# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ad1f9ddc-7dfc-5474-b9c6-78adb3546dff
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-02-06
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 06.02.2018 102 2017 149
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2017-149_2018-02-06.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 1654, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2017 149

Arrêt du 6 février 2018

IIe Cour d’appel civil

Composition Président: Adrian Urwyler
Juges: Catherine Overney, Dina Beti
Greffier-rapporteur: Luis da Silva

Parties A.________ SÀRL, demanderesse et appelante, représentée par 
Me Pierre Mauron, avocat

B.________, demanderesse et appelante, représentée par 
Me Pierre Mauron, avocat

C.________, demandeur  et appelant, représenté par Me Pierre 
Mauron, avocat  

contre

D.________, défenderesse et intimée, représentée par Me Jérôme 
Magnin, avocat

E.________, défendeur et intimé, représenté par Me Jérôme 
Magnin, avocat

Objet Bail à loyer – Prolongation de bail

Appel du 15 mai 2017 contre la décision du Tribunal des baux de 
l'arrondissement de la Sarine du 28 mars 2017

Tribunal cantonal TC
Page 2 de 11

considérant en fait

A. D.________ et E.________ sont propriétaires d’un immeuble sis à F.________, à 
G.________. Le 19 novembre 2008, un contrat de bail a été conclu entre les propriétaires, 
représentés par H.________ SA, d’une part, et A.________ Sàrl, qui était alors en formation, 
C.________ et B.________, d’autre part. Le contrat, dont la durée a été fixée du 1er janvier 2009 
au 31 décembre 2018, renouvelable de 5 ans en 5 ans sauf avis de résiliation donné 12 mois à 
l’avance pour le 31 décembre, porte sur un local de vente-bar d’environ 100 m2 au rez-de-
chaussée, d’un WC/local dépôt/cave au sous-sol et d’un WC au 1er étage dont l’usage convenu 
était l’exploitation d’une surface de vente-bar. Le loyer a été fixé à CHF 4'000,- plus CHF 150.- 
d’acompte de frais accessoires, soit un loyer annuel de CHF 48'600.- (P. 3 de la demande du 
28 mars 2013). 

Les locataires ont été autorisés à aménager ces locaux pour accueillir une « expo mobilier » et un 
bar de 44 places assises consistant en un changement d’affectation du magasin existant (P. 4 de 
la réponse du 28 mai 2013).

B. Par lettre recommandée du 13 juillet 2009, les propriétaires, par l’intermédiaire de leur 
mandataire, ont adressé un avertissement au sens de l’art. 257 f al. 3 CO aux locataires, faisant 
état de différents reproches en rapport avec leur comportement peu respectueux envers les autres 
locataires. Une nouvelle lettre leur a été adressée le 4 février 2010 dans laquelle les propriétaires 
ont informé les locataires que le bail ne serait pas renouvelé à son échéance car ils n’avaient pas 
respecté les exigences formulées le 13 juillet 2009 et qu’ils avaient besoin des locaux pour un 
membre de leur famille. Le 31 août 2012, un nouvel avertissement a été adressé aux locataires en 
raison des nombreuses plaintes reçues de la part des autres locataires de l’immeuble qui leur 
reprochaient leur manque d’égards notamment en rapport avec le bruit causé et l’encombrement 
des accès à l’immeuble; les propriétaires les ont menacés d’une résiliation anticipée du contrat de 
bail pour justes motifs. Une rencontre entre les parties a eu lieu le 6 septembre 2012 pour régler la 
situation litigieuse. Le 11 septembre 2012, les propriétaires se sont adressés aux locataires pour 
essayer de régler le problème des heures d’ouverture de leur établissement (cf. jugement attaqué 
p. 2 et 3 ch. 3-5). 

C. Par formule officielle du 14 septembre 2012, les propriétaires ont résilié le contrat de bail 
pour sa prochaine échéance, soit le 31 décembre 2018. Puis, le 19 septembre 2012, ils ont 
adressé un nouveau courrier exigeant que les locataires se conforment au respect de divers 
éléments, faute de quoi le bail serait résilié avec effet immédiat. 

En date du 12 octobre 2012, les locataires, par l’intermédiaire de leur mandataire, ont déposé une 
requête de conciliation contestant la résiliation ordinaire de leur bail et demandant subsidiairement 
la prolongation de six ans de leur contrat de bail, soit jusqu’au 31 décembre 2024. La conciliation 
ayant échoué, une autorisation de procéder a été délivrée aux locataires.

Par formule officielle du 19 février 2013, les propriétaires ont résilié de manière extraordinaire le 
contrat de bail avec effet au 31 mars 2013. Les propriétaires ont justifié ce congé par divers motifs, 
qui avaient déjà été reprochés aux locataires.

Par requête de conciliation du 21 mars 2013, les locataires ont contesté la résiliation extraordinaire 
et demandé, à titre subsidiaire, la prolongation de leur bail pour une durée de six ans, soit jusqu’au 
31 décembre 2024. Une autorisation de procéder a été délivrée. 

Tribunal cantonal TC
Page 3 de 11

D. Les demandeurs ont déposé, le 28 mars 2013, une action en contestation du congé 
ordinaire à l’encontre des défendeurs, demandant son annulation et, subsidiairement, la 
prolongation du bail pour une durée de six ans, soit jusqu’au 31 décembre 2024. Le 1er octobre 
2013, ils ont déposé une action en contestation du congé extraordinaire. Le Tribunal des baux de 
l’arrondissement de la Sarine (ci-après: le Tribunal des baux) a été régulièrement saisi par le 
Tribunal cantonal qui a admis la récusation du Tribunal des baux des districts du Sud. Les deux 
causes ont été jointes par le Président du Tribunal des baux. 

E. Par décision du 28 mars 2017, le Tribunal des baux a jugé que la résiliation extraordinaire 
du contrat de bail était inefficace et que la résiliation ordinaire du contrat de bail avec effet au 
31 décembre 2018 était valable. Il a rejeté toute autre ou plus ample conclusion, soit la 
prolongation  du bail. Il a mis les frais judiciaires à la charge des parties par moitié et dit que 
chaque partie supportait ses propres dépens.

S’agissant de la résiliation ordinaire du contrat de bail, le Tribunal des baux a retenu les faits 
suivants, qui ne sont plus contestés par les appelants et que la Cour prend dès lors à son compte: 
« …les défendeurs sont quant à eux parvenus à démontrer clairement et indubitablement la réalité 
du motif qu’ils invoquent à l’appui de leur résiliation du 14 septembre 2012 (« attitude incorrigible et 
détestable des locataires sur la base de plaintes des autres locataires [bruit, haut-parleurs en 
façade, objets encombrant le passage, etc.] + exploitation d’un établissement public incompatible 
avec la destination des autres locaux de l’immeuble) » (cf. décision attaquée p. 20 let. e). 

F. Par mémoire du 15 mai 2017, les demandeurs ont interjeté appel contre cette décision. Ils 
concluent, avec suite de frais et dépens, à l’octroi d’une prolongation de bail de six ans, soit 
jusqu’au 31 décembre 2024. Ils ne remettent pas en cause la validité de la résiliation du contrat de 
bail avec effet au 31 décembre 2018. 

Les défendeurs ont répondu le 28 août 2017 et concluent au rejet de l’appel et à la confirmation de 
la décision du 28 mars 2017. Ils ont allégué des faits nouveaux sur lesquels les appelants se sont 
spontanément déterminés. Ils ont maintenu les conclusions prises à l’appui de leur appel du 
15 mai 2017.

en droit

1.

1.1 La décision attaquée constitue une décision finale de première instance au sens des art. 
308 al. 1 et 236 CPC. La voie de droit ouverte contre une telle décision est l’appel (art. 308 al. 1 
let. a CPC), sauf si la valeur litigieuse est inférieure à CHF 10'000.- (art. 308 al. 2 CPC), auquel 
cas la décision ne peut faire l’objet que d’un recours (art. 319 let. a CPC). 

Lorsque le litige – comme dans le cas présent – porte sur la prolongation d’un bail, la valeur 
litigieuse correspond au montant du loyer dû pour la durée de la prolongation demandée (ATF 
113 II 406 consid. 1; arrêt TF 4A_129/2015 du 10 juillet 2015 consid. 1). En l’espèce, le loyer 
annuel est de CHF 48'600.- et la période pertinente court du 1er janvier 2019 au 31 décembre 
2024, soit six ans; la valeur litigieuse est ainsi de CHF 291'600.- (48'000.- x 6), de sorte que la voie 
de l’appel est ouverte. En appel, la valeur litigieuse étant supérieure à CHF 15'000.-, un recours en 

Tribunal cantonal TC
Page 4 de 11

matière civile peut être introduit au Tribunal fédéral contre le présent arrêt (art. 51 al. 1 let. a et 74 
al. 1 let. a LTF). 

1.2 Le délai d’appel est de 30 jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 
al. 1 CPC); en vertu de l’art. 145 al. 1 let. a CPC, le délai est suspendu du septième jour avant 
Pâques au septième jour qui suit Pâques inclus. En l’espèce, l’acte de recours déposé le 15 mai 
2017 contre le jugement notifié le 30 mars 2017 l’a été en temps utile (art. 142 al. 3 CPC). 

1.3 La cognition de la Cour d’appel est pleine et entière en fait comme en droit (art. 310 CPC).  

1.4 Le dépôt de l'appel suspend la force de chose jugée et le caractère exécutoire de la 
décision dans la mesure des conclusions prises (art. 315 al. 1 CPC). Partant, la constatation du 
Tribunal des baux concernant la validité du congé ordinaire donné par les intimés, qui n'a fait 
l'objet d'aucune contestation, est entrée en force. Il en va de même de l’inefficacité de la résiliation 
du contrat de bail du 19 février 2013 avec effet au 31 mars 2013.

1.5 En application de l’art. 316 al. 1 CPC, la Cour d’appel peut statuer sur pièces, sans tenir 
audience.

1.6 Aux termes de l’art. 317 al. 1 CPC, applicable à la procédure d’appel nonobstant la maxime 
inquisitoire sociale (ATF 138 III 625 consid. 2.2), les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en compte que s’ils ont été invoqués ou produits sans retard (let. a) et qu’ils ne pouvaient être 
invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve 
de la diligence requise (let. b). On distingue les vrais novas des pseudos novas. Les vrais novas 
sont des faits et moyens de preuve qui ne sont survenus qu’après la fin des débats principaux. En 
appel, ils sont en principe toujours admissibles, pourvu qu’ils soient invoqués sans retard dès leur 
découverte. Les pseudos novas sont des faits et moyens de preuve qui étaient déjà survenus 
lorsque les débats principaux de première instance ont été clôturés. Leur admissibilité est 
largement limitée en appel, dès lors qu’ils sont irrecevables lorsqu’en faisant preuve de la diligence 
requise, ils auraient déjà pu être invoqués dans la procédure de première instance (cf. arrêt TF 
5A_621/2012 du 20 mars 2013 consid. 5.1).

La question de la recevabilité de certains faits allégués pour la première fois en procédure d’appel 
par les parties, question posée tant par les intimés (cf. réponse du 28 août 2017 p. 17 let. b), que 
par les appelants (cf. détermination spontanée du 15 septembre 2017 p. 2), peut rester indécise 
compte tenu de l’issue de l’appel.  

2.

Les appelants soutiennent que c’est à tort que le Tribunal des baux a refusé l’octroi d’une 
prolongation du contrat de bail de six ans. Ils reprochent aux premiers juges d’avoir constaté les 
faits de manière inexacte et violé le droit, en particulier d’avoir abusé de son pouvoir d’appréciation 
et violé le droit d’être entendu.

2.1 Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation 
d'un bail de locaux commerciaux pour une durée de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat 
aurait pour lui des conséquences pénibles et que les intérêts du bailleur ne les justifient pas. Dans 
cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprécie librement, 
selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans 
l'affirmative, pour quelle durée. Il abuse de son pouvoir d'appréciation s'il retient des critères 
inappropriés ou si sa décision rendue aboutit à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité 
choquante (ATF 138 III 252 consid. 2.1; 136 III 278 consid. 2.2.1; 135 III 121 consid. 2). Il doit 

Tribunal cantonal TC
Page 5 de 11

procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant 
à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement et non de le maintenir le 
plus longtemps possible dans une situation profitable (ATF 116 II 446 consid. 3b). Il lui incombe de 
prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation 
personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, ainsi que l'état du marché locatif 
local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2; 125 III 226 consid. 4b). 

Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait 
prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour 
trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c). Il se demandera s'il est 
particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement et tiendra compte 
du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6; 
pour le tout cf. arrêt 4A_167/2012 du 2 février 2012 consid. 2.3). Il est concevable d’accorder une 
prolongation d’un bail commercial au locataire qui n’entend pas poursuivre son activité ailleurs, afin 
qu’il trouve une solution lui permettant de remettre le commerce à un tiers dans de bonnes 
conditions. Mais si le locataire, à ses risques et périls, a procédé à des investissements, la perte 
de la possibilité de les amortir n’est pas constitutive de conséquences pénibles (arrêt 
TF 4A_129/2015 du 10 juillet 2015, consid. 2.1; 4A_22/2015 du 11 mai 2015, consid. 5.2). 

Ne sont pas pertinents les inconvénients liés à la résiliation elle-même, inconvénients qui ne 
seraient que différés par le report du congé, et non pas supprimés. En revanche, sont précisément 
des "conséquences pénibles" celles qui sont dues à la pénurie de locaux, dans la mesure où elles 
empêchent le preneur de trouver des locaux équivalents à ceux qu'il quitte, ou des locaux 
suffisamment similaires pour qu'on puisse raisonnablement attendre de lui qu'il les accepte (ATF 
116 II 446 consid. 3b; 105 II 197 consid. 3a; arrêt TF 4A_454/2012 du 10 octobre 2012 consid. 
3.2). Les circonstances pénibles sont celles du locataire ou de sa famille; les intérêts de tiers ne 
doivent être retenus que dans la mesure où ils se confondent avec l'intérêt du locataire (CR CO I-
LACHAT, 2012, art. 272 n. 8). S'agissant des intérêts de tiers, la jurisprudence fédérale admet 
qu'une société locatrice se prévale de la survie économique de son propriétaire et de ses 
employés (cf. arrêt 4A_62/2010 du 13 avril 2010 consid. 6.2).

2.2 En l'espèce, les premiers juges ont refusé la prolongation du bail de cinq ans en 
considérant les éléments suivants: 

- la durée du bail qui ne peut être qualifiée de courte;

- les importants travaux d’aménagement des locaux effectués aux frais des locataires, sans que 
les montants des investissements allégués n’aient été prouvés;

- le fait que C.________ a atteint l’âge de la retraite en 2014;

- le salaire mensuel brut de CHF 5'000.- perçu par B.________ qui est sa seule source de 
revenu; au bénéfice d’un diplôme d’infirmière-assistante, il lui sera sans doute difficile de 
retrouver un emploi salarié dans le domaine des soins, métier qu’elle n’a plus exercé depuis dix 
ans;

- il est notoire qu’il n’y a pas de pénurie de locaux commerciaux du même type à G.________;

- la résiliation du bail du 14 septembre 2012 avec effet au 31 décembre 2018 a été communiquée 
aux locataires plus de six ans à l’avance;

- les locataires n’ont pas effectué de recherches actives pour trouver un nouveau local;

Tribunal cantonal TC
Page 6 de 11

- les bailleurs sont de « petits propriétaires » et non pas des professionnels de l’immobilier;

- les bailleurs ont un intérêt manifeste, compte tenu des nuisances subies, à rétablir l’affectation 
des locaux à l’exploitation d’un magasin, comme par le passé. 

Le Tribunal des baux a mis ces critères en balance et considéré que ceux qui plaidaient contre une 
prolongation de bail avaient plus de poids que ceux qui plaidaient en sa faveur. 

2.3 Les appelants reprochent au Tribunal des baux de n’avoir pas retenu qu’ils avaient fait des 
investissements dans leur entreprise qui seront quasi-totalement perdus au moment où le bail 
prendra fin (cf. appel p. 2 ss ch. I). Ils se réfèrent à l’extrait des comptes de la société pour les 
années 2009 à 2014, aux bilans et comptes de pertes et profits qui attestent que les 
investissements se sont élevés à CHF 391'284.-, que les emprunts auprès de la BCF se montent à 
CHF 270'000,-, que la société est débitrice envers C.________ de CHF 50'325.- et de 
CHF 30'000.- en faveur de ses fournisseurs. Ils invoquent la maxime inquisitoire sociale et le 
devoir d’interpellation du Tribunal des baux qui aurait dû les interpeller et leur donner l’occasion de 
clarifier et de compléter leurs offres de preuves.

En l’espèce, contrairement à ce que soutiennent les appelants, le Tribunal des baux a tenu 
compte, en faveur de la prolongation du bail, des importants travaux d’aménagement des locaux 
loués effectués à leurs frais (cf. jugement attaqué p. 24). Toutefois, il a constaté que les montants 
allégués de ces investissements n’ont pas été prouvés car les demandeurs n‘ont pas produit les 
factures des investissements allégués et les justificatifs de paiement malgré le fait que les 
défendeurs ont sollicité la production de ces pièces. 

Quoi qu’il en soit, le montant des investissements consentis peut demeurer indécis car il est sans 
importance dans le cas d’espèce. En effet, les locataires ont conclu un bail pour une durée de dix 
ans, soit jusqu’au 31 décembre 2018, certes renouvelable, mais il était d’emblée prévisible, pour 
les locataires, que l’exploitation de A.________ pouvait prendre fin à cette date. Ils n’ont obtenu 
aucune assurance que le bail allait être renouvelé d’office, bien au contraire puisque les bailleurs 
leur ont fait savoir le 4 février 2010 déjà (P. 7 de la réponse du 28 mai 2013), soit à peine plus d’un 
an après le début du contrat, que le bail ne serait pas renouvelé à son échéance. Les locataires 
ont procédé à des investissements à leurs risques et périls et le Tribunal fédéral a considéré que la 
perte de la possibilité de les amortir n’est pas constitutive de conséquences pénibles (cf. arrêt 
TF 4A_129/2015 du 10 juillet 2015 consid. 2.1 et doctrine citée). Par conséquent, ces 
investissements ne sauraient être pris en compte en faveur d’une éventuelle prolongation du bail 
(cf. BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail à loyer, 2011, art. 272 CO 
n. 28).

La contestation des appelants sous l'angle des faits est dès lors sans pertinence en ce qui 
concerne le montant des investissements qu’ils ont effectués. 

2.4 Les appelants sont d’avis que le Tribunal des baux n’a pas expliqué en quoi certains 
critères ont prévalu sur les autres et en quoi l’intérêt des bailleurs est prépondérant sur celui des 
locataires dans le cas d’espèce et estiment que ce défaut de motivation est constitutif d’une 
violation du droit d’être entendu. 

Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. implique notamment pour l'autorité l'obligation 
de motiver sa décision. Il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont 
guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre 
compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. L'autorité ne doit toutefois 

Tribunal cantonal TC
Page 7 de 11

pas se prononcer sur tous les moyens des parties; elle peut se limiter à ceux qui, sans arbitraire, 
lui paraissent pertinents (ATF 138 I 232 consid. 5.1).

La motivation du Tribunal des baux est claire: il a soigneusement exposé les critères qui plaidaient 
pour la prolongation du bail et, à l’inverse, ceux qui plaidaient contre cette prolongation, tout en 
expliquant les raisons qui en justifiaient la prise en compte dans chaque catégorie sur la base des 
faits qui découlent du dossier. On peut suivre son raisonnement logique qui amène à la conclusion 
à laquelle il est parvenu, soit qu’une prolongation du bail n’est pas justifiée. Les appelants ont 
d’ailleurs bien compris la motivation des premiers juges puisqu’ils ont été capables de critiquer la 
décision rendue sur la base des éléments qui y figurent. 

Il s’ensuit le rejet de ce grief.

2.5 En droit, les appelants critiquent les considérations des premiers juges lors de la pesée des 
intérêts en présence et en particulier plusieurs des critères retenus à cette occasion. Ils estiment 
que les éléments plaidant en défaveur d’une prolongation de bail sont à relativiser dans une large 
mesure et que les premiers juges ont, en outre, oublié de prendre en compte des critères plaidant 
en faveur d’une prolongation du bail. Ils reprochent ainsi aux premiers juges d’avoir abusé de leur 
pouvoir d'appréciation. 

A cet égard, il convient de relever ce qui suit.

2.5.1 S'agissant du critère de la durée du bail (cf. appel du 15 mai 2017 p. 7 ch. 3a), il sied de se 
référer à la doctrine, qui exclut ce critère pour les baux commerciaux (cf. BURKHALTER/MARTINEZ-
FAVRE, op. cit., art. 272 CO n. 19 in fine); en effet, on ne voit pas, dans ce cas, en quoi la durée du 
bail ferait de son extinction une conséquence plus pénible en raison de l'écoulement du temps, 
d’autant plus qu’un locataire ne peut pas prétendre occuper éternellement les locaux loués. 
Lorsqu’ils allèguent qu’il y a lieu de retenir un enracinement particulier des locataires dans le 
quartier et de considérer qu’un déménagement impliquerait irrémédiablement une perte de 
clientèle et une baisse du chiffre d’affaires, les appelants oublient que, quelle que soit leur gravité, 
les inconvénients d’un changement de locaux ne constituent pas à eux seuls des conséquences 
pénibles aux termes de l’art. 272 al. 1 CO car ils sont inhérents à la résiliation du bail et ils ne sont 
pas supprimés, mais seulement différés en cas de prolongation de ce contrat (ATF 105 II 197 
consid. 3a). En l’espèce, le contrat a été conclu pour une durée de dix ans, jusqu’au 31 décembre 
2018, et les bailleurs ont fait savoir aux locataires le 4 février 2010 déjà (P. 7 de la réponse du 
28 mai 2013), soit à peine plus d’un an après le début du contrat, que le bail ne serait pas 
renouvelé à son échéance. Par conséquent, les appelants, qui connaissaient l’échéance du bail et 
ne pouvaient raisonnablement escompter un renouvellement du bail compte tenu de l’important 
contentieux qui les oppose aux bailleurs, ne peuvent rien tirer de la durée du bail en faveur de sa 
prolongation étant précisé que le but de la prolongation du bail est de donner au locataire plus de 
temps pour se reloger dans la mesure où la fin du contrat aurait pour lui des conséquences 
pénibles.

2.5.2 Comme déjà évoqué plus haut (cf. supra, consid. 2.3), les investissements effectués par les 
appelants ne doivent pas être pris en compte - dans la mesure où ceux-ci sont établis – pour la 
pesée des intérêts requise par l'art. 272 CO. 

2.5.3 Dans la mesure où les premiers juges ont tenu compte de la situation personnelle et 
financière des locataires telle qu’elle est décrite dans le mémoire d’appel (p. 7 ch. 3a) comme étant 
un élément plaidant en faveur de la prolongation du bail, la Cour ne voit aucun motif d’y revenir. 

Tribunal cantonal TC
Page 8 de 11

Cela étant, la Cour constate qu’à la séance du 3 septembre 2014, B.________ a déclaré que son 
époux, C.________, avait une activité de décorateur d’intérieur indépendant à 100 % et que c’était 
elle seule qui était active dans l’établissement public, et ce, depuis le début (cf. PV p. 3, DO 25 
2013 46 P 87). Par conséquent, C.________ ne peut se prévaloir de conséquences négatives 
liées à la fin de la relation du bail à loyer, d’autant plus qu’il a confirmé, lors de la séance du 
8 octobre 2015, qu’il avait toujours son entreprise, même s’il a diminué son activité car il touche 
l’AVS depuis le 1er juillet 2014 (cf. PV p. 3, DO 207). Quant à B.________, elle dispose d’une 
patente B d’établissement avec alcool qui lui permet de travailler dans des cafés-restaurants 
(cf. PV idem). La Cour ne voit donc pas quels seraient les inconvénients sur la situation 
personnelle et familiale liés à la résiliation du bail, même si l’exploitation de A.________ ne devait 
pas se poursuivre ailleurs.

2.5.4 Les appelants prétendent que les propriétaires ont laissé entendre aux locataires que le 
contrat durerait longtemps. Ils en veulent pour preuve qu’ils les ont autorisés à effectuer des 
travaux nécessitant de gros investissements en cosignant la demande de permis de construire (cf. 
appel du 15 mai 2017 p. 7 ch. 3b). 

Il ressort du dossier que le contrat de bail a été signé pour une durée de 10 ans, soit jusqu’au 
31 décembre 2018, renouvelable de 5 ans en 5 ans. Dès le début, les bailleurs ont clairement fait 
savoir aux locataires que le bail ne serait pas renouvelé à son échéance. Après plusieurs 
avertissements liés à un important contentieux dû au comportement des locataires, ils ont résilié le 
bail à son échéance le 14 septembre 2012, soit plus de six ans avant la fin du contrat. Par 
conséquent, les pièces du dossier contredisent clairement l’affirmation des appelants selon 
laquelle les propriétaires leur ont laissé entendre que le contrat durerait longtemps. Les appelants 
ne peuvent rien tirer du fait que les propriétaires ont cosigné la demande de permis de construire, 
ces signatures étant une condition de l’octroi du permis de construire que les locataires ont sollicité 
(cf. ch. 6 du permis de construire, P. 4 de la réponse du 28 mai 2013). D’ailleurs, le contrat de bail 
du 19 novembre 2008 contient déjà, à sa dernière page, une clause selon laquelle « le bailleur 
autorise le locataire à entreprendre, dans les règles de l’art et sous son entière responsabilité, les 
transformations nécessaires à l’exploitation de son commerce (WC au sous-sol, ventilation, 
agencement, etc…). Il est précisé que tous ces travaux pourront débuter uniquement après 
l’approbation écrite des plans et projets par le bailleur ». Quant aux investissements effectués par 
les locataires, ils l’ont été à leurs risques et périls, comme la Cour l’a déjà relevé ci-dessus, en 
toute connaissance de la durée du contrat de bail qui prenait fin le 31 décembre 2018, ce contrat 
précisant d’ailleurs expressément qu’ « à la fin du bail, ainsi qu’en cas de restitution anticipée les 
transformations consenties par le locataire ne pourront faire l’objet d’une quelconque prétention 
contre le bailleur, même si les investissements entrepris ont généré une plus-value pour 
l’immeuble, cela en dérogation à l’article 260a al. 3 CO. Il est encore précisé que tous les frais 
relatifs à l’obtention des diverses autorisations (changement d’affectation, permis de construire, 
patente, etc…) ainsi que les nouvelles places de parc sont à la charge du preneur. Ces frais ne 
seront en aucun cas remboursés par le bailleur en fin de bail ou de restitution anticipée ». La 
durée du contrat était connue au moment où les locataires avaient en vue de procéder à des 
investissements. Par conséquent, cet élément ne peut fonder l’existence de conséquences 
pénibles. 

2.5.5 Les appelants soutiennent qu’en l’absence d’un local de remplacement ou du moins d’un 
local équivalent, ils se verraient contraints de cesser leur activité ou de la réduire, de sorte que les 
postes de plusieurs employés seraient mis en danger. En outre, selon eux, il est notoire que ce 
genre de locaux est rare en ville de G.________ et que les chances de trouver un local équivalent 
paraissent très faibles voire nulles (cf. appel p. 7 ch. 3b et 8 let. c). 

Tribunal cantonal TC
Page 9 de 11

Les appelants savent depuis le début de l’année 2010 que leur contrat ne sera pas renouvelé à 
l’échéance du 31 décembre 2018 et il a effectivement été résilié le 14 septembre 2012, soit plus 
de six ans avant la fin prévue ce qui correspond à la prolongation maximale prévue par la loi. En 
contestant la résiliation du contrat, les demandeurs ont requis, subsidiairement, la prolongation du 
bail; par conséquent, ils devaient s’attendre à ce que leur contestation du congé puisse ne pas 
aboutir. D’ailleurs, ils n’ont pas contesté la décision du premier juge à ce sujet qui a retenu que la 
résiliation était due à leur attitude incorrigible  et détestable (cf. décision attaquée p. 20 let. e). 
Compte tenu de l’important contentieux qui existe avec les bailleurs, des avertissements qui leur 
avaient été donnés, de l’information selon laquelle le contrat ne serait pas renouvelé à son 
échéance, de la résiliation ordinaire du contrat, puis de sa résiliation extraordinaire, tous les 
signaux étaient au rouge et les locataires devaient mettre à profit le temps qu’il leur restait jusqu’à 
la fin du contrat pour trouver un nouveau local, nonobstant la contestation de la résiliation qui leur 
était imputable. En effet, le juge peut tenir compte de l’intention reconnaissable du bailleur de ne 
pas prolonger le contrat (arrêt TF 4A_279/2014 du 16 janvier 2015 consid. 5.4). 

A la séance du 3 septembre 2014, B.________ a déclaré qu’ils n’avaient pas fait de recherches 
d’autres locaux commerciaux depuis la résiliation (cf. PV p. 3 et 4, DO 87 et 88). A la séance du 
8 octobre 2015, C.________ a déclaré qu’il n’a jamais contacté de régie pour un établissement à 
G.________ et qu’il n’est pas intéressé par la reprise d’un autre établissement (cf. PV p. 5, DO 
209). Il ne ressort pas du mémoire d’appel que les locataires auraient entrepris une quelconque 
démarche pour retrouver un autre local, même après la notification de la décision du 28 mars 2017 
qui a eu lieu le 30 mars 2017. Or, une simple recherche sur internet, […] effectuée le 26 janvier 
2018, démontre que plusieurs locaux commerciaux sont à louer au centre de G.________, par 
exemple à la rue I.________, un local de 90 m2 pour CHF 1'880.- par mois ou un autre de 145 m2 
pour CHF 2'569.- par mois, à la rue J.________, un objet de 126 m2 est à louer pour CHF 2'920.- 
par mois et un autre se trouve à la rue K.________, à proximité directe de A.________. 

Ainsi, les locaux de remplacement ne manquent pas. En l’absence de toute recherche à ce sujet, 
les appelants ne sauraient raisonnablement se prévaloir d’une éventuelle cessation d’activité ou 
du fait que les chances de trouver un local équivalent paraissent très faibles voire nulles.

2.5.6 Les appelants affirment que le Tribunal des baux a omis d’expliquer en quoi consistaient 
les nuisances qui fondent l’intérêt des propriétaires à rétablir l’affectation des locaux à l’exploitation 
d’un magasin (cf. appel p. 8 let. c).

Les premiers juges ont expliqué, de manière détaillée, quelles étaient les nuisances provenant des 
locaux occupés par les appelants (cf. décision attaquée p. 20 ss let. e). Les propriétaires ont reçu 
de manière régulière des réclamations de la part des locataires voisins. Les appelants ont reçu des 
avertissements de manière tout aussi régulière. L’existence des nuisances a été admise par les 
premiers juges et les appelants n’ont pas contesté leur décision sur ce point. Il y a dès lors 
urgence pour les intimés à voir les appelants quitter les lieux puisque leur activité est ressentie, par 
les locataires voisins, comme une cause de désagréments sérieux. Il existe manifestement un 
intérêt sérieux des intimés au départ des appelants. Cet intérêt doit être mis en balance avec celui 
des appelants. Leur intérêt à poursuivre leur activité ne saurait être mis en doute. Toutefois, la 
Cour constate que malgré l’important contentieux qui existe avec les bailleurs, les appelants n’ont 
entrepris aucune démarche en vue de trouver une solution de remplacement alors que le congé a 
été donné plus de six ans avant la fin du contrat - ce qui correspond à la prolongation maximale 
prévue par la loi - et qu’ils savaient que le bail n’allait pas être renouvelé. Même lorsque la validité 
de la résiliation a été constatée, les appelants n’ont pas réagi et n’ont fourni aucun effort. Or, la 
Cour a constaté, en effectuant une seule recherche sur internet, qu’il n’est pas difficile de trouver 

Tribunal cantonal TC
Page 10 de 11

un local de remplacement au centre de G.________, et pour un loyer moindre que celui que les 
appelants paient actuellement. Par conséquent, les appelants ont disposé de suffisamment de 
temps pour trouver de nouveaux locaux de remplacement qui ne manquent pas dans la région.

Les appelants ne peuvent prétendre à occuper éternellement les locaux pour lesquels ils ont signé 
un contrat de bail jusqu’au 31 décembre 2018. Le fait qu’ils soient exposés à devoir déplacer leur 
activité ailleurs est inhérent à l’expiration du contrat et cet inconvénient ne serait pas atténué par 
une prolongation du bail, d’autant plus qu’ils savent depuis longtemps qu’il prendra fin le 
31 décembre 2018. La prolongation n’a de sens que si le report des effets du congé peut laisser 
espérer une atténuation négative de la fin de la relation de bail et permettre de prévoir un 
déménagement différé présentant moins d’inconvénients pour le preneur. En l’espèce, les 
appelants ne sont pas parvenus à démontrer que le congé qui leur a été signifié a, pour eux, des 
conséquences pénibles au sens de l’art. 272 al. 1 CO, de sorte qu’il n’est pas justifié de leur 
octroyer une prolongation du bail.

 Il s’ensuit le rejet de l’appel.

3.

3.1 Compte tenu du rejet de l’appel, il n’y a pas lieu de modifier la répartition des frais opérée 
en première instance. 

3.2 En ce qui concerne la procédure d’appel, les frais sont mis à la charge des appelants qui 
succombent (art. 106 al. 1 CPC). Les frais judiciaires dus à l’Etat sont fixés forfaitairement à 
CHF 10'000.- (art. 95 al. 2 let. b CPC; art. 124 LJ; art. 10 s. et 19 RJ). Ils seront prélevés sur 
l’avance effectuée par les appelants. 

Selon l'art. 105 al. 2 CPC, le tribunal fixe les dépens selon le tarif, soit le règlement fribourgeois du 
30 novembre 2010 sur la justice (RJ; RSF 130.11). L'art. 63 al. 3 RJ dispose qu'en cas de fixation 
détaillée, comme en l'espèce, l'autorité tiendra compte notamment du temps nécessaire à la 
conduite du procès dans des circonstances ordinaires ainsi que des intérêts en jeu. Le tarif horaire 
est de CHF 250.- (art. 65 RJ). Dans les causes de nature pécuniaire, les honoraires sont majorés 
selon l’échelle figurant à l’art. 66 al. 2 RJ). A défaut d'une indication particulière sur la liste de frais, 
sont admises la correspondance et les conférences utiles et en relation directe avec un acte de la 
procédure (mémoires, séances), qui sortent d'une simple gestion administrative du dossier: la 
correspondance et les communications téléphoniques nécessaires à la bonne conduite du procès 
donnent exclusivement droit à un paiement forfaitaire maximal de CHF 500.-, voire 
exceptionnellement de CHF 700.- (art. 67 RJ). Selon l'art. 68 RJ, les débours nécessaires à la 
conduite du procès sont remboursés au prix coûtant, sous réserve de ce qui suit : les frais de 
copie, de port et de téléphone sont fixés forfaitairement à 5 % de l'indemnité de base sans 
majoration (art. 68 al. 2 RJ). Le taux de la TVA est de 8 % jusqu’à la fin de l’année 2017. 

En l'espèce, Me Jérôme Magnin conclut à ce que les dépens des intimés soient fixés à 
CHF 8'833.86, TVA à 8 % comprise. Il indique avoir consacré utilement à la défense de ses clients 
une durée totale de 21 heures, correspondance usuelle comprise. Ce temps est raisonnable et est 
admis par la Cour, ce qui justifie, au tarif horaire de CHF 250.-, des honoraires à hauteur de 
CHF 5'250.-. Me Magnin demande expressément que les honoraires soient majorés de 50.89 %, 
ce que la Cour admet compte tenu du fait qu’ils auraient pu faire l’objet d’une majoration de 
76.70 % au maximum, la valeur litigieuse ayant été fixée à CHF 291'600.-. Par conséquent, 
compte tenu des débours et de la TVA, il se justifie d’admettre le montant des dépens réclamé par 
les intimés, soit CHF 8'833.85, TVA comprise.

Tribunal cantonal TC
Page 11 de 11

la Cour arrête:

I. L’appel est rejeté.

Partant, la décision rendue le 28 mars 2017 par le Tribunal des baux de l’arrondissement de 
la Sarine est confirmée.

II. Les frais sont mis à la charge de A.________ Sàrl, C.________ et B.________, 
solidairement entre eux.

Les frais judiciaires dus à l’Etat sont fixés à CHF 10'000.-. Ils sont prélevés sur l’avance 
effectuée par les appelants.

Les dépens dus à D.________ et E.________ sont fixés au montant de CHF 8'833.85, TVA 
par CHF 654.35 incluse.

III. Notification.

Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les trente jours 
qui suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont 
déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). 
L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Fribourg, le 6 février 2018

Le Président Le Greffier-rapporteur