art. 19 Abs. 1 und Abs. 1bis,
Art. 24, Art. 29 Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im
Mietwesen:

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In dem in Art. 29 BMM vorgesehenen Verfahren kann die Frage, ob
die Kündigung eines Mietverhältnisses gültig ist, nur vorfrageweise überprüft
werden (Erw. a);

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Garagen unterstehen dem Bundesbeschluss nur dann, wenn sie
zusammen mit Wohnungen oder Geschäftsräumen vermietet sind (Erw. b);

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Aus Art. 18 Abs. 3, Halbsatz 2 BMM, darf nicht der
Analogieschluss gezogen werden, dass auch Kündigungen, die im Zusammenhang mit
(vom Mieter angeregten) Mietzinssenkungen erfolgen, nichtig sind (Erw. c);

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Zur Tragweite von Art. 19 Abs. 1bis; diese Bestimmung sieht für
den Fall der Nichtbefolgung keine Sanktionen vor (Erw. c);

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Massgeblicher Zeitpunkt für den Beginn des Schlichtungsverfahrens
im Sinne von Art. 24 ist die Anrufung der Schlichtungsstelle; vorangehende
Verhandlungen unter den Parteien vermögen die in Satz 2 vorgesehene Rechtsfolge
noch nicht auszulösen (Erw. c);

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der Mieter kann die Reduktion des Mietzinses im Sinne von Art. 19
in der Regel erst auf einen Kündigungstermin hin verlangen (Erw. d).

 

 

Die Firmen A. und L. hatten am 11. März 1974 einen
schriftlichen Mietvertrag über eine 4-Zimmer-Wohnung im Mehrfamilienhaus der
Firma A. abgeschlossen. Der Mietzins wurde auf Fr. 515.-- und die Akontozahlung
an die Nebenkosten auf Fr. 80.-- festgesetzt. In der Folge erhöhte die
Vermieterin den Mietzins auf den 1. Juli 1975 um Fr. 30.--, setzte ihn jedoch
bereits auf den 1. Oktober 1977 wieder um monatlich Fr. 20.-- herab. Am 21.
Dezember 1976 schlossen die Parteien einen weiteren schriftlichen Mietvertrag
über die Garage Nr. 12 ab. Am 12. Oktober 1978 wandte sich der Mieter L. mit
folgendem Schreiben an die Vermieterin:

 

"Mit Schreiben vom 21. Juni 1977 haben Sie mir eine
Mietzinsreduktion ab 1. Oktober 1977 von Fr. 20.-- angekündigt. Ausserdem wurde
vorläufig für die Dauer eines Jahres die Gebühren für das Kabelfernsehen sowie
die Betriebskostenbeiträge übernommen, gemäss Schreiben vom 31. März 1978. Die
drastischen Senkungen des Hypothekarzinses von 1 1/2 bis 2% haben im Jahre 1978
bisher zu keinen weiteren Mietzinssenkungen geführt. Wir Mieter fragen uns, was
Sie heute für eine ordnungsgemässe Verzinsung des Eigenkapitals halten. Wir
erwarten daher auf 1. Januar 1979 eine weitere massive Reduktion des
Mietzinses. Sollten Sie sich weiterhin in Stillschweigen hüllen, werden wir die
Angelegenheit dem Oberamt Olten-Gösgen unterbreiten."

 

Das Schreiben war von einer Anzahl Mieter unterzeichnet. Die
Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis mit L., mit Schreiben vom 2.
November 1978, und zwar für die Wohnung per 31. März 1979 und für die Garage
per 31. Dezember 1978. L. wandte sich vorerst an die Schlichtungsstelle, wo
jedoch keine Einigung erzielt werden konnte. Daher reichte er Klage ein, mit
der er verlangte, dass festzustellen sei, dass die Kündigung für die Wohnung
und Garage nichtig sei, dass die Beklagte zu einer angemessenen Zinsreduktion
zu verurteilen sei, eventualiter, dass dem Kläger das Mietverhältnis für
Wohnung und Garage um ein Jahr zu erstrecken sei. Der zuständige
Amtsgerichtspräsident wies die Begehren des Klägers vollumfänglich ab. Der
Kläger erhob dagegen Rekurs, wobei er die gleichen Rechtsbegehren stellte wie
bei der ersten Instanz. Das Obergericht wies den Rekurs ab mit folgender
Begründung:

 

a) Vorerst muss die Frage geprüft werden, wieweit auf den
vorliegenden Rekurs eingetreten werden kann, enthält er doch -- wie bereits vor
1. Instanz -- Feststellungsbegehren, deren Beurteilung an sich in die
Zuständigkeit des ordentlichen Zivilrichters fallen würde und nicht im
summarischen Verfahren erledigt werden könnte. Art. 29 des Bundesbeschlusses
über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen (BMM) hält fest, dass lediglich
die Beurteilung von als missbräuchlich angefochtenen Mietzinsen und anderen
Forderungen der Vermieter in die gleiche Zuständigkeit fällt wie diejenige der
Erstreckung von Mietverhältnissen und demnach im summarischen Verfahren
erledigt werden kann. Feststellungsbegehren, wie sie der Rekurrent anbringt,
sind dabei nicht erwähnt. Indessen muss beachtet werden, dass der vorliegende
Rekurs überdies zwei weitere Begehren enthält, nämlich dasjenige auf Reduktion
des Mietzinses und das Eventualbegehren auf Erstreckung des Mietverhältnisses,
deren Beurteilung eindeutig dem Einzelrichter im summarischen Verfahren
obliegt. Diese beiden Begehren sind ihrerseits derart eng mit der Frage nach
der Gültigkeit der Kündigung vom 2. November 1978 verknüpft, dass sie ohne
vorgängige Prüfung dieser Frage gar nicht beurteilt werden können. Es erweist
sich demnach als notwendig, die Gültigkeit der Kündigung der beiden
Mietverhältnisse als Vorfrage zu prüfen (vgl. dazu auch E. Schmid, Kommentar
zum Mietrecht, N 6 und 7 zu Art. 267 f. OR).Wird ein Begehren lediglich
vorfrageweise überprüft, so nehmen die betreffenden Erwägungen nicht an der
Rechtskraft des Entscheides teil, und es bleibt dem Antragsteller unbenommen,
die Frage in einem weiteren Verfahren -- im vorliegenden Falle im ordentlichen
Verfahren vor dem Zivilrichter -- überprüfen zu lassen.

 

b) Was die Garage anbelangt, so fällt sie überhaupt nicht
unter den BMM. Art. 2 BMM begrenzt den Geltungsbereich auf Mietverhältnisse für
Wohnungen und Geschäftsräume. Garagen sind an sich weder Wohnungen noch
Geschäftsräume. Allerdings kann eine Garage zusammen mit einer Wohnung
vermietet und dann gleichzeitig mit der Wohnung dem BMM unterstellt sein
(Raissig, Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen, S. 9).Allein, im vorliegenden
Fall trifft dies nicht zu. Die Garage wurde erst hinterher, zwei Jahre nach
Abschluss des Mietvertrages über die Wohnung, vermietet, und zwar in einem
selbständigen Mietvertrag. Dieser selbständige Vertrag regelt denn auch die
Kündigung ganz anders als der Vertrag über die Wohnung (Kündigung auf Ende
eines Monats).Bei diesen Verhältnissen kann keine Rede sein davon, dass die
Garage zusammen mit der Wohnung vermietet sei und damit dem BMM unterstehe.
Damit sind sämtliche Begehren in bezug auf die Garage abzuweisen.

 

