# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 963d8faa-8167-5625-ac13-0638cd56d389
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-06-24
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 24.06.2014 NG140001
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NG140001_2014-06-24.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    

 
 

Geschäfts-Nr.: NG140001-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. P. Higi 

sowie Gerichtsschreiber lic. iur. T. Engler 

Urteil vom 24. Juni 2014 

in Sachen 

 

A._____ AG,  
Klägerin und Berufungsklägerin 

 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,  

 

gegen 

 

B._____,  
Beklagte und Berufungsbeklagte, 

 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____,  

 

betreffend Kündigungsschutz 

Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Meilen vom 

19. Dezember 2013 (MB120003) 

- 2 - 

Rechtsbegehren: 
(act. 1 S. 2) 

"1. Es sei die Kündigung vom 25. Mai 2012 per 30. November 2012 
betreffend die 5½-Zimmerwohnung in der Liegenschaft C._____-
Strasse ..., D._____, als missbräuchlich zu erklären bzw. es sei 
festzustellen, dass diese Kündigung missbräuchlich ist; 

2. Eventualiter sei das vorerwähnte Mietverhältnis um vier Jahre zu 
erstrecken; 

 alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der 
Beklagten." 

 
 

Urteil des Mietgerichts des Bezirksgerichtes Meilen vom 19. Dezember 2013: 
(act. 39 S. 15) 

"1. Die Klage wird abgewiesen. 
2. Die Entscheidgebühr wird auf CHF 8'000.– festgesetzt.  
3. Die Gerichtskosten werden der Klägerin auferlegt und mit dem 

von ihr geleisteten Vorschuss verrechnet. 
4. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine 

Parteientschädigung von CHF 9'950.– zuzüglich 8 % 
Mehrwertsteuer zu bezahlen. 

[5.-6. Mitteilung / Rechtsmittel]" 
 
 

Berufungsanträge: 

der Klägerin und Berufungsklägerin (act. 40 S. 2): 
 

"1. Es sei das Urteil vom 19. Dezember 2013 des Bezirksgerichts 
Meilen, Mietgericht (Geschäfts-Nr. MB120003), vollumfänglich 
aufzuheben; 

2. Es sei die Kündigung vom 25. Mai 2012 per 30. November 2012 
betreffend die 5.5-Zimmerwohnung in der Liegenschaft C._____-
Strasse ..., D._____, als missbräuchlich zu erklären bzw. es sei 
festzustellen, dass diese Kündigung missbräuchlich ist;  

3. Eventualiter sei das in Ziff. 2 erwähnte Mietverhältnis um 4 Jahre 
zu erstrecken; 

- 3 - 

4. Subeventualiter sei die Streitsache zwecks Durchführung eines 
Beweisverfahrens und Neubeurteilung an die Vorinstanz 
zurückzuweisen; 

  unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% MwSt.) 
im vorinstanzlichen Verfahren und im vorliegenden 
Berufungsverfahren zulasten der Berufungsbeklagten/Beklagten." 

 
 

der Beklagten und Berufungsbeklagten (act. 50 S. 2): 
 

"Es sei die Berufung abzuweisen und das angefochtene Urteil zu 
bestätigen,  
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWSt) zu Lasten 
der Berufungsklägerin." 

 
 

Erwägungen: 

I. 

1. Mit Mietvertrag vom 31. Mai 1994 vermietete die Beklagte und 

Berufungsbeklagte (fortan Beklagte) der Klägerin und Berufungsklägerin (fortan 

Klägerin) eine 5 ½-Zimmerwohnung an der C._____-Strasse ... in D._____, zu 

einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 5'700.00 (act. 13/1/1). Seither wurde 

der Mietzins in mehreren Schritten auf aktuell Fr. 4'635.00 reduziert (act. 39 S. 2, 

act. 13/2).  

Im Jahre 2009 erstritt die Klägerin vor dem Mietgericht des Bezirksgerichts 

Meilen eine Mietzinsreduktion aufgrund von Mängeln in der Zeitperiode 1. Sep-

tember 2004 bis 14. September 2007 (act. 13/9, Urteil vom 11. März 2009).  

Im Frühjahr 2012 kam es zwischen den Parteien erneut zu Diskussionen 

über Mängel an der Mietsache und deren Behebung sowie über Ansprüche auf 

Mietzinsreduktion (vgl. act. 16/5, 16/6, 16/8, 16/10). Dabei stellte der von der 

Beklagten beigezogene Verwalter mit E-Mail vom 10. Mai 2012 in Aussicht, 

gewisse Reparaturen würden sofort in Auftrag gegeben, und er würde bis Ende 

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Mai 2012 umfassend zu den Mängeln Stellung nehmen (act. 16/6; vgl. auch 

act. 50 S. 6 unten). Am 22. Mai 2012 kam es sodann zu einem Telefongespräch 

zwischen E._____ (Verwaltungsrat der Klägerin, der das vom vorliegenden 

Verfahren betroffene Mietobjekt bewohnt) und F._____, dem Verwalter der 

Beklagten (Vi-Prot. S. 29, 32; vgl. auch Vi-Prot. S. 43).  

2. Mit amtlichem Formular vom 25. Mai 2012 kündigte die Beklagte das 

Mietverhältnis mit der Klägerin auf den 30. November 2012. Zur Begründung 

verwies die Beklagte darauf, sie beabsichtige, die Liegenschaft zu verkaufen. 

Wirtschaftlich und vermietungstechnisch dränge sich eine umfassende 

Renovation des Mietobjekts auf. Die Eigentümerfamilie werde indes auch in ferner 

Zukunft keinen Bedarf für die Liegenschaft haben. Sie wolle sich daher nicht mehr 

mit den entsprechenden Renovationsarbeiten belasten (act. 13/22-23). 

Mit Eingabe vom 25. Mai 2012 gelangte die Klägerin mit einem Begehren 

um Beseitigung der ab März 2012 gerügten Mängel und um 

Mietzinsherabsetzung an die Schlichtungsbehörde Meilen. Die Eingabe ging am 

29. Mai 2012 bei der Schlichtungsbehörde ein (act. 16/19). 

3. Mit Eingabe vom 25. Juni 2012 focht die Klägerin die Kündigung vom 

25. Mai 2012 bei der Schlichtungsbehörde Meilen als missbräuchlich an und 

ersuchte eventualiter um längstmögliche Erstreckung des Mietverhältnisses. Mit 

Beschluss vom 14. September 2012 erteilte die Schlichtungsbehörde der Klägerin 

die Klagebewilligung (act. 2). Daraufhin, mit Eingabe vom 25. Oktober 2012, 

erhob die Klägerin Klage vor dem Mietgericht des Bezirksgerichts Meilen (Vorin-

stanz) und stellte das eingangs angeführte Rechtsbegehren (act. 1).  

4. Am 19. Dezember 2013 erliess die Vorinstanz das eingangs angeführte 

Urteil (act. 36 = act. 39 = act. 41). Das Urteil wurde der Klägerin am 17. Januar 

2014 zugestellt (act. 37/1).  

5. Mit Eingabe vom 14. Februar 2014 (Datum Poststempel) erhob die 

Klägerin Berufung gegen das Urteil vom 19. Dezember 2013. Dabei stellte sie die 

eingangs angeführten Berufungsanträge (act. 40).  

- 5 - 

6. Mit Verfügung vom 20. Februar 2014 wurde der Klägerin Frist zur 

Leistung eines Kostenvorschusses von Fr. 8'000.00 für das Berufungsverfahren 

angesetzt (act. 44). Der Vorschuss ging fristgerecht ein (act. 45, 47). 

7. Mit Verfügung vom 13. März 2014 wurde der Beklagten Frist zur 

Beantwortung der Berufung angesetzt (act. 48). Die Beklagte erstattete die 

Berufungsantwort daraufhin rechtzeitig mit Eingabe vom 11. April 2014. Darin 

stellte sie die eingangs angeführten Berufungsanträge (act. 50).  

8. Die Akten des erstinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1-

37). Die Berufungsantwort wurde der Klägerin zugestellt (act. 51). Das Verfahren 

erweist sich als spruchreif.  

II. 

1. Vorbemerkungen: 

Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen 

Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert Fr. 10'000.00 

erreicht (Art. 308 Abs. 2 ZPO). 

Im Anfechtungs- und Kündigungsschutzverfahren bestimmt sich der 

Streitwert nach dem Bruttomietzins ab Eingang des Rechtsmittels bis zum Ablauf 

der dreijährigen Sperrfrist von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zuzüglich der 

ordentlichen Kündigungsfrist. Vorliegend konnte das Mietverhältnis gemäss 

Mietvertrag vom 31. Mai 1994 sechsmonatlich im Voraus auf Ende jedes Monats 

ausser Dezember gekündigt werden (act. 13/1/1). Das ergibt ausgehend von der 

Einreichung der Berufung mit Eingabe vom 14. Februar 2014 eine massgebliche 

Zeitdauer von 42 Monaten (drei Jahre Sperrfrist + 6 Monate Kündigungsfrist). Bei 

einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 4'635.00 (act. 13/2) ist danach von 

einem Streitwert von rund Fr. 194'500.00 auszugehen. 

Auf die rechtzeitig schriftlich und begründet erhobene Berufung ist somit 

einzutreten.  

- 6 - 

2. Zeitlicher Kündigungsschutz (Art. 271a Abs. 1 lit. d OR): 

2.1 Der Streitigkeit zwischen den Parteien liegt die folgende, eingangs 

bereits kurz dargelegte Konstellation zugrunde: Sowohl die Kündigung des 

Mietverhältnisses seitens der Beklagten als auch das Schlichtungsbegehren der 

Klägerin betreffend Mängelbehebung datieren vom 25. Mai 2012 und wurden an 

diesem Datum der Post überbracht. Das ergibt sich aus den Akten (act. 16/16-19) 

und ist unbestritten (act. 12 S. 10, act. 15 S. 6 f., act. 39 S. 6). Auch im 

Berufungsverfahren machen die Parteien zu Recht nichts Abweichendes geltend 

(act. 40 S. 4, act. 50 S. 5).  

Nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR ist die Kündigung des Mietverhältnisses 

treuwidrig nach Art. 271 Abs. 1 OR und entsprechend anfechtbar, wenn die 

Vermieterin sie während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden 

Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen hat (Art. 271a Abs. 1 lit. d 

OR).  

2.2 Nach dem Standpunkt der Klägerin ist die Kündigung vom 25. Mai 

2012 ohne weiteres anfechtbar, weil sie nach der Anhebung eines 

Schlichtungsverfahrens im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR erfolgte. Zudem, 

so die Klägerin weiter, habe die Beklagte mit der Einleitung des Verfahrens zum 

Zeitpunkt, als sie die Kündigung ausgesprochen habe, nach Treu und Glauben 

rechnen müssen (act. 40 S. 3 ff.).  

2.3 Nach dem Wortlaut von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR setzt die 

Anfechtbarkeit der Kündigung als treuwidrig erstens voraus, dass eine der 

Parteien des Mietverhältnisses ein mit diesem zusammenhängendes Gerichts- 

oder Schlichtungsverfahren eingeleitet hat. Das ist vorliegend der Fall: Das von 

der Klägerin mit Eingabe vom 25. Mai 2012 gestellte Schlichtungsbegehren auf 

Mängelbeseitigung und Mietzinsherabsetzung (vorne I./2.) hängt klarerweise mit 

dem Mietverhältnis zusammen.  

2.4 Angesichts des aufgezeigten zeitlichen Zusammenhangs (Kündigung 

und Schlichtungsbegehren je vom 25. Mai 2012) stellt sich die Frage, ob die 

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Kündigung vom 25. Mai 2012 als "Verfahrenskündigung" in den Schutzbereich 

der genannten Bestimmung fällt.  

2.4.1 Die Klägerin verweist zu Recht auf die Empfangstheorie, nach welcher 

die Kündigung als empfangsbedürftige Willenserklärung ihre Wirkung erst dann 

entfaltet, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass unter 

normalen Umständen mit ihrer Kenntnisnahme gerechnet werden kann. Die 

Kündigung gilt daher erst dann als "ausgesprochen" im Sinne von Art. 271a 

Abs. 1 lit. d OR (act. 40 S. 5; vgl. BSK OR I-WEBER, 5. Auflage 2011, Art. 266a 

N 1a, Art. 271/271a N 24; gl.M. ZK-HIGI, Art. 271a N 253). Dies konnte bei 

Postaufgabe der Kündigung am 25. Mai 2012 nicht früher als am 26. Mai 2012 

der Fall sein. 

An diesem Zeitpunkt war das von der Klägerin mit Postaufgabe vom 25. Mai 

2012 angehobene Schlichtungsverfahren nach den allgemeinen Bestimmungen 

bereits rechtshängig (Art. 62 Abs. 1 ZPO; ZK ZPO-SUTTER-SOMM/HEDINGER, 

2. Auflage 2013, Art. 62 N 9). 

2.4.2 Indessen hat die Vorinstanz als weitere Voraussetzung des 

Kündigungsschutzes nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR zu Recht die Kenntnis der 

Beklagten vom Schlichtungsverfahren geprüft (act. 39 S. 5). Die Norm stellt 

nämlich die widerlegbare Vermutung auf, die Kündigung während eines hängigen 

Verfahrens erfolgte aus dem unlauteren Kündigungsmotiv der Rache. Diese 

Vermutung kann aber nur dann einigermassen plausibel erscheinen, wenn der 

Vermieter im Zeitpunkt der Kündigungsaussprache Kenntnis von der Hängigkeit 

des Verfahrens hat oder als vernünftiger und korrekter Mensch haben könnte (ZK-

HIGI, Art. 271a N 233, 246; zustimmend SVIT-Kommentar Mietrecht, 3. Auflage 

2008, Art. 271a N 37). Fehlt es an dieser Kenntnis, kann jedenfalls nicht auf das 

unlautere Kündigungsmotiv der Rache geschlossen werden, und es bliebe 

unerklärbar, worin die Treuwidrigkeit der Kündigung dann begründet sein könnte. 

In Praktikabilitätsüberlegungen wie dem einfach und zweifelsfrei feststehenden 

Zeitpunkt der Klageanhebung kann sie immerhin nicht liegen (so aber BSK OR I-

WEBER, 5. Auflage 2011, Art. 271/271a N  24; gl. M. LACHAT ET AL., Mietrecht, 

8. Auflage 2009, S. 618 FN 154). Nicht zu übersehen ist nämlich – um auch das 

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noch zu erwähnen –, dass die Ausübung des Kündigungsrechts gemäss den Art. 

271 f. OR stets gegen Treu und Glauben zu verstossen hat, und daher entweder 

auf unlauteren Motiven basieren muss oder in sich treuwidrig zu sein hat.  

Das Bundesgericht hat die Kenntnis des Vermieters vom entsprechenden 

Verfahren (bzw. die Möglichkeit dazu) – soweit ersichtlich – bislang nicht 

ausdrücklich als Voraussetzung der Anfechtbarkeit nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR 

genannt. Es hielt in einem neueren Entscheid immerhin allgemein fest, die 

Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR beginne "grundsätzlich mit 

der Klageanhebung" und ende mit der rechtskräftigen Verfahrenserledigung. Zum 

Beleg verweist das Bundesgericht dabei (u.a.) auch auf die vorstehend zitierten 

Meinungen von HIGI und des SVIT-Kommentars (BGer 4A_588/2013 vom 15. Ap-

ril 2014, E. 2.3). Daraus ist zu schliessen, dass das Bundesgericht diese sachlich 

begründete Auffassung nicht ablehnt.  

2.4.3 Die Vorinstanz hielt weiter fest, die Beklagte habe die Kündigung mit 

Formular vom 25. Mai 2012 zwar während der Rechtshängigkeit des gleichentags 

eingeleiteten Schlichtungsverfahrens ausgesprochen, aber sie habe erst später 

von der Verfahrenseinleitung Kenntnis erhalten. Zudem habe die Beklagte als 

vernünftiger und korrekter Mensch in jenem Zeitpunkt auch keine Kenntnis von 

der Verfahrenseinleitung haben können (act. 39 S. 6 ff.).  

Dem ist zuzustimmen. Zwar trifft es zu, dass anlässlich eines 

Telefongespräch zwischen dem Verwalter der Beklagten, F._____, und E._____ 

von der Klägerin, am 22. Mai 2012 ein allfälliges gerichtliches Verfahren 

thematisiert wurde, und dass die Beklagte sich das Wissen des von ihr 

eingesetzten Verwalters anrechnen lassen muss (act. 40 S. 6 f.; act. 39 S. 7 f.).  

Die Vorinstanz hörte zum fraglichen Telefongespräch den Zeugen G._____ 

an, der E._____ für dieses Telefongespräch sein Mobiltelefon ausgeliehen hatte 

(act. 12 S. 9; Vi-Prot. S. 32 ff., S. 38). Nach der Angabe des Zeugen sagte 

E._____ dabei, das Verhalten von F._____ sei eine Hinhaltetaktik, und es werde 

darauf herauslaufen, dass sie sich wieder vor Gericht sehen würden (Vi-Prot. 

S. 41). Die Vorinstanz hielt zu Recht fest, diese Äusserung könne dahingehend 

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verstanden werden, dass E._____ wenig Hoffnung in die auf Ende Mai 2012 in 

Aussicht gestellte Stellungnahme der Beklagten setzte (vgl. dazu vorne I./1.) und 

daher bereits mit einem weiteren Gerichtsverfahren rechnete. Weiter verwies die 

Vorinstanz richtig darauf, dass E._____ an diesem Telefongespräch – auch nach 

seiner eigenen Schilderung anlässlich der Parteibefragung – nicht angegeben 

hatte, er werde die Stellungnahme nicht abwarten (act. 39 S. 8; Vi-Prot. S. 28 ff.). 

Aufgrund dessen kann zwar nicht direkt ausgeschlossen werden, dass E._____ 

das dem Verwalter gegenüber doch erwähnt haben könnte (was die Klägerin 

impliziert, act. 40 S. 8). Immerhin hat E._____ aber nicht ausdrücklich auf eine 

solche Aussage verwiesen. Sein Hinweis, man werde sich wieder vor Gericht 

sehen, ist daher nicht als Ankündigung einer unmittelbar bevorstehenden 

Anrufung der Schlichtungsbehörde zu verstehen. 

Entgegen der Klägerin (act. 40 S. 7 f.) musste der Verwalter der Beklagten 

aufgrund dieses Gesprächs somit nicht davon ausgehen, dass die Klägerin nun 

sofort Schritte beim Gericht bzw. bei der Schlichtungsbehörde einleiten würde.  

2.4.4 Die streitgegenständliche Kündigung des Mietverhältnisses vom 

25. Mai 2012 erweist sich somit nicht als treuwidrig im Sinne des Art. 271a Abs. 1 

lit. d OR.  

3. Rachekündigung nach Art. 271 Abs. 1 lit. a OR: 

3.1 Die Klägerin stellt sich weiter auf den Standpunkt, die Kündigung vom 

25. Mai 2012 sei auch als Rache- bzw. Vergeltungskündigung nach Art. 271 

Abs. 1 lit. a OR treuwidrig (vgl. act. 40 S. 15 ff., act. 12 S. 13 ff.).  

Nach der genannten Bestimmung ist die Kündigung des Mietverhältnisses 

treuwidrig, wenn der Vermieter sie ausspricht, weil der Mieter nach Treu und 

Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht.  

3.2 Vorliegend ist davon auszugehen, dass die Klägerin im Vorfeld der 

Kündigung Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machte (vgl. vorne I./1.). 

Anzeichen dafür, dass dies treuwidrig geschehen wäre, sind nicht ersichtlich und 

wurden nicht geltend gemacht. Vorausgesetzt ist danach weiter, dass zwischen 

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der Geltendmachung von Ansprüchen und der Kündigung ein adäquater 

Kausalzusammenhang besteht.  

3.3 Die Klägerin verweist zum Nachweis des Rachemotivs der Beklagten 

auf die Vorgeschichte der streitgegenständlichen Kündigung (Kündigung 

einerseits kurz nach Ablauf einer dreijährigen Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e 

OR, andererseits kurz nach der erneuten Geltendmachung von Mängelrechten 

und eines Mietzinsherabsetzungsanspruchs der Klägerin; vgl. act. 40 S. 15 ff., 

act. 12 S. 13 ff. sowie im Einzelnen vorne I./1.).  

Die zeitliche Nähe zwischen der Geltendmachung von Ansprüchen und der 

Aussprache der Kündigung stellt ein Indiz für das Vorliegen einer 

Rachekündigung dar (ZK-HIGI, Art. 271a N 59). Der zeitliche Konnex zwischen 

den Schreiben der Klägerin vom 26. März und 18. Mai 2012, mit welchen sie 

Ansprüche aus dem Mietverhältnis erhob (act. 16/5, 16/10), und der Kündigung 

vom 25. Mai 2012 (act. 16/17), sowie mit dem Ablauf der dreijährigen 

Kündigungssperre nach dem eingangs erwähnten Urteil des Bezirksgerichts 

Meilen vom 11. März 2009 (vorne I./1. sowie zum ganzen act. 40 S.16 f.), spricht 

daher eher für den Standpunkt der Klägerin.  

Mit dem blossen Indiz ist jedoch noch kein Beweis erbracht. Der Mieter trägt 

die Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen einer Rachekündigung. Das 

gilt insbesondere auch für den Kausalzusammenhang zwischen der 

Geltendmachung von Ansprüchen und der Kündigung. Dabei ist indes kein strikter 

Beweis erforderlich, sondern es genügt die Beweisanforderung der grossen 

Wahrscheinlichkeit (ZK-HIGI, Art. 271a N 59, 66). Ein adäquater 

Kausalzusammenhang ist regelmässig dann zu verneinen, wenn der Vermieter 

einen plausiblen Kündigungsgrund belegt, welcher die Treuwidrigkeit der 

Kündigung ausschliesst. Dabei ist auf den objektiven Eindruck abzustellen, der 

sich in Würdigung der Umstände ergibt (vgl. ZK-HIGI, Art. 271a N 61; SVIT-Kom-

mentar Mietrecht, 3. Auflage 2008, Art. 271a N 13). Erweist sich der vom 

Vermieter genannte Kündigungsgrund dagegen als bloss vorgeschoben, so 

spricht dies für den adäquaten Kausalzusammenhang zwischen der 

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Geltendmachung von Rechten und der Kündigung (zumal das Vorschieben von 

Kündigungsgründen an sich schon treuwidrig ist, ZK-HIGI, Art. 271 N 64).  

3.4 Für die Klärung der Frage, ob ein solcher Kausalzusammenhang 

besteht, ist auf den von der Beklagten angegebenen Kündigungsgrund des 

Verkaufs der Liegenschaft einzugehen. Auslöser für den Verkaufsentschluss 

waren nach der Beklagten Mängel, deren Behebung professionellen und auch 

finanziell aufwändigen Einsatz erfordert (u.a. Asbest, Schimmelbildung, schlechte 

Isolation; vgl. act. 16/5 und 16/17).  

3.4.1 Dass diese Mängel grundsätzlich bestehen, ist unbestritten bzw. die 

Mängel wurden ohnehin von der Klägerin selber geltend gemacht (strittig ist 

lediglich die Einschätzung, ob die Mängel eine umfassende Renovation 

erforderlich machen, vgl. dazu die nachfolgenden Ausführungen). Die Beklagte 

machte sich in dieser Situation grundsätzliche Überlegungen bezüglich einer 

Sanierung, doch schien ihr (Jahrgang 1942) der Aufwand dann doch zu gross. 

Die Beklagte bewohnt bereits ein eigenes Haus, und ein allfälliger Eigenbedarf 

von nahen oder entfernteren Verwandten ist kein Thema. Die Beklagte entschied 

sich daher zum Verkauf und beauftragte einen Makler (vgl. zum Ganzen 

act. 16/17, vgl. auch act. 16/6 und 16/15). Es ist legitim, eine Liegenschaft in 

D._____ frei von Mietverhältnissen verkaufen zu wollen, um einen höheren Preis 

zu erzielen.  

Die Beklagte kündigte nicht aus zwei Gründen (so die Klägerin: notwendige 

Renovation zum einen, Verkaufsentscheid zum anderen, vgl. act. 40 S. 9), 

sondern alleine aufgrund des geplanten Verkaufs. Dass das Motiv der Beklagten, 

welches zum Verkaufsentscheid führte, mit dem Zustand der Liegenschaft zu tun 

hat, führt nicht dazu, dass die Beklagte diesen Zustand, d.h. den von ihr 

gesehenen Renovationsbedarf, nachweisen müsste. Die Frage, wie es sich im 

Einzelnen mit dem Zustand der Liegenschaft und dem Renovationsbedarf verhält, 

ist daher nicht entscheidend. Die Vorinstanz hat im Übrigen mit Recht nicht in 

Frage gestellt, dass das Mietobjekt, lediglich da und dort leicht renoviert, weiterhin 

gut bewohnbar wäre, aber dass bei dem 1979 erbauten und bis heute nie 

umfassend renovierten Gebäude die modernen Ansprüche an den Wohnkomfort 

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nicht mehr optimal erfüllt seien, so dass sich die Frage einer Gesamtsanierung 

unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten aufdränge (act. 39 S. 10). Diese 

Feststellung ist entgegen der Klägerin (act. 40 S. 11) nicht willkürlich, sondern sie 

basiert zum einen auf den wie erwähnt unbestrittenen Mängeln, und zum anderen 

auf der unbestrittenen Tatsache, dass das 35jährige Haus nie umfassend 

renoviert wurde. Somit lagen objektiv betrachtet legitime Gründe für eine 

umfassende Renovation vor. Die Vorinstanz hat dazu zu Recht auch auf das 

Ermessen des Eigentümers verwiesen (act. 39 S. 10). Auf die Auflistung der 

Klägerin, was alles an der Liegenschaft in den nächsten Jahren nicht zu sanieren 

sei (act. 40 S. 13 ff.), ist daher nicht weiter einzugehen. Der Entscheid der 

72jährigen Beklagten, eine solche ihr erforderlich erscheinende Renovation nicht 

mehr selber vorzunehmen, sondern das Haus lieber zu verkaufen, erscheint 

insgesamt als nachvollziehbar und insofern begründet.  

3.4.2 Die Klägerin bestreitet die Ernsthaftigkeit der Verkaufsabsichten der 

Beklagten weiter unter Hinweis darauf, die Beklagte treibe den Verkauf nicht 

voran (act. 40 S. 11 ff.). Die Vorinstanz hat dazu erwogen, das sei unbestritten 

und folge nach der Beklagten zum einen aus dem hängigen 

Kündigungsschutzverfahren und zum anderen aus dem Fehlen einer aktuellen 

Fotodokumentation, wobei letzteres von der Klägerin zu vertreten sei (act. 39 

S. 11). Dem ist zuzustimmen. Dass die Beklagte den Maklerauftrag erst erteilte, 

als das Kündigungsschutzverfahren bereits hängig war (act. 40 S. 12), ist wenig 

relevant. Es kann aus Sicht der Beklagten im damaligen Zeitpunkt durchaus Sinn 

gemacht haben, diesen Auftrag mit Blick auf eine erhoffte baldige Erledigung des 

Kündigungsschutzverfahrens bereits zu erteilen. Dass der Kündigungsgrund des 

geplanten Verkaufs vorgeschoben wäre, lässt sich daraus entgegen der Klägerin 

(act. 40 S. 12) nicht ableiten.  

Dass sie das Fehlen aktueller Innenaufnahmen der Liegenschaft zu 

vertreten habe, hat die Klägerin im Berufungsverfahren nicht in Abrede gestellt 

(act. 40 S. 12). Die Vorinstanz erkannte darin, also im Fehlen einer vollständigen 

und aktuellen Verkaufsdokumentation, einen Grund für die Verzögerung des 

Verkaufs (act. 39 S. 11). Das ist nicht zu beanstanden, unabhängig von 

- 13 - 

verfügbaren älteren Fotografien (act. 40 S. 13), die naturgemäss weniger 

geeignet sind als aktuelle Aufnahmen. 

Die Klägerin weist weiter darauf hin, sie habe anfangs 2013 Strohmänner 

beauftragt, sich bei der von der Beklagten beauftragten Maklerfirma nach einem 

Verkaufsobjekt zu erkunden, welches sämtliche Kriterien der Mietliegenschaft 

erfülle. Die Maklerfirma habe darauf mitgeteilt, solche Liegenschaften stünden zur 

Zeit nicht zur Verfügung (act. 40 S. 12, act. 12 S. 20). Aus dieser Schilderung 

kann nicht geschlossen werden, die Beklagte habe ihre Verkaufsabsicht als 

Kündigungsgrund lediglich vorgeschoben. Die Art und Weise, wie die Maklerfirma 

derzeit – bei aus nachvollziehbaren Gründen "auf Eis liegenden" 

Verkaufsbemühungen (act. 30 S. 11) – den Auftrag wahrnimmt, lässt keine 

direkten Rückschlüsse auf die Absichten der Beklagten zu.  

3.4.3 Die Klägerin brachte vor der Vorinstanz zum behaupteten Rachemotiv 

der Beklagten unter Nennung von Zeugen weiter vor, die Beklagte habe während 

der erwähnten dreijährigen Sperrfrist, insb. anlässlich der Neujahrsempfänge im 

Hotel … in den Jahren 2010 und 2011, wiederholt geäussert, sie wolle die 

Klägerin als Mieterin möglichst rasch loswerden. Unter Nachbarn sei dies ein 

"offenes Geheimnis" gewesen (act. 12 S. 5; act. 40 S. 16). Die Beklagte bestritt 

dies (Vi-Prot. S. 13).  

Mit dieser klägerischen Behauptung wird eine Rachekündigung zu wenig 

substantiiert, als dass der aufgezeigte plausible Kündigungsgrund, auf den sich 

die Beklagte berief (vgl. vorstehend II./3.3), widerlegt wäre. Die Kündigung vom 

25. Mai 2012 ist daher auch nach Art. 271a Abs. 1 lit. a OR nicht treuwidrig.  

Von einem vorgeschobenen Kündigungsgrund – und damit von einem 

adäquaten Kausalzusammenhang zwischen der Geltendmachung von 

Ansprüchen und der Kündigung – ist somit entgegen der Klägerin (act. 40 S. 13) 

nicht auszugehen. Die streitgegenständliche Kündigung ist danach insgesamt 

nicht treuwidrig und entsprechend nicht anfechtbar nach Art. 271 f. OR.  

- 14 - 

4. Erstreckung des Mietverhältnisses: 

4.1 Die Klägerin beantragt eventualiter die Erstreckung des 

streitgegenständlichen Mietverhältnisses um vier Jahre (act. 12 S. 1, act. 40 S. 2). 

Die Vorinstanz wies das Erstreckungsbegehren (wie eingangs aufgezeigt) ab 

(act. 39 S. 12 ff.). 

4.2 Die Mieterin kann die Erstreckung eines Mietverhältnisses verlangen, 

wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre Familie eine Härte zur Folge 

hätte, welche durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre 

(Art. 272 Abs. 1 OR).  

4.3 Die Vorinstanz hat mit Hinweisen auf bundesgerichtliche 

Rechtsprechung und Literatur zutreffend festgehalten, dass das Institut der 

Erstreckung des Mietverhältnisses grundsätzlich nur den Mieter als Vertragspartei 

des Mietverhältnisses schützt. Ist eine Aktiengesellschaft Mieterin, so sind die 

persönlichen Interessen der Aktionäre bei der Beurteilung der Härtegründe nicht 

zu berücksichtigen (act. 39 S. 13). Die Klägerin stimmt dem zu, lässt aber 

vortragen, dass die vorliegenden Verhältnisse ein Abweichen von diesem 

Grundsatz rechtfertigten (act. 40 S. 19 f.).  

4.4 Dem Standpunkt der Klägerin ist aus den nachfolgend aufgezeigten 

Gründen nicht zu folgen:  

4.4.1 Vertragspartei ist mit der Klägerin eine juristische Person. Weshalb 

und auf wessen Ersuchen der Mietvertrag auf die Klägerin (und nicht auf den das 

Mietobjekt bewohnenden E._____) ausgestellt wurde, ist danach nicht relevant. 

Abzustellen ist auf das Interesse der Klägerin an einer Erstreckung. Alleine der 

Umstand, dass E._____, Mitglied des Verwaltungsrats der Klägerin, die 

streitgegenständlichen Wohnung jahrelang bewohnt hat, rechtfertigt es nicht, von 

den persönlichen Interessen von E._____ auszugehen bzw. dessen Interesse mit 

dem Interesse der Klägerin gleichzusetzen.  

Ein Härtegrund für die in der Immobilienbranche tätige Klägerin (act. 46) ist 

nicht ersichtlich und wird von ihr auch nicht geltend gemacht. So bestehen etwa 

- 15 - 

keine Anzeichen dafür, dass die Klägerin an den Standort in D._____ gebunden 

wäre. Die Klägerin argumentiert auch im Berufungsverfahren lediglich mit 

Härtegründen im Interesse von E._____ persönlich. Damit lässt sich kein 

Erstreckungsanspruch der Klägerin begründen. Die Vorinstanz erwog im Sinne 

eines Fazits, es sei nicht ersichtlich, inwiefern die Interessen der Klägerin derart 

von den privaten Interessen von E._____ abhängen würden, dass die von ihm 

geltend gemachten persönlichen Härtegründe im Zusammenhang mit einem 

Wegzug aus dem Mietobjekt für sie, die Klägerin selbst, zu einer Härte führen 

würden. Dem ist zuzustimmen.  

4.4.2 Wenn bei der Beurteilung einer Härte entgegen dem Gesagten von 

den persönlichen Interessen von E._____ ausgegangen würde, so wäre 

festzuhalten, dass die Klägerin die geltend gemachte Härte nicht genügend 

belegt. Die finanziellen Verhältnisse von E._____ sind überdurchschnittlich gut. 

Ein Mietzins kann bis zu einem Betrag von Fr. 6'000.00 pro Monat für eine 5½-

Zimmerwohnung bezahlt werden (Vi-Prot. S. 6 ff., S. 8 oben). E._____ möchte 

aus nachvollziehbaren Gründen in D._____ wohnen bleiben, um seinem jüngsten 

Sohn H._____, geb. 2007, welcher im Alter von drei Jahren seine Mutter verlor, 

Konstanz zu ermöglichen (act. 12 S. 22 f.). Die Klägerin hat jedoch nicht 

verdeutlicht, dass es nicht möglich wäre, in D._____ zu einem Mietzins von 

Fr. 6'000.00 pro Monat eine vergleichbare Wohnung zu finden. Das Gegenteil 

erscheint wahrscheinlich. Von einer Härte wäre daher auch bei E._____ nicht 

auszugehen. Auf die Unklarheit betreffend den Wohnsitz von E._____ – dieser 

gab vor Vorinstanz an, teils in D._____ und teils in Palma de Mallorca zu wohnen, 

seinen Wohnsitz aber nun von Palma de Mallorca nach Zürich verlegen zu wollen 

(Vi-Prot. S. 6); im Berufungsverfahren macht die Klägerin keine Angaben dazu 

(act. 40 S. 19 f.) – ist danach nicht weiter einzugehen.  

Eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist somit ausgeschlossen.  

5. Zusammenfassend ist das angefochtene Urteil vom 19. Dezember 

2013 in vollständiger Abweisung der Berufung zu bestätigen.  

- 16 - 

III. 

1. Bei diesem Ausgang hat die Vorinstanz ihre Kosten zu Recht der 

Klägerin auferlegt und diese verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung 

zu bezahlen (act. 32 S. 10). Die Entscheidgebühr für das erstinstanzliche 

Verfahren (Fr. 8'000.00) und der Betrag der Parteientschädigung (Fr. 9'950.00 

zuzüglich 8% MwSt.) sind in der Höhe nicht angefochten. Somit ist auch das 

erstinstanzliche Kostendispositiv zu bestätigen.  

2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Klägerin auch für das 

Berufungsverfahren kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO).  

Für die Berufung ist angesichts des eingangs aufgezeigten Streitwerts von 

rund Fr. 194'500.00 eine Entscheidgebühr von Fr. 8'000.00 angemessen (§ 4 

Abs. 1 und 3 sowie § 7 lit. a i.V.m. § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG). Die 

Parteientschädigung ist auf Fr. 7'500.00 festzulegen. § 4 Abs. 1 bis 3 i.V.m. § 11 

AnwGebV. 

Die Beklagte hat für das Berufungsverfahren den Ersatz der Mehrwertsteuer 

von 8 % verlangt (vgl. act. 50 S. 2). Es ist ihr ein solcher zuzusprechen (vgl. das 

Kreisschreiben der Verwaltungskommission des Obergerichts vom 17. Mai 2006, 

S. 3). 

Es wird erkannt: 

1. Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Mietgerichtes des 

Bezirksgerichtes Meilen vom 19. Dezember 2013 wird bestätigt.  

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'000.00 festgesetzt. 

3. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Klägerin und 

Berufungsklägerin auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet.  

4. Die Klägerin und Berufungsklägerin wird verpflichtet, der Beklagten und 

Berufungsbeklagten für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung 

- 17 - 

von Fr. 7'500.00 zuzüglich Fr. 600.00 (8 % Mehrwertsteuer auf Fr. 7'500.00) 

zu bezahlen. 

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Bezirksgericht Meilen, je 

gegen Empfangsschein, und an die Obergerichtskasse. 

Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück. 

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 

30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt rund 
Fr. 194'500.00. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Die Vorsitzende: 
 
 
 

lic. iur. E. Lichti Aschwanden 

Der Gerichtsschreiber: 
 
 
 

lic. iur. T. Engler 
 

 
 
versandt am: 
 

	Urteil vom 24. Juni 2014
	Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2)
	Urteil des Mietgerichts des Bezirksgerichtes Meilen vom 19. Dezember 2013: (act. 39 S. 15)
	Berufungsanträge:
	Erwägungen:
	I.
	II.
	III.
	1. Bei diesem Ausgang hat die Vorinstanz ihre Kosten zu Recht der Klägerin auferlegt und diese verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung zu bezahlen (act. 32 S. 10). Die Entscheidgebühr für das erstinstanzliche Verfahren (Fr. 8'000.00) und ...
	Für die Berufung ist angesichts des eingangs aufgezeigten Streitwerts von rund Fr. 194'500.00 eine Entscheidgebühr von Fr. 8'000.00 angemessen (§ 4 Abs. 1 und 3 sowie § 7 lit. a i.V.m. § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG). Die Parteientschädigung ist auf Fr. 7'...
	Die Beklagte hat für das Berufungsverfahren den Ersatz der Mehrwertsteuer von 8 % verlangt (vgl. act. 50 S. 2). Es ist ihr ein solcher zuzusprechen (vgl. das Kreisschreiben der Verwaltungskommission des Obergerichts vom 17. Mai 2006, S. 3).

	Es wird erkannt:
	1. Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Meilen vom 19. Dezember 2013 wird bestätigt.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'000.00 festgesetzt.
	3. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Klägerin und Berufungsklägerin auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet.
	4. Die Klägerin und Berufungsklägerin wird verpflichtet, der Beklagten und Berufungsbeklagten für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 7'500.00 zuzüglich Fr. 600.00 (8 % Mehrwertsteuer auf Fr. 7'500.00) zu bezahlen.
	5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Bezirksgericht Meilen, je gegen Empfangsschein, und an die Obergerichtskasse.
	6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...