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**Case Identifier:** fcaed16a-2512-587a-bdaf-f2e43cd66198
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-06
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 06.02.2025 A/3982/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-3982-2023_2025-02-06.pdf

## Full Text

R E P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N E V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/3982/2023  LCI JTAPI/139/2025 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 6 février 2025 

 

dans la cause 

 

Monsieur A______ et Madame B______ 

C______ SA 

Monsieur D______, représenté par Me Diane SCHASCA, avocate, avec élection de 
domicile 

Madame E______ et Monsieur F______, représentés par Mes Stéphane GRODECKI et 
Romain JORDAN, avocats, avec élection de domicile 

Madame G______ et Monsieur H______, représentés par Me Jacques-Alain BRON, 
avocat, avec élection de domicile 

Monsieur I______ et Madame J______, intervenants, représentés par Me Jacques-Alain 
BRON, avocat, avec élection de domicile 

contre 

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A/3982/2023 

K______, représentée par Me François BELLANGER, avocat, avec élection de domicile 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 

 

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A/3982/2023 

EN FAIT 

1. K______ (ci-après : la société) est propriétaire de la parcelle n° 1______ de la 
commune de L______ (ci-après: la commune), à l'adresse ______[GE], sise en 
cinquième zone de construction, ayant une superficie de 2’573 m2 et abritant deux 
bâtiments ainsi qu’un garage. Cette parcelle est incluse dans le périmètre de 
protection des rives du lac, selon le plan n° 2______, adopté par le Grand Conseil 
le ______ 2004. 

2. Le chemin du M______, qui dessert notamment cette parcelle, est un chemin privé 
appartenant à ses riverains ; il s’agit de la parcelle n° 3______ de la même 
commune, dont la société est copropriétaire. 

3. En avril 2023, la société a déposé une demande d’autorisation de construire auprès 
du département du territoire (ci-après : le département), laquelle a été enregistrée 
sous la référence DD 4______. 

Le projet portait sur la construction de trois villas contigües (24% THPE), avec 
piscines, garages et installation de pompes à chaleur. Il visait à reprendre un 
précédent projet autorisé en 2012 sous DD les nos 5______, APA 6______ et APA 
7______, qui avait trait à la transformation d'une villa et la construction d'une 
seconde, mais dont le chantier avait été arrêté en cours de réalisation, laissant sur la 
parcelle la structure et l'enveloppe du précédent projet. 

4. Dans le cadre de son instruction, plusieurs instances de préavis ont été sollicitées, 
notamment:  

- le 11 mai 2023, la police du feu a rendu un préavis favorable, sous conditions ; 

- le 16 mai 2023, l'office de l'urbanisme (ci-après: OU) s'est prononcé 
favorablement, sans observation ; 

- le 17 mai 2023, l'office cantonal des transports (ci-après : OCT) a émis un 
préavis favorable, avec souhaits. Les deux places en surface après le portail 
devaient être considérées comme places visiteurs, la longueur des garages ne 
permettant pas d'avoir deux véhicules en enfilade. Les places visiteurs des 
villas ne pouvaient être comptabilisées ; 

- le 26 mai 2023, la commission consultative de la diversité biologique (ci-
après : CCDB) a rendu un préavis favorable, sans observation ; 

- le 5 juin 2023, l'office cantonal de l'agriculture et de la nature (ci-après: 
OCAN) a préavisé favorablement le projet, avec dérogation au sens de 
l'art. 13 LPRLac, et sous conditions ; 

- le 6 juin 2023, la commune s'est prononcée favorablement, sans observation ; 

- le 12 juin 2023, la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-
après: CMNS) a requis la modification du projet et la production de pièces 
complémentaires relevant notamment que suite à l'analyse de la requête et sa 

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mise en relation avec son préavis de consultation du 31 mai 2022, elle ne 
s'opposait pas au fond du dossier mais demandait néanmoins préalablement à 
son analyse, la confirmation du service de géologie, sols et déchets (ci-après 
: GESDEC) sur la proposition de déconstruire, d'utiliser les fondations, les 
murs du sous-sol et les déchets sur place. Cette orientation du dossier avait 
été demandée afin de pouvoir éventuellement déroger à sa pratique usuelle 
développée dans ses fiches de bonnes pratiques ; 

- le 19 juillet 2023, la direction des autorisations de construire (ci-après: DAC) 
a rendu un préavis favorable, sans observation. Elle retenait un ratio de 24% 
THPE pour la surface hors sol (614.70 m2 / 2'573 m2) et une surface de CDPI 
de 98.40 m2 ; 

- le 22 août 2023, le GESDEC a émis un préavis favorable, sous conditions ; 

- le 18 septembre 2023, la CMNS a rendu un préavis favorable, sous conditions 
et avec souhaits, relevant que le projet était situé dans le périmètre protégé 
des rives du lac. Suite à l'analyse de la requête, sa mise en relation avec les 
préavis de la CMNS rendus lors de l'instruction des autorisations de construire 
DD 5______, DD 4______ et M 8______ et à la position du GESDEC, 
compte tenu des circonstances et à titre exceptionnel, elle était favorable à la 
construction de trois villas ;  

- le 18 septembre 2023, le service des monuments et des sites (ci-après: SMS) 
a préavisé favorablement le projet, se référant au préavis de la CMNS. 

5. Par décision globale du ______ 2023, publiée dans la feuille d’avis officielle de la 
République et canton de Genève (ci-après : FAO) du même jour, le département a 
délivré l’autorisation de construire DD 4______. 

6. Par acte du 21 novembre 2023, Monsieur A______ et Madame B______ (ci-après: 
les recourants A______ et B______) ont interjeté recours contre cette décision 
auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal), 
concluant, de manière implicite, à son annulation. 

La réalisation du projet, comportant jusqu’à quinze places de stationnement, 
engendrerait un trafic incompatible avec le chemin du M______. Sa portion 
perpendiculaire au N______ ne permettait aucun croisement et ne comportait aucun 
trottoir, ce qui constituait un danger pour les piétons. En outre, le plan directeur 
communal (ci-après: PDCom) prévoyait de renforcer le caractère pédestre du 
chemin du M______. Ils craignaient également des dégâts sur ledit chemin lors de 
la phase de chantier du projet. 

Ce recours, ouvert sous le n° de cause A/3982/2023, a fait l’objet d’une publication 
par le tribunal dans la FAO du ______ 2023. 

7. Par acte du 21 novembre 2023, C______ SA (ci-après : la recourante C______) a 
interjeté recours contre la décision du ______ 2023 auprès du tribunal. Elle a 
conclu, de manière implicite, à son annulation. 

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Ces écritures étaient identiques à celles de M. A______ et Mme B______. 

Ce recours, ouvert sous le n° de cause A/3984/2023, a fait l’objet d’une publication 
par le tribunal dans la FAO du ______ 2023. 

8. Par acte du 27 novembre 2023, sous la plume de leurs conseils, Madame E______ 
et Monsieur F______ (ci-après: les recourants E______ et F______) ont interjeté 
recours contre la décision du ______ 2023 auprès du tribunal. Principalement, ils 
ont conclu à son annulation, avec suite de frais et dépens. Préalablement, ils ont 
requis la comparution personnelle des parties et un transport sur place. 

Les villas projetées ne seraient pas desservies par des voies d’accès adaptées à 
l’utilisation prévue, de sorte que les art. 19 al. 1 et 22 al. 2 let. b de la loi fédérale 
sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700) et 14 al. 1 let. a de 
la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 
05) étaient violés.  

De plus, les surfaces des constructions de peu d’importance (ci-après : CDPI) 
étaient très largement supérieures au maximum autorisés de 100 m2. En effet, la 
piscine hors sol de la villa du milieu qui dépassait le niveau du terrain naturel de 
près de 1.5 m., devait être prise en considération en tant que CDPI. Les garages et 
les terrasses non couvertes situées au-dessus de ceux-ci étaient aussi des 
constructions hors sol, comme l'illustrait le plan de la façade nord. Ces éléments 
n'avaient pas été pris en compte dans le calcul des CDPI, hormis la partie couverte 
des terrasses, sous déduction de 1.50 m. Or, les garages étaient hors sol, d'un gabarit 
imposant, et surplombés par des éléments de bétons avec les terrasses aménagées 
sur ceux-ci. Les terrasses étaient soutenues de toutes parts par des murs en béton et, 
selon le plan de la façade sud, dépassaient le niveau du terrain naturel. Bien que 
non couvertes, les terrasses étaient des constructions et non de simples 
aménagements extérieurs. La déduction des 1.50 m des surfaces couvertes des 
terrasses, respectivement des éléments en saillie du bâtiment n'aurait pas dû être 
prise en considération. La situation n'était pas celle d'un simple avant-toit 
« casquette » ou de balcons sans élément de soutien verticaux, puisque des murs 
verticaux soutenaient tant la saillie du toit que le balcon du premier niveau, créant 
une forme de couvert. La situation s'apparentait ainsi au croquis « balcon/terrasse 
> 1.50 » et les balcons soutenus par des éléments verticaux/terrasses couvertes 
n’avaient pas été pris en compte, de sorte que l’art. 3 al. 3 du règlement 
d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 
1978 (RCI - L 5 05.01) était violé.  

En outre, la décision entreprise violait l’art. 3 al. 1 de la loi sur la protection générale 
des rives du lac du 4 décembre 1992 (LPRLac - L 4 10). La démolition de la villa 
érigée sur la parcelle n° 1______ avait pour effet que seul le radier serait conservé, 
de sorte que le projet litigieux ne pouvait pas être considéré comme une 
transformation, mais devait être assimilé à une nouvelle construction. La surface 
brute de plancher (ci-après: SBP) du projet était de 617.5 m2, ce qui représentait 

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24% de la SBP. L'art. 3 al. 1 LPRLac, auquel le département ne pouvait pas déroger, 
était donc violé.  

La fiche intitulée « sols et sous-sols dans le périmètre de protection des rives du lac 
(LPRLac) : fiche de bonnes pratiques pour la protection du paysage et de la pleine 
terre » du 26 novembre 2018 (ci-après: bonnes pratiques LPRLac) de la CMNS 
recommandait le maintien de 2/3 minimum de sol en pleine terre. Or, le projet 
prévoyait de conserver 1'353.50 m2 de surface de pleine terre, soit 52.60%, de sorte 
que le minimum de 2/3 n'était pas respecté. 

Le projet contrevenait enfin également à l’art. 58 al. 3 LCI. Le quartier se composait 
essentiellement de villas individuelles et non de logements sériels de type habitat 
groupé ou en ordre contigu. Le projet présentait une façade bétonnée d'un seul 
tenant, occupant presque toute la largeur de la parcelle. Il nuirait ainsi par son 
importance au caractère du quartier et du site. 

Ce recours, ouvert sous le n° de cause A/3990/2023, a fait l’objet d’une publication 
par le tribunal dans la FAO du ______ 2023. 

9. Par acte du 27 novembre 2023, sous la plume de son conseil, Monsieur D______ 
(ci-après: le recourant D______) a interjeté recours contre la décision du ______ 
2023 auprès du tribunal. Il a conclu principalement à son annulation, avec suite de 
frais et dépens. Préalablement, il a requis un transport sur place. 

Les surfaces des CDPI ne respectaient pas la limite légale dès lors que la surface de 
la piscine de la villa du milieu, hors sol, n'avait pas été prise en compte dans le 
calcul des CDPI. Le département avait violé non seulement les dispositions 
applicables de la LPRLac en matière de surfaces perméables, mais également 
constaté les faits de manière incorrecte car la lecture des plans déposés démontrait 
que seul le sous-sol des maisons existantes était conservé, les nouvelles 
constructions étant à l'évidence non pas une transformation mais un projet nouveau. 
Rien ne permettait de comprendre en quoi les circonstances justifiaient de s'écarter 
de la pratique définie par la fiche de bonne pratique de la CMNS. La motivation 
était obscure. Enfin, la voie d’accès à la parcelle, soit le chemin du M______, n’était 
pas adaptée au sens des art. 19 al. 1 et 22 al. 2 let. b LAT et 14 al. 1 let. a et e LCI, 
en raison de l'augmentation du trafic induite par le projet litigieux, lequel 
engendrerait un danger concret pour la circulation et les piétons. 

Ce recours, ouvert sous le n° de cause A/3992/2023, a fait l’objet d’une publication 
par le tribunal dans la FAO du ______ 2023. 

10. Par acte du 27 novembre 2023, sous la plume de leur conseil, Madame G______ et 
Monsieur H______ (ci-après: les recourants G______ et H______) ont interjeté 
recours contre cette décision auprès du tribunal. Ils ont conclu à son annulation, 
avec suite de frais et dépens. Préalablement, ils ont requis l’audition des préaviseurs 
de la CMNS et un transport sur place. 

La décision litigieuse violait les art. 15 et 59 al. 4 LCI, dans la mesure où la CMNS 
n’avait indiqué préaviser favorablement le projet par exception à sa pratique qu’en 

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raison des circonstances particulières du cas d’espèce, lesquelles étaient toutefois 
étrangères aux considérations patrimoniales et environnementales qui devaient 
gouverner son préavis. Le dossier ne comportait aucune description du projet 
litigieux permettant de se représenter son impact sur l'esthétique du quartier et 
depuis le lac. L'état initial de la parcelle aurait dû être rétabli par un ordre de remise 
en état, plutôt que par l'approbation d'un projet qui ne respectait pas les prescriptions 
légales actuelles et les exigences posées par la CMNS.  

Les art. 59 al. 3bis LCI, 11 et 13 LRPLac étaient aussi violés en tant que le projet 
autorisé ne respectait pas le ratio de 2/3 de pleine terre, et l’exigence de qualité de 
ladite pleine terre. En outre, la décision était conditionnée à l'abattage autorisé d'un 
tilleul, mais l'autorisation d'abattage, rendue en 2020, n'était plus valable.  

La décision ne respectait enfin pas l’art. 14 al. 1 lit. a et e LCI dans la mesure où 
les constructions autorisées causeraient des inconvénients graves et durables pour 
les usagers, le voisinage et le public par sa situation et le trafic qu’elles 
provoqueraient. Le projet autorisé n'avait pas de voie d'accès suffisante au sens de 
l'art. 19 LAT, le chemin du M______ n'étant pas conçu pour absorber 
l'augmentation de trafic induite par le projet. 

Ce recours, ouvert sous le n° de cause A/3994/2023, a fait l’objet d’une publication 
par le tribunal dans la FAO du ______ 2023. 

11. Par écritures du 29 décembre 2023, par le biais de leur conseil, Monsieur I______ 
et Madame J______ (ci-après : les intervenants) ont informé le tribunal de leur 
volonté d’intervenir dans les procédures A/3982/2023, A/3984/2023, A/3990/ 
2023, A/3992/2023 et A/3994/2023. Ils ont conclu à l’annulation de la décision 
querellée, avec suite de frais et dépens. Préalablement, ils ont requis l’audition des 
préaviseurs de la CMNS et un transport sur place. 

En leur qualité de voisins immédiats, ils subiraient plus que quiconque les 
conséquences des constructions litigieuses, qui impacteraient tout particulièrement 
le quartier, le voisinage et leur propre chemin. 

Ces écritures sont en large partie identiques à celles produites dans le cadre de la 
procédure A/3994/2023 et reprennent les griefs y exposés. Les intervenants ont de 
plus fait valoir une violation du principe de coordination et du droit d’être entendu 
dans la mesure où la décision litigieuse se fondait sur les préavis de la CMNS qui 
s’était abusivement réservée le droit de trancher ultérieurement au stade de 
l’exécution - et donc sans voie de recours - le choix des teintes et des matériaux et 
de leur caractère « adaptés au contexte », de même que des installations en toiture 
et de sa végétalisation, alors que ces éléments étaient importants pour apprécier 
l’esthétique des constructions autorisées. Un projet de construction ne pouvait pas 
faire l'objet d'autorisations successives, alors qu'il s'agissait d'un projet d'ensemble, 
et encore moins d'autorisations officieuses au stade de l'exécution, sans voie de 
recours des voisins. 

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12. Le 5 janvier 2024, les époux E______ et F_____ ont appuyé la demande 
d’intervention des époux I______ et J______. 

13. Le 9 janvier 2024, les époux A______ et B______ et la C______ ont indiqué ne 
pas avoir de commentaire particulier à formuler à l’égard de la demande 
d’intervention précitée. 

14. Le 15 janvier 2024, M. D______ a conclu à la recevabilité de la demande 
d’intervention des époux I______ et J______. 

15. Le même jour, la société s’en est rapporté à justice quant à la demande 
d’intervention précitée. Elle a indiqué que tout grief de l’intervenant dépassant le 
cadre du recours devrait être déclaré irrecevable et a sollicité, dans l’hypothèse où 
la demande d’intervention était admise, un délai pour pouvoir se déterminer sur le 
fond de celle-ci. 

16. Le même jour, le département s’en est rapporté à justice quant à la demande 
d’intervention précitée et a sollicité la jonction des cinq procédures A/3982/2023, 
A/3984/2023, A/3990/2023, A/3992/2023 et A/3994/2023 dans la mesure où le 
complexe des faits apparaissait identique. 

17. Par décision du 25 janvier 2024, le tribunal a prononcé la jonction des procédures 
A/3982/2023, A/3984/2023, A/3990/2023, A/3992/ 2023 et A/3994/2023 sous le 
numéro de cause A/3982/2023, a déclaré recevables les recours précités interjetés 
contre la décision d'autorisation de construire du ______ 2023 et a admis la 
demande d'intervention de M. I______ et Mme J______. 

18. Le 30 janvier 2024, le département a transmis ses observations au fond, 
accompagnées de son dossier. Il a conclu au rejet des recours. 

Le projet querellé avait été minutieusement étudié par l'OCT, lequel l'avait préavisé 
favorablement, sans émettre d'observation eu égard à la sécurité et à l'éventuelle 
augmentation du trafic que pouvait engendrer le projet. Cette instance considérait 
ainsi que l'accès à la parcelle était assuré de manière suffisante et que le trafic généré 
n'était pas problématique. De plus, le chemin était rectiligne, avec un seul virage 
dont la largeur était plus importante, offrant une bonne visibilité aux usagers du 
chemin. Dans ces circonstances, la sécurité des piétons était également garantie 
malgré l'absence de trottoir. Les recourants tentaient en réalité de substituer leur 
propre appréciation à celle de l'OCT. S'agissant de la conformité au PDCom, la 
commune avait préavisé favorablement le projet, ce qui démontrait que cette 
dernière le considérait comme conforme à sa planification directrice. À titre 
superfétatoire, s'agissant de la C______, cette dernière semblait accéder à sa 
parcelle par le chemin des O______, de sorte que se posait la question savoir en 
quoi elle serait impactée par le trafic engendré par le projet. 

Le rapport de surface de la construction projetée pouvait être porté à 24 % 
conformément à la jurisprudence de la chambre administrative de la Cour de justice 
(ci-après: chambre administrative).  

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S'agissant de la surface de pleine terre, si la loi n'apportait aucune précision à ce 
sujet, hormis le fait que le cadre végétal devait être préservé, la CMNS, dans sa 
directive, recommandait le maintien de 2/3 minimum de sol complet (pleine terre) 
calculé selon la taille de la parcelle. Il ne s'agissait cependant que d'une 
recommandation et la loi prévoyait la possibilité de l'octroi d'une dérogation si les 
circonstances le justifiaient, moyennant la consultation des instances concernées. Il 
ressortait des préavis successifs de la CMNS que dans la mesure où le projet 
entendait déconstruire les installations existantes, tout en utilisant les fondations et 
murs du sous-sol, une dérogation à la pratique développée dans sa directive était 
justifiée (préavis du 12 juin 2023). Les instances en charge de se prononcer sur la 
dérogation accordée au périmètre de protection, à savoir la CMNS, la commune et 
la CCDB, avaient préavisé favorablement le projet, sans remettre en cause la surface 
de pleine terre retenue. En définitive, le projet proposait une amélioration de la 
situation actuelle de la surface de pleine terre, dans la mesure où la perte de sol 
actuelle s'élevait à 56.05% de la parcelle, alors qu'elle serait réduite à 40.55% grâce 
au projet. 

Concernant les CDPI, la DAC avait examiné le projet et rendu un préavis favorable 
confirmant que leur proportion était conforme à la loi. S'agissant de la piscine, les 
consorts D______ se prévalaient d'un arrêt de la chambre administrative traitant 
d'une situation comparable dans laquelle cette juridiction avait confirmé qu'une 
piscine à ciel ouvert et en majeure partie située au-dessus du terrain naturel ne devait 
pas être comptabilisée comme CDPI. S'agissant des garages, les plans versés au 
dossier exposaient de manière limpide que ces constructions étaient situées en sous-
sol. Les garages n'avaient dès lors pas à être comptabilisés comme CDPI. S'agissant 
des terrasses soutenues, le plan des surfaces démontrait que celles-ci avaient été 
comptabilisées comme CDPI, tout comme les couverts en toiture, à hauteur de 
32.8 m2 pour chaque villa. En vertu de l'emprise du sol, seules les terrasses 
soutenues du dessus étaient comptabilisées, sous déduction de 1.5 m. En définitive, 
le projet comprenait une surface totale de CDPI à hauteur de 98.4 m2, soit inférieure 
à la limite légale. 

Les recourants soutenaient que le projet ne s'intégrait pas dans l'harmonie du 
quartier et portait préjudice au paysage visible depuis le lac. Pourtant, la CMNS, 
instance spécialisée dont le préavis était exigé, avait émis un préavis favorable au 
projet en date du 18 septembre 2023. Cette instance avait immanquablement évalué 
l'impact du projet et ses qualités esthétiques lors de l'instruction du dossier. Sa 
position favorable confortait ainsi l'absence de nuisance au caractère du site ou du 
quartier. Par ailleurs, la commune s'était également prononcée favorablement au 
projet. L'OCAN, dans son préavis du 5 juin 2023, était favorable à l'octroi d'une 
dérogation au sens de l'art. 13 LPRLac. Partant, les préjudices visuels allégués ne 
pouvaient être considérés comme sources de nuisances esthétiques. 

Enfin, les griefs soulevés par les intervenants en lien avec la violation de leur droit 
d'être entendu et du principe de coordination n'avaient pas été soulevés par les 

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recourants principaux. Or, les intervenants n'étaient fondés à développer leur 
position qu'en fonction du cadre du recours principal, de sorte que leurs griefs 
devaient être déclarés irrecevables. 

19. Le 6 février 2024, la société (ci-après: l'intimée), sous la plume de son conseil, a 
transmis ses observations, concluant au rejet des recours, sous suite de frais et 
dépens. 

Certains des griefs soulevés étaient irrecevables, à tout le moins pour certains des 
recourants. 

Ils s'opposaient à la tenue d'un transport sur place ainsi qu'à l'audition des parties et 
de certains préaviseurs, estimant que le dossier était déjà suffisamment complet et 
compte tenu des outils librement disponibles sur le SITG. 

S'agissant des CDPI, la jurisprudence avait déjà tranché que les piscines, même 
hors-sol, n'avaient pas à être prises en considération, ni à titre de CDPI, ni à titre de 
SBP, mais qu'il s'agissant d'aménagements extérieurs non couverts, pris en compte 
sous l'angle de l'art. 59 al. 3bis LCI. Ces installations ne figuraient également pas 
dans les éléments à prendre en compte dans la directive sur les CDPI. Concernant 
les garages, ils mesuraient entre 67 m2 et 68.8 m2. Une qualification de CDPI 
apparaissait exclue puisque leurs dimensions dépassaient 50 m2. En outre, seuls les 
garages ne disposant pas d'un accès direct (ou liaison) avec le logement pouvaient 
être comptés à titre de CDPI. Or, dans le cas d'espèce, chaque villa disposait de son 
propre accès à son garage. En réalité, les garages n'avaient pas à être intégrés, ni 
dans les SBP ni dans les CDPI, dès lors que les plans démontraient clairement qu'ils 
se situaient en-dessous du niveau du sol. Ils permettaient ainsi de renoncer à 
l'édification de CDPI à destination de garage en surface et pouvait ainsi ne pas être 
comptabilisé (art. 59 al. 10 LCI). Concernant les terrasses au-dessus des garages, la 
chambre administrative avait relevé que le fait que des terrasses dépassaient du 
niveau du sol n'avait aucune incidence sur la qualification de CDPI car ce qui 
importait était qu'elles fussent couvertes. Or, en l'occurrence, les terrasses n'étaient 
pas couvertes, sous réserve des balcons et des avant-toits, ni entièrement hors-sol. 
En tout état, il ne faisait aucun sens d'inclure des aménagements extérieurs 
uniquement au motif qu'ils présenteraient une émergence hors-sol. Cela conduirait 
à comptabiliser toute sorte d'aménagements extérieurs, y compris les chemins et 
voies d'accès au sol, qui dépasseraient légèrement le niveau du terrain naturel, 
rendant l'application de cette norme impossible. Concernant les saillies et balcons, 
au niveau du côté sud, la profondeur de l'avant-toit était identique à celle du balcon. 
En revanche, il n'existait aucun mur porteur ou poteau sur lesquels reposeraient 
l'avant-toit ou le balcon. Ces éléments étaient prévus en porte-à-faux (suspendus). 
En réalité, au niveau des terrasses, il était uniquement prévu un élément de type 
« brise-vue », afin de préserver une certaine intimité entre les villas et celui-ci 
pourrait simplement être supprimé, sans aucune incidence sur la statique des 
balcons ou de la toiture. Ils pouvaient également être abaissés de quelques 
centimètres pour être dissociés des balcons. Le département pouvait parfaitement 

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déduire 1.50 m de profondeur s'agissant d'un mur en « L » perpendiculaire à la 
façade de la villa et non situé à son opposé, en l'absence également d'un autre poteau 
à l'autre extrémité de la terrasse. Le même raisonnement s'appliquait pour l'avant-
toit et le balcon côté ouest.  

Le projet litigieux prévoyait la réalisation de onze places de stationnement (soit 
trois places pour chaque logement, dont une place visiteur, et deux places 
extérieures). En tenant compte du souhait de l'OCT, les places de stationnement 
seraient au nombre de six, voire huit en incluant les places visiteurs, de sorte que la 
circulation serait moindre que celle envisagée par les recourants. La distance entre 
les limites parcellaires délimitant le chemin du M______ était d'environ 6 m. 
Certains tronçons dudit chemin connaissaient néanmoins des rétrécissements de 
tailles variables, notamment du côté du chemin de N______, soit en raison de haies 
empiétant sur le chemin, soit en raison de tronçons non revêtus en bordure. Cela 
étant, la largeur du chemin revêtu était, sur la plupart de sa longueur, supérieure à 
4 m et il existait plusieurs tronçons de 6 m, de sorte qu'il était tout à fait possible 
d'effectuer des croisements. En tenant compte de la possibilité de croiser en 
empiétant sur l'herbe en bordure du chemin, sa largeur avoisinait les 6 m sur presque 
toute sa longueur. À cela s'ajoutait que le chemin n'était pas une voie sans issue, 
mais donnait tant sur le chemin de N______ que sur le chemin des O______, deux 
voies communales secondaires, de sorte que les usagers avaient deux possibilités 
pour y accéder ou en sortir, avec des possibilités de croisements des deux côtés. De 
plus, les quelques véhicules supplémentaires n'étaient pas susceptibles de péjorer la 
situation prévalant actuellement, étant rappelé que le projet était conforme à la zone 
et que le trafic engendré serait modeste. L'OCT s'était également prononcé 
favorablement au projet. Enfin, rien n'indiquait que le projet ne permettrait pas un 
accès suffisant aux véhicules de secours et à la voirie. Sous l'angle de la sécurité 
des usagers du chemin du M______, la visibilité était bonne, ce chemin étant 
presque rectiligne sur deux côtés. En effet, le virage devant la parcelle concernée 
par le projet litigieux présentait un grand angle, garantissant une bonne visibilité et 
l'espace de croisement. 

Selon la jurisprudence, un projet de construction conforme au droit cantonal ne 
pouvait pas être refusé au motif qu'il contreviendrait à un PDCom, étant relevé que 
les particuliers n'étaient pas fondés à se prévaloir d'une violation d'un tel plan, dès 
lors qu'il ne produisait pas d'effets juridiques à leur encontre. En l'occurrence, le 
PDCom illustrait uniquement une liaison pédestre existante. Or, les recourants 
n'expliquaient pas pour quel motif cette liaison pédestre serait mise en péril par le 
projet. En outre, le PDCom n'illustrait pas non plus une volonté d'améliorer cette 
liaison, sinon son trait aurait été hachuré. De plus, tant l'OU que la commune avaient 
préavisé favorablement le projet, étant précisé que le PDCom prévoyait que la 
parcelle concernée était destinée à être densifiée. 

S'agissant des potentiels dégâts liés au chantier, ces risques étaient généraux, 
inhérents à n'importe quel chantier et n'avaient pas été rendus plausibles. De plus, 

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A/3982/2023 

il s'agissait d'une problématique de droit privé. En tout état, ce genre de 
désagréments liés au chantier en lui-même était temporaire et ne pouvait être 
considéré comme un inconvénient grave au sens de l'art. 14 LCI. Ce grief était dès 
lors irrecevable, respectivement devait être rejeté. 

Le dossier d'autorisation de construire contenait un plan avec les calculs des 
surfaces selon l'état existant et selon l'état avec les nouvelles villas projetées, avec 
des précisions sur leur impact respectif sur la pleine terre et la perte de sol complet 
selon la LPRLac. Il en ressortait que l'état existant impliquait une perte de sol 
complet de 56.04%. Sous l'angle de la LPRLac, le projet querellé impliquerait une 
perte de sol complet de 1'043.30 m2, soit 40.55%, soit une préservation de 59.45 % 
de surface de pleine terre. Ce taux était ainsi proche de la recommandation de 66% 
fixée dans la directive de la CMNS. De plus, le projet améliorait la situation 
existante, en réduisant la surface de pleine terre perdue d'environ 15.49%. Les 
constructions étaient concentrées au centre de la parcelle, ce qui permettait de 
conserver la quasi-totalité de la surface de pleine terre en un seul tenant, sans 
entrave particulière pour le développement de la végétation. À cela s'ajoutait que la 
CMNS, la commune et le SMS étaient favorables au projet. Cette instance s'était 
référée à ses précédents préavis, notamment celui du 31 mai 2022, lequel avait été 
rendu après la visite sur le site d'une déléguée le 26 avril 2022. La CMNS avait 
procédé à une pesée des intérêts entre les différents intérêts publics existants et avait 
notamment estimé que le nouveau projet impliquait une amélioration importante de 
la situation par rapport au projet en cours de construction déjà autorisé et qu'il était 
conforme aux dispositions de la LPRLac. Le principe de la réutilisation des 
fondations existantes et du remploi sur place des déchets découlant des parties 
démolies s'inscrivait également dans une stratégie environnementale positive. À 
titre superfétatoire, l'intérêt des recourants à soulever ce grief était nul, dès lors que 
le nouveau projet impliquait une diminution de l'impact des constructions et ainsi 
une amélioration de la situation. S'agissant de la référence à l'autorisation d'abattage 
d'un arbre rendue en 2020, les recourants perdaient de vue que ledit arbre avait déjà 
été abattu et que le renvoi à ce sujet dans l'autorisation de construire ne valait qu'à 
titre de rappel s'agissant des mesures compensatoires à respecter après la fin du 
chantier. 

Le projet était situé en 5ème zone, dans le périmètre protégé des rives du lac. Il 
respectait le standard THPE et pouvait bénéficier d'une densité supplémentaire de 
20% selon la jurisprudence. Le ratio de 24% respectait ainsi les normes légales. 

Sous l'angle de la clause d'esthétique, le dossier contenait tous les plans nécessaires 
à l'appréciation du projet et les documents usuels, y compris une notice explicative 
datée du 20 avril 2023 avec plans, explications sur l'environnement, le quartier et 
l'intégration paysagères, reportage photographique et visualisations 3D du projet 
dans l'environnement bâti. Après avoir pris connaissance de ces éléments, la CMNS 
avait émis un préavis favorable au projet. C'était donc après un examen minutieux 

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du dossier, et l'envoi sur place d'une déléguée, que cette instance avait préavisé 
favorablement le projet et rien ne justifiait de s'écarter de son avis. 

20. Le 25 mars 2024, les recourants E______ et F______ ont répliqué, persistant dans 
leurs conclusions et leur argumentation. 

Ils étaient directement et particulièrement touché par le projet litigieux, de sorte que 
leur qualité pour recourir était indéniable.  

Le plan de la façade nord et une image de synthèse de la villa « A » démontraient 
que son garage n'était pas en sous-sol. Sa surface devait dès lors être prise en compte 
soit comme CDPI soit comme SBP. Cela était appuyé par le fait que l'accès au 
garage et le garage lui-même se situait au même niveau. Concernant les terrasses, 
les lamelles qui les couvraient étaient ancrées dans les balcons et les façades 
borgnes et étaient ainsi totalement intégrées dans des structures « en dur ». Les 
terrasses étant couvertes, elles devaient être prises en compte comme CDPI. La 
jurisprudence avait déjà admis que des terrasses soutenues par des murs ou un étage 
inférieur devaient être considérées comme des CDPI. Or, les terrasses étaient 
soutenues de toutes parts par des murs. L'image de synthèse du projet démontrait 
que la terrasse de la villa A n'était pas un simple aménagement extérieur au sol, non 
couvert, sans gabarit hors-sol, mais était ancrée dans des murs et surplombait le 
garage, de sorte que l'intégralité de sa surface devait être prise en compte à titre de 
CDPI. L'intimée admettait en outre que les terrasses étaient, à tout le moins en 
partie, hors sol. 

21. Par courriers séparés du 30 avril 2024, les recourants E______ et F______ et les 
intervenants ont indiqué au tribunal persister dans leurs conclusions et leur 
argumentation. 

22. Le 30 avril 2024, le recourant D______ a répliqué, maintenant ses conclusions et 
son argumentation. 

La qualité pour recourir devait être admise pour l'ensemble des recourants, dès lors 
qu'ils seraient tous impacté par les nuisances produites par le projet. 

Il réitérait sa demande de transport sur place. 

S'agissant de l'équipement, il ressortait des plans que les garages avaient l'espace 
nécessaire pour accueillir trois véhicules et il n'était pas garanti que les futurs 
habitants respecteraient l'avis préconisé par l'OCT en utilisant la troisième place de 
stationnement. Une augmentation du trafic, même minime, aurait inévitablement de 
graves répercussions pour la sécurité des usagers, surtout en l'absence de trottoir. 
En outre, quand bien même le nombre de véhicules empruntant le chemin d'accès 
n'augmenterait pas de manière significative, il ne pouvait être exclu que les 
visiteurs, tel que les livreurs ou autres, ne cherchent à accéder au plus près de 
l'immeuble, causant une problématique de stationnement sauvage ainsi que la mise 
en danger de riverains. Les riverains devraient doubler de vigilance pour sortir de 
leur propriété afin d'éviter les véhicules qui passeraient trop près de chez eux en 
raison du caractère exiguë du chemin, ce que l'intimée reconnaissait lorsqu'elle 

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affirmait qu'il existait une possibilité d'empiéter sur l'herbe en bordure de chemin 
pour le croisement de véhicules. 

Le préavis de la CMNS du 12 juin 2023 n'indiquait pas qu'une dérogation à sa 
pratique était justifiée, mais, au contraire, il expliquait que la situation pourrait 
permettre l'éventuel octroi d'une dérogation à sa pratique. Cela confirmait que la 
pratique de la CMNS était celle d'appliquer la fiche de bonnes pratiques. Par 
ailleurs, l'argumentation de la CMNS quant à la raison de l'octroi d'une dérogation 
était floue et ne ressortait pas clairement du préavis. Les plans ne permettaient pas 
de s'assurer que les piscines avaient été prises en compte dans le calcul des surfaces 
de pleine terre. 

23. Invité par le tribunal à formuler une réplique, les recourants A______ et B______ 
et la recourante C______ n'y ont pas donné suite dans le délai imparti à cet effet. 

24. Le 31 mai 2024, le département a dupliqué, maintenant ses précédentes 
observations et conclusions. 

S'agissant de la prise en compte de la surface du garage de la villa A comme CDPI 
ou SBP, les recourants ne se basaient que sur le plan de façade nord, ignorant les 
autres plans de façade. Or, compte tenu de la déclivité du terrain naturel, il y avait 
lieu de prendre également en considération le plan de façade sud ainsi que la coupe 
longitudinale 03, lesquels démontraient sans équivoque que les trois garages se 
situaient en-dessous du niveau du sol. Les recourants omettaient que l'accès au 
garage se situait aussi en-dessous du niveau du sol, puisque le terrain était excavé à 
cet endroit. S'agissant des terrasses situées au-dessus des garages, dans l'arrêt de la 
chambre administrative ATA/1344/2023 cité par les recourants, seule une partie de 
la terrasse était couverte par des lamelles inclinables de type « pergola ». Or, 
l'examen des plans du dossier permettait de constater que dans cet arrêt, les terrasses 
étaient intégralement couvertes de lamelles inclinables de type « pergola », de sorte 
que les situations n'étaient pas comparables. En tout état de cause, les pergolas 
étaient définies par la directive CDPI comme des constructions de très peu 
d'importance. 

La problématique du parking sauvage était exorbitante au litige. 

Concernant la surface de pleine terre, compte tenu des circonstances, notamment 
du fait que le projet litigieux proposait une amélioration de la situation actuelle de 
la pleine terre, la CMNS s'était déclarée favorable à l'octroi de la dérogation, dans 
son préavis du 18 septembre 2023, après s'être assurée auprès du GESDEC que la 
déconstruction et l'utilisation des fondations, mur du sous-sol et déchets sur place 
étaient possible, étant rappelé que lorsqu'ils étaient favorables, les préavis n'avaient 
en principe pas à être motivés. 

Un transport sur place n'était pas nécessaire, dans la mesure où le dossier en mains 
du tribunal était complet et que les caractéristiques du chemin du M______ 
pouvaient être examinées sur la base des plans et outils informatiques à disposition. 

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25. Le 11 juin 2024, l'intimée a dupliqué, persistant dans ses conclusions et son 
argumentation. 

S'agissant des garages, le plan rez inférieur A04-01 n'indiquait pas les niveaux ou 
variations du terrain, mais mentionnait uniquement l'altitude du terrain fini et 
construit. Or, le fait que l'altitude de 449.40 m était identique à proximité de l'accès 
à la parcelle et pour le sol du garage de la villa une fois construite ne signifiait pas 
encore que le garage (ou même l'accès) était hors-sol. En effet, du fait de la nature 
inégale du terrain et de son dénivelé, cette villa et son garage étaient intégrés à une 
butte. Le plan de la façade nord et les images de synthèse illustratives n'étaient 
d'aucun secours, ces documents ne visant qu'à donner une image architecturale 
globale, en retrait des façades, et non à déterminer le niveau du terrain. Le seul plan 
déterminant était le plan n°10_____ [sic], lequel mettait en évidence que le garage 
de la villa A était situé en sous-sol. 

S'agissant des terrasses au-dessus des garages, les recourants faisaient une lecture 
sélective de la jurisprudence rendue dans des circonstances différentes. En 
l'occurrence, l'assiette des terrasses du projet au-dessus des garages ne dépassait pas 
ces derniers. Elles n'avaient donc aucune partie « suspendue » et ne pouvaient servir 
de « couverts ». Elles n'avaient d'ailleurs pas d'emprise propre, puisque les garages 
existeraient toujours, même en l'absence de terrasses. Ces terrasses ne présentaient 
en outre aucun gabarit. Elles n'étaient pas couvertes, hormis s'agissant des balcons 
et de la toiture, dont l'emprise au sol avait bien été prise en compte en application 
de la directive CDPI. La situation des terrasses était donc identique à celle des 
piscines non-couvertes. La pergola n'était pas intégrée à la toiture et était désignée 
comme telle dans le plan de géomètre. Elle n'était aussi pas composée de lamelles 
inclinables, mais uniquement de fines poutrelles espacées devant servir de support 
pour les plantes, ce qui correspondait à la dénomination « jardin suspendu » dans 
les plans visés ne varietur. La pergola n'était donc pas destinée à servir de couvert 
et n'avait ainsi pas été prise en compte dans le calcul des CDPI. Le fait qu'une 
terrasse reposait ou non sur une construction en sous-sol n'avait aucun impact sur 
sa qualification de CDPI. Seule sa couverture s'avérait déterminante. Les terrasses 
n'avaient au demeurant aucun impact sur la pleine terre. 

L'argumentation du recourant D______ s'agissant des voies d'accès ne reposait que 
sur des hypothèses futures non démontrées relevant du procès d'intention. La 
question d'un éventuel parking sauvage excédait le cadre du litige. Au demeurant, 
après le dépôt des observations du 6 février 2024, un camion avait pu emprunter le 
chemin du M______ sans aucun problème afin de procéder à l'élagage des arbres. 
Même en stationnant au milieu du chemin, il restait suffisamment de place des deux 
côtés du chemin pour permettre le croisement de véhicules. Il ne disposait d'aucun 
intérêt pratique à invoquer l'argument en lien avec l'indice de pleine terre, dès lors 
que le projet querellé allait améliorer la situation.  

26. Le 20 juin 2024, le recourant D______ a transmis ses observations spontanées. 

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Les terrasses du projet litigieux, supportées par un mur de chaque côté, 
correspondaient à la 6ème figure de la directive CDPI. Aucune déduction de 1.50 m 
des saillies ne pouvait être faite. L'intimée n'avait pas comptabilisé la terrasse du 
bas malgré le fait qu'elle reposait sur un pilier et un mur. En comptabilisant les 
terrasses du haut et du bas, il convenait de rajouter 36 m2 pour la terrasse du bas 
aux 32.8 m2 calculés par l'intimée pour la terrasse du haut. Un total de 68 m2 devait 
ainsi être comptabilisé dans les CDPI pour chaque terrasses, dépassant ainsi les 8% 
de la surface de la parcelle et le maximum de 100 m2. Même en cas de morcellement 
parcellaire, le calcul des CDPI continuerait à être erroné, en l'absence de surface 
suffisante pour absorber les 68.8 m2 de CDPI pour la parcelle du milieu. On pouvait 
aussi s'interroger sur la validité de la suppression des 1.50 m relative à la terrasse 
de l'étage, dès lors qu'une partie de l'avant-toit était soutenue par un mur latéral relié 
par une poutre. 

La villa du milieu dépassait la limite de hauteur de 10 m d'environ 60 cm. La hauteur 
du bâtiment avait été arrêtée juste en-dessous du chapeau de la cheminée à environ 
20 cm, ce qui contrevenait à la fiche de bonne pratique de la CMNS. Par ailleurs, la 
taille du conduit de la cheminée n'était pas correcte, car selon la norme SIA 384.422 
relatives aux conduits de cheminée, la hauteur maximum d'un tel conduit et de son 
chapeau devait être de 1.50 m depuis l'isolation de la dalle. Or, en comptabilisant 
la hauteur minimale du conduit de la cheminée, la hauteur totale du bâtiment serait 
de 10.60 m. 

Les surfaces du vestibule de 4.6 m2, du WC de 4.6 m2 et de la buanderie d'environ 
12 m2 n'étaient pas enterrées à plus de 50% dans le sol et devaient être considérées 
comme des surfaces habitables et comptabilisées comme SBP. Il convenait 
d'ajouter environ 1 m2 à la surface de l'entrée de 10.4 m2 en raison de l'emplacement 
de la porte de l'ascenseur auquel il fallait avoir accès ainsi qu'environ 20 m2 relatifs 
aux murs de façade du vestibule, du WC et de la buanderie. Le ratio de SBP 
maximal admissible était donc dépassé. 

27. Le 22 juillet 2024, l'intimée a transmis ses observations finales. 

L'écriture du 20 juin 2024 du recourant D______ excédait le cadre du droit à la 
réplique, dans la mesure où il invoquait une argumentation nouvelle concernant les 
CDPI et des griefs nouveaux relatifs au calcul de la hauteur d'une des villas et de la 
prise en compte des SBP pour certaines pièces du sous-sol. L'écriture devait donc 
être déclarée irrecevable. 

Il n'existait qu'un seul balcon surplombant en partie la terrasse du rez-de-chaussée 
et, dans ce genre de cas, c'était la projection au sol qui était déterminante.  

Le grief relatif au caractère erroné du calcul des CDPI, même en cas de division 
parcellaire était nouveau et donc irrecevable. En tout état, le projet de division 
parcellaire n'était que mentionné dans le dossier d'autorisation de construire et 
n'était pas une condition de celle-ci, puisque la surface réelle des CDPI était de 
98.4 m2 et qu'elle respectait le maximum légal. En effet, si l'on prenait la surface 

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totale de la parcelle actuelle, la surface totale des CDPI était inférieure à 100 m2 et 
aux 8%. Il n'en irait pas autrement même si l'on prenait en compte une éventuelle 
division parcellaire. 

Le recourant n'établissait pas le contenu de la norme SIA 384.22, soit une norme 
privée, et n'invoquait aucune violation d'une norme de droit public de la 
construction en lien avec cette cheminée. Son argumentation reposait sur une 
hypothèse qui ne correspondait pas aux plans visés ne varietur par le département. 
En tout état, les altitudes figurant sur le plan de la toiture, pour la villa du milieu, 
indiquait une altitude du rez-de-chaussée de 447.90 m alors que la cheminée 
culminait à 457.90, la hauteur de 10 m était donc respectée. 

S'agissant des surfaces supplémentaires à prendre en compte dans le calcul de la 
SBP et non du sous-sol, le recourant n'indiquait pas à quelle villa il se référait. Par 
déduction, il devait s'agir de la villa sise sur le haut du dénivelé, soit celle plus au 
sud. Son affirmation était toutefois contredite pas les plans de coupes, lesquels 
démontraient que les locaux visés (vestibule, WC et buanderie) étaient en sous-sol. 

28. Par courrier du 19 décembre 2024, le tribunal a constaté que certains documents 
manquaient pour l'analyse du dossier et a requis du département la production du 
dossier complet, ce qui a été fait en date du 13 janvier 2025. 

29. Le détail des écritures et des pièces produites sera repris dans la partie « En droit » 
en tant que de besoin. 

EN DROIT 

1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) 
(art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 

2. Si le tribunal de céans a certes déjà admis la recevabilité des recours, et par la même 
occasion la qualité pour recourir des différents recourants et des intervenants à 
l'occasion de sa décision du 25 janvier 2024 (DITAI/36/2024), l’admission de la 
légitimité à recourir ne signifie pas encore que toutes les conclusions, 
respectivement griefs, formulés par un recourant, respectivement un intervenant, 
sont recevables. 

 Certes, d’une manière générale, la jurisprudence du Tribunal fédéral rejette 
dorénavant la théorie dite du « tri des griefs », consistant à ne retenir, pour une 
partie recourante, que les griefs qui la concernent personnellement à l’exclusion des 
autres arguments juridiques (ATF 137 II 30 consid. 2.2.3), il n’en reste pas moins 
que la Haute Cour continue à exiger de cette partie que son grief soit susceptible 
d’avoir une incidence pratique sur sa situation de fait ou de droit pour être recevable 
(ATF 141 II 50 consid. 2.1 ; 139 II 499 consid. 2.2 ; voir aussi arrêt du Tribunal 

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administratif fédéral A-5180/2020 du 7 février 2024 consid. 1.5). Dans l’examen 
de l’intérêt pratique au recours, le Tribunal fédéral examine chacun des griefs 
soulevés et ne prend en considération au stade de la recevabilité du recours que 
ceux dont l’admission procurerait au recourant un avantage, de fait ou de droit. Si 
aucun des griefs présentés ne satisfait à cette condition, le recours sera déclaré 
irrecevable dans son ensemble (Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit public de la 
construction, 2024, p. 620 et p. 621). 

 En effet, le recourant ne peut pas présenter n’importe quel grief ; il ne se prévaut 
d’un intérêt digne de protection, lorsqu’il invoque des dispositions édictées dans 
l’intérêt général ou dans l’intérêt de tiers, que si ces normes peuvent avoir une 
influence sur sa situation de fait ou de droit. Tel est souvent le cas lorsqu’il est 
certain ou très vraisemblable que l’installation ou la construction litigieuse sera à 
l’origine d’immissions - bruit, poussières, vibrations, lumière, fumée - atteignant 
spécialement les voisins. À défaut, il n’y a pas lieu d’entrer en matière sur le grief 
soulevé (ATA/85/2022 du 1er février 2022 consid. 5b). 

 En particulier, l’intérêt digne de protection des voisins est admis lorsqu’ils se 
prévalent de normes ayant des effets concrets ou juridiques sur leur situation (ATF 
133 II 249 consid. 1.3.2). Tel est notamment le cas des règles régissant la densité et 
le volume des constructions ainsi que de celles relatives aux distances entre les 
constructions (ATF 127 I 44 consid. 2d). Il en va de même si un voisin se plaint 
d’un risque accru d’inondation (ATA/1050/2016 du 13 décembre 2016 consid. 2d). 

3. Ceci étant dit, d'après la jurisprudence du Tribunal fédéral, le droit de réplique, 
déduit des art. 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des 
libertés fondamentales du 4 novembre 1950 (CEDH - RS 0.101) et 29 al. 2 de la 
Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), 
n’a pas vocation à permettre à la partie recourante de présenter des arguments 
nouveaux ou des griefs qui auraient déjà pu figurer dans l’acte de recours. La 
possibilité offerte par ces normes de déposer une réplique après réception des 
observations de la partie adverse ne peut servir qu'à se prononcer sur les prises de 
position déposées par la partie adverse. Sont en revanche exclus dans ce cadre les 
conclusions et les griefs que le recourant aurait pu formuler avant l'expiration du 
délai de recours (ATF 147 I 16 consid. 3.4.3 ; 143 II 283 consid. 1.2.3 ; 135 I 19 
consid. 2.1). Admettre le contraire aurait pour conséquence de prolonger le délai 
légal de recours, ce que prohibe expressément l'art. 47 al. 1 de la loi sur le Tribunal 
fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), dont la teneur est identique à l'art. 16 
al. 1 LPA, hormis une réserve concernant les cas de force majeure, et de créer des 
inégalités de traitement. Des explications et éléments nouveaux présentés au-delà 
du délai de recours, qui auraient déjà pu être formulés dans l'acte de recours doivent 
être déclarés irrecevables (arrêts du Tribunal fédéral 1C_176/2022 du 18 juillet 
2024 ; 2C_622/2021 du 6 avril 2022, consid. 1.2 ; 1C_70/2020 du 8 décembre 2020 
consid. 2).  

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4. En l'espèce les recourants et les intervenants font valoir des griefs en lien avec 
l'équipement de la parcelle, les inconvénients graves au sens de l'art. 14 LCI que 
causerait la réalisation de celui-ci, la prise en compte d'éléments de construction en 
tant que CDPI et le calcul de ces constructions, la conformité du projet aux normes 
de la LPRLac, le respect du ratio de pleine terre et le respect de la clause d'esthétique 
(art. 15 LCI et 58 al. 3 LCI). Ces griefs, tirés du droit des constructions, s'ils sont 
admis, peuvent avoir une influence sur leur situation concrète, de sorte qu'ils sont 
recevables. 

5. En revanche, les recourants A______ et B______ et C______ se plaignent de la 
non-conformité de la construction autorisée avec la planification directrice 
communale, dès lors que celle-ci identifie le chemin du M______ comme une 
liaison pédestre. Or, sur la base de la teneur claire l'art. 10 al. 8 LaLAT – selon 
lequel le plan directeur localisé (soit les PDQ et les PDCom ; art. 10 al. 2 LaLAT) 
a force obligatoire pour les autorités communales et le Conseil d’État et ne produit 
aucun effet juridique à l’égard des particuliers -, la jurisprudence constante de la 
chambre administrative admet que les particuliers, à l'instar des recourants 
A______ et B______ et C______, ne peuvent pas former recours contre une 
autorisation de construire en se prévalant d'une violation du PDCom. Ce grief est 
partant irrecevable (ATA/130/2023 du 07 février 2023 consid. 4.2 ; ATA/731/2022 
du 12 juillet 2022 consid. 8d ; ATA/1103/2021 du 19 octobre 2021 consid. 13b 
; ATA/653/2021 du 22 juin 2021 consid. 8b).  

Il en va de même du grief en lien avec de potentiels dégâts causés au chemin du 
M______ lors de la phase de chantier du projet. En effet, hormis le fait que cet 
argument soit d'ordre général et qu'il ne constitue à ce stade que des craintes 
purement hypothétiques, il s'agit d'une problématique de droit privé qui ne ressort 
pas de la compétence du tribunal de céans et est ainsi exorbitante au présent litige. 
Il sera rappelé que selon les principes généraux du droit, il n'appartient pas à 
l'administration de s'immiscer dans les conflits de droit privé pouvant s'élever entre 
un requérant et un opposant. La législation genevoise en matière de police des 
constructions a pour seul but d'assurer la conformité des projets présentés aux 
prescriptions en matière de constructions et d'aménagements, intérieurs et 
extérieurs, des bâtiments et des installations (cf. not. ATA/169/2020 du 11 février 
2020 consid. 7b ; ATA/1724/2019 du 26 novembre 2019 consid. 8 ; ATA/97/2019 
du 29 janvier 2019 consid. 5 ; ATA/517/2018 du 29 mai 2018 consid. 5g ; 
ATA/166/2018 du 20 février 2018 consid. 5 et les arrêts cités ; cf. aussi arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_416/2012 du 6 décembre 2012 consid. 5 in fine). 

S'agissant du grief en lien avec la hauteur de la villa du milieu qui dépasserait en 
réalité la hauteur maximale de 10 m en raison d'une violation de la norme SIA 
384.22 relative aux conduits de cheminée invoqué par le recourant D______, ce 
grief est soulevé pour la première fois au stade de ses observations spontanées, suite 
à la duplique de l'intimée, dans le cadre du droit inconditionnel à la réplique fondé 
sur les art. 6 CEDH et 29a Cst. Or, conformément à la jurisprudence du Tribunal 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1103/2021
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/653/2021

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A/3982/2023 

fédéral précitée, ce grief sort manifestement du cadre du droit à la réplique, dès lors 
qu'il est entièrement nouveau et ne peut se rattacher à l'argumentation défendue 
auparavant par l'une des parties recourantes, dans le délai légal de recours. Au 
surplus, rien n'amène à penser que la réserve du cas de force majeure prévue par 
l'art. 16 al. 1 LPA s'appliquerait en l'espèce, étant précisé que cela n'est ni démontré, 
ni même allégué. Cet argument est dès lors également irrecevable. À titre 
superfétatoire, la prétendue violation de la norme SIA précitée ne repose 
manifestement que sur une hypothèse et s'oppose aux plans visés ne varietur. En 
effet, le plan de toiture indique la hauteur du projet tant au niveau du sol et au niveau 
de la cheminée comme point culminant de chaque villa. La différence entre chacune 
de ces valeurs se situe toujours dans la limite des 10 m.  

S'agissant de l'argument en lien avec la prise en compte de la surface du vestibule, 
du WC et de la buanderie comme SBP, et non comme locaux en sous-sol, si cette 
argumentation a certes été développée pour la première fois par le recourant 
D______ dans le cadre de sa dernière détermination spontanée, il convient de 
prendre en considération le fait que dans son acte de recours, ce dernier se prévaut 
d'une problématique ayant trait au rapport de surface de 24% de SBP, de sorte que 
l'on peut admettre que cette argumentation s'inscrit dans le cadre d'un grief soulevé 
dans le délai légal de recours, étant précisé que l'intimée a pu se déterminer sur ces 
éléments et que le département a été également invité à en faire de même, de sorte 
que leur droit d'être entendu a été respecté.  

Enfin, s'agissant des griefs des intervenants, il est vrai que, comme l'indique les 
parties intimées, la chambre administrative, dans sa jurisprudence, a jugé que 
l’exercice du droit d’intervention conféré par l’art. 147 al. 2 LCI ne plaçait pas 
l'administré dans une position similaire à celle d’un recourant, et qu'un intervenant 
ne pouvait développer sa position qu’en fonction du cadre du recours principal et 
que celle-ci dépendait du maintien de ce dernier (ATA/1087/2020 du 3 novembre 
2020 consid. 3b). Les parties intimées omettent cependant que la chambre 
administrative a également précisé que la juridiction de recours applique le droit 
d’office et n’est pas limitée par les moyens et offres de preuve des parties (art. 19 
LPA), de sorte que l'intervenant peut développer auprès d’elle ses propres 
arguments factuels et juridiques. Il peut également faire valoir ses moyens si le 
requérant et le département trouvent un accord sur les aspects litigieux de 
l’autorisation. L’avantage procuré par cette institution est ainsi de régler, dans le 
cadre d’une seule procédure de recours, toutes les contestations que peut susciter la 
décision du département attaquée, quelle que soit l’issue du recours (ATA/420/2014 
consid. 6). Toutefois, conformément à la jurisprudence cantonale précitée, la 
recevabilité de la démarche est soumise à l'existence d'un intérêt digne de protection 
au sens de l'art. 60 al. 1 let. b LPA, afin d'éviter l'action populaire (ATA/1087/2020 
précité  consid. 3b ; ATA/420/2014 précité consid. 7). Dans cette mesure, les 
intervenants sont disposés à formuler leurs propres griefs, dès lors qu'ils s'inscrivent 
dans le cadre de l'objet principal du recours, soit la contestation de l'autorisation de 

https://decis.justice.ge.ch/ata/show/2524700

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A/3982/2023 

construire litigieuse, et sous réserve du fait qu'ils disposent d'un intérêt digne de 
protection propre à invoquer de tel grief. 

 Ceci étant dit, il sera toutefois rappelé aux intervenants que de jurisprudence 
constante, un grief relatif à des prescriptions applicables à la phase d'exécution des 
travaux, postérieure à l'autorisation de construire, est manifestement prématuré et 
exorbitant au litige. En effet, ce grief revient à demander au tribunal d'examiner le 
respect des conditions dont sont assorties les préavis favorables des autorités 
concernées, alors que ces éléments n'ont pas à être déterminés au stade de 
l'autorisation de construire et seront soumis au contrôle ultérieur du département au 
moment de la réalisation des plans d'exécution, respectivement du contrôle de 
l'autorisation de construire en vue de la délivrance de l'attestation globale de 
conformité, comme le prévoit d'ailleurs le chiffre 8 de l'autorisation de construire 
querellée. La réserve de l'examen de certaines questions de détail d'un projet de 
construction au stade de l’ouverture de chantier, outre d’être une pratique usuelle, 
ne constitue pas une violation du droit d’être entendus des intervenants, ce droit ne 
leur permettant en effet pas de s’exprimer sur tous les aspects d’un projet de 
construction, certains d’entre eux ne les impactant en rien, ni une violation du 
principe de coordination. Tel est en particulier les cas des teintes ou des matériaux 
choisis pour une construction, des installations en toiture ou encore sa 
végétalisation. De plus, il ne peut être considéré qu’ils sont privés de toute voie de 
droit à ce sujet, ainsi qu’ils le font valoir. En effet, la chambre administrative a déjà 
jugé que le fait que le dossier ne comporte aucune précision sur le choix des 
matériaux ne constituait nullement une lacune d’instruction. Les aspects concrets 
de mise en œuvre des plans appartiennent en effet aux détails techniques qui sont 
réglés ultérieurement ; ils n’ont pas à figurer dans le dossier d’autorisation. Leur 
mise en œuvre est, cas échéant, soumise ultérieurement à l’approbation de certains 
services spécialisés, condition préalable à l’ouverture du chantier (ATA/37/2020 du 
14 janvier 2020). Or, tel est précisément le cas en l’espèce, comme cela résulte du 
préavis précité de la CMNS. Ce grief sera donc déclaré irrecevable. 

6. Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l’espèce. 

 Il y a en particulier abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu’elle viole des principes généraux du droit 
tels que l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité de traitement, le principe de la bonne 
foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 8C_712/2020 du 21 juillet 2021 consid. 4.3 ; Thierry 
TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2018, n. 515 p. 179). 

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7. Les arguments formulés par les parties à l’appui de leurs conclusions respectives 
seront repris et discutés dans la mesure utile (ATF 145 IV 99 consid. 3.1; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_136/2021 du 13 janvier 2022 consid. 2.1 et les références 
citées), étant rappelé que, saisi d’un recours, le tribunal applique le droit d’office et 
que s’il ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties, il n’est lié ni par les 
motifs invoqués par celles-ci (art. 69 al. 1 LPA), ni par leur argumentation juridique 
(ATA/84/2022 du 1er février 2022 consid. 3). 

8. À titre préalable, les recourants E______ et F______, D______, G______ et 
H______ et les intervenants sollicitent la comparution personnelle des parties et de 
différents préaviseurs, ainsi que la tenue d'un transport sur place. 

9. Le droit d’être entendu garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) comprend, classiquement, le 
droit, pour l’intéressé, de s’exprimer sur les éléments pertinents avant qu’une 
décision ne soit prise touchant sa situation juridique, d’avoir accès au dossier, de 
produire des preuves pertinentes, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou, à 
tout le moins, de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur 
la décision à rendre (ATF 149 I 91 consid. 3.2 ; 145 I 167 consid. 4.1 ; 142 II 218 
consid. 2.3). 

10. Ce droit ne s’étend toutefois qu’aux éléments pertinents pour décider de l’issue du 
litige et le droit de faire administrer des preuves n’empêche pas le juge de renoncer 
à l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à une appréciation 
anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude que celles-ci ne 
l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des 
constatations ressortant du dossier (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_159/2020 du 5 octobre 2020 consid. 2.2.1). 

 En revanche, le droit d’être entendu ne confère pas celui de l’être oralement, ni celui 
d’obtenir l’audition de témoins (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 8C_392/2022 du 26 octobre 2022 consid. 4.2 ; cf. aussi art. 41 in fine LPA). 
Dans la règle, l’audition d’un membre d’une instance spécialisée ne se justifie pas 
lorsque cette instance a émis un préavis versé à la procédure (ATA/1279/2023 du 
28 novembre 2023 consid. 2.1 ; ATA/934/2019 du 21 mai 2019 consid. 2, confirmé 
par arrêt du Tribunal fédéral 1C_355/2019 du 29 janvier 2020 consid. 3.1 et 3.2). 

Enfin, ce droit ne confère pas le droit à la tenue d’une inspection locale, en l’absence 
d’une disposition cantonale qui imposerait une telle mesure d’instruction, ce qui 
n’est pas le cas à Genève (ATF 120 Ib 224 consid. 2b ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_243/2013 du 27 septembre 2013 consid. 3.2.1 ; ATA/285/2021 du 2 mars 2021 
consid. 2b). 

11. En l’espèce, les plans et les documents versés au dossier ainsi que la consultation 
des données librement accessibles sur le SITG permettent de visualiser le projet 
litigieux, ses dimensions, le périmètre dans lequel il s’insère, les données relatives 

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A/3982/2023 

aux parcelles voisines de celle destinée à accueillir le projet querellé et au chemin 
du M______. Un transport sur place ayant pour objet les mêmes éléments, cette 
mesure d’instruction ne fournirait à l'évidence pas d’informations utiles 
supplémentaires. 

 S'agissant de la demande d'audition des parties et de différents préaviseurs, les 
recourants et les intervenants ont eu l’occasion de s’exprimer par écrit à plusieurs 
reprises durant la présente procédure, d’exposer leur point de vue et de produire 
toutes les pièces qu’ils estimaient utiles à l’appui de leurs allégués. Les parties 
intimées ont également répondu à leur recours, se prononçant sur les griefs qu’elles 
estimaient pertinentes pour l’issue du litige et les recourants et les intervenants se 
sont vu octroyer la possibilité de répliquer, ce qu'ils ont fait. Le dossier comporte 
en outre tous les éléments pertinents et nécessaires à l’examen des griefs et 
arguments mis en avant par les parties, permettant ainsi au tribunal de se forger une 
opinion et de trancher le litige. En conséquence, par appréciation anticipée des 
preuves, les actes d’instruction sollicités, en soi non obligatoires, ne seront pas 
ordonnés. 

12. Au fond, les recourants et les intervenants font valoir que la parcelle n° 1______ ne 
serait pas équipée, au sens des art. 19 al. 1 et 22 al. 2 let. b LAT, pour permettre la 
réalisation du projet litigieux. À leur sens, le chemin du M______, seule voie 
d'accès à cette parcelle, est insuffisant pour absorber l'augmentation du trafic qui 
serait engendré par le projet litigieux vu la configuration dudit chemin. 

13. L'art. 22 LAT prévoit qu'aucune construction ou installation ne peut être créée ou 
transformée sans autorisation de l'autorité compétente (al. 1). L'autorisation est 
notamment délivrée si le terrain est équipé (al. 2 let. b). Selon l'art. 19 al. 1 LAT, 
un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation 
prévue par des voies d'accès. 

14. Une voie d'accès est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d'un 
point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle 
dessert (ATF 121 I 65 consid. 3a). Il faut aussi que la sécurité des usagers soit 
garantie sur toute sa longueur, que la visibilité et les possibilités de croisement 
soient suffisantes et que l'accès des services de secours et de voirie soit assuré. 

15. Cela étant, la loi n'impose pas des voies d'accès idéales ; celles-ci doivent être 
suffisantes ou adaptées. Pour les zones à bâtir, il s'agit en règle générale de routes 
et chemins desservant la zone à équiper, compte tenu des circonstances locales ; il 
faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte 
soit praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses 
usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers 
excessifs (arrêts du Tribunal fédéral 1C_471/2020 du 19 mai 2021 consid. 3.1 ; 
1C_597/2020 du 9 octobre 2020 consid. 6.1 ; 1C_155/2019 du 11 décembre 2019 
consid. 5.1 ; 1C_56/2019 du 14 octobre 2019 consid. 3.1 ; 1C_225/2017 du 16 
janvier 2018 consid. 4.1 ; 1C_387/2014 du 20 juin 2016 consid. 7.1 ; 1C_318/2014 

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du 2 octobre 2014 ; cf. aussi ATA/1102/2020 du 3 novembre 2020 consid. 3a ; 
ATA/1273/2017 du 12 septembre 2017 consid. 16b). 

16. En particulier, l'aptitude d'une voie d'accès à assurer la desserte d'une parcelle 
n'exige pas que soient garanties des possibilités de croisement sur toute sa longueur 
; il suffit que ces possibilités soient suffisantes pour assurer la sécurité des usagers 
(cf. arrêts du Tribunal fédéral 1C_225/2017 du 16 janvier 2018 consid. 4.2 ; 
1C_148/2009 du 29 juillet 2009 consid. 4.2 ; ATA/1102/2020 du 3 novembre 2020 
consid. 3c). L'accès est en principe considéré comme suffisant lorsqu'il présente des 
conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des 
besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement 
prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers une 
prudence accrue (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C_243/2013 du 27 septembre 2013 
consid. 5.1). 

17. S’agissant de l’accessibilité au réseau routier, le droit fédéral n’exige aucunement 
qu’une route carrossable mène directement jusqu’au terrain ou au bâtiment projeté 
pour que celui-ci soit considéré comme équipé. Il suffit qu’il existe une route à 
proximité, à partir de laquelle il est possible d’accéder à la construction par un 
chemin piéton (Eloi JEANNERAT in : Heinz AEMISEGGER/Pierre 
MOOR/Alexander RUCH/Pierre TSCHANNEN, Commentaire pratique LAT : 
Planifier l'affectation, 2016, n° 24 ad art. 19 LAT et les références citées ; 
ATA/1242/2023 du 14 novembre 2023 consid. 3.2 ; ATA/1060/2023 du 26 
septembre 2023 consid. 5.3). 

18. L'art. 19 LAT comporte des notions indéterminées. Les autorités communales et 
cantonales disposent en ce domaine d'un important pouvoir d'appréciation (ATF 
121 I 65 consid. 3a ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_471/2020 du 19 mai 2021 consid. 
3.1 ; 1C_242/2019 du 7 avril 2020 consid. 3.1 ; ATA/1102/2020 du 3 novembre 
2020 consid. 3a et les arrêts cités). Elles peuvent également se fonder sur les normes 
VSS, étant précisé qu'elles sont non contraignantes et doivent être appliquées en 
fonction des circonstances concrètes et en accord avec les principes généraux du 
droit dont celui de la proportionnalité. Elles ne doivent ainsi pas être appliquées de 
manière trop rigide et schématique (arrêts du Tribunal fédéral 1C_88/2019 du 23 
septembre 2019 consid. 3.2 ; 1C_225/2017 du 16 janvier 2018 consid. 4.1 et 5.3.3 
; 1C_255/2017 du 24 octobre 2017 consid. 4.8). 

19. La jurisprudence admet que si les conflits entre véhicules sont gérables, le cas 
échéant au moyen d'une manœuvre en marche arrière, la voie d'accès demeure 
adaptée (arrêt du Tribunal fédéral 1C_481/2018 du 20 mai 2020 consid. 7.2.2). 

20. Le 9 octobre 2020, le Tribunal fédéral a confirmé un arrêt du Tribunal cantonal 
vaudois considérant un chemin d’une largeur de 3 m à 3,50 m, avec des murets de 
part et d’autre, comme suffisant. En l’occurrence, le projet de construction portait 
sur un immeuble de vingt-trois appartements, comprenant notamment la création 
d’un parking souterrain de dix-sept places pour voitures auxquelles s’ajoutaient 
cinq autres places. Sur le trajet jusqu’à l’accès au parking souterrain, soit une 

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distance de 100 m, il existait, grâce aux surlargeurs prévues par le projet, trois 
possibilités de croisement pour deux voitures de tourisme, soit tous les 30 m environ 
(arrêt 1C_597/2019 du 9 octobre 2020, consid. 6 ; ATA/155/2019 du 9 octobre 
2019). 

21. Dans certaines circonstances, un long chemin étroit (moins de 3 m) présentant à 
certains endroits une largeur de 2,2 m est suffisant, notamment s’il ne sert qu’aux 
riverains (voie sans issue) et s’il existe, aux endroits présentant peu de visibilité, 
des possibilités d’évitement, au besoin sur des parcelles de riverains qui y 
consentent. L’aptitude d’une voie d’accès à assurer la desserte d’une parcelle 
n’exige cependant pas que soient garanties des possibilités de croisement sur toute 
sa longueur, notamment lorsque la visibilité permet à un conducteur attentif et 
respectueux des règles usuelles de circulation de constater la présence d’un autre 
véhicule suffisamment tôt pour s’arrêter à l’entrée du tronçon et le laisser passer, 
ce même s’il devait s’avérer finalement nécessaire de procéder à des marches arrière 
malcommodes compte tenu de la longueur du chemin (Eloi JEANNERAT, 
Commentaire pratique LAT: Planifier l’affectation, 2016, no 28 ad art. 19 LAT et 
les références citées). 

22. La réalisation de la voie d’accès est juridiquement garantie lorsque le terrain peut 
être raccordé à une route du domaine public ou à une route privée que les utilisateurs 
du bâtiment ont le droit d’emprunter (arrêt du Tribunal fédéral 1C_387/2014 du 20 
juin 2016 consid. 7.1 et les références).  

23. Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des départements et 
organismes intéressés ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). Ils n’ont qu’un 
caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la loi ; l’autorité 
reste ainsi libre de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt 
public supérieur. Toutefois, lorsqu’un préavis est obligatoire, il convient de ne pas 
le minimiser (ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 6a et les références citées). 

 Selon une jurisprudence bien établie, la juridiction de recours observe une certaine 
retenue pour éviter de substituer sa propre appréciation à celle des commissions de 
préavis, pour autant que l’autorité inférieure suive l’avis de celles-ci. Elle se limite 
à examiner si le département ne s’est pas écarté sans motif prépondérant et dûment 
établi du préavis de l’autorité technique consultative, composée de spécialistes 
capables d’émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations 
étrangères aux buts de protection fixés par la loi (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_891/2013 du 29 mars 2015 consid. 8.2 ; ATA/888/2023 du 22 août 2023 consid. 
2.8). 

24. En l’espèce, conformément à la jurisprudence précitée, il ne peut être retenu que 
l’usage accru du chemin du M______, par la réalisation du projet litigieux, soit trois 
logements supplémentaires, aura pour conséquence une augmentation significative 
de la fréquentation du chemin du M______, lequel dessert déjà un grand nombre de 
villas présentes sur tout le long de ce chemin. Au surplus, si le chemin du M______ 
est certes désigné comme liaison piétonne par le PDCom, cela n'exclut pas tout 

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trafic automobile. Le fait que le nombre de véhicules augmentera en raison des 
futurs occupants des logements projetés n’implique pas un notable accroissement 
de la charge de trafic. Il faut aussi noter que cette augmentation ne devrait pas être 
considérable, dès lors qu'il ne s'agit que de la création de trois logements 
supplémentaires et de onze places de stationnement, dont deux en extérieur pour les 
visiteurs selon le souhait exprimé par l'OCT dans son préavis du 17 mai 2023.  

 Dans ces circonstances, en présence de préavis favorables, notamment celui de 
l'OCT, instance spécialisée en matière de circulation, il ne peut pas être reproché au 
département d’avoir délivré l’autorisation de construire querellée. Le fait qu’il ait, 
en tenant compte de tous les intérêts en présence, procédé à une appréciation 
différente de celle des recourants et des intervenants - qui entendent avant tout 
opposer leur propre appréciation à celle du département - ne permet pas de retenir 
que celui-ci se serait fondé sur des critères et considérations dénués de pertinence 
et étrangers au but visé par la règlementation en vigueur ; il a également dû tenir 
compte que l’édification de trois nouveaux logements dans un canton où sévit une 
pénurie de logements revêt un caractère prépondérant. À ce sujet, le tribunal doit 
faire preuve de retenue et respecter la latitude de jugement conférée à l’autorité de 
décision, en particulier dans les domaines faisant appel à des connaissances 
techniques, et ne saurait en corriger le résultat en fonction d’une autre conception, 
sauf à statuer en opportunité, ce que la loi lui interdit de faire. 

 En conclusion, du point de vue du droit public de la construction, le terrain sur 
lequel est envisagée la construction litigieuse, est équipé au sens des art. 19 al. 1 et 
22 al. 2 let. b LAT. 

Mal fondé, ce grief sera ainsi écarté. 

25. En lien avec le précédent grief, les recourants et les intervenants prétendent que la 
sécurité des habitants n’est pas assurée, notamment en lien avec l'accroissement du 
trafic engendré par le projet, lequel serait incompatible avec la configuration du 
chemin du M______, et l'absence de trottoir. 

26. L’art. 14 LCI stipule que le département peut refuser une autorisation lorsqu’une 
construction ou une installation peut être la cause d’inconvénients graves pour les 
usagers, le voisinage ou le public (let. a), ne remplit pas les conditions de sécurité 
et de salubrité qu’exige son exploitation ou son utilisation (let. b), ne remplit pas 
des conditions de sécurité et de salubrité suffisantes à l’égard des voisins ou du 
public (let. c), offre des dangers particuliers (notamment incendie, émanations 
nocives ou explosions), si la surface de la parcelle sur laquelle elle est établie est 
insuffisante pour constituer une zone de protection (let. d) ou peut créer, par sa 
nature, sa situation ou le trafic que provoque sa destination ou son exploitation, un 
danger ou une gêne durable pour la circulation (let. e). 

27. Cette disposition appartient aux normes de protection qui sont destinées à 
sauvegarder les particularités de chaque zone, en prohibant les inconvénients 
incompatibles avec le caractère d’une zone déterminée (ATA/92/2003 du 25 février 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/92/2003

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2003 consid. 4b et les références citées). Elle n’a toutefois pas pour but d’empêcher 
toute construction dans une zone à bâtir, qui aurait des effets sur la situation ou le 
bien-être des voisins (ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 8a 
; ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 7a). Ainsi, la construction d’un bâtiment 
conforme aux normes ordinaires applicables au régime de la zone ne peut en 
principe pas être source d’inconvénients graves, notamment s’il n’y a pas d’abus de 
la part du constructeur. Le problème doit être examiné par rapport aux 
caractéristiques du quartier ou des rues en cause (ATA/448/2021 du 27 avril 2021 
consid. 8a ; ATA/285/2021 du 2 mars 2021 consid. 8b ; ATA/259/2020 du 3 mars 
2020 consid. 7a ; ATA/758/2016 du 6 septembre 2016 ; ATA/699/2015 du 30 juin 
2015 ; ATA/86/2015 du 20 janvier 2015 ; ATA/801/2014 du 14 octobre 2014). 

L’art. 14 LCI traite aussi des inconvénients afférents à la circulation, notamment en 
ce qui concerne le stationnement des véhicules ou la mise en danger des piétons, 
voire du public (ATF 118 Ia 112), étant relevé que l’accroissement du trafic routier 
ne crée pas une gêne durable au sens de cette disposition, s’il est raisonnable eu 
égard à la zone considérée (ATA/285/2021 du 2 mars 2021 consid. 8c 
; ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 7a). 

La notion d’inconvénients graves est une norme juridique indéterminée, qui doit 
s’examiner en fonction de la nature de l’activité en cause et qui laisse à l’autorité 
une liberté d’appréciation. Celle-ci n’est limitée que par l’excès ou l’abus du 
pouvoir d’appréciation. Le pouvoir d’examen du tribunal s’exerce dans les limites 
précitées, sous réserve du respect du principe de proportionnalité en cas de refus 
malgré un préavis favorable et de l’intérêt public en cas d’octroi d’une autorisation 
(cf. not. ATA/811/2021 du 10 août 2021 consid. 6 ; ATA/448/2021 du 27 avril 
2021 consid. 8a ; ATA/165/2018 du 20 février 2018 consid. 4b). 

Enfin, l’art. 14 LCI vise les nuisances issues ou induites par la construction ou 
l’installation projetée elle-même et non celles provoquées par les modalités de sa 
réalisation. Ainsi, le Tribunal fédéral a jugé qu’il n’était pas arbitraire de considérer 
que les inconvénients causés par un chantier de construction, notamment la 
circulation temporairement accrue qui en résultait, ne constituaient pas des 
inconvénients graves au sens de cette disposition, même si, suivant les 
circonstances, ils pouvaient être plus ou moins sensibles pour les voisins 
(arrêt 1P.530/2002 du 3 février 2002 confirmant l’ATA/447/2002 du 27 août 2002 
; cf. aussi ATA/1220/2020 du 1er décembre 2020 consid. 7a et les arrêts cités 
; ATA/399/2020 du 23 avril 2020 consid. 7d ; ATA/505/2014 du 1er juillet 2014 
consid. 6a ; ATA/521/2010 du 3 août 2010 consid. 5d ; ATA/448/2010 du 29 juin 
2010 consid. 6d). 

28. Selon la jurisprudence constante de la chambre administrative, l'accroissement 
du trafic routier, s'il est raisonnable et engendré par de nouvelles constructions 
conformes à la destination de la zone, ne crée pas une gêne durable ni un 
inconvénient grave au sens de l'art. 14 LCI. La chambre administrative a notamment 
retenu que la construction d'un habitat groupé de huit logements ne compromettait 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/448/2021
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/259/2020
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/448/2021
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/285/2021
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/259/2020
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/758/2016
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/699/2015
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/86/2015
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/801/2014
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/118%20Ia%20112
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/285/2021
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/259/2020
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/811/2021
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/448/2021
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/165/2018
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1P.530/2002
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/447/2002
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1220/2020
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/399/2020
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/505/2014
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/521/2010
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/448/2010

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pas la desserte par un chemin où un croisement à vue était possible 
(ATA/638/2020 du 30 juin 2020 consid. 4). 

29. En l’espèce, aucun élément concret ne permet de retenir que la circulation sur le 
chemin du M______ connaîtrait une augmentation importante d’engins motorisés 
et que le projet créerait une surcharge du trafic automobile motorisé et/ou un danger 
pour les usagers du chemin en cause. L’allégation contraire n’est pas étayée et ne 
repose que sur des conjectures. En tout état, la présence de quelques véhicules 
automobiles supplémentaires sur le chemin ne peut créer une situation à ce point 
plus dangereuse que celle qui prévaut actuellement au point qu’il faille admettre 
une forte dégradation en terme de sécurité routière justifiant l’annulation de 
l’autorisation querellée. 

D’autre part, le projet autorisé étant conforme aux normes ordinaires applicables au 
régime de la zone dans laquelle il s’inscrit, le trafic supplémentaire engendré par la 
présence de nouveaux habitants dans le quartier ne peut en principe être considéré 
comme un « inconvénient grave ». Certes, il faut admettre que la construction des 
logements projetés aura forcément quelques effets sur la circulation motorisées sur 
le chemin du M______, mais rien n’indique concrètement que les véhicules des 
nouveaux habitants ou des visiteurs, constitueraient une source d’importantes 
nuisances et induirait un trafic additionnel incompatible avec les caractéristiques du 
chemin, ce d’autant que l’OCT, instance spécialisée en matière de mobilité et de 
sécurité routière, qui a examiné le projet, n’a émis aucune observation à ce sujet, ne 
mettant en exergue aucune problématique d’ordre sécuritaire au sujet dudit chemin, 
hormis s'agissant de la comptabilisation des places de stationnement visiteurs sur la 
parcelle litigieuse, ce qui n'est pas de nature à causer une gêne importante pour les 
habitants des logements voisins. En tout état, les recourants et les intervenants ne 
démontrent pas, à satisfaction de droit, que le projet querellé provoquerait un 
accroissement déraisonnable du trafic sur le chemin du M______. 

Enfin, il ne peut pas être retenu, à moins de leur faire un procès d’intention, que les 
usagers des futurs logements ne respecteraient pas le souhait de l'OCT s'agissant de 
l'utilisation des places de stationnement. Il en va de même de la problématique du 
parking sauvage soulevée. En tout état, cette question excède le cadre du présent 
litige, étant souligné que les véhicules parqués sur la voie publique en un lieu 
interdit ou gênant la circulation de même que les véhicules parqués sans droit sur 
terrain privé - suite à une plainte pénale - peuvent être enlevés, saisis ou mis en 
fourrière (cf. art. 11 let. c et f de la loi d’application de la législation fédérale sur la 
circulation routière du 18 décembre 1987 - LaLCR - H 1 05). Le prononcé de telles 
mesures échappe naturellement à la compétence tant du département que du 
tribunal. 

Partant, le tribunal constate que le projet n'emporte pas violation de l'art. 14 LCI et 
le grief sera écarté. 

30. Les recourants E______ et F______, D______, contestent le calcul du rapport de 
surfaces. En particulier, ils estiment que le ratio prévu par l'art. 3 al. 1 LPRLac est 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/638/2020

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dépassé et que le projet devrait être considéré comme un nouveau projet et non une 
transformation, de sorte que le département ne pouvait déroger au ratio prévu par 
l'art. 3 al. 1 LPRLac. Ils se prévalent également du fait que certaines pièces, à savoir 
le vestibule, un WC et la buanderie d'une des villas, ne se trouvent pas en sous-sol 
et devaient dès lors, être prises en compte à titre de SBP, auquel s'ajoute une surface 
supplémentaire d'environ 1 m2 à la surface de l'entrée retenue. À cet égard, on 
déduit de son argumentation et de l'image des plans qu'il joint à ce propos que les 
surfaces litigieuses ne concernent que la villa située le plus au sud, là où le dénivelé 
est le plus fort. 

31. Le terrain sur lequel devrait être érigée la construction litigieuse se trouve en 
cinquième zone à bâtir, dite zone villa, mais également dans la zone à protéger des 
rives du lac. Les dispositions légales concernant le périmètre à protéger des rives 
du lac se superposent aux prescriptions réglant l'affectation des diverses zones 
ordinaires (ATA/97/2019 précité consid. 3a et les arrêts cités). 

32. L'art. 3 al. 1 LPRLac prévoit qu'à l'intérieur du périmètre de protection, la surface 
des constructions exprimées en m2 de plancher ne doit pas excéder 20 % de la 
surface des terrains situés en zone 5. 

33. L'art. 59 al. 1 LCI porte sur le rapport de surface en cinquième zone à bâtir. Le 
rapport de 25 % peut être porté à 27,5 % lorsque la construction est conforme à un 
standard de HPE, respectivement à 30 % lorsque la construction est conforme à un 
standard de très haute performance énergétique, reconnue comme telle par le 
service compétent (art. 59 al. 1 LCI). 

34. Selon la jurisprudence de la chambre administrative, les dérogations prévues à l'art. 
59 al. 1 LCI sont applicables à la zone de protection des rives du lac. Pour les biens-
fonds sis en cinquième zone et dans le périmètre de la LPRLac, une limitation de la 
densité à 0,2 avec une augmentation variant entre 10 et 20 % supplémentaires pour 
les constructions avec le standard énergétique adéquat est ainsi admise. Néanmoins, 
des dérogations plus importantes visant une densité supérieure telles que prévues à 
l'art. 59 al. 4 LCI sont exclues (ATA/25/2022 précité consid. 3f ; ATA/97/2019 
précité consid. 3d et les références citées). 

35. En vertu de l'art. 59 al. 2 LCI, par surface de plancher prise en considération dans 
le calcul du rapport des surfaces, il faut entendre la SBP de la totalité de la 
construction hors sol. Tel que cela résulte de la systématique de la LCI, cette 
définition s'applique uniquement aux constructions situées en zone 5. 

36. La directive LCI n° 021-v7 sur le rapport des surfaces en zone 5 émise par le 
département le 1er mars 2013 et modifiée le 15 août 2022 (ci-après : la directive LCI 
n° 021-v7) donne, par le biais de schémas, des précisions sur la manière de calculer 
la SBP. Elle indique que le coefficient défini à l'art. 3 LPRLac est de 20% 
maximum, quel que soit le type de villas. De pratique constante, il est appliqué les 
« bonus » énergétiques par analogie à l'art. 59 LCI, soit 22% HPE et 24% THPE. 
Dès lors que l'ensemble de la surface de plancher d'une pièce est située en dessous 

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de la surface du sol, elle n'est pas prise en considération dans le calcul de la SBP. 
Tout en soulignant à juste titre que l'art. 59 al. 2 LCI ne se rapporte nullement à la 
notion de surface habitable, il est expliqué, au troisième schéma, que la surface d'un 
étage à moitié enterré, c'est-à-dire dont le niveau du terrain se situe à mi-hauteur du 
vide d'étage, ne doit pas être comprise dans la SBP. Le quatrième schéma montre 
qu'un étage partiellement enterré dans un terrain naturel en pente, dont l'un des côtés 
des façades est entièrement hors sol, peut ne pas être intégralement défini comme 
une construction en sous-sol, étant précisé que ce dernier schéma a été remis en 
cause dans l'ATA/97/2019. 

La directive mentionne en outre que toute SBP qui est nécessaire à l'accessibilité 
des locaux d'habitation telle que les circulations verticales et horizontales, chauffées 
ou non (coursive, ascenseur, sas d'entrée vitré ou non...) est à prendre en compte. 

37. Afin d'assurer l'application uniforme de certaines dispositions légales, 
l'administration peut expliquer l'interprétation qu'elle leur donne dans des 
directives. Celles-ci n'ont pas force de loi et ne lient ni les administrés, ni les 
tribunaux, ni même l'administration. Par ailleurs, elles ne peuvent sortir du cadre 
fixé par la norme supérieure qu'elles sont censées concrétiser. En d'autres termes, à 
défaut de lacune, elles ne peuvent prévoir autre chose que ce qui découle de la 
législation ou de la jurisprudence (ATF 141 II 338 consid. 6.1 ; 140 V 343 consid. 
5.2). 

38. Selon la jurisprudence de la chambre administrative, confirmée par le Tribunal 
fédéral (arrêt du Tribunal fédéral 1C_225/2020 précité consid. 2.3), dès lors que 
l'art. 59 al. 2 LCI et la directive LCI 021-v5 donnent des explications sur le calcul 
de la SBP d'une construction située en cinquième zone de construction, comme c'est 
le cas en l'espèce, la norme ORL 514 420 ne s'applique pas à de tels cas 
(ATA/97/2019 précité consid. 3g). 

39. À teneur de la jurisprudence, lorsque l’ensemble de la surface de plancher d’une 
pièce est située en dessous de la surface du sol, celle-ci se trouve en sous-sol et n’est 
donc pas prise en considération dans le calcul de la SBP (ATA/25/2022 du 11 
janvier 2022 consid. 3g). 

 Lorsque l’écart entre le socle du rez inférieur et la pente naturelle est faible (dans le 
cas en question, le rez inférieur se situait à seulement 31 cm en-dessous de la pente 
du terrain naturel), il ne peut être retenu que l’entier de l’étage se situe en-dessous 
du sol. Il faut dès lors le comptabiliser dans la SBP (ATA/97/2019 du 29 janvier 
2019 consid. 3g). En revanche, dans le cas contraire, à savoir lorsque l’écart entre 
le plafond du rez inférieur et la pente naturelle est faible (dans le cas concerné, le 
rez inférieur se situait à environ 20 cm au-dessus du niveau du terrain naturel alors 
que près de 2,40 m se situait en dessous du sol), il ne peut être retenu que l’étage se 
situe au-dessus du sol. Il ne faut alors pas le comptabiliser dans la SBP 
(ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 4 ; le Tribunal fédéral a confirmé ce 
raisonnement, par arrêt 1C_225/2020 du 19 novembre 2020,). 

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 Enfin, dans une affaire plus récente, la jurisprudence a précisé que ce n’est que 
lorsque la partie enterrée d’une construction est proportionnellement inférieure à 
celle qui se situe au-dessus du sol qu’elle doit être qualifiée de surface hors sol et, 
partant, comptabilisée comme SBP. Il a également été précisé qu’il n’est pas 
possible de fixer une seule valeur référence de dépassement du niveau naturel du 
sol, laquelle permettrait de retenir que la totalité du niveau se situerait hors-sol, mais 
qu’il convient d’analyser de manière spécifique chacune des pièces en cause 
(ATA/25/ 2022 du 11 janvier 2022 consid. 4). 

40. La jurisprudence cantonale a modifié sa position quant à l’impact de l’affectation 
des niveaux d’un bâtiment situés en sous-sol. Auparavant, elle retenait que de tels 
niveaux, lorsqu’ils étaient affectés à l’habitation ou au travail, devaient être pris en 
compte dans le calcul de la SBP et que seuls des locaux communs dépourvus de 
rentabilité devaient être exclus du calcul (ATA/1000/2018 du 25 septembre 2018 
consid. 5). Ensuite, ayant été remise en cause par le Tribunal fédéral qui a considéré 
que l’art. 59 al. 2 LCI était clair et non équivoque en tant qu’il enjoignait de prendre 
en considération dans le calcul du rapport des surfaces la SBP de la totalité de la 
construction hors sol, sans égard aux surfaces en sous-sol et à leur habitabilité 
objective et subjective (arrêt 1C_225/2020 du 19 novembre 2020 consid. 2.4), elle 
a adopté la position du Tribunal fédéral (ATA/25/2022 du 11 janvier 2022 consid. 
3h). Il sied de relever que ce dernier avait précisé que le fait que les pièces du rez 
inférieur présentaient des caractéristiques compatibles avec l’habitation ne 
permettait pas encore de considérer qu’elles seraient utilisées à cette fin de manière 
contraire à l’art. 76 al. 1 LCI et de prendre en compte leur surface dans le calcul de 
la SBP (arrêt 1C_225/2020 du 19 novembre 2020 consid. 2.4). 

41. La surface des constructions en sous-sol, exprimée en m2 de plancher brut, ne doit 
pas excéder la SBP hors-sol qui peut être autorisée en application de l'art. 59 al. 1 
LCI (art. 59 al. 8 LCI). Dans tous les cas, la surface du sous-sol, y compris celle du 
sous-sol des constructions de peu d’importance, ne peut excéder le 22% de la 
surface de la parcelle lorsque la construction est conforme à un standard de HPE 
(art. 59 al. 9 LCI). Le département peut toutefois admettre une surface de sous-sol 
non comprise dans le calcul du rapport des surfaces, tel que défini à l'art. 59 al. 8 et 
9 LCI, si la construction de garages au sous-sol permet de renoncer à l’édification 
de constructions de peu d’importance à destination de garages en surface (art. 59 
al. 10 LCI). Selon la jurisprudence de la chambre de céans, le but de l'art. 59 al. 10 
LCI n'est pas tant de fixer une limite à l'utilisation du sous-sol, mais d'éviter que les 
places destinées aux voitures n'occupent la superficie d'une parcelle. Ainsi, 
l'application de l'art. 59 al. 10 LCI n'est pas subordonnée à la question de savoir si 
les garages à construire en sous-sol auraient pu être légalement construits en surface 
vu la présence d'autres CDPI occupant toute la surface (maximale) admise par l'art. 
3 al. 3 RCI (ATA/612/2021 du 8 juin 2021 consid. 5c ; ATA/156/2021 du 9 février 
2021 consid. 5d, confirmé par l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_136/2021 du 13 janvier 
2022 consid. 4.2.2). 

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42. En l'espèce, conformément à la jurisprudence précitée, en zone de protection des 
rives du lac, les dérogations prévues par l'art. 59 al. 1 LCI sont également 
applicables s'agissant du rapport de surfaces, sans égard au fait de savoir s'il s'agit 
ou non d'une nouvelle construction ou d'une transformation. Dans la mesure où le 
projet vise un standard énergétique THPE, ce qui n'est du reste pas contesté, le 
rapport de surface peut être porté à 24%. 

 S'agissant de la prise en compte de la surface du vestibule, du WC et de la buanderie 
de la villa la plus au sud, ainsi que l'ajout d'une surface identifiée d'environ 1 m2, il 
est vrai que selon le plan de la façade nord, il semble que ces surfaces se situent 
majoritairement hors-sol. Cela étant, la lecture des plans de coupes longitudinale 
01 et 03 montre le contraire. En effet, la surface de la buanderie et du garage de la 
villa la plus au sud apparaissent comme majoritairement en dessous du niveau du 
terrain naturel. Cette représentation ressort aussi du plan de façade sud ainsi que de 
la coupe de géomètre A-A dès lors que sous cet angle également, ces pièces 
apparaissent en large partie enterrées. C'est donc conformément au droit que le 
département a considéré que la surface de ces pièces, respectivement leur volume 
compte tenu de la configuration en pente du terrain, sont majoritairement en sous-
sol, de sorte qu'elles ne doivent pas être comprises dans le calcul des SBP hors-sol. 

 Partant, le calcul des SBP admissible sous l'angle des art. 3 al. 1 LPRLac et 59 al. 
1 LCI réalisé par le département n'est pas critiquable. Le grief sera dès lors écarté. 

43. Les recourants E______ et F______, D______, prétendent que le projet autorisé 
serait contraire à l'art. 3 al. 3 RCI dans la mesure où la surface maximale de CDPI 
serait dépassée. Ils estiment en particulier que la piscine de la villa du milieu aurait 
dû être prise en compte dans ce calcul, tout comme la surface des garages et des 
terrasses qui les surplombent. Ils critiquent également la déduction de 1.50 m 
s'agissant des balcons du 1er étage.  

44. En zone villas, les CDPI ne sont pas prises en considération pour le calcul du rapport 
des surfaces (art. 59 al. 7 LCI).  

45. Selon l’art. 3 al. 3 RCI – dans sa teneur applicable avant l'entrée en vigueur des 
modifications du 12 juin 2024 (art. 269 al. 4 RCI) – sont réputées constructions de 
peu d’importance, à la condition qu’elles ne servent ni à l’habitation, ni à l’exercice 
d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale, celles dont la surface 
n’excède pas 50 m2 et qui s’inscrivent dans un gabarit limité par : 

a)      une ligne verticale dont la hauteur n’excède pas 2,50 m ; 

b)    une ligne oblique faisant avec l’horizontale partant du sommet de la ligne 
verticale un angle de 30° ; 

c)      une ligne horizontale de faîtage située à 4,50 m du sol au maximum. 

 Dans le cadre d’un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat 
groupé, et afin d’améliorer l’insertion dans le site et pour autant qu’il n’en résulte 
pas de gêne pour le voisinage, le département peut autoriser, après consultation de 

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la commission d’architecture, des CDPI groupées d’une surface de plus de 50 m2 
au total. Dans tous les cas, la surface totale des CDPI ne doit pas excéder 8% de la 
surface de la parcelle et au maximum 100 m2. 

46. Les CDPI font l’objet d’une directive du département du 3 février 2014, modifiée 
le 9 mars 2021 sous le numéro 024-v7 (ci-après : la directive CDPI) applicable en 
l'espèce, l'auto