# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0ba5222a-5974-5c80-8021-ad966190013c
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-01
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Strafgericht 01.12.2022 SBK.2022.289
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_008_SBK-2022-289_2022-12-01.pdf

## Full Text

Obergericht
Beschwerdekammer in Strafsachen

SBK.2022.289
(STA.2019.60)
Art. 396

Entscheid vom 1. Dezember 2022

Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Massari
Oberrichter Lindner
Gerichtsschreiber Burkhard

Beschwerde-
führerin

A._____ AG,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Rätz,
[…]

Beschwerde-
gegnerin

Kantonale Staatsanwaltschaft,
Bleichemattstrasse 7, 5001 Aarau

Beschuldigter B._____,
[…]
amtlich verteidigt durch Rechtsanwalt Stefan Semela,
[…]

Anfechtungs-
gegenstand

Grundbuchsperre der kantonalen Staatsanwaltschaft vom
16. August 2022

in der Strafsache gegen B._____

- 2 -

Die Beschwerdekammer entnimmt den Akten:

1.
1.1.
Die C. AG schloss als Käuferin mit D. (Privatklägerin) als Verkäuferin am
9. Dezember 2016 einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag über drei
Grundstücke in Q. (Grundbuch Q. [Gbbl.-Q.] Nr. aaa, bbb und ccc) zu ei-
nem Gesamtkaufpreis von Fr. 4'000'000.00 ab. Der Eigentumsübergang
erfolgte mit dem Grundbucheintrag. Der Kaufpreis sollte spätestens am 31.
Dezember 2023 zur Zahlung fällig werden. Entsprechende Zahlungen der
C. AG an die Privatklägerin erfolgten bis dato nicht.

In der Folge veräusserte die C. AG sämtliche Grundstücke an Dritte, da-
runter das Grundstück Nr. ccc mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom
9. April 2020 und hierzu ergangenem "Nachtrag" vom 29./30. Oktober 2020
für Fr. 1'830'000.00 an die Beschwerdeführerin. Auch dieser Kaufpreis
wurde bis dato nicht bezahlt.

1.2.
Die Privatklägerin erstattete am 10. Januar 2022 bei der kantonalen Staats-
anwaltschaft des Kantons Bern eine Strafanzeige u.a. gegen B. (Beschul-
digter) wegen Betrugs. Das Strafverfahren wurde am 24. Januar 2022 von
der kantonalen Staatsanwaltschaft des Kantons Aargau übernommen.
Diese wirft dem Beschuldigten im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag
vom 9. Dezember 2016 vor, als faktisches Organ der C. AG die Privatklä-
gerin über den Zahlungswillen und die Zahlungsfähigkeit der C. AG ge-
täuscht zu haben. Mit Eingabe vom 12. August 2022 ergänzte die Privat-
klägerin ihre Strafanzeige vom 10. Januar 2022.

2.
Mit Verfügung vom 16. August 2022 belegte die kantonale Staatsanwalt-
schaft die Liegenschaft Grundbuchblatt Nr. ccc, Q. (E-GRID […]) mit Be-
schlag und wies das Grundbuchamt in R. an, im Grundbuch auf dieser Lie-
genschaft eine Grundbuchsperre anzumerken.

3.
3.1.
Gegen diese ihr am 19. August 2022 zugestellte Verfügung erhob die Be-
schwerdeführerin am 29. August 2022 bei der Beschwerdekammer in Straf-
sachen des Obergerichts Beschwerde mit folgenden Anträgen:

" 1. Die Verfügung/Grundbuchsperre vom 16. August 2022 (Ziffern 1 und 2
des Auftrags) sei vollumfänglich aufzuheben.

2. Der Beschlag der Liegenschaft Grundbuchblatt ccc, Q. (E-GRID […])
sei aufzuheben.

- 3 -

3. Das Grundbuchamt R. sei anzuweisen, die Grundbuchsperre umge-
hend aufzuheben.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolge"

3.2.
Die kantonale Staatsanwaltschaft beantragte mit Beschwerdeantwort vom
19. September 2022 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolgen.

3.3.
Der Beschuldigte beantragte mit Beschwerdeantwort vom 29. September
2022 die Gutheissung der Beschwerde bzw. eventualiter, die Grundbuch-
sperre sei Zug um Zug gegen Bezahlung des Kaufpreises (resultierend aus
dem Liegenschaftsverkauf an die Beschwerdeführerin) auf ein Sperrkonto
aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der kanto-
nalen Staatsanwaltschaft.

Die Beschwerdekammer zieht in Erwägung:

1.
Die Verfügungen und Verfahrenshandlungen der Staatsanwaltschaft sind
mit Beschwerde anfechtbar (Art. 393 Abs. 1 lit. a StPO). Beschwerdeaus-
schlussgründe gemäss Art. 394 StPO liegen nicht vor. Damit ist die Be-
schwerde zulässig. Die Beschwerdeführerin ist als im Grundbuch eingetra-
gene Eigentümerin des mit einer Grundbuchsperre belegten Grundstücks
(vgl. Beschwerdebeilage 5) von der angefochtenen Verfügung in ihren
rechtlich geschützten Interessen betroffen und daher zur Beschwerde legi-
timiert (vgl. Art. 105 Abs. 1 lit. f und Abs. 2 StPO; Art. 382 Abs.1 StPO). Auf
die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (vgl. Art. 396 Abs. 1
i.V.m. Art. 385 Abs. 1 StPO) ist einzutreten.

2.
2.1.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, dass die Kurzbegründung in der ange-
fochtenen Verfügung für sie nicht plausibel sei. Zum Strafverfahren des Be-
schuldigten könne sie sich nicht äussern, da ihr sowohl der Beschuldigte
als auch die ihm vorgeworfenen Delikte unbekannt seien. Aus dem zwi-
schen der C. AG und der Privatklägerin abgeschlossenen Kaufvertrag sei
jedenfalls ersichtlich, dass der vereinbarte Kaufpreis entgegen der Kurzbe-
gründung noch gar nicht geschuldet sei. Dieser werde erst am 31. Dezem-
ber 2023 zur Zahlung fällig.

Es sei auch nicht plausibel, weshalb einzig betreffend ihre Parzelle eine
Grundbuchsperre erfolgt sei, seien doch im Ganzen drei Parzellen verkauft
worden. Dies sei willkürlich.

- 4 -

Sie habe die fragliche Liegenschaft mit Kaufvertrag vom 9. April 2020
bzw. mit Nachtrag vom 29./30. Oktober 2020 erworben. Den Kaufpreis von
Fr. 1'830'000.00 habe sie bis heute nicht bezahlt, was einerseits auf Ver-
zögerungen mit einem Projekt zum "Weiterverkauf/Überbauung der Par-
zelle", aber nicht zuletzt auch auf ein Schreiben des Rechtsvertreters der
Privatklägerin vom 4. Februar 2021 zurückzuführen sei. Sie habe sich je-
denfalls mit der C. AG (Herrn F.) dahingehend geeinigt, dass der Kaufpreis
von Fr. 1'830'000.00 erst bei Weiterverkauf der Parzelle bezahlt werden
müsse. Diese Konstellation sei nun eingetroffen, die Parzelle stehe kurz
vor dem Verkauf und sie werde den Kaufpreis von Fr. 1'830'000.00 selbst-
verständlich an die C. AG bzw. gemäss allfälligen anderslautenden Wei-
sungen der kantonalen Staatsanwaltschaft bezahlen.

Aufgrund der Grundbuchsperre drohe ihr nun ein wirtschaftlicher Schaden
in Millionenhöhe. Die kantonale Staatsanwaltschaft könnte anstatt der
Grundbuchsperre verfügen, dass die Bezahlung des Kaufpreises auf ein zu
bezeichnendes Konto zu leisten sei. Diesfalls könnte sie den anstehenden
Verkauf realisieren und käme nicht zu wirtschaftlichem Schaden. Des Wei-
teren dürfte rasch einleuchten, dass sie sicher nicht ohne jegliche Begrün-
dung als "mutmasslich bösgläubig" bezeichnet werden könne. Die kanto-
nale Staatsanwaltschaft habe denn auch kein einziges Argument für diese
unhaltbare Behauptung vorgebracht, obschon nach rund drei Jahren Er-
mittlungen doch etwas mehr zu erwarten wäre.

Es sei zu prüfen, ob eine spätere Einziehung durch den Sachrichter ge-
mäss Art. 70 f. StGB wahrscheinlich sei. Mangels jeglicher Begründung für
die Unterstellung, wonach sie beim Erwerb mutmasslich nicht gutgläubig
gewesen sei, liege eine Gehörsverletzung vor. In diesem Sinne müsste zu-
nächst zumindest ansatzweise erklärt werden, weshalb sie als "mutmass-
lich nicht gutgläubig" eingeschätzt werde. Dies sei nicht der Fall. Die Grund-
buchsperre sei deshalb nicht rechtens.

2.2.
Die kantonale Staatsanwaltschaft bringt mit Beschwerdeantwort im We-
sentlichen vor, sie führe gegen den Beschuldigten, nebst dem hier gegen-
ständlichen Vorwurf, auch eine Strafuntersuchung u.a. im Zusammenhang
mit dem weiteren Vorwurf, er habe zusammen mit seinem Sohn G. die
Firma C. AG ausgehöhlt, indem er zwei der drei Liegenschaften der C. AG
verkauft und danach im Zeitraum vom 1. Mai 2017 bis Februar 2019 liquide
Mittel der C. AG in Höhe von mindestens Fr. 1'000'000.00 abgezogen und
zweckentfremdet habe. Dies, indem "die beiden Beschuldigten" (der Be-
schuldigte und sein Sohn G.) die Gelder in andere (eigene) Gesellschaften
(u.a. H. AG, I. GmbH, J. AG etc.) oder in die eigene Tasche transferiert
hätten. Die bisherigen Ermittlungen hätten ergeben, dass der Beschuldigte
vom 8. Dezember 2016 bzw. vom 15. Februar 2017 bis am 22. April 2020

- 5 -

einziger Geschäftsführer und faktisches Organ der C. AG gewesen sei. So-
wohl G. als auch K. seien lediglich als Strohmänner eingesetzt worden. Die
vorliegend beschlagnahmte Liegenschaft (Gbbl.-Nr. ccc) stamme mut-
masslich aus deliktischen Handlungen. Aus den eingeholten Bankunterla-
gen der C. AG sei ersichtlich, dass die aus dem Verkauf der Liegenschaft
Nr. aaa (und der daraus abparzellierten Liegenschaft Nr. ddd) sowie der
Liegenschaft Nr. bbb stammenden Erlöse im Zeitraum vom 11. April 2017
bis Anfang Februar 2018 zugunsten privater Anschaffungen (Porsche) bzw.
zugunsten anderer (eigener) Firmen des Beschuldigten oder von G. "ohne
entsprechenden Gegenwert" abgezogen worden seien. Wohin das Geld
geflossen sei, sei Gegenstand der Ermittlungen.

Der von der C. AG mit der Privatklägerin geschlossene Kaufvertrag vom 9.
Dezember 2016 sehe in der Tat in äusserst unüblicher Weise keine Siche-
rung der Kaufpreisforderung der Privatklägerin vor. Die Abklärungen be-
treffend die explizite Formulierung im notariell beurkundeten Kaufvertrag
seien im Gange. Nicht von der Hand zu weisen sei, dass der Kaufvertrag
sehr einseitig zugunsten der C. AG formuliert worden sei. Nutzen und Ge-
fahr seien bereits am 1. Januar 2017 auf die C. AG übergegangen. Die
ungesicherte Kaufpreisforderung sollte jedoch erst am 31. Dezember 2023
fällig werden. Die Voraussetzungen für einen hinreichenden, objektiv be-
gründeten Tatverdacht, wonach die drei Liegenschaften Nr. aaa, bbb und
Nr. ccc durch eine Straftat erlangt worden seien, seien erfüllt.

Gegenstände und Vermögenswerte einer beschuldigten Person oder einer
Drittperson könnten beschlagnahmt werden, wenn sie voraussichtlich ein-
zuziehen seien (Art. 263 Abs. 1 lit. d StPO) oder der Geschädigten zurück-
zugeben seien (Art. 263 Abs. 1 lit. c StPO). Gemäss Art. 70 Abs. 2 StGB
sei die Einziehung u.a. in dem Fall, wenn ein Dritter die Vermögenswerte
in Unkenntnis der Einziehungsgründe erworben habe und soweit er für sie
eine gleichwertige Gegenleistung erbracht habe, ausgeschlossen. Vorlie-
gend seien die Voraussetzungen für die Anerkennung eines Dritterwerbs
nicht erfüllt. Selbst wenn die Beschwerdeführerin im Zeitpunkt der Unter-
zeichnung des Kaufvertrages vom 9. April 2020 als gutgläubig zu betrach-
ten wäre, wovon aber nicht auszugehen sei, hätte sie kumulativ eine gleich-
wertige Gegenleistung erbringen müssen. Dies sei nicht der Fall. In der Be-
schwerde lege die Beschwerdeführerin dar, dass der Kaufpreis von
Fr. 1'830'000.00 gar nie bezahlt worden sei. Das noch immer nicht bebaute
Grundstück werde vielmehr (mit höherer Belastung in Form von drei weite-
ren Grundpfandverschreibungen) rund zwei Jahre später zum Preis von
Fr. 6.2 Millionen zum Verkauf ausgeschrieben, obschon keine erklärbare
Wertsteigerung ersichtlich sei. Die Beschwerdeführerin lege auch nicht
glaubhaft dar, inwiefern der objektive Wert des betroffenen Grundstücks in
den letzten zwei Jahren um mehr als das Dreifache gestiegen sein soll.

- 6 -

An der Sache vorbei zielten auch die Ausführungen der Beschwerdeführe-
rin, wonach lediglich der der C. AG zu bezahlende Kaufpreis von
Fr. 1'830'000.00 anstelle der Liegenschaft Q.-Nr. ccc zu beschlagnahmen
sei. Weil davon auszugehen sei, dass die Liegenschaft von der C. AG durch
betrügerische Handlungen des Beschuldigten erworben worden sei, sei der
aus einem zukünftigen Verkauf stammende gesamte Verkaufserlös im
Sinne eines Surrogats zu beschlagnahmen und nicht nur der angebliche
Kaufpreis von Fr. 1'830'000.00, der noch nicht einmal bezahlt worden sei.

Die angefochtene Verfügung habe das rechtliche Gehör der Beschwerde-
führerin nicht verletzt. Im vorliegenden Rahmen sei der hinreichende Tat-
verdacht genügend konkret erläutert worden und es sei dargelegt worden,
weshalb die Voraussetzungen von Art. 70 Abs. 2 StGB nicht erfüllt seien.
Es sei angegeben worden, was dem Beschuldigten vorgeworfen werde und
weshalb eine Beschlagnahme erfolgt sei. Die Beschwerdeführerin hätte mit
Beschwerde gegen die Grundbuchsperre darlegen können, dass sie eine
adäquate Gegenleistung nach Art. 70 Abs. 2 StGB erbracht habe. Dies
habe sie jedoch unterlassen. Zudem verkenne die Beschwerdeführerin,
dass eine allfällige Gehörsverletzung durch die Beschwerdeantwort geheilt
wäre.

2.3.
Der Beschuldigte bringt in der Beschwerdeantwort im Wesentlichen vor,
dass die Kurzbegründung zur Grundbuchsperre falsch sei. Er habe bezüg-
lich des Kaufvertrages mit der Privatklägerin keine Verhandlungen geführt
und habe diese damit nicht arglistig täuschen können. Ein Tatverdacht we-
gen Betrugs sei daher nicht vorhanden.

Der Kaufpreis sei erst per 31. Dezember 2023 zur Zahlung fällig. Damit
habe er am 9. Dezember 2016 gar nicht über Zahlungsfähigkeit und Zah-
lungswillen per 31. Dezember 2023 täuschen können, sei die Fälligkeit
doch in weiter Zukunft gelegen. Es bestehe daher bereits kein Tatverdacht
in Bezug auf das Grundstücksgeschäft vom 9. Dezember 2016. Mit dem
Verkauf der Grundstücke aus der C. AG habe er rein gar nichts zu tun ge-
habt. Sein Sohn sei nämlich per 4. Februar 2019 resp. 8. Februar 2019
gegen dessen Willen sowohl als Aktionär wie auch als Verwaltungsrat aus
der C. AG entfernt worden. Seither hätten weder er noch sein Sohn Einfluss
auf die Geschäftsaktivitäten, insbesondere nicht auf den Verkauf des
Grundstücks an die Beschwerdeführerin am 9. April 2020, der über ein Jahr
nach seinem Ausscheiden aus der C. AG erfolgt sei. Er habe erst mit der
Zustellung der Beschlagnahmeverfügung vom Verkauf erfahren. Er kenne
weder die Gesellschaft noch die Verantwortlichen der A. AG und gehe von
der Gutgläubigkeit der Organe der A. AG aus.

- 7 -

Gemäss Beschwerde bestehe die Bereitschaft der Beschwerdeführerin,
den offenbar noch offenen Kaufpreis aus einer bevorstehenden Transak-
tion auf ein Sperrkonto zu bezahlen. Diesem Antrag sei stattzugeben.

3.
Zutreffend ist zunächst der Einwand der Beschwerdeführerin, wonach die
angefochtene Verfügung ihr rechtliches Gehör verletze (Beschwerde,
Ziff. 5 i.f., S. 8). Wohl lassen sich ihr Ausführungen zum hinreichenden Tat-
verdacht entnehmen. Indes wird mit keinem Wort begründet, warum die
Beschwerdeführerin beim Erwerb der mit Beschlag belegten Liegenschaft
"mutmasslich nicht gutgläubig" gewesen sein soll. Darzulegen und zu be-
gründen gewesen wäre, weshalb die Einziehung bzw. Rückgabe der Lie-
genschaft an die Privatklägerin im Hauptverfahren trotz eines Dritterwerbs
(Art. 70 Abs. 2 StGB) wahrscheinlich erscheine und die in Form einer
Grundbuchsperre erfolgte Vermögenseinziehungs- (Art. 263 Abs. 1 lit. d
StPO i.V.m. Art. 70 Abs. 1 StGB [1. Satzteil]) bzw. Restitutionsbeschlag-
nahme (Art. 263 Abs. 1 lit. c StPO i.V.m. Art. 70 Abs. 1 StGB [letzter Satz-
teil]) deshalb rechtmässig sei.

Diese in Form eines Begründungsmangels erfolgte Gehörsverletzung ist
aber mit Einreichung der Beschwerdeantwort der kantonalen Staatsanwalt-
schaft, in welcher dieser Punkt ausführlich begründet wurde – womit die
Beschwerdeführerin die Möglichkeit erhielt, sich im Beschwerdeverfahren
dazu zu äussern –, als geheilt zu erachten. Eine Rückweisung der Sache
an die kantonale Staatsanwaltschaft führte damit nur zu einer unnötigen
Verfahrensverzögerung. Nach der Rechtsprechung zu Art. 428 Abs. 1
StPO ist der Gehörsverletzung aber bei der Verlegung der Kosten des
Rechtsmittelverfahrens Rechnung zu tragen (vgl. dazu E. 5 hienach).

4.
4.1.
4.1.1.
Werden Liegenschaften beschlagnahmt, so wird eine Grundbuchsperre an-
geordnet und im Grundbuch angemerkt (Art. 266 Abs. 3 StPO). Diese stellt
somit eine besondere Form der Beschlagnahme gemäss Art. 263 ff. StPO
und damit eine Zwangsmassnahme im Sinne von Art. 196 StPO ff. dar.

4.1.2.
Strafprozessuale Zwangsmassnahmen dürfen gemäss Art. 197 Abs. 1
StPO nur ergriffen werden, wenn sie gesetzlich vorgesehen sind (lit. a), ein
hinreichender Tatverdacht vorliegt (lit. b), die damit angestrebten Ziele
nicht durch mildere Massnahmen erreicht werden können (lit. c) und die
Bedeutung der Straftat die Zwangsmassnahme rechtfertigt (lit. d). Be-
schlagnahmen, welche in die Grundrechte nicht beschuldigter Personen
eingreifen, sind besonders zurückhaltend einzusetzen (Art. 197 Abs. 2
StPO).

- 8 -

4.1.3.
Gemäss Art. 263 Abs. 1 StPO können Gegenstände und Vermögenswerte
einer beschuldigten Person oder einer Drittperson beschlagnahmt werden,
wenn die Gegenstände und Vermögenswerte voraussichtlich als Beweis-
mittel gebraucht werden (lit. a), zur Sicherstellung von Verfahrenskosten,
Geldstrafen, Bussen und Entschädigungen gebraucht werden (lit. b), den
Geschädigten zurückzugeben sind (lit. c) oder einzuziehen sind (lit. d). Ge-
mäss Art. 71 Abs. 3 StGB können überdies Vermögenswerte zur Durchset-
zung einer Ersatzforderung mit Beschlag belegt werden.

4.2.
4.2.1.
Bei der Überprüfung des hinreichenden Tatverdachts (Art. 197 Abs. 1 lit. b
StPO) ist gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung keine erschöp-
fende Abwägung sämtlicher belastender und entlastender Beweisergeb-
nisse vorzunehmen. Bestreitet die beschuldigte Person – wie hier – das
Vorliegen eines ausreichenden Tatverdachts, ist vielmehr zu prüfen, ob
aufgrund der bisherigen Untersuchungsergebnisse genügend konkrete An-
haltspunkte für eine Straftat (und eine Beteiligung der beschuldigten Per-
son an dieser Tat) vorliegen, die Strafbehörden somit das Bestehen eines
hinreichenden Tatverdachts mit vertretbaren Gründen bejahen durften.
Hinweise auf eine strafbare Handlung müssen erheblich und konkreter Na-
tur sein, um einen hinreichenden Tatverdacht begründen zu können. Zur
Frage des Tatverdachtes bzw. zur Schuldfrage ist aber weder ein eigentli-
ches Beweisverfahren durchzuführen noch dem erkennenden Strafrichter
vorzugreifen (BGE 141 IV 87 E. 1.3.1; 137 IV 122 E. 3.2). Mithin genügt der
Nachweis von konkreten Verdachtsmomenten, wonach das inkriminierte
Verhalten mit erheblicher Wahrscheinlichkeit die fraglichen Tatbestands-
merkmale erfüllen könnte (Urteil des Bundesgerichts 1B_294/2012 vom
13. August 2012 E. 4.1 mit Hinweisen). Dabei muss sich der Tatverdacht
aus konkreten Tatsachen ergeben, die eine vorläufige Subsumtion unter
einen bestimmten Tatbestand erlauben. Reine Mutmassungen, Gerüchte
oder generelle Vermutungen können keinen hinreichenden Tatverdacht be-
gründen. Nach der Praxis des Bundesgerichts setzen nichtfreiheitsentzie-
hende strafprozessuale Zwangsmassnahmen grundsätzlich nicht die gleich
hohe Intensität eines Tatverdachts voraus wie Untersuchungs- oder Sicher-
heitshaft. Für Beschlagnahmungen genügt ein hinreichender, objektiv be-
gründeter konkreter Tatverdacht gegenüber der beschuldigten Person (Ur-
teil des Bundesgerichts 1B_636/2011 vom 9. Januar 2012 E. 2.2.3).

4.2.2.
Des Betrugs macht sich schuldig, wer in der Absicht, sich oder einen ande-
ren unrechtmässig zu bereichern, jemanden durch Vorspiegelung oder Un-
terdrückung von Tatsachen arglistig irreführt oder ihn in einem Irrtum arg-
listig bestärkt und so den Irrenden zu einem Verhalten bestimmt, wodurch

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dieser sich selbst oder einen anderen am Vermögen schädigt (Art. 146
Abs. 1 StGB).

Angriffsmittel beim Betrug ist die Täuschung des Opfers. Als Täuschung
gilt jedes Verhalten, das darauf gerichtet ist, bei einem andern eine von der
Wirklichkeit abweichende Vorstellung hervorzurufen. Sie ist eine unrichtige
Erklärung über Tatsachen, d.h. über objektiv feststehende, vergangene
oder gegenwärtige Geschehnisse oder Zustände. Zukünftige Ereignisse
sind, soweit sie jedenfalls ungewiss sind, keine Tatsachen. Wer Äusserun-
gen oder Prognosen über künftige Vorgänge macht, täuscht somit nicht,
auch wenn sie unwahr sind, d.h. nicht seiner wirklichen Überzeugung ent-
sprechen. Prognosen können aber in Bezug auf die vom Täter zugrunde
gelegten gegenwärtigen Verhältnisse (Prognosegrundlage) eine Täu-
schung darstellen. Massgebend ist, ob die Äusserung ihrem objektiven
Sinngehalt nach einen Tatsachenkern enthält. Äusserungen oder Progno-
sen über künftige Vorgänge können zu einer Täuschung führen, wenn sie
innere Tatsachen wiedergeben. Die Zukunftserwartung kann mithin als ge-
genwärtige innere Tatsache täuschungsrelevant sein (BGE 135 IV 76
E. 5.1). Die Zahlungsbereitschaft (allgemeiner: der Wille zur Erfüllung von
Versprechungen) ist als innere Tatsache praktisch oft betrugsrelevant. Es
handelt sich dabei nicht um eine Täuschung über das mögliche zukünftige
Ereignis der Zahlung, sondern um den gegenwärtigen Willen, der eine Tat-
sache der Gegenwart ist (STEFAN MAEDER/MARCEL ALEXANDER NIGGLI, in:
Basler Kommentar, Strafrecht II, 4. Aufl. 2019, N. 43 zu Art. 146 StGB).

Die Erfüllung des Tatbestandes erfordert darüber hinaus eine qualifizierte,
arglistige Täuschung. Art und Intensität des angewandten Täuschungsmit-
tels muss sich durch eine gewisse Raffinesse oder Durchtriebenheit aus-
zeichnen und eine erhöhte Gefährlichkeit offenbaren. In diesem Sinne ist
die Täuschung nach der Rechtsprechung arglistig bei einem Lügenge-
bäude, d.h. bei mehrfachen, raffiniert aufeinander abgestimmten Lügen,
durch welche sich selbst ein kritisches Opfer täuschen lässt, oder bei be-
sonderen Machenschaften im Sinne von eigentlichen Inszenierungen. Ein-
fache falsche Angaben sind nur arglistig, wenn deren Überprüfung nicht
oder nur mit besonderer Mühe möglich oder wenn sie nicht zumutbar ist,
wenn der Täter das Opfer von der möglichen Überprüfung abhält oder
wenn er nach den Umständen voraussieht, dass jenes die Überprüfung der
Angaben aufgrund eines besonderen Vertrauensverhältnisses unterlassen
werde. Hätte das Täuschungsopfer den Irrtum mit einem "Mindestmass an
Aufmerksamkeit" vermeiden können, wird Arglist von der Rechtsprechung
grundsätzlich verneint. Die Erfüllung des Tatbestands erfordert indes nicht,
dass das Täuschungsopfer die grösstmögliche Sorgfalt walten lässt und
alle erdenklichen ihm zur Verfügung stehenden Vorkehren trifft. Arglist ent-
fällt mithin nicht bei jeder Fahrlässigkeit des Opfers, sondern nur, wenn es
leichtfertig die grundlegendsten Vorsichtsmassnahmen nicht beachtet hat
(Urteil des Bundesgerichts 6B_721/2021vom 22. Dezember 2021 E. 2.3.2

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mit Hinweisen auf BGE 147 IV 73 E. 3.1 und 3.2; 143 IV 302 E. 1.4.1; 142
IV 153 E. 2.2.2; 140 IV 11 E. 2.3.2; 135 IV 76 E. 5.1 und 5.2).

4.2.3.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 9. Dezember 2016 verkaufte
die Privatklägerin der C. AG drei Grundstücke in Q. (Gbbl.-Q. Nr. aaa, bbb
und ccc) zu einem Kaufpreis von insgesamt Fr. 4'000'000.00. Währenddem
der Eigentumsübergang mit Grundbucheintrag erfolgte sowie Nutzen und
Gefahr am 1. Januar 2017 auf die C. AG übergingen, wurde die Bezahlung
des Kaufpreises (spätestens) auf den 31. Dezember 2023 terminiert.

In einer gleichentags abgeschlossenen Vereinbarung wurden u.a. eine Til-
gungsabrede (Übernahme der Grundstücksgewinnsteuer sowie Ablösung
der noch bestehenden Hypotheken auf den Liegenschaften durch die C.
AG in Anrechnung an den Kaufpreis) sowie Zahlungsmodalitäten (anteils-
mässige Bezahlung des Restbetrags in fünf Teilbeträgen jeweils innert
zehn Banktagen nach Verkauf eines jeden der zu erstellenden Häuser) ver-
einbart. Eine Sicherstellung des Kaufpreises wurde trotz des sofortigen Ein-
trags des Kaufvertrags in das Grundbuch nicht vereinbart. In der nebst dem
öffentlich beurkundeten Kaufvertrag getroffenen Vereinbarung wurde zu-
dem festgehalten, dass die Verkäuferschaft (bzw. die Privatklägerin) davon
Kenntnis habe, dass "auf den Kaufobjekten (3 Grundstücken) 5 kleinere
Mehrfamilienhäuser mit einer UN-Garage geplant und erstellt werden"
(vgl. zum Ganzen die Anzeigebeilagen 10 und 12 zur Strafanzeige vom
10. Januar 2022).

Am 12. April 2017 verkaufte die C. AG die beiden Grundstücke Gbbl.-Q.
Nr. aaa und Gbbl.-Q. Nr. ddd (gemäss Strafanzeige [Rz. 30] durch Parzel-
lierung aus dem Grundstück Gbbl.-Q. Nr. ccc entstanden; gemäss kanto-
naler Staatsanwaltschaft [vgl. vorstehende E. 2.2] durch Parzellierung aus
dem Grundstück Gbbl.-Q. Nr. aaa entstanden) an die M. AG, die letzteres
am 14. April 2020 an die N. AG,
weiterverkaufte. Die M. AG erwarb am 15. März 2019 auch noch das
Grundstück Gbbl.-Q. Nr. bbb. Schliesslich verkaufte die C. AG am 9. April
2020 das (Rest-)Grundstück Gbbl.-Q. Nr. ccc. Käuferschaft war die Be-
schwerdeführerin (Strafanzeige vom 10. Januar 2022, S. 8, Anzeigebeila-
gen 7 – 9, 13 und 16).

Die C. AG hat trotz vollständiger Veräusserung der Grundstücke bislang
keinerlei Zahlungen an die Privatklägerin geleistet. Solche dürften von der
C. AG voraussichtlich auch kaum mehr erhältlich zu machen sein, nachdem
mit Wirkung ab dem 21. September 2022 über sie der Konkurs eröffnet
worden ist (vgl. den elektr. Auszug aus dem Handelsregisteramt des Kan-
tons Bern vom 14. November 2022).

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https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=str&query_words=%22Aktienkaufvertrag%22&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F143-IV-302%3Ade&number_of_ranks=0#page302
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- 11 -

4.2.4.
Die kantonale Staatsanwaltschaft wirft dem Beschuldigten vor, als Vertreter
der C. AG die Privatklägerin unter Vorspiegelung falscher Tatsachen hin-
sichtlich Zahlungsbereitschaft, Zahlungswillen und Zahlungsfähigkeit der
C. AG zum Abschluss des Kaufvertrages vom 9. Dezember 2016 bewegt
zu haben. Des Weiteren soll er sie über die umfangreichen Bauabsichten
getäuscht haben. Hiervon geht auch die Privatklägerin in ihrer Strafanzeige
vom 10. Januar 2022 (S. 14 f.) aus.

Was die Zahlungsbereitschaft der C. AG bzw. ihrer am Vertragsabschluss
beteiligten Vertreter anbelangt, so erscheint der Vorwurf, eine solche habe
[bei Abschluss des Kaufvertrages] nicht bestanden, jedenfalls nicht unbe-
gründet zu sein. Dafür spricht zum einen, dass entgegen den Ausführungen
in der Vereinbarung vom 9. Dezember 2016 (Anzeigebeilage 12) offenbar
gar kein (realisierbares) Bauprojekt bestand oder, falls doch, die C. AG die-
ses jedenfalls nicht realisieren wollte, andernfalls nicht bereits vier Monate
(Grundbucheintrag vom 12. April 2017 [Anzeigebeilage 7]) nach Abschluss
des Kaufvertrages die Grundstücke Gbbl.-Q. Nr. aaa und ddd weiterver-
kauft worden wären. Zum andern spricht auch die Tatsache, dass trotz des
raschen Weiterverkaufs von zwei Grundstücken keine Zahlung an die Pri-
vatklägerin geflossen ist, für einen fehlenden Zahlungswillen bei Vertrags-
schluss. Auch nach dem Verkauf von Gbbl-Q. Nr. bbb am 15. März 2019
(Anzeigebeilage 8) erfolgte keine Überweisung an die Privatklägerin.

Weshalb die C. AG nach dem Verkauf der Liegenschaften den Kaufpreis
nicht unmittelbar an die Privatklägerin überwies, ist losgelöst davon, dass
gemäss Kaufvertrag vom 9. Dezember 2016 der Kaufpreis spätestens am
31. Dezember 2023 zahlbar sein soll, nicht nachvollziehbar, zumal der Zah-
lungsaufschub offenbar einzig mit der Überbauung der Grundstücke be-
gründet war (vgl. dazu die Vereinbarung vom 9. Dezember 2016, wonach
der Restbetrag in 5 Teilbeträgen jeweils innert 10 Tagen nach Verkauf ei-
nes jeden der zu erstellenden Häuser anteilsmässig zu bezahlen gewesen
wäre), welche nach dem Verkauf der Grundstücke klarerweise nicht mehr
durch die C. AG realisiert werden konnte.

Dass der auf das Bankkonto der C. AG bei der Bank O. eingegangene "An-
teil Kaufpreis Q." von Fr. 300'000.00 (11. April 2017) bzw. Fr. 800'000.00
(18. April 2017) in der Folge (wie von der kantonalen Staatsanwaltschaft
mit Beschwerdeantwort [Ziff. 7] mit Hinweis auf die sich aus Beilage 4 der
Beschwerdeantwort ergebenen Buchungen geltend gemacht)  u.a. für den
Erwerb eines Porsche benutzt oder – soweit hier ersichtlich – ohne Gegen-
leistung an andere Gesellschaften, welche vom Beschuldigten und/oder
dessen Sohn beherrscht werden bzw. wurden, überwiesen wurde, rundet
das von der kantonalen Staatsanwaltschaft gezeichnete Bild eines mut-

- 12 -

masslich unlauteren Verhaltens im Sinne einer Täuschung über den tat-
sächlich nicht vorhandenen Zahlungswillen der in diesem Zusammenhang
für die C. AG handelnden Personen ab.

Kommt hinzu, dass der C. AG offenbar nicht der ganze Kaufpreis überwie-
sen wurde, sondern jeweils lediglich ein "Anteil", was ebenfalls Fragen auf-
wirft. Dem Beschuldigten ist daher in seiner pauschalen Behauptung in der
Beschwerdeantwort, er habe am 9. Dezember 2016 gar nicht über den Zah-
lungswillen der C. AG täuschen können, nicht zu folgen.

4.2.5.
Die am 9. Dezember 2016 vereinbarten Modalitäten betreffend Übergang
von Eigentum/Nutzen/Gefahr und Kaufpreistilgung sind auffällig einseitig
zulasten der Privatklägerin ausgestaltet. So wurde die Zahlung des Kauf-
preises trotz des sofortigen Eigentumsübergangs auf die C. AG über Jahre
aufgeschoben und erfolgte dennoch keinerlei Absicherung des Kaufprei-
ses, obwohl ein solche, wie gerichtsnotorisch bekannt, selbst dann üblich
ist, wenn Eigentumsübergang und Kaufpreiszahlung Zug um Zug erfolgen.
Eine arglistige Täuschung erscheint selbst in nur summarischer Würdigung
der vorliegenden Umstände dennoch nicht ausgeschlossen:

Der Kaufvertrag über ein Grundstück ist öffentlich zu beurkunden, d.h. in
einer Form abzuschliessen, welche die Parteien vor unüberlegten Ab-
schlüssen schützen soll. Der Klärung der Frage, wie es trotz der qualifizier-
ten Vertragsform zu einer solchen Abrede, welche die Privatklägerin einem
grossen finanziellen Risiko aussetzte, hat kommen können, kommt daher
grosse Bedeutung zu. Interessieren wird insbesondere der Beurkundungs-
prozess, ist doch davon auszugehen, dass dem beteiligten Notar die auf-
fälligen Zahlungsmodalitäten nachgerade ins Auge gestochen sind.

Der Beschwerdekammer in Strafsachen des Obergerichts liegen derzeit
keinerlei Einvernahmen vor, so dass sich zum Zustandekommen der Wil-
lensbildung der Privatklägerin keine abschliessenden Schlüsse ziehen las-
sen. Deren Darlegung in der Strafanzeige vom 10. Januar 2022 (S. 14)
erscheinen – beim aktuellen Kenntnisstand der Beschwerdekammer in
Strafsachen des Obergerichts – jedoch nicht unplausibel. So führte die Pri-
vatklägerin aus, dass "die Beschuldigten" ihre geschäftliche Unerfahrenheit
ausgenutzt hätten und ihnen hierbei geholfen habe, dass sie einen Notar
gefunden hätten, der sich bereit erklärt (oder dafür hingegeben) habe, ei-
nen für sie ausserordentlich ungünstigen Vertrag zu beurkunden, ohne sie
vor den damit verbundenen Risiken zu warnen. Weil sie darauf vertraut
habe, dass der Notar sie über allenfalls drohende Gefahren aufkläre (was
ja auch genau dessen Aufgabe sei), sei sie arglos geblieben, habe also
keinen Verdacht geschöpft.

- 13 -

Die Tatsache, dass der Kaufvertrag im Beisein bzw. unter formeller Mitwir-
kung eines Notars abgeschlossen wurde, dürfte das Vertrauen der Privat-
klägerin, dass es mit den vereinbarten und für sie wesentlichen Vertrags-
modalitäten (Eigentumsübergang, Kaufpreiszahlung) seine Richtigkeit
habe, verstärkt haben. Es kann durchaus sein, dass die mit diesem Ge-
schäft befassten Vertreter der C. AG darauf vertraut haben, dass die Pri-
vatklägerin wegen der formellen Mitwirkung eines Notars die kritischen Ver-
tragsbestimmungen nicht hinterfragen bzw. gar näher prüfen wird, womit
arglistiges Verhalten in Bezug auf die mutmasslich vorgetäuschte Zah-
lungsbereitschaft vorliegen könnte.

4.2.6.
Zusammenfassend bestehen derzeit konkrete Verdachtsmomente, dass
die Privatklägerin beim Abschluss des Kaufvertrages vom 9. Dezember
2016 hinsichtlich der Zahlungswilligkeit der C. AG arglistig getäuscht wurde
und infolge dieser Täuschung eine Vermögensdisposition, d.h. die Eigen-
tumsübertragung der Liegenschaften auf die C. AG, vorgenommen hat. Ein
hinreichender Betrugsverdacht liegt damit vor.

Die Vorbringen des Beschuldigten, wonach nicht er die Vertragsverhand-
lungen geführt habe, ändern hieran nichts. Abgesehen davon, dass diese
Behauptung wenig glaubhaft ist, weil nicht ersichtlich ist, weshalb sein
Sohn als damaliger Verwaltungsratspräsident der C. AG ihn für den Ab-
schluss des Kaufvertrages mit der Privatklägerin hätte bevollmächtigen sol-
len (Beilage 1 zur Beschwerdeantwort der kantonalen Staatsanwaltschaft),
wenn nicht er von Beginn weg federführend in der Sache gewesen wäre,
ist für das vorliegende Beschwerdeverfahren belanglos, ob der Beschul-
digte tatsächlich, wie die kantonale Staatsanwaltschaft sinngemäss in der
Beschwerdeantwort vorbringt, der eigentliche Akteur in dieser Angelegen-
heit war. Wie oben dargelegt besteht so oder anders ein hinreichender Tat-
verdacht, dass die Privatklägerin im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag
vom 9. Dezember 2016 Opfer eines Betrugs wurde. Wer von den für die C.
AG in diesem Zusammenhang handelnden Personen letztlich hierfür ver-
antwortlich ist, ist für den Ausgang des vorliegenden Beschwerdeverfah-
rens nicht von Relevanz.

4.3.
4.3.1.
Weiter stellt sich die Frage, ob der von der Beschwerdeführerin geltend
gemachte gutgläubige Erwerb des fraglichen Grundstücks einer Grund-
buchsperre entgegensteht.

4.3.2.
Gemäss Art. 70 Abs. 2 StGB ist die Einziehung ausgeschlossen, wenn ein
Dritter die Vermögenswerte in Unkenntnis der Einziehungsgründe erwor-
ben hat und soweit er für sie eine gleichwertige Gegenleistung erbracht hat.

- 14 -

4.3.3.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 9. April 2020 verkaufte die C.
AG der Beschwerdeführerin das Grundstück Gbbl.-Q. Nr. ccc zu einem
Kaufpreis von Fr. 1'830'000.00. Der Kaufpreis sollte per 1. Juli 2020 bezahlt
werden. Die Anmeldung an das Grundbuchamt (und damit der Eigentums-
übergang) sollte erst nach Bezahlung des vollständigen Kaufpreises erfol-
gen. Aufgrund eines vorgemerkten Vorkaufsrechts auf besagtem Grund-
stück, welches am 19. März 2020 an die N. AG übertragen worden war,
hatte sich die Frist zur Ausübung desselben offenbar verlängert, weshalb
die C. AG und die Beschwerdeführerin am 30. Oktober 2020 einen öffent-
lich beurkundeten Nachtrag zum Kaufvertrag abschlossen. Darin wurde
festgehalten, dass aufgrund der Verlängerung des Vorkaufsrechts die Frist
zur Bezahlung des Kaufpreises (1. Juli 2020) nicht habe eingehalten wer-
den können. Es wurde vereinbart, dass der Kaufpreis innert 30 Tagen nach
Grundbucheintrag zur Zahlung fällig werde. Zur Sicherstellung des Kauf-
preises wurde ein gesetzliches Verkäuferpfandrecht mit einer Pfandsumme
von Fr. 1'830'000.00 ins Grundbuch eingetragen (vgl. dazu Anzeigebeilage
16).

4.3.4.
Der Grundbucheintrag erfolgte am 4. November 2020 (Beilage 3 zur Be-
schwerdeantwort der kantonalen Staatsanwaltschaft). Der Kaufpreis ist bis
heute unbestrittenermassen nicht bezahlt worden.

Als Grund hierfür wird in der Beschwerde ausgeführt, dass dies "einerseits
auf Verzögerungen mit einem Projekt zum Weiterverkauf/Überbauung" der
Parzelle zurückzuführen sei ("Kaufinteressent ist im letzten Moment zu-
rückgetreten"). Diese Erklärung mutet wenig glaubhaft an, war die Bezah-
lung des Kaufpreises im Nachtrag zum Kaufvertrag doch klar terminiert und
wurde er folglich am 4. Dezember 2020 zur Zahlung fällig. Es ist nicht ein-
zusehen, weshalb im Nachtrag zum Kaufvertrag ein exakter Termin be-
stimmt wurde, wenn die Bezahlung des Kaufpreises von einem nicht defi-
nitiv voraussehbaren Ereignis abhing.

Wenngleich möglich erscheint, dass die Beschwerdeführerin (wie von ihr
mit Beschwerde auch geltend gemacht) gestützt auf das Schreiben des
Rechtsvertreters der Privatklägerin vom 4. Februar 2021 vorsichtshalber
keine Zahlung mehr auslösen wollte, erklärt dies nicht, warum sie dies nicht
vertragsgemäss bereits am 4. Dezember 2020 getan hat.

Die weitere Behauptung der Beschwerdeführerin, sie habe sich mit Herrn
F., als Vertreter der C. AG, in der Folge darauf geeinigt, den Kaufpreis von
Fr. 1'830'000.00 erst bei Weiterverkauf der Parzelle bezahlen zu müssen,
steht beweislos da. Selbst wenn dies von Herrn F. bezeugt würde, würde
dies der Beschwerdeführerin nicht helfen. So oder anders fehlt es bis zum

- 15 -

heutigen Zeitpunkt an einer gleichwertigen Gegenleistung i.S.v. Art. 70
Abs. 2 StGB. Art. 70 Abs. 2 StGB steht der Grundbuchsperre daher nicht
entgegen.

4.3.5.
Schliesslich fehlte es selbst dann an einer gleichwertigen Gegenleistung
i.S.v. Art. 70 Abs. 2 StGB, wenn der Kaufpreis von Fr. 1'830'000.00 tat-
sächlich bereits bezahlt worden wäre. Gemäss der unbestritten gebliebe-
nen Ausführung in der Beschwerdeantwort der kantonalen Staatsanwalt-
schaft ist das Grundstück derzeit zu einem Preis von 6,2 Millionen Franken
zum Verkauf ausgeschrieben (mit Hinweis u.a. auf Beilage 30 zur Strafan-
zeige-Ergänzung vom 12. August 2022). Zwar mag es durchaus sein, dass
es seit dem Kauf im Oktober/November 2020 (erneut) eine Wertsteigerung
der Quadratmeterpreise in Q. gegeben hat. Eine Wertsteigerung um mehr
als das Dreifache innert nur zwei Jahren erscheint allerdings kaum möglich,
was wiederum dafür spricht, dass der verabredete Kaufpreis von
Fr. 1'830'000.00 zu tief angesetzt wurde. Aus welchen Gründen dies ge-
schehen ist, kann und muss an dieser Stelle nicht abschliessend beurteilt
werden. Auszuschliessen ist jedenfalls, dass dies in einem Versehen sei-
tens der C. AG gründete, nachdem sie mit den von der Privatklägerin er-
worbenen Grundstücken selber spekulierte, andernfalls sie die Grundstü-
cke nicht ohne Überbauung zügig weiterverkauft hätte. Als Spekulantin
hatte sie sicherlich Kenntnis vom entsprechenden Marktwert des Grund-
stücks. Wurde der Kaufpreis allem Anschein nach deutlich zu tief ange-
setzt, wäre, selbst bei bereits erfolgter Bezahlung des Kaufpreises, keine
gleichwertige Gegenleistung erbracht worden. Somit stünde auch diesfalls
Art. 70 Abs. 2 StGB der Grundbuchsperre nicht entgegen.

4.4.
4.4.1.
Weiter bringt die Beschwerdeführerin (sinngemäss) vor, dass die Grund-
buchsperre dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz widerspreche (vgl. hierzu
vorstehende E. 4.1.2) und darum rechtswidrig sei. Dies insbesondere auch
deshalb, weil sie bei Aufrechterhaltung der Grundbuchsperre gegenüber
dem Kaufinteressenten den bereits im Entwurf verfassten Kaufvertrag nicht
erfüllen könne, wodurch ihr ein wirtschaftlicher Schaden in Millionenhöhe
drohe. Als mildere Massnahme regt sie an, anstelle des Grundstücks den
der C. AG hierfür von ihr noch geschuldeten Kaufpreis von Fr. 1'830'00.00
mit Beschlag zu belegen.

4.4.2.
Auch in diesem Punkt ist der Beschwerdeführerin nicht zu folgen. Zum ei-
nen belegt sie den angeblich anstehenden Vertragsabschluss nicht. Zum
andern macht die Privatklägerin einen Schaden von mindestens
Fr. 2'960'727.95 geltend (Strafanzeige vom 10. Januar 2022, Rz. 54,

- 16 -

S. 15). Dieser Schaden wäre mit einer Ersatzbeschlagnahme des Kaufprei-
ses von Fr. 1'830'000.00 bei weitem nicht gedeckt. Nachdem das Grund-
stück offenbar erheblich mehr an Wert hat, die Beschwerdeführerin aber
nicht bereit ist, mehr als den angeblich verabredeten Kaufpreis von
Fr. 1'830'000.00 vom Erlös des derzeit anstehenden Verkaufs zu leisten,
bietet einzig die Grundbuchsperre eine ausreichende Sicherheit für die For-
derung der Privatklägerin. Zudem würde eine Beschlagnahme bloss des
Kaufpreises anstelle des Grundstücks die allfällige Restitution dieses
Grundstücks an die Privatklägerin gefährden.

Auch daraus, dass die kantonale Staatsanwaltschaft lediglich das Grund-
stück der Beschwerdeführerin und nicht auch diejenigen der anderen Er-
werber mit Beschlag belegt hat (Beschwerde S. 4), kann die Beschwerde-
führerin nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die kantonale Staatsanwaltschaft
hat, wie soeben dargelegt, berechtigte Gründe, weshalb sie in Bezug auf
die Beschwerdeführerin nicht von einem "gutgläubigen" Erwerb ausgeht.

4.5.
Zusammenfassend erweist sich die über das Grundstück Gbbl.-Q. Nr. ccc
verfügte Beschlagnahme bzw. Grundbuchsperre als rechtmässig. Die Be-
schwerde ist deshalb abzuweisen.

5.
5.1.
Nach Art. 428 Abs. 1 Satz 1 StPO tragen die Parteien die Kosten des
Rechtsmittelverfahrens nach Massgabe ihres Obsiegens oder Unterlie-
gens. Der Fall, dass ein Beschwerdeführer unterliegt, nachdem ein Verfah-
rensfehler im Rechtsmittelverfahren geheilt worden ist, ist in Art. 428
Abs. 1 StPO nicht ausdrücklich geregelt. Nach der Rechtsprechung ist dem
jedoch bei der Verlegung der Kosten des Rechtsmittelverfahrens Rech-
nung zu tragen. Dies kann durch eine angemessene Reduktion der Ge-
richtskosten oder allenfalls durch den Verzicht auf die Erhebung von Kos-
ten geschehen (Urteil des Bundesgerichts 1B_334/2018 vom 30. Juli 2018
E. 2.5 mit Hinweis auf 6B_1247/2015 vom 15. April 2016 E. 2.4.2).

Vorliegend wurde der Mangel der Gehörsverletzung durch die kantonale
Staatsanwaltschaft im Beschwerdeverfahren geheilt (vgl. dazu E. 3 hievor).
Dem ist insofern Rechnung zu tragen, als die Kosten des vorliegenden Be-
schwerdeverfahrens auf die Staatskasse zu nehmen sind.

5.2.
Der Beschwerdeführerin ist dementsprechend für das Beschwerdeverfah-
ren eine Entschädigung aus der Staatskasse zu bezahlen.

Die Entschädigung bemisst sich gemäss § 9 Abs. 1 des Dekrets über die
Entschädigung der Anwälte (Anwaltstarif, AnwT; SAR 291.150) nach dem

- 17 -

angemessenen Zeitaufwand des Anwalts. Der Stundenansatz beträgt in
der Regel – und so auch hier – Fr. 220.00 (§ 9 Abs. 3 [analog] i.V.m. § 9
Abs. 2bis Satz 1 AnwT). Auslagen und Mehrwertsteuer werden separat ent-
schädigt (§ 9 Abs. 2bis Satz 2 AnwT).

Die Beschwerdeschrift des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin um-
fasst gut acht Seiten. In Anbetracht dessen sowie des sehr beschränkten
Aktenumfangs (wesentlich für sie waren nebst der angefochtenen Verfü-
gung einzig die Beschwerdeantworten sowie teilweise die von der kanto-
nalen Staatsanwaltschaft mit Beschwerdeantwort eingereichten Beilagen)
erscheint ein Aufwand von 4 Stunden für die Instruktion, das Studium der
angefochtenen Verfügung sowie das Verfassen der Beschwerde angemes-
sen. Unter Berücksichtigung von pauschal Fr. 30.00 für Auslagen ergibt
sich eine Entschädigung von Fr. 910.00.

Die Beschwerdeführerin ist eine mehrwertsteuerpflichtige Unternehmung
(vgl. UID Register, CHE-[…]). Die Mehrwertsteuer, welche sie auf das An-
waltshonorar zu bezahlen hat, kann sie demnach als Vorsteuer abziehen
(Art. 28 Abs. 1 lit. a MWSTG). Ersatz für Mehrwertsteuer ist ihr daher nicht
zu bezahlen.

5.3.
Die Entschädigung des amtlichen Verteidigers des Beschuldigten ist am
Ende des Strafverfahrens von der dannzumal zuständigen Instanz festzu-
legen (Art. 135 Abs. 2 StPO).

Die Beschwerdekammer entscheidet:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden auf die Staatskasse ge-
nommen.

3.
Die Obergerichtskasse wird angewiesen, der Beschwerdeführerin für das
Beschwerdeverfahren eine Entschädigung von Fr. 910.00 (inkl. Auslagen)
zu bezahlen.

Zustellung an:
[…]

- 18 -

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Strafsachen (Art. 78 ff., Art. 90 ff. BGG)

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. Dieselbe Beschwerde
kann erhoben werden gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide, wenn
diese einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können oder wenn die Gutheis-
sung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeuten-
den Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde
(Art. 44 Abs. 1, Art. 78, Art. 90, Art. 93, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42, Art. 100 Abs. 1 BGG).

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Die Urkunden, auf
die sich eine Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). Für die Beschwerde-
legitimation ist Art. 81 BGG massgebend.

Aarau, 1. Dezember 2022

Obergericht des Kantons Aargau
Beschwerdekammer in Strafsachen
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

Richli Burkhard

	4.2.1.