# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9b882892-293e-5070-b996-c327296387d9
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-05-08
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 08.05.2025  VB.2024.00323
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2024-00323_2025-05-08.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2024.00323	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 08.05.2025
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	gewässerschutzrechtliche Bewilligung

	
Verweigerung der gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung für den Bau eines Doppeleinfamilienhauses.

Solange die Kantone den Gewässerraum noch nicht festgelegt haben, beträgt die minimale Breite des Gewässerraums bei stehenden Gewässern mit einer Wasserfläche von mehr als 0,5 ha 20 m (E. 3.1). Im Gewässerraum dürfen nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen erstellt werden. In dicht überbauten Gebieten kann die Behörde für zonenkonforme Anlagen Ausnahmen bewilligen, soweit keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (E. 3.2). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist der Begriff des "dicht überbauten Gebiets" restriktiv auszulegen. Eine Ausnahmebewilligung ist nur in Gebieten gerechtfertigt, die bereits so dicht überbaut sind, dass der Gewässerraum seine natürliche Funktion auch auf lange Sicht nicht erfüllen kann (E. 3.5). Ausnahmebewilligungen sollen vor allem in Gebieten mit raumplanerisch erwünschter städtebaulicher Verdichtung und Siedlungsentwicklung nach innen zwecks Schliessung von Baulücken ermöglicht werden (E. 4.2). Dies ist im vorliegend streitgegenständlichen, peripher gelegenen Gebiet nicht der Fall (E. 5.3). In einer Gesamtbetrachtung der Gegebenheiten hat das Baurekursgericht die Verweigerung der Ausnahmebewilligung zu Recht bestätigt (E. 6.4).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSNAHMEBEWILLIGUNG
DICHT ÜBERBAUTES GEBIET
GEWÄSSERRAUM
GEWÄSSERSCHUTZ
ÜBERGANGSRECHT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 36a Abs. I GSchG
Art. 36a Abs. III GSchG
Art. 41b GSchV
Art. 41c Abs. I lit. a GSchV

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2024.00323

 

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 8. Mai 2025

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Ersatzrichterin
Patricia Egli, Gerichtsschreiberin Regina Meier.   

 

 

 

In Sachen

 

 

Erbengemeinschaft A, 

bestehend aus:

 

       B, 

 

vertreten durch RA C, 

Beschwerdeführende, 

 

 

gegen

 

 

Baudirektion des Kantons Zürich, 

Beschwerdegegnerin,

 

 

und

 

 

Baubehörde Wädenswil, 

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend gewässerschutzrechtliche
Bewilligung,

hat sich
ergeben: 

I.  

Mit Verfügung vom 24. Mai 2023
verweigerte die Baudirektion des Kantons Zürich der Erbengemeinschaft A
die gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung für den Bau eines
Doppeleinfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am E-Weg 02 in
Wädenswil, Ortsteil F.  

II.  

Hiergegen gelangte die Erbengemeinschaft A
mit Rekurs vom 1. November 2023 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich
und beantragte die Aufhebung des Entscheids und die Erteilung der
gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung. Das Baurekursgericht wies den
Rekurs mit Entscheid vom 30. April 2024 ab. 

III.  

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts
erhob die Erbengemeinschaft A am 3. Juni 2024 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Sie beantragte die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids und die Erteilung der gewässerschutzrechtlichen
Bewilligung für den Bau des Doppeleinfamilienhauses; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zzgl. 8,1 % MWST zugunsten der Beschwerdeführerin. 

Die Baubehörde Wädenswil verzichtete am 12. Juni
2024 auf die Einreichung einer Stellungnahme. Das Baurekursgericht beantragte
am 20. Juni 2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.
Die Baudirektion beantragte am 27. Juni 2024 ebenfalls die Abweisung der
Beschwerde unter Verweis auf den Mitbericht des Amtes für Abfall, Wasser,
Energie und Luft vom 26. Juni 2024. Die Erbengemeinschaft A
replizierte am 12. Juli 2024.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
der Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.  

Die vom Streit betroffene Bauparzelle
Kat.-Nr. 01 liegt im Ortsteil F der Gemeinde Wädenswil im Weiler G. Die
607 m2 umfassende Parzelle reicht bis 3 m an die Uferlinie
des Zürichsees und ist gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Wädenswil (BZO) der Wohnzone W2/30 % zugeteilt. Die Bauherrschaft
beabsichtigt die Erstellung eines Doppeleinfamilienhauses, welches sich
teilweise innerhalb des Uferstreifens von 20 m gemäss geltender
Übergangsbestimmung zur Änderung der eidgenössischen Gewässerschutzverordnung
(GSchV) befindet und damit auf eine gewässerschutzrechtliche
Ausnahmebewilligung angewiesen ist. 

3.  

3.1 Art. 36a
Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über den Schutz der
Gewässer (GSchG) verpflichtet die Kantone, den Raumbedarf der oberirdischen
Gewässer festzulegen, der erforderlich ist für die Gewährleistung der
natürlichen Funktionen der Gewässer, des Schutzes vor Hochwasser und der
Gewässernutzung (Gewässerraum). Die Kantone sorgen dafür, dass der Gewässerraum
bei der Richt- und Nutzungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und
bewirtschaftet wird (Art. 36a Abs. 3 Satz 1 GSchG). Art. 41b
GSchV bezeichnet die minimale Breite des Gewässerraums bei stehenden Gewässern.
Diese beträgt grundsätzlich 15 m gemessen ab der Uferlinie (Abs. 1).
Die Breite des Gewässerraums muss nach Abs. 2 erhöht werden, soweit dies
erforderlich ist zur Gewährleistung des Schutzes vor Hochwasser (lit. a),
des für eine Revitalisierung erforderlichen Raumes (lit. b), überwiegender
Interessen des Natur- und Landschaftsschutzes (lit. c) oder der
Gewässernutzung (lit. d). In dicht überbauten Gebieten kann die Breite des
Gewässerraums den baulichen Gegebenheiten angepasst werden, soweit der Schutz
vor Hochwasser gewährleistet ist (Abs. 3). In bestimmten Fällen kann auf
die Festlegung des Gewässerraums verzichtet werden, soweit keine überwiegenden
Interessen entgegenstehen (Abs. 4).

Die Kantone legen den Gewässerraum nach
Art. 41b bis zum 31. Dezember 2018 fest (Abs. 1 der
Übergangsbestimmungen zur Änderung der GSchV vom 4. Mai 2011 [ÜbBest.
GSchV]). Solange sie den Gewässerraum nicht festgelegt haben, beträgt bei
stehenden Gewässern mit einer Wasserfläche von mehr als 0,5 ha die Breite
des Gewässerraums 20 m (Abs. 2 lit. c ÜbBest. GSchV).

3.2 Im
Gewässerraum dürfen nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende
Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden
(Art. 41c Abs. 1 Satz 1 GSchV). In dicht überbauten Gebieten
kann die Behörde für zonenkonforme Anlagen Ausnahmen bewilligen, soweit keine
überwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 41c Abs. 1 lit. a
GSchV). Für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ist nicht erforderlich,
dass bereits ein definitiver Gewässerraum nach Art. 41b GSchV
ausgeschieden wurde. Dies gilt über den Ablauf der Frist zu dessen Festlegung
hinaus (VGr, 28. Januar 2021, VB.2020.00636, E. 3.4 mit Hinweisen,
vgl. auch VGr, 14. März 2024, VB.2023.00117, E. 5.6.1; vgl. BGE 139
II 470 E. 4.5). Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung darf die künftige
Gewässerraum- und Revitalisierungsplanung nicht erschweren und ihr nicht
widersprechen, denn dem übergangsrechtlichen Gewässerraum kommt die Funktion
einer Planungszone zu. Er soll gewährleisten, dass im Zeitraum nach dem
Inkrafttreten der Verordnung bis zur definitiven Festlegung des Gewässerraums
keine unerwünschten neuen Anlagen errichtet werden (VGr, 13. Juli 2023,
VB.2022.00514, E. 5.2; VGr, 28. Januar 2021, VB.2020.00636,
E. 3.4.1 mit Hinweisen; BGE 140 II 437 E. 6.2). 

3.3 Der
Kanton Zürich hat den Gewässerraum im betroffenen Abschnitt des Zürichsees noch
nicht festgelegt. Damit beträgt die Breite des Gewässerraums im Bereich des
Baugrundstücks bis auf Weiteres 20 m. Das geplante Gebäude soll teilweise
in diesem Bereich errichtet werden. Der Neubau ist im Gewässerraum nicht
standortgebunden, weshalb er einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 41c
Abs. 1 lit. a GSchV bedarf.

3.4 Beim
Begriff des "dicht überbauten Gebiets" handelt es sich um einen
Begriff der GSchV und damit des Bundesrechts, der bundesweit einheitlich
auszulegen ist (BGE 140 II 437 E. 5; BGr, 25. März 2024,
1C_522/2022, E. 6.4). Das Bundesgericht hat zum Begriff des "dicht
überbauten Gebiets" festgehalten, dass dieser auch für die planerische
Festlegung des Gewässerraums gemäss Art. 41a Abs. 4 und Art. 41b
Abs. 3 GSchV verwendet werde und eine sachgerechte Planung einen genügend
gross gewählten Perimeter voraussetze. Planungsperimeter sei – zumindest in
kleineren Gemeinden – in der Regel das Gemeindegebiet. Dabei liege der Fokus
auf dem Land entlang des Gewässers und nicht auf dem Siedlungs- oder Baugebiet
als Ganzem. Allerdings dürfe der Blick nicht ausschliesslich auf die Bauparzelle
und die unmittelbar angrenzenden Parzellen gerichtet werden, sondern es müsse
eine Gesamtbetrachtung angestellt werden, mit Blick auf die bestehende
Baustruktur des Gemeindegebiets. Immerhin habe der Verordnungsgeber mit dem
Begriff "dicht überbaut" zum Ausdruck gebracht, dass eine "weitgehende"
Überbauung (wie in Art. 36 Abs. 3 RPG) nicht genüge (vgl. BGE 143
II 77 E. 2.7; BGE 140 II 437 E. 5.1; je mit Hinweisen). 

3.5 Nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts ist der Begriff des "dicht überbauten
Gebiets" restriktiv auszulegen (BGE 140 II 428 E. 7; BGr, 1. November
2024, 1C_490/2023, E. 2.4; 25. März 2024, 1C_522/2022, E. 8.2; 10. Februar
2021, 1C_282/2020, E. 6.1). Eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 41c Abs. 1
lit. a GSchV ist nach der Praxis des Bundesgerichts nur in Gebieten
gerechtfertigt, die bereits so dicht überbaut sind, dass der Gewässerraum seine
natürliche Funktion auch auf lange Sicht nicht erfüllen kann (BGE 143 II
77 E. 2.8; BGr, 25. März 2024, 1C_522/2022, E. 8.2; 9. August
2022, 1C_540/2021, E. 3.2; 4. März 2019, 1C_67/2018, E. 4.3).
Dies kann vor allem in dicht überbauten städtischen Quartieren (wie in Basel
und Zürich) und Dorfzentren zutreffen, die von Flüssen durchquert werden. In
solchen Gebieten sollen noch bestehende Baulücken zur raumplanerisch
erwünschten städtebaulichen Verdichtung geschlossen werden können. Dagegen
besteht in peripheren Gebieten regelmässig kein überwiegendes Interesse an
einer verdichteten Überbauung des Gewässerraums (vgl. BGE 143 II 77 E. 2.7;
BGE 140 II 428 E. 7).

4.  

4.1 Die
Beschwerdeführerin bringt zunächst mit Hinweis auf die modulare Arbeitshilfe "Gewässerraum"
zur Festlegung und Nutzung des Gewässerraums in der Schweiz vor, die Erwägung
der Vorinstanz, dass der Gesetzgeber Ausnahmebewilligungen vor allem in dicht
überbauten städtischen Quartieren und Dorfzentren habe zulassen wollen, greife
zu kurz. Dicht überbaute Gebiete könnten auch in Dörfern und peripher gelegenen
Gebieten vorliegen. Die vorinstanzliche Erwägung, dass in peripheren Gebieten
regelmässig kein überwiegendes Interesse an einer verdichteten Überbauung des
Gewässerraums angenommen werde, erweise sich als falsch. 

4.2 In ihren
theoretischen Ausführungen weist die Vorinstanz in E. 4.2 darauf hin, dass
der Verordnungsgeber eine Anpassung des Gewässerraums bzw.
Ausnahmebewilligungen vor allem in dicht überbauten städtischen Quartieren und
Dorfzentren zulassen wollte, die (wie in Basel und Zürich) von Flüssen
durchquert würden. In solchen Gebieten sollten die raumplanerisch erwünschte
städtebauliche Verdichtung und die Siedlungsentwicklung nach innen ermöglicht
und Baulücken geschlossen werden können. Dagegen werde in peripheren Gebieten,
die an ein Fliessgewässer angrenzten, regelmässig kein überwiegendes Interesse
an einer verdichteten Überbauung des Gewässerraums angenommen.  

4.3 Die
diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz stützen sich auf den Erläuternden
Bericht zur Parlamentarischen Initiative Schutz und Nutzung der Gewässer
(07.492) – Änderung der Gewässerschutz-, Wasserbau-, Energie- und
Fischereiverordnung vom 20. April 2011 (nachfolgend: Erläuternder
Bericht). Darin wird ausgeführt, im dicht überbauten Gebiet (Städte,
Dorfzentren) könnten Ausnahmen bewilligt werden, da dadurch eine
Siedlungsentwicklung nach innen und eine aus Sicht der Raumplanung erwünschte
städtebauliche Verdichtung (z. B. durch das Füllen von
Baulücken) ermöglicht werde (Erläuternder Bericht, S. 15). In Bezug auf
den Begriff des dicht überbauten Gebiets nennt der Erläuternde Bericht zudem
als Beispiele städtische Quartiere in Basel am Rhein oder in Zürich an der
Limmat (Erläuternder Bericht, S. 12). Ausserhalb der dicht überbauten
Zentren, z. B. in locker überbauten Aussenquartieren, sei der
Gewässerraum nach den Vorgaben von Art. 41a Abs. 1–3 GSchV bzw. Art. 41b
Abs. 1 und 2 GSchV auszuscheiden (Erläuternder Bericht, S. 12 f.;
vgl. auch BGE 143 II 77 E. 2.4; BGr, 10. Februar 2021,
1C_282/2020, E. 6.1; 2. April 2019, 1C_106/2018, E. 5.6). Die
Vorinstanz übernimmt diese Überlegungen des Verordnungsgebers in E. 4.2
des angefochtenen Entscheids korrekt und führt aus, dass in dicht überbauten
städtischen Quartieren und Dorfzentren die raumplanerisch erwünschte
städtebauliche Verdichtung und die Siedlungsentwicklung nach innen ermöglicht
und Baulücken geschlossen werden könnten. Nicht zu beanstanden ist sodann, dass
die Vorinstanz als Umkehrschluss ausführt, dass in peripheren Gebieten
ausserhalb dieser Zentren, die an ein Fliessgewässer angrenzten, regelmässig
kein überwiegendes Interesse an einer verdichteten Überbauung des Gewässerraums
angenommen werden könne. Mit der Verwendung des Begriffs "regelmässig"
verdeutlicht die Vorinstanz zudem, dass es sich dabei zwar um die Regel
handelt, bei einer Gesamtbetrachtung jedoch Ausnahmen möglich sind. Nichts
anderes ergibt sich im Übrigen aus der von der Beschwerdeführerin zitierten
modularen Arbeitshilfe, die als Grundsatz festhält, dass von einem
raumplanerischen Interesse an einer Verdichtung im Gewässerraum ausgegangen
werden könne, wenn dieser sich in einer Zentrums-, einer Kernzone oder in einem
Entwicklungsschwerpunkt befinde (BPUK, LDK, BAFU, ARE, BLW (Hrsg.),
Gewässerraum, Modulare Arbeitshilfe zur Festlegung und Nutzung des
Gewässerraums in der Schweiz, 2019, S. 6). Periphere Gebiete liegen
regelmässig nicht in einer Zentrums- oder Kernzone oder in einem
Entwicklungsschwerpunkt, weshalb die Vorinstanz zu Recht darauf hinwies, dass
in diesen Gebieten regelmässig das raumplanerische Interesse an einer
Verdichtung fehle. Die Überlegungen der Vorinstanz zu peripheren Gebieten
entsprechen zudem der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Auslegung
des Begriffs des dicht überbauten Gebiets nach Art. 41c Abs. 1 lit. a
GSchV (vorstehend E. 3.5; vgl. auch BGr, 17. Januar 2025,
1C_511/2023, E. 4.6.1 f. sowie BGE 143 II 77 E. 2.7; BGE 140
II 428 E. 7; BGr, 1. November 2024, 1C_490/2023, E. 2.4; 25. März
2024, 1C_522/2022, E. 8.2; 9. August 2022, 1C_540/2021, E. 3.2;
10. Februar 2021, 1C_282/2020, E. 6.1; 2. April 2019,
1C_106/2018, E. 5.6; 16. November 2018, 1C_289/2017, E. 5.4).  

5.  

5.1 Die
Beschwerdeführerin macht weiter geltend, das streitbetroffene Grundstück sei
räumlich nicht vom Hauptsiedlungsgebiet getrennt. Die Distanz des Grundstücks
zum südlich der Bahnlinie liegenden Hauptsiedlungsgebiet betrage knapp 30 m.
Eine derart kurze Distanz vermöge keine Trennung zu begründen, wie sie in BGE 140
II 428 angenommen worden sei.

5.2 Die
Vorinstanz erwog dazu im Wesentlichen, das Baugrundstück liege im Weiler G,
welcher lediglich aus zwei historischen Wohnbauten und drei Nebenbauten bestehe
und durch die Bahnlinie sowie die O-Strasse vom übrigen Siedlungsgebiet
getrennt werde. Seeabwärts schliesse die Badewiese an, welche der Erholungszone
zugeteilt sei und bis auf wenige Infrastrukturelemente nicht überbaut sei.
Seeaufwärts erstrecke sich das geschützte Landschaftsobjekt Halbinsel Au mit
Riedwiesen, Auensee, Rebbergen und historischen Gebäuden.

5.3  Die
Vorinstanz begründete die angenommene Trennung des streitbetroffenen
Grundstücks vom restlichen Siedlungsgebiet somit zum einen mit Verweis auf die
Bahnlinie und die O-Strasse, welche den Weiler G vom südlich dieser
Infrastrukturanlagen liegenden Siedlungsgebiet abtrenne, und zum anderen mit
den westlich und östlich anschliessenden Gebieten der Erholungs- resp. der
Freihaltezone, die durch grosse Grünflächen mit wenigen Bauten geprägt seien.
Diese Überlegungen der Vorinstanz sind mit Blick auf die bundesrechtlichen
Vorgaben nicht zu beanstanden. Eine Trennung eines Weilers vom
Hauptsiedlungsgebiet kann nicht nur durch die räumliche Distanz in Metern
begründet werden, sondern auch durch die trennende Wirkung von
Infrastrukturbauten wie Strassen und Bahnlinien sowie von Grünflächen der
Erholungs- oder Freihaltezone mit nur vereinzelten Bauten. So anerkannte auch
das Bundesgericht im Fall BGE 143 II 77 (Altendorf), dass der Weiler
Seestatt am Seeufer durch die Bahnlinie und einen Grüngürtel vom
Hauptsiedlungsgebiet getrennt sei. Insofern handle es sich nicht um ein
Zentrumsgebiet oder einen Entwicklungsschwerpunkt, sondern um ein peripher gelegenes
Gebiet. Der Weiler Seestatt selbst sei zwar dicht überbaut, grenze jedoch nur
auf einer Länge von 100 m mit sechs Bauten an den See. Östlich und
westlich davon sei das Seeufer durch grosse Grünflächen mit nur vereinzelten
Bauten gekennzeichnet. Das Land entlang des Gewässers sei bei übergeordneter
Betrachtung nicht dicht überbaut (BGE 143 II 77 E. 2.8). Aus den
Überlegungen des Bundesgerichts im Fall BGE 140 II 428 (Dagmersellen) kann
die Beschwerdeführerin weiter nichts zu ihren Gunsten ableiten. In diesem Fall
stellte das Bundesgericht nicht auf die räumliche Distanz des Baugrundstücks in
Metern zum Hauptsiedlungsgebiet von Dagmersellen ab, sondern wies auf die
Bahnlinie als Trennung des Baugrundstücks vom restlichen Siedlungsgebiet hin.
Zudem hielt das Bundesgericht in Bezug auf den Grüngürtel in diesem Fall
differenzierend fest, dass das Fliessgewässer zwar durch einen Grüngürtel vom
Gemeindezentrum getrennt sei, dieser jedoch gerade im streitigen Bereich durch
ein kleines Wohngebiet und die daran angrenzenden überbauten Parzellen der
Wohn- und Gewerbezone durchbrochen werde (BGE 140 II 428 E. 8). Es
bestand in diesem Fall daher kein intakter Grüngürtel. Dennoch nahm das
Bundesgericht eine Trennung des fraglichen Gebiets vom Gemeindezentrum an. Die
Vorinstanz ist daher vorliegend zu Recht davon ausgegangen, dass das
Baugrundstück im Weiler G vom weiteren Siedlungsgebiet durch die O-Strasse und
die Bahnlinie sowie durch grössere Grünflächen der Erholungs- resp.
Freihaltezone mit lediglich vereinzelten Bauten getrennt ist. Insofern liegt
ein peripher gelegenes Gebiet vor, das sich nicht in einer Zentrums- oder
Kernzone oder in einem Entwicklungsschwerpunkt befindet.

6.  

6.1 Die
Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe die gemäss der Rechtsprechung des
Bundesgerichts erforderliche Gesamtbetrachtung mit Blick auf die bestehende
Baustruktur des Gemeindegebiets nicht vorgenommen. Die Vorinstanz beschränke
sich beim Betrachtungsperimeter auf die Kleinstsiedlung G. Die Vorinstanz
hätte insbesondere den Bereich H und die südlich der Bahnlinie liegende
bauliche Situation mitberücksichtigen müssen. Im Übrigen liege auch bei
eingeschränktem Betrachtungsperimeter ein dicht überbautes Gebiet vor.

6.2 Die
Vorinstanz ist unbestrittenermassen zu Recht davon ausgegangen, dass vorliegend
als Betrachtungsperimeter vom Ortsteil F der Gemeinde Wädenswil auszugehen
ist. Dieser besteht aus den Dorfteilen Oberort, Mittelort und Unterort sowie
der Halbinsel Au. In korrekter Anwendung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
legte die Vorinstanz sodann den Fokus auf das Land entlang des Gewässers und
nicht auf das Siedlungs- oder Baugebiet als Ganzem (BGE 143 II 77 E. 2.7;
BGE 140 II 437 E. 5.1). Entsprechend hat auch das Bundesgericht bei
einem Fall in Bezug auf eine Bauparzelle am linken Zürichseeufer festgehalten,
es erscheine richtig, den Fokus auf den Uferstreifen und damit auf das Gebiet
seeseits der O-Strasse zu legen (BGE 140 II 437 E. 5.1). Die
Vorinstanz musste daher auch vorliegend das südlich der Bahnlinie und der O-Strasse
liegende Siedlungsgebiet entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerin nicht
in ihre Überlegungen miteinbeziehen. Die Vorinstanz berücksichtigte sodann das
weitere Ufergebiet östlich und westlich der Bauparzelle. So erwog die
Vorinstanz, seeabwärts schliesse die Badewiese an, welche der Erholungszone
zugeteilt und bis auf wenige Infrastrukturelemente nicht überbaut sei.
Seeaufwärts erstrecke sich das geschützte Landschaftsobjekt Halbinsel Au mit
Riedwiesen, Auensee, Rebbergen und historischen Gebäuden. Zwar sei das Ufer der
Badewiese und der Kleinsiedlung G teilweise mit Steinblöcken verbaut,
ansonsten sei das Land entlang des Gewässers jedoch nicht in dichter Folge mit
Bauten überstellt und liege der von der Beschwerdeführerin ins Feld geführte,
nordwestlich gelegene bebaute Bereich H doch rund 300 m entfernt. Im
Weiteren sei der Gebäudegruppe eine Flachwasserzone mit einem kleinen
Schilfgürtel vorgelagert, welcher seeaufwärts in einen dichten Schilfbestand
mit Riedwiese übergehe. Das Ufergelände werde beidseits des Weilers somit durch
grosse Grünflächen mit einzelnen Bauten geprägt. Der Uferstreifen erscheine
daher als nicht dicht überbaut. Die Parzelle befinde sich nicht im
Hauptsiedlungsgebiet des Ortsteils F, sondern es stehe ein peripher
gelegenes Gebiet mit nur wenigen überbauten Parzellen am Seeufer in Frage. Aus
Sicht der Siedlungsentwicklung sei eine bauliche Verdichtung vorliegend nicht
erwünscht und es könne nicht mehr von einer als Ausnahme zugelassenen Füllung
einer Baulücke gesprochen werden.

6.3 Die
Überlegungen der Vorinstanz sind mit Blick auf die bundesrechtlichen Vorgaben
nicht zu beanstanden. Zu berücksichtigen ist insbesondere, dass die östlich von
der fraglichen Bauparzelle liegenden Parzellen lediglich mit zwei Wohnbauten
und drei Nebenbauten überstellt sind, die jedoch nicht direkt am Seeufer
stehen. Vor dieser Häusergruppe befindet sich eine Flachwasserzone mit einem
kleinen Schilfgürtel. Zudem schliesst direkt östlich an G die Halbinsel Au an,
die im kantonalen Inventar der Landschaftsschutzobjekte aufgenommen ist
(Objekt-Nr. 03) mit dem allgemeinen Schutzziel der ungeschmälerten
Erhaltung der landschaftlichen Einheit, insbesondere dem Schutz vor
Beeinträchtigung, Zerstörung, Zerschneidung, Zerstückelung von Teilbereichen
und prägenden Elementen des Objekts. Sodann ist der ungeschmälerte Erhalt des
typischen landschaftlichen Erscheinungsbildes sowie der bestehenden
landschaftlichen Werte und prägenden Elemente als Schutzziel aufgenommen
(https://www.zh.ch/de/planen-bauen/raumplanung/landschaftsschutz.html,
Perimeter und Objektblatt auf https://maps.zh.ch > Inventare, Schutzgebiete
> Kantonales Inventar der Landschaftsschutzobjekte, besucht am 21.3.2025).
Rund 100 m östlich von G befindet sich sodann das Gebiet "Am Ausee",
das im Bundesinventar der Flachmoore von nationaler Bedeutung (Objekt Nr. 04)
aufgenommen ist (vgl. Anhang 1 der Verordnung über den Schutz der Flachmoore
von nationaler Bedeutung vom 7. September 1994; FlachmoorV). Der Kanton
Zürich hat in Umsetzung seiner Verpflichtung zum Erlass von geeigneten
Schutzmassnahmen (Art. 5 Abs. 1 FlachmoorV) das "Nagliker Ried"
unter Naturschutz gestellt mit dem Ziel der Erhaltung der schutzwürdigen
Gebiete als Lebensraum seltener und gefährdeter Tier- und Pflanzenarten und
-gemeinschaften sowie dem Schutz der Landschaft (vgl. Verordnung zum Schutz von
Naturschutzgebieten mit überkommunaler Bedeutung in der Gemeinde Wädenswil vom
10. Juni 1993). Aus Sicht der Siedlungsentwicklung ist eine bauliche
Verdichtung in diese Richtung daher nicht möglich oder erwünscht. Gleiches gilt
für die westlich an die Bauparzelle am Seeufer anschliessende Badewiese, welche
der Erholungszone zugeteilt ist und mit wenigen Infrastrukturanlagen überbaut
ist. Bei diesen Bauten handelt es sich um einen Kioskpavillon, ein
Beachvolleyballfeld, einen Steg und ein historisches Badehaus. Entgegen den
Vorbringen der Beschwerdeführerin hat die Vorinstanz diese Bauten auf der
Badewiese bei ihrer Beurteilung berücksichtigt und ist entsprechend nicht davon
ausgegangen, dass die Badewiese gänzlich unbebaut ist. Sie ist jedoch –
gestützt auf die Pläne und die Erhebungen anlässlich des Augenscheins – zu
Recht zum Schluss gekommen, dass trotz dieser Bauten die Badewiese ihrer
Funktion entsprechend eine grosse Grünfläche aufweist und das Land entlang des
Gewässers nicht in dichter Folge mit Bauten überstellt ist. Daran würde auch
der Einbezug weiterer Gebiete in westlicher Richtung nichts ändern. An die Badewiese
schliesst westlich wiederum ein unverbauter Uferstreifen an, dem – wie die
Bilder anlässlich des Augenscheins zeigen – ein Schilfgürtel vorgelagert ist.
Erst nach dieser unverbauten Uferzone liegt am äussersten westlichen
Gemeinderand das Gebiet H, das wiederum durch den E-Weg, die Bahnlinie und
die O-Strasse vom übrigen Siedlungsgebiet getrennt ist und insofern peripher
liegt. Es ist sodann mit wenigen Bauten überstellt und weist einen grossen
Umschwung auf, weshalb es als locker bebautes Aussenquartier charakterisiert
werden kann. Eine locker oder sogar weitgehende Überbauung reicht jedoch nicht
aus, um ein dicht überbautes Gebiet im Sinn von Art. 41c Abs. 1 lit. a
GSchV anzunehmen (vgl. BGE 143 II 77 E. 2.7; BGE 140 II 437
E. 5.1; BGr, 1. November 2024, 1C_490/2023, E. 2.4; 25. März
2024, 1C_522/2022, E. 8.2). Aufgrund seiner von der Bahnlinie, der O-Strasse
und grösseren Grünflächen der Erholungs- resp. Freihaltezone vom weiteren
Siedlungsgebiet abgetrennten Lage unterscheidet sich das vorliegende Gebiet
auch wesentlich von Fällen in Bezug auf Uferbereiche in Rüschlikon oder Meilen,
bei denen die fraglichen Bauparzellen nicht peripher, sondern im
Hauptsiedlungsgebiet gelegen waren und das anschliessende Seeufer über weite
Strecken praktisch durchgehend mit Wohnbauten und Boots- und Badehäusern
teilweise unmittelbar am See überbaut war (vgl. dazu BGE 140 II 437 E. 5.3;
VGr, VB.2022.00514, 13. Juli 2023, E. 5.4). 

6.4 In einer
Gesamtbetrachtung der Gegebenheiten ist die Vorinstanz daher zu Recht zum
Schluss gekommen, dass sich die Bauparzelle in einem peripher gelegenen Gebiet
befindet und das Ufergelände im Betrachtungsperimeter durch grosse Grünflächen
mit einzelnen Bauten geprägt ist. Die Bauparzelle liegt daher nicht in einem
Gebiet, in dem die natürliche Funktion des Wassers aufgrund der
Überbauungsdichte des umliegenden Gebiets langfristig nicht erhalten werden
könnte. Aus Sicht der Siedlungsentwicklung ist vorliegend eine städtebauliche
Verdichtung daher nicht erwünscht. Sowohl vom See her als auch vom Land aus
betrachtet erscheint der Uferstreifen im fraglichen Gebiet nicht als dicht
überbaut. Die Vorinstanz hat den rechtserheblichen Sachverhalt in diesem
Zusammenhang korrekt festgestellt und Art. 41c Abs. 1 lit. a
GSchV bundesrechtskonform ausgelegt.

7.  

Damit der Vorinstanz festgestellt werden
kann, dass die streitbetroffene Bauparzelle nicht in einem dicht überbauten
Gebiet liegt, fehlt es vorliegend bereits an der ersten Voraussetzung für die
Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 lit. a
GSchV. Eine von dieser Bestimmung weiter geforderte umfassende
Interessenabwägung erübrigt sich daher. 

8.  

8.1 Zusammenfassend erweisen sich die Rügen der
Beschwerdeführerin als unbegründet. Die Beschwerde ist abzuweisen. 

8.2 Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der
Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht dieser keine Parteientschädigung zu
(§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). 

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3’500.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    180.--     Zustellkosten,

Fr. 3’680.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin
auferlegt.

4.    Eine Parteientschädigung wird nicht
zugesprochen.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht;

c)    das Bundesamt für Umwelt (BAFU).