# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cf792851-3a55-55c0-a80e-2cd082bed39d
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-01-14
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 14.01.2022 A/4231/2020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-4231-2020_2022-01-14.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/4231/2020 LDTR JTAPI/31/2022 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 14 janvier 2022 

 

dans la cause 

 

Madame A______ et Monsieur B______, représentés par Me Pierre RUTTIMANN, 
avocat, avec élection de domicile 

ASSOCIATION X______, représentée par Me Maurice UTZ, avocat, avec élection de 
domicile 

contre 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE 

C______, représentée par Me François BELLANGER, avocat, avec élection de 
domicile 

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A/4231/2020 

EN FAIT 

1. Sur les parcelles n° 1______, 2______ et 3______ de la commune de D______ est 
érigé un immeuble d’habitation, lequel fait partie d’un ensemble protégé de la fin 
du XIXe siècle et du début du XXè siècle au sens de l’art. 89 de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), sis 
4______, 5______ et 6______ avenue de E______. 

2. Madame A______ et Monsieur B______ sont copropriétaires d’une unité de la 
propriété par étage de l’immeuble sis au 6______, avenue de E______, soit un 
appartement situé au 6è étage, dans lequel ils habitent. 

C______ est copropriétaire d’unités dans chacune des trois allées de l’immeuble 
4______, 5______ et 6______ avenue de E______. 

3. Le 12 décembre 2017, C______ a déposé une demande d’autorisation de 
construire auprès du département du territoire (ci-après : DT ou le département) 
portant sur la création de trois appartements dans les combles de l’immeuble (DD 
7______). 

4. Dans le cadre de l’instruction de cette requête, les préavis suivants ont notamment 
été recueillis : 

- la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS) a 
demandé, le 22 janvier 2019, un projet modifié et des pièces complémentaires. 
Elle n’entendait pas remettre en question l’accord de principe formulé en 
consultation en 2010, mais demandait que le projet soit quelque peu développé 
et revu afin de préserver l’intégrité et les qualités architecturales de cet 
ensemble majeur et très exposé. Elle demandait dès lors des adaptations et 
compléments qu’elle a listés. 

- l’office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF 
ou service LDTR) a, le 21 février 2019 demandé des pièces complémentaires. 
Le total des pièces était de 14 et non 17 : le coût estimé des travaux était de 
CHF 2'940'000.-, ce qui donnait des loyers à CHF 10'082.- par pièce par an 
selon le formulaire D05. Le loyer serait plafonné à CHF 6'810.-. En cas de 
vente, le prix serait également fixé par la LDTR, selon son art. 11 et le loyer 
plafonné serait pris en compte. Il demandait que les calculs et les propositions 
de prix pour chaque appartement soient présentés. 

Il a rendu un second préavis le 15 janvier 2020, demandant des pièces 
complémentaires dont la liste était décrite. Les plans étaient admis, il 
s’agissait donc de la construction de trois appartements de 5-4-5 pièces, soit 

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A/4231/2020 

un total de 14 pièces. Le calcul du prix de vente des appartements ne pouvait 
être validé, ayant été surévalué ; 

- le service des monuments et des sites (ci-après : SMS) a rendu un préavis le 
18 novembre 2019, relevant que le projet avait été modifié selon le préavis de 
la CMNS du 22 janvier 2019 sous réserve de certains points. Il demandait la 
production de pièces complémentaires et un projet modifié ; 

- l’OCLPF a rendu un préavis favorable le 13 mars 2020, sous conditions. Il 
demandait notamment que le prix de vente des trois appartements n’excède 
pas CHF 5'815'385.- au total, soit CHF 2'076'923.- pour les deux 5 pièces et 
CHF 1'661'539.- pour le 4 pièces. Le coût des travaux s’élevait à CHF 
2'807'497.- ; 

- le service de l’air, du bruit et des rayonnements non ionisants (ci-après : le 
SABRA) a rendu un préavis favorable sous condition le 7 juillet 2020 ; 

- le SMS a encore demandé, le 13 juillet 2020, un projet modifié ; il a 
finalement rendu un préavis favorable le 23 septembre 2020, sous conditions. 

5. Le département a délivré l’autorisation de construire le 11 novembre 2020, 
laquelle a été publiée dans la Feuille d’avis officielle du même jour. 

6. Par acte du 11 décembre 2020, l’Association X______ (ci-après : X______ ou la 
recourante) a recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-
après : le tribunal) contre cette autorisation, concluant préalablement à son 
annulation et principalement à ce qu’il soit dit et prononcé que le prix de vente 
des trois appartements n’excède pas CHF 2’933'538.- au total et que le prix de 
vente des appartements de 5 pièces n’excède pas CHF 1'074'692.- et celui de 4 
pièces CHF 838'154.-, subsidiairement au refus de l’autorisation dans sa totalité, 
et plus subsidiairement à ce qu’il soit ordonné que la requérante dépose une 
autorisation de construire dont les coûts permettent d’obtenir un loyer et un prix 
licites, dans une fourchette excédant de deux fois au maximum les loyers 
correspondant aux besoins prépondérants de la population, le tout sous suite de 
frais et dépens. Cette procédure a été ouverte sous le numéro de cause 
A/4231/2020. 

Le coût des travaux autoriserait un loyer supérieur à deux fois le maximum fixé 
par l’Arrêté relatif à la révision des loyers répondant aux besoins prépondérants de 
la population (ArRLoyers - L 5 10.05) ; ces logements à créer ne répondaient, par 
conséquent, pas aux besoins prépondérants de la population.  

Il y avait en outre et surtout une contradiction manifeste entre le loyer fixé dans 
l’autorisation et le prix de vente fixé dans la même autorisation. Il était arbitraire 
et insoutenable de calculer un loyer licite selon l’art. 11 al. 1 LDTR, puis de 

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calculer le prix de vente en se fondant sur un loyer fortement supérieur au loyer 
licite ainsi fixé. 

7. Par acte du même jour, Mme A______ et M. B______ (ci-après : les recourants) 
ont également recouru contre l’autorisation, concluant préalablement à la 
production des préavis de la CMNS des 16 février et 23 mars 2010, à la 
production, à la charge du requérant, d’une étude de charge confirmant le respect 
des normes de sécurité de la dalle du 7ème étage, d’un constat de l’étanchéité des 
combles, d’un rapport complet de diagnostic des polluants et à ce qu’un transport 
sur place soit ordonné, principalement à l’annulation de l’autorisation, sous suite 
de frais et dépens. Cette procédure a été ouverte sous le numéro de cause 
A/4233/2020. 

De nombreux manquements étaient à relever concernant les plans à fournir dans le 
cadre d’une demande d’autorisation de construire. Il manquait notamment, dans 
les plans des combles, la représentation de l’isolation et de sa structure, ainsi que 
des charpentes existantes, un plan relatif à la toiture des immeubles et un plan 
compilant les éléments à maintenir, soit notamment la charpente, alors que le 
SMS l’avait requis dans son préavis du 18 novembre 2019. C’était donc de 
manière inexplicable et en violation de l’art. 9 al. 2 du règlement d’application de 
la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI –
 L 5 05.01) que le département avait accordé l’autorisation de construire sans 
sanctionner l’absence de plans essentiels. 

La CMNS ne s’était jamais définitivement prononcée sur le projet litigieux, alors 
que pour des immeubles pour lesquels les art. 89 et 93 de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) 
s’appliquaient, toute délégation de compétence était exclue. Elle s’était par 
ailleurs référée, dans son préavis non définitif du 22 janvier 2019, à des préavis 
antérieurs qui ne figuraient pas au dossier. Leur droit d’être entendu avait dès lors 
été violé. 

Compte tenu des atteintes rapportées et des mesures de protection spécifiques 
prévues par la loi, le département avait par ailleurs abusé de son pouvoir 
d’appréciation en délivrant l’autorisation sans motivation spécifique et notamment 
sans se baser sur un préavis favorable et motivé de la CMNS. A cause de ces 
mesures de protection, ils avaient eux-mêmes dû renoncer à l’aménagement d’une 
loggia dans leur propre appartement. 

Enfin, le projet avait pour effet de supprimer les annexes mises à leur disposition 
(notamment des greniers, ainsi que des buanderies et des salles d’étendage). Dès 
lors, l’autorisation ne pouvait être octroyée en ce qu’elle remettait en cause leurs 
conditions de vie. 

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A/4231/2020 

8. C______ s’est déterminée sur le recours déposé pour X______ (cause 
A/4231/2020) le 1er mars 2021, concluant à son rejet. 

Elle était propriétaire d’un lot de propriété par étages (ci-après : PPE) privé 
correspondant aux combles, lesquelles n’avaient jamais été affectées à du 
logement et étaient utilisées, historiquement, comme greniers, buanderies et 
locaux techniques, mais la plupart étaient actuellement vides. 

X______ ne contestait pas le prix des loyers admis mais le prix de vente. Ce prix 
était inférieur au coût des travaux, coût qui avait été retenu sans commentaire par 
le service LDTR dans son préavis du 21 février 2019. Or, les futurs logements 
répondaient aux besoins prépondérants de la population au sens de l’art. 1 al. 1 
ArAppart. Les surfaces brutes de plancher (ci-après : SBP) du séjour et de la salle 
à manger devaient être considérées comme des surfaces importantes au sens de 
l’art. 9 al. 4 LDTR, ce qui était de nature à fonder le dépassement de la fourchette 
fixée par l’ArAppart. De plus, le fait que les logements soient réalisés dans les 
combles devait être pris en considération en application de l’art. 9 al. 5 LDTR et 
pouvait justifier un dépassement exceptionnel dudit montant maximum. Le loyer 
admis était ainsi le double du maximum de la fourchette, soit CHF 6'810.-, alors 
que le montant calculé en fonction des travaux de transformation était de 
CHF 10'082.-. Enfin, X______ ne démontrait pas en quoi le prix de vente qu’elle 
souhaitait imposer poursuivrait mieux les buts de la LDTR tout en respectant les 
droits fondamentaux des propriétaires. 

L’intérêt public protégé par le principe du contrôle de loyers ne pouvait être 
considéré comme justifiant un prix de vente maximum de CHF 2'933'538.- pour 
trois appartements, prix inférieur au coût des travaux. Un prix de vente aussi bas 
n’atteindrait par ailleurs pas les buts visés par la LDTR, notamment le combat 
contre la pénurie de logements, car fixer ponctuellement le prix de vente d’un 
logement n’empêchait aucunement un futur acheteur de revendre immédiatement 
le bien à un prix plus élevé, ce qui était constitutif d’une inégalité de traitement. 
De plus, il y avait une claire disproportion entre les buts visés par la LDTR et 
l’intérêt privé des propriétaires qui voyaient déjà leur garantie de la propriété 
restreinte par le contrôle des loyers requis par le service LDTR. 

9. Le même jour, C______ s’est déterminée sur le recours A/4233/2020, concluant 
aussi à son rejet. 

Elle s’opposait à la production des préavis de la CMNS de 2010, à un transport 
sur place ainsi qu’à l’établissement et la production des divers rapports sollicités, 
notamment d’une expertise amiante, le SABRA ayant rendu un préavis favorable 
et une telle expertise devant être effectuée avant les travaux et non dans le cadre 
de l’autorisation de construire. 

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A/4231/2020 

L’autorité intimée avait considéré être en possession de tous les éléments utiles et 
nécessaires à la délivrance de l’autorisation de construire et les recourants 
n’indiquaient pas quel serait concrètement leur intérêt vis-à-vis de ces plans, étant 
relevé qu’ils ne concluaient pas à leur production.  

La CMNS s’était valablement déterminée sur le projet, dans son préavis du 22 
janvier 2019 : dès lors l’art. 93 LCI n’avait pas été violé. 

Les recourants invoquaient le fait que le projet toucherait prétendument à des 
éléments architecturaux considérés comme dignes de protection, sans toutefois 
indiquer en quoi l’autorisation de construire aurait un impact sur leur situation 
concrète : l’admission de ce grief n’était pas susceptible de leur procurer un 
quelconque avantage pratique. Par ailleurs, le fait qu’ils n’aient pas pu réaliser une 
loggia dans leur propre appartement en raison de mesures de protection 
spécifiques n’était pas pertinent. Enfin, aucune violation du pouvoir 
d’appréciation du département ne pouvait être retenue. 

Pour terminer, les recourants n’avaient aucun droit sur les combles et n’en avaient 
jamais eu ; la délivrance de l’autorisation de construire permettant l’aménagement 
des combles préalablement utilisées comme annexes aux logements ne pouvait 
être considéré en soit comme impliquant une modification considérable des 
conditions de vie des habitants. 

10. Le DT s’est déterminé le 19 mars 2021 sur les deux recours par deux écritures 
distinctes, concluant à leur rejet. Il a produit son dossier. 

Le service LDTR était arrivé à la conclusion que le coût des travaux devisé était, 
au vu des circonstances et plus particulièrement des mesures devant être prises en 
matière de protection du patrimoine (la charpente et une grande partie de la toiture 
devant être absolument préservées) justifié. Sur cette base, il avait calculé, 
conformément à l’art. 11 LDTR et à la jurisprudence, que le loyer s’élevait à 
CHF 11'440.- par pièce par an, montant toutefois arrêté à CHF 6'810.-. S’agissant 
du prix de vente, il s’était basé sur le standing de l’immeuble, les grandes surfaces 
proposées dans les nouveaux logements, lesquelles n’étaient toutefois pas prises 
en considération eu égard à l’application de l’art. 77 al. 2 LCI et à l’effort 
financier consenti pour la préservation des éléments architecturaux dignes de 
protection, et avait retenu le montant de CHF 11'466.- la pièce par année - CHF 
11'440.- / 3.25% x 1.18 x 14. Ainsi, le prix de vente correspondait à 
CHF 5'815'385.- au total, soir CHF 2'076'923.- pour chacun des appartements de 5 
pièces et CHF 1'661'539.- pour le 4 pièces. 

Concernant les plans fournis, il estimait que l’instruction de la demande avait été 
faite sur la base d’un dossier complet comportant l’ensemble des documents 
exigés par les instances de préavis et l’art. 9 du règlement d’application de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI –

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 L 5 05.01) (le dossier ayant été complété au fur et à mesure des différents 
compléments demandés par lesdites instances). Par ailleurs, les recourants ne 
démontraient pas en quoi l’absence des plans produits serait susceptible de leur 
porter préjudice. 

C’était par ailleurs à juste titre que les différentes modifications imposées par la 
CMNS avaient été soumises au SMS, la CMNS n’ayant, selon la jurisprudence, 
qu’à se prononcer une fois sur chaque projet, les éventuels préavis 
complémentaires étant donnés par l’office des patrimoines, par délégation.  

Ensuite, en contestant la position de la CMNS qui avait favorablement préavisé le 
projet, les recourants ne faisait que substituer leur propre appréciation à celle, 
objective, de cette instance de préavis, composée des spécialistes de la protection 
du patrimoine. 

Enfin, il apparaissait dans les photos produites que les combles n’étaient pas 
utilisés par les habitants, étant souligné que les recourants avaient prévus, dans le 
cadre de l’autorisation APA 8______ qu’ils avaient obtenue le 20 décembre 2017, 
d’installer un compartiment buanderie.  

11. Par décision du 23 mars 2021, le tribunal a joint les causes A/4231/2021 et 
A/4233/2021 sous le numéro de cause A/4231/2021 (DITAI/146/2021). 

12. X______ a répliqué le 11 mai 2021, en modifiant ses conclusions, et demandant 
également qu’il soit dit et prononcé que les loyers fixés par le département 
s’appliquent pour une durée de 10 ans. 

Utiliser un loyer qui était près du quadruple du loyer maximal répondant aux 
besoins prépondérants de la population était contraire à la logique et vidait 
entièrement de son sens le but du contrôle sur le type de logements mis sur le 
marché ; le calcul économique le plus banal était également bafoué puisqu’en 
vendant les trois appartements après une période de contrôle de 3 ans, C______ 
obtiendrait un montant de CHF 6'101'405.- (soit CHF 5'815'385.- + CHF 
286'020.-) ce qui correspondait à un rendement de 4.91 % sur trois ans. En 
vendant tout de suite le bien au prix autorisé et en plaçant ce montant dans 
l’immobilier, la société pourrait en revanche réaliser un rendement de 3.25% 
pendant trois ans sur le prix de vente, soit un montant de CHF 567'000.-. Cela 
résultait en un total de CHF6’382'385.- ou un rendement de 9.75% sur trois ans. Il 
s’en suivait que « seul un imbécile attendra [sic] 3 ans avant de vendre les biens 
question. Or, le conseil de la société propriétaire n’a pas allégué que son mandant 
serait un imbécile ». C______ s’empressera donc de vendre les appartements sur 
la base d’un prix qui capitalisera un loyer de CHF 11'466.- la pièce par année 
alors que le loyer licite ne pouvait excéder CHF 6'810.- la pièce par année. 

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Dans le cadre d’une construction nouvelle ou d’une surélévation, la période de 
contrôle était de 10 ans ; cette période devait donc s’appliquer en l’espèce. 

Enfin, si un tel coût de construction, soit CHF 2'807'497.- devait être inévitable, il 
vaudrait mieux renoncer entièrement au projet car la mise à disposition de ce type 
de logement contribuerait à faire augmenter les valeurs moyennes et médianes de 
la statistique cantonale des loyers en modifiant l’équilibre du marché ; la 
statistique pourrait ainsi être utilisée pour tenter de justifier des augmentations de 
loyer pour l’ensemble du parc immobilier existant aux changements de locataires. 

13. Les recourants ont également répliqué le 31 mai 2021, persistant dans leurs 
conclusions. 

Ils maintenaient leur demande de production de rapports et constats, et persistaient 
à considérer que tous les plans nécessaires à la bonne compréhension du projet 
n’avaient pas été produits dans le cadre de l’instruction de la demande et que leur 
droit d’être entendu avait été violé du fait de l’absence, dans le dossier, des 
préavis de la CMNS des 16 et 23 mars 2010. Par ailleurs, aucun accord n’avait 
jamais été donné à C______ pour l’exécution du projet litigieux, comme cela 
ressortait du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 29 avril 2021.  

14. C______ a dupliqué le 23 juin 2021, persistant intégralement dans ses 
observations et conclusions. 

Les travaux projetés ne consistant pas en une surélévation et donc une 
construction nouvelle, c’était à bon droit que le département avait fixé le contrôle 
des loyers à 5 ans. Par ailleurs, la conclusion nouvelle de X______ prise dans son 
mémoire de réplique devait être déclarée irrecevable. 

L’affirmation qu’elle s’empressera de vendre les trois appartements ne reposait 
sur aucun fondement et était purement spéculatif. Le département disposait d’une 
importante latitude de jugement dans l’interprétation des circonstances 
particulières pouvant justifier un dépassement du plafond LDTR et, en l’espèce, 
au vu des circonstances particulières du projet, un dépassement exceptionnel dans 
la mesure autorisée était justifié. 

Concernant les plans produits dans le cadre de la demande d’autorisation de 
construire, force était de constater que la demande des recourants allait au-delà de 
ce qui était exigé par l’art. 9 RCI et ils n’établissaient pas en quoi l’absence 
d’éléments non exigés seraient de nature à leur causer un préjudice à la 
compréhension du projet. Le département avait par ailleurs demandé tous les 
éléments nécessaires quand certains éléments devaient être précisés. 

La question de l’accord des copropriétaires aux travaux portant prétendument sur 
les parties communes de l’immeuble était une question qui ne faisait pas l’objet de 
la présente procédure car portant sur le respect des droits réels. 

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Enfin, la position de la CMNS était contenue dans son préavis du 22 janvier 2019 
et la production des préavis de 2020 n’était pas nécessaire.  

15. Par écriture du même jour, le DT a dupliqué, persistant intégralement dans ses 
conclusions. 

16. X______ a encore transmis des observations le 5 juillet 2021. 

17. Les recourants en ont fait de même le 7 juillet 2021, précisant que les travaux 
avaient été refusés par la PPE dans le cadre de l’assemblée générale du 29 avril 
2021. 

18. En date du 21 juillet 2021, le département a indiqué que le Tribunal fédéral avait 
eu l’occasion de préciser qu’en considérant que la question de savoir si les règles 
de la PPE faisaient obstacle à l’engagement des travaux autorisés par une 
autorisation de construire ne relevait pas de sa compétence, l’autorité compétente 
ne violait pas le droit. 

19. C______ a transmis ses observations le 26 juillet 2021, maintenant ses 
conclusions. 

20. A la demande du tribunal, le département a produit, le 22 octobre 2021, les 
préavis émis par la CMNS le 16 février et 23 mars 2021 ainsi que l’ensemble des 
documents relatifs au formulaire « attestation substances dangereuses ». 

21. C______ s’est déterminée sur ces pièces le 23 novembre 2021. 

Les deux préavis, vieux de plus de dix ans, n’avaient aucune incidence sur la 
procédure. En tout état, ils allaient dans le sens de son argumentation et 
démontraient que le SMS avait pris en compte, dans son préavis, des éléments qui 
avaient déjà été mentionnés en 2010. Elle avait tout mis en œuvre pour respecter 
les demandes, notamment du SMS. 

Concernant les documents relatifs au formulaire « attestation substances 
dangereuses », ils n’apportaient aucun nouvel élément. Les conditions n° 7 et 8 de 
l’autorisation de construire précisaient les mesures à prendre afin de respecter la 
législation et les directives relatives à l’amiante. Par ailleurs la directive SABRA 
du 21 janvier 2021 n’était pas encore en vigueur au moment de la délivrance de 
l’autorisation querellée. 

Elle persistait dans l’intégralité de ses conclusions. 

22. Les recourants ont transmis des observations et de nouvelles pièces le 24 
novembre 2021. 

Ils ne formulaient aucune observation particulière concernant l’attestation de 
présence ou d’absence de substances dangereuses. 

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Les deux préavis se référaient à un projet qu’ils ne connaissaient pas. Cependant, 
l’architecte du projet querellé, Monsieur F______ était membre de la CMNS au 
moment de la délivrance des préavis. L’indication ambiguë en bas des préavis 
« M. F______ ne participe pas à ce point de l’ordre du jour » indiquait qu’il était 
manifestement présent, mais ne s’était pas prononcé : il en découlait une influence 
objective sur les délibérations et l’existence dès lors d’un cas concret de conflit 
d’intérêts. 

Ils concluaient à la production de l’entier du projet de l’époque et à ce que le 
tribunal considère que ces préavis étaient entachés d’un cas concret de conflit 
d’intérêt et étaient bien trop éloignés dans le temps pour pouvoir être considérés 
comme une base valable à la décision querellée. 

23. Le contenu des pièces produites sera repris dans la partie « En droit » en tant que 
de besoin. 

EN DROIT 

1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 
janvier 1996 (LDTR - L 5 20) et de la loi sur les constructions et les installations 
diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur 
l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 
LCI ; art. 45 al. 1 LDTR). 

2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 

3. Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), en soi non réalisée 
dans le cas d'espèce. 

Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par 
les dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes généraux du 
droit tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'égalité de traitement, le principe de la 
bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; 140 
I 257 consid. 6.3.1 ; 137 V 71 consid. 5.1 ; 123 V 150 consid. 2 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_107/2016 du 28 juillet 2016 consid. 9). 

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4. Il n’est pas contesté que l’immeuble dans lequel la création d’appartements dans 
les combles est envisagée appartient à un ensemble protégé du XXè siècle et est 
soumis aux prescriptions contenues aux art. 89 ss LCI. 

5. Dans son recours, X______ a conclu préalablement à l’annulation de 
l’autorisation et, principalement à ce qu’il soit dit et prononcé que le prix de vente 
des trois appartements n’excède pas CHF 2’933'538.- au total et que le prix de 
vente des appartements de 5 pièces n’excède pas CHF 1'074'692.- et celui de 4 
pièces CHF 838'154.-, subsidiairement au refus de l’autorisation dans sa totalité, 
et plus subsidiairement à ce qu’il soit ordonné que la requérante dépose une 
autorisation de construire dont les coûts permettent d’obtenir un loyer et un prix 
licites, dans une fourchette excédant de deux fois au maximum les loyers 
correspondant aux besoins prépondérants de la population. 

Dans sa réplique du 11 mai 2021, X______ a modifié ses conclusions, demandant, 
en plus de ses conclusions prises dans son recours, principalement qu’il soit dit et 
prononcé que les loyers fixés par le département s’appliquent pour une durée de 
10 ans. 

6. Selon la jurisprudence, les conclusions formées au stade de la réplique, soit après 
l'échéance du délai de recours, constituent des conclusions nouvelles qui doivent 
être déclarées irrecevables (ATA/122/2016 du 9 février 2016 consid. 2b et les 
références citées), à moins qu'elles ne réduisent l'objet du litige (ATA/34/2014 du 
21 janvier 2014 consid. 3 et les références citées). 

7. En l'espèce, la nouvelle conclusion formée par X______ dans sa réplique du 11 
mai 2021 ne réduit pas l'objet du litige puisqu’elle tend au prononcé d’une 
condition supplémentaire à la nouvelle autorisation que le département serait 
amené à prononcer. Formulée au-delà du délai de recours, elle est tardive et, 
partant, irrecevable. 

8. En procédure administrative, tant fédérale que cantonale, la constatation des faits 
est gouvernée par le principe de la libre appréciation des preuves, qui signifie que 
le juge forme librement sa conviction, en analysant la force probante des preuves 
administrées, dont ni le genre, ni le nombre n'est déterminant, mais uniquement la 
force de persuasion (art. 20 al. 1 2ème phr. LPA ; ATA/600/2021 du 8 juin 2021 
consid. 7b ; ATA/527/2021 du 18 mai 2021 consid. 6a ; ATA/978/2019 du 4 juin 
2019 consid. 4b et les arrêts cités). 

9. Les recourants sollicitent un transport sur place et la production d’une étude de 
charge confirmant le respect des normes de sécurité de la dalle du 7è étage, d’un 
constat de l’étanchéité des combles et d’un rapport complet de diagnostic des 
polluants. 

- 12/22 - 

A/4231/2020 

10. Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) comprend notamment le 
droit, pour l'intéressé, de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une 
décision ne soit prise touchant sa situation juridique, d'avoir accès au dossier, de 
produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou, à 
tout le moins, de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer 
sur la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; 142 II 218 consid. 2.3 ; 140 I 
285 consid. 6.3.1 et les arrêts cités). 

11. Toutefois, le droit d'être entendu ne peut être exercé que sur les éléments qui sont 
déterminants pour décider de l'issue du litige. Il est ainsi possible de renoncer à 
l'administration de certaines preuves offertes, lorsque le fait dont les parties 
veulent rapporter l'authenticité n'est pas important pour la solution du cas, lorsque 
les preuves résultent déjà de constatations versées au dossier ou lorsque le juge 
parvient à la conclusion qu'elles ne sont pas décisives pour la solution du litige ou 
qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son opinion. Ce refus d'instruire ne 
viole le droit d'être entendu des parties que si l'appréciation anticipée de la 
pertinence du moyen de preuve offert, à laquelle le juge a ainsi procédé, est 
entachée d'arbitraire (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; 140 I 285 consid. 6.3.1 et les 
arrêts cités ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_576/2021 du 1er avril 2021 consid. 
3.1 ; 2C_946/2020 du 18 février 2021 consid. 3.1 ; 1C_355/2019 du 29 janvier 
2020 consid. 3.1). 

12. Ces principes s'appliquent notamment à la tenue d'une inspection locale, en 
l'absence d'une disposition cantonale qui imposerait une telle mesure d'instruction 
(ATF 120 Ib 224 consid. 2b ; 112 Ia 198 consid. 2b ; arrêts du Tribunal fédéral 
1C_243/2013 du 27 septembre 2013 consid. 3.2.1 ; 1C 61/2011 du 4 mai 2011 
consid. 3.1 ; 1C_327/2009 du 5 novembre 2009 consid. 3.1 ; ATA/720/2012 du 
30 octobre 2012), ce qui n'est pas le cas à Genève. 

13. En l’espèce, le tribunal estime que le dossier contient tous les éléments 
nécessaires pour trancher le litige, notamment de nombreux plans et des photos 
des combles, de l’intérieur de l’immeuble et de l’immeuble lui-même, sans qu’un 
transport sur place ne doive être ordonné. 

La demande de l’établissement d’un constat relatif à l’étanchéité des combles et 
du respect des normes de sécurité de la dalle du 7ème étage concerne la faisabilité 
du projet et les précautions qui doivent être prises dans ce cadre et non le respect 
des normes en vigueur en matière de construction – étant rappelé que la 
législation genevoise en matière de police des constructions a pour seul but 
d'assurer la conformité des projets présentés aux prescriptions en matière de 
constructions et d'aménagements, intérieurs et extérieurs, des bâtiments et des 
installations. 

- 13/22 - 

A/4231/2020 

Concernant la demande d’un rapport sur les polluants, le tribunal relève que le 
dossier contient l’attestation concernant les substances dangereuses déposée avec 
le formulaire de demande d’autorisation de construire, ainsi qu’un rapport de 
diagnostic des polluants établi par une entreprise spécialisée. Dès lors, la demande 
de production d’un rapport sur les polluants est inutile. 

Il ne sera dès lors pas donné suite aux demandes des recourants. 

14. Les recourants estiment, dans un premier grief, que le département n’était pas en 
possession de tous les éléments lui permettant de statuer en connaissance de cause 
et que certains plans étaient manquants.  

15. Aux termes de l'art. 2 LCI, les demandes d'autorisation sont adressées au 
département (al. 1). Le règlement d'application de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01) détermine les pièces 
qui doivent être déposées par le demandeur et les indications que celui-ci doit 
fournir concernant les objets destinés à occuper le sous-sol de façon permanente 
(al. 2). Les plans et autres documents joints à toute demande d'autorisation publiée 
dans la FAO doivent être établis et signés par une personne inscrite au tableau des 
MPQ dans la catégorie correspondant à la nature de l'ouvrage, au sens de la loi sur 
l'exercice des professions d'architecte et d'ingénieur du 17 décembre 1982 (LPAI - 
L 5 40). Demeurent réservés les projets de construction ou d'installation 
d'importance secondaire qui font l'objet de dispositions spéciales édictées par voie 
réglementaire (al. 3). 

16. Les pièces devant être jointes à la demande d'autorisation de construire ainsi que 
les visas nécessaires sont énumérés à l'art. 9 al. 2 à 7 RCI. L'art. 9 al. 2 RCI établit 
la liste des différents plans et coupes nécessaires. 

Ainsi, il y a lieu de joindre à la demande d’autorisation définitive des plans clairs, 
précis, bien ordonnés et cotés de tous les étages (sous-sols, caves et combles 
compris) avec désignation de tous les locaux. Ils doivent notamment porter 
l’indication des canaux de fumée et de ventilation, des portes, des escaliers, des 
W.-C., des réservoirs, des dévaloirs et de la chaufferie; en cas de transformation, 
les plans doivent être teintés en 2 couleurs conventionnelles, soit jaune pour ce qui 
est à démolir et rouge pour ce qui est à construire (let. f), les coupes nécessaires à 
la compréhension du projet de construction : ces coupes doivent être cotées, 
notamment en ce qui concerne la hauteur du gabarit entre le niveau du sol 
adjacent naturel et le niveau supérieur de la dalle de couverture, tant sur rue que 
sur cour, les vides d’étages et les saillies (let. k), une élévation cotée de toutes les 
façades avec indication des parties ouvrantes : les façades sur rue doivent toujours 
porter les cotes de hauteur au-dessus du niveau de la rue (let. l), pour les 
constructions et installations consommant de l'énergie, le formulaire énergétique 
ainsi que ses annexes (let. x). 

- 14/22 - 

A/4231/2020 

17. Les exigences formelles imposées par l'art. 9 al. 2 RCI ne sont pas seulement 
destinées à permettre au département d'instruire les demandes et de contrôler leur 
conformité à la loi, ou encore de faciliter le travail du juge. Elles permettent 
également de garantir l'exercice du droit de chacun de consulter - et de 
comprendre - les projets de construction qui sont déposés, et celui des personnes 
disposant d'un intérêt digne de protection de recourir, cas échéant, en 
connaissance de cause (art. 3 al. 2 et 145 LCI, 18 RCI et 60 LPA ; 
ATA/1829/2019 du 17 décembre 2019 ; ATA/213/2018 du 6 mars 2018 et les 
références citées). 

18. La précision des plans a également pour fonction de déterminer avec exactitude 
les détails de l'ouvrage et d'en fixer les contours une fois pour toutes, rendant un 
contrôle possible au stade de l'exécution. Cette exigence protège, de ce point de 
vue, tant le bénéficiaire de l'autorisation qui, une fois celle-ci entrée en force, peut 
se prévaloir d'un droit clairement défini, que les éventuels opposants ou l'autorité 
compétente, qui peuvent s'assurer que les travaux, une fois exécutés, sont 
conformes à l'autorisation délivrée (ATA/1829/2019 précité). 

19. En l’espèce, le tribunal estime que les plans produits sont conformes aux 
exigences de l’art. 9 al. 2 RCI, étant souligné qu’au fur et à mesure de 
l’instruction de la requête en autorisation le département a sollicité, suite aux 
demandes des instances de préavis, des informations complémentaires, un 
reportage photographique et de nouveaux plans. D’une part, cette disposition 
n’impose pas la production de plans indiquant les isolations et la structure, ni 
même un plan relatif à la toiture, ce d’autant plus si ces éléments ne sont destinés 
à être modifiés, comme c’est le cas en l’espèce. Elle n’impose pas non plus 
l’établissement d’un plan compilant les éléments à maintenir. Enfin, la charpente 
est représentée sur divers plans, notamment les coupes. D’autre part, les 
recourants n’indiquent pas quel préjudice ils auraient encouru du fait de la 
prétendue absence de plans, étant relevé qu’ils ont pu faire valoir leurs arguments 
dans le cadre de leurs écritures et se déterminer sur tous les aspects du projet. 

20. Ce grief sera dès lors rejeté. 

21. Dans un second grief, les recourants estiment que le département aurait violé 
l’art. 93 al. 1 LCI et leur droit d’être entendu du fait que la CMNS n’aurait pas 
rendu de préavis favorable.  

22. En application de l’art. 93 al. 1 LCI, les demandes d’autorisation, à l’exception de 
celles instruites en procédure accélérée, concernant des immeubles visés à l’art. 89 
sont soumises, pour préavis, à la CMNS. 

23. Selon l’art. 47 al. 1 de la loi sur la protection des monuments, de la nature et des 
sites du 4 juin 1976 (LPMNS - L 4 05), la commission des monuments, de la 
nature et des sites est consultative. Elle donne son préavis sur tous les objets qui, 

- 15/22 - 

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en raison de la matière, sont de son ressort. Elle se prononce en principe une seule 
fois sur chaque demande d’autorisation, les éventuels préavis complémentaires 
étant donnés par l’office du patrimoine et des sites par délégation de la 
commission. 

24. Il a déjà été admis par la chambre administrative qu'une nouvelle consultation 
formelle de la CMNS ne s'imposait pas dans les cas où le SMS pouvait constater 
que le projet répondait aux demandes de la CMNS telles qu'exposées dans son 
préavis (ATA/1371/2018 du 18 décembre 2018; ATA/1187/2017 du 22 août 
2017 ; ATA/455/2016 du 31 mai 2016). 

25. En l’espèce, force est de constater que la CMNS a été dûment consultée dans le 
cadre de l’instruction de la demande d’autorisation et a rendu un préavis le 22 
janvier 2019. Elle ne s’opposait pas au projet, mais sollicitait des adaptations et 
compléments, notamment en ce qui concernait les lucarnes – accord pour la 
réutilisation et la réinterprétation des lucarnes avec toutefois la demande d’une 
étude approfondie pour aboutir à une proposition formelle en meilleure 
adéquation avec les qualités architecturales du bâtiment (proportion des 
ouvertures, rythme, expression, matériaux, etc…). 

Les compléments fournis ont été, à juste titre, transmis au SMS qui a rendu deux 
préavis demandant des modifications supplémentaires pour ensuite rendre un 
préavis sous conditions. 

Les conditions posées par l’art. 93 al. 1 LCI ayant été respectées, ce grief sera 
également rejeté. 

26. Les recourant estiment dans un troisième grief que le département aurait abusé de 
son pouvoir d’appréciation en délivrant l’autorisation sans s’être basé sur un préavis 
favorable et motivé de la CMNS, vu les atteintes portées aux éléments architecturaux 
de l’immeuble, considérés comme dignes de protection. 

27. Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des départements et 
organismes intéressés ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). Ils n'ont qu'un 
caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la loi ; l'autorité 
reste libre de s'en écarter pour des motifs pertinents et en raison d'un intérêt public 
supérieur (ATA/51/2013 du 21 janvier 2013 ; ATA/719/2011 du 22 novembre 2011 
et les références citées). Toutefois, lorsqu'un préavis est obligatoire, il convient de ne 
pas le minimiser (ATA/417/2009 précité ; ATA/902/2004 du 16 novembre 2004 ; 
ATA/560/2004 du 22 juin 2004 ; ATA/253/1997 du 22 avril 1997). 

28. Selon une jurisprudence bien établie, les instances de recours observent une certaine 
retenue pour éviter de substituer leur propre appréciation à celle des commissions de 
préavis pour autant que l'autorité inférieure suive l'avis de celles-ci (ATA/581/2014 
du 29 juillet 2014 consid. 5 b ; ATA/451/2014 du 17 juin 2014 consid. 5b ; 

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ATA/100/2010 du 16 février 2010 consid. 8c ; ATA/417/2009 précité et les 
références citées). Chaque fois que l'autorité inférieure suit les préavis requis, la 
juridiction de recours doit s'imposer une certaine retenue, qui est fonction de son 
aptitude à trancher le litige (Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 
2018, p. 176 n. 508 et la jurisprudence citée). Les autorités de recours se limitent à 
examiner si le département ne s'écarte pas sans motif prépondérant et dûment établi 
du préavis de l'autorité technique consultative, composée de spécialistes capables 
d'émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux 
buts de protection fixés par la loi (ATA/51/2013 du 29 janvier 2013 ; ATA/199/2013 
du 26 mars 2012). 

29. En l’espèce, comme vu ci-dessus, l’instance de préavis, soit le SMS suite au préavis 
de la CMNS du 22 janvier 2019 a préavisé favorablement le projet. 

 Force est de constater que les recourants n’apportent aucun élément concret à l’appui 
de leur grief, ne faisant que substituer leur appréciation – notamment en ce qui 
concerne la création de nouvelles lucarnes et fenêtres en toiture – à celle de 
l’instance de préavis. Le fait qu’ils n’ont pas pu eux-mêmes obtenir l’autorisation de 
construire une loggia dans leur appartement n’ayant aucune incidence dans le cas 
d’espèce. 

 Par ailleurs, le fait que la CMNS ait fait référence, dans son préavis du 22 janvier 
2019, à deux préavis qu’elle avait émis dans le cadre d’une demande de consultation 
d’un avant-projet d’aménagement d’appartements dans les combles de l’immeuble et 
de création de lucarnes – préavis indiquant seulement son accord à entrer en matière 
sur le principe d’un tel aménagement - n’a aucune incidence, la CMNS ayant analysé 
le dossier DD 7______ qui lui avait été présenté pour lui-même et dans sa globalité, 
en demandant des compléments et modifications auxquels la requérante a donné 
suite. C’est n’est que suite à cette instruction complète de la requête que le SMS a 
rendu le préavis favorable le 13 juillet 2020. 

Au vu de ce qui précède, la question de la présence ou non de M. F______ lors des 
séances de la CMNS en 2010 n’a aucune incidence sur l’issue du litige. 

Ce grief sera dès lors également rejeté. 

30. Les recourant estiment par ailleurs que leurs conditions de vie serait remise en 
cause par la suppression des annexes qui étaient à leur disposition (notamment 
buanderie et salle d’étendage), ce qui était contraire à l’art. 1 LDTR. 

31. Cette disposition prévoit que1a présente loi a pour but de préserver l’habitat et les 
conditions de vie existants ainsi que le caractère actuel de l’habitat dans les zones 
visées à l’article 2 

Selon l’art. 57 LCI, les immeubles d’habitation doivent être pourvus d’une 
installation de buanderie et de séchage suffisante. 

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32. En l’espèce, d’une part il ressort des photographies produites dans le cadre de la 
procédure et non contredites par d’autres photographies ou preuves par les 
recourants que les combles sont inutilisés. D’autre part, il ressort du plan intitulé 
« Emplacement buanderie », signé ne varietur, que des buanderies sont prévues 
pour chaque allée au sous-sol de l’immeuble, en remplacement de celles 
existantes dans les combles. Enfin, le département fait valoir que les recourants 
ont été autorisés à créer un compartiment buanderie dans leur logement, ce qu’ils 
ne contestent pas. 

Dès lors, aucune dégradation de leurs conditions de vie ou violation de la loi ne 
peut être retenue et leur grief sera également rejeté. 

33. X______ pour sa part fait grief au département d’avoir violé les art. 9, 10 et 11 
LDTR eu égard au prix de vente autorisé des appartements. 

34. La LDTR s'applique à tout bâtiment situé dans l'une des zones de construction 
prévues par l'art. 19 de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du 
territoire, du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30) ou construit au bénéfice d'une norme 
de l'une des quatre premières zones de construction en vertu des dispositions 
applicables aux zones de développement (art. 2 al. 1 let. a LDTR), et comportant 
des locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, sont affectés à 
l'habitation (art. 2 al. 1 let. b LDTR). 

Elle a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants ainsi que le 
caractère actuel de l'habitat dans les zones visées expressément par la loi (art. 1 al. 
1 LDTR). La loi prévoit notamment à cet effet, tout en assurant la protection des 
locataires et des propriétaires d'appartements, des restrictions à la démolition, à la 
transformation et au changement d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 al. 2 
let. a LDTR). Plus spécifiquement, la LDTR vise à éviter la disparition à long 
terme de logements à usage locatif (arrêt du Tribunal fédéral 1P.406/2005 du 9 
janvier 2006 consid. 3.3 ; ATA/66/2013 du 6 février 2013 ; ATA/695/2012 du 16 
octobre 2012 ; ATA/270/2012 du 8 mai 2012). 

35. Selon l'art. 9 al. 1 LDTR (« transformations »), une autorisation est nécessaire 
pour toute transformation ou rénovation au sens de l’art. 3 al. 1 LDTR, soit 
notamment pour tous les travaux ayant pour objet de modifier l’architecture, le 
volume, l’implantation, la destination et la distribution intérieure de tout ou 
partie d’une maison d’habitation (art. 3 al. 1 let. a LDTR) ou pour les travaux 
tendant à la création de nouveaux logement, notamment dans les combles (art. 3 
al. 1 let. b LDTR). 

 Selon l'alinéa 2 LDTR, le département accorde l’autorisation si les logements 
concernés répondent, quant à leur genre et leur loyer, aux besoins prépondérants 
de la population ; il tient compte, dans son appréciation du genre, de la typologie 
et de la qualité des logements existants (let. a), du prix de revient des logements 

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transformés ou nouvellement créés, notamment dans les combles (let. b), du 
genre de l’immeuble (let. c), du nombre de pièces et de la surface des 
appartements ainsi que de la surface des logements nouvellement créés (let. d) et 
des exigences liées à l’objectif de préservation du patrimoine (let. e). 

Par besoins prépondérants de la population, il faut entendre les loyers 
accessibles à une majorité (art. 9 al. 3, 1ère phrase LDTR). Depuis le 26 août 
2011, ces loyers sont compris entre CHF 2'536.- et CHF 3'405.- la pièce par 
année (art. unique de l'ArRLoyers).  

36. La jurisprudence a expressément précisé que la création d'appartements atteints 
par la pénurie répondait aux besoins prépondérants de la population quant à leur 
genre (ATA/66/2013 précité consid. 5a ; ATA/301/2013 consid. 5 ; art. 9 al. 2 let. 
a LDTR).  

Sont touchés par la pénurie les appartements qui comportent entre 1 et 7 pièces 
(art. 1 al. 1 de l'arrêté déterminant les catégories d’appartements où sévit la 
pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d’habitation du 20 mars 2013 - 
ArAppart - L 5 20.03). 

37. Le département fixe, comme condition de l’autorisation, le montant maximum des 
loyers des logements après travaux (art. 10 al. 1 LDTR). Il renonce à la fixation 
des loyers lorsque cette mesure apparaît disproportionnée, lorsque les logements à 
transformer sont des logements de luxe ou que leurs loyers dépassent d’ores et 
déjà d’au moins deux fois et demie les besoins prépondérants de la population 
(art. 10 al. 2 LDTR ; ATA/514/2013 du 27 août 2013 ; ATA/66/2013 du 6 février 
2013). 

38. Selon l’art. 11 al. 1 LDTR, le montant du loyer est déterminé en prenant en 
considération l’ensemble des travaux à effectuer, sous déduction des subventions 
éventuellement octroyées, en tenant compte : 

- du rendement équitable des capitaux investis pour les travaux, calculé en règle 
générale sur les 70 % au maximum de leur coût et rentabilisés à un taux de 5,5 
points au-dessus de l’intérêt hypothécaire de 1er rang pratiqué par la Banque 
cantonale de Genève avec un taux de rendement en fonction de l’incidence 
dégressive des amortissements (let. a) ; 

- de l’amortissement calculé en fonction de la durée de vie des installations, en 
règle générale dans une fourchette de 18 à 20 ans, soit de 5,55 % à 5 % (let. 
b) ; 

- des frais d’entretien rentés en règle générale à 1,5 % des travaux pris en 
considération (let. c) ; 

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- des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération selon les 
art. 269 ss de la loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 - 
(Livre cinquième : Droit des obligations - CO - RS 220) (let.d).  

39. Selon l'art. 9 al. 4 LDTR, la fourchette des loyers peut toutefois 
exceptionnellement être dépassée si la surface brute locative des pièces est 
importante. 

Bien que la disposition précitée ne semble viser, à rigueur de texte, que des 
appartements existants (la disposition indiquant que ces mesures peuvent être 
« répercutées » sur les loyers), elle concerne également les logements 
nouvellement créés. En effet, dans sa ratio legis, la LDTR ne protège pas, sous cet 
angle, que les investissements consentis dans la rénovation d'appartements 
existants (ATA/391/2013 du 25 juin 2013 consid. 10 et la référence citée). 

40. La fourchette fixée par l'ArRLoyers peut enfin être dépassée si des « circonstances 
particulières » le justifient, « soit si la protection du patrimoine génère des coûts 
supplémentaires » (art. 9 al. 5 LDTR). 

41. Contrairement à la surface brute, dont la loi précise qu'elle ne peut 
qu’« exceptionnellement » justifier un dépassement de loyer (art. 9 al. 4 LDTR ; 
MGC 2001-2002/ VII D/36 1938 ss), la notion de « circonstances particulières » 
de l'art. 9 al. 5 LDTR ne contient pas de mention semblable. Bien que l'usage du 
mot « soit » à l'art. 9 al. 5 LDTR plaide en général en faveur de l'exhaustivité des 
motifs énumérés à sa suite, cette disposition doit être interprétée comme ne visant 
pas exclusivement les coûts générés par la protection du patrimoine, sous peine de 
conduire à des restrictions trop sévères à la garantie de la propriété et à la liberté 
économique des propriétaires (ATA/391/2013 du 25 juin 2013 consid. 11). 

42. Le département dispose corrélativement « d'une importante latitude de jugement 
dans l'interprétation de la notion des « circonstances particulières » visées à l'art. 9 
al. 5 LDTR pouvant justifier un dépassement de la fourchette fixée par 
l'ArRLoyers » (ATA/391/2013 du 25 juin 2013 consid. 13). 

43. Dans sa jurisprudence, la chambre administrative a admis la conformité à l'art. 9 
LDTR du loyer de logements à transformer répondant aux besoins prépondérants 
de la population lorsque le calcul du loyer effectué par le département apparaissait 
conforme à l'art. 11 LDTR.  

44. Dans l’ATA/313/2012 du 22 mai 2012, elle a ainsi jugé que répondait aux besoins 
prépondérants de la population un loyer de CHF 9'666.- par pièce l'an (CHF 
57'996.- par an, soit CHF 4'833.- par mois) pour des appartements de 6 pièces, 
respectivement de 112 m2 et de 126 m2, dont la création impliquait une 
surélévation de l'immeuble. Il en a été de même d'un loyer de CHF 11'549.- par 

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pièce l'an (CHF 69'298.- par an, soit CHF 5'774,80 par mois) pour un logement de 
6 pièces d'une surface de 106 m2 (ATA/66/2013 du 6 février 2013 consid. 6).  

Elle a toutefois récemment considéré que cette jurisprudence ne pouvait être 
maintenue (ATA/391/2013 du 25 juin 2013), considérant que les derniers loyers 
autorisés s'écartaient trop de la fourchette des montants figurant dans l'arrêté du 
Conseil d'Etat, faisant perdre peu à peu leur substance à ce dernier et à l'art. 9 al. 3 
LDTR. Pour respecter la lettre de la loi et les buts poursuivis par la LDTR en cette 
période de grave pénurie sur le marché locatif, il convenait de revenir à des loyers 
plus proches de cette fourchette en priant les propriétaires, soit de justifier leur 
loyer par l'un ou plusieurs des motifs figurant à l'art. 9 al. 4, 5 et 6 LDTR, soit de 
procéder à des travaux moins coûteux (lorsque le calcul opéré en vertu de l'art. 11 
LDTR ne permet pas de parvenir à des loyers accessibles à la majorité de la 
population), soit encore de réduire leurs exigences de rendement. Elle a, dans le 
cas d'espèce, annulé l’autorisation de créer un appartement de 6 pièces dans les 
combles d’un immeuble à un loyer de CHF 7’347.- /pièce/an, au motif que ce 
loyer plus de deux fois supérieur au plafond LDTR ne répondrait pas aux besoins 
prépondérants de la population en appliquant les différents alinéas de l’art. 9 
LDTR. En se fondant sur cet arrêt, il a par la suite également annulé une 
autorisation de créer deux appartements dans les combles d’un autre immeuble 
aux loyers de CHF 6’428.-. et CHF 6’579.-/pièce/an (ATA/824/2013 du 17 
décembre 2013). 

Ces dernières jurisprudences sont toutefois critiquées par la doctrine qui relève 
qu'elles vont à l’encontre de la volonté du législateur, du texte de loi et de la 
jurisprudence du Tribunal fédéral (ATF 116 Ia 401 consid. 11a), mais également 
de sa jurisprudence constante en la matière (Emmanuelle GAIDE/Valérie 
DEFAGO GAUDIN, La LDTR : démolition, transformation, changement 
d'affectation et aliénation. Immeubles de logement et appartements, 2014, p. 321ss 
n° 5.6.2 «Exemples de loyers de logements créés dans les combles ou dans des 
surélévations »). Il apparaissait pour le surplus irréaliste, eu égard notamment à la 
très forte pénurie de logements que connaissait le canton, d'estimer, tout en 
admettant que les coûts de construction étaient très élevés à Genève, que les 
propriétaires devraient effectuer des travaux moins coûteux ou de leur demander 
de réduire leur exigence de rendement alors que le taux hypothécaire de référence 
était déjà particulièrement bas (op. cit. p. 324). 

45. Dans la pratique, depuis ces arrêts, le département autorise les projets de création 
d’appartements dans les immeubles existants si leur loyer est égal ou inférieur à 
deux fois le plafond LDTR, soit actuellement à CHF 6'810.10 (= 2x CHF 3’405.-), 
lorsque les exceptions de l’art. 9 al. 4 à 6 LDTR s’appliquent.  

46. Il est enfin à rappeler que selon une jurisprudence bien établie, les autorités de 
recours observent une certaine retenue pour éviter de substituer leur propre 
appréciation à celle des commissions de préavis pour autant que l'autorité 

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inférieure suive l'avis de celles-ci. Les autorités de recours se limitent à examiner 
si le département ne s'est pas écarté sans motif prépondérant et dûment établi du 
préavis de l'autorité technique consultative, composée de spécialistes capables 
d’émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères 
aux buts de protection fixés par la loi (ATA 581/2014 précité consid. 5 ; 
ATA/720/2012 du 30 octobre 2012 consid. 9a ; ATA/313/2012 du 22 mai 2012 
consid. 10). 

47. En l'espèce, le montant du loyer calculé en fonction de travaux prévus s’élève, 
selon les calculs du DT, non contestés, à CH 11'440.- par pièce par an. Toutefois, 
le montant des loyers arrêté dans l'autorisation principale pour les trois 
appartements nouvellement créés a été fixé à CHF 6'810.- par pièce l'an, soit à un 
montant deux fois supérieur au montant maximum de la fourchette fixée par 
l'ArRLoyers, sur une période de trois ans. 

Eu égard aux critères et des circonstances particulières qui peuvent être retenus 
dans le cadre de la pesée des intérêts en présence, et à la jurisprudence rappelée 
ci-avant, le montant de CHF 6'810.- par pièce par an ne prête pas flan à la critique, 
ce que ni X______ ni les recourants de contestent en définitive. 

Concernant le prix de vente des appartements, le calcul effectué pour déterminer 
le prix de chaque appartement retient les critères usuels de la pratique de 
l’OCLPF, soit le loyer annuel par pièce divisé par le taux hypothécaire de 
référence augmenté de 2% (3,25% en tout), multiplié par 1.18 de marge brute 
pour une vente clé en main. X______ conteste ce calcul en estimant que le 
montant du loyer retenu est erroné, en référence à l’art. 11 al. 1 LDTR : sans 
étayer sa position, le tribunal ne peut que constater que X______ ne fait que 
substituer sa propre appréciation et ses propres calculs à ceux du département, 
lesquels correspondent à la pratique, soit en retenant le montant du loyer calculé 
sur la base du montant des travaux réalisés et non du loyer admissible pendant la 
durée du contrôle. 

48. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, 
émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - 
E 5 10.03), les recourants, pris conjointement et solidairement, qui succombent, 
sont condamnés au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 2'200.- ; il est 
partiellement couvert par les avances de frais versées à la suite du dépôt des 
recours.  

49. Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 2'500.-, à la charge des 
recourants, pris conjointement et solidairement, sera allouée à C______ (art. 87 al. 
2 à 4 LPA et 6 RFPA). 

  

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PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

1. déclare recevables les recours interjetés le 11 décembre 2020 par Madame 
A______ et Monsieur B______ et ASSOCIATION X______ contre la décision 
du département du territoire du 11 novembre 2020 ; 

2. les rejette ; 

3. met à la charge des recourants, pris conjointement et solidairement, un émolument 
de CHF 2’200.-, lequel est partiellement couvert par les avances de frais ; 

4. condamne les recourants, pris conjointement et solidairement, à verser à C______ 
une indemnité de procédure de CHF 2’500.- ; 

5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 
1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de 
recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la 
désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être 
accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 

Siégeant : Sophie CORNIOLEY BERGER, présidente, Patrick BLASER, François 
HILTBRAND, Jean-Michel KARR et Diane SCHASCA, juges assesseurs. 

 
Au nom du Tribunal : 

La présidente 

Sophie CORNIOLEY BERGER 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

Genève, le  La greffière