# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6530ba9b-5952-53ee-8ba0-16ce5be90151
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-05-10
**Language:** de
**Title:** Arealüberbauung mit 124 Wohnungen in der Stadt Zürich. Voraussetzungen gemäss § 71 PBG bei grossmassstäblichen Überbauungen.  Einwendungen im Verfahren der Baubehörde. Baumschutz gemäss Art. 11a BZO.
**Docket/Reference:** BRGE I Nrn. 0061-0063/2019
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/brge_i_nr._0061-0063_2019_vom_10._mai_2019_1.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
1. Abteilung 

G.-Nrn. 
BRGE I Nrn. 

R1S.2018.05115, R1S.2018.05122 und R1S.2018.05123 
0061/2019, 0062/2019 und 0063/2019 

Entscheid vom 10. Mai 2019 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Claude Reinhardt, Baurichterin 
Beatrice Bosshard, Gerichtsschreiber Alain Thiébaud     

in Sachen 

Rekurrierende 

R1S.2018.05115 
1.  K. und V. R., […] 
2.  U. H., […] 
3.  G. H., […] 
4.  K. A., […] 
5.  G. AG, […] 
6.  Z. P. AG, […] 
alle vertreten durch […] 

R1S.2018.05122 
S. Stiftung,[…] 
vertreten durch […] 

R1S.2018.05123 
E. H., […] 

gegen 

Rekursgegnerinnen 

R1S.2018.05115 und R1S.2018.05123 
1.  Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich  
2.  Baudirektion  Kanton  Zürich,  Walchetor,  Walcheplatz 2,  Postfach, 

8090 Zürich  
3.  S. Stiftung, […] 

Nr. 3 vertreten durch […] 

R1S.2018.05122 
1.  Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich  

Mitbeteiligte 

R1S.2018.05122 
2.  Erbengemeinschaft G. L., bestehend aus:  

2.1.  P. G. G.L., […] 
2.2.  R. L., […] 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
betreffend 

2.3.  W. L., […] 

R1S.2018.05115 und R1S.2018.05123 
Bausektionsbeschluss vom 2. Oktober 2018 […] und Verfügung der Baudi-
rektion  Kanton  Zürich  […]  vom  20. Juni  2018;  Baubewilligung  und  lärm-
schutzrechtliche Bewilligung für Ersatzneubau Wohnüberbauung und Unter-
niveaugarage, […] Zürich […]  

R1S.2018.05122 
Bausektionsbeschluss vom 2. Oktober 2018 […]; Baubewilligung für Ersatz-
neubau Wohnüberbauung und Unterniveaugarage, […], Zürich […]  
______________________________________________________ 

hat sich ergeben: 

A. 
Mit  Beschluss  vom  2.  Oktober  2018  […]  erteilte  die  Bausektion  der  Stadt 

Zürich  der  S.  Stiftung  die  baurechtliche  Bewilligung  für  den  Ersatzneubau 

einer Wohnüberbauung mit 124 Wohnungen und 87 Fahrzeugabstellplätzen 

in einer Unterniveaugarage (Ersatzneubau […]) an der B.-Strasse in Zürich 

[…]. Mit diesem Entscheid wurde sodann die Gesamtverfügung der Baudi-

rektion Kanton Zürich […] vom 20. Juni 2018 betreffend Einhaltung der Lärm-

Belastungsgrenzwerte und betreffend Lage in einem Perimeter gemäss Ka-

taster der belasteten Standorte eröffnet. 

B. 
Gegen die Entscheide erhoben K. und V. R., U. H., G. H., K. A., die G. AG 

und  die  Z.  P.  AG  (nachfolgend:  Rekurrierende  R.  et  al.)  mit  gemeinsamer 
Eingabe  vom  7. November  2018  fristgerecht  Rekurs  an  das  Baurekursge-

richt des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der angefochtenen 

Entscheide; unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

C. 
Mit Eingabe vom 12. November 2018 erhob auch E. H. Rekurs und bean-

tragte die grundlegende Überarbeitung des Bauprojekts nach Anhörung der 

R1S.2018.05115 

Seite 2 

 
 
 
 
 
 
 
 
Anwohner,  (sinngemäss)  mithin  die  Aufhebung  des  Beschlusses  der  Bau-

sektion vom 2. Oktober 2018. 

D. 
Sodann liess die S. Stiftung mit Eingabe vom 8. November 2018 Bauherren-

rekurs einreichen mit nachfolgenden Anträgen: 

" 1. Es seien im Bauentscheid […] der Stadt Zürich vom 2. Oktober 2018 

die folgenden Dispositivziffern aufzuheben: 

-  Ziffer II.B.1. lit. f sowie II.B.12. 

-  Ziffer II.B.1. lit. h 

-  Ziffer II.B.22. lit. a 

2. Es sei im Bauentscheid […] der Stadt Zürich vom 2. Oktober 2018 die 

Dispositivziffer II.B.1. lit. t) wie folgt abzuändern: 

"dem Amt für Baubewilligungen über die Erfüllung der Auflage ge-
mäss Ziff. II.22. lit. b (BehiG) abgeänderte Pläne, versehen mit dem 
Genehmigungsvermerk von Umwelt- und Gesundheitsschutz Zürich, 
Bau- und Energieeffizienz, einzureichen und bewilligen zu lassen;" 

3. Die aufschiebende Wirkung des Rekurses sei auf die in den Rechtsbe-
gehren  Nr. 1  und  Nr. 2  genannten  Nebenbestimmungen  des  Bauent-
scheids […] der Stadt Zürich vom 2. Oktober 2018 zu beschränken. 

4. Alles  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen,  zzgl.  MWST  auf  der 

Prozessentschädigung, zu Lasten der Rekursgegnerin." 

E. 
Die Nachbarrekurse wurden unter den G.-Nrn. R1S.2018.05115 (Rekurrie-

rende R. et al.) und R1S.2018.05123 (Rekurrentin E. H.) anhand genommen; 

der Bauherrenrekurs unter der G.-Nr. R1S.2018.05122, letzteres unter Ein-
bezug der Erbengemeinschaft G. L., bestehend aus P. G. G. L., R. L. und W. 

L., als Mitbeteiligte. Mit Präsidialverfügungen vom 8. November 2018 und je 

vom  15. November  2018  wurden  die  Rekurseingänge  vorgemerkt  und  die 

Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

F. 
Mit Präsidialverfügung vom 3. Dezember 2018 wurde das im Verfahren G.-

Nr. R1S.2018.05122 gestellte Gesuch um Beschränkung der aufschieben-

den Wirkung abgewiesen. 

R1S.2018.05115 

Seite 3 

 
 
 
 
G. 
Im  Verfahren  G.-Nr.  R1S.2018.05115  beantragte  die  Baudirektion  mit  Re-

kursvernehmlassung vom 5. Dezember 2018 die Abweisung des Rekurses. 

Mit Rekursantwort vom 12. Dezember 2018 schloss die S. Stiftung auf Ab-

weisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Ent-

schädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der Rekurrierenden R. et al. Auch 

die Bausektion der Stadt Zürich beantragte mit Vernehmlassung vom 12. De-

zember 2018 die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei. 

Im Verfahren G.-Nr. R1S.2018.05123 schloss die Baudirektion mit Eingabe 

vom 12. Dezember 2018 ebenfalls auf Abweisung des Rekurses. Die Bau-

sektion der Stadt Zürich machte mit Rekursvernehmlassung vom 19. Dezem-

ber 2018 namhaft, der Rekurs sei abzuweisen. Die S. Stiftung beantragte per 

19. Dezember 2018 die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten 

sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der Re-

kurrentin E. H. 

Im Verfahren G.-Nr. R1S.2018.05122 beantragte die Bausektion der Stadt 

Zürich  mit  Rekursantwort  vom  19.  Dezember  2018  die  Rekursabweisung; 

unter  Entschädigungsfolge  zulasten  der  S.  Stiftung.  Die  als  Mitbeteiligte 

Rubrizierten liessen sich nicht vernehmen. 

H. 
Replicando hielten die Rekurrierenden R. et al. mit Eingabe vom 28. Januar 

2019  an  den  eingangs  gestellten  Anträgen 

fest  (Verfahren  G.-Nr. 

R1S.2018.05115). Auch die Rekurrentin E. H. hielt mit Replik vom 22. Januar 

2019  (sinngemäss)  an  den  erhobenen  Rügen  fest  (Verfahren  G.-Nr. 

R1S.2018.05123).  Sodann  replizierte  auch  die  S.  Stiftung  am  28.  Januar 
2019 unter Bekräftigung der mit ihrem Rekurs gestellten Anträge (Verfahren 

G.-Nr. R1S.2018.05122). 

I. 
Am  7. Februar  2019  führte  die  1. Abteilung  des  Baurekursgerichts  in  allen 

Verfahren auf Lokal einen Augenschein durch. 

R1S.2018.05115 

Seite 4 

 
 
J. 
Im  Verfahren  G.-Nr.  R1S.2018.05115  verzichtete  die  Baudirektion  still-

schweigend auf Erstattung einer Duplik; die Bausektion der Stadt Zürich und 

die S. Stiftung hielten mit Eingaben je vom 18. Februar 2018 vollumfänglich 

an den gestellten Anträgen fest. 

Im Verfahren G.-Nr. R1S.2018.05123 verzichtete die Bausektion der Stadt 

Zürich mit Eingabe vom 18. Februar 2019 auf Erstattung einer Duplik; die S. 

Stiftung  duplizierte  per  18.  Februar  2019  mit  unveränderten  Anträgen.  Am 

29.  März  2019  liess  sich  die  Rekurrentin  E.  H.  unaufgefordert  erneut  zum 

Rekurs vernehmen. 

Die im Verfahren G.-Nr. R1S.2018.05122 von der Bausektion per 18. Feb-

ruar 2019 erstattete Duplik erfolgte unter Festhaltung an den gestellten An-

trägen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 
Die  Verfahren  G.-Nrn.  R1S.2018.05115,  R1S.2018.05122 

und 

R1S.2018.05123 betreffen in der Sache dasselbe Bauvorhaben auf der Par-

zelle Kat.-Nr. 1 und sind damit zu vereinigen. 

2. 
Die Rekurrierenden K. und V. R., U. H. und G. H. sowie die Z. P. AG sind als 

Eigentümer von zur Bauparzelle Kat.-Nr. 1 benachbarten Liegenschaften zur 

Rekurserhebung  im  Sinne  von  §  338a  des  Planungs-  und  Baugesetzes 

(PBG) ohne weiteres berechtigt. Die Legitimation von K. A. sowie von E. H. 

ist  angesichts  des  Nachweises  von  Mietverhältnissen  über  Wohnräume  in 

benachbarten Liegenschaften ebenfalls ausgewiesen. Dasselbe gilt bezüg-

lich der rekurrierenden G. AG, die ihr Domizil an der Wohnadresse von K. A. 

an der C.-Strasse 4 hat. Schliesslich ist auch das schutzwürdige Interesse 

R1S.2018.05115 

Seite 5 

 
 
der  S.  Stiftung  zur  Erhebung  eines  Bauherrenrekurses  ausgewiesen.  Da 

auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die erhobenen 

Rekurse einzutreten. 

3.1. 
Die  Bauparzelle  Kat.-Nr.  1  liegt  inmitten  der  Stadt  Zürich  auf  halbem  Weg 

zwischen  dem  Bahnhof  […]  einerseits  und  der  S.-Strasse  bzw.  [der  A.-

Strasse] sowie dem Einkaufszentrum […] andererseits. Die Bauparzelle hat 
eine Fläche von 7'610 m2 und wird auf der westlichen Längsseite durch die 
B.-Strasse und auf der östlichen Längsseite durch den in der Freihaltezone 

befindlichen B.-Hügel (Grundstück Kat.-Nr. 2) begrenzt. Auf letzterem befin-

den sich die Kirche […] und das dazugehörige Pfarrhaus, welche beide als 

Denkmalschutzobjekte  von  überkommunaler  Bedeutung  verzeichnet  sind. 

Der B.-Hügel selbst ist als Teil der "Moränenwälle [...]" im Inventar der kom-

munalen Landschaftsschutzobjekte sowie als "Obstgarten B.-Hügel" im In-

ventar der kommunalen Naturschutzobjekte verzeichnet. An der nördlichen 

Schmalseite stösst die Bauparzelle an einen Fussweg (F.-Weg) und südlich 

an die Liegenschaft Kat.-Nr. 3. Im Strassenraum an der südwestlichen Ecke 

der  Bauparzelle  befindet  sich  der  nördliche  Teil  der  Tramhaltestelle  W.-

Srasse (Tramlinien […]; Trams in Richtung […]). 

3.2. 
Das rekursgegenständliche Bauprojekt sieht einen langgestreckten Gebäu-

dekörper  entlang  der  B.-Strasse,  von  dieser  ca.  7 m  (inkl.  Trottoir)  auf  die 

Lage  der  Baulinie  rückversetzt,  vor.  Dieser  weist  eine  Gebäudelänge  von 

167,03 m sowie eine Gebäudetiefe von 15,68 m auf. Die maximale Gebäu-

dehöhe beträgt 21,5 m. Der Neubau soll sechs dem Wohnen dienende Voll-

(Attika-
geschosse,  ein  stellenweise  durchbrochenes  Dachgeschoss 
Wohneinheiten)  sowie  im  1. Untergeschoss  im  Verhältnis  zur  B.-Strasse 

sechs  ebenerdig  gelegene  Ladenlokale  aufweisen.  Gesamthaft  projektiert 

sind  124 Wohneinheiten;  davon  acht  1-Zimmerwohnungen,  49  2-Zimmer-

wohnungen, 48 3-Zimmerwohnungen und 19 4-Zimmerwohnungen. Vorge-

sehen sind ferner ein über die Gesamtlänge des Baukörpers durchgehendes 

2. Untergeschoss  mit  87 Motorfahrzeugeinstellplätzen  und  ein  mittig  ange-

ordnetes 3. Untergeschoss mit Nebenräumen. 

R1S.2018.05115 

Seite 6 

 
 
4.1. 
Die Rekurse der Rekurrierenden R. et al. und der Rekurrentin E. H. beschla-

gen vorab  zur Hauptsache die  Frage der genügenden Einordnung des re-

kursgegenständlichen Bauprojekts und die damit eng verknüpfte Frage der 

Erfüllung der Anforderungen an eine Arealüberbauung (§ 71 PBG).  

Die Rekurrentin E. H. verweist darauf, der "Bauriegel" unterbreche den Blick 

von der B.-Strasse her zur Kirche […] und damit den Zugang zu den dahin-

terliegenden Grünflächen (B.-Hügel). Zu fordern sei eine Auflockerung der 

Bebauung. Zudem werde die Sicht auf den B.-Hügel auch vom T.-Platz her 

beeinträchtigt. Die Kirche […] werde von der B.-Strasse her nicht mehr sicht-

bar  sein  und  damit  einfach  "eingemottet".  Die  Bewohner  entlang  der  B.-

Strasse  hätten  enorme  Nachteile  hinzunehmen  (Morgensonne,  Schatten-

wurf, kein Ausblick mehr auf den B.-Hügel und die dort befindlichen Tiere). 

Der langgezogene Bau weise die Merkmale eines Fabrik- und Bürogebäudes 

auf; der vorgesehene lange Baukörper passe nicht in das Ortsbild.  

Die Rekurrierenden R. et al. monieren, vorliegend seien die Abweichungen 

von der Regelbauweise in der Wohnzone W4 erheblich. Diese würden auch 

die Bauweise, die Gebäudelänge sowie die Abstände betreffen. Das Volu-

men des Bauprojekts sei mit der Umgebung nicht verträglich. Es werde nicht 

dargetan, weshalb der Siedlungsabschluss, der durch die bestehenden Bau-

ten entlang der westlichen B.-Strasse gebildet werde, auf die östliche Stras-

senseite  verschoben  werden  soll.  Zwischen  Freihaltezone  und  B.-Strasse 

werde ein Riegel geschoben, der an dieser Stelle nicht verträglich sei. In sei-

nen Dimensionen sei das geplante Gebäude einmalig. Die Grundfläche sei 
mit rund 2'500 m2 gewaltig; ebenso der Gebäudeinhalt mit 77'265 m3. Das 
Gebäude werde zur B.-Strasse hin (inklusive des anrechenbaren 1. Unter-

geschosses)  effektiv  acht Stockwerke  hoch.  Diese  Dimensionen  würden 
nicht in die heutige Siedlungsstruktur im Umfeld der Bauparzelle passen. Nir-

gends  im  Quartier  würden  derartige  Dimensionen  erreicht.  Der  Charakter 

des Gebiets verändere sich total, wenn die B.-Strasse durch einen baulichen 

Riegel vom B.-Hügel abgeschnitten werde. Auf der ganzen Länge eine ge-

schlossene Baute zu realisieren, sei falsch. Die Bausektion befasse sich mit 

diesen Aspekten im angefochtenen Entscheid nur punktuell. Die nähere Um-

gebung  der  Bauparzelle  sei  von  älteren  Bauten  geprägt.  Entlang  der  C.-

Strasse würden sich teils alte, alles aber herrschaftliche Villen aufreihen. Am 

R1S.2018.05115 

Seite 7 

 
 
Ende der C.-Strasse befänden sich die denkmalgeschützten Gebäude Kir-

che[…] und das zugehörige Pfarrhaus. Die Kirche sei ortsbildprägend, auch 

dank ihrer Stellung auf dem B.-Hügel. Sodann handle es sich beim B.-Hügel 

um eine grössere Baulücke mit landschaftlich eigenständiger Bedeutung. Zu 

verweisen sei auf die Einträge im Inventar der kommunalen Natur- und Land-

schaftsschutzobjekte  ("Moränenwälle  [...]"; "Obstgarten  B.-Hügel").  Bei  der 

gegenüberliegenden Häuserzeile an der B.-Strasse handle es sich um vor 

knapp 100 Jahren erstellte, zusammengebaute Häuser mit einer regelmäs-

sigen, feingliedrigen Fassade. Die Gebäude seien viergeschossig und ver-

fügten  über  ein  flaches  Satteldach;  dies  bei  einer  Gebäudetiefe  von  rund 

13,5 m. Die Gebäude am W.-Platz seien älteren Datums und verfügten alle-

samt über Schrägdächer. Eine gewisse Zeugenhaftigkeit könne diesen Ge-

bäuden nicht abgesprochen werden. Das Bauprojekt kontrastiere mit dieser 

Umgebung  deutlich  und  nehme  darauf  keine  Rücksicht;  es  setze  sich  mit 

einem überdeutlichen Kontrast von der bestehenden Bebauung ab. Das Pro-

jekt wirke gegenüber der Nachbarschaft erdrückend und schaffe eine brutale 

Zäsur zum B.-Hügel.  

Dass das Bauvorhaben "im kompakten Stadtkörper" liege, treffe nicht zu. Bei 

letzterer Beurteilung könne selbstredend nicht darauf abgestellt werden, wie 

eine Grundstücksfläche zoniert sei. Das Bauvorhaben komme in einen bis-

her nicht städtisch, sondern vom B.-Hügel geprägten Bereich zu liegen; mit-

hin vergrössere es den Stadtkörper und konsumiere den Fuss des B.-Hügels. 

Zum B.-Hügel gebe es keinen "baulichen Kontext". Dort regierten die Land-

schaft und die Natur. Die abzubrechenden Gebäude B.-Strasse 77 und 65 

würden isoliert stehen und vermöchten den durch den Fuss des B.-Hügels 

geprägten Freiraum nicht erheblich zu beeinträchtigen. Für eine "Vervollstän-

digung" des Strassenraums bestehe keine Notwendigkeit. Dass das Baupro-

jekt "qualitätsvoll" sei, lasse sich nicht begründen. Eine gute städtebauliche 
Setzung werde bestritten. Vergleiche man die Grössenverhältnisse, bewirke 

die neue Überbauung einen deutlichen Massstabssprung. Die scharfkantig 

gegliederte Strassenfassade werde von den Nachbarn als sehr dominant, ja 

erdrückend wahrgenommen. Sie lasse jegliche Ruhe vermissen. Sodann sei 

auch die Nähe des Baukörpers zur nördlich angrenzenden Bebauung am F.-

Weg erdrückend. Ausgerechnet dort weise der Baukörper die grössten Di-

mensionen auf; auf die benachbarten Häuser werde keine Rücksicht genom-

men. Dies beeinträchtige die Wohnqualität der am F.-Weg liegenden Stadt-

villen und Gärten (Schattenwurf, räumlicher Eindruck) und sei eine Gefahr 

R1S.2018.05115 

Seite 8 

 
 
für die nahen, alten und zum Teil geschützten Bäume, insbesondere für die 

Platane auf der Parzelle Kat.-Nr. 4. Zu den Bäumen sei ein hinreichend gros-

ser Abstand einzuhalten, sodass diese einen genügenden Lebensraum be-

halten würden. Dass auf dieser Seite auch die Tiefgaragenausfahrt projek-

tiert sei, belege die mangelnde  Rücksichtnahme auf die Nachbarschaft. In 

südlicher Richtung betrage der Abstand zum Gebäude auf der Parzelle Kat.-

Nr. 3 nur ca. 5 m. Von einer Rücksichtnahme auf die Nachbarschaft, etwa in 

Form einer differenzierten Höhenentwicklung der Bauten, könne keine Rede 

sein.  

Generell sei sodann die besondere Qualität der Überbauung (§ 71 PBG) aus 

den Plänen nicht ersichtlich, was sowohl bezüglich Lage, Zweckbestimmung 

sowie bezüglich des Umfangs und der Gestaltung der Freiflächen gelte. Die 

Überbauung führe zu einem starken Eingriff in das gewachsene Terrain; der 

Fuss des B.-Hügels werde abgegraben. Der natürliche Terrainverlauf auf der 

Bauparzelle sei nicht oder nur noch schlecht erkennbar. Das Mass der Ge-

bäudehöhe  sei  auch  ab  dem  gestalteten  Terrain  einzuhalten.  Bezüglich 

Wohnlichkeit und Wohnhygiene erfülle die projektierte Überbauung nicht ein-

mal  die  minimale,  gesetzlich  vorgeschriebene  Qualität.  Die  Immissions-

grenzwerte für die Wohnnutzung könnten nicht überall eingehalten werden; 

es sei eine Ausnahmebewilligung vonnöten. Dies sei das Gegenteil davon, 

was mit § 71 PBG verlangt werde. Bereits deshalb, weil mit einer Überbau-

ung in Regelbauweise weniger Bewohnerinnen und Bewohner von der Lärm-

belastung betroffen wären, sei die Bewilligung für eine Arealüberbauung zu 

versagen. Sodann seien auch an die Erschliessung erhöhte Anforderungen 

zu stellen. Die Zufahrt zur Einstellhalle sei entgegen den Ausführungen der 

Baudirektion nicht "überzeugend platziert". Die Zufahrt in die B.-Strasse sei 

nicht verkehrssicher gelöst. Bei der Mündung in die B.-Strasse führe die An-

zahl Fahrten zu Konflikten mit dem Trottoir, dem Velostreifen und dem Fuss-
gängerstreifen. 

4.2. 
Gemäss § 69 PBG kann die Bau- und Zonenordnung in den Bauzonen all-

gemein, zonen- oder gebietsweise Arealüberbauungen zulassen. Dabei sind 

Mindestarealflächen festzulegen. Unter dem Titel "Anforderungen" hält § 71 

PBG fest, dass die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders 

gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein müssen 

R1S.2018.05115 

Seite 9 

 
 
(Abs. 1). Bei dieser Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu be-

achten:  Beziehung  zum  Ortsbild  sowie  zur  baulichen  und  landschaftlichen 

Umgebung;  kubische  Gliederung  und  architektonischer  Ausdruck  der  Ge-

bäude;  Lage,  Zweckbestimmung,  Umfang  und  Gestaltung  der  Freiflächen; 

Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art 

und Grad der Ausrüstung (Abs. 2). 

Arealüberbauungen  im  Sinne  von  §§ 69  ff.  PBG  sind  Überbauungen  von 

Grundstücken mit einer bestimmten, in der Bauordnung festgesetzten Min-

destfläche nach einer einheitlichen Baueingabe. Je nach den Bestimmungen 

der Bauordnung dürfen sie bezüglich der Ausnützung – meist in Form eines 

Arealüberbauungsbonus  –,  der  Abstände  und  der  höchstzulässigen  Ge-

schosszahl von der Regelbauweise abweichen, müssen aber den erwähnten 

Anforderungen  an  Gestaltung,  Ausrüstung  und  Ausstattung  entsprechen. 

Wie  die  jeweilige  Formulierung  in  der  Bauordnung  auszulegen  ist  bzw.  ob 

mit oder ohne Bezug auf das zulässige Ausnützungsmass für Regelüberbau-

ungen, ist durch Auslegung zu ermitteln. In der Regel ergibt nur der erwähnte 

Bezug einen vernünftigen Sinn, weil sonst das Prinzip der nach Zonen abge-

stuften Nutzungsziffern durchbrochen würde und bei Bauzonen mit geringer 

Ausnützung  eine  unerwünschte  Verdichtung  entstünde  (Christoph  Fritz-

sche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl., 

Zürich 2011, Bd. 1, S. 134 sowie Bd. 2, S. 737). 

4.3. 
Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) – in der bis am 30. 

Oktober 2018 geltenden Fassung (nachfolgend: aBZO) – sind Arealüberbau-

ungen in allen Wohnzonen, ausgenommen in der Wohnzone W2b, sowie in 

allen Zentrumszonen und Zonen für öffentliche Bauten zulässig. Die Areal-
fläche muss mindestens 6'000 m2 betragen. Für die Grenz- und Gebäudeab-
stände gelten innerhalb der Arealüberbauung die kantonalen Abstandsvor-

schriften.  Gegenüber  Grundstücken  und  Gebäuden  ausserhalb  der  Areal-

überbauung sind die zonengemässen Abstände einzuhalten. Die zonenge-

mässe Vollgeschosszahl darf in der Wohnzone W2 auf drei und in den übri-

gen Zonen auf sieben Vollgeschosse erhöht werden. Die maximale Gebäu-

dehöhe beträgt in den zweigeschossigen Wohnzonen 11,5 m und in den üb-

rigen Zonen 25 m. Die Ausnützungsziffer darf in den Wohn- und Zentrums-

zonen sowie in den Zonen für öffentliche Bauten Oe2-Oe5 um den nach fol-

gender Formel berechneten Wert heraufgesetzt werden: Ausnützungsziffer 

R1S.2018.05115 

Seite 10 

 
 
geteilt durch die gemäss Regelbauweise zulässige Vollgeschosszahl zuzüg-

lich  10  Prozentpunkte  abzüglich  in  anrechenbaren  Dachgeschossen  reali-

sierte Ausnützungsziffer (Art. 8 Abs. 1-2 und Abs. 4-5 und aBZO). 

4.4. 
Der gestalterische Entscheidungsspielraum der Baubehörde wird durch § 71 

Abs. 2 PBG insoweit strukturiert, als in der erwähnten, nicht abschliessenden 

Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien genannt werden. Damit 

wird der Baubehörde gleichsam ein Programm vorgegeben, nach dem sie 

die Erfüllung der in Abs. 1 genannten Qualitätsanforderungen zu prüfen hat. 

Dies vermag nichts daran zu ändern, dass der Bauherr grundsätzlich auch 

bei Arealüberbauungen in der künstlerisch-architektonischen Gestaltung sei-

ner Baute und deren Umschwung frei ist. § 71 PBG stellt jedoch an Bauten, 

Anlagen und Umschwung erhöhte ästhetische Anforderungen. Ob ein Vor-

haben diese Anforderungen erfüllt, ist nach objektiven und grundsätzlichen 

Kriterien zu beurteilen, wobei es weder auf den Eindruck ästhetisch beson-

ders empfindlicher Personen noch auf das Volksempfinden ankommt. Dem 

Bauherrn muss insbesondere für die übliche und naturgemäss individuelle 

Ausstattung seines Gartens ein nicht zu enger Gestaltungsspielraum belas-

sen werden. Die dem Bauherrn gemäss Art. 26 der Bundesverfassung (BV) 

zustehende  Freiheit  ist  im  Rahmen  der  gesetzlichen  Schranken  von  § 71 

PBG zu achten; eine entsprechende Abwägung hat in Anwendung des Ver-

hältnismässigkeitsprinzips zu erfolgen (Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 1, S. 134 

f., mit Hinweisen; VB.2003.00006 und VB.2003.00015 in BEZ 2003 Nr. 22, 

E. 2). 

Soweit den Gemeinden bei der Anwendung von Bestimmungen des kanto-

nalen  Rechts  als  Ausfluss  der  Gemeindeautonomie  eine  besondere  Ent-

scheidungs-  und  Ermessensfreiheit  zukommt,  überprüft  das  Baurekursge-
richt entsprechende Entscheide mit Zurückhaltung. Beruht der kommunale 

Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, 

so  hat  ihn  die  Rekursinstanz  zu  respektieren.  Die  Rekursinstanz  darf  nur 

dann einschreiten, wenn die Baubehörde ihren Ermessensspielraum über-

schreitet, indem sie sich von unsachlichen, dem Zweck der in Frage stehen-

den Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder allgemeine Rechtsprin-

zipien, wie das Verbot von Willkür oder den Grundsatz der Verhältnismäs-

sigkeit,  verletzt.  Dabei  darf  sich  die  Rekursinstanz  jedoch  nicht  auf  eine 

R1S.2018.05115 

Seite 11 

 
 
blosse Willkürprüfung beschränken, vielmehr muss die Eingriffsschwelle tie-

fer gesetzt werden (vgl. BGr 1C_358/2017 vom 5. September 2018, E. 3.6., 

mit Hinweisen). 

Ob eine Bestimmung des kantonalen Rechts den Gemeinden einen autono-

men  Entscheidungsspielraum  einräumt,  ist  durch  Auslegung  zu  ermitteln 

(Marco  Donatsch,  in:  Kommentar  VRG,  3.  Aufl.,  Zürich/Basel/Genf  2014, 

§ 20  Rz.  62).  Nach  ständiger  Praxis  der  kantonalen  Instanzen  betrifft  dies 

insbesondere § 238 PBG sowie § 71 PBG (Donatsch, § 20 Rz. 72). 

4.5. 
Bei Projekten, welche sehr weitgehend von den Privilegierungen als Areal-

überbauung gemäss § 72 Abs. 1 PBG profitieren und eine Grossmassstäb-

lichkeit der Gebäudevolumetrie Teil des architektonischen Konzepts ist, ist 

der Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Um-

gebung besondere Beachtung zu schenken. Fehlt die Eingliederung in die 

bauliche  Umgebung  und  die  Rücksichtnahme  auf  diese,  widerspricht  dies 

§ 71 PBG, welcher über § 238 PBG und die für die Regelbauweise geltende 

befriedigende  Gesamtwirkung  hinausgehend  eine  besonders  gute  Gestal-

tung und eine Rücksichtnahme auf die bauliche Umgebung verlangt. Es ge-

nügt nicht, wenn das Projekt bloss "nicht als Störfaktor" wahrzunehmen ist. 

Insofern kann die Grossmassstäblichkeit der Gebäudevolumetrie dazu füh-

ren, dass sich das Projekt in einen (allzu) bewussten Gegensatz zum vorbe-

stehenden Ortsbild setzt und die kleinteilige und offene Bauweise in der Um-

gebung ignoriert. Eine solche Überbauung steht in Widerspruch zu den Vor-

gaben von § 71 PBG (BGr 1C_313/2015 und 1C_317/2015 vom 10. August 

2016, E. 4.5). 

In Beziehung zu setzen ist diese Rechtsprechung zu § 71 PBG mit dem all-
gemeinen  Grundsatz,  dass  die  Ausnützung  der  maximalen  Baumasse 

grundsätzlich einem öffentlichen Interesse entspricht, da die schweizerische 

Raumordnungspolitik  das  wichtige  Ziel  verfolgt,  die  Siedlungsentwicklung 

zur haushälterischen Nutzung des Bodens nach innen zu lenken und kom-

pakte Siedlungen zu schaffen. Wird aus ästhetischen Gründen eine Reduk-

tion der grundsätzlich zugelassenen Baumasse verlangt, muss diese Reduk-

tion  deshalb  durch  überwiegende  öffentliche  Interessen,  wie  zum  Beispiel 

den Schutz von denkmalgeschützten Bauten oder Gebäudekomplexen, ge-

rechtfertigt werden. Lässt die Zonenordnung eine bestimmte Geschosszahl 

zu, darf zur Erreichung einer guten Gesamtwirkung nicht generell – etwa für 

R1S.2018.05115 

Seite 12 

 
 
ein ganzes Quartier – nur ein Geschoss weniger bewilligt werden, weil sonst 

die  Zonenordnung  ausser  Kraft  gesetzt  würde  (BGr 1C_358/2017  vom  5. 

September 2018, E. 4.4; mit Hinweisen). 

4.6. 
Die Bausektion begründet die Erfüllung der Einordnungsvoraussetzungen im 

Sinne von § 238 Abs. 1 PBG bzw. die besonderen Voraussetzungen für eine 

Arealüberbauung im Sinne von § 71 PBG wie folgt: 

-  Das Bauvorhaben liege im kompakten Stadtkörper, welcher hier durch 
mehrere Moränenhügel stark topografisch geprägt werde. Das Neu-
bauprojekt schliesst die heutige Lücke in der linearen Bebauung am 
Fuss des B.-Hügels mit einem zusammenhängenden, langen Baukör-
per und vervollständige den Strassenraum der B.-Strasse auf quali-
tätsvolle  Weise.  Die  für  eine  Arealüberbauung  erforderliche,  beson-
ders gute städtebauliche Setzung werde mit dem Projekt erreicht. 

-  Die plastische Gestaltung des Baukörpers werde aus einer durchge-
henden Schrägstellung der Grundrisse entwickelt und mit zwei klaren 
Kopfsituationen abgeschlossen. Strassenseitig werde der lange Bau-
körper ab dem fünften Geschoss in mehreren Schritten zurückgestuft, 
was einen massstäblichen Bezug zum gegenüberliegenden, eher mo-
notonen  Baukörper  herstelle.  Die  Fassade  werde  zusätzlich  durch 
vertikale Einschnitte in den Regelgeschossen und durch Eingangsni-
schen  im  Erdgeschoss  schön  rhythmisiert.  Zum  B.-Hügel  hin  werde 
das  Volumen  durch  eine  deutliche  Staffelung  des  Baukörpers  und 
durch geschwungene Balkone, noch stärker als die Strassenfassade, 
plastisch gegliedert. Die differenzierte, plastische Gestaltung des Bau-
körpers unterstütze eine gute Einordnung in den baulichen Kontext. 

-  Die Adressierung mit einer Nische pro Treppenhaus entlang der B.-
Strasse erzeuge sowohl für das Gewerbe als auch für die Wohnungen 
eine  schlüssige  Adressierung.  Aufgrund  der  Gartenzugänge  im  Ge-
schoss darüber seien alle Wohnungen direkt am Grünraum angebun-
den. Die Zufahrt zur Einstellhalle am nördlichen Gebäudeende wirke 
überzeugend platziert. 

-  Die vorgesehenen Terrainanpassungen würden zu einer schlüssigen 
topographischen  Einbettung  des  Gebäudes  und  zu  einem  natürlich 
wirkenden Terrainverlauf auf der Gartenseite führen. 

-  Die  homogenen  Oberflächen  des  Gebäudes  unterstützten  die  diffe-
renzierte  Plastizität  des  Baukörpers.  Setzung  und  Proportionen  der 
Fassadenöffnungen würden allseitig ausgewogen wirken. Schaufens-
ter  und  Vordächer  würden  den  öffentlichen  Charakter  des  Erdge-
schosses unterstreichen und den Strassenraum aufwerten. Der archi-
tektonische Ausdruck sei dezidiert urban und wirke damit sowohl zum 
Ort als auch zum Projekt passend. 

R1S.2018.05115 

Seite 13 

 
 
-  Die  konzeptionellen  Aussagen  zu  Materialen  und  Farben  wirkten 
überzeugend (entsprechende Auflage betreffend Farb- und Material-
konzept gemäss Dispositiv-Ziffer II.B.1.g). 

-  Die  geplanten  Veränderungen  hätten  keine  Beeinträchtigung  des 
Schutzwertes des Schutzobjektes […] "Moränenwälle [...]" zur Folge, 
weil die geplante Terraingestaltung mit der grosszügig hangabwärts 
verlaufenden  Wiesenböschung  den  natürlichen  Hangverlauf  des 
grossräumigen Moränenhügels aufnehme. Die neue Umgebungsge-
staltung als "Obsthain" mit verschiedenen Obstbäumen und zusam-
menhängenden  Wiesenflächen  grenze  an  das  Naturschutzinventa-
robjekt  [...]  "Obstgarten  [...]"  und  stelle  mithin  eine  Fortsetzung  des 
Schutzobjekts dar. Die besondere Rücksichtnahme sei durch dieses 
Konzept gewährleistet. 

-  Die vorgesehene Umgebungsgestaltung erfülle die gemäss § 71 Abs. 
1 bezüglich Arealüberbauungen verlangte besonders gute Gestaltung 
(noch) nicht in allen Teilen. Ebenso sei die vorgeschlagene Bepflan-
zung zwar grundsätzlich möglich, eine Detailabstimmung jedoch noch 
erforderlich. Weiter seien die Materialisierung der Gartensitzplätze so-
wie  die  Ausstattung  des  Spielbereiches  im  Detail  zu  ergänzen.  Der 
Spielbereich sei hinsichtlich seiner Einbettung in die Hanglage sorg-
sam  zu  gestalten  (entsprechende  Auflagen  gemäss  Dispositiv-Ziffer 
II.B.1.h). 

4.7. 
Die Bausektion der Stadt Zürich hat damit das ihr zustehende Ermessen in 

zulässiger Weise ausgeübt und sich dabei hinreichend mit den von § 71 Abs. 

2 PBG als relevant definierten Kriterien auseinandergesetzt. Namentlich hat 

sie  mit  Blick  auf  die  Erfüllung  der  Anforderungen,  wo  erforderlich,  die  ent-

sprechenden – allesamt indes untergeordneten und damit für die Beurteilung 

der Gesamtqualität des Bauprojekts nicht ins Gewicht fallenden – Ergänzun-

gen in Form von Auflagen statuiert. Ohnehin ist Abs. 2 von § 71 PBG einzig 

als Strukturierung des Prüfprogramms zu verstehen. Mit der Umschreibung, 

dass "insbesondere" die aufgezählten Merkmale "zu beachten" seien, räumt 
das Gesetz der Verwaltungsbehörde auch bezüglich der Begründung einen 

erheblichen  Gestaltungs-  und  Ermessenspielraum  ein.  Dies  entspricht  der 

mit der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 

verfolgten  Zielsetzung,  den  Gemeinden  grössere  Kompetenzen  einzuräu-

men,  so  unter  anderem  auch  bei  der  Zulassung  von  Arealüberbauungen 

(BRKE  II  Nr.  0271/2010  vom  23.  November  2010,  E.  4.6;  VB.2003.00006 

und VB.2003.00015 in BEZ 2003 Nr. 22, E. 2b). Die Bausektion der Stadt 

Zürich  hat  daher  ihre  durch  das  kantonale  Recht  eingeräumte  Entschei-

R1S.2018.05115 

Seite 14 

 
 
dungsfreiheit beansprucht und muss sich einen Eingriff durch die Rechtsmit-

telbehörden  nur  im  Rahmen  des  –  vorstehend  einlässlich  behandelten  – 

Kognitionsrahmens gefallen lassen. 

4.8. 
In der Sache ist zunächst die Beziehung des Bauprojekts zu den Schutzob-

jekten [...] "Moränenwälle [...]" und [...] "Obstgarten [...]" zu prüfen. 

Das letztere Objekt ist nicht auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 belegen, sondern auf 

der angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 2; eine direkte Beeinträchtigung fällt da-

mit – auch angesichts der Platzierung des Baukörpers entlang der B.-Strasse 

–  von  vornherein  ausser  Betracht.  Wie  erwähnt,  nimmt  das  rekursgegen-

ständliche  Bauprojekt  gemäss  Umgebungsplan  Rücksicht  auf  die  auf  der 

Nachbarparzelle bestehende Bestockung, indem sie diese durch Pflanzun-

gen auf der Bauparzelle weiterzuführen beabsichtigt. 

Der  Perimeter  des  Landschaftsschutzobjekts  [...]  "Moränenwälle  [...]"  er-

streckt sich von der B.-Strasse im Norden bis zur A.-Strasse im Süden sowie 

von  der  W.-/M.-Strasse  im  Westen  bis  zur  Se.-Strasse  im  Osten.  Das 

Schutzobjekt  wird  im  Inventar  der  kommunalen  Natur-  und  Landschafts-

schutzobjekte (KSO) wie folgt umschrieben: 

"Bedeutung: 
Vom  Moränenwall,  der  sich  von  der  Kirche  […]  bis  zur  A.-Strasse 
hinzieht, ist der Teil im R.-Park das besterhaltene Gebiet. Hier ist die 
glaziale Form noch schön ausgeprägt erhalten geblieben. Aber auch 
im  südlichen  Teil  ist  trotz  der  Bauten  der  Wall  noch  erkennbar.  Im 
Süden findet das Moränensystem seine Fortsetzung im vorgeschla-
genen Landschaftsschutzobjekt «E.-K., W.». Im Norden umschliesst 
das  Objekt  das  kantonale  Schutzobjekt  «K.-Hügel  E.».  Im  Westen 
befindet  sich  das  biologisch  wertvolle  Moränenstück  M.,  das  sich 
vom Friedhof M. bis zum M. hinzieht. Hier liegt am steilen Abhang 
zur Al.-Strasse eine magere Schafweide, im oberen, flachen Bereich 
ein  Hochstamm-Obstgarten.  Ohne  Bauten  und  Terrainveränderun-
gen hätte das Teilstück sinnvollerweise eine Landschaftseinheit mit 
dem Moränenteilstück «M., W.» […] gebildet.  
Im  Gebiet  liegen  zwei  Aussichtspunkte,  einer  im  R.-Park  mit  Blick 
gegen den H.-Berg und den Ü.-Berg, der zweite am M. mit Blick auf 
die S.-Bahn, die Au.-Strasse und die […]. 

R1S.2018.05115 

Seite 15 

 
 
 
 
Bedeutung: 
Zum  Teil  gut  ausgeprägte  Moränenwälle,  die  zum  wichtigen  Zü-
richstadium  gehören  sowie  biologisch  wertvolle  Landschaftsele-
mente. 

Ziel: 
Ungeschmälerte  Erhaltung  des  morphologischen  Erscheinungsbil-
des sowie der mageren Schafweide und des Obstgartens." 

Wird ein inventarisiertes Objekt seiner Natur nach auf dem Verfügungswege 

oder durch Vertrag unter Schutz gestellt, wie dies in aller Regel bei Denk-

malschutzobjekten der Fall ist, und kann seine Gefährdung durch ein Bau-

projekt nicht zum vornherein ausgeschlossen werden, so hat das Gemein-

wesen vorab einen Schutzentscheid zu treffen, d.h. Schutzmassnahmen an-

zuordnen oder ganz oder teilweise darauf zu verzichten. So ist immer dann 

vorzugehen,  wenn  eine  Gefährdung  des  Schutzobjektes  zu  befürchten  ist, 

der allein mit der Anwendung der Einordnungsbestimmungen nicht begegnet 

werden kann. Demgegenüber muss dieses Vorgehen dann entfallen, wenn 

ein  Schutzobjekt  nur  mit  von  der  Gemeinde  zu  erlassenden  planerischen 

Schutzmassnahmen (§ 205 lit. a PBG) erfasst werden kann. Nach der ge-

setzlichen Prioritätenordnung sollen als Schutzmassnahmen in erster Linie 

planungsrechtliche  Massnahmen  ergriffen  werden  (§ 205  PBG).  Werden 

spezielle Schutzmassnahmen erlassen, wo auch planungsrechtliche Mass-

nahmen zum Ziel führen können, müssen sachliche Gründe angegeben wer-

den, weshalb vom Grundsatz gemäss § 205 PBG abgewichen wird. Die Pri-

oritätenordnung spielt auch in die Beurteilung nach Massgabe des Verhält-

nismässigkeitsprinzips  hinein,  indem  die  Anordnung  einer  besonderen 

Schutzmassnahme  anstelle  einer  ebenfalls  möglichen  planungsrechtlichen 

tendenziell weitergeht, als nötig wäre. Die allgemeinen planungsrechtlichen 

Massnahmen sind im Gesetz bereits genau umschrieben, während eine be-

sondere Anordnung auf den Einzelfall zugeschnitten ist. Überdies wird durch 
den Erlass spezieller Schutzmassnahmen mit dem Inhalt von planungsrecht-

lichen Instituten durch die dafür zuständige Exekutive die Entscheidbefugnis 

der  Legislative  unnötig  eingeschränkt.  Entsprechend  dieser  Grundsätze 

sieht die Natur- und Heimatschutzverordnung (NHV) in erster Linie planungs-

rechtliche Massnahmen vor (§ 9 Abs. 1 NHV). Gemäss § 20 NHV werden 

Landschaftsschutzgebiete, soweit ihre Ausdehnung und ihr Charakter es er-

lauben und es der Schutzzweck erfordert, zur planungsrechtlichen Sicherung 

in  Freihaltezonen  eingeteilt.  Soweit  planungsrechtliche  Massnahmen  nicht 

genügen,  sind  für  Landschaftsschutzgebiete  Vorschriften  zu  erlassen  und 

R1S.2018.05115 

Seite 16 

 
 
Verfügungen  zu  treffen,  die  alle  Tätigkeiten,  Vorkehren  und  Einrichtungen 

verbieten, welche das Landschaftsbild beeinträchtigen (§ 21 Abs. 1 NHV). 

Aufgrund der Behördenverbindlichkeit der Inventare (§ 204 Abs. 1 PBG; § 1 

NHV) ist demnach davon auszugehen, dass die Schutzanliegen des Inven-

tars mit Bezug auf die "Moränenwälle [...]" ihren Niederschlag in der zeitlich 

nach der Inventarisierung erlassenen kommunalen BZO gefunden haben. So 

wurde – beispielsweise – das im Perimeter des Inventarobjekts liegende und 

offenbar nicht nur morphologisch, sondern auch biologisch wertvolle Morä-

nenstück M. mit der mageren Schafweide und dem Obstgarten der Freihal-

tezone zugewiesen. Dasselbe gilt für die neben der vorliegend interessieren-

den  Bauparzelle  gelegene  Parzelle  Kat.-Nr.  2.  Andere  Gebiete  der  "Morä-

nenwälle [...]" liegen mitten in der städtischen Siedlung und sind weitgehend 

überbaut; dies im Unterschied zu Landschaftsschutzgebieten, die üblicher-

weise natürliche oder zumindest unüberbaute Landschaften umfassen (§ 19 

NHV).  Die  bestehende  Überbauung  des  Schutzgebietes  und  eine  weitere 

bauliche Entwicklung tun somit, soweit nicht die der Freihaltezone zugewie-

senen Grundstücke infrage stehen, dem Schutz keinen Abbruch. Ansonsten 

wäre auch die Bauparzelle nicht in der Bauzone belassen, sondern vielmehr 

der Freihaltezone zugewiesen worden. Mit der Zuweisung weiter Teile des 

Landschaftsschutzobjektes zur Bauzone hat der Gesetzgeber rechtswirksam 

auf  einen  vollständigen  Schutz  des  Gebietes  verzichtet  (zum  Ganzen 

BRGE I Nrn. 0192/2011 und 0193/2011 in BEZ 2012 Nr. 10, E. 5.6.3-5.6.5). 

Dennoch bliebe es der Bausektion der Stadt Zürich unbenommen, für das 

Landschaftsschutzobjekt  "Moränenwälle  [...]"  als  Ausfluss  einer  Schutzab-

klärung besondere Anordnung im Sinne von § 21 NHV zu treffen, namentlich 

durch Erlass einer Schutzverordnung (§ 205 lit. b PBG). Das rekursgegen-

ständliche  Bauprojekt,  welches  überdies  am  Rande  bzw.  am  Fuss  des 

Schutzobjektes an der B.-Strasse zu liegen kommt, vermag – als eine von 
vielen  bereits  bestehenden  Bauten  am  Fuss  sowie  auf  dem  Schutzobjekt 

selbst – das morphologische Erscheinungsbild der "Moränenwälle [...]" nicht 

zu gefährden. Der Aushub der Baugrube sowie die unterirdischen Gebäude-

teile beeinträchtigen keine schützenswerten Aspekte des Schutzobjektes, da 

nicht die Substanz der Moränenwälle, sondern deren morphologisches Er-

scheinungsbild zu erhalten ist. Auf die geplanten Terrainveränderungen kann 

es aufgrund der Art und Dimension des Schutzobjekts "Moränenwälle [...]" 

nicht ankommen. Was die Rekurrierenden R. et al. und die Rekurrentin E. H. 

R1S.2018.05115 

Seite 17 

 
 
hiergegen  anführen,  vermag  an  dieser  Beurteilung  nichts  zu  ändern.  Auf-

grund  der  Eigenschaft  als  Schutzobjekt  kann  namentlich  für  das  Postulat, 

das Schutzobjekt müsse von bestimmten Orten her einsehbar sein bzw. blei-

ben,  nichts  hergeleitet  werden.  Dies  ist  offensichtlich  bereits  an  ver-

schiedensten Orten nicht der Fall. Auch die Aussicht auf die sich ebenfalls 

im Bereich des Schutzobjekts befindliche Kirche […] ist nicht besonders ge-

schützt.  Mit  der  Zuweisung  bzw.  Beibehaltung  der  Bauparzelle  in  der 

Bauzone hat der kommunale Gesetzgeber verdeutlicht, dass an dieser Stelle 

auch  weiterhin  eine  Bebauung  möglich  sein  soll,  sodass  der  Stadtkörper 

nicht bereits an der B.-Strasse endet. Entgegen den Ausführungen der Re-

kurrierenden R. et al. besteht am besagten Ort nicht etwa eine Baulücke mit 

landschaftlich eigenständiger Bedeutung. Die Bauparzelle ist bereits heute 

verschiedentlich überbaut, unter anderem mit einer Tankstelle […], dem Ge-

bäude  Vers.-Nr.  1  sowie  zwei  älteren,  landwirtschaftlich  geprägten  Bauten 

(Vers.-Nr. 2 und 3). Der Fuss des B.-Hügels, welcher Teil der Moränenwälle 

[...] bildet, weist bereits im aktuellen Zustand verschiedentlich nicht mehr den 

ursprünglichen, sondern einen gestalteten Terrainverlauf mit umfangreichen 

Abgrabungen auf. Eine Zäsur zwischen Strassenraum und B.-Hügel bilden 

sodann  auch  die  weiteren  Gebäude  in  der  Häuserzeile  B.-Strasse/W.-

Platz/W.-Strasse (B.-Strasse Nrn. 89, 91, 93; W.-Strasse Nrn. 1, 3, 5, 11 und 

15). 

Eine  rechtserhebliche  Tangierung  der  Schutzobjekte  […]  "Moränenwelle 

[…]" und […] "Obstgarten […]" liegt nach dem Gesagten nicht vor. Im Rah-

men  der  nachfolgenden  Erwägungen  bleibt  indes  zu  prüfen,  inwiefern  das 

Bauvorhaben hinsichtlich der Schutzobjekte den gestalterischen Anforderun-

gen bzw. den Einordnungsaspekten entspricht. 

4.9. 
Die Lage der Bauparzelle kann im vorliegenden Fall nicht mit derjenigen in 

den  von  den  Rekurrierenden  R.  et  al.  angeführten  Entscheiden 

BGr 1C_313/2015 und BGr 1C_317/2015 vom 10. August 2016 verglichen 

werden. Dass in jenem Fall zur Beurteilung stehende Projekt sollte sich be-

wusst  grundlegend  von  der  baulichen  Umgebung  abgrenzen;  die  Gross-

massstäblichkeit  der  Gebäudevolumetrie  war  Teil  des  architektonischen 

Konzepts. Das Baukonzept und die Fassadengestaltung des Projekts hoben 

sich grundlegend von der in der Umgebung vorhandenen Architektur ab; die 

Andersartigkeit stach deutlich hervor (BGr 1C_313/2015 und 1C_317/2015 

R1S.2018.05115 

Seite 18 

 
 
vom 10. August 2016, E. 4.5). Das rekursgegenständliche Projekt, welches 

die Erstellung von 124 Wohneinheiten vorsieht, ist zwar ebenfalls als gross-

massstäblich einzustufen. Indes befindet es sich nicht in einem peripheren, 

von kleinmassstäblichen Bauten geprägten Gebiet in der Stadt Zürich, son-

dern an äusserst zentraler Lage zwischen dem Bahnhof […] einerseits und 

der S.-Strasse bzw. de[r] Au.-Strasse […] sowie dem Einkaufszentrum […] 

andererseits. Auf der gegenüberliegenden Seite der B.-Strasse befindet sich 

ein  zwar  zusammengebauter,  aber  mit  einer  Gesamtlänge  von  ca.  172 m 

(gemäss  GIS-Browser;  www.gis.zh.ch)  ähnlich  dimensionierter  Baukörper. 

Dieser besteht aus Bauten datierend aus der Mitte des letzten Jahrhunderts 

(1920er- bis 1950er-Jahre), des Weiteren aber auch aus einem später datie-

renden,  direkt  daran  anschliessenden  Bürogebäude  (1960er-Jahre).  Dass 

sich in der näheren Umgebung auch einige herrschaftliche Villen mit entspre-

chenden Gärten befinden, gehört zur für das Zentrum der Stadt Zürich typi-

schen Mischung älterer und neuerer Bebauungsformen. In der weiteren Um-

gebung finden sich mit den modernistischen Gebäuden der Kantonsschule 

[…] sowie der Bebauung auf dem H.-Areal weitere konzeptuell grossmass-

stäbliche Bebauungsformen. Die blosse Grossmassstäblichkeit des Baupro-

jekts allein vermag für eine Bebauung der Bauparzelle, mithin am fraglichen 

Ort, für sich allein noch keinen Verstoss gegen § 71 PBG zu begründen. 

Bemerkungsweise sei angefügt, dass es sich mit der – im Grundsatz auf die 

willkürliche  Anwendung  kantonalen  Rechts  beschränkte  (Art.  95  des  Bun-

desgerichtsgesetzes [BGG]) – Kognition des Bundesgerichts nicht verträgt, 

für die Auslegung bzw. Anwendung von § 71 PBG derart detaillierte Vorga-

ben  zu  statuieren.  Dogmatisch  wurden  die  mit  BGr  1C_313/2015  und 

1C_317/2015 vom 10. August 2016 beurteilten Beschwerden letztlich einzig 

zufolge  willkürlicher  Nicht-Anwendung  von  § 71  PBG  gutgeheissen;  das-

selbe gilt für die Beschwerde in BGr 1C_212/2011 (BGr 1C_313/2015 und 
1C_317/2015 vom 10. August 2016, E. 4.5 in fine; BGr 1C_212/2011 vom 3. 

November 2011, E. 2.3). Damit kann – letztlich – offenbleiben, ob sich der 

vom  Bundesgericht  angedachte  Schutz  bestehender,  kleinmassstäblicher 

Bebauungsformen  mit  den  Zielen  und  Grundsätzen  der  schweizerischen 

Raumordnungspolitik  verträgt.  Diesbezüglich  sind  den  Erwägungen  zum 

Entscheid BGr 1C_313/2015 und 1C_317/2015 vom 10. August 2016 keine 

Hinweise zu entnehmen. 

R1S.2018.05115 

Seite 19 

 
 
4.10. 
In der Sache ist zu den Kriterien gemäss § 71 Abs. 1 sowie Abs. 2 PBG i.V.m. 

§  238  PBG  Folgendes  massgeblich:  Der  Baukörper  befindet  sich  –  zumal 

nach Massgabe der vom Amt für Städtebau in dem von der privaten Rekurs-

gegnerin  durchgeführten  Architekturwettbewerb  definierten  Kriterien  –  am 

richtigen Ort. Ein Abschluss des Strassenraums an der B.-Strasse entspricht 

dem Postulat der Schaffung attraktiver Stadträume; letzteres hat der kom-

munale Gesetzgeber – wie erwähnt – für die Bauparzelle auch explizit vor-

gesehen. Im Vergleich zur auf der Bauparzelle aktuell bestehenden Bebau-

ung mit einer Tankstelle […] und dem Gebäude Vers.-Nr. 1 […] schafft die 

entstehende  strassenseitige  Nutzung  mit  Ladengeschossen  erheblichen 

Mehrwert  für  die  Umgebung.  Das  in  weiten  Teilen  an  den  angrenzenden 

Strassenzügen (B.-Strasse, W.-Strasse, Geviert Sc.-Strasse/E.-Strasse/St.-

Strasse/N.-Strasse) dominierende Konzept der Blockrandbebauung wird in 

ansprechender Form, unter Beachtung der diesbezüglichen Bedeutung der 

Adressbildung, weitegeführt. Dem entgegen steht auch die Erscheinung mit 

sieben  Vollgeschossen  (auf  Seite  B.-Strasse)  und  Attikageschossen  nicht; 

die Geschosse werden ab dem 5. Vollgeschoss zur Strasse hin rückversetzt. 

Durch die strassenseitige Lage und den hinter dem Baukörper ansteigenden 

Fuss des B.-Hügels wird eine gute städtebauliche Setzung und ein überzeu-

gender  Übergang  des  Baukörpers  zum  Naturraum  erreicht.  Umgekehrt 

schafft die Schrägstellung der Gebäude- bzw. Wohnungsgrundrisse im Ver-

hältnis  zum  Verlauf  der  B.-Strasse  sowie  die  Strukturierung  der  Fassaden 

überzeugend gestaltete Abwechslung im Strassenraum, sodass der Baukör-

per weniger als zusammenhängendes Ganzes, sondern vielmehr – analog 

der  Anordnung  der  Gebäude  auf  der  gegenüberliegenden  Strassenseite  – 

als Ensemble separater, strassenseitig orientierter "Town-Houses" wahrge-

nommen wird. Dasselbe gilt für die rückwärtige Gebäudefassade, auf wel-

cher unter Berücksichtigung der Erholungsfunktion ein fliessender, ebenso 
auf  kleinere  Formen  reduzierter  und  strukturierter  Übergang  in  den  Grün-

raum erreicht wird.  

Zur zusätzlichen Auflockerung tragen weitere Fassadenstrukturierungen so-

wie die durchlässige Konstruktion des Attikageschosses bei. Eine gute Ge-

staltung wie auch haushälterische Nutzung der Bauparzelle wird dadurch er-

reicht, dass der Gebäudekörper (Hauptkubus) in der Breite zwischen 10 m 

und ca. 16 m variiert. Auch die Gestaltung der kopfseitigen Abschlüsse über-

zeugt. Während sich der südliche Abschluss am W.-Platz sowie in der Di-

mensionierung an den angrenzenden Gebäuden auf der Parzelle Kat.-Nr. 3 

R1S.2018.05115 

Seite 20 

 
 
orientiert,  bildet  der  nördliche  Abschluss  einen  angemessenen  räumlichen 

Übergang zwischen Strassenraum, F.-Weg und hinterliegendem Grünraum, 

unter Verwendung des durchlässigen Attikageschosses sowie von Gebäude- 

und Fassadenrücksprüngen. Von einer mangelnden Rücksichtnahme auf die 

weiteren Gebäude am W.-Platz ist nicht auszugehen. Dass der Baukörper 

mit Bezug auf die Liegenschaften am F.-Weg allzu dominant auftrete, trifft 

angesichts der Rücksprünge und des an dieser Stelle bestehenden Gelän-

degefälles nicht zu. Auch ist nicht zu befürchten, dass die Platane auf der 

Parzelle Kat.-Nr. 4 zufolge des Baukörpers von Lichtentzug betroffen wäre 

(vgl.  die  Fotos  20  und  29  gemäss  Protokoll).  Auch  die  am  nördlichen  Ab-

schluss angeordnete Zufahrt zur Einstellhalle (von der B.-Strasse her) befin-

det sich unter planerischen und gestalterischen Gesichtspunkten – auf die 

Frage der Verkehrssicherheit ist nachfolgend einzugehen – am richtigen Ort. 

Insgesamt trägt die projektierte Bebauung am fraglichen Ort erheblich zu ei-

ner – auch auf Dauer bestehenden – Gestaltung des Stadtraums bei. Vorbe-

stehende  Beispiele  moderner  Architektur  finden  sich  in  der  Umgebung 

(bspw. auf den Parzellen Kat.-Nrn. 6 und 7) ohne weiteres. Die Beziehung 

zum  benachbarten  Grünraum  am  ansteigenden  B.-Hügel  wird  mittels  ge-

schwungener, dem Geländeverlauf folgender Fusswege hergestellt, welche 

jeweils separat an die einzelnen Wohn- bzw. Treppeneinheiten angeschlos-

sen sind. Wie erwähnt ist auf dieser Seite eine Ergänzung bzw. ein fliessen-

der Übergang der Bestockung unter Verwendung von Hochstamm- und Nie-

derstammobstbäumen  projektiert.  Mittels  Kies-Chaussierung  ist  zudem  ein 

sanfter Übergang von den privaten Sitzplätzen zu den Grünräumen geplant. 

Im Einzelnen ist sodann auf die nachfolgenden Erwägungen zu den von der 

kommunalen Vorinstanz angeordneten, indes untergeordneten Auflagen in 

Sachen Umgebungsgestaltung zu verweisen. Weiteres Element des Über-

gangs zum B.-Hügel sind die teilweise frei und teilweise als Kaschierung von 

Notausstiegsschächten  platzierten  Wildhecken.  Überzeugend  ist  auch  der 
vom Trottoir mittels eines Pflanzkörpers ab- bzw. rückversetzte Zugang zu 

den Ladenlokalen im Strassenraum sowie die dortige Anordnung der Velo-

parkierung.  Insgesamt  ist  dem  projektierten  Bauvorhaben  eine  durchwegs 

gute, situativ abgestimmte und in die städtische Umgebung wie zum hinter-

liegenden Grünraum passende Gestaltung und Konzeption zu attestieren.  

Was die Wohnhygiene angeht, ist dem Projekt eine einwandfreie Gestaltung 

zu bescheinigen. Zwar kann die Überschreitung der Lärmimmissionsgrenz-

werte durchaus ein Argument gegen die Erfüllung der Anforderungen punkto 

Wohnlichkeit  und  Wohnhygiene  darstellen 

(BGr  1C_313/2015  und 

R1S.2018.05115 

Seite 21 

 
 
1C_317/2015 vom 10. August 2016, E. 4.5 in fine). Eine Auslegung, wonach 

Arealüberbauungen  an  Strassen  mit  Überschreitungen  der  Immissions-

grenzwerte generell unzulässig wären, würde aber zu weit gehen und den 

Anwendungsbereich  von  § 71  PBG  in  unzulässiger  Weise  einschränken. 

Vielmehr ist zu untersuchen, ob das Bauprojekt unter Berücksichtigung der 

örtlichen Gegebenheiten eine gute Wohnqualität zu gewährleisten vermag, 

unter dem Vorbehalt, dass die Erreichung einer guten Wohnqualität in einer 

überwiegenden  Mehrzahl  der  projektierten  Wohneinheiten  aufgrund  der 

Sachlage nicht als illusorisch einzustufen ist. Darlegungen zu Referenzpro-

jekten – siehe die nachfolgenden Erwägungen zur Frage der Überschreitung 

der  Lärmgrenzwerte  –  sind  indes  nicht  einzuverlangen.  Vorliegend  ist  die 

überwiegende Mehrzahl der Wohneinheiten so projektiert, dass sie über je-

weils zwei strassenabgewandte Wohn- bzw. Schlafräume verfügen (Aussicht 

Richtung B.-Hügel; mit jeweils davorliegenden Balkonen). Strassenseitig be-

finden  sich  Küche  sowie  Wohn-  und  Essbereiche,  welche  indes  über  eine 

durchgehende Verbindung zum rückwärtigen Bereich bzw. zur strassenab-

gewandten  Seite  und  damit  über  Lüftungsfenster  verfügen.  Sämtliche 

Wohneinheiten werden mit den heute üblichen Komfortlüftungen ausgestat-

tet.  Damit  wird  eine  für  die  zentral  gelegenen  Kreise  der  Stadt  Zürich  klar 

überdurchschnittliche Wohnqualität und Wohnhygiene gewährleistet; längst 

nicht alle Wohnungen des Bestandes verfügen über Aussicht und Zugang zu 

Grünräumen  oder  über  mehrere  (falls,  im  Bestand,  überhaupt)  lärmabge-

wandte Schlafräume. Unbestritten mag der Wohnkomfort in den benachbar-

ten herrschaftlichen Villen zum Teil höher sein. Entsprechendes kann indes 

nicht  als  Referenzmassstab  herangezogen  werden.  Die  Anforderungen  an 

eine Arealüberbauung im Sinne von § 71 Abs. 1 und 2 (Beziehung zum Orts-

bild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliede-

rung  und  architektonischer  Ausdruck  der  Gebäude;  Lage,  Zweckbestim-

mung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygi-
ene) PBG werden vorliegend ohne weiteres erfüllt. Die Erfüllung der Anfor-

derungen  gemäss  §  71  Abs.  2  (Versorgungs-  und  Entsorgungslösung;  Art 

und Grad der Ausrüstung) ist unumstritten; insofern braucht darauf im Re-

kursverfahren nicht weiter eingegangen zu werden. 

Eingegangen sei an dieser Stelle indes auf einzelne – weitere – Argumente 

der Rekurrierenden R. et al. sowie der Rekurrentin E. H.. Einen Aussichts-

schutz von der B.-Strasse bzw. den daran befindlichen Liegenschaften auf 

den B.-Hügel bzw. die Kirche […]. sieht das Gesetz nicht vor. Daran ändert 

auch der Schutz der Objekte […] "Moränenwälle [...]" und […] "Obstgarten 

R1S.2018.05115 

Seite 22 

 
 
[...]" nichts. Die Kirche […] – ebenfalls ein Schutzobjekt, aber offensichtlich 

nicht tangiert – wird direkt von der B.-Strasse aus zwar ebenfalls nicht mehr 

sichtbar sein, thront aber auch weiterhin – weitherum sichtbar – auf dem B.-

Hügel. Die Behauptung, wonach das Bauvorhaben die Sicht auf die Kirche 

[…]  auch  vom  T-Platz  (Bahnhof  E.)  her  beeinträchtige,  ist  angesichts  des 

Terrainverlaufs abwegig. Ein übermässiger Entzug von Licht bzw. ein über-

mässiger Schattenwurf ist angesichts der Setzung des Baukörpers im Ter-

rain nicht erkennbar. Auch nach den Vorschriften über die Regelüberbauung 

ist in der Wohnzone W4 keine maximale Gebäudelänge vorgegeben (Art. 13 

Abs. 1 BZO). Die Vorschriften zur Arealüberbauung sehen in der Wohnzone 

W4 sodann eine maximale Gebäudehöhe von 25 m vor (Art. 8 Abs. 5 BZO). 

Eine mangelnde Rücksichtnahme auf die Nachbarschaft kann in der Platzie-

rung der Tiefgarage nicht erkannt werden. Auf Höhe der Tiefgarage befindet 

sich in der gegenüberliegenden Häuserzeile, wie erwähnt, ein Bürogebäude 

aus den 1960er-Jahren. Die herrschaftlichen Villen hinter dem F.-Weg (C.-

Strasse 4 auf Kat.-Nr. 4 und weitere Parzellen entlang des F.-Wegs) sind von 

der Tiefgarage zufolge des im untersten Teil des F.-Wegs ansteigenden Ter-

rainverlaufs (Treppen) abgeschirmt. Eine übermässige Beeinträchtigung des 

ebenfalls an der B.-Strasse gelegenen Gebäudes auf der Parzelle Kat.-Nr. 5 

kann  angesichts  von  dessen  Charakter  als  strassenseitig  ausgestaltetes, 

blockrandähnliches Gebäude ausgeschlossen werden. Die Gestaltung des 

südlichen, kopfseitigen Abschlusses bzw. des Übergangs zum Gebäude auf 

der  Parzelle  Kat.-Nr.  3  überzeugt.  Ein  starker  Eingriff  in  das  gewachsene 

Terrain  liegt  unter  Berücksichtigung  der  bereits  heute  auf  der  Bauparzelle 

bestehenden (abgegrabenen) Bauten, welche auf der der B.-Strasse zuge-

neigten Seite Ladenräumlichkeiten […] sowie eine komplette Tankstelle mit 

Zufahrt […] umfassen, nicht vor. Einzig im nördlichen Teil der Bauparzelle 

sind Abgrabungen bis auf das Strassenniveau erforderlich, welche die ge-

stalterische Situation angesichts des projektierten durchgehenden Ladenge-
schosses allerdings eher aufwerten bzw. an die Stelle einer dort aktuell be-

findlichen Betonmauer treten werden. Auf den von den Rekurrierenden R. et 

al. angeführten revidierten Art. 10 BZO (Abgrabungen) ist nachfolgend ein-

zugehen. 

4.11. 
Die  Voraussetzungen  punkto  Einordnung  (§ 238  PBG)  sowie  die  Anforde-

rungen an eine Arealüberbauung (§ 71 PBG) sind erfüllt. Die Bausektion der 

R1S.2018.05115 

Seite 23 

 
 
Stadt Zürich hat den ihr zustehenden Ermessensspielraum in ohne weiteres 

zulässiger Weise wahrgenommen.  

5.1. 
Im  Zusammenhang  mit  der  Gewährung  der  Privilegien  für  eine  Arealüber-

bauung rügen die Rekurrierenden R. et al., das Instrumentarium der Areal-

überbauung gebe der Baubehörde die Möglichkeit, die Regelbauweise mas-

siv zu durchbrechen. Die sehr grosse Abweichung von der Regelbauweise 

sei unzulässig. Für die Nachbarn einer Bauparzelle sei nicht voraussehbar, 

ob  dort  4-geschossig  (Regelbauweise)  oder  7-geschossig  (Arealüberbau-

ung) gebaut werde. Ein Bonus von drei Vollgeschossen bedeute eine Ver-

doppelung  der  nach  der  Regelbauweise  zulässigen  vier  Geschosse.  Die 

Kompetenz  zur  Erteilung  einer  Baubewilligung  für  eine  Arealüberbauung 

liege zu Unrecht bei der Exekutive. Eine Umzonung von einer Wohnzone W4 

in eine Wohnzone W7 bedürfe einer gesamthaften Abwägung und Abstim-

mung  aller  räumlich  wesentlichen  Gesichtspunkte  und  Interessen.  Verfah-

rensmässig  sei  daher  eine  –  unter  Einbezug  der  Bevölkerung  durchzufüh-

rende – Nutzungsplanänderung angezeigt. Die Rekurrentin E. H. macht gel-

tend,  die  Quartierbevölkerung  sei  über  die  Planung  bzw.  Gestaltung  des 

Bauprojekts lediglich informiert, aber nicht ernst genommen bzw. einbezo-

gen worden. 

5.2. 
Der Umfang der im vorliegenden Fall gewährten Privilegierungen präsentiert 

sich wie folgt: Auf der Bauparzelle in der Wohnzone W4 war vor der auf den 

1. November 2018 in Kraft getretenen Teilrevision der BZO die Realisierung 

von vier Vollgeschossen, eines anrechenbaren ("Zürcher") Untergeschosses 

sowie  eines  anrechenbaren  Dachgeschosses  zulässig;  mithin  total  sechs 
Geschosse; dies bei einer Ausnützungsziffer von max. 130 %. Nach der Teil-

revision – und der Umzonung in die Wohnzone W5 – sind auf der Baupar-

zelle  Kat.-Nr.  1  neu  fünf  Vollgeschosse  und  ein  anrechenbares  Dachge-

schoss  zugelassen,  dies  bei  einer  Ausnützungsziffer  von  maximal  165  %. 

Unter  Ausnahme  der  –  nachfolgend  zu  erläuternden  –  Vorschriften  für  die 

Arealüberbauung ist auf der Bauparzelle nach den revidierten Bestimmun-

gen kein anrechenbares Untergeschoss zulässig. 

R1S.2018.05115 

Seite 24 

 
 
Demgegenüber ermöglicht die Arealüberbauung gemäss Art. 8 Abs. 5 aBZO 

wie  auch  gemäss  Art.  8  Abs.  5  BZO  die  Realisierung  von  sieben  Vollge-

schossen,  zuzüglich  eines  Dach-  bzw.  Attikageschosses  sowie  –  in  den 

Schranken von Art. 8 Abs. 7 BZO – eines zu einem Fünftel anrechenbaren 

Untergeschosses.  Die  Ausnützungsziffer  kann  nach  der  folgenden  Formel 

heraufgesetzt  werden:  Ausnützungsziffer  geteilt  durch  die  gemäss  Regel-

bauweise zulässige Vollgeschosszahl zuzüglich 10 Prozentpunkte abzüglich 

die in anrechenbaren Dachgeschossen realisierte Ausnützungsziffer (Art. 8 

Abs. 5 aBZO; Art. 8 Abs. 6 BZO). 

5.3. 
Aus diesen Grundlagen erschliesst sich, dass mit dem Instrument der Areal-

überbauung auf der Bauparzelle – nach der bis am 30. Oktober 2018 in Kraft 

stehenden Fassung der aBZO – punkto Geschosszahl statt 5,5 Geschosse 

(unter Berücksichtigung des Dachgeschosses als halbes Geschoss) die Er-

stellung von 7,7 Geschossen zulässig ist bzw. war (Zunahme an Geschos-

sen auf Basis von 5,5 Geschossen = 100 %: 40 %). Die zulässige Ausnüt-

zung erhöht bzw. erhöhte sich von 130 % auf 172,5 %, was einer Zunahme 

(auf Basis von 130 Prozentpunkten = 100 %) von 32,7 % entspricht. Die vor-
liegend effektiv projektierten 12'007 m2 an Geschossfläche entsprechen ei-
ner Ausnützung von 157,7 %. Die nach der ab dem 1. November 2018 gel-

tenden Zonierung für die neu der Wohnzone W5 zugeordnete Bauparzelle 

geltende Ausnützung beträgt 165 %. 

5.4. 
Die erläuterte Zunahme unter Geltung der bis am 30. Oktober 2018 in Kraft 

stehenden aBZO fällt durchaus ins Gewicht. Indes ist bei der Beurteilung zu 

beachten, dass es vorliegend – entgegen der Sachlage in den von den Re-

kurrierenden R. et al. zitierten Entscheide – nicht um die Frage der Zulässig-
keit  einer  Sonderbauordnung  in  Form  eines  Gestaltungsplans  (§§ 83 ff. 

PBG) in einer Kernzonenumgebung mit ISOS-Eintrag (BGE 135 II 209) oder 

die  Frage  der  Zulässigkeit  von  Ausnützungsübertragungen 

(BGr 

1P.459/2004 vom 9. Februar 2005) geht. Ebenso wenig geht es um die Frage 

der Zulässigkeit einer Ausnützungsübertragung sowie um eine – im kanto-

nalen Gesetz und in der kommunalen Bauordnung nicht vorgesehene – Ab-

weichung  von  der  maximal  zulässigen  Gebäudelänge  (BGr  1C_416/2007 

vom 3. Oktober 2008, E. 2 und E. 3). Nach konstanter Rechtsprechung des 

Verwaltungsgerichts  gewährt  das  zürcherische  Recht  den  Gemeinden  mit 

R1S.2018.05115 

Seite 25 

 
 
der Arealüberbauung gemäss § 69 ff. PBG die Möglichkeit, in den fraglichen 

Regelungen gegen Gewährung der erwünschten guten Gestaltung weitrei-

chende Privilegien etwa bei der Ausnützung oder der Geschosszahl zu sta-

tuieren. Insofern ist hinzunehmen, dass sich die arealüberbauten Grundstü-

cke in aller Regel recht deutlich von ihrer unmittelbaren baulichen Umgebung 

abheben, ohne dass dies jedoch in einer anderen Zonenzugehörigkeit Nie-

derschlag finden würde. Umgekehrt werden Ausnützungsübertragungen o-

der der – bloss rechnerische – Einbezug bereits überbauter Grundstücke bei 

Arealüberbauungen nicht als zulässig erachtet (VB.2011.00308 vom 7. De-

zember 2011, E. 4.2; VB.94.00193 in BEZ 1995 Nr. 31). Eine Bestimmung 

einer  kommunalen  Bauordnung,  wonach  bei  Arealüberbauungen  in  der 

Wohnzone W3 zwei zusätzliche Vollgeschosse errichtet werden dürfen, hat 

das Verwaltungsgericht ausdrücklich als zulässig erachtet. Nach der verwal-

tungsgerichtlichen  Rechtsprechung  besteht  sodann  ein  Anspruch  auf  Aus-

schöpfung der Verdichtungsmöglichkeiten, auch mit Bezug auf die Realisie-

rung  von  Arealüberbauungen  (VB.2015.00677  vom  12.  Mai  2016,  E.  4.3). 

Dabei handelt es sich nicht nur um ein Credo, mithin einen mehr oder weni-

ger verbindlichen Glaubenssatz. Vielmehr kommt der haushälterischen Nut-

zung des Bodens Verfassungsrang zu (Art. 75 Abs. 1 BV). Die daraus resul-

tierende Pflicht zur Verdichtung bildet denn auch einen wesentlichen Grund-

satz der letzten Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG; Art. 3 Abs. 3 lit. 
abis). Nur in Ausnahmefällen, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur bau-
lichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung 

des  auf  dem  betreffenden  Grundstück  zulässigen  Volumens  durchgesetzt 

werden (VB.2016.00217 vom 15. September 2016, E. 4.2; VB.2015.00677 

vom 12. Mai 2016, E. 4.3; Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 2, S. 660). Die im Rah-

men  der  Grundsatzgesetzgebungskompetenz  des  Bundes  (Art. 75  Abs.  1 

BV) erlassenen Vorschriften des RPG zur Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG) 

bieten keine Grundlage für einen Eingriff in  das kantonale Recht. Insoweit 
erweisen sich die Vorschriften von § 69 ff. PBG und Art. 8 BZO ohne weiteres 

als bundesrechtskonform. Die Voraussetzungen einer Arealüberbauung sind 

in  der  BZO  klar  umschrieben  und  die  Voraussetzungen  einer  wirksamen 

Kompetenzdelegation damit eingehalten. Dass die Bausektion der Stadt Zü-

rich  mit  der  Bewilligung  von  Arealüberbauungen  rechtsetzend  tätig  werde, 

trifft offensichtlich nicht zu. Dass die Realisierung einer Arealüberbauung am 

besagten Ort nicht vorhersehbar gewesen wäre, trifft ebenfalls nicht zu. Die 

Bestimmung von Art. 8 BZO, wonach bei Arealüberbauungen bis zu sieben 

Vollgeschosse realisiert werden dürfen, steht bereits – soweit ersichtlich – 

R1S.2018.05115 

Seite 26 

 
 
seit über 10 Jahren in Kraft. Die für eine Arealüberbauung erforderliche Min-
destfläche von 6'000 m2 ist seit den 1990er-Jahren unverändert geblieben. 

5.5. 
Nach dem Gesagten erfordert das rekursgegenständliche Bauprojekt keine 

nutzungsplanerischen Festlegungen. Die diesbezügliche Rüge ist unbegrün-

det. 

6.1. 
Die  Rekurrierenden  R.  et  al.  rügen  weiter,  der  angefochtene  Entscheid 

nehme nur ungenügenden Bezug auf die Dimensionierung des Bauprojekts. 

Der Baukörper weise eine Gebäudelänge von 167,03 m auf; die Gebäude-

tiefe  betrage  15,86 m.  Die  rechtliche  Gebäudehöhe  betrage  21,40 m,  tat-
sächlich sei das Gebäude teils höher. Fussabdruck (2'500 m2) sowie Gebäu-
devolumen  (77'265 m3)  seien  gewaltig.  Sodann  müsse  die  Gebäudehöhe 
auch ab dem gestalteten Terrain eingehalten werden. 

6.2. 
Der angefochtene Entscheid gibt – zunächst – unter Erwägung lit. C.b und 

C.c  (Ausnützung)  die  projektierten  anrechenbaren  Flächen  in  Voll-  und 
Dachgeschossen sowie in Untergeschossen wieder (12'007 m2; 2'569 m2). 
Die tatsächlichen Gebäudedimensionen gehen aus den massstäblichen Plä-

nen zu den einzelnen Geschossen sowie den Schnitten ohne weiteres hervor 

und sind korrekt vermasst. Eine besondere Bezugnahme im angefochtenen 

Entscheid  war  daher  weder  geboten  noch  erforderlich.  Ein  Begründungs-

mangel liegt nicht vor. Die zulässige Gebäudehöhe wird von der jeweiligen 

Schnittlinie  zwischen  Fassade  und  Dachfläche  auf  den  darunterliegenden 

gewachsenen  Boden  gemessen  (§  280  PBG).  Der  gewachsene  Boden  ist 
der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens (§ 5 

Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung [ABV]). Damit fällt der Ansatz, die 

Gebäudehöhe müsse auch gegenüber dem gestalteten Terrain eingehalten 

werden, im Grundsatz ausser Betracht; auf Art. 10 BZO (Abgrabungen) ist 

nachfolgend einzugehen. Bemerkungsweise sei angefügt, dass selbst wenn 

die Gebäudehöhe ab dem gestalteten Terrain (bzw. de facto die Unterkante 

des  anrechenbaren  1. Untergeschosses)  als  massgeblich  erachtet  würde, 

diese eingehalten wäre. Angesichts der traufseitigen Rückversetzung der At-

R1S.2018.05115 

Seite 27 

 
 
tikageschosse fallen diese bei der Berechnung der Gebäudehöhe ausser An-

satz,  sodass  die  Gebäudehöhe  (inkl.  Brüstung  des  Attikageschosses)  am 

südlichen Ende des Baukörpers (tiefste Absenkung des gewachsenen Ter-

rains) maximal 23,28 m betragen würde (vgl. die Schnitte in act. 18.15 und 

den Grundriss des Attikageschosses in act. 8.18). Die erwähnten Rügen sind 

daher unbegründet. 

7.1. 
Die Rekurrierenden R. et al. führen weiter an, das geplante anrechenbare 

Untergeschoss sei nicht mit Art. 8 Abs. 7 lit. b BZO (Fünftelsregelung) ver-

einbar. Die Bausektion der Stadt Zürich setze sich damit über das intertem-

porale Verwaltungsrecht hinweg. Der entsprechende Vorentscheid vom 13. 

April 2016 könne der Bauherrschaft das frühere Privileg nicht sichern. So-

dann sprenge das projektierte anrechenbare Untergeschoss auch den Rah-

men der bis am 31. Oktober 2018 gültigen Regelung. 

7.2. 
Der  angefochtene  Entscheid  der  Bausektion  der  Stadt  Zürich  datiert  vom 

2. Oktober  2018;  der  Vorentscheid  […]  vom  13.  April  2016.  Die  bis  dahin 

geltenden Bestimmungen sind vor dem Hintergrund zu sehen, dass bis zum 

Inkrafttreten des revidierten Art. 8 Abs. 7 lit. b BZO in bestimmten Wohnzo-

nen (unter anderem der Wohnzone W4) das bis dato  zulässige anrechen-

bare Untergeschoss durch ein Vollgeschoss mit entsprechender Erhöhung 

der Ausnützungsziffer ersetzt wurde (neu total 5 zulässige Vollgeschosse). 

Indes  bleibt  dabei  bei  Arealüberbauungen  in  den  Wohnzonen  W4-W6  ein 

anrechenbares  Untergeschoss  in  eingeschränkter  Form  zulässig.  Dieses 

(neue) anrechenbare Untergeschoss darf indes nur zu maximal einem Fünf-
tel  der  Fläche  eines  durchschnittlichen  Vollgeschosses  mit  anrechenbaren 

Räumen genutzt werden (Art. 8 Abs. 7 lit. b BZO). Die Neuregelung führt in 

den Wohnzonen W4-W6 zu leicht höheren Ausnützungsziffern (im Umfang 

von ca. 6-7 % der Ausnützung).  

Verdeutlicht man sich die Folgen der Revision auf eine Überbauung in Re-

gelbauweise, so sind auf der Bauparzelle – neu – statt vier Vollgeschosse 

zuzüglich eines anrechenbaren ("Zürcher") Untergeschosses nunmehr fünf 

Vollgeschosse (und kein anrechenbares Untergeschoss) mehr zulässig. Bei 

R1S.2018.05115 

Seite 28 

 
 
der Arealüberbauung in den Zonen W4-W6, bei welchen die Anzahl zulässi-

ger  Vollgeschosse  nicht  erhöht  wurde,  soll  ein  anrechenbares  Unterge-

schoss weiterhin zulässig sein, um den notwendigen Anordnungsspielraum 

zu gewährleisten und die sehr hohen Dichten auf acht statt nur auf sieben 

Geschosse zu verteilen (sieben Vollgeschosse plus ein anrechenbares Un-

tergeschoss). Dies hat den Zweck, einen angemessenen Spielraum für eine 

differenzierte Höhenentwicklung zu schaffen. So sollen denn auch die erfor-

derlichen  Nebenräume  wie  Abstellräume,  Waschküchen  oder  Veloabstell-

plätze geschaffen werden können; ohne Druck, das von der Ausnützung be-

freite  anrechenbare  Untergeschoss  vollständig  mit  Wohn-  und  Arbeitsräu-

men  auszunützen  (zum  Ganzen  Erläuterungsbericht  zur  Teilrevision  der 

Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich BZO 2014 [nachfolgend: Erläute-

rungsbericht], S. 60 f.). 

7.3. 
Angesichts dessen, dass die Neuregelung gemäss Art. 8 Abs. 7 lit. b BZO 

erst per 1. November 2018 in Kraft getreten ist, stellt sich kein intertemporal-

rechtliches Problem. Das auf den Vorentscheid sowie den vorliegend ange-

fochtenen  Bauentscheid  vom  2.  Oktober  2018  anwendbare  Recht  ist  das-

selbe. Der Bestimmung von Art. 8 Abs. 7 BZO ist angesichts ihrer planungs-

rechtlichen Bedeutung indes negative Vorwirkung zuzuerkennen (vgl. zu ei-

ner  ähnlich  lautenden  Bestimmung  in  der  Revisionsvorlage  BRGE  I 

Nr. 0139/2014 vom 26. September 2014, E. 6.4.1 und E. 6.4.2; dieser bestä-

tigt mit VB.2014.00627 in BEZ 2015 Nr. 28). Letztere Rechtsprechung – zu-

mal  nicht  am  Beispiel  von  Art.  8  Abs.  7  BZO  –  konnte  zum  Zeitpunkt  des 

Vorentscheids  vom  13.  April  2016  nicht  als  allgemein  bekannt  gelten.  Der 

Vorentscheid vom 13. April 2016 erfolgte unter ausdrücklichem Hinweis auf 

die Regelung von Art. 8 Abs. 7 lit. b des BZO-Entwurfs. Trotz dessen Wort-

laut sicherte die Behörde ein Festhalten an der bisherigen ständigen Praxis, 
wonach  ein  Ausnützungstransfer  von  den  Vollgeschossen  in  das  Unterge-

schoss  zulässig  war,  zu.  Nach  den  allgemeinen  Regeln  des  Vertrauens-

schutzes ist das – berechtigte – Vertrauen der Bauherrschaft in die, wenn-

gleich  unzutreffende,  aber  doch  verbindliche  Zusicherung  der  Behörde  zu 

schützen. Revisions- oder Widerrufsgründe liegen, zumal der Vorentscheid 

gerade mit Blick auf den neuen Art. 8 Abs. 7 BZO getroffen wurde, nicht vor 

(VB 93/0174 in BEZ 1994 Nr. 14, E. 2). 

R1S.2018.05115 

Seite 29 

 
 
7.4. 
Letztlich ist die Frage der Bindungswirkung des Vorentscheids vom 13. April 

2016 indes nicht entscheidend. Art. 8 Abs. 5 BZO sieht in der Wohnzone W4 

für Arealüberbauungen sieben zulässige Vollgeschosse vor. Projektiert sind 

vorliegend deren sechs sowie ein Attikageschoss zuzüglich das vorliegend 

interessierende 1. Untergeschoss. Letzteres könnte – ungeachtet der Defini-

tion gemäss § 275 Abs. 3 PBG und der demzufolge richtigen Bezeichnung 

als Untergeschoss – auch als siebtes Vollgeschoss angerechnet werden, zu 

welchem zusätzlich noch ein weiteres Untergeschoss, allerdings unter Be-

achtung der Einschränkung von Art. 8 Abs. 7 lit. b BZO bzw. mit einer anre-

chenbaren  Nutzung  von  maximal  einem  Fünftel,  realisiert  werden  könnte. 

Eine derartige – rein zwecks Beurteilung der zulässigen Ausnützung – erfol-

gende Umqualifikation sieht § 276 Abs. 2 PBG ausdrücklich vor. Es dürfen 

mit anderen Worten neben den ohnehin erlaubten Dach- und Untergeschos-

sen so viele an die Stelle von Vollgeschossen tretende Dach- oder Unterge-

schosse  erstellt  werden,  als  Vollgeschosse  zulässig  wären.  Daraus  ergibt 

sich klarerweise eine (von den jeweiligen Zonenvorschriften abhängige) ge-

samthaft zulässige Zahl von Geschossen, die ein Gebäude aufweisen darf 

(BRKE I Nr. 0134/1999 vom 2. Juli 1999, E. 4d). Die rekurrentische Auffas-

sung,  wonach  die  Einhaltung  der  Geschosszahlvorschriften  für  jeden  Ge-

schosstyp separat zu beurteilen sei, findet im Recht dagegen keine Stütze. 

Alles andere liefe auf eine Benachteiligung von Gebäuden in Hanglagen hin-

aus. 

7.5. 
Aus den Ausführungen der Rekurrierenden R. et al. zur Berechnung ergibt 

sich nichts Anderes. Wie erwähnt wurde im Rahmen der BZO-Revision das 

bisher nicht anrechenbare ("Zürcher") Untergeschoss in der Regelbauweise 

durch  ein  zusätzliches  Vollgeschoss  ersetzt.  Nach  den  Ausführungen  der 
Bausektion der Stadt Zürich im Vorentscheid vom 13. April 2016 entsprach 

die Ausnützungsübertragung von den Vollgeschossen in das Untergeschoss 

vor Inkrafttreten der neuen BZO der behördlichen Praxis. Insofern ist – wie 

erwähnt  –  gerade  der  Fortbestand  des  Vertrauens  in  den  Fortbestand  der 

behördlichen Praxis  zur Ausnützungsübertragung zu  schützen. Angesichts 
des  geringen  Umfanges  der  erforderlichen  Übertragung  von  96 m2  stehen 
dem Vertrauensschutz sodann keine gewichtigen Drittinteressen entgegen. 

R1S.2018.05115 

Seite 30 

 
 
7.6. 
Die erwähnte Rüge erweist sich als unbegründet. 

8.1. 
Die Rekurrierenden R. et al. machen weiter geltend, gegenüber der Liegen-

schaft B.-Strasse 93 (Parzelle Kat.-Nr. 3) betrage der projektierte Grenzab-

stand lediglich ca. 5 m, wobei kein Mehrlängenzuschlag veranschlagt wor-

den sei. Dass der angefochtene Entscheid die Frage offen lasse, sei unzu-

lässig;  mithin  werde  die  Rechtsanwendung  in  verfassungswidriger  Weise 

verletzt. Da der relevante Grundbuchauszug nicht bei den Akten liege, habe 

die Bausektion der Stadt Zürich den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. 

Auch die Rekurrentin E. H. rügt (sinngemäss) die Überlänge des Baukörpers 

bzw. das Fehlen von Zwischenräumen. 

8.2. 
Die Bausektion der Stadt Zürich und die S. Stiftung berufen sich auf die be-

stehende Näherbaurechtsdienstbarkeit vom 1. November 2017 […] zu Guns-

ten der Bauparzelle und zu Lasten der Parzelle Kat.-Nr. 3. Die Unterschrei-

tung  des  Gebäudeabstands  sei  bei  einwandfreien  wohnhygienischen  und 

feuerpolizeilichen Verhältnissen zulässig (§ 270 Abs. 3 PBG). Im angefoch-

tenen Entscheid sei unter Dispositiv-Ziffer II.B.1.d i.V.m. Erwägung lit. G.a 

eine entsprechende Auflage statuiert worden. Letzteres sei zulässig. Der an-

gesetzte  Mindestabstand  von  5 m  sei  in  erster  Linie  arbeitshygienisch  be-

gründet. Die Problematik der fehlenden Beurteilbarkeit ergebe sich nicht aus 

den Planunterlagen betreffend das Bauprojekt, sondern aus der darin feh-

lenden Darstellung des Nachbargebäudes auf der Parzelle Kat.-Nr. 3. Eine 

Gehörsverletzung liege nicht vor. 

8.3. 
Die Bauparzelle ist – wie erwähnt – der Wohnzone W4 zugewiesen. In dieser 

gelten keine Vorschriften zur maximalen Gebäudelänge (Art. 13 BZO). Indes 

ist  bei  Fassadenlängen  von  mehr  als  12 m  zusätzlich  zum  Grundgrenzab-

stand von 5 m ein Mehrlängenzuschlag von einem Drittel der Mehrlänge zu 

veranschlagen, letzteres indes nur bis zum Maximalgrenzabstand von 12 m 

(Art. 14 BZO). Mit Eintrag vom 1. November 2017 wurde zugunsten der Bau-

parzelle und zulasten der Parzelle Kat.-Nr. 3 eine Näherbaurechtsdienstbar-

keit mit folgendem Wortlaut begründet:  

R1S.2018.05115 

Seite 31 

 
 
"Der jeweilige Eigentümer des belasteten Grundstücks räumt dem jeweiligen 

Eigentümer des berechtigten Grundstücks das Recht ein, Bauten auf dem 

berechtigten Grundstück in Unterschreitung der ordentlichen Gebäude- und 

Grenzabstände bis 5,00 m an den gemeinsamen Parzellengrenzenabschnitt 

zu erstellen (vgl. dazu Plan in Anhang 2, hellblaue Linie), wobei Balkone im 

Bereich  der  in  Anhang  2  rosa  markierten  Fläche  bis  2,00 m  in  diesen  Ab-

standsbereich  von  5,00 m  "spitzwinklig"  (und  nicht  parallel  zur  Parzellen-

grenze)  hineinragen  dürfen.  Die  öffentlich-rechtlichen  Vorschriften  bleiben 

vorbehalten."  

In der Stadt Zürich ist die geschlossene Bebauung aufgrund der allgemeinen 

Vorschrift von Art. 7 BZO – auch in Wohnzonen bzw. der fraglichen Wohn-

zone W4 – erlaubt. 

8.4. 
Nach der gesetzlichen Definition bestimmt der Grenzabstand die nötige Ent-

fernung zwischen Fassade und massgebender Grenzlinie, der Gebäudeab-

stand diejenige zwischen zwei Gebäuden (§ 260 Abs. 1 PBG). Durch nach-

barliche Vereinbarung kann unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer 

und  feuerpolizeilicher  Verhältnisse  ein  Näherbaurecht  begründet  werden 

(§ 270 Abs. 3 PBG). Gemäss § 260 Abs. 3 PBG dürfen einzelne Vorsprünge 

höchstens 2 m in den Abstandsbereich hineinragen; Erker, Balkone und der-

gleichen  jedoch  höchstens  auf  einem  Drittel  der  betreffenden  Fassaden-

länge. Letzteres Vorschrift ist restriktiv bzw. nahe am darin verwendeten Be-

griff "Vorsprung" auszulegen. Ein Vorsprung springt eben der Fassade vor 

und bildet nicht Teil derselben. So können zwar nach dem Gesetzeswortlaut 

Erker  (die  definitionsgemäss  nicht  bis  zum  Boden  reichen),  nicht  jedoch 

ganze Treppenhäuser, Wintergärten und andere eigentliche Fassadenaus-

buchtungen  im  Sinne  der  Bestimmung  privilegiert  sein.  Erker  und  (abge-
stützte) Balkone sind daher das Maximum, was der Nachbar innerhalb des 

Abstandsbereiches  dulden  muss  (Fritzsche/Bösch/Wipf,    Bd.  2,  S.  850  f.). 

Aufgrund der systematischen Stellung im Gesetz gilt § 260 Abs. 3 PBG so-

wohl für die Grenz- als auch die Gebäudeabstände. Nach dem Willen des 

Gesetzgebers darf mit der Näherbaurechtsvereinbarung nicht nur der Grenz- 

sondern ebenso der Gebäudeabstand unterschritten werden; letzteres steht 

unter der Schranke der wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Gegeben-

heiten. Wird ein Näherbaurecht gewährt, sind von der Bewilligungsbehörde 

R1S.2018.05115 

Seite 32 

 
 
die in § 270 Abs. 3 PBG erwähnten Vorbehalte wohnhygienischer und feu-

erpolizeilicher Verhältnisse zu prüfen (Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 2, S. 861). 

Wohnhygienische Bedenken sind grundsätzlich nicht am Platz, solange der 

kantonale Mindestgebäudeabstand von 7 m (2 mal 3,5 m), zuzüglich allfälli-

ger Mehrhöhenzuschläge, gewahrt ist. Das Gesetz geht davon aus, dass die 

Abstände ausreichen, um den minimalen Anforderungen der Wohnhygiene 

(wie auch der Feuerpolizei) zu genügen. Der kantonale Mindestabstand darf 

– jedenfalls in offener Bauweise – nur in Ausnahmefällen unterschritten wer-

den, so etwa wenn sich fensterlose oder wenig hohe Fassaden gegenüber-

stehen, die Fassaden sich nicht direkt, sondern nur über Eck gegenüberste-

hen,  oder  die  betreffenden  Gebäude  im  relevanten  Bereich  keine  Wohn-, 

Schlaf- oder Arbeitsräume aufweisen. Für den Brandschutz ist – unter Privi-

legierung von vorspringenden Teilen wie Balkonen bis zu einer Tiefe von 1 m 

–  bei  Aussenwänden  mit  einer  nicht  brennbaren  äussersten  Schicht  ein 

Schutzabstand  von  5 m  einzuhalten  (Fritzsche/Bösch/Wipf,  Bd.  2,  S. 866 

und S. 1036). § 273 PBG enthält sodann Erleichterungen für Besondere Ge-

bäude: Wo die Bau- und Zonenordnung nichts Anderes bestimmt, haben Ge-

bäude, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind 

und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt, einen 

Gebäudeabstand von lediglich 3,5 m einzuhalten. 

8.5. 
Der  angefochtene  Entscheid  statuiert  die  an  die  Bauherrschaft  gerichtete 

Auflage,  dem  Amt  für  Baubewilligungen  im  Sinne  der  Erwägung  lit.  G.a 

(1. Untergeschoss  Verkaufsraum/Näherbaurecht)  abgeänderte  Pläne,  ver-

sehen mit dem Genehmigungsvermerk von Umwelt- und Gesundheitsschutz 

Zürich, Bau und Energieeffizienz und der Feuerpolizei, einzureichen und be-

willigen zu lassen (Dispositiv-Ziffer II.B.1.d).  

Aus den Plänen wird ersichtlich, dass sich die Gebäudefassaden grundsätz-

lich über Eck gegenüberstehen bzw. der Baukörper in südwestlicher Rich-

tung in eine – teilweise im Zickzack konzipierte – Ecke ausläuft. Die Fassade 

des  Baukörpers  hält  gegenüber  dem  Nachbargrundstück  Kat.-Nr.  3  (nicht 

aber  dem  über  die  Parzellengrenze  hinausragenden  Gebäudeteil)  durch-

wegs einen Abstand von (mindestens) 5,0 m ein. In diesen Bereich ragen – 

wiederum in eckiger Anordnung – die Balkone des Erdgeschosses sowie des 

1.-3. Obergeschosses, und zwar je höchstens im Mass von ca. 1,7 m. Der 

R1S.2018.05115 

Seite 33 

 
 
nach Massgabe der Grunddienstbarkeit zulässige Rahmen wird damit einge-

halten.  Eine  Verletzung  des  rechtlichen  Gehörs  bzw.  der  Aktenführungs-

pflicht liegt nicht vor. Der Bestand des Näherbaurechts gemäss Dienstbarkeit 

[…] geht aus Erwägung lit. G.a des angefochtenen Entscheids hervor. Ge-

mäss  Art.  106a  der  Grundbuchverordnung  (GBV)  kann  jedermann  vom 

Grundbuchamt ohne das Glaubhaftmachen eines Interesses einen Auszug 

–  unter  Anderem  –  über  bestehende  Dienstbarkeiten  verlangen.  Dies  war 

den Rekurrierenden R. et al. ohne weiteres zuzumuten. Die Rüge der Ver-

weigerung  der  Rechtsanwendung  ist  angesichts  des  vorinstanzlichen  Hin-

weises  auf  die  Dienstbarkeit  abwegig.  Sofern  ein  Mangel  bestünde,  wäre 

dieser als im Rekursverfahren geheilt zu betrachten. Die Dienstbarkeit […] 

bezieht sich explizit sowohl auf den Grenz- als auch den Gebäudeabstand. 

Eine dienstbarkeitliche Derogation der von der BZO im Allgemeinen vorge-

sehenen Grenz- und Gebäudeabstände ist angesichts der für das gesamte 

Gebiet der Stadt Zürich grundsätzlich zulässigen geschlossenen Bebauung 

(Art. 7 BZO) nicht zu beanstanden. Sodann ist – bemerkungsweise angefügt 

–  trotz  nicht  vollständig  vermasster  Darstellung  des  Nachbargebäudes  auf 

den  Plänen  kein  Verstoss  gegen  feuerpolizeiliche  Vorschriften  erkennbar. 

Beim fraglichen Gebäudeteil auf der Parzelle Kat.-Nr. 3 handelt es sich nach 

den Ergebnissen des Augenscheins um einen im Verhältnis zur strassensei-

tigen Fassade in das Gefälle des B.-Hügels rückversetzten, eingeschossigen 

Garagenanbau  aus  Beton  (Besonderes  Gebäude).  Dieser  hält  zu  den 

nächstgelegenen  Gebäudeecken  gemäss  Plänen  einen  Abstand  von  min. 

4,6 m (westliche Ecke) bzw. von 5 m ein (östliche Ecke). Die südwestliche 

Ecke der projektierten Balkone hält zur westlichen Ecke der Garage einen 

Abstand von 2,6 m ein; Balkone gelten nach brandschutztechnischen Regeln 

bis zu 1 m als privilegiert (Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 2, S. 1036). Angesichts 

der  nur  geringfügig  von  den  massgeblichen  brandschutztechnischen  Nor-

men abweichenden Abständen und dem Charakter des Garagenanbaus als 
Besonderes Gebäude erscheint der Entscheid der Bausektion der Stadt Zü-

rich, eine feuerpolizeiliche und arbeitshygienische Beurteilung erst nach Ein-

reichung  abgeänderter  Pläne  vorzunehmen,  ohne  weiteres  als  vertretbar 

(§ 321 PBG). Die entsprechende Beurteilung wird von den Rekurrierenden 

nach Erhalt der entsprechenden Bewilligung (§ 316 Abs. 2 PBG) angefoch-

ten werden können. 

R1S.2018.05115 

Seite 34 

 
 
8.6. 
Im Ergebnis erweist sich die Beurteilung des Abschlusses des projektierten 

Gebäudekörpers  zur  Liegenschaft  B.-Strasse 93  (Parzelle  Kat.-Nr.  3)  als 

rechtskonform. 

9.1. 
Die Rekurrierenden R. et al. rügen weiter eine Nichteinhaltung der Lärmvor-

schriften.  Die  Immissionsgrenzwerte  würden  in  vielen  Räumen  der  projek-

tierten  Wohnüberbauung  überschritten.  Nach  der  bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung müssten die Immissionsgrenzwerte an allen Fenstern lärm-

empfindlicher Räume eingehalten werden; Art. 22 des Umweltschutzgeset-

zes  (USG)  statuiere  ein  grundsätzliches  Bauverbot  für  lärmempfindliche 

Räume in Gebieten mit Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte. Eine 

Baubewilligung dürfe nur erteilt werden, wenn "das Gebäude" gegen Lärm 

abgeschirmt sei oder aber die "lärmempfindlichen Räume" auf der dem Lärm 

abgewandten  Seite  des  Gebäudes  angeordnet  würden.  Die  blosse  Anord-

nung  einzelner  Lüftungsfenster  auf  der  vom  Lärm  abgewandten  Seite  ge-

nüge nicht. Erst wo Massnahmen an der Quelle sowie auf dem Ausbreitungs-

weg des Lärms nicht genügten, stehe als Instrument die Ausnahmebewilli-

gung nach Art. 31 Abs. 2 der Lärmschutzverordnung (LSV) zur Verfügung; 

mithin nur dann, wenn die strikte Anwendung von Art. 22 USG unter Würdi-

gung aller Umstände des Einzelfalls unverhältnismässig wäre. An eine Aus-

nahmebewilligung  seien  hohe  Anforderungen  zu  stellen.  Sodann  dürfe  die 

Verwendung von Lüftungsfenstern im Lichte von Art. 32 Abs. 2 LSV nicht so 

weit gehen, dass damit in der Praxis keine bessere Situation erreicht werde 

als  mit  der  Lüftungsfensterpraxis.  Dass  alle  baulichen  und  gestalterischen 

Massnahmen ausgeschöpft wären, werde bestritten. Massnahmen wie eine 

Geschwindigkeitsreduktion  oder  betreffend  Lage  und  Art  des  Baukörpers 
seien im Baubewilligungsverfahren zu erwägen und vorzusehen. Bezüglich 

Lärmarchitektur seien die Rekurrierenden nicht Spezialisten; zur Frage der 

Lärmarchitektur werde ein Gutachten durch eine unabhängige Fachperson 

beantragt. Wenn der Bedarf nach Wohnraum ein Grund für eine Ausnahme-

bewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV wäre, würde das Lärmschutzrecht aus-

gehöhlt.  Tatsache  sei,  dass  96  Bereiche  "Wohnen/Essen/Kochen"  zur  B.-

Strasse hin und 11 Zimmer im nördlichem Kopfbau übermässigem Lärm aus-

gesetzt seien. Die Immissionsgrenzwerte würden sowohl am Tag als auch in 

der Nacht erheblich überschritten.  

R1S.2018.05115 

Seite 35 

 
 
Sodann habe die Baudirektion die "Vorbehalte und Nebenbestimmungen ge-

mäss  Stellungnahme  der  Fachstelle  Lärmschutz  der  Stadt  Zürich  vom 

9. März  2018"  als  verbindlich  verfügt  und  zudem  auf  ein  Schreiben  (wohl) 

des Amtes für Baubewilligungen der Stadt Zürich vom 11. Mai 2018 verwie-

sen. Beide Unterlagen seien den Rekurrierenden nicht bekannt; sie befän-

den sich namentlich nicht in den Bauakten. 

9.2. 
Die Bausektion der Stadt Zürich verweist darauf, dass der projektierte Bau-

körper einen geschlossenen Riegel bilde und daher die Rückseite von Lär-

mimmissionen abschirme. Ein Wegrücken bringe keine Verbesserung. Die 

Grundrisse der Wohnungen seien lärmoptimiert konzipiert worden. Im Rah-

men der Prüfung durch die Fachstellen Lärmschutz des Kantons Zürich so-

wie der Stadt Zürich seien alle infrage kommenden Massnahmen evaluiert 

und  soweit  sinnvoll  und  tragbar  im  Bauvorhaben  umgesetzt  worden.  Die 

Überschreitung der Immissionsgrenzwerte sei eher gering und liege deutlich 

unterhalb des Alarmwerts. An der Schaffung von Wohnraum innerhalb des 

überbauten Siedlungsgebiets und an der Ausschöpfung der baulichen Nut-

zungsmöglichkeiten an gut erschlossenen städtischen Lagen bestehe ein le-

gitimes  öffentliches  Interesse.  Die  Baudirektion  verweist  darauf,  dass  die 

frühere "Lüftungsfensterpraxis" nach der Rechtsprechung als bundesrechts-

widrig einzustufen sei und daher auch nicht mehr angewandt werde. Indes 

sei ein "Lüftungsfenster" gewichtiger Bestandteil einer Grundrissoptimierung, 

welche Voraussetzung zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung sei. In An-

betracht der Gesamtsituation seien alle baulichen und gestalterischen Mas-

snahmen  ausgeschöpft.    Die  Bedingungen  für  die  Erteilung  einer  Ausnah-

mebewilligung  (Bauvorhaben  in  weitgehend  überbautem  Gebiet,  aktueller 

Bedarf an Wohnraum, Immissionsgrenzwerte nicht erheblich überschritten, 

angemessener Wohnkomfort sichergestellt) seien weitestgehend erfüllt. Bei 
allen geschlossenen Fenstern sei ein genügender Schallschutz vorgesehen 

und vorgeschrieben. Es könne nicht im Sinne des Lärmschutzrechts liegen, 

stark belastete Fenster, die eine fakultative Verbindung zwischen Innen- und 

Aussenraum im urbanen Umfeld darstellen, zu vermeiden.  

Die S. Stiftung verweist darauf, dass die Frage, ob ein überwiegendes Inte-

resse an der Erteilung der Baubewilligung und der (fallweisen) Nichtanwen-

dung des Immissionsschutzrechts bestehe, im Rahmen einer umfassenden 

Interessenabwägung  im  konkreten  Einzelfall  zu  prüfen  sei.  Massgebend 

R1S.2018.05115 

Seite 36 

 
 
seien  dabei  insbesondere  das  in  der  Stadt  Zürich  nach  wie  vor  äusserst 

knappe  Wohnungsangebot,  das  Interesse  am  zentrumsnahen  und  beson-

ders gut erschlossenen Standort des Ersatzneubaus sowie an der haushäl-

terischen Bodennutzung innerhalb des überbauten Siedlungsgebiets, zumal 

nur geringfügige Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte vorlägen. Die 

Grundrisse  seien  praktisch  allesamt  lärmschutzoptimiert;  die  Wohnungen 

würden zudem mit kontrollierter Lüftung ausgestattet. Sodann seien die Vor-

behalte  und  Nebenbestimmungen  gemäss  Stellungnahme  der  Fachstelle 

Lärmschutz der Stadt Zürich vom 9. März 2018 verbindlich (Be- und Entlüf-

tung, Schalldämmung der Aussenhülle, Dimensionierung und Ausgestaltung 

von Lärmschutzmassnahmen). 

9.3. 
Baubewilligungen für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Per-

sonen dienen, werden im Allgemeinen nur erteilt, wenn die Immissionsgrenz-

werte nicht überschritten werden. Sind die Immissionsgrenzwerte überschrit-

ten, so werden Baubewilligungen für Neubauten, die dem längeren Aufent-

halt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die Räume zweckmässig ange-

ordnet  und  die  allenfalls  notwendigen  zusätzlichen  Schallschutzmassnah-

men getroffen werden (Art. 22 USG). Die LSV präzisiert dies insofern, dass 

Neubauten und wesentliche Änderungen von Gebäuden mit lärmempfindli-

chen Räumen nur bewilligt werden dürfen, wenn die Immissionsgrenzwerte 

eingehalten  werden  können  durch  die  Anordnung  der  lärmempfindlichen 

Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite oder durch bauliche oder ge-

stalterische  Massnahmen,  die  das  Gebäude  gegen  Lärm  abschirmen  (Art. 

31 Abs. 1 lit. a und b LSV). Können die Immissionsgrenzwerte nach Art. 31 

Abs.  1  LSV  nicht  eingehalten  werden,  so  darf  die  Baubewilligung  gemäss 

Art. 31 Abs. 2 LSV nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes 

ein überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt. 

Gemäss Art. 39 Abs. 1 LSV werden die Lärmimmissionen bei Gebäuden in 

der Mitte der offenen Fenster lärmempfindlicher Räume erteilt. Nach Art. 2 

Abs. 6 lit. a LSV gelten Räume in Wohnungen, ausgenommen Küchen ohne 

Wohnanteil, Sanitärräume und Abstellräume, als lärmempfindliche Räume. 

Das Bundesgericht hat in BGE 142 II 100 zur kantonalen "Lüftungsfenster-

praxis" unter Bezugnahme auf den Schutzgedanken des Umweltrechts fest-

gestellt, es liege näher, auf das am stärksten und nicht das am wenigsten 

exponierte  Fenster  abzustellen.  Art.  22  USG  statuiere  ein  grundsätzliches 

R1S.2018.05115 

Seite 37 

 
 
Bauverbot für lärmempfindliche Räume in Gebieten, in denen die Immissi-

onsgrenzwerte überschritten sind und daher längerfristig eine Gesundheits-

schädigung  der  Bewohner  zu  befürchten  ist.  Auch  die  Formulierung  von 

Art. 31 Abs. 1 LSV ("Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf der lärm-

abgewandten Seite des Gebäudes") lasse darauf schliessen, dass die blosse 

Anordnung einzelner Lüftungsfenster auf der lärmabgewandten Seite nicht 

genüge. Gestützt auf ein Gutachten des Bundesamts für Umwelt (BAFU) fol-

gerte das Bundesgericht sodann, die "Lüftungsfensterpraxis" führe zu einer 

Aushöhlung des vom Gesetzgeber gewollten Gesundheitsschutzes. Genüge 

es  für  die  Baubewilligung,  wenn  die  Immissionsgrenzwerte  am  ruhigsten 

Fenster jedes lärmempfindlichen Raums eingehalten seien, könne sich die 

Projektgestaltung auf die Abschirmung der rückwärtigen Lüftungsfenster be-

schränken; weitere Massnahmen würden aus Kostengründen nicht ergriffen 

und könnten auch nicht verlangt werden (BGE 142 II 100, E. 4.3 und E. 4.4). 

Zu unterscheiden ist dieser Fall freilich vom Fall der Erteilung einer Ausnah-

mebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV (BGr 1C_313/2015 vom 10. August 

2016, E. 3.6). Das Bundesgericht hat in BGE 142 II 100 denn auch ausdrück-

lich ausgeführt, dass die Argumente, ohne die Lüftungsfensterpraxis könnten 

angesichts der in zahlreichen Städten entlang viel befahrener Strassen über-

schrittenen  Immissionsgrenzwerte  an  zentralen  Lagen  keine  Wohnbauten 

mehr realisiert werden, was den Grundsätzen der Raumentwicklung wider-

spreche, ernst zu nehmen seien. Die in Art. 31 Abs. 1 lit. a und b der Raum-

planungsverordnung  (RPV)  vorgesehenen  Massnahmen  zur  Emissionsbe-

grenzung  seien  in  städtischen  Zentren  zum  Teil  nicht  möglich  (z.B.  Lärm-

schutzwände) oder führten zu städtebaulich unbefriedigenden Ergebnissen 

(z.B. geschlossene Fassaden zur Strassenseite, Ausrichtung von Wohnun-

gen nach Norden, ungünstige Wohnungsgrundrisse). Dem wichtigen Anlie-

gen, die Siedlungsentwicklung nach innen zu bewirken und die Siedlungser-
neuerung zu stärken, könne auf dem Weg der Ausnahmebewilligung Rech-

nung getragen werden. Bauvorhaben, welche aus dieser Sicht wünschens-

wert  seien,  werde  eine  Ausnahmebewilligung  erteilt  werden  können,  auch 

wenn die Immissionsgrenzwerte unwesentlich überschritten sind, sofern de-

ren Einhaltung nicht in städtebaulich befriedigender Weise erreicht und mit-

tels Lüftungsfenstern an den lärmabgewandten Seiten und allfälligen weite-

ren  Massnahmen  ein  angemessener  Wohnkomfort  sichergestellt  werden 

könne (BGE 142 II 100, E. 4.6). 

R1S.2018.05115 

Seite 38 

 
 
Bei  der  nach  Art.  31  Abs.  2  LSV  gebotenen  Interessenabwägung  werden 

nach  konstanter  Rechtsprechung  raumplanerische  Gründe  berücksichtigt 

und eine Ausnahmebewilligung erteilt, wenn sich das Bauvorhaben im weit-

gehend  überbauten  Gebiet  befindet,  ein  akuter  Bedarf  an  Wohnraum  be-

steht,  die  Immissionsgrenzwerte  nicht  erheblich  überschritten  sind  und  ein 

angemessener Wohnkomfort sichergestellt ist. Das private Interesse des Ei-

gentümers an einer besseren Nutzung seines Grundstücks allein reicht nicht 

aus.  Bei  der  Interessenabwägung  sind  insbesondere  die  in  der  Zonenord-

nung vorgesehene Nutzung, das Ausmass der Überschreitung der Immissi-

onsgrenzwerte und die Möglichkeit, dem Gebiet allenfalls eine höhere Emp-

findlichkeitsstufe  zuzuordnen,  zu  berücksichtigen.  Namentlich  kann  ein 

raumplanerisches  Interesse  an  der  Schliessung  einer  Baulücke  im  bereits 

überbauten Gebiet ein überwiegendes Interesse darstellen (BGE 142 II 100, 

E. 4.6; BGr 1C_451/2010 vom 22. Juni 2011, E. 5). Das Vorliegen einer Bau-

lücke allein genügt indes nicht immer und unter allen Umständen für einen 

Dispens nach Art. 31 Abs. 2 LSV. Vielmehr ist immer eine Interessenabwä-

gung geboten. Dabei steht der zuständigen kantonalen Behörde ein erhebli-

cher Beurteilungsspielraum zu (BGr 1C_451/2010 vom 22. Juni 2011, E. 5.7; 

BGr 1C_196/2008 vom 13. Januar 2009, E. 2.6; zum Ganzen auch BRGE IV 

Nr. 0020/2017 in BEZ 2017 Nr. 19). 

9.4. 
Entgegen den Vorbringen der Rekurrierenden R. et al. hat die Baudirektion 

den genannten Kriterien im angefochtenen Entscheid hinreichend Rechnung 

getragen.  Dass  es  sich  verbiete,  im  Rahmen  einer  Ausnahmebewilligung 

nach Art. 31 Abs. 2 LSV zwecks Optimierung der Wohnungsgrundrisse und 

Reduktion der Lärmbetroffenheit auf die sog. "Lüftungsfensterpraxis" zurück-

zugreifen, kann der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht entnommen 

werden. Die Bedeutung der "Lüftungsfensterpraxis" wird in den obgenannten 
Entscheiden mit Bezug auf die Erteilung ordentlicher Baubewilligungen (Be-

urteilung gemäss Art. 31 Abs. 1 LSV) – zu Recht – mit dem Hinweis darauf 

als unzulässig betrachtet, dass sich die Frage des Lärmschutzes ansonsten 

allein auf die Optimierung der Lüftungsfenster beschränken könne, was den 

Zielen der Umweltschutzgesetzgebung zuwiderliefe.  

Nach der zitierten Praxis ist eine Optimierung mittels Lüftungsfenstern in Ge-

bieten, in welchen sich eine Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV 

rechtfertigt, nach wie vor statthaft und als Massnahme zur Lärmoptimierung 

R1S.2018.05115 

Seite 39 

 
 
auch  probat.  Die  auf  der  der  Empfindlichkeitsstufe  (ES)  III  zugeordneten 

Bauparzelle massgebenden Immissionsgrenzwerte für die Wohnnutzung be-

tragen 65 dB (A) für den Tag und 55 dB (A) für die Nacht. Gemäss Anhang 

A des Gutachtens der K. B. AG (Vergleich Beurteilungspegel Tageszeitraum-

Nachtzeitraum) liegen die nachts gemessenen Werte klar näher bei den Im-

missionsgrenzwerten bzw. überschreiten die Immissionsgrenzwerte stärker 

als die tagsüber gemessenen Werte (tagsüber max. 66 dB [A], nachts max. 

60 dB [A]). Insofern wurden der weiteren Betrachtung korrekt die (kritische-

ren) Werte nachts zugrunde gelegt, zumal sich im Tageszeitraum bei Wohn-

räumen höchstens Überschreitungen von 1 dB (A) ergeben können (Gutach-

ten der K. B. AG, S. 7). Nachts werden die Immissionsgrenzwerte im Erdge-

schoss und im 1. Obergeschoss strassenseitig bei Immissionswerten von 59 

dB (A) (hauptsächlich) und 60 dB (A) (am nordöstlichen Gebäudeende) um 

4 dB (A) bzw. um maximal 5 dB (A) überschritten. Im 2. und 3. Obergeschoss 

ist maximal eine Überschreitung von 4 dB (A) (an exponierten strassenorien-

tierten Stellen sowie wiederum am nordöstlichen Gebäudeende) ausgewie-

sen. Im 4. Obergeschoss reduziert sich das Mass der Überschreitungen auf 

maximal 3 dB (A), im 5. Obergeschoss auf 2 dB (A). Auf der lärmabgewand-

ten Seite des Baukörpers sowie in nordöstlicher Richtung (mit genügendem 

Strassenabstand) werden die Immissionsgrenzwerte durchwegs eingehalten 

(zum Ganzen: Anhang A des Gutachtens der K. B. AG). Die diesbezügliche 

Beurteilung im Gutachten wird von den Rekurrierenden R. et al. denn auch 

nicht  begründet  in  Zweifel  gezogen.  Das  Gutachten  ist  vollständig  und  er-

scheint in seinen Folgerungen als schlüssig. Die Einholung eines weiteren 

Gutachtens zur Lärmsituation erweist sich daher nicht als erforderlich. In der 

Beurteilung ist die Überschreitung der Immissionsgrenzwerte als moderat zu 

bezeichnen;  namentlich  werden  die  Werte  tagsüber  nur  geringfügig  über-

schritten. Die Zuordnung der Bauparzelle zur ES III ist bei der Beurteilung – 

gemäss nachfolgenden Ausführungen – nicht zu Ungunsten einer Bebauung 
zu berücksichtigen. 

Unzutreffend sind ferner die Rügen der Rekurrierenden R. et al., wonach die 

Gewährung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV de facto 

voraussetze,  dass  alle  zweckmässigen  Lärmschutzmassnahmen  ausge-

schöpft seien. Zwar ist auch bei Gebäuden, welche unter Inanspruchnahme 

einer Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV bewilligt werden, eine 

Ausschöpfung der zweckmässigen und nach dem Stand der Technik verfüg-

R1S.2018.05115 

Seite 40 

 
 
baren sowie unter den konkreten Gegebenheiten realisierbaren Lärmschutz-

massnahmen – im Sinne von Art. 31 Abs. 1 LSV und unter dem Vorbehalt 

der  Verhältnismässigkeit  –  zu  fordern.  Ein  entsprechender,  die  Frage  ab-

schliessend  positiv  beantwortender  Nachweis  kann  von  der  Bauherrschaft 

indes nicht verlangt werden. Letzteres würde faktisch dazu führen, dass zu-

sätzlich zum Lärmgutachten für jedes Bauprojekt in städtischem Gebiet zahl-

lose (architektonische) Variantenstudien einzuholen wären; im strikten recht-

lichen Sinn wäre der  geforderte Nachweis faktisch nicht zu erbringen. Der 

Antrag der Rekurrierenden R. et al., zur Frage der optimalen Gestaltung des 

Bauvorhabens bzgl. Lärmschutz sei ein Gutachten einzuholen, ist daher un-

beachtlich. Ohnehin widerspricht ein solcher Antrag, soweit er zudem nicht 

im Einzelnen begründet wird, dem auch im verwaltungsrechtlichen Verfahren 

geltenden Verbot des sog. Ausforschungsbeweises (fishing expedition). Es 

kann nicht an den Gerichten liegen, vorbei am Verfahrensgegenstand mittels 

architektonischer  Variantenstudien  lärmrechtlich  optimale  Gebäudegrund-

risse zu erarbeiten. Von vornherein nicht massgeblich sein kann der Hinweis 

der Rekurrierenden R. et al. darauf, die Lärmbelastung sei vorgängig zur Er-

teilung  einer  Ausnahmebewilligung  an  der  Quelle  zu  begrenzen.  Die  Bau-

herrschaft ist nicht Betreiberin der lärmverursachenden Anlage bzw. der B.-

Strasse; bei letzterer handelt es sich um eine öffentliche Strasse, für welche 

bei  Unzumutbarkeit  einer  Sanierung  sogar  Sanierungserleichterungen  ge-

währt werden können (Art. 20 Abs. 1 USG; Art. 25 Abs. 3 USG; Art. 14 LSV). 

Die Erteilung von Ausnahmebewilligungen gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV kann 

nicht  von  der  Sanierung  nahegelegener,  der  Hoheit  eines  Gemeinwesens 

unterstehender  Verkehrsträger  abhängig  gemacht  werden.  Der  Bauherr-

schaft kommt diesbezüglich keinerlei Dispositionsbefugnis zu. Eine allfällige 

Lärmsanierung der B.-Strasse wäre im strassenrechtlichen Verfahren vorzu-

nehmen.  Ein  generelles  Verbot  jeglicher  Bautätigkeit  entlang  (noch)  nicht 

lärmsanierter Strassen in städtischen Räumen wäre weder unter raumplane-
rischen noch unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten haltbar. Die Re-

kurrierenden R. et al. konzedieren daselbst, dass am vorliegenden Standort 

auf  dem  Ausbreitungsweg  kaum  Lärmschutzmassnahmen  (Lärmschutz-

wände oder -wälle) denkbar seien.  

Der weitere Hinweis, die Erstellung mehrerer Einzelbauten würde den Druck, 

auch  lärmempfindliche  Räume  zur  B.-Strasse  auszurichten,  mindern,  geht 

fehl. Aus lärmschutztechnischer Sicht ist angesichts der linear zum Baukör-

R1S.2018.05115 

Seite 41 

 
 
per verlaufenden Lärmquelle (B.-Strasse) die beste Abschirmung durch ei-

nen ununterbrochenen, dem Strassenverlauf folgenden Baukörper zu errei-

chen. Eine Durchbrechung würde aus lärmrechtlicher Sicht zur Erhöhung der 

Belastungswerte auf der strassenabgewandten Seite führen; zudem ergäben 

sich zahlreiche Gebäudezwischenräume, in welchen gelegene Fenster bei 

rechtwinkliger  Anordnung  zum  Strassenraum  nur  geringfügig  verbesserte 

Lärmwerte aufweisen würden. Dergestalt hätte mit grosser Wahrscheinlich-

keit eine Erhöhung der Zahl lärmexponierter Räume zur Folge. Der weitere 

Vorschlag, der Baukörper solle von der Strasse weiter entfernt platziert wer-

den,  scheitert  an  der  Hanglage  der  Bauparzelle  bzw.  dem  Gefälle  des  B.-

Hügels. Sodann widerspräche dies dem von der Bausektion der Stadt Zürich 

an dieser Stelle zu Recht berücksichtigten Anliegen der Schaffung eines ur-

banen, attraktiven Strassenraums.  

Dass der angefochtene Entscheid die Frage der angeordneten technischen 

Lärmschutzmassnahmen  gegen  die  Einwirkungen  des  Umgebungs-  bzw. 

Strassenlärms offen lasse, trifft sodann nicht zu. Die entsprechenden Anfor-

derungen werden in den Dispositiv-Ziffern II.B.1.a sowie II.B.44-II.B.48 sta-

tuiert. Die genannten Dispositiv-Ziffern entsprechen inhaltlich exakt der von 

den Rekurrierenden R. et al. als nicht aktenkundig gerügten Stellungnahme 

der Fachstelle Lärmschutz der Stadt Zürich vom 9. März 2018. Diese erfolgte 

im  koordinierten  Verfahren  und  fand  vollumfänglich  Eingang  in  den  ange-

fochtenen Entscheid. Dasselbe gilt für das Schreiben des Amtes für Baube-

willigungen der Stadt Zürich vom 11. Mai 2018, dessen Inhalt vollständig in 

die Erwägungen der angefochtenen Gesamtverfügung der Baudirektion ein-

geflossen ist. Eine Gehörsverletzung ist nicht erkennbar. Angesichts der Ver-

fügbarkeit der Akten im Rekursverfahren wäre eine solche ohnehin als ge-

heilt zu betrachten.  

Die Erteilung der Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 31 Abs. 2 LSV er-

weist sich unter Berücksichtigung der von der Rechtsprechung als massge-

blich definierten Kriterien auch in sachlicher Hinsicht ohne weiteres als ge-

rechtfertigt.  Die  Grundrisse  der  projektierten  Wohnungen  sind  dergestalt 

ausgerichtet, dass es sich bei den zur B.-Strasse hin ausgerichteten lärm-

empfindlichen  Räumen  im  Wesentlichen  um  kombinierte  Wohn-Ess-Koch-

Bereiche  handelt.  Im  nördlichen  Kopfbau  finden  sich  zudem  im  1.  und  4. 

Obergeschoss je zwei Zimmer mit Fenster an der Nordfassade sowie im 5. 

Obergeschoss ein Zimmer mit Fenster an der Nordfassade. Sämtliche diese 

R1S.2018.05115 

Seite 42 

 
 
Räume verfügen über ein lärmabgewandtes, mithin rückwärtig oder auf eine 

Terrasse  hin  orientierte  Lüftungsfenster.  Damit  sind  angesichts  der  hohen 

Zahl an Wohnungen ohne weiteres genügende Massnahmen zur Grundris-

soptimierung getroffen worden. Der gewählte Gebäudegrundriss und die ge-

wählten Wohnungsgrundrisse garantieren einen für innerstädtische Verhält-

nisse als überaus gut zu bezeichnenden Wohnkomfort. Der langgezogene 

Gebäudegrundriss  mag  sodann  für  sich  betrachtet  zwar  –  in  architektoni-

scher Hinsicht – nicht besonders originell gelten, ist aber in Anbetracht der 

Lärmsituation als der Lärmquelle und der örtlichen Lage insgesamt am bes-

ten entsprechende Lösung zu qualifizieren. Die Rekurrierenden R. et al. ver-

mögen letztlich – wie erwähnt – nicht darzutun, inwiefern die Lärmoptimie-

rung  nicht  genügen  würde.  Sodann  berücksichtigt  der  angefochtene  Ent-

scheid der Baudirektion – in Übernahme der Stellungnahme der städtischen 

Behörden – zu Recht das Interesse an der Schliessung einer Baulücke im 

weitgehend überbauten Gebiet und die Lage der Bauparzelle an einem zent-

rumsnahen, gut erschlossenen Ort. Wie unter Bezugnahme auf die Recht-

sprechung ausgeführt, ist vorliegend der Siedlungsentwicklung nach innen 

besondere Beachtung zu schenken. Mit den Zielen der Raumplanung, mithin 

der  Gesamtkonzeption  des  Raumplanungsrechts,  wäre  eine  Verhinderung 

der Bautätigkeit an (gross-)städtischen Lagen wie der vorliegenden nicht zu 

rechtfertigen. Hinzu tritt die in der Stadt Zürich seit Jahren notorische Woh-

nungsnot, zu deren Minderung grundsätzlich jede Bautätigkeit beiträgt. Mit 

dem in BGr 1C_196/2008 vom 13. Januar 2009 beurteilten Sachverhalt der 

Erstellung  zweier 

freistehender  Einfamilienhäuser 

in  der  Gemeinde 

Genthod/GE bzw. in der Anflugschneise des Flughafens Genf-Cointrin ist der 

vorliegende Fall – nicht zuletzt schon mit Bezug auf die besonderen Eigen-

heiten des Fluglärms – nicht vergleichbar (zum Ganzen BGr 1C_196/2008 

vom 13. Januar 2009, E. 2). Das öffentliche Interesse an einer Bautätigkeit 

an der vorliegenden Lage übersteigt das bloss private Interesse an der bes-
seren  Grundstücksnutzung  bei  weitem.  Die  Erteilung  der  lärmrechtlichen 

Ausnahmebewilligung erfolgte mithin zu Recht. 

9.5. 
Die Rügen betreffend die lärmrechtliche Beurteilung des rekursgegenständ-

lichen Bauprojekts sind unbegründet. 

R1S.2018.05115 

Seite 43 

 
 
10. 
Die  Rekurrierenden  R.  et  al.  rügen  sodann,  die  Zufahrt  zum  Bauernhaus 

(Schopfgebäude Vers.-Nr. 4 auf der Parzelle Kat.-Nr. 2) sei nicht definiert. 

Diesbezüglich ergibt sich aus Dispositiv-Ziffer II.B.1.f eine von der S. Stiftung 

angefochtene  Anordnung.  Die  Gewährleistung  der  Zufahrt  zum  Gebäude 

Vers.-Nr. 4 ist daher nachfolgend – im Rahmen der Beurteilung des Rekur-

ses der S. Stiftung – abzuhandeln. 

11.1. 
Die Rekurrierenden R. rügen ferner die Verletzung der Bestimmungen der 

BZO zum Baumschutz. Auf dem Grundstück C.-Strasse 4 (Kat.-Nr. 4) stehe 

eine geschützte, rund hundertjährige Platane. Ihr Wurzelwerk und ihre Krone 

dürften durch die Bauarbeiten und den Neubau stark gefährdet sein. Es sei 

ein genügender Abstand einzuhalten, damit die Platane einen genügenden 

Lebensraum behalte und so erhalten werden könne. Nahe der fraglichen Pla-

tane sei auch die Tiefgaragenausfahrt geplant, was die fehlende Rücksicht-

nahme belege. 

11.2. 
Der Bestimmung zum Baumschutz gemäss Art. 11a BZO (Inkrafttreten am 

1.  November  2018)  kommt  nach  der  verwaltungsgerichtlichen  Rechtspre-

chung negative Vorwirkung zu (VB.2016.00406 vom 17. November 2016, E. 

3;  VB.2015.00762  vom  14.  Juli  2016,  E.  4.4).  Sie  ist  daher  für  das  vorlie-

gende  Verfahren  bzw.  die  Beurteilung  des  angefochtenen  Entscheids  der 

Bausektion der Stadt Zürich uneingeschränkt anwendbar. Nach Art. 11a Abs. 

1  BZO  ist  in  den  Baumschutzgebieten  das  Fällen  von  Bäumen  mit  einem 

Stammumfang von mehr als 0,8 m bewilligungspflichtig. Ebenso benötigen 

Eingriffe im Kronenbereich oder am Wurzelwerk solcher Bäume, welche sich 
wie eine Beseitigung auswirken  oder eine  solche notwendig machen, eine 

Bewilligung.  Die  Bewilligung  ist  gemäss  Art.  11a  Abs.  5  BZO  zu  erteilen, 

wenn an der Erhaltung des Baumes kein überwiegendes öffentliches Inte-

resse  besteht,  insbesondere  wenn  der  Baum  die  physiologische  Alters-

grenze  nach  Art  und  Standort  erreicht  hat  (lit.  a),  der  Baum  im  Sinn  einer 

Pflegemassnahme  zugunsten  eines  wertvollen  Baumbestandes  entfernt 

werden muss (lit. b), der Baum die Sicherheit von Menschen oder Sachen 

gefährdet und keine andere zumutbare Möglichkeit der Gefahrenabwehr ge-

R1S.2018.05115 

Seite 44 

 
 
geben  ist  (lit. c)  oder  der  Baum  die  ordentliche  Grundstücksnutzung  über-

mässig erschwert (lit. d). Wird die Beseitigung von Bäumen bewilligt, kann 

eine angemessene Ersatzpflanzung verlangt werden (Art. 11a Abs. 6 BZO). 

11.3. 
Gemäss § 238 Abs. 3 PBG kann, wo die Verhältnisse es zulassen, mit der 

baurechtlichen Bewilligung verlangt werden, dass vorhandene Bäume beste-

hen bleiben, neue Bäume und Sträucher gepflanzt sowie Vorgärten und an-

dere geeignete Teile des Gebäudeumschwungs als Grünfläche erhalten o-

der hergerichtet werden. Diese Vorschrift befasst sich mit der Gestaltung und 

Begrünung  des  Gebäudeumschwunges  auf  dem  Baugrundstück  selbst  als 

Elemente der in § 238 PBG verlangten befriedigenden (Abs. 1) bzw. guten 

(Abs. 2) Einordnung in die Umgebung. Je nach den Verhältnissen kann sich 

der  Einbezug  der  gewachsenen  Vegetation  gebieten.  Nicht  Regelungsge-

genstand  von  §  238  Abs.  3  PBG  bildet  der  Schutz  von  Bäumen  um  ihrer 

selbst willen bzw. als Objekte des Natur- oder Ortsbildschutzes. Da die frag-

liche Platane nicht auf der Bauparzelle, sondern auf dem Nachbargrundstück 

steht, können die Rekurrierenden R. et al. aus der Bestimmung von § 238 

Abs. 3 PBG nichts zu ihren Gunsten ableiten. 

11.4. 
Die  Platane  auf  der  Parzelle  Kat.-Nr.  4  geniesst  indes  ohne  weiteres  den 

Schutz der Bestimmung von Art. 11a BZO. In einer Auslegung kann dieser 

mit  Blick  auf  die  (mögliche)  Beeinträchtigung  des  Wurzelwerks  eines  ge-

schützten Baums auf einer Nachbarparzelle freilich kein besonderer Gehalt 

zugemessen werden. Hierfür spricht auch die Tatsache, dass von der Bewil-

ligungspflicht  Massnahmen,  welche  der  polizeilich  gebotenen  Freihaltung 

des  Strassenraums  dienen,  ausgeschlossen  sind  (Art. 11a  Abs.  4  BZO). 

Eine Gegenausnahme ist insoweit zu machen, als dass bauliche Massnah-
men auf einer Nachbarparzelle einen gemäss Art. 11a BZO zu schützenden 

Baum dergestalt beeinträchtigen, dass ein Absterben nicht (mehr) als über-

wiegend unwahrscheinlich gelten kann. In solchen Fällen ist der Sachverhalt 

mit einer Fällung gleichzusetzen und zu prüfen, ob – in Anwendung der Kri-

terien gemäss Art. 11a Abs. 5 BZO – ein überwiegendes öffentliches Inte-

resse an der Erhaltung des Baumes besteht. Dergestalt ist vorliegend nicht 

der Fall. Die fragliche Platane befindet sich auf der Parzelle Kat.-Nr. 4, wel-

che vom Baugrundstück durch den ca. 3,5 m breiten F.-Weg getrennt liegt. 

Die  Platane  steht  auch  nicht  direkt  auf  der  Grenze  der  Parzelle  Kat.-Nr.  4 

R1S.2018.05115 

Seite 45 

 
 
und  dem  F.-Weg,  sondern  weiter  weg,  d.h.  um  zusätzliche  1-2 m  rückver-

setzt. Die äussersten, eckigen Auskragungen des projektierten Baukörpers 

kommen  vom  F.-Weg  entlang  des  Baulinienabstands,  bzw.  wiederum  5 m 

grundstückeinwärts auf der Bauparzelle, zu liegen. Dieser Abstand wird auch 

von den projektierten Untergeschossen durchwegs eingehalten. Zusätzliche 

Auswirkungen aufgrund der dortigen Anordnung der Tiefgarage sind keine 

zu erwarten. Die Vertreterin von Grün Stadt Zürich führte anlässlich des Au-

genscheins denn auch aus, das Hauptwurzelwerk der Platane befinde sich 

klar auf der Parzelle Kat.-Nr. 4. Eine erhebliche Beeinträchtigung des Wur-

zelwerks  der  Platane,  welche  für  diese  existenzgefährdend  sein  könnte, 

kann angesichts der Entfernung von total mindestens 9 m vom Baukörper, 

trotz  des  zusätzlichen  Platzbedarfs  für  die  Baugrubensicherung,  ausge-

schlossen werden. Des Weiteren wird – wie erwähnt – die Baumkrone und 

damit  die  genügende  Belichtung  der  Platane,  zumal  diese  den  Baukörper 

erheblich überragt, nicht tangiert (vgl. die Fotos 20 und 29 gemäss Protokoll). 

Vor diesem Hintergrund ist auf die Einholung eines baumpflegerischen Gut-

achtens zu verzichten. 

11.5. 
Ob allfällige in die Bauparzelle hineinragende Wurzeln oder Äste der Platane 

im Rahmen der Erstellung von Bauten gekappt werden dürfen, ist im Zivil-

recht geregelt und vom Zivilrichter zu beurteilen (Art. 687 Abs. 1 des Zivilge-

setzbuches  [ZGB]).  Das  Baurekursgericht  kann  sich  hierzu  nur  vorfrage-

weise und namentlich insoweit äussern, als dies zur Abgrenzung von § 239 

Abs. 1 PBG von den zivilrechtlichen Vorschriften erforderlich ist. Könnte die 

rekursgegenständliche  Überbauung  bzw.  deren  nördlicher  Abschluss  ge-

stützt auf § 239 Abs. 1 PBG verhindert werden, so führte dies zu einer Be-

schränkung des zivilrechtlich vorgesehenen Kapprechtes. Solches wäre mit 

dem Grundsatz nicht vereinbar, dass das öffentliche Recht keine Vorschrif-
ten aufstellen darf, die den Sinn und Zweck des Bundeszivilrechts widerspre-

chen oder diesen vereiteln (BRGE II Nr. 0139/2013 vom 1. Oktober 2013, E. 

3.4.3; BRKE I Nr. 0639/1991 in BEZ 1991 Nr. 45). Letztere Überlegung ver-

mag nichts daran zu ändern, dass der Schutz eines von besonderen Best-

immungen gemäss der BZO oder gemäss § 203 Abs. 1 lit. f PBG erfassten 

Baumes – wie vorstehend erwähnt – bei einer Existenzgefährdung dessel-

ben zufolge Ausübung des Kapprechts dessen ungehinderter Ausübung vor-

gehen würde. Die Frage des Kapprechts ist daher vorliegend nicht zu behan-

deln und bildet für sich auch keinen Rekursgrund. 

R1S.2018.05115 

Seite 46 

 
 
11.6. 
Hinzuweisen ist darauf, dass das Kapprecht – auch nach Massgabe der zi-

vilrechtlichen Vorschriften – in jedem Fall möglichst schonend auszuüben ist. 

11.7. 
Die Rüge betreffend den Schutz der Platane auf der Parzelle Kat.-Nr. 4 er-

weist sich als unbegründet. 

12.1. 
Die Rekurrierenden R. et al. rügen weitergehend, dass die Überbauung zu 

einem starken Eingriff in das gewachsene Terrain führe. Vor allem die starke 

Neigung des B.-Hügels führe zu grossen Terrainveränderungen. Mit der am 

1.  November  2018  in Kraft  getretenen  Revision  der  BZO  seien  die  Abgra-

bungsmöglichkeiten eingeschränkt worden. Die BZO lasse deshalb neu nur 

noch "geringfügige Abgrabungen und Aufschüttungen" zu (Art. 10 BZO). Hier 

hingegen werde der Fuss des B.-Hügels abgegraben; der Übergang zur B.-

Strasse sei im Gelände nicht mehr ablesbar. 

12.2. 
Gemäss dem bis zum 30. Oktober 2018 geltenden Art. 10 Abs. 1 aBZO wa-

ren Abgrabungen für Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- 

und  Ausfahrten  zu  Einzel-,  Doppel-  und  Sammelgaragen  zulässig.  Art. 10 

Abs.  2  aBZO  statuierte,  dass  Abgrabungen  im  Übrigen  nur  gestattet  sind, 

sofern das Mass der Gebäudehöhe ab dem gestalteten Terrain eingehalten 

bleibt und bei Erreichen der zonengemässen Vollgeschosszahl kein Unter-

geschoss  mehrheitlich  über  dem  gestalteten  Boden  liegt.  Diese  Regelung 

erlaubte Abgrabungen in grossem Umfang, solange gleichzeitig durch Auf-

schüttungen das Untergeschoss immer noch mehrheitlich unter dem gestal-
teten Boden zu liegen kam. Die Erfahrungen zeigen, dass diese sehr weit-

gehende  Regelung  angesichts  des  grossen  Bau-  und  Entwicklungsdrucks 

insbesondere  an  Hanglagen  zu  unverhältnismässigen  Terrainveränderun-

gen und schlecht in die Topografie eingepassten Gebäuden führen kann. Der 

natürliche Terrainverlauf ist nicht oder nur noch schlecht erkennbar und die 

Gebäude inklusive Umschwung fügen sich nicht mit der gewünschten Sorg-

falt in die bauliche und landschaftliche Umgebung ein (Erläuterungsbericht, 

S.  50  f.).  Der  am  1.  November  2018  in  Kraft  getretene  Art.  10  BZO  sieht 

daher zwar weiterhin vor, dass Abgrabungen für Haus- und Kellerzugänge, 

R1S.2018.05115 

Seite 47 

 
 
Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- und Sam-

melgaragen zulässig sind (Abs. 1). Im Übrigen sind gemäss der revidierten 

Version der Abgrabungsvorschrift indes nur noch geringfügige Abgrabungen 

und Aufschüttungen zulässig. Zwecks Einordnung in die bauliche und land-

schaftliche Umgebung und insbesondere zur Sicherstellung eines harmoni-

schen Geländeverlaufes können weitergehende Terrainveränderungen be-

willigt werden. Das Mass der Gebäudehöhe muss auch ab dem gestalteten 

Terrain  eingehalten  bleiben  (Abs.  2).  Die  Anpassung  von  Art.  10  BZO  hat 

zum Ziel, dass Bauten möglichst harmonisch in die natürliche Topografie und 

in die bauliche Umgebung eingepasst werden (Erläuterungsbericht, S. 51).  

12.3. 
Die  Einschränkung  der  Abgrabungs-  und  Aufschüttungsmöglichkeiten  ge-

mäss  revidiertem  Art.  10  Abs.  2  BZO  hat  allein  die  bessere  Eingliederung 

von Gebäuden in die natürliche Topographie und Landschaft zum Ziel (Er-

läuterungsbericht,  S.  50  f.  und  S.  55  f.).  Daraus  folgt,  dass  Art.  10  Abs.  2 

BZO – im Gegensatz zu Art. 13 Abs. 3 BZO – primär ästhetisch motiviert ist 

und keinen wesentlichen planungsrechtlichen Gehalt hat. Darauf weist auch 

die an den Ästhetikparagraphen (§ 238 PBG) angelehnte Formulierung von 

Satz 2 der betreffenden Bestimmung hin, wonach zwecks Einordnung in die 

bauliche und landschaftliche Umgebung weitergehende Terrainveränderun-

gen zugelassen werden. Eine Steuerung der Nutzungsmöglichkeiten ist je-

denfalls nicht ersichtlich, womit Art. 10 Abs. 2 BZO keine planungsrechtliche 

Bedeutung im Sinn von § 234 PBG zukommt. Dieses Ergebnis korrespon-

diert mit dem Beschluss der Bausektion vom 6. Dezember 2016, wonach Art. 

10 Abs. 2 BZO nicht bzw. nicht mehr unter denjenigen Bestimmungen auf-

gelistet  ist,  auf  welche  Baugesuche  hinsichtlich  nachteiliger  Beeinflussung 

zu überprüfen sind. Art. 10 Abs. 2 der revidierten BZO entfaltet damit keine 

negative Vorwirkung (VB.2014.00627 vom 7. Mai 2015, E. 5.3.3). Dies hat 
auch im vorliegenden Fall zu gelten. Art. 10 Abs. 2 der revidierten BZO ist 

auf die Beurteilung des rekursgegenständlichen Bauprojekts nicht anwend-

bar. 

12.4. 
Bemerkungsweise ist an dieser Stelle anzufügen, dass auch unter dem Titel 

der gestalterischen Anforderungen an eine Arealüberbauung (§ 71 PBG) vor-

liegend keine zusätzlichen Anforderungen punkto Abgrabungen hergeleitet 

werden können. Definitionsgemäss geht es bei der Frage der Abgrabungen 

R1S.2018.05115 

Seite 48 

 
 
namentlich  nicht  um  die  Frage  der  Dimensionierung  des  erforderlichen 

Baustellenaushubs, sondern um die Abweichungen des nach Abschluss der 

Bauarbeiten resultierenden Terrainverlaufs im Vergleich zum gewachsenen 

Terrain. Wie bereits erwähnt, weist die Bauparzelle Kat.-Nr. 1 bereits heute 

vor allem im südlichen Teil einen stark gestalteten Terrainverlauf mit umfang-

reichen  Abgrabungen  auf.  Das  vom  projektierten  Baukörper  beanspruchte 

Gelände ist im Bereich der "[…]-Tankstelle" und des Gebäudes Vers.-Nr. 1 

[…] im Vergleich zum Niveau der B.-Strasse praktisch höhengleich. Weiter 

nördlich entlang der B.-Strasse fallen umfangreichere Abgrabungen an, was 

indes angesichts der dort strassen- bzw. trottoirseitig aktuell bestehenden, 

zum Teil mehrere Meter hohen Böschungsmauer gestalterisch nicht negativ 

ins Gewicht fällt. Angesichts dessen, dass das für die Ladennutzung entlang 

der B.-Strasse konzipierte 1. Untergeschoss auf der strassenabgewandten 

Seite nicht freigelegt wird, sondern unter Terrain bleibt (rückwärtig ebenerdi-

ger Zugang für die Wohnnutzung im Erdgeschoss), ist dem Bauprojekt ein 

sorgsamer Umgang mit dem Terrainverlauf zu bescheinigen. 

12.5. 
Die Rüge betreffend Abgrabungen ist unbegründet. 

13.1. 
Die Rekurrierenden R. et al. berufen sich weiter darauf, dass bei Arealüber-

bauungen  gemäss  dem  am  1.  November  2018  in  Kraft  getretenen  Art. 8 

Abs. 3 BZO ausreichend Gemeinschaftsräume geschaffen werden müssen. 

13.2. 
Art. 8 Abs. 3 BZO (in Kraft seit 1. November 2018) enthält die Bestimmung, 

wonach bei Arealüberbauungen ausreichend Gemeinschaftsräume geschaf-
fen werden müssen. Der bis zu diesem Zeitpunkt geltende Art. 8 aBZO sah 

eine derartige Pflicht nicht vor. 

13.3. 
Nach  §  234  PBG  ist  ein  Grundstück  baureif,  wenn  es  erschlossen  ist  und 

wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den 

Gemeinderat  beantragte  planungsrechtliche  Festlegung  nachteilig  beein-

flusst wird. Die entsprechende Bausperre (§ 235 Abs. 1 PBG) soll nach dem 

Grundsatz der Verhältnismässigkeit nicht weitergehen, als es der Zweck der 

R1S.2018.05115 

Seite 49 

 
 
vorgesehenen Planung verlangt. § 234 PBG dient ausschliesslich der Plan-

sicherung und erlaubt nicht etwa eine allgemeine Voranwendung künftigen 

Rechts. Auch werden durch § 234 PBG nicht sämtliche in Änderung befind-

lichen Bestimmungen geschützt, welche Auswirkungen auf planungsrechtli-

che Festlegungen haben können. Vielmehr muss es sich bei einer planungs-

rechtlichen Festlegung stets um ein unmittelbares oder wenigstens mittelba-

res Planungsinstrument handeln. § 234 PBG will verhindern, dass die für die 

Planfestsetzung zuständigen Behörden bei ihrem Entscheid vor vollendete 

Tatsachen  gestellt  werden,  wenn  noch  während  der  Planungsphase  Bau-

werke entstehen, welche die vorhergesehene künftige Planung beeinträch-

tigten (VB.2015.00762 vom 14. Juli 2016, E. 4.2, mit Hinweisen). 

13.4. 
Ein planungsrechtlicher Gehalt kommt der Vorschrift von Art. 8 Abs. 3 BZO 

offenkundig nicht zu. Daran ändert nichts, dass § 71 Abs. 2 PBG die Art und 

den Grad der Ausrüstung zu einem für die Privilegierung als Arealüberbau-

ung wesentlichen Kriterium erhebt. Eine – möglicherweise – fehlende Pro-

jektierung von Gemeinschaftsräumen vermag die behördliche Planungs- und 

Entscheidungsfreiheit  mit  Blick  auf  zukünftige  nutzungsplanerische  Festle-

gungen  in  keiner  Weise  einzuschränken.  Art.  8  Abs.  3  BZO  kommt  daher 

keine negative Vorwirkung zu; die Bestimmung ist im vorliegenden Rekurs-

verfahren nicht weiter beachtlich. 

13.5. 
Die Rüge betreffend Gemeinschaftsräume ist unbegründet. 

14.1. 
Die  Rekurrierenden  R.  et  al.  rügen  zudem  die  Anzahl  der  zu  erstellenden 
Motorfahrzeugabstellplätze. Projektiert seien 84, wovon 11 für Besuchende 

und drei für Kunden vorgesehen seien. Die Bausektion der Stadt Zürich gehe 

im  angefochtenen  Entscheid  davon  aus,  dass  damit  der  Pflichtbedarf  ge-

mäss Parkplatzverordnung (PPV) von 50 Abstellplätzen erfüllt sei. Über die 

maximal  zulässigen  privaten  Abstellplätze  äussere  sich  der  angefochtene 

Entscheid  nicht.  Dass  für  die  Arealüberbauung  84 Motorfahrzeugabstell-

plätze erstellt werden dürften, werde bestritten. 

R1S.2018.05115 

Seite 50 

 
 
14.2. 
In ihrer Vernehmlassung erläuterte die Bausektion der Stadt Zürich die Be-

rechnung  der  maximal  zulässigen  Anzahl  an  Motorfahrzeugabstellplätzen 

unter  Verweis  auf  Erwägung  lit.  E.g  des  angefochtenen  Entscheids  sowie 

anhand  der  Vorgaben  gemäss  Art.  3  ff.  PPV  für  das  Reduktionsgebiet  C. 

Insgesamt  müssten  50 Motorfahrzeugabstellplätze  erstellt  werden  und  es 

dürften  nicht  mehr  als  128 Motorfahrzeugabstellplätze  nachgewiesen  wer-

den. Diese Berechnung wurde von den Rekurrierenden R. et al. replicando 

als nachvollziehbar anerkannt. 

14.3. 
Auf  die  Frage  der  Anzahl  zulässiger  Motorfahrzeugabstellplätze  ist  damit 

nicht weiter einzugehen. Ein Begründungsmangel des angefochtenen Ent-

scheids punkto maximaler Anzahl Motorfahrzeugabstellplätze liegt offenkun-

dig nicht vor. Die erhobene Rüge ist unbegründet. 

15.1. 
Die Rekurrierenden R. et al. rügen unter dem Titel der Erschliessung – soweit 

es nicht um den bereits unter den Anforderungen an eine Arealüberbauung 

zu prüfenden Standort der Unterniveaugarage geht –, die Zufahrt in die B.-

Strasse sei nicht verkehrssicher gelöst. Letztere sei sehr stark befahren; es 

gelte Tempo 50. Die vorgesehenen 84 Motorfahrzeug-abstellplätze würden 

zu einem erheblichen Verkehrsaufkommen führen. Dies führe bei der Aus-

mündung in die B.-Strasse zu Konflikten mit dem Trottoir, dem Velostreifen 

und dem Fussgängerstreifen. 

15.2. 
Anhang 1 der Verkehrssicherheitsverordnung (VSiV) verweist bezüglich der 
Typologie von Ausfahrten auf die Strassentypen gemäss Zugangsnormalien 

(ZN).  Angesichts  der  zur  Realisierung  vorgesehenen  84 Motorfahrzeugab-

stellplätze ist die Dimensionierung einer Zufahrtsstrasse (bis 300 Wohnein-

heiten bei guter ÖV-Erschliessung) erforderlich (Ausfahrt Typ B). Dafür sieht 

die VSiV in Anhang Ziffer 1 eine erforderliche Sichtdistanz von 50-90 m auf 

Innerortsstrecken, einen Einlenkerradius von 5 m, eine minimale Breite der 

Ausfahrt (im Gegenverkehr) von 5-6 m sowie eine Beobachtungsdistanz von 

2,5 m ab Fahrbahnrand vor. Sodann ist bei Ausfahrten vom Typ B aufseiten 

der Ausfahrt ein Trottoir erforderlich. 

R1S.2018.05115 

Seite 51 

 
 
Gemäss den Plänen (Nachweis Sichtbermen; act. 18.24) verfügt die projek-

tierte Ausfahrt Richtung Bahnhof E. über eine Sichtweite von 50 m (für den 

Einlenker Richtung W.-Platz) sowie in umgekehrter Richtung über eine Sicht-

weite von 90 m (für den Einlenker Richtung Bahnhof E.). Die Breite der zwei-

spurig geführten Ausfahrt beträgt 7 m. Der in den Plänen markierte Einlenker 

beträgt, wie erforderlich, 5 m. Entgegen den Ausführungen der Rekurrieren-

den R. et al. ist ein Trottoir bei einer Ausfahrt vom Typ B sogar erforderlich; 

entsprechend muss dieses von den ausfahrenden Fahrzeugen auch über-

fahren werden können. 

15.3. 
Etwas Anderes ergibt sich auch aus dem von den Rekurrierenden R. et al. 

angeführten Entscheid VB.2010.00440 vom 26. Januar 2011 nicht. Diesem 

Entscheid  lag  ein  Sachverhalt  zugrunde,  bei  welchem  neben  der  Zu-  und 

Wegfahrt  in  die  Unterniveaugarage  auch  die  Zufahrt  für  die  Warenanliefe-

rung eines Ladens sowie eine Nebenfahrbahn mit Erschliessungsfunktion für 

einen Teil der total 273 Wohnungen sowie zusätzlich eine regionalen Rad- 

und  Fusswegverbindung  vorgesehen  waren  (VB.2010.00440  vom  26.  Ja-

nuar 2011, E. 1.5). Eine derartige Verkomplizierung der für die Verkehrssi-

cherheit massgeblichen Verhältnisse ist vorliegend nicht erkennbar.  

15.4. 
Die Anforderungen an die Verkehrssicherheit der Ausfahrt zur Unterniveau-

garage sind eingehalten. Die entsprechende Rüge ist unbegründet. 

16.1. 
Die Rekurrierenden R. et al. rügen mitunter auch, dass sich die Bausektion 

der Stadt Zürich zur Einhaltung der Energiewerte des Minergie-P-Eco-Stan-

dards (Art. 8 Abs. 6 aBZO) nicht geäussert habe. Es sei einzig festgehalten 
worden, dass der Neubau mindestens dem Minergie-Standard entsprechen 

oder die Anforderungen der Wärmedämmvorschriften der Baudirektion um 

20 % übertreffen müsse. Ob die gesetzlichen Anforderungen an die Energie-

effizienz eingehalten würden, habe die Bausektion der Stadt Zürich nicht ge-

prüft. Dementsprechend dürfe eine Arealüberbauung nicht bewilligt werden. 

R1S.2018.05115 

Seite 52 

 
 
16.2. 
Gemäss  Art. 8  Abs. 6  aBZO  haben  Gebäude  mindestens  dem  Minergie-

Standard  zu  entsprechen  oder  die  Anforderungen  der  kantonalen  Wärme-

dämmvorschriften um 20 % zu übertreffen. Wird der Ausnützungsbonus von 

10 Prozentpunkten gemäss Art. 8 Abs. 5 aBZO ganz oder teilweise bean-

sprucht, müssen Gebäude mindestens den Energiewerten des Minergie-P-

Eco-Standards  entsprechen,  sofern  für  die  betreffende  Gebäudekategorie 

ein solcher Standard festgelegt ist. Ist nur der Minergie-P- oder nur der Mi-

nergie-Eco-Standard festgelegt, ist diesen Energiewerten zu entsprechen. 

16.3. 
Gemäss Erwägung lit. I.g des angefochtenen Entscheids nimmt die projek-

tierte Arealüberbauung – wie erwähnt – den Ausnützungsbonus von bis zu 

10 Prozentpunkten (Art. 8 Abs. 5 aBZO) nicht in Anspruch. Die Überbauung 

hat somit mindestens dem Minergie-Standard zu entsprechen oder die An-

forderungen  der  Wärmedämmvorschriften  der  Baudirektion  um  20 %  zu 

übertreffen. Der angefochtene Entscheid statuiert in Dispositiv-Ziffer II.B.1.u 

die Auflage, dem Amt für Baubewilligungen vor Baubeginn ein entsprechen-

des Zeugnis des Umwelt- und Gesundheitsschutzes, Bau und Energieeffizi-

enz,  über  die  Erfüllung  der  Auflage  gemäss  Dispositiv-Ziffer  II.33  einzu-

reichen.  Dispositiv-Ziffer  II.33  des  angefochtenen  Entscheids  verweist  auf 

die Anforderungen gemäss Erwägung lit. I.g des angefochtenen Entscheids. 

Der vom kommunalen Gesetzgeber statuierten – im Verhältnis zu den §§ 69 

ff. PBG hinzutretenden – Vorschrift von Art. 8 Abs. 6 aBZO wird damit Rech-

nung getragen. 

16.4. 
Können inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens ohne beson-

dere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhal-
tung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewil-

ligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befris-

tungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). Dieser Grundsatz gilt auch bei 

Arealüberbauungen:  Nach  ständiger  Rechtsprechung  des  Verwaltungsge-

richts ist die Einhaltung grundlegender Baurechtsnormen, deren Verletzung 

eine Bauverweigerung rechtfertigt, zwar in einem einzigen und einheitlichen 

Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Andererseits hat es das Verwaltungs-

gericht auch als zulässig erklärt, die Regelung von Nebenpunkten, die für die 

R1S.2018.05115 

Seite 53 

 
 
Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens nicht von ausschlaggebender Be-

deutung sind, in ein späteres Verfahren zu verweisen. Letzteres ist etwa be-

züglich des Umgebungsplans bei Arealüberbauungen nicht zulässig, da sich 

die Erfüllung der entsprechenden Voraussetzungen nur anhand umfassen-

der Planungsunterlagen beurteilen lässt (VB.97.00129 in RB 1997 Nr. 81). 

Derartiges  kann  bezüglich  der  Einhaltung  energetischer  Anforderungen 

keine Geltung haben. Die Statuierung entsprechender Auflagen ist – wobei 

eine genügende gesetzliche Grundlage auch in § 71 Abs. 1 und 2 PBG er-

sehen werden kann – ohne weiteres möglich und in der Praxis auch üblich 

(BRKE II Nr. 0271/2010 vom 23. November 2010, E. 4.7). Bei Arealüberbau-

ungen können – beispielsweise – auch die Farbgebung, Materialisierung und 

die  Details  der  Fassadengestaltung  auflageweise  geregelt  werden.  Diese 

sind – wie die energetischen Anforderungen umso mehr – nicht ausschlag-

gebend  für  die  grundsätzliche  Bewilligungsfähigkeit  des  Bauvorhabens. 

Durch  den  Vorbehalt  der  nachträglichen  Bewilligung  ist  denn  auch  hinrei-

chend sichergestellt, dass gegen eine den Anforderungen von Art. 8 Abs. 6 

aBZO nicht genügende Ausgestaltung punkto Wärmedämmung ohne weite-

res eingeschritten werden könnte. 

16.5. 
Die Rüge betreffend die Erfüllung der energetischen Anforderungen erweist 

sich als unbegründet. 

17.1. 
Die Rekurrierenden R. et al. stellen in allgemeiner Weise zur Debatte, ob die 

per 1. November 2018 in Kraft getretenen Änderungen der BZO auf die Be-

urteilung  des  rekursgegenständlichen  Bauvorhabens  Anwendung  finden 

müssten. Dies, zumal der Bauentscheid aufgrund des vorliegenden Rekurs-
verfahrens  noch  nicht  rechtskräftig  sei.  Sodann  seien  Rechtsänderungen 

dann  (im  Sinne  einer  Vorwirkung)  zu  berücksichtigen,  wenn  zwingende 

Gründe  für  die  sofortige  Anwendung  des  neuen  Rechts  sprechen  würden. 

Auffällig sei zudem, dass der angefochtene Entscheid der Bausektion vom 

2. Oktober 2018 datiere und damit nicht einmal einen Monat vor Inkrafttreten 

der revidierten Bestimmungen gefällt worden sei. Wenn, wie die Bausektion 

der Stadt Zürich im angefochtenen Entscheid anführe, Ziel eine "qualitäts-

volle Weiterentwicklung" der Stadt gewesen sei, hätte diese jedes Interesse 

R1S.2018.05115 

Seite 54 

 
 
haben müssen, eine Arealüberbauung bereits nach dem neuen Recht zu be-

urteilen. 

17.2. 
Was die Frage der Vorwirkung einzelner, für die Beurteilung des rekursge-

genständlichen Bauvorhabens unter dem Gesichtswinkel der Vorwirkung – 

möglicherweise – massgeblicher revidierter BZO-Bestimmungen angeht, ist 

auf die vorstehenden Erwägungen bzw. die entsprechende Einzelfallbeurtei-

lung  nach  Massgabe  der  Rechtsprechung  zu  §  234  PBG  verweisen.  Eine 

generelle, nicht von den besonderen Voraussetzungen und dem Verhältnis-

mässigkeitsgrundsatz eingeschränkte Vorwirkung noch nicht in Kraft stehen-

der  Bestimmungen  widerspräche  nachgerade  dem  Legalitätsprinzip.  Eine 

positive  Vorwirkung  ist  unzulässig,  und  zwar  auch  dann,  wenn  dafür  eine 

besondere  gesetzliche  Grundlage  bestünde  (Ulrich  Haefelin/Georg  Mül-

ler/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 

2016, Rz. 299). Die – negative – Vorwirkung gemäss § 234 PBG dient so-

dann  ausschliesslich  der  Plansicherung  und  erlaubt  nicht  etwa  eine  allge-

meine Voranwendung künftigen Rechts (VB.2014.00627 vom 7. Mai 2015, 

E. 5.2; VB 90/0038 in BEZ 1990 Nr. 29). Die von den Rekurrierenden R. et 

al. weiter angedachte Verschiebung des Beurteilungszeitpunkts zwecks Ab-

wartens einer Änderung der Rechtslage wäre mit der Pflicht zur angemesse-

nen behördlichen Tätigkeit unvereinbar. Dass die Bausektion der Stadt Zü-

rich den am 1. November 2018 in Kraft getretenen Bestimmungen der BZO 

im angefochtenen Entscheid keine generelle Vorwirkung zubilligte, ist nach 

dem Gesagten in keiner Weise zu beanstanden.  

17.3. 
Für  die  Beurteilung  eines  erstinstanzlichen  Entscheids  ist  das  zum  Ent-

scheidzeitpunkt geltende Recht massgeblich. Rechtsänderungen nach dem 
erstinstanzlichen  Entscheid  können  nur  dann  berücksichtigt  werden,  wenn 

die Rechtsänderung auch einen Widerruf rechtfertigen würde (Kaspar Plüss, 

in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 7 Rz. 169). Die An-

wendung  der  revidierten  Bestimmungen  der  BZO  fällt  damit  –  unter  Aus-

nahme einer besonders zu begründenden negativen Vorwirkung nach § 234 

PBG – ausser Betracht. 

R1S.2018.05115 

Seite 55 

 
 
17.4. 
Die  Rüge  betreffend  (Vor-)Anwendung  der  am  1.  November  2018  in  Kraft 

getretenen Bestimmungen der BZO ist unbegründet. 

18.1. 
Die Rekurrierenden R. et al. monieren in verfahrensrechtlicher Hinsicht eine 

Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör im Baubewilligungsverfah-

ren. Betroffen seien auch die zum Rekurs legitimierten Nachbarn. Daran än-

dere nichts, dass das Zürcher Baurecht kein Einwendungs- oder Einsprache-

verfahren kenne. Den Rekurrierenden sei keine förmliche Gelegenheit gebo-

ten  worden,  vor  dem  Erlass  der  angefochtenen  Entscheide  von  ihrem  An-

spruch auf rechtliches Gehör Gebrauch zu machen. Mithin hätten die Rekur-

rierenden  R.  et  al.  weder  Äusserungen  zur  Sache  machen  noch  Beweise 

beibringen noch Einsicht in die Akten nehmen können. Ein freiwilliges Äusse-

rungsrecht  werde  dem  verfassungsrechtlichen  Gehörsanspruch  nicht  ge-

recht. 

18.2. 
Art.  33  Abs.  2  RPG  sieht  vor,  dass  das  kantonale  Recht  wenigstens  ein 

Rechtsmittel  gegen  Verfügungen  und  Nutzungspläne  vorzusehen  hat,  die 

sich auf dieses Gesetz und seine kantonalen und eidgenössischen Ausfüh-

rungsbestimmungen stützen. Dabei ist gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG die 

volle  Überprüfung  durch  wenigstens  eine  Beschwerdebehörde  zu  gewähr-

leisten. Abs. 2 und Abs. 3 von Art. 33 RPG gehören sachlich zusammen und 

sind als Mindestvoraussetzungen kantonaler Rechtsschutzeinrichtungen bei 

der  Überprüfung  von  Nutzungsplänen  zu  verstehen.  Aus  den  Materialien 

zum  RPG  ergibt  sich,  dass  Art.  33  Abs.  3  lit.  b  RPG  nicht  zwingend  eine 

Beschwerdebehörde  im  eigentlichen  Sinne  verlangt,  sondern  eine  Ein-
spracheinstanz genügt. Erforderlich ist anderseits, dass die zuständige kan-

tonale Instanz den angefochtenen Entscheid frei überprüft (BGE 109 Ia 1, E. 

2; BGE 108 Ia 33, E. 1a; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar 

RPG, Bern 2006, Art. 33 Rz. 75). Die – ältere – kantonale Rechtsprechung 

lässt es sodann genügen, wenn die Nachbarn im Verfahren vor der Baube-

hörde zu Wort gekommen sind und sich diese mit deren Vorbringen ausei-

nandergesetzt hat. Umgekehrt ist auch eine Äusserung im Rekursverfahren 

als genügend zu erachten (VB 46/1984 in RB 1984 Nr. 15). Selbstredend ist 

es als bundeskonform zu erachten, wenn Nachbarn – zufolge Verstreichens 

R1S.2018.05115 

Seite 56 

 
 
der  Frist  zur  Stellung  eines  Begehrens  um  Zustellung  des  baurechtlichen 

Entscheides (§ 315 Abs. 1 PBG) – von der rekursweisen Anfechtung eines 

Bewilligungsentscheids  ausgeschlossen  bleiben  (VB 74/1986  in  BEZ  1987 

Nr. 4).  

Die Ordnung des baurechtlichen Verfahrens vor den Gemeindebehörden ist 

im  zürcherischen  PBG  klar  geregelt.  Wer  Ansprüche  aus  dem  PBG  wahr-

nehmen will, hat innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung bei 

der örtlichen Baubehörde schriftlich die Zustellung des baurechtlichen Ent-

scheids zu verlangen; sodann erfolgt die – erwähnte – Kenntnisgabe an den 

Bauherrn (§ 315 Abs. 1 und 2 PBG). Das PBG enthält weiter ausdrücklich 

die Regel, dass ein Einspracheverfahren nicht durchgeführt wird (§ 315 Abs. 

3  PBG).  Das  nicht  rechtzeitige  Verlangen  des  baurechtlichen  Entscheids 

führt zur Verwirkung des Rekursrechts (§ 316 PBG). Diese Ordnung hat auch 

nach  dem  Inkrafttreten  der  Bestimmungen  des  neuen  zürcherischen  Ge-

meindegesetzes  (GG),  welches  in  §  170  Abs.  1  lit.  a  GG  unter  dem  Titel 

"Rechtsschutz" gegen von Behördenmitgliedern selbstständig getroffene An-

ordnungen  oder  Erlasse  im  Allgemeinen  die  Möglichkeit  einer  Neubeurtei-

lung  durch  die  Gesamtbehörde  vorsieht,  Geltung  (BRGE  II  Nr. 0153/2018 

vom 11. Dezember 2018, E. 1.3.4; www.baurekursgericht-zh.ch).  

Eine Derogation dieser gesetzlichen Ordnung kraft Bundesrechts ist auszu-

schliessen. Die von Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG – als Spezialbestimmung zur 

allgemeinen Rechtsweggarantie gemäss Art. 29a BV – statuierte "volle Über-

prüfung"  umfasst  sowohl  Kontrollen  hinsichtlich  Rechtsverletzungen,  ein-

schliesslich  Missbrauch,  Überschreitung  oder  Unterschreitung  des  Ermes-

sens, als auch hinsichtlich unrichtiger bzw. unvollständiger Sachverhaltser-

mittlung  sowie  die  Prüfung  der  Unangemessenheit.  Die  volle  Überprüfung 

schliesst dabei nicht aus, dass sich die Rechtsmittelbehörde auch bei um-
fassender Kognition Zurückhaltung auferlegt. Sie darf nicht unter mehreren 

zweckmässigen Lösungen wählen bzw. ihr eigenes Ermessen an die Stelle 

des zuständigen Gemeinwesens setzen, sondern hat sich lediglich mit dem 

Nachweis  zu  begnügen,  dass  insgesamt  angemessen  verfügt  worden  ist. 

Eine entsprechende Zurückhaltung drängt sich vor allem auf, wenn es um 

die  Würdigung  lokaler  Verhältnisse  geht,  Fachwissen  eine  entscheidende 

Rolle spielt oder Zukunftsprognosen anzustellen sind  sowie bei  Fragen im 

Grenzbereich zwischen Recht und Ermessen (Waldmann/Hänni, Art. 33 Rz. 

64 f.). 

R1S.2018.05115 

Seite 57 

 
 
18.3. 
Im Ergebnis erweist sich die zürcherische Ordnung des baurechtlichen Ver-

fahrens gemäss § 315 f. PBG ohne weiteres als bundesrechtskonform. Eine 

umfassende  Teilnahme  aller  –  potenziell  –  rekursberechtigten  Nachbarn 

wäre mit dem Postulat der im Bereich des Bau- und Planungsrechts ange-

strebten  Verfahrensbeschleunigung  unvereinbar  (BRGE  I  Nr.  0153/2018 

vom 11. Dezember 2018, E. 1.3.4, in fine; vgl. auch BRKE I Nr. 227/1999 in 

BEZ 1999 Nr. 39). Vielmehr wird der Rahmen des auf nachbarliche Anfech-

tung hin durchzuführenden Rekursverfahrens erst mit Erlass der baubehörd-

lichen Anordnung abschliessend definiert. Eine Art. 33 Abs. 2 lit. b RPG ge-

nügende Rechts- und Ermessenskontrolle ist gemäss zürcherischem Recht 

sowohl im Verfahren vor dem Baurekursgericht als auch im anschliessenden 

verwaltungsgerichtlichen Verfahren gewährleistet (§ 20 Abs. 1 des Verwal-

tungsrechtspflegegesetzes [VRG]; § 50 Abs. 1 VRG). Die pflichtgemässe Er-

messensausübung durch die Baubehörde setzt unter bundesrechtlichen Vor-

gaben nicht voraus, dass den Nachbarn bereits vorgängig eine umfassende 

Teilnahme am verwaltungsinternen Verfahren ermöglicht wird. Hinzuweisen 

bleibt darauf, dass sich Dritte in Form der (freiwilligen) Anbringung von Ein-

wendungen im Rahmen der Bestellung des baurechtlichen Entscheids ohne 

weiteres  am  verwaltungsinternen  Verfahren  beteiligen  können  (vgl.  §  315 

Abs. 2 PBG). Dergestalt haben die anwaltlich vertretenen Rekurrierenden R. 

et al. unterlassen. 

18.4. 
Die Rügen betreffend den Einbezug der Rekurrierenden R. et al. in das bau-

behördliche  Verfahren  sind  unbegründet.  Eine  Verletzung  des  rechtlichen 

Gehörs ist nicht zu erkennen. 

19.1. 
Die Rekurrierenden R. et al. machen in prozessualer Hinsicht weiter namhaft, 

die  S.  Stiftung  habe  in  ihrer  Rekursantwort  darauf  hingewiesen,  dass  das 

rekursgegenständliche Bauprojekt "aus dem Gewinn eines Architekturwett-

bewerbs und durch intensive Zusammenarbeit mit dem Amt für Städtebau 

Zürich (AfS)" entstanden sei. Zudem werde erwähnt, dass das AfS bereits in 

die  Vorbereitung  des  Studienauftrags  involviert  gewesen  und  im  Beurtei-

lungsgremium  durch  Frau  R.  I.  vertreten  worden  sei.  Daraus  müsse  ge-

schlossen  werden,  dass  eine  unzulässige  Vorbefassung  vorliegen  könnte. 

R1S.2018.05115 

Seite 58 

 
 
Es werde daher beantragt, sämtliche Unterlagen zu dieser Zusammenarbeit 

zu den Akten zu nehmen. Insbesondere sei die Zusammensetzung der Wett-

bewerbsjury  bekanntzugeben;  sodann  seien  sämtliche  Akten  des  Wettbe-

werbs beizuziehen. Allfällige (informelle) Voranfragen und deren Beantwor-

tung – welche dokumentiert sein müssten – seien ebenfalls zu den Akten zu 

nehmen. 

19.2. 
Die Rekurrierenden R. et al. tun nicht dar, inwiefern die Mitglieder der Bau-

sektion  des  Stadtrates  (Stadträte  André  Odermatt,  Richard  Wolff,  Filippo 

Leutenegger) bei der Beschlussfassung hätten vorbefasst sein können. Als 

Sekretär der Bausektion amtete H. R. Eine – allfällige, nicht weiter substan-

tiierte – Vorbefassung untergeordneter Gremien wäre nicht von Bedeutung. 

Dass  Bauherren  angesichts  der  Komplexität  von  Bauvorhaben  im  städti-

schen Raum vor bzw. während der Projektierungsphase – und noch vor Ein-

reichung des konkretisierten Bauprojekts zur Prüfung – mit den zuständigen 

Behörden in Kontakt treten, vermag keinen Anschein von Befangenheit zu 

begründen. Der besagte Architekturwettbewerb wurde, wie aus den Ausfüh-

rungen der S. Stiftung ohne weiteres hervorgeht, von der Bauherrschaft und 

nicht etwa vom AfS durchgeführt. Ein Anspruch auf Aktenherausgabe oder 

Bekanntgabe  der  Wettbewerbsjury  besteht  gegenüber  Privaten,  zumal  im 

Verwaltungsverfahren, nicht. Bezüglich der von den Rekurrierenden R. et al. 

weiter eingeforderten Unterlagen (Dokumentation der informellen Voranfra-

gen sowie deren Beantwortung) ist nicht ersichtlich, weshalb diese zur Klä-

rung des vorliegend zu beurteilenden Sachverhalts beitragen sollen. Der In-

halt des zur Beurteilung gestellten Bauprojekts ist klar. Die Einforderung ei-

nes Ausforschungsbeweises (fishing expedition) ist wie erwähnt unzulässig. 

19.3. 
Die  Rügen  bezüglich  unzulässiger  Vorbefassung  des  AfS,  Architekturwett-

bewerb und Aktenherausgabe sind unbegründet. 

20. 
Einzugehen ist sodann auf die noch nicht erwähnten Rügen der Rekurrentin 

E. H.. Der Abriss des auf der Bauparzelle bestehenden Gebäudes Vers.-Nr. 

1 (und auch der weiteren Gebäude auf der Bauparzelle) ist als zulässig zu 

erachten. Umweltrechtliche Vorschriften, welche den Schutz von Gebäuden 

R1S.2018.05115 

Seite 59 

 
 
des Bestandes gewährleisten, sind nicht ersichtlich. Hingewiesen sei darauf, 

dass  das  rekursgegenständliche  Projekt  gegenüber  den  bestehenden  Ge-

bäuden  eine  klar  weitergehende  Nutzung  der  Bauparzelle  ermöglicht,  als 

dies bisher der Fall war. Die mit dem Abbruch und der Bautätigkeit einherge-

henden  Immissionen  sind,  soweit  diese  nicht  im  zivilrechtlichen  Sinn  als 

übermässig ausfallen, von den Nachbarn hinzunehmen. Der angefochtene 

Entscheid enthält hierzu in den Dispositiv-Ziffern II.B.124-II.B.139 die erfor-

derlichen Auflagen; hinzu kommen Hinweise betreffend Asbestfasern (Erwä-

gung lit. M.c) sowie betreffend Luftreinhaltung und Fahrzeugen zum Abtrans-

port von Massengütern (Erwägungen lit. L.c und lit. L.d).  

Auf  die  Gewährleistung  der  Zufahrt  zum  Gebäude  Vers.-Nr. 4  auf  der  an-

grenzenden  Parzelle  Kat.-Nr.  2  ist,  wie  erwähnt,  nachfolgend  einzugehen. 

Was  die  Heizung  bzw.  die  Wärmeversorgung  des  Bauprojekts  angeht,  so 

enthält der angefochtene Entscheid in Ziffer II.B.49 eine Auflage betreffend 

Lärmbegrenzung  der  haustechnischen  Anlagen  (Heizungs-,  Lüftungs-  und 

Klimaanlagen) sowie in Ziffer II.B.33 (i.V.m. Erwägung lit. I.g) Auflagen mit 

Bezug auf die Erfüllung des Minergie-Standards bzw. alternativ die Übertref-

fung der Wärmedämmvorschriften der Baudirektion. Eine Rechtsgrundlage, 

wonach bei Erdsondenheizungen bzw. Wärmepumpenheizungen Probeboh-

rungen durchzuführen sowie die Stromkosten abzuklären wären, sieht das 

Planungs- und Baurecht nicht vor. Es ist denn auch nicht davon auszugehen, 

dass sich der Untergrund der Bauparzelle nicht für entsprechende Heizun-

gen eigne. Dasselbe gilt für eine Pflicht, für das Projekt zwingend Solarzellen 

bzw. eine Fotovoltaikanlage oder Einrichtungen zur Rückgewinnung von Re-

genwasser vorzusehen. Ein Aussichts-  oder Besonnungsschutz für Liegen-

schaften des Bestandes kann durch das Planungs- und Baurecht, da bauli-

che Tätigkeit innerhalb der Bauzonen zulässig ist und zur Erfüllung der Ziele 

der Raumplanung auch zulässig sein muss, sachlogisch nicht gewährleistet 
werden. Dasselbe gilt für einen direkten Zugang zu Freiflächen bzw. zum B.-

Hügel. Die Vorbringen betreffend Information der Bevölkerung und zur Tä-

tigkeit des Quartiervereins E. haben für das öffentlich-rechtliche Verfahren 

betreffend Baubewilligung keine Bedeutung. Die Tätigkeit von M. G. und H. 

I. mag – so die Ausführungen der Rekurrentin zutreffen – dem Gebot einer 

umfassenden  und  transparenten  Information  der  Nachbarn  nicht  entspro-

chen haben. Eine Sanktionierung gegenüber der Bauherrschaft fällt, zumal 

im baurechtlichen Verfahren, mangels Relevanz ausser Betracht. 

R1S.2018.05115 

Seite 60 

 
 
21.1. 
Die  Rekurrierenden  R.  et  al.  berufen  sich  auf  die  Bestimmungen  von  Art. 
2quater Abs. 4 und Art. 123 der Gemeindeordnung der Stadt Zürich (GO) be-
treffend  die  Erhaltung  und  die  Erhöhung  des  Anteils  von  preisgünstigen 

Wohnungen und Gewerberäumen und das Erreichen von einem Drittel des 

Mietwohnungsbestandes im Eigentum von gemeinnützigen Wohnbauträgern 

bis ins Jahr 2050. Das rekursgegenständliche Projekt beinhalte die baurecht-

liche Bewilligung für 124 Wohnungen, wobei allerdings gar keine gemeinnüt-

zigen Wohnungen entstehen würden. Der von der Stadt Zürich festgesetzte 

Gesetzesauftrag lasse sich so nicht erfüllen. 

21.2. 
Art. 2quater Abs. 4 GO besagt, dass die Stadt Zürich dafür sorgt, dass sich die 
Zahl der Wohnungen im Eigentum von gemeinnützigen Wohnbauträgerinnen 

oder  Wohnbauträgern,  die  ohne  Gewinnabsichten  dem  Prinzip  kostende-

ckender  Mieten  verpflichtet  sind,  stetig  erhöht.  Sie  strebt  einen  Anteil  von 

einem Drittel an allen Mietwohnungen an; ausgenommen von dieser Berech-

nung sind Wohnungen und Einfamilienhäuser im selbstgenutzten Eigentum. 

Sodann statuiert Art. 123 GO, dass sich die Stadt Zürich für das Erreichen 

von einem Drittel des Mietwohnungsbestandes im Eigentum von gemeinnüt-

zigen  Wohnbauträgerinnen  der  Wohnbauträgern  das  Jahr  2050  als  Ziel 

setzt. 

21.3. 
Zur Geltendmachung der genannten Rüge sind die Rekurrierenden R. et al. 

angesichts ihrer bereits dargelegten Betroffenheit vom rekursgegenständli-

chen Bauvorhaben entgegen der Ausführungen der kommunalen Vorinstanz 

ohne weiteres legitimiert. Die Erreichung der Ziele nach Massgabe der GO 

ist  sodann  in  engem  Zusammenhang  mit  der  Konzeption  eines  Bauvorha-
bens zu sehen. Insoweit kann nicht vorab generell von der fehlenden Legiti-

mation  von  Nachbarrekurrierenden  zur  Erhebung  von  Rügen  betreffend 

Bestimmungen zum gemeinnützigen Wohnungsbau ausgegangen werden. 

21.4. 
Indes  erweisen  sich  die  Bestimmungen  von  Art.  2quater  Abs. 4  GO  und 
Art. 123 GO offenkundig als zu wenig bestimmt, als dass sie in einem bau-

rechtlichen Verfahren Pflichten der Bauherrschaft begründen könnten. Deren 

Adressaten – im Sinne von sozialen Zielen – sind denn auch nicht Private, 

R1S.2018.05115 

Seite 61 

 
 
sondern die Stadt Zürich und die politischen Instanzen. Das PBG daselbst 

enthält keine Bestimmungen, wonach bei der Projektierung von Wohnbauten 

(etwa punkto Zahl, Typ, Ausstattung oder Höhe der Mieten) auf öffentliche 

Interessen  Rücksicht  genommen  werden  müsste.  Eine  Bestimmung  wie  – 

beispielsweise  –  im  Recht  des  Kantons  Genf,  wo  Art.  5  Abs.  1  der  loi 

générale sur les zones de développement (LGZD) die Erteilung einer bau-

rechtlichen Bewilligung für Wohnbauten in bestimmten Zonen von der Nach-

achtung öffentlicher Interessen abhängig macht, ist im zürcherischen Recht 

nicht vorgesehen. 

21.5. 
Die Rüge zu den Zielen des gemeinnützigen Wohnungsbaus erweist sich als 

unbegründet. 

22.1. 
Die S. Stiftung beanstandet die im angefochtenen Entscheid statuierten Auf-

lagen betreffend die Zufahrt zum Schopfgebäude Vers.-Nr. 4 auf der Parzelle 

Kat.-Nr. 2. 

22.2. 
Mit  dem  rekursgegenständlichen  Bauprojekt  wird  der  bisher  über  die  Bau-

parzelle zu diesem Schopf führende Flurweg aufgehoben. Die Auflage ge-

mäss Dispositiv-Ziffer II.B.1.f in Verbindung mit Dispositiv-Ziffer II.B.12 bein-

haltet den planerischen Nachweis, wie die künftige Zufahrt zum Schopf er-

folgen soll. 

22.3. 
Die S. Stiftung macht diesbezüglich geltend, die Parzelle Kat.-Nr. 2 sei auch 
bei  Aufhebung  des  Flurwegs  noch  im  Sinne  von  § 237  PBG  bzw.  der  ZN 

erschlossen. Die Erteilung der Baubewilligung dürfe daher nicht von zusätz-

lichen  Massnahmen  zur  Erschliessung  des  Schopfes  abhängig  gemacht 

werden, geschweige denn von der Bewilligung eines entsprechenden Bau-

gesuchs eines Dritten. Die S. Stiftung weist sodann auf eine Bestimmung im 

Kaufvertrag mit den Eigentümern der Parzelle Kat.-Nr. 2 (über den Kauf der 

Bauparzelle) hin, wonach die S. Stiftung – sollte eine andere Zufahrt nicht 

realisierbar  und  eine  Zufahrt  zum  Schopf  für  die  Bewirtschaftung  des 

Schopfs erforderlich sein – dem jeweiligen Eigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 

R1S.2018.05115 

Seite 62 

 
 
2 entlang der nordöstlichen Grenze der Bauparzelle entschädigungslos ein 

Fuss- und Fahrwegrecht für Fahrzeuge mit der maximalen Breite von 2,5 m 

einräumt. Auf entsprechende Vorabklärungen hin hätten die Zuständigen der 

verschiedenen  Ämter  ausgeführt,  dass  einer  solchen  Erschliessung  des 

Schopfes keine rechtlichen Hindernisse entgegenstehen würden. Eventuali-

ter müsste gestützt auf die ZN – mangels Wohnnutzung – zum Schopf ohne-

hin  keine  für  Fahrzeuge  ausgebaute  Zufahrt  gewährleistet  werden.  Ein 

Wohnhaus gelte auch dann als erschlossen, wenn zwischen dem Ende der 

Zufahrt  und  dem  Hauseingang  eine  nichtbefahrbare  Weglänge  von  80 m 

liege. Dies müsse auch für den zur Diskussion stehenden Schopf gelten. Die 

ZN sowie das PBG würden sodann bei Vorliegen wichtiger Gründe Abwei-

chungen von den Normalien gestatten. 

22.4. 
Die Bausektion der Stadt Zürich stellt sich auf den Standpunkt, mit der Auf-

hebung des Flurwegs fehle dem Schopfgebäude auf der Parzelle Kat.-Nr. 2 

die  gemäss  §  236  Abs.  1  PBG  geforderte  Zugänglichkeit.  Die  Ersatzer-

schliessung mittels eines drei Meter breiten Kieswegs sei jedoch nicht Ge-

genstand des mit dem angefochtenen Entscheid bewilligten Bauvorhabens. 

Dies Aussage, wonach das Grundstück Kat.-Nr. 2 trotz Aufhebung des Flur-

wegs  erschlossen  sei,  treffe  folglich  nicht  zu.  Die  privatrechtlich  geregelte 

Zufahrt, welche durch die Freihaltezone führen solle, sei keineswegs als ge-

sichert zu betrachten. Das Bauvorhaben schaffe insofern eine rechtswidrige 

Situation. Massgeblich sei letztlich die genügende Zufahrt für die bestehende 

Nutzung bzw. den bestehenden Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG; § 1 ZN). Die 

Rekurrentin sei daher zu Recht verpflichtet worden, eine Ersatz- bzw. Über-

gangslösung  in  der  Form  von  Abänderungsplänen  aufzuzeigen  respektive 

bewilligen  zu  lassen,  welche  sie  auf  dem  eigenen  Grundstück  umsetzen 

könne. 

22.5. 
Die  Rekurrierenden  R.  et  al.  machen  –  wie  bereits  erwähnt  –  geltend,  die 

Zufahrt zum Schopfgebäude sei nicht definiert. 

22.6. 
Die Parzelle Kat.-Nr. 2 ist in der allgemeinen Freihaltezone (F) zoniert. 

R1S.2018.05115 

Seite 63 

 
 
22.7. 
Ein Grundstück ist im Sinne von Art. 19 Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG 

sowie den §§ 234 ff. PBG unter anderem dann genügend erschlossen, wenn 

es selber und die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend "zu-

gänglich"  sind.  Die  Zugänglichkeit  gehört  also  zur  Erschliessung  eines 

Grundstücks beziehungsweise eines Bauvorhabens und damit zur Baureife. 

Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, der 

Lage und der Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende 

Zufahrt  für  die  Fahrzeuge  der  öffentlichen  Dienste  und  der  Benutzer.  Der 

Begriff "Zugänglichkeit" gemäss § 237 PBG ist dabei zu eng; die Bestimmung 

bezieht sich nicht primär auf "Geh-"Wege, sondern auf Zufahrten für Motor-

fahrzeuge und die Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr. Zufahrten 

sollen für jedermann verkehrssicher sein; die entsprechenden Details sind in 

den ZN geregelt, wobei diese freilich nicht auf die vom Zugang zur Haustüre 

führenden Eingänge anwendbar sind (§ 1 ZN). 

Die  Anforderungen  an  die  Erschliessung  als  grundlegende  Voraussetzung 

für die Erteilung einer Baubewilligung gelten innerhalb wie auch ausserhalb 

der Bauzonen. Zugänge sind so nahe an die zu erschliessenden Grundstü-

cke beziehungsweise Bauten und Anlagen heranzuführen, dass ein wirksa-

mer Schutz der öffentlichen Dienste möglich ist. Dabei wird nicht verlangt, 

dass eine für Fahrzeuge ausgebaute Zufahrt direkt bis zur Haustür führt. In 

diesem Sinne darf zwischen Ende der Zufahrt und dem Hauseingang eine 

nicht befahrbare, abgewickelte Weglänge von 80 m liegen. Bei grossen Ge-

bäudehöhen  und  Gebäuden  mit  starker  Personenbelegung  gelten  erhöhte 

Anforderungen an die Erreichbarkeit. Der Verzicht auf direkte Hauszufahrten 

kommt etwa innerhalb von Gesamtüberbauungen oder an steilen Hanglan-

gen vor. Insbesondere an ausgeprägten Hanglagen sind lokale Verhältnisse 

gegeben, die einen Verzicht auf die Erschliessung einer Einfamilienhaus-Lie-
genschaft  mit  einer  Zufahrt  für  Fahrzeuge  erlauben.  Unter  den  Gesichts-

punkten der ortsplanerischen Ästhetik und des haushälterischen Umgangs 

mit dem Boden ist mit dem Bau von neuen Erschliessungsstrassen an sol-

chen Lagen Zurückhaltung geboten; insofern wird toleriert, dass an Hanglan-

gen Bauparzellen in zweiter Bautiefe häufig nur über Fusswege erschlossen 

sind.  

Jede Zufahrt ist – jedenfalls – mindestens als Notzufahrt auszugestalten, die 

den Notfalleinsatz öffentlicher Dienste (Feuerwehr, Krankenwagen, Polizei) 

R1S.2018.05115 

Seite 64 

 
 
jederzeit gewährleistet. Auch auf die Notzufahrt kann indes verzichtet wer-

den, wenn der Einsatz der öffentlichen Dienste anderweitig gewährleistet ist; 

die Notzufahrt muss mithin nicht bis zur Haustür führen (zum Ganzen Fritz-

sche/Bösch/Wipf, Bd. 2, S. 571 ff., mit Hinweisen). 

22.8. 
Vorliegend steht offenkundig nicht die Zufahrt zur Parzelle Kat.-Nr. 2 als sol-

ches  zur  Debatte,  sondern  einzig  die  grundstücksinterne  Zufahrt  zum 

Schopfgebäude Vers.-Nr. 4. Wie erwähnt gilt das Gebot genügender stras-

senmässiger Erschliessung nicht bloss für die Zufahrt bis zur Grenze einer 

Parzelle,  sondern  dieses  muss  auch  innerhalb  des  Grundstücks  beachtet 

werden. In diesem Bereich sind die ZN freilich nicht direkt anwendbar, son-

dern  hilfsweise  heranzuziehen,  wobei  den  konkreten  Sachumständen  ge-

bührend Beachtung zu schenken ist (VB 171/1985 in RB 1986 Nr. 91). 

22.9. 
Eine  direkte  Verpflichtung  zur  Erstellung  oder  Sicherung  von  Zufahrten  zu 

Drittgrundstücken  (bzw.  darauf  gelegenen  Gebäuden)  kann  aus  den  Vor-

schriften  gemäss  §§  234  ff.  PBG,  welche  unzweifelhaft  die  Zugänglichkeit 

bzw. die Erschliessung des Baugrundstücks zum Gegenstand haben, nicht 

hergeleitet  werden.  Daran  ändert  auch  die  Bestimmung  von  §  237  Abs. 4 

PBG, wonach privatrechtlich geordnete Zugänge ohne Zustimmung der ört-

lichen Baubehörde weder tatsächlich noch rechtlich verändert werden dür-

fen,  nichts.  Eine  Aufhebung  einer  servitutarisch  gesicherten  Zufahrt  ist  im 

vorliegenden Fall nicht vorgesehen. Die Eigentümerschaft der Parzelle Kat.-

Nr. 2 und der Bauparzelle war vor dem Verkauf der letzteren dieselbe. Die 

Bauherrschaft und die – weiterhin an der Parzelle Kat.-Nr. 2 berechtigte – 

Eigentümerschaft  haben  sich  im  öffentlich  beurkundeten  Kaufvertrag  über 

die Bauparzelle auf eine – jedenfalls zwischen den beteiligten Parteien si-
chergestellte  –  Regelung  einer  allfälligen  Beanspruchung  der  Bauparzelle 

zwecks Erschliessung des Schopfgebäudes geeinigt. 

22.10. 
Dass die Bausektion der Stadt Zürich der Aufhebung einer Wegverbindung 

zu  einer  Drittparzelle  im  Rahmen  eines  baurechtlichen  Entscheids  Beach-

tung  schenkt,  ist  im  Grundsatz  nicht  zu  beanstanden.  Indes  erfüllt  das 

Schopfgebäude Vers.-Nr. 4 offenkundig eine eng mit der – im Wesentlichen 

– landwirtschaftlichen Nutzung der Parzelle Kat.-Nr. 2 verbundene Funktion. 

R1S.2018.05115 

Seite 65 

 
 
Ob  und  inwiefern  für  die  landwirtschaftliche  Nutzung  des  Schopfes  über-

haupt eine Zufahrt in Form eines Flurwegs (bzw. eine für landwirtschaftliche 

Fahrzeuge  dimensionierte  Zufahrt)  erforderlich  ist,  kann  und  muss  vorlie-

gend offen bleiben. Angesichts der genügenden Notzufahrt über die weiter 

östlich im Bereich der Gebäude Vers.-Nrn. 5 und 6 gelegenen chaussierten 

Flächen auf der Parzelle Kat.-Nr. 2, welche von Motorfahrzeugen über den 

F.-Weg angefahren werden kann, ist nicht von vornherein von der ungenü-

genden  Erschliessung  des  Schopfgebäudes  auszugehen.  Ein  nachgerade 

polizeiwidriger Zustand, welcher die Inpflichtnahme der Bauherrschaft recht-

fertigen  würde,  liegt  nicht  vor.  Indem  die  Bausektion  der  Stadt  Zürich  der 

Bauherrschaft ohne weitere Erwägungen zur Frage der Notwendigkeit einer 

Zufahrt zum Schopfgebäude Vers.-Nr. 4 die Verpflichtung eines planerischen 

Nachweises derselben auferlegt, hat sie den ihr bei der Beurteilung von Zu-

fahrtssituationen zustehenden Ermessensspielraum überschritten. Die Rüge 

der S. Stiftung ist bereits deshalb begründet. 

22.11. 
Die rechtlichen Bedenken der Bausektion der Stadt Zürich gegenüber einer 

(grundstücksinternen) Erschliessung des Schopfgebäudes auf der Parzelle 

Kat.-Nr.  2  erweisen  sich  auch  als  unbegründet.  Die  BZO  enthält  für  allge-

meine  Freiflächen  keine  detaillierte  Definition.  Gemäss  §  61  Abs.  1  und  2 

PBG sind als Freihaltezonen oder Erholungszonen die Flächen auszuschei-

den, die für die Erholung der Bevölkerung nötig sind. Der Freihaltezone kön-

nen ferner Flächen zugewiesen werden, die ein Natur- und Heimatschutzob-

jekt bewahren oder der Trennung und Gliederung der Bauzone dienen. Hin-

sichtlich Inhalt und Verfahren gelten für Bauten und Anlagen, für die Rechte 

der Grundeigentümer und das Zugrecht der Gemeinden die gleichen Best-

immungen wie bei übergeordneten Freihaltezonen (§ 62 Abs. 1 PBG). § 40 

PBG stellt klar, dass nur solche Bauten und Anlagen erstellt werden dürfen, 
die der Bewirtschaftung oder unmittelbaren Bewerbung der Freiflächen die-

nen und den Zonenzweck nicht schmälern. Für andere Bauten und Anlagen 

gilt Art. 24 RPG (BGE 118 Ib 503, E. 5a). Diese Grundsätze gelten in Frei-

haltezonen  auch  bezüglich  die  Zonenkonformität  von  Erschliessungsstras-

sen  bzw.  anderen  Zufahrten:  Dienen  die  Zufahrten  dem  Zweck  der  Nut-

zungszone,  sind  sie  nach  Art. 22  Abs. 2 

lit. a  RPG  zu  beurteilen 

(BGr 1A.49/2006 vom 19. Juli 2006, E. 3.1 und E. 3.2). Angesichts dessen, 

dass das fragliche Schopfgebäude der praktizierten und weiter fortbestehen-

R1S.2018.05115 

Seite 66 

 
 
den landwirtschaftlichen Nutzung der Parzelle Kat.-Nr. 2 dient, ist die Bewil-

ligung  einer  –  angemessen  dimensionierten  –  landwirtschaftlichen  Zufahrt 

über diese Parzelle ohne weiteres als zulässig zu erachten. Von einem Ver-

lust der genügenden Erschliessung, welcher zu Wegnot (Art. 694 ZGB) füh-

ren würde, kann nicht die Rede sein. Auch unter diesem Gesichtspunkt er-

weist sich die Inpflichtnahme der Bauherrschaft als unzulässig. 

22.12. 
Der  Rekurs  der  S.  Stiftung  bezüglich  Zufahrt  zum  Schopfgebäude  auf  der 

Parzelle Kat.-Nr. 2 erweist sich als begründet. Die Auflage gemäss Disposi-

tiv-Ziffer II.B.1.f  in  Verbindung  mit  Dispositiv-Ziffer II.B.12  ist  ersatzlos  zu 

streichen. Bei diesem Ergebnis erweist sich die konträre Rüge der Rekurrie-

renden R. et al. (vorstehende Erw. 10) von vornherein als unbegründet. 

23.1. 
Die S. Stiftung moniert weiter die Nebenbestimmung gemäss Dispositiv-Zif-

fer II.B.1.h bezüglich der Umgebungsgestaltung. Sie beruft sich dabei im We-

sentlichen auf die Freiheit der künstlerisch-architektonischer Gestaltung der 

Baute  sowie  auf  das  Prinzip  der  Verhältnismässigkeit.  Die  Bausektion  der 

Stadt Zürich lege nicht dar, weshalb die Erschliessungswege funktional und 

gestalterisch  nicht  überzeugen  könnten.  Angesichts  des  Umrisses  der  ge-

planten Überbauung bestehe auch keine Exponiertheit der projektierten Sitz-

plätze. Es sei mit den Chaussierungen zudem bewusst ein offener, grosszü-

giger Charakter des Gartenbereichs und der darin eingebetteten Sitzflächen 

angestrebt  worden,  um  einer  Kleinparzellierung  entgegen  zu  wirken.  Das 

Wegsystem sei unter Berücksichtigung des Hangverlaufs entsprechend dem 

rückgeführten natürlichen Terrainverlauf geplant worden. Eine andere Weg-

führung sei wenig sinnvoll und in Anwendung der SIA-Norm 500 auch kaum 
umsetzbar. Der im Südwesten gelegene Kiesstreifen diene der Zufahrt in den 

Gartenbereich mit den für den Unterhalt des Gartens nötigen Fahrzeugen. 

Die Breite des Kiesstreifens sei so geplant, dass die Durchfahrt mittels Un-

terhaltsfahrzeugen  bei  gleichzeitigem  Ausweichen  der  darauf  befindlichen 

Personen ermöglicht werde. Optisch werde sich der Kiesstreifen angesichts 

des Terrainverlaufs und der begrünten Kiesoberfläche kaum von der Umge-

bung abheben. Bei der Breite der mittels natürlich aussehender Betonpflas-

tersteine ausgestalteten Wege bestehe ebenfalls kein Spielraum, da diese 

mit  den  für  den  Unterhalt  des  Gartens  notwendigen  Fahrzeugen  befahren 

R1S.2018.05115 

Seite 67 

 
 
werden können. Die Wegbreite von 2,5 m sowie die Eingrünung sei zudem 

mit Grün Stadt Zürich vorbesprochen worden.  

Bei den Notausstiegsschächten im zentralen Gartenbereich handle es sich 

um Notausstiegsschächte der erforderlichen Schutzräume im dritten Unter-

geschoss. Diese seien so gelegen, dass sie am wenigsten in Erscheinung 

treten; mithin lägen sie lediglich 0,1 m über dem gewachsenen Terrain und 

seien von einer Wildhecke umgeben. Die Auflage, wonach die Aufenthalts-

möglichkeiten im Garten weiter zu erhöhen seien, sei angesichts der Erfül-

lung der Erfordernisse gemäss § 248 PBG und Art. 11 Abs. 2 BZO nicht ver-

ständlich.  Im  Umgebungsplan  seien  nebst  der  Spiellandschaft  auch  ge-

schwungene  Sitzelemente  mit  Holzabdeckung  vorgesehen.  Die  Spielland-

schaft weise mit den verschiedenen Themenbereichen jedenfalls die erfor-

derliche Differenzierung aus. Die Wege und Blumenwiesen würden überdies 

zum Verweilen einladen. 

Die S. Stiftung wendet sich sodann gegen die Anwendung der sog. Drittels-

regel im Vorgartenbereich. Diese sei vorliegend nicht verletzt; indes habe die 

Bausektion  der  Stadt  Zürich  offenbar  die  geplanten  Veloparkplätze  mit 

Schotterrasen zu den befestigten Flächen im Vorgartenbereich gezählt. Eine 

Abstellfläche für Velos im Vorgartenbereich sei nicht mit einem Abstellplatz 

für Motorfahrzeuge vergleichbar. Schotterrasen werde in der Stadt Zürich als 

Grünfläche qualifiziert. Die Länge der im Vorgartenbereich projektierten An-

lieferungsflächen könne nicht weiter reduziert werden, da diese bereits den 

verkehrstechnischen  Minimalanforderungen  entspreche.  Jedenfalls  müsse 

die sogenannte Drittelsregel situationsgerecht bzw. im Rahmen der Ermes-

sensausübung pflichtgemäss angewendet werden. Besprechungen mit dem 

Tiefbauamt Zürich sowie mit Grün Stadt Zürich hätten stattgefunden. 

23.2. 
Die Bausektion der Stadt Zürich führt dagegen an, die Auflagen seien statu-

iert worden, damit die Umgebungsgestaltung letztlich als "besonders gut" ge-

wertet  werden  könne  (§  71  Abs.  1  PBG). Bezüglich  der  Sitzflächen  werde 

das Bedürfnis nach Privatsphäre nicht berücksichtigt, was durch die fehlende 

Zonierung zwischen den privaten Sitzplätzen auf dem Gartenniveau und den 

angrenzenden,  für  die  Hausgemeinschaft  nutzbaren  Flächen  und  Hauszu-

gängen resultiere. Die offenen Sitzplätze befänden sich zum Teil in einem 

R1S.2018.05115 

Seite 68 

 
 
Abstand von weniger als 1 m zu den rückwärtigen Zugängen in den gemein-

schaftlichen  Gartenbereich;  zudem  sehe  die  Umgebungsgestaltung  keine 

echte Abgrenzung zum Gartenweg vor, welcher zudem von Unterhaltsfahr-

zeugen  befahren  werden  solle.  Bezüglich  der  Dimensionierung  der  Wege 

zeichne sich die funktionale Gestaltung im Sinne einer Zufahrtsnutzung im 

Gartenbereich  zu  stark  ab.  Das  Argument  einer  zwingend  erforderlichen 

Wegbreite von 2,5 m könne angesichts der Möglichkeit des Ausweichens in 

die Wiesenfläche nicht nachvollzogen werden. Kritisiert werde nicht die Weg-

führung, sondern die Breite und Art der Ausbildung des Wegs. Dass die Kies-

fläche begrünt sein solle, ergebe sich aus der Darstellung im Plan nicht. Be-

treffend Notausstiegsschächte sei nicht erkennbar, ob diese von den geplan-

ten  Hecken  vollständig  eingewachsen  werden  könnten.  Zuletzt  sei  im  Zu-

sammenhang mit den Aufenthaltsmöglichkeiten die Ausstattung der Umge-

bung  noch  zu  wenig  für  die  verschiedenen  Alters-  und  Nutzergruppen  der 

zukünftigen Bewohnenden dimensioniert. Eine Erweiterung an untergeord-

neten Aufenthaltsmöglichkeiten im direkten Wohnumfeld der Arealüberbau-

ung erscheine angemessen. 

Betreffend Vorgartenflächen hält die Bausektion der Stadt Zürich entgegen, 

die für Veloabstellplätze projektierten Flächen seien Abstellflächen und er-

möglichten  aufgrund  dieser  Nutzung  keine  räumlich  wirksame  Begrünung, 

was der ständigen behördlichen Praxis entspreche. Besondere Verhältnisse, 

welche eine Abweichung von der sog. Drittelsregel zu rechtfertigen vermöch-

ten,  seien  nicht  ersichtlich.  Überdies  seien  Meinungsäusserungen  der  zu-

ständigen Behörden im Rahmen von Vorabklärungen für die Bewilligungsbe-

hörde nicht bindend. 

23.3. 
§ 71 Abs. 1 und Abs. 2 PBG statuieren, dass die Bauten und Anlagen sowie 
deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet 

und ausgerüstet sein müssen. Bei der Beurteilung sind – unter anderem – 

die Lage, die Zweckbestimmung, der Umfang und die Gestaltung der Umge-

bungsanlagen massgeblich. Dass, wie die S. Stiftung ausführt, mit Bezug auf 

die Umgebungsgestaltung im engeren Sinn nur gefordert werden dürfe, was 

als  "Kompensation  der  Privilegierungen,  von  welchen  Arealüberbauungen 

profitieren"  erscheine,  trifft  demgemäss  nicht  zu.  Das  Gesetz  statuiert  die 

Umgebungsgestaltung als separates Kriterium, welches der Prüfung durch 

die Baubehörde ohne weiteres unterliegt. Die kommunalen Behörden dürfen 

R1S.2018.05115 

Seite 69 

 
 
von  Gesetzes  wegen  eine  Arealüberbauung  nur  bewilligen,  wenn  diese 

selbst sowie ihr Umschwung besonders gut gestaltet sind, und sie müssen 

dies  anhand  der  in  §  71  Abs. 2  PBG  genannten  Kriterien  prüfen;  insoweit 

verfügen die Gemeinden nicht über Autonomie. Bei der Frage dagegen, ob 

diese Merkmale im Einzelfall eingehalten sind oder nicht, steht der rechtsan-

wendenden Gemeindebehörde ein gewisser – von den übergeordneten In-

stanzen  zu  respektierender  –  Spielraum  zu  (BGr  1C_92/2018  vom  9.  Juli 

2018, E. 3.5). Das Vorbringen der S. Stiftung, die Privilegierungen der Are-

alüberbauung würden kaum ausgeschöpft, trifft – in Nachachtung der vorste-

henden Ausführungen namentlich betreffend die zulässige Geschosszahl – 

nicht zu. 

Der  Bauherr  ist  grundsätzlich  in  der  künstlerisch-architektonischen  Gestal-

tung seiner Baute und deren Umschwung frei. § 71 PBG stellt jedoch an Bau-

ten, Anlagen und Umschwung erhöhte ästhetische Anforderungen (vgl. vor-

stehend Erw. 4.4). Die Baubehörde darf nicht lediglich deshalb eine Baube-

willigung verweigern, weil sie die Gestaltung eines Bauvorhabens nicht für 

optimal hält. Sie muss entsprechend dem in Art. 36 Abs. 3 BV verankerten 

Verhältnismässigkeitsprinzip  alle  in  der  Sache  erheblichen  Interessen  be-

rücksichtigen und sorgfältig gegeneinander abwägen. Nur ein hinreichendes 

öffentliches Interesse, welches die privaten Interessen des Bauherrn über-

wiegt, rechtfertigt einen Eingriff in dessen gestalterischen Freiraum und da-

mit eine Bauverweigerung gestützt auf § 71 Abs. 1 PBG (VB.2004.00449 in 

BEZ 2005 Nr. 19, E. 3.5). Indes ist – gerade auch in Nachachtung der bereits 

erläuterten Rechtsprechung zur Ermessenskontrolle durch die Rechtsmitte-

linstanz – der kommunalen Baubehörde (auch) bei der Beurteilung der Um-

gebungsgestaltung ein erhebliches Ermessen zuzugestehen. 

23.4. 
Die auflageweise Regelung von Detailfragen der Umgebungsgestaltung ist, 

soweit die diesbezüglichen Korrekturen keine gesamthafte Unzulänglichkeit 

der Umgebungsplanung nahelegen, im Entscheid über die Bewilligung einer 

Arealüberbauung – wie erwähnt – ohne weiteres zulässig (VB.2003.00006 

und VB.2003.00015 in BEZ 2003 Nr. 22, E. 3). 

R1S.2018.05115 

Seite 70 

 
 
23.5. 
Für die Auflage betreffend die Anordnung von privaten Sitzplätzen und ge-

meinschaftlichen  Erschliessungswegen  (Dispositiv-Ziffer  II.B.1.h  in  Verbin-

dung mit Teilen der Erwägung lit. F.h) bestehen nach den Ausführungen der 

Bausektion der Stadt Zürich ohne weiteres sachliche Gründe. Mit der Bau-

sektion ist davon auszugehen, dass die privaten Terrassenflächen allzu sehr 

von – an sich der Öffentlichkeit vorbehaltenen – chaussierten Flächen um-

geben  sind,  was  gestalterisch  noch  nicht  überzeugt. Erhebliche  entgegen-

stehende Interessen der Bauherrschaft sind, abgesehen von einem gewis-

sen zusätzlichen Planungsaufwand, nicht ersichtlich. Eine – im eigentlichen 

Sinne – Kleinparzellierung der Flächen ist nicht zu befürchten. Ein Eingriff in 

das  von  der  Bausektion  pflichtgemäss  ausgeübte  Ermessen  entfällt  von 

vornherein. 

Bezüglich der Auflagen der Bausektion zur Dimensionierung der Wegflächen 

(Dispositiv-Ziffer II.B.1.h in Verbindung mit Teilen der Erwägung lit. F.h und 

der  Erwägung  lit.  F.k)  ist  insbesondere  massgebend,  dass  Art. 11  Abs.  2 

BZO vorschreibt, dass in Wohnzonen mindestens zwei Drittel der nicht mit 

Gebäuden überstellten Parzellenfläche zu begrünen sind. Eine genügende 

gesetzliche Grundlage für die Auflage zur Reduktion der Wegflächen ist da-

mit – nebst der allgemeinen Norm von § 71 PBG – im kommunalen Recht 

sogar ausdrücklich vorhanden. Entgegen den Ausführungen der S. Stiftung 

erschöpft sich der Gehalt von Art. 11 Abs. 2 BZO nicht in der Gewährleistung 

eines  Anteils  von  zwei  Dritteln  begrünter  Flächen  in  Wohnzonen,  sondern 

von mindestens zwei Dritteln. Die Wegführung an sich ist – wie die Bausek-

tion  in  ihrer  Vernehmlassung  einräumt  –  nicht  zu  beanstanden  und  damit 

auch nicht weiter relevant. Das von der Bauherrschaft gegen eine Reduktion 

angeführte entgegenstehende Interesse, wonach das Wegsystem von Un-

terhaltsfahrzeugen befahren werden können und zudem ein Ausweichen ge-
genüber  den  Benützern  gewährleisten  müsse,  fällt  nicht  ins  Gewicht.  Die 

Durchführung der erforderlichen Gartenarbeiten ist nicht vom Vorhandensein 

eines für Fahrzeuge dimensionierten Wegnetzes abhängig. Der – geringfü-

gige – Mehraufwand ist seitens der Bauherrschaft bzw. der Eigentümerschaft 

hinzunehmen. Würden Praktikabilitätsgründe bei der Bewirtschaftung als für 

eine Abweichung von Art. 11 Abs. 2 BZO genügend angesehen, würde dies 

die Zielsetzung eines möglichst hohen Anteils an Grünflächen in Wohnzonen 

verunmöglichen. Die Erwägungen der Bausektion der Stadt Zürich sind ohne 

R1S.2018.05115 

Seite 71 

 
 
weiteres  nachvollziehbar;  ein  Eingriff  in  den  Ermessensspielraum  der  Ge-

meinde  wäre  auch  diesbezüglich  nicht  begründbar.  Die  blosse  Begrünung 

umfangreicher chaussierter Flächen und Wegflächen vermag unter der Ziel-

setzung von Art. 11 Abs. 2 BZO nicht zu überzeugen und damit auch nicht 

zu genügen. Eine blosse Begrünung – statt eine Reduktion der Wegflächen 

– kann nicht zur Debatte stehen. Entsprechende Absprachen mit Grün Stadt 

Zürich sind nicht genügend substantiiert und wären überdies auch nicht ge-

eignet, für das baubehördliche Verfahren einen Vertrauenstatbestand zu be-

gründen. Dasselbe hat in gleicher Weise für die Dimensionierung des Kies-

streifens zur Nachbarparzelle Kat.-Nr. 2 (Dispositiv-Ziffer II.B.1.h in Verbin-

dung mit Teilen der Erwägung lit. F.h) zu gelten. Auch dieser ist mit der Auf-

fassung der Bausektion der Stadt Zürich zu redimensionieren. 

Die  weitere  Auflage  betreffend  die  Gestaltung  der  Notausstiegsschächte 

bzw.  deren  Integration  in  das  Terrain  (ebenfalls  Dispositiv-Ziffer  II.B.1.h  in 

Verbindung mit Teilen der Erwägung lit. F.h) erscheint für sich zwar nach-

vollziehbar. Die Notausstiegsschächte werden den Ausführungen der Bau-

herrschaft zufolge das gewachsene Terrain aber um lediglich 0,1 m überra-

gen, was die Bausektion der Stadt Zürich im weiteren Verlauf des Verfahrens 

nicht in Zweifel zog. Die Statuierung einer entsprechenden Auflage erweist 

sich  folglich  nicht  mehr  als  notwendig  und  damit  auch  nicht  als  verhältnis-

mässig. Der Rekurs ist insoweit begründet. Dispositiv-Ziffer II.B.1.h in Ver-

bindung mit den die Notausstiegsschächte betreffenden Ausführungen in Er-

wägung lit. F.h ist demnach aufzuheben. 

Die  Bausektion  der  Stadt  Zürich  hält  im  angefochtenen  Entscheid  sodann 

fest, aufgrund der grossen Wohnungsanzahl seien die Aufenthaltsmöglich-

keiten im Gartenteil noch zu erhöhen (Dispositiv-Ziffer II.B.1.h in Verbindung 

mit Erwägung lit. F.k). Auch diese Auflage erweist sich als begründet. Entge-
gen den Ausführungen der S. Stiftung darf sich das rekursgegenständliche 

Projekt angesichts seiner Dimensionierung mit 124 Wohneinheiten nicht da-

rauf beschränken, als Aufenthaltsraum bzw. als Spiel- und Ruheflächen ei-

nen  Kinderspielplatz  auszuscheiden  und  Sitzgelegenheiten  vorzusehen. 

Vielmehr besteht ein berechtigtes Bedürfnis danach, die Aufenthaltsmöglich-

keiten im Freien für verschiedene Altersgruppen zu differenzieren und – bei-

spielsweise – auch Aufenthaltsmöglichkeiten für ältere Menschen zu schaf-

fen. Die blosse Anordnung von Sitzgelegenheiten vermag diesem Postulat 

R1S.2018.05115 

Seite 72 

 
 
unter den Gesichtspunkten von § 71 PBG i.V.m. § 248 PBG nicht zu genü-

gen. Die Auflage der Bausektion ist gerechtfertigt; ein Eingriff in ihr Ermessen 

fällt ausser Betracht. 

23.6. 
Was die Frage der Vorgartenöffnung (Dispositiv-Ziffer II.B.1.h in Verbindung 

mit Erwägung lit. F.l) angeht, sind in erster Linie § 238 Abs. 1 PBG und § 238 

Abs. 3 PBG zu berücksichtigen. Gemäss § 238 Abs. 3 PBG kann – wie vor-

stehend erwähnt –, wo die Verhältnisse es zulassen, mit der baurechtlichen 

Bewilligung  verlangt  werden,  dass  vorhandene  Bäume  bestehen  bleiben, 

neue Bäume und Sträucher gepflanzt werden sowie Vorgärten und andere 

geeignete Teile des Gebäudeumschwungs als Grünfläche erhalten oder her-

gerichtet werden. Im Sinne einer Leitlinie für die Ermessensausübung ist es 

dabei nicht zu beanstanden, wenn die Bausektion der Stadt Zürich praxisge-

mäss die sogenannte Drittelsregel anwendet: In der Regel lässt sie eine Öff-

nung der Vorgärten nur bis zu einem Drittel der Strassen- bzw. Weganstoss-

länge  zu.  Die  Öffnung  soll  damit  grundsätzlich  einen  Drittel  dieser  Länge 

nicht überschreiten. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang nicht allein 

das  Ausmass  der  begrünten  Fläche,  sondern  insbesondere  die  Durchbre-

chung der unmittelbar an den öffentlichen Grund anstossenden Begrünung. 

Davon hängt es massgeblich ab, ob der Vorgartenbereich noch als solcher 

erkannt wird (VB.2016.00535 vom 29. März 2017, E. 5.1.2, mit Hinweisen). 

Die  Auflage  gemäss Dispositiv-Ziffer II.B.1.h  in  Verbindung  mit Erw.  lit.  F.l 

des angefochtenen Entscheids erfolgt in Anwendung der genannten Praxis 

bzw. der sog. Drittelsregel. Eine besondere bzw. positive – unter Ausnahme 

eines allgemein gehaltenen Hinweises auf die behördliche Praxis – Begrün-

dung für deren Anwendung ist den Ausführungen der Bausektion der Stadt 

Zürich im angefochtenen Entscheid sowie im vorliegenden Verfahren nicht 
zu  entnehmen.  Der  Bausektion  der  Stadt  Zürich  ist  sodann  beizupflichten, 

dass  vorliegend  keine  besonderen  –  etwa  erschliessungstechnischen  – 

Gründe eine Abweichung rechtfertigen würden. Entscheidend ist indes das 

Folgende: Der vorliegend im "Vorgartenbereich" vorgesehene Pflanzkörper 

weist eine Tiefe von lediglich 2 m auf. Von einem eigentlichen, substantiellen 

"Vorgartenbereich" kann damit nicht gesprochen werden. Das Festhalten der 

Bausektion der Stadt Zürich an einer Gestaltung unter Beachtung der sog. 

Drittelsregel wäre den Umständen offensichtlich nicht angemessen: Im Ent-

scheid mit Bezug auf die Arealüberbauung (Erwägung lit. F.a-d) betont die 

R1S.2018.05115 

Seite 73 

 
 
Bausektion der Stadt Zürich die Adressbildung mit Bezug auf die einzeln er-

schlossenen  Teile  der  Überbauung,  die  Vervollständigung  des  Strassen-

raums der B.-Strasse, den dezidiert urbanen architektonischen Ausdruck des 

Gebäudes und den öffentlichen Charakter des projektierten Erdgeschosses. 

Zu diesen Zielsetzungen stünde es in offenem Widerspruch, von der Bau-

herrschaft  die  ungeschmälerte  Einhaltung  der  sog.  Drittelsregel  einzufor-

dern. Eine typische Vorgartengestaltung liefe dem im Strassenraum zur B.-

Strasse angestrebten Erscheinungsbild der projektierten Überbauung nach-

gerade zuwider. Die Bausektion der Stadt Zürich bescheinigt der im Umge-

bungsplan  dargestellten  Gestaltung  der  Vorzone  ein  schlüssiges  Konzept. 

Insofern ist – in Nachachtung des schlüssig dargelegten Konzepts einer mo-

dernen, publikumsorientierten Gestaltung des Strassenraums – in das in der 

Sache nicht nachvollziehbar ausgeübte Ermessen der Bausektion der Stadt 

Zürich einzugreifen. Der Rekurs erweist sich insofern als begründet. Dispo-

sitiv-Ziffer II.B.1.h in Verbindung mit Erwägung lit. F.l sind aufzuheben. 

23.7. 
Im  Ergebnis  ist  die  Rüge  betreffend  die  Anordnung  der  Notausstiegs-

schächte (Dispositiv-Ziffer II.B.1.h in Verbindung mit Teilen der Erwägung lit. 

F.h)  sowie  betreffend  die  Vorgartengestaltung  (Dispositiv-Ziffer  II.B.1.h  in 

Verbindung mit Erwägung lit. F.l) begründet und sind die besagten Auflagen 

demgemäss  zu  streichen.  Im  Übrigen  ist  die  Rüge  betreffend  die  Umge-

bungsgestaltung  unbegründet.  Weitere  betreffend  die  Umgebungsgestal-

tung gemachte Auflagen gemäss Dispositiv-Ziffer II.B.1.h wurden von der S. 

Stiftung inhaltlich nicht in Frage gestellt, was der Vollständigkeit halber fest-

zuhalten ist. Dies betrifft die Auflagen betreffend Darstellung der an den öf-

fentlichen Fe.-Weg angrenzenden Böschung bzw. Erläuterung der pflanzli-

chen Einbindung (Teile der Erwägung lit. F.h), die Präzisierung des Umge-

bungsplans  betreffend  Terraingestaltung  sowie  die  separate  baurechtliche 
Bewilligung von Terrainanpassungen auf der Parzelle Kat.-Nr. 2 (Erwägung 

lit. F.i) sowie betreffend Bepflanzung (Erwägung lit. F.j). 

24.1. 
Die S. Stiftung wendet sich sodann gegen die Auflage zur Überarbeitung des 

Projekts gemäss Dispositiv-Ziffer II.B.1.h in Verbindung mit Erw. lit. F.n (Fäl-

R1S.2018.05115 

Seite 74 

 
 
lung und Ersatzbepflanzung). Die besagte Erwägung statuiert, dass die bei-

den geschützten Bäume Nr. 7 und 8 (Eiche und Eibe) direkt an der Grenze 

des Baugrundstücks zum F.-Weg zu erhalten seien. 

24.2. 
Begründet wird dies insoweit, als die fraglichen Bäume Nr. 7 und 8 in den 

direkten Baubereich hineinragen würden und insbesondere sehr nahe an der 

geplanten Nagelwand (Baugrubensicherung) gelegen seien. In Abweichung 

zum Plan Baumbestand würden die Baumkronen der Bäume direkt in den 

Baubereich  hineinragen,  weshalb  beim  Absehen  von  einer  Fällung  die  or-

dentliche Grundstücksnutzung nicht nur übermässig, sondern sehr erheblich 

erschwert wäre. Es sei nahezu unmöglich, das geplante Bauprojekt umzu-

setzen, ohne diese Bäume zu fällen oder jedenfalls so stark zurückzuschnei-

den, dass dies einer Fällung gleichkommen würde. Unter Berücksichtigung 

der Verwurzelung der Eibe und der Eiche werde klar, dass auch deren Wur-

zeln in den Baubereich – insbesondere den Baugrubenbereich bzw. den Be-

reich der Baugrubenverbauung – hineinragten, weshalb eine Beschädigung 

des Wurzelwerks der Bäume während der Bauarbeiten unvermeidbar sei. In 

Ermangelung einer Bewilligung zur Fällung der Bäume entstünden der Be-

klagten immense Kosten, Aufwand und Zeit- bzw. Bauverzögerungen. Die S. 

Stiftung  verweist  auf  die  vorgesehene  Ersatzbepflanzung  mit  13 neuen 

Hochstammobstbäumen,  womit  dem  Schutz  und  Erhalt  eines  wertvollen 

Baumbestands  auf  der  Bauparzelle  genügend  Rechnung  getragen  werde. 

Die Bäume würden sodann nicht in das vorgesehene Bepflanzungskonzept 

passen. 

24.3. 
Die  Bausektion  der  Stadt  Zürich  verweist  auf  den  Schutz  der  fraglichen 

Bäume gemäss Art. 11a BZO. Am Erhalt der Bäume als raumwirksam flan-
kierende Begrünung des F.-Wegs als Quartierweg bestehe ein erhebliches 

öffentliches Interesse. Wie durch den Erhalt der Bäume, welche vor der Bau-

linie und mit dem Stamm direkt an der Grenze der Bauparzelle stünden, die 

ordentliche Grundstücksnutzung eingeschränkt werde, sei nicht ersichtlich. 

Der  von  den  fraglichen  Bäumen  belegte  Bereich  sei  im  Verhältnis  zur  ge-

samten Bauparzelle klein. Mit entsprechend fachgerechten Massnahmen für 

den Kronen- und Wurzelbereich könne der Schutz der Bäume im Rahmen 

R1S.2018.05115 

Seite 75 

 
 
der Bauausführung gewährleistet werden. Sofern einzelne Äste in das pro-

jektierte Gebäude hineinragen würden, sei ein fachgerechter Rückschnitt der 

Krone möglich. 

24.4. 
Der Bestimmung zum Baumschutz gemäss Art. 11a BZO (Inkrafttreten am 

1. November 2018) kommt – wie bereits erwähnt – negative Vorwirkung zu 

Sie ist daher für das vorliegende Verfahren bzw. die Beurteilung des ange-

fochtenen  Entscheids  der  Bausektion  uneingeschränkt  anwendbar  (vgl.  im 

Detail vorstehende Erw. 11.2).  

24.5. 
Die Bauparzelle befindet sich gemäss BZO im Baumschutzgebiet. Eine Be-

seitigung der fraglichen Bäume Nr. 7 und 8 kommt damit vorliegend einzig 

unter dem Titel von Art. 11a Abs. 5 lit. d BZO (übermässige Erschwerung der 

Grundstücksnutzung) in Betracht. Nach den Ergebnissen des Augenscheins 

handelt es sich weder um alte noch um kranke Bäume, für welche eine Fäl-

lung anderweitig  angezeigt wäre (vgl. Fotos 16 und  17 gemäss Protokoll). 

Die Lage und die raumwirksame Funktion der Bäume unmittelbar am F.-Weg 

sprechen klar für deren Erhaltung. Dennoch kann das Interesse an der Er-

haltung der Bäume – im Gegensatz zu demjenigen an der Erhaltung der be-

reits  erwähnten  Platane  auf  der  Parzelle  Kat.-Nr.  4  –  nicht  als  besonders 

gewichtig gelten. Es handelt sich nicht um besonders alte, besonders seltene 

oder  schön  gewachsene  Exemplare.  Angesichts  der  weiteren  Sachum-

stände  kommt  eine  Fällung  in  Anwendung  von  Art.  11a  Abs.  5  lit.  d  BZO 

dennoch nicht in Betracht. Die Bäume nehmen im Verhältnis zur Grösse der 

gesamten Bauparzelle einen nur sehr beschränkten Platz in Anspruch und 

liegen zudem direkt auf bzw. an der Grundstücksgrenze zum F.-Weg. Das 

Erfordernis eines überwiegenden öffentlichen Interesses an der Erhaltung ist 
damit erfüllt. Eine Beseitigung wäre nicht vertretbar, da eine solche die Gel-

tung der Schutzbestimmung von Art. 11a BZO grundsätzlich infrage stellen 

würde.  Angesichts  der  Dimensionierung  des  rekursgegenständlichen  Bau-

projekts (voraussichtliche Gesamtbaukosten von ca. Fr. 50 Mio.) kann keine 

Rede von einer übermässigen Erschwerung der Grundstücksnutzung oder 

unverhältnismässigen Kosten zur Erhaltung der Bäume sein. Freilich ist zu 

konzedieren,  dass  angesichts  der  Lage  der  Bäume  an  der  Grundstücks-

grenze eine Umprojektierung nicht zielführend und auch nicht verhältnismäs-

R1S.2018.05115 

Seite 76 

 
 
sig wäre. Die Einholung eines besonderen Gutachtens ist – jedenfalls im vor-

liegenden Verfahren – nicht erforderlich. Mit der Bausektion der Stadt Zürich 

ist davon auszugehen, dass im Rahmen der Bauausführung die notwendigen 

Massnahmen zum Schutz von Wurzelwerk und Krone zu ergreifen sind; letz-

teres unter Beizug von Sachverständigen und – soweit erforderlich – nach 

Erstellung eines baumpflegerischen Gutachtens. Ein Absterben der Bäume 

trotz Ergreifung der möglichen Schutzmassnahmen liegt ausserhalb der Dis-

position gerichtlicher Instanzen. 

24.6. 
Der Rekurs betreffend die Schutzmassnahmen für die Bäume Nr. 7 und 8 

erweist sich als unbegründet. 

25.1. 
Die S. Stiftung wendet sich sodann gegen die in Dispositiv-Ziffer II.B.1.t und 

Dispositiv-Ziffer  II.B.22  (in  Verbindung  mit  Erw.  lit.  I.f)  statuierten  Auflagen 

betreffend die Berücksichtigung der Bedürfnisse von Menschen mit Behin-

derung.  Diesbezüglich  verlangt  die  Bausektion  der  Stadt  Zürich  die  behin-

dertengerechte Ausgestaltung der Terrassenausgänge betreffend drei Woh-

nungen  im  5. Obergeschoss  (Niveaudifferenzen  auf  die  Terrassen  von  je-

weils 0,17 m). 

25.2. 
Im  Einzelnen  führt  die  Bauherrschaft  diesbezüglich  an,  es  stehe  ausser 

Frage, dass im rekursgegenständlichen Projekt der Zugang für Behinderte 

zum Wohngebäude und zu den Stockwerken im Sinne der Minimalanforde-

rungen von Art. 3 lit. c des Behindertengleichstellungsgesetzes (BehiG) ge-

währleistet  sei.  Die  fraglichen  Terrassenausgänge  beträfen  nicht  den  Zu-
gang zum Wohngebäude oder zu den Stockwerken, sondern gehörten viel-

mehr  zum  Wohnungsinnern.  Eine  behindertengerechte  Ausgestaltung  des 

Wohnungsinnern könne gestützt auf das BehiG nicht verlangt werden. Bei 

den gestützt auf § 34 Abs. 2 der Besonderen Bauverordnung I (BBV I) an-

wendbaren Bestimmungen der SIA-Norm 500 (2009) handle es sich bloss 

um Richtlinien bzw. um Normalien, von welchen im Einzelfall aus wichtigen 

Gründen  abgewichen  werden  könne  (§  360  Abs.  3  PBG).  Die  allgemeine 

Verhältnismässigkeitsprüfung und die Güterabwägung zwischen konkurrie-

renden  Anforderungen  bleibe  vorbehalten.  Die  Projektleiterin  des  Umwelt- 

R1S.2018.05115 

Seite 77 

 
 
und Gesundheitsschutzes Zürich (UGZ) habe den projektierenden Architek-

ten eine behördliche Auskunft erteilt, wonach bei den drei Terrassenausgän-

gen  ausnahmsweise  von  den  Normalien  abgewichen  werden  dürfe.  Damit 

mangle es bereits an der Erforderlichkeit der entsprechenden Nebenbestim-

mung. Sodann würden die Anforderungen bei lediglich drei von insgesamt 

124 Wohnungen  nicht  eingehalten.  Die  Kosten  für  die  normaliengerechte 

Ausgestaltung  von  (total)  mindestens  Fr. 60'000.–  seien  angesichts  des 

bloss  geringfügigen  Nutzens  nicht  mehr  verhältnismässig.  Der  Umstand, 

dass  die  Bausektion  der  Stadt  Zürich  das  ihr  zustehende  Ermessen  nicht 

ausgeübt  habe,  sei  als  Rechtsverletzung  in  Form  einer  Ermessensunter-

schreitung zu qualifizieren. In Anbetracht der erteilten Auskunft des UGZ ver-

stiesse  eine  Aufrechterhaltung  der  angefochtenen  Auflagen  gegen  den 

Grundsatz von Treu und Glauben bzw. das Willkürverbot. 

25.3. 
Das  BehiG  und  die  dazugehörige  Verordnung  (BehiV)  haben  zum  Zweck, 

Benachteiligungen  zu  verhindern,  zu  verringern  oder  zu  beseitigen,  denen 

Menschen mit Behinderungen ausgesetzt sind (Art. 1 Abs. 1 BehiG). Hierbei 

handelt es sich um eine Rahmengesetzgebung, die gesamtschweizerische 

Mindeststandards formuliert. Es obliegt somit den Kantonen, die Gleichstel-

lungsmassnahmen zu konkretisieren. Eine zentrale Bedeutung nehmen da-

bei die materiellen Bauvorschriften über das behindertengerechte Bauen ein. 

Die kantonale Norm gemäss § 239a PBG unterteilt Bauten und Anlagen in 

drei  Kategorien,  nämlich  in  öffentlich  zugängliche  Bauten  und  Anlagen, 

Wohngebäude  sowie  Gebäude  mit  Arbeitsplätzen,  welche  aufgrund  ihrer 

verschiedenen  Erschliessungskonzepte  und  Nutzbarkeit  unterschiedlich 

strengen Anforderungen zu genügen haben. 

§ 239a PBG sieht für Wohngebäude (Neu- und Umbauten) mit mehr als acht 
Wohneinheiten insbesondere vor, dass alle Einheiten für Menschen mit Be-

hinderungen zugänglich sein müssen. Sodann muss das Innere der einzel-

nen  Wohneinheiten  an  die  Bedürfnisse  von  Menschen  mit  Behinderungen 

anpassbar sein (Abs. 2). Das Nähere zu den nach §§ 239a und 239b PBG 

erforderlichen baulichen Massnahmen bestimmt sich nach den anerkannten 

Regeln der Baukunde; der Regierungsrat bezeichnet die massgebenden Re-

gelwerke (§ 239c Abs. 1 PBG). Das BehiG bleibt im Übrigen anwendbar (§ 

239c Abs. 2 PBG). Gemäss der Ausführungsbestimmung in § 34 Abs. 1 BBV 

I richtet sich das behindertengerechte Bauen nach dem BehiG und dessen 

R1S.2018.05115 

Seite 78 

 
 
Ausführungsvorschriften  sowie  nach  den  Bestimmungen  des  kantonalen 

Rechts. Im Einzelnen sind die Richtlinien und Normalien gemäss Anhang 2.5 

BBV I zu beachten, gemäss ausdrücklichem Wortlaut der Verordnung (§ 34 

Abs. 2 BBV I) insbesondere auch für das Innere der Gebäude. Die Anhänge 

2.5.1 und 2.5.2 BBV I verweisen auf die SIA-Norm 500 (2009) Hindernisfreie 

Bauten sowie auf die Empfehlung Wohnungsbau hindernisfrei – anpassbar, 

Schweizerische Fachstelle für behindertengerechtes Bauen (1992). 

Nach der nunmehr ausdrücklichen gesetzlichen Vorschrift von § 239c Abs. 3 

PBG müssen bauliche Massnahmen gemäss den §§ 239a und 239b PBG 

verhältnismässig sein. Die Verhältnismässigkeit beurteilt sich dabei in einer 

Prüfung nach den Kriterien von Art. 11 und Art. 12 BehiG. Eine Abweichung 

von Richtlinien und Normalien kann aus wichtigen Gründen im Sinne von § 

360 Abs. 3 PBG erfolgen (Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 2, S. 993 f.). 

25.4. 
Nach  Massgabe  der  erläuterten  kantonalrechtlichen  Regelung  kann  unter 

dem geltenden Recht kein grundsätzlicher Unterschied zwischen den Anfor-

derungen  an  die  allgemeine  Zugänglichkeit  des  Wohngebäudes  einerseits 

und des Wohnungsinnern andererseits gemacht werden. Die SIA-Norm 500 

(2009) ist, wie § 34 Abs. 2 BVV verdeutlicht, auch auf das Wohnungsinnere 

und  damit  die  vorliegend  streitgegenständlichen  Terrassenausgänge  ohne 

weiteres anwendbar. Ein Unterschied besteht lediglich darin, als das Woh-

nungsinnere gemäss § 239a Abs. 2 Satz 2 PBG an die Bedürfnisse von Men-

schen mit Behinderungen anpassbar sein muss. Letztere Vorschrift orientiert 

sich am zweistufigen Konzept der SIA-Norm 500 (Ziffer 9), welche als mini-

male bauliche Grundvoraussetzungen vorsieht: keine Stufen (stufenloser Zu-

gang zum Haus und zu möglichst vielen Wohnungen, Schwellenlosigkeit in 

den Wohnungen), ausreichende Durchgangsbreiten (ausreichende Raum-, 
Tür- und Korridorbreiten im Treppenhaus und in den Wohnungen), ausrei-

chende  Bewegungsfläche  (ausreichende  räumliche  Dimensionierung  z.B. 

von Lift, Küchen, Sanitärräumen) sowie rollstuhlgerechter Parkplatz. Im Be-

darfsfall  sieht  das  Konzept  sodann  individuelle  Anpassungen  vor.  Werden 

Bewohnerinnen oder Bewohner behindert oder ziehen neu behinderte Per-

sonen ein, so sind die nötigen individuellen Anpassungen vorzunehmen (z.B. 

Treppenlift,  Anpassung  von  Küche  und  Bad).  Grundgedanke  dieses  Kon-

zepts der Anpassbarkeit ist es, dass nicht gewissermassen auf Vorrat spezi-

elle  Behindertenwohnungen  mit  Sondereinrichtungen  geschaffen  werden. 

R1S.2018.05115 

Seite 79 

 
 
Nach dem Prinzip der Anpassbarkeit gebaute Wohnhäuser und Wohnungen 

können vielmehr im Bedarfsfall mit geringem Aufwand an die individuellen 

Bedürfnisse adaptiert werden (Nadja Herz, Die neuen  Vorschriften für das 

behindertengerechte Bauen im Kanton Zürich, PBG aktuell 2/2013, S. 7 ff.). 

25.5. 
Zwingende Gründe gemäss § 360 Abs. 3 PBG, weshalb im Fall der vorlie-

genden Terrassenausgänge von den Vorgaben der SIA-Norm 500 abzuwei-

chen wäre, sind aus den Ausführungen der S. Stiftung nicht ersichtlich. Na-

mentlich stehen, da es sich um Ausgänge im 5. Obergeschoss eines Neu-

baus  handelt,  der  Anwendung  der  Normvorgaben  keine  topographischen 

Randbedingungen  oder  Gegebenheiten  einer  bestehenden  Bausubstanz 

entgegen.  Bereits  die  vor  dem  Inkrafttreten  der  §§  239a-c  PBG  geltende 

Rechtsprechung zu Neubauten sah die grundsätzlich uneingeschränkte An-

wendbarkeit der SIA-Norm 500 für das Wohnungsinnere vor, und zwar auch 

dann, wenn diese eine besondere architektonische Gestaltung (Raumhöhen) 

verunmöglicht (BRKE I Nr. 0365/2005 vom 16. Dezember 2005, E. 5.3). 

Aus den – nicht weiter substantiierten – Mehrkosten von schätzungsweise 

Fr. 60'000.– (für sämtliche drei Wohnungen) kann die Bauherrschaft zu ihren 

Gunsten nichts ableiten. Nur für einen Teil der Wohnungen eine Ausgestal-

tung nach dem Konzept der SIA-Norm 500 zu verlangen, widerspräche dem 

Sinn und Zweck der gesetzlichen Vorschriften. Die Schwellenlosigkeit in den 

Wohnungen  –  und  demzufolge  auch  der  Terrassenausgänge  –  gehört  ge-

mäss dem zweistufigen Konzept zu den Grundanforderungen und ist damit 

unverzichtbar. Eine behindertengerechte Gestaltung als Auflage im Rahmen 

der Baubewilligung zu verlangen, entspricht ohne weiteres dem Verhältnis-

mässigkeitsprinzip,  zumal  in  diesem  Zeitpunkt  die  Projektierung  noch  auf 

eine solche Anordnung reagieren kann. Die notwendigen Vorkehrungen im 
Hinblick einen behindertengerechten Ausbau einer Wohnung sind im aktuel-

len Zeitpunkt noch mit einem viel geringeren Aufwand verbunden als zu ei-

nem späteren Zeitpunkt bzw. im Bedarfsfall. Die Beurteilung der Verhältnis-

mässigkeit ist in Art. 11 f. BehiG klar geregelt; als massgeblich gilt bei Neu-

bauten ein Wert von 5 % des Gebäudeversicherungswertes. Ob diese Vor-

schrift mit Bezug auf den Gesamtgebäudeversicherungswert des zu beurtei-

lenden Projekts oder – bei kleineren Anpassungen im Wohnungsinnern – auf 

deren jeweiligen Gebäudeversicherungswert zu beziehen sind, kann vorlie-

R1S.2018.05115 

Seite 80 

 
 
gend offen bleiben. Für die Wohneinheiten im rekursgegenständlichen Pro-

jekt dürfte angesichts ihrer zentralen Lage, ihrer Grösse und ihrer Ausstat-

tung ein objektiver Wert von durchwegs über Fr. 800'000.– (für die kleinsten 

Wohnungen)  anzusetzen  sein.  Anpassungskosten 

in  der  Höhe  von 

Fr. 20'000.–  pro  Einheit  erweisen  sich  damit  ohne  weiteres  als  verhältnis-

mässig. 

25.6. 
Informelle Zusagen des UGZ vermögen kein schützenswertes Vertrauen der 

Bauherrschaft zu begründen. Die Projektleiterin des UGZ C. H. wies die Ar-

chitekten der Bauherrschaft mit E-Mail vom 31. Oktober 2017 klar darauf hin, 

dass bei Neubauten grundsätzlich die Schwellenlosigkeit in allen Wohnun-

gen  zu  verlangen  sei  und  dass  –  auch  bei  Terrassenausgängen  –  nur  im 

Einzelfall auf die Schwellenlosigkeit verzichtet werden könne. Dass dieselbe 

Projektleiterin am 7. Dezember 2017 auf Darlegung weiterer Gründe hin aus-

nahmsweise  akzeptierte,  dass  bei  drei  Terrassenzugängen  eine  höhere 

Schwelle  als  0,025 m  projektiert  wurde,  vermag  in  diesem  Kontext  kein 

schützenswertes  Vertrauen  zu  begründen  und  die  Beurteilung  der  Baube-

hörde oder der Rechtsmittelinstanz nicht zu ersetzen. 

25.7. 
Der  Rekurs  betreffend  die  behindertengerechte  Ausgestaltung  der  Terras-

senausgänge ist unbegründet. 

26. 
Zusammenfassend  sind  die  Rekurse  der  Rekurrierenden  R.  et  al.  und  der 

Rekurrentin E. H. abzuweisen. Der Rekurs der S. Stiftung ist mit Bezug auf 

die  Auflagen  betreffend  die  Zufahrt  zum  Schopfgebäude  auf  der  Parzelle 
Kat.-Nr. 2 (Dispositiv-Ziffern II.B.1.f in Verbindung mit II.B.12) sowie die An-

ordnung  der  Notausstiegsschächte  (Dispositiv-Ziffer  II.B.1.h  in  Verbindung 

mit Teilen der Erwägung lit. F.h) und die Vorgartengestaltung (Dispositiv-Zif-

fer II.B.1.h in Verbindung mit Erwägung lit. F.l) gutzuheissen. Der angefoch-

tene  Entscheid  ist  insoweit  aufzuheben.  Im  Übrigen  ist  der  Rekurs  der  S. 

Stiftung abzuweisen. 

R1S.2018.05115 

Seite 81 

 
 
27. 
Ausgangsgemäss sowie nach Massgabe der erhobenen Rügen und des Um-

fangs der Rechtsschriften sind die Verfahrenskosten den sechs Rekurspar-

teien im Verfahren G.-Nr. R1S.2018.05115 unter Solidarhaftung für zwei Drit-

tel zu je einem Neuntel, der Rekurrentin E. H. zu einem Zwölftel, der S. Stif-

tung zu einem Sechstel und der kommunalen Vorinstanz zu einem Zwölftel 

aufzuerlegen (§ 13 VRG). 

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 1'000.– bis Fr. 50'000.– (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 3 GebV 

VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Rekursinstanz  ein 

grosser Ermessensspielraum zu (Plüss, § 13 Rz. 25 ff.). 

Im  Lichte  des  vorliegend  gegebenen  tatsächlichen  Streitinteresses  (Bau-

summe von ca. Fr. 50 Mio.), aber vor allem angesichts des aussergewöhn-

lich grossen Verfahrensaufwands (drei vereinigte Verfahren mit je doppeltem 

Schriftenwechsel, Abteilungsaugenschein, zahlreiche erhobene Rügen, weit 

überdurchschnittlicher Umfang des vorliegenden Urteils) ist die Gerichtsge-

bühr auf Fr. 24'000.– festzusetzen. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder 
den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1). Demnach ist vorliegend der S. Stiftung zulasten 

der Rekurrierenden R. et al. eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. An-

gemessen erscheint ein Betrag von je Fr. 800.-- (insgesamt Fr. 4'800.--). So-

dann ist der S. Stiftung auch zulasten der Rekurrentin E. H. – in Anbetracht 

R1S.2018.05115 

Seite 82 

 
 
des  geringeren  Aufwands  zur  Beantwortung  dieses  Rekurses  –  eine  Um-

triebsentschädigung  von  Fr. 1'000.–  zuzuerkennen.  Da  die  Umtriebsent-

schädigungen  pauschal  festgelegt  werden,  entfällt  die  Zusprechung  von 

Mehrwertsteuerzusätzen von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 

in BEZ 2007 Nr. 56). 

Die Bausektion der Stadt Zürich beantragt die Zusprechung einer Umtriebs-

entschädigung einzig im Verfahren G.-Nr. R1S.2018.05122. Vorliegend han-

delt es sich beim Rekurs der S. Stiftung zwar nicht um einen einfachen Fall. 

Dessen ungeachtet hatte die bereits fachkundige Behörde des grössten Ge-

meinwesens im Kanton Zürich (hierzu Plüss, § 17 Rz. 53) im Rechtsmittel-

verfahren keinen besonderen, über die Bearbeitung im Bewilligungsverfah-

ren  im  Allgemeinen  erheblich  hinausgehenden  Zusatzaufwand  zu  treiben. 

Die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 lit. a VRG sind daher nicht erfüllt, so-

dass von der Zusprechung einer Umtriebsentschädigung an die Bausektion 

der  Stadt  Zürich  abzusehen  ist.  Angesichts  ihres  mehrheitlichen  Unterlie-

gens im Verfahren G.-Nr. R1S.2018.05122 ist der S. Stiftung diesbezüglich 

keine zusätzliche Umtriebsentschädigung zuzuerkennen.  

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