# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 05f653d6-8189-5205-977a-de8cc4929fb0
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-06-29
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 29.06.2017 110 2016 133
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2016-133_2017-06-29.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2016/133 Bern, 29. Juni 2017

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer 1

Herrn B.________
Beschwerdeführer 2

Herrn C.________
Beschwerdeführer 3

Herrn D.________
Beschwerdeführer 4

Herrn E.________
Beschwerdeführer 6

Herrn F.________
Beschwerdeführer 7

Frau G.________
Beschwerdeführerin 8

Frau H.________
Beschwerdeführerin 9

alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt I.________

und

J.________
Beschwerdegegnerin 1

K.________
Beschwerdegegnerin 2

sowie

RA Nr. 110/2016/133 2

Regierungsstatthalteramt Oberaargau, Schloss, Postfach 175, 3380 Wangen an der 
Aare

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Aarwangen, Gemeindeverwaltung, Langen-
thalstrasse 4, Postfach 72, 4912 Aarwangen

betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Oberaargau vom 9. August 2016 
(bbew 161/2015; Neubau sieben 2.5 Zimmer-Wohneinheiten mit Nebenbau und Abbruch 
best. Schopf)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerinnen reichten am 28. September 2015 bei der Gemeinde 

Aarwangen ein Baugesuch (datiert vom 23. September 2015) ein für den Neubau von 

sieben 2.5 Zimmer-Wohneinheiten mit Nebenbau und Abbruch eines bestehenden Schopfs 

auf den Parzellen Aarwangen Grundbuchblatt Nrn. L.________, M.________ und 

N.________. Die Parzellen liegen in der Mischzone 2-geschossig (M2) und grenzen an das 

Landschaftsschutzgebiet 2. In der Nähe befinden sich zudem das Ortsbildschutzgebiet 

sowie das Schloss Aarwangen, welches im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der 

Schweiz (ISOS) aufgenommen ist. Die Parzellen Aarwangen Grundbuchblatt 

Nrn. M.________ und N.________ befinden sich schliesslich in der nach ISOS 

bezeichneten Umgebungsrichtung U-Ri II. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen 

die Beschwerdeführenden Einsprache.

Am 16. Februar 2016 reichten die Beschwerdegegnerinnen eine Projektänderung (datiert 

vom 3. Februar 2016) ein. Die Beschwerdeführenden hielten – auch nach Durchführung 

einer Einigungsverhandlung – an ihren Einsprachen fest. Mit Gesamtentscheid vom 

9. August 2016 bewilligte das Regierungsstatthalteramt Oberaargau das Bauvorhaben.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 9. September 2016 Beschwerde bei 

der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen die 

Aufhebung des Gesamtentscheids vom 9. August 2016 und die Erteilung des 

Bauabschlags. Sie machen insbesondere geltend, das Bauvorhaben stelle aufgrund seiner 

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Grösse und Bauweise einen Fremdkörper in der Umgebung dar, welcher sich nicht in das 

Ortsbild einfüge und keine gute Gesamtwirkung ergebe. Weiter rügen die 

Beschwerdeführenden, die vorliegende Anwendung der Gestaltungsfreiheit gemäss Art. 75 

BauG1 sei unzulässig und diene einzig als Vorwand, um eine bei konventioneller Bauweise 

nicht mögliche Nutzung der Bauparzellen zu realisieren. Das Bauvorhaben beeinträchtige 

zudem den natürlichen Lauf des Ryserbachs und unterschreite den erforderlichen 

Gewässerabstand. Schliesslich rügen die Beschwerdeführenden – zumindest sinngemäss 

– die strassenmässige Erschliessung des Bauvorhabens als ungenügend.

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, führte den 

Schriftenwechsel durch und edierte die Vorakten. Es bat zudem das Tiefbauamt des 

Kantons Bern, Oberingenieurkreis IV, insbesondere zu der von den Beschwerdeführenden 

geltend gemachten Beeinträchtigung des natürlichen Bachlaufs Stellung zu nehmen und 

sämtliche Akten betreffend die Abklärungen zum Gewässerverlauf auf den vom 

Bauvorhaben betroffenen Parzellen einzureichen. Das Rechtsamt holte sodann einen 

Fachbericht der kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) 

ein. Danach führte es im Beisein der Parteien und einer Vertretung der OLK einen 

Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch. Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich 

zum Protokoll des Augenscheins zu äussern und Schlussbemerkungen einzureichen. Die 

Beschwerdegegnerinnen beantragen sinngemäss die Abweisung der Beschwerde. Die 

Vorinstanz beantragt, die Beschwerde sei vollumfänglich und unter Kostenfolge 

abzuweisen. Die Gemeinde beantragt schliesslich die Abweisung der Beschwerde, soweit 

darauf überhaupt einzutreten sei.

4. Auf die Rechtsschriften und den Fachbericht der OLK sowie auf das Ergebnis des 

Augenscheins wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen.

1 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).

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II. Erwägungen

1. Prozessvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG3. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann 

er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 

angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 

vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 

können nach Art. 40 Abs. 1 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 

der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde 

zuständig.

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 

Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG 

i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Sämtliche Beschwerdeführenden haben sich am 

vorinstanzlichen Verfahren als Einsprechende beteiligt und sind mit ihren Einsprachen 

nicht durchgedrungen. Sie sind daher formell beschwert. Dass die Vorinstanz die 

Legitimation anerkannt und die Beschwerdeführenden zum Verfahren zugelassen hat, 

genügt jedoch nicht. Sofern sie dies zu Unrecht getan hat, tritt die BVE auf die 

Baubeschwerde nicht ein, denn zu dieser ist nur zugelassen, wer sich am vorinstanzlichen 

Verfahren zulässigerweise beteiligt hat, wer also auch materiell beschwert ist.4

c) Nach Art. 35 Abs. 2 Bst. a BauG sind nur Personen zur Einsprache befugt, welche 

durch das Bauvorhaben unmittelbar in eigenen schutzwürdigen Interessen betroffen sind. 

Nach Lehre und Rechtsprechung ist eine Person in schutzwürdigen Interessen berührt, 

wenn sie durch ein Bauvorhaben in höherem Mass als die Allgemeinheit betroffen ist und 

zum Streitgegenstand eine besondere Beziehungsnähe hat. Die Betroffenheit kann 

rechtlicher oder auch nur tatsächlicher Natur sein. Sie muss aber hinreichend sein, das 

heisst eine bestimmte Intensität erreichen, so dass von der Abwendung eines materiellen 

oder ideellen Nachteils gesprochen werden kann. Der Nachteil muss dabei bei einer 

objektivierten Betrachtungsweise als solcher empfunden werden; eine besondere 

subjektive Empfindlichkeit der betroffenen Person verdient keinen Rechtsschutz. Diese 

3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
4 BVR 2008 S. 396 E. 1.2 mit Hinweisen; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons 
Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 40-41 N. 4b mit Hinweisen auf die Rechtsprechung.

