# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f7ec2f54-9625-529a-bb3c-7afe2d495978
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-05-30
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 30.05.2017 B 2015/152
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2015-152_2017-05-30.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2015/152

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 30.05.2017

Entscheiddatum: 30.05.2017

Entscheid Verwaltungsgericht, 30.05.2017
Bewilligungspflicht zum Erwerb von Grundeigentum durch Personen im 
Ausland, Erfordernis des Wohnsitzes in der Schweiz, Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG 
(SR 211.412.41).Streitig ist die Bewilligungspflicht zum Erwerb eines 
Mehrfamilienhauses. Aufgrund der Gesamtumstände ist nicht 
auszuschliessen, dass der Beschwerdeführer dort nach umfassender 
Sanierung tatsächlich einen Wohnsitz begründen wollte. Der 
bewilligungsfreie Erwerb setzt jedoch tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz 
im Zeitpunkt des Erwerbs voraus. Einen solchen haben die Vorinstanzen zu 
Recht verneint (Verwaltungsgericht, B 2015/152).

Besetzung

Präsident Eugster; Verwaltungsrichter Linder, Heer, Bietenharder, Zindel; 

Gerichtsschreiber Wehrle

 

Verfahrensbeteiligte

X.Y.,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Diggelmann, Neugasse 14, 9401 Rorschach,

gegen

 

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Regierung des Kantons St. Gallen, Regierungsgebäude, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

 

Bundesamt für Justiz, Bundesrain 20, 3003 Bern,

Beschwerdebeteiligter,

 

Gegenstand

Bewilligungspflicht zum Erwerb von Grundeigentum durch Personen im Ausland

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A. X.Y. (geb. 1954) ist deutscher Staatsangehöriger. Am 31. Januar 2014 meldete er 

sich in A./Deutschland ab und in B. an. Er verfügt über eine bis 19. Februar 2019 

gültige Aufenthaltsbewilligung EU/EFTA. In B. bezog er Anfang Februar 2014 im 

Dachgeschoss des Mehrfamilienhauses W.-strasse 0 (Vers.-Nr. 001, Grundstück Nr. 

002, Grundbuch B.) ein 1-Zimmer-Studio, für welches er ab 1. März 2014 einen 

monatlichen Mietzins von Fr. 400.-- bezahlte. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag 

vom 12. März 2014 erwarb er das Grundstück zum Preis von Fr. 525‘000.-- in der 

Absicht, das Haus umzubauen und anschliessend in die Wohnung im 1. Obergeschoss 

einzuziehen. Gleichentags ersuchte er das kantonale Grundbuchinspektorat 

sinngemäss um die Feststellung, der Erwerb sei nicht bewilligungspflichtig. Er machte 

geltend, er sei Frührentner und Segler und freue sich auf das Leben am Bodensee. 

Seine Frau sei noch berufstätig und komme in zirka vier Jahren nach.

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B. Auf entsprechende Aufforderung des Grundbuchinspektorats vom 24. März 2014 

ergänzte X.Y. seine Unterlagen mit Kopien des Mietvertrags sowie der 

Aufenthaltsbewilligung. Die Parteien hatten den (Standard-) Mietvertrag mit folgender 

Klausel (Ziff. 3.2) ergänzt: „Der Mietvertrag ist befristet, bis Hr. X.Y. die Liegenschaft als 

Käufer übernimmt. Wenn nicht, verfällt der Mietvertrag per Ende des Monats der 

Entscheidung.“ Ferner führte X.Y. aus, er habe seit 30 Jahren das „Bodensee-Patent“ 

und werde sich nach dem Hausumbau ein Boot zulegen. Seit 20 Jahren habe er in B. 

und C. viel Freizeit verbracht. Bereits vor 15 Jahren habe er in D. eine Firma gehabt 

und dort seine Patente verwertet. Seit 2007 habe er eine Maiensässhütte in der 

Surselva und werde nach dem Hauskauf in B. mindestens 90 Prozent seiner Zeit in der 

Schweiz verbringen. Sein Lebensmittelpunkt sei seit einem Monat in der Schweiz und 

das bleibe auch in Zukunft so. Er sei Mitglied einer Schweizer Krankenkasse, habe den 

Schweizer Führerschein beantragt und die Rentenzahlungen auf sein Konto in B. 

umgeleitet. Das Studio sei möbliert. Den Hausrat umziehen und 

Einrichtungsgegenstände kaufen werde er erst, wenn er nach dem Umbau in die 

grössere Wohnung gezogen sei. Beim Haus handle es sich nicht um ein Rendite- 

sondern um ein Liebhaberobjekt, das dringend umfangreich saniert werden müsse.

Zu weiteren Fragen des Grundbuchinspektorats vom 3. April 2014 zum tatsächlichen 

Aufenthalt in der Schweiz und in Deutschland sowie zu Fahrzeugimmatrikulationen und 

weiterem Immobilienbesitz führte X.Y. aus, er habe im März zirka 20 Tage in B. 

verbracht. Viel Zeit verbringe er auch im Maiensäss seiner Tochter in E., wo er auch 

eine Ski-Saisonkarte habe. Am Wochenende treffe er sich mit seiner Frau abwechselnd 

in B. oder A., wo sie ein Wohnhaus mit rund 140 Quadratmeter Wohnfläche besässen. 

In Deutschland seien auf seinen Namen ein Personenwagen und ein Roller, den er 

diese Woche bei der Motorfahrzeugkontrolle in S. vorgeführt habe, zugelassen. Nach 

einer persönlichen Besprechung mit der zuständigen Sachbearbeiterin des 

Grundbuchinspektorats am 16. April 2014 reichte X.Y. sein am 5. September 1986 in 

Friedrichshafen ausgestelltes „Schifferpatent“ sowie handschriftliche Angaben zu 

seinem Aufenthaltsort in der Zeit vom 10. März bis 23. April 2014 ein.

Das Grundbuchinspektorat erachtete diese Indizien als ungenügend für den Nachweis 

einer tatsächlichen Wohnsitznahme und stellte mit Verfügung vom 14. Juli 2014 die 

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Bewilligungspflicht des Erwerbs fest. Gleichzeitig verweigerte es eine 

Bewilligungserteilung und auferlegte X.Y. die Verfahrenskosten von Fr. 1‘500.--.

C. Am 14. August 2014 erhob X.Y. gegen die Verfügung des Grundbuchinspektorats 

Beschwerde an die Regierung mit den Anträgen, die angefochtene Verfügung sei 

aufzuheben und festzustellen, dass der Erwerb des Grundstücks nicht 

bewilligungspflichtig sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Während er in der 

Beschwerdebegründung seine Vorbringen im erstinstanzlichen Verfahren bekräftigte, 

machte er in der Replik und einer weiteren Eingabe vom 30. Mai 2015 geltend, 

zwischenzeitlich in der Ferienwohnung seiner Tochter in E. Wohnsitz genommen zu 

haben. Zur Begründung führte er aus, dass er beim Bezug der Studiowohnung in B. 

nicht mit einem derart langen Bewilligungsverfahren gerechnet habe und deshalb 

gezwungen gewesen sei, sich vorübergehend nach einer neuen Wohnmöglichkeit in 

der Schweiz umzusehen. Er sei nun seit 1. Januar 2015 in E. angemeldet. Zudem habe 

er bereits früher sehr viel Zeit in der inzwischen – teils von ihm selber – renovierten 

Liegenschaft verbracht und sei auch seit Jahren im Besitz eines Saisonabonnements 

für die Skibetriebe. Im Übrigen reichte er die unterschriebenen Aussagen zweier 

Nachbarn ein, die bestätigten, dass sich der Lebensmittelpunkt von X.Y. in E. befinde.

Mit Entscheid vom 30. Juni 2015 wies die Regierung die Beschwerde ab. Der 

Nachweis des tatsächlichen Wohnsitzes sei weder für B. noch E. erbracht; 

insbesondere der Wechsel des behaupteten Wohnsitzes noch während des laufenden 

Beschwerdeverfahrens und die Tatsache, dass die Ehefrau lediglich die Absicht zur 

Umsiedlung in die Schweiz generell – nicht aber spezifisch nach B. – bekundete, 

liessen erhebliche Zweifel daran aufkommen. Die Vorgänge zeigten deutlich auf, dass 

X.Y. beabsichtigt habe, Wohnsitz in B. zu begründen, falls er das fragliche 

Mehrfamilienhaus hätte erwerben können. In solchen Fällen sei jedoch zuerst Wohnsitz 

zu begründen, erst dann könne Eigentum erworben werden.

D. Mit Eingabe seines Rechtsvertreters vom 17. August 2015 erhob X.Y. 

(Beschwerdeführer) Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Er beantragte, der 

Entscheid der Regierung (Vorinstanz) vom 30. Juni 2015 sei aufzuheben und es sei (in 

Aufhebung der Verfügung des Grundbuchinspektorats vom 14. Juli 2014) festzustellen, 

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dass der Erwerb des Grundstücks Nr. 002, Grundbuch B., durch ihn nicht 

bewilligungspflichtig sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolge (act. 1).

Mit Vernehmlassung vom 13. Oktober 2015 beantragte die Vorinstanz sinngemäss 

Abweisung der Beschwerde (act. 14).  Das Bundesamt für Justiz 

(Beschwerdebeteiligte) verzichtete auf eine Stellungnahme (act. 17). Der 

Beschwerdeführer verzichtete mit Schreiben vom 16. November 2015 auf eine weitere 

Stellungnahme zu den Vernehmlassungen (act. 19). Nach Einsicht in die Akten 

bemängelte er am 14. Dezember 2015 jedoch deren Unvollständigkeit und reichte die 

aus seiner Sicht fehlenden Aktenstücke ein (act. 23). Mit Stellungnahme vom 6. Januar 

2016 wies die Vorinstanz den Vorwurf zurück (act. 26).

Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge, den 

angefochtenen Entscheid und die Akten wird – soweit wesentlich – in den Erwägungen 

eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59  Abs. 1 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Der 

Beschwerdeführer ist zur Erhebung der Beschwerde legitimiert (Art. 64 in Verbindung 

mit Art. 45 Abs. 1 VRP; Art. 20 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes über den Erwerb von 

Grundstücken durch Personen im Ausland, SR 211.412.41, BewG). Die Eingabe vom 

17. August 2015 entspricht – unter Berücksichtigung der Gerichtsferien – zeitlich, 

formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 

Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 sowie Art. 30 VRP in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 lit. b der 

Schweizerischen Zivilprozessordnung, SR 272, ZPO). Zuzulassen ist sodann die 

Eingabe vom 14. Dezember 2015, mit welcher der Beschwerdeführer die 

Unvollständigkeit der vorinstanzlichen Akten rügt, da ihm ein solches Vorbringen 

überhaupt erst nach Gewährung der Akteneinsicht ab dem 17. November 2015 

möglich war. Auf die Beschwerde ist – unter nachstehendem Vorbehalt – einzutreten.

bis

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Nicht eingetreten werden kann auf die Beschwerde, soweit beantragt wird, es sei die 

Verfügung des Grundbuchinspektorats vom 14. Juli 2014 aufzuheben. Diese wurde 

durch den angefochtenen Entscheid der Vorinstanz ersetzt, gilt aber inhaltlich als 

mitangefochten (Devolutiveffekt; BGE 134 II 142 E. 1.4; BGer 1C_166/2013 vom 27. 

Juni 2013 E. 1.1).

2.

2.1. Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches 

Gehör. Die Vorinstanz sei ihrer Aktenführungspflicht nicht umfassend nachgekommen. 

Neben einigen E-Mails zwischen der Vorinstanz und dem Verkäufer des Grundstücks 

resp. dessen Maklerin sowie zwei E-Mails zwischen der Vorinstanz und seinem 

Rechtsvertreter (act. 24/1 und 2), fehle in den Akten insbesondere auch eine Notiz 

darüber, was das Grundbuchinspektorat auf den Vorschlag der Vorinstanz betreffend 

einer Wiedererwägung der Verfügung erwidert habe (vgl. act. 15/FD25; act. 24/1).

Die Vorinstanz weist den Vorwurf der Aktenunvollständigkeit sinngemäss mit der 

Begründung zurück, dass die fraglichen E-Mails entweder nicht relevant seien oder 

aber sich inhaltlich bereits aus den in den Akten befindlichen Schreiben ergeben 

würden. Die Anfrage an den Beschwerdeführer betreffend Verzicht auf ausseramtliche 

Entschädigung im Wiedererwägungsfalle erfolge „stereotyp, und ohne jegliche 

Meinungsäusserung in der Sache, in allen Verfahren, in welchen eine Wiedererwägung 

theoretisch denkbar sein könnte“. Da sich das Grundbuchinspektorat offensichtlich 

nicht dazu entschlossen habe, sei die Anfrage hinfällig geworden und von keiner 

weiteren Bedeutung für das Verfahren.

2.2. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ergibt sich (im Sinne einer Minimalgarantie) 

aus Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (SR 

101, BV); er umfasst u.a. auch das Recht auf Akteneinsicht (vgl. auch Art. 16 VRP). 

Dessen wirksame Wahrnehmung wiederum verpflichtet die Behörden zur vollständigen, 

geordneten und übersichtlichen Aktenführung. Diese haben deshalb alles in den Akten 

festzuhalten, was zur Sache gehört und entscheidwesentlich sein kann. Ob die 

einzelnen Aktenstücke relevant sind, muss der Verfügungsadressat beurteilen dürfen 

(BGE 132 V 387 E. 3.2; BGE 130 II 473 E. 4.1; BGE 124 V 372 E. 3b). Vom Recht auf 

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Akteneinsicht nicht erfasst sind indes rein verwaltungsinterne Akten, welchen kein 

Beweischarakter zukommt und die ausschliesslich der verwaltungsinternen 

Meinungsbildung dienen (BGer 1C_502/2009 vom 16. März 2010 E. 2.2; BGE 125 II 

473 E. 4a). Das rechtliche Gehör ist gewahrt, wenn sich die Parteien zu den 

Grundlagen des Entscheids, insbesondere zum Sachverhalt und zu den anwendbaren 

Rechtsnormen, vorweg äussern und ihre Standpunkte einbringen könnten (BGE 132 II 

485 E. 3.4; BGE 132 II 257 E. 4.2).

2.3. Aus den Akten ergibt sich, dass die Maklerin des Verkäufers die Absicht des 

Beschwerdeführers, seinen Wohnsitz in die Schweiz zu verlegen, bekräftigt hat (vgl. 

act. 15/GBI1/25 und I). Dass weitere Aussagen ihrerseits oder des Verkäufers die 

Überzeugung des Gerichts, wie sie nachfolgend dargelegt wird, zu ändern vermöchten, 

ist nicht ersichtlich. Im Sinne einer (zulässigen) vorweggenommenen Beweiswürdigung 

kann deshalb auf den Beizug dieser E-Mails verzichtet werden (vgl. BGE 115 Ia 97 E. 

5a).

Aus den Akten ergibt sich ferner, dass die Vorinstanz Anfang Juni 2015 dem 

Grundbuchinspektorat Gelegenheit gab, zu dem vom Beschwerdeführer neu geltend 

gemachten Wohnsitz in E. Stellung zu nehmen (act. 15/FD27). Etwa zur selben Zeit 

fragte sie den Beschwerdeführer an, ob er im Wiedererwägungsfall auf eine 

ausseramtliche Entschädigung verzichten würde (act. 24/1). Das Grundbuchinspektorat 

liess sich am 18. Juni 2015 vernehmen und begründete ausführlich, weshalb die 

Wohnsitznahme in E. nicht glaubhaft erscheine (act. 15/FD29). Diese Stellungnahme 

wurde dem Beschwerdeführer am 23. Juni 2015 zur Kenntnis gebracht (act. 15/FD30). 

Inwiefern der Beschwerdeführer angesichts dessen darauf schliessen kann, die 

Vorinstanz habe dem Grundbuchinspektorat eine Wiedererwägung «nahegelegt» bzw. 

es sei nirgends dokumentiert, wie dieses darauf reagiert habe, ist nicht nachvollziehbar. 

Unpräjudizierende Vermittlungsbemühungen sind ohnehin nicht aktenmässig zu 

dokumentieren (vgl. E. 2.2 hiervor). Das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers blieb 

somit unverletzt.

Im Übrigen war dem Beschwerdeführer sein eigener E-Mail-Verkehr mit der Vorinstanz 

zwangsläufig bekannt. Soweit er ihn für entscheidwesentlich hielt, hat er ihn selbst 

eingebracht (vgl. act. 23 f.).

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3. Streitig ist, ob der Erwerb des Grundstücks Nr. 002, Grundbuch B., 

bewilligungspflichtig ist.

3.1. Gemäss Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von 

Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Als Personen im 

Ausland gelten gemäss Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG Staatsangehörige der Mitgliedstaaten 

der Europäischen Gemeinschaft (EG) oder der Europäischen Freihandelsassoziation 

(EFTA), die ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz 

haben. Der bewilligungsfreie Grundstückerwerb durch einen EG/EFTA-Ausländer setzt 

somit dessen Wohnsitznahme in der Schweiz voraus (vgl. auch Art. 25 Abs. 1 Anhang I 

des Abkommens zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft einerseits und der 

Europäischen Gemeinschaft und ihren Mitgliedstaaten andererseits über die 

Freizügigkeit [FZA, SR 0.142.112.681]). Massgeblich für den Begriff des Wohnsitzes ist 

im Wesentlichen Art. 23 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 

1907 (ZGB; SR 210; BGE 136 II 405 E. 4.1); der Wohnsitz einer Person befindet sich 

demzufolge am Ort, wo sie sich mit der Absicht dauernden Verbleibens aufhält (Art. 23 

Abs. 1 ZGB). Um diesen Ort zu ermitteln, ist zu prüfen, wo die betreffende Person ihren 

persönlichen und beruflichen Lebensmittelpunkt hat (BGE 136 II 405 E. 4.3).

3.2. Unbestritten ist, dass die streitbetroffene Liegenschaft – ein Mehrfamilienhaus – 

nicht als Hauptwohnung im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. b BewG gilt, weshalb die vom 

Bundesgericht anerkannte Möglichkeit des bewilligungsfreien Grundstückerwerbs „Zug 

um Zug“ mit der Verlagerung des Wohnsitzes in die Schweiz ausser Betracht fällt (vgl. 

BGer 2C_876/2011 vom 20. März 2012 E. 4.2).

3.3. Zur Diskussion steht somit ausschliesslich die Anwendung von Art. 5 Abs. 1 lit. a 

BewG bzw. die Frage nach dem Wohnsitz des Beschwerdeführers. Unbestritten ist, 

dass dieser über eine bis zum 19. Februar 2019 gültige Aufenthaltsbewilligung EU/

EFTA B (act. 15/GBI 1/10 sowie 15/FD 18/3) verfügt und sich somit rechtmässig in der 

Schweiz aufhält.

3.4. Der tatsächliche Wohnsitz bestimmt sich gemäss Art. 2 Abs. 1 der Verordnung 

über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (SR 211.412.411, 

BewV) nach den Art. 23 bis 26 (ausgenommen Art. 24 Abs. 2) ZGB. Demnach befindet 

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sich der Wohnsitz einer Person an dem Ort, wo sie sich mit der Absicht dauernden 

Verbleibens aufhält (Art. 23 Abs. 1 ZGB, vgl. E. 3.1 hiervor). Es müssen somit zwei 

Merkmale erfüllt sein: ein objektives äusseres, der Aufenthalt, sowie ein subjektives 

inneres, die Absicht dauernden Verbleibens. Bei letzterem kommt es nach der 

geltenden Rechtsprechung nicht auf den inneren Willen, sondern darauf an, auf welche 

Absicht die äusserlich erkennbaren Umstände objektiv schliessen lassen (BGE 133 V 

109 E. 3.1 mit Hinweisen). Entscheidend ist letztlich, ob nach den gesamten 

Umständen anzunehmen ist, dass die betreffende Person den Ort, wo sie verweilt, zum 

Mittelpunkt ihrer Lebensbeziehungen gemacht hat (BGE 138 V 23 E. 3.1.1; D. 

Staehelin, in: Basler Kommentar ZGB I, 5. Aufl. 2014, N 5 zu Art. 23 ZGB, mit 

Hinweisen insbesondere auf BGE 97 II 1 E. 3).

3.4.1. Anhand der Art. 23 ff. ZGB bestimmt sich, an welchem Ort innerhalb der Schweiz 

– und nicht in welchem Staat (vgl. Art. 20 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über das 

Internationale Privatrecht, SR 291, IPRG) – eine Person ihren Wohnsitz hat. Folglich 

müssen im Rahmen des BewG die Voraussetzungen für einen tatsächlichen Wohnsitz 

ebenfalls in Bezug auf einen bestimmten Ort innerhalb der Schweiz gegeben sein, 

weshalb auch die Absicht des dauernden Verbleibens bzw. die Beurteilung des 

Lebensmittelpunkts des Beschwerdeführers hinsichtlich der geltend gemachten 

Wohnsitze B. und E. getrennt zu beurteilen sind.

3.4.2. Entscheidend für die Beurteilung der Wohnsitznahme sind die Verhältnisse im 

Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft bzw. der Rechte, die dem Erwerber eine 

eigentümerähnliche Stellung verschaffen, mithin im Zeitpunkt der Anmeldung des 

Grundbucheintrags bzw. der Übertragung der entsprechenden Rechte (BGer 2A.

465/2002 vom 20. November 2002 E. 1.2; 2A.22/2000 vom 22. Mai 2000 E. 3a). Da 

vorliegend gemäss Ziffer 1 des Kaufvertrags vom 12. März 2014 die 

Grundbuchanmeldung erst innert 10 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des 

Entscheids des Grundbuchinspektorats über die Nichtbewilligungspflicht des Erwerbs 

zu erfolgen hat (act. 15/GBI 1/2) und der Käufer vorher keine eigentümerähnliche 

Stellung innehat, ist auf die Umstände zum Urteilszeitpunkt abzustellen. Die 

Berücksichtigung echter Noven ist sodann auch im Lichte von Art. 6 Ziff. 1 der 

Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (SR 0.101, EMRK) 

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angezeigt, da die Vorinstanz keine richterliche Behörde ist (Cavelti/Vögeli, 

Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St.Gallen, St.Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz. 645).

3.4.3. Die Sachverhaltsfeststellung erfolgt im Verwaltungsverfahren zwar von Amtes 

wegen; dieser Grundsatz erfährt allerdings insoweit eine Einschränkung, als das 

Gericht nur die von den Beteiligten angebotenen und die leicht zugänglichen Beweise 

über erhebliche Tatsachen abnimmt, solange zur Wahrung des öffentlichen Interesses 

keine besonderen Erhebungen nötig sind (Art. 64 in Verbindung mit Art. 12 Abs. 2 

VRP). Neben dieser Mitwirkungspflicht trägt der Beschwerdeführer für die Behauptung, 

in der Schweiz Wohnsitz zu haben, die Folgen der Beweislosigkeit (vgl. Art. 8 ZGB; 

Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 629).

3.5. Es ist zunächst zu prüfen, ob der Beschwerdeführer während seinem Aufenthalt 

vom 31. Januar 2014 (Zuzug aus A.) bis am 31. Juli 2014 (Wegzug nach E.) in B. seinen 

tatsächlichen Wohnsitz hatte.

3.5.1. Die Vorinstanz begründete ihre Zweifel an diesem Vorbringen des 

Beschwerdeführers u.a. mit der kurzen Dauer zwischen seiner Anmeldung in B. und der 

öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags. Erst der Ablauf einer gewissen Zeitdauer 

mache die (innere) Absicht dauernden Verbleibens (äusserlich) erkennbar.

Dem Beschwerdeführer ist insofern zuzustimmen, als eine erst kurze Aufenthaltsdauer 

eine Wohnsitznahme nicht per se ausschliesst (vgl. BGE 115 II 120 E. 4b; Staehelin, 

a.a.O., N 21 zu Art. 23 ZGB). Je länger der Aufenthalt dauert, desto eher ist von einem 

Wohnsitz auszugehen. Wie bereits dargelegt, ist bei der Beurteilung der Wohnsitzfrage 

allerdings auf die Verhältnisse im Urteilszeitpunkt abzustellen. Der Dauer zwischen dem 

Zuzug des Beschwerdeführers nach B. und dessen erstmaligen Behauptung der 

Wohnsitzbegründung darf deshalb höchstens Indiziencharakter zukommen bei der 

Feststellung, ob der Beschwerdeführer bis zum Zeitpunkt der Beendigung seines 

Aufenthaltes in B. Wohnsitz genommen hat.

3.5.2. Der Wegzug des Beschwerdeführers nach E. und seine Motive dazu können als 

Indiz in die Beurteilung der Wohnsitzfrage für B. einfliessen: Sofern die Beweggründe, 

aus welchen eine Person einen bestimmten Ort verlässt, als Indizien für oder gegen 

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eine Wohnsitznahme am Zuzugsort beigezogen werden können (vgl. BGer K 34/04 

vom 2. August 2005 E. 3; Staehelin, a.a.O., N 24 zu Art. 23 ZGB), müssen diese auch 

bei der Beurteilung der Frage, ob am Wegzugsort überhaupt jemals Wohnsitz 

bestanden hat, Beachtung finden können.

Als Begründung für seinen Umzug gab resp. gibt der Beschwerdeführer an, die 

Wohnsituation in der Studiowohnung in B. – welche über kein eigenes Badezimmer 

verfügt – habe sich angesichts der langen Verfahrensdauer immer unkomfortabler 

gestaltet. Zudem habe er in B. Miete bezahlen müssen. Die Tatsache, dass sich der 

Beschwerdeführer nicht einfach in B. nach einer anderen Mietwohnung umgesehen 

hat, sondern – einzig aus geringen finanziellen Überlegungen (Fr. 400.--/Monat, vgl. 

act. 15/GBI 1/7a) – seine geltend gemachten Lebensbeziehungen zu B. leichthin 

aufgab, lässt erhebliche Zweifel an deren tatsächlichen Vorhandensein aufkommen. 

Dazu kommt, dass der Beschwerdeführer seinen Aufenthalt in B. bereits am 31. Juli 

2014 (vgl. act. 15/FD 21/1), nur knapp zweieinhalb Wochen nach dem Entscheid des 

Grundbuchinspektorats vom 14. Juli 2014 über die Bewilligungspflicht des 

Grundstückerwerbs, wieder beendete und sogleich seine Wohnsitznahme in E. geltend 

machte. Die Feststellung der Vorinstanz, es habe den Anschein, dass sich die Absicht 

des Beschwerdeführers zur Begründung eines Wohnsitzes in B. in der Möglichkeit 

erschöpfe, die fragliche Liegenschaft erwerben zu können, kann deshalb nicht 

beanstandet werden. Sie kommt nicht nur in Ziff. 3.2 des Mietvertrages, sondern auch 

in Ziff. 16 des Kaufvertrages klar zum Ausdruck.

3.5.3. Der Beschwerdeführer rügt weiter die Auffassung der Vorinstanz, dass die 

Erklärung der Ehefrau des Beschwerdeführers – in welcher sie lediglich von einer 

geplanten Umsiedelung in die Schweiz spricht (vgl. act. 15/GBI 1/28a) – dessen 

Absicht zum dauernden Verbleib in B. nicht zu bekräftigen vermöge. Schliesslich 

würden die Bewilligungsvorschriften nicht einen Wohnsitz am Ort der erworbenen 

Liegenschaft verlangen, sondern lediglich ganz allgemein in der Schweiz.

Richtig ist, dass der Beschwerdeführer – sofern er seinen Wohnsitz in der Schweiz hat 

– hierzulande unabhängig von seinem Wohnort bewilligungsfrei Immobilien erwerben 

kann.  Wie bereits ausgeführt, sind die Voraussetzungen für die Wohnsitzbegründung 

jedoch in Bezug auf einen bestimmten Ort innerhalb der Schweiz zu erfüllen. Die blosse 

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Absicht zum dauernden Verbleib in der Schweiz im Allgemeinen genügt deshalb nicht. 

Im Übrigen ist bereits an dieser Stelle auf den grundsätzlichen Mangel an Beweiskraft 

solcher Erklärungen hinzuweisen.

3.5.4. Ebenfalls zu Recht erwog die Vorinstanz, dass die vom Beschwerdeführer 

eingereichten Erklärungen seiner Nachbarn (act. 15/GBI 1/28e) allenfalls dessen 

Aufenthalt in B. bestätigten, jedoch kein tauglicher Beweis für eine tatsächliche 

Wohnsitznahme sind. Nach Art. 18 Abs. 3 BewV erbringen allgemeine Erklärungen, die 

lediglich Voraussetzungen der Bewilligungspflicht bestreiten oder Voraussetzungen der 

Bewilligung behaupten, in keinem Fall Beweis (vgl. auch BGer 2C_219/2015 vom 20. 

November 2015 E. 6.3). Dies gilt genauso für die Erklärung der Ehefrau. Die 

Beweisanträge des Beschwerdeführers, es seien die bezeichneten Nachbarn und seine 

Ehefrau als Zeugen zu befragen, sind folglich von vornherein untauglich zum Nachweis 

einer Wohnsitzbegründung. Es kann deshalb – im Sinne einer antizipierten 

Beweiswürdigung – darauf verzichtet werden.

Offenbleiben kann sodann, ob die Aussagen der Nachbarn vorformuliert wurden, auch 

wenn sich ein solcher Eindruck kaum von der Hand weisen lässt; schliesslich 

entsprechen sich die Aussagen – obwohl diese in unterschiedlichen Sprachen 

abgefasst sind – praktisch wortwörtlich.

Nicht zu beantworten ist bei diesem Ergebnis schliesslich auch die Frage nach dem 

Zustand der Liegenschaft bzw. ob es sich dabei um ein „Spekulationsobjekt“ handelt. 

Die Abnahme der beantragten Beweise (Augenschein und Expertise) erübrigt sich 

mangels Entscheidwesentlichkeit. 

3.5.5. Die Vorinstanz befand sodann auch die weiteren, vom Beschwerdeführer im 

Laufe des Verfahrens vorgebrachten Indizien – namentlich die Immatrikulation seines 

Fahrzeuges, die Bestätigung seiner Bereitschaft zur ehrenamtlichen Mithilfe in der 

Pfarrei, sein Bodenseeschifffahrtspatent sowie seine Verbindung zum Segelclub Y. und 

die Tatsache, dass er für seine Mietwohnung in B. über einen beschrifteten Briefkasten 

verfüge – als ungenügend für den Nachweis eines Wohnsitzes. Diese würden in erster 

Linie Aufschluss über die Freizeitinteressen des Beschwerdeführers geben bzw. in 

geringem Masse auf dessen Aufenthalt in B. hindeuten. Zudem mache es den 

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Anschein, der Beschwerdeführer habe gezielt „klassische Indizien“ für einen Wohnsitz 

produziert.

Der Beschwerdeführer bestreitet insbesondere die letztere Feststellung der Vorinstanz 

und weist darauf hin, dass nach Rechtsprechung und Lehre gerade aufgrund solcher 

Indizien auf die Absicht des dauernden Verbleibens zu schliessen sei. Es liege zudem 

in der Natur der Sache, dass gewisse Nachweise – wie beispielsweise die 

Fahrzeugimmatrikulation – überhaupt erst nach der Wohnsitznahme beigebracht 

werden können.

Nicht ersichtlich ist, inwiefern die Erbringung besagter Nachweise erst nach erfolgter 

Wohnsitzbegründung möglich sein soll und dazu nicht auch blosser Aufenthalt genügt. 

Unabhängig davon ist festzuhalten, dass die vorgebrachten Indizien – wie auch die 

Anmeldung in B. und die Abmeldung in A., der Abschluss einer obligatorischen 

Krankenversicherung in der Schweiz, die Auszahlung seiner Rente auf ein 

schweizerisches Bankkonto und seine früheren Beziehungen geschäftlicher und 

freizeitlicher Natur zu der Region – zwar grundsätzlich als einzelne Mosaiksteine 

durchaus für eine Wohnsitznahme sprechen können. Ein klarer Beweis kann damit in 

der Sache aber naturgemäss nicht geführt werden. Letztlich entscheidend ist nur, ob 

nach entsprechender Würdigung und Gewichtung der einzelnen Indizien aufgrund des 

Gesamtbildes anzunehmen ist, B. sei der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen des 

Beschwerdeführers gewesen.

Besonders erschwerend ins Gewicht fällt dabei – was der Beschwerdeführer selber 

vorbringt und sich im Übrigen auch aus den Akten ergibt –, dass die bescheidenen 

Wohnverhältnisse des gemieteten Einzimmerstudios in B. nicht auf einen längeren 

Verbleib ausgerichtet waren und dieses Domizil in erster Linie der Überwachung der 

geplanten Renovationsarbeiten dienen sollte (act. 1 Ziff. III 1e). Hinzu kommt, dass der 

Beschwerdeführer angesichts der längeren Verfahrensdauer sogleich nach E. 

weggezogen ist (und wiederum die dortige Wohnsitznahme behauptete). Insgesamt 

bestehen deshalb erhebliche Zweifel an einer solchen Absicht. Diese können durch 

seine geltend gemachten – teils durchaus vorhandenen, jedoch überwiegend 

oberflächlichen – Beziehungen zu B. nicht ausgeräumt werden. Vielmehr ergibt sich 

anhand der objektiv erkennbaren Umstände, dass der Aufenthalt des 

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Beschwerdeführers in B. hauptsächlich der Abwicklung des Grundstückkaufs und der 

Überwachung des Umbaus dienen sollte. Gegen einen Wohnsitz und für blossen 

Aufenthalt sprechen jedenfalls auch die in Miet- und Kaufvertrag formulierten 

Resolutivbedingungen in Bezug auf das dortige Mietverhältnis. Seine Bekundungen, er 

wolle nach der Renovierung die Wohnung im ersten Obergeschoss selbst beziehen und 

seine Ehefrau werde ihm nach ihrer Pensionierung in die Schweiz folgen, schliessen 

nicht aus, dass der Beschwerdeführer beabsichtigte, seinen Lebensmittelpunkt 

allenfalls zu einem späteren Zeitpunkt nach B. zu verlegen. Dies ist jedoch nicht 

entscheidend. Denn insgesamt ist davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer 

bislang seinen Lebensmittelpunkt (und somit seinen tatsächlichen Wohnsitz) zu keinem 

Zeitpunkt in B. hatte.

3.6. Es bleibt zu prüfen, ob der Beschwerdeführer zwischenzeitlich tatsächlichen 

Wohnsitz in E. begründet hat.

3.6.1. Die Vorinstanz verneinte die Wohnsitznahme in E. Der Beschwerdeführer sei 

gemäss eigener Aussage bloss wegen der langen Verfahrensdauer umgezogen und 

halte nach wie vor am Liegenschaftserwerb in B. fest. Dies spreche gerade gegen 

seine Absicht, in E. dauernd zu verbleiben. Daran ändere auch nichts, dass er durchaus 

gewisse Verbindungen zu E. vorweisen könne. Aus der blossen Tatsache, dass seine 

Tochter dort über eine Ferienwohnung verfüge und er über die Jahre regelmässig in E. 

Skifahren gegangen sei, lasse sich noch nicht auf einen Wohnsitz schliessen.

Der Beschwerdeführer führt dagegen an, dass für die Absicht des dauernden 

Verbleibens nicht erforderlich sei, für immer an einem Ort verbleiben zu wollen. 

Vielmehr genüge der Wille, dies solange zu tun, bis durch jetzt nicht mit Bestimmtheit 

vorauszusehende Umstände eine Änderung des Aufenthaltes veranlasst werden könne. 

Aufgrund dessen könne ihm nicht entgegengehalten werden, dass er nach dem 

Eigentumserwerb wieder nach B. zurückkehren wolle.

3.6.2. Der Argumentation des Beschwerdeführers ist vorab entgegenzuhalten, dass der 

Abschluss des Bewilligungsverfahrens (obwohl zeitlich nicht exakt bestimmbar) ein 

durchaus mit Bestimmtheit vorauszusehender Umstand in näherer Zukunft ist. Dazu 

kommt, dass bei der Ermittlung der Absicht dauernden Verbleibens zwar die objektiv 

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erkennbaren Umstände massgebend sind, nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung 

allerdings die inneren Gründe, die zur Wahl eines bestimmten Wohnsitzes veranlassen, 

sehr wohl als Indiz bei der Beurteilung der Wohnsitzfrage berücksichtigt werden 

können (vgl. BGer K 34/04 vom 2. August 2005 E. 3; Staehelin, a.a.O., N 24 zu Art. 23 

ZGB). Sofern also der Aufenthalt in E. dem Beschwerdeführer in erster Linie der 

kostengünstigen und komfortablen Überbrückung der Verfahrensdauer dient und sich 

seine Absicht des Verbleibens auf die Dauer des hängigen Verfahrens beschränkt (vgl. 

act. 1 Ziff. III 1e f.), spricht dies tendenziell gegen eine Wohnsitzbegründung.

3.6.3. Der Beschwerdeführer führt zum Nachweis seiner behaupteten Wohnsitznahme 

sodann einzig an, dass er sich seit 2014 überwiegend in E. aufhalte und dort auch 

angemeldet sei. In der fraglichen Ferienliegenschaft seiner Tochter habe er bereits 

früher viel Zeit verbracht und daran inzwischen auch eigenständig Renovationsarbeiten 

vorgenommen. Überdies verfüge er seit Jahren über ein Saisonabonnement für die 

Skibetriebe.

Letzterem Indiz bemass die Vorinstanz zu Recht nur äusserst geringes Gewicht zu, da 

dieses lediglich dafür spricht, dass sich der Beschwerdeführer wohl bereits öfters zu 

Ferienzwecken in E. aufhielt. Dasselbe gilt grundsätzlich für die von ihm 

vorgenommenen Renovationsarbeiten, welche genauso gut der Nutzung der 

Liegenschaft als Ferienwohnung dienen können. Auf eine Absicht dauernden 

Verbleibens lässt sich daraus noch nicht schliessen. Hinsichtlich der Dauer seines 

Aufenthaltes ist sodann festzuhalten, dass der Beschwerdeführer lediglich sehr 

pauschal behauptet, er habe 2014 seinen Wohnsitz nach E. verlegt, wo er seither – 

Stand 17. August 2015 – wohne (vgl. act. 1 Ziff. III 1e). Aus den eingereichten 

Bestätigungen der Nachbarn vom 6. Mai 2015 ergibt sich aber ausschliesslich, dass 

sich der Beschwerdeführer bis zu diesem Zeitpunkt – seit seinem Wegzug aus B. per 

Ende Juli 2014, wobei die Anmeldung in E. erst per 1. Januar 2015 erfolgte – 

«regelmässig, häufig, teilweise monatelang» in der Liegenschaft seiner Tochter aufhielt 

(vgl. act. 15/FD 24 und bzgl. der fehlenden Beweiskraft solcher allgemeiner 

Erklärungen E. 3.5.4. hiervor). Eine genauere Aufstellung darüber, wie viele Tage er in 

diesen rund neun Monaten tatsächlich in E. verbracht hat – geschweige denn Belege 

dafür (wie beispielsweise eine Stromrechnung, Einkaufsquittungen oder dergleichen) – 

bringt der Beschwerdeführer keine vor.

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3.6.4. Obwohl ihm dies grundsätzlich bis zum Abschluss des Beschwerdeverfahrens 

möglich gewesen wäre, führt der Beschwerdeführer keine weiteren Indizien an, die 

seine Behauptung, er habe in E. den Mittelpunkt seiner Lebensbeziehungen, stützen 

würden. Denkbare Hinweise dafür wären beispielsweise ein Nachweis darüber, dass er 

in E. steuerpflichtig ist, seinen Hausrat inzwischen von A. nach E. überführt hat, und 

dort über besondere persönliche Beziehungen verfügt, welche über eine rein 

nachbarschaftliche Bekanntschaft hinaus gehen. Hinzu kommt, dass der Wohnsitz 

zwar für jeden Ehegatten gesondert zu bestimmen ist und getrennte Wohnsitze auch 

bei Eheleuten, die das Zusammenleben nicht aufgegeben haben, möglich sind; sich ein 

dahingehender Wille allerdings deutlich manifestiert haben muss und im Zweifelsfall der 

gemeinsame eheliche Wohnsitz als Wohnsitz des weggezogenen Ehegatten gilt (vgl. 

BGE 115 II 120 E. 4a). Da sich – mangels gegenteiliger Darstellung – die Ehefrau und 

der Hausrat des Beschwerdeführers offensichtlich nach wie vor in A. befinden, ist 

davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer – obwohl er dort nicht mehr 

angemeldet ist – seinen Wohnsitzt in Deutschland bis heute nicht aufgegeben hat.

Aufgrund der gegebenen Sachlage bestehen erhebliche Zweifel daran, dass die 

Absicht des Beschwerdeführers auf dauernden Verbleib in E. gerichtet ist bzw. dass 

sich dort der Mittelpunkt seiner Lebensbeziehungen befindet. Es kann deshalb auch 

nicht von einem tatsächlichen Wohnsitz des Beschwerdeführers in E. ausgegangen 

werden.

3.7. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz zu Recht das Vorliegen 

eines Wohnsitzes des Beschwerdeführers sowohl in B. als auch in E. verneint hat. Sein 

Verhalten (Behauptung des Wohnsitzes in einer Einzimmerwohnung eineinhalb Monate 

nach Anmeldung, Wohnsitzaufgabe und gleich wiederum Behauptung der Begründung 

eines neuen Wohnsitzes während des Beschwerdeverfahrens) lässt nicht auf einen 

tatsächlichen Wohnsitz am einen oder anderen Ort schliessen. Der Erwerb des 

Grundstücks Nr. 002, Grundbuch B., ist deshalb bewilligungspflichtig. Zu einer anderen 

Auffassung lässt sich – in Würdigung der Gesamtumstände – auch zum 

Urteilszeitpunkt nicht kommen. Bewilligungsgründe werden von dem 

Beschwerdeführer keine geltend gemacht und sind auch nicht ersichtlich (vgl. Art. 8 f. 

BewG). Die Beschwerde ist deshalb abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

4. (…).

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

2. Der Beschwerdeführer bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

Fr. 2‘500.-- durch Verrechnung mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe.

3. Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

 

Der Präsident                    Der Ger

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 30.05.2017
	Bewilligungspflicht zum Erwerb von Grundeigentum durch Personen im Ausland, Erfordernis des Wohnsitzes in der Schweiz, Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG (SR 211.412.41).Streitig ist die Bewilligungspflicht zum Erwerb eines Mehrfamilienhauses. Aufgrund der Gesamtumstände ist nicht auszuschliessen, dass der Beschwerdeführer dort nach umfassender Sanierung tatsächlich einen Wohnsitz begründen wollte. Der bewilligungsfreie Erwerb setzt jedoch tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz im Zeitpunkt des Erwerbs voraus. Einen solchen haben die Vorinstanzen zu Recht verneint (Verwaltungsgericht, B 2015/152).

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