# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 48aff605-a2b7-53bb-9aea-f18f65c1fc50
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-12-23
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 23.12.1997 A/800/1997
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-800-1997_1997-12-23.pdf

## Full Text

- 1 - 

 

 

_____________ 

 

A/800/1997-TPE 

du 23 décembre 1997 

 

 

dans la cause 

 

 

Monsieur et Madame S. MAGNIN BLASER 

représentés par Me Jean-Pierre Carera, avocat 

 

 

 

 contre 

 

 

 

COMMISSION DE RECOURS INSTITUEE PAR LA LOI SUR LES 

CONSTRUCTIONS ET LES INSTALLATIONS DIVERSES 

 

 

et 

 

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

 

 - 2 - 

 

 

_____________ 

 

A/800/1997-TPE 

 

et 

 

Monsieur et Madame T. SCHAFFAUSER 

 

Monsieur et Madame C. ABRIEL 

 

Monsieur et Madame S. CAPANO 

 

Madame P. BONNERMAN 

 

Madame M.-Th. BORGEAUD 

représentés par Me Pierre Siegrist 

 - 3 - 

 

 

_____________ 

 

A/800/1997-TPE 

EN FAIT 

 

 

1.  Madame Arlette Magnin-Blaser, propriétaire des 

parcelles N° 2835, 2836 et 2653, feuille 53 de la Commune 

de Veyrier, a obtenu du département de l'aménagement, de 

l'équipement et du logement (alors appelé département des 

travaux publics et de l'énergie - ci-après: le 

département), une autorisation du 7 novembre 1996, 

publiée dans la Feuille d'avis officielle du 13 novembre 

1996 (dossier DD 94'275), pour la construction sur ces 

parcelles de quatre villas groupées et pour la 

transformation d'une villa existante avec la construction 

de couverts à voitures. 

 

  Il est prévu de procéder à un remaniement 

conduisant à la réunion des trois parcelles en une seule. 

Dans un second temps, une division tenant compte de 

l'emplacement de chacune des constructions sera 

vraisemblablement opérée. 

 

2.  Le même jour, le département a également autorisé 

la démolition d'un garage situé sur la parcelle N° 2836 

(dossier M 4330). 

 

3.  Il résulte du dossier que l'architecte mandaté par 

Mme Magnin-Blaser a présenté une série de plans 

successifs, dont les modifications étaient nécessitées 

par les observations de différents services 

administratifs.  

   

4.  Ainsi, la villa existante (ci-après: villa C) 

était dotée, selon les plans d'avril 1996, de deux 

chambres dans les combles. Suite à un préavis défavorable 

du service de police des constructions du 19 juin 1996, 

considérant que ces chambres étaient situées dans une 

partie légalement inhabitable, l'architecte a présenté le 

2 juillet 1996 des plans identiques aux premiers 

(s'agissant des combles), mais portant la mention 

"disponible" au lieu de celle de "chambre". 

 

5.  Par ailleurs, selon les plans de mai 1996 

concernant les quatre nouvelles villas (ci-après: villas 

A, B, D et E), certaines pièces du niveau inférieur, 

situées en-dessous du niveau du sol mais ouvrant sur 

l'extérieur par des fenêtres, portaient la mention 

"disponible". 

 

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6.  Suite à un préavis de la commission d'architecture 

du 11 juin 1996, demandant à l'architecte de compléter 

son dossier avant de se prononcer sur une densification à 

30%, et à la délibération du Conseil municipal de Veyrier 

du 18 juin, rejetant unanimement ladite densification au 

motif que le plan directeur communal prévoyait sur le 

plateau de Pinchat un rapport de 20 à 25% au maximum, 

l'architecte a modifié ses plans en ceci que les niveaux 

inférieurs des villas A-B-D-E portaient dès lors la 

mention "disponible, non habitable" (plans du 8 août 

1996). 

 

7.  Le 20 août 1996, la commission d'architecture a 

préavisé favorablement le projet modifié, considérant que 

le rapport des surfaces était de 25% et permettait 

l'octroi d'une dérogation. 

 

8.  Par courrier du 3 septembre 1996 adressé au 

département, le Conseil administratif a préavisé très 

défavorablement (sic) le projet. Il considérait que le 

projet modifié ressemblait à s'y méprendre au premier et 

que la densification était passée de 30 à 25% par le 

biais d'astuces grossières. Les sous-sols des nouvelles 

villas seraient immanquablement utilisés par les 

propriétaires comme locaux d'habitation. Par ailleurs, le 

plateau de Pinchat était constitué d'anciennes villas, 

implantées sur de grandes parcelles. Le projet 

constituait une agression au niveau de la densité et de 

l'architecture. 

 

9.  Selon les calculs présentés par l'architecte le 12 

septembre 1996, visés par le département le 13 suivant, 

les villas A-B-D-E avaient une surface brute de planchers 

habitable (niveaux inférieurs non compris) de 361,3 m2. 

Le calcul de la surface de plancher habitable de la villa 

C prenait exclusivement en compte le rez-de-chaussée, 

soit une surface de 73,70 m2. Les combles de cette villa, 

soit 13,23 m2, n'étaient pas pris en compte. Le total 

pour les cinq maisons était de 434,99 m2 (sic). Les trois 

parcelles concernées totalisaient 1'740 m2, et le rapport 

des surfaces était donc de 25%. 

 

10.  Par acte du 13 décembre 1996, Mesdames et 

Messieurs Catherine et Thierry Schaffhauser, Stella et 

Gregorio Capano, Claude et Robert Abriel, Patricia 

Bonnerman et Marie-Thérèse Borgeaud, propriétaires de 

parcelles voisines, ont recouru auprès de la commission 

de recours instituée par la loi sur les constructions et 

les installations diverses du 14 avril 1988 (L 5 05 - 

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LCI) (ci-après: la commission de recours) contre 

l'autorisation DD 94'275 et ont conclu à son annulation. 

 

11.  Le 6 juin 1997, la commission de recours a 

effectué un transport sur place. Elle a constaté que le 

sous-sol de la villa C avait été aménagé de manière à 

profiter de pièces habitables (coin-cuisine, salle de 

bains, carnotzet). M. Magnin a en outre exposé que les 

deux pièces sous le toit, quand bien même elles étaient 

inoccupées, avaient été les chambres d'enfants jusqu'au 

départ de ces derniers. La commission a en outre constaté 

l'existence de deux maisons en construction du côté 

nord/est, et de trois villas contiguës non cadastrées au 

moment du dépôt des plans litigieux, côté nord/ouest. 

 

12.  Par décision du 19 juin 1997, la commission de 

recours a annulé l'autorisation attaquée. 

 

  Il fallait considérer que l'ensemble du projet 

faisait apparaître une densification de 30%, qui n'avait 

pas été acceptée par la commune. Il fallait en effet 

considérer les pièces du sous-sol des villas comme des 

surfaces objectivement habitables, conçues comme telles 

au moment du dépôt des premiers plans. 

 

  Même en ne prenant en compte qu'une densité de 

25%, l'autorisation litigieuse entraînait une 

densification trop importante dans un quartier où les 

bâtiments, dont certains n'étaient même pas cadastrés sur 

les plans visés "ne varietur", étaient déjà très serrés. 

Le projet n'était pas non plus conforme au plan directeur 

communal. Enfin, la construction projetée était 

disproportionnée par rapport à sa voie d'accès. 

 

13.  M. et Mme Magnin-Blaser ont recouru le 15 août 

1997 contre cette décision, reçue le 16 juillet 1997, 

auprès du Tribunal administratif. 

 

  La commission de recours avait admis à tort comme 

planchers habitables au sens de la LCI les surfaces des 

locaux sis au sous-sol des nouvelles constructions. En ne 

prenant pas en compte ces surfaces, la densité des 

constructions n'excédait pas 25%.  

 

  La commission de recours avait en outre indûment 

substitué son appréciation du projet et de l'ensemble des 

circonstances à celle du département. Le plan directeur 

communal n'avait qu'une valeur indicative. Enfin, 

l'office des transports et de la circulation avait 

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préavisé favorablement le projet quant à la voie d'accès, 

et la commission de recours ne pouvait écarter l'avis du 

service compétent. 

 

14.  Les propriétaires voisins susmentionnés ont 

répondu le 30 septembre 1997. 

 

  Leurs arguments seront repris en tant que de 

besoin dans la partie en droit. 

 

15.  Le département s'est exprimé le même jour. 

 

   La commission de recours n'aurait pas dû 

substituer sa propre appréciation à celle de la 

commission d'architecture, qui avait préavisé 

favorablement le projet notamment du point de vue de son 

intégration au site. 

 

  En outre, la surface des locaux sis au sous-sol 

des constructions n'avait pas à être prise en compte dans 

le calcul du rapport des surfaces. Le département 

veillerait à rétablir, cas échéant, une situation 

conforme au droit, s'agissant de l'utilisation de ces 

locaux. 

 

16.  Le 14 novembre 1997, le juge délégué a effectué un 

transport sur place. Il a été constaté que dans les 

combles de la villa existante, la hauteur entre le 

plancher et la faîtière était d'environ 2 mètres, et de 

1,20 mètre à son point le plus bas. 

 

17.  A la demande du Tribunal, les recourants ont 

produit le 18 novembre 1997 des chiffres relatifs à la 

surface des constructions de moindre importance, issus de 

calculs effectués le 17 novembre précédent par 

l'architecte. Il en résulte que les différents couverts à 

voiture, sans murs latéraux et sans portes, totalisent 

une surface au sol de 120,60 m2, auxquels il faut ajouter 

quatre réduits de jardin, soit un total pour l'ensemble 

de 137,40 m2. Cela équivaut, sur une parcelle de 1'740 

m2, à un rapport de surfaces de 7,9%. 

 

 

 

 

EN DROIT 

 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

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compétente, le recours est recevable (art. 8 al. 1 ch. 

104 de la loi sur le Tribunal administratif et le 

Tribunal des conflits du 29 mai 1970 - LTA - E 5 05; art. 

63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative 

du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 

2. a. En cinquième zone, la surface de la construction, 

exprimée en mètres carrés de plancher, ne doit pas 

excéder 20% de la surface de la parcelle. Par surface de 

plancher prise en considération dans le calcul du rapport 

des surfaces, il faut entendre la surface brute de 

plancher de la totalité de la construction hors-sol (art. 

59 al. 1 et 2 LCI). 

 

 b. Lorsque les circonstances le justifient et que 

cette mesure est compatible avec le caractère, l'harmonie 

et l'aménagement du quartier, le département peut 

renoncer à prendre en considération dans le calcul du 

rapport des surfaces, la suface de plancher des combles, 

lorsque le vide d'étages est inférieur à 2,40 mètres par 

rapport au niveau supérieur de la faîtière (art. 59 al. 3 

let. a LCI), ou lorsque les combles sont de peu 

d'importance, indépendemment du vide d'étages (art. 59 

al. 3 let. b LCI), ou la surface des garages de 

dimensions modestes (art. 59 al. 3 let. c LCI). Les 

constructions de peu d'importance ne sont pas prises en 

considération (art. 59 al. 7 LCI). 

 

 c. Lorsque les circonstances le justifient et que 

cette mesure est compatible avec le caractère, l'harmonie 

et l'aménagement du quartier, le département peut 

autoriser un projet de construction en ordre contigu dont 

la surface de plancher habitable n'excède pas 25% de la 

surface du terrain. Il doit préalablement consulter la 

commune et la commission d'architecture (art. 59 al. 4 

let. a LCI). 

 

 d. Le département peut également autoriser 

exceptionnellement, avec l'accord de la commune, un 

projet dont la surface de plancher habitable n'excède pas 

40% de la surface du terrain (art. 59 al. 4 let. b LCI).  

 

 e. Les locaux dont le plancher se trouve en-dessous 

du niveau général du sol adjacent ne peuvent servir à 

l'habitation (art. 76 al. 1 LCI). 

 

 f. Pour les pièces dont le plafond suit la pente de 

la toiture, la surface habitable est comptée en plein 

lorsque le vide d'étage est égal ou supérieur à 2,40 

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mètres et pour moitié lorsqu'il est situé entre 1,80 et 

2,40 mètres (art. 77 al. 2 LCI). 

 

 g. La surface totale des constructions de peu 

d'importance ne doit pas excéder 8% de la surface de la 

parcelle et au maximum 100 m2 (art. 3 al. 4 du règlement 

d'application de la LCI, du 27 février 1978 - L/5/4 - 

RALCI). 

 

3. a. Si, dans une jurisprudence maintenant bien 

établie, le Tribunal administratif a reconnu le pouvoir 

d'appréciation du département, qui peut statuer en 

opportunité dans le cadre de l'article 59 alinéas 1, 3 et 

4 LCI et déroger aux principes généraux dans les cas où 

"les circonstances le justifient" et où cela est 

compatible avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement 

du quartier (ATA Hussy et consorts du 7 novembre 1995 et 

références citées), il incombe tout de même à 

l'administration, au nom de ce pouvoir, de procéder dans 

chaque cas à une soigneuse pesée des intérêts. Plus les 

circonstances défavorables à des dérogations sont 

importantes, plus le département doit faire preuve de 

retenue. Il convient notamment de faire application de ce 

pouvoir en perspective avec le principe de l'égalité de 

traitement (Blaise KNAPP, Précis de droit administratif, 

Bâle 1991, p. 35 n° 165). 

 

 b. Le Tribunal administratif s'impose une certaine 

réserve lorsque la commune, la commission d'architecture 

et la commission de recours sont unanimes (ATA précité). 

Lorsqu'en revanche la commission de recours, composée 

pour partie de spécialistes, s'écarte des préavis versés 

au dossier, le Tribunal administratif peut revoir 

librement l'interprétation de notions juridiques 

indéterminées et contrôler sous l'angle de l'excès et de 

l'abus de pouvoir, l'exercice de la liberté 

d'appréciation (ATA Pillon du 25 août 1992). 

 

 c. Dans une jurisprudence plus récente, le tribunal 

de céans a précisé que l'autorité de recours peut 

apprécier librement le caractère esthétique d'une 

construction lorsque d'une part, elle a elle-même procédé 

à un transport sur place et à une instruction complète de 

la cause et que, d'autre part, elle a affaire à des 

préavis divergents, des préavis empreints d'éléments 

subjectifs sortant du cadre de la seule appréciation de 

l'impact d'une construction, ou encore à des préavis ne 

répondant pas aux exigences légales (ATA CIA du 23 

octobre 1997; SI Cours de Rive 16, du 7 mai 1996). 

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  Cela a ainsi conduit le Tribunal administratif à 

s'écarter des avis de la commission d'architecture, de la 

commission des monuments, de la nature et des sites et de 

la commission de recours (ATA SI Cours de Rive 16 

précité). Plus récemment, la juridiction de céans a 

renvoyé le litige à la commission de recours, qui s'était 

écartée du préavis non motivé de la commission 

d'architecture sans l'avoir entendue (ATA CIA précité). 

 

4.  En l'espèce, la villa existante et les quatre 

villas projetées comportent des locaux en sous-sol qui 

sont objectivement habitables. 

 

  La crainte de la commission de recours de voir ces 

locaux servir à l'habitation est dès lors justifiée, mais 

ne permet néanmoins pas de tenir compte de leur surface 

sans aller à l'encontre du texte clair des articles 59 

alinéas 1 et 2  et 76 alinéa 1 LCI. 

 

  Les circonstances du cas d'espèce ne dénotent pas, 

de la part des recourants, un abus de droit qui 

nécessiterait une correction par une interprétation 

contra legem de la LCI. Sur ce point, la décision 

entreprise est donc non fondée. 

 

5. a. Le département a retenu un taux d'utilisation du 

sol de 25%, ce qui lui permettait légalement, en vertu de 

sa liberté d'appréciation, de faire abstraction du 

préavis négatif de la commune, exprimé tout d'abord par 

un rejet unanime du projet de la part du Conseil 

municipal, puis par un préavis "très défavorable" du 

Conseil administratif. 

 

  S'appuyant en revanche sur le préavis non motivé 

de la commission d'architecture, le département a en 

outre décidé selon l'article 59 alinéa 3 lettre a) ou b) 

LCI de faire abstraction de la surface des combles de la 

villa C, équivalant à 13,23 m2, voire à 6,12 m2 (art. 77 

al. 2 LCI). Cela permettait d'éviter une densification à 

plus de 25% et donc de ne pas considérer l'avis de la 

commune comme obligatoire (art. 59 al. 4 let. b LCI).  

 

  Par application de l'article 59 alinéa 3 lettre c) 

LCI, le département a également renoncé à prendre en 

compte la surface des garages, soit 120,60 m2. 

 

 b. Il fallait donc, avant de décider que les 

circonstances justifiaient une densification à 25% et que 

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cette mesure était compatible avec le caractère, 

l'harmonie et l'aménagement du quartier, ramener le 

rapport des surfaces de 32,3% (561,71 m2/1740 m2) à 25% 

en évitant de tenir compte de certaines d'entre elles, et 

écarter l'avis de la commune. 

 

  Dans ces conditions, on pouvait attendre du 

département qu'il cherche réellement à déterminer les 

circonstances justifiant sa décision. A lire ses 

observations présentées au tribunal de céans, il semble 

au contraire qu'il ait fait une application sans nuance 

des possibilités offertes par la loi. Le fait que la 

commission d'architecture ait préavisé favorablement le 

projet ne signifie pas qu'il était judicieux de le 

réaliser. Il revenait à l'autorité administrative 

d'examiner cette question. 

 

 c. On relèvera au surplus avec la commission de 

recours, que la commission d'architecture a 

vraisemblablement rendu son préavis sur la base de plans 

cadastraux qui ne mentionnaient pas encore certaines 

nouvelles villas voisines. A ce propos, il est juste de 

dire que la densification en cours autour du terrain des 

recourants aurait dû amener le département à examiner le 

projet litigieux avec plus de sévérité. Il n'y a pas là 

de paradoxe, contrairement à ce qu'affirme le 

département, dans la mesure où celui-ci doit appliquer la 

loi en gardant une vue d'ensemble. Le paradoxe tiendrait 

au contraire dans une pratique qui considérerait que les 

dérogations peuvent être accordées plus largement à 

mesure que la situation devient plus critique. 

 

 d. Les principes jurisprudentiels susmentionnés 

pourraient amener le Tribunal administratif à renvoyer le 

présent litige à la commission de recours afin qu'elle 

entende la commission d'architecture et qu'elle statue à 

nouveau. 

 

  Toutefois, les particularités du cas d'espèce 

permettent au tribunal de céans, par économie de 

procédure, de trancher lui-même le litige, en 

s'accordant, en raison de la décision négative de la 

juridiction précédente et du préavis négatif de la 

commune, un pouvoir d'examen plus étendu. 

 

  Les obstacles divers qu'a eu à surmonter le 

département pour pouvoir accorder l'autorisation 

litigieuse, à savoir l'avis très négatif de la commune, 

la réduction de 32 à 25% de l'indice de densité par la 

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non-prise en compte de certaines surfaces et la nécessité 

de devoir considérer que certaines circonstances 

justifiaient une dérogation, amènent à appréhender ce 

dossier avec réserve.  

 

  Ayant effectué un transport sur place et ayant 

pris connaissances des différents plans architecturaux, 

le Tribunal administratif se ralliera à l'avis de la 

commission de recours selon lequel le projet, par sa 

densité réelle et le caractère extrêmement massif des 

bâtiments futurs, n'est pas compatible avec le caractère 

et l'harmonie du quartier (art. 59 al. 4 let. a LCI). De 

nouveaux projets du même type, autorisés sur l'ensemble 

de la zone villa du plateau de Pinchat, modifieraient 

fondamentalement son aspect actuel dans un sens 

incompatible avec le plan directeur communal qui, même 

s'il n'est pas contraignant, constitue néanmoins une 

direction générale que l'autorité ne saurait complètement 

ignorer. 

 

6.  Le tribunal de céans observe également que 

l'ensemble des garages et des cabanes de jardin, 

considérés par le département comme constructions de peu 

d'importance, totalise une surface de 137,40 m2, excédant 

ainsi largement la limite de 100 m2 fixée par l'article 3 

alinéa 4 RALCI. On ne saurait en tous les cas calculer la 

surface de ces constructions par rapport aux parcelles 

qui seront vraisemblablement constituées par la suite, 

pour aboutir à la conclusion que chaque paire 

garage-cabane de jardin ne dépasse pas 100 m2 sur sa 

parcelle. Les calculs de rapport de surface doivent tous 

être faits sur la même base, et l'on ne saurait sans 

commettre un abus de droit prendre en compte l'état 

actuel pour ce qui concerne les surfaces habitables des 

maisons, et l'état futur pour les constructions de peu 

d'importance. 

 

7.  Vu ce qui précède, le recours sera rejeté. 

 

  Un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge 

des recourants. 

 

  Une indemnité de procédure de CHF 1'500.- sera 

allouée aux intimés soit M. et Mme T. Schaffhauser, M. et 

Mme C. Abriel, M. et Mme S. Capano, Mme P. Bonnermann et 

Mme M.-Th. Borgeaud, à la charge des recourants. 

 

 

  PAR CES MOTIFS 

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  le Tribunal administratif 

  à la forme : 

 

  déclare recevable le recours interjeté le 15 août 

1997 par Monsieur et Madame Magnin Blaser contre la 

décision rendue le 19 juin 1997 par la commission de 

recours instituée par la loi sur les constructions et les 

installations diverses; 

 

  au fond : 

 

  le rejette ; 

 

  met à la charge des recourants un émolument de CHF 

1'500.-; 

 

  condamne les recourants à verser aux intimés soit 

M. et Mme T. Schaffhauser, M. et Mme C. Abriel, M. et Mme 

S. Capano, Mme P. Bonnermann et Mme M.-Th. Borgeaud, pris 

conjointement, une indemnité de procédure de CHF 1'500.-; 

    

  communique le présent arrêt à Me Jean-Pierre 

Carera, avocat des recourants, à la commission de recours 

instituée par la loi sur les constructions et les 

installations diverses, au département de l'aménagement, 

de l'équipement et du logement, ainsi qu'à Me Pierre 

Siegrist, avocat des intimés. 

 

Siégeants : Mme Bovy, présidente, Schucani, Thélin, 

Paychère et Bonnefemme-Hurni, juges. 

 

     Au nom du Tribunal administratif : 

     la greffière-juriste :  le vice-président : 

 

        V. Montani          D. Schucani 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   p.o. la greffière : 

 

   J. Rossier-Ischi