# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3b6cfb90-c3ca-5ffe-8de7-3a041c4b9cbc
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1994-10-18
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 18.10.1994 FI.1994.0073
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_FI-1994-0073_1994-10-18.html

## Full Text

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt

du 18 octobre 1994

sur le recours interjeté par X.________,
********, Y.________

contre

la décision rendue sur réclamation le 7 juin
1994 par l'Administration cantonale des impôts (gains immobiliers)

* * * * * * * * * * * * * * * *

Composition de la section: M. J.-C. de
Haller, président; M. V. Pelet et M. R. Lavanchy, assesseurs. Greffier: M. J.
Aubert

Vu les faits suivants:

A.                     Le recourant
X.________, a vendu le 30 octobre 1992 son immeuble (villa d'habitation) situé
au ******** à Y.________, et immatriculé au Registre foncier sous no 1********.
Le prix de vente s'est élevé à Fr. 1'100'000.-, l'estimation fiscale à Fr.
320'000.- (1971).

B.                    Le 4 février 1993, le
recourant a remis une déclaration provisoire pour l'impôt des gains
immobiliers, faisant état d'un gain de Fr. 578'000.-, obtenu par la
soustraction du prix de vente d'une somme de Fr. 512'000.-, qui représente en
substance les frais d'achats en 1968, le coût de construction en 1970-1971,
celui de travaux d'améliorations et de rénovations entre 1972 et 1992, et enfin
une commission de vente.

C.                    Le 22 février 1993, la
Commission d'impôt et Recette du district de Y.________ (ci-après : la
commission) a modifié la déclaration du recourant en lui expliquant qu'il lui 
était préférable pour lui, dans sa situation, d'invoquer comme prix
d'acquisition l'estimation fiscale 5 ans avant la vente afin de bénéficier du
taux de faveur de 12% prévu par l'art. 51 al. 3 LI. Un bordereau d'impôt
provisoire de Fr. 93'378.-, correspondant à un gain immobilier de Fr.
778'150.-, a été établi.

D.                    Le 28 février 1993, le
recourant a remis à la commission une déclaration rectifiée, faisant état d'un
gain immobilier de Fr. 688'800.-, obtenu par la déduction du prix de vente de
1,1 million d'une somme de Fr. 411'200.-, correspondant à l'estimation fiscale
5 ans avant la vente (Fr. 320'000.-), aux coûts des travaux d'amélioration
opérés de 1988 à 1992 (Fr. 42'430.-), aux frais d'emprunts hypothécaires et de
vente (Fr. 40'830.-), et auxquels s'ajoutaient quelques frais divers d'achats
(Fr. 1'850.-) et de travaux publics (Fr. 6'090.-).

                        Dans sa lettre
d'accompagnement, le recourant a contesté le montant de l'estimation fiscale 5
ans avant la vente, en relevant que ce montant, datant de 1971, n'était
manifestement pas adapté à la valeur réelle de son immeuble.

E.                    Le 3 mars 1993, la
commission a établi un bordereau d'impôt pour les gains immobiliers de Fr.
82'656.-, correspondant aux gains annoncés par la déclaration révisée du
recourant, soit Fr. 688'800.- imposés au taux de 12%.

                        Le recourant a déposé
une réclamation en reprenant la contestation émise à propos de l'estimation
fiscale 5 ans avant la vente. Cette réclamation a été écartée par
l'Administration cantonale des impôts (ci-après : l'ACI) qui a informé le
contribuable qu'elle entendait s'en tenir à la décision de la commission,
invoquant notamment un arrêt du Tribunal administratif du 17 décembre 1991
selon lequel, lorsque l'estimation fiscale est invoquée, seuls les dépens
supportés dans les 5 dernières années sont déductibles, l'estimation fiscale
d'un immeuble étant censée être à jour. 

                        Le recourant ayant
maintenu sa réclamation, l'ACI lui a écrit le 6 décembre 1993 qu'elle en
admettait le principe suite à un nouvel arrêt du Tribunal administratif, du 11
novembre 1993. Elle a invité l'intéressé à établir par facture les coûts
relatifs à des travaux effectués sur l'immeuble depuis l'estimation fiscale de
1971. Le recourant a établi un décompte, communiqué le 13 décembre 1993 à
l'ACI, et faisant étant d'un montant de Fr. 49'000.-, dont Fr. 16'151.- de
travaux estimés et non justifiés par pièce. A la suite de ces productions,
l'ACI a proposé le 22 décembre 1993 au recourant de fixer le gain immobilier à
Fr. 657'000.-, en acceptant de déduire du prix de vente de 1,1 million  Fr.
123'000.- en sus de l'estimation fiscale 5 ans après la vente de Fr. 320'000.-.

F.                     Le recourant ayant
maintenu sa réclamation, l'ACI a décidé, le 7 juin 1994, d'admettre
partiellement celle-ci, de réformer la décision du 3 mars 1993 de la commission
en fixant à Fr. 79'062.- l'impôt sur les gains immobiliers dû par le recourant,
montant correspondant à un gain de Fr. 658'850.- imposé au taux de 12%. 

                        C'est contre cette
décision qu'est dirigé le présent recours,déposé le 13 juin 1994 par une simple
déclaration complétée par un mémoire du 6 juillet 1994. L'ACI s'est déterminée
en date du 18 juillet 1994, concluant au rejet du recours.

                        Le Tribunal
administratif a délibéré le 28 septembre 1994, sans audition personnelle des
parties qui n'ont pas demandé une telle mesure.

 Considérant en droit:

1.                     Le recourant s'en prend
à la décision entreprise sur deux points : d'une part, il considère que
l'estimation fiscale de 1971 ne peut en aucun cas entrer en ligne de compte à
titre d' "estimation fiscale 5 ans avant la vente", dans la mesure où
elle ne correspondrait absolument pas à la réalité; d'autre part, il demande
que le prix d'acquisition déterminant soit augmenté d'un certain nombre
d'impenses que l'autorité intimée a refusé de prendre en compte. 

2.                     Sur le premier point,
le grief est manifestement mal fondé. Selon la loi, le gain immobilier
imposable est constitué par la différence entre le produit de l'aliénation et
le prix d'acquisition augmenté des impenses (art. 42 al. 1 LI). S'agissant de
déterminer le prix d'acquisition, l'art. 44 LI offre au contribuable le choix
entre deux possibilités, soit le prix réellement payé par l'aliénateur (al. 1),
ou alors l'estimation fiscale de son immeuble 5 ans avant l'aliénation (al. 2).

                        En l'espèce, suivant
la suggestion de la Commission d'impôt et de l'autorité intimée, le recourant a
choisi d'user de cette seconde faculté. Il est donc lié par le montant de la
dernière estimation fiscale de son immeuble, qui remonte à 1971 (révision générale),
sous réserve du problème des impenses qui sera examiné ci-dessous. Cette
estimation est en effet présumée être à jour (art. 20 de la loi du 18 novembre
1935 sur les estimations fiscales des immeubles, LEFI) puisqu'elle doit être
revue chaque fois qu'elle augmente ou diminue notablement à la suite de l'une
ou l'autre des opérations mentionnées par la loi. A cela s'ajoute que le
contribuable peut en tout temps en demander la révision (art. 23 LEFI), même si
cette possibilité a été singulièrement restreinte par la jurisprudence,
notamment lorsque les raisons invoquées sont de nature fiscales (RDAF 1991 312
et 324, cons. 2). 

                        De toute manière, si
le recourant avait voulu être mis au bénéfice d'une estimation
"adaptée" par rapport de celle de 1971, il aurait fallu que la
requête et la décision interviennent avant le 30 octobre 1987 (5 ans avant la
vente générant le gain immobilier). Le législateur a en effet prescrit ce délai
minimum de 5 ans de manière à éviter des manoeuvres de dernière heure et des révisions
in extremis (v. notamment exposé des motifs, BGC Automne 1962 p. 396). On ne
saurait dès lors revendiquer, ni pendant ni après l'échéance du délai, une
révision "ad hoc" de l'estimation fiscale. Il s'ensuit qu'en l'espèce
on ne peut déterminer le prix d'acquisition à prendre en compte que de la
manière concrète prescrite par l'al. 1 de l'art. 44, ou alors en recourant à
l'estimation fiscale en vigueur 5 ans avant la vente, selon l'al. 2,
c'est-à-dire in casu l'estimation de 1971. 

3.                     Le second point de
contestation concerne le montant des impenses que le recourant doit être
autorisé à ajouter au prix d'acquisition, c'est-à-dire à l'estimation fiscale
de 1971. Le Tribunal administratif a en effet jugé que, lorsque la dernière
révision de l'estimation fiscale de l'immeuble aliéné est ancienne, le vendeur
peut déduire non seulement les impenses afférentes à la période de 5 ans
précédant la vente, mais également celles antérieures effectuées entre la date
de la dernière révision et le début de la période précitée (RDAF 1993. 66).
Cette solution n'est pas contestée par l'autorité intimée, ce qui dispense le
tribunal de céans de prendre position sur la question, qui n'est pas litigieuse
dans la présente espèce.

                        En cours de procédure
de réclamation, l'autorité intimée a quelque peu modifié le calcul des impenses
pour se limiter à prendre en compte celles qui sont postérieures à 1971, année
d'entrée en vigueur de l'estimation fiscale prise en considération. Son
décompte s'établit de la manière suivante :

	
  Prix de
  vente

  	
   

  	
  Fr.
  1'100'000.-

  
	
  Estimation
  fiscale 5 ans avant la vente (1971) 

  	
  Fr.
  320'000.-

  	
   

  
	
  Travaux
  publics

  	
  Fr.    
  6'090.-

  	
   

  
	
  Travaux
  d'amélioration (1988-1992)

  	
  Fr. 
  42'430.-

  	
   

  
	
  Travaux
  selon justificatifs (1977-1987)

  	
  Fr. 
  15'655.-

  	
   

  
	
  Travaux
  selon police d'assurance du bâtiment (1971-1974)

  	
  Fr. 
  16'000.-

  	
   

  
	
  Commission
  de courtage 

  	
  Fr. 
  30'000.-

  	
   

  
	
  Frais
  d'emprunts hypothécaires

  	
  Fr. 
  10'833.-

  	
   

  
	
  Divers

  	
  Fr.     
  142.-

  	
  Fr.  
  441'150.-

  
	
  Gain
  immobilier

  	
   

  	
  Fr.  
  658'850.-

  

 

                        Les points contestés
par le recourant concernent la rubrique "travaux publics" (le
recourant demande qu'on ajoute un montant de Fr. 6'800.- aux Fr. 6'090.- admis
par l'autorité fiscale) et les rubriques "commission de courtage" et
"frais d'emprunts hypothécaires" (le recourant demandant qu'on ajoute
Fr. 2'850.- aux Fr. 40'833.- admis par l'autorité fiscale). Des factures ont
été produites pour un montant de Fr. 9'650.- au total. Le tribunal observe
toutefois qu'une partie de ces factures sont antérieures à 1971, et ne
sauraient entrer en ligne de compte, conformément à l'arrêt précité. Doit ainsi
être retenu, compte tenu des justificatifs produits, un montant de Fr. 2'850.-
correspondant à des factures de notaire de 1976 et 1977, montant qui doit venir
s'additionner aux Fr. 40'833.- admis par l'autorité intimée. Quant au frais de
travaux publics, seule entre en ligne de compte une facture du 10 mars 1972
(taxe d'introduction) de Fr. 2'005.50, qui doit être ajoutée aux Fr. 6'090.-
admis par l'autorité intimée. Il en résulte que le total devant être déduit du
prix de vente de Fr. 1'100'000.-, selon le décompte de l'ACI, doit être porté
de Fr. 441'150.- à Fr. 446'005.50, avec la conséquence que le gain immobilier
s'établit à Fr. 653'994.50. L'impôt au taux de 12% s'élèvera donc à Fr.
78'479.34, arrondi à Fr. 78'480.-. 

4.                     Le recours doit dans
ces conditions être très partiellement admis, pour tenir compte des légères
corrections résultant du considérant qui précède. Sur le principe toutefois, le
recourant dont la contestation portait essentiellement sur l'estimation fiscale
à prendre en compte, n'obtient pas gain de cause, ce qui justifie qu'un
émolument judiciaire, dont le montant doit tenir compte de l'importance
litigieuse, soit mis à sa charge. 

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.                      Le recours est
très partiellement admis, le gain immobilier imposable étant fixé à Fr.
653'994.50, (six cent cinquante trois mille neuf cent nonante quatre francs et
50 centimes) et l'impôt à Fr. 78'480.- (septante huit mille quatre cent
quatre-vingt francs).

 

 

 

II.                     Un émolument
de Fr. 1'500.- (mille cinq cent francs) est mis à la charge du recourant.  

sa/Lausanne, le 18 octobre 1994

Le président:                                                                                             Le
greffier:

J.-C. de Haller                                                                                           J.
Aubert, sbt