# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6a8fc374-b20b-5fc6-86c6-dd45b8880439
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-02-23
**Language:** de
**Title:** Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 23.02.2006 MD010023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MD010023_2006-02-23.pdf

## Full Text

affi
Mietgericht ZUrich

\i .. ' 'i'rl t it t
i-ir.r.",.. i..'i*" ltr.

l.

ffi81 ?0ilfi

Prozess Nr. MDO10O23lU

Mitwirkende: Ersatzrichterin lic, iur. M. Schurr als Vorsitzende, die Beisitzer
lic. iur, F. Gerber und lic. iur. R. Ziegler sowie die juristische

SekretArin lic. iur. A. Magyar

Beschluss und Urteil vom 23. Februar 2006

in Sachen

 , Dr.med.,      

 

Klager und Widerbeklagter

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. ,

   

substituiert durch Rechtsanwalt lic, iur. ,   

    

gegen

  ., 

 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur.  ,   

betreffend Forderung

-4

A._____

X1._____

X2._____

B._____

Y._____

- 2 -

Rechtsbegehren: 

Rechtsbegehren Hauptklage (act. 15 S. 2; Prot. S. 17/18) 

,,Es sei die Beklagte zu verpflichten, dem Kläger Fr. 271 '500.-- zuzüg­
lich Zins seit 12. April 2001 zu bezahlen; 

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu lasten der Beklagten." 

Reduziertes Rechtsbegehren Hauptklage (act. 79 S. 17) 

,,Es sei die Beklagte zu verpflichten, dem Kläger Fr. 213792.20 zuzüg­
lich Zins seit 12. April 2001 zu bezahlen; 

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten." 

Rechtsbegehren Widerklage (act. 28 S. 2) 

,,Es sei der Kläger zu verpflichten, der Beklagten Fr. 42'072.-- zu be-
zahlen; 

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Klägers." 

Das Mietgericht zieht in Betracht: 

1. Prozessgeschichte

1. Mit Beschluss vom 19. März 2001 stellte die Schlichtungsbehörde Zürich

fest, dass zwischen den Parteien keine Einigung zustande gekommen sei und 

setzte dem Kläger Frist zur Erhebung der Klage an (act. 2). Mit Eingabe vom 12. 

April 2001 liess der Kläger in Anwendung von Art. 274f Abs. _1 OR fristgerecht

Klage einreichen (act. 1 ). Mit Präsidialverfügung vom 19. ,April 2001 wurde für 

Klagebegrün<jung und Klageantwort das schriftliche Verfahren angeordnet. 

Gleichzeitig wurde der klagenden Partei eine Frist von 20 Tagen ab Zustellung 

der Verfügung zur Einreichung einer schriftlichen Klagebegründung angesetzt 

(act. 5). Die Präsidialverfügung wurde dem klägerischen Vertreter am 23. April 

-

rl

-3-

2OO1 zugestellt (act.6). Mit Eingabe vom 15. Mai 2001 (uberbracht am 16. Mai

2001) liess der kldgerische Rechtvertreter ein Fristerstreckungsgesuch stellen

(act, B), welches mit Prdsidialverfugung vom 16. Mai 2001 abgewiesen wurde,

nachdem es erst nach Ablauf der Frist zur Klagebegrundung gestellt worden war

(act. 9).

2. Mit Beschluss vom 17. Mai 2001 wurde der klagenden Partei in Anwendung
von $ 130 Abs. l ZPO und unter Androhung von Sdumnisfolgen eine letzte Frist
von 10 Tagen angesetzt, um eine schriftliche Klagebegrundung einzureichen (act,

12). Die Klagebegrundung wurde in der Folge fristgerecht mit Datum vom 5. Juni

2001 erstattet (act. -15). Mit PrAsidialverfugung vom 6. Juni 2001 wurde der Be-

klagten Frist zur Erstattung der Klageantwort angesetzt (act. 19). Diese wurde -
unter gleichzeitiger Erhebung von Widerklage - innert erstreckter Frist am 17.
August 2001 erstattet (act. 28). Der Einfachheit halber wird der Kldger und Wider-

beklagte im Folgenden nur als Kldger, und die Beklagte und Widerklaigerin nur als

Beklagte bezeichnet. Mit Prdsidialverfugung vom 20. August 2001 wurde fur die

weiteren Parteivortrdge das schriftliche Verfahren angeordnet und der Kldgerin

Frist zur Erstattung von Replik und Widerklageantwort angesetzt (act,31). lnnert

erstreckter Frist wurden die Replik und die Widerklageantwort mit Eingabe vom

12. November2001 eingereicht (act.41 und 42). Mit Prdsidialverfugung vom 13.

November 2001 wurden der klagenden Partei ihre Beilagen zur Eingabe vom 12,

November 2001 retourniert, mit der Aufforderung zur Wiedereinreichung zusam-

men-.mit einem detaillierten Beilagenverzeichnis (act. 46+47). Nach Eingang des

uberarbeiteten Beilagenverzeichnisses (act. 49) wurde der Beklagten mit Praisidi-

alverfugung vom 19. November 2001 Frist zur Einreichung der schriftlichen Duplik

und Widerklagereplik angesetzt (act. 50), Duplik und Widerklagereplik wurden in-

nert erstreckter Frist mit Eingabe vom 4. Februar 2002 erstattet (act, 57). Mit Prdi-

sidialverfugung vom 5. Februar 2OO2 wurde dem Kltiger Frist zur Erstattung der

schriftlichen Widerklageduplik angesetzt (act. 61). Fristgemdss wurde mit Eingabe

vom B, April 2002 Widerklageduplik erstattet, wobei gleichzeitig zu Noven in der

Duplik Stellung genommen wurde (act, 68). Mit Prdisidialverfugung vom 9. April

2002 wurde der beklagten Partei ein Doppel der Stellungnahme zu den Noven in

der Duplik sowie die Widerklageduplik vom B. April 2002 zugestellt (act. 70).

il

-4-

3. Am 2. Oktober 2002 wurden die Parteien auf den 29. November 2002 zu ei-
ner Referentenaudienz mit Vergleichsverhandluig vorgeladen. AnlAsslich dieser

Verhandlung fand auch eine kurze Befragung der Parteien nach $ 55 ZPO statt.

lm Rahmen der anschliessenden Vergleichsverhandlung konnte keine Einigung

erzielt werden (Prot. S. 17-22).

4. Mit Prdsidialverfugung vom 27. Januar 2003 wurde der Kldiger in ver-
schiedenen Punkten zur Substantiierung seiner Vorbringen aufgefordert (act. 74;

Prot. S. 23-28). Er liess sich innert erstreckter Frist mit Eingabe vom 11. Mdrz

2003 vernehmen, wobei er gleichzeitig die eingeklagte Forderung um
Fr.57'708,65 reduzierte (act. 79, act.80 und act. B1/1-3). Mit Prdsidialverfugung

vom 20. Mdrz 2003 wurde der Beklagten Frist zur Stellungnahme zu den Noven in

den klagerischen Eingaben vom 8. April 2002 sowie vom 11, Mdrz 2003 ange-

setzt (act. 82; Prot. S. 29130). Die Stellungnahme der,Beklagten datiert vom 16,

Mai 2003 (act. 94, act. 95 und act. 9611+2).

5. Mit Beschluss vom 26. Juni 2003 wurde der Beweisauflagebeschluss erlas-
sen (act. 97; Prot. S, 32-37). Die Beweisantretungsschriften wurden unterm Da-

tum vom 1. September 2003 erstattet (Kltiger: act. 109; Beklagte: act. 110 und

act, 111). Am 23. Oktober 2003 erging der Beweisabnahmebeschluss (act. 114;

Prot. S. 40). Mit Beschluss vom 3. Juni 2004 wurde Dr, iur.  ,

Treuhander und diplomierter Steuerexperte als Gutachter ernannt (Prot. S. 62,

act. 125), welcher sein Gutachten am 13. August 2004 erstattete (act. 130). Die

Beklagte hat auf eine Stellungnahme zum Gutachten verzichtet. Die Stellung-

nahme des Kldgers ging am 4. Oktober 2OO4 ein (act. 137). Der Kldger stellte dar-

in den Antrag, es sei das Gutachten, zu ergdnzen, wobei dem Gutachter nicht nur

die bereits als Beweise offerierten Urkunden, sondern die gesamte Buchhaltung

des Kldgers zur Verfugung zu stellen sei. Dieser Antrag wurde mit Beschluss vom

18. November 2OO4 abgewiesen. Die Zeugeneinvernahmen'fanden zwischen

dem B. und 15. Mdrz 2OO5 statt (Prot. S, 67 bis 177). Mit Verf ugung vom 22. Mdrz

2005 wurde den Parteien Frist zur Stellungnahme zum Beweisergebnis ange-

setzt. Die Stellungnahmen vom 30. Juni 2005 gingen innert mehrfach erstreckter

Frist am 1, Juli 2O0s ein (Klager:-act. 188; Beklagte:.act. 189). Der Prozess er-
weist sich nunmehr als spruchreif

s

C._____

5-

6. Auf die parteivorbringen ist im Rahmen der nachfolgenden Erwdgungen nur
ndher einzugehen, soweit es fur die Entscheidfindung erforderlich ist'

ll. Prozessgegenstand

1. Ubersicht zum Streitve rhAltnis

Die parteien schlossen am 25, September 1984 einen Mietuertrag uber 157m2

Mietflache im 3. Obergeschoss Trakt West der Liegenschaft  in

 (sog. ' ). Als Verwendungszweck wurde die Nutzung als

Arztpraxis FMH vereinbart. Mietbeginn war am 1 , Januar 1986' Der als Arzt tditige

Kldger richtete in den gemieteten Rdumlichkeiten eine Arztpraxis mit insgesamt

acht Rdumen ein. Das Mietverhdltnis war gemdss Art, 2.4 des Mietvertrages vom

25, September 1gB4 unter Einhaltung einer Frist von 1€ Monaten schriftlich kund-

bar (act. 41611). Der Mietzins betrug zulelzl Fr. 10'518.-- pro Quartal bzw'

Fr. 42'072.-- pro Jahr,

Das ' war eingeteilt in einen sogenannten U-Trakt, in welchem sich

unter anderem die Arztpraxis des Kldgers befand, sowie in einen Z-Trakl und ei-

nen M-Trakt, ln den Jahren 1997/1998 wurde das' 'einem Sanie-

rungsumbau unterzogen, Die Sanierungsarbeiten begannen im April 1gg7, wobei

zundchst Bauarbeite n im Z-f rakt und im M-Trakt durchgefuhrt wurden' Ab Ap'

rillMai 1998 wurde mit einer Fassadensanierung im westlichen Teil des U-Traktes

begonnen. Bereits Ende Februar 1998 wurde der Gebiiudeteil in dem sich die

kldgerischen Arztpraxis befand, mit einem Baugerust versehen. Unbestritten ist,

dass der Kleiger wdhrend der eigentlichen Fassadenrenovierung im westlichen

Teil des U-Traktes mit seiner Praxis nicht im Mietobjekt htitte verbleiben konnen'

Die parteien fuhrten seit Ende 1997 Gesprache uber Ersatzmietobjekte und be-

sichtigten am 26. Februar 1998 die Liegenschaft , wurden nach

Darstellung'des Kleigers aber nicht einig'

Mit Schreiben vom 24. Miirz 1998 (act. gOlT) kundigte der Kldger unter Berufung

auf Art, 25gb lit. a OR das MietverhAltnis fristlos bzw. mit Auszugsfrist bis 31'

D._____ ...
E._____ F._____

F._____

F._____

G._____ 1

r-
I -6-

Mdrz 1998. Die Ubergabe der Mietlokalitaten fand am 27' Mttrz 1998 statt' 
Die

retzten schrusser wurden am7. Aprir 199g an die Bekragte zuruckgesandt. 
Bereits

am 13. Md,rz 1998 hatte der Kliiger mit der zircher Kantonalbank einen 
vertrag

uber neue Mietlokalittiten an der  abgeschlossen 
(act' 69)'

2 n KI

Der KlAger verlangt Schadenersatz infolge berechtigter fristloser Kundigung 
ge-

stutzt auf Art, 259b lit. a oR (sogenannter Kundigungsschaden)' Unter diesem 
Ti-

ter rdsst er neben den Umzugskosten, die Einbusse aus unvollstdndiger 
Amortisa-

tion des praxismobiliars geltend machen. Sodann verlangt der Kltiger 
gestutzt auf

Art. 259e oR den Ersatz der Honorareinbusse im Umfang von

Fr. 155000.--, welche er durch die Mangelhaftigkeit des Mietobjekts und 
die da-

durch verursachten lmmissionen bis zu seinem Aus2ug per Ende Mdrz 
1998 erlit-

ten habe, Fur die Zeit von April 1997 bis Ende Mdrz 1998 macht der Kldiger

schliesslich gestutzt auf Art. 25gd oR eine Mietzinsreduktion in der Hohe 
von ins-

gesamt Fr.21'036.-- geltend, was einer durchschnittlichen Reduktion des 
Mietzin-

ses um 50% Pro Monat entsPricht'

lm wesentlichen begrundet der Kldger diese Forderungen mit 
gravierenden Mdn-

geln der Mletsache, ndmlich massive Larmimmissionen und weitere Beeintraichti-

gungen durch die Bauarbeiten (insbesondere Gerustbau), die den vertragsge-

mdssen Gebrauch der Mietlokalitdten als Arztpraxis FMH immer mehr 
beeintrach-

tigt und zulelzlgar nicht mehr zugelassen hdtten' Er habe sich daher 
zur ausser-

ordentl iche n Kundi gu ng des M ietverhdiltnisses gezwu ngen 
gesehen'

3, Sta de nf

Die Beklagte bestreitet die Forderungen des Kldgers sowohl im Grundsatz 
als

auch im,Quantitativ, Der Kltiger sei zur ausserordentlichen Kundigung 
des Miet-

vertrages nicht berechtigt gewesen, weshalb kein Kundigungsschaden 
geltend

gemacht werden konne. Ein solcher sei in der geltend gemachten Hohe auch

nicht ausgewiesen. Fur die zeil ab April 1997 bis Ende 1997 liege kein 
Mangel

des Mietobjektes vor, so dass auch kein Anspruch auf Ersatz der 
geltend ge-

G._____ 2

-7 -

machten Honorareinbusse - eine solche sei beitrichtiger Betrachtungsweise auch

gar nicht entstanden - oder auf Herabsetzung des Mietzinses bestehe' Vielmehr

schulde ihr der Kltiger den Mietzins bis zum ordentlichen Kundigungstermin 
vom

31. Mdrz 1ggg, mithin Fr.42'072.--. Diesen Anspruch stelle sie einem allfdlligen

G uthaben des Kldige rs aus Mietzi ns red uktion ve rrechn ungsweise gegenube r'

4. Widerklaqe
Die Beklagte liess den Mietzins bis zum ndchsten ordentlichen Kundigungstermin

(31, Mdrz 1999) in der H6he von insgesamt Fr.42',072.-- auch widerklageweise

geltend machen. D6r Kkiger beantragt die Abweisung der widerklage.

lll. Prozessuales

1. Zustdndiokeit
Sowohl die ortliche als auch die sachliche Zustdndigkeit des Mietgerichts des 

Be-

zirkszirich zur Behandlung der vorliegenden streitsache ist gegeben, da es sich

um eine Klage aus einem Mietverhaltnis betreffend ein im Bezirk Dietikon 
gelege-

nes Mietobjekt handelt (Art. 23 Abs. 1 GestG; $ 1B Abs. 1 GVG)'

2. ''Klaoereduktion

Der Kldiger hat gemdss Rechtsbegehren der Klageschrift eine Forderung in der

Hdhe von insgesamt Fr.271'500.--eingeklagt (act' 15 S' 2), jedoch nureine For-

derung in der Hohe von Fr. 227'607.85 begrunden lassen (act. 15 s.20)' lm

Rahmen der Replik stellte der Kldger bei gleichbleibendem Rechtsbegehren 
zu-

sdtzliche Forderungen im Umfang von Fr. 47'141.60 (act. 425' 30 und s' 31/32)'

Anldsslich der Referentenaudienz vom 29' November 2002liess der Kldger auf

entsprechende Frage hin erkldren, dass er zwar gegenuber der Beklagten eine

Forderung von insgesamt Fr.274',749.45 (Fr. 227',607.85 zuzuglichFr'47',141'60)

habe, sich im Sinne einer Teilklage aber auf den eingeklagten Betrag von

Fr. 271'500.-- beschrdnke (Prot. S.17l18)'

t

L

-8-

Mit Eingabe vom 11. Mdrz 2003 reduzierte der'Klaiger die eingeklagte 
Forderung

vonFr.271'500.--umFr.57'708.65(bzw.dievolleForderungvonFr'274'749'45

um Fr. 60'957.25) (act. 79 S. 17), so dass noch ein strittiger Betrag 
von

Fr.21g'7g2.2lverbleibt. Von der Klagereduktion im Umfang 
von Fr' 57'708'65 ist

Vormerk zu nehmen und der prozess in diesem Umfang als 
durch Ruckzug der

Klage erledigt abzuschreiben'

Der Kldiger macht letztlich einen Betrag von insgesamt Fr' 240',751'55 
(Umzugs-

kosten: Fr.39',426,35, unvollstdindige Amortisation: Fr' 25'289'20, 
HOnOrareinbus-

se: Fr. 1s5,000,--, Mietzinsreduktion: Fr.21'036,--) geltend, hat 
aber mit Eingabe

vom 11. Mdrz 2003 bie eingeklagte Forderung auf Fr' 219'792'20 
reduzieren las-

sen (act.79 S. 17). Eine solche Teilklage ist ohne weiteres zuldssig, 
da im Miet-

recht die Dispositionsmaxime gilt und die 
parteien damit frei uber den streitge-

genstand verfugen k6nnen. Das Gericht hat jedoch hacn dem Grundsatz 
der

Rechtsanwendung von Amtes wegen den eingeklagten Anspruch 
unter allen

Rechtstiteln zu Prufen'

3.N rAoliche Substant eruno du rch den Kldoer

Der Kldger wurde mit Priisidialverfugung vom 27 ' Januar 2003 zur Substantiie-

rung seiner Vorbringen angehalten, nachdem sich diese in mehrfacher 
Hinsicht

als ungenugend erwiesen hatten (act. 74). Der Kldtger kam der 
substantiierungs-

auffsrderung mit Eingabe vom 
'11' Mdrz 2003 nach (act' 79)' Mit Pr€tsidialverfu-

gung vom 20. Mdrz20o3 wurde der Beklagten Frist zur stellungnahme 
zur kldige-

rischen Eingabe angesetzt (act, 82). Die Beklagte liess sich in 
der Folge mit Ein-

gabe vom 16. Mai 2003 (act.94) vernehmen. sie liess darin unter anderem 
mo'

nieren, dass der Kkiger anwaltlich vertreten und zudem von ihr 
(der Beklagten)

vor seinem retzten Vortrag auf die ungenugende substantiierung 
seiner Vorbrin-

gen hingewiesen worden sei, weshalb mit der Prdisidialverfugung 
vom 27 ' Januar

2003 die richterliche Fragepflicht nach g 55 zpo "zu einem unzuldssigen 
richterli-

chen Fragerecht" zugunsten des Kldrgers umgedeutet worden 
sei' Die nachtrdgli-

chen substantiierungen des Krdgers seien daher nicht zuzurassen. 
rn materieller

!,
L.

L

-9-

Hinsicht liess sich die Beklagte zu den nachtrziglichea Substantiierungen des Klei-

gers nicht vernehmen (act. 94 S. 6)

Die in Ar1.. 274d Abs. 3 OR statuierte Untersuchungsmaxime verlangt vom Rich-

ter, dass er den Sachverhalt auch seinerseits erforscht, indem er durch eine Be-

fragung der Parteien den fur die Rechtsanwendung notwendigen Sachverhalt ver-

vollstaindigt, soweit er fur ihn erkennbar unvollstdndig ist (Higi, Zilrcher Kommen-

tar, Teilband V2b, Zurich 1994 und 1996, N 57158 zu Art. 274d OR). Da sich die

Vorbringen des Kldgers in mehrfacher Hinsicht als erkennbar unvollstdndig enruie-

sen, wurde dem Kldger in Anwendung von Ar1.274d Abs. 3 OR i.V,m. S 55 ZPO

die Moglichkeit zur nachtrriglichen Substantiierung eingerdumt, weshalb die ent-

sprechenden Vorbringen des Kl€igers zuzulassen sind.

lV. Herabsetzung des Mietzinses (Art.259d OR)

1. Standpunkt des Kldoers
Der Kliiger verlangt fur die Zeit von April 1997 bis Mdrz 1998 eine Mietzinsreduk-

tion von insgesamt Fr.21'036.--, da der Betrieb seiner Arztpraxis durch die Bau-

arbeiten der Beklagten massiv beeintrdchtigt worden sei. Er habe bei der Beklag-

ten verschiedentlich ohne Erfolg wegen der unertrdglichen Ldrmimmissionen re-

klamiert, Am 9. Oktober 1997 habe er schliesslich schriftlich um eine Reduktion

des Mietzinses ersucht. Eine Mietzinsreduktion von durchschnittlich 50% pro Mo- '
t*

nat sei angesichts der uberaus starken Beeintrdchtigung im Gebrauch des Miet-

objektes (Larmimmissionen, Entzug von Licht und Aussicht, Einschrdrnkung der

wirtschaftlichen Tritigkeit) allermindestens angezeigt (act. 15 S. B und S. 18).

2. Standpunkt der Beklaqten r
Die Beklagte bestreitet den geltend gemachten Herabsetzungsanspruch sowohl in

quantitativer als auch in zeitlicher Hinsicht. ln Anbetracht der konkreten Umstdnde

sei ein 25"/o ibersteigender Herabsetzungsanspruch ubersetzt. Aufgrund des Ab-

laufs des Baugeschehens sei das kldigerische Mietobjekt zudem einzig in der Zeit

um Oktober 1997 sowie in der Zeit von Mitte Februar 1998 bis Ende Mtirz 1998

- 10 -

von uberdurchschnittlichen Ldirmimmissionen bqtroffen gewesen. Der Kldger habe

denn auch erstmals mit Schreiben vom 10. Oktober 1997 eine verhdltnismdssige

Herabsetzung des Mietzinses verlangt (act. 28 S. 12l13).

3. Rechtliche Grundlaoen und Beweislast
Wird durch den Mangel die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Ge-

brauch beeintrdchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlan-

gen, dass er den Mietzins ab dem Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat,

bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt (Art. 259d OR). Zweck

der Mietzinsherabsetzung ist es, dem durch Mdngel verminderten Gebrauchswert

der Mietsache mittels einer Anpassung des Mietzinses Rechnung zu tragen und

ein erneutes Gleichgewicht der vertraglich geschuldeten Leistung herbeizufuhren

(Higi, Zurcher Kommentar, Teilband V2b, Zirich 1994, N 5 zu Art. 259d OR). Zur

Quantifizierung der Gebrauchsbeeintrdchtigung ist einerseits auf die Art des Miet-

objektes und andererseits auf die Art der Beeintrdchtigung abzustellen.

Damit ein Herabsetzungsanspruch des Mieters entsteht, muss die Mietsache mit

einem Mangel behaftet sein, der weder vom Mieter zu verantworten noch auf

dessen Kosten zu beseitigen ist. Der Mangel muss zu einer Beeintrdchtigung des

vorausgesetzten oder vertraglich vereinbarten Gebrauchs gefuhrt haben. Der

Vermieter muss vom Mangel Kenntnis haben, Die Beweislast dafur, dass die ge-

setzlichen Voraussetzungen des Herabsetzungsanspruches erfullt sind, trdgt der

Mieter. Gleiches gilt fur den sachlich und zeitlich vom Mieter geltend gemachten

Umfang der Herabsetzung (Higi, a,a,O., N 20 zu Art. 259d OR; SV|T-Kommentar,

Mietrecht ll, Zurich 1998, N 26 zu Art.259d OR). Der Kkiger hatte somit zu be-
weisen, dass der Mietsache eine Eigenschaft fehlt, die sie nach Vertrag oder Ge-

setz haben sollte, und dass dadurch die Tauglichkeit zurn vorausgesetzten
Gebrauch beeintrdchtigt bzw. er im vertragsgemassen Gebrauch gestort ist. So-
dann ist ddr Kldger beweispflichtig fur die Dauer des Herabsetzungsanspruches,
mithin fur den Zeitraum zwischen Kenntnisnahme des Mangels seitens des Ver-
mieters und der vollstdndigen Mangelbehebung (bzw. i.c. der Beendigung des
Mietverhailtnisses).

- 11 -

4, ManqelhaftiokeitdesMietobiektes
5

4.1 . Allqemeine Ausfuhrunqen/Parteibehauptunoen
a) Begriff der Mangelhaftigkeit
Voraussetzung des Herabsetzungsanspruchs ist zundchst ein Mangel an der

Mietsache. Ein solcher besteht dann, wenn der Zustand der Mietsache vom ver-

tragsgemass geschuldeten Zustand abweicht. Als"Mangel gilt gemdss Gesetzes-

wortlaut insbesondere die Storung des vertragsgemdssen Gebrauchs (Art. 259a

Abs. 1 OR), wobei auch ideelle lmmissionen wie Ldrm einen Mangel darstellen

k6nnen (Higi, a.a.O., N 30 zu Art. 258 OR). Aus dem Gesetzeswoftlaut geht her-

vor, dass es sich beim Mangelbegriff um einen relativen Begriff handelt (Zust, Die

Mangelrechte des Mieters von Wohn- und Geschdftsrdumen, Bern/StuttgarVWien

1992, N 334 S. 192; Higi, a.a.O., N 28 zu Art.258 OR). Dervertragsgemdrsse Ge-

brauch hdngt vom konkreten Vertrag ab und kann indirliduell verschieden sein.

Zu beachten ist zudem, dass nach der allgemeinen Lebenserfahrung stets mit

gewissen lmmissionen zu rechnen ist. Zu einer Mietzinsreduktion berechtigen

grundsdtzlich nur diejenigen lmmissionen, deren Dauer oder lntensitait die Auf-

merksamkeit des Mieters und somit die allgemein ublichen oder vertraglich ver-

einbarten Tdtigkeiten im Mietobjekt beeintrdchtigen. Auch Bauarbeiten gelten

nicht stets als Mangel im Sinne des Gesetzes. Sie sind nur dann relevant und fuh-

ren zu einem Anspruch auf Mietzinsherabsetzung, wenn sie lmmissionen verur-

sac$en, die uber das vom Mieter zu tolerierende Ausmass hinausgehen. Bei der

Beurteilung der geltend gemachten lmmissionen ist demnach insbesondere auf

ihre Dauer, Hdufigkeit, lntensitait und UOticnfeit am betreffenden Ort und auf de-

ren Auswirkungen auf die klzigerische Arztpraxis abzustellen.

b)AusfuhrungendesKldgerszurMangelhaftigkeit

Der Kldger liess vorbringen, das Mietobjekt habe von April 1997 bis Marz 1998 an

einem Mangel gelitten, da der Praxisbetrieb durch die Bauarbeiten der Beklagten

und insbesondere die damit einhergehenden Ldrmimmissionen massiv beein-

trdchtigt worden sei. Ungefdhr im April 1997 habe die Beklagte mit ersten Bauar-

beiten begonnen. Die Bauaibeiten hdtten die Arbeit im medizinisch-

\

-12-

therapeutischen Bereich der Praxis generell sehr.stark eingeschrdnkt 
und teilwei-

se sogar verunmoglicht. Aufgrund der ungenugenden lnformationspolitik 
der Be-

klagten sei ein Ausweichen wenigstens mit den empfindlichsten 
Untersuchungen

und Therapien auf Zeiten mit weniger starken lmmissionen 
nicht moglich gewe-

sen (act. 15 s. 5). Die lmmissionen in der Praxis seien zeitweise unertraglich 
ge-

wesen, Es sei nicht mehr moglich gewesen, die Patienten in vertretbarer 
Weise

zu betreuen, so habe man beispielsweise das Telefon nicht mehr lduten 
horen

oder hdtten verschiedene Untersuchungen (insbesondere mit 
dem Ultraschallge-

rat) nicht mehr durchgefuhrt werden konnen (act. 15 s' 6i7)' Neben dem 
LArm

seien auch visuelle lmmissionen durch Arbeiter, welche unverhofft 
auf dem Ge-

rust vor verschiedenen Zimmern - darunter auch Untersuchungsrdumen - aufge-

taucht seien, vorgekommen. Damit sei die fur drztliche Untersuchungen 
und Bera-

tungen notwendige lntimit€it nicht mehr gegeben gewesBn 
(act' 15 s' 7)'

Da die Sanierung etappenweise vorgenommen worden sei, 
hdtten seit April 1997

steindig von irgendeinem Fassadenteil her entsprechende Ldrm- 
und Erschutte-

rungsimmissionen auf die Praxis eingewirkt. Die sanierung der 
Praxisraumlichkei-

ten habe zwar erst bevorgestanden, doch hritten die Wtinde 
von Anfang an den

schail und die Vibrationen weitergeleitet (act. 15 s. 7/g). Die von 
der Bautdtigkeit

der Beklagten ausgehenden lmmissionen seien aus verschiedenen 
Grunden un-

gleich lauter gewesen, als man dies von 'normalen' Baustellen 
gewohnt sei' Auf-

grund der spezifischen Arbeitsvorgiinge seien um ein vielfaches 
lautere Arbeits-

uoridnge an der Tagesordnung gewesen und hdtten das FJauptvorgehen 
darge-

steilt. Der schail sei horizontar auf den U-Trakt refrektiert worden. 
Aufgrund des

freien lnnenhofes sei der abgestrahlte schall durch Resonanzen 
verstdrkt wor-

den. Die Liegenschaft sei sehr schlecht schallisoliert gewesen' 
Die Distanz zu den

schailverursachenden Arbeiten sei mit 50 Metern Luftrinie unQewdhnlich 
klein ge'

wesen (acl.42S. 8-10). Das kldgerische Mietobjekt sei somit seit April 
1997 einer

ungewohnlich hohen Schallbelastung ausgesetzt gewesen 
(acl' 42 S' 7-10)' Dazu

sei durch die Eingerustung des u-Traktes das kleigerische Mietobjekt 
durch Bret'

ter und die das Gerust umgebende Baufolie zusdtzlich abgedunkelt 
worden' Um

die Privatsphdre der Patienten zu wahren, hdtten stets die Vorhange 
gezogen

sein mussen (act. 42s.10). Der Kliiger habe selt Beginn der Arbeiten an' 
trotz

i;t

- 13 -

derstetigenVerlagerungderFassadenrenovation,.Stetsinetwadieselbenlmmis-

sionen gewdrtigen mussen (acl' 42 S' 18)'

c) Ausfuhrungen der Beklagten zur Mangelhaftigkeit
Die Beklagte liess die vom Kliiger geltend gemachten 

Mdngel bestreiten' Es sei

nicht richtig, dass die kliigerische Praxis wdhrend rund 
zwolf Monaten permanent

von schwersten Larmimmissionen betroffen worden 
Sei' Die Bauarbeiten seien zu

BeginnzundchstimZ.TraktundimM-TraktdurchgefuhrtwordenunddasBauge-

schehen habe sich erst im Verraufe des Jahres 
1997 ailmdrhfich westwiirts auf die

sich im U-Trakt befindliche Praxis des Kldigers zu bewegt' 
Der Kleiger spreche

denn auch serbst vom Ndherkommen der Arbeiten. 
Der Krdiger sei von den Arbei-

ten lange Zeit nicht betroffen gewesen' Fur die Zeit 
vor dem 10' oktober 1997

(schriftliche Mdngelruge des Kldgers) seien die angeblich 
extremen Ldrmimmissi-

onen auf das kldgerische Mietobjekt denn auch 
in keinei Weise dokumentiert (act'

28 S. 4/5, S. 9 und S. 15)'

Es konne nicht bestritten werden, dass es im Rahmen 
des Sanierungsumbaus in

der Praxis des Kldgers teilweise zu Ldrmimmissionen 
gekommen sei' Dass die

Sanierungsarbeiten seit April 1997 dauernd zu einer 
ungewohnlich hohen Schall-

belastungdesklitgerischenMietobjektsgefuhrthabensollen,seiindessennicht

zutreffend. Die kldigerischen Vorbringen betreffend 
lnnenhof und Aufbau von 'Me-

gaschailweilen, hdtten mit der akustisch-physikarischen 
Rearitat nichts zu tun (act'

28S'-9;act'57S'10)'DiedirekteLuftliniezwischendemkldigerischenMietobjekt

und den Bauarbeiten am Z-Traklhabe rund 50 Meter betragen' 
Uber eine solche

Entfernung wurden die Auswirkungen von Larmemissionen 
bekanntlich gewaltig

abnehmen (act. 57 s, 21). Der M' und der z-TrakI seien sodann bautech-

nisch/konstruktiv zwei vom u-Trakt abgesetzte Bauteire. 
Die krrigerische Arztpra-

xisseierstEndeFebruarlggSeingerustetwordenundderKldlgerhabediePra.

xisrundvierWochenspdteraufgegeben(act.57S'10/11).

lm Ubrigen sei darauf hinzuweisen, dass sie (die Beklagte) 
alles getan habe' um

die Sanierungsarbeiten so ertr;iglich wie moglich 
zu machen' Die Bauarbeiter hdit'

ten stets auf die Mieter Rucksicht genommen. Dies 
gehe klar aus dem Protokoll

des,MietercafrS' vom 3. Mdrz 1998 hervor' $eitens'der 
Mieter sei ndmlich damals

L

-14-

festgehalten worden, dass die Bauarbeiten - im Verhdltnis zum Volumen - ertrag-
lich seien und dank dem sehr kooperativen Verhalten der Bauarbeiter ein gutes
Einvernehmen herrsche (act. 57 S. 1111.2),

d) Erwagung en zur Mangelhaftigkeit der Mietsache
Die Beklagte hat nicht grundsditzlich bestreiten lassen, dass es wdhrend des Sa-
nierungsumbaus zu Ldrm- und weiteren lmmissionen in der Praxis des Kldgers
gekommen ist. Sie bestreitet jedoch eine dadurch verursachte Beeintrdchtigung
des Praxisbetriebs und damit sinngemass das Vorliegen eines fur eine Mietzins-
reduktion relevanten Mangels. Art, lntensitrit und Zeitdauer der geltend gemach-

ten lmmissionen sowie deren Auswirkungen auf den kleigerischen Praxisbetrieb
mussen daher im Rahmen des Beweisverfahrens ermittelt werden. Dem Kldger
wurde der Hauptbeweis dafur auferlegt, dass der Betrieb seiner Arztpraxis durch
die Sanierungsarbeiten am  durch die behauptdten lmmission en (2ft1.
7 lit, b oben) beeintrdchtigt wurde,

4.2. Beweisfuhrunq

a) Der Kldger hat zu diesem Beweisthema (Beweissatz 1.1, mit Unterbe-
weissdtzen l. 1.1 bis 1.4) insgesamt zehn Zeugen aufgerufen, welche durch das
Gericht zwischen dem 8. und 18. Mdrz 2005 befragt wurden. Soweit die nachfol-
genden Ausfuhrungen allfdllige Beziehungen der Zeugen zu den Prozessparteien
oder das generelle Aussageverhalten betreffen und daraus Folgerungen fur die
Verldsslichkeit und die Glaubhaftigkeit ihrer Aussagen abgeleitet werden, gelten
diese Ausfuhrungen auch fur die spdter zu wurdigenden Aussagen derselben
Zeugen. Dass alle Zeugen unter der schweren Strafandrohung von Art. 307 SIGB
ausgesagt haben, sei voruveg enrudhnt; dieser Umstand allein vermag selbstver-
stdndlich bei widersprechenden Aussagen keinem Zeugen besonderes Gewicht
zu verleihen. ,

b) Der Zeuge   ist von Beruf Psychotherapeut und hatte
seine Praxisrdumlichkeiten ebenfalls im U-Trakt des , Er ist mit dem
Kldger bekannt, aber nicht befreundet; sie pflegen keine privaten Kontakte. Der

H._____

F._____

F._____

- 15 -

Zeuge ist heute noch Mieter der Beklagten (ero1s' 68). Der Zeuge, 
welcher zum

Zeitpunkt des Umbaus ebenfalls seine Praxis im Li
betrieb, die Praxis

aber im Februar 1998 in die von der Beklagten zur Verfugung 
gestellten Ersatz-

riiumlichkeiten verlegte, konnt e zL)r Frage der lmmissionen wdhrend den 
Umbau-

arbeiten Angaben aus eigener Wahrnehmung machen' Er 
gab zu Protokoll' seine

Praxis sei selbst sehr intensiv betroffen gewesen von den Umbauarbeiten' 
Die

Praxis des Kldigers habe direkt uber der seinigen gelegen' Es 
habe riesige Ldrm-

immissionen gegeben. zu bestimmten Zeiten habe man fast nicht 
arbeiten k6n-

nen und er gehe davon aus, dass eS dem Kltiger ebenso ergangen 
sei' Es sei mit

Kompressoren gearbeitet worden und eS habe ein Ruckbau 
des ganzen Gebdu-

des stattgefunden. Es habe sehr starke Ldrmimmissionen 
gegeben' Es habe

Phasen gegeben, in denen die Arbeit im psychotherapeutischen 
Bereich stark

durch den Ldrm beeintrdchtigt worden sei' Allerdings musse 
man die verschiede-

nen Bauphasen unterscheiden (Prot. s. 69), ob bestimmte untersuchungen' 
wie

zum Beispiel Ultraschall, wegen des Ldrms nicht durchgefuhrt 
werden konnten'

konnte der Zeuge nicht aus eigener Wahrnehmung bestdtigten' 
er gehe aber da-

von aus, dass dies so gewesen sei. Das Telefon habe man allerdings 
schon ldu-

ten gehort, da es kein dauernder Ldrm gewesen sei, sondern 
ldrmige Phasen und

Telefone ja langer lduten wurden. Das Telefonieren selbst sei aber 
ab und zu

schwierig gewesen. Dass es zu Erschutterungen gekommen wdre, 
konnte der

Zeuge nicht aus eigener Wahrnehmung bestdtigen' Er fugte aber 
an' dass er in

der-ganz intensiven Phase, ndmlich als die Fassade ausgewechselt 
wurde' seine

praxis bereits in die Ersatzrdumlichkeiten verlegt gehabt habe. 
Auf die Frage, ob

der Praxis des Kldgers durch das Baugerust und eine Folie 
Licht entzogen wurde'

erklarte der Zeuge, es Sei richtig, dass, als die Fassade Weggenommen 
Wurde'

das Ganze mit einer Folie geschutzt worden sei (Prot. S, Z0)' 
Die zum Beweis

verstellte Behauptung, die lmmissionen, welche von der 
genannten Baustelle

ausgegangen seien, seien lauter gewesen, als man dies von anderen 
Baustellen

gewohnt Sei, konnte der Zeuge nicht bestdtigen' So habe er noch 
nie in einem

anderen Gebdude gearbeitet, in welchem ein Umbau stattgefunden 
habe' Er be-

tonte aber bei dieser Gelegenheit, dass es bedingt durch die Beton-Bauweise 
des

Gebdudes sehr laut gewesen sei. Wenn jemand i;'gendwo 
gehdmmert habe' habe

t

F._____

-

- 16 -

man das uberall gehort. Die Arbeiten hdtten zury Teil in betrdchtlicher Entfernung

(zu seiner Praxis) stattgefunden, wegen der Offenheit der Anlage sei der Ldrm

trotz Entfernung immer etwa gleich stark gewesen (Prot. S. 71).

c) Die Zeugin  war zum Zeitpunkt des Umbaus als Praxisan-
gestellte des Kpigers tiitig. Heute arbeitet sie nicht mehr beim Kl€iger. Sie kenne

ihn aber durch die Arbeit bereits seit 20 Jahren und es bestehe ein lockeres,

freundschafliches Verhdltnis. Sie habe mit dem Kldiger in der Woche ihrer Ein-

vernahme als Zeugin Kontakt gehabt. Nach Erhalt der Vorladung habe sie sich

bei ihm erkundigt, aber sie hdtten nicht gross uber den Prozess gesprochen. Sie

habe der Vorladung entnommen, worum es bei der Einvernahme gehe; die kon-

kreten Fragen kenne sie nicht. Zur Beklagten steht die Zeugin in keiner Bezie-

hung (prot. S. gB). Die Zeugin fuhrte aus, ihrer Meinuurg nach sei der Betrieb der

Arztpraxis des Kldgers beeintrdchtigt worden durch die Ldrmimmissionen' Es ha-

be einen enormen Ldrm gegeben, so dass man manchmal fast nicht mehr habe

telefonieren konnen, weil man den anderen fast nicht mehr verstanden habe.

Auch fur die patienten sei der Ldrm im Sprechzimmer sehr unangenehm gewe-

sen, Der Larmpegel sei aber nicht immer gleich hoch gewesen. Es habe Pausen

gegeben, in denen in einer anderen Ecke gearbeitet worden sei. Gewisse Unter-

suchungen habe man nicht mehr machen konnen, zum Beispiel den Hortest oder

auch Blutdruckmessungen, weil man dafur Ruhe brauche. Die Arbeit sei auf 
jeden

Fall.. eingeschrdnkt gewesen. Ob Ultraschalluntersuchungen unm6glich waren,

konnte die Zeugin nicht Sagen, wegen der Erosionen habe man aber den EKG

Apparat manchmal nicht mehr gebrauchen konnen, weil das ein sehr empfindli-

ches Ger6t sei. Man habe dann warten mussen und das EKG speiter machen

(prot. S. 99). Auf Ergdnzungsfrage von Rechtsanwalt  bestdtigte die Zeu-

gin zudem, dass die Arbeit mit dem Dopplergerdt eingeschrdnkt gewesen sei' Es

handle sich dabei um ein sehr sensibles Gerdt und man habe die Patienten dann

aufbieten ,rlrrr"n, wenn es ruhig gewesen sei. Das Gerdt sei sehr wichtig fur Ve-

nenuntersuchungen, worauf der Kldger spezialisiert sei (Prot' S' 10)' Wenn man

ein bisschen entfernt von der Station gestanden habe, habe man auch das Tele-

fon nicht mehr geh6rt, Sie sei der Ansicht, es habe auch Vibrationen gegeben,

k:t

I._____

X2._____

-17-

was sie ja auch im Zusammenhang mit dem'E$G erwtihnt 
habe' Ob die lmmissi-

onen, welche von der Bauttitigkeit der Beklagten ausgingen 
stdrker waren' als bei

anderen Baustellen, wusste die Zeugin nicht' Sie konnte 
sich auch nicht an be-

sondere schallreflexionen erinnern. Die Zeugin sagte weiter 
aus, sie glaube nicht'

dass die Ldrrmbelastung immer gleich stark gewesen sei' 
"Wenn die Arbeiten in

einer anderen Ecke ausgefuhrt wurden, die uns g-ar nicht 
betroffen hat, so war der

Ldrm ganzsicher geringer, als wenn auf unserer Seite 
gearbeitet wurde" (Prot' S'

101.) Auf die Ergeinzungsfrage von Rechtsanwalt ' ob 
aufgrund von lmmis-

sionen Patienten abgewiesen werden mussten, antwortete 
die Zeugin' dies gelte

nur in dem sinne, dass man gewisse Patienten habe zu einem 
anderen Zeitpunkt

bestellen mussen, weil man die notwendigen Untersuchungen 
nicht habe machen

kdnnen (Prot. S' 110).

d) Der Zeuge , Adjunkt und -Stellvertreter' dessen

Amtssitz sich ebenfalls im  u-Trakt befand, 
kennt sowohl den Kldger

als auch die Beklagte, steht aber zu keiner der Pafteien 
in irgendeiner Beziehung'

Er gab zu Protokoll, der Umbau habe sich erheblich auf die 
tagliche Arbeit im

Amtssitz ausgewirkt. Nach seiner Erinnerung habe es zeitweise 
starke Ldrmim-

missionen gegeben. Manchmal sei es so extrem gewesen' 
dass sie nureinen re-

duzierten Betrieb hdtten aufrecht erhalten konnen' So habe 
man an manchen

Nachmittagen nur ein bis zwei Personen beschiiftigt und die 
anderen nach Hause

geschickt. An der Liegenschaft habe es erhebliche Verschiebungen 
gegeben' da

habe es ab und zu sehr laut werden mussen. Das Telefon 
habe er aber immer

lauten gehdrt (Prot. S. 144). Es sei auch zu Erschutterungen 
gekommen' Ob der

Arztpraxis Licht entzogen worden sei, konne er nicht Sagen' 
da er sich im fragli-

chen Zeitraum nie in der Praxis aufgehalten habe' ln seinen 
Burordumlichkeiten

sei sogar eine zweite Wand aus Holz eingezogen worden' 
Da sei es dann wirklich

dunkel geworden. Das habe gemacht werden mussen, 
weil die Fassade wegge-

nommen'worden sei, Ob es lauter als bei anderen Baustellen 
gewesen sei' konn-

te der Zeuge mangels Vergleichsmoglichkeiten nicht sagen 
(Prot' s' 145)' Auf die

Frage, ob es zu sChallreflexionen gekommen sei,. antwortete 
der Zeuge: "Es war

ein komplexer Ldrm, Wenn jemand an der Aussenwand 
mit einem Schlagbohr-

I

i

I
I
I
I

I

ll
t;,
lE

&

X2._____

J._____
F._____

...

-18-

hammer arbeitet, wissen Sie schon, woher de"r Ldrm 
kommt"' Er spreche dabei

nicht nur von der Zeit, als die Fassade weggenommen worden 
sei' es habe auch

in der Vorphase Ldrm gegeben. Das ganze Gebiiude 
habe mit einem Gerust ver-

sehen werden mussen. Die lmmissionen seien aber 
nicht immer gleich stark ge-

wesen, das habe sich verschoben, je nach dem, wo die 
Haupttiitigkeiten stattge-

funden hdtten (Prot' S' 146).

Bereits an dieser Stelle ist festzuhalten, dass die Aussagen 
des Zeugen 

, soweit sie den Zeitraum nach Mirz 1998 (Auszug des 
Beklagten) betreffen'

fur den vorliegenden Prozess irrelevant sind' so befand sich 
die kleigerische Pra-

xis zum Zeitpunkt der Fassadenauswechslung, welche 
zur volligen Verdunkelung

der Burordumlichkeiten des fuhrte, 
nicht mehr im 

(vgl. Prot. S. 145), .

e) Der Zeuge , von Beruf Architekt, wurde im Dezember 1997 vom 
Kld-

ger beigezogen, da der Kldger die Auswirkungen des umbaus 
auf seinen Praxis-

betrieb abkldrren lassen wollte. Der Zeuge ging 
(fiilschlicherweise) davon aus, der

Krdger habe wdhrend dem umbau nicht im  
praktiziert (Prot' s' 114)'

Auch sei erwdhrend der Bauzeit nie auf der Baustelle 
gewesen (Prot' s' 114)' Er

konnte entsprechend nichts zur Kldrung der Frage 
der lmmissionen beitragen'

f) Der Zeuge  ist der ehemalige Rechtsvertreter des Klagers 
und

fuhrte aus, zu den Umstdnden bei Baubeginn kdnne 
er sich nicht iiussern' da er

erst zu einem spiiteren Zeitpunkt vom Kldiger beigezogen 
worden sei' Als er die

Rechtsvertretung des Kldgers am 1 1 , Februar 1998 ubernommen 
habe' seien

massiveUmbauarbeitenimGanggewesen,welchezumindestmiterheblichen

Ldrmimmissionen verbunden gewesen seien' Dass es 
auclr zu Erschutterungen

gekommen ware, hat der Zeuge selbst nicht wahrgenommen' 
soweit er sich erin-

nern t on'ne, sei der Praxis jedoch durch das Baugerust 
und die Baufolie Licht ent-

zogen worden. Er wisse aber nicht mehr, wann das 
gewesen sei (Prot' S' 126)'

lm Ubrigen erkldrte der Zeuge, er habe sich nur zeitweise 
fur Besprechungen in

der Arztpraxis aufgehalten und zum Teil erst am 
Abend' Vieles habe auch telefo-

t'

F._____

J._____

K._____

F._____

X3._____

O._____s

- 19 -

nisch und per Fax stattgefunden (Prot. S, 127). De6Zeuge konnte daher keine

weiteren Angaben zum Beweisthema machen.

g) Zeuge  war einerseits Patient des Kldrgers und fuhrt andererseits gele-
gentlich Plattenlegerarbeiten fur die Beklagte aus. Er gab zu Protokoll, er sei im

Zeitraum der Umbauarbeiten Patient beim Kldger gewesen. Er habe nicht das Ge-

fuhl, der Praxisbetrieb sei durch die Umbauarbeiten beeintrdchtigt gewesen' Es

habe in der Praxis keinen Staub und keine Baustelle gegeben. Nach seinem

Empfinden sei es nicht sehr laut gewesen. Aber er schaue das naturlich anders

an (da er selbst auf dem Bau arbeitet). Wo gearbeitet werde, gebe es auch Ldrm.

Es sei aber nicht so gewesen, dass man als Arzt nicht hAtte arbeiten k6nnen. Bei

ihm seien auch Ultraschalluntersuchungen gemacht worden und das habe man

auch gehort. Er habe keine Kenntnis davon, dass gewisse Untersuchungen we-

gen des Ldrms nicht hritten durchgefuhrt werden konnen. Er selbst habe keine

Erschutterungen wahrgenommen. Auf die Frage, ob der Praxis Licht entzogen

worden sei durch das Baugerust und die Baufolie, antwortete der Zeuge, nach

seiner Kenntnis sei alles ganz normal gewesen, wie wenn er sonst zum Arzt ge-

he. Er hdrtte es schon gemerkt, wenn er durch eine Bauabdeckung hdtte steigen

mussen. Ob die Vorhdnge gezogen waren, wisse er nicht mehr (Prot' S. 137,

138).

h) Der Zeuge  ist ebenfalls ein ehemaliger Patient des Kldgers und
zwar im Zeitraum zwischen 1989 und 2001. Auf die Frage, ob er wisse, worum es

bei der Zeugeneinvernahme gehe, erkltirt er, er wisse das ungefEihr. Gegen Ende

des Behandlungszeitraums sei die Praxis des Kl6gers in n umgebaut

worden. Er glaube, der Kldger habe ihn damals gefragt, ob er fur den Fall, dass

es Diskussionen geben sollte, bereit sei, Auskunft zu geben. Er wisse, "dass das

ziemlich gest$rt habe". Es sei ndmlich sehr laut gewesen im Besprechungszim-

mer und er glaub'e, man habe sogar einmal das Zimmer wechseln mussen. Es sei

ziemlich laut gewesen und zum Teil hdtten sie Probleme gehabt miteinander zu

sprechen. Ob der Betrieb des Kkiger i-n dieser Zeit generell beeintrdchtigt worden

sei, konne er nicht sagen, Als er dort gewesen sei - er wisse aber nicht mehr, ob

L._____

M._____

E._____

-20

das ein-, zwei- oder dreimal der Fall gewesen sei - habe es mindestens einmal
gestort (Prot. S. 140). Ob es Erschutterungen gab oder ob der Praxis Licht entzo-

gen wurde, konnte der Zeuge nicht sagen. Ebenso wenig wusste er, ob die Arbeit

im medizinisch-therapeutischen Bereich stark eingeschrdnkt bzw. verunmdglicht

worden war. Auch, ob die Vorhdnge gezogen werden mussten, wusste der Zeuge

nicht mehr (Prot. S, 141 ,142).

i) Der    ist heute    
. Zum Zeitpunkt des Umbaus arbeitete er im  

 zusammen mit dem Zeugen . Das   lag im

gleichen Gebdudeteil des  wie die Praxis des Kldgers. Der Zeuge

sagte aus, der Betrieb der Arztpraxis des Klirgers sei durch die Sanierungsarbei-

ten im Zeitraum vom April bzw. Juni 1997 bis Mdrz 1998 beeintrdchtigt worden.

Das  und die Arztpraxis hdtten auf dem gleichen Stockwerk gele-

gen. Sie seien daher in derselben Situation gewesen. Es habe Ldrm und Staub

gegeben und dann seien sie auch noch mit Ldrmschutzwdnden eingekleidet wor-

den. Es habe auch Probleme zwischen dem  und der Beklagten

gegeben. Er ziehe den Schluss, dass die Arztpraxis, welche ein sensiblerer Be-

reich sei als ein normales Buro, beeintrdchtigt worden sei. Es habe starke Ldrm-

immissionen gegeben und sie hdtten vom Kanton aus eine Mietzinsreduktion be-

antragt. Auch wisse er aufgrund seiner Notizen, dass er am 27. September 1997

einon kurzfristigen Notbetrieb habe anordnen mussen, weil wegen des Ldrms ein

normales Arbeiten nicht mehr moglich gewesen sei. Das heisst, er habe alle Leu-

te nach Hause schicken mussen und eine Person habe dann mit Gehorschutz,

wie man ihn im Militdrvenrvendet, die Stellung gehalten (Prot. S' 151). Auf Nach-

frage des beklagtischen Rechtsvertreters erkldrte der Zeuge, diese Phase habe

ungefdhr vier Tage angehalten und verwies dabei auf eine Aktennotiz, welche er

zu den Akten reichte (act. 164; Prot. S, 155). Weiter venruies der Zeuge auf zwei
)

Schreiben, welche er am 16. und am 29. April 1997, mithin zu einem Zeitpunkt als

der Klager seine Praxis bereits verlegt hatte, an Herrn  von der Beklagten

gesandt hatte (Prot. S. 152; act' 164/3 und 16414).

t
t
E.

3,

N._____ ...
O._____ E._____

J._____ O._____

F._____

O._____

O._____

P._____

-21 -

Er habe aufgrund des Ldirms zeitweise das Telefon nicht mehr lduten gehort (Prot.

S. 152). Auf Vorhalt der Aussagen des Zeugen , er habe nie Probleme

gehabt, das Telefon zu h6ren, ergiinzte der Zeuge, Herr  habe ein Ein-

zelburo im vierten Stock gehabt, er wisse aber von Mitarbeitern, welche im Gross-

raumburo mit sieben bis acht Arbeitsplaitzen arbeiteten, dass sie das Telefon nicht

mehr gehort hdtten (Prot. S. 156). Vibrationen habe er auch gespurt und zwar,

weil das Dach saniert worden sei und sie die Buro zuoberst gehabt hiitten. Da ih-

nen Licht durch eine in den Buros hochgezogene Holzwand entzogen worden sei,

gehe er davon aus, es sei in der Arztpraxis ebenso gewesen. Auf Ergdnzungsfra-

ge von Rechtsanwalt Dr.  prdzisierte der Zeuge, dass die Holzwand erst

eingezogen wurde, als die Fassadenauswechslung vorgenommen wurde (Prot, S.

155). Zur Frage, ob die lmmissionen lauter gewesen seien, als man sie ublicher-

weise von Baustellen gewohnt sei, erkldrte der Zeuge,osie seien lauter gewesen,

als die Vermieterschaft kommuniziert habe. Aber wahrscheinlich habe die Vermie-

terschaft selbst nicht im Voraus gewusst, was auf die Mieter zukomme. Es sei

auch zu Schallreflektionen gekommen, wenn man zum Beispiel im Keller mit dem

Presslufthammer arbeite, dann hore man das bis in den 4. Stock, Wiihrend der

ganzen Bautaitigkeit habe es lmmissionen gegeben. Auf die Frage, ob die lmmis-

sionen trotz stetiger Verlagerung der Arbeiten von einem Trakt in den anderen

immer gleich stark gewesen seien, antwortete der Zeuge, sie seien im September

1997 zentral betroffen gewesen, als er die Notmassnahmen habe treffen mussen,

und es habe bis im Fruhling, d,h.bis Mdrz 1998, angedauert(Prot. S. 153). Eben-

so wie beim Zeugen  ist auch beim Zeugen  festzuhalten, dass

seine Aussagen, soweit sie den Zeitraum nach Mdrz 1998 (Auszug des Beklag-

ten) betreffen, fur den vorliegenden Prozess nicht relevant sind.

j) Die Zeugin arbeitete zur Zeit des Umbaus im "  im 
. Auf die Frage, ob der Kkiger im Betrieb seiner Arztpraxis durch die

t

Umbauarbeiten beeintrdichtigt worden sei, erkldrte die Zeugin, alle seien beein-

trrichtigt gewesen. Wie genau die Praxis betroffen gewesen sei, wisse sie nicht.

Sie habe sich um den Laden gekummert und nicht um die anderen, Es sei ldrmig

und staubig gewesen. ln der Praxis sei sie aber in der fraglichen Zeit nie gewe-

i
I

J._____

J._____

Y._____

J._____ _

R._____ S._____

F._____

N.____

-22-

Sen. ES habe zeitweise starke Larmimmissionen 
gegeben, aber die Vermieter.

schaft habe sich sehr bemuht, dass 
das vor und nach den Ladenoffnungszeiten

stattgefunden habe. Von 9:OO bis 17:00 
Uhr sei es einigermassen ruhig 

gewesen

(Prot. s. 158). sie selbst sei aber auch nicht so 
empfindlich und es sei sicher et-

was anderes, wenn man Patienten und 
nicht einfach Kunden habe' ob die Arbeit

im medizinisch-therapeutischen Bereich 
eingeschrankt worden sei' k6nne sie

nicht sagen. Das Telefon habe sie 
immer gehort in ihrem kleinen Laden' 

auch ha-

be sie keine Erschutterungen gespurt' 
ob der Arztpraxis Licht entzogen wurde'

wisse sie nicht, auch nicht, ob man 
die Vorhdnge habe ziehen mussen 

in der Pra-

xis(Prot.S.159)'Eigentlichwissesiegarnichts,wasdiePraxisangehe.Zuden

ubrigen Fragen, erklarte die Zeugin, 
sie konne sich nicht mehr erinnern 

(Prot' s'

160).

k) Die Zeugin Dr.   ist die rrlxispartnerin 
des Kl6gers' Sie

war dies bereits zum Zeitpunkt des 
Umbaus. Die Zeugin erklarte, der 

Betrieb der

Praxis sei im Zeitraum vom April bzw' 
Juni 1997 bis Ende Mdrz 1998 am 

meisten

durch Larmimmissionen beeintrdchtigt 
gewesen (Prot' s' 164)' Dies habe sich

uber den ganzen Zeitraum von 1997 
bis Ende Marz 1998 erstreckt' Durch 

die

Umbauarbeiten sei der medizinisch-therapeutische 
Bereich eingeschrdnkt gewe-

sen. Einerseits hdrtten einfache untersuchungen 
wie Blutdruckmessen und Abho-

ren von Herz und Lunge mit dem stethoskop, 
andererseits auch speziaruntersu-

chungen mit Urtraschar, wie der Kr'ger 
sie fur Venenabkrdrungen ben.tigt, 

nicht

mehr durchgefuhrt werden konnen' Das 
Telefon habe man nur noch lduten 

ge-

h6rt, wenn man unmittelbar daneben 
gesessen habe. Zudem sei es auch 

zu Vib-

rationen gekommen (Prot. s. 164)' wdhrend 
der ganzenzeil als das Gerust 

ge'

standen habe, sei der Praxis Licht entzogen 
worden' Da sich die Arbeiter nicht

vorangemeldet hatten, habe man vorsorglich 
die Vorhdtnge gezogen' Es wdre

hdchst unangenehm gewesen, wenn ein 
Patient sich ausgezogen hdtte und 

dann

,.,"".; "* 
I.nrt.'. erschienen wdre' Da sie vorher noch 

nie auf einer Baustelle

gearbeitet habe, konne sie nicht Sagen, ob 
die lmmissionen lauter als auf anderen

Bausteilen gewesen seien. Es sei auch 
zu schallrefrektionen gekommen 

(Prot' s'

166)'AufNachfrageerklartedieZeugin,dassd"erSchallaufGrundderMetallver-

T._____

{

23-

schalung geleitet worden sei; davon gehe sieraus. Die lmmissionen seien trotz

stetiger Verlagerung der Sanierungsarbeiten von einem Trakt in den anderen

stets gleich stark gewesen (Prot, S, 166). Auf die Ergdnzungsfrage von Rechts-

anwalt i, ob der Ldrm jeden Tag aufgetreten sei, antwortete die Zeugin:

"Der Larm war nicht jeden Tag von 7.00 bis 17.00 Uhr gleich stark. Er trat jedoch

sicher jeden Tag auf. Da wir nicht gewusst haben, wann es jeweils ruhig war, war

dies sehr unberechenbar. Der Ldrm ist sicher jeden Tag zu den Betriebszeiten

aufgetreten, Es gab sicher an jedem Tag zu den Betriebszeiten der Baustelle von

07.00 Uhr bis am spdten Nachmittag Beeintrdchtigungen (Prot. S. 174). Auf weite-

re Nachfrage des beklagtischen Rechtsanwalts bekrdftigte die Zeugin: Es sei im-

mer zu laut gewesen bzw. es habe immer Ldrmbeeintrdchtigungen gegeben."

l) Als weitere Beweismittel nannte der Kldiger folgende Urkunden: Weitere Be-

weismittel

Schreiben des Kldgers vom 09.10.97 (acl. 41612)

Liste 'Storende Sachen'vom 10.02.-25.03.98 (act. 1715)

Tonbandaufzeichnung auf Mikrokassette (act. 17 16)

Amtlicher Befund des Stadtammannamtes Schlieren vom 17.03'98 (act

1717)

Fotodokumentation (act. 1 7/8)

Planskizze (act. 30/1)

Weiter reichte der Zeuge   zwei Aktennotizen ins Recht (act'

16411-2), welche als echte Noven ohne weiteres zu beachten sind (S 138 i.V.m.

s 115 ZifL l ZPO).

4.3 Bewe'iswurdiqunq

Bei der Beweiswurdigung ist das Gericht nicht an bestimmte Regeln gebunden'

Vielmehr ist einzig entscheidehd, ob die erhobenen Beweise die richterliche

Uberzeugung zu begrunden vermogen, ein bestimmter Sachverhalt habe sich
:

'i'
::.

P

n

Y._____

N._____

-24-

verwirklicht (Zweidler, Die Wurdigung von Arlssagen ,ZBJV 132 (1996) S' 106 f')'

Die parteien haben bei keinem der Zeugen Zweifel an der allgemeinen Glaub-

wurdigkeit oder Unbefangenheit angebracht. Es bestehen auch keine objektiven

Anhaltspunkte dafur, die Glaubwurdigkeit oder Unbefangenheit eines bestimmten

Zeugen oder einer bestimmten Zeugin zum vorneherein in Zweifel zu ziehen.

Bei den Zeugen und Zeuginnen     

n und  handelt es sich ausnahmslos um Personen, welche

wahrend der Bauzeit, ebenso wie der KlAger, im Gebdude gearbeitet haben und

sich somit an mehreren Tagen pro Woche dort aufhielten. Alle diese Zeugen be-

richten, wie oben zitiert, von teilweise starken lmmissionen, insbesondere durch

Larm, aber auch Erschutterungen. Der Zeuge   berichtete von

einem eigentlichen Notfallszenario, welches eingerichtet werden musste, weil im

Septembe r 1gg7 der Ldrm zwischenzeitlich unzumutbar wurde fur seine Mitarbei-

ter. Die Ausfuhrungen von   werden im Ubrigen durch die Ak-

tennotizen des Zeugen  dokumentiert (act. 16412). Die Praxispartnerin

des Kldgers, Dr.   , ist selbst als Arztin ttitig und konnte

daher detailliert uber die konkreten Einwirkungen der (Liirm-) lmmissionen auf die

arztliche Tiitigkeit Auskunft geben, lhre Aussagen sind schlussig und es ist ohne

weiteres nachvollziehbar, dass die Ergebnisse auch von einfachen Untersuchun'

gen wie Blutdruckmessen durch plotzlich auftretenden Ldrm verfdlscht werden

und dass der Ldrm das Abhoren mit dem Stethoskop verunmoglicht. Die Zeugin

 hat auch mehrfach klar ausgefuhrt, dass der Ldrm wdhrend der

Bauzeit jeden Tag auftrat. Die Aussagen der Zeugin  werden

durch den Zeugen , von Beruf Psychotherapeut, bestdtigt' Auch er

spricht davon, dass er intensiv von den Umbauarbeiten betroffen worden sei,

dass es riesige bzw. sehr starke Ldrmimmissionen gab, die das Arbeiten im 
psy-

chotherapeutischen Bereich zeitweise fast verunmoglicht hdtten' Die Zeugen 

 und  bestiitigen, dass nicht nur medizinische Untersu-

chungen, sondern auch Buroarbeiten stark gestort wurden. Die Zeugen 

und  gaben zu Protokoll, dass man zeitweise das Telefon nicht mehr klin-

geln horte, Der Zeuge  konnte dies nicht bestdtigen. Auf Nachfrage er-

kleirte der Zeuge , dass dies wohl damit zusammenhange, dass sich 
das

I._____, J._____, N._____, H._____.

T._____

N._____

N._____

J._____

T._____

T._____

T._____

H._____

J._____,

N._____ I._____,

I._____,

N._____

J._____

N._____

-25-

Buro des Zeugen  auf einem andereqStockwerk befunden habe als das-

jenige des ubrigen . Letzteres sei auf dem selbem Stockwerk

wie der Kldger eingemietet gewesen.

Die Zeugin , welche ihr Ladengeschdft im betrieb, erkldrte

ebenfalls, es habe zeitweise starke Ldrmimmissionen gegeben, Sie fugte aber an,

die Vermieterschaft habe sich bemuht, ldrmintensive Arbeiten ausserhalb der La-

denoffnungszeiten ausfuhren zu lassen. Dazu ist festzuhalten, dass die Aussage,

die larmintensiven Arbeiten heitten nach Ladenschluss stattgefunden, so kaum zu-

treffen kann. Die Totalrenovation des  zog sich uber mehrere Mona-

te hin und keine der Parteien hat behauptet, diese Arbeiten hdtten zeitweise spAt-

abends oder nachts stattgefunden, was denn auch aus Grunden des Anwohner-

schutzes wohl nicht moglich gewesen ware. 
d

Einzig der Zeuge l konnte von keinen st6renden Einwirkungen berichten. Der

Zeuge war zur fraglichen Zeit Patient des Klagers, gleichzeitig ist er als Plattenle-

ger gelegentlich fur die Beklagte tditig, Der Teuge schildert, bei seinem Arztbe-

such sei alles normal gewesen. Dazu ist zu sagen, dass der Zeuge sich im Ge-

gensatz zu den oben zitierten Zeugen lediglich einmal zu einem Arztbesuch im

Gebdude eingefunden hat und sich daher seine Aussagen auch nicht auf einen

ldngeren Zeitraum beziehen kdnnen. Unbestritten ist denn auch, dass es immer

wieder zu Pausen ohne Ldrm kam, in welchen Untersuchungen normal durchge-

fuhrt werden konnten. Zum anderen ist festzuhalten, dass der Zeuge als Platten-

leger wohl taiglich auf Baustellen arbeitet und daher an gewisse Ldrmimmissionen

gewohnt sein durfte und diese nicht mehr als aussergewdhnlich oder storend

empfindet. Ein anderer Patient, der Zeuge , vermittelt denn auch ein

ganz anderes Bild. So sei der Ldrm ziemlich storend gewesen und man habe fast

nicht mehr miteinander sprechen konnen und einmal sogar das Zimmer wechseln

mussen,
a

l.t ,,.
I ,"lr
I J.-. ,.

t , ''_
I i.T
i.,&

n

Zu den weiteren Beweismitteln ist was folgt festzuhalten: Das Schreiben vom 9.

Oktober 1 g97 (act. 41612) und die Liste der storenden Sachen vom 10. Februar bis

25. Mitrz 19gB (act, 1715) wurden vom Kldger s"elbst erstellt und sind daher von

geringem Beweiswert, lmmerhin ist damit jedoch belegt, dass der Kkiger im Okto-

J._____

R._____ F._____

F._____s

L._____

M._____

O._____s

E

-26-

ber 1gg7 die lmmission als stdrend empfand uryi die Behinderung seines Praxis-

betriebes beklagte.

Aus der Fotodokumentation ist lediglich ersichtlich, dass das Gebdiude zu einem

bestimmten Zeitpunkt eingerustet wurde (act. 17l8), was aber auch unbestritten

ist. Die planskizze dient lediglich der Orientierung (act. 30/1). Hinweise auf die

Art, lntensitdit und Dauer der lmmissionen lassen sich daraus keine ziehen.

Die Tonbandaufzeichnung von Anfang Mdirz 1998 (act. 1716) stellt eine Moment-

aufnahme dar und es lassen sich daraus keine relevanten Ruckschlusse auf die

konstante Beeintrdchtigung des klAgerischen Praxisbetriebes durch die mehrere

Monate andauernden Bauarbeiten ziehen.

Aus dem Amtlichen Befund des Stattammannamtes Schlieren vom 17' Mdrz 1998

ist hingegen jedenfalls fur den Monat Mdrz 1998 erstellt, dass aufgrund der LArm-

immissionen gewisse Untersuchungen nicht mehr vorgenommen werden konnten

(act, 1717), es mithin zu einer Beeintrdchtigung des kldgerischen Praxisbetriebes

gekommen ist. Zudem ist nachvollziehbar, dass es mit der Eingerustung der Fas-

sade Ende Februar 19g8 zu den vom Kliiger genannten Einwirkungen auf die 
klii-

gerische Praxis gekommen ist.

Die vom Zeugen   neu eingereichten Unterlagen (act, 164/1-6)

beziehen sich fast ausschliesslich auf den Zeitraum nach Mdrz 1998 und damit

auf einen Zeitraum, als der Kldger bereits aus dem ausgezogen 
war'

Act. 1 6412, einer Aktennotiz von Herrn  vom 22. April 1998, ist aber im-

merhin zu entnehmen, dass im  im September 1997 kurzfristig ein

Notbetrieb angeordnet werden musste, weil der Ldrm effizientes Arbeiten nicht

mehr zuliess (act. 1 6412). Damit wird die Aussage des Zeugen  bestiitigt'

Zusammenfassend ist rechtsgenugend erstellt, dass die Ldrmimmissionen sowie

die Erschtitt.rrng.n zeitweise ein so starkes Ausmass erreichten, dass nicht

mehr von blossen Unannehmlichkeiten die Rede sein kann, sondern von ein-

schneidenden Beeintrdchtigungen der Benutzung des Mietobjektes zum vertrag-

lich vereinbarten Zweck (Betrieb einer Arztpraxis)' Es ist insbesondere erstellt'

.-.

ffi

E

N._____

J._____
O._____

N._____

F._____

-27 -

dass Patiententermine verschoben werden mussten, dass das Lduten des Tele-

fons nicht mehr horbar war, dass bestimmte Untersuchungen zeitweise nicht

durchgefuhrt werden konnten und manchmal nicht einmal mehr das Gesprdch

zwischen Arzt und Patient moglich war. Nicht erbracht werden konnte der Beweis,

dass der Ldrm trotz Verlagerung der Bauarbeiten von einem Trakt in den anderen

stets gleich laut war. Der Klager liess denn auch selbst ausfuhren, dass er ein

'Ndherkommen' der Arbeiten wahrgenommen habe (act, 15 S. 7). Dies spricht je-

denfalls gegen eine permanent gleichbleibende Ldrmimmission seit Beginn der

Bauarbeiten im April 1997, wobei aber - nach dem allgemeinen Lauf der Dinge -

auch die Bauarbeiten in den anderen Trakten aufgrund der unmittelbaren Ndthe

des kldgerischen Mietobjektes zur Baustelle eine stdndige Ldrmquelle dargestellt

haben durften, was denn auch insbesondere durch die Aussagen der Zeugin 

 bestdtigt wurde. Zudem ist festzuhal{en, dass es bereits im Sep-

tember 1997 zu ganz massiven Ldrmimmissionen kam, welche durch den Zeugen

geschildert wurden und durch die Aktennotiz des Zeugen  (act.

i6412) belegt sind. Der Umstand, dass es stets auch zu Phasen (oder Pausen)

ohne Larm gekommen sein muss, dndert nichts an der Tatsache, dass sich die

Umbauarbeiten wdhrend mehreren Monaten immer wieder negativ auf den Pra-

xisbetrieb auswirkten, So ist festzuhalten, dass es erheblich stdrt, wenn es unvor-

hergesehen, plotzlich laut wird, beispielsweise wiihrend einem Telefon- oder Pati-

entengesprach. Konzentriertes Arbeiten ist unter solchen Umstdnden kaum mdg-

lich und auch die Arbeitseinteilung wird massiv erschwert, wenn vorher nicht be-

kannt ist, wann die ndchste Storung eintreten wird und wann demzufolge be-

stimmte Arbeiten nicht ausgefuhrt werden konnen. Dabei ist zu berucksichtigen,

dass es sich bei einer Arztpraxis um einen besonders sensiblen Bereich handelt,

in welchem sich kranke und damit oft auch ruhebedurftige Menschen aufhalten

und wo mit empfindlichen Geraten gearbeitet werden muss, Fur den geordneten

Ablauf bedarf es daher der Ruhe. Die lmmissionen durch die Umbauarbeiten ge-

hen nach'dem Gesagten uber das tolerierbare Mass hinaus, sind aufgrund ihrer

lntensitdt und Heiufigkeit und insbesondere auch, weil sie sich uber einen langen

Zeitraum hinzogen, als Mangel im Sinne der Ausfuhrungen unter ZiIl. 4.a) zu qua-

lif izieren.

T._____

N._____ J._____

-28-

5. Dauer des Herabsetzunosanspruches r
a) Der Anspruch des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses besteht vom

Zeitpunkt der Kenntnisnahme des Mangels durch den Vermieter 
an bis zu dessen

vollstdndiger Behebung (SV|T-Kommentar ll, N 14 zu Art' 259d OR)' 
Wie der

Vermieter vom Mangel Kenntnis erhalten hat, ist grundsdtzlich 
ohne Bedeutung'

Die Kenntnis des Vermieters vom Mangel kann auf eigener Wahrnehmung 
des

Vermieters oder seiner Hilfspersonen beruhen oder aber auf 
einer entsprechen-

den Anzeige des Mieters, wozu dieser aufgrund seiner Meldepflicht 
gemdss Art'

257g OR in der Regel verpflichtet ist. Eine mundliche Anzeige 
genugt (SVIT-

Kommentar ll, N 10 zu Art.259d oR; Zust, a.a,o., N 299 s' 174)' Auch 
wenn fur

die Quantifizierung des Herabsetzungsanspruches die Zeit 
vom Beginn der Bau-

arbeiten an zuberucksichtigen bleibt, kann der Mieter erst ab dem 
Zeitpunkt eine

Mietzinsreduktion geltend machen, ab welchem derfr Vermieter 
bekannt gegeben

worden ist, dass die Bauarbeiten lmmissionen verursachen, die 
uber das vom

Mieter zu tolerierende Ausmass hinausgehen'

b) lm vorliegenden Fall kann nicht davon ausgegangen werden' dass die Be-

klagte ohne entsprechende Mitteilung um die Beeintrdchtigung 
des kldigerischen

Praxisbetriebes durch die Bauarbeiten im Z-Trakt und M-Trakt 
wusste' Dem Pro-

tokoll vom 22.Dezembe r 1997ldsst sich denn auch entnehmen, dass dib 
Vermie-

terin die spezifischen Bedurfnisse und Einrichtungen der Arztpraxis 
zu wenig ge-

kannt habe, um die durch den Bau entstehenden Storungen beurleilen 
zu konnen

(acl. 41614). Ein Herabsetzungsanspruch kommt somit fruhestens ab entspre-

chender Benachrichtigung der Beklagten durch den Kliiger in 
Frage' schriftlich

dokumentiert ist eine solche Benachrichtigung erstmals mit schreiben 
vom 9' ok-

tober 1997. Der Kldger liess zwar ausfuhren, dass er verschiedentlich 
wegen der

lmmissionen reklamiert habe. Er konne sich konkret an eine Begegnung 
mit Herrn

 im Juni 1997 erinnern, WO er diesem mitgeteilt habe, dass 
die lmmissionen

ein normales Arbeiten verunmoglichen wurden, wofur ein Ausgleich 
zu suchen sei

(acL 42s, 18). Er k6nne sich aber nicht daran erinnern, schon fruher 
einmal bei

der Beklagten reklamiert zu haben (Prot' S' 19)'

P._____

-29-

Dass der Kldger anlasslich einer Begegnung mit Herrn  von der Beklagten

im Juni 1997 wegen der lmmissionen reklamiert hat, wurde von der Beklagten

nicht bestritten. Es kann somit von der Richtigkeit dieser kldgerischen Behaup-

tung ausgegangen werden. Dass er schon in einem fruheren Zeitpunkt reklamiert

und die Beklagte von den lmmissionen in Kenntnis gesetzt htitte, wurde vom Kld-

ger nicht substantiiert geltend gemacht. Eine Mietzinsreduktion kommt somit

selbst nach klaigerischer Darstellung fruhestens fur die Zeit ab der Mitteilung an

die Beklagte in Frage. Da der Kldger lediglich geltend macht, er habe "im Juni"

1997 seine Beanstandungen angebracht ohne das genaue Datum zu nennen

oder wenigStenS den ZeitraUm einzugrenzen ("Anfang", "Mitte", "Ende" JUni

1gg7), ist eine Mietzinsherabsetzung ab dem Monat Juli 1997 zuzusprechen. Ein

Anspruch fur den Zeitraum April bis Juni 1997 ist demgegenuber nicht ausgewie-

sen. Da es als unbestritten zu gelten hat, dass der Klager im Juni 1997 bei Herrn

 reklamiert hat, wurde dem Kldiger der Beweis fur den Nachweis der Man-

gelhaftigkeit der Mietsache erst ab Juni 1997 und nicht schon ab April 1 997 aufer-

legt.

6. AusmassdesHerabsetzunCIsanspruches
a) Ausfuhrungen des Kldgers
Mit Bezug auf das Ausmass der Herabsetzung liess der Kldger vorbringen, eine

Mietzinsreduktion von durchschnittlich 50% wdhrend eines Jahres sei angesichts

der uberaus starken Beeintr€rchtigung im Gebrauch des Mietobjektes allermindes-

tens angezeigt. Eine Mietzinsreduktion sei sowohl aufgrund der lmmissionen als

auch infolge des wirtschaftlichen Mangels, welcher in einem deutlichen Umsatz-

ruckgang des klaigerischen Betriebes liege, gerechtfertigt (act. 42 5.16). Die von

der praxis fur lmmissionen bei Wohnungen aufgestellten Entschdidigungssdtze

seien bei Geschdftsliegenschaften, deren Mietzweck eine Nutzung genau wdh-

rend der acht Stunden mit sich bringen, in denen die Bauarbeiten stattfinden wur-

den, zu verdoppeln. Bei der Bemessung der Mietzinsreduktion sei neben der

Ldrmimmission auch der Entzug von Licht und Aussicht durch das Baugerust zu

berucksichtigen. Zu berucksichtigen sei sodann, dass bei einer Arztpraxis wie der

vorliegenden vornehmlich akustische Diagnoseverfahren zu Anwendung kamen,

I

i,
t,

P._____

P._____

\

-30

die aufgrund der Ldrmimmissionen nicht bzw. qur noch eingeschrankt hdtten aus-

gefuhrt werden konnen. Zusdtzlich zu veranschlagen seien die wirtschaftlichen

Miingel (Einschrfinkung der wirtschaftlichen Tditigkeit; acl, 42 s' 16/17)' Die lm-

missionen seien seit Beginn der Arbeiten immer etwa gleich stark gewesen 
(act.

42 s, 18).

b) Ausfuhrungen der Beklagten
Es werde bestritten, dass das kldgerische Mietobjekt wdhrend rund zwolf Mona-

ten permanent von schwersten Ldrmimmissionen betroffen gewesen sein solle'

Von den im April 1997 aufgenommenen Arbeitenimz- und M-Trakt habe der 
Kldi-

ger liirmmdissig noch gar nicht betroffen sein konnen, da das kleigerischen Mietob-

jekt fernab vom Baugeschehen im westlichen Teil des U-Traktes gelegen habe'

Erst anfangs November 1997 sei der U-Trakt, in welchem sich die kldigerische

praxis befunden habe, von dessen Ostseite her einer Fassadensanierung unter-

zogen worden. Die Eingerustung ab Mitte Februar 1998 moge zu einer erhebli-

chen Liirmbelastung gefuhrt haben. Fur die damit verbundenen lnkonvenienzen

erscheine fur die Zeit von November 1997 bis Mdrz 1998 eine Mietzinsreduktion

von 20-25% angebracht (act.28 S. 13114; act.57 S' 17 und S. 18/19)'

Eine (zusritzliche) Mietzinsreduktion fur den durch das Baugerust verursachten

Entzug von Licht und Aussicht falle schon aus zeitlichen Grunden ausser Be-

tracht, sei doch die kliigerische Arztpraxis erst Ende Februar 1998 eingerustet

worden, der Kldger aber schon vier Wochen spdter ausgezogen sei (aci' SZ

S. 19). Entgegen der Ansicht des Klaigers konne bei einer Geschdiftsmiete nicht

einfach eine Verdoppelung der Prozentzahlen der Mietzinsherabsetzung, wie sie

bei Wohnungsmieten angemessen sei, vorgenommen werden. Vielmehr sei die

Gebrauchsbeeintrdchtigung und damit bei der Geschdftsmiete der prozentuale

Ruckgang des Geschdftsumsatzes von Bedeutung, Ein solcher Ruckgang sei

beim Kldger jedoch nicht auszumachen (act. 57 S. 19/20). Eine zusdtzliche Be-

rucksichtigung von 'nachgewiesenen wirtschaftlichen Mdngeln' falle ausser Be-

tracht (act. 57 S. 20/21).

-31 -

c) Rechtliche Enrudgungen b
Sind die Voraussetzungen gegeben, kann vom vertraglich vereinbarten Mietzins

ein verhiiltnismdssiger Abzug vorgenommen werden, Das Ausmass des Herab-

setzungsanspruches richtet sich grundsdtzlich nach der Verminderung der Taug-

lichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch und damit nach dem sach-

lichen und zeitlichen Umfang der Stdrungen. Fur die Bemessung des Herabset-

zungsanspruches ist stets auf die konkreten Umstdnde abzustellen und der vom

Mangel verursachte 'Mindenrvert' der Mietsache nach objektiven Kriterien zu ermit-

teln. Bei der Bemessung der Herabsetzung steht dem Gericht ein weites Ermes-

sen zu, ahnlich demjenigen der richterlichen Schdtzung des zahlenmiissig nicht

nachweisbaren Schadens nach ArI' 42 Abs. 
'1 OR'

Der Umfang der Mietzinsherabsetzung nach Art. 259d OR bemisst nach dem

Verhiiltnis zwischen dem mangelhaften Mietobjekt und demjenigen ohne Mdngel'

Die Herabsetzung soll das Gleichgewicht zwischen den vertraglichen Leistungen

wieder herstellen (BGE 126 lll 388 E. 11c S,394), Grundsatzlich ist nach derso-

genannten relativen oder verhaltnismdssigen Methode vorzugehen, wie sie aus

dem Kaufvertragsrecht bekannt ist: Man vergleicht den objektiven Wert der Miet-

sache mit Mangel mit demjenigen, den sie ohne Mangel hAtte und reduziert den

Mietzins entsprechend,

Diese Berechnung ist aber nicht immer einfach, besonders wenn es sich um ei-

nen mittelschweren Mangel handelt. Eine Schdtzung nach Billigkeitsregeln, all-

gemeiner Lebenserfahrung, gesundem Menschenverstand und anhand der Kasu-

istik aus der Rechtsprechung ist daher nach Bundesrecht ebenfalls zuldssig

(Bundesgericht, 1. Zivilabteilung, 4C.37712004, 2. Dezember 2004 in mp 4i05 un-

ter Hinweis auf: BGE 4C.52711996 vom 29. Mai 1997, publ. in SJ'1997 S' 661 E'

4a S. 665 mit weiteren Hinweisen; ebenso Entscheid 4C.9712003 vom 28. Okto-

ber 2003E. 3.5).

Dabei ist auch bei Geschaftsmieten eine immaterielle Beeintrdchtigung zu be-

rucksichtigen und es wird nicht vorausgesetzt, dass zusatzlich ein materieller

Schaden, etwa ein Gewinnruckgang, zu verzeichnbn ist. So kann sich ein Mangel

etwa dergestalt auswirken, dass ein der mangelfreien Zeit entsprechendes Ge-

32-

schaftsergebnis nur durch hoheren Einsatz gder aufwandige Anpassungen des

Betriebsablaufes erreicht werden kann. So kann eine Mietzinsherabsetzung denn

auch zusatzlich zum Schadenersatz nach Art. 259e OR gefordert werden. Erleidet

der Mieter durch die Verminderung der Gebrauchstauglichkeit der Sache eine

Gewinneinbusse, so stellt ihm das Gesetz mit den lnstrumenten der Mietzinsher-

absetzung und des Schadenersatzanspruches grundsdtzlich parallel zueinander

zwei Rechtsbehelfe zur Verfugung, Soweit nun aber ein Mietzinsherabsetzungs-

anspruch besteht, vermindert sich im Falle der Gewinneinbusse infolge von Mdn-

geln der Mietsache gerade durch die Reduktion des Mietzinses (als Kostenfaktor)

die H6he des Schadens (Vorteilsanrechnung), ErhAlt der Mieter durch die Herab-

setzung vollen Ausgleich, bleibt aufgrund der Definition des Schadens als Diffe-

renz zwischen dem Vermogensstand des Geschadigten mit und ohne das schii-

digende Ereignis kein Raum fur einen Schadensersatzanspruch, Umgekehrt kann

der Mieter selbstverstandlich keine Herabsetzung mehr verlangen, soweit ihm die

verminderte Gebrauchstauglichkeit bereits unter dem Titel des Schadensersatzes

abgegolten worden ist.

Wenn langer andauernde Umbau- oder Unterhaltsarbeiten an einer Liegenschaft

vorgenommen werden, ist deren lntensitdt in der Regel unterschiedlich und beein-

trachtigt die Tauglichkeii der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch nicht in

gleichbleibendem Masse. Je nach Verminderung oder Verstdrkung der Mdngel im

Laufe der Zeit ist eine grossere oder kleinere Reduktion des geschuldeten Miet-

zinses vorzunehmen, z,B. in einem Monat eine Reduktion von 10% oder in einem

anderen Monat eine solche von 70%, Der Klaiger liess denn auch selbst ausfuh-

ren, dass er ein Ndherkommen' der Arbeiten wahrgenommen habe (act. 15 S. 7)'

Dies spricht jedenfalls gegen eine permanent gleichbleibende Larmimmission seit

Beginn der Bauarbeiten im April 1997, wenn auch erstellt ist, dass praktisch teig-

lich lmmissionen auftraten.

t

d) Als aussergewohnlich bzw. fur einen Mietzinsreduktionsanspruch erheblich
ins Gewicht fallend sind im vorliegenden Fall folgende Umstdnde zu bezeichnen

- die kurze Distanz zur Baustelle,

33

- die Bauzeit wdthrend eines ganzen JahreS; von April 1997 bis Ende Mdrz
1 998 (Beendigung des Mietvertrages),

- die massive LArmentwicklung und zeitweise auch Erschutterungen im zu-
sammenhang mit verschiedenen Arbeiten,

- Eine zusdtzliche Herabsetzung des Mietszinses im Zusammenhang mit der
EingerUstung der Liegenschaft frillt nur fur die Zeit ab Ende Februar 

1998 bis

zumAuszugdesKldgersEndeMArzlgg8unddamitfureinerelativkurze

Zeit in Betracht,

Nach dem oben unter |v,4,3 Gesagten ist erstellt, dass ein erheblicher 
Mangel

(vgl. oben) bestand, wenn auch die lmmissionen nicht immer 
gleich stark waren'

so traten sie doch im rerevanten Zeitraum von Juri 1997 bis Mdrz 
1998 praktisch

tdglich auf. Es bestand zwar keine pausenlose Beeintrdchtigung, 
wohl aber erfolg-

ten immer wieder und unvorhersehbar storungen, *u, den Praxisbetrieb zwar si-

cher nicht uber leingere zeil vollig verunmoglicht, wohl aber eingeschrdnkt 
hat'

wobei auch erstellt ist, dass bestimmte Untersuchungen manchmal uberhaupt

nicht durchgefuhrt werden konnten und die Patienten ein zweites Mal 
erscheinen

mussten, so dass von kurzfristigen 100% Einschrdnkungen auszugehen 
ist' An-

derseits gab es offensichtlich auch Pausen, in denen die Bautdtigkeit 
ruhte bzw'

Arbeiten ausgefuhrt wurden, welche keine lmmissionen verursachten' 
Da eine To-

talrenovation mit einer Vielzahl unterschiedlicher Arbeiten ausgefuhrt 
wurde' ist

eine klare Aufteilung in langere ruhige und larmigere Phasen nicht 
moglictr' lm-

merhin ist aber erstellt, dass bereits im September 1997 zeitweise eine 
ausseror-

dentlich hohe Ldrmbelastung herrschte. Ab November 1997 verlagerten 
sich die

Arbeiten dann direkt in den U-Trakt, wo sich die Praxis des Klagers 
befand' wor-

aus auf eine entsprechend hohe Ldrmbelastung geschlossen werden 
kann, wurde

doch im  keine sanfte, Sondern eine Totalrenovation 
vorgenommen'

Angesichts der schwankenden lntensitdt, die von geringer Belastung 
bis fast zur

Unbrauchbarkeit des Mietobjektes reichte, rechtfertigt es sich daher 
fur die ge-

samte Dauer von einem Mittelwert von 50% auszugehen und den 
Mietzins fur die

Dauer von Juli 1997 bis und mit MArz 1998 um 5O'/" zu reduzieren' 
Dies ent-

spricht bei einem monatlichen Mietzins von Fr: 3'506'-- einem Betrag 
von

Fr. 15'777.--.

F._____

-

34

V. Schadenersatz aus mangelhaftgr Mietsache vor der
Mietvertragsauflosung (Art. 259e OR)

1. Ausfuhrunqen des Kldoers
Der Kleiger liess ausfuhren, er habe aufgrund der Bauarbeiten und den damit ver-

bundenen massiven Bauimmissionen in der Zeit von April 1997 bis Ende Mdrz

1g9B Mindereinnahmen erlitten, wofur er gestutzt auf Art. 259e OR zu entschdtdi'

gen sei. Die relevanten Mindereinnahmen liessen sich auf verschiedene Arten be-

rechnen, wurden sich aber durchschnittlich auf Fr. 155'000'-- belaufen

(act. 15. S. 18/19; act.42 S. 18/19)'

2. Ausfuhrungen der Beklaoten

Die Beklagte liess den geltend gemachten Anspruch"sowohl vom Grundsatz als

auch vom euantitativ her bestreiten. Die angeblichen Ldrmimmissionen htitten

keinen Einfluss auf die monatlichen Honorarumsdtze des Kliigers gehabt, so dass

dem Kldiger auch kein Schaden entstanden sei. Wurden die Umsalzzahlen in 
ge'

botener Weise berucksichtigt, ergebe sich ndmlich uberhaupt kein Umsatzruck-

gang und damit auch kein schaden (act. 57 s. 21 und s. 34135).lm ubrigen k6n-

ne auch nicht einfach die behauptete Umsatzeinbusse mit einer Gewinn-/Ho-

norareinbusse in der gleichen H6he gleichgesetzt werden. Den vom Klaiger selber

eingereichten Unterlagen lasse sich ndmlich entnehmen, dass sich die Fixkosten

stark verdndert hdtten (act. 28 S. 18)'

3. Rechtliche Grundlaoen und Beweislast

Hat der Mieter durch die Mangelhaftigkeit der Mietsache einen Schaden erlitten,

so muss ihm der Vermieter dafur Ersatz leisten, wenn er nicht beweist, dass ihn

kein Verschulden trifft (Art. 259e OR). Der Mieter kann neben der Mietzinsherab-

setzung - soweit ihm diese fur seine Einbusse nicht bereits vollen Ersatz bietet
(OR-Weber/Zihlmann, N 1 zu Art. 259e OR) - Ersatz des durch den Mangel ver-

ursachten Schadens fordern. Das Recht auf Schadenersatz nach Art' 259e OR

steht ihm selbst dann zu, wenn er gestutzt auf Art' 260 OR Anderungen und Er-

neuerungen an der Mietsache zu dulden hat.

h

-35-

Nicht direkte Voraussetzung des Schadenersalzanspruches sind die Kenntnis des

Vermieters vom Mangel und die Miingelruge des Mieters (Higi, a'a'O', N 7 zu Art'

259e OR; SV|T-Kommentar ll, N 10 zu Art. 259e OR), Fur das Entstehen eines

Schadenersatzanspruches des Mieters mussen somit die nachfolgenden Voraus-

setzungen kumulativ erfullt sein:

- Mangelhaftigkeit der Mietsache, die der Vermieter zu vertreten hat
- Vorliegen eines Schadens
- addquater Kausalzusammenhang zwischen dem Schaden und der Mangel-

haftigkeit der Mietsache

- keine Exkulpation des Vermieters'

Die Beweislast fur alle Voraussetzungen des schadenersatzanspruches - ausser

dem Verschulden, welches vom Gesetz vermutet wird - trifft den Mieter. Den
Vermieter trifft den die gesetzliche Vermutung des Verschuldens umstossenden

Beweis, dass ihn kein Verschulden treffe (Higi, a'a'O', N 20 zu Art' 259e OR; Ex-

kulpationsbeweis; sVlT-Kommentar ll, N 23 zu Art. 259e oR)'

4. Manqelhaftiqkeit der Mietsache

Hinsichtlich der Mangelhaftigkeit der Mietsache kann auf die entsprechenden

Ausfuhrungen unter vorstehen d Zitler lv./s. verwiesen werden'

5. Schaden
a) Allgemeine Erwagungen
Der Schaden entspricht der Differenz zwischen dem gegenwdrtigen Vermogen

und dem Stand, den das Vermogen ohne das schddigende Ereignis 
gehabt htitte'

Massgebend ist primdr das positive Vertragsinteresse. Der Mieter ist so 
zu stel-

len, wie wenn der Vertrag richtig erfullt worden ware, d.h' ein Mangel nicht 
einge-

treten bzrir. rechtzeitig behoben worden ware'

Gemdss Art. 42 OR hat der Kldger neben der Schridigung (Mangelhaftigkeit 
des

Mietobjektes und daraus resultierende Einschrdnkung der Praxistiitigkeit) auch

die schadenshohe zu behaupten und zu beweisen. Der schaden aus der 
umbau-

i
I
I

!

i
I

I

l'.,-i

n

i

36

bedingten Einschrdnkung der Praxistatigkeit lqlist sich jedoch nicht mit mathema-

tischer Genauigkeit nachweisen. Er ist vielmehr gestutzt auf Art. 42 Abs, 2 OR

vom Richter ermessensweise zu schdtzen. Die Schdtzung des Enrverbsausfalls in-

folge Einschrdnkung der Praxistatigkeit muss daher auf gewissen Annahmen be-

ruhen, f ro7 der Erleichterung des Schadensnachweises ist der Kleiger jedoch

nicht der Pflicht enthoben, dem Richter die Tatsachen, die als Anhaltspunkte fur

die Entstehung und Hohe des geltend gemachten Schadens in Betracht kommen,

anzugeben und dafur Beweise anzubieten. Der Geschddigte hat genugend Fak-

ten zu liefern, die den Bestand des Schadens hinreichend zu belegen vermogen,

seine Grossenordnung genugend fassbar machen und damit als anndhernd si-

cher erscheinen lassen. Der Eintritt eines Schadens und dessen Umfang durfen

sich mit anderen Worten nicht bloss im Bereich des Moglichen bewegen, sondern

mussen sich dem Gericht aufgrund der Akten mit eir.rer gewissen Uberzeugungs-

kraft aufdrangen (BGE 122lll 222;9811 36 f., je mit Hinweisen; Brehm, a.a.O', N

52 zu Arl. 42 OR; Weber, Berner Kommentar, Band Vll1ls, Bern 2000, N 220 f' zu

Art. 99 OR).

Eine allfrillige Umsatzeinbusse kann sodann nicht einfach mit einer Gewinn-/Ho-

norareinbusse und damit einem Schaden gleichgesetzt werden. Vielmehr muss

auch eine allfaillige Veriinderung der Fixkosten mitberucksichtigt werden.

b) Dem Kluiger wurde daher der Beweis fur die Entstehung eines Schadens
und dessen Hohe auferlegt. Der Klager nannte dazu verschiedene Urkunden aus

seiner Buchhaltung als Beweismittel und er beantragte zusdtzlich die Erstellung

eines Gutachtens. ln der Folge wurde durch den Sachverstendigen  an-

hand der vom Kldger als Beweismittel genannten Urkunden ein Gutachten zur

Umsatz- und Gewinnentwicklung der kldgerischen Praxis im Zeitraum des Um-

baus im Vergleich zu anderen Jahren erstellt (act. 130). Der Gutachterstellte die

aus den eingereichten Urkunden ersichtlichen Umsatzzahlen einander gegenuber

und folgerte in nachvollziehbarer Weise, dass aus diesen Unterlagen nicht er-

sichtlich ist, dass der Klager im relevanten Zeitraum eine Umsatzeinbusse erlitten

hatte (act, 130 S. 2). Zur Frage, ob der Klaiger eine" Honorareinbusse (Gewinnein-

busse) erlitten habe, erkleirte der Gutachter, diese Frage kdnne er nicht beantwor-

C._____

-
-37 -

ten, da es ihm aufgrund der vorliegenden Untqrlagen nicht moglich sei, die in der

relevanten Periode angefallen Fixkosten zu ermitteln (act. 130 S.5 Frage B), Der

Klaiger beantragte in seiner Stellungnahme zum Gutachten in der Folge, es sei

das Gutachten unter Beizug seiner Gesamtbuchhaltung zu erganzen (act. 137).

Die Beklagte hat keine Stellungnahme zum Gutachten eingereicht. Mit Beschluss

vom 18. November 2004 wurde der Antrag auf Ergdnzung des Gutachtens abge-

wiesen (act. 138 unter Venveis auf die dortige Begrundung).

Als weitere Beweismittel fur die Frage, ob er bedingt durch die Bauarbeiten eine

Gewinneinbusse erlitten hat, nannte der Klaiger Dr.med.  als

Zeugin. Diese bejahte zuerst die Frage, ob der Kldger im fraglichen Zeitraum eine

Honorareinbusse erlitten habe. Auf Nachfrage erkldrte sie, sie wisse das, auf-

grund der kleineren Anzahl von Spezialuntersuchungen, die hdtten durchgefuhrt

werden konnen (Prot. S. 166). lndessen fugte sie auf die Ergdnzungsfrage des

beklagtischen Rechtsvertreters an, sie habe nie eine Aufstellung uber die Minder-

anzahl von Spezialuntersuchungen gesehen oder erstellt (Prot. S. 175). Aufgrund

der lmmissionen musse es zu einer Honorareinbusse gekommen sein. Die Zeugin

erklarte jedoch auf weitere Nachfrage, dass sie weder Einblick in die Buchhaltung

des Kldgers gehabt habe, noch die Hohe des Schadens beziffern oder ungefdhre

Angaben zur Gr6ssenordnung des Schadens machen konne. Auf Vorhalt der Be-

hauptung des Klaigers, er habe eine Honorareinbusse von Fr. 155'000.00 erlitten,

bestatigte die Zeugin dies sei ,,vorstellbal'(Prot. S. 166, 167). Die Zeugin  

 konnte somit keine objektiven Angaben machen zum Beweisthema,

sondern lediglich Mutmassungen zur Frage aufstellen, ob der Kliiger durch die

Begleitumstdnde des Umbaus eine Gewinneinbusse erlitten hat.

Bei den ubrigen genannten Beweismitteln handelt es sich um diejenigen Urkun-

den, welche der Gutachter seinen Ausfuhrungen zugrunde gelegt hat, Es erubrigt

sich eine weitere Wurdigung durch das Gericht'

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Gutachten schlussig und nachvoll-

ziehbar begrundet ist und demnach keine Veranlassung besteht, von der Feststel-

lung des Gutachters abzuweichen. Der Gutachtei kam zum Schluss, dass der

Kkiger im fraglichen Zeitraum keine Umsatzeinbusse erlitten hat und auch eine

T._____

T._____

__

-38-

Gewinneinbusse nicht erstellt werden kann. Damit ist dem Kl€tger der Nachweis

eines Schadens nicht gelungen,

Es erubrigt sich somit die weiteren Voraussetzung fur einen Schadenersatzan-

spruch zu prufen.

Vl. Schadenersatz infolge berechtigter fristloser Ktindigung

1. Ausoangspunkt
Der Kldger hat unbestrittenermassen mit Schreiben vom 24. Marz 1998 das Miet-

verhdltnis zwischen den Parteien unter Berufung auf Art, 259b lit, a OR fristlos

bzw, mit Auszugsfrist bis 31. Mdrz 1998 gekundigt. Die Kundigung wurde damit

begrundet, dass die Arztpraxis aufgrund der einschneidenden Sanierung der Lie-

genschaft nicht weiter betrieben werden konne und seitens der Beklagten kein

vollwertiger Ersatz angeboten worden sei (act. 3017). Der Kldger verlangt nun

Schadenersatz infolge gesetzlich berechtigter Kundigung gestutzLauf Art' 259b lit.

a OR (Kundigungsschaden).

Die Beklagte lasst die unter diesem Titel vom Kldger geltend gemachten Anspru-

che schon vom Grundsatz her bestreiten, Zwar wird die Kundigung von der Be-

klagten in formaler Hinsicht nicht beanstandet, doch sei der Kldger nicht zur frist-

losen Kundigung berechtigt gewesen. Sie (die Beklagte) habe dem Kldger nam-

lich mit den Rdumlichkeiten an der   einen vollwertigen Ersatz

angeboten und der Klager habe diesen auch akzeptiert, Hiitte der Kldger nicht

einfach fristlos gekundigt, hAtte sie ihm etliche andere, geeignete Ersatzobjekte

anbieten konnen,

2. Ausfuhrunoen des Kliiqe rs zum Kundiounosrecht

Der Kldgdr stellt sich auf den Standpunkt, dass er seine Praxis wdhrend der Dau-

er der Fassadenerneuerungsarbeiten - damals veranschlagt auf die Dauer von
zwei Monaten von April bis Mai 1998 - nicht hdtte benutzen konnen. Die Taug-
lichkeit der Mietlokalitdten zum vorausgesetzten Gebrauch sei fur diese Zeit voll-

stdndig ausgeschlossen gewesen, Da ihm von der Beklagten kein vollwertiger Er-

G._____ 1

-39-

satz geleistet worden sei, sei er gestutzt auf Att, 259b lit. a OR zur fristlosen Kun-

digung befugt gewesen, Ein Aufrechterhalten des Mietverlrages sei ihm ange-

sichts des Umstandes, dass er das Mietobjekt wahrend einer gewissen Zeil gar

nicht hdtte benutzen konnen, nicht zumutbar gewesen (act, 15 S. 15/16; acl' 42

S. 16 und S. 2B).

Die Parteien hatten auf sein Betreiben hin uber einen Umzug von ihm (dem Kla-

ger) in ein anderes Mietobjekt der Beklagten, bezeichnet als ' ', ver-

handelt. Das fragliche Objekt habe aber mit Bezug auf die Lage, Grosse und Um-

riss nicht seinen Bedurfnissen genugt und sei zu teuer gewesen (act, 15 S' 9/10).

lm Februar 1998 sei dann uber Ersatzraume an der   in 

 verhandelt worden. Anldsslich der Besichtigung der Rdumlichkeiten

  vom 26. Februar 1998 habe sich gezeigt,.dass einerseits ein Grossteil

der Rdume bereits an die Praxisgemeinschaft  vergeben gewesen sei

und andererseits diverse Bedurfnisse des Kltigers nicht hatten befriedigt werden

konnen, da es an Archiv-, Rontgen- und Labormoglichkeiten gefehlt habe. Die

Rdumlichkeiten seien auch verkehrstechnisch sehr ungunstig gelegen, da sie

nicht ausreichend mit offentlichen Verkehrsmitteln erschlossen gewesen seien

(act. 15 S, 1 7l18; acL 42 S. 12-14 und S. 28129). Das Ersatzobjekt 

 sei aber auch deshalb nicht zumutbar gewesen, weil der vertragliche Mietzins

fur die bisherige Arztpraxis unverandert hatte weiter gelten sollen (act. 42

S. 14l15), Er habe der Beklagten deshalb mit Schreiben vom 10. Mdrz 1998 mit-

geteilt, dass es sich bei den Raumlichkeiten   nicht um ein ge'

eignetes Objekt handle, weder als Provisorium noch als definitiver Ersatz (act' 15

S. 13/14). Die Beklagte habe ihm (dem Kldger) keine bessereAlternative angebo-

ten (act, 42 S. 15).

Das Ersatzobjekt   musse ausserdem als reine Alibiubung be-

zeichnet werden, da bereits ein Mietvertrag mit Herrn  bestanden habe,

und die Rdumlichkeiten deshalb gar nicht an ihn (den Kkiger) hdtten vermietet

werden konnen (acL.42 S. 13), Es sei denn auch nicht zutreffend, dass sich die

Parteien anldisslich der Besichtigung vom 26. Februar 1998 verbindlich darauf ge-

einigt hdtten, dass er (der Klaiger) vorubergehend Ersatzlokalitdtten in der Liegen-

U._____

G._____ 1

H._____

G._____ 1 E._____

G._____ 1

H._____

G._____ 1

G._____ 1

-40-

schaft   beziehe. Das mussF auf einem Missverstandnis seitens

der Beklagten beruhen. Er (der Kldger) habe vielmehr seine vielfdltigen Vorbehal-

te zum Ausdruck gebracht (act, 15 S. 1 4115; acl. 42 5.29)'

Selbst wenn ihm aber die Beklagte einen vollwertigen Ersatz angeboten hdtte, sei

er zur fristlosen Kundigung gemass Art. 259b lit. a OR berechtigt gewesen, da

gemdss Art. 259c OR bei Angebot eines vollwertigen Ersatzes lediglich der An-

spruch auf Beseitigung des Mangels, nicht aber das Recht auf fristlose Kundigung

entfalle (act. 15 S. 17). lmmer dann, wenn das Mietobjekt uberhaupt nicht mehr

benutzt werden konne - und sei es auch nur fur eine kurze Zeil- stehe dem Mie-
ter ein Kundigungsrecht zu. Da der Mietvertrag fur ein ganz bestimmtes Mietob-

jekt abgeschlossen werde, bestehe dieses Kundigungsrecht des Mieters selbst

dann, wenn der Vermieter ein gleichwertiges Ersatzobjekt zur Verfugung stelle

(act.42 S,29),

Die Fassadenrenovation in diesem Umfang sei im ubrigen gar nicht notwendig

gewesen. Es hdtten auch weniger einschneidende Massnahmen - zum Beispiel
das Anbringen einer vorgehangten Fassadenisolation und das Auswechseln der

Fenster - ausgereicht (act. 42 S.7).

3, Ausfuhrunoen der Beklaqten zum Kundiqunosrecht
Die Beklagte liess die fristlose Vertragsauflosung durch den Klaiger als rechtlich

unzuldssig bezeichnen, Als Vermieterin durfe sie gemiiss Art. 260 Abs' 1 OR Er-

neuerungen und Anderungen an der Mietsache vornehmen, wenn es fur den Mie-

ter zumutbar sei und wenn das Mietverhdltnis nicht gekundigt sei. Dem Kleiger sei

sodann mit der   ein geeignetes Ersatzobjekt angeboten worden,

so dass die bevorstehenden Fassadensanierungsarbeiten zumutbar im Sinne von

Art. 260 Abs, 1 OR gewesen seien. Damit entfalle aber gleichzeitig das Recht des

Klagers2ur Mdngelkundigung im Sinne von Art.259b lit. a OR (act' 28 S' 19-21;

act. 57 s. 35).

Es sei unbestritten, dass der Kldger wdhrend der Fassadenrenovation des

U-Traktes im Fruhjahr 1998 und damit fur einige wenige Monate nicht im Mietob-

J
i
[:k

h

G._____ 1

G._____ 1

a.'..

-41 -

jekt heitte verbleiben kdnnen. Aus diesem Gn4rd hdtten die Parteien am 22' De-

zember 1997 Gesprdche hinsichtlich einer Ersatzlosung aufgenommen. Die erste

Ersatzvariante '  ' - dabei sei es um eine definitive Losung und nicht
nur um ein Provisorium gegangen - sei vom Kldger verworfen worden. Am 2'
Februar 1g98 sei dem Kldger das Ersatzobjekt   angeboten

worden. Am 26. Februar 1998 hdtten die Parteien dieses Objekt gemeinsam be-

sichtigt. Aus der Sicht des Kldgers sei eine vorubergehende Verlegung seines

praxisbetriebes an die   (im Sinne eines Provisoriums) eine ak-

zeptable Losung gewesen. Er habe anldsslich des Lokaltermins sein grundsditzli-

ches Einverstdndnis zum angebotenen Ersatzobjekt gegeben. Mit Schreiben vom

10. Mdrz 1998 habe erdann abervollig uberraschend mitgeteilt, dass er nicht im

' ' bleiben wolle, sondern seine Praxis andernorts neu eroffnen werde

(act.28 S, 1g-21 , act,57 S.35 und S.38), Wenn clie angebotenen Ersatzrdum-

lichkeiten an der   fur den Kltiger keine akzeptable Losung ge-

wesen seien, hAtte er ihr (der Beklagten) dies mitteilen mussen, damit sie ihm

weitere Alternativen hdtte anbieten konnen. Stattdessen habe der Kldger aus hei-

terem Himmel gekundigt. Es sei ihr (der Beklagten) damit die Moglichkeit ge-

nommen worden, dem Kliiger ein vollwertiges Ersatzobjekt anzubieten, obwohl

sie uber zahlreiche Ersatzobjekte verfugt hdtte (act' 57 S. 38/39).

Aufgrund des Vertrauensprinzips habe sie (die Beklagte) den Kldger anldsslich

des Lokaltermins vom 26, Februar 1998 so verstehen durfen, dass er sein grund-

sAtzliches Einverstdndnis zum angebotenen Ersatzobjekt gegeben habe. Der

Kldger gehe ja selber von einem 'Missverstandnis seitens der Beklagten' aus (act.

57 S. 35).

Dem Klaiger sei eine provisorische Praxisverlegung wdhrend der Dauer der Fas-

sadenrenovation ohne weiteres zumutbar gewesen. Er habe seit dem 'Mietercafe'

vom 23, Meirz 19g7 von der bevorstehenden Fassadenrenovation gewusst, aber

trotzdem keine ordentliche Kundigung ausgesprochen (act. 57 S, 37), Anldsslich

der Besprechung vom 22. Dezember 1997 sei der Bezug eines Provisoriums fur

den Kldger ebenfalls eine akzeptable Losung gewesen (act. 57 S. 38). Auch an-

ldsslich des Lokaltermins vom 26, Februar 1998-habe der Kldger bekundet, dass

U._____

G._____ 1

G._____ 1

F._____

G._____ 1

-42

eine vorubergehende Verlegung seines Praxisletriebes fur ihn grundsatzlich eine

akzeptable Losung sei (act. 28 S. 20; act' 57 S' 35 und 38).

Da dem Kldger an der   ein ganzes Stockwerk zur Verfugung

gestanden hatte, hAtte sich keine Reduktion des Praxisbetriebes ergeben. Einzig

das Labor und das Rontgen hatte - selbstverstdndlich gegen finanzielle Abgel-
tung durch sie (die Beklagte) - auswdrts vergeben werden mussen (act. 28 S. 19-
21). Sie (die Beklagte) wdre selbstverstdndlich auch fur die weiteren Umtriebe wie

insbesondere Umzugskosten aufgekommen (act. 57 S' 36).

Die bevorstehende Fassadensanierung und das Auswechseln der gesamten Fas-

sade sei im Ubrigen eine absolute Notwendigkeit gewesen. Die Fassade sei wdr-

metechnisch vollig ungenugend isoliert gewesen und habe zudem an zahlreichen

Stellen Korrosionsschaden aufgewiesen (act, 28 S. 5: act, 57 S. B)'

4. Schadenersatz weoen oerechtfertiqter er Kundiounq

a) Rechtliche Grundlagen
Der Mieter, der berechtigt das Mietuerhaltnis gestutzt auf Art. 259b lit' a OR auf-

lost, hat Anspruch auf den Ersatz des Erfullungsinteresses (sog, Kundigungs-

schaden; statt vieler: Higi, a.a.O., N 39 zu Art. 259b OR, mit Verweisen)' Der Mie-

ter ist mit anderen Worten durch Ersatzleistungen des Vermieters in seinem Ver-

mogen so zu stellen, wie wenn der Vertrag vom Vermieter korrekt erfullt und der

Mieter nicht gezwungen worden wdre, das Mietverhdltnis infolge massiver

Schlechterfullung des Vermieters aufzulosen. Zu ersetzen sind namentlich Kos-

ten, die dem Mieter durch die Vertragsauflosung angefallen sind (Umzugs- und

Betriebsausfallskosten), da diese im Falle korrekter Vertragserfullung nicht ange-

fallen wdren, Zu ersetzen sind ferner lnvestitionen des Mieters, soweit diese nicht

amortisiert wurden, aber bei korrekter Vertragserfullung hdtten amortisiert werden

konnen. Zr ersetzen sind endlich all diejenigen Kosten, die dem Mieter dadurch

entstanden sind, dass er ein dem bisherigen Mietobjekt vergleichbares Ersatzob-

jekt beschaffen musste (allfeillige Mietzinsdifferenzen, Kapitalkosten, die ihm sonst

nicht angefallen waren; vgl. dazu auch ZMP 2/93 Ni' 15 Erw. 3-9)'

G._____ 1

43-

b) Berechtigung zur fristlosen Kundigung .
Den Ersatz eines schadens kann jedoch nur derjenige Mieter 

verlangen' der be-

rechtigterweise das Mietverhdltnis gestutzt auf Art.25gb lit' 
a OR fristlos aufge'6st

hat. Denn jede Auflosung eines Mietvertrages (Dauerschuldverhdltnis) 
bedarf ei-

nes sogenannten Beendigungsgrundes, der enpveder das 
Ende des Vertrages

selbst herbeifuhrt oder das Gestaltungsrecht der Kundigung 
entstehen ldsst

(Gauch, System der Beendigung von Dauervertr6gen , Freiburg 
1968' S' 25 und

27).Woein solcher Beendigungsgrund fehlt, entsteht kein 
Recht aut Vertragsauf-

losung (Kundigungsrecht als Gestaltungsrecht), und es bleibt 
eine trolzdem aLrs-

gesprochene,Kundigung' mangels Kundigungsberechtigung 
wirkungslos'

Die Beweislast fur die Voraussetzungen, die das Kundigungsrecht 
erst entstehen

lassen, trifft den kundigenden Mieter (Higi, a'a.O', N 31 zu Art' 
259b OR' mit Hin-

weis). Berechtigt zur fristlosen Kundigung gestu lzt duf Art' 259b 
lit' a OR ist ein

Mieter dann (Higi, a.a,O., N 19 ff und N 32zuArt. 259b OR)' 
wenn

- sich der ausserordentliche und gesetzlich umschriebene Kundigungsgrund

des vom Vermieter zu vertretenden schweren Mangels 
veruvirklicht hat'

- wenn der Vermieter vom Mangel Kenntnis hat,
- wenn der Miete r zuvor dem Vermieter Frist zur Beseitigung des Mangels

angesetzt hat,

wenn der Vermieter dieser Aufforderung (vertragswidrig) 
nicht nachkam

eru rMi

Der Umbau der Mietsache ist unter bestimmten Vorauss ezungen 
auch wdhrend

der Dauer des Mietverhaltnisses moglich. Art. 260 Abs' 1 OR 
gestattet dem Ver-

mieter Anderungen und Erneuerungen an der Mietsache (ohne 
Zustimmung des

Mieters oder gegen dessen Willen) vorzunehmen, sofern sie 
fur den Mieter zu-

mutbar sind und das Mietverhdltnis nicht gekundigt ist, Sind 
die Voraussetzungen

der Zumufbarkeit und des ungekundigten Mietverhdltnisses erfullt' 
dann hat der

Mieter die Erneuerungs- und Anderungsarbeiten und die damit 
verbundene

schmdlerung des vertraglich vereinbarten Gebrauchs - mithin die Mangelhaftig-
keit der Mietsache - zu dulden. Das Gesetz besihrankt die Mdngelrechte 

des

5

ia

I

:

!'
i

i.-:

t,

t,
I
I

::

-44-

Mieters diesfalls auf die Herabsetzung des Mieqinses sowie auf das Recht zum

Schadenersatz (Art. 260 Abs. 2,2. Salzteil OR). Fehlt eine der Voraussetzungen

(ungekundigtes Mietverhdltnis und Zumutbarkeit), so stehen dem Mieter alle

Mdngelrechte im Sinne von Art. 259a OR uneingeschr€inkt zur Verfugung, Dem

Mieter steht insbesondere auch das Recht zur fristlosen Aufldsung des Mietver-

hdltnisses zu. Dem Vermieter steht es umgekehrt offen, durch Leistung eines

vollwertigen Ersatzes dem Gebrauch dieser Rechte durch den Mieter entgegen zu

steuern (Art. 259c OR; Higi, a.a.O., N 53 zu Art. 260 OR; LachaVStoll/Brunner,

Mietrecht fur die Praxis, 4. Auflage , Zirich 1 999, S. 186).

lm Folgenden ist somit vorab zu prufen, ob der Kldger unter dem Gesichtspunkt

von Art. 260 OR verpflichtet war, die Vornahme von Anderungen und Erneuerun-

gen zu dulden, was zu einem Ausschluss des Rechts zur fristlosen Kundigung

gestutzt auf Art. 259b lit. a OR fuhren wurde.

6. Dulden von Anderunoen/Erneuerunoen am Mietobiekt

a) Ungekundigtes Mietverhdltnis
Unbestrittenermassen lag zu Beginn der Umbauarbeiten ein ungekundigtes Miet-

verhdltnis vor, so dass sich weitere Ausfuhrungen zu diesem Punkt erubrigen'

b) Zumutbarkeit der Anderung bzw. Erneuerung
Bei den von der Beklagten ausgefuhrlen Arbeiten handelt es sich um Erneuerun-

gen und/oder Anderungen, d.h. um Renovationsarbeiten, die uber die gewdhnli-

che Behebung eines bestehenden Mangels oder die Abwehr eines drohenden

Schadens an der Sache hinausgehen (SVIT-Kommentar ll, N 19 zu Art' 260-260a

OR). Solche Erneuerungs- und Anderungsarbeiten an der Mietsache hat der Mie-

ter nur zu dulden, wenn sie ihm zumutbar sind. Zu prufen ist somit im Folgenden,

ob die Duldung dieser Arbeiten dem Kldger zumutbar war oder nicht, Erst die Zu-

mutbarkeit der Anderung bzw. Erneuerung erlaubt eS dem Vermieter, sein Recht

auf Anderung bzw. Erneuerung auszuuben. Der Nachweis, dass die Vorausset-

zung der Zumutbarkeit im konkreten Fall erfullt ist, ist somit vom Vermieter zu

erbringen (Higi, a.a.O., N 43 und N 52 zu Art, 260 OR; LachaVStoll/ Brunner,

a.a.O., S. 182).

-45-

was als zumutbar zu qualifizieren ist, sagt der Gesetzgeber 
nicht' Die Zumutbar-

keit beurteilt sich nach einem objektiven Massstab' 
Entscheidend ist' ob die ge-

planten Arbeiten dem Mieter unter Berucksichtigung 
sdmtlicher umstande des

konkreten Vertragsverhdltnisses vernunftigerweise 
zugemutet werden konnen

oder nicht. Es ist eine Abw€rgung der sich 
gegenuberstehenden lnteressen der

Vertragsparteien vorzunehmen (sVlT-Kommentar 
ll, N 26 zu Art' 260-260a oR;

Higi, a.a.o ., N 27128 zu Art. 260 oR). Als Kriterien 
zur Bestimmung der Zumut-

barkeit im Einzelfall kommen in Betracht:

- die Art der Miete (vereinbarter Gebrauchszweck)
- der sachliche Umfang der vorgesehenen Arbeiten und deren Auswirkungen

auf den Gebrauch der Mietsache (lntensitdt 
der Einschrdrnkungen)

- ZeitPunkt und Dauer der Arbeiten
-dieArtdervereinbartenMietdauerunddieverb]eibendeDauerdesMietver-

haltnisses

- die bisherige Dauer des Mietverhdltnisses (je langer das Mietverhaltnis 
ge-

dauert hat, desto zumutbarer sind Anderungen 
und Erneuerungen; i'c' rund

11 Jahre)

-dievoraussichtlichenAuswirkungendesUmbausaufdenMietzins

- nur als Hilfskriterium: die Nutzlichkeit der Erneuerung oder Anderung 
f1r den

Mieter

Bei der Ausfuhrung der Arbeiten hat der 
Vermieter auf die lnteressen des Mieters

Rucksicht zu nehmen (Art. 260 Abs. 2 oR)' Er 
hat den Mieter uber den Beginn'

den zeitlichen Ablauf, die zu erwartenden 
lmmissionen und Einschrdnkungen 

so-

wie die allf€illigen Auswirkungen auf den Mietzins 
rechtzeitig zu informieren' Unter

dem Aspekt der gebotenen Rucksichtnahme 
hat der Vermieter alle ihm objektiv

zumutbaren Massnahmen zur Minderung der 
Dauer und des Ausmasses der St6-

rungen des Mieters zu veranlassen, Dazugehoren - 
je nach umstdnden und dem

Ausmass der Anderung bzw. Erneuerung - auch das zur Verfugung 
stellen von

Ersatzraumrichkeiten wdhrend der Bauzeit und 
der Transport von Einrichtungsge-

genstdnden zum Ersatzobjekt (svlT-Kommentar 
ll, N 42 und 44 zu Art' 260-260a

oR; Higi, a.a'o', N 58 zu Art. 260 oR; dihnlich 
LachaVstoll/Brunner, a'a,o',

s. 184)

-46-

c) Erwdgungen zur Zumutbarkeit im vorlieg"enden Fall

Festzuharten ist vorriegend, dass beide 
parteien davon ausgingen, dass der Ver-

bleib des Kldgers im Umbauobjekt in den 
Monaten April und Mai 1998 ausge-

schlossen war, so waren mithin beide der 
Ansicht' dass die Umbauarbeiten in

dieser zell zuunzumutbaren Auswirkungen 
auf die Mieter gefuhrt h6tten' zu be-

achten ist weiter, dass der Klager 
gegen eine Verlegung seines Praxisbetriebes

fur die Dauer der Fassadenarbeiten vom 
Grundsatz her nichts einzuwenden 

ge-

habt hat. so lasst sich dem schreiben des 
damaligen klirgerischen Rechtsvertre-

ters vom 20. Februar 1998 entnehmen, 
dass fur den Kliiger der Bezug 

von ad6-

quaten Ersatzraumen wdhrend der kommenden 
Bauzeit dUrchaus in Frage kom-

men wurde (act. 41616). Der Umzug in addrquate 
Ersatzrdumlichkeiten fur die

Dauer der Fassadenarbeiten muss unter 
diesen Umstdnden als zumutbar 

ange-

sehen werden

R
7. v n
a) Vorliegen eines Mangels
Es ist zwischen den Parteien unstrittig, 

dass wdhrend der Fassadenrenovation

des westlichen Teils des U-Traktes 
im Fruhiahr 1998 die vom Klager 

gemieteten

Rdumlichkeiten aufgrund der ubermdrssigen 
lmmissionen nicht hdrtteQ fur den

praxisbetrieb benutzt werden konnen. Die 
parteien fuhrten jedenfalls ab Dezem-

ber 1997 Gespriiche uber ein (definitives 
oder provisorisches) Ersatzobjekt' 

Der

Kliiger begrundet seine fristlose Kundigung 
denn auch damit, dass er seine 

Arzt-

praxis wdihrend der Zeit der geplanten Fassadenrenovation 
im Fruhjahr 1998

nicht hdtte betreiben kdnnen. Damit 
ist aber ohne weiteres von einer 

Mangelhaf-

tigkeitdesMietobjektesimSinnevonArt.25gboR_AusschlussderTauglichkeit

einer unbewegrichen sache zum vorausgesetzten 
Gebrauch (Arztpraxis) - aus-

zugehen.

b)