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**Case Identifier:** 714cca4f-afe8-59c4-b23d-560ef584a127
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-05-23
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht 4. Abteilung 23.05.2019 OG O4V-18-33
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_004_OG-O4V-18-33_2019-05-23.pdf

## Full Text

Beschwerdeführerin A___ AG  

 
vertreten durch: RA AA___  
 

 
 
Vorinstanz Departement Bau und Volkswirtschaft , Kasernenstrasse 17a, 

9102 Herisau 
 

 
 
Vorvorinstanz   Gemeinderat B___  

 
 
 
Gegenstand Verlängerung einer Baubewilligung  

Beschwerde gegen den Rekursentscheid des Departements Bau 
und Volkswirtschaft vom 1. November 2018 

 

Obergericht Appenzell Ausserrhoden   
4. Abteilung 
 

Urteil vom 23. Mai 2019  
 

Mitwirkende Obergerichtspräsident E. Zingg 
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer  
Oberrichter E. Graf, Dr. P. Louis 
Obergerichtsschreiber D. Hofmann 
 
 
 

Verfahren Nr. O4V 18 33 
 
 
 

Sitzungsort Trogen 
 
 

Seite 2 

Rechtsbegehren 

 

a) der Beschwerdeführerin: 

 I. Materielle Anträge 

 1. Der Rekursentscheid des Departements Bau und Volkswirtschaft des Kantons 

Appenzell A.Rh. vom 01. November 2018 betreffend die Verlängerung der 

Baubewilligung BG 15-16 / BKD 2017-0682, Erschliessungsstrasse, Parzelle Nr. 001, 

B___, sei aufzuheben. 

 2. Die von der Bauherrschaft beantragte Verlängerung der Baubewilligung für die 

Erschliessungsstrasse auf dem Grundstück Nr. 001, B___, um ein Jahr sei zu 

gewähren. 

 3. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen des 

Obergerichts des Kantons Appenzell A.Rh., verwaltungsrechtliche Abteilung, an die 

Vorinstanzen zurückzuweisen. 

 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons Appenzell A.Rh. 

 

 II. Anträge zum Verfahren 

1. Es sei ein Beschwerdeaugenschein an Ort und Stelle durchzuführen. 

 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons Appenzell A.Rh. 

 

b) der Vorinstanz: 

 Die Beschwerde sei abzuweisen. 

 

 

 

Sachverhalt 

 

A. Die A___ AG ist Eigentümerin der im Weiler C___, Gemeinde B___, liegenden Parzellen 

Nrn. 001, 002, 003, 004, 005 und 006, welche vor der Abparzellierung die Parzelle Nr. 001 

bildeten. Die genannten Parzellen befinden sich gemäss kommunalem Zonenplan in der 

Wohn- und Gewerbezone und in der Landwirtschaftszone. Die Parzellen Nrn. 001, 004 und 

005 stossen an die Kantonsstrasse an.  

 
B. Auf Initiative der A___ AG, die auf dem noch unüberbauten Teil der ehemaligen Parzelle 

Nr. 001 eine Überbauung mit Einfamilienhäusern plant, erliess der Gemeinderat B___ am 

13. August 2013 den Teilzonenplan C___. Dabei wurden ein nördlicher und südlicher 

Teilbereich der Parzelle Nr. 001 von der Bauzone in die Landwirtschaftszone umgezont (59 

m2 und 407 m2, total 466 m2 Fläche) und dafür im nordwestlichen Bereich eine Fläche von 

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466 m2 in die Wohn- und Gewerbezone eingezont. Die Genehmigung durch das damalige 

Departement Bau und Umwelt (heute: Departement Bau und Volkswirtschaft) erfolgte am 9. 

September 2014 (act. 16.12-13).  

 

C. Mit Entscheid vom 14. September 2015 (act. 9.I.4/20) und 29. September 2015 act. 

9.I.4/21) bewilligten das damalige kantonale Planungsamt (heute: Abteilung 

Raumentwicklung) und die Baubewilligungskommission B___ (im Folgenden: BBK) im 

Hinblick auf die künftige Überbauung den Bau einer Erschliessungsstrasse und der 

notwendigen Werkleitungen, welche bei der heutigen Parzelle Nr. 004 südöstlich von der 

Kantonsstrasse abzweigen soll. Gemäss den Baugesuchsakten verläuft ein Teil der 

geplanten Erschliessungssstrasse beim Einlenker in die Kantonsstrasse über den 59 m2 

grossen Bereich in der Landwirtschaftszone, welcher durch den erwähnten Teilzonenplan 

C___ ausgezont worden war (act. 9.I.4/6). 

 

Auszug aus dem gültigen Zonenplan GIS AR (nordorientiert) mit der projektierten 
Erschliessungsstrasse: 

 
 
 

 

D. Mit Eingabe vom 30. September 2017 (act. 9.I.4/22) ersuchte die A___ AG die BBK B___ 

um eine Verlängerung der Bewilligungsfrist um weitere zwei Jahre, da aus wirtschaftlich 

bedingten Gründen mit dem Baubeginn zugewartet worden sei. Die BBK verweigerte die 

Verlängerung der Baubewilligung mit Entscheid vom 3. November 2017 (act. 9.I.4/27), da 

der angepasste Teilzonenplan trotz Vereinbarung bis zu diesem Zeitpunkt nicht eingereicht 

worden sei.  

 

E. Dagegen erhob die A___ AG mit Eingabe vom 16. November 2017 (act. 9.I.4/29) Rekurs 

beim Gemeinderat B___, welcher mit Beschluss vom 5. Dezember 2017 (act. 9.I.4/30) nicht 

auf den Rekurs eintrat.  

 

F. Gegen diesen Entscheid liess die A___ AG, vertreten durch RA AA___, mit Eingabe vom 

28. Dezember 2017 (act. 9.I.1) Rekurs beim Departement Bau und Volkswirtschaft erheben 

u.a. mit dem Antrag, den Rekursentscheid aufzuheben und die beantragte Verlängerung 

der Baubewilligung um zwei Jahre zu gewähren.  

 

G. Aufgrund der bevorstehenden Ortsplanrevision erliess der Gemeinderat B___ am 3. April 

2018 u.a. über den nicht bebauten westlichen Bereich der ehemaligen Parzelle Nr. 001 

(heute: Parzellen Nrn. 002, 003 und 004) eine Planungszone (act. 16).  

 

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H. Mit Entscheid vom 1. November 2018 (act. 2) wies das Departement Bau und 

Volkswirtschaft den Rekurs ab.  

 

I. Gegen diesen Rekursentscheid liess die A___ AG (im Folgenden: Beschwerdeführerin), 

vertreten durch RA AA___, mit Eingabe vom 6. Dezember 2018 (act. 1) mit den eingangs 

erwähnten Rechtsbegehren Beschwerde beim Obergericht erheben.  

 

J. Mit Schreiben vom 16. Januar 2019 (act. 7) liess sich der Gemeinderat B___ (im 

Folgenden: Vorvorinstanz) zur Beschwerde vernehmen, ohne einen konkreten Antrag zu 

stellen. Das Departement Bau und Volkswirtschaft (im Folgenden: Vorinstanz) liess sich mit 

Eingabe vom 21. Januar 2019 (act. 8) mit dem eingangs erwähnten Rechtsbegehren zur 

Beschwerde vernehmen.  

 

K. Mit Schreiben vom 12. März 2019 (act. 19) zeigte das Obergericht den 

Verfahrensbeteiligten an, dass die Verfahrensakten betreffend Erlass der Planungszone auf 

der ehemaligen Parzelle Nr. 001 und betreffend Abparzellierung des Grundstücks Nr. 001 

sowie der Teilzonenplan C___ vom 9. September 2014 inkl. Planungsbericht zu den Akten 

des vorliegenden Verfahrens genommen würden. 

 

L. Am 23. Mai 2019 fand die von der Beschwerdeführerin beantragte mündliche Verhandlung 

statt. Diesbezüglich kann auf das Protokoll sowie das Plädoyer verwiesen werden (act. 20 

und 21).  

 

M. Auf Eröffnung des Urteildispositivs hin verlangte die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 

19. Juni 2019 (act. 26) eine Begründung des Urteils. Damit sind die Voraussetzungen für 

die nach Ziff. 2 des Dispositivs in Aussicht gestellte Reduktion der Entscheidgebühr nicht 

gegeben. 

 

N. Auf die Begründung der gestellten Anträge wird - soweit erforderlich - in den Erwägungen 

näher eingegangen. 

 

 

 

Erwägungen 

 

1.  

1.1 Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt, 

dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

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(VRPG, bGS 143.1) generell zur Behandlung von Beschwerden gegen verwaltungsinterne 

letztinstanzliche Verfügungen zuständig ist. Die Beschwerde wurde frist- und formgerecht 

eingereicht. Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin des angefochtenen 

Rekursentscheids formell beschwert. Als Eigentümerin der Parzellen Nrn. 002, 003 und 

004, über welche die geplante Erschliessungsstrasse führen soll, ist sie durch die 

Verweigerung der Verlängerung der Baubewilligung in schutzwürdigen eigenen 

tatsächlichen und rechtlichen Interessen besonders berührt und daher zur Beschwerde 

legitimiert (Art. 59 i. V. m. Art. 32 Abs. 1 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten. 

 

1.2 Beim Obergericht können mit Beschwerde in Verwaltungssachen grundsätzlich nur 

Rechtsverletzungen (inbegriffen Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -

unterschreitung) sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts 

gerügt werden (Art. 56 VRPG). Das Obergericht hat darüber hinaus volle 

Überprüfungsbefugnis, soweit dies im Gesetz vorgesehen ist oder wenn sein Entscheid an 

eine Bundesinstanz mit unbeschränkter Überprüfungsbefugnis weitergezogen werden 

kann. Ein Weiterzug an eine Bundesinstanz mit voller Kognition, welche auch die 

Ermessenskontrolle umfasst, ist vorliegend nicht gegeben. Da eine volle Überprüfung auch 

nicht anderweitig gesetzlich vorgesehen ist, bleibt die Kognition des Obergerichts 

vorliegend auf die Rechts- und Sachverhaltskontrolle beschränkt.  

 

1.3 Die Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid, 

ob ein solcher angeordnet wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache 

befassten Behörde. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann, 

wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können (Urteil 

des Bundesgerichts 1C_192 vom 8. November 2010 E. 3.3). Ein Augenschein ist dann 

geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien 

vermöchten durch ihre Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der 

sachlichen Grundlage des Rechtstreits beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung 

eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage 

darstellen (KASPAR PLÜSS, in: Kommentar VRG, 3. Aufl. 2014, Rz. 79 zu Art. 7).  

 

 Im vorliegenden Fall ergeben sich die die entscheidrelevanten tatsächlichen Umstände aus 

den zur Verfügung stehenden Akten. Aus den Planunterlagen sind die massgebenden 

Verhältnisse ohne weiteres erkennbar. Deshalb lassen sich die Fragen, welche die 

vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten, 

zumal es sich dabei weitgehend um Rechtsfragen handelt und die Beschwerdeführerin 

nicht substantiiert, weshalb zusätzlich ein Augenschein für die Ermittlung des Sachverhalts 

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notwendig sein soll. Das Obergericht hat deshalb auf die Durchführung eines Augenscheins 

verzichtet.  

 

2.  

2.1 Die Beschwerdeführerin macht in formeller Hinsicht geltend, dass die Vorvorinstanz die 

zuständige Rekursinstanz gewesen sei. Damit hätte sie auf den Rekurs der 

Beschwerdeführerin vom 16. November 2017 (act. 9.I.4.6/29) eintreten und ihn materiell 

behandeln müssen. Den zu Unrecht ergangenen Nichteintretensentscheid habe die 

Vorinstanz mit Stillschweigen übergangen, offenbar weil sie sonst den Rekurs hätte 

schützen müssen. Allein schon aus diesem Grund sei die Beschwerde gutzuheissen.  

 

2.2 Die Vorinstanz bringt dagegen vor, dass sich die Vorvorinstanz den Erwägungen der BBK 

vollumfänglich angeschlossen habe. Dies sei so zu verstehen, dass die Vorvorinstanz den 

Rekurs materiell geprüft habe und den Entscheid der BBK habe schützen wollen. Die 

Anträge und die Begründung im Rekursverfahren vor der Vorinstanz hätten darauf 

hingedeutet, dass die Beschwerdeführerin davon ausgegangen sei, dass die Vorvorinstanz 

den Rekurs abgewiesen habe. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin habe sich am 

Rekursaugenschein auch dahingehend geäussert, dass es sich beim Nichteintreten um 

einen „Schreibfehler oder ein Versehen“ handle.  

 

2.3 Die Begründung des Rekursentscheides der Vorvorinstanz vom 5. Dezember 2017 (act. 

9.I.4.6/30) ist zwar etwas dürftig und der Rechtspruch unklar, was wohl auch mit der 

Rekursschrift der Beschwerdeführerin 16. November 2017 (act. 9.I.4.6/29) 

zusammenhängt, welche ebenfalls keinen klaren Antrag enthält. Es ist mit der 

Beschwerdeführerin auch darin übereinzugehen, dass die Vorvorinstanz als zuständige 

Rekursinstanz auf den Rekurs vom 16. November 2017 hätte eintreten müssen. Der 

Vorinstanz ist jedoch darin zuzustimmen, dass aus der Begründung des Rekursentscheids 

vom 5. Dezember 2017 hervorgeht, dass sich die Vorvorinstanz den Erwägungen der BBK 

angeschlossen hat und sich die Vorvorinstanz damit ebenfalls gegen eine Verlängerung 

der Baubewilligung aussprach. Faktisch handelt es sich daher beim Nichteintreten der 

Vorvorinstanz um eine Abweisung des Rekurses. Davon scheint im vorinstanzlichen 

Verfahren auch die Beschwerdeführerin ausgegangen zu sein, hat diese doch das 

„Nichteintreten“ der Vorvorinstanz in der Rekursschrift vom 28. Dezember 2017 (act. 9.I.1) 

nicht gerügt bzw. ebenfalls „mit Stillschweigen übergangen“. Deren Rechtsvertreter 

qualifizierte das Nichteintreten beim Rekursaugenschein vom 4. April 2018 vielmehr selbst 

als Schreibfehler und Versehen (act. 9.I.6/S.3), womit die Beschwerdeführerin ohne 

weiteres hat erfassen können, welche Überlegungen die Vorvorinstanz im Rekursentscheid 

vom 5. Dezember 2017 geleitet haben. Andernfalls wäre es an der anwaltlich vertretenen 

Seite 7 

Beschwerdeführerin gewesen, im Sinne von Art. 28 Abs. 2 VRPG ein Berichtigungs- und 

Erläuterungsgesuch bei der Vorvorinstanz einzureichen (vgl. dazu STEFAN VOGEL, in: 

AUER/MÜLLER/SCHINDLER [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über das 

Verwaltungsverfahren, 2. Aufl. 2018, N. 11 zu Art. 69 VwVG). Der angefochtene Entscheid 

ist damit in diesem Punkt nicht zu beanstanden.  

 

3. Gemäss Art. 107 Abs. 2 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht 

(Baugesetz, BauG, bGS 721.1) erlischt eine Baubewilligung, wenn mit den Bauarbeiten 

nicht innerhalb zweier Jahre seit dem Eintritt der Rechtskraft und unter Berücksichtigung 

allfälliger Zivilprozesse begonnen wird oder die Bauarbeiten länger als ein Jahr eingestellt 

bleiben. Die Geltungsdauer ist eine Verwirkungsfrist. Sie läuft ohne Rücksicht auf die 

Gründe, aus denen nicht gebaut wurde. Damit hat eine erloschene Baubewilligung keine 

Wirkung mehr (BALTHASAR HEER, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, 2003, Rz. 870). 

Will ein Bauherr das in Frage stehende Bauvorhaben nach dem Ablauf dieser Frist 

dennoch realisieren, muss er ein neues Baugesuch einreichen, über welches die 

Baubehörde auf der Grundlage der dazumal geltenden Regelungen zu entscheiden hat. 

Massgebend ist dabei der faktische Beginn der Bauarbeiten. Entscheidend für die Frage 

des Baubeginns ist nicht ein bestimmtes objektives Kriterium wie z.B. die Installation des 

Bauplatzes, sondern alle objektiven und subjektiven Momente, anhand derer der Betrachter 

zur Überzeugung gelangt, dass die Bauherrschaft ernsthaft mit den Bauarbeiten beginnt. 

Baubeginn ist daher dann, wenn die Bauherrschaft Arbeiten ausführt, die sie ohne 

rechtskräftige Baubewilligung nicht vornehmen würde (MISCHA BERNER in: WALDER [Hrsg.], 

Luzerner Planungs- und Baurecht, 2012, Rz. 94). Blosse Vorbereitungsarbeiten, Aufstellen 

der Profile und des Schnurgerüsts, Aufräumen des Bauterrains, Aufstellen der 

Baubaracken und dergleichen können nicht als sichere Anzeichen ernsthaften Baubeginns 

betrachtet werden (HEER, a.a.O., Rz. 873).  

 

3.1 Die Vorinstanz kommt im angefochtenen Entscheid zum Schluss, dass während der 

zweijährigen Geltungsdauer keine baubeginnenden Arbeiten ausgeführt worden seien und 

mit dem Baubeginn ausdrücklich zugewartet worden sei, weil vorgängig noch hätten 

Bereinigungen erfolgen müssen. Auch am Rekursaugenschein hätten sich keine Hinweise 

auf angefangene Bauarbeiten ergeben.  

 

3.2 Die Beschwerdeführerin macht dagegen geltend, dass sie mit der Erstellung der 

Erschliessungsstrasse begonnen habe, seien doch sämtliche Planungsarbeiten bereits 

erfolgt. Ebenso sei der Schmutzwasseranschluss für die Parzelle Nr. 001 vom Kanton 

erstellt und bis ausserhalb der Strasse geführt worden. Der Kanton habe dies zwar im 

Rahmen seiner Bautätigkeiten gemacht, aber unter voller Kostenfolge zulasten der 

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Beschwerdeführerin. Das Obergericht habe der Gemeinde B___ für Bauarbeiten im 

Zusammenhang mit dem Grundstück Nr. 001 für den Betrag von Fr. 16‘000.-- die definitive 

Rechtsöffnung bestätigt. Dieser Betrag sei ein erheblicher Prozentsatz der Kosten für die 

Erschliessung des Grundstücks Nr. 001. Dass der Schmutzwasseranschluss für die 

Parzelle Nr. 001 zulasten der Beschwerdeführerin erstellt worden sei, zeige, dass diese 

ernsthaft mit den Bauarbeiten begonnen habe.  

 

3.3 Die Vorinstanz wendet dagegen ein, dass sich der angesprochene 

Schmutzwasseranschluss auf dem Grundstück Nr. 007 befinde, welches im Eigentum des 

Kantons Appenzell Ausserrhoden stehe. Der Schmutzwasseranschluss sei zudem vom 

Tiefbauamt im Rahmen der Sanierung der Kantonsstrasse angelegt worden, weil verhindert 

werden sollte, dass der sanierte Strassenbelag kurze Zeit nach Abschluss der 

Sanierungsarbeiten wieder geöffnet werden müsse. Zudem ergäben sich keine Hinweise 

darauf, dass seit der Anlage des Schmutzwasseranschlusses weitere Massnahmen zur 

Umsetzung der Baubewilligung erfolgt seien.  

 

3.4 Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, erfolgten die Bauarbeiten für den 

Schmutzwasseranschluss offenkundig durch das Tiefbauamt wegen der Sanierung der 

Kantonsstrasse und nicht auf Veranlassung der Beschwerdeführerin. Aus den Akten 

ergeben sich zudem keine Anhaltspunkte, dass auf den Bauparzellen Nrn. 002, 003 und 

004 Bauarbeiten ausgeführt wurden, welche mit dem projektierten Bauvorhaben im 

Zusammenhang stehen. Im Weiteren ist hervorzuheben, dass der Schmutzwasserkanal 

offenbar bereits vom 18. Juni 2015 bis zum 31. August 2015 erstellt wurde (vgl. Teil-

Entscheid der BBK vom 15. Juni 2015, act. 3.13/13 und Rechnung der D___ AG, act. 

3.13/20). Eine Fortsetzung der Bauarbeiten wird von der Beschwerdeführerin weder 

geltend gemacht noch ist eine solche aus den Akten ersichtlich. Wenn man der 

Argumentation der Beschwerdeführerin folgen und die Erstellung des 

Schmutzwasseranschlusses als Baubeginn qualifizieren würde, wären die Bauarbeiten 

damit zum Zeitpunkt der Gesuchseinreichung am 30. September 2017 deutlich mehr als ein 

Jahr eingestellt gewesen. Dies hätte gemäss Art. 107 Abs. 2 BauG zur Folge, dass die 

Bewilligung bereits seit dem 1. September 2016 erloschen war, womit eine Verlängerung 

schon aus diesem Grund ausgeschlossen wäre. Demzufolge kann die Beschwerdeführerin 

aus der Erstellung und den Kosten des Schmutzwasserkanals in diesem Verfahren nichts 

zu ihren Gunsten ableiten.  

 

4. Gemäss Art. 107 Abs. 3 BauG kann eine Baubewilligung aus wichtigen Gründen höchstens 

um ein Jahr verlängert werden. Das Baugesetz vermittelt den Gesuchstellern mit dieser 

„Kann-Vorschrift“ auch bei einem begründeten Gesuch keinen Rechtsanspruch auf 

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Verlängerung der Baubewilligung. Massgebend ist vielmehr das Vorliegen von „wichtigen 

Gründen“. Dabei handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, wobei das 

Baugesetz und die Verordnung nicht näher ausführen, was damit gemeint ist. Da Art. 107 

Abs. 3 BauG als gesetzliche Konkretisierung des allgemeinen Ausnahmetatbestands von 

Art. 118 BauG zu qualifizieren ist, ist dieser Begriff so auszulegen, dass in analoger 

Anwendung von Art. 118 Abs. 2 BauG ausserordentliche Verhältnisse vorliegen müssen, 

die ein Abweichen von der gesetzlichen Verwirkungsfrist rechtfertigen (vgl. dazu auch BGE 

107 Ib 116 E. 2b). Eine Ausnahmebewilligung bezweckt, im Einzelfall Härten und 

offensichtliche Unzweckmässigkeiten, d.h. offensichtlich ungewollte Wirkungen zu 

beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht beabsichtigt waren. Die ausserordentlichen 

Verhältnisse müssen grundsätzlich objektiver Art und baurechtlicher Natur (z. B. Form und 

Lage der Parzelle, technische Situation) und nicht in den persönlichen Verhältnissen von 

Bauwilligen begründet sein (Urteil VB.2005.00334 des Verwaltungsgerichts Zürich vom 17. 

November 2005 E. 4.2). Die Ausnahmebewilligung darf nicht eingesetzt werden, um 

generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen liessen, weil auf 

diesem Wege das Gesetz selber abgeändert würde (BGE 117 Ia 141 E.4). Rein 

wirtschaftliche Gründe oder eine optimale Ausnützung des Grundstücks stellen für sich 

allein keine Ausnahmegründe dar (BGE 107 Ia 214 E. 5). Mit der Ausnahmebewilligung 

dürfen sodann keine öffentlichen Interessen verletzt werde. Die mit der Grundregel 

verfolgten öffentlichen Interessen sind mit den entgegenstehenden privaten Interessen des 

Gesuchstellers abzuwägen (BGE 136 II 224 BGE 114 Ib 190 E. 5). Sofern rechtliche oder 

tatsächliche Verhältnisse einen anderen Entscheid rechtfertigen oder die erteilte 

Baubewilligung auf einem unrichtigen Entscheid beruht, darf das Gesuch um 

Fristverlängerung nicht gutgeheissen werden (HEER, a.a.O, Rz. 875). Ob eine 

Ausnahmesituation im erwähnten Sinn vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die das Obergericht 

frei überprüft (BGE 107 Ib 116 E. 4a; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines 

Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2016, Rz. 2675).  

 

4.1 Die Vorinstanz begründet die Verweigerung der Verlängerung vor allem damit, dass das 

Bauvorhaben im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung aufgrund der Erschliessung 

über die Landwirtschaftszone nicht bewilligungsfähig gewesen sei. Die erteilte Bewilligung 

im Hinblick auf eine bevorstehende Zonenplananpassung weise einen groben und zudem 

leicht erkennbaren rechtlichen Mangel auf. Damit stehe fest, dass die Baubewilligung zu 

Unrecht erteilt worden sei. Die Verlängerung der Baubewilligung, welche auf einem 

unrichtigen Entscheid beruhe, sei nicht möglich. Die Beschwerdeführerin habe es zudem 

unterlassen, die wichtigen Gründe für die Verlängerung der Baubewilligung explizit zu 

nennen.  

 

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4.2 Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass es wegen der Abparzellierung des 

Landwirtschaftslands vom Bauland zu Differenzen zwischen der Beschwerdeführerin und 

der Bodenrechtskommission gekommen sei. Die Bereinigung der Differenzen habe zu 

Verzögerungen bei der Umsetzung des Projekts geführt. Ebenso habe der Umstand, dass 

59 m2, welche für die Erstellung der Erschliessungsstrasse benötigt würden, in der 

Landwirtschaftszone lägen und dieses Problem vor dem Bau der Erschliessungsstrasse 

gelöst werden müsse, zu Verzögerungen geführt. Zudem könne die Beschwerdeführerin 

die Erschliessungsstrasse erst bauen, wenn ihre Finanzierung sichergestellt sei. Auch das 

benötige Zeit. Die Beschwerdeführerin habe sich bereits im Jahr 2015 um eine Umzonung 

der 59 m2 Land in der Landwirtschaftszone bemüht, welche für den Bau der 

Erschliessungsstrasse benötigt würden. Der Weg für die Überbauung der Baugrundstücke 

sei damit mit zahlreichen raumplanerischen, baurechtlichen und finanziellen Hindernissen 

gepflastert, welche der Beschwerdeführerin die Erschliessung und Überbauung der 

Baugrundstücke stark erschwerten. Das Bauland sei derart ungünstig parzelliert, dass 

aufwändige und kostspielige Anpassungen hätten vorgenommen werden müssen, um das 

Land baulandsparend und rationell überbauen zu können. Dazu sei ein zeitraubendes Hin- 

und Her im Zusammenhang mit den verschiedenen missglückten Versuchen der 

Einwohnergemeinde B___ gekommen, ihren Zonenplan zu revidieren. Probleme mit der 

Abparzellierung und Erschliessung sowie mit der Finanzierung der Erschliessung hätten zu 

weiteren Problemen geführt und das Ganze zu einem veritablen, rechtlichen, 

administrativen und betriebswirtschaftlichen Hindernislauf werden lassen. Jeder 

Gemeindepräsident habe neue Ideen gehabt. Dazu seien Kaufinteressenten für die 

Grundstücke gekommen, die wieder abgesprungen seien, weil es zu wenig schnell 

vorwärts gegangen sei.  

 

 Es liege im öffentlichen Interesse, dass das Grundstück Nr. 001 rasch erschlossen und 

überbaut werde. Dazu habe die Vorvorinstanz die Beschwerdeführerin in der Vereinbarung 

zur Sicherung der Überbauung vom 17. August 2015 verpflichtet. Dies werde durch die 

Verweigerung der Verlängerung der Baubewilligung in Verbindung mit der Planungszone 

praktisch verunmöglicht. Werde das Land in der Bauzone belassen, bewirke die 

Verweigerung der Verlängerung zudem, dass das Projekt derart erschwert und verteuert 

werde, dass die Realisierung in Frage gestellt sei. Zudem führe ein neues 

Baubewilligungsverfahren, welches dann nötig würde, zu einem unsinnigen administrativen 

Leerlauf, weil die Erschliessung in genau gleicher Weiser erfolgen müsse. Im vorliegenden 

Fall würden die Interessen der Beschwerdeführerin, dass die im Vertrauen auf die von den 

zuständigen Behörden erteilten Bewilligungen sehr hohen Investitionen nicht nutzlos 

würden, über das Interesse der BBK, die Beschwerdeführerin für ihr Vorgehen bei der 

Einzonung der 59 m2 Landwirtschaftsland zu sanktionieren, hinausgehen. Ebenso wäre 

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eine Verweigerung der Verlängerung der Baubewilligung unverhältnismässig. Dazu komme 

dass die Beschwerdeführerin die Erschliessungsstrasse rasch erstellen möchte, sobald das 

Problem mit den für den Bau der Erschliessungsstrasse fehlenden 59 m2 gelöst sei. Die 

Zuständigkeit für die örtliche Raumplanung liege zudem bei den Gemeinden. Dieser 

Verantwortung habe sich die Gemeinde B___ im vorliegenden Fall entziehen wollen. Nun 

wolle sie die Beschwerdeführerin dafür bestrafen, dass sie von den komplexen Fragen 

schlicht überfordert gewesen sei. Dieses Handeln verstosse gegen Treu und Glauben.  

 

 Nicht stichhaltig sei das Argument der Vorinstanz, die Baubewilligung für die 

Erschliessungsstrasse hätte nicht erteilt werden dürfen, weil 59 m2 Landwirtschaftsland für 

den Bau der Strasse hätten in Anspruch genommen werden müssen. Das Planungsamt 

habe die Abweichung von der Zonengrenze gemäss Schreiben vom 16. Juli 2015 (act. 

9.I.1/2) nur unter der Bedingung toleriert, dass sich die Gemeinde bereit erkläre, innerhalb 

von 6 Monaten ab Fertigstellung der Erschliessungsstrasse einen angepassten 

Teilzonenplan zu erarbeiten, welcher alle Bestandteile der Erschliessungsstrasse in die 

Wohn- und Gewerbezone einzone. Wenn man eine Bewilligung unter einer Auflage erteile 

und diese Auflage zu einem rechtmässigen Zustand führe, treffe es nicht zu, dass die 

Baubewilligung rechtswidrig erteilt worden sei. Damit stehe fest, dass die Baubewilligung 

rechtmässig und unter ausdrücklicher Zustimmung der involvierten Behörden erteilt worden 

sei. Demzufolge würden wichtige Gründe die beantragte Verlängerung der Baubewilligung 

gebieten.  

 

4.3 Vorab gilt es festzuhalten, dass gemäss Art. 107 Abs. 3 BauG nur eine Verlängerung der 

Baubewilligung um ein Jahr möglich ist. Dabei handelt es sich um eine gesetzliche Frist, 

welche nicht erstreckt werden kann (Art. 6 Abs. 1 VRPG). In den vorhergehenden 

vorinstanzlichen Verfahren hat die Beschwerdeführerin jeweils eine Verlängerung um zwei 

Jahre beantragt, womit die Verweigerung der Vorinstanzen schon aus diesem Grund als 

gerechtfertigt erscheint. Soweit die Beschwerdeführerin die Verzögerung des Baubeginns 

mit wirtschaftlichen Motiven begründet, so stellen - diese wie oben angetönt - keine 

anerkannten Ausnahmegründe dar. Aus den beigezogenen Akten zur Abparzellierung (act. 

18) lässt sich nicht ableiten, dass die Bodenrechtskommission für die Verzögerung des 

Verfahrens verantwortlich war. Zudem ist nicht ersichtlich und wird von der 

Beschwerdeführerin nicht substantiiert, inwiefern die fehlende Abparzellierung ein 

baurechtliches Hindernis für den Beginn der Bauarbeiten bildete. Was die 59 m2 grosse 

Landwirtschaftsfläche anbelangt, so ist unbestritten, dass der Beschwerdeführerin diese 

Problematik zum Zeitpunkt der Bewilligungserteilung bekannt war. Aus dem 

Planungsbericht zum Teilzonenplan C___ vom 9. September 2014 (act. 16.13) geht hervor, 

dass u.a. exakt diese Fläche auf der Parzelle Nr. 004 auf Veranlassung der 

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Beschwerdeführerin ausgezont und andere Flächen für eine optimale bauliche Ausnützung 

eingezont wurden. Dies bildet im Lichte der in Ziff. 4 genannten Rechtsprechung und Lehre 

ebenfalls keinen Ausnahmetatbestand. Vielmehr hat sich die Beschwerdeführerin dieses 

durch die Umzonung geschaffene Bauhindernis selbst zuzuschreiben. Im Übrigen wird von 

der Beschwerdeführerin nicht substanziiert und belegt, dass und inwiefern ein Wechsel in 

der kommunalen Exekutive und allfällige Zonenplanänderungen während der 2-jährigen 

Frist den Baubeginn verzögert hätten. 

 

4.4 Aus der Vereinbarung vom 17. August 2015 (act. 9.I.1/1) ergeben sich im Weiteren keine 

Zusicherungen der Vorvorinstanz, innert der 2-jährigen Frist einen Teilzonenplan zu 

erlassen oder die Frist der Baubewilligung bis zur Rechtskraft des Teilzonenplans zu 

verlängern, wobei darauf hinzuweisen ist, dass gesetzliche Fristen auch nicht durch 

öffentlich-rechtliche Verträge erstreckt werden könnten. Im Schreiben des damaligen 

Planungsamts vom 19. Juli 2015 (act. 9.I.1/2) wurde der Vorvorinstanz lediglich ein 

Vorschlag unterbreitet, weshalb dieses ebenfalls nicht als Vertrauensgrundlage qualifiziert 

werden kann, zumal die Beschwerdeführerin gar nicht Adressatin dieses Schreibens war. 

Gemäss dem Protokoll der Sitzung der Vorvorinstanz vom 18. August 2015 (act. 9.I.4/19) 

wurde mit der Beschwerdeführerin vielmehr vereinbart, dass der Teilzonenplan sofort an 

die Hand genommen und durch die Beschwerdeführerin erstellt werde, was von der 

Beschwerdeführerin nicht bestritten wird. Dazu kommt, dass die Beschwerdeführerin auch 

in der Baubewilligung der BBK vom 29. September 2015 (act. 9.I.4/21) unmissverständlich 

auf die 2-jährige Verwirkungsfrist hingewiesen wurde. Auch wenn für den Erlass von 

Nutzungsplänen nach Art. 48 BauG der Gemeinderat zuständig ist, wäre es damit an der 

Beschwerdeführerin bzw. ihrer Projektverfasserin gewesen, die Erarbeitung des 

Teilzonenplans voranzutreiben oder zumindest bei der Vorvorinstanz in dieser 

Angelegenheit nachzuhaken. Allfällige Versäumnisse ihrer Projektverfasserin muss sich die 

Beschwerdeführerin anrechnen lassen. Infolgedessen liegen keine Anhaltspunkte für einen 

Verstoss gegen Treu und Glauben seitens der kommunalen Behörden vor.  

 

4.5 Sodann schliesst sich das Obergericht der vorinstanzlichen Einschätzung an, dass die 

erteilte Baubewilligung auf einem unrichtigen Entscheid beruht. Es ist zutreffend, dass die 

projektierte Erschliessung über die Landwirtschaftszone der Bewilligungsfähigkeit des 

Bauvorhabens entgegenstand, zumal die vorausgesetzte Umzonung im Entscheid des 

damaligen Planungsamts vom 14. September 2015 (act. 9.I.4/20) nicht einmal verbindlich 

im Dispositiv verfügt wurde. Erschwerend kommt dazu, dass eine solche 

Nebenbestimmung gar nicht zulässig wäre, da es sich bei der fehlenden Zonenkonformität 

eines Teils der Erschliessungsstrasse keineswegs nur um einen geringfügigen Verstoss 

gegen das materielle Bauordnungsrecht handelt (vgl. Art. 116 Abs. 2 lit. a BauG).  

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 Im Weiteren muss auch berücksichtigt werden, dass sich mit dem Inkrafttreten des 

kantonalen Richtplans, nach welchem die Bauzonenreserven in der Gemeinde B___ um 

4.4 ha zu reduzieren sind (vgl. Einspracheentscheid der Vorvorinstanz vom 29. August 

2018, act. 16.8/3) und dem Erlass der Planungszone die massgebenden tatsächlichen und 

rechtlichen Verhältnisse geändert haben. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ist 

daher derzeit das öffentliche Interesse an der Überbauung der Baugrundstücke der 

Beschwerdeführerin als geringfügig einzustufen. Hingegen geht das öffentliche Interesse 

an der Reduktion überdimensionierter Bauzonen (Art. 15 Abs. 2 des Bundesgesetzes über 

die Raumplanung, RPG, SR 700) und an der Sicherung des Planungsziels der Gemeinde 

gemäss Planungszone den privaten Interessen der Beschwerdeführerin an der 

Verlängerung der Baubewilligung für die Erschliessungsstrasse, welche aufgrund des 

zonenwidrigen Einlenkers derzeit gar nicht realisierbar ist, zweifellos vor. Schlussendlich 

gilt es festzuhalten, dass ein Baubeginn innerhalb eines Jahres aufgrund dieses 

„doppelten“ raumplanerischen Hindernisses als äusserst unwahrscheinlich erscheint, was 

einer Verlängerung der Baubewilligung ebenfalls entgegensteht.  

 

4.6 Damit kommt das Obergericht zu Schluss, dass die Verzögerung des Baubeginns im 

vorliegenden Fall weitgehend auf Mängel in der Projektorganisation und finanzielle 

Schwierigkeiten der Beschwerdeführerin zurückzuführen ist und dass zudem öffentliche 

Interessen sowie die projektierte Beanspruchung der Landwirtschaftszone der 

Verlängerung der Baubewilligung entgegenstehen. Infolgedessen liegen keine 

ausserordentliche Verhältnisse bzw. wichtige Gründe im Sinne von Art. 107 Abs. 3 BauG 

i.V.m. Art. 118 Abs. 2 BauG vor, welche eine Verlängerung der Baubewilligung 

rechtfertigen würden.  

 

5. Nach dem Gesagten wurde die Verlängerung der Baubewilligung von den Vorinstanzen zu 

Recht verweigert, womit die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen ist.  

 

6. Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor 

Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf 

dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Der Beschwerdeführerin ist ausgangsgemäss 

eine Entscheidgebühr aufzuerlegen, wobei eine Gebühr von Fr. 2‘500.00 als angemessen 

erscheint (Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen [bGS 233.2]). 

Auf die Zusprechung einer Parteientschädigung besteht kein Anspruch (Art. 53 Abs. 3 

VRPG e contrario).  

  

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Demnach erkennt das Obergericht:  
 
 
1. Die Beschwerde der A___ AG wird abgewiesen. 
 
 
2. Der Beschwerdeführerin wird eine Entscheidgebühr von Fr. 2‘500.-- auferlegt. Der 

Kostenvorschuss von Fr. 2‘000.-- wird angerechnet.  
 
 
3. Es werden keine Parteientschädigungen ausgerichtet. 
 
 
4. Rechtsmittel:   
 Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-

rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde 
richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist 
beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen 
(Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 
BGG). 

 
 
5. Zustellung an die Beschwerdeführerin über deren Anwalt, die Vorinstanz sowie die 

Vorvorinstanz. 
 
 
 
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtspräsident:  

 

 

lic. iur. Ernst Zingg 

Der Gerichtsschreiber:   

 

 

lic. iur. Daniel Hofmann 

 
 
 
 
versandt am: 21. August 2019