# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2405137f-7dfb-54c1-a3d9-5d414d761cd0
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-04-16
**Language:** de
**Title:** Einordnung eines Mehrfamilienhauses nach Verschiebung eines Denkmalschutzobjektes unmittelbar an die Bauparzelle. Lärmschutz.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0055/2019
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/brge_ii_nr._0055-2019.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE II Nr. 

R2.2018.00168 
0055/2019 

Entscheid vom 16. April 2019  

Mitwirkende 

Abteilungsvizepräsident  Adrian  Bergmann,  Baurichter  Stefano  Terzi,  Bau-
richterin Sabine Ziegler, Gerichtsschreiber Christoph Forster     

in Sachen 

Rekurrentin 

O. AG […] 

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Baukommission X  

[…] 

2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

3.  N. L. 

[…] 

betreffend 

Baubewilligung bzw. strassenpolizeiliche und lärmrechtliche Bewilligung für 
Mehrfamilienhaus (Alternativprojekt),  
BRGE  II  Nr.  127  vom  26.  September  2017;  Rückweisung  zum  Neuent-
scheid mit VB.2017.00733 vom 28. Juni 2018  
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 27. März 2017 erteilte die Baukommission X dem N. L. 

die baurechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück 

Kat.-Nr. […] an der S-strasse in X. Gleichzeitig wurde die strassenpolizeili-

che  bzw.  lärmrechtliche  Bewilligung  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  vom 

16. März 2017 für das Bauvorhaben eröffnet.  

Gegen  diese  Entscheide  erhob  die  O.  AG  mit  Eingabe  vom  8.  Mai  2017 

Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte Im We-

sentlichen  deren  Aufhebung.  Mit  Entscheid  BRGE  II  Nr. 0127/2017  vom 

26. September 2018 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.  

B. 

Die dagegen erhobene Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht des Kan-

tons  Zürich  mit  Urteil  vom  28. Juni  2018  gut.  Dabei  wurde  der  Rekursent-

scheid  aufgehoben  und  die  Streitsache  zum  Neuentscheid  im  Sinne  der 

Erwägungen an das Baurekursgericht zurückgewiesen (s. VB.2017.00733).  

C. 

Das Baurekursgericht nahm das Verfahren mit Verfügung vom 25. Oktober 

2018  unter  der  G.-Nr. R2.2018.00168  wieder  auf  und 

führte  am 

4. Dezember  2018  in  Anwesenheit  der  Parteien  einen  Augenschein  auf 

dem  Lokal  durch;  davon  ausgenommen  ist  die  Baudirektion,  welche  still-

schweigend auf eine Teilnahme verzichtete.  

R2.2018.00168 

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Es kommt in Betracht: 

1. 

Die  Rekurrentin  ist  Eigentümerin  der  Parzelle  Kat.-Nr.  […],  welche  einzig 

durch die T-Strasse von der südlich davon gelegenen Bauparzelle getrennt 

ist. Angesichts dieser nachbarlichen Beziehung und der vorgebrachten Rü-

gen (etwa in Bezug auf die Einordnung und Gestaltung) ist die Rekurrentin 

mehr als beliebige Dritte von der angefochtenen Baubewilligung betroffen, 

so dass sie  zur  Rekurserhebung  im  Sinne  von § 338a des Planungs-  und 

Baugesetzes (PBG) legitimiert ist. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen 

ebenfalls erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.  

2. 

Das Baugrundstück Kat.-Nr. […] liegt in der Kernzone D gemäss Bau- und 

Zonenordnung der Gemeinde X (BZO). Daran führt im Osten die S-Strasse 

und  im  Norden  die  T-Strasse vorbei. Entlang der  westlichen  Grundstücks-

grenze verläuft  der  W-Weg.  Geplant  ist  die  Erstellung  eines Mehrfamilien-

hauses mit neun Wohneinheiten sowie Gewerbeflächen im ersten und einer 

Unterniveaugarage im zweiten Untergeschoss. Das Gebäude setzt sich im 

Wesentlichen  aus  zwei  Baukörpern  mit  Satteldächern  und  einem  dazwi-

schenliegenden Abschnitt, dessen Flachdach als begehbare Terrasse aus-

gestaltet ist (im Folgenden Zwischentrakt genannt), zusammen. Die Zufahrt 

zum Baugrundstück soll von Norden her über die T-Strasse erfolgen.  

3. 

Die  Rekurrentin  hat  im  Beschwerdeverfahren  (neu)  vorgebracht,  dass  die 

Verschiebung  eines  Denkmalschutzobjektes  [S-Strasse  Nr. xx]  an  die  S-

Strasse [Nr. yy] geplant sei. Das Haus an der S-Strasse [Nr. yy] werde ab-

gerissen, um Platz für [das Denkmalschutzobjekt] zu schaffen. Auf der frei 

werdenden Parzelle S-Strasse [Nr. xx] soll ein Neubau mit sieben Wohnun-

gen  entstehen.  Der  Gemeinderat  soll  der  Verschiebung  [des  Denkmal-

schutzobjektes] am 4. Juli 2017  zugestimmt haben; der Neubau  an der S-

Strasse [Nr. xx] soll an der Baukommissionssitzung vom 9. April 2018 be-

willigt  worden  sein.  Das  Verwaltungsgericht  liess  diese  neuen  Sachver-

haltsvorbingen als echtes Novum zu. Es erwog sodann, dass es im ersten 

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Rechtsgang die Entscheide des Baurekursgerichts BRGE II Nrn. 0066/2015 

und  0067/2015  –  betreffend  das  auf  den  Baugrundstücken  geplante  Vor-

gängerprojekt  –  bereits  wegen  Verletzung  der  Vorschrift  über  die  Gebäu-

dehöhe  aufgehoben  und  die  Einordnung  deshalb  nicht  habe  prüfen  müs-

sen. Gemäss § 238 Abs. 2 PBG sei vorliegend nicht nur eine befriedigende 

Gesamtwirkung gefordert, sondern sei auf Objekte des Natur- und Heimat-

schutzes  besonders  Rücksicht  zu  nehmen.  Damit  diese  Frage  beurteilt 

werden könne, sei der Sachverhalt diesbezüglich rechtsgenügend abzuklä-

ren.  Die  Verschiebung  eines  weiteren  Denkmalschutzobjektes  […]  unmit-

telbar  an  die  streitbetroffene  Parzelle  erfordere  die  Ergänzung  des  Sach-

verhaltes  und  auch  einen  erneuten  Augenschein,  weshalb  das  Verwal-

tungsgericht  die  Sache  dem  Baurekursgericht  zur  Sachverhaltsergänzung 

zurückwies (VB.2017.00733, E. 4.2. ff.).  

In  Befolgung  dieses  Entscheids  nahm  die  2.  Abteilung  des  Baurekursge-

richt, wie eingangs erwähnt, am 4. Dezember 2018 das Lokal  – insbeson-

dere mit Bezug auf [das Denkmalschutzobjekt] – erneut in Augenschein.  

4.-6. 

7.1. 

Die  von  der  Rekurrentin  mit  Rekurseingabe  aufgeworfene  und  bereits  im 

aufgehobenen  Rekursentscheid  beurteilte  Frage,  ob  der  Zwischentrakt  als 

Anbaute  oder  aber  als  Hauptgebäude  gelte,  hat  das  Verwaltungsgericht 

nicht beurteilt. Demnach ist im Folgenden erneut darauf einzugehen.  

Diesbezüglich stellt sich die Rekurrentin auf den Standpunkt, dass gemäss 

Art.  3.1.3  Abs.  2  BZO  nur  für  "klar"  als  Anbauten  in  Erscheinung  tretende 

Gebäude bzw. Gebäudeteile ein Flachdach zulässig sei. Dies sei beim Zwi-

schentrakt nicht der Fall, weshalb das Projekt kernzonenwidrig sei.  

Dem entgegnet die Vorinstanz, dass gemäss ständiger Praxis als "Anbau-

ten"  im  Sinne  der  genannten  Bestimmung  nicht  nur  Anbauten  im  engeren 

Sinn  zu  verstehen  seien,  sondern  generell  Bauten  bzw.  Bauteile,  die  ge-

genüber  dem  Hauptbau  optisch  klar  untergeordnet  in  Erscheinung  träten. 

Letzteres sei vorliegend der Fall. Abzustellen sei einzig auf die optische Er-

scheinung des fraglichen Gebäudeteils und nicht auf funktionale Aspekte.  

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7.2. 

Gemäss  der  für  Kernzonen  geltenden  Bestimmung  von  Art.  3.1.3  Abs.  1 

BZO sind auf Hauptgebäuden nur Satteldächer mit beidseitig gleicher Nei-
gung  zulässig.  Für  Teile  von  Hauptgebäuden,  welche  als  Anbauten  in  Er-
scheinung  treten,  sowie  für  besondere  Gebäude  sind  auch  andere  Dach-
formen möglich (Abs. 2).  

Bei  der  Auslegung  und  Anwendung  von  kompetenzgemäss  erlassenem 

kommunalem  Recht  kann  sich  für  die  Gemeinde  ein  Spielraum  auftun, 

wenn das kommunale Recht der rechtsanwenden Behörde eine umfassen-

de  Einzelfallbeurteilung  aufgibt  bzw.  einen  Ermessensspielraum  einräumt. 

Das Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit besonderer 

Sorgfalt  mit  den  Entscheidgründen  der  Baubewilligungsbehörde  auseinan-

derzusetzen. Ist der Entscheid der Gemeinde plausibel und stichhaltig be-

gründet, bedarf es mithin besonders überzeugender Gründe, um von deren 

Auslegung  und  Anwendung  des  kommunalen  Rechts  abzuweichen.  Der 

Beurteilungsspielraum  der  Rekursinstanz  wird  damit  durch  die  Gemeinde-

autonomie beschränkt (VB.2017.00563 vom 20. September 2018, E. 3.2. f.; 

VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3, in BEZ 2015 Nr. 29). 

7.3. 

Wenn  die  Vorinstanz  den  Zwischentrakt  als  Anbaute  im  Sinne  der  vorge-

nannten Bestimmung qualifiziert, ist dies nicht zu beanstanden. Abzustellen 

ist für die Qualifikation als Anbaute gemäss klarem Wortlaut von Art. 3.1.3 

Abs.  2  BZO  einzig  auf  die  optische  Erscheinung  des  fraglichen  Gebäude-

teils. Mit der kommunalen Vorinstanz sind funktionale Aspekte damit unbe-

achtlich  und  kann  es  etwa  nicht  darauf  ankommen,  welcher  Nutzung  der 

Flachdachabschnitt dient.  

Der Zwischentrakt tritt entgegen der Auffassung der Rekurrentin gegenüber 

den beiden unstrittig als Hauptgebäudeteile zu qualifizierenden Baukörpern 

mit Satteldach klar untergeordnet in Erscheinung. Dies einerseits aufgrund 
dessen  deutlich  geringeren  Ausmasse,  die  insbesondere  von  der  Ostseite 
her  betrachtet  dazu  führt,  dass  sich  dieser  markant  vom  südlichen  Haupt-

gebäudeteil  abhebt.  Zudem  führt  die  unterschiedliche  Materialisierung  der 

Baukörper  zu  einer  weiteren  klaren  optischen  Abgrenzung  derselben.  So-

dann – was entgegen der in der Beschwerdeschrift vertretenen Auffassung 

der  Rekurrentin  ebenfalls  zu  berücksichtigen  ist  –  wird  der  Zwischentrakt 

auf  der  Hofinnenseite  von  der  Vorbaute  des  nördlichen  Gebäudeteils  ver-

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deckt,  womit  dieser  auch  von  dieser  Seite  her  betrachtet  wesentlich  weni-
ger  voluminös  erscheint  als  die  beiden  Hauptgebäudeteile.  Der  Zwischen-

trakt tritt mithin allseitig als Anbaute in Erscheinung.  

Die  Vorinstanz  hat  den  Zwischentrakt  mithin  zu  Recht  als  Anbaute  qualifi-

ziert.  Solche  Gebäudeteile  dürfen  mit  Flachdächern  versehen  werden 

(Art. 3.1.3  Abs.  2  BZO).  Ein  Verstoss  gegen  Kernzonenvorschriften  ist 

diesbezüglich  damit  nicht  zu  erkennen.  Dementsprechend  zielt  auch  die 

Argumentation  der  Rekurrentin  ins  Leere,  wonach  ein  externes  Gutachten 

einzuholen  gewesen  wäre,  welches  eine  besonders  gute  Einordnung  und 

Gestaltung des Vorhabens zu bestätigen habe. Ein solches ist nur dann er-

forderlich,  wenn  eine  von  den  Kernzonenvorschriften  abweichende  Dach-

form  –  etwa  ein  Hauptgebäude  mit  Flachdach  –  geplant  ist  (vgl.  Art. 3.1.1 

Abs. 5 BZO). Die Rügen sind damit unbegründet.  

8.1. 

Hinsichtlich  der  vom  Verwaltungsgericht  ebenfalls  noch  nicht  behandelten 

Rüge  betreffend  die  Einordnungs-  und  Gestaltungsvorschriften  bringt  die 

Rekurrentin im Wesentlichen vor, die Flachdachbereiche des Projekts seien 

nicht  nur  für  das  gesamte  Gebäude  prägend,  sondern  wirkten  in  diesem 

heiklen Eingangsbereich von X auch auf die Umgebung ästhetisch intensiv 

ein  und  würden  damit  genau  dort  in  Erscheinung  treten,  wo  geradezu  ein 

besonders  guter  Bezug  zur  vorhandenen  Bebauung  verlangt  werde.  Das 

Gebäude nehme keine Rücksicht auf die geschützten Bauten in der Kern-

zone, insbesondere jenseits der T-Strasse. Das Bauvorhaben erzeuge mit 

den  rautenverstärkten  sperrigen  und  den  ganzen  Komplex  dominierenden 

Flachdach-Hauptgebäude-Dispositionen  ein  vorliegend  unpassendes  kubi-

sches Gemisch. Angrenzend  gebe es eine  historisch kleinräumige Bebau-
ung  mit  traditionell  gestalteten  Kuben  und  sorgfältig  renovierten,  histori-

schen  Fassadenausbildungen,  geprägt  von  hochrechteckig  und  ausgewo-

gen  formulierten,  mit  Fensterläden  umrahmten,  gesprossten  Befensterun-

gen.  Diesen  gegenüber  spreche  Hohn,  wenn  ihnen  hochrechteckige  Seh-

schlitze  im  Wechselspiel  zu  sprossenlosen  breiten,  querformatigen  Fens-

tern  –  alles  gestaltet  als  Fassadenlöcher  ohne  Fensterläden  und  wohl  mit 

günstigen Rollläden – gegenübergestellt würden. Die verzierenden Rauten 
seien  in  der  […]  Kernzone  [D]  nicht  vorherrschend  und  ortsuntypisch.  Sie 

stellten eine gekünstelt historisierende Anbiederung an irgendwelche in der 

Region  vorkommenden  Ornamente  dar  und  wirkten  lächerlich  und  gegen-

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über den realhistorischen Bauten an der T-Strasse als Affront. Die benach-

barten  Kernzonengebäude  würden  buchstäblich  in  ihrem  Ausdruck  und 

damit  auch  in  ihrem  öffentlichen  Wert  empfindlich  herabgemindert.  Die 

Nord- und die Ostfassade, welche beide das Tor zur Kernzone D repräsen-

tieren sollten, würden sich weder eigenständig absetzen noch zu den nörd-

lichen Denkmalschutzobjekten bewusst Bezug nehmen. Es handle sich um 

biedere  Fertighaus-Architektur,  welche  keinesfalls  eine  besonders  gute 

Einordnung und Gestaltung bzw. Rücksichtnahme aufweise. 