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Anforderungen grenzen die Beschwerden betroffener Drittpersonen von der unzulässigen 

Popularbeschwerde ab.5

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts muss die besondere Beziehungsnähe zum 

Streitgegenstand bei Bauprojekten insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. In 

einer besonders nahen Beziehung zur Streitsache stehen naturgemäss die Nachbarn des 

Baugrundstücks. Unter Nachbarn versteht die Verwaltungs- und Gerichtspraxis vorab die 

Eigentümer von Nachbargrundstücken sowie Personen, die an solchen Grundstücken 

dinglich berechtigt sind; in der Regel wird aber auch die Einsprachebefugnis der Mieter und 

Pächter von Nachbarliegenschaften anerkannt. Der Kreis der betroffenen Nachbarschaft 

kann nicht allgemein festgelegt werden, sondern muss im Einzelfall nach den konkreten 

Verhältnissen bestimmt werden. Die Einsprachebefugnis des Nachbarn ist jedoch in der 

Regel zu bejahen, wenn dessen Liegenschaft unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt 

oder allenfalls nur durch einen Verkehrsträger davon getrennt wird. Darüber hinaus reicht 

die Nachbarschaft so weit wie die allfälligen nachteiligen Auswirkungen des Bauvorhabens. 

Bei ästhetischen Einwänden muss zumindest aber eine Sichtverbindung vom 

Nachbargrundstück auf das Bauvorhaben bestehen. Dementsprechend sind nach 

bundesgerichtlicher Praxis Nachbarn bis im Abstand von etwa 100 m regelmässig zu 

Beschwerden gegen Bauvorhaben legitimiert.6

d) Die Gemeinde bestreitet in ihrer Stellungnahme vom 17. Oktober 2016 die materielle 

Beschwer insbesondere derjenigen Beschwerdeführenden, welche nicht unmittelbar bei 

den Bauparzellen wohnen.

Die Liegenschaften der Beschwerdeführer 1 und 4 grenzen unmittelbar an die 

Bauparzellen an bzw. sind nur durch die O.________strasse davon getrennt; 

dementsprechend besteht von diesen Grundstücken aus eine direkte Sichtverbindung auf 

das Bauvorhaben. Die Liegenschaft der Beschwerdeführer 2 und 3 befindet sich in einer 

Entfernung von etwa 42 m von der Grundstücksgrenze der nächstgelegenen Bauparzelle 

entfernt. Die Distanz zwischen ihrem Wohnhaus und dem geplanten nächstgelegenen 

Wohngebäude beträgt gut 63 m. Der Beschwerdeführer 6 ist Inhaber eines Wohn- und 

Mitbenützungsrechts an einer Liegenschaft, welche knapp 79 m von der 

Grundstücksgrenze der nächstgelegenen Bauparzelle entfernt liegt; das nächstgelegene 

5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 35-35c N. 16 f.
6 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 35-35c N. 17 f. mit Hinweisen auf die Rechtsprechung.

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Wohngebäude soll gut 97.5 m von dem von ihm bewohnten Haus zu stehen kommen. 

Sowohl vom Grundstück der Beschwerdeführer 2 und 3 als auch von demjenigen, an 

welchem der Beschwerdeführer 6 dinglich berechtigt ist, besteht zumindest teilweise eine 

Sichtverbindung zum Bauvorhaben. Nach dem Gesagten sind die Beschwerdeführer 1-4 

sowie der Beschwerdeführer 6 vom angefochtenen Entscheid auch materiell beschwert 

und somit zur Baubeschwerde legitimiert.

Die Liegenschaften der Beschwerdeführenden 7-9 befinden sich in einer Entfernung von 

mehr als 100 m vom Bauvorhaben entfernt. Ob die Beschwerdeführenden 7-9 Sichtkontakt 

zum Bauvorhaben haben, ist zudem fraglich. Da alle Beschwerdeführenden jedoch 

gemeinsam Rechte geltend machen, kann die Frage der Legitimation der 

Beschwerdeführenden 7-9 letztlich offen gelassen werden.7 Es ist jedoch darauf 

hinzuweisen, dass deren Legitimation in einem allfälligen 

Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren nachgewiesen werden müsste. Auf die form- 

und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist damit einzutreten.

2. Ortsbild- und Landschaftsschutz

a) Das Bauvorhaben umfasst insbesondere den Neubau von sieben 2.5 Zimmer-Wohn-

einheiten mit jeweils rechteckigen Grundrissen (6.00 m x 12.00 m). Die einzelnen Bauten 

sind zwischen 1.60 m und 2.475 m zueinander gestaffelt und der Abstand zwischen deren 

Fassaden beträgt 2.00 m bzw. in einem Fall 2.80 m. Der Zugang zu den einzelnen 

Wohneinheiten erfolgt strassenseitig in den Gebäudelücken über Zugangsstege zwischen 

den Einheiten. Zur Erschliessungsstrasse im Süden und zum Wies- und Ackerland im 

Norden liegen die Gebäude leicht abgedreht in einem Winkel von rund 15 Grad; diese 

Schrägstellung ergibt sich aus der parallelen Stellung der Bauten zu den kürzeren 

Parzellenseiten im Osten und Westen. Jede Wohneinheit wird von einem asymmetrischen 

Satteldach mit unterschiedlichen Dachneigungen (ostseitig 40 Grad und westseitig 

28.25 Grad) gedeckt, wobei die Traufen der einzelnen Dächer – bis auf diejenigen 

Gebäude, bei denen der Abstand zwischen den Fassaden 2.80 m beträgt – nur etwa 20 cm 

voneinander getrennt sind. Zur Erschliessungsstrasse hin ist das Bauvorhaben 

eingeschossig und aufgrund der Bauweise auf Stützpfeilern „schweben“ die Wohneinheiten 

7 BVR 2007 S. 321 (VGE 22419 vom 10.7.2006) nicht publ. E. 1.7; VGE 2015/167 vom 25.4.2017 (noch nicht 
rechtskräftig), E. 1.2; VGE 2016/1 vom 16.12.2016 (noch nicht rechtskräftig), E. 1.2.

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rund 30 cm über dem neu aufgefüllten Terrain. Das gewachsene Terrain fällt von der 

Erschliessungsstrasse her kontinuierlich bis zu den nordseitigen Parzellengrenzen ab und 

überwindet so eine Höhendifferenz von 5.00 bis 5.50 m. Zum Wies- und Ackerland hin sind 

die eingeschossigen Bauten auf eine etwa in die halbe Gebäudetiefe zurückversetzte 

durchgehende, perforierte und graue Sichtbetonwand sowie eine Stützenreihe gelegt, 

welche die Schräge der Betonwand aufnimmt. Das eingeschossige Gebäudekonglomerat 

steht nordseitig somit auf einem geschosshohen Leerraum, welcher einzig von den 

erwähnten Stützen durchquert wird. Ostseitig wird die Betonwand entlang der Fassade der 

darüber liegenden Wohneinheit bis fast zu deren südlichen Ende weitergezogen; westseitig 

verläuft die Betonwand entlang der gesamten Fassadenlänge der darüber liegenden Baute 

und geht in südlicher Richtung sogar darüber hinaus.

Das Fassadenmaterial der einzelnen Wohneinheiten besteht aus einer grau lasierten 

Holzschalung. Die Dächer sind mit einer braunen Ziegeldeckung vorgesehen. Die 

zwischen den einzelnen Gebäuden liegenden Hauszugänge sind als Stege in die 

Auflagekonstruktion aus Stelzen eingefügt, wobei das Material des Gehbelags in den 

Baugesuchsunterlagen nicht weiter definiert ist. Die Geländer am Ende der Zugangsstege 

sowie auf deren freiliegenden Westseiten sind in Metall mit Drahtgeflecht gezeichnet.

Zur Erschliessungsstrasse hin wird jeder Wohneinheit ein Sitzplatz mit Kiesbelag sowie 

eine Hecke, ein kleiner Baum oder Busch und eine Rasenfläche vorgelagert; vor den 

einzelnen Zugangsstegen befinden sich Kieswege, welche jeweils zur 

Erschliessungstrasse führen. Der nördliche Teil zum Wies- und Ackerland – mit 

bestehender Bepflanzung und diversen Neupflanzungen – wird mit einer Einschränkung 

naturbelassen: das gewachsene Terrain wird dergestalt moduliert, dass unter dem 

Gebäudeleerraum eine Sickermulde für die Dachentwässerung entlang der gesamten 

Gebäudelänge entsteht.

b) Das Baugrundstück befindet sich in der Nähe des Ortsbildschutzgebiets der 

Gemeinde Aarwangen (OBS); dessen Perimeter verläuft westlich, lediglich getrennt durch 

eine Nachbarparzelle, am Baugrundstück vorbei. Ebenfalls in der näheren Umgebung – in 

einer Distanz von rund 280 m – befindet sich das Schloss Aarwangen, welches im ISOS 

aufgenommen ist. Die Bauparzellen Aarwangen Grundbuchblatt Nrn. M.________ und 

N.________ befinden sich zudem in der nach ISOS bezeichneten Umgebungsrichtung U-

Ri II, welche insbesondere auch das nördlich vom Baugrundstück gelegene Wies- und 

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Ackerland umfasst; dieses gehört gleichzeitig zum Landschaftsschutzgebiet 2 (LSG2). 

Entlang der Parzellengrenzen zwischen dem Baugrundstück und dem Wies- und Ackerland 

verläuft schliesslich der Ryserbach, welcher von einem Gehölzgürtel aus vorwiegend 

einheimischen Sträuchern und Bäumen umgeben ist.

c) Die Beschwerdeführenden machen in ihrer Beschwerde geltend, das Baugrundstück 

liege zwar nicht im Perimeter des OBS, es befinde sich aber in einem sensiblen Gebiet 

sowie in der Nähe von schützenswerten Kulturobjekten wie dem (ehemaligen) Kornhaus 

und dem Schloss Aarwangen. Das Bauvorhaben befinde sich zudem in einem 

Einfamilienhausquartier mit architektonisch anspruchsvollen Bauten. Angesichts dieser 

Ausgangslage müssten, entgegen der Auffassung der Gemeinde, hohe Ansprüche an die 

Baugestaltung gestellt werden. Die geplante Barackensiedlung sei architektonisch jedoch 

erschreckend einfallslos. Zudem wirke sie wie ein Fremdkörper und störe die Umgebung. 

So seien die unansehnlichen eingeschossigen Bauten insbesondere vom Schloss her gut 

sichtbar und wirkten wie eine übergrosse Holzkiste von 60 m Breite. Das Bauvorhaben sei 

aber nicht nur ortsfremd, sondern würde aufgrund seiner Gesamtlänge auch das Quartier 

dominieren und dieses sowie das nahegelegene OBS abwerten. Folglich füge sich das 

Bauvorhaben weder in das Ortsbild ein noch führe es zu einer guten Gesamtwirkung.

d) Die Beschwerdegegnerinnen bringen in ihrer Beschwerdeantwort vom 30. September 

2016 dagegen vor, die subjektive Beurteilung der Beschwerdeführenden bezüglich der 

architektonischen Gestaltung des Bauvorhabens sowie dessen Umgebung sei nicht 

relevant bzw. nicht nachvollziehbar. So liege das Bauvorhaben nicht in einem 

Ortsbildschutzgebiet und werde auch nicht von schützenswerten Einzelbauten umgeben. 

Die Bebauungsform und der Umgang mit der Hangkante reduziere zudem bewusst die 

„Gartenfläche“ und gehe auf die heutigen Bedürfnisse ein. Weiter werde durch die 

Befreiung von bebauter Bodenfläche des unteren Parzellenteils der Uferzone mehr Fläche 

eingeräumt. Die bepflanzte Uferzone trage mit Hochstammbäumen zudem zur Gliederung 

der Fassade zur angrenzenden Landwirtschaftszone bei. So könne ein subtiler Übergang 

zwischen Bauzone und Landwirtschaftszone sichergestellt werden. Die Baukörper seien 

ferner bewusst gestaffelt und eingeschossig, da dadurch eine grossmassstäbliche 

Gebäudewirkung aufgehoben werde. Mit der geplanten Holzfassade, welche sich an die 

rurale Umgebung anlehne, werde dies zusätzlich unterstützt. Bei der Projektentwicklung 

sei schliesslich bewusst auf eine Ausreizung der Gebäudehöhe verzichtet worden, um die 

Hangkante lesbar zu halten. Durch die klare Gestaltung und Gliederung würden die 

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geplanten Wohneinheiten in den Hang eingebettet und ruhig wirken, mithin eine sensible 

architektonische Gestaltung gewährleisten.

e) Bei der Beurteilung der Ästhetik stützte sich die Vorinstanz im angefochtenen 

Entscheid auf den Amtsbericht der Gemeinde vom 15. Januar 2016. Darin kam deren 

Baukommission – aufgrund des Umstands, wonach sich das Baugrundstück weder im OBS 

befinde noch an dieses angrenze und vom Bauprojekt auch keine Schutzobjekte betroffen 

bzw. beeinträchtigt würden – zum Schluss, das Bauvorhaben entspreche in seiner 

Erscheinung den anwendbaren kommunalen Gestaltungsvorschriften. Gemäss der von der 

Gemeinde langjährig geübten grosszügigen Praxis betreffend die ästhetischen 

Anforderungen an Bauten und Anlagen könne der vom GBR8 ermöglichte, relativ grosse 

Gestaltungsspielraum im konkreten Einzelfall zudem regelmässig ausgenutzt werden. 

Dazu gehöre insbesondere auch die Ausrichtung der Gebäude, welche unter den 

gegebenen reglementarischen Grundsätzen nach Beurteilung der Baukommission frei 

gewählt werden dürfe. In ihrer Stellungnahme vom 14. Oktober 2016 führte die Vorinstanz 

zudem aus, die Gemeinde habe für die Mischzone M2, in welcher sich die betreffenden 

Parzellen befänden, keine zusätzlichen Vorschriften über die Beeinträchtigung des 

Ortbildes erlassen. Dementsprechend müsse das Bauvorhaben keine besonderen 

Anforderungen betreffend den Ortsbildschutz erfüllen. Das Bauvorhaben sei ferner im 

oberen Drittel eines Hanges und damit nicht an einer exponierten Lage geplant. Hinzu 

komme, dass sich das betreffende Gelände gegen Norden weiter absenke und die 

Wohneinheiten an dieser Stelle von einer Baumgruppe teilweise verdeckt würden. Folglich 

hätte man nur von den Liegenschaften, welche sich weiter oben am Hang befänden, einen 

direkten Blick auf die Wohneinheiten; aus dieser Perspektive sei die von den 

Beschwerdeführenden gerügte Bauweise aber gerade nicht ersichtlich.

f) Für die ästhetische Beurteilung des umstrittenen Bauvorhabens sind – unabhängig 

davon, ob vorliegend die Gestaltungsfreiheit gemäss Art. 75 BauG anwendbar ist oder 

nicht – verschiedene kantonale und kommunale Vorschriften zum Ortsbild- und 

Landschaftsschutz relevant. Es sind dies die allgemeinen Ästhetikvorschriften des Kantons 

und der Gemeinde Aarwangen (Art. 9 BauG und Art. 411 GBR) sowie die kommunalen 

Vorschriften zur Dachgestaltung (Art. 413 Abs. 1 GBR) und den 

Landschaftsschutzgebieten (Art. 531 GBR):

8 Baureglement der Einwohnergemeinde Aarwangen vom 24. Oktober 2011 (GBR).

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Gemäss der „ästhetischen Generalklausel“ von Art. 9 Abs. 1 BauG dürfen Bauten 

Landschaften, Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen. Eine Beeinträchtigung liegt 

vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden Überbauung oder 

Landschaft schafft, der erheblich stört. Darüber hinaus dürfen die Gemeinden eigene 

Ästhetikvorschriften erlassen, die weiter gehen können als die kantonalen Vorschriften 

(Art. 9 Abs. 3 BauG). Derartige Vorschriften müssen, um selbständige Bedeutung zu 

erlangen, konkreter gefasst sein als die Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen 

Letztere nicht bloss allgemein anders formulieren.9 Die Gemeinde Aarwangen hat dies 

getan; ihr Baureglement enthält folgende selbständigen Bestimmungen zur Baugestaltung:

Art. 411 Gestaltungsgrundsatz
1 Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass zusammen mit ihrer Umgebung eine gute 
Gesamtwirkung entsteht.
2 Bei der Beurteilung der guten Gesamtwirkung sind insbesondere zu berücksichtigen:
- die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes,
- die bestehende und bei Vorliegen einer entsprechenden Planung auch die beabsichtigte 
Gestaltung der benachbarten Bebauung,
- Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen,
- die Fassaden- und Dachgestaltung sowie die Materialisierung und Farbgebung,
- die Gestaltung der Aussenräume, insbesondere des Vorlandes und der Begrenzungen 
gegen den öffentlichen Raum,
- die Gestaltung und Einordnung der Erschliessungsanlagen, Abstellplätze und Eingänge.
3 Bauten und Anlagen welche das Ortsbildschutzgebiet beeinträchtigen sind untersagt. Bei 
Neubauten und wesentlichen Umbauten ist die Kantonale Denkmalpflege beizuziehen.
4 Die Vorschriften über die Ortsbildpflege bleiben vorbehalten.

Art. 413 Dachgestaltung
1 Die Dachgestaltung hat sich nach den ortsüblichen oder vorherrschenden Merkmalen zu 
richten, welche das Strassen-, Quartier- oder Ortsbild prägen.

[…]

An das Erfordernis der guten Gesamtwirkung gemäss Art. 411 Abs. 1 und 2 GBR dürfen 

nicht unverhältnismässig hohe Ansprüche gestellt werden. Das bedeutet bei 

durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten, dass das Mittelmass der Umgebung nicht 

gestört werden darf und sich eine neue Baute oder Anlage an den qualitativ 

hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren hat.10 Bei besonderen 

örtlichen Gegebenheiten dürfen jedoch überdurchschnittliche Anforderungen an das 

9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art.°9/10 N. 4 f. und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen.
10 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4a zweites Lemma; BVR 2009 S. 328 E. 5.3 und BVR 2006 
S. 491 E. 6.3.2.

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Erfordernis der guten Gesamtwirkung bzw. an das jeweilige Bauvorhaben gestellt 

werden.11

Zu berücksichtigen ist weiter, dass die Bauparzellen teilweise an das LSG2 grenzen. Das 

GBR hält dazu unter dem Titel „Schutz der naturnahen Landschaft“ Folgendes fest:

Art. 531 Landschaftsschutzgebiete 1 und 2
1 Die Landschaftsschutzgebiete 1 und 2 sind Teile des weit offenen Landwirtschaftsgebiets. 
Sie dienen dem Schutz des Landschaftsbilds und der Erhaltung des damit verbundenen 
Erholungswerts, insbesondere als Kontrast zu den überbauten Flächen.
2 Es darf nichts unternommen werden, was den Schutzzielen zuwiderläuft.
3 Es dürfen keine neuen oberirdischen Bauten und Anlagen errichtet werden. Vorbehalten 
bleiben neue landwirtschaftliche Bauten in den Landschaftsschutzgebieten 2 (inkl. die dazu 
erforderlichen Zufahrten), soweit sie für die Bewirtschaftung erforderlich sind.

Das LSG2 fällt unter die Schutzgebiete nach Art. 86 BauG. In diesen Gebieten sind nur 

Bauvorhaben gestattet, die den Schutzzweck nicht beeinträchtigen und den von der 

Gemeinde erlassenen Schutzvorschriften entsprechen oder standortgebunden sind (Art. 86 

Abs. 3 BauG).

Schliesslich und entgegen den Schlussbemerkungen der Gemeinde ist vorliegend auch 

das ISOS zu berücksichtigen, in dem das Schloss Aarwangen als Spezialfall12 von 

nationaler Bedeutung verzeichnet ist.13 Zwar sind das ISOS und die damit verbundenen 

Schutzziele nicht unmittelbar verbindlich, da das Erteilen einer Baubewilligung für das hier 

umstrittene Vorhaben in der Bauzone keine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 NHG ist.14 

Das ISOS ist aber im Richtplan des Kantons Bern ausdrücklich als in der Planung 

umzusetzende Grundlageninformation bezeichnet. Als „anderes Inventar“ im Sinne von 

Art. 13e BauV15 gilt es daher für die Behörden von Kanton und Gemeinden auch im 

Baubewilligungsverfahren zumindest als Empfehlung und es ist entsprechend bei der 

Beurteilung des hier umstrittenen Projekts zu berücksichtigen.16 In der Bewertung des 

ISOS werden dem Schloss Aarwangen sowohl in Bezug auf seine Lage (Situationswert 

11 BDE vom 7. Dezember 2016, E. 2d erstes Lemma (RA Nr. 110/2016/86).
12 Wertvolle Anlagen, die den Bedingungen für die Inventarisierung nicht entsprechen, können im ISOS als 
Spezialfall erfasst werden.
13 Art. 5 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) und Anhang 
zur Verordnung des Bundesrats vom 9. September 1981 über das Bundesinventar der schützenswerten 
Ortsbilder der Schweiz (VISOS; SR 451.12).
14 BGer 1A.11/2007 vom 16.5.2007, E. 2.
15 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1).
16 BVR 2008 S. 117 E. 2b; VGE 2012/332 vom 11.9.2013, E. 4.4 und VGE 22020U vom 28.9.2005, E. 2.4.1.

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des Orts und Grad der Verbauung) als auch architekturhistorisch besondere Qualitäten 

attestiert (höchste bzw. zweithöchste Einstufung). Die Bauparzellen Aarwangen 

Grundbuchblatt Nrn. M.________ und N.________ liegen in einem Gebiet, das im ISOS 

als Umgebungsrichtung U-Ri II bezeichnet wird und benannt ist als „Aareufer und von der 

Flussebene leicht ansteigende Hänge, Wies- und Ackerland, an der Strasse nach 

Aarwangen ehem. Kornhäuser und frühere Amtsschreiberei“. Die Umgebungsrichtung U-

Ri II gehört zur Aufnahmekategorie „ab“, ist von besonderer Bedeutung und mit dem 

Erhaltungsziel „a“ belegt. Gemäss den Erläuterungen zum ISOS ist eine 

Umgebungsrichtung ein Bereich von ein- oder mehrseitig unbegrenzter Ausdehnung, meist 

von Bedeutung für den weiträumigen Bezug zwischen Bebauung und Landschaft, z.B. 

Vorder-/Hintergrund, angrenzendes Kulturland, Talhänge, Uferpartien, Flussraum und 

Neuquartiere. Mit der Aufnahmekategorie „ab“ wird sodann ausgedrückt, dass die 

Umgebungsrichtung ein „unerlässlicher Teil“ des Ortsbildes (d.h. unverbaut oder mit 

Bauten, die der ursprünglichen Beschaffenheit der Umgebung entsprechen) bzw. ein 

„empfindlicher Teil“ des Ortsbildes (d.h. häufig überbaut) ist. Für das Erhaltungsziel „a“ gilt 

schliesslich, dass das betreffende Gebiet als Kulturland oder Freifläche erhalten werden 

sollte.

Aus den bisherigen Ausführungen geht bereits hervor, dass sich die Bauparzellen an einer 

besonderen Lage befinden. Ein Bauvorhaben an dieser Stelle muss deshalb nicht nur zu 

einer guten Gesamtwirkung in der Umgebung führen (Art. 411 GBR), sondern es verlangt 

eine sehr sorgfältige Einpassung ins Orts- und vor allem ins Landschaftsbild. Insbesondere 

aufgrund der Tatsache, wonach das Baugrundstück grösstenteils in der nach ISOS 

bezeichneten Umgebungsrichtung U-Ri II liegt, hat das Vorhaben überdurchschnittlichen 

ästhetischen Anforderungen zu genügen. Daran ändert auch der von der Gemeinde in 

ihren Schlussbemerkungen vorgebrachte Umstand nichts, wonach bei der Überbauung der 

benachbarten Parzellen Aarwangen Grundbuchblatt Nrn. P.________, Q.________ und 

R.________ das ISOS keine besondere Erwähnung gefunden habe bzw. den betreffenden 

Grundeigentümern resp. Baugesuchstellern keine aus dem ISOS abgeleiteten Auflagen 

auferlegt worden seien. Die von der Gemeinde genannten Parzellen befinden sich im 

Gegensatz zum vorliegend in Frage stehenden Baugrundstück nämlich nicht in der nach 

ISOS bezeichneten Umgebungsrichtung U-Ri II.

g) Das Rechtsamt der BVE hat für die ästhetische Beurteilung des Vorhabens die OLK 

beigezogen. Dies wird sowohl von den Beschwerdegegnerinnen als auch der Vorinstanz 

RA Nr. 110/2016/133 13

sowie der Gemeinde – zumindest sinngemäss – mit Hinweis auf die fehlende Zugehörigkeit 

des Baugrundstücks zu einem Ortsbild- und Landschaftsschutzgebiet und der bereits 

erfolgten Beurteilung des Vorhabens durch die Bewilligungsbehörde sowie der 

Baukommission der Gemeinde Aarwangen kritisiert.

Als verwaltungsinterne Justizbehörde ist die BVE gehalten, den Sachverhalt im Rahmen 

des Verfahrensgegenstands von Amtes wegen festzustellen. Dabei bestimmt sie Art und 

Umfang der Ermittlungen der rechtserheblichen Sachumstände, ohne dass sie an die 

Beweisanträge der Parteien gebunden ist (Art. 18 Abs. 1 und 2 VRPG17). Ihr steht bei der 

Erhebung und Abnahme von Beweisen ein weiter Ermessensspielraum zu.18 Die BVE ist 

daher bereits gestützt auf die allgemeinen geltenden Verfahrensgrundsätze des VRPG 

befugt, das Bauvorhaben der OLK zur Begutachtung zu unterbreiten. Ob und 

gegebenenfalls wann die OLK beizuziehen ist, ergibt sich zudem aus der OLKV19. Am 

8. Februar 2017 erfuhr diese einige Änderungen, welche während des vorliegenden 

Beschwerdeverfahrens am 1. April 2017 in Kraft getreten sind. Werden 

Verfahrensvorschriften neu gefasst, werden hängige Baubewilligungsverfahren jedoch 

nach bisherigem Recht zu Ende geführt (Art. 148 Abs. 2 BauG), weshalb vorliegend aArt. 4 

Abs. 1 erster Satz OLKV in der Fassung vom 27. Oktober 2010 anwendbar ist.20 Danach 

behandelt die OLK alle Bau- und Planungsgeschäfte, die ihr von Justizbehörden zur 

Begutachtung unterbreitet werden. Folglich war die BVE auch gestützt auf die OLKV 

befugt, das umstrittene Bauvorhaben von der OLK begutachten zu lassen. Daran ändert 

insbesondere der Umstand nichts, wonach das Bauvorhaben bereits von der 

Baukommission der Gemeinde Aarwangen beurteilt worden ist. Denn einerseits gilt das in 

aArt. 2 Abs. 2 OLKV vorgesehene Verbot der „Doppelbegutachtung“ nicht, wenn 

Bauvorhaben im Rechtsmittelverfahren vor Justizbehörden umstritten sind; andererseits 

handelt es sich bei der Baukommission der Gemeinde Aarwangen ohnehin nicht um eine 

leistungsfähige örtliche Fachstelle im Sinne von aArt. 2 Abs. 2 OLKV. Die von den 

Beschwerdegegnerinnen, der Vorinstanz sowie der Gemeinde geübte Kritik am Beizug der 

OLK ist somit von Anfang an unbeachtlich.

17 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
18 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, Bern 1997, Art. 18 N. 8 mit Hinweisen.
19 Verordnung vom 27. Oktober 2010 über die Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLKV; 
BSG 426.221).
20 VGE 2016/242 vom 8.6.2017 (noch nicht rechtskräftig), E. 5.1 mit Hinweisen.

RA Nr. 110/2016/133 14

Vorliegend gaben verschiedene Gründe Anlass zum Beizug der OLK: Zunächst befindet 

sich das Baugrundstück aufgrund seiner Nähe zum Schloss Aarwangen, OBS und LSG2 

sowie seiner (teilweisen) Zugehörigkeit zu der nach ISOS bezeichneten 

Umgebungsrichtung U-Ri II an einer – aus Sicht des Ortsbild- und Landschaftsschutzes – 

besonderen Lage. Gleichzeitig fällt das Bauvorhaben durch eine nicht alltägliche 

Bautypologie auf; dazu gehören insbesondere die Aufstelzung der Wohnbauten auf einer 

langgezogenen, zurückversetzten Betonmauer und Stützpfeilern sowie deren dichte 

Aneinanderreihung. Schliesslich bildet die Ästhetik des Vorhabens den Hauptstreitpunkt 

zwischen den Parteien. Entgegen den Befürchtungen der Vorinstanz und der Gemeinde 

kann aus dem vorliegenden Beizug der OLK somit nicht geschlossen werden, dass nun bei 

allen Bauvorhaben ausserhalb einer Schutzzone bzw. bei allen Bauvorhaben, bei welchen 

Einsprachen vorliegen, die OLK bzw. eine externe Fachberatung beigezogen werden 

muss.

Zusammenfassend sind der Bericht der OLK vom 27. Februar 2017 sowie die 

Ausführungen der Vertreter der OLK anlässlich des Augenscheins im Rahmen der 

Beweismittelwürdigung zu beachten.

h) Die OLK hat das Ortsbild in der Umgebung des Bauvorhabens in ihrem Bericht vom 

27. Februar 2017 charakterisiert. Aufgrund des am Augenschein vom 6. April 2017 

gewonnenen Eindrucks erweist sich diese Umschreibung des Umgebungsbildes durch die 

Fachbehörde aus Sicht der BVE als korrekt. Sie lautet wie folgt:

„Landschaftsbild

Das Bauvorhaben liegt auf einer Geländekante (Terrassenkante). Diese grenzt grossmassstäblich 
den unteren Schwemmboden der Aare (Eymatte/Scheurhof) von der höher liegenden 
Schotterterrasse (Neuacher, Winkelmatte, Chilefeld) ab. Der vorwiegend am Fusse der 
Geländekante liegende, geschlossene Gehölzgürtel in Begleitung eines kleinen Fliessgewässers 
akzentuiert die landschaftliche Zäsur der Geländekante und schafft eine klare räumliche Trennung 
zwischen den beiden landschaftsprägenden Ebenen. In der näheren Umgebung des Bauvorhabens 
können die beiden Ebenen wie folgt charakterisiert werden: die obere Ebene ist geprägt durch den 
Friedhof sowie durch die östlich (recte: westlich) angrenzenden grossvolumigen Wohnbauten in 
unterschiedlichen Dimensionen, Farbgebung und Architekturstilen mit entsprechend dominanter 
Erscheinung und Fernsichtwirkung. Die untere Ebene zeichnet sich durch das zweireihig bebaute 
Aareufer aus und charakterisiert sich im weiteren Verlauf gegen Süden durch die landwirtschaftlich 
genutzte und weitgehend unbebaute Ebene mit Wies- und Ackerland sowie leicht ansteigenden 
Hänge (Geländekante). Die Geländekante verläuft in Südwest-Nordost-Richtung, wobei deren 
Ausprägung von Osten (Holzmatte) gegen Westen kontinuierlich abnimmt und anschliessend in das 
gewachsene Gelände verläuft. Der westliche Abschluss der Hangkante ist geprägt durch zwei 
bebaute Grundstücke und einer dazwischenliegenden Baulücke (geplantes Bauvorhaben), die als 

RA Nr. 110/2016/133 15

brachliegende Grünfläche bezeichnet werden kann. Der Gehölzgürtel weist in diesem bebauten 
Bereich Lücken auf.

Strassen- und Ortsbild

Entlang der Erschliessungsstrasse zum Baugrundstück sind Einzelbauten verschiedener 
Bautypologien, Form, Dachgestaltung und Materialisierung vorhanden. Es sind keine Bauten von 
besonderem Wert. Gemeinsam ist ihnen, dass es punktförmige Einzelbauten mit eher kleinem 
Grundriss sind und sie mit ein bis zwei Geschossen und Dachvolumen gestaltet sind. Alle Gebäude 
haben in irgendeiner Form einen Sockel oder ein Sockelgeschoss, damit sie mit dem geneigten 
Terrain umgehen können. Die meisten Volumen sind parallel zur Strasse ausgerichtet. Einzelne 
Nebenbauten sind giebelständig zur Strasse gestellt und mit ihren Holzfassaden und dem 
eingeschossigen Volumen unter Satteldach dem Bauvorhaben verwandt. Prägend sind jedoch die 
grösseren Einzelvolumen. In der höher gelegenen südlichen Geländeebene sind neue grosse 
Bauvolumen mit zwei bis drei Geschossen und Flachdach entstanden. Sie fallen im umgebenden 
Kontext durch ihre Grösse und die hellen Putzfassaden stark auf.“

i) Zur Wirkung des Bauvorhabens in Bezug auf das umliegende Orts- und 

Landschaftsbild führt die OLK in ihrem Bericht Folgendes aus:

„Das Bauvorhaben ist in seiner Höhe und seiner zurückhaltenden Materialisierung unauffällig. 
Aufgrund seiner Repetition der ans sich kleinen Grundfläche und der Gedrängtheit seiner Volumen 
tritt es als zusammenhängender Baukörper in Erscheinung und gliedert sich auf Grund seiner 
eigenwilligen Bautypologie nicht in die Struktur der bestehenden Bauten ein. Die ortsfremde 
Typologie schafft keinen funktionalen und gestalterischen Bezug und es entsteht kein Mehrwert zum 
bestehenden Quartier. Durch das Abwinkeln der Gebäudestellung und die unruhige Dachform 
entsteht eine beinahe industriell geprägte Silhouette. Das Baugefüge wirkt als Fremdkörper ohne 
Ortsbezug und schafft durch die Aufstelzung sowie die Rückversetzung der Mauer urban geprägte 
Negativräume, ohne Bezug zur unteren, landschaftlich weitgehend intakten Ebene. Der dunkle 
Raum unter den Gebäuden tritt in seiner Fernwirkung als funktionslose Restfläche in Erscheinung 
und nicht als Teil des Geländes. Dies alles steht in Spannung/Konflikt mit den landschaftlichen 
Qualitäten der unteren Ebene.“

j) Ein Hauptkritikpunkt der OLK betrifft die Aufstelzung des Bauvorhabens sowie die 

Rückversetzung der Betonwand. Dadurch entstehe unterhalb der geplanten Einzelhäuser 

ein Negativraum, welcher fast die Hälfte der gesamten Gebäudehöhe ausmachen würde 

und durchwegs im Schatten liege. Dies habe zur Folge, dass sich das Bauvorhaben von 

der unteren Ebene aus betrachtet störend auf das Landschaftsbild auswirke.21 Dieser 

Einschätzung kann gefolgt werden.

Das Bauvorhaben befindet sich von Norden her betrachtet an einem aufsteigenden Hang 

und damit, entgegen der Ansicht der Vorinstanz, an einer exponierten Lage. Die geplante 

Baute ist daher insbesondere von der unteren Ebene aus von weit her sichtbar bzw. hat in 

diese Richtung eine grosse Fernwirkung. Letztere wird durch den erwähnten Negativraum 

21 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 6. April 2017, S. 6, Votum OLK-Vertreter.

RA Nr. 110/2016/133 16

jedoch stark beeinträchtigt. Denn wie die OLK anlässlich des Augenscheins zu Recht 

ausführte, dürfte eine Bepflanzung des Raums unterhalb der geplanten Einzelbauten 

mangels Sonneneinstrahlung und Regeneinfalls nicht möglich sein.22 Folglich bleibt dieser 

Raum ungenutzt bzw. leer und tritt insbesondere in seiner Fernwirkung als dunkle Fläche 

in Erscheinung. Dadurch entsteht ein klarer Gegensatz zum restlichen Gelände, welcher 

von der unteren Ebene her, deutlich – der Leerraum erstreckt sich über eine Gesamtlänge 

von über 56 m – sichtbar ist und so die weitgehend intakte Landschaftsebene erheblich 

stört. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass eine Sichtverbindung zwischen dem 

Schloss Aarwangen und dem Baugrundstück besteht und Letzteres auch von der vom 

Schloss herführenden O.________strasse gut einsehbar ist.23 Die (Fern-)Wirkung des 

Bauvorhabens wird zudem nicht massgeblich durch den am Fusse des Hangs liegenden 

Gehölzgürtel eingeschränkt. Einerseits ist dieser im Bereich des Bauvorhabens lückenhaft; 

zwar sind gemäss den Baugesuchsplänen verschiedene Neupflanzungen vorgesehen, 

gleichzeitig sollen aber auch zahlreiche bestehende Bäume und Sträucher entfernt bzw. 

zurückgeschnitten oder ausgeholzt werden. Andererseits ist davon auszugehen, dass der 

Gehölzgürtel nicht ganzjährig dicht belaubt, sondern gerade im Herbst bzw. Winter 

blickdurchlässiger sein dürfte; zur Zeit des Augenscheins, welcher im Frühjahr 

stattgefunden hat, war die Belaubung jedenfalls nicht blickdicht.24 Soweit die 

Beschwerdegegnerinnen in ihren Schlussbemerkungen auf bestehende Bauten in der 

Nachbarschaft hinweisen, welche sich (noch) weniger gut in das Gelände einfügen würden, 

ist festzuhalten, dass allfällige bereits bestehende Beeinträchtigungen des 

Landschaftsbilds kein Grund sind, weitere Beeinträchtigungen zu erlauben.25

k) In nachvollziehbarer Weise kritisiert die OLK weiter, die geplanten Einzelbauten 

würden aus verschiedenen Gründen nicht als sieben Einzelhäuser, sondern als Einheit 

wahrgenommen werden, welche sich aufgrund ihrer eigenwilligen Bautypologie nicht in die 

bestehende Bebauungsstruktur einordne. Das Bauvorhaben wirke daher in Bezug auf die 

umliegenden Bauten als Fremdkörper und sei nicht mit dem Ortsbild verträglich.26

22 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 6. April 2017, S. 8, Voten OLK-Vertreter.
23 Die Sichtverbindung zwischen dem Schloss Aarwangen und dem Baugrundstück sowie die Einsehbarkeit 
des Letzteren von der O.________strasse her sind erkennbar in der Fotodokumentation zum Augenschein vom 
6. April 2017, Fotos Nrn. 12 (Sichtverbindung) und 15/16 (Einsehbarkeit).
24 Vgl. die Fotodokumentation zum Augenschein vom 6. April 2017, Fotos Nrn. 21-26.
25 BGer 1A.40/2005 vom 7.9.2005, E. 4.3 und 4.5.
26 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 6. April 2017, S. 6 und 9, Voten OLK-Vertreter.

RA Nr. 110/2016/133 17

Ein Blick auf den Situations- und den Ansichtsplan bestätigt die Ausführungen der 

Fachbehörde, wonach die sieben geplanten Wohneinheiten optisch als Einheit 

wahrgenommen werden. Wie die OLK richtig feststellte, ergibt sich dieser Eindruck 

insbesondere aufgrund der geringen Abstände, der Reihung sowie der einheitlichen 

Ausrichtung bzw. Drehung der einzelnen Häuser. Die jeweils asymmetrischen Satteldächer 

mit unterschiedlichen Dachneigungen, welche entsprechend den darunterliegenden 

Grundrissen ebenfalls dicht gereiht sind und sich repetieren, verstärken nicht nur diese 

einheitliche Wirkung, sondern verleihen dem Bauvorhaben – wie die OLK zutreffend 

ausführt – eine geradezu industriell geprägte Silhouette. Entgegen den Ausführungen der 

Beschwerdegegnerinnen wird die grossmassstäbliche Gebäudewirkung des Bauvorhabens 

also gerade nicht durch dessen konkrete Ausgestaltung aufgehoben.

Anlässlich des Augenscheins konnte sodann festgestellt werden, dass sich das 

Bauvorhaben aufgrund seiner Ausgestaltung auch nicht in die bestehende 

Bebauungsstruktur eingliedert. Zwar geben die bestehenden Bauten in der näheren 

Umgebung des Baugrundstücks ein eher heterogenes Bild ab. So unterscheiden sich diese 

nicht nur hinsichtlich ihrer Form und Dachgestaltung, sondern auch in Bezug auf ihre 

Fassadengestaltung und Materialisierung voneinander. Einzelne (Neben-)Bauten weisen 

etwa reine Holzfassaden auf, während der überwiegende Teil der bestehenden Gebäude 

verputzt ist. Die Farbpalette der Fassaden reicht sodann von weiss, grau über mintgrün 

und hellgelb bis hin zu rot und braun.27 Entsprechend wird den bestehenden Bauten in der 

näheren Umgebung des Bauvorhabens von der OLK richtigerweise auch kein besonderer 

Wert attestiert. Nichtsdestotrotz können als Gemeinsamkeiten der bestehenden Bauten 

ihre Körnung, das heisst ihr Wesen als Einzelbauten mit verhältnismässig kleinen 

Grundrissen, ihre Errichtung auf einem Sockelgeschoss bzw. irgendeiner Form eines 

Sockels, ihre mehrgeschossige Ausgestaltung sowie ihre überwiegend einheitliche 

Ausrichtung parallel zur Erschliessungstrasse genannt werden. Die Körnung der 

bestehenden Bauten bzw. ihr „Fussabdruck“ (Massstab) wurde von der OLK anlässlich des 

Augenscheins denn auch als „besondere Qualität dieser Häuser“ bezeichnet.28 Ob bei der 

erwähnten Körnung tatsächlich von einer besonderen Qualität gesprochen werden kann, 

erscheint fraglich; letztlich kann dies aber offen gelassen werden. Denn sowohl die 

Körnung als auch die jeweilige Errichtung der bestehenden Bauten auf einem 

Sockelgeschoss bzw. auf irgendeiner Form eines Sockels sowie deren mehrgeschossige 

27 Vgl. die Fotodokumentation zum Augenschein vom 6. April 2017, Fotos Nrn. 5-11.
28 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 6. April 2017, S. 7, Votum OLK-Vertreter.

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Ausgestaltung können in jedem Fall als prägende Elemente und Merkmale des 

umliegenden Strassen- und Ortsbilds bezeichnet werden. Die Gemeinde führt in ihren 

Schlussbemerkungen zwar richtigerweise aus, dass in der näheren Umgebung auch 

Gebäude vorkommen, die grösseren Massstabs sind und/oder ebenfalls einen gestaffelten 

Grundriss aufweisen. Das Bauvorhaben – welches aufgrund seiner konkreten 

Ausgestaltung als ein zusammenhängender Baukörper wahrgenommen wird – weist aber 

einen deutlich grösseren Grundriss bzw. „Fussabdruck“ (Massstab) auf als die grössten 

umliegenden Gebäude. Zudem befindet sich das von der Gemeinde ins Feld geführte 

gestaffelte Gebäude am Ende der Erschliessungsstrasse an einer weniger exponierten 

Stelle als das Bauvorhaben; zudem weist der bestehende Bau aufgrund seiner konkreten 

Ausgestaltung keine industriell geprägte Silhouette auf.29 Die Gebäude an der 

O.________strasse 54 und 50 verfügen schliesslich über ein Sockelgeschoss bzw. einen 

ansatzweisen Sockel.30 Dies im Gegensatz zum umstrittenen Bauvorhaben, welches ganz 

offensichtlich über keinen solchen Sockel verfügt. Auch ansonsten nimmt das 

Bauvorhaben keinen Bezug zu den prägenden Elementen und Merkmalen des 

umliegenden Strassen- und Ortsbilds. Vielmehr fällt das Bauvorhaben durch ortsfremde 

Besonderheiten, wie die dichte Reihung mehrerer eingeschossiger Einzelbauten aus Holz 

mit einer einheitlichen industriell geprägten Silhouette auf, welche auf einer 

Stelzenkonstruktion stehen. Folglich handelt es sich beim Bauvorhaben um eine 

eigenwillige Bautypologie, welche sich von den bereits bestehenden unterschiedlichen 

Bautypologien (nochmals) deutlich abhebt; eine Berufung auf das Rechtsgleichheitsgebot 

fällt unter diesen Umständen von Anfang an ausser Betracht.

l) Zusammenfassend sieht die BVE keine Veranlassung, von der nachvollziehbaren 

und überzeugenden Einschätzung der OLK abzuweichen. Das Bauvorhaben genügt den 

hohen ästhetischen Anforderungen nicht, welche aufgrund der besonderen Lage des 

Baugrundstücks vorliegend anwendbar sind. Vielmehr wirkt es sich aufgrund des 

Negativraums unterhalb der geplanten Einzelbauten, der durch deren Aufstelzung auf einer 

zurückversetzten über 56 m langen Betonmauer und Stützpfeilern entsteht, störend auf das 

nördlich gelegene, sensible Landschaftsbild aus. Es kann also weder von einer ruhigen 

Einbettung in den Hang noch von einem subtilen Übergang zwischen Bauzone und 

Landwirtschaftszone bzw. zwischen den beiden landschaftsprägenden Ebenen gesprochen 

werden. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die einzelnen Baukörper jeweils 

29 Vgl. die Fotodokumentation zum Augenschein vom 6. April 2017, Foto Nr. 6.
30 Vgl. die Fotodokumentation zum Augenschein vom 6. April 2017, Fotos Nrn. 8 und 10.

RA Nr. 110/2016/133 19

eingeschossig, mithin ohne maximale Ausreizung der zulässigen Gebäudehöhe, und mit 

einer Holzfassade geplant sind. Diese Eigenschaften ändern nämlich nichts am besagten 

Negativraum sowie an der von diesem bewirkten Beeinträchtigung bzw. Störung der 

umliegenden Landschaft. Gleichzeitig bewirkt das Bauvorhaben – insbesondere aufgrund 

des Umstands, wonach die sieben Einzelbauten als eine grosse Einheit wahrgenommen 

werden – einen erheblichen Gegensatz zur bestehenden Bebauungsstruktur, welcher das 

umliegende Strassen- und Ortsbild beeinträchtigt. Es orientiert sich also nicht an den 

„qualitativ hochwertigeren“ Bauten in der näheren Umgebung, sondern bildet einen 

Fremdkörper, der insbesondere von der oberen Ebene aus betrachtet nicht 

ortsbildverträglich ist. Folglich führt das Bauvorhaben auch nicht zu einer guten 

Gesamtwirkung. Das Bauvorhaben verletzt damit Art. 9 Abs. 1 BauG und Art. 411 Abs. 1 

und 2 GBR; ob gleichzeitig ein Verstoss gegen die übrigen anwendbaren kommunalen 

Vorschriften vorliegt, kann unter diesen Umständen offen bleiben. Die Beschwerde ist 

somit gutzuheissen. Der vorinstanzliche Entscheid ist aufzuheben und dem Vorhaben ist 

der Bauabschlag zu erteilen.

Bei diesem Ausgang erübrigt es sich, auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführenden 

einzugehen. Insbesondere kann vorliegend offen bleiben, ob es sich beim Wasser, 

welches gemäss den Beschwerdeführenden diagonal über die Parzellen Aarwangen 

Grundbuchblatt Nrn. M.________ und N.________ fliessen soll, um ein Gewässer im 

rechtlichen Sinne handelt. Aufgrund des am Augenschein gewonnenen Eindrucks 

erscheint dies zumindest nicht von vornherein ausgeschlossen.31

An dieser Stelle ist schliesslich darauf hinzuweisen, dass die Aufhebung des 

vorinstanzlichen Entscheids und die Erteilung des Bauabschlags – entgegen der Ansicht 

der Gemeinde – nicht zu einer Verletzung der Gemeindeautonomie führen. Wo eine 

Gemeinde eigene, selbständige (Ästhetik-)Normen erlassen hat, steht ihr aufgrund der 

Gemeindeautonomie zwar auch bei der Auslegung und Anwendung der Norm ein gewisser 

Beurteilungsspielraum zu. Soweit die Gemeinde die Norm rechtlich vertretbar ausgelegt 

hat, darf eine Rechtsmittelinstanz sie daher nicht anders auslegen.32 Vorliegend hat die 

Gemeinde jedoch nicht als rechtsanwendende Behörde über das umstrittene Bauvorhaben 

entschieden, sondern dazu lediglich in Form von zwei Amtsberichten an das 

Regierungsstatthalteramt Stellung genommen. Ob sie sich bei dieser Ausgangslage 

31 Vgl. die Fotodokumentation zum Augenschein vom 6. April 2017, Fotos Nrn. 43-51.
32 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 5 mit Hinweisen.

RA Nr. 110/2016/133 20

überhaupt auf die Gemeindeautonomie berufen kann, ist daher fraglich, kann letztlich aber 

offenbleiben.33 Denn wie sich aus den obigen Ausführungen ergibt, erfüllt das umstrittene 

Bauvorhaben nicht die Anforderungen an eine gute Gesamtwirkung. Folglich ist die 

Haltung der Gemeinde im vorliegenden Fall rechtlich nicht haltbar. Eine Verletzung der 

Gemeindeautonomie liegt somit nicht vor.

33 Vgl. diesbezüglich BVR 2012 S. 20 E. 3.2 und BVR 2009 S. 551 E. 3.6.2, in welchen diese Frage ebenfalls 
offengelassen wurde.

RA Nr. 110/2016/133 21

3. Kosten

a) Die Beschwerde wird gutgeheissen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen 

die Beschwerdegegnerinnen. Sie haben die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 

VRPG). Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer 

Pauschalgebühr. Für besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können 

zusätzliche Gebühren erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird 

festgesetzt auf Fr. 2‘000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV34). Für den 

Augenschein vom 6. April 2017 wird in Anwendung von Art. 20 Abs. 1 GebV eine 

zusätzliche Gebühr von Fr. 400.– erhoben. Die Kosten der OLK (Fr. 1‘000.– für den Bericht 

vom 27. Februar 2017 gemäss Rechnung vom 9. März 2017 und Fr. 300.– für die 

Teilnahme am Augenschein gemäss Rechnung vom 27. April 2017) werden gestützt auf 

Art. 11 GebV zusätzlich erhoben. Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren betragen 

somit insgesamt Fr. 3‘700.–. Die Beschwerdegegnerinnen haften solidarisch für den 

gesamten Betrag.

b) Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren in der Höhe 

von Fr. 9‘399.50 haben in jedem Fall die Beschwerdegegnerinnen als 

Baugesuchstellerinnen zu tragen (Art. 52 Abs. 1 BewD35).

c) Die Beschwerdegegnerinnen haben zudem den Beschwerdeführenden die 

Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote des Anwaltes der 

Beschwerdeführenden gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdegegnerinnen 

haben somit den Beschwerdeführenden die Parteikosten von Fr. 5‘854.60 zu ersetzen. Die 

Beschwerdegegnerinnen haften solidarisch für den gesamten Betrag.

34 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).
35 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).

RA Nr. 110/2016/133 22

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid des 

Regierungsstatthalteramts Oberaargau vom 9. August 2016 wird aufgehoben. Dem 

Baugesuch vom 23. September 2015 mit Projektänderung vom 3. Februar 2016 wird 

der Bauabschlag erteilt.

2. Die oberinstanzlichen Verfahrenskosten von Fr. 3‘700.– werden den 

Beschwerdegegnerinnen zur Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdegegnerinnen 

haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, 

sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 9‘399.50 werden 

den Beschwerdegegnerinnen zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser 

Kosten ist das Regierungsstatthalteramt Oberaargau zuständig.

3. Die Beschwerdegegnerinnen haben den Beschwerdeführenden die Parteikosten im 

Betrag von Fr. 5‘854.60 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Die 

Beschwerdegegnerinnen haften solidarisch für den gesamten Betrag.

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt I.________, eingeschrieben

- J.________, eingeschrieben

- K.________, eingeschrieben

- Regierungsstatthalteramt Oberaargau, A-Post

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Aarwangen, Gemeindeverwaltung, 

eingeschrieben

- Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), z. H. der OLK-Gruppe Emmental-

Oberaargau, zur Kenntnis

RA Nr. 110/2016/133 23

- Tiefbauamt des Kantons Bern, Oberingenieurkreis IV, Dunantstrasse 13, 3400 

Burgdorf, zur Kenntnis

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin