# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8e3c56f3-15a6-5d5c-b2bd-3e5e3141d4fe
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-27
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 27.03.2024  VB.2023.00295
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2023-00295_2024-03-27.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2023.00295	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 27.03.2024
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Bau eines Mehrfamilienhauses mit 15 Kleinwohnungen: Frage der nebenbestimmungsweisen Heilung der Abstandsunterschreitung.

Die Einordnungsrügen erweisen sich als unbegründet (E. 4). Im angefochtenen Beschluss wurde bezüglich des rückwärtig vorgesehenen Abstellplatzes, welcher über eine Stichstrasse erschlossen wird, die Auflage statuiert, es sei auf dem Grundstück planerisch eine Wendemöglichkeit nachzuweisen. Nachdem die Umsetzung dieser Auflage noch aussteht, erweist sich die Rüge der fehlenden Wendemöglichkeit als verfrüht und kann (noch) nicht behandelt werden (E. 5). Ohne das ergänzte Mobilitätskonzept, welches noch einzureichen ist, kann nicht beurteilt werden, ob Übelstände im Sinn der Rechtsprechung zu erwarten sind. Folglich ist auch noch nicht beurteilbar, ob auf die Rüge einzutreten ist (E. 6). Die von der Vorinstanz festgestellten Mängel des Bauvorhabens können nicht ohne besondere Schwierigkeiten im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG behoben werden (E. 7).

Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						ABSTANDSUNTERSCHREITUNG
AUGENSCHEIN
EINORDNUNG
ERKER
GESTALTUNG
HEILUNG
NEBENBESTIMMUNG
PARKPLÄTZE
ÜBELSTÄNDE
WENDEPLATZ

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 237 Abs. II PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 243 Abs. II PBG
§ 260 Abs. III PBG
§ 321 Abs. I PBG
VErV

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2023.00295

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 27. März 2024

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

1.    C AG, vertreten durch RA D,

 

2.    Bausektion der Stadt Zürich, 

3.    Baudirektion Kanton Zürich,  

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 20. September 2022 erteilte die
Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich der C AG unter dem Vorbehalt der
Bewilligung des Schutzraumprojekts sowie unter Bedingungen und Auflagen die
baurechtliche Bewilligung für den Bau eines Mehrfamilienhauses mit
15 Kleinwohnungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 05
in Zürich. Gleichzeitig eröffnete sie darin die im koordinierten Verfahren
ergangene hochwasserschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons
Zürich vom 16. Dezember 2021.

II.  

Dagegen erhoben F,
G und A je mit separaten Eingaben vom 26. bzw. 27. Oktober 2022
Rekurs beim Baurekursgericht das Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung
der Entscheide. 

Am 15. März
2023 führte eine Delegation der 1. Abteilung des Baurekursgerichts im
Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom
21. April 2023 vereinigte das Baurekursgericht die Rekurse und hiess sie
teilweise gut. Demgemäss ergänzte es den angefochtenen Beschluss der Bausektion
der Stadt Zürich vom 20. September 2022 mit der Auflage, vor Baubeginn
seien abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen, wonach die
nordwest-, nordost- und südostseitigen Erker erst ab dem ersten Obergeschoss
aufstiegen. Im Übrigen wies es die Rekurse ab.

III.  

Gegen diesen
Entscheid erhob A am 24. Mai 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des
Kantons Zürich und beantragte, den Entscheid aufzuheben und die Baubewilligung
zu verweigern. Eventuell sei die Angelegenheit zum Neuentscheid an die
Vorinstanz zurückzuweisen. In prozessualer Hinsicht beantragte er die
Durchführung eines Augenscheins. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
(zzgl. MWST) zulasten der Beschwerdegegner.

Am 9. Juni 2023 beantragte das Baurekursgericht ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion des Kantons
Zürich verzichtete am 12. Juni 2023 auf Stellungnahme. Mit Beschwerdeantwort vom 28. Juni
2023 beantragte die Bausektion der
Stadt Zürich, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen und den Antrag auf
Durchführung eines Augenscheins abzuweisen. Die C AG beantragte mit
Beschwerdeantwort vom 30. Juni
2023, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei
sowie eine Parteientschädigung (zzgl. MWST) zulasten des Beschwerdeführers. 

A replizierte am 15. August 2023 unter Festhalten an
den gestellten Anträgen. Mit Duplik vom 11. September 2023 hielt die C AG
ebenfalls an den gestellten Anträgen
fest. Der weitere Schriftenwechsel von A und der C AG vom 25. September
2023 und 9. Oktober 2023 erfolgte mit unveränderten Anträgen. Mit Eingabe
vom 25. Oktober 2023 verzichtete A auf eine weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der
vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)
zuständig. Der Beschwerdeführer,
welcher im Verfahren vor der Vorinstanz teilweise unterlag, ist als Eigentümer
des gegenüber der Bauparzelle liegenden Grundstücks Kat.-Nr. 03, welche
von diesem nur durch die Erschliessungsstrasse Kat.-Nr. 04 (zu 1/6 im
Miteigentum des Beschwerdeführers) getrennt ist, gemäss § 338a des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sowie § 49 i.V.m. § 21
Abs. 1 VRG beschwerdelegitimiert. Da die weiteren
Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.

2.
 

In prozessualer Hinsicht beantragt der Beschwerdeführer
die Durchführung eines Augenscheins.

Aus
verfahrensökonomischen Gründen ist es zulässig, dass sich eine
Rechtsmittelinstanz, insbesondere das Verwaltungsgericht, auf das Ergebnis des
vorinstanzlichen Augenscheins abstützt und auf die Durchführung eines eigenen
Augenscheins verzichtet, vorausgesetzt, dass sich der massgebliche Sachverhalt
aus dem vorinstanzlichen Augenschein beziehungsweise aus den übrigen
Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).

Vorliegend ist die Feststellung des rechtserheblichen
Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten
liegenden Pläne und Fotografien – namentlich anhand der anlässlich des
vorinstanzlichen Delegiertenaugenscheins erstellten Fotografien – möglich,
welche die tatsächlichen Verhältnisse anschaulich wiedergeben. Damit und zusammen
mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt; auf einen
weiteren Augenschein kann daher verzichtet werden.

3.
 

3.1 Das
streitbetroffene Baugrundstück liegt gemäss anwendbarer Bau- und Zonenordnung
der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 mit Änderungen bis 24. November
2021 (BZO) in der fünfgeschossigen Wohnzone W5. Es ist zurzeit mit einem
Doppeleinfamilienhaus mit Werkstattanbau überstellt. Geplant ist der Abbruch
der Bestandesbauten und der Neubau eines Mehrfamilienhauses mit
15 Kleinwohnungen.

3.2 Nachdem
dem Beschwerdeführer der öffentlich beurkundete Dienstbarkeitsvertrag im Rahmen
der Akteneinsicht durch das Baurekursgericht zugänglich gemacht wurde,
verzichtet er darauf, die Erwägungen 6.1–7.2 des angefochtenen Entscheids
im vorliegenden Beschwerdeverfahren zu beanstanden. Ebenso wenig beanstandet er
die Erwägungen 10.1–10.4 des vorinstanzlichen Entscheids betreffend
Lärmgrenzwerte.

3.3 Der
Beschwerdeführer moniert im vorliegenden Beschwerdeverfahren hingegen weiterhin
eine ungenügende Gestaltung, eine Verletzung der Abstandsvorschriften, das
Fehlen eines Wendeplatzes sowie das Nichtvorliegen der Voraussetzungen für
Nebenbestimmungen. Ferner macht er geltend, das Baurekursgericht habe seine
Legitimation bezüglich Parkplatzrügen zu Unrecht verneint.

4.
 

4.1 Gemäss
§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in
ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen
und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende
Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und
Farben. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer
Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus
ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel
Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Zürich 2019, S. 810;
BEZ 2000 Nr. 17 E. 5). Als positive ästhetische Generalklausel
will § 238 Abs. 1 PBG nicht bloss die Verunstaltung des Stadt- oder
Quartierbilds verbieten, sondern verlangt positiv eine kubische und
architektonische Gestaltung, welche sicherstellt, dass sowohl für die Baute
selbst als auch für die bauliche und landschaftliche Umgebung eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (BGE 114 Ia 343 E. 4b). Die
Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute
Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach
objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei
ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte wie etwa der
Beziehung der geplanten Baute zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur bau- und
landschaftlichen Umgebung vorzunehmen (BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002,
E. 3.5.2; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 810 mit weiteren
Hinweisen auf die Rechtsprechung).

4.2 Bei der
Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der
offenen Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen
zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf das Baurekursgericht den
Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der
Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomiegewährleisteten
Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid
sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Eine kommunale
Behörde überschreitet ihren Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann,
wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck der anzuwendenden Regelung fremden
Erwägungen leiten lässt, das übergeordnete Gesetzesrecht nicht beachtet oder
die Grundsätze der Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt
(BGE 145 I 52, E. 3.6). 

Das
Verwaltungsgericht muss sich sodann bei der Überprüfung des
Einordnungsentscheids der Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle
beschränken; eine Überprüfung der Angemessenheit steht ihm nicht zu (§ 50 Abs. 2
VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese
eine Rechtsverletzung – einschliesslich Ermessensmissbrauch,
Ermessensüberschreitung und -unterschreitung – begangen hat (§ 50 in
Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG).

4.3 Das
Baurekursgericht führte im angefochtenen Entscheid gestützt auf seine
Erkenntnisse am Augenschein zusammengefasst aus, beim vorliegenden Stadtteil
von Zürich handle es sich um ein dicht überbautes Gebiet mit einer
Durchmischung von gewerblichen Bauten und Wohnnutzungen. Am Augenschein sei in
Bezug auf das jeweilige Gebäudealter sowie die vorhandenen Architektursprachen
rund um das Baugrundstück ein sehr heterogenes Quartier angetroffen worden.
Entlang der Stichstrasse Kat.-Nr. 04 seien kleine Doppeleinfamilienhäuser
gruppiert. Rund um diese Kleinsiedlung ständen bis zu fünfgeschossige Bauten.
Auf der gegenüberliegenden Seite der E-Strasse werde derzeit eine
grossvolumige, fünfgeschossige Wohn- und Gewerbeüberbauung realisiert.

Weiter erwog das Baurekursgericht, der umstrittene Neubau bilde zwar einen baulichen Kontrast
zu den benachbarten Wohnbauten, welche sich um die Stichstrasse gruppierten.
Von einem überhoch wirkenden Gebäude könne jedoch in Anbetracht der weiteren
umliegenden Bauten keine Rede sein. Das geplante Gebäude übernehme die Höhe des
angrenzenden Bürokomplexes E-Strasse 06 oder auch der gegenüberliegenden
Wohn- und Gewerbebaute E-Strasse 02. Dass das streitbetroffene Gebäude
verglichen mit diesen Bauten weniger breit werden soll, liege an der länglichen
Grundstücksform und trete jedenfalls nicht störend in Erscheinung. Überdies
sorge die Einführung einer neuen Formensprache – wie vorliegend mit den
gerügten grossen Fensteröffnungen oder Erkern – in ein einheitliches Bild einer
älteren Überbauung nicht bereits für eine fehlende genügende Einordnung.

Das
Baurekursgericht gelangte zum Schluss, insgesamt könne dem streitigen Projekt
weder bezüglich seiner architektonischen Gestaltung noch hinsichtlich seiner
Stellung zur baulichen und landschaftlichen Umgebung die geforderte
befriedigende Gesamtwirkung abgesprochen werden. Die Baubehörde habe das ihr in
gestalterischen Fragen zustehende Ermessen nicht überschritten.

4.4 Die diesbezüglichen Ausführungen, auf die
vollumfänglich verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
Satz 2 VRG), sind nicht zu beanstanden und im Rahmen des
vorinstanzlichen Ermessens liegend. Sie
finden in den Plänen und Fotografien ihre Bestätigung. 

Das
Baurekursgericht berücksichtigte in seiner Entscheidbegründung die für die
Beurteilung relevanten baulichen Gegebenheiten und nannte die Gesichtspunkte, an denen es die Einordnung
gemäss § 238 Abs. 1 PBG mass. Es hat sich ausreichend mit der Einordnung des Bauvorhabens
auseinandergesetzt und sich dabei auf seine Augenscheinerkenntnisse sowie die
Akten gestützt. Soweit der Beschwerdeführer den Vorwurf der unzureichenden
Entscheidbegründung erhebt, erweist sich dieser als unbegründet.

4.4.1 Entgegen dem Beschwerdeführer stellt es
sodann keine Verletzung des von Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung
vom 18. April 1999 (BV) gewährleisteten Anspruchs auf rechtliches
Gehör dar, dass sich die Vorinstanz
nicht mit allen Argumenten des Beschwerdeführers im Detail auseinandersetzte:
Eine (Rechtsmittel-)Behörde muss sich nicht mit allen Parteistandpunkten
einlässlich auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich
abhandeln, sondern kann sich auf die wesentlichen Punkte beschränken. Der Begründungspflicht
ist Genüge getan, wenn sich die Betroffenen über die Tragweite des Entscheids
Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz
weiterziehen können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen
genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich
ihr Entscheid stützt (VGr, 8. April 2021, VB.2020.00660, E. 4.2 mit
Hinweisen). Diese Anforderungen hat die Vorinstanz erfüllt.

4.4.2
Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, die Vorinstanz habe in ihrem
Entscheid die Bezugnahme zur unmittelbaren Umgebung, d.h. die zweistöckigen
Einfamilienhäuser rund um die Stichstrasse Kat.-Nr. 04 vernachlässigt, ist
Folgendes festzuhalten: Zwar befinden sich die genannten Häuser in der östlich
an das Baugrundstück angrenzenden Nachbarschaft, doch machen sie nicht allein
die unmittelbare bauliche Umgebung aus. Die Vorinstanz hat zu Recht auch auf
den unmittelbar westlich befindlichen Bürokomplex sowie die auf der
gegenüberliegenden Strassenseite liegenden Bauten abgestellt, mit denen die
geplante Baute ohnehin stärker wahrgenommen werden wird, als etwa mit der durch
hohe Bäume abgeschirmten unmittelbar östlich angrenzenden Liegenschaft des
Beschwerdeführers. Im Übrigen hat
die Vorinstanz die Nah- und die Fernwirkung zu Recht nicht nur bezüglich der
unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung beurteilt (VGr, 21. Dezember 2022,
VB.2022.00357, E. 4.1 m.w.H.; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5).

4.4.3
Hinsichtlich der
Sachverhaltsfeststellungen ging die Vorinstanz sodann zu Recht von einer
heterogenen baulichen Umgebung aus und hat dabei nicht nur, aber auch die Doppel-

einfamilienhäuser entlang der Stichstrasse miteinbezogen. Es befinden sich
Bauten mit kleineren wie auch mit grösseren Volumina bzw. Fussabdrücken als das
geplante Gebäude im Nahbereich des Baugrundstücks. Diese Feststellung findet
ihre Bestätigung im Augenscheinprotokoll sowie auch im GIS-Browser und in der
Satellitenaufnahme von google.maps. Dasselbe gilt für die unterschiedlichen
Gebäudealter und Architektursprachen. Während die E-Strasse von der H-Strasse
aus betrachtet zu Beginn von zwei- bis dreigeschossigen Bauten mit
Giebeldächern geprägt ist, markiert das auffallend grossvolumige Bürogebäude an
der E-Strasse 06 den Übergang zu Flachdachbauten mit deutlich grösseren
Volumina.

Der Beschwerdeführer macht in sachverhaltlicher Hinsicht
schliesslich geltend, dass das Baurekursgericht in E. 4.1 des
angefochtenen Entscheids fälschlicherweise davon ausgehe, die geplante Neubaute
weise vier statt fünf Geschosse und eine Dachaufbaute/Attikawohnung auf. Dem
ist entgegenzuhalten, dass das Baurekursgericht in E. 4.1 lediglich die
Vorbringen der Rekurrenten zitiert und sich aus den nachfolgenden (eigenen)
Ausführungen kein Hinweis auf eine entsprechende Falschannahme ergibt. Der
Vorwurf der fehlerhaften Sachverhaltsdarstellung verfängt damit nicht. 

4.4.4
Eine Bauverweigerung würde das
Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels voraussetzen. Ein solcher indes ist
erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der
Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in störenden Widerspruch
tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prägenden
Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 21. Dezember 2022,
VB.2022.00357, E. 4.1; 7. Februar 2019, VB.2018.00395, E. 4.4;
15. September 2016, VB.2016.00183, E. 5.1). Dies ist vorliegend nicht
der Fall. Mit Blick auf die Lage der geplanten Baute an einem ''architektonischen
Übergang'' an der Grenze von Wohn- und Industriezone ist der Grössenunterschied
zum nachbarlichen Gebäude des Beschwerdeführers verträglich. Aus § 238 Abs. 1
PBG lässt sich überdies kein Gebot ableiten, die in der Nachbarschaft
bestehenden Baumaterialien, Kubaturen, Dachformen und Firstrichtungen zu
übernehmen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 816). Die Gesamtwirkung erweist
sich entgegen dem Beschwerdeführer als befriedigend.

Insgesamt
erweisen sich die Einordnungsrügen damit als unbegründet. 

5.
 

Der
Beschwerdeführer rügt sodann das Fehlen eines Wendeplatzes für den Parkplatz
östlich hinter dem Neubau. Rückwärts hinausfahren sei viel zu gefährlich und
daher ausgeschlossen.

5.1 Gemäss
§ 233 Abs. 1 PBG dürfen Bauten und Anlagen nur auf Grundstücken
erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung
oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert
ist. Nach § 234 PBG ist ein Grundstück baureif, wenn es erschlossen ist
und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den
Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig
beeinflusst wird. § 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel
"Erschliessung", dass ein Grundstück für die darauf vorgesehenen
Bauten und Anlagen neben anderem genügend zugänglich sein muss. Genügende
Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und
Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der
öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten
sollen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1
PBG).

Die technischen
Anforderungen an Zufahrten werden in der Verkehrserschliessungsverordnung vom
17. April 2019 (VErV) geregelt. Als Zufahrten gelten Strassen der
Feinerschliessung als Verbindung ab der Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz
der Groberschliessung (§ 3 lit. b VErV). Zufahrten sind so zu
gestalten, dass sie ihren Zweck erfüllen und der vollständigen Nutzung der
Grundstücke genügen und die Verkehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmerinnen
und Verkehrsteilnehmer jederzeit gewährleistet ist (§ 4 lit. a und b
VErV). Der Einsatz der öffentlichen Dienste, insbesondere für Notfalleinsätze,
muss jederzeit gewährleistet sein (§ 4 lit. c VErV). Die technischen
Anforderungen an Zufahrten finden sich in den Anhängen 1–6 der
Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5 Abs. 1 VErV).

