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**Case Identifier:** 02b4b098-85bb-5c7e-86a3-ea3bf26d2a27
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-23
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Zivilkammern 23.10.2025 ZVE.2025.28
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_001_ZVE-2025-28_2025-10-23.pdf

## Full Text

Obergericht 

Zivilgericht, 1. Kammer 

 

ZVE.2025.28  
(VZ.2024.32)  

 

 

Entscheid vom 23. Oktober 2025 
 

 

Besetzung  Oberrichter Lindner, Präsident  

Oberrichter Giese  

Ersatzrichter Schneuwly         

Gerichtsschreiber Kläusler 

 

 
   

Kläger 1  A._____,  

[…]  

   

    
    

Beklagte 1  B._____,  

[…] 

 

Beklagter 2  C._____,  

[…] 

 

beide vertreten durch Rechtsanwalt Stephan Glättli,  

Martin Disteli-Strasse 9, Postfach, 4601 Olten   

  

 
 

Gegenstand  Forderung 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

   

Das Obergericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

Der Kläger 1 und seine am tt.mm.2024 verstorbene Mutter, D._____ (ehe-

malige Klägerin 2; vgl. Beilagen 2 f. zur vorinstanzlichen Eingabe des Klä-

gers 1 vom 4. März 2025), mieteten seit dem 1. Oktober 2010 eine 4.5-

Zimmer-Dachwohnung an der […], […] Q._____ (Klagebeilage 1a). Das 

entsprechende Grundstück Nr. aaa GB Q._____ (E-GRID: bbb) steht im 

Gesamteigentum der Beklagten 1 und E._____ (Antwortbeilage 4). Die Par-

teien sind sich insbesondere über die Nebenkosten des Mietobjekts unei-

nig. 

 

2. 

2.1. 

Mit am 20. August 2024 persönlich überbrachter Klage stellten die beiden 

Kläger vor dem Bezirksgericht Zofingen, Präsidium des Zivilgerichts, fol-

gende Rechtsbegehren: 

 

" 1. 
Eine Gleichverteilung der neutralen Nebenkosten auf alle Mieter, mit 
einem Verteilschlüssel von 14.2 %. 

 
 2. 

Ein vollständiger Verzicht auf die Verwaltungsgebühren oder zumindest 

eine strikte Festsetzung auf 1 % bei der NK-Abrechnung und auf maxi-

mal 2 % bei den Gesamtverwaltungsgebühren. 

 

3. 

Eine Rückzahlung an den Mieter A._____ aller zu viel bezahlten Ver-

waltungsgebühren. 

 

4. 

Eine Festlegung des Verteilschlüssel-Satzes bei den Verbrauchs-NK 

auf maximal 15 % für die Dachwohnung im 3. Stock des Hauses […], 

in […] Q._____. 

 

5. 

Eine Rückzahlung aller durch den Mieter A._____ zu viel bezahlten 

neutralen Nebenkosten.  

 

6. 

Eine gerichtliche Festlegung des Lageausgleiches für die Dachwoh-

nung im 3. Stock des Hauses […], in […] Q._____. 

 

7. 

Eine gerichtliche Expertise zur Gesamtdämmung der besagten Dach-

wohnung, d.h. bezogen auf das ganze Dach und alle Aussenwände und 

die Dachluken, ebenso auch auf den Liftschacht und das unbeheizte 

 - 3 - 

 

 

Treppenhaus, letztere beide mitten in der Wohnung sich befindend. 

Das Ganze verbunden mit einer Neubestimmung des Nettomietzinses. 

 

8. 

Eine gerichtliche Abklärung darüber, ob die zahlreichen Reparaturen 

des Liftes den Mietern rechtswidrig via der NK-Abrechnung belastet 

wurden.  

 

9. 

Einsicht in den Vertrag und das Pflichtenheft des Hauswartes.  

 

10. 

Vollständige Einsicht in alle Belege der diversen NK-Abrechnungen der 

letzten 10 Jahre. 

 

11. 

Aussprechen einer Busse gegenüber dem Vermieter gemäss Art. 325 

quater StGB. 

 

12. 

Festlegung einer Genugtuungszahlung an den Mieter A._____. 

 

13. 

Die vollständige Zurückweisung der rechtswidrigen, unbegründeten 
und mutwilligen Mietzinserhöhungen qua Quadratmeterzahl vom 
tt.mm.2024." 

 

2.2. 

Mit Klageantwort vom 11. September 2024 stellten die beiden Beklagten 

den Antrag, es sei kostenpflichtig auf die Klage nicht einzutreten. 

 

2.3. 

Mit Verfügung vom 13. September 2024 wurde das Verfahren vorerst auf 

die Frage der Passivlegitimation beschränkt. 

 

2.4. 

Mit Replik vom 30. September 2024 im beschränkten Verfahren hielten die 

beiden Kläger sinngemäss an ihren bisher gestellten Rechtsbegehren fest 

und beantragten, es seien sowohl E._____ als auch F._____, G._____ AG, 

als Beklagte aufzunehmen. 

 

2.5. 

Mit Duplik vom 25. Oktober 2024 im beschränkten Verfahren hielten die 

beiden Beklagten an ihren bisherigen Rechtsbegehren fest. 

 

2.6. 

Mit Verfügung vom 4. November 2024 wurde das Verfahren aufgrund des 

Todes der Klägerin 2 bis zum Ablauf der Ausschlagungsfrist bzw. bis zum 

Antritt der Erbschaft sistiert. 

 - 4 - 

 

 

2.7. 

Mit Verfügung vom 6. März 2025 wurde festgestellt, dass auf der Kläger-

seite einzig der Kläger 1 verbleibe. Es wurde das Verfahren fortgesetzt. 

Zudem wurde – berichtigt mit Verfügung vom 10. März 2025 – in Aussicht 

gestellt, die Frage der Passivlegitimation ohne Hauptverhandlung zu ent-

scheiden, sollten hiergegen keine schriftlichen Einwendungen vorgebracht 

werden. 

 

2.8. 

Mit Teilentscheid vom 5. Mai 2025 erkannte das Bezirksgericht Zofingen, 

Präsidium des Zivilgerichts, wie folgt: 

 

" 1. 
 1.1. 
 Es wird festgestellt, dass die Beklagte 1 passivlegitimiert ist. 
 
 1.2. 
 Die Klage gegen den Beklagten 2 wird abgewiesen. 
 
 2. 

Die reduzierten Gerichtskosten von Fr. 800.00 tragen der Kläger und 
die Beklagte 1 je zur Hälfte mit Fr. 400.00. Die Gerichtskosten werden 
mit dem Vorschuss des Klägers verrechnet, sodass die Beklagte 1 dem 
Kläger nach Vollstreckbarkeit des vorliegenden Teilentscheids 
Fr. 400.00 zu ersetzen hat. 

 
 3. 

Der Kläger hat dem Beklagten 2 eine Parteientschädigung in Höhe von 
Fr. 876.26 nach Vollstreckbarkeit des vorliegenden Teilentscheids zu 
bezahlen." 

 

3. 

3.1. 

Gegen diesen ihm am 6. Mai 2025 in vollständig begründeter Fassung zu-

gestellten Entscheid erhob der Kläger 1 am 30. Mai 2025 (Datum Postauf-

gabe: 30. Mai 2025) fristgerecht Berufung mit den Anträgen: 

 

" 1. 
Völlige Aufhebung des Teilentscheides vom 05. Mai 2025 des Bezirks-
gerichtes Zofingen. 

 
 2. 

Wiedereinsetzung [des Beklagten 2] als Beklagter, also Bestätigung 
seiner Passivlegitimation. 
 

 3. 
Antrag auf Befangenheitsfeststellung bezüglich des Gerichtspräsiden-
ten […] und der Wahl eines anderen Richters, eventuell Festlegung ei-
nes neuen Gerichtsortes." 

 

 - 5 - 

 

 

3.2. 

Mit Berufungsantwort vom 11. Juli 2025 beantragten die Beklagten die kos-

tenfällige Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei. 

 

3.3. 

Mit Eingabe vom 25. August 2025 reichte der Rechtsvertreter des Beklag-

ten 2 aufforderungsgemäss eine Vollmacht nach. 

 

 
   

Das Obergericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1. Angefochtener Entscheid 

Nachdem die Vorinstanz die Passivlegitimation des Beklagten 2 und damit 

implizit auch eine notwendige passive Streitgenossenschaft zwischen den 

beiden Beklagten verneinte, liegt auf der Beklagtenseite eine einfache pas-

sive Streitgenossenschaft i.S.v. Art. 71 ZPO vor. Diese einfache Streitge-

nossenschaft umfasst mehrere rechtlich an sich voneinander unabhängige 

Klagen (subjektive Klagenhäufung) in einem einzigen Verfahren (BGE 125 

III 95 E. 2a/aa; DOMEJ, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], KUKO ZPO, 

3. Aufl. 2021, N. 1 zu Art. 71). Mit "Teilentscheid" vom 5. Mai 2025 hat die 

Vorinstanz über beide Klagen – sowohl gegen die Beklagte 1 als auch ge-

gen den Beklagten 2 – im auf die Frage der Passivlegitimation beschränk-

ten Verfahren entschieden. Es hielt fest, die Beklagte 1 sei passivlegiti-

miert, der Beklagte 2 nicht. Hinsichtlich der Beklagten 1 wird das                  

vorinstanzliche Verfahren demnach fortzuführen sein. Es liegt diesbezüg-

lich kein Teilentscheid, sondern ein blosser Zwischenentscheid vor. Hin-

sichtlich des Beklagten 2 wurde die Klage abgewiesen. Es liegt diesbezüg-

lich demnach kein Teilentscheid, sondern ein Endentscheid vor.  

 

In seiner Berufung beantragt der Kläger 1 zwar die vollständige Aufhebung 

des angefochtenen Entscheids. Er beantragt aber auch bloss die Wieder-

einsetzung des Beklagten 2 in das Verfahren, also die Bejahung dessen 

Passivlegitimation. In der Sache setzt sich der Kläger 1 hauptsächlich mit 

der Bejahung der Passivlegitimation des Beklagten 2 auseinander. Nach 

Treu und Glauben ausgelegt, ficht der Kläger 1 demnach den vorinstanzli-

chen Zwischenentscheid – Bejahung der Passivlegitimation der Beklag-

ten 1 – nicht an, sondern einzig den Endentscheid hinsichtlich des Beklag-

ten 2 (Verneinung der Passivlegitimation). Hinsichtlich des Zwischenent-

scheids wäre der Kläger 1 auch gar nicht beschwert, zumal die Passivlegi-

timation der Beklagten 1 bejaht wurde und das Verfahren diesbezüglich 

fortzusetzen sein wird. Verfahrenspartei des vorliegenden Berufungsver-

fahrens sind demnach einzig der Kläger 1 und der Beklagte 2, nicht aber 

die Beklagte 1. 

 

 - 6 - 

 

 

1.2. Rechtsmittelvoraussetzungen 

Beim angefochtenen Entscheid zwischen dem Kläger 1 und dem Beklag-

ten 2 handelt es sich um einen erstinstanzlichen Endentscheid (Art. 308 

Abs. 1 lit. a ZPO). Der Kläger 1 hat am vorinstanzlichen Verfahren teilge-

nommen und ist dort unterlegen, sodass er durch den angefochtenen Ent-

scheid beschwert ist. Im Übrigen ist der für die Berufung in vermögens-

rechtlichen Angelegenheiten erforderliche Mindeststreitwert von 

Fr. 10'000.00 (Art. 308 Abs. 2 ZPO) erreicht. Nachdem die Berufung frist-

gerecht (vgl. Art. 311 ZPO) erfolgt und auch der Gerichtskostenvorschuss 

(Art. 98 ZPO) fristgerecht geleistet worden ist, steht einem Eintreten auf 

seine Berufung grundsätzlich nichts entgegen. 

 

2. 

2.1. Rügegründe 

Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-

tige Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz geltend gemacht 

werden (Art. 310 ZPO).  

 

2.2. Begründungsobliegenheit 

Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung zu begründen. In seinen 

Ausführungen hat sich der Berufungskläger mit der Begründung im erstin-

stanzlichen Entscheid im Einzelnen und sachbezogen auseinanderzuset-

zen (REETZ, in: Sutter-Somm/Lötscher/Leuenberger/Seiler [Hrsg.], Kom-

mentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2025, N. 36 zu 

Art. 311 ZPO). Begründen bedeutet aufzuzeigen, inwiefern der angefoch-

tene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Hierfür muss die Berufung hin-

reichend klar abgefasst sein, was insbesondere eine genaue Bezeichnung 

der beanstandeten Passagen sowie der Aktenstücke, auf welche sich die 

Kritik stützt, bedingt. Allgemeine Kritik am vorinstanzlichen Entscheid ge-

nügt nicht (BGE 141 III 569 E. 2.3.3; 138 III 374 E. 4.3.1; Urteile des Bun-

desgerichts 5A_466/2016 vom 12. April 2017 E. 2.3; 4A_651/2012 vom 

7. Februar 2013 E. 4.2; SEILER, Die Berufung nach ZPO, 2013, N. 896; 

HURNI, Der Rechtsmittelprozess der ZPO, ZBJV 2020, S. 76). Auch mit 

blossen Wiederholungen der eigenen Vorbringen vor erster Instanz, die 

von dieser bereits abgehandelt wurden, wird dem Begründungserfordernis 

nicht Genüge getan (BGE 141 III 569 E. 2.3.3; 138 III 374 E. 4.3.1; Urteile 

des Bundesgerichts 5A_466/2016 vom 12. April 2017 E. 2.3; 4A_651/2012 

vom 7. Februar 2013 E. 4.2; Urteil des Obergerichts Zürich LB180064 vom 

18. Februar 2019 E. II. 1.2; REETZ, a.a.O., N. 36 zu Art. 311 ZPO; HUNGER-

BÜHLER, in: Brunner/Schwander/Vischer [Hrsg.], Kommentar zur Schweize-

rischen Zivilprozessordnung [Dike-Komm. ZPO], 3. Aufl. 2025, N. 31 zu 

Art. 311 ZPO; SEILER, a.a.O., N. 896; HURNI, a.a.O., S. 75 f.). Der Beru-

fungskläger hat dem angefochtenen Entscheid vielmehr eine Gegenargu-

mentation entgegenzustellen (HURNI, a.a.O., S. 74 ff.).  

 

 - 7 - 

 

 

Die Begründungspflicht nach Art. 311 Abs. 1 ZPO ist vor dem Hintergrund 

zu verstehen, dass mit der Berufung ein eigenständiger Kontrollprozess in 

Gang gesetzt wird. Die Partei stellt die Behauptung auf, der angefochtene 

Entscheid leide an Mängeln, müsse auf diese hin kontrolliert und bei aus-

gewiesener Unrichtigkeit durch einen besseren Entscheid ersetzt werden. 

Diese Behauptung muss sie begründen, indem sie die Rügen im Einzelnen 

expliziert und auf genau bezeichnete Erwägungen im angefochtenen Ent-

scheid bezieht. Beurteilungsgegenstand ist nicht mehr primär, ob die erst-

instanzlich gestellten Begehren gestützt auf den angeführten Lebenssach-

verhalt begründet sind, sondern ob die gegen den angefochtenen Ent-

scheid formulierten Beanstandungen zutreffen. Die Begründung der Beru-

fung muss sich begriffsnotwendig auf den angefochtenen Entscheid bezie-

hen. Sie muss hinreichend genau und eindeutig sein, damit die Berufungs-

instanz sie mühelos verstehen kann. Dies setzt voraus, dass die Partei im 

Einzelnen die erstinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die sie anficht, 

und die Aktenstücke nennt, auf denen ihre Kritik beruht (Urteil des Bundes-

gerichts 4A_390/2023 vom 22. November 2023 E. 4 m.w.N.). 

 

Zwar wendet die Rechtsmittelinstanz das Recht von Amtes wegen an 

(Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition in Tatfragen (BGE 144 III 394 

E. 4.1.4). Sofern die rechtlichen Mängel aber nicht geradezu offensichtlich 

sind, beurteilt die Rechtsmittelinstanz nur die vorgebrachten Rügen. Die 

Rechtsmittelinstanz ist daher nicht gehalten, von sich aus alle sich stellen-

den tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn die Par-

teien diese in oberer Instanz nicht mehr vortragen (BGE 144 III 394 

E. 4.1.4; 142 III 413 E. 2.2.4). Sie ist inhaltlich aber weder an die Argu-

mente, welche die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vorbrin-

gen, noch an die Erwägungen der ersten Instanz gebunden. Sie kann des-

halb die Berufung auch mit einer anderen Begründung gutheissen oder 

diese auch mit einer von der Argumentation der ersten Instanz abweichen-

den Begründung abweisen (Urteil des Bundesgerichts 4A_397/2016 vom 

30. November 2016 E. 3.1). 

 

2.3. Noven 

Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur noch 

berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumut-

barer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten 

(Art. 317 Abs. 1 ZPO), wofür die Partei, die solche Noven geltend macht, 

die Substantiierungs- und Beweislast trifft (BGE 143 III 42 E. 4.1). 

 

2.4. Verhandlung vor Obergericht 

Das Obergericht kann ohne Verhandlung aufgrund der Akten entscheiden 

(Art. 316 Abs. 1 ZPO). 

 

 - 8 - 

 

 

3. Berufung 

3.1.  

Die Vorinstanz erwog, Eigentümer des Grundstücks, auf dem das Mietob-

jekt liege (Grundstück Nr. aaa GB Q._____ [E-GRID: bbb]), seien die Be-

klagte 1 und E._____ als Gesamteigentümerinnen. Im Mietvertrag sei dem-

gegenüber nur die Beklagte 1 als Vermieterin und zusätzlich als Verwalterin 

die G._____ AG aufgeführt. Der Mietvertrag sei von der G._____ AG un-

terzeichnet worden. Auch im Formular gemäss Art. 269d OR vom 

tt.mm.2024 zur Mitteilung von Mietzins-, Pachtzins- und anderen einseiti-

gen Vertragsänderungen sei nur die Beklagte 1 als Absenderin aufgeführt 

worden und es trage nur eine Unterschrift.  

 

Ein tatsächlich übereinstimmender Wille, wer Mietvertragspartei sei, stehe 

nicht fest. Es sei nach dem Vertrauensprinzip zu fragen, wer tatsächlich 

Vermieter des Klägers 1 sei. Dass E._____ mit der Beklagten 1 gemeinsam 

Vermieterin sei, gehe aus dem Mietvertrag nicht hervor. Auch sei der Miet-

vertrag nicht durch die Grundstückseigentümerinnen, sondern durch die 

G._____ AG abgeschlossen worden. Zwar sei E._____ bei der Nebenkos-

tenabrechnung als Kontoinhaberin angegeben worden, die Nebenkosten-

abrechnung sei jedoch durch die Beklagte 1 gestellt worden. Auch auf dem 

Formular betreffend die Vertragsänderung sei einzig die Beklagte 1 als Ver-

mieterin aufgeführt. Demnach sei die Beklagte 1 gegenüber dem Kläger 1 

in Schreiben oder mietrechtlichen Formularen als einzige Vermieterin auf-

getreten. Der Kläger 1 habe demnach davon ausgehen können, dass 

E._____ nicht Vermieterin sei, sondern ausschliesslich die Beklagte 1. Da 

vorliegend keine dinglichen Ansprüche geltend gemacht würden, sei zwi-

schen der Beklagten 1 und E._____ als Grundstückseigentümerinnen 

keine notwendige Streitgenossenschaft anzunehmen. Die Klage gegen die 

Beklagte 1 sei allein zulässig.  

 

Hinsichtlich des Beklagten 2 behaupte der Kläger 1 nicht, dass dieser Ver-

mieter sei. Vielmehr habe er ausgeführt, ihm als Mieter sei nie klar gewe-

sen, wer verantwortlich sei. Der Beklagte 2 habe immer eine wichtige und 

tragende Rolle gespielt. Selbst wenn der Beklagte 2 jedoch Entscheide ge-

troffen oder zumindest mitgetroffen hätte und mit dem Kläger 1 korrespon-

diert habe, mache ihn das nicht zum Vermieter. Auch ein Liegenschaftsver-

walter sei nicht als Vermieter passivlegitimiert. Der Beklagte 2 sei im vor-

liegenden Prozess daher nicht passivlegitimiert. Die Klage sei in Bezug auf 

den Beklagten 2 abzuweisen. 

 

3.2.  

3.2.1. 

Der Kläger 1 macht in seiner Berufung zunächst geltend, die Handlungsfä-

higkeit des Beklagten 2 sei gegeben, bisher nie in Frage gestellt und auch 

nie aufgehoben worden. Sei die Handlungsfähigkeit gegeben, so sei der 

 - 9 - 

 

 

Beklagte 2 auch verschuldungs- und damit auch prozessfähig. Die Passiv-

legitimation würde unverändert bestehen. 

 

3.2.2. 

Rechtsfähig ist jedermann (Art. 11 Abs. 1 ZGB). Handlungsfähig ist, wer 

volljährig und urteilsfähig ist (Art. 13 ZGB). Volljährig ist, wer das 18. Le-

bensjahr zurückgelegt hat (Art. 14 ZGB). Urteilsfähig ist, wer nicht wegen 

seines Kindesalters, infolge geistiger Behinderung, psychischer Störung, 

Rausch oder ähnlicher Zustände die Fähigkeit mangelt, vernunftgemäss zu 

handeln (Art. 16 ZGB). Die Urteilsfähigkeit ist die Regel und wird vermutet 

(BGE 144 III 264 E. 6.1.2; 124 III 5 E. 1b; Urteil des Bundesgerichts 

5A_12/2009 vom 25. März 2009 E. 2.1). Wer handlungsfähig ist, kann 

durch seine Handlungen Rechte und Pflichten begründen (Art. 12 ZGB). 

Handlungsunfähig sind demgegenüber urteilsunfähige Personen, Minder-

jährige und Personen unter umfassender Beistandschaft (Art. 17 ZGB). 

Parteifähig ist, wer rechtsfähig ist oder von Bundesrechts wegen als Partei 

auftreten kann (Art. 66 ZPO). Prozessfähig ist, wer handlungsfähig ist 

(Art. 67 Abs. 1 ZPO).  

 

Die Sachlegitimation (Aktiv- und Passivlegitimation) beschlägt demgegen-

über eine materielle Voraussetzung des eingeklagten Anspruchs (vgl. 

BGE 142 III 782 E. 3.1.4 i.f.; 139 III 504 E. 1.2; Urteil des Bundesgerichts 

4A_1/2014 vom 26. März 2014 E. 2.3) und grundsätzlich ebenso wenig die 

Eigenschaft einer Person an sich (= Unterschied zur Rechts-, Urteils- und 

Handlungsfähigkeit) wie eine prozessuale Frage (= Unterschied zur Partei- 

und Prozessfähigkeit). Die Sachlegitimation besagt, wer hinsichtlich des 

streitigen Anspruchs materiellrechtlich berechtigt bzw. verpflichtet und 

demzufolge grundsätzlich als klagende bzw. beklagte Partei einzubeziehen 

ist. Fehlt die Sachlegitimation, wird die Klage abgewiesen (GROLIMUND/AM-

MANN, in: Staehelin/Grolimund [Hrsg.], Zivilprozessrecht, 4. Aufl. 2024, § 13 

N. 20). In mietrechtlichen Streitigkeiten sind grundsätzlich die Mietvertrags-

parteien sachlegitimiert (THANEI, Aktiv- und Passivlegitimation bei miet-

rechtlichen Klagen, mp 2023, S. 174). In der Praxis kommt es zwar immer 

wieder vor, dass Mieter nur die Verwalter des Mietobjekts kennen, nicht 

aber die Vermieter (THANEI, a.a.O., S. 174). Das ändert indessen grund-

sätzlich nichts an der Sachlegitimation, wobei der Verwalter nicht sachlegi-

timiert ist, weil er nicht Mietvertragspartei ist (THANEI, a.a.O., S. 182 ff.). 

 

3.2.3. 

Der Beklagte 2 ist zweifellos rechtsfähig (Art. 11 Abs. 1 ZGB), volljährig 

(Art. 14 ZGB) und seine Urteilsfähigkeit wird vermutet (Art. 16 ZGB). Dem-

nach ist der Beklagte 2 handlungsfähig (Art. 13 ZGB). Es bestehen keiner-

lei Anhaltspunkte, wonach der Beklagte 2 nicht urteilsfähig bzw. nicht hand-

lungsfähig sein sollte (Art. 17 ZGB). Damit ist der Beklagte 2 auch partei- 

und prozessfähig (Art. 66 und 67 Abs. 1 ZPO). 

 - 10 - 

 

 

Entscheidend ist jedoch eine andere Frage, nämlich jene, ob der Kläger 1 

seine mietrechtlichen Ansprüche zu Recht auch gegen den Beklagten 2 

richtet. Diese Frage beschlägt die Passivlegitimation und weder jene der 

Rechtsfähigkeit noch jene der Volljährigkeit, der Urteilsfähigkeit, der Partei-

fähigkeit oder der Prozessfähigkeit. 

 

3.3. 

Mehrfach weist der Kläger 1 darauf hin, dass es nicht die Aufgabe eines 

Mieters sein könne, sich über das Verhältnis zwischen dem Verwalter und 

der Vermieterin bzw. zwischen Ehegatten informieren zu müssen. Bei Un-

klarheiten kann es im mietrechtlichen Zivilverfahren allenfalls angezeigt 

sein, die Parteibezeichnung unter anderem von Amtes wegen zu berichti-

gen (vgl. hierzu THANEI, a.a.O., S. 182). Das Argument des Klägers 1 zielt 

indessen ins Leere, zumal es für ihn aufgrund der Angaben im schriftlichen 

Mietvertrag (Klagebeilage 1a) ein Leichtes hätte sein müssen, die darin ge-

nannte, wahre Vermieterin (Beklagte 1) zu erkennen. Daran ändert nichts, 

dass der Beklagte 2 mehrfach mit dem Kläger 1 hinsichtlich des Mietver-

hältnisses kommuniziert haben soll. Schon die Vorinstanz wies zu Recht 

darauf hin, dass selbst die blossen Verwalter von Mietobjekten nicht pas-

sivlegitimiert seien. 

 

3.4. 

Der Kläger 1 macht geltend, der Beklagte 2 sei das Haupt der Ehegemein-

schaft zwischen ihm und der Beklagten 1. Es sei daher vom realen Leben 

weit entfernt, wenn seine Passivlegitimation verneint werde. Es habe kei-

nen Anlass gegeben, an seiner faktischen Herrschaft zu zweifeln. 

 

Dem ist entgegen zu halten, dass die Eheschliessung grundsätzlich nichts 

an den bisherigen Eigentumsverhältnissen bzw. den Vertragsbeziehungen 

der Ehegatten ändert. Auch vorliegend ist der Beklagte 2 gemäss dem 

Grundbuchauszug nicht Eigentümer des Grundstücks, auf dem das Miet-

objekt steht, sondern die Beklagte 1 und E._____. Ebenso ist gemäss Miet-

vertrag (Klagebeilage 1a) einzig die Beklagte 1 und nicht auch der Beklagte 

2 Vermieter. Eine andere, sich nach Art. 166 ZGB richtende Frage ist, wie 

die eheliche Gemeinschaft durch einzelne Ehegatten vertreten werden 

kann. Jede Vertretungshandlung führt aber grundsätzlich dazu, dass der 

Vertretene und nicht der Vertreter selbst berechtigt und verpflichtet wird 

(vgl. auch Art. 32 Abs. 1 OR). Vor diesem Hintergrund ist nicht erkennbar, 

inwiefern aus der Ehe der beiden Beklagten etwas Relevantes für die Frage 

der Passivlegitimation des Beklagten 2 gewonnen werden könnte. 

 

3.5. 

Der Kläger 1 macht weiter geltend, dem Beklagten 2 komme für seine 

Handlungen keine Verantwortung (Verantwortungslosigkeit, Entmoralisie-

rung) zu, wenn er nicht passivlegitimiert sei. In der Sache bringt der Kläger 

 - 11 - 

 

 

sowohl Verletzungen des Mietrechts als auch Persönlichkeitsverletzungen 

vor. 

 

Die Frage, wer für bestimmte Handlungen haftet, richtet sich grundsätzlich 

nach den entsprechenden Anspruchsgrundlagennormen. Wer einem ande-

ren widerrechtlich Schaden zufügt, haftet hierfür grundsätzlich nach 

Art. 41 ff. OR (unerlaubte Handlung), ist hierfür also "verantwortlich". Wer 

aufgrund einer Vertragsverletzung einem anderen Schaden zufügt, haftet 

demgegenüber grundsätzlich nach Art. 97 ff. OR, ist hierfür also "verant-

wortlich". Hinsichtlich Persönlichkeitsverletzungen haftet bzw. ist "verant-

wortlich" jeder, der an der Verletzung mitwirkt (Art. 28 Abs. 1 ZGB). Einen 

Mietvertrag verletzen können grundsätzlich nur die entsprechenden Miet-

vertragsparteien, d.h. die Mieter und die Vermieter, nicht aber aussenste-

hende Dritte, da sie aus dem Mietvertrag direkt grundsätzlich keine Pflich-

ten treffen. Für Mietvertragsverletzungen sind daher grundsätzlich die Mie-

ter bzw. die Vermieter "verantwortlich" bzw. passivlegitimiert. Demnach 

sind verschiedene Haftungsnormen denkbar, die den Beklagten 2 grund-

sätzlich verantwortlich werden lassen könnten. Der Beklagte 2 handelt also 

nicht in einem "verantwortungslosen" Raum, nur sind vorliegend keine ent-

sprechenden Handlungen des Beklagten 2 erkennbar bzw. behauptet, die 

eine entsprechende Haftung begründen könnten: Es ist nicht ersichtlich, 

inwiefern der Beklagte 2 dem Kläger 1 widerrechtlich Schaden zugefügt 

haben soll bzw. dessen Persönlichkeit verletzt haben soll. Insbesondere ist 

entgegen den Ausführungen des Klägers 1 auch durch das Aussprechen 

einer Kündigungsandrohung kein Angriff des Beklagten 2 auf sein Wohn-

recht erkennbar. Es ist nicht ersichtlich und wird vom Kläger 1 auch nicht 

dargelegt, dass und weshalb die Vorinstanz davon hätte ausgehen sollen, 

er mache gegenüber dem Beklagten 2 eine Klage auf Verletzung seiner 

Persönlichkeit geltend, wobei diesfalls die Passivlegitimation des Beklag-

ten 2 zu bejahen gewesen wäre. Immerhin machte der Kläger 1 in seiner 

Klage einzig Ansprüche im Zusammenhang mit den Nebenkosten geltend. 

 

Der Kläger 1 führt in diesem Zusammenhang aus, ihm sei bis heute nicht 

klar, worin der konkrete Schaden für den Beklagten 2 bestünde, wenn man 

ihm die Passivlegitimation belassen würde. Auf einen allfälligen Schaden 

kommt es bei der Frage der Passivlegitimation indessen nicht an. Fraglich 

ist einzig, ob der Beklagte 2 für die eingeklagten Forderungen aus dem 

Mietvertrag ins Recht gefasst werden kann, was mangels seiner Stellung 

als Vermieter zu verneinen ist. 

 

3.6. 

Irrelevant ist nach dem Gesagten auch, wie das interne Verhältnis zwi-

schen der Beklagten 1 als Vermieterin und dem Beklagten 2 (Gefälligkeit, 

Arbeitsverhältnis, Auftragsverhältnis, "Dreiecksverhältnis") hinsichtlich des-

sen Tätigkeiten und Kommunikation mit dem Kläger 1 ausgestaltet ist. Die-

ses Verhältnis betrifft einzig die beiden Beklagten untereinander, sodass 

 - 12 - 

 

 

die entsprechenden Ausführungen des Klägers 1 (vgl. nur Berufung S. 3 ff.) 

an der Sache vorbeigehen. 

 

3.7. 

Soweit der Kläger 1 weiter geltend macht, die Vorinstanz habe in überspitz-

tem Formalismus, gegen das Verbot des Rechtsmissbrauchs, gegen Treu 

und Glauben sowie gegen die EMRK gehandelt, bleibt seine Berufung dies-

bezüglich unbegründet und ist darauf nicht weiter einzugehen. Entspre-

chende Verhaltensweisen sind denn auch nicht ersichtlich. 

 

Einzig soweit der Kläger 1 vorbringt, die Vorinstanz habe den Tod der Klä-

gerin 2 als Vorwand genommen, das Verfahren zu sistieren, womit ein 

Verstoss gegen das Beschleunigungsgebot vorliege, liegt eine begründete 

Rüge vor. Diese ist jedoch zu verwerfen. Ohne Veräusserung des Streitob-

jekts ist ein Parteiwechsel nur mit Zustimmung der Gegenpartei zulässig, 

wobei besondere gesetzliche Bestimmungen über die Rechtsnachfolge 

vorbehalten bleiben (Art. 83 Abs. 4 ZPO). Bereits die Vorinstanz hat dem 

Kläger 1 beschieden (vgl. act. 80), dass beim Tod einer Verfahrenspartei 

deren Erben automatisch an die Stelle der Verstorbenen treten (Art. 560 

ZGB; BGE 75 II 190 E. 1). Da ab dem Tod einer Verfahrenspartei für das 

Gericht und die Gegenpartei unklar ist, mit wem das Verfahren fortgeführt 

wird, ist das Verfahren bis zur Ermittlung der Erben zu sistieren (GRABER, 

Basler Kommentar ZPO, 4. Aufl. 2024, N. 37 zu Art. 83 ZPO; STALDER, in: 

Sutter-Somm/Lötscher/Leuenberger/Seiler [Hrsg.], Kommentar zur 

Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2025, N. 40 zu Art. 83 

ZPO). Demnach hat die Vorinstanz das vorinstanzliche Verfahren mit Ver-

fügung vom 4. November 2024 zu Recht sistiert und anschliessend wieder 

fortgeführt. Im Übrigen ist nicht ersichtlich und wird vom Kläger 1 auch nicht 

dargetan, wie im vorliegenden Verfahren im Vergleich zu den anderen, bei 

der Vorinstanz rechtshängigen Verfahren besondere Dringlichkeit hätte 

herrschen sollen.  

 

3.8. 

Andere Gründe, weshalb die Passivlegitimation des Beklagten 2 zu beja-

hen wäre, bringt der Kläger 1 nicht vor. Insbesondere macht er nicht gel-

tend, die Vorinstanz habe das Vertrauensprinzip bei der Auslegung der Wil-

lenserklärungen falsch angewendet.  

 

3.9. 

Schliesslich bringt der Kläger 1 die Befangenheit der Vorinstanz vor. Soweit 

eine solche vom Kläger 1 überhaupt begründet wird, kann ihr aufgrund des 

Vorstehenden nicht gefolgt werden. Zusätzlich macht der Kläger 1 geltend, 

die Vorinstanz habe seine Fragen gemäss Schreiben vom 10. Mai 2025 

(Berufungsbeilage III/3) nicht beantwortet. Nicht nur ist diese Aussage be-

reits in tatsächlicher Hinsicht falsch, finden sich doch im Schreiben der Vor-

instanz vom 12. Mai 2025 an den Kläger 1 gewisse Antworten. Auch ist es 

 - 13 - 

 

 

nicht die Aufgabe der Gerichte, Parteien nach dem Erlass eines Entscheids 

(vorliegend vom 5. Mai 2025) vertieft zu beraten bzw. Fragen zu beantwor-

ten. Bei Rechtsunkenntnis stehen dem Kläger 1 Rechtsanwältinnen und 

Rechtsanwälte zur Verfügung, die er kontaktieren kann bzw. verschiedene 

Dienste der unentgeltlichen Rechtsauskunft bzw. -beratung. 

 

3.10. 

Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen. 

 

4. Prozesskosten 

Ausgangsgemäss wird der Kläger für das Berufungsverfahren kostenpflich-

tig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Bei einem Kostenstreitwert im Berufungsverfah-

ren von Fr. 19'145.20 sind die Gerichtskosten (Entscheidgebühr) unter Be-

rücksichtigung des geringen Aufwands zufolge Beschränkung des Verfah-

rens auf die Frage der Passivlegitimation (vgl. § 5 Abs. 3 GebührD) – bei 

einer Grundentschädigung von Fr. 2'438.70 – auf gerundet Fr. 1'700.00 

(70 %) festzusetzen (§ 10 Abs. 1 GebührD i.V.m. § 7 Abs. 1 GebührD) und 

werden mit dem vom Kläger geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von 

Fr. 810.00 verrechnet. Der Fehlbetrag von Fr. 890.00 ist vom Kläger 1 

nachzufordern (Art. 111 ZPO).  

 

Der Kläger ist zudem zu verpflichten, dem Beklagten 2 eine Parteientschä-

digung für das Berufungsverfahren zu bezahlen. Die Grundentschädigung 

gemäss § 3 Abs. 1 lit. a AnwT beträgt beim vorliegenden Kostenstreitwert 

Fr. 4'721.80. Ausgehend davon ist die dem Beklagten 2 zustehende zweit-

instanzliche Parteientschädigung unter Berücksichtigung eines Abzugs von 

20 % für die entfallene Verhandlung, eines Abzugs von 30 % wegen gerin-

ger Aufwendungen zufolge Beschränkung des Verfahrens auf die Frage 

der Passivlegitimation (vgl. § 7 Abs. 2 AnwT) und eines Rechtsmittelab-

zugs von 25 % (§ 6 Abs. 2 und § 8 AnwT) einerseits und einer Auslagen-

pauschale von 3 % sowie der Mehrwertsteuer von 8.1 % anderseits auf ge-

rundet Fr. 2'208.10 (= Fr. 4'721.80 x 0.8 x 0.7 x 0.75 x 1.03 x 1.081) fest-

zusetzen. 

 

 
   

Das Obergericht erkennt: 

 

1. 

Die Berufung des Klägers 1 wird abgewiesen. 

 

2. 

Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 1'700.00 wird dem Kläger 1 

auferlegt. 

 

 - 14 - 

 

 

3. 

Der Kläger 1 wird verpflichtet, dem Beklagten 2 eine Parteientschädigung 

für das Berufungsverfahren in richterlich festgesetzter Höhe von 

Fr. 2'208.10 zu bezahlen. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

[…] 

 

 

 
   

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) 

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-

lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-

schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen 

Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-

rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens 

Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-

deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44 

Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-

gericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde 

nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-

deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die 

sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen 

hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 19'145.20. 

 
   

Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)  

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-

lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-

äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-

weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90, 

Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-

gericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt. 

Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die 

 - 15 - 

 

 

Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 

BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-

beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen 

(Art. 119 Abs. 1 BGG). 

 

 
   

Aarau, 23. Oktober 2025 

 

Obergericht des Kantons Aargau 

Zivilgericht, 1. Kammer 

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Lindner Kläusler