# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 693878dd-7baf-5eb2-a17b-fb11a5a1732b
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-30
**Language:** de
**Title:** Zürich Handelsgericht 30.11.2022 HG210211
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_HG_001_HG210211_2022-11-30.pdf

## Full Text

Handelsgericht des Kantons Zürich 
    
 

 

Geschäfts-Nr.: HG210211-O U/dz 

 

Mitwirkend: die Oberrichterinnen Dr. Claudia Bühler, Vizepräsidentin, und Flurina 

Schorta, die Handelsrichter Dr. Stefan Gerster, Bernhard Lauper und 

Thomas Andermatt sowie die Gerichtsschreiberin Dr. Corina Bötschi 

 

Beschluss und Urteil vom 30. November 2022 

 
in Sachen 

 

A._____ AG, 
Klägerin 

 

vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____ 

 

gegen 

 

B._____ AG,  
Beklagte 

 

vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y1._____ 

vertreten durch Rechtsanwalt MLaw, LL.M. Y2._____ 

 

betreffend Unterlassung und Forderung 
 

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Rechtsbegehren: 

(act. 1 S. 2) 

"1. Der Beklagte sei zu verpflichten, seine sämtlichen Fahrzeuge und 
deponierten Gegenstände sowie die Werbesäule und den Contai-
ner und das Fahrrad auf der Aussenfläche des Grundstücks der 
Klägerin, Grundbuch C._____, GB Blatt 1, gemäss Plan Nr. 1 der 
im Grundbuch vorgemerkten Nutzungs- und Verwaltungsordnung 
orange markiert, unverzüglich zu entfernen. 

 2. Der Beklagte sei zu verpflichten, an der Errichtung eines Grenz-
zaunes auf der Grundstücksgrenze der beiden Grundstücke 
Grundbuch C._____, GB Blatt 1 und GB Blatt 2, mitzuwirken, ins-
besondere sei der Beklagte zu verpflichten, der Klägerin 
Fr. 1'510.00 für die Hälfte der Kosten für den zu errichtenden 
Zaun zu bezahlen. 

 3. Der Beklagte sei zu verpflichten, seine sämtlichen Gegenstände 
im Obergeschoss des Werkstattgebäudes D._____-strasse 3, 
C._____, nämlich im Motorenraum und im Lagerraum auf dem 
Dach der Spritzkabine und des Einbrennofens gemäss Plan Nr. 4 
der im Grundbuch vorgemerkten Nutzungs- und Verwaltungsord-
nung, unverzüglich zu entfernen. 

 4. Für den Fall, dass die Aussenfläche des Grundstücks der Kläge-
rin und die Innenräume im Grundstück der Klägerin nicht urteils-
gemäss geräumt worden sind, sei das Gemeindeammannamt 
C._____ anzuweisen, umgehend die zwangsweise Durchsetzung 
der Antragsziffern 1 und 3 zu veranlassen, nötigenfalls unter An-
wendung von Polizeigewalt und unter zwangsweiser Verschaf-
fung von Zugang in die Liegenschaft. 

 5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7,7% 
MwSt.) zulasten des Beklagten." 

Geändertes Rechtsbegehren: 
(act. 29 S. 1) 

"1. Der Beklagte sei zu verpflichten, seine sämtlichen Fahrzeuge und 
deponierten Gegenstände sowie die Werbesäule auf der Aussen-
fläche des Grundstücks der Klägerin, Grundbuch C._____, GB 
Blatt 1, gemäss Plan Nr. 1 der im Grundbuch vorgemerkten Nut-
zungs- und Verwaltungsordnung, orange markiert, unverzüglich 
zu entfernen.  

 2. Der Beklagte sei zu verpflichten, an der Errichtung eines Grenz-
zaunes auf der Grundstücksgrenze zwischen den beiden Grund-
stücken Grundbuch C._____, GB Blatt 1 und GB 2, mitzuwirken.  

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 3. Der Beklagte sei zu verpflichten, seine sämtlichen Gegenstände 
im Obergeschoss des Werkstattgebäudes D._____-strasse 3, 
C._____, nämlich im Motorenraum und im Lagerraum auf dem 
Dach der Spritzkabine und des Einbrennofens gemäss Plan Nr. 4 
der im Grundbuch vorgemerkten Nutzungs- und Verwaltungsord-
nung, orange markiert, unverzüglich zu entfernen. 

 4. Für den Fall, dass die Aussenfläche des Grundstücks der Kläge-
rin und die Innenräume im Grundstück der Klägerin nicht urteils-
gemäss geräumt worden sind, sei das Gemeindeammannamt 
C._____ anzuweisen, umgehend die zwangsweise Durchsetzung 
der Antragsziffern 1 und 3 zu veranlassen, nötigenfalls unter An-
wendung von Polizeigewalt und unter zwangsweiser Verschaf-
fung von Zugang in der Liegenschaft. 

 5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MwSt.) 
zulasten des Beklagten."  

Sachverhalt und Verfahren: 

A. Sachverhaltsübersicht 

a. Parteien und ihre Stellung 

Die Klägerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in E._____. Sie bezweckt laut Ein-

trag im Handelsregister den […] (act. 13/1). 

Die Beklagte ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in C._____. Sie bezweckt […] 

(act. 32/1). 

b. Prozessgegenstand 

Die Parteien sind Miteigentümer je zur Hälfte eines selbständigen und dauernden 

Unterbaurechts, GBBl 4, dauernd bis 30. April 2066, in der Gemeinde C._____. 

Die Basis bildet dabei ein Grundstück GBBl 5, Kat.Nr. 6, 1719 m2, in der Ge-

meinde C._____, D._____-strasse 3, das im Eigentum von F._____ steht. Auf 

diesem Grundstück (sowie auf zwei weiteren) lastet ein selbständiges und dau-

erndes Baurecht, GBBl 7, dauernd bis 30. April 2066, Baurecht für irgendwelche 

Gebäude, Werkleitungen und Einrichtungen, das im Eigentum der G._____ AG, 

C._____, steht. Das den beiden Parteien gehörende Unterbaurecht bezieht sich 

auf GBBl 5; der Miteigentumsanteil der Klägerin ist unter der Nummer GBBl 1 als 

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Grundstück in das Grundbuch aufgenommen worden, derjenige der Beklagten un-

ter der Nummer GBBl 2. Aufgrund des Unterbaurechts wurde ein Werkstattge-

bäude, D._____-strasse 3, Assek. Nr. 8, erstellt. Auf dem Anteil der Klägerin be-

treibt die H._____ AG ihr Gewerbe; die Beklagte betreibt ihr Gewerbe auf ihrem 

Anteil.  

Hinsichtlich des Unterbaurechts ist im Grundbuch die Nutzungs- und Verwal-

tungsordnung vom tt.mm.1982, Beleg 9, als Anmerkung eingetragen. Der Streit 

dreht sich im Wesentlichen um die Frage, an welchen Teilen des gemeinsamen 

(Baurechts-)Grundstücks den beiden Miteigentümern ein ausschliessliches Nut-

zungsrecht zusteht. 

 

(Auszug der Nutzungs- und Verwaltungsordnung betreffend die Benutzung der 

Sonderrechte, Plan Nr. 1 [bearbeitete Grundbuchplankopie], act. 3/7).  

B. Prozessverlauf  

a. Klageeinleitung 

Die Klägerin reichte die Klage über das eingangs wiedergegebene Rechtsbegeh-

ren am 19. Januar 2021 beim Bezirksgericht Dielsdorf ein (vgl. act. 1). Mit Be-

schluss vom 21. September 2021 trat das Bezirksgericht Dielsdorf mangels sach-

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licher Zuständigkeit auf die Klage nicht ein (act. 5). Innert Frist gemäss Art. 63 

ZPO reichte die Klägerin die unveränderte Klageschrift am 15. Oktober 2021 beim 

Handelsgericht des Kantons Zürich ein (act. 4; act. 1). Den ihr auferlegten Vor-

schuss für die Prozesskosten von CHF 6'300.– leistete die Klägerin fristgerecht 

(act. 8). Nach Eingang der Klageantwortschrift vom 21. Januar 2022 (act. 12) 

wurden die Parteien zur Vergleichsverhandlung auf den 7. April 2022 vorgeladen 

(act. 16). Die Vergleichsverhandlung blieb ohne Ergebnis (Prot. S. 6 f.). Die Par-

teien setzten ihre Vergleichsbemühungen im Rahmen einer zunächst informellen 

und hernach formellen Sistierung des Verfahrens fort (act. 21). Auch diese Ver-

handlungen blieben erfolglos (act. 23). 

b. Wesentliche Verfahrensschritte 

Mit Verfügung vom 9. Juni 2022 wurde das Verfahren wieder aufgenommen und 

der Klägerin Frist zur Leistung eines zusätzlichen Gerichtskostenvorschusses von 

CHF 2'500.– angesetzt (act. 24), der am 24. Juni 2022 einging (act. 27). Die Par-

teien wurden zur mündlichen Hauptverhandlung auf den 25. Oktober 2022 vorge-

laden (act. 28). Anlässlich der Hauptverhandlung erstatteten die Parteien ihre 

zweiten Parteivorträge (Replik [act. 29] und Duplik [act. 31]) (Prot. S. 13 ff.). Ver-

gleichsgespräche wurden von beiden Parteien erneut abgelehnt (Prot. S. 20). 

Das Verfahren erweist sich als spruchreif. 

  

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Erwägungen: 

1. Formelles 

1.1. Zuständigkeit 

Die Zuständigkeit des angerufenen Handelsgerichts ist sowohl in örtlicher als 

auch in sachlicher Hinsicht gegeben (Art. 10 und 29 ZPO; Art. 6 Abs. 1 und 2 

ZPO i.V.m. § 44 GOG). 

1.2. Rechtsschutzinteresse 

Die Beklagte macht geltend, der Klägerin fehle ein schutzwürdiges Interesse, 

nachdem der vormalige Beklagte (siehe sogleich unten Ziff. 1.3) der H._____ AG, 

einer mit der Klägerin eng verbundenen Drittpartei, das Mietverhältnis gekündigt 

habe; sie führe einen Rachefeldzug (act. 12 S. 5 f.). 

Gemäss Art. 59 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a ZPO ist auf eine Klage einzutreten, sofern 

die klagende Partei ein schutzwürdiges Interesse hat. Ein schutzwürdiges Inte-

resse ist vorhanden, wenn die Durchsetzung des materiellen Rechts gerichtlichen 

Rechtsschutz nötig macht (BSK ZPO-GEHRI, Art. 59 N 7). 

Strittig ist, an welchen Teilen des Unterbaurechts und des gestützt darauf erstell-

ten Werkstattgebäudes den Parteien je ein ausschliessliches Nutzungsrecht zu-

steht; die Klägerin will nebst der Beteiligung an der Errichtung eines Zauns errei-

chen, dass die Beklagte die von ihr beanspruchten Teile des Gebäudes und des 

Vorplatzes räumt. Dabei stützt sich die Klägerin auf ihr Eigentum am Miteigen-

tumsanteil GBBl 1 sowie auf die im Grundbuch eingetragene Nutzungsordnung. 

Ein Interesse der Klägerin, das ihr ihrer Meinung nach zustehende Recht durch-

zusetzen, ist offenkundig gegeben; auf die Klage ist einzutreten. 

Dabei ist nicht relevant, dass nicht die Klägerin selbst, sondern die H._____ AG, 

die von der Tochter der beiden Verwaltungsräte der Klägerin betrieben wird, ihr 

Gewerbe auf dem Miteigentumsanteil der Klägerin ausübt (vgl. act. 12 S. 4 und 

act. 13/1-2); inwiefern der Ablauf einer im Rahmen eines mietgerichtlichen Ver-

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gleiches gewährten Erstreckung (vgl. act. 13/6) die bestehenden Rechte der Par-

teien beeinflusst, wird im Rahmen der materiellen Prüfung zu beurteilen sein. 

1.3. Parteiwechsel 

Die vorliegende Klage wurde gegen I._____ als Inhaber des Einzelunternehmens 

"J._____" eingeleitet (act. 1). Gemäss Vertrag vom 8. Juni 2022 und Übernahme-

bilanz per 31. Dezember 2021 hat die neu gegründete Aktiengesellschaft 

"B._____ AG" mittels Sacheinlage bzw. Sachübernahme die Aktiven und Passi-

ven des genannten Einzelunternehmens übernommen (act. 32/1). Die Parteien 

sind sich über diesen Sachverhalt einig (Prot. S. 14 f., S. 20). Da die B._____ AG 

in der Folge den Prozessbeitritt i.S.v. Art. 83 Abs. 1 ZPO erklärte (Prot. S. 14 f.), 

kann letztlich offen bleiben, ob es sich dabei um eine Universal- oder Singu-

larsukzession gehandelt hat. Es hat jedenfalls ein Parteiwechsel i.S.v. 

Art. 83 ZPO stattgefunden. Die beklagte Partei ist neu die B._____ AG, weshalb 

das Rubrum entsprechend anzupassen ist. 

1.4. Klagerückzug 

Die Klägerin verzichtet in ihrem in der Replik neu gefassten Rechtsbegehren Ziff. 

1 auf den Antrag, die Beklagte sei zu verpflichten, den Container und das Fahrrad 

von der Aussenfläche des Grundstücks zu entfernen (act. 29 Rechtsbegehren 

Ziff. 1). Hinsichtlich des Rechtsbegehrens Ziff. 2 (act. 29 Rechtsbegehren Ziff. 2) 

hält die Klägerin sodann am Antrag, wonach die Beklagte zu verpflichten sei, ihr 

(der Klägerin) die Hälfte der Kosten (CHF 1'510.‒) für den zu errichtenden Grenz-

zaun zu bezahlen, nicht mehr fest. In diesem Umfang ist das Verfahren zufolge 

Klagerückzugs (Art. 241 ZPO) als erledigt abzuschreiben.  

2. Parteistandpunkte 

Die Klägerin bringt vor (act. 1 S. 4 ff.; act. 29 N. 1 ff.), die Beklagte breite sich seit 

einiger Zeit auf dem Grundstück der Klägerin aus, und zwar auf der Aussenfläche 

wie auch im Innern des Werkstattgebäudes. Sie parkiere Fahrzeuge auf dem 

Grundstück der Klägerin, versperre die Ausfahrt der Spritzkabine mit einem Con-

tainer und einem Fahrrad und lagere Gegenstände in den Lagerräumen der Klä-

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gerin. Für die Grundstücksgrenzen sei die von den Rechtsvorgängern der Partei-

en im Grundbuch vorgemerkte Nutzungs- und Verwaltungsordnung vom 

tt.mm.1982 massgeblich. Diese regle die Miteigentumsanteile am gemeinsamen 

Unterbaurecht und die Nutzung der Fläche, sowohl im Innern als auch im Aus-

senbereich des Werkstattgebäudes. Der Plan 1 definiere klar, dass der orange 

bemalte Vorplatz zum Miteigentumsanteil 1 der Klägerin gehöre und der grün be-

malte zum Miteigentumsanteil 2 der Beklagten; die drei Meter breite Strasse sei 

gelb bemalt und gehöre zu den gemeinschaftlichen und gemeinsam genutzten 

Teilen (act. 3/7 Plan 1). Die Grundstücksgrenze setze in der Mitte des Gebäudes 

an und ziehe eine Gerade nach Norden und nach Süden parallel zu den seitlichen 

Gebäudewänden, wie sich auch aus der von der Klägerin in Auftrag gegebenen 

amtlichen Vermessung ergebe (act. 3/8). Die Parteien seien sich einig, dass ein 

Grenzzaun errichtet werden soll; strittig sei, wo die Grenze verlaufe. Seit dem 

Jahr 2016 beschlagnahme die Beklagte sodann eine Werbesäule, die sie baulich 

verändert habe und die auf dem klägerischen Grundstück stehe. Die Klägerin ha-

be die Beklagte mehrmals vergeblich aufgefordert, die Werbesäule zu entfernen 

resp. auf ihr Grundstück zu versetzen. Gemäss Plan 4 der Nutzungs- und Verwal-

tungsordnung sei die Nutzung des Motorenraums und der Lagerräume im Ober-

geschoss dem jeweiligen Inhaber des Miteigentumsanteils 1, also der Klägerin, 

zugewiesen. Die Beklagte deponiere dort u.a. ausgediente Autoersatzteile und 

weigere sich, die Fläche zu räumen. 

In der Replik (act. 29 N. 1 ff.) ergänzt die Klägerin, dass ihr (der Klägerin, Mitei-

gentümerin 1) gegenüber der Beklagten (Miteigentümerin 2) 63.64m2 mehr Nut-

zungsfläche zustehe. Diese Mehrnutzung hätten die Rechtsvorgänger der Partei-

en, K._____ und L._____, in einer als "Mietvertrag" bezeichneten Vereinbarung 

vom 1. April 1982 geregelt. Als Entschädigung für diese Mehrnutzung habe die 

Klägerin der Beklagten einen Betrag von monatlich CHF 500.‒ bezahlen müssen. 

Diese Vereinbarung habe der Beklagten jedoch zu keinem Zeitpunkt einen An-

spruch auf den Teil "Spritzkabine, Brennofen, Ausfahrt, Vorplatz" eingeräumt 

(act. 29 N. 5 f.).  

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Die Beklagte stellt eine Verletzung der Eigentumsrechte der Klägerin in Abrede 

(act. 12 S. 5 ff.; act. 31 II. N. 1 ff.). Sie macht geltend, die Rechtsvorgänger der 

Parteien, nämlich L._____, der seinen Miteigentumsanteil an die Klägerin verkauft 

habe, und K._____, der seinen Miteigentumsanteil an M._____ und dieser wiede-

rum an die Beklagte verkauft habe, hätten in der Nutzungs- und Verwaltungsord-

nung und in einem separaten Mietvertrag festgehalten, wie die Innen-und Aussen-

flächen genutzt werden sollten. Die Sonderrechte seien farblich bezeichnet wor-

den. Daran ändere aber nichts, dass die Parteien Miteigentümer je zur Hälfte am 

Unterbaurecht seien und auch immer je die Hälfte des Baurechtszinses bezahlt 

hätten. Die Sonderrechte an der Aussenfläche seien nicht weiter definiert mit 

"Vorplatz" und "Ausfahrt" bezeichnet. Lediglich ein Indiz bilde der Plan 1 zur Nut-

zungs- und Verwaltungsordnung. Die Ausfahrt hänge mit der Nutzung der Innen-

räume zusammen und gewähre dem auf dem Miteigentumsanteil der Klägerin be-

triebenen Autospritzwerk eine Art Durchgangsstrasse für die behandelten Fahr-

zeuge. Aufgrund der Zuweisung der Sonderrechte entstehe eine Übernutzung im 

Umfang von 63.64 m2 zu Gunsten des Anteils 1 und zulasten des Anteils 2; diese 

Übernutzung sei über einen Mietvertrag über 63 m2 Gewerbefläche geregelt wor-

den. Dieser sei Bestandteil der Nutzungs- und Verwaltungsordnung geworden. 

Für alle Beteiligten sei zu jedem Zeitpunkt klar gewesen, dass die 63 m2 denjeni-

gen Teil bezeichne, welcher bei einer simplen hälftigen Aufteilung des Gebäudes 

in rechten (Miteigentumsanteil 2) und linken (Miteigentumsanteil 1) Teil zum Mit-

eigentumsanteil 2 gehören würde, aber wegen der besonderen Ausgestaltung der 

Sonderrechte in die Nutzung des Miteigentumsanteils 1 falle. Der Mietvertrag sei 

gekündigt worden und auch nach Meinung der Klägerin mittlerweile beendet; der 

Vertrag, der Grundlage für die anteilsmässig höhere Sondernutzung der Klägerin 

bilde, bestehe also nicht mehr. 

Die Parteien seien Miteigentümer zur Hälfte. Auch hinsichtlich der Aussenfläche 

stehe ihnen jeweils dieselbe Fläche zu. Bei der Berechnung sei die gemeinsam 

genutzte Fläche der Strasse von der Gesamtfläche abzuziehen. Der von der Klä-

gerin beauftragte Geometer habe dies nicht berücksichtigt. Die Beklagte habe bei 

einem anderen Geometer die korrekte Berechnung und Erstellung des Plans in 

Auftrag gegeben (act. 3/10). Die Beklagte nutze nur die ihm rechtmässig zu-

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stehende Fläche. Es treffe zu, dass in der ursprünglichen Nutzungsordnung der 

Motorenraum der Klägerin (resp. deren Vorgänger) zugewiesen worden sei. Die 

Miteigentümer seien davon jedoch in jahrelanger gefestigter Praxis abgewichen. 

So sei beispielsweise ein etwas mehr als ein Meter breiter Streifen der Lagerflä-

che der Beklagten im Obergeschoss dem Büro der Klägerin zugeschlagen wor-

den, und die Beklagte habe seit jeher im Motorenraum im Obergeschoss ein paar 

Ersatzteile abstellen können. Einen Grenzzaun habe es früher gegeben. Die Klä-

gerin habe ihn grundlos und ohne Zustimmung der Beklagten abgerissen. Es ge-

be keine Grundlage für eine Beteiligung der Beklagten an den Kosten eines 

Zauns. 

In der Duplik (act. 31 II. N. 1 ff.) bringt die Beklagte präzisierend vor, dass mit der 

Einigung über die Gültigkeit der Kündigung des Mietvertrags vom 1. April 1982 

und dessen Erstreckung gleichzeitig eine Änderung der Nutzungs- und Verwal-

tungsordnung mit Gültigkeit ab 1. April 2021 vereinbart worden sei. Dies müsse 

sich die Klägerin entgegenhalten lassen, zumal ihr Verwaltungsratspräsident 

N._____ die Rechtsvertreterin der H._____ AG instruiert und den Abschluss des 

Vergleichs vor dem Bezirksgericht Dielsdorf mitgetragen habe. Es sei beiden Par-

teien immer klar gewesen, dass sich der Mietvertrag auf den Teil "Spritzwerk, 

Einbrennkabine, Vorplatz" bezogen habe und mit einer rechtsgültigen Kündigung 

dieses Vertrags auch das Recht der Klägerin zur Nutzung dieser Fläche ‒ mits-

amt der zugehörigen Ausfahrt ‒ dahinfallen würde.  

Auf diese und weitere Vorbringen der Parteien ist nachfolgend einzugehen, soweit 

es für die Entscheidfindung erforderlich ist. 

3. Rechtliches 

3.1. Haben mehrere Personen eine Sache nach Bruchteilen und ohne äusserli-

che Abteilung in ihrem Eigentum, so sind sie Miteigentümer (Art. 646 Abs. 1 

ZGB). Ist es nicht anders festgestellt, so sind sie Miteigentümer je zu gleichen 

Teilen; jeder Miteigentümer hat für seinen Anteil die Rechte und Pflichten eines 

Eigentümers (vgl. Art. 646 Abs. 2 und 3 ZGB). Das eigentlich kennzeichnende 

Merkmal des Miteigentums besteht darin, dass dem Miteigentümer ein Individual-

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recht an einer ideellen (rechnerischen) Quote an der Sache zusteht, über das er 

grundsätzlich wie ein Alleineigentümer und damit unabhängig vom Willen der üb-

rigen Miteigentümer verfügen kann. Das Recht jedes Miteigentümers geht auf die 

ganze Sache; dem einzelnen Miteigentümer steht kein real ausscheidbares Teil-

stück, sondern die ungeteilte Sache mit allen Bestandteilen zu (BSK ZGB II-

BRUNNER/WICHTERMANN, Vor Art. 646–654a N 5). Miteigentumsanteile können als 

Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden (Art. 655 Abs. 2 Ziff. 4 

ZGB). 

3.2. Jedem Miteigentümer stehen gestützt auf sein Eigentum gegen den oder die 

anderen Miteigentümer die Eigentumsklage wegen Vorenthaltung der Sache 

(Art. 641 Abs. 1 ZGB) und die Eigentumsfreiheitsklage (Art. 641 Abs. 2 ZGB) bzw. 

die Klage wegen Überschreitung des Eigentumsrechts am Grundstück gem. 

Art. 679 ZGB bei ungerechtfertigten Einwirkungen oder bei Störung seines Rechts 

zu. Subsidiär können durch den Richter auch die Quotengrösse sowie das Aus-

mass des Gebrauchs- und Nutzungsrechts eines einzelnen Miteigentümers fest-

gestellt werden lassen (BSK ZGB II-BRUNNER/WICHTERMANN, Art. 646 N 39). 

3.3. Die Miteigentümer können eine von den gesetzlichen Bestimmungen abwei-

chende Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren (Art. 647 Abs. 1 ZGB). 

Sie können in der Nutzungs- und Verwaltungsordnung namentlich auch vorsehen, 

dass mit dem Miteigentumsanteil ein Vorrecht des einzelnen Miteigentümers ver-

bunden sein soll, einzelne Räume des gemeinschaftlichen Gebäudes oder ge-

meinschaftliche Bodenflächen exklusiv zu verwalten, zu gebrauchen und zu nut-

zen (BSK ZGB II-BRUNNER/WICHTERMANN, Art. 647 N 14). Anders als das Sonder-

recht an einem Stockwerkeigentumsanteil hat das ausschliessliche Benützungs-

recht jedoch nicht dinglichen Charakter, sondern ist obligatorischer Natur (vgl. 

LÜSCHER, Voraussetzungen und Schranken der Angleichung von schlichtem Mit-

eigentum an Stockwerkeigentum hinsichtlich Nutzung, Verwaltung und Innenaus-

bau des gemeinschaftlichen Gebäudes, in: ZBGR 80/1999 S. 73 ff., S. 79 mit 

Hinweisen). 

3.4. Die Vereinbarung einer Nutzungs- und Verwaltungsordnung erfolgt durch 

Vertrag und kann im Grundbuch angemerkt werden. Die Anmerkung hat jedoch 

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bloss deklaratorische Wirkung; die Nutzungs- und Verwaltungsordnung ist für 

später eintretende Gemeinschafter verbindlich unabhängig von ihrer Anmerkung 

im Grundbuch. Da die Nutzungs- und Verwaltungsordnung von den Miteigentü-

mern formlos abgeändert werden kann und Änderungen nicht nachgetragen wer-

den müssen, ist die Anmerkung im Grundbuch jedoch nicht unbedingt zuverlässig 

(BSK ZGB II-BRUNNER/WICHTERMANN, Art. 647 N 22, 25, 27ff.; vgl. auch Art. 649a 

N 6 ff.). 

3.5. Die Nutzungs- und Verwaltungsordnung der Miteigentümer gemäss 

Art. 647 ZGB gilt als Vertrag mit gesellschaftsrechtlichem Einschlag (BGE 142 III 

220 E. 3.4.1; Urteil 5A_380/2013 vom 19. März 2014 E. 3.1). Die Auslegung der 

Nutzungs- und Verwaltungsordnung hat nach dem für die Auslegung von Verträ-

gen geltenden Grundsatz von Treu und Glauben bzw. den Regeln der objektivier-

ten Auslegung und dem Vertrauensprinzip zu erfolgen (vgl. LÜSCHER, a.a.O., S. 

87 f. mit Hinweisen). 

4. Nutzungs- und Verwaltungsordnung  

4.1. Die Nutzungs- und Verwaltungsordnung vom tt.mm.1982 (in act. 3/4 bzw. 

act. 3/7) soll gemäss Ziff. I die "Miteigentumsanteile am Unterbaurecht" regeln. 

Ziff. II trägt den Titel "Eigentumsverhältnisse" und beschreibt unter Ziff. 1 die Be-

teiligten: "Miteigentumsanteil Nr. 1: 1/2 Miteigentum am Unterbaurecht […], heuti-

ger Eigentümer: L._____ […]" (Vorgänger Klägerin, orange) und "Miteigen-

tumsanteil Nr. 2: 1/2 Miteigentum am Unterbaurecht […], heutiger Eigentümer: 

K._____ […]" (Vorgänger Beklagte, grün). Ziff. 2 umschreibt die gemeinschaftli-

chen und gemeinsam genutzten Teile, die in den Plänen Nr. 1, 2 und 3 gelb be-

malt sind, wie folgt: 

Grundstück D._____-strasse 
Werkstattgebäude im Kellergeschoss: 

Vorplatz, Heizung, Oeltankraum  
 im Erdgeschoss: 

Garderobe, Dusche/WC, Büro 
sowie alle gemeinsam genutzten Werkleitungen 

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In Ziff. 3 "Sonderrechte" sind unter Hinweis auf die Pläne Nr. 1, 2, 3 und 4 die den 

jeweiligen Eigentümern zu ausschliesslichem Sonderrecht zugewiesenen Räume 

aufgeführt: 

Zu Miteigentumsanteil Nr. 1 (orange bemalt): 

Grundstück A Vorplatz, Ausfahrt 
Werkstattgebäude Kellergeschoss: 

Maschinenräume 
 Erdgeschoss: 

Werkstatt mit Malerei, Spritzkabine, Einbrennka-
bine, Vorplatz im Gebäude 

 Obergeschoss: 
Motorenraum, 2 Lagerräume 

Zu Miteigentumsanteil Nr. 2 (grün bemalt):  

Grundstück B Vorplatz 
Werkstattgebäude Kellergeschoss: 

Schutzraum in Friedenszeiten, sonst gemeinsame 
Benutzung 

 Erdgeschoss: 
Werkstatt/Spenglerei 

 Obergeschoss: 
Lager. 

Die weiteren Bestimmungen der Nutzungs- und Verwaltungsordnung betreffen die 

Benutzung der Sonderrechte (Ziff. III), die Benutzung der gemeinschaftlichen An-

lagen und Einrichtungen (Ziff. IV), die Organisation (Ziff. VI) und Schlussbestim-

mungen (Ziff. VII). Angefügt sind 5 Pläne und ein Blatt mit Flächenberechnungen.  

4.2. In den Plänen 1-5 (vgl. act. 3/7) sind die orange, grün und gelb bemalten 

Grundstück- und Gebäudeteile gut erkennbar und somit die als "Sonderrecht" zu-

gewiesenen Flächen und Räume klar identifizierbar. Plan Nr. 1, einer bearbeiteten 

Grundbuchplankopie (vgl. vorne S. 4), kann von blossem Auge entnommen wer-

den, dass die orange Fläche grösser ist als die grüne, welche um die gelb bemal-

te und damit gemeinschaftliche D._____-strasse "Strasse (3 m breit)" geschmälert 

wird, wobei vom Gebäude zur D._____-strasse zudem eine Fläche (als Ausfahrt) 

orange bemalt ist. Entgegen der Beklagten (act. 12 S. 6) handelt es sich bei Plan 

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Nr. 1 nicht bloss um ein "Indiz", sondern um einen Bestandteil der Nutzungs- und 

Verwaltungsordnung und damit um einen Vertragsbestandteil, der für die Beklagte 

als nachfolgende Eigentümerin von Miteigentumsanteil Nr. 2 verbindlich ist. Die 

Eintragungen auf Plan Nr. 1 scheinen zwar von Hand erfolgt zu sein. Es handelt 

sich nicht um eine amtlich nachgetragene Vermessung und auch nicht um einen 

Grundbuchplan gemäss Art. 950 ZGB. Dennoch können die Eintragungen nicht 

als "sehr ungenau" bezeichnet werden, lassen sich doch die Grenzen der zu 

Sonderrecht zugewiesenen Flächen leicht erkennen. Diese können auch mit der 

Umschreibung der Sonderrechte in Ziff. II.3. ohne Weiteres in Übereinstimmung 

gebracht werden. Es versteht sich auch von selbst, dass mit "Vorplatz" einerseits 

die der Klägerin zugewiesene orange Fläche bzw. Grundstück A und andererseits 

die dem Beklagten zugewiesene grüne Fläche bzw. Grundstück B bezeichnet 

wird; die Bezeichnung "Vorplatz" ist nicht unklar. Unschwer erkennbar ist schliess-

lich die zum Grundstück A gehörende Ausfahrt, die der Art der Nutzung als Auto-

spritzanlage und den damit verbundenen Bedürfnissen entspricht. 

4.3. Die Klägerin beruft sich auf eine "amtliche Vermessung", die von O._____ 

AG in ihrem Auftrag erstellt wurde (act. 3/8), sowie auf die Meinungsäusserung 

von Dipl. Arch. HTL/STV P._____ in einer E-Mail vom 17. Juli 2020 (act. 3/9; act. 

1 S. 7). Diesen Dokumenten kommt indes keine weitere Bedeutung zu. Zwar mag 

es sich bei ersterem um einen Nachvollzug der in Plan Nr. 1 zur Nutzungs- und 

Verwaltungsordnung eingezeichneten Unterteilung des Grundstücks im Rahmen 

einer amtlichen Vermessung handeln. Massgeblich für die Vereinbarung der Par-

teien in der Nutzungs- und Verwaltungsordnung sind aber die dort umschriebenen 

und bezeichneten Zuweisungen mit den dazugehörigen Plänen. Diese können 

durch spätere Vermessungen höchstens interpretiert, nicht aber ersetzt werden. 

Bei der Zuweisung zu ausschliesslichem Benützungsrecht handelt es sich - wie 

dargelegt (oben Ziff. 3.3) - gerade nicht um ein dingliches, als Grundstück ausge-

schiedenes Sonderrecht, sondern bloss um eine Vereinbarung der Miteigentümer; 

daran vermag eine amtliche Vermessung nichts zu ändern. 

Ebenso wenig kann die Beklagte aus der von ihr bei der Q._____ AG in Auftrag 

gegebenen "Aufnahme Strassen- und Hydrantenfläche" ableiten, die ihrer Mei-

- 15 - 

nung nach die korrekte Berechnung der Aussenfläche abbildet (act. 12 S. 10, 

act. 3/10). Ausgangspunkt bildet das, was die Miteigentümer in der Nutzungs- und 

Verwaltungsordnung geregelt haben, und nicht davon abweichende Berechnun-

gen oder Pläne auf einer anderen Basis. 

4.4. In der Nutzungs- und Verwaltungsordnung sind auch die Flächen im Gebäu-

de unmissverständlich bezeichnet. Die in Ziff. 4.1. oben wiedergegebenen "Son-

derrechte" lassen sich anhand der Pläne Nr. 2 (Untergeschoss), Nr. 3 (Erdge-

schoss), Nr. 4 (Obergeschoss) und Nr. 5 (Schnitt) mit den dort orange resp. grün 

bemalten Flächen leicht identifizieren; die Zuweisungen gemäss Nutzungs- und 

Verwaltungsordnung sind in Verbindung mit den Plänen Nr. 2-5 klar und nicht 

auslegungsbedürftig. Damit in Übereinstimmung steht auch die letzte Seite der 

Nutzungs- und Verwaltungsordnung, ein Blatt mit Flächenberechnungen (act. 3/7 

letzte Seite). Dieses Blatt listet die "genutzte Flächen" von L._____ (Kl.), K._____ 

(Bekl.), Gemeinsam und Total auf. Aufgeführt sind die Flächen im Werkstattge-

bäude gemäss Ziff. II.2 und II.3, wobei teilweise nur ein Prozentanteil von 25% 

resp. 50% als Nutzfläche angerechnet wird. Die Flächenberechnung im Gebäu-

deinnern ergibt, dass L._____ 63.54 m2 mehr als die Hälfte der Gesamtfläche 

(abzüglich gemeinschaftlich genutzte Flächen) zugewiesen wird und K._____ 

63.54 m2 weniger.  

Die Beklagte stellt in der Klageantwort Berechnungen an, aus welchen sich erge-

ben soll, dass sich die Differenz von 63 m2 aus einer simplen Aufteilung des Ge-

bäudes in rechten und linken Teil ergebe und lediglich darin gründe, dass L._____ 

zusätzlich zum linken Teil die Spritzkabine, die Einbrennkabine und der Vorplatz, 

zusammen 63.77 m2 des rechten Teils, zugewiesen worden seien (act. 12 S. 7 f.; 

act. 13/5; act. 31 III. N. 2 ff.). Die Beklagte präzisiert diese Berechnungen sodann 

in ihrer Duplik mit Verweis auf diverse Ausschnitte aus den Plänen, die sie ent-

sprechend eingefärbt hat (act. 31 III. N. 4 ff.). Die Nutzungs- und Verwaltungsord-

nung bietet allerdings keine Anhaltspunkte dafür, dass sie auf den von der Be-

klagten dargelegten Überlegungen basiert. Diese stimmen weder mit der oben 

wiedergegebenen Zuweisung gemäss Ziff. II.2 und II.3 noch mit den zugehörigen 

- 16 - 

Plänen und dem Berechnungsblatt überein und führen auch nicht zum exakt glei-

chen Ergebnis. 

Die damaligen Miteigentümer schlossen am 1. April 1982 einen Mietvertrag, laut 

welchem K._____ als Vermieter L._____ als Mieter 63 m2 "Gewerbefläche in der 

Liegenschaft R._____-strasse 10" zur Verwendung als Werkstatt vermietete; der 

Mietzins betrug CHF 500.– monatlich, und der Vertrag war frühestens kündbar, 

"falls L._____ seinen Anteil an der obgenannten Liegenschaft verkauft oder ver-

mietet" (act. 13/4). Der Mietvertrag bezieht sich auf 63 m2 Gewerbefläche in der 

Liegenschaft, was sich unschwer mit den oben wiedergegebenen Plänen und Be-

rechnungen in der Nutzungs- und Verwaltungsordnung (act. 3/7 Pläne Nr. 2-5 und 

Flächenberechnung) in Einklang bringen lässt. Damit stimmt überein, dass ge-

mäss dem Blatt mit Flächenberechnungen die Mehrflächenzuweisung an L._____ 

"gemäss separatem Mietvertrag" geregelt wurde (act. 3/7 letzte Seite). Die ge-

mäss Plan Nr. 1 ungleich grossen Grundstückflächen, die als Vorplatz und Aus-

fahrt jedem Miteigentumsanteil zugewiesen wurden, bilden nicht Gegenstand des 

Mietvertrags. Dies ergibt sich auch nicht aus den Plädoyernotizen der H._____ 

AG vom 26. September 2017, welche diese im Verfahren vor dem Mietgericht 

Dielsdorf durch ihre Rechtsvertreterin vortragen liess (act. 21/10). Dabei handelt 

es lediglich um Parteibehauptungen einer hier nicht am Verfahren beteiligten Par-

tei, welchen im vorliegenden Verfahren kein Beweiswert zukommt.  

4.5. Eine objektivierte Auslegung führt demnach zum Ergebnis, dass die Parteien 

zwar je hälftige Miteigentümer des Unterbaurechts (GBBl 4) sind, vertraglich in ei-

ner Nutzungs- und Verwaltungsordnung aber den Miteigentumsanteilen ungleich 

grosse ausschliessliche Benützungsrechte zugewiesen haben. 

5. Gemeinsamer Parteiwille; abweichende Handhabung 

5.1. Ein übereinstimmender tatsächlicher Parteiwille geht einer objektivierten 

Auslegung vor (Art. 18 Abs. 1 OR). Nur wenn eine tatsächliche Willensüberein-

stimmung unbewiesen bleibt, bleibt es beim oben festgestellten mutmasslichen 

Parteiwillen, der sich aufgrund des Vertrauensprinzips aus dem Wortlaut und Zu-

sammenhang sowie den gesamten Umständen ergibt (vgl. BGE 144 III 43 E. 3.3; 

- 17 - 

140 III 134 E. 3.2). Die Beweislast für eine vom objektivierten Auslegungsergebnis 

abweichende tatsächliche Willenseinigung trägt diejenige Partei, die sich darauf 

beruft. 

Die Nutzungs- und Verwaltungsordnung kann mit Zustimmung sämtlicher Mitei-

gentümer geändert werden (Art. 647 Abs. 1 und Abs. 1bis ZGB). Eine besondere 

Form des Änderungsbeschlusses ist nicht vorgeschrieben. Auch soweit eine Nut-

zungs- und Verwaltungsordnung im Grundbuch angemerkt ist, kann sie formlos 

abgeändert werden; der Eintrag ist weder rechtsbegründend noch müssen erfolg-

te Änderungen nachgetragen werden (vgl. schon oben Ziff. 3.4). Eine Nutzungs-

vereinbarung - wie auch deren Änderung - kann konkludent getroffen werden (vgl. 

etwa Urteil 5A_44/2011 vom 27. Juli 2011: Unangefochtene Benützung eines 

Parkplatzes durch einen Miteigentümer während beinahe 30 Jahren). Den Nach-

weis einer Änderung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung hat derjenige zu er-

bringen, der sich darauf beruft. 

5.2. Die Beklagte behauptet, es sei "für alle Beteiligten zu jedem Zeitpunkt klar" 

gewesen, dass die 63 m2 jenen Teil bezeichnen, welcher bei einer simplen hälfti-

gen Aufteilung des Gebäudes in rechter und linker Teil wegen der besonderen 

Ausgestaltung der Sonderrechte in die Nutzung des Miteigentumsanteils Nr. 1 ge-

fallen sei (act. 12 S. 7 f.). Die Klägerin bestreitet, dass sämtlichen Beteiligten seit 

jeher klar gewesen sei, dass der Mietvertrag vom 1. April 1982 der Beklagten ei-

nen Anspruch auf die Nutzung des Teils "Spritzkabine, Brennofen, Ausfahrt, Vor-

platz" gegeben habe (act. 29 N. 6). Es sei nie eine hälftige Aufteilung des Gebäu-

des in einen "rechten" und "linken" Teil vereinbart worden. Das Spritzwerk könne 

mit einer derartigen Aufteilung nicht ordnungsgemäss betrieben werden (act. 29 

N. 10).  

Die Beklagte legt nicht dar, wer mit den "Beteiligten zu jedem Zeitpunkt" genau 

gemeint ist. Es ist namentlich unklar, ob sie sich auf die Parteien dieses Verfah-

rens und / oder auf die H._____ AG bezieht. Für diesen Standpunkt lässt sich 

auch nichts aus den ins Recht gelegten Plädoyernotizen der H._____ AG vom 26. 

September 2017 ableiten (act. 31 III. N. 2). Die im Rahmen dieses Verfahrens 

eingereichten aufwändigen Berechnungen (act. 13/5; act. 31 III. N. 4 ff.) sind nicht 

- 18 - 

datiert und unklarer Herkunft. Ein gemeinsamer Parteiwille ist mit diesen Doku-

menten und den entsprechend gekennzeichneten Plänen weder dargelegt noch 

beweisbar.  

5.3. Die Beklagte macht geltend, die Parteien hätten die hälftige Teilung des Mit-

eigentums stets so gelebt und insbesondere immer je die Hälfte des Baurechts-

zinses bezahlt (act. 12 S. 6). Eine Werbesäule am heutigen Standort habe bereits 

K._____ errichtet; 2016 habe lediglich die Säule ersetzt werden müssen. Das zei-

ge, dass ursprünglich beide Parteien von derselben Berechnung der hälftigen 

Aussenfläche ausgegangen seien und dies offensichtlich viele Jahre der Ansicht 

der Klägerin entsprochen habe (act. 12 S. 11). Die Miteigentümer seien in den In-

nenräumen in jahrelanger und gefestigter Praxis von der Nutzungsordnung abge-

wichen, indem "beispielsweise ein etwas mehr als ein Meter breiter Streifen der 

Lagerfläche des Beklagten im Obergeschoss dem Büro der Klägerin im Neben-

raum zugeschlagen" worden sei und "der [bzw. die] Beklagte seit jeher im Moto-

renraum im Obergeschoss ein paar Ersatzteile" habe abstellen können (act. 12 S. 

11).  

Die Klägerin macht geltend, dass zwar beiden Miteigentümern ein ideeller Anteil 

von 50% am gesamten Grundstück zustünde (act. 29 N. 14). Indessen hätten die 

Parteien die Nutzungsfläche in der Nutzungs- und Verwaltungsverordnung konk-

ret geregelt. Aufgrund dieser vertraglichen Regelungen könnten nicht beide Par-

teien exakt 50% der zur Verfügung stehenden Aussenflächen nutzen (act. 29 N. 

13). Die Beklagte (bzw. vormals der Beklagte) habe im Jahr 2016 sodann die von 

den Rechtsvorgängern der Parteien errichtete Werbesäule für sich beschlag-

nahmt. Sie habe eine Schutzvorrichtung aus Metall an die Säule angebracht und 

diese eigenmächtig mit seiner Firma beschriftet (act. 29 N. 17 f.). Zudem habe es 

nie eine konkludente, von der Nutzungs- und Verwaltungsordnung abweichende 

Parteivereinbarung hinsichtlich der Nutzung des Lager- und Motorenraums gege-

ben. Nur schon aus Sicherheitsgründen sei dies nicht möglich, zumal sich die 

Räume oberhalb des Brennofens befinden würden (act. 29 N. 22).  

Zur hälftigen Bezahlung des Baurechtszinses: Die Beklagte macht mit Verweis 

auf eine entsprechende Abrechnung vom 14. September 2016 geltend, dass die 

- 19 - 

Parteien den Unterbaurechtszins je zur Hälfte bezahlt hätten (act. 12 S. 6; act. 31 

II. N. 2). Aus dieser Abrechnung ergibt sich eine hälftige Aufteilung des Bau-

rechtszinses (act. 32/3). Dies wird von der Klägerin im Übrigen auch nicht bestrit-

ten. Daraus kann die Beklagte indessen nichts zu ihren Gunsten ableiten, sorgte 

doch gerade der Mietvertrag im Zeitraum vom 1. April 1982 bis am 31. März 2021 

für eine Entschädigung der anteilsmässigen höheren Sondernutzung der Klägerin 

in der Liegenschaft. Einen weiteren finanziellen Ausgleich haben die Parteien 

nicht vorgesehen.  

Zur Werbesäule: Es ist unbestritten, dass auf der (planmässig ausgewiesenen) 

Grundstücksfläche der Klägerin eine von den Rechtsvorgängern der Parteien 

(K._____ bzw. L._____) errichtete Werbesäule steht (act. 12 S. 11; act. 29 N. 17 

f.; Prot. S. 17). Daran zeige sich ‒ so die Beklagte ‒, dass die Rechtsvorgänger 

der Parteien in Abweichung von der Nutzungs- und Verwaltungsordnung stets von 

einer hälftigen Aufteilung der Aussenfläche ausgegangen seien (act. 12 S. 11; 

act. 13/8; act. 3/12; act. 31 IV. N. 4). Tatsächlich erhellt nicht, aus welchen Grün-

den die Werbesäule heute an diesem Standort steht. Indessen wird seitens der 

Beklagten nicht substantiiert behauptet, dass der Standort dieser Werbesäule auf 

einer mündlichen, von der Nutzungs- und Verwaltungsordnung abweichenden 

Parteivereinbarung zur Aufteilung der Aussenfläche beruhe. Nicht zuletzt bringt 

auch die Beklagte vor, dass ihr Rechtsvorgänger zunächst nur eine Seite der 

Werbesäule beschriftet habe; erst später habe sie (die Beklagte) beide Seiten für 

sich beansprucht (Prot. S. 17). Dieser Umstand spricht gerade nicht für den 

Rechtsstandpunkt der Beklagten. Allein aus dem Standort dieser Werbesäule auf 

eine mündliche, von der Nutzungs- und Verwaltungsordnung abweichende Par-

teivereinbarung mit Bezug auf die Aufteilung der Aussenfläche zu schliessen, ist 

jedenfalls nicht hinreichend. Mangels konkreter Behauptungen zum Abschluss 

und zum Inhalt einer solchen Vereinbarung kann auch kein Beweis (Zeugenein-

vernahme von K._____, L._____ und M._____) abgenommen werden. Ferner 

handelt es sich beim Verlauf der Grenze im Aussenbereich um eine Frage, die 

von der Nutzungs- und Verwaltungsordnung geregelt wird; diesbezüglich kann 

kein Gutachten eingeholt werden (act. 29 N. 16; Prot. S. 17). 

- 20 - 

Zu den Innenräumen: Die Beklagte macht geltend, dass die Rechtsvorgänger der 

Parteien im Laufe der Zeit die Trennwand in den Innenräumen (Lagerraum und 

Motorenraum) um ca. 1m2 zugunsten der Klägerin verschoben hätten. Die Kläge-

rin habe dabei etwas mehr Fläche zu Verfügung gehabt als die Beklagte. Im Ge-

genzug hätten die Parteien vereinbart, dass die Beklagte bzw. ihr Rechtsvorgän-

ger einzelne Gegenstände im grossen Motorenlager der Klägerin habe lagern dür-

fen (act. 31 V. N. 3 f.). Diese Vorbringen werden von der Klägerin bestritten (act. 

29 N. 21 f.). Die Beklagte macht diesbezüglich ebenfalls eine mündliche bzw. 

konkludente Abänderung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung geltend. Auch 

hier bleibt es bei einer blossen unsubstantiierten Behauptung, für die keine greif-

baren Anhaltspunkte bestehen. Entsprechend sind keine Beweise (Zeugenein-

vernahme von L._____ und M._____) abzunehmen.  

Grenzzaun: Die Beklagte behauptet einen ehemals bestehenden Grenzzaun auf 

der Nordseite auf der ihrer Meinung nach korrekten Grenzlinie gemäss act. 3/10, 

der jedoch "vor einiger Zeit" von der Klägerin abgerissen worden sei (vgl. act. 12 

S. 12; Prot. S. 18). Die Klägerin bestreitet dies nicht. Allerdings macht sie geltend, 

dass die H._____ AG mit M._____, dem Rechtsvorgänger des vormaligen Be-

klagten, vereinbart habe, dass der Zaun zwei Meter entfernt von der richtigen 

Grenze habe aufgebaut werden dürfen. Im Gegenzug habe sie (die Klägerin) 1m2 

mehr Bürofläche im Obergeschoss nutzen dürfen (act. 29 N. 20). Die Beklagte 

behauptet ‒ wenn überhaupt ‒ höchstens implizit, dass der an dieser Stelle er-

richtete Grenzzaun auf einer von der Nutzungs- und Verwaltungsordnung abwei-

chenden mündlichen bzw. konkludenten Parteivereinbarung beruhe (vgl. act. 12 

S. 12); ausdrückliche, substantiierte Tatsachenbehauptungen fehlen auch hier. 

Auf Basis dieser spärlichen Behauptungen kann kein Beweisverfahren (Parteibe-

fragung / Beweisaussage; Zeugeneinvernahme von M._____) durchgeführt wer-

den.  

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beklagte eine mündliche bzw. kon-

kludente Abänderung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung nicht rechtsgenü-

gend dargetan hat.  

- 21 - 

6. Mietvertrag 

6.1. Es ist unbestritten, dass der als "Mietvertrag" bezeichnete Vertrag hinsicht-

lich der 63 m2 Gewerbefläche in der Liegenschaft gekündigt wurde und auch die 

Erstreckung mittlerweile abgelaufen ist (vgl. act. 13/4 und 13/6). Die rechtliche 

Qualifikation dieses Vertrags ist in diesem Kontext nicht rechtserheblich, weshalb 

dieser der Einfachheit halber weiterhin als "Mietvertrag" bezeichnet wird. Die Be-

klagte stellt sich in ihrer Klageantwort auf den Standpunkt, damit bestehe die 

Grundlage für die anteilsmässig höhere Sondernutzung der Klägerin nicht mehr, 

so dass ihr Anspruch dahingefallen sei. Mit dem Ende der Sondernutzung ende 

automatisch auch der Grund und die Berechtigung für die ausschliessliche Nut-

zung der Ausfahrt (act. 12 S. 9). 

6.2. Mit dem Mietvertrag wurde wie gesehen ein finanzieller Ausgleich für die 

Mehrflächenzuweisung gemäss Nutzungs- und Verwaltungsordnung im Werk-

stattgebäude vereinbart (oben Ziff. 4.5). Die Kündigung des Mietverhältnisses und 

das Auslaufen der vereinbarten Erstreckung hat zur Folge, dass die Grundlage 

der finanziellen Entschädigung der in der Nutzungs- und Verwaltungsordnung 

vereinbarten Mehrflächenzuweisung im Gebäude entfällt. Sie hat jedoch keinen 

Einfluss auf den Bestand der Nutzungs- und Verwaltungsordnung. Die Nutzungs- 

und Verwaltungsordnung enthält keine Kündigungsbestimmungen, und sie fällt 

auch bei einem Eigentümerwechsel nicht dahin. Eine Aufhebung der Nutzungs- 

und Verwaltungsordnung kann deshalb nur mit Zustimmung sämtlicher Miteigen-

tümer erfolgen. 

6.3. Die Beklagte macht in der Duplik neu geltend, mit der Einigung über die Gül-

tigkeit der Kündigung des Mietvertrages und dessen Erstreckung bis am 31. März 

2021 sei gleichzeitig eine Änderung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung mit 

Gültigkeit ab 1. April 2021 zwischen den Parteien vereinbart worden (act. 31 II. 

N. 20 ff., insb. N. 22). Gegenüber der Klägerin scheitert dies indessen nur schon 

daran, dass die H._____ AG, vertreten durch N._____, und die Beklagte (vormals: 

der Beklagte) im mietgerichtlichen Verfahren diesen Vergleich (act. 13/6) abge-

schlossen haben; die Klägerin war nicht beteiligt. Daran ändert auch nichts, dass 

N._____ zu diesem Zeitpunkt sowohl für die H._____ AG als auch für die Klägerin 

- 22 - 

als Verwaltungsratspräsident fungiert hatte (vgl. act. 31 II. N. 16 ff.). Es weist 

nichts darauf hin, dass die Parteien des vorliegenden Verfahrens gleichzeitig mit 

der Einigung der am mietrechtlichen Verfahren beteiligten Parteien eine Einigung 

über die künftige Nutzung des gemeinsamen Unterbaurechts getroffen hätten. Die 

dokumentierte Einigung bezog sich einzig auf die Gültigkeit der Kündigung und 

die Erstreckung des Mietverhältnisses. Inwiefern N._____ sich dabei gleichzeitig 

im Namen der Klägerin zu einer wie auch immer konkret gearteten neuen Auftei-

lung hätte verpflichten sollen, ist nicht ersichtlich. Abgesehen davon handelt es 

sich auch bei diesem beklagtischen Vorbringen um eine nicht weiter substantiierte 

Behauptung, die zudem mit keinerlei Beweisofferten unterlegt ist (vgl. act. 31 II. N. 

22). Eine nachträgliche mündliche bzw. konkludente Änderung der Nutzungs- und 

Verwaltungsordnung ist nicht dargetan. Als ebenso wenig begründet erweist sich 

im Übrigen auch das beklagtische Vorbringen, wonach der Mietvertrag integraler 

Bestandteil der Nutzungs- und Verwaltungsordnung geworden sei (act. 31 II. N. 5 

f.). Selbst wenn aus dem kurzen Verweis auf der letzten Seite der Nutzungs- und 

Verwaltungsordnung ("gemäss separatem Vertrag + 63.64m2 - 63.64m2", act. 3/7 

letzte Seite) abzuleiten wäre, dass mit diesem Mietvertrag die Mehrnutzung durch 

die Klägerin entschädigt werden sollte, so hätte dessen Auflösung zwar eine Lü-

cke im Vertragsgefüge zur Folge; zu einer gleichzeitigen Aufhebung der Nut-

zungs- und Verwaltungsordnung führt dies jedoch nicht.  

6.4. Es bleibt deshalb dabei, dass die Klägerin trotz Auflösung des Mietverhält-

nisses ihre Rechte gemäss Nutzungs- und Verwaltungsordnung geltend machen 

kann, die den Miteigentumsanteilen ungleich grosse ausschliessliche Benüt-

zungsrechte im Gebäudeinnern wie im Aussenbereich zugewiesen hat. 

7. Abwehranspruch 

7.1. Gemäss Art. 641 Abs. 2 ZGB hat der Eigentümer einer Sache das Recht, sie 

von jedem, der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte 

Einwirkung abzuwehren. Dieses Recht steht auch jedem Miteigentümer gegen 

den oder die anderen Miteigentümer zu (oben Ziff. 3.2). 

- 23 - 

7.2. Mit Rechtsbegehren Ziff. 1 verlangt die Klägerin die Verpflichtung der Be-

klagten, ihre sämtlichen Fahrzeuge und deponierten Gegenstände sowie die 

Werbesäule und das Fahrrad auf der Aussenfläche des Grundstücks der Klägerin, 

Grundbuch C._____, GB Blatt 1, gemäss Plan Nr. 1 der im Grundbuch vorge-

merkten Nutzungs- und Verwaltungsordnung orange markiert, unverzüglich zu 

entfernen. 

Der Klägerin steht gestützt auf die unverändert gültige Nutzungs- und Verwal-

tungsordnung ein ausschliessliches Benützungsrecht an den im Plan Nr. 1 orange 

bemalten Flächen zu. Dies berechtigt sie, gegen jegliche ungerechtfertigte Einwir-

kung vorzugehen. Das (neu gefasste) Rechtsbegehren Ziff. 1 (act. 29 S. 1) ist 

hinsichtlich der Fahrzeuge und deponierten Gegenstände (vgl. act. 3/5‒6) gutzu-

heissen. Was die Werbesäule betrifft, so sind sich beide Parteien einig, dass die-

se von den Rechtsvorgängern der Parteien auf der der Klägerin zugewiesenen 

Aussenfläche installiert worden war. Es war demnach nicht die Beklagte ‒ wie 

noch in der Klage behauptet (act. 1 N. 17) ‒ welche diese Werbesäule errichten 

liess. Demzufolge verfügt die Klägerin gegenüber der Beklagten auch nicht über 

einen Anspruch auf Entfernung dieser Werbesäule. In diesem Umfang ist das 

Rechtsbegehren Ziff. 1 abzuweisen.  

7.3. Mit Rechtsbegehren Ziff. 3 verlangt die Klägerin die Verpflichtung der Be-

klagten, ihre sämtlichen Gegenstände im Obergeschoss des Werkstattgebäudes 

D._____-strasse 3, C._____, nämlich im Motorenraum und im Lagerraum auf dem 

Dach der Spritzkabine und des Einbrennofens gemäss Plan Nr. 4 der im Grund-

buch vorgemerkten Nutzungs- und Verwaltungsordnung, unverzüglich zu entfer-

nen. 

Der Klägerin steht gestützt auf die unverändert gültige Nutzungs- und Verwal-

tungsordnung ein ausschliessliches Benützungsrecht an den ihr im Obergeschoss 

des Werkstattgebäudes zugewiesenen Räumen, die im Plan Nr. 4 orange bemalt 

sind, zu. Dies berechtigt sie, gegen jegliche ungerechtfertigte Einwirkung vorzu-

gehen. Das Rechtsbegehren Ziff. 3 ist gutzuheissen. 

- 24 - 

7.4. Die Klägerin beantragt die Anordnung von Vollstreckungsmassnahmen und 

verlangt, es sei für den Fall, dass die Aussenfläche des Grundstücks der Klägerin 

und die Innenräume im Grundstück der Klägerin nicht urteilsgemäss geräumt 

worden seien, das Gemeindeammannamt C._____ anzuweisen, umgehend die 

zwangsweise Durchsetzung der Antragsziffern 1 und 3 zu veranlassen, nötigen-

falls unter Anwendung von Polizeigewalt und unter zwangsweiser Verschaffung 

von Zugang in die Liegenschaft (Rechtsbegehren Ziff. 4). 

7.4.1. Gemäss Art. 236 Abs. 3 ZPO ordnet das Gericht im Endentscheid auf An-

trag der obsiegenden Partei Vollstreckungsmassnahmen an. Lautet der Entscheid 

auf eine Verpflichtung zu einem Tun, Unterlassen oder Dulden, so können nach 

Art. 343 Abs. 1 ZPO eine Strafandrohung nach Art. 292 StGB, eine Ordnungs-

busse bis 5'000 Franken, eine Ordnungsbusse bis zu 1'000 Franken für jeden Tag 

der Nichterfüllung, eine Zwangsmassnahme wie Wegnahme einer beweglichen 

Sache oder Räumung eines Grundstücks oder eine Ersatzvornahme angeordnet 

werden.  

7.4.2. Welche Massnahmen anzuordnen sind, entscheidet das Vollstreckungsge-

richt nach Ermessen. Es hat die zur Durchsetzung wirksamste Anordnung zu 

wählen und dabei den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten (BSK 

ZPO-ZINSLI, Art. 343 N 4). 

7.4.3. Die Klägerin begründet nicht näher, weshalb vorliegend die Anordnung von 

direkten Zwangsmassnahmen bereits im Urteil gerechtfertigt sein soll (act. 1 

S. 10 f.). Selbst wenn die Auseinandersetzung der Parteien bereits seit längerer 

Zeit andauert und von gegenseitigem Unverständnis geprägt ist, sind keine An-

haltspunkte ersichtlich, dass die Beklagte einem Gerichtsurteil nicht auch bei we-

niger einschneidenden Vollstreckungsmassnahmen Folge leisten würde. Es er-

scheint deshalb als verhältnismässig, Rechtsbegehren Ziff. 1 und 3 mit der An-

drohung der Bestrafung wegen Ungehorsams gegen eine amtliche Verfügung im 

Sinne von Art. 292 StGB zu verbinden. 

- 25 - 

8. Grenzzaun 

8.1. Mit Rechtsbegehren Ziff. 2 will die Klägerin die Beklagte verpflichten, an der 

Errichtung eines Grenzzaunes auf der Grundstücksgrenze der beiden Grundstü-

cke Grundbuch C._____, GB Blatt 1 und GB Blatt 2 mitzuwirken. 

8.2. Die Miteigentumsanteile der Parteien sind als Grundstücke in das Grund-

buch aufgenommen. Das ändert jedoch nichts daran, dass den Parteien lediglich 

ein Individualrecht an einer ideellen (rechnerischen) Quote an der Sache zusteht 

(oben Ziff. 3.1); das Recht jedes Miteigentümers geht auf die ganze Sache, und 

dem einzelnen Miteigentümer steht kein real ausscheidbares Teilstück, sondern 

die ungeteilte Sache mit allen Bestandteilen zu. Es gibt mit anderen Worten keine 

Grundstücksgrenze zwischen den Miteigentumsanteilen der Parteien. 

8.3. Die Klägerin verweist auf Art. 670 ZGB. Diese Bestimmung begründet kei-

nen Anspruch auf Errichtung eines Grenzzauns, sondern regelt nur vermutungs-

weise das Miteigentum an einer Vorrichtung zur Abgrenzung. Nach Art. 697 Abs. 

1 ZGB trägt der Eigentümer die Kosten der Einfriedigung eines Grundstücks. Da 

mit dem Grundstück der Klägerin jedoch keine räumliche ausgeschiedene Fläche 

verbunden ist, verschafft diese Bestimmung keine Grundlage für eine Einfriedi-

gung ihres Miteigentumsanteils. Die Nutzungs- und Verwaltungsordnung schliess-

lich regelt die Errichtung eines Grenzzaunes zwischen den den Parteien zu "Son-

derrecht" zugewiesenen Flächen im Aussenraum nicht. Auch darauf kann die 

Klägerin mithin ihr Rechtsbegehren Ziff. 2 nicht stützen. Es ist aus diesen Grün-

den abzuweisen.  

9. Zusammenfassung der Tat- und Rechtsfragen 

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Parteien weiterhin an die Nutzungs- und 

Verwaltungsordnung vom tt.mm.1982 und die darin vorgenommene Zuweisung 

von ausschliesslichen Benützungsrechten hinsichtlich des in ihrem hälftigen Mit-

eigentum stehenden Unterbaurechts (GBBl 4) gebunden sind. Gestützt darauf 

kann die Klägerin Abwehrrechte gegen die Beklagte mit Bezug auf die ihr zuge-

wiesenen Flächen im Innen- und Aussenbereich geltend machen. Dies führt zur 

teilweisen Gutheissung von Rechtsbegehren Ziff. 1 und zur vollumfänglichen Gut-

- 26 - 

heissung von Rechtsbegehren Ziff. 3, verbunden mit Vollstreckungsmassnahmen. 

Kein Anspruch besteht hingegen auf Erstellung eines Grenzzauns; Rechtsbegeh-

ren Ziff. 2 ist abzuweisen. 

10. Kosten- und Entschädigungsfolgen 

10.1. Die Höhe der Gerichtsgebühr bestimmt sich nach der Gebührenverordnung 

des Obergerichts (Art. 96 ZPO i.V.m. § 199 Abs. 1 GOG) und richtet sich in erster 

Linie nach dem Streitwert (§ 2 Abs. 1 lit. a GebV OG). Die Klägerin beziffert den 

Streitwert auf CHF 58'639.– (act. 1 S. 4), was die Beklagte nicht kommentiert 

(act. 12 S. 4, 14) und nicht als offensichtlich unrichtig erscheint. In Anwendung 

von § 4 Abs. 1 und 2 GebV OG ist die Gerichtsgebühr auf CHF 8'800.– festzuset-

zen. Die Klägerin obsiegt vollumfänglich hinsichtlich des Rechtsbegehrens Ziff. 3 

(Entfernung von Gegenständen aus dem Motoren- bzw. Lagerraum) sowie teil-

weise hinsichtlich des Rechtsbegehrens Ziff. 1 (Entfernung von Fahrzeugen bzw. 

deponierten Gegenständen auf der Aussenfläche) und der Vollstreckungsmass-

nahmen (Rechtsbegehren Ziff. 4). Sie unterliegt, teilweise infolge Klagerückzugs, 

vollumfänglich mit Bezug auf das Rechtsbegehren Ziff. 2 (Errichtung eines Grenz-

zauns und hälftige Kostenteilung) und teilweise hinsichtlich des Rechtsbegehrens 

Ziff. 1 (Entfernung von Container, Fahrrad und Werbesäule auf der Aussenflä-

che). Ausgangsgemäss sind der Beklagten 3/5 und der Klägerin 2/5 der Kosten 

aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Die Kosten sind aus dem von der Klägerin 

geleisteten Kostenvorschuss zu decken (Art. 111 Abs. 1 ZPO), unter Einräumung 

des Rückgriffsrechts auf die Beklagte für den ihr auferlegten Teil. 

10.2. Ausserdem hat die Beklagte als unterliegende Partei der Klägerin eine auf 

1/5 reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO), die nach 

der Anwaltsgebührenverordnung vom 8. September 2010 (AnwGebV) zu bemes-

sen ist (Art. 105 Abs. 2 und Art. 96 ZPO). In Anwendung von §§ 2, 4 und 11 An-

wGebV ist die volle Parteientschädigung auf rund 140% der Grundgebühr, ent-

sprechend CHF 10'900.–, festzusetzen und die Beklagte zur Bezahlung einer Par-

teientschädigung von CHF 2'180.– an die Klägerin zu verpflichten. Mangels Dar-

legung der fehlenden Berechtigung zum Vorsteuerabzug ist die Parteientschädi-

gung praxisgemäss ohne Mehrwertsteuerzuschlag zuzusprechen. 

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Das Handelsgericht beschliesst: 

1. Der Parteiwechsel auf Seiten der beklagten Partei wird vorgemerkt und das 

Rubrum entsprechend geändert.  

2. Das Rechtsbegehren Ziff. 1 wird hinsichtlich des Containers und des Fahr-

rads zufolge Klagerückzugs als erledigt abgeschrieben. 

3. Das Rechtsbegehren Ziff. 2 wird hinsichtlich des Antrags, wonach die Be-

klagte zu verpflichten sei, der Klägerin die Hälfte der Kosten für den zu er-

richtenden Grenzzaun (CHF 1'510.‒) zu bezahlen, zufolge Klagerückzugs 

als erledigt abgeschrieben.  

4. Schriftliche Mitteilung mit nachfolgendem Erkenntnis. 

und erkennt: 

1. Die Beklagte wird verpflichtet, ihre sämtlichen Fahrzeuge und deponierten 

Gegenstände auf der Aussenfläche des Grundstücks der Klägerin, Grund-

buch C._____, GB Blatt 1, gemäss Plan Nr. 1 der im Grundbuch vorgemerk-

ten Nutzungs- und Verwaltungsordnung orange markiert, unverzüglich zu 

entfernen. 

2. Die Beklagte wird verpflichtet, ihre sämtlichen Gegenstände im Oberge-

schoss des Werkstattgebäudes D._____-strasse 3, C._____, nämlich im 

Motorenraum und im Lagerraum auf dem Dach der Spritzkabine und des 

Einbrennofens gemäss Plan Nr. 4 der im Grundbuch vorgemerkten Nut-

zungs- und Verwaltungsordnung, unverzüglich zu entfernen. 

3. Für den Fall der Widerhandlung gegen Dispositiv-Ziff. 1 und 2 wird der Be-

klagten die Bestrafung wegen Ungehorsams gegen eine amtliche Verfügung 

im Sinne von Art. 292 StGB (Busse bis CHF 10'000) angedroht: 

 Art. 292 StGB Ungehorsam gegen amtliche Verfügungen 
 Wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen 

Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an 

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ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet, wird mit Busse be-
straft. 

4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 

5. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 8'800.–. 

6. Die Kosten werden der Klägerin zu 2/5 und der Beklagten zu 3/5 auferlegt 

und vorab aus dem von der Klägerin geleisteten Kostenvorschuss gedeckt. 

Für den der Beklagten auferlegten Anteil der Kosten (CHF 5'280.–) wird der 

Klägerin das Rückgriffsrecht auf die Beklagte eingeräumt. 

7. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine reduzierte Parteientschädi-

gungen von CHF 2'180.– zu bezahlen.  

8. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagte unter Beilage der von 

der Klägerin nach Beginn der Urteilsberatung eingereichten Eingabe vom 

24. November 2022 samt Beilagen (act. 33 und act. 34/1-2). 

9. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb 
von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streit-

wert beträgt CHF 58'639.–. 

 

 
Zürich, 30. November 2022 

 
Handelsgericht des Kantons Zürich 

 
Vizepräsidentin: 

 
 
 

Dr. Claudia Bühler 

Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

Dr. Corina Bötschi 
 
 

	Beschluss und Urteil vom 30. November 2022
	Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2)
	Geändertes Rechtsbegehren: (act. 29 S. 1)
	Sachverhalt und Verfahren:
	A. Sachverhaltsübersicht
	a. Parteien und ihre Stellung
	b. Prozessgegenstand

	B. Prozessverlauf
	a. Klageeinleitung
	b. Wesentliche Verfahrensschritte

	Erwägungen:
	1. Formelles
	1.1. Zuständigkeit
	1.2. Rechtsschutzinteresse
	1.3. Parteiwechsel
	1.4. Klagerückzug
	Die Klägerin verzichtet in ihrem in der Replik neu gefassten Rechtsbegehren Ziff. 1 auf den Antrag, die Beklagte sei zu verpflichten, den Container und das Fahrrad von der Aussenfläche des Grundstücks zu entfernen (act. 29 Rechtsbegehren Ziff. 1). Hin...

	2. Parteistandpunkte
	3. Rechtliches
	3.1. Haben mehrere Personen eine Sache nach Bruchteilen und ohne äusserliche Abteilung in ihrem Eigentum, so sind sie Miteigentümer (Art. 646 Abs. 1 ZGB). Ist es nicht anders festgestellt, so sind sie Miteigentümer je zu gleichen Teilen; jeder Miteige...
	3.2. Jedem Miteigentümer stehen gestützt auf sein Eigentum gegen den oder die anderen Miteigentümer die Eigentumsklage wegen Vorenthaltung der Sache (Art. 641 Abs. 1 ZGB) und die Eigentumsfreiheitsklage (Art. 641 Abs. 2 ZGB) bzw. die Klage wegen Übers...
	3.3. Die Miteigentümer können eine von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren (Art. 647 Abs. 1 ZGB). Sie können in der Nutzungs- und Verwaltungsordnung namentlich auch vorsehen, dass mit dem Miteigentums...
	3.4. Die Vereinbarung einer Nutzungs- und Verwaltungsordnung erfolgt durch Vertrag und kann im Grundbuch angemerkt werden. Die Anmerkung hat jedoch bloss deklaratorische Wirkung; die Nutzungs- und Verwaltungsordnung ist für später eintretende Gemeinsc...
	3.5. Die Nutzungs- und Verwaltungsordnung der Miteigentümer gemäss Art. 647 ZGB gilt als Vertrag mit gesellschaftsrechtlichem Einschlag (BGE 142 III 220 E. 3.4.1; Urteil 5A_380/2013 vom 19. März 2014 E. 3.1). Die Auslegung der Nutzungs- und Verwaltung...

	4. Nutzungs- und Verwaltungsordnung
	4.1. Die Nutzungs- und Verwaltungsordnung vom tt.mm.1982 (in act. 3/4 bzw. act. 3/7) soll gemäss Ziff. I die "Miteigentumsanteile am Unterbaurecht" regeln. Ziff. II trägt den Titel "Eigentumsverhältnisse" und beschreibt unter Ziff. 1 die Beteiligten: ...
	4.2. In den Plänen 1-5 (vgl. act. 3/7) sind die orange, grün und gelb bemalten Grundstück- und Gebäudeteile gut erkennbar und somit die als "Sonderrecht" zugewiesenen Flächen und Räume klar identifizierbar. Plan Nr. 1, einer bearbeiteten Grundbuchplan...
	4.3. Die Klägerin beruft sich auf eine "amtliche Vermessung", die von O._____ AG in ihrem Auftrag erstellt wurde (act. 3/8), sowie auf die Meinungsäusserung von Dipl. Arch. HTL/STV P._____ in einer E-Mail vom 17. Juli 2020 (act. 3/9; act. 1 S. 7). Die...
	4.4. In der Nutzungs- und Verwaltungsordnung sind auch die Flächen im Gebäude unmissverständlich bezeichnet. Die in Ziff. 4.1. oben wiedergegebenen "Sonderrechte" lassen sich anhand der Pläne Nr. 2 (Untergeschoss), Nr. 3 (Erdgeschoss), Nr. 4 (Obergesc...
	4.5. Eine objektivierte Auslegung führt demnach zum Ergebnis, dass die Parteien zwar je hälftige Miteigentümer des Unterbaurechts (GBBl 4) sind, vertraglich in einer Nutzungs- und Verwaltungsordnung aber den Miteigentumsanteilen ungleich grosse aussch...

	5. Gemeinsamer Parteiwille; abweichende Handhabung
	5.1. Ein übereinstimmender tatsächlicher Parteiwille geht einer objektivierten Auslegung vor (Art. 18 Abs. 1 OR). Nur wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, bleibt es beim oben festgestellten mutmasslichen Parteiwillen, der s...
	5.2. Die Beklagte behauptet, es sei "für alle Beteiligten zu jedem Zeitpunkt klar" gewesen, dass die 63 m2 jenen Teil bezeichnen, welcher bei einer simplen hälftigen Aufteilung des Gebäudes in rechter und linker Teil wegen der besonderen Ausgestaltung...
	Die Beklagte legt nicht dar, wer mit den "Beteiligten zu jedem Zeitpunkt" genau gemeint ist. Es ist namentlich unklar, ob sie sich auf die Parteien dieses Verfahrens und / oder auf die H._____ AG bezieht. Für diesen Standpunkt lässt sich auch nichts a...
	5.3. Die Beklagte macht geltend, die Parteien hätten die hälftige Teilung des Miteigentums stets so gelebt und insbesondere immer je die Hälfte des Baurechtszinses bezahlt (act. 12 S. 6). Eine Werbesäule am heutigen Standort habe bereits K._____ erric...
	Die Klägerin macht geltend, dass zwar beiden Miteigentümern ein ideeller Anteil von 50% am gesamten Grundstück zustünde (act. 29 N. 14). Indessen hätten die Parteien die Nutzungsfläche in der Nutzungs- und Verwaltungsverordnung konkret geregelt. Aufgr...
	Zur hälftigen Bezahlung des Baurechtszinses: Die Beklagte macht mit Verweis auf eine entsprechende Abrechnung vom 14. September 2016 geltend, dass die Parteien den Unterbaurechtszins je zur Hälfte bezahlt hätten (act. 12 S. 6; act. 31 II. N. 2). Aus d...
	Zur Werbesäule: Es ist unbestritten, dass auf der (planmässig ausgewiesenen) Grundstücksfläche der Klägerin eine von den Rechtsvorgängern der Parteien (K._____ bzw. L._____) errichtete Werbesäule steht (act. 12 S. 11; act. 29 N. 17 f.; Prot. S. 17). D...

	6. Mietvertrag
	6.1. Es ist unbestritten, dass der als "Mietvertrag" bezeichnete Vertrag hinsichtlich der 63 m2 Gewerbefläche in der Liegenschaft gekündigt wurde und auch die Erstreckung mittlerweile abgelaufen ist (vgl. act. 13/4 und 13/6). Die rechtliche Qualifikat...
	6.2. Mit dem Mietvertrag wurde wie gesehen ein finanzieller Ausgleich für die Mehrflächenzuweisung gemäss Nutzungs- und Verwaltungsordnung im Werkstattgebäude vereinbart (oben Ziff. 4.5). Die Kündigung des Mietverhältnisses und das Auslaufen der verei...
	6.3. Die Beklagte macht in der Duplik neu geltend, mit der Einigung über die Gültigkeit der Kündigung des Mietvertrages und dessen Erstreckung bis am 31. März 2021 sei gleichzeitig eine Änderung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung mit Gültigkeit ab 1...
	6.4. Es bleibt deshalb dabei, dass die Klägerin trotz Auflösung des Mietverhältnisses ihre Rechte gemäss Nutzungs- und Verwaltungsordnung geltend machen kann, die den Miteigentumsanteilen ungleich grosse ausschliessliche Benützungsrechte im Gebäudeinn...

	7. Abwehranspruch
	7.1. Gemäss Art. 641 Abs. 2 ZGB hat der Eigentümer einer Sache das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren. Dieses Recht steht auch jedem Miteigentümer gegen den oder die anderen...
	7.2. Mit Rechtsbegehren Ziff. 1 verlangt die Klägerin die Verpflichtung der Beklagten, ihre sämtlichen Fahrzeuge und deponierten Gegenstände sowie die Werbesäule und das Fahrrad auf der Aussenfläche des Grundstücks der Klägerin, Grundbuch C._____, GB ...
	7.3. Mit Rechtsbegehren Ziff. 3 verlangt die Klägerin die Verpflichtung der Beklagten, ihre sämtlichen Gegenstände im Obergeschoss des Werkstattgebäudes D._____-strasse 3, C._____, nämlich im Motorenraum und im Lagerraum auf dem Dach der Spritzkabine ...
	7.4. Die Klägerin beantragt die Anordnung von Vollstreckungsmassnahmen und verlangt, es sei für den Fall, dass die Aussenfläche des Grundstücks der Klägerin und die Innenräume im Grundstück der Klägerin nicht urteilsgemäss geräumt worden seien, das Ge...
	7.4.1. Gemäss Art. 236 Abs. 3 ZPO ordnet das Gericht im Endentscheid auf Antrag der obsiegenden Partei Vollstreckungsmassnahmen an. Lautet der Entscheid auf eine Verpflichtung zu einem Tun, Unterlassen oder Dulden, so können nach Art. 343 Abs. 1 ZPO e...
	7.4.2. Welche Massnahmen anzuordnen sind, entscheidet das Vollstreckungsgericht nach Ermessen. Es hat die zur Durchsetzung wirksamste Anordnung zu wählen und dabei den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten (BSK ZPO-Zinsli, Art. 343 N 4).
	7.4.3. Die Klägerin begründet nicht näher, weshalb vorliegend die Anordnung von direkten Zwangsmassnahmen bereits im Urteil gerechtfertigt sein soll (act. 1 S. 10 f.). Selbst wenn die Auseinandersetzung der Parteien bereits seit längerer Zeit andauert...

	8. Grenzzaun
	8.1. Mit Rechtsbegehren Ziff. 2 will die Klägerin die Beklagte verpflichten, an der Errichtung eines Grenzzaunes auf der Grundstücksgrenze der beiden Grundstücke Grundbuch C._____, GB Blatt 1 und GB Blatt 2 mitzuwirken.
	8.2. Die Miteigentumsanteile der Parteien sind als Grundstücke in das Grundbuch aufgenommen. Das ändert jedoch nichts daran, dass den Parteien lediglich ein Individualrecht an einer ideellen (rechnerischen) Quote an der Sache zusteht (oben Ziff. 3.1);...
	8.3. Die Klägerin verweist auf Art. 670 ZGB. Diese Bestimmung begründet keinen Anspruch auf Errichtung eines Grenzzauns, sondern regelt nur vermutungsweise das Miteigentum an einer Vorrichtung zur Abgrenzung. Nach Art. 697 Abs. 1 ZGB trägt der Eigentü...

	9. Zusammenfassung der Tat- und Rechtsfragen
	10. Kosten- und Entschädigungsfolgen
	10.1. Die Höhe der Gerichtsgebühr bestimmt sich nach der Gebührenverordnung des Obergerichts (Art. 96 ZPO i.V.m. § 199 Abs. 1 GOG) und richtet sich in erster Linie nach dem Streitwert (§ 2 Abs. 1 lit. a GebV OG). Die Klägerin beziffert den Streitwert ...
	10.2. Ausserdem hat die Beklagte als unterliegende Partei der Klägerin eine auf 1/5 reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO), die nach der Anwaltsgebührenverordnung vom 8. September 2010 (AnwGebV) zu bemessen ist (Art. 105 Abs....

	Das Handelsgericht beschliesst:
	1. Der Parteiwechsel auf Seiten der beklagten Partei wird vorgemerkt und das Rubrum entsprechend geändert.
	2. Das Rechtsbegehren Ziff. 1 wird hinsichtlich des Containers und des Fahrrads zufolge Klagerückzugs als erledigt abgeschrieben.
	3. Das Rechtsbegehren Ziff. 2 wird hinsichtlich des Antrags, wonach die Beklagte zu verpflichten sei, der Klägerin die Hälfte der Kosten für den zu errichtenden Grenzzaun (CHF 1'510.‒) zu bezahlen, zufolge Klagerückzugs als erledigt abgeschrieben.
	4. Schriftliche Mitteilung mit nachfolgendem Erkenntnis.
	und erkennt:
	1. Die Beklagte wird verpflichtet, ihre sämtlichen Fahrzeuge und deponierten Gegenstände auf der Aussenfläche des Grundstücks der Klägerin, Grundbuch C._____, GB Blatt 1, gemäss Plan Nr. 1 der im Grundbuch vorgemerkten Nutzungs- und Verwaltungsordnung...
	2. Die Beklagte wird verpflichtet, ihre sämtlichen Gegenstände im Obergeschoss des Werkstattgebäudes D._____-strasse 3, C._____, nämlich im Motorenraum und im Lagerraum auf dem Dach der Spritzkabine und des Einbrennofens gemäss Plan Nr. 4 der im Grund...
	3. Für den Fall der Widerhandlung gegen Dispositiv-Ziff. 1 und 2 wird der Beklagten die Bestrafung wegen Ungehorsams gegen eine amtliche Verfügung im Sinne von Art. 292 StGB (Busse bis CHF 10'000) angedroht:
	4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
	5. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 8'800.–.
	6. Die Kosten werden der Klägerin zu 2/5 und der Beklagten zu 3/5 auferlegt und vorab aus dem von der Klägerin geleisteten Kostenvorschuss gedeckt. Für den der Beklagten auferlegten Anteil der Kosten (CHF 5'280.–) wird der Klägerin das Rückgriffsrecht...
	7. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine reduzierte Parteientschädigungen von CHF 2'180.– zu bezahlen.
	8. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagte unter Beilage der von der Klägerin nach Beginn der Urteilsberatung eingereichten Eingabe vom 24. November 2022 samt Beilagen (act. 33 und act. 34/1-2).
	9. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff...