# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d72366ec-13b7-5e27-8cbd-631bc8faa34f
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-01-18
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 18.01.2022 80.2021.153
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2021-153_2022-01-18.html

## Full Text

Incarti n.

  80.2021.153

  80.2021.154

  	
  Lugano

  18 gennaio 2022       

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea
  Pedroli, presidente,

  Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

  

 

	
  segretaria

  	
  Sabina
  Ghidossi, vicecancelliera

  

 

 

	
  parti

  	
   RI
  1  

  rappr.
  da: RA 1  

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS
  1  

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso
  del 2 luglio 2021 contro le decisioni del 3 giugno 2021 in materia di IC e IFD
  2018.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   Il 25 settembre 2019,
RI 1 presentava la propria dichiarazione di imposta per l’anno 2018, facendo
valere un reddito imponibile pari a fr. 75'653.- ed una sostanza imponibile
complessiva di fr. 792'138.62. In particolare, il contribuente chiedeva in
deduzione fr. 68'279.- quali “spese di manutenzione immobili”.

 

 

                                  B.   Con decisioni di
tassazione IC/IFD 2018 del 29 gennaio 2020, l’RS 1 (di seguito: UT) accertava
un reddito imponibile pari a fr. 137'600.- per l’IC rispettivamente pari a fr.
142'500.- per l’IFD. La sostanza imponibile veniva stabilita in fr. 788'000.-.

                                         Per quanto qui di
interesse, la deduzione delle “spese di gestione e manutenzione immobili”
veniva ammessa nella misura di fr. 6'592.- (invece di fr. 68'279.-) e meglio, “nei
limiti stabiliti dalle vigenti norme”.

 

 

                                  C.   Avverso
le decisioni di tassazione, il contribuente presentava reclamo il 31 gennaio
2020. L’insorgente – per quanto qui di rilevanza – censurava l’agire dell’UT in
relazione alla deduzione per le “spese di gestione e manutenzione immobili” in
particolare, il reclamante dichiarava un aumento delle spese: da fr. 68'279.- a
fr. 70'461.- e chiedeva all’UT di voler rivedere la dichiarazione di imposta
presentata.

 

 

                                  D.   Il 7 luglio 2020,
l’autorità fiscale si rivolgeva al contribuente invitandolo a voler produrre la
documentazione seguente: “contratti di affitto stipulati e comprova di
pagamento delle spese di manutenzione chieste in deduzione”. L’insorgente veniva
reso attento che in caso di mancata risposta, il reclamo sarebbe stato evaso in
base alla documentazione già in possesso dell’UT.

                                         RI 1 produceva, in
risposta alla richiesta dell’autorità fiscale, “copie contratti” e “giustificativi
per le deduzioni nella mia dichiarazione 2018 sia come fatture o come relativi
pagamenti bancari”, specificando di aver suddiviso “il tutto in 3
cartelle ossia __________, __________, __________”. Il contribuente
chiedeva poi all’autorità di tassazione di dedurre, se possibile, ulteriori
spese, quali “canone radiovisivo Billag; […] tassa vignette di circolazione
per autostrade; […] tassa circolazione veicolo a motore; […] TCS cotisation
2018; […] TCS Ass. Giuridica Circolazione; […] TCS Ass. ETI Mondo; […] TCS Ass.
Protezione giuridica privata” e le spese “Internet e telefonia della
Swisscom”.

 

 

                                  E.   Con decisioni di
tassazione dopo reclamo del 3 giugno 2021, l’UT concedeva in deduzione fr.
7'542.- quali “spese di gestione e manutenzione immobili”, con la seguente
motivazione:

                                         “per determinare la deducibilità delle spese di
gestione occorre distinguere se l’immobile è locato a terzi o se si tratta
dell’abitazione primaria o secondaria del contribuente. Se l’immobile è
destinato all’abitazione primaria o secondaria del contribuente, quindi imposto
in base al valore locativo, le spese di gestione non sono deducibili poiché
costituiscono spese per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia.
Nel caso in cui l’immobile è invece locato a terzi, di regola le spese
accessorie non sono incluse nella pigione ma vengono pagate separatamente dagli
inquilini. Esse non dovrebbero pertanto più figurare fra le spese chieste in
deduzione dal proprietario dell’immobile, Circolare 7/2020 dell’aprile 2020
Deduzioni sui proventi della sostanza immobiliare privata. Dalla documentazione
prodotta dal contribuente, si evince che gli inquilini si assumono i costi
accessori.

                                         Immobile __________: spese
condominiali, tassa raccolta rifiuti, tassa contributi di miglioria, DAS
assicurazioni, protezione giuridica, non concesse. Vengono concessi i costi:
Catef, oneri postali, consuntivo Beau Rivage CHF 36.95, tassa immobiliare.

                                         Immobile __________, __________:
spese condominiali, donna pulizie (si presume sia ad uso privato), ass.
protezione giuridica, ass. economia domestica, ass. imm. cose bar, ass. cose
ufficio, spese condominio garage, ass. persone prof., TV via cavo non concesse.
Vengono ammesse: Catef, oneri postali, Canon Interdiscount, Elettro 4, OBI WC.

                                         Immobile __________, __________:
spese condominiali, interessi di mora, avv. __________, AIL, Pretura, Perito __________,
protezione giuridica, non concessi. Concesse le spese: Catef, oneri postali,
ass. stabile, Interdiscount, tassa immobiliare.”

 

 

                                  F.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, il contribuente insorge contro le
decisioni su reclamo IC/IFD 2018. Il ricorrente lamenta dapprima una violazione
del principio del “divieto di retroattività della normativa tributaria”,
avendo l’UT applicato alla fattispecie concreta la Circolare n. 7/2020
dell’aprile 2020 e non quella dell’aprile 2011. L’insorgente afferma poi di
aver allestito la dichiarazione di imposta indicando “anziché le pigioni
nette, come reddito gli affitti inclusivi delle spese condominiali e
richiedendo al contempo la deducibilità – come spese di gestione e manutenzione
– delle spese condominial[i] poi rifuse dagli inquilini”. Per tale motivo,
il contribuente ritiene l’agire dell’UT, che “nella decisione di tassazione
considera come imponibile l’affitto al lordo delle spese condominiali e nel
contempo non riconosce l’equivalente costo come deducibile”, errato. A tale
riguardo, l’insorgente chiede, in via preliminare, la concessione dell’effetto
sospensivo al ricorso e di beneficiare della facoltà di produrre una “memoria
integrativa” nel termine di 60 giorni. 

                                         Nel merito chiede di
accogliere il ricorso ovvero, di concedere la deducibilità di tutte le spese
fatte valere ed in subordine, domanda che gli venga concessa almeno la
deduzione forfettaria del 20%.

 

 

                                  G.   Il 7 luglio 2021,
l’UT presenta le proprie osservazioni al ricorso interposto dal signor RI 1.
Preliminarmente, l’autorità fiscale ritiene corretta l’applicabilità della
Circolare n. 7/2020 dell’aprile 2020, poiché utilizzata a tutti i casi ancora
aperti. Tuttavia, sottolinea che anche nell’ipotesi in cui non dovesse essere
applicata, il risultato sarebbe lo stesso, in quanto i principi rispetto alla
vecchia circolare sono rimasti immutati.

                                         L’autorità fiscale
evidenzia poi, come “parte degli immobili sono affittati commercialmente”
e di conseguenza come la deduzione forfettaria non potrebbe essere ammessa.
Inoltre, sottolinea come molte delle spese fatte valere dal contribuente
sarebbero di natura privata “che non rientrano né nelle spese di gestione né
in quelle di manutenzione” e rende attento il contribuente che “il fatto
che in passato siano state concesse eccessive spese di manutenzione non può
vincolare l’autorità fiscale nelle sue decisioni”.

                                         L’UT indica poi di aver catalogato
le diverse spese fatte valere dal contribuente seppur “la documentazione
presentata non era suddivisa per immobile ma raggruppata e di difficile analisi”,
arrivando alla seguente conclusione:

                                         “__________, affitto
commerciale dichiarato Fr. 36'285, da contratto risulta Fr. 35'341.20 per
l’affitto al netto delle spese e Fr. 37'141.2 per l’affitto compreso acconto
spese (non si conosce l’eventuale conguaglio). Sono state concesse spese per
Fr. 354

Via __________,
immobile adibito anche ad abitazione primaria, vi è inoltre un appartamento
affittato ed un importante affitto commerciale. Non è chiara la ripartizione
delle spese, come l’eventuale utilizzo del fondo di rinnovamento. Sono state
ammesse spese per Fr. 6'053

                                         Via __________,
trattasi di un appartamento e svariati parcheggi affittati. Non è chiara la
ripartizione delle spese, l’eventuale [l’]utilizzo del fondo
rinnovamento, né come sono stati calcolati gli affitti o il genere di spese
relativa all’Avv. __________. Sono state concesse per Fr. 1’153”.

 

 

Diritto

 

 

                                    I.   Effetto sospensivo e
concessione di un termine suppletorio

 

                                   1.   1.1.

                                         Il ricorrente
chiede preliminarmente la concessione dell’effetto sospensivo al ricorso e di
beneficiare di un “termine suppletorio di giorni 60” alfine di “predisporre
una memoria integrativa”.

 

                                         1.2.

                                         Per quanto concerne il
primo aspetto, con l’evasione del gravame, la domanda di concessione
dell’effetto sospensivo è divenuta priva d’oggetto.  

                                         Si ricorda tuttavia che il
termine di pagamento delle imposte non muta anche se il contribuente ha
presentato un reclamo o un ricorso contro la tassazione (articoli 161 cpv. 5
LIFD e 240 cpv. 6 LT). Di conseguenza, gli interessi di mora sono dovuti dal
debitore d’imposta per gli importi che non ha versato entro il termine
prefissato, in base agli artt. 243 LT e 164 LIFD, sicché né il reclamo né il
ricorso hanno effetto sospensivo in questo senso.