c) Was die Wohnung anbelangt, so behauptet nun der
Rekurrent, die am 2. November 1978 von der Beklagten ausgesprochene Kündigung
sei nichtig. Die Nichtigkeit ergebe sich aus Art. 24 BMM, der anordnet, dass
eine Kündigung durch einen Vermieter während der Dauer des Schlichtungs- und
gerichtlichen Verfahrens nichtig ist. Als Anhebung des Schlichtungsverfahrens
sei bereits der Brief zu betrachten, den der Rekurrent der Beklagten am 12.
Oktober 1978 geschickt hatte, Anders wurde Art. 24 BMM dagegen von der
Vorinstanz ausgelegt, die den Kündigungsschutz erst von dem Moment an eintreten
lassen will, in welchem der Mieter die Schlichtungsstelle anruft. Die
Argumentation der Vorinstanz leuchtet an sich ein. Betrachtet man indessen Art.
19 Abs. 1bis BMM, der dem Mieter vorschreibt, vor Anrufung der
Schlichtungsstelle mit dem Vermieter Fühlung aufzunehmen, so könnte man sehr
wohl zu einem gegenteiligen Schluss kommen. Denn will der Mieter dieser
Vorschrift nachkommen, so könnte es passieren, dass der Vermieter unmittelbar
mit einer Kündigung reagiert. Würde aber ein Kündigungsstop, wie ihn Art. 24
BMM vorsieht, bereits für dieses Verfahrensstadium angenommen, so wäre der
Mieter gegen die erwähnte Gefahr geschützt. Andererseits geht aus dem
Gesetzestext nicht hervor, welche Folgen es nach sich zieht, wenn der Mieter
das Vorgehen nach Art. 19 Abs. 1bis BMM nicht befolgt. Offenbar handelt es sich
bei der erwähnten Vorschrift um eine "lex imperfecta", die für den
Fall der Nichtbefolgung keinerlei Sanktionen vorsieht. Den Gesetzesmaterialien
(Botschaft des Bundesrates und Beratung der eidg. Räte) ist diesbezüglich
nichts zu entnehmen. Offenbar wurde die Bestimmung erst durch die Kommission
entworfen und gab später zu keinen Diskussionen Anlass. Andererseits erheben
sich gegen eine ausdehnende Interpretation von Art. 24 BMM ernste Bedenken.
Gewiss enthält das Gesetz eine unbefriedigende Lösung, doch ergeben sich auch
aus der Lösung, wie sie der Rekurrent vorschlägt, grösste Schwierigkeiten. Denn
wann wäre nach der Argumentation des Rekurrenten jeweils der Zeitpunkt
festzusetzen, von welchem an das Schlichtungsverfahren als eingeleitet zu
betrachten wäre? Und welche Erfordernisse müsste eine Handlung erfüllen, um als
Einleitung des Schlichtungsverfahrens bezeichnet werden zu können? Auch Art, 19
Abs. 1bis BMM vermag hier nicht weiter zu helfen, denn der Begriff
"Fühlung aufnehmen" ist derart unbestimmt, dass daraus keine Lösung
des Problems gewonnen werden kann. Für eine Auffassung, wie sie der Rekurrent
vertritt, finden sich weder im Wortlaut von Art. 24 noch in demjenigen von Art.
19 Abs. 1bis BMM Anhaltspunkte. Es fragt sich, inwieweit Art. 18 Abs. 3 BMM die
Ansicht des Rekurrenten zu unterstützen vermag. Diese Bestimmung schreibt vor,
dass im Zusammenhang mit Mietzinserhöhungen durch den Vermieter ausgesprochene
Kündigungen nichtig sind. Dadurch wird ein Kündigungsstopp vor Einleitung des
Schlichtungsverfahrens angeordnet. In Analogie zu dieser Bestimmung könnte man
dahingehend argumentieren, dass auch im Zusammenhang mit Mietzinssenkungen
ausgesprochene Kündigungen nichtig sein müssten. Art. 18 Abs. 3 BMM hat den
Zweck, dem Mieter zu ersparen, unter dem Druck einer laufenden Kündigung über
den Mietzins verhandeln zu müssen (W. Raissig, a.a.O., S. 39).Dieselben Bedenken,
die sich schon bei der ausdehnenden Interpretation von Art. 24 erhoben haben,
gelten indessen auch gegenüber einem solchen Analogieschluss. Die Ungültigkeit
einer Rechtshandlung ist an sich etwas Klares, Unzweideutiges. Wo immer das
Gesetz die Rechtsfolge der Ungültigkeit anordnet, muss es dies in klarer und
unzweideutiger Weise tun, so dass eine ausdehnende Interpretation der die
Ungültigkeit anordnenden Bestimmungen nicht als zulässig erscheint. Im weiteren
bedeutet ein Kündigungsstopp in jedem Fall einen massiven Eingriff in die
Rechte des Vermieters und stellt im schweizerischen Mietrecht die Ausnahme dar.
Von daher gesehen darf es nicht Sache des Richters sein, den Zeitraum, in
welchem solche Ausnahmebestimmungen Geltung haben, noch durch ausdehnende
Interpretation dieser Bestimmungen zu erweitern. Den sich aus Art. 19 Abs. 1bis
BMM möglicherweise ergebenden unglücklichen Folgen kann der Mieter im Übrigen
dadurch zuvorkommen, dass er sein Begehren bei der Schlichtungsstelle vorläufig
anmeldet und das Verfahren erst weiterführt, wenn die Fühlungnahme mit dem
Vermieter, zu der ihn Art. 19 Abs. 1bis BMM verpflichtet, zu keiner Einigung
geführt hat. Aufgrund der vorangehenden Erwägungen steht somit fest, dass die
Auffassung des Rekurrenten in Bezug auf die ausdehnende Interpretation der
Bestimmungen des BMM nicht gefolgt werden kann. Die am 2. November 1978 von der
Rekursgegnerin ausgesprochene Kündigung muss demnach als gültig betrachtet
werden.

 

d) Mit einem weiteren Begehren verlangt der Rekurrent eine
angemessene Reduktion des Mietzinses. Da zuvor die Gültigkeit der Kündigung
bejaht wurde, fragt es sich, inwieweit dem Begehren des Rekurrenten noch
Rechnung getragen werden kann. Die Kündigung wurde auf den 31. März 1979
ausgesprochen. Von diesem Datum an kann folglich keine Reduktion mehr verlangt
werden, Dagegen fragt es sich, ob für den Mietzins für die Zeit vor dem 31.
März 1979 eine Herabsetzung verlangt werden kann. Die Vorinstanz hat das
Begehren unter Hinweis auf einen in der SJZ 1972, S. 240, zitierten Entscheid
abgewiesen, der festhält, dass die Bestimmungen des BMM nur auf ungekündigte
Mietverhältnisse anwendbar sind, während im Zeitpunkt, als der Rekurrent das
Reduktionsbegehren erstmals im Schlichtungsverfahren anbrachte, der Mietvertrag
bereits gekündigt gewesen sei. Indessen ist der vorliegende Fall anders
gelagert als derjenige, den die Vorinstanz als Beispiel anführt. Vorliegend
wurde das Mietverh.tnis per 31. März 1979 gekündigt. Bis dahin bestand es aber
als ordentliches Mietverhältnis und war noch nicht aufgelöst, weshalb bis zu
diesem Datum über das Reduktionsbegehren des Rekurrenten befunden werden muss.
Im zitierten Entscheid dagegen war das Mietverhältnis gekündigt und daraufhin
vom Richter erstreckt worden und die Mietzinserhöhung wurde für die Zeit der Erstreckungsdauer
angestrebt. Im Übrigen aber hat die Vorinstanz richtig entschieden, wenn sie
sich daran hielt, dass der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag
eine Anpassung des Mietzinses "in der Regel" per 1. April vorsah,
eine Reduktion demnach erst auf diesen Termin hin hätte erfolgen können, an
welchem der Mietvertrag nicht mehr bestand. Richtig ist es auch, hinsichtlich
des Termins für eine Änderung den Mieter, der gemäss Art. 19 BMM eine Reduktion
des Mietzinses zu erwirken versucht, dem Vermieter gleichzustellen, der gemäss
Art. 18 BMM eine Mietzinserhöhung beabsichtigt. Der Vermieter hat nach Art. 18
Abs. 1 für die Mietzinserhöhung die geltende Frist für die Abänderung des
Mietzinses einzuhalten. Ein gleiches Vorgehen bezüglich Mietzinssenkung und
-erhöhung wird schon in der bundesrätlichen Botschaft über die Verlängerung und
Änderung des Bundesbeschlusses über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen
(BBl 1976, Bd. 3, S. 863 oben) als richtig erachtet. Dort wird denn auch
angeführt, dass derartige Änderungen in der Regel auf einen Kündigungstermin
hin vorzunehmen seien. Freilich sieht Art. 23 Abs. 2 BMM vor, dass für den
Fall, dass die richterliche Behörde über den Mietzins und die anderen
Forderungen zu entscheiden hat, sie auch bestimmen soll, ob, in welchem Umfang,
insbesondere aber auch von welchem Zeitpunkt an die Forderungen zulässig sind.
Indessen liegt in casu kein Grund dafür vor, von dem im Mietvertrag genannten
und in den Gesetzesmaterialien als Regel vorgesehenen Grundsatz abzuweichen,
wonach der Mietzins jeweils erst auf einen Kündigungstermin hin geändert werden
kann. Eine Herabsetzung hätte somit im vorliegenden Fall erst auf den 1. April
1979 erfolgen können. In diesem Zeitpunkt war aber das Vertragsverhältnis
aufgrund der Kündigung auf den 31. März 1979 abgelaufen. Daher ist das
Rechtsbegehren um Mietzinsreduktion abzuweisen. Ob es an sich berechtigt war,
kann dahin gestellt bleiben. e) (In Bezug auf den Eventualantrag stellte das
Obergericht fest, dass der Mieter die Frist nach Art. 267a Abs. 3 OR nicht
eingehalten hat.) 

 

Obergericht Zivilkammer, Urteil vom 22. Mai 1979