# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8113ea92-16d3-5ac2-ae77-39a1477aa7c4
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-01-22
**Language:** de
**Title:** Neubau EFH. Einordnung. Fehlerhafte Ermessensausübung der kommunalen Baubehörde. Volle Kognition des  Baurekursgerichts.
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0003/2014
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iii_nr._0003-2014_vom_22._januar_2014.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
3. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE III Nr. 

R3.2013.00098 
0003/2014 

Entscheid vom 22. Januar 2014 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Felix Müller, Baurichter Walter Linsi, Baurichter Eugen 
Staub, Gerichtsschreiber Gianfranco Greco     

in Sachen 

Rekurrierende 

O. H. und S. T, [….] 

gegen 

Rekursgegner 

Gemeinderat X, [….]  

betreffend 

Gemeinderatsbeschluss  vom  28.  Mai  2013;  Verweigerung  der  Baubewilli-
gung für ein Einfamilienhaus 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 28. Mai 2013 (Versanddatum 31. Mai 2013) verweigerte 

der Gemeinderat  X O. H. und S. T die Baubewilligung für den Neubau ei-

nes Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 8030 im Ortsteil Z der 

Gemeinde X. 

B. 

Hiergegen  erhoben  O.  H.  und  S.  T  mit  Eingabe  vom  2. Juli  2013  fristge-

recht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten: 

"1.  Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben; 

2.  die Akten seien an den Gemeinderat X zurückzuweisen zur vollständi-
gen  Beurteilung  des  Bauvorhabens  und  zur  Erteilung  der  Baubewilli-
gung; 

3.  unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde X; 

(zum Verfahren) 

4.  es sei ein Abteilungs-Augenschein durchzuführen; 

5.  …" 

C. 

Mit Verfügung vom 3. Juli 2013 wurde der Rekurseingang vorgemerkt und 

das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Der  Gemeinderat  X  beantragte  mit  Vernehmlassung  vom  2. September 
2013  die  Abweisung  des  Rekurses  und  die  Zusprechung  einer  Umtrieb-

sentschädigung. 

E. 

Am 4. September 2013 wurde den Rekurrierenden Frist für die Erstattung 

einer  Replik  angesetzt,  wovon  sie  mit  Eingabe  vom  24.  September  2013 
fristgerecht Gebrauch machten und an ihren Anträgen festhielten. Überdies 
stellten sie den Antrag: 

R3.2013.00098 

Seite 2 

 
 
"Es  sei  über  alle  Rekursverfahren,  die  gegen  die  Verweigerung  der  bau-
rechtlichen  Bewilligungen  auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 8026-8031 in Z 
angestrengt worden sind, ein gemeinsamer Augenschein durchzuführen." 

F. 

Der  Gemeinderat  wurde  mit  Verfügung  vom  30.  September 2013  eingela-

den, zur Replik Stellung zu nehmen.  

G. 

Mit Präsidialverfügung vom 3. Oktober 2013 wurde der rekurrentische An-

trag auf Durchführung eines "gemeinsamen Augenscheins" abgewiesen. 

H. 

Am 21. Oktober 2013 erstattete der Gemeinderat fristgerecht seine Duplik 

und hielt an seinen Anträgen fest. 

I. 

Da die Rekurrienden mit Eingabe vom 25. Oktober 2013 um Durchführung 

eines dritten Schriftenwechsels ersuchten, wurde ihnen mit Verfügung vom 

29.  Oktober  2013  Frist  für  die  Erstattung  einer  Triplik  angesetzt.  Diese 

reichten sie am 12. November 2013 fristgerecht ins Recht. 

J. 

Am  13.  November  2013  führte  die  3. Abteilung  des  Baurekursgerichts  im 

Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

K. 

Der  Gemeinderat  reichte  am  28.  November  2013  fristgerecht  seine 

Quadruplik ins Recht und hielt an seinen Anträgen fest. 

L. 
Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-
machten  Feststellungen  wird,  soweit  für die  Entscheidfindung  erforderlich, 

in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 

R3.2013.00098 

Seite 3 

 
 
Es kommt in Betracht: 

1. 

O.  H.  und  S.  T  sind  als  Baugesuchsteller  durch  die  Verweigerung  der 

nachgesuchten  Baubewilligung  mehr  als  beliebige  Dritte  oder  die  Allge-

meinheit  in  ihren  eigenen  Interessen  betroffen  und  unstrittig  im Sinne von 

§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) zur Rekurserhebung 

legitimiert. Da auch die übrigen formellen Voraussetzungen erfüllt sind, ist 

auf den Rekurs einzutreten. 

2. 

Das  Baugrundstück  Kat.-Nr.  8030  befindet  sich gemäss der Bau- und Zo-
nenordnung  (BZO)  der  Gemeinde  X  in  der  Wohnzone  mit  Gewerbeanteil. 

Es handelt sich um eines von acht Einfamilienhaus-Grundstücken, welche 

aus  der  ursprünglichen  Parzelle  (alt)  Kat.-Nr. 7329  abparzelliert  wurden 

(Kat.-Nrn. 8026-8033). Das von diesen Grundstücken gebildete Areal wird 

(zusammen mit zwei weiteren, nordseits angrenzenden Parzellen) u-förmig 

von der Kernzone von Z umschlossen. Zugänglich ist das Areal unter ande-

rem  durch  die  am  östlichen  Rand  der  Kernzone  verlaufende  Strasse  D. 

Das  Baugrundstück  befindet  inmitten  des  durch  Grundstücksmutationen 

unterteilten ehemaligen Grundstücks Kat.-Nr. 7329.  

3. 

Im angefochtenen Beschluss sowie im Schriftenwechsel hat die Vorinstanz 

u.a. ausgeführt, angrenzend an das ursprüngliche Grundstück (alt) Kat.-Nr. 

7329 befänden sich drei Inventarobjekte in der Kernzone. Diese seien un-

ter  den  Nrn.  507,  516  und  517  im  kommunalen  Inventar  erfasst  und  als 

teils hervorragend, teils gut bewertet worden. Das Bauvorhaben liege in ei-

ner  Entfernung  von  ca.  45 m  bis  75 m  zu  diesen  Objekten.  Bei  dieser 

nachbarlichen  Nähe  sei  das  Bauvorhaben  geeignet,  die  Schutzobjekte  zu 

beeinträchtigen. Die Vorschriften der Kernzone würden keinen genügenden 

Schutz  bieten.  Indessen  seien  die  Voraussetzungen  für  die  Anwendung 

von § 238 Abs. 2 PBG gegeben und es könnten erhöhte gestalterische An-

forderungen  verlangt  werden.  Ein  von  der  Hochbauabteilung  als  zweck-
mässig  erachteter  privater  Gestaltungsplan  sei  von  der  ursprünglichen 

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Grundeigentümerschaft  abgelehnt  worden.  Diese  habe  die  künftige  Über-

bauung  der  neuen  Bauparzellen  vielmehr  mittels  privat-rechtlicher  Dienst-

barkeitsverträge  festgelegt.  Da  in  der  Folge  (dennoch)  ein  "Einfamilien-

haus-Baumusterquartier" zu entstehen drohte, habe die Hochbauabteilung 

die  kantonale  Natur-  und  Heimatschutzkommission  (NHK)  beauftragt, 

Randbedingungen  für  eine  einheitliche  Bebauung  zu  formulieren.  Das  ge-

forderte  NHK-Gutachten  Nr.  07-2012  sei  am  18.  Juni  2012  erstattet  und 

dessen  Randbedingungen  seien  nach  gemeindeinterner  Prüfung  den  Be-

troffenen erläutert worden.  

Das  Bauvorhaben  stehe  im  Widerspruch  zur  "Gestaltungsvorgabe"  der 

Gutachter. Das Gebäude zeichne sich durch eine äusserst vielfältige Ges-

taltung  mit  verschiedenen  Einzellösungen  aus.  Zur  Belichtung  der  beiden 

Dachgeschosse  seien  Dachflächenfenster  und  auf 

jeder  Dachseite 

Schleppgaube in maximaler Breite geplant. Auf der südlichen Dachseite sei 

eine  Sonnenkollektorenanlage vorgesehen. Auf der Ostseite sei ein Gara-

genanbau  mit  Pultdach  für  drei  Motorfahrzeuge  geplant,  welcher  mit  der 

Velo-/Sitzplatz-überdachung  des  benachbarten  Bauprojektes  auf  Kat.-Nr. 

8031  zusammengebaut  werden  solle.  Durch  diesen Zusammenbau werde 

ein  Durchblick  zwischen  den  Bauten  verhindert  und  es  entstehe  ein  uner-

wünschter  Gebäuderiegel.  An  der  Westfassade  sei  ein  eingeschossiger 

Anbau  und  an  der Südfassade  ein  Erker unter einem  Dachvorsprung  vor-

gesehen. Über dem Hauseingang und dem südlichen Sitzplatz würden ver-

glaste  Vordächer  angefügt.  An  der  südöstlichen  Gebäudeecke  sei  eine 

grossflächige Terrainabgrabung für eine äussere Erschliessungstreppe und 

zur Belichtung des Untergeschosses projektiert. 

Zusammengefasst verweigerte die Vorinstanz die Erteilung der Baubewilli-

gung, weil das Bauvorhaben den "Gestaltungsvorgaben" nicht entspreche. 

Sie auferlegte der Bauherrschaft, das Projekt "komplett nach den formulier-

ten  Gestaltungsgrundsätzen  gemäss  dem  Gutachten  der  Natur-  und  Hei-

matschutz-Kommission des Kantons Zürich (NHK-Gutachten) Nr. 07-2012" 

zu überarbeiten. 

4.1. 

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich 

und  in  ihrem  Zusammenhang  mit  der baulichen  und  landschaftlichen  Um-
gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine 

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Seite 5 

 
 
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für 

Materialien und Farben. 

Diese  Vorschrift  enthält  eine  Grundanforderung  an  Bauten,  Anlagen  und 

Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in 

sich  als  auch  der  Einordnung  in  die  bauliche  und  landschaftliche  Umge-

bung. Dabei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels ("Gestal-

tung")  hinaus  nicht  nur  die  Gestaltungselemente  wie  beispielsweise  die 

Dach-  oder  die  Fassadengestaltung,  sondern  auch  ortsbauliche  Aspekte 

wie  etwa  die  Stellung  der  Baukörper,  soweit  jene  nicht  durch  speziellere 

Bauvorschriften  geregelt  sind.  Die  Frage,  ob  eine  befriedigende  Gesamt-

wirkung  erreicht  wird,  ist  gestützt  auf  objektive,  nachvollziehbare  Kriterien 

zu  beantworten.  Blosses  Empfinden  rechtfertigt  keinen  Eingriff  in  das  Ei-

gentum.  

Nach  §  238  Abs.  2  PBG  ist  auf  Objekte  des  Natur-  und  Heimatschutzes 

besondere Rücksicht zu nehmen. In der Nachbarschaft von Schutzobjekten 

bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi-

gende  Gesamtwirkung  zu  verlangen.  Was  als  Objekt  des  Natur-  und  Hei-

matschutzes zu betrachten ist, ergibt sich aus der Aufzählung in § 203 Abs. 

1  PBG.  Eine  förmliche  Unterschutzstellung  wird  für  die  Anwendung  von 

§ 238  Abs.  2  PBG  nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich die 

Schutzwürdigkeit  aus  objektiven  Anhaltspunkten  ergibt,  was  insbesondere 

bei der Aufnahme des Objektes in ein Inventar im Sinne von § 203 Abs. 2 

PBG der Fall sein kann. 

4.2. 

Gemäss  der  bisherigen  verwaltungsgerichtlichen  Rechtsprechung  (grund-

legend  VB.2010.00127  vom  30.  Juni  2010  in  BEZ 2010  Nr.  28) hatte  das 

Baurekursgericht zu berücksichtigen, dass den Gemeinden bei der Anwen-

dung  der  Ästhetikgeneralklausel  ein  erheblicher  Ermessensspielraum  zu-

kommt. Bei der Überprüfung diesbezüglicher kommunaler Entscheide hatte 

sich  die  Rekursinstanz  daher  ungeachtet  ihrer  nach  §  20  Abs.  1  des  Ver-

waltungsrechtspflegegesetzes  (VRG)  uneingeschränkten  Kognition  Zu-

rückhaltung  aufzuerlegen.  Von  dieser  Rechtsprechung  ist  das  Verwal-

tungsgericht  mit  dem  Entscheid  VB.2013.00468  vom  17.  Dezember  2013 
abgerückt. Das Gericht erkannte, dass das  Baurekursgericht nicht nur be-
rechtigt,  sondern  auch  verpflichtet  sei,  seine  gesetzliche  Überprüfungsbe-

fugnis  auszuschöpfen.  Den  Gemeinden  stehe  bei  der  Anwendung  von  § 

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Seite 6 

 
 
238 PBG als Ausfluss der Gemeindeautonomie insofern ein gewisser Beur-

teilungsspielraum  zu,  als  es  in  erster  Linie  der  örtlichen  Baubewilligungs-

behörde obliege, die in dieser Norm verwendeten offenen Formulierungen 

ortsbezogen  zu  konkretisieren.  Bei  der  Angemessenheitskontrolle  des 

kommunalen  Entscheides  habe  die  Rekursinstanz  die  im  konkreten  Fall 

angeführten  Entscheidgründe  gebührend  zu  berücksichtigen  und  sich  mit 

den  Kriterien  auseinanderzusetzen,  welche  von  der  Baubehörde  im  Rah-

men  der  ortsbezogenen  Konkretisierung  der  Einordnungsvorschrift  entwi-

ckelt wurden. Abgesehen von der insoweit gebotenen Rücksichtnahme auf 

die  Gemeindeautonomie  rechtfertige  sich  keine  weitergehende  Einschrän-

kung der baurekursgerichtlichen Prüfungsbefugnis. 

5.1. 

Zunächst ist zu prüfen, ob die Vorinstanz eine rechtliche Grundlage hat, um 

für  das  Baugrundstück  "Gestaltungsvorgaben"  als  verbindlich  zu  erklären. 

Sie  stützt  sich  hierbei  auf  § 238  Abs. 1  und  2  PBG.  Dies  mit  der  Begrün-

dung, das Bauvorhaben beeinträchtige Inventarobjekte.  

Dieser  Ansicht  kann  nicht  gefolgt  werden.  Voraussetzung,  dass  ein  Bau-

vorhaben  ein  Inventarobjekt  überhaupt  tangieren  kann,  ist  eine  gewisse 

Nähe  zu  diesem  und  damit  das  Bestehen  eines  optischen  Bezugs.  Diese 

Ausganglage ist vorliegend nicht gegeben. Die Distanz zum nächstgelege-

nen Inventarobjekt Nr. 516 (Grundstück  Kat.-Nr. 8034) beträgt etwa 40 m. 

Bereits aufgrund dieser beachtlichen Distanz ist nicht ohne weiteres davon 

auszugehen,  dass  ein  bescheiden  dimensioniertes  Einfamilienhaus  (vgl. 

Erwägung  6)  ein  Inventarobjekt  (vorliegend  ein  voluminöses  ehemaliges 

Bauernhaus) optisch beeinträchtigen könnte. Hinzu kommt, dass sich zwi-

schen  dem  Baugrundstück  und  dem fraglichen Bauernhaus die Grundstü-

cke Kat.-Nrn. 8032 und insbesondere 8033 befinden. Sobald diese Parzel-

len  überbaut  sind,  was aufgrund des aktenkundigen Bestehens von Über-

bauungsabsichten  in  absehbarer  Zeit  der  Fall  sein  dürfte  (vgl.  act.  18.5), 

kann kein optischer Bezug zwischen dem strittigen Bauvorhaben und dem 

nächstgelegenen Inventarobjekt Nr. 516 (mehr) hergestellt werden. Um ei-

ne potentiellen Gefährdung der Inventarobjekte abschätzen zu können, ist 

sowohl  die  bestehende  als  auch  die  kurz  vor  der  Realisierung  stehende 
bauliche Situation zu berücksichtigen. Es geht nicht an, allein darauf abzu-
stellen,  dass  der  südwestliche  Teil  des  ehemaligen  Gesamtgrundstücks 

Kat.-Nr. 7329 derzeit noch unüberbaut ist und daher von dem in der Mitte 

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Seite 7 

 
 
dieses  Baubereichs  gelegenen  Rekursgrundstück  derzeit  noch  Sichtkon-

takt zum Inventarobjekt Nr. 516 besteht. Zu dem von der Vorinstanz über-

dies erwähnten, rund 60 m entfernten Objekt Nr. 507 (Kat.-Nr. 5917) ist ein 

Sichtkontakt  aufgrund  der  zwischenzeitlich  erfolgten  Überbauung  des 

nordöstlichen Teils von (alt) Kat.-Nr. 7329 (dortige neue Parzellen Kat.-Nrn. 

8026-8028) bereits  heute  nicht  mehr gegeben.  Auch  von  der nördlich  des 

Baugrundstückes  verlaufenden,  unwesentlich  höher  gelegenen  S.-strasse 

aus  betrachtet  kann  aufgrund  der  baulichen  Situation  eine  potentielle  Be-

einträchtigung  des  Objekts  Nr.  516  ausgeschlossen werden. Nach Vollen-

dung der Bauprojekte auf den Parzellen rund um das Baugrundstück wird 

zwischen  dem  strittigen  Einfamilienhaus  und  den  von  der  Vorinstanz  er-

wähnten  Inventarobjekten  keinerlei  optischer  Bezug  (mehr)  bestehen  und 

somit kann auch eine Beeinträchtigung derselben ausgeschlossen werden. 

Dies  gilt  insbesondere  auch  für  den  anlässlich  des  Augenscheins  einge-

nommenen Standort beim Wendehammer der Strasse D. (südwestlich des 

Grundstückes Kat.-Nr. 8029). Von diesem Standort aus seien, so die Dar-

stellung  der  Vorinstanz,  sowohl  das  Bauvorhaben  als  auch  die  umliegen-

den Inventarobjekte ersichtlich, weswegen sich das Bauvorhaben "gut" ein-

zuordnen habe. Tatsache ist vielmehr, dass nach Vollendung der Bautätig-

keit auf diesem Areal von diesem und von anderen Standorten auf öffentli-

chen Grund aus nicht nur das Einfamilienhaus auf Kat.-Nr. 8033 zwischen 

dem  strittigen  Bauvorhaben  und  dem  nächstgelegenen  Inventarobjekt  lie-

gen wird, sondern auch das Einfamilienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 

8032.  Nach  Vollendung  der  Bautätigkeit  kann  kein  zu  berücksichtigender 

optischer Bezug zu einem Inventarobjekt (mehr) hergestellt werden. Die er-

forderliche  (enge)  räumliche  Beziehung,  die  gewisse  "Gestaltungsvorga-

ben" für das Baugrundstück allenfalls rechtfertigen könnte, fehlt.  

Damit basiert die von der Vorinstanz vorgenommene Würdigung auf einen 

unzutreffenden  Sachverhalt  und  erweist  sich  deren  Entscheid  als  nicht 

haltbar.  

5.2.1. 

Die Natur- und Heimatschutz-Kommission des Kantons Zürich (NHK) wur-

de  beauftragt,  Randbedingungen  für  eine  einheitliche  Bebauung  der  zu-

künftigen  acht  Parzellen  zu  formulieren.  Dies  mit  dem  Ziel,  eine  gute  Ei-

nordnung im Hinblick auf die angrenzende Kernzone und die Schutzobjekte 
in der Umgebung zu gewährleisten (act. 11.7).  

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Eine Gesamtbetrachtung der Kernzone und der angrenzenden Wohnzone 

des  Ortsteils  Z  kann  für  die  Siedlungsentwicklung  zweckmässig  und  sinn-

voll  sein.  Für  eine  Siedlungsplanung  ist  das  NHK-Gutachten  Nr.  07-2012 

vom 18. Juli 2012 sicherlich eine gute Basis. Für die Statuierung von über 

die  BZO-Bestimmungen  hinausgehenden  Bauvorschriften  für  die  acht 

Baugrundstücke kann das Gutachten aber nicht herangezogen werden. Für 

solche Einschränkungen wäre etwa der Erlass eines (öffentlichen) Gestal-

tungsplanes (§ 83 ff. PBG) oder allenfalls eine nutzungsplanerische Gestal-

tungsplanpflicht (§ 48 Abs. 2 PBG) in Betracht zu ziehen gewesen. Hierauf 

hat die Vorinstanz, aus welchen Gründen auch immer, verzichtet. Um den 

Schutz  der  inventarisierten  Gebäude  sicherzustellen  steht  ihr  somit  allein 

§ 238 Abs. 2 PBG zur Verfügung. Diese Bestimmung vermag aber für das 
Baugrundstück – wie bereits ausgeführt – aufgrund der Distanzen und der 
örtlichen baulichen Situation, keine Restriktionen zu bewirken.  

5.2.2. 

Mit "Ergänzung 4" vom 20. März 2013 zum Gutachten Nr. 07-2012 hat die 

NHK  im  Auftrag  der  Gemeinde  (auch)  eine  projektspezifische  Beurteilung 

des strittigen Bauvorhabens vorgenommen (act. 11.9). In dieser Ergänzung 

empfahl sie der Gemeinde, "die Baubewilligung aufgrund der mangelhaften 

Einordnung in die neu entstehende Gesamtüberbauung und damit auch die 

fehlende  Rücksichtnahme  auf  die  Schutzobjekte  zu  verweigern  und  eine 

Überarbeitung  nach  den  Gestaltungsgrundsätzen,  die  im  Gutachten  NHK 

07-2012 formuliert worden seien, zu fordern".  

Diese Gestaltungsgrundsätze lauten wie folgt: "Der Umgebungsschutz der 

inventarisierten Objekte der Umgebung verlangt eine ruhige und zurückhal-

tende  Gestaltung  der  benachbarten  Neubauten.  Werden  daraus  Rück-

schlüsse  für  die  gesamte  Überbauung  gezogen,  ist  zu  folgern,  dass  die 

Farbpalette  und  die  zulässigen  Fassadenmaterialien  stark  eingeschränkt 

werden.  Gedämpfte  Farbtöne  und  der  Verzicht  auf  unnötige  und  unmoti-

vierte  Materialwechsel entsprechen  dem  Charakter der bestehenden Bau-

ten am besten. Einfache Fensteröffnungen ohne Sprosseneinteilung helfen 

mit, eine angemessene Differenzierung zwischen Neubauten und Bestand 

zu  erreichen  und  damit  auch  eine  falsch  verstandene  Anpassung  zu  ver-

meiden. Zudem empfiehlt die NHK, als Referenz an die in vergleichbaren, 
landwirtschaftlich geprägten Ortsbildern am Siedlungsrand üblichen Baum-
gärten, in jeder Parzelle die Pflanzung eines Hochstammlaubbaums zu for-

dern." 

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Seite 9 

 
 
Der  erste  Satz  der  "Gestaltungsgrundsätze"  belegt,  dass  die  NHK  selber 

davon  ausgeht,  dass für den Schutz der Inventarobjekte lediglich eine zu-

rückhaltende  Gestaltung  "der  benachbarten  Neubauten"  erforderlich  ist. 

Die darüber hinaus für die gesamte Überbauung gezogenen Rückschlüsse 

mögen,  wie  bereits  erwähnt,  für  eine  Siedlungsplanung  sinnvoll  sein,  sind 

vorliegend  aber  mangels  einer  ausreichenden  gesetzlichen  Grundlage  für 

das  strittige  Bauvorhaben  nicht  weiter  beachtlich.  Dies  gilt  auch  insoweit, 

als die NHK der Vorinstanz mit ihrem zweiten Gutachten die Verweigerung 

der  Baubewilligung  empfiehlt.  Als  Begründung  führt  sie  zwar  ergänzend 

aus,  dass  "aufgrund  der  Dichte  der  Überbauung  und  der  guten  Sichtbar-

keit, insbesondere auch von der höher liegenden S.-strasse aus, der Dach-

landschaft  eine  entscheidende  Bedeutung  für  das  Entstehen  eines  Sied-

lungscharakters zukomme". Da das Baugelände aber sehr flach ist (vgl. Si-

tuationsplan  mit  Höhenkurven,  act.  11.10.06),  kann  von  der  nördlich  des 

Baugrundstückes  verlaufenden  S.-strasse,  welche  nur unwesentlich höher 

gelegen  ist  als  das  Baugelände,  das  geplante  Einfamilienhaus  gar  nicht 

störend  in  Erscheinung  treten,  insbesondere  auch  aus  siedlungsplaneri-

scher Sicht nicht (vgl. act, 11.10.6 sowie act. 18.1- 18.3). Zudem hält sich 

das  Bauvorhaben  aufgrund  der  Lage  und  der  Grösse  der  Parzelle  sowie 

der privatrechtlichen Restriktionen, wie die Vorinstanz ja selber anerkennt, 

weitgehend an die Gestaltungsempfehlungen der NHK.  

6. 

Das  geplante  eingeschossige  Einfamilienhaus  mit  zwei  Dachgeschossen 

weist eine Länge von 12,26 m und eine Breite von 11 m auf. Der First des 

Satteldaches  verläuft  in  Ost-West-Richtung  und  liegt  auf  einer  Höhe  von 

+ 8,50 m ab Oberkante (OK) des weitgehend auf dem Niveau des gewach-

senen Bodens situierten Erdgeschosses. An der Ostfassade ist eine Gara-

ge  für  insgesamt  drei  Motorfahrzeuge  vorgesehen,  wovon  aber  ein  Park-

platz unterirdisch projektiert ist. Der Zugang zu diesem erfolgt mittels eines 

Parkliftes. Die Höhe des Pultdaches der Garage liegt zwischen 3,55 m und 

2,65 m.  An  der  West-  und  an  der  Südfassade  sind  eingeschossige  Vor-

sprünge mit Massen von 4 m x 2 m bzw. 3,66 m x 2 m vorgesehen. Insge-

samt  handelt  es  sich  um  ein  Einfamilienhaus  mit  einer  üblichen,  in  einer 

Wohnzone oftmals anzutreffenden architektonischen Gestaltung. Der bau-

lichen  Umgebung  gleicht  es  sich  insofern an, als die Richtung des Firstes 
identisch ist mit derjenigen der auf den nördlichen Bauparzellen (Kat.-Nrn. 

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Seite 10 

 
 
8026  bis  8028)  bereits  erstellten,  zweigeschossigen  Einfamilienhäuser. 

Das geplante Dach weist zwar eine Neigung von 37° auf und ist damit stei-

ler  als  dasjenige  des  östlichen  Nachbargebäudes  (Kat.-Nr.  8031,  Neigung 

24°).  Da  indessen  nur  ein  Vollgeschoss  projektiert  ist,  bleibt  der  First  auf 

gleicher  Höhe  wie  derjenige  des  östlichen  Gebäudes  und  in  etwa  auch 

gleich hoch wie die Firste der weiteren umliegenden Einfamilienhäuser (vgl. 

act.  11.10.08  und  act.  18.1  -  18.4).  Die  überdies  geplanten  beiden 

Schleppgauben,  die  zwei  bescheiden  dimensionierten  Dachflächenfenster 

(78 cm x 98 cm) und die offensichtlich zeitgemässen Sonnenkollektoren für 

Warmwassererzeugung  auf  der  Südseite  des  Daches  stehen  im  Einklang 

mit den Dachvorschriften der BZO, sind im Quartier (auch in der Kernzone) 

teilweise bereits vorhanden und stehen der rechtsgenügenden Einordnung 

nicht  im  Wege  (vgl.  Fotografien  Nrn.  2-4  anlässlich  des  Augenscheins  im 

Protokoll, act. 1). 

An der südöstlichen Gebäudeecke ist zusätzlich eine Terrainabgrabung für 

eine  äussere  Erschliessungstreppe  und zur Belichtung des Untergeschos-

ses  projektiert.  Anlässlich  des  Augenscheines  anerkannten  die  Rekurrie-

renden  zu  Recht,  dass  diese  Terrainveränderung  unzulässig  ist  (vgl.  Art. 

40 bis BZO). Entgegen dem Dafürhalten der Vorinstanz ist aber keine um-

fassende  Projektüberarbeitung  erforderlich.  Dieser  Mangel  erfordert  ledig-

lich eine untergeordnete Umgestaltung des Untergeschosses und ist daher 

nebenbestimmungsweise,  nämlich  durch  die  Verpflichtung  der  Bauherr-

schaft  zur  Nachreichung  eines  geänderten  Untergeschossplanes,  heilbar 

(§ 321 PBG). 

7. 

Nach  dem  Ausgeführten  ist  der Rekurs gutzuheissen. Demgemäss ist der 

angefochtene  Beschluss  aufzuheben.  Die  Vorinstanz  ist  einzuladen,  die 
Beurteilung des Bauvorhabens  – mit Ausnahme der durch das Baurekurs-
gericht  bereits  vorgenommene  positive  Würdigung  der  Einordnung  –  fort-
zusetzen. 

8.1. 
Bei  der  Verlegung  der  Verfahrenskosten  ist  zu  berücksichtigen,  dass  der 
rekurrentische  Antrag  auf  Durchführung  eines  "gemeinsamen  Augen-

scheins"  den  Erlass  eines  Zwischenentscheides  erforderlich  machte.  Die-

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ser  fiel  zu  Ungunsten  der  Rekurrierenden  aus.  Gestützt  auf  das  Verursa-

cherprinzip  sind  ihnen  die  Verfahrenskosten  für  den  Zwischenentscheid 

aufzuerlegen. 

[….] 

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