                                         Nella procedura
d’esecuzione, tuttavia, solo le decisioni di tassazione cresciute in giudicato
esplicano gli stessi effetti di una sentenza giudiziaria esecutiva (articoli
165 cpv. 3 e 244 cpv.3 LT).

                                         Se l’obiettivo del
ricorrente era di sospendere la procedura esecutiva, la domanda di concessione
dell’effetto sospensivo era dunque superflua.

 

                                         1.3.

                                         1.3.1.

                                         In relazione al “termine
suppletorio”, in virtù degli artt. 227 cpv. 1 LT e 140 cpv. 1 LIFD, il
contribuente può impugnare con ricorso scritto la decisione su reclamo
dell’autorità di tassazione, entro trenta giorni dalla notifica.

                                         Conformemente agli artt.
192 cpv. 1 LT e 119 cpv. 1 LIFD, i termini stabiliti dalla legge, come nella
fattispecie concreta, sono perentori e quindi, non prorogabili. Tuttavia, ai
sensi degli artt. 192 cpv. 5 LT e 133 cpv. 3 LIFD, è concessa la restituzione
dei termini se è provato che l’inosservanza degli stessi è da attribuire a servizio
militare o a servizio civile, a malattia, ad assenza dal Cantone o ad altri
motivi gravi riguardanti il contribuente o il suo rappresentante.

 

                                         1.3.2.

                                         Nel caso concreto, la
rappresentante del contribuente chiede di poter beneficiare di un “termine suppletorio”,
poiché avrebbe ricevuto il mandato dal signor RI 1 unicamente il 2 luglio 2021.
Data che coincide con l’inoltro del ricorso a questa Camera.

                                         Orbene, risulta chiaro, ai
sensi dei considerandi che precedono, che la richiesta formulata dal ricorrente
non può essere accolta, essendo il termine per presentare ricorso perentorio e
non sussistendo alcun motivo di restituzione del termine. 

 

 

                                   II.   Applicabilità della
Circolare n. 7 dell’aprile 2011 o 2020

 

                                   2.   2.1.

                                         Nel merito del ricorso, il
contribuente sostiene che alla fattispecie concreta sia applicabile la
Circolare n. 7/2010 dell’aprile 2011 e non quella dell’aprile 2020. Di
conseguenza, ritiene i riferimenti adottati dall’autorità di tassazione non
corretti. 

 

                                         2.2.

                                         Secondo la giurisprudenza
del Tribunale federale, in linea di principio le circolari non hanno forza di
legge e non vincolano né gli amministrati né i tribunali e nemmeno la stessa
amministrazione (DTF 138 II 536 consid. 5.4.3 pag. 543; 136 V 295 consid. 5.7
pag. 308; 133 II 305 consid. 8.1 pag. 315; sentenze del TF n. 2C_116/2013 e
2C_117/2013 del 2 settembre 2013 consid. 3.7.1). Visto però che esse tendono ad
esplicitare l'interpretazione di determinate disposizioni legali, al fine di
favorirne un'applicazione uniforme, ne va tenuto conto nella misura in cui
propongono un'interpretazione corretta ed adeguata dei disposti applicabili (sentenze
del TF del TF n. 2C_216/2014 del 15 settembre 2016; n. 2C_95/2011 dell'11
ottobre 2011 consid. 2.3 in: RDAF 2012 II p. 72 e 2C_103/2009 del 10 luglio
2009 consid. 2.2 in: RF 64/2009 p. 906). In considerazione della sua natura
giuridica di ordinanza amministrativa, una circolare si applica immediatamente
a tutti i casi ancora aperti, a meno che essa stessa non preveda un regime
transitorio (Locher, Kommentar zum
DBG, vol. III, Basilea 2015, n. 35 ad art. 102 LIFD, p. 65).

 

                                        2.3.

                                         In linea di principio, una
nuova giurisprudenza si applica subito e in tutti i casi. Non vale solo per i
casi futuri, bensì per tutti quelli ancora pendenti nel momento in cui
interviene il cambiamento. Cambiamenti di prassi e prassi definite per la prima
volta producono i loro effetti pertanto, anche nel diritto tributario, a tutti
i casi che non si sono ancora conclusi con una tassazione passata in giudicato.
Nei confronti di un cambiamento di prassi, che concerne il diritto sostanziale,
non vi è alcuna tutela generale dell’affidamento. Diverso è il caso in cui il
mantenimento della prassi precedente sia stato garantito individualmente oppure
se l’autorità ha in altro modo suscitato una simile aspettativa (sentenza del
TF n. 2C_199/2017 del 12 giugno 2018 consid. 3.5 e giurisprudenza citata). 

 

                                         2.4.

                                         Come si vede, il principio
di irretroattività della normativa tributaria, invocato dall’insorgente, non
può essere considerato nel caso in esame, non essendo intervenuta alcuna
modifica della legge. 

                                         In ogni caso, la decisione
dell’autorità di tassazione non sarebbe stata diversa, se fosse stata applicata
una precedente versione della Circolare n. 7 della Divisione delle
contribuzioni. Sui principi che concernono la deducibilità dei costi litigiosi,
la nuova versione della circolare non ha apportato alcuna modifica.

                                         In ogni caso, neppure il
ricorrente pretende che, nel momento in cui ha sostenuto le spese chieste in
deduzione, l’autorità di tassazione gli abbia garantito il diritto di poter
dedurre i costi sostenuti. 

                                         Su questo punto, il
ricorso è pertanto destituito di fondamento.

 

 

                                  III.   Deduzione spese di
“gestione e manutenzione immobili”

 

                                   3.   3.1.

3.1.1.

Secondo l’art. 32 cpv. 2 LIFD, il
contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di
manutenzione, le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione, i
premi d’assicurazione e le spese d’amministrazione da parte di terzi. Analoga
disposizione esiste a livello cantonale, anche se l’art. 31 cpv. 2 LT non
disciplina espressamente le spese di riattazione di immobili di nuova
acquisizione.

 

                                         3.1.2.

                                         Le spese di gestione di un
immobile (in particolare, quelle per la pulizia, l'illuminazione ed il
riscaldamento delle parti comuni di uno stabile e quelle per l'acqua potabile e
la raccolta dei rifiuti) costituiscono spese per il mantenimento del
contribuente e della sua famiglia e possono essere dedotte dal reddito,
eccezionalmente, alla condizione che gravino un contribuente che a sua volta le
trasferisce su una o più persone per cui costituiscono costi di mantenimento
effettivi, come si verifica nel caso del proprietario che cede in locazione un
immobile e riceve quale corrispettivo la pigione oltre all'indennizzo per i
costi accessori, ma non quando è il proprietario ad abitare la propria casa,
nel quale caso i costi che verrebbero traslati sugli inquilini non sono di
solito compresi nel calcolo del valore locativo ed il contribuente che abita la
propria casa non ha pertanto il diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p.
es. la sentenza CDT n. 80.2002.200 del 20 gennaio 2003 in re K. e
giurisprudenza e dottrina citate; inoltre la sentenza del Tribunale federale
del 15 luglio 2005, n. 2A.683/2004, in ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 =
RDAF 2005 II 502 consid. 2.5).

 

                                         3.1.3.

                                         Anche la Circolare n.
7/2020 della Divisione cantonale delle contribuzioni distingue, nell'ambito
della deduzione delle spese effettive tra immobili della sostanza privata
destinati all’abitazione primaria o secondaria del contribuente (e quindi
imposti in base al valore locativo) e immobili locati a terzi (e quindi imposti
in base al reddito conseguito): in caso di imposizione del valore locativo, le
spese di gestione non sono deducibili poiché costituiscono spese per il
mantenimento del contribuente e della sua famiglia. Ma anche nel caso in cui
l’immobile è locato a terzi, le spese in questione non dovrebbero più figurare
fra le spese chieste in deduzione dal proprietario dell’immobile. Di regola
infatti le spese accessorie non sono incluse nella pigione ma vengono pagate
separatamente dagli inquilini. 

La deduzione è ammessa solo se le spese
accessorie sono comprese nella pigione (pigione “tutto compreso”). La Circolare
menziona in particolare le spese di gestione seguenti: 

-       le
spese d’acqua potabile e d’acqua industriale;

-       le
spese per le revisioni periodiche degli impianti/abbonamenti di servizio
revisione impianti (ascensore, tank olio combustibile, riscaldamento,
bruciatore, climatizzazione, lavatrice, ecc.);

-       le
spese per la disinfezione e disinfestazione; 

-       le
spese di fognatura, ritiro spazzatura e depurazione;

-       le
spese di illuminazione e pulizia scale e vani comuni;

-       le
spese per la manutenzione corrente del giardino;

-       le
spese per l’acquisto dell’olio combustibile di riscaldamento e le spese per il
riscaldamento in genere;

-       le
spese di servizio di portineria e di custodia;

-       le
spese per lo sgombero della neve;

-       le
spese d’elettricità;

-       le
spese d’acqua, d’acquisto di prodotti chimici, di pulizia filtri e vasca delle
piscine;

-       le
spese di mantenimento corrente dell’appartamento (sostituzione di lampadine,
pulizia, mobilio,...).

(cfr. Circolare n. 7/2020 dell’aprile 2020,
cifra 3.3). 

 

                                         3.1.4.

Il signor RI 1 chiede che gli venga accordata
la deduzione delle spese di “gestione e manutenzione immobili” fatta valere nel
corso della procedura e meglio, di complessivi fr. 69'208.38, ripartiti nel
modo seguente:

                                         Immobile
__________

	
  Data

  	
  Descrizione

  	
  Somma

  
	
  31.12.2018

  	
  Spese Condominiale

  	
  21'281.20

  
	
  31.12.2018

  	
  Interessi di mora __________

  	
  1'210.00

  
	
  2018

  	
  AIL

  	
  83.00

  
	
  2018

  	
  Pretura

  	
  2'700.00

  
	
  29.11.2018

  	
  Perito __________

  	
  508.00

  
	
  18.01.2018

  	
  Catef

  	
  46.00

  
	
  2018

  	
  Posta

  	
  50.00

  
	
  11.01.2018

  	
  DAS Assicurazioni

  	
  587.00

  
	
  17.11.2017

  	
  AXA Assicurazioni

  	
  225.00

  
	
  03.05.2018

  	
  TCS Assicurazione

  	
  20.00

  
	
  2018

  	
  Inter Discount

  	
  102.00

  
	
  2018

  	
  Spese ufficio swisscom

  	
  999.25

  
	
  2018

  	
  Spese Gas

  	
  296.00

  
	
   

  	
   

  	
  28'107.45

  

 

                                         Immobile
La __________

	
   

  	
  Descrizione

  	
  Somma

  
	
   

  	
  Spese condominiale

  	
  21'958.47

  
	
   

  	
  Catef

  	
  46.00

  
	
   

  	
  Posta

  	
  50.00

  
	
   

  	
  Pulizia

  	
  6'500.00

  
	
   

  	
  Canon Interdiscount

  	
  102.00

  
	
   

  	
  Axa Assicurazione giuridica Immobiliare

  	
  225.00

  
	
   

  	
  Axa persone professionale

  	
  100.00

  
	
   

  	
  Axa Economia domestica

  	
  930.60

  
	
   

  	
  Axa Immobiliare Cose Bar

  	
  685.65

  
	
   

  	
  AXA Assicurazione cose ufficio

  	
  364.70

  
	
   

  	
  DAS Assicurazione

  	
  587.00

  
	
   

  	
  TCS Assicurazione

  	
  20.00

  
	
   

  	
  TCS Assicurazione Persone giuridiche

  	
  64.00

  
	
   

  	
  Elettro 4

  	
  385.95

  
	
   

  	
  TV Cavo

  	
  469.55

  
	
   

  	
  OBI WC

  	
  134.90

  
	
   

  	
  Spese Condominio Garage

  	
  150.00

  
	
  28.02.2018

  	
  AIL Ufficio PPP -- La __________

  	
  46.20

  
	
  21.05.2018

  	
  AIL Ufficio PPP -- La __________

  	
  50.00

  
	
  21.08.2018

  	
  AIL Ufficio PPP -- La __________

  	
  50.00

  
	
  21.11.2018

  	
  AIL Ufficio PPP -- La __________

  	
  50.00

  
	
  08.11.2018

  	
  IBA Carta stampa

  	
  178.65

  
	
  02.02.2018

  	
  Mister Minit Chiave

  	
  33.50

  
	
  04.04.2018

  	
  Mister Minit Chiave

  	
  91.36

  
	
  09.03.2018

  	
  PCMacWire

  	
  299.00

  
	
  25.05.2018

  	
  AffittoGarageTrim1/2018 __________

  	
  450.00

  
	
  11.06.2018

  	
  AffittoGArageTrim2/2018 __________

  	
  450.00

  
	
  10.08.2018

  	
  Billag

  	
  187.95

  
	
   

  	
  Swisscom Ufficio

  	
  999.25

  
	
   

  	
   

  	
  35'659.73

  

 

                                         Immobile-__________

	
   

  	
  Descrizione

  	
  Somma

  
	
  30.11.2017

  	
  Spese condominiale __________

  	
  1'218.00

  
	
  02.07.2018

  	
  Spese condominiale __________

  	
  980.00

  
	
  02.05.2018

  	
  Spese condominiale __________

  	
  98.00

  
	
  16.01.2018

  	
  Catef

  	
  46.00

  
	
  2018

  	
  Posta

  	
  50.00

  
	
  28.06.2018

  	
  Tassa raccolta rifiuti

  	
  351.10

  
	
  08.06.2018

  	
  Tassa contributi di miglioria

  	
  677.80

  
	
  08.06.2018

  	
  Tassa contributi di miglioria

  	
  45.10

  
	
  11.01.2018

  	
  DAS Assicurazioni

  	
  587.00

  
	
  17.11.2017

  	
  AXA Assicurazioni Immobiliari

  	
  225.00

  
	
  03.05.2018

  	
  TCS Assicurazione immobiliari

  	
  20.00

  
	
  2018

  	
  Interdiscount

  	
  102.00

  
	
  2018

  	
  TCS Assicurazione Persone giuridiche

  	
  64.00

  
	
   

  	
  Swisscom ufficio da ripartire

  	
  999.25

  
	
   

  	
  Differenze spese condominiali

  	
  41.95

  
	
   

  	
   

  	
  5'441.20

  

 

                                         3.2.

                                         3.2.1. 

                                         Nella procedura fiscale,
l’onere della prova è ripartito nel senso che l’autorità fiscale è tenuta a
dimostrare l’esistenza di elementi che fondano o aumentano l’onere fiscale,
mentre è a carico del contribuente la prova di quei fatti che concorrono ad
escludere o a ridurre il debito verso l’erario (cfr. ad esempio DTF 133 II
153). Per quanto concerne le spese deducibili dal reddito imponibile – come nel
presente gravame – l’onere della prova è pertanto a carico del contribuente
(cfr. tra tante, sentenza del TF n. 2C_112/2014 del 15 settembre 2014 consid.
4.1.). Il contribuente non può unicamente affermare, bensì deve pure
documentare (cfr. ad esempio DTF 140 II 248 consid. 3.5. e sentenza del TF n.
2C_871/2016 dell’11 luglio 2016) i costi sostenuti.

 

                                         3.2.2.

                                         Nella
procedura fiscale inoltre, vigono la massima ufficiale e il principio
inquisitorio. L’autorità di tassazione, cui spetta il dovere di chiarire
d’ufficio i fatti fiscalmente rilevanti, controlla la dichiarazione di imposta
e procede a tutte le indagini necessarie (artt. 204 cpv. 1 LT e 130 cpv. 1
LIFD), senza essere in particolare vincolata agli elementi imponibili
riconosciuti o dichiarati dai contribuenti (cfr. ad esempio sentenza del TF n.
2A.105/2007 del 3 settembre 2007). 

La procedura fiscale è poi retta anche dal
principio di collaborazione. Le autorità di tassazione accertano con il
contribuente le condizioni di fatto o di diritto determinanti per
un’imposizione completa ed esatta. A tal proposito, il contribuente deve, in
particolare, compilare il modulo in modo completo e veritiero (artt. 198 cpv. 2
LT e 124 cpv. 2 LIFD) e fornire i documenti necessari (artt. 199 LT e 125
LIFD). Lo stesso deve inoltre produrre, a domanda dell’autorità di tassazione,
informazioni orali e scritte, specialmente quando, vista la dichiarazione
d’imposta, sorgono delle questioni in relazione ai redditi, alle spese di acquisizione,
dell’evoluzione del patrimonio (artt. 200 cpv. 2 LT e 126 cpv. 2 LIFD).

                                         Al contribuente incombe
quindi la responsabilità dell’esattezza della sua dichiarazione (cfr. sentenze
del TF n. 2C_980/2017 del 28 giugno 2018 consid. 5.3. e n. 2C_710/2016 del 25
agosto 2016, consid. 6.2. con riferimenti ivi citati).

 

                                         3.3.

                                         3.3.1.

                                         3.3.1.1.

                                         Come precedentemente
illustrato, nel caso in cui l’immobile è locato a terzi, le spese di gestione
possono essere poste in deduzione unicamente se non vengono pagate
separatamente, quali spese accessorie, dagli inquilini.

                                         Nella fattispecie
concreta, da un’analisi dei contratti di locazione allegati dal contribuente,
si evince che i conduttori sono tenuti a corrispondere, oltre alla pigione,
anche un importo relativo alle spese accessorie. Inoltre, è lo stesso signor RI
1 ad affermare, nel proprio ricorso, che le spese condominiali venivano poi “rifuse
dagli inquilini”. Di conseguenza, le “spese condominiali”, gli “interessi
di mora __________”, i costi “AIL”, le “spese Gas”, “TV Cavo” e la “tassa
raccolta rifiuti” – essendo spese accessorie – non sono ammesse in deduzione. 

                                         A titolo puramente
abbondanziale, si sottolinea che i documenti agli atti non permettono nemmeno
di chiarire in quale misura i costi fatti valere si riferiscano
all’appartamento che funge da abitazione personale del ricorrente.

                                         3.3.1.2.

                                         Nella fattispecie in
esame, il contribuente indicava nella propria dichiarazione d’imposta fr.
129'804.- quali affitti incassati (fr. 36'285.- derivanti dall’immobile sito a __________,
Paradiso; fr. 63'145.- derivanti dall’immobile sito a __________, Lugano e fr.
30'374.- derivanti dall’immobile sito a __________, Lugano). Tale importo è
stato ripreso dall’autorità fiscale in sede di decisione di tassazione, avendo
ritenuto le indicazioni del contribuente complete ed esatte ai sensi degli artt.
198 cpv. 2, 199 e 200 cpv. 2 LT rispettivamente degli artt. 124 cpv. 2, 125 e
126 cpv. 2 LIFD. Neppure nel proprio reclamo l’insorgente ha contestato
l’ammontare complessivo delle pigioni, limitandosi a chiedere, per quanto qui
di interesse, la deduzione di ulteriori fr. 2'182.66, rispetto a quelli già
fatti valere con la dichiarazione, quali “spese di gestione e manutenzione
immobili”. Anche quando ha risposto alla richiesta di documentazione formulata
dall’autorità di tassazione, il contribuente non ha sollevato il tema, che è
stato invece messo in discussione soltanto in sede di ricorso. 

                                         Solo con la presentazione
del ricorso il ricorrente sostiene di “aver sempre allestito la
dichiarazione di imposta indicando – anziché le pigioni nette – come reddito
gli affitti inclusivi delle spese condominiali e richiedendo al contempo la
deducibilità – come spese di gestione a manutenzione – delle spese condominiali
poi rifuse dagli inquilini”. A tal proposito, il contribuente censura
l’agire dell’UT, che non avrebbe individuato correttamente il “reale reddito
netto immobiliare”. 

                                         Tale critica non trova
tuttavia riscontro negli atti. L’ammontare delle spese condominiali è tale da
doversi escludere che le stesse siano state aggiunte all’ammontare delle
pigioni dichiarate. Per esempio, le due unità del condominio in Via __________
a __________ sono state cedute in locazione, rispettivamente, per fr. 14'648.-
l’una e per fr. 45'197.- l’altra; nello stesso immobile vi è poi l’abitazione
dello stesso contribuente. Le spese condominiali ammontano a ben fr. 21'958.47.
Dai contratti di locazione allegati la pigione annua risulta ammontare,
rispettivamente a fr. 41’400.- e a fr. 14'400.-. Sebbene gli importi non
corrispondano esattamente a quelli dichiarati, si deve escludere che il
contribuente abbia aggiunto a quanto incassato le spese condominiali.  

                                         In ogni caso, neppure con
il ricorso il contribuente ha presentato un conteggio preciso dei redditi
immobiliari dichiarati, ma si è limitato a chiedere “l’annullamento della
decisione […] adoperandosi con l’Ufficio di Tassazione, mediante l’aiuto di
professionisti, a determinare correttamente il reddito immobiliare netto delle
spese condominiali”.

                                         Pertanto, alla luce dei
motivi suesposti, il reddito da locazione, accertato dall’autorità di
tassazione, viene confermato anche in questa sede. 

 

                                         3.3.2.

                                         Per quanto concerne le
spese condominiali, il ricorrente non ha prodotto dei conteggi completi, che
permettano di individuare eventuali spese di manutenzione in senso stretto che
vi fossero incluse. Nel caso del condominio di via __________ a __________, si
evince perlomeno la quota che corrisponde al versamento nel fondo di rinnovo.
L’Ufficio di tassazione ha ammesso in deduzione pertanto l’importo di fr. 4’155.-.

                                         Siccome neppure con il
ricorso l’insorgente ha fornito ulteriori indicazioni in merito alla natura
delle rimanenti spese condominiali, non è possibile ammetterne in deduzione di
più. 

 

                                         3.3.3.

                                         In merito ai premi
d’assicurazione per l’economia domestica, per il mobilio e i premi di
assicurazione di responsabilità civile privata, si evidenzia che questi – così
come quelli riferiti all’assicurazione di protezione giuridica – non sono
deducibili (Circolare n. 7/2020 dell’aprile 2020, p. 7 e sentenza della CDT n.
80.2016.111 del 21 giugno 2016, consid. 3.3.). Deducibili sono invece i premi
d’assicurazione contro gli incendi, i danni dell’acqua, le rotture vetri, la
grandine, di responsabilità civile per immobili (Circolare n. 7/2020
dell’aprile 2020, p. 7). Pertanto, i costi fatti valere dal contribuente
relativi alle diverse assicurazioni di protezione giuridica stipulate (cfr.
“DAS Assicurazioni”, “AXA Assicurazioni”, “TCS Assicurazione [Immobiliare]”, “AXA
Assicurazione giuridica Immobiliare”, “AXA persone professionale”, “TCS
Assicurazione persone giuridiche”) rispettivamente quelli inerenti i premi per
l’economia domenica e per il mobilio (“AXA Economia Domestica”, “Axa
Immobiliare Cose Bar”, “Axa Assicurazione cose ufficio”) non possono essere
concessi in deduzione quali spese di gestione e manutenzione immobili.

 

                                         3.3.4.

                                         In virtù dell’onere della
prova di cui si è già detto, i costi denominati “Pretura”, “Perito __________”,
“Spese ufficio swisscom”, “IBA Carta stampa”, “Mister Minit Chiave”,
“PCMacWire”, “AffittoGarageTrim1/2018 __________”, “AffittoGarageTrim2/2018 __________”,
“Pulizia”, “Billag” non possono essere ammessi in deduzione. Infatti, i
documenti agli atti e le informazioni fornite dal contribuente non permettono
di stabilire la natura di queste spese e meglio, se rientrano o meno tra i
costi individuali del contribuente.

 

                                         3.3.5.

                                         I
contributi di miglioria fatti valere in deduzione dal ricorrente non sono
deducibili. Gli stessi sono infatti destinati a finanziare costruzioni che
apportano un maggior valore al fondo. Tali interventi hanno carattere di investimento
e non di manutenzione (cfr. Circolare n. 7/2020 dell’aprile 2020, p. 8).

 

                                         3.3.6.

                                         L’autorità di tassazione –
alla luce dei considerandi che precedono ed in particolare, in assenza di
documentazione dettagliata e di valide e comprovate spiegazioni da parte del
contribuente – ha comunque accordato all’insorgente la deduzione di fr.
7'542.-, quali “spese di gestione e manutenzione immobili”.

                                        Pertanto, si deve
concludere che la decisione impugnata merita di essere confermata.

 

 

                                 IV.   Deduzione del forfait

 

                                   4.   4.1. 

                                         Il contribuente chiede, in
via subordinata, che gli venga concessa almeno la deduzione forfettaria del
20%. 

 

                                         4.2.

                                         Per facilitare il lavoro
dell’autorità fiscale e del contribuente, invece della somma effettiva delle
spese e dei premi concernenti immobili privati, il contribuente può avvalersi
di una deduzione complessiva, decisa dal Consiglio di Stato rispettivamente dal
Consiglio federale (artt. 31 cpv. 4 LT e 32 cpv. 4 LIFD).

                                         Non è tuttavia possibile ricorrere
della deduzione complessiva per beni immobili utilizzati da terzi
principalmente a fini commerciali. Nel caso in cui l’immobile venga utilizzato
in modo preponderante a fini commerciali, allora non vi sarà più alcuno spazio
per una deduzione forfettaria, nemmeno proporzionalmente (Merlino, in: Noël/Aubry Girardin [a cura
di], Commentaire romand LIFD, 2a ediz., Basilea 2017, n. 109 ad
art. 32 LIFD con riferimenti citati). Pertanto, per stabilire se il ricorrente
abbia diritto alla deduzione forfettaria delle spese di manutenzione, si tratta
conseguentemente di definire la natura degli immobili (cfr. anche Arnold, Geschäfts- und Privatvermögen im
schweizerischen Einkommenssteuerrecht, in ASA 75, p. 267 s.).

 

                                         4.3.

                                         Sono considerati
commerciali gli immobili destinati principalmente a tali scopi. Per la
determinazione della parte commerciale od abitativa ci si basa sulla
proporzione esistente fra le pigioni delle unità commerciali e quelle delle
unità abitative. Quando quelle “commerciali” sono superiori al 50% del reddito
totale si ritiene che l’immobile sia principalmente utilizzato a fini
commerciali (cfr. Circolare n. 7/2020 dell’aprile 2020, pp. 13 e 14).

 

                                         4.4.

                                         In relazione all’immobile
di __________, __________, si evidenzia che non vi è alcuno spazio per chiedere
in deduzione il forfait. Infatti, lo stesso è utilizzato quale negozio
(cfr. dichiarazione di imposta – Immobili, determinazione della sostanza e del
reddito immobiliare). 

                                         Alla stessa conclusione si
giunge analizzando la dichiarazione di imposta relativamente all’immobile sito
a __________, __________: il valore locativo dell’abitazione primaria ammonta a
fr. 13'000.-, gli affitti relativi alla parte abitativa concessa in locazione
sono pari a fr. 14'648.-, i posteggi sono concessi in locazione per fr. 3'300 e
una parte dell’immobile è utilizzata a fini commerciali per fr. 45'195.-. Ne
risulta che le pigioni incassate a fini commerciali sono superiori rispetto a
quelle delle unità abitative.

                                         Diverso il caso
dell’immobile che sorge in __________ a __________. Per la parte adibita a
parcheggi, il contribuente incassa “affitti” per fr. 15'254.-, mentre dalla
locazione di un’abitazione percepisce un reddito di fr. 15'120.-. Poiché in tal
modo non vi è alcun uso commerciale dell’immobile, per quest’ultimo può essere
ammessa la deduzione forfetaria nella misura del 20%, cioè di fr. 6’074.80.

 

                                         4.5.

                                         Di conseguenza, la
richiesta, formulata in subordine dal contribuente, può essere accolta
parzialmente.

 

 

                                   5.   Il
ricorso è solo parzialmente accolto. La tassa di giustizia e le spese sono
poste a carico del ricorrente, in misura proporzionale alla sua soccombenza.

 

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli artt. 144 LIFD e 231 LT

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso è parzialmente
accolto.

                                         §    Di
conseguenza, la decisione dopo reclamo del 3 giugno 2021 è riformata nel senso
che, per l’immobile di via __________, invece delle spese effettive di fr.
1'153.–, è ammessa la deduzione forfetaria di fr. 6'075.–.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                 fr.  2’000.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi     fr.    100.–

                                         per un totale di                                                      fr. 2’100.–

                                         sono a carico del
ricorrente nella misura di 5/6 (fr. 1'750.–).

 

                                   3.   Contro il presen           Copia
per conoscenza:

                                         -
municipio di __________.

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il
presidente:                                                         La segretaria: