# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 195b9aa6-0ebd-5a9f-90b2-3c71439d9249
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-11-01
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 01.11.2023 ZB.2023.53 (AG.2023.664)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_ZB-2023-53_2023-11-01.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  Dreiergericht

  

 

ZB.2023.53

 

ENTSCHEID

 

vom 1. November 2023

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber lic. iur.
Johannes Hermann

 

 

 

Parteien

 

A____                                                                            
Berufungsklägerin

[...]                                                                                  
Gesuchsgegnerin

 

B____                        
                                                       Berufungskläger

[...]                                                                                     
Gesuchsgegner

 

gegen

 

C____                                                                  
         Berufungsbeklagte

c/o [...]                                                                                 Gesuchstellerin

[...]

vertreten durch [...], Advokatin,

[...]

 

 

Gegenstand

 

Berufung gegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 19. September 2023

 

betreffend Ausweisung

 

Sachverhalt

 

A____ (Mieterin)
schloss am 22. bzw. 28. November 2022 einen Mietvertrag mit C____ (Vermieterin)
über eine 4 ½-Zimmer-Wohnung an der [...]strasse [...] in Basel. Mit separatem
Mietvertrag vom selben Datum mietete A____ bei der Vermieterin zusätzlich einen
Autoeinstellplatz. Mit zwei eingeschriebenen Briefen vom 12. April 2023 teilte
die Vermieterin der Mieterin und deren Ehemann, B____, mit, dass
Mietzinszahlungen und Mahnspesen in der Höhe von insgesamt CHF 2'977.–
ausstehend seien. Sie setzte ihnen eine Frist von 30 Tagen zur Überweisung der
Mietzinsausstände und drohte für den Fall des unbenutzten Ablaufs der Frist die
Kündigung an. Nachdem der Ausstand innert Frist nicht beglichen worden war,
kündigte die Vermieterin mit zwei eingeschriebenen Briefen vom 26. Mai 2023 das
Mietverhältnis per 30. Juni 2023.

 

Mit Gesuch vom
3. Juli 2023 ersuchte die Vermieterin beim Zivilgericht Basel-Stadt um
Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte, es seien die Mieterin und ihr
Ehemann anzuweisen, die gemieteten Räumlichkeiten per sofort zu räumen. Für den
Fall, dass sie die Räumlichkeiten bis zum gerichtlich festgesetzten Termin
nicht geräumt haben, sei die Vermieterin zu ermächtigen, die amtliche Räumung
zu verlangen. Nachdem die Mieterin und ihr Ehemann die Durchführung einer
Verhandlung verlangt hatten, wurden die Parteien auf den 11. September 2023 in
die Hauptverhandlung geladen. Auf Gesuch der Mieterin und ihres Ehemanns wurde
die Verhandlung auf den 19. September 2023 verschoben. Mit E-Mail und
Einschreiben vom 18. September 2023 ersuchten die Mieterin und ihr Ehemann
erneut um Verschiebung der Hauptverhandlung, weil sie den Verhandlungstermin
aufgrund einer Magen-Darm-Grippe nicht wahrnehmen könnten. Die Hauptverhandlung
fand am 19. September 2023 in Abwesenheit der Mieterin und ihres Ehemanns
statt. Mit Entscheid vom selben Tag wies das Zivilgericht das
Verschiebungsgesuch ab (Dispositiv-Ziffer 1). Die Mieterin und der Ehemann
wurden angewiesen, die gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens am 3. Oktober
2023, 11.30 Uhr zu räumen (Ziffer 2). Wenn sie innert dieser Frist nicht
ausgezogen seien, werde auf Antrag der Vermieterin ohne Weiteres die amtliche
Räumung vollzogen (Ziffer 3). Der begründete Entscheid wurde der Mieterin und
ihrem Ehemann am 25. September 2023 zugestellt.

 

Gegen diesen
Entscheid erhoben die Mieterin und ihr Ehemann am 5. Oktober 2023 Berufung an
das Appellationsgericht. Darin beantragen sie, es sei der angefochtene
Entscheid aufzuheben und das Ausweisungsgesuch abzuweisen. Eventualiter sei das
Ausweisungsgesuch zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen und den
Parteien eine öffentliche mündliche Verhandlung einzuräumen. Subeventualiter
sei der Räumungszeitpunkt auf einen angemessenen Zeitpunkt – spätestens auf den
31. Januar 2024, 11.30 Uhr – festzusetzen. Der Verfahrensleiter des
Appellationsgerichts zog die Akten des zivilgerichtlichen Verfahrens bei. Er
verzichtete darauf, eine Berufungsantwort einzuholen. Der vorliegende Entscheid
erging auf dem Zirkulationsweg.

 

 

Erwägungen

 

1.

1.1      Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide
in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen
Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein
Entscheid des Zivilgerichts, mit dem es ein Verschiebungsgesuch der Mieterin
und ihres Ehemanns abgewiesen sowie die Mieterin und ihren Ehemann im
summarischen Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen angewiesen hat, die Wohnung
und den Autoeinstellplatz bis spätestens am 3. Oktober 2023 zu räumen.
Betreffend die Ausweisung handelt es sich dabei um einen erstinstanzlichen Endentscheid in einer vermögensrechtlichen
Angelegenheit. Mit dem Hauptantrag ihrer Berufung beantragen die Mieterin und
ihr Ehemann zwar die Aufhebung des ganzen angefochtenen Entscheids und die
Abweisung des Ausweisungsgesuchs der Vermieterin. In der Berufungsbegründung
(Rz. 7) erklären sie jedoch das Folgende: «Es wird von den Berufungsklägern
weder die Ausweisung als solche noch die Tatsache bestritten, dass der
vorliegende Sachverhalt alles andere als liquide und unbestritten ist, sondern
alleinig der Umstand, dass den Berufungsklägern eine unangemessene Frist zur
Räumung der Mietwohnung von der Vorinstanz eingeräumt wurde, welche als
Familienwohnung im Sinn von Art. 169 ZGB dient.» Gemäss dem Wortlaut dieser
Erklärung machen die Mieterin und ihr Ehemann im Umkehrschluss zwar geltend,
dass der Sachverhalt weder unbestritten noch liquide sei. Dabei handelt es sich
aber offensichtlich bloss um eine missglückte sprachliche Formulierung.
Dementsprechend erklären die Mieterin und ihr Ehemann an einer anderen Stelle
der Berufungsbegründung (Rz. 9), «[d]em Ausweisungsgesuch der
Berufungsbeklagten ist infolge bewiesenen Sachverhalts und klarer Rechtslage
zwar stattzugeben, jedoch ist ihnen eine angemessene Frist für die
ordnungsgemässe Rückgabe der Mietwohnung (samt Garage) einzuräumen.» Damit
besteht kein Zweifel, dass die Mieterin und ihr Ehemann im Grundsatz nicht
bestreiten, dass die Voraussetzungen der Ausweisung im Verfahren um
Rechtsschutz in klaren Fällen erfüllt sind, und nur die Länge der Räumungsfrist
beanstanden. Dementsprechend erklären sie in der Berufungsbegründung (Rz. 13), «[e]s
erscheint deshalb vorliegend als gerechtfertigt, die Berufungskläger
anzuweisen, das Einfamilienhaus bis spätestens 31. Januar 2024, 11:30 Uhr,
zu räumen und der Berufungsbeklagten ordnungsgemäss zu übergeben.», und lautet
ihr Subeventualantrag auf Ansetzung eines angemessenen Räumungszeitpunkts,
«spätestens auf den 31. Januar 2024, 11:30 Uhr». Selbst wenn aus den
vorstehenden Gründen für die Berechnung des Streitwerts nur auf den Mietzins
für die Zeit vom 3. Oktober 2023 bis 31. Januar 2024 abgestellt würde, wäre der
für die Berufung notwendige Streitwert überschritten. Die Berufung ist
rechtzeitig erhoben worden. Die Abweisung des Verschiebungsgesuchs stellt eine
prozessleitende Verfügung dar, die dem Appellationsgericht zusammen mit dem
Endentscheid zur Überprüfung vorgelegt werden kann (vgl. AGE BEZ.2021.53 vom 2.
Februar 2022 E. 1.2.1; Sutter-Somm/Seiler,
Handkommentar zur ZPO, Zürich 2021, Art. 135 N 3).

 

1.2      Wie bereits erwähnt, beantragen die Mieterin
und ihr Ehemann mit ihrem Hauptantrag die Aufhebung des ganzen angefochtenen
Entscheids und die Abweisung des Ausweisungsgesuchs und mit ihrem
Subeventualantrag die Ansetzung eines späteren Räumungszeitpunkts. Ihr
Eventualantrag lautet auf Rückweisung der Sache an das Zivilgericht zur
Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung und Neubeurteilung. Wie
ebenfalls bereits erwähnt, erklären die Mieterin und ihr Ehemann in ihrer
Berufungsbegründung, dass sie das Vorliegen der Voraussetzungen der Ausweisung
im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen im Grundsatz nicht bestreiten und
nur die Länge der Räumungsfrist beanstanden. Unter diesen Umständen stellt sich
die Frage, ob ihre Berufungsanträge bei einer Auslegung nach Treu und Glauben
unter Mitberücksichtigung der Begründung dahingehend zu verstehen sind, dass sie
den Entscheid des Zivilgerichts nur hinsichtlich der Räumungsfrist bzw. des
Räumungszeitpunkts anfechten. Die Frage kann offenblieben, weil die Mieterin
und ihr Ehemann in ihrer Berufung nicht ansatzweise darlegen, weshalb das
Zivilgericht die Voraussetzungen der Ausweisung im Verfahren um Rechtsschutz in
klaren Fällen zu Unrecht bejaht oder ihr Verschiebungsgesuch zu Unrecht
abgewiesen haben könnte, und daher im über die Anfechtung der Räumungsfrist
bzw. des Räumungszeitpunkts hinausgehenden Umfang auf die Berufung mangels
jeglicher Begründung nicht einzutreten wäre (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO und statt
vieler AGE ZB.2023.35 vom 5. August 2023 E. 2). Die Mieterin und ihr Ehemann
legen in ihrer Berufung auch nicht ansatzweise dar, weshalb sie einen Anspruch auf
Durchführung einer weiteren öffentlichen mündlichen Verhandlung haben sollten.
Daher ist auch auf ihren Eventualantrag mangels jeglicher Begründung nicht
einzutreten. Soweit sich die Berufung gegen die Räumungsfrist bzw. den
Räumungszeitpunkt richtet, genügt ihre Begründung hingegen den gesetzlichen
Anforderungen. Insoweit ist auf die Berufung einzutreten. Für ihre Beurteilung
ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6
des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

 

2.

2.1      Am 3. Juli 2023 reichte die Vermieterin beim
Zivilgericht ein Ausweisungsgesuch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren
Fällen gegen die Mieterin und ihren Ehemann ein. Mit Eingabe vom 14. August
2023 beantragten diese vertreten durch eine Rechtsanwältin die Durchführung
einer Verhandlung. Mit Vorladung vom 17. August 2023 wurden die Parteien auf
den 11. September 2023 in die Hauptverhandlung geladen. Mit Eingabe vom 30.
August 2023 teilte die Rechtsanwältin dem Gericht mit, dass sie die Mieterin und
ihren Ehemann nicht mehr vertrete. Mit Eingabe vom 4. September 2023 ersuchten
die Mieterin und ihr Ehemann um Verschiebung der Verhandlung, weil ihre
«Familienrechtsanwältin» ihnen erst in der Woche vom 11. September 2023 einen
Termin anbieten könne. Mit Verfügung vom 7. September 2023 wurde die
Verhandlung auf den 19. September 2023 verschoben. Mit E-Mail vom 18. September
2023 teilte die Mieterin dem Zivilgericht mit, dass es ihr und ihrem Ehemann
aufgrund einer Magen-Darm-Grippe nicht möglich sei, den Verhandlungstermin vom
19. September 2023 wahrzunehmen. Gleichentags teilte die Kanzlei des
Zivilgerichts der Mieterin und ihrem Ehemann ebenfalls per E-Mail mit, dass
Verschiebungsgesuche rechtzeitig und schriftlich auf dem Postweg zu erfolgen
hätten und die Verhandlung vom 19. September 2023 wie geplant stattfinden
werde. Mit einer schriftlichen Eingabe vom 18. September 2023, die beim
Zivilgericht am Folgetag einging, teilten die Mieterin und ihr Ehemann dem
Zivilgericht auch auf dem Postweg mit, dass es ihnen wegen einer
Magen-Darm-Grippe nicht möglich sei, den Termin vom 19. September 2023
wahrzunehmen. Der Eingabe war ein Arztzeugnis vom 18. September 2023 beigelegt,
gemäss dem die Mieterin vom 18. bis zum 20. September 2023 wegen Krankheit 100
% arbeitsunfähig war. Zudem kündigten die Mieterin und ihr Ehemann in ihrer
Eingabe die Nachreichung eines Arztzeugnisses für den Ehemann an, weil seine
Hausärztin abwesend sei und ihre Vertretung keine Zeugnisse ausstelle. Die
Verhandlung des Zivilgerichts fand am 19. September 2023 in Anwesenheit der
Rechtsvertreterin der Vermieterin und eines Mitarbeiters der
Immobilienverwaltung statt. Die Mieterin und ihr Ehemann erschienen nicht zur
Verhandlung (angefochtener Entscheid, Tatsachen Ziffer II und 3 sowie E. 2.3).

 

2.2      Das Zivilgericht hat im angefochtenen
Entscheid mit eingehender Begründung festgestellt, dass die Vermieterin und ihr
Ehemann ihre Behauptung, eine oder einer von ihnen oder gar beide seien am 19.
September 2023 aufgrund einer Magen-Darm-Grippe verhandlungsunfähig gewesen,
nicht glaubhaft gemacht haben. Zudem hat es festgestellt, dass die Mieterin
ihren Ehemann oder der Ehemann die Mieterin an der Verhandlung hätten vertreten
können (angefochtener Entscheid, E. 2.3 f.). In der Berufung wird nicht
ansatzweise dargelegt, weshalb diese Feststellungen unrichtig sein sollten. Deshalb
ist davon auszugehen, dass zumindest die Mieterin oder ihr Ehemann im Zeitpunkt
der Hauptverhandlung des Zivilgerichts verhandlungsfähig gewesen ist und
folglich an der Verhandlung hätte teilnehmen können sowie dass ein Ehegatte den
anderen in der Verhandlung hätte vertreten können. Betreffend das Fehlen der
Glaubhaftmachung der Verhandlungsunfähigkeit kann auf die überzeugenden
Erwägungen des Zivilgerichts verwiesen werden (vgl. angefochtener Entscheid, E.
2.3). Ergänzend kann diesbezüglich auch das weitere vom Zivilgericht
festgestellte Verhalten der Mieterin und ihres Ehemanns berücksichtigt werden
(vgl. angefochtener Entscheid, E. 2.5).

 

Da die Vermieterin und ihr Ehemann nicht zur Hauptverhandlung
des Zivilgerichts erschienen sind, obwohl ihr Verschiebungsgesuch vor der
Verhandlung nicht gutgeheissen und schliesslich abgewiesen worden ist, sind sie
säumig gewesen (vgl. Brändli/Bühler,
in: Basler Kommentar, 3. Auflage 2017, Art. 135 ZPO N 28 f.; Weber, in: Oberhammer et al. [Hrsg.],
Kurzkommentar ZPO, 3. Auflage, Basel 2021, Art. 135 N 6; Willisegger, in: Basler Kommentar, 3.
Auflage 2017, Art. 234 ZPO N 15). Daher haben sie ihr Recht zur Teilnahme an
der Hauptverhandlung verwirkt (vgl. Frei,
in: Berner Kommentar, 2012, Art. 147 ZPO N 7) und hat das Zivilgericht in
sinngemässer Anwendung von Art. 234 Abs. 1 ZPO zu Recht die Hauptverhandlung in
Anwesenheit nur der Vermieterin durchgeführt und aufgrund der Akten und der
mündlichen Vorbringen der Vermieterin entschieden (vgl. Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 234 N 1 und 3 f.). Die
Möglichkeit der säumigen Parteien, im Berufungsverfahren neue Tatsachen und
Beweismittel vorzubringen, richtet sich nach Art. 317 Abs. 1 ZPO (Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 234 N
5).

 

3.

3.1      Die Mieterin und ihr Ehemann behaupten in
ihrer Berufung (Rz. 8, 10 f., 14),

1) dass sie
zwei Kinder im Alter von 8 und 14 Jahren hätten,

2) dass sie
sich in schwierigen familiären Verhältnissen befänden,

3) dass ihre
finanzielle Situation angespannt sei,

4) dass sie
sich in einer offensichtlichen Notlage befänden,

5) dass es für
sie unmöglich sei, unverzüglich eine passende und bezahlbare neue Bleibe bzw.
kostengünstige Mietwohnung zu finden,

6) dass bei
einer unverzüglichen Ausweisung die Gefahr bestehe, dass sie obdachlos und
Sozialfälle würden,

7) dass sie
dringendst darauf angewiesen seien, die Mietwohnung noch bis am 31. Januar 2023
(gemeint ist 2024) bewohnen zu können, bis sie ein passendes Objekt gefunden
hätten oder bei Verwandten unterkommen könnten, und

8) dass sie
die Mietobjekte freiwillig verlassen würden, wenn ihnen genügend Zeit für die
Suche einer neuen Wohnung und die Räumung gewährt werde.

 

3.2      Im erstinstanzlichen Verfahren ist keine der
vorstehend erwähnten Tatsachenbehauptungen von einer der Parteien vorgebracht
worden. Aus den von der Vermieterin eingereichten Dokumenten ist bloss
ersichtlich, dass die Mieterin und ihr Ehemann die Mietwohnung mit ihrer 9
Jahre alten Tochter und ihrem 14 Jahre alten Sohn bewohnen. Aus dem von der
Vermieterin eingereichten Auszug aus dem Betreibungsregister betreffend die
Mieterin vom 4. Oktober 2022 kann zudem geschlossen werden, dass ihre
finanzielle Situation angespannt ist. Darin sind 32 Betreibungen verzeichnet.
In diversen Betreibungen sind Verlustscheine nach Art. 115 SchKG ausgestellt
worden, letztmals in einer am 23. Juli 2021 eingeleiteten Betreibung. Insgesamt
bestehen gegen die Mieterin 64 nicht getilgte Verlustscheine aus Pfändungen der
letzten 20 Jahre im Gesamtbetrag von CHF 119'754.40. Aufgrund ihres
Betreibungsregisterauszugs dürfte es für die Mieterin kaum möglich sein, als
alleinige Mietpartei unverzüglich eine neue Mietwohnung für zwei Erwachsene und
zwei Kinder zu finden. Dies bedeutet aber noch nicht, dass es der Vermieterin
und ihrem Ehemann nicht möglich ist, unverzüglich eine passende neue Bleibe
bzw. Mietwohnung zu finden. Erstens fehlen jegliche Angaben zu den finanziellen
Verhältnissen des Ehemanns der Mieterin. Daher kann nicht ausgeschlossen
werden, dass es ihm aufgrund seiner finanziellen Verhältnisse möglich ist,
unverzüglich eine passende neue Mietwohnung für seine Familie zu finden. Weiter
besteht auch die Möglichkeit, dass die Mieterin und/oder ihr Ehemann Verwandte
oder Bekannte haben, die bereit sind, für sie zu bürgen oder einen Mietvertrag
als Solidarschuldner mitzuunterzeichnen. Vor allem aber müssen die Mieterin und
ihr Ehemann nicht notwendigerweise einen unbefristeten Mietvertrag
unterzeichnen, um für sich und ihre Kinder eine vorübergehende Bleibe zu
finden. Als solche kommt vielmehr auch eine über Airbnb angebotene Unterkunft
oder eine Pension in Betracht. Bei solchen kurzfristigen Angeboten wird
erfahrungsgemäss in vielen Fällen kein Betreibungsregisterauszug verlangt.
Schliesslich besteht auch die Möglichkeit, dass Verwandte oder Bekannte der
Mieterin und ihres Ehemanns bereit sein könnten, die Familie vorübergehend
aufzunehmen. Alle anderen vorstehend erwähnten Tatsachenbehauptungen ausser die
Tatsachenbehauptung 1 und bezüglich der Mieterin die Tatsachenbehauptung 3
ergeben sich auch nicht aus den Akten des Zivilgerichts oder den von ihm
beigezogenen Akten der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten.
Somit sind die Tatsachenbehauptungen 2 und 4–8 sowie bezüglich des Ehemanns
auch die Tatsachenbehauptung 3 neu.

 

Neue Tatsachen und Beweismittel werden gemäss Art. 317 Abs. 1
ZPO nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a)
und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden
konnten (lit. b). Mangels gegenteiliger Behauptungen der Mieterin und ihres
Ehemanns ist davon auszugehen, dass die in der Berufung behaupteten Tatsachen,
falls sie vorlägen, bereits im Zeitpunkt der Hauptverhandlung des Zivilgerichts
bestanden hätten sowie der Mieterin und ihrem Ehemann bekannt gewesen wären.
Wie sich aus den vorstehenden Erwägungen ergibt (vgl. oben E. 2), ist davon
auszugehen, dass zumindest die Mieterin oder ihr Ehemann im Zeitpunkt der
Hauptverhandlung des Zivilgerichts verhandlungsfähig gewesen ist und folglich
an der Verhandlung hätte teilnehmen können sowie dass ein Ehegatte den anderen
in der Verhandlung hätte vertreten können. Die Mieterin und ihr Ehemann durften
sich nicht drauf verlassen, dass ihr schriftliches Verschiebungsgesuch
gutgeheissen wird. Daher ist ihre Säumnis an der Hauptverhandlung als
schuldhaft zu qualifizieren. Bei Anwendung der ihnen zumutbaren Sorgfalt hätten
die Mieterin und ihr Ehemann oder zumindest eine oder einer von ihnen an der
Hauptverhandlung des Zivilgerichts teilnehmen und die vorstehend erwähnten
Tatsachenbehauptungen bereits im erstinstanzlichen Verfahren vorbringen können.
Folglich sind die Tatsachenbehauptungen 2 und 4–8 sowie bezüglich des Ehemanns
auch die Tatsachenbehauptung 3 im Berufungsverfahren nicht zu berücksichtigen.
Im Übrigen sind die Mieterin und ihr Ehemann für die Tatsachenbehauptungen 2
und 4–8 sowie bezüglich des Ehemanns für die Tatsachenbehauptung 3 auch im Berufungsverfahren
jeglichen Beweis schuldig geblieben. Wie sich aus den nachstehenden Erwägungen
ergibt, wäre die Berufung aber auch bei Berücksichtigung und Wahrunterstellung
der Tatsachenbehauptungen 1–8 abzuweisen.

 

3.3      Wenn das Gericht die Mieterin mit einem
Leistungsurteil zur Räumung des Miet-objekts verpflichtet, kann es in Anwendung
von Art. 236 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO auf Antrag der
Vermieterin für den Fall, dass die Mieterin ihrer Pflicht nicht nachkommt, die
amtliche Räumung als Vollstreckungsmassnahme anordnen (AGE ZB.2023.1 vom 3.
Februar 2023 E. 5.3.1, ZB.2020.26 vom 6. Oktober 2020 E. 3.4.3; vgl. BGer
4A_39/2018 vom 6. Juni 2018 E. 6; Bachofner,
Die Mieterausweisung, Diss. Basel 2017, Zürich 2019, N 325, 633, 641 f. und
732). Dies hat das Zivilgericht im vorliegenden Fall getan, indem es mit dem
angefochtenen Entscheid vom 19. September 2023 erkannt hat, auf Antrag der
Vermieterin werde ohne Weiteres und nach Bezahlung des Kostenvorschusses die
amtliche Räumung vollzogen, wenn die Mieterin und ihr Ehemann die bei der
Vermieterin gemieteten Räumlichkeiten nicht bis spätestens am 3. Oktober 2023,
11.30 Uhr, geräumt haben. Bei der Anordnung der amtlichen Räumung als
Vollstreckungsmassnahme hat das Gericht den Grundsatz der Verhältnismässigkeit
(Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung [BV, SR 101]) zu beachten. Es muss der
Mieterin einen Aufschub der Vollstreckung des Ausweisungsentscheids bzw. eine
Schonfrist zur freiwilligen Erfüllung gewähren, wenn humanitäre Gründe einen
Aufschub verlangen oder konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die
Mieterin innert angemessener Frist freiwillig das Mietobjekt verlassen wird. In
jedem Fall darf die Schonfrist aber nur kurz sein und nicht auf eine
Erstreckung des Mietverhältnisses hinauslaufen (AGE ZB.2023.1 vom 3. Februar
2023 E. 5.3.1, ZB.2020.26 vom 6. Oktober 2020 E. 3.4.3; vgl. BGE 117 Ia 336 E. 2b
S. 339; BGer 4A_39/2018 vom 6. Juni 2018 E. 6, 4A_207/2014 vom 19. Mai 2014 E. 3.1;
Bachofner, a.a.O., N 641, 865 und
867; Brüllhardt/Püntener,
Mietrecht für die Praxis, 10. Auflage, Zürich 2022, Kap. 5.28.4.3). Ein
Aufschub bis zum Zeitpunkt, in dem die Mieterin eine neue Wohnung gefunden hat,
und damit auf unbestimmte Zeit ist unzulässig (AGE ZB.2023.1 vom 3. Februar
2023 E. 5.3.1, ZB.2020.26 vom 6. Oktober 2020 E. 3.4.3; vgl. BGE 117 Ia 336 E. 3
S. 340). Die Dauer der Schonfrist liegt im Ermessen des Gerichts (Brüllhardt/Püntener, a.a.O., Kap.
5.28.4.3; vgl. BGer 4A_391/2013 vom 17. Dezember 2013 E. 7).

 

3.4      Wenn auf den Zeitpunkt der Fällung des
Entscheids abgestellt wird, hat das Zivilgericht der Mieterin und ihrem Ehemann
im Leistungsurteil eine Schonfrist von gut 13 Tagen eingeräumt, indem es sie
mit Entscheid vom 19. September 2023 angewiesen hat, die gemieteten
Räumlichkeiten bis spätestens am 3. Oktober 2023 zu räumen (vgl. zur
Möglichkeit der Einräumung der Schonfrist im Leistungsurteil AGE ZB.2020.26 vom
6. Oktober 2020 E. 3.4.3; Bachofner,
a.a.O., N 868). Selbst wenn für die Bestimmung der Schonfrist auf den Zeitpunkt
der Zustellung des Entscheids am 25. September 2023 abgestellt würde, betrüge
die Schonfrist noch immer gut sieben Tage. Entgegen der Darstellung der
Mieterin und ihres Ehemanns (vgl. Berufung, Rz. 11 und 14) hat das Zivilgericht
somit keine unverzügliche amtliche Räumung angeordnet. Im Übrigen hätten die
Mieterin und ihr Ehemann die Mietobjekte bereits per 30. Juni 2023 verlassen
müssen. Aufgrund des Ausweisungsverfahrens profitierten sie damit im Ergebnis
bis zum Ablauf der vom Zivilgericht angesetzten Räumungsfrist insgesamt von
einer faktischen Verlängerung des Mietverhältnisses um drei Monate und drei
Tage. Angesichts dessen, dass sie ihre Pflicht, die Mietobjekte zu räumen, im
Grundsatz gar nicht bestreiten, können die Mieterin und ihr Ehemann von der
Anweisung, die Mietobjekte zu räumen, auch nicht überrascht worden sein.
Entgegen der Darstellung der Mieterin und ihres Ehemanns hat das Zivilgericht
nicht verkannt, dass es bezüglich der Räumungsfrist über einen
Ermessensspielraum verfügt (vgl. Berufung, Rz. 9). Das Zivilgericht hat
erwogen, es setze einer ausgewiesenen Mieterin praxisgemäss eine Frist von
10–14 Tagen ab Entscheidfällung, um das Mietobjekt selber zu räumen, und hat der
Mieterin und ihrem Ehemann eine Räumungsfrist bis am 3. Oktober 2023 gesetzt (vgl.
angefochtener Entscheid, E. 4.1). Daraus kann nicht geschlossen werden, dass
das Zivilgericht davon ausgegangen sei, es verfüge diesbezüglich über keinen
Ermessensspielraum, sondern bloss, dass es eine Räumungsfrist von 13 Tagen und
damit am oberen Ende der in der Praxis üblichen Bandbreite für angemessen
gehalten hat. Dies wäre aus den nachstehenden Gründen entgegen der Ansicht der
Mieterin und ihres Ehemanns selbst bei Berücksichtigung und Wahrunterstellung
der vorstehend erwähnten Tatsachenbehauptungen 1–8 (vgl. oben E. 3.1) nicht zu
beanstanden. Die Umstände, dass die Mieterin und ihr Ehemann zwei Kinder im
Alter von 9 und 14 Jahren haben und die finanzielle Situation der Mieterin
angespannt ist, sind für von einer Ausweisung betroffene Mieter nicht
aussergewöhnlich und rechtfertigen als solche keine längere Schonfrist als die
vom Zivilgericht angesetzte. Die von der Mieterin und ihrem Ehemann beantragte
Räumungsfrist bis am 31. Januar 2024 und damit von vier Monaten und elf Tagen
seit der Fällung des angefochtenen Entscheids und sogar sieben Monaten seit dem
Ende des Mietverhältnisses würde offensichtlich auf eine Erstreckung des
Mietverhältnisses hinauslaufen und ist daher von vornherein ausgeschlossen. Da
die Schonfrist selbst dann, wenn humanitäre Gründe einen Aufschub verlangen,
kurz sein darf (vgl. oben E. 3.3), käme auch bei Berücksichtigung und
Wahrunterstellung der vorstehend erwähnten Tatsachenbehauptungen (vgl. oben E.
3.1) höchstens eine Frist von einem Bruchteil der beantragten Dauer in Betracht.
Anhaltspunkte dafür, dass die Mieterin und ihr Ehemann die Mietobjekte innert
einer solchen Frist freiwillig verliessen, bestehen nicht. Sie machen zwar
geltend, dass sie die Mietobjekte innert einer angemessenen Frist freiwillig
verlassen würden (Berufung, Rz. 8). Als angemessen erachten sie aber
offensichtlich eine Dauer von mehreren Monaten (vgl. Berufung, Rz. 10 und 13),
was nicht mehr als kurz qualifiziert werden kann. Die Mieterin und ihr Ehemann
machen geltend, dass sie dringendst darauf angewiesen seien, die Mietwohnung
noch bis am 31. Januar 2024 bewohnen zu können, bis sie ein passendes Objekt
gefunden hätten oder bei Verwandten unterkommen könnten (Berufung, Rz. 10).
Damit behaupten sie implizit, dass sie innert einer kurzen Frist von einem
Bruchteil der beantragten Räumungsfrist nicht in der Lage wären, eine passende
neue Bleibe zu finden oder bei Verwandten unterzukommen. Folglich wäre bei
Berücksichtigung und Wahrunterstellung der neuen Tatsachenbehauptungen in der
Berufung davon auszugehen, dass eine Schonfrist, die zwar länger wäre als die
vom Zivilgericht angesetzte, aber noch als kurz qualifiziert werden könnte,
ohnehin nicht geeignet wäre, die von der Mieterin und ihrem Ehemann geltend
gemachten Nachteile abzuwenden. Folglich wäre eine solche selbst bei
Berücksichtigung und Wahrunterstellung der Tatsachenbehauptungen 1–8 mangels
Eignung nicht anzuordnen. Aufgrund der aufschiebenden Wirkung ihrer Berufung
kamen die Mieterin und ihr Ehemann faktisch in den Genuss einer zusätzlichen Schonfrist
von fast einem Monat. Aus den vorstehenden Gründen ist es nicht zu beanstanden,
dass das Zivilgericht der Mieterin und ihrem Ehemann bloss eine Schonfrist bis
am 3. Oktober 2023 angesetzt hat, und ist ihnen auch mit dem vorliegenden
Entscheid keine zusätzliche Schonfrist anzusetzen.

