# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 070ac289-70fe-5b20-aa49-ca4dda3ff4bd
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-10-01
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 01.10.2015  VB.2015.00231
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2015-00231_2015-10-01.html

## Full Text

Standard Suche	 | 	Erweiterte Suche	 | 	Hilfe

		

	 	
			

			
			 Druckansicht
			 

	 	
				Geschäftsnummer: 	VB.2015.00231	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 01.10.2015
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 25.05.2016 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Inventarentlassung und Baubewilligung

	
Die erneute Beschäftigung derselben Richter nach einer Rückweisung begründet keine Ausstandspflicht. Gegenüber dem Regelfall einer Rückweisung liegt hier insoweit eine Besonderheit vor, als der Referent am Baurekursgericht als Richter mit Fachkenntnissen zusätzlich einen Fachbericht verfasst hat. Auch beim Richter, der einen Fachbericht verfasst, ist jedoch  davon auszugehen, dass er offen ist, seine Auffassung bei erneuter und vertiefter Auseinandersetzung mit dem Prozessgegenstand zu hinterfragen und auch zu revidieren. Befangenheit verneint (E. 4.2).

Beurteilung der Schutzwürdigkeit eines Bauernhauses. Bedeutung des Gebäudes für das Ortsbild. Trotz erheblichem Situationswert ist die Inventarentlassung angesichts des ausserordentlich schlechten Zustandes des Gebäudes gerechtfertigt (E. 12).

Verbandsbeschwerde; Höhe der vorinstanzlichen Gerichtsgebühr (E. 15). Kosten für Fachbericht (E. 16).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BEFANGENHEIT
ENTSCHEIDGEBÜHR
FACHBERICHT
FACHGERICHT
INVENTARENTLASSUNG
RÜCKWEISUNG
SANIERUNGSKOSTEN
SITUATIONSWERT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 238 Abs. II PBG
§ 338 Abs. I PBG
§ 338 Abs. II PBG
§ 7 Abs. I VRG
§ 183 Abs. III ZPO

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2015.00231

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 1. Oktober 2015

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, Gerichtsschreiber Martin Tanner.   

 

 

 

In Sachen

 

 

Zürcher Heimatschutz ZVH, 

vertreten durch RA A,
und/oder RA B, 

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

1.    C, vertreten durch RA D, 

 

2.    Gemeinderat Berg am Irchel, vertreten durch RA E, 

 

3.    Baudirektion Kanton Zürich, 

Beschwerdegegnerschaft, 

 

 

 

betreffend Inventarentlassung
und Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 23. April 2012 entliess der
Gemeinderat von Berg am Irchel das auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 gelegene
Bauernhaus aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von
kommunaler Bedeutung. Sodann erteilte er gleichentags in einem weiteren
Beschluss C und F die Bewilligung für den Abbruch ihres Bauernhauses und den
Neubau eines Mehrfamilienhauses.

II.  

Gegen diese beiden Beschlüsse rekurrierte der Zürcher
Heimatschutz ZVH am 29. Mai 2012 mit zwei separaten Eingaben an das
Baurekursgericht. Am 23. Mai 2013 wies das Baurekursgericht diese beiden
Rechtsmittel ab.

III.  

Dagegen erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH am
25. Juni 2013 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Dieses hiess die
Beschwerde teilweise gut, hob den Rekursentscheid vom 23. Mai 2013 auf und
wies die Sache zum Neuentscheid an das Baurekursgericht zurück.

IV.  

Mit Entscheid vom 5. März 2015 wies das
Baurekursgericht das Rechtsmittel auch im zweiten Rechtsgang ab.

V.  

Am 20. April 2015 führte der Zürcher Heimatschutz ZVH
Beschwerde gegen diesen abweisenden Entscheid und stellte folgende Anträge:

"1.   Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, die Bewilligungen
seien zu verweigern und der Beschwerdegegner 2 sei zur Unterschutzstellung
des Inventarobjektes G-Strasse 02 unter Bezug geeigneter denkmalpflegerischer
Fachabklärungen einzuladen;

  2.  eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und zur
weiteren Behandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen;

       unter Kosten- und Entschädigungsfolgen."

 

Das Baurekursgericht beantragte am 8. Mai 2015 die
Abweisung der Beschwerde. C stellte am 22. Mai 2015 den Antrag, die
Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, alles unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer) zulasten des
Zürcher Heimatschutzes ZVH. Ebenfalls mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde,
soweit darauf einzutreten sei, liess sich am 15. Juni 2015 der Gemeinderat
von Berg am Irchel vernehmen. Dazu nahm der Zürcher Heimatschutz ZVH am
29. Juni 2015 Stellung. Am 1. Juli 2015 teilte der Gemeinderat von
Berg am Irchel dem Verwaltungsgericht mit, er verzichte auf eine weitere
Vernehmlassung und ersuche um beförderliche Behandlung des Rechtsmittels.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Der
streitbetroffene Gebäudekomplex liegt in der Kernzone K1 der Gemeinde Berg am
Irchel. Er besteht aus mehreren aneinander gebauten Gebäudeteilen, nämlich zwei
Wohnhäusern, einer Scheune, einem Stall sowie Remisen. Das Objekt ist im
Inventar kommunaler Schutzobjekte verzeichnet und liegt zugleich innerhalb des
Perimeters des inventarisierten Ortsbildes von überkommunaler Bedeutung Berg am
Irchel. Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS)
stuft überdies das Dorf Berg am Irchel als Ortsbild von nationaler Bedeutung
ein. Das ISOS ordnet dabei das Streitobjekt dem Gebiet mir Erhaltungsziel A
zu, welches grundsätzlich die Substanzerhaltung verlangt.

1.2 Die
Bauherrschaft möchte den bestehenden Gebäudekomplex abbrechen und durch einen
Neubau ersetzen, welcher Lage und Volumen der Altbaute übernimmt. Die Vorinstanz
erachtete den Abbruch des Schutzobjekts als zulässig. Zur Begründung führte sie
im Wesentlichen aus, das Schutzobjekt befinde sich in einem derart schlechten
baulichen Zustand, dass eine Sanierung mit unzumutbar hohen Kosten verbunden
wäre.

2.
 

2.1 Im ersten
Rechtsgang wies das Verwaltungsgericht die Sache an das Baurekursgericht zurück,
unter anderem mit der Begründung, es sei unklar, in welchem baulichen Zustand
sich der Gebäudekomplex befinde. Das Baurekursgericht sei als Fachgericht in
der Lage, den baulichen Zustand sowie die mit einer allfälligen Instandsetzung
verbundenen Kosten zu beurteilen. Dieser Umstand entbinde die Vorinstanz
indessen nicht davon, ihre anlässlich des Augenscheins gemachten Feststellungen
zu protokollieren und die daraus gezogenen Schlussfolgerungen in nachvollziehbarer
Art und Weise zu begründen. Auch ein Fachbericht des Referenten wäre
grundsätzlich geeignet, diesen Mangel im vorinstanzlichen Verfahren zu beheben.

2.2 In der
Folge liess das Baurekursgericht durch den Referenten des ersten Rekursentscheids
einen solchen Fachbericht erstellen. Darin äusserte sich der Referent zum Gebäudezustand,
den Sanierungskosten sowie dem Situationswert des vorbestehenden Gebäudes.

3.
 

3.1 Der
Beschwerdeführer rügt zunächst, der Fachbericht hätte sich auf die rein
bautechnischen Fragen beschränken müssen und sich nicht zum Eigen- und
Situationswert äussern dürfen. Die Beurteilung von Eigen- und Situationswert
eines Objekts sei nämlich nicht durch einen Architekten, sondern durch eine
denkmalpflegerische Fachperson mit architekturhistorischen Kenntnissen
vorzunehmen. Im Rückweisungsentscheid des Verwaltungsgerichts finde sich kein
Hinweis darauf, dass vorliegend vom Einholen eines externen Fachgutachtens,
insbesondere der Denkmalpflegekommission KDK, abgesehen werden dürfe.

3.2 Für die Beurteilung der Schutzwürdigkeit
eines Gebäudes muss nicht in jedem Fall ein Fachkommissionsgutachten eingeholt
werden. Der Beizug eines Gutachtens ist bloss dann
angezeigt, wenn heikle Fachfragen zu beantworten sind, zu deren Beurteilung der
Sachverstand des Baurekursgerichts oder des Verwaltungsgerichts nicht ausreicht
(VGr, 9. Februar 2003, VB.2003.00195, E. 4.1.1; 1. Dezember 2010,
VB.2010.00094, E. 2.2). Ob ein externes Gutachten einzuholen ist oder
nicht, hängt mithin von dem im Spruchkörper vorhandenen Sachverstand ab. Der
Verfasser des vorliegenden Fachberichts ist diplomierter Architekt ETH.
Folglich wird er während mehrerer Semester (Pflicht-)Vorlesungen zur Kunst- und
Architekturgeschichte besucht haben (vgl. www.arch.ethz.ch -> Studien-
und Stundenplan). Er verfügt mit anderen Worten über eine solide bauhistorische
Ausbildung. Zwar reicht das Wissen von ETH-Architektinnen oder -Architekten
meist nicht an dasjenige von denkmalpflegerischen Fachspezialisten heran.
Gleichwohl ist eine Architektin oder ein Architekt in der Regel fähig,
zumindest einfache ältere Gebäude architekturhistorisch korrekt zu würdigen.
Vorliegend steht kein besonders komplexes Gebäude zur Diskussion, das sich von
vornherein der Beurteilung durch eine Architektin oder einen Architekten
entziehen würde. Zwar ist richtig, dass das Schutzobjekt mehrfach mit Anbauten
ergänzt worden war, sodass seine Entstehung nicht ohne Weiteres ablesbar ist.
Indessen liegt ein baugeschichtliches Gutachten bei den Akten, welches genau
die Entstehungsgeschichte nachzeichnet. Verfügt ein Richter – wie vorliegend
der vorinstanzliche Referent – über architekturhistorisches Fachwissen, so
braucht sich seine Würdigung nicht alleine auf bautechnische Fragen zu
beschränken. Vielmehr kann und soll er sich auch zu denkmalpflegerischen Fragen
äussern. Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, ein Fachbericht eines
Referenten dürfe keine architekturhistorischen Aussagen beinhalten, findet sich
dafür im Rückweisungsentscheid vom 5. Februar 2014 keine Grundlage.

4.
 

4.1 Weiter
macht der Beschwerdeführer geltend, der Referent sei aufgrund seiner Vorbefassung
befangen gewesen und hätte in den Ausstand treten müssen. Es möge zulässig und
sinnvoll sein, bei einer Rückweisung dieselben Richter einzusetzen, wie im
ersten Rechtsgang. Vorliegend gehe es jedoch um eine spezielle Konstellation,
welche von üblichen Rückweisungsfällen deutlich abweiche. So habe der Referent
gleichzeitig als Richter und als Sachverständiger geamtet. Nachdem er als
Richter – aufgrund kursorischer eigener Abklärungen anlässlich eines
Augenscheins während des ersten Verfahrens – bereits zu einem Schluss gekommen
sei, der in einem Urteil seinen Niederschlag gefunden habe, sei es sehr
unwahrscheinlich, dass er bei der nachgeschobenen vertiefteren Prüfung zu einem
anderen Ergebnis gekommen wäre. Die Garantie des verfassungsmässigen Richters
sei bereits dann verletzt, wenn bei objektiver Betrachtung Gegebenheiten
vorliegen, die den Anschein der Befangenheit oder die Gefahr der Voreingenommenheit
zu begründen vermögen. Vorliegend würde ein objektiver, unbeteiligter
Betrachter kaum auf einen offenen Verfahrensausgang schliessen: Vielmehr sei zu
erwarten gewesen, dass das zweite Urteil genau dem entspreche, was jetzt
vorliege: Einem Nachschieben der Begründung für das erste Urteil – und zwar
nicht nur im Hinblick auf bautechnische Fragen, sondern auch gleich in
denkmalpflegerischer Hinsicht.

4.2 Die
erneute Beschäftigung derselben Richter nach einer Rückweisung begründet nach
geltender Gerichtspraxis keine Ausstandspflicht (Regina Kiener in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 5a N. 27 mit
Verweis auf BGE 131 I 113, E. 3.6). Gegenüber dem Regelfall einer
Rückweisung liegt hier insoweit eine Besonderheit vor, als der Referent am Baurekursgericht
als Richter mit Fachkenntnissen zusätzlich einen Fachbericht verfasst hat. Mit
dieser Tätigkeit rückt er bis zu einem gewissen Grad in die Nähe eines
Sachverständigen. Bei der Bestellung eines Sachverständigen ist darauf zu
achten, dass dieser mit der Sache nicht bereits befasst war (vgl. Kiener, § 5a
N. 25; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 72). Dem Fachrichter
am Baurekursgericht kommt indes nicht die formale Stellung eines Gutachters im
Sinn von Art. 183 Abs. 1 der eidgenössischen Zivilprozessordnung vom
19. Dezember 2008 (ZPO) zu. Das Institut des Fachberichts am
Baurekursgericht entspricht vielmehr dem zivilprozessualen Fachvotum, wie es
gestützt auf Art. 183 Abs. 3 ZPO zulässig ist. Auch das (mündliche
oder schriftliche) Fachvotum ist formell kein Gutachten (Annette Dolge, Basler
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2. A., Basel 2013,
Art. 183 N. 40; vgl. auch Heinrich Andreas Müller in: Alexander
Brunner/Dominik Gasser/Ivo Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung
[ZPO], Zürich/St. Gallen 2011, Art. 183 N. 22). Der Referent hat
den Fachbericht in seiner Funktion als Gerichtsmitglied und nicht in der
Funktion eines beigezogenen Gutachters erstattet. Ähnlich wie beim
"normalen" Richter ist auch beim Richter, der einen Fachbericht
verfasst, davon auszugehen, dass er offen ist, seine Auffassung bei erneuter
und vertiefter Auseinandersetzung mit dem Prozessgegenstand zu hinterfragen und
auch zu revidieren. Es bestehen vorliegend keine Anhaltspunkte dafür, dass
diese Offenheit beim Referenten hätte fehlen können, zumal er für die
Erstattung des Fachberichts einen erneuten Augenschein am Objekt vorgenommen
hat. Der Anschein der Befangenheit ist zu verneinen.

4.3 Da sich
die Rüge der Befangenheit als nicht stichhaltig erweist, kann offenbleiben, ob
sie im Rekursverfahren rechtzeitig erhoben worden war.

5.
 

5.1 Weiter
macht der Beschwerdeführer geltend, der Fachbericht weise diverse inhaltliche
Mängel auf. Zunächst sei nicht erkennbar, wann welche Fragen beantwortet
werden; überdies vermische er die Schutzwürdigkeit mit der Schutzfähigkeit. 

5.2 Der
Bericht umschreibt in Kapitel 4 ausdrücklich die massgeblichen Fragen und
beantwortet diese anschliessend. Es ist somit nicht nachvollziehbar, weshalb
die Fragestellungen unklar sein sollen.

6.
 

6.1 Weiter
rügt der Beschwerdeführer, die Schlussfolgerungen zur Raumhöhe seien nicht
nachvollziehbar. So seien sowohl bei der Bestandesaufnahme wie auch bei
möglichen Sanierungsmassnahmen die Abklärungen lückenhaft und im Ergebnis nicht
nachvollziehbar. Überdies seien die vom Referenten erwähnten baulichen
Massnahmen und die damit verbundene Verringerung der Raumhöhe bei einer
Einfamilienhausnutzung überflüssig. 

6.2 Der
Fachbericht geht zunächst auf die Konstruktion der Geschossdecken ein und weist
dabei auf bestehende erhebliche Verformungen und Senkungen hin. Anschliessend
zeigt er auf, dass im Sanierungsfall die Brandschutzvorkehrungen, Isolationen
sowie haustechnischen Einrichtungen die Raumhöhen um 10–15 Zentimeter reduzieren
würden. Sinn und Zweck des vorliegenden Fachberichts besteht darin, die
baulichen Folgen einer Sanierung zu skizzieren. Entsprechend musste der
Verfasser des Fachberichts nicht ein eigentliches Sanierungskonzept
ausarbeiten. Vielmehr genügte es, dass er in nachvollziehbarer Weise auf die
Schwierigkeiten einer solchen Sanierung hinwies. Der Fachbericht brauchte sich
folglich weder mit den für eine Einfamilienhausnutzung exakt erforderlichen
Brandschutzvorrichtungen noch dem genauen Umfang oder der Lage der Wärmedämmung
zu befassen.

7.
 

7.1 Weiter
wirft der Beschwerdeführer dem Fachbericht vor, er beinhalte an verschiedenen
Stellen wertende Aussagen, was unzulässig sei. So sei etwa vom Fehlen von
"Schmuckstücken" oder von "einfachen Baustrukturen" sowie
"simplen und schmucklosen" Vertäferungen die Rede. Solche
Formulierungen beruhten auf der irrigen Annahme, dass nur schmückende oder
aufwändige Bauteile Schutz verdienten. 

7.2 Ein
Fachbericht darf durchaus Wertungen erhalten; er braucht sich nicht bloss auf
reine Beschreibungen zu beschränken. Insofern ist es nicht zu beanstanden, dass
sich der Referent in negativer Weise zu den fehlenden Qualitäten der einzelnen
Bauteile äussert.

8.
 

8.1 Sodann
beanstandet der Beschwerdeführer, dem Referenten sei bei der Ermittlung der Sanierungskosten
ein Rechnungsfehler unterlaufen. Er rechne die denkmalpflegerischen Mehrkosten
auf das gesamte Ersatzbau-Projekt hoch, obwohl nur der geschützte Wohnteil zu
berücksichtigen wäre, nicht aber der abzubrechende Scheunenteil. 

8.2 Es trifft
in der Tat zu, dass der Referent die Mehrkosten einer Sanierung des gesamten
Gebäudekomplexes und nicht nur diejenigen des geschützten Wohnteils ermittelte.
Allerdings reichte die Bauherrschaft ein Projekt ein, welches anstelle des
gesamten vorbestehenden Gebäudekomplexes einen Ersatzneubau vorsieht. Im
Interesse einer besseren Vergleichbarkeit erscheint es daher sachgerecht, dass
der Referent die Mehrkosten eines Gesamterhalts denjenigen eines vollständigen
Abbruchs und Neubaus gegenüberstellte.

9.
 

9.1 Schliesslich
wirft der Beschwerdegegner dem Fachbericht vor, er enthalte fehlerhafte
Ausführungen zum Situationswert. So berücksichtige er weder die Rechtsprechung
zum Substanzerhalt noch die Vorgaben des ISOS. Zudem vermische er die Fragen
der Schutzwürdigkeit und der Verhältnismässigkeit. Weiter aberkenne er den
Eigenwert des Schutzobjekts, wegen dessen später Erstellung, obwohl gerade die
Baugeschichte eine wichtige Zeugeneigenschaft begründen könne. Schliesslich
berücksichtige er auch nicht die umliegenden Schutzobjekte. 

9.2 Der
Fachbericht äussert sich wie folgt zum Situationswert des Streitobjekts: Das
Streitobjekt beschreibe zwar einen für sich markanten Baukörper mit
Situationswert als siedlungsabschliessende Hofstätte. Allerdings sei dem
raumbildenden Kopfbau die historische Baustruktur längst abhanden gekommen.
Weist ein Gebäudeteil nur noch einen geringen oder gar keinen Anteil an Originalsubstanz
auf, bedarf es besonderer Qualitäten, um dessen Erhalt zu rechtfertigen. Solche
besonderen Qualitäten zeigt der Beschwerdeführer weder in seiner Stellungnahme
noch in der Beschwerde auf. Das Gegenteil ist vielmehr der Fall: Er selbst
unterscheidet in der Beschwerde wörtlich zwischen dem geschützten Wohnteil und
dem abzubrechenden Scheunenteil. Diese Unterscheidung lässt sich nur so verstehen,
dass der Beschwerdeführer mittlerweile auch von einer fehlenden
Schutzwürdigkeit des Kopfbaus ausgeht. Damit erübrigen sich Ausführungen zu der
vom Beschwerdeführer in seiner Kritik am Fachbericht aufgeworfenen Frage, ob
die Entstehung des Kopfbaus im frühen 20. Jahrhundert eine
baugeschichtlich wichtige Zeugenschaft begründet. Was schliesslich den Vorwurf
der fehlenden Berücksichtigung der ISOS-Vorgaben sowie der umliegenden
Schutzobjekte betrifft, ist Folgendes festzuhalten: Zum einen rügt der Beschwerdeführer,
dass sich der Referent als Architekt auf die bautechnischen Fragen hätte
beschränken müssen und deshalb keine Beurteilung des Eigen- und Situationswerts
hätte vornehmen dürfen. Und zum anderen bemängelt er gerade die zu wenig
umfassende Würdigung des Situationswerts. Solche gegensätzliche Kritik ist
widersprüchlich. Im Übrigen kann bezüglich Eigen- und Situationswert auf die
nachstehenden Erwägungen 12–14 verwiesen werden.

10.
 

10.1 Weiter
macht der Beschwerdeführer geltend, er habe im vorinstanzlichen Verfahren ausdrücklich
auf alle Mängel des Fachberichts hingewiesen. Trotzdem sei die Vorinstanz auf
seine fundierte und detaillierte Kritik kaum eingegangen, sondern habe sich
unkritisch auf diesen Bericht abgestützt. Zur Wahrung seines rechtlichen Gehörs
wäre es indessen erforderlich gewesen, dass seine Argumente gehört und
berücksichtigt, das heisst zumindest mit ausreichender Begründung verworfen
worden wären.

10.2 Es trifft
zu, dass sich die Vorinstanz kaum mit der Kritik des Beschwerdeführers am
Fachbericht auseinandersetzte. Gleichwohl kann darin keine Verletzung des
Anspruchs auf rechtliches Gehör erblickt werden. Die Kritik des
Beschwerdeführers bezog sich nahezu ausschliesslich auf den Umfang und die
Kosten der Sanierungsmassnahmen, welche nach Auffassung des Referenten für den
Erhalt und eine zeitgemässe Nutzung des Schutzobjekts erforderlich wären. Im vorliegenden
Verfahren geht es indessen nicht primär um diese Sanierungsmassnahmen, sondern
um den Eigen- und Situationswert des Schutzobjekts. Auf diese beiden
entscheidrelevanten Punkte geht das vorinstanzliche Urteil detailliert ein. Von
einer Verletzung des Gehörsanspruchs kann unter diesen Umständen nicht gesprochen
werden.

11.
 

11.1 Der
Beschwerdeführer rügt sodann, die Herkunft und Entstehung des früheren Gutachtens H
seien nach wie vor ungeklärt. Sehr wahrscheinlich handle es sich hierbei um ein
durch die Baubehörde angefordertes Gutachten und nicht bloss um ein Parteigutachten,
wie die Vorinstanz annehme. Selbst wenn das Gutachten H bloss als Parteigutachten
zu qualifizieren wäre, hätte die Vorinstanz es in ihre Beweiswürdigung einbeziehen
müssen. Es handle sich nämlich um die einzige Abklärung im Verfahren, die von
einer denkmalpflegerisch geschulten Fachperson erstellt worden sei. Die
Vorinstanz habe den Sachverhalt mangelhaft abgeklärt, indem es die Unsicherheit
in Bezug auf Herkunft des Gutachtens nicht ausräumte und indem es dessen
fundierten und qualifizierten Äusserungen bei der Entscheidfindung völlig
ausblendete.

11.2  I
und J verfassten im Juli 2009 ein baugeschichtliches Gutachten zum
streitbetroffenen Gebäude. Einleitend hielten sie Folgendes fest: Wir "erstellen
[…] im Auftrage […] der neuen Eigentümer, vertreten durch Architekt K […]
ein baugeschichtliches Gutachten zur Entstehung und Entwicklung der
Hofstätte". Diese Formulierung lässt keinen Zweifel offen, dass es sich um
ein von der Bauherrschaft und nicht den Behörden in Auftrag gegebenes Gutachten
handelt. Die Vorinstanz ging folglich zu Recht von einem Parteigutachten aus,
dem nicht dieselbe Bedeutung wie einem behördlich in Auftrag gegebenem
Gutachten zukommt. Das Gutachten H äussert sich – seiner Zielsetzung
entsprechend – bloss zur Entstehung und baulichen Entwicklung des
Gebäudekomplexes sowie zu dessen früheren Eigentümern. Demgegenüber gibt es
keine Empfehlungen ab, ob sich ein ganzer oder teilweiser Gebäudeerhalt rechtfertige.
Da sich das Gutachten H mit diesen – für das vorliegende Verfahren
zentralen – Fragen nicht befasst, brauchte die Vorinstanz auf dieses Gutachten
nicht vertieft einzugehen.

12.
 

12.1 Der
Beschwerdeführer rügt sodann, die Bedeutung des Gebäudes für das Ortsbild sei
unvollständig abgeklärt worden. Das Verwaltungsgericht habe mehrfach betont,
dass mit planungsrechtlichen Massnahmen alleine das Ortsbild nur unzureichend
geschützt werde. Zudem vermöchten Ersatzbauten den Verlust an Originalsubstanz
an für das Ortsbild prägenden Lagen nicht auszugleichen. Im Licht dieser
Rechtsprechung wäre durch die Vorinstanz zunächst der Situationswert bzw. die Bedeutung
des Objekts für das Ortsbild vollständig und fachmännisch abzuklären gewesen.
Anhand der vorhandenen Unterlagen (Gutachten H, kommunales Inventar, ISOS)
sei nämlich damit zu rechnen, dass eine Schutzwürdigkeit zumindest in Bezug auf
den hohen Situationswert, welcher auf einer historischen Zeugenschaft der
Substanz des Schutzobjekts beruht, bejaht werden würde.

12.2 Die
Vorinstanz hielt ausdrücklich fest, der strittigen Hofstätte komme eine grosse
Bedeutung für das Dorfbild und damit ein erheblicher Situationswert zu. Diese
Einschätzung deckt sich mit derjenigen des Beschwerdeführers. Folglich ist
nicht ersichtlich, weshalb die Vorinstanz noch weitergehende Abklärungen zum
Situationswert hätte vornehmen sollen, wenn es diesen uneingeschränkt bejahte.
Die Vorinstanz gelangte anschliessend in ihrer Verhältnismässigkeitsabwägung
zum Schluss, eine Erhaltung des Schutzobjekts rechtfertige sich trotz des
bedeutenden Situationswerts nicht. Sie liess sich dabei von der Überlegung
leiten, die Bausubstanz befinde sich in einem ausserordentlich schlechten Zustand.
Zudem stehe das Schutzobjekt eingeklemmt zwischen dem verbleibenden Kopfbau
ohne erkennbare originale Bausubstanz und den neueren bauhistorisch ebenso
wenig wertvollen Remisenanbauten. Der Beschwerdeführer geht auf diese Interessenabwägung
nicht ein; insbesondere unterlässt er es, sich mit dem Zustand des Schutzobjekts
zu befassen. Mangels einer vertieften Auseinandersetzung mit dem vor­instanzlichen
Entscheid, kann deshalb vollumfänglich auf diesen verwiesen werden (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG;
E. 6 f.).

13.
 

13.1 Weiter
wird in der Beschwerde gerügt, weder der angefochtene Entscheid noch die
kommunale Bewilligung oder sonst ein Dokument in den Akten setze sich konkret
mit dem geschützten Ortsbild auseinander. Dem Inventar der schutzwürdigen
Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung sei zu entnehmen, dass sich die
räumlichen Qualitäten durch die gut erhaltene, spannungsreich gegliederte
bäuerliche Altbausubstanz ergäben. Das Ziel des Ortsbildschutzes bestehe in der
Erhaltung dieser wertvollen Altbauten. Vorliegend sei nie vertieft abgeklärt
worden, worin die Bedeutung des betroffenen Objekts für den Ortsbildschutz
genau liege. Es sei daher nicht erstellt, weshalb das Substanzerhaltungsziel
des Ortsbildschutzes hinter das Interesse an der Erstellung eines Ersatzbaus
zurückstehen solle.

13.2 Die
Vorinstanz geht – wie oben dargelegt – von einer grossen Bedeutung des Gebäudekomplexes
für das Dorfbild aus. Diese Einschätzung deckt sich im Ergebnis mit derjenigen
des Beschwerdeführers. Folglich ist nicht ersichtlich, welches schützenswerte
Interesse dieser an weiteren Abklärungen zur Ortsbildrelevanz des Streitobjekts
haben könnte.

14.
 

14.1 Sodann
führt der Beschwerdeführer aus, in der unmittelbaren Umgebung des Bauprojekts
befänden sich mehrere Schutzobjekte. Aufgrund von § 238
Abs. 2 PBG hätte daher eine gesonderte Prüfung der Auswirkungen des
Bauprojekts auf diese Schutzobjekte vorgenommen werden müssen.

14.2 Das
Bauvorhaben übernimmt die Lage und das Volumen einschliesslich der Dachform der
Altbaute. Auch hinsichtlich der Materialisierung orientiert sich das Projekt
stark an der früheren Bausubstanz: Mit dem verputzten Mauerwerk und der
teilweisen Holzverschalung wird sich das Bauvorhaben gut in das bestehende
Dorfbild einordnen. Unter diesen Umständen ist keine Beeinträchtigung der
umliegenden Schutzobjekte zu erwarten, zumal eine solche im Rekurs und in der
Beschwerde auch nicht substanziiert aufgezeigt wurde.

15.
 

15.1 Sodann
macht der Beschwerdeführer geltend, die vorinstanzliche Entscheidgebühr von
Fr. 9'000.- sei unangemessen hoch. Bei der Bemessung der Gerichtsgebühr
gelte es vorliegend nämlich zu berücksichtigen, dass der Beschwerdeführer
ideelle und damit öffentliche Interessen wahrnehme.

15.2 Das
Baurekursgericht legt die Gerichtsgebühr nach seinem Zeitaufwand, nach der
Schwierigkeit des Falles und nach dem Streitwert oder dem tatsächlichen
Streitinteresse fest (§ 338 Abs. 1 PBG in Verbindung mit
§ 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August
2010 [GebV VGr]). Die Gerichtsgebühr beträgt dabei in der Regel zwischen
Fr. 500.- und Fr. 50'000.- (§ 338 Abs. 2 PBG). Bei der
Festsetzung der Gerichtsgebühr steht dem Baurekursgericht ein grosser
Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014,
§ 13 N. 25). Im Bereich des Verbandsbeschwerderechts hat das
Baurekursgericht allerdings dem Umstand Rechnung zu tragen, dass hier ideelle
Interessen vertreten werden. Dabei darf die Kosten- und Entschädigungsregelung
die Erfüllung der Aufgaben, welche die beschwerdeberechtigten Organisationen im
öffentlichen Interesse wahrnehmen, nicht übermässig erschweren. Das Prozessrisiko
darf mit anderen Worten nicht derart hoch sein, dass ideelle Verbände an der
Ausübung ihres Beschwerderechts gehindert werden (Plüss, § 38 N. 38).
Die Vorinstanz begründete die Höhe der Gerichtsgebühr mit dem tatsächlichen
Streitinteresse, dem getätigten Verfahrensaufwand sowie der Vereinigung
mehrerer Rekursverfahren. 

15.3 Bei
Verbandsbeschwerden prüft das Verwaltungsgericht in einem ersten Schritt allgemein,
ob sich die Gerichtsgebühr an die Vorgaben der Gebührenverordnung hält (VGr,
16. Januar 2014, VB.2013.00688, E. 9). Auf dem Baugrundstück soll ein
Mehrfamilienhaus mit Wohnungen und einer Unterniveaugarage errichtet werden.
Damit ist von einem erheblichen Streitinteresse auszugehen. Eine
Ermessensüberschreitung liegt bei der vor­instanzlichen Festsetzung der Gebühr
auf Fr. 9'000.- insofern nicht vor.

15.4 Im
zweiten Schritt ist zu prüfen, ob das Verbandsbeschwerderecht nach einer Reduktion
der vorinstanzlichen, durch das Streitinteresse grundsätzlich gerechtfertigten
Gerichtsgebühr ruft. Denn ob die Festsetzung der Gerichtsgebühr die Ausübung
des Verbandsbeschwerderechts übermässig erschwert, ist nicht eine Frage des
massgeblichen Streitinteresses (VGr, 16. Januar 2014, VB.2013.00688, E. 9.4
und 9.5).

15.5 In der vorliegenden
Sache ergeben sich für den Beschwerdeführer bei der Gerichtsgebühr von
Fr. 9'000.- im Rekursverfahren unter Hinzurechnung der Zustellkosten
(Fr. 240.-), der Kosten des Fachberichts (Fr. 2'100.-) sowie der
Parteientschädigung (Fr. 2'500.-) Kosten von insgesamt Fr. 13'840.-. Diese
Summe liegt noch klar unter dem vom Verwaltungsgericht als übermässig beanstandeten
Betrag von rund Fr. 17'200.- (vgl. dazu VGr, 16. Januar 2014,
VB.2013.00688, E. 9.5). Dass der Betrag von insgesamt knapp
Fr. 14'000.- die Ausübung des Verbandsbeschwerderechts übermässig
erschweren würde, macht der Beschwerdeführer nicht substanziiert geltend und
ist auch nicht ersichtlich.

15.6 Hinzu
kommt vorliegend, dass die Kosten des Fachberichts – wie nachstehend aufzuzeigen
ist – der Gemeinde aufzuerlegen sind. Damit verbleiben dem Beschwerdeführer für
das Rekursverfahren Kosten von Fr. 11'740.-.

16.
 

16.1 Weiter
rügt der Beschwerdeführer, ihm seien zu Unrecht die Kosten für den Fachbericht
des Referenten auferlegt worden. Das Verwaltungsgericht habe in seinem Urteil
vom 5. Februar 2014 festgehalten, dass die denkmalpflegerischen
Abklärungen durch die lokale Baubehörde hätten vorgenommen werden müssen. Weil
die lokale Baubehörde dieser Pflicht nicht nachgekommen sei, habe der
Beschwerdeführer denn auch im ersten verwaltungsgerichtlichen Verfahren obsiegt.

16.2 Das
Verwaltungsgericht erwog im ersten Rechtsgang, die Inventarentlassung sei sowohl
von der lokalen Baubehörde wie auch der Vorinstanz unzureichend begründet worden.
Zudem fehle eine fundierte Abklärung des Zustands der bestehenden Bausubstanz.
Aus diesem Grund sei der Entscheid der Vorinstanz aufzuheben und die Sache an
diese zurückzuweisen. In der Folge beauftragte die Vorinstanz ihren Referenten
damit, einen Fachbericht über den Zustand des Streitobjekts zu verfassen.
Gemäss § 7 Abs. 1 VRG untersucht die Verwaltungsbehörde den
Sachverhalt von Amtes wegen durch Befragen der Beteiligten und von
Auskunftspersonen, durch Beizug von Amtsberichten, Urkunden und
Sachverständigen, durch Augenschein oder auf andere Weise. Es ist mit anderen
Worten Aufgabe der erstinstanzlichen Verwaltungsbehörde den massgeblichen
Sachverhalt abzuklären. Vorliegend hätte die lokale Baubehörde den Zustand des
Schutzobjekts erfassen müssen, ehe sie einen Entscheid zur (fehlenden)
Schutzwürdigkeit hätte fällen dürfen. Ein ihr daraus erwachsender
ausserordentlicher Aufwand hätte sie anschliessend im Rahmen der
Baubewilligungsgebühr der Bauherrschaft überbinden dürfen. Auf jeden Fall kann
es nun nicht angehen, dass der Beschwerdeführer die durch dieses Versäumnis der
Baubehörde entstandenen Kosten tragen muss. Entsprechend sind die Kosten des
Fachberichts der lokalen Baubehörde aufzuerlegen.

17.
 

Der Beschwerdeführer obsiegt lediglich in Bezug auf die
Frage, wer die Kosten des Fachberichts tragen muss. Hierbei handelt es sich um
einen untergeordneten Punkt; entsprechend sind ihm die Kosten des Beschwerdeverfahrens
vollumfänglich aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm nicht zu;
hingegen ist eine solche Entschädigung antragsgemäss der privaten Beschwerdegegnerin 1
zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Ziff. III des Rekursentscheids vom
5. März 2015 wird wie folgt abgeändert: Die Kosten des Fachberichts von
Fr. 2'100.- werden dem Beschwerdegegner 2 auferlegt.

       Im
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    150.--     Zustellkosten,

Fr. 6'150.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung
von Fr. 1'500.- (zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …