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**Case Identifier:** a9a78c30-525f-5d0e-8086-0c5500a2e6a5
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-09-16
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 16.09.2010 B 2009/145
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2009-145_2010-09-16.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2009/145

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 16.09.2010

Entscheiddatum: 16.09.2010

Urteil des Verwaltungsgerichts vom 16. September 2010
Bau- und Planungsrecht, Ortsbildschutz, Art. 78 Abs. 1 BV (SR 101), Art. 6 
Abs. 1 und Art. 17a NHG (SR 451), Art. 23 Abs. 4 NHV (SR 451.1), Art. 98 ff. 
BauG (sGS 731.1), Art. 4 SchutzVO, Art. 12 Abs. 1 VRP (sGS 951.1), Der 
Schutz eines Ortsbildes von nationaler Bedeutung, das im ISOS aufgeführt 
ist, wird durch das kantonale und kommunale Recht sichergestellt, wenn die 
Erfüllung einer kantonalen oder kommunalen Aufgabe - wozu im Grundsatz 
die Nutzungsplanung zählt -  zur Diskussion steht. Auch wenn keine 
Bundesaufgabe betroffen ist, ist es zulässig, die Eidgenössische 
Kommission für Denkmalpflege und die Eidgenössische 
Heimatschutzkommission anzufragen, ob sie bereit seien, den Sachverhalt 
näher abzuklären und zu beurteilen. Beweiswürdigung bezüglich der 
Möglichkeit der Instandstellung eines Gebäudes und seiner stilistischen 
Bedeutung für das Ortsbild sowie bezüglich der Frage, ob die Höhe von 
Neubauten deren Einfügung in den spezifischen Charakter des Ortsbilds 
verhindert (Verwaltungsgericht, B 2009/145).

Anwesend: Präsident Prof. Dr. U. Cavelti; Verwaltungsrichter lic. iur. A. Linder, 

Dr. B. Heer, lic. iur. A. Rufener; Ersatzrichterin lic. iur. D. Gmünder Perrig; 

Gerichtsschreiberin lic. iur. R. Haltinner-Schillig

_______________

 

In Sachen

A. AG,

B. Bauunternehmung AG,

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Beschwerdeführerinnen,

beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. B.

gegen

 

Baudepartement des Kantons St. Gallen,Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

 

D. E.,

F. G., 

H. I.,

Beschwerdegegner,

alle vertreten durch Rechtsanwalt lic.oec. K.,

sowie

 

Politische Gemeinde X.,

Beschwerdebeteiligte,

 

betreffend

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Baubewilligung

 

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ Die B. Bauunternehmung AG ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. 000 in X.. 

Gemäss Zonenplan der Politischen Gemeinde X. vom 8. März 1995 ist die Parzelle der 

Kernzone zugewiesen. Nach dem Plan zur Schutzverordnung vom 8. März 1995 

(abgekürzt SchutzVO) ist sie Bestandteil des Ortsbildschutzgebiets. Das Grundstück 

liegt südwestlich der Hauptstrasse in der zweiten Bautiefe zwischen M- und N-gasse, 

beide gemäss Strassenplan der Politischen Gemeinde X. vom 20. November 1995 

Gemeindestrassen 2. Klasse. Im südlichen, an die M-gasse angrenzenden Teil ist es 

mit einem zweistöckigen Gebäude (Vers.-Nr. 000) überbaut.

Unmittelbar nordöstlich der Parzelle Nr. 000 schliesst das Grundstück Nr. 000 an, das 

im Eigentum von D. E. steht. Es grenzt im nordwestlichen Bereich an die N-gasse an. 

Ebenfalls angrenzend an die Parzelle Nr. 000 befinden sich die Grundstücke Nr. 000, 

im Eigentum von F. G., und Nr. 000,, im Eigentum von H. I.. Beide Parzellen werden im 

jeweils östlichen Bereich von der N-gasse durchschnitten. Alle drei Grundstücke sind 

der Kernzone zugewiesen und überbaut.

B./ Am 15. Februar 2008 stellte die A. AG beim Stadtrat X. ein Baugesuch, wonach das 

bestehende Gebäude (Vers.-Nr. 000) auf dem Grundstück Nr. 000 abgebrochen und 

drei Wohnhäuser mit gemeinsamer Tiefgarage, die von der M-gasse erschlossen wird, 

erstellt werden sollen.

Während der Auflagefrist erhoben D. E., F. G. und H. I. Einsprache gegen das 

Vorhaben und beantragten, es sei nicht zu bewilligen.

Am 13. Mai 2008 erteilte der Stadtrat X. die Baubewilligung unter Bedingungen und 

Auflagen und wies die Einsprachen ab, abgesehen von einem Nebenpunkt von 

untergeordneter Bedeutung.

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C./ Am 29. Mai 2008 erhoben D. E., F. G. und H. I., vertreten durch Rechtsanwalt K. L., 

St. Gallen, gegen diesen Beschluss Rekurs beim Baudepartement. Sie stellten folgende 

Rechtsbegehren: Der angefochtene Beschluss vom 13. Mai 2008 sei aufzuheben 

(Ziff. 1), die Angelegenheit sei zur umfassenden Neuprüfung an den Stadtrat X. 

zurückzuweisen (Ziff. 2), unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der 

Rekursgegner, eventuell der Vorinstanz. In der Folge holte das Baudepartement beim 

Amt für Kultur eine Stellungnahme ein (Stellungnahme Denkmalpflege) und führte am 

11. November 2008 einen Augenschein durch. Am 18. November 2008 wurde die 

Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege (EKD) mit der Erstellung eines 

Gutachtens beauftragt. Es wurde folgende Frage gestellt: Fügt sich das auf Grundstück 

Nr. 000, Grundbuch X., geplante Bauvorhaben mit drei Mehrfamilienhäusern gut in den 

herkömmlichen, spezifischen Charakter des Ortsbildes ein und ergänzt es dieses 

positiv ? Nachdem in Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten am 3. Februar 2009 ein 

Augenschein durchgeführt worden war, beantragten die EKD und die Eidgenössische 

Heimatschutzkommission (ENHK) dem Baudepartement, die Rekurse seien 

gutzuheissen. In ihrem Gutachten (Gutachten EKD/ENHK) vom 3. April 2009 kommen 

die Kommissionen zum Ergebnis, es spreche nichts für den Abbruch des Gebäudes 

(Vers.-Nr. 000), und das geplante Bauvorhaben beeinträchtige das Ortsbild von X. 

schwer, weil es weder bezüglich seines Volumens noch bezüglich seiner 

architektonischen Gestaltung und Ausrichtung den spezifischen Standort im 

wichtigsten Gebiet von X. beachte. Im Zusammenhang mit der Gewährung des 

rechtlichen Gehörs reichten die A. AG und die B. Bauunternehmung AG am 5. Juni 

2009 ein Gutachten des Architekten Markus Buschor, St. Gallen, (Gutachten Buschor) 

ein, das den Verfahrensbeteiligten nicht zur Stellungnahme unterbreitet worden ist. 

Nach Einschätzung des Gutachters ist das Gebäude (Vers.-Nr. 000) stilistisch für den 

Wert des Ortsbildes bedeutungslos und das Projekt "W. W." genügt den Ansprüchen, 

die gemäss Baureglement der Politischen Gemeinde X. (abgekürzt BauR) und der 

SchutzVO an Neubauten in der Kernzone gestellt werden.

Am 13. August 2009 hiess das Baudepartement den Rekurs von D. E., F. G. und H. I. 

gut, soweit es darauf eintrat (Ziff. 1), und hob den Beschluss des Stadtrats X. vom 

13. Mai 2008 auf (Ziff. 2). Die Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- wurde je zur Hälfte der 

A. AG, X., und der Politischen Gemeinde X. auferlegt (Ziff. 3). Die A. AG und die 

Politische Gemeinde X. wurden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, den 

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Rekurrenten eine ausseramtliche Entschädigung von Fr. 4'875.-- zu bezahlen (Ziff. 4). 

Das Baudepartement gelangte in Übereinstimmung mit dem Gutachten EKD/ENHK 

zum Ergebnis, dass der Abbruch des Gebäudes (Vers.-Nr. 000) und die Erstellung der 

drei geplanten Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. 000 die in 

der SchutzVO statuierten Voraussetzungen nicht erfülle.

D./ Am 28. August 2009 erhoben die A. AG und die B. Bauunternehmung AG, vertreten 

durch Rechtsanwalt B. C., St. Gallen, Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie 

stellten das Rechtsbegehren, der Entscheid des Baudepartements vom 13. August 

2009 sei aufzuheben und die vom Stadtrat X. erteilte Baubewilligung sei zu bestätigen. 

Das Baudepartement nahm am 30. Oktober 2009 Stellung und beantragte, die 

Beschwerde sei abzuweisen. Der Stadtrat X. liess sich am 18. November 2009 

vernehmen und hielt dafür, die Beschwerde sei gutzuheissen und der angefochtene 

Entscheid vom 13. August 2009 sei aufzuheben. Eventuell sei eine Reduktion der 

Gebäudehöhe von Haus A um ein Stockwerk festzulegen. Die Beschwerdegegner 

nahmen am 17. Dezember 2009 Stellung und beantragten, die Beschwerde sei unter 

Kosten- und Entschädigungsfolge abzuweisen. Die A. AG und die B. Bauunternehmung 

AG machten am 18. Januar 2010 von der Möglichkeit Gebrauch, sich zu neuen 

tatsächlichen und rechtlichen Argumenten zu äussern. Sie signalisierten, dass sie sich 

einer Diskussion, die Höhe des Gebäudes A zu verringern, nicht verschliessen würden.

Das Verwaltungsgericht hat einen Augenschein an Ort und Stelle durchgeführt. Die 

Verfahrensbeteiligten wurden dazu eingeladen und erhielten Gelegenheit zur 

Stellungnahme.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1. Die Sachurteilsvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen:

1.1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache befugt (Art. 59bis Abs. 1 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1, abgekürzt VRP). Sodann 

haben die A. AG und die B. Bauunternehmung AG unter Vorbehalt von Ziff. 1.2. und 

1.3. hienach ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung des 

angefochtenen Entscheids vom 13. August 2009 und damit an der Bestätigung der 

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Baubewilligung (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Weiter wurden 

die Beschwerde vom 28. August 2009 und ihre Ergänzung vom 19. Oktober 2009 innert 

Frist eingereicht, und sie entsprechen formal und inhaltlich den gesetzlichen 

Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 

VRP).

1.2. Die Beschwerdeführerinnen stellen sich auf den Standpunkt, die Vorinstanz habe 

die Gemeindeautonomie der Beschwerdebeteiligten verletzt, weil sie einzig das 

Gutachten EKD/ENHK als massgebend erachtet und die Einschätzungen der 

kantonalen Denkmalpflege und des Gutachters Buschor ausser Acht gelassen habe.

Private können eine Verletzung der Gemeindeautonomie lediglich vorfageweise zur 

Unterstützung der Rüge anderweitiger Rechtsverletzungen geltend machen 

(G. Steinmann, in: Niggli/Uebersax/Wiprächtiger, Basler Kommentar zum 

Bundesgerichtsgesetz, Art. 95 N 59 mit Hinweis auf Häfelin/Müller/Uhlmann, 

Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2006, Rz. 1471). Verzichtet 

jedoch die Gemeinde selber ausdrücklich oder stillschweigend auf die 

Autonomiebeschwerde, so ist selbst die vorfrageweise Geltendmachung durch Private 

nicht statthaft (Häfelin/

Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 1471 und VerwGE vom 7. März 1996 i.S. H. und E. V. mit 

Hinweis auf BGE 119 Ia 218 und 107 Ia 96).

Die Beschwerdebeteiligte hat gegen den Entscheid des Baudepartements vom 13. 

August 2009 kein Rechtsmittel ergriffen. Sie hat sich lediglich in ihrer Stellungnahme 

vom 18. November 2009 und anlässlich des Augenscheins des Verwaltungsgerichtsauf 

die Gemeindeautonomie berufen und ausgeführt, der Stadtrat habe einen vertretbaren, 

jedenfalls nicht offensichtlich falschen Entscheid gefällt, zumal sich die Fachpersonen 

bzw. Fachgremien bezüglich der Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Ortsbildschutz 

nicht einig seien. Demzufolge ist es den Beschwerdeführerinnen verwehrt, ihrerseits zur 

Begründung der Beschwerde eine Verletzung der Gemeindeautonomie geltend zu 

machen. Insoweit kann auf die Beschwerde nicht eingetreten werden.

1.3. Die Beschwerdeführerinnen beantragen, der angefochtene Entscheid vom 

13. August 2009 sei aufzuheben und die Baubewilligung zu bestätigen. Soweit die 

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Vorinstanz den Beschwerdegegnern die Rekurslegitimation abgesprochen hat (vgl. 

Ziff. 1.2.3 des angefochtenen Entscheids) und demzufolge auf den Rekurs nicht 

eingetreten ist, sind die Beschwerdeführerinnen durch den angefochtenen Entscheid 

aber nicht beschwert und deshalb nicht legitimiert, dessen Aufhebung zu verlangen.

1.4. Auf die Beschwerde ist im Sinn der Erwägungen einzutreten.

2. Die Beschwerdeführerinnen rügen, die Vorinstanz habe den Sachverhalt unrichtig 

bzw. zu ihren Ungunsten wertend wiedergegeben.

2.1. Der Vorwurf wird vorab damit begründet, die Stellungnahme Denkmalpflege werde 

in lit. D/f des angefochtenen Entscheids wertend zusammengefasst, indem die 

kritischen Äusserungen hervorgehoben und die grundsätzlich positive Einschätzung 

des Vorhabens durch diese Fachstelle unter den Tisch gewischt werde. Die kantonale 

Denkmalpflege billige dem Projekt konzeptionell gute Qualitäten zu. Aus ihrer Sicht 

seien einzig die Gebäudehöhen problematisch.

Unter lit. D/f des angefochtenen Entscheids führt die Vorinstanz aus, in ihrer im 

Rahmen des Rekursverfahrens eingereichten Stellungnahme vom 5. September 2008 

weise die kantonale Denkmalpflege vor allem auf die aus ihrer Sicht problematischen 

Gebäudehöhen hin. Die Häuser A und B seien viergeschossig, Haus A weise zudem ein 

Attikageschoss auf, das zufolge seiner Ausdehnung sehr stark in Erscheinung trete. 

Haus C sei dreigeschossig. Im Kontext mit den bestehenden, das Baugrundstück 

umgebenden Häusern, die zwei bis höchstens drei Geschosse aufweisen würden und 

deren Satteldächer in erster Linie durch die Höhe der Traufen und nicht durch den First 

wahrgenommen würden, würden die Neubauten überhoch und disproportioniert 

wirken. Aus ortsbaulicher Sicht sei alles, was über drei Stockwerke hinausrage, zu 

hoch. Gesamthaft attestiere die kantonale Denkmalpflege zwar, dass das Bauprojekt in 

der Fläche betrachtet konzeptionell an sich gute Qualitäten aufweise, aufgrund der 

vorgesehenen Gebäudehöhen würden sich die Neubauten aber nicht in die den 

umliegenden Stadtteil prägende kleinmassstäbliche Umgebung eingliedern. Wenn eine 

für den Altstadtbereich übergrosse Fläche bebaut werde, bestehe zudem die Gefahr, 

dass die Neubauten für sich eine Art "Insel" darstellten, was aus denkmalpflegerischer 

Sicht ebenfalls nicht erwünscht sei.

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Zutreffend ist, dass in der Stellungnahme Denkmalpflege zum Ausdruck gebracht wird, 

das Projekt weise konzeptionell gute Qualitäten auf - allerdings "lediglich in der Fläche 

betrachtet" - und die Zielrichtung der Architektur sei nachvollziehbar. Im Vordergrund 

steht indessen die Auseinandersetzung damit, dass die Gebäudehöhen unter dem 

Gesichtspunkt einer harmonischen Einbindung in das hochwertige, geschichtlich 

gewachsene Ortsbild von X. problematisch seien. Die kantonale Denkmalpflege kommt 

im Anschluss an die Charakterisierung des Projekts ausführlich darauf zu sprechen und 

bringt zum Ausdruck, dass die Neubauten in der kleinmassstäblichen Umgebung, 

welche den Stadtteil präge, "überhoch" und "disproportioniert" wirken würden. Auch 

wenn das BauR derart hohe Bauten zulasse, sei aus ortsbaulicher Sicht alles, was über 

drei Stockwerke hinausgehe, zu hoch.

Der Vorwurf der Beschwerdeführerinnen, die Vorinstanz habe den Inhalt der 

Stellungnahme Denkmalpflege zu ihrem Nachteil wertend wiedergegeben, erweist sich 

somit als unbegründet.

2.2. Die Beschwerdeführerinnen machen sinngemäss weiter geltend, die Vorinstanz 

hätte in ihrer Darstellung des Sachverhalts in lit. D/i darauf hinweisen müssen, die 

Delegation der EKD/ENHK habe das Grundstück und insbesondere die bestehende 

Baute am 3. Februar 2009 "nur äusserst kurz" in Augenschein genommen. Sodann 

hätte sie erwähnen müssen, dass das Gutachten EKD/ENHK erst erstellt worden sei, 

nachdem die Änderung des Anhangs der Verordnung über das Bundesinventar der 

schützenswerten Ortbilder der Schweiz (SR 451.12; abgekürzt VISOS) am 1. April 2009 

in Kraft getreten und X. deshalb als schützenswertes Ortsbild von nationaler 

Bedeutung ("Kleinstadt/Flecken") gelte (AS 2009/1015).

Im Gegensatz zur Auffassung der Beschwerdeführerinnen war die Vorinstanz nicht 

gehalten, Ausführungen dazu zu machen, wie der Augenschein vom 3. Februar 2009 

vonstatten gegangen ist, zumal den Kommissionen am 18. November 2008 alle 

einschlägigen Verfahrensakten und Planunterlagen zur Verfügung gestellt worden 

waren (vgl. Ziff. 5.4 des angefochtenen Entscheids). Sodann hatte die Vorinstanz keine 

Veranlassung, festzuhalten, das Gutachten EKD/ENHK sei erstellt worden, kurz 

nachdem X. als Kleinstadt von nationaler Bedeutung ins Bundesinventar der 

schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) aufgenommen worden sei. Sie setzt 

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sich in Ziff. 4 des angefochtenen Entscheids mit der Rüge auseinander, die die 

Beschwerdeführerinnen in diesem Zusammenhang erhoben haben.

Es ergibt sich somit, dass die Vorinstanz den Sachverhalt auch in dieser Hinsicht nicht 

unrichtig wiedergegeben hat.

3. Die Beschwerdeführerinnen rügen, die Vorinstanz gehe zu Unrecht davon aus, die 

Tatsache, dass X. während der Dauer des Rekursverfahrens ins ISOS aufgenommen 

worden sei, müsse bei der Erfüllung kantonaler und kommunaler Aufgaben von 

Bedeutung mitberücksichtigt werden. Aufgrund des Entscheids des Bundesgerichts 

vom 1. April 2009 1C_188/2007 (BGE 135 II 209 ff.), auf den sie sich berufe, solle das 

ISOS vor allem im Rahmen der allgemeinen Planungspflicht der Kantone Eingang in die 

Nutzungsplanung finden. Im vorliegenden Fall sei aber zu beachten, dass die 

Beschwerdebeteiligte gestützt auf die kantonalrechtliche Grundlage von Art. 98 ff. des 

Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG) eine SchutzVO erlassen habe. Diese 

konkreten Grundlagen des kantonalen und kommunalen Rechts würden dem ISOS 

vorgehen. Dies ergebe sich auch aus der Kompetenzabgrenzung von Art. 78 Abs. 1 der 

Bundesverfassung (SR 101, abgekürzt BV). Auch der Bund halte fest, dass das ISOS 

für private Grundeigentümer, Kantone und Gemeinden keine direkte rechtliche Wirkung 

habe, es sei denn, der Kanton habe dem Inventar eine entsprechende Rechtswirkung 

zuerkannt, was auf den Kanton St. Gallen nicht zutreffe.

3.1. Art. 78 Abs. 2 BV verpflichtet den Bund, bei der Erfüllung seiner Aufgaben 

Rücksicht auf die Anliegen des Natur- und Heimatschutzes zu nehmen. Er schont 

Landschaften, Ortsbilder, geschichtliche Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler; er 

erhält sie ungeschmälert, wenn das öffentliche Interesse es gebietet. Art. 2 des 

Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (SR 451, abgekürzt NHG) legt fest, 

was unter "Erfüllung einer Bundesaufgabe" im Sinn von Art. 78 Abs. 2 BV zu verstehen 

ist. Dazu gehören die Planung, Errichtung und Veränderung von Werken und Anlagen 

durch den Bund, seine Anstalten und Betriebe, wie Bauten und Anlagen der 

Bundesverwaltung, Nationalstrassen, Bauten und Anlagen der Schweizerischen 

Bundesbahnen (lit. a); die Erteilung von Konzessionen und Bewilligungen, wie zum Bau 

und Betrieb von Verkehrsanlagen und Transportanstalten, von Werken und Anlagen zur 

Beförderung von Energie, Flüssigkeiten oder Gasen oder zur Übermittlung von 

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Nachrichten sowie Bewilligungen zur Vornahme von Rodungen (lit. b); die Gewährung 

von Beiträgen an Planungen, Werke und Anlagen wie Meliorationen, Sanierungen 

landwirtschaftlicher Bauten, Gewässerkorrektionen, Anlagen des Gewässerschutzes 

und Verkehrsanlagen (lit. c). Kann bei der Erfüllung der Bundesaufgabe ein Objekt, das 

in einem Inventar des Bundes nach Artikel 5 aufgeführt ist, erheblich beeinträchtigt 

werden oder stellen sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche Fragen, so verfasst 

die Kommission nach Art. 7 Abs. 2 NHG zuhanden der Entscheidbehörde ein 

Gutachten. Die Kommission gibt darin an, ob das Objekt ungeschmälert zu erhalten 

oder wie es zu schonen ist. Das Gutachten der Kommission entspricht, wie etwa die 

durch die kantonale Fachstelle vorzunehmende Prüfung des Berichts über die 

Umweltverträglichkeit, einer vom Bundesrecht obligatorisch verlangten amtlichen 

Expertise, und ihr kommt dementsprechend grosses Gewicht zu. Das gilt insbesondere 

für die dem Gutachten zugrunde liegenden tatsächlichen Feststellungen. Von ihnen 

darf die zuständige Stelle nur aus triftigen Gründen abweichen, etwa dort, wo die 

Expertise Irrtümer, Lücken und Widersprüche enthält (J. Leimbacher, in: B./Zufferey/

Fahrländer, Kommentar NHG,

Zürich 1997, Art. 7 Rz. 18 mit Hinweisen und A. Marti, Das Schutzobjekt des Natur- 

und Heimatschutzgesetzes auf dem Prüfstand, in: sjz 104/2008, S. 85).

3.2. Durch die Aufnahme eines Objektes von nationaler Bedeutung in ein Inventar des 

Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Mass die ungeschmälerte Erhaltung, 

jedenfalls unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen 

Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Ein 

Abweichen von der ungeschmälerten Erhaltung im Sinne der Inventare darf bei der 

Erfüllung einer Bundesaufgabe nur in Erwägung gezogen werden, wenn ihr bestimmte 

gleich- oder höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung 

entgegenstehen (BGE 135 II 212 E. 2.1, URP 5/2009 509 ff. und Leimbacher, in: B./

Zufferey/Fahrländer, a.a.O., Art. 5 Rz. 3). Der von den Inventaren ausgehende Schutz 

ist damit im Grundsatz an eine Interessenabwägung geknüpft; diese fällt umso strenger 

aus, als Eingriffe in Schutzobjekte von nationaler Bedeutung einer qualifizierten 

Rechtfertigung im Sinn von gleich- oder höherwertigen Interessen von nationaler 

Bedeutung bedürfen (BGE 135 II 212 E. 2.1 mit Hinweis).

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3.3. Art. 6 Abs. 1 NHG gilt indessen lediglich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben in 

unmittelbarer Weise. Bei der Erfüllung von kantonalen und kommunalen Aufgaben - 

wozu im Grundsatz die Nutzungsplanung zählt - wird der Schutz von Ortsbildern durch 

kantonales und kommunales Recht gewährleistet. Dies ergibt sich aus Art. 78 Abs. 1 

BV, wonach die Kantone für den Natur- und Heimatschutz zuständig sind (BGE 135 II 

213 E. 2.1 mit Hinweis auf Urteil 1A.142/2004 vom 10. Dezember 2004 E. 4.2, in: ZBl 

106/2005 S. 602 ff. und A. Marti, St. Galler Kommentar zu Art. 78 BV N 4 ff.). Dennoch 

kommt Bundesinventaren wie dem ISOS Bedeutung zu (vgl. dazu Leimbacher, in: B./

Zufferey/Fahrländer, a.a.O., Art. 6 Rz. 27 ff.). Ihrer Natur nach kommen sie Sachplänen 

und Konzepten im Sinn von Art. 13 des Raumplanungsgesetzes (SR 700, abgekürzt 

RPG) gleich. Im Rahmen der allgemeinen Planungspflicht der Kantone legen diese die 

Planungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im Allgemeinen fest (Art. 6 RPG) und 

berücksichtigen die Bundesinventare als besondere Form von Konzepten und 

Sachplänen im Speziellen (Art. 6 Abs. 4 RPG). Aufgrund der Behördenverbindlichkeit 

der Richtplanung (Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen des Bundesinventars auf diese 

Weise Eingang in die Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG), insbesondere in die 

Ausscheidung von Schutzzonen (Art. 17 Abs. 1 RPG) und die Anordnung von anderen 

Schutzmassnahmen (Art. 17 Abs. 2 RPG). Nach dem Urteil des Bundesgerichts vom 

1. April 2009 (BGE 135 II 213 E. 2.1) besteht für Kantone und Gemeinden insoweit die 

Pflicht zur Berücksichtigung von Bundesinventaren. Diese Pflicht findet ihren 

Niederschlag zum einen in der Anwendung der die Schutzanliegen umsetzenden 

Nutzungsplanung, zum andern darin, dass im Einzelfall eine Interessenabwägung 

vorzunehmen ist, insbesondere dann, wenn von der Grundnutzungsordnung 

abgewichen werden soll.

3.4. Wie ausgeführt (vgl. Ziff. 2.2. hievor), hat das Ortsbild der Beschwerdebeteiligten 

seit dem 1. April 2009 nationale Bedeutung bzw. es ist im ISOS, einem Inventar des 

Bundes nach Art. 5 NHG, aufgeführt. Es ergibt sich indessen, dass dessen Schutz in 

Zusammenhang mit dem zur Diskussion stehenden Vorhaben dennoch ausschliesslich 

durch das kantonale und kommunale Recht, d.h. durch die rechtlichen Vorgaben von 

Art. 98 ff. BauG und durch diejenigen der SchutzVO, sichergestellt wird. Erst bei der 

Übernahme des ISOS in den Richtplan wird zu prüfen sein, ob zusätzliche 

Massnahmen im st. gallischen Ortsbildschutz erforderlich sind und wie das ISOS als 

Grundlage in der Ortsplanung verwendet werden kann (vgl. dazu Bemerkungen der 

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Redaktion des ZBl zum Urteil des Bundesgerichts vom 7. September 2005, 1P.

235/2005, in: ZBl 107/2006 S. 557). Daran ändert nichts, dass im Gutachten EKD/

ENHK "gestützt auf die Aussagen des ISOS" für das Ortsbild von X. folgende 

Schutzziele festgelegt werden: "Erhalt der bestehenden Bausubstanz; sorgfältige und 

architektonisch qualitätvolle Erneuerung unter Wahrung der heutigen städtebaulichen 

Situation. Der Freiraum östlich der N-gasse, der auch auf alten Karten und Ansichten 

schon Bestand hatte, ist im Hinblick auf den heutigen Charakter und die wesentlichen 

Sichtbezüge zu erhalten. Neubauten haben sich in Bezug auf ihre Körnigkeit, 

Gestaltung und die verwendeten Materialien sowie die Farbgebung an den 

bestehenden Bauten im Ortskern, und zwar nicht an den Störfaktoren, zu orientieren."

4. Die Beschwerdeführerinnen stellen sich weiter auf den Standpunkt, die Vorinstanz 

habe eine willkürliche Beweiswürdigung vorgenommen, weil sie dem Gutachten EKD/

ENHK einen höheren Beweiswert beigemessen habe als anderen Beweismitteln bzw. 

weil es sich um ein Gutachten unter anderen handle. Sie begründen ihren Standpunkt 

damit, von Bundesrechts wegen habe keine Pflicht zur Einholung eines Gutachtens 

EKD/ENHK bestanden. Sodann hätte die Vorinstanz dem Umstand Rechnung tragen 

müssen, dass die Sachverständigen, die das Gutachten EDK/ENHK erstellt haben, im 

Sinn einer Vorbefassung voreingenommen gewesen seien, weshalb sie in den 

Ausstand hätten treten müssen. Sie führen in diesem Zusammenhang aus, die 

Vorinstanz habe die Kommissionen des Bundes im November 2008 damit betraut, das 

zur Diskussion stehende Vorhaben zu beurteilen. Nach einem kurzen Augenschein im 

Februar 2009 sei das Gutachten am 3. April 2009 abgeliefert worden, zwei Tage 

nachdem das Ortsbild von X. als Kleinstadt von nationaler Bedeutung ins ISOS 

aufgenommen worden sei. Die Beschwerdeführerinnen verweisen auf die 

Stellungnahme des Stadtrats der Beschwerdebeteiligten vom 22. April 2009 zuhanden 

der Vorinstanz, aus der hervorgehe, dass der Stadtrat über die Aufnahme von X. ins 

ISOS nicht benachrichtigt worden sei und dass er nach Rücksprache mit 

Nachbargemeinden davon ausgehe, die Aufnahme X.s ins ISOS sei vorgezogen 

worden.

Unbestritten ist, dass im vorliegenden Fall von Bundesrechts wegen keine Pflicht 

bestanden hat, die EKD/ENHK beizuziehen. Die Vorinstanz hält indessen dafür, 

aufgrund von Art. 12 Abs. 1 VRP sei es ihr im Rahmen des pflichtgemässen Ermessens 

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unbenommen gewesen, an diese Kommissionen zu gelangen, abgesehen davon, dass 

von Seiten der Beschwerdegegner ein entsprechender Beweisantrag vorgelegen habe. 

Weil X. seit dem 1. April 2009 über ein schützenswertes Ortsbild von nationaler 

Bedeutung verfüge, habe es zudem nahe gelegen, die EKD/ENHK um eine fachliche 

Beurteilung anzufragen. Hinzu komme, dass die kantonale Denkmalpflege das 

Vorhaben bereits im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens einer Beurteilung 

unterzogen habe, deren Grundlagen, Umfang und Tiefe unter den Beteiligten umstritten 

sei.

4.1. Nach Art. 12 Abs. 1 VRP ermittelt die Behörde oder das von ihr beauftragte 

Verwaltungsorgan den Sachverhalt und erhebt die Beweise von Amtes wegen durch 

Befragen von Beteiligten, Auskunftspersonen und Zeugen, durch Beizug von 

Urkunden, Amtsberichten und Sachverständigen, durch Augenschein oder auf andere 

Weise. Sind zur Wahrung des öffentlichen Interesses keine besonderen Erhebungen 

nötig, so sind nach Art. 12 Abs. 2 VRP nur die von den Beteiligten angebotenen und 

leicht zugänglichen Beweise über erhebliche Tatsachen abzunehmen.

Der Amtsbericht ist die Auskunft einer Behörde oder Amtsstelle über bestimmte 

Tatsachen oder Verhältnisse, über welche diese aufgrund ihrer Tätigkeit besondere 

Sachkunde besitzt. Das Sachverständigengutachten ist der Befund zu Tatsachen, 

erteilt durch Personen, die dafür besonders sachkundig sind. Amtsbericht und 

Gutachten greifen inhaltlich ineinander. Unterschiedlich ist im Wesentlichen der 

Aussteller des Sachverständigenbefunds (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im 

Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 974 mit Hinweisen; GVP 2001 Nr. 12). Der 

Beizug eines Amtsberichts oder eines Sachverständigen kann gesetzlich 

vorgeschrieben sein. Davon abgesehen, liegt es im Rahmen des 

Untersuchungsgrundsatzes im pflichtgemässen Ermessen der Behörde, den 

Sachverhalt durch den Beizug von Amtsberichten und Sachverständigen zu ermitteln 

(Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 976). In diesem Zusammenhang ist von Bedeutung, dass 

Art. 25 Abs. 2 NHG die Kantone verpflichtet, Fachstellen für den Naturschutz, den 

Heimatschutz und die Denkmalpflege zu bezeichnen. Diesen Fachstellen kommt beim 

Vollzug des NHG eine zentrale Bedeutung zu. Gemäss Art. 26 Abs. 1 der Verordnung 

über den Natur- und Heimatschutz (SR 451.1, abgekürzt NHV) sorgen die Kantone für 

einen sachgerechten und wirksamen Vollzug von Verfassungs- und Gesetzesauftrag 

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und sie haben dazu Amtsstellen als Fachstellen für Naturschutz, Heimatschutz und 

Denkmalpflege zu bezeichnen.

Ein Parteigutachten, das die Partei zur Untermauerung ihres Standpunkts einreicht, hat 

ebenfalls die Funktion eines Beweismittels. Privatgutachten besitzen nicht den gleichen 

Rang wie ein nach dem vorgesehenen Verfahrensrecht eingeholtes Gutachten. Das 

Verwaltungsgericht hat aber entschieden, die Tatsache allein, dass ein ärztliches 

Gutachten von einer verfahrensbeteiligten Partei in Auftrag gegeben worden sei, 

bedeute nicht, dass der Beweiswert des Gutachtens eingeschränkt sei, zumal dann, 

wenn es vom Hausarzt in Auftrag gegeben worden sei. Parteigutachten unterliegen der 

freien Beweiswürdigung und können ein gerichtliches Gutachten in der Regel nicht 

ersetzen, wohl aber im Ergebnis stützen oder erschüttern (Cavelti/Vögeli, a.a.O., 

Rz. 618 mit Hinweisen; vgl. auch VerwGE vom 19. Februar 2009 i.S. X. und Y. Z., in: 

www.gerichte.sg.ch).

4.2. Freie Beweiswürdigung bedeutet, dass die Bewertung der einzelnen Beweismittel 

nicht starren Regeln folgt. Die Behörde hat sich unvoreingenommen davon zu 

überzeugen, ob die der Verfügung oder dem Entscheid zugrunde liegenden Tatsachen 

zutreffen oder nicht. Sie hat das beigebrachte Beweismaterial nach Massgabe der 

Umstände zu werten. Das Urteil darüber, ob sich der Sachverhalt so oder anders 

präsentiert, ist auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe abzustützen. Bezüglich 

Amtsberichten besteht wie bei Gutachten und sachkundigen Auskünften die 

Besonderheit, dass nur von ihnen abgewichen wird, wenn dafür stichhaltige Gründe 

bestehen. Das ist etwa der Fall bei offensichtlichen Mängeln und Widersprüchen 

(Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 616 und GVP 2001 Nr. 12 je mit Hinweisen). Die Basis für 

eine abweichende Würdigung können insbesondere ergänzende Beweise oder ein 

Obergutachten abgeben (Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum Gesetz über die 

Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, Bern 1997, N 8 zu Art. 19 mit Hinweis).

4.3. Nach Art. 23 Abs. 4 NHV sind die EKD und die ENHK beratende 

Fachkommissionen des Bundes für Angelegenheiten des Naturschutzes, des 

Heimatschutzes und der Denkmalpflege. Zu ihren Aufgaben gehört es, bei der 

Vorbereitung und Nachführung der Inventare von Objekten von nationaler Bedeutung 

mitzuwirken (Art. 25 Abs. 1 lit. c NHV). Gestützt auf Art. 17a NHG umschreibt der 

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Bundesrat die Fälle, in denen eine Kommission mit Zustimmung des Kantons von sich 

aus oder auf Ersuchen Dritter Gutachten erstellen kann. Wenn es nicht um die Erfüllung 

einer Bundesaufgabe geht, können die Kommissionen demnach gestützt auf diese 

Vorschrift in ganz bestimmten Fällen tätig werden (Leimbacher, in: B./Zufferey/

Fahrländer, a.a.O., Art. 17a Rz. 3 und 4 mit Hinweis). Nach Art. 25 Abs. 1 lit. e NHV 

haben die EKD und die ENHK besondere Gutachten zu erstatten (Art. 17a NHG), sofern 

ein Vorhaben, das keine Bundesaufgabe nach Artikel 2 NHG darstellt, ein Objekt 

beeinträchtigen könnte, das in einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgeführt 

oder anderweitig von besonderer Bedeutung ist. Dazu gehören jene Objekte von 

nationaler Bedeutung, die noch nicht in ein Inventar gemäss Art. 5 NHG aufgenommen 

sind, so potentielle ISOS-Objekte (Leimbacher, in: B./Zufferey/Fahrländer, a.a.O., 

Art. 17a Rz. 6). Den besonderen Gutachten der Kommissionen nach Art. 17a NHG 

kommt in gleicher Weise Verbindlichkeit zu, wie den Gutachten nach Art. 7 und 8 NHG 

(Leimbacher, in: B./Zufferey/Fahrländer, a.a.O., Art. 17a Rz. 12).

4.4. Auch wenn keine Bundesaufgabe im Sinn von Art. 2 NHG zur Diskussion steht, 

stand es der Vorinstanz aufgrund von Art. 12 Abs. 1 VRP frei, die genannten 

Kommissionen und nicht andere Sachverständige anzufragen, ob sie bereit seien, den 

Sachverhalt näher abzuklären und zu beurteilen. Sodann lag es im pflichtgemässen 

Ermessen der EKD und der ENHK, der Vorinstanz gestützt auf Art. 17a NHG ein 

besonderes Gutachten zu erstatten, auch wenn die Kommissionen bei der 

Vorbereitung und Nachführung des Inventars von Objekten von nationaler Bedeutung 

bezüglich des Ortsbilds von X. zuhanden des Bundesrates mitgewirkt haben. Weil die 

EKD und die ENHK bereit waren, die ihnen von der Vorinstanz gestellte Frage im 

Rahmen eines besonderen Gutachtens zu beantworten, kommt ihren Feststellungen 

und Einschätzungen sodann ein hoher Beweiswert zu. Wie dargelegt, schliesst dies 

indessen nicht aus, dass Beurteilungen des Vorhabens durch andere Sachverständige 

im Rahmen des Beweisverfahrens gewürdigt werden.

5. Art. 98 Abs. 1 lit. c BauG schreibt vor, dass bedeutende Ortsbilder als 

Schutzgegenstände zu erhalten sind. Ortsbilder erweisen sich als bedeutend, wenn es 

sich um eine bauliche Gestaltung handelt, die der betreffenden Gegend ein besonderes 

Gepräge verleiht. Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts muss es sich um Bauten 

handeln, die das Ortsbild als besonders schön hervortreten lassen und im Ortsbild 

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einen wahrnehmbaren Schwerpunkt setzen. Schützenswert sind jene Baugruppen, 

deren ungeschmälerter Weiterbestand im Zonenplan, im Baureglement oder in einer 

Schutzverordnung festgelegt werden soll. Nach der Rechtsprechung kann einer Baute 

ungeachtet ihres Eigenwerts zusammen mit anderen Bauten ein künstlerischer oder 

geschichtlicher Wert zukommen oder ein Ortsbild besonders kennzeichnen (B. Heer, 

St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 1050 mit Hinweis; VerwGE vom 

13. April 2010 i.S. Politische Gemeinde Mörschwil, in: www.gerichte.sg.ch; GVP 2001 

Nr. 12 mit Hinweis auf VerwGE vom 13. Dezember 1991/27. April 1992; VerwGE vom 

30. April 1989 i.S. Kt. SG).

5.1. Mit dem Schutz von baulichen Gesamtheiten (Gruppen, Ensembles, Ortsbilder) ist 

immer ihre Erscheinungsform, das Gesamtbild, verbunden. Konstitutiv ist das 

Zusammenwirken von Baukörpern und Freiräumen an einem bestimmten Ort, wodurch 

ein unverwechselbares charakteristisches und siedlungsgestalterisch besonders 

wertvolles architektonisches Gepräge entsteht (W. Engeler, Das Baudenkmal im 

Schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 123 mit Hinweisen). Ein Ortsbild 

wird somit nicht nur durch seine Häuser bestimmt, sondern auch durch die Räume 

zwischen ihnen, durch Plätze, Strassen, Gärten und durch das Verhältnis des Orts zu 

seiner Landschaft, welche ihn umgibt (E. Wiederkehr Schuler, Denkmal- und 

Ortsbildschutz, Zürich 1999, S. 84). Die Schutzwürdigkeit baulicher Gesamtheiten 

ergibt sich weniger aus dem Wert ihrer Bestandteile, als vielmehr aus deren 

Zusammenwirken zu einem charakteristischen Ganzen. Unbestritten ist, dass bei 

schutzwürdigen baulichen Gesamtheiten nicht jedes Element die Kriterien als 

Baudenkmal erfüllen muss. In diesem Sinn können auch Bauten und Freiflächen ohne 

selbständige Denkmalqualität Bestandteil eines Ensembles sein (Engeler, a.a.O., 

S. 123/24 mit Hinweisen; VerwGE vom 13. April 2010 i.S. Politische Gemeinde 

Mörschwil, in: www.gerichte.sg.ch).

5.1.1. Nach Art. 7 BauR gilt die Kernzone als geschütztes Ortsbild im Sinn von Art. 98 

BauG. Sie bezweckt die Bildung und Erhaltung des Ortszentrums mit dem Schutz 

geschichtlich oder künstlerisch wertvoller Bauten und Baugruppen sowie eine gute 

Eingliederung von Neubauten gemäss Art. 15 Abs. 2 BauG. Für Bauten in offener 

Bauweise gelten Regelbauvorschriften, u.a. sind höchstens 4 Vollgeschosse zulässig.

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Bauten haben indessen nicht nur die geltenden Baunormen einzuhalten, sondern auch 

allfällige strengere ästhetische Schutzvorschriften zu erfüllen. Ästhetikvorschriften 

haben eine eigenständige Bedeutung. Sie sind nicht vorneweg eingehalten, wenn die 

Bauvorschriften respektiert sind, da sich die Schutzbereiche der Ästhetik und der 

Bauvorschriften nicht zwingend decken. Die Anwendung einer Vorschrift zum Schutz 

des Ortsbildes kann daher im Einzelfall zu einer Reduktion des nach der Zonenordnung 

zulässigen Bauens führen (Urteil des Bundesgerichts vom 15. April 2005, 1P.709/2004, 

in: ZBl 107/2006 S. 422 ff. mit Hinweisen).

5.1.2. Art. 4 SchutzVO lautet wie folgt:

"1. Die bezeichneten Ortsbildschutzgebiete sind aufgrund ihres besonderen 

Siedlungsgefüges und ihrer siedlungsgeschichtlichen Vergangenheit in ihrem 

charakteristischen Erscheinungsbild zu erhalten.

2. In den Schutzzonen ist die Erhaltung und Restaurierung

eines Gebäudes der Regelfall. Abbrüche und Neubauten werden nur bewilligt, wenn 

eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:

a) Der bauliche Zustand eines Gebäudes lässt keine Restaurierung mehr zu.

b) Das Gebäude stört das Ortsbild oder ist stilistisch für den Wert des Ortsbildes 

bedeutungslos.

Zudem muss die Baubewilligung für einen Ersatzbau, dessen Erstellung sichergestellt 

ist, gleichzeitig erteilt werden können. Davon kann abgesehen werden, wenn die 

Nichtüberbauung im öffentlichen Interesse steht.

[Absatz 3]

4. Neu- und Ersatzbauten haben sich in den herkömmlichen, spezifischen Charakter 

des Ortsbildes gut einzufügen und es in positivem Sinne zu ergänzen. Grundsätzlich ist 

auf die Baufluchten, das Bauvolumen mit Proportionen, die Fassadengliederung, die 

Dachform und Dachgestaltung sowie die Materialwahl und Farbgebung zu achten. 

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Moderne Baumaterialien sind gestattet, wenn sie einen Bezug zu den Nachbarbauten 

besitzen und die Qualität der Architektur verbessern.

    [Absatz 5, 6 und 7]"

Das Gebäude (Vers.-Nr. 000) ist im Anhang III der SchutzVO "Liste der geschützten 

Kulturobjekte" nicht aufgeführt. Im Bereich eines Ortsbildschutzgebiets darf es 

indessen nur abgebrochen werden, wenn es entweder baufällig ist oder wenn ihm 

unter dem Gesichtspunkt des Ortsbildschutzes keine oder eine negative stilistische 

Wirkung zukommt. Der Abbruch darf zudem nur bewilligt werden, wenn gleichzeitig ein 

Ersatzbau bewilligt wird, dessen Erstellung sichergestellt ist, es sei denn, die 

Nichtüberbauung liege im öffentlichen Interesse.

Im vorliegenden Fall steht kein Ersatzbau, sondern eine aus drei Mehrfamilienhäusern 

bestehende Gesamtüberbauung zur Diskussion, die auch den bisher nicht bebauten 

Teil des Grundstücks Nr. 000 beansprucht. Aus Art. 4 SchutzVO kann nicht gefolgert 

werden, es sei grundsätzlich ausgeschlossen, im Bereich eines Ortsbildschutzgebietes 

gelegene Freiflächen zu bebauen. Allerdings sind Neubauten wie Ersatzbauten nur 

zulässig, wenn sie sich in den herkömmlichen, spezifischen Charakter des Ortsbildes 

gut einfügen und es in positivem Sinn ergänzen (Art. 4 Abs. 4 SchutzVO). Sodann darf 

die Freifläche nicht für sich allein zum charakteristischen, siedlungsgeschichtlichen 

Erscheinungsbild des betreffenden Ortsbildes gehören.

5.2. Die Beschwerdeführerinnen beabsichtigen, das Gebäude (Vers.-Nr. 000) 

abzubrechen und auf dem Grundstück Nr. 000 drei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 

19 Wohnungen und integrierter Tiefgarage zu erstellen. Das nördlichste Haus (Haus A) 

weist vier Vollgeschosse und ein Attikageschoss auf, das südöstlich gelegene Haus 

(Haus B) vier Vollgeschosse und das südwestlich gelegene Haus (Haus C) drei 

Vollgeschosse. Die drei Gebäude besetzen die Ecken der Parzelle, die eine nahezu 

dreieckige Form aufweist. Wie auch das Verwaltungsgericht anlässlich seines 

Augenscheins feststellen konnte, wird diesevon der in einem grossen

Bogen verlaufenden N-gasse und der M-gasse eingefasst, in nordöstlicher Richtung 

grenzt sie an die Rückseite der an die Hauptstrasse grenzenden Grundstücke an. Die 

N-gasse verläuft entlang der einstigen Stadtmauer, die teilwiese heute noch vorhanden 

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ist. In alten Urkunden heisst diese Gegend der "bodenlose" Weier, was einem tiefen 

Wasserloch entspricht (vgl. www.X..ch). Das Haus, das am nördlichsten liegt, weist vier 

Vollgeschosse und ein Attikageschoss auf, das in südöstlicher Richtung gelegene Haus 

ist vier Geschosse hoch und das südwestlich gelegene Haus weist drei Geschosse auf. 

Die Volumen der Häuser wachsen vom Parzellenrand aus nach innen, und sie weisen in 

der Abwicklung der Fassaden verschiedene Vor- und Rücksprünge sowie Knicke und 

Auskragungen auf. Die jeweils an den Südwestseiten aufgereihten Wohnräume weisen 

unterschiedlich tiefe Balkone mit geschlossenen Brüstungen auf. Inmitten der 

Wohnhäuser bleibt ein grosser Freiraum offen. Rund um die Parzelle ist eine Mauer 

geplant, welche nördlich an die bestehende alte Mauer anschliesst und im Süden in die 

Südfassade des südöstlich gelegenen Gebäudes übergeht.

Die Vorinstanz kommt im angefochtenen Entscheid in Übereinstimmung mit dem 

Gutachten EKD/ENHK zum Ergebnis, dass der Abbruch des Gebäudes (Vers.-Nr. 000) 

und die Erstellung der drei Mehrfamilienhäuser mit Tiefga        rage auf dem 

Grundstück Nr. 000 die Vorgaben von Art. 4 Abs. 2 und 4 SchutzVO nicht erfüllen. Sie 

begründet dies damit, die tatsächlichen Feststellungen, welche die Delegation der EKD 

und der ENHK anlässlich ihres Augenscheins vom 3. Februar 2009 gemacht hätten, 

würden mit denjenigen übereinstimmen, die sich anlässlich des Augenscheins im 

Rekursverfahren vom 11. November 2008 ergeben hätten. Dies gelte insbesondere 

bezüglich der Dachlandschaft (vorherrschende Steildächer) sowie der kleinformatigen 

Bebauungsstruktur der das Baugrundstück unmittelbar umgebenden Grundstücke, 

aber auch bezüglich des baulichen Zustands des Gebäudes (Vers.-Nr. 000), das bis zur 

Erstellung des Gutachtens Buschor bewohnt gewesen sei. Sodann stimme das 

Gutachten EKD/ENHK namentlich bezüglich Volumina und Höhen mit der 

Stellungnahme Denkmalpflege überein. Die Stellungnahme Denkmalpflege gehe 

ebenfalls davon aus, dass sich die geplanten Bauten unter diesen Aspekten nicht in die 

diesen Stadtteil prägende kleinmassstäbliche Umgebung einbinden liessen. Das 

Gutachten EKD/ENHK überzeuge. Es sei in sich stimmig, widerspruchsfrei und die 

Folgerungen seien schlüssig. Deshalb bestehe keine Veranlassung, von der Beurteilung 

der eidgenössischen Kommissionen abzuweichen, zumal das Gutachten Buschor, bei 

dem es sich um ein Privatgutachten handle, die Überzeugungskraft des Gutachtens 

EKD/ENHK nicht zu erschüttern vermöge.

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5.3. Die Beschwerdeführerinnen rügen, die Vorinstanz habe bezüglich der Beurteilung 

des Gebäudes (Vers.-Nr. 000) im Hinblick auf einen Abbruch eine Rechtsverletzung 

begangen. Sie werfen ihr vor, sie habe die Einschätzungen im Gutachten EKD/ENHK, 

wonach das Gebäude eine überdurchschnittlich gut gepflegte und reiche Detaillierung 

der Holzarchitektur aufweise und wonach gewisse Instandstellungslücken ohne 

ausserordentlichen Aufwand behoben werden könnten, kritiklos übernommen, ohne 

das Gutachten Buschor, das zu einem anderen Ergebnis komme, in die Beurteilung 

miteinzubeziehen. Gutachter Buschor habe das Gebäude eingehend besichtigt und 

seinen schlechten baulichen Zustand und seine Geschichte aufgezeigt. Das Vorgehen 

der Vorinstanz sei auch deshalb nicht nachvollziehbar, weil die kantonale 

Denkmalpflege den Abbruch des Hauses als zulässig erachte. Hinzu komme, dass die 

Vorinstanz die Feststellung im Gutachten EKD/ENHK, das Gebäude störe das Ortsbild 

nicht und dürfe deshalb nach den Vorgaben von Art. 4 Abs. 2 SchutzVO nicht 

abgebrochen werden, unwidersprochen gelassen habe, obschon auch der bauliche 

Zustand eines Gebäudes seinen Abbruch rechtfertigen könne. Das Gutachten Buschor 

komme zum Ergebnis, die Restaurierung des Hauses, das

stilistisch für den Wert des Ortsbildes bedeutungslos sei, wäre nicht sinnvoll.

5.3.1. Im Gutachten EKD/ENHK wird bezüglich des Gebäudes (Vers.-Nr. 000), das als 

"gassenbildend" bezeichnet wird, ausgeführt, die in Art. 4 Abs. 2 Satz 1 SchutzVO 

statuierten Voraussetzungen für einen Abbruch seien nicht erfüllt. Anlässlich der 

Begehung habe sich gezeigt, dass sich die Baute in gutem Zustand befinde und dass 

sie bezüglich der Zwischenräume zu den benachbarten Bauten "richtig stehe". Deshalb 

spiele es keine Rolle, ob sie als Einzelobjekt geschützt sei oder nicht. Diese 

Feststellungen werden damit begründet, das freistehende Gebäude eines ehemaligen 

Mühlenbetriebs bilde mit seiner Übereckstellung den Knick der N-gasse ab und 

verweise auf die zur Bauzeit des Hauses übliche Nutzung der Hinterhofbereiche der 

Kleinstadt, nämlich Kleingewerbe und Wohnen. Der Einschätzung der kantonalen 

Denkmalpflege, wonach das Gebäude kein Schutzobjekt im Sinn eines 

herausragenden Einzelobjekts sei, könne im Grundsatz gefolgt werden. Was den 

baulichen Zustand anbetrifft, führen die Kommissionen aus, es habe sich eine "gewisse 

Instandstellungslücke" des Gebäudes gezeigt, welche jedoch ohne ausserordentlichen 

Aufwand überwunden werden könne. Bezüglich des stilistischen Werts der Baute für 

das Ortsbild halten sie fest, das Gebäude aus dem 19. Jahrhundert störe dieses nicht. 

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Es weise überdurchschnittlich gut gepflegte und reiche Detaillierung der 

Holzarchitektur auf.

5.3.2. Die Vorinstanz beruft sich darauf, der wesentlichste Grund, dass sich der 

angefochtene Entscheid auf das Gutachten EKD/ENHK stütze, liege neben der 

inhaltlichen Überzeugungskraft darin, dass sich die Feststellungen der Kommissionen - 

auch und vor allem bezüglich des baulichen Zustands des Gebäudes (Vers.-Nr. 000) - 

mit denjenigen deckten, die ihre Mitarbeiterin anlässlich des Augenscheins vom 

11. November 2008 gemacht habe. Das Protokoll, das bezüglich dieses Augenscheins 

erstellt worden ist, enthält aber keine Hinweise, die den baulichen Zustand des 

Gebäudes oder seinen stilistischen Wert für das Ortsbild betreffen, und es ist offen, ob 

das Innere des Gebäudes damals besichtigt worden ist. Dem Protokoll kann lediglich 

entnommen werden, im südlichen Bereich, angrenzend an die N-gasse, stehe ein 

zweigeschossiges, gemäss Angaben des Grundeigentümers ursprünglich als Mühle 

genutztes Gebäude, das aktuell ausschliesslich Wohnzwecken diene. Im weiteren 

werden Feststellungen bezüglich Stellung bzw. Ausrichtung der Bauten, Ausrichtung 

der Giebel, Geschlossenheit der Bauten, sichtbare Gebäudevolumen, Materialisierung 

und Fassadengestaltung, Dachformen und Verkehrsführung gemacht, die anlässlich 

eines Rundgangs durch die M- und die N-gasse sowie durch die Hauptstrasse 

gemacht worden sind.

In Betracht fällt weiter, dass aus dem Gutachten EKD/ENHK zwar hervorgeht, dass 

offenbar auf Antrag der Rekurrenten (vgl. dazu act. 21 der Rekursakten) auch die Frage 

des Abbruchs des Gebäudes zu beurteilen war. Dem Gutachten EKD/ENHK kann aber 

lediglich entnommen werden, das Gebäude befinde sich in gutem Zustand bzw. eine 

Instandstellung sei ohne ausserordentlichen Aufwand möglich, ohne dass dies näher 

begründet wird. Für die Beweiswürdigung ist sodann von Belang, dass sich die 

kantonale Denkmalpflege nicht gegen den Abbruch der Baute ausgesprochen hat. 

Aktenkundig ist, dass sich der Leiter Denkmalpflege gegenüber dem Stadtpräsidenten 

der Beschwerdebeteiligten am 29. November 2007 grundsätzlich positiv zu einem 

Modell betreffend Überbauung des Grundstücks Nr. 000 geäussert hat, woraus sich 

ohne weiteres ergibt, dass er gegen den Abbruch der Liegenschaft nichts einzuwenden 

hat. Dementsprechend kann der Stellungnahme Denkmalpflege, die im Rahmen des 

Rekursverfahrens erstattet worden ist, entnommen werden, eine Begutachtung des 

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Gebäudes habe ergeben, dass es sich nicht um ein Schutzobjekt handeln könne. Die 

Stellungnahme befasst sich sodann ausführlich mit der Frage, unter welchen 

Voraussetzungen sich das Neubauprojekt in das geschichtlich gewachsene Umfeld 

einzugliedern vermöge. Schliesslich hat sich der Leiter Denkmalpflege gemäss 

Protokoll zum Augenschein vom 11. November 2008 dahingehend geäussert, das 

Gebäude sei von einem Kunsthistoriker begutachtet worden und dieser sei zum 

Schluss gekommen, es handle sich nicht um ein Schutzobjekt, weshalb es 

abgebrochen werden könne. Ins Gewicht fällt unter diesen Umständen auch, dass das 

mit Ansichten (auch) vom Innern des Hauses gut dokumentierte Gutachten Buschor 

zum Ergebnis kommt, weder die innere Einteilung, noch die haustechnischen 

Installationen und die Gebäudehülle würden den Anforderungen an einen zeitgemässen 

Wohnungsbau entsprechen bzw. eine Renovation oder gar ein Umbau des Gebäudes 

mache wenig Sinn. Sodann wird festgestellt, das Gebäude sei um 1900 von Thal nach 

X. gezügelt und dort neu aufgebaut worden, wo es während Jahrzehnten als 

Maissiederei mit Pferdestallungen gedient habe. Es handle sich um einen 

durchschnittlichen Zweckbau, der weder auf Grund seiner Struktur und inneren 

Organisation noch auf Grund seiner handwerklichen Ausführung und der verwendeten 

Materialien als aussergewöhnlich bezeichnet werden könne. Das Gebäude sei 

stilistisch für den Wert des Ortsbilds bedeutungslos.

5.3.3. Es ergibt sich somit, dass die Fachleute die Frage, ob die Voraussetzungen, die 

Art. 4 Abs. 2 SchutzVO für den Abbruch eines Gebäudes statuiert, erfüllt sind, sowohl 

bezüglich des baulichen Zustands des Gebäudes (Vers.-Nr. 000) als auch bezüglich 

seines stilistischen Werts für das Ortsbild unterschiedlich beurteilt haben. Während der 

Leiter Denkmalpflege und der Gutachter Buschor davon ausgehen, nicht nur eine, 

sondern beide Voraussetzungen seien erfüllt, vertreten die EKD und die ENHK den 

Standpunkt, dass "nichts für einen Abbruch spricht". Ihrer Ansicht nach ist die 

Instandstellung des Gebäudes ohne ausserordentlichen Aufwand möglich und deshalb 

zumutbar. Sie verzichten indessen darauf, diesen Standpunkt näher zu begründen.

Das Verwaltungsgericht hat das Gebäude (Vers.-Nr. 000) anlässlich seines 

Augenscheins innen und aussen besichtigt. Es handelt sich um einen 

durchschnittlichen Zweckbau, der gemäss Aussage der Beschwerdeführerin zu Beginn 

des 20. Jahrhunderts am heutigen Standort wieder aufgebaut worden ist, nachdem er 

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zuvor in Thal gestanden hatte. Wie aus der Fotodokumentation zum Gutachten 

Buschor ersichtlich, hat sich bestätigt, dass die Liegenschaft den Anforderungen an 

eine zeitgemässe Nutzung in keiner Weise entspricht. Das Gebäude weist nicht nur 

Instandstellungslücken auf, die mit vernünftigem Aufwand behoben werden können, 

wie im Gutachten EKD/ENHK ausgeführt wird. Der bauliche Zustand, so insbesondere 

auch die Gebäudehülle und die technischen Installationen, sowie die innere Einteilung 

des Gebäudes, würden nicht nur eine umfassende Sanierung bedingen, sondern auch 

einen Umbau, was nur mit dem Einsatz unverhältnismässig hoher finanzieller Mittel 

möglich wäre. Eine Restaurierung im Sinn von Art. 4 Abs. 2 lit. a SchutzVO würde für 

sich allein jedenfalls nicht genügen. Im Gegensatz zur Auffassung der Vorinstanz ist die 

Folgerung im Gutachten EKD/ENHK bezüglich der Behebung der Mängel im und am 

Gebäude deshalb nicht schlüssig und dasVerwaltungsgericht kann ihr nicht folgen. Es 

ist nicht möglich, die zur Diskussion stehende Baute mit vertretbarem finanziellem 

Aufwand baulich in einer Weise instandzustellen und umzubauen, dass sie den 

heutigen Anforderungen und Bedürfnissen entsprechend genutzt werden kann. Der 

Vorwurf der Beschwerdeführerinnen, die Vorinstanz hätte, abgesehen von ihren 

Feststellungen anlässlich des Rekursaugenscheins, nicht allein auf das Gutachten 

EKD/ENHK abstellen dürfen bzw. sie habe eine willkürliche Beweiswürdigung 

vorgenommen, erweist sich somit als begründet.

Im weiteren hat das Verwaltungsgericht anlässlich seines Augenscheins festgestellt, 

dass das zur Diskussion stehende Gebäude stilistisch und für den Wert des Ortsbildes 

kaum Bedeutung hat. Die Beschwerdeführerinnen machen deshalb mit Recht geltend, 

dem angefochtenen Entscheid liege auch in dieser Hinsicht eine willkürliche 

Beweiswürdigung zugrunde. Die Vorinstanz hätte nicht allein auf die im Gutachten 

EKD/ENHK vertretene Auffassung abstellen dürfen, zumal sie mit denjenigen des 

Leiters Denkmalpflege und des Gutachters Buschor nicht übereinstimmt. Hinzu kommt, 

dass die EKD und die ENHK im Sinn einer Einleitung zu ihrem Gutachten feststellen, 

der fragliche Bereich liege innerhalb des Gebiets des Ortskerns (Gebiet 1), für den das 

Erhaltungsziel A gelte, was bedeute, "dass alle Anlageteile und Freiräume integral zu 

erhalten sind und störende Eingriffe beseitigt werden sollen". Wie ausgeführt hat sich 

anlässlich des Augenscheins des Verwaltungsgerichts gezeigt, dass es sich beim 

Gebäude (Vers.-Nr. 000) um einen durchschnittlichen Zweckbau handelt. Er prägt das 

Ortsbild weder aufgrund seines Erscheinungsbilds noch aufgrund der Ausführung und 

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der verwendeten Materialien positiv mit. An dieser Beurteilung ändert nichts, dass 

EKD/ENHK in ihrem Gutachtenvon einergepflegten und reichen Detaillierung der 

Holzarchitektur sprechen und dass sie festhalten, das Gebäude liege bezüglich der 

Zwischenräume zu den benachbarten Bauten richtig. Das Verwaltungsgericht teilt zwar 

die von den Kommissionen vertretene Auffassung, wonach die Baute das Ortsbild nicht 

störe.Damit ist aber nicht dargetan, dass sie für den Wert des Ortsbildes stilistisch von 

Bedeutung ist und deshalb erhalten werden muss (sofern eine Restaurierung möglich 

ist).

5.3.4. Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die Beschwerde berechtigt ist, soweit 

geltend gemacht wird, die Vorinstanz habe bezüglich der Beurteilung des Gebäudes 

(Vers.-Nr. 000) im Hinblick auf dessen Abbruch eine Rechtsverletzung begangen. Die in 

Art. 4 Abs. 2 lit. a und b SchutzV0 statuierten Voraussetzungen sind erfüllt. Allerdings 

setzt ein Abbruch nach Art. 4 Abs. 2 SchutzVO zusätzlich voraus, dass die 

Baubewilligung für einen Ersatzbau, dessen Erstellung sichergestellt ist, gleichzeitig 

erteilt werden kann. Davon kann nur abgesehen werden, wenn die Nichtüberbauung im 

öffentlichen Interesse liegt.

5.4. Die Beschwerdeführerinnen machen auch bezüglich der geplanten Überbauung 

geltend, die Vorinstanz habe den Sachverhalt nicht richtig festgestellt bzw. eine 

willkürliche Beweiswürdigung vorgenommen, weil sie das Gutachten EKD/ENHK, 

wonach das Vorhaben eine schwere Beeinträchtigung des Ortsbilds bewirkt, zur 

Grundlage des angefochtenen Entscheids gemacht habe.

5.4.1. Aus Sicht der Beschwerdeführerinnen ist die Vorinstanz zu Unrecht davon 

ausgegangen, die Gebäude würdensich zufolge ihrer Höhen nicht gut in den 

spezifischen Charakter des Ortsbildes einfügen.

Das Gutachten EKD/ENHK erklärt das Vorhaben auch unter diesem Gesichtspunkt zur 

schweren Beeinträchtigung des Ortsbildes von X.. Die Stellungnahme Denkmalpflege 

kommt ebenfalls zum Ergebnis, im Kontext mit den bestehenden, die Parzelle 

umgebenden Häusern, welche zwei bis höchstens drei Stockwerke aufweisen würden, 

und deren

Satteldächer in erster Linie durch die Höhe der Traufen und nicht durch den First 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 25/29

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wahrgenommen würden, würden die Neubauten überhoch und disproportioniert 

wirken. Das würden auch die Bauprofile aufzeigen, weil es nicht dasselbe sei, ob 

Höhen im Plan oder im Modell, oder von der tatsächlichen Augenperspektive aus 

beurteilt würden. Auch wenn derart hohe Bauten nach den Vorgaben des BauR 

zulässig seien, seien Gebäude mit mehr als drei Stockwerken aus ortsbaulicher Sicht 

zu hoch. Ein Problem bezüglich der Höhe ergebe sich - wenn vergleichend und 

abstrakt von Stockwerken die Rede sei - auch schon rein daher, dass die heutigen 

Ansprüche und die gängigen Konstruktionsmethoden ohnehin dazu führten, dass alles 

massiv höher ausfalle. Das ortsbauliche Problem in Bezug auf das Projekt sei 

demzufolge die Höhe der Häuser, auch wenn gegenüber dem Vorprojekt bereits eine 

teilweise Reduktion erfolgt sei. Im Sinn einer Schlussfolgerung hält der Leiter der 

kantonalen Denkmalpflege fest, das Problem - und das müsse klar gesehen werden - 

seien die Gebäudehöhen, welche dazu führen würden, dass sich die Neubauten nicht 

harmonisch in die kleinmassstäbliche Umgebung, welche diesen Stadtteil präge, 

einbinden liessen, was im hochwertigen Ortsbild von X. von zentraler Bedeutung sei. 

Auch anlässlich des Rekursaugenscheins ist von Seiten der kantonalen Denkmalpflege 

betont worden, die zentrale Problematik sei die Höhe der geplanten Bauten.

Anlässlich des Augenscheins des Verwaltungsgerichts hat sich erwiesen, dass diese 

Einschätzungen richtig sind. Die Höhen der geplanten Wohnhäuser (Häuser A und B 

viergeschossig, Haus A zudem mit Attikageschoss, Haus C dreigeschossig) stehen 

einer harmonischen Eingliederung der Gebäude in die kleinmassstäbliche Umgebung 

entgegen.Die Vorinstanz durfte auf Grund der übereinstimmenden Einschätzung der 

eidgenössischen Kommissionen und der kantonalen Denkmalpflege deshalb ohne 

weiteres davon ausgehen, die Höhen der drei Wohnbauten verhindere, dass sich die 

Bauten in den herkömmlichen, spezifischen Charakter des Ortsbildes einzufügen 

vermöchten bzw. die Bauten seien aus diesem Grundnicht geeignet, das Ortsbild im 

Sinn von Art. 4 Abs. 4 SchutzVOpositiv zu ergänzen. Der Vorwurf der 

Beschwerdeführerinnen, der angefochtene Entscheid beruhe auf einer willkürlichen 

Beweiswürdigung, erweist sich bezüglich der Auswirkungen der Höhen der drei 

Wohnhäuser auf das geschützte Ortsbild deshalb als unbegründet. Die von ihnen zur 

Diskussion gestellte Reduktion der Höhe des Hauses A vermag daran nichts zu ändern. 

In Betracht fällt weiter, dass die Tatsache, dass sich die Bauten aufgrund ihrer Höhen 

nicht harmonisch in ihre Umgebung einzugliedern vermögen, kein Hindernis von 

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untergeordneter Bedeutung ist, das mit einer Nebenbestimmung beseitigt werden 

könnte (vgl. dazu Heer, a.a.O., Rz. 869 mit Hinweis auf GVP 1979 Nr. 8; vgl. auch 

E. Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Aufl., Aarau 1985, S. 378). Der Rekurs 

der Beschwerdegegner ist deshalb zu Recht gutgeheissen worden, soweit darauf 

eingetreten worden ist, und die Vorinstanz hat den Beschlussdes Stadtrats X. vom 13. 

Mai 2008 zu Recht aufgehoben. Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen.

5.4.2. Dennoch weist das Verwaltungsgericht darauf hin, dass aktenkundig ist, dass die 

Fachleute bezüglich der Frage, ob die Grundrisse der Wohnhäuser den Anforderungen 

von Art. 4 Abs. 4 SchutzVO gerecht werden bzw. ob die Freifläche auf dem Grundstück 

Nr. 000 unter dem Gesichtspunkt des Ortsbildschutzes auf diese Weise bebaut werden 

kann, unterschiedliche Auffassungen vertreten, weshalb eine abschliessende 

Beurteilung nicht möglich ist. Zu bedenken ist immerhin, dass das Gutachten 

Denkmalpflege dem zur Diskussion stehenden Projekt konzeptionell - von der Fläche 

betrachtet - gute Qualitäten attestiert. Eine verdichtete Bebauung des Areals scheint 

deshalb mitden rechtlichen Vorgaben des Ortsbildschutzes vereinbar. Auch bezüglich 

Dachform und Dachgestaltung, Stellung und Ausrichtung der Gebäude, Bildung von 

Gassenräumen und Unterkellerung sind die Gutachter nicht vorbehaltlos gleicher 

Meinung. Bezüglich der Dachform und Dachgestaltung wird im Gutachten EKD/ENHK 

zum Ausdruck gebracht, die geplanten Flachdächer würden die Dachlandschaft im 

Bereich des geschützten Ortsbildes schwer beeinträchtigen. Demgegenüber kann sich 

eine Betonkonstruktion mit Flachdach nach der Stellungnahme 

Denkmalpflegeharmonisch in das geschichtlich gewachsene Umfeld einfügen, wenn sie 

aktiv begrünt wird. Für den Gutachter Buschor lassen die polygonalen 

Gebäudegrundrisse, die bestehende Geometrien und Fluchten aufnehmen, keine 

andere Dachform zu. Somit kann jedenfalls nicht ausgeschlossen werden, dass ein 

Projekt mit Flachdächerndas Ortsbild im Sinn von Art. 4 Abs. 4 SchutzVO positiv zu 

ergänzen vermag. Dasselbe gilt für die Ausrichtung der Bauten, die Fassadenbildung, 

eine Umfassungsmauer und eine Tiefgarage. Demgegenüber gehtdas 

Verwaltungsgericht mit der im Gutachten EKD/ENHK geäusserten Auffassung einig, 

wonach die Gestaltung von Südwestfassaden mit durchlaufenden, horizontalen 

Balkonen und Brüstungsbändern ortsfremd ist und störend wirkt. Eine 

Fassadengestaltung mit auskragenden Balkonen, wie sie das zur Diskussion stehende 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 27/29

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Projekt aufweist, ist unter dem Gesichtspunkt des Ortsbildschutzes optisch zu 

dominant.

6. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf 

eingetreten werden kann. Der Abbruch des Gebäudes (Vers.-Nr. 000) kann zwar 

bewilligt werden, wenn gleichzeitig die Baubewilligung für einen Ersatzbau, dessen 

Erstellung sichergestellt ist, erteilt werden kann. Die Vorinstanz hat den Beschluss des 

Stadtrats X. vom 13. Mai 2008 aber mit Recht aufgehoben, weil die Höhen der zur 

Diskussion stehenden Gebäude mit den rechtlichen Vorgaben bezügliche 

Ortsbildschutz nicht vereinbar sind.

6.1. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). 

Eine Entscheidgebühr von Fr. 4'000.-- ist angemessen (Art. 13, Ziff. 622 des 

Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Sie wird mit dem geleisteten Kostenvorschuss in 

gleicher Höhe verrechnet.

6.2.Die Beschwerdegegner stellen das Begehren, sie seien ausseramtlich zu 

entschädigen. Ihr Rechtsvertreter hat keine Kostennote eingereicht. Folglich ist die 

Entschädigung nach Ermessen festzusetzen. Das Gericht erachtet eine Entschädigung 

von Fr. 3'000.-- (inkl. Barauslagen, zuzüglich MWSt) für das Beschwerdeverfahren als 

angemessen(Art. 22 Abs. 1 lit. b der Honorarordnung für Rechtsanwälte und 

Rechtsagenten, sGS 963.75).

 

Demnach hat das Verwaltungsgericht

zu Recht erkannt:

1./ Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

2./ Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 4'000.-- bezahlen die 

Beschwerdeführerinnen unter Anrechnung mit dem geleisteten Kostenvorschusses in 

gleicher Höhe.

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3./ Die Beschwerdeführerinnen haben die Beschwerdegegner mit Fr. 3'000.-- (inkl. 

Barauslagen, zuzüglich MWSt) ausseramtlich zu entschädigen.

 

V.          R.           W.

 

Der Präsident:       Die Gerichtsschreiberin:

 

 

Versand dieses Entscheides an:

-   die Beschwerdeführerinnen (durch Rechtsanwalt Dr. B.)

-   die Vorinstanz

-   die Beschwerdegegner (durch Rechtsanwalt lic. oec. K.)

-   die Beschwerdebeteiligte

-    

 

am:

 

 

Rechtsmittelbelehrung:

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 29/29

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Soweit eine Rechtsverletzung nach Art. 95 ff. BGG geltend gemacht wird, kann gegen 

diesen Entscheid gestützt auf Art. 82 lit. a BGG innert 30 Tagen nach Eröffnung beim 

Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde erhoben werden.

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	Urteil des Verwaltungsgerichts vom 16. September 2010
	Bau- und Planungsrecht, Ortsbildschutz, Art. 78 Abs. 1 BV (SR 101), Art. 6 Abs. 1 und Art. 17a NHG (SR 451), Art. 23 Abs. 4 NHV (SR 451.1), Art. 98 ff. BauG (sGS 731.1), Art. 4 SchutzVO, Art. 12 Abs. 1 VRP (sGS 951.1), Der Schutz eines Ortsbildes von nationaler Bedeutung, das im ISOS aufgeführt ist, wird durch das kantonale und kommunale Recht sichergestellt, wenn die Erfüllung einer kantonalen oder kommunalen Aufgabe - wozu im Grundsatz die Nutzungsplanung zählt -  zur Diskussion steht. Auch wenn keine Bundesaufgabe betroffen ist, ist es zulässig, die Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege und die Eidgenössische Heimatschutzkommission anzufragen, ob sie bereit seien, den Sachverhalt näher abzuklären und zu beurteilen. Beweiswürdigung bezüglich der Möglichkeit der Instandstellung eines Gebäudes und seiner stilistischen Bedeutung für das Ortsbild sowie bezüglich der Frage, ob die Höhe von Neubauten deren Einfügung in den spezifischen Charakter des Ortsbilds verhindert (Verwaltungsgericht, B 2009/145).

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