# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e27dfef8-2100-5aca-b48c-44871c5d9c4b
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-11-18
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale delle assicurazioni 18.11.2002 33.2001.83
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCAS_001_33-2001-83_2002-11-18.html

## Full Text

RACCOMANDATA

  	
  

  	
  

  	
   

  	 

	
  Incarto n.

  33.2001.00083

   

  TB

  	
  Lugano

  18 novembre 2002

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  Il
  Tribunale cantonale delle assicurazioni

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Daniele Cattaneo,
  presidente, 

  Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

  

 

	
  con redattrice:

  	
  Tanja Balmelli,
  vicecancelliera

  

 

	
  segretario:

  	
  Fabio Zocchetti

  	
   

  

 

 

statuendo sul ricorso del 21 agosto 2001 di

 

	
   

  	
  __________, 
  

  rappr. da: __________,  

   

  
	
   

  	
  contro 

  	 

 

	
   

  	
  la decisione del 25 luglio 2001 emanata
  da

  
	
   

  	
  Cassa cant. di compensazione, 6501 Bellinzona 1,  

   

  in materia di prestazioni complementari

  

 

 

ritenuto,                           in
fatto

 

                               1.1.   Con
decisione 25 luglio 2001 la Cassa cantonale di compensazione di Bellinzona ha
fissato in Fr. 158.- mensili la prestazione complementare a favore di
__________ con effetto a far data dal 1° agosto 2001, contro i precedenti

Fr. 635.- concessile a partire dal 1° gennaio
2001 (doc.  _).

 

                               1.2.   Con
tempestivo ricorso 21 agosto 2001 l'assicurata si è aggravata contro la
predetta riduzione della PC, chiedendo a questo Tribunale la concessione di una
prestazione di Fr. 747.- al mese, considerata una sostanza - detenuta in
comunione ereditaria – ammontante complessivamente a Fr. 34'688.- (valore di
stima). In particolare, la ricorrente ha contestato il computo del valore della
sostanza di Fr. 105'472.- attribuitole a titolo di comunione ereditaria al
valore commerciale, non trovando detto aumento alcuna concreta giustificazione,
giacché gli immobili considerati non hanno subìto alcuna migliorìa e, di
conseguenza, alcun incremento di valore (doc. _).

 

                               1.3.   Nella
propria risposta 9 ottobre 2001 (doc. _), la Cassa di compensazione si è
integralmente riconfermata nei contestati importi proponendo quindi la
reiezione del gravame. In specie essa ha applicato l'art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI
relativo alla stima, al valore venale, della sostanza detenuta dall'assicurata
che non le serve da abitazione.

Contestualmente la resistente ha prodotto le
perizie complete dei mappali nn. __________RFD di __________ - detenuti
dall'interessata per la maggior parte in comunione ereditaria con la sorella
__________ (Inc. n. __________) e la nipote __________ - esperite in data 11
luglio 2001 dall'arch. __________ dell'Ufficio cantonale di stima (doc. _).

 

                               1.4.   Ottenuta una
proroga per prendere posizione in merito alle summenzionate perizie (docc. _),
in data 16 novembre 2001 la ricorrente ha espresso perplessità
sull'applicazione del predetto art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI, come pure sulla
valutazione della sostanza immobiliare, muovendo puntuali critiche alle citate
perizie (doc. _):

 

"(…)

Non sono stata preventivamente avvertita e/o
convocata per il sopralluogo relativo alla valutazione degli immobili, per cui,
nel giorno stabilito, mi è stato impossibile partecipare di persona in quanto
già impegnata; faccio inoltre notare che non è stata avvertita e/o convocata
nemmeno l'altra comproprietaria (coerede) __________

 

In considerazione a quanto sopra, faccio notare
che non mi è stato possibile indicare le deficienze degli immobili, degne di
ridurne la valutazione

 

La visita fattami dall'incaricato della stima, a
__________ dove risiedo nella casa di mia nipote, non può certo sostituire un
sopralluogo congiunto sul luogo oggetto della valutazione.

 

Una valutazione degli immobili dovrebbe basarsi
su conoscenze approfondite dell'oggetto: non mi risulta che l'esperto abbia
potuto visitare tutte le parcelle da lui stimate: a prova di tale affermazione
basta osservare lo stato di manutenzione indicato come discreto-sufficiente
per lo stabile part. __________ (disabitato da 75 anni), per il quale la scala
ed i pavimenti sono addirittura pericolanti.

La frazione di __________ è sprovvista di
canalizzazioni; buona parte del terreno della part. __________è stato
bonalmente adibito a fossa settica per diverse particelle soprastanti con lo
scopo di evitare possibili infiltrazioni d'acqua nel terreno del nucleo, che
avrebbero potuto destabilizzarlo (si fa notare che la zona è notoriamente soggetta
a franamento) a conferma di quanto sopra segnalo che la scala d'accesso, il
terrazzo antistante la porta principale e le colonne di sostegno al balcone,
presentano evidenti tracce di cedimento, dovute ad instabilità del terreno
sottostante, il valore di tale fondo è quindi seriamente compromesso.

Inoltre si segnala che la definizione dello stato
di manutenzione indicato come discreto-sufficiente è conforme alla realtà, ma
contrasta totalmente con la valutazione data per la particella __________

 

Per quanto concerne il Monte di __________, è
stato veramente eseguito un sopralluogo o ci si è basati sul catasto dei
rustici, per fare la valutazione? Il monte in questione è pressoché abbandonato
e prossimo all'imboschimento, perciò non vedo perché debba venir attribuito un
valore così alto (rispettivamente fr.9'000 e fr. 5'000 a dei rustici ormai
inutilizzabili, senza futuro e prossimi a cadere.

 

Visto che negli ultimi cinque anni non è stata
fatta nessuna manutenzione, come si può pretendere un tale aumento del valore
venale?

 

Mancanza di argomentazioni suffraganti il
cambiamento di valore in un anno di un fattore ca. 3, quando in detto periodo
non sono state intraprese manutenzioni ma vi è stata unicamente la degradazione
dovuta alle intemperie

 

(…)

 

Confermo le richieste formulate nel ricorso
del 21 agosto u.s. e, riferendomi alla documentazione fornita dall'Ufficio
Stime, chiedo una revisione dell'incremento del valore venale rispetto alla
precedente stima, subordinatamente ad una nuova valutazione fatta con veri
sopralluoghi, alla presenza dei proprietari o dei loro rappresentanti."

 

                               1.5.   Con scritto
28 dicembre 2001 (doc. _) la ricorrente ha prodotto una perizia di parte
allestita dall'ing. __________ (doc. _), da cui risulta "una riduzione del
valore venale del 24%, passando da un valore globale di fr. 307'490 ad un nuovo
valore ipotizzato di fr. 233'560.-, con una differenza di fr. 73'930.- rispetto
a quanto valutato dall'Ufficio Stima, e ciò nonostante l'Ufficio in questione
abbia dimenticato di valutare la parcella no.__________ (parcella correttamente
valutata ed elencata negli attivi da parte del mio perito).".

 

Con comunicazione 8 gennaio 2002 questo TCA ha
invitato la ricorrente a dettagliare maggiormente il referto peritale di parte,
poiché esso contiene delle valutazioni generiche (doc. _).

 

                               1.6.   In data 28
gennaio 2002 (doc. __________, nipote della ricorrente, ha prodotto un
complemento alla valutazione dell'ing. __________ con le relative motivazioni
(docc. _).

 

                               1.7.   Il 25
gennaio 2002 l'Ufficio stima (ing. __________) ha trasmesso alla Cassa di
compensazione le modifiche dei referti peritali relativi alle partt. nn.
__________RFD di __________ eseguite sulla scorta dei riscontri formulati dal
perito di parte (doc. _).

Con scritto 29 gennaio 2002 (doc. _)
l'Amministrazione ha comunicato a questo TCA che, preso atto delle nuove
perizie dell'Ufficio stima, il ricorso di __________ poteva essere parzialmente
accolto, concedendole una prestazione complementare mensile di Fr. 251.-.

 

                               1.8.   In data 28
febbraio 2002 (doc. _) __________, rappresentante della ricorrente (doc. _), ha
prodotto ulteriori riflessioni con oggetto le perizie 25 gennaio 2002 dell'ing.
__________ (doc. _), allegando inoltre una documentazione fotografica a
sostegno delle proprie ragioni (doc. _).

 

                               1.9.   La
resistente, e con essa l'Ufficio Stima, è stata chiamata da questo TCA a
formulare le proprie osservazioni alle comunicazioni della ricorrente di cui ai
docc. __________, come pure agli allegati __________ da ella prodotti (doc. _).

 

In data 15 aprile 2002 l'Ufficio stima ha
rilevato che non vi sono nuovi elementi che non siano già stati considerati dal
perito incaricato di allestire le precedenti considerazioni (doc. _). Di
conseguenza, la Cassa si è riconfermata integralmente nelle sue precedenti
conclusioni (doc. _).

 

                             1.10.   Con lettera 3
maggio 2002 (doc. _) __________ si è espressa come segue in merito alle
precisazioni 15 aprile 2002 dell'Ufficio stima:

 

"(…)

- Località __________

 

La stima ufficiale, oltre che basarsi su presupposti
erronei, così come evidenziato dalla "Perizia __________ ", pretende
di poter fornire una valutazione fondata per gli immobili in località
__________ (monte in disuso da decenni, ad oltre un'ora di cammino dalla
frazione di __________, a quota di ca. 1500 m.s.l.m. ed in fase di rapido
degrado) senza nemmeno prendere visione della reale situazione.

 

In considerazione di quanto sopra, riteniamo
tuttora indispensabile un sopralluogo in detta località, alla presenza di un
proprietario o di un suo rappresentante.

 

Nel tentativo di giungere ad una rapida
definizione del caso, avevamo chiesto al perito __________ di fare una stima
preliminare (senza sopralluogo) dei fondi sopra citati, ritenuto che, in caso
di mancata accettazione della stessa, si sarebbe sempre potuto esperire un
sopralluogo, a primavera inoltrata, con condizioni meteorologiche adeguate.

 

Tuttavia, vista la recente posizione della
controparte, che rigetta la valutazione del nostro perito e non entra nel
merito di voler prendere visione degli immobili di __________ per poterli
stimare, in attesa di una stima più seria, riteniamo che agli immobili della
località citata debba essere mantenuta la stima già applicata dall'Istituto
delle assicurazioni sociali per gli anni precedenti.

 

 

- Località __________ 

 

La stima della sostanza immobiliare utilizzata
per la "Tabella di calcolo PC" è triplicata nel giro di 2 anni: anche
il passaggio dall'utilizzo dal valore di stima ufficiale a quello venale non
giustifica un tale incremento in quanto:

 

-   il
valore di stima ufficiale si discosta da quello venale di circa il 30%;

-   l'incremento
dei valori immobiliari negli ultimi 5-3 anni, specialmente per i comuni
discosti e non toccati dallo sviluppo trainante dei centri come Lugano,
Locarno, Bellinzona è pressoché stagnante;

 

Sempre nel tentativo di giungere ad una rapida
intesa bonale abbiamo chiesto al perito __________ di fare una stima dei fondi
sopra citati: per quanto riguarda i fondi ubicati nella frazione di
__________, con riferimento alla relazione, alla posizione della
controparte ed in considerazione a quanto sopra esposto, non possiamo che
fare nostre e ribadire le conclusioni a cui è giunto il citato perito."
(…)

 

                             1.11.   Il 18 luglio
2002 (doc. _) questo Tribunale ha invitato la Cassa a prendere posizione in
merito al suddetto scritto ed a far rivalutare dall'Ufficio stima, previo
sopralluogo, le partt. nn. __________e __________ RFD di __________ come
precedentemente chiesto dalla ricorrente (doc. _). A ciò si è aggiunta pure la
richiesta di valutare il fondo n. __________RFD di __________, giacché
dimenticato dall'arch. __________ nel primo referto peritale dell'11 luglio
2001.

 

                             1.12.   Sulla base
delle nuove risultanze del 25 settembre 2002 (doc. _) allestite dall'ing.
__________, con comunicazione 3 ottobre 2002 (doc. _) la Cassa ha ricalcolato
il diritto alla PC di __________ dal 1° agosto 2001, fissandolo a Fr. 262.- al
mese.

 

                             1.13.   La ricorrente
è rimasta silente in merito ai predetti nuovi risultati.

in diritto

 

                               2.1.   Va avantutto
rilevato come la LPC persegue lo scopo di garantire un "reddito
minimo" per far fronte ai "fabbisogni vitali" ai sensi dell'art.
112 cpv. 2 lett. b Cost. fed. e Disp. Trans. all'art. 112 Cost. fed. (RCC 1992
pag. 346). Questa nozione è più ampia rispetto al "minimo vitale"
disciplinato dal diritto esecutivo (art. 93 LEF). La Legge federale sulle
prestazioni complementari all'AVS/AI (LPC) contiene dunque la garanzia di un
reddito minimo per le persone anziane e invalide (su queste questioni cfr. DTF
113 V 280 (285), RCC 1991 pag. 143 (145), RCC 1989 pag. 606, RCC 1986 pag. 143;
CATTANEO, "Reddito minimo garantito: prossimo obiettivo della sicurezza
sociale" in RDAT 1991-II pagg. 447 segg., spec. pag. 448 nota 12 e pag.
460 nota 83). I limiti di reddito rivestono pertanto una doppia funzione e
meglio quella di limite dei bisogni e di reddito minimo garantito (DTF 121 V
204; Pratique VSI 1995 pagg. 52 e 176; 1994 pag. 225; RCC 1992 pag. 225; cfr.
anche Messaggio concernente la terza revisione della Legge federale sulle prestazioni
complementari all’AVS/AI, pagg. 3, 8 e 9).

 

                               2.2.   Per l’art.
2a lett. a LPC hanno diritto alle prestazioni complementari giusta l’articolo 2
LPC le persone che ricevono una rendita di vecchiaia dell'AVS.

 

                               2.3.   Secondo
l’art. 3a cpv. 1 LPC,

 

"  L'importo
della prestazione complementare annua deve corrispondere alla differenza tra
l'eccedenza delle spese riconosciute e i redditi determinanti."

 

                               2.4.   Per quanto
riguarda le spese riconosciute, fino al 31 dicembre 1998 l’art. 3b LPC
prevedeva che:

 

" Per le persone che non vivono durevolmente o per un lungo
periodo in un istituto o in un ospedale (persone che vivono a casa), le spese
riconosciute sono le seguenti:

 

a.  importo
destinato alla copertura del fabbisogno vitale, per anno:

1.      per le persone sole, almeno 14690 franchi e al massimo 16290
franchi;

2.      per i coniugi, almeno 22035 franchi e al massimo 24435 franchi;

3.      per gli orfani e per i figli che danno diritto a una rendita per
figli dell’AVS o dell’AI, almeno 7745 franchi e al massimo 8545 franchi. Per i
due primi figli si prende in considerazione la totalità dell’importo
determinante, per due altri figli due terzi ciascuno e per ogni altro figlio un
terzo;

b.  la
pigione di un appartamento e le relative spese accessorie. In caso di
presentazione di un conguaglio per le spese accessorie, non si può tenere conto
né di un pagamento di arretrati né di una richiesta di restituzione."
(cpv. 1)

 

"   Per le persone che vivono a casa e per le persone che vivono in un
istituto sono inoltre riconosciute le spese seguenti:

a.  spese
per il conseguimento del reddito fino a concorrenza del reddito lordo
dell'attività lucrativa;

b.  spese
di manutenzione di fabbricati e interessi ipotecari fino a concorrenza del
ricavo lordo dell'immobile;

c.  premi
versati alle assicurazioni sociali della Confederazione, eccettuata
l'assicurazione malattie;

d.  importo
forfettario annuo per l'assicurazione obbligatoria delle cure medico-sanitarie.
L'importo forfettario deve corrispondere al premio medio cantonale per
l'assicurazione obbligatoria delle cure medico-sanitarie (compresa la copertura
infortuni);

e.  pensioni
alimentari versate in virtù del diritto di famiglia" (cpv. 3)

 

Dal 1° gennaio 1999 (sino al 31 dicembre 2000)
l’importo massimo computabile a titolo di fabbisogno è pari a Fr. 16’460.- per
persone sole, Fr. 24’690.- per coniugi, Fr. 8’630.- per il primo e per il
secondo figlio o orfano, Fr. 5'755.- per il terzo e per il quarto figlio o
orfano e Fr. 2’880.- per il quinto e successivi figli o orfani (Decreto
esecutivo concernente la legge federale sulle prestazioni complementari
all’AVS/AI del 18 novembre 1998).

 

A decorrere
dal 1° gennaio 2001, invece, gli importi massimi destinati alla copertura del
fabbisogno vitale sono aumentati a Fr. 16'880.- per persone sole, Fr. 25’320.-
per coniugi e, per orfani e figli che danno diritto ad una rendita per figli
AVS o dell’AI, a Fr. 8'850.- (cfr. art. 1 dell’Ordinanza 01 sull’adeguamento
delle prestazioni complementari all’AVS/AI del 18 settembre 2000).

 

                               2.5.   Ancora,
giusta l’art. 3c LPC i redditi determinanti comprendono:

 

"a.  le entrate in denaro o in natura provenienti
dall'esercizio di un'attività lucrativa. Un importo di 1000 franchi per le
persone sole e di 1500 franchi per i coniugi e le persone con figli che hanno o
danno diritto a una rendita è dedotto dal reddito annuo proveniente
dall'esercizio di un'attività lucrativa, il saldo è computato in ragione di due
terzi. Per gli invalidi ai sensi dell'articolo 2c lettera d, il reddito
dell'attività lucrativa è interamente computato;

b.  il reddito proveniente da sostanza mobile e immobile;

c.  un quindicesimo della sostanza netta oppure un decimo per i
beneficiari di rendite di vecchiaia, nella misura in cui superi per persone
sole 25000 franchi, per coniugi 40000 franchi e per orfani e figli che danno
diritto a rendite per figli dell'AVS o dell'AI 15000 franchi. Se l'immobile
appartiene al beneficiario delle prestazioni complementari o a un'altra persona
compresa nel calcolo della prestazione complementare e serve quale abitazione
ad almeno una di queste persone, soltanto il valore dell'immobile eccedente
75000 franchi é preso in considerazione quale sostanza;

d.  le rendite, le pensioni e le altre prestazioni periodiche,
comprese le rendite dell'AVS e dell'AI;

e.  le prestazioni derivanti da un contratto di vitalizio o da
un'altra convenzione analoga;

f.   gli assegni familiari

g.  le entrate e le parti di sostanza a cui l'assicurato ha
rinunciato;

h.  le pensioni alimentari del diritto di famiglia. (cpv. 1)"

 

"Non sono computati
come redditi determinanti:

a. le
prestazioni dei parenti giusta gli articoli 328 e seguenti del Codice civile;

b. le
prestazioni d'aiuto sociale;

c. le
prestazioni pubbliche o private di natura manifestamente assistenziale;

d. gli
assegni per grandi invalidi dell'AVS o dell'AI;

e. le
borse di studio e altri aiuti finanziari all'istruzione. (cpv. 2)"

 

                               2.6.   Con il suo
gravame la ricorrente censura la valutazione delle partt. nn. __________RFD di
__________ - detenute per la maggior parte in comunione ereditaria con la
sorella __________ e la nipote __________. L'assicurata lamenta infatti che i
referti peritali 11 luglio 2001 giungano a dei valori venali eccessivi per quel
che attiene alle sue quote di partecipazione di proprietà di un terzo sui
predetti fondi, eccetto che per il mappale __________, laddove la ricorrente è
comproprietaria di un terzo; inoltre, sui fondi nn. __________, __________e
__________l'assicurata detiene con le predette persone in comunione ereditaria
un ottavo sull'intero immobile, corrispondente quindi ad un ventiquattresimo
per se stessa (1/3 x 1/8). Infine, sul mappale __________la ricorrente detiene
in CE un terzo della metà della comproprietà coattiva sulla part. n.
__________, corrispondente quindi ad un sesto (1/3 x 1/2).

 

Per quanto attiene alla modalità di calcolo della
sostanza, si rileva che ai sensi dell’art. 3a cpv. 7 lett. b LPC, il Consiglio
federale disciplina la valutazione dei redditi determinanti, delle spese
riconosciute, nonché della sostanza.

 

Giusta l’art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI, la sostanza
immobiliare che non serve d'abitazione al richiedente o a una persona compresa
nel calcolo delle PC deve essere computata al valore corrente.

 

Secondo tali termini, nella misura in cui la
sostanza non serve più da abitazione al richiedente o ad una persona compresa
nel calcolo della prestazione complementare, il legislatore ha voluto che
venisse imputato il valore che l’immobile rappresenta effettivamente sul
mercato.

Non sarebbe infatti corretto che agli assicurati
fosse consentito di mantenere la sostanza a vantaggio degli eredi grazie alle
prestazioni complementari. I titolari di carte valori e libretti di risparmio
non devono essere trattati peggio dei proprietari immobiliari (Pratique VSI
1994 pag. 195; RCC 1991 pag. 424).

In una sentenza pubblicata in Pratique VSI 1994
pag. 290, il TFA ha specificato che tale disposizione è applicabile solo se il
richiedente (o un’altra persona compresa nel calcolo delle prestazioni
complementari) non abita personalmente nell’immobile di sua proprietà.

 

Nel caso concreto, la ricorrente ha dichiarato
espressamente "(…) che il mio domicilio è a __________, frazione di
__________, nell'immobile part. N. __________. Per poter seguire meglio, prima
mio padre molto anziano, poi mia sorella colpita da ictus nel 1975 ed inferma
da 26 anni, sono costretta a trascorrere la mia vita in un appartamento a
__________. (…)". Ed ancora: "(…) a __________ dove risiedo nella
casa di mia nipote (…)" (doc. _).

In tal senso agli atti dell'Amministrazione
figurano le dichiarazioni 28 aprile 1997 e 12 aprile 2001 con cui la locatrice
__________ attesta che l'interessata le pagava allora Fr. 350.- di pigione
mensile, mentre nel corso dell'anno 2001, anno determinante per il calcolo
della PC in esame, il costo annuo della locazione dell'appartamento di
__________ era pari a Fr. 6'000.-.

 

Da quanto sopra risulta dunque indubbiamente che
gli immobili posseduti dalla ricorrente in comunione ereditaria con una quota
di partecipazione (partt. nn. __________ RFD di __________), in particolare il
fondo n. __________RFD di __________, non le servono da abitazione primaria.

Correttamente, quindi, la Cassa di compensazione
le ha imputato il valore venale.

Tuttavia, per ogni singolo immobile in questione
all'assicurata va computata unicamente la sua quota di partecipazione.

 

                               2.7.   In proposito
va rilevato che secondo la prassi del TFA, per determinare il valore
commerciale l’Amministrazione deve far esperire una perizia da un ufficio
competente. Il TCA ha infatti dichiarato illegale la precedente prassi della
Cassa, che consisteva nell’aumentare sistematicamente del 30% il valore di
stima ufficiale. Applicando questo metodo, nel caso di nuove stime poteva
risultare un valore superiore a quello corrente (RDAT II-1995 pagg. 203 segg.).

Secondo la giurisprudenza del TFA, infine, per la
determinazione del valore corrente degli immobili l’ufficio cantonale deve
sempre far capo allo stesso servizio (SVR 1998 LPC N. 5). A mente dell’Alta
Corte federale sarebbe infatti inammissibile calcolare l’importo delle prestazioni
complementari in base a stime elaborate da autorità differenti (Pratique VSI
1993 pag. 137).

In concreto, nel Canton Ticino la Cassa affida
detto compito all’Ufficio stima.

 

Al proposito si osserva ancora che il TFA, in un
caso riguardante il Canton Ticino in cui il ricorrente aveva contestato la
valutazione immobiliare operata dall’Ufficio cantonale di stima, ha confermato
l’operato dei periti (STFA del 27 febbraio 1998 in re S.S.).

 

                               2.8.   In specie,
con perizie immobiliari dell'11 luglio 2001 (doc. _) l'Ufficio stima (arch.
__________) ha stabilito come segue il valore venale complessivo dei singoli
fondi di __________. Su tali basi la Cassa ha determinato l'importo imputabile
all'assicurata, ritenuto come quest'ultima ne possa beneficiare nella misura di
un terzo, fatto salvo un ventiquattresimo per i fondi nn. __________ RFD di
__________:

 

part. n.             valore venale totale     valore
imputabile ricorrente

__________       Fr.         105.-          x 1/3        Fr.         
35.-

__________       Fr.      9'000.-          x 1/3        Fr.    
3'000.-

__________       Fr.      5'000.-          x 1/3        Fr.    
5'000.-

__________       Fr.        190.-           x 1/3        Fr.         
63.-

__________       Fr.        270.-           x 1/3        Fr.         
90.-

__________       Fr.   65'000.-           x 1/3        Fr.  
21'666.-

__________       Fr.        250.-           x 1/3        Fr.         
83.-

__________       Fr.        730.-           x 1/3        Fr.       
243.-

__________       Fr.        350.-           x 1/3        Fr.       
116.-

__________       Fr.   55'000.-           x 1/3        Fr.  
18'333.-

__________       Fr. 145'000.-           x 1/3        Fr.  
48'333.-

__________       Fr.   25'000.-           x 1/3        Fr.    
8'333.-

__________       Fr.        840.-  x 1/8 x 1/3        Fr.         
35.-

__________       Fr.        230.-  x 1/8 x 1/3        Fr.           
9.50

__________       Fr.        100.-  x 1/8 x 1/3        Fr.           
4.-

__________       Fr.        240.-           x 1/3        Fr.         
80.-

__________       Fr.          15.-            x
1/3        Fr.            5.-

__________       Fr.        100.-           x 1/3        Fr.         
33.-

__________       Fr.          35.-            x
1/3        Fr.          11.-

TOTALE              Fr. 307'455.-                           Fr.
105'472.50

 

                               2.9.   Con il
gravame la ricorrente sostiene che le proprietà in questione siano state
sopravvalutate in modo tanto evidente quanto inammissibile. Di primo acchito, a
proposito della particella n. __________l'interessata osserva che "la casa
paterna di __________ è e rimane l'unica mia sicurezza per la vecchiaia,
inoltre la stessa per venire eventualmente affittata a terze persone
abbisognerebbe d'importanti interventi, onde facilitarne l'abitabilità
(sostituzione delle finestre e delle imposte, rifacimento della cucina,
possibilità di riscaldare ecc.) il tutto per un investimento di almeno fr.
50'000.-". Ancora, "la frazione di __________ è sprovvista di
canalizzazioni; (…) (si fa notare che la zona è notoriamente soggetta a
franamento) (…) la scala d'accesso, il terrazzo antistante la porta principale
e le colonne di sostegno al balcone, presentano evidenti tracce di cedimento,
dovute ad instabilità del terreno sottostante, il valore di tale fondo è quindi
seriamente compromesso." Inoltre, "(…) lo stato di manutenzione
indicato come discreto-sufficiente per lo stabile part. __________ (disabitato
da 75 anni), per il quale la scala ed i pavimenti sono addirittura
pericolanti.". Infine, "(…) il Monte di __________ (…) è pressoché
abbandonato e prossimo all'imboschimento, perciò non vedo perché debba venir
attribuito un valore così alto (rispettivamente fr. 9'000 e fr. 5'000 a dei
rustici ormai inutilizzabili, senza futuro e prossimi a cadere." (cfr.
consid. 1.4.).

 

A comprova di tali tesi ella produce la perizia
del 27 dicembre 2001 allestita dall'ing. __________ (doc. _), il quale ha
valutato in Fr. 233'560.- il valore commerciale complessivo dei mappali
detenuti in CE dall'assicurata.

A complemento di tale referto, in data 25 gennaio
2002 la rappresentante della ricorrente ha prodotto le spiegazioni fornite dal
perito di parte a sostegno dei valori individuati dallo stesso, contestando
alcuni elementi esposti dall'Ufficio stima nelle proprie perizie (doc. _).

 

Per la part. n. __________RFD di __________,
l'ing. __________ afferma che lo stato di manutenzione non è buono e che il
fabbricato si trova a quaranta minuti di cammino dal paese. Egli propone
pertanto un valore di Fr. 2'100.-.

 

La part. n. __________ è stata valutata Fr.
1'700.-.

 

Quanto al fondo n. __________, il perito di parte
ritiene che le cubature non siano corrette, così come il prezzo unitario
applicato non corrisponda alla reale situazione di mercato della zona e del
relativo stato di manutenzione. Egli propone pertanto l'importo di Fr.
54'000.-.

 

Il fabbricato eretto sul fondo n. __________è
disabitato da 75 anni. Ne discende che il prezzo al mc individuato dall'arch.
__________ è eccessivo e che dovrebbe essere fissato invece in Fr. 43'200.-.

 

Ancora, la part. n. __________, che costituisce
la casa paterna in cui abitava la ricorrente, ha una cubatura superiore a
quella effettiva. Inoltre, a dire del perito __________ per il calcolo del
valore venale sarebbe stata utilizzata una formula che non permette di ottenere
un valore corrispondente alla reale situazione. L'ammontare di Fr. 104'700.-
rispecchierebbe meglio lo stato di detto immobile.

 

La cubatura del fondo n. __________calcolata
dall'Ufficio stima sarebbe stata erroneamente determinata, come pure il prezzo
unitario applicato, per cui meglio si presterebbe il valore di Fr. 20'900.-.

 

Infine, i valori commerciali relativi alle partt.
nn. __________devono essere divisi per otto, giacché, a mente del perito di
parte, la proprietà interessata è di un ottavo rispetto a quella totale. Si
hanno pertanto rispettivamente gli importi di Fr. 100.-, Fr. 30.- e Fr. 10.-.

 

Da ultimo, la perizia di parte menziona pure il
prezzo del fondo n. __________non calcolato dal tecnico dell'Ufficio stima (Fr.
4'500.-) e conviene con gli altri importi dell'Ufficio stima relativi alle
restanti particelle detenute dall'assicurata.

 

                             2.10.   Pendente
causa, viste dette censure in data 15 gennaio 2002 l'Ufficio stima, chiamato
dalla Cassa il 29 novembre 2001 (doc. _) a prendere posizione in merito, ha
esperito in loco un incontro con l’assicurata e la nipote __________ con
susseguente sopralluogo, provvedendo poi ad allestire una nuova valutazione di
alcuni dei citati immobili (docc. _).

Nel propri referti peritali del 25 gennaio 2002
l'ing. __________ ha parzialmente riconfermato le precedenti perizie dell'arch.
__________, fatte salve le stime con oggetto le particelle nn. __________RFD di
__________. Inoltre, l'Ufficio stima ha osservato in particolare quanto segue:

 

"(…)

Durante l'incontro abbiamo analizzato i vari
aspetti riguardanti le valutazioni espresse nelle nostre perizie e le
osservazioni presentate dalla signora __________ e dalla nipote signora
__________, e la perizia dell'architetto __________, procedendo ad un ulteriore
sopralluogo.

 

Il valore venale è stato determinato tenendo in
considerazione vari fattori che influiscono sull'oggetto da valutare e in particolare:

 

a)   l'importanza della località in cui giace la proprietà da
valutare, in rapporto con la situazione geografica, con lo sviluppo
residenziale, industriale e commerciale della regione e d'ogni singola parte o
quartiere o frazione o zona dove si trovano i fondi;

 

b)   i prezzi pagati nelle contrattazioni di compravendita,
pubbliche e private, avvenute nella località negli ultimi anni;

 

c)   il valore di reddito accertato, sulla scorta dei contratti di
locazione esistenti in quanto corrispondenti alle pigioni in uso nelle località
o nel quartiere per oggetti paragonabili;

 

d)   il valore dei fabbricati in rapporto con le dimensioni, con il
genere di costruzione e sua maggiore o minore solidità e ricercatezza, con i
comodi e con gli incomodi d'abitabilità o d'utilizzazione, con lo stato di
conservazione;

 

e)   le norme pianificatorie dettate dal Piano Regolatore, la
posizione, le dimensioni, le caratteristiche fisiche, la configurazione, la
topografia, l'esposizione, lo sfruttamento, il grado d'urbanizzazione, gli
accesi, le servitù, nonché quei fattori positivi o negativi che incidano sul
valore commerciale." (doc. _)

 

Riesaminando le precedenti perizie, l'ing.
__________ ha ritenuto necessario adattare le medesime alla situazione reale.
Così, in considerazione dello stato attuale delle costruzioni, delle
ubicazioni, degli sfruttamenti ed in confronto con casi simili, i valori cubici
unitari relativi alle particelle nn. __________ sono stati ridotti. Per il
fondo n. __________ sono stati diminuiti i costi secondari per la sistemazione
esterna, mentre il fattore di ponderazione relativo alla part. n. __________è
risultato troppo moderato in considerazione della volumetria e delle
caratteristiche dell'immobile, del genere della costruzione, della disposizione
dei locali, della situazione della costruzione e della richiesta.

Conseguentemente, i valori venali globali sono
stati così fissati: per la part. n. __________ tale valore è pari a Fr.
6'500.-, per il fondo n. __________esso assomma a Fr. 3'000.-, per il mappale
__________è stato determinato in Fr. 60'000.-, per la part. n. __________in Fr.
50'000.- e per il fondo n. __________il valore commerciale è stato stabilito a
Fr. 130'000.-.

 

Sulla base di tali cambiamenti, la Cassa ha
proposto di concedere alla ricorrente una prestazione complementare ammontante
a Fr. 251.- mensili (doc. _).

                             2.11.   Successivamente
alla seconda perizia del 25 gennaio 2002 dell'Ufficio stima (ing. __________),
la ricorrente non si è detta d'accordo con le rettifiche operate
dall'Amministrazione riguardo ai valori venali delle partt. nn. __________RFD
di __________, aggravandosi ulteriormente contro tali referti e confermando
integralmente la perizia dell'ing. __________:

 

                                          "(…)

In alcuni casi le cubature utilizzate nelle
perizie non corrispondono a quelle utilizzate dal nostro incaricato ing.
__________

 

Riteniamo che la particella no. __________sia
fatiscente (vedi foto allegate): i plafoni interni sono pericolanti.

 

Lo stabile della part no. __________presenta,
sulla parte frontale, cedimenti dovuti allo sprofondamento del terrapieno della
struttura di accesso, inoltre il tetto in piode necessita di un buon
intervento.

 

Per quanto riguarda i fabbricati situati in
montagna (particelle no. __________, __________), riteniamo che gli stessi siano
ancora molto sovrastimati ed i valori non corrispondano a realtà. Visto che i
periti non hanno potuto recarsi in loco ed attualmente gli stabili sono
ricoperti di neve, proponiamo un sopralluogo appena possibile, oppure la
realizzazione di una documentazione fotografica completa durante la bella
stagione, onde evidenziarne lo stato attuale." (doc. _)

 

A comprova dello stato attuale dei suddetti
immobili, l'assicurata ha altresì prodotto un dossier fotografico (doc. _) ed
una nuova perizia allestita dall'ing. __________ (doc. _) in cui quest'ultimo
ha provveduto a modificare ed a precisare alcuni dati tecnici, giungendo ad un
maggior valore venale complessivo assommante a Fr. 249'560.-, contro l'importo
di Fr. 277'990.- individuato con la seconda perizia dell'Ufficio stima. Di
fatto, la differenza fra le perizie fatte allestire dall'Amministrazione e
dalla ricorrente si è quindi ridotta a Fr. 28'430.-, contro il precedente
importo pari a Fr. 73'930.- (doc. _).

 

Per il fondo n. __________RFD di __________, l'ing.
__________, perito di parte, ha evidenziato che la cubatura del sub. A è di mc
54, mentre quella del sub. B è pari a mc 27. Quanto al prezzo unitario del
terreno, considerata la zona discosta in cui esso è situato, l'ing. __________
ha proposto un prezzo massimo di Fr. 0.10/mq, contro i 60 centesimi al mq
calcolati dall'ing. __________. Il valore totale di detto immobile sarebbe
quindi pari a Fr. 3'000.-.

Nella seconda perizia del 25 gennaio 2002
l'Amministrazione ha misurato mc 75 per la stalla-fienile (fabbricato sub. A) e
mc 36 per la cantina (sub. B).

Il perito di parte concorda infine con il valore
commerciale cifrato in Fr. 3'000.- stabilito per il fondo n. __________,
precisando che lo stesso debba comunque essere diviso per due.

 

Quanto alla part. n. __________, l'ing.
__________ ha osservato che, a dispetto di quanto ritenuto dall'Ufficio stima,
non vi sono costi secondari. Egli ha conseguentemente confermato il proprio
valore di Fr. 43'200.-.

 

A mente del perito di parte, la somma della
cubatura del sub. A e del sub. B (abitazione rispettivamente legnaia) relativa
al mappale __________ammonta a mc 623, contro i mc 678 determinati dall'ing.
__________ dell'Ufficio stima. I costi secondari sarebbero inoltre da diminuire
da Fr. 15'000.- a Fr. 5'000.-. Complessivamente, il valore commerciale di tale
fondo assommerebbe a Fr. 120'000.-, contro gli iniziali Fr. 104'700.- previsti
nella perizia del 27 dicembre 2001 e confermati nel complemento del 25 gennaio
2002 (doc. _). Detto prezzo si avvicinerebbe quindi maggiormente al nuovo
ammontare fissato dal tecnico incaricato dall'Amministrazione nel suo secondo
referto del 25 gennaio 2002 (Fr. 130'000.-).

 

I valori commerciali relativi alle altre
particelle sono rimasti invariati, quindi rispecchiano i dati già esposti nella
prima perizia del 27 dicembre 2001 e nel relativo complemento del 25 gennaio
2002.

 

                             2.12.   Nella sua
terza valutazione del 15 aprile 2002 (doc. _) l'Ufficio stima (ing. __________)
ha espresso le seguenti considerazioni:

 

"(…)

Durante l'incontro del 15 gennaio 2002, tendente
al riesame delle nostre valutazioni, a seguito delle osservazioni della signora
__________ e della nipote signora __________, avevamo analizzato i vari aspetti
riguardanti le valutazioni espresse nelle nostre perizie redatte dagli
architetti __________ e __________, e confrontate con le perizie redatte
dall'ingegner __________, procedendo ad un ulteriore sopralluogo.

L'ing. __________ aveva riesaminato la situazione
procedendo ad una nuova valutazione, modificando alcuni parametri che era
giusto correggere, per meglio adattarli alla situazione reale, perizie relative
alle particelle __________e confermando i valori per le particelle __________.

 

Nel merito:

 

Dall'esame delle nuove osservazioni, riteniamo
che non vi siano nuovi elementi che non siano già stati considerati dal perito
incaricato di allestire le precedenti osservazioni. Inoltre, le cubature degli
edifici sono state determinate secondo quanto stabilito dalla norma SIA 116,
sulla base del piano catastale, e la documentazione fotografica in nostro
possesso e sul rilievo eseguito in luogo." (…)

 

Più dettagliatamente, quanto alla part. n.
__________, il perito dell'Ufficio stima che ha redatto quest'ultimo referto ha
osservato che detto fondo è stato classificato come rustico meritevole di
conservazione 1a, potendo esso venir trasformato in residenza secondaria
indipendentemente dalle caratteristiche dell'immobile, dalla qualità delle
opere strutturali e dalle rifiniture. Confermando integralmente la sua
precedente perizia (doc. _), egli è giunto a tale conclusione sebbene i
fabbricati ivi edificati (stalla-fienile sub. A e cantina sub. B) siano
entrambi di antica data e non siano stati oggetto di alcuna riattazione, lo
stato di manutenzione sia sufficiente, le rifiniture semplici ed il sedime
privo delle necessarie infrastrutture. Ciononostante, a mente dell'ing.
__________ il valore di Fr. 6'500.- precedentemente stabilito corrisponde al
prezzo di vendita che si può ottenere normalmente in una libera contrattazione
di compravendita per oggetti similari.

 

L'ing. __________ ha inoltre puntualizzato che il
valore indicato del fondo n. __________ (Fr. 3'000.-) si riferisce all'intera
proprietà, non essendo compito di un tecnico attribuire giuridicamente
all'assicurata le quote di proprietà effettivamente possedute. Essenzialmente,
dunque, il perito ha corroborato la seconda perizia del 25 gennaio 2002,
laddove ha evidenziato che malgrado non vi siano installazioni, lo stato di
manutenzione sia sufficiente e le rifiniture semplici, ci si trova di fronte ad
un rustico meritevole 1a.

 

A proposito delle partt. nn. __________e
__________, l'Ufficio stima ritiene che la propria valutazione sia corretta,
giacché non ha individuato nuovi elementi atti a mutarne il contenuto. Per il
fondo n. __________, nella seconda perizia l'ing. __________ ha evidenziato
come la casa monofamiliare sia di antica data ed abbia subìto solo il
rifacimento del tetto negli anni Sessanta. Non v'è alcuna installazione ed
attualmente presenta uno stato di manutenzione discreto-sufficiente con un
grado semplice delle rifiniture. Il valore commerciale è stato pertanto fissato
in Fr. 50'000.-. Quanto alla part. n. __________, ove è sita la casa
precedentemente abitata dall'interessata, il referto del 25 gennaio 2002 ha
evidenziato che essa dispone di un accesso diretto dalla strada comunale, è
posta in zona tranquilla ed è fornita delle principali installazioni (acqua,
corrente elettrica e telefono). Lo stato di manutenzione è
discreto-sufficiente, mentre le rifiniture sono molto semplici: l'abitazione,
di antica data, non è mai stata oggetto di ampliamenti e riattazioni. Diversa
si presenta la situazione per gli altri fabbricati ivi edificati; inoltre,
scadente, tendente perfino al pessimo, è lo stato di manutenzione ed il grado
delle rifiniture. A mente del perito, il valore commerciale di Fr. 130'000.-
appare dunque giustificato.

 

                             2.13.   Con
osservazioni 3 maggio 2002 (doc. _) la ricorrente ha preso ulteriormente
posizione sulle esposte considerazioni dell'ing. __________, osservando che la
stima ufficiale si basa su presupposti erronei e, per quanto attiene agli
immobili siti in località __________, la relativa valutazione è stata fatta
senza nemmeno esperire un sopralluogo, per cui ella postula che si faccia capo
alla stima utilizzata dalla Cassa negli anni precedenti. Per la località
__________, l'assicurata ribadisce invece le conclusioni a cui è giunto l'ing.
__________ (cfr. consid. 1.10.).

 

Su invito di questo TCA, il 17 settembre 2002 un
perito dell'Ufficio stima ha incontrato __________ e __________ al fine di
verificare direttamente in loco i dati tecnici precedentemente riscontrati per
le particelle __________e __________RFD di __________ e di determinare il
valore venale della part. n. __________, che il primo perito aveva a suo tempo
dimenticato di valutare.

 

Per entrambi i fondi nn. __________e __________
(comproprietà coattiva per metà sulla part. n. __________e per l'altra metà
sulla part. n. __________), durante il sopralluogo l'ing. __________ ha
calcolato le effettive cubature degli immobili ivi edificati, constatando una
differenza rispetto ai valori determinati in precedenza.

 

Per il primo fondo, gli iniziali mc 75 di
cubatura della stalla-fienile (sub. A) sono stati modificati dal perito in mc
67,50 che, valutati a Fr. 30.-/mc come già ritenuto nella sua seconda perizia
(doc. _), danno un valore di Fr. 2'025.-; il volume della cantina (sub. B) è
stato calcolato in mc 24, contro i precedenti mc 36, per cui il relativo valore
assomma ora a Fr. 720.- (Fr. 30.-/mc x mc 24). Anche il valore del sedime è
stato diminuito, cosicché il suo prezzo è ora pari a Fr. 2'161,20 (Fr. 0,40/mq
x mq 5'403). L'ing. __________ ha conseguentemente rettificato il valore venale
totale del mappale __________in Fr. 4'900.-, contro gli iniziali Fr. 9'000.-
(doc. _) e la successiva correzione in Fr. 6'500.- (doc. _).

 

Pure la cubatura della stalla-fienile eretta sul
fondo n. __________è stata ridotta (da mc 70 a mc 63), così come la sua
valutazione. Il risultante valore venale assomma dunque a Fr. 2'800.- ([Fr.
30.-/mc x mc 63] + [Fr. 20.-/mq x mq 48 di terreno]), anziché gli importi di
Fr. 5'000.- e di Fr. 3'000.- determinati rispettivamente nella prima (doc. _) e
nella seconda perizia (doc. _) allestita dall'Ufficio stima.

 

Anche per la valutazione del mappale n.
__________ eseguita per la prima volta dall'ing. __________ in data 25
settembre 2002 a seguito di una precedente dimenticanza (cfr. consid. 2.16.),
l'Ufficio stima ha utilizzato i criteri di valutazione generali esposti al
considerando 2.10., tralasciando però il criterio del valore di reddito. In
particolare, il fondo in questione si insedia in un piccolo nucleo
caratterizzato da stalle, rustici ed abitazioni monofamiliari tipiche del
nucleo. La zona è tranquilla e le principali infrastrutture (corrente
elettrica, acqua e telefono) sono presenti nelle vicinanze. La costruzione
(sub. A) è di antica data e negli anni ha subìto delle riattazioni parziali. Il
grado delle rifiniture è normale e lo stato di manutenzione dell'immobile è
considerato sufficiente.

Basandosi sul piano catastale e sul rilievo
esperito in loco il 17 settembre 2002, l'ing. __________ ha individuato una
cubatura di mc 164 per il subalterno A (stalla-fienile), mentre il relativo
valore cubico unitario è stato fissato in Fr. 110.-/mc. Tale valore tiene conto
delle caratteristiche dell'immobile, della qualità delle opere strutturali e
delle finiture, degli impianti, del carattere architettonico e della
funzionalità dello stesso. Inoltre, il tecnico ha proceduto ad un attento esame
della situazione reale dell'edificio tenendo in considerazione tutti i fattori
influenti e determinanti per la valutazione. Su tale base l'Ufficio stima ha
determinato in Fr. 50.-/mq il valore dell'intero sedime (mq 42). Complessivamente,
dunque, il valore venale della part. n. __________RFD di __________ assomma,
arrotondato, a Fr. 20'000.-.

 

Sulla base dei summenzionati cambiamenti relativi
ai fondi nn. __________e __________nonché della perizia concernente la part. n.
__________, la Cassa ha proposto di concedere ad __________ una nuova
prestazione complementare mensile pari a Fr. 262.-.

 

                             2.14.   In merito a
quanto sopra va rilevato che, secondo costante giurisprudenza federale, le
perizie mediche eseguite nell’ambito della procedura amministrativa da medici
specializzati riconosciuti, hanno forza probatoria piena, fintanto che indizi
concreti non inducono a ritenerle inaffidabili, se giungono a conclusioni
logiche e sono state realizzate sulla base di accertamenti approfonditi (ZAK
1986 pag. 189; RAMI U 167 pag. 96; DTF 104 V 212; SZS 1987 pagg. 237-239; SZS
1988 pagg. 329 e 332; DTF non pubblicato del 24.12.1993 in re S.H.; LOCHER,
Grundriss des Sozialversicherungsrechts, Berna 1994, pag. 332).

Lo stesso vale per quel che riguarda perizie
dell’Amministrazione presso medici esterni (DTF 104 V 31; ZAK 1986 pag. 188;
RAMI 1993 pag. 95).

 

Per quanto concerne il valore probatorio d'un
rapporto si deve accertare se è completo per quanto riguarda i temi sollevati,
se si riferisce a esami approfonditi, se tiene conto delle censure sollevate,
se è chiaro nella presentazione e se le conclusioni cui perviene sono fondate.
Elemento determinante dal profilo probatorio non è in linea di principio
l'origine del mezzo di prova né la designazione del materiale probatorio
richiesto sotto qualifica di rapporto o di perizia, bensì il suo contenuto (DTF
122 V 160 consid. 1c; STFA del 29 settembre 1998 in re S.F.).

Il giudice non si scosta, senza motivi
imperativi, dalle risultanze di una perizia, compito del perito essendo infatti
proprio quello di mettere a disposizione della giustizia le sue specifiche
conoscenze, allo scopo di chiarire gli aspetti specialistici di una determinata
fattispecie (DTF 122 V 161).

 

La citata giurisprudenza del TFA deve valere per
tutte le perizie (cfr. ad esempio per la previdenza professionale SVR 1998 LPP
n. 16), e quindi deve essere applicata anche per quelle esperite in ambito
immobiliare (STCA del 24 febbraio 1997 in re. L.M.).

 

                             2.15.   Questo
Tribunale ha eseguito un raffronto delle quattro perizie dell'Ufficio stima
(docc. _), dei referti peritali allestiti dall'ing. __________ (docc. _) e
delle osservazioni formulate dalla ricorrente (docc. _). Da tale documentazione
emerge dunque che l'ing. __________ ha parzialmente ammesso le censure
dell’assicurata per quanto riguarda la cubatura del fondo n. __________ed il
valore cubico unitario relativo alle partt. nn. __________, __________e
__________RFD di __________: infatti, in considerazione dello stato attuale
delle costruzioni ivi edificate, delle loro ubicazioni e sfruttamenti nonché
confrontandole con casi similari, il valore cubico unitario è risultato troppo
elevato. Inoltre, per il fondo n. __________i costi secondari e la sistemazione
esterna sono anch'essi risultati troppo elevati rispetto ad altre simili
situazioni. Da ultimo, il valore di ponderazione della part. n. __________è
risultato troppo moderato, per cui il valore venale totale è stato rettamente
ridotto a Fr. 130'000.-.

 

Dopo aver esperito i necessari sopralluoghi ed
esaminato attentamente tutti i fattori influenti e determinanti per la
valutazione, prese pure in considerazione le caratteristiche dei fondi, la
qualità delle opere strutturali e delle finiture, degli impianti, del carattere
architettonico e la funzionalità dello stesso, e tenute anche presenti le
osservazioni sollevate con le perizie di parte, il secondo perito incaricato
dall'Amministrazione (ing. __________) ha modificato come summenzionato alcuni
elementi, mantenendo d'altro canto immutati tutti gli altri valori relativi
alle restanti particelle, precedentemente stabiliti dall'arch. __________
dell'Ufficio stima nelle prime perizie dell'11 luglio 2001.

 

A mente della scrivente Corte, chiamata ora a
pronunciarsi, i referti peritali del 25 gennaio 2002, del 15 aprile 2002 e del
25 settembre 2002 dell’Ufficio stima (ing. __________) hanno tenuto in
considerazione tutti i fattori, le caratteristiche e le peculiarità della
concreta fattispecie, quali l’importanza della località in cui giace la
proprietà, la situazione geografica e morfologica, i prezzi pagati nelle
contrattazioni di compravendita come pure il valore di reddito che emerge dai
contratti di locazione in uso nella località o nel quartiere per oggetti
paragonabili, il valore dei fabbricati e le norme pianificatorie dettate dal
PR. Questi ultimi appaiono completi ed esaurienti sia nell’esame generale del
fondo, sia nella descrizione dei fabbricati come pure nella calcolazione
aritmetica dei valori.

 

Il metodo di calcolo adottato per la
determinazione del prezzo al mc delle costruzioni come pure il metodo di
calcolo per la valutazione del valore al mq dei terreni indicato dall'ing.
__________ va condiviso. Infatti, nella sua prima valutazione l'ing. __________
si è essenzialmente limitato a correggere con propri valori le fotocopie delle
valutazioni dell'Ufficio stima, tralasciando di specificare i metodi adoperati
per determinare i citati valori al mc ed al mq. Quanto alle altre perizie
allestite, il tecnico di parte ha esposto generiche osservazioni, senza fornire
dati completi e non circostanziando sufficientemente le proprie tesi.

 

Oltre a ciò, dagli atti formanti l’incarto non si
evincono elementi tali da mettere in discussione la correttezza delle quattro
perizie dell’Ufficio stima (docc. _) che si basano su accertamenti
approfonditi, esperiti da specialisti nel ramo, i quali si sono fondati su
criteri generalmente applicabili in questo ambito, ponderando inoltre tutti gli
usuali parametri.

Questo Tribunale può pertanto considerare affidabili
le prime perizie dell'11 luglio 2001 (doc. _) redatte dall'arch. __________
dell'Ufficio stima per quanto concerne le partt. nn. __________RFD di
__________. Inoltre, risultano pienamente affidabili anche il secondo ed il
terzo referto peritale allestiti dall'ing. __________ per i fondi nn.
__________ RFD di __________ (docc. _), mentre l'ultimo referto del 25
settembre 2002, sempre dell'ing. __________, è considerato attendibile per la
valutazione delle partt. nn. __________RFD di __________ (doc. _).

 

                             2.16.   Visto quanto
precede, ne consegue che la situazione con oggetto la sostanza immobiliare
della ricorrente si presenta nei termini seguenti:

 

§       
Part. n. __________:          ha un valore
venale di Fr. 105.-

1/3 x
Fr. 105.- = Fr. 35.- a favore della ricorrente

 

§       
Part. n. __________:          ha un valore
venale di Fr. 4'900.-

1/3 x Fr.
4'900.- = Fr. 1'633.- a favore della ricorrente

 

§       
Part. n. __________:          ha un valore
venale di Fr. 2'800.-

1/3 x 1/2 x Fr.
2'800.- = Fr. 466.- a favore della ricorrente

 

§       
Part. n. __________:          ha un valore
venale pari a Fr. 190.-

1/3 x Fr. 190.- =
Fr. 63.- a favore della ricorrente

 

§       
Part. n. __________:          ha un valore
venale pari a Fr. 270.-

1/3 x Fr. 270.- = Fr.
90.- a favore della ricorrente

 

§       
Part. n. __________:          ha un valore
venale pari a Fr. 60'000.-

1/3 x Fr.
60'000.- = Fr. 20'000.- a favore della ricorrente

 

§       
Part. n. __________:          ha un valore
venale pari a Fr. 250.-

1/3 x Fr. 250.- =
Fr. 83.- a favore della ricorrente

 

§       
Part. n. __________:          ha un valore
venale pari a Fr. 730.-

1/3 x Fr. 730.- =
Fr. 243.- a favore della ricorrente

 

§       
Part. n. __________:          ha un valore
venale pari a Fr. 350.-

1/3 x Fr. 350.- =
Fr. 116.- a favore della ricorrente

 

§       
Part. n. __________:          ha un valore
venale pari a Fr. 50'000.-

1/3 x Fr.
50'000.- = Fr. 16'666.- a favore della ricorrente

 

§       
Part. n. __________:          ha un valore
venale pari a Fr. 130'000.-

1/3 x Fr.
130'000.- = Fr. 43'333.- a favore della ricorrente

 

§       
Part. n. __________:          ha un valore
venale pari a Fr. 25'000.-

1/3 x Fr.
25'000.- = Fr. 8'333.- a favore della ricorrente

 

§       
Part. n. __________:          ha un valore
venale pari a Fr. 840.-

1/3 x 1/8 x Fr.
840.- = Fr. 35.- a favore della ricorrente

 

§       
Part. n. __________:          ha un valore
venale pari a Fr. 230.-

1/3 x 1/8 x Fr.
230.- = Fr. 9.- a favore della ricorrente

 

§       
Part. n. __________:          ha un valore
venale pari a Fr. 100.-

1/3 x 1/8 x Fr.
100.- = Fr. 4.- a favore della ricorrente

 

§       
Part. n. __________:          ha un valore
venale pari a Fr. 240.-

1/3 x Fr. 240.- =
Fr. 80.- a favore della ricorrente

 

§       
Part. n. __________:          ha un valore venale
pari a Fr. 15.-

1/3 x Fr. 15.- =
Fr. 5.- a favore della ricorrente

 

§       
Part. n. __________:          ha un valore
venale pari a Fr. 100.-

1/3 x Fr. 100.- =
Fr. 33.- a favore della ricorrente

 

§       
Part. n. __________:          ha un valore
venale pari a Fr. 70.-

1/3 x Fr. 70.- =
Fr. 23.- a favore della ricorrente

 

 

La sostanza totale di cui dispone l'assicurata
ammonta quindi a Fr. 91'250.-.

A tale lista di immobili va tuttavia aggiunta la
part. n. __________. Infatti, su segnalazione dell'interessata stessa, questo
Tribunale ha ispezionato d'ufficio il Registro fondiario definitivo di
__________ (doc. _) verificando così che tale fondo è detenuto nella misura di
due ottavi dalla comunione ereditaria __________ - di cui la ricorrente fa
parte - e da __________, deceduta, a cui è subentrata la figlia __________.
Alla ricorrente spetta così un dodicesimo del valore venale di detto immobile
(1/3 x 2/8).

La scrivente Corte ha pertanto incaricato la
Cassa (doc. _), per il tramite dell'Ufficio stima, di determinarne il valore
venale conformemente all'art. 17 cpv. 4 OPC-SVS/AI e con perizia del 25
settembre 2002 (doc. _) l'ing. __________ ha valutato il predetto fondo in
complessivi Fr. 20'000.- (cfr. consid. 2.13.). Ciò significa che alla
ricorrente va ancora computato l'importo di Fr. 1'666.-, corrispondente alla
sua quota parte (Fr. 20'000.- x 1/12). In conclusione, le Comunioni
ereditarie al valore commerciale assommano pertanto a Fr. 92'916.- (Fr.
91'250.- + Fr. 1'666.-).

Ai fini del calcolo della prestazione
complementare è dunque tale valore che deve essere posto alla base del presente
giudizio.

 

                             2.17.   A proposito
degli elementi computati dalla Cassa va rilevato in particolare quanto segue.

 

Il reddito della sostanza immobiliare ai sensi
dell'art. 3c cpv. 1 lett. b LPC comprende pigioni e canoni d'affitto,
usufrutto, diritti d'abitazione nonché il valore locativo della propria
abitazione (cfr. Direttive sulle prestazioni complementari all'AVS e AI (DPC),
edite dall'UFAS, al N. 2092; CARIGIET/KOCH, Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, Supplemento,
Zurigo 2000, pag. 99).

 

Giusta l'art. 12 cpv. 1 OPC-AVS/AI, il valore
locativo dell'abitazione occupata dal proprietario o dall'usufruttuario come
pure il reddito proveniente dal subaffitto sono valutati secondo i criteri
validi in materia d'imposta cantonale diretta del cantone di domicilio
(CARIGIET/KOCH, op. cit., pag. 100).

 

A norma degli artt. 20 lett. b) LT e 21 lett. b),
LIFD l'uso da parte del proprietario (o dell'usufruttuario) del suo immobile o
di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza
immobiliare; ad esso viene attribuito un valore locativo. La legge non indica
tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio
economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria.

Di regola il valore locativo deve corrispondere
alla pigione che il contribuente dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene
equivalente (RDAT N. 5t/II-1996; RDAT 1993-II pag. 389). Il Tribunale federale
ha precisato che il valore locativo deve corrispondere "al canone che si
potrebbe esigere equamente da un locatario desideroso di assicurarsi il
godimento di un oggetto del genere - tenendo conto in modo adeguato delle
particolarità della costruzione e delle sue installazioni, in quanto esse
rispondano ai bisogni normali di un utente di condizioni economiche e sociali
analoghe a quelle del proprietario (ASA 15, 361; 438 consid. 1; DTF 69 I 24/25;
RUSCONI, L'imposition de la valeur locative, Losanna 1988, pag. 98).

 

Secondo la circolare del 30 giugno 1999 (n.
15/1999), la quale abroga la circolare n. 15/1997 del 16 maggio 1997, il valore
locativo corrisponde, di regola, ad una percentuale del valore di stima
dell'immobile. Il tasso viene regolarmente adeguato dalla Divisione delle
contribuzioni e varia a dipendenza dell'anno di costruzione dell'immobile.
Quando questo metodo porta a dei risultati in contrasto col principio secondo
cui il valore locativo deve corrispondere a quello reperibile sul mercato, si
può ricorrere, senza ledere il principio della parità di trattamento, a
valutazioni individualizzate (canoni locatizi della zona, stato di manutenzione
dell'immobile, ecc.).

 

Per ragioni di praticità e di praticabilità del
diritto, il valore locativo di abitazioni unifamiliari verrà stabilito, di
massima, applicando al valore di stima ufficiale dell’immobile il tasso del 5%,
se la stima è entrata in vigore dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la stima
risale a un periodo compreso tra il 1° gennaio 1986 e il 1° gennaio 1989 e del
7,25% se la stima risale al 1° gennaio 1985 o è anteriore a tale data. Si
applica pure il tasso del 6,25% del valore di stima ufficiale ridotto del 30%
nei Comuni con revisione generale delle stime entrata in vigore a partire dal
1° gennaio 1991 (cfr. Istruzioni per la compilazione della dichiarazione
d’imposta 1999-2000; Allegato alla circolare del 30 giugno 1999 (n. 15)). Tale
modo di procedere non è, in linea di principio, contrario al principio
dell’uguaglianza di trattamento (CDT n. 24 del 13 febbraio 1996 in re R.C.).

 

Inoltre, per gli assicurati la cui sostanza ed i
cui redditi da considerare ai sensi della legge federale possono essere
stabiliti servendosi di una tassazione fiscale, gli organi esecutivi cantonali
sono autorizzati a ritenere, come periodo di calcolo, quello su cui si basa l'ultima
tassazione fiscale, se nel frattempo non è subentrata nessuna modifica della
situazione economica dell'assicurato (art. 23 cpv. 2 OPC-AVS/AI).

 

                             2.18.   Per
determinare il reddito della sostanza delle particelle nn. __________RFD di
__________ di proprietà della Comunione ereditaria __________ di cui la
ricorrente fa parte, pendente causa questo Tribunale ha richiamato gli incarti
fiscali della medesima Comunione ereditaria (doc. _). Dalla relativa decisione
di tassazione 2001/2002 emerge un valore locativo (reddito lordo) pari a Fr.
3'840.-.

 

Osservato come la ricorrente detenga
principalmente su detti fondi una quota di partecipazione di un terzo (fatte
salve le partt. nn. __________sulle quali l'interessata detiene un
ventiquattresimo, la part. n. __________per cui si deve calcolare un sesto ed
il mappale __________computabile nella misura si un dodicesimo), a mente di
questo TCA è lecito ritenere che il valore locativo da attribuire alla
ricorrente debba essere a sua volta sostanzialmente diviso per tre, alla luce
dell'estremo esiguo valore delle quote spettanti alla ricorrente sui fondi nn.
__________ (pari rispettivamente a Fr. 35.-, Fr. 9.- e Fr. 4.-). Si ottiene
così un importo pari a Fr. 1'280.- (Fr. 3'840.- : 3).

 

Per quanto attiene al valore massimo delle spese
per manutenzione di fabbricati, la circolare n. 33/1 ACC del 15 gennaio 1985,
recepita dalla giurisprudenza della Camera di Diritto Tributario, evidenzia che
la deduzione forfettaria è del 15% del valore locativo se l'immobile è stato costruito
fino a dieci anni prima dell'inizio del periodo fiscale, mentre è del 25% se la
costruzione risale a oltre dieci anni il periodo fiscale di computo.

Ne consegue che l'importo computabile a questo
titolo è pari a Fr. 960.- (25% di Fr. 3'840.-), come peraltro indicato sulla
predetta notifica di tassazione 2001/2002 e sul relativo questionario. Ora,
alla stessa stregua di quanto indicato per il reddito della sostanza (valore
locativo), anche per le spese di manutenzione l'importo precedentemente evidenziato
deve essere riportato alla sola ricorrente, per cui a quest'ultima sarà
imputato soltanto un terzo, pari a Fr. 320.- (Fr. 960.- x 1/3).

 

 

In simili condizioni, gli importi di cui ha
tenuto conto l'Amministrazione per quanto riguarda le spese di manutenzione di
fabbricati ed il reddito della sostanza devono essere modificati
rispettivamente in Fr. 320.- ed in Fr. 1'280.-.

 

                             2.19.   In
conclusione la Cassa avrebbe dovuto considerare una sostanza di Fr. 92'916.-.
Il calcolo della PC della ricorrente per il periodo agosto 2001-dicembre 2001
avrebbe dovuto quindi essere così formulato:

 

Fabbisogno

Fabbisogno vitale                                                  Fr.   16'880.-

Contributo fisso assicurazione malattia              Fr.    
3'096.-

Spese di manutenzione di fabbricati                  Fr.       
320.-

Pigione annua lorda                                              Fr.    
6'840.-

TOTALE FABBISOGNO                                      Fr.   27'136.-

 

Sostanza

Comunioni ereditarie al valore commerciale     Fr.  
92'916.-

Sostanza netta                                                       Fr.  
92'916.-   -

Parte della sostanza non computabile                Fr.  
25'000.-

SOSTANZA COMPUTABILE                              Fr.  
67'916.-

 

Reddito non privilegiato

Sostanza computabile 1/10                                 Fr.    
6'791.-

Rendite AVS e AI, senza AGI                              Fr.   12'360.-

Reddito lordo della proprietà fondiaria               Fr.    
1'280.-

TOTALE REDDITI                                                 Fr.  
20'431.-

 

PC annua: Fr. 27'136.-  -  Fr. 20'431.-  =           Fr.   
6'705.-

 

Poiché le spese riconosciute superano i redditi
per un importo superiore all'importo del sussidio cantonale dell'assicurazione
malattia (Fr. 3'096.-), v'è spazio per concedere alla ricorrente una
prestazione complementare. Per determinare l'effettiva PC annua di cui può
beneficiare __________, dal succitato importo complessivo annuo bisogna dedurre
il sussidio cantonale dell'assicurazione malattia. Ciò porta la ricorrente ad
aver diritto per il periodo dal mese di agosto 2001 al mese di dicembre 2001 ad
una prestazione complementare pari a Fr. 3'609.- all'anno

(Fr. 6'705.- - Fr. 3'096.-), corrispondente a Fr.
301.- al mese

(Fr. 3'609.- : 12 mesi).

 

Visto quanto precede, il ricorso di __________
deve quindi essere accolto e la decisione contestata annullata.

 

 

 

 

Per questi motivi

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                 1.-   Il ricorso
è accolto.

                                    §   Di
conseguenza, la decisione 25 luglio 2001 è annullata.

 

 

                                 2.-   Non si
percepisce tassa di giustizia, mentre le spese sono poste a carico dello Stato.

 

 

                                 3.-   Comunicazione
agli interessati i quali possono impugnare il presente giudizio con ricorso di
diritto amministrativo al Tribunale federale delle assicurazioni,
Adligenswilerstrasse 24, 6006 Lucerna, entro 30 giorni dalla comunicazione.

                                         L'atto di
ricorso, in 3 esemplari, deve indicare quale decisione è chiesta invece di
quella impugnata, contenere una breve motivazione, e recare la firma del
ricorrente o del suo rappresentante. 

Al ricorso dovrà essere allegata la decisione impugnata e la busta in cui il
ricorrente l'ha ricevuta.

 

 

Per il Tribunale
cantonale delle assicurazioni 

Il presidente                                                           Il
segretario

 

Daniele Cattaneo                                                  Fabio
Zocchetti