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**Case Identifier:** 7e5e0ee1-907d-5f66-8a14-f843008d6b7e
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-07-06
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 06.07.2023 B 2022/169
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_VGN_001_B-2022-169_2023-07-06.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2022/169

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 05.09.2023

Entscheiddatum: 06.07.2023

Entscheid Verwaltungsgericht, 06.07.2023
Baurecht. Baubewilligung Mikrowohnungen. Gebäudelänge. Art. 5, 21, 29 
Abs. 1 lit. c und 30 Abs. 3 BO (SRS 731.1); Art. 8 Abs. 1 lit. b FSG (sGS 871.1). 
Das von der Beschwerdeführerin geplante dreistöckige Gebäude beinhaltet 
17 Mikrowohnungen. Die Grundfläche einschliesslich Wohnflächen und Lift 
umfasst zunächst ein 21.49 Meter langes und 12 Meter tiefes Rechteck. An 
den beiden Tiefseiten sind sodann Treppenaufgänge angefügt, die entlang 
der nach Nordwesten gerichteten Längsseite auf allen drei Stockwerken 
über Laubengänge verbunden sind. Nach Südosten sind zudem Balkone 
angefügt. Die Grundfläche einschliesslich Wohnfläche, Lift, 
Treppenaufgänge, Laubengang und Balkone umfasst insgesamt ein 
Rechteck von 27.25 Meter Länge und 17.23 Meter Tiefe. Die 
Treppenaufgänge erschliessen zusammen mit den Laubengängen die 
Mikrowohnungen und erfüllen deshalb eine für die Nutzung des Gebäudes 
zu Wohnzwecken absolut zwingende Funktion: Sie sind notwendig, um die 
Sicherheit von Personen und Tieren im Ereignisfall zu gewährleisten. Eine 
Erschiessung der oberen Geschosse allein durch einen Lift entspricht den 
Anforderungen an die Sicherheit nicht. Sind Treppenaufgänge funktional mit 
Bauteilen verbunden, die für die Nutzung des Gebäudes unentbehrlich sind, 
so sind sie bei der Ermittlung des kleinsten, die Baute umhüllenden 
Rechtecks grundsätzlich miteinzubeziehen. Bei den Treppenaufgängen und 
Laubengängen handelt es sich vorliegend auch nicht um An-, Neben- oder 
Vorbauten. Die Vorinstanz hat die von der Baubewilligungskommission 
erteilte Baubewilligung mangels Einhaltung der maximal zulässigen 
Gebäudelänge von 22 Metern zu Recht aufgehoben (Verwaltungsgericht, 
B 2022/169).

Entscheid vom 6. Juli 2023

Besetzung

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Abteilungspräsidentin Lendfers; Verwaltungsrichterin Zindel, Verwaltungsrichter 

Steiner; a.o. Gerichtsschreiberin Odermatt

Verfahrensbeteiligte

A.__ AG,

Beschwerdeführerin,

vertreten durch Rechtsanwalt M.A. HSG in Law Ivo Hartmann, Gründler & Partner 

Rechtsanwälte AG, Schützengasse 10, Postfach 717, 9001 St. Gallen,

gegen

Bau- und Umweltdepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

B.__,

C.__,

D.__,

E.__,  

Beschwerdegegner,

alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Louis Fiabane, advokatur am brühl, 

Scheffelstrasse 2, 9000 St. Gallen,

sowie

Politische Gemeinde F.__,

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Beschwerdebeteiligte,

Gegenstand

Baubewilligung (Gebäude mit 17 Mikrowohnungen)

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

Die Schweizerischen Bundesbahnen, mit Sitz in Bern, sind Eigentümerinnen des 

Grundstücks Nr. 0000_, Grundbuch F.__. Die Appenzeller Bahnen AG, mit Sitz in 

Herisau, ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. 0001_, Grundbuch F.__. Beide 

Grundstücke liegen gemäss Zonenplan der Stadt F.__ in der Wohn-Gewerbe-Zone 

WG 3a. Das Grundstück Nr. 0000_ ist im Wesentlichen unüberbaut. Auf dem 

Grundstück Nr. 0001_ befinden sich (inzwischen teilweise rückgebaute 

beziehungsweise verlegte) Gleisanlagen der Appenzeller Bahnen AG sowie – im 

Bereich des Bauvorhabens – das Gebäude Vers.-Nr. 0002_. Nördlich der genannten 

Grundstücke befindet sich die K-strasse (Gemeindestrasse zweiter Klasse). Entlang der 

südlichen Grenze von Grundstück Nr. 0000_ verläuft die L.__-strasse 

(Gemeindestrasse erster Klasse), von welcher die M.__-strasse (Gemeindestrasse 

zweiter Klasse) abzweigt (https://www.geoportal.ch, vgl. act. 2).

B.

Am 3. Juni 2021 reichte die A.__ AG ein Baugesuch für den Neubau eines Gebäudes 

mit 17 Mikrowohnungen samt Photovoltaik-Anlage und Luft-/Wasser-Wärmepumpe auf 

dem Grundstück Nr. 0000_ sowie für den Innenumbau des Gebäudes Vers.-Nr. 0002_ 

ein (act. 10/4/15).

Innert der Einsprache- und Auflagefrist vom 24. Juni bis 7. Juli 2021 erhoben E.__ und 

D.__, beide wohnhaft in F.__, gemeinsam öffentlich-rechtliche Einsprache (act. 10/4/10, 

act. 10/4/12). Sie rügten insbesondere eine ungenügende strassenmässige 

Erschliessung sowie eine Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudelänge und -

tiefe. Das Bauvorhaben verfüge weder in den Wohnungen selbst noch im Keller oder im 

Estrich über ausreichende Abstellräume (act. 10/4/10). Im Wesentlichen mit denselben 

Einwänden erhoben B.__ und C.__, beide wohnhaft in F.__, zusammen mit weiteren 

«Miteinsprechern» innert der Auflagefrist gemeinsam ebenfalls öffentlich-rechtliche 

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Einsprache (act. 10/4/7).

Mit Beschluss vom 20. August 2021 wies die Baubewilligungskommission der Stadt 

F.__ die Einsprachen ab, soweit sie darauf eintrat, und erteilte der A.__ AG die 

Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen (act. 10/4/1).

C.

Dagegen rekurrierten B.__, C.__, D.__ und E.__, alle vertreten durch E.__, mit Schreiben 

vom 9. September 2021 an das Baudepartement (seit 1. Oktober 2021: Bau- und 

Umweltdepartement, act. 10/1). Das Bau- und Umweltdepartement hiess den Rekurs 

am 6. September 2022 gut, soweit es darauf eintrat, und hob den Beschluss der 

Baubewilligungskommission der Stadt F.__ vom 20. August 2021 auf (act. 2). Zur 

Begründung führte es zusammengefasst aus, das Bauvorhaben sehe keine 

Abstellräume vor, welche den anzuwendenden kommunalen Vorgaben genügten. So 

seien die Abstellräume nicht in den Wohnungen selber, im Keller oder auf dem Estrich, 

sondern in der bestehenden Remise (Gebäude Vers.-Nr. 0002_) auf Grundstück 

Nr. 0001_ vorgesehen, und, soweit ersichtlich, nicht rechtlich sichergestellt. Auch 

unterschritten die Abstellräume mindestens teilweise die vorgesehenen 

Mindestflächen. Bei den seitlich angeordneten Treppenaufgängen handle es sich 

weder um Anlagen noch um Vorbauten. Vielmehr gehörten sie zur «Baute» im Sinne der 

kommunalen Bauordnung, und die maximal zulässige Gebäudelänge werde somit 

überschritten. Es könne bei diesem Ergebnis offenbleiben, ob allenfalls weitere 

Einwände der Rekurrenten (insbesondere betreffend Gebäudetiefe und 

strassenmässige Erschliessung) ebenfalls zur Aufhebung der Baubewilligung geführt 

hätten.

D.       

Die A.__ AG (Beschwerdeführerin) erhob gegen den Rekursentscheid des Bau- und 

Umweltdepartements (Vorinstanz) vom 6. September 2022 mit Eingabe vom 

21. September 2022 und Ergänzung vom 25. Oktober 2022 Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht mit den Anträgen, der Entscheid der Vorinstanz vom 6. September 

2022 sei vollumfänglich aufzuheben (Ziff. 1), der Beschluss der 

Baubewilligungskommission der Stadt F.__ vom 20. August 2021 sei zu bestätigen, 

eventuell sei dieser Beschluss um die Auflagen zu ergänzen; dass die 

Treppenaufgänge ausschliesslich offen beziehungsweise durchlässig, insbesondere mit 

Gitterrosten, ausgeführt werden müssten; dass die Erstellung der im Situationsplan 

«Umgebung» (Korrektureingabe vom 3. Juni 2021) projektierten Parkplätze entlang der 

Güterbahnhofstrasse (acht Parkplätze, ein Behinderten-Parkplatz) untersagt werde 

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(Ziff. 2). Eventuell sei die Angelegenheit zum neuerlichen Entscheid an die Vorinstanz 

zurückzuweisen (Ziff. 3), unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 

Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beschwerdegegner beziehungsweise der Vorinstanz 

(Ziff. 4).

Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 9. November 2022 die Abweisung 

der Beschwerde und verwies vollumfänglich auf den angefochtenen Entscheid. Sie 

äusserte sich ergänzend zur Rekurslegitimation und Vertretung, zu den kommunalen 

Hygienevorschriften sowie zur rechtlichen Qualifikation der seitlichen 

Treppenaufgänge. B.__, C.__, D.__ und E.__ (Beschwerdegegner) liessen sich am 

19. Januar 2023 durch ihren gemeinsamen Rechtsvertreter vernehmen und 

beantragten die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter 

Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer. Sie vertreten im 

Wesentlichen die Standpunkte, die Legitimation sei gegeben, die kommunalen 

wohnhygienischen Vorschriften seien anwendbar und nicht eingehalten, bei einer 

Gutheissung der Beschwerde müsste die Angelegenheit zur Prüfung der weiteren 

Einwendungen an die Vorinstanz zurückgewiesen werden, die Erschliessung sei 

ungenügend, es liege ein Verstoss gegen die zulässige Gebäudelänge und 

Gebäudetiefe vor und die vorgesehene Nutzung der Remise sei unzulässig. Die 

politische Gemeinde F.__ (Beschwerdebeteiligte) verzichtete stillschweigend auf eine 

Vernehmlassung.

Die Beschwerdeführerin nahm am 27. Februar 2023 zu den Vernehmlassungen der 

Vorinstanz und der Beschwerdegegner Stellung und hielt an ihrer Beschwerde fest, 

wobei sie ergänzende Ausführungen zur nicht rechtsgenüglichen Vertretung im 

Rekursverfahren, zur Nichtanwendung der Hygienevorschriften, zur unrichtigen 

Sachverhaltsfeststellung betreffend Treppenkonstruktion, zur Erschliessung, zur 

Qualifikation der Lauben als Vorbauten und zu den Altlasten machte. – Die Vorinstanz 

verzichtete stillschweigend auf eine weitere Äusserung. Die Beschwerdebeteiligte 

verwies mit Eingabe vom 7. März 2023 auf die kürzlich ergangenen Entscheide der 

Vorinstanz vom 20. Januar 2023 Nrn. 9/2023 (21-9733) und Nr.10/2023 (21-3590), 

welche eine hinreichende Erschliessung der Liegenschaften an der K.__-strasse bejaht 

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hatten. Die Beschwerdegegner hielten mit Eingabe vom 25. April 2023 an ihren 

Standpunkten fest.

E.

Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid, die Ausführungen der 

Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge sowie die Akten wird, soweit 

wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59  Abs. 1 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Die Beschwerdeführerin 

ist als Adressatin des angefochtenen Entscheids, mit welchem die ihr von der 

Beschwerdebeteiligten erteilte Baubewilligung aufgehoben wurde, zur 

Beschwerdeerhebung befugt (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die 

Beschwerde gegen den Entscheid vom 6. September 2022 wurde mit Eingabe vom 

21. September 2022 rechtzeitig erhoben und erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom 

25. Oktober 2022 in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen 

(Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die 

Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten. Nicht eingetreten werden kann auf den 

Antrag, der Beschluss der Beschwerdebeteiligten vom 20. August 2021 sei zu 

bestätigen, da an dessen Stelle der Rekursentscheid getreten ist («Devolutiveffekt», 

BGE 134 II 142 E. 1.4; BGer 1C_166/2013 vom 27. Juni 2013 E. 1.1, BGer 

2C_204/2015 vom 21. Juli 2015 E. 1.2).

2.

Der erstinstanzliche Beschluss der Beschwerdebeteiligten erging am 20. August 2021 

(act. 10/4/1) und damit nach Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1, 

PBG) am 1. Oktober 2017 (nGS 2017-049). Auf das strittige Bauvorhaben sind somit 

grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar (vgl. Art. 173 Abs. 1 PBG sowie 

BGE 141 II 393 E. 2.4 mit Hinweisen). Die Anwendung «neuen Rechts» (vorbehältlich 

Art. 173 Abs. 2 PBG) setzt allerdings voraus, dass die ans PBG angepassten 

kommunalen Rahmennutzungspläne in Kraft sind (vgl. Planungs- und Baugesetz, 

Botschaft und Entwurf der Regierung vom 11. August 2015, in: ABl 2015 S. 2399 ff., 

S. 2531, VerwGE 2022/120 vom 12. Mai 2023 E. 3.1, sowie Kreisschreiben des Bau- 

bis

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und Umweltdepartments, Übergangsrechtliche Bestimmungen im Planungs- und 

Baugesetz, vom 8. März 2017, S. 1-3 Ziff. 1). Die Bauordnung der 

Beschwerdebeteiligten (SRS 731.1, BO) mit dazugehörendem Vollzugsreglement 

(Vollzugsreglement zur Bauordnung und zum Reklamereglement, SRS 731.11) wurden 

noch nicht an das neue Recht angepasst. Von den neuen Regelungen kann daher 

vorerst nur Gebrauch gemacht werden, sofern sie justiziabel (direkt anwendbar) sind 

(vgl. dazu Anhang des zitierten Kreisschreibens). Ist dies nicht der Fall, ist das bis 

30. September 2017 gültig gewesene Gesetz über die Raumplanung und das 

öffentliche Baurecht (Baugesetz; nGS 32-47, BauG, in der Fassung vom 1. Januar 

2015) heranzuziehen. Mit dem Nachtrag vom 21. Juli 2020 hat der Gesetzgeber 

mittlerweile in Art. 175a Abs. 1 Ingress und lit. a PBG ausdrücklich festgehalten, dass 

auch das frühere kantonale Baugesetz für kommunale Rahmennutzungspläne 

anwendbar bleibt, die noch nicht an das neue Gesetz angepasst wurden.

3.

Streitig und zu prüfen sind die Rekurslegitimation von E.__ (Beschwerdegegner 4), die 

Legitimation beziehungsweise die rechtsgenügliche Vertretung von B.__, C.__ und D.__ 

(Beschwerdegegner 1 bis 3) im Rekursverfahren, die Einhaltung der maximal zulässigen 

Gebäudelänge beziehungsweise die rechtliche Qualifikation der seitlich angeordneten 

Treppenaufgänge sowie die Anwendbarkeit und die Einhaltung allfälliger 

Hygienevorschriften betreffend Abstellräume.

4.  

Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Vorinstanz hätte dem Beschwerdegegner 4 die 

Rekurslegitimation absprechen müssen und sei insoweit zu Unrecht auf den Rekurs 

eingetreten (act. 6 Rz. 8 ff.).

4.1. 

Art. 33 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz; 

SR 700, RPG) und Art. 111 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht 

(Bundesgerichtsgesetz; SR 173.110, BGG) schreiben in Umsetzung der 

Rechtsweggarantie (Art. 29a der Bundesverfassung der Schweizerischen 

Eidgenossenschaft; SR 101, BV) als gewichtigen Eingriff in die kantonale 

Organisationsautonomie (Art. 47 BV) vor, dass die Beschwerde- beziehungsweise 

Rekursbefugnis im kantonalen Verfahren (nach Art. 45 Abs. 1 VRP) nicht enger 

umschrieben werden darf, als dies für die Beschwerde an das Bundesgericht (Art. 89 

Abs. 1 BGG) vorgesehen ist (vgl. BGer 1C_196/2017 vom 22. November 2017 in 

4.1.1. 

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BGE 144 I 43 nicht publizierte E. 2.1 mit Hinweis, BGE 141 II 50 E. 2.2 mit Hinweis). 

Vorausgesetzt ist demnach nach den Grundsätzen von Art. 89 Abs. 1 Ingress und lit. b 

und c BGG in baurechtlichen Angelegenheiten insbesondere, dass die Einsprecherin 

oder der Einsprecher über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt 

(lit. b) und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des 

angefochtenen Bauprojekts zieht (lit. c). Die Nähe der Beziehung zum Streitgegenstand 

muss bei Bauprojekten insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. Liegt diese 

besondere Beziehungsnähe vor, braucht das Anfechtungsinteresse nicht mit dem 

Interesse übereinzustimmen, das durch die von der Beschwerdeführerin als verletzt 

bezeichneten Normen geschützt wird. Sie kann daher die Überprüfung eines 

Bauvorhabens im Licht all jener Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder 

tatsächlich in dem Sinne auf ihre Stellung auswirken, dass ihr im Fall des Obsiegens 

ein praktischer Nutzen entsteht. Eine rügespezifische Beurteilung der Legitimation ist 

unzulässig (vgl. BGE 141 II 50 E. 2.1 mit Hinweisen, VerwGE B 2018/80 und B 2018/82 

vom 23. Mai 2019 E. 4.2 mit Hinweisen). Als wichtiges Kriterium zur Beurteilung der 

Betroffenheit in Bausachen dient in der Praxis die räumliche Distanz zum umstrittenen 

Bauvorhaben. Die Rechtsprechung bejaht die Legitimation von Nachbarinnen und 

Nachbarn regelmässig, deren Liegenschaft an das Baugrundstück angrenzt 

(beziehungsweise davon nur durch einen Verkehrsträger getrennt wird) oder sich in 

einem Umkreis von bis zu rund 100 Metern befindet, ohne vertiefte Abklärungen. Bei 

grösseren Entfernungen bedarf der Nachweis der Betroffenheit regelmässig einer 

näheren Begründung, welche die Beeinträchtigung aufgrund der konkreten 

Gegebenheiten glaubhaft erscheinen lässt (vgl. BGer 1C_476/2018 vom 3. Juli 2019 

E. 1.2 mit Hinweisen, BGer 1C_139/2017 vom 6. Februar 2018 E. 1.3 mit Hinweisen, 

BGer 1C_491/2019 vom 5. Februar 2020 E. 2.4, VerwGE B 2019/204 E. 3.1 mit 

Hinweisen). Daneben wird eine besondere Betroffenheit vor allem in den Fällen bejaht, 

in denen von einer Baute oder Anlage mit Sicherheit oder grosser Wahrscheinlichkeit 

Immissionen auf Nachbargrundstücke ausgehen (vgl. BGer 1C_540/2015 vom 

30. März 2016 E. 2.3 mit Hinweisen, 1C_26/2009 vom 27. Februar 2009 E. 2.4 mit 

Hinweis). Dabei sind die Legitimationsvoraussetzungen in einer Gesamtwürdigung 

anhand der im konkreten Fall vorliegenden tatsächlichen Verhältnisse zu prüfen (vgl. 

BGE 140 II 214 E. 2.3). Es ist nicht schematisch auf einzelne Kriterien abzustellen, wie 

beispielsweise die Distanz zum Vorhaben, die Sichtverbindung usw. (vgl. BGer 

1C_668/2017 vom 31. Oktober 2018 in BGE 145 I 156 nicht publizierte E. 2.3 mit 

Hinweis). In Grenzfällen besteht ein Beurteilungsspielraum, bei dessen Ausübung 

einerseits eine kaum mehr zu begrenzende Öffnung des Beschwerderechts zu 

vermeiden ist, und andererseits die Schranken auch nicht zu eng gezogen werden 

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dürfen, um nicht die vom Gesetzgeber gewollte Überprüfung der richtigen 

Rechtsanwendung in Fällen, in denen die Beschwerdeführerin oder der 

Beschwerdeführer ein aktuelles und schützenswertes Interesse besitzt, 

auszuschliessen (vgl. BGE 136 II 281 E. 2.3.2 mit Hinweis). Neben dem Eigentümer 

benachbarter Liegenschaften können auch Stockwerkeigentümer, Baurechtsinhaber, 

Mieter und Pächter die Legitimationsvoraussetzungen nach Art. 89 Abs. 1 BGG erfüllen 

(BGer 1C_491/2019 vom 5. Februar 2020 E. 2.5, BGE 135 II 145 E. 6; VerwGE B 

2019/204 E. 3.1 mit Hinweisen).

Zwischen dem strittigen Bauprojekt der Beschwerdeführerin und dem Gebäude Vers.-

Nr. 0003_ auf dem Grundstück Nr. 0004_ liegen gemäss Beschwerdeführerin 98.7 

Meter beziehungsweise knapp 100 Meter (act. 7/1, act. 6 Rz. 9). Gemäss Vorinstanz 

befindet sich das Grundstück Nr. 0004_ des Beschwerdegegners 4 in einem Umkreis 

von 83 bis 88 Meter zum Baugrundstück Nr. 0005_ (E. 1.3.3 des angefochtenen 

Entscheids). Es ist folglich – zu Recht – nicht umstritten, dass sich das Grundstück 

Nr. 0004_ des Beschwerdegegners 4 in einem Umkreis von weniger als 100 Metern 

zum Baugrundstück Nr. 0005_ befindet. Das Vorbringen der Beschwerdeführerin, dass 

die Vorinstanz die Distanzwerte zu Unrecht ab den Parzellengrenzen messe und nicht 

ab dem Bauvorhaben (act. 6 Rz. 9), verfängt nicht, da selbst die Distanz ab 

Bauvorhaben weniger als 100 Meter beträgt (vgl. act. 7/1, act. 6 Rz. 9). Im Übrigen 

bestimmt das Bundesgericht die für die Legitimation massgebenden Distanzwerte 

regelmässig nach der Entfernung der Liegenschaften (vgl. BGE 140 II 214 E. 2.3; 

BGer 1C_487 und 489/2020 vom 12. November 2021 E. 4.3.1, 1C_682/2020 vom 

14. Januar 2022 E. 5.2, 1C_87/2020 vom 16. Juli 2021 E. 2.2, 1C_11/2021 vom 

15. Dezember 2021 E. 1.5).

Die von der Beschwerdeführerin zitierten Urteile BGer 1C_243/2015 vom 2. September 

2015 und 1C_11/2021 vom 15. Dezember 2021 bestätigen zwar, dass nicht allein auf 

die räumliche Distanz abzustellen ist. Der vorliegende Fall unterscheidet sich von den 

beiden zitierten Urteilen aber bereits dadurch, dass eine Sichtverbindung besteht. Im 

Urteil BGer 1C_243/2015 vom 2. September 2015 bestätigte das Bundesgericht die 

Auffassung der Vorinstanz, welche die Legitimation des Beschwerdeführers verneinte, 

dessen nächstgelegenes Grundstück zwar nur 50 Meter vom strittigen Bauvorhaben 

(beide landwirtschaftliche Nutzung) entfernt, jedoch durch einen breiten und dichten 

Waldstreifen getrennt war. In 1C_11/2021 vom 15. Dezember 2021 ging es um die 

Nichtgewährung einer baurechtlichen Beschränkung der Betriebszeiten eines Shops im 

4.1.2. 

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Langstrassenviertel in einer Entfernung von 90 bis 100 Metern Luftlinie zu den 

Beschwerdeführern (Fusswegdistanz ca. 135 beziehungsweise 175 Meter). Das 

Bundesgericht trat auf eine Beschwerde mangels Beschwerdelegitimation unter 

anderem mit der Begründung nicht ein, dass sich die Immissionen der nächtlichen 

Ruhestörungen und anderer Missstände (z.B. Littering, Verschmutzung von Innenhöfen) 

mit den übrigen Immissionen des Nachtlebens im Langstrassenviertel (eines der 

bedeutsamsten Ausgehviertel der Stadt Zürich) vermischten und nicht als 

eigenständige Belastung wahrnehmbar seien. Die konkreten Umstände der beiden 

zitierten Bundesgerichturteile unterscheiden sich somit vom vorliegenden Fall.

Nach der erwähnten Rechtsprechung (vgl. dazu E. 4.1.1) begründet die räumliche Nähe 

für den Beschwerdegegner 4 bereits ohne vertiefte Abklärungen eine besondere 

Betroffenheit, umso mehr, als vom Bauvorhaben zum Grundstück Nr. 0004_ des 

Beschwerdegegners 4 eine Sichtverbindung besteht und das Bauvorhaben wohl auch 

zu Licht- und Lärmimmissionen führt (E. 1.3.3 des angefochtenen Entscheides, vgl. 

dazu auch BGE 140 II 214 E. 2.4 f.). Anhaltspunkte, welche eine Ausnahme von dieser 

Regel rechtfertigen, sind nicht ersichtlich. Auch eine Höhendifferenz von ca. 7 Metern, 

die dazwischenliegenden Gleisanlagen, die zwei Strassen und der Warenumschlagplatz 

(vgl. act. 6 Rz. 9) vermögen an der räumlichen Nähe und der Sichtverbindung nichts zu 

ändern und daher dem Beschwerdegegner 4 die Legitimation nicht zu entziehen.

Der konkrete praktische Nutzen für den Beschwerdegegner 4 besteht darin, dass das 

strittige Bauvorhaben nicht wie geplant verwirklicht werden kann, wenn er mit seinen 

inhaltlichen Rügen durchdringt (vgl. dazu BGer 1C_236/2010 vom 16. Juli 2010 E. 1.5 

mit Hinweisen; BGE 141 II 50 E. 2.1, 137 II 30 E. 2.3). Entgegen der Auffassung der 

Beschwerdeführerin (vgl. act. 6 Rz. 8 ff.) ist weder eine falsche Sachverhaltsfeststellung 

noch eine unrichtige Rechtsanwendung durch die Vorinstanz erkennbar. Die Vorinstanz 

ist somit zu Recht auf den Rekurs des Beschwerdegegners 4 eingetreten. Die 

entsprechende Rüge der Beschwerdeführerin erweist sich als unbegründet.

Weiter bestreitet die Beschwerdeführerin die Legitimation der Beschwerdegegner 1 bis 

3 zur Rekurserhebung. Die Feststellung in E. 1.3.4 des angefochtenen Entscheids, 

wonach die Rekursberechtigung der Beschwerdegegner 1 bis 3 nicht bestritten sei, sei 

aktenwidrig, da sie (die Beschwerdeführerin) geltend gemacht habe, im Zeitpunkt der 

Rekurserhebung hätten keine Vollmachten vorgelegen (act. 6 Rz. 16 ff.).

Es ist zwischen der Rekursberechtigung nach Art. 45 VRP und der Vertretung nach 

4.2. 

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Art. 10 VRP zu unterscheiden. Zur Erhebung des Rekurses ist berechtigt, wer an der 

Änderung oder Aufhebung der Verfügung oder des Entscheids ein eigenes 

schutzwürdiges Interesse dartut (Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Rekursberechtigung der 

Beschwerdegegner 1 bis 3 im Sinn eines schutzwürdigen Interessens ist sowohl im 

Rekurs- als auch im Beschwerdeverfahren unbestritten. Der Vertreter hat sich auf 

Verlangen der Behörde durch schriftliche Vollmacht auszuweisen (Art. 10 Abs. 2 VRP). 

Aus dieser Bestimmung ergibt sich, dass die Behörde das Vertretungsverhältnis auch 

ohne schriftliche Vollmacht als gegeben erachten kann (vgl. BGer 9C_863/2013 vom 

9. Mai 2014 E. 3.2 betreffend den im Wesentlichen gleichlautenden Art. 37 Abs. 2 des 

Bundesgesetzes über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts; SR 830.1, 

ATSG). Das Verhältnis des Vertreters zur Behörde sowie zu den anderen 

Verfahrensbeteiligten richtet sich – mangels prozessrechtlicher Vorschriften – nach den 

Bestimmungen des Schweizerischen Obligationenrechts (SR 220, OR) über die 

Stellvertretung (Art. 349 ff. OR; vgl. Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im 

