# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 57b6ca96-adcf-5629-b307-941cc61b855f
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-09-10
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 10.09.2015 R 2014 63
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2014-63_2015-09-10.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 14 63

5. Kammer 

Vorsitz Racioppi
Richter Meisser, Audétat 

Aktuar Gross

URTEIL

vom 10. September 2015

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,

Beschwerdeführerin
gegen 

Gemeinde O.1._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, 

Beschwerdegegnerin
und

B._____,
C._____ und D._____,
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen,

Beschwerdegegner

betreffend Ortsplanung

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1. Mit Schreiben vom 8. April 2014 unterbreitete die in Oberrieden wohnhaf-

te A._____ der Gemeinde O.1._____ folgendes Anliegen:

"Gestützt auf Art. 21 Abs. 2 RPG und Art. 47 Abs. 2 KRG stelle ich als Ei-
gentümerin der Grundstücke 925, 923 und 1259 in der Gemeinde 
O.1._____ das Gesuch um Überprüfung der Grundordnung und insbe-
sondere der bestehenden Bauzonenreserven in der Gemeinde sowie um 
Festsetzung einer Planungszone.
Ich ersuche Sie damit höflich, eine Revision des Zonenplans einzuleiten, 
mit dem Ziel, zur Zeit nicht überbaute Grundstücke, die nicht oder unge-
nügend erschlossen sind, dem Nichtbaugebiet zuzuweisen. Für das ge-
samte Planungsgebiet sei zu diesem Zweck eine kommunale Planungs-
zone zu erlassen."

2. Mit Verfügung vom 20. Mai 2014 wies die Gemeinde O.1._____ das Ge-

such von A._____ ab, soweit es überhaupt darauf eintrat. Die Legitimation 

für ein entsprechendes Gesuch gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG bzw. Art. 47 

Abs. 2 KRG bestehe einzig für das Gebiet O.2._____, da A._____ über 

kein Grundeigentum ausserhalb dieses Gebiets verfüge. Soweit sich ihr 

Begehren dahingehend erstrecke, die Grundordnung und die Bauzonen in 

den anderen Teilen der Gemeinde zu überprüfen und anzupassen, so 

insbesondere in O.3._____, O.4._____, O.5._____, O.6._____ und 

O.7._____, sei auf das Gesuch mangels Legitimation nicht einzutreten.

Die von der Gemeinde bereits vorgängig in Auftrag gegebenen Erhebun-

gen würden zudem aufzeigen, dass sämtliche Grundstücke im Gebiet 

O.2._____ vollständig erschlossen seien, was namentlich für den Bereich 

der in der Nachbarschaft der A._____ gehörenden Grundstücke gelte. Im 

Gegensatz zum kürzlich durch das Bundesgericht zu beurteilenden Fall in 

der Gemeinde X._____ (1C_598/2013) bedürfe es für diese Grundstücke 

auch keiner weiterer planerischen Massnahmen wie etwa einer Quartier-

planung. Aus diesem Grund bestehe von vornherein keine Notwendigkeit, 

hier die Bauzone zu redimensionieren. Damit erübrige sich auch eine 

Planungszone, wobei ohnehin die aufgrund der Zweitwohnungsproblema-

tik bereits bestehende Planungszone am 11. April 2013 für weitere zwei 

Jahre verlängert worden sei.

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3. Gegen diese Verfügung erhob A._____ (Beschwerdeführerin) am 30. Juni 

2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht Graubünden mit folgenden 

Rechtsbegehren:

"1. Der angefochtene Beschluss sei aufzuheben, soweit auf das Gesuch 
nicht eingetreten, bzw. das Gesuch abgewiesen worden ist.

 2. Die Gemeinde O.1._____ sei anzuweisen, die Nutzungsplanung und 
die Bauzonenreserven umgehend zu prüfen und eine Planungszone 
festzusetzen.

 3. Verfahrensmässig beantrage ich, es sei das Verfahren in deutscher 
Sprache zu führen und die Akten seien von der Gemeinde zu editie-
ren.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerde-
gegner."

Begründend wurde geltend gemacht, dass sie sehr wohl Anspruch darauf 

habe, dass eine Gesamtbeurteilung der Nutzungsreserven sämtlicher 

Fraktionen vorgenommen werde. Wenn die Gemeinde behaupte, dass sie 

höchstens befugt sei, den Ortsteil O.2._____ überprüfen zu können, treffe 

dies nicht zu. Die Gemeinde übersehe, dass aufgrund der Gemeindefusi-

on eine Gesamtbetrachtung notwendig sei. Sie sei daher verpflichtet, den 

voraussichtlichen gesamtkommunalen Bedarf für die nächsten 15 Jahre 

unter Berücksichtigung der Folgen der Zweitwohnungsinitiative objektiv 

und nachvollziehbar zu schätzen, die räumliche Verteilung der Nutzungs-

reserven unter den Fraktionen abzustimmen sowie die voraussichtlichen 

Reserveüberschüsse durch geeignete Massnahmen (z.B. Etappierungen 

oder Auszonungen) zu beseitigen. Es sei daher durchaus möglich, dass 

in O.2._____ und in nächster Nähe der Beschwerdeführerin Flächen aus-

gezont werden müssten, weil zu grosse Reserven – sei es in O.8._____ 

oder im Tal – vorhanden seien.

Es sei ein offenes Geheimnis, dass nach wie vor zu grosse Nutzungsre-

serven in der Gemeinde O.1._____ vorhanden seien. So verfüge allein 

die Fraktion O.7._____ über eine Reserve an Wohnbauzonen von 4.76 ha 

statt 1.76 ha. Auch in den übrigen Fraktionen seien Nutzungsreserven 

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vorhanden, über deren Grösse allerdings Angaben fehlen würden. Sicher 

sei zudem, dass in der Fraktion O.8._____ praktisch kein Bedarf an 

Wohnbauland bestehe, zumal aufgrund der Zweitwohnungsinitiative der 

Markt nicht mehr spiele. Auch sei die Bevölkerung in der Gemeinde 

O.1._____ in den letzten Jahren zurückgegangen, womit ein Bedarf an 

Erstwohnungen fehle. Der Planauszug der Fraktion O.8._____, welcher 

ihr gemeinsam mit dem angefochtenen Beschluss zugestellt worden sei, 

sage rein nichts über den Stand der Absichten hinsichtlich Nutzungspla-

nung aus. Der Plan sei nicht datiert, sodass schleierhaft sei, zu welchem 

Zweck dieser überhaupt erstellt wurde. Immerhin falle auf, dass die 

Plandarstellungen im Gebiet O.2._____ nicht dem rechtskräftig bewilligten 

Zustand entsprechen würden.

Der beigelegte Plan gebe denn auch keinerlei Auskunft über vorhandene 

Nutzungsreserven. Es würden zudem Zahlen darüber fehlen, welches Po-

tential auf bereits überbauten und welches Potential auf noch nicht über-

bauten Grundstücken vorhanden sei. Mit der Einreichung eines undatier-

ten und nicht nachvollziehbaren Planes ohne entsprechende Berechnun-

gen komme die Gemeinde ihrem Auftrag nicht nach und das Gesuch auf 

Überprüfung der Zonenordnung sei zu Unrecht abgewiesen bzw. nicht 

behandelt worden.

Welche Arbeiten durch die Planerin der Gemeinde bei der Überprüfung 

des UEB ausgeführt worden seien und welche Berechnungen angestellt 

wurden, sei bis heute unbekannt. Die Gemeinde sei jedenfalls ihrer Pflicht 

zur Überprüfung der Bauzonen bis heute nicht nachgekommen.

Es werde bestritten, dass alle Grundstücke in O.2._____ vollständig er-

schlossen seien. Die Erschliessung über eine rote Gefahrenzone könne 

nicht ernsthaft als genügende Erschliessung im Sinne des RPG betrach-

tet werden. Wohl möge es zutreffen, dass Dörfer in Graubünden und 

überhaupt in Berggebieten nicht selten nur über Gefahrenzonen erschlos-

sen werden könnten. Diese Situationen seien jedoch nicht vergleichbar 

mit der vorliegenden, wo eine solche Gefahrenzone innerhalb eines Wei-

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lers liege und diese Strasse zur Erschliessung dienen solle. Ein solches 

Strassenstück könne nicht wie eine Hauptverkehrsachse einfach ge-

schlossen werden, zumal eine entsprechende Überwachung kaum mög-

lich sei. Auch wenn früher entsprechende Baubewilligungen erteilt worden 

seien, bedeute dies nicht, dass im Rahmen einer Zonenplanrevision die 

Situation nicht neu zu beurteilen wäre. Es werde zudem darauf hingewie-

sen, dass die privaten Leitungen in den privaten Strassenparzellen für ei-

nen Vollausbau der heute eingezonten Baugrundstücke am Hang in 

O.2._____ bei weitem nicht genügen würden. Bereits für die Erstellung 

von weiteren Gebäuden auf der Parzelle 1035 wäre die heutige Wasser-

leitung ungenügend. Dasselbe gelte, sobald die Parzelle 1257 überbaut 

werde. Hinzu komme, dass beide Grundstücke (1035 und 1257) nicht 

über die entsprechenden Leitungsrechte verfügen würden. Ob überhaupt 

Leitungsrechte bestehen würden, sei der Beschwerdeführerin nicht be-

kannt. Es werde jedoch bestritten, dass Leitungsrechte bestünden. Inwie-

fern die Gemeinde bei dieser Ausgangslage davon sprechen könne, die 

Grundstücke in O.2._____ seien vollständig erschlossen, namentlich die-

jenigen in der Nachbarschaft der Beschwerdeführerin, sei schlicht nicht 

verständlich. Die Gemeinde sei von einer völlig falschen Ausgangslage 

ausgegangen und habe den Weg des geringsten Widerstandes gewählt. 

Statt sich mit dem berechtigten Anliegen auf Überprüfung der Nutzungs-

reserven und Nutzungsplanung auseinanderzusetzen, habe sie der Be-

schwerdeführerin die Legitimation für die Überprüfung der Grundstücke 

ausserhalb von O.2._____ zu Unrecht abgesprochen und wissentlich eine 

falsche Beurteilung der Erschliessungssituation behauptet. In diesem Zu-

sammenhang sei darauf hinzuweisen, dass der Erschliessungsstand letzt-

lich nicht massgeblich sei, ob eine Überprüfung notwendig sei. Selbst er-

schlossene Grundstücke könnten ausgezont werden, wenn zu viele Re-

serven vorhanden seien.

Die Festsetzung einer Planungszone, zumindest in den Gebieten der be-

stehenden Wohnbauzonen, sei geboten. Eine entsprechende Festset-

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zung erweise sich sogar als dringend notwendig, zumal noch unklar sei, 

welche Grundstücke ausgezont werden müssten.

4. Mit Vernehmlassung vom 14. August 2014 beantragt die Gemeinde (Be-

schwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einge-

treten werden könne. Zur Beurteilung des Falles spiele auch die Vorge-

schichte eine Rolle, insbesondere die Auseinandersetzung zwischen 

A._____ und der Gemeinde O.6._____ bzw. O.1._____ im Zusammen-

hang mit der Teilrevision der Ortsplanung in diesem Bereich, welche erst 

mit dem bundesgerichtlichen Urteil vom 11. Februar 2011 abgeschlossen 

worden sei.

A._____ sei Eigentümerin der überbauten ca. 1'109 m² grossen Parzelle 

925 im Ortsteil O.2._____ von O.8._____. Ihr würden ebenfalls die west-

lich angrenzenden, unüberbauten Parzellen 923 und 1259 gehören. 

Gemäss Zonenplanung der damaligen Gemeinde O.6._____ (heute 

O.1._____) sei der östliche Teil der Parzelle 925 im Umfang von ca. 350 

m² der Wohnzone und der von einer Gefahrenzone 1 überlagerte westli-

che Teil der Landwirtschaftszone zugewiesen worden. Von der ca. 880 m² 

grossen, südlich angrenzenden Parzelle 1257 seien ca. 762 m² der 

Wohnzone und die beiden von einer Gefahrenzone 1 überlagerten nord-

westlichen Bereiche im Umfang von ca. 116 m² der Landwirtschaftszone 

zugewiesen worden. Die noch südlicher gelegene, ca. 3'363 m² grosse 

Parzelle 1035 sei grösstenteils der Wohnzone zugeteilt worden.

Im Januar 2003 hätten die Stimmberechtigten der damaligen Gemeinde 

O.6._____ eine Teilrevision der Ortsplanung beschlossen. Im Zonenplan 

1:1000 O.8._____ Nord sei für das Gebiet E._____ die Gefahrenzone 1 

und 2 ausgeschieden worden, wobei auf der Parzelle Nr. 925 die Gefah-

renzone 1 bestätigt und neu der überbaute Bereich der Gefahrenzone 2 

zugewiesen worden sei. Auf den südlich gelegenen Parzellen Nrn. 1035 

und 1257 sei im Gegensatz zum Gefahrenzonenplan vom 8. Januar 2003 

keine Gefahrenzone 1 ausgeschieden worden; die Gemeindeversamm-

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lung hatte die betreffenden westlichen Teile vielmehr der Gefahrenzone 2 

zugeteilt und damit die von der Gemeinde schon 2003 beschlossene 

Wohnzone R2 bestätigt.

Die von A._____ gegen den Beschluss der Gemeinde erhobene Pla-

nungsbeschwerde sei durch die Bündner Regierung im 2009 unter gleich-

zeitiger Genehmigung der entsprechenden Ortsplanungsrevision abge-

wiesen worden. Gleich habe das Verwaltungsgericht entschieden. Mit Ur-

teil vom 11. Februar 2011 wies das Bundesgericht die dagegen erhobene 

Beschwerde ebenfalls ab, mit dem Hinweis, dass kein sachlicher Grund 

dafür bestehe, die westlichen Teile der Parzellen 1035 und 1257 im Un-

terschied zum östlichen Teil der Parzelle 925, auf welchem sich das Haus 

der Beschwerdeführerin befinde, der Gefahrenzone 1 statt der Gefahren-

zone 2 zuzuweisen. Obwohl damit höchstrichterlich bestätigt worden sei, 

dass die Wohnzone R2 im Bereich der Liegenschaft rechtmässig ausge-

schieden wurde, habe die Beschwerdeführerin am 17. September 2013 

gegen das auf der benachbarten Parzelle 1257 projektierte Wohnhaus 

wiederum Einsprache erhoben. In der betreffenden Eingabe mache sie 

insbesondere die fehlende Erschliessung des Baugrundstücks geltend. 

Die zur Vernehmlassung aufgeforderte Bauherrschaft habe mit Eingabe 

vom 26. Juni 2014 die Abweisung der Einsprache beantragt.

Am 8. April 2014 sei die Beschwerdeführerin an die Gemeinde O.1._____ 

gelangt und habe eine Überprüfung der Grundordnung und insbesondere 

der bestehenden Bauzonenreserven in der Gemeinde gefordert. Aufgrund 

von Abklärungen der F._____ AG für Raumplanung über die Erschlies-

sungssituation im Bereich der Gemeinde, insbesondere von O.8._____ 

(O.2._____), habe der Gemeindevorstand am 20. Mai 2014 entschieden, 

das Gesuch der Beschwerdeführerin abzuweisen, soweit es darauf über-

haupt habe eintreten können.

Begründend wurde geltend gemacht, dass die Beschwerdeführerin keinen 

Anspruch auf Überprüfung der Zonenordnung habe. Wie in dem Gegen-

stand des bundesgerichtlichen Urteils vom 6. Dezember 2013 (1C_598/ 

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2013 = BGE 140 II 25) bildenden Fall der Gemeinde X._____ sei auch 

hier zunächst streitig, ob die Beschwerdeführerin Anspruch auf Überprü-

fung der Zonenordnung gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG i.V.m. Art. 47 Abs. 2 

KRG habe. Im erwähnten Urteil habe das Bundesgericht festgehalten, 

dass von Bundesrechts wegen ein allgemeines Interesse nicht genüge 

um ein Initiativrecht geltend zu machen. Das kantonale Recht könne eine 

weitergehende Antragsbefugnis vorsehen, sofern damit der bundesrecht-

liche Grundsatz der Planbeständigkeit nicht in Frage gestellt werde. Im 

Kanton Graubünden sei dies jedoch nicht der Fall. 

In der Arbeitshilfe zum KRG und zur KRVO vom 1. Dezember 2010 werde 

noch im Speziellen auf BGE 120 Ia 227 bzw. Praxis 1996 Nr. 7 verwie-

sen, in welchem es ebenfalls um den Anspruch auf Revision eines kom-

munalen Nutzungsplanes gegangen sei, insbesondere im Hinblick auf 

benachbarte Grundstücke. Gemäss diesem Entscheid könne ein Grun-

deigentümer "unter Berufung auf Art. 22ter BV die Überprüfung und An-

passung eines Nutzungsplanes nicht nur im Hinblick auf sein eigenes 

Grundstück, sondern auch auf benachbarte Grundstücke verlangen. Die 

für jene Grundstücke geltende Ordnung kann je nach ihrem Inhalt Nut-

zungsbeschränkungen für benachbarte Grundstücke nach sich ziehen (..). 

In einer solchen Situation sind aber grundsätzlich sowohl das Gemeinwe-

sen als auch der Nachbar des Gesuchstellers an der Beständigkeit und 

Verwirklichung des Plans interessiert. Es dürfte daher dann noch schwie-

riger sein, die Gültigkeitsvermutung umzustossen."

Aufgrund dieser Überlegungen bestehe für das Verwaltungsgericht kein 

Grund zu intervenieren. Es möge sein, dass die Annahme der Zweitwoh-

nungsinitiative und nach der Revision des RPG und der RPV auch in der 

Gemeinde O.1._____ eine Überprüfung der Zonenordnung zu erfolgen 

habe und gegebenenfalls Redimensionierungen anstehen würden. Es sei 

jedoch unerfindlich, welches schutzwürdige Interesse die Beschwerdefüh-

rerin daran haben könne, dass solche planerischen Massnahmen in der 

ganzen Gemeinde in die Wege geleitet würden. Wenn überhaupt würde 

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sich ein solches Interesse im vorliegenden Fall auf die unmittelbar be-

nachbarten Parzellen im Bereich von O.2._____ beschränken.

Es sei zwar richtig, dass nach der Gemeindefusion zur Einheitsgemeinde 

O.1._____ eine Gesamtbetrachtung anzustellen sei. Die Beschwerdefüh-

rerin lege jedoch in keiner Art und Weise dar, inwiefern das Gebiet 

O.2._____ für die Erreichung des planerischen Ziels eine Rolle spielen 

könnte. Tatsächlich erscheine es als ausgeschlossen, dass in O.2._____ 

und insbesondere im Bereich des Grundbesitzes der Beschwerdeführerin 

an der Zonenordnung etwas geändert werde. Wie die von der F._____ 

AG für Raumplanung angefertigten Pläne und Übersichten zeigen wür-

den, sei das Gebiet O.2._____ weitgehend überbaut oder zumindest er-

schlossen. Gemäss Legende auf dem Plan 1:2000 O.8._____ sei Letzte-

res lediglich bei zwei kleineren Flächen nicht der Fall; bei der Parzelle 

1277 und bei einem kleinen Teil der Parzelle 1302. Diese Grundstücke 

seien in diesem Zusammenhang zu vernachlässigen.

Betreffend die behauptete ungenügende Wasserleitung übersehe die 

Beschwerdeführerin, dass die Eigentümer der betreffenden Grundstücke 

die notwendigen Durchleitungsrechte aufgrund von Art. 691 ZGB erwirken 

könnten. Denkbar wäre zudem auch eine Enteignung der entsprechenden 

Durchleitungsdienstbarkeit, da aufgrund von Art. 60 KRG i.V.m. Art. 58 

Abs. 4 KRG der Gemeinde auch die Feinerschliessung obliege. Die Ei-

gentümer der entsprechenden Parzellen seien also in keiner Art und Wei-

se auf weitere öffentlich-rechtliche Planungsmassnahmen angewiesen, 

wie dies im oben erwähnten Fall der Gemeinde X._____ der Fall gewesen 

sei. Dort sei es gerade darum gegangen, das Teilgebiet G._____ mittels 

einer öffentlich-rechtlichen Planungsmassnahme, nämlich mit einer Quar-

tierplanung, baureif zu machen.

Abgesehen davon seien beide Grundstücke (Parzellen 1035 und 1257) 

schon von ihrer Lage und Grösse her gesehen nicht geeignet, die mit der 

RPG-Revision verfolgten Ziele zu erreichen. Aus raumplanerischer Sicht 

mache es absolut keinen Sinn, aus einem weitgehend überbauten Sied-

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lungsteil wie O.2._____ Einzelparzellen auszuzonen, und zwar selbst 

dann nicht, wenn diese nicht genügend erschlossen sein sollten, was hier 

aus öffentlich-rechtlicher Sicht nicht der Fall sei.

Die der Beschwerdeführerin offenbar vorschwebende Auszonung der 

"ungeliebten" Bauparzelle 1257 (im Grunde genommen gehe es der Be-

schwerdeführerin nur darum) würde schon deshalb nicht in Frage kom-

men, weil die Zuweisung zur Wohnzone vor relativ kurzer Zeit, nämlich 

durch das vorerwähnte Bundesgerichtsurteil bestätigt worden sei. Wie 

dargelegt würde schon nur dieser Umstand der Gemeinde verbieten, die-

ses Grundstück wieder auszuzonen, zumal die Grundeigentümer im Ver-

trauen auf die vom Bundesgericht bestätigte Nutzungsordnung grössere 

Aufwendungen für die Ausarbeitung eines Bauprojekt vorgenommen hät-

ten.

Schliesslich gelte es zu berücksichtigen, dass den Gemeinden aufgrund 

des revidierten Art. 38 RPG bis zum 15. Juni 2017 Zeit bleibe, um eine al-

lenfalls notwendige Überprüfung bzw. Anpassung der Nutzungsordnung 

vorzunehmen. Auch deshalb sei das Begehren der Beschwerdeführerin 

auf sofortige Einleitung des Verfahrens abzuweisen.

Dieselbe Argumentation gelte auch betreffend das Gesuch der Be-

schwerdeführerin um Erlass einer Planungszone. Wenn sie nicht legiti-

miert sei, eine Überprüfung der Grundordnung zu beantragen, so müsse 

dies auch für das Begehren um Erlass einer Planungszone für das ge-

samte Gemeindegebiet gelten.

Der Beschwerdeführerin gehe es einzig darum, um jeden Preis die Über-

bauung der Parzelle 1257 zu verhindern. Nachdem es der Beschwerde-

führerin über Jahre hinweg gelungen sei, die Überbaubarkeit dieser Par-

zelle zu verzögern und deshalb die von den Stimmberechtigten der Ge-

meinde O.6._____ am 20. November 2007 beschlossene Teilrevision der 

Ortsplanung erst mit dem bundesgerichtlichen Urteil vom 11. Februar 

2011 in Kraft treten konnte, wäre es mit dem Gebot der Planbeständigkeit 

in keiner Art und Weise vereinbar, wenn die Gemeinde O.1._____ nun 

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nach so kurzer Zeit über das Baugebiet O.8._____ und damit auch über 

die Grundstücke in O.2._____ eine Planungszone verhängen würde. Wie 

bereits erwähnt würde sich eine Auszonung einzelner Parzellen in diesem 

Gebiet als nicht sachgerecht und unverhältnismässig erweisen, wenn 

man bedenke, dass sie nichts zur Erreichung des übergeordneten Pla-

nungsziels beitragen könnten.

5. Mit Replik vom 22. September 2014 hielt die Beschwerdeführerin an ihren 

Anträgen fest. Die Gemeinde lasse in ihren Ausführungen den Anschein 

aufkommen, dass der Zonenplan erst 2011 festgesetzt worden sei. Dies 

klar mit dem Ziel, dass es sich nicht um eine "ältere" Planung handle, die 

überprüft werden müsse. Dies treffe jedoch nicht zu und wäre im Übrigen 

auch nicht von Bedeutung. 

Die Gemeindeversammlung der ehemaligen Gemeinde O.6._____ habe 

am 22. Juni 1990 eine Revision des Zonenplanes O.8._____ beschlos-

sen. Der überbaute Ostteil der Parzelle 925 sowie die Parzellen 1257 und 

1035 seien in eine Wohnzone (ohne Gefahrenzone) eingeteilt worden. 

Die Parzellen 923 und 1259 sowie der Westteil der Parzelle 925 seien 

hingegen der Landwirtschaftszone (Gefahrenzone 1) zugeordnet worden.

Anfang der 1990-er Jahre sei die Gemeinde O.6._____ vom Kanton auf-

gefordert worden, endlich eine RPG-konforme Gesamtrevision der Orts-

planung vorzunehmen. Dafür habe sich die Gemeinde ungebührlich lange 

Zeit gelassen. Im Februar/März 2002 sei der Entwurf dieser Revision auf-

gelegt worden, welcher vorsah, dass die Parzelle 1257 aus Gründen des 

Ortsbildschutzes der Landwirtschaftszone zuzuweisen sei. Nachträglich 

sei die Vorlage auf Wunsch des damaligen Grundeigentümers geändert 

worden und der Gemeindevorstand habe der Gemeindeversammlung be-

antragt, die beiden Teilflächen der Bauzone zuzuteilen. Diesem Antrag 

sei die Gemeindeversammlung am 23./30. Januar 2003 gefolgt. Im Zuge 

des Genehmigungsverfahren habe die Regierung mit Beschluss vom 

15. Juni 2004 die Gemeinde angewiesen, die Gefahrensituation im Be-

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reich diverser Parzellen zu überprüfen (u.a. Parzellen 1257, 1035 und 

1058), da diese gemäss Gefahrenzonenplan der Gefahrenkommission III 

vom 8. Dezember 2003 im südlichen Teil von der Gefahrenzone 1 überla-

gert würden. Im Genehmigungsbeschluss vom 22. Juni 2004 habe die 

Regierung im Übrigen festgehalten, dass die Gemeinde O.6._____ über 

eher zu grosse Baulandreserven verfüge. Aufgrund der ausgesprochen 

starken Fraktionierung des Siedlungsgebietes sei dies toleriert worden. 

Gleichzeitig habe die Regierung darauf hingewiesen, dass die Bauzonen-

ausscheidung nicht kompakt sei. Die zukünftige Siedlungsentwicklung in 

der Fraktion O.8._____ müsse sich künftig stärker mit Sachbezügen zum 

Oberengandin befassen. In der Folge sei der Gefahrenzonenplan im Be-

reich O.2._____ (Ortsteil O.8._____) überarbeitet worden und es seien 

weitere Anpassungen erfolgt, so etwa im Bereich des Natur- und Heimat-

schutzes. Am 22. November 2007 hätten die Stimmberechtigten be-

schlossen dass auf den Parzellen 1035 und 1257 entgegen dem Gefah-

renzonenplan vom 8. Januar 2003 keine Gefahrenzone ausgeschieden 

werde. Die von der Genehmigung 2004 ausgeschlossenen Flächen der 

Parzellen 1035 und 1257 seien der Gefahrenzone 2 zugeteilt worden. 

Damit habe die von der Gemeinde beschlossene Wohnzone R2 auf den 

Parzellen 1257, 1035 und 1058 bestätigt werden können. Die dagegen 

eingereichte Planungsbeschwerde sei von der Regierung am 6. Oktober 

2009 abgewiesen worden. In jenem Verfahren habe die Beschwerdefüh-

rerin eine Überprüfung der Bauzonenzuweisung betreffend die Parzellen 

1035 und 1257 verlangt, was ihr vereitelt worden sei. Gemeinde und Re-

gierung hätten sich auf den Standpunkt gestellt, dass sie sich schon ge-

gen die Beschlussfassung 2003 hätte wehren müssen; die Sistierung sei 

lediglich wegen der Gefahrensituation erfolgt. Dieser Entscheid sei vom 

Verwaltungsgericht und vom Bundesgericht bestätigt worden.

Gemeinde und alle Gerichtsinstanzen hätten sich also bisher immer auf 

den Standpunkt gestellt, dass die 2003 beschlossene Zonierung massge-

bend sei, eine Überprüfung sei nie vorgenommen worden. Sachlich würde 

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jedenfalls kein Zweifel bestehen, dass es sich um eine "ältere" Zonenord-

nung handle, die einer Überprüfung bedürfe. Dies gelte umso mehr, als 

sich diese letztlich auf Überlegungen aus den frühen 1970-er Jahren ab-

stütze.

Der Beschwerdeführerin könne daher heute nicht entgegengehalten wer-

den, das Bundesgericht habe erst im Jahre 2011 bestätigt, die Zonierung 

entspreche den Vorgaben der Gesetzgebung, was heute eine Neuprüfung 

verunmögliche. Abgesehen davon ging es damals lediglich um zwei un-

bedeutende Teilflächen von 372 m2; als Ganzes gehe die Zonenordnung 

der damaligen Gemeinde O.6._____ (inkl. Fraktion O.8._____) jedoch auf 

die Abstimmung 2003 zurück. Die Beschwerdeführerin habe daher An-

spruch darauf, dass die 2003 beschlossene Zonenplanung aufgrund der 

geänderten Rechtslage überprüft und soweit notwendig angepasst werde. 

Dass die Beschwerdeführerin im September 2013 gegen ein Bauvorha-

ben auf der Parzelle Nr. 1257 Einsprache erhoben habe, sei für den Aus-

gang des vorliegenden Verfahrens nicht beachtlich. Die diesbezüglichen 

Urkunden seien aus dem Recht zu weisen.

Die Beschwerdeführerin habe Anspruch auf eine Überprüfung der Zonen-

ordnung. Das Bundesgericht habe festgelegt, dass sowohl einem Grun-

deigentümer als auch einem Nachbarn ein Anspruch auf Überprüfung der 

Nutzungsordnung zustehe, wenn ein eigenes schutzwürdiges Interesse 

(rechtlich oder tatsächlich) tangiert sein könnte. Diese Voraussetzungen 

seien vorliegend erfüllt. Die Beschwerdeführerin habe als Eigentümerin 

der Parzellen 925, 923 und 1259 im Ortsteil O.2._____ (O.8._____) ein 

direktes Interesse an einer den geltenden Bestimmungen entsprechenden 

Nutzungsordnung. In direktem Blickkontakt und unmittelbarer Nähe zu ih-

ren Grundstücken würden sich verschiedene, heute bei weitem nicht aus-

genützte Parzellen befinden. Abgesehen von der nicht überbauten Parzel-

le 1257 seien dies insbesondere die Parzellen 1057, 1207, 1035 und 

1140. Mangels Geschosszahlregelung und aufgrund der geltenden 

primären Bauvorschriften würden damit in direktem Umkreis der Be-

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schwerdeführerin beträchtliche Ausnutzungsmöglichkeiten bestehen. Soll-

ten diese realisiert werden, würden sie sich in verschiedener Hinsicht ne-

gativ auf die Grundstücke der Beschwerdeführerin auswirken. Sie müsste 

hinnehmen, dass ihre Aussicht auf die Berge und den See massiv einge-

schränkt würde. Zudem wäre ein Vollausbau mit erheblichen Lärmimmis-

sionen (aufgrund des Verkehrs, jedoch nicht nur) verbunden, womit die 

heutige Bergidylle empfindlich gestört würde. Dies alles, obwohl die Ge-

meinde O.1._____ nachweislich über ein grosses Volumen an Ausnüt-

zungsreserven verfüge, das den Planungshorizont bei weitem übersteige.

Würden die erwähnten Reserven realisiert, müssten die neuen Bauten 

über die schmale Privatstrasse, welche über grosse Teile in der Gefah-

renzone 1 liege, erschlossen werden. Statt den heute bestehenden zehn 

Wohneinheiten müsste dieses steile Strässchen künftig rund 22 Wohn-

einheiten als einzige Zugangsmöglichkeit dienen. Die Beibehaltung der 

bestehenden Zonierung führe zu einer nicht vertretbaren Mehrbelastung 

der Privatstrasse und wäre damit völlig ungenügend. Ein zusätzliches 

Verkehrsaufkommen führe zu einem erheblichen Sicherheitsrisiko, da 

weder ein Wenden noch ein Kreuzen möglich sei. Aus Sicht der Be-

schwerdeführerin bestehe aus diesen Gründen ein erhebliches Interesse 

an einer Überprüfung der Nutzungsordnung, welche letztlich aus dem 

Jahre 1990 stamme bzw. zu jenem Zeitpunkt bereits lediglich übernom-

men worden sei. Daran ändere nichts, dass die Privatstrasse im 2003 im 

Erschliessungsplan Eingang gefunden habe. Abgesehen davon handle es 

sich um ein planerisches Unikat - und nicht nur in der Gemeinde 

O.1._____ -, wenn ein ganzer Siedlungsteil bei diesen Vorgaben als er-

schlossen und baureif betrachtet würde und darauf noch eine Verdoppe-

lung des heutigen Volumens zugelassen werden könnte.

Das Bundesgericht halte unter Hinweis auf Art. 21 Abs. 2 RPG fest, dass 

in einem ersten Schritt zu prüfen sei, ob sich die Verhältnisse so erheblich 

geändert hätten, dass die Nutzungsplanung überprüft werden müsse. In 

einem zweiten Schritt erfolge nötigenfalls eine Plananpassung mit einer 

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Interessenabwägung. Im Rahmen der ersten Stufe seien geringe Anforde-

rungen zu stellen und eine Überprüfung der Grundordnung sei bereits ge-

boten, wenn sich die Verhältnisse seit der Planfestsetzung geändert hät-

ten, diese Veränderung für die Planung massgebende Gesichtspunkte 

betreffen würde und erheblich sei. Die Bejahung der Erheblichkeit sei auf 

dieser Stufe bereits zu bejahen, wenn die entgegenstehenden Interessen 

der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit nicht so 

gewichtig seien, dass eine Plananpassung von vornherein ausscheide. 

Die Aussage der Gemeinde, es möge sein, dass man in O.1._____ nach 

Annahme der Zweitwohnungsinitiative und nach der Revision der RPG 

und der RPV eine Überprüfung der Zonenordnung vornehmen müsse und 

Redimensionierungen anstehen würden, sei mehr als bloss beschöni-

gend. Im Rahmen der Ortsplanrevision der ehemaligen Gemeinde 

O.7._____ habe die Regierung im Genehmigungsentscheid vom 29. April 

2014 die Gemeinde angewiesen, die Nutzungsreserven sämtlicher Frakti-

onen zu erfassen, den voraussichtlichen Gesamtbedarf für die nächsten 

15 Jahre unter Berücksichtigung der Folgen der Zweitwohnungsinitiative 

objektiv und nachvollziehbar zu schätzen, die räumliche Verteilung der 

Nutzungsreserven unter den Fraktionen abzustimmen sowie die voraus-

sichtlichen Reserveüberschüsse durch geeignete Massnahmen (wie 

Etappierungen oder Auszonungen) zu beseitigen.

Die ehemalige Gemeinde O.6._____ verfüge über erhebliche Nutzungs-

reserven, die den planerischen Horizont bei weitem übersteigen würden. 

Die Nutzungsreserven seien in den letzten Jahren zum grössten Teil für 

Zweitwohnungen gebraucht worden und zwar im ganzen Gebiet der Ge-

meinde O.1._____. Gleichzeitig sei die Wohnbevölkerung ständig zurück-

gegangen. Da seit dem 11. März 2012 wohl während Jahrzehnten keine 

Zweitwohnungen mehr bewilligt werden könnten, habe dies zur Folge, 

dass die Wohnbaureserven der Gemeinde zu gross und daher zu über-

prüfen seien. Abgesehen davon seien derartig überdimensionierte Bau-

- 16 -

zonen bereits heute unzulässig und Baubewilligungen dürften aufgrund 

veralteter Zonenpläne nicht erteilt werden.

Die Gemeinde müsse sich zudem anrechnen lassen, dass seit der Fusion 

eine Gesamtbetrachtung notwendig geworden sei, wie die Regierung im 

erwähnten Beschluss festgehalten habe. Wo genau allenfalls Auszonun-

gen vorzunehmen seien, bilde Gegenstand der eigentlichen Prüfung. Ent-

gegen der Behauptung der Gemeinde sei daher eine isolierte Betrachtung 

nur von O.8._____ bzw. nur von O.2._____ von vornherein unzulässig. 

Dasselbe habe das Bundesgericht mit Entscheid vom 6. Dezember 2013 

festgehalten. Das Interesse der Beschwerdeführerin könne sich daher 

nicht auf die unmittelbar benachbarten Parzellen beschränken.

Entgegen den Ausführungen der Gemeinde komme eine Reduktion der 

baulichen Nutzungsmöglichkeiten in O.2._____ durchaus in Betracht. Die 

Grundstücke seien nur über eine schmale, steile Privatstrasse durch das 

Lawinengebiet erschlossen. Sie würden hoch oben am Berg und an peri-

pherer Lage liegen. Die Gemeinde äussere sich überhaupt nicht zur auf-

geworfenen Problematik der Lawinenzone, weil dies einer der relevanten 

Punkte im Rahmen einer Überprüfung der Nutzungsordnung sein dürfte. 

Insbesondere vor dem Hintergrund, dass statt der bestehenden zehn 

Wohneinheiten aufgrund der bestehenden Nutzungsordnung mindestens 

22 Wohneinheiten erstellt werden könnten. Es handle sich daher – entge-

gen der Behauptung der Gemeinde – nicht um einen weitestgehend über-

bauten Siedlungsteil.

Damit die Nutzungsreserven ausgeschöpft werden könnten, wären Er-

schliessungsmassnahmen (Wasser, Elektrizität, Telefon, wintersichere 

Zufahrt, etc.) notwendig, die mit einem Durchleitungsrecht gemäss 

Art. 691 ZGB nicht gelöst werden könnten. Dies betreffe insbesondere die 

Erstellung einer grösseren Wasserleitung, was ohne Zustimmung sämtli-

cher Betroffenen im Gebiet, ausserhalb eines öffentlich-rechtlichen Ver-

fahrens nicht möglich sei. Die bestehenden Nutzungsreserven könnten 

- 17 -

vorliegend von den Privaten ohne Mitwirkung der Gemeinde nicht "ohne 

weiteres" realisiert werden.

Ob die Parzelle 1257 im Falle einer Bauzonenprüfung auszuzonen wäre, 

spiele für den Ausgang des vorliegenden Verfahrens keine Rolle. Ebenso 

keine Rolle spiele die Tatsache, dass die Zonierung auf ebendieser Par-

zelle in Bezug auf die Gefahrenzone im 2011 bestätigt worden sei. Die ei-

gentliche Zonierung sei bereits im 2003 von der Gemeindeversammlung 

festgesetzt worden. Abgesehen davon sei letztlich nur ein kleiner Teil in 

der Grösse von rund 170 m2 strittig gewesen.

Soweit die Gemeinde argumentiere, eine Auszonung des Grundstücks 

würde sich aufgrund der relativ kurzen Zeitdauer verbieten, treffe dies 

nicht zu. So sei geplant, dass ein Teil der Parzelle 1035, welche ebenfalls 

Gegenstand des Verfahrens vor Bundesgericht gebildet habe, wieder um-

gezont werden solle. 

Aus dem Umstand, dass die Grundeigentümer der Parzelle 1257 - im 

Hinblick auf die in den bisherigen Verfahren bestätigte Nutzungsordnung - 

Aufwendungen für die Ausarbeitung eines Bauprojekts vorgenommen hät-

ten, lasse sich vorliegend nichts ableiten. Entsprechende Fragen wären 

im Rahmen der materiellen Entschädigung zu regeln. Gemäss Bundesge-

richt habe ein Bauherr ohnehin keinen Anspruch auf Ersatz nutzlos ge-

wordener Planungskosten, selbst wenn sich nach Einreichung des Bau-

gesuchs die gesetzlichen Grundlagen zum Nachteil des Gesuchstellers 

geändert hätten.

Die Gemeinde verschweige zudem geflissentlich, dass das zurzeit hängi-

ge Bauprojekt bereits im Jahre 2011 für zwei luxuriöse Zweitwohnungen 

ausgearbeitet und am 22. Dezember 2011 publiziert worden sei. Aufgrund 

einer Einsprache der Beschwerdeführerin vom 10. Januar 2012 seien die 

Pläne geringfügig angepasst worden. Am 7. November 2012 habe die 

Gemeinde die Einsprache abgewiesen und die Baubewilligung erteilt. Das 

dagegen vor Verwaltungsgericht hängige Verfahren sei am 3. Juli 2013 

abgeschrieben worden, nachdem das Baugesuch zurückgezogen wurde 

- 18 -

(R 13 02). Bereits am 14. August 2014 sei jedoch das praktisch identische 

Baugesuch, diesmal als Erstwohnung, wieder eingereicht worden. Die 

Projektierung sei damit längst vor Annahme der Zweitwohnungsinitiative 

und deren strikten Anwendung durch das Bundesgericht erfolgt. Das Ver-

trauen der Grundeigentümer der Parzelle 1257 wiege damit nicht höher 

als dasjenige all dieser Bauwilligen, deren Aufwendungen und Hoffnun-

gen durch den Entscheid des Bundesgerichts am 22. Mai 2013 zu Nichte 

gemacht worden seien. Heute würden geänderte Verhältnisse vorliegen, 

welche eine Überprüfung der Nutzungsordnung bedingen würden und 

dies sei hinzunehmen. Ganz abgesehen davon hätten sich die Grundei-

gentümer der Parzelle 1257 bis heute nicht an den Erschliessungsauf-

wendungen beteiligt.

In diesem Zusammenhang sei darauf hinzuweisen, dass die Parzelle am 

26. August 1981 von H._____ erworben worden sei, welche er während 

25 Jahren brachliegen liess. Erst die Erben hätten im 2006 ein Bauge-

such für ein Mehrfamilienhaus eingereicht, welches jedoch im 2010 wie-

der zurückgezogen worden sei. Das Grundstück sei daher in erster Linie 

dank deren eigener Untätigkeit noch nicht überbaut und nicht aufgrund 

der Beschwerdeführerin.

Wo eine allfällige Auszonung zu erfolgen habe, werde die Gemeindever-

sammlung bestimmen müssen. Dass die ansässigen Stimmbürger ihre 

zentral und gut erschlossenen Grundstücke, für die teilweise bereits hohe 

Erschliessungskosten getätigt wurden, dannzumal zugunsten von peri-

pher gelegenen Flächen – welche kaum Ortsansässigen gehörten – "op-

fern" würden, werde sich weisen. 

Der Beschwerdeführerin sei in den früheren Verfahren vorgeworfen wor-

den, die Frage der Zonierung könne im Zuge der Anfechtung des Ge-

meindeversammlungsbeschlusses vom 20. November 2011 nicht mehr in 

Frage gestellt werden. Es sei daher unzulässig ihr heute vorzuwerfen, die 

Zonierung habe erst 2011 in Kraft treten können. Vielmehr sei darauf ab-

zustellen, dass die Zonierung aus dem Jahre 2003 damit nur bestätigt 

- 19 -

worden sei und auch dies nur basierend auf dem früheren Zonenregime. 

Weil davon auszugehen sei, dass nicht bloss auf der Parzelle 1257 Bau-

absichten bestehen würden, erweise sich eine Planungszone in der Frak-

tion O.8._____ und ganz sicher im Gebiet O.2._____ als sachgemäss und 

nötig. Der Plan der F._____ AG zeige, dass in O.2._____ noch erhebliche 

Nutzungsreserven vorhanden seien. Die zulässigen Reserven müssten 

sinnvollerweise dort beibehalten werden, wo ein genügender und sicherer 

Strassenanschluss bestehe und die notwendigen Infrastrukturen ohne 

grossen Aufwand erstellt werden könnten. Im Rahmen der Entscheid-

findung müsse zudem berücksichtigt werden, dass während langer Zeit 

nur Erstwohnungen erstellt werden könnten, deren Bewohner natur-

gemäss auf einen sicheren, ganzjährigen Zugang angewiesen seien.

Nicht nur in O.2._____, sondern auch im übrigen Teil der Fraktion 

O.8._____ seien erhebliche Reserven vorhanden. Eine sachgemässe 

Auseinandersetzung mit den Nutzungsreserven sei nur möglich, wenn die 

Gemeinde ihre Nutzungsplanung als Ganzes überprüfe und bis dahin ei-

ne Planungszone festsetze. Bauvorhaben seien solange zu stoppen, bis 

Klarheit über Reserven, Entwicklungsprognosen und -ziele bestehen wür-

de.

Der Hinweis der Gemeinde auf die Übergangsfrist zur Überprüfung der 

Nutzungsreserven bis zum 15. Juni 2017 sei vorliegend wenig hilfreich. 

Die Bestimmung orientiere sich von vornherein nicht an Gemeinden, die 

Art. 75b BV unterstellt seien. Für Gemeinden, die den zulässigen Zweit-

wohnungsanteil überschritten hätten (was in O.1._____ für sämtliche 

Fraktionen der Fall sei) sei eine Überprüfung der Reserven dringend not-

wendig und eine Ausschöpfung der Übergangsfrist nach Art. 38a RPG 

würde dem Grundgedanken an einen haushälterischen Umgang mit der 

Bodennutzung widersprechen. Laut Bundesgericht seien überdimensio-

nierte Bauzonen bereits nach geltendem Recht rechtswidrig und müssten 

redimensioniert werden. 

- 20 -

Zusammenfassend könne festgehalten werden, dass der Beschwerdefüh-

rerin aufgrund der aktuellen Rechtsprechung ein Anspruch auf Überprü-

fung der Nutzungsplanung zustehe. Dem Gebot der Planbeständigkeit 

komme vorliegend keine Bedeutung zu, zumal sich die Verhältnisse mit 

Art. 75b BV massgebend verändert hätten. Zudem sei die heutige Nut-

zungsordnung rechtswidrig und vermöge aufgrund des Verbots für den 

Bau von Zweitwohnungen den Bedarf wohl für die nächsten 50 Jahre ab-

decken.

Die Behauptung, dass es der Beschwerdeführerin bloss darum gehe, eine 

Überbauung auf der Parzelle 1257 zu verhindern, werde bestritten. Viel-

mehr gehe es darum, dass in der Gemeinde O.1._____ eine Nutzungs-

ordnung erstellt werde, die den geltenden Vorschriften in Bezug auf den 

Baulandbedarf u.ä. - wie dies das RPG verlange - zu genügen vermöge. 

Dass allenfalls im Zuge einer Revision auch das Nachbargrundstück be-

troffen sein könnte, müsste hingenommen werden. Dies gelte umso mehr, 

als auch andere Parzellen in dessen Nahbereich über erhebliche Nut-

zungsreserven verfügen würden, jedoch nicht in die Verfahren betreffend 

Gefahrenzonenplan involviert gewesen seien.

6. Mit Duplik vom 3. Oktober 2014 hielt die Beschwerdegegnerin an ihren 

Anträgen fest. Nachdem die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde die 

ganze Vorgeschichte der jetzt geltenden Nutzungsplanung ausgeklam-

mert habe, behaupte sie nun in ihrer Replik, dass sich die Nutzungspla-

nung auf Überlegungen der frühen 70-er Jahre stützen würde. Es handle 

sich offensichtlich um einen untauglichen Versuch, die Nutzungsplanung 

im hier interessierenden Bereich von O.2._____ und E._____ als "ältere 

Zonenordnung" hinzustellen. Diese Behauptung sei offensichtlich akten-

widrig und widerspreche den diesbezüglichen Feststellungen im Bundes-

gerichtsurteil vom 11. Februar 2011. 

Aufgrund des bereits dort von der aktuellen Beschwerdeführerin erfolglos 

ausgeschöpften Rechtsmittelweges habe die Teilrevision in dem im vor-

- 21 -

liegenden Fall massgeblichen Gebiet erst mit dem bundesgerichtlichen 

Urteil im Jahre 2011 in Kraft treten können. Mehr als kühn sei daher die 

Behauptung, dass es sich um eine ältere Zonenordnung handle. Tatsäch-

lich sei dieser revidierte Zonenplan gerade mal drei Jahre alt.

Entgegen der Behauptungen der Beschwerdeführerin seien im Gebiet 

E._____ alle Erschliessungsanlagen vorhanden. Davon habe sich das 

Verwaltungsgericht bereits im seinerzeitigen Beschwerdefall überzeugen 

können. Aufgrund der vorhandenen Erschliessungsanlagen hätten in den 

letzten Jahren bzw. Jahrzehnten auch alle vorhandenen Wohnhäuser er-

stellt werden können. Die Beschwerdeführerin könne wohl kaum ernsthaft 

behaupten, dass ihre Baubewilligung seinerzeit zu Unrecht erteilt worden 

sei. Das Gebiet E._____ sei weitgehend überbaut. Daran ändere selbst-

verständlich der Umstand nichts, dass bei einigen Parzellen noch Nut-

zungsreserven bestehen würden, weil die meist auswärtigen Eigentümer 

ihre Parzellen nicht voll ausgenutzt hätten.

Unerfindlich sei auch die Behauptung der Beschwerdeführerin, dass der 

südliche Teil der Parzelle 1035 nach Ansicht der Gemeinde umgezont 

werden solle. Vielmehr habe die Eigentümerin der Parzelle der Gemeinde 

gegenüber den Wunsch geäussert, im Rahmen der vorgesehenen Orts-

planungsrevision ihre Parzelle 1035 im westlichen und südlichen unüber-

bauten Teil soweit wie möglich auszuzonen.

Die Beschwerdeführerin versuche ihre Argumentation auf das Bundesge-

richtsurteil X._____ zu stützen. Daher sei nun klar, weshalb sie mit allen 

Mitteln versuche die Zonenplanung im Bereich E._____ als "älter" hinzu-

stellen. Würden nämlich die Voraussetzungen gemäss Urteil nicht erfüllt 

sein und die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und des 

Vertrauens in die Planbeständigkeit erheblich sein, dann scheide gemäss 

eben diesem Bundesgerichtsurteil eine Plananpassung von vornherein 

aus. Das Verwaltungsgericht müsse sich dann auch nicht mit den übrigen 

Argumenten der Beschwerdeführerin auseinandersetzen.

- 22 -

Im vorliegenden Fall sei die Ortsplanung erst mit der Erledigung der da-

gegen erhobenen Beschwerden abgeschlossen worden; konkret sei dies 

mit dem bundesgerichtlichen Urteil vom 11. Februar 2011 erfolgt. Erst 

nach diesem Entscheid sei es den Eigentümern der Parzelle 1257 über-

haupt möglich gewesen, diese baulich zu nutzen, was im Übrigen auch 

für die übrigen Baugebiete von O.2._____ gelte. Es wäre mit dem Gebot 

der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit in keiner Weise vereinbar, 

wenn bereits drei Jahre nach diesem Entscheid die Zonenordnung in die-

sem Bereich wieder zur Diskussion gestellt würde. Solches wäre vorlie-

gend umso weniger vertretbar, weil die Beschwerdeführerin selbst dazu 

beigetragen habe, dass die Teilrevision 2007 nicht vorher habe in Kraft 

treten können. Soweit eine Auszonung in diesem Teilbereich von 

O.1._____ aber von vornherein nicht zulässig sei, würde sich auch eine 

Überprüfung der Zonenordnung erübrigen.

An diesem Ergebnis ändere auch die Tatsache nichts, dass nebst der 

Parzelle 1035 auch andere Grundstücke im Gebiet E._____ und I._____ 

nicht vollständig baulich genutzt seien. Wie bereits in der Vernehmlas-

sung ausgeführt, wäre es aus planerischer Sicht völlig unsinnig, mitten im 

überbauten Gebiet Auszonungen vorzunehmen, um eine allenfalls erfor-

derliche Redimensionierung von zu grossen Bauzonen im ganzen Ge-

meindegebiet zu erreichen. Solche Auszonungen würden auch dem Ge-

bot der haushälterischen Nutzung krass widersprechen, könnten doch die 

Restflächen der Parzellen nicht mehr anderweitig (z.B. landwirtschaftlich) 

vernünftig genutzt werden.

Die Erben hätten nach Vorliegen des bundesgerichtlichen Urteils in guten 

Treuen davon ausgehen dürfen, dass bis auf weiteres an der Zonenord-

nung keine weitere Veränderung mehr vorgenommen würde. Im Vertrau-

en darauf hätten sie auch die Planung ihres Hauses auf der Parzelle 1257 

in Angriff genommen.

Auch sonst liesse sich der vorliegende Fall nicht mit dem erwähnten Bun-

desgerichtsentscheid zugrunde liegenden Tatbestand vergleichen. In 

- 23 -

X._____ sei es darum gegangen, in einem quartierplanpflichtigen, wei-

testgehend noch nicht baulich genutzten Gebiet die Baureife mittels Quar-

tierplan herbeizuführen. Im vorliegenden Fall sei die Baureife jedoch be-

reits vorhanden und praktisch auf allen Parzellen würden schon Wohn-

häuser stehen. Im Gebiet O.2._____ könne eine Plananpassung von 

vornherein kein Thema sein, weshalb sich hier auch eine Überprüfung der 

Bauzone erübrige.

Für die übrigen Teile des Baugebiets der Gemeinde fehle es der Be-

schwerdeführerin an einem schutzwürdigen Interesse an einer Überprü-

fung. Selbst wenn sie dazu Blickkontakt haben sollte, so sei sie durch die 

Belassung der betreffenden Grundstücke in der Bauzone nicht anders be-

troffen als jeder andere Dritte.

Wenn nun aber eine Plananpassung von vornherein ausscheide, dann sei 

auch der Erlass einer Planungszone unzulässig, weil es eben nichts zu 

sichern gäbe.

7. Nachdem der Instruktionsrichter die Eigentümer der Parzelle 1257 (Be-

schwerdegegner) zur Vernehmlassung aufgefordert hatte, nahmen diese 

am 19. November 2014 Stellung. Sie teilten mit, dass sie sich vollumfäng-

lich den Ausführungen der Gemeinde anschliessen würden. Die Parzelle 

1257 befinde sich im hälftigen Miteigentum von B._____ einerseits und 

der Ehegatten C._____ und D._____ andererseits. Diese Parzelle sei 

aufgrund des Bundesgerichtsurteils vom 11. Februar 2011 in der Bauzone 

verblieben bzw. sei nicht der Gefahrenzone zugewiesen worden. Die 

Ehegatten C._____ und D._____ hätten im Dezember 2011 hälftiges Ei-

gentum an dieser Parzelle erworben, nachdem B._____ die Gesamtpar-

zelle gleichentags aus der Erbteilung übernommen hatte. Dies sei im Ver-

trauen auf die Beständigkeit der Planung erfolgt. Im Vertrauen auf die 

Planung hätten sie auch ein hängiges Baugesuch zurückgezogen und ein 

neues Baugesuch eingereicht. Wende man die Ausführungen des Bun-

desgerichts aus dem „X._____-Urteil“ auf den vorliegenden Fall an, so 

- 24 -

komme eine Auszonung dieses Gebiets von vornherein nicht in Frage. 

Die Eigentümer der Parzelle 1257 hätten erst nach der Rechtskraft des 

Bundesgerichtsurteils überhaupt tätig werden können, zumal vorher über 

Jahre die bauliche Nutzung wegen des laufenden Verfahrens verunmög-

licht worden sei. Mit ihrem Interesse an der Rechtssicherheit und auf-

grund des Vertrauens in die Planbeständigkeit wäre es nicht zu vereinba-

ren, wenn nunmehr genau diese Parzelle bzw. diese Geländekammer un-

ter dem Blickwinkel der Auszonung geprüft würde.

8. In ihrer Triplik vom 20. November 2014 hielt die Beschwerdeführerin an 

ihren Anträgen und ihrer Argumentation fest. Es treffe zu, dass gegen die 

2007 beschlossene Ortsplanrevision Beschwerde erhoben worden sei. 

Diese Revision habe jedoch lediglich die Gefahrenzonierung im Bereich 

von kleinen Teilflächen der Parzellen 1257 und 1035 betroffen. In diesem 

Rahmen sei nicht deren grundsätzliche Zuteilung zur Wohnzone zu beur-

teilen gewesen. Aus den Feststellungen der bisherigen Rechtsmittelver-

fahren lasse sich jedenfalls nicht ableiten, dass die Zonierung seit 1990 

bzw. seit 2003 je neu hinterfragt worden sei. Die Behauptung der Ge-

meinde, wonach der Zonenplan erst drei Jahre alt sei, sei insofern falsch, 

als von der regierungsrätlichen Genehmigung im 2004 lediglich die Par-

zellen 1257, 1035 und 1058 ausgenommen worden seien. Vom Grund-

satz her sei die Zonierung daher im 2004 genehmigt worden und sei in ih-

rer Gesamtheit längst rechtskräftig.

Tatsächlich müsse daran gezweifelt werden, ob die Baubewilligungen für 

die bestehenden Gebäude im Gebiet E._____ zu Recht erteilt worden 

seien. Für die bestehenden zehn Wohneinheiten würden die bestehenden 

Infrastrukturen allenfalls noch knapp genügen. Dies gelte jedoch nicht, 

wenn die bestehenden Nutzungsreserven ausgebaut würden. Die vor-

handenen Anlagen seien nicht derart dimensioniert, dass noch neue Ge-

bäude daran angeschlossen werden könnten. Das Verwaltungsgericht sei 

- 25 -

denn in den vergangenen Verfahren gerade nicht auf die Frage der Er-

schliessungsanlage eingegangen.

Betreffend die Parzelle 1035 habe die Eigentümerin eine gesamte Auszo-

nung gewünscht. Die Gemeinde habe sie dann angehalten, ihr Begehren 

zu reduzieren. Wenn die Gemeinde nun der Beschwerdeführerin vorhalte, 

dass es sich um eine neue Planung handle, welche nicht überprüft wer-

den könne, so sei es widersprüchlich, wenn man dem Gesuch um Auszo-

nung teilweise entsprechen wolle.

Entgegen den Ausführungen der Gemeinde sei das Gebiet E._____ / 

O.2._____ bei weitem nicht baulich ausgenützt und die notwendigen In-

frastrukturanlagen würden fehlen. In Bezug auf die Parzelle 1257 sei im-

merhin zu erwähnen, dass sie sich am äussersten Rand der Bauzone auf 

einem Hügel befinde, der von weitem gut einsehbar sei. Ob dies mit den 

raumplanerischen Vorgaben vereinbar sei, sei sicherlich zu hinterfragen. 

Zudem könnte die Parzelle 1257 durchaus landwirtschaftlich genutzt wer-

den, wie dies bereits für die Parzelle 1035 der Fall sei.

9. Mit Schreiben vom 5. Dezember 2014 verzichtete die Gemeinde auf die 

Einreichung einer Quadruplik.

Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit 

erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt ist vorliegend die Verfügung vom 20. Mai 2014 (Emp-

fangen von Verfügungsadressatin am 30. Mai 2014), worin die Gemeinde 

(Beschwerdegegnerin) das Gesuch der Eigentümerin der Parzellen 923, 

925 und 1259 (Beschwerdeführerin) um Überprüfung der Grundordnung 

in der fusionierten Gemeinde O.1._____ und der dort bestehenden Bau-

zonenreserven – vor allem im Ortsteil O.2._____ von O.8._____ bzw. im 

- 26 -

Gebiet E._____ – ablehnte, soweit sie darauf überhaupt eintrat. Die Be-

schwerdeführerin hatte im Übrigen auch noch den Erlass einer Planungs-

zone (Bausperre) beantragt. Mit diesem Ablehnungs-/Nichteintretens-

entscheid konnte sich die Beschwerdeführerin nicht einverstanden er-

klären, weshalb sie dagegen am 30. Juni 2014 Beschwerde beim Verwal-

tungsgericht des Kantons Graubünden erhob und die Aufhebung der an-

gefochtenen Verfügung beantragte. Von einer allfälligen Änderung der 

Grundordnung bzw. Verkleinerung der Bauzonenreserven wären u.a. 

auch die Bauwilligen und Miteigentümer der Nachbarparzelle 1257 im 

Gebiet E._____ betroffen, weshalb sie die Ablehnung des Überprüfungs-

gesuchs befürworteten und im jetzigen Beschwerdeverfahren als Be-

schwerdegegner auftreten. Beschwerdethema bildet zunächst formell die 

Frage, ob die Beschwerdeführerin überhaupt legitimiert ist, die Überprü-

fung der gesamten Grundordnung in der fusionierten Gemeinde bzw. aller 

dort vorhandenen Bauzonenreserven zu verlangen, oder ob sich diese 

Berechtigung allein auf den die Beschwerdeführerin vor allem interessie-

renden Ortsteil O.2._____ mit dem Teilgebiet E._____ und die dort situier-

ten Parzellen 923, 925, 1257 und 1259 bezieht. Materiell gilt es im We-

sentlichen zu klären, ob auf die letzte Ortsplanungsrevision aus dem Jah-

re 2004 bzw. auf die Teilrevision aus dem Jahre 2007 oder allenfalls auf 

den Zeitpunkt des für das Teilgebiet E._____ einschlägigen Bundesge-

richtsurteils 1C_372/2010 vom 11. Februar 2011 abzustellen ist, worin die 

Teilrevision 2007 rechtskräftig abgeschlossen wurde. Soweit erforderlich, 

wird auch noch der Antrag auf Erlass einer Planungszone zu prüfen sein.

2. a) Nach Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 

370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen 

Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhe-

bung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu er-

mächtigt ist. Mit der Beschwerde können nach Art. 51 Abs. 1 VRG geltend 

gemacht werden: (lit. a) Rechtsverletzungen einschliesslich Überschrei-

- 27 -

tung oder Missbrauch des Ermessens; (lit. b) unrichtige oder unvollstän-

dige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts. Laut Art. 51 Abs. 2 

VRG können die Parteien Rechtsbegehren, die sie im vorinstanzlichen 

Verfahren gestellt haben, nicht ausdehnen. Art. 52 Abs. 1 VRG bestimmt 

weiter: Die Beschwerde ist schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung des 

angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen. Im 

konkreten Fall ist dazu unbestritten, dass die Beschwerdeführerin durch 

die angefochtene Nichtüberprüfung der von ihr beantragten Nutzungsord-

nung beschwert sein könnte, zumal eine Änderung bzw. Verkleinerung 

der Bauzone im Teilgebiet E._____ zur Folge haben könnte, dass der 

Nachbar auf Parzelle 1257 sein geplantes Bauvorhaben nicht realisieren 

könnte und somit die von der Beschwerdeführerin angeführten Nachteile 

(Erschliessungsprobleme, Aussichtsverschlechterung, zusätzliche Lärm- 

und/oder Staubimmissionen während der Bauphase auf Parzelle 1257 

etc.) von vornherein wegfallen würden. Die Beschwerdeführerin rügt so-

dann eine Rechtsverletzung samt falscher Ermessensausübung durch die 

Vorinstanz, was Art. 51 Abs. 1 lit. a VRG entspricht. Die angefochtene 

Verfügung vom 20. Mai 2014 (von der Beschwerdeführerin abgeholt bei 

der Post und damit korrekt empfangen am 30. Mai 2014), wurde zudem 

innert der 30-tägigen Anfechtungsfrist schriftlich mit Beschwerde vom 30. 

Juni 2014 beim örtlich, sachlich und funktionell zuständigen Verwaltungs-

gericht des Kantons Graubünden eingereicht, womit alle Voraussetzun-

gen gemäss Art. 50 ff. VRG erfüllt sind und auf die Beschwerde eingetre-

ten wird.

b) In formeller Hinsicht gilt es vorab noch den Umfang der Beschwerdelegi-

timation bezüglich der gesamten Grundordnung in der fusionierten Ge-

meinde und der dort vorhandenen Bauzonenreserven zu klären und zu 

entscheiden. Nach Art. 21 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raum-

planung (RPG; SR 700) sind Nutzungspläne für jedermann verbindlich. 

Gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG gilt zudem: „Haben sich die Verhältnisse er-

- 28 -

heblich geändert, so werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls 

angepasst.“ Laut Art. 47 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kan-

ton Graubünden (KRG; BR 801. 100) orientieren die Gemeinden die 

Fachstelle vor dem Beschluss über die Einleitung von Verfahren für den 

Erlass oder die Änderung der Grundordnung. Art. 47 Abs. 2 KRG schreibt 

vor: „Über Anträge von Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümern 

auf Einleitung des Verfahrens entscheidet der Gemeindevorstand.“ Das 

Amt für Raumentwicklung (ARE) als zuständige Fachstelle hält in seiner 

Arbeitshilfe zu Art. 47 Abs. 2 KRG folgendes fest:

„Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann der Grundeigentü-
mer unter gewissen Bedingungen gestützt auf Art. 21 Abs. 2 RPG einen 
Anspruch formeller Natur auf Überprüfung der bestehenden Nutzungspla-
nung erheben, namentlich dann, wenn die geltende Planung schon älter 
ist und sich die Verhältnisse seit Erlass der Planung erheblich geändert 
haben (vgl. BGE 120 Ia 227 = Pra 1996 Nr. 7). Solche Ansprüche sind 
gemäss Abs. 2 durch den Gemeindevorstand zu behandeln und zu ent-
scheiden. Damit wird gleichzeitig sichergestellt, dass abgelehnte An-
sprüche auf Überprüfung der geltenden Nutzungsordnung auf dem Be-
schwerdeweg dem Verwaltungsgericht zum Entscheid unterbreitet wer-
den können. Sofern ein Verfahren für eine Teil- oder Totalrevision der 
Ortsplanung bereits im Gang ist, können Ansprüche aus Art. 21 Abs. 2 
RPG auch mit einer entsprechenden Planungsbeschwerde gemäss Art. 
101 KRG geltend gemacht werden.“

In einem neueren - eine andere Gemeinde im Oberengadin betreffenden -  

Urteil vom 6. Dezember 2013 (1C_598/2013; z.T. abgedruckt in BGE 140 

II 25) hielt das Bundesgericht zur Legitimation auf Überprüfung und gege-

benenfalls Anpassung der Nutzungsordnung folgendes fest (E.2 u. 2.1):

„2. Gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG kann der Grundeigentümer die Überprü-
fung und gegebenenfalls die Anpassung der Nutzungsordnung an verän-
derte Verhältnisse verlangen, wenn er ein eigenes schutzwürdiges 
(tatsächliches oder rechtliches) Interesse daran hat. Dies ist insbesondere 
der Fall, wenn die geltende Zonenplanung ihn in der Nutzung seines 
Grundstücks einschränkt und kein genügendes öffentliches Interesse 
mehr an der Aufrechterhaltung der Eigentumsbeschränkung besteht 
(BGE 127 I 193 E.6b S. 105 f.; 120 Ia 227 E.2c S. 232 f.; 106 Ia 383 E.3c 
S. 387; je mit Hinweisen). Eine Anpassung der Nutzungsordnung kann 
aber auch in Bezug auf benachbarte Grundstücke verlangt werden, deren 
Überbauung die Nutzung der eigenen Liegenschaft (rechtlich oder 

- 29 -

tatsächlich) beeinträchtigen könnte (BGE 120 Ia 227 E.2d S. 233 f.; 127 I 
103 E.6b S. 106). Dagegen steht Personen, die lediglich ein allgemeines 
Interesse an der Anpassung der Nutzungsordnung geltend machen, ohne 
Bezug zur eigenen Grundstücksnutzung, von Bundesrechts wegen kein 
Initiativrecht zu (BGE 120 Ia 227 E.2d und 2f S. 234 f.; BERNHARD WALD-
MANN/PETER HÄNNI, Handkommentar RPG, N. 23 zu Art. 21 S. 515).

2.1 Das kantonale  Recht kann eine weitergehende Antragsbefugnis vor-
sehen, sofern damit der bundesrechtliche Grundsatz der Planbeständig-
keit nicht in Frage gestellt wird (BGE 120 Ia 227 E.2a S. 230 und E.2c S. 
233; THIERRY TANQUEREL, in: RPG-Kommentar N. 24 zu Art. 21 RPG S. 
516). Im Kanton Graubünden ist dies nicht der Fall: Art. 47 Abs. 2 KRG 
sieht vor, dass der Gemeindevorstand über Anträge von Grundeigentü-
mern oder Grundeigentümerinnen über die Einleitung eines Ortspla-
nungsverfahrens entscheidet. (…).“

Gestützt auf diese höchstrichterliche Rechtsprechung ist das streitberufe-

ne Verwaltungsgericht zur Überzeugung gelangt, dass die Beschwerde-

führerin – die Eigentümerin mehrerer Grundstücke (Parzellen 923, 925, 

1259) ausschliesslich im Ortsteil O.2._____, Gebiet E._____ ist – räum-

lich beschränkt lediglich für die sie möglicherweise (rechtlich oder tatsäch-

lich) betreffenden Orts- und Gebietsteile ein schutzwürdiges Interesse auf 

Überprüfung der derzeit geltenden Nutzungsordnung und damit auch der 

bestehenden Bauzonen hat. Nicht anders ist auch die Textstelle (E. 2) 

des zitierten Bundesgerichtsurteils zu verstehen, wonach Personen – die 

lediglich ein allgemeines Interesse an der Anpassung der Nutzungs-

ordnung geltend machen, ohne Bezug zur eigenen Grundstücksnutzung – 

von Bundesrechts wegen kein Initiativrecht zusteht. Der Bezug zur eige-

nen Grundstücksnutzung – namentlich zu der bereits mit einem Ferien-

/Wohnhaus überbauten Parzelle 925 – liegt hier darin, dass die Bebau-

barkeit der Nachbarparzelle 1257 (je nach Ausgang der behördlichen 

Überprüfung der jetzigen Nutzungsordnung bzw. der Verkleinerung der 

bestehenden Bauzonen) danach vielleicht nicht mehr möglich wäre. Es ist 

somit von einer eingeschränkten bzw. konzentrierten Legitimationsbefug-

nis der Beschwerdeführerin auf die hier interessierenden Raum- und Pla-

nungsverhältnisse (Ortsteil O.2._____, Gebiet E._____) auszugehen. Die 

Beschwerdegegnerin ist daher zu Recht nur teilweise auf das Gesuch der 

- 30 -

Beschwerdeführerin eingetreten. In diesem formellen Punkt ist die Be-

schwerde deshalb abzuweisen.

3. a) Ausgangspunkt für die materielle Beurteilung des (lokal genau umrisse-

nen) Anspruchs auf Überprüfung der Nutzungsordnung (Ortsteil 

O.2._____, Gebiet E._____) bildet abermals Art. 21 Abs. 2 RPG. Im 

schon erwähnten, wegweisenden Bundesgerichtsurteil 1C_598/2013 vom 

6. Dezember 2013 wurde in E.3 (inkl. E.3.1-E.3.2) dazu folgendes festge-

halten:

„3. Art. 21 Abs. 2 RPG unterscheidet mit Blick auf die Änderung von Nut-
zungsplänen zwei Stufen: In einem ersten Schritt wird geprüft, ob sich die 
Verhältnisse so erheblich geändert haben, dass die Nutzungsplanung 
überprüft werden muss; in einem zweiten Schritt erfolgt nötigenfalls die 
Plananpassung (PETER KARLEN, Stabilität und Wandel in der Zonenpla-
nung, PBG aktuell 4/1994 S. 8 ff.).

3.1 Ob eine Plananpassung (zweite Stufe) aufgrund veränderter Verhält-
nisse gerechtfertigt ist, beurteilt sich nach ständiger Rechtsprechung auf-
grund einer Interessenabwägung. Dabei ist auf der einen Seite die Not-
wendigkeit einer gewissen Stabilität nutzungsplanerischer Festlegungen 
zu beachten, auf der anderen Seite das Interesse, die Pläne an eingetre-
tene Veränderungen anzupassen. Zu berücksichtigen sind insbesondere 
die bisherige Geltungsdauer des Nutzungsplans, das Ausmass seiner 
Realisierung und Konkretisierung, das Gewicht des Änderungsgrunds, 
der Umfang der beabsichtigten Planänderung und das öffentliche Interes-
se daran (BGE 132 II 408 E.4.2 S. 413 f.; 128 I 190 E.4.2 S. 198 f.; je mit 
Hinweisen; KARLEN, a.a.O., S. 11 ff. und 13 ff.).

3.2 Im Rahmen der ersten Stufe sind geringere Anforderungen zu stellen: 
Eine Überprüfung der Grundordnung ist bereits geboten, wenn sich die 
Verhältnisse seit der Planfestsetzung geändert haben, diese Veränderung 
die für die Planung massgebenden Gesichtspunkte betrifft und erheblich 
ist (BGE 123 I 175 E.3a S. 182 f. mit Hinweisen). Die Erheblichkeit ist auf 
dieser Stufe bereits zu bejahen, wenn eine Anpassung der Zonenplanung 
im fraglichen Gebiet in Betracht fällt und die entgegenstehenden Interes-
sen der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit 
nicht so gewichtig sind, dass eine Plananpassung von vornherein aus-
scheidet. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, so ist es Aufgabe der Ge-
meinde, die gebotene Interessenabwägung vorzunehmen und zu ent-
scheiden, ob und inwiefern eine Anpassung der Zonenplanung nötig ist.“

- 31 -

Die besagte Vorschrift (Art. 21 Abs. 2 RPG) garantiert der Nutzungspla-

nung also einerseits eine gewisse Beständigkeit und sichert ihr damit die 

vom Gesetzgeber zugedachte Funktion. Die Pläne sind andererseits revi-

dierbar, da dem Grundeigentümer kein Anspruch auf dauernden Verbleib 

seines Landes in derselben Zone zukommt und Planung und Wirklichkeit 

bei Bedarf in Übereinstimmung gebracht werden sollen. Für eine Planän-

derung ist nötig, dass sich die Verhältnisse seit der Planfestsetzung 

geändert haben, diese Veränderung die für die Planung massgebenden 

Verhältnisse betrifft sowie erheblich ist und deshalb eine Plananpassung 

unerlässlich erscheint. Hierfür bedarf es einer umfassenden Abwägung 

der entgegenstehenden Interessen. Die Rechtsprechung (Urteil des Bun-

desgerichts 1C_143/2014 vom 23. Februar 2015 E.3.1) hat dabei auf un-

terschiedliche Kriterien abgestellt:

„3.1 Nach Art. 21 Abs. 2 RPG werden die Nutzungspläne überprüft und 
nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse erheblich verändert 
haben. Ein Zonenplan kann seinen Zweck nur erfüllen, wenn er eine ge-
wisse Beständigkeit aufweist (BGE 120 Ia 227 E.2b S. 231 mit Hinwei-
sen). Allerdings müssen Planung und Wirklichkeit bei Bedarf in Überein-
stimmigkeit gebracht werden (BGE 123 I 175 E.3a S. 182 f.). Für die Be-
urteilung, ob die Veränderung der Verhältnisse erheblich ist und damit ein 
öffentliches Interesse an einer Planänderung besteht, bedarf es einer In-
teressenabwägung unter Berücksichtigung namentlich der Geltungsdauer 
des anzupassenden Zonenplans, seines Inhalts, des Ausmasses der be-
absichtigten Änderung und deren Begründung (vgl. BGE 128 I 190 E.4.2 
S. 198 f.; WALDMANN/HÄNNI, Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 21 N. 16 ff.). 
Je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr darf mit seiner Beständigkeit ge-
rechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte Änderung 
auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe sein, die für die Planän-
derung sprechen (BGE 120 Ia 227 E.2c S. 233; 113 Ia 444 E.5a S. 455). 
Nach Ablauf des Planungshorizonts, der für Bauzonen 15 Jahre beträgt 
(Art. 15 lit. b RPG in der hier noch massgebenden Fassung; vgl. auch Art. 
15 Abs. 1und 4 lit. b nRPG), sind Zonenpläne grundsätzlich einer Über-
prüfung zu unterziehen und nötigenfalls anzupassen (Urteil des Bundes-
gerichts 1P.293/1994 vom 20. Dezember 1994 E.3c, in: ZBl 97/1996 S. 
36). Je näher eine Planungsrevision dieser Frist kommt, desto geringer ist 
deshalb das Vertrauen auf die Beständigkeit des Plans, und umso eher 
können auch geänderte Anschauungen und Absichten der Planungsorga-
ne als zulässige Begründung für eine Revision berücksichtigt werden (Ur-
teil des Bundesgerichts 1P.611/2011 vom 25. Januar 2002 E.3.2, in: ZBl 

- 32 -

104/2003 S. 654; vgl. hierzu auch das Urteil des Bundesgerichts 1C_202 
/2009 vom 12. Oktober 2009 E.3.3).“

Im Folgenden hat das Verwaltungsgericht daher als Erstes zu prüfen, wie 

neu bzw. alt die Grundordnung im hier massgeblichen Teil-/Baugebiet ist. 

b) Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Grundordnung sei aus dem 

Jahre 2003 (Beschluss Gemeindeversammlung) bzw. 2004 (Genehmi-

gung Regierung). Die Beschwerdegegnerin ist hingegen der Auffassung, 

dass die Planung erst mit dem Bundesgerichtsurteil vom 11. Februar 

2011 rechtskräftig geworden sei. Unbestritten ist diesbezüglich, dass die 

Stimmberechtigten der – vormals [vor der Fusion] dafür allein zuständigen 

– Gemeinde am 23./30. Januar 2003 und am 5. Dezember 2003 eine To-

talrevision der Ortsplanung beschlossen. Die Beschwerdeführerin bringt 

dazu vor, dass dabei die Zonenordnung im Ortsteil O.2._____ unverän-

dert übernommen worden sei und deshalb das „Geburtsdatum“ der Pla-

nung nicht im 2003, sondern weiter in der Vergangenheit liege. Diese 

Sachdarstellung ist nicht korrekt. Es versteht sich für das streitberufene 

Gericht von selbst, dass bei einer Totalrevision die gesamte Grundord-

nung überprüft wird. Es erweist sich erfahrungsgemäss als systemimma-

nent, dass dabei auch ein grösserer Teil der Grundordnung bestätigt wird. 

Würde man der Argumentation der Beschwerdeführerin folgen, könnte für 

jedes Gebiet, für welches im Rahmen einer Totalrevision die bestehende 

Zonenplanung bestätigt wird, am Tag nach dem Inkrafttreten sofort wieder 

eine Überprüfung gestützt auf Art. 21 Abs. 2 RPG verlangt werden, weil 

die Zonenplanung nicht neu wäre, sondern auf frühere Überlegungen 

zurückzuführen wäre, welche älter als 15 Jahre sind.

Mit Regierungsbeschluss Nr. 878 vom 15. Juni 2004, mitgeteilt am 22. 

Juni 2004, genehmigte die Regierung mehrheitlich die Totalrevision der 

Ortsplanung (vgl. Beilage 5 der Beschwerdeführerin [Bf-act. 5]). Für die 

beiden Gebiete I._____ und E._____ (siehe Plan [Bf-act. 6]) sistierte die 

Regierung das Genehmigungsverfahren. Die damalige Gemeinde wurde 

- 33 -

anhand der neuen Beurteilung der Gefahrenkommission III vom 8. De-

zember 2003 angewiesen, die am 23./30. Januar 2003 beschlossene Ge-

fahrenzonenplanung in den genannten zwei Gebieten nach Massgabe der 

Beurteilung der Gefahrenkommission III zu überprüfen und anzupassen 

(so: Neuabgrenzung der Gefahrenzone 1 und Ergänzung mit Gefahren-

zone 2 [entspricht Wohnzone R2, worin sich auch der bereits überbaute 

Grundstücksteil der Parzelle 925 der Beschwerdeführerin und die noch 

unüberbaute Parzelle 1257 der Beschwerdegegner befindet]). Die Regie-

rung hielt zudem fest: „Aufgrund der von der Gemeinde vorzunehmenden 

Überprüfung und Anpassung der Gefahrenzonen in den fraglichen Gebie-

ten sei absehbar, dass gewisse Bauzonenteile neu in die Gefahrenzone 1 

zu liegen kommen werden. Da in der Gefahrenzone 1 gemäss Art. 17 

KRVO bekanntlich Bauverbot herrscht, entsteht auf den entsprechenden 

Grundstücken bzw. Grundstücksteilen eine Konfliktsituation zwischen 

Bauzone und Gefahrenzone, welche gleichzeitig mit der neuen Be-

schlussfassung über die Gefahrenzonen zu bereinigen ist.“ Von dieser 

Sistierung waren gleich mehrere Parzellen im fraglichen Ortsteil 

O.2._____ - so die Gebiete K._____ und L._____, die beide südöstlich 

vom hier allein interessierenden Gebiet E._____ liegen - betroffen. Für die 

Parzellen 1257 (Beschwerdegegner), 1035 und 1058 im Gebiet E._____ 

wurde das regierungsrätliche Genehmigungsverfahren sistiert, „soweit die 

zona residenziale 2 gemäss Gefahrenzonenplan der Gefahrenkommissi-

on III vom 8. Dezember 2003 von der Gefahrenzone 1 überlagert“ wurde. 

c) Am 20. November 2007 beschlossen die Stimmberechtigten der damals 

noch zuständigen Gemeinde eine Teilrevision der Ortsplanung. Im dabei 

verabschiedeten Zonenplan 1:1000 O.8._____ Nord wurden für das hier 

allein interessierende Gebiet E._____ unter anderem die Gefahrenzone 1 

und 2 neu ausgeschieden. Dabei wurde die Gefahrenzone 1 für den west-

lichen, nicht überbauten Grundstücksteil der Parzelle 925 (Beschwerde-

führerin) unverändert beibehalten. Neu wurde hingegen der östliche, 

- 34 -

schon überbaute Grundstücksteil derselben Parzelle der Gefahrenzone 2 

zugewiesen. Auf den südlich davon gelegenen Parzellen 1257 (Be-

schwerdegegner) und 1035 wurde aber – im Gegensatz zum Gefahren-

zonenplan O.8._____ Nord vom 8. Dezember 2003 – keine Gefahrenzone 

1 ausgeschieden. Gegen diesen „Gefahrenkartenplan“ erhob die Be-

schwerdeführerin am 29. Dezember 2007 Planungsbeschwerde an die 

Regierung, welche diese mit Beschluss vom 6. Oktober 2009 abwies. Die 

dagegen eingereichte Beschwerde wies das Verwaltungsgericht mit Urteil 

vom 1. Juni, mitgeteilt am 28. Juni 2010 (vgl. VGU R 09 104), ab. Das 

Bundesgericht bestätigte dieses Verwaltungsgerichtsurteil hiernach noch 

mit eigenem Urteil 1C_372/2010 vom 11. Februar 2011.  

d) In Würdigung der soeben geschilderten Sachlage ist das streitberufene 

Gericht zum Schluss gelangt, dass die Grundordnung im vorliegend ein-

zig massgeblichen Gebiet E._____ teilweise bereits im Jahre 2004 in 

Kraft getreten ist (2004: konstitutive Genehmigung der Regierung betref-

fend Totalrevision der Ortsplanung 2003) und teilweise erst im Februar 

2011 (Urteil Bundesgericht über die umstrittene Teilrevision von 2007) 

rechtskräftig wurde. Im Verfahren vor Bundesgericht ging es zwar „ledig-

lich“ noch um die verbindliche Festlegung der Gefahrenzonen. Ob aber 

die gesamte Nachbarparzelle 1257 der Gefahrenzone 1 zugewiesen wird 

oder zumindest ein Teil davon nur der Gefahrenzone 2 (= Wohnzone R2) 

angehört, ist Bestandteil der Grundordnung und von massgeblicher Be-

deutung für die künftige (Wohn-) Nutzung. Die Gefahrenzone 1 kommt 

nämlich einem absoluten Bauverbot gleich. Dies hat zur Folge, dass der 

mit der Gefahrenzone 1 überlagerte Teil der Parzelle nicht für die Be-

stimmung der Ausnützungsziffer herangezogen werden kann (vgl. Urteil 

Bundesgericht 1P.134/2005 vom 19. Mai 2005 E.2.1; sowie auch bereits 

VGU R 04 17 vom 26. August 2004 E.2a S. 10-11). 

- 35 -

e) Von der Bündner Regierung nicht schon im Jahre 2004 genehmigt wurde 

die Nutzungsordnung für die Parzellen der zona residenziale (Wohnzone) 

Nr. 951, 946, 943, 1039, 1040, 1041, 1042 und 955. Dasselbe gilt für die 

zona agricola (Landwirtschaftszone) Nr. 1039-1042. Ebenfalls sistiert 

wurde das Genehmigungsverfahren betreffend die zona parcheggi sotte-

ranei (Tiefgaragenzone), weil auch der Garagenzufahrtsbereich – im 

Westen von Parzelle 955 – der Gefahrenzone 1 zugewiesen werden 

musste. Letztlich wurde das Genehmigungsverfahren auch noch für klei-

ne Teilbereiche der Parzellen 1257 (Beschwerdegegner), 1035 und 1058 

– mit Auswirkungen auf die Ausnützungsziffer – sistiert (vgl. erneut VGU 

R 14 17 E.2a). Für diese Parzellen ist die neue Nutzungsordnung erst im 

Februar 2011 mit dem Urteil des Bundesgerichts 1C_372/2010 rechtskräf-

tig geworden. Also praktisch für die gesamte Fläche im Gebiet L._____ ist 

die Grundordnung erst im Jahre 2011 in Kraft getreten. Für die Parzellen 

1257, 1035 und 1058 im Gebiet E._____ war die Zuteilung zur Bauzone 

für den grössten Teil der Parzellen zwar bereits im Jahre 2004 genehmigt 

worden. Die definitive Ausnützungsmöglichkeit wurde aber erst mit dem 

Urteil des Bundesgerichts von 2011 klar.

f) Die bereits mit einem Wohn-/Ferienhaus bestückte Parzelle 925 (Ostteil) 

der Beschwerdeführerin befindet sich im Gebiet E._____. Die Zufahrt be-

ginnt im Gebiet L._____. Ein schützenswertes Interesse der Beschwerde-

führerin eine Prüfung der Nutzungsordnung gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG 

zu beantragen, ist in erster Linie im Gebiet E._____ vorhanden. Die drei 

Parzellen 1257, 1035 und 1058 machen ca. 1/3 der Bauzone in E._____ 

aus. Vor diesem Hintergrund ist der Argumentation der Beschwerdegeg-

nerin zu folgen, wonach die Grundordnung für das Gebiet E._____ defini-

tiv erst im Februar 2011 in Kraft gesetzt wurde. Bei einem üblichen Pla-

nungshorizont von 15 Jahren handelt es sich im konkreten Fall also um 

eine Planung, welche sich noch im ersten Drittel der geplanten „Lebens-

dauer“ befindet. Dass einige massgebliche Grundüberlegungen der 

- 36 -

Grundordnung bereits im Jahre 2003 erfolgten, kann diesbezüglich keine 

Rolle spielen. Entscheidend muss letztlich das Inkrafttreten derselben 

sein, andernfalls der wichtige Grundsatz der Planbeständigkeit – mittels 

Planungsbeschwerden, Baueinsprachen sowie mittels Begehren betref-

fend kompletter Überprüfung der Grundordnung – fundamental untergra-

ben werden könnte.

g) Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die hier geltende Grundordnung für 

das Gebiet E._____ erst vier Jahre alt ist (2011-2015) bzw. zwischen der 

umstrittenen Verfügung der Beschwerdegegnerin und dem definitiven 

Bundesgerichturteil sogar nur drei Jahre (2011-2014) verstrichen sind. 

Auch wenn das Bundesgericht gemäss eigener Rechtsprechung für die 

erste Stufe der Prüfung der Grundordnung zwar nur geringe Anforderun-

gen stellt, so verlangt es trotzdem, dass sich die Verhältnisse seit der 

Planfestsetzung geändert haben [1], die Veränderung für die Planung 

massgebliche Gesichtspunkte betreffe [2] und erheblich sei [3]. Im kon-

kreten Fall sind - abgesehen von der Gemeindefusion O.1._____ (ab Ja-

nuar 2010) und der Annahme der Zweitwohnungsinitiative (im März 2012) 

– keine weiteren geänderten Verhältnisse ersichtlich. Weder die Gemein-

defusion noch die Annahme der Zweitwohnungsinitiative führen zu einer 

erheblichen Änderung der massgeblichen Gesichtspunkte für die Planung 

der künftigen Grundordnung. Doch selbst wenn man dazu gegenteiliger 

Meinung sein sollte und eine erhebliche Änderung der massgebenden 

Planungseckwerte annehmen würde, wäre dem Grundsatz der Plan-

beständigkeit – angesichts der relativ kurzen Zeitdauer von drei bis ma-

ximal vier Jahren seit der definitiven Inkraftsetzung der letzten Revision 

für das Gebiet E._____ (ab 2011) – eindeutig der Vorrang gegenüber den 

ins Feld geführten Planänderungen zu geben. Die Verhältnisse haben 

sich seit dem abschliessenden und Klarheit schaffenden Bundesgerichts-

urteil vom 11. Februar 2011 vielmehr nicht derart grundlegend geändert, 

dass die Interessen der Beschwerdegegnerin an einer Anpassung der 

- 37 -

Grundordnung höher wiegen würden, als diejenigen der Grundeigentümer 

in E._____. Selbst die Annahme der Zweitwohnungsinitiative vermag dar-

an nichts zu ändern. Der einzige Unterschied besteht darin, dass bisher 

auch noch Zweitwohnungen gebaut werden konnten und jetzt nur noch 

Erstwohnungen gestattet sind. Allein gestützt darauf aber eine lediglich 

drei- bzw. vierjährige Grundordnung in einem erschlossenen und mehr-

heitlich überbauten Baugebiet – einzig die Parzelle 1257 (Beschwerde-

gegner) ist im Gebiet E._____ noch nicht überbaut – zu revidieren, würde 

das berechtigte Vertrauen der dortigen Grundbesitzer in die Beständigkeit 

der Planung schwerwiegend verletzen. Nachdem sämtliche Bauparzellen 

– ausser der von diesen westlich gelegenen Parzelle 1257 – überbaut 

sind, ist kein überwiegendes öffentliches Interesse der Beschwerdegeg-

nerin oder ein entgegenstehendes überwiegend privates Interesse der 

Beschwerdeführerin an einer Überarbeitung der im Jahre 2011 in Kraft 

getretenen Planung ersichtlich. Vor diesem Hintergrund hat die Be-

schwerdegegnerin das Gesuch der Beschwerdeführerin vom 8. April 2014 

zu Recht abgewiesen, soweit sie darauf überhaupt eingetreten ist (vgl. 

E.2b, hiervor).

4. a) Die weitere Prüfung des zusätzlich gestellten Antrags betreffend Erlass 

einer Planungszone (Bausperre) über den Ortsteil O.2._____ – insbeson-

dere über das Gebiet E._____, wo sich eben auch die Nachbarparzelle 

1257 (Beschwerdegegner) befindet – erübrigt sich damit aber von selbst, 

nachdem aufgezeigt und materiell bestätigt wurde (vgl. E.3a-g), dass be-

reits die verlangte Überprüfung der Grundordnung keinen Rechtsschutz 

verdient. 

b) Die angefochtene Verfügung vom 20./30. Mai 2014 ist damit in jeder Be-

ziehung rechtmässig und vertretbar, was zur Abweisung der Beschwerde 

vom 30. Juni 2014 führt.

- 38 -

5. a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. 

b) Die Beschwerdeführerin hat die anwaltlich vertretenen und obsiegenden 

Beschwerdegegner gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG überdies noch ausserge-

richtlich angemessen zu entschädigen. Es kann dafür auf die Honorarnote 

des Anwalts der Beschwerdegegner vom 11. Dezember 2014 abgestellt 

und diese unverändert in der Höhe von insgesamt Fr. 1‘898.10 (gegliedert 

in: Arbeits-/Zeitaufwand 6 Std. 5 Min. à Fr. 270.--/Std. [Fr. 1‘642.50] plus 

Barauslagen/Spesen [Fr. 115.--], zzgl. 8% Mehrwertsteuer [Fr. 140.60]) 

übernommen werden. In diesem finanziellen Umfang hat die Beschwerde-

führerin also noch eine Parteientschädigung an die Beschwerdegegner zu 

bezahlen. Der ebenfalls anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin steht 

hingegen laut Art. 78 Abs. 2 VRG keine aussergerichtliche Entschädigung 

zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskries obsiegt.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 789.--

zusammen Fr. 3'789.--

gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-

ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 

zu bezahlen.

- 39 -

3. Aussergerichtlich hat A._____ B._____, C._____ und D._____ mit insge-

samt Fr. 1'898.10 (inkl. MWST) zu entschädigen. 

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 5. Oktober 

2016 gutgeheissen (1C_40/2016).