# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2ecc765d-ca83-5862-a057-a3fe4a4b7bb1
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-10-27
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 27.10.2010  SB.2010.00064
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2010-00064_2010-10-27.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2010.00064	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 27.10.2010
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 16.05.2011 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
Ermessenseinschätzung

Da der Bf trotz Mahnung keine Steuererklärungen samt Bauabrechnung sowie keine Architektur-, Generalunternehmer (GU)- und Konsortialverträge einreichte, wurde er nach pflichtgemässem Ermessen veranlagt.Im Einsprache- und Rekursverfahren hat er zwar die Steuererklärung eingereicht, nicht aber die von ihm rechtmässig einverlangten Architektur-, Generalunternehmer- und Konsortialverträge. Anstelle der von ihm geforderten Bauabrechnung hat er bloss eine Aufstellung der Aufwendungen für Erwerb, Erstellung und Veräusserung der Liegenschaftsanteile beigelegt. Darüber hinaus fehlen auch die Zahlungsnachweise, deren Vorliegen für die Anerkennung von Aufwendungen unerlässlich ist (E. 2.1). Infolgedessen hat er den Nachweis der Unrichtigkeit der  Ermessenseinschätzung nicht erbracht und die geltend gemachten Aufwendungen nicht hinreichend substanziiert (E. 2.2). Angesichts der wenig aussagekräftigen Aktenlage kann auch nicht gesagt werden, die nach Ermessen getroffenen Schätzungen seien willkürlich und damit offensichtlich unrichtig erfolgt (E. 2.3).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ANLAGEKOSTEN
ARCHITEKTENVERTRAG
AUFLAGEN
ERMESSENSEINSCHÄTZUNG
ERMESSENSVERANLAGUNG
GENERALUNTERNEHMERVERTRAG
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
MITWIRKUNGSPFLICHT
MITWIRKUNGSPFLICHTVERLETZUNG
OFFENSICHTLICHE UNRICHTIGKEIT
PFLICHTGEMÄSSES ERMESSEN
SUBSTANZIERUNGSLAST
SUBSTANZIIERUNG
SUBSTANZIIERUNGSMANGEL
UNGENÜGENDE/-R/-S
UNRICHTIGKEITSNACHWEIS
VERFAHRENSPFLICHTVERLETZUNG
WILLKÜR

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 139 Abs. II StG
§ 140 Abs. II StG
§ 206 StG
§ 226 StG
§ 17 Abs. II lit. a VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

SB.2010.00064

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 27. Oktober 2010

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel (Vorsitz), Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin
Leana Isler, Gerichtssekretärin
Silvia Hunziker.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch B AG,

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

Gemeinde J,  

Beschwerdegegnerin,

 

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer,

hat sich ergeben: 

I.  

A veräusserte am 7. Mai bzw. 20. November 2008
Landanteile von Eigentumswohnungen an der C-Strasse 01 und 02 in J an D und E
(GR-Nr. A.200.08.2008.0032, 123/1000 an GB-Bl. 149), F (GR-Nr. A.200.08.2008.0033,
77/1000 an GB-Bl. 149), G und H (GR-Nr. A.200.08.2008.0034, 75/1000 an
GB-Bl. 149) und I (GR-Nr. A.200.08.2008.0120, 94/1000 an GB-Bl. 149) zum
Preis von Fr. …, Fr. …, Fr. … bzw. Fr. …. 

Da er trotz Mahnung keine Steuererklärungen samt
Bauabrechnung sowie keine Architektur-, Generalunternehmer- und
Konsortialverträge einreichte, wurde A am 8. Juni 2009 vom Gemeinderat J aus
Anlass dieser Handänderungen in Anwendung von § 139 Abs. 2 in
Verbindung mit § 206 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) nach
pflichtgemässem Ermessen aufgrund von geschätzten Grundstückgewinnen von
Fr. …, Fr. …, Fr. … bzw. Fr. … mit Grundstückgewinnsteuern
von Fr. …, Fr. …, Fr. … bzw. Fr. … veranlagt.

Die hiergegen gerichtete Einsprache des Pflichtigen wies
der Gemeinderat am 28. September 2009 ab; dieser habe zwar nunmehr die
Steuererklärungen beigebracht, doch fehlten noch Bauabrechnung sowie Architektur-,
Generalunternehmer- und Konsortialverträge.

II.  

Die Steuerrekurskommission III wies den Rekurs des
Pflichtigen am 21. April 2010 ab. Sie erwog, dieser habe die fraglichen
Unterlagen auch im Rekursverfahren nicht eingereicht und es fehle an einer
rechtsgenügenden Darlegung des Sachverhalts. Die offensichtliche Unrichtigkeit
könne somit nicht nachgewiesen werden.

III.  

Der Pflichtige liess mit Beschwerde vom 27. Mai 2010
dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei die Sache an die Steuerrekurskommission
zurückzuweisen, eventualiter seien die veranlagten Grundstückgewinnsteuern
aufzuheben. Ausserdem verlangte er die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Während die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung
verzichtete, schloss der Gemeinderat J auf kostenpflichtige Abweisung der
Beschwerde. Ausserdem verlangte er die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
 

1.1 Mit der
Beschwerde können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 StG
alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die
reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die
Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben.
Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in
Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen
und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekurskommission zu setzen. Die
Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf
rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf
Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

Ihr Ermessen überschreitet die Behörde, wenn sie den
Rahmen des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlässt, indem sie nach
Ermessen entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches einräumt. Ein
Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die Behörde das Ermessen zwar im gesetzlich
vorgegebenen Rahmen ausübt, dieses aber unter sachfremden Gesichtspunkten oder
in Missachtung allgemeiner Rechtsprinzipien betätigt; das ist insbesondere der
Fall, wenn die Ermessensbetätigung als unhaltbar, als willkürlich und rechtsungleich
erscheint (RB 1999 Nr. 147). 

1.2 Im
Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gilt das Novenverbot. Für das Verwaltungsgericht
ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie für die Rekurskommission.
Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spätestens im Rekursverfahren behauptet
bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dürfen infolgedessen im
Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht nachgebracht werden. Vom Novenverbot
ausgenommen sind dagegen echte Noven, namentlich neue tatsächliche Behauptungen
und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteu­ergrund (§ 155
bzw. § 160 StG) beruhen oder der Stützung von geltend gemachten
Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher Vorbringen
oder Beweismittel bedürfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte
Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein zulässig, sofern sie sich nicht auf
Tatsachen und Beweismittel stützen, welche unter das Novenverbot fallen
(RB 1999 Nr. 149; BGE 131 II 548).

2.
 

2.1 Hat der
Steuerpflichtige trotz Mahnung seine Verfahrenspflichten nicht erfüllt oder
können die Steuerfaktoren mangels zuverlässiger Unterlagen nicht einwandfrei
ermittelt werden, nimmt das kantonale Steueramt laut § 139 Abs. 2 in
Verbindung mit § 206 StG die Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen
vor.

Nach § 226 und § 135 Abs. 2 in Verbindung mit § 206
StG ist der Steuerpflichtige gehalten, eine Steuererklärung sowie auf
steuerbehördliches Verlangen (unter anderem) schriftlich Auskunft zu erteilen
und Belege einzureichen.

Der Pflichtige hat unstreitig binnen der ihm angesetzten
Frist für die streitbetroffenen Handänderungen trotz Mahnung keine
Steuererklärungen abgegeben und die von ihm verlangten Unterlagen –
Bauabrechnung sowie Architektur-, Generalunternehmer- und Konsortialverträge –
nicht eingereicht. Da weder behauptet noch ersichtlich ist, dass ihm die Einreichung
dieser Unterlagen nicht möglich oder nicht zumutbar gewesen wäre, ist er zu
Recht vom Gemeinderat J für die Grundstückgewinnsteuer nach pflichtgemässem
Ermessen eingeschätzt worden. Dass die Auflage hinsichtlich der Architektur-,
Generalunternehmer- und Konsortialverträge "infolge eines Formmangels
nicht rechtskräftig ergangen" und "nicht zweckmässig" gewesen
sei, wie der Pflichtige erstmals in der Beschwerde pauschal behauptet, kann
nicht nachvollzogen werden.

2.2
 

2.2.1
Eine Ermessenseinschätzung kann gemäss § 140 Abs. 2 StG nur wegen
offensichtlicher Unrichtigkeit angefochten werden (Satz 1). Die Einsprache
ist zu begründen und muss allfällige Beweismittel nennen (Satz 2).

Der Steuerpflichtige hat den Nachweis der offensichtlichen
Unrichtigkeit wegen des im Beschwerdeverfahren geltenden Novenverbots (vgl.
E. 1.2) im Einspracheverfahren, spätestens aber im Rekursverfahren zu
erbringen, und zwar dadurch, dass er innerhalb der Rechtsmittelfrist die
versäumten Verfahrenspflichten (vollständig) nachholt, eine zur Beseitigung der
Ungewissheit über die tatsächlichen Verhältnisse erforderliche substanziierte
Sachdarstellung gibt und hierfür notwendige Beweismittel beibringt oder zumindest
anbietet (RB 1999 Nr. 150). Nur unter diesen formellen
Voraussetzungen wird der Steuerpflichtige überhaupt zur Leistung des
Unrichtigkeitsnachweises zugelassen und ist die Einsprache- beziehungsweise
Rekursbehörde zur Untersuchung und Beweisabnahme verpflichtet. Andernfalls gilt
der Nachweis ohne Weiteres als gescheitert mit der Folge, dass die Ermessenseinschätzung
als solche bestehen bleibt und einzig ihrer Höhe nach der Prüfung auf
offensichtliche Unrichtigkeit unterliegt (vgl. RB 1994 Nr. 45 E. a
mit Hinweisen; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kauf­mann/Hans Ulrich Meuter,
Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, § 140
N. 64 ff.; Martin Zweifel/Hugo Casanova, Schweizerisches Steuerverfahrensrecht,
Zürich 2008, § 20 Rz. 23 ff.).

2.2.2
Soweit der geschilderte Unrichtigkeitsnachweis Anlagekosten betrifft, gilt
zudem nach ständiger Rechtsprechung ungeachtet des Vorliegens einer
Ermessenseinschätzung, dass die solchen Kosten zugrunde liegenden
steuermindernden Tatsachen vom Steuerpflichtigen hinsichtlich Bestands und Umfangs
nachzuweisen sind. Den Nachweis hat dieser durch eine substanziierte
Sachdarstellung anzutreten, die spätestens innerhalb der Einsprache- bzw.
Rekursfrist vorgetragen werden muss (RB 1964 Nr. 68; RB 1975 Nrn. 54,
55, 64 und 82; RB 1976 Nr. 77; RB 1977 Nr. 60; RB 1978
Nr. 71 am Ende; RB 1981 Nr. 90). Als substanziiert gilt eine
Sachdarstellung, die hinsichtlich Art, Motiv und Rechtsgrund alle Tatsachenbehauptungen
enthält und somit ohne weitere Untersuchung – aber unter Vorbehalt der
Beweiserhebung – die rechtliche Würdigung der geltend gemachten Steueraufhebung
oder ­minderung erlaubt. Bei ungenügender Substanziierung ist von Amtes wegen
keine Untersuchung durchzuführen, um die fehlenden Grundlagen zu beschaffen
(RB 1975 Nr. 64; RB 1981 Nr. 90; RB 1987 Nr. 35).
Eine unvollständige Sachdarstellung kann nicht im Beweisverfahren nachgeholt
werden, dient doch dieses vielmehr nur noch dazu, die Richtigkeit des
substanziiert dargelegten Sachverhalts zu überprüfen (RB 1964 Nr. 68;
RB 1973 Nr. 35; RB 1976 Nr. 26; RB 1980 Nr. 69).
Entsprechend gehört zur Mitwirkung des Steuerpflichtigen die Beschaffung oder
Bezeichnung von Beweismitteln, anhand derer sich die Richtigkeit des
dargelegten Sachverhalts ergibt. Insbesondere muss er die Art der streitigen
Lieferungen und/oder Leistungen so genau bezeichnen, dass sich diese ohne Weiteres
steuerlich qualifizieren lassen (RB 1980 Nr. 69). Seinen
tatsächlichen Aufwand hat er durch Vorlage quittierter Rechnungen oder anderer
Zahlungsbelege nachzuweisen (RB 1982 Nr. 107). Erfüllt der
Steuerpflichtige diese Anforderungen nicht, so haben die Aufwendungen unberücksichtigt
zu bleiben (RB 1980 Nr. 72). Nur soweit ihm Substanziierung und/oder
Beweisleistung aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, nicht möglich oder
nicht zumutbar sind, kann er sich, hinreichende Schätzungsgrundlagen vorausgesetzt,
auch auf Schätzungen berufen (RB 1987 Nr. 35). 

2.2.3
Der Pflichtige hat zwar im Einsprache- und Rekursverfahren die
Steuererklärung eingereicht, nicht aber die von ihm rechtmässig einverlangten
Architektur-, Generalunternehmer- und Konsortialverträge. Anstelle der von ihm
geforderten Bauabrechnung hat er bloss eine Aufstellung der Aufwendungen für
Erwerb, Erstellung und Veräusserung der Liegenschaftsanteile beigelegt. Darüber
hinaus fehlen auch die Zahlungsnachweise, deren Vorliegen für die Anerkennung
von Aufwendungen unerlässlich ist (vgl. vorn E. 2.2.2); dass die geltend
gemachten Aufwendungen (nur) "buchhalterisch erfasst" worden seien,
wird erstmals in der Beschwerde und deshalb verspätet (vgl. vorn E. 1.2)
behauptet, abgesehen davon, dass nicht erkennbar ist, was damit gemeint sein
soll. Zu Recht weist die Rekurskommission darauf hin, dass mangels
entsprechender Angaben auch nicht nachgeprüft werden könne, in welchem Umfang
der Pflichtige oder die Mäklerin selber am Baukonsortium beteiligt gewesen sei.
Ob der Pflichtige am Konsortium beteiligt gewesen ist, kann mit Blick auf eine
mögliche Gewinnverschiebung vom Land- in den Werkpreis- bzw. Generalunternehmerpreis
rechtserheblich sein. Die Beteiligung der Mäklerin am Konsortium ist mit Bezug
auf die Qualifikation ihrer Leistung als Eigen- oder Fremdprovision wesentlich;
lediglich die (neue) Behauptung in der Beschwerde, die Mäklerin sei am Konsortium
nicht beteiligt, reicht nicht aus.

Infolgedessen hat der Pflichtige den von § 140 Abs. 2
StG geforderten Nachweis der Unrichtigkeit der getroffenen Ermessenseinschätzung
nicht erbracht und die geltend gemachten Aufwendungen nicht hinreichend
substanziiert. Unter diesen Umständen durfte und musste eine weitere
Untersuchung und Beweisabnahme durch die Vorinstanzen unterbleiben.

2.3 Ist der
Unrichtigkeitsnachweis nicht erbracht, fragt es sich nur noch, ob die Ermessenseinschätzung
offensichtlich unrichtig, d.h. willkürlich, ausgefallen ist. Willkürlich ist
eine Schätzung dann, wenn sie sich nach den Akten als geradezu unmöglich, als
sachlich nicht begründbar erweist (RB 1963 Nr. 62 = ZBl 65, 384
= ZR 65 Nr. 13).

Die Rekurskommission hat entgegen der Rüge des Pflichtigen
sehr wohl die getroffene Schätzung der kommunalen Grundsteuerbehörde überprüft,
indem sie auf seinen Vorwurf, die Einschätzung sei nicht pflichtgemäss erfolgt,
mit Bezug auf den auf 2% geschätzten Zuschlag zu den Baukosten gemäss
Gebäudeversicherung eingegangen ist und diesen mit Blick auf die fehlenden
Unterlagen verworfen hat. Der Auffassung, dass der Zuschlag stets auf 20 %
festzulegen sei, kann aufgrund fehlender statistisch gesicherter
Erfahrungszahlen nicht beigetreten werden. Vielmehr kommt es auf die
Verhältnisse des Einzelfalls an. Angesichts der wenig aussagekräftigen
Aktenlage kann nicht gesagt werden, die nach Ermessen getroffenen Schätzungen
seien willkürlich und damit offensichtlich unrichtig erfolgt.

Die Beschwerde ist somit abzuweisen.

3.
 

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153
Abs. 4 und § 213 StG) und steht ihm keine Parteientschädigung zu (§ 17
Abs. 2 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Weil
die Aufwendungen der Beschwerdegegnerin für das vorliegende Verfahren nicht
über das Mass hinausgegangen sind, das von einer Amtsstelle im Rahmen ihrer
gewöhnlichen Tätigkeit erwartet werden darf, hat auch sie keinen Anspruch auf
eine Parteientschädigung (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    120.--     Zustellungskosten,

Fr. 6'120.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung
an…