# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 31c30ffb-d923-510e-9d73-a5d18bb0ecc5
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-13
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 13.12.2021 B 2020/205
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_VGN_001_B-2020-205_2021-12-13.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/13

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2020/205

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 03.01.2022

Entscheiddatum: 13.12.2021

Entscheid Verwaltungsgericht, 13.12.2021
Bäuerliches Bodenrecht; Art. 83 Abs. 3 BGBB. Die Beschwerdeführer sind 
weder als Pächter noch als Kaufs-, Vorkaufs- oder Zuweisungsberechtigte 
im Sinn von Art. 83 Abs. 3 BGBB zur Erhebung der Beschwerde gegen die 
Erteilung der Erwerbsbewilligung an die Ortsgemeinde befugt. Sie haben 
das Angebot zum Erwerb des Baurechts nicht als Selbstbewirtschafter auf 
öffentliche Ausschreibung im Sinn von Art. 64 Abs. 1 lit. f BGBB hin, sondern 
als Gläubiger in einem Verfahren der Zwangsvollstreckung im Sinn von 
Art. 63 Abs. 2 BGBB, in welchem der Verweigerungsgrund des übersetzten 
Erwerbspreises im Sinn von Art. 66 BGBB – im Interesse des 
Gläubigerschutzes – unbeachtlich ist, eingereicht. Dieses Verfahren 
schliesst zwar die Geltung des Grundsatzes, dass landwirtschaftliche 
Grundstücke und Gewerbe von Selbstbewirtschaftern erworben werden 
sollen, nicht aus. Die Durchsetzung dieses Prinzips obliegt aber nicht den 
Kaufinteressenten, sondern den Behörden (Verwaltungsgericht, B 2020/205). 
Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit 
Urteil vom 7. März 2023 abgewiesen (Verfahren 2C_130/2022).

Entscheid vom 13. Dezember 2021

Besetzung

Abteilungspräsident Eugster; Verwaltungsrichterin Reiter, Verwaltungsrichter Zogg; 

Gerichtsschreiber Scherrer

Verfahrensbeteiligte

1. A.__,

2. B.__,

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 2/13

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roger Brändli, kmb Rechtsanwälte und 

Urkundspersonen, Breitenstrasse 16, 8852 Altendorf,

gegen

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

Ortsgemeinde X.__,

Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Markus Roos, Postgasse 5, Postfach 248, 

9620 Lichtensteig,

sowie

1. Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 22, 9001 St. Gallen,

2. Kantonale Aufsichtsbehörde BGBB, Dorfstrasse 9, 9313 Muolen,

3. Konkursverwaltung im Nachlass M.__, Konkursamt Y.__,

Beschwerdebeteiligte,

Gegenstand

Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks

 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 3/13

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

Die Ortsgemeinde X.__ ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. 0000__, Grundbuch X.__. 

Am 29. März 1995 schloss sie mit M.__ eine als "Baurechts- und Gebäudekaufvertrag 

mit Pachtvertrag" bezeichnete Vereinbarung ab. Darin wurde M.__ ein selbständiges 

und dauerndes Baurecht (Nr. 0001__) an einer Teilfläche von 10'000 Quadratmetern 

des betreffenden Grundstücks eingeräumt. Zudem erwarb er die Gebäude auf dem 

Baurechtsgrundstück – Wohnhaus, Scheune und Remise (Vers.-Nrn. 0002__, 0003__ 

und 0004__) – zum Preis von CHF 190'000. Schliesslich verpachtete ihm die 

Ortsgemeinde 14.62 Hektaren Wies- und Ackerland des Grundstücks Nr. 0000__. 

Baurecht und Pacht wurden für eine Dauer von fünfzig Jahren vereinbart. Sie sind 

vererblich und übertragbar. Deren Übertragung unterliegt der Genehmigung durch die 

Grundeigentümerin. Die Führung, Beteiligung oder Mitwirkung des Pächters an einer 

Betriebsgemeinschaft, Betriebszweiggemeinschaft oder ähnlichen Verbindung bedarf 

der Zustimmung der Ortsgemeinde.

B.

Am 1. März 2008 gingen M.__ und A.__ einen Vertrag über die Errichtung einer 

Betriebszweiggemeinschaft und am 20. September 2008 eine einfache Gesellschaft ein 

mit dem Zweck, ihre Landwirtschaftsbetriebe samt Inventar und Pachtland gemeinsam 

zu bewirtschaften. Die Zusammenarbeit wurde weder vom Landwirtschaftsamt als 

Betriebs(zweig)gemeinschaft anerkannt noch stimmte ihr die Ortsgemeinde zu (vgl. act. 

16/1, Ziff. I/4). Am 17. März 2009 verkaufte M.__ das Baurecht zum Preis von 

CHF 287'500 an A.__. Die Ortsgemeinde X.__ übte am 29. April 2009 ihr Vorkaufsrecht 

aus. Das Landwirtschaftsamt bewilligte am 7. Mai 2009 den Erwerb durch die 

Ortsgemeinde mit der Begründung, die Handänderung führe faktisch und wirtschaftlich 

den vorzeitigen Heimfall herbei, für den – weil kein Erwerb stattfinde – keine 

Erwerbsbewilligung erforderlich sei. Der vereinbarte Preis sei nicht übersetzt. Gegen 

die Bewilligung des Erwerbs erhob M.__ Beschwerde bei der 

Verwaltungsrekurskommission.

Am 9. März 2010 verstarb M.__. Weil die nächsten Erben die Erbschaft ausschlugen, 

wurde am 20. Dezember 2010 die konkursamtliche Liquidation des Nachlasses von 

M.__ sel. und am 26. Januar 2011 das summarische Konkursverfahren angeordnet.

Die Verwaltungsrekurskommission wies das von M.__ sel. gegen die Bewilligung des 

Erwerbs durch die Ortsgemeinde erhobene und von der Konkursverwaltung 

übernommene Rechtsmittel am 2. Dezember 2011 ab. Auf die dagegen von A.__ 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 4/13

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

erhobene Beschwerde trat das Verwaltungsgericht am 23. August 2012 nicht ein. Das 

Bundesgericht wies mit Urteil vom 10. Juni 2013 die von A.__ gegen den 

Nichteintretensentscheid erhobene öffentlich-rechtliche Beschwerde ab. Es hielt fest, 

die Verwaltungsrekurskommission sei auf die Beschwerde von M.__ sel. zu Unrecht 

eingetreten. Der Kaufvertrag sei zu den von M.__ und A.__ vereinbarten Bedingungen 

bewilligt worden. M.__ sei deshalb nicht in schutzwürdigen Interessen betroffen 

gewesen. Dies schliesse auch eine akzessorische Teilnahme von A.__ – obwohl selbst 

grundsätzlich legitimiert – am Beschwerdeverfahren aus (BGer 2C_964/2012 vom 

10. Juni 2013).

C.

Am 24. Februar 2014 teilte die amtliche Konkursverwaltung der Ortsgemeinde X.__ mit, 

sie werde den Kaufvertrag vom 17. März 2009 nicht erfüllen, da mittlerweile B.__ 

CHF 350'000 geboten habe. Die dagegen von der vorkaufsberechtigten Ortsgemeinde 

erhobenen Rechtsmittel blieben erfolglos (BGer 5A_640/2015 vom 24. November 

2015).

Die Konkursverwaltung teilte den Gläubigern am 10. April 2018 mit, es liege für das 

Baurecht ein Angebot zum Preis von CHF 701'000 vor. Daraufhin unterbreitete die 

Ortsgemeinde ein Kaufangebot für CHF 950'000. Am 8. Mai 2018 boten A.__ und B.__ 

CHF 716'000. Das Landwirtschaftsamt bewilligte den Erwerb durch die Ortsgemeinde 

am 14. Dezember 2018 im Wesentlichen mit der Begründung, die Ortsgemeinde sei 

zwar nicht Selbstbewirtschafterin, jedoch könne eine Ausnahmebewilligung erteilt 

werden, weil mit der Handänderung faktisch und wirtschaftlich der – vorzeitige – 

Heimfall herbeigeführt werde. Für den Heimfall wäre keine Erwerbsbewilligung 

erforderlich, weil dabei kein Erwerb stattfinde, sondern lediglich die dingliche Trennung 

von Boden und Bauten aufgehoben werde. Das Landwirtschaftsamt verwies zudem auf 

das unbeschränkt geltende gesetzliche Vorkaufsrecht des mit dem Baurecht belasteten 

Grundeigentümers. Schliesslich wäre es treuwidrig, der Ortsgemeinde die Begründung 

eines Baurechts zu bewilligen und ihr später bei der Ausübung des Vorkaufsrechts 

fehlende Selbstbewirtschaftung vorzuhalten. Die bodenrechtlichen Preisvorschriften 

seien in einem Zwangsvollstreckungsverfahren unbeachtlich.

A.__, dem das Landwirtschaftsamt die Verfügung "vorsorglich" zugestellt hatte, erhob 

zusammen mit B.__ Beschwerde bei der Verwaltungsrekurskommission mit dem 

Antrag, die Bewilligung sei aufzuheben und der Ortsgemeinde der Erwerb zu 

verweigern. Die Verwaltungsrekurskommission trat am 28. September 2020 auf die 

Beschwerde nicht ein. Zur Begründung führte sie aus, A.__ und B.__ könnten zwar als 

Selbstbewirtschafter gelten, jedoch ergebe sich aus ihrer Beteiligung an der 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 5/13

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Versteigerung keine Beschwerdelegitimation. Bei der Versteigerung im Rahmen der 

Erbteilung handle es sich um eine Zwangsverwertung nach Massgabe des 

Schuldbetreibungs- und Konkursrechts und damit um eine Zwangsversteigerung, bei 

welcher die Vereinbarung eines übersetzten Preises unbeachtlich sei. Die Tatsache 

allein, dass die Ortsgemeinde möglicherweise die Erwerbsbewilligung erhalte, obwohl 

sie nicht Selbstbewirtschafterin sei, berühre A.__ und B.__ nicht mehr als jeden 

anderen Landwirt oder Dritten, der am Erwerb des Baurechts interessiert sei und 

ebenfalls ein Angebot einreiche. Würde der Ortsgemeinde der Erwerb nicht bewilligt, 

führte dies lediglich zu einer zweiten Zwangsversteigerung, nicht aber zum Zuschlag an 

A.__ und B.__. Sie seien auch nicht als Pächter zur Beschwerde legitimiert. Zwar 

bewirtschafteten sie das Grundstück Nr. 0000__, hätten jedoch weder einen 

Pachtvertrag eingereicht noch die Entrichtung eines Entgelts nachgewiesen, so dass 

von einer Gebrauchsleihe auszugehen sei. Schliesslich könnten A.__ und B.__ auch aus 

der "vorsorglichen Eröffnung" durch das Landwirtschaftsamt keine 

Beschwerdelegitimation ableiten.

D.

A.__ und B.__ (Beschwerdeführer) erhoben gegen den am 29. September 2020 

versandten Entscheid der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) mit Eingabe ihres 

Rechtsvertreters vom 14. Oktober 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem 

Rechtsbegehren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge inklusive Mehrwertsteuer sei 

der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Angelegenheit zur materiellen 

Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen, eventualiter die Bewilligung zum Erwerb 

durch die Ortsgemeinde X.__ (Beschwerdegegnerin) zu verweigern.

Mit Vernehmlassung vom 3. November 2020 verwies die Vorinstanz auf die 

Erwägungen des angefochtenen Entscheides und beantragte die Abweisung der 

Beschwerde. Die Beschwerdegegnerin beantragte durch ihren Rechtsvertreter mit 

Vernehmlassung vom 28. Januar 2021 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- 

und Entschädigungsfolge zuzüglich Barauslagen und Mehrwertsteuer. Das 

Landwirtschaftsamt, die Kantonale Aufsichtsbehörde und die Konkursverwaltung 

(Beschwerdebeteiligte) haben stillschweigend auf eine Vernehmlassung verzichtet. Die 

Beschwerdeführer nahmen am 14. April 2021 zur Vernehmlassung der 

Beschwerdegegnerin Stellung. Die Beschwerdegegnerin äusserte sich dazu am 21. Mai 

2021, die Beschwerdeführer antworteten am 9. Juli 2021. Die Beschwerdegegnerin 

nahm am 15. Juli 2021 abschliessend Stellung.

Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Ausführungen der 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 6/13

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Beschwerdeführer und der Beschwerdegegnerin zur Begründung ihrer Anträge sowie 

die Akten wird, soweit wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1. Eintreten

Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59 Abs. 1 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1). Die Beschwerdeführer, auf 

deren Rechtsmittel die Vorinstanz nicht eingetreten ist, sind zur Erhebung der 

Beschwerde befugt (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerde 

gegen den am 29. September 2020 versandten Rekursentscheid wurde mit Eingabe 

vom 14. Oktober 2020 rechtzeitig erhoben und erfüllt in formeller und inhaltlicher 

Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und 

Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist dementsprechend einzutreten.

2. Streitgegenstand

M.__ sel. hatte von der Beschwerdegegnerin am 29. März 1995 für eine Teilfläche des 

Grundstücks Nr. 0000__ ein Baurecht samt den darauf stehenden Gebäuden erworben 

und eine weitere Teilfläche des Grundstücks gepachtet. Am 17. März 2009 verkaufte er 

das Baurecht zum Preis von CHF 287'500 an den Beschwerdeführer 1. Die 

Beschwerdegegnerin übte das Vorkaufsrecht aus und das Landwirtschaftsamt 

bewilligte ihr den Erwerb mit – mittlerweile rechtskräftiger – Verfügung vom 7. Mai 

2009. Am 9. März 2010 verstarb M.__. Weil die nächsten Erben seine Erbschaft 

ausschlugen, wurden am 20. Dezember 2010 die konkursamtliche Liquidation des 

Nachlasses und am 26. Januar 2011 das summarische Konkursverfahren angeordnet. 

Die amtliche Konkursverwaltung teilte der Beschwerdegegnerin am 24. Februar 2014 

mit, sie werde den Kaufvertrag vom 17. März 2009 nicht erfüllen, weil der 

Beschwerdeführer 2 mittlerweile CHF 350'000 geboten habe. Am 10. April 2018 teilte 

die Konkursverwaltung den Gläubigern mit, für das Baurecht liege ein Angebot zum 

Preis von CHF 701'000 vor. In der Folge boten die Beschwerdegegnerin CHF 950'000 

und die Beschwerdeführer CHF 716'000 für das Baurecht. Das Landwirtschaftsamt 

bewilligte am 14. Dezember 2018 der Beschwerdegegnerin den Erwerb des – von ihr 

begründeten – Baurechts. Auf das von den Beschwerdeführern gegen diese 

Bewilligung erhobene Rechtsmittel ist die Vorinstanz nicht eingetreten. Zu prüfen ist 

einzig, ob dieser Nichteintretensentscheid zu Recht ergangen ist. Soweit der 

massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend ersichtlich ist und die rechtliche 

Situation als klar erscheint, darf das Verwaltungsgericht die Motive des umstrittenen 

Entscheides ersetzen (vgl. für das Bundesgericht BGer 1P.403/1999 vom 3. Juli 2000 

E. 6 mit Hinweisen auf BGE 124 I 208 E. 4a und weitere). Erweist sich der 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 7/13

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Nichteintretensentscheid als rechtswidrig, ist die Sache grundsätzlich zur materiellen 

Prüfung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Art. 83 Abs. 3 BGBB

Art. 83 Abs. 3 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11, 

BGBB) beschränkt den Kreis der Personen, welche gegen die Verweigerung oder 

Erteilung einer Bewilligung Beschwerde erheben können. Der Wortlaut der Bestimmung 

ist einerseits zu weit gefasst, weil auch die nach dieser Bestimmung 

beschwerdeberechtigten Personen die allgemeinen Legitimationsvoraussetzungen 

erfüllen und ein besonderes, schutzwürdiges praktisches Interesse dartun müssen (vgl. 

BGE 139 II 233 E. 5.2.1 mit Hinweisen). Anderseits ist die Bestimmung hinsichtlich des 

Kreises der Beschwerdeberechtigten zu eng gefasst (vgl. BGE 126 III 274 E. 1c und d = 

Pra 2000 Nr. 156).

Wortlaut

Gegen die Erteilung der Bewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes 

oder Grundstücks können gemäss Art. 83 Abs. 3 zweite Satzhälfte BGBB die kantonale 

Aufsichtsbehörde, der Pächter sowie Kaufs-, Vorkaufs- oder Zuweisungsberechtigte 

Beschwerde führen.

Das Landwirtschaftsamt hat der Beschwerdegegnerin den Erwerb des auf einer Fläche 

von 10'000 m  des Grundstücks Nr. 0000__ lastenden Baurechts mit Wohnhaus, 

Scheune und Remise (Vers.-Nrn. 0002__, 0003__ und 0004__) bewilligt. Gegenstand 

des Bewilligungsverfahrens ist einzig dieses Baurecht. Die Witwe des 

Baurechtsnehmers und die gemeinsame Tochter nutzen das Wohnhaus. Der 

Beschwerdeführer 1 nutzt die landwirtschaftlichen Betriebsgebäude. Rechtsgrundlage 

dafür – und auch für die Bewirtschaftung der 14.62 Hektaren landwirtschaftlichen 

Pachtlands auf dem Grundstück Nr. 0000__ – bildet die am 20. September 2008 zum 

Zweck der gemeinsamen Bewirtschaftung der Landwirtschaftsbetriebe mit dem 

Baurechtsnehmer begründete einfache Gesellschaft, die seit dessen Tod als 

Auflösungsgesellschaft fortbesteht. Aufwendungen, die der Beschwerdeführer 1 für die 

Betriebsgebäude erbracht hat, macht er dementsprechend unter Berufung auf diese 

Vereinbarung als "Massaverbindlichkeit" gegenüber dem Nachlass geltend (vgl. 

act. 3/12 und 13). Ein Vertrag, wonach die Beschwerdeführer das Baurecht vom 

Baurechtsnehmer gepachtet hätten, liegt nicht vor. Vielmehr vereinbarte der 

Beschwerdeführer 1 mit dem Baurechtsnehmer am 17. März 2009 unmittelbar den 

Erwerb des Baurechts samt Gebäuden. Nach dem Tod des Baurechtsnehmers am 

9. März 2010 trat die konkursamtliche Nachlassverwalterin in diesen – noch nicht 

3.1. 

2

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 8/13

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

erfüllten – Vertrag nicht ein. Dass die Beschwerdeführer mit der für den Nachlass 

handelnden Nachlassverwalterin einen Pachtvertrag über das Baurecht abgeschlossen 

hätten, machen sie nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich. Ebenso wenig machen 

die Beschwerdeführer geltend oder ergibt sich aus den Akten, dass sie kaufs-, 

vorkaufs- oder zuweisungsberechtigt im Sinn von Art. 83 Abs. 3 BGBB sind. 

Insbesondere fällt ein Vorkaufsrecht der Beschwerdeführer als Pächter des Baurechts 

von vornherein ausser Betracht (vgl. Art. 47 BGBB).

Wird Art. 83 Abs. 3 BGBB entsprechend seinem Wortlaut angewendet, sind die 

Beschwerdeführer nicht befugt, gegen die Bewilligung des Erwerbs des Baurechts 

durch die Ortsgemeinde ein Rechtsmittel zu führen.

Sinn und Zweck3.2. 

Ausgangslage

Der Wortlaut von Art. 83 Abs. 3 BGBB sieht für blosse Kaufinteressenten, die sich nicht 

auf ein konkretes gesetzliches Vorrecht auf den Erwerb – sei es als Pächter oder Kauf-, 

Vorkaufs- oder Zuweisungsberechtigte – berufen können, keine Rechtsmittelbefugnis 

gegen die Erteilung einer Erwerbsbewilligung vor. Dies gilt auch für Kaufinteressenten, 

die ein landwirtschaftliches Grundstück oder Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung 

erwerben möchten. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist indessen die 

Bestimmung zu eng formuliert (grundlegend BGE 126 III 274 = Pra 2000 Nr. 156 E. 1d-

f).

3.2.1. 

Parteien des Kaufvertrags

Über den Gesetzeswortlaut hinaus ist der vertragliche Erwerber eines 

landwirtschaftlichen Grundstücks oder Gewerbes zur Beschwerde legitimiert, wenn er 

sich gegen die Erteilung der Bewilligung an einen Dritten wendet, der ein Vorkaufsrecht 

geltend macht (BGer 2C_465/2012 vom 29. Oktober 2012 E. 2.4 mit Hinweis auf BGE 

126 III 274 E. 1d-f). Wie Pächter, Kaufs-, Vorkaufs- und Zuweisungsberechtigte, die 

sich gegen die Erteilung der Erwerbsbewilligung an einen Dritten wenden können, kann 

sich auch der Käufer auf einen konkretisierten, hier obligationenrechtlichen Anspruch 

berufen (vgl. Art. 184 Abs. 1 des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des 

Schweizerischen Zivilgesetzbuches [Fünfter Teil: Obligationenrecht]; SR 220, OR). Dies 

gilt aber mangels eines schutzwürdigen Interesses nicht für den Veräusserer, sofern 

der Kauf zwischen ihm und dem Vorkaufsberechtigten zu jenen Bedingungen bewilligt 

wird, welche dem Vertrag mit dem ursprünglichen Käufer zugrunde lagen (BGE 139 II 

233 E. 5, in der vorliegenden Streitsache BGer 2C_964/2012 vom 10. Juni 2013 E. 4.3 

3.2.2. 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 9/13

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

und 4.4; wenn der Veräusserer vom eingeräumten Kaufsrecht nichts mehr wissen will: 

BGer 2C_465/2012 vom 29. Oktober 2012 E. 2.6).

Der Beschwerdeführer 1 hat mit dem Erblasser zwar am 17. März 2009 einen 

Kaufvertrag über das Baurecht abgeschlossen. Soweit das Bundesgericht die 

Rechtsmittelbefugnis des Beschwerdeführers 1 anerkannt hat, leitete sie sich aus 

seiner Stellung als vertraglicher Erwerber ab (BGer 2C_964/2012 vom 10. Juni 2013 E. 

4.2). Diese Rechtsposition hat er allerdings mittlerweile verloren: Die konkursamtliche 

Nachlassverwalterin hat am 24. Februar 2014 entschieden, den Vertrag vom 17. März 

2009 nicht erfüllen zu wollen. Die dagegen von der Grundeigentümerin, die mit Bezug 

auf diesen Kaufvertrag ihr gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben wollte, erhobenen 

Rechtsmittel blieben erfolglos (BGer 5A_640/2015 vom 24. November 2015). Einen 

Anspruch auf die Erfüllung des Kaufvertrags hat der Beschwerdeführer 1 mithin nicht 

mehr. Der Beschwerdeführer 2 war und ist nicht Partei eines Kaufvertrags, der das 

fragliche Baurecht zum Gegenstand hat. Da die Beschwerdeführer nicht als Käufer des 

Baurechts auftreten können, verleiht ihnen auch diese ausdehnende Auslegung und 

Anwendung von Art. 83 Abs. 3 BGBB keine Rechtsmittelbefugnis.

Selbstbewirtschaftender Kaufinteressent

Zur Beschwerde gegen die Erteilung einer Erwerbsbewilligung ist der Dritte, der ein 

landwirtschaftliches Grundstück oder Gewerbe nicht zur Selbstbewirtschaftung 

erwerben will, nicht legitimiert (BGer 2C_127/2009 vom 29. Mai 2009 E. 2.3). Legitimiert 

ist demgegenüber nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung der Dritte, der ein 

Angebot als Selbstbewirtschafter gemacht hat und geltend macht, der Käufer sei nicht 

Selbstbewirtschafter (vgl. BGer 2C_465/2012 vom 29. Oktober 2012 E. 2.4 mit Hinweis 

auf weitere Rechtsprechung). – Die Beschwerdeführer machen geltend, genau diese 

Konstellation liege vor. Die Vorinstanz ist zwar davon ausgegangen, die 

Beschwerdeführer erfüllten die Voraussetzungen, um als Selbstbewirtschafter 

aufzutreten. Sie hat deren Legitimation trotzdem verneint, weil sie nicht mehr berührt 

seien als jeder andere Landwirt oder Dritte, der am Erwerb des Baurechts interessiert 

sei und ebenfalls ein Angebot eingereicht habe. Die Verweigerung der Bewilligung hätte 

lediglich zur Folge, dass eine weitere Zwangsversteigerung angeordnet werden 

müsste.

Die Ausweitung der Legitimation über den Wortlaut hinaus auf den 

selbstbewirtschaftenden Kaufinteressenten gemäss der bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung zielt auf jenen Beschwerdeführer, der in einer öffentlichen 

3.2.3. 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 10/13

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Ausschreibung im Sinn von Art. 64 Abs. 1 Ingress und lit. f BGBB ein Angebot als 

Selbstbewirtschafter eingereicht hat und geltend macht, der Erwerber, dem die 

Bewilligung erteilt wurde, sei seinerseits nicht Selbstbewirtschafter (vgl. 2C_711/2018 

vom 7. Juni 2019 = Pra 2020 Nr. 22 E. 2.3 mit Hinweis insbesondere auf BGE 139 II 

233 E. 5.2.2). Nach Art. 64 Abs. 1 Ingress und lit. f BGBB ist die Bewilligung bei 

fehlender Selbstbewirtschaftung nur zu erteilen, wenn trotz öffentlicher Ausschreibung 

zu einem nicht übersetzten Preis kein Angebot eines Selbstbewirtschafters vorliegt. Zu 

prüfen ist, ob die Situation der Beschwerdeführer wertungsmässig gleich ist. – Bei 

dieser Beurteilung ist dem Zweck der – im Vergleich mit der allgemeinen 

Legitimationsvoraussetzung des schutzwürdigen Interesses – eingeschränkten 

Legitimationsbestimmung Rechnung zu tragen. Der Gesetzgeber wollte bewusst den 

Kreis derjenigen Personen einschränken, die gegen die Bewilligungserteilung 

Beschwerde erheben können; insbesondere sollten Nachbarn oder die Organisationen 

des Naturschutzes oder der Landwirtschaft ausgeschlossen werden. Dritte sollen sich 

nicht in das Vertragsverhältnis drängen. Das öffentliche Interesse, das zur 

Bewilligungspflicht geführt hat, soll von den Behörden – insbesondere auch von der zur 

Beschwerdeerhebung befugten kantonalen Aufsichtsbehörde – wahrgenommen 

werden. Die Erweiterung gegenüber dem Gesetzeswortlaut ist nur sehr restriktiv zu 

handhaben (vgl. BGer 2C_465/2012 vom 29. Oktober 2012 E. 2.3 und 2.4).

Die ausdehnende Auslegung und Anwendung von Art. 83 Abs. 3 BGBB auf den 

selbstbewirtschaftenden Kaufinteressenten steht – wie dargelegt – im Zusammenhang 

mit der öffentlichen Ausschreibung im Sinn von Art. 64 Abs. 1 Ingress und lit. f BGBB. 

Eine solche öffentliche Ausschreibung erfolgt dann, wenn dem Angebot des 

verkaufswilligen Landwirts keine Nachfrage eines Selbstbewirtschafters 

gegenübersteht (vgl. Stalder/Bandli, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum 

BGBB, 2. Aufl. 2011, N 36 zu Art. 64 BGBB). Die Bestimmung soll dem 

veräusserungswilligen Eigentümer die Verfügung über sein Eigentum ermöglichen und 

soweit als möglich dem Zweck des bäuerlichen Bodenrechts, die Stellung des 

Selbstbewirtschafters beim Erwerb landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke zu 

stärken (vgl. Art. 1 Abs. 1 Ingress und lit. b BGGB), zum Durchbruch verhelfen. In 

diesen Fällen soll der als Kaufinteressent auftretende Selbstbewirtschafter verhindern 

können, dass der Erwerb einem Nichtselbstbewirtschafter erteilt wird. Die Ausweitung 

der Rechtsmittellegitimation in Art. 83 Abs. 3 BGBB ist insoweit die 

verfahrensrechtliche Konsequenz der vom bäuerlichen Bodenrecht vorgesehenen 

Möglichkeit, auf öffentliche Ausschreibung gemäss Art. 64 Abs. 1 Ingress lit. f BGBB 

hin ein Angebot als Selbstbewirtschafter einzureichen.

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 11/13

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Demgegenüber leitete sich die Möglichkeit der Beschwerdeführer, ein Angebot zum 

Erwerb des Baurechts auf dem Grundstück Nr. 0000__ einzureichen, nicht aus dem 

bäuerlichen Bodenrecht ab. Die Veräusserung des Baurechts, welches der Erblasser 

am 29. März 1995 erworben hatte, erfolgt im Zug der konkursamtlichen Liquidation der 

von den nächsten gesetzlichen Erben ausgeschlagenen Erbschaft (vgl. Art. 573 Abs. 1 

des Schweizerischen Zivilgesetzbuches; SR 210, ZGB). Unabhängig davon, ob sich die 

Erbschaft als überschuldet erweist, erfolgt die Liquidation deshalb durch das 

Konkursamt nach den Vorschriften des Konkursrechts. Grundstücke dürfen nur 

freihändig verkauft werden, wenn die Gläubiger vorher Gelegenheit erhalten haben, 

höhere Angebote zu machen (Art. 256 Abs. 3 des Bundesgesetzes über 

Schuldbetreibung und Konkurs; SR 281.1, SchKG). Nach dieser Bestimmung ist das 

Konkursamt vorgegangen. Die Beschwerdeführer haben deshalb ihr Angebot als 

Gläubiger eingereicht, da zumindest dem Beschwerdeführer 1 die 

Gläubigereigenschaft zukommt (vgl. act. 3/5).

Das bäuerliche Bodenrecht selbst relativiert die Stärkung der Stellung des 

Selbstbewirtschafters, indem gemäss Art. 63 Abs. 2 BGBB beim Erwerb eines 

landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks im Verfahren der 

Zwangsvollstreckung – anders als im Verfahren der öffentlichen Ausschreibung nach 

Art. 64 Abs. 1 Ingress und lit. f BGBB – der Verweigerungsgrund des übersetzten 

Preises gemäss Art. 63 Abs. 1 Ingress und lit. b BGBB unbeachtlich ist. Die nach den 

Regeln von Art. 66 BGBB ermittelte Grenze soll Preise verhindern, die für 

Selbstbewirtschafter nicht mehr tragbar sind (vgl. Goldenberger/Hotz, in: Das 

bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. 2011, N 1 zu Art. 66 BGBB). 

Der Begriff der Zwangsvollstreckung in Art. 63 Abs. 2 BGBB umfasst alle Arten der 

zwangsweisen Grundstücksverwertung, unter anderem also Zwangsversteigerungen, 

betreibungsrechtliche Freihandverkäufe und Nachlassverträge mit Vermögensabtretung 

(vgl. B. Stalder, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. 2011, 

N 12a zu Art. 63 BGBB). Zumal die konkursamtliche Liquidation einer ausgeschlagenen 

Erbschaft ebenfalls die möglichst weitgehende Deckung der Nachlassschulden 

bezweckt, erscheint es als gerechtfertigt, die Regel von Art. 63 Abs. 2 BGBB auch in 

diesen Fällen anzuwenden. Die Durchsetzung der verbleibenden öffentlichen Interessen 

insbesondere der Beachtung der Ausnahmen vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung 

gemäss Art. 64 Abs. 1 BGBB, die zur Bewilligungspflicht des Erwerbs 

landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke geführt haben, obliegt in diesen Fällen 

den zuständigen Behörden. Dies bringt insbesondere Art. 67 BGBB zum Ausdruck, 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 12/13

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

wonach bei einer Zwangsversteigerung der Ersteigerer die (Erwerbs-)Bewilligung 

vorlegen muss oder die Kosten für eine neue Versteigerung zu hinterlegen und innert 

zehn Tagen nach dem Zuschlag der Ersteigerer ein entsprechendes Gesuch einreichen 

muss.

Würde das Verfahren der konkursamtlichen Nachlassliquidation vorliegend mangels 

öffentlicher Versteigerung im Sinn von Art. 138 ff. und Art. 257 f. SchKG – das Baurecht 

wurde freihändig verkauft – nicht als Verfahren der Zwangsverwertung im Sinn von 

Art. 63 Abs. 2 BGBB behandelt, würde es sich jedenfalls aus der Sicht der 

Beschwerdeführer ganz ausserhalb des Geltungsbereichs des bäuerlichen 

Bodenrechts bewegen. Es käme ihnen dann weder die Rechtsstellung eines Anbieters 

in einer öffentlichen Ausschreibung im Sinn von Art. 64 Abs. 1 Ingress und lit. f BGBB 

noch jene eines Anbieters in einem Verfahren der Zwangsverwertung gemäss Art. 63 

Abs. 2 BGBB zu. Erst recht in diesen Fällen obläge – nach dem Willen des 

Gesetzesgebers – die Durchsetzung des öffentlichen Interesses, das zur 

Bewilligungspflicht geführt hat, den Behörden und insbesondere der zur 

Beschwerdeerhebung befugten kantonalen Aufsichtsbehörde.

Zusammenfassung

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerdeführer weder als Pächter noch als 

Kaufs-, Vorkaufs- oder Zuweisungsberechtigte im Sinn von Art. 83 Abs. 3 BGBB zur 

Erhebung der Beschwerde gegen die Erteilung der Erwerbsbewilligung an die 

Ortsgemeinde befugt sind. Die Beschwerdeführer haben das Angebot zum Erwerb des 

Baurechts nicht als Selbstbewirtschafter auf öffentliche Ausschreibung im Sinn von 

Art. 64 Abs. 1 Ingress und lit. f BGBB hin, sondern als Gläubiger in einem Verfahren der 

Zwangsvollstreckung im Sinn von Art. 63 Abs. 2 BGBB, in welchem der 

Verweigerungsgrund des übersetzten Erwerbspreises im Sinn von Art. 66 BGBB – im 

Interesse des Gläubigerschutzes – unbeachtlich ist, eingereicht. Dieses Verfahren 

schliesst zwar die Geltung des Grundsatzes, dass landwirtschaftliche Grundstücke und 

Gewerbe von Selbstbewirtschaftern erworben werden sollen, nicht aus. Die 

Durchsetzung dieses Prinzips obliegt aber nicht den Kaufinteressenten, sondern den 

Behörden. Zum einen hat die zur Erteilung der Erwerbsbewilligung zuständige Behörde 

zu beurteilen, ob dem nichtselbstbewirtschaftenden Erwerber ausnahmsweise eine 

Bewilligung erteilt werden kann. Zum andern hat die kantonale Aufsichtsbehörde, die 

zur Erhebung der Beschwerde gegen die Erteilung einer Erwerbsbewilligung befugt ist, 

über die Einhaltung der Regeln des bäuerlichen Bodenrechts zu wachen. Dies gilt 

umso mehr, wenn der freihändige Verkauf in der Zwangsliquidation einer 

ausgeschlagenen Erbschaft nicht als Zwangsvollstreckungsverfahren im Sinn von 

3.3. 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 13/13

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

4. Kosten

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens von den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung zu 

tragen (Art. 95 Abs. 1 und Art. 96  VRP). Eine Entscheidgebühr von CHF 3'500 

erscheint angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung; sGS 941.12). Der 

von den Beschwerdeführern geleistete Kostenvorschuss von CHF 2'500 ist 

anzurechnen.

Die obsiegende und berufsmässig vertretene Beschwerdegegnerin stellte ihre Anträge 

unter Entschädigungsfolge inklusive Mehrwertsteuer. Eine Kostennote hat ihr 

Rechtsvertreter nicht eingereicht. Ein pauschales Honorar von CHF 4'000 zuzüglich 

CHF 160 Barauslagen (vier Prozent von CHF 4'000) und CHF 320.30 Mehrwertsteuer 

(7.7 Prozent von CHF 4'160) erscheint angemessen. Entschädigungspflichtig sind die 

Beschwerdeführer unter solidarischer Haftbarkeit (Art. 98 Abs. 1, Art. 98  und 

Art. 98  VRP in Verbindung mit Art. 106 Abs. 3 der Schweizerischen 

Zivilprozessordnung, SR 272; Art. 19, Art. 22 Abs. 1 Ingress und lit. b, Art. 28  und 

Art. 29 Honorarordnung, sGS 963.75).

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Beschwerdeführer bezahlen die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

CHF 3'500 unter Anrechnung des von ihnen geleisteten Kostenvorschusses von 

CHF 2'500.

3.

Die Beschwerdeführer entschädigen die Beschwerdegegnerin für das 

Beschwerdeverfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit CHF 4'160 zuzüglich 

Mehrwertsteuer.

 

 

Art. 63 Abs. 2 BGBB behandelt werden sollte. Die Beschwerde erweist sich als 

unbegründet. Sie ist abzuweisen.

bis

bis

ter

bis

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte
	Entscheid Verwaltungsgericht, 13.12.2021
	Bäuerliches Bodenrecht; Art. 83 Abs. 3 BGBB. Die Beschwerdeführer sind weder als Pächter noch als Kaufs-, Vorkaufs- oder Zuweisungsberechtigte im Sinn von Art. 83 Abs. 3 BGBB zur Erhebung der Beschwerde gegen die Erteilung der Erwerbsbewilligung an die Ortsgemeinde befugt. Sie haben das Angebot zum Erwerb des Baurechts nicht als Selbstbewirtschafter auf öffentliche Ausschreibung im Sinn von Art. 64 Abs. 1 lit. f BGBB hin, sondern als Gläubiger in einem Verfahren der Zwangsvollstreckung im Sinn von Art. 63 Abs. 2 BGBB, in welchem der Verweigerungsgrund des übersetzten Erwerbspreises im Sinn von Art. 66 BGBB – im Interesse des Gläubigerschutzes – unbeachtlich ist, eingereicht. Dieses Verfahren schliesst zwar die Geltung des Grundsatzes, dass landwirtschaftliche Grundstücke und Gewerbe von Selbstbewirtschaftern erworben werden sollen, nicht aus. Die Durchsetzung dieses Prinzips obliegt aber nicht den Kaufinteressenten, sondern den Behörden (Verwaltungsgericht, B 2020/205). Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 7. März 2023 abgewiesen (Verfahren 2C_130/2022).

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

		2024-05-26T22:14:11+0200
	"9001 St.Gallen"
	Publikationsplattform Kanton St.Gallen