 

Die vom Zivilgericht angesetzte Schonfrist und das Absehen
von einer zusätzlichen Schonfrist sind erst recht verhältnismässig, wenn
mitberücksichtigt wird, dass im vorliegenden Verfahren davon auszugehen ist,
dass die Mieterin und ihre Familie nur deshalb in den Genuss der Mietobjekte
gekommen sind, weil die Mieterin die Vermieterin durch die Einreichung eines
gefälschten Betreibungsregisterauszugs absichtlich getäuscht hat. Gemäss dem
angefochtenen Entscheid erklärte die Vermieterin in der Verhandlung des
Zivilgerichts, die Mieterin habe mit ihren Anmeldeunterlagen einen gefälschten
Betreibungsregisterauszug eingereicht. Da ein Mitarbeiter der
Immobilienverwaltung, der nur im Rahmen einer Ferienvertretung mit dem Mietverhältnis
der Mieterin befasst gewesen sei, gewusst habe, dass es bereits bei einem
früheren Mietverhältnis, an dem die Mieterin beteiligt gewesen sei, hohe
Mietzinsausstände gegeben habe, habe sich die Immobilienverwaltung beim
Betreibungsamt betreffend den eingereichten Betreibungsregisterauszug
erkundigt. Dabei habe sich dieser als Fälschung erwiesen. Dem echten
Betreibungsregisterauszug seien zahlreiche Betreibungen zu entnehmen. Aus
diesem Grund habe die Mieterin den Mietvertrag zuerst ordentlich per Ende Juli
2023 gekündigt, bevor sie ihn wegen Zahlungsverzug ausserordentlich per 30.
Juni 2023 gekündigt habe (angefochtener Entscheid, E. 2.5 und 3.5.4). Diese
Darstellung wird in der Berufung nicht bestritten.

 

4.

Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass der
angefochtene Zivilgerichtsentscheid zu bestätigen und die Berufung
abzuweisen ist, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensantrag
haben die Mieterin und ihr Ehemann in Anwendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO die
Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens werden in Anwendung von § 10 Abs. 2 Ziffer 11 in Verbindung
mit § 12 Abs. 1 des Gerichtsgebührenreglements (SG 154.810) auf CHF 600.–
festgesetzt. Mangels Einholung einer Berufungsantwort sind der Vermieterin
keine zu entschädigenden Parteikosten entstanden.

 

 

Demgemäss
erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

 

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 19. September 2023 (RB.2023.162) wird abgewiesen, soweit
darauf eingetreten wird.

 

Die Berufungsklägerin und der Berufungskläger tragen
die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 600.– in solidarischer
Verbindung.

 

Mitteilung an:

-      
Berufungsklägerin und Berufungskläger

-      
Berufungsbeklagte

-      
Zivilgericht Basel-Stadt

 

 

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

lic. iur. Johannes Hermann

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von
Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher
Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert
die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.–
bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen
übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung
stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne
14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.

 

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes
Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das
Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren
gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch
Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen
Rechtsschrift einzureichen.