5.2 Gemäss
Anhang 1 VErV ist bei Stichstrassen ein Wendeplatz oder eine Wendemöglichkeit notwendig. Im
angefochtenen Beschluss wurde bezüglich des rückwärtig vorgesehenen
Abstellplatzes, welcher über die Stichstrasse Kat.-Nr. 04 erschlossen
wird, die Auflage statuiert, es sei auf dem Grundstück planerisch eine
Wendemöglichkeit nachzuweisen. Nachdem die Umsetzung dieser Auflage noch
aussteht, erweist sich die Rüge der fehlenden Wendemöglichkeit als verfrüht und
sie kann (noch) nicht behandelt werden.

6.
 

6.1 Wie
die Vorinstanz mit Verweis auf VGr, 30. April 2020, VB.2019.00846, E. 3.4.3
zutreffend festhielt, hat ein rekurrierender Nachbar Anspruch darauf, die Rechtmässigkeit der
geplanten Abstellplätze überprüft zu haben, wenn die nach der Realisierung des
Bauvorhabens entstehende Parkplatzsituation eine ernsthafte Beeinträchtigung
von Nachbargrundstücken befürchten lässt (vgl. VGr, 22. Mai 1990, VB 1990/0013
[nicht publiziert]). Eine legitimationsbegründende Betroffenheit durch die
gewählte Parkierungslösung ist jedoch nicht leichthin und bei jeder Abweichung
von den Bestimmungen über die Erstellung von Abstellplätzen anzunehmen. Ein
Anfechtungsinteresse ist namentlich gegeben, wenn Übelstände im Sinn von § 243
Abs. 2 PBG zu befürchten sind, die sich in spezieller Weise zulasten des
Nachbarn auswirken (VGr, 19. September 2013, VB.2013.00118, E. 2.2.1).

6.2 Die
Erstellung von nur zwei statt fünf Pflichtparkplätzen für die Bewohnenden und
einem Besucherparkplatz wurde vorliegend mittels Mobilitätskonzept begründet.
So sieht Art. 8 Abs. 5 der Verordnung über private Abstellplätze vom 16. Dezember
2015 vor, dass für autoarme Nutzungen der Minimalparkplatzbedarf für
Bewohnende sowie für Beschäftigte abweichend von den Vorgaben dieser Verordnung
im Einzelfall gestützt auf ein Mobilitätskonzept festgelegt werden. Die
Bausektion hat die im Mobilitätskonzept vorgesehenen Massnahmen als knapp
ungenügend beurteilt und im angefochtenen Beschluss eine Auflage zur Ergänzung
statuiert. 

Ohne das ergänzte
Mobilitätskonzept, welches noch einzureichen ist, kann aber vorliegend noch nicht
beurteilt werden, ob Übelstände im Sinn der Rechtsprechung zu erwarten sind.

7.
 

7.1 Das
Baurekursgericht gelangte in seinem Entscheid zum Schluss, bei den geplanten
Vorsprüngen auf der Nordost-, Nordwest- und Südostseite des geplanten Neubaus
handle es sich nicht um Erker im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar
2017 in Kraft stehenden Fassung (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2).
Diese seien mit einem Abstand von 40–60 cm ab dem gestalteten Terrain klar
nicht mehr als Erker erkennbar. Sie könnten auch nicht als andere unter § 260
Abs. 3 PBG fallende einzelne Vorsprünge qualifiziert werden, zumal sie in
diesen Bereichen der gesamten Fassade vorgelagert würden. Sie würden sich daher
als abstandswidrig erweisen.

7.2 Inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und
müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen
mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung
behoben werden. Dieses Vorgehen kommt indessen nach gefestigter Rechtsprechung
nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind.
Führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels
einer Nebenbestimmung behoben werden. Beim Entscheid darüber, ob ein
mangelhaftes Projekt mit einer Nebenbestimmung bewilligungsfähig bleibt, ist in
erster Linie Art und Ausmass des Mangels massgebend. Dabei muss das Gewicht des
Mangels am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden (VGr, 8. Juni 2017,
VB.2017.00004, E. 4.1 m.w.H.; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5;
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 437, auch zum Folgenden).

Droht ein Bauprojekt durch die Korrektur der Verstösse seine
Identität zu verlieren, so ist eine Heilung mittels Nebenbestimmung unzulässig
und die Baubewilligung zu verweigern. Ebenso, wenn ohne grösseren planerischen
Aufwand nicht beurteilbar ist, wie der Mangel zu beheben ist und welche
baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die Behebung
des Mangels nach sich zieht. Ausserdem können nach der Rechtsprechung auch bei
Vorliegen verschiedener, für sich allein betrachtet kleinerer Mängel unter
Umständen viele verschiedene Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben sein,
sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen Änderungen die
nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel zur Folge haben wird. Auch in diesen
Fällen fällt eine auflageweise Behebung der Mängel ausser Betracht (VGr, 16. Juli
2015, VB.2015.00120, E. 3.3 ff. = BEZ 2015 Nr. 46). 

Die statuierten
Nebenbestimmungen müssen daher konkret sein, das heisst, es muss ersichtlich
sein, inwiefern das Bauvorhaben abzuändern ist bzw. welchen Einfluss die
Mängelbehebung auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens hat. Können keine
konkreten Nebenbestimmungen statuiert werden, sodass die ästhetischen
Auswirkungen der Mängelbehebung nicht abschätzbar sind, muss die Baubewilligung
aufgehoben werden, damit eine umfassende Würdigung durch die örtliche
Baubehörde bzw. die Rechtsmittelinstanzen erfolgen kann. Schliesslich ist die Überarbeitung der Baupläne einzig Sache der
Bauherrschaft, nicht jedoch der Baubehörde und auch nicht der
Rechtsmittelinstanzen (BGr, 12. April 2018, 1C_266/2018, E. 3.3; VGr,
16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.2 = BEZ 2015 Nr. 46).

7.3 Vorab
ist festzuhalten, dass bei der Beantwortung der Frage, ob Mängel eines
Bauvorhabens mit einer Nebenbestimmung geheilt werden können oder ob eine
Bauverweigerung auszusprechen ist, der Vorinstanz als Fachgericht ein gewisser
Beurteilungsspielraum zukommt (VGr, 11. Februar 2021, VB.2020.00759, E. 3.4.2).

Der kleine nordostseitige Vorsprung wäre mit einer blossen
Verkleinerung der dort situierten Wohnzimmer der nebenbestimmungsweisen Heilung
zugänglich. Dies gilt auch hinsichtlich des grösseren Vorsprungs an der
Südostseite, könnte im Erdgeschoss ohne Weiteres auf die Auskragung verzichtet
werden, zumal dort keine Wohnung betroffen ist, sondern nur der
Eingangsbereich. Insofern ist den vorinstanzlichen Erwägungen zuzustimmen,
welche auch nicht bestritten wurden.

Das Baurekursgericht erwog weiter, im angefochtenen
Beschluss sei die Nebenbestimmung formuliert worden, die Länge der beiden Erker
an der Nordwestfassade sei auf einen Drittel der Fassadenlänge zu reduzieren,
da sie 8,30 m statt maximal 7,92 m betrage. Diese Auflage habe auch
in Kombination mit den Anpassungen der Vorsprünge in der Vertikalen nur
untergeordnete Projektanpassungen zur Folge, welche ohne besondere
Schwierigkeiten machbar seien.

7.4 Die von der Baubehörde verlangte
geringfügige Reduktion der Breite der Erker an der Nordwestfassade sowie
deren vom Baurekursgericht verlangte
Entfernung im Erdgeschossbereich mögen wohl rein baulich einfach zu
bewerkstelligen sein. Allerdings bringt der Beschwerdeführer zu Recht vor, dass
die Entfernung der Erkerfläche im Erdgeschoss bei den betroffenen Schlafzimmern
zu einer Bodenfläche von unter 10 m2 führen würde. Damit würden
sie die Mindestanforderung an die Fläche von Räumen nicht mehr erfüllen (§ 303
Abs. 1 PBG), geschweige denn die bereits in der Baubewilligung im Hinblick
auf die SIA-Norm 500 (Hindernisfreie Bauten) auflageweise statuierte
Mindestfläche von 14 m2. 

Hinzu kommt, dass
gemäss Baubewilligung die zulässige Geschossfläche nicht eingehalten bzw.
überschritten ist und daher reduziert werden muss. Folge wäre eine nicht mehr
untergeordnete konzeptionelle Grundrissumgestaltung der betreffenden
(Klein-)Wohnungen, für die zudem verschiedene Varianten denkbar sind. Die
Auflage erweist sich deshalb als unzulässig.

Sodann führt
die Erfüllung der vom Baurekursgericht statuierten Auflage auch zu äusserlichen
Gestaltungsänderungen. Die Erker im Erdgeschoss würden bei einem im Rahmen der
statuierten Auflage neu auszuarbeitenden Projekt wegfallen. Damit wird sich das
Erscheinungsbild mit den verlangten Änderungen nicht unerheblich vom
beurteilten unterscheiden. 

Zusammengefasst
können die von der Vorinstanz festgestellten Mängel des Bauvorhabens nicht mehr
ohne besondere Schwierigkeiten im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG behoben werden. Das von der Vorinstanz
gewählte Vorgehen kommt daher nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung
nicht infrage; eine Heilung der Mängel mittels Nebenbestimmungen erweist sich
als unzulässig. Können die Mängel nicht nebenbestimmungsweise geheilt werden,
ist die Baubewilligung zu verweigern. Damit erweisen sich die entsprechenden
Rügen als berechtigt und ist die Beschwerde gutzuheissen.

8.
 

Das Ausgeführte
führt zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung der Baubewilligung sowie
des Rekursentscheids.

9.
 

Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdegegnerinnen
1 und 2 je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG). Entsprechend ist die Kostenverteilung für das
Rekursverfahren in dem Sinn neu festzulegen, dass die dem Beschwerdeführer
auferlegten Rekurskosten neu je hälftig zusätzlich den Beschwerdegegnerinnen 1 und
2 aufzuerlegen sind. Zudem entfällt die Verpflichtung des Beschwerdeführers zur
Zahlung einer Umtriebsentschädigung für das Rekursverfahren.

Die private
Beschwerdegegnerin ist zu verpflichten, dem Beschwerdeführer für das Rekurs-
und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2
VRG). Als angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 4'000.-. Die Behörde
wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien
gegenüberstehen, praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig (vgl. § 17 Abs. 3
VRG; Kaspar Plüss in Kommentar VRG, Zürich etc. 2014, § 17 N. 94).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. 

Dispositiv-Ziffer II
des Entscheids des Baurekursgerichts vom 21. April 2023 sowie der Beschluss
der Bausektion vom 20. September 2022 werden aufgehoben.

In Abänderung von
Dispositiv-Ziffer III des Entscheids des Baurekursgerichts werden die
Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 7'435.- je zu 7/30 der Bausektion der
Stadt Zürich und der C AG sowie je zu 4/15 F und G auferlegt.

In Abänderung von
Dispositiv-Ziffer IV des Entscheids des Baurekursgerichts wird die
Verpflichtung des Beschwerdeführers zur Zahlung einer Umtriebsentschädigung
aufgehoben. 

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    365.--     Zustellkosten,

Fr. 5'365.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden
den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

4.    Die private Beschwerdegegnerin wird
verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren
eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- zu bezahlen, zahlbar
innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.