# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9151bd75-bfaa-5f62-8f93-51b6a7b3b0d1
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-12-05
**Language:** de
**Title:** Verordnung der Baudirektion des Kantons Zürich zum Schutz der Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II in Pfaffhausen-Fällanden.
**Docket/Reference:** BRGE III Nrn. 0182-0185/2018
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iii_nr._0182-0185-2018_vom_5._dezember_2018.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

3. Abteilung 

G.-Nrn. 
BRGE III Nr. 

R3.2018.00080, R3.2018.00081, R3.2018.00082 und R3.2018.00093 
0182/2018, 0183/2018, 0184/2018 und 0185/2018 

Entscheid vom 5. Dezember 2018 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Felix Müller, Ersatzrichterin Gabriele Kisker, Baurichter 
Roland Fraefel, Gerichtsschreiberin Karin Rüsch     

in Sachen 

Rekurrierende 

R3.2018.00080 
1. – 11. [….]  

R3.2018.00081 
L. S., [….]  

R3.2018.00082 
T. U., [….]  

R3.2018.00093 
B. und D. H., [….] 

gegen 

Rekursgegnerin 

1.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

Mitbeteiligter 

2.  Gemeinderat Fällanden, Schwerzenbachstrasse 10, 8117 Fällanden  

Beigeladene 

3. – 10. [….] 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
betreffend 

R3.2018.00080, R3.2018.00081, R3.2018.00082 
Verfügung  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  Nr. 0221/2018  vom  26. April 
2018;  Verordnung  zum  Schutz  der  Siedlungen  Sängglen  und  Pfaffen-
stein II, Pfaffhausen - Fällanden 

R3.2018.00093 
Verfügung  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  Nr. 0221/2018  vom  26. April 
2018;  Verordnung  zum  Schutz  der  Siedlungen  Sängglen  und  Pfaffen-
stein II,  Pfaffhausen  -  Fällanden;  Überweisung  zum  Entscheid  mit  Schrei-
ben der Baudirektion, Amt für Raumentwicklung, vom 22. Juni 2018 
____________________________________________________________ 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit  Verfügung  vom  26. April  2018  erliess  die  Baudirektion  Kanton  Zürich 

(nachfolgend  Baudirektion)  die  Verordnung  zum  Schutz  der  Siedlungen 

Sängglen  und  Pfaffenstein II  (nachfolgend  Baudirektion)  im  Ortsteil  Pfaff-

hausen der Gemeinde Fällanden. 

B. 

Hiergegen  erhoben  mit  Eingabe  vom  4. Juni  2018  [….]  11  Grundeigentü-

merschaften im Beizugsgebiet Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons 

Zürich mit den folgenden Anträgen: 

1.  Die Verordnung der Baudirektion Nr. 0221/2018 vom 26. April 2018 sei 
aufzuheben  und  es  sei  auf  eine  Unterschutzstellung  der  im  Geltungs-
bereich  der  Schutzverordnung  liegenden  Bauten  zu  verzichten;  even-
tualiter  sei  auf  eine  Unterschutzstellung  der  Bauten  und  Anlagen  auf 
den Grundstücken der Rekurrierenden zu verzichten.  

2.  Eventualiter sei die angefochtene Verfügung aufzuheben und das Ver-
fahren an die Baudirektion zurückzuweisen zur Vornahme der notwen-
digen  zusätzlichen  Sachverhaltsabklärungen  und  erneuten  Beschluss-
fassung. 

3.  Subeventualiter sei der Schutzumfang wie folgt zu reduzieren: 

-   Die  Unterschutzstellung  sei  auf  diejenigen  wesentlichen  Gestal-
tungselemente,  welche für den  Charakter der Siedlungen  von  ent-
scheidender Bedeutung seien, zu beschränken.  

R3.2018.00080 

Seite 2 

 
 
 
 
 
-  Auf die Unterschutzstellung von nebensächlichen Details sowie auf 

Elemente im Innern sei gänzlich zu verzichten. 

-   Zudem  sei  die  Unterschutzstellung  hinsichtlich  ihres  Umfanges  so 
zu beschränken, dass sie nicht über die Regelungen in den bishe-
rigen privatrechtlichen Servituten hinausgehe. 

-  Der  Schutzumfang  sei  individuell  und  grundstücksbezogen  für  die 

einzelnen Bauten festzulegen. 

 4./5.   (zum Verfahren) … 

  Alles  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zu  Lasten  der  Rekurs-

gegnerin. 

C. 

Mit Eingabe vom 4. Juni 2018 erhob sodann L. S. Rekurs beim Baurekurs-

gericht des Kantons Zürich und beantragte: 

1.  Es  sei  die  Nichtigkeit  der  Verordnung  der  Baudirektion  Nr. 0221/2018 

vom 26. April 2018 festzustellen.  

2.  Eventualiter sei die angefochtene Verordnung aufzuheben und die Lie-
genschaft Kat.-Nr. 1132, Sängglenstrasse 9, Pfaffhausen-Fällanden sei 
aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von 
überkommunaler Bedeutung zu entlassen. 

3.  (zum Verfahren) … 

4.  Eventualiter  sei  zusätzlich  ein  Gutachten  eines  gerichtlich  bestellten 

unabhängigen ausserkantonalen Gutachters einzuholen. 

5.  Subeventualiter sei die Sache zur ergänzenden Sachverhaltsermittlung 
und  Verhältnismässigkeitsprüfung  erneut  an  die  Vorinstanz  zurückzu-
weisen und dazu eine angemessene Bearbeitungsfrist anzusetzen. 

6.  Sub-subeventualiter sei bei einer Rückweisung  der Sache  an die  Vor-

instanz vom Erlass vorsorglicher Massnahmen abzusehen. 

7.  Alles  unter  Kosten  –und  Entschädigungsfolgen  zu  Lasten  der  Vor-

instanz. 

D. 

Mit  Eingabe  vom  5. Juni  2018  erhob  T.  U.  Rekurs  beim  Baurekursgericht 

des Kantons Zürich und stellte die folgenden Anträge: 

1.  Es  sei  die  Nichtigkeit  der  Verordnung  der  Baudirektion  Nr. 0221/2018 

vom 26. April 2018 festzustellen.  

2.  Eventualiter sei die angefochtene Verordnung aufzuheben und die Lie-
genschaft Kat.-Nr. 1133, Sängglenstrasse 7, Pfaffhausen-Fällanden sei 
aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von 
überkommunaler Bedeutung zu entlassen. 

R3.2018.00080 

Seite 3 

 
 
3.  Subeventualiter sei der Schutzumfang wie folgt zu reduzieren: 

  Die  Unterschutzstellung  sei  im  Umfang  so  zu  beschränken,  dass  sie 
nicht  über  die  Bestimmungen  in  den  bestehenden  privatrechtlichen 
Servituten hinausgehe. 

  Auf die Unterschutzstellung von nebensächlichen Elementen sowie auf 

Elemente im Innern sei vollumfänglich zu verzichten. 

  Der  Schutzumfang  sei  individuell  und  für  die  einzelnen  Bauten  jedes 

Grundstücks festzulegen. 

4.  (zum Verfahren) … 

5.  Eventualiter  sei  zusätzlich  ein  Gutachten  eines  gerichtlich  bestellten 

unabhängigen ausserkantonalen Gutachters einzuholen. 

6.  Subeventualiter sei die Sache zur ergänzenden Sachverhaltsermittlung 
und  Verhältnismässigkeitsprüfung  erneut  an  die  Vorinstanz  zurückzu-
weisen und dazu eine angemessene Bearbeitungsfrist anzusetzen. 

7.  Sub-subeventualiter sei bei einer Rückweisung  der Sache  an die  Vor-

instanz vom Erlass vorsorglicher Massnahmen abzusehen. 

8.  (zum Verfahren) … 

9.  Alles  unter  Kosten  –und  Entschädigungsfolgen  zu  Lasten  der  Vor-

instanz. 

E. 

B.  und  D.  H.  erhoben mit  Eingabe  vom 4. Juni 2018 ebenfalls  Rekurs ge-

gen  die  angefochtene  Anordnung  bei  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  und 

beantragten sinngemäss, ihre Liegenschaft sei von der Verordnung auszu-

nehmen. Die Baudirektion überwies die entsprechende Eingabe am 22. Ju-

ni 2018 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich.  

F. 

Mit Verfügungen je vom 7. Juni 2018 bzw. vom 26. Juni 2018 wurde unter 

den Geschäfts-Nrn. R3.2018.00080, R3.2018.00081, R3.2018.00082 sowie 

R3.2018.00093  von  den  Rekurseingängen  Vormerk  genommen  und  die 

Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

G. 

Die Baudirektion Kanton Zürich schloss in ihren für jedes Rekursverfahren 

separaten Eingaben vom 5. Juli 2018 bzw. 23. Juli 2018 auf Abweisung der 
Rekurse soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolge zu Lasten der Re-

R3.2018.00080 

Seite 4 

 
 
kurrierenden.  Der  Gemeinderat  Fällanden  verzichtete  stillschweigend  auf 

die Erstattung einer Vernehmlassung. 

H. 

Auf  Begehren  der  Rekurrierenden  wurden  in  den  Verfahren  G.-Nrn. 

R3.2018.00080,  R3.2018.00081  und  R3.2018.00082  ein  zweiter  Schriften-

wechsel  durchgeführt.  Die  Repliken  datieren  vom  6. August  2018  bzw. 

7. August  2018.  Die  Dupliken  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  je  vom 

23. August 2018. 

I. 

Mit  Eingabe  vom  9. August  2018  stellten  [….]  acht  weitere  Grundeigentü-

merschaften im Beizugsgebiet ein Gesuch um Beiladung in den obgenann-

ten Verfahren. Diesem Gesuch wurde mit Verfügung vom 13. August 2018 

entsprochen und den Beigeladenen Frist zur Stellungnahme angesetzt. Die 

entsprechenden  Stellungnahmen  datieren  je  vom  13. September  2018.  In 

den Verfahren G.-Nrn. R3.2018.00080, R3.2018.00081 und R3.2018.00082 

wurde sodann ein zweiter Schriftenwechsel betreffend die Eingabe der Bei-

geladenen  durchgeführt.  Die  Repliken  datieren  dabei 

jeweils  vom 

8. Oktober  2018;  die  Dupliken  je  vom  31. Oktober 2018.  Im  Verfahren  G.-

Nr.  R3.2018.00093  wurde  seitens  der  Beigeladenen  unaufgefordert  eine 

weitere ebenfalls als Duplik bezeichnete Stellungnahme eingereicht.  

J. 

Am 25. September 2018 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichtes im 

Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

K. 

Auf  die  Vorbringen  der  Verfahrensbeteiligten  sowie  auf  die  anlässlich  des 

Lokaltermins  gemachten  Feststellungen  wird,  soweit  für  die  Entscheidbe-

gründung  erforderlich,  in  den  nachfolgenden  Erwägungen  Bezug  genom-

men. 

R3.2018.00080 

Seite 5 

 
 
Es kommt in Betracht: 

1. 

Im  Streit  liegt  die  Unterschutzstellung  der  Siedlungen  Sängglen  und  Pfaf-

fenstein II in Fällanden, Ortsteil Pfaffhausen, die folgende Grundstücke um-

fasst: 

Sängglen:  

Kat.-Nrn. 1131-1134, 1136, 1137, 1139-1142, 1215, 1216, 

1218,  1220,  1222,  1224,  1229,  1230,  1413,  1490-1492, 

1494,  1498,  1501,  1502,  1584-1586,  1708,  1855,  1872-

1875,  1958-1963,  2087,  2088,  2198,  2199,  2367,  2411, 

2448-2454, 2815, 2821, 3010-3014, 4688, 5025, 5026; 

Pfaffenstein II:   Kat.-Nrn. 2671-2677, 2679-2683, 4632,4633. 

Die  Rekurrierenden  streben mit dem  Rechtsmittelverfahren  die  Aufhebung 

der Schutzmassnahmen über diese Siedlungen an. 

2. 

Die  angefochtene  Verordnung  wurde  nebst  den  eingangs  erwähnten 

Grundeigentümern von zwei weiteren Grundeigentümern angefochten, wel-

che Verfahren indes teilweise andere Themengebiete beschlagen. Mit Blick 

auf den Endentscheid sind die einzelnen Rekursverfahren zweckmässiger-

weise  gemäss  den  zu  behandelnden  Themenbereichen  zusammenzufas-

sen. 

Der vorliegende Entscheid betrifft die vorstehend genannten Rekursverfah-

ren  G.-Nrn.  R3.2018.00080,  R3.2018.00081,  R3.2018.00082  sowie 

R3.2018.00093. Besagte Verfahren sind zu vereinigen. 

Die  anderen  zwei  Rekursverfahren  mit  den  G.-Nrn.  R3.2018.00077  sowie 

R3.2018.00079 werden mit dem vorliegenden Entscheid koordiniert behan-

delt und eröffnet.  

3. 

Die  streitbetroffenen  Siedlungen  Sängglen  und  Pfaffenstein II  liegen  im 
Ortsteil  Pfaffhausen  der  Gemeinde  Fällanden  inmitten  eines  in  den 

R3.2018.00080 

Seite 6 

 
 
1960er-Jahren  erschlossenen  Einfamilienhausgebietes.  Gemäss  der  gel-

tenden Bau- und Zonenordnung (BZO) liegen sämtliche Grundstücke in der 

Wohnzone  W1.  Die  Siedlungen  wurden  nach  Plänen  der  Architekten  Bri-

del & Spirig  in  drei  Etappen  erstellt.  Die  Siedlung  Sängglen  bestand  zu-

nächst  aus  31 Einfamilienhäusern  und  einem  Mehrfamilienhaus  (Postad-

ressen:  Sängglen-  und  Mooswiesstrasse).  Direkt  anschliessend  wurden  in 

der gleichen Art und Gestaltung neun Einfamilienhäuser am Lindenweg er-

stellt,  die  ebenfalls  zur  Siedlung  Sängglen  gezählt  werden  (Postadressen: 

Lindenweg). In den 1970er Jahren entstand wiederum nach Plänen dersel-

ben  Architekten  die  benachbarte  Siedlung  Pfaffenstein II,  bestehend  aus 

11 Einfamilienhäusern  und  einem  Kindergarten  (Postadressen:  Pfaffen-

steinstrasse und Alte Zürichstrasse).  

Die  meisten  Grundstücke  in  beiden  Siedlungen  sind  mit  bau-  und  ausnüt-

zungsbegrenzenden  Servituten  zu  Gunsten  von  Nachbargrundstücken  be-

legt,  um  bauliche  Veränderungen  zugunsten  des  einheitlichen  Siedlungs-

bildes einzuschränken (act. 13.7 im Verfahren G.-Nr. R3.2018.00077). 

Im Jahre 2002 wurde von der Baudirektion erstmals ein Gutachten der Kan-

tonalen Denkmalpflegekommission (KDK) in Auftrag gegeben. Das Gutach-

ten vom 10. Juni 2003 (act. 13.3 im Verfahren G.-Nr. R3.2018.00077) emp-

fahl der Gemeinde, "die architektonische und baukünstlerische Qualität der 

Wohnsiedlung  an  der  Sängglenstrasse  in  Pfaffhausen  mit  den  zur  Verfü-

gung  stehenden  planerischen  Mitteln  zu  erhalten".  Schutzmassnahmen 

wurden seitens der Gemeinde Fällanden in der Folge nicht angeordnet. 

Im November 2011 beauftragte die Baudirektion aufgrund allmählicher Ver-

änderungen  der  Substanz  und  des  Gesamteindrucks  der  Siedlungen  die 

KDK mit der Erstellung eines zweiten Gutachtens. In diesem zweiten Gut-

achten  vom  3. April 2012  (act. 13.4  im  Verfahren  G.-Nr.  R3.2018.00077) 

kam  die  Kommission  zum  Schluss,  dass  es  sich  bei  den  Siedlungen 

Sängglen  und  Pfaffenstein II  um  Schutzobjekte  von  überkommunaler  Be-

deutung handelt (S. 2). 

Damit ging nach Auffassung der Baudirektion die Zuständigkeit für die An-

ordnung  von  Schutzmassnahmen  von  der  Gemeinde  Fällanden  an  die 

Baudirektion über. Mit zwei Informationsveranstaltungen orientierte die kan-
tonale  Denkmalpflege  die  betroffenen  Grundeigentümer  über  die  vorgese-
henen  Schutzmassnahmen.  In  der  Folge  wurde  ein  Entwurf  für  eine 

Schutzverordnung  erarbeitet.  Mit  Schreiben  vom  11. Juli 2014  wurde  der 

R3.2018.00080 

Seite 7 

 
 
Entwurf den Grundeigentümern zwecks Gewährung des rechtlichen Gehörs 

zur Stellungnahme zugestellt. Gleichzeitig wurden der Gemeinderat Fällan-

den  sowie  die  Zürcher  Planungsgruppe  Glattal  (ZPG)  gestützt  auf  § 211 

Abs. 1 Satz 2 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) angehört (act. 13.21 

und 13.22 im Verfahren G.-Nr. R3.2018.00077). Die ZPG und der Gemein-

derat Fällanden stellten keine Anträge. Der überarbeitete Entwurf wurde in 

der Folge der Baudirektion zum Entscheid überwiesen.  

Diese  verzichtete  in  der  Folge  unter  Verweis  auf  die  entgegenstehenden 

privaten  Interessen  der  Grundeigentümer  auf  eine  Unterschutzstellung 

(act. 13.11 im Verfahren G.-Nr. R3.2018.00077).  

Dieser  Entscheid  wurde  rekursweise  beim  Baurekursgericht  des  Kantons 

Zürich angefochten. Das Baurekursgericht hiess die Rekurse mit Entscheid 

BRGE III  Nr. 0150/2016-0174/2016  vom  24. August 2016  (act. 13.12  im 

Verfahren G.-Nr. R3.2018.00077) teilweise gut und wies die Sache zur er-

neuten  und  detaillierten  Abklärung  der  Verhältnismässigkeit  an  die  Baudi-

rektion des Kantons Zürich zurück. Der Entscheid erwuchs unangefochten 

in Rechtskraft. 

In  der  Folge  bereitete  die  Baudirektion  die  nun  angefochtene  Verordnung 

vor  und  ordnete  zudem  mit  Verfügung  vom  21. November 2016  vorsorgli-

che  Schutzmassnahmen 

an 

(act. 13.13 

im  Verfahren  G.-Nr. 

R3.2018.00077). Mit Schreiben vom 28. April 2017 (act. 13.14 im Verfahren 

G.-Nr. R3.2018.00077)  wurde  der  Entwurf wiederum den  Eigentümerinnen 

und Eigentümern zur Wahrung des rechtlichen Gehörs zur Stellungnahme 

zugestellt. Gleichzeitig wurden der Gemeinderat Fällanden sowie der regi-

onale Planungsverband ZPG angehört (act. 13.15 und 13.16 im Verfahren 

G.-Nr. R3.2018.00077).  Die  ZGP  stellte  keine  Anträge  (act. 13.17  im  Ver-

fahren G.-Nr. R3.2018.00077). Der Gemeinderat Fällanden wies darauf hin, 

dass  der  Schutzumfang  nicht  über  die  bestehenden  Dienstbarkeiten  hin-

ausgehen  sollte  (act. 13.18  im  Verfahren  G.-Nr.  R3.2018.00077).  Bei  den 

betroffenen Grundeigentümern äusserte sich eine knappe Mehrheit nicht. In 

den  eingegangenen  Stellungnahmen  der  Grundeigentümer  (act. 13.20  im 

Verfahren  G.-Nr.  R3.2018.00077)  wurde  eine  Unterschutzstellung  generell 

oder aber der vorgesehene  Schutzumfang  abgelehnt.  Es  wurde  insbeson-

dere geltend gemacht, der Schutzumfang sei zu umfassend und würde kei-

ne Anpassungen an geänderte Bedürfnisse und Anforderungen zulassen. 

R3.2018.00080 

Seite 8 

 
 
Die  Baudirektion  passte  daraufhin  den  Schutzumfang  punktuell  nochmals 

an.  Auf  die  Unterschutzstellung  der  offenen  Kamine  wurde  verzichtet.  Der 

Schutzumfang  bezüglich  der  Fenster  und  des  Aussenraums  wurde  umfor-

muliert,  Aussagen  zur  baulichen  Erweiterung  des  Kindergartens  ergänzt 

und die Formulierung betreffend energetische Massnahmen angepasst. 

Mit dem nun angefochtenen Entscheid der Baudirektion Kanton Zürich vom 

26. April 2018 wurde schliesslich die Verordnung zum Schutz der Siedlun-

gen Sängglen und Pfaffenstein II erlassen.  

4.1. 

Die  Mitbeteiligten bestreiten  zunächst  die  Rekurslegitimation  der Rekurrie-

renden. Es liege eine res iudicata vor, weshalb auf die Rekurse nicht einzu-

treten sei. Die Sache sei bereits mit Entscheid des Baurekursgerichtes vom 

24. August  2016  behandelt  worden,  welche  zu  einer  Rückweisung  an  die 

Baudirektion  geführt habe.  Die  Rückweisung  bewirke,  dass  die Vorinstanz 

die Sache erneut beurteilen müsse. Sie sei dabei an die Rechtsauffassung 

der  Rekursinstanz  gebunden.  Damit  solle  verhindert  werden,  dass  über 

dieselbe rechtliche Streitfrage ein zweites Verfahren vor dem Rekursgericht 

stattfinden  müsse  (vgl.  VB.2010.00460,  E. 2).  Diese  Regelung  gelte  für 

sämtliche  Rechtsmittelverfahren  also  auch  für  Rückweisungen  durch  das 

Baurekursgericht.  Die  Erkenntnisse  des  Baurekursgerichts  seien  unange-

fochten  geblieben.  Insoweit  habe  die  Baudirektion  keinen  abweichenden 

Entscheid treffen können.  

4.2. 

Diesen Vorbringen ist entgegenzuhalten, dass das Baurekursgericht in sei-

nem  Rückweisungsentscheid  keine  vollständige  Prüfung  der  Streitsache 

vornahm und auch nicht vornehmen konnte, weil eben gerade die ungenü-

gende Durchführung des erforderlichen Prüfungsprozederes durch die Vor-

instanz  den  Grund  für  die  Rückweisung  bildete.  Das  Baurekursgericht  hat 

weder die Frage der Schutzwürdigkeit abschliessend geprüft noch die Ver-

hältnismässigkeit einer solchen beurteilt. Von einer Rechtsbindung der Vor-

instanz kann damit keine Rede sein, da dem Rückweisungsentscheid keine 

abschliessende  Betrachtungsweise  der  übergeordneten  Instanz  entnom-

men werden kann.  

R3.2018.00080 

Seite 9 

 
 
4.3. 

Die Rekurrierenden sind allesamt Grundeigentümer von Liegenschaften in-

nerhalb der hier streitbetroffenen Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II. 

Sie sind damit als von der angefochtenen Verordnung direkt Betroffene oh-

ne weiteres zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a PBG legitimiert. Da 

auch  die  übrigen  Prozessvoraussetzungen  erfüllt  sind,  ist  auf  die  Rekurse 

einzutreten. 

5.1.1. 

Die Rekurrierenden machen vorab geltend, das Recht auf Unterschutzstel-

lung nach § 213 Abs. 3 PBG sei verwirkt. Die Baudirektion habe zum einen 

die Jahresfrist seit der Eröffnung der Schutzabklärung (spätestens seit den 

Informationsveranstaltungen  im  Jahre  2012)  verpasst.  Zudem  habe  die 

Baudirektion  die  vom  Baurekursgericht  in  seinem  Rückweisungsentscheid 

statuierte Jahresfrist zur erneuten Beschlussfassung missachtet. Die Baudi-

rektion  habe  vorsorgliche  Massnahmen  im  Sinne  von  § 209  Abs. 3  PBG 

angeordnet  und das  Veränderungsverbot  auf  ein  Jahr befristet.  Innert die-

ser  Jahresfrist  sei  keine  Unterschutzstellung  erfolgt.  Auch  aus  diesem 

Grund sei das Recht auf die Anordnung von Schutzmassnahmen verwirkt.  

5.1.2. 

Damit  stellt  sich  vorab  als  erstes  die  Frage,  ob  mit  Bezug  auf  die  Anord-

nung von Schutzmassnahmen eine Verwirkungsfolge eingetreten ist.  

Hierbei ist zu unterscheiden zwischen der Frist für die Anordnung definitiver 

Schutzmassnahmen  (§ 213  Abs. 3  PBG)  und  der  Frist  für  die  Anordnung 

vorsorglicher Schutzmassnahmen (mit Inventar nach § 209 PBG bzw. ohne 

Inventar gemäss § 210 PBG). 

5.1.3. 

Gemäss  § 213  PBG  ist  jeder  Grundeigentümer  jederzeit  berechtigt,  vom 

Gemeinwesen  einen  Entscheid  über  die  Schutzwürdigkeit  seines  Grund-

stücks  und  über  den  Umfang  allfälliger  Schutzmassnahmen  zu  verlangen, 

wenn er ein aktuelles Interesse glaubhaft macht (Abs. 1). Das Begehren ist 

schriftlich  beim  Gemeinderat  einzureichen  (Abs. 2).  Das  zuständige  Ge-
meinwesen  trifft  den  Entscheid  spätestens  innert  Jahresfrist,  wobei  es  in 
Ausnahmefällen  vor  Fristablauf  dem  Grundeigentümer  anzeigen  kann,  die 

Behandlungsdauer  erstrecke  sich  um  höchstens  ein  weiteres  Jahr.  Liegt 

R3.2018.00080 

Seite 10 

 
 
vor  Fristablauf  kein  Entscheid  vor,  kann  eine  Schutzmassnahme  nur  bei 

wesentlich veränderten Verhältnissen angeordnet werden (Abs. 3). 

Gemäss § 209  PBG  bewirkt  die  schriftliche Mitteilung  an  den  Grundeigen-

tümer  über  die  Aufnahme  seines  Grundstücks  in  ein  Inventar  das  Verbot, 

am  bezeichneten  Objekt  ohne  Bewilligung  der  anordnenden  Behörde  tat-

sächliche Veränderungen vorzunehmen (Abs. 2). Das Veränderungsverbot 

fällt dahin, wenn nicht innert Jahresfrist seit der schriftlichen Mitteilung eine 

dauernde Anordnung getroffen wird (Abs. 3).  

Analoges gilt gemäss § 210 PBG für Objekte ohne Inventarisierung. 

5.1.4. 

Zunächst  ist  festzuhalten,  dass  ein  Provokationsbegehren  (in  schriftlicher 

Form beim Gemeinderat) nicht aktenkundig ist. Ohnehin könnte ein Grund-

eigentümer ein solches nur für sein eigenes Grundstück und nicht für eine 

ganze  Siedlung  stellen.  Die  Verwirkungsfolge  würde  also  nur  für  das 

Grundstück des Gesuchstellers eintreten.  

Zudem erfolgte unbestrittenermassen bis heute keine formelle Inventarauf-

nahme  der  streitbetroffenen  Siedlungen.  Ohne  vorgängige  Inventarauf-

nahme kann auch keine Inventareröffnung stattfinden. Weder die Informati-

onsveranstaltung  noch  die  Einholung  entsprechender  Gutachten  können 

deshalb  als  Inventareröffnung  qualifiziert  werden.  Gleiches  gilt  es  für  die 

seit der Rückweisung erfolgten weiteren Abklärungen durch die Baudirekti-

on  zu  sagen.  Im  Übrigen  hat  die  Frist  gemäss  § 209  Abs. 3  PBG  keinen 

Einfluss auf die Zulässigkeit allfälliger Schutzmassnahmen. Der Ablauf der 

Frist  führt  lediglich  zum  Dahinfallen  des  Veränderungsverbots,  hat  jedoch 

nicht auch zur Folge, dass das Objekt, sofern es inventarisiert ist, aus dem 

Inventar zu entlassen wäre und – was auch für nicht inventarisierte Objekte 

gelten  muss  –  definitive  Schutzmassnahmen  nicht  mehr  getroffen  werden 

dürften (BRGE II Nrn. 0194/2015 und 0195/2015 vom 15. Dezember 2015, 

E. 6.7., in BEZ 2017 Nr. 2). 

Die Anordnung der Jahresfrist in den Entscheiden des Baurekursgerichtes 

BRGE III  Nr. 0150/2016-0174/2016  vom  24. August  2016  bezog  sich  da-

rauf, dass nach Ablauf dieser Frist keine vorsorglichen Schutzmassnahmen 
mehr angeordnet  werden  können  und  das  Objekt  somit  "schutzlos"  würde 
und vorliegend auch wurde. Die Nichtanordnung vorsorglicher Schutzmas-

R3.2018.00080 

Seite 11 

 
 
snahmen  löst  indes  entgegen  der  Auffassung  der  Rekurrierenden  keine 

Verwirkungsfolge bezüglich definitiver Schutzmassnahmen aus.  

Entgegen der Darstellung der Rekurrierenden ist damit keine Verwirkungs-

folge eingetreten. 

5.2.1. 

Ferner wird von den Rekurrierenden geltend gemacht, die Baudirektion ha-

be in Unzuständigkeit entschieden, da nicht erwiesen sei, dass es sich um 

überkommunale Schutzobjekte handle. In einem ersten Gutachten habe die 

KDK noch die Ansicht vertreten, es handle sich um kommunale Schutzob-

jekte.  Eine  schlüssige  Begründung  für  die  plötzliche  Annahme  einer  über-

kommunalen Bedeutung fehle. 

5.2.2. 

Es stellt sich somit die Frage, ob die Baudirektion die zum Erlass der ange-

fochtenen Verfügung zuständige Behörde ist. Die Zuständigkeit richtet sich 

nach  § 211  PBG.  Die  Baudirektion  trifft  Schutzmassnahmen  für  Objekte, 

denen  über  den  Gemeindebann  hinausgehende  Bedeutung  zukommt 

(Abs. 1).  Der  Gemeinderat  trifft  Schutzmassnahmen  für  Objekte  von  kom-

munaler Bedeutung (Abs. 2).  

Die  streitbetroffenen  Siedlungen  sind  unbestrittenermassen  in  keinem  In-

ventar verzeichnet. Ein Abstellen auf eine kommunale oder überkommuna-

le Inventarisierung zur Klärung der Zuständigkeitsfrage ist damit nicht mög-

lich.  Ob  das  erste  Gutachten  der  KDK  aus  dem  Jahre  2003  zum  Schluss 

kam, es handle sich um Objekte von kommunaler Bedeutung, erscheint in-

soweit fraglich, als dies dem Gutachten explizit nirgends zu entnehmen ist. 

Zwar ist der Gutachtensantrag, die Qualität der Wohnsiedlung mit den zur 

Verfügung  stehenden  planerischen  Mitteln  zu  erhalten,  an  die  Gemeinde 

adressiert (act. 13.3 im Verfahren G.-Nr. R3.2018.00077). Dies dürfte indes 

zumindest  primär  damit  zu  erklären  sein,  dass  mit  Ausnahme  des  in  der 

Praxis  seltenen  kantonalen  Gestaltungsplans  (§ 84  Abs. 2  Satz 1  PBG) 

planerische  Massnahmen  in  die  Kompetenz  der  Gemeinde  fallen  (§ 88 

PBG).  

Die  Baudirektion  geht  sowohl  in  der  Verfügung  vom  12. Januar  2016  als 

auch  in  der  angefochtenen  Verfügung  davon  aus,  dieses  Gutachten  habe 
den  beiden  Siedlungen  kommunale  Bedeutung  zugemessen  (act. 3  S. 1 

R3.2018.00080 

Seite 12 

 
 
sowie  act. 13.11  S. 1  im  Verfahren  G.-Nr.  R3.2018.00077).  Sinngemäss 

mag dies im Gutachten mit enthalten sein. Letztlich kann diese Frage indes 

offen bleiben.  

Das zweite Gutachten aus dem Jahre 2012 attestierte den streitbetroffenen 

Siedlungen eine "überkommunale Bedeutung" (act. 13.4 S. 3 im Verfahren 

G.-Nr.  R3.2018.00077).  Diese  beiden  Gutachten  stehen  keineswegs  in  ei-

nem Widerspruch,  kann  doch  einem  Schutzobjekt,  dem  eine  überkommu-

nale  Bedeutung  zugemessen  wird,  ohne  weiteres  auch  eine  kommunale 

Bedeutung  zukommen.  Dies  könnte  sogar  häufig  der  Fall  sein;  einem  im 

überkommunalen  Vergleichskreis  bedeutsamen  Bauwerk  dürfte  oftmals 

auch  innerhalb  der  Gemeinde  ein  hoher  Stellenwert  zugemessen  werden 

(während dies umgekehrt so nicht gesagt werden kann).  Mithin entfällt es, 

die sich aus der überkommunalen Bedeutung ergebende Zuständigkeit der 

Baudirektion mit dem Hinweis auf eine ebenfalls gegebene kommunale Be-

deutung in Frage zu stellen. 

Die Baudirektion ging bei ihrer Beurteilung davon aus, es handle es sich bei 

den  streitbetroffenen  Siedlungen  um  ein  Objekt  von  überkommunaler  Be-

deutung. Ein Anlass, diese Auffassung in Frage zu stellen, besteht im Lich-

te der gutachtlichen Feststellung nicht. Dem zweiten Gutachten ist zu ent-

nehmen, den Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II komme aus architek-

turgeschichtlicher Sicht gegenüber vergleichbaren Bauten in der Region, im 

Kanton Zürich und sogar darüber hinaus ein hoher Stellenwert zu. Sie lies-

sen sich gar "an den grossen internationalen Vorbildern ihrer Zeit messen". 

Konkret  Bezug  genommen  wird  auf  weltweit  bekannte  Architekten  wie 

Frank  Lloyd  Wright,  Ludwig  Mies  van  der  Rohe  und  Marcel  Breuer 

(act. 13.4 S. 9 und 11 im Verfahren G.-Nr. R3.2018.00077).  

Damit ist eine überkommunale Bedeutung und mithin die Zuständigkeit der 

Baudirektion  ohne  weiteres  ausgewiesen.  Ob  den  Siedlungen  zugleich 

auch  eine  kommunale  Bedeutung  zukommt,  ist  unerheblich.  Im  Übrigen 

nimmt  der  am  Rekursverfahren  beteiligte  Gemeinderat  die  Zuständigkeit 

nicht für sich in Anspruch. 

5.3.1. 

Im Weiteren monieren die Rekurrierenden, die Baudirektion habe entgegen 

den Anordnungen des Baurekursgerichtes den Sachverhalt nicht weiter ab-
geklärt.  Auch  nach  dem  Rückweisungsentscheid  durch  das  Baurekursge-

R3.2018.00080 

Seite 13 

 
 
richt  habe  keine  Bestandesaufnahme  der  Innenräume  der  einzelnen  Häu-

ser stattgefunden. Es sei somit fraglich, wie der innere Zustand der Häuser 

überhaupt habe beurteilt werden können, nachdem den Gutachten lediglich 

ein  einziges  Haus  als  Referenz  für  den  ursprünglichen  Zustand  und  auch 

für die Bestandesgarantie bei veränderten Innenräumen habe dienen kön-

nen.  Dies  zeige  sich  auch  darin,  dass  die  angefochtene  Verfügung  prak-

tisch denselben Wortlaut aufweise, wie bereits die früher ergangene Verfü-

gung  über  die  Nichtunterschutzstellung.  Einzig  die  Schlussfolgerung  sei 

nun  eine  andere.  Dieses  Vorgehen  komme  erneut  einer  Nichtprüfung 

gleich.  

5.3.2. 

Gemäss  § 7  Abs. 1  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  (VRG)  hat  die 

Verwaltungsbehörde  den  Sachverhalt  von  Amtes  wegen  zu  untersuchen. 

Im Geltungsbereich der Untersuchungsmaxime muss die amtliche Untersu-

chung den Sachverhalt grundsätzlich in jeder Beziehung umfassend klären. 

Das bedeutet jedoch nicht, dass die Sachverhaltsabklärungen sich auf alle 

denkbaren  Einzelheiten  zu  erstrecken  haben.  Vielmehr  genügt  es,  auf  die 

Erheblichkeit und Notwendigkeit der Sachverhaltsermittlungen abzustellen. 

Nach § 10 Abs. 1 VRG sind unter anderem schriftliche Anordnungen (Ver-

fügungen)  begründungspflichtig.  Die  Aufhebung  einer  Anordnung  zufolge 

fehlender  bzw.  ungenügender  Begründung  fällt  namentlich  dann  in  Be-

tracht,  wenn  die  Anfechtung  durch  den  Begründungsmangel  erheblich  er-

schwert wurde und dieser Mangel im Rekursverfahren nicht geheilt werden 

konnte.  Ein  Grund  zur  Aufhebung  liegt  alsdann  auch  vor,  wenn  der  Be-

gründungsmangel auf eine ungenügende Sachverhaltsabklärung (§ 7 VRG) 

schliessen  lässt.  Schliesslich  kann  auch  die  sich  in  der  inexistenten  bzw. 

ungenügenden  Begründung  manifestierende  fehlende  Wahrnehmung  des 

Beurteilungsspielraums  durch  die  Baubehörde  einen  Rückweisungsgrund 

bilden  (BRGE II  Nr. 0301/2011  vom  20. Dezember 2011  in  BEZ 2012 

Nr. 16, www.baurekursgericht-zh.ch). 

5.3.3. 

Hierzu  ist  festzuhalten,  dass  das  Baurekursgericht  in  seinem  Rückwei-

sungsentscheid  lediglich  eine  detaillierte  Auseinandersetzung  mit  sämtli-
chen  relevanten  Punkten  verlangt  hat.  Ob  dazu  weitere  Abklärungen  not-
wendig sind oder nicht und in welcher Form diese zu erfolgen hätten, wurde 

der für den Entscheid zuständigen Behörde zu überlassen. Diese hatte be-

R3.2018.00080 

Seite 14 

 
 
reits  in  der  Vergangenheit  zwei  Gutachten  eingeholt.  Diese  Gutachten  bil-

den  einen  wesentlichen  Teil  der  Sachverhaltsabklärung.  Auch  wenn  die 

Ausführungen der Baudirektion zugegebenermassen wiederum eher knapp 

gefasst sind, nimmt der nun angefochtene Entscheid doch zu allen relevan-

ten Punkten Stellung. Zu beachten ist zudem, dass bei einer Unterschutz-

stellung  durch  eine  Verordnung  die  Ausführungen  allgemeiner  zu  halten 

sind, als bei einer individuell konkreten Verfügung betreffend ein Einzelob-

jekt, da der Geltungsbereich ungleich grösser ist und die Vorschriften somit 

abstrakter  zu  formulieren  sind.  Eine  umfassende  Anfechtung  der  Anord-

nung  durch  die  Rekurrierenden  war zudem  offensichtlich  problemlos  mög-

lich. Eine Pflichtverletzung durch die Baudirektion ist hierin nicht zu erken-

nen.  

5.4.1. 

Die Rekurrierenden bringen sodann vor, die Baudirektion habe die Einwän-

de  der  Grundeigentümer,  welche  anlässlich  der  Anhörungen  vorgebracht 

worden seien, nicht berücksichtigt. Sie sei weder auf die das Verfahren be-

treffenden  Einwände  noch  auf  die  inhaltlichen  Einwände  näher  eingegan-

gen. Die erwähnten punktuellen Anpassungen des Schutzumfanges beträ-

fen  nur  einige  wenige  völlig  nebensächliche  Punkte.  Der  Anspruch  auf 

rechtliches Gehör umfasse nicht nur den Anspruch auf vorgängige Äusse-

rung und Anhörung, sondern beinhalte auch den Anspruch auf eine Ausei-

nandersetzung  mit  den  gestellten  Anträgen  und  den  relevanten  Sachvor-

bringen.  

5.4.2. 

In  der  Nichtberücksichtigung  von  Einwänden  zum  Entwurf  der  Schutzver-

ordnung durch die Baudirektion ist keine Verletzung des rechtlichen Gehörs 

zu  erkennen.  Eine  inhaltliche  Auseinandersetzung  mit  vorgebrachten  Ein-

wänden  muss  weder  bezüglich  sämtlicher  Einwände  noch  zwingend  in 

schriftlicher  Form  erfolgen.  Die  Verordnung  muss  schlussendlich  lediglich 

das Resultat der Auseinandersetzung mit den verschiedenen Anliegen ab-

bilden. Dies ist hier der Fall. Auch diesbezüglich gehen die Vorbringen der 

Rekurrenten ins Leere.  

5.5.1. 
Schliesslich wird im Kontext mit den in Rede stehenden Gutachten die Un-

abhängigkeit der KDK bestritten. Der Anstoss zur ersten Begutachtung sei 

R3.2018.00080 

Seite 15 

 
 
offenbar  vom  Erbauer  Hugo  Spirig  gegeben  worden.  Den  Grundeigentü-

mern sei keine Gelegenheit gegeben worden, sich in irgendeiner Weise an 

dieser  Begutachtung  zu  beteiligen.  Demgegenüber  scheine  Hugo  Spirig 

sehr wohl Einfluss genommen zu haben. Auch das zweite Gutachten habe 

einen  ungewöhnlichen  Ursprung.  Es  sei  in  Zusammenhang  mit  einem 

Nachbarschaftsprozess  aufgetaucht.  Dem  Gutachten  sei  zu  entnehmen, 

dass  anlässlich  der  Besichtigung  zwei  Grundeigentümer,  welche  eine  Un-

terschutzstellung  befürworteten,  anwesend  gewesen  seien.  Dies  lasse  zu-

mindest  den  Eindruck  zu,  dass  eine  Beeinflussung  hätte  stattfinden  kön-

nen.  Den  übrigen  Grundeigentümern  sei  nie  mitgeteilt  worden,  dass  die 

KDK  mit  der  Erstellung  eines  erneuten  Gutachtens  beauftragt  worden  sei, 

sie  hätten  keine  Kenntnis von  einem  Augenschein  gehabt  und  seien  auch 

nie  angehört  worden.  Die  Mitwirkungsrechte  der  Grundeigentümer  seien 

damit verletzt worden. Auch sei in keiner Weise gewährleistet worden, dass 

die Begutachtung unabhängig erfolge.  

5.5.2. 

Hierzu  ist  festzuhalten,  dass  die  Unabhängigkeit  der  KDK  nicht  ernsthaft 

bestritten  werden  kann;  dies  vollkommen  unabhängig  davon,  ob  einer  der 

seinerzeitigen  Projektverfasser  den  Anstoss  für  die  Erstellung  eines  Gut-

achtens gab, hat doch ein solcher Anstoss keinerlei Einfluss auf den Inhalt 

des Gutachtens. Jeder anders lautende Schluss bildete eine blosse Vermu-

tung. 

Zur angeblichen Verletzung der Mitwirkungsrechte der Grundeigentümer ist 

festzuhalten, dass die Bestimmungen von § 203 ff. PBG kein kontradiktori-

sches Verfahren vorsehen. Auch § 6 Abs. 2 der Verordnung über die Sach-

verständigenkommissionen, dessen analoge Anwendung hier zur Diskussi-

on stehen könnte, sieht nur eine fakultative Teilnahme der Verfahrensbetei-

ligten vor. Die Rekurrierenden haben während der Begutachtung ihrer Lie-

genschaften lediglich ein Anwesenheitsrecht aufgrund ihrer Eigentümerstel-

lung.  Die  Grundeigentümer,  die  Gemeinde  und  der Planungsverband  wur-

den angehört (act. 13.4 im Verfahren G.-Nr. R3.2018.00077). Ihre Einwän-

de  werden  sodann  im  vorliegenden  Verfahren  berücksichtigt.  Eine  Verlet-

zung der Mitwirkungsrechte der Rekurrierenden liegt damit nicht vor. 

Die  Frage,  ob  darüber  hinaus allfällige  Verfahrensfehler bei der Erstellung 

der  Gutachten  (Teilnahme  einzelner  Grundeigentümer  am  Augenschein) 
gemacht  wurden,  kann  offen  bleiben.  Auf  die  inhaltliche  Richtigkeit  des 

R3.2018.00080 

Seite 16 

 
 
Gutachtens  hätte  das  Vorliegen  entsprechender  Verfahrensfehler  keinen 

Einfluss. 

6. 

Somit ist im Weiteren zu prüfen, ob es sich bei den mittels der angefochte-

nen Verordnung unter Schutz gestellten Siedlungen Sängglen und Pfaffen-

stein II tatsächlich um Schutzobjekte handelt oder nicht. 

Dem Gutachten der KDK  aus  dem  Jahre 2012  (act. 13.4  im  Verfahren G.-

Nr. R3.2018.00077) kann dazu Folgendes entnommen werden: 

Die 1960 bis 1964 erbaute Siedlung Sängglen inklusive die 1965 und 1968 

erstellten  angrenzenden  Häuser  am  Lindenweg  5-15  sowie  die  1971  und 

1976 entstandene benachbarte Siedlung Pfaffenstein II mit dem Kindergar-

ten  seien  Schutzobjekte  von  überkommunaler  Bedeutung.  Insbesondere 

seien es sowohl typologisch aussergewöhnliche wie von der Architektur her 

qualitativ hochstehende Wohnsiedlungen aus der Epoche nach dem zwei-

ten Weltkrieg. Es handle sich bei beiden Siedlungen um bedeutende Zeu-

gen der Nachkriegsmoderne im Kanton Zürich.  

Im Jahre 1960 hätten die beiden Architekten Philip Bridel und Hugo Spirig 

zusammen  mit  dem  Bauern  und  Landbesitzer  Willi  Hofstetter  die  Sängg-

len AG gegründet. Daraufhin hätten Bridel & Spirig einen gesamthaften Be-

bauungsplan  sowie  die  Projektpläne  für  die  ersten  Einfamilienhäuser  er-

stellt. In drei Etappen seien dann Jahr für Jahr im Auftrag privater Bauher-

ren gruppenweise Einfamilienhäuser erstellt worden. 1966 seien die beiden 

turmartigen Mehrfamilienhäuser im Norden der Siedlung in Angriff genom-

men  worden.  Im  Gegensatz  zum  Mehrfamilienhaus  am  Lindenweg 17  sei 

das  Mehrfamilienhaus  am  Lindenweg 19  nicht  für  die  Sängglen AG,  son-

dern  im  Auftrag  der Göhner AG errichtet,  später verkauft  und  stark verän-

dert worden. 1968 und 1976 seien die Siedlungen südlich des Lindenweges 

um  weitere  Einfamilienhäuser  ergänzt  worden.  Obschon  hier  teilweise  an-

dere Architekten mitgewirkt hätten, sei die Gestaltungshoheit bei den Archi-

tekten  Bridel &  Spirig  verblieben.  Dieses Architekturbüro  habe  schliesslich 

auch die 1972 bis 1974 gebaute Siedlung Pfaffenstein II geplant. 

Stilistisch  seien  die  ab  1960  entworfenen  Flachdachbauten  mit  den  Sicht-
betonmauern  und  Holzverschalungen  als  höchst  zeitgemäss  und  modern 

zu bezeichnen. Die Häuser seien in Gruppen von drei bis  vier Einfamilien-

R3.2018.00080 

Seite 17 

 
 
häusern am Ende von kurzen Stichstrassen zusammengefasst. Es sei dies 

eine Sonderform der aufgelockerten Bebauungsform nach dem Vorbild des 

organischen Städtebaus. Die ein- bis zweigeschossigen Einfamilienhäuser, 

die zuweilen aneinandergebaut seien, würden sich in der vielfältigen Varia-

tion der grundrisslichen Organisation unterscheiden. Jedes Haus sei indivi-

duell  mit  Vor-  und  Rücksprüngen,  Erkern  und  Nischen  abwechslungsreich 

geformt.  Auch  in  den  Grundrissen  sei  eine  virtuose  typologische  Differen-

zierung zu erkennen. Architektonisch konstant bleibe hingegen nicht nur die 

vielgestaltige Form des Baukörpers, sondern auch die einheitliche Materia-

lisierung mit Sichtbeton, Holzverschalungen und Kupferblech.  

Der Innenausbau wie die Fassaden seien geprägt von wenigen Materialien 

in reduzierter Detaillierung und einer zurückhaltenden Farbigkeit mit Tönen 

vorwiegend in grau und beige und einzelnen Akzenten in schwarz.  

Die Fassaden der Siedlung Pfaffenstein II würden Verwandtschaft zur Sied-

lung  Sängglen  und  die  gleichfarbigen  Holzverschalungen  aufweisen;  die 

massiven  Wände  seien  jedoch  nicht  mit  Sichtbeton,  sondern  mit  einem 

groben Spritzputz versehen.  

Die Wohn-/Essräume seien durch das Cheminée und teilweise durch Trep-

penstufen in verschiedene Bereiche zoniert. Vom Wohn-/Essraum gelange 

man  durch  raumhohe  Fenstertüren  in  den  Garten  und  gemeinschaftlichen 

Aussenraum. Es bestehe ein dosierter Bezug zwischen Innen- und Aussen-

räumen. Dagegen seien die Zimmer als privatere Raumzellen mit Fenster-

brüstungen konzipiert. Die Küchen hätten meist einen Zugang vom Flur und 

vom  Wohn-/Esszimmer,  sodass  sie  mit  den  gemeinschaftlichen  Räumen 

verknüpft würden und nicht als abgeschlossene Räume wirkten.  

Sozial- und wirtschaftsgeschichtlich würden die beiden Siedlungen im Ver-

gleich zu anderen verdichteten Bebauungsformen eine sowohl zeittypische 

wie originelle Position einnehmen. Die beiden Siedlungen stünden dabei für 

die allgemeine Zunahme von Wohlstand und Einfamilienhäusern sowie für 

innovative Siedlungsformen der 1960er Jahre.  

Gartengeschichtlich  repräsentierten  die  gliedernden  und  zwischen  den 

Baukörpern durchfliessenden Grünflächen das Ideal der natürlichen Gestal-

tungsweise der Moderne. Die kunstvolle Verwendung von Gehölzen mit pit-

toreskem  Habitus,  der  Verzicht  auf  Formgehölze  sowie  die  Vorliebe  für 
skandinavisch anmutende Bepflanzungsaspekte seien typische Darstellun-

R3.2018.00080 

Seite 18 

 
 
gen  von  Natur  zu  jener  Zeit.  Auf  trennende  Zäune  und  Mauern  sowie  auf 

Nutzgärten und Schmuckbeete sei zugunsten einer parkartigen Landschaft 

verzichtet worden. Bäume seien dabei gezielt in spannungsvollen Gruppen 

und  aufgrund  ihres  pittoresken  und  skulptural  wirkenden  Habitus  gewählt 

und verteilt worden. Das Bepflanzungskonzept sei heute noch erhalten und 

gut ablesbar.  

Die  Siedlungen  Sängglen  und  Pfaffenstein II  wiesen  hohe  städtebauliche, 

architektonische, 

typologische  sowie 

landschaftsarchitektonische,  aber 

auch  sozial-  und  wirtschaftshistorische  Qualitäten  auf.  Aus  architekturge-

schichtlicher  Sicht  komme  ihnen  gegenüber  vergleichbaren  Bauten  in  der 

Region, im Kanton Zürich und darüber hinaus ein hoher Stellenwert zu. Die 

Siedlungen liessen sich an den grossen internationalen Vorbildern ihrer Zeit 

messen. Als Vorbilder könnten sowohl Frank Lloyd Wright für die vielgestal-

tigen  Grundrisse  und  Differenzierungen  in  der  Raumdisposition  als  auch 

Ludwig Mies van der Rohe in Bezug auf die Reduktion von Formen, Farben 

und Materialien genannt werden.  

Die meisten Häuser seien in ihrem ursprünglichen Habitus gut erhalten, bei 

anderen Häusern seien hingegen schon beeinträchtigende Veränderungen 

vorgenommen worden. Die städtebauliche Struktur der Siedlung Sängglen 

sei  weitherum  einzigartig.  Die  gruppenweise  Anordnung  von  drei  bis  vier 

Einfamilienhäusern  an  kurzen  Stichstrassen  entlang  von  Quartierstrassen 

sei  eine  Antwort  auf  die  zunehmende  Überbauung  des  Landes  mit  einem 

gleichmässigen  Teppich  von  Einfamilienhäusern  gewesen.  Anders  als  die 

typischen  gleichförmigen  Einfamilienhausquartiere  seien  die  einzelnen 

Häuser  zu  kleinen  Gruppen  zusammengefasst  worden,  was  weitläufigere 

Grünflächen erlaubt habe.  

Die  einheitliche  Erscheinung  sei  auf  die  über  Jahre  konstante  Planung 

durch die Zürcher Architekten Philip Bridel und Hugo Spirig zurückzuführen, 

in deren Werk vor allem die Siedlung Sängglen einen wichtigen Stellenwert 

einnehme.  Die  weitgehend  intakt  erhaltenen  Einzelbauten  und  der  verbin-

dende Grünraum seien vor Veränderungen unbedingt zu bewahren und zu-

künftige bauliche Eingriffe, Renovationen und Baumfällungen seien von der 

Denkmalpflege zu begleiten.  

Der  vorgeschlagene  Schutzumfang  wurde  im  Gutachten  detailliert  darge-
legt und umfasst im Wesentlichen die Siedlungsstruktur, die Erschliessung, 

das  Grünraumkonzept,  die  Formenvielfalt,  die  Dachgestaltung,  die  beste-

R3.2018.00080 

Seite 19 

 
 
hende  Materialisierung,  die  Geschossigkeit,  die  innere  Raumstruktur  und 

Erschliessung sowie die Materialisierung des Innenraums. 

7. 

Die  Baudirektion  kommt  in  der  angefochtenen  Verfügung  gestützt  auf  das 

Gutachten  der  KDK  ebenfalls  zum  Schluss,  es  handle  sich  bei  den  Sied-

lungen um ein Schutzobjekt von überkommunaler Bedeutung.  

Die  Baudirektion  folgt  in  ihren  ausführlichen  und  detaillierten  Erwägungen 

im Sinne einer eigenen Würdigung (act. 3 S. 4) weitgehend den Ausführun-

gen im wiedergegebenen Gutachten und verweist dabei auf die hohe Quali-

tät und die Wichtigkeit der Siedlungen als architektur- und gartengeschicht-

liche  Zeugen;  die  städtebauliche  Struktur  der  Siedlungen  seit  weitherum 

einzigartig. Nach dem Grundsatz der Verdichtung hätten in der Nachkriegs-

zeit  zahlreiche Architekten in Europa neue Bebauungsformen gesucht. At-

riumhäuser, Teppichsiedlungen und Terrassenhäuser seien die am weites-

ten  verbreiteten  innovativen  Ansätze  dazu  gewesen.  Ein  mögliches  Be-

zugsprojekt  für  die  Siedlung  Sängglen  stelle  das  Einfamilienhaus-Quartier 

im finnischen Rovaniemi dar, das Alvar Aalto in den 1950er-Jahren projek-

tiert  habe;  es  zeige  eine  Erschliessungsstruktur  wie  die  Verästelung  einer 

Pflanze. Der organische Städtebau sei denn auch ein viel diskutiertes Motto 

der Nachkriegszeit. Ein Vorbild habe der Architekt Benedikt Huber 1957 in 

der  Zeitschrift  Werk  publiziert;  seine  schematische  Überbauungsskizze 

nehme  genau  das  Bebauungsmuster  der  Siedlung  Sängglen  vorweg.  In 

Fällanden  hätten  die  Architekten  Bridel  &  Spirig  dann  die  Gelegenheit  ge-

funden auf dem grösseren zusammenhängenden Stück Land, diese offen-

bar  in  der  Luft  liegende  Idee  in  die  Tat  umzusetzen.  Ihr  Verdienst  sei  es, 

diese neuartige Überbauungsart bei der Gemeindeverwaltung durchgesetzt 

und über die Jahre hinweg konsequent umgesetzt zu haben. Durch die be-

wusst  konzipierte  Siedlungsstruktur hätten  die  Einfamilienhaus-Siedlungen 

Sängglen  und  Pfaffenstein II  nicht  nur  hohe  städtebauliche  und  aussen-

räumliche  Qualitäten,  sondern  sie  hätten  damals auch  eine  Antwort  gege-

ben auf die Zersiedelung der Landschaft, die weit über ihre Entstehungszeit 

hinaus Gültigkeit haben sollte.  

Die Baudirektion attestierte den Siedlungen deshalb auch eine sozial- und 

wirtschaftsgeschichtliche  Bedeutung.  So  hielt  die Baudirektion  unter ande-
rem  auch  fest,  die  Siedlungen  würden  das  Ideal  der  natürlichen  Gestal-

R3.2018.00080 

Seite 20 

 
 
tungsweise der Moderne repräsentieren und sich durch ein stark einheitlich 

gedachtes Konzept auszeichnen, dass nach wie  vor in grossen Teilen ge-

wahrt sei und trotz des Belassens von Raum für individuelle Wünsche eine 

starke  Gestaltungskraft  besitze.  Die  Siedlungen  könnten  daher mit  bedeu-

tenden Zeugen der Moderne verglichen werden und seien diesen in vielen 

Bereichen ebenbürtig. 

Die beiden Siedlungen wurden von der Baudirektion zusammengefasst wie 

folgt unter Schutz gestellt:  

Schutzziel 

- 

Schutzziel  sei  die  weitgehende  Erhaltung  des  ursprünglichen  Sied-

lungskonzepts  mit  einem  einheitlichen  Erscheinungsbild  der  Bauten 

und des Aussenraumes, der baulichen Grundstruktur, der Erschlies-

sung  sowie  der  entstehungszeitlichen  Bausubstanz.  Wesentlich  sei 

der  Charakter  der  vielgestaltigen  Form  der  Baukörper,  die  einheitli-

che  Materialisierung  in  Sichtbeton  (Putzfassaden),  Holzverschalung 

und  Kupferblech  sowie  die  sanfte  Geländemodelierung  der  Umge-

bung  mit  offenen  Ein-  und  Durchblicken.  Die  zulässigen  baulichen 

Veränderungen würden mit dieser Schutzverordnung geregelt. Auch 

nach der Unterschutzstellung sei die bisherige Nutzung der Gebäude 

gewährleistet. 

Schutzbestimmungen 

- 

Genereller Schutz:  

Die  zu  den  Siedlungen  Sängglen  und  Pfaffenstein II  gehörenden 

Gebäude und ihre Umgebung (Gärten) dürften als Teil der Schutzob-

jekte nicht abgebrochen bzw. beseitigt  werden. Die jeweilige Eigen-

tümerschaft dürfe deshalb ohne vorgängige  Zustimmung der Baudi-

rektion des Kantons Zürich keine baulichen Änderungen vornehmen 

und keine Unterhaltsarbeiten ausführen, welche die äussere Wirkung 

des  Gebäudes  sowie  dessen  Umgebung  berührten  oder  dessen 

Zeugenwert beeinträchtigen könnten.  

- 

Detaillierter Schutzumfang: 

Siedlungsstruktur  

- 

die  Siedlungsstruktur  der  Siedlungen  Sängglen  und  Pfaffen-
stein II  mit  kleinen  Häusergruppen  und  dazwischenliegenden 

Grünzügen (siehe Plan 2) 

R3.2018.00080 

Seite 21 

 
 
-  die Erschliessung der Häuser mit Stichstrassen und Kehrplätzen 

- 

die  strikte  Ausrichtung  der  Bauten  an  den  Nordsüd-  und  Wes-

tostachsen  

Bauten 

Gestaltung 

- 

- 

die orthogonale Architektur ohne schräge Winkel 

die  Formenvielfalt  mit  Abstufungen,  vorstehenden  Wandschei-

ben,  Erkern,  Nischen,  gedeckten  Sitzplätzen,  eingezogenen 

Hauseingängen, Kaminen etc. 

- 

die  in  den  Siedlungen  ursprünglich  verwendeten  Materialien, 

insbesondere  Sichtbeton,  Kalksandstein,  Holzverschalung  und 

Kupfer;  in  der  Siedlung  Pfaffenstein II  die  Putzfassaden;  für 

Farbanstriche  die  Farben  Weiss  (Fensterrahmen,  Fenster,  Roll-

läden,  Rafflamellenstoren)  und 

"Sängglen-Grün" 

(Farbton 

NCS S 7005-G20Y) 

Fassaden 

- 

die rohen Sichtbeton- und Kalksandsteinwände; bei der Siedlung 

Pfaffenstein II: die groben Putzfassaden im Originalton 

- 

- 

- 

die Leichtbaukonstruktionen 

die originalen Fenster- und Türöffnungen sowie die Oberlichter 

die  Fenster  in  ihrer  Materialität,  bauzeitlichen  Farbgebung  und 

Teilung,  die  Rollläden;  ausserdem  in Pfaffenstein II:  die  Verklei-

dungen  der  Rafflamellenstoren  und  Rollläden  aus  natureloxier-

tem Aluminium 

- 

die Eingangsfronten aus weiss und zum Teil Sängglen-Grün ge-

strichenem Holz mit teilweisen Glaseinsätzen 

Dächer 

- 

die  Flachdächer  in  Holzkonstruktion  mit  Kupferabdeckungen  in 

den  bestehenden  Dimensionen  samt  den  Details  der  originalen 

Spenglerarbeiten, bei der Siedlung Pfaffenstein II das horizonta-

le Holztäfer an den Deckenstirnen der Flachdächer 

- 

die Dachuntersichten mit den integrierten Revisionsöffnungen für 

Rollläden und Rafflamellenstoren 

R3.2018.00080 

Seite 22 

 
 
Inneres 

- 

die konstruktive Gebäudestruktur, die tragenden Wände und De-

cken sowie die Erschliessung der Häuser  

Aussenraum 

Nach  Vorgabe  des  Plans 3  "Schutzwürdige  Substanz  Aussenraum" 

seien die aufgelisteten Elemente schützenwert: 

- 

die  Lage  und  Dimensionierung  der  Erschliessungsstrassen  so-

weit  sie  im  Geltungsbereich  der Schutzverordnung  liegen  sowie 

die  asphaltierten  Höfe  und  Eingangsbereiche  und  deren  Baum- 

und Rabattenflächen 

- 

- 

- 

- 

die weichen, fliessenden Geländemodellierungen 

der  Gehölzbestand,  und  zwar  Waldföhren  (Pinus  Silvestrus), 

Trompetenbäume (Catalpa bignonioides) und Lärchen (Larix de-

cidua) sowie die Obstbäume (Plan 2) 

zwei Quellen und deren Gestaltung zu Teichen 

die Ausstattung mit Strassenlaternen mit Betonmasten, Pergolen 

sowie Findlingen und Bollensteinen 

ausserdem bei Bauphase Lindenweg und Pfaffenstein II: 

- 

- 

die Betonstützmauern mit grober Putzfassade 

der  Aussichtsplatz  mit  vorhandenen  Sitzbänken,  Stützmauern 

mit grober Putzfassade, Treppen, Gehölze 

Bei  Fällung,  Neugestaltung  und  Neupflanzung  sei  das  Leitbild 

(Plan 2) massgebende Beurteilungsgrundlage. 

Folgende Charakteristika seien massgebend: 

- 

die in den Aussenräumen ursprünglich verwendeten Materialien: 

Waschbeton,  Betonplatten  (50x50  cm),  Betonverbundstein,  As-

phalt und Sichtbeton 

- 

der  Verzicht  auf  Einfriedungen  aller  Art  zwischen  den  Liegen-

schaften oder an Strassen und Wegen  

- 

die  offenen  Grünzüge  und  langen  Grünräume  mit  den  Blickbe-

ziehungen (Plan 2) 

- 

die Strauchgruppen in ihrer ursprünglichen Lage (Plan 2). 

R3.2018.00080 

Seite 23 

 
 
Bauliche Massnahmen 

- 

Für frühere bauliche Änderungen an Gebäuden und im Aussenraum, 

welche  nicht  der vorliegenden  Schutzverordnung  entsprächen,  aber 

von der Gemeinde rechtskräftig bewilligt worden seien oder für wel-

che  keine  baurechtliche  Bewilligung  notwendig  gewesen  sei,  gelte 

die Bestandesgarantie. 

- 

- 

Die  original  erhaltenen  Gebäude  und  Gebäudeteile  sowie  der  Aus-

senraum seien durch geeignete Massnahmen zu erhalten und wirk-

sam vor Beeinträchtigungen und Beschädigungen zu schützen. 

Die  geschützten  Teile  seien  im  Original  zu  erhalten.  Wo  ein  Ersatz 

von  geschützten  Teilen  unumgänglich  sei,  seien  wiederum  so  weit-

gehend  wie  möglich  und  sinnvoll  die  dem  Schutzobjekt  adäquaten 

Materialien  und  Konstruktionen  zu  verwenden.  Die  Denkmalpflege 

sei zu den entsprechenden Entscheiden beizuziehen.  

- 

Die Siedlung Sängglen weise grundsätzlich ein Erweiterungspotenti-

al  von  einem  Zehntel  der  anrechenbaren  Gebäudefläche  auf.  Die 

Siedlung Pfaffenstein II weise aufgrund der hohen Dichte kein Erwei-

terungspotential mehr auf. 

- 

Neue Anbauten wie neue Pergolen seien im Einzelfall unter Einhal-

tung  der baurechtlichen  Rahmenbedingungen möglich. Bauliche Er-

weiterungen, Anbauten wie Windfänge oder Wintergärten hätten sich 

in  ihrer  Gestaltung  nach  den  massgeblichen  Formen,  Materialien 

und Ausprägungen zu richten und sich besonders gut in den wertvol-

len Bestand einzufügen. Schrägdächer seien nicht erlaubt.  

- 

Eine  Umnutzung  des  Kindergartens  Pfaffenstein,  Vers.-Nr. 0922  sei 

bei hinfälliger  Nutzung  als Kindergarten  möglich.  Eine  Mehrnutzung 

sei  möglich,  wenn  diese  einen  Mehrwert  zugunsten  des  Schutzob-

jektes bewirke. Zu diesem Zweck sei unter Zuhilfenahme geeigneter 

Methoden  (wie  Machbarkeitsstudien  u.ä.)  und  in  enger  Zusammen-

arbeit mit der kantonalen Denkmalpflege ein Konzept zu erarbeiten. 

Eine  mit  einer  Umnutzung  in  Zusammenhang  stehende  allfällige 

Umzonung in eine quartierübliche Wohnzone sei möglich.  

- 

- 

Auf den Flachdächern könnten Solaranlagen erstellt werden. 

Zusätzliche Gebäudeisolationen seien grundsätzlich unter Beibehal-
tung  des  äusseren  Erscheinungsbildes  innerhalb  der  bestehenden 
Konstruktion  anzubringen.  Die  Dämmung  der  Kellerdecken,  das 

Ausdämmen  der  Leichtbaukonstruktionen,  die  Dämmung  des  Da-

R3.2018.00080 

Seite 24 

 
 
ches unter Beibehalt der filigranen Spenglerarbeiten sowie die ener-

getische Aufwertung der Fenster sei zulässig 

Individuell  ausgestaltete  Bereiche  seien  unter  Berücksichtigung  des 

Schutzumfanges möglich. 

Veränderungen  der  Bepflanzung,  des  Gehölzbestandes  sowie  der 

originalen Gestaltung und Materialien im Aussenbereich seien unter 

Beachtung des Leitbildes und des Schutzzieles zu konzipieren. Eine 

Auslichtung des über Jahrzehnte dichter gewordenen Bewuchses sei 

ein langfristiges Ziel.  

- 

- 

8.1. 

Die  Rekurrierenden  machen  demgegenüber  im  Wesentlichen  geltend,  es 

handle sich bei den Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II nicht um wich-

tige Zeugen. So habe auch die Baudirektion den Siedlungen in ihrem ers-

ten  Nichtunterschutzstellungsentscheid  vom  12. Januar  2016  die  wichtige 

Zeugenschaft abgesprochen. Nun komme dieselbe Behörde mit den exakt 

gleichen  Ausführungen  wie  in  der  Nichtunterschutzstellungsverfügung  zu 

einem diametral anderen Schluss. Dies vermöge nicht zu überzeugen. 

Es  handle  sich  bei  den  streitbetroffenen  Siedlungen  denn  auch  nicht  um 

Schutzobjekte. Die Siedlungen seien weder kommunal noch überkommunal 

schutzwürdig.  Das  Gegenteil  sei  auch  den  Gutachten  nicht  eindeutig  zu 

entnehmen.  Die  Begründung  im  Gutachten  falle  dementsprechend  dürftig 

aus. Eine konkrete Untersuchung der einzelnen Häuser von Innen habe nie 

stattgefunden.  Da  das  Gutachten  lückenhaft  sei,  entfalle  die  Bindungswir-

kung  durch  die  rechtsanwendenden  Behörden.  Der  Grad  der  Schutzwür-

digkeit sei durch die Baudirektion selbst nicht bemessen worden. Aufgrund 

der langen Dauer der Prüfung der Schutzwürdigkeit durch die anordnende 

Behörde  könne  ohnehin  nur  noch  ein  geringer  Grad  der  Schutzwürdigkeit 

angenommen werden, allerhöchsten könne dieser als mittel eingestuft wer-

den.  

Die Siedlungen seien denn auch weder einmalig noch würden sie bezüglich 

Architektur  und  Umgebungsgestaltung  eine  besonders  herausragende 

Leistung  darstellen.  Es  lägen  sicherlich  gewisse  städtebauliche  und  archi-
tektonische Qualitäten vor, indes reiche dies nicht aus, um von einem wich-
tigen Zeugen im Sinne des Gesetzes auszugehen. Die wiederholte Bezug-

nahme und der unsubstantiierte Hinweis auf Ähnlichkeiten mit bestehenden 

R3.2018.00080 

Seite 25 

 
 
Bauten  im  Ausland  vermöge  ebenfalls  keine  Schutzwürdigkeit  zu  begrün-

den. Die Architekten Bridel und Spirig seien zudem keine berühmten Archi-

tekten und würden im über 600 Seiten umfassenden Architektenlexikon der 

Schweiz denn auch nicht erwähnt. 

Hinzu komme, dass wenn es tatsächlich um einen einzigartigen Sonderfall 

ginge,  ein  solcher  gerade  nicht  als  typischer  Zeitzeuge  einer  Epoche  zu 

qualifizieren wäre. Eine Ausnahme vermöge gerade nicht Zeugnis für eine 

typische Bauweise einer bestimmten Zeit abzulegen.  

Aus beiden Gutachten gehe zudem hervor, dass in erster Linie die "städte-

bauliche Struktur" der Siedlungen bewahrt werden solle. Diese Struktur mit 

den Freiräumen sei im Laufe der Zeit so stark verändert worden, dass nicht 

mehr  von  zeittypischen  Merkmalen  die  Rede  sein  könne.  Die  wichtigen 

Durchsichten und fliessenden Übergänge seien zugewachsen.  

8.2. 

Die  Baudirektion  erwidert,  sie  habe  in  der  Schutzverordnung  in  Erwä-

gung B.6.  festgehalten,  dass  die  Siedlungen  Sängglen  und  Pfaffenstein II 

hohe  städtebauliche,  architektonische,  typologische,  landschaftsarchitekto-

nische  sowie  sozial-  und  wirtschaftshistorische  Qualitäten  aufwiesen  und 

die  Siedlungen  wichtige  architekturgeschichtliche  Zeugen  der 1960er-  und 

der frühen 1970er Jahre sowie gartengeschichtlich bedeutende Zeugen der 

Nachkriegsmoderne  seien  und  ihnen  deshalb  regionale  Bedeutung  zu-

komme.  Dies  komme  auch  im  Dispositiv  zum  Ausdruck.  Damit  habe  die 

Baudirektion  das  öffentliche  Interesse  an  der  Schutzwürdigkeit  und  deren 

Mass in ausreichendem Masse dargelegt.  

Die Mitbeteiligten halten zusammengefasst fest, dass aufgrund der ausge-

wiesenen Fachmeinungen die Schutzwürdigkeit sowohl im Hinblick auf den 

Eigenwert als auch bezüglich des Situationswertes gegeben sei.  

9.1.1. 

Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plät-

ze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die 

als  wichtige  Zeugen  einer  politischen,  wirtschaftlichen,  sozialen  oder  bau-

künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-

R3.2018.00080 

Seite 26 

 
 
lungen  wesentlich mitprägen,  samt der für ihre Wirkung  wesentlichen  Um-

gebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). 

Aus  der  vom  Gesetz  alternativ  zur  landschafts-  oder  siedlungsprägenden 

Wirkung  vorausgesetzten  Zeugeneigenschaft  ergibt  sich  das  Erfordernis, 

dass  ein  Objekt,  über  welches  Schutzmassnahmen  verhängt  werden  sol-

len,  namentlich  auf  Grund  seiner  ortsbaulichen,  baulichen  oder  ausstat-

tungsmässigen  Eigenschaften  von  einer  Epoche  Zeugnis  abzulegen,  d.h. 

die betreffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne 

zu dokumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epo-

che zugeordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigen-

schaft  noch  nicht  ausreichend.  Zudem  lässt  das  Gesetz  auch  die  blosse 

Zeugeneigenschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss viel-

mehr ein wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschie-

denen,  hier  nicht  abschliessend  aufzuzählenden  Gründen  ergeben.  Ein 

wichtiger Zeuge liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf 

Grund ihrer gesamten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräf-

tig und qualitätsvoll zu dokumentieren vermag. 

Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-

siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im 

Allgemeinen  kaum  als  "Epochen"  zu  bezeichnen  wären.  Namentlich  mit 

Blick auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die 

Übergänge  zwischen  solchen  bezeugen,  Schutzobjekte  sein  können.  Zu 

verlangen  ist  allerdings  stets,  dass  die  betreffende  politische,  wirtschaftli-

che, soziale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann. 

9.1.2. 

Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften 

oder  Siedlungen  wesentlich  mitprägen,  bezweckt  § 203  Abs. 1  lit. c  PBG 

anders  als  mit  dem  Schutz  wichtiger  Zeugen  nicht  die  Dokumentation  ge-

schichtlicher  Epochen,  sondern  die  Erhaltung  qualifizierter  Landschafts- 

und  Siedlungsbilder.  In  der  Praxis  wird  hierbei  oftmals  auch  vom  Situati-

onswert eines Objektes gesprochen. Da das Gesetz die beiden Vorausset-

zungen  für  eine  Unterschutzstellung  –  Zeugeneigenschaft  oder  prägende 

Wirkung  –  alternativ  aufzählt,  lässt  sich  auch  allein  schon  mit  letzterer die 

Anordnung  von  Schutzmassnahmen  an  Gebäuden  oder  Gebäudegruppen 

begründen.  Allerdings  rechtfertigt  nicht  jede  Optimierung  von  Siedlungs- 
oder Landschaftsbildern die Anordnung von Schutzmassnahmen; die posi-

R3.2018.00080 

Seite 27 

 
 
tiv  prägende Wirkung  muss  vielmehr  objektiv  ausgewiesen  und  begründet 

sein, was etwa bei für das geschützte Ortsbild wichtigen Kernzonenbauten 

der Fall sein kann (VB 2009.00608 vom 4. Mai 2011). 

9.2. 

Nach der Lehre kommt bei sich auf § 203 PBG stützenden denkmalpflege-

rischen  Anordnungen den  kommunalen  und kantonalen  Denkmalpflegebe-

hörden eine besondere Entscheidungsfreiheit zu, da sie dabei im Grenzbe-

reich  zwischen  Rechtsanwendung  und  Ermessensbetätigung  handeln.  Die 

Entscheidungsfreiheit  der  Denkmalpflegebehörde  bezieht  sich  namentlich 

auf die Frage der Qualifikation eines Objekts als wichtiger Zeuge, auf den 

konkret  erforderlichen  Umfang  einer  Schutzmassnahme  und  gegebenen-

falls auf die Auswahl unter mehreren in Betracht fallenden Schutzobjekten. 

Die Rekursinstanz darf eine noch vertretbare Wertung der Denkmalpflege-

behörde nicht durch eine abweichende eigene Wertung ersetzen. Auch bei 

Inventarentlassungen  greift  die  Rekursinstanz  nur  bei  sachlich  nicht  mehr 

vertretbaren  Entscheiden  ein.  Die  Rekursinstanz  verfügt  damit  insoweit 

über  keine  weitere  Prüfungsbefugnis  als  das  auf  Rechtskontrolle  be-

schränkte Verwaltungsgericht. 

Die  von  der Rekursinstanz  zu  wahrende  Zurückhaltung,  so  die Lehre  wei-

ter,  steht  nicht  im  Zusammenhang  mit  der  Gemeindeautonomie.  Die  Zu-

rückhaltung greift daher nur, soweit es um die Würdigung örtlicher Verhält-

nisse  oder  um  technische  oder  andere  Fragen  geht,  die  ein  bestimmtes 

Fachwissen voraussetzen, zumal die Beratung durch Fachstellen ausdrück-

lich  im  Gesetz  vorgesehen  ist  (§ 216  PBG).  Dies  ist  nicht  der  Fall  bei  der 

Beantwortung der Frage, was unter einem wertvollen Baum oder Baumbe-

stand bzw. Feldgehölze im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. f PBG zu verstehen 

ist (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, 

§ 20 Rz. 85 f.). 

Aus  dem  vorstehend  Wiedergegebenen  ergibt  sich  zutreffend,  dass  das 

Baurekursgericht (auch) die Frage, was unter einem Schutzobjekt im Sinne 

von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu verstehen ist, frei beantworten kann. Zuzu-

stimmen ist auch der Auffassung, dass die Kognition des Baurekursgerichts 

nicht davon abhängt, ob Anordnungen kommunaler oder kantonaler Denk-
malpflegebehörden zu überprüfen sind. Im Übrigen kann der Lehre nur ein-
geschränkt beigetreten werden. Soweit dem  Baurekursgericht die örtlichen 

Verhältnisse hinreichend bekannt sind, kann es diese in der Regel frei wür-

R3.2018.00080 

Seite 28 

 
 
digen. Geht es um bautechnische Fragen, namentlich um solche der Erhal-

tungs-  und  Renovationsfähigkeit  von  Schutzobjekten  oder von Teilen  hier-

von,  ist  das  Baurekursgericht  als  Fachgericht  in  Bausachen  zu  deren  Be-

antwortung  nicht  weniger  berufen  als  die  Denkmalpflegebehörden,  womit 

auch  in  dieser Hinsicht  eine Kognitionseinschränkung  nicht  begründet  wä-

re. 

Eine gewisse Zurückhaltung ist demgegenüber namentlich dann angezeigt, 

wenn es um die Frage der Qualifikation eines Objekts als wichtiger Zeuge, 

die  Bestimmung  des  Umfangs  einer  Schutzmassnahme  oder  die  Auswahl 

unter  mehreren  Schutzobjekten  geht.  Diesbezügliche  Beurteilungen  sind 

mit  einem  spezifisch  denkmalpflegerischen  Fachwissen  verbunden.  Aller-

dings  führt  diese  Zurückhaltung  nicht  etwa  dazu,  dass  das  Baurekursge-

richt  gleich  wie  das  Verwaltungsgericht  auf  eine  reine  Rechtskontrolle  be-

schränkt wäre (§ 20 Abs. 1 und § 50 VRG). Konsequenz ist vielmehr, dass 

das Baurekursgericht den angefochtenen Entscheid unter gebührender Be-

rücksichtigung  der  Entscheidgründe  der  Denkmalpflegebehörde  und  in 

sorgfältiger,  einlässlicher  Auseinandersetzung  mit  diesen  zu  überprüfen 

hat.  Dergestalt  ist  zwischen  der  Entscheidungsfreiheit  der  Denkmalpflege-

behörde  einerseits und  dem  Anspruch  auf wirksamen  Rechtsschutz  ande-

rerseits  (Art. 77  der  Kantonsverfassung  [KV]  und  Art. 29a  der  Bundesver-

fassung 

[BV])  praktische  Konkordanz  herzustellen 

(Donatsch,  § 20 

Rz. 64 ff.).  Im  Übrigen  kommt  dem  Baurekursgericht  bei  der  Überprüfung 

von sich auf § 203 PBG stützenden denkmalpflegerischen Anordnungen in 

der Regel volle Kognition zu (§ 20 Abs. 1 VRG). 

10. 

Vorab ist zunächst festzuhalten, dass es keineswegs zutrifft, dass die Bau-

direktion  bezüglich  der Qualifikation  der Siedlung  als wichtigen  Zeugen  zu 

einem  diametral anderen  Schluss  kommt als in  der ersten Verfügung.  Be-

reits  in  der  Nichtunterschutzstellungsverfügung  vom  12. Januar  2016  ging 

die Baudirektion davon aus, dass es sich bei den streitbetroffenen Siedlun-

gen  Sängglen  und  Pfaffenstein II  um  ein  hochrangiges  und  einzigartiges 

Schutzobjekt  handelt  (vgl.  act. 13.11  im Verfahren  G.-Nr.  R3.2018.00077). 

Die  gleichwohl  verfügte  Nichtunterschutzstellung  erfolgte  damals  aufgrund 
einer Verhältnismässigkeitsprüfung, welche indes vom Baurekursgericht als 
nicht genügend qualifiziert wurde. 

R3.2018.00080 

Seite 29 

 
 
Aufgrund des durchgeführten Augenscheines, anlässlich welchem die gan-

ze Siedlung begangen wurde und das Baurekursgericht zudem auch meh-

rere  Häuser  der  Rekurrierenden  von  innen  besichtigte,  welche  teilweise 

tiefgreifende Veränderungen erfahren haben, sowie aufgrund des detaillier-

ten  Gutachtens  vom  3. April 2012  ergab  sich  für  das  Baurekursgericht  ein 

eindeutiges Bild bezüglich der Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen Sied-

lungen. 

Die  Siedlungen  präsentieren  sich  als  grossräumige  stark durchgrünte  Ein-

heit von Einfamilienhäusern, welche in ihrer Gesamtheit geradezu parkartig 

in Erscheinung treten. Die diesbezüglichen Ausführungen in der angefoch-

tenen Verordnung und im entsprechenden Gutachten haben sich anlässlich 

des Augenscheines vollumfänglich bestätigt (vgl. dazu die ausführliche Fo-

todokumentation im Augenscheinprotokoll S. 8 ff.). Es kann deshalb in der 

Folge  auf  eine  Wiederholung  sämtlicher  Elemente,  welche  schon  im  Gut-

achten und in der Verordnung aufgezeigt wurden, verzichtet werden.  

Hervorzuheben ist insbesondere, dass die einzelnen Häuser zumindest von 

Aussen  eine  weitgehend  einheitliche  Materialisierung  und  Formensprache 

aufweisen,  wobei  bei  der  Siedlung  Sängglen  vor  allem  Sichtbetonwände 

und  Kupferblech  als  Flachdachabschluss  und  bei  der  Siedlung  Pfaffen-

stein II Spritzputz und mit Sängglen-Grün gestrichenes Holztäfer als Flach-

dachabschluss  Verwendung  fand.  Trotz  dieser  einheitlichen  Materialisie-

rung  sind  die  einzelnen  Gebäude  mit  unterschiedlichen  Vor-  und  Rück-

sprüngen,  Nischen  und  Erkern  individuell  ausgestaltet.  Sie  sind  ein  typi-

scher  Ausdruck  des  Lebensgefühls  der  Moderne  in  den  1960er-Jahren, 

wobei die Siedlung Pfaffenstein II aufgrund der späteren Erstellung bereits 

eine  kompaktere  Volumetrie  aufweist  und  damit  einer  zeittypischen  Ent-

wicklung folgte. 

Die einzelnen Gebäude sind  – wie sowohl im Gutachten als auch von der 

Baudirektion zutreffend umschrieben – jeweils zu kleinen Einheiten von drei 

oder  vier  Häusern  am  Ende  von  kurzen  Stichstrassen  zusammengefasst 

und  bilden  so  kleine  Gruppen  innerhalb  des  umliegenden  grosszügigen 

durchgehenden  Grünraumes.  Auf  Einfriedungen  wurde  bis  heute  weitge-

hend verzichtet. Dies hat zur Folge, dass die Übergänge zwischen dem pri-

vaten  und  dem  gemeinsamen  Aussenraum  optisch  kaum  wahrnehmbar 

sind.  Diese  fliessenden  Übergänge  schaffen  eine  eindrückliche  Grosszü-
gigkeit  und tragen  wesentlich  zur parkartigen Wirkung  der Siedlungen  bei. 

R3.2018.00080 

Seite 30 

 
 
Zudem  wurde  dadurch  ein  der  damaligen  Zeit  entsprechendes  Musterbild 

einer kultivierten aber dennoch natürlich gestalteten Landschaft geschaffen, 

die trotz ihrer parkartigen Wirkung auch die Moderne und damit verbunden 

auch die Verkehrswege optimal integriert. Die architektonische Qualität der 

Häuser  wird  aufgrund  der  harmonischen  Einbettung  in  das  bestehende 

landschaftliche Umfeld erst auf den zweiten Blick wahrgenommen, ist dann 

aber eindeutig erkennbar.  

Zusammengefasst  kann  festgehalten  werden,  dass  durch  die  Anordnung 

und Ausgestaltung der Gebäude und des Umschwungs zusammen mit der 

Anordnung der Verkehrsflächen geradezu das Ideal des organischen Städ-

tebaus abgebildet wird. Die Siedlungen können und müssen damit zweifel-

los als beispielhafte Antwort der Nachkriegszeit auf die fortschreitende Zer-

siedelung gesehen werden.  

Diese Feststellungen wurden denn auch von den Rekurrierenden nur sehr 

pauschal bestritten. Es kann entgegen den Ausführungen der Rekurrieren-

den  keineswegs  von  einem  zeituntypischen Ausreisser die  Rede  sein.  Die 

Streitobjekte  sind  durchaus  typische  Vertreter  ihrer  Zeit.  Dennoch  wurden 

die  Siedlungen  zu  Recht als einzigartig  qualifiziert.  Die Einzigartigkeit  liegt 

darin, dass diese Siedlungsform zumindest in einem grösseren regionalen 

Umfeld kaum realisiert wurde.  

Bezüglich der von den Rekurrierenden bemängelten Durchsichten und dem 

damit behaupteten verbundenen Verlust der Struktur ist festzuhalten, dass 

es durchaus zutrifft, dass die vorhandenen Grünräume zufolge eines man-

gelhaften  Beschnitts  die  ursprünglich  bestehenden  und  auch  gewollten 

Durchsichten inzwischen teilweise zu beeinträchtigen vermögen; dies bildet 

indes  entgegen  den  rekurrentischen  Vorbringen  keinen  Grund,  den  Sied-

lungen die Schutzwürdigkeit abzusprechen. Die Dichte der Bepflanzung ist 

eine  bloss  temporäre  Problematik,  die  ohne  weiteres  im  Verlaufe  der  Zeit 

mit  den  entsprechend  angeordneten  Vorgaben  betreffend  Ersatzbepflan-

zung  behoben  werden  kann.  Ein  Verlust  der  schützenswerten  städtebauli-

chen Struktur kann darin nicht erkannt werden.  

Somit  ist  die  Schutzwürdigkeit  sowohl  mit  Bezug  auf  den  Eigenwert  der 

Siedlungen  als  Gesamtobjekt  als  auch  mit  Bezug  auf  den  Situationswert 
ausgewiesen.  Der  Grad  der  Schutzwürdigkeit  ist  aufgrund  der  Einzigartig-
keit und der regionalen Bedeutung als sehr hoch zu werten.  

R3.2018.00080 

Seite 31 

 
 
11. 

Gemäss  den  vorstehenden  Ausführungen  steht  fest,  dass  es  sich  beim 

streitbetroffenen  Ensemble  um  ein  Schutzobjekt  handelt.  Die  Qualifikation 

eines  Objektes  als  "wichtiger  Zeuge"  oder  "wesentlich  mitprägendes  Ele-

ment"  für  die  Umgebung  führt  indes  nicht  zwingend  zur  Anordnung  von 

Schutzmassnahmen  im  Sinne  von  § 205  und  § 207  PBG,  sondern  nur, 

wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjektes höher 

zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen. Die-

se Interessenabwägung ist vorliegend ebenfalls strittig. 

12.1.1. 

Die Rekurrierenden machen bezüglich der Verhältnismässigkeit geltend, es 

fehle  eine  einzelfallweise  grundstücksspezifische  Interessenabwägung.  Es 

habe  wie  bereits  ausgeführt,  noch  nicht  einmal  eine  Besichtigung  aller 

Häuser stattgefunden. Eine Prüfung wäre daher noch nicht einmal möglich 

gewesen. Die Unterschutzstellung gehe sodann viel zu weit. Auch wenn in 

der  städtebaulich  prägnanten  Anordnung  ein  gewisser  Situationswert  zu 

sehen sei, ziele ein Substanz- und Innenraumschutz weit über ein etwaiges 

schutzwürdiges  Ziel  hinaus.  Die  in  der  Schutzverordnung  vorgesehenen 

Regelungen  würden  im  Ergebnis  auf  ein  fast  vollständiges  Veränderungs-

verbot hinauslaufen. So werde in der Verordnung quasi der gesamte bauli-

che  Status  quo  aufgelistet  und  im  Einzelnen  geschützt.  Eine  Gewichtung 

der baulichen Elemente hinsichtlich der Qualität bzw. der Schutzwürdigkeit 

erfolge  nicht.  Ebensowenig  werde  der  Schutzumfang  strikt  auf  die  entste-

hungszeitliche  Bausubstanz  beschränkt.  Praktisch  sämtliche  vorhandenen 

Bauelemente  und  ein  überwiegender  Teil  des  Pflanzenbestandes  werde 

formell geschützt. Es könne nicht angehen, praktisch keine Veränderungen 

zuzulassen,  bzw.  allfällige  –  auch  kleinste  –  Änderungen  von  der  Zustim-

mung der kantonalen Denkmalpflege abhängig zu machen.  

Es  handle  sich  grösstenteils  um  kleine  Häuser  mit  einer  für  heutige  Ver-

hältnisse  bescheidenen  Wohnfläche  und  schlechter  Isolation.  Durch  den 

vorgesehen  sehr  weitreichenden  Substanzschutz  seien  bauliche  Weiter-

entwicklungen,  die  für  eine  zeitgemässe  und  energieeffiziente  Wohnnut-

zung  nötig  seien,  kaum  mehr  möglich.  Auch  sei  nicht  ersichtlich,  wie  bei 
diesen strengen Vorgaben die vorhandenen Nutzungsreserven von immer-
hin  10 %  konkret  realisiert  werden  sollten.  Damit  sich die über  Jahrzehnte 

in natürlichem Masse veränderte Siedlung auch in Zukunft weiterentwickeln 

R3.2018.00080 

Seite 32 

 
 
könne, müsse in der Schutzverordnung mehr Raum für mögliche Änderun-

gen und Entwicklungen gelassen werden. Der formelle Schutz müsse sich 

auf die wesentlichen Gestaltungselemente beschränken. Denkbar wären al-

lenfalls  planerische  Massnahmen  wie  Ortsbildschutzmassnahmen,  bei-

spielweise  die  Festsetzung  einer  Kernzone  oder  einer  Quartiererhaltungs-

zone oder allenfalls auch eines Gestaltungsplanes. Anstelle eines substan-

tiellen Erhalts würde vielerorts – ohne dass das Schutzobjekt beeinträchtigt 

würde – die Verpflichtung zu einem gleichwertigen Ersatz vollauf genügen.  

Die bestehenden Servitute bildeten bereits eine enorme Einschränkung für 

die  Grundeigentümer  und  seien  völlig  ausreichend,  um  den  Bestand  der 

Siedlungen zu schützen. Die Dienstbarkeiten seien so detailliert formuliert, 

dass  sie  abgesehen  vom  Innenbereich  der Häuser den  gesamten  Bereich 

der Schutzverordnung abdecken würden. Da weit mehr als 30 Grundstücke 

erfasst  seien,  könne  auch  trotz  der  herrschenden  Privatautonomie  der 

Grundeigentümer  betreffend  die  Dienstbarkeiten,  faktisch  davon  ausge-

gangen  werden,  dass die  Servitute  weder verletzt  noch  verändert würden. 

In den letzten Jahrzehnten seit der Erstellung der Bauten Anfang der Sieb-

zigerjahre hätten die bestehenden Servitute mit ihren Baubeschränkungen 

offensichtlich  genügt,  um  das  mit  der  vorliegenden  Schutzverordnung  ver-

folgte Ziel weitgehend zu erfüllen. Die Anordnung einer Schutzmassnahme, 

die bekanntlich dem Substanzschutz diene, sei daher nicht angezeigt. 

Eine  Unterschutzstellung  hätte  zudem  eine  weitere  Wertverminderung  der 

Liegenschaften zur Folge. Zudem müsste auch das öffentliche Interesse an 

einem haushälterischen Umgang mit dem Boden berücksichtigt werden.  

12.1.2. 

Der  angefochtenen  Anordnung  kann  bezüglich  der  Verhältnismässigkeit 

folgendes  entnommen  werden:  In  Abwägung  des  dargestellten  Zeugnis-

werts, der sich insbesondere aus den aufgeführten städtebaulichen, archi-

tektonischen, typologischen sowie landschaftsarchitektonischen, aber auch 

sozial-  und  wirtschaftshistorischen  Qualitäten  der  Siedlung  ergebe,  unter 

Hinweis  auf  die  Erwägungen  des  Baurekursgerichtes  in  seinem  Rückwei-

sungsentscheid sowie unter Berücksichtigung, dass eine adäquate Nutzung 

des  Bestandes  auch  nach  der  Unterschutzstellung  weiterhin  gewährleistet 

sei, bzw. dass die Eigentümerschaften in der Nutzung ihrer Liegenschaften 

nicht  mehr  als  durch  die  bereits  heute  geltenden  Privatservitute  oder  die 
geltenden Bauvorschriften eingeschränkt würden und dass bauliche Erwei-

R3.2018.00080 

Seite 33 

 
 
terungen  im  Rahmen des  noch  vorhandenen  Nutzungspotentials weiterhin 

möglich  seien,  müsse  das  öffentliche  Interesse  am  Erhalt  der  Siedlungen 

höher gewichtet werden, als die privaten Interessen am uneingeschränkten 

Eigentum und freier baulicher Gestaltung. Bei einer weiteren Reduktion des 

Schutzumfanges bestünde die Gefahr, dass der durch die einheitliche Wahl 

der  Details,  der  Formen  und  der  Materialien  entstehende  kohärente  Ge-

samteindruck  gestört  würde.  Die  Schutzwürdigkeit  der  Siedlungen  ergebe 

sich nicht primär aus einzelnen Elementen der Gebäude und des Aussen-

raums  oder  einzig  aus  der  Siedlungsstruktur,  sondern  vielmehr  aus  deren 

Verbindung und dem daraus entstehenden Gesamtbild.  

12.2.1. 

Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Inte-

resse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 BV). Das Ver-

hältnismässigkeitsprinzip  im  engeren  Sinne  verlangt,  dass  eine  Schutz-

massnahme durch ein das private Interesse überwiegendes öffentliches In-

teresse gerechtfertigt ist. Nur in diesem Fall ist sie Massnahme für den Pri-

vaten  zumutbar  (Ulrich  Häfelin/Georg  Müller/Felix  Uhlmann,  Allgemeines 

Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 556 ff.). 

Nach  der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  zur  Verhältnismässigkeit 

von Schutzmassnahmen im engeren Sinne vermag das finanzielle Interes-

se an einer gewinnbringenden oder gar höchstmöglichen Ausnützung einer 

Liegenschaft  für  sich  allein  das  öffentliche  Interesse  an  Denkmalschutz-

massnahmen  grundsätzlich  nicht  zu  überwiegen  (BGE 120 Ia 270 ff., 

E. 6c).  Dies  ist  allerdings  nicht  so  zu  verstehen,  dass  den  wirtschaftlichen 

Interessen privater Eigentümer bei der Interessenabwägung überhaupt kei-

ne Bedeutung zukommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen können der 

Verfolgung  eines  weniger gewichtigen  öffentlichen  Interesses durchaus  im 

Wege stehen. Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finan-

zielle  Interessen  der  Grundeigentümer  öffentlichen  Interessen  weichen, 

weil das Gemeinwesen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen könn-

te. Die Frage der Verhältnismässigkeit im engeren Sinne darf nicht isoliert 

nur  anhand  der  zu  erwartenden  finanziellen  Aufwendungen  beurteilt  wer-

den. Vielmehr ist im Rahmen der Interessenabwägung auch das Mass des 

öffentlichen Interesses an der Unterschutzstellung und damit der Grad der 

Schutzwürdigkeit zu berücksichtigen. Dabei sind Rentabilitätsüberlegungen 
ist 
umso  geringer  zu  gewichten, 

je  schutzwürdiger  eine  Baute 

R3.2018.00080 

Seite 34 

 
 
(BGr 1C_168/2012  vom  2. November 2012,  E. 6.4,  mit  weiteren  Hinwei-

sen). 

12.2.2. 

Eine  Abwägung  zwischen  öffentlichen  Interessen  an  der  Erhaltung  eines 

Schutzobjekts  und  den  privaten  Interessen  an  einer  möglichst  freien  Nut-

zung  des  Grundstücks  kann  nach  dem  vorstehend  Gesagten  nur  vorge-

nommen  werden,  wenn  die  Qualität  des  Objekts  als  wichtiger  Zeuge  be-

kannt ist 

Dies ist vorliegend der Fall. Es handelt sich um ein einzigartiges und hoch-

rangiges Schutzobjekt (vgl.  vorstehend Erwägungen unter Ziffer 10.). Strit-

tig bleiben somit der Schutzumfang und die Schutzfähigkeit der beiden Ge-

bäude sowie die finanzielle Interessenabwägung. 

12.3.1. 

Das  öffentliche  Interesse  an  einer  Unterschutzstellung  ist  aufgrund  des 

nachweislich  hochgradigen  Eigen-  und  Situationswertes  als  sehr  hoch  zu 

qualifizieren.  

Die bestehenden privatrechtlichen Dienstbarkeiten sind von vornherein kein 

genügendes  Instrument  der  Denkmalpflege.  Die  zulässigen  Schutzmass-

nahmen sind in § 205 PBG abschliessend aufgezählt. Gemäss lit. d der ge-

nannten Bestimmung kann zwar auch ein (dienstbarkeitsrechtlich gesicher-

ter)  Vertrag  als  Schutzmassnahme  in  Frage  kommen.  Gemeint  ist  hierbei 

indes offensichtlich ein  öffentlich-rechtlicher  Vertrag  zwischen  dem  Grund-

eigentümer  und  dem  Gemeinwesen.  Demgegenüber  beruhen  die  hier  zur 

Diskussion 

stehenden  Dienstbarkeiten 

(act. 13.7 

im  Verfahren 

R3.2018.00077) auf  Verträgen  zwischen  Privaten.  Diese Verträge  und da-

mit die so begründeten Dienstbarkeiten unterstehen der alleinigen Disposi-

tion der Privaten und können demnach jederzeit abgeändert oder aufgeho-

ben  werden,  ohne  dass  Behörden  sich  dem  entgegenstellen  könnten.  Ob 

mit diesen Dienstbarkeiten auch öffentliche Interessen an der Erhaltung der 

Überbauungsstruktur  mit  berücksichtigt  sind,  ist  angesichts  der  Dispositi-

onsfreiheit  der  Privaten  unerheblich.  Möchte  beispielweise  ein  Eigentümer 

einer Liegenschaft in einer der beiden Siedlungen sein Haus umbauen, wä-
ren einzig die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften zu beachten; die fragli-
chen  Dienstbarkeiten  könnten  von  der  Baubehörde  nicht  berücksichtigt 

werden (§ 317 PBG). Dasselbe gälte im Rechtsmittelverfahren (§ 1 VRG). 

R3.2018.00080 

Seite 35 

 
 
Hinzu kommt, dass die fraglichen Dienstbarkeiten nur Um- und Neubauten 

regeln, aber keinerlei Substanzschutz beinhalten. Die Dienstbarkeiten wür-

den demnach eine gänzliche Beseitigung sämtlicher Gebäude beider Sied-

lungen  nicht  zu  hindern  vermögen.  Hierin  eine  Massnahme  des  Denkmal-

schutzes zu erblicken, fällt damit offensichtlich ausser Betracht.   

Als Schutzmassnahme sind die fraglichen privatrechtlichen Dienstbarkeiten 

daher vollkommen ungeeignet. Von ihnen geht keinerlei Schutz aus, jeden-

falls  keiner,  der  öffentlich-rechtlich  durchsetzbar  wäre.  Substanzschutz  ist 

nicht einmal auf privater Ebene gewährleistet.  

Der  festgestellte  hohe  Eigen-  und  Situationswert  kann  entgegen  der  An-

sicht der Rekurrierenden nur durch die Erhaltung der bestehenden Gebäu-

desubstanz  gewahrt  werden.  Einzig  die  Erhaltung  und  Renovation  alter 

Bausubstanz  bietet  Gewähr  für  eine  detailgetreue  Übernahme  von  Form 

und Gestalt der vorhandenen Dach- und Fassadenflächen sowie für die Er-

haltung der prägenden Bestandteile einer Baute unter Wahrung der beste-

henden  Proportionen.  Die  äusseren  Gestaltungsmerkmale  der  Gebäude 

bilden neben der Aussenraumgestaltung das wichtigste prägende Element 

der  Siedlungen  und  sind  Ausdruck  der  hohen  architektonischen  Qualität 

und  zudem  unabdingbar  für  die  Wahrung  der  Einheitlichkeit  der  Siedlun-

gen. Es mag zwar zutreffend sein, dass einzelne Häuser bereits Verände-

rungen auch in der äusseren Ausgestaltung erfahren haben. So wurden bei 

diversen  Gebäuden die  Fenster ersetzt.  Gleichwohl sind  insbesondere  die 

Lage und Grösse der Fassadenöffnungen ein wesentliches und prägendes 

Element einer Fassade und kann durch deren Erhalt eine weitere Verände-

rung  des  äusseren  Erscheinungsbildes  vermieden  werden.  Die  detaillierte 

Auflistung der prägenden Elemente der Gebäude in der Verordnung erfolg-

te daher zu Recht. Gleiches gilt es für die Elemente des Aussenraumes zu 

sagen. Die Gärten in ihrer Ausgestaltung sind wie festgestellt ein äusserst 

prägendes  Element  des  Schutzobjektes  und  müssen  daher  von  der  Ver-

ordnung ebenfalls zwingend erfasst werden. Die Schutzwürdigkeit der Sied-

lungen liegt, wie die Baudirektion zu Recht ausführt, gerade im Zusammen-

spiel  der gewählten  Anordnung  der Gebäude, der einzelnen  Elemente  der 

Gebäude  und  des  Aussenraumes.  Nur  so  kann  das  charakteristische  Er-

scheinungsbild gewahrt werden. All diese Elemente sind daher für den Er-

halt des Schutzobjektes als solches unabdingbar. 

R3.2018.00080 

Seite 36 

 
 
Wie die Rekurrierenden zu Recht ausführen, ist insbesondere das äussere 

Erscheinungsbild  der Siedlung  schützenwert.  Die  Beschränkung  auf  einen 

reinen Fassadenschutz hätte indes zwangsläufig eine Diskrepanz zwischen 

aussen  und  innen  zur  Folge.  Es  sind  deshalb  auch  Teile  zu  erhalten,  die 

sich nur mittelbar auf das äussere Erscheinungsbild auswirken. Dabei wur-

de  aber  auch  berücksichtigt,  dass  bei  zahlreichen  Gebäuden  bereits  Ver-

änderungen  im  Innern  vorgenommen  wurden.  Es  erfolgte  daher  keine  in-

tegrale  Unterschutzstellung,  sondern  der  Schutz  von  Originalsubstanz  im 

Innern  beschränkt  sich  auf  die  Primärkonstruktion.  Aus diesem Grund  war 

auch keine einzelfallweise Besichtigung der Gebäude von Innen notwendig.  

Es ist den Rekurrierenden aber insoweit zuzustimmen, dass der Schutz der 

Primärkonstruktion, welcher einzig dazu dient, äussere sichtbare Verände-

rungen  zu  vermeiden,  keine  Unterschutzstellung  der tragenden Wände  im 

Innern bedarf. Eine tragende Wand kann mit den heutigen baulichen Mög-

lichkeiten  weitgehend  geöffnet  und  deren  Last  punktförmig  abgefangen 

werden.  Die  tragenden Wände  sind  daher  aus  dem  Schutzumfang  auszu-

klammern,  da  nur  das  konstruktive  System  geschützt  werden  muss.  Dar-

über  hinaus  können  indes  keine  weiteren  baulichen  Elemente  ausgenom-

men werden, da sich mit einer weniger weitgehenden Massnahme das an-

gestrebte Schutzziel ansonsten nicht mehr erreichen liesse. 

Der  von  der  Baudirektion  statuierte  Schutzumfang  ist  damit  entsprechend 

anzupassen.  

12.3.2. 

Zur Schutzfähigkeit der Gebäude kann festgehalten werden, dass einzelne 

Gebäude unter Umständen einen gewissen Erneuerungsbedarf aufweisen. 

Es handelt sich dabei indes nicht um Schäden im eigentlichen Sinne, son-

dern um Anpassungen an einen modernen Wohnbedarf. Auf die Erhaltens-

fähigkeit  der  Objekte  haben  solche  Bedürfnisse  keinen  Einfluss.  Eine  Er-

neuerung  der  Haustechnik  sowie  der  Nasszellen  und  Küchen  gehört  bei-

spielsweise zum üblichen Unterhalt eines Gebäudes. Alle Gebäude beider 

Siedlungen  werden  sodann  bewohnt  oder  anderweitig  genutzt.  Die  Erhal-

tensfähigkeit wurde daher zu Recht nicht bestritten. Die Schutzfähigkeit ist 

demnach  gerade  in Anbetracht des  reduzierten Schutzumfanges  ebenfalls 

ohne weiteres gegeben. 

R3.2018.00080 

Seite 37 

 
 
12.3.3. 

Es  stellt  sich  im  Weiteren  die  Frage,  ob  die  Siedlungen  unter  Einhaltung 

des  Schutzzieles  einer  sinnvollen  Nutzung  und  damit  einer  der  Zonierung 

entsprechenden und rentablen bzw. wirtschaftlich sinnvollen Wohnnutzung 

zugeführt  werden  können,  bzw.  im  vorliegenden  Fall,  ob  eine  solche  auf-

rechterhalten werden kann. 

Die  Gebäude  weisen  zumindest  in  ihrer  jetzigen  Nutzung  als  Einfamilien-

häuser  genügend  grosse  Volumen  auf,  innerhalb  welchen  nebst  der  Aus-

senhülle  sodann  nur  die  Primärkonstruktion  sowie  die  Geschossdecken 

und der Erschliessungstrakt in ihrer Lage geschützt sind. Damit kommt der 

Bauherrschaft  eine  erhebliche  planerische  Freiheit  zu,  einen  Innenausbau 

zu  verwirklichen,  der  heutigen  Wohnbedürfnissen  entspricht.  Zudem  sind 

im Bereich der Siedlung Sängglen auch bauliche Erweiterungen im Umfang 

von 10 % der anrechenbaren Gebäudeflächen gemäss der angefochtenen 

Verordnung ausdrücklich möglich.  

Die  Erneuerung  oder  der  Ersatz  tragender  Bauteile  oder  von  Deckenkon-

struktionen,  sofern  diese  nicht  mehr  erhalten  oder  ertüchtigt  werden  kön-

nen,  ist  bei  vielen  denkmalpflegerischen  Gesamterneuerungen  oder  bei 

Umnutzungen von Gebäuden an der Tagesordnung und kann mit den heu-

tigen Bautechniken ohne weiteres bewältigt werden.  

Mit einer nach dem vorstehend Gesagten weiterbestehenden Wohnnutzung 

kann  zweifellos  eine  rentable  bzw.  wirtschaftlich  sinnvolle  Nutzung  erzielt 

und gleichzeitig die für die Unterschutzstellung relevante Substanz erhalten 

werden. Weitergehende finanzielle Interessen der Grundeigentümer haben 

hinter  dem  öffentlichen  Interesse  der  Unterschutzstellung  zurückzutreten. 

Wobei hier ausdrücklich auch darauf hinzuweisen ist, dass die grosszügige 

parkartige Umgebung, in welcher die Gebäude situiert sind und welche mit 

der  vorliegenden  Verordnung  gerade  bewahrt  wird,  den  Wert  der  Liegen-

schaften durchaus auch zu steigern vermag.  

Es  stellt  sich  sodann abschliessend  die  Frage  nach  dem  öffentlichen  Inte-

resse an einer haushälterischen Bodennutzung. Dies ist zwar ein zentrales 

Anliegen  des  Raumplanungsrechts,  indes  kann  eine  bauliche  Verdichtung 

problemlos  an  einem  anderen  Ort  in  der  Gemeinde  realisiert  werden.  Die 
bestehenden  Nutzungsreserven  im  Umfang  von  10 %  der  anrechenbaren 
Grundfläche  können  sodann  auch  trotz  der  Unterschutzstellung  realisiert 

werden. Dies wurde in der angefochtenen Verordnung ausdrücklich festge-

R3.2018.00080 

Seite 38 

 
 
halten.  Überwiegende  private  oder  öffentliche  Interessen  die  gegen  eine 

Unterschutzstellung sprechen würden, sind damit nicht ersichtlich. 

13.1. 

Somit sind die Rekurse teilweise gutzuheissen. Über die aus vorliegendem 

Entscheid resultierende geringfügige Anpassung des Schutzumfangs könn-

te die Rekursinstanz grundsätzlich selber entscheiden. Die materielle Koor-

dination  mit  dem  Parallelverfahren  G.-Nr.  R3.2018.00079  führt  indes  zur 

Rückweisung  der  Sache  an  die  Vorinstanz.  Dementsprechend  ist  die  Ver-

fügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 26. April 2018 aufzuheben und 

die  Sache  zur  Abänderung  und  Neufestsetzung  der  Verordnung  im  Sinne 

der Erwägung 12.3.1. zurückzuweisen.  

Im Übrigen werden die Rekurse abgewiesen. 

Dieser Entscheid ist von der Vorinstanz in Anwendung von § 338b PBG in 

Verbindung  mit  § 28  Abs. 2  VRG  (Sicherstellung  des  Anfechtungsanspru-

ches  der  rekurs-  bzw.  beschwerdeberechtigten  Verbände)  zu  veröffentli-

chen. 

13.2. 

Die  Aufhebung  der  angefochtenen  Verfügung  und  Rückweisung  an  die 

Baudirektion  ist  vorliegend  in  Anbetracht  des  Antrages  auf  Nichtunter-

schutzstellung  der  Siedlungen  mit  Bezug  auf  die  Auflage  der  Verfahrens-

kosten bloss als teilweises Obsiegen der Rekurrierenden zu betrachten.  

Ausgangsgemäss  und  unter  Berücksichtigung  der  jeweiligen  Rekursanträ-

ge,  des  jeweiligen  Streitinteresses  und  der  zu  behandelnden  Rügen  sind 

die Verfahrenskosten zu 6/10 den solidarisch haftenden Rekurrierenden im 
Verfahren  G.-Nr.  R3.2018.00080,  zu  je  6/50  den  Rekurrenten  in  den  Ver-

fahren  G.-Nrn.  R3.2018.00081  und  R3.2018.00082,  zu  3/50 den  Rekurrie-

renden  im  Verfahren  G.-Nr.  R3.2018.00093  und  zu  1/10  der  Baudirektion 

Kanton Zürich aufzuerlegen (§ 13 VRG). Die detaillierte Kostenverteilung ist 

Dispositiv-Ziffer IV. zu entnehmen. 

Von  einer  Kostenbelastung  der  Beigeladenen  ist  vorliegend  trotz  der  teil-

weisen  Gutheissung  der  Rekurse  vollumfänglich  abzusehen,  da  ihnen  im 
vorliegenden Verfahren eher die Stellung von Mitbeteiligten zukommt, wel-

che praxisgemäss nur in Ausnahmefällen mit Kosten belastet werden, und 

R3.2018.00080 

Seite 39 

 
 
zudem die vom Gericht verlangte Anpassung der Verordnung nur das Inne-

re der Gebäude betrifft und somit keinen relevanten Einfluss auf den Wert 

ihrer eigenen Grundstücke zeitigt. Die Gemeinde Fällanden wurde von Am-

tes wegen in das Verfahren aufgenommen und stellte keinerlei Anträge im 

vorliegenden Verfahren; ihr sind daher im vornherein keine Kosten aufzuer-

legen.  

13.3. 

Nach  §  338  Abs.  1  PBG  bzw.  §  2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV  VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 1'000.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; 

§ 3  Abs.  3  GebV  VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der 

Rekursinstanz  ein  grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in: 

Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Schon  bei  Schutzmassnahmen  (bzw.  bei  Verzicht  auf  solche) für  einzelne 

Liegenschaften  wird  grundsätzlich  von  einem  erheblichen  Streitinteresse 

ausgegangen,  weil  mit  einer  Unterschutzstellung  die  Baumöglichkeiten 

dauerhaft  eingeschränkt  werden.  Mehrere  Rekurrierende  beantragen  die 

Aufhebung  der  gesamten  Verordnung.  Damit  ist  nebst  den  einzelnen 

Grundstücken  der  Rekurrierenden  auch  die  gesamte  Siedlung  mit  53  Ge-

bäuden (auf insgesamt 78 Grundstücken inkl. der Erschliessungsparzellen) 

von den Rekursen betroffen. Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächli-

chen  Streitinteresses  (primär  der  mit  der  Schutzmassnahme  verbundene 

Eingriff in das Eigentum der Rekurrierenden, sekundär und soweit die voll-

umfängliche  Aufhebung  der  angefochtenen  Verordnung  beantragt  wurde 

derjenige in das Eigentum der übrigen betroffenen Grundeigentümer), des 

getätigten  Verfahrensaufwandes  (zweiter  Schriftenwechsel,  Durchführung 

eines Abteilungsaugenscheins), des Umfangs des vorliegenden Urteils, der 

Vereinigung  mehrerer  Rekursverfahren  und  unter  Berücksichtigung  des 

Umstandes, dass ein erheblicher Teil der Rechtsfragen auch in den Paral-

lelverfahren  zu  prüfen  war,  ist  die  Gerichtsgebühr  auf  Fr. 35'000.--  festzu-

setzen (BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 

vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 
2012,  E.  16,  in  BEZ  2014  Nr.  36;  Entscheid  bestätigt  mit  VB.2012.00774 

R3.2018.00080 

Seite 40 

 
 
vom  22.  August  2013,  dieser bestätigt  mit  BGr  1C_810/2013  vom  14.  Juli 

2014; www.baurekursgericht-zh.ch). 

13.4. 

Der Antrag der Rekurrierenden auf Zusprechung einer Umtriebsentschädi-

gung ist aufgrund des mehrheitlichen Unterliegens derselben abzuweisen.  

Da  von  einer  Kostenauferlegung  zu  Lasten  der  Beigeladenen  abgesehen 

wird, ist ihnen auch keine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. 

13.5. 

Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor, der als Zwischenentscheid im Sinn 

von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) zu qualifizieren ist. Dessen 

Anfechtbarkeit richtet sich nach § 19a Abs. 2 VRG. 

[….] 

R3.2018.00080 

Seite 41