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**Case Identifier:** 17f73b44-6aba-52e1-b496-39fc33aff77f
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-09-18
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 18.09.2017 C/5914/2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-5914-2014_2017-09-18.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 20.09.2017. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/5914/2014 ACJC/1145/2017 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 18 SEPTEMBRE 2017 

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié _______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 4 novembre 2016, représenté par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case 

postale 6150, 1211 Genève 6, 

et 

1) Madame B______, domiciliée _______, 
2) Madame C______, domiciliée _______, intimés, toutes deux comparant d'abord par 
Me Patrice LE HOUELLEUR, avocat, puis par Me Andreas FABJAN, avocat, rue 

Ferdinand-Hodler 13, 1207 Genève, en l'étude duquel elles font élection de domicile. 

 

 

 

 

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C/5914/2014 

EN FAIT 

A. Par jugement du 4 novembre 2016, reçu par les parties le 10 novembre 2016, le 
Tribunal des baux et loyers a constaté que A______, locataire, et B______ et 
C______, bailleresses, avaient été liés par trois contrats de bail de durée 

déterminée, chacun portant sur un appartement de quatre pièces et un studio situés 

au 4
ème

 étage de l'immeuble sis D______, leurs relations contractuelles débutant le 

19 décembre 2011 et se terminant le 19 juin 2014 (ch. 1 du dispositif), accordé à 

A______ une unique prolongation de son bail de deux ans et six mois, échéant le 

19 décembre 2016 (ch. 2), autorisé celui-ci à résilier son bail en tout temps 

moyennant un préavis de quinze jours pour le 15 ou la fin d'un mois (ch. 3), fixé à 

62'040 fr., charges comprises, dès le 19 décembre 2011, le loyer annuel des 

logements mentionnés sous chiffre 1 (ch. 4), fixé à 65'880 fr., charges comprises, 

dès le 19 décembre 2013, le loyer annuel des logements mentionnés sous chiffre 1 

(ch. 5), fixé à 68'880 fr., charges comprises, dès le 19 janvier 2014, le loyer 

annuel des logements mentionnés sous chiffre 1 (ch. 6), débouté les parties de 

toutes autres conclusions (ch. 7) et dit que la procédure était gratuite (ch. 8). 

B. a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 12 décembre 2016, A______ 
a formé appel de ce jugement dont il sollicite l'annulation, concluant, 

principalement, à ce que la cause soit renvoyée au Tribunal pour qu'il statue dans 

une composition conforme à la loi et rende une nouvelle décision sur l'obligation 

de restitution des montants perçus en trop et sur la fixation du loyer, après 

exécution des mesures d'instructions demandées. Subsidiairement, il a conclu à ce 

que B______ et C______, ainsi que des tiers, produisent des pièces listées dans 

l'appel, à ce que la relation contractuelle entre les parties soit requalifiée en contrat 

à durée indéterminée, à ce que le loyer soit fixé à 3'500 fr. par mois dès le  

19 décembre 2011, charges et parking compris, à ce qu'il soit ordonné aux 

bailleresses de rembourser le trop versé correspondant avec intérêts à 5% l'an dès 

la date moyenne entre le premier et le dernier versement opéré par l'appelant, à ce 

qu'il lui soit donné acte de ses déclarations de compensation concernant les loyers 

payés par ce mode d'exécution du contrat entre le 19 février 2014 et le jour du 

prononcé de l'arrêt de la Cour de justice et à ce qu'il soit ordonné aux bailleresses 

de restituer le solde. Plus subsidiairement, il a conclu à ce que la Cour lui octroie 

une prolongation de bail jusqu'au 31 mai 2017. 

 b. Le 13 décembre 2016, la Cour a imparti un délai de trente jours à B______ et 
C______, intimées, pour répondre à l'appel. 

 c. Aucune réponse n'étant parvenue dans le délai imparti, la Cour a informé les 
parties le 6 février 2017 de ce que la cause était gardée à juger. 

 d. Le 9 février 2017, les intimées ont sollicité une restitution de délai. 

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C/5914/2014 

 e. La Cour, par arrêt du 2 mars 2017, a fait droit à cette requête. 

 f. Le 5 avril 2017, B______ et C______ ont conclu à la confirmation du jugement 
entrepris et au rejet de l'appel. 

 Elles ont produit deux pièces nouvelles. 

 g. Par réplique du 11 mai 2017, A______ a persisté dans ses conclusions. 

 h. Par ordonnance du 12 mai 2017, notifiée aux intimées le 16 mai 2017, la Cour 
leur a imparti un délai de vingt jours pour dupliquer. 

 i. Le 12 juin 2017, la Cour a informé les parties de ce que la cause était gardée à 
juger. 

 j. Le même jour, les intimées ont expédié leur duplique au greffe de la Cour. 

 k. Le 16 juin 2017, l'appelant a pris position sur la duplique des intimées. 

C. Les éléments pertinents suivants ressortent du dossier : 

a. B______ est propriétaire depuis le ______ 1981 d'un studio de 58 m2 situé au 
4

ème
 étage de l'immeuble sis D______, immeuble construit en 1973. 

C______, née ______, est pour sa part propriétaire, également depuis le ______ 

1981, d'un appartement de 4 pièces de 118 m
2
, plus 20 m

2
 de loggias, situé au  

4
ème

 étage du même immeuble. 

L'immeuble en question comporte une piscine à l'extérieur et une autre à 

l'intérieur. 

Les bailleresses étaient représentées dans leurs relations contractuelles par leur 

mari, respectivement père, E______. 

b. Par contrat unique du 19 décembre 2011, A______ a pris à bail les deux 
logements précités. 

Le contrat, intitulé "bail à loyer 2 ans fixe/vente (location avec option vente)", 

prévoit un bail à terme fixe de deux ans, commençant le 19 décembre 2011 et se 

terminant le 18 décembre 2013.  

Le loyer mensuel, charges et garage (box au sous-sol) compris, s'élève à 9'130 fr. 

Le locataire a accepté de payer 109'560 fr., soit le loyer pour une année, en 

avance. L'entier du paiement du loyer pour la deuxième année était dû au plus tard 

le 1
er

 novembre 2012. 

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C/5914/2014 

Les bailleresses ont assuré un droit d'option d'achat au locataire, pour l'ensemble 

des deux appartements. 

L'avis de fixation du loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail du 19 décembre 

2011 ne mentionne aucun ancien locataire, de même qu'aucun dernier loyer 

annuel, ni motif. 

c. Le locataire s'est acquitté du montant de 219'120 fr. dû à teneur du contrat. 
Aucune garantie de loyer n'a été constituée. 

d. Le 19 décembre 2013, un nouveau contrat de bail à loyer a été conclu entre les 
parties, portant sur les deux mêmes logements. La location était prévue pour une 

durée fixe de trois mois, du 19 décembre 2013 au 19 mars 2014. 

Le loyer est demeuré le même, soit pour la période de trois mois 27'390 fr., 

payables d'avance.  

Les bailleresses ont assuré un droit d'option d'achat pour l'ensemble des deux 

appartements au locataire. 

Aucun avis de fixation du loyer n'a été remis au locataire. 

e. Le 18 février 2014, les parties ont conclu un nouveau contrat de bail portant 
toujours sur les deux mêmes logements, la location étant convenue pour une durée 

déterminée de cinq mois, du 19 janvier 2014 au 19 juin 2014. 

Le loyer était de 6'000 fr. par mois, charges et garage compris. Le paiement des 

cinq mois de loyers, soit 30'000 fr., était dû à la signature du bail.  

Les bailleresses assuraient toujours au locataire un droit d'option d'achat pour 

l'ensemble des deux appartements, ce dernier devant acheter lesdits appartements 

avant l'échéance du bail. 

Aucun avis de fixation du loyer n'a été remis au locataire. 

f. Le locataire s'est acquitté de 9'130 fr. pour le loyer du 19 décembre 2013 au 
19 janvier 2014, puis a cessé ses versements. Il a déclaré ultérieurement que les 

loyers courants étaient payés par compensation sur les montants payés en trop aux 

bailleresses pour les loyers abusifs antérieurs. 

Il est demeuré dans le logement à l'échéance du dernier bail et s'y trouve toujours.  

g. Le 21 mars 2014, le locataire a formé par devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers une demande en constatation de la durée 

indéterminée du bail (C/5914/2014), ainsi qu'une demande subsidiaire de 

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C/5914/2014 

prolongation de bail (C/1______) et une demande en fixation du loyer 

(C/2______). 

Dans sa requête en constatation de la durée indéterminée d'un bail, 

subsidiairement en prolongation, le locataire a conclu, en dernier lieu, 

principalement à ce que le Tribunal constate l'existence d'un bail de durée 

indéterminée dès le 19 décembre 2011, et, subsidiairement, à une prolongation de 

bail jusqu'au 31 mai 2017, l'autorise à libérer le logement pendant toute la période 

de protection moyennant un préavis de quinze jours et fixe le loyer à 3'500 fr. par 

mois. 

Dans sa requête en fixation du loyer, le locataire a conclu, préalablement, à ce que 

le Tribunal ordonne aux bailleresses de produire leur calcul de rendement et les 

pièces l'étayant, ainsi que tout contrat passé avec un précédent locataire et le 

dernier avis de modification du loyer fixant le dernier loyer convenu avec le 

précédent locataire. Principalement, il a conclu à ce que le Tribunal constate la 

nullité du loyer fixé dès le 19 décembre 2011 à 9'130 fr. par mois et le fixe à 

3'500 fr. par mois, charges et garage compris, condamne les bailleresses à restituer 

le trop versé de loyer correspondant, ramène la garantie de loyer à 13'500 fr. et 

restitue le solde au locataire. Subsidiairement, si le Tribunal retenait l'existence de 

trois baux successifs, il a pris les mêmes conclusions pour chacun des trois baux, 

soit en substance la réduction du loyer à 3'500 fr. et la restitution, respectivement 

la compensation, du trop-perçu. 

Il a notamment allégué que les biens litigieux étaient "vieillots" et vétustes. 

h. Non conciliées le 5 mai 2014, les causes ont été portées devant le Tribunal des 
baux et loyers le 4 juin 2014. 

i. Par ordonnances des 24 juin 2014 et 17 août 2015, le Tribunal a ordonné la 
jonction des causes précitées sous le n° C/5914/2014. 

j. Dans leur réponse du 22 juin 2015, les bailleresses ont conclu au rejet de la 
requête, subsidiairement, au rejet de la requête en prolongation de bail de 

l'appartement et à une prolongation très brève du bail du studio. 

k. Lors de l'audience du 2 octobre 2015, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 

l. Par ordonnance du 23 décembre 2015, le Tribunal a dit qu'il incombait aux 
bailleresses de mettre à disposition du locataire toute pièce justificative afférente 

aux charges de l'immeuble, leur a fixé un délai au 12 février 2016 pour produire 

un calcul de rendement ainsi que pour déposer toutes les pièces requises, en 

particulier l'acte d'acquisition de l'immeuble ou à défaut toute pièce permettant 

d'établir son prix d'achat, ses frais d'acquisition et son financement, le détail des 

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amortissements des dettes hypothécaires/chirographaires, en précisant les dates 

auxquelles ils avaient été effectués depuis l'achat de l'immeuble, les comptes de 

gestion et de charges et leur relevé détaillé pour les années 2008 à 2010, le 

bordereau de l'impôt immobilier complémentaire 2010, et a fixé un délai au 

4 mars 2016 au locataire pour se déterminer sur le calcul de rendement. 

m. Le 1er mars 2016, les bailleresses ont informé le Tribunal qu'elles ne 
produiraient pas les pièces pour effectuer le calcul de rendement, dans la mesure 

où elles n'avaient jamais suivi ce dossier, qu'elles n'avaient plus les moyens 

financiers d'assumer leur défense vu que le loyer n'était plus payé et qu'il ne 

s'agissait pas d'une acquisition récente, ce qui rendait impossible tout calcul de 

rendement. 

n. Par ordonnance du 21 avril 2016, le Tribunal a clôturé la phase d'administration 
des preuves et ordonné le dépôt des plaidoiries finales.  

o. Par plaidoiries finales du 30 mai 2016, les bailleresses ont conclu au rejet de 
toutes les conclusions prises par le locataire. 

Dans ses dernières écritures, le locataire s'est prévalu pour la première fois d'une 

lésion (art. 21 CO) et d'une crainte fondée (art. 29 CO). Il a persisté dans ses 

conclusions. 

p. La cause a été gardée à juger. 

q. La composition du Tribunal des baux et loyers a été la suivante lors de 
l'instruction de la cause : X______, présidente, Y______ et Z______, juges 

assesseurs. 

Y______ ayant démissionné avec effet au 31 juillet 2016, W______ l'a remplacée 

et a siégé lors du prononcé du jugement entrepris, en qualité de juge assesseur. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).  

 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 

du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

  1.2 Dans ses conclusions en première instance, le locataire a sollicité une 
réduction de loyer de près de 5'000 fr. par mois. La question de la durée du bail ou 

des baux successifs est litigieuse, mais il n'est pas contesté qu'elle représente au 

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moins trois ans, de sorte que la valeur litigieuse minimale est manifestement 

atteinte et que la voie de l'appel est donc ouverte.  

 1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 

 1.4 Il n'en va pas de même de la duplique des intimées déposée postérieurement à 
l'expiration du délai qui leur avait été imparti (art. 143 al. 1 CPC). Le fait que 

l'appelant ait consenti à une prolongation est irrelevant, dès lors qu'aucune 

demande de prolongation de délai n'est parvenue à la Cour avant son expiration 

(art. 144 al. 2 CPC) et qu'aucune demande de restitution de délai n'a été formulée 

(art. 148 CPC). La duplique est donc irrecevable, tout comme la détermination de 

l'appelant sur celle-ci (let. B.k. ci-dessus). 

 1.5 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, in Procédure civile 

suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 

S'agissant d'une procédure relative à la protection contre les loyers abusifs 

(art. 269 ss CO) et sur la prolongation du bail à loyer (art. 272 ss CO), la cause est 

soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) et la maxime 

inquisitoire sociale est applicable (art. 247 al. 2 let. a CPC).  

2. Les intimées ont produit des pièces nouvelles. 

 2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les 

deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, in CPC, Code de procédure civile 

commenté, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC).  

 Cette règle s'applique aussi aux procédures simplifiées dans lesquelles le juge doit 

établir les faits d'office (ATF 138 III 625 consid. 2.2; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_415/2015 du 22 août 2016 consid. 3.5). 

 2.2 En l'espèce, les deux pièces nouvelles produites par les intimées, datées 
respectivement des 24 et 29 mars 2017, consistent dans une lettre de leur conseil 

au Tribunal, par laquelle il est demandé à ce dernier les raisons du changement 

dans sa composition entre la fin de la procédure probatoire et le prononcé du 

jugement, ainsi que la réponse du Tribunal à ce courrier. 

 Ces pièces n'auraient pas pu être obtenues par les intimées auparavant, dès lors 
que les parties n'avaient pas été informées par le Tribunal du changement dans la 

composition, qu'elles ont découvert à l'occasion du prononcé du jugement 

entrepris. 

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 Par conséquent, ces pièces nouvelles, ainsi que les faits qui s'y rapportent, 

produits en temps utile, sont recevables. 

3. L'appelant se plaint d'une composition irrégulière du Tribunal. 

 3.1 Selon l'art. 88 LOJ, le Tribunal des baux et loyers siège dans la composition 
d'un juge, qui le préside, d'un juge assesseur représentant les groupements de 

locataires et d'un juge assesseur représentant les bailleurs.  

 L'art. 33 LOJ précise que les magistrats titulaires d'une même juridiction et les 
juges assesseurs d'un même tribunal se suppléent entre eux. 

 3.2 L'art. 30 al. 1 Cst. prévoit que toute personne dont la cause doit être jugée dans 
une procédure judiciaire a droit à ce qu'elle soit portée devant un tribunal établi 

par la loi, compétent, indépendant et impartial. 

 Selon la jurisprudence ancienne, le changement dans la composition du Tribunal 
en cours de procès était appréhendé sous l'angle d'une violation du droit d'être 

entendu. Ainsi, le justiciable avait le droit que sa cause ne soit pas jugée par une 

personne qui n'avait pas connaissance de la procédure et de l'administration des 

preuves. Il suffisait cependant que le juge intervenant pour la première fois dans 

un procès ait pu prendre connaissance de l'objet du procès par l'étude du dossier 

(ATF 117 Ia 133 consid. 1e). Cette exigence était respectée lorsque les mesures 

probatoires effectuées avaient fait l'objet de procès-verbaux figurant au dossier et 

dont le nouveau juge assesseur avait eu la possibilité de prendre connaissance 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_271/2015 du 29 septembre 2015 consid. 6.1 et les 

références citées non publié in ATF 142 I 93). 

 Selon la jurisprudence plus récente, une violation de l'art. 30 al. 1 Cst. peut être 

invoquée lorsque la composition du tribunal est modifiée en cours de procédure 

sans raison suffisante. Une modification de la composition est admise au cas par 

cas lorsqu'un membre du Tribunal part à la retraite ou en raison d'une absence 

causée par une longue maladie ou un congé maternité ou lorsqu'une nouvelle 

constitution du tribunal impose un changement (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_271/2015 précité consid. 6.2 non publié in ATF 142 I 93). 

 Il incombe au tribunal, en cas de modification dans sa composition, d'attirer 

l'attention des parties sur le remplacement envisagé en son sein et sur les raisons 

qui le motivent. A défaut, il ne saurait être reproché au justiciable de n'avoir pas 

suffisamment motivé les raisons pour lesquelles le changement est contraire au 

droit (ATF 142 I 93 consid. 8.2). 

 Le droit d'être entendu n'est pas une fin en soi, même s'il s'agit d'une garantie 

constitutionnelle de caractère formel. Il constitue un moyen d'éviter qu'une 

procédure judiciaire ne débouche sur un jugement vicié en raison de la violation 

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du droit des parties de participer à la procédure, notamment à l'administration des 

preuves. Lorsqu'on ne voit pas quelle influence la violation du droit d'être entendu 

a pu avoir sur la procédure, il n'y a pas lieu d'annuler la décision attaquée (arrêts 

du Tribunal fédéral 6B_93/2014 du 21 août 2014 consid. 3.1.3; 4A_153/2009 du 

1
er

 mai 2009 consid. 4.1 et les arrêts cités). 

 3.3 En l'espèce, l'appelant se plaint de ne pas avoir été informé de la modification 
de la composition du Tribunal, ni des raisons qui l'ont motivée. 

 Il ressort du dossier que le Tribunal n'a en effet pas informé les parties du 
changement dans sa composition survenu entre la dernière audience et le prononcé 

du jugement entrepris. Néanmoins, la raison de ce changement est désormais 

connue, à savoir la démission d'un juge assesseur. 

 A ce sujet, l'appelant soutient que le Tribunal aurait dû statuer plus rapidement 

pour pallier au risque de démission de l'un de ses membres. Il estime qu'il avait le 

droit d'être jugé par la personne qu'il connaissait et qui l'avait vu et entendu. 

 Le droit d'organisation judiciaire genevois prévoit expressément la faculté pour les 

juges assesseurs de se suppléer entre eux, sans que les raisons d'une telle 

suppléance ne soient limitées par la loi. 

 De surcroît, les audiences ont été transcrites sur des procès-verbaux dont les juges 

ont pu prendre connaissance avant de rendre leur décision. L'appelant ne dispose 

pas d'un droit inconditionnel à ce que sa cause soit jugée par des personnes avec 

lesquelles il a physiquement été mis en présence. 

 L'appelant fait valoir que la possibilité d'invoquer des motifs de récusation lui a 

été refusée par cette manière de procéder en raison du fait que le Tribunal ne lui a 

pas donné la possibilité de s'exprimer sur le changement de composition avant 

qu'il n'y soit procédé. 

 Cet argument ne convainc pas : la récusation aurait pu être demandée en 

l'occurrence, aussitôt après le prononcé querellé (art. 49 al. 1 CPC) - et la prise de 

connaissance de l'identité de la personne ayant siégé -, ce qui n'a pas été le cas. 

 L'appelant n'explique pas pour quelle raison précise il faudrait renvoyer la cause 

aux premiers juges et en quoi le processus décisionnel serait différent après ce 

renvoi. Il appert, au contraire, que le renvoi en première instance ne serait qu'une 

vaine formalité, de nature à prolonger inutilement la procédure, puisque la 

démission d'un membre du Tribunal est à l'évidence une raison suffisante de 

modifier la composition de ce dernier, ce que l'appelant ne conteste pas. 

 Par conséquent, les griefs de l'appelant en lien avec la composition du Tribunal 

seront rejetés. 

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4. L'appelant estime que le Tribunal n'aurait pas statué sur l'une de ses conclusions, à 
savoir la restitution des loyers qu'il avait payés en trop. 

 Il relève cependant lui-même que le Tribunal a exposé pour quelles raisons il n'y 
avait pas lieu de restituer un montant perçu en trop, dès lors que le locataire 

n'avait pas, pour l'ensemble de la relation contractuelle, versé suffisamment de 

loyer aux bailleresses. Dans le dispositif, les premiers juges l'ont, en outre, 

débouté "de toutes autres conclusions". 

 Les premiers juges ont ainsi statué et motivé leur décision sur ce point. Un déni de 

justice est donc exclu. 

5. L'appelant reproche au Tribunal de n'avoir pas qualifié la relation contractuelle 
qui le liait aux intimées de contrat à durée indéterminée. 

 5.1 Comme le contrat de travail, le bail à loyer peut être conclu pour une durée 
déterminée ou indéterminée. Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, 

sans congé, à l'expiration de la durée convenue (art. 255 al. 1 et 2 et art. 266  

al. 1 CO); si un tel bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée 

indéterminée (art. 266 al. 2 CO; ATF 139 III 145 consid. 4.2). 

 La loi ne contient aucune disposition interdisant de conclure successivement 
plusieurs baux à durée déterminée. A l'instar de l'art. 334 CO pour le contrat de 

travail, l'art. 266 al. 2 CO envisage expressément une reconduction tacite du bail à 

durée déterminée et présume que le nouveau contrat est de durée indéterminée; 

rien n'empêche toutefois les parties de convenir d'un nouveau contrat à terme. 

Cela étant, la conclusion successive de baux à durée déterminée peut aboutir 

globalement au même résultat qu'un contrat de durée indéterminée résiliable; il 

faut rechercher dans quelle mesure la première construction juridique est 

susceptible d'éluder des dispositions impératives protégeant le locataire (ATF 139 

III 145 consid. 4.2.2). 

 La conclusion successive de baux à durée limitée peut permettre au bailleur 

d'échapper à des règles impératives conférant des droits au locataire, telles les 

règles contre les loyers abusifs, ou contre les congés abusifs. L'on en vient donc à 

la conclusion qu'il est sur le principe licite d'enchaîner des baux de durée 

déterminée, sous réserve d'une fraude à la loi. Commet une telle fraude le bailleur 

qui, en soi, a l'intention de s'engager pour une durée indéfinie, mais opte pour un 

système de baux à durée déterminée aux seules fins de mettre en échec des règles 

impératives. S'il est vrai que le système des contrats en chaîne est susceptible de 

procurer des avantages importants au bailleur, l'on ne saurait postuler l'illicéité de 

principe d'un tel procédé, alors que la loi ne l'interdit nullement. La partie qui 

entend faire appliquer la norme éludée - soit en l'occurrence le locataire - doit 

établir l'existence d'une fraude à la loi. Il n'est pas aisé de tracer la frontière entre 

le choix consensuel d'une construction juridique offerte par la loi et l'abus de cette 

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C/5914/2014 

liberté, constitutif d'une fraude à la loi. Répondre à cette question implique une 

appréciation au cas par cas, en fonction des circonstances d'espèce (ATF 139 III 

145 consid. 4.2.4). 

 La loi ne requiert aucun motif particulier pour conclure un bail de durée 

déterminée et n'interdit pas d'enchaîner deux ou plusieurs baux de ce type. Il s'agit 

bien plutôt de rechercher si les faits recueillis conduisent à la conclusion que le 

bailleur a mis en place un système qui ne s'explique que par la volonté de 

contourner des règles impératives. Le fardeau de la preuve incombe au locataire; 

le bailleur n'a pas à établir un intérêt spécial à conclure des baux de durée 

déterminée (ATF 139 III 145 consid. 4.3.2). 

 5.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu que les intimées souhaitaient vendre leurs 
biens et que les brèves prolongations successives du bail avaient été faites dans 

cette perspective. L'on ne discernait pas qu'elles eussent souhaité éluder des 

dispositions légales. D'ailleurs la volonté des parties de pérenniser leur relation 

contractuelle n'était pas établie. 

 L'appelant critique ce raisonnement. Selon lui, le fardeau de la preuve reposait sur 
les bailleresses à qui il incombait de démontrer la réalité des motifs justifiant une 

succession de baux de durée déterminée. En outre, se référant à l'avis d'un juge 

fédéral lors d'une délibération orale, il estime que laisser un bailleur conclure des 

baux en chaîne était de nature à mettre en péril la paix du logement. L'intention de 

vendre des bailleresses violait l'interdiction du congé-vente (art. 271a al. 1  

let. c CO), car elles souhaitaient conserver la possibilité de vendre leurs biens en 

concluant des baux successifs de durée déterminée. 

 L'argumentation de l'appelant tombe à faux, dès lors que, selon la jurisprudence, 

le fardeau de la preuve d'une fraude à la loi commise par la conclusion de contrats 

en chaîne incombe au locataire. Il ne pouvait être exigé des bailleresses de fournir 

des preuves de l'absence d'intention de contourner les dispositions légales 

protégeant les locataires, ce qui reviendrait à introduire une présomption de fraude 

précisément rejetée par le Tribunal fédéral. 

 Il n'est de surcroît pas contradictoire de retenir à la fois une intention des 

bailleresses de vendre leurs biens et le fait qu'elles avaient besoin du revenu de la 

location pour payer les charges de la copropriété et couvrir leurs frais de 

subsistance. La volonté de vendre un bien n'implique pas la renonciation à 

percevoir le produit de sa location avant cette vente. 

 En outre, il ne saurait être question d'un congé-vente puisque le locataire n'a 

jamais été placé dans la position d'être menacé d'une résiliation du contrat s'il 

n'achetait pas. Au contraire, malgré l'absence d'offre d'achat, le bail a été reconduit 

à deux reprises. A ce titre, il n'est pas, par principe, abusif pour un bailleur qui a 

l'intention de céder son bien immobilier de choisir la conclusion d'un bail à durée 

- 12/22 - 

 

C/5914/2014 

déterminée afin de favoriser ce projet. Le locataire ne peut pas de bonne foi 

prétendre qu'il ignorait la situation, dès lors que le bail initial prévoyait 

expressément la possibilité d'une vente des biens immobiliers. 

 Le locataire ne se prévaut d'aucun autre élément concret permettant de considérer 

comme réunies les conditions d'une fraude à la loi, donc de la conclusion d'un 

contrat à durée indéterminée sous couvert de contrats successifs à durée 

déterminée, alors qu'il en supportait le fardeau de la preuve. La décision du 

Tribunal est dès lors conforme au droit, les contrats à durée déterminée conclus 

par les parties étant valables en tant que tels. 

 Les griefs de l'appelant sur ce point sont également infondés. 

6. L'appelant invoque la lésion et la crainte fondée. 

 6.1 A teneur de l'art. 21 CO, en cas de disproportion évidente entre la prestation 
promise par l'une des parties et la contre-prestation de l'autre, la partie lésée peut, 

dans le délai d'un an, déclarer qu'elle résilie le contrat et répéter ce qu'elle a payé, 

si la lésion a été déterminée par l'exploitation de sa gêne, de sa légèreté ou de son 

inexpérience (al. 1). Le délai d'un an court dès la conclusion du contrat (al. 2). 

 A teneur de l'art. 29 CO, si l'une des parties a contracté sous l'empire d'une crainte 
fondée que lui aurait inspirée sans droit l'autre partie ou un tiers, elle n'est point 

obligée. La crainte est réputée fondée lorsque la partie menacée devait croire, 

d'après les circonstances, qu'un danger grave et imminent la menaçait elle-même, 

ou l'un de ses proches, dans sa vie, sa personne, son honneur ou ses biens (art. 30 

al. 1 CO). Le contrat entaché d'erreur ou de dol, ou conclu sous l'empire d'une 

crainte fondée, est tenu pour ratifié lorsque la partie qu'il n'oblige point a laissé 

s'écouler une année sans déclarer à l'autre sa résolution de ne pas le maintenir, ou 

sans répéter ce qu'elle a payé (art. 31 al. 1 CO). Le délai court dès que l'erreur ou 

le dol a été découvert, ou dès que la crainte s'est dissipée (art. 31 al. 2 CO). 

 Les délais des art. 21 al. 1 et 31 al. 1 CO sont des délais péremptoires que le juge 

doit examiner d'office (arrêt du Tribunal fédéral 4C.37/2007 du 11 novembre 

2007 consid. 3; SCHWENZER, Basler Kommentar OR I, 6
ème

 éd., 2015, n. 11 ad 

art. 31; SCHMIDLIN, Commentaire Romand CO I, 2
ème

 éd., 2012, n. 33 ad art. 21). 

 6.2 Le Tribunal a retenu que le locataire n'avait pas démontré que les conditions 
de la lésion ou de la crainte fondée étaient réalisées, dans la mesure où il n'avait 

pas prouvé que les bailleresses avaient exploité sa gêne, sa légèreté ou son 

inexpérience, ni qu'elles auraient fait peser sur sa vie, sa personne, son honneur ou 

ses biens un danger grave et imminent. 

 L'appelant fait valoir que les conditions de la lésion sont remplies, puisque les 
bailleresses étaient représentées par E______, notoirement spécialiste de 

- 13/22 - 

 

C/5914/2014 

l'immobilier genevois, alors que lui-même ne l'était pas. Une disproportion des 

intérêts en présence était démontrée par le montant du loyer convenu. En outre, les 

conditions de l'art. 29 CO étaient réalisées, car il avait été contraint de signer des 

contrats de courte durée qu'il ne souhaitait pas. Il y avait un danger sur sa 

personne, à savoir que le domicile était un élément essentiel à la vie et au 

développement de la personnalité. 

 S'agissant de la lésion, l'appelant s'en est prévalu pour la première fois le 31 mai 

2016, soit plus de deux ans après la conclusion du contrat, de sorte qu'il était 

forclos à invoquer cette institution, ce que la Cour est habilitée à relever d'office.  

 Il en va de même pour la crainte fondée, dès lors que l'appelant a invoqué  

l'art. 29 CO pour la première fois le 31 mai 2016, soit près de deux ans après avoir 

confié la défense de ses intérêts à un mandataire professionnel. Une fois conseillé 

adéquatement par un spécialiste des questions locatives, l'appelant ne pouvait 

prétendre se trouver encore en état de crainte fondée face aux intimées, puisqu'il 

était à même de faire valoir ses droits, ce qu'il a fait. Ainsi, même à supposer que 

les conditions de la crainte fondée soient réalisées - ce qui n'est pas le cas ainsi 

qu'on le verra ci-dessous - le locataire l'a invoquée tardivement. 

 De toute manière, il ne saurait être retenu que le fait de négocier un bail pour son 

propre logement place automatiquement le locataire dans un état de crainte 

fondée. Sinon, à chaque fois qu'un locataire conclut un contrat de bail portant sur 

un local qu'il a l'intention d'occuper, il serait placé dans une situation où il pourrait 

demander l'annulation du contrat de bail, ce qui ne saurait être l'intention du 

législateur. En l'occurrence, aucune circonstance particulière n'est plaidée qui 

dénoterait une crainte suscitée chez le locataire. Il apparaît au contraire que celui-

ci disposait d'importantes sources d'argent liquide, puisqu'il a pu payer, d'avance, 

une année de location et qu'il aurait donc été en mesure de se loger, au moins 

provisoirement, ailleurs. Ainsi, le Tribunal a retenu à juste titre que les conditions 

d'une crainte fondée n'étaient pas réunies. 

 Les griefs de l'appelant sont infondés. 

7. L'appelant reproche au Tribunal une violation des art. 272 CO et 4 CC en lien 
avec la prolongation accordée par le Tribunal. 

 7.1 Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la 
prolongation de bail d'un bail d'habitation pour une durée de quatre ans au 

maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences 

pénibles et que les intérêts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de 

temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Il n'y a pas priorité de 

l'une de ces solutions par rapport à l'autre (arrêt du Tribunal fédéral 4A_105/2009 

du 5 juin 2009 consid. 3.2).  

- 14/22 - 

 

C/5914/2014 

 Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y 

a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder 

à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, 

consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de 

remplacement. Conformément à l'art. 272 al. 2 CO, il lui incombe de prendre en 

considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la 

situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même 

que la situation sur le marché locatif local (ATF 135 III 121 consid. 2). 

 La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à 

déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. 

La prolongation du contrat de bail n'a de sens que si le report du congé permet 

d'espérer une atténuation des conséquences pénibles qu'entraînerait ce congé et 

laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présenterait moins d'inconvénients 

pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les conséquences 

nécessairement liées à la résiliation du bail en tant que telle. Ainsi, les dispositions 

concernant la prolongation des baux ont pour but d'accorder au locataire plus de 

temps qu'il n'en aurait, selon le délai de résiliation ordinaire, pour chercher de 

nouveaux locaux (arrêt du Tribunal fédéral 4A.281/2008 du 12 septembre 2008 

consid. 2.1 = CdB 2009 p. 33) et non de lui donner l'occasion de profiter le plus 

longtemps possible de locaux à un loyer avantageux (arrêt du Tribunal fédéral 

4C_146/2006 du 24 août 2006 consid. 2.2; ATF 116 II 446 consid. 3b). Ainsi le 

locataire ne doit pas rester inactif à la réception du congé et doit rechercher 

sérieusement des locaux de remplacement.  

 Selon l'art. 272 al. 2 let. d CO, le juge doit notamment prendre en considération le 

besoin que le bailleur peut avoir d'utiliser les locaux loués, ainsi que l'urgence de 

ce besoin. Le besoin légitime du bailleur de recouvrer les locaux l'emporte sur les 

intérêts du locataire à obtenir une prolongation (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.138/2006 du 31 août 2006 consid. 2.1 et 4C.269/2004 du 4 octobre 2004 

consid. 4.2.).  

 7.2 En l'occurrence, le Tribunal a retenu que la durée totale des baux successifs 
était de deux ans et demi, que le locataire vivait seul et n'avait pas d'attaches dans 

le quartier concerné, ce qui ne restreignait pas ses recherches, et que, si sa 

situation financière était obérée, il bénéficiait de l'assistance de l'Hospice général 

qui pouvait le reloger, aucune recherche n'ayant été effectuée dans le sens d'un 

relogement. Dès lors, une prolongation du bail pour une durée de deux ans et six 

mois, échéant au 19 décembre 2016, était équitable. 

 L'appelant critique ce raisonnement en soutenant qu'il avait procédé à des 
recherches, ce qui suffirait, selon lui, à prouver l'existence de ces dernières. La 

pénurie de logement n'avait pas été mentionnée, ni prise en compte. Il avait en 

outre payé pour le logement qu'il occupait en versant un loyer excessif par le 

- 15/22 - 

 

C/5914/2014 

passé. Il devait ainsi, compte tenu de la mauvaise situation financière des 

bailleresses, être autorisé à occuper le logement pour éteindre par compensation 

les montants qu'il avait versés en trop. Ainsi, une prolongation du bail jusqu'au 

31 mai 2017 était demandée. 

 Les motifs retenus à l'appui de la décision du Tribunal sont fondés et celui-ci n'a 

pas violé son pouvoir d'appréciation conféré par les art. 272 ss CO.  

 Quoi qu'il en soit, il n'y a plus lieu de trancher cette question dès lors que la durée 

de prolongation demandée par le locataire est échue et que, du fait de la durée de 

la procédure, il a pu rester dans son logement (ATF 102 II 252).  

 Par conséquent, aucune circonstance particulière n'étant plaidée justifiant de 

statuer sur ce point, les conclusions de l'appelant seront rejetées dans la mesure de 

leur recevabilité. 

8. En dernier lieu, le locataire se plaint du calcul du loyer admissible effectué par le 
Tribunal. L'immeuble concerné n'était pas ancien et un calcul de rendement était 

donc possible.  

 8.1 Lorsque le loyer initial est nul parce que la formule officielle n'a pas été 
communiquée, le juge doit compléter le contrat, en se basant sur toutes les 

circonstances du cas (ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64).  

 8.1.1 En principe, le juge partira du critère absolu que constitue le rendement non 
excessif de la chose louée (art. 269 CO), ce critère ayant la primauté sur les autres 

méthodes de détermination du loyer non abusif. 

 Si le montant ainsi obtenu n'est pas excessif, le loyer ne saurait être corrigé et 

augmenté à la hauteur des loyers usuels de la localité ou du quartier, car le loyer 

serait alors nécessairement abusif au regard de l'art. 269 CO. En revanche, le juge 

peut se fonder sur le critère des loyers comparatifs pour fixer le loyer initial à un 

niveau plus bas que le loyer obtenu conformément au critère du rendement non 

excessif de la chose; le bailleur qui n'a pas respecté l'art. 270 al. 2 CO qui impose 

l'utilisation de la formule officielle pour notifier le loyer initial peut se voir 

opposer les loyers du marché (arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2014 du 17 juillet 

2014 consid. 4.1 et les arrêts cités). Lorsque l'immeuble est ancien, il est admis 

que, à certaines conditions, la hiérarchie entre les deux critères soit inversée au 

profit du critère des loyers comparatifs (ATF 140 III 433 consid. 3.1). Un 

immeuble est dit "ancien" s'il a été construit ou acquis il y a plusieurs décennies 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.3 in SJ 2012 

I p. 377; arrêt du Tribunal fédéral 4C.323/2001 du 9 avril 2002 consid. 3a in SJ 

2002 I p. 434). Jusqu'au prononcé de l'ATF 140 III 433, le Tribunal fédéral ne 

s'était donc pas exprimé plus explicitement sur l'âge minimal d'un immeuble 

pouvant être qualifié d'ancien. Dans la jurisprudence, des immeubles acquis il y a 

- 16/22 - 

 

C/5914/2014 

plus de quarante ans ont été qualifiés d'anciens (ATF 140 III 433 consid. 3.1.1 et 

les références citées). Il a été retenu, sous l'ancien droit, qu'un immeuble de vingt-

trois ans était ancien (ATF 112 II 149 consid. 3). Ainsi, dans l'ATF 140 III 433, le 

Tribunal fédéral a considéré que l'instance précédente avait jugé à bon droit qu'un 

immeuble de vingt-six, respectivement vingt-sept ans, n'était pas ancien, dans la 

mesure où de tels immeubles ne pouvaient pas être qualifiés d'immeuble acquis ou 

construit "il y a plusieurs décennies", ce d'autant plus qu'il n'avait pas été 

démontré que les résultats d'un calcul de rendement conduiraient à un résultat 

irréaliste. De plus, en 1982 et 1983, lorsque les immeubles avaient été construits, 

il était connu que le calcul du rendement net, donc la conservation des documents 

idoines, étaient importants. Ainsi, le bailleur, gérant professionnel de biens 

immobiliers, devait conserver avec soin les pièces importantes (ATF 140 III 433 

consid. 3.1.2).  

 Si le rendement net déterminé n'est pas excessif, il ne saurait non plus être 

question de reprendre le loyer supérieur payé par le précédent locataire, car le 

loyer abusif (ou qui le serait devenu à la suite d'une diminution des coûts) payé 

par l'ancien preneur est également visé par l'objectif constitutionnel et légal de 

protection contre les loyers abusifs (ATF 120 II 341 consid. 6a; 4A_250/2012 du 

28 août 2012 consid. 2.4, publié in SJ 2013 I 49).  

 8.1.2 Pour déterminer si la chose louée procure au bailleur un rendement excessif 
(art. 269 CO) conformément au premier critère indiqué ci-dessus, il faut procéder 

à une analyse du rendement net de celle-ci. Pour le calculer, il est nécessaire de 

connaître le rapport entre les fonds propres réellement investis dans la chose 

remise à bail et le loyer, après déduction des charges d'exploitation et des intérêts 

débiteurs sur les capitaux empruntés. Pour déterminer le montant des fonds 

propres investis, il faut partir du coût de revient effectif de l'immeuble, sauf si le 

prix d'acquisition est manifestement exagéré, et soustraire le montant des fonds 

étrangers (emprunts garantis ou non par hypothèque). Le coût de revient 

comprend notamment les frais d'acquisition du terrain et le coût de la construction 

de l'immeuble, ou de son amélioration. Si l'immeuble a été acheté construit, le 

prix effectivement payé par l'acheteur est en principe déterminant, même s'il est 

inférieur à la valeur du marché. La prise en considération d'un prix préférentiel 

n'est admise que dans des circonstances particulières, par exemple si l'immeuble a 

été acquis dans le cadre du partage d'une succession ou par une donation mixte 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 3.2 et les 

nombreux arrêts cités). 

 La maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a CPC) n'oblige pas le juge à 

instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position  

(ATF 139 III 13 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2014 déjà cité 

consid. 4.2). Lorsque le bailleur n'a pas apporté les éléments nécessaires pour 

permettre un calcul du rendement net, éléments qu'il est le seul à détenir, le juge 

- 17/22 - 

 

C/5914/2014 

est autorisé à se baser, faute de mieux, sur des données statistiques, même si elles 

ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_250/2012 déjà cité consid. 2.4), ou sur son expérience (arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_198/2014 déjà cité consid. 4.5). Le juge cantonal dispose 

en effet d'une grande marge d'appréciation lorsqu'il doit fixer le loyer initial. Le 

Tribunal fédéral ne revoit qu'avec retenue la décision qu'il prend à cet égard (arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_198/2014 déjà cité consid. 4.2). 

 Le bailleur qui, sans aucune justification, refuse ou néglige de produire les pièces 

comptables en sa possession (ou se défait de ces pièces afin de ne pas pouvoir les 

produire) viole son obligation de collaboration. De nature procédurale, celle-ci ne 

touche pas au fardeau de la preuve et n'implique pas un renversement de celui-ci. 

C'est dans le cadre de l'appréciation des preuves que le juge tirera les 

conséquences d'un refus de collaborer à l'administration de la preuve. En l'absence 

de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut convaincre le juge de la 

fausseté complète ou partielle de ses allégations et l'amener à croire les indications 

de l'autre partie. Toutefois, s'il dispose de données statistiques cantonales ou 

communales, le juge ne peut se contenter de tirer les conséquences du refus du 

bailleur, mais doit faire intervenir ces données dans le cadre de l'appréciation 

globale des preuves. Ces statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment 

différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, constituent, faute de mieux, un 

repère objectif pouvant être pris en compte pour fixer le loyer admissible. Le cas 

échéant, il s'agira de pondérer les chiffres figurant dans ces statistiques en 

fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du loyer payé 

par le précédent locataire ou encore de l'expérience du juge (ATF 142 III 568 

consid 2.1). 

 En revanche, si le bailleur justifie le défaut de production, ce défaut est dénué de 

toute portée. Dans le cadre de l'appréciation des preuves, il s'agit alors de tenir 

compte des statistiques qui, faute de mieux, permettront d'établir le loyer 

admissible, le cas échéant en pondérant les chiffres en fonction des 

caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du loyer payé par le 

précédent locataire ou de l'expérience du juge (ATF 142 III 568 consid 2.1). 

 8.2 La statistique relative aux loyers moyens indique à la fois la moyenne et la 
médiane des loyers (OCSTAT, Le niveau des loyers à Genève, Statistique des 

loyers de mai 2011). 

 Selon les explications y relatives, la "moyenne" est la notion la plus commune. Le 

loyer mensuel moyen des logements, tout comme le loyer mensuel moyen par 

pièce ou le loyer mensuel moyen par m
2
, est une simple moyenne arithmétique, 

soit le rapport entre la somme des loyers et le nombre de logement correspondant. 

La moyenne est, en général, la meilleure caractéristique de la tendance centrale. 

Pourtant, dans le cas des loyers, la moyenne est très influencée par les 

- 18/22 - 

 

C/5914/2014 

observations extrêmes. Selon les cas, elle peut donc être tirée vers le haut ou vers 

le bas. 

 La "médiane" est la valeur effective (pour un nombre impair d'observations) ou 

estimée (pour un nombre pair d'observations), pour laquelle la moitié des 

observations lui est supérieure et l'autre moitié lui est inférieure. Pour la 

déterminer, les observations sont classées préalablement par ordre de grandeur 

croissante ou décroissante. Le loyer médian n'est pas influencé par des 

observations anormalement grandes ou anormalement petites, qui pourraient être 

considérées comme aberrantes ou trop particulières. L'OCSTAT considère que, 

pour cette raison, cette valeur est sans doutes plus significative que le loyer 

moyen, à condition toutefois de disposer d'observations en assez grand nombre et 

sans hétérogénéité excessive. 

 La Cour de justice, dans un arrêt auquel se réfère l'appelant (ACJC/1150/2015 du 

28 septembre 2015), a considéré que, si la valeur médiane pouvait paraître plus 

adéquate, au vu des explications qui précèdent, pour un calcul du loyer, il était 

admissible, dans le cadre du large pouvoir d'appréciation octroyé au juge, de se 

réfèrer aux loyers moyens. 

 8.3 En l'espèce, le Tribunal, après avoir constaté que les baux successifs étaient 
partiellement nuls s'agissant du montant du loyer, a retenu que l'immeuble était 

ancien, en ce sens qu'un calcul de rendement n'était plus possible. En l'absence 

d'exemples de loyers comparatifs fournis, il fallait fixer le loyer à l'aide de 

statistiques. 

 L'appelant reproche au Tribunal d'avoir retenu que l'immeuble était ancien, dans 
la mesure où l'on pouvait exiger des bailleresses la production des pièces 

nécessaires à un calcul de rendement au vu des circonstances de l'espèce. 

Subsidiairement, à supposer qu'il faille avoir recours à des statistiques, celles 

choisies par le Tribunal n'étaient pas correctes, celui-ci ayant de surcroît ajouté 

plus de 1'000 fr. aux montants obtenus, sans explication. Le montant correct du 

loyer était de 3'500 fr. par mois, étant donné qu'il fallait encore réduire le loyer du 

fait que les bailleresses celaient un rendement abusif et que le logement était 

vétuste. 

 8.4 En l'espèce, la question de l'ancienneté des biens loués est litigieuse. 

 Ceux-ci ont été acquis trente-trois ans avant l'introduction de la présente 
procédure, de sorte qu'il semble a priori qu'il s'agisse de biens acquis il y a 

plusieurs décennies, donc anciens. Certes, il ressort de la jurisprudence du 

Tribunal que des biens de vingt-six, respectivement vingt-sept ans, peuvent être 

qualifiés de récents, sans violer le droit fédéral, mais il n'est pas exclu que, selon 

les circonstances, des biens du même âge soient qualifiés d'anciens. 

- 19/22 - 

 

C/5914/2014 

 Contrairement à ce que soutient l'appelant, ces biens n'ont pas été gérés par des 

professionnels de l'immobilier. Il n'a en effet pas été démontré que les bailleresses 

auraient quelque connaissance que ce soit en matière immobilière. Le fait qu'elles 

aient été assistées par E______ - dont rien ne démontre qu'il était un spécialiste de 

l'immobilier - dans les rapports contractuels ne dénote pas que la gestion des biens 

a été assurée de manière professionnelle dès leur acquisition, puisque l'on ignore 

qui s'en était occupé avant la signature des contrats litigieux. Il ne saurait donc 

être retenu que les intimées avaient connaissance de la jurisprudence en matière 

de calcul de rendement dès 1981 et de l'importance de conserver les pièces utiles à 

ce calcul. 

 C'est dès lors à bon droit que le Tribunal a retenu que les biens litigieux étaient 

anciens, partant qu'un calcul de rendement n'avait pas la prééminence par rapport 

aux loyers moyens du quartier. Il convenait donc d'avoir recours à des statistiques 

pour établir le loyer, faute d'objets comparables produits en suffisance. 

 La demande du locataire tendant à ce qu'il soit ordonné à des tiers (Registre 

foncier, régie, etc.) de produire des pièces doit être rejetée, dès lors que 

l'ancienneté de l'immeuble exclut un calcul de rendement. De surcroît, le locataire 

n'expose pas comment il serait possible d'obtenir les pièces sur les fonds propres 

investis et sur le remboursement de prêts hypothécaires - nécessaires au calcul du 

rendement net - sans la collaboration des bailleresses, ni auprès de quels tiers. 

Aucune régie ne paraît avoir pris en charge la gestion des biens litigieux. Les 

pièces que l'appelant propose d'obtenir auprès de tiers (acte de vente, charges 

financières, charges d'exploitation, etc.) paraissent d'emblée insuffisantes pour un 

calcul de rendement net. 

 8.5 Quoi qu'il en soit, même à retenir que l'immeuble serait récent, le résultat 
serait le même. En effet, le défaut de production des pièces par les bailleresses, 

qu'il soit fautif ou non, aurait conduit à la conclusion qu'un calcul de rendement 

n'était pas possible.  

 Selon la jurisprudence, un tel défaut de production ne conduit pas en soi à un 
renversement du fardeau de la preuve et les conclusions de l'appelant n'auraient 

pas pu être admises telles quelles. D'ailleurs, même à supposer que le défaut de 

production soit fautif, les allégations de l'appelant ne sont pas complètes et ne 

pourraient pas être reprises concernant le calcul du loyer, puisqu'il n'a pas exposé 

comment et par quelle méthode il parvient au résultat de 3'500 fr. mensuels qu'il 

invoque et qui ne paraît au demeurant pas raisonnable. 

 Le juge aurait donc dû, ici aussi, avoir recours à des statistiques et à tout autre 
élément pour établir les loyers pertinents. 

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C/5914/2014 

 En tout état de cause, les premiers juges ont effectivement retenu que le loyer était 

abusif, puisqu'après avoir jugé qu'il était nul, ils l'ont fixé à un montant inférieur, 

au motif que le loyer initialement convenu était excessif. 

 8.6 Le Tribunal a ensuite fixé le loyer pour chacun des trois contrats en se fondant 
sur les statistiques pour les années correspondantes, soit 2011, 2013 et 2014. 

 En l'occurrence, contrairement à l'opinion de l'appelant, il ne saurait être exclu a 
priori d'avoir recours aux loyers moyens, plutôt que médians, dans un calcul du 

loyer. En effet, selon la jurisprudence de la Cour, le recours aux loyers moyens est 

admis. Ainsi, les valeurs sur lesquelles s'est fondé le Tribunal ne signifient pas 
que le résultat serait arbitraire. 

 En outre, il ne paraît pas critiquable d'avoir combiné les moyennes concernant les 
nouveaux baux et celles tenant compte de l'âge du bâtiment. Ainsi, contrairement 

à ce qu'invoque l'appelant, l'âge du bâtiment et des installations a pesé dans la 

pondération. L'appelant ne détaille d'ailleurs pas quelle autre méthode de calcul 

aurait dû être appliquée. 

 Contrairement à ce que soutient l'appelant, le Tribunal a motivé de manière 

précise et complète quels éléments il avait considéré comme pertinents pour 

augmenter les moyennes obtenues (immeuble de standing, piscines intérieure et 

extérieure, loggias, box, frais de chauffage). Ce raisonnement n'est pas critiquable 

et tient compte des circonstances particulières de l'espèce de façon équilibrée et 

conforme à la réalité du marché locatif genevois. Ainsi, les griefs soulevés en lien 

avec une violation du droit d'être entendu de l'appelant, sous la forme d'un défaut 

de motivation, seront rejetés. 

 Il est ainsi exclu de retrancher certains sommes du loyer moyen, ainsi que le 

préconise l'appelant, pour des raisons de vétusté qui n'ont pas été prouvées, alors 

qu'il lui aurait été aisé de le faire. Assisté d'un mandataire professionnel, il ne 

pouvait attendre que le Tribunal procède d'office à des mesures d'instructions 

supplémentaires sur ce point. 

 Au vu de ce qui précède, le raisonnement du Tribunal est motivé et conforme au 

droit. Les loyers fixés seront donc confirmés. 

 8.7 Le calcul opéré par le Tribunal sur la différence entre les montants payés par 
le locataire et ceux dus pour le loyer, y compris durant la prolongation de bail 

octroyée, est implicitement critiqué par l'appelant en ce qu'il ne tiendrait pas 

compte des intérêts moratoires dus au locataire sur les montants payés en trop. 

 Il résulte en effet du jugement entrepris que seul le capital total versé aux 
bailleresses a été retenu, mais que les intérêts moratoires dus sur les sommes 

perçues en trop par ces dernières n'ont pas été établis. 

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C/5914/2014 

 Cependant, si l'appelant a, un moment donné, versé des montants en trop aux 

bailleresses, soit, pour le premier bail, 95'040 fr. (2 x (109'560 fr. - 62'040 fr.), 

puis, pour le second bail, 3'640 fr. (9'130 fr. - 5'490 fr.), il est manifeste que, 

même augmentés des intérêts à 5% dès le 19 décembre 2011 - dies a quo 

envisageable le plus antérieur -, ils ne sauraient excéder le montant dû pour 

l'occupation du logement depuis le 20 janvier 2014, lorsque l'appelant a cessé de 

verser un loyer, soit près de 200'000 fr. à la date du jugement entrepris. 

 Or, l'appelant a expressément conclu à l'imputation des montants qu'il doit pour 

l'occupation du logement depuis qu'il a cessé de verser le loyer sur les montants 

devant lui être remboursés par les bailleresses à titre de loyer versé en trop. Il n'a 

ainsi demandé que le versement du solde après compensation. Ces montants-ci 

avaient été largement absorbés par ces montants-là au moment de la décision du 

Tribunal déjà, de sorte que les intimées ne pouvaient être condamnées à verser 

une quelconque somme à l'appelant, même en tenant compte des intérêts 

moratoires, le solde auquel le locataire prétendait étant nul. 

 La décision du Tribunal est donc conforme au droit sur ce point encore. 

9. Par conséquent, le jugement du Tribunal sera intégralement confirmé. 

10. A teneur de l’art. 22 al. 1 LaCC, il n’est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l’art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d’autres litiges que ceux 
visés à l’art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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C/5914/2014 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 12 décembre 2016 par A______ contre le jugement 

JTBL/1028/2016 rendu le 4 novembre 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la 

cause C/5914/2014-2. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 

GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Alain MAUNOIR, Monsieur Grégoire 

CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Ivo BUETTI 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.