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**Case Identifier:** f462a5a6-6660-58c2-b5d3-c3dbd0b8791d
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-02-12
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 12.02.2024 C/17148/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-17148-2023_2024-02-12.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 12 février 2024 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/17148/2023 ACJC/137/2024 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 12 FEVRIER 2024 

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal 

des baux et loyers le 5 octobre 2023, représenté par Me Reza VAFADAR, avocat, rue 

Charles-Bonnet 2, 1206 Genève,  

et 

Madame B______ et Monsieur C______, domiciliés ______, intimés, représentés 

par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, case postale, 1211 Genève 12. 

 

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C/17148/2023 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/861/2023 du 5 octobre 2023, reçu le 23 octobre 2023 par les 
parties, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure sommaire, a 

condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens ainsi 

que de tout tiers l'arcade commerciale d'environ 60 m2 au rez-de-chaussée de 

l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève (ch. 1 du dispositif), autorisé 

C______ et B______ à requérir l'évacuation par la force publique de A______ dès 

l'entrée en force du jugement (ch. 2), débouté les parties de toutes autres 

conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 

B. a. Par acte expédié le 2 novembre 2023 à la Cour de justice, A______ a formé 
appel et recours contre le jugement précité, dont il a requis l'annulation. Il a 

conclu, principalement, à l'irrecevabilité de la requête en évacuation du 7 août 

2023, subsidiairement, à la constatation de l'inefficacité du congé du 24 juin 2022 

et, plus subsidiairement, à l'annulation de ce congé. 

 Il a allégué des faits nouveaux et déposé une pièce nouvelle désignée comme la 
"preuve de paiement loyer et charges du 30.10.2023". 

 b. Dans leur réponse du 16 novembre 2023. C______ et B______ ont conclu à la 
confirmation du jugement attaqué. 

 Ils ont déposé une pièce nouvelle, soit un "décompte de loyers au 14 novembre 
2023". 

 c. A______ a répliqué le 1er décembre 2023, en persistant dans ses conclusions. 

 Il a allégué des faits nouveaux et déposé des pièces nouvelles, désignées comme 
la "preuve de paiement loyer et charges du 23.11.2023" et la "preuve de paiement 

de CHF 493.45 à titre de solde de décompte d'eau chaude du 28.11.2023". 

 d. Le 8 décembre 2023, C______ et B______ ont dupliqué, en persistant dans 
leurs conclusions. 

 e. Par arrêt du 10 novembre 2023, la Cour, statuant sur la requête d'effet suspensif 
formée à titre préalable par A______, a constaté la suspension de la force jugée et 

du caractère exécutoire du jugement attaqué et dit que ladite requête était sans 

objet. 

 f. Les parties ont été informées le 16 janvier 2023 de ce que la cause était gardée à 
juger. 

  

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C/17148/2023 

C. Les faits pertinents suivants résultent du dossier soumis à la Cour : 

 a. A______ et D______ ont pris à bail le 24 février 2014 une arcade commerciale 
d'environ 60 m2 au rez-de-chaussée de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à 

Genève. Selon un avenant du 23 janvier 2015, les locaux étaient destinés à 

l'exploitation d'un magasin de tabac-journaux avec épicerie. 

Le 10 novembre 2017, A______ est devenu seul titulaire du contrat de bail.  

Les bailleurs sont désormais C______ et B______, représentés par E______ (ci-

après : la régie). 

 Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 1'395 fr. par mois. 

 b. Les bailleurs ont procédé à des travaux de rénovation dans l'immeuble. Selon le 
locataire, ces travaux ont affecté son activité du 15 octobre 2020 au 31 mars 2023. 

Par courriel du 9 octobre 2020, la régie a fait parvenir au locataire "le plan qui 

démontr[ait] les endroits où les entreprises devr[aient] avoir accès pour les travaux 

de rénovation de l'immeuble". 

 Par courrier du 1er juin 2021, la régie a informé le locataire que les entreprises 
concernées interviendraient dans l'arcade louée dès le lendemain, pour une durée 

estimée à une semaine au maximum, afin d'ouvrir la courette dans la cuisine, de 

remplacer les colonnes, puis de refermer la courette. 

Le 15 juin 2021, le locataire a invité la régie à le contacter au sujet des travaux 

effectués et futurs et à lui indiquer comment elle comptait le dédommager.  

c. Par lettre recommandée du 14 juin 2021, la régie a mis le locataire en demeure 
de verser la somme de 2'790 fr. à titre de loyer et charges de mai et juin 2021. 

d. Le 8 juillet 2021, la régie a proposé au locataire une "indemnité suite travaux" 
de 2'420 fr. "pour la période du 1

er
 juin 2020 [2021 selon le locataire] au 24 juin 

2021". Le 31 août 2021, elle lui a proposé une indemnité de 703 fr. 75 pour la 

période du 25 juin au 31 juillet 2021. Ces deux indemnités, acceptées par le 

locataire, ont été déduites du loyer dû et intégrées dans un décompte établi par la 

régie pour la période du 1
er

 décembre 2020 au 30 septembre 2021, dont il résultait 

qu'à cette dernière date le locataire restait devoir 2'343 fr. 40. 

e. Par lettre recommandée du 17 septembre 2021, la régie a mis le locataire en 
demeure de verser la somme de 2'790 fr. à titre de loyer et charges d'août et 

septembre 2021. 

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C/17148/2023 

f. En novembre 2021, la régie a proposé au locataire une indemnité de 773 fr. 45 
pour la période du 1

er
 octobre au 31 décembre 2021. Cette proposition a été 

réitérée le 15 février 2022, la régie précisant qu'elle restait attentive à l'évolution 

du chantier en 2022 et continuerait à examiner "toutes demandes sérieuses 

d'indemnités". Le locataire a refusé cette proposition et l'indemnité n'a été ni 

versée ni déduite du loyer dû. 

g. Par avis comminatoire du 18 mai 2022, reçu le 21 mai 2022, les bailleurs ont 
mis en demeure le locataire de leur régler dans les 30 jours le montant de 

6'271 fr. 25, à titre d'arriéré de loyer et de charges pour la période du 1
er

 janvier au 

31 mai 2022, déduction faite de la somme de 703 fr. 75 désignée comme 

"acompte à valoir", et l'a informé de son intention, à défaut du paiement intégral 

de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail. 

h. Suite à une conversation téléphonique du 23 mai 2022 du locataire avec la 
régie, celle-ci lui a fixé un rendez-vous en ses locaux le 31 mai 2022 en l'invitant 

à se munir "des preuves de paiement de l'arcade". 

i. Le locataire a versé aux bailleurs 1'395 fr. le 30 mai 2022 et 1'395 fr. le 7 juin 
2022. 

j. Par avis officiel du 24 juin 2022 envoyé au locataire par pli recommandé, les 
bailleurs ont résilié le bail pour le 31 juillet 2022. Le locataire a été avisé pour 

retrait le 27 juin 2022, mais n'a pas retiré le pli avant l'échéance du délai de garde. 

k. Par courriel du 18 juillet 2022, le locataire a indiqué à la régie qu'en "vérifiant 
les décomptes", il avait constaté que celle-ci n'avait "toujours pas déduit les 

indemnités de mois de FEVRIER environ 1'000., frs".  

Le 19 juillet 2022, la régie a répondu au locataire que "l'indemnité octroyée en 

2021 a[vait] bien été portée au crédit de [son] décompte". S'agissant d'une 

"éventuelle indemnité en 2022", elle se référait à une entrevue du 23 mai 2022, 

lors de laquelle elle lui avait confirmé qu'elle ne pouvait pas "discuter d'une 

potentielle indemnité" dans la mesure où il était débiteur de 6'528 fr. 40 soit "près 

de 4.5 mois de retard". 

