# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7b480a1a-b6fc-5459-9fe3-3028f9b0650f
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-04-07
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 07.04.1999 80.1999.40
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1999-40_1999-04-07.html

## Full Text

Incarto n.

  80.99.00040

  	
  Lugano

  7 aprile 1999

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea
  Pedroli

  

 

statuendo
sul ricorso del 12 febbraio 1999

 

in
materia di:                 imposta sugli utili immobiliari

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________ __________, __________ __________,  

  rappr.
  Da: __________. __________, __________
  __________ __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   In data 30 ottobre
1998 il signor __________ __________ alienava ai coniugi __________ e __________
__________ la part. n. __________ del __________
di __________, al prezzo di fr.
630’000.–.

                                         Con decisione del 26
novembre 1998, l’Ufficio di tassazione di Lugano Campagna notificava al
venditore la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando
l’utile imponibile in fr. 280’748 e l’imposta in fr. 11’229.90.

                                         Il venditore impugnava la
suddetta decisione con reclamo del 10 dicembre 1998, invocando il differimento
dell’imposizione, in considerazione dell’acquisto, intervenuto in data 13
novembre 1998, di una nuova abitazione primaria.

                                         L’autorità di tassazione
respingeva il gravame, con decisione del 27 gennaio 1999. Essa argomentava che
poteva tutt’al più entrare in considerazione un differimento parziale, dal
momento che vi era solo una parziale identità fra venditore della prima casa
(il solo marito) e acquirenti della nuova abitazione (marito e moglie in comproprietà).
Tuttavia, ad un differimento anche in misura ridotta si opporrebbe, secondo
l'Ufficio di tassazione, la circostanza che l’importo reinvestito è inferiore
al valore di alienazione ed al valore di investimento della prima abitazione.

 

 

                                   2.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, __________
__________ contesta la decisione
dell’autorità fiscale. Anzitutto, precisa che l’investimento per la nuova abitazione
ammonta a fr. 648’221.95, importo ben superiore al ricavo della vendita della
prima abitazione. Quindi, ritiene che negare il reinvestimento per il solo
fatto che non vi sia perfetta identità fra venditore e compratore sia in
contrasto con lo scopo della disposizione che ammette il reinvestimento
nell’abitazione primaria.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Lo Stato preleva
un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).

                                         Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

 

                                         3.2.

                                         L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). 

                                         Tuttavia, se l'alienante è
stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

 

 

                                   4.   In data 30 ottobre
1998, il ricorrente ha alienato la casa in cui abitava con la moglie ai __________ __________,
al prezzo di fr. 630’000.–. Chiede peraltro di poter beneficiare del differimento
dell’imposizione, in applicazione dell’art. 125 lett. g LT.

 

                                         4.1.

                                         Per l’art. 125 lett. g
LT l’imposizione dell’utile immobiliare è differita in caso di alienazione di
un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e
esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo
sia destinato entro un termine di due anni all'acquisto o alla costruzione, nel
cantone, di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.

                                         La citata disposizione
della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 3 lett. a
LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali il reinvestimento
deve essere effettuato.

                                         Il legislatore ha
introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di esperti incaricata
di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari, nell’intento di evitare
casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il contribuente è costretto a trasferire
il domicilio e vendere l'abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio federale,
nel __________ sull’armonizzazione,
sottolineava a sua volta che al contribuente, spesso per l'elevata imposta sui
guadagni immobiliari, non è possibile acquistare nel nuovo luogo di domicilio
un'abitazione sostitutiva di ugual valore e che l’assenza di una tale
possibilità di reinvestimento sostitutivo può nuocere alla mobilità professionale
(Soldini/Pedroli, op. cit., p. 131).

                                         La dottrina è concorde nel
considerare il motivo di differimento in esame come una eccezione propria,
giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse necessitata,
nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La ratio della
rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di una
componente dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (Ochsner, Die Besteuerung der Grundstückgewinne
in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.; Mettler, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p.
137 ss.; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn-
und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 168).
Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso di fare un uso
extra-fiscale dell’imposta sugli utili immobiliari (Mettler, op. cit.,
p. 139; Rumo, op. cit., p. 170), cioè che abbia inteso promuovere, con
tale mezzo, la proprietà dell’abitazione o la mobilità della popolazione (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 132).

 

 

                                         4.2.

                                         Le condizioni cui la legge
subordina il differimento dell’imposizione, in virtù dell’art. 125 lett. g
LT, sono le seguenti: 

                                         a)  l’acquisto
di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e
quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione
personale;

                                         b)  l’uso
personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella
acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei
seguenti casi eccezionali: 

                                               •   l’esistenza
di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per
vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non
invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita
per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;

                                               •   la
locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare
quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita,
sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è
ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia
comunque ecceduto quella della locazione;

                                         c)   deve
trattarsi di “abitazione primaria”: è dunque escluso il differimento per le abitazioni
secondarie e di vacanza;

                                         d)  limite
temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione
dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa
addirittura precedere la vendita 

                                         e)  il
reinvestimento deve avvenire “nel Cantone”: tale limitazione, non presente
nella LAID, non costituisce una preclusione di principio, bensì una riserva in
attesa di più ampie garanzie sul piano della reciprocità intercantonale (Soldini/Pedroli,
op. cit., pp. 132-134 e p. 137). 

 

                                         4.3.

                                         Qualora, in seguito
all’alienazione dell’abitazione primaria, solo una parte del ricavato venga
impiegata per il reinvestimento oppure che non vi sia perfetta identità fra
venditore ed acquirente (p. es. il solo marito vende la propria casa, ma ne
acquista una nuova insieme alla moglie), si è in presenza di un reinvestimento
parziale (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 134 ss.). 

                                         Se dunque solo una parte
del ricavato viene impiegata per acquistare l’immobile sostitutivo, si ha una
quota di tale importo che rimane a disposizione dell’alienante; seguendo la
prassi del Canton Berna, anche l’autorità ticinese impone quest’ultima quota,
quale utile lordo, senza deduzione proporzionale dei costi di investimento (CDT
n. __________.__________.__________ del
5 dicembre 1997 in re C.P.; CDT n. __________.__________.__________
del 4 gennaio 1999 in re H. e M. S.).

 

                                         4.4.

                                         Nella decisione impugnata,
l’autorità di tassazione ha ammesso in linea di principio che, impiegando il
ricavo della vendita della sua abitazione per acquistare un nuovo immobile
destinato a fungere da abitazione primaria, il ricorrente abbia effettuato un reinvestimento
che beneficia del differimento dell’imposizione ai sensi dell’art. 125 lett. g
LT.

                                         Ha peraltro poi
assoggettato all’imposta l’intero utile conseguito, argomentando che i costi di
investimento relativi all’immobile alienato sono superiori all’importo reinvestito,
circostanza che si opporrebbe al differimento dell’imposizione.

                                         Deve dunque essere in
primo luogo verificata la premessa su cui si fonda il calcolo dell’autorità
fiscale e cioè che, data la solo parziale identità fra venditore e acquirenti,
è ammesso in linea di principio il solo reinvestimento parziale. 

 

                                         4.5.

                                         In effetti, avendo
acquistato la nuova abitazione in comproprietà per un mezzo con la moglie, è
evidente che il ricorrente non può considerarsi unico acquirente e quindi unico
beneficiario del reinvestimento.

                                         Il ricorrente contesta
tale conclusione, invocando lo scopo della disposizione, che è quello di
favorire l’acquisto dell’abitazione primaria, e sottolineando che sia per il diritto
civile sia per quello fiscale i coniugi sono trattati come un’unità familiare.

                                         A tale proposito, va
rilevato che già la giurisprudenza di altri cantoni ha avuto modo di precisare
che la circostanza che i coniugi abbiano adottato il regime patrimoniale della
partecipazione agli acquisti non permette alla moglie di considerarsi proprietaria
di un immobile appartenente al marito. Infatti, dall’esistenza del regime
patrimoniale in questione discende la sola conseguenza che la moglie ha diritto
alla metà dell’utile del marito al momento della liquidazione del regime, ma la
liquidazione non comporta affatto una divisione in natura dei beni rientranti
nella massa degli acquisti di ogni sposo (RDAF 50/1994 p. 318).

                                         Del resto, il fatto che un
bene rientri nella massa degli acquisti di un coniuge non significa certamente
che, dal profilo dei diritti reali, vi sia una qualche forma di proprietà
comune dei coniugi, i quali continuano per contro ad avere la proprietà
esclusiva dei beni che appartengono loro.

                                         Quanto agli aspetti di
diritto fiscale, il ricorrente sembra inoltre dimenticare che la legge
tributaria ha espressamente previsto, all’art. 127 cpv. 2 LT, che il coniuge e
i figli sono imposti separatamente per gli utili immobiliari da loro
conseguiti, introducendo in tal modo una chiara deroga al principio della
tassazione della famiglia, previsto dall’art. 8 LT (cfr. Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 156).

                                         È dunque giustificato
ammettere solo un reinvestimento parziale nel caso in cui un solo coniuge
aliena l’abitazione primaria e poi ne acquista una sostitutiva in comproprietà
con la moglie.                                        

 

                                         4.6.

                                         Anche in relazione al
calcolo del reinvestimento parziale, la decisione dell’autorità fiscale deve
essere condivisa.

                                         Infatti l’investimento per
l’acquisto e la costruzione della nuova casa (fr. 609’500 : 2 = 304’750)
risulta inferiore al valore di investimento della prima abitazione (fr.
349’252). Anche ammettendo i nuovi costi fatti valere in sede di ricorso e
raggiungendo in tal modo l’ammontare di fr. 648’222, la metà di tale importo
(fr. 324’111) sarebbe comunque inferiore al valore di investimento della prima
casa. Di conseguenza l’utile conseguito con la prima vendita, pari a fr.
280’748, è integralmente imponibile, non essendo stato reinvestito in nessuna
misura.

                                         Ebbene, se solo una parte
del ricavato viene impiegata per acquistare l’immobile sostitutivo, si ha una
quota di tale importo che rimane a disposizione dell’alienante; secondo la
prassi dell’autorità fiscale, essa viene imposta, quale utile lordo, senza
deduzione proporzionale dei costi di investimento (Soldini/Pedroli, op.
cit., p. 134). 

                                         Come ha avuto modo di
precisare il Tribunale amministrativo del Canton Berna , oggetto dell’imposta
sull’utile immobiliare non è il ricavato della vendita come tale bensì la
differenza fra questo e i costi di investimento, ragione per cui è anche soltanto
questo utile che può beneficiare del differimento dell’imposizione. Infatti, se
al momento di vendere un immobile, il ricavo è pari solo ai costi di
investimento, sono stati realizzati solo questi costi e non vi è alcun utile.
Il ricavo deve dunque per forza essere scisso in due componenti: una è
rappresentata dai costi di investimento realizzati, l’altra rappresenta la
quota che eccede i costi di investimento e corrisponde all’utile lordo
determinante. Nel caso di un reinvestimento parziale bisogna ritenere che siano
reinvestiti in primo luogo i costi di investimento realizzati; nella misura in
cui il reinvestimento sia superiore ai costi di investimento, la differenza fra
il ricavo della vendita e la somma reinvestita rappresenta una quota di utile a
libera disposizione, per la quale non si giustifica alcun differimento
dell’imposizione (NStP 1993 p. 91 = RF 48/1993 p. 431; v. anche Soldini/Pedroli,
op. cit., nota 87 a p. 135). 

                                         È vero che tale soluzione
non è l’unica praticabile, tanto è vero che nel Canton Argovia, p. es., si
suppone invece che oggetto del reinvestimento sia la quota di utile conseguito
mediante la prima vendita e non i costi di investimento (Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 728 s.);
oppure, nel Canton Vallese, si ritiene che, in caso di reinvestimento parziale,
l’utile conseguito sia imponibile nella misura della proporzione fra la parte
del ricavo non reinvestita e l’intero ricavo (StE 1997 B 42.37 n. 1).

                                         La decisione dell’autorità
fiscale appare conforme alla legge e non è certamente arbitraria, ragione per
cui questa Camera non ritiene di discostarsene. È infatti condivisibile il
presupposto su cui si fonda la prassi in vigore, secondo cui oggetto di reinvestimento
sarebbe in primo luogo il valore di investimento dell’abitazione precedente e
in secondo luogo, solo se il reinvestimento supera il valore di investimento,
l’utile conseguito con la prima vendita. Con la conseguenza che, se l’utile
stesso non viene reinvestito, esso rimane a disposizione degli alienanti e non
vi è pertanto alcuna ragione di differirne l’imposizione (CDT n. __________.__________.__________ del 4 gennaio 1999 in re H. e M.
S.).

 

 

                                   5.   Il ricorso è quindi
respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del ricorrente,
soccombente.                                      

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    500.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un totale di                                                       fr.    580.–

                                         sono a carico del ricorrente.

 

 

 

 

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

 

 

 

 

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il
presidente:                                                          Il
segretario: