# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ec57690f-215e-59ea-bf18-b7ad0827b97e
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-10-08
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale amministrativo 08.10.2008 52.2008.269
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCA_001_52-2008-269_2008-10-08.html

## Full Text

Incarto n.

  52.2008.269

   

  	
  Lugano

  8 ottobre
  2008

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  Il Tribunale cantonale amministrativo

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Lorenzo Anastasi, presidente,

  Matteo
  Cassina, Damiano Bozzini

  

 

	
  segretario:

  	
  Leopoldo Crivelli

  

 

 

statuendo sul ricorso 15 luglio 2008 della

 

 

	
   

  	
  RI 1 

  patrocinata da: PA 1 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la decisione 24 giugno 2008 del Consiglio di Stato
  (n. 3378) che annulla la licenza edilizia 19 febbraio 2008, rilasciata dal
  municipio di Collina d'Oro all'insorgente per la costruzione di uno stabile
  residenziale con servizio alberghiero in località Giroggio (part. 127);

  

 

 

viste le risposte:

-    30 luglio 2008 del municipio di
Collina d'Oro; 

-    31 luglio 2008 di CO 1; 

-    19 agosto 2008 del Consiglio di
Stato; 

-    19 agosto 2008 di CO 2; 

-    19 agosto 2008 della CO 3;

 

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto,                           in
fatto

 

                                  A.   a. Il 25
luglio 2007 la società anonima __________ (__________), qui ricorrente, ha
chiesto al municipio di Collina d'Oro il permesso di costruire un complesso
residenziale con servizio alberghiero su un terreno (part. 127), situato nella
zona residenziale (R) di __________, in località Giroggio, accanto al noto complesso
alberghiero __________. Il progetto contempla l'edificazione di due stabili a
forma allungata, disposti parallelamente al pendio, nonché di un'autorimessa
interrata per 97 veicoli, articolata su tre livelli. Lo stabile inferiore (blocco
B) verrebbe suddiviso in 16 appartamenti di 2½ locali, disposti su due piani ed
accessibili direttamente da monte, mentre lo stabile superiore (blocco A),
strutturato su tre livelli abitabili, comprenderebbe 8 appartamenti di 3½ locali,
4 di 2½, 1 di 4½ e 2 di 5½. 

La domanda di costruzione faceva stato di un
indice di occupazione (i.o.) del 28.57% e di un indice di sfruttamento (i.s.)
di 0.608 a fronte di un indice massimo di 0.5, fissato dall'art. 4.7.3.1 delle
norme di attuazione del piano regolatore (NAPR) per la zona in oggetto.
L'istante ha pertanto chiesto di essere posta al beneficio del supplemento di
i.s., previsto dall'art. 2.8 delle norme di attuazione del piano regolatore
(NAPR) per costruzioni ad uso alberghiero. 

 

b. Alla domanda si sono opposti numerosi
vicini, fra cui i resistenti, che hanno in particolare contestato l'adempimento
dei presupposti per la concessione dell'abbuono sull'i.s. 

Raccolto l'avviso favorevole (n. 59550) dei
Servizi generali del Dipartimento del territorio, il 19 febbraio 2008 il
municipio ha rilasciato la licenza richiesta, subordinandola all'obbligo di
stipulare, prima dell'inizio dei lavori, una convenzione con il comune attestante
la destinazione alberghiera di parte della costruzione. 

 

 

                                  B.   Con
giudizio 24 giugno 2008 il Consiglio di Stato ha annullato la licenza, accogliendo
le impugnative contro di essa inoltrate dagli opponenti. 

Il Governo ha in sostanza ritenuto che
l'asserita destinazione alberghiera del complesso non fosse adeguatamente
dimostrata. 

Gli appartamenti, accessibili senza passare
attraverso la ricezione del complesso alberghiero e dotati di cucine proprie, non
si distinguerebbero tutto sommato da quelli di un qualsiasi insediamento
abitativo. La possibilità offerta agli inquilini di far capo ai servizi di
ristorazione, di lavanderia e di pulizia dell'albergo non basterebbe a renderli
parte integrante dello stabilimento alberghiero. 

 

 

                                  C.   Contro il
predetto giudizio, la soccombente si aggrava davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il ripristino della
licenza rilasciatale dal municipio. 

Secondo l'insorgente, l'accertamento della
destinazione alberghiera competerebbe esclusivamente al municipio. In quanto assicurata
da una servitù reale da iscrivere a registro fondiario (RF), non soggiacerebbe all'esame
del Consiglio di Stato. Grazie alla possibilità di fruire dei servizi di
pulizia, di lavanderia e di ristorazione dell'albergo, la nuova struttura
costituirebbe una dipendenza d'alloggio, integrata nell'albergo __________. 

 

 

                                  D.   All'accoglimento
del ricorso si oppone il Consiglio di Stato senza formulare particolari
osservazioni. 

Ad identica conclusione pervengono i vicini
opponenti, contestando in dettaglio le tesi dell'insorgente con argomenti che
per quanto necessario saranno discussi nei seguenti considerandi. 

Il municipio condivide invece l'impugnativa,
rilevando che 3'008 mq del fondo dedotto in edificazione sono già utilizzati
per l'ampliamento della struttura alberghiera autorizzato sul fondo adiacente. 

 

 

Considerato,                  in
diritto

 

                                   1.   1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1
della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1). La
legittimazione attiva dell'insorgente, istante in licenza e beneficiaria del
permesso di costruzione annullato, è certa (art. 21 cpv. 2 LE). Il ricorso,
tempestivo, è dunque ricevibile in ordine. 

1.2. Il giudizio può essere emanato sulla
base degli atti (art. 18 cpv. 1 legge di procedura sulle cause amministrative
del 19 aprile 1966; LPamm; RL 3.3.1.1). La situazione dei luoghi emerge
chiaramente dai piani ed è perfettamente nota a questo Tribunale. La visita in
luogo e l'ispezione a RF non appaiono atte a procurare la conoscenza di
ulteriori fatti rilevanti per il giudizio. 

 

 

                                   2.   Destinazione
alberghiera

 

2.1. Secondo l’art. 2.8.1 NAPR di Collina
d'Oro, per la costruzione o la modifica di alberghi, il municipio può concedere
un supplemento massimo del 30% sull'i.s. previsto per la zona. L'i.o. al
pianterreno può essere aumentato al massimo del 20%. 

In caso di edifici con utilizzazione mista
(residenza e albergo o residenza e commercio ecc.), soggiunge la norma (art.
2.8.2 NAPR), il supplemento concesso per l'albergo deve essere proporzionale
alla superficie utile lorda (SUL) adibita ad albergo. Il supplemento, conclude
la norma, può essere concesso a condizione che l'impegno di adibire ad albergo
la costruzione o parte di essa venga sancito da una convenzione (art. 2.8.3
NAPR). 

La disposizione in esame è essenzialmente
volta a favorire gli insediamenti di tipo alberghiero attraverso la concessione
di un maggiore sfruttamento del suolo, che permetta di realizzare con un certo
agio quelle strutture d'uso comune di cui sono dotati gli stabilimenti
alberghieri. Tenuto conto che l'albergo __________ costituiva il principale, se
non proprio l'unico insediamento di questo tipo esistente a __________ quando è
stato adottato il piano regolatore, è da ritenere che questa presenza non sia
stata estranea al concepimento della norma. Particolare rilievo, in tali
circostanze, assume pertanto l’art. 2.8.2 NAPR, che limita la concessione dell'abbuono
alla SUL effettivamente riservata alla struttura gestita come albergo. 

La norma non precisa né la nozione di albergo,
né i requisiti che devono essere soddisfatti per conseguire il riconoscimento
della destinazione alberghiera e beneficiare del supplemento di indice. 

In mancanza di una diversa
definizione della nozione di albergo da parte del diritto comunale o quanto
meno di un accenno che permetta di ritenere che il legislatore comunale abbia
inteso scostarsi da quella che il diritto cantonale pone a fondamento della
legislazione sugli esercizi pubblici, occorre rifarsi all’art. 9 del regolamento
della legge sugli esercizi pubblici del 3 dicembre 1996 (Res pubb; RL
11.3.2.1.1). In base a tale norma, è considerato albergo l’esercizio pubblico
in cui si dà alloggio e che comprende, oltre ad un locale di ricezione, servizi
di ristorazione e di caffè proporzionati almeno alla sua disponibilità di
alloggio. 

Nella nozione di albergo possono rientrare
anche le cosiddette dipendenze, ovvero gli stabili destinati ai
servizi alberghieri, la cui distanza dall’edificio adibito ad albergo non
impedisce una normale sorveglianza da parte dell’albergatore (art. 10 Res
pubb). Sotto la nozione di albergo potrebbero infine ricadere anche gli apparthotel,
ovvero gli esercizi pubblici che soddisfano i medesimi requisiti dell’albergo,
ma che offrono alloggio in appartamenti (art. 11 Res pubb; cfr. anche art. 10
legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero; LAFE; RS
211.412.41). Non possono invece essere considerate alberghi semplici case o
appartamenti di vacanza (STA n. 52.1998.329 dell'8 febbraio 1999 consid. 3).
Per garantire il rispetto della destinazione alberghiera che giustifica la
concessione di un supplemento d'indici, l’art. 2.8.3 NAPR impone la
stipulazione di una convenzione. Il contenuto dell'accordo che deve essere sottoscritto
non è ulteriormente definito. La semplice dichiarazione del proprietario di
utilizzare un determinato immobile come albergo non è comunque sufficiente ai
fini del riconoscimento della destinazione alberghiera. Tale destinazione deve
essere adeguatamente suffragata da riscontri oggettivi di natura strutturale,
funzionale e gestionale (cfr. in tal senso Adelio Scolari, Commentario,
II. ed., Cadenazzo 1996, ad art. 38 LE, n. 1126).

 

2.2. 

2.2.1. Nel caso concreto, la ricorrente nega
anzitutto al Consiglio di Stato il diritto di verificare l'attendibilità della
destinazione alberghiera prospettata dalla domanda di costruzione. Essendo
previsto di assicurarla mediante costituzione di una servitù reale (!) a favore
del comune, da pattuire mediante convenzione prima dell’inizio dei lavori,
l'accertamento dei presupposti per la concessione del supplemento di i.s. competerebbe
esclusivamente al municipio, la cui decisione non potrebbe essere sindacata da
parte dell’autorità di ricorso. L'eccezione è priva di fondamento. 

Per l’art. 56 LPamm, il Consiglio di Stato
esamina liberamente tutte le questioni di fatto e di diritto della decisione
impugnata. È dunque senz’altro abilitato a verificare anche la conformità di zona,
che i vicini opponenti contestano sotto il profilo dell'adempimento dei
presupposti fissati dall'art. 2.8 NAPR per la concessione del supplemento di
i.s. previsto a favore delle destinazioni alberghiere. 

 

2.2.2. Ferma questa premessa, occorre
stabilire se, come ritiene il Consiglio di Stato, il municipio abbia
effettivamente violato l’art. 2.8 NAPR, concedendo la facilitazione prevista da
tale norma. 

Secondo la ricorrente, la destinazione alberghiera
andrebbe riconosciuta già perché verrebbe garantita da una servitù reale iscritta
a RF. L'insostenibilità di questa tesi è talmente evidente da non richiedere
confutazione. Determinante non è la destinazione dichiarata dal proprietario o
risultante dalla servitù iscritta a RF, ma quella effettiva ed oggettivamente
riconoscibile in base a criteri strutturali, funzionali e gestionali. A maggior
ragione si giustifica questa conclusione se si considera che i termini della convenzione,
che dovrebbe ancora essere stipulata per costituire la servitù non sono nemmeno
noti. 

 

2.2.3. In via subordinata, l'insorgente
sostiene poi che la destinazione alberghiera risulterebbe provata dal fatto che
gli stabili d'appartamenti, privi di una ricezione propria e di spazi comuni
per la ristorazione, andrebbero configurati come una dipendenza dell'albergo __________,
al quale sarebbero connessi, grazie alla possibilità di usufruire dei servizi
di ristorazione, di lavanderia e di pulizia. Nemmeno questa tesi può essere
accreditata. 

Dai piani annessi alla domanda di
costruzione non emerge in effetti alcun collegamento strutturale o funzionale
tra i due stabili d’appartamenti e l'albergo __________. Totalmente indipendenti
dall'albergo sono l'accesso veicolare e quello pedonale, entrambi ubicati lungo
__________, ma un paio di centinaia di metri più a monte di quello dell'albergo.
L’unica, labile relazione, che intercorre fra il controverso insediamento e
quello alberghiero è di natura topografica. La ricezione dell’albergo, distante
alcune centinaia di metri in linea d'aria dagli stabili in esame non serve comunque
da portineria per gli appartamenti. Nemmeno l'insorgente del resto lo pretende.

Contrariamente a quanto sostiene la RIP, dal
profilo funzionale, gli stabili in contestazione non appaiono collegati nemmeno
alla nuova ala, recentemente autorizzata, che verrebbe realizzata
perpendicolarmente al residence __________. Il cunicolo sotterraneo, che sbuca
sul prato a valle dell'edificio inferiore non funge in effetti da accesso alle
due costruzioni. Esso serve essenzialmente a collegare gli appartamenti alla
piscina esterna ed a permettere ai clienti dell'albergo di accedere ai 43 posteggi
ad essi riservati nell'autorimessa sotterranea. Funzione, quest'ultima, che
pone soltanto i posteggi, ma non gli appartamenti sovrastanti alle dipendenze
dell'albergo. La ricezione del residence Principe Leopoldo non è peraltro concepita
e strutturata per servire anche le unità abitative in discussione. 

Invano si richiama la ricorrente alla possibilità
che gli ospiti degli appartamenti avrebbero di usufruire dei servizi di ristorazione,
di lavanderia e di pulizia dell’albergo __________, nonché delle altre
infrastrutture alberghiere (piscina, wellness, sala congressi, ecc.), di cui
quest'ultimo dispone. La semplice possibilità di far capo a questi servizi non
basta per considerare gli appartamenti integrati nella struttura alberghiera.
La distanza che separa gli stabili in oggetto dall'edificio adibito ad albergo
e l'assoluta indipendenza dei relativi accessi sono tali da escludere che
l'albergatore possa esercitare un qualsivoglia controllo sugli appartamenti in
discussione come esige l’art. 10 cpv. 2 Res pubb. 

Anche dal profilo gestionale, dagli atti non
emergono elementi atti a convalidare la tesi della destinazione alberghiera del
complesso propugnata dalla RIP. Nulla è invero dato di sapere sulle modalità di
gestione degli appartamenti. La struttura del gruppo HRI prodotta dalla
ricorrente in questa sede non fornisce alcun ragguaglio utile in proposito. Da
essa si può soltanto dedurre che la ricorrente fa parte dello stesso gruppo che
comprende le società proprietarie dell’albergo e del residence __________.

Dal profilo oggettivo, non si può d’altro
canto negare che i due stabili qui in esame presentino tutte le caratteristiche
di un insediamento puramente residenziale. Essi sono in effetti costituiti da
un insieme di appartamenti di varie dimensioni, ognuno dei quali dispone di una
cucina propria, di posteggi nell’autorimessa comune e di un locale deposito al
piano scantinato. I 16 appartamenti di 2½  locali del blocco inferiore, ognuno
dotato di un proprio ingresso, comunicante direttamente con l’esterno, hanno in
comune una lavanderia ed un locale stenditoio. I 15 appartamenti del blocco a
monte, oltre che di posteggi nell’autorimessa comune, dispongono a loro volta
di locali deposito individuali e di tre lavanderie al piano entrata. Comune a
tutti gli appartamenti è infine la piscina all’aperto situata nell'area verde
antistante al blocco inferiore. Nessun elemento strutturale o funzionale permette
in definitiva di ravvisarvi le connotazioni caratteristiche di uno stabilimento
alberghiero. Anche dal profilo gestionale, la mancanza di una convenzione,
volta ad integrare la licenza edilizia attraverso la definizione delle modalità
di conduzione del nuovo complesso e quindi impugnabile assieme ad essa, impedisce
di distinguerlo da un qualsiasi insediamento residenziale. 

Corretta appare dunque la conclusione alla
quale è pervenuto il Consiglio di Stato, ritenendo che la RIP non avesse
dimostrato che gli stabili d'appartamenti adempiono i presupposti fissati dall'art.
2.8 NAPR per beneficiare del supplemento di i.s. Invano si richiama il
municipio al precedente giudizio di questo Tribunale (STA 52.1997.01 del 4
aprile 1997), riguardante l'edificazione del fondo in oggetto; il complesso
residenziale allora previsto non beneficiava in effetti di alcun abbuono per
destinazione alberghiera. 

 

2.3. Superando il controverso complesso la
superficie utile lorda (SUL) massima ammissibile per le costruzioni
residenziali, su questo punto l'impugnativa non può dunque essere accolta. 

 

 

                                   3.   Posteggi

 

3.1. Giusta l’art. 5.7.1 NAPR, per
costruzioni e ricostruzioni è obbligatoria la formazione di posteggi o autorimesse
secondo le norme VSS. È da prevedere, soggiunge la norma (art. 5.7.2 NAPR) un
posto macchina ogni 100 mq di superficie utile lorda (SUL) per la residenza. 

Per gli edifici del settore
alberghiero e della ristorazione, fanno invece stato le norme del regolamento
cantonale sui posteggi privati del 14 giugno 2005 (Rcpp; RL 7.1.1.1.5) che
stabilisce il numero di posteggi necessari sulla base di un fabbisogno massimo
di riferimento, definito secondo le disposizioni contenute nell’allegato della
norma SN 640 290 dell’Unione dei professionisti svizzeri della strada (VSS;
edizione 1993) e modulato in funzione del livello della qualità del servizio
del trasporto pubblico, stabilito comune per comune. 

 

3.2. Il progetto in discussione prevede di
realizzare un'autorimessa sotterranea per 97 veicoli: 54 riservati agli
appartamenti e 43 trasferiti da due posteggi (P4 e P5) all'aperto situati nelle
vicinanze, che secondo le indicazioni della perizia fonica sarebbero riservati
ai clienti dell'albergo. 

Al riguardo va rilevato che il numero di
posteggi (54) riservati agli appartamenti è stato calcolato dalla stessa
ricorrente in base all'art. 5.7.2 NAPR: ad ulteriore dimostrazione della
destinazione residenziale e non alberghiera del complesso. 

La Sezione della mobilità ha condiviso
questa impostazione, ritenendo inapplicabile il Rcpp. Considerato che la
destinazione alberghiera del complesso non risulta provata, la deduzione è
casualmente corretta nella misura in cui i 54 posteggi sono riservati agli
appartamenti. Per quanto riguarda i restanti 43 posteggi, la deduzione non può
invece essere avallata, poiché la loro destinazione rende applicabile il Rcpp. 

A prescindere dall'insufficienza delle
indicazioni sul numero totale dei posteggi a disposizione dell'albergo, la questione
non deve essere ulteriormente approfondita, poiché la licenza non può comunque
essere rilasciata.

 

 

                                   4.   Piano
degli scavi

 

4.1. Secondo
l’art. 12 cpv. 1 lett. c del regolamento di applicazione della legge edilizia
del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 7.1.2.1.1), i progetti concernenti gli edifici
devono contenere l'indicazione del volume del materiale di scavo e/o delle
demolizioni, del materiale riportato in loco e della destinazione del materiale
esuberante. 

La norma non impone un piano degli scavi. Basta
che la domanda di costruzione fornisca le indicazioni richieste, ovvero volume
del materiale proveniente dallo scavo e dalle demolizioni, volume del materiale
riportato in loco e destinazione del materiale esuberante. 

4.2. Nel caso concreto, la controversa
edificazione è interrata nella misura di oltre 16'000 mc. Comporta dunque uno
scavo di dimensioni particolarmente importanti. 

Alla domanda di costruzione è allegato un
concetto di smaltimento dei rifiuti dal quale si evince che la controversa
edificazione richiederà l'evacuazione di 7'000 mc di materiale di sterro riciclabile
e di 18'000 mc di materiale di scavo non inquinato, da depositare in discarica
autorizzata. 

Le indicazioni sul volume del materiale di
scavo e sulla previsione di evacuarlo in discarica appaiono sufficienti. L'art.
12 cpv 1 lett. c RLE non esige che venga anche già indicata esattamente la
discarica in cui verrà depositato il materiale di scarico. Se non sono stati
indicati riporti in loco di materiale e depositi intermedi significa soltanto
che non ne sono previsti. L'eccezione sollevata dagli opponenti __________ e CO
3, è dunque infondata. 

 

 

                                   5.   Altezza

 

5.1. Secondo l’art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza
di un edificio è misurata dal terreno sistemato al punto più alto del filo
superiore del cornicione di gronda o del parapetto. Per edifici contigui,
soggiunge la norma (cpv. 2), l’altezza è misurata per ogni singolo edificio;
analogamente si procede per costruzioni in pendio, articolate sulla verticale,
a condizione che si verifichi tra i corpi situati a quote diverse una
rientranza di almeno 12 metri. 

La sistemazione di un terreno, precisa
l’art. 41 cpv. 1 LE, può essere ottenuta con la formazione di un terrapieno di
altezza non superiore a m 1.50 dal terreno naturale. Verso gli edifici, la lunghezza
del terrapieno, misurata dal ciglio dello stesso, dovrà essere di almeno 3 metri (cpv. 2). 

L'altezza degli edifici nella zona
residenziale R è limitata a m 9.50 (art. 4.7.3.4 NAPR). Nel caso di terreni in
pendio, se tra la facciata a monte e quella a valle il terreno naturale
presenta un dislivello superiore a m 1.00 è tuttavia concesso un supplemento
pari alla differenza di quota effettiva, ma al massimo m 2.00 (art. 9.1 NAPR). 

 

5.2. Nel caso concreto, gli opponenti __________
e CO 3 ripropongono in questa sede le censure sollevate senza successo in prima
istanza con riferimento all'altezza della facciata est dello stabile superiore
(blocco A). 

La parte abitativa di questo immobile
insiste su un corpo seminterrato contenente l'autorimessa, che verso valle sporge
per circa 2 m dal terreno naturale. L'estremità dei corpi adibiti a terrazza che
caratterizzano la facciata est distano circa m 7.50, su un fronte di oltre 40
m, dal muro dell'autorimessa. Non essendo rispettata, tra il corpo dell'autorimessa
e quello abitativo, la rientranza minima di 12.00 m prescritta dall'art. 40
cpv. 2 LE, l'altezza della facciata est della parte abitativa, va determinata
cumulando l'altezza fuori terra del corpo autorimessa (m 2.20 dal terreno
naturale) con l'altezza della parte abitativa (m 8.70), misurata a partire dal
terreno sistemato sulla copertura dell'autorimessa sino al filo superiore del
cornicione di gronda. Pur superando l'altezza massima (m 9.50) prescritta
dall'art. 4.7.3.4 NAPR, l'altezza complessiva (m 10.70) dell'edificio è
conforme al diritto, poiché sono dati i presupposti per concedere il
supplemento d'altezza previsto dall'art. 9.1 NAPR. La differenza di quota tra
il terreno naturale ai piedi della facciata ovest dell'edificio e quello antistante
la parte sporgente del corpo dell'autorimessa è infatti di almeno m 1.20 (valore
dedotto per misurazione dalle sezioni B-B e C-C). 

A torto si richiamano gli opponenti alla
sezione A-A. Questa sezione non fa stato, poiché interessa soltanto l'entrata
dell'autorimessa, dove peraltro la sporgenza tra il corpo seminterrato e quello
abitativo supera i 12.00 m. 

 

 

                                   6.   Aspetti
ambientali

 

Secondo gli opponenti il preavviso cantonale
sarebbe lacunoso per quel che attiene alle misure di contenimento del rumore durante
la fase di cantiere. Negano che il difetto potesse essere emendato dalle
prescrizioni supplementari imposte dall'Ufficio per la prevenzione dei rumori
in sede di ricorso davanti al Consiglio di Stato. L'eccezione è pretestuosa. 

Non è invero dato di vedere per qual motivo
eventuali difetti emendabili della domanda di costruzione non possano essere
corretti davanti alle istanze di ricorso. Lo esige il principio di proporzionalità.
Basta che agli interessati venga data la facoltà di prendere posizione al
riguardo. Condizione, questa, che in concreto appare soddisfatta. Gli opponenti,
in questa sede, non contestano peraltro la conformità sostanziale delle misure
aggiuntive imposte dall'autorità cantonale. 

 

 

                                   7.   Provvedimenti
di risparmio energetico. 

 

Con il preavviso l'autorità cantonale ha
concesso alla ricorrente di differire la presentazione dei provvedimenti di
risparmio energetico. Il Consiglio di Stato ha respinto le censure sollevate
dagli opponenti __________ e CO 3, ritenendo che le scelte dei materiali ed il
relativo calcolo energetico potessero essere effettuate anche in un secondo
tempo in applicazione per analogia dell'art. 17 LE, in quanto insuscettibili di
alterare gli aspetti del progetto che toccano la posizione dei vicini. 

La tesi merita di essere condivisa. Le
obiezioni riproposte in questa sede dai resistenti, paventando che la scelta
dei materiali possa sovvertire i aspetti essenziali del progetto, appaiono pretestuose.
È ben vero che l’art. 9 lett. b RLE esige che la domanda di costruzione
specifichi la qualità dei materiali impiegati. Le scelte di dettaglio dei
materiali da impiegare e degli eventuali provvedimenti di risparmio energetico
da adottare non sono tuttavia atte ad arrecare il benché minimo pregiudizio
alla situazione dei vicini. Possono dunque essere rinviate ad una procedura
ulteriore senza ledere il diritto di essere sentiti degli opponenti. 

Il differimento dell'esame della conformità
degli impianti tecnici non può invece essere ammesso nella misura in cui
riguarda gli impianti di riscaldamento e di climatizzazione. Trattandosi di impianti
che provocano ripercussioni ambientali, l'autorizzazione deve essere rilasciata
secondo la procedura ordinaria, in modo da permettere ad eventuali interessati
di esercitare i loro diritti di difesa. 

 

 

                                   8.   In esito
alle considerazioni che precedono, il ricorso va respinto. La tassa di giustizia
e le ripetibili, commisurate al lavoro occasionato dall'impugnativa e dai
valori in discussione (18 mio), sono poste a carico dell'insorgente secondo
soccombenza. 

 

 

 

Per questi motivi,

visti gli art. 17, 21, 40, 41 LE; 9, 10, 11 Res pubb,
2.8, 4.7, 5.7, 9.1 NAPR di Collina d'Oro; 3, 18, 28, 31, 60, 61 LPamm;

 

 

dichiara
e pronuncia:

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

 

                                   2.   La tassa
di giustizia di fr. 5'000.- è a carico della ricorrente, che rifonderà fr. 2'500.-
al resistente __________ e fr. 2'500.- all'opponente CO 3. 

 

 

                                   3.   Contro
la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al
Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua
notificazione (art. 82 segg. LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in
materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso
sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale (art. 113 segg. LTF).

 

	
   

                                     4.   Intimazione
  a:

  	
   

   

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Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente                                                             Il
segretario