# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ad770656-4f76-5de9-9d71-684b5fd9ca79
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-10-20
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 20.10.2022 B 2022/82
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2022-82_2022-10-20.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2022/82

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 20.12.2022

Entscheiddatum: 20.10.2022

Entscheid Verwaltungsgericht, 20.10.2022
Enteignung. Art. 15 f. EntG (sGS 735.1). Art. 26 Abs. 2 BV (SR 101). 
Entschädigung Landabtretung für Strassenbau. Streitig war die 
Landwertkürzung für im Strassenabstand liegendes "Vorgartenland". Das 
Verwaltungsgericht hielt fest, dass sich dem EntG selbst keine Antwort zur 
Frage entnehmen lasse, ob im Fall von Teilenteignungen von Grundstücken 
der Wert des zu enteignenden Teils losgelöst und abweichend vom 
verbleibenden Teil des Grundstücks bemessen werden dürfe oder nicht. 
Eine Auslegung von Art. 15 Abs. 1 lit. a EntG im Sinn eines Verzichts auf eine 
Preisdifferenzierung innerhalb des Grundstücks falle hier insofern in 
Betracht, als auch bei einem Verkauf eines zum grossen Teil überbauten und 
ausgenützten Grundstücks für die Festlegung des m2-Preises des jeweiligen 
Landes in aller Regel nicht zwischen einzelnen Abschnitten des Grundstücks 
unterschieden werde. Vielmehr erfolge die Landpreisfestlegung in aller 
Regel einheitlich für das ganze Grundstück. Hätte mithin die 
Beschwerdegegnerin ihre Liegenschaft als Ganzes (einschliesslich des 
teilenteigneten Abschnitts) verkauft, wäre selbstredend auch für den 
nunmehr enteigneten Teil keine separate (tiefere) Preisfestlegung erfolgt. 
Sodann weise die Vorinstanz darauf hin, dass eine sachliche Differenzierung, 
welcher Teil des Grundstücks dem vollen Wert entspreche und bei welchem 
Teil dies nicht der Fall sei, sich nur schwierig umsetzen liesse (act. G 2 S. 5). 
Dies lasse sich insofern nicht von der Hand weisen, als diesfalls eine Vielzahl 
möglicher Kriterien (Belichtung, Neigung und grössere Nähe oder 
Entfernung der Teilfläche zu allfälligen Lärm-, Geruchs- und 
Bestrahlungsquellen, mögliche Nutzung der Teilfläche als Veloparkplatz/
Abstellplatz/Briefkastenplatzierung/Blumenbeet, potentielle unterirdische 
Nutzung der Teilfläche [Tiefgarage] usw.) für die Differenzierung des m2-
Preises für Teilflächen innerhalb desselben Grundstücks zur Diskussion 
gestellt und gewertet werden müssten. Würde ein Abzug für "Vorgartenland" 
als zulässig erachtet, wären bei der Festlegung der 
Enteignungsentschädigung für diese Teilfläche auch sämtliche anderen 

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wertmindernden und werterhöhenden Aspekte gleichrangig in die Prüfung 
miteinzubeziehen. Mithin möge es zwar Fälle geben, in denen ein Abzug für 
"Vorgartenland" in Betracht zu ziehen wäre, soweit eine Abtretung die 
bauliche Nutzung des Grundstücks nicht beeinträchtige. Im vorliegenden 
Fall sei jedoch kein Sachverhalt dargetan, welcher einen solchen Abzug 
rechtfertigen würde. Von daher habe die Vorinstanz einen Abzug für 
"Vorgartenland" zu Recht abgelehnt (Verwaltungsgericht, B 2022/82).

Entscheid vom 20. Oktober 2022

Besetzung

Abteilungspräsident Zürn; Verwaltungsrichterin Zindel, Verwaltungsrichter Steiner; 

Gerichtsschreiber Schmid

Verfahrensbeteiligte

Kanton St. Gallen, vertreten durch Bau- und Umweltdepartement des Kantons 

St. Gallen, Tiefbauamt, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,

Beschwerdeführer,

gegen

Schätzungskommission für Enteignungen des Kantons St. Gallen, lic. oec. Raphael 

Kühne, Präsident, Bauernweid 6, 9230 Flawil,

Vorinstanz,

A.__ AG,

Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. David Brunner, Advokaturbureau Brunner & Dudli, 

Hinterlauben 12, 9000 St. Gallen,

Gegenstand

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Enteignung

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.  

