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**Case Identifier:** 557b961c-345f-5ee4-a881-84eb5b7eb527
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-06-26
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 1. Kammer 26.06.2018 U 2017 93
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_001_U-2017-93_2018-06-26.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

U 17 93

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
Richter Audétat, Racioppi

Aktuar Gross

URTEIL

vom 26. Juni 2018

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ AG,

Beschwerdeführerin

gegen 

Gebäudeversicherung des Kantons Graubünden,

vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Eva Druey Just,

Beschwerdegegnerin

betreffend Brandschutzvorschriften

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1. Am 31. Januar 2017 reichte die A._____ AG das Gesuch um Erstellung 

eines viergeschossigen Neubaus auf Parzellen 461 und 1010 in der Ge-

meinde X._____ (Neubau B._____ Baugesuch Nr. 241) ein. Sie gab als 

Zweckbestimmung unter anderem an: Bed & Breakfast mit Wohn- und 

Gewerbeflächen, Anzahl der Wohnungen: 3 im Dachgeschoss.

2. Am 10. März 2017 erteilte die Gemeinde X._____ der Bauherrschaft die 

Baubewilligung unter Auflagen. Unter anderem verfügte sie, dass die Auf-

lagen der GVG (Gebäudeversicherung Graubünden) einen integrierenden 

Bestandteil der Baubewilligung bildeten. Die in der Verfügung aufgeführ-

ten Auflagen seien zu erfüllen.

Erst nach Aufforderung der GVG reichte die Bauherrschaft am 27. Juli 

2017 das Brandschutzkonzept nach. Aus diesen Plänen geht Folgendes 

hervor: Im Untergeschoss liegen die Einstellhalle und das Treppenhaus. 

Im Erdgeschoss liegen das Treppenhaus, Gewerberaum, Technikräume 

Lingerie B&B, Garderoben Personal B&B, Kellerräume Wohnungen, La-

ger B&B – kein Wohnraum. Im Eingangsgeschoss liegen Gewerberäume, 

Küche/Office mit Frühstücksraum B&B, zwei 2 ½-Zimmerwohnungen (mit 

Küche), der Eingangsbereich mit Empfang/Büro, der Laden B&B und die 

Terrasse. Im Obergeschoss liegen 14 Doppelzimmer (ohne Küche), vier 

Studios (mit Küche von der GVG als „Hotelzimmer“ bezeichnet) und zwei 

2-Zimmerwohnungen (mit Küche, von der GVG als „Hotelzimmer“ be-

zeichnet). Im Dachgeschoss liegen zwei 3 ½-Zimmerwohnungen, eine 2 

½-Zimmerwohnung, ein Büro und zwei Waschküchen.

3. Am 4. September 2017 erteilte die GVG der Bauherrschaft die feuerpoli-

zeiliche Bewilligung (koordinierte Zusatzbewilligung) unter Bedingungen 

und Auflagen. Das Brandschutzkonzept sei ein Bestandteil dieser Bewilli-

gung. Die Ergänzungen und Korrekturen seien in den Brandschutzplänen 

sowie im Brandschutzkonzept eingetragen worden und müssten ebenfalls 

beachtet werden. Das Bauvorhaben werde aufgrund der Beherbergung 

von 20 oder mehr, nicht auf fremde Hilfe angewiesene Personen, als Be-

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herbergungsbetrieb [b] eingestuft. Gestützt auf die VKF-Brandschutz-

richtlinie 20-15, "Brandmeldeanlage", Ziff. 2.2.2, sowie die baurechtliche 

Beurteilung der Gemeinde müsse das gesamte Gebäude mit einer Brand-

meldeanlage mit Vollüberwachung versehen werden.

4. Am 3. Oktober 2017 erhob die A._____ AG (Beschwerdeführerin) gegen 

die feuerpolizeiliche Bewilligung (koordinierte Zusatzbewilligung) Einspra-

che (recte: Beschwerde) beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-

den mit den Begehren auf Wiedererwägung (recte: Gutheissung). 

Aus ihrer Sicht beinhalte das Neubauprojekt Gewerbe- und Dienstleis-

tungsflächen, 14 Beherbergungszimmer mit je zwei Betten, touristisch 

bewirtschaftete Wohnungen (Ferienwohnungen), eine Erstwohnung und 

zwei Zweitwohnungen. Die Beschwerde richte sich gegen die Auflagenzif-

fer 1 (Ergänzungen und Korrekturen im Brandschutzkonzept betreffend 

Brandmeldeanlage Punkt 4). Laut Bewilligung der Gemeinde seien die 

Räumlichkeiten im Eingangsgeschoss und im Obergeschoss mit Küchen 

ausgestattet und als touristisch bewirtschaftete Wohnungen gemäss ZWG 

gekennzeichnet und genutzt. Im Entscheid der GVG seien die Nutzung 

dieser Wohnungen in Hotelzimmer abgeändert worden. Dies bedeute, 

dass die Zahl der Beherbergungszimmer (recte: Gästebetten) auf über 30 

Betten ansteige und somit die Auflage einer Brandmeldeanlage mit Vollü-

berwachung über das ganze Gebäude nach sich ziehe. Gemäss Auflage 

Ziff. 4 Brandschutzrichtlinien 20-15 Brandmeldeanlage Ziff. 3.2.2 lit. e 

könnten Räume oder Bereiche von der Überwachung ausgenommen 

werden, wenn diese als Brandabschnitte mit dem erforderlichen Feuerwi-

derstand abgetrennt seien. In der Bewilligung seien die drei Wohnungen 

im DG als Wohnungen anerkannt, die touristisch bewirtschafteten Woh-

nungen (Ferienwohnungen) jedoch nicht. Die unterschiedliche Beurteilung 

der Wohnungen erachteten sie als nicht begründet und nicht gerechtfer-

tigt und ersuchten daher um Wiedererwägung der Bewilligung (recte: Auf-

hebung der betreffenden Auflagen Ziff. 1 und 4 mit den entsprechenden 

Korrekturen im Brandschutzkonzept).

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5. Am 15. November 2017 beantragte die GVG (Beschwerdegegnerin) die 

Abweisung der Beschwerde.

Im Eingangs- und Obergeschoss seien zahlreiche Gästezimmer geplant, 

die vom Grundriss her untereinander sehr ähnlich seien. Dies gelte insbe-

sondere für die 18 Doppelzimmer im Obergeschoss mit insgesamt 36 Bet-

ten (recte: 14 Doppelzimmer und vier Studios). Hinzu kämen je zwei 2-

Zimmersuiten im Ober- und Erdgeschoss (recte: Eingangsgeschoss). 

Dies ergebe insgesamt 42 Gästebetten (recte: 44 Gästebetten, wenn man 

davon ausgeht, dass in den vier Studios und in den je zwei 2 ½- und 2- 

Zimmerwohnungen je 2 Gästebetten vorhanden sind). Die Beschwerde-

führerin anerkenne, dass sie in die Nutzungskategorie "Beherbergungsbe-

trieb [b]" falle. Sie gehe aber aufgrund der Deutung einzelner Zimmer als 

Wohnungen davon aus, dass sie maximal 28 Personen beherbergen 

werde und daher keine Brandmeldeanlage bauen müsse, zumal diese 

erst ab über 30 beherbergten Personen Pflicht sei. Die GVG teile diese 

Ansicht nicht. Die Brandschutznorm VKF und die Richtlinien des Voll-

zugsorgans der Interkantonalen Vereinbarung zum Abbau technischer 

Handelshemmnisse hätten via die Verweisung in Art. 1 der Brandschutz-

verordnung BR 840.110 Gesetzeskraft, soweit sie in deren Anhang 1 auf-

gelistet seien. Dies sei für die Brandschutznorm 1-15 und die Richtlinie 

20-15 betreffend Brandmeldeanlagen der Fall. Gemäss den Definitionen 

der VKF (Brandschutznorm 1-15, Ziff. 13) seien Beherbergungsbetriebe 

der Kategorie [b], insbesondere Hotels, Pensionen und Ferienheime, in 

denen dauernd oder vorübergehend 20 oder mehr Personen aufgenom-

men werden könnten, die nicht auf fremde Hilfe angewiesen seien. Die 

Beschwerdeführerin anerkenne, dass sie einen Beherbergungsbetrieb der 

Kategorie [b] plane. Laut Ziff. 2.2.2 der Brandschutzrichtlinie 20-15 sei ei-

ne Brandmeldeanlage mit voller Überwachung Pflicht, sobald ein Beher-

bergungsbetrieb der Kategorie [b] drei oder mehr Geschosse habe und 

die Anzahl beherbergter Personen mehr als 30 betrage. Die Beschwerde-

führerin sei der Meinung, sie habe nur 28 Betten für die B&B-Nutzung 

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ausgeschieden, alle weiteren Betten seien bewirtschaftete Ferienwoh-

nungen. Die Richtlinie 20-15 spreche nicht von Hotelbetten, sondern von 

der Anzahl beherbergter Personen. "Beherbergung" sei nach Duden die 

"Aufnahme, Unterbringung, Unterkunft", ohne dass der Rechtsgrund für 

diese Unterbringung eine Rolle spielte. Darunter fielen demnach sowohl 

die Aufnahme eines Gastes im B&B als auch die kurzfristige Unterbrin-

gung in einer bewirtschafteten Zweitwohnung oder einem Aparthotel. Die 

grammatikalische Auslegung der Richtlinie ergebe daher, dass alle Gäs-

tezimmer und -wohnungen für die Frage der Anzahl beherbergter Perso-

nen massgeblich seien. Dies gelte auch unter Berücksichtigung der Tat-

sache, dass die Brandschutznorm 1-15 in Ziff. 13 die bewirtschafteten 

Zweitwohnungen nicht nenne. Es handle sich dort aber um eine nicht ab-

schliessende Aufzählung. Zudem gehe es nicht um die Frage, ob die ge-

plante Anlage ein Beherbergungsbetrieb im Sinne der Norm 10-15 sei, 

was unbestritten sei, sondern um die Frage, ob eine Brandmeldeanlage 

installiert werden müsse, wofür nicht die Norm 10-15 sondern Ziff. 2.2.2 

der Richtlinie 20-15 massgeblich sei.

Die Brandmeldeanlagepflicht existiere nicht zum Selbstzweck. Sie sei für 

grössere Beherbergungsstätten sicherheitsrelevant, aus folgenden Grün-

den: Aufgrund der kurzen Aufenthaltsdauer sei der Gast an seinem Feri-

enort schlechter orientiert als daheim. Je grösser der Beherbergungsbe-

trieb und je länger die Fluchtwege, desto wichtiger sei es, dass der Gast 

frühzeitig gewarnt und evakuiert werden könne. Hotels wiesen zudem ei-

ne höhere Personendichte auf als Wohnungen und der Gast vertraue 

darauf, dass für die nötige Sicherheit gesorgt werde. Die Gründe für die 

Brandmeldeanlagepflicht träfen für die zu bewirtschaftenden Studios und 

Wohnungen ebenso zu wie für die B&B-Zimmer. Die Fluchtwege seien 

identisch für Wohnungen und B&B-Zimmer. Die Wohnungen würden wie 

Hotelzimmer nur kurzfristig vermietet, was gemäss ZWG zwingend sei. 

Somit seien diese Vorschriften auf touristisch bewirtschaftete Zweitwoh-

nungen ebenso anwendbar wie auf Hotel- und B&B-Betriebe. Es spiele 

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keine Rolle, ob die bewirtschafteten Wohnungen über eine Kochgelegen-

heit verfügten - was eher noch zusätzliche Gefahren schaffe.

Klassische Zweitwohnungen fielen nicht unter die Beherbergungsbetrie-

be, Hotels und Aparthotels dagegen schon. Wenn die Brandschutznorm 

1-15 Ziff. (recte: Art.) 13 die bewirtschafteten Zweitwohnungen nicht auf-

zähle, sei dies deswegen, weil diese relativ neu seien. Sie seien am ehes-

ten mit den Aparthotels verwandt, für welche die Brandschutzpflichten 

ebenso gälten wie für Hotels. Zudem sei die Aufzählung in der Richtlinie 

nicht abschliessend. Somit sei die Baute erstens ein Beherbergungsbe-

trieb der Kategorie [b] und falle zweitens mit vier Geschossen und über 30 

Betten auch unter die Pflicht zur Erstellung einer Brandmeldeanlage. Die-

se müsse somit auf jeden Fall eingebaut werden. Eventuell seien be-

stimmte Bereiche von der Pflicht ausgenommen, weil Ziff. 3.2.2 lit. e der 

Richtlinie 20-15 es zulasse, dass Wohnbereiche, die als Brandabschnitte 

mit dem erforderlichen Feuerwiderstand abgetrennt seien, davon ausge-

nommen würden. Dies werde so vorgesehen, damit die Wirtewohnung 

nicht der Brandmeldeanlagepflicht unterliege. Nach dem Brandschutz-

konzept treffe dies zu für die drei Wohnungen im Dachgeschoss. Demge-

genüber müsse die Brandmeldeanlage sowohl die B&B-Zimmer als auch 

die kurzfristig vermieteten bewirtschafteten Zweitwohnungen miterfassen.

6. Am 28. November 2017 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren 

Anträgen fest.

Es seien nicht mehr Wohnungen geplant als im Baugesuch aufgeführt. 

Die Zweckbestimmung sei integrierender Bestandteil des Baugesuchs, 

woraus der Nachweis erbracht werde, welche Flächen welchem Zweck 

dienten. Aus dem Formular Zweckbestimmung sei ersichtlich, welche 

Flächen als Doppelzimmer genutzt werden sollten und welche Flächen 

als touristisch bewirtschaftete Wohnungen. Bei den drei Wohnungen im 

OG (recte: DG) handle es sich um eine Erst- und zwei Zweitwohnungen, 

welche nichtgewerblichen Zwecken dienten. Diese seien deshalb im Bau-

gesuch separat erwähnt worden. Im OG befänden sich die 14 (B&B-) 

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Zimmer mit je zwei Betten und vier Studiowohnungen und zwei 2-Zimmer-

wohnungen, welche touristisch bewirtschaftet seien. Es seien keine Dop-

pelzimmer, da eine Kochgelegenheit bestehe. Zudem seien im Eingangs-

geschoss zwei 2-Zimmerwohnungen als touristisch bewirtschaftete Woh-

nungen eingezeichnet, welche ebenfalls jeweils mit einer Kochgelegen-

heit ausgestaltet seien. Im geplanten Neubauprojekt würden sowohl die 

Kriterien der Einliegerwohnung als auch die Kriterien der strukturiert be-

wirtschafteten Beherbergungsbetriebe gemäss ZWG erfüllt. 

Es sei nicht zwingend, dass touristisch bewirtschaftete Wohnungen vom 

Betreiber des B&B bewirtschaftet würden. Dies könne auch eine andere 

Person tun, die die Anforderungen eines strukturierten Beherbergungsbe-

triebes erfülle. Touristisch bewirtschaftete Wohnungen seien den ur-

sprünglichen Ferienwohnungen gleichgestellt. Sie würden dem Gast für 

eine bestimmte Dauer zu Ferienzwecken gegen Entgelt zur Verfügung 

gestellt. Eine Nutzungsauflage für touristisch bewirtschaftete Wohnungen 

sei keine Nutzungspflicht. Es bestünde somit die Möglichkeit, touristisch 

bewirtschaftete Wohnungen in Erstwohnungen umzuwandeln. Für Woh-

nungen bestehe keine Pflicht einer Brandmeldeanlage. Wohnungen seien 

als Brandabschnitte mit dem erforderlichen Feuerwiderstand abgetrennt. 

Sie erreichten die Mindestbettenzahl von 30 für das B&B nicht. Die touris-

tisch bewirtschafteten Wohnungen seien als Brandabschnitte mit dem er-

forderlichen Feuerwiderstand abgetrennt und es brauche dort keine 

Brandmeldeanlage. Die baulichen Sicherheitsmassnahmen und die Mar-

kierungen des Fluchtweges würden im Zusammenhang mit dem Sicher-

heitsexperten nach Vorschrift ausgeführt. Es gebe im Kanton Beherber-

gungsbetriebe, welche über eine grössere Anzahl an Betten verfügten, 

ohne Brandmeldeanlage.

7. Am 5. Januar 2018 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren 

Anträgen fest.

Es gehe hier nur darum, ob die touristisch bewirtschafteten Zweitwohnun-

gen im Erd- (recte; Eingangs-) und Obergeschoss für die Pflicht zur Er-

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stellung einer Brandmeldeanlage einem Hotelzimmer gleichzustellen sei-

en. Dafür spreche auch die Deklaration (nur) dreier Wohnungen im Bau-

gesuch (vom 31. Januar 2017), während dort alle Zimmer und Wohnun-

gen im Erd- (recte: Eingangs-) und Obergeschoss einheitlich als B&B mit 

Wohn- und Gewerbeflächen bezeichnet worden seien. Zwei Urteile aus 

Basel Stadt zeigten, dass eine Nutzung nur als Wohnnutzung anerkannt 

werde, wenn sie auf Dauer ausgerichtet sei. Die Überlassung zu Kurzauf-

enthalten von einigen Tagen sei keine Wohnnutzung, sondern eine 

Fremdbeherbergung. Für die Fremdbeherbergung spreche zudem, dass 

neben der Überlassung der Wohnungen noch weitere Dienstleistungen 

angeboten würden, wie Frühstück, Reception, Reinigungsservice, Wä-

schewechsel etc. Auch die Art der Vermarktung und die Berechnung der 

Preise pro Tag statt pro Monat sprächen für eine Fremdbeherbergung. 

Bei den Ein- und Zwei-Zimmer-Studios handle es sich um Zweitwohnun-

gen im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebes gemäss Art. 

7 Abs. 2 lit. b ZWG. Einliegerwohnungen im Sinne von Art. 7 Abs. 2 lit. a 

ZWG habe es hier keine. Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb liege 

gemäss Art. 4 ZWV dann vor, wenn der Betrieb hotelmässige Dienstleis-

tungen und Infrastrukturen umfasse, die typischerweise von der Mehrheit 

der Gäste beansprucht würden, ein hotelähnliches Betriebskonzept auf-

weise und die Bewirtschaftung im Rahmen eines einheitlichen Betriebs 

sichergestellt sei. Daraus resultiere, dass die Studios im Erd- (recte: Ein-

gangs-) und Obergeschoss nicht durch irgendeine andere Person bewirt-

schaftet werden könnten, sondern im Rahmen des Hotels betrieben wür-

den. Zudem seien die bewirtschafteten Zweitwohnungen von der Bewirt-

schaftungsart so nah am Hotelzimmer, dass der Gast mitunter den Unter-

schied kaum bemerken werde. Einziger Unterschied sei, dass die bewirt-

schafteten Studios eine Kochgelegenheit hätten. Die Brandschutzrichtlini-

en knüpften nicht an den Begriff des Hotels an, sondern an den Begriff 

der Beherbergung. Deswegen müssten die Gäste in den bewirtschafteten 

Zweitwohnungen als beherbergt gelten, wie Hotelgäste. Dies ergebe sich 

auch aus dem Sinn und Zweck der Brandschutzvorschriften. Zwar stimme 

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es, dass nicht genutzte bewirtschaftete Zweitwohnungen in Erstwohnun-

gen umgenutzt werden könnten. Daraus könne die Beschwerdeführerin 

jedoch nichts ableiten, weil auch Hotelzimmer ungenutzt bleiben könnten 

und eine Umnutzung in Erstwohnungen nicht geplant sei. Die Studios 

eigneten sich wegen der Grösse kaum dazu. Die Brandabschnitte und er-

forderlichen Feuerwiderstände seien für Personen in bewirtschafteten 

Wohnungen nicht sicher. Es stimme nicht, dass ähnliche Betriebe in der 

Vergangenheit anders behandelt worden seien. Ältere Entscheide würden 

sich möglicherweise auf andere Rechtsgrundlagen beziehen. Eine Praxis-

änderung sei im Übrigen zulässig.

Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit 

erforderlich, im Rahmen der Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt ist hier die feuerpolizeiliche Bewilligung (koordinierte 

Zusatzbewilligung) der Beschwerdegegnerin vom 4. September 2017 u.a. 

mit den Auflagen in Ziff. 1 (Beachtung Brandschutzkonzept laut Ergän-

zungen und Korrekturen vom 17. August 2017) und Ziff. 4 (Verpflichtung 

zum Einbau/Betrieb einer Brandmeldeanlage), womit sich die Beschwer-

deführerin nicht einverstanden erklären konnte und daher am 3. Oktober 

2017 dagegen Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden erhob. Beschwerdethema ist somit die Rechtmässigkeit der 

in der feuerpolizeilichen Bewilligung enthaltenen Auflagen unter Ziff. 1 

und 4.

2.1. Nach Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 

370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen 

Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhe-

bung oder Änderung hat […]. Berührt ist eine Beschwerdeführerin dann, 

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wenn sie stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit betroffen ist 

und in einer besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zum Streit-

gegenstand steht (BGE 139 II 279 E.2.3). Ein schutzwürdiges Interesse 

liegt vor, falls die tatsächliche oder rechtliche Situation der Beschwerde-

führerin durch den Ausgang des Beschwerdeverfahrens beeinflusst wer-

den kann (BGE 137 II 30 E.2.2.2 und 139 II 279 E.2.2). Nach Art. 52 Abs. 

1 VRG ist die Beschwerde zudem schriftlich innert 30 Tagen seit Mittei-

lung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzurei-

chen. Im konkreten Fall ist offensichtlich, dass die Beschwerdeführerin 

durch die umstrittenen Auflagen unter Ziff. 1 und 4 bezüglich Beachtung 

Brandschutzkonzept laut Vorgaben der Beschwerdegegnerin und Einbau/ 

Betrieb/Unterhalt einer Brandmeldeanlage unmittelbar berührt wird, weil 

diese Bauauflagen unbestritten zu einem Mehraufwand für die bauwillige 

Beschwerdeführerin führen. Ein schutzwürdiges Interesse an der Über-

prüfung der verfügten Auflagen ist daher klar zu bejahen. Im Übrigen ist 

die Beschwerde auch frist- und formgerecht innerhalb der 30-tägigen 

Rechtsmittelfrist seit Mitteilung der feuerpolizeilichen Bewilligung beim 

Verwaltungsgericht erhoben worden, womit die Voraussetzungen nach 

Art. 38 VRG (Mindestinhalt/Aufbau der Rechtsschrift), Art. 50 VRG (An-

fechtungsbefugnis) und Art. 52 Abs. 1 VRG (Fristwahrung) alle erfüllt 

wurden und auf die Beschwerde deshalb eingetreten wird. 

2.2. Zur Kognition (Überprüfungsbefugnis) des Gerichts ist festzuhalten, dass 

sich die Kontrollbefugnis des Verwaltungsgerichts aus Art. 51 Abs. 1 VRG 

herleitet, wonach mit der Beschwerde Rechtsverletzungen einschliesslich 

Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens (lit. a) sowie unrichtige 

oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. 

b) geltend gemacht werden können. Das streitberufene Gericht überprüft 

demzufolge die Feststellung des Sachverhalts und die Rechtsfragen frei.

2.3. Zum anwendbaren Recht gilt es festzuhalten, dass die Brandschutznorm 

1-15 vom 1. Januar 2015 (s. Gerichtsbeilage VKF [Vereinigung Kantona-

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ler Feuerversicherungen]) und die Brandschutzrichtlinie 20-15 vom 1. Ja-

nuar 2017 (hierzu Gerichtsbeilage VKF – Brandmeldeanlagen) vorliegend 

beide gemäss Art. 1 der Brandschutzverordnung (BSV; BR 840.110) und 

deren Anhang 1 (BR 840.110-A1) rechtsverbindlich sind. Im Weiteren 

werden das Bundesgesetz über die Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) und 

die zugehörige Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR 702.1) zu beachten 

sein. Unbestritten ist allseits, dass die drei Wohnungen im Dachgeschoss 

gestützt auf Ziff. 3.2.2 lit. e der Brandschutzrichtlinie 20-15 nicht von der 

Pflicht zur Erstellung einer Brandmeldeanlage miterfasst werden.

3.1. In materieller Hinsicht ist zunächst die Frage zu beantworten, wie es sich 

im Grundsatz mit den touristisch bewirtschafteten Zweitwohnungen aus 

feuerpolizeilicher Sicht im Vergleich zu gängigen Hotelzimmern handelt. 

Wie die Beschwerdegegnerin in Randziffer 2 ihrer Duplik richtig schreibt, 

geht es hier allein darum, ob die touristisch bewirtschafteten Zweitwoh-

nungen im (recte) Eingangs- und Obergeschoss bei der Pflicht zur Erstel-

lung einer Brandmeldeanlage einem Hotelzimmer gleichzustellen sind 

oder nicht. Diese Frage ist nach Auffassung des Gerichts klarerweise mit 

"Ja" zu beantworten. Gemäss Art. 7 Abs. 2 ZWG gilt eine Wohnung als 

touristisch bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzei-

tigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen an-

geboten wird und gemäss lit. b dieser Bestimmung nicht auf die persönli-

chen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zugeschnitten 

ist und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebes bewirt-

schaftet wird. Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb liegt nach Art. 4 

ZWV vor, wenn er hotelmässig Dienstleistungen und Infrastrukturen um-

fasst, die typischerweise von der Mehrheit der Gäste beansprucht wer-

den, ein hotelähnliches Betriebskonzept aufweist und die Bewirtschaftung 

im Rahmen eines einheitlichen Betriebs sichergestellt ist. All dies trifft auf 

die Wohnungen im Eingangs- und im Obergeschoss zu und wird von der 

Beschwerdeführerin nicht bestritten. Die Tatsache, dass in diesen Woh-

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nungen eine Küche eingebaut wurde, vermag daran – jedenfalls aus feu-

erpolizeilicher Sicht – nichts zu ändern.

3.2. Zu klären ist weiter der Einwand, wonach angeblich eine rechtswidrige 

Ungleichbehandlung der verschiedenen Wohnungen im Neubau erfolgt 

sei. Die Beschwerdeführerin moniert in diesem Zusammenhang die Un-

gleichbehandlung der nicht von der Brandmeldeanlagepflicht erfassten 

Wohnungen im Dachgeschoss einerseits und derjenigen im Eingangs- 

und Obergeschoss anderseits. Vorliegend wird aber nicht Gleiches un-

gleich, sondern – zu Recht – Ungleiches ungleich behandelt, weil die 

Wohnungen im DG zur gewöhnlichen Wohnnutzung zählen, während die 

je zwei 2- und 2 ½-Zimmerwohnungen im Eingangs- und Obergeschoss 

im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebes bewirtschaftet 

werden. Auch die Beschwerdeführerin selbst hat in ihrem Baugesuch nur 

die drei im DG liegenden Wohnungen als "Wohnungen" bezeichnet (vgl. 

Beilage 2 der Baugesuchunterlagen) und nicht etwa auch die touristisch 

bewirtschafteten Zweitwohnungen im Eingangsgeschoss (EG) und im OG.

3.3. Sodann ist die Frage zu beantworten, ob der Neubau auf den Parzellen 

461 und 1010 zu Recht nur mit der Auflage (Ziff. 4) der Verpflichtung zur 

Erstellung einer Brandmeldeanlage bewilligt wurde. Unbestritten stellt die 

Baute einen Beherbergungsbetrieb [b] im Sinne von Art. 13 Abs. 2 lit. a [b] 

der Brandschutznorm 1-15 dar. In solchen Betrieben ist gemäss Brand-

schutzrichtlinie 20-15, Ziff. 2.2.2 Abs. 2 lit. b eine Brandmeldeanlage mit 

Vollüberwachung erforderlich, wenn die Baute drei oder mehr Geschosse 

aufweist und die Anzahl beherbergter Personen mehr als 30 beträgt. Vor-

liegend beträgt die Anzahl beherbergter Personen, rechnet man richtiger-

weise die touristisch bewirtschafteten Zweitwohnungen zu den betroffe-

nen Räumen, 44 (vgl. erneut Beilage 2 Baugesuchakten der Beschwerde-

führerin sowie im Besonderen auch noch beschwerdegegnerische Akten 

[Bg-act.] 2 und 3 mit Plandokumentation der Wohnräume im EG und OG 

einschliesslich der zur Verfügung stehender Nutzflächen im EG von 80.04 

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m2, im OG [blau koloriert – touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen] 

total 429.10 m2] und im DG [teils rot markiert – Erstwohnung; teils weiss – 

Zweitwohnung; dort mit Bezeichnung "Wohnung 1, 2 und 3", total 257.77 

m2]). Die bezifferten 44 Personen werden allerdings lediglich auf zwei Ge-

schossen – von insgesamt vier – beherbergt. Im Erdgeschoss und Unter-

geschoss liegen zwar ebenfalls zum Betrieb gehörige Räume, aber keine 

Räume, worin Personen beherbergt werden. Als anrechenbare Beherber-

gungsräume im Sinne der geltenden Brandschutzvorschriften gelten somit 

lediglich die tatsächlich bewohnbaren Räume samt zugehöriger Schlaf-, 

Koch- und Aufenthaltsräume im EG und OG, ohne DG/UG/Erdgeschoss.

3.4. Wie die Beschwerdegegnerin in der Randziffer 5 ihrer Duplik korrekt 

festhält, knüpfen die hier massgebenden Brandschutzrichtlinien nicht an 

den Begriff des Hotels an, sondern an den Begriff der Beherbergung. Ihre 

Folgerung, die Gäste in den bewirtschafteten Zweitwohnungen müssten 

genauso als beherbergt gelten wie Hotelgäste ist richtig, ebenso die Fol-

gerung, nicht nur die Verwendung des Begriffs des "strukturierten Beher-

bergungsbetriebs" in ZWG und ZWV spreche dafür, sondern auch der 

Sinn und Zweck der Brandschutzvorschriften. Dem ist hier nichts beizufü-

gen.

3.5. Konsequenterweise bezieht sich die Definition der Voraussetzungen für 

die Verpflichtung zur Erstellung einer Brandmeldeanlage nach Ziff. 2.2.2 

der Brandschutzrichtlinie 20-15 lit. b jedoch auch nur auf diejenigen Ge-

schosse, wo Personen beherbergt werden. Dies sind vorliegend lediglich 

zwei – nämlich das EG und das OG -, womit weder gestützt auf Ziff. 2.2.2 

Abs. 2 lit. b der Brandschutzrichtlinie 20-15 (Erstellungspflicht für Brand-

meldeanlage bei drei oder mehr Geschossen mit über 30 beherbergten 

Personen) noch gestützt auf Ziff. 2.2.2 Abs. 2 lit. a der Brandschutzrichtli-

nie 20-15 (Erstellungspflicht bei zwei Geschossen mit über 50 beherberg-

ten Personen) eine Verpflichtung für die Bauherrin (Beschwerdeführerin) 

zum Einbau, Betrieb und Unterhalt einer Brandmeldeanlage besteht.

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4.1. Zusammengefasst ergibt sich somit, dass weder die in der feuerpolizeili-

chen Bewilligung [koordinierte Zusatzbewilligung] vom 4. September 2017 

enthaltene Auflage in Ziff. 1 (Beachtung Brandschutzkonzept laut Ergän-

zungen/Korrekturen vom 17. August 2017) noch die Auflage in Ziff. 4 (Er-

stellungspflicht für Brandmeldeanlage) rechtens sind, was zur Aufhebung 

bzw. ersatzlosen Streichung dieser beiden Bauauflagen und folgerichtig 

zur Gutheissung der Beschwerde in diesen beiden Rügepunkten führt.

4.2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Das Gericht 

setzt dabei vorliegend die Staatsgebühr ermessensweise auf Fr. 3'000.-- 

zu Lasten der Beschwerdegegnerin fest.

4.3. Eine aussergerichtliche Entschädigung steht der bloss in eigenem Namen 

und ausschliesslich in eigenem Interesse agierenden Beschwerdeführerin 

gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG (nur Ersatz der durch das Verfahren 'not-

wendig verursachten Kosten' [durch Partei-/Rechtsvertretung]) nicht zu.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Auflagen in Ziff. 1 (Beachtung 

Brandschutzkonzept laut Ergänzungen/Korrekturen vom 17. August 2017) 

und Ziff. 4 (Verpflichtung zur Erstellung einer Brandmeldeanlage im Neu-

bau B._____, auf Parzellen 461 und 1010 in der Gemeinde X._____, 

Baugesuch Nr. 241) der feuerpolizeilichen Bewilligung (koordinierte Zu-

satzbewilligung) der Gebäudeversicherung Graubünden vom 4. Septem-

ber 2017 werden aufgehoben.

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2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 333.--

zusammen Fr. 3‘333.--

gehen zulasten der Gebäudeversicherung des Kantons Graubünden und 

sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzver-

waltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]