# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8a877e88-0d7c-5d6f-8049-4785b3dda7ef
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-31
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 31.03.2025 A/1703/2024
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-1703-2024_2025-03-31.pdf

## Full Text

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/1703/2024 ICCIFD JTAPI/328/2025 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF  

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 31 mars 2025 

 

dans la cause 

 

 

Madame A______ et Monsieur B______ 

contre 

ADMINISTRATION FEDERALE DES CONTRIBUTIONS 

ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 

 

  

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A/1703/2024 

EN FAIT 

1. Le litige concerne la taxation 2022 de Madame A______ et Monsieur B______ (ci-
après : les contribuables ou les recourants), domiciliés à Genève. 

2. En 2001, le contribuable a acquis la nue-propriété d’un logement à C______(VS), 
l’usufruit de ce bien étant demeuré en main de ses parents, Monsieur D______ et 
Madame E______. 

3. Les 1er juin et 7 novembre 2022, le registre foncier (ci-après : RF) a reçu une requête 
de radiation du droit d’usufruit dont bénéficiait M. D______, respectivement son 
épouse, prédécédée en 2015.  

4. Dans leur déclaration fiscale 2022, les contribuables ont notamment mentionné un 
bien immobilier à F______ en Valais, mais n’ont pas fait état de celui de 
C______(VS).   

5. Par bordereaux datés du 25 août 2023, l’administration fiscale cantonale (ci-
après : AFC-GE) a taxé les contribuables pour l’année 2022.  

6. Le 12 septembre 2023, les précités ont élevé réclamation à l’encontre de ces 
taxations. En 2021, ils avaient vendu leur bien de F______ (VS). Depuis le 1er juillet 
2022, ils possédaient un logement à C______(VS).  

7. Par courriel du 28 février 2024, le service des contributions du canton du Valais a 
indiqué à l’AFC-CH que le droit d’usufruit sur l’appartement de C______(VS) avait 
été inscrit au RF jusqu’à la fin 2021. Ce bien devait dès lors être imposé auprès des 
contribuables à partir de 2022. Sa valeur fiscale et sa valeur locative se chiffraient 
à respectivement CHF 193'829.- et à CHF 9'600.-.  

8. Par décisions du 5 avril 2024, l’AFC-GE a admis partiellement la réclamation en 
ce sens qu’elle a supprimé les éléments imposables afférents à l’immeuble de 
F______ (VS). 

Les contribuables étaient redevables des impôts relatifs au logement zermattois, 
puisque l’usufruit avait été radié en 2021. La valeur fiscale et la valeur locative 
s’établissaient à respectivement CHF 193'829.- et à CHF 9'216.- (CHF 9'600.- – 
l’abattement de 4 %). De plus, une déduction forfaitaire de 20 % de la valeur 
locative avait été retenue à titre de frais d’entretien de ce bien, soit un montant net 
de CHF 1'843.-.  

Le même jour, l’AFC-GE a notifié au contribuables des bordereaux de taxation 
rectificatifs.  

9. Le 24 avril 2024, les contribuables ont transmis à l’AFC-GE une nouvelle 
déclaration fiscale, dans laquelle ils ont mentionné l’appartement zermattois sous 
la rubrique « immeubles occupés par le propriétaire ». Les frais d’entretien y relatifs 
totalisaient CHF 22'594.-. Dans la case « valeur locative », ils ont porté un montant 
de CHF 5'825.-, qui représentait les produits de la location dudit logement.  

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Enfin, ils ont joint un tableau récapitulatif des charges et revenus liés à cet 
immeuble. 

10. Par acte du 16 mai 2024, les contribuables ont interjeté recours devant le Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : le tribunal) à l’encontre des décisions 
du 5 avril précédent en concluant à ce que la valeur locative de leur logement 
zermattois soit calculée à compter d’une occupation débutant le 1er juin 2022 et à 
l’octroi d’une déduction pour frais d’entretien de cet immeuble se montant à 
CHF 22'594.-.   

Le droit d’usufruit du père du recourant n’avait pris fin qu’à compter du 1er juin 
2022, ainsi qu’il ressortait du RF.  Il convenait de tenir compte des frais d’entretien 
de rénovation et d’entretien de l’immeuble G______, en CHF 22'594.-, y compris 
des primes d’assurance inventaire du ménage et bâtiment, selon une facture émise 
par la H______, en CHF 401.95. 

11. Dans sa réponse du 29 août 2024, l’AFC-GE a conclu :  

 à la modification de la date d’occupation de l’immeuble de C______(VS), 
calculée à partir du 1er juin 2022 ; 

 à la déduction de CHF 22'192.- à titre de frais d’entretien d’immeuble ;  

 à la suppression de l’abattement de 4 % sur ce logement et  

 à l’ajout de CHF 5'825.- à titre de rendement de la fortune immobilière.   

Les primes d’assurance, en CHF 401.95 n’étaient pas entièrement déductibles. 
Puisque l’assurance inventaire du ménage n’était pas directement liée à l’entretien 
du bâtiment, elle ne pouvait pas être défalquée. Tel n’était pas le cas de la part 
relative au bâtiment ou qui avait pour objectif de couvrir les dommages potentiels 
à l’intérieur ou à l’extérieur de celui-ci. Faute de détail, l’entier du montant devait 
être refusé. En 2022, les contribuables avaient loué leur logement par 
l’intermédiaire de I______. Ils en avaient perçu un revenu de CHF 5'825.-, qui 
devait être considéré comme un rendement de la fortune immobilière. Enfin, les 
contribuables ne peuvent bénéficier de l’abattement de 4 % par année, puisqu’ils 
ont loué leur logement en 2022.  

12. Les contribuables n’ont pas produit d’écriture de réplique. 

13. Le 18 mars 2025, sur demande du tribunal, les recourants ont produit le contrat les 
liant à I______, daté des 18 et 21 juin 2022. Il en ressort en particulier que la période 
de location s'étendait du 15 juin 2022 au 14 juin 2025, la société précitée 
s'engageant à louer le logement autant que possible (« as much as possible »). 

EN DROIT 

1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions sur réclamation de l’administration fiscale 
cantonale (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 

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septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 49 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 
2001 - LPFisc - D 3 17 ; art. 140 de la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct du 14 
décembre 1990 - LIFD - RS 642.11). 

2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 49 LPFisc et 140 LIFD. 

3. Dans sa réponse, l’AFC-GE a accepté de calculer la valeur locative de l’immeuble 
zermattois compte tenu d’une durée de possession ayant débuté le 1er juin 2022, 
conformément aux conclusions des recourants. Il convient de donner acte de ce fait 
à l’autorité intimée.  

4. Les recourants concluent à l’octroi d’une déduction pour frais d’entretien de 
l’immeuble zermattois à hauteur de CHF 22'594.-.  

5. Le contribuable qui possède des immeubles privés peut déduire les frais nécessaires 
à leur entretien, les frais de remise en état d’immeubles acquis récemment, les 
primes d’assurances relatives à ces immeubles et les frais d’administration par des 
tiers. Le département fédéral des finances détermine quels investissements destinés 
à économiser l’énergie et à ménager l’environnement peuvent être assimilés aux 
frais d’entretien (art. 32 al. 2 LIFD). 

Sont en particulier déductibles à titre de frais d’entretien : les primes d’assurances 
de choses (assurance-incendie, assurances contre les dégâts des eaux et le bris de 
glaces et assurance-responsabilité civile), (Ordonnance de l’administration fédérale 
des contributions sur les frais relatifs aux immeubles du 24 août 1992 – RS 
642.116.2). 

6. En droit cantonal, l’art. 34 let. d de la loi sur l'imposition des personnes physiques 
du 27 septembre 2009 - LIPP - D 3 08 dispose que sont déduits du revenus les frais 
nécessaires à l’entretien des immeubles privés que possède le contribuable, les frais 
de remise en état d’immeubles acquis récemment, les primes d’assurances relatives 
à ces immeubles et les frais d’administration par des tiers. 

À teneur de l’information fiscale 1/2021 de l’AFC-GE du 1er février 2021 libellée 
« déductibilité des frais d'entretien des immeubles privés », les primes d'assurances 
de choses (assurance incendie, assurance contre les dégâts d'eau et les bris de glaces, 
assurance responsabilité civile afférent à l'immeuble) peuvent être déduites, à 
l'exclusion de l'assurance du mobilier ou de l'assurance responsabilité civile privée 
(ch. 2.1.2, p. 3). 

Selon la notice 1/2022 du 17 janvier 2022 de l’AFC-GE intitulée « déductibilité des 
frais d'entretien des immeubles privés », les primes d’assurance vol, RC privée, et 
ménage constituent des dépenses non déductibles (ch. 9.2.5, p. 10). 

7. En matière fiscale, il appartient à l’autorité de démontrer l’existence d’éléments 
créant ou augmentant la charge fiscale, tandis que le contribuable doit supporter le 
fardeau de la preuve des éléments qui réduisent ou éteignent son obligation 
d’impôts. Si les preuves recueillies par l’autorité fiscale apportent suffisamment 

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d’indices révélant l’existence d’éléments imposables, il appartient à nouveau au 
contribuable d’établir l’exactitude de ses allégations et de supporter le fardeau de 
la preuve du fait qui justifie son exonération (ATF 147 II 338 consid. 3.2). 

8. En l’espèce, dans sa réponse, l’AFC-GE a limité les frais d’entretien de l'immeuble 
de C______(VS) déductibles à concurrence de CHF 22'192.-, tandis que les 
recourants ont conclu à la défalcation d’un montant de CHF 22'594.-.  Dès lors, ne 
demeure litigieux que le montant de CHF 401.95, représentant des primes 
d’assurance inventaire du ménage et bâtiment, à teneur de la facture émise par la 
H______ du 26 avril 2022. 

À juste titre, l’AFC-GE distingue entre la prime d’assurance du bâtiment de celle 
du ménage, en relevant que seule la première constitue une dépense d’entretien 
d’immeuble déductible au sens des art. 32 al. 2 LIFD et 34 let. d LIPP. Dans sa 
réponse, l’autorité intimée a refusé la déduction dans son intégralité, faute de 
pouvoir ventiler le montant de ces deux primes. Ce point de vue n’est pas 
critiquable, car consécutivement à cette écriture, les recourants n’ont produit 
aucune pièce, alors que le fardeau de la preuve leur incombe s’agissant d’un élément 
venant réduire leur imposition, permettant d’opérer cette distinction.  

Le recours doit dès lors être admis partiellement sur ce point.  

9. Dans sa réponse, l’AFC-GE conclut à la suppression de l’abattement sur 
l’immeuble zermattois au motif qu’il a été mis en location une partie de l’année 
2022. 

10. L’art. 50 LIPP fixe les principes d’évaluation des immeubles. 

La valeur des immeubles locatifs est calculée en capitalisant l'état locatif annuel aux 
taux fixés chaque année par le Conseil d'État, sur proposition d'une commission 
d'experts, composée paritairement de représentants de l'administration fiscale et de 
personnes spécialement qualifiées en matière de propriétés immobilières et 
désignées par le département (let. a). 

Les lettres b, c et d de cette disposition légale régissent l’estimation des immeubles 
commerciaux ou industriels, des immeubles agricoles ou sylvicoles, ainsi que les 
terrains improductifs ou à bâtir.  

La let. e de l’art. 50 prévoit que les autres immeubles, notamment les villas, parcs, 
jardins d'agrément, ainsi que les immeubles en copropriété par étage, sont estimés 
en tenant compte du coût de leur construction, de leur état de vétusté, de leur 
ancienneté, des nuisances éventuelles, de leur situation, des servitudes et autres 
charges foncières les grevant, de prix d'achats récents ou d'attribution ensuite de 
succession ou de donation et des prix obtenus pour d'autres propriétés de même 
nature qui se trouvent dans des conditions analogues, à l'exception des ventes 
effectuées à des prix de caractère spéculatif. Cette estimation est diminuée de 4 % 
par année d'occupation continue par le même propriétaire ou usufruitier, jusqu'à 
concurrence de 40 %. 

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Les principes susmentionnés ont été jugés conformes au droit fédéral (ATF 134 II 
2017 consid. 3). 

11. Selon la jurisprudence, l'abattement de 4 % ne s'applique que lorsque l'immeuble 
est occupé par son propriétaire de manière continue. L'abattement trouve sa 
justification dans le fait qu'en occupant l'immeuble, le propriétaire ne réalise aucun 
revenu en espèces lui permettant d'acquitter l'impôt y relatif. Tel n’est pas le cas si 
l’immeuble est loué (ATA/377/2009 du 29 juillet 2009). 

12. En l’occurrence, il résulte d’un relevé fourni par I______ que les recourants ont 
loué leur logement du 14 au 21 août, du 29 septembre au 3 octobre, ainsi que du 15 
au 31 décembre 2022. Ils n’ont ainsi pas occupé ce bien de manière continue. De la 
sorte, ils ne peuvent prétendre à l’abattement prévu par l’art. 50 let. e, 2ème phr. 
LIPP. 

La conclusion de l’AFC-GE doit dès lors être confirmée.  

13. Enfin, l’autorité intimée sollicite l’ajout d’un montant de CHF 5'825.- à titre de 
rendement de fortune immobilière des recourants. 

14. Selon les art. 21 al. 1 let. a et b LIFD, ainsi que 24 al. 1 let. a et b LIPP, est imposable 
le rendement de la fortune immobilière, notamment les revenus provenant de la 
location, de l’affermage, de l’usufruit ou d’autres droits de jouissance et la valeur 
locative des immeubles ou de parties d’immeubles dont le contribuable se réserve 
l’usage en raison de son droit de propriété ou d’un droit de jouissance obtenu à titre 
gratuit. 

15. Selon la jurisprudence, il y a un usage personnel lorsque le propriétaire habite 
effectivement sa maison, mais également lorsqu'il s'en réserve simplement le droit, 
sans en faire effectivement usage. Il est imposable sur l'avantage économique ainsi 
assuré. C'est par sa volonté de garder l'appartement à sa libre disposition qu'il s'est 
assuré cet avantage. On n'est donc pas en présence d'une occupation propre 
déclenchant l'imposition de la valeur locative chez le propriétaire si le bien 
immobilier reste vide et inoccupé pour des raisons externes, sans la volonté du 
contribuable. Cette volonté fait défaut lorsque, par exemple, l'appartement ne reste 
vide que parce que le propriétaire ne trouve pas de locataire, lorsque l'immeuble 
n'est que partiellement utilisable ou lorsqu’une maison ne reste vide que parce que 
l'immeuble est destiné à être vendu (ATA/795/2019 du 16 avril 2019 consid. 6b et 
les réf. citées). 

16. Si le propriétaire loue un immeuble, le loyer constitue en principe pour lui un revenu 
au sens de l'art. 21 al. 1 let. a LIFD. S'il occupe lui-même l'immeuble, il doit déclarer 
la valeur locative selon l'art. 21 al. 1 let. b LIFD. Dans le droit de l'impôt sur le 
revenu, le principe est donc, en ce qui concerne les biens immobiliers, que la valeur 
locative est déterminante en cas d'utilisation personnelle et que les revenus locatifs 
sont déterminants en cas de location. Si un logement est loué temporairement par 
son propriétaire et qu'il est occupé temporairement par lui-même, la valeur locative 
est réduite au pro rata temporis pour la durée pendant laquelle le propriétaire n'en 

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dispose pas (arrêt du Tribunal fédéral 2C_431/2009 du 4 décembre 2009 
consid. 2.1). 

17. En l’espèce, dans ses bordereaux rectificatifs du 3 avril 2024, l’AFC-GE a arrêté la 
valeur locative de l’appartement à CHF 9'600.-. Dans sa réponse, elle a accepté, à 
juste titre, de réduire ce montant pour tenir compte d’une occupation ayant débuté, 
non le 1er janvier 2022, mais le 1er juin suivant (soit durant sept mois sur douze). 

Il ressort du contrat liant I______ aux recourants que ceux-ci ont mis leur 
appartement en location à compter du 15 juin 2022. Dès lors, à compter de cette 
date et jusqu’à la fin de l’année, ils ne pouvaient pas occuper ce logement et aucune 
valeur locative ne peut ainsi leur être imputée pour cette période fiscale. Les 
produits qu’ils ont perçus de la location de ce bien, en CHF 5'825.-, représentent un 
rendement de la fortune immobilière, qui doit être intégré dans leur revenu 
imposable. 

En revanche, il doit être retenu que les recourants se sont réservés l’usage de leur 
appartement du 1er au 15 juin, puisque celui-ci n’était pas loué, soit durant 15 jours. 
Par conséquent, une valeur locative doit être ajoutée à leur revenu pour cette 
période. Celle-ci s’élève à CHF 400.- (CHF 9'600.- * 15 / 365).  

Ce montant s’applique tant à l’IFD qu’à l’ICC, puisque les contribuables n’ont pas 
droit à l’abattement de 4 % (cf. consid. 12 supra). 

18. Au vu de ce qui précède, le recours doit être admis partiellement et le dossier, 
renvoyé à l’AFC-GE pour nouvelles taxations dans le sens de ce qui précède.  

19. En application des art. 144 al. 1 LIFD, 52 al. 1 LPFisc, 87 al. 1 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10) et 1 et 2 du 
règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 
30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), les recourants, pris conjointement et 
solidairement, qui obtiennent partiellement gain de cause, sont condamnés au 
paiement d’un émolument réduit s’élevant à CHF 500.-, lequel est couvert par 
l’avance de frais de CHF 700.-, versée à la suite du dépôt du recours. Le solde de 
l’avance de frais de CHF 200.- leur sera restitué.  

Aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). 

 

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PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

1. déclare recevable le recours interjeté le 16 mai 2024 par Madame A______ et 
Monsieur B______ contre les décisions sur réclamation de l'administration fiscale 
cantonale du 5 avril 2024 ; 

2. l'admet partiellement ; 

3. renvoie le dossier à l’administration fiscale cantonale pour nouvelles décisions de 
taxation dans le sens des considérants ;  

4. met à la charge des recourants, pris conjointement et solidairement, un émolument 
de CHF 500.-, lequel est couvert par l'avance de frais ; 

5. ordonne la restitution aux recourants du solde de l’avance de frais de CHF 200.- ; 

6. dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

7. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être 
dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement 
attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement 
et des autres pièces dont dispose le recourant. 

Siégeant:Olivier BINDSCHEDLER TORNARE, président, Laurence DEMATRAZ et 
Giedre LIDEIKYTE HUBER, juges assesseures. 

 

Au nom du Tribunal : 

Le président 

Olivier BINDSCHEDLER TORNARE 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

Genève, le  La greffière