# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 89573289-9ee0-575e-8147-d08d65f0c5c7
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-09-25
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 25.09.2025 VR3 2023 45
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_VR3-2023-45_2025-09-25.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Urteil vom 25. September 2025
mitgeteilt am 1. Oktober 2025

Referenz VR3 23 45

Instanz Dritte verwaltungsrechtliche Kammer

Besetzung Brun, Vorsitz
Audétat, Schmid Christoffel, von Salis und Righetti 
Parolini, Aktuarin

Parteien A._____
Beschwerdeführer

B._____
Beschwerdeführerin

C._____
Beschwerdeführerin

D._____
Beschwerdeführerin

alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg,

gegen

Gemeinde Churwalden
Hauptstrasse 101, 7075 Churwalden
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel,

und 

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Regierung des Kantons Graubünden
Graues Haus, Reichsgasse 35, 7001 Chur
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Departement für Volkswirtschaft und Soziales 
Graubünden

Gegenstand Teilrevision Ortsplanung "E._____, F._____"

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Sachverhalt

A. A._____ und B._____ sind Eigentümer der Parzelle Z.1._____, C._____ und 
D._____ Eigentümerinnen der Parzelle Z.2._____, beide in der Gemeinde 
Churwalden, Fraktion F._____. Auf der benachbarten Parzelle Z.3._____ mit einer 
Fläche von 8'632 m2 steht das E._____, das seit Jahrzehnten von der Familie 
G._____ geführt wird. Eigentümerin des Hotels ist die E._____ AG, deren 
Alleinaktionär G.A._____ ist. Die Parzelle Z.3._____ befindet sich im Gebiet 
"H._____" und gemäss geltendem Zonenplan teilweise in der Wohnzone W2 und in 
der Wohnzone W3, zudem wird sie teilweise von einer Archäologiezone sowie einer 
Wintersportzone überlagert. 

B. Die E._____ AG beabsichtigt angesichts der fehlenden Nachfolge innerhalb 
der Familie G._____ und im Hinblick auf eine zeitgemässe und wirtschaftliche 
Weiterführung der bestehenden Hotelanlage, den bestehenden traditionellen 
Hotelbetrieb im Gebiet "H._____" mit einem Neubau mit Gästezimmern zu 
erweitern. Gleichzeitig sollen Neubauten mit touristisch bewirtschafteten 
Wohnungen sowie Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen zur 
Querfinanzierung des Beherbergungsbetriebs und eine unterirdische 
Parkierungsanlage erstellt sowie die Dépendance auf der anderen Strassenseite 
(Parzelle Z.4._____) umgebaut werden. Um die raumplanerischen 
Voraussetzungen für die Erweiterung des E._____ zu einem Hotel-Resort, 
bestehend aus sieben einzelnen, drei- und viergeschossigen neuen Baukörpern zu 
schaffen, hat die Gemeinde auf der Basis eines Konzepts bzw. Richtprojekts für das 
Hotel-Resort eine Teilrevision der Ortsplanung eingeleitet und im Dezember 2018 
über das ganze Gemeindegebiet eine Planungszone erlassen, die mehrmals 
verlängert wurde. Das Amt für Raumentwicklung Graubünden (nachfolgend: ARE) 
verfasste im Dezember 2019 einen Vorprüfungsbericht. Nach zweimaliger 
Mitwirkungsauflage im Mai/Juni 2020 und im Oktober/November 2020 fand am 
11. Mai 2021 die Gemeindeversammlung statt, an der die Stimmberechtigen die 
Teilrevision der Ortsplanung und insbesondere die Umzonung der fraglichen 
Parzelle in die neu geschaffene "Hotelzone C" beschlossen, sowie als 
Planungsmittel die Teilrevision des Baugesetzes (Art. 16 und Art. 34b), den 
Zonenplan 1:1000 E._____, F._____, den Generellen Gestaltungsplan 1:1000 
E._____, F._____, die Vorschriften zum Generellen Gestaltungsplan, E._____, 
F._____, und den Generellen Erschliessungsplan 1:1000 E._____, F._____, 
verabschiedeten. 

C. Die Beschwerdeauflage erfolgte vom 28. Mai 2021 bis zum 28. Juni 2021 
(vgl. eKAB-Nr. T._____). Gegen den Gemeindeversammlungsbeschluss gingen in 

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der Folge vier Planungsbeschwerden ein, u.a. auch diejenige von A._____ und 
B._____ sowie C._____ und D._____, datiert vom 28. Juni 2021. 

D. Der Gemeindevorstand Churwalden ersuchte die Regierung des Kantons 
Graubünden mit Schreiben vom 14. Juni 2021 um Genehmigung der 
Revisionsvorlage. Sie reichte dazu die beschlossenen Planungsmittel, die 
eingegangenen Planungsbeschwerden sowie folgende Unterlagen ein: 

– Planungs- und Mitwirkungsbericht, Teilrevision Ortsplanung E._____, 
F._____, (PMB) vom Mai 2021 

– Kommunales Räumliches Leitbild (KRL) vom 21. November 2019
– Bericht "Projektentwicklung Park-Hotel E._____" der I._____ AG für 

Projektentwicklungen und Architektur vom 20. September 2020
– "Erläuterungsbericht E._____ F._____/Erschliessung und Verkehr" der 

J._____ AG vom 26. Januar 2021
– Entwurf "Lärmschutznachweis für Strassenlärm, Tiefgaragen- und 

Parkplatzlärm, Industrie und Gewerbelärm" der K._____ AG vom 3. Februar 
2020

– "Verkürzter Businessplan, E._____ F._____ Lenzerheide" vom 
22. September 2020 

– Bericht "E._____ F._____, Beurteilung des Nachfragepotenzials" der 
L._____ AG vom 10. Februar 2021

– "Konformitätsgutachten Zweitwohnungsgesetz (ZWG) Artikel 8 Absatz 1, 
Park-Hotel E._____, F._____" der Schweizerischen Gesellschaft für 
Hotelkredit (SGH) vom 1. Oktober 2020.

E. Die Regierung des Kantons Graubünden erliess am 25. April 2023 sowohl 
den Entscheid betreffend die Genehmigung der Ortsplanungs-Teilrevision 
"E._____, F._____" (Protokoll Nr. 347/2023; nachfolgend: 
Genehmigungsentscheid) als auch den Entscheid betreffend die 
Planungsbeschwerde von A._____ und B._____ sowie C._____ und D._____ 
(PB 15/21; Protokoll Nr. 349/2023; nachfolgend: Beschwerdeentscheid). Sie 
genehmigte die besagte Ortsplanungs-Teilrevision im Sinne der Erwägungen und 
wies die Planungsbeschwerde ab, soweit sie darauf eintreten konnte. 

F. Gegen beide Entscheide erhoben A._____, B._____, C._____ und D._____ 
(nachfolgend: Beschwerdeführende) am 25. Mai 2023 Beschwerde beim damaligen 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (seit dem 1. Januar 2025 
Obergericht). Sie stellten folgende Rechtsbegehren:

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1. Der angefochtene Genehmigungsbeschluss vom 25. April 2023 sowie der 
angefochtene Beschwerdeentscheid vom 25. April 2023 seien aufzuheben. 
Den entsprechenden Planungsmitteln (Teilrevision Baugesetz, Vorschriften 
zum Generellen Gestaltungsplan, Zonenplan, Genereller Gestaltungsplan, 
Genereller Erschliessungsplan) sei die Genehmigung zu verweigern.

2. Eventualiter sei die Nichtigkeit des Gemeindeversammlungsbeschlusses 
vom 11. Mai 2021 betreffend die Teilrevision der Ortsplanung "Hotelresort 
E._____, F._____" sowie des angefochtenen Genehmigungsbeschlusses 
und des angefochtenen Beschwerdeentscheids festzustellen. 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner.

In formeller Hinsicht beantragten die Beschwerdeführenden die Durchführung eines 
Augenscheins. Zudem machten sie die Nichtigkeit des 
Gemeindeversammlungsbeschlusses sowie eine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs seitens der Regierung geltend, weil sich diese in mehrfacher Hinsicht nicht 
mit ihren Argumenten auseinandergesetzt habe. Darüber hinaus rügten sie in 
materieller Hinsicht eine Übernutzung der Parzelle Z.3._____ und einen 
mangelnden Ortsbildschutz. Auch habe die vorliegende Planung angesichts der viel 
zu grossen Bauzonen in der Gemeinde eine negative Wirkung für die folgende 
Gesamtrevision der Ortsplanung, weshalb sie nicht hätte vorgezogen werden 
dürfen. Zudem fehlten der Nachweis für den Bedarf nach einem grossen Hotel-
Resort und für dessen nachhaltige Wirtschaftlichkeit sowie die überkommunale 
Abstimmung. Schliesslich kritisierten die Beschwerdeführenden auch eine 
ungenügende Erschliessung. 

G. Mit Vernehmlassung vom 16. Juni 2023 nahm die Regierung des Kantons 
Graubünden, vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales 
(nachfolgend Regierung), Stellung mit dem Antrag auf kostenfällige Abweisung der 
Beschwerde. Sie bestritt die Ausführungen der Beschwerdeführenden und verwies 
im Wesentlichen auf ihre Erwägungen im angefochtenen Beschwerdeentscheid. In 
diesen habe sie sich eingehend mit der Nutzungsplanung "E._____, F._____" und 
den dagegen vorgebrachten Rügen auseinandergesetzt. Im Zusammenhang mit 
der Kritik an den zulässigen Höhen im Baufeld "B" führte sie ergänzend aus, dass 
die Gemeinde im Rahmen der laufenden Ortsplanungsrevision eine Aufzonung der 
aktuellen Wohnzone 2 am M._____ (Parzellen Z.5._____, Z.6._____, Z.7._____ 
und Z.1._____) in eine Wohnzone 3 vorsehe, weshalb der Übergang zwischen 
dieser Zone und der neuen Hotelzone in Bezug auf die zulässige Gebäudehöhe 
entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden nicht als krass bezeichnet 

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werden könne. Im Übrigen reichte die Regierung die Akten des vorinstanzlichen 
Verfahrens ein.

H. Mit Vernehmlassung vom 21. August 2023 nahm die Gemeinde Churwalden 
(nachfolgend: Gemeinde) zur Beschwerde Stellung, ebenfalls mit dem Antrag auf 
deren kosten- und entschädigungsfällige Abweisung. Sie bestritt eine angeblich 
unvollständige Aktenauflage und Nichtigkeit des 
Gemeindeversammlungsbeschlusses sowie die von den Beschwerdeführenden 
behauptete Verletzung des rechtlichen Gehörs. Zudem verneinte sie eine 
Übernutzung der Parzelle sowie eine Verletzung des Ortsbildschutzes und 
erachtete die vorgezogene Sondernutzungsplanung als zulässig. Auch bestritt sie 
einen Verstoss gegen die kantonale Richtplanung und den angeblich fehlenden 
Bedarf des Resorts. Sie führte aus, die Wirtschaftlichkeit des Projekts sei 
ausgewiesen, es liege kein Verstoss gegen das ZWG vor. Eine Pflicht zur 
überkommunalen Abstimmung bestehe nicht und auch die Erschliessung in Bezug 
auf den Winterwanderweg und den M._____ sei genügend sichergestellt. 

I. Mit Schreiben vom 29. September 2023 verzichteten die 
Beschwerdeführenden auf die Einreichung einer Replik.

J. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, die 
angefochtenen Entscheide der Regierung sowie die weiteren Akten wird, sofern 
erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Erwägungen

1.1. Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Genehmigungsentscheid 
betreffend die Ortsplanungs-Teilrevision "E._____, F._____" (Protokoll 
Nr. 347/2023) und den entsprechenden Beschwerdeentscheid (PB 15/21; Protokoll 
Nr. 349/2023) der Regierung des Kantons Graubünden, beide datiert vom 25. April 
2023 (act. B.1 und 2 / act. D.5 und 7). Mit diesen hat die Regierung die 
Ortsplanungs-Teilrevision genehmigt und die Planungsbeschwerde der 
Beschwerdeführenden vom 28. Juni 2021 (act. D.1) abgewiesen, mit der diese die 
Nichtgenehmigung der Teilrevision der Ortsplanung E._____, F._____, und 
eventualiter die Feststellung der Nichtigkeit des 
Gemeindeversammlungsbeschlusses beantragt hatten.

1.2. Gemäss Art. 102 Abs. 1 KRG (BR 801.100) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. d VRG 
(BR 370.100) können Entscheide der Regierung (…) über die Genehmigung von 
kommunalen Grundordnungen sowie über Planungsbeschwerden mit Beschwerde 

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an das Obergericht, auf das die bei Inkrafttreten des neuen GOG (BR 173.000) am 
1. Januar 2025 hängigen Verfahren des ehemaligen Verwaltungsgerichts des 
Kantons Graubünden übertragen worden sind (vgl. Art. 122 Abs. 5 GOG), 
weitergezogen werden. Da es sich bei den angefochtenen Entscheiden um solche 
über die Teilrevision der Ortsplanung und über eine Planungsbeschwerde handelt, 
ist das angerufene Gericht zur Beurteilung der vorliegenden Angelegenheit örtlich 
und sachlich zuständig. Das Obergericht entscheidet gemäss Art. 43 Abs. 2 lit. a 
VRG in Fünferbesetzung über Beschwerden gegen Entscheide der Regierung, 
womit das vorliegende, in Fünferbesetzung ergehende Urteil auch hinsichtlich der 
funktionellen Zuständigkeit die gesetzlichen Vorgaben erfüllt.

1.3. Zur Beschwerde berechtigt ist, wer vor der Vorinstanz am Verfahren 
teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat, durch den 
angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist und ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG und 
Art. 89 BGG; vgl. dazu statt vieler: Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 E. 1.2 m.w.H. [bestätigt durch das 
Bundesgericht mit Urteil 1C_360/2024 vom 25. Juni 2025]). 

Die Beschwerdeführenden sind als mit ihren Anträgen unterlegene Partei des 
vorinstanzlichen Beschwerdeverfahrens und als Nachbarn der Parzelle Z.3._____ 
von den angefochtenen Entscheiden direkt berührt und haben ein schutzwürdiges 
Interesse an deren Aufhebung oder Änderung (Art. 50 Abs. 1 VRG). 

1.4. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 52 
Abs. 1 sowie Art. 38 Abs. 1 und 2 VRG) ist demnach einzutreten.

1.5. Amtet die Regierung nicht bloss als Genehmigungs-, sondern wie vorliegend 
auch noch als erste Beschwerdeinstanz und ist das Obergericht somit die zweite 
kantonale Rechtsmittelinstanz, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach 
Art. 51 Abs. 1 VRG. Danach erstreckt sich die Kontrollbefugnis des Obergerichts im 
Beschwerdeverfahren auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder 
Missbrauch des Ermessens (lit. a) sowie auf unrichtige oder unvollständige 
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. b). Das streitberufene Gericht 
überprüft demnach Sachverhalt und Rechtsfragen frei. Demgegenüber beurteilt es 
nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig und angemessen ist (Urteile 
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 E. 2 
und R 18 69 vom 7. Januar 2020 E. 2, je m.w.H.).

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2. Streitgegenstand bildet vorliegend die Frage, ob die einzig für die Parzelle 
Z.3._____ (E._____, F._____) erfolgte Teilrevision der Ortsplanung den 
gesetzlichen Anforderungen entspricht oder nicht, mithin ob die Regierung die von 
der Gemeindeversammlung beschlossene Ortsplanungsrevision zu Recht 
genehmigt und die dagegen erhobene Beschwerde zu Recht abgewiesen hat.

2.1. Raumplanerische Grundlagen für die Beurteilung der vorliegend 
angefochtenen Entscheide der Regierung bilden insbesondere der kantonale 
Richtplan Siedlung (KRIP-S; vom Bundesrat genehmigt am 10. April 2019, abrufbar 
unter 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistungen/richtplanun
g/Seiten/KRIP-S.aspx [letztmals besucht am 3. September 2025]), das KRL vom 
21. November 2019 (act. D.7) und der PMB, Teilrevision Ortsplanung E._____, 
F._____, vom Mai 2021 (act. D.7).

2.1.1. Gemäss der Objektliste des KRIP-S (vgl. Kpt. 5.2.2, S. 5.2-18) ist 
Churwalden eine Gemeinde mit mutmasslich überdimensionierten Wohn-, Misch- 
und Zentrumszonen (WMZ). Der Kanton erhob im 2016 potenzielle 
Auszonungsflächen (Auszonungspotenziale, Auswertung, Bericht 1, abrufbar unter 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/news/F1_Auszonungspotent
iale_Bericht_1_Plaene.pdf [letztmals besucht am 3. September 2025]). Gemäss der 
dazugehörigen Auswertung des ARE (Bericht 2, abrufbar unter 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/news/F2%20Auszonungspot
entiale%20Auswertung%20(Bericht%202)%20inlusive%20Lesehilfe.pdf [letztmals 
besucht am 3. September 2025]) wurden als Grundlage für die Untersuchung der 
Auszonungspotenziale von den nicht überbauten und theoretisch überbaubaren 
WMZ-Flächen jene Flächen gefiltert und weiter in Betracht gezogen, die eine 
zusammenhängende Fläche von über 0.3 ha aufweisen. In der Gemeinde 
Churwalden bezeichnete der Kanton einzig einen Teil der Parzelle Z.3._____ als 
potenzielle Auszonungsfläche (vgl. zum Ganzen 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistungen/richtplanun
g/Seiten/KRIP-S.aspx [letztmals besucht am 3. September 2025], Ziff. 2 
[Richtplandokumente], Kpt. 5, und Ziff. 7c [weitere Grundlagen]). Die Gemeinde ist 
gemäss KRIP-S verpflichtet, zwecks Reduktion der WMZ die vom Kanton 
erhobenen potenziellen Auszonungsflächen zu überprüfen und weitere zu suchen 
(KRIP-S, Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9 ff., insbesondere Kpt. 5.2.2, S. 5.2-14; vgl. auch PMB, 
S. 9).

2.1.2. Im KRL vom 21. November 2019 wird im Zusammenhang mit den 
Bauzonenreserven festgehalten, dass bis 2040 mit einem Bevölkerungsrückgang 

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von 51 Einwohnern (EW) zu rechnen sei (act. D.7). Gleichzeitig bestünden 
beachtliche mobilisierbare Kapazitätsreserven für gut 500 EW. Knapp ein Drittel der 
Bauzonenfläche befinde sich in X._____, wo infolge der 
Zweitwohnungsgesetzgebung die bisherige Entwicklung der Ferienhausbauten 
nicht mehr möglich sei (S. 9). Als Entwicklungsziele werden u.a. die 
Weiterentwicklung von F._____ als Schwerpunktgebiet für den Wintertourismus und 
eine leichte Bevölkerungszunahme in den Hauptsiedlungen genannt (S. 26 f.). In 
Bezug auf die Fraktion F._____ wird erwähnt, dass das Entwicklungsgebiet 
H._____ der Erstellung von Wohnbauten sowie der Erweiterung des bestehenden 
Hotelbetriebs diene (S. 33). Die Reduktion der Bauzonen erfolge in der Regel an 
peripheren Lagen, die für die Siedlungsentwicklung nicht von strategischer 
Bedeutung seien (S. 36). Die Siedlungsentwicklung erfolge schwerpunktmässig an 
gut erschlossenen und zentralen Lagen, in den Entwicklungsschwerpunkten werde 
eine Erhöhung der baulichen Nutzung angestrebt, dies im Rahmen 
projektbezogener Nutzungsplanungen oder in Folgeplanungen (S. 36). Für das 
Entwicklungsgebiet H._____ wird als Massnahme u.a. erwähnt, dass die 
Bedürfnisse des Hotelbetriebes miteinbezogen würden (S. 39).

2.1.3. Im PMB vom Mai 2021 wird hervorgehoben, dass mit der vorgenommenen 
Umzonung von der Wohnzone in die Hotelzone C die Kapazität der WMZ verringert 
werde. Ferner stelle die Teilrevision kein Präjudiz bezüglich der Auszonungen dar, 
da die Umzonung in einem zentralen Teil des Siedlungsgebiets erfolge (act. D.7, 
S. 9).

2.1.4. Auf die weiteren Berichte, nämlich diejenigen der I._____ AG 
(Projektentwicklung, Businessplan), der J._____ AG (Erschliessung und Verkehr), 
der K._____ AG (Lärmschutznachweis), der L._____ AG (Nachfragepotential) und 
der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) (Konformitätsgutachten), 
wird in den jeweiligen Erwägungen eingegangen.

2.2. Auf der Grundlage dieser Planungsmittel begründete die Regierung den 
Genehmigungs- und den Beschwerdeentscheid folgendermassen: 

2.2.1. Im Genehmigungsentscheid vom 25. April 2023 (act. B.1 und D.7) bejahte 
sie gestützt auf Art. 26 Abs. 2 RPG die Richtplankonformität der Ortsplanungs-
Teilrevision E._____, F._____, mit Verweis u.a. auf den KRIP-S. Die Gemeinde 
gelte als Gemeinde mit überdimensionierter WMZ, mithin als sogenannte C-
Gemeinde, die verpflichtet sei, ihre WMZ in Bezug auf ihre Grösse zu überprüfen 
und im erforderlichen Mass mittels Auszonungen zu reduzieren. Eine Teilfläche der 
Parzelle Z.3._____ sei in der Übersicht über die Gebiete mit Auszonungspotenzial 

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als solches bezeichnet worden. Die Gemeinde verfüge über ausreichend 
unüberbaute Parzellen, die sich besser als die Parzelle Z.3._____ zur Auszonung 
eigneten, weshalb die vorgesehene Umnutzung von der W2 und W3 in die 
Hotelzone C die Pflicht der Gemeinde zur Reduktion ihrer WMZ weder erschwere 
noch verhindere. Gemäss KRIP-S sei das touristische Beherbergungsangebot mit 
dem Ziel der Stärkung der Kernwirtschaft des Tourismus weiterzuentwickeln. Im 
KRL sei der Standort, der unmittelbar an das Dorfzentrum angrenze, in nächster 
Nähe zur Talstation des W._____-Lifts liege und über eine gute Anbindung an die 
übergeordnete Erschliessung verfüge, als Entwicklungsgebiet für die Erweiterung 
des bestehenden Hotelbetriebs beschrieben. 

Die Regierung genehmigte darüber hinaus auch das teil-revidierte Baugesetz 
(Art. 16 Zonenschema und Art. 34b Hotelzone C) und die Vorschriften zum 
Generellen Gestaltungsplan (GGP) E._____, F._____, weil sie die Anforderungen 
des ZWG als eingehalten beurteilte. Sie verwies auf das Konformitätsgutachten der 
SGH, das sich insbesondere zur gegenwärtigen und künftigen Wirtschaftlichkeit des 
Betriebs sowie zur Querfinanzierung und Verwendung der Erträge äussere, und 
erachtete die Voraussetzungen nach Art. 5 Abs. 2 lit. a und b ZWV für die Erstellung 
von neuen Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen im Zusammenhang mit 
strukturierten Beherbergungsbetrieben in Gemeinden mit einem 
Zweitwohnungsanteil über 20 % (gemäss Art. 8 Abs. 1-3 ZWG) im Grundsatz als 
erfüllt. Sie wies jedoch darauf hin, dass die Gesuchstellenden im Rahmen des 
durchzuführenden Baubewilligungsverfahrens die erforderlichen Nachweise erneut 
erbringen müssten.

Genehmigt wurden ferner der Zonenplan (ZP) 1:1000 E._____, F._____, der GGP 
1:1000 E._____, F._____, und der Generelle Erschliessungsplan (GEP) 1:1000 
E._____, F._____. Die Regierung führte dazu aus, gemäss kantonalem Richtplan 
gelte die Fraktion F._____ als schützenswert. Gemäss dem Bundesinventar der 
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) handle es sich bei F._____ um ein 
Ortsbild von lokaler Bedeutung, beim Gebiet H._____ um eine Siedlungsgruppen 
trennende, flache Wiese. Das Gebiet liege in der Umgebungszone I mit 
Erhaltungsziel a, was die Erhaltung der Beschaffenheit als Kulturland oder 
Freifläche bezwecke. Die Gemeinde habe im PMB die in einem solche Fall 
erforderliche Interessenabwägung vorgenommen und die Regierung teile die 
Auffassung, dass das öffentliche Interesse an der Erweiterung des Hotels die 
Interessen des Ortsbildes überwiegen würden. Die Regierung gehe zudem davon 
aus, dass das Hotel-Resortprojekt im Rahmen des durchzuführenden 

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Baubewilligungsverfahrens und der Bauausführung eng durch die 
Gestaltungsberatung der Gemeinde begleitet werde.

Schliesslich machte die Regierung im Hinblick auf das Folgeverfahren verschiedene 
Hinweise. So hielt sie fest, dass es im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens 
einer Zusatzbewilligung des Tiefbauamtes bedürfe. Weiter ging sie davon aus, dass 
die Anforderungen der LSV (Planungswerte) eingehalten seien. Was das Bauen im 
lärmbelasteten Gebiet (ES III entlang der Kantonsstrasse) betreffe, müsse für die 
Umbauten im bestehenden Hotel und in der Dépendance vor Erteilung der 
Baubewilligung eine Zustimmungsverfügung des ANU nach Art. 31 Abs. 2 LSV 
eingeholt werden. Bei den geplanten Neubauten habe die Gemeinde für den Vollzug 
des Lärmschutzes und im Baubewilligungsverfahren für die Einhaltung der 
Vorschriften bei neuen ortsfesten Anlagen nach Art. 7 LSV zu sorgen. Der südliche 
Teil der Parzelle Z.3._____ werde von einer rechtskräftigen Archäologiezone 
überlagert, weshalb die Gemeinde nach Kenntnis der Bauabsichten unter Beizug 
des Archäologischen Dienstes die erforderlichen Auflagen festzulegen habe.

2.2.2. Mit Beschwerdeentscheid vom 25. April 2023 (act. B.2 und D.5) wies die 
Regierung die Planungsbeschwerde ab. Dabei prüfte und verwarf sie die folgenden 
von sämtlichen Beschwerdeführenden erhobenen Rügen, die sie der 
Übersichtlichkeit halber zusammengefasst und thematisch behandelte: 

1. Prüfung unter dem Aspekt der Planbestätigkeit 
2. Übereinstimmung mit der Richtplanung
3. RPG-Konformität der Ortsplanung
4. Regionale Abstimmung
5. Ortsbild
6. Bauzonengrösse
7. Grösse des Planungsperimeters
8. Ausnutzung der Parzelle
9. Prüfung des Bedarfs
10. Pflicht zur Durchführung einer UVP
11. Detaillierungsgrad
12. Zu- und Ausfahrten
13. Lärm
14. Mehrwertabschöpfung
15. ZWG
16. Submissionsrecht/Lex Koller
17. Archäologiezone
18. Kosten

Auf die einzelnen Erwägungen dazu, insbesondere auf die von den 
Beschwerdeführenden bestrittenen Ausführungen der Regierung im 
Beschwerdeentscheid, wird weiter unten im Detail eingegangen.

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2.3. Gegen den angefochtenen Genehmigungs- und Beschwerdeentscheid 
bringen die Beschwerdeführenden in formeller Hinsicht vor, der 
Gemeindeversammlungsbeschluss sei mangels Auflage der massgeblichen 
Planungsmittel nichtig, und weil die Regierung auf diese Rüge nicht eingegangen 
sei, habe sie ihr rechtliches Gehör verletzt. Letzteres gelte auch in Bezug auf das 
Argument der mangelnden Erschliessung. Darüber hinaus rügen die 
Beschwerdeführenden eine Übernutzung der Parzelle Z.3._____ und einen 
mangelnden Ortsbildschutz. Dies zeige sich insbesondere in den zugelassenen 
Gebäudehöhen und den nahe beieinander angeordneten Baubereichen. Die 
Gesamtüberbauung erscheine für die Nachbarn wie ein grosser Riegel und füge 
sich auch nicht gut ins Ortsbild ein, das gemäss ISOS als Ortsbild von lokaler 
Bedeutung eingestuft sei. Sie rügen die Bauzonengrösse und machen geltend, dass 
die starke Erweiterung der Ausnützung eine massive Aufzonung darstelle, was 
angesichts der viel zu grossen Bauzonen in der Gemeinde mit dem RPG nicht 
vereinbar sei. Auch habe die vorliegende Planung eine negative Wirkung für die 
folgende Gesamtrevision der Ortsplanung, weshalb sie nicht hätte vorgezogen 
werden dürfen. Zudem fehlten der Nachweis für den Bedarf nach einem grossen 
Hotel-Resort und für dessen nachhaltige Wirtschaftlichkeit. Im Gutachten der 
L._____ AG werde von einer Jahres-Zimmerauslastung von 60 % ausgegangen, im 
Businessplan nur von einer solchen von 42 %. Auch eine überkommunale 
Abstimmung im Sinne eines regionalen touristischen Gesamtkonzepts betreffend 
die potentiellen Standorte für grössere Beherbergungsprojekte sei entgegen dem 
KRIP nicht erfolgt. Schliesslich sei die Erschliessung in Bezug auf die 
Wintersportzone und den M._____ ungenügend. 

2.4. Die Gemeinde legt in ihren Rechtsschriften dar, die Beschwerdeführenden 
machten sinngemäss eine Verletzung des Wahl- und Abstimmungsgrundsatzes der 
unverfälschten Willensbildung und -kundgabe geltend. Dass einzelne 
Planungsmittel nicht vorgelegt worden seien, sei unzutreffend, seien diese doch 
während der zweimaligen Mitwirkungsauflage publiziert und aufgelegt worden. 
Ohnehin hätten die Beschwerdeführenden diese Rüge fristgerecht im Rahmen einer 
Stimmrechtsbeschwerde und nicht im vorliegenden Beschwerdeverfahren 
vorbringen müssen. Hinsichtlich der Frage der angeblichen Übernutzung der 
Parzelle Z.3._____ verwies die Gemeinde auf den Beurteilungs- und 
Ermessensspielraum, der ihr bei der Prüfung von Fragen der Ästhetik bzw. der 
Eingliederung von Bauten in eine bestehende Umgebung zukomme. In Bezug auf 
die kritisierten Baukuben hielt sie fest, dass in der Gemeinde bereits 
mehrgeschossige Gebäude existierten, dass drei- und viergeschossige Bauten in 
der Gemeinde zulässig seien und dass diese Verdichtung eine bessere Nutzung 

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ermögliche. Das Ortsbild der Fraktion sei nicht im ISOS aufgeführt, ein ISOS von 
lokaler Bedeutung gebe es nicht. Die fragliche Fläche befinde sich seit langem in 
der Bauzone, weshalb der Entscheid "Überbauung ja/nein" mit dem gültigen 
Zonenplan bereits entschieden sei. Auch im KRL sei das Gebiet "H._____" nicht als 
Grün- und Freiraum bezeichnet. Dass die projektbezogene Nutzungsplanung 
vorgezogen worden sei und die notwendige Bauzonenreduktion erst in einem 
nächsten Schritt erfolge, sei zulässig und zweckmässig. Ein Verstoss gegen die 
kantonale Richtplanung liege nicht vor. Der Bedarf nach einem verbesserten 
touristischen Angebot und die Rentabilität des Hotel-Resorts sei mit der Beurteilung 
der L._____ AG und dem Konformitätsgutachten der SGH ausgewiesen. Eine 
Umgehung des ZWG liege nicht vor, zumal ein Risiko, dass aus den Betten dereinst 
kalte Betten werden könnten, zum jetzigen Zeitpunkt zu verneinen sei. Eine Pflicht 
zur überkommunalen Abstimmung bestehe nicht, zumal keine Änderung des 
Siedlungsgebiets erfolge. Der Winterwanderweg sei mit den im GEP festgehaltenen 
Anschlusspunkten genügend sichergestellt, die Erschliessung des Areals mittels 
Zufahrt direkt über die Hauptstrasse und die Ausfahrt über den M._____ sei gemäss 
Erläuterungsbericht der J._____ AG verkehrstechnisch sinnvoll. 

2.5. Die Regierung verweist in ihren Rechtsschriften auf die Erwägungen und 
Schlussfolgerungen im angefochtenen Beschwerdeentscheid, an denen sie in allen 
Teilen festhalte. Ergänzend weist sie darauf hin, dass im Rahmen der laufenden 
Ortsplanungsrevision eine Aufzonung der heutigen Wohnzone 2 am M._____ 
(Parzellen Z.5._____, Z.6._____, Z.7._____ und Z.1._____) in eine Wohnzone 3 
vorgesehen sei.

3. Vorerst ist auf die formellen Einwände der Beschwerdeführenden 
einzugehen.

3.1.1. Nichtigkeit bedeutet absolute Unwirksamkeit eines Entscheids; sie wird im 
Falle fehlerhafter Verfügungen nur ausnahmsweise angenommen 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 1096; 
Urteil des Bundesgerichts 2C_387/2018 vom 18. Dezember 2018 E. 3.2; Urteile des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 2020 8 vom 9. Juni 2020 E. 2.1, 
V 13 06 vom 4. November 2014 E. 2.b). Die Nichtigkeit ist von Amtes wegen zu 
beachten und kann von jedermann jederzeit geltend gemacht werden (BGE 144 IV 
362 E. 1.4.3, 138 II 501 E. 3.1). Damit die Rechtsfolge der Nichtigkeit eines 
Entscheids eintritt, müssen kumulativ folgende drei Voraussetzungen erfüllt sein: 
Die Verfügung muss einen besonders schweren Mangel aufweisen (1). Der Mangel 
muss offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar sein; massgebend ist das 
Erkenntnisvermögen eines Laien (2). Die Nichtigkeit darf die Rechtssicherheit nicht 

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ernsthaft gefährden; es ist eine Abwägung zwischen dem Interesse an der 
Rechtssicherheit und jenem an der richtigen Rechtsanwendung erforderlich (3) 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1098 m.w.H.). Als Nichtigkeitsgründe fallen 
vorab krasse Verfahrensfehler oder die funktionelle oder sachliche Unzuständigkeit 
der entscheidenden Behörde in Betracht (BGE 137 I 273 E. 3.1; Urteile des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 22 54 vom 15. August 2023 
E. 3.2.1, A 2020 8 vom 9. Juni 2020 E. 2.1, V 13 06 vom 14. November 2014 E. 2.b; 
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1102 ff.).

3.1.2. Eingriffe in das Stimmrecht sowie Wahlen und Abstimmungen beurteilt das 
Obergericht als Verfassungsgericht auf Beschwerde hin (Art. 57 Abs. 1 lit. b VRG). 
Die Beschwerdefrist beträgt in diesem Fall zehn Tage (Art. 60 Abs. 2 VRG).

3.1.3. Die Parteien haben Anspruch auf Begründung; diese zeigt, ob sich die 
Behörde mit ihren Argumenten auseinandergesetzt hat (…) 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1038 und 1070 f.; BGE 148 III 30 E. 3.1, 145 
III 324 E. 6.1, je m.w.H.). Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs führt grundsätzlich 
dazu, dass im Beschwerdeverfahren der formell mangelhafte Entscheid der 
Vorinstanz aufgehoben wird; unter Umständen ist aber eine Heilung möglich 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1039).

3.2.1. Die Beschwerdeführenden behaupten, die massgeblichen Planungsmittel 
hätten weder der Einladung zur Gemeindeversammlung beigelegen noch seien sie 
an der Gemeindeversammlung vom 11. Mai 2021 aufgelegen. Sie verweisen in 
diesem Zusammenhang auf die Ausführungen in der im Beschwerdeverfahren vor 
der Regierung eingereichten Planungsbeschwerde. Die Gemeinde bringt vor, dass 
die fraglichen Unterlagen während der Mitwirkungsauflage im Mai/Juni 2020 und im 
Oktober/November 2020 publiziert und aufgelegt worden seien, was von den 
Beschwerdeführenden nicht bestritten wird (eKAB-Nr. U._____ und Nr. V._____, 
vgl. auch act. D.2.-6 und -7, D.4-8 und 18 mit Aufführung der massgeblichen 
Planungsmittel und PMB inkl. Beilagen). 

3.2.2. Wie die Beschwerdeführenden vorbringen, unterliegen gemäss Art. 48 
Abs. 1 KRG Erlass und Änderung von Baugesetz, Zonenplan, Generellen 
Gestaltungsplänen, Generellen Erschliessungsplänen sowie von Reglementen, 
soweit sie Bestandteil der Grundordnung bilden, der Abstimmung in der Gemeinde, 
wobei für den Generellen Erschliessungsplan oder Teile davon auch der 
Gemeinderat für zuständig erklärt werden kann. In der Einladung zur 
Gemeindeversammlung (act. D.2-4 und D.4-23) wurde die "Teilrevision 
Ortsplanung Hotelresort E._____, F._____" ausführlich beschrieben (Ziff. 1-28) und 

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mit dem Antrag auf Zustimmung versehen. Weiter wurde auf die beiden 
Mitwirkungsauflagen und die dort eingegangenen Stellungnahmen verwiesen. Aus 
dem Protokoll zur Gemeindeversammlung vom 11. Mai 2021 (act. D.2-5 und D.4-
24) geht hervor, dass die Gemeindepräsidentin das Projekt vorgestellt hatte, dass 
N._____ von der I._____ AG und O._____ vom Planungsbüro P._____ anwesend 
waren und als Fachreferenten die Details des Projekts und der 
nutzungsplanerischen Grundlagen präsentiert hatten. Schliesslich hatte vor der 
eigentlichen Abstimmung eine Diskussion stattgefunden, während der mehrere 
Anwesende das Wort ergriffen und Fragen (z.B. zu Gebäudeeckdaten, 
Anschlusspunkte zur Wintersportzone) gestellt hatten. Aus diesen lässt sich 
schliessen, dass das Projekt und auch entsprechende Details offensichtlich bekannt 
waren. Auch wenn das Thema "Information" von einer anwesenden Person 
aufgeworfen worden war, geht aus dem Protokoll nicht hervor, dass Einsicht in 
konkrete Pläne oder Unterlagen verlangt worden wäre. Damit ist auch nicht 
nachgewiesen, dass die einzelnen Planungsmittel nicht vorgelegen hätten bzw. von 
den Referenten auf entsprechende Nachfrage hin nicht hätten gezeigt werden 
können. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Stimmberechtigten nach zwei 
Mitwirkungsauflagen, an denen die nach Art. 13 KRVO erforderlichen Akten 
aufgelegen hatten, und mit den Erläuterungen anlässlich der 
Gemeindeversammlung nicht ausreichend über das abzustimmende Traktandum 
informiert gewesen wären. Die Rüge, dass die Stimmberechtigten unter diesen 
Umständen nur in allgemeiner Weise über das Vorhaben informiert worden seien, 
sie daher gerade nicht über die massgeblichen Planungsmittel abgestimmt hätten 
und der Beschluss folglich nichtig, mithin mit einem schwerwiegenden Mangel 
behaftet sei, ist unbegründet. 

3.2.3. Hätten die Beschwerdeführenden tatsächlich Mängel in der Vorbereitung 
bzw. im Ablauf der Gemeindeversammlung, insbesondere eine mangelhafte 
Information über die Abstimmungsvorlage und damit eine Verletzung ihres 
Stimmrechts geltend machen wollen, hätten sie, sofern sie stimmberechtigt und 
damit auch zur Stimmrechtsbeschwerde legitimiert sind (Art. 58 Abs. 2 VRG), innert 
10 Tagen eine Stimmrechtsbeschwerde einreichen müssen, was offensichtlich nicht 
erfolgte (vgl. dazu Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden V 24 
5 vom 17. Oktober 2024 E. 1 und 2.2 m.w.H., V 14 7 vom 17. März 2015 E. 2b). 

3.3.1. Sofern die Beschwerdeführenden eine Verletzung des rechtlichen Gehörs 
geltend machen, weil sich die Regierung nicht mit ihrer in der Planungsbeschwerde 
erhobenen Rüge (Rz. 5 ff.), der Gemeindeversammlungsbeschluss sei nichtig, 
auseinandergesetzt habe, kann ihnen nicht gefolgt werden. Im angefochtenen 

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Beschwerdeentscheid (E. A.3) führte die Regierung aus, der geltend gemachte 
Verfahrensfehler betreffe die Vorbereitung und Durchführung einer Abstimmung 
und hätte daher innert 10 Tagen mit Stimmrechtsbeschwerde angefochten werden 
müssen. Damit hat sie ausreichend dargelegt, weshalb sie sich nicht weiter mit dem 
Argument der Nichtigkeit auseinandergesetzt hat. Es ist nicht ersichtlich, weshalb 
die Parteien die Tragweite dieser Ausführungen nicht hätten beurteilen können und 
nicht in der Lage gewesen wären, sie in voller Kenntnis der Umstände an die höhere 
Instanz weiterzuziehen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1038 und 1071; 
BGE 148 III 30 E. 3.1, 142 II 49 E. 9.2). 

3.3.2. Eine weitere Verletzung des rechtlichen Gehörs machen die 
Beschwerdeführenden in Bezug auf den Umstand geltend, dass sich die Regierung 
nicht mit den in der Replik erhobenen Rügen (S. 4 f.) des im GEP fehlenden 
Anschlusspunktes für den Winterwanderweg im Osten der Parzelle Z.3._____ und 
der Problematik des Verkehrs auf dem engen M._____ auseinandergesetzt habe. 
Das Gericht sieht auch diesbezüglich keine Verletzung des rechtlichen Gehörs, 
zumal sich die Regierung im angefochtenen Beschwerdeentscheid zu den im 
Rahmen von vier Planungsbeschwerden erhobenen insgesamt 18 Rügen (inkl. 
Kosten) auch mit der Frage der Zu- und Ausfahrten und den Anschlusspunkten für 
den Winterwanderweg beschäftigt hat. So führte sie aus, dass mit dem angedachten 
Verkehrsregime unnötiger Suchverkehr mit Wendemanövern auf dem M._____ 
entfalle, was auch im Interesse der Anstösser liege, weshalb sie eine 
gesetzmässige Verkehrsregelung im Ausfahrtsbereich (M._____) als möglich 
erachtete; für die Details verwies sie jedoch auf das Baubewilligungsverfahren 
(Ziff. 12, S. 32 f.). Ebenfalls im Baubewilligungsverfahren müssten die Details 
bezüglich des öffentlichen Winterwanderwegs geregelt werden, nur so weit nötig 
seien die Auswirkungen auf die Nachbargrundstücke mitberücksichtigt worden, 
indem man die Wintersportzone aufgehoben und im GEP sogenannte 
Anschlusspunkte festgelegt habe. Dass nun im Osten der Parzelle Z.3._____ am 
Übergang zur Parzelle Z.7._____ (vgl. geltender Zonenplan und GEP, act. D.6) ein 
Anschlusspunkt für den Winterwanderweg fehlt (sofern ein solcher überhaupt 
notwendig ist) und sich die Regierung dazu trotz der Rüge im Beschwerdeentscheid 
nicht geäussert hat (Beschwerdeentscheid PB 15/21, Protokoll Nr. 349/2023 Ziff. 7, 
S. 26), mag zwar eine Verletzung des rechtlichen Gehörs darstellen, jedoch wäre 
sie von untergeordneter Bedeutung und keineswegs derart schwerwiegend, dass 
diese allein zur Aufhebung des gesamten Beschwerdeentscheids führen müsste 
bzw. nicht im vorliegenden Verfahren geheilt werden könnte 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1074 f.).

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3.4. Die formellen Rügen der Beschwerdeführenden sind zusammengefasst nicht 
zu hören, weshalb im Nachfolgenden die materiellen Argumente, die sie gegen den 
Genehmigungs- und Beschwerdeentscheid erhoben haben, zu beurteilen sind.

4. Unbestrittenermassen stellt die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung eine 
projektbezogene Nutzungsplanung dar. Mit einem solchen Sondernutzungsplan 
werden die raumplanerischen Grundlagen für konkrete Einzelprojekte ermöglicht 
(BGE 145 II 176 E. 4.2, 131 II 103 E. 2.4.1; Urteile des Bundesgerichts 
1C_483/2021 vom 10. März 2022 E. 3.2.2, 1C_47/2020 vom 17. Juni 2021 E. 6.2; 
AEMISEGGER/KISSLING, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar 
RPG: Nutzungsplanung, 2016, Vorbemerkungen Rz. 59 ff.). Deren Erarbeitung und 
Erlass gehört in das Planungsverfahren nach Art. 14 ff. RPG, weshalb die 
minimalen Verfahrensvorschriften des Bundesrechts erfüllt sein müssen 
(Mitwirkung der Bevölkerung, Genehmigung durch eine kantonale Behörde, 
Rechtsschutz der Betroffenen; AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Vorbemerkungen 
Rz. 61 und Rz. 75). Sondernutzungspläne gestalten die im Rahmennutzungsplan 
(Zonenplan) festgelegte Grundordnung näher aus und schaffen davon 
abweichende Regelungen (Urteil des Bundesgerichts 1C_573/2015 vom 5. Juli 
2016 E. 2.2).

4.1.1. Grundlage für die vorliegende Teilrevision sind die Vorprüfung des ARE vom 
5. Dezember 2019 (vgl. Anhang zum PMB), das vom Gemeindevorstand am 
21. November 2019 beschlossene KRL und der PMB vom Mai 2021 (act. D.7).

4.1.2. Der Vollständigkeit halber ist zu erwähnen, dass parallel zur 
projektbezogenen Nutzungsplanung "E._____, F._____" auch die Teilrevision der 
Ortsplanung im Bereich Siedlung (mit dem Ziel der Bauzonen- bzw. WMZ-
Reduktion) im Gang ist, über welche die Gemeindeversammlung am 19. November 
2024 Beschluss fasste und die vom 17. Januar 2025 bis zum 15. Februar 2025 
öffentlich auflag (vgl. https://churwalden.ch/Q._____/ [letztmals besucht am 3. 
September 2025]). Auch für diese Revision dient u.a. der KRIP-S als Grundlage. 

4.1.3. Gestützt auf diese Grundlagen wird im Nachfolgenden auf die einzelnen 
Argumente der Beschwerdeführenden eingegangen:

4.2. Übernutzung der Parzelle Z.3._____ / Ortsbild

4.2.1. Die Beschwerdeführenden machen geltend, mit dem Projekt werde die 
Parzelle Z.3._____ massiv übernutzt. So sei im Baufeld "B", das sich nicht etwa an 
der Kantonsstrasse, sondern in zweiter Bautiefe befinde, eine Gesamthöhe von 
17.5 (+z) m möglich. Dies sei 7 m mehr als in der bisherigen W2 und als in der W2 

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entlang der R._____ bzw. 5 m mehr als in der W3 und 3 m mehr als in der Hotelzone 
A oder der Kernzone Portal. Bei den Baufeldern "C", "D" und "E" seien 15.0 (+z) m 
möglich. Die Baubereiche seien extrem nahe beieinander angeordnet, innerhalb 
dieser Bereiche seien die Gebäudelängen frei. Die Strassen- und 
Gebäudeabstände seien gering, weshalb die Gesamtüberbauung für die Nachbarn 
wie ein grosser Riegel erscheine. Dies sei nicht ortsbild- und 
nachbarschaftsverträglich und widerspreche dem Gebot einer guten 
Gesamtwirkung mit der Umgebung, insbesondere einer lockeren offenen 
Überbauung, nach Art. 73 Abs. 1 KRG und Art. 74 BauG. Der beantragte 
Augenschein werde dies verdeutlichen. Gemäss ISOS weise F._____ ein Ortsbild 
von lokaler Bedeutung auf und der Fläche hinter dem E._____ komme das 
Erhaltungsziel "a" zu, was für die Freihaltung dieser Fläche spreche, oder zumindest 
dafür, im Falle einer Überbauung keine maximale Ausnützung zuzulassen. Eine 
umfassende Interessenabwägung müsse unter Beachtung des gewichtigen 
öffentlichen Interesses am Schutz des Ortsbildes zur Ablehnung der vorliegenden 
Planung führen. 

4.2.2. Die Gemeinde verweist auf ihr Planungsermessen und auf den ihr gerade in 
Ästhetikfragen zukommenden weiten Beurteilungs- und Ermessensspielraum. Sie 
hält auch fest, dass der Schutz von Ortsbildern kein Einfrieren des Ist-Zustandes 
bedeute. Prüfgegenstand bilde einzig die Übereinstimmung der revidierten Planung 
mit dem aktuellen, übergeordneten Recht. In Bezug auf die beanstandeten 
Baukuben weist sie darauf hin, dass in F._____ bereits mehrgeschossige Bauten 
existierten. Wie aus dem PMB hervorgehe, sei eine höhere Dichte entlang der 
Kantonsstrasse vorgesehen und eine mittlere Dichte mit dreigeschossigen 
bewirtschafteten Wohnungen bzw. Wohnungen zur Querfinanzierung gegen das 
bestehende Wohnquartier hin, was einen ortsbaulich verträglichen Übergang zur 
angrenzenden zweigeschossigen Wohnzone gewährleiste, eine bessere Nutzung 
ermögliche und mit der Zielsetzung einer haushälterischen Bodennutzung gemäss 
RPG und KRIP-S übereinstimme. Das Ortsbild von F._____ sei nicht im ISOS 
aufgeführt, ein ISOS von lokaler Bedeutung gebe es nicht. Die Gemeinde habe aber 
sehr wohl eine Interessenabwägung vorgenommen. Die Fläche auf der Parzelle 
Z.3._____ habe schon lange keine siedlungs-trennende Funktion mehr, noch 
bezwecke sie den Erhalt einer Freifläche mitten im Siedlungsgebiet. Sie befinde 
sich seit 1996 in der Bauzone, die Frage, ob sie überbaut werden solle oder nicht, 
habe mit Inkrafttreten des aktuellen Zonenplans bereits stattgefunden. Im KRL sei 
das Gebiet als Entwicklungsgebiet für Beherbergungs- und Wohnnutzungen 
verzeichnet. Selbst im Inventarblatt sei als spezieller Erhaltungshinweis die 
Erweiterung des Hotels verzeichnet. Im Übrigen dürften selbst im ISOS 

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verzeichnete Ortsbilder weiterentwickelt werden, deren Aufnahme bedeute kein 
Einfrieren des Ist-Zustands. Die mit der vorliegenden Teilrevision ermöglichten 
Bauten stellten bezüglich Nutzungsdichte und Gebäudeabmessung nichts anderes 
dar als die Fortsetzung und Weiterentwicklung der herrschenden Körnung in der 
Umgebung mit optimaler Bodennutzung. Mit den festgelegten Baubereichen und 
der unterschiedlichen Dichte in den diversen Bautiefen sei ein haushälterischer 
Umgang mit dem Bauland, die Rücksichtnahme auf die umliegenden Bauten sowie 
eine ökologisch wertvolle Umgebungsgestaltung mit Freiflächen möglich. Im 
Zusammenhang mit der laufenden Ortsplanungsrevision im Bereich Siedlung sei 
eine Aufzonung der heutigen Wohnzone 2 am M._____ in eine Wohnzone 3 
vorgesehen. Die genaue Gestaltung der Baukörper, die definitive Abmessung und 
Aussengestaltung sowie die gestalterischen Qualitätsanforderungen würden im 
Baubewilligungsverfahren geprüft und gegebenenfalls mittels Auflagen 
sichergestellt. Ein Anspruch auf maximale Ausnützung bestehe aber auch bei 
Rechtskraft der Teilrevision nicht.  

Die Regierung verweist auf den angefochtenen Beschwerdeentscheid und weist in 
Bezug auf die gerügten Höhen im Baufeld "B" ebenfalls darauf hin, dass im Rahmen 
der laufenden Ortsplanungsrevision eine Aufzonung der heutigen Wohnzone 2 am 
M._____ in eine Wohnzone 3 vorgesehen sei. Im Beschwerdeentscheid legte sie 
dar, dass F._____ im Zuge der Erarbeitung des ISOS als Ortsbild von lokaler 
Bedeutung eingestuft worden sei. Im KRL sei das Gebiet "S._____" als Grün- und 
Freiraum bezeichnet worden, der Bereich "H._____" diene gemäss KRL (S. 33) 
hingegen der Erstellung von Wohnbauten und der Erweiterung des bestehenden 
Hotelbetriebs. Es sei gut an den öffentlichen Verkehr angeschlossen. Die 
angestrebte Verdichtung spreche nicht gegen die Interessen des Ortsbildes. Das 
Areal werde vom Verkehr freigehalten, sodass Freiflächen gesichert werden 
könnten. Die von der Gemeinde durchgeführte Interessenabwägung sei nicht zu 
beanstanden (Beschwerdeentscheid PB 15/21, Protokoll Nr. 349/2023, S. 22 f.).

4.2.3. Die Ortsplanung ist Aufgabe der Gemeinden (Art. 3 Abs. 1 Satz 1 KRG). 
Ihnen kommt bei der Erarbeitung von Nutzungsplänen und somit auch bei der 
Umschreibung des Detaillierungsgrads der Pläne ein Ermessensspielraum zu 
(JEANNERAT/MOOR, a.a.O., Art. 14 Rz. 14; vgl. auch BGE 149 II 79 E. 3.3; Urteil des 
Bundesgerichts 1C_130/2014, 1C_150/2014 vom 6. Januar 2015 E. 2.2 zur 
Festsetzung von Quartierplänen; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 E. 3.4 f.). Gemäss Art. 73 KRG sind 
Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten 
und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute 

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Gesamtwirkung entsteht. Art. 74 BauG schreibt den Beizug einer Bauberatung vor, 
wenn Bauvorhaben den Anforderungen an eine gute Gestaltung, insbesondere 
bezüglich Proportionen des Gebäudes, Gliederung der Fassaden, Dachgestaltung 
oder Farbgebung nicht genügen (Abs. 1). Bauten und Anlagen haben sich gut in 
das Orts- und Landschaftsbild einzufügen (…) (Abs. 2). 

4.2.4. Gemäss Art. 11 VISOS (SR 451.12) berücksichtigen die Kantone das ISOS 
sowohl bei der Richt- wie auch bei der Nutzungsplanung. Diese Pflicht gilt gemäss 
bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur für schützenswerte Ortsbilder von 
nationaler Bedeutung (Urteil des Bundesgerichts 1C_47/2020 vom 17. Juni 2021 
E. 8.1 f.). Das ISOS für Graubünden wurde in den 1980/90er-Jahren erstellt. 
Damals wurde F._____ als Ortsbild von lokaler Bedeutung erfasst. Seit 2017 wurde 
das ISOS in Tranchen aktualisiert (vgl. dazu die Wegleitung des ARE "Entwicklung 
und Schutz von Ortsbildern" von März 2024, S. 2, abrufbar unter 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/nutzungsplanung/Entwicklun
g%20und%20Schutz%20von%20Ortsbildern_d.pdf [letztmals besucht am 3. 
September 2025]). Im Jahr 2021 hat der Bundesrat die Aktualisierung u.a. für den 
Kanton Graubünden und hier u.a. für die Region Plessur, in der sich Churwalden 
befindet, verabschiedet (vgl. https://www.news.admin.ch/de/nsb?id=82756 
[letztmals besucht am 3. September 2025]). Die Unterscheidung zwischen national, 
regional und lokal fällt mit der Aktualisierung seit 2017 weg, neu werden nur noch 
national bedeutende Ortsbilder erfasst (S. 3). Die im KRIP-S aufgeführte Objektliste 
der schützenswerten Ortsbilder im Kpt. 5.4 geht zurück auf das Jahr 2009 (vgl. dort 
S. 5.4-1 ff. und für Churwalden, F._____ S. 5.4-15).

Da Churwalden bzw. F._____ nicht in der Liste der schützenswerten Ortsbilder von 
nationaler Bedeutung aufgeführt ist (vgl. Anhang 1 VISOS sowie KRIP-S Kpt. 5.4, 
S. 5.4-15, Region Plessur), kommen die entsprechenden Schutzbestimmungen 
vorliegend nicht zum Tragen. Gemäss Art. 3 Abs. 2 lit. b RGP haben die 
Planungsbehörden allerdings darauf zu achten, dass sich Siedlungen, Bauten und 
Anlagen in die Landschaft einordnen. Die fragliche Parzelle Z.3._____ befindet sich 
seit Jahren in der Bauzone und gemäss KRL gilt sie als Entwicklungsgebiet für 
Beherbergungs- und Wohnnutzungen (vgl. S. 33). Sie liegt direkt an der 
Kantonsstrasse und ist umgeben von weiteren Gebäuden. Unter den gegebenen 
Umständen ist nicht ersichtlich, woraus die Beschwerdeführenden eine 
Freihaltepflicht zum Schutz des Ortsbildes ableiten wollten. Diesbezüglich kann auf 
die zutreffenden Ausführungen der Regierung im angefochtenen 
Beschwerdeentscheid (vgl. S. 22 f.) und die Ausführungen der Gemeinde in ihrer 
Vernehmlassung, insbesondere auch auf die Ausführungen zur erfolgten 

21 / 42

Interessenabwägung und diesbezüglich zum grossen öffentlichen Interesse an der 
Verwirklichung des Hotel-Projekts, verwiesen werden. 

4.2.5. Im GGP E._____, F._____, sind u.a. die einzelnen Baubereiche A-G für neue 
Gebäude und Ersatzbauten, der Erschliessungsbereich und der 
Umgebungsbereich festgelegt. Die Art. 3 ff. der Vorschriften zum GGP präzisieren, 
was in den einzelnen Bereichen zulässig ist: In den Baubereichen B, F und G 
ausschliesslich touristisch bewirtschaftete Wohnungen, in den Baubereichen C, D 
und E auch Wohnungen zur Querfinanzierung (Art. 3 Abs. 3 der Vorschriften zum 
GGP). Vorgeschrieben sind auch die maximalen Höhen pro Baubereich, für die 
Baubereiche B, F und G eine max. Gesamthöhe von 17.5 (+z) m, für die 
Baubereiche C, D und E (in der zweiten Bautiefe) eine solche von 15.0 (+z) m (Art. 3 
Abs. 4 der Vorschriften zum GGP). In der übrigen Gemeinde betragen gemäss 
geltendem Art. 16 BauG (Zonenschema) die max. Gesamthöhen 16 (+z) m in der 
Landwirtschaftszone, 15 (+z) m u.a. in der Gewerbezone A, 14.5 (+z) m in der 
Hotelzone A und in der Kernzone Portal (mit Vorbehalt genehmigt gemäss 
Regierungsbeschluss 334 vom 22. April 2014). In der Wohnzone 2 darf max. 
10.5 (+z) m, in der Wohnzone 3 max. 12.5 (+z) m hoch gebaut werden. Die 
Ausnützungsziffer (AZ) beträgt in der Wohnzone 2 0.50, in der Wohnzone 3 0.65 
und in der Hotelzone A 1.00. Für die Hotelzonen B ist keine AZ festgelegt, für die 
neue Hotelzone C ist ebenfalls keine vorgesehen. Diese neuen Bauregeln für die 
Parzelle Z.3._____ bedeuten in der Tat ein erhebliches Nutzungspotential, das bei 
Realisierung zu einer dichten Überbauung des Grundstücks führen wird, was auch 
aus der Visualisierung im Bericht "Projektentwicklung E._____ F._____" der I._____ 
AG (Resort aus der Vogelschau und Resort von oben) ersichtlich wird. Dies 
entspricht allerdings den Zielen der RPG-Revision mit dem Grundsatz der 
haushälterischen Nutzung des Bodens (Art. 1 Abs. 1 RPG) und der inneren 
Verdichtung, nämlich der besseren Nutzung der brachliegenden oder ungenügend 
genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur Verdichtung der 
Siedlungsfläche (Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG), ebenso wie der Stossrichtung des KRL, 
das eine Erhöhung der baulichen Nutzung an gut erschlossenen und zentralen 
Lagen vorsieht (S. 36), für das Entwicklungsgebiet H._____ auch unter 
Berücksichtigung der Bedürfnisse des Hotelbetriebs (S. 39). Zu berücksichtigen ist, 
dass eine Abstufung der Ausnützung vorgesehen ist, nämlich eine höhere Dichte 
entlang der Kantonsstrasse und eine mittlere Dichte für die Baubereiche C, D und 
E (max. Gesamthöhe 15.0 m[+z]) gegen das bestehende Wohnquartier hin, das im 
Übrigen im Rahmen der Ortsplanungsrevision ebenfalls von der W2 (max. 
Gesamthöhe 10.5 [+z] m) in die W3 (max. Gesamthöhe 12.5 [+z] m) aufgestuft 
werden soll. Der Baubereich B befindet sich direkt hinter dem bestehenden Hotel 

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und kann gemäss der bereits erwähnten Visualisierung im Bericht 
"Projektentwicklung E._____ F._____" vier Geschosse aufweisen, während für die 
anderen Baubereiche C, D und E drei visualisiert sind. Dass die Gesamtüberbauung 
für die dahinterliegenden Häuser wie ein Riegel wirkt, lässt sich wohl selbst dann 
nicht vermeiden, wenn die Gebäude weniger hoch gebaut würden. Da sich die 
Freifläche seit Jahren in der Bauzone befindet und gemäss KRL (S. 33) als 
Entwicklungsgebiet für Beherbergungs- und Wohnnutzungen gilt, mussten die 
Eigentümer jederzeit damit rechnen, dass auch dieser Teil der Parzelle Z.3._____ 
irgendwann einmal überbaut würde. Da letztlich die konkrete Gestaltung und somit 
auch die konkreten Gebäudehöhen erst im Baubewilligungsverfahren definitiv 
bestimmt werden, kann nicht gesagt werden, die vorgesehenen baulichen 
Nutzungsmöglichkeiten seien nicht vertretbar und nicht RPG-konform bzw. stellten 
eine Überschreitung des Planungsermessens der Gemeinde dar, zumal es nicht die 
Aufgabe des Gerichts ist, eine eigene umfassende Beurteilung von Gestaltungs- 
und Einordnungsfragen vorzunehmen (vgl. Erwägung 1.5 hiervor; Urteile des 
Bundesgerichts 1C_130/2014, 1C_150/2014 vom 6. Januar 2015 E. 2.2, 
1C_629/2013 vom 5. Mai 2014 E. 7.1). Darüber hinaus können die 
Beschwerdeführenden aus dem Umstand, dass Churwalden bzw. F._____ im ISOS 
bzw. im KRIP-S als Ortsbild von lokaler Bedeutung, nicht jedoch in der Liste der 
schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung aufgeführt ist (vgl. Anhang 1 
VISOS sowie KRIP-S Kpt. 5.4, S. 5.4-15, Region Plessur), nichts Weiteres zu ihren 
Gunsten ableiten. Im Übrigen kann bezüglich Ortsbild- und 
Nachbarschaftsverträglichkeit und dem Gebot der guten Gesamtwirkung mit der 
Umgebung auf die zutreffenden Ausführungen der Regierung im angefochtenen 
Beschwerdeentscheid (vgl. Beschwerdeentscheid PB 15/21, Protokoll 
Nr. 349/2023, S. 22 f.) sowie die Ausführungen der Gemeinde in ihrer 
Vernehmlassung (Rz. 21 ff.) verwiesen werden. 

4.2.6. Nach dem Gesagten erachtet das Gericht die Durchführung eines 
Augenscheins in antizipierter Beweiswürdigung als nicht erforderlich. Die zur 
Beurteilung notwendigen Angaben sind aus den Akten hinreichend ersichtlich. 
Somit wird der entsprechende Beweisantrag abgelehnt (zur antizipierten 
Beweiswürdigung vgl. BGE 145 I 167 E. 4.1, 144 II 427 E. 3.1.3; vgl. Urteile des 
Bundesgerichts 1C_631/2023 vom 18. Februar 2025 E. 4.1 und 1C_522/2022 vom 
25. März 2024 E. 1.2 und 2.3). 

4.3. Bauzonengrösse

4.3.1. Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, dass die mit der Teilrevision 
einhergehende Aufzonung angesichts der viel zu grossen Bauzonenreserven in der 

23 / 42

Gemeinde mit Art. 15 RPG nicht vereinbar sei. Die bundesrechtliche Vorgabe, 
wonach Bauzonen so festzulegen seien, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 
15 Jahre entsprechen würden, dürfe nicht mit der Festlegung von "Spezialzonen" 
umgangen werden. Die Aufzonung in die Hotelzone C müsste also zwingend mit 
entsprechenden Auszonungen einhergehen. Es gehe nicht an, die Planungsmittel 
abzuändern und ein "fait accompli" zu schaffen, bevor eine Gesamtschau 
vorgenommen und die Zonenordnung insgesamt an Art. 15 RPG angepasst sei. Um 
dies zu verhindern, sei ja die Planungszone erlassen worden. Die vorliegende 
Planung verhindere, dass die grosse zusammenhängende Fläche auf der Parzelle 
Z.3._____ ausgezont werden könnte, nota bene die einzige als 
Auszonungspotenzial bezeichnete Fläche in Churwalden. Ob es der Gemeinde 
gelingen werde, ohne Einbezug der Parzelle Z.3._____ genügend Bauland 
auszuzonen, sei nicht klar, zumal sich die Gemeinde damit äusserst schwer tue, wie 
dem PMB für die Teilrevision Nutzungsplanung im Bereich Siedlung 
(Bearbeitungsstand März 2023) zu entnehmen sei. Deshalb sei es weder mit Art. 15 
Abs. 1 und 2 RPG noch mit Art. 21 Abs. 2 KRG vereinbar, die vorliegende Planung 
vorzuziehen. 

4.3.2. Die Gemeinde legt in ihrer Vernehmlassung dar, eine Aufteilung der 
Ortsplanung könne im Interesse der Rechtssicherheit, der Qualitätssicherung und 
finanzieller Aspekte sinnvoll und zweckmässig sein. Dass in der Gemeinde die 
notwendigen Bauzonenreduktionen erst in einem nächsten Schritt erfolgten, sei 
angesichts des ihr zustehenden Ermessens nicht zu beanstanden und 
zweckmässig. Sie habe die vorliegende projektbezogene Nutzungsplanung im 
konkreten Fall vorziehen dürfen, weil damit die Grundlage für einen erfolgreichen 
Tourismus in der Gemeinde geschaffen werde, die Bestandteil der Destination 
Lenzerheide sei. Das Projekt sei für einen Tourismusort wie Churwalden von sehr 
grosser volkswirtschaftlicher Bedeutung. Auch gemäss KRIP-S sei ein vielseitiges, 
attraktives und zeitgemässes Beherbergungsangebot von zentraler Bedeutung 
(Kpt. 5.2.5), weshalb die Gemeinde mit einer projektbezogenen Nutzungsplanung 
Hand für massgeschneiderte Lösungen bieten könne. Deshalb sei diese Planung 
vorgezogen worden, zumal die Anpassung der gesamten Ortsplanung noch Zeit in 
Anspruch nehmen werde. Das Projekt erfülle die im kantonalen Richtplan 
formulierten qualitativen Aspekte eines Hotel-Resorts. Eine Auszonung der zur 
Diskussion stehenden Fläche und die Zuweisung zur Freihaltezone komme 
aufgrund gegenteiliger Interessen ohnehin nicht in Frage, insbesondere weil es nur 
mit dieser Fläche möglich sei, den Fortbestand und die Weiterentwicklung des 
E._____ langfristig zu sichern. Im Übrigen entspreche der Standort vollumfänglich 
den Vorgaben des KRIP-S. Der Standort sei als geradezu perfekt zu qualifizieren. 

24 / 42

Er füge sich unmittelbar an die bestehende Siedlung im Dorfzentrum an, sei 
unmittelbar an die Hauptverkehrsachse Chur-Lenzerheide angebunden und der 
Einstieg in das Skigebiet Arosa-Lenzerheide liege 300 m entfernt. Durch seine 
zentrale Lage werde auch das Dorfzentrum aufgewertet. Auch seien mit der 
Sondernutzungsplanung keine negativen Präjudizien für die kommende 
"Teilrevision Nutzungsplanung im Bereich Siedlung" verbunden. Die vorgezogene 
projektbezogene Nutzungsplanung habe keinen Zusammenhang mit der Frage, wo 
und welche Bauplätze im Rahmen der erwähnten Teilrevision ausgezont werden 
sollten. Die Sondernutzungsplanung "E._____, F._____" habe vielmehr positive 
Auswirkungen, weil sie zu einer Reduktion der WMZ-Kapazitäten führe, zumal die 
Hotelzone nicht der WMZ zugerechnet werde. Hotels wie das E._____ entsprächen 
nicht mehr den heutigen und künftigen Gästeerwartungen, weshalb sie nicht mehr 
überlebensfähig seien. Folgerichtig würden die Hybridisierung der Hotellerie und ein 
differenziertes, attraktives und zeitgemässes Angebot gefördert. Es wäre 
widersinnig, wenn dieser Trend dadurch verunmöglicht würde, dass die Hotelzone 
als WMZ zu gelten hätte. 

Die Regierung erachtet die Rüge der Beschwerdeführenden als unbegründet und 
bestätigt im Wesentlichen ihre Ausführungen im Beschwerdeentscheid. Dort wird 
u.a. auch auf die noch folgende Gesamtrevision der Ortsplanung hingewiesen, mit 
der die notwendigen Bauzonenreduktionen erfolgen werden. Der Umstand, dass 
dies erst nach der vorliegenden Planung für das Hotel-Resort erfolge, sei nicht zu 
beanstanden. Zudem wird ausgeführt, dass es sinnvoll und zweckmässig sein 
könne, die Ortsplanung in einzelne Schritte aufzuteilen. Irgendwelche negativen 
Präjudizien für die folgenden Planungsschritte seien damit nicht verbunden (vgl. 
Beschwerdeentscheid PB 15/21, Protokoll Nr. 349/2023, S. 23 ff.). 

4.3.3. Gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG sind die Bauzonen so festzulegen, dass sie dem 
voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen. Überdimensionierte Bauzonen 
sind zu reduzieren (Abs. 2). Gemäss Art. 27 RPG (vgl. auch Art. 21 Abs. 1 KRG) 
erlässt die Behörde Planungszonen, u.a. wenn Nutzungspläne angepasst werden 
(Abs. 1 Satz 1). Innerhalb der Planungszonen darf nichts unternommen werden, 
was die Nutzungsplanung erschweren könnte (Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG, vgl. auch 
Art. 21 Abs. 1 KRG; vgl. zu deren negativen Vorwirkung auch Urteile des 
Bundesgerichts 1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022 E. 3.1, 1C_518/2016 vom 
26. September 2017 E. 5.5). Insbesondere dürfen Bauvorhaben nur bewilligt 
werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen 
Planungen und Vorschriften widersprechen (Art. 21 Abs. 2 Satz 2 KRG).

25 / 42

4.3.4. Die Bauzonen in der Gemeinde Churwalden bzw. die WMZ (die den Grossteil 
der Bauzonenfläche ausmachen, vgl. KRIP-S Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9), sind 
überdimensioniert, weshalb die Gemeinde im KRIP-S als "C-Gemeinde" eingestuft 
wurde (KRIP-S Kpt. 5.2.2, S. 5.2-18; vgl. Erwägung 2.1.1). Die Gemeinde kommt 
ihrer Verpflichtung, die Bauzone und damit v.a. die WMZ zu reduzieren (KRIP-S, 
Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9 ff., insbesondere S. 14; vgl. auch PMB S. 9), insofern nach, als 
sie parallel zur vorliegenden auch eine Teilrevision der Ortsplanung im Bereich 
Siedlung durchführt, die im Januar/Februar 2025 öffentlich aufgelegen hat (vgl. 
Erwägung 4.1.2 und zur Zulässigkeit dieses Vorgehens: Urteil des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 E. 5). 
Gemäss KRL will die Gemeinde die Bauzonen in der Regel an peripheren Lagen 
reduzieren und die Siedlungsentwicklung schwerpunktmässig an gut erschlossenen 
und zentralen Lagen konzentrieren (S. 36), was den Anliegen der RPG1-Revision 
und des KRIP-S entspricht, nämlich der Reduktion überdimensionierter Bauzonen 
und der Verdichtung nach innen (Art. 1 Abs. 2 lit. abis und b, Art. 3 Abs. 3 lit. abis, 
Art. 15 Abs. 2 RPG; KRIP-S Kpt. 5.1.2, S. 5.2-2). Dementsprechend hat die 
Gemeinde das hier interessierende Gebiet "H._____", das sich an der 
Kantonsstrasse und damit an zentraler Lage von F._____ befindet, im KRL als 
Entwicklungsgebiet für die Erstellung von Wohnbauten und die Erweiterung des 
Hotelbetriebs bezeichnet (S. 33). Die Reduktion der Bauzonen soll hingegen, wie 
erwähnt, an peripheren Lagen umgesetzt werden (S. 36). An dieser Stossrichtung 
und damit an der Realisierung des Hotel-Resorts in einem zentralen Teil des 
Siedlungsgebiets, ist nichts auszusetzen.

Ferner ist nicht ersichtlich, dass die vorliegende Teilrevision eine negative 
präjudizierende Wirkung in Bezug auf die Teilrevision der Ortsplanung haben 
könnte, zumal es sich hier um die projektbezogene Nutzungsplanung für eine 
einzige Parzelle handelt, was dem Ziel, im Rahmen der laufenden "Revision der 
Ortsplanung im Bereich Siedlung" die Bauzonen im gesamten verbleibenden 
Siedlungsgebiet gemäss den Vorgaben des Kantons zu reduzieren, nicht 
grundsätzlich entgegensteht (vgl. dazu auch PMB S. 9). Insofern ist auch die 
Aussage im PMB (S. 9) nachvollziehbar und zu bestätigen, wonach der 
Hotelstandort zentral und aus touristischer Sicht vorteilhaft liegt und durch die 
planerische Massnahme besser genutzt wird, was mit der Zielsetzung einer 
haushälterischen Bodennutzung übereinstimmt (vgl. Art. 1 Abs. 1 und Art. 3 Abs. 2 
lit. abis RPG). Von einer Umgehung der Reduktionspflicht bzw. einem Verstoss 
gegen Art. 15 RPG kann nicht gesprochen werden, noch besteht eine Pflicht, die 
Umzonung in die Hotelzone C mit anderweitigen Auszonungen zu kompensieren. 

26 / 42

4.3.5. Wird eine negative Präjudizierung der projektbezogenen Nutzungsplanung 
"E._____, F._____" auf die Teilrevision der Ortsplanung im Bereich Siedlung 
verneint (vgl. Erwägung 4.3.4 hiervor), ist auch nicht zu beanstanden, dass die 
Gemeinde die projektbezogene Nutzungsplanung im Einklang mit den Vorgaben 
des KRIP-S, mithin im Hinblick auf die Weiterentwicklung und Erneuerung der 
touristischen Beherbergungsinfrastruktur (Kpt. 5.2.5, S. 5.2-37) vorgezogen hat. 
Dies gilt umso mehr, als der zentrale, mitten im Siedlungsgebiet und in unmittelbarer 
Nähe der Kantonsstrasse sowie des Einstiegs zum Skigebiet gelegene Standort des 
E._____ für die Weiterführung des Beherbergungsbetriebs und dessen Erweiterung 
in der Tat ideal erscheint. Im Übrigen ist das Gebiet "H._____" auch im KRL (S. 33) 
als Entwicklungsschwerpunkt bezeichnet, das u.a. der Erweiterung des 
bestehenden Hotelbetriebs dienen soll. Insofern und auch weil der Gemeinde bei 
der Raumplanung ein grosses Ermessen zukommt, ist die Argumentation der 
Beschwerdeführenden, die Gemeinde hätte zuerst eine Gesamtschau vornehmen 
müssen, wofür ja auch die Planungszone erlassen worden sei, nicht überzeugend. 

Dasselbe gilt für den Hinweis der Beschwerdeführenden, die vorliegende Planung 
verhindere eine mögliche Auszonung der Parzelle Z.3._____, die als einzige als 
Auszonungspotenzial bezeichnet worden sei. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass 
in der fraglichen Auswertung der Auszonungspotenziale, Bericht 1, Chur 2016 (vgl. 
Erwägung 2.1.1), nur Flächen über 0.3 ha ausgewertet wurden und dieser Bericht 
nur als Hilfsmittel dient. Die Gemeinde hat im Rahmen ihres Planungsermessens 
weitere Flächen (auch solche unter 0.3 ha) selbst zu suchen und zu bezeichnen 
(KRIP-S Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9), weshalb das Reduktionsziel auch ohne diese Fläche 
erreicht werden muss bzw. kann, zumal die Gemeinde über genügend 
Bauzonenreserven verfügt (KRL, S. 9; vgl. auch Beschwerdeentscheid, S. 23 f., zu 
den Bauzonenkapazitäten). 

4.4. Fehlender Bedarf / Umgehung des ZWG

4.4.1. Die Beschwerdeführenden rügen, dass die Regierung nicht auf die von ihnen 
aufgezeigten Unstimmigkeiten im Gutachten der L._____ AG eingegangen sei. 
Diese habe eine hinreichende Nachfrage bejaht, gehe jedoch von einer Jahres-
Zimmerauslastung von 60 % aus. Mit einer solchen dürfe aber nicht gerechnet 
werden, gehe doch auch der Businessplan von einer deutlich tieferen Auslastung 
von 42 % aus, das Gutachten der SGH gar nur von 37 %. Auch sei gemäss SGH-
Gutachten keine nachhaltige Wirtschaftlichkeit gegeben, zumal die Erfolgsrechnung 
trotz à-fonds-perdu-Geldern von Kanton und Gemeinde einen Verlust aufweisen 
werde. Auch damit habe sich die Vorinstanz nicht auseinandergesetzt. Die 

27 / 42

entsprechende Planung könne daher nicht als zweckmässig beurteilt werden und 
hätte nicht genehmigt werden dürfen. 

Das Bundesgericht verlange bei Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von 
über 20 % sogar beim Bau von Erstwohnungen, dass keine Zweifel daran bestehen, 
dass im betreffenden Marktsegment eine entsprechende Nachfrage bestehe (mit 
Hinweis auf die Urteile des Bundesgerichts 1C_592/2017 vom 15. Juni 2018 und 
1C_69/2018 vom 3. Dezember 2018 [= BGE 145 II 99]). Die entsprechenden 
Überlegungen seien auf den vorliegenden Fall übertragbar. Eine projektbezogene 
Nutzungsplanung für rund 290 zusätzliche Betten sei nur statthaft, wenn das Risiko 
gering sei, dass diese dereinst zu kalten Betten werden könnten. Dies sei vorliegend 
nicht erfüllt. Zudem müsse beim Bau der touristisch bewirtschafteten Wohnungen 
zwingend eine Etappierung vorgesehen werden. 

4.4.2. Die Gemeinde hingegen bejaht den Bedarf nach einem Hotel-Resort mit 
Hinweis auf die nachvollziehbare und schlüssige Beurteilung der L._____ AG. Sie 
führt gestützt darauf aus, gerade in der Berghotellerie könne ein neues Angebot 
auch eine neue Nachfrage generieren. Der Hauptgrund für die Rückläufigkeit der 
Übernachtungen sei das Fehlen eines entsprechenden Angebots. So bezeichne 
das SGH in ihrem Gutachten das Freizeitangebot in F._____ als 
unterdurchschnittlich und die Schlechtwetter-Infrastruktur als bescheiden. Die SGH 
komme zum Schluss, dass die Weiterentwicklung zu einem Resort von 
strategischer Bedeutung sei und den Fortbestand des Hotels langfristig sichere. Das 
Gutachten Hanser beurteile das Wachstumspotential für die nächsten 10-15 Jahre 
insbesondere für die Region Lenzerheide als positiv. Gemäss KRIP-S sei 
Churwalden eine Gemeinde im urban-touristischen und suburban-touristischen 
Raum. Für solche Gemeinden sei ein vielseitiges, attraktives und zeitgemässes 
Beherbergungsangebot von zentraler Bedeutung, eine solche stelle eine 
unverzichtbare Basis für eine starke Tourismuswirtschaft dar. Die Gemeinde 
erachte die vom Bundesgericht formulierten Anforderungen an eine zweckmässige 
Planung zu Recht als erfüllt. 

Ferner verneint die Gemeinde eine Umgehung des ZWG bzw. einen 
Rechtsmissbrauch, zumal ein Risiko, dass dereinst aus den Betten kalte Betten 
werden könnten, nicht bestehe. Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb sei 
vorhanden und dieser Kernbetrieb werde im Sinne einer 
Bewirtschaftungsverpflichtung dauernd als solcher zu nutzen und zu betreiben sein 
(gesichert mittels Auflage und Anmerkung im Grundbuch), sodass die 
Voraussetzungen von Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG und Art. 4 ZWV erfüllt seien (vgl. 
Betriebskonzept S. 12, Art. 34b Abs. 3 teilrevidiertes BauG). Gemäss Art. 3 Abs. 3 

28 / 42

der Vorschriften zum GGP seien zudem Wohnungen zur Querfinanzierung gemäss 
Art. 8 ZWG nur zulässig, wenn die erforderlichen Nachweise im Rahmen des 
Baubewilligungsverfahrens erbracht würden. Gemäss dem Konformitätsgutachten 
der SGH würden die Voraussetzungen von Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG bejaht 
(Notwendigkeit und Geeignetheit der Querfinanzierung durch Zweitwohnungen für 
einen wirtschaftlichen Betrieb). Ferner werde mittels entsprechender Auflage in der 
Baubewilligung sichergestellt werden, dass der Erlös aus dem Verkauf der 
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen auch in den strukturierten 
Beherbergungsbetrieb investiert werde und dass diese Wohnungen nur gleichzeitig 
oder später als das Hotel und die touristisch bewirtschafteten Wohnungen realisiert 
würden. Schliesslich zeigt die Gemeinde auf, dass auch die Voraussetzungen nach 
Art. 8 Abs. 2 lit. c (20 % Hauptnutzfläche), lit. d (bauliche und funktionale Einheit) 
und lit. e (keine entgegenstehenden überwiegenden Interessen) gegeben sind. 

Die Regierung verweist auf die Erwägungen im angefochtenen 
Beschwerdeentscheid, an denen sie vollumfänglich festhält. In diesem beurteilte sie 
den Bericht der L._____ AG, bei dem es sich um eine wichtige Grundlage zur 
Projektbeurteilung handle, sowie das Konformitätsgutachten der SGH als schlüssig 
und hielt fest, dass bereits wegen der ausgezeichneten Lage und bei einer guten 
Betriebsführung durchaus mit einem Erfolg des Hotel-Resorts gerechnet werden 
könne. Die Voraussetzungen für den Bau von touristisch bewirtschafteten 
Wohnungen seien erfüllt. Die Finanzierung der Wohnungen ohne 
Nutzungsbeschränkungen zur Querfinanzierung sei im Gutachten der SGH 
plausibel dargelegt worden, der gemäss ZWG erforderliche Nachweis müsse im 
Baubewilligungsverfahren nochmals erbracht werden (Beschwerdeentscheid 
PB 15/21, Protokoll Nr. 349/2023, S. 29 f. und 36 f.).

4.4.3. In dem von den Beschwerdeführenden zitierten Urteil 1C_164/2012 vom 
30. Januar 2013 (projektbezogene Nutzungsplanung für das Gebiet des Hotels 
Suvretta House, St. Moritz) im Zusammenhang mit der Rüge, der Standort für die 
neuen Hotelbauten sei nicht nach raumplanerischen, sondern ausschliesslich nach 
betriebswirtschaftlichen bzw. subjektiven Kriterien ermittelt worden, hielt das 
Bundesgericht fest, dass eine Planung, die einen bestehenden Hotelbetrieb fördern 
und weiterentwickeln solle, nur zweckmässig sei, wenn die geplante Überbauung, 
Gestaltung und Erschliessung einen langfristig sinnvollen und damit auch rentablen 
Hotelbetrieb ermögliche. Insofern handle es sich zumindest auch um 
raumplanerische Kriterien (E. 5.5.2). Das Bundesgericht verwies darin auch auf 
BGE 136 II 204 (Prätschli, Arosa), wo es ausgeführt hatte, dass Neubauprojekte 
grundsätzlich den bestehenden Baumöglichkeiten angepasst werden müssten, und 

29 / 42

nicht umgekehrt die Bauzonen den Standortwünschen der Investoren; vorrangig 
müssten bestehende Hotelbauten innerhalb der Bauzone umgebaut oder ersetzt 
werden, namentlich durch deren Umzonung in eine Hotelzone (dortige E. 7.2). 

4.4.4. Gemäss Art. 7 Abs. 1 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen 
(Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) dürfen in Gemeinden mit einem 
Zweitwohnungsanteil von über 20 % neue Wohnungen nur bewilligt werden, wenn 
sie u.a. als touristisch bewirtschaftete Wohnung genutzt werden (lit. b). Dies setzt 
voraus, dass sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu 
markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten werden und u.a. nicht auf die 
persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zugeschnitten 
sind sowie im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet 
werden (Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG). Art. 4 der Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR 
702.1) definiert den strukturierten Beherbergungsbetrieb als Betrieb, der 
hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen, die typischerweise von der 
Mehrheit der Gäste beansprucht werden, umfasst (lit. a), ein hotelähnliches 
Betriebskonzept aufweist (lit. b) und die Bewirtschaftung im Rahmen eines 
einheitlichen Betriebs sicherstellt (lit. c). 

4.4.5. Bei der Möglichkeit, einen strukturierten Beherbergungsbetrieb in 
Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % durch den Verkauf von 
Zweitwohnungen quer zu finanzieren, steht die Führung eines neuen Betriebs bzw. 
die Weiterführung eines bestehenden Betriebs im Vordergrund (PFAMMMATTER, 
Zweitwohnungsgesetz [ZWG] – unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung 
[ZWV], 2. Aufl. 2021, Art. 8 Rz. 4). Art. 8 Abs. 1 ZWG definiert dazu fünf 
Voraussetzungen, zu deren Nachweis ein unabhängiges Gutachten einzuholen ist 
(Art. 8 Abs. 5 ZWG), und die kumulativ erfüllt sein müssen:

– Notwendiger Ertrag zur wirtschaftlichen Führung bzw. Weiterführung des 
Betriebs (Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG): Vorausgesetzt wird, dass ein bestehender 
Betrieb nicht wirtschaftlich ist bzw. dass ein geplanter Betrieb mutmasslich nicht 
wirtschaftlich sein kann. Nach welchen Kriterien die Wirtschaftlichkeit zu beurteilen 
ist, lässt der Gesetzgeber offen. In der Praxis kommt der Beurteilung durch den 
Experten im Rahmen des Gutachtens ein hohes Gewicht zu (PFAMMATTER, a.a.O., 
Art. 8 Rz. 7). Zudem muss die Querfinanzierung geeignet sein, eine angemessene 
Wirtschaftlichkeit des Betriebs (wieder-)herzustellen, wobei die Eignung auch dann 
gegeben ist, wenn die investierten Erträge nur zusammen mit anderen 
Massnahmen die Wirtschaftlichkeit des Betriebs bewirken können (PFAMMATTER, 
a.a.O., Art. 8 Rz. 9).

30 / 42

– Investition des Ertrags in den Bau oder Betrieb (Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG): Die 
Eigentümerin oder der Eigentümer bzw. die Betreiberin oder der Betreiber hat auf 
Verlangen den entsprechenden Nachweis zu erbringen, wobei in der Regel die 
Abgabe einer entsprechenden Erklärung im Rahmen des 
Baubewilligungsverfahrens ausreicht (PFAMMATTER, a.a.O., Art. 8 Rz. 11 f.).

– Max. 20 % (bzw. 33 %) der Hauptnutzfläche (Art. 8 Abs. 1 lit. c ZWG).

– Bauliche und funktionale Einheit (Art. 8 Abs. 1 lit. d ZWG) im Sinne einer 
zusammengehörenden Häusergruppe mit gemeinsamer Erschliessung, zentraler 
Parkierung und Gemeinschaftseinrichtungen, die auch von den 
Wohnungseigentümern mitbenutzt werden können (PFAMMATTER, a.a.O., Art. 8 
Rz. 18).

– Keine entgegenstehenden überwiegenden Interessen (Art. 8 Abs. 1 lit. e ZWG). 

4.4.6. Rechtsmissbrauch liegt vor, wenn ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur 
Verwirkligung von Interessen verwendet wird, die dieses Rechtsinstitut nicht 
schützen will (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 723). Die von den 
Beschwerdeführenden zitierte bundesgerichtliche Rechtsprechung steht im 
Zusammenhang mit der Erteilung einer Baubewilligung für eine Erstwohnung oder 
einer als Erstwohnung gleichgestellten Wohnung bzw. bei Anordnung einer 
Erstwohnungs-Nutzungsbeschränkung (Urteile des Bundesgerichts 1C_592/2017 
vom 15. Juni 2018 und 1C_69/2018 vom 3. Dezember 2018 [= BGE 145 II 99]). Das 
Bundesgericht hat einen Rechtsmissbrauch bzw. eine Gesetzesumgehung bejaht, 
wenn eine Erstwohnungsnutzung gar nicht beabsichtigt wird oder ein 
Baugesuchsteller von vornherein auf eine Sistierung der 
Erstwohnnutzungsbeschränkung gemäss Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG abzielt 
(BGE 144 II 49 E. 2.1-3, 142 II 206 E. 2.3; PFAMMATTER, a.a.O., Art. 7 Rz. 17). Ob 
konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer 
Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen, ist 
von Amtes wegen zu prüfen. 

4.4.7. Daran, dass es sich beim zu erstellenden E._____ um einen strukturierten 
Beherbergungsbetrieb nach Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG i.V.m. Art. 4 ZWV handelt, ist 
nicht zu zweifeln; dies wird von den Parteien denn auch nicht substantiell bestritten. 
Dies geht aus dem Bericht "Projektentwicklung Park-Hotel E._____" der I._____ AG 
hervor (act. D.7). Dementsprechend wird das BauG mit dem neuen Art. 34b BauG 
für die Hotelzone C angepasst, die bestimmt ist für traditionelle Hotels, hotelmässig 
geführte Resorts und auch für Betriebe, welche die Anforderungen an strukturierte 

31 / 42

Beherbergungsbetriebe gemäss Art. 4 ZWV erfüllen. Dass die Gemeinde darüber 
hinaus zugesichert hat, dass sie die entsprechende Nutzungsbeschränkung für die 
touristisch bewirtschafteten Wohnungen (Resortwohnungen), nämlich die 
Verpflichtung zur dauernden touristischen Bewirtschaftung nach Art. 7 Abs. 2 lit. b 
ZWG, als Auflage in die Baubewilligung aufnehmen und mittels Anmerkung im 
Grundbuch sichern werde, muss für das vorliegende Verfahren ausreichen, zumal 
auch angesichts der in Art. 7 Abs. 3 und 4 ZWG entsprechend formulierten Pflicht 
kein Grund ersichtlich ist, an dieser Zusicherung zu zweifeln.

4.4.8. Die Fachleute der L._____ AG kamen in ihrem Bericht zur Beurteilung des 
Nachfragepotentials zum Schluss, dass das Areal E._____ F._____ für den Zweck 
eines Hotel-Resorts aus touristischer Sicht gesamthaft gesehen, sehr attraktiv sei, 
und aus raumplanerischer Sicht ebenfalls optimal, und gegenüber anderen 
Standorten am Siedlungsrand mit einer schlechteren Anbindung an den öffentlichen 
Verkehr zu bevorzugen sei (vgl. act. D.7, Fazit, S. 20). 

Sie legten dar, dass der Zusammenhang zwischen Angebot und Nachfrage in der 
Berghotellerie iterativ sei, d.h. dem Muster folge, wonach ein neues Angebot auch 
eine neue Nachfrage zu generieren vermöge. Nach Plausibilisierung des 
Businessplans und des Betriebskonzepts wurde die Nachfrage- bzw. die 
Nachfrage- und Angebotsentwicklung auf Makro-, Meso- und Mikroebene 
untersucht. Die Gutachter erachteten das Marktwachstum im deutschsprachigen 
Alpenraum als intakt und die Aussichten als vielversprechend. Sie gingen davon 
aus, dass in der Ferienregion Lenzerheide ein Potential für weitere Projekte im Stil 
des Hotel-Resorts E._____ gegeben sei. Die Planrechnungen erachteten sie als 
plausibel und sachgerecht, womit sie die Ausgangsfrage, ob ein genügend grosses 
Gäste-Nachfragepotential für das konkrete Hotelprojekt bestehe, mit ja 
beantworteten, und auch die Chancen für das vorliegende Projekt, sich in einem 
allfälligen Verdrängungswettbewerb durchzusetzen, als gegeben betrachteten. 

Die Gutachter untersuchten die wesentlichen Faktoren für den Erfolg eines Hotels 
im Schweizer Alpentourismus (Betrieb, Destination und Umfeld; S. 5) und 
beurteilten insbesondere die geplante Erhöhung der Bettenzahl von aktuell 37 (im 
Dreisternsegment) auf rund 155 (Drei- und Viersternsegment) sowie der 
Zimmernächte von aktuell 3'911 (2016-2019; mit Hinweis auf Hesta 
Beherbergungsstatistik des Bundesamtes für Statistik [BFS]) auf rund 21'000 
(davon 7'200 in den bewirtschafteten Wohnungen) pro Jahr (bei einer 
Zimmerauslastung von 37 % bis 42 %). Sie stützten sich dabei auf die 
Planerfolgsrechnung der I._____ AG (Auftraggeberin) und deren Beurteilung durch 
die SGH (Eckwerte der Businessplanung) (vgl. S. 7 f.). Bei einer EBITDA-Rendite 

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zwischen 4.03 % (SGH-Daten) bis 4.59 % (vgl. Abbildung 2, S. 8) erachteten die 
Gutachter die geplanten Auslastungszahlen aufgrund ihrer Erfahrungen bei 
vergleichbaren Projekten als plausibel für den Standort und das vorliegende Projekt. 

Die L._____ AG ortete auf der Makroebene (deutschsprachiger Alpenraum) ein 
hohes Wachstumspotential für Schweizer Anbieter (vgl. S. 11). Dabei stellte sie fest, 
dass der Tourismus weltweit seit zwei Jahrzehnten um rund 5 % pro Jahr wachse 
und dass das Produkt Ferienregion Lenzerheide primär im Wettbewerb mit anderen 
alpinen Regionen in der Schweiz (Berner Oberland, Wallis, Zentralschweiz) sowie 
den umliegenden ausländischen Regionen (Tirol, Vorarlberg, Südtirol) stehe. Seit 
2005 sei dieser relevante Markt um knapp 20 % bzw. 16 Mio. Logiernächte 
gewachsen (Wachstum total 80 % zwischen 2005 und 2019; vgl. Abbildung 3, 
S. 10), also um 1,4 % jährlich (vgl. S. 9). Aufgrund des Wechselkurses sei die 
Nachfrage in den ausländischen Destinationen deutlich stärker gewachsen (vgl. 
Abbildung 3, S. 10). Weil Graubünden in diesem relevanten Markt einen nur 
bescheidenen Anteil habe, könne dort durch das Nachfragewachstum eine 
wesentliche Ausweitung der Kapazitäten grundsätzlich von der Nachfrage 
absorbiert werden; entscheidend sei, dass die Angebote aus der Schweiz preislich 
mit dem Ausland mithalten könnten (vgl. S. 9). Der Vergleich mit den grössten, 
alpinen Tourismusorten/Destinationen in der Schweiz (Mesoebene), die ähnliche 
Voraussetzungen bieten wie die Ferienregion Lenzerheide, zeige für die Jahre 
2013-2019 ein Nachfragewachstum von 12 % bzw. 2 % jährlich (bei einer 
Zimmerauslastung von 54.7 % jährlich). In Vaz/Obervaz liege das 
Nachfragewachstum bei 22 %, wobei auch die Beherbergungskapazitäten um 24 % 
ausgeweitet worden seien (Steigerung von 648 auf 804 Hotelzimmer; vgl. 
Abbildung 4, S. 12). Davon ausgehend, dass ein Hotel dann profitabel betrieben 
werden könne, wenn es zu 60 % über 365 Tage ausgelastet ist, wäre in der 
entsprechenden Gruppe über den Zeitraum 2013-2019 eine Ausweitung der 
Zimmerkapazitäten auf 2'461 möglich gewesen. Die effektive Ausweitung habe 
lediglich 958 Hotelzimmer betragen, womit ein Absorptionspotential von 1'503 
resultiere. Mehrere Gründe sprächen für eine Trendfortschreibung dieses 
Wachstums, was innerhalb der nächsten zehn Jahre zu einem zusätzlichen 
Absorptionspotential (auf der Nachfrageseite) für die Periode 2013-2030 von total 
6'424 Hotelzimmern führen würde. Hinzu käme ein Ersatzpotential (vom Markt 
genommene Zimmer) von 1'303 (5 % der bestehenden Hotelzimmer), womit auf der 
Mesoebene ein prognostiziertes Absorptionspotential von total 7'727 Hotelzimmern 
resultierte. Dies entspreche bei einer durchschnittlichen Grösse eines neuen Hotels 
rund 90 modernen Hotels (= d.h. mit je rund 85 Zimmern [7'727: 90]) bzw. rund drei 
neuen Hotelprojekten pro aufgeführtem Tourismusort. Dem stehe auf der 

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Angebotsseite ein realistisch zu erwartender Ausbau von Hotel- und 
Resortkapazitäten von 48 Projekten mit 2'408 Hotelzimmern (= d.h. je rund 50 
Zimmer pro Hotel [2'408: 48] bzw. 1.6 Projekte pro Ort / 80 Hotelzimmer pro Ort) 
gegenüber, was zeige, dass die Nachfrageentwicklung der nächsten 10 Jahre von 
diesem erweiterten Angebot absorbiert werden könne (S. 15 f.). 

Die L._____ AG kommt schliesslich zum Schluss, dass das Areal E._____ in 
F._____ für den Zweck eines Hotel-Resorts aus touristischer Sicht gesamthaft 
gesehen sehr attraktiv und auch aus raumplanerischer Sicht optimal gelegen ist. Es 
stimme auch mit der Destinationsentwicklungsstrategie der Ferienregion 
Lenzerheide überein (gemeinsame Agenda der Gemeinden Churwalden, 
Vaz/Obervaz, Lantsch/Lenz, Bürgergemeinde Vaz/Obervaz, Lenzerheide 
Bergbahnen AG und Lenzerheide Marketing und Support AG vom 28. September 
2018), die eine Ansiedlung weiterer Hotels und Feriendörfer ausdrücklich anstrebe 
(S. 20, Fn. 8). Für die Gemeinde Vaz/Obervaz seien in der 
Destinationsentwicklungsstrategie sechs potenzielle Standorte definiert worden, die 
für künftige Hotels und Resorts prioritär entwickelt werden sollten (S. 20 und 
Abbildung 10, S. 21), wobei zum jetzigen Zeitpunkt für keinen der Standorte ein 
baubewilligtes Projekt vorliege. Die Gutachter gehen davon aus, dass innert der 
nächsten zehn Jahre ein bis zwei Projekte durchaus entstehen könnten, und dass 
das Potential in der Ferienregion Lenzerheide für zwei bis vier Projekte in den 
nächsten 10-15 Jahren durchaus vorhanden sei (S. 20).

4.4.9. Beim geplanten E._____ mit 155 Zimmern (111 Hotelzimmer zuzüglich 44 
Zimmer in den bewirtschafteten Wohnungen) handelt es sich zweifellos um ein 
grosses Projekt, das die Grösse eines durchschnittlichen Hotels (mit 50 bis 85 
Zimmern) übersteigt. Wenn man mit der L._____ AG jedoch davon ausgeht, dass 
eine Ferienregion wie die Lenzerheide in den nächsten Jahren mehrere solcher 
Hotelprojekte aufzunehmen vermag, kann von einer realistischen Einschätzung der 
angenommenen knapp 14'000 Logiernächte ausgegangen werden: Bei 111 
Hotelzimmern und einer rund 42%igen bzw. 50%igen Auslastung (d.h. an 153 bzw. 
183 Tagen des Jahres) resultierten rund 17'000 (111 x 153) bzw. rund 20'000 (111 
x 183) Zimmernächte, die Anzahl Logiernächte wäre noch höher. Der bestehende 
Hotelbetrieb würde um das Dreifache erweitert (155 abzüglich der 37 bestehenden 
Zimmer ergibt 118 neue Zimmer [davon 44 bewirtschaftete Wohnungen], was rund 
300 % von 37 beträgt). Weiter ist zu beachten, dass auch laufend Hotelzimmer vom 
Markt genommen werden (gemäss Bericht der L._____ AG 497 Hotelzimmer bzw. 
2 % in sechs Jahren in den 30 grössten alpinen Tourismusorten der Schweiz, vgl. 
S. 15, vgl. auch zum Strukturwandel bei nicht oder unter 3* klassierten Hotels 

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S. 18). Gemäss Bericht der SGH wurden tendenziell kleinere Betriebe aufgegeben 
(S. 9). Diese können allerdings angesichts allgemein steigender Wachstumszahlen 
ersetzt werden. Damit zeigt der Bericht der L._____ AG in nachvollziehbarer Weise 
auf, dass realistischerweise davon ausgegangen werden kann, dass die 
Erweiterung des bestehenden Hotels mit dem Nachfragepotential wird Schritt halten 
können. Auch kommen die Gutachter darin zum Schluss, dass das Areal E._____ 
in F._____ für den Zweck eines Hotel-Resorts aus touristischer Sicht gesamthaft 
gesehen sehr attraktiv und auch aus raumplanerischer Sicht optimal gelegen ist. 

Diese Ausführungen sind plausibel und nachvollziehbar. Die Beschwerdeführenden 
setzen dem nichts entgegen, was ernsthafte Zweifel an der gutachterlichen 
Einschätzung nach sich ziehen würde. Wenn sie rügen, die L._____ AG gehe von 
einer für den erfolgreichen Betrieb erforderlichen Zimmerauslastung von 60 % aus, 
die I._____ AG bzw. der SGH lediglich von einer solchen von 42 % bzw. 37 %, 
weshalb das Gutachten nicht überzeuge, muss ihnen entgegengehalten werden, 
dass dies nicht entscheidend sein kann. Die L._____ AG stellte bei ihren 
Überlegungen das Nachfragepotential dem möglichen Angebot gegenüber und kam 
zum Schluss, dass auf der Mesoebene (im Vergleich mit den grössten, alpinen 
Tourismusorten/Destinationen in der Schweiz) auf der Nachfrageseite mit einem 
Potential von rund 90 modernen Hotels (durchschnittlicher Grösse) gerechnet 
werden könne, während auf der Angebotsseite ein realistisch zu erwartender 
Ausbau von 48 Hotels stehe. D.h. die Nachfrage wird nach deren Einschätzung in 
den nächsten Jahren weitaus grösser sein als das Angebot. Die sich auf 
abweichende Zimmerauslastungszahlen abstützende Behauptung der 
Beschwerdeführenden, das geplante Hotel-Resort werde nicht wirtschaftlich 
betrieben werden können, vermag die gegenteilige Einschätzung der L._____ AG 
nicht in Zweifel zu ziehen. Insgesamt erachtet das Gericht die Bedarfsanalyse der 
L._____ AG als nachvollziehbar, weshalb die Planung als zweckmässig im Sinne 
der zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung (Erwägung 4.4.3) angesehen 
werden kann. Die Einschätzung der Gemeinde bzw. der Vorinstanz, es sei damit zu 
rechnen, dass das geplante Hotel-Resort auch langfristig sinnvoll und rentabel 
betrieben werden könne, ist nicht zu beanstanden. 

4.4.10. Im Konformitätsgutachten ZWG der SGH wurde die Notwendigkeit und 
Geeignetheit der Querfinanzierung im Sinne von Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG bestätigt. 
Die Fachleute der SGH bejahten die operative Wirtschaftlichkeit des Resort-
Projekts und erachteten die Erweiterung des Hotelbetriebs als von strategischer 
Bedeutung (S. 30). Die Gutachter führten aus, dass der Verkaufsgewinn aus den 
Zweitwohnungen mit einem Anteil von 26 % (13,8 Mio. CHF) einen substanziellen 

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Beitrag an die Gesamtfinanzierung des Investitionsbedarfs leiste (S. 2, 27, 31). 
Zwar sei die operative Wirtschaftlichkeit des bestehenden Hotels zum heutigen 
Zeitpunkt gegeben, die mittel- bis langfristige Marktfähigkeit aufgrund des 
beschränkten Angebots des Betriebs jedoch fraglich (S. 18, 30). Die operative 
Wirtschaftlichkeit des geplanten Resortprojekts erachteten die Fachleute der SGH 
als gegeben (S. 30), die Erweiterung zum Resort beurteilten sie als von 
strategischer Bedeutung, um den Fortbestand des aus Destinationssicht 
Lenzerheide-Valbella peripher gelegenen Hotels langfristig zu sichern (S. 30).

Nach Ausführungen zum Projektbeschrieb, zum Raumprogramm und zum 
Betriebskonzept legten die Gutachter der SGH dar, dass die Investitionskosten rund 
46 Mio. CHF für das Resort, rund 15 Mio. CHF für die Tiefgarage und Umgebung 
sowie rund 6,9 Mio. CHF für die Zweitwohnungen betragen würden (S. 21). Der 
Verkaufserlös für die Zweitwohnungen (Wohnungen ohne 
Nutzungsbeschränkungen) inkl. 20 Parkplätze in der Tiefgarage werden auf 
CHF 20'662'924.00 veranschlagt (bei Investitionskosten von 6,9 Mio. CHF), womit 
ein Finanzierungsbedarf von rund 47 Mio. CHF verbleibe. Die Anlagekosten würden 
deutlich über dem wirtschaftlichen Wert des Betriebs liegen, was bei Hotelbauten 
nicht ungewöhnlich sei (S. 27). Das bedeute aber auch, dass die Investitionskosten 
nur zu einem Bruchteil mit einer klassischen Fremdfinanzierung gedeckt werden 
könnten (34 %), die Differenz müsse mit zinslosen Darlehen (Banken und SGH), à-
fonds-perdu-Beiträgen (Kanton und Gemeinde), dem Verkaufserlös aus den 
Zweitwohnungen und Eigenmitteln (Investor/Aktienkapital Dritte) finanziert werden 
(S. 21 und 27). Der Verkaufserlös aus den Zweitwohnungen von 13,8 Mio. CHF 
(20,7 Mio. CHF abzüglich Investitionskosten von 6,9 Mio. CHF) – d.h. mit einem 
Anteil von rund 26 % (vgl. S. 2) – bilde daher einen substanziellen Anteil an der 
Gesamtfinanzierung des Projekts (52,6 Mio. CHF ohne Land [pauschal 8 Mio. CHF, 
vgl. S. 21] und ohne Erstellungskosten der Zweitwohnungen; S. 27 und 31).

Zur Frage der Tragbarkeit des Hotel-Resorts verglich die SGH die 
Planerfolgsrechnung der Auftraggeberin für das Jahr 2027/2028 mit eigenen 
Annahmen und Erfahrungswerten. Bei einer Gesamtbelehnung von 80 % und 
einem Fremdfinanzierungspotential von 17,9 Mio. CHF kam sie auf einen 
ausreichenden EBITDA ab Planjahr 3 (bei einem Fremdkapitalzins von 4,5 %, 
langfristiger Durchschnittszinssatz) bzw. bereits knapp ab Planjahr 1 (bei einem 
Fremdkapitalzins von 1,5 %, aktuelles Marktumfeld) (S. 25 f.). Das Ertragspotential 
liege bei 8,6 Mio. CHF, der indikative DCF-Ertragswert bei 22,32 Mio. CHF (S. 26 
f.). Gemäss SGH werde das Gästesegment durch das erweiterte und diversifizierte 
Angebot (nach Grösse und Preisklasse) vergrössert (S. 22). Das Projekt folge damit 

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dem allgemeinen Trend zur Hybridisierung in der Hotellerie (S. 30). Ergänzt werde 
das Angebot mit einem zeitgemässen Wellnessangebot und Behandlungsräumen 
sowie einem Kidsclub (S. 22 und 30). Damit werde der neue Hotelbetrieb in seiner 
Grösse eine dominierende Rolle in der Feriendestination einnehmen und auch für 
einen internationalen Brand interessant sein (S. 22). 

4.4.11. In Art. 3 Abs. 3 der Vorschriften zum GGP ist vorgeschrieben, dass die 
gemäss Art. 8 Abs. 1-3 ZWG erforderlichen Nachweise im Rahmen des 
Baubewilligungsverfahrens zu erbringen sind. Die Gemeinde hat diesbezüglich 
dargelegt, dass sie die entsprechende Nutzungsbeschränkung bezüglich der 
Resortwohnungen, nämlich die Verpflichtung zur dauernden touristischen 
Bewirtschaftung nach Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG, als Auflage in die Baubewilligung 
aufnehmen und mittels Anmerkung im Grundbuch sichern werde (vgl. dazu die 
entsprechende, in Art. 7 Abs. 3 und 4 ZWG umschriebene Pflicht). Auch hat sie im 
Hinblick auf Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG (Investition des Verkaufsertrags in den Bau oder 
Betrieb der strukturierten Beherbergung) klargestellt, dass sie im Rahmen des 
Baubewilligungsverfahrens mittels Auflage sicherstellen werde, dass die 
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen nur gleichzeitig oder später als das 
Hotel und die touristisch bewirtschafteten Wohnungen realisiert würden, um 
sicherzustellen, dass der Ertrag aus den Wohnungen in den Bau oder Betrieb der 
strukturierten Beherbergung investiert werde. In diesem Zusammenhang ist auch 
darauf hinzuweisen und dies ergibt sich auch aus dem Bericht der SGH, dass der 
Erlös aus dem Verkauf der Zweitwohnungen zentral ist für die Realisierung der 
Hotelerweiterung, weshalb es auch im ureigenen Interesse des Hotelbetreibers ist 
bzw. eine Notwendigkeit darstellt, diesen für die Finanzierung der Hotelanlage zu 
nutzen, und somit eine Gefahr, dass nur die Zweitwohnungen erstellt würden, nicht 
aber das Hotel-Resort, kaum gegeben sein dürfte. 

4.4.12. Das SGH bestätigte damit die Konformität des Hotel-Projekts mit den 
Anforderungen von Art. 8 Abs. 1 lit. a-b ZWG. Darüber hinaus ist zu beachten, dass 
die Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen gemäss Nutzungsaufteilung im 
PMB (S. 12) eine HNF von 1'480 m2 aufweisen, was gegenüber der übrigen HNF 
von total 7'470 m2 (bestehende Hotelanlage 640 m2, Hotelerweiterung 2'100 m2, 
Dépendance 550 m2, touristisch bewirtschaftete Wohnungen 2'700 m2, 
Zweitwohnungen 1'480 m2) einen Anteil von 19,81 % ausmacht. Damit sind die 
massgebliche Grenze von max. 20 % und die Voraussetzung nach Art. 8 Abs. 1 
lit. c ZWG eingehalten. Ferner ist die bauliche und funktionale Einheit zwischen dem 
Beherbergungsbetrieb und den Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen 
gegeben (vgl. Bericht Projektentwicklung der I._____ AG; Art. 8 Abs. 1 lit. d ZWG) 

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und es sind auch keine überwiegenden Interessen ersichtlich, die gegen die 
Erstellung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung sprechen würden, womit 
Art. 8 Abs. 1 lit. d und lit. e ZWG und somit insgesamt die Voraussetzungen für eine 
Querfinanzierung des Hotel-Resorts durch den Verkauf von Wohnungen ohne 
Nutzungsbeschränkungen erfüllt sind.

4.4.13. Nach dem Gesagten ist nicht ersichtlich, dass mit der Realisierung des 
Hotel-Resorts und dessen Querfinanzierung durch den Verkauf von Wohnungen 
ohne Nutzungsbeschränkung eine Umgehung des ZWG bzw. ein 
Rechtsmissbrauch einhergehen würde. Die Errichtung von Wohnungen ohne 
Nutzungsbeschränkungen zur Querfinanzierung des strukturierten 
Beherbergungsbetriebs ist nach Art. 8 ZWG bei gegebenen Voraussetzungen 
erlaubt, die entsprechenden Wohnungen dürfen frei genutzt werden, sei es als Erst- 
oder Zweitwohnungen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Befürchtung der 
Beschwerdeführenden, dass die geplanten zusätzlichen Betten dereinst zu kalten 
Betten werden könnten, einem Rechtsmissbrauch bzw. einer Gesetzesumgehung 
gleichkommen könnte. 

4.5. Fehlende überkommunale Abstimmung

4.5.1. Die Beschwerdeführenden machen geltend, gemäss KRIP (S. 4.1-8) müsse 
die zukünftige räumliche Entwicklung des Tourismus in einer Region in einem 
Regionalen touristischen Gesamtkonzept (TGK) aus einer Gesamtsicht dargestellt 
werden. Vorliegend fehle es an einer solchen überkommunalen Abstimmung bzw. 
an einem Gesamtkonzept betreffend die potentiellen Standorte für grössere 
Beherbergungsprojekte. Folglich verstosse die Planung gegen Art. 15 Abs. 3 RPG 
und sei auch nicht richtplankonform. Eine unkoordinierte Erstellung von 
Hotels/Resorts führe zu Überkapazitäten und unrentablen Betrieben, was dringend 
zu vermeiden sei. Die Argumentation der Vorinstanz, eine regionale Abstimmung 
sei nur bei Erweiterungen/Verlagerungen des Siedlungsgebiets von über 1 ha 
notwendig, gehe an der Sache vorbei. Es gehe darum, die potentiellen Standorte 
für grössere Beherbergungsprojekte überkommunal abzustimmen. Die Grenze von 
1 ha pro Planungsperiode sei angesichts weiterer, bereits genehmigter Projekte 
ohnehin überschritten. 

4.5.2. Die Gemeinde sieht in der vorliegenden Teilrevision keine Änderung des 
Siedlungsgebiets, zumal die vorgesehene Umzonung vollständig innerhalb des 
bestehenden Siedlungsgebiets erfolge. Somit bestehe auch keine Pflicht zu einer 
regionalen Abstimmung. Zudem halte der KRIP-S fest, dass ein vielseitiges, 
attraktives und zeitgemässes Beherbergungsangebot von zentraler Bedeutung und 

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eine unverzichtbare Basis für eine starke Tourismuswirtschaft sei. 
Beherbergungsbetriebe wie Hotels oder Resorts stellten sehr spezifische 
Anforderungen an den Standort bzw. die räumliche Umgebung (unmittelbare Nähe 
zu Bergbahnstationen und anderen touristischen Einrichtungen, Ortszentrum, gute 
Anbindung an die übergeordnete Erschliessung). Diese würden vom Standort 
E._____ allesamt erfüllt. Mit Verweis auf das Gutachten der L._____ AG erachtet 
die Gemeinde die akute Konkurrenzgefahr als gering, und zudem sei das Potential 
für mehrere Projekte durchaus vorhanden.

Die Regierung erachtet die Rüge der Beschwerdeführenden als unbegründet und 
bestätigt im Wesentlichen ihre Ausführungen im Beschwerdeentscheid. Darin stellt 
sich die Regierung auf den Standpunkt, dass Erweiterungen oder Verlagerungen 
des Siedlungsgebiets von jeweils insgesamt weniger als 1 ha keiner 
Richtplanfestsetzung bedingen. Die vorliegende Planung bzw. die Parzelle 
Z.3._____ befinde sich gemäss rechtskräftiger Ortsplanung in der W2 sowie W3 
und sei von Bauzonen umgeben. Der Standort im Siedlungsgefüge erfordere 
demzufolge weder eine Erweiterung noch eine Verlagerung des Siedlungsgebiets. 
Ob das Potenzial für weitere Hotels oder Resorts in der Ferienregion Lenzerheide 
vorhanden sei und wie sich allfällige Anlagen auf die Destination F._____ 
auswirkten, müsse nicht an dieser Stelle geprüft werden (Beschwerdeentscheid 
PB 15/21, Protokoll Nr. 349/2023, S. 21).

4.5.3. Im Hinblick auf die Nutzungsplanung schreibt Art. 15 Abs. 3 RPG u.a. vor, 
dass Lage und Grösse der Bauzonen über die Gemeindegrenzen hinaus 
abzustimmen sind; dabei sind die Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu 
befolgen. Diese regionale Betrachtungsweise betrifft die Bauzonendimensionierung 
(AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 70). Dafür leistet der kantonale Richtplan 
die Vorarbeit (vgl. Art. 8a Abs. 1 lit. a RPG, KRIP-S, Kpt. 5.1.1, S. 5.2-1). Die 
Regionen setzen das Siedlungsgebiet in ihren Richtplänen fest; bis dahin gilt das 
im kantonalen Richtplan festgelegte Siedlungsgebiet als Zwischenergebnis (KRIP-
S, S. 5.2-1). Vorliegend geht es weder um eine Abstimmung der Bauzonen noch 
um eine Verlagerung des Siedlungsgebiets, weshalb ein Verstoss gegen das RPG 
und eine Nichtkonformität zum Richtplan nicht ersichtlich sind (vgl. dazu auch KRIP-
S, Kpt. 5.2.1, S. 5.2-3, S. 5.2-5). 

Zutreffend ist, dass für Gebiete für die touristische Beherbergung aufgrund ihrer 
speziellen Standort- und Erschliessungsanforderungen und ihrer Auswirkungen auf 
Natur, Landschaft und Infrastruktur ein Abstimmungsbedarf im kantonalen 
Richtplan besteht (KRIP-S, Kpt. 5.2.5, S. 5.2-37). Allerdings schreibt der im Jahr 
2019 verfasste KRIP-S bei Standorten innerhalb der Siedlung oder am 

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Siedlungsrand keine richtplanerische Grundlage vor (KRIP-S, Kpt. 5.2.5, S. 5.2-37). 
Insofern überzeugt der Hinweis der Beschwerdeführenden auf das aus dem Jahr 
2009 stammende Kapitel 4 des KRIP (Tourismus) nicht, und ebensowenig ihre 
darauf gestützte Forderung, dass vorab ein Regionales touristisches 
Gesamtkonzept (TGK) erstellt werden müsste. Auch vor dem Hintergrund, dass die 
Gemeinden Churwalden, Vaz/Obervaz, Lantsch/Lenz und weitere Akteure im Jahr 
2018 eine "Destinationsentwicklungsstrategie für die Ferienregion Lenzerheide" 
entwickelt haben (gemeinsame Agenda der Gemeinden Churwalden, Vaz/Obervaz, 
Lantsch/Lenz, Bürgergemeinde Vaz/Obervaz, Lenzerheide Bergbahnen AG und 
Lenzerheide Marketing und Support AG vom 28. September 2018; vgl. Bericht 
L._____ AG, S. 20, Ziff. 5.2.2 und Fn. 8), erscheint die Forderung der 
Beschwerdeführenden obsolet. Gemäss dem KRIP-S erweisen sich vielmehr die 
projektbezogene Nutzungsplanung sowie die Erarbeitung von Konzepten und 
Standortevaluationen als geeignete Verfahren bzw. Gefässe für massgeschneiderte 
Lösungen im touristischen Beherbergungsbereich (KRIP-S, Kpt. 5.2.2, S. 5.2-37). 
Demnach sind die Potentialstandorte im KRL zu bezeichnen und in der Ortsplanung 
zu sichern (KRIP-S, Kpt. 5.2.2, S. 5.2-38, Leitsätze und Handlungsanweisungen). 
Die Gemeinde ist bei der vorliegenden Teilrevision nach diesen Kriterien 
vorgegangen: Es bestehen ein KRL und ein PMB, und eine Evaluation des