# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a59edcd4-1c1e-5e3e-9d27-102edd3d832c
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-11-04
**Language:** fr
**Title:** Neuenburg Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour civile au sens strict 04.11.1996 CC.1994.291 (INT.1998.901)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_001_CC-1994-291_1996-11-04.html

## Full Text

A.      Dès
le mois de mars ou avril 1991, H. , architecte, établit des

plans
pour la construction d'une villa préfabriquée, de provenance

française,
sur un terrain de 550 m2 formant la parcelle x du cadastre des

Geneveys-sur-Coffrane,
dont il devient propriétaire en propriété commune

(société
simple) avec F.  en l'acquérant de la
tante de ce dernier le 13

mai
1991 pour le prix de 10'000 francs. Les deux propriétaires

apparaissent
comme maîtres de l'ouvrage projeté lorsque la commune accorde

la
sanction des plans, le 12 septembre 1991.

 

       
Le 4 octobre 1991, MM. H.  et
F.  concluent avec G.  et son

épouse  une "convention interne et
confidentielle", en la forme écrite,

portant
sur la "vente d'un terrain avec villa aux Geneveys-sur-Coffrane",

pour le
prix total net de 450'000 francs tout compris, soit 66'000 francs

pour le
terrain et 384'000 francs pour la villa, porté ultérieurement à

467'000
francs à la suite de modifications du projet initial convenues

entre
parties. La convention précise que, "afin d'éviter des lods", les

époux
G.  achètent d'abord le terrain pour
ensuite construire à leur

propre
nom, l'architecte assurant cependant jusqu'à terminaison des

travaux
leur direction générale. De plus, il est convenu que les époux G.

payeront
de main à main 50'000 francs sur le prix du terrain, "l'acte

officiel
devant notaire" ne mentionnant qu'un prix de 16'000 francs.

Moyennant
ce procédé, les vendeurs consentent aux acheteurs la restitution

de
10'000 francs sur le prix total, les paiements de la construction

devant
intervenir à raison de 30 % à la mise sous toit et le solde net dès

l'entrée
en jouissance.

 

       
Le 13 novembre 1991, les époux G. 
signent encore un "descriptif

succinct",
daté du 14 octobre 1991, des prestations et matériaux contenus

dans le
prix forfaitaire convenu pour la construction d'une villa fami-

liale,
arrêté cette fois-ci à 460'260 francs.

 

B.     
Livrée au début du mois de novembre 1991 par le fournisseur, la

société
française I. , la maison est érigée de sorte qu'elle est "sous

toit"
le 7 novembre 1991 déjà (D.6/4).

 

       
Le 5 décembre 1991, H. , F.  et
les époux G.  comparaissent

devant
Me Y. , notaire à Fontainemelon et signent à cette occasion un

contrat
en la forme authentique, portant sur la vente de la parcelle x du

cadastre
des Geneveys-sur-Coffrane, "en nature de place-jardin de 550 m2,

la
remise ayant été démolie", pour le prix - officiel - de 12'000 francs

payé
séance tenante par chèque bancaire. Auparavant toutefois, comme

convenu,
les époux G.  s'étaient acquittés de
44'000 francs payés de main

à main
(dossier pénal, p.83, 86), ce qui porte le prix réel du terrain à

56'000
francs.

 

       
Au cours de la construction et des travaux de finition, diverses

modifications
sont encore apportées dans l'exécution de la villa.

 

C.      Par
demande consignée à la poste le 9 mai 1994, H. 
et F.

ouvrent
action contre les époux G. , en prenant les conclusions suivantes

:

 

         "1. Condamner les défendeurs à
payer aux demandeurs fr.

             44'641.25 avec intérêt à 5 % dès
le 1er mars 1992.

 

          2. Condamner les défendeurs à payer
aux demandeurs fr.

             1'000.- à titre de participation
aux honoraires pour

             l'activité déployée avant procès.

 

          3. Sous suite de frais et
dépens."

 

       
En bref, ils allèguent que les demandeurs ont proposé aux dé-

fendeurs
de leur vendre la parcelle x du cadastre des Geneveys-sur-

Coffrane,
sur laquelle une villa était en cours de construction, pour le

prix
forfaitaire net finalement arrêté à 460'260 francs. Alors même que le

prix
final, terrain compris, s'est élevé à 441'076.60 francs, ce qui per-

met aux
défendeurs d'économiser 19'183.40 francs, ceux-ci n'ont versé en

tout
que 396'435.35 francs. Bien après la livraison de la villa, ils ont

contesté
en tout ou partie divers postes de la facture, tels que les ho-

noraires
d'architecte, les frais de préparation du chantier ou le poste

"risques
et bénéfices", qu'ils avaient pourtant admis sans réserve à plu-

sieurs
reprises auparavant. Ils sont en conséquence redevables du solde du

prix
facturé, soit 44'641.25 francs.

 

       
Dans leur réponse du 19 septembre 1994, les défendeurs concluent

au
rejet de la demande qu'ils qualifient de téméraire. Ils contestent

avoir
jamais conclu avec les demandeurs un contrat portant sur une cons-

truction
"clés en main" ou la livraison d'une villa pour un prix forfai-

taire,
soulignant que les demandeurs ne fondent pas leur réclamation sur

un
forfait mais bien sur le coût effectif final du terrain et de la cons-

truction.
Eux-mêmes ont payé, sur la base des justificatifs qui leur ont

été
présentés avec réticence, 396'435.35 francs. Le montant supplémentaire

que les
demandeurs exigent concerne des sommes et des postes qui n'ont

jamais
été justifiés de quelque manière que ce soit.

D.     
Afin de prouver leurs allégations, les deux parties ont proposé

la
désignation d'experts aux fins de déterminer la valeur effective des

prestations
fournies personnellement par le demandeur H. , en sa qualité

d'architecte,
et par le demandeur F. , qui s'est occupé des travaux de

préparation
du chantier. Dans le but de simplifier la procédure proba-

toire,
puisque de telles preuves n'avaient véritablement de sens que pour

autant
que la thèse de la convention portant sur un prix forfaitaire soit

écartée,
il a été convenu que la qualification juridique du contrat liant

les
parties ferait l'objet d'un jugement sur moyen séparé, au sens de

l'article
324 al.2 CPC (D.16). Ultérieurement, le moyen séparé a été éten-

du à la
question, qui se posait également, de la validité même de la ou

des
conventions que les parties avaient conclues et des conséquences qui

pouvaient
en découler, s'agissant du sort de la demande (D.29).

 

E.     
Dans leurs conclusions en cause (D.17, 30), les demandeurs sou-

tiennent
que la "convention interne et confidentielle" du 4 octobre 1991

est un
contrat mixte, composé d'un contrat d'entreprise à prix forfaitaire

(art.373
CO) pour la construction de la villa et d'un contrat de vente

immobilière,
pour la vente du terrain. Si ce dernier est nul en raison du

vice de
forme qui l'affecte, puisque le prix de 12'000 francs indiqué au

notaire
et repris dans l'acte authentique est fictif, cette nullité n'af-

fecte
pas le contrat d'entreprise, qui n'est quant à lui soumis à aucune

exigence
de forme. Or, les prétentions des demandeurs sont exclusivement

fondées
sur ce volet du contrat mixte. Le prix convenu doit donc être

payé,
les défendeurs n'ayant jamais allégué et encore moins prouvé que la

prestation
fournie par les demandeurs ne serait pas conforme au contrat ni

qu'eux-mêmes
seraient les victimes d'un vice du consentement.

 

       
De leur côté, les défendeurs reconnaissent qu'en raison de la

simulation
intervenue quant au prix réellement convenu et payé, le contrat

de
vente immobilière du 5 décembre 1991 est effectivement nul. Toutefois,

ils
estiment qu'au vu de l'ensemble des circonstances, notamment de leur

bonne
foi, de l'exécution volontaire du contrat par les deux parties et du

fait
qu'en cas de nullité déclarée de l'acte, ils seraient tout de même

protégés
dans leur acquisition en vertu des articles 671 ss, spécialement

673 CC,
sans avoir à payer quoi que ce soit en sus, il n'y a pas lieu de

retenir
d'office la nullité absolue de la transaction (D.31). Pour le sur-

plus,
les parties ont conclu un contrat de vente immobilière incorporant,

tacitement
ou par acte concluant, une clause d'architecte, en sorte que

les
défendeurs construisaient sur le terrain qu'ils acquéraient une villa

dont
H.  assurerait la direction générale des
travaux en tant que leur

mandataire.
Ils sont donc autorisés à ce titre à contrôler le financement

de la
construction et à en contester les postes qui ne leur paraissent pas

justifiés.

 

                          C O N S I D E R A N T

 

1.      La
valeur litigieuse est égale au montant de la demande et fonde

la
compétence de l'une des Cours civiles.

 

2.      a)
Le droit des contrats étant régi par le principe de la liber-

té
contractuelle (art.19 CO), les parties ont tout loisir de se lier entre

elles
par toute espèce de contrat, ce qui peut conduire à la nécessité

pour le
juge de déterminer le contenu d'un contrat donné, lorsqu'un litige

surgit
entre parties à son sujet. Il devra alors, pour en apprécier la

forme
et les clauses, rechercher la commune et réelle intention des par-

ties,
sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles

ont pu
se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable

de leur
convention (art.18 al.1 CO). Dans cette recherche, doit être pris

en
considération le sens des mots utilisés par les parties au moment de la

conclusion
du contrat, placés dans leur contexte et confrontés à l'en-

semble
des circonstances qui entourent la relation contractuelle. S'il

apparaît
qu'en raison du contenu effectivement voulu par les parties, un

contrat
est soumis à une forme légale, il faut alors vérifier si cette

forme a
été respectée; cette question se résout en application des règles

sur la
forme et non en vertu de l'article 18 CO (Gauch/Schluep/Tercier,

Partie
générale du droit des obligations, 2e éd., 1982, no 706).

 

       
b) La conclusion d'un contrat d'entreprise pour la construction

d'un
bâtiment sur le terrain d'un tiers est possible. En vertu du principe

de
l'accession, ce n'est pas le maître de l'ouvrage qui en devient pro-

priétaire,
mais bien le propriétaire du bien-fonds. Les prétentions réci-

proques
du maître et du propriétaire pourront faire l'objet d'une conven-

tion,
qui n'est soumise à aucune forme si elle ne prévoit pas un transfert

de
propriété immobilière. Un cas particulier est celui de l'entrepreneur

qui est
lui-même propriétaire du terrain à bâtir, les parties prévoyant

que ce
terrain sera vendu au maître. Pour organiser leurs rapports con-

tractuels,
les parties ont en principe trois solutions : la conclusion de

deux
contrats séparés, l'un d'entreprise, l'autre de vente, la conclusion

d'un
contrat mixte qui combine les obligations d'un vendeur et celles d'un

entrepreneur,
enfin la conclusion d'une vente de chose future, cette der-

nière
solution étant cependant controversée (ATF 117 II 259, JT 1992 I 559

et
références).

 

3.      En
l'espèce, le contrat de base qui lie les parties est la con-

vention
du 4 octobre 1991, dans laquelle, selon la réelle et commune in-

tention
des parties, les demandeurs se sont engagés à vendre et les dé-

fendeurs
à acheter un terrain avec villa aux Geneveys-sur-Coffrane, pour

le prix
total de 450'000 francs, y compris 66'000 francs de terrain. Tou-

tefois,
"afin d'éviter les lods" dit la convention (en réalité, il

s'agissait
surtout selon toute vraisemblance de contourner l'arrêté fé-

déral
urgent du 6.10.1989 concernant un délai d'interdiction de revente

des
immeubles non agricoles, en recourant à une manoeuvre qui n'était pro-

bablement
même pas nécessaire), les défendeurs ne devaient se porter

acquéreurs
que du terrain pour - en apparence - construire à leur nom,

H.  assurant la direction générale des travaux.

 

       
a) Le procédé auquel les parties ont eu recours permet d'écarter

la
thèse - soutenue par les défendeurs - de la vente immobilière d'un ter-

rain
avec clause d'architecte confiant à H. 
le mandat de surveiller les

travaux
de construction. La convention du 4 octobre 1991 prévoit en effet

le
paiement des travaux par les défendeurs aux demandeurs à raison

d'acomptes
indépendants de leur avancement. Le compte bancaire de

construction
qui a financé les travaux est libellé au nom des demandeurs

et les
défendeurs n'ont aucun lien contractuel avec les différents entre-

preneurs
et artisans qui ont travaillé sur le chantier.

 

       
b) Pour admettre la conclusion, le 4 octobre 1991, d'un contrat

d'entreprise
distinct portant sur la construction d'une villa sur le ter-

rain
des demandeurs, suivi, le 5 décembre 1991, d'un deuxième contrat, de

vente
immobilière, permettant aux défendeurs d'en acquérir la propriété

(les
demandeurs étant jusque-là restés propriétaires de la construction en

vertu
du principe de l'accession), encore faudrait-il que le contrat au-

thentique
du 5 décembre 1991 porte sur le transfert de propriété d'un

bien-fonds
construit (v. ATF 117 précité s'agissant des rapports entre

maître
de l'ouvrage et propriétaire du terrain). Or, les parties à la

vente
immobilière du 5 décembre 1991 sont sciemment convenues d'un contrat

apparent
doublement faux, puisqu'il portait à la fois sur un objet décrit

de
façon erronée - terrain en nature de place jardin alors qu'une cons-

truction
y était érigée - et sur un prix inexact - 12'000 francs au lieu

de
56'000 francs. Le contrat apparent, revêtu de la forme authentique,

n'est
ainsi pas celui que les parties voulaient conclure, alors que le

contrat
dissimulé, que l'une et l'autre des parties entendaient conclure,

n'a pas
été passé en la forme authentique (art.216 CO), de sorte que tous

deux
sont nuls.

 

       
c) En fait, la convention du 4 octobre 1991 prévoit le trans-

fert, à
un prix déterminé et convenu, d'une parcelle sur laquelle doit

être
construite une maison d'habitation selon des plans préparés. Il

s'agit
donc d'une promesse (un pré-contrat) de vente immobilière ou d'une

vente
immobilière (v. SJ 1993, p.507), par conséquent nulle en la forme

puisque
conclue par écrit seulement (art.216 CO). La vente immobilière

intervenue
le 5 décembre 1991 n'a pu réparer ce vice de forme, elle-même

étant
aussi nulle (v. cons.3b).

 

4.      La
jurisprudence a apporté des réponses variées et parfois con-

tradictoires
aux questions soulevées par les contrats de vente immobilière

entachés
d'un vice de forme, avant tout dans des situations où l'une des

parties
- parfois de façon abusive - se prévalait de la nullité du contrat

pour se
soustraire à ses engagements (ATF 112 II 330, JT 1987 I 71).

 

       
En l'espèce, la situation n'est pas identique. Pour s'opposer à

la
demande, les défendeurs ne se retranchent pas derrière la nullité de la

convention
du 4 octobre 1991, dont ils se seraient tardivement et oppor-

tunément
avisés après l'avoir considérée comme valable durant plusieurs

années,
mais font valoir des arguments de fond tirés des accords convenus

entre
parties. La nullité de la convention est apparue à l'occasion de la

présente
procédure (v. ATF 90 II 34, JT 1964 I 358). Dès lors, entrer en

matière
et donner suite à la demande en tout ou partie reviendrait à au-

toriser
une partie à exiger judiciairement l'exécution d'un contrat frappé

de
nullité. Cette situation, fort différente de celle d'un contrat déjà

exécuté
que l'une des parties voudrait remettre en cause, ne saurait être

admise
par un tribunal, au risque de reconnaître officiellement des effets

à une
convention qui par définition devrait en être dépourvue. Sous ré-

serve
du bien-fondé de leur position, qu'il n'y a pas lieu d'examiner ici,

les
demandeurs sont tout au plus créanciers d'une obligation naturelle et

ne
peuvent contraindre les défendeurs à l'exécuter s'ils s'y refusent (v.

l'avis
du Prof. Schmidlin, cité in D/C 4/95, p.93).

5.      Il
suit de ce qui précède que l'examen de la qualification du

contrat
conduit à devoir constater sa nullité. La demande, qui poursuit

l'exécution
judiciaire d'un acte nul, ne peut donc qu'être rejetée. Les

demandeurs,
qui succombent, devront en conséquence supporter les frais et

dépens
de la procédure. On peut hésiter sur la question de la témérité de

la
position des demandeurs. Dans la mesure où la jurisprudence ne fournis-

sait
pas de réponse claire et précise sur la question des conséquences

d'un
vice de forme et où les défendeurs obtiennent en définitive gain de

cause
pour des motifs distincts de ceux qu'ils soutiennent, il n'y a pas

lieu de
leur allouer des dépens supérieurs à l'indemnité usuelle en la

matière.

 

                              Par ces motifs,

                            LA IIe COUR CIVILE

 

1.
Rejette la demande.

 

2.
Condamne solidairement les demandeurs à payer les frais de la cause,

   qu'ils ont avancés par 2'530 francs, et à
verser 4'000 francs de dépens

   aux défendeurs.

 

 

Neuchâtel,
le 4 novembre 1996

 

                                 AU NOM DE LA IIe COUR CIVILE

                           Le greffier               L'un des juges