# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 719786c6-6865-5578-aaf0-a6a1502be22d
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-02-18
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 18.02.2022 III 2021 122
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2021-122_2022-02-18.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2021 122

Entscheid vom 18. Februar 2022 

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Karl Gasser, Richter
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________, 

gegen

1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küss-
nacht,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. C.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwältin lic.iur. D.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Wiederherstellung)

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Sachverhalt:

A. A.________ sind Eigentümer der Liegenschaft KTN __001. Die nordwest-
lich gelegene Liegenschaft KTN __003, ist im Eigentum von C.________.

Die Liegenschaft KTN __001 wurde 1952 mit einem Ferienhaus (Keller im Unter-
geschoss, drei Wohn/Schlafräume, Küche, Dusche und WC sowie Abstellkam-
mer im Erdgeschoss) überbaut. In den Folgejahren wurde es mehrfach umge-
baut. So wurden 1975 namentlich der Zugang und der Innenausbau verändert, 
im Südwesten eine halboffene Pergola mit Satteldach und Aussencheminée so-
wie mit Durchbruch ins Wohnzimmer erstellt und das Terrain neu gestaltet. 1977 
erfolgte der Umbau des Ferienhauses in ein Wohnhaus, wozu namentlich im 
Erdgeschoss ein Zimmer im Nordwesten direkt bis an die Grenze zu KTN __003 
angebaut wurde. Bei einer Baukontrolle wurde zudem festgestellt, dass das Dach 
über dem Zimmeranbau zum einen gegen KTN __003 um 25 cm verlängert und 
zum andern um einen Vordachanbau von 2.20 m erweitert wurde und dass auch 
im Untergeschoss Arbeiten im Gange waren und ein Zimmer eingebaut wurde, 
was alles nachträglich bewilligt wurde (Küche, Heizungsraum, Öltank, Abstell- 
und Kellerräume im UG wurden 1952 nicht bewilligt, 1977 aber als bestehend 
bezeichnet, ohne dass hierfür Bewilligungen vorlägen). 1997 wurde der Haus-
vorplatz umgestaltet. 2004 wurden im Meldeverfahren interne Umdispositionen 
im Unter- und Erdgeschoss bewilligt, so namentlich auch ein Umbau des 1977 
erstellten Zimmeranbaus im Nordwesten (vgl. Baubewilligungsakten der diversen 
baulichen Massnahmen in Vi-act. II-02 zu VB 220/2020). 2018 wurde sodann ein 
Anbau eines Balkons auf Stützmauern über die gesamte Breite der seeseitigen 
Fassadenfront bewilligt, ein neues Garagentor, eine Überdachung des bestehen-
den Treppenaufgangs sowie ein Sichtschutz.

B.1 Nach einer Meldung durch eine Drittperson führte das Bauamt Küssnacht 
am 7. Februar 2019 auf der Liegenschaft KTN __001 eine Besichtigung durch. 
Dabei wurde festgestellt, dass der Zimmeranbau im Nordwesten grösser als be-
willigt sowie die Pergola geschlossen und mit dem Wohnzimmer verbunden wa-
ren. A.________ wurden aufgefordert, zur Feststellung Stellung zu nehmen und 
ein ordentliches Baugesuch für die beiden Bauten einzureichen, worauf die Be-
willigungsfähigkeit geprüft werde (vgl. Schreiben Bauamt vom 20.3.2019 in Vi-
act. II-02 zu VB 220/2020). Am 6. November 2019 wurde ein nachträgliches 
Baugesuch eingereicht und, auf entsprechende Aufforderung durch den Bezirk 
hin, am 12. Dezember 2019 und 3. Januar 2020 in überarbeiteter Form erneut 
eingereicht. Am 17. Februar 2020 reichten C.________ Einsprache gegen das 
Baugesuch ein. 

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Gegenstand des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens (2019-139 Bezirk 
Küssnacht resp. Kant.-Nr. B2020-0031) bilden drei ohne Baubewilligung ausge-
führten Wohnraumerweiterungen: Die Zimmeranbauerweiterung im Erdgeschoss 
auf der Nordwestseite, die zusätzliche Verglasung der Pergola im Erdgeschoss 
auf der Südwestseite Richtung ___see und das Entrée im Untergeschoss auf der 
Südwestseite.

B.2 Mit Gesamtentscheid vom 16. Juli 2020 verfügte das Amt für Raumentwick-
lung, die kantonale Baubewilligung werde verweigert und die Einsprache aus 
kantonaler Sicht gutgeheissen, soweit darauf eingetreten werde.

B.3 Der Bezirksrat Küssnacht beschloss am 19. August 2020 (BRB Nr. 392):

1. In Gutheissung der von C.________, (…), eingereichten Einsprache wird die 
nachträgliche Baubewilligung sowohl für die 1.72 m lange Zimmeranbauerwei-
terung auf der Nordwestseite als auch für die zusätzliche Verglasung der Per-
gola auf der Südwestseite Richtung ___see auf Grundstück __001 verweigert, 
ebenso nachträgliche Ausnahmebewilligungen hierfür, während demgegenü-
ber die nachträgliche Baubewilligung für das Entrée auf der Südwestseite er-
teilt wird.

2. A.________ werden verpflichtet, die widerrechtlich erstellte 1.72 m lange 
Zimmeranbauerweiterung auf der Nordwestseite (exklusive das Bestandes-
schutz geniessende Dach) sowie die auf der Südwestseite Richtung ___see 
zusätzlich angebrachte widerrechtliche Verglasung bei der Pergola abzubre-
chen und somit diese Bauteile in den baubewilligten Zustand - Zimmeranbau 
gemäss Baubewilligung vom 30. Juni 1977 und Pergola gemäss Baubewilli-
gung vom 25. November 1975 - zurückzubauen. Für die Vollendung der Ab-
bruch- und Rückbauarbeiten wird eine Frist von sechs Monaten ab Rechts-
kraft des vorliegenden Beschlusses gesetzt.

3. (Androhung Vollstreckungsmassnahmen)

4. (Eröffnung Gesamtentscheid Amt für Raumentwicklung)

5. (Baukontrolle)

6. Die Beschlussgebühren inklusive die Kosten der Einsprachebeurteilung im 
Gesamtbetrag von Fr. 2'580.00 werden A.________ auferlegt und sind 
gemäss der Rechnung im Anhang zu begleichen.

7./8. (Rechtsmittelbelehrung und Zustellung)

C.1 Ebenfalls am 6. November 2019 reichten A.________ ein weiteres Bauge-
such ein für einen Abstellraum 2 und eine Palisade, beides bereits erstellt. Der 
Abstellraum 2 wurde an die 2018 bewilligte Wandscheibe zur Abstützung des 
Balkons an der Nordostseite erstellt, indem alle Seiten geschlossen und südöst-
lich eine Tür eingebaut wurde. Die Palisade wurde in Verlängerung des Abstell-
raums 2 entlang der Grenze Richtung See in einer Höhe von rund 2 m und einer 

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Länge von rund 5 m erstellt. Am 17. Februar 2020 erhoben C.________ auch 
Einsprache gegen dieses nachträgliche Baugesuch. 

Gegenstand dieses nachträglichen Baubewilligungsverfahrens (2019-140 Bezirk 
Küssnacht resp. Kant.-Nr. B2020-0032) bilden der Abstellraum 2 und die Palisa-
de.

C.2 Mit Gesamtentscheid vom 16. Juli 2020 verfügte das Amt für Raumentwick-
lung, die kantonale Baubewilligung werde für den Abstellraum 2 verweigert und 
für die Palisade erteilt, dementsprechend die Einsprache aus kantonaler Sicht 
gegen den Abstellraum gutgeheissen und gegen die Palisade abgewiesen.

C.3 Der Bezirksrat Küssnacht beschloss am 19. August 2020 (BRB Nr. 393):

1. In teilweiser Abweisung der von C.________, (…) eingereichten Einsprache 
wird die nachträgliche Bewilligung für den Palisadensichtschutz auf Grunds-
tück KTN __001, erteilt.

2. In teilweiser Gutheissung der von C.________, (…) eingereichten Einsprache 
wird die nachträgliche Bewilligung für den im Erdgeschoss auf der Nordseite 
des Wohnhauses angebauten Abstellraum auf Grundstück KTN __001 ver-
weigert, ebenso eine nachträgliche Ausnahmenbewilligung hierfür.

3. A.________ werden verpflichtet, diesen Abstellraum soweit abzubrechen und 
zurückzubauen, als dieser nach erfolgtem Teilabbruch/Teilrückbau in nordöst-
licher Richtung gegenüber der Liegenschaft KTN __003 einen Grenzabstand 
von mindestens 2.50 m aufweist, womit sich zugleich auch im entsprechend 
reduzierten Umfang für den Abstellraum die nachträgliche Bewilligung erteilen 
lässt. Für die Vollendung der Abbruch- und Rückbauarbeiten wird eine Frist 
von sechs Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses gesetzt.

4. (Androhung Vollstreckungsmassnahmen)

5. (Eröffnung Gesamtentscheid Amt für Raumentwicklung)

6. (Baukontrolle)

7. Die Beschlussgebühren inklusive die Kosten der Einsprachebeurteilung im 
Gesamtbetrag von Fr. 2'428.00 werden A.________ auferlegt und sind 
gemäss der Rechnung im Anhang zu begleichen.

8. A.________ werden gestützt auf § 92 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) 
wegen Widerhandlung gegen § 75 PBG bei der Kantonspolizei Schwyz, (…), 
zur Anzeige gebracht. Die Kantonspolizei Schwyz beziehungsweise die 
Staatsanwaltschaft Innerschwyz werden ersucht, den gegen die Bauherr-
schaft gefällten Strafentscheid gestützt auf § 107 Abs. 2 des Justizgesetzes 
(JG) dem Bezirksrat Küssnacht zuzustellen.

9./10. (Rechtsmittelbelehrung und Zustellung)

D.1 Am 11. September 2020 erhoben A.________ Beschwerde beim Regie-
rungsrat gegen den Bezirksratsbeschluss Nr. 392 mit den Anträgen:

1. Die Verwaltungsbeschwerde sei gutzuheissen.

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2. Der Beschluss des Bezirksrates Küssnacht vom 19. August 2020 (Geschäft 
Nr. 392) sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 16. 
Juli 2020 (Baugesuch Nr. B2020- 0032 [recte: Baugesuch Nr. B2020-0031]) 
seien aufzuheben.

3. Eventuell seien der Beschluss des Bezirksrates Küssnacht vom 19. August 
2020 (Geschäft Nr. 392) sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Rau-
mentwicklung vom 16. Juli 2020 (Baugesuch Nr. B2020-0032 [recte: Bauge-
such Nr. B2020-0031]) bezüglich des verfügten Abbruchs der widerrechtlich 
erstellten, 1.72 m langen Zimmeranbauerweiterung auf der Nordwestseite 
(exkl. das Bestandesschutz geniessende Dach) aufzuheben.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Vorinstanzen, even-
tuell zu Lasten der Beschwerdegegner.

Das Amt für Raumentwicklung und der Bezirksrat Küssnacht beantragten mit 
Vernehmlassung vom 28. September 2020 resp. 21. Oktober 2020 die Abwei-
sung der Beschwerde.

D.2 Auch gegen den Bezirksratsbeschluss Nr. 393 erhoben A.________ am 11. 
September 2020 Beschwerde beim Regierungsrat mit den Anträgen:

1. Die Verwaltungsbeschwerde sei gutzuheissen.

2. Ziff. 2 bis 8 des Beschlusses des Bezirksrates Küssnacht vom 19. August 
2020 (Geschäft Nr. 393) sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Rau-
mentwicklung vom 16. Juli 2020 (Baugesuch Nr. B2020-0032) seien aufzuhe-
ben.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Vorinstanzen, even-
tuell zu Lasten der Beschwerdegegner.

Das Amt für Raumentwicklung und der Bezirksrat Küssnacht beantragten mit 
Vernehmlassung vom 28. September 2020 resp. 21. Oktober 2020 die Abwei-
sung der Beschwerde.

D.3 Mit RRB Nr. 413/2021 vom 15. Juni 2021 (Versand 22.6.2021) vereinigte 
der Regierungsrat die beiden Beschwerdeverfahren und beschloss:

1. Die Beschwerde I wird abgewiesen. Vollständigkeitshalber wird jedoch die 
Dispositiv Ziffer 2 des Beschlusses Nr. 392 der Vorinstanz 1 vom 19. August 
2020 wie folgt ergänzt:  

"A.________ werden verpflichtet, die widerrechtlich erstellte 1.72 m lange 
Zimmeranbauerweiterung auf der Nordwestseite (exklusive das Bestandes-
schutz geniessende Dach) sowie die auf der Südwestseite Richtung ___see 
zusätzlich angebrachte widerrechtliche Verglasung bei der Pergola abzubre-
chen und somit diese Bauteile in den baubewilligten Zustand - Zimmeranbau 
gemäss Baubewilligung vom 30. Juni 1977 und Pergola gemäss Baubewilli-
gung vom 25. November 1975 - zurückzubauen. Anstelle der widerrechtlich 
angebrachten Verglasung kann auch die nordwestliche oder südwestli-
che Seitenwand der Pergola komplett entfernt werden. In diesem Fall 
sind die entsprechenden Rückbaupläne der Vorinstanz frühzeitig und 

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noch vor dem Rückbau zu den Akten zu geben. Für die Vollendung der 
Abbruch- und Rückbauarbeiten wird eine Frist von sechs Monaten ab Rechts-
kraft des vorliegenden Beschlusses gesetzt."

2. Die Beschwerde II wird insoweit teilweise gutgeheissen, als die den Abstell-
raum betreffenden Dispositiv-Ziffern 2-4 und 6-7 des Beschlusses Nr. 393 der 
Vorinstanz 1 vom 19. August 2020 und die Dispositiv-Ziffer 1 des Gesamtent-
scheides der Vorinstanz 2 vom 16. Juli 2020 aufgehoben werden und die Sa-
che zu weiteren Sachverhaltsabklärungen im Sinne der Erwägungen und zu 
neuem Entscheid an die Vorinstanzen zurückgewiesen wird.

3. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 3000.-- 
werden zu vier Fünfteln den Beschwerdeführern (Fr. 2400.--) und zu einem 
Fünftel dem Bezirk Küssnacht (Fr. 600.--) auferlegt. Der Anteil der Beschwer-
deführer wird mit den Kostenvorschüssen in den Verfahren VB 220/2020 und 
VB 221/2020 (Total Fr. 3000.--) verrechnet. Der Bezirk Küssnacht hat seinen 
Anteil innert 120 Tagen an die Staatskanzlei zu überweisen. Die Staatskanzlei 
wird angewiesen, den Beschwerdeführern den restlichen Kostenvorschuss 
(Fr. 600.--) zurückzubezahlen.

4. Die Beschwerdeführer haben den Beschwerdegegnern eine leicht reduzierte 
Parteientschädigung von Fr. 1600.-- zu bezahlen.

5./6./7. (Rechtsmittelbelehrung und Zustellung) 

E. Am 13. Juli 2021 lassen A.________ gegen den Regierungsratsbeschluss 
Nr. 413/2021 vom 15. Juni 2021 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz 
fristgerecht Beschwerde einreichen mit den Anträgen:

1. Die Beschwerde sei gutzuheissen.

2. Der Beschluss Nr. 413/2021 des Regierungsrates des Kantons Schwyz vom 
15. Juni 2021 sei aufzuheben, und die Sache sei zur Neubeurteilung an die 
Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner, 
in solidarischer Haftbarkeit.

F. Das Sicherheitsdepartement beantragt am 20. Juli 2021 vernehmlassend 
die Abweisung der Beschwerde mit Kostenfolge zulasten der Beschwerde-
führenden. Ebenfalls die Abweisung der Beschwerde mit Kostenfolge zulasten 
der Beschwerdeführenden beantragen das Amt für Raumentwicklung am 23. Juli 
2021, der Bezirksrat Küssnacht am 11. August 2021 sowie die Beschwerdegeg-
ner am 13. September 2021.

G. Je mit einer separaten Eingabe replizieren die Beschwerdeführer am       
15. November 2021 zu den Vernehmlassungen des Sicherheitsdepartements, 
des Bezirksrates, des Amtes für Raumentwicklung und der Beschwerdegegner, 
wobei jeweils an den Anträgen der Beschwerde vom 13. Juli 2021 festgehalten 
wird. Die Beschwerdegegner duplizieren am 8. Dezember 2021 und wiederholen 
ihre Anträge der Vernehmlassung vom 13. September 2021.

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Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Mit den zwei nachträglichen Baubewilligungsverfahren 2019-139 und 2019-
140 wurden folgende fünf baulichen Veränderungen der Liegenschaft KTN __001 
überprüft:

a. Vergrösserung des Zimmeranbaus im Erdgeschoss in der Nordwestecke des 
Hauses im Vergleich zur Baubewilligung von 1977,

b. Verglasung/Schliessung der 1975 bewilligten, halboffenen Pergola südwest-
lich angrenzend an den Wohnraum im Erdgeschoss;

c. Entrée auf der Südwestseite des Untergeschosses,

d. Abstellraum 2 an der Nordostecke des Untergeschosses,

e. Palisade entlang nordöstlicher Grundstücksgrenze (zu KTN __003) ab Abstell-
raum 2 Richtung Seeufer.

Das Entrée (lit. c) sowie die Palisade (lit. e) wurden im nachträglichen Baubewilli-
gungsverfahren bewilligt und bildeten nicht Streitgegenstand des Verwaltungsbe-
schwerdeverfahrens. Mithin hatte der Regierungsrat noch über die Bauten lit. a, b 
und d zu befinden.

Dem Zimmeranbau (lit. a) haben alle Vorinstanzen übereinstimmend die Bewilli-
gung verweigert und gleichzeitig den Rückbau angeordnet.

Verweigert wurde auch die Bewilligung der geschlossenen Pergola (lit. b) und 
des Abstellraums 2 (lit. d). Bezüglich Pergola hat der Regierungsrat ebenfalls 
den Rückbau angeordnet, wobei er es den Beschwerdeführern überliess, ob sie 
die Pergola auf den Zustand gemäss Baubewilligung 1975 zurückbauen oder 
entweder die nordwestliche oder die südwestliche Seitenwand der Pergola kom-
plett entfernen wollen. Im Grundsatz bestätigte der Regierungsrat auch die 
Rückbaupflicht betreffend Abstellraum 2. Dieser ist u.a. an eine Wandscheibe 
angebaut, welche mit der Baubewilligung von 2018 als Stütze für den Balkon 
bewilligt wurde. Allerdings stellte der Regierungsrat fest, dass die Rechtmässig-
keit des für diese Wandscheibe notwendigen Näherbaurechts (z.L. KTN __003) 
hinterfragt werden müsse und wegen diesen Unklarheiten die Baubewilligung 
von 2018 selbst in Frage zu stellen sei. Bevor darüber nicht Klarheit herrsche, 
könne über Rückbaumassnahmen betreffend Abstellraum 2 nicht entschieden 
werden (vgl. Erw. 8.2 des angefochtenen RRB). In diesem Sinne wurde die Sa-
che betreffend Rückbau Abstellraum 2 an die Vorinstanz zurückgewiesen.

1.2 Vor Verwaltungsgericht rügen die Beschwerdeführer 

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- eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil ihnen das rechtliche Gehör be-
treffend Rückbaupflicht durch den Bezirksrat nicht gewährt worden sei und 
weil die Vorinstanz beantragte Beweismittel nicht abgenommen habe, 

- eine unvollständige bzw. unrichtige Sachverhaltsfeststellung, weil der Bestand 
des strittigen Zimmeranbaus auf jünger als 30 Jahre festgelegt worden sei, 
sowie 

- eine Rechtsverletzung, indem die Rückbaumassnahmen als verhältnismässig 
beurteilt worden seien.

1.2.1 Soweit die Beschwerdeführer eine Verletzung ihres Rechts auf Beweisab-
nahme rügen, beziehen sie sich auf ihren Antrag, bezüglich Bestimmung des Al-
ters des Zimmeranbaus eine Expertise durchführen zu lassen sowie einen Au-
genschein durchzuführen und Zeugen zu befragen, was die Vorinstanz zu Un-
recht abgelehnt habe (vgl. Beschwerde Ziff. 4 und 5). Der Vorwurf steht damit in 
Zusammenhang mit der Rüge einer unvollständigen resp. unrichtigen Sachver-
haltsabklärung betreffend Zimmeranbau im Nordwesten des Erdgeschosses. Es 
ist darauf später zurück zu kommen (nachfolgend Erw. 2 betr. Zimmeranbau).

1.2.2 Schon vor dem Regierungsrat haben die Beschwerdeführer eine Verlet-
zung des rechtlichen Gehörs durch den Bezirksrat gerügt. Dieser habe sie wohl 
aufgefordert, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen, um die Voraussetzun-
gen für eine nachträgliche Baubewilligung zu überprüfen. Hingegen seien Rück-
baumassnahmen kein Thema gewesen. Indem dann der Bezirksrat Rückbau-
massnahmen beschlossen habe, ohne sie hierzu Stellung nehmen zu lassen, 
habe er ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt (vgl. Beschwerde Ziff. 6).

Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 
18.4.1999 [BV; SR 101]) ist formeller Natur. Seine Verletzung führt grundsätzlich 
ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst zur Auf-
hebung des angefochtenen Entscheids (vgl. BGE 141 V 557 Erw. 3; BGE 137 I 
195 Erw. 2.2; BGE 124 V 389 Erw. 1).

Der Anspruch auf rechtliches Gehör im Sinne von Art. 29 Abs. 2 BV umfasst die 
Rechte und Pflichten der Parteien auf Teilnahme am Verfahren und auf Einfluss-
nahme auf den Prozess der Entscheidfindung. In diesem Sinne dient das rechtli-
che Gehör einerseits der Sachaufklärung, andererseits stellt es ein persönlich-
keitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheides dar, welcher in 
die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift (vgl. BGE 127 I 54 Erw. 2b).

Den Vorwurf einer Gehörsverletzung hat der Regierungsrat zu Recht nicht gelten 
lassen. In der Tat musste den von Anbeginn weg anwaltschaftlich vertretenen 

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Beschwerdeführern bewusst gewesen sein, dass die Überprüfung des nachträg-
lichen Baugesuches in keinem Fall folgenlos bleiben wird. Ergibt die (durch den 
Bezirk im Schreiben vom 20.3.2019 angekündigte) Prüfung der Bewilligungsvor-
aussetzungen, dass die Baute materiell baurechtskonform ist, dann wird die 
nachträgliche Baubewilligung ausgestellt. Ergibt die Prüfung hingegen, dass sie 
materiell baurechtswidrig ist, steht zwingend die Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustandes, d.h. der Rückbau im Raum. Zutreffend ist auch die 
vorinstanzliche Feststellung, dass der Bezirk die Beschwerdeführer nach Einrei-
chung der nachträglichen Baugesuche auf baurechtlich kritische Punkte hinge-
wiesen hat und die Bewilligungsfähigkeit in Frage stellte. Mithin war die Bewilli-
gungsverweigerung keinesfalls überraschend und damit ebenso wenig das ande-
re Ergebnis, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Es veranlass-
te dies die Beschwerdeführer denn auch nachweislich dazu, die Rechtmässigkeit 
der Wiederherstellungsforderung infolge Verwirkung bereits während des Bewilli-
gungsverfahrens zu bestreiten (vgl. Eingabe vom 17.4.2019 im Baugesuchsdos-
sier 2019-139 Vi-act. II-02 zu VB 220/2020). 

Aber selbst wenn die Beschwerdeführer im Baubewilligungsverfahren keine Mög-
lichkeit gehabt hätten, sich zu Rückbaumassnahmen zu äussern, so wäre der 
Mangel zwischenzeitlich geheilt. Denn im Verwaltungsbeschwerdeverfahren vor 
Regierungsrat war die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes aus-
drücklich Streitgegenstand und die Beschwerdeführer hatten die Möglichkeit, frei 
und umfassend vorzutragen (§ 48 VRP), weshalb ihres Erachtens Rückbaumass-
nahmen nicht angeordnet werden können. Dabei stand dem Regierungsrat die 
volle Kognition zu; er war nicht an die Anträge der Parteien gebunden (§ 49 VRP) 
und konnte den Sachverhalt, die Rechtslage und ebenso die Ermessensausü-
bung frei überprüfen, was er mit dem angefochtenen Entscheid auch getan hat 
(vgl. § 46 VRP). Damit aber wäre eine allfällige Gehörsverletzung geheilt worden 
(vgl. etwa auch VGE III 2020 93 vom 23.10.2020 Erw. 3.2.1). Eine Rückweisung 
an die Baubewilligungsbehörde wegen Formfehlers käme einem formalistischen 
Leerlauf gleich und würde zu unnötigen Verzögerungen führen (vgl. BGE 142 II 
218 Erw. 2.8.1). 

1.3.1 Bleibt zu ergänzen, dass die Beschwerdeführer die materielle Baurechts-
widrigkeit des Zimmeranbaus (Erw. 1.1 lit. a), der geschlossenen Pergola (Erw. 
1.1 lit. b) sowie des Abstellraums 2 (Erw. 1.1 lit. d) nicht bestreiten. Bereits der 
Regierungsrat stellte im angefochtenen Beschluss fest, es sei unbestritten, dass 
die ohne Baubewilligung erstellten Bauteile gegen die Bauvorschriften verstos-
sen (angefochtener RRB Erw. 6.1). Die Baurechtswidrigkeit ist damit nicht weiter 
zu prüfen.

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1.3.2 Was die Nichtbewilligung resp. den Rückbau des Abstellraumes 2 (Erw. 1.1 
lit. d) anbelangt, so äussern sich die Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht 
hierzu einzig im Zusammenhang mit der Verletzung des rechtlichen Gehörs 
durch den Bezirksrat. Dieser habe sie nie darauf hingewiesen, aufgrund der 
Nichtbewilligungsfähigkeit bloss bestimmter Bauteile (nur Palisade und Abstell-
raum, nicht aber nordwestlicher Anbau und südwestliche "Pergola") werde die 
komplette Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes angeordnet. Dass 
diesbezüglich keine Gehörsverletzung vorlag und falls doch, dass der Rückbau 
des Abstellraums 2 auch vor Regierungsrat, dem volle Kognition zukam, aus-
drücklich Streitgegenstand war, weshalb ein Mangel geheilt worden wäre, wurde 
bereits ausgeführt (vgl. oben Erw. 1.2.2). Weiteres zum Abstellraum 2 bringen die 
Beschwerdeführer nicht vor. Insbesondere begründen sie mit keinem Wort, in-
wiefern der Regierungsrat zu Unrecht beschlossen hätte, die Frage der Wieder-
herstellung resp. des Rückbaus des Abstellraums 2 an die Vorinstanz zurückzu-
weisen. Soweit mit dem allgemein gehaltenen Beschwerdeantrag Ziff. 2 auch die 
Aufhebung des Regierungsratsbeschlusses Dispositiv-Ziffer 2 beantragt wurde, 
ist darauf mangels Begründung nicht einzutreten. 

1.3.3 Strittig und nachfolgend zu prüfen bleiben damit der von der Vorinstanz 
bestätigte Rückbau des Zimmeranbaus (oben Erw. 1.1 lit. a sowie nachfolgend 
Erw. 2) und der Pergola (oben Erw. 1.1 lit. b sowie nachfolgend Erw. 3). 

2.1 1977 wurde auf der Liegenschaft KTN __001 eine Erweiterung des Erdge-
schosses durch Anbau eines Zimmers in der nordwestlichen Ecke bewilligt. 
Gemäss Baugesuchsunterlagen sollte ein neues Zimmer erstellt werden, das auf 
einer Länge von 4.7 m bis an die Grenze zu KTN __003 gereicht (vgl. Baugesuch 
1977 in Vi-act. II-02 zu VB 220/2020).

Es ist unbestritten, dass anlässlich der Kontrolle vom 7. Februar 2019 festgestellt 
wurde, dass dieser Gebäudeteil auf einer Länge von 6.42 m bis an die Grenze zu 
KTN __003 gereicht, mithin ein Ausbau erfolgt ist. Unbestritten ist ebenso, dass 
für diesen Ausbau keine Baubewilligung aktenkundig ist und dass er materiell 
baurechtswidrig ist. 

2.2.1 Die Beschwerdeführer machen mit Verweis auf die bundesgerichtliche 
Rechtsprechung, wonach die Befugnis der Behörden, im Falle einer (innerhalb 
der Bauzone) rechtswidrig errichteten bzw. genutzten Baute die Wiederherstel-
lung des rechtmässigen Zustands anzuordnen, im Interesse der Rechtssicherheit 
grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt ist (BGE 132 II 21 Erw. 6.3; Urteil BGer 
1C_318/2019 vom 31.8.2020 Erw. 6.1), geltend, der strittige Anbau habe mindes-
tens seit 1987 Bestand. Gemäss ihrem Schreiben vom 17. April 2019 sei das 

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1977 bewilligte Kinderzimmer bereits damals in der heutigen Form ausgeführt 
worden. Damit aber bestehe der rechtswidrige Zustand bestimmt seit über 30 
Jahren, weshalb die Wiederherstellung nicht verlangt werden könne.

Die Beschwerdeführer beantragten vor Regierungsrat eine Expertise, um das Al-
ter des Anbaus zu bestimmen, einen Augenschein vor Ort sowie die Befragung 
von Zeugen, welche den mindestens 30jährigen Bestand bestätigen würden. 

2.2.2 Der Regierungsrat (wie zuvor schon der Bezirksrat) geht von einem noch 
nicht 30jährigen Bestand des widerrechtlichen Zimmeranbaus aus.

Auf eine Zeugenbefragung könne verzichtet werden. Tatsache sei, dass 
F.________, Tochter G.________ und der damalige Ehemann H.________ vor 
beinahe 40 Jahren im Haus zur Miete gewohnt hätten. Der von G.________ er-
gänzte Hausplan stimme wohl mit ihren Fotos überein, was ein Indiz für die Rich-
tigkeit der Behauptungen der Beschwerdeführenden sein könne. Allerdings sei 
nicht belegt, dass es sich bei den Aufnahmen überhaupt um das Innere des um-
strittenen Anbaus handle. Und es sei kaum anzunehmen, dass sich G.________ 
nach so langer Zeit noch erinnern könne, ob der Hausteil 4.7 m oder 6.42 m be-
tragen habe. Zudem widerspreche deren Darstellung die Auskunft von 
H.________, der ausführe, hinter dem Badezimmer habe ein kleiner überdachter 
Unterstand für Cheminée-Holz existiert und das Bad sei damals nicht vergrössert 
worden. Damit lägen sich widersprechende Aussagen vor.

Den Gegenbeweis sieht der Regierungsrat insbesondere mit den Baubewilli-
gungsunterlagen von 2004 als erbracht. Damals seien im Meldeverfahren interne 
Umdispositionen bewilligt worden. So sollte das Badezimmer im Erdgeschoss 
durch eine Abänderung der internen Raumaufteilung vergrössert werden. Auf 
den Baugesuchsplänen von 2004 bestehe der strittige Zimmeranbau noch nicht 
und sei auch nicht geplant gewesen. Da der Umbau im Jahr 2004 genau das Ba-
dezimmer zum Gegenstand gehabt habe, das ohne Bewilligung durch den Anbau 
der nordwestlichen Gebäudeseite vergrössert worden sei, sei es ausgeschlos-
sen, dass der Anbau bereits vor dem Jahr 2004 erstellt und im Plan vom 15. Ja-
nuar 2004 versehentlich nicht eingezeichnet worden sei. Damit aber sei erstellt, 
dass der Anbau auf der nordwestlichen Gebäudeseite erst nach dem 24. Februar 
2004 oder beim Umbau im Jahr 2004 errichtet worden sei. Der Nachweis der Be-
schwerdeführer, der Anbau bestehe seit über 30 Jahren, sei gescheitert. Auf-
grund der klaren Beweislage könne auf weitere Beweismassnahmen verzichtet 
werden.

2.2.3 In der Beschwerde monieren die Beschwerdeführer, der Regierungsrat ha-
be zu Unrecht auf die beantragten Beweisabnahmen verzichtet. Mittels Augen-

12

scheins, Befragung der früheren Bewohner und mit einer Expertise könne sehr 
wohl der Beweis erbracht werden, dass der Zimmeranbau älter als 30 Jahre sei. 
Namentlich die Fotos von G.________ und deren präzise Schilderung eines Fe-
rienerlebnisses würden klar belegen, dass der Anbau sicher seit 1987 existiere. 
Mit ihrem Schreiben an die Regierung vom 11. Juli 2021 habe sie dies noch ein-
mal bekräftigt. Die Aussage von H.________ vermöge dies nicht zu widerlegen, 
habe er sich doch seit der Scheidung im Jahr 1980 - im Gegensatz zu 
G.________ und F.________ nicht mehr in der Liegenschaft aufgehalten. 

2.2.4 Zur beantragten Expertise führt das Sicherheitsdepartement vernehmlas-
send aus, diese sei untauglich um festzustellen, ob der strittige Bauteil älter als 
30 Jahre sei. Zudem bekräftigen die Vorinstanzen und Beschwerdegegner, mit 
den Baubewilligungsakten von 2004 sei klar erstellt, dass der Zimmeranbau da-
mals noch nicht existiert habe und somit jünger als 30 Jahre sei. 

2.3.1 Aufgrund der Akten steht fest, dass der Zimmeranbau in der Nordwestecke 
des Erdgeschosses (oben Erw. 1.1 lit. a) 1977 bewilligt und in der Folge erstellt 
wurde. Bewilligt wurde ein Anbau, der auf einer Länge von 4.7 m bis an die 
Grenze zu KTN __003 gereichte. Aus den Akten ergibt sich sodann zweifelsfrei, 
dass bei den Umbauarbeiten von 1977 mehr bzw. anders als bewilligt gebaut 
wurde. Dies ergaben durchgeführte Baukontrollen, weshalb nachträgliche Bau-
bewilligungen notwendig wurden. Aufgrund dieses 'Ungehorsams' wurde der Bau 
relativ streng kontrolliert und sind die Arbeiten gut dokumentiert. So steht fest, 
dass das Zimmer wie bewilligt auf einer Länge von 4.7 m bis an die Grenze zu 
KTN __003 gebaut wurde, das Dach über dem Zimmer aber einerseits um 25 cm 
(entsprechend der Dachtraufe) darüber hinaus auf KTN __003 ragte und ander-
seits gegen Südwesten um 2.2 m verlängert wurde, so dass ein Vordach vor dem 
Badezimmer entstand. Dies wurde nach der Fertigabnahme vom 17. Mai 1978 
entsprechend auf den Bauplänen vermerkt und in den Bewilligungen festgehalten 
(vgl. Baugesuchsunterlagen 1977 in Vi-act. II-02 zu VB 220/2020). Damit kann 
als erstellt gelten, dass der heute strittige Zimmeranbau nicht beim Umbau von 
1977 erstellt wurde. Im Übrigen bestätigt die Aussage von H.________ (der bis 
1980 im Haus wohnte), dass damals ein Vordach für Cheminée-Holz existierte 
und G.________ bestreitet dies in ihrem Schreiben vom 11. Juli 2021 ausdrück-
lich nicht. Damit kann mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon 
ausgegangen werden, dass der strittige Zimmeranbau erst nach 1980 erfolgt ist.

2.3.2 Aufgrund der Akten zum Baugesuch von 2004 (vgl. Baugesuch im Melde-
verfahren 2004 in Vi-act. II-02 zu VB 220/2020) ist die Begründung der Vor-
instanz nachvollziehbar. Ersucht wurde um interne Umbauten im Unter- sowie im 

13

Erdgeschoss. Den Unterlagen liegen die Pläne von 1952, 1975 und 1977 bei. Die 
geplanten Umbauten wurden auf neu erstellten Plänen eingetragen. Der Badum-
bau im Erdgeschoss wurde gemäss diesem neuen Plan zweifelsfrei innerhalb 
des Grundrisses des Zimmeranbaus in der Nordwestecke geplant und dieser 
Zimmeranbau gereichte gemäss Plan auf einer Länge von 4.7 m an die Grenze 
zu KTN __003. Mithin wird in diesem Plan zum Baugesuch 2004 dokumentiert, 
dass noch keine Erweiterung des Zimmeranbaus umgesetzt oder geplant war. 
Bewilligt wurde im Meldeverfahren dieser interne Umbau innerhalb des Grundris-
ses, wie er 1977 bewilligt und erstellt wurde. Dies liesse darauf schliessen, dass 
die heute strittige Erweiterung nach 2004 gebaut worden sein müsste.

2.3.3 Im Sinne eines Zwischenergebnisses kann somit festgehalten werden, 
dass die Zimmererweiterung (von 4.7 m auf 6.42 m entlang der Grenze zu KTN 
__003) im Nordwesten des Erdgeschosses nicht mit dem Ausbau 1977 erfolgt ist 
und mit grosser Wahrscheinlichkeit erst nach 1980 umgesetzt wurde. Anderseits 
steht fest, dass 2004 interne Umbauten im Meldeverfahren bewilligt wurden, die 
auf den 1977 bewilligten Plänen (und Dimensionen) basierten. 

2.4 Sollte die von den Beschwerdeführern geltend gemachte Verwirkung der 
Wiederherstellungspflicht greifen, so müsste die (unbewilligte) Zimmererweite-
rung vor 1989 (30 Jahre vor der Feststellung im Februar 2019) erstellt worden 
sein. Ein Beweis hierfür liegt nicht vor. Es sprechen gleichzeitig aber auch einige 
gewichtige Indizien gegen die Darstellung der Vorinstanzen, dass die Erweite-
rung erst nach 2004 gebaut wurde.

2.4.1 Dass die von G.________ eingereichten Bilder ein solches Indiz darstellen, 
hat auch der Regierungsrat anerkannt (Bf-act. 3). Das Bild eines Bades lässt sich 
mit keinem Raum gemäss bewilligten Bauplänen 1977 verbinden. Kein Bad weist 
die darauf sichtbaren Dimensionen aus, ausser es handle sich um die unbewillig-
te Erweiterung, wie sie von G.________ im Plan eingezeichnet wurde. Es würde 
sich dies noch erhärten, wenn auf dem Originalbild erkenntlich wäre, dass sich 
links ob der Badewanne ein Fenster befindet, was auf der vorliegenden Kopie 
nicht auszumachen ist. Beim Bild 'Badezimmer aussen' muss es sich bereits um 
die unbewilligte Erweiterung handeln, verfügte doch das bewilligte Zimmer an 
dieser Seite über kein Fenster und gereicht die Fassade bis ans Ende des Da-
ches. Mithin fehlt ein Vordach, wie es in der nachträglichen Baubewilligung 1977 
bewilligt wurde. Das dritte Bild, Kinderzimmer Innenansicht, ist hingegen nicht 
vielsagend, könnte es doch irgend ein Zimmer darstellen.

Insgesamt lassen die Bilder an der Schlussfolgerung der Vorinstanzen Zweifel 
aufkommen.

14

2.4.2 Mit der Replik reichten die Beschwerdeführer weitere Bilder ein (Bf-act. 7). 
Diese tragen auf der Rückseite den Zeitstempel "29.3.2004", wobei nicht klar ist, 
ob es sich um den Tag der Bildentwicklung oder jenen der Bildaufnahme handelt. 
Unabhängig davon, müssen sie im März 2004 mit an Sicherheit grenzender 
Wahrscheinlichkeit bereits vorgelegen haben. Einen eindeutigen Beweis stellen 
diese Bilder aber nicht dar, insbesondere nicht für die Behauptung, die Zimme-
rerweiterung sei vor 1989 erfolgt. 

Gleichwohl ist sichtbar, dass der Ausbau nicht zeitgleich mit dem Zimmeranbau 
1977 erfolgt ist (was allerdings ohnehin schon als bewiesen gelten kann). So 
weisen etwa die Trägerbalken im Bereich der Erweiterung einen auffallend dunk-
len Anstrich auf, was ein klares Indiz dafür ist, dass es sich ursprünglich um das 
1977 / 1978 erst nachträglich bewilligte Vordach handelt. Auch besteht im Maue-
rwerk zwischen dem Zimmer und dem Anbau ein Bruch, was auf einen späteren 
Anbau hinweist. 

Zudem ist ein Badewannenauslauf im Boden erkennbar, was mit dem Badezim-
merbild von G.________ korrespondieren würde. Dasselbe gilt für die WC-
Anschlüsse. Die Pläne von 2004 weisen dort keine derartigen Sanitärgeräte aus. 

Des Weitern entspricht das Aussenbild der Erweiterung hinsichtlich Fassade so-
dann genau dem Bild 2, Aussenansicht, von G.________. Wenn das neue Bild 
effektiv im resp. vor März 2004 aufgenommen wurde, dann konnte die Wand 
nicht im Rahmen oder nach dem Umbau 2004 entstanden sein. Vergleicht man 
sodann die beiden Aussenbilder, so fällt auf, dass das Dach vor der Küche auf 
dem Bild von G.________ mit Ziegeln bedeckt ist, wogegen es auf dem Bild von 
2004 mit lichtdurchlässigem Material bedeckt ist. Ein Vergleich mit dem Luftbild 
infrarot von 1992 (publiziert unter www.mapplus.ch; eingesehen am 28.1.2022) 
lässt vermuten, dass zu jenem Zeitpunkt ausschliesslich noch Ziegel auf dem 
Dach waren. 

Und schliesslich hat auch der ehemalige Eigentümer am 21. April 2020 alte Bil-
der eingereicht. Leider nur eines von der westlichen Seite des Hauses. Dieses ist 
datiert mit 18. Dezember 2003. Bei genauerer Betrachtung lässt dieses Bild aber 
die starke Vermutung aufkommen, dass auch schon auf diesem Bild der unbewil-
ligte Anbau mit dem Badfenster erkennbar ist, mithin vor dem Umbau 2004. 

Damit liegen weitere starke Indizien vor, die wohl den Zeitpunkt des Anbaus nicht 
zu beweisen vermögen aber immerhin die Darstellung der Vorinstanzen widerle-
gen, dass die Erweiterung erst anlässlich oder nach dem internen Umbau von 
2004 erstellt worden ist.

15

2.4.3 Stellt sich die Frage, was es mit den Plänen auf sich hat, welche dem Bau-
bewilligungsgesuch von 2004 zu Grunde lagen. Immerhin liegen aufgrund des 
zuvor Ausgeführten starke Indizien vor, welche vermuten lassen, dass der Anbau 
schon vor 2004 erbaut wurde. Es lässt sich nur so erklären, dass entweder die 
Darstellung der Vorinstanzen korrekt ist (wogegen die aufgeführten Indizien 
sprechen), oder aber der Planer aus I.________ die Pläne für das Meldeverfah-
ren basierend auf den Plänen von 1977 erstellte, ohne das Bauobjekt je vor Ort 
besichtigt zu haben. Auch die Baukommission dürfte für dieses Meldeverfahren 
der internen Umdispositionen keine Baukontrolle durchgeführt haben. Hierfür 
spricht etwa auch, dass die Pläne von 2018 (vgl. Baubewilligungsverfahren 2018; 
Vi-act. II-02 zu VB 221/2020) wesentlich von jenen des Baubewilligungsverfah-
rens 2004 abweichen, ohne dass dazwischen bauliche Massnahmen aktenkun-
dig wären. Auf jeden Fall spricht vieles gegen die Verbindlichkeit der Planunter-
lagen von 2004.

2.5 Wenn aber so vieles gegen die vorinstanzliche Darstellung spricht, die strit-
tige Erweiterung im Nordwesten des Erdgeschosses sei 2004 oder später gebaut 
worden, dann kann weiterhin nicht ausgeschlossen werden, dass der Anbau ef-
fektiv womöglich bereits älter als 30 Jahre ist. Allerdings liegen auch hierfür aktu-
ell keine unwiderlegbaren Nachweise vor. Vielmehr ist die Sache noch nicht 
spruchreif. Anderseits darf davon ausgegangen werden, dass weitere Belege, 
welche das Erbauungsdatum enger einzuschränken vermögen, beigebracht wer-
den können. Da die Liegenschaft in der relevanten Zeitphase im Eigentum der 
(erweiterten) Familie von G.________ war, ist nicht ausgeschlossen, dass weite-
res datierbares Bildmaterial vorhanden ist. Ebenso sind allenfalls Administrati-
vunterlagen wie Absprachen mit Unternehmern, Rechnungen, Pläne u.Ä. betref-
fend Baderweiterung vorhanden. Schliesslich könnten allenfalls auch Baumateri-
alanalysen aussagekräftig sein. Dies weiter abzuklären ist Sache der Vorinstan-
zen. 

Bleibt anzumerken, dass die Beweislast bei den Beschwerdeführern liegt. Auch 
wenn starke Indizien gegen die vorinstanzliche Darstellung (Erstellung 2004 oder 
jünger) sprechen, so belegt dies noch lange keinen Bestand von mindestens 30 
Jahren. Dies aber haben die Beschwerdeführer zu beweisen. Kann dies aufgrund 
der vorliegenden und noch beizubringender Akten nicht zuverlässig festgestellt 
werden, so tragen die Folgen der Beweislosigkeit - auch bei geltendem Untersu-
chungsgrundsatz - die Beschwerdeführenden (vgl. Urteil BGer 1C_535/2012 vom 
4.9.2013 Erw. 4.1.2). 

Es versteht sich, dass die Beschwerdegegner, welche gegen die nachträgliche 
Baubewilligung Einsprache erhoben haben, für die Wiederherstellung des recht-

16

mässigen Zustandes einstehen. Anderseits steht fest, dass sie als unmittelbare 
Nachbarn seit Jahren Kenntnis haben müssen von der Zimmererweiterung im 
Nordwesten des Erdgeschosses. Die Liegenschaft KTN __003 ist seit Jahrzehn-
ten im Besitze ihrer Familie (zumindest ist sie schon im Baubewilligungsverfahren 
1975 aktenkundig). Sie überblicken einen weit längeren Zeitraum als die Be-
schwerdeführer. Es wäre daher zu erwarten, dass auch sie z.B. über Bildmaterial 
verfügen, auf dem die zwischen ihnen und dem See liegende Liegenschaft sicht-
bar ist. Da offenbar - so lässt sich das Schreiben von G.________ lesen - zu 
früheren Zeiten gute nachbarschaftliche Verhältnisse existierten, bestehen 
womöglich auch klare Erinnerungen, seit wann der Anbau existiert, ob das auf 
der Fotografie abgebildete Bad - wie von G.________ behauptet - effektiv bereits 
1987 existierte. Es ist daher auch an die Beschwerdegegner zu appellieren, bei 
der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhaltes mitzuwirken.

3.1 Was das weitere Bauteil 'Pergola' anbelangt, so machen die Beschwerde-
führer vor Verwaltungsgericht weder geltend, diese sei nicht materiell baurechts-
widrig, noch behaupten sie, der heutige Zustand (geschlossene Pergola) existie-
re schon länger als 30 Jahre. Zu Recht. Auf den Bildern des Voreigentümers ist 
zweifelsfrei erkennbar, dass die Pergola noch 2008 seeseits offen war (vgl. Bilder 
in Baubewilligungsverfahren 2019-139; Vi-act. II-02 zu VB 220/2020). Wann die 
vollständige Schliessung (und weitere bauliche Massnahmen) erfolgt ist, kann 
damit offenbleiben.

3.2 Die halboffene Pergola mit Satteldach und Aussencheminée auf der Süd-
westseite im Erdgeschoss wurde 1975 bewilligt. Die Pergola wurde als einge-
schossige unbewohnte Nebenbaute bezeichnet, die einen Grenzabstand von 
2.5 m zu beachten hätte. Geplant war eine Pergola bis einen Meter an die 
Grundstücksgrenze KTN __002. Der damalige Eigentümer dieser Nachbarlie-
genschaft stimmte einer Grenzabstandsunterschreitung bis zu einem Meter 
schriftlich zu. Die Baubewilligung wurde erteilt und die an das Haus anschlies-
sende halboffene Pergola (geschlossen gegen Nordwesten; halbgeschlossen 
gegen Südwesten, offen gegen Südosten) gebaut (vgl. Baugesuchsunterlagen 
1975 in Vi-act. II-02 zu VB 220/2020). 

3.3 Im Beschluss Nr. 392 vom 19. August 2020 stellte der Bezirksrat Küss-
nacht betreffend Pergola fest, diese sei inzwischen mit einer zusätzlichen Ver-
glasung Richtung ___see ergänzt, so dass diesem Pergola-Anbau kein Neben-
baucharakter im Sinne von § 61 Abs. 1 Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 
400.100) vom 14. Mai 1987 bzw. Art. 40 Abs. 1 Baureglement Küssnacht mehr 
beigemessen werden könne. Vielmehr bilde diese mit dem Wohnzimmer fest 

17

verbundene und allseits umschlossene Pergola nunmehr Bestandteil der Haupt-
baute, demzufolge seien sowohl Richtung Südwesten zur Liegenschaft KTN 
__002 als auch Richtung Nordwesten zur Liegenschaft KTN __003 Mindest-
grenzabstände von 3 m einzuhalten, es sei denn, es würden unter den Grundei-
gentümern ungleiche Grenzabstandsverteilungen vereinbart, was nicht akten-
kundig sei. Gemäss eingereichten Plänen bestehe zu KTN __002 ein Grenzab-
stand von 1.92 m und gegenüber KTN __003 ein solcher von 2.82 m, was eine 
ordentliche Baubewilligung ausschliesse.

Weder dieser Sachverhalt noch die rechtliche Beurteilung sind bestritten. Auch 
dass keine Ausnahmebewilligungen möglich wären und die Baubewilligung für 
die schliessende Verglasung der Pergola daher zu verweigern ist, wird nicht, zu-
mindest nicht substantiiert bestritten. 

Strittig sind hingegen die Anordnung des Rückbaus und die Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustandes.

3.4 Ist eine formell widerrechtlich erstellte Baute nicht (weder ordentlich noch 
ausnahmsweise) bewilligungsfähig, stellt sich die Frage, wie der rechtmässige 
Zustand wiederherzustellen ist. Solche Wiederherstellungsmassnahmen bedür-
fen einer gesetzlichen Grundlage (§ 87 Abs. 2 PBG) und sie müssen im öffentli-
chen Interesse liegen. Schliesslich muss die Massnahme verhältnismässig sein 
(Eignung, Erforderlichkeit, Verhältnismässigkeit im engeren Sinn). Während bei 
Eignung und Erforderlichkeit auf die objektive Sicht abzustellen ist, beurteilt sich 
die Verhältnismässigkeit im engeren Sinne primär aus der subjektiven Sicht des 
Verfügungsadressaten. Der angestrebte Zweck muss in einem vernünftigen Ver-
hältnis zu den eingesetzten Mitteln bzw. zu den zu seiner Verfolgung notwendi-
gen Beschränkungen stehen. Der Eingriff in Grundrechte darf in sachlicher, 
räumlicher, zeitlicher und personeller Hinsicht nicht einschneidender sein als er-
forderlich (Urteil BGer 1A.119/2002 vom 26.9.2002 Erw. 2.1; BGE 128 I 3 Erw. 
3e/cc). Bei der Abwägung zwischen den öffentlichen und privaten Interessen 
spielt das Mass der Abweichung eine Rolle. Ein Abbruchbefehl erweist sich bei-
spielsweise dann als unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom Gesetz ge-
ring ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Ei-
gentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 
111 Ib 224 Erw. 6b). Selbst ein Bauherr, der sich nicht in gutem Glauben befin-
det, kann sich aber gegenüber einem Abbruchbefehl auf den Verhältnismässig-
keitsgrundsatz berufen. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus 
grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der 
baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetz-
mässigen Zustands erhöhtes Gewicht beilegen und die dem Bauherrn allenfalls 

18

erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen 
(vgl. VGE III 2020 1 vom 27.5.2020 Erw. 1.3; VGE III 2019 122 vom 24.10.2019 
Erw. 3.5.2; VGE III 2015 234 vom 21.4.2016 Erw. 2.1.4, mit Hinweisen; Urteil 
BGer 1C_172/2020 vom 24.3.2021 Erw. 6.4).

3.5.1 Der Bezirksrat beurteilte die aufgrund der Verglasung der Pergola eingetre-
tenen Mindestabstandsunterschreitungen von 0.18 m gegenüber KTN __003 und 
von 1.08 m gegenüber KTN __002 nicht als massiv, aber auch nicht als bedeu-
tungslos. Liege eine Baurechtswidrigkeit vor, bestehe auch ein öffentliches Inter-
esse an deren Beseitigung. Die Tauglichkeit und die Geeignetheit der Rückbau-
massnahme zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes lasse sich 
nicht in Abrede stellen. Mildere Massnahmen seien nicht ersichtlich, womit auch 
die Erforderlichkeit gegeben sei. Dem öffentlichen Interesse wie auch den priva-
ten Interessen der Eigentümer der Liegenschaft KTN __003 an der Wiederher-
stellung des gesetzmässigen Zustandes stünden im Wesentlichen Vermögensin-
teressen der Bauherrschaft entgegen sowie aus der Eigentumsgarantie fliessen-
de Interessen an der ohne Baubewilligung d.h. widerrechtlich vorgenommenen 
Wohnraumerweiterung. Diese privaten Interessen seien weniger zu gewichten 
als die öffentlichen Interessen. Zudem sei der Rückbau zumutbar. Die Pergola 
sei auf den Zustand gemäss Baubewilligung von 1975 zurückzubauen.

3.5.2 Im angefochtenen RRB betont der Regierungsrat, entgegen der Darstel-
lung der Beschwerdeführer handle es sich nicht um geringfügige Grenzab-
standsunterschreitungen. Die Unterschreitung erfolgte gegenüber KTN __003 
und KTN __002 auf der ganzen Länge der Pergola. Anderseits handle es sich bei 
einem einzuhaltenden Mindestabstand von 3 m und einer Unterschreitung von 
bis zu 1.08 m um eine Unterschreitung von über 33%. Zudem mute die Anmer-
kung der Beschwerdeführer befremdend an, eine allfällige durch die illegalen 
Bautätigkeiten der Beschwerdeführer verursachte Grenzabstandsunterschreitung 
und die dadurch notwendige Ungleichverteilung der Grenzabstände zu Lasten 
der Nachbargrundstücke habe bloss minime Auswirkungen auf diese. Der Auf-
fassung, diese hätten die Ungleichverteilung zu akzeptieren, könne nicht gefolgt 
werden. Der von den Beschwerdeführern gemachte Vorschlag, innerhalb der 
verglasten Pergola Glastrennwände in Beachtung der Grenzabstände zu montie-
ren, könne nicht als mildere Massnahme akzeptiert werden. Zum einen könnten 
diese problemlos später unerkannt wieder entfernt werden und zum andern wäre 
der dadurch entstehende Raum zwischen Aussenfassade und Glastrennwand 
kaum als Nebenbaute zu qualifizieren, der einen geringeren Grenzabstand zu 
beachten habe. Der verfügte Rückbau sei daher nicht zu beanstanden. Es sei 
den Beschwerdeführern dabei freigestellt, anstelle des Rückbaus auf die Pläne 

19

von 1975 eine Seitenwand (nordwestliche, südwestliche oder südöstliche) gänz-
lich zu entfernen, was im Dispositiv präzisiert werde.

3.5.3 Vor Verwaltungsgericht wiederholen die Beschwerdeführer ihre Darstel-
lung, der angeordnete Rückbau sei nicht erforderlich. Als mildere Massnahme 
könne ein Glasbau innerhalb der bestehenden Pergola errichtet werden, der den 
erforderlichen Grenzabstand gegenüber KTN __003 und KTN __002 einhalte, 
zumal dafür noch genügend Ausnützung zur Verfügung stehe. Da die Glastrenn-
wände die geltenden energetischen Anforderungen erfüllen müssten, sei eine 
Massivkonstruktion erforderlich, weshalb eine unbemerkte Entfernung ohne 
grossen Aufwand nicht denkbar sei. Zudem wäre der Zwischenraum (gegen KTN 
__003 zwischen 0.13 und 0.16 m sowie gegen KTN __002 zwischen 0.7 und 
1.08m Breite) zweifellos als Nebenraum zu qualifizieren, der sicher nicht als 
Wohnraum genutzt werden könne. Ein solcher Bereich sei objektiv nicht als 
Wohnraum nutzbar. Indem diese bauliche Massnahme nicht zugelassen werde, 
sei das Verhältnismässigkeitsprinzip verletzt. Die Vorinstanz habe sich in ihrer In-
teressenabwägung gar nicht richtig mit diesem Vorschlag auseinandergesetzt. 

Zudem machen die Beschwerdeführer geltend, wenn der Zustand nicht bewilligt, 
sondern bloss auf die Wiederherstellung verzichtet werde, falle eine Ungleichver-
teilung der Grenzabstände ausser Betracht. Aus diesem Grund sei auf eine Wie-
derherstellung zu verzichten. Hierzu habe sich die Vorinstanz nicht geäussert. 
Sie habe nicht dargelegt, weshalb bei einem Verzicht auf die Wiederherstellung 
des gesetzmässigen Zustandes die gesetzliche Bestimmung betreffend Un-
gleichverteilung der Grenzabstände zur Anwendung gelangen solle. Tatsache sei 
nämlich, dass der strittige Bauteil gar nicht bewilligt, sondern - mangels Wieder-
herstellung - bloss geduldet werde. Eine Duldung könne aber für angrenzende 
Nachbarn keine negativen Folgen haben, namentlich keine Ungleichverteilung 
der Grenzabstände. Die Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes er-
weise sich insgesamt als unverhältnismässig, da sich für die Nachbarn aufgrund 
der bestehenden Aussenmasse optisch rein gar nichts ändere und auch genü-
gend Ausnützung zur Verfügung stehe.

3.6.1 Die vorinstanzlichen Ausführungen sind nicht zu beanstanden, wonach mit 
der vollständigen Verglasung der Pergola keine Nebenbaute mehr, sondern 
Wohnraum besteht, dass dadurch ein Grenzabstand von 3 m eingehalten werden 
muss und dass die Widerrechtlichkeit mit der Unterschreitung des Grenzabstan-
des um rund 18 cm gegenüber KTN __003 sowie zwischen 70 und 108 cm ge-
genüber KTN __002 keineswegs unerheblich ist. Widerrechtliche Bauten aber 
sind grundsätzlich in den rechtmässigen Zustand zurückzusetzen, wofür recht-
sprechungsgemäss ein erhebliches öffentliches Interesse besteht (das Bundes-

20

gericht entschied 2010 - 2016 in rund 9 von 10 Fällen zugunsten der Wiederher-
stellung; Raum & Umwelt, Februar 1/2018 S. 10). Unbewilligtes, illegales Bauen 
darf nicht gefördert werden, indem von der Wiederherstellung abgesehen wird. 
Zudem besteht mit § 87 Abs. 2 PBG zweifelsohne eine gesetzliche Grundlage für 
die Wiederherstellung. Darüber hinaus muss ein Rückbau auch geeignet, erfor-
derlich und verhältnismässig im engeren Sinne sein (vgl. oben Erw. 3.4).

3.6.2 Ein Rückbau der ganz geschlossenen Pergola auf den 1975 bewilligten 
Zustand oder - wie vom Regierungsrat als Alternative vorgeschlagen - die Öff-
nung der nordwestlichen, südwestlichen oder südöstlichen Seite der Pergola ist 
geeignet, den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. Dem widersprechen 
auch die Beschwerdeführer nicht.

3.6.3 Die Beschwerdeführenden erachten den Rückbau oder die einseitige Öff-
nung indes als nicht erforderlich, nicht als mildeste mögliche Massnahme. Um 
den rechtmässigen Zustand zu erreichen, sei es auch möglich, im Abstand des 
gesetzlichen Grenzabstandes (3 m) innerhalb der ganz geschlossenen Pergola 
eine massive Verglasung zu errichten. Was ausserhalb dieser Verglasung liege, 
werde dem Wohnraum entzogen. Damit entstehe ausserhalb der Verglasung 
wiederum eine Nebenbaute. Diese halte den Grenzabstand ein. Es handle sich 
dabei um eine mildere Massnahme, weshalb der Rückbau bzw. die einseitige 
Öffnung nicht gefordert werden könne. 

Den Beschwerdeführenden ist insoweit beizupflichten, als ein Rückbau ausge-
schlossen ist, wenn mildere Massnahmen bestehen, um den rechtmässigen Zu-
stand wiederherzustellen. Vorliegend steht im Zentrum, dass die geschlossene 
Pergola neu Wohnraum darstellt und damit einen grösseren Grenzabstand ein-
zuhalten hat. Ist eine Wohnnutzung ausgeschlossen, gilt sie als eine Nebenbaute 
mit kleinerem Grenzabstand. Zudem hatte der Eigentümer KTN __002 bei der 
Erstellung der Pergola als Nebenbaute einer Grenzabstandsunterschreitung bis 
1 m zugestimmt (vgl. oben Erw. 3.2). 

Soweit mit baulichen Massnahmen eine Wohnnutzung ausgeschlossen werden 
kann, kann es eine mildere Massnahme darstellen. Allerdings muss die Mass-
nahme verbindlich und Umgehungen müssen ausgeschlossen sein. Wenn 
Behörden mit unverhältnismässigem Aufwand überwachen müssen, ob das Nut-
zungsverbot eingehalten wird, können sie strengere Massnahmen anordnen (vgl. 
Urteil BGer 1C_283/2017 vom 23.8.2017 Erw. 4.1). Diesbezüglich äusserte die 
Vorinstanz zu Recht gewisse Bedenken gegenüber dem Einbau von Trennwän-
den, die ohne weiteres auch wieder entfernt werden können. Wie es sich nun mit 
dem von den Beschwerdeführenden vorgeschlagenen massiven Glastrennwän-

21

den verhält, kann vorliegend offen bleiben. Nachdem der Regierungsrat die 
Rückbauverfügung auf den bewilligten Zustand 1975 relativiert und Alternativen 
im Sinne der Öffnung einer Seite vorschlug, werden die Beschwerdeführer dem 
Bezirk Küssnacht so oder so einen konkreten Vorschlag für die Umsetzung ein-
reichen müssen. Es steht ihnen dabei frei, auch eine weitere Alternativmass-
nahme im Sinne der Einschränkung der Wohnnutzung innerhalb des geltenden 
Grenzabstandes vorzuschlagen. Diese muss aber eine klare Trennung vorsehen, 
die nicht leicht rückgängig gemacht werden kann und dem verbleibenden äusse-
ren Teil unzweideutig den Charakter einer Nebenbaute gibt. Auch müssen bei 
der vorzuschlagenden Massnahme spätere Kontrollgänge der Baubehörde über-
flüssig sein. Ist dies nicht der Fall, handelt es sich nicht um eine geeignete, mil-
dere Massnahme, so dass es beim Rückbau resp. der Öffnung einer Seite der 
Pergola bleibt. Zu bedenken ist auch, dass das Entrée im Untergeschoss eben-
falls Wohnraum darstellt und die Treppe zwischen Entrée und geschlossener 
Pergola ebenso. Auch dieser Treppenaufstieg muss aber klar aus dem Wohn-
raum abgetrennt werden, ist andernfalls die Einhaltung des notwendigen Grenz-
abstandes kaum umsetzbar. Die vorzuschlagende Lösung muss zweifelsfrei zu 
einer Nebenbaute und zu Wohnraum ausschliesslich in Beachtung der Grenzab-
stände führen. Wenn Zweifel bestehen, dass der Wohnraum doch ausgedehnt 
wird oder werden kann, ist die Lösung abzulehnen und der Rückbau wie vom 
Regierungsrat beschrieben umzusetzen. Auch darf die Erweiterung für eine wei-
tere Variante nicht zu einer zeitlichen Verzögerung führen. Es bleibt daher dabei, 
dass die Rückbaupläne dem Bezirk frühzeitig und noch vor dem Rückbau zur 
Prüfung und Bewilligung zu geben sind und für die Vollendung der Abbruch- und 
Rückbauarbeiten eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden 
Beschlusses gesetzt wird (vgl. Ingress Bst. D.3).

3.6.4 Bezüglich Interessenabwägung bringen die Beschwerdeführer schliesslich 
vor, der Verzicht auf eine Wiederherstellung stelle lediglich eine Duldung des Zu-
standes und keine Bewilligung dar, weshalb die Nachbarn auch nicht gehalten 
seien, eine Ungleichverteilung der Grenzabstände hinnehmen zu müssen. Deren 
Interesse sei damit gering. Wie es sich mit der Ungleichverteilung verhält, kann 
offen bleiben (vgl. etwa Verwaltungsgericht GR Urteil R 20 35 vom 9.12.2021 
Erw. 6.6, das im Sinne der Beschwerdeführenden entschied, dass eine Duldung 
des widerrechtlichen Zustands die Baufreiheit der Nachbarn hinsichtlich der ein-
zuhaltenden Abstandsvorschriften nicht einschränke). Abstandsvorschriften wer-
den nicht zum Selbstzweck aufgestellt, sondern verfolgen Ziele der Sicherheit 
und Wohnhygiene. Daher soll im Regelfall der Abstand zwischen zwei Gebäuden 
die Summe der beiden dazwischenliegenden Grenzabstände betragen (vgl. § 63 
PBG; Art. 43 BauR). Die Nachbarn haben ein schützenswertes Interesse, dass 

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diese Abstände aus wohnhygienischen Gründen eingehalten sind, selbst wenn 
sie nicht zur Ungleichverteilung der Grenzabstände verpflichtet wären. Dieses In-
teresse ist entgegen der Darstellung der Beschwerdeführer als hoch zu gewich-
ten und besteht weiterhin. 

3.7 Zusammenfassend ist das öffentliche und private Interesse an der Wieder-
herstellung des rechtmässigen Zustandes für den Bauteil Pergola als sehr hoch 
einzustufen. Auch sind bauliche Massnahmen geeignet, um den rechtmässigen 
Zustand wiederherzustellen. Unter dem Gesichtspunkt der Erforderlichkeit erwei-
terte bereits der Regierungsrat das Feld möglicher Massnahmen um die Öffnung 
einer Pergola-Seite. Mithin werden die Beschwerdeführer dem Bezirk vor der 
Umsetzung Pläne für den Rückbau einzureichen haben. Im Sinne einer weiteren, 
ggfs. milderen Massnahme wird ihnen neu zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt, 
mittels gebäudeinternen Trennwänden die Wohnnutzung auf den Teil innerhalb 
der gesetzlichen Grenzabstände einzuschränken, wenn dabei ohne jegliche 
Zweifel gewährleistet ist, dass dem äusseren Teil eindeutig der Charakter einer 
Nebenbaute zukommt, die Massnahme nicht leicht wieder rückgängig gemacht 
werden kann und für die Baubehörde kein Kontrollaufwand entsteht. 

4. Damit steht fest, dass die Beschwerde teilweise gutzuheissen ist. Die Sa-
che ist zur weiteren Abklärung des zeitlichen Bestandes der unbewilligten Zim-
mererweiterung in der Nordwestecke des Erdgeschosses an den Bezirksrat 
Küssnacht zurückzuweisen. Bei der Pergola ist der rechtmässige Zustand wie-
derherzustellen, wobei dies durch Rückbau auf den Zustand der Baubewilligung 
1975, oder durch eine gänzliche Öffnung einer Seite der Pergola oder durch ge-
bäudeinterne Baumassnahmen zur Einschränkung der Wohnnutzung im Sinne 
der Erwägungen umzusetzen ist. Die Beschwerdeführer haben dem Bezirk vor 
Umsetzung die baulichen Massnahmen zur Prüfung und Bewilligung vorzulegen 
und die Abbruch- und Rückbauarbeiten innert sechs Monaten ab Rechtskraft des 
vorliegenden Beschlusses umzusetzen. Im Übrigen wird auf die Beschwerde 
nicht eingetreten.

5.1 Diesem Ergebnis entsprechend sind die Kosten des verwaltungsgerichtli-
chen Verfahrens von Fr. 2'400.-- (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barausla-
gen) zur Hälfte den Beschwerdeführern (Fr. 1'200.--) und zu je einem Sechstel 
(Fr. 400.--) dem Kanton, dem Bezirk Küssnacht und den Beschwerdegegnern 
aufzuerlegen. 

5.2 Dem teilweisen Obsiegen bzw. Unterliegen entsprechend werden die Par-
teikosten der Beschwerdeführer resp. Beschwerdegegner im Verfahren vor Ver-
waltungsgericht wettgeschlagen. 

23

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird, soweit darauf eingetreten wird, teilweise gutgeheis-
sen.

2. Dispositiv Ziff. 1 des angefochtenen RRB Nr. 413/2021 vom 15. Juni 2021 
wird aufgehoben. 

2.1 Die Sache betreffend die 1.72 m lange Zimmeranbauerweiterung auf der 
Nordwestseite des Erdgeschosses wird an den Bezirk Küssnacht zurück-
gewiesen zur weiteren Sachverhaltsabklärung betreffend Bestand der un-
bewilligten Zimmeranbauerweiterung und neuem Entscheid im Sinne der 
Erwägungen.

2.2 Die Beschwerdeführer werden verpflichtet, die auf der Südwestseite Rich-
tung ___see zusätzlich angebrachte widerrechtliche Verglasung bei der 
Pergola abzubrechen und somit diesen Bauteil in den baubewilligten Zu-
stand gemäss Baubewilligung vom 25. November 1975 zurückzubauen. 
Anstelle der widerrechtlich angebrachten Verglasung kann auch die nord-
westliche oder südwestliche Seitenwand der Pergola komplett entfernt wer-
den oder die Wohnnutzung der Pergola durch gebäudeinterne bauliche 
Massnahmen auf einen Bestand innerhalb der Grenzabstände im Sinne der 
Erwägungen verbindlich und nachhaltig begrenzt werden. In diesem Fall 
sind die entsprechenden Rückbaupläne der Vorinstanz frühzeitig und noch 
vor dem Rückbau zur Prüfung und Bewilligung einzureichen. Für die Voll-
endung der Abbruch- und Rückbauarbeiten wird eine Frist von sechs Mo-
naten ab Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses gesetzt.

3. Auf die Beschwerde gegen Dispositiv Ziff. 2 des angefochtenen RRB Nr. 
413/2021 vom 15. Juni 2021 wird nicht eingetreten.

4. Dispositiv Ziff. 3 und 4 des angefochtenen RRB Nr. 413/2021 vom 15. Juni 
2021 werden aufgehoben und die Sache zur Neuverlegung der Kosten und 
Parteientschädigung an die Vorinstanz zurückgewiesen.

5.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens von Fr. 2'400.-- (Ge-
richtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) werden zur Hälfte den Be-
schwerdeführern in solidarischer Haftung (Fr. 1'200.--) und zu je einem 
Sechstel (Fr. 400.--) dem Kanton, dem Bezirk Küssnacht und den Be-
schwerdegegnern auferlegt. 

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Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet; der Bezirk und die Be-
schwerdegegner (in solidarischer Haftung) haben ihre Betreffnisse innert 30 
Tagen auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts zu überwei-
sen. 

Die Beschwerdeführer haben am 23. Juli 2021 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2'500.-- geleistet, so dass ihnen Fr. 1'300.-- aus der Gerichtskasse 
zurückerstattet werden.

5.2 Die gegenseitigen Entschädigungsansprüche der beanwalteten Beschwer-
deführer und Beschwerdegegner im verwaltungsgerichtlichen Verfahren 
werden wettgeschlagen.

6. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* 
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

7. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R)
- die Rechtsvertreterin der Beschwerdegegner (2/R)
- den Bezirksrat Küssnacht (R)
- das Amt für Raumentwicklung (EB)
- den Regierungsrat des Kantons Schwyz (EB)
- und das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB). 

Schwyz, 18. Februar 2022

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Die Gerichtsschreiberin:

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*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 9. März 2022