# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 09ad9577-50a3-5551-a5d5-56b5e1a7f059
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-01-07
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 07.01.2019 120 2018 66
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_120-2018-66_2019-01-07.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 120/2018/66 Bern, 7. Januar 2019

in der Beschwerdesache zwischen

Frau A.________
Beschwerdeführerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________

und

Herrn C.________
Beschwerdegegner

vertreten durch D.________

sowie

Baupolizeibehörde der Einwohnergemeinde Saanen, Schönriedstrasse 8, Postfach 11, 
3792 Saanen

betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Saanen vom 
18. September 2018 (bbew 2016-126; Aufhebung Baustopp)

I. Sachverhalt

1. Die Gemeinde Saanen erteilte der Erbengemeinschaft E.________ am 20. 

September 2016 die Baubewilligung für folgendes Bauvorhaben an ihrem bestehenden 

Chalet: "Erweiterungen der Untergeschosse, energetische Sanierung, Ersatz Heizung, 

Giebeleinbau, diverse Fassaden-, Grundriss- und Umgebungsarbeiten." Das Chalet 

befindet sich auf der Parzelle Saanen Grundbuchblatt Nr. F.________. Die Parzelle liegt in 

RA Nr. 120/2018/66 2

der Wohnzone W3a. Mit Entscheid vom 9. Oktober 2017 bewilligte die Gemeinde sodann 

eine Projektänderung "Erweiterung der Untergeschosse, Giebeleinbau sowie diverse 

Fassaden- und Grundrissänderungen".

2. Am 12. Juli 2018 erliess die Gemeinde eine Baueinstellungsverfügung. Darin führte 

sie aus, man habe aufgrund eines Hinweises von Dritten und anlässlich der durchgeführten 

Kontrolle festgestellt, dass die Stützmauern zur Einstellhalleneinfahrt sehr mächtig in 

Erscheinung treten würden. Zur Überprüfung, ob die bereits realisierte rechte innere 

Stützmauer den bewilligten Plänen entspreche und zur Verhinderung einer Verstärkung der 

möglicherweise unrechtmässigen Stützmauern durch Weiterarbeiten an der linken oder der 

äusseren rechten Stützmauer sei am 11. Juli 2018 um 16 Uhr auf der Baustelle ein 

Baustopp verfügt worden. Die Gemeinde verfügte entsprechend Folgendes: "Die 

Bauarbeiten an den Stützmauern im Bereich der Einstellhallen-Einfahrt nordwestseitig der 

Parzelle GBB F.________, G.________strasse, sind unverzüglich einzustellen."

Am 18. September 2018 erging eine E-Mail vom Bauverwalter der Gemeinde Saanen an 

den Projektverfasser der Bauherrschaft mit folgendem Inhalt: "Besten Dank für Ihr 

Schreiben und den Plan, welcher aufzeigt, wie der Rückbau resp. die Korrektur der 

Stützmauern entsprechend den bewilligten Plänen erfolgen soll. Gerne bestätigen wir 

Ihnen gestützt auf den Augenschein vom 23.07.2018, dass die Baueinstellung hiermit 

aufgehoben wird. Der Rückbau erfolgt gemäss Ihrem Schreiben und Plan vom 03.09.2018 

innert 4 Wochen". In Kopie ging diese E-Mail unter anderem an den Beschwerdegegner 

(welcher inzwischen Alleineigentümer der betreffenden Parzelle ist) und die 

Beschwerdeführerin sowie ihren Anwalt. 

3. Gegen dieses Schreiben vom 18. September 2018 reichte die Beschwerdeführerin 

am 17. Oktober 2018 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des 

Kantons Bern (BVE) ein. Sie stellt folgende Rechtsbegehren:

"1. Die Verfügung der Einwohnergemeinde Saanen vom 18. September 2018 sei nichtig zu erklären.

2. Eventuell (zu Ziff. 1): Die Verfügung der Einwohnergemeinde Saanen vom 18. September 2018 

sei aufzuheben.

3. Der Beschwerdegegner und die Einwohnergemeinde Saanen seien darauf hinzuweisen, dass die 

vorliegende Beschwerde aufschiebende Wirkung entfaltet. 

RA Nr. 120/2018/66 3

4. Eventuell (zu Ziff. 3): Der Beschwerdegegner sei anzuweisen, die Bauarbeiten an den 

Stützmauern im Eingangsbereich umgehend einzustellen.

5. Mehrforderungen bleiben vorbehalten."

4. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte einen 

Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Mit Verfügung vom 22. Oktober 2018 

wies das Rechtsamt auf die aufschiebende Wirkung der Beschwerde hin und führte aus, 

die am 12. Juli 2018 durch die Gemeinde verfügte Baueinstellung bleibe vorläufig weiter 

bestehen.

Mit Zwischenverfügung vom 26. Oktober 2018 wies das Rechtsamt ein Gesuch des 

Beschwerdegegners um superprovisorischen Entzug der aufschiebenden Wirkung der 

Beschwerde ab. Mit Eingabe vom 9. November 2018 beantragte die Beschwerdeführerin 

die Abweisung des Gesuchs um Entzug der aufschiebenden Wirkung. Das ordentliche 

Gesuch um Entzug der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde wies das Rechtsamt mit 

Zwischenverfügung vom 19. November 2018 ab. 

Die Gemeinde beantragt in der Vernehmlassung vom 5. November 2018 die Abweisung 

der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Mit Beschwerdeantwort vom 26. November 

2018 stellt der Beschwerdegegner den Antrag, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten. 

Eventuell sei die Beschwerde abzuweisen.

5. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).

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II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Angefochten ist die per E-Mail vom 18. September 2018 ergangene Aufhebung einer 

Baueinstellung. Dieses Schreiben hat Verfügungscharakter, da es sich um eine 

behördliche Anordnung im Einzelfall handelt, die sich auf öffentliches Recht stützt und eine 

Änderung von Rechten und Pflichten zum Gegenstand hat.2 Die von der Gemeinde in der 

Vernehmlassung vom 5. November 2018 aufgeworfene Frage der Notwendigkeit dieser 

Anordnung ändert nichts am Verfügungscharakter des erwähnten Schreibens. 

Es handelt sich sodann um eine Verfügung im Rahmen eines baupolizeilichen Verfahrens. 

Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG3 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 

BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden. 

b) Der Beschwerdegegner beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten. Der 

Beschwerdeführerin fehle es an einem genügenden Rechtsschutzinteresse zur 

Beschwerdeführung. Die Legitimation sei nur dann zu bejahen, wenn die 

Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang Anzeigerin sei und falls die 

Baupolizeibehörde zu Unrecht auf die Anordnung der Wiederherstellung verzichtet hätte. 

Die Legitimation der Beschwerdeführerin sei nicht gegeben, da mit der angefochtenen 

Verfügung ihrer Anzeige vollumfänglich Rechnung getragen und der vollständige Rückbau 

innert einer Frist von vier Wochen angeordnet worden sei. 

Die Beschwerdeführerin hat die Gemeinde mit ihren Schreiben vom 5. Juli 20184 und 

10. Juli 20185 auf die aus ihrer Sicht erfolgte Überschreitung der Baubewilligung im 

Zusammenhang mit den Stützmauern aufmerksam gemacht und die Vornahme der 

notwendigen baupolizeilichen Schritte beantragt. Die Baueinstellungsverfügung erging 

sodann am 12. Juli 2018 u.a. aufgrund "eines Hinweises von Dritten mit anschliessender 

Kontrolle vor Ort am 5. resp. 11. Juli 2018". Es kann damit als erstellt gelten, dass mit 

2 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 49 N. 8, wo für die 
Begriffsdefinition der Verfügung auf Art. 5 VwVG (Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das 
Verwaltungsverfahren; Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG; SR 172.021) verwiesen wird. 
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
4 Beschwerdebeilage 10.
5 In den amtlichen Akten. 

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diesen "Hinweisen von Dritten" die erwähnten Eingaben der Beschwerdeführerin gemeint 

sind. Dies wird von der Gemeinde auch nicht bestritten. Die Beschwerdeführerin ist damit 

Anzeigerin im vorliegenden Verfahren und daher grundsätzlich berechtigt, gegen die 

erlassene Aufhebung der Baueinstellung Beschwerde zu führen. Dies scheint im Übrigen 

auch der Beschwerdegegner nicht ernsthaft zu bestreiten, spricht er doch selber davon, 

dass mit der angefochtenen Verfügung der Anzeige der Beschwerdeführerin vollumfänglich 

Rechnung getragen worden sei. 

Nach Ansicht des Beschwerdegegners ist für die Bejahung der Beschwerdebefugnis 

zusätzlich verlangt, dass die Baupolizeibehörde zu Unrecht auf die Anordnung einer 

Wiederherstellung verzichtet hat. Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden. So muss es für 

die Beschwerdebefugnis bereits genügen, wenn diese Frage – wie vorliegend – umstritten 

ist. So macht die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde u.a. geltend, dass mit dem vom 

Beschwerdegegner eingereichten Rückbauplan6 der vollständige Rückbau der 

Stützmauern in den Zustand gemäss den baubewilligten Plänen7 nicht sichergestellt sei. 

Dies wird von der Gemeinde und dem Beschwerdegegner bestritten. Die Frage, ob 

vorliegend (teilweise) auf die Anordnung einer Wiederstellung verzichtet wurde, stellt damit 

eine materielle Rechtsfrage dar. Als Anzeigerin und unmittelbare Nachbarin hat die 

Beschwerdeführerin ein besonderes Interesse an der Klärung der Frage, ob eine 

vollständige Wiederherstellung der Stützmauern in den ursprünglich bewilligten Zustand 

erfolgt. Das formelle Rechtsschutzinteresse ist zu bejahen. Die Beschwerdeführerin ist 

daher zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde 

ist einzutreten.

2. Streitgegenstand

a) Anfechtungsobjekt ist die Verfügung der Vorinstanz. Der Streitgegenstand braucht 

sich nicht mit dem Anfechtungsobjekt zu decken, kann aber auch nicht über dieses 

hinausgehen. Innerhalb dieses Rahmens bestimmen die Parteien den Streitgegenstand. 

6 vgl. Plan Ausführung 2.UG/Schnitt B/W-Fassade 1:100 vom 28.8.2018, rev. 30.8.2018, in den amtlichen 
Akten (dort allerdings ohne die rote Umrandung bei der rechten äusseren Stützmauer und den Vermerk "wird 
gemäss Bbew erstellt", so vorhanden in dem vom Beschwerdegegner eingereichten Plan, Beilage 2 zum 
Gesuch vom 25. Oktober 2018).
7 Vgl. die bewilligten Pläne mit Stempel "Projektänderung bewilligt, 9. Oktober 2017, Bauverwaltung Saanen", in 
den amtlichen Akten.

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Sowohl für das Einleiten eines Beschwerdeverfahrens als auch für dessen Umfang und 

eine allfällige vorzeitige Beendigung gilt somit die Verfügungs- oder Dispositionsmaxime 

sowie das Rügeprinzip. Die Parteien können den Streitgegenstand im Verlauf des 

Verfahrens nicht erweitern, sondern nur einschränken.8

b) Angefochten ist vorliegend einzig die Verfügung der Vorinstanz vom 18. September 

2018, mit welcher die am 12. Juli 2018 verfügte Baueinstellung hinsichtlich der 

Stützmauern im Bereich der Einstellhallen-Einfahrt wieder aufgehoben wurde. Im 

vorliegenden Beschwerdeverfahren ist daher nur die Frage zu beurteilen, ob diese 

Aufhebung der Baueinstellung zu Recht erfolgt ist oder nicht. Weder Inhalt und Umfang der 

Baueinstellungsverfügung vom 12. Juli 2018 noch die von der Beschwerdeführerin geltend 

gemachten Überschreitungen der Baubewilligung, welche nichts mit den Stützmauern im 

Bereich der Einstellhallen-Einfahrt zu tun haben, bilden Streitgegenstand des vorliegenden 

Beschwerdeverfahrens.

3. Von der Baueinstellung betroffene Arbeiten

a) Der Beschwerdegegner ist der Ansicht, dass die Stützmauer auf der linken Seite der 

Garage nicht Gegenstand der am 12. Juli 2018 verfügten Baueinstellung gewesen sei und 

damit auch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilde.

b)  Ziffer 1 der Baueinstellungsverfügung der Gemeinde vom 12. Juli 2018 hat 

folgenden Wortlaut: "Die Bauarbeiten an den Stützmauern im Bereich der Einstellhallen-

Einfahrt nordwestseitig der Parzelle GBB F.________, G.________strasse, sind 

unverzüglich einzustellen." In der Begründung ist sodann von "Stützmauern im 

Einfahrtsbereich" die Rede, zudem wird darin festgehalten, der Baustopp sei "zur 

Überprüfung, ob die bereits realisierte rechte innere Stützmauer den bewilligten Plänen 

entspricht und zur Verhinderung einer Verstärkung der möglicherweise unrechtmässigen 

Stützmauern durch Weiterarbeiten an der linken oder äusseren rechten Stützmauer" 

veranlasst worden. Der Baustopp der Gemeinde hat sich damit gemäss diesen eindeutigen 

Aussagen unzweifelhaft auf sämtliche Stützmauern im Bereich der Einstellhalleneinfahrt 

bezogen und nicht bloss auf die Stützmauer auf der rechten Seite. Der Beschwerdegegner 

8 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 72 N. 6 bis 8.

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zitiert Ziffer 1 der Baueinstellungsverfügung wiederholt falsch, indem er bezüglich der 

Stützmauern die Einzahl verwendet ("Die Bauarbeiten an der Stützmauer" statt "die 

Bauarbeiten an den Stützmauern"). Dass sämtliche Stützmauern im Bereich der Garage 

gemeint sind, unterstreicht die Gemeinde mit ihrer Eingabe vom 5. November 2018, in 

welcher sie sowohl auf die rechten Mauern (vordere und hintere Mauer) als auch die linke 

Mauer eingeht. 

Da die Baueinstellungsverfügung vom 12. Juli 2018 sämtliche Stützmauern im Bereich der 

Garage umfasst, bezieht sich auch die hier angefochtene Aufhebung der Baueinstellung 

auf sämtliche Stützmauern in diesem Bereich, zumal auch im Wortlaut dieser Verfügung 

von "Stützmauern" die Rede ist. Damit bildet entgegen der Ansicht des 

Beschwerdegegners auch die linke Stützmauer Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.

4. Aufhebung der Baueinstellung

a) Nach Durchführung eines Augenscheins am 23. Juli 2018 reichte der 

Beschwerdegegner am 3. September 2018 ein Gesuch um Aufhebung der 

Baueinstellungsverfügung ein, unter Beilage eines Rückbauplans vom 28. August 2018.9 

Gestützt auf dieses Gesuch erliess die Gemeinde die hier angefochtene, per E-Mail 

ergangene Verfügung mit folgendem Inhalt: "Besten Dank für Ihr Schreiben und den Plan, 

welcher aufzeigt, wie der Rückbau resp. die Korrektur der Stützmauern entsprechend den 

bewilligten Plänen erfolgen soll. Gerne bestätigen wir Ihnen gestützt auf den Augenschein 

vom 23.07.2018, dass die Baueinstellung hiermit aufgehoben wird. Der Rückbau erfolgt 

gemäss Ihrem Schreiben und Plan vom 03.09.2018 innert 4 Wochen."

b) Die Beschwerdeführerin bemängelt, dass die Gemeinde nach Erlass der 

Baueinstellungsverfügung nicht nach Art. 46 Abs. 2 BauG vorgegangen ist und keine 

Wiederherstellungsverfügung erlassen hat. Die Gemeinde hätte nach Ansicht der 

Beschwerdeführerin die Baueinstellung nicht schon bei blosser Ankündigung der 

Wiederherstellung durch den Beschwerdegegner aufheben dürfen. Sie rügt sodann, die 

Wiederherstellung in den Zustand gemäss den bewilligten Plänen vom 9. Oktober 2017 sei 

9 vgl. Plan Ausführung 2.UG/Schnitt B/W-Fassade 1:100 vom 28.8.2018, rev. 30.8.2018, in den amtlichen 
Akten (dort allerdings ohne die rote Umrandung bei der rechten äusseren Stützmauer und den dazugehörigen 
Vermerk "wird gemäss Bbew erstellt", so vorhanden in dem vom Beschwerdegegner eingereichten Plan, 
Beilage 2 zum Gesuch vom 25. Oktober 2018).

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hinsichtlich der rückversetzten Mauer auf der rechten Seite der Garage nicht vollständig 

sichergestellt und hinsichtlich der Mauer auf der linken Seite der Garage gar nicht erfolgt. 

Der Beschwerdegegner ist dagegen der Ansicht, dass mit dem von ihm eingereichten 

Rückbauplan der vollständige Rückbau in den bewilligten Zustand gemäss den Plänen 

vom 9. Oktober 2017 sichergestellt ist und er damit aufgezeigt habe, dass er freiwillig 

gewillt sei, den gesetzmässigen Zustand vollständig wiederherzustellen. Die 

Beschwerdeführerin hindere ihn mit ihrem widersprüchlichen und missbräuchlichen 

Verhalten an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. 

c) Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer 

Baubewilligung ausgeführt, so verfügt die zuständige Baupolizeibehörde nach Art. 46 Abs. 

1 BauG die Einstellung der Bauarbeiten. Die Baupolizeibehörde ist bei entsprechender 

Wahrnehmung verpflichtet, die illegale Bautätigkeit zu stoppen; sie geniesst dabei keinen 

Beurteilungsspielraum und hat keine Interessenabwägung vorzunehmen.10 Nach Art. 46 

Abs. 2 BauG setzt die Baupolizeibehörde dem jeweiligen Grundeigentümer oder 

Baurechtsinhaber sodann eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustandes unter Androhung der Ersatzvornahme. Wenn der Pflichtige 

innert 30 Tagen seit Eröffnung der Wiederherstellungsverfügung ein Gesuch um 

nachträgliche Baubewilligung einreicht, so wird diese Verfügung aufgeschoben (Art. 46 

Abs. 2 Bst. b BauG). 

d) Vorliegend ist unbestritten, dass der Beschwerdegegner die Baubewilligung vom 

9. Oktober 2017 im Bereich der Stützmauern überschritten hat. Die Gemeinde erliess 

daher hinsichtlich dieser Mauern mit Verfügung vom 12. Juli 2018 zu Recht die Einstellung 

der Bauarbeiten. Da sich der Beschwerdegegner im Bezug auf den Rückbau koopera-

tionsbereit zeigte, verzichtete die Gemeinde auf das in Art. 46 Abs. 2 BauG nach Ergehen 

einer Baueinstellung vorgesehene Vorgehen (Erlass einer Wiederherstellungsverfügung). 

Vielmehr hob sie die Baueinstellung mit der angefochtenen Verfügung vom 18. September 

2018 gestützt auf den vom Beschwerdegegner eingereichten Rückbauplan wieder auf. 

Da die Baupolizeibehörde bei illegaler Bautätigkeit verpflichtet ist, die Baueinstellung zu 

verfügen, ist auch die Aufhebung dieser Baueinstellung nur dann zulässig, wenn die 

vollständige Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sichergestellt ist. Droht 

10 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 6.

RA Nr. 120/2018/66 9

dagegen weiterhin ein von der Baubewilligung vom 9. Oktober 2018 abweichender, und 

damit illegaler Zustand, so darf die Baueinstellung nicht aufgehoben werden. Die 

Gemeinde hätte damit die Baueinstellung am 18. September 2018 nur aufheben dürfen, 

wenn sich der Beschwerdegegner zum vollständigen Rückbau in den bewilligten Zustand 

bekennt und mit dem Rückbauplan tatsächlich der vollständige Rückbau sichergestellt ist. 

Dies ist nur dann der Fall, wenn zweifelsfrei festgestellt werden kann, dass zwischen dem 

Rückbauplan und den bewilligten Plänen vom 9. Oktober 2017 hinsichtlich der betroffenen 

Stützmauern keine Abweichungen bestehen.

e) Grundsätzlich ist hier zu beachten, dass es für die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands hinsichtlich der Stützmauern eigentlich gar keinen Rückbauplan 

des Beschwerdegegners gebraucht hätte. Massgebend für die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands sind nämlich einzig und allein die rechtskräftig bewilligten Pläne 

vom 9. Oktober 2017. Mit der angefochtenen Verfügung hat die Gemeinde nun aber 

diesem Rückbauplan eine Verbindlichkeit für die Wiederherstellung zuerkannt. So verlangt 

sie nach dem klaren Wortlaut dieser Verfügung einerseits den Rückbau gemäss diesem 

Plan. Andererseits hält sie im ersten Satz fest, dass mit diesem Plan aufgezeigt werde, wie 

der Rückbau der Stützmauern entsprechend den bewilligten Plänen erfolgen solle. Sie gibt 

damit zu bekennen, dass aus ihrer Sicht mit diesem Rückbauplan ein vollständiger 

Rückbau in den bewilligten Zustand sichergestellt wird. Die von der Gemeinde gewählte 

Formulierung der angefochtenen Verfügung muss mit anderen Worten so verstanden 

werden, dass für den Rückbau einzig dieser Rückbauplan massgebend ist und dass mit 

diesem Plan nach Ansicht der Gemeinde die vollständige Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands erfolgen wird (was auch der Ansicht des Beschwerdegegners 

entspricht). Daran ändern entgegen der Meinung des Beschwerdegegners 

(Beschwerdeantwort vom 26. November 2018, Rz. 30) auch die rot umrahmten Mauerteile 

im Rückbauplan11 mit dem dazugehörigen Vermerk "wird gemäss BBew erstellt" nichts. So 

ist auf diesem Plan nur die rechte, vordere Stützmauer rot umrandet. Diese ist aber 

gemäss den aktuellen Fotos12 gar noch nicht erstellt und es versteht sich von selbst, dass 

sie gemäss den bewilligten Plänen zu erstellen ist. Die bereits realisierten Stützmauern 

(rechte, hintere Stützmauer und linke Stützmauer) dagegen, welche teilweise vom 

11 Rückbauplan gemäss Beilage 2 zum Gesuch des Beschwerdegegners vom 25. Oktober 2018; die rote 
Umrandung fehlt im Rückbauplan in den amtlichen Akten.
12 Vgl. insbesondere die Fotos in den Beilagen 20 ff. zur Eingabe der Beschwerdeführerin vom 9. November 
2018.

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bewilligten Zustand abweichen, weisen keine rote Umrandung und damit keinen Verweis 

auf die bewilligten Pläne auf.

f) Zwischen den bewilligten Plänen vom 9. Oktober 2017 und dem für den Rückbau 

massgebenden Rückbauplan des Beschwerdegegners vom 28. August 2018 bestehen 

verschiedene Abweichungen: 

Der gelb eingetragene Rückbau im Rückbauplan umfasst einzig die bereits realisierte, 

hintere Stützmauer auf der rechten Seite der Garage. Sie soll in der Höhe gekürzt werden. 

Diese rückversetzte Mauer ist zwar – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin – im 

bewilligten Grundrissplan des Untergeschosses enthalten, nicht aber im bewilligten 

Grundrissplan des Erdgeschosses oder im bewilligten Fassadenplan. Die Einschätzung der 

Gemeinde, wonach diese hinterliegende Stützmauer daher gemäss Baubewilligung ganz 

im Erdboden verschwinden soll, wird damit durch die bewilligten Pläne bestätigt. Der 

Rückbauplan aber muss dahingehend interpretiert werden, dass diese hintere Stützmauer 

– entgegen den bewilligten Plänen – auch nach der Kürzung noch oberirdisch in 

Erscheinung treten wird. So ist im Plan der Westfassade dieses Rückbauplans auch noch 

der untere Teil dieser Mauer erkennbar, im Grundrissplan ist diese Mauer im 

Kurvenbereich zudem schwarz eingefärbt. Der Beschwerdegegner entgegnet 

(Beschwerdeantwort vom 26. November 2018, Rz. 32), auf dem Schnitt BB dieses 

Rückbauplans sei erkennbar, dass die hintere Mauer auf das Niveau der vorderen Mauer 

gekürzt werde und damit vollständig unterirdisch verlaufe. Selbst wenn aber die hintere 

Mauer gemäss diesem Schnittplan auf das Niveau der vorderen Mauer gekürzt wird, so 

lässt sich aus diesem Plan nicht zwingend schliessen, dass die hintere Mauer unterirdisch 

verläuft. Stellt man – wie erwähnt – auf den Plan der Westfassade und den Grundrissplan 

dieses Rückbauplans ab, so ist vielmehr von einer überirdischen Linienführung dieser 

Mauer auszugehen. Eine solche aber ist auf den bewilligten Plänen nicht enthalten. 

Weitere Differenzen des Rückbauplans zu den baubewilligten Plänen bestehen bei der 

Länge und Linienführung dieser rückversetzten Mauer entlang der G.________strasse 

(teilweise wohl unterirdisch). Sodann erscheint diese Mauer auf dem Rückbauplan deutlich 

breiter als auf den bewilligten Plänen. 

Was die Stützmauer auf der linken Seite der Garage betrifft, so stellt auch diese – wie 

ausgeführt (E. 3) – Gegenstand der Baueinstellungsverfügung sowie der angefochtenen 

Aufhebungsverfügung dar. Die Gemeinde hielt zu dieser Mauer in der 

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Baueinstellungsverfügung vom 12. Juli 2018 fest, der Baustopp sei zur Verhinderung einer 

Verstärkung der möglicherweise unrechtmässigen Stützmauern durch Weiterarbeiten an 

dieser linken Stützmauer erlassen worden. Ihm Rückbauplan des Beschwerdegegners ist 

bezüglich dieser Mauer kein Rückbau vorgesehen (keine gelb eingetragenen Elemente). 

Die Gemeinde – welche die Baueinstellung mit der Annahme aufhob, der vollständige 

Rückbau in den bewilligten Zustand sei mit dem Rückbauplan gewährleistet (vgl. E. 3c) – 

schien also davon auszugehen, dass diese bereits weitgehend realisierte Mauer13 den 

bewilligten Plänen entspricht. Ob dem so ist, erscheint zumindest zweifelhaft, zumal auch 

bezüglich dieser Mauer zwischen dem vom Beschwerdegegner eingereichten Rückbauplan 

und den bewilligten Plänen verschiedene Abweichungen bestehen. So weist diese Mauer 

im Grundrissplan des Rückbauplans eine andere Linienführung auf als im bewilligten 

Grundrissplan, indem sie näher der Parzellengrenze entlang führt. Sie ist zudem ebenfalls 

breiter eingezeichnet als in den bewilligten Plänen. Es muss daher vermutet (und kann 

aufgrund der Fotos in den Akten nicht ausgeschlossen) werden, dass der 

Beschwerdegegner diese Mauer so erbaut hat, wie sie im Rückbauplan vorgesehen ist, 

was eine Abweichung zu den bewilligten Plänen darstellt. Jedenfalls scheint die Gemeinde 

diesbezüglich – trotz der Differenz zwischen den bewilligten Plänen und dem Rückbauplan 

– nach Einreichung des Gesuchs um Aufhebung der Baueinstellung durch den 

Beschwerdegegner keine näheren Abklärungen getroffen zu haben. In der 

Vernehmlassung vom 5. November 2018 hält sie hierzu lediglich fest, die linke Mauer solle 

ebenfalls wie bewilligt erstellt werden. Für den Fall, dass der Beschwerdegegner dieser 

Mauer tatsächlich entsprechend dem Rückbauplan erstellt hat, hätte sie auch 

diesbezüglich eine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verlangen müssen. 

g) Entgegen der Ansicht des Beschwerdegegners in der Beschwerdeantwort vom 

26. November 2018 (Rz. 74 ff.) stellt die angefochtene Verfügung keine 

Wiederherstellungsverfügung im Sinne von Art. 46 Abs. 2 BauG dar. Abgesehen von den 

diversen Formmängeln und der fehlenden Bezeichnung als Wiederherstellungsverfügung 

(die Verfügung trägt den Titel "Aufhebung Baustopp") hat die Gemeinde mit dieser 

Verfügung entgegen der Vorgabe von Art. 46 Abs. 2 BauG nicht die Wiederherstellung in 

den rechtmässigen Zustand entsprechend den bewilligten Plänen angeordnet. Vielmehr 

hat sie damit den Rückbau in den Zustand gemäss einem vom bewilligten Zustand 

abweichenden Rückbauplan verlangt, mit welchem sowohl bezüglich der rechten 

13 Vgl. die zahlreichen Fotos in den Eingaben der Beschwerdeführerin vom 17. Oktober 2018 und 9. November 
2018.

RA Nr. 120/2018/66 12

zurückversetzten Mauer als auch bezüglich der linken Mauer nicht die vollständige 

Wiederherstellung garantiert ist.

h) Damit steht fest, dass die Gemeinde im Zeitpunkt der Aufhebungsverfügung aufgrund 

des von den bewilligten Plänen abweichenden Rückbauplans nicht vom vollständigen 

Rückbau in den bewilligten Zustand ausgehen durfte. Vielmehr muss aufgrund dieses 

Rückbauplans angenommen werden, dass die Stützmauern nach dem Rückbau nicht den 

bewilligten Plänen entsprechen. Die Gemeinde hätte daher gestützt auf diesen 

Rückbauplan nicht die Aufhebung der Baueinstellung verfügen dürfen. Vielmehr muss die 

Baueinstellung bei dieser Konstellation aufrecht erhalten bleiben. 

Die Verfügung vom 18. September 2018, mit welcher die Baueinstellung hinsichtlich der 

Stützmauern aufgehoben wurde, ist daher in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben. 

Die Baueinstellungsverfügung vom 12. Juli 2018 hat entsprechend weiter Gültigkeit. Bei 

diesem Ergebnis kann offen bleiben, ob die angefochtene Verfügung vom 18. September 

2018 nichtig ist und ob die Gemeinde das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin verletzt 

hat. Auf die entsprechenden Rügen der Beschwerdeführerin muss nicht näher 

eingegangen werden.

i) Die Gemeinde wird das mit der Baueinstellungsverfügung eingeleitete 

Baupolizeiverfahren weiterzuführen haben. Aufgrund der Differenzen zwischen dem 

bewilligten Zustand und dem vom Beschwerdegegner eingereichten Rückbauplan ist die 

Gemeinde gehalten, eine unmissverständliche Wiederherstellungsverfügung nach Art. 46 

Abs. 2 BauG zu erlassen. Darin hat sie den Rückbau der Stützmauern in den Zustand 

gemäss den bewilligten Plänen vom 9. Oktober 2017 innert angemessener Frist zu 

verlangen, allenfalls – soweit sich der notwendige Rückbau nicht klar aus diesen Plänen 

ergibt – unter genauer Bezeichnung der vorzunehmenden Rückbaumassnahmen bei den 

bereits realisierten Stützmauern rechts und links der Garage. Sie wird in dieser Verfügung 

sodann die Ersatzvornahme androhen müssen, auch wenn dies – wie vom 

Beschwerdegegner richtig ausgeführt – nicht zwingende Voraussetzung für die 

Wirksamkeit der Verfügung ist und diese Anordnung auch noch mit einer separaten 

Ersatzvornahmeverfügung erfolgen kann.14 Schliesslich gebietet Art. 46 Abs. 2 BauG, dass 

die Gemeinde dem Beschwerdegegner in dieser Verfügung Gelegenheit gibt, innert 30 

14 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 13.

RA Nr. 120/2018/66 13

Tagen seit Eröffnung der Wiederherstellungsverfügung ein nachträgliches Baugesuch für 

diese unbewilligten Arbeiten einzureichen. Auf eine Aufhebung der Baueinstellung kann die 

Gemeinde dann verzichten, da die Baueinstellung als vorsorgliche Massnahme gemäss 

Art. 28 Abs. 2 VRPG15 mit dem rechtskräftigen Abschluss in der Hauptsache (hier mit der 

rechtskräftigen Wiederherstellungsverfügung) dahinfällt. 

5. Kosten

a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdegegner. Er hat die 

Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 

Pauschalgebühr von Fr. 1'000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV16).

b) Der Beschwerdegegner hat zudem der Beschwerdeführerin die Parteikosten zu 

ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote des Rechtsvertreters der 

Beschwerdeführerin gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Der Beschwerdegegner hat 

somit der Beschwerdeführerin die Parteikosten von Fr. 5'173.15 zu ersetzen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Verfügung der Gemeinde Saanen vom 

18. September 2018 wird aufgehoben. 

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 1'000.00 werden dem Beschwerdegegner zur 

Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 

in Rechtskraft erwachsen ist.

3. Der Beschwerdegegner hat der Beschwerdeführerin die Parteikosten im Betrag von 

Fr. 5'173.15 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 

15 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
16 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).

RA Nr. 120/2018/66 14

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben

- D.________, eingeschrieben

- Baupolizeibehörde der Einwohnergemeinde Saanen, eingeschrieben

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungspräsident