# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e24f5af0-9b59-5534-a829-f416b4526d01
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-10-20
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Steuern 20.10.2022 3-RV.2021.67
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_002_3-RV-2021-67_2022-10-20.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

 

3-RV.2021.67       
P 147 
 

 

 

 

Urteil vom 20. Oktober 2022 
 
 

 
 

Besetzung  Präsident Fischer  

Richter Schatzmann  

Richter Herzog  

Gerichtsschreiber Lenarcic          

 

 
 

   

Rekurrent 1  A._____  

 

Rekurrentin 2  B._____  

   

 

 
 
 

Gegenstand  Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____ 

vom 15. März 2021 

betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2017 

 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Gericht entnimmt den Akten: 
 

1. 

Mit Verfügung vom 19. Mai 2020 wurden A. und B. von der 

Steuerkommission Q. für das Jahr 2017 zu einem steuerbaren Einkommen 

von CHF 126'900.00 und zu einem steuerbaren Vermögen von 

CHF 1'262'000.00 (satzbestimmendes Vermögen CHF 1'307'000.00) 

veranlagt. In Abweichung von der Selbstdeklaration wurden anstelle der 

geltend gemachten Liegenschaftsunterhaltskosten von CHF 323'521.00 

lediglich CHF 184'512.00 zum Abzug zugelassen. 

 

2. 

Gegen die Verfügung vom 19. Mai 2020 erhoben A. und B. mit Schreiben 

vom 9. Juni 2020 Einsprache. Die Steuerkommission Q. ging vom 

folgenden Begehren aus: 

 

"Die Liegenschaftsunterhaltskosten seien gem. der im Schreiben der Einspra-

che enthaltenen Detailbetrachtung zu gewähren." 

 

3. 

Mit Entscheid vom 15. März 2021 reduzierte die Steuerkommission Q. in 

teilweiser Gutheissung der Einsprache das steuerbare Einkommen auf 

CHF 123'680.00. 

 

4. 

Den Einspracheentscheid vom 15. März 2021 (Zustellung am 21. April 

2021) haben A. und B. mit rechtzeitigem Rekurs vom 4. Mai 2021 

(Postaufgabe am 11. Mai 2021) an das Spezialverwaltungsgericht, 

Abteilung Steuern, weitergezogen. Sie beantragen das Folgende: 

 

"1.2. Hauptantrag 

1. Es sei zu beurteilen, ob nach § 47 des Steuergesetzes und den Artikeln 

§ 12 – 15 der Verordnung über die Bewertung der Grundstücke des 

Kantons Aargau eine Mietzinssenkung, die zu einer Ertragsminderung 

führt nicht auch zu einer Wertverminderung einer Liegenschaft führt. 

Zudem sei zu beurteilen, ob Instandstellungsarbeiten wertvermehrend 

sein können, wenn eine Liegenschaft an Wert verliert, insbesondere 

dann, wenn die Berechnungsmethode des Verkehrswerts dem kantona-

len Steuergesetz entspricht. 

Die Beurteilung sei für den Rekurssteller nachvollziehbar zu begründen. 

2. In den Erwägungen werden partiell Textauszüge von Bundesgerichts-

urteilen, Gesetzestexte und Merkblätter zitiert, nur teilweise mit Quellen-

angaben. 

Es sei zu Beurteilen, ob die verwendeten Quellen ganzheitlich betrach-

tet und im Sinne des Gesetzgebers angewendet worden sind. 

Die Beurteilung sei für den Rekurssteller nachvollziehbar zu begründen. 

 - 3 - 

 

 

3. Es sei zu beurteilen, ob das Merkblatt Liegenschaftsunterhalt des De-

partement für Finanzen und Ressourcen korrekt angewandt wurde, ins-

besondere im Hinblick auf die Kaskade Gesetz – Verordnung und inner-

halb des Merkblatt selbst, ob Kapitel 3.2. in seiner Gesamtheit korrekt 

angewandt worden ist. 

Die Beurteilung sei für den Rekurssteller nachvollziehbar zu begründen. 

 

2.2 Anträge 

1. Es sei zu beurteilen, ob Kapitel 3.2. (siehe auch Antrag 1), insbesondere 

der 2te Abschnit 'Das Wesen der Modernisierung' sinngemäss bei der 

Beurteilung der Unterhaltsarbeiten bei Küche, Bad und Geländer ange-

wandt wurde und es ist zu begründen, wieso die getätigten Instandstel-

lungen auf grund einer funktionalen Betrachtungsweise eine qualitative 

Verbesserung erfahren und damit wertsteigernd sein sollen und wie die 

Steuerbehörden festlegen, was zu einer messbaren Wertsteigerung 

führt. 

Die Beurteilung sei für den Rekurssteller nachvollziehbar zu begründen. 

2. Das Merkblatt Liegenschaftsunterhaltskosten sagt, dass bei Umfangrei-

chen Renovationsarbeiten in jedem Fall eine detaillierte Abklärung der 

konkreten Umstände notwendig sei. 

Es sei zu beurteilen, ob die Abklärungen des Steueramtes dieser Vor-

gabe nachgekommen ist. 

Die Beurteilung sei für den Rekurssteller nachvollziehbar zu begründen. 

3. Es sei zu beurteilen, ob der angewandte Entscheid RGE vom 22.02.2005 

[recte: 2007] anwendbar sei, da es sich um komplett unterschiedliche 

Gegebenheiten handelt. Zusätzlich sei zu beurteilen, ob es statthaft ist, 

vom im Merkblatt für Liegenschaftsunterhalt einheitlich zitierten 

Baukontenplan BKP abzuweichen. 

Die Beurteilung sei für den Rekurssteller nachvollziehbar zu begründen." 

 

Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den 

Erwägungen eingegangen. 

 

5. 

Die Steuerkommission Q. und das Kantonale Steueramt beantragen die 

Abweisung des Rekurses. 

 

6. 

A. und B. haben eine Replik erstattet. 

  

 - 4 - 

 

 

 
   

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

Der vorliegende Rekurs betrifft die Kantons- und Gemeindesteuern 2017. 

Massgebend für die Beurteilung sind das Steuergesetz vom 15. Dezember 

1998 (StG) und die Verordnung zum Steuergesetz vom 11. September 

2000 (StGV). 

 

2. 

2.1. 

Die Rekurrenten stellen den (Haupt-)Antrag, "es sei zu beurteilen, ob nach 

§ 47 des Steuergesetzes und den Artikeln § 12 – 15 der Verordnung über 

die Bewertung der Grundstücke des Kantons Aargau eine Mietzinssen-

kung, die zu einer Ertragsminderung führt nicht auch zu einer Wertvermin-

derung einer Liegenschaft führt (Rekurs, Ziff. 1.2.1.)." Zur Begründung wird 

das Folgende ausgeführt (Rekurs, Ziff. 1.3): 

 

"§ 47 des Steuergesetzes sagt, dass Vermögenswerte zum Verkehrswert be-

wertet werden müssen. § 12 – 15 der Verordnung über die Bewertung der 

Grundstücke enthalten die Vorgaben zur Berechnung des Verkehrswertes. In 

§ 15 ist definiert, dass der Ertragswert eines Grundstückes aus der Summe der 

zukünftigen, auf den Bewertungsstichtag diskontierten Erträgnissen ermittelt 

wird. 

 

In der Einsprache haben wir darauf hingewiesen, dass der Wert einer Liegen-

schaft von den Erträgnissen abhängt, was durch § 15 der Verordnung über die 

Bewertung der Grundstücke gestützt wird. Wir haben weiter Belege eingereicht, 

die belegen, dass wir die Wohnungen nicht mehr zum gleichen Mietzins ver-

mieten konnten. Alleine schon aus den gesetzlichen Vorgaben zur Verkehrs-

wertberechnung geht hervor, dass eine Minderung des Ertrags zu einer Minde-

rung des Verkehrswertes führt." 

 

2.2. 

Gegenstand des vorliegenden Rekursverfahrens bildet die ordentliche Ver-

anlagung der Kantons- und Gemeindesteuern 2017. Dieses Veranlagungs-

verfahren ist strikte zu trennen vom Verfahren betreffend Grundstückschät-

zung.  Auf alle Einwendungen der Rekurrenten, welche die Bewertung von 

Liegenschaften betreffen, ist im vorliegenden Verfahren nicht einzutreten. 

Die Sektion Grundstückschätzungen des Kantonalen Steueramtes hat in 

ihrer Vernehmlassung bereits zutreffend darauf hingewiesen, dass sie für 

die Festsetzung bzw. Überprüfung des Vermögenssteuerwertes von Lie-

genschaften erstinstanzlich zuständig ist. Im vorliegenden Verfahren sind 

einzig die streitigen Liegenschaftsaufwendungen zu beurteilen. In diesem 

Zusammenhang spielen weder § 47 StG noch die §§ 12 – 15 der Verord-

nung über die Bewertung der Grundstücke eine Rolle. 

 

 - 5 - 

 

 

3. 

3.1. 

Die Rekurrenten beantragen weiter, es sei zu beurteilen, ob die von der 

Vorinstanz verwendeten Quellen (Textauszüge von Bundesgerichtsurtei-

len, Gesetzestexte und Merkblätter) ganzheitlich betrachtet und im Sinne 

des Gesetzgebers bzw. korrekt angewendet worden seien. 

 

3.2. 

Die Beurteilung der vorinstanzlichen Anwendungen von gesetzlichen Be-

stimmungen, diesbezüglichen Weisungen und Merkblättern und der dazu 

ergangenen Rechtsprechung erfolgt immer im Zusammenhang mit den 

streitigen Liegenschaftsaufwendungen. Das Spezialverwaltungsgericht 

wird sich, falls bzw. soweit notwendig, im Folgenden damit befassen. 

 

4 

4.1. 

4.1.1. 

Gemäss § 196 Abs. 1 StG muss der Rekurs einen Antrag und eine Begrün-

dung enthalten. Allfällige Beweismittel sollen bezeichnet und soweit als 

möglich beigelegt werden. Auf einen Rekurs, der diesen Anforderungen 

nicht entspricht, wird nicht eingetreten. Sind Antrag und Begründung unklar 

oder widersprüchlich, ist unter Androhung des Nichteintretens bei Unterlas-

sung eine angemessene Frist zur Verbesserung anzusetzen (§ 196 Abs. 3 

StG). 

 

4.1.2. 

Aus dem Rekursantrag muss sinngemäss ersichtlich sein, dass und inwie-

weit die Rekurrenten den Einspracheentscheid anfechten wollen. Das Spe-

zialverwaltungsgericht muss wissen, was die Rekurrenten konkret am Ein-

spracheentscheid auszusetzen haben. Es muss eine Auseinandersetzung 

mit dem angefochtenen Einspracheentscheid stattfinden (Kommentar zum 

Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage, Muri-Bern 2015, §196 StG N 19 f.). 

 

4.2. 

Die Steuerkommission Q. hat sich im Einspracheentscheid mit den 

folgenden Liegenschaftsaufwendungen befasst (vgl. Einspracheentscheid, 

S. 2 ff.): 

 

- Renovation Bad 

- Ersatz Küche 

- Aussenhülle 1 

- Geländer 

- Leitung Renovation 

- Küche Attika 

- Gebäudeversicherung  

 

 - 6 - 

 

 

4.3. 

4.3.1. 

Dem Rekurs kann dazu das Folgende entnommen werden: 

 

"2.2.1. Es sei zu beurteilen, ob Kapitel 3.2. (siehe auch Antrag 1), insbesondere 

der 2te Abschnitt 'Das Wesen der Modernisierung' sinngemäss bei der Beurtei-

lung der Unterhaltsarbeiten bei Küche, Bad und Geländer angewandt wurde 

und es ist zu begründen, wieso die getätigten Instandstellungen auf grund einer 

funktionalen Betrachtungsweise eine qualitative Verbesserung erfahren und 

damit wertsteigernd sein sollen und wie die Steuerbehörden festlegen, was zu 

einer messbaren Wertsteigerung führt." 

 

Und weiter: 

 

"2.3 

[….] 

Das Steueramt hat in seinen Erwägungen auch nicht ausgeführt, welche Funk-

tionen nun besser sind, die Funktion des Geländers bleibt gleich, die Funktion 

der Dusche bleibt gleich und die der Abdeckung grundsätzlich auch. Dabei sei 

nochmals auf das Merkblatt Liegenschaftsunterhalt, Kapitel 3.2 verwiesen, das 

werterhaltende Massnahmen Aufwendungen für die von Zeit zu Zeit erforderli-

chen Renovationen sowie für den zeitgemässen gleichwertigen und gleichen 

Komfort bietenden Ersatz von unbrauchbar gewordenen mit dem Gebäu[d]e 

verbundenen Einrichtungen. Mit dieser Auffassung im Merkblatt für Liegen-

schaftsunterhalt anerkennt der Gesetzgeber, dass der Zeitgeist andere Materi-

alien oder eine andere Bauweise erfordert. Dies ist auch im Sinne des Fiskus, 

denn je höher der Mietzinsertrag, desto höher sind die Steuereinnahmen." 

 

[…] 

Das vom Gemeindesteueramt verwendete RGE 3R[recte: 3-RV].2005.50432 ist 

insofern nicht anwendbar, weil es sich nicht um mit dem Gebäude verbundene 

Einrichtungen handelt und deren Funktionalität eine vollständig Andere ist." 

 

4.3.2. 

Der Rekurs befasst sich ausschliesslich mit der Küche, dem Bad und dem 

Geländer. Darauf ist im Folgenden einzugehen. Die übrigen von der Vor-

instanz beurteilten Aufwandpositionen werden im Rekurs nicht thematisiert. 

Sie bilden daher nicht Gegenstand des vorliegenden Rekursverfahrens. 

 

5. 

5.1. 

Bei Liegenschaften im Privatvermögen können die Unterhaltskosten, die 

Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versi-

cherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen 

werden (§ 39 Abs. 2 Satz 1 StG). Als Kosten für den Unterhalt von Liegen-

schaften gelten bloss die werterhaltenden Aufwendungen (§ 24 Abs. 1 

StGV).  

 

 - 7 - 

 

 

Nicht abziehbar sind die Aufwendungen für die Anschaffung, Herstellung 

oder Wertvermehrung von Vermögensgegenständen (§ 40 Abs. 1 lit. d 

StG). 

 

5.2. 

Beim Abzug für Unterhaltskosten handelt es sich um einen Abzug für Ge-

winnungskosten. Gewinnungskosten setzen ein steuerbares Einkommen 

voraus. Die Unterhaltskosten müssen in wirtschaftlicher und zeitlicher Hin-

sicht einen direkten und unmittelbaren Zusammenhang mit der Einkom-

menserzielung aufweisen. Bei selbstgenutzten Liegenschaften sind nur 

diejenigen Unterhaltskosten abzugsfähig, die mit dem (steuerbaren) Eigen-

mietwert unmittelbar verbunden sind. Den Unterhaltskosten muss somit ein 

gegenwärtiger oder vergangener Ertrag aus unbeweglichem Vermögen ge-

genüberstehen. Steht den erstmaligen Kosten dagegen ein künftiger Ertrag 

gegenüber, handelt es sich um Anlagekosten. 

 

5.3. 

Von den Unterhaltskosten zu unterscheiden sind Aufwendungen, welche 

zur Wertvermehrung eines Grundstücks führen. Während Unterhaltskosten 

der Erhaltung bereits vorhandener Werte dienen, werden mit den wertver-

mehrenden Aufwendungen zusätzlich neue Werte geschaffen. Die Abgren-

zung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung erfolgt nach objektiv-

technischen Kriterien. Vergleichsmassstab bildet dabei nicht der Wert des 

Grundstücks insgesamt, sondern derjenige der konkret instand gehaltenen 

oder ersetzten Installation. 

 

Abzugsfähig sind jene Aufwendungen, die dazu dienen, den konkreten Nut-

zungswert eines Wirtschaftsgutes in einer Liegenschaft zu erhalten, instand 

zu stellen oder ihn zu ersetzen. Alle Aufwendungen, welche ein Grundstück 

in einen besseren Zustand versetzen, haben wertvermehrenden Charakter. 

Massgebend ist dabei aufgrund einer funktionalen Betrachtungsweise, ob 

das Grundstück durch die Massnahme eine qualitative Verbesserung und 

damit eine Wertsteigerung erfahren hat, sei es durch die erstmalige Schaf-

fung von Werten oder z.B. durch Aufwendungen für Ersatzbauten (Bundes-

gerichtsurteil vom 24. Oktober 2017, in: StE 2018 B 25.6 Nr. 73). 

 

6. 

6.1. 

Die Vorinstanz hat sich betreffend das Bad detailliert mit den einzelnen 

Ausgabenpositionen befasst und ausgeführt, welcher Kostenanteil aus wel-

chem Grund in welchem Umfang abzugsfähig ist. Die Rekurrenten erwäh-

nen das Bad im Rekurs zwar mehrfach. Es geht aus ihren Ausführungen 

jedoch nicht klar hervor, welche Positionen aus welchem Grund anders zu 

beurteilen sind. Für das Spezialverwaltungsgericht besteht daher keine 

Verpflichtung und keine Veranlassung, sich detailliert mit den einzelnen 

 - 8 - 

 

 

Ausgabenpositionen und deren Beurteilung durch die Vorinstanz zu befas-

sen (analog VGE vom 21. Oktober 2009 [WBE.2009.74]). Zu erwähnen 

bleibt, dass die Funktionsgleichheit des Bades vor und nach der 

Renovation nicht zwingend zum Abzug aller durch die Erneuerung 

entstandenen Kosten berechtigt. 

 

6.2. 

Die Vorinstanz hat sich betreffend Küche mit den Kosten für die Arbeitsflä-

che und die Rückwand befasst und ausgeführt, aus welchen Gründen wel-

che Kostenanteile zum Abzug zugelassen worden sind (vgl. Einsprache-

entscheid, S. 2 f.). Auch die Küche wird von den Rekurrenten im Rekurs 

mehrfach erwähnt. Es geht aus ihren Ausführungen jedoch auch diesbe-

züglich nicht klar hervor, weshalb die vorinstanzliche Beurteilung nicht kor-

rekt sein soll und in welchem Umfang eine Korrektur vorzunehmen ist. Es 

besteht daher auch diesbezüglich für das Spezialverwaltungsgericht kein 

Anlass, sich damit zu befassen. Im Übrigen gilt auch hier, dass die Funkti-

onsgleichheit der Abdeckung und der Rückwand vor und nach der Reno-

vation nicht zwingend zum Abzug aller dadurch entstandenen Kosten be-

rechtigt. 

 

6.3. 

6.3.1. 

Auch betreffend das Geländer hat die Vorinstanz detailliert ihre Auffassung 

zur Abzugsfähigkeit der Kosten dargelegt (vgl. Einspracheentscheid, S. 3): 

 

"Vorliegend wurde ein Balkongeländer aus Holz durch ein Staketengeländer 

ersetzt. Gemäss Rechtsprechung ist unter anderem dann ein wertvermehren-

der Anteil der Kosten auszuscheiden, wenn ein Bauteil durch einen material-

mässig höherwertigen Bauteil ersetzt wird. 

Ein Geländer aus Rundeisenstaketen hat im der Witterung ausgesetzten Aus-

senbereich eine längere (durchschnittliche) Lebensdauer als ein Geländer aus 

Holz. Es kommt hinzu, dass ein Geländer aus Rundeisenstaketen zwar gerei-

nigt werden muss, aber keinen Unterhaltsbedarf aufweist. Im Unterschied dazu 

muss ein Holzgeländer, damit es sowohl farblich als auch funktional in erstklas-

sigem Zustand bleibt, nicht nur regelmässig gereinigt, sondern auch nachgeölt 

werden. Diese Unterschiede haben zur Folge, dass vorliegend aus steuerlicher 

Sicht nicht von einem adäquaten Ersatz des Holzgeländers ausgegangen wer-

den kann, sondern ein wertvermehrender, nicht abzugsfähiger Anteil der Kos-

ten auszuscheiden ist. Der abzugsberechtigte Anteil ist gleich zu beurteilen, wie 

Eisenbahn- bzw. Holzschwellen, die durch Granitsteine ersetzt werden, wonach 

der abzugsberechtigte Anteil 50 % beträgt (RGE vom 22. Februar [2007] 

[3RV.2005.50432])." 

  

 - 9 - 

 

 

 

6.3.2. 

In der Replik führen die Rekurrenten dazu das Folgende aus: 

 

"1 Stellungnahme der Gemeinde S. 

[…] 

In Bezug auf das Geländer möchte ich nochmals darauf hinweisen, dass es 

sich beim vom Steueramt S. zitierten Bundesgerichtsurteil um ganz andere 

Materialien handelt und ein Vergleich meines Erachtens sehr weit hergeholt ist, 

wenn nicht sogar unstatthaft ist. Im hier zu beurteilenden Fall war der Grossteil, 

d.h. die gesamte Rahmenkonstruktion inklusive der Halterungen für die 

Holzbretter aus Stahl. Wenn der Pflegeaufwand das wesentliche Kriterium für 

die Höherwertigkeit sein soll, dann müsste konsequenterweise jeder Par-

kettboden, der durch Laminat ersetzt wird als höherwertig gelten, denn das Par-

kett ist aufwändiger in der Pflege. Hinzu kommt, dass Staketengeländer ge-

mäss BKP in die Kategorie 272.2 fallen, die gemäss Merkblatt Liegenschafts-

unterhalt zu 100 % abzugsfähig sind." 

 

6.3.3. 

Vorweg ist darauf hinzuweisen, dass die Vorinstanz entgegen den Ausfüh-

rungen der Rekurrenten nicht ein Bundesgerichtsurteil zitiert hat, sondern 

ein Urteil des Steuerrekursgerichts (heute: Spezialverwaltungsgericht). Zu-

treffend ist jedoch, dass die in diesem Urteil beurteilten Materialien (Ersatz 

von Eichenschwellen durch Natursteine) und die vorliegenden Materialien 

(Ersatz von Holz- durch Staketengeländer) nicht identisch sind. Weil Sta-

ketengeländer für Balkone meistens aus Metall bzw. Stahl hergestellt wer-

den, welches betreffend Langlebigkeit und Unterhaltsbedarf mit Naturstei-

nen verglichen werden kann, ist der vorinstanzliche Vergleich nachvollzieh-

bar und keinesfalls unstatthaft. Dass beim ersetzten Holzgeländer "die ge-

samte Rahmenkonstruktion inklusive der Halterungen für die Holzbretter 

aus Stahl" war, mag zutreffen, ändert aber nichts daran, dass es sich im 

Grundsatz bzw. zur Hauptsache um ein Holzgeländer handelte. Es ist da-

her nicht von einem gleichartigen, sondern höherwertigen Balkongeländer-

ersatz auszugehen, was die Ausscheidung eines steuerlich nicht abzugs-

fähigen wertvermehrenden Kostenanteils zur Folge hat. Dessen vor-

instanzliche Festsetzung auf 50 % wird durch den RGE vom 12. Februar 

1998 (RV.97.50107) gestützt, wo die hälftige Ausscheidung beim Ersatz 

eines Holzgeländers durch ein Metallgeländer als vertretbar beurteilt wird. 

Bei dieser Beurteilung wird auch berücksichtigt, dass der Pflegeaufwand 

bzw. Unterhaltsbedarf von Metall im Vergleich zu Holz (erheblich) geringer 

ist. Dieser Umstand stellt jedoch entgegen der Auffassung der Rekurrenten 

nicht das "wesentliche Kriterium" dar. Der geringere Unterhaltsbedarf steht 

meistens im Zusammenhang mit einer (massiv) höheren durchschnittlichen 

Lebensdauer des neuen Bauteils, welche den Hauptgrund für die 

Ausscheidung eines wertvermehrenden Kostenanteils bildet.  

  

 - 10 - 

 

 

 

6.4. 

Abschliessend ist darauf hinzuweisen, dass die Ausscheidung von wertver-

mehrenden Kostenanteilen bei Liegenschaftsaufwendungen auch möglich 

ist, wenn der (ursprüngliche) Wert der Liegenschaft als solches nicht ge-

stiegen ist (vgl. StE 2021 B 25.6 Nr. 83) bzw. der Wert der Liegenschaft 

durch die Steuerbehörden nicht (nach oben) korrigiert wurde. Weil die Ab-

grenzung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung nach objektiv-

technischen Kriterien erfolgt und dabei als Vergleichsmassstab nicht der 

Wert der Liegenschaft insgesamt, sondern derjenige der konkret Instand 

gehaltenen oder ersetzten Installation herangezogen wird, ist sogar bei ei-

ner (behaupteten) Wertminderung einer Liegenschaft als Ganzes die Vor-

nahme einer Ausscheidung eines wertvermehrenden Anteils betreffend die 

Kosten der Instandstellung bzw. des Ersatzes eines spezifischen Bauteils 

nicht ausgeschlossen. Die Ausscheidung wertvermehrender Kostenanteile 

setzt auch nicht voraus, dass nach der Renovation der Liegenschaft höhere 

Mieterträge erzielt werden können. Hingegen ist es zutreffend, dass "der 

Zeitgeist andere Materialien oder eine andere Bauweise" erfordern kann 

(vgl. Rekurs, Ziff. 2.3), ohne dass deswegen aus steuerlicher Sicht eine 

Wertvermehrung anzunehmen ist. Dies ist dann der Fall, wenn das neue 

Bauteil trotz Verwendung anderer Materialien ungefähr den gleichen Stan-

dard aufweist wie das ersetzte aus der damaligen Perspektive und auch 

die durchschnittliche Lebensdauer ungefähr gleich bleibt.   

 

7. 

Der Rekurs erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen, soweit 

darauf einzutreten ist. 

 

8. 

Bei diesem Verfahrensausgang haben die Rekurrenten die Kosten des Re-

kursverfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteikostenent-

schädigung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG). 

 

 

  

 - 11 - 

 

 

 
   

Das Gericht erkennt: 

 

1. 

Der Rekurs wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

 

2. 

Die Rekurrenten haben die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus 

einer Staatsgebühr von CHF 1'000.00, der Kanzleigebühr von CHF 130.00 

und den Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 1'230.00, unter soli-

darischer Haftbarkeit zu bezahlen. 

 

3. 

Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

die Rekurrenten 

das Kantonale Steueramt  

das Regionale Steueramt T. 

 

 
 

   

Rechtsmittelbelehrung  

 

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-

schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten 

werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-

waltungsgericht, Laurenzenvorstadt 9, 5001 Aarau, einzureichen. Die 

Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 

15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 

2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie 

der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-

fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-

legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 

4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-

zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187, 

196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]). 

 

  

 - 12 - 

 

 

 
   

Aarau, 20. Oktober 2022 

 

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Fischer Lenarcic