# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c81f1b42-64c7-5ccb-ad78-a4eb60486424
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-03-31
**Language:** de
**Title:** Hotelnutzung in einem erheblich lärmbelasteten Gebiet unmittelbar neben einer Autobahn.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0037/2016
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iv_nr._0037-2016_vom_31._maerz_2016.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
4. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE IV Nr. 

R4.2015.00140 
0037/2016 

Entscheid vom 31. März 2016 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Reto Philipp, Baurichter Urs Hany, Baurichterin Margrit 
Manser, Gerichtsschreiber Ulrich Erb     

in Sachen 

Rekurrentin 

S. AG, [….]  

gegen 

Rekursgegner 

Gemeinderat X, [….]  

betreffend 

Gemeinderatsbeschluss  vom  25.  August  2015;  Baubewilligung  für  Nut-
zungsänderung Hochhaus (Hotel statt Büronutzung), Projektänderung 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 25. August 2015 erteilte der Gemeinderat  X der S. AG 

die baurechtliche Bewilligung für die Umnutzung des Hochhauses Y von ei-
nem  Bürogebäude  zu  einem  Hotel  [….].  Nebenbestimmungsweise  wurde 
unter anderem statuiert, dass das geplante Hochhaus gestützt auf die vor-

stehenden Ausführungen (Aufenthaltsdauer der Hotelgäste maximal 2 Wo-

chen, vgl. Erw. S. 3) ausschliesslich als Hotel benutzt werden dürfe (Dispo-

sitivziffer  3),  dass  das  Projekt  so  zu  korrigieren  sei,  dass  in  den  Zimmern 

keine Küchen enthalten sind (Dispositivziffer 3.1), dass es ausgeschlossen 

sei,  z.B.  Herdplatten,  Backöfen  und  Dampfabzüge  und  dergleichen  in  die 

Hotelzimmer  einzubauen  (Dispositivziffer  3.2)  und  dass  die  Bauherrschaft 

respektive der Hotelbetreiber dem Gemeinderat einen Vorschlag eines pe-

riodischen  Reportings  zu  unterbreiten  habe,  welches  der  Baubehörde  in 

anonymisierter  Form  erlaube,  die  Aufenthaltsdauer  von  Hotelgäste  nach-

vollziehen zu können (Dispositivziffer 3.3). 

B. 

Hiergegen  gelangte  die  S.  AG  mit  Rekurseingabe  vom  9. Oktober 2015 
rechtzeitig an das Baurekursgericht und beantragte was folgt: 

" 1.  Es  seien  die  Dispositiv  Ziffern  3.1,  3.2  und  4.1.1,  soweit  es  Ziffer  3.1 
betrifft,  sowie  der  Ingress  zu  Dispositiv  Ziffer  des  angefochtenen  Be-
schlusses  ersatzlos  und  es  sei  Dispositiv  Ziffer  3.3  in  Verbindung  mit 
den  Erwägungen  „Nutzweise“,  „Beurteilung“  und  „Aussenlärm“  aufzu-
heben,  soweit  für  das  vorgesehene  Reporting  eine  Aufenthaltsdauer 
von zwei Wochen als „längerer Aufenthalt“ qualifiziert wird; 

  2.  Die  Vernehmlassungen  des  Rekursgegners  und  allfällige  Vernehmlas-
sungen kantonaler Instanzen seien der Rekurrentin umgehend zur Stel-
lungnahme zuzustellen; 

  3.  Der  Rekurrentin  sei  eine  angemessene  Umtriebsentschädigung  zuzu-

sprechen; 

  alles unter Kostenfolge zulasten des Rekursgegners." 

C. 

Mit Verfügung vom 13. Oktober 2015 wurde der Rekurseingang vorgemerkt 
und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

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Seite 2 

 
 
D. 

Mit Rekursantwort vom 11. Dezember 2015 beantragte die Baubehörde die 

Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolgen 

zu Lasten der Rekurrentin. 

E. 

Mit Replik vom 13. Januar 2016 bzw. mit Duplik vom 29. Januar 2016 hiel-

ten die Parteien an ihren Anträgen und Standpunkten fest. 

F. 

Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für die Entscheidfindung erfor-

derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Das  Baugrundstück  liegt  im  Perimeter  des  privaten  Gestaltungsplans  Z, 

welchem die Gemeindeversammlung X am 11. Dezember 2013 zugestimmt 

hat und welcher von der Baudirektion am 14. April 2014 genehmigt worden 

ist.  Die  vorliegende  Projektänderung  2  umfasst  im  Wesentlichen  die  Um-

nutzung  des  neunzehngeschossigen  Hochhauses  Y,  in  dem  bisher  eine 

reine Büronutzung geplant war, zu einem Hotel mit 434 Zimmern und Sui-

ten  sowie  12  Konferenzräumen.  Im  Erdgeschoss  sind  eine  Eingangshalle 

mit Loge, drei Restaurants, eine Bar/Lounge, eine VIP-Lounge, ein Gewer-
belokal  sowie  diverse  Nebenräume  vorgesehen.  Das  Baugrundstück  liegt 

direkt an der Autobahn A1 und ist starken Lärmemissionen ausgesetzt. 

Die Baubehörde hat die Bewilligung für die Hotelnutzung grundsätzlich er-

teilt,  in  den  Nebenbestimmungen  sub  Dispositivziffer  3  in  Verbindung  mit 

den  Erwägung  jedoch  statuiert,  dass  die  Aufenthaltsdauer  der  Hotelgäste 

auf maximal 14 Tage beschränkt  sei und  die  Bauherrschaft  respektive  die 
Hotelbetreiberin  dem  Gemeinderat  einen  Vorschlag  für  ein  periodisches 
Reporting zur Kontrolle dieser Auflage zu unterbreiten habe. Sodann wurde 

der  Einbau  von  Küchen  bzw.  Herdplatten,  Backöfen,  Dampfabzügen  und 

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dergleichen  ausdrücklich  untersagt.  Die  Baubehörde  stützt  sich  dabei  auf 

die  lärmschutzrechtlich  motivierte  Gestaltungsplanbestimmung  (GPV)  von 

Art. 18, wonach alle lärmempfindlichen Räume mit einer kontrollierten Lüf-

tung  auszustatten  sind  (Abs.  1)  und  für  den  Fall  einer  Hotelnutzung  keine 

Apparthotels für einen längeren Aufenthalt geplant werden dürfen (Abs. 2). 

2. 

Der  Rekurrentin  ist  als  Adressatin  des  angefochtenen  Beschlusses  ohne 

weiteres  zum  Rekurs  legitimiert  (§  338a  des  Planungs-  und  Baugesetzes 

[PBG]).  Da  auch  die  übrigen  formellrechtlichen  Voraussetzungen  erfüllt 

sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 

3. 

Die  Rekurrentin  bringt  gegen  die  erwähnten  Auflagen  vor,  dass  die  Ein-

schränkung der Aufenthaltsdauer und das Verbot von Kocheinrichtungen in 

den  Hotelzimmern  ohne  gesetzliche  Grundlage  angeordnet  worden  seien. 

Es gehe nicht an, einen Aufenthalt von mehr als zwei Wochen als unzuläs-

sige längere Aufenthaltsdauer zu qualifizieren. Frühestens ab einer Aufent-

haltsdauer von drei Monaten könne von einer eigentlichen, nicht erlaubten 

Wohnnutzung gesprochen werden, die über die gemäss Art. 5 Abs. 2 GPV 

zulässige wohnähnliche Hotelnutzung hinausgehe. 

Ein Verbot von Kocheinrichtungen sei sodann unverhältnismässig und ste-

he  in  keinem  vernünftigen  Verhältnis  zu  seiner  Wirkung.  Es  schränke  nur 

die  rechtskonforme  Hotelnutzung  unnötigerweise  ein  und  stelle  offensicht-

lich keine Lärmschutzmassnahme dar, welche mit Art. 18 GPV angestrebt 

werde. 

4. 

Das  Baurekursgericht  hat  kürzlich  festgehalten,  dass  ein  Hotel  zwar  als 

Dienstleistungsbetrieb zu qualifizieren sei, gleichwohl aber in einer auch für 

Handels-  und  Dienstleistungsbetriebe  geöffneten  Industrie-  und  Gewerbe-

zone  (vgl.  §  56  PBG)  nicht  als  zonenkonform  gelten  könne  (BRGE  IV 
Nr. 110/2014).  Die  Hotelnutzung  wurde  dabei  als  wohnungsähnliche  Nut-
zung  bezeichnet  und  auch  der  Einwand  der  Betreiberin,  die  Hotelnutzung 

(mit neu 96 Zimmern) sei untergeordnet und nur Teil eines Event- und Res-

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taurationsbetriebes, verworfen. Das Verwaltungsgericht hatte seinerzeit die 

Räumlichkeiten  eines  Passantenhotels  unter  Hinweis  auf  die  enge  Ver-

wandtschaft zwischen Hotel- und Wohnnutzung als Wohnflächen im Sinne 

des  Wohnanteilplanes  der  Stadt  Zürich  qualifiziert  (VB  8  und  9/1988  in 

BEZ 1988  Nr.  14)  und  den  anderslautenden  Entscheid  der  Vorinstanz 

(BRKE I Nr. 731-733/1987 in BEZ 1988 Nr. 10) aufgehoben. 

Aufgrund der von der Autobahn A1 herrührenden starken Lärmbelastung ist 

vorliegend  eine  Wohnnutzung  nicht  möglich.  Die  Immissionsgrenzwerte 

sind  am  Tag  und  in  der  Nacht  überschritten.  Zum  Gestaltungsplan  wurde 

denn  auch  ein  ausführliches  Lärmgutachten  erarbeitet  und  entsprechend 

die Regelungen über die Nutzweise getroffen. Gemäss Art. 5 GPV sind ne-

ben Handels- und Dienstleistungsbetrieben aller Art sowie höchstens mäs-

sig  störenden  Betrieben  (Abs.  1)  die  zusätzliche  Nutzweisen  "Hotels  und 

Kongresszentren,  Schulen  und  Ausbildungsstätten  und  Freizeiteinrichtun-

gen" erlaubt (Abs. 2). 

Die Erstellung von Hotels ist also ausdrücklich zugelassen; dies allerdings 

mit  der  Einschränkung  gemäss  Art.  18  Abs.  2  GPV  unter  dem  Marginale 

"Lärmschutz" mit folgendem Wortlaut: "Falls eine Hotelnutzung vorgesehen 

ist,  dürfen  keine  Apparthotels für einen  längeren  Aufenthalt  der  Gäste  ge-

plant  werden."  Über  den  Gehalt  dieser  Bestimmung  sind  die  Parteien  un-

terschiedlicher  Auffassung.  Sie  ist  denn  auch  auslegungsbedürftig,  insbe-

sondere  hinsichtlich  des  verwendeten  Begriffs  "längerer  Aufenthalt".  Da 

hier eine Nutzweise in einem lärmbelasteten Gebiet mit Überschreitung der 

Immissionsgrenzwerte  ansteht,  ist  die  Gestaltungsplanvorschrift  im  Lichte 

des  den  Sachverhalt  regelnden  Art.  31  der  Lärmschutzverordnung  (LSV) 

und der hierzu entwickelten Praxis zu interpretieren. 

5. 

Die  Baudirektion,  welche  den  Gestaltungsplan  geprüft  und  genehmigt  hat, 

wertet  bei  Hotelzimmern  (lärmempfindliche  Wohnräume  in  Hotels)  eine 

kontrollierte Belüftung als zweckmässige Lärmschutzmassnahme. Die Ein-

haltung  der  massgebenden  Lärmgrenzwerte  am  offenen  Fenster  (Art.  39 

Abs. 1 LSV) ist dementsprechend bei einer solchen oder einer verwandten 

Nutzung  nicht  erforderlich.  Um  von  dieser  Vergünstigung  profitieren  zu 

können, werden allerdings hohe Anforderungen an die Schalldämmung der 
Aussenhülle und eine kontrollierte (regelbare) Be- und Entlüftung verlangt. 

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Weiter muss sichergestellt sein, dass die Räumlichkeiten tatsächlich nur als 

Hotelzimmer,  also  für  den  kurzfristigen  Aufenthalt,  genutzt  werden.  Die 

Baudirektion geht somit in ausdehnender Interpretation von Art. 31 Abs. 1 

LSV davon aus, dass damit die Immissionsgrenzwerte als eingehalten gel-

ten können. 

Zunächst ist festzuhalten, dass die praxisgemässe Dispensierung von Ho-

tels von der strikten Einhaltung der für eine Wohnnutzung geltenden Lärm-

schutzregularien durchaus sinnvoll erscheint. Viele Hotels befinden sich an 

dem  Strassenverkehrslärm  ausgesetzten  innerstädtischen  Lagen.  Die 

meisten  Hotelgäste  halten  sich  jeweils  nur  wenige  Tage  im  Hotel  auf  und 

deren  Präsenz  in  Hotelzimmern  von  Stadthotels  beschränkt  sich  haupt-

sächlich  auf  die  Nachtruhe.  Tagsüber  und  abends  sind  die  Gäste  vielfach 

unterwegs.  Insgesamt  ist  die  Aufenthaltsdauer  von  Hotelgästen  im  Ver-

gleich  zu  Bewohnern  von  Wohnungen  geringer.  Wichtig  ist  unter  diesen 

Umständen  eine  genügende  Dämmung  der  Aussenhülle  und  nicht  eine 

Einhaltung der Grenzwerte bei offenem Fenster.  

Ein Verzicht auf die explizite Regelung der Verweildauer kann offensichtlich 

nicht in Frage kommen; schon gar nicht, wenn die Bauherrschaft ausdrück-

lich beabsichtigt, Personen auch für mehrere Monate unterzubringen. Es ist 

von  der  Lärmbelastung  her  gesehen  ein  erheblicher  Unterschied,  ob  ein 

Hotelgast, der tagsüber und abends oftmals unterwegs ist, für ein paar Ta-

ge  zu  stark  belärmt,  oder  ob  eine  Wohnung  übermässigem  Lärm  ausge-

setzt  wird.  Es  scheint  eher  unwahrscheinlich,  dass  die  hier  strittigen  Zim-

mer und Suiten von Familien mit Kindern benützt werden dürften und also 

niemand  jeden  Tag  über  dem  Lärm  ausgesetzt  werden  würde.  Nach  den 

Darstellungen  der  Rekurrentin  soll  ihr  Hotelkonzept  (Business  Hotel)  auf 

Geschäftsleute,  Manager  sowie  wohl  auch  etwa  auf  Revisoren,  Monteure, 

eventuell  Anwälte,  Kursabsolventen  und  Dozenten,  ausländische  Banker 

oder Gewerbetreibende  ausgerichtet  werden,  die  sich  möglicherweise  län-

ger  als  übliche  Hotelgäste  hier  aufhalten  und  komfortabel  untergebracht 

werden sollen. Dies scheint durchaus plausibel. Eine solche Nutzergruppe 

dürfte sich unter der Woche tagsüber ausser Haus aufhalten. Hingegen ist 

eine  häufige  Anwesenheit  abends  und  an  den  Wochenenden  in  den  Zim-

mern  und  Suiten  anzunehmen  und  ist  somit  die  Präsenz  einer  Wohnnut-

zung bei einem Einpersonenhaushalt vergleichbar. Die Belärmung ist denn 

auch  am  konkreten  Standort  beträchtlich.  Die  Regelung  der  Baudirektion, 
eine  herkömmliche  Hotelnutzung  mit  Aufenthalten  bis  zu  14  Tage  trotz 

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Überschreitung der Immissionsgrenzwerte im Sinne von Art. 31 Abs. 1 LSV 

zuzulassen,  erscheint  grosszügig.  Eine  längere  Verweildauer  würde  den 

Lärmschutz  gemäss  den  gesetzlichen  Vorgaben  aushebeln.  Es  besteht 

kein Anlass, die generelle und überall geltende "Hotelpraxis" der Baudirek-

tion auf eine längere Zeitspanne auszudehnen. 

Dies  hat  das  Baurekursgericht  bereits  mit  in  dem  den  Parteien  bekannten 

Entscheid BRGE IV Nr. 74/2015 vom 21. Mai 2015 betreffend ein geplantes 

Hotel  im  fluglärmbelasteten  Gebiet  entschieden  und  die  entsprechende 

Auffassung der Baudirektion geschützt.  

Vorliegend  war  die  Lärmschutzproblematik  nicht  erstmals  im  Baubewilli-

gungsverfahren  aufzugreifen,  sondern  wurde  diese  Frage  bereits  im  Nut-

zungsplanungsverfahren  thematisiert  und  haben  entsprechende  Vorgaben 

im  Gestaltungsplan  ihren  Niederschlag  gefunden.  Mit  der  Formulierung  in 
Art.  18  Abs.  2  GPV  wird  die  Hotelnutzung  denn  auch  offensichtlich  einge-

schränkt, indem Apparthotels (für einen längeren Aufenthalt) explizit unter-

sagt  werden.  Damit  sind  auch  die  weiteren  Wohnformen  Appartements 

(Kleinstwohnungen) und Wohnungen klar ausgeschlossen. Der Begriff des 

Apparthotels  wird  zwar  nicht  näher  definiert  und  ebenso  lässt  der  Begriff 

"längerer Aufenthalt" an Präzision zu wünschen übrig.  

Unter  einem  Apparthotel  wird  hierzulande  zumeist  eine  (Ferien)wohnung 

mit Küche/Bad und mit Hotelservice verstanden. In einzelnen Hotels finden 

sich  auch  Mischformen,  das  heisst  klassische  Hotelzimmer  einerseits  und 

kleine  Appartements 

(Zimmer,  Dusche/WC  und  Kühlschrank/Koch-

nische/Abwaschtrog) mit Hotelservice andererseits. 

Aufgrund des Zusammenhangs in den Gestaltungsplanvorschriften soll mit 

dem  Ausdruck  Apparthotel  eine  Übergangsform  zwischen  Hotel  und 

Kleinstwohnung definiert werden und wird, da die Regelung unter dem Titel 

Lärmschutz figuriert, mit dessen Verbot die zulässige Nutzweise  somit auf 

die  klassische  Hotelnutzung  beschränkt.  Diese  untersteht  in  ihrer  Form 

dem  Lärmschutzrecht,  insbesondere  Art.  31  LSV,  und  ist  die  zulässige 

Verweildauer  mithin  nach  den  entsprechenden,  oben  dargelegten  Ge-

sichtspunkten zu bestimmen. Wenn die Baubehörde in Befolgung der vom 

Baurekursgericht  geschützten  Praxis  der  Baudirektion  einen  längeren  ver-
pönten  Aufenthalt  ab  einer  Frist  von  zwei  Wochen  annimmt,  ist  dies  nicht 
zu  beanstanden  und  eine  konforme  Anwendung  der  Gestaltungsplanbe-

stimmung. 

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Es  ist  deshalb  durchzusetzen  und  sicherzustellen,  dass  sich  Gäste  nicht 

länger  als  zwei  Wochen  in  den  dem  Lärm  ausgesetzten  Räumlichkeiten 

aufhalten.  Auf  das  von  der  Bauherrschaft  bzw.  vom  Hotelbetreiber  mit 

Dispositivziffer  3.3  verlangte  periodische  Reporting  kann  nicht  verzichtet 

werden und kann dieses auch nicht abgeschwächt werden. 

6. 

Weiter ist strittig, ob in den Hotelzimmern keine Küchen eingebaut werden 

dürfen  und  daselbst  auf  jedwelche  Kocheinrichtungen  wie  Herdplatten, 

Backöfen und Dampfabzüge und dergleichen verzichtet werden muss. 

Bereits  das  Verbot  von  Apparthotels  in  Art.  18  Abs.  2  GPV  lässt  den 

Schluss  zu,  dass  Küchen  und  Kocheinrichtungen  nicht  eingebaut  werden 

dürfen.  Bei  klassischen  Hotelzimmern  finden  sich  auch  im  Luxussegment 

keine  solchen  Fazilitäten.  Diesbezüglich  gehören  bloss  etwa  kleine  Kühl-

schränke (Minibar) und Wasserkocher/Kaffeemaschinen zum Ausrüstungs-

standard,  welcher  auch  vorliegend  zugelassen  wäre.  Die  Hotelbetreiber 

sind denn in der Regel auch nicht daran interessiert, dass die Gäste in ih-

ren Zimmern kochen, sondern setzen darauf, dass sich diese - wenn mög-

lich - in den hoteleigenen Restaurants verpflegen. 

Zur Schaffung und Erhaltung des rechtmässigen Zustandes ist eine Aufla-

ge, welche Küchen und Kocheinrichtungen in den Hotelzimmern untersagt, 

somit gerechtfertigt, zweckmässig und angemessen (§ 321 Abs. 1 PBG).  

7. 

Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist. 

[….] 

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