l. Par acte déposé en conciliation le 28 juillet 2022, le locataire a contesté le congé 
du 24 juin 2022. La cause, non conciliée lors de l'audience du 31 mars 2023, a été 

portée devant le Tribunal le 5 mai 2023 (C/2______/2022 jointe le 13 juin 2023 à 

la cause C/3______/2023; cf. ci-dessous let. m). Le locataire a conclu à 

l'inefficacité du congé, subsidiairement à son annulation. Il invoquait en substance 

la compensation avec une créance en réduction de loyer, estimant d'autre part que 

le congé était contraire aux règles de la bonne foi, dès lors que les bailleurs 

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C/17148/2023 

avaient tardé à prendre position sur des prétentions en réduction de loyer 

justifiées. 

m. Par acte déposé en conciliation le 21 février 2023, porté devant le Tribunal le 
15 mai 2023 après l'échec de la tentative de conciliation, le locataire a assigné les 

bailleurs en réduction de loyer (60% du 15 octobre 2020 au 31 mars 2023) et en 

dommages-intérêts en raison de travaux entrepris par ceux-ci sur l'immeuble 

depuis le 15 octobre 2020 (C/3______/2023).  

n. Agissant par la voie de la protection du cas clair, les bailleurs ont requis le 
7 août 2023 du Tribunal l'évacuation du locataire et l'exécution directe de celle-ci.  

o. Lors de l'audience du Tribunal du 5 octobre 2023, les bailleurs ont persisté dans 
leurs conclusions. 

A______ a conclu à l'irrecevabilité de la requête.  

Il a produit deux classeurs de pièces, comprenant notamment le chargé 

accompagnant sa demande en réduction de loyer et en dommages-intérêts du 

15 mai 2023. Celui-ci contenait diverses correspondances avec la régie et des 

photographies désignées comme des "photographies chantier et travaux" prises à 

l'extérieur ou à l'intérieur de l'arcade et de l'immeuble à différentes dates. 

Le locataire a allégué avoir opposé en compensation durant le délai comminatoire 

auprès des bailleurs sa créance en réduction de loyer. Il avait sollicité des 

entretiens avec la régie durant ce délai. Une procédure en réduction de loyer était 

par ailleurs pendante devant le Tribunal avec demande de dommages et intérêts. Il 

avait toujours voulu éteindre la dette par compensation en raison des travaux qui 

avaient eu lieu sur l'immeuble. Une instruction approfondie avec l'audition de 

témoins était nécessaire pour prouver la déclaration de compensation, témoins 

dont l'audition était sollicitée dans la procédure au fond. Le fait que les bailleurs 

avaient accordé des réductions de loyer par compensation prouvait par ailleurs 

qu'ils avaient choisi eux-mêmes ce mode d'opérer. Le locataire invoquait en outre 

l'inefficacité du congé en raison de la compensation et son annulation du fait de 

son caractère contraire aux règles de la bonne foi. Finalement, l'intégralité du 

montant avait été remboursée par deux versements supplémentaires les 5 et 

21 juillet 2022. 

Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience. 

p. Dans le jugement attaqué, le Tribunal a considéré que les conditions d'une 
résiliation selon l'art. 257d al. 1 CO étaient réunies, les bailleurs ayant adressé au 

locataire une mise en demeure pour les montants en souffrance et celui-ci n'ayant 

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pas réglé la totalité de la dette dans le délai comminatoire. 

Le locataire avait démontré par les pièces versées à la procédure que des échanges 

avaient eu lieu avec la régie au sujet des nuisances consécutives aux travaux 

effectués par les bailleurs sur l'immeuble. Par ailleurs, deux indemnités 

forfaitaires, portées en déduction des montants dus, avaient été octroyées à ce titre 

au locataire. Cependant, celui-ci n'était pas en mesure de prouver sans délai être 

titulaire d'une contre-créance en compensation supérieure à celles déjà octroyées, 

le principe d'une indemnité plus élevée ayant toujours été contesté par les 

bailleurs. Ainsi, même si l'on admettait qu'une déclaration de compensation avait 

été formulée par le locataire dans le délai comminatoire lors de son rendez-vous à 

la régie, ce qui n'était pas établi par pièces, l'existence et le montant de l'éventuelle 

créance ne pouvaient être déterminés qu'à l'issue de la procédure pendante devant 

le Tribunal, qui n'en était qu'à ses débuts. Le cas de figure de l'arrêt du Tribunal 

fédéral 4C.65/2003 cité par le locataire dans son action au fond, ne trouvait pas 

application à la présente cause. En effet, dans cet arrêt, le Tribunal fédéral avait 

retenu une résiliation contraire à la bonne foi dès lors que la partie bailleresse 

avait d'ores et déjà admis le principe d'une réduction de loyer importante, de sorte 

que le montant réclamé dans l'avis comminatoire était nettement supérieur à celui 

réellement dû. Dans le cas d'espèce, les bailleurs avaient spécifié que les 

indemnités versées l'étaient pour solde de tout compte, demandant en outre au 

locataire de se rendre au rendez-vous du 31 mai 2022 avec les preuves de 

paiement. 

Le locataire ayant résorbé le montant réclamé bien après l'échéance du délai 

comminatoire, les bailleurs étaient ainsi fondés à donner congé, ce qu'ils avaient 

fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Les arguments développés 

dans la procédure en contestation de congé ne pouvaient pas faire obstacle au cas 

clair. 

Ainsi, depuis l'expiration du terme fixé, le locataire ne disposait plus d'aucun titre 

juridique l'autorisant à rester dans les locaux litigieux. En continuant à occuper les 

locaux, il violait l'art. 267 al. 1 CO qui prévoyait l'obligation de restituer la chose 

à la fin du bail. Dès lors, le Tribunal ne pouvait que faire droit à la demande et 

prononcer l'évacuation du locataire. 

EN DROIT 

1. 1.1 La voie de l'appel est ouverte contre les décisions d'évacuation, lorsque la 
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). 

Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4A_72/2007 

du 22 août 2007 consid. 2). 

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Pour calculer la valeur litigieuse dans les actions en expulsion initiées selon la 

procédure de l'art. 257 CPC, il faut distinguer les cas où seule est litigieuse 

l'expulsion en tant que telle, de ceux où la résiliation l'est également à titre de 

question préjudicielle. S'il ne s'agit que de la question de l'expulsion, l'intérêt 

économique des parties réside dans la valeur que représente l'usage des locaux 

pendant la période de prolongation résultant de la procédure sommaire elle-même, 

laquelle est estimée à six mois. Si en revanche la résiliation des rapports de bail 

est également contestée, la valeur litigieuse est égale au loyer pour la période 

minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, 

période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle une nouvelle résiliation peut être 

signifiée; comme il faut prendre en considération la période de protection de trois 

ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO, la valeur litigieuse correspondra en 

principe au montant du loyer brut (charges et frais accessoires compris) pendant 

trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3 - JdT 2019 II 235 pp. 236 et 

239; arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid.1; LACHAT, 

Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 2019, pp. 69-70). 

En l'espèce, le locataire conteste non seulement l'expulsion en tant que telle, mais 

également la résiliation du bail, de sorte que la valeur litigieuse est supérieure à 

10'000 fr. La voie de l'appel est donc ouverte contre le prononcé de l'évacuation. 

En revanche, contre les mesures d'exécution, seule la voie du recours est ouverte 

(art. 309 let. a CPC). 

1.2 L'appel et le recours, écrits et motivés, doivent être introduits auprès de la 
deuxième instance dans les trente jours à compter de la notification de la décision 

motivée (art. 311 al. 1 et 321 al. 1 CPC). Le délai est de dix jours pour les 

décisions prises en procédure sommaire (art. 314 al. 1 et 321 al. 2 CPC), ce qui est 

le cas des procédures en protection des cas clairs (art. 248 let. b et 257 CPC). 

En l'espèce, l'appel et le recours, formés dans le délai et la forme prescrits par la 

loi, sont recevables. 

Par souci de simplification, le locataire sera désigné ci-après comme l'appelant. 

1.3 Dans le cadre d'un appel, la Cour revoit la cause en fait et en droit avec un 
plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC), dans la limite des griefs suffisamment 

motivés qui sont formulés (art. 321 al. 1 CPC; cf. arrêts du Tribunal fédéral 

4A_290/2014 du 1
er

 septembre 2014 consid. 5; 5A_89/2014 du 15 avril 2011 

consid. 5.3.2). 

Le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge 

de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie 

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si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 

consid. 4.3.1). 

Le recours n'est recevable que pour violation du droit et constatation 

manifestement inexacte des faits (art 320 CPC). 

2. Les parties produisent des pièces nouvelles et l'appelant allègue des faits 
nouveaux. Il en résulte que le loyer et les charges relatifs à l'arcade litigieuse 

étaient à jour au 30 novembre 2023. 

 2.1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont recevables qu'aux conditions 
de l'art. 317 al. 1 CPC. Les nova improprement dits (ou faux ou pseudo-nova) ne 

sont recevables qu'à deux conditions: (1) la partie qui s'en prévaut ne pouvait les 

invoquer avant, malgré sa diligence et (2) elle les présente sans retard. Ainsi, ne 

sont pas recevables les contestations et objections que le locataire soulève pour la 

première fois en instance de recours, comme le fait qu'il a payé l'arriéré de loyer 

dans le délai de sommation de 30 jours (art. 257d al. 1 CO) ou qu'il a obtenu du 

bailleur un sursis au paiement. Le locataire doit invoquer ces moyens de défense 

en temps utile, conformément au principe de la simultanéité des moyens d'attaque 

et de défense (maxime éventuelle ou maxime de concentration), qui vaut aussi en 

procédure sommaire de protection dans les cas clairs, soumise à la maxime des 

débats (cf. ATF 142 III 462 consid. 4.3). Tel est le cas de l'extinction de la dette 

ou de la compensation, faits destructeurs (arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 

précité consid. 4.2.2). De même, c'est en première instance que le locataire doit 

contester avoir reçu la notification de la formule officielle que le bailleur allègue 

lui avoir adressée (ATF 142 III 462 consid. 3.3.2).  

En ce qui concerne les vrais nova, le Tribunal fédéral a jugé que le requérant qui a 

succombé en première instance et a vu sa requête déclarée irrecevable ne peut pas 

produire en appel des pièces nouvelles, même s'il ne lui était pas possible de les 

produire devant le premier juge. En effet, dans les procédures en protection des 

cas clairs, les exigences posées par l'art. 257 al. 1 CPC doivent être satisfaites en 

première instance déjà et le juge d'appel ne saurait contrôler l'appréciation du 

tribunal sur la base de pièces différentes, fussent-elles recevables au regard de 

l'art. 317 al. 1 CPC (arrêts du Tribunal fédéral 4A_376/2021 précité consid. 4.2.2; 

4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5; 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 

consid. 3.2). 

 2.2 Les pièces nouvelles des parties et les allégations nouvelles de l'appelant sont 
recevables eu égard aux principes sus-rappelés. Elles ne sont cependant pas 

déterminantes pour la solution du litige. 

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3. L'état de fait retenu par le Tribunal a été complété et précisé dans la mesure utile à 
la solution du litige. Il n'y a donc pas lieu d'examiner plus avant les griefs de 

constatation inexacte des faits soulevés par l'appelant. 

 Les conclusions subsidiaires de l'appelant, en constatation de l'inefficacité et en 
annulation du congé, ne sont pas recevables dans le cadre d'une procédure en 

protection du cas clair. En effet, si les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC ne sont 

pas réalisées, le tribunal ne peut que déclarer la requête irrecevable (cf. ci-dessous, 

consid. 4.2.1). 

4. L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 257 CPC et 257d CO en 
déclarant recevable la requête en protection du cas clair et en prononçant son 

évacuation. Il reproche aux premiers juges de ne pas avoir considéré qu'il "restait 

titulaire d'une contre-créance en réduction de loyer et en dommages-intérêts - 

supérieure à celle visée par l'avis comminatoire -, vu les nuisances subies (…) du 
fait des travaux de rénovation effectués par les bailleurs sur l'objet loué, alors 

qu['il] avait produit diverses photographies faisant état de l'importance du chantier 

entrepris par les intimés depuis 2020". 

 4.1 Lorsque le bailleur introduit une requête d'expulsion pour le retard dans le 
paiement du loyer, selon la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 

CPC, la cause est soumise tant aux conditions de droit matériel de l'art. 257d CO 

qu'aux règles procédurales de l'art. 257 CPC.  

  La réglementation de droit matériel mise en place par le législateur à l'art. 257d 
CO signifie que le locataire mis en demeure doit évacuer l'objet loué dans les plus 

brefs délais s'il ne paie pas le loyer en retard.  

  4.2. La procédure de protection dans les cas clairs prévue à l'art. 257 CPC permet 
d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force 

exécutoire lorsque la situation en fait et en droit n'est pas équivoque (ATF  

138 III 620 consid. 5.1.1 avec référence au Message du 28 juin 2006 relatif au 

CPC, FF 2006 6959 ad art. 253; arrêts du Tribunal fédéral 4A_385/2022 du 

14 février 2023 consid. 3.2, 4A_282/2015 du 27 juillet 2015 consid. 2.1).   

  4.2.1. Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la 
procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque les conditions 

suivantes sont remplies: (a) l'état de fait n'est pas litigieux ou peut être 

immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire. Si ces conditions ne 

sont pas remplies, le tribunal n'entre pas en matière sur la requête (art. 257 al. 3 

CPC) et la déclare irrecevable. Il est exclu que la procédure aboutisse au rejet de 

la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 

consid. 3.1 p. 465; 140 III 315 consid. 5.2.3 et 5.3).   

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  4.2.2. La recevabilité de la procédure de protection dans les cas clairs est donc 
soumise à deux conditions cumulatives.   

  Premièrement, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le 
défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent 

être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est 

rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. Il ne 

s'agit pas d'une preuve facilitée: le demandeur doit apporter la preuve certaine 

(voller Beweis) des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit 

pas. Si le défendeur soulève des objections et exceptions motivées et concluantes 

(substanziiert und schlüssig) qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui 

sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est 

irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 

consid. 5.1.1. et les arrêts cités).   

  Secondement, la situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au 

cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base 

d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 

138 III 123 consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.1, 728 consid. 3.3). En règle générale 

(cf. toutefois l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 

et les références citées), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une 

norme nécessite un certain pouvoir d'appréciation du juge ou si celui-ci doit 

rendre une décision fondée sur l'équité qui intègre les circonstances concrètes 

(ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non 

publié in ATF 138 III 620).   

  4.2.3. Si le locataire conteste la résiliation du bail (art. 150 al. 1 in fine et 55 al. 1 
CPC), le tribunal devra examiner sa validité à titre préjudiciel, autrement dit 

vérifier si les conditions matérielles de l'art. 257d al. 1 et 2 CO sont remplies. En 

effet, l'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, 

puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux 

(art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l'art. 257 

CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 

consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine; sur 

la notification de l'avis comminatoire et de la résiliation, cf. arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4.1).   

  4.2.4. Il appartient au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de 
prouver les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit), 

conformément aux exigences de l'art. 257 CPC. En revanche, il incombe au 

locataire d'invoquer les faits dirimants ou destructeurs en invoquant des objections 

ou des exceptions telle l'extinction de sa dette ou la compensation avec une 

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C/17148/2023 

contre-créance (arrêt du Tribunal fédéral 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 

consid. 3).  

 Le locataire peut opposer à la créance de loyer une autre créance qu'il a lui-même 
contre le bailleur si, parmi d'autres conditions, la créance compensante est échue 

et exigible (cf. art. 120 al. 1 CO) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 

2 novembre 2020 consid. 4.2). 

 La compensation présuppose une déclaration de compensation (art. 124 al. 1 CO). 

Le locataire doit informer le bailleur de manière non équivoque, de préférence par 

écrit et sous pli recommandé, de sa décision d'invoquer la compensation. La 

déclaration du locataire doit exprimer clairement sa volonté de procéder à la 

compensation et permettre au bailleur de comprendre quelles sont la créance 

compensée et la créance compensante, et quel est le montant de cette dernière 

(LACHAT, in Le bail à loyer, Edition 2019, ch. 3.6 et note 87, pp. 380-381). 

 Le locataire qui oppose la compensation doit alléguer et prouver que, sommé de 
payer son loyer sous menace de résiliation, il a fait la déclaration de compensation 

avant l'échéance du délai de grâce de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 119 II 241 

consid. 6b/bb et cc; arrêts du Tribunal fédéral 4A_157/2021 du 15 juin 2021 

consid. 7.2; 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.2 et les arrêts cités). Il 

doit également alléguer sa contre-créance et être en mesure de la prouver sans 

délai. Pour que soit respectée la volonté du législateur lors de l'adoption de 

l'art. 257d CO, le juge doit en effet pouvoir se prononcer sur l'existence et le 

montant de la contre-créance rapidement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014 

du 6 août 2014 consid. 5.2). Il doit en aller de même lorsque le locataire prétend 

seulement à une réduction de son loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_385/2022 du 

14 février 2023 consid. 3.4). 

 Il ne suffit pas que la contre-créance ne soit pas sans fondement ("nicht haltlos"). 

Il ne suffit pas non plus que le locataire tente d'éviter une résiliation pour demeure 

de paiement, à laquelle ferait suite une expulsion par la voie du cas clair (art. 257 

CPC), en prétextant des défauts de l'objet loué et sur la base de ceux-ci, invoque 

en compensation des créances non chiffrées et non établies ("unbezifferte, nicht 

feststehende Forderungen"; cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_333/2022 du 

9 novembre 2022 destiné à la publication, consid. 5.2, arrêt résumé et analysé par 

ECKLIN, Newsletter bail.ch janvier 2023). 

 Le locataire doit invoquer en compensation une créance certaine dans le délai 

comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO. A défaut, il ne pourra pas faire obstacle à la 

résiliation anticipée du bail (LACHAT, op. cit., ch. 3.7, p. 381). 

 Si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre 

instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en contestation du 

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C/17148/2023 

congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive 

est imminente. Cette restriction se justifie d'autant plus que le locataire qui 

prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour 

cause de défauts de l'objet loué n'est pas en droit de retenir toute ou partie du loyer 

échu; il n'a en principe que la possibilité de consigner le loyer, l'art. 259g CO étant 

une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO. Il est donc dans son tort s'il retient le 

loyer, ce qui a même conduit une fois le Tribunal fédéral à exclure la possibilité 

d'opposer en compensation une créance fondée sur les défauts de la chose louée 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4.2.3, in RtiD 

2009 II 681). Si le locataire passe outre, il peut toujours, à réception de l'avis 

comminatoire, éviter la résiliation du bail en payant le montant dû ou en le 

consignant et ainsi éviter le congé et la procédure judiciaire en contestation de ce 

congé. S'il se décide néanmoins à compenser avec une contre-créance contestée, il 

fait ce choix à ses risques et périls (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014 et 

4A_250/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2).   

4.3 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi 
(art. 271 al. 1 CO).   

La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO 

peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit 

être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du 

bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1). L'annulation 

entre en considération notamment dans les cas suivants: le bailleur réclame au 

locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à 

celle en souffrance, alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû et 

invite son locataire à vérifier le montant réclamé; il contrevient aux règles de la 

bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses 

prétentions à la suite d'une contestation du locataire relative au montant réclamé 

(ATF 120 II 31 consid. 4b); ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très 

peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était 

jusque-là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le 

contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai. Le fardeau de la 

preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF  

140 III 591 consid. 1 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2). 

4.4 En l'espèce, il n'est pas contesté que le locataire n'a pas versé l'intégralité du 
montant visé dans l'avis comminatoire du 18 mai 2022 dans le délai fixé, qui 

venait à échéance le 20 juin 2022; à cette date, l'appelant restait devoir aux 

bailleurs un solde de 3'481 fr. 25. Le locataire fait valoir qu'il a opposé en 

compensation une créance en réduction du loyer, dont il n'a cependant précisé ni 

le montant, ni la période qu'elle visait, alors que la créance compensante doit être 

échue et exigible.  

- 13/15 - 

 

C/17148/2023 

Contrairement à ce qu'il semble soutenir, et conformément à la jurisprudence 

rappelée ci-dessus au consid. 4.2.4, l'appelant ne peut se contenter de contester de 

manière vraisemblable les faits allégués par ses parties adverses et de tenter 

d'ébranler la conviction du juge du cas clair. En effet, ce dernier doit pouvoir se 

prononcer rapidement sur l'existence et le montant de la contre-créance en 

réduction du loyer. 

Les pièces produites démontrent, d'une part, que les parties se sont accordées sur 

deux montants alloués au locataire à titre de réduction du loyer en raison des 

défauts qui ont affecté l'arcade durant deux périodes déterminées (allant jusqu'au 

31 juillet 2021) et, d'autre part, que les discussions qui ont eu lieu par la suite 

(notamment au sujet de la période postérieure au 1
er

 octobre 2021) n'ont pas 

abouti. En revanche, lesdites pièces ne permettent pas à l'appelant d'apporter la 

preuve stricte qu'il aurait fait la déclaration de compensation avant l'échéance du 

délai comminatoire, soit, comme il le prétend, "les 23 et 31 mai 2022 à tout le 

moins".  

En toute hypothèse, il ne suffit pas au locataire de prétendre que la contre-créance 

qu'il invoque n'est pas sans fondement. Il lui appartient de la chiffrer et de la 

prouver immédiatement, ce que l'appelant n'a pas fait. Celui-ci admet d'ailleurs 

que son exception de compensation "nécessite une instruction plus complète des 

preuves", qui interviendra dans le cadre de la procédure C/3______/2023 

pendante devant le Tribunal.  

Par ailleurs, aucune des hypothèses figurant au consid. 4.3 ci-dessus n'est réalisée 

en l'espèce, étant souligné que la notion de congé contraire aux règles de la bonne 

foi doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le 

droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. D'ailleurs, l'appelant se borne à 

soutenir que "vu l'ensemble des circonstances, on ne peut raisonnablement exclure 

que le congé a pu être donné (…) en représailles aux contestations soulevées de 
bonne foi par le locataire courant février 2022", sans fournir aucun élément 

concret. 

En définitive, le jugement attaqué sera confirmé en tant qu'il prononce 

l'évacuation du locataire (ch. 1 du dispositif). 

5. L'appelant soutient que la requête d'exécution directe du jugement d'évacuation 
aurait dû être déclarée irrecevable, au motif que les conditions de l'art. 257 al. 1 et 

3 CPC n'étaient pas réalisées. Dans la mesure où tel n'est pas le cas, ce grief est 

infondé. 

 En toute hypothèse, la protection de l'art. 30 al. 4 LaCC, évoqué par l'appelant, ne 

s'applique pas aux locaux commerciaux (ACJC/671/2013 du 27 mai 2013 

consid. 7.2; ACJC/240/2014 du 24 février 2014, consid. 5.2). En outre, le fait 

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qu'une évacuation immédiate entraînerait une cessation immédiate des activités 

professionnelles du locataire et des répercussions désastreuses sur sa situation 

financière, n'est pas pertinent et ne peut faire obstacle à l'exécution immédiate du 

jugement d'évacuation (ACJC/671/2013 du 27 mai 2013 consid. 7.2). 

 Enfin, l'appelant a bénéficié d'une prolongation d'un an et demi du fait de la 

procédure. 

 Ainsi, le chiffre 2 du dispositif du jugement attaqué sera également confirmé.   

6.  A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

 
A la forme : 

Déclare recevable l'appel et le recours interjetés le 2 novembre 2023 par A______ 

contre le jugement JTBL/861/2023 rendu le 5 octobre 2023 par le Tribunal des baux et 

loyers dans la cause C/17148/2023-24. 

Au fond : 

Confirme le jugement attaqué. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame  

Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

   

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.