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**Case Identifier:** 5c6a5bcb-8da5-578c-9b81-feb859a73942
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-01-26
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 26.01.2024 C/6758/2021
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-6758-2021_2024-01-26.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 29 janvier 2024 

 
  

 

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
C/6758/2021 ACJC/88/2024 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU VENDREDI 26 JANVIER 2024 

 

Entre 

 

A______ SA, représentée par B______, ______ [GE], recourante contre un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 11 avril 2022, 

 

et 

 

Monsieur C______ et Madame D______, intimés, tous deux domiciliés ______ [GE],  

 

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C/6758/2021 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/276/2022 du 11 avril 2022, expédié pour notification aux 
parties le même jour, le Tribunal des baux et loyers a constaté que l'intégralité des 

loyers et charges dus à A______ SA par C______ et D______ au 31 (recte : 30) 

avril 2021 était payée (chiffre 1 du dispositif), a débouté C______ et D______ de 

leurs conclusions tendant à la diminution du montant des acomptes provisionnels 

(ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la 

procédure était gratuite (ch. 4). 

B. a. Par acte expédié le 20 mai 2022 au greffe de la Cour de justice, A______ SA 
interjette recours contre ce jugement. Elle sollicite son annulation puis le renvoi 

de la cause au Tribunal pour détermination de la question de la légitimation 

active. Subsidiairement, A______ SA conclut à l'annulation des chiffres 1 à 3 du 

dispositif du jugement et au déboutement de C______ et D______ de toutes leurs 

conclusions, faute de légitimation active. A______ SA conclut en outre, si la Cour 

« devait juger que le déni de justice formel peut être réparé dans le cadre de la 

présente procédure et que la légitimation active est donnée aux intimées, » à ce 

qu'elle dise que l'intégralité des loyers et charges dus à A______ SA par C______ 

et D______ n'était pas payée au 30 avril 2021, que C______ et D______ restent 

lui devoir au 30 avril 2021, la somme de 227 fr. 70 à titre d'arriéré de loyer et de 

charges, les précités devant être déboutés de toutes autres conclusions. Enfin, à 

défaut, A______ SA conclut à ce que la cause soit renvoyée au Tribunal afin qu'il 

rende un nouveau jugement dans le sens des considérants de l'arrêt de la Chambre 

des baux et loyers. 

Elle allègue des faits nouveaux.  

 b. Dans leur réponse du 24 juin 2022, C______ et D______ concluent, 
préalablement, à ce que soit ordonnée la production par A______ SA des 

décomptes et solde de charges de chauffage et d'eau chaude pour l'année 

2021/2022, à ce que la Cour constate l'irrecevabilité de l'écriture de recours datée 

du 20 mai 2022 faute de signature valable pour représenter la partie recourante 

selon l'art. 68 CPC, et constate le caractère téméraire et de mauvaise foi de 

l'écriture de recours de A______ SA. Au fond, principalement, C______ et 

D______ concluent au déboutement de A______ SA de toutes ses conclusions 

avec suite de frais au sens de l'art. 115 CPC et à ce que la Cour condamne 

A______ SA et ses représentants à une amende disciplinaire maximale de 

2'000 fr. en application de l'art. 128 al. 3 CPC. 

En outre, C______ et D______ forment appel/recours joint et concluent à ce que 

la Cour leur accorde une baisse des acomptes mensuels de charge de chauffage et 

d'eau chaude en 30 fr. mensuels (au lieu de 130 fr. mensuels), dès le 1er novembre 

2022 ou, à défaut, dès le 1er mai 2023. 

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 c. La Cour ayant ordonné un second échange d'écritures, A______ SA a répliqué 
le 29 juillet 2022 et conclu à l'irrecevabilité de l'appel joint de C______ et 

D______ et, au fond, au déboutement de ces derniers de toutes leurs conclusions. 

d. C______ et D______ ont dupliqué le 8 septembre 2022 et ont persisté dans 
toutes leurs conclusions. 

e. A______ SA a produit une écriture spontanée le 16 septembre 2022, persistant 
dans toutes ses conclusions. 

f. Les parties ont été avisées le 18 octobre 2022 par le greffe de la Cour de ce que 
la cause était gardée à juger. 

C. Les éléments suivants résultent de la procédure :  

a. Le 24 novembre 1999, la E______ « ______ [lettre] », alors propriétaire, et 
C______, locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location 

d'un appartement de 4 pièces n° 31 au 3ème étage de l'immeuble sis rue 1______ 

no. ______ à F______ [GE]. 

b. Le bail de l'appartement a été conclu pour une durée initiale d'une année, du 
1er janvier 2000 au 31 décembre 2000, renouvelable ensuite tacitement d'année en 

année. 

c. Le loyer annuel a été fixé à 16'800 fr., charges en 1'200 fr. en sus. 

d. Les conditions générales et règles et usages locatifs (édition 1991) faisaient 
partie intégrante du bail.  

e. Par avis de majoration de loyer ou d'autres modifications du bail du 1er mars 
2002, l'édition 1991 des conditions générales et règles et usages locatifs a été 

remplacée par la nouvelle édition 2001. 

f. A une date indéterminée, A______ SA est devenue propriétaire de 
l'appartement litigieux. 

g. Dans le cadre d'une précédente procédure, les parties sont parvenues à un 
accord, lequel a été protocolé en audience du Tribunal du 11 mars 2015. 

La teneur de cet accord était la suivante : 

« a) Donne acte à la bailleresse de ce qu'elle accepte de procéder à la rénovation 

de l'intégralité de l'appartement situé au 3
ème

 étage de l'immeuble sis rue 1______ 

no. ______. 

b) Dit que les travaux débuteront en avril 2015, à exécuter selon un planning qui 

sera établi avec le locataire, dans le but de terminer les travaux fin septembre 

2015, étant précisé que la bailleresse accepte le surcoût pouvant résulter du fait 

que le locataire demeurera dans l'appartement (exécution par étapes des 

travaux). 

c) Dit que le loyer est fixé à 1'350 fr. hors charges, dès le 1
er

 avril 2015. 

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d) Dit que le bail est prorogé d'une durée de 5 ans à compter du 1
er

 avril 2015, 

avec indexation de l'ISPC (février 2015). 

e) Donne acte à la bailleresse de ce qu'elle s'engage à fournir la preuve que le 

solde en faveur du locataire pour le décompte chauffage 2003-2004 (chèque de 

1'267.60 fr. du 7 juillet 2004) a été reporté et qu'il n'est plus dû au locataire. 

A défaut, la bailleresse s'engage à rembourser le solde éventuellement encore dû 

au locataire et renonce à invoquer la prescription à ce propos. 

f) Dit que G______, ex-épouse, n'est plus co-titulaire du bail, et que la nouvelle 

épouse soit D______ devient co-titulaire du bail. 

g) Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

h) Dit que la cause est rayée du rôle. » 

h. Le décompte de chauffage du 30 octobre 2015 pour la période du 1er mai 2014 
au 30 avril 2015 faisait état d'un solde de 185 fr. 05 en faveur des locataires, celui 

du 18 octobre 2016 pour la période du 1er mai 2015 au 30 avril 2016 d'un solde de 

385 fr. 10 en faveur des locataires et celui du 15 août 2017 pour la période du 

1er mai 2016 au 30 avril 2017 d'un solde de 303 fr. 05 en faveur des locataires. 

Le décompte de chauffage non daté pour la période du 1er mai 2017 au 30 avril 

2018 mentionnait également un solde en faveur des locataires de 214 fr. 10. 

Le décompte produit pour la période du 1er mai 2018 au 30 avril 2019 est 

incomplet et ne permet pas de déterminer le solde dû en faveur de l'une ou l'autre 

des parties. 

Quant au décompte du 19 août 2020 pour la période du 1er mai 2019 au 30 avril 

2020, il faisait état d'un solde de 365 fr. 35 en faveur des locataires. 

i. Par courriel du 28 octobre 2019, la régie B______ a informé le locataire avoir 
donné ordre à la comptabilité que lui soit restitué un solde de chauffage de 

129 fr. 75. 

j. Le locataire a répondu à une date indéterminée qu'il attendait ce remboursement 
depuis deux mois et qu'il s'opposait aux frais de rappels retenus (deux fois 50 fr.) 

et invitait la régie à lui restituer l'intégralité du décompte chauffage en 229 fr. 75. 

Il a précisé payer son loyer mensuellement à réception de ses rentes et prestations 

complémentaires, ces dernières étant partiellement versées et avec un retard 

fréquent.  

k. Les parties ont à nouveau conclu un accord le 31 octobre 2019 prévoyant ce qui 
suit : 

« Préambule : 

a. Le 1
er

 janvier 2000, le requérant prenait possession de l'appartement qu'il 

partage aujourd'hui avec son épouse, colocataire, selon bail à loyer du 

24 novembre 1999, alors conclu avec la E______ « ______ », pour un loyer 

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mensuel de 1'400 fr. et 100 fr. de charges de chauffage eau chaude d'une 

première durée de 1 année, renouvelable d'année en année. 

b. Par accord judiciaire du 11 mars 2015 dans la cause C/ 2______/2014-6-OSP, 

il était conclu en audience de la Commission de conciliation en matière de baux et 

loyers entre Monsieur H______ Administrateur pour la A______ SA et C______ 

pour les locataires, une réduction du loyer avec indexation et réfection intégrale 

du logement loué. 

c. Le balcon, n'a jamais été repeint depuis la construction de l'immeuble, bien que 

les locataires avaient invité la A______ à le faire repeindre, la dernière fois le 

1
er

 juin 2019, sans aucune suite de la part de la A______ SA. 

d. Le plafond de ce balcon fait apparaître aux extrémités et au centre les fers à 

béton, ce qui nécessite la désoxydation de ceux-ci, avant de pouvoir refermer les 

cavités apparentes, sans quoi il ne sera pas possible de repeindre le plafond du 

balcon. 

e. Le 8 décembre 2017, la régie B______ notifiait par courrier recommandé une 

« Hausse de loyer » justifiée par l'indice au mois 11/2017 : 158.1 » pour 3.- 

mensuels soit 36 fr. pour un total de loyer annuel de 16'236 fr. au 1
er

 février 2018 

pour laquelle les soussignés renoncèrent à s'opposer vu le très faible montant de 

cette hausse. 

f. Le 15 mai 2019, A______ SA notifiait par la Régie B______ une nouvelle 

hausse de loyer, passant ce dernier de 1'353 fr. par mois à 1'374 fr. par mois 

justifiée par la variation de l'ISPC. 

Par ces motifs, les parties, par souci d'éviter d'inutiles procédures et par gain de 

paix, ont conclu le présent accord dont les termes sont comme suit : 

1. La société bailleresse fera effectuer les réparations et travaux de peinture 

complète (plafond, mur, sol et l'intérieur de la balustrade en béton à leur seule 

charge du Balcon du logement loué par les Locataires dans les 6 mois dès la date 

du présent accord. 

2. L'avis de hausse de loyer du 15 mai 2019 notifié aux locataires de la Régie 

B______ est retiré par la Société Bailleresse, le loyer restant celui fixé le 

8 décembre 2017, soit 1'353.- fr. par mois, plus charges de 130.- fr. par mois, 

pour une période supplémentaire de 3 ans après la fin des travaux de réfection du 

balcon figurant au point 1. 

3. Le loyer sera ensuite indexé aux mêmes conditions que celles fixées dans 

l'accord judiciaire du 11 mars 2016 cause C/2______/2014-6-OSP, dès 

l'écoulement de la période de 3 ans après la fin des travaux figurant au point 1, ce 

qui fait que la cause C/3______/2019 6 CKA est retirée et rayée du rôle. 

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4. Compte tenu des travaux qui seront exécutés par la bailleresse, M. C______ 

renonce à toute réduction de loyer ce qui fait que la cause C/4______/2019 6 

CKA est retirée et rayée du rôle. 

5. Les autres conditions du bail restent inchangées. 

6. Le présent accord après signature par les parties sera soumis à l'approbation 

de la CCBL dans les causes C/4______/2019 & C/3______/2019, à charge de la 

partie la plus diligente de le requérir. »    

l. Par courrier électronique du 5 novembre 2019, la régie B______ a informé le 
locataire qu'elle avait donné ordre à la comptabilité de lui rembourser le solde de 

chauffage. Elle avait en outre annulé les frais de rappel. 

m. Le 19 novembre 2019, le locataire a indiqué ne pas avoir reçu le 
remboursement promis et a demandé s'il devait le déduire du prochain paiement 

du loyer du 1er ou 2 décembre 2019, ce à quoi la régie a acquiescé. 

n. Par courriel du 18 décembre 2020, la régie a confirmé au locataire que le rappel 
de paiement avait été annulé et lui a indiqué qu'il restait selon elle devoir un 

montant de 189 fr.   

o. Le locataire a répondu le même jour qu'il ne comprenait pas ce solde, ayant 
toujours payé ponctuellement ses loyers et charges depuis 2014. S'il s'agissait de 

frais de rappels, il rappelait avoir mis les comptes à zéro avec la régie B______, 

représentée par I______, au début de l'année 2020. Un décompte détaillé motivant 

le montant réclamé était demandé. 

p. Par courrier électronique du 18 janvier 2021, le locataire a adressé à la régie les 
preuves de paiement des loyers du 1er octobre 2020 au 18 janvier 2021, précisant 

qu'ils concordaient en partie avec ceux figurant dans le dernier décompte de la 

régie. Il ne reconnaissait pas devoir les sommes réclamées de 189 fr. au 

31 octobre 2020 et 898 fr. 70 du 3 décembre 2020. Il a précisé que, faute d'avoir 

reçu le versement du solde du décompte chauffage en 336 fr. 35 dû au 19 août 

2020, il avait imputé et compensé ce montant avec le loyer du mois d'octobre 

2020 en ne payant que 1'117 fr. 65 pour solde du loyer de ce dernier mois en 

signalant cette déduction dans le virement. 

q. Par courrier électronique du 11 mars 2021, la régie a transmis au locataire sa 
feuille de compte dont résultent les débits et crédits listés par le Tribunal dans le 

jugement querellé (pages 5 à 10) et dont il ressort un solde total en faveur de 

A______ SA de 1'508 fr. 

r. Les locataires ont réagi le 11 mars 2021, contestant le décompte. En particulier, 
ils ont expliqué que celui-ci ne tenait pas compte de divers paiements postaux à 

savoir : 

 14 mai 2019 : versement de 494 fr. 70 au lieu des 474 fr. 30 faussement 
comptabilisés. 

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 15 avril 2019 : versement de 686 fr. (203 fr. + 483 fr.) au lieu des 661 fr. 
faussement comptabilisés. 

 30 mars 2020 : versement de 30 fr. n'a pas été comptabilisé. 

 1er avril 2020 : versement de 69 fr. 70 au lieu des 49 fr. 70 faussement 
comptabilisés. 

 3 décembre 2020 : versement de 923 fr. 70 au lieu des 898 fr. 70 
faussement comptabilisés. 

 9 février 2021 : versement de 798 fr. au lieu des 773 fr. comptabilisés. 

 10 mars 2021 : versement de 264 fr. au lieu des 239 fr. faussement 
comptabilisés. 

Par ailleurs, des frais de rappel de 25 fr. ont été comptabilisés à cinq reprises et 

n'étaient pas dus en application du contrat. Par ailleurs, I______ avait affirmé les 

avoir annulés le 5 novembre 2019 à hauteur de 175 fr. 

Selon le locataire, il en découlait et après les paiements effectués le jour du 

courrier électronique en 289 fr. par poste et 930 fr. par virement, un crédit de 

170 fr. 40 en sa faveur. 

s. Par courrier électronique du 22 mars 2021, la régie a expliqué que, lorsqu'un 
paiement est effectué avec un bulletin de versement contenant 25 fr. de frais de 

rappel, ledit montant était automatiquement comptabilisé dans les frais impayés et 

non dans le loyer ou les charges. Il était par ailleurs rappelé au locataire que le 

loyer et les charges étaient payables par mois d'avance, au plus tard le 10 du mois 

en cours et qu'il avait la possibilité d'avertir la régie par courriel ou téléphoner en 

cas de retard, afin d'éviter de recevoir systématiquement des rappels majorés de 

frais. 

t.  Par requête du 9 avril 2021, signée par C______ uniquement, déclarée non 
conciliée à l'audience de la Commission de conciliation du 31 mai 2021 et portée 

devant le Tribunal le 7 juin 2021, les locataires ont pris les conclusions suivantes : 

- Dire et constater que l'intégralité des loyers et charges dus à la bailleresse 

au 31 (recte : 30) avril 2021 étaient payés. 

- Et, cela fait, "dire et juger" d'une baisse des acomptes mensuels des 

charges de chauffage et d'eau chaude de 30 fr. mensuels (au lieu de 130 fr. 

mensuels / 1'560 fr. annuels), soit égale au montant initialement fixé dans 

le bail de 1999 de 100 fr. mensuels / 1'200 fr. annuels, dès le 1er mai 2021. 

Ces conclusions représentent une valeur litigieuse de 360 fr. par année, soit 

7'200 fr. capitalisées (art. 92 al. 2 CPC). 

A l'appui de leur demande, les locataires ont allégué être à jour dans le paiement 

de leurs loyers et charges au 31 (recte : 30) avril 2021, produisant à ce sujet un 

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tableau des loyers versés, établi, par les locataires eux-mêmes, ainsi que 

différentes quittances de paiement.  

Les locataires ont également relevé que les acomptes de charges et chauffage 

versés étaient excessifs et que la régie retardait chaque année le remboursement de 

l'excédent en leur faveur, de sorte qu'une réduction du montant de ces acomptes 

était demandée. 

Enfin, il était demandé, sans qu'une conclusion formelle ne soit prise à ce sujet, de 

constater que l'envoi de rappels intempestifs, infondés contractuellement et 

excessifs constituait une atteinte à leur intégrité personnelle sous forme de 

harcèlement illicite au sens de l'article 28b CC. 

u. Dans sa réponse du 6 septembre 2021, la bailleresse a conclu au rejet de la 
demande, relevant à titre préalable le défaut de légitimation active des locataires, 

la demande n'étant signée que par C______ et non pas son épouse. Sur le fond, la 

bailleresse a allégué que les locataires n'étaient pas à jour dans le paiement de leur 

loyer et plaidé que ces derniers payaient leur loyer de manière aléatoire, sans 

toutefois prendre de conclusions en paiement à leur encontre. 

S'agissant de la modification des acomptes, la bailleresse a plaidé que celle-ci ne 

pouvait être accordée au vu de l'accord entre les parties à cet égard. 

v. Par ordonnance du 14 septembre 2021, le Tribunal a imparti aux locataires un 
délai de dix jours pour lui fournir un exemplaire de la demande signée par eux 

deux, ce qu'ils ont fait le 22 septembre 2021. 

w. Lors de l'audience du Tribunal du 3 février 2022, les locataires ont produit des 
pièces complémentaires, à savoir des preuves de paiement jusqu'au jour de 

l'audience et un échange de courriel récents. 

C______ a déclaré que son épouse et lui-même continuaient à recevoir des rappels 

avec des demandes de frais alors que leur loyer était à jour. Par ailleurs, les frais 

de rappel prévus dans les conditions générales auxquelles leur bail était soumis 

s'élevaient à 10 fr. au maximum, de sorte que les montants réclamés étaient 

excessifs. Il percevait l'AVS et, depuis peu, il recevait sa rente avec un peu de 

retard, de sorte qu'il n'arrivait pas forcément à payer son loyer pour le 1er du mois. 

Il le payait aussitôt qu'il recevait sa rente. 

Quant à la représentante de la bailleresse, elle a relevé que les loyers n'étaient pas 

payés d'avance, comme l'attestait le relevé versé à l'audience. Elle a toutefois 

admis que le bail était soumis à d'anciennes conditions générales qui prévoyaient 

des frais de rappel de 10 fr. au maximum. 

Le représentant de la bailleresse a ajouté que, compte tenu du paiement effectué le 

jour-même, le compte était à jour au 31 janvier 2022. En revanche, le mois de 

février 2022 n'était pas encore complétement payé puisqu'il manquait 419 fr. 60.  

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Du relevé produit résulte notamment, pour la période du 1er janvier 2019 au 

30 avril 2021, des frais de rappel de 25 fr. réclamés aux locataires en avril 2019, 

en avril 2020 (deux fois), en décembre 2020, en janvier 2021 (avec deux 

extournes en janvier 2021), en février 2021 et en mars 2021 (deux fois), lesquels 

avaient été déduits des loyers versés les mois en question. Il en ressort également 

que le loyer était à jour au 1er janvier 2019. Au 30 avril 2021, le relevé mentionne 

un solde de 316 fr. 70 en faveur de la bailleresse. 

x. A l'issue de l'audience au Tribunal, les parties ont plaidé et persisté dans leurs 
conclusions, ensuite de quoi la cause a été gardée à juger. 

 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Le recours est notamment recevable contre les décisions finales de première 

instance qui ne peuvent faire l'objet d'un appel (art. 319 let. a CPC). 

La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 

2011, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 

2013). 

1.2 En l'espèce, la recourante conclut au défaut de légitimation active des 
locataires et, nouvellement, au versement d'un montant de 227 fr. 70 à titre 

d'arriéré de loyer et de charges.  

Ainsi, la valeur litigieuse au dernier état des conclusions en première instance est 

inférieure à 10'000 fr., de sorte que seule la voie du recours est ainsi ouverte. 

Interjeté selon la forme et dans le délai prescrits, le recours est recevable à cet 

égard. 

1.3 Les intimés allèguent pour leur part que les signatures figurant au bas du 
recours du 20 mai 2022 ne correspondent pas à celle de H______, administrateur 

avec signature individuelle tant de B______ que de la recourante. Ils soutiennent 

ainsi que cette écriture serait irrecevable, tout en s'en rapportant à la justice quant 

à cette question. 

1.3.1 Dans le cadre d'une société anonyme, le conseil d'administration représente 
la société à l'égard des tiers (art. 718 al. 1 CO). Celui-ci peut déléguer le pouvoir 

de représentation à un ou plusieurs de ses membres (délégués), ou à des tiers 

(directeurs; art. 718 al. 2 CO). Il est tenu de communiquer au Registre du 

commerce le nom des personnes qui ont le droit de représenter la société 

(art. 720 CO). Ce système de représentation n'exclut toutefois pas que la société se 

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fasse représenter, selon les règles des art. 32 ss CO, par un administrateur, un 

actionnaire ou même un tiers, par exemple un avocat (arrêts du Tribunal 

fédéral 4A_448/2012 du 7 janvier 2013 consid. 2.5; 4A_36/2011 du 15 mars 2011 

consid. 2.2.2 et la doctrine citée; voir également ACJC/1484/1995 du 

20 novembre 1995 consid. 3 et les références citées). 

1.3.2 La Cour a retenu à plusieurs reprises que la teneur du Registre du commerce 
ne contraignait pas une personne morale à agir exclusivement sous la signature 

des collaborateurs autorisés pour ce faire. En d'autres termes, la régie mandatée 

par le bailleur peut sans autre, sur la base des art. 32 ss CO, désigner l'un de ses 

collaborateurs ne disposant pas de la signature individuelle selon le Registre du 

commerce pour entreprendre en son nom des actes juridiques (arrêt de la Chambre 

d'appel en matière de baux et loyers du 10 novembre 1997 publié in Droit du bail 

1999 n. 21 p. 29 ch. 3; dans le même sens : ACJC/1457/2010 du 13 décembre 

2010 consid. 2.4, ACJC/1484/1995 du 20 novembre 1995 consid. 3 et 

ACJC/421/2018 du 9 avril 2018 consid. 3.2, ACJC/805/2023 du 19 juin 2023 

consid 3.1.3). 

1.3.3 En l'espèce, l'acte de recours est signé par J______, en se référant à la 
signature figurant sur le courrier de B______ au Tribunal du 4 février 2022, lequel 

est inscrit au Registre du commerce avec procuration collective à deux, et par un 

autre collaborateur de la régie. Signé par deux collaborateurs de la représentante 

de la recourante, le recours est recevable.  

1.4 L'instance de recours peut connaître de la violation du droit et de la 
constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). L'autorité de 

recours a un plein pouvoir d'examen en droit, mais un pouvoir limité à 

l'arbitraire en fait. 

1.5 Les allégués nouveaux et les pièces nouvelles sont irrecevables 
(art. 326 CPC). 

Les pièces et allégués nouveaux des parties sont ainsi écartés.  

1.6 Le recours joint est irrecevable (art. 323 CPC). 

Ainsi, les conclusions des intimés qui vont au-delà de la confirmation du 

jugement attaqué ne sont pas recevables.  

Elles n'atteignent pas non plus la valeur litigieuse de 10'000 fr., de sorte qu'elles 

ne peuvent être considérées comme un appel joint.  

2. La recourante fait en premier lieu grief au Tribunal d'avoir commis un déni de 
justice formel en n'examinant pas la question du défaut de légitimation active des 

intimés, la requête en conciliation initiale du 9 avril 2021 n'ayant été signée que 

par le seul C______. 

 2.1 En vertu de l'art. 70 al. 1 CPC, les parties à un rapport de droit qui n'est 
susceptible que d'une décision unique doivent agir ou être actionnés 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_448/2012
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_36/2011
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/1484/1995
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/1457/2010
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/1484/1995
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/421/2018
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/cabl/show/3269960?doc=repr%C3%A9sentation+r%C3%A9gie+irrecevabilit%C3%A9

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conjointement. L'al. 2 précise que les actes accomplis en temps utile par l'un des 

consorts valent pour ceux qui n'ont pas agi, à l'exception des déclarations de 

recours. 

Les actions formatrices tendant à la création, la modification ou à la suppression 

d'un droit doivent impliquer dans la procédure toutes les personnes parties rapport 

de droit concerné, dans la mesure où il est indispensable que la procédure se 

ponctue par un seul et même jugement déployant autorité de chose jugée à l'égard 

de tous (JEANDIN, CR-CPC, 2012, no 3a ad art. 70 CPC). 

Les consorts nécessaires doivent agir ou être actionnés conjointement. Agissant à 

la barre comme titulaires en main commune d'un seul et même rapport de droit, 

les consorts nécessaires se doivent de procéder selon la règle de l'action 

concertée : les actes procéduraux de l'un ou l'autre des consorts ne seront pris en 

considération par le juge que dans la mesure où ils respectent le principe de 

l'unanimité. Il en va ainsi de tout acte de disposition de l'objet du litige, à l'instar 

du dépôt de la requête de conciliation (art. 202 al. 2 CPC) ou de la requête en cas 

de consorité active nécessaire (art. 221 CPC), de l'acquiescement (y compris par le 

biais de la réponse (art. 222 CPC) en cas de consorité passive. De tels actes de 

disposition, s'ils ne sont pas accomplis à l'unanimité des consorts, sont dépourvus 

d'effet (JEANDIN, op. cit., nos 9-11 ad art. 70 CPC). 

A supposer que les consorts nécessaires n'agissent pas ou ne soient pas assignés 

tous ensemble, il en résulterait un défaut de légitimation active ou passive) ayant 

pour conséquence le rejet de la demande (JEANDIN, op. cit., no 18 ad art. 70 CPC). 

Selon la jurisprudence, les droits formateurs (résolutoires) liés aux rapports 

d'obligation, comme la résiliation du bail ou l'action en constatation de la nullité 

d'un congé, doivent être exercés en commun par toutes les personnes qui 

constituent une seule et même partie ou contre elles toutes, car le rapport juridique 

créé par le bail ne peut être annulé qu'une fois et pour tous les cocontractants 

(ACJC/927/2014 du 6 août 2014 consid. 3.3.1). 

2.2 Il y a contrat commun lorsque plusieurs personnes, formant ensemble une 
partie, passent un contrat avec une ou plusieurs personnes (ENGEL, Traité des 

obligations en droit suisse, p. 124). Un bail est commun lorsqu'une pluralité de 

bailleurs, respectivement une pluralité de locataires, l'ont conclu. Le contrat 

commun comprend une relation contractuelle externe à laquelle s'ajoute une 

relation interne, qui régit les rapports juridiques existant entre la pluralité de 

personnes formant une partie au contrat; ces personnes constituent entre elles une 

communauté (ATF 140 III 598, consid. 3.2; ACJC/1186/2014 du 6 octobre 2014, 

consid. 3.1). 

Le bail commun est un rapport juridique uniforme, qui n'existe que comme un tout 

et pour toutes les parties au contrat (ATF 140 III 491 consid. 4.2.1; 136 III 431 

consid. 3.1). La partie qui résilie le bail exerce un droit formateur résolutoire. En 

contestant ledit congé, l'autre partie cherche à maintenir le rapport de droit. En 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/927/2014
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=140%20III%20598
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/1186/2014
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=140%20III%20491
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=136%20III%20431

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tant qu'elle est propre à influer sur un rapport de droit déterminé, la demande en 

annulation de la résiliation se présente donc comme une action formatrice 

(BOHNET, Actions civiles, Conditions et conclusions, 2014, § 75 n. 6 p. 928). En 

cas de pluralité de parties, une action formatrice ne peut pas conduire à un 

jugement qui n'aurait force qu'entre certains intéressés, par exemple le bailleur et 

l'un des colocataires. C'est dire que les colocataires forment une consorité 

nécessaire dans l'action en annulation du congé notifié par le bailleur 

(ATF 140 III 598, consid. 3.2; BOHNET, Procédure civile, 2e éd. 2014, p. 125;) 

Dans un arrêt du 8 juin 2010, le Tribunal fédéral a retenu que, formant une 

consorité matérielle nécessaire, les colocataires devaient agir ensemble pour 

contester une augmentation de loyer (ATF 136 III 431 consid. 3.3; 

ACJC/231/2014 du 24 février 2014 consid. 3.2). 

Le Tribunal fédéral a considéré qu'en cas de pluralité de locataires, la requête en 

contestation de congé devait émaner en principe de tous les colocataires, en tant 

que consorts nécessaires. Des exceptions à ce principe pouvaient toutefois être 

admises si la requête avait trait au bail portant sur le logement de famille, voire 

plus généralement sur un local d'habitation car dans un tel cas, en effet, le besoin 

de protection sociale est particulièrement prononcé (LÜSCHER/KINZER, note in 

Cahiers du bail, 2006, p. 119; arrêt du Tribunal fédéral 4A_201/2014 du 

2 décembre 2014, consid. 3.2). 

La doctrine est divisée sur le point de savoir si, s'agissant d'une demande en 

annulation du congé ou en prolongation du bail, les colocataires doivent agir en 

commun ou s'ils peuvent faire valoir ces droits individuellement, en assignant les 

autres colocataires (ACJC/1186/2014 du 6 octobre 2014, consid. 3.1). 

Certains auteurs mettent l'accent sur le caractère uniforme du bail commun, qui 

n'existe juridiquement que comme un tout et pour toutes les parties. En 

conséquence, la contestation du congé est soumise au principe de l'action 

commune des colocataires, qui ont le statut procédural de consorts nécessaires 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_201/2014 du 2 décembre 2014, consid. 3.1; 

BOHNET/DIETSCHY MARTENET, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, 

nos 31 et 36 ad art. 253 CO; SCHMID, Der gemeinsame Mietvertrag, in RSJ 

87/1991, p. 376). 

Selon WEBER, les actions en cause peuvent émaner d'un seul colocataire au vu 

du but de protection sociale que visent les normes sur l'annulabilité des congés 

abusifs (WEBER, Der gemeinsame Mietvertrag, thèse, Zurich, 1993, p. 188). 

Toutefois, l'auteur susmentionné précise que les règles de la consorité nécessaire 

obligent le locataire agissant seul à impliquer son colocataire dans le procès (arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_201/2014 du 2 décembre 2014, consid. 3.1; 

ACJC/231/2014 du 24 février 2014, consid. 3.2; BOHNET/DIETSCHY, op. cit., 

no 36 ad art. 253 CO; WEBER/ZIHLMANN, Commentaire bâlois no 3 ad 

art. 273a CO). 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=140%20III%20598
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=136%20III%20431
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/231/2014
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_201/2014
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/1186/2014
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_201/2014
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_201/2014
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/231/2014

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Dans le cas de simples colocataires, la Cour a admis qu'un seul d'entre eux puisse 

agir pour autant qu'il attraie son ou ses consorts à la procédure (ACJC/878/2012 

du 18 juin 2012), ce qui est conforme à l'avis de la récente doctrine 

(ACJC/1186/2014 du 6 octobre 2014, consid. 3.1; BOHNET/DIETSCHY, op. cit., 

no 36 ad art. 253 CO). 

Cette jurisprudence a été également retenue par le Tribunal fédéral qui a considéré 

qu'il fallait reconnaître au colocataire le droit d'agir seul en annulation du congé. 

Mais comme l'action, formatrice, implique que le bail soit en définitive maintenu 

ou résilié envers toutes les parties, le demandeur doit assigner aux côtés du 

bailleur le ou les colocataires qui n'entendent pas s'opposer au congé, sous peine 

de se voir dénier la qualité pour agir (ATF 140 III 598, consid. 3.2). 

2.3 Le logement de la famille, que les époux choisissent en commun 
(art. 162 CC), jouit d'un statut particulier. Un époux ne peut pas en disposer, par 

exemple en résiliant le bail, en y renonçant ou en sous-louant le logement, sans 

l'accord de l'autre (art. 169 CC) (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, 

pp. 120-121). 

Par logement de famille, on entend l'appartement ou la maison qui sert de 

domicile aux conjoints mariés et à leurs éventuels enfants, à l'exclusion du 

domicile des concubins ou des personnes vivant dans une communauté de vie 

analogue. Il doit s'agir du foyer de la famille, de l'endroit où les époux établissent 

durablement leur communauté conjugale (ACJC/1188/2014 du 6 octobre 2014, 

consid. 4.4.1; LACHAT, op. cit., p. 121). 

Exceptionnellement, les époux peuvent avoir plusieurs logements de famille. Tel 

serait par exemple le cas de deux époux qui tous deux travaillent pour partie à 

Genève et pour partie à Berne, et qui habitent ensemble un logement dans chacune 

de ces villes (LACHAT, op. cit., p. 121; WESSNER, op. cit., p. 15). 

2.4 En l'espèce, les intimés sont parties au même rapport de droit et sont ainsi 
consorts nécessaires. 

L'appartement litigieux constitue leur logement de famille, de sorte que 

l'exception au principe de la consorité s'applique. La requête initiale n'était signée 

que par l'époux locataire; l'épouse locataire a ultérieurement contresigné celle-ci, 

comme le Tribunal lui avait donné l'occasion de le faire. Ainsi, la légitimation des 

parties est acquise. 

2.5 Le premier grief de la recourante est ainsi infondé. 

3.  La recourante fait grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 257c CO en constatant que 
les loyers et charges des intimés étaient à jour au 30 avril 2021.  

 Elle allègue devant la Cour que l'arriéré des intimés s'élevait à 227 fr. 70 à la date 
précitée. 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/878/2012
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/1186/2014
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=140%20III%20598
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/1188/2014

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3.1 En application de l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, cas 
échéant, les frais accessoires à la fin de chaque mois, mais au plus tard à 

l'expiration du bail, sauf usage ou convention contraire.  

L'article 12 des Conditions générales et règles et usages locatifs de 1991 et 

l'article 23 des conditions générales et règles et usages locatifs de 2001 prévoient 

tous deux que le loyer et les frais accessoires sont payables par mois d'avance au 

domicile du bailleur, à son compte postale ou bancaire. Lorsque le locataire est en 

retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et qu'il a fait l'objet 

d'une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que le loyer, les 

acomptes de chauffage et les frais accessoires soit acquittés par trimestre d'avance 

dès le mois suivant l'échéance fixée dans la mise en demeure. Pour tout rappel, le 

bailleur est autorisé à percevoir du locataire des frais de rappel de 10 fr. 

3.2 En l'espèce, les premiers juges ont pris acte de la déclaration de la 
représentante de la recourante lors de l'audience du 3 février 2022, selon laquelle 

le compte des locataires était à jour au 31 janvier 2022. 

Par conséquent, la recourante est particulièrement malvenue à alléguer 

nouvellement et de façon irrecevable l'existence d'un arriéré au 30 avril 2021. 

3.3 Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté. 

4. Les intimés concluent enfin à la condamnation de la recourante et de sa 
représentante à une amende disciplinaire de 2'000 fr. chacune pour plaideur 

téméraire au sens de l'art. 128 al. 3 CPC. 

4.1 Aux termes de l'art. 128 al. 3 CPC, la partie ou son représentant qui usent de 
mauvaise foi ou de procédés téméraires sont punis d'une amende disciplinaire de 

2'000 fr. au plus; l'amende est de 5'000 fr. au plus en cas de récidive. 

Agit de manière téméraire celui qui bloque une procédure en multipliant les 

recours abusifs (ATF 111 I a 148 = JT 1985 I 584) ou celui qui dépose un recours 

manifestement dénué de toutes chances de succès dont s'abstiendrait tout plaideur 

raisonnable et de bonne foi (ATF 120 III 107; HALDY, Commentaire Romand, 

Code de procédure civile commenté, 2ème éd. 2019, n. 9 ad art. 128 CPC). 

4.2 En l'espèce, la représentante de la recourante a admis en audience du Tribunal 
que le compte des locataires était à jour au 31 janvier 2022. Prendre devant la 

Cour de nouvelles conclusions en paiement relatives à un arriéré allégué, soit au 

30 avril 2021, consacre une attitude téméraire. Tout plaideur raisonnable et de 

bonne foi se serait abstenu de former ce recours, dénué de toute chance de succès, 

contre le jugement querellé. 

4.3 Ainsi, au vu de ce qui précède, la Cour infligera une amende disciplinaire de 
1'000 fr. à la recourante.  

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=1985%20I%20584
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=120%20III%20107
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=139%20III%20182

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable le recours formé le 20 mai 2022 par A______ SA contre le jugement 

JTBL/276/2022 rendu le 11 avril 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/6758/2021-5-OSD. 

Au fond : 

Le rejette. 

Condamne A______ SA à une amende disciplinaire pour téméraire plaideur de 1'000 fr. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Jean-

Philippe FERRERO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les 

autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119  

et 90 ss LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la 

notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que 

si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer 

les deux recours dans un seul mémoire. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.