Kanton St. Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz. 360). Eine Vollmacht ist an keine Form gebunden 

und kann, vorbehältlich hier nicht interessierender Sonderfälle, auch stillschweigend 

oder konkludent erteilt werden (BGE 99 II 39 E. 1; BGer 2C_1071/2012 vom 7. Mai 

2013 E. 5.1). Fehlt es an einer klaren schriftlichen Vollmacht, so darf ein 

Vertretungsverhältnis indes nur dann angenommen werden, wenn sich aus den 

Umständen eine eindeutige Willensäusserung der Partei auf Bevollmächtigung eines 

Dritten ergibt (BGer 2C_709/2014 vom 9. Juni 2015 E. 3.2). Die Vertretung der 

Beschwerdegegner 1 bis 3 durch den Beschwerdegegner 4 wurde im Rekursverfahren 

durch die auf Verlangen der Vorinstanz vorgelegte Vollmacht vom 8. November 2021 

(act. 10/10) rechtsgenüglich nachgewiesen. Art. 48 Abs. 2 Satz 1 VRP sieht schliesslich 

ausdrücklich vor, dass die Rekursinstanz den Rekurrenten unter Ansetzung einer Frist 

auffordert, den Rekurs zu ergänzen, wenn Antrag, Darstellung des Sachverhaltes, 

Begründung oder Unterschrift fehlen. War der Vertreter unbefugt, kann auch dieser 

Mangel nachgebessert werden (vgl. Staub/Günthardt, in: Rizvi/Schindler/Cavelti 

[Hrsg.], Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Praxiskommentar, Zürich/St. Gallen 

2020, N 9 zu Art. 48 VRP; Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. 

Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 920, 927 f.). Die Rüge der Beschwerdeführerin erweist sich 

insoweit als unbegründet.

Die Rügen der Beschwerdeführerin zur Legitimation der Beschwerdegegner 1 bis 4 

beziehungsweise zur rechtsgenüglichen Vertretung der Beschwerdegegner 1 bis 3 

erweisen sich als unbegründet. Die Vorinstanz ist daher zu Recht auf den Rekurs der 

Beschwerdegegner 1 bis 4 eingetreten.

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 12/16

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5.

Die Beschwerdeführerin macht geltend, die maximal zulässige Gebäudelänge sei nicht 

überschritten, weil die seitlichen Treppenaufgänge Anlagen, eventualiter Vorbauten 

darstellten. Im konkreten Fall liege keine Überdachung der Treppenaufgänge vor. 

Zudem seien sie fast allseits offen gestaltet. Folglich bestehe kein Witterungsschutz. 

Dabei könne auch nicht entscheidend sein, ob allenfalls eine Treppe teilweise aufgrund 

der darüber liegenden Stufen gedeckt sei (act. 6 Rz. 35).

Nach Art. 21 BO ist die Gebäudelänge die längere Seite des kleinsten, die Baute 

umhüllenden Rechtecks. Als Bauten gelten gemäss Art. 5 Abs. 2 BO Bauwerke, die 

geeignet sind, Personen oder Sachen gegen Witterungseinflüsse zu schützen. Auf 

diese Umschreibung kann abgestellt werden, da weder das Bundesrecht, das den 

Begriff im Zusammenhang mit bewilligungspflichtigen Tatbeständen verwendet (vgl. 

Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung; Raumplanungsgesetz, 

RPG, SR 700), noch das frühere Baugesetz entgegenstehende Vorgaben enthalten (vgl. 

Das Planungs- und Baugesetz enthält keine unmittelbar anwendbaren Vorgaben zu 

zulässigen Gebäudelängen und -breiten, sondern überlässt es den Gemeinden, im 

kommunalen Nutzungsplan Masse festzulegen (vgl. Art. 79 Abs. 2 Ingress und lit. a 

PBG). Art. 82 Abs. 1 PBG umschreibt zwar den Begriff der Gebäudelänge. Auch wenn 

die Umschreibung des Begriffs an sich eine direkte, für den Baugesuchsteller 

möglicherweise günstigere Anwendung erlaubt (vgl. Art. 173 Abs. 2 PBG), ist von 

Bedeutung, dass die in den noch nicht angepassten kommunalen 

Rahmennutzungsplänen festgesetzten Masse zu Gebäudelängen und -breiten von den 

Begrifflichkeiten des früheren Baurechts ausgehen und bei einer Anpassung des 

kommunalen Rechts möglicherweise veränderten Begrifflichkeiten Rechnung getragen 

wird. Deshalb ist für die Beurteilung, ob das Projekt der Beschwerdeführerin die Regeln 

zur Gebäudelänge einhält, auch bezüglich des Begriffs der Gebäudelänge auf die 

geltende Bauordnung der Beschwerdebeteiligten und die kantonalen Vorgaben 

gemäss Baugesetz vom 6. Juni 1972 abzustellen.

5.1. 

Art. 67 Abs. 1 Ingress und lit. e BauG legte für den Fall, dass weder das kommunale 

Baureglement noch Überbauungs- oder Gestaltungsplan die äussere 

Erscheinungsform von Bauten und Anlagen regelten, eine Gebäudelänge von 

höchstens 25 Metern fest. Im Übrigen enthielt das frühere Baugesetz keine Regeln und 

insbesondere auch keine Begriffsumschreibungen zu Gebäudelängen und -breiten. 

Massgebend ist dementsprechend die Bauordnung der Beschwerdebeteiligten.

5.2. 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 13/16

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B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 356). Für die 

Bemessung der Gebäudelänge fallen offene oder geschlossene Vorbauten und kleine 

An- und Nebenbauten – nicht dem längeren Aufenthalt von Menschen dienende 

Bauten, die eine Grundfläche von höchstens 36 Quadratmetern, eine Gebäudehöhe 

von höchstens 3,5 Metern und keine Dachaufbauten aufweisen – nicht in Betracht 

(Art. 29 Abs. 1 Ingress und lit. c BO und Art. 30 Abs. 3 BO). Für die Wohn- und 

Gewerbezone 3a schreibt die kommunale Bauordnung eine Gebäudelänge von 

höchsten 22 Metern und eine Gebäudetiefe von höchstens 14 Metern vor (Tabelle zu 

Art. 13 BO, Anhang 1).

5.3.

Das von der Beschwerdeführerin geplante dreistöckige Gebäude beinhaltet 17 

Mikrowohnungen. Die Grundfläche umfasst vorab ein Rechteck mit einer Länge von 

21.49 Metern und einer Tiefe von 12 Metern mit den Wohnflächen und einem Lift. An 

den beiden Tiefseiten sind Treppenaufgänge angefügt, welche entlang der gegen 

Nordwesten gerichteten Längsseite auf allen drei Stockwerken über Laubengänge 

verbunden sind. Die angefügten Treppenaufgänge und der Laubengang – sowie gegen 

Südosten angefügte Balkone – verlängern das Rechteck von Wohnflächen und Lift auf 

eine Länge von 27.25 Metern und auf eine Tiefe auf 17.23 Metern (vgl. die Pläne 

act. 10/4-17, 19 und 20). Die Treppenaufgänge und die Laubengänge sind – je nach 

Bauweise – möglicherweise nicht im Sinn von Art. 5 Abs. 2 BO geeignet, Personen und 

Sachen vor Witterungseinflüssen zu schützen.

Die Treppenaufgänge erschliessen zusammen mit den Laubengängen die Wohnungen 

und erfüllen deshalb eine für die Nutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken absolut 

zwingende Funktion: Bauten und Anlagen haben während der Erstellung und der Dauer 

des Bestehens den notwendigen Anforderungen an die Sicherheit nach den Regeln der 

Baukunde zu entsprechen (vgl. Art. 52 BauG, Art. 101 PBG). Bauten und Anlagen 

müssen entsprechend Art. 8 Abs. 1 Ingress und lit. b des Gesetzes über den 

Feuerschutz (sGS 871.1, FSG) so erstellt werden, dass im Ereignisfall die Sicherheit 

von Personen und Tieren gewährleistet ist. Diese Voraussetzung ist mit einer 

Erschliessung der oberen Geschosse allein mittels eines Lifts nicht erfüllt. Handelt es 

sich bei den Treppenaufgängen funktional um für die Nutzung des Gebäudes 

unentbehrliche Bauteile, sind sie bei der Ermittlung der Dimensionen des kleinsten, die 

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Baute umhüllenden Rechtecks grundsätzlich miteinzubeziehen (vgl. dazu 

beispielsweise BRKE III Nr. 38/1997 vom 19. März 1997, in: BEZ 1997 Nr. 12; VerwGE 

ZH vom 28. Februar 1969, in: ZBl 70/1969 S. 433 f.).

Selbst wenn die Treppenaufgänge nicht als Bestandteile der Baute, sondern als 

bauliche Anlage zu beurteilen wären, würde sich daran, dass sie bei der Bemessung 

von Gebäudelänge und -tiefe grundsätzlich zu berücksichtigen sind, nichts ändern: 

Nach Art. 5 Abs. 1 BO gelten die Bestimmungen für Bauten sachgemäss auch für 

bauliche Anlagen. Weil die über sämtliche Geschosse verlaufenden Treppenaufgänge 

zusammen mit den Laubengängen von Nordosten aus betrachtet eine Einheit bilden, 

verlangt die sachgemässe Anwendung von Art. 5 Abs. 1 BO, dass das für die 

Ermittlung von Gebäudelänge und -tiefe massgebende Rechteck grundsätzlich auch 

diese Gebäudeteile umfasst.

5.4.

Zu prüfen bleibt, ob Treppenaufgänge und Laubengänge für die Bemessung von 

Gebäudelänge und -tiefe nicht in Betracht fallen, weil es sich dabei entweder um kleine 

An- oder Nebenbauten im Sinn von Art. 30 Abs. 3 BO oder um Vorbauten im Sinn von 

Art. 29 Abs. 1 Ingress und lit. c BO handelt. Die Bauteile überschreiten 

unbestrittenermassen eine Höhe von 3.5 Metern. Die Beschwerdeführerin beruft sich 

deshalb zu Recht nicht auf Art. 30 Abs. 3 BO. Hingegen macht sie geltend, es handle 

sich bei den Treppenaufgängen, welche zu einer Überschreitung der maximal 

zulässigen Gebäudelänge von 22 Metern führen, um Vorbauten.

Die Bauordnung der Beschwerdegegnerin enthält keine Umschreibung des Begriffs der 

Vorbaute. Auch das Baugesetz hat diesen Begriff nicht verwendet. Da es sich um einen 

allgemeinen architektonischen Begriff handelt, können bei der Ermittlung seines 

Gehaltes auch das neue Recht und Umschreibungen aus der Baukunde beigezogen 

werden. Nach Art. 76 PBG sind Vorbauten punktuell oder nicht abgestützte, über die 

Fassade vorspringende Bauteile, wie Vordächer, Balkone, Erker, Veranden. Die 

Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe, welcher der 

Kanton St. Gallen jedoch nicht beigetreten ist, definiert nicht den Begriff der Vorbaute, 

sondern jenen des "vorspringenden Gebäudeteils" als Teil, der "über die 

Fassadenflucht hinaus" ragt (vgl. www.bpuk.ch > Konkordate > IVHB). Die 

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Rechtsprechung zum früheren Baugesetz geht vorab von den Begriffen aus, wie sie 

den kommunalen Baureglementen zu entnehmen sind. So ist beispielsweise eine 

Umschreibung zulässig, nach welcher Vorbauten zwar punktuell abgestützt sein, nicht 

aber bis zum Boden reichen dürfen (vgl. VerwGE B 2022/161 vom 16. März 2023 

E. 2.4.1). Der Begriff kann auch dadurch charakterisiert werden, dass die Vorbaute 

selbst nicht über eine Fassade verfügt, zu welcher ein Gebäudeabstand gemessen 

werden könnte (vgl. VerwGE B 2015/96 vom 26. Oktober 2016 E. 6.1).

Aus diesen Umschreibungen kann – vorbehältlich besonderer Umschreibungen in der 

kommunalen Bauordnung (vgl. beispielsweise BGer 1C_570/2015 vom 15. Juli 2016 

E. 2.2) –  für den allgemeinen architektonischen Begriff festgehalten werden, dass es 

sich bei Vorbauten um Bauteile handelt, welche aus der Fassade heraustreten und 

grundsätzlich keine Verbindung zum Boden haben. Sind sie mit dem Boden 

verbunden, darf die Abstützung nur punktuell sein. Das schlägt sich auch darin nieder, 

dass der optische Eindruck nicht jener einer Verlängerung der Fassade sein soll. Diese 

Voraussetzungen erfüllen die beiden Treppenaufgänge unabhängig von ihrer baulichen 

Ausgestaltung – das heisst unabhängig von einer offenen oder geschlossenen 

Konstruktion – nicht. Eine ist Treppe typischerweise physisch mit dem Boden 

verbunden, auf dem sie ansetzt. Selbst wenn sie an eine Fassade gehängt ist, führt sie 

optisch bis zu ihrem Ausgangsniveau.

5.5.

Aus den dargelegten Gründen hat die Vorinstanz zu Recht die von der 

Beschwerdebeteiligten erteilte Baubewilligung mangels Einhaltung der maximal 

zulässigen Gebäudelänge aufgehoben. Ob das Projekt der Beschwerdeführerin auch 

gegen weitere materielle Bauvorschriften verstösst, insbesondere ob die Vorinstanz 

zurecht davon ausging, dass die wohnhygienisch begründete Regel in Art. 59 BO 

betreffend die für Wohnbauten erforderlichen Abstellräume nach wie vor anwendbar 

ist, kann ebenso offenbleiben wie die Fragen der Einhaltung der Gebäudetiefe und der 

genügenden Erschliessung.

6.

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Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz die von der 

Baubewilligungskommission der Beschwerdebeteiligten erteilte Baubewilligung zu 

Recht aufgehoben hat. Die Beschwerde ist deshalb, soweit auf sie eingetreten werden 

kann, abzuweisen.

7.

Dem Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens zu Lasten der Beschwerdeführerin (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entsch für das Beschwerdeverfahren von CHF 4'000 ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 

der Gerichtskostenverordnung; sGS 941.12, GKV). Sie ist mit dem von der 

Beschwerdeführerin geleisteten Kostenvorschuss von CHF 4'000 gedeckt.

Entsprechend der Verlegung der amtlichen Kosten hat die Beschwerdeführerin die 

Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren antragsgemäss ausseramtlich zu 

entschädigen (Art. 98 Abs. 1 VRP in Verbindung mit Art. 98  VRP). Die Entschädigung 

ist ermessensweise pauschal auf insgesamt CHF 4'000 zuzüglich CHF 160 

Barauslagen (vier Prozent von CHF 4'000) zuzüglich Mehrwertsteuer festzulegen 

(Art. 30 Ingress und lit. b Ziff. 1 sowie Art. 31 Abs. 1 und 2 AnwG; Art. 6, Art. 19, Art. 22 

Abs. 1 Ingress und lit. b, Art. 28  und Art. 29 der Honorarordnung, sGS 963.5, HonO).

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.

Die Beschwerdeführerin trägt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

CHF 4'000. Sie sind durch den von ihr in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss 

gedeckt.

3.

Die Beschwerdeführerin entschädigt die Beschwerdegegner für das 

Beschwerdeverfahren ausseramtlich mit CHF 4’160 zuzüglich Mehrwertsteuer.

bis

bis

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 06.07.2023
	Baurecht. Baubewilligung Mikrowohnungen. Gebäudelänge. Art. 5, 21, 29 Abs. 1 lit. c und 30 Abs. 3 BO (SRS 731.1); Art. 8 Abs. 1 lit. b FSG (sGS 871.1). Das von der Beschwerdeführerin geplante dreistöckige Gebäude beinhaltet 17 Mikrowohnungen. Die Grundfläche einschliesslich Wohnflächen und Lift umfasst zunächst ein 21.49 Meter langes und 12 Meter tiefes Rechteck. An den beiden Tiefseiten sind sodann Treppenaufgänge angefügt, die entlang der nach Nordwesten gerichteten Längsseite auf allen drei Stockwerken über Laubengänge verbunden sind. Nach Südosten sind zudem Balkone angefügt. Die Grundfläche einschliesslich Wohnfläche, Lift, Treppenaufgänge, Laubengang und Balkone umfasst insgesamt ein Rechteck von 27.25 Meter Länge und 17.23 Meter Tiefe. Die Treppenaufgänge erschliessen zusammen mit den Laubengängen die Mikrowohnungen und erfüllen deshalb eine für die Nutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken absolut zwingende Funktion: Sie sind notwendig, um die Sicherheit von Personen und Tieren im Ereignisfall zu gewährleisten. Eine Erschiessung der oberen Geschosse allein durch einen Lift entspricht den Anforderungen an die Sicherheit nicht. Sind Treppenaufgänge funktional mit Bauteilen verbunden, die für die Nutzung des Gebäudes unentbehrlich sind, so sind sie bei der Ermittlung des kleinsten, die Baute umhüllenden Rechtecks grundsätzlich miteinzubeziehen. Bei den Treppenaufgängen und Laubengängen handelt es sich vorliegend auch nicht um An-, Neben- oder Vorbauten. Die Vorinstanz hat die von der Baubewilligungskommission erteilte Baubewilligung mangels Einhaltung der maximal zulässigen Gebäudelänge von 22 Metern zu Recht aufgehoben (Verwaltungsgericht, B 2022/169).

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		2024-05-27T02:29:19+0200
	"9001 St.Gallen"
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