# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 684a4c9a-846e-5fa6-859d-09e521d4a1b4
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-19
**Language:** de
**Title:** Unterschutzstellung. Kachelofen. Rekonstruktion.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0190/2017
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_ii_nr._0190-2017_vom_19._dezember_2017.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE II Nr. 

R2.2017.00067 
0190/2017 

Entscheid vom 19. Dezember 2017 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Peter Rütimann, Ersatzrichter Ulrich Brunner, Baurich-
ter Adrian Bergmann, Gerichtsschreiberin Nicole Herzig     

in Sachen 

Rekurrent 

R. U., [….]  

gegen 

Rekursgegnerin 

1.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

Mitbeteiligte 

2.  Gemeinderat X, [….]  
3.  Gebäudeversicherung Kanton Zürich, Feuerpolizei,  

Thurgauerstrasse 56, Postfach, 8050 Zürich  

betreffend 

Verfügung  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  Nr. 1863/2016  vom  7. April 
2017; Unterschutzstellung eines Mehrfamilienhauses 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Verfügung vom 7. April 2017 stellte die Baudirektion Kanton Zürich das 

Mehrfamilienhaus  Y  in  X  mit  den  vier  Hausteilen  Assek.-Nrn.  0094,  0095, 

0096 und 0097 [….] unter Schutz. In Bezug auf den Schutzumfang des Ge-

bäudeinneren des Hausteils Assek.-Nr. 0095 wurde in Ziff. II der Verfügung 

unter anderem das Folgende festgehalten: 

"Die  historische  Türe  in  der  östlichen  Blockwand  der  Stube  zum  Hausteil 
Assek.-Nr. 0094 sowie die historische Türe in der südlichen Blockwand des 
Raums über der Küche zum Hausteil Assek.-Nr. 0096 seien zu erhalten. 

Ein befeuerbarer Kachelofen sei in der Stube des Kernbaus an seinem  ur-
sprünglichen Ort wiederherzustellen." 

B. 

Hiergegen  wandte  sich  R.  U.  mit  Rekursschrift  vom  8. Mai  2017  an  das 

Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte, die beiden Abschnit-

te betreffend die historischen Türen und den Kachelofen seien aufzuheben. 

C. 

Mit  Verfügung  vom  11. Mai  2017  wurde  vom  Rekurseingang  Vormerk  ge-

nommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

D. 

Die Vorinstanz beantragte mit Rekursantwort vom 9. Juni 2017 die Abwei-

sung  des  Rekurses,  unter  Kostenfolge  zulasten  des  Rekurrenten.  Der  als 

Mitbeteiligter  in  das  Rekursverfahren  aufgenommene  Gemeinderat  X  ver-

zichtete auf eine Stellungnahme.  

E. 

Mit Verfügung vom 11. Juni 2017 wurde die Gebäudeversicherung Kanton 

Zürich, Feuerpolizei, ebenfalls als Mitbeteiligte in das Rekursverfahren auf-
genommen.  

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F. 

Am 8. August 2017 führte eine Delegation der zweiten Abteilung des  Bau-

rekursgerichts  im  Beisein  der  Parteien  einen  Augenschein  auf  dem  Lokal 

durch. In der Folge wurde das Rekursverfahren einstweilen sistiert. 

G. 

Mit Eingabe vom 13. August 2017 teilte der Rekurrent mit, er ziehe den Re-

kurs  in  Bezug  auf  die  historischen  Türen  zurück,  halte  jedoch  an  seinem 

Antrag bezüglich des Kachelofens fest. 

H. 

Die Baudirektion Kanton Zürich hielt mit Eingabe vom 12. September 2017 

an  ihrem  Antrag  fest.  Der  Rekurs  sei  bezüglich  des  verbleibenden  Streit-

punktes abzuweisen. 

I. 

Der Rekurrent blieb mit Stellungnahme vom 9. Oktober 2017 ebenfalls bei 

seinem  Antrag.  Das  Rekursverfahren  wurde  entsprechend  mit  Verfügung 

vom 31. Oktober 2017 fortgesetzt. 

Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für die Entscheidfindung erfor-

derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.  

Es kommt in Betracht: 

1. 

Der Rekurrent ist als Eigentümer des streitbetroffenen unter Schutz zu stel-

lenden  Hausteils  und  Adressat  der  angefochtenen  Verfügung  ohne  weite-
res im Sinne von § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) zur 

Rekurserhebung  legitimiert.  Da  auch  die  übrigen  formellen  Voraussetzun-
gen unbestrittenermassen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 

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2. 

Der  streitbetroffene  Hausteil  Assek.-Nr. 0095  bildet  Bestandteil  eines  ge-

mäss  Gutachten  der  Kantonalen  Denkmalpflege-Kommission  (KDK)  vom 

1. November 2016 im Jahre 1528 erstellten Mehrfamilienhauses im bäuerli-

chen Weiler Z. Das Gebäude wurde im Jahre 1985 ins Inventar der kunst- 

und  kulturhistorischen  Schutzobjekte  und  der  archäologischen  Denkmäler 

[….] aufgenommen. Im Jahre 2014 wurde der Hausteil Assek.-Nr. 0095 an 

den Rekurrenten verkauft. Nachdem die Kantonale Denkmalpflege im Jah-

re  2015  auf  Bauarbeiten  am  Hausteil  Assek.-Nr. 0095  aufmerksam  ge-

macht  wurde,  reichte  der  Rekurrent  ein  Gesuch  um  nachträgliche  Baube-

willigung  der  baulichen  Änderungen  ein.  Das  daraufhin  eröffnete  Bewilli-

gungsverfahren wurde sistiert und es wurde die Schutzabklärung eingelei-

tet. Mit Verfügung vom 22. April 2016 wurde das Mehrfamilienhaus vorsorg-

lich und mit der angefochtenen Verfügung definitiv unter Schutz gestellt. 

Gemäss Gutachten der KDK gehöre das Gebäude als freistehender Wohn-

block  zu  den  seltenen  und  für  die  Hauslandschaft  des  linken  Seebeckens 

wichtigen Konstruktionstypen und sei handwerklich der alpinen Bautradition 

verpflichtet.  In  der  Region  [….]  hätten  im  Laufe  des  16. Jahrhunderts  Tei-

lungen von ehemaligen Grosshöfen eingesetzt und sich im 17. Jahrhundert 

gehäuft. Der Weiler Z sei ein Beispiel für die dadurch entstandenen neuen 

Bauten.  Aus  baukünstlerischen,  wirtschafts-  und  sozialgeschichtlichen 

Gründen handle es sich deshalb um ein Schutzobjekt, welches im regiona-

len Vergleich als von überkommunaler Bedeutung einzustufen sei. 

3. 

Soweit  sich  der  Rekurrent  gegen  die  Verpflichtung  zum  Erhalt  der  histori-

schen  Türe  in  der  östlichen  Blockwand  der  Stube  zum  Hausteil  As-

sek.-Nr. 0094 sowie der historischen Türe in der südlichen Blockwand des 

Raums über der Küche zum Hausteil Assek.-Nr. 0096 wandte, ist festzuhal-

ten, dass er seine Rüge mit Eingabe vom 13. August 2017 (act. 13) zurück-

zog und das Verfahren diesbezüglich abgeschrieben werden kann. 

4.1. 
Bezüglich  der  Verpflichtung  zur  Wiederherstellung  eines  befeuerten  Ka-
chelofens an seinem ursprünglichen Ort in der Stube des Kernbaus macht 

der  Rekurrent  geltend,  er  habe  sich  beim  Ausbau  des  Kachelofens  in  gu-

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tem Glauben auf eine Dienstbarkeit vom 21. September 1989 gestützt, wo-

bei  er  die  Auffassung  vertreten  habe,  diese  betreffe  nur  das  Gebäude-

äussere.  Zudem  sei  der  Kachelofen  wohl  seit  dem  Anbau  des  westlichen 

Hausteils  vor  rund  150 Jahren  nicht  mehr  in  Betrieb  gewesen.  Der  Kamin 

werde  durch  das  Nachbargebäude  Assek.-Nr. 0094  genutzt.  Eine  gemein-

same  Nutzung  durch  beide  Liegenschaften  sei  aus  Brandschutzgründen 

nicht  zulässig.  Zudem  erweise  sich  die  verlangte  Wiederherstellung  als  fi-

nanziell unverhältnismässig und für die Öffentlichkeit ohne jeden Nutzen. 

4.2. 

Die Baudirektion Kanton Zürich stützt sich auf das Gutachten der KDK vom 

1. November 2016, mit welchem der entfernte Kachelofen zum Schutzum-

fang gezählt werde. Obwohl die Stellungnahmen der Kommissionen formell 

die  Bedeutung  von  Amtsberichten  hätten,  komme  ihnen  aufgrund  der 

Fachkompetenz  der  Kommissionen  doch  inhaltlich  bei  der  Entscheidfin-

dung  grosses  Gewicht  zu.  Entsprechend  dürfe  nur  aus  triftigen  Gründen 

von  den  dem  Gutachten  zugrundeliegenden  tatsächlichen  Feststellungen 

abgewichen werden. 

Der streitbetroffene Kachelofen sei ohne Bewilligung entfernt worden. Eine 

Rekonstruktion  könne  gemäss  der  Rechtsprechung  gestützt  auf  § 207 

Abs. 1  PBG  angeordnet  werden.  Eine  solche  könne  aus  Gründen  des  Ei-

gen- wie auch des Situationswertes verlangt werden. Dies gelte bei einem 

Kachelofen  als  Teil  eines  Schutzobjektes  besonders,  da  Kachelöfen  aus 

Verschleissgründen regelmässig nach 40-50 Jahren abgebrochen und neu 

aufgebaut werden müssten. Aus Gründen der Verhältnismässigkeit sei die-

se Anordnung nur in Bezug auf den Kachelofen in der Stube erfolgt. Da die 

Ofenwand  und  der  Schornstein  noch  bestünden,  könne  bei  einer  Wieder-

herstellung  des  Kachelofens  die  historische  Beheizung  ungeschmälert  do-

kumentiert  werden.  Dass  der  Ofen  allenfalls  aufgrund  der  Nutzung  des 

Kamins  durch  die  Nachbarliegenschaft  und  wegen  der  brandschutzrechtli-

chen  Vorschriften  vorerst  nicht  befeuert  werden  könnte,  sei  aus  der  Sicht 

des  Denkmalschutzes  hinnehmbar.  Sollte  der  Kamin  durch  die  Liegen-

schaft  Assek.-Nr. 0094  genutzt  werden,  komme  dieser  Nutzung  Bestan-

desgarantie  zu.  Bei  einem  allfälligen  Umbauvorhaben  dieses  Hausteils 

würde dann ein separater Schornstein eingefordert.  

Schliesslich  betont  die  Baudirektion  Kanton  Zürich  die  präventive  Wirkung 

von  Wiederherstellungsmassnahmen  auch  im  Gebäudeinnern  ohne  Ein-

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fluss  auf  den  äusserlichen Situationswert.  Diese  könnten  verhindern,  dass 

Schutzobjekte  – unter  Inkaufnahme  bescheidener  Bussen –  ausgeräumt 

würden.  

5.1. 

Gemäss Gutachten der KDK wurde der Kachelofen, ein Kastenofen mit pat-

ronierten  Kacheln  und  Nelkenmotiv,  einer  Chuuscht  (einem  Herd)  mit 

Sandsteinsitzplatte,  datiert  1770  und  einer  Chuuschtwand  aus  älteren,  re-

liefierten  Kacheln  aus dem 16. Jahrhundert, zwischen  2013  und 2015  ent-

fernt, was vom Rekurrenten auch nicht bestritten wird. Der Ausbau des Ka-

chelofens  erfolgte  somit  aus  dem  inventarisierten  Gebäude  vor  Einleitung 

der Schutzabklärungen. 

Gemäss  den  Ausführungen  der  angefochtenen  Verfügung  fand  zwar  be-

reits am 17. Dezember 2013 ein Augenschein mit dem zuständigen Baube-

rater  der  Kantonalen  Denkmalpflege  statt,  anlässlich  welchem  dieser  die 

denkmalpflegerischen  Auflagen  erläutert  habe.  Ob  der  dort  anwesende 

Kaufinteressent  der  heutige  Rekurrent  war  und  ob  der  Kachelofen  als  zu 

erhalten  deklariert  wurde,  ist  den  Akten  nicht  zu  entnehmen,  zumal  diese 

nur  einzelne  Fotos  des  damals  festgehaltenen  Zustandes  enthalten.  Zu-

mindest  wurde  der  umstrittene  Kachelofen 

fotografisch 

festgehalten 

(act. 8.13 S. 2). Bei der nächsten Begehung am 14. April 2015 war der Ka-

chelofen dagegen bereits entfernt und entsorgt. 

Der  Rekurrent  verliess  sich  laut  seinen  Ausführungen  auf  den  Dienstbar-

keitsvertrag  vom  21. September  1989  (act. 8.6).  Gemäss  diesem  darf  der 

Grundeigentümer  des  streitbetroffenen  Grundstücks  an  der  Liegenschaft 

ohne vorgängige Zustimmung der Kantonalen Denkmalpflege "keine bauli-

chen Änderungen vornehmen und keine Unterhaltsarbeiten ausführen, wel-

che die äussere Wirkung des Gebäudes berühren. Das Gebäude darf nicht 

abgebrochen werden." Insofern ist grundsätzlich nachvollziehbar, wenn der 

Rekurrent zum Schluss kam, der Kachelofen dürfe ohne vorgängige Rück-

sprache mit der Kantonalen Denkmalpflege entfernt werden, zumal dies of-

fensichtlich  nicht  zu  einer  äusseren  Veränderung  des  Gebäudes  führen 

konnte. Ob er aufgrund der genannten Kontakte mit der Kantonalen Denk-

malpflege dennoch in Bezug auf den möglichen denkmalpflegerischen Wert 

des  Kachelofens  hätte  sensibilisiert  sein  sollen,  kann  in  diesem  Verfahren 

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offenbleiben,  zumal  eine  Rekonstruktion,  wie  im  Folgenden  aufzuzeigen 

sein wird, ohnehin nicht verlangt werden kann.  

5.2. 

Die  Vorinstanz  bezieht  sich  in  ihrer  Begründung  auf  verschiedene  Ent-

scheide  des  Baurekursgerichts  und  des  Verwaltungsgerichts,  mit  denen 

ebenfalls  Rekonstruktionen  und  Wiederherstellungen  von  früheren,  nach-

weisbaren historischen Zuständen geschützt worden seien. Allerdings weist 

sie selber zu Recht darauf hin, dass die Zulässigkeit von Rekonstruktionen 

stets am Situationswert und somit an der Bedeutung für das Ortsbild beur-

teilt wurde.  

So  wurde  im  zitierten  Entscheid  BRGE IV  Nrn. 0020  und  0021/2016  dem 

betroffenen  Gebäude  "Fröschengrueb"  in  Regensdorf  kein  Eigenwert,  hin-

gegen  aber  ein  hoher  Situationswert  attestiert.  Dazu  wurde  in  Erwä-

gung 5.2  festgehalten,  dass  es  beim  Situationswert  nicht  um  die  Zeugen-

schaft  eines  Gebäudes  und  damit  um  die  Wahrung  historischer  Bausub-

stanz  gehe,  sondern  um  die  Erhaltung  einer  seit  langer  Zeit  bestehenden 

baulichen Situation, die für das angestammte Ortsbild von grosser Bedeu-

tung und deswegen erhaltenswert sei.  

Mit  individuellen  Schutzanordnungen  im  Sinne  von  § 205  lit. c PBG  könne 

sich für ein Objekt, welches trotz seiner rechtskräftigen Unterschutzstellung 

nicht mehr existent sei, weil es wie im Falle der "Fröschengrueb" dem Ver-

fall  preisgegeben  worden  sei,  als  individuelle  Schutzmassnahme  eine  teil-

weise Rekonstruktion des Gebäudes aufdrängen. Damit würde das Gebäu-

deäussere  und  mithin  der  Situationswert  kaum  weniger  gewahrt,  als  dies 

mit  der  Erhaltung  des  Gebäudeäussern  in  der  (gegebenenfalls  erheblich 

restaurierten)  Originalsubstanz  der  Fall  wäre.  Dabei  wurde  auf  den  Ent-

scheid  des  Verwaltungsgerichts  VB.2012.00553  vom  27. Februar  2013 

(E. 2.3.3 in fine) verwiesen, der festhält, die Schutzwürdigkeit sei bei einem 

rekonstruierten  Objekt  nicht  generell  zu  verneinen.  Die  Eigenart  einer  Alt-

baute  bleibe  auch  im  (fachgerecht)  renovierten  bzw.  rekonstruierten  Zu-

stand ablesbar. An dieser Auffassung ist weiterhin festzuhalten. Es ist aber 

klar  zu  betonen,  dass  die  zitierten  Entscheide  zur  Frage  einer  zulässigen 

Anordnung  von  Rekonstruktionen  immer  die  Erhaltung  des  Situationswer-
tes  beschlugen.  Entscheidend  ist  die  Bedeutung  der  betroffenen  Baute   
oder Anlage für das Ortsbild.  

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Dass das Verwaltungsgericht die Wiederherstellung eines historischen Zu-

standes an einem Objekt geschützt hat, dessen Eigenwert es ebenfalls be-

jahte,  ändert  nichts  an  der  Tatsache,  dass  die  Voraussetzung  für  die  An-

ordnung  einer  Rekonstruktion  im  Situationswert  liegt.  Selbstverständlich 

kann dies auch bei Teilen eines Schutzobjekts der Fall sein, welches auch 

über einen schutzbegründenden Eigenwert verfügt. So ging es im zitierten 

VB.2012.00553  um  das  Erd-  und  Sockelgeschoss  einer  schutzwürdigen 

Baute,  deren  Fassade  um  1980  tiefgreifende  Veränderungen  mit  Verlust 

sämtlicher gestalterischer Baudetails sowie später im Jahre 1991 eine nicht 

originalgetreue  teilweise  Rekonstruktion  erfahren  hatte.  Der  Rechtsstreit 

drehte sich dabei um die Frage, ob dieses rekonstruierte Erd- und Sockel-

geschoss  dennoch  auch  Teil  eines  wichtigen  Zeugen  im  Sinne  von  § 203 

Abs. 1  lit. c  PBG  bilden  könne  oder  ob  dieses  vom  Schutzumfang  auszu-

schliessen  sei  und  damit  umgestaltet  werden  dürfe.  Das  Verwaltungsge-

richt  wies  in  seinem  Entscheid  darauf  hin,  dass  es  nicht  nur um  den  bau-

künstlerischen Wert des Gebäudes, sondern  auch um die wirtschafts- und 

siedlungshistorische  Zeugenschaft  der  Liegenschaft  gehe,  welche  beim 

damals  betroffenen  Streitobjekt  gegeben  sei.  Dabei  erwog  das  Verwal-

tungsgericht, es sei davon auszugehen, dass eine Umgestaltung des streit-

betroffenen Erd- und Sockelgeschosses den Wert und die einheitliche Aus-

strahlung  des  Quartiers  als  eigentliche  Prachtstrasse  erheblich  mindern 

würde.  Das  Ziel  der  Unterschutzstellung  sei  sowohl  die  Erhaltung  des  Er-

scheinungsbilds  des  wichtigen  Zeugen  als  auch  die  Bewahrung  des  Orts-

bildes.  Entsprechend  wurde  entschieden,  der  Eigenwert  des  streitbetroffe-

nen  Gebäudes  sei  durch  die  Rekonstruktion  im  Erd-  und  Sockelgeschoss 

zwar nicht gleich hoch wie derjenige anderer Schutzobjekte an der gleichen 

Strasse, dies tue der Schutzwürdigkeit jedoch keinen Abbruch.  

Demnach ging es auch hier in erster Linie um Fragen des Situationswertes. 

Es  ist  zudem  nicht  ersichtlich,  was  die  Vorinstanz  aus  dem  zitierten  Ent-

scheid für die vorliegend zu klärende Frage ableiten möchte, zumal mit der 

im  VB.2012.00553  beurteilten  Unterschutzstellung  keine  Rekonstruktion 

verlangt  wurde.  Offenbar  wurde  anlässlich  eines  weiteren  Umbaus  eine 

Fassadenrenovation und Fassadenreparatur (Rekonstruktion) des Erd- und 

Sockelgeschosses  nach  denkmalpflegerischen  Gesichtspunkten  verlangt. 

Diese Aufforderung war jedoch nicht Gegenstand des zitierten Entscheides. 

Ebenso  wenig  verfängt  der  von  der  Vorinstanz  zitierte  Entscheid  BRGE II 
Nr. 0111/2017,  bei  dem  es  um  die  Subventionierung  von  Ersatzfenstern 

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bzw. von Mehrkosten für deren dem Erscheinungsbild angepasste Ausfüh-

rung ging. Dabei waren die Fenster an sich nicht Teil des Schutzzweckes. 

Der Ersatz war damit durch die Unterschutzstellung der Baute nicht unter-

sagt. Eine Rekonstruktion wurde ebenfalls nicht angeordnet. Eine Subven-

tionierung wurde hingegen bejaht, da die neuen Fenster doch in ihrer Aus-

führung dem Schutzweck dienten.  

5.3. 

Der  streitbetroffene  Kachelofen  stand  im  Gebäudeinnern.  Er  hatte  somit 

keinerlei  Auswirkung  auf  den  Situationswert  des  erhaltenswerten  Gebäu-

des. Zwar hätte er allenfalls aufgrund seines Eigenwerts als wichtiger Zeu-

ge in den Schutzumfang aufgenommen werden können. Eine Verpflichtung 

zur  Rekonstruktion  oder  zum  Ersatz  des  Kachelofens  würde  jedoch  wie 

dargelegt voraussetzen, das damit zum Erhalt des Situationswertes beige-

tragen werden könnte, was mangels Aussenwirkung auszuschliessen ist.  

Entsprechend  ist  festzuhalten,  dass  zwar  mit  der  Entfernung  des  Kachel-

ofens  allenfalls  historische  Substanz  verloren  ging,  deren  Rekonstruktion 

jedoch nicht verlangt werden kann. Die nachvollziehbarerweise angestrebte 

Prävention muss auf anderen Wegen verfolgt werden. Eine Beurteilung der 

Verhältnismässigkeit der angeordneten Massnahme erübrigt sich somit.  

6.1. 

Zusammenfassend  ist  demnach  die  Anordnung  der  Baudirektion  Kanton 

Zürich  in  Dispositiv-Ziffer II  der angefochtenen  Verfügung,  wonach  ein  be-

feuerbarer  Kachelofen  in  der  Stube  des  Kernbaus  an  seinem  ursprüngli-

chen  Ort  wiederherzustellen  ist,  in  teilweiser  Gutheissung  des  Rekurses 

aufzuheben.  Im  Übrigen  ist  der  Rekurs  als  durch  Rückzug  erledigt  abzu-

schreiben. 

[…..] 

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