# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5476aa69-b9e4-50eb-902a-fde0d9693266
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-07
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Steuergericht 07.02.2025 510 24 40 (510 2024 40)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_SG_001_510-24-40_2025-02-07.pdf

## Full Text

Seite 1 

Urteil vom 7. Februar 2025 (510 24 40) 

 

 _____________________________________________________________________  

 

Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer / Zusammenrechnung von Landpreis 
und Werklohn 
 

Besetzung Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Steuerrichter H. Steiner (Ref.), 
R. Richner, J. Felix, S. Schmid, Gerichtsschreiberin N. Bucher-
Waldmeier 
 
 

Parteien A.____, vertreten durch Raphaël Fellay, Steinentorstrasse 23, 
4010 Basel 
 
 Rekurrent 

  
 
gegen 
 
 

 Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal,  
 
 Rekursgegnerin 
 
 
 

betreffend Handänderungssteuer 
 
 

http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html
http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html
http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html

 
 
Seite 2   

Sachverhalt: 

 

A.  

Mit öffentlicher Urkunde über einen Kaufvertrag vom 26. November 2021 veräusserte der 

Pflichtige die Liegenschaftsparzelle Nr. xx Grundbuch (GB) B.____ für CHF 817’960.– an 

C.____ und D.____. Gleichentags schloss die Käuferschaft mit der E.____ AG einen Werkver-

trag ab für den Bau eines Einfamilienhauses auf vorgenannter Parzelle für CHF 1'598'590.–. 

 

Mit Veranlagungsverfügung der Handänderungssteuer vom 7. März 2024 legte die Steuerver-

waltung die Handänderungssteuer auf CHF 28’778.– fest, ausgehend von einem steuerbaren 

Betrag von CHF 2'302'259.–. Dieser setzte sich zusammen aus dem Landpreis von 

CHF 817’960.– und dem Werkpreis von CHF 1'484'299.– (CHF 1'598'590.– abzüglich MWST).  

 

 

B.  

Dagegen erhob der Pflichtige mit Eingabe vom 4. April 2024 Einsprache und beantragte sinn-

gemäss, die Handänderungssteuer sei einzig auf dem Landpreis zu erheben. Zur Begründung 

führte er aus, dass im Kaufvertrag vom 17. Dezember 2021 (Datum Tagebucheintrag) nur der 

Verkauf der Parzelle Nr. xx aufgeführt und der Werkvertrag erst nach dem Verkauf der Parzelle 

unterzeichnet worden sei. Der GU-Werkvertrag sei zwischen der E.____ AG und den Personen 

C.____ und D.____ abgeschlossen worden. Der Pflichtige sei nicht identisch mit der E.____ AG 

und sei auch nicht an dieser AG beteiligt. 

 

Die Steuerverwaltung wies die Einsprache mit Entscheid vom 8. Mai 2024 ab. Die Handände-

rungssteuer sei sowohl auf den Kaufpreis als auch auf den Werklohn geschuldet, wenn der 

Kaufvertrag und der Werkvertrag derart voneinander abhängen, dass der eine ohne den ande-

ren nicht abgeschlossen worden wäre. Praxisgemäss sei somit nur eine wirtschaftliche Verbin-

dung bzw. wirtschaftliche Identität erforderlich. Dazu reiche beispielsweise bereits ein Hinweis 

auf den Abschluss des Werkvertrages im Kaufvertrag, eine enge zeitliche Nähe des Abschlus-

ses von Kauf- und Werkvertrag, der Verkauf einer noch nicht gebauten Stockwerkeigen-

tumsparzelle oder der Verkauf bereits abparzellierter, nur für den Bau von Reihenhäusern ge-

eigneter Parzellen. Der erforderliche Konnex sei vorliegend gegeben. Dies, da unter Ziff. 1.4 

des Werkvertrages vom 26. November 2021 festgehalten sei, dass der Werkvertrag nur rechts-

kräftig ist, wenn zugleich die Urkunde des Kaufvertrages für den Landerwerb inkl. Erschlies-

sungskosten im Betrag von CHF 817’960.– unterzeichnet wird. Zudem sei der Kaufvertrag 

ebenfalls am 26. November 2021 abgeschlossen worden, sodass alleine aufgrund der zeitli-

chen Nähe eine Zusammenrechnung mit dem Werkpreis zu erfolgen habe. Auch sei keine wirt-

schaftliche Einheit nötig, sondern nur eine wirtschaftliche Verbindung, sodass der Kaufvertrag 

nicht ohne den Werkvertrag abgeschlossen worden wäre. 