Die A.__ AG ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. 0000__, Grundbuchkreis X.__. Mit 

Eingabe vom 7. April 2020 (act. G 6.1) stellte der Kanton St. Gallen, vertreten durch das 

Bau- und Umweltdepartement, Tiefbauamt, bei der Schätzungskommission für 

Enteignungen die Begehren, es sei der Preis für etwa 20 m  dauernd abzutretenden 

Boden ab Grundstück Nr. 0000__ auf CHF 400/m  (Zone W3) festzulegen. Das Teil-

Grundstück sei mit dem Strassengrundstück Nr. 0001__ (Kantonsstrasse Nr. 0002__) 

zu vereinigen (Ziffer 1.1). Es sei festzulegen, dass für die vorübergehend beanspruchte 

Fläche von etwa 248 m  beim Grundstück Nr. 0000__ keine Entschädigung zu leisten 

sei (Ziffer 1.2). Es seien die vom Enteigner (Kanton St. Gallen) in Ziffer 12 der 

Einigungsvereinbarung über den Erwerb einer Teilfläche aufgeführten 

Anpassungsarbeiten vorzunehmen (Ziffer 1.3). Nach Durchführung eines 

Schriftenwechsels fand am 11. Juni 2021 der Augenschein mit anschliessender 

Einigungsverhandlung statt (act. G 6.25). Der anlässlich der Einigungsverhandlung von 

der Schätzungskommission vorgeschlagene Vergleich wurde vom Enteigner nicht 

angenommen (act. G 6.26, 6.26.1, 6.27). Mit Beschluss vom 4. Oktober 2021 wies die 

Schätzungskommission das Grundbuchamt X.__ an, Unterlagen zu Kaufverträgen und 

Verkehrswertschätzungen bestimmter Grundstücke einzureichen. Die Bauverwaltung 

X.__ wurde ferner um Beantwortung der Frage gebeten, wie sich die vorgesehene 

Landabtretung von ca. 20 m  auf die Bebaubarkeit des in der Zone W3 befindlichen 

Grundstücks auswirken werde (act. G 6.29).

A.a. 

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2

Nach Eingang der einverlangten Auskünfte und Unterlagen (act. G 6.32-37) sowie nach 

Gewährung des rechtlichen Gehörs (act. G 6.40) eröffnete die Schätzungskommission 

den Verfahrensbeteiligten mit Entscheid vom 25. März 2022 (act. G 2), der Preis für den 

dauernd abzutretenden Boden ab Grundstück Nr. 0000__ für das Projekt "Geh- und 

Radweg" werde auf CHF 633 pro m  festgesetzt (Ziffer 1). Für die vorübergehend 

beanspruchte Bodenfläche sei keine Entschädigung zu leisten (Ziffer 2). Der Kanton 

St. Gallen führe die Anpassungsarbeiten gemäss Ziffer 2 des Vergleichsvorschlags vom 

A.b. 

2

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B.  

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichtes ist gegeben (Art. 3  des 

Enteignungsgesetzes, sGS 735.1, EntG). Der Beschwerdeführer ist als Adressat des 

9. Juni 2021 aus (Ziffer 3). Der Enteigner werde ermächtigt, nach Vorliegen der 

Mutationsurkunde, Anträge im Sinn von Art. 974a ZGB beim Grundbuchamt X.__ zu 

stellen, so dass dieses die Bereinigung der Rechte, Lasten und Grundpfandrechte im 

Zusammenhang mit der Veräusserung des Grundstückteils vornehmen könne (Ziffer 4). 

Die Entscheidgebühr von CHF 3'000 trage der Kanton St. Gallen (Ziffer 5). Der Kanton 

entschädige die A.__ AG mit CHF 2'770.40 (Ziffer 6).  

Gegen diesen Entscheid erhob der Kanton St. Gallen (Beschwerdeführer), vertreten 

durch das Tiefbauamt, mit Eingabe vom 29. April 2022 Beschwerde mit den Anträgen, 

die Ziffern 1, 5 und 6 des Entscheids seien aufzuheben, unter Kostenfolge zu Lasten 

der Beschwerdegegnerin (A.__ AG; act. G 1).

B.a. 

Die Vorinstanz (Schätzungskommission) gab im Schreiben vom 30. Mai 2022 unter 

Einreichung der Verfahrensakten und unter Verweis auf die Ausführungen im 

angefochtenen Entscheid den Verzicht auf eine Vernehmlassung bekannt (act. G 5).

B.b. 

Mit Stellungnahme vom 21. Juni 2022 beantragte Rechtsanwalt Dr. David Brunner, 

St. Gallen, für die Beschwerdegegnerin Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 

eingetreten werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich 4% 

Barauslagen und Mehrwertsteuer (act. G 8). Der Beschwerdeführer äusserte sich hierzu 

in der Eingabe vom 11. Juli 2022 und bestätigte seinen Standpunkt (act. G 10). In der 

Duplik vom 16. August 2022 nahm der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin erneut 

Stellung (act. G 12).

B.c. 

Auf die Vorbringen in den Eingaben des vorliegenden Verfahrens wird, soweit für den 

Entscheid erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

B.d. 

bis

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angefochtenen Entscheids zu dessen Anfechtung legitimiert (Art. 64 in Verbindung mit 

Art. 45 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Die 

Rechtsmittelbefugnis ist sodann auch deshalb zu bejahen, weil der Beschwerdeführer 

mit seiner Beschwerde öffentliche Interessen vertritt (Art. 45 Abs. 2 in Verbindung mit 

Art. 64 VRP). Die Beschwerdeeingabe (act. G 1) entspricht zeitlich, formal und inhaltlich 

den gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 

Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.   

Nach Art. 15 Abs. 1 EntG hat der Enteignete Anspruch auf Entschädigung in Geld. 

Entschädigt werden der Marktwert des enteigneten Rechts (lit. a), der Minderwert des 

verbleibenden Teils (lit. b) und die weiteren geldwerten Nachteile, die sich als Folge der 

Enteignung voraussehen lassen (lit. c). Nicht entschädigt werden Nachteile, die der 

Enteignete verschuldet hat (Art. 15 Abs. 2 EntG). Gemäss Art. 16 Abs. 1 EntG werden 

bei der Bemessung der Entschädigung berücksichtigt: Der Verlust der Möglichkeit 

besserer Verwendung des Grundstücks (lit. a) sowie die Sondervorteile, die durch das 

Werk des Enteigners entstehen und zu deren Abgeltung kein Beitrag erhoben wird (lit. 

b). Allgemeine Wertveränderungen, die durch das Werk des Enteigners entstehen, 

werden nicht berücksichtigt (Art. 16 Abs. 2 EntG). Die Schätzungskommission 

entscheidet über Begehren um Entschädigung und Realersatz (Art. 34 EntG). Art. 22 

des Bundesgesetzes über die Enteignung (SR 711) enthält eine mit derjenigen der Art. 

15 ff. EntG vergleichbare Regelung (vgl. R. Germann, Entschädigung und Schätzung, 

in: Das neue st. gallische Enteignungsgesetz, St. Gallen 1985, S. 35). Dies macht eine 

Berücksichtigung der hierzu ergangenen Praxis und Literatur sachgerecht.

2.1. 

Bei Teilenteignungen beansprucht der Enteigner - wie vorliegend - nur schmale 

Landstreifen, die nicht selbständig genutzt werden können und auf dem 

Liegenschaftsmarkt nicht gehandelt werden (vgl. R. Merker, Der Grundsatz der "vollen 

Entschädigung" im Enteignungsrecht, Zürich 1975, S. 55). Ist eine freihändige 

Veräusserung des enteigneten Teils nicht möglich, weil dessen Form und Grösse eine 

separate Verwendung nicht gestatten, so ist der relative Landwert zu vergüten (Hess/

Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Kommentar Band I, Bern 1986, S. 273). Bei 

einer Teilenteignung muss neben dem Marktwert des enteigneten Rechtes (Art. 15 Abs. 

1 lit. a EntG) auch ein allfälliger Minderwert des Restgrundstücks entschädigt werden. 

Ursachen des Minderwerts können vorab die reduzierte Nutzbarkeit des verkleinerten 

Restgrundstücks oder erschwerte Zufahrtsmöglichkeiten bilden (Germann a.a.O., S. 

2.2. 

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38). Die Enteignungsentschädigung ist grundsätzlich gesamthaft festzusetzen. 

Beispielsweise kann nicht der Bodenwert ohne gleichzeitige Prüfung des Minderwerts 

des Restteils oder eines anderen zusätzlichen Schadens festgesetzt werden (Germann, 

a.a.O., S. 40; Hess/Weibel, a.a.O., S. 239).

Vorliegend steht kein Realersatz zur Diskussion. Streitig ist hingegen die im 

Schätzungsverfahren festgelegte Entschädigung von CHF 633 pro m . Massgebend für 

die Festlegung der Entschädigung sind in der Regel die Verhältnisse im Zeitpunkt der 

erstinstanzlichen Schätzungsverhandlung (Art. 17 EntG). Diese fand im Juni 2021 statt.

2

Die Vorinstanz legte im angefochtenen Entscheid dar, sie sei einerseits von den 

Schätzungen der amtlichen Steuerwerte ausgegangen, welche für vergleichbare 

Grundstücke in der Zone W3 vorliegen würden (act. G 6.34.1-23). Hieraus habe sie 

einen durchschnittlichen Preis als Marktwert für den massgeblichen Zeitpunkt Juni 

2021 ermittelt. Anderseits sei sie von den Kaufverträgen ausgegangen, welche für 

vergleichbare Grundstücke in der Zone W3 vorliegen würden (act. G 6.33); gestützt 

hierauf habe sie einen Marktwert für Juni 2021 festgelegt. Die beiden Werte seien 

anschliessend miteinander verglichen und der Wert der Landfläche auf der Grundlage 

dieser beiden Werte bestimmt worden (act. G 2 S. 3).

Von den vom Grundbuchamt X.__ eingereichten Steuerwert-Schätzungen (act. G 

6.34.1-23) seien indes nicht alle mit dem zur Diskussion stehenden Grundstück Nr. 

0000__ (Schätzungsjahr: 2014, Steuerwert pro m : CHF 460; act. G 6.34.1) 

vergleichbar. Die Schätzungskommission beurteile die unmittelbar daran angrenzenden 

drei Grundstücke Nrn. 0003__ (Schätzungsjahr: 2016, Steuerwert pro m : CHF 520; 

act. G 6.34.3), 0004__ (Schätzungsjahr: 2014, Steuerwert pro m : CHF 460; act. G 

6.34.2) und 0005__ (Schätzungsjahr: 2021, Steuerwert pro m : CHF 580; act. G 6.34.4) 

als vergleichbar. Die vier aneinandergrenzenden Grundstücke befänden sich in der 

gleichen Zone (W3) und seien topographisch in etwa vergleichbar. Aus den 

unterschiedlichen Schätzungszeitpunkten (2014, 2016, 2021) werde eine deutliche 

Wertsteigerung im Verlauf der letzten Jahre erkennbar. Die Grundstücke Nrn. 0004__ 

und 0000__ würden unmittelbar an die B.__-strasse angrenzen, was im Vergleich zu 

den Grundstücken Nrn. 0003__ und 0005__ als leicht wertvermindernd (Werteinbusse 

10 %) angesehen werden könne, auch wenn die Wohnbauten gegenüber dem 

Strassenverlauf höher lägen. Für den massgebenden Zeitpunkt (Juni 2021) gehe die 

Schätzungskommission von einem amtlichen Steuerwert des Grundstücks Nr. 0000__ 

von CH 522 (10% tiefer als Grundstück Nr. 0005__) aus. Der tatsächlich erzielbare 

2.3. 

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Marktwert wiederum - und auf diesen sei gemäss Art. 15 Abs. 1 lit. a EntG abzustellen 

- liege erfahrungsgemäss 15 bis 20 % über der amtlichen Steuerschätzung; letztere 

liege mithin bei 80 bis 85 % des Marktwerts. So ergebe sich für das Grundstück Nr. 

0000__ ein Marktwert pro m  von CHF 614 bis CHF 653 (act. G 2 S. 3 f.).

Der vom Grundbuchamt X.__ eingereichten Übersicht über die Kaufverträge im 

Zeitraum 2019 bis September 2021 für Liegenschaften in den Zonen W2 und W3 (act. 

G 6.33) sei zu entnehmen, dass in der Regel eine Baute im Kaufpreis enthalten sei, was 

die Bestimmung des reinen (unbebauten) Quadratmeterpreises erschwere. In der Zone 

W3 liege als einziges unbebautes Grundstück die Parzelle Nr. 0006__; die 

Abbruchobjekte auf diesem Grundstück seien im Kaufpreis von CHF 1'057'000 nicht 

enthalten. Bei einer Landfläche von 1'762 m  ergebe sich für Juli 2019 ein 

Quadratmeterpreis von CHF 600. Die anderen unüberbauten Grundstücke lägen in der 

Zone W2 durchwegs in einer ruhigen Wohngegend, weshalb die Vergleichbarkeit mit 

dem Grundstück Nr. 0000__ (W3) nicht gegeben sei. Vergleichbar sei jedoch das 

Grundstück Nr. 0006__ (W3), welches unmittelbar an die Landwirtschaftszone 

angrenze und lediglich 400 m westlich von Grundstück Nr. 0000__ liege. Ausgehend 

vom Wert von CHF 600/m  im Juli 2019 ergebe sich unter Berücksichtigung der 

Entwicklung des Wohnimmobilienindexes (2019: 100 Punkte, 2021: 105.3) ein 

Marktwert von CHF 632 pro m  für das Grundstück Nr. 0000__. Es erscheine 

sachgerecht, den Mittelwert aus CHF 614 bis 653 bzw. CHF 632 anzuwenden, d.h. 

CHF 633 pro m  (act. G 2 S. 4 f.).

Der vom Grundstück Nr. 0000__ abzutretende Landstreifen könne (wie der 

Beschwerdeführer vorbringe) als Vorgartenland im Sinn der zürcherischen 

Rechtsprechung nach dessen Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten 

(Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 7. Februar 2013 [VR 

2012.00003] angesehen werden. Der Augenschein habe gezeigt, dass dieser 

Landstreifen topografisch durch das Gefälle vom Grundstück abgesondert sei und 

auch gestalterisch für das Grundstück nicht von praktischer Bedeutung sei. Deshalb 

könne es überlegenswert sein, einen Abzug für sogenanntes "Vorgartenland" in 

Betracht zu ziehen. Dem Abzug stehe allerdings der Gesetzeswortlaut entgegen, 

welcher die volle Entschädigung vorsehe. Es könne nicht darauf ankommen, ob die 

enteignete Fläche eine Randfläche darstelle oder nicht. Der Verkehrswert von Bauland 

bemesse sich aufgrund der Anzahl m  und der Zonenzugehörigkeit. Eine sachliche 

Differenzierung, welcher Teil des Grundstücks dem vollen Wert entspreche und 

welcher Teil nicht, sei unmöglich. Andernfalls könnte auch eine Differenzierung der 

Flächen nach Sonneneinstrahlung, Neigung und Lage zu benachbarten Parzellen 

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verlangt werden. Ein Abzug für "Vorgartenland" erscheine daher nicht gerechtfertigt, 

zumal er gesetzlich nicht abgestützt sei. Im Weiteren habe eine Landabtretung von 

rund 20 m  auf die bestehenden Bauten und Anlagen keinen Einfluss. Eine 

Reduzierung der Baumassenziffer für neues Bauvolumen könne auf dem Weg einer 

Dienstbarkeit verhindert werden. Ein solcher Übertrag der Baumasse sei nach Auskunft 

der Bauverwaltung X.__ (act. G 6.35) üblich. Für die vorübergehend beanspruchte 

Fläche sei keine Entschädigung zu leisten. Für die Anpassungsarbeiten (nach 

Landabtretung und Erstellung des Rad- und Gehweges) habe die 

Schätzungskommission einen Vorschlag vorgelegt, der von den Parteien nicht 

bestritten worden sei (act. G 6.26.1 Ziffer 2). Den Parteien werde empfohlen, die 

Anpassungsarbeiten in diesem Sinn zu regeln und vorzunehmen (act. G 2 S. 5).

2

Der Beschwerdeführer wendet ein, die Vorinstanz berücksichtige bezüglich des Abzugs 

von einem Drittel bei Vorgartenland nicht, dass der Entscheid des Verwaltungsgerichts 

Zürich, auf den sich der Beschwerdeführer berufe, vom Bundesgericht vollumfänglich 

bestätigt worden sei (BGer 1C_681/2021 vom 18. November 2021). Es habe die 

Zulässigkeit des Abzugs von einem Drittel schon in BGer 1C_339/2013 vom 27. August 

2013 bestätigt. Der vom Beschwerdeführer angebotene Preis von CHF 400 bzw. 

CHF 411 auf der Basis der Verkehrswertberechnung sei damit korrekt gewesen und 

das Gesuch hätte durch die Vorinstanz vollumfänglich gutgeheissen werden müssen 

(act. G 1).

2.4. 

 2.5. 

Schätzungen führen zu annäherungsweise ermittelten Zahlen. Das Verwaltungsgericht 

übt daher gegenüber Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie gegenüber 

verwaltungsbehördlichen Ermessensentscheiden, und es schreitet nur ein, wenn eine 

Schätzung im Ergebnis offensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der Vorinstanz 

offenkundige Fehler oder Irrtümer unterlaufen sind oder wenn sie bei der Schätzung 

wesentliche Gesichtspunkte übergangen oder falsch gewürdigt hat (vgl. VerwGE B 

2014/71 vom 24. März 2015, E. 4.2.2). Vorliegend blieb der von der Vorinstanz unter 

Berücksichtigung der vom Grundbuchamt X.__ eingereichten Steuerwert-Schätzungen 

(act. G 6.34.1-23) und Kaufverträge für Liegenschaften in den Zonen W2 und W3 (act. 

G 6.33) errechnete mittlere Marktwert von CHF 633 pro m  (act. G 2 S. 4 f.) als solcher 

unbestritten (vgl. act. G 1 und G 8); dies indes unter dem Vorbehalt der 

Beschwerdegegnerin, dass der Landwert ungekürzt zugesprochen werde (vgl. act. G 8 

2.5.1. 

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S. 2 Ziffer 4 und S. 4 Ziffer 13). Vom erwähnten, von der Vorinstanz einlässlich und 

überzeugend begründeten Marktwert ist nachstehend auszugehen. Zu prüfen ist die 

vom Beschwerdeführer verlangte Landwert-Kürzung für im Strassenabstand liegendes 

"Vorgartenland". 

Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung (SR 101, BV) sieht den Grundsatz der vollen 

Entschädigung bei Enteignungen vor. Nach Auffassung der Vorinstanz bedeutet dies, 

dass der volle Marktwert im Sinn von Art. 15 Abs. 1 lit. a EntG zu entschädigen ist, wie 

er von ihr festgelegt wurde (vorstehende E. 2.5.1). Unbestritten ist, dass der vom 

Grundstück Nr. 0000__ abzutretende Landstreifen als Böschung vom Grundstück 

abgegrenzt ist und gestalterisch für das Grundstück keine massgebende Bedeutung 

hat. Der Beschwerdeführer leitet daraus sinngemäss einen Minderwert im Vergleich 

zum Restgrundstück ab, dem mit einem entsprechenden Landwert-Abzug Rechnung 

zu tragen sei. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass sich dem EntG selbst keine Antwort 

zur Frage entnehmen lässt, ob im Fall von Teilenteignungen von Grundstücken der 

Wert des zu enteignenden Teils losgelöst und abweichend vom verbleibenden Teil des 

Grundstücks bemessen werden darf oder nicht. Eine Auslegung von Art. 15 Abs. 1 lit. a 

EntG im Sinn eines Verzichts auf eine Preisdifferenzierung innerhalb des Grundstücks

fällt hier insofern in Betracht, als auch bei einem Verkauf eines zum grossen Teil 

überbauten und ausgenützten Grundstücks für die Festlegung des m -Preises für das 

jeweilige Land in aller Regel nicht zwischen einzelnen Abschnitten des Grundstücks 

unterschieden wird. Vielmehr erfolgt die Landpreisfestlegung in aller Regel einheitlich 

für das ganze Grundstück. Hätte mithin die Beschwerdegegnerin ihre Liegenschaft als 

Ganzes (einschliesslich des teilenteigneten Abschnitts) verkauft, wäre selbstredend 

auch für den nunmehr enteigneten Teil keine separate (tiefere) Preisfestlegung erfolgt. 

Sodann weist die Vorinstanz darauf hin, dass eine sachliche Differenzierung, welcher 

Teil des Grundstücks dem vollen Wert entspreche und bei welchem Teil dies nicht der 

Fall sei, sich nur schwierig umsetzen liesse (act. G 2 S. 5). Dies lässt sich insofern nicht 

von der Hand weisen, als diesfalls eine Vielzahl möglicher Kriterien (Belichtung, 

Neigung und grössere Nähe oder Entfernung der Teilfläche zu allfälligen Lärm-, 

Geruchs- und Bestrahlungsquellen, mögliche Nutzung der Teilfläche als Veloparkplatz/

Abstellplatz/Briefkastenplatzierung/Blumenbeet, potentielle unterirdische Nutzung der 

Teilfläche [Tiefgarage] usw.) für die Differenzierung des m -Preises für Teilflächen 

innerhalb desselben Grundstücks zur Diskussion gestellt und gewertet werden 

müssten. Würde ein Abzug für "Vorgartenland" als zulässig erachtet, wären bei der 

Festlegung der Enteignungsentschädigung für diese Teilfläche auch sämtliche anderen 

2.5.2. 

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wertmindernden und werterhöhenden Aspekte gleichrangig in die Prüfung 

miteinzubeziehen. Mithin mag es zwar Fälle geben, in denen ein Abzug für 

"Vorgartenland" in Betracht zu ziehen wäre, soweit eine Abtretung die bauliche 

Nutzung des Grundstücks nicht beeinträchtigt (vgl. dazu Imboden/Rhinow, 

Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung 1976, Band II Nr. 128 S. 935 f.; Rhinow/

Krähenmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband 1990, Nr. 

128 S. 400). Im vorliegenden Fall ist jedoch, wie sich nachstehend ergeben wird, kein 

Sachverhalt dargetan, welcher einen solchen Abzug rechtfertigen würde.

Was den vom Beschwerdeführer zitierten BGer 1C_339/2013 betrifft, mit welchem im 

Fall einer Enteignungsentschädigung die Reduktion des Baulandwertes um einen 

Drittel wegen "Minderwertigkeit" der abzutretenden (innerhalb der Baulinie liegenden) 

Fläche als mit dem Gebot der vollen Entschädigung (Art. 26 BV) vereinbar bestätigt 

wurde, ist festzuhalten, dass das Bundesgericht die nach kantonalzüricherischem 

Recht festgelegte Enteignungsentschädigung mit Blick auf das verfassungsmässige 

Prinzip der vollen Entschädigung (Art. 26 BV) frei und im Übrigen (d.h. bezüglich der 

Anwendung kantonalen Rechts und der Sachverhaltsfeststellung) unter 

Willkürgesichtspunkten überprüfte (BGer 1C_339/2013 E. 2.3; vgl. seither auch BGer 

1C_681/2019 vom 19. Mai 2021 E. 2 und 3.3). Der Umstand, dass die 

kantonalzürcherische Praxis der bundesgerichtlichen Willkürprüfung standhält, hat 

nicht automatisch die Verbindlichkeit dieser Praxis für andere Kantone zur Folge. In VR 

2019.00001 vom 14. November 2019 verwies das Verwaltungsgericht Zürich (VGZH) 

auf BGer 1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009, in welchem ein Abzug auf dem 

Baulandwert von Dreivierteln als zulässig erachtet wurde, da der Verlust der 

Abtretungsfläche keinen Einfluss auf die Ausnützung des Grundstücks und dessen 

Überbaubarkeit hatte. Die dort in Frage stehende Parzelle war indes wenige Jahre vor 

der Teilenteignung mit einem Wohn- und Geschäftshaus überbaut worden, das eine 

Lebensdauer von mutmasslich mehreren Jahrzehnten aufwies (VGZH VR.2019.00001 

E. 3.3 m.H.).

Hinsichtlich der Frage des durch die Landabtretung bewirkten Nachteils (Minderwerts) 

für den verbleibenden Teil des Grundstücks (vgl. Art. 15 Abs. 1 lit. b EntG) ist mit 

Vorinstanz (act. G 2 S. 5) festzuhalten, dass die Landabtretung von rund 20 m  auf die 

Bebaubarkeit des Grundstücks insofern keinen Einfluss hat, als die Baumassenziffer für 

neues Bauvolumen mit einer Dienstbarkeit auf den verbleibenden Teil des Grundstücks 

übertragen werden kann (vgl. act. G 6.35). Mithin hat der Verlust der Abtretungsfläche 

keinen direkten Einfluss auf die Baumassenziffer (Art. 88 PBG). Indes wird - wie die 

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Beschwerdegegnerin zu Recht anmerkt (act. G 8 S. 3) - gemäss Bestätigung des 

Bauamtes X.__ (act. G 6.35) durch die Verbreiterung der Strasse der Strassenabstand 

leicht verschoben. Aus dem Umstand, dass nach der Landabtretung der 

Strassenabstand ab der neuen Strassengrenze einzuhalten ist, ergibt sich eine 

Einschränkung der Bebaubarkeit. Dies im Unterschied zu dem von der 

Beschwerdeführerin (act. G 10 Ziffer) angeführten VGZH VR.2012.00003 vom 

7. Dezember 2013 (E. 3.4), in welchem der Verlust der Abtretungsfläche die baulichen 

Nutzungsmöglichkeiten - gleich wie in VGZH VR.2008.00003 E. 3.4 - nicht 

beeinträchtigte. Das Mehrfamilienhaus auf Grundstück Nr. 0000__ stammt aus dem 

Jahr 1980 und hat - im Gegensatz zum Sachverhalt im erwähnten Entscheid des 

Verwaltungsgerichts Zürich (VGZH VR.2019.00001 E. 3.3; vorstehender Abschnitt) - 

nicht ohne Weiteres noch eine mutmassliche Lebensdauer von mehreren Jahrzehnten 

vor sich. Die erwähnte Einschränkung der Bebaubarkeit ist insofern von Relevanz, als 

die Beschwerdegegnerin einen Neubau anstelle einer Renovation für die nächsten 

Jahre in Betracht zieht (act. G 8 S. 3 unten; G 12 S. 2 unten). Auch vor diesem 

Hintergrund würde sich ein Abzug vom Marktwert, wie ihn der Beschwerdeführer 

verlangt, nicht rechtfertigen. Sein Hinweis auf das Bestehen einer langjährigen 

st. gallischen Praxis bezüglich Abschlag auf Vorgartenland (act. G 10 S. 2) vermag 

hieran nichts zu ändern. Der vom Beschwerdeführer im Weiteren zitierte Entscheid des 

Enteignungsgerichts des Kantons Baselland vom 27. Juni 2003 betraf einen 

Landstreifen zwischen Strasse und Baulinie, wohingegen vorliegend wie erwähnt die 

überbaubare Fläche sich aufgrund der durch das Strassenprojekt bewirkten 

Verschiebung der Strassenabstandslinie verkleinert. Aus dem vom Beschwerdeführer 

(act. G 1 S. 2) angeführten BGer 1C_681/2021 (Nichteintreten mangels zureichender 

Rechtsmittelbegründung) lässt sich für das vorliegende Verfahren ebenfalls nichts 

ableiten (gemeint war wohl BGer 1C_681/2019 a.a.O.).

Sodann beinhaltet die von der Vorinstanz festgelegte Entschädigung auch den 

Ausgleich weiterer geldwerter Nachteile im Sinn von Art. 15 Abs. 1 lit. c EntG (z.B. für 

Umgebungs- und Anpassungsarbeiten, Inkonvenienzen einschliesslich Verlust der 

Möglichkeit besserer Verwendung des Grundstücks und Umtriebe). Die Vorinstanz hielt 

fest, für die Anpassungsarbeiten (nach Landabtretung und Erstellung des Rad- und 

Gehweges) habe die Schätzungskommission einen Vorschlag vorgelegt, der von den 

Parteien nicht bestritten worden sei (act. G 6.26.1 Ziffer 2). Den Parteien werde 

empfohlen, die Anpassungsarbeiten in diesem Sinn zu regeln und vorzunehmen (act. G 

2 S. 5). Der Vorschlag vom 9. Juni 2021 (act. G 6.26.1) blieb auch im vorliegenden 

Verfahren unbestritten.

2.6. 

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3.  

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die von der Vorinstanz vorgenommene 

ermessensweise Festlegung der Entschädigung auf der Basis eines m -Landpreises 

von CHF 633 nicht zu beanstanden ist. Ein Anlass für eine Korrektur des 

vorinstanzlichen Entscheids durch das Verwaltungsgericht lässt sich weder den Akten 

entnehmen noch kann ein solcher aufgrund der Darlegungen des Beschwerdeführers 

als zureichend begründet gelten. Entsprechend erweist sich die Beschwerde 

diesbezüglich denn auch als unbegründet. Gemäss Art. 47 Abs. 1 EntG trägt der 

Enteigner die amtlichen Kosten des Enteignungsverfahrens. Der Beschwerdeführer hat 

damit die von der Vorinstanz auf pauschal CHF 3'000 festgelegten Kosten zu 

übernehmen. Die Kostenfestsetzung bewegt sich betragsmässig im Rahmen des 

Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung (sGS 821.5; Ziff. 10.01) und 

wurde als solche auch nicht beanstandet.

Gemäss Art. 48 EntG entschädigt die Enteignerin den Enteigneten angemessen für die 

notwendigen ausseramtlichen Kosten. Die von der Vorinstanz mit Hinweis auf die 

eingereichte Kostennote begründete Festsetzung der Parteientschädigung mit 

CHF 2'770.40 (einschliesslich Barauslagen und Mehrwertsteuer) blieb betragsmässig 

ebenfalls unbeanstandet.

4.  

2

Im Sinn der vorstehenden Erwägungen erweist sich die Beschwerde als unbegründet. 

Sie ist daher abzuweisen. Für die Kosten im Beschwerdeverfahren gegen Verfügungen 

und Entscheide der Schätzungskommission gilt nach Art. 49 EntG das VRP. Eine 

Entscheidgebühr von CHF 3'000 erscheint für das vorliegende Verfahren angemessen 

(Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Dem Verfahrensausgang 

entsprechend sind die amtlichen Kosten dem Beschwerdeführer (Staat) aufzuerlegen 

(Art. 95 Abs. 1 VRP); auf die Kostenerhebung ist, nachdem mit der Beschwerde 

überwiegend finanzielle Interessen verfolgt werden, nicht zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 

VRP).

4.1. 

Beschwerdeführer und Vorinstanz haben keinen Anspruch auf ausseramtliche 

Entschädigung (Art. 98 Abs. 1 VRP in Verbindung mit Art. 98  VRP; A. Linder, in: Rizvi/

Schindler/Cavelti [Hrsg.], Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Praxiskommentar, 

2020, N 20 zu Art. 98  VRP). Demgegenüber ist die Beschwerdegegnerin für das 

Beschwerdeverfahren ausseramtlich zu entschädigen. Das Verwaltungsgericht spricht 

4.2. 

bis

bis

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Der Beschwerdeführer (Staat) trägt die amtlichen Kosten von CHF 3'000; auf die 

Erhebung wird nicht verzichtet.

3.

Der Beschwerdeführer (Staat) entschädigt die Beschwerdegegnerin mit CHF 3'000 

zuzüglich Barauslagen von CHF 120 und Mehrwertsteuer.

 

grundsätzlich Pauschalentschädigungen nach Ermessen gemäss Art. 19 und Art. 22 

Abs. 1 lit. b der Honorarordnung zu (sGS 963.75, HonO). Mit Blick auf vergleichbare 

Verfahren und die konkreten Verhältnisse erscheint eine Entschädigung der 

Beschwerdegegnerin durch den Beschwerdeführer (Staat) mit insgesamt CHF 3'000 

zuzüglich 4 % Barauslagen (CHF 120) und Mehrwertsteuer als angemessen (Art. 19, 22 

Abs. 1 Ingress und lit. b, 28  und 29 VRP).bis

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 20.10.2022
	Enteignung. Art. 15 f. EntG (sGS 735.1). Art. 26 Abs. 2 BV (SR 101). Entschädigung Landabtretung für Strassenbau. Streitig war die Landwertkürzung für im Strassenabstand liegendes "Vorgartenland". Das Verwaltungsgericht hielt fest, dass sich dem EntG selbst keine Antwort zur Frage entnehmen lasse, ob im Fall von Teilenteignungen von Grundstücken der Wert des zu enteignenden Teils losgelöst und abweichend vom verbleibenden Teil des Grundstücks bemessen werden dürfe oder nicht. Eine Auslegung von Art. 15 Abs. 1 lit. a EntG im Sinn eines Verzichts auf eine Preisdifferenzierung innerhalb des Grundstücks falle hier insofern in Betracht, als auch bei einem Verkauf eines zum grossen Teil überbauten und ausgenützten Grundstücks für die Festlegung des m2-Preises des jeweiligen Landes in aller Regel nicht zwischen einzelnen Abschnitten des Grundstücks unterschieden werde. Vielmehr erfolge die Landpreisfestlegung in aller Regel einheitlich für das ganze Grundstück. Hätte mithin die Beschwerdegegnerin ihre Liegenschaft als Ganzes (einschliesslich des teilenteigneten Abschnitts) verkauft, wäre selbstredend auch für den nunmehr enteigneten Teil keine separate (tiefere) Preisfestlegung erfolgt. Sodann weise die Vorinstanz darauf hin, dass eine sachliche Differenzierung, welcher Teil des Grundstücks dem vollen Wert entspreche und bei welchem Teil dies nicht der Fall sei, sich nur schwierig umsetzen liesse (act. G 2 S. 5). Dies lasse sich insofern nicht von der Hand weisen, als diesfalls eine Vielzahl möglicher Kriterien (Belichtung, Neigung und grössere Nähe oder Entfernung der Teilfläche zu allfälligen Lärm-, Geruchs- und Bestrahlungsquellen, mögliche Nutzung der Teilfläche als Veloparkplatz/Abstellplatz/Briefkastenplatzierung/Blumenbeet, potentielle unterirdische Nutzung der Teilfläche [Tiefgarage] usw.) für die Differenzierung des m2-Preises für Teilflächen innerhalb desselben Grundstücks zur Diskussion gestellt und gewertet werden müssten. Würde ein Abzug für "Vorgartenland" als zulässig erachtet, wären bei der Festlegung der Enteignungsentschädigung für diese Teilfläche auch sämtliche anderen

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	wertmindernden und werterhöhenden Aspekte gleichrangig in die Prüfung miteinzubeziehen. Mithin möge es zwar Fälle geben, in denen ein Abzug für "Vorgartenland" in Betracht zu ziehen wäre, soweit eine Abtretung die bauliche Nutzung des Grundstücks nicht beeinträchtige. Im vorliegenden Fall sei jedoch kein Sachverhalt dargetan, welcher einen solchen Abzug rechtfertigen würde. Von daher habe die Vorinstanz einen Abzug für "Vorgartenland" zu Recht abgelehnt (Verwaltungsgericht, B 2022/82).

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