# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9ff78cf4-9def-5eb8-bf08-eab8bbdf25e8
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-01-17
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 17.01.2007 BZ.2006.8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_KG_002_BZ-2006-8_2007-01-17.pdf

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: BZ.2006.8

Stelle: Kantonsgericht

Rubrik: Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)

Publikationsdatum: 17.01.2007

Entscheiddatum: 17.01.2007

Entscheid Kantonsgericht, 17.01.2007
Art. 1 Abs. 4, 7 Abs. 1, 16 und 27 LPG (SR 221. 213.2); Art. 291 OR (SR 210). 
Uneinigkeit der Parteien hinsichtlich des Bestehens eines 
Pachtverhältnisses und der vereinbarten Pachtdauer. Beruft sich eine Partei 
auf eine Vertragsübernahme, setzt dies die Zustimmung aller involvierten 
Personen voraus. Kann ein tatsächlicher Wille zur Vertragsübernahme nicht 
festgestellt werden, bleibt zu fragen, ob die Klägerin wenigstens aufgrund 
des Verhaltens der beteiligten Personen nach dem Vertrauensprinzip davon 
ausgehen durfte, diese hätten einer Vertragsübernahme zugestimmt. 
Verneinung im konkreten Fall. Annahme eines - mindestens konkludent 
geschlossenen - Unterpachtverhältnisses, wenn der Beklagte Pächter des 
Grundstücks ist und die Klägerin dieses gegen Entgelt bewirtschaftete, auch 
ohne dass eine Zustimmung des Verpächters nachgewiesen ist. Die 
Zustimmungsbedürftigkeit eines Unterpachtvertrags bezweckt den Schutz 
des Erstkontrahenten gegenüber einem Zweitkontrahenten; eine 
Drittwirkung in dem Sinne, dass sie sich bei Nichtbeachtung zum Nachteil 
des Drittkontrahenten auswirken würde, entfaltet sie nicht. Keine 
Anhaltspunkte für eine ausdrückliche bzw. konkludente Vereinbarung einer 
gegenüber der gesetzlichen verlängerten Pachtdauer. Keine Erstreckung der 
Pacht bei beabsichtigter Selbstbewirtschaftung durch den Verpächter, auch 
wenn die Bewirtschaftung künftig in der Rechtsform einer GmbH erfolgt 
(Kantonsgericht St. Gallen, III. Zivilkammer, 17. Januar 2007, BZ.2006.8).

Art. 1 Abs. 4, 7 Abs. 1, 16 und 27 LPG (SR 221. 213.2); Art. 291 OR (SR 210).

Uneinigkeit der Parteien hinsichtlich des Bestehens eines Pachtverhältnisses und 

der vereinbarten Pachtdauer. Beruft sich eine Partei auf eine Vertragsübernahme, 

setzt dies die Zustimmung aller involvierten Personen voraus. Kann ein 

tatsächlicher Wille zur Vertragsübernahme nicht festgestellt werden, bleibt zu 

fragen, ob die Klägerin wenigstens aufgrund des Verhaltens der beteiligten 

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Personen nach dem Vertrauensprinzip davon ausgehen durfte, diese hätten einer 

Vertragsübernahme zugestimmt. Verneinung im konkreten Fall. Annahme eines - 

mindestens konkludent geschlossenen - Unterpachtverhältnisses, wenn der 

Beklagte Pächter des Grundstücks ist und die Klägerin dieses gegen Entgelt 

bewirtschaftete, auch ohne dass eine Zustimmung des Verpächters 

nachgewiesen ist. Die Zustimmungsbedürftigkeit eines Unterpachtvertrags 

bezweckt den Schutz des Erstkontrahenten gegenüber einem Zweitkontrahenten; 

eine Drittwirkung in dem Sinne, dass sie sich bei Nichtbeachtung zum Nachteil 

des Drittkontrahenten auswirken würde, entfaltet sie nicht. Keine Anhaltspunkte 

für eine ausdrückliche bzw. konkludente Vereinbarung einer gegenüber der 

gesetzlichen verlängerten Pachtdauer. Keine Erstreckung der Pacht bei 

beabsichtigter Selbstbewirtschaftung durch den Verpächter, auch wenn die 

Bewirtschaftung künftig in der Rechtsform einer GmbH erfolgt (Kantonsgericht St. 

Gallen, III. Zivilkammer, 17. Januar 2007, BZ.2006.8).

 

Erwägungen

 

I.

1. Die Klägerin betreibt eine Obstanlage auf den gepachteten Parzellen X, Teil A und B, 

und Y. Am 17. Dezember 2004 wurde ihr die Pacht der Parzellen X, Teil B, und Y von 

den Beklagten, welche Aktionäre der Klägerin sind, per 1. April 2006 gekündigt (vgl. 

kläg.act. 1 = bekl.act. 9). Die Klägerin widersetzt sich dieser Kündigung. Mit Bezug auf 

die Parzelle X, Teil B, bestreitet sie, dass die Beklagten ihr gegenüber als Verpächter 

anzusehen sind. Mit Bezug auf die Parzelle Y hält sie eine Kündigung frühestens auf 

den 11. November 2022 für möglich.

2. Nachdem anlässlich der vor der Schlichtungsstelle durchgeführten Verhandlung 

keine Einigung gefunden werden konnte (vgl. vi-act. 1), erhob die Klägerin am 6. Juli 

2005 Klage an das Kreisgericht mit den oben wiedergegebenen Rechtsbegehren. Mit 

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Klageantwort vom 22. Juli 2005 (vi-act. 5) ersuchten die Beklagten um Abweisung der 

Klage sowie um Feststellung, dass die Pacht am 31. März 2006 ende.

3. Mit Entscheid vom 3. November 2005 (begründet versandt am 27. Dezember 2005; 

zugestellt am 28. Dezember 2005 bzw. 2. Januar 2006: vgl. vi-act. 31 und 32) stellte 

das Kreisgericht die Gültigkeit der Kündigung der Beklagten vom 17. Dezember 2004 

per 31. März 2007 fest; im Übrigen wies es die Klage ab. Die Gerichtskosten von Fr. 

3'000.-- auferlegte es zu 4/5 der Klägerin, zu 1/5 den Beklagten. Den Beklagten sprach 

es eine Parteientschädigung von Fr. 4'028.55 zu.

4. Gegen diesen Entscheid erhob die Klägerin am 27. Januar 2006 Berufung an das 

Kantonsgericht (vgl. act. B/1; Poststempel gleichen Datums) und beantragte, der 

angefochtene Entscheid sei aufzuheben und wegen ungenügender Beweisabnahme an 

die Vorinstanz zurückzuweisen. Eventualiter beantragte sie, der vorinstanzliche 

Entscheid sei aufzuheben und es seien verschiedene Feststellungen zu treffen, wobei 

sie von ihren Rechtsbegehren im vorinstanzlichen Verfahren - geringfügig - abwich 

(dazu vgl. unten: Erw. II.3). Subeventualiter beantragte sie, das Pachtverhältnis sei für 

beide Parzellen um sechs Jahre zu erstrecken. Die Beklagten ersuchten mit 

Berufungsantwort vom 8. März 2006 (act. B/8; Poststempel gleichen Datums) um 

Abweisung der Berufung. Die Berufungsantwort wurde der Klägerin mit Schreiben vom 

9. März 2006 weitergeleitet; gleichzeitig wurde den Parteien mitgeteilt, dass keine 

mündliche Verhandlung vorgesehen sei (act. B/11). Am 20. März 2006 reichte die 

Klägerin eine nachträgliche Eingabe ein (act. B/12). Am 3. April 2006 nahmen die 

Beklagten zur nachträglichen Eingabe der Klägerin Stellung (act. B/16), wobei sie 

ausführten, dass diese im Wesentlichen keine neuen Tatsachenbehauptungen und 

Beweismittel enthalte und daher "zum Hauptteil aus dem Recht zu weisen" sei (vgl. act. 

B/16, 6 N 17). Auf diese Eingabe reagierte die Klägerin mit Schreiben vom 12. April 

2006 (act. B/20) und beantragte ihrerseits ausdrücklich die Zulassung der 

nachträglichen Eingabe, da sich diese nur auf neue Tatsachen und Beweismittel 

beziehe, gestützt auf die Garantie eines fairen Gerichtsverfahrens die Zulassung aber 

auch ungeachtet dieses Umstands zu erfolgen habe (dazu nachfolgend: Erw. II.2).

 

II.

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1. Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der Prozessvoraussetzungen ergibt, 

dass diese vorliegend erfüllt sind (Art. 79, 224 Abs. 1 lit. d, 225 und 229 ZPO). Auf die 

Berufung ist daher einzutreten.

2. Zu prüfen ist sodann die Zulässigkeit der von der Klägerin eingereichten 

nachträglichen Eingabe (act. B/12) bzw. der darauf erfolgten Stellungnahme der 

Beklagten (vgl. act. B/16).

a) Nach Art. 164 Abs. 1 ZPO ist eine nachträgliche Eingabe zulässig, wenn sie (lit. a) 

erhebliche Tatsachenbehauptungen oder Beweisanträge enthält, die trotz zumutbarer 

Sorgfalt nicht früher vorgebracht werden konnten, oder (lit. b) das rechtliche Gehör eine 

solche erfordert. Sie ist innert zehn Tagen, nachdem der Gesuchsteller vom Grund 

Kenntnis erhalten hat, einzureichen (Art. 164 Abs. 2 ZPO). Stimmt die Gegenpartei der 

nachträglichen Eingabe ausdrücklich zu, wird diese ohne weiteres zugelassen (Art. 164 

Abs. 3 ZPO).

b) Ob und inwieweit die nachträglichen Eingaben der Parteien zu berücksichtigen sind, 

ist, vorausgesetzt dass sich dies für die Beurteilung des vorliegenden Streitfalls 

überhaupt als erheblich erweist, im Sachzusammenhang zu prüfen (vgl. z.B. 

nachfolgend, Erw. III.7g).

Vorweg ist indessen Folgendes festzuhalten:

Soweit die Klägerin im Rahmen ihrer nachträglichen Eingabe Beweisanträge stellt, 

welche sie bei zumutbarer Sorgfalt schon früher hätte geltend machen können, was 

beispielsweise für die Benennung von M als Zeugen (vgl. nachträgliche Eingabe = act. 

B/12, 9 N 15) zutrifft, sind diese nicht zu berücksichtigen (vgl. Art. 164 Abs. 1 lit. a 

ZPO). Die Klägerin führt denn auch selbst nicht aus, weshalb sie M erst in diesem 

Verfahrensstadium als Zeugen anruft.

Soweit die Klägerin weiter geltend macht, die in Art. 6 Abs. 1 EMRK verankerte 

Garantie eines fairen Gerichtsverfahrens umfasse nach der Rechtsprechung des 

europäischen Gerichtshofs für Menschenrechte (nachfolgend: EGMR) das Recht, 

grundsätzlich von allen eingereichten Stellungnahmen und Beweismitteln Kenntnis zu 

nehmen und sich dazu zu äussern, womit einer Partei eine weitere Stellungnahme auch 

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nicht mit der Begründung versagt werden könne, die vorangegangene Rechtsschrift 

enthalte keine neuen tatsächlichen oder rechtlichen Behauptungen (vgl. Stellungnahme 

zur nachträglichen Eingabe der Beklagten = act. B/20, S. 1), ist ihr Folgendes zu 

entgegnen:

Der von der Klägerin zitierte, vom EGMR beurteilte Fall betraf die Konstellation, dass 

einem Beschwerdeführer die Stellungnahme zu einer vom Bundesgericht eingeholten 

und dem Beschwerdeführer zugestellten Vernehmlassung der Vorinstanz versagt 

worden war (vgl. Ziegler v. Switzerland, [Application no. 33499/96], 21. Mai 2002: 

nachfolgend Ziegler v. Switzerland), und damit einen mit dem Vorliegenden von 

Vornherein nicht ohne weiteres vergleichbaren Sachverhalt. Sodann geht aus dem 

nämlichen Entscheid hervor, dass die prozessführenden Parteien in ihrem Vertrauen in 

das Funktionieren der Justiz zu schützen sind, welches unter anderem darauf beruht, 

dass ihnen Gelegenheit eingeräumt wird, zu sämtlichen Aktenstücken Stellung zu 

nehmen (Ziegler v. Switzerland, 8 N 38). Zur Frage, inwiefern solche Stellungnahmen 

durch ein Gericht in der Folge zu berücksichtigen sind, äussert sich der EGMR in 

diesem Entscheid jedoch ebenso wenig wie in den Nachfolgeentscheiden Contardi c. 

Suisse (Requête no 7020/02, 12. Juli 2005), Spang c. Suisse (Requête no 45228/99, 

11. Oktober 2005) und Ressegatti c. Suisse (Requête no 17671/02, 13. Juli 2006). 

Damit bleibt es mit Bezug auf die Zulässigkeit der nachträglichen Eingabe der Klägerin 

sowie der darauf erfolgten Stellungnahme der Beklagten vorliegend aber beim 

Massstab von Art. 164 ZPO.

3. Schliesslich ist zu prüfen, wie es sich mit den von der Klägerin im 

Berufungsverfahren vorgenommenen Modifikationen ihrer Rechtsbegehren verhält.

a) Mit Bezug auf die Parzelle X, Teil B, verlangt die Klägerin im Berufungsverfahren die 

Feststellung des Gerichts, dass die Kündigung per 11. November 2022 wirksam werde, 

eventuell bereits per 11. November 2010. Anlässlich der Verhandlung vor Vorinstanz 

hatte sich die verlangte Feststellung noch auf die Wirksamkeit der Kündigung per 30. 

November 2023, eventuell auf den ordentlichen Frühjahrstermin des Jahres 2009, 

subeventuell des Jahres 2007 bezogen (vgl. kläg. Plädoyernotizen = vi-act. 10, S. 2 Ziff. 

I.2).

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Mit Bezug auf die Parzelle Y verlangt die Klägerin im Berufungsverfahren die 

Feststellung des Gerichts, dass die Kündigung per 11. November 2022 wirksam werde. 

Anlässlich der Verhandlung vor Vorinstanz hatte sich die verlangte Feststellung noch 

auf die Wirksamkeit der Kündigung per 30. November 2023, eventuell auf den 

ordentlichen Frühjahrstermin des Jahres 2009, subeventuell des Jahres 2008 bezogen 

(vgl. kläg. Plädoyernotizen, 2 Ziff. I.3).

b) Als unproblematisch erweist sich die Änderung, soweit die Klägerin die Feststellung 

der Wirksamkeit der Kündigung auf einen früheren Termin (11. November 2022) hin 

verlangt, da darin eine Einschränkung des Rechtsbegehrens zu sehen ist, welche 

jederzeit - und ohne weitere Voraussetzungen - zulässig ist (vgl. LEUENBERGER/

UFFER-TOBLER, Kommentar zur Zivilprozessordnung des Kantons St. Gallen, Bern 

1999, N 3 zu Art. 72 ZPO).

Mit Bezug auf das Eventualbegehren der Feststellung der Wirksamkeit der Kündigung 

per 11. November 2010 (Parzelle X) ist festzuhalten, dass eine Klageänderung nach Art. 

72 ZPO vorliegen könnte, wenn die Klägerin gegenüber dem vorinstanzlichen Verfahren 

einen späteren Termin nennt. Dass ein Schreibfehler vorlag, wurde von der Klägerin 

weder geltend gemacht, noch ist dies anzunehmen. Auch eine - voraussetzungslos 

zulässige - Verdeutlichung des Rechtsbegehrens (dazu: LEUENBERGER/UFFER-

TOBLER, a.a.O., N 3 zu Art. 72 ZPO) kann vorliegend ausgeschlossen werden, da die 

Änderung des Datums über eine bloss sprachliche Klarstellung hinausreicht. Ist aber 

von einer eigentlichen Klageänderung auszugehen, ist festzustellen, dass diese im 

zweitinstanzlichen Verfahren nicht zulässig ist, weil es diesbezüglich an der Beschwer 

der Klägerin fehlt (vgl. auch LEUENBERGER/UFFER-TOBLER, a.a.O., N 9c zu Art. 72 

ZPO). Eine - unzulässige - Klageänderung liegt sodann auch mit Blick auf die von der 

Klägerin subeventualiter anbegehrte Erstreckung vor, die sie im Berufungsverfahren 

explizit für eine Frist von 6 Jahren beantragt, während sie im vorinstanzlichen Verfahren 

noch - in unbezifferter Weise - um eine "angemessene" Erstreckung ersuchte (vgl. kläg. 

Plädoyernotizen, 2 Ziff. I.4).

Damit ist für das Berufungsverfahren von folgenden Rechtsbegehren der Klägerin 

auszugehen:

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1. Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und wegen ungenügender 

Beweisabnahme an die Vorinstanz zurückzuweisen.

2. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und:

a. es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 17. Dezember 2004 betreffend Parzelle 

X nichtig bzw. unwirksam ist; eventuell sei die Kündigung vom 17. Dezember 2004 

betreffend Parzelle X für nichtig bzw. unwirksam zu erklären;

b. subeventuell sei festzustellen, dass die Kündigung vom 17. Dezember 2004 für 

Parzelle X wirksam wird per 11. November 2022, eventuell auf den ordentlichen 

Frühjahrstermin des Jahres 2009;

c. es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 17. Dezember 2004 betreffend Parzelle 

Y wirksam wird per 11. November 2022.

d. subeventuell sei das Pachtverhältnis für beide Parzellen angemessen zu erstrecken.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

 

III.

1. Beide Parteien sind sich hinsichtlich des Sachverhalts insoweit einig, als mit Bezug 

auf die Parzelle Y die Beklagten, mit Bezug auf die Parzelle X, Teil B, die Ortsgemeinde 

O als Eigentümer anzusehen sind. Unbestritten ist weiter, dass Herr R die Parzelle Y, 

Teil A, und der Beklagte 1 die Parzelle Y, Teil B, von der Ortsgemeinde O gepachtet 

haben (vgl. kläg.act. 2; kläg.act. 3 = bekl.act. 2). Beide Parteien stimmen sodann 

überein, dass sich die Familie R und die Beklagten im Jahre 1997 entschlossen haben, 

eine Betriebsgemeinschaft zu bilden und eine Obstanlage zu betreiben, wozu am 6. 

September 1997 schliesslich die Klägerin gegründet worden ist (vgl. Datum der 

Gründungsurkunde = bekl.act. 4). An dieser beteiligten sich Herr und Frau R sowie die 

Beklagten ursprünglich mit je 48 %. Je 2 % der Anteile wurden anlässlich der 

Gründung von P und S übernommen (vgl. bekl.act. 4).

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Nicht einig sind sich die Parteien indessen mit Bezug auf die Frage, wer im Verhältnis 

zur Klägerin als Verpächter der Parzelle X, Teil B, anzusehen ist. Nach Auffassung der 

Beklagten ist der Beklagte 1 noch immer Partei des Pachtvertrags mit der 

Ortsgemeinde O und zufolge Vorliegens eines Unterpachtverhältnisses zur Kündigung 

gegenüber der Klägerin berechtigt (Berufungsantwort, 10 f. N 30 und 19 N 58; 

Klageantwort, 12 N 40). Die Klägerin beruft sich stattdessen auf eine Übernahme des 

ursprünglichen Pachtvertrags bzw. auf den stillschweigenden Abschluss eines neuen 

Vertrags mit der Ortsgemeinde O und demzufolge auf das Ausscheiden des Beklagten 

1 aus dem ursprünglichen Pachtvertrag (vgl. Berufung, 28 f. N 38; Klageschrift, 11 Ziff. 

III.4a).

Uneinig sind sich die Parteien sodann auch mit Bezug auf die Pachtdauer. Während die 

Beklagten die Feststellung der Vorinstanz, wonach von einem Pachtbeginn per 1. 

Januar 1998 auszugehen sei (vgl. Urteil, 15 Erw. 10; Berufungsantwort, 19 N 61), in 

ihrer Berufungsschrift ausdrücklich anerkennen und - gestützt auf die neunjährige 

Pachtdauer gemäss Art. 7 Abs. 1 des vorliegend anwendbaren LPG (Bundesgesetz 

über die landwirtschaftliche Pacht [SR 221.213.2]) - eine frühestmögliche Kündigung 

per 31. März 2007 annehmen, beruft sich die Klägerin auf eine mündlich vereinbarte 

feste Pachtdauer bis 11. November 2022, mit der Folge, dass eine Kündigung 

frühestens auf dieses Datum hin in Frage käme (Berufung, 17 N 23 f.).

2. Zunächst ist zu prüfen, ob die Beklagten berechtigt waren, der Klägerin das 

Pachtverhältnis mit Bezug auf die Parzelle X, Teil B, zu kündigen. Dies ist der Fall, wenn 

zwischen den Beklagten und der Klägerin ein gültig begründetes 

(Unter-)Pachtverhältnis bestand, was - entsprechend der allgemeinen Beweislastregel 

von Art. 8 ZGB - die Beklagten zu beweisen haben.

a) Vorliegend besteht ein schriftlicher Pachtvertrag für die Parzelle X, Teil B, lediglich 

zwischen der Ortsgemeinde O und dem Beklagten 1 (vgl. kläg.act. 3 = bekl.act. 2). An 

einem schriftlichen (Unter-)Pachtvertrag im Verhältnis zur Klägerin hingegen fehlt es. 

Nach dem vorliegend anwendbaren LPG bedarf der Abschluss eines 

(Unter-)Pachtvertrags jedoch keiner besonderen Form. Er kann somit auch mündlich 

abgeschlossen oder auf Grundlage konkludenten Verhaltens angenommen werden 

(vgl. STUDER/HOFER, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, Brugg 1987, 52; vgl. auch 

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Urteil, 10 Erw. 9). Der Unterpachtvertrag bedarf jedoch der Zustimmung des 

Verpächters (vgl. Art. 291 OR i.V.m. 1 Abs. 4 LPG; STUDER/HOFER, a.a.O., 61; 

STUDER, in: Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar zum Obligationenrecht, 

Bd. 1, 3. Aufl., Basel/Genf/München 2003, N 4 zu Art. 291 OR; im Übrigen siehe auch 

unten, Erw. III.5).

b) Nach Darstellung der Beklagten hat die Ortsgemeinde O im Jahre 1998 alle ihre 

bisherigen - teilweise mündlichen - Pachtverträge bereinigt und schriftlich abgefasst, 

darunter auch jenen mit Herrn R und mit dem Beklagten 1 (vgl. Berufungsantwort, 10 N 

28). Nach diesem Zeitpunkt seien von der Ortsgemeinde O keine mündlichen 

Pachtverträge mehr abgeschlossen worden. Im Frühjahr 1998 sei auch die Benützung 

der Pachtflächen durch die Klägerin zwischen der Ortsgemeinde O als Verpächterin 

und Herrn R bzw. dem Beklagten 1 als Pächter geregelt worden, wovon die 

entsprechenden Abschnitte in den Pachtverträgen zeugen würden (Berufungsantwort, 

10 N 29; kläg.act. 2, S. 1 Ziff. 04 und kläg.act. 3 = bekl.act. 2, S. 3 Ziff. 15). Durch die 

entsprechende Formulierung würden der Beklagte 1 und Herr R in der Rolle des 

Pächters klar bestätigt und es werde deutlich, dass die Verpächterin ihr Einverständnis 

lediglich zu einer Nutzungsüberlassung an die Klägerin - nicht aber zu einem 

Parteiwechsel - gegeben habe (Berufungsantwort, 10 f. N 30; Klageantwort, 11 N 38). 

Eine Bestätigung für diese Sachverhaltsdarstellung sehen die Beklagten auch in den 

Rechnungen für den Pachtzins, welche von der Ortsgemeinde O jeweils dem Beklagten 

1 zugesandt worden sind (vgl. Berufungsantwort, 13 N 35; Klageantwort, 11 N 39). 

Dass die Klägerin den Pachtzins direkt der Ortsgemeinde O, statt dem Beklagten 1, 

vergütet habe, sei aus Praktikabilitätsgründen erfolgt. Aus dieser organisatorischen 

Angelegenheit könne nicht abgeleitet werden, dass die Klägerin Pächterin geworden 

sei (vgl. Berufungsantwort, 13 N 35; bekl. Plädoyernotizen = vi-act. 22, 5 N 18). 

Schliesslich gehe die Pächterstellung des Beklagten 1 auch aus verschiedenen 

weiteren Korrespondenzen und Protokollen hervor (vgl. Berufungsantwort, 14 N 38 ff.; 

bekl. Plädoyernotizen, 2 N 8 ff.).

c) Die Klägerin wendet demgegenüber ein, dass man bei ihrer Gründung noch davon 

ausgegangen sei, dass die Zusammenarbeit (weiterhin) in Form einer 

Betriebsgemeinschaft mit der Klägerin als Abrechnungsstelle erfolge, weshalb der neue 

schriftliche Pachtvertrag nicht auf sie ausgestellt worden sei (vgl. Berufung, 10 N 7). 

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Anfang Februar 1998 seien die Parteien übereingekommen, den Obstbaubetrieb nicht 

als Betriebsgemeinschaft fortzuführen, sondern als Einzelbetrieb, welcher den Ausbau 

und sämtliche Anlagen hätte finanzieren und auch selber hätte halten sollen (vgl. 

Berufung, 11 N 8). Es sei deshalb vereinbart worden, die Pachtverträge der Familien R 

und des Beklagten mit der Ortsgemeinde O auf die Klägerin zu übertragen. Der 

Beklagte 1 sei beauftragt worden, dies mit der Ortsgemeinde O zu regeln. Dieser habe 

denn auch berichtet, dass die Übertragung aus Sicht der Ortsgemeinde O in Ordnung 

sei und die Ausfertigung neuer Pachtverträge nicht als nötig erachtet werde (vgl. 

Berufung, 11 N 8; Klageschrift, 9 f. Ziff. III.3d). Sofern die Ortsgemeinde O im Frühjahr 

1998 einer Übertragung der Verträge nicht explizit zugestimmt haben sollte, sei 

aufgrund ihres Verhaltens jedenfalls von einer stillschweigenden Zustimmung 

auszugehen, da sie bis heute ohne jeglichen Widerspruch nicht nur die 

Pachtzinszahlungen der Klägerin in Empfang genommen, sondern auch den 

Bürgernutzen von ihr bezogen und bezahlt habe (vgl. Berufung, 12 N 8; Klageschrift, 10 

Ziff. III.3d). In dieser Sachverhaltsdarstellung sieht sich die Klägerin durch verschiedene 

Eingaben und Korrespondenzen bestärkt (vgl. Berufung, 22 ff. N 34; kläg. 

Plädoyernotizen, 8 ff. Ziff. A.1b, c und d).

d) Im vorinstanzlichen Verfahren wurden verschiedene Personen befragt, welche sich 

u.a. auch zur Frage äusserten, ob zwischen der Klägerin und den Beklagten ein 

Unterpachtverhältnis bestanden hatte bzw. ob der zwischen dem Beklagten 1 und der 

Ortsgemeinde O bestehende Pachtvertrag auf die Klägerin übertragen worden war. Ihre 

diesbezüglichen Antworten lassen sich wie folgt zusammenfassen:

- Herr R sagte aus, dass der Beklagte 1 im Hinblick auf die Überschreibung des 

Pachtvertrags auf die Klägerin bei der Ortsgemeinde O vorstellig geworden sei. Die 

Ortsgemeinde O habe jedoch versichert, dass eine Änderung der Pachtverträge nicht 

nötig sei (vgl. vi-act. 25, S. 4). Die Klägerin sei als Pächterin behandelt worden. Es 

hätten keinerlei Anhaltspunkte bestanden, dass dem nicht so sei und dass ein 

Unterpachtverhältnis vorliegen könnte (vgl. vi-act. 25, S. 4). Ein Vertrag in schriftlicher 

Form existiere nicht. Es sei ein mündlicher Vertrag abgeschlossen worden (vi-act. 25, 

S. 6). Weshalb es zu keiner schriftlichen Neuabfassung der Verträge gekommen sei, 

könne er nicht sagen. Es sei die Aufgabe des Beklagten 1 gewesen, das zu regeln (vgl. 

vi-act. 25, S. 8). In der Angelegenheit betreffend das Wasserrecht habe man dann 

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nochmals explizit angezeigt, dass die Klägerin auf dem Grundstück baue, dass sie 

dieses bewirtschafte und dass sie Pächterin dieses Grundstücks sei. Darauf sei keine 

Reaktion von der Ortsgemeinde O erfolgt (vgl. vi-act. 25, S. 8).

- Der Beklagte 1 führte aus, dass er gegenüber der Ortsgemeinde O bereits im Jahr 

1996 gesagt habe, dass er mit Herrn R zusammenarbeiten wolle und dass sie 

gemeinsam eine Aktiengesellschaft gründen würden. Das gehe auch aus dem Protokoll 

von damals hervor. Die Ortsgemeinde O habe daraufhin beschlossen, dass ein 

normales landwirtschaftliches Pachtverhältnis weiterlaufe, Pächter demnach weiterhin 

der Beklagte 1 sei. Falls dieser aus irgendeinem Grund aufhöre, müsse der Pachtboden 

an die Ortsgemeinde O zurückfallen. Es dürfe nicht vorkommen, dass einfach eine stille 

Integration des Pachtlandes in die bestehende Anlage stattfinde. Aus diesem Grund sei 

die Ortsgemeinde O auch nie bereit gewesen, der Klägerin den Boden zu verpachten 

(vi-act. 26, S. 2). Mit ihm sei bezüglich einer Verpachtung an die Klägerin nie etwas 

abgemacht worden. Das sei einfach so gelaufen. Man sei in einer Euphorie gewesen 

und habe gedacht, dass das Ganze eine gute Sache sei (vi-act. 26, S. 4). Erst 1998 

habe die Ortsgemeinde O mit allen Bauern schriftliche Pachtverträge gemacht. Dies 

habe aber nichts mit dem Wasserrecht oder mit Investitionen mit einer 

Abschreibungsdauer von fünfundzwanzig Jahren zu tun gehabt. Alle Bauern hätten 

einen neuen schriftlichen Pachtvertrag erhalten (vgl. vi-act. 26, S. 5). Eine schriftliche 

Mitteilung, wonach die Klägerin Verbindlichkeiten übernommen habe und in die 

Pachtverhältnisse eingetreten sei, existiere nicht (vgl. vi-act. 26, S. 5). Auch könne er 

nicht sagen, weshalb keine schriftlichen Pachtverträge abgeschlossen worden seien. 

Der Verwaltungsrat der Ortsgemeinde O habe nicht an eine Aktiengesellschaft 

verpachten wollen. Die Ortsgemeinde O verpachte nur an Landwirte (vgl. vi-act. 26, S. 

6). Im Zusammenhang mit den neuen Pachtverträgen, welche gemacht worden seien, 

habe man über eine Übertragung des Vertrags auf die Klägerin gesprochen, dies aber 

abgelehnt. Er, der Beklagte 1, habe das auch nicht gewollt. Für ihn sei dies überhaupt 

nicht in Frage gekommen und er hätte sich - auch als Ortsverwaltungsrat - mit Händen 

und Füssen dagegen gewehrt (vi-act. 26, S. 11).

- T (Mitglied des Ortsverwaltungsrats/Präsidentin) gab an, sich nicht mehr erinnern zu 

können, an wen die Parzelle X verpachtet worden sei (vi-act. 27, S. 3 f.). Auch wisse sie 

nicht mehr, weshalb man die Pachtverträge nicht direkt mit der Klägerin gemacht habe. 

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Sie wisse nicht, ob die Pachtverträge später, während ihrer Amtsdauer, auf die Klägerin 

übertragen worden seien. Sie wisse auch nicht, ob die Ortsgemeinde O grundsätzlich 

an keine Aktiengesellschaft habe verpachten wollen (vi-act. 27, S. 4). Daraus, dass der 

Pachtzins immer der Familie des Beklagten und der Familie R in Rechnung gestellt 

worden sei und nicht der Klägerin, schliesse sie, dass der Pachtvertrag immer mit den 

Beklagten bestanden und keine Übertragung stattgefunden habe, was sie aber nicht 

wisse (vgl. vi-act. 27, S. 5). Sie stelle sich vor, dass, wenn es zum Vertragsschluss mit 

der Klägerin gekommen wäre, man den Vertrag schriftlich gemacht hätte, weil damals 

alles neu erfasst und sauber aufgenommen worden sei und man gesagt habe, dass es 

von jetzt an immer Pachtverträge gebe (vgl. vi-act. 27, S. 6).

- F (Mitglied des Ortsverwaltungsrats/Ratsschreiber) führte aus, dass er sich nicht 

erinnern könne, wann die Pachtverträge mit Bezug auf die Parzelle X abgeschlossen 

worden seien. Er wisse nur, dass es zwei verschiedene Pachtverträge gebe. Einer laute 

auf den Beklagten 1, der andere auf die Familie R (vi-act. 28, S. 3). Daran, dass einmal 

die Rede davon gewesen sei, die Pachtverträge zu übertragen, könne er sich nicht 

erinnern (vi-act. 28, S. 3). Auch könne er sich nicht erinnern, dass an den 

Pachtverträgen etwas geändert worden sei (vi-act. 28, S. 4). In der Zeit, in welcher er 

im Ortsverwaltungsrat aktiv gewesen sei, sei nie thematisiert worden, ob man nicht 

direkt an die Klägerin verpachten solle (vi-act. 28, S. 4). Die Klägerin habe während 

seiner Zeit im Ortsverwaltungsrat auch nie einen entsprechenden Antrag gestellt (vi-

act. 28, S. 4). Auf die Frage der Gerichtspräsidentin, ob die Rechnungsstellung an den 

Beklagten 1 und an Herrn R zwingend bedeute, dass diese auch die Pächter seien, 

führte F aus, dass die Ortsgemeinde O eine Unterpacht eigentlich grundsätzlich 

verbiete. Mit der Bewilligung für die Klägerin, als sich die zwei Parteien zu einer AG 

zusammengeschlossen hätten, sei es dann ja "in dem Sinn keine Unterpacht mehr 

gewesen" bzw. "eine bewilligte Unterpacht" (vi-act. 28, S. 4). Soviel er wisse, habe die 

Ortsgemeinde O die beiden Parteien als Pächter angeschaut. Er könne sich nicht 

erinnern, dass die Klägerin später einmal direkt in die Pachtverträge eingetreten sei. 

Auch nehme er nicht an, dass nach 1998 noch mündliche Pachtverträge 

abgeschlossen worden seien bzw. wenn, dann hätte man dies schriftlich gemacht. Er 

könne sich nicht daran erinnern, dass der Beklagte 1 die Ortsgemeinde O gefragt habe, 

ob es möglich wäre, die Pachtverträge auf die Klägerin zu übertragen. Ein Grundsatz, 

wonach die Ortsgemeinde O an keine Aktiengesellschaft verpachte, habe seiner 

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Vorstellung nach nicht bestanden. Im konkreten Fall sei dies, soweit er sich erinnern 

könne, nie gemacht worden. Aufgrund der Verträge glaube er nicht, dass an die 

Klägerin verpachtet worden sei (vi-act. 28, S. 5). Er habe aber auch nie erlebt, dass die 

Ortsgemeinde O gesagt habe, das sei jetzt Land, das offiziell in Unterpacht gegeben 

werden dürfe (vgl. vi-act. 28, S. 7). Bei der Klausel in den Pachtverträgen, wonach die 

Familie des Beklagten und die Familie R der Klägerin das Land zur Bewirtschaftung 

überlassen und die Pflanzen in deren Eigentum stehen würden, handle es sich seiner 

Meinung nach um die Festlegung eines Bewirtschaftungszwecks (vi-act. 28, S. 7 f.). 

Angesprochen auf die von ihm erwähnte "bewilligte Unterpacht" bestritt F, dass er 

diesen Ausdruck benutzt habe. Es sei einfach akzeptiert worden, dass das Land von 

beiden Parteien in der AG bewirtschaftet werden dürfe. Aber er habe nie das Gefühl 

gehabt, dass von einer Unterpacht die Rede gewesen sei. Im Gegenteil. Es sei quasi 

eine Betriebsfusion oder eine enge Betriebszusammenarbeit gewesen, welche beiden 

Parteien hätte Vorteile bringen sollen. Dementsprechend wohlwollend sei die 

Ortsgemeinde O gewesen und diesen Bedürfnissen auch nachgekommen (vi-act. 28, 

S. 9).

- G (Mitglied des Ortsverwaltungsrats) führte aus, dass es sich bei der Parzelle X um 

eine grosse Parzelle handle, welche mindestens zwei Pächter habe. Einer sei sicher die 

Familie R, wobei der Pachtvertrag wahrscheinlich auf Herrn R laute. Der andere Teil sei 

an die Familie der Beklagten verpachtet. Von Seiten des Ortsverwaltungsrats habe es 

diesbezüglich keine Änderung gegeben (vgl. vi-act. 29, S. 2). Auf Nachfrage der 

Gerichtspräsidentin, was der Grund für die Klausel in den Verträgen sei, wonach sich 

die Pächterin einverstanden erkläre, dass die Pacht oder der Pachtgegenstand der 

Klägerin zur Bewirtschaftung zur Verfügung gestellt werde, und die Verpächterin zur 

Kenntnis nehme, dass die Bäume und andere Pflanzen im Eigentum der Klägerin 

stehen würden, führte G aus, dass eine Unterpacht aus Sicht der Ortsgemeinde O 

normalerweise ein Kündigungsgrund sei. Es würden keine Unterpachten akzeptiert. Im 

konkreten Fall sei es um eine Betriebsgemeinschaft gegangen. Der Beklagte 1 habe 

eine Neuausrichtung gesucht. Für ihn sei dies anscheinend ein Weg gewesen und 

damals habe die Ortsgemeinde O dieser Unterpacht auch ausdrücklich zugestimmt (vi-

act. 29, S. 3). Ihm sei nicht bekannt, dass von Seiten der Klägerin oder von sonst 

jemandem ein Antrag oder ein Gesuch gestellt worden sei, den Pachtvertrag zu 

überschreiben. Es sei auch nie überschrieben worden (vgl. vi-act. 29, S. 3). Eine 

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mündliche Abänderung, Aufhebung bzw. Neufassung der Pachtverträge sei undenkbar. 

Dies hätte einen Beschluss des Ortsverwaltungsrats vorausgesetzt. Seit 1998 gebe es 

keine mündlichen Pachtverträge mehr (vgl. vi-act. 29, S. 4). Dass die Pachtverträge auf 

die Klägerin übertragen worden seien, sei "theoretisch nicht möglich" und "klar 

auszuschliessen" (vi-act. 28, S. 5). Die Ortsgemeinde O gehe davon aus, dass sie 

Pachtverträge mit dem Beklagten 1 und mit der Familie R habe. Ihm sei nicht bekannt, 

dass der Beklagte 1 einmal mit dem Ersuchen an den Ortsverwaltungsrat 

herangetreten sei, die auf ihn ausgestellten Pachtverträge auf die Klägerin zu 

übertragen (vi-act. 28, S. 5). Auf die Nachfrage des klägerischen Rechtsvertreters, ob 

es einen Beschluss oder Grundsatz der Ortsgemeinde O gebe, dass kein 

landwirtschaftliches Land an Aktiengesellschaften verpachtet werden dürfe, führte G 

aus, dass man einen solchen Fall noch nie gehabt habe und man diesen Schluss erst 

ziehen müsste (vgl. vi-act. 29, S. 6).

e) Die Klägerin rügt im Rahmen ihrer Berufung, dass sie im vorinstanzlichen 

Schriftenwechsel sowie an Schranken vergeblich beantragt habe, zu den Hergängen im 

Zusammenhang mit dem Abschluss der Pachtverträge auch Frau R sowie die Herren P, 

S und H zu befragen bzw. eine Expertise einzuholen (Berufung, 4 N 6 und 17 N 22). Die 

Vorinstanz habe ohne Angabe von Gründen auf die Abnahme dieser Beweismittel 

verzichtet. Nachdem sich die Aussagen von Herrn R und des Beklagten 1 in praktisch 

allen relevanten Punkten widersprechen würden und diese damit nicht beweisbildend 

sein könnten, hätte die Vorinstanz die angebotenen weiteren Beweismittel abnehmen 

müssen. Indem sie dies nicht getan habe, habe sie die Klägerin nicht zum Beweis 

zugelassen, was zu einer Rückweisung nach Art. 227 ZPO führen müsse (Berufung, 4 N 

6).

Nach Art. 227 Abs. 3 ZPO kann das Kantonsgericht die Streitsache auf Antrag zur 

Neubeurteilung zurückweisen, wenn die Vorinstanz Rechtsbegehren nicht vollständig 

behandelt oder zu Unrecht eine Partei zum Beweis einer Tatsache nicht zugelassen 

hat. Nichtzulassung zum Beweis liegt auch vor, wenn eine Beweisabnahme 

ungenügend ist (vgl. GVP 1992 Nr. 48; LEUENBERGER/UFFER-TOBLER, a.a.O., N 3a 

zu Art. 227 ZPO). Mit der Rückweisung soll vermieden werden, dass den Parteien 

dadurch Nachteile entstehen, dass nur eine Instanz über wichtige Sach- und 

Rechtsfragen entscheidet. Art. 227 ZPO stellt die Anordnung der Rückweisung in das 

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Ermessen des Richters, welcher bei seinem Entscheid die gesamte Interessenlage zu 

berücksichtigen hat (vgl. KÄGI, Rechtsmittel, in: Hangartner [Hrsg.], Das st. gallische 

Zivilprozessgesetz, St. Gallen 1991, 223 ff., 227 f.; Handbuch zum Zivilprozessgesetz, 

St. Gallen 1991, N 535).

Ob eine Rückweisung sachgemäss wäre oder vielmehr ergänzende Beweisabnahmen 

durch das Kantonsgericht durchzuführen wären, kann indessen offen gelassen werden. 

Wie nachfolgend gezeigt wird, kann auf weitere Beweisabnahmen nämlich verzichtet 

werden.

f) Die Klägerin macht geltend, die Ortsgemeinde O habe im Frühjahr 1998 einer 

Übertragung der Verträge explizit zugestimmt. Sollte dies verneint werden, habe sie 

jedoch aufgrund des damaligen Verhaltens von einer stillschweigenden Zustimmung 

ausgehen dürfen.

Die Vertragsübernahme setzt die Zustimmung aller involvierten Personen voraus (vgl. 

SPIRIG, Zürcher Kommentar zum Obligationenrecht, Teilband V/1k, 3. Aufl., Zürich 

1994, N 228 ff. Vorbemerkungen zu Art. 175-183 OR; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/

REY, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 8. Aufl., Zürich 2003, N 

3754 ff.; VON TUHR/ESCHER, Allgemeiner Teil des Schweizerischen 

Obligationenrechts, 2. Bd, 3. Aufl., Zürich 1974, 343; GIRSBERGER, in: Honsell/Vogt/

Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar zum Obligationenrecht, Bd. 1, 3. Aufl., Basel 2003, 

N 1 zu Art. 164 OR; SCHWENZER, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner 

Teil, 3. Aufl., Bern 2003, N 92.04). Nachfolgend ist somit vorerst zu prüfen, ob 

tatsächlich alle drei Parteien den Pachtvertrag auf die Klägerin übertragen wollten (Erw. 

III.3). Wird dies verneint, ist in einem zweiten Schritt (Erw. III.4) zu prüfen, ob die 

Klägerin wenigstens aufgrund des Verhaltens der Ortsgemeinde O und der Beklagten 

nach dem Vertrauensprinzip davon ausgehen durfte, diese beiden anderen Parteien 

hätten einer Vertragsübertragung zugestimmt.

3. a) Sowohl F als auch G führten anlässlich ihrer Befragung durch das Kreisgericht 

aus, dass als Pächter der Parzelle X, Teil B, im Verhältnis zur Ortsgemeinde O (immer 

noch) der Beklagte 1 anzusehen ist. Ihre Aussagen erscheinen als glaubwürdig und 

werden auch durch die folgenden Umstände bestätigt:

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Die Klägerin wurde im September 1997 gegründet und nahm, worin sich die Parteien 

einig sind, am 1. Januar 1998 ihren operativen Betrieb auf. Am 30. April/16. Mai 1998 

wurde der bis dahin lediglich in mündlicher Form existierende Pachtvertrag zwischen 

der Ortsgemeinde O und dem Beklagten 1 schriftlich abgefasst (vgl. kläg.act. 3 = 

bekl.act. 2). Hätte tatsächlich die Absicht bestanden, die Klägerin Pächterin und 

Vertragspartnerin der Ortsgemeinde O werden zu lassen - was diese behauptet -, fragt 

sich, weshalb der (schriftliche) Vertrag nicht direkt mit ihr geschlossen worden ist (vgl. 

auch Urteil, 11 Erw. 9b). Dasselbe gilt mit Bezug auf den Pachtvertrag zwischen der 

Ortsgemeinde O und dem Ehepaar R, der ebenfalls im Jahr 1998 - und unter 

Beibehaltung der bestehenden Vertragsparteien - erneuert worden ist (vgl. kläg.act. 2; 

bekl.act. 17, S. 2). Stattdessen wurde in den entsprechenden Verträgen festgehalten, 

dass sich die Verpächterin damit einverstanden erkläre, "dass der Pächter den 

Pachtgegenstand zur Bewirtschaftung der Klägerin zur Verfügung stellt", und die 

Verpächterin zur Kenntnis nehme, "dass die Bäume und andere Pflanzen auf dem 

Pachtgegenstand im Eigentum der Klägerin sind" (kläg.act. 3 = bekl.act. 2, S. 3 Ziff. 15; 

kläg.act. 2, S. 1 Ziff. 04), was entbehrlich gewesen wäre, wenn tatsächlich die Klägerin 

Pächterin und Vertragspartnerin der Ortsgemeinde O hätte sein sollen. Mit Bezug auf 

eine spätere (mündliche) Übertragung des Pachtvertrags ist sodann festzuhalten, dass 

sowohl T als auch F und G aussagten, dass die Ortsgemeinde O im Jahr 1998 

beschlossen habe, fortan schriftliche Verträge abzuschliessen (vgl. vi-act. 27, S. 6; vi-

act. 28, S. 5; vi-act. 29, S. 4). Hinzu kommt schliesslich, dass die Ortsgemeinde O die 

Rechnungen für den Pachtzins bis heute dem Beklagten 1 zustellte (vgl. bekl.act. 

10.1-10.17) und daran auch festhielt, nachdem ihr der Betrag jeweils von der Klägerin 

vergütet worden war (vgl. Urteil, 12 Erw. 9b).

Ein tatsächlicher Wille der Ortsgemeinde O, den Pachtvertrag auf die Klägerin zu 

übertragen, kann somit nicht angenommen werden. Es ist nicht ersichtlich, inwieweit - 

mit Ausnahme des bereits erwähnten bekl.act. 17 - aus den von den Beklagten im 

vorliegenden Verfahren erneut eingereichten Aktenstücken etwas anderes abgeleitet 

werden könnte.

b) An diesem (Zwischen-)ergebnis ändert auch die Behauptung der Klägerin nichts, 

dass sie den Beklagten 1 beauftragt habe, die Übertragung der Pachtverträge des 

Beklagten und der Familie R mit der Ortsgemeinde O zu regeln. Dieser habe ihr 

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daraufhin berichtet, dass die Übertragung aus Sicht der Ortsgemeinde O in Ordnung 

und die Ausfertigung neuer Pachtverträge nicht nötig sei (vgl. Berufung, 11 N 8).

Wie sie selbst ausführt, vermochten sich anlässlich ihrer Befragung durch die 

Vorinstanz weder T noch F oder G an eine derartige Anfrage des Beklagten 1 zu 

erinnern (vi-act. 27, S. 5; vi-ct. 28, S. 5; vi-act. 29, S. 3). Die befragten 

Ortsverwaltungsratsmitglieder führten vielmehr gerade aus, dass es ihrer Meinung nach 

zu keiner Übertragung der Pachtverträge gekommen sei (vi-act. 27, S. 6; vi-act. 28, S. 

3 f.; vi-act. 29, S. 3). Nachdem inzwischen weitere Zeit verstrichen ist und die 

interessierenden Vorfälle noch länger zurück liegen, ist nicht anzunehmen, dass sich 

die bereits befragten Personen an die betreffenden Umstände heute besser zu erinnern 

vermöchten. Die von der Klägerin beantragte - erneute - Befragung von F (vgl. 

Berufung, 12 N 8) kann demnach unterbleiben. Als weitere Person, welche zur 

fraglichen Zeit dem Ortsverwaltungsrat angehörte und über die betreffenden Vorfälle 

aus eigener Wahrnehmung (vgl. Art. 108 Abs. 1 ZPO) zu berichten vermöchte, wurde 

von der Klägerin sodann - bereits im vorinstanzlichen Verfahren (dazu oben: Erw. III.2e) 

- H genannt. Bei H handelt es sich jedoch um den Bruder von Frau R, ehemaligen 

Angestellten und heutigen Geschäftsführer der Klägerin. Diese Umstände lassen 

bezweifeln, ob H bei einer allfälligen Befragung durch das Gericht objektiv aussagen 

würde. Selbst wenn H die klägerische Sachverhaltsdarstellung bestätigen würde, 

könnte dies nicht ausreichen, um die soeben dargestellte Überzeugung des Gerichts zu 

erschüttern. Auf die Einvernahme von H wird demnach verzichtet.

Die weiteren von der Klägerin genannten Personen (vgl. Berufung, 12 N 8) gehörten 

dem Ortsverwaltungsrat zur fraglichen Zeit nicht an, weshalb nicht ersichtlich ist, wie 

sie imstande sein sollten, aus eigener Wahrnehmung (vgl. aber Art. 108 Abs. 1 ZPO) zu 

berichten, ob dem Beklagten 1 von Seiten der Ortsgemeinde O tatsächlich 

entsprechende Zusagen gemacht worden sind. Aufgrund ihrer besonderen Nähe zur 

Klägerin dürften ihre Aussagen sodann ohnehin nur mit Zurückhaltung berücksichtigt 

werden und könnten sie am oben dargelegten Ergebnis nichts ändern.

c) Zu beachten ist ferner, dass für eine Übertragung der Pacht auch die Zustimmung 

des Beklagten 1 erforderlich gewesen wäre. Ein entsprechender tatsächlicher Wille des 

Beklagten 1 kann indessen vorliegend nicht nachgewiesen werden (vgl. vi-act. 26, S. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 18/31

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11, wo der Beklagte 1 ausführt, dass er mit einer Übertragung - auch als 

Ortsverwaltungsrat - nie einverstanden gewesen wäre: "Ich hätte mich mit Händen und 

Füssen gewehrt […].").

4. a) Soweit die Klägerin alsdann geltend macht, aufgrund verschiedener Umstände 

habe sie von einer konkludenten Zustimmung der Ortsgemeinde O zu einer 

Vertragsübernahme ausgehen dürfen (vgl. Berufung, 12 N 8), beruft sie sich auf das 

Vertrauensprinzip, bei welchem danach zu fragen ist, welche Bedeutung der 

Empfänger einer Willenserklärung nach Treu und Glauben bei objektiver 

Betrachtungsweise beimessen durfte (vgl. GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/REY, a.a.O., N 

221).

In der Lehre wird grundsätzlich anerkannt, dass das Vertrauensprinzip nicht nur auf die 

Frage nach der Richtung und dem Inhalt einer Willenserklärung, sondern bereits auf die 

(Vor-)Frage nach dem Erklärungscharakter eines bestimmten Verhaltens Anwendung 

finden kann. Auf der Seite des Erklärenden wird folglich kein Erklärungswille, ja nicht 

einmal das Bewusstsein vorausgesetzt, dass sein Verhalten von einem anderen als 

Willenserklärung aufgefasst werden kann (vgl. GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/REY, 

a.a.O., N 221, m.w.H.).

Dennoch genügen die von der Klägerin geltend gemachten Umstände vorliegend nicht, 

als dass sie gestützt auf das Vertrauensprinzip von einer konkludenten Einwilligung der 

Ortsgemeinde O und der Beklagten in eine Vertragsübernahme hätte ausgehen dürfen:

b) Zwar trifft zu, dass die Wasserrechtskonzession der Klägerin erteilt wurde (vgl. 

kläg.act. 32). Bei der Wasserrechtskonzession handelt es sich jedoch um eine 

Bewilligung aus öffentlichem Recht, welche unabhängig von den vorliegenden 

zivilrechtlichen Rechtsverhältnissen erteilt wird bzw. - wie die Beklagten zu Recht 

geltend machen (vgl. Berufungsantwort, 17 N 49; bekl. Plädoyernotizen, 6 N 26) - diese 

auch nicht umzugestalten vermag. Dass die Ortsgemeinde O gegen die 

Wasserrechtsverleihung hätte "protestieren müssen, da sie es doch nicht hätte 

zulassen dürfen, dass ein mit ihr in keinem Vertragsverhältnis stehender und damit 

unberechtigter Dritter auf ihrem Land einen Brunnen erstellt und aus diesem für 25 

Jahre Wasser beziehen darf" (vgl. Berufung, 24 N 34a; kläg. Plädoyernotizen, 10 Ziff. A.

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1b), kann nicht gefolgert werden, zumal die Ortsgemeinde O aufgrund der 

entsprechenden Vertragsklauseln (kläg.act. 3 = bekl.act. 2, S. 3 Ziff. 15; kläg.act. 2, S. 

1 Ziff. 04) Kenntnis von der Bewirtschaftung der Parzellen durch die Klägerin hatte und 

es somit der Ortsgemeinde O überlassen bleiben muss, aus welchen Motiven sie dem 

Bau und Betrieb der Anlage zustimmte. Auch dass die Ortsgemeinde O den 

Wasserzins bei der Klägerin erhob, was diese weiter behauptet (vgl. Berufung, 26 N 

34c), deutet nicht darauf hin, dass die Ortsgemeinde O die Klägerin als Pächterin und 

Vertragspartnerin betrachtete: Die von der Klägerin eingereichte Wasserzinsrechnung 

aus Verbrauch 2004 bezieht sich auf das "Wasserrecht Z Nr. Gr. 17" (kläg.act. 36) und 

nicht auf das Wasserrecht Z Nr. Gr. 227, für welches die Konzession erteilt worden ist 

(vgl. kläg.act. 32). Vorliegend ist nicht ersichtlich, wie aus diesem Aktenstück etwas mit 

Bezug auf die streitigen Rechtsverhältnisse an der Parzelle X, Teil B, abgeleitet werden 

könnte.

Auch dass die Ortsgemeinde O ihr Einverständnis zum Baugesuch erteilt hat, worauf 

die Klägerin weiter hinweist (vgl. Berufung, 26 N 34c; kläg. Plädoyernotizen, 12 Ziff. A.

1d), deutet sodann nicht darauf hin, dass die Klägerin Vertragspartnerin der 

Ortsgemeinde O geworden ist. Zunächst ist festzuhalten, dass sich das Baugesuch 

unbestrittenermassen auf die Parzelle X, Teil A, bezieht, womit ohnehin fraglich 

erscheint, ob daraus mit Bezug auf die streitigen Rechtsverhältnisse an der Parzelle X, 

Teil B, etwas abgeleitet werden könnte. Aber auch inhaltlich verfängt dieser Einwand 

der Klägerin nicht: Grundsätzlich kann die Baubehörde den Nachweis der Berechtigung 

Dritter für die Stellung eines Baugesuchs verlangen. Dabei begnügt sie sich jedoch in 

der Regel mit der Unterschrift des Bodeneigentümers auf den Baugesuchsplänen, 

ohne dass sie sich für die zivilrechtliche Ausgestaltung der Rechtsverhältnisse näher 

interessiert (vgl. HEER, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, N 881). Ein 

Indiz für das Bestehen eines Vertragsverhältnisses kann somit in der Zustimmung der 

Ortsgemeinde O zum Baugesuch ebenso wenig wie in der Verleihung der 

Wasserrechtskonzession an die Klägerin gesehen werden.

Mit Bezug auf die von der Klägerin beglichenen Pachtzinse, welche die Ortsgemeinde 

O unbestrittenermassen jeweils kommentarlos entgegengenommen hat, hat bereits die 

Vorinstanz zutreffend festgehalten, dass dies nicht ausreichen kann, um einen 

konkludenten Vertragsschluss zwischen der Ortsgemeinde O und der Klägerin 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 20/31

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anzunehmen (vgl. Urteil, 12 Erw. 9b): Indem die Ortsgemeinde O die Rechnungen auch 

künftig dem Beklagten 1 zustellte, machte sie ausreichend deutlich, dass sie weiterhin 

diesen als ihren Vertragspartner betrachtete. Dem entsprachen sodann auch die 

(internen) Buchungsvorgänge (vgl. bekl.act. 21). Auf einen gegenteiligen Eindruck kann 

sich die Klägerin folglich nicht berufen. Gestützt auf Art. 68 OR ist gegen eine 

Entrichtung der Pachtzinse durch die Klägerin denn auch nichts einzuwenden, da es 

bei der Erstattung von Geldleistungen auf die Persönlichkeit des Schuldners 

offensichtlich nicht ankommt.

Dasselbe gilt schliesslich mit Bezug auf den Einwand der Klägerin, eine konkludente 

Vertragsübernahme ergebe sich (auch) daraus, dass der 'Bürgernutzen' von der 

Ortsgemeinde O jeweils direkt bei der Klägerin bezogen und dieser bezahlt worden sei 

(vgl. Berufung, 25 N 34b; kläg. Plädoyernotizen, 11 f. Ziff. A.1c), was von den Beklagten 

grundsätzlich nicht bestritten wird (vgl. Berufungsantwort, 18 N 53). Gestützt auf Art. 

68 OR konnte diese - Bürgernutzen genannte - Verpflichtung auch durch die Klägerin 

erfüllt werden, da es bei dieser Leistung auf die Persönlichkeit des Schuldners (erneut) 

nicht ankommt. Dies gilt umso mehr, als die Ortsgemeinde O aufgrund der 

betreffenden Klauseln in den Pachtverträgen (vgl. kläg.act. 3 = bekl.act. 2, S. 3 Ziff. 15; 

kläg.act. 2, S. 1 Ziff. 04) ohnehin Kenntnis davon hatte, dass die Bewirtschaftung der 

Parzellen durch die Klägerin erfolgte (vgl. auch Urteil, 13 Erw. 9b). Eine konkludente 

Einwilligung der Ortsgemeinde O in eine Vertragsübernahme durch die Klägerin lässt 

sich auf dieser Grundlage nicht annehmen. Zu beachten ist sodann, dass sich der 

Bürgernutzen unbestrittenermassen auf die Parzelle X, Teil A, bezieht. Diese ist aber 

nicht Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreites. Damit erscheint fraglich, ob aus 

dieser Verpflichtung mit Bezug auf die streitigen Rechtsverhältnisse der Parzelle X, Teil 

B, überhaupt etwas abgeleitet werden kann (vgl. auch Berufungsantwort, 18 N 53).

Die von der Klägerin weiter angeführten wirtschaftlichen Überlegungen, wonach die 

beträchtlichen Investitionen, welche die Klägerin für die Parzellen X, Teil B, und Y 

getätigt hat, zeigen würden, dass eine langfristige Widmung der Grundstücke 

beabsichtigt worden sei (vgl. Berufung, 21 f. N 33; kläg. Plädoyernotizen, 6 f. Ziff. A.1a), 

erweisen sich höchstens im Hinblick auf die vereinbarte Vertragsdauer als relevant und 

sind damit in jenem Zusammenhang (vgl. Erw. III.7e) zu überprüfen. Ein Argument für 

die (konkludent vereinbarte) Pächterstellung der Klägerin stellen auch sie nicht dar.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 21/31

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c) Soweit die Klägerin schliesslich geltend macht, der Beklagte 1 hätte ihr - 

wahrheitswidrig - zugesichert, dass die Ortsgemeinde O mit einer Pachtübertragung 

einverstanden sei, worauf sie gestützt auf die weiteren Umstände nach Treu und 

Glauben von einer konkludenten Zustimmung der Ortsgemeinde O habe ausgehen 

dürfen (Berufung, 11 N 8 f.; kläg. Plädoyernotizen, 6 Ziff. A.1), ist festzuhalten, dass 

diese Sachverhaltsdarstellung zwar durch die Aussagen von Herrn R im 

vorinstanzlichen Verfahren (vgl. vi-act. 25, S. 4) bestätigt wird, der Beklagte 1 jedoch 

bestreitet, der Klägerin jemals eine solche Mitteilung gemacht zu haben (vgl. vi-act. 26, 

S. 6 und 11).

Auf die von der Klägerin zum Beweis angebotenen Zeugen- und Parteiaussagen kann 

es sodann nicht ankommen:

Auch wenn die von der Klägerin genannten Zeugen und Parteien bei einer Befragung 

durch das Kantonsgericht bestätigen sollten, dass der Beklagte 1 der Klägerin 

mitgeteilt hat, die Ortsgemeinde O sei mit einer Übertragung der Pachtverträge 

einverstanden - was sie überdies selbst wahrgenommen haben müssten (vgl. Art. 108 

Abs. 1 ZPO) -, vermag sie daraus letztlich nichts zu ihren Gunsten abzuleiten: Eine 

(allfällige) falsche Auskunft des Beklagten 1 gegenüber der Klägerin könnte höchstens 

Anlass dafür bieten, diesen gestützt auf den von ihm wahrheitswidrig erweckten Schein 

für einen dadurch bewirkten Schaden zu belangen. Ein (konkludenter) Vertragsschluss 

mit einer bewiesenermassen unbeteiligten Vertragspartei kann auf dieser Grundlage 

indessen nicht konstruiert werden. Damit können Zeugen- und Parteibefragungen zum 

Thema, ob der Beklagte 1 der Klägerin tatsächlich versichert hat, dass die 

Ortsgemeinde O mit einer Übertragung der Pachtverträge einverstanden gewesen sei, 

vorliegend unterbleiben.

d) Zusammenfassend ist somit davon auszugehen, dass der Pachtvertrag bezüglich 

der Parzelle X, Teil B, nicht auf die Klägerin übertragen wurde.

5. Nur beschränkt Aufschluss liefern die von der Vorinstanz abgenommenen Partei- 

und Zeugenaussagen hinsichtlich der Frage, ob ein (bewilligtes) Unterpachtverhältnis 

mit der Klägerin bestanden hat. Nachdem F seine Aussage, in der betreffenden 

Vertragsklausel sei eine bewilligte Unterpacht zu sehen, zurücknahm bzw. nicht so 

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verstanden haben wollte (vi-act. 28, S. 9), bestätigte einzig G die Darstellung der 

Beklagten (vi-act. 29, S. 3).

Dass ein - mindestens konkludent geschlossenes - Unterpachtverhältnis zwischen dem 

Beklagten 1 und der Klägerin bestand, ist anzunehmen, wenn der Beklagte 1 als 

Pächter der Parzelle X, Teil B, anzusehen ist und die Klägerin - worin sich beide 

Parteien einig sind - diese gegen Entgelt bewirtschaftete.

Dabei spielt letztlich keine Rolle, ob die Zustimmung von der Ortsgemeinde O erteilt 

worden ist, wie es die Beklagten behaupten. Zwar sieht Art. 291 Abs. 1 OR, der auch in 

landwirtschaftlichen Pachtverhältnissen Anwendung findet (vgl. Art. 1 Abs. 4 LPG; 

STUDER/HOFER, a.a.O., 61; STUDER, a.a.O., N 4 zu Art. 291 OR; im Übrigen dazu 

schon oben: Erw. III.2a), explizit die Zustimmungsbedürftigkeit eines 

Unterpachtvertrags vor. Die Bestimmung bezweckt indessen den Schutz des 

Erstkontrahenten gegenüber einem Zweitkontrahenten. Eine "Drittwirkung" in dem 

Sinne, dass sie sich bei Nichtbeachtung zum Nachteil des Drittkontrahenten auswirken 

würde, entfaltet sie hingegen nicht (vgl. CERRUTTI, Der Untervertrag, Freiburg 1990, N 

219). Daraus folgt, dass, auch wenn die Zustimmung des Hauptverpächters zur 

Unterpacht nicht eingeholt bzw. diese verweigert wird, ein Unterpachtvertrag 

gleichwohl gültig zustande kommen kann (vgl. HIGI, Zürcher Kommentar zum 

Obligationenrecht, Art. 275-304 OR, Zürich 2000, N 15 zu Art. 291 OR; CERRUTTI, 

a.a.O., N 220). Dem Hauptverpächter bleibt es freilich unbenommen, gegen den von 

ihm nicht gebilligten Beizug eines Dritten aus eigenem Recht vorzugehen (vgl. 

CERRUTTI, a.a.O., N 222 und 471 ff.).

Damit braucht vorliegend nicht abschliessend geklärt zu werden, ob die Ortsgemeinde 

O der Unterpacht der Parzelle X, Teil B, durch die Klägerin zustimmte.

6. Steht fest, dass der Beklagte 1 sowohl mit Bezug auf die Parzelle Y als auch mit 

Bezug auf die Parzelle X, Teil B, als rechtmässiger (Unter-)Verpächter anzusehen ist, 

war er zur Kündigung gegenüber der Klägerin berechtigt. Zu prüfen bleibt, ob die 

Kündigung in gültiger Weise erfolgte.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 23/31

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a) Nach Art. 16 Abs. 1 LPG ist die Kündigung eines (Unter-)Pachtverhältnisses 

schriftlich auszusprechen. Diese Formvorschrift wurde vorliegend eingehalten (vgl. 

kläg.act. 1 = bekl.act. 9).

b) Die Kündigungsfrist beträgt ein Jahr, wenn es das Gesetz nicht anders bestimmt und 

die Parteien keine längere Frist vereinbart haben. Als Kündigungstermin gilt mangels 

anderweitiger vertraglicher Regelung der ortsübliche Frühjahrs- oder Herbsttermin auf 

Ende der ordentlichen erstmaligen Pachtdauer (Art. 16 i.V.m. 7 LPG).

Die Beklagten haben beide Pachtverhältnisse mit Schreiben vom 17. Dezember 2004 

per 1. April 2006 gekündigt (vgl. kläg.act. 1 = bekl.act. 9). Damit haben sie die 

vorgeschriebene Kündigungsfrist von einem Jahr und den ortsüblichen 

Kündigungstermin eingehalten. Zu prüfen bleibt, auf welches Datum hin die Kündigung 

ihre Wirkung entfaltet.

7. a) Nach Art. 7 LPG beträgt die erste Pachtdauer für landwirtschaftliche Gewerbe 

mindestens neun Jahre, für einzelne Grundstücke mindestens sechs Jahre. Eine 

kürzere Pachtdauer kann mit behördlicher Bewilligung nur bei Vorliegen bestimmter 

Gründe vereinbart werden (vgl. Art. 7 Abs. 2 und 3 LPG). Diese Bestimmung findet 

mangels anderweitiger gesetzlicher Regelung auch auf Unterpachtverhältnisse 

Anwendung.

b) Im Berufungsverfahren gehen die Parteien nunmehr einverständlich von einem 

Pachtbeginn per 1. Januar 1998 aus (vgl. namentlich Berufungsantwort, 19 N 61).

Nach Auffassung der Klägerin beträgt die Pachtdauer fünfundzwanzig Jahre. Davon 

habe sie aufgrund des Verhaltens der Parteien sowie des Umstandes, dass die 

getätigten Investitionen nur bei einer fünfundzwanzigjährigen Nutzungsdauer zu 

verantworten seien, ausgehen dürfen (vgl. Berufung, 16 N 21). Dies wird von den 

Beklagten bestritten, die an einer - der gesetzlichen Regelung von Art. 7 LPG 

entsprechenden - Pachtdauer von 9 Jahren festhalten (vgl. Berufungsantwort, 20 ff. N 

64 ff.).

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c) Nach der allgemeinen Beweislastregel von Art. 8 ZGB hat die Klägerin die 

Vereinbarung einer - im Vergleich zur gesetzlichen - längeren Pachtdauer zu beweisen 

(vgl. Urteil, 16 Erw. 10).

d) aa) Soweit die Klägerin behauptet, dass ihr eine fünfundzwanzigjährige 

Vertragsdauer von den Beklagten ausdrücklich zugesichert worden ist, ist festzuhalten, 

dass sich dies ohnehin nur auf die im Eigentum des Beklagten 1 stehende Parzelle Y 

beziehen kann. Mit Bezug auf die Parzelle X, Teil B, war dem Beklagten 1 nämlich 

bekannt, dass die Dauer der Unterpacht nicht über diejenige des Pachtvertrags mit der 

Ortsgemeinde O hinausgehen durfte, welche ihrerseits bis 11. November 2010 

festgelegt worden war (vgl. kläg.act. 3 = bekl.act. 2, S. 3 Ziff. 12; vgl. auch vi-act. 26, S. 

13). Dieses Wissen des Beklagten 1 als ihrer Organperson ist der Klägerin zuzurechnen 

(vgl. ABEGGLEN, Wissenszurechnung bei der juristischen Person und im Konzern, bei 

Banken und Versicherungen, Bern 2004, 190 f.). Dabei spielt keine Rolle, dass der 

Beklagte 1 der Klägerin seinen Pachtvertrag mit der Ortsgemeinde O 

zugegebenermassen nie weitergegeben hat (vgl. vi-act. 26, S. 7): Wäre die 

Informationsweitergabe - wie vorliegend - aufgrund der Funktion des Wissensträgers 

und der Bedeutung der Information für die juristische Person grundsätzlich zu erwarten 

gewesen, stellt die Nichtweitergabe der betreffenden Information ein Versagen der 

Informationsorganisation dar, welches die juristische Person zu verantworten hat (vgl. 

ABEGGLEN, a.a.O., 191).

bb) Damit könnte eine Pachtdauer von fünfundzwanzig Jahren höchstens noch für die 

Parzelle Y ausdrücklich festgelegt worden sein. Auch diesbezüglich bleibt jedoch 

zweifelhaft, ob der Klägerin dieser Beweis gelingt:

Anlässlich seiner Befragung durch die Vorinstanz bestätigte zwar Herr R, dass eine 

Pachtdauer von fünfundzwanzig Jahren abgemacht worden sei (vgl. vi-act. 25, S. 4 und 

6). An die genaueren Umstände, unter welchen diese Vereinbarung zustande 

gekommen war, vermochte er sich indessen nicht zu erinnern (vgl. vi-act. 25, S. 11). 

Demgegenüber bestritt der Beklagte 1 gegenüber der Vorinstanz, dass mit ihm jemals 

etwas derartiges abgemacht worden sei (vgl. vi-act. 26, S. 4).

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 25/31

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Der Beweis für die ausdrückliche Vereinbarung einer fünfundzwanzigjährigen 

Pachtdauer könnte damit höchstens noch auf der Grundlage der von der Klägerin 

angebotenen Zeugen- bzw. Parteiaussagen erbracht werden. Diesbezüglich ist jedoch 

zu beachten, dass nach Darstellung des klägerischen Rechtsanwalts in der Berufung 

eine entsprechende Vereinbarung zwischen der Familie R, dem Verwaltungsrat der 

Klägerin und den Beklagten getroffen worden sein soll (vgl. Berufung, 10 N 7), während 

Herr R anlässlich seiner Einvernahme vor Vorinstanz, soweit er sich an die betreffenden 

Umstände überhaupt erinnern konnte, ausführte, dass eine Besprechung im Beisein 

des Beklagten 1, seiner Person und sicher auch seiner Gattin, stattgefunden habe (vgl. 

vi-act. 25, S. 11). Damit ist letztlich nicht klar, wer über die betreffende Vereinbarung - 

sollte eine solche denn getroffen worden sein - überhaupt aus eigener Wahrnehmung 

zu berichten vermöchte. Befragt werden könnte allenfalls Frau R, die nach beiden 

Sachverhaltsversionen an der Besprechung teilgenommen haben soll.

Bei Frau R handelt es sich jedoch um die Ehefrau des von der Vorinstanz bereits 

befragten Herrn R sowie um ein Gründungsmitglied der Klägerin. Im Hinblick auf den 

Prozessausgang verfügt sie damit über erkennbare eigene Interessen. Vor diesem 

Hintergrund würde eine allfällige Bestätigung der klägerischen Sachverhaltsdarstellung 

durch Frau R zur Überzeugung des Gerichts, dass eine fünfundzwanzigjährige 

Pachtdauer von den Parteien ausdrücklich vereinbart worden ist, (noch) nicht genügen. 

Somit rechtfertigt es sich, von einer Einvernahme von Frau R abzusehen, zumal 

vorliegend auch keine Indizien bestehen, welche bei der Würdigung der Aussagen 

mitberücksichtigt werden könnten (vgl. LEUENBERGER/UFFER-TOBLER, a.a.O., N 3c 

zu Art. 101 ZPO; LEUENBERGER, Beweis, in: Hangartner Yvo [Hrsg.], Das st. gallische 

Zivilprozessgesetz, St. Gallen 1991, 105 ff., 149; GULDENER, Beweiswürdigung und 

Beweislast, Zürich 1955, 16; GVP 1985 Nr. 58, S. 125 f.).

e) Im Übrigen stützt die Klägerin ihre Argumentation im Wesentlichen darauf, dass sie 

aufgrund des Amortisationshorizonts der getätigten Investitionen von einer 

Vertragsdauer von fünfundzwanzig Jahren habe ausgehen dürfen, zumal ihr das 

Pachtland von der Familie R (Parzelle X, Teil A) für den gleichen Zeitraum überlassen 

worden sei. Damit bezieht sie sich erneut auf das Vertrauensprinzip (vgl. schon oben, 

Erw. III.4a).

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Zunächst ist festzuhalten, dass die Argumentation der Klägerin auch diesbezüglich 

höchstens für die Pachtdauer der Parzelle Y greifen könnte. Mit Bezug auf die Parzelle 

X, Teil B, war der Klägerin aufgrund des Wissens ihrer Organperson, welches ihr 

zuzurechnen ist (dazu bereits oben: Erw. III.7d.aa), bekannt, dass die Dauer der 

Unterpacht die Dauer der bis 11. November 2010 festgelegten ordentlichen Pacht nicht 

übersteigen durfte. Damit durfte sie aber nach Treu und Glauben auch nicht annehmen, 

dass ihr der Beklagte 1 die Parzelle für fünfundzwanzig Jahre unterverpachten wollte.

Zu prüfen bleibt die konkludente Vereinbarung einer Pachtdauer von fünfundzwanzig 

Jahren indessen für die Parzelle Y:

f) aa) Die Klägerin führt aus, dass sie für die Erweiterung der Anlage auf dem Eigen- 

und Pachtland des Beklagten 1 (Parzellen Y und X, Teil B) einen erheblichen Betrag für 

Anpflanzungen, Wasserfassung, Bewässerung, Beregnung und Maschineninventar 

aufgewendet habe. Diese Investitionen würden betriebswirtschaftlich über 

fünfundzwanzig Jahre abgeschrieben, was der Lebensdauer der Beregnungsanlage 

sowie zwei Generationen von Anpflanzungen entspreche (vgl. Berufung, 21 N 33).

Die Beklagten bestreiten grundsätzlich nicht, dass die Klägerin Investitionsgüter mit 

erheblicher Amortisationsdauer, darunter auch solche mit einer Amortisationsdauer von 

20 bis 30 Jahren, angeschafft hat (vgl. Berufungsantwort, 20 N 66; bekl. 

Plädoyernotizen, 8 N 35). Sie bestreiten jedoch die Relevanz dieses Umstands für die 

vereinbarte Pachtdauer.

bb) Vorliegend besteht letztlich keine Gewissheit darüber, dass Herr R und der 

Beklagte 1 im Hinblick auf den Betrieb einer gemeinsamen Obstanlage für einzelne 

Investitionsgüter tatsächlich einverständlich von einer Amortisationsdauer von exakt 

fünfundzwanzig Jahren ausgegangen sind.

Zwar führte Herr R anlässlich seiner Befragung durch die Vorinstanz aus, dass man 

sich einig gewesen sei, dass eine vernünftige Nutzungsdauer im Hinblick auf die 

geplanten Investitionen etwa auf fünfundzwanzig Jahre festgelegt werden müsse (vgl. 

vi-act. 25, S. 4). Der Beklagte 1 bestätigte dies indessen nicht.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 27/31

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Die Amortisationsdauer eines Investitionsgutes wird abhängig vom Kapitaleinsatz und 

den mutmasslichen Kapitalrückflüssen über die Zeit festgelegt. Letztlich handelt es 

sich dabei um eine Schätzung, welche unter Berücksichtigung betriebswirtschaftlicher 

Erwägungen vorgenommen wird. Dass im Hinblick auf die von der Klägerin vorliegend 

getätigten Investitionen einzig eine Amortisationsdauer von fünfundzwanzig Jahren als 

vernünftig erscheint, ist nicht anzunehmen. Demzufolge können - mangels 

Erheblichkeit - auch die von der Klägerin angebotenen Partei- und Zeugenaussagen 

sowie die Einholung einer Expertise (vgl. Berufung, 21 N 33) unterbleiben. Gemäss 

Schreiben von K, Landwirtschaftliche Beratung, auf welches sich auch die Klägerin 

bezieht (vgl. Berufung, 21 N 33), beträgt die Abschreibungsdauer für die Erdleitungen 

der Beregnungsanlage denn auch dreissig, jene für die Überflurleitungen zwanzig 

Jahre, wobei einleitend festgehalten wird, dass dies "immer noch relativ hoch" sei (vgl. 

kläg.act. 25, S. 1 und 2). Für die Maschinen wird in diesem Schreiben eine 

Abschreibungsdauer von zehn, für weitere Investitionen (Pflanzbeet, Regendach) eine 

solche von zwölf bis fünfzehn Jahren angenommen.

Damit durfte die Klägerin allein auf Grundlage der Grössenordnung der geplanten 

Investitionen und des sich daraus ergebenden Amortisationshorizontes in guten Treuen 

wohl von einer langfristigen Widmung des Grundstücks, nicht aber von einer exakt auf 

fünfundzwanzig Jahre festgelegten Pachtdauer ausgehen.

g) Aus den Ausführungen der Klägerin geht weiter hervor, dass sie auch aufgrund der 

ihr für fünfundzwanzig Jahre erteilten Wasserrechtskonzession auf eine ebenso lange 

Pachtdauer geschlossen haben will (vgl. auch Berufungsantwort, 20 N 66).

Diesbezüglich ist zu beachten, dass die Wasserrechtsverleihung an die Klägerin am 30. 

März 1998 erfolgte (vgl. kläg.act. 32). Nach einhelliger Darstellung der Parteien hat die 

Klägerin die Pacht aber bereits am 1. Januar 1998 angetreten. Damit dürfte die 

Pachtdauer von den Parteien noch unbeeinflusst von der Dauer der 

Wasserrechtskonzession festgelegt worden sein. Eine spätere "Anpassung" der 

Pachtdauer an die Dauer der Wasserrechtskonzession durfte die Klägerin nach Treu 

und Glauben vorliegend ebenfalls nicht ohne weiteres annehmen: Die 

Wasserrechtskonzession wurde der Klägerin vom Baudepartement für eine Dauer von 

fünfundzwanzig Jahren erteilt, wobei die Verleihdauer an diejenige des Wasserrechts 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 28/31

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Nr. Gr. 71 "Z" der Ortsgemeinde O angeglichen wurde (vgl. kläg.act. 32, S. 4; vgl. auch 

Urteil, 16 Erw. 10). Ein Anhaltspunkt für ein irgendwie geartetes und unter Zuhilfenahme 

des Vertrauensprinzips auslegbares Verhalten des Beklagten 1, welches überdies die 

Klägerin darzulegen hätte, ergibt sich auf dieser Grundlage daher nicht.

Daran ändert auch nichts, dass die Klägerin in ihrer nachträglichen Eingabe (act. B/12) 

ausführt, dass der zuständige Mitarbeiter des Amts für Umweltschutz, N, die 

gewünschte Nutzungsdauer mit Herrn R und dem Beklagten 1 besprochen und diese 

ausdrücklich angefragt habe, ob die Dauer des Wasserrechts von fünfundzwanzig 

Jahren zur Amortisation der geplanten Erweiterung der Anlage genüge, wobei sie sich 

u.a. auf die Zeugenaussage von Herrn N beruft (Nachträgliche Eingabe, 23 f. N 48). Die 

Beklagten haben bereits in ihrem Plädoyer im vorinstanzlichen Verfahren darauf 

hingewiesen, dass die Wasserrechtsdauer aus verwaltungsökonomischen Gründen der 

Dauer des bereits bestehenden Wasserrechts der Ortsgemeinde O angeglichen 

worden sei (vi-act. 22, 9 N 46). Insofern handelt es sich bei diesem - in der 

Berufungsantwort erneut geltend gemachten (vgl. Berufungsantwort, 22 N 76) - 

Vorbringen um keine neue Behauptung, welche eine nachträgliche Eingabe im 

Berufungsverfahren zu rechtfertigen vermöchte. Die diesbezüglichen Ausführungen der 

Klägerin sind demnach nicht zu berücksichtigen.

h) Schliesslich fragt sich, ob die Klägerin gestützt auf die Tatsache, dass der Beklagte 

1 zugegebenermassen nie darauf hingewiesen hat, dass für die von ihm verpachtete 

Parzelle Y die gesetzliche Vertragsdauer gelten soll (vgl. vi-act. 26, S. 12), von einer 

fünfundzwanzigjährigen Pachtdauer ausgehen durfte (vgl. Berufung, 10 N 7).

Auch dieses Argument verfängt vorliegend jedoch nicht, da nicht mit Sicherheit 

feststeht, für welche Dauer die Eheleute R der Klägerin ihr eigenes Grundstück 

(Parzelle X, Teil A) unterverpachteten. Dies vermöchte höchstens Frau R zu bezeugen, 

auf deren Einvernahme jedoch vorliegend - aus den bereits erwähnten Gründen (vgl. 

Erw. III.7d.bb) - verzichtet werden kann.

i) Insgesamt ergibt sich somit, dass die Klägerin den Beweis für eine von den Parteien 

(ausdrücklich oder konkludent) vereinbarte längere Pachtdauer nicht zu erbringen 

vermag. Dabei kann mit Bezug auf die Parzelle X, Teil B, und mangels anderweitiger 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 29/31

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Anhaltspunkte auch nicht genügen, dass der Pachtvertrag zwischen den Beklagten 1 

und der Ortsgemeinde O eine feste Pachtdauer bis 11. November 2010 vorsieht. 

Vorliegend gilt demgemäss die gesetzliche Pachtdauer von neun Jahren (vgl. Art. 7 

Abs. 1 LPG), womit die Kündigung ihre Wirkung - wie von der Vorinstanz zutreffend 

festgehalten (vgl. Urteil, 17 Erw. 10) - auf den der gesetzlichen Vertragsdauer folgenden 

ordentlichen Frühjahrstermin, folglich per 31. März 2007, entfaltet.

8. Die Klägerin beantragt für den Fall, dass das Gericht die Wirksamkeit der Kündigung 

auf einen früheren Termin als den 11. November 2022 hin annimmt, die Erstreckung 

der Pacht (vgl. Berufung, 29 N 40).

a) Gemäss Art. 27 LPG erstreckt der Richter die Pacht, wenn dies für den Beklagten 

zumutbar ist. Hat - wie vorliegend - der Verpächter gekündigt, so muss dieser 

nachweisen, dass die Fortsetzung der Pacht für ihn unzumutbar oder aus anderen 

Gründen nicht gerechtfertigt ist. Unzumutbarkeit liegt insbesondere vor, wenn der 

Verpächter, sein Ehegatte, ein naher Verwandter oder Verschwägerter den 

Pachtgegenstand selbst bewirtschaften will (vgl. Art. 27 Abs. 2 lit. c LPG). Die 

Beweislast dafür obliegt in jedem Fall dem Verpächter (vgl. STUDER/HOFER, a.a.O., 

173).

Bei einer Unterpacht kann die Erstreckung lediglich für die Dauer des 

Hauptpachtverhältnisses erfolgen (vgl. Art. 273b Abs. 1 i.V.m. 300 Abs. 1 OR und 1 

Abs. 4 LPG; vgl. auch MÜLLER, Der landwirtschaftliche Pachtvertrag, in: Hangartner 

[Hrsg.], Das neue landwirtschaftliche Pachtrecht, Schriftenreihe des Schweizerischen 

Instituts für Verwaltungskurse an der Hochschule St. Gallen, St. Gallen 1986, 24). 

Daraus ergibt sich für den vorliegenden Fall, dass die Unterpacht mit Bezug auf die 

Parzelle X, Teil B, von Vornherein nur bis 11. November 2010 erstreckt werden könnte 

(vgl. kläg.act. 3 = bekl.act. 2).

b) Nach Darstellung der Beklagten dient die Kündigung einzig dem Zweck, die 

Parzellen fortan selbst zu bewirtschaften (vgl. Klageantwort, 8 N 23; Berufungsantwort, 

23 N 78). Im vorinstanzlichen Verfahren bestritt die Klägerin - zumindest 

andeutungsweise -, dass eine Selbstbewirtschaftung in der Rechtsform einer GmbH 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 30/31

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erfolgen könne (vgl. Klageschrift, 13 Ziff. III.5). Daran hält sie auch im 

Berufungsverfahren fest (vgl. Berufung, 32 N 43).

Bereits die Vorinstanz führte zutreffend aus, dass es nicht in Widerspruch zum 

Erfordernis der Selbstbewirtschaftung stehen muss, wenn sich die Beklagten 

entschlossen haben, die Bewirtschaftung künftig in der Rechtsform einer GmbH 

vorzunehmen (vgl. Urteil, 18 Erw. 11). Auch im bäuerlichen Erbrecht, an welchem sich 

das landwirtschaftliche Pachtrecht hinsichtlich des Begriffs der Selbstbewirtschaftung 

orientiert (vgl. STUDER/HOFER, a.a.O., 177; MÜLLER, a.a.O., 39), wird die 

Selbstbewirtschaftung durch juristische Personen grundsätzlich anerkannt (vgl. z.B. 

BEELER, Bäuerliches Erbrecht, Zürich 1998, 111). Vorausgesetzt wird jedoch, dass die 

Mitglieder den Betrieb nicht nur persönlich leiten können und wollen, sondern dass sie 

sich bei der Bewirtschaftung in wesentlichem Umfang auch selbst betätigen (vgl. 

STUDER/HOFER, a.a.O., 177). Vorliegend bestehen keine Anhaltspunkte, dass dies 

nicht der Fall sein könnte, zumal die Beklagten das Land bereits vor der Gründung der 

Klägerin selbst bewirtschafteten und die Klägerin diesbezüglich auch keine 

substantiierten Zweifel vorbringt.

c) Die Klägerin führt weiter aus, dass, selbst wenn sich die Beklagten als Inhaber einer 

GmbH auf Selbstbewirtschaftung berufen könnten, eine Erstreckung nicht unzumutbar 

sei. Ihr Interesse auf Schutz des durch Zusicherungen der Beklagten und deren bis 

Ende 2004 damit übereinstimmendes Verhalten erweckten Vertrauens hinsichtlich des 

dauerhaften Bestandes des Pachtverhältnisses sei in jedem Fall höher zu gewichten als 

das Interesse der Beklagten, nachträglich ihre Meinung ändern zu wollen (vgl. 

Berufung, 32 N 43).

Die Klägerin verkennt bei dieser Argumentation, dass kein Raum für die Anwendung 

richterlichen Ermessens besteht, wenn - wie vorliegend - ein Unzumutbarkeits-/Recht-

fertigungsgrund nach Art. 27 Abs. 2 LPG vom Verpächter nachgewiesen worden ist: In 

diesem Fall darf der Richter die Erstreckung nicht bewilligen (vgl. HOFER/STUDER, 

a.a.O., 173). Damit kann auch offen bleiben, ob allenfalls in der zerrütteten Beziehung 

zwischen den Beklagten und der Klägerin ein weiterer Grund liegen könnte, der eine 

Fortsetzung der Pacht ebenfalls als unzumutbar oder ungerechtfertigt erscheinen liesse 

(vgl. HOFER/STUDER, a.a.O., 174).

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 31/31

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d) Der Klägerin kann somit keine Erstreckung gewährt werden. Es bleibt ihr aber 

unbenommen, von den Beklagten für die von ihr getätigten Investitionen gestützt auf 

Art. 23 Abs. 2 LPG eine Entschädigung zu beanspruchen.

....

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	Entscheid Kantonsgericht, 17.01.2007
	Art. 1 Abs. 4, 7 Abs. 1, 16 und 27 LPG (SR 221. 213.2); Art. 291 OR (SR 210). Uneinigkeit der Parteien hinsichtlich des Bestehens eines Pachtverhältnisses und der vereinbarten Pachtdauer. Beruft sich eine Partei auf eine Vertragsübernahme, setzt dies die Zustimmung aller involvierten Personen voraus. Kann ein tatsächlicher Wille zur Vertragsübernahme nicht festgestellt werden, bleibt zu fragen, ob die Klägerin wenigstens aufgrund des Verhaltens der beteiligten Personen nach dem Vertrauensprinzip davon ausgehen durfte, diese hätten einer Vertragsübernahme zugestimmt. Verneinung im konkreten Fall. Annahme eines - mindestens konkludent geschlossenen - Unterpachtverhältnisses, wenn der Beklagte Pächter des Grundstücks ist und die Klägerin dieses gegen Entgelt bewirtschaftete, auch ohne dass eine Zustimmung des Verpächters nachgewiesen ist. Die Zustimmungsbedürftigkeit eines Unterpachtvertrags bezweckt den Schutz des Erstkontrahenten gegenüber einem Zweitkontrahenten; eine Drittwirkung in dem Sinne, dass sie sich bei Nichtbeachtung zum Nachteil des Drittkontrahenten auswirken würde, entfaltet sie nicht. Keine Anhaltspunkte für eine ausdrückliche bzw. konkludente Vereinbarung einer gegenüber der gesetzlichen verlängerten Pachtdauer. Keine Erstreckung der Pacht bei beabsichtigter Selbstbewirtschaftung durch den Verpächter, auch wenn die Bewirtschaftung künftig in der Rechtsform einer GmbH erfolgt (Kantonsgericht St. Gallen, III. Zivilkammer, 17. Januar 2007, BZ.2006.8).

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