# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** aae7ce2c-5b59-58be-92cb-1c464efc07c7
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-12-19
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 19.12.2003 80.2003.175
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2003-175_2003-12-19.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2003.175

  	
  Lugano

  19 dicembre 2003

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente,

  Stefano
  Bernasconi, Ivo Eusebio

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea Pedroli, vicecancelliere

  

 

statuendo sul ricorso del 25 novembre 2003

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  __________ , __________ __________ 

  rappr. da: avv. __________ ____________

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Con
atto pubblico del 7 luglio 2003, __________ __________ concedeva alla Immobiliare
__________ __________ __________ di __________ un diritto di compera cedibile
sulla part. n. __________ RFD di __________ al prezzo di fr. 600'000. La durata
del diritto di compera era pattuita fino al 30 settembre 2003.

                                         __________
e __________ __________ esercitavano il diritto di compera in data 2 settembre
2003 e venivano iscritti a RF quali nuovi proprietari.

 

 

                                   2.   Nella
dichiarazione per l'imposta sugli utili immobiliari, inoltrata il 12 settembre
2003, la venditrice indicava quale valore di investimento un importo di
complessivi fr. 348'601, composto dal valore di stima di 20 anni prima (fr.
328'700), da costi di miglioria (fr. 16'643.45) e e da altri costi (fr.
438.35).

                                         Notificandole
la tassazione dell'imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27
ottobre 2003, l'Ufficio di tassazione di Locarno riduceva il valore di
investimento a fr. 183'088. In particolare, ammetteva quale valore di stima in
vigore 20 anni prima l'importo di fr. 169'700. La motivazione allegata alla
decisione spiegava che il valore di stima di 20 anni prima era stato
rettificato in base alle risultanze del catasto ufficiale.

 

 

                                   3.   La
contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 27 ottobre 2003
all'Ufficio di tassazione. Argomentava di avere ricevuto l'informazione in
merito al valore di stima ufficiale direttamente dall'Ufficio dei registri ed
osservava che lo stesso valore era anche stato impiegato dalle autorità fiscali
per le tassazioni degli ultimi anni.

                                         L'autorità
di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 26 novembre 2003, così
motivata:

                                         Il valore di
stima dichiarato dalla contribuente (fr. 328'700.–) è  entrato in vigore il
01.01.1989.

                                         Il precedente
valore di stima, entrato in vigore il 01.01.1975, ammontava a fr. 169'700.

                                         Considerato
che la signora __________ è proprietaria dal 04.09.1970 potrà verificare sulle
notifiche di tassazione i valori di stima citati sopra oppure tramite una
dichiarazione dell'Ufficio cantonale di stima.

                                         …

 

 

                                   4.   Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario,
__________ __________ -__________ contesta nuovamente il calcolo dell'utile
immobiliare effettuato dall'autorità di tassazione e chiede che il valore di
investimento sia aumentato nella misura di fr. 47'700 per tenere conto della
svalutazione intervenuta nel corso degli ultimi 20 anni. 

 

 

                                   5.   5.1.

                                         Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).

                                         Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli
utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice
sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

 

                                         5.2.

                                         L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). 

                                         Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).

 

 

                                   6.   6.1.

                                         Nella
fattispecie, come detto in narrativa, l'Ufficio di tassazione di Locarno ha
considerato quale valore di investimento il valore di stima ufficiale entrato
in vigore nel 1975 e non quello entrato in vigore nel 1989, come aveva invece
chiesto la ricorrente sia nella dichiarazione inoltrata subito dopo la vendita
sia nel reclamo contro la tassazione.

                                         Con il
ricorso, la contribuente non contesta più l'applicazione del valore in
questione, peraltro correttamente fondata sull'art. 129 cpv. 2 LT, ma chiede
che tale importo sia "rivalutato" per tener conto della svalutazione
intervenuta negli ultimi 20 anni. 

 

                                         6.2.

                                         Si vuole
anzitutto ricordare alla ricorrente che l'applicazione del valore di stima in vigore
al momento dell'alienazione imponibile, che ella aveva dapprima preteso dall'autorità
fiscale, sarebbe in contrasto con la natura stessa dell'imposta sugli utili
immobiliari. A tale riguardo, infatti, il Tribunale federale aveva affermato
nel 1969 che il riferimento al valore di stima, al fine di determinare l'utile
imponibile, non è giustificato da motivi seri ed oggettivi, e conduce pertanto
ad una disparità di trattamento in contrasto con l'art. 4 CF (DTF 95 I 130).
Infatti, poiché l'imposta sugli utili immobiliari colpisce l'incremento del
valore solo al momento della realizzazione, il suo oggetto non è il plusvalore
come tale bensì l'utile realizzato. Ora, il valore di stima ufficiale è
perlopiù inferiore al valore di mercato; pertanto prendere in considerazione
come valore di investimento il valore di stima comporta, di regola,
per le alienazione a breve termine, l'imposizione di un utile fittizio, cioè
molto più elevato di quello effettivo. Per contro, a lungo e lunghissimo
termine, la revisione periodica del valore ufficiale di stima comporta
l'effetto opposto, cioè una riduzione dell'utile nominale effettivo, per
effetto della compensazione del rincaro della moneta (v. anche Soldini/Pedroli, op. cit., p. 192).

 

                                         6.3.

                                         Sulla
base delle considerazioni che precedono, l'art. 129 cpv. 2 LT stabilisce che,
in caso di proprietà di durata superiore a venti anni, ma solo su richiesta
dell'alienante, il valore di investimento può essere sostituito dal valore di
stima; non ci si riferirà peraltro all'ultimo valore di stima, bensì a quello
vigente venti anni prima.

                                         La deroga
al principio generale, prevista dall'art. 129 cpv. 2 LT, va intesa quale agevolazione
di natura meramente processuale e, meglio, probatoria, giustificata dalla
particolarità della situazione: consente di determinare in modo schematico il
valore del precedente acquisto in quei casi in cui, data la lunga se non lunghissima
durata del possesso, risulterebbe oltremodo difficile rintracciare le pezze
giustificative relative ai costi di investimento (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 193).

 

                                         6.4.

                                         Venendo
al caso della ricorrente, ella era proprietaria dell'immobile alienato fin dal
1970, quando esso le era stato donato da __________ __________, verosimilmente
suo padre, il quale lo aveva a sua volta comperato nel 1950. Ne consegue che,
se non vi fosse la contestata disposizione dell'art. 129 cpv. 2 LT, l'utile
immobiliare conseguito con la vendita del 2003 dovrebbe essere stabilito
deducendo dal valore di alienazione il valore di acquisto storico, cioè il
prezzo pagato da __________ __________ nel 1950. Si può affermare con certezza
che tale prezzo sia nettamente inferiore al valore di stima entrato in vigore
nel 1975 e che quindi l'imponibile sarebbe stato notevolmente superiore. 

                                         Fra
l'altro, una delle ragioni che hanno indotto il legislatore ad adottare la
regola del valore di stima sussidiario (art. 129 cpv. 2 LT) è proprio fondata
sul fatto che è facile immaginare che valori di investimento che si riferiscono
a venti e più anni prima del momento dell'imposizione siano irrisori, con la
conseguenza che l'imponibile vien fatto lievitare e si finisce per imporre come
utile l'incremento puramente nominale di valore, dovuto all'inflazione (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 193, con
riferimento al Rapporto della Commissione di esperti sul progetto di legge
sugli utili immobiliari del 30 marzo 1990, p. 25).

                                         In altri
termini, pur non conoscendo il prezzo di acquisto del 1950, si può tranquillamente
presumere che l'utile immobiliare (nominale) calcolato in base all'art. 129
cpv. 1 LT sarebbe ben superiore a quello risultante dall'applicazione dell'art.
129 cpv. 2 LT.

 

                                         6.5.

                                         Già per
la ragione appena suggerita appare inammissibile la pretesa della ricorrente di
aumentare il valore di stima di venti anni prima nella misura di fr. 47'700,
per tener conto della svalutazione monetaria.

                                         Non va
comunque dimenticato che il problema della svalutazione è stato considerato dal
legislatore nell'elaborazione della normativa concernente l'imposta sugli utili
immobiliari. Nell’elaborare la scala delle aliquote esso ha infatti prestato
particolare attenzione all’obiezione secondo cui, a causa dell’effetto
inflazionistico, si rischia di colpire un reddito puramente nominale connesso
al deprezzamento della moneta. Teoricamente l'effetto inflazionistico può
essere corretto in due modi: attraverso la riduzione progressiva delle aliquote
secondo la durata della proprietà oppure compensando la svalutazione nella
commisurazione del valore di investimento e mantenendo costante l’aliquota o
tutt’al più riducendola soltanto quel tanto che basta a premiare la durata
della proprietà.

                                         Il
Legislatore, seguendo il parere della Commissione d’esperti, ha scelto la prima
strada, riducendo l’aliquota minima per proprietà di oltre venti anni al 4 per
cento e di oltre trenta al 3 per cento. La seconda strada avrebbe comportato
notevoli complicazioni amministrative sul piano del calcolo dell’utile
imponibile, che avrebbe dovuto essere attualizzato, indicizzando quella parte
dei costi d'investimento che è stata finanziata con mezzi propri. D’altra
parte, se si fosse scelta la strada dell’indicizzazione, non sarebbe più stata
giustificata la diminuzione delle aliquote per rapporto alla durata della
proprietà (Soldini/Pedroli, op.
cit., p. 333).

 

                                         6.6.

                                         In merito
alla questione dell'inflazione, va infine rilevato che il Tribunale federale ha
ripetutamente deciso che una legge che non tiene conto del deprezzamento del denaro,
nell'accertamento dell'utile soggetto ad imposta sull'utile immobiliare, non è
incostituzionale (DTF 95 I 130, consid. 7; ASA 42 p. 356, consid. 3). Si
aggiunga che anche la maggior parte degli autori (Ochsner, Die Besteuerung der Grundstückgewinne in der
Schweiz, Zurigo 1976, p. 77 s.; Guhl,
Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, p. 377; Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar
zum Zürcher Steuergesetz, vol. IV, Berna 1966, p. 150; AA.VV., Kommentar zum
Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 734) nonché dei legislatori e tribunali
cantonali (cfr. p. es. StE 1989 B 44.1 n. 3; RF 44/1989 p. 606; RF 45/1990 p.
611) si oppongono all'introduzione di clausole di indicizzazione. Senza entrare
nel merito dei singoli motivi addotti per opporsi alla considerazione della svalutazione
del denaro, in sede di commisurazione dell'utile imponibile, basti tener
presente che l'imposta sugli utili immobiliari, come d'altronde l'intero
diritto fiscale, si fonda sul principio del valore nominale (v. anche Pedroli, L'imposizione dei capital
gains in Svizzera e in alcuni importanti Stati esteri, Lugano 2002, pp.
259-260 e 311); inoltre, poiché nella maggior parte dei casi la proprietà
fondiaria è gravata da considerevoli debiti ipotecari, la svalutazione colpisce
non già il proprietario bensì il creditore. 

 

 

                                   7.   Il ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese
processuali sono a carico della ricorrente, soccombente.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    300.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un
totale di                                                       fr.    380.–

                                         sono a
carico della ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il presente
giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

                                         

 

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: