# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f5cbffae-4421-5004-9c35-18869c548580
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-02-12
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 12.02.1998 15.1997.00210
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_006_15-1997-00210_1998-02-12.html

## Full Text

Incarto n.

  15.97.00210

  	
  Lugano

  12 febbraio 1998 /MR/fc/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di
  esecuzione e fallimenti 

  del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cometta, presidente, 

  Pellegrini e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Baur Martinelli, vicecancelliera

  

 

 

statuendo
sul ricorso 12 novembre 1997 

 

	
   

  	
   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

l’operato
dell’Ufficio di esecuzione e fallimenti __________

 

nell'esecuzione
in via di realizzazione del pegno immobiliare n. __________ __________ promossa
nei confronti del ricorrente da

 

	
   

  	
  __________ 

   

  

nonché nell'esecuzione in via
di pignoramento n. __________ promossa nei confronti del ricorrente da

 

               __________

 

richiamata
l’ordinanza presidenziale 2 dicembre 1997, con la quale al ricorso non è stato
concesso l’effetto sospensivo;

 

viste
le osservazioni 22 dicembre 1997 __________, 7 gennaio 1998 __________, 26
novembre 1997 e 9 gennaio 1998 dell’UEF __________; 

 

esaminati
atti e documenti;

ritenuto

 

 

in
fatto

 

                                    A.  Con
esecuzione in via di pignoramento n. __________ l’arch. __________procede
contro __________ per l’incasso di fr. 56’496.35 oltre accessori. Nell’ambito
di questa esecuzione il 13 giugno 1996 l’UEF di __________ ha proceduto al
pignoramento a favore di __________ dei fondi n. __________ __________,
intestate all’escusso. 

 

                                    B.  Con
esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare n. __________, procede
contro __________ per l’incasso di fr. 607’943.25 oltre accessori, credito
garantito da cartella ipotecaria a favore del portatore di nominali fr.
600’000.-- gravante in primo rango le particelle n. _______

 

                                    C.  A
seguito della domanda di vendita 13/ 21 novembre 1995 di __________ relativa
alle particelle n. __________ RFD __________, l’UEF ha fissato l’incanto per il
21 novembre 1996, con l’indicazione di un valore di stima peritale di
complessivi fr. 1’594’050.--, incanto poi annullato a seguito di reclamo contro
l’allestimento dell’elenco oneri relativo a tali fondi depositato il 18 ottobre
1996. Il 9 settembre 1997 è stato nuovamente depositato siffatto elenco oneri
rettificato.

 

                                    D.  Con
scritto 8 ottobre 1997 __________ ha presentato due offerte di vendita
formulate dalla __________, per conto di terzi, la prima relativa alle
particelle n. __________ e(con diritto di servitù d’uso a carico della part. n.
__________ e a favore separatamente delle part. n. ____________________ per un
prezzo complessivo di fr. 742’200.--, la seconda limitata alle part. n.
__________ (con diritto di servitù d’uso a carico della part. n. __________ e a
favore separatamente delle part. n.__________ e __________) per un prezzo
complessivo di fr. 428’000.--, con l’invito all’UEF di comunicarle ai creditori
e con l’indicazione che le loro eventuali offerte avrebbero dovuto essere
superiori del 2% almeno.

 

                                    E.  Mediante
circolare 10 ottobre 1997 l’UEF ha sottoposto a tutti i creditori ammessi
nell’elenco oneri 18 ottobre 1996/ 9 settembre 1997 lo scritto 8 ottobre 1997
__________, specificando in particolare che se nessun creditore si fosse opposto
per iscritto all’offerta formulata dalla __________ entro il 30 ottobre 1997,
l’UEF avrebbe autorizzato l’escusso a vendere i fondi a trattative private
“così come indicato nella lettera allegata”, “al prezzo globale di fr.
742’200.-- lordi pari a fr. 702’700.-- netti”, e che ai creditori era riservata
la facoltà di presentare entro lo stesso termine offerte d’acquisto superiori.

 

                                    F.   Con
fax del 17 ottobre 1997 la __________ ha reso noto di disporre ancora soltanto
della seconda offerta (limitata alle particelle n. __________, con servitù
d’uso sulla part. n. ____________________, nel frattempo essendo stata ritirata
la prima.

 

                                    G.  Con
scritto 31 ottobre 1997 l’UEF ha comunicato a __________ che la vendita a
trattative private da lui prospettata non era possibile per mancanza dei
presupposti dell’art. 130 LEF, in particolare per l’opposizione di alcuni
creditori interessati alla procedura, nonché per il ritiro dell’offerta di
acquisto “dell’intero fondo”, e che pertanto avrebbe proceduto alla pubblicazione
della vendita delle stesse ai pubblici incanti; l’UEF ha inoltre reso noto che
a seguito della relativa domanda di realizzazione da parte __________ anche la
particella n. __________ RFD __________ sarebbe stata messa all’incanto.

 

                                    H.  Con
atto di ricorso 12 novembre 1997 __________ contesta la decisione dell’UEF,
chiedendo che gli sia conferita l’autorizzazione a procedere alla prospettata
vendita mediante trattative private delle part. n. __________ e __________ RFD
__________ come all’offerta II della __________, che sia ordinata la momentanea
sospensione della procedura di incanto relativa ai mappali n. __________, e
__________ “in considerazione che la vendita a trattative private promette un
più celere e proficuo esito di realizzo”, che venga accertato “che i creditori
pignoratizi di secondo e successivo rango non possono richiedere la
realizzazione del pegno immobiliare quando l’offerta d’acquisto in merito al
pegno da realizzare non supera l’importo della pretesa a garanzia della quale è
stato costituito un diritto di pegno di rango preminente” e che infine venga
accertato “che la richiesta di realizzazione del creditore pignoratizio arch.
__________ relativa al fondo mapp. n. __________ RFD __________ è priva di
oggetto atteso che il pegno da realizzare manifestamente non offre sufficiente
copertura in favore del creditore pignoratizio procedente”.

 

                                           A
sostegno delle proprie richieste il ricorrente afferma in sostanza:

                                           -    che
il valore di mercato dei fondi mapp. n. __________, __________, RFD __________
“può essere valutato in massimo fr. 700’000.--__________;

                                           -    che
“la richiesta d’acquisto non vincolante del potenziale acquirente relativa
all’offerta II per un valore complessivo di fr. 428’000.-- è oltremodo
vantaggiosa tenuto conto che tale prezzo verrebbe corrisposto per ca. la metà
della superficie complessiva dei fondi”;

                                           -    che
“tale prezzo - ottenibile solo con la vendita a trattative private -
corrisponde al miglior realizzo dei fondi costituiti in pegno tenuto conto del
fatto che viene alienato solo circa la metà del substrato esecutivo e che la
transazione può essere effettuata immediatamente”;

                                           -    che
“la realizzazione successiva del residuo dell’oggetto costituito a pegno
presenta in ogni caso un rischio di perdita estremamente modesto rispetto alla
realizzazione complessiva del pegno in via di incanto atteso che quest’ultima
variante condurrebbe con una probabilità prossima alla certezza ad un ricavo
nettamente inferiore”;

                                           -    che
“alla luce di questi elementi il rifiuto di concedere l’autorizzazione ad una
vendita a trattative private è da considerare irresponsabile”;

                                           -    che
“ad ogni modo con il ricavo della realizzazione sarà possibile solo una tacitazione
parziale dei creditori (...)” e meglio la tacitazione completa dell’ente
pubblico garantito da ipoteca legale (credito di fr. 25’060.90 oltre interessi)
e la tacitazione parziale del creditore pignoratizio di primo rango (credito di
ca. fr. 800’000.--);

                                           -    che
“il rifiuto all’autorizzazione ad una vendita mediante trattative private è
stato formulato unicamente da parte di quei creditori i quali (...) devono
partire dal presupposto che le loro rispettive pretese non saranno coperte
dall’eventuale ricavo di realizzo del pegno immobiliare” e che “il loro rifiuto
ha perciò quale unico scopo quello di danneggiare i creditori di rango a loro
precedente i quali potrebbero essere tacitati (...)”;

                                           -    che
inoltre “gli alti oneri derivanti dagli interessi ipotecari correnti per i
fondi costituiti in pegno sono da equiparare ai costi di manutenzione e
deposito” e quindi l’escusso sarebbe “legittimato a una vendita mediante
trattative private conformemente all’art. __________ cpv.4 LEF che fa
riferimento alla disposizione di cui all’art. 124 cpv.2 LEF”;

                                           -    che
infine, riguardo al fondo mapp. n.__________ RFD __________ la domanda di
vendita formulata __________. __________ respinta, in quanto il fondo “ha un
onere ipotecario in primo rango pari a Fr. 900’000.-- in forma di una cartella
ipotecaria al portatore in proprietà del __________, __________ ”, il creditore
pignoratizio non ha chiesto la vendita, “alla luce dell’attuale situazione di
mercato” il valore del fondo è stimabile “al massimo in Fr. 550’000.--” e
pertanto “il pegno in questione non offre sufficiente copertura per la sua (di __________)
pretesa”.

 

.                                   I.    Delle
osservazioni delle altre parti si dirà, se necessario, in seguito.

 

Considerando

 

 

in diritto:

 

                                 1.

                                 a)     Giusta
l’art. __________ cpv. 1 primo periodo LEF, il creditore può chiedere la
realizzazione di un pegno immobiliare non prima di sei mesi né più tardi di due
anni dalla notificazione del precetto esecutivo. Se è stata fatta opposizione i
termini rimangono sospesi tra il giorno in cui fu promossa l’azione
(rispettivamente l’istanza di rigetto, cfr. __________ / Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs-
und Konkursrechts, 6. ed., Berna 1997, §33 n.16, p. 267) e quello della sua
definitiva definizione giudiziale (art. 154 cpv. 1 secondo periodo LEF).
Secondo l’art. 133 cpv. 1 LEF, applicabile all’esecuzione in via di realizzazione
del pegno per il rinvio dell’art. 156 cpv. 1 LEF, i fondi sono realizzati ai
pubblici incanti non prima di un mese né più tardi di tre mesi dal giorno di
ricevimento della domanda di realizzazione. Per il secondo capoverso della
stessa norma, che riprende l’abrogato art. 26 RFF, su istanza del debitore e
con l’accordo esplicito di tutti i creditori pignoratizi e pignoranti si può
procedere alla realizzazione anche prima che un creditore sia legittimato a
richiederla.

                                 

                                 b)     Per
i combinati art. 143b e 156 cpv. 1 LEF, la realizzazione di beni immobili può
essere attuata nella forma della vendita a trattative private in luogo
dell’incanto se sono dati cumulativamente i seguenti presupposti:

 

                                           -    tutti
gli interessati vi acconsentono (art. 143b cpv.1 prima proposizione LEF);

 

                                           -    il
prezzo offerto è pari almeno a quello di stima (art. 143b cpv.1 seconda
proposizione LEF);

 

                                           -    l’elenco
oneri relativo al fondo da realizzare è cresciuto in giudicato (cfr. 143b cpv.
2 LEF).

 

                                           Interessati
nel senso di questa norma, dei quali è necessario raccogliere il consenso, sono
tutti coloro ai quali dall’adozione della forma di realizzazione per trattative
private in luogo di quella per pubblici incanti potrebbe derivare un
pregiudizio, e dunque oltre al debitore, anche e soprattutto - al contrario di
quanto ritiene il ricorrente - i creditori pignoratizi i cui crediti non sono
coperti dal prezzo offerto (di regola dunque quelli dei ranghi successivi)
nonché i creditori pignoranti (cfr. Amonn/ Gasser, op.cit., §28 n.69 p. 244; Jaeger/
Walder/ Kull/ Kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 4.ed., Vol.I
, Zurigo 1997, n.8 ad art. 143b LEF). Va tuttavia ricordato che quand’anche si
realizzassero tutte le condizioni sopra menzionate rientra nel potere di
apprezzamento dell’organo esecutivo decidere se procedere in concreto alla
vendita a trattative private, atteso che in tal caso la sua decisione è
suscettibile di essere impugnata con ricorso all’autorità di vigilanza (art. 17
cpv. 1 in fine LEF; cfr. Amonn/ Gasser, op.cit., §28 n.68, p. 244).

                                          

                                 2.     In
concreto  relativamente alle part. n.__________, __________, e __________ la
domanda di vendita è stata formulata il 13/21 novembre 1995 dalla creditrice
pignoratizia di primo grado __________, iscritta a elenco oneri sub cifra 2.,
dopo un credito garantito da ipoteca legale a favore del Comune  ________di
complessivi fr. 25’060.90.  Le offerte d’acquisto presentate l’8 ottobre 1997
dalla __________, per il tramite dell’escusso, ammontano a fr. 742’200.-- per
le particelle n. __________, e __________ rispettivamente a fr. 428’000.-- per
le particelle n.__________ e __________. Nell’agosto 1996 il valore dei quattro
fondi era stimato in complessivi fr. 1’594’050.-- (fr. 400’000.-- la part. n.__________, fr. 312’200.--
la part. n. __________, fr. 312’200.-- la part. __________ e fr. 569’650.-- la part. n. __________). 

 

                                          Dagli
atti risulta che alla vendita a trattative private proposta dalla __________ si
sono opposti __________, (creditore pignoratizio di secondo, quarto e quinto
grado, con scritto 27 ottobre 1997), __________, (creditore pignoratizio di
terzo grado, con scritto 21 ottobre 1997), la Società __________, (creditore
pignoratizio di sesto e settimo grado, con scritto 14 ottobre 1997), la F.lli __________
(creditore al beneficio di ipoteca legale degli artigiani e imprenditori
iscritto a elenco oneri sub cifra 3, con scritto 27 ottobre 1997), nonché
__________, __________ (creditore pignorante, con scritto 21 ottobre 1997). In
particolare la __________ ha comunicato di rifiutare ____________________ vom
10. Oktober 1997 (...), da (...) die Höhe des Verkaufpreises nicht angemessen erscheint”.

 

                                          Alla
luce di siffatte circostanze, la decisione dell’UEF di non autorizzare la
vendita a trattative private di parte dei fondi oggetto del pegno così come
prospettata dal ricorrente non solo non costituisce errore di apprezzamento, ma
rappresenta atto dovuto, atteso che in concreto fa palesemente difetto il
consenso di tutti gli interessati di cui all’art. 143b cpv. 1 LEF,
condizione imprescindibile per procedere alla vendita a trattative private di
fondi nell’ambito di un’esecuzione speciale (sia essa in via di realizzazione
del pegno - come è il caso  - o in via ordinaria di pignoramento, a differenza
di quanto avviene nella procedura fallimentare, cfr. art. 256 cpv.1 LEF; Amonn/
Gasser, op.cit., §47 n.24, p.381). 

 

                                          Al
proposito non giova al ricorrente neppure il richiamo ai combinati art.
__________ cpv.4 e 124 cpv. 2 LEF  - che per altro si riferiscono alla
realizzazione di beni mobili e crediti (cfr. Titolo marginale dell’art. 122
LEF) - dai quali sembra voler dedurre un suo diritto a pretendere la vendita a
trattative private, equiparando “gli alti oneri derivanti dagli interessi
ipotecari correnti per i fondi costituiti in pegno” ai costi di manutenzione e
deposito di cui all’art. 124 cpv. 2 LEF. A prescindere dal fatto che l’accumulo
di interessi ipotecari non influisce sul valore del fondo costituito in pegno
(e dunque sul substrato esecutivo che la norma citata si prefigge di
conservare, cfr. Amonn/ Gasser, §27 n.9, p.216), bensì soltanto sulla posizione
debitoria dell’escusso, da tempo il Tribunale federale ha escluso la
possibilità di procedere alla realizzazione anticipata di fondi per rischio di
rapido deprezzamento (cosiddetto “Notverkauf”) nella procedura di pignoramento
e in quella di realizzazione del pegno (DTF 107 III 127 cons.3 ; Jaeger/ Walder/
Kull/ Kottmann, op.cit., n. 6 ad art. 124 LEF; Amonn/ Gasser, op. cit., § 27
n.9, p. 216). La preoccupazione del ricorrente va ad ogni modo relativizzata,
avendo l’UEF nelle more della procedura ricorsuale già fissato l’incanto per il
prossimo 2 marzo 1998.

 

                                    3.   Il
ricorrente si oppone infine anche alla messa all’incanto della part.
__________, asserendo che non sarebbe stata formulata alcuna richiesta di
realizzazione da parte dell’unica creditrice pignoratizia e che quella
formulata __________ dovrebbe essere respinta “in forza di quanto disposto
dall’art. 126  cpv. 1 LEF, considerato che in modo manifesto la pretesa fatta
valere non potrà essere coperta dal ricavo della realizzazione e pertanto
(__________.) non può essere toccato dal risultato della procedura.

                                          

                                    a)   Per
l’art. 116 cpv.1 LEF il creditore può domandare la realizzazione dei fondi
pignorati non prima di sei mesi né più tardi di due anni dal pignoramento. Tale
diritto compete a ogni creditore che partecipi in via definitiva al
pignoramento - indipendentemente dalle proprie prospettive reali di
soddisfacimento - e l’organo esecutivo è tenuto a dare seguito a una valida
domanda di vendita procedendo alla realizzazione (cfr. Amonn/ Gasser, op. cit.,
§26 n.3 p.10 e n.13, p. 212).  

 

                                    b)  In
concreto __________ è creditore procedente nei confronti del ricorrente in via
ordinaria di pignoramento (esecuzione n. __________). In suo favore sono stati
pignorati in via definitiva i fondi intestati all’escusso, tra i quali anche la
part. n. __________ RFD __________ (verbale di pignoramento 13 giugno 1996) ed 
egli ne ha chiesto la vendita con atto 21 ottobre 1997, dunque nei termini
temporali dell’art. 116 LEF. In tali circostanze la domanda di vendita
__________. __________ è pienamente legittima e l’UEF è tenuto __________ a
darvi seguito, come del resto ha dichiarato di voler fare. Anche su questo
punto il ricorso si rivela pertanto infondato.

 

                                          Per
completezza va infine osservato che il 13 gennaio 1998, nelle more della
presente procedura, anche il creditore pignoratizio di primo grado __________,
ha presentato domanda di realizzazione del fondo. 

 

                                 4.     Non
si prelevano spese (art. 61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano indennità
(art. 62 cpv. 2 OTLEF), perché così è disciplinato per normativa di diritto
federale.

 

 

 

Richiamati gli art. 124 ss., 143b, 155
ss. LEF

 

 

pronuncia:            1.     Il ricorso di __________, è respinto.

 

                                 2.     Non
si prelevano spese, né si assegnano indennità.

 

                                 3.     Contro
questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni
e dei fallimenti del Tribunale federale a __________, per il tramite della scrivente
Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in conformità
dell’art. 19 LEF.

 

                                 4.     Intimazione
a:

         

 

 

Per
la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale
autorità di vigilanza

Il
presidente                                                           La
segretaria