# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bfb05269-cfc5-5d18-b5ad-30e313bc7e23
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-12-01
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 01.12.2010  VB.2010.00094
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2010-00094_2010-12-01.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2010.00094	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 01.12.2010
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 01.04.2011 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Denkmalschutz

	
Denkmalschutz. Provokationsbegehren. Frist zur Abklärung der Schutzwürdigkeit.

Die Zweijahresfrist zur Abklärung der Schutzwürdigkeit einer Baute kann mit dem Einverständnis des Grundeigentümers verlängert werden (E. 1.4).

Die Würdigungen der Vorinstanzen hinsichtlich der prägenden Wirkung und der wichtigen Zeugeneigenschaft erscheinen nicht als unvertretbar (E. 3.1 ff.).

Der festgelegte Schutzumfang ist massvoll. Die vom Schutzumfang erfasste innere Raumaufteilung ermöglicht eine den heutigen Anforderungen genügende Nutzung. Unter den gegebenen Umständen hat die Vorinstanz eine Unterschutzstellung zu Recht nicht als unverhältnismässig eingestuft (E. 4.2).

Abweisung. 

			 	
				Stichworte:
	
						DENKMAL
DENKMALPFLEGE
FRIST/-EN
FRISTERSTRECKUNG
INTERESSENABWÄGUNG
PRÄGENDE WIRKUNG
PROVOKATIONSBEGEHREN
SCHUTZUMFANG
SCHUTZWÜRDIGKEIT
UNTERSCHUTZSTELLUNG
VERWIRKUNGSFRIST
WICHTIGER ZEUGE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 213 Abs. III PBG
§ 5a VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 4
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2010.00094

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 1. Dezember 2010

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen, Gerichtssekretärin
Corina Schuppli.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

Stadtrat Illnau-Effretikon, vertreten durch RA C,

Beschwerdegegner,

 

 

betreffend Denkmalschutz,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Schreiben vom 11. Juni 2007 (eingegangen am 22. Juni
2007) liessen A und D bei der Baubehörde Illnau-Effretikon betreffend Doppelwohnhaus
an der E-Strasse 01 (Assek.-Nrn. 02 und 03, Kat.-Nr. 04 und 05)
sowie die Gebäudegruppe F-Strasse 06 und 07 (Assek.-Nr. 08, Kat.-Nr. 05)
um Abklärung der Schutzwürdigkeit ersuchen.

Mit Beschluss vom 11. Juni 2009 stellte der Stadtrat
von Illnau-Effretikon die betreffenden Gebäude unter Schutz.

Dagegen liess A, mittlerweile Eigentümer aller
Liegenschaften, am 17. Juli 2009 bei der Baurekurskommission III
Rekurs erheben und beantragen, es seien die Verfügungen vom 11. Juni 2009
aufzuheben und es sei auf eine Unterschutzstellung zu verzichten.

II.  

Nach Durchführung eines Augenscheins wies die
Baurekurskommission die Rekurse gegen die Unterschutzstellung der Liegenschaften
F-Strasse 06 und E-Strasse 01 mit Entscheid vom 27. Januar 2010 ab.
Den Rekurs betreffend Liegenschaft F-Strasse 07 schrieb sie mit gleichem
Entscheid als gegenstandslos geworden ab, da der Stadtrat die Unterschutzstellung
mit Verfügung vom 20. August 2009 in Wiedererwägung gezogen und auf Schutzmassnahmen
für dieses Objekt verzichtet hatte. 

III.  

Gegen diesen Entscheid liess A mit Eingabe vom 26. Februar
2010 Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben und beantragen, der
Rekursentscheid sei aufzuheben und es sei auf eine Unterschutzstellung der
Liegenschaften E-Strasse 01 und F-Strasse 06 zu verzichten. Eventualiter
sei lediglich die Westfassade der Liegenschaft F-Strasse 06 unter Schutz zu
stellen; verfahrensrechtlich wurde die Einholung eines Gutachtens von der kantonalen
Denkmalschutzkommission sowie die Durchführung eines Augenscheins beantragt,
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners.

Die Baurekurskommission schloss am 22. März 2010 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. 

Der Stadtrat von Illnau-Effretikon liess mit
Beschwerdeantwort vom 14. April 2010 die Abweisung der Beschwerde unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen. 

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
 

1.1 Der
Beschwerdeführer lässt zunächst bestreiten, dass die Frist zum Erlass einer
Verfügung über die Schutzwürdigkeit eingehalten worden sei. Richtig sei, dass
der 11. Juni 2008 der Tag des Fristablaufs sei, da das Provokationsbegehren
des Beschwerdeführers vom 11. Juni 2007 datiere. Das Gesetz besage aber
explizit, dass der Entscheid vor Fristablauf, somit am 10. Juni
2008 erlassen werden müsse. Davon sei auch der Beschwerdegegner ausgegangen,
schreibe dieser doch korrekt, dass die einjährige Frist am 10. Juni 2008 ablaufe.
Unabhängig davon, ob sich der Rechtsvertreter mit einer Fristerstreckung einverstanden
erklärt habe, ende die Frist am 10. Juni 2008. Entsprechend habe der
Beschwerdegegner die einjährige Frist um ein weiteres Jahr, bis am 10. Juni
2009, verlängert und nicht etwa bis am 11. Juni 2009. Dabei handle es sich
um eine behördliche Auskunft. Die Vorinstanz gehe fälschlicherweise davon aus,
dass die Erstreckung der Frist um ein weiteres Jahr aufgrund des
Einverständnisses des Beschwerdeführers ohne Weiteres möglich sei. Es brauche
einen Ausnahmefall für die Erstreckung der Frist um ein weiteres Jahr. Dass die
Parteien verhandeln, stelle keinen solchen Ausnahmefall dar. Die Verlängerung
der Frist um ein weiteres Jahr sei daher nicht rechtmässig gewesen. Deshalb sei
die Frist für den Erlass der Verfügung bereits am 10. Juni 2008 verwirkt.
Selbst in der Annahme eines Ausnahmefalls sei die Frist verwirkt, denn da die
Handlung der Gemeinde vor Ablauf der Frist erfolgen müsse, ende die Frist
zum Erlass einer Verfügung auch diesfalls am 10. Juni 2009.

1.2 Nach § 213
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist jeder Grundeigentümer
jederzeit berechtigt, vom Gemeinwesen einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit
seines Grundstücks und über den Umfang allfälliger Schutzmassnahmen zu verlangen,
wenn er ein aktuelles Interesse glaubhaft macht (Abs. 1). Das Begehren ist
schriftlich beim Gemeinderat einzureichen (Abs. 2). Das zuständige
Gemeinwesen trifft den Entscheid spätestens innert Jahresfrist, wobei es in
Ausnahmefällen vor Fristablauf dem Grundeigentümer anzeigen kann, die Behandlungsdauer
erstrecke sich um höchstens ein weiteres Jahr. Liegt vor Fristablauf kein
Entscheid vor, kann eine Schutzmassnahme nur bei wesentlich veränderten
Verhältnissen angeordnet werden (Abs. 3). Das Verwaltungsgericht erachtet
diese Frist aufgrund der Entstehungsgeschichte und der systematischen
Einordnung der Bestimmung als Verwirkungsfrist (RB 2004 Nr. 63 = BEZ 2004
Nr. 65).

Eine Verlängerung der Verwirkungsfrist um ein Jahr ist
gemäss § 213 Abs. 3 PBG nur in Ausnahmefällen möglich. Sinn und Zweck
dieser Bestimmung ist es, die Stellung des Eigentümers zu stärken, indem die
Schutzanordnung an maximale Fristen gebunden wird, um so dem Grundeigentümer möglichst
bald Gewissheit über die Schutzwürdigkeit seines Objekts zu verschaffen.
Deshalb sollte das Gemeinwesen nur zurückhaltend von der Fristverlängerung
Gebrauch machen. Eine erste Fristverlängerung auf insgesamt zwei Jahre kann das
Gemeinwesen im Falle einer Ausnahmesituation ohne das Einverständnis des
Grundeigentümers anzeigen. Im ausdrücklichen Einvernehmen mit dem Grundeigentümer
oder auf dessen Ersuchen hin stehen auch weitere Fristerstreckungen dem Sinn
und Zweck dieser Bestimmung nicht entgegen und können daher ohne Weiteres vereinbart
werden. 

1.3 Vorliegend
hat der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 11. Juni 2007 die Baubehörde
Illnau-Effretikon um Abklärung der Schutzwürdigkeit der streitigen
Liegenschaften ersucht. Dieses Schreiben ging bei der Baubehörde gemäss
Eingangsstempel offenbar am 22. Juni 2007 ein. In der Folge gab das Bauamt
ein Gutachten in Auftrag, welches von Frau G erstellt und am 29. September
2007 eingereicht wurde. Daraufhin kam es zu Verhandlungen zwischen dem
Beschwerdeführer und der Stadt Illnau-Effretikon sowie gestützt auf § 213 Abs. 3
PBG zu verschiedenen Fristverlängerungen. Die erste Verlängerung bis am 10. Dezember
2008 wurde dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 5. Juni 2008 mitgeteilt.
Am 23. Oktober 2008 ersuchte der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers um
eine zweite Erstreckung der Frist bis am 10. Juni 2009, welche von der
Stadt Illnau-Effretikon am 11. November 2008 bestätigt wurde. Schliesslich
ersuchte der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers mit Schreiben vom 4. März
2009 um eine dritte Fristerstreckung bis am 10. September 2009. In der
Sitzung vom 25. Mai 2009 wurde diese bis am 4. September 2009
bestätigt. Betreffend die Liegenschaft F-Strasse 07 wurde eine weitere
Erstreckung der Frist um sechs Monate bis am 10. März 2010 vereinbart.

Indem der Beschwerdeführer sich nicht gegen die erste, ihm am
5. Juni 2008 mitgeteilte Fristverlängerung zur Wehr gesetzt hat und im
Anschluss daran sogar selber noch um weitere Fristerstreckungen ersuchte und
diesen Begehren vom Stadtrat entsprechend nachgekommen wurde, ist nicht mehr zu
beanstanden, dass die Jahresfrist verlängert wurde. Hätte der Beschwerdeführer
ein Interesse daran gehabt, möglichst rasch Klarheit über die anstehende Unterschutzstellung
zu bekommen, hätte er sich innert nützlicher Frist nach Erhalt der angezeigten
Fristverlängerung dagegen zur Wehr setzen müssen. Wenn er aber stattdessen
selber um weitere Fristerstreckungen ersucht und dies offenbar auch mit dem
Zweck, dass die Behörde einen Verfahrensfehler macht und damit die Frist
ungenutzt abläuft, verhält der Beschwerdeführer sich rechtsmissbräuchlich und
ist die Rüge, eine Ausnahmesituation habe nicht vorgelegen, jedenfalls verspätet.
Im Übrigen verhält sich der Beschwerdeführer auch widersprüchlich, stellte er
sich doch im Schreiben vom 4. März 2009 noch auf den Standpunkt, der
Ausnahmetatbestand von § 213 Abs. 3 PBG liege vor.

Die Verlängerung der Jahresfrist ist unter den
vorliegenden Umständen jedenfalls nicht mehr zu beanstanden. 

1.4 Das
Begehren um Abklärung der Schutzwürdigkeit datiert vom 11. Juni 2007. Da
die Frist von § 213 Abs. 3 PBG nach Jahren bestimmt ist, drängt es
sich auf, Art. 77 des Obligationenrechts (OR), wonach die Frist mit demjenigen
Tag, der durch seine Zahl dem Tag entspricht, mit welchem sie zu laufen beginnt,
sinngemäss anzuwenden. 

Die gesetzliche Zweijahresfrist endete somit am 11. Juni
2009 und wurde folglich mit Entscheid vom 11. Juni 2009 gewahrt. Die
Argumentation des Beschwerdeführers, wonach die Frist schon einen Tag vor Fristablauf
enden soll, ist in Anbetracht des Wortlautes von § 213 PBG abwegig. Eine
Frist endet an jenem Tag, an dem sie endet, und keinen Tag davor. Mit dem
Entscheid vom 11. Juni 2009 wurde die zweijährige Verwirkungsfrist demnach
jedenfalls gewahrt.

Dass die zweite Fristverlängerung lediglich bis am 10. Juni
2009 datiert wurde, steht dem nicht entgegen. Der Beschwerdeführer verlangte
selber noch eine weitere Fristerstreckung, welche vom Beschwerdegegner denn
auch bis am 4. September 2009 gewährt wurde. Eine solche Fristerstreckung im
gegenseitigen Einvernehmen zwischen Grundeigentümer und Gemeinde ist, wie
bereits ausgeführt wurde (vorn E. 1.2), ohne Weiteres zulässig. Die dadurch
ermöglichte Suche nach einer einvernehmlichen Lösung lag denn auch im Interesse
des Beschwerdeführers. 

Der Entscheid über die Schutzwürdigkeit lag somit
jedenfalls noch in der gesetzlichen Zweijahresfrist und hätte aufgrund der
einvernehmlichen Fristverlängerung sogar noch später gefällt werden können. Die
diesbezüglichen Rügen des Beschwerdeführers erweisen sich demnach als unbegründet.

2.
 

Der Stadtrat hat bei Frau G ein Gutachten über die Schutzwürdigkeit
der streitbetroffenen Gebäude eingeholt.

2.1 Betreffend
Unabhängigkeit der Gutachterin lässt der Beschwerdeführer geltend machen, diese
habe über ihre Kompetenzen hinweg Verfahrensentscheide getroffen, die ihr nicht
zustehen würden. Sie habe bei der Entscheidungsfindung der Beschwerdegegnerin
massgebend mitgewirkt. Zudem habe sie jeweils an den entsprechenden
Verhandlungen, sowohl der Behörden intern, aber insbesondere auch mit dem Beschwerdeführer,
teilgenommen und ihren Standpunkt akribisch vertreten. Somit habe sie
Parteistellung gehabt und von einem neutralen Gutachten könne keine Rede sein.
Der Beschwerdegegner habe das Gutachten ohne jegliche Einschränkungen zum
Entscheid vom 11. Juni 2009 erhoben, dies obwohl im Nachhinein auf die
Unterschutzstellung des Hauses F-Strasse 07 verzichtet worden sei.

2.2 Sind zur
Beurteilung eines Sachverhalts Fachkenntnisse erforderlich, über die welche die
Mitglieder der zuständigen Behörde nicht verfügen, sind sachverständige
Personen beizuziehen. Ob und in welchem Umfang der Beizug von Experten
erforderlich ist und in welcher Form dieser zu erfolgen hat, steht in weitem
Umfang im Ermessen der Behörde (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 7 N. 24). Verfügt die Gemeinde über keine entsprechende
Fachkommission auf dem Gebiet des Heimat- und Naturschutzes, ist es zulässig
und sachgerecht, für gewisse Projekte Fachleute beizuziehen, welche in
beratender Funktion mitwirken. Analog zum Gutachten der Kantonalen Denkmalpflegekommission
hat auch das Gutachten der kommunalen Denkmalpflegerin die Bedeutung eines
Amtsberichts. Inhaltlich kommt es jedoch aufgrund der besonderen Fachkompetenz
der Verfasserin einem eigentlichen Gutachten gleich, dem bei der
Entscheidfindung grosses Gewicht zukommt und von welchem die Behörde nur aus
triftigen Gründen abweicht. Auch gegen die auf diese Weise beigezogenen
Fachpersonen dürfen keine Ausstandsgründe nach § 5a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 [VRG] vorliegen, sie brauchen jedoch nicht in gleicher
Weise unabhängig zu sein wie ein gerichtlich bestellter Experte.

Der Beschwerdeführer macht nicht geltend, er stehe in
einem besonderen Verhältnis zur Gutachterin oder diese sei bei der Erstellung
des Gutachtens vorbefasst gewesen. Allein die Tatsache, dass die Gutachterin zu
einem anderen als dem vom Beschwerdeführer erwünschten Ergebnis gelangt und
ihren Standpunkt auch nach der schriftlichen Abfassung des Gutachtens weiterhin
vertritt, vermag keinen Anschein von Befangenheit zu erwecken. Es sind auch
keine Hinweise ersichtlich oder werden vom Beschwerdeführer geltend gemacht,
dass seitens des Stadtrats oder der Baubehörde versucht wurde, auf die Begutachtung
Einfluss zu nehmen. Inwiefern die Gutachterin Verfahrensentscheide getroffen
haben soll, legt der Beschwerdeführer nicht dar. Die Rüge, die Gutachterin
verfüge nicht über die gebotene Unabhängigkeit, ist deshalb unbegründet. 

Im Übrigen wird die Fachkunde der Gutachterin von keiner
Partei angezweifelt. Gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts handelt es
sich bei den Baurekurskommissionen um Fachgerichte (VGr, 7. November 2007,
VB.2007.00236, E. 7.2; 23. Januar 2003, VB.2002.00299, E. 2,
beide unter www.vrgzh.ch) und besteht keine allgemeine Verpflichtung zur Einholung
eines Gutachtens im Rechtsmittelverfahren (VGr, 9. Februar 2005, BEZ 2005
Nr. 2 E. 4.1.1). Aufgrund dessen sowie den zwei bei den Akten
liegenden Gutachten bestand somit für die Rekurskommission kein Anlass, ein
weiteres Gutachten bei der Kantonalen Denkmalpflegekommission einzuholen. Das Gleiche
gilt auch für das verwaltungsgerichtliche Verfahren. 

3.
 

Im Streit liegt die Frage, ob die Liegenschaften E-Strasse 01
und F-Strasse 06 im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG
schutzwürdig sind.

3.1 Gemäss § 203
Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen,
Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer
politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche
erhaltenswürdig sind oder die Landschaften und Siedlungen wesentlich mitprägen,
samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser
Bestimmung hat die verfügende Behörde zunächst die darin enthaltenen
unbestimmten Rechtsbe­griffe auszulegen und obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung
die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Anschliessend
ist zu prüfen, ob die denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum
"wichtigen Zeugen" oder zu einem wesentlich prägenden Teil einer
Siedlung oder Landschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG
macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die
Stellungnahmen von Fachleuten und Fachgremien – würdigen die rechtsanwendenden
Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).

Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c
PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder
die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre
Wirkung wesentlichen Umgebung. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften
zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler,
Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139).
Ob diese Eigenschaften vorliegen, ist zwar eine Rechtsfrage, welche das
Verwaltungsgericht grundsätzlich frei prüft. Bei der Auslegung und Anwendung
der für die Beurteilung massgebenden unbestimmten Rechtsbegriffe wie
"wichtiger Zeuge" oder "wesentliche Mitprägung" steht jedoch
der für die Unterschutzstellung zuständigen Behörde eine besondere
Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und
Ermessensbetätigung zu, deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei
überprüfen können (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner
gemäss § 50 VRG von vornherein eingeschränkten Kognition hat deshalb
namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige
Verwaltungsbehörde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft
untersucht und gewürdigt hat (VGr, 5. Februar 2009, BEZ 2009 Nr. 23
E. 2.1; vgl. auch BGE 115 Ib 131 E. 3).

3.2 Die
Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder
"wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von
Schutzmassnahmen im Sinn von §§ 205 und 207 PBG, sondern nur dann, wenn
das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten
ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992
Nr. 62).

Eine solche Interessenabwägung ist zwar ebenfalls
grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der
Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in
verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den
Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere
Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).

3.3 Der
Stadtrat erwog im angefochtenen Unterschutzstellungsbeschluss, als Ortsbild entspreche
der Kern des I dem ursprünglichen Siedungskern des Ortsteils östlich des Flusses J.
Der typische Charakter dieses Kernbereichs werde heute noch durch die ältesten
Häuser geprägt, eine Siedlungsgeschichte, die auf das 16. Jahrhundert
zurückgehe. Die Bauten stünden in dicht gedrängter Stellung an fein verzweigten
Strassen und Wegen. Durch die Fortschreibung der Siedlungsgeschichte im
19. Jahrhundert mit den sehr homogen eingefügten Wohn- und Gewerbebauten
sowie aufgrund der speziellen Anordnung und Konstruktionsweisen der Bauten
erhalte dieser Kernbereich sein unverwechselbares Aussehen. In der Mitte
hielten die Gebäude einen platzartigen Innenraum frei, welcher seit der Jahrhundertwende
durch eine ehemalige Scheune etwas gestört werde, aber trotzdem noch gut lesbar
bleibe. Dieser Kern bilde das Zentrum der Siedlung, von dem auch die übrigen
Teile durch die hier verzweigenden Strassen erschlossen würden. Aufgrund dieser
besonderen ortsbaulichen und siedlungsgeschichtlichen Qualitäten sei der Kern
des I im ISOS als Ortsbild von regionaler Bedeutung eingestuft. Die
Gebäudegruppe in der Gabelung zwischen F- und E-Strasse signalisiere – zusammen
mit dem gegenüberliegenden alten Bauern- und Handwerkerhaus an der F-Strasse 09/10
– eine markante Torsituation am Eingang zum Kern dieses Ortsteils. Unabhängig
von der Eingangssituation bilde die Gebäudegruppe das wichtige südöstliche
Segment des geschlossenen Ortskerns. Aus diesen Gründen komme der Gebäudegruppe
an der F-Strasse 06 und 07 sowie E-Strasse 01 zumindest aus ortsbaulicher Sicht
eine entscheidende Stellung zu.

Weiter müsse den Gebäuden als bauliches Dokument einer für
die Gemeinde K entscheidenden aufstrebenden Wirtschafts- und
Bevölkerungsentwicklung eine wichtige siedlungs-, wirtschafts- und
sozialgeschichtliche Bedeutung beigemessen werden.

3.4 Die
Baurekurskommission prüfte zunächst, ob der Stadtrat hinsichtlich der siedlungsprägenden
Wirkung der Gebäude eine noch vertretbare Würdigung vorgenommen habe. Sie
führte aus, dass die beiden strittigen Bauten 1831 und 1849 entstanden seien.
1872/73 sei das Wohnhaus F-Strasse 06 mit der Scheune unter einem Dach zusammengefasst
worden. Weitere Um- und Anbauten seien bis 1966 erfolgt. Als südlicher
Abschluss des siedlungsgeschichtlich auf das 16. Jahrhundert
zurückgehenden inneren Gebäuderings und angeordnet in der Strassengabelung
verfügten sie über eine bedeutsame Stellung im Strassenraum. Die beiden
Liegenschaften bildeten das wichtige südöstliche Segment des Ortskerns I,
dessen verschiedene Einzelbauten mitsamt ihren Nebenbauten auf subtile Art
trotz unterschiedlicher Nutzung, Architektur und Bauart zu einem homogen erscheinenden
Komplex zusammengeführt würden, welcher durch die klassizistisch geprägten
Kleinbürger- und Heimarbeiterhäuser eine typische Mischung von Gewerbe- und Wohnnutzungen
und den Übergang von einer ländlichen zu einer leicht städtischen Nutzung im
19. Jahrhundert zeige. Die sich etwas weiter von dieser dorfplatzartigen
Situation weg befindlichen Liegenschaften L-Strasse 01/E-Strasse 11/12
bzw. F-Strasse 07 mit ihren teilweise modernen Elementen und Zwischenbauten
tangierten diese Wirkung des inneren Gebäuderings nur unwesentlich.
Zusammenfassend habe die Vorinstanz das ihr zustehende Ermessen jedenfalls
nicht missbraucht, wenn sie gestützt auf verschiedene Gutachten und auf das
ISOS sowie infolge der bestehenden ortsbaulichen Situation sowohl der Liegenschaft
E-Strasse 01 als auch der Liegenschaft F-Strasse 06 eine wichtige siedlungsgeschichtliche
Bedeutung zugesprochen habe. Die beiden Liegenschaften seien bereits infolge
ihres hohen Situationswerts zu schützen.

Sodann prüfte die Vorinstanz auch, ob die beiden Gebäude
als Gebäudegruppen wichtige Zeugen einer Epoche bilden würden, was sie
ebenfalls bejahte. Wie sich anlässlich des Augenscheins bestätigt habe, seien
die beiden auf kleinem Raum in der Strassengabelung angeordneten Kerngebäude
schlichte, aber charaktervolle Vertreter der Architektur und Bautechnik ihrer
Zeit, die sowohl typologisch wie auch stilistisch in einem engen Zusammenhang zueinander
stünden. Sie seien innert weniger Jahrzehnte um die Mitte des 19. Jahrhunderts
errichtet worden und würden auch optisch als zusammengehörig wahrgenommen. Es
sei mit dem Stadtrat dafür zu halten, dass ihre baukünstlerischen Qualitäten in
ihrer für Kleingewerbebauten und Heimarbeiterhäuser typischen architektonischen
Prägung lägen, die sich durch eine klassizistische, auf Symmetrie bezogene
Fassadengliederung, durch eine schlichte, aber bis ins Detail sorgfältig
gestaltete Formensprache sowie einer Reduktion auf wenige Schmuckelemente
auszeichne. In ihrem untergeordneten Erscheinungsbild zeige die Gebäudegruppe
gleichwohl eine sorgfältige Gestaltung bis ins Detail und sei dadurch ein
wichtiger Zeuge des denkmalpflegerisch interessanten, Mitte/Ende 19.
Jahrhundert erfolgten Übergangs des Ortsteils I vom reinen Bauerndorf zu einem
städtischen Charakter aufweisenden Dorfkern mit Heimarbeiterhäusern.

3.5 Zur
Begründung der Beschwerde führt der Beschwerdeführer in Bezug auf die Schutzwürdigkeit
der Liegenschaften E-Strasse 01 und F-Strasse 06 im Wesentlichen aus, es
könne nicht für den Allgemeinbetrachter gelten, dass die modernen Anbauten zum
Haus F-Strasse 07 und der ebenfalls unter Schutz stehende "Neubau" L-Strasse 11
das Erscheinungsbild des "inneren Gebäuderings" nicht tangierten. Es
gehe primär nicht um die rein historische Bedeutung der Objekte, sondern auch um
die Erkennbarkeit für den Durchschnittsbetrachter, der keine historische
Anleitung in der Hand halte. Die Neubauten würden die ganze Betrachtungsweise
dieser angeblich historisch wertvollen Häuser zur Farce machen. Zudem sei das
Häuser-Ensemble F-Strasse 07, 06 und E-Strasse 01 durch einen nachträglich
erstellten Schopfanbau völlig verunstaltet worden. Die Einheit der Gebäudegruppe
sei durch An- und Umbauten in der nahen Umgebung für den Normalbetrachter nicht
erkennbar. 

3.6 Mit
einlässlichen Ausführungen hat die Baurekurskommission gestützt auf den Augenschein
und die Expertisen ausgeführt, dass den beiden Liegenschaften E-Strasse 01
und F-Strasse 06 eine wichtige siedlungsgeschichtliche Bedeutung
zugesprochen werden könne und diese demnach bereits infolge ihres hohen
Situationswerts zu schützen seien. Wie die bei den Akten liegenden Fotografien
und Karten zeigen, prägen die beiden Gebäude mit ihrer Anordnung in der
Strassengabelung und als Teil des historischen inneren Gebäuderings den Kern
des Dorfteils I. Es ist zwar mit der Vorinstanz einzuräumen, dass dieses
Erscheinungsbild durch die teilweise modernen Elemente an Gebäuden in der Umgebung
etwas tangiert werde, jedoch kann nicht gesagt werden, die Vorinstanzen hätten
ihr Ermessen überschritten, wenn sie aufgrund dieser ortsbaulichen Situation
den streitbetroffenen Liegenschaften eine wesentlich prägende Bedeutung zugesprochen
haben, zumal sie sich dabei auch auf verschiedene Gutachten sowie auf ein
Inventar stützen konnten. Der Anbau zwischen F-Strasse 06 und 07 mag den
Situationswert allenfalls beeinträchtigen, dieser ist aber insgesamt immer noch
als hoch zu würdigen. Inwiefern der vom Beschwerdeführer ins Feld geführte
Neubau L-Strasse 11 das Erscheinungsbild stören sollte, ist nicht ersichtlich.
Steht dieses Objekt doch auch abseits des genannten "innern Rings"
und stört dessen optische Wirkung und Erscheinungsbild nicht. Ein Objekt ist
jedenfalls nicht nur dann unter Schutz zu stellen, wenn sich in der näheren Umgebung
keinerlei Neubauten befinden. Die beiden Gebäude prägen den Strassenraum
wesentlich und bilden das wichtige südöstliche Segment des ursprünglichen
Ortskerns ungeachtet der benachbarten Liegenschaften. Entgegen der Auffassung
des Beschwerdeführers ist dieser Gebäudering des historischen Siedlungskerns
trotz der neueren Elemente auch für einen nicht fachkundigen Betrachter
hinreichend erkennbar. Selbst wenn ein Durchschnittsbetrachter die historische
Bedeutung der streitbetroffenen Gebäude ohne die vom Beschwerdeführer
angeführte "historische Anleitung" nicht im Detail zu erkennen
vermag, ist dieser siedlungsgeschichtliche Zusammenhang durchaus zu sehen. 

Darüber hinaus bringt der Beschwerdeführer nichts vor, was
gegen die prägende Wirkung der beiden Liegenschaften sprechen könnte oder die
diesbezüglichen Würdigungen der Vorinstanzen als unvertretbar erscheinen liesse.

3.7 Entgegen
der Auffassung des Beschwerdeführers ist es für das vorliegende Verfahren und
die Qualifikation der hier streitigen Objekte als Schutzobjekte unerheblich,
dass die örtliche Behörde von einer Unterschutzstellungsverfügung für die
Liegenschaft F-Strasse 07 abgesehen hat. Die Ausführungen zur Schutzwürdigkeit
aller drei Gebäude sind jedenfalls nicht weniger überzeugend, wenn
anschliessend nur für zwei davon weitere Schutzmassnahmen angeordnet wurden.
Der vom Beschwerdeführer wiederholt angeführte Vergleich mit der Liegenschaft F-Strasse
07 steht der Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen Gebäude folglich nicht
entgegen. 

3.8 Hinsichtlich
der Ausführungen der Vorinstanz zusätzlich vorgenommen Ausführungen zur
wichtigen Zeugeneigenschaft der Gebäudegruppe macht der Beschwerdeführer im Wesentlichen
geltend, es handle sich bei den beiden Gebäuden allenfalls um historische Zeitzeugen,
sicher aber nicht um die vom Gesetz verlangten "wichtigen" Zeitzeugen.
Dazu seien die beiden Gebäude viel zu banal, als dass sie vom Normalbetrachter
als solche erkannt würden. Darin liege die Ermessensüberschreitung der
Beschwerdegegnerin. Eine solche Wertung sei nicht mehr vertretbar. Auch der
Zusammenhang zwischen den beiden Häusern F-Strasse 06 und E-Strasse 01
sei nicht zu erkennen. Die beiden Gebäude würden äusserlich nicht ansatzweise
Ähnlichkeit oder denselben Baustil aufweisen.

3.9 Dazu ist
zunächst festzuhalten, dass die Erhaltung von Bausubstanz ungeachtet dessen angeordnet
werden kann, ob ein Gebäude als wichtiger Zeuge oder ausschliesslich wegen seiner
wesentlich prägenden Wirkung auf das Ortsbild unter Schutz gestellt werden
soll. Beide Sachverhalte sind gleichgestellte Voraussetzungen für eine Unterschutzstellung
(VGr, 28. August 1997, VB.96.00210). Darüber hinaus vermag allein die
Tatsache, dass der Beschwerdeführer die Gebäude als "banal" ansieht,
nicht darzulegen, inwiefern es den Objekten an der wichtigen Zeugeneigenschaft
fehlen sollte. Der Beschwerdegegner wie auch die Vorinstanz beschreiben die
Fassaden der umstrittenen Gebäude zwar als schlicht und mit wenig Schmuckelementen
ausgestattet; daraus zu schliessen, die Gebäude seien banal im Sinne von nicht
schützenswert, ginge jedoch fehl. Geschützt wird der Erinnerungswert, weshalb
die geschützte Fassadengestaltung nicht zwingend aussergewöhnlich sein muss.
Die einfache Fassadengestaltung spricht entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers
nicht gegen die Schutzwürdigkeit der Baute. Inwiefern in den diesbezüglichen
Erwägungen der Vorinstanzen, die sich auf zwei Gutachten von Fachpersonen stützen,
eine Ermessensüberschreitung zu sehen sei, legt der Beschwerdeführer nicht dar
und ist auch nicht ersichtlich.

Dass die verschieden Teile der Gebäude und die beiden
Gebäude selbst nicht aus derselben Zeit stammen, wie dies der Beschwerdeführer
geltend macht, hat nicht zur Folge, dass das Gebäude oder die Gebäudegruppe
deswegen nicht schützenswert wäre. Wurde die Schutzwürdigkeit doch unter
anderem gerade auch deswegen bejaht, weil an den Gebäuden eine
Entwicklungsgeschichte abgelesen werden kann. Zudem kann mit Blick auf die bei
den Akten liegenden Fotos nicht gesagt werden, dass zwischen den beiden
Gebäuden kein typologischer Zusammenhang bestehe. 

4.
 

4.1 Im
Weiteren macht der Beschwerdeführer geltend, die Verhältnismässigkeit sei insbesondere
durch die Unterschutzstellung der tragenden Elemente und des Interieurs beim
Objekt E-Strasse 01 nicht gewahrt. Dass alleine ein Kachelofen aus der
Bauzeit erhalten geblieben sei, mache nicht ein ganzes Haus schützenswert. Die
weiteren Details des noch erhalten gebliebenen Interieurs würden nicht genannt.
Eine sinnvolle Renovation sei nicht möglich. Die Zimmer seien teilweise viel zu
klein und das Treppenhaus sei für ein Zweifamilienhaus zu eng. Die Fassade
halte einer Erneuerung nicht stand und der alte Schopfanbau zwischen den beiden
Häusern stelle eine erhebliche Brandgefahr dar, da dadurch eine Feuerbrücke vorhanden
sei. Es frage sich auch, wieso in den Verhandlungen von der Gemeinde mehrfach
geäussert worden sei, es sei auch denkbar, dass lediglich die Aussenwände
geschützt werden müssen. Dies sei ein Widerspruch in sich. Da in der Unterschutzstellungsverfügung
von einem "Spielraum" die Rede sei, dieser aber nicht näher umschrieben
sei, bestehe eine Rechtsunsicherheit für den Beschwerdeführer. Zudem mache eine
Überbauung für den Beschwerdeführer nur dann Sinn, wenn auch eine Unterniveaugarage
gebaut werden könne. Indem die Fassaden der beiden Objekte und das "Interieur"
bestehen bleiben müssten, sei der Bau einer Tiefgarage nicht möglich, und ohne
Parkplatzmöglichkeit liessen sich keine Wohnungen vermieten, zumal die Kosten
für die aufwendige Sanierung eine kostendeckende Miete ergeben würden, die ein
Parkplatzangebot unabdingbar mache. 

4.2 Die
Vorinstanz kam nach ausführlichen Erwägungen zum Schluss, dass der Schutzumfang
und die erforderlichen Massnahmen vom Stadtrat weder unsorgfältig ausgewählt
noch summarisch und unbestimmt formuliert angeordnet worden seien, sondern
örtlich und sachlich genügend bestimmt umschrieben und verhältnismässig seien.
Auf diese zutreffenden Erwägungen hinsichtlich der in der Rechtsprechung
ausgearbeiteten Grundsätze zur Verhältnismässigkeit von Schutzmassnahmen kann
denn auch verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
VRG). 

Es ist der Vorinstanz beizupflichten, dass der Stadtrat
den Schutzumfang in der angefochtenen Unterschutzstellungsverfügung hinreichend
umschrieben hat. Unzutreffend ist demgegenüber die Behauptung des Beschwerdeführers,
es bestehe eine Rechtsunsicherheit, weil der in der angefochtenen Verfügung
erwähnte Spielraum nicht genauer beschrieben werde und nicht gesagt werde, wo
allenfalls auch eine andere Lösung möglich sei. Es ist durchaus nachvollziehbar
und wohl auch im Interesse des Beschwerdeführers, dass der Stadtrat den Bereich
für mögliche Anpassungen, Neu-, An- und Umbauten nicht näher festlegt, würde
doch andernfalls unter Umständen erheblich in die Ausübung der Eigentumsfreiheit
eingegriffen. Vielmehr kommt dadurch zum Ausdruck, dass die privaten Interessen
auch nach einer Unterschutzstellung in einem gewissen Rahmen berücksichtigt
werden können.

Der festgelegte Schutzumfang ist massvoll. Ist doch das
Innere des Gebäudes F-Strasse 06 vollständig zum Umbau freigegeben und ist auch
beim Objekt E-Strasse 01 das Innere der linken Gebäudehälfte abgesehen von
der primären Tragstruktur und Raumdisposition nicht vom Schutzumfang erfasst.
Wie die Vorinstanz festgestellt hat, ermöglicht die innere Raumaufteilung des
Objekts E-Strasse 01 eine den heutigen Anforderungen genügende Nutzung
durch Wohnung, Büros, Therapieräume oder dergleichen. Diese Feststellung wird
vom Beschwerdeführer nicht substanziiert bestritten. Dass mit dem Schutzumfang
für das Objekt E-Strasse 01 gewisse bauliche Einschränkungen verbunden
sind, liegt auf der Hand, dennoch erscheint die von den Vorinstanzen
vorgenommene Interessenabwägung als vertretbar. Offenbar ist das Gebäude auch
mit der derzeitigen Raumaufteilung bewohnbar und weist der Beschwerdegegner in
der Unterschutzstellungsverfügung auch ausdrücklich daraufhin, dass Umbauten im
nördlichen Giebelbereich der Anbauten und gewisse Modernisierungen möglich
seien. Das Gleiche gilt auch für die vom Beschwerdeführer ins Feld geführte
Tiefgarage. Gewisse bauliche Beschränkungen gehen sicherlich mit der Unterschutzstellung
einher, jedoch ist dem Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang entgegenzuhalten,
dass unabhängig davon, ob sich eine Tiefgarage mit dem vorliegenden
Schutzumfang der beiden Gebäude realisieren liesse oder nicht, für allenfalls
erforderliche Parkplätze auch andere Möglichkeiten denkbar sind. So sind gemäss
Unterschutzstellungsverfügung betreffend F-Strasse 06 beispielsweise auf
der Gebäuderückseite nebengeordnete Anbauten denkbar und könnte laut Auszug aus
dem Protokoll des Stadtrats vom 11. Juni 2009 auch eine Lösung für die
Unterniveaugarage mit Einfahrt westlich oder östlich der Liegenschaft F-Strasse
07 gesucht werden. 

Die vom Beschwerdeführer angeführte bröckelnde Fassade ist
wohl ein auch von der Vorinstanz festgestelltes Anzeichen von Verwahrlosung.
Daraus zu schliessen, dass entgegen den Feststellungen der durchaus
fachkundigen Vorinstanz die Gebäude in einem derart schlechten Zustand seien,
dass sie bei einer Erneuerung in sich zusammenstürzen würden, ginge zu weit und
ist denn auch durch nichts belegt. Es mag allenfalls zutreffen, dass etwaige
mit dem Umbau verbundene Stützungsmassnahmen zur Erhaltung der bestehenden
schutzwürdigen Teile etwas höhere Kosten zur Folge haben könnten, dass diese
jedoch unverhältnismässig sind, wird vom Beschwerdeführer in keiner Weise
dargelegt. Dasselbe gilt auch für die vom Beschwerdeführer angeführten Bedenken
hinsichtlich der Feuerbrücke. Gegebenenfalls können die nötigen
feuerpolizeilichen Massnahmen gewisse zusätzliche Kosten verursachen, sie
stellen aber weder die denkmalpflegerische Bedeutung der Objekte infrage noch
ist anzunehmen, dass solche unmöglich oder unverhältnismässig sind. Sind doch
zusammengebaute Häuser in der Kernzone üblich und die Einhaltung von
feuerpolizeilichen Bestimmungen regelmässig trotzdem möglich.

Selbst wenn sich unter Berücksichtigung der Sanierungskosten
nur eine bescheidene Rendite erzielen lässt, hat die Vorinstanz unter den
gegeben Umständen eine Unterschutzstellung zu Recht nicht als
unverhältnismässig eingestuft.

5.
 

Zusammenfassend ist die Beschwerde somit abzuweisen. Bei
diesem Ausgang des Verfahrens sind gemäss § 65a Abs. 1 in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 VRG die Verfahrenskosten dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen und steht ihm von vornherein keine Parteientschädigung zu.
Hingegen ist eine solche in Anwendung von § 17 Abs. 2 VRG dem
Beschwerdegegner zuzusprechen. Angemessen ist für das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von Fr. 1'500.-.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen. 

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      60.--     Zustellungskosten,

Fr. 4'060.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner innert 30 Tagen
nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-
zu zahlen. 

5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung
an…