Die  Vorinstanz  ist  der  Auffassung,  dass  sich  das  Bauvorhaben  gut  in  das 

bauhistorisch geprägte Ortsbild einordne. Die Gestaltung der Fassaden sei 

insgesamt  differenziert  und  ordne  sich  den  Anforderungen  entsprechend 

stimmig  in  den  ortsbaulichen  Kontext  ein.  Auch  die  Gliederung  des  Volu-

mens  lehne  sich  an  die  charakteristischen  kleinteiligen  Strukturen  in  der 

näheren  Umgebung  an  und  übernehme  deren  Massstäblichkeit.  Dadurch 

nehme das Bauvorhaben genügend Rücksicht auf die schutzwürdigen Ob-

jekte  in  der  Umgebung.  Die  Kernzone  D,  in  welche  das  Bauvorhaben  zu 

liegen  komme,  sei  gewissermassen  zweigeteilt.  Sie  sei  aufgeteilt  in  einen 

eigentlichen  historischen  Teil  nördlich  der  T-Strasse,  während  die  südlich 

der T-Strasse und östlich der S-Strasse gelegenen Bauten aus neuerer Zeit 

stammen  würden.  Der  historische  Ortskern  der  Kernzone  D  werde  zudem 

durch die T- bzw. S-Strasse von den neuzeitlichen Gebäuden klar getrennt. 

Wie  das  Baurekursgericht  zutreffend  festgestellt  habe,  erweise  sich  das 

Ortsbild deshalb als uneinheitlich ausgeprägt und es rechtfertige sich daher 

nicht,  einen  allzu  strengen  Massstab  dafür  anzusetzen,  ob  das  Bauvorha-

ben  genügend  Rücksicht  auf  die  besonders  schützenswerten  Kernzonen-

Objekte nehme. Das Volumen der Hauptbauten übernehme die Massstäb-

lichkeit  der  umliegenden  Bauten  und  versuche  gleichzeitig,  mit  dem  Kreu-

zungskopfbau  und  dem  Vorplatzbereich  einen  Akzent  zu  schaffen.  Die 
mehrfach  versetzte  Gebäudegrundfläche  mit  unterschiedlich  gesetzten 

Giebeldächern  mit  Gauben  und  Terrassen  erzeugten  ein  differenzierteres 

Gesamtbild mit einer hohen baulichen Dichte. Das Bebauungskonzept leh-

ne sich stark an die charakteristischen kleinteiligen Strukturen in der nähe-

ren  Umgebung  an.  Es  seien  klare  kubische  Bezüge  zur  Gebäudegruppe 

auf der nordseitigen T-Strasse auszumachen. Die ortsbauliche Einbindung 

sei  nachvollziehbar  und  verständlich.  Bezüglich  Massstäblichkeit  und  Kör-
nung ordne sich das  Bauvorhaben  gut  in  den stadträumlichen  Kontext  ein 

und zeige eine gute Reaktion auf die anspruchsvolle städtebauliche Situati-

on.  Mit  dem  deutlich  niedrigeren  Verbindungsbau  werde  das  grosse  Volu-

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men  der  Hauptbauten  aufgelockert.  Haupt-  und  Annexbauten  seien  be-

wusst unterschiedlich gestaltet worden.  

8.2. 

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich 

und  in  ihrem  Zusammenhang  mit  der  baulichen  und  landschaftlichen  Um-

gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine 

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für 

Materialien und Farben. 

Diese  Vorschrift  enthält  eine  Grundanforderung  an  Bauten,  Anlagen  und 

Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in 

sich  als  auch  der  Einordnung  in  die  bauliche  und  landschaftliche  Umge-

bung. Dabei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels ("Gestal-

tung")  hinaus  nicht  nur  die  Gestaltungselemente  wie  beispielsweise  die 

Dach-  oder  die  Fassadengestaltung,  sondern  auch  ortsbauliche  Aspekte 

wie  etwa  die  Stellung  der  Baukörper,  soweit  jene  nicht  durch  speziellere 

Bauvorschriften  geregelt  sind.  Die  Frage,  ob  eine  befriedigende  Gesamt-

wirkung  erreicht  wird,  ist  gestützt  auf  objektive,  nachvollziehbare  Kriterien 

zu  beantworten.  Blosses  Empfinden  rechtfertigt  keinen  Eingriff  in  das  Ei-

gentum. 

Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes be-

sondere  Rücksicht  zu  nehmen.  In  der  Nachbarschaft  von  Schutzobjekten 

bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi-

gende  Gesamtwirkung  zu  verlangen.  Was  als  Objekt  des  Natur-  und  Hei-

matschutzes  zu  betrachten  ist,  ergibt  sich  aus  der  Aufzählung  in  §  203 

Abs. 1  PBG.  Eine  förmliche  Unterschutzstellung  wird  für  die  Anwendung 

von § 238 Abs. 2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich 

die  Schutzwürdigkeit  aus  der  Aufnahme  des  Objektes  in  ein  Inventar  im 

Sinne von § 203 Abs. 2 PBG ergibt.  

Soweit den Gemeinden bei der Anwendung von Bestimmungen des kanto-

nalen  Rechts  als  Ausfluss  der  Gemeindeautonomie  eine  besondere  Ent-

scheidungs-  und  Ermessensfreiheit  zukommt,  überprüft  das  Baurekursge-

richt entsprechende Entscheide mit Zurückhaltung. Beruht der kommunale 

Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, 

so  hat  ihn  die  Rekursinstanz  zu  respektieren.  Die  Rekursinstanz  darf  nur 

dann einschreiten, wenn die Baubehörde ihren Ermessensspielraum über-

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schreitet,  indem  sie  sich  von  unsachlichen,  dem  Zweck  der  in  Frage  ste-

henden  Regelung  fremden  Erwägungen  leiten  lässt  oder  allgemeine 

Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür oder den Grundsatz der Ver-

hältnismässigkeit,  verletzt.  Dabei  darf  sich  die  Rekursinstanz  jedoch  nicht 

auf  eine  blosse  Willkürprüfung  beschränken,  vielmehr  muss  die  Eingriffs-

schwelle  tiefer  gesetzt  werden  (vgl.  BGr  1C_358/2017  vom  5.  September 

2018, E. 3.6., mit Hinweisen). 

Ob  eine  Bestimmung  des  kantonalen  Rechts  den  Gemeinden  einen  auto-

nomen Entscheidungsspielraum einräumt, ist durch Auslegung zu ermitteln 

(Marco  Donatsch,  in:  Kommentar  VRG,  3.  Aufl.,  Zürich/Basel/Genf  2014, 

§ 20  Rz.  62).  Nach  ständiger  Praxis  der  kantonalen  Instanzen  betrifft  dies 

insbesondere § 238 PBG, ferner aber auch etwa § 71 PBG betreffend die 

bauliche  Gestaltung  und  Einordnung  von  Arealüberbauungen,  §  237  PBG 

betreffend  die  Beurteilung  der  Verkehrssicherheit  einer  Zufahrt  und  §  357 

Abs.  1  PBG  betreffend  die  Beurteilung  zulässiger  Änderungen  an  vor-

schriftswidrigen Bauten (Donatsch, § 20 Rz. 72).  

8.3. 

Die  beiden  Baugrundstücke  befinden  sich  –  wie  bereits  dargelegt  –  in  der 

Kernzone  D.  Die  Einordnung  des  Neubaus  hat  damit  den  Anforderungen 

von § 238 Abs. 2 PBG und den Kernzonenbestimmungen zu entsprechen. 

Diese halten in Ergänzung der kantonalen Bestimmung in Art. 3.1.1. Abs. 2 

BZO fest, dass in der Kernzone D auf die geschützten Bauten und die er-

haltenswerte  Häusergruppe  auf  der  Nordseite  der  T-Strasse  Rücksicht  zu 

nehmen ist. Sodann ist gemäss Art. 3.1.1. Abs. 4 BZO bei allen baulichen 

und  nutzungsmässigen  Vorkehrungen  an  bestehenden  Gebäuden,  bei 

Neubauten  und  an  Freiflächen  auf  eine  gute  Gesamtwirkung  und  Einord-

nung zu achten. Ebenso ist die Wirkung auf den Strassenraum zu berück-
sichtigen. Die Anforderungen gelten ebenfalls für Materialien und Farben.  

8.4. 

Wie  bereits  im  aufgehobenen  Entscheid  festgehalten  wurde  und  was  sich 

am  abermals  durchgeführten  Augenschein  erneut  bestätigte,  ist  die  Kern-

zone D  – welche  Auffassung auch die  Vorinstanz  vertritt –  zweigeteilt.  Auf 

der einen Seite präsentiert sich gegenüber der Bauparzelle nördlich der T-
Strasse  ein  gut  erhaltener  historischer  Dorfkern  mit  kleinräumiger  Bebau-

ungsstruktur.  Andererseits  stammen  die  südlich  der  T-Strasse  und  östlich 

der  S-Strasse  liegenden,  grossvolumigeren  Bauten  aus  neuerer  Zeit.  Zu-

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dem  dominiert  die  breite  S-Strasse  mit  all  ihren  Nebenanlagen  als  Infra-

strukturbaute  den  Kreuzungsbereich  der  T-  bzw.  S-Strasse.  Das  Ortsbild 

erweist sich deshalb als uneinheitlich und – insbesondere für eine Kernzo-

ne – trotz des erwähnten gut erhaltenen historischen Dorfkerns insgesamt 

nicht als überdurchschnittlich qualitätsvoll ausgeprägt. Der historische Orts-

kern  der  Kernzone  D  wird  durch  die  T-  bzw.  S-Strasse  von  den  neuzeitli-

chen Gebäuden in markanter Weise geteilt wird (s. Prot. S. 9 ff., Fotos Nrn. 

5,  8-10).  Auf  den  westlich  der  Bauparzelle  liegenden  Grundstücken  Kat-

Nrn. […] wurden ebenfalls Neubauten erstellt, was die Teilung der Kernzo-

ne  abermals  zum  Ausdruck  bringt  (s.  Prot.  S. 13,  Foto  Nr.  13  und  Prot. 

S. 10, Foto Nr. 8). Hinzuweisen ist zudem auf das eine moderne Architektur 

aufweisende,  rund  70 m  vom  Baugrundstück  entfernte  Gebäude  auf  dem 

Grundstück  Kat.-Nr. […]  (s. Prot. S.12,  Foto  Nr.  12,  worauf  das  fragliche 

Gebäude  am  linken  Bildrand  ersichtlich  ist),  welches  zwar  nicht  der  Kern-

zone  D  zugewiesen  ist,  nichtsdestotrotz  als  zur  relevanten  baulichen  Um-

gebung  gehörig  mit  zu  berücksichtigen  ist.  Einen  allzu  strengen  Massstab 

dafür  anzuwenden,  ob  das  Bauvorhaben  genügend  Rücksicht  auf  die  be-

sonders  schützenswerten  Kernzonenobjekte  sowie  den  Strassenraum 

nimmt (§ 238 Abs. 2 PBG, Art. 3.1.1 Abs. 2 und 4 BZO), rechtfertigt sich in 

Anbetracht dieser unausgewogenen Umgebung daher nicht. Zu betonen ist 

in diesem Zusammenhang, dass das Bauvorhaben den Anforderungen von 

§ 238 Abs. 2 PBG und den erwähnten Kernzonenbestimmungen gleichwohl 

zu entsprechen hat. Indes kann ein uneinheitlich ausgeprägtes Ortsbild da-

zu führen, dass ein Bauvorhaben bezüglich einzelner Gestaltungsmerkmale 

dementsprechend  milder  beurteilt  werden  muss;  auch  in  der  Kernzone 

kann von einem Bauvorhaben unter dem Aspekt von § 238 Abs. 2 PBG als 

Beitrag zum Schutz des Ortsbildes nicht mehr verlangt werden, als es der 

Charakter  der  Umgebung  verlangt.  Aufgrund  der  klaren  Zweiteilung  der 

Kernzone  ändert  daran  nichts,  dass  die  Bauparzelle  eingangs  der  T-
Strasse liegt. Entgegen der Auffassung der Rekurrentin ist an dieser Stelle 

heute schlichtweg keine Situation erkennbar, die gewissermassen als Ein-

gangsbereich zur Kernzone D – von der Rekurrentin als "Tor zu [D]" (act. 2 

S. 8) oder "[…] Eingangsbereich [der Kernzone D]" (act. 2 S. 10) bezeich-

net – als besonders heikel zu qualifizieren wäre. Auch das auf die unmittel-

bar  an  das  Baugrundstück  angrenzende  Parzelle  zu  verschiebende 

Schutzobjekt vermag hinsichtlich diesen grundsätzlichen Feststellungen be-

treffend das Quartierbild nichts zu ändern.  

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Anlässlich  des  Augenscheins  konnte  schliesslich  hinsichtlich  [des]  –  der 

Zentrumszone  zugewiesenen  –  [Schutzobjekts]  festgestellt  werden,  dass 

diese prominent an der S-Strasse liegt und über doch recht stattliche Mas-

se  verfügt.  Sie  weist  über  dem  strassenseitig  ausgeprägten  Sockelge-

schoss drei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss auf. Die Formensprache 

ist einfach und klar. Die […] Ostfassade weist eine fünfachsige regelmässi-

ge  Befensterung  auf.  Mit  der  doppelseitigen  Zugangstreppe  und  dem  dar-

über liegenden Balkon wird die Symmetrieachse betont. Nord- und südsei-

tig  ist  je  eine  dreiachsige  regelmässige  Befensterung  gegeben,  und  die 

Rückseite (Westseite) des Gebäudes zeichnet sich insbesondere durch ei-

nen axialen Mittelrisaliten mit Querfirst aus (s. Fotodokumentation des Au-

genscheins  und  auch  die  das  Bauvorhaben  Villa  Blumenthal  betreffenden 

Pläne, insbesondere act. 11.7 und 11.8).  

8.5. 

Der geplante Neubau weist von Süden her betrachtet einen auf dem Kopf 

stehenden  L-förmigen  Grundriss  auf  und  gliedert  sich  –  wie  erwähnt –  im 

Wesentlichen in zwei Hauptgebäude mit Satteldach und dem Zwischentrakt 

mit Flachdach. Dabei ist der nördliche Hauptgebäudeteil bezogen auf die T-

Strasse  traufständig  bzw.  giebelständig  bezogen  auf  die  S-Strasse.  Der 

südliche Hauptgebäudeteil ist demgegenüber – bezogen auf die S-Strasse 

–  traufständig.  Die  Hauptgebäudeteile  weisen  einfach  verputzte  Fassaden 

auf.  Der  Verbindungsbau  ist  strassen-,  d.h.  ostseitig,  mit  einer  mit  Rauten 

strukturierten Blende versehen. Alsdann weist der nördliche Teil des länge-

ren Abschnitts der L-Form auf der Ostfassade ebenfalls eine derart struktu-

rierte  Blende  auf,  welche  in  den  auf  der  Nordseite  vorspringenden  Anbau 

übergeht.  Dieser  Anbau  weist  auch  auf  der  Nord-  und  der  Westseite  die 

erwähnte Blende mit der beschriebenen Struktur auf. Sodann weist die Ost-

fassade des südlichen Hauptgebäudeteils eine regelmässige Befensterung 
auf, bestehend aus fast quadratischen und aus kleineren, hochrechteckigen 

Fenstern.  Die  Südfassade  des  längeren  Abschnitts  der  L-Form  weist  auf 

dem  ersten  und  zweiten  Obergeschoss  um  1,5  m  vorspringende  Balkone 

auf,  welche  strassenseitig  vollständig  und  gegen  Süden  teilweise  durch 

ebenfalls  mit  Rauten  strukturierten  Blenden  geschlossen  und  auf  diese 

Weise auch miteinander verbunden werden. Im Übrigen ist sie mit auf einer 

Achse angeordneten, fast quadratischen Fenstern sowie mit zwei weiteren 

solchen  Fenstern  gegliedert.  Die  Fassaden  auf  der  "Innenseite"  des  L-

förmigen  Gebäudes  sind  ebenfalls  sowohl  einfach  verputzt  als  auch  –  bei 

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Seite 11 

 
 
den  Balkonen  –  mit  den  erwähnten  Blenden  versehen.  Sie  weisen  regel-

mässig angeordnete, fast quadratische Fensteröffnungen auf.  

Damit  lässt  sich  festhalten,  dass  sich  die  geplante  Baute  mit  den  ortsübli-

chen  Satteldächern,  der  grossmehrheitlich  regelmässig  angeordneten  Be-

fensterung und den Gewänden in Putzstruktur an die älteren Gebäude der 

Kernzone  D  und  auch  an  [das  zu  verschiebende  Schutzobjekt]  anlehnt. 

Auch hinsichtlich der  Stellung der Baukörper ist eine Bezugnahme zu die-

sen  Objekten  geben.  Die  Abfolge  von  –  bezogen  auf  die  S-Strasse  –  gie-

bel-  und  traufständigen  Gebäudekörpern  sowie  einem  mit  Flachdach  ver-

sehenen  Zwischentrakt  findet  sich  nahezu  spiegelbildlich  bei  den  nördlich 

der  T-Strasse  befindlichen  Gebäuden  (s.  Prot.  S.  10,  Foto  Nr.  7),  wenn 

auch [diese nicht vollständig zusammengebaut sind]. Sodann ist der südli-

che  Hauptgebäudeteil  des  Bauvorhabens  wie  [das  Schutzobjekt]  bezogen 

auf  die  S-Strasse  traufständig.  Daraus  ergibt  sich  ein  stimmiges  Gesamt-

bild. Ein Bezug zu den bestehenden Kernzonenbauten und [zum Schutzob-

jekt] ist damit entgegen der Auffassung der Rekurrentin durchaus gegeben. 

Inwiefern  die  Befensterung,  bestehend  aus  hochrechteckigen  und  nahezu 

quadratischen  Fenstern,  die  bestehende  bauliche  Umgebung  beeinträchti-

gen  soll,  ist  nicht  ersichtlich,  zumal  diese  grossmehrheitlich  einer  Regel-

mässigkeit folgen und sowohl in der Kernzone als auch in der näheren Um-

gebung bereits heute verschiedenste Fenstergrössen und -formen anzutref-

fen  sind.  Dies  gilt  auch  für  den  Umstand,  dass  beim  Bauvorhaben  keine 

Fensterläden  vorgesehen  sind.  Solche  sind  in  der  Kernzone  D  denn  auch 

nicht  vorgeschrieben  und  auch  unter  dem  Titel  der  Rücksichtnahme  nicht 

zwingend  notwendig.  Vielmehr  bestünde  die  Gefahr  einer  der  Rücksicht-

nahme  nicht  zuträglichen  Anbiederung,  wenn  neue  Bauten  mit  nicht  mehr 

zeitgemässen  Elementen  ausgestattet  würden.  Sodann  ist  festzuhalten, 

dass  auch  die  nördlich  der  T-Strasse  bestehenden  Gebäude  über  Anbau-
ten mit begehbaren (Flach-) Dächern verfügen. Gleiches gilt für das östlich 

der  S-Strasse  befindliche  Gebäude.  Solche  Elemente  sind  in  der  Kernzo-

ne D  mithin  nicht  fremd  (s.  Prot.  S.  10  f.,  Foto  Nrn.  7,  9  und  10  sowie 

Prot. S. 14, Foto Nr. 16). Die Gliederung des Neubaus in Hauptgebäudetei-

le,  Zwischentrakt  und  nördlichem  Anbau  hat  schliesslich  in  Übereinstim-

mung  mit  den  Ausführungen  der  Vorinstanz  zur  Folge,  dass  dieser  auch 

hinsichtlich  Körnung  und  Volumen  auf  die  bestehende,  kleinteilige  Bebau-
ungsstruktur nördlich der T-Strasse genügend Rücksicht nimmt. Erst recht 

gilt  dies  in  Bezug  auf  [das]  doch  recht  stattliche  Masse  aufweisende  [zu 

verschiebende  Schutzobekt].  Auch  hinsichtlich  der  Höhenentwicklung 

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Seite 12 

 
 
nimmt das Bauvorhaben auf [dieses Schutzobjekt] Rücksicht. Es weist ge-

genüber  [dem  Schutzobjekt]  eine  leicht  niedrigere  Gebäudehöhe  auf.  Die 

Schnittlinie zwischen deren Dachfläche und deren Ostfassade liegt 9,65 m 

über der Referenzkote von 410,74 m.ü.M. und mithin auf 420,39 m.ü.M. Die 

Schnittlinie zwischen Dachfläche und Fassade des südlichen Hauptgebäu-

des des strittigen Bauvorhabens liegt demgegenüber auf einer Kote von le-

diglich 419,64 m.ü.M.  

Mit  der  Gestaltung  von  Bauteilen  des  Bauvorhabens  mit  den  erwähnten 

rautenförmig strukturierten Blenden tritt dieses zwar in einen gewissen Kon-

trast  zur  bestehenden  baulichen  Umgebung,  d.h.  [zum  Schutzobjekt]  und 

zu den mehrfach erwähnten Gebäuden nördlich der T-Strasse. Ein stören-

der  Widerspruch  dazu  oder  gar  deren  Beeinträchtigung  ist  indes  nicht  er-

kennbar. Schon die erwähnte Teilung der Kernzone und der Umstand, dass 

die  Nordfassade  des  geplanten  Neubaus  rund  11  m  bis  13  m  von  der  T-

Strasse  zurückversetzt  zu  liegen  kommt,  verhindern,  dass  die  neueren 

Elemente  des Bauvorhabens mit  dem  historischen Dorfkern auf der  ande-

ren  Strassenseite  konkurriert.  Die  gilt  im  Ergebnis  auch  in  Bezug  auf  [das 

Schutzobjekt],  welche[s]  zwar  in  einem  Abstand  von  nur  rund  7,87  m  von 

der nordöstlichen bzw. von rund 7,07 m von der nordwestlichen Gebäude-

ecke gemessen  zu liegen  kommen soll.  Die  um  1,5 m  an der Südfassade 

gegen  [das  Schutzobjekt]  vorspringenden,  mit  den  besagten  Blenden  ver-

sehenen Balkone vermögen de[ss]en Wert indes nicht in Frage zu stellen. 

[Das] markante [Schutzobjekt] mit der stark gegliederten und viel detaillier-

ter  gestalteten  strassenseitigen  Fassade  tritt  erheblich  dominanter  in  Er-

scheinung  als  dieser  Bereich  des  Bauvorhabens.  Die  Blende  der  südseiti-

gen  Balkone  weist  lediglich  untergeordnete  Masse  auf  und  vermag  das 

Schutzobjekt nicht zu beeinträchtigen.  

Damit  ist  festzuhalten,  dass  sich  das  Bauvorhaben  mit  den  neuartigen 

Blenden,  dem  Zwischentrakt  sowie  den  Vor-  und  Anbauten  entgegen  den 

Vorbringen der Rekurrentin nicht als aufdringlich oder gar beeinträchtigend 

im  Hinblick  auf  die  Schutzobjekte  im  Norden  sowie  [auf  das  zu  verschie-

bende  Schutzobjekt]  erweisen.  Dass  diese[s]  in  [seinem]  Ausdruck  und 

damit auch in ihrem öffentlichen Wert empfindlich herabgemindert würden, 

kann entgegen der rekurrentischen Auffassung nicht festgestellt werden.  

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Seite 13 

 
 
8.6. 

Sodann ist festzuhalten, dass die von der Rekurrentin ebenfalls als verletzt 

gerügte  Bestimmung  von  Art. 3.1.1.  Abs.  1  BZO  nur  bei  baulichen  Mass-

nahmen in der Kernzone F zur Anwendung gelangt. Vorliegend ist sie damit 

unbeachtlich. Die entsprechende Rüge ist damit unbegründet.  

Unerfindlich  ist  sodann,  weshalb  Art. 3.1.3.  Abs.  3  BZO  verletzt  sein  soll. 

Diese  Bestimmung  bezieht  sich  auf  die  Eindeckung  von  Dächern,  welche 

sich  in  Zusammenhang  mit  den  vorhandenen  Dachbildern  besonders  gut 

einzuordnen  haben.  Die  Rekurrentin  bringt  diesbezüglich  indes  nichts  vor. 

Im Übrigen ist festzuhalten, dass die Dächer gemäss angefochtener Bewil-

ligung mit braunen, profillosen Tonziegeln eingedeckt werden sollen. Inwie-

fern  sich  solche  nicht  in  die  bestehende,  durch  braune  Ziegel  geprägte 

Dachlandschaft  einzuordnen  vermögen,  ist  nicht  ersichtlich  (vgl.  Augen-

scheinfotos).  

8.7. 

Die  auf  die  Einordnung  und  Gestaltung  abzielenden  Rügen  erweisen  sich 

mithin allesamt als unbegründet. Im Folgenden sind somit die weiteren, von 

der  Rekurrentin  bereits  im  vorangegangen  Rechtsgang  erhobenen  Rügen 

zu behandeln.  

9.1. 

Die  Rekurrentin  bringt  vor,  dass  die  angeblich  noch  gestaltend  hinzukom-

menden  Kuben  in  und  auf  den  Dachflächen,  welche  für  den  Gesamtein-

druck ganz erheblich seien (Lift, Lüftung, Cheminées), bereits mit dem an-

gefochtenen  Beschluss  hätten  beurteilt  werden  müssen.  Jedenfalls  hätte 

auch das von der BZO verlangte Dorfkernmodell und das Gutachten, wel-
ches  beides  trotz  Einholungs-  /Vorlagepflicht  hier  offenbar  fehle,  als  Be-

standteil  des  Gesuches  präsentiert  und  vor  dem  baurechtlichen  Entscheid 

geprüft  werden  müssen.  Damit  verstosse  die  Vorinstanz  auch  gegen  den 

Grundsatz  der  Einheit  der  Baubewilligung,  womit  eine  Gesamtbeurteilung 

nach § 238 Abs. 2 PBG verhindert worden sei. Weiter ist nach der Rekur-

rentin der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung auch deshalb verletzt, 

weil auf eine vollständig dargestellte Ausgestaltung der Umgebung verzich-
tet worden sei.  

R2.2018.00168 

Seite 14 

 
 
9.2. 

Wie  bereits  im  aufgehobenen  Entscheid  ausgeführt  wurde,  ist  in  Überein-

stimmung mit den Ausführungen der kommunalen Vorinstanz und des pri-

vaten  Rekursgegners  in  der  Vernehmlassung  nicht  ersichtlich,  inwiefern 

technische Anbauten nötig sein sollen, die das Erscheinungsbild erheblich 

verändern und Einfluss auf die Beurteilung der Einordnung haben könnten. 

Der  geplante  Lift  soll  vollständig  im  Gebäudeinneren  platziert  werden. 

Cheminéeöfen  sind  nicht  vorgesehen  (vgl.  Grundrissplan).  Es  ist  im  Übri-

gen davon auszugehen, dass die für die von der Baudirektion auflageweise 

verlangte  Lüftung  notwendigen  Komponenten  ebenfalls  keinen  rechtser-

heblichen  Einfluss  auf  die  Beurteilung  der  Einordnung  haben  werden,  zu-

mal diese lediglich der Be- und Entlüftung zweier Zimmer dienen soll (vgl. 

hierzu unten folgende Ziffer 11.3).  

Nicht nachvollziehbar ist sodann, inwiefern die noch darzulegende Bepflan-

zung  und  die  Ausgestaltung  und  Ausstattung  der  Spiel-  und  Ruheflächen 

(Dispositivziffer I.6.1.) die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens in Frage 

stellen  und  deren  Beurteilung  nicht  in  ein  späteres  Bewilligungsverfahren 

verwiesen werden könnte, zumal bereits ein ausführlicher Umgebungsplan 

vorliegt und beurteilt werden konnte.  

In  Bezug  auf  die  Rüge  des  fehlenden  Dorfkernmodells  ist  festzuhalten, 

dass ein solches bereits für das dem vorliegenden Projekt vorausgegange-

ne  Vorhaben  eingegeben  wurde  und  sich  diese  zwei  Projekte  nur  unwe-

sentlich  voneinander  unterscheiden.  Für  die  Beurteilung  des  vorliegenden 

Bauvorhabens hinsichtlich Körnigkeit und Einordnung genügt jenes Modell 

ohne Weiteres. Die vorgenommenen Änderungen in der nordöstlichen Ecke 

des nördlichen Gebäudes fallen im Massstab 1:500 diesbezüglich nicht ins 

Gewicht.  

9.3. 

Eine  Verletzung  der  Einheit  der  Baubewilligung  liegt  zusammengefasst 

nicht vor. Die Rüge ist unbegründet.  

10.1. 

Die Rekurrentin moniert, dass das Bauvorhaben den Wegabstand zum W-

Weg  unterschreite.  Dieser  sei  eine  wichtige  Fussweg-  und  Langsamver-

kehrsverbindung und es sei nicht ausgeschlossen, dass er ausgebaut und 

R2.2018.00168 

Seite 15 

 
 
umgestaltet werden müsse und werde. Bereits in Realisation sei eine bau-

lich-funktionale  Aufwertung 

des 

hier 

ebenso 

betroffenen 

T-

Strassenbereichs.  Der  für  die  Abstandsunterschreitung  erteilten  Ausnah-

menbewilligung stünden daher öffentliche Interessen entgegen.  

10.2. 

Der  zum  W-Weg  hin  einzuhaltende  unterirdische  Wegabstand  wird  unbe-

strittenermassen mit dem ersten und zweiten Untergeschosses unterschrit-

ten. Er soll 0,45 m statt 3,5 m betragen (vgl. Art. 11.5 Abs. 1 BZO). Die Ab-

standsunterschreitung hat die Vorinstanz indes in Anwendung von Art. 11.5 

Abs.  2  BZO  bewilligt,  weil  keine  öffentlichen  Interessen  entgegenstünden. 

Dies  ist  nicht  zu  beanstanden.  Der  W-Weg  ist  im  kommunalen  Verkehrs-

plan – auch heute noch – als Fussweg eingezeichnet. Nach der Vorinstanz 

kann mit Blick auf diese Zweckbestimmung praktisch ausgeschlossen wer-

den,  dass  der  W-Weg  in  Zukunft  wesentlich  ausgebaut  oder  umgestaltet 

wird. Darauf ist abzustellen. Offenbar ist die T-Strasse mittlerweile, d.h. seit 

dem  vorangegangenen  Rechtsgang,  baulich  umgestaltet  bzw.  aufgewertet 

worden. Mithin ist die Rekurrentin mit den diesbezüglichen Vorbringen von 

vornherein nicht zu hören. Die Rüge ist unbegründet.  

11.1. 

Die  Rekurrentin  bringt  schliesslich  vor,  dass  das  Erfordernis  von  Art.  39 

Abs.  1  LSV,  wonach  Lärmimmissionen  in  der  Mitte  der  offenen  Fenster 

lärmempfindlicher Räume zu ermitteln seien, nicht erfüllt sei. Es liege keine 

Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf den lärmabgewandten Seiten 

des  Gebäudes  im  Sinne  von  Art.  31  Abs.  1  lit.  a  LSV  vor.  Die  Räume  er-

streckten sich über die gesamte Gebäudebreite und reichten von der lärmi-

gen  Strassenseite  bis  zur  etwas  weniger  lärmigen  Bergseite.  Die  Tolerie-
rung  der  Überschreitung  der  Immissionsgrenzwerte  (IGW)  halte  vor  der 

neuen  Bundesgerichtspraxis  nicht  stand.  Es  bestehe  kein  konkretes,  sub-

stantiiertes  öffentliches  Interesse  an  einem  solchen  Projekt.  Zudem  habe 

Art. 31 Abs. 2 LSV keine hinreichende Grundlage im Gesetz. Selbst wenn 

eine  solche  bestünde,  müsste  eine  restriktive  Handhabung  in  Bezug  auf 

das verlangte überwiegende Interesse Platz greifen. Die von der Baudirek-

tion an Staatsstrassen reflexartig bejahten Ausnahmen seien Ausdruck ei-

ner Regel geworden. Vorliegend erscheine das konkrete mangelhafte, ver-

unstaltende Projekt mit Blick auf die Siedlungsentwicklung der Kernzone D 

R2.2018.00168 

Seite 16 

 
 
nach Innen nicht als wünschenswert. Zudem habe die Bauherrschaft nicht 

nachgewiesen, dass es unmöglich sei, die Einhaltung der IGW sonst wie in 

einer  städtebaulich  hinreichend  guten  Weise  zu  erreichen.  Die  Zeiten  der 

Regel-Ausnahme seien seit dem Entscheid BGE 142 II 100 vorbei. Die ge-

währte  Toleranz  gegenüber  den  nicht  natürlich  zu  belüftenden  Befenste-

rungen  und  insbesondere  die  gewährte  Ausnahmebewilligung  seien  damit 

nicht gerechtfertigt.  

11.2. 

Gemäss  Art. 22  Umweltschutzgesetz  (USG)  werden  Baubewilligungen  in 

lärmbelasteten  Gebieten  für  neue  Gebäude,  die  dem  längeren  Aufenthalt 

von  Personen  dienen,  nur  erteilt,  wenn  die  Immissionsgrenzwerte  nicht 

überschritten  werden  (Abs. 1)  oder  die  Räume  zweckmässig  angeordnet 

und  die  allenfalls  notwendigen  zusätzlichen  Schallschutzmassnahmen  ge-

troffen werden (Abs. 2). Art. 31 Abs. 1 LSV präzisiert, dass Neubauten und 

wesentliche  Änderungen  von  Gebäuden  mit  lärmempfindlichen  Räumen 

nur  bewilligt  werden  dürfen,  wenn  die  Immissionsgrenzwerte  eingehalten 

werden können durch die Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf der 

dem  Lärm  abgewandten  Seite  des  Gebäudes  (lit. a)  oder  durch  bauliche 

oder  gestalterische  Massnahmen,  die  das  Gebäude  gegen  Lärm  abschir-

men  (lit. b).  Die  blosse  Anordnung  einzelner  Lüftungsfenster  auf  der  vom 

Lärm abgewandten Seite, mithin die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte 

am ruhigsten Fenster jedes lärmempfindlichen Raums, genügt nicht. Diese 

sogenannte  "Lüftungsfensterpraxis"  hat  das  Bundesgericht  für  unzulässig 

erklärt (vgl. BGE 142 II 100, E. 4.3. f.).  

Können die Immissionsgrenzwerte durch Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 

LSV  nicht  eingehalten  werden,  so  darf  die  Baubewilligung  gemäss  Art. 31 

Abs. 2 LSV – dessen gesetzliche Grundlage entgegen den diesbezüglichen 
rekurrentischen Vorbringen in Art. 22 USG zu erblicken ist – nur erteilt wer-

den,  wenn  an  der  Errichtung  des  Gebäudes  ein  überwiegendes  Interesse 

besteht  und  die  kantonale  Behörde  zustimmt.  Diesfalls  müssen  die  Anfor-

derungen  an  die  Schalldämmung  der  Aussenbauteile  angemessen  ver-

schärft werden (Art. 32 Abs. 2 LSV).  

Das  Interesse  an  der  Realisierung  des  Gebäudes  ist  dem  Interesse  der 

künftigen  Bewohner  und  Benützer  des  Gebäudes  am  Schutz  gegen  über-

mässigen  Aussenlärm  gegenüberzustellen  und  gegen  diese  abzuwägen. 

Nach Sinn und Zweck von Art. 22 USG ist dabei grundsätzlich ein überwie-

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Seite 17 

 
 
gendes öffentliches Interesse zu verlangen. Jedenfalls reicht das private In-

teresse  des  Eigentümers  an  einer  besseren  Nutzung  seines  Grundstücks 

allein  nicht  aus,  da  sonst  in  allen  Fällen  eine  Ausnahmebewilligung  erteilt 

werden müsste. Bei der Interessenabwägung sind insbesondere die in der 

Zonenordnung  vorgesehene  Nutzung,  das  Ausmass  der  Überschreitung 

der  Immissionsgrenzwerte  und  die  Möglichkeit,  dem  Gebiet  allenfalls  eine 

höhere  Empfindlichkeitsstufe  im  Sinn  von  Art. 43  Abs. 2  LSV  zuzuordnen, 

zu  berücksichtigen.  Auch  das  raumplanerische  Interesse  an  der  Schlies-

sung einer Baulücke im bereits überbauten Gebiet kann ein überwiegendes 

Interesse im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV darstellen. Ebenso ist dem raum-

planerischen  Anliegen  einer  hochwertigen  Siedlungsentwicklung  nach  in-

nen Rechnung zu tragen (s. Art. 8a Abs. 1 lit. c und e des Raumplanungs-

gesetzes  [RPG]).  Überwiegt  das  Interesse  am  Bauvorhaben,  kann  eine 

Ausnahmebewilligung erteilt werden, sofern die Einhaltung der Immissions-

grenzwerte nicht in städtebaulich befriedigender Weise erreicht und mittels 

Lüftungsfenstern  an  den  lärmabgewandten  Seiten  und  allfälligen  weiteren 

Massnahmen  ein  angemessener  Wohnkomfort  sichergestellt  werden  kann 

(vgl.  BGE 142  II  100,  E. 4.6.,  und  BGr  1C_704/2013  vom  17. September 

2014, E. 6.2., u.a. mit Hinweis auf Robert Wolf, Kommentar USG, N. 34 f. 

zu Art. 22).  

11.3. 

Beim  vorliegend  geplanten  Wohnhaus,  welches  in  der  Kernzone  mit  Em-

pfindlichkeitsstufe  III  liegt,  können  die  Immissionsgrenzwerte  wegen  der 

stark  befahrenen  S-Strasse  nicht  bei  allen  Fenstern  lärmempfindlicher 

Räume eingehalten werden (s. S. 3 der angefochtenen Verfügung der Bau-

direktion)  und  deren  Einhaltung  kann  nicht  in  städtebaulich  befriedigender 

Weise erreicht werden. Der Immissionsgrenzwert für Strassenverkehrslärm 

wird  in  den  im  südlichen  Bereich  des  Neubaus  angelegten  Räumen  tags-
über  um  1 dB(A)  und  nachts  um  6 dB(A)  überschritten.  Damit  liegt  die 

Lärmbelastung zwar unter dem Alarmwert, der tagsüber erst 5 dB(A) bzw. 

nachts  10 dB(A)  über  dem  Immissionsgrenzwert  erreicht  wird  (vgl.  LSV, 

Anhang 3 Ziff. 2), sie ist aber in der Nacht dennoch als erheblich einzustu-

fen.  

Indes soll mit dem Neubau mit neun Wohnungen eine Baulücke an promi-

nenter Lage direkt an der S-Strasse und inmitten eines ansonsten weitest-

gehend überbauten Gebiets geschlossen werden. Es besteht ein gewichti-

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Seite 18 

 
 
ges  öffentliches  Interesse  daran,  dass  das  betreffende  Grundstück  trotz 

hoher  Lärmbelastung  inskünftig  zu  Wohnzwecken  genutzt  werden  kann. 

Die Bauweise mit neun Wohneinheiten liegt sodann ganz im Interesse der 

raumplanerisch  gebotenen  Verdichtung  nach  innen  und  haushälterischen 

Nutzung  des  Bodens  (s.  Art.  75  Abs. 1  Bundesverfassung  [BV]  und  Art.  1 

Abs. 1 RPG).  

Von  der  Grenzwertüberschreitung  betroffen  sind  im  Erdgeschoss  und  in 

den ersten zwei Obergeschossen jeweils eine Küche samt Essbereich und 

das  Wohnzimmer  sowie  je  ein  Schlafzimmer  im  Erd-  und  Dachgeschoss. 

Es  handelt  sich  dabei  um  lärmempfindliche  Räume  im  Sinne  von  Art.  39 

Abs. 1 LSV (vgl. Art. 1 Abs. 6 lit. a LSV). Die Küchen samt Ess- und Wohn-

bereiche  im  Erdgeschoss  und  in  den  ersten  zwei  Obergeschossen  sind 

durchgehend offen ausgestaltet und können daher von der lärmabgewand-

ten Seite her belüftet werden. Bei diesen Lüftungsfenstern handelt es sich 

nach  wie  vor  um  eine  zulässige  – wenn  auch  nicht  ohne  Weiteres  hinrei-

chende – Massnahme zur Erreichung eines angemessenen Wohnkomforts. 

Die  Küchen  mit  ihren  Fenstern  sowie  die  Sanitärräume  der  betreffenden 

Wohnungen  sind  hauptsächlich  gegen  die  Strasse  hin  angeordnet.  Somit 

kann der Baudirektion darin gefolgt werden, dass eine weitere Optimierung 

kaum  möglich  sein  dürfte.  Jede  betroffene  Wohnung  verfügt  zudem  über 

Wohn-  und  Aussenräume  auf  der  lärmabgewandten  Seite.  Hinzu  kommt, 

dass in der angefochtenen Verfügung der Baudirektion auflageweise Mas-

snahmen  angeordnet  werden,  die  das  Gebäude  gegen  Lärm  abschirmen. 

So sind Deckenuntersichten der Balkone der Süd- und Nordfassade seitlich 

zur  S-Strasse  hoch  schallabsorbierend  auszugestalten  sowie  Brüstungen 

der Balkone je nach Lage und Ausrichtung raumhoch bzw. bis zu 1 m Höhe 

schalldicht  auszuführen.  Das  Erdgeschosszimmer  Nr. 215  sowie  das 

Dachgeschosszimmer  Nr.  517,  welche  nicht  über  ein  Lüftungsfenster  mit 
Belastungen  unter  den  Immissionsgrenzwerten  natürlich  bellüftet  werden 

können, sind mit einer kontrollierten (regelbaren) Be- und Entlüftung auszu-

statten.  

Dies führt zusammenfassend zum Ergebnis, dass nicht zu beanstanden ist, 

wenn  die  Baudirektion  sämtliche  baulichen  und  gestalterischen  Massnah-

men zur Einhaltung der Immissionsgrenzwerte als ausgeschöpft betrachtet. 

Für  verbleibende  Überschreitungen  der  Immissionsgrenzwerte  bei  einzel-

nen  Räumen  wurde  die  lärmrechtliche  Ausnahmebewilligung  bei  diesen 

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Seite 19 

 
 
Gegebenheiten aufgrund eines überwiegenden Interesses an der Realisie-

rung des Gebäudes zu Recht erteilt.  

Die Rüge ist unbegründet.  

12. 

Zusammengefasst ist der Rekurs abzuweisen.  

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Rekurrentin aufzuerlegen 

(§ 13 VRG).  

Nach  §  338  Abs.  1  PBG  bzw.  §  2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV  VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 1'000.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; 

§ 3  Abs.  3  GebV  VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der 

Rekursinstanz  ein  grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in: 

Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (finanzi-

elle  Bedeutung  des  Bauvorhabens  mit  einer  Bausumme  von  rund  10  Mio. 

Franken),  des  getätigten  Verfahrensaufwandes  (zweiter  Schriftenwechsel 

und  weitere  Eingaben  der  Rekurrentin,  Durchführung  eines  Abteilungsau-

genscheins),  des  Umfangs  des  vorliegenden  Urteils  und  des  Umstandes, 

dass mehrere Verfügungen zu beurteilen waren, ist die Gerichtsgebühr auf 

Fr. 8'000.--festzusetzen  (BGr  1C_566/2015  vom  18.  Februar  2016,  E.  2; 

BGr  1C_244/2013  vom  4.  Juli  2013,  E.  4;  BRGE  II  Nrn.  0162  und 
0163/2012  vom  23.  Oktober  2012,  E.  16,  in  BEZ  2014  Nr.  36;  Entscheid 

bestätigt  mit  VB.2012.00774  vom  22.  August  2013,  dieser  bestätigt  mit 

BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014; www.baurekursgericht-zh.ch).  

13. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

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verhalte  und  schwieriger  Rechtsfragen  besonderen  Aufwand  erforderte  

oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der 

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16.  Oktober  2003,  E.  3.1.).  Demnach  ist  vorliegend  dem  privaten  Rekurs-

gegner  zu  Lasten  der  Rekurrentin  eine  Umtriebsentschädigung  zuzuspre-

chen. Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 2'500.--.  

Der  Rekurrentin  steht  die  beantragte  Umtriebsentschädigung  bei  diesem 

Verfahrensausgang nicht zu.  

Die  Vorinstanz  beantragt  ebenfalls  die  Zusprechung  einer  Umtriebsent-

schädigung (§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private Parteien 

mit  gegensätzlichen  Begehren  gegenüber,  so  wird  die  Gemeinde  im  Falle 

des  Unterliegens  in  der  Regel  nicht  entschädigungspflichtig  (§ 17  Abs. 3 

VRG). Umgekehrt entfällt im Falle des Obsiegens auch ein entsprechender 

Entschädigungsanspruch.  Gründe,  von  dieser  Regel  abzuweichen,  sind 

vorliegend  nicht  gegeben.  Demnach  ist  der  Vorinstanz  keine  Umtriebsent-

schädigung zuzusprechen.  

[…] 

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