# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e6603dcb-65d5-5eb6-892f-fca2df38f446
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-07
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 07.02.2025 100 2023 216
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2023-216_2025-02-07.pdf

## Full Text

100.2023.216U
SEH/BIM/SRE

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 7. Februar 2025

Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident
a.o. Verwaltungsrichter Seiler, Verwaltungsrichter Häberli 
Gerichtsschreiberin Bickel

A.________
handelnd durch …
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. …

Beschwerdeführerin

gegen

Einwohnergemeinde Köniz
handelnd durch die Direktion Planung und Verkehr, Landorfstrasse 1, 
3098 Köniz

Beschwerdegegnerin

und

Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland
Poststrasse 25, 3071 Ostermundigen

betreffend Mehrwertabgabe für Umzonung des Grundstücks Köniz 
Gbbl. Nr. 1________ (Entscheid der Regierungsstatthalterin des 
Verwaltungskreises Bern-Mittelland vom 10. Juli 2023; vbv 33/2023)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.02.2025, Nr. 100.2023.216U, 
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Prozessgeschichte:

A.

Die A.________ ist Eigentümerin des Grundstücks Köniz 
Gbbl. Nr. 1________ mit einer Fläche von 18'817 m2. Das Grundstück be-
fand sich gemäss Ortsplanung von 1993 in der Landwirtschaftszone. Kürz-
lich wurde ein Teil des Grundstücks – umfassend das am B.________weg 
liegende Bauernhaus samt Umschwung – der gemischten Zone, Bauklasse 
IIIa, zugewiesen (Volksabstimmung vom 23.9.2018, Genehmigung durch 
das Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern [AGR] vom 
18.5.2020). Mit Verfügung vom 1. März 2023 veranlagte die Einwohnerge-
meinde (EG) Köniz die A.________ für eine Mehrwertabgabe von 
Fr. 696'000.--, indexiert nach Massgabe des Landesindexes der Konsumen-
tenpreise bis zu seiner Fälligkeit, fällig mit der Überbauung.

B.

Die A.________ erhob dagegen am 30. März 2023 Beschwerde an das Re-
gierungsstatthalteramt Bern-Mittelland mit dem Antrag, die angefochtene 
Verfügung sei aufzuheben. Mit Entscheid vom 10. Juli 2023 wies die Regie-
rungsstatthalterin die Beschwerde ab.

C.

Die A.________ hat am 10. August 2023 Beschwerde an das Verwaltungs-
gericht erhoben mit dem Antrag, der Entscheid der Regierungsstatthalterin 
sei aufzuheben.

Die EG Köniz schliesst mit Beschwerdeantwort vom 11. September 2023 auf 
Abweisung der Beschwerde. Das Regierungsstatthalteramt verweist mit Ver-
nehmlassung vom 23. August 2023 auf die Begründung im angefochtenen 
Entscheid und hält daran fest. 

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Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teil-
genommen, wird durch den angefochtenen Entscheid zu einer Zahlung ver-
pflichtet, ist daher besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse 
an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die Bestim-
mungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 
VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). 

2.

2.1 Nach Art. 5 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die 
Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) regelt das kantonale 
Recht einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die 
durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen. Planungsvorteile werden 
mit einem Satz von mindestens 20 Prozent ausgeglichen. Der Ausgleich wird 
bei der Überbauung des Grundstücks oder dessen Veräusserung fällig. Das 
kantonale Recht gestaltet den Ausgleich so aus, dass mindestens Mehr-
werte bei neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden ausgegli-
chen werden (Abs. 1bis, in der Fassung vom 15.6.2012 [AS 2014 S. 899]). In 
Ausführung dieser Bestimmung hat der bernische Gesetzgeber die Mehr-
wertabgabe in Art. 142 ff. des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 (BauG; 
BSG 721.0) geregelt. Nach Art. 142 Abs. 1 BauG entrichten Grundeigentü-
merinnen und Grundeigentümer, die als Folge einer Planung in den Genuss 
eines Mehrwerts gelangen, nach Massgabe dieses Gesetzes und der von 
den Gemeinden erlassenen Bestimmungen eine Mehrwertabgabe. Die Ge-
meinden regeln den Ausgleich von Planungsvorteilen nach Massgabe des 

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Bundesrechts (Art. 5 RPG) und der Bestimmungen dieses Gesetzes in ei-
nem Reglement (Art. 142 Abs. 4 BauG). Das Reglement der EG Köniz vom 
16. Januar 2017 über den Ausgleich von Planungsvorteilen (Mehrwertaus-
gleichsreglement, MWAR, einsehbar unter: <www.koeniz.ch>, Rubriken 
«Wohnen/Planen und Bauen/Planung und Entwicklung/Mehrwertaus-
gleich») sieht dementsprechend in seinem Art. 2 Folgendes vor: 

1 Bei Einzonungen, Um- und Aufzonungen wird unter Vorbehalt von 
Absatz 2 und 3 eine Mehrwertabgabe erhoben. 

2 Bei Anpassungen von Bau- und Nutzungsvorschriften, welche für das 
ganze Gemeindegebiet gelten, wird keine Mehrwertabgabe erhoben.

3 Die Freigrenzen richten sich nach dem übergeordneten Recht.

2.2 Es ist unbestritten, dass das streitbetroffene Grundstück teilweise 
von der Landwirtschaftszone in eine Bauzone umgezont wurde und dadurch 
einen Mehrwert erfahren hat. Ferner macht die Beschwerdeführerin nicht 
geltend, das Grundstück diene unmittelbar öffentlichen Zwecken, so dass sie 
von der Mehrwertabgabe befreit wäre (Art. 5 Abs. 1quinquies Bst. a RPG; 
Art. 142 Abs. 2 BauG; vgl. dazu BVR 2024 S. 51 E. 3-5). Die Beschwerde-
führerin rügt hingegen zunächst eine Verletzung des rechtlichen Gehörs 
durch Verletzung der Begründungspflicht: Weder aus der Verfügung der Ge-
meinde noch aus den Unterlagen, auf welche sich diese stützte, sei die 
Mehrwertberechnung nachvollziehbar. Der vorinstanzliche Entscheid habe 
zu Unrecht eine Gehörsverletzung durch die Gemeinde verneint und enthalte 
seinerseits keine weiteren Angaben über die der Wertermittlung zugrunde 
liegenden Annahmen und Hypothesen (Beschwerde S. 4 ff.). Weiter rügt die 
Beschwerdeführerin, die in der Verfügung angewendete Methode zur Be-
stimmung des Planungsmehrwerts sei unzulässig und der Mehrwert sei un-
zulässigerweise schematisch ermittelt und der so ermittelte Planungsmehr-
wert nicht plausibilisiert worden (Beschwerde S. 8 ff.). Schliesslich rügt sie 
den Zeitpunkt, ab dem die Teuerung berechnet wurde (Beschwerde S. 14). 

3.

3.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesver-
fassung [BV; SR 101]; Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern [KV; 
BSG 101.1]; Art. 21 ff. VRPG) verlangt unter anderem, dass die Behörden 

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und im Beschwerdefall die Rechtsmittelinstanzen die Vorbringen der Betrof-
fenen tatsächlich hören, ernsthaft prüfen und in ihrer Entscheidfindung an-
gemessen berücksichtigen. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ih-
ren Entscheid zu begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sich die 
Begründung mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und 
jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt; vielmehr kann sie sich auf 
die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken, so dass der Ent-