 

 

C.  

Der Pflichtige erhebt mit Eingabe vom 8. Juni 2024 Rekurs und beantragt, für die Berechnung 

der Handänderungssteuer sei nur der Verkaufspreis von CHF 817’960.– zu berücksichtigen. 

Zur Begründung bringt er im Wesentlichen vor, dass keine wirtschaftliche Einheit zwischen ihm 

 
 
Seite 3   

und der E.____ AG betreffend das Bauvorhaben bestanden habe. Es bestehe keine personelle 

Verflechtung zwischen ihm als Landverkäufer und der E.____ AG als Werkerstellerin. Das Pro-

jekt sei von der E.____ AG gemäss den spezifischen Anforderungen des Landkäufers entwor-

fen worden, er selbst sei am ausgearbeiteten Projekt nicht beteiligt gewesen. Er habe die 

E.____ AG nur beauftragt, das Land zu verkaufen, jedoch keinen Auftrag erteilt, dieses ausge-

arbeitete Projekt zu vermarkten oder zu verkaufen. Die Nähe der Unterzeichnungstermine des 

Kaufvertrags und des Werkvertrags sei nicht seine Entscheidung gewesen, er sei lediglich zur 

Unterzeichnung des Kaufvertrages ins Notariat geladen worden. Das Zustandekommen des 

Werkvertrages und dessen Inhalt seien ihm zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertra-

ges nicht bekannt gewesen. Er habe mit dem Landkäufer nicht vereinbart, dass dieser den 

Werkvertrag mit der E.____ AG abschliessen solle. Die Entscheidung, keine Konkurrenzofferten 

einzuholen, basiere auf individuellen Vorlieben und spezifischen Anforderungen des Landkäu-

fers. Er habe weder bei der Einholung von Baugenehmigungen noch beim Angebot schlüssel-

fertiger Bauten mit der E.____ AG zusammengewirkt und habe aus dem Bau des Gebäudes 

keinen Gewinn erzielt. Die einzige Vergütung sei der Verkauf des Landes zum Zeitwert gewe-

sen. 

 

Die Steuerverwaltung beantragt in der Vernehmlassung vom 9. August 2024 die Abweisung des 

Rekurses. Sie führt u.a. aus, dass bei der Handänderungssteuer als reiner Rechtsverkehrs-

steuer eine Identität von Landverkäufer und Werkunternehmer nicht gefordert sei. Für den Käu-

fer zähle allein die Tatsache, dass der Werkvertrag in der Grundstückübertragung eingeschlos-

sen sei und damit der Handänderungssteuer unterliege. Beim Vorliegen eines fixfertig detaillier-

ten und behördlich bewilligten Bauprojekts auf der Parzelle sei ein Landverkauf ohne jeweiligen 

Werkvertrag meist gar nicht möglich. Auch im vorliegenden Fall sei am 26. November 2021 die 

notariell beglaubigte Verkaufsurkunde für die Landparzelle Nr. xx GB B.____ durch die Käu-

fer/Besteller unterzeichnet worden und gleichzeitig der dazu gehörende Werkvertrag vom 

26. November 2021 mit der E.____ AG abgeschlossen. Ferner habe die Notarin in der Verkauf-

surkunde in Randziffer 36 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass hier die Möglichkeit der Zu-

sammenrechnung von Landpreis und Werkvertragssumme bei der Handänderungssteuer be-

stehe. Als weiteres Indiz könne die zeitliche Nähe der beiden Vertragsabschlüsse auf eine Ver-

flechtung der beiden Verträge hindeuten; vorliegend sei dies zeitlich sogar «uno acto» erfolgt. 

Der verlangte Konnex zwischen Landkauf und Werkvertrag sei damit eindeutig und nachweis-

lich erstellt: Der Landverkauf habe nicht etwa losgelöst, sondern nur zusammen mit dem dazu-

gehörenden Werkvertrag abgeschlossen werden können. Dies werde denn auch in Art. 1 des 

Werkvertrags vom 13. Juli 2022 (recte: 26. November 2021) explizit so erwähnt. Demnach um-

fasse das Verkaufsangebot vom 12. Oktober 2021 den Hausbau inklusive Landerwerb. Sodann 

werde in Ziff. 1.4 festgehalten, dass Bedingung für die rechtsgeschäftliche Wirkung des Werk-

vertrags der Erwerb der Landparzelle Nr. xx sei. Wie der Homepage der Werkerstellerin zu ent-

nehmen sei, bilde das verkaufte Haus E Teil der Gesamtüberbauung «F.____» mit insgesamt 8 

Einfamilienhäusern. Das Gesamtgeschäft komme wirtschaftlich gesehen dem Verkauf eines 

fertigen Einfamilienhauses gleich. 

 

Anlässlich der heutigen Hauptverhandlung halten die Parteien an ihren Anträgen fest. 

 

 

 
 
Seite 4   

Erwägungen: 

 

1.  

Das Steuergericht ist gemäss § 124 Abs. 1 des Gesetzes vom 7. Februar 1974 über die Staats- 

und Gemeindesteuern (Steuergesetz, StG; SGS 331) zur Beurteilung des vorliegenden Rekur-

ses zuständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie 

im vorliegenden Fall CHF 10'000.– pro Steuerjahr übersteigt, von der Fünferkammer beurteilt. 

Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne 

weitere Ausführungen darauf einzutreten. 

 

 

2.   

Vorliegend gilt es zu beurteilen, ob die Steuerverwaltung zu Recht den Werklohn in die Bemes-

sungsgrundlage der Handänderungssteuer aufgenommen hat. 

 

 

3.  

Der Vertreter des Rekurrenten macht anlässlich der Verhandlung geltend, dass die Zusammen-

rechnungspraxis einzig auf der Rechtsprechung und nicht auf einer gesetzlichen Grundlage 

beruhe, was gegen Art. 127 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft 

vom 18. April 1999 (BV; SR 101) verstosse. 

 

3.1 Aufgrund des in Art. 127 Abs. 1 BV verankerten Legalitätsprinzips darf eine Steuer nur 

dann erhoben werden, wenn sich die Ausgestaltung der Steuer, namentlich der Kreis der Steu-

erpflichtigen, der Gegenstand der Steuer und deren Bemessung in den Grundzügen aus einem 

Gesetz im formellen Sinn ergeben. Das Erfordernis des formellen Gesetzes bedeutet allerdings 

nicht, dass jede Einzelheit ausdrücklich in einem formellen Gesetz geregelt sein muss, der Um-

fang der Steuererhebung muss jedoch aufgrund des Gesetzes hinreichend bestimmt sein.1  

 

3.2 Die Brücke zwischen den konkreten Lebenssachverhalten und den generell-abstrakt 

umschriebenen Tatbeständen in den gesetzlichen Bestimmungen muss durch Auslegung der 

letzteren gebildet werden, was Aufgabe der Gerichte ist.2 Bei der Auslegung der gesetzlichen 

Bestimmungen mit wirtschaftlichen Anknüpfungspunkten ist nicht strikte von der zivilrechtlichen 

Gestaltung auszugehen, die der Steuerpflichtige gewählt hat. Vielmehr ist der Sachverhalt ent-

sprechend seinem wirtschaftlichen Gehalt zu würdigen. Bei steuerrechtlichen Normen, die an 

wirtschaftliche und nicht vorab zivilrechtliche Gegebenheiten anknüpfen, ist die Zulässigkeit der 

sog. "wirtschaftlichen Betrachtungsweise" nicht davon abhängig, ob die Voraussetzungen der 

Steuerumgehung erfüllt sind.3 

 

 
1  StGE (Entscheid des Steuergerichts) Nr. 46/2000 vom 12. Mai 2000, E. 2b; vgl. MÜLLER, Kommentar zur Bundes-

verfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 29. Mai 1874, 1995, Art. 4 N. 77. 
2  HÖHN/WALDBURGER, Steuerrecht Band I, 9. Aufl., Bern/Stuttgart/Wien 2001, § 5 Rz. 7 ff. 
3  StGE Nr. 46/2000 vom 12. Mai 2000, E. 2b; vgl. BGE 115 Ib 241 E. 3b. 

 
 
Seite 5   

3.3 Die Handänderungssteuer ist eine Rechtsverkehrssteuer, deren Objekt die entgeltliche 

Übertragung von Sachen und Rechten bildet.4 Als indirekte Steuer unterliegt die Handände-

rungssteuer nicht dem Harmonisierungsauftrag von Art. 129 BV und ist entsprechend auch 

nicht im Steuerharmonisierungsgesetz geregelt.5 Gemäss § 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 84 Abs. 1 StG 

wird vom Veräusserer und Erwerber eine Handänderungssteuer von 1,25 % des Kaufpreises 

auf Handänderungen von Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben. Zum Kaufpreis 

gehören alle Leistungen des Erwerbers für das Grundstück. Handänderungen von Grundstü-

cken gleichgestellt sind gemäss § 81 Abs. 2 StG auch Rechtsgeschäfte, die hinsichtlich der 

Verfügungsgewalt wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken (wirtschaftliche Handänderung). 

 
Nach § 69 StG fallen unter den Begriff des Grundstückes insbesondere Grund und Boden und 

die Gebäude. Bei der Veräusserung eines bereits überbauten Grundstückes ist daher klar, dass 

die Handänderungssteuer gestützt auf § 81 i.V.m. § 69 StG sowohl auf dem Landpreis als auch 

auf dem Werkpreis erhoben wird. Es ist durch Auslegung zu ermitteln, wie es sich in Fällen zu-

künftig zu errichtenden Bauten verhält, bei denen im Zeitpunkt der Handänderung der Kaufver-

trag und der Werkvertrag so voneinander abhängig sind, dass es ohne den einen nicht zum 

Abschluss des anderen gekommen wäre und das Geschäft zudem als Ganzes dem Verkauf 

einer fertigen Baute gleichkommt (sog. Zusammenrechnungspraxis).6   

 

3.4 Bei § 81 StG handelt es sich um eine Steuernorm mit wirtschaftlichen Anknüpfungs-

punkten (siehe wirtschaftliche Handänderung in § 81 Abs. 2 StG). Entsprechend darf bei deren 

Auslegung eine wirtschaftliche Betrachtungsweise zur Anwendung gelangen. Mit dem stetigen 

Anstieg der Landpreise sind viele Bau- und Immobilienbetriebe dazu übergegangen, statt wie 

bis anhin ein Grundstück selbst zu erwerben, zu überbauen und danach das überbaute Grund-

stück zu verkaufen (zweistufiges Vorgehen), das Land direkt an den Besteller zu vermitteln inkl. 

Werkvertrag über die Errichtung einer schlüsselfertigen Baute (einstufiges Vorgehen). Aus einer 

wirtschaftlichen Betrachtungsweise erwirbt der Käufer beim einstufigen Vorgehen ein Gesamt-

paket, das aus Land und Gebäude besteht (vgl. § 81 Abs. 2 lit. a StG). Mit der Zusammenrech-

nungspraxis wird – entsprechend dem Sinn und Zweck von § 81 i.V.m. § 69 StG – sicherge-

stellt, dass in Fällen, in welchen der Erwerber wirtschaftlich gesehen ein Gesamtpaket aus Land 

und Gebäude erwirbt, die Handänderungssteuer nach wie vor auf dem Preis für das Land und 

das Gebäude erhoben wird. Im Lichte der Rechtsgleichheit spielt es für die Erhebung der Han-

dänderungssteuer keine Rolle, ob sich auf dem Grundstück im Zeitpunkt der Handänderung 

bereits ein Gebäude befindet oder ob zu diesem Zeitpunkt bereits vertraglich eindeutig fest-

steht, dass auf dem Grundstück zeitnah ein Gebäude errichtet wird, wofür bereits ein fixfertiges 

Projekt mit detaillierten Plänen und genau bezifferbaren Erstellungskosten vorliegt. Das Bun-

desgericht hat die Zusammenrechnungspraxis denn auch wiederholt als nicht willkürlich bzw. 

nicht verfassungswidrig erachtet.7  

 

 
4  DOLDER/FREY, in: Zweifel/Beusch/Oesterhelt (Hrsg.), Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Immobilien-

steuern, Basel 2021, § 6 N 120. 
5  WENK, in: BL Kommentar § 81 N 5. 
6  Vgl. Basellandschaftliche Steuerpraxis (BStPra) XIV, S. 304 ff.; WENK, in: Nefzger/Simonek/Wenk (Hrsg.), Kom-

mentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, Basel 2004, § 81 N 18. 
7  BGE 131 II 722 E. 3.1.1; BGer 2P.208/2003 vom 4. Dezember 2003, E. 3.1; 2P.47/1998 vom 25. Juli 2000, 

E. 3b/aa. 

 
 
Seite 6   

Es ist darauf hinzuweisen, dass beim einstufigen Vorgehen nach wie vor eine niedrigere Han-

dänderungssteuer resultiert wie beim ursprünglich regulären zweistufigen Vorgehen (beim 

zweistufigen Vorgehen unterliegt der Landpreis zweimal und der Werkpreis einmal der Han-

dänderungssteuer; beim einstufigen Vorgehen unterliegen Land- und Werkpreis je einmal der 

Handänderungssteuer). 

 
3.5 Nach dem Ausgeführten beruht die Zusammenrechnungspraxis auf einer hinreichenden 

gesetzlichen Grundlage und es ist keine Verletzung des Legalitätsprinzips ersichtlich. 

 

 

4.  

Die Rekurrenten machen weiter geltend, dass die Voraussetzungen für die Zusammenrech-

nungspraxis im vorliegenden Fall nicht erfüllt seien. 

 

 

5.  

5.1 Wie bereits dargelegt, findet die Zusammenrechnungspraxis dann Anwendung, wenn 

der Kaufvertrag und der Werkvertrag so voneinander abhängig sind, dass es ohne den einen 

nicht zum Abschluss des anderen gekommen wäre und das Geschäft zudem als Ganzes dem 

Verkauf einer fertigen Baute gleichkommt.8 Es muss sich hierfür aufgrund des engen sachlichen 

Zusammenhangs zwischen dem Grundstückkauf- und dem Bauerrichtungsvertrag ergeben, 

dass der Erwerber bei objektiver Betrachtungsweise als einheitlichen Leistungsgegenstand das 

bebaute Grundstück erhält.9  

 
Der Praxis des Steuergerichts zufolge darf der Werklohn jedenfalls dort als Bemessungsgrund-

lage der Handänderungssteuer herangezogen werden, wo er dem Landveräusserer selber ge-

schuldet und ihm persönlich oder auf seine Rechnung einem Dritten gezahlt wird. Letzteres trifft 

in jenen Fällen, in denen Landverkäufer und Werkersteller weder tatsächlich noch wirtschaftlich 

identisch sind, in der Regel nicht zu. Der Werklohn kann auch in jenen Fällen als Bemessungs-

grundlage der Handänderungssteuer herangezogen werden, bei denen der Landveräusserer 

selbst baut, er durch eine Gesellschaft bauen lässt, an der er massgeblich beteiligt ist oder er 

Mitglied eines Baukonsortiums ist und dadurch direkt oder indirekt am Gewinn aus der Erstel-

lung und Veräusserung der Baute partizipiert.10 Dies bedeutet, dass Landveräusserer und Wer-

kersteller nicht zwingend juristisch identisch sein müssen, sondern dass bereits eine wirtschaft-

liche Nähe ausreicht.11 Dem Bundesgericht zufolge kommt es darauf an, ob Landverkäuferin 

und Werkerstellerin derart miteinander verbunden sind, dass sie – bezogen auf das fragliche 

Bauprojekt – als wirtschaftliche Einheit auftreten.12 

 

5.2 Ob der Werklohn im vorerwähnten Sinne der Besteuerung nach § 81 Abs. 1 StG unter-

liegt resp. ob eine wirtschaftliche Nähe vorliegt, welche die Landverkäuferin und die Werkerstel-
 

8  Vgl. Basellandschaftliche Steuerpraxis (BStPra) XIV, S. 304 ff.; WENK, in: Nefzger/Simonek/Wenk (Hrsg.), Kom-
mentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, Basel 2004, § 81 N 18. 

9  Vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/ROHNER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl., Bern 2021, § 220 N 55 
m.w.H. 

10  Vgl. zum Ganzen StGE vom 9. Juni 2023, 510 23 3, E. 2.2. 
11  Vgl. auch DOLDER/FREY, a.a.O., § 6 N 114 ff. 
12  Urteil des Bundesgerichts (BGer) 2C_450/2015 vom 14. Juni 2016, E. 4.3. 

 
 
Seite 7   

lerin bezogen auf das fragliche Bauprojekt als wirtschaftliche Einheit erscheinen lässt, ist im 

Einzelfall stets nach der Gesamtheit der Umstände zu beurteilen. Dabei gibt es gemäss der 

Rechtsprechung des Steuergerichts verschiedene Umstände zu benennen, welche in diesem 

Zusammenhang relevant sein können:13 

 

• Personelle Verflechtung zwischen Landverkäuferin und Werkerstellerin 

• Verknüpfung der Landveräusserung mit dem Verkauf des ausgearbeiteten Projekts 

• Werbung und Inserate, worin nicht nur der Baugrund beschrieben wird, sondern auch Visua-

lisierungen der fertigen Baute enthalten sind 

• Zeitliche Nähe zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags für das Land einerseits und dem 

Werkvertrag andererseits 

• Gänzliches Fehlen von Konkurrenzofferten für die Werkerstellung oder Einholen derselben 

durch die Landverkäuferin bzw. ihr nahestehende Personen 

 

Zu beachten gilt es, dass diese Umstände keine abschliessende Aufzählung der Indizien für 

eine relevante wirtschaftliche Nähe zwischen Landverkäuferin und Werkerstellerin darstellen. 

Ebensowenig müssen alle oder zumindest mehrere dieser Indizien vorliegen, um eine Zusam-

menrechnung von Landpreis und Werklohn vorzunehmen: Je nach Ausprägung kann auch be-

reits ein Indiz alleine zur Annahme hierfür ausreichen. Fehlt es an einzelnen der obig genann-

ten Umstände, kann dies durch ein oder mehrere andere Elemente kompensiert werden, die mit 

besonderer Intensität vorliegen. Massgebend ist – wie bereits ausgeführt – die Gesamtheit der 

Umstände im konkreten Einzelfall.14 

 

5.3 In Bezug auf die Beweislast ist festzuhalten, dass der Nachweis für steuerbegründende 

Tatsachen der Steuerbehörde und der Beweis für steuermindernde Tatsachen grundsätzlich 

den Steuerpflichtigen obliegt.15 Demzufolge obliegt es der Steuerverwaltung, nachzuweisen, 

dass Kaufvertrag und Werkvertrag derart voneinander abhängig sind, dass die Handände-

rungssteuer auf dem Landpreis und dem Werklohn geschuldet ist. 

 

 

6.  

6.1 Der Rekurrent war bzw. ist Eigentümer von 8 Landparzellen im Baufeld «F.____» in 

B.____, die allesamt von der E.____ AG vermarktet werden.16 Die zeitliche Abfolge der Ereig-

nisse rund um die Handänderung der Parzelle Nr. xx GB B.____ gestaltet sich wie folgt: 

 

• Verkaufsangebot vom 12. Oktober 2021 für Neubau des Einfamilienhauses E auf der Par-

zelle Nr. xx am G.____weg, schlüsselfertiger Hausbau inkl. Landerwerb 

• Baubewilligung vom 11. November 2021 

• Kaufvertrag vom 26. November 2021 

• Werkvertrag vom 26. November 2021 

• Baubeginn ab 1. Dezember 2021 

 
13  StGE vom 9. Juni 2023, 510 23 3, E. 2.6. 
14  Vgl. StGE vom 9. Juni 2023, 510 23 3, E. 2.6. 
15  BGE 140 II 248, E. 3.5. 
16  Webseite der E.____AG (besucht am 07.02.2025). 

 
 
Seite 8   

• Grundbucheintrag 17. Dezember 2021 

 

Es fällt auf, dass Kauf- und Werkvertrag am gleichen Tag abgeschlossen wurden; diese zeitli-

che Nähe zwischen den beiden Verträgen ist ein erstes Indiz für die Anwendung der Zusam-

menrechnungspraxis. Die Tatsache, dass die Baubewilligung bereits vor dem Abschluss von 

Kauf- und Werkvertrag vorlag, fällt umso mehr ins Gewicht (siehe unten E. 6.5). 

 

6.2 Weiter weist der Werkvertrag vom 26. November 2021 einen klaren Konnex zum Kauf-

vertrag auf. Nach Ziff. 1.1 betrifft der Werkvertrag den Neubau eines Einfamilienhauses auf der 

Parzelle Nr. xx GB B.____ gemäss Baubeschrieb vom 20. November 2021 (inkl. Baupläne). 

Gemäss Ziff. 1.2 wurde im Verkaufsangebot vom 12. Oktober 2021 ein Verkaufspreis von total 

CHF 2'416’550.− festgelegt für den schlüsselfertigen Hausbau inkl. Landerwerb. Dieser Ge-

samtpreis setzt sich nach Ziff. 1.3 zusammen aus dem Landerwerb (inkl. Anteil an Erschlies-

sungskosten) von CHF 817’960.– und dem Werkpreis von CHF 1'598’590.– für den schlüssel-

fertigen Hausbau. Gemäss Ziff. 1.4 ist der Werkvertrag nur rechtskräftig, wenn zugleich die Ur-

kunde des Kaufvertrages für den Landerwerb inkl. Erschliessungskosten im Betrage von 

CHF 817’960.– unterzeichnet wird. In Ziff. 4.3. des Werkvertrages ist sodann festgehalten, dass 

die Bauherrschaft vor Baubeginn die Parzelle Nr. xx GB B.____ erwirbt. Aus der Ausgestaltung 

des Werkvertrages geht somit klar hervor, dass Land und Gebäude ein Gesamtpaket bilden 

und der Werkvertrag untrennbar mit dem Kaufvertrag verbunden ist.  

 
6.3 Gemäss Kaufvertrag vom 26. November 2021 verzichten die Parteien auf ihr Recht, ge-

gen eingereichte Baugesuche im Gebiet rund um das Kaufobjekt Einsprache zu erheben, so-

weit dabei die geltenden baupolizeilichen Vorschriften eingehalten werden (Rz. 45). Zudem 

verpflichtet die Käuferschaft sich, die bei Bautätigkeiten üblichen Beeinträchtigungen zu dulden 

ohne gegen die Verkäuferschaft oder andere am Bau beteiligte Dritte irgendwelche Forderun-

gen geltend zu machen (Rz. 44). Weiter ermächtigt die Käuferschaft die Verkäuferschaft mit 

dem ausdrücklichen Recht der Doppelvertretung und Selbstkontrahierung, bis 24 Monate nach 

Vertragsunterzeichnungen noch Anpassungen (Änderungen, Löschungen oder Neuerrichtun-

gen von Dienstbarkeiten und zugehörigen Plänen und ggf. der Erlass einer Nutzungs- und Ver-

waltungsordnung) zur Fertigstellung der Überbauung «G.____weg» vorzunehmen, die nötigen 

Akten (in öffentlichen Urkunden oder Schriftform) in ihrem Namen zu unterzeichnen sowie 

sämtliche weiteren Erklärungen für sie rechtsgültig abzugeben und beim Grundbuchamt zum 

Vollzug anzumelden; diese Verpflichtungen gelten auch für Rechtsnachfolger (Rz. 46 - 48). 

Entgegen der Ansicht des Rekurrenten besteht damit klarerweise eine Verbindung zwischen 

dem Kaufvertrag und der Überbauung «F.____» am G.____weg, von welcher die Parzelle 

Nr. xx GB B.____ ein Teil ist (1 von insgesamt 8 geplanten EFH). Im Übrigen hat die Notarin 

den Rekurrenten in Rz. 36 des Kaufvertrages ausdrücklich darauf hingewiesen, dass falls die 

Deklaration oder eine rechtskräftige Verfügung der kantonalen Steuerverwaltung die Handände-

rungssteuerpflicht eines separaten Werkvertrages oder einzelner Bauleistungen ergibt, der ent-

sprechende Steuerbetrag den Vertragsparteien gemäss §§ 71 ff. und §§ 81 ff. StG in Rechnung 

gestellt wird. 

 

6.4 Die Baubewilligung für das Einfamilienhaus auf der Parzelle Nr. xx GB B.____ lag be-

reits vor Abschluss des Kauf- und des Werkvertrages vor (siehe oben E. 6.1). Gemäss § 86 der 

 
 
Seite 9   

Verordnung vom 27. Oktober 1998 zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV; SGS 400.11) ist 

das Baugesuch vom Grundeigentümer zu unterschreiben. Folglich trifft die Aussage des Rekur-

renten im Rekursschreiben, er habe zum Zeitpunkt der Kaufvertragsunterzeichnung nichts vom 

Werkvertrag bzw. vom Bauprojekt gewusst, nicht zu. Anlässlich der Hauptverhandlung hat der 

Vertreter des Rekurrenten selbst ausgeführt, dass der Rekurrent sein Land auf Vorschlag der 

E.____ AG parzelliert und das Baugesuch für das vorliegende Bauprojekt eingereicht hat. Folg-

lich wirkten der Rekurrent und die Werkerstellerin bis zur Veräusserung der Parzellen zusam-

men und verfolgten gemeinsame Interessen. Der Rekurrent behauptet, er habe nur das Land 

verkaufen wollen. Jemand, der nur Land verkaufen möchte, wählt allerdings nicht ein derartiges 

Vorgehen. Der Grund für die Zusammenarbeit ist für die vorliegende Streitfrage letztlich nicht 

von Bedeutung. Möglicherweise konnte mit der beschriebenen Vorgehensweise ein höherer 

Kaufpreis erzielt oder die Parzelle schneller veräussert werden. So oder so besteht zwischen 

dem Rekurrenten und der Werkerstellerin – bezogen auf das fragliche Bauprojekt – eine wirt-

schaftliche Nähe. Wie bereits in Erwägung 5.1 dargelegt, besteht für die Annahme der Zusam-

menrechnungspraxis kein Erfordernis einer personellen oder wirtschaftlichen Identität zwischen 

Landveräusserer und Werkersteller.  

 
6.5 Der Fokus der Zusammenrechnungspraxis liegt weniger auf der Verkäuferschaft, son-

dern mehr auf der Käuferschaft bzw. auf dem von ihr erworbenen Objekt. Die E.____ AG hat 

das Land inkl. schlüsselfertigem Haus inseriert; die Erwerber haben aus ihrer Sicht ein Ge-

samtpaket aus Land und Gebäude erworben. Die Baubewilligung für die Errichtung des Einfa-

milienhauses lag am 11. November 2021 und damit einen halben Monat vor der Unterzeich-

nung von Kauf- und Werkvertrag vor. Bei dieser Sachlage war es den Erwerbern unmöglich, die 

Parzelle Nr. xx GB B.____ losgelöst vom bereits durch die E.____ AG ausgearbeiteten und be-

hördlich bewilligten Bauprojekt zu erwerben. Die Erwerber waren zum Zeitpunkt der Kaufver-

tragsunterzeichnung nicht frei, auf dem Land ein beliebiges Bauprojekt mit einem beliebigen 

Werkersteller durchzuführen. Im Übrigen wurden von den insgesamt 8 Parzellen der Überbau-

ung F.____ bislang 3 Parzellen verkauft, wovon alle 3 Parzellen von der E.____ AG überbaut 

wurden. 

 
6.6 Nach dem Ausgeführten liegt die wirtschaftliche Verknüpfung des Rekurrenten bzw. des 

Landverkäufers und der Werkerstellerin – bezogen auf das veräusserte Bauprojekt – auf der 

Hand. Kauf- und Werkvertrag bilden ein einheitliches Ganzes, sodass die Käufer nach ihrer 

Vorstellung ein bebautes Grundstück erworben haben. Folglich hat die Steuerverwaltung die 

Handänderungssteuer zu Recht auf dem Landpreis und dem Werklohn erhoben. Wer die Steu-

erfolgen tragen muss, welche durch die gewählte einstufige Vorgehensweise entstanden sind, 

ist eine Frage der Vertragsgestaltung zwischen dem Rekurrenten und der E.____ AG und ist für 

das Steuergericht nicht von Belang. 

 

 

7.  

Im Ergebnis erweist sich der Rekurs als unbegründet und ist abzuweisen. 

 

Ausgangsgemäss hat der Rekurrent gestützt auf § 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Ge-

setzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (Ver-

waltungsprozessordnung, VPO; SGS 271) die Verfahrenskosten in Höhe von CHF 2’000.– zu 

 
 
Seite 10   

bezahlen und es ist ihm keine Parteientschädigung auszurichten (§ 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 3 

VPO).  

 

 

 

 

 
 
Seite 11   

Demnach erkennt das Steuergericht: 

 

1.  

Der Rekurs wird abgewiesen. 

 

2.  

Der Rekurrent hat Verfahrenskosten in der Höhe von CHF 2'000.– zu bezahlen, welche mit dem 

bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden.  

 

3.  

Es wird keine Parteientschädigung entrichtet. 

 

4.  

Mitteilung an den Vertreter, für sich und zhd. des Rekurrenten (2) und die Steuerverwaltung des 

Kantons Basel-Landschaft (1). 

 

 

 

Gegen dieses Urteil wurde am 29. September 2025 Beschwerde beim Kantonsgericht, Abtei-

lung Verfassungs- und Verwaltungsrecht erhoben.