# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f7004b77-7823-5b3e-b0de-54c529ee1a60
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-06-11
**Language:** de
**Title:** Heimatschutz, hoher Situationswert, Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung, Inventaraufnahme nach Provokationsbegehren
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0080/2025
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_r3.2024.00182_183.pdf

## Full Text

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung

G.-Nrn.
BRGE III Nr.

R3.2024.00182 und R3.2024.00183
0080/2025

Entscheid vom 11. Juni 2025

Mitwirkende

Abteilungspräsidentin Gabriele Kisker, Baurichter Martin Farner, Baurichte-
rin Sabine Ziegler, Gerichtsschreiberin Laura Mariani

in Sachen

Rekurrenten

R2.2024.00182
1.  A
2.  B
3.  C
4.  D
5.  E

alle vertreten durch […]

R2.2024.00183
Zürcher Heimatschutz ZVH

gegen

Rekursgegner

1.  Gemeinderat X,

vertreten durch […]

Mitbeteiligte

2.  F AG

vertreten durch […]

betreffend

Beschluss des Gemeinderates vom 6. November 2024; Verzicht auf Unter-
schutzstellung ehemaligen Villa […]
______________________________________________________

hat sich ergeben:

A.

Mit Beschluss vom 6. November 2024 verzichtete der Gemeinderat X auf die

Unterschutzstellung  der  ehemaligen  Villa  Vers.-Nr. 1  auf  dem  Grundstück

Kat.-Nr. 1 an der G-Strasse 47 und nahm die Scheune Vers.-Nr. 2 auf dem-

selben  Grundstück an  der G-Strasse  31a in X in  das  kommunale Inventar

einstweilig schützenswerter Bauten und Anlagen auf.

B.

Hiergegen erhoben A, B, C, D sowie E (nachfolgend: Rekurrenten 1-5) mit

gemeinsamer Eingabe vom 16. Dezember 2024 Rekurs beim Baurekursge-

richt des Kantons Zürich und stellten die folgenden Anträge:

" 1.  Es sei  der  angefochtene  Beschluss  des  Gemeinderats  X vom  6.  No-

vember 2024 aufzuheben.

  2.  Der  Gemeinderat  X  sei  aufzufordern,  die  spätklassizistische  Villa
Vers.Nr. 1 auf Kat.-Nr. Nr. 2 (G-Strasse 47) und die Scheune Vers.Nr.
2 auf Kat.-Nr. Nr. 3 (G-Strasse 31a) unter Schutz zu stellen.

  3.  Es sei vor Ort ein Augenschein durchzuführen.

  4.  Es  seien  die  Akten  aus  dem  Verfahren  R3.2023.00027  beizuziehen,
insbesondere  das  Protokoll  des  Augenscheins  vom  19. September
2023.

  5.  Die  Rekursvernehmlassungen  seien  den  Rekurrenten  zur  Kenntnis-

nahme und freigestellten Stellungnahme zuzustellen.

  6.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegner-

schaft."

C.

Mit  Eingabe  vom  16.  Dezember  2024  erhob  sodann  der  Zürcher  Heimat-

schutz  ZVH  (nachfolgend:  Rekurrent  6)  gegen  den  genannten  Entscheid

ebenfalls Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte

folgendes:

" 1.  Der Beschluss Nr. 244 betreffend Verzicht auf Unterschutzstellung des
Wohnhauses und der Scheune G-Strasse 47 bzw. 31a (mit Vers.-Nr. 1
bzw. 2) in X vom 6. November 2024 sei aufzuheben.

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  2.  Es sei das Wohnhaus G-Strasse 47 (Vers.-Nr. 1) und die Scheune G-

Strasse 31a (Vers.-Nr. 2) unter Schutz zu stellen.

  3.  Es sei ein Abteilungs- oder Referentenaugenschein durchzuführen.

  4.  Die Verfahrenskosten seien den Gegenparteien aufzuerlegen."

D.

Mit Eingangsverfügungen vom 18. und 19. Dezember 2024 wurde von den

Rekurseingängen  unter  den  Geschäfts-Nrn.  R3.2024.00182  und

R3.2024.00183 Vormerk genommen und es wurden die Vernehmlassungs-

verfahren eröffnet. Die F AG wurde als Mitbeteiligte in das Verfahren einbe-

zogen und die Akten aus dem Rekursverfahren G.-Nr. R3.2023.00027 wur-

den beigezogen.

E.

Die  Vorinstanz  schloss  in  ihren  Eingaben  vom  20.  Januar  2025  in  beiden

Verfahren auf Abweisung der Rekurse, soweit darauf einzutreten sei, unter

Kostenfolgen zulasten der jeweiligen Rekurrentschaft. Die Mitbeteiligte liess

sich in beiden Verfahren mit Eingaben vom 20. Januar 2025 vernehmen und

beantragte ebenfalls die Abweisung der Rekurse, soweit auf diese einzutre-

ten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der jeweiligen Re-

kurrentschaft.

F.

Mit Replik vom 17. Februar 2025 sowie Dupliken vom 12. März 2025 hielten

die Parteien im Verfahren G.-Nr. R3.2024.00182 an ihren bereits gestellten

Anträgen fest.

Der Rekurrent 6 verzichtete im Verfahren G.-Nr. R3.2024.00183 stillschwei-

gend auf eine Replik.

G.

Am 31. März 2025 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichts des Kan-

tons Zürich in beiden Verfahren in Anwesenheit der Parteien einen Augen-

schein auf dem Lokal durch.

R3.2024.00182

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Es kommt in Betracht:

1.

Die Rekurse beziehen sich auf dasselbe Bauvorhaben und richten sich ge-

gen  denselben  Beschluss.  Die  Verfahren  Geschäfts-Nrn.  R3.2024.00182

und R3.2024.00183 sind daher aus prozessökonomischen Gründen zu ver-

einigen. Die Aktenverweise beziehen sich, wo nichts anderes vermerkt, auf

das Verfahren G.-Nr. R3.2024.00182.

2.

Das Baugrundstück liegt gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde

X  (BZO)  in  der  Gewerbezone  und  ist  derzeit  mit  einem  Wohnhaus,  einer

Scheune,  einer  Tankstelle  sowie  weiteren  Gewerbebauten  überstellt.  Es

grenzt im Süden an die G-Strasse und im Norden an die Bahnlinie der SBB.

Hintergrund des vorliegenden Rechtsstreits bildet folgender Sachverhalt: Die

Mitbeteiligte  beabsichtigte  den  Neubau  einer  Filiale,  kombiniert  mit  Ge-

schäftsräumlichkeiten eines Autohändlers mit Werkstatt. Dieses Bauvorha-

ben hätte zur Folge, dass die Scheune an der G-Strasse 31a, das Gebäude

an der G-Strasse 31, die überdachte Tankstellenanlage an der G-Strasse 45

und die frühere Autogarage an der G-Strasse 47 abgebrochen werden müss-

ten. Mit Beschluss vom 14. Dezember 2022 erteilte der Gemeinderat X der

Mitbeteiligten  die  baurechtliche  Bewilligung  für  dieses  Bauvorhaben.  Den

hiergegen von den Rekurrenten 1-5 erhobenen Rekurs hiess das Baurekurs-

gericht des Kantons Zürich mit Entscheid vom 4. Oktober 2023 gut und hob

den Beschluss auf (BRGE III Nr. 0160/2023). Im Urteil ging das Baurekurs-

gericht davon aus, dass potenziell schutzwürdige Gebäude gefährdet wür-

den, weshalb deren Schutzwürdigkeit abzuklären sei. Dieser Entscheid er-

wuchs unangefochten in Rechtskraft.

Am 31. Oktober 2023 stellte die Mitbeteiligte sodann ein Provokationsbegeh-

ren, woraufhin die Vorinstanz die J GmbH mit der Durchführung der Schutz-

abklärung beauftragte.  Das  Gutachten hierzu datiert  vom 22.  Januar  2024

und  empfiehlt  die  Unterschutzstellung  der  Scheune  an  der  G-Strasse 31a

sowie der Villa an der G-Strasse 47. Daraufhin erging der vorliegend ange-

fochtene  Beschluss  vom  6. November  2024.  Die  Mitbeteiligte  holte  in  der

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Folge zusätzlich eine Einschätzung von L zum angefochtenen Beschluss so-

wie zum Gutachten der J GmbH ein (act. 16.12). Dieser Einschätzung vom

13. Januar 2025 lag eine Besichtigung vor Ort sowie auch das Augenschein-

protokoll vom 19. September 2023 (act. 7.1) zugrunde. Des Weiteren wurde

eine Zustandsbeurteilung des Gebäudes G-Strasse 47 von M, datierend vom

17. Januar 2025 (act. 16.13), eingeholt.

3.1.1.

Zum Rekurs und zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene

Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung

oder Änderung hat (§ 338a Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]).

Mit  dieser  Umschreibung  der  Legitimation  verlangt  das  Gesetz  zunächst,

dass  der  Rekurrent  über  eine  hinreichend  enge  nachbarliche  Raumbezie-

hung zum Baugrundstück verfügt, kraft derer er stärker als beliebige Dritte

oder die Allgemeinheit von der angefochtenen Anordnung betroffen ist. Das

vom  Gesetz  alsdann  verlangte  schutzwürdige  Interesse  (Anfechtungsinte-

resse) setzt voraus, dass der Rekurrent mit der Gutheissung des Rechtsmit-

tels einen Nutzen erlangt bzw. einen Nachteil abwendet. Das Interesse des

Rekurrenten kann rechtlicher  oder tatsächlicher  Natur  sein.  Allerdings ver-

mag nicht jeder noch so geringfügige Nachteil ein schutzwürdiges Interesse

zu begründen (BRGE II Nr. 0124/2013 in BEZ 2013 Nr. 46; www.baurekurs-

gericht-zh.ch). Der angestrebte Nutzen muss stets ein eigener sein. Der Re-

kurrent muss zudem von der Anordnung unmittelbar betroffen sein. Mithin ist

zu  prüfen,  ob die  Gutheissung des  Rekurses  für  sich  betrachtet ausreicht,

um den angestrebten Nutzen herbeizuführen (Martin Bertschi, in: Kommen-

tar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 21 Rz. 10 ff. und 53 ff.).

Ein legitimationsbegründender Nachteil kann für den Rekurrenten auch dann

vorliegen, wenn mit der angefochtenen Anordnung auf Schutzmassnahmen

über eine Nachbarliegenschaft verzichtet wurde und die damit eröffneten re-

gulären Bau- und Nutzungsbefugnisse klar über den Bestand hinausgehen.

Die Ausschöpfung dieser Befugnisse kann der Rekurrent auf Dauer nur ab-

wenden, indem er sich erfolgreich gegen den Verzicht auf Schutzmassnah-

men wendet. Ob zusammen mit der Verzichtsanordnung bereits ein die Bau-

befugnisse ausschöpfendes Neubauprojekt bewilligt wurde, ist für die Legiti-

mationsfrage unerheblich (Bertschi, § 21 Rz. 61). Alsdann fragt sich, ob eine

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Nichtunterschutzstellung  auch  schon  als  solche  für  den  Nachbarn  einen

Nachteil darstellen kann. Diese Frage stellt sich namentlich dann, wenn auf

die  Unterschutzstellung  eines  Objektes  verzichtet  wird,  dessen  Ersetzung

durch eine für den Nachbarn nachteiligere Nutzung auf Grund der Bau- und

Zonenordnung von vornherein ausgeschlossen ist. Ob diesfalls die Legitima-

tion zu bejahen ist, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls (vgl.

VB.2015.00464 in BEZ 2016 Nr. 1).

3.1.2.

Die Rekurrenten 1-5 sind Eigentümer oder Miteigentümer von Parzellen an

der H-Strasse (Rekurrent 1: Miteigentümer von Kat.-Nr. 4 an der H-Strasse

35; Rekurrent 2: Miteigentümer von Kat.-Nr. 5 an der H-Strasse 30; Rekur-

rent 3: Gesamteigentümer von Kat.-Nr. 6 an der H-Strasse 36; Rekurrent 4:

Miteigentümer von Kat.-Nr. 7 an der H-Strasse 50; Rekurrent 5: Eigentümer

von Kat.-Nr. 8 an der H-Strasse 32). Damit verfügen sie zweifellos über die

erforderliche räumliche Beziehungsnähe zur streitbetroffenen Liegenschaft.

Angefochten ist vorliegend ein Entscheid betreffend den Verzicht auf Schutz-

massnahmen  bezüglich  der  Gebäude  an  der  G-Strasse  31a  und  47  in  X.

Würde dem Rekursantrag gefolgt, wären die streitbetroffenen Gebäude unter

Schutz zu stellen, wodurch die Baumöglichkeiten auf dem Grundstück ein-

geschränkt  würden.  Demgegenüber  ermöglicht  der  angefochtene  Verzicht

auf Schutzmassnahmen bei Realisierung eines Neubauvorhabens eine weit

intensivere Nutzung, womit für die Rekurrenten 1-5 ein Nachteil entstünde.

Damit verfügen die Rekurrenten 1-5 zweifellos über ein schutzwürdiges In-

teresse, indem sie mit der Gutheissung des Rechtsmittels einen dahingehen-

den Nutzen erlangen bzw. einen entsprechenden Nachteil abwenden könn-

ten. Nach dem soeben Ausgeführten sind die Rekurrenten 1-5 im Sinne von

§ 338a PBG grundsätzlich rekurslegitimiert. Soweit sie mit einzelnen Rügen
nicht zu hören sein sollten, wird dies bei der Behandlung derselben darzule-

gen sein. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf

ihren Rekurs einzutreten.

3.2.1.

Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a PBG sind gesamtkantonal tätige Vereinigungen,

die sich seit wenigstens zehn Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur-

und Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen Zielen widmen, zum Re-

kurs  gegen  Anordnungen  und  Erlasse  berechtigt,  soweit  sie  sich  auf  den

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III. Titel  (Natur-  und  Heimatschutz,  §§ 203 - 217 PBG)  oder  § 238  Abs. 2

PBG stützen. Der Rekurrent 6 erfüllt diese Voraussetzungen unbestrittener-

massen.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts hängt die Rekurs- und

Beschwerdelegitimation der Natur- und Heimatschutzverbände davon ab, ob

das betreffende Objekt in einem gestützt auf § 203 Abs. 2 PBG erstellten In-

ventar aufgeführt ist oder bei pflichtgemässem Handeln der zuständigen Be-

hörden  inventarisiert  sein  müsste.  Die  Verbandsbeschwerde  kommt  damit

grundsätzlich nur dort zum Zug, wo die angefochtene Anordnung ein bereits

förmlich erfasstes (§ 205 PBG) oder zumindest schon inventarisiertes (§ 203

Abs. 2 PBG) Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. a–g PBG betrifft. Sie

soll es den Verbänden ermöglichen, sich gegen alle Anordnungen zu weh-

ren,  die  mit  der  Aufhebung  einer  förmlichen  Unterschutzstellung  oder  der

Entlassung eines Schutzobjekts aus dem Inventar verbunden sind. Vom Er-

fordernis des Inventareintrags – als Voraussetzung des Verbandsbeschwer-

derechts – kann gemäss der Rechtsprechung nur abgesehen werden, wenn

das zuständige Gemeinwesen seiner Pflicht zur Erstellung eines Inventars

der kommunalen Natur- und Heimatschutzobjekte gar nicht nachgekommen

ist  und die  Schutzwürdigkeit  glaubhaft dargetan wurde und wahrscheinlich

erscheint  oder  ein  Säumnis  bei  der  Inventarerstellung  vorliegt  wobei  die

Schutzwürdigkeit in diesen Fällen unbestritten sein muss (vgl. zum Ganzen

VB.2020.00388  vom  3. Dezember 2020  sowie  VB.2011.00759  vom

11. Juli 2012 und VB.2013.00411 vom 17. April 2014).

Abgesehen von diesen zwei Ausnahmefällen hat das Bundesgericht mit Ent-

scheid BGr 1C_92/2021 vom 7. Juni 2021 die Legitimation des Verbandes

auch in den Fällen bejaht, bei welchen eine Inventarisation offensichtlich zu

Unrecht nicht erfolgte bzw. die Nichtinventarisierung willkürlich erscheint.

3.2.2.

Die streitbetroffenen Gebäude an der G-Strasse 31a und 47 sind weder in

einem Inventar aufgelistet noch formell unter Schutz gestellt. Hingegen greift

vorliegend  der  dritte  Ausnahmegrund;  der  angefochtene  Beschluss  erging

gestützt auf ein Gutachten, welches die Unterschutzstellung der fraglichen

Gebäude empfahl und mit dem nachgewiesen wird, dass eine Inventarisation

offensichtlich zu Unrecht nicht erfolgte. Somit ist vorliegend die Rekurslegiti-

mation des Rekurrenten 6 grundsätzlich ebenfalls zu bejahen. Soweit er mit

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einzelnen  Rügen  nicht  zu  hören  sein  sollte,  wird  dies  bei  der  Behandlung

derselben darzulegen sein.

3.3.1.

Die  Mitbeteiligte  moniert,  dass  der  Rekurrent 6  sein  Rekursrecht  verwirkt

habe, weshalb auf seinen Rekurs dennoch nicht einzutreten sei. So hält sie

fest, dass sich der Rekurrent 6 widersprüchlich verhalten und somit gegen

Treu und Glauben verstossen habe, indem er bei keiner der früheren Um-

baubewilligungen betreffend das streitbetroffene Gebäude interveniert oder

angetönt habe, dass er sich gegen einen Abbruch stellen würde. In der Folge

habe der Rekurrent 6 auch keinen Rekurs gegen den Beschluss vom 14. De-

zember 2022 und somit gegen den dort bewilligten Abbruch erhoben.

Der Rekurrent 6 hält hierzu fest, dass mangels Inventarisierung der streitbe-

troffenen Gebäude unsicher gewesen sei, ob die Rekurslegitimation gege-

ben sei, weshalb damals nicht rekurriert worden sei. Der Rekurrent 6 mache

von  den  mit  dem  Bundesgerichtsentscheid  BGr 1C_92/2021  vom  7. Juni

2024  eröffneten  Möglichkeiten  nur  sehr  zurückhaltend  Gebrauch.  Da  mit

dem vorliegend angefochtenen Beschluss ein negativer Schutzentscheid er-

gangen sei, sei der Rekurrent 6 nunmehr jedoch legitimiert.

3.3.2.

Es  ist  dem  Rekurrenten 6  darin  zuzustimmen,  dass  mit  dem  negativen

Schutzentscheid  die  Rekurslegitimation  begründet  wurde  (vgl.  Erwägung

3.2.2). Es gibt wie erwähnt zwar Ausnahmefälle, wonach die Legitimation der

Verbände  in  der  Rechtsprechung  auch  bei  nicht  inventarisierten  Objekten

ebenfalls bejaht wird. Dies zieht jedoch nach wie vor gewisse Ungewisshei-

ten nach sich, ob die Legitimation effektiv vorliegt oder nicht. Dass der Re-

kurrent 6  (erst)  nach  dem  vorliegend  angefochtenen  negativen  Schutzent-
scheid Rekurs erhob, kann ihm nicht angelastet werden. Damit hat der Re-

kurrent 6 zusammengefasst sein Rekursrecht nicht verwirkt. Da auch die üb-

rigen Prozessvoraussetzungen gegeben sind, ist somit auch auf diesen Re-

kurs einzutreten.

4.1.

Die  Rekurrenten  machen  zusammengefasst  geltend,  dass  die  Vorinstanz

grundsätzlich die Schutzwürdigkeit des Gebäudes G-Strasse 47 anerkannt

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und dieses als Zeitzeuge und wichtiges Element für die Umgebung qualifi-

ziert habe. Trotz des ungewöhnlich umfangreich begründeten Beschlusses

habe die Vorinstanz keine fachliche Kritik am Gutachten geäussert. Gleich-

wohl  habe  sie  auf  eine  Unterschutzstellung  verzichtet.  Erst  mit  ihrer  Re-

kursantwort  würde  die  Vorinstanz,  d.h.  eine  Laienbehörde,  das  von  ihnen

selber in Auftrag gegebene Gutachten in fachlicher Hinsicht in Frage stellen

und nachträglich in Abrede stellen, dass dem Gebäude Schutzobjektsqualität

zukomme. Die Vorinstanz habe es unterlassen, die angeblichen Mängel des

Gutachtens durch ein behördlich angeordnetes Ober- oder Zweitgutachten

zu belegen. Hierzu wäre sie gehalten gewesen, zumal sie als Laienbehörde

nicht über das Fachwissen verfüge, um anstelle der Gutachter selber über

die Schutzobjektsqualität zu entscheiden. Der Verzicht auf die gebotene zu-

sätzliche Beweiserhebung verstosse gegen das Verbot willkürlicher Beweis-

würdigung. Das Gutachten gelange demgegenüber mit gut begründeten und

belegbaren Argumenten zum Schluss, dass die Villa einen hohen Eigen- und

Situationswert  aufweise  und  daher aus  denkmalwissenschaftlichen Aspek-

ten als schützenswert gelte. Das Gutachten sei vollständig, klar, gehörig be-

gründet und frei von Lücken und Widersprüchen.

Es sei  unbestritten,  dass  im  Gebäudeinnern bauliche  Änderungen stattge-

funden hätten. Dies sei im Gutachten transparent offengelegt worden. Ent-

scheidend sei jedoch, dass noch viel an ursprünglicher Bausubstanz vorhan-

den  sei  (ursprüngliche Geschosseinteilungen  samt  Balkendecken,  das  ge-

samte historische Dachwerk, Teile der historischen Kellerstruktur). Der Um-

stand, dass verschiedene bauliche Änderungen stattgefunden hätten, habe

nur zur Folge, dass von der Unterschutzstellung nur die originalen Bauteile

vom Schutzumfang erfasst würden. Ansonsten gelte der Grundsatz, dass ein

Bauwerk  als  Ganzes  zu  beurteilen sei.  Der  Umstand,  dass  die  ursprüngli-

chen Grundrisse nicht mehr vorhanden seien, vermindere gemäss gefestig-
ter  Rechtsprechung  das  Denkmalschutzinteresse  auch  kaum.  Die  Ausfüh-

rung von L sei sodann eine blosse Parteibehauptung und analysiere lediglich

das  J  GmbH-Gutachten,  ohne eigene  Erhebungen  zu  tätigen.  Dessen  ge-

ringe Bedeutung zeige sich darin, dass in Bezug auf den Erhaltungszustand

eine  Würdigung  vorgenommen  werde,  die  sich  einzig  auf  eine  angebliche

Parteibehauptung von Herrn K anlässlich des Augenscheins vom 19. Sep-

tember  2023  stütze. Daraus  könne  keine Anerkennungswirkung  abgeleitet

werden. Der gute Erhaltungszustand werde auch von M bestätigt, seien doch

gemäss diesem lediglich kleine Risse feststellbar und die Dachkonstruktion

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und Eindeckung wiesen einen allgemein ordentlichen Zustand auf. Das Gut-

achten  habe  die  baulichen  Änderungen  korrekt  gewürdigt.  Damit  sei  die

Schlussfolgerung des Gutachtens, wonach dem Gebäude ein hoher Eigen-

wert zukomme, nicht zu beanstanden.

Entscheidend  sei  vorliegend  vor allem, dass das  Gebäudeäussere mit  der

Gliederung der Fenster und Türen, der Dachform und der strassenseitigen

Gaube weitgehendst dem ursprünglichen baulichen Zustand entspreche. Die

Anpassung der giebelseitig geschaffenen Eingänge falle kaum ins Gewicht,

da lediglich die bestehende Fensteröffnung verlängert worden sei. Der stras-

senseitige  Balkon  im  Obergeschoss störe  kaum  und die rückseitige Dach-

gaube befinde sich auf der wenig einsehbaren Bergseite und vermindere den

Eigenwert nur unerheblich. Das Gebäude G-Strasse 47 präge sodann seine

Umgebung wesentlich durch seine Nähe zur Strasse, was mit dem grossen

Volumen, der Ausrichtung auf den See und dem entsprechenden Quergiebel

noch  akzentuiert  werde.  Die  einfache  klassizistische  Formensprache  füge

sich in die Phase der frühen Besiedelung der zweiten Hälfte des 19. Jahr-

hunderts ein  und  sei typisch.  Der  Umstand, dass  die  zugehörige  Scheune

abgebrochen und durch  einen Werkstattanbau ersetzt  worden  sei,  schmä-

lere die Schutzwürdigkeit des Gebäudes nicht. Auch der Umstand, dass der

historische Vorgartenbereich nicht mehr vorhanden sei, habe gemäss Recht-

sprechung nur wenig Gewicht. Durch dessen Verlust werde der Situations-

wert zwar beeinträchtigt, dieser sei insgesamt aber immer noch als hoch zu

würdigen.  Die  gutachterliche  Erkenntnis, dass  das  Gebäude  G-Strasse 47

Teil einer Dreiergruppe bilde, übersehe die Vorinstanz sodann im angefoch-

tenen Beschluss. In einem offensichtlichen Irrtum werde die strittige Baute

als  das  am  weitesten  westlich  stehende  Exemplar  bezeichnet,  während

diese  Bezeichnung  gemäss  dem  Gutachten  dem  Wohnhaus  an  der  G-

Strasse 29 zukäme. Das Gebäude G-Strasse 47 bilde hingegen das Kern-
stück der historische Baugruppe. Entlang der G-Strasse würden sich sodann

weitere  vergleichbare  Repräsentationsbauten 

finden  (I-Strasse  2,  G-

Strasse 29,  57,  119,  121  und  141).  All  diese  Gebäude  seien  formell  ge-

schützt oder inventarisiert. Diese würde sich stilistisch am vorherrschenden

Klassizismus bürgerlicher Villenbauten orientieren, denen sie mit bescheide-

neren  Mitteln  nachempfunden  seien  (symmetrische  Gliederung,  dezenter

Bauschmuck). Wie seine Nachbarsbauten bezeuge das Wohnhaus mit sei-

nem  wohlproportionierten  Gesamterscheinungsbild  ein  repräsentatives

Wohnhausbau  im  spätklassizistischen  Stil.  All  diese  genannten  Bauten

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würden  sodann denselben  symmetrischen  Grundtypus aufweisen:  zweige-

schossiger Bau unter einem Satteldach, traufständig zum See, strassensei-

tiger Mittelrisalit mit Giebeldach sowie erhöhter Haupteingang zur Strasse.

Trotz einiger baulicher Veränderungen entsprächen die Bebauungsstruktur

und das Gebäudeäussere somit noch weitgehend dem herrschaftlichen Ur-

sprungsbau. Die herrschaftliche, spätklassizistische Architektur und die we-

sentlichen baukünstlerischen Elemente seien bis heute erhalten. Zu Recht

komme das Gutachten zum Ergebnis, dass das Gebäude auch über einen

hohen Situationswert verfüge und schutzwürdig sei. Bemerkungsweise habe

auch L den hohen Situationswert anerkannt.

Bei Schutzobjekten mit hohem Situationswert bestehe zudem grundsätzlich

kein Auswahlermessen, weshalb der Umstand, dass entlang der G-Strasse

bereits andere Gebäude derselben Epoche formell geschützt oder inventari-

siert seien, der Unterschutzstellung nicht entgegenstehe.

4.2.

Die Vorinstanz entgegnet, dass es sich nicht um einen wichtigen Zeitzeugen

handle,  weshalb  keine  Grundlage  bestanden  habe,  dieses  Objekt  unter

Schutz zu stellen.

Vorliegend weiche bereits die Grundrissstruktur des Gebäudes G-Strasse 47

massgeblich von den anderen Zeitzeugen aus der gleichen Epoche ab und

sei atypisch; so fehle eine zweiläufige Treppe im Zentrum der bergseitigen

Gebäudehälften und eine repräsentative Eingangshalle im Erdgeschoss zwi-

schen Haupteingang und Treppenhaus. Dagegen verfüge das Gebäude über

eine atypische und enge Kaskadentreppe von der Eingangstüre an der Süd-

fassade bis an die Nordfassade im 2. Obergeschoss. Entgegen dem Gutach-
ten treffe es nicht zu, dass das Gebäude weitgehend bauzeitlich erhalten sei.

Für die geänderte Nutzung seien tiefgreifende Eingriffe insbesondere an der

Grundstruktur mit Veränderungen der Lastabtragung nötig gewesen, die mit

der Zerstörung  von  bauzeitlicher Substanz einhergegangen seien. Zusam-

men mit statischen Anpassungen sei die Raumeinteilung ständig verändert

worden. Dies sei auch im Untergeschoss erkennbar. Dafür, dass schon sehr

früh viel bauzeitliche Bausubstanz verloren gegangen sei, würden auch die

Brandkatastereinträge sprechen. Ebenso sei das Gebäudeäussere massge-

blich  verändert  worden  und  entspreche  entgegen  dem  Gutachten  nicht

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mehrheitlich dem bauzeitlichen Zustand: Mit der Erweiterung der beiden Ein-

gänge an den Giebelseiten anstelle von Fenstern, dem strassenseitigen Bal-

kon  im  Obergeschoss,  der  rückseitig  breitgelagerten  Dachbaute  und  dem

Ausbruch  der  Hauswand  für  den  rückseitigen  Werkstattanbau  1968  sowie

dem Balkonanbau auf der Nordseite sei das Äussere massgeblich verunstal-

tet worden. Diese baulichen Massnahmen würden den Ausdruck der Baute

massiv schmälern und seien mit einem erheblichen Verlust an bauzeitlicher

Substanz verbunden, die sich nicht rückgängig machen lasse. Schliesslich

sei der Umschwung des Gebäudes heute vollständig asphaltiert.

Die Würdigung im Gutachten, wonach es sich beim Wohnhaus G-Strasse 47

um  einen  wichtigen  Zeugen  handle,  erweise  sich  zusammenfassend  auf-

grund der getätigten massiven baulichen und räumlichen Veränderungen als

falsch und in sich widersprüchlich, weshalb die Schutzwürdigkeit nicht aner-

kannt  worden  sei.  Vielmehr  sei  im  angefochtenen  Beschluss  auf  Seite  10

ausgeführt  worden,  dass  es  sich  weder  um ein  herausragendes  Einzelge-

bäude  noch  um  einen  letzten  Vertreter  einer  bestimmten  Gattung  handle.

Indem im Gutachten sodann davon ausgegangen worden sei, dass das Ge-

bäude im Sinne des bauzeitlichen Zustandes durch den Rückbau störender

Eingriffe und Anbauten aufgewertet und von strengen Eingriffen befreit wer-

den müsse, werde sinngemäss gesagt, dass es sich nicht um einen wichti-

gen Zeugen handle. Damit zeige das Gutachten auf, dass dem Objekt in sei-

nem heutigen Zustand – ohne dass grössere bauliche Massnahmen getätigt

würden – eigentlich kein Schutzwert beizumessen sei. Dafür bedürfe es vor-

gängig grosser Eingriffe. Daher sei es widersprüchlich, wenn ihm ein hoher

Eigenwert beigemessen werde.

In seinem jetzigen Zustand erzeuge das Gebäude G-Strasse 47 mit seinen

Anbauten,  sonstigen  baulichen  Veränderungen  und  der  unbefriedigenden
Umgebungsgestaltung keinen positiven Einfluss auf das Ortsbild. Daher sei

die gutachterliche Würdigung, wonach dem Objekt ein massgeblicher Situa-

tionswert zukomme, fehlerhaft. Gemäss Praxis sei sodann nicht nur die ge-

genwärtige  Situation,  sondern  die  hier  absehbare  bauliche  Entwicklung  in

der Umgebung im Zusammenhang mit dem Situationswert mitzuberücksich-

tigen. Eine bauliche Entwicklung in der Gewerbezone in unmittelbarer Nähe

zum strittigen Gebäude sei in jedem Fall absehbar, da sehr grosse Grund-

flächen gefragt seien.

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Das  Gutachten  gehe  sodann  sinngemäss  davon  aus,  dass  das  Gebäude

seine Wirkung erst mit der Einbettung in eine für seine Gebäudeart typische

Gartenanlage entfalten könnte. Andernfalls hätte es keiner Hinweise auf eine

nötige  Umfriedung und  Gartenanlage  bedurft.  Dass  diese  Anlage  eine ge-

wisse Grösse haben müsste, um ihre Wirkung zu entfalten, erkläre sich von

selbst.

4.3.

Die  Mitbeteiligte  weist  darauf  hin,  dass  die  Vorinstanz  in  ihrem  Beschluss

eingehend auf das Gutachten eingegangen sei; insbesondere sei dargelegt

worden, weshalb die Empfehlung des Gutachtens betreffend das Gebäude

G-Strasse 47 nicht übernommen worden sei. Die Vorinstanz sei zudem nicht

zum Schluss gekommen, dass die Villa G-Strasse 47 nicht schutzwürdig sei.

Sie habe diese Frage explizit offengelassen, da sie zum Schluss gekommen

sei,  dass  das  öffentliche Interesse  an  einer haushälterischen  Nutzung des

Bodens schwerer wiege als der Erhalt eines (allfälligen) historischen Zeitzeu-

gen.

Das Gutachten weise jedoch diverse Mängel auf, weshalb dessen Beweis-

kraft erheblich eingeschränkt werde bzw. ausgeschlossen sei:

Gemäss L sei der Erhaltungszustand unklar. So gehe seines Erachtens das

Gutachten der J GmbH vom 22. Januar 2024 nicht konkret darauf ein, warum

von  einem  grundsätzlich  guten  Erhaltungszustand  gesprochen  werden

könne;  im  Protokoll  des  Augenscheins  von  19. September  2023  (act. 7.1,

S. 9) werde die Aussage von Herrn K wiedergegeben, wonach das Haus ge-

mäss  den  zuständigen  Ingenieuren  in  einem  schlechten  Zustand  sei.  Die

Feststellungen  des  Gutachtens würden  somit nicht  im  Einklang mit  diesen

unwidersprochen  gebliebenen  und  demnach  anerkannten  Aussagen  von
Herrn K stehen. M beurkunde gar einen schlechten bzw. mittelmässigen Er-

haltungszustand des Gebäudes, was die Mitbeteiligte mit mehreren zitierten

Textstellen  aus  dessen  Zustandsbeurteilung  darlegt.  Gleichzeitig  verweist

sie auf ins Recht gelegte Fotos, welche den maroden Zustand des Gebäudes

darlegen sollen.

Sodann seien die gutachterliche Feststellungen bezüglich dem Erhaltungs-

grad  des  Gebäudeäusseren  widersprüchlich:  so  werde  einerseits  festge-

stellt, dass das Gebäude in seiner Fassadengestaltung mit der Gliederung

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Seite 13

der  Fenster  und  Türen,  der  Form  des  Daches  und  der  strassenseitigen

Sprenggaube mehrheitlich dem bauzeitlichen Zustand entspreche, anderer-

seits festgehalten, dass 1972 die grosse südseitige Dachgaube durch einen

Balkon geöffnet worden sei, an der Rückseite des Gebäudes für den Werk-

stattneubau Ausbrüche an der Hauswand nötig gewesen seien sowie an der

Nordseite ein Balkon angebracht worden sei. Aufgrund dieser Änderungen

am Gebäudeäussern sei davon auszugehen, dass der Erhaltungsgrad nicht

mehr  dem  originären  bauzeitlichen  Zustand  entspreche.  Das  Gutachten

gehe auch nicht konkret darauf ein, weshalb das Gebäude mehrheitlich dem

bauzeitlichen  Zustand  entspreche.  Nicht  im  Gutachten  erwähnt  werde  zu-

dem die Änderung an der Fassade Ost, bei welcher die Fensterbrüstung im

Erdgeschoss entfernt worden sei, um eine Tür einzubauen.

Auch  aufgrund  diverser  wesentlicher  Veränderungen  im  Gebäudeinnern

könne nicht mehr davon ausgegangen  werden, dass der  ursprüngliche  in-

nere Gebäudezustand erhalten geblieben und daher nicht mehr viel von der

ursprünglichen Gebäudesubstanz  vorhanden  sei.  Die  Umbaumassnahmen

hätten dem Gebäudeinnern einen völlig neuen Charakter gegeben, was auch

von M so gefolgert worden sei. Der Eigenwert sei durch die vielen Eingriffe

und  Veränderungen  erheblich  gemindert  bzw.  weise  das  Gebäude  keinen

Eigenwert mehr auf.

Gemäss L sei sodann nicht nachvollziehbar, weshalb der Grad der Schutz-

würdigkeit im Gutachten vom 22. Januar 2024 nicht konkret benannt werde.

Dieser müsse hinsichtlich der Bausubstanz insgesamt als gering bezeichnet

werden, da  das Gebäudeäussere  nicht mehr dem  originären  Zustand  ent-

spreche und das Gebäude im Innern zentrale und wesentliche Änderungen

erfahren habe. Hierzu passe auch, dass das Gutachten vom 22. Januar 2024

ohne weitere Auseinandersetzung suggeriere, die verbleibende bauzeitliche
Substanz  sei  ausreichend,  umgekehrt  aber  generell  eine  Aufwertung  im

Sinne des bauzeitlichen Zustands fordere. Damit zeige sich, dass das Ge-

bäude  G-Strasse 47  offensichtlich  den  ursprünglichen  künstlerischen  und

städtebaulichen Charakter verloren habe.

Das  Gebäude  könne  nicht  als  mittleres  Gebäude  einer  bis  heute  weitge-

hende  erhaltenen historischen  Baugruppe angesehen werden.  Dies  werde

dadurch bestätigt, dass es im Gegensatz zu den Gebäuden an der G-Strasse

29  (mit  Scheune  an  der  G-Strasse  31a)  und  G-Strasse  57  (mit  Scheune)

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Seite 14

überhaupt keinen landwirtschaftlichen Kontext mehr aufweise, da insbeson-

dere der Vorgarten gewichen und die Scheune abgerissen worden sei. Das

Gebäude G-Strasse 47 steche in der näheren Umgebung als Tankstelle, Au-

towerkstatt und Autowaschanlage hervor. Die visuelle Darstellung in den Fo-

tos 3, 4 und 5 (abgebildet in der Vernehmlassung [act. 14] auf Seite 24 f.)

zeige klar und deutlich auf, dass diese drei Gebäude nicht zusammenwirken

und den Strassenraum entlang der G-Strasse nicht prägen würden. Von ei-

ner Einheit oder einem angeblichen Ensemble könne keine Rede sein. Die

Repräsentationsfassade sei heute nicht mehr erkennbar und es fehle jegli-

cher  Repräsentationscharakter. Es müsse berücksichtigt werden, dass  die

rückwärtigen  baulichen  Änderungen  vom  öffentlichen  Raum  einsehbar

seien. Der Verlust der Scheune und des Vorgartens habe dem Gebäude den

gesamten landwirtschaftlichen Charakter und damit den Charakter als Wein-

bauernhaus genommen. Damit weise das Gebäude G-Strasse 47 keinen Si-

tuationswert mehr auf.

Für  die  korrekte  historische  Wiederherstellung  des  Weinbauernhauses  sei

ein grosser und repräsentativer Vorgarten notwendig. Hierfür wäre eine Flä-
che von mindestens 560 m2 vorzusehen, wobei diese Bodenfläche unbestrit-
tenermassen nicht zur Verfügung stehe. Somit sei auch die Wiederherstel-

lung des Situationswerts nicht möglich, weshalb ein Auswahlermessen an-

gezeigt sei. Hierbei könne unter mehreren Objekten aus der nämlichen Epo-

che eine Auswahl getroffen werden, wobei vorliegend unbestrittenermassen

mehrere Objekte vorhanden seien. In Beachtung aller Umstände werde die

für  die  Unterschutzstellung  am  besten  geeignete  Baute  geschützt.  Diese

Wahl sei nicht zugunsten des Streitobjektes ausgefallen.

Im  Zuge  der  ZPO-Revision  würden  im  Übrigen  Privatgutachten  gemäss

Art. 177  der  Zivilprozessordnung  neu  als  Urkunden  gelten.  Damit  sei  die
Frage der Beweismittelqualität geklärt.

5.1.

Schutzobjekte  sind  unter  anderem  Ortskerne,  Quartiere,  Strassen  und

Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen,

die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder bau-

künstlerischen  Epoche  erhaltenswürdig  sind  oder  die  Landschaft  oder

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Seite 15

Siedlungen  wesentlich  mitprägen,  samt  der  für  ihre  Wirkung  wesentlichen

Umgebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG).

Aus  der  vom  Gesetz  alternativ  zur  landschafts-  oder  siedlungsprägenden

Wirkung  vorausgesetzten  Zeugeneigenschaft  ergibt  sich  das  Erfordernis,

dass ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden sollen,

namentlich  auf  Grund  seiner  ortsbaulichen,  baulichen  oder  ausstattungs-

mässigen Eigenschaften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h. die be-

treffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne zu do-

kumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epoche zu-

geordnet  werden  kann,  ist  somit  für  die  Bejahung  der  Zeugeneigenschaft

noch nicht ausreichend. Zudem lässt das Gesetz auch die blosse Zeugenei-

genschaft  noch  nicht  genügen;  das  betreffende  Objekt  muss  vielmehr  ein

wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschiedenen, hier

nicht abschliessend aufzuzählenden Gründen ergeben. Ein wichtiger Zeuge

liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf Grund ihrer ge-

samten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräftig und qualitäts-

voll zu dokumentieren vermag.

Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-

siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im

Allgemeinen kaum als "Epochen" zu bezeichnen wären. Namentlich mit Blick

auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die Über-

gänge zwischen solchen bezeugen, Schutzobjekte sein können. Zu verlan-

gen ist allerdings stets, dass die betreffende politische, wirtschaftliche, sozi-

ale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann.

Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften

oder Siedlungen wesentlich mitprägen, bezweckt § 203 Abs. 1 lit. c PBG an-
ders  als  mit  dem  Schutz  wichtiger  Zeugen  nicht  die  Dokumentation  ge-

schichtlicher Epochen, sondern die Erhaltung qualifizierter Landschafts- und

Siedlungsbilder. In der Praxis wird hierbei oftmals auch vom Situationswert

eines Objektes gesprochen. Da das Gesetz die beiden Voraussetzungen für

eine  Unterschutzstellung  -  Zeugeneigenschaft  oder  prägende  Wirkung  -

alternativ aufzählt, lässt sich auch allein schon mit letzterer die Anordnung

von  Schutzmassnahmen  an Gebäuden oder Gebäudegruppen  begründen.

Allerdings  rechtfertigt  nicht  jede  Optimierung  von  Siedlungs-  oder  Land-

schaftsbildern die Anordnung von Schutzmassnahmen; die positiv prägende

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Seite 16

Wirkung muss vielmehr objektiv ausgewiesen und begründet sein, was etwa

bei  für  das  geschützte  Ortsbild  wichtigen  Kernzonenbauten  der  Fall  sein

kann (VB 2009.00608 vom 4. Mai 2011).

5.2.

Bei sich auf § 203 Abs. 1 PBG stützenden Schutzentscheiden kommt den

kommunalen  und  kantonalen  Denkmalpflegebehörden  eine  gewisse  Ent-

scheidungsfreiheit zu. Diese bezieht sich vor allem auf die Qualifikation eines

Objektes  als  Schutzobjekt,  auf  den  konkreten  Umfang  einer  Schutzmass-

nahme, gegebenenfalls auf die Auswahl unter mehreren in Betracht fallen-

den Schutzobjekten oder aber auf den Verzicht auf Schutzmassnahmen. In-

soweit hat sich die Rekursinstanz bei der Entscheidüberprüfung Zurückhal-

tung aufzuerlegen. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren

Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu

respektieren.  Die  Rekursinstanz  darf  nur  dann  einschreiten,  wenn  die  Be-

hörde ihren Ermessensspielraum überschreitet, indem sie sich von unsach-

lichen, dem Zweck der in Frage stehenden Regelung fremden Erwägungen

leiten  lässt  oder  allgemeine  Rechtsprinzipien,  wie  das  Verbot  von  Willkür

oder  den Grundsatz  der Verhältnismässigkeit,  verletzt.  Dabei darf  sich die

Rekursinstanz jedoch nicht auf eine blosse Willkürprüfung beschränken, viel-

mehr muss die Eingriffsschwelle tiefer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52,

E. 3.6.,  mit  Hinweisen).  Die  Entscheidungsfreiheit  der  Denkmalpflegebe-

hörde ist stets gegen den Anspruch auf wirksamen Rechtsschutz abzuwägen

(Art. 77  der  Kantonsverfassung  [KV]  und  Art.  29a  der  Bundesverfassung

[BV];  Marco  Donatsch,  in:  Kommentar  VRG,  3.  Aufl.,  Zürich/Basel/Genf

2014, § 20 Rz. 64 ff.), zumal Schutzmassnahmen in der Regel einen schwe-

ren Eingriff in das Grundeigentum bilden.

Im Übrigen besteht in der Regel keine Kognitionseinschränkung. Die Frage,
was unter einem Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu ver-

stehen  ist,  kann  die  Rekursinstanz  frei  beantworten.  Auch  steht  ihr  in  der

Regel  eine  freie  Würdigung  der  örtlichen  Verhältnisse  zu,  soweit  ihr  diese

hinreichend bekannt sind. Geht es um bautechnische Fragen, namentlich um

solche  der  Erhaltungs-  und  Renovationsfähigkeit von  Schutzobjekten  oder

von Teilen hiervon, ist das Baurekursgericht als Fachgericht in Bausachen

zu deren Beantwortung nicht weniger berufen als die Denkmalpflegebehör-

den.

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Seite 17

6.1.

Dem Gutachten der J GmbH vom 22. Januar 2024, verfasst im Auftrag der

Gemeinde, ist zum Gebäude G-Strasse 47 zusammengefasst folgendes zu

entnehmen:

Nach dem Bau der G-Strasse in den Jahren 1849/1850 habe die mondäne,

städtisch  anmutende  Bebauung  entlang  der  G-Strasse  begonnen.  Diese

habe sich durch repräsentative, auf die Strasse ausgerichtete Schaufassa-

den  der  spätklassizistischen  Wohnhausbaute  ausgezeichnet, mit  den  typi-

schen rückwärtig angeordneten grossen Scheunenbauten. Das Wohnhaus

an der G-Strasse 47 gehe auf ein solches repräsentatives Weinbauernhau-

sensemble  zurück,  bestehend  aus  grossem  herrschaftlichem,  auf  die  G-

Strasse ausgerichtetem Wohnhaus von 1866 im spätklassizistischen, städ-

tisch geprägten Stil mit einer grossen rückwärtigen Scheune, die zwischen

1878 und 1879 erstellt worden sei. Wohnhaus und Scheune hätten parallel

zueinandergestanden.

Der  Bahnbau habe  sodann  die  historischen  Dorfkerne  durchschnitten und

auf Höhe der G-Strasse 47 durch den ehemaligen Rebhang geführt. Im frü-

hen 20. Jahrhundert sei ein Grossteil der Rebflächen aufgehoben und für die

Überbauung freigegeben worden. Damit seien auch die Rebhänge oberhalb

der G-Strasse verloren gegangen und die einstigen Weinbauernhäuser (wie

die  Liegenschaft  G-Strasse  47)  hätten  als  solche  nicht  mehr  fortbestehen

können. Ab 1950 habe sich die G-Strasse zu einer vielbefahrenen Verbin-

dungsstrasse  gewandelt  und  es  seien  grössere  Geschäftshäuser  oder  In-

dustriebetriebe entstanden, wie die Autowerkstatt an der G-Strasse 47 gut

illustriere. Die ursprünglichen Grünflächen mit Rebhängen sowie Wiesen mit

Obstbaubestand  zwischen  den  herrschaftlichen  Wohnhäusern  seien  bis

heute mehrheitlich überbaut worden. Auch der Aussenraum beim Gebäude
G-Strasse 47 werde heute bestimmt durch die Autowerkstätte mit Tankstelle

und asphaltierten Freiflächen. Vereinzelt hätten sich die Vorgartenbereiche

mit historischer Umfriedung erhalten, wie Nr. 29 beispielhaft zeige. Bei der

Dreiergruppe G-Strasse 29, 47 und 57 hätten sich bis auf den Scheunenbau

bei Nr. 47 sowohl die Wohnhausbauten als auch die grossen Ökonomiebau-

ten (G-Strasse 31a und 55) erhalten und würden bis heute von dem einstigen

Reichtum  der ursprünglichen  Eigentümer an der  G-Strasse zeugen.  Damit

zähle das Gebäude G-Strasse 47 zu einer historischen Baugruppe an der G-

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Seite 18

Strasse (29 mit 31a, 47 sowie 57 mit 55), die sich mit dem Bau an der heuti-

gen I-Strasse 2 fortsetze.

Beim Wohnhaus an der G-Strasse 47 handle es sich um einen mächtigen,

zweigeschossigen Wohnhausbau mit einer zur G-Strasse hin ausgerichteten

Repräsentationsfassade,  wobei  der  erhöhte  Eingang  im  Erdgeschoss,  der

darüber  liegende  Balkon  im  ersten  Obergeschoss  sowie  die  breite  sattel-

dachgedeckte Gaube, die das Dach durchstosse, die zentrale Achse akzen-

tuiere.

Die  rückwärtige  Scheune  sei  1968  abgetragen  worden  und  durch  einen

neuen,  an  das  Wohnhaus  anschliessenden  Werkstattbau  ersetzt  worden.

Die Rückseite des Wohnhauses zeige sodann im Dach eine Schleppgaube,

die  mit  dem  Dachstockausbau  1972  gebaut  worden  sei.  Im  Zuge  weiterer

diversen Umbauten seien Fenster im Erdgeschoss an den jeweiligen Giebel-

seiten zu Türen erweitert, die Westfassade im Erdgeschoss sowie die grosse

südseitige  Dachgaube  durch  einen  Balkon  geöffnet,  die  bestehende Auto-

werkstatt an der Ostseite erweitert und der Balkonanbau an der Nordfassade

des Wohnhauses realisiert worden.

Auch das Gebäudeinnere habe Veränderungen erfahren. 1967 sei ein Dach-

geschossumbau  ausgeführt  worden,  wobei  die  Grundrisse  für  den  Einbau

von Küchen und Bäder nur leicht geändert worden seien. Gleichzeitig sei der

Werkstattneubau erfolgt. Das Innere erstrecke sich von einem hohen Keller-

geschoss über ein Erdgeschoss, das gegen Norden zum Werkstattbereich

geöffnet sei und ein erstes Obergeschoss bis hin zu einem zweigeschossig

ausgebauten  Dachgeschoss.  Das  Erdgeschoss  bilde  eine  Fläche,  die  bis

zum Leerstand wohl als Büro gedient habe; die Obergeschosse seien je auf-

geteilt in eine west- und eine ostseitige Wohnung. Ein kleiner Teil des Est-
richs sei unausgebaut und zeige das Dachwerk mit Sparrendach. Das restli-

che Dachwerk sei durch Einbauten verdeckt, lasse aber auf einen liegenden

Stuhl  schliessen.  Von  dem  ursprünglichen  Gebäudeinnern  hätten  sich  die

Geschosseinteilung  samt  Balkendecke  sowie  Teile  der  historischen  Kel-

lerstruktur  unter  dem  Wohnhaus  erhalten.  Sämtliche  Grundrisse  und  Aus-

stattungselemente wie Oberflächen (Boden-, Wand- und Deckenbeläge), Tü-

ren und Treppen würden von den Umbauten des 20. Jahrhundert stammen.

In beiden Wohnetagen seien die Eingangs- und Erschliessungssituation ge-

ändert und im Obergeschoss je zwei Wohnungen eingezogen worden. Mit

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Seite 19

dem Werkstattneubau, der die Übergänge vom Wohnhaus in den Neubau im

Erdgeschoss nötig gemacht habe und zusätzlich einen neuen rückseitigen

Kellereingang geschaffen habe, sei der historische Keller in Teilen umgebaut

und erweitert worden. Von seiner einstigen Höhe zeuge der Bereich unmit-

telbar unter dem Eingangsbereich des Wohnhauses.

In der abschliessenden Würdigung hält das Gutachten fest, zusammen mit

dem Wohnhaus mit Ökonomiebau an der G-Strasse 57 und 55, das von re-

gionaler Bedeutung sei, und dem Gebäude G-Strasse 29 (mit Scheune an

der  G-Strasse  31a)  bilde  das  Wohnhaus  G-Strasse 47  eine  Dreiergruppe,

die bis heute weitgehend vollständig existiere. Diese repräsentiere städtisch

orientierte  Villenbauten  mit  herrschaftlichem  Anspruch,  die  inmitten  der

Weinreben in einem landwirtschaftlichen Kontext standen und entsprechend

genutzt wurden. Wohnhäuser und Nebenbauten seien im Stil des Spätklas-

sizismus streng symmetrisch gestaltet und mit ihrer repräsentativen Fassade

auf die G-Strasse ausgerichtet. Sie seien ein wichtiges Element in einer Kette

von klassizistischen Wohnbauten entlang der G-Strasse, die 1849 als Ver-

bindungsstrasse mit Zürich angelegt worden sei. Damit würden die Gebäude

von einer für X wichtigen siedlungs- und wirtschaftshistorischen Epoche zeu-

gen und seien räumlich und städtebaulich bedeutend.

Trotz  der  räumlichen  und  baulichen  Veränderungen  bezeuge  auch  das

Wohnhaus G-Strasse 47 die ursprüngliche Bebauungsstruktur und entspre-

che  in  seinem  Gebäudeäusseren  weitgehend  den  herrschaftlichen  Ur-

sprungsbauten. Das Gebäude habe sich trotz rückwärtigem Werkstattanbau

anstelle der Scheune und Veränderungen im Gebäudeinnern in seiner herr-

schaftlichen spätklassizistischen Architektur mit den wesentlichen baukünst-

lerischen  Elementen  bis  heute  erhalten.  Es  verfüge  seiner  Typologie  ent-

sprechend über eine hohen Eigen- und Situationswert und sei aus denkmal-
wissenschaftlichen Aspekten als schützenswert zu empfehlen.

Dementsprechend sei  das Gebäude  in  seinem  äusseren  Erscheinungsbild

und in seinem Gebäudeinnern zu erhalten. Es solle im Sinne des bauzeitli-

chen Zustandes wieder aufgewertet und von den störenden Eingriffen befreit

werden sowie im ehemaligen Vorgartenbereich durch Anlage eines umfrie-

deten Gartens in seinem ursprünglichen repräsentativen Anspruch gestärkt

werden.

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Seite 20

6.2.

Für  die  Klärung  von  denkmalpflegerischen  Fragen  kann  die  Behörde  ein

Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRG]).

Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, kommt einem solchen Fachgut-

achten eine massgebliche Bedeutung zu. Zwar würdigen die rechtsanwen-

denden  Behörden  das  Ergebnis  der  Sachverhaltsfeststellung  –  und  mithin

auch  die  Stellungnahmen  von  Fachpersonen  –  frei  (§ 7  Abs. 4  VRG).  Ein

vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges, von Behörden eingeholtes

Gutachten geniesst jedoch einen erhöhten Beweiswert. Aus diesem Grund

darf  von  einem  solchen  Gutachten  nicht  ohne  triftige  Gründe  abgewichen

werden. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann vor, wenn das Gut-

achten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die Schlüs-

sigkeit  eines  Gutachtens  in  wesentlichen  Punkten  zweifelhaft  erscheint

(VB.2018.00519 vom 14. März 2019, E. 5.2, mit weiteren Hinweisen).

Expertisen, die von einer Partei eingeholt und in das Verfahren als Beweis-

mittel eingebracht werden, darf der Beweiswert nicht schon deshalb abge-

sprochen werden, weil sie von einer Partei stammen (BGE 137 II 266, E. 3.2

m.H.). Eine abschliessende Würdigung der Parteigutachten ist vorliegend je-

doch nicht erforderlich.

6.3.

Vorab ist darauf hinzuweisen, dass im angefochtenen Beschluss die Nicht-

unterschutzstellung  lediglich  aufgrund  der  vorgenommenen  Interessenab-

wägung begründet wurde und keine Kritik am Gutachten – insbesondere zur

Würdigung als Schutzobjekt – geäussert wurde. Nachfolgend ist jedoch auf-

grund der freien richterlichen Beweiswürdigung das Gutachten auf die gel-

tend gemachten Widersprüche zu untersuchen. Strittig ist somit zunächst die

Frage der Schutzwürdigkeit des Objekts.

Das von der Vorinstanz bei der J GmbH eingeholte Gutachten umfasst knapp

zehn  Seiten.  Im  Anhang  werden  über  45  Seiten  Brandkatasterauszüge,

Pläne sowie historische und aktuelle Fotos wiedergegeben. Dies lässt grund-

sätzlich auf eine sorgfältige und umfassende Abklärung der Schutzwürdigkeit

schliessen.  Das  Gutachten  äussert  sich  ausführlich  über  die  Bau-,  Besitz-

und  Veränderungsgeschichte  sowie  zum  Baubeschrieb  der  einstigen  und

heutigen  Architektur  sowie  Situation.  Sodann  begnügt  sich  das  Gutachten

jedoch  mit  nicht  nachvollziehbaren  Ausführungen  zum  Erhaltungszustand

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Seite 21

und -grad. Obwohl sehr detailliert und dem Anschein nach vollständig über

sämtliche  innere  Umbauten und  Veränderungen  informiert  wird,  ist  unklar,

inwiefern der Erhaltungsgrad, d.h. der Anteil an bauzeitlicher Bausubstanz

von Bauteilen und Ausstattung, weitgehend bauzeitlich erhalten sein soll. Als

Originalsubstanz  wird  lediglich  die  Geschosseinteilung  samt  Balkendecke,

Teile des Dachwerks sowie Teile der historischen Kellerstruktur erwähnt, wo-

bei  diese  nur  einen  sehr  kleinen  Teil  des  gesamten  Kellers  ausmachen.

Demgegenüber  sind  sämtliche  Grundrisse  und  Ausstattungselemente  wie

Oberflächen, Türen, Treppen und damit die Eingangs- und Erschliessungs-

situation umgebaut und damit verändert worden. Dass das Innere überwie-

gend von baulichen Änderungen geprägt ist und nur noch wenig von der ur-

sprünglichen  Bausubstanz  vorzufinden  ist,  bestätigte  sich  auch  anlässlich

des Augenscheins (vgl. Prot. S. 15 ff.).

Auch  die  Ausführungen  zum  Erhaltungszustand  erscheinen  sodann  nicht

schlüssig. Das Gutachten beschränkt sich auf die Feststellung, dass der Er-

haltungszustand (der Struktur und Substanz) gut sei, ohne dies anhand von

Beispielen näher zu erläutern oder weiter zu vertiefen. Aus der Zustandsbe-

urteilung von M lässt sich immerhin eine Herleitung seiner Schlussfolgerun-

gen  des  genügenden,  mittleren  bzw.  ordentlichen  Zustands  der  jeweiligen

Bauteile erkennen, da vorgängig jeweils eine Beschreibung der Mängel er-

folgt. Bemerkungsweise kann hingegen der Herleitung, wonach aufgrund ei-

ner  anlässlich  eines  Augenscheins  protokollierten  Aussage  über  den

schlechten Zustand (Parteibehauptung) kein guter Erhaltungszustand mög-

lich sein soll, nicht gefolgt werden. Ob der Erhaltungszustand somit tatsäch-

lich noch gut ist, lässt sich anhand der Ausführungen des Gutachtens zwar

nicht nachvollziehen. Anlässlich des Augenscheins bestätigte sich indessen,

dass vor allem die Obergeschosse noch in einem grundsätzlich guten, zum

Teil dem Alter entsprechenden, Zustand sind (vgl. Prot. S. 16 ff. sowie M, S.
4). Lediglich im Erdgeschoss bröckelt zum Teil der Deckenverputz, Gipsplat-

ten sind heruntergefallen und es gibt Stellen mit Schimmelbefall. Dies spricht

indessen in einer Gesamtbetrachtung nicht gegen einen grundsätzlich guten

Erhaltungszustand bzw. es kann nicht der Ansicht gefolgt werden, dass ein

schlechter Zustand vorliegt.

In Bezug auf den Eigenwert ist festzuhalten, dass das streitbetroffene Ge-

bäude  zwar  durchaus  zeugenhafte  Elemente  im  Gebäudeinnern  aufweist,

wie  die  teilweise  noch  vorhandene  Holzdecke  im  Keller  samt  historischer

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Kellerstruktur, die Bruchsteinmauer sowie das Dachwerk mit Sparrendach im

Dachgeschoss  (Prot. S. 17  und 20-22)  sowie  die  Geschosseinteilung,  ihm

indes aber zahlreiche typische Elemente dieser Zeit fehlen. Der architektoni-

sche Zeugniswert ist durch die zahlreichen Umbauten ebenfalls verloren ge-

gangen. Dies bestätigte sich insbesondere auch am durchgeführten Augen-

schein. Ein wichtiger, geschichtlicher oder baukünstlerischer Zeugenwert ist

damit nicht mehr erkennbar. Auch wenn allenfalls noch teilweise ältere Bau-

substanz vorhanden ist, reicht diese für sich allein betrachtet nicht aus, um

einen schützenswerten Eigenwert der gesamten Baute zu bejahen.

Demgegenüber  ist  die  rekursgegnerische  Kritik  am  Gutachten  hinsichtlich

des Situationswerts und des Gebäudeäusseren unbegründet.

Anlässlich des Augenscheins bestätigte sich die gutachterliche Würdigung,

wonach dem Gebäude G-Strasse 47 ein hoher Situationswert zukommt. Die

siedlungsprägende Wirkung besteht vorliegend darin, dass das Gebäude ge-

genüber  dem  Strassenraum  (G-Strasse)  sowohl  von  Osten  nach  Westen,

wie auch in umgekehrter Richtung, gerade wegen seiner ursprünglichen Be-

bauungsstruktur als charakteristischer Teil einer historischen Baugruppe mit

einer ortsüblichen Gebäudetypologie erkannt wird. Von der I-Strasse 2 mit

Blick in westlicher Richtung präsentiert sich ein Wechselspiel von Neubauten

und spätklassizistischen Villen (G-Strasse 29, 47, 57 sowie I-Strasse 2), wo-

bei die dazwischenliegenden Neubauten jeweils den Villen gegenüber etwas

zurückversetzt liegen. Bei den erwähnten Gebäuden handelt es sich sodann

um eine Reihe von klassizistischen Bauten entlang der G-Strasse mit typo-

logisch  ähnlichen  Ausstattungselementen,  deren  Repräsentationsfassaden

mit darüber liegenden Gauben traufständig zur G-Strasse gerichtet sind und

deren gegen Osten und Westen ausgerichteten Giebelfassaden dominant in

Erscheinung treten (vgl. Prot. S. 10-14). Würde das strittige Gebäude weg-
fallen,  würde sich der Ausdruck der Situation markant  verändern,  weshalb

das Gebäude G-Strasse 47 ein wichtiges Bindeglied zwischen den anderen

geschützten oder inventarisierten Gebäuden darstellt.

Entgegen der Ansicht der Rekursgegner sind die Umgebung und der Situa-

tionswert sodann nicht von der rückwärtigen Seite bzw. vom Bahngleis aus

zu betrachten. Von diesem Standort aus kann bemerkungsweise auch dem

Gebäude G-Strasse 57 kein eigentlicher Situationswert zugesprochen wer-

den.  Die  Bauten  entfalten  ihre  wesentliche  Wirkung  in  Richtung  der  sie

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verbindenden  G-Strasse.  Abgesehen  vom  Balkon  im  obersten  Geschoss

zeugt  die  Repräsentationsfassade  (Südfassade)  des  Wohnhauses  G-

Strasse 47  von  mehrheitlich  originaler  Substanz.  Bei  der  Dreiergruppe  G-

Strasse 29 mit 31a, 47 und 57 mit 55 haben sich sodann bis auf den Scheu-

nenbau bei Nr. 47 sowohl die Wohnhausbauten als auch die grossen Öko-

nomiebauten erhalten. Diese zeugen bis heute von dem einstigen Reichtum

der ursprünglichen Eigentümer an der G-Strasse. So auch das Gebäude G-

Strasse 47, obwohl es keine Scheune mehr aufweist.

Massgebend für den Situationswert ist sodann einzig die Wirkung im heute

vorhandenen Landschafts- bzw. Ortsbild. Darauf, ob die ursprünglich ange-

stammte  Umgebung  von  Rebhängen  umgeben  war,  kommt  es  vorliegend

nicht  an.  Der  Aussenraum  beim  Gebäude  G-Strasse  47  wird  heute  zwar

durch  die  Autowertstätte  mit  Tankstelle  und  asphaltierten  Freiflächen  be-

stimmt, Vorgartenbereiche mit historischer Umfriedung, wie sie einst vorhan-

den waren, blieben lediglich noch vereinzelt erhalten, wie G-Strasse 29 bei-

spielhaft  zeigt.  Demgegenüber  finden sich  weder  beim  Gebäude  an  der I-

Strasse 2 noch an der G-Strasse 57 Vorgärten in einem solchen Ausmass,

wie von der Vorinstanz im angefochtenen Beschluss erwähnt (vgl. Prot. S.

12 f. sowie Google Street View).

Unbehelflich ist bei diesem Ergebnis sodann der Einwand der Mitbeteiligten,

wonach es sich beim strittigen Objekt um eines von vielen gleichartigen Ob-

jekten  handeln  würde.  Ausschlaggebend  ist  vorliegend  die  siedlungsprä-

gende Wirkung der konkret in Frage stehenden Baute an ihrer spezifischen

Lage und im Kontext und Zusammenspiel mit den Nachbarbauten der glei-

chen  Epoche.  Im  Gegensatz  zu  Objekten,  über  deren  Erhalt  allein  wegen

ihrer Zeugeneigenschaft (Eigenwert) zu entscheiden ist, stellt sich die Frage

nach vergleichbaren Objekten (Auswahlermessen) nie, wenn die Erhaltung
eines Situationswerts in Frage steht. Ein Situationswert ist immer ortsbezo-

gen und daher einmalig. Mit Bezug auf den Situationswert gibt es somit kein

Auswahlermessen der Gemeinde.

Zusammenfassend  kann somit  an  dieser Stelle  festgehalten werden,  dass

dem strittigen Gebäude aufgrund der umfassenden Änderungen im Inneren

kein relevanter Eigenwert mehr zukommt. Daran ändert auch der weitgehend

originale  Ausdruck  des  äusseren  Erscheinungsbilds  nichts.  Dieser  erweist

sich  hingegen  für  eine  Bejahung  des  prägnanten  und  ortsbildprägenden

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Ausdrucks  im  historischen  Kontext  und damit  eines  hohen  Situationswerts

mehr  als  ausreichend.  Dementsprechend  ist  eine  Schutzwürdigkeit  des

streitbetroffenen Wohnhauses zu bejahen.

7.1.

Die Qualifikation eines Objektes als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich mit-

prägendes  Element" für die  Umgebung führt indes  nicht zwingend zur An-

ordnung von Schutzmassnahmen im Sinne von § 205 und § 207 PBG, son-

dern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjek-

tes höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interes-

sen.

Die  Rekurrenten  monieren,  dass  sich  die  Interessenabwägung  der  Vo-

rinstanz als rechtsfehlerhaft erweise. Die Schutzinteressen würden klar über-

wiegen, zumal das entgegenstehende Interesse an einer verdichteten Bau-

weise  nur  von  untergeordneter  Bedeutung  sei;  weitere  entgegenstehende

Interessen habe die Vorinstanz nicht geltend gemacht.

Die  Begründung  der  Vorinstanz,  wonach  eine  bauliche  Verdichtung ange-

strebt werde, die im Falle einer Unterschutzstellung mit der damit verbunde-

nen Wiederaufwertung des Umschwungs nicht mehr realisiert werden könne,

überzeuge  sodann  nicht.  Zwar  gehöre  es  zu  den  erklärten  Zielen  und

Grundsätzen  der  Raumplanung,  den  Boden  haushälterisch  zu  nutzen  und

die  Siedlungsentwicklung  durch  bessere  Ausnützung  und  Verdichtung  der

bestehenden Siedlungsflächen nach innen zu lenken. Jedoch gehöre auch

der  Heimatschutz  zu  den  raumplanerisch  beachtenswerten  Interessen.  Es

treffe zu, dass beide Interessen zu beachten seien, indessen würde ein sys-

tematischer  Vorrang  der  Verdichtung  den  Denkmalschutz  letztlich  verun-
möglichen, da bei Abbruch von Altbauten und der Überbauung der um sie

herum oft noch bestehenden Grünflächen fast immer die Möglichkeit einer

dichteren Bauweise resultiere. Das Raumplanungsgesetz verlange eine qua-

litätsvolle  Gestaltung,  was  einer  Maximalverdichtung  prinzipiell  entgegen-

stehe.

Das Anliegen der baulichen Verdichtung wiege daher bezogen auf das Inte-

resse am Denkmalschutz in aller Regel weniger schwer. Hinzu komme, dass

die  Vorinstanz  den  massgeblichen  Sachverhalt  offensichtlich  nicht  richtig

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festgestellt habe; sie habe die Auswirkungen einer Unterschutzstellung stark

übertrieben  dargestellt.  Es sei  nicht  nachvollziehbar,  weshalb rund  um die
Villa ein Umschwung von mehr als 560 m2 auszuscheiden wäre. Eine voll-
ständige Wiederherstellung des früheren Vorgartenbereichs mit Umfriedung

sei unverhältnismässig und werde im Gutachten nicht verlangt. Auch die an-

deren Objekte entlang der G-Strasse würden über teilweise wesentlich klei-

nere Vorgärten verfügen, ohne dass dadurch das Schutzziel beeinträchtigt

sei. Es würde vollauf genügen, wenn entlang der G-Strasse – also vor der

Hauptfassade – ein Vorgarten errichtet würde.

7.2.

Die  Vorinstanz  erwidert, dass  das  öffentliche  Interesse  –  das sich  aus  der

Verpflichtung zum haushälterischen Umgang mit dem Boden ergebe – hier

deutlich höher zu gewichten sei als das öffentliche Interesse am Erhalt der

stark um-/angebauten Villa mit dem höchst unbefriedigenden Umschwung.

Im Falle einer Unterschutzstellung müsse ein Neubau in gebührenden Ab-

stand  zur  Villa  stehen,  damit  die  verlangte  Rücksichtnahme  auf  das

Schutzobjekt gegeben wäre. Dies führe zu einem empfindlichen Verlust an

Ausnutzung, der sich angesichts des höchst geringen denkmalpflegerischen

Wertes  der  Villa  nicht  rechtfertigen  lasse.  Schliesslich  würde  eine  Unter-

schutzstellung  zu  einer  empfindlichen  Reduktion  an  Gewerbeflächen  in  X

führen.

Die Mitbeteiligte argumentiert im Wesentlichen gleich.

7.3.1.

Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Inte-

resse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 der Bundesver-

fassung [BV]). Das Verhältnismässigkeitsprinzip im engeren Sinne verlangt,
dass eine Schutzmassnahme durch ein das private Interesse überwiegendes

öffentliches Interesse gerechtfertigt ist. Nur in diesem Fall ist sie den Privaten

zumutbar (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwal-

tungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 556 ff.). Ein durch Schutz-

massnahmen  verursachter  Grundrechtseingriff  ist  namentlich  dann  unver-

hältnismässig, wenn eine ebenso geeignete mildere Anordnung für den an-

gestrebten Erfolg ausreicht.

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Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Verhältnismässigkeit von

Schutzmassnahmen im engeren Sinne vermag das finanzielle Interesse an

einer  gewinnbringenden  oder  gar  höchstmöglichen  Ausnützung  einer  Lie-

genschaft für sich  allein das öffentliche  Interesse  an Denkmalschutzmass-

nahmen grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 120 Ia 270 ff., E. 6c). Dies

ist allerdings nicht so zu verstehen, dass den wirtschaftlichen Interessen pri-

vater Eigentümer bei der Interessenabwägung überhaupt keine Bedeutung

zukommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen können der Verfolgung ei-

nes weniger gewichtigen öffentlichen Interesses durchaus im Wege stehen.

Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finanzielle Interessen

der Grundeigentümer öffentlichen Interessen weichen, weil das Gemeinwe-

sen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen könnte. Die Frage der Ver-

hältnismässigkeit im engeren Sinne darf nicht isoliert nur anhand der zu er-

wartenden finanziellen Aufwendungen beurteilt werden. Vielmehr ist im Rah-

men der Interessenabwägung auch das Mass des öffentlichen Interesses an

der Unterschutzstellung und damit der Grad der Schutzwürdigkeit zu berück-

sichtigen.  Dabei sind  Rentabilitätsüberlegungen  umso geringer  zu  gewich-

ten, je schutzwürdiger eine Baute ist (BGr 1C_168/2012 vom 2. November

2012, E. 6.4, mit weiteren Hinweisen).

7.3.2.

Das  öffentliche  Interesse  an  der  Erhaltung  des  Situationswertes  ist  –  wie

oben  dargelegt  –  als  hoch  zu  qualifizieren. Es  beschränkt  sich  jedoch  auf

den Erhalt der für die Wahrnehmung wichtigen Süd-, West- und Ostfassade

sowie der südseitigen Dachfläche mit Gaube. Aus den unter Erwägung 6.3.

genannten Gründen ist die Erhaltung der Originalsubstanz in diesem Bereich

unumgänglich. Demgegenüber drängt sich vorliegend offensichtlich keine in-

tegrale Unterschutzstellung der betroffenen Baute auf. Der Grundeigentüme-

rin kommt daher immer noch eine gewisse bauliche Freiheit zu.

Auch der Zustand des bestehenden Gebäudes spricht nicht gegen eine Un-

terschutzstellung im notwendigen Umfang. Die Süd-, West- und Ostfassaden

sowie die südseitige Dachfläche befindet sich nicht in einem schlechten Zu-

stand, wie sich anlässlich des Augenscheins gezeigt hat. Selbst die von der

Mitbeteiligten  eingereichte  Zustandsbeurteilung  von  M  hält  dafür,  dass  die

Aussenwandkonstruktion  und  die  Putzflächen  noch  in  einem  mittleren  Zu-

stand und die Dacheindeckung sowie Dachkonstruktion gar in einem allge-

mein ordentlichen Zustand seien (vgl. act. 16.3).

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Sodann wird das öffentliche Interesse an der Verdichtung angeführt. Dieses

steht der Unterschutzstellung jedoch nicht entgegen. Bei der Interessenab-

wägung ist zwar die bauliche Verdichtung bzw. der haushälterische Umgang
mit  dem  Boden  (Art. 1 Abs. 1  und  Abs. 2  lit. abis  sowie Art. 3 Abs. 3 lit. abis
des  Raumplanungsgesetzes  [RPG])  zu  berücksichtigen.  Allerdings  weisen

ältere Gebäude regelmässig eine geringere Nutzungsdichte auf als neuere

Bauten. Insofern könnte das Argument Verdichtung fast immer zu Ungunsten

des Denkmalschutzes angefügt werden, weshalb diesem Element in der Re-

gel keine grosse Bedeutung zukommen kann (VB.2022.00540 vom 17. Au-

gust 2023, E. 6.4.4). Nur der Vollständigkeit halber sei daher darauf hinge-

wiesen,  dass  das  Verwaltungsgericht  bereits  mehrfach  festgehalten  hat,

dass allfällige Verdichtungsbestrebungen nicht im Bereich von Schutzobjek-

ten stattfinden müssen, sondern in aller Regel problemlos an anderen Stellen

realisiert  werden  können  (vgl.  VB.2021.00142  und  VB.2021.00144  vom

7. Oktober 2021, E. 5.1.3; VB.2020.00363 vom 3. Dezember 2020, E. 5.2).

Aufgrund  der  Parzellengrösse  kann  zudem  vorliegend  auch  mit  dem  ge-

schützten Wohnhaus ein für die Gewerbezone nach wie vor zonenkonformes

und annehmbares Bauvorhaben realisiert werden.

Dies führt zum Schluss, dass der von der Vorinstanz beschlossene vollstän-

dige  Verzicht  auf  Schutzmassnahmen  der  anzustrebenden  Erhaltung  des

Wohnhauses aufgrund  seines  wichtigen Situationswertes zuwiderläuft.  Die

Vorinstanz hat das ihr in dieser Frage zustehende Ermessen nicht mehr ver-

tretbar gehandhabt. Zwar erweist sich eine integrale Unterschutzstellung in

Anbetracht  der  öffentlichen  Interessen  als  unverhältnismässig.  Indes  er-

scheint eine Unterschutzstellung mit einem angepassten Schutzumfang, der

zumindest zum Erhalt der Süd-, West- und Ostfassade sowie auf die südsei-

tige Dachfläche führt, als angemessen.

Das Baurekursgericht kann nicht selbst Schutzmassnahmen anordnen; dies

liegt  vielmehr  in  der  erstinstanzlichen  Zuständigkeit  der  Verwaltungsbe-

hörde. Der detaillierte Schutzumfang wird daher unter Prüfung der weiteren

Aspekte der Verhältnismässigkeit (u.a. Schutzfähigkeit, zonenkonforme Nut-

zung,  finanzielle  Interessenabwägung  etc.)  erstinstanzlich  durch  die  Vo-

rinstanz festzulegen sein. Dabei wird insbesondere auch zu prüfen sein, in-

wieweit für die Erhaltung des Situationswertes auch Bauteile im Innern (Pri-

märkonstruktion)  zu  erhalten  sind,  da  ein  reiner  Fassadenschutz  oftmals

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zwangsläufig eine Diskrepanz zwischen Aussen und Innen zur Folge hat und

damit  meist  auch  Teile  zu  erhalten  sind,  die  sich  nur  mittelbar  auf  das

äussere Erscheinungsbild auswirken.

Bemerkungsweise ist auf das Folgende hinzuweisen: Das Gutachten kommt

zum Schluss, dass zum Erhalt der Schutzwürdigkeit das Gebäude im Sinne

des bauzeitlichen Zustandes wiederaufgewertet und von den störenden Ein-

griffen (z.B. strassenseitiger Balkon) befreit werden soll. Zudem soll der his-

torische Eindruck im ehemaligen Vorgartenbereich durch die Anlage eines

umfriedeten  Gartens  in  seinem  ursprünglichen  Anspruch  gestärkt  werden.

Die Vorinstanz hat daraus fälschlicherweise den Schluss gezogen, dass das

Gebäude seine Wirkung erst mit der Erstellung einer Gartenanlage mit einer
Fläche  von  560 m2  entfalten  könne.  Es  stellt  sich  vorliegend  jedoch  die
Frage, ob das Gebäude mit der jetzt vorhandenen Substanz eine prägende

Wirkung entfaltet. Dies ist wie dargelegt klar zu bejahen. Es ist zwar zutref-

fend, dass die Wiederherstellung eines Vorgartens die schutzwürdige Baute

hervorheben würde. Dass dies im von der Vorinstanz vorgeschlagenen Aus-

mass  umgesetzt  werden  muss,  wird  hingegen  weder  gefordert  noch  er-

schiene dies verhältnismässig. Wie sich bei den anderen vergleichbaren Ob-

jekten feststellen lässt, entfalten auch wesentlich kleinere Vorgärten ihre Wir-

kung.  Die  konkreten  Schutzmassnahmen  und  deren  Verhältnismässigkeit

sind jedoch wie erwähnt nicht Streitgegenstand im vorliegenden Rekursver-

fahren.

8.1.

Betreffend die Scheune G-Strasse 31a hält die Vorinstanz im vorliegend an-

gefochtenen Beschluss  fest, dass  diese einen hohen  Grad  an  historischer

Bausubstanz aufweise. Die Scheune müsse jedoch im Zusammenhang mit
dem Wohnhaus G-Strasse 29 (welches sich nicht im Eigentum der Mitbetei-

ligten befinde) beurteilt werden. Zur Überprüfung der Bedeutung des Ensem-

bles  als  Zeuge  einer  wirtschaftlichen  und  baukünstlerischen  Epoche  fehle

eine  Untersuchung  und  Beurteilung  des  Wohnhauses,  weshalb  ein  Be-

schluss zur Unterschutzstellung der Scheune vertagt werde. Zur Sicherung

des Erhalts wurde die Scheune im kommunalen Inventar einstweilig schüt-

zenswerter Bauten und Anlagen aufgenommen.

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8.2.

Die Rekurrenten rügen das Vorgehen im Zusammenhang mit der Scheune

G-Strasse 31a, da nach einem Provokationsbegehren zwingend ein definiti-

ver  Schutzentscheid  erfolgen müsse.  Vorliegend  sei  die  Scheune  lediglich

inventarisiert worden. Ohne eine förmliche Unterschutzstellung sei die Jah-

resfrist von § 213 Abs. 3 PBG unbenutzt verstrichen und die Grundeigentü-

merin könne umgehend die Entlassung des Objekts aus dem Inventar ver-

langen.

Sowohl die Vorinstanz wie auch die Mitbeteiligte weisen darauf hin, dass das

Provokationsbegehren  dem  Schutz  des  Eigentümers  diene  und  nicht  der

Nachbarn,  weshalb  sie nicht  über  das erforderliche  Rechtsschutzinteresse

verfügten. Die Mitbeteiligte habe die einstweilige Aufnahme der Scheune G-

Strasse 31a einstweilig akzeptiert.

8.3.

Gemäss § 213 Abs. 1 PBG hat jeder Grundeigentümer einen Anspruch auf

einen  definitiven  Entscheid  über  die  Schutzwürdigkeit  seines  Grundstücks

und über den Umfang allfälliger Schutzmassnahmen, sofern er ein aktuelles

Interesse glaubhaft darzutun vermag. Bei der Frist nach § 213 Abs. 3 PBG

handelt es sich um eine Verwirkungsfrist. Sinn und Zweck der Bestimmung

ist es, die Stellung des Eigentümers zu stärken, indem die Schutzanordnung

an maximale Fristen gebunden wird, um so dem Grundeigentümer möglichst

bald  Gewissheit über  die  Schutzwürdigkeit  seines  Objekts zu  verschaffen.

Das  Provokationsrecht  verleiht  dem Eigentümer  somit  einen  Anspruch  auf

abschliessende Beantwortung seiner Anfrage (Josua Raster/Thomas Wipf,

in: Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. Auflage 2024, Hrsg. Christoph Fritz-

sche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Bd. 1, S. 367).

8.4.

Die Eigentümerschaft hätte den Beschluss ohne weiteres anfechten können.

Wie sie selbst ausführt, hat sie den Beschluss der Vorinstanz, die Scheune

zu inventarisieren, jedoch akzeptiert. Damit hat sie einstweilen auf eine ab-

schliessende Beantwortung ihrer Anfrage bzw. auf einen definitiven Schutz-

entscheid sowie auf andere mögliche Schutzmassnahmen verzichtet, wes-

halb das Provokationsbegehren in Bezug auf die Scheune als zurückgezo-

gen anzusehen ist.

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Da die Scheune nun einen Veränderungsverbot gemäss § 209 Abs. 2 PBG

unterliegt, mangelt es den Rekurrenten an einem schutzwürdigen Interesse

zur Erhebung dieser Rüge (vgl. E. 3.1.1), weshalb darauf nicht weiter einzu-

gehen ist. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass der Grundeigentümer vor

allfälligen  baulichen Absichten erneut  ein  Provokationsbegehren zu  stellen

hat.

9.

Zusammengefasst sind die Rekurse teilweise gutzuheissen. Demgemäss ist

der Beschluss des Gemeinderates X vom 6. November 2024 insoweit aufzu-

heben, als die Villa und heutige Autogarage an der G-Strasse 47 mit der As-

sek.-Nr. 1  auf  Kat.-Nr. 1  nicht  unter  Denkmalschutz  gestellt  wird.  Der  Ge-

meinderat  ist  einzuladen,  das  Unterschutzstellungsverfahren  fortzuführen,

das Gebäude G-Strasse 47 unter Schutz zu stellen und den Schutzumfang

im Sinne der Erwägungen festzulegen.

Im Übrigen werden die Rekurse abgewiesen.

10.1.

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten den Rekurrenten 1-5 des Ver-

fahrens G.-Nr. R3.2024.00182 zu je 1/30, dem Rekurrenten des Verfahrens

G.-Nr. R3.2024.00183 zu 1/6 sowie der Vorinstanz zu 2/3 aufzuerlegen (§ 13

VRG).  Die  Rekurrenten  im  Verfahren  G.-Nr. R3.2024.00182  haften  solida-

risch für 1/6 der Verfahrenskosten.

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder  dem tatsächlichen  Streitinteresse fest. Liegt  wie  hier

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV

VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Rekursinstanz  ein

grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,

3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).

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Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (mit der

Schutzmassnahme  verbundener  Eingriff  in  das  Eigentum),  des  getätigten

Verfahrensaufwandes mit mehrfachem Schriftenwechsel und Abteilungsau-

genschein 

ist  die  Gerichtsgebühr  auf  Fr. 6'000.-- 

festzusetzen

(BGr 1C_566/2015  vom  18. Februar 2016,  E. 2;  BGr 1C_244/2013  vom

4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012,

E. 16,  in  BEZ 2014  Nr. 36;  Entscheid  bestätigt  mit  VB.2012.00774  vom

22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014;

www.baurekursgericht-zh.ch).

10.2.

Die Rekurrenten 1-5 sowie die Mitbeteiligte beantragen die Zusprechung ei-

ner Umtriebsentschädigung.

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder

den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung einer  Umtriebsentschädigung einzustufen  (VB.2003.00093 vom

16. Oktober 2003, E. 3.1). Demnach ist vorliegend den anwaltlich vertretenen

Rekurrenten 1-5 zulasten des Gemeinderats X eine Umtriebsentschädigung

zuzusprechen. Angemessen erscheint eine unter Berücksichtigung des teil-

weisen  Obsiegens  reduzierte  Entschädigung  von  je  Fr.  150.--  (insgesamt

Fr. 750.--). Da die Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt
die  Zusprechung  eines  Mehrwertsteuerzusatzes  von  vornherein  (BRKE  II

Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).

Der Mitbeteiligten steht bei diesem Verfahrensausgang keine Umtriebsent-

schädigung zu.

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Seite 32

10.3.

Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor, der als Zwischenentscheid im Sinne

von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) zu qualifizieren ist. Dessen

Anfechtbarkeit richtet sich nach § 19a Abs. 2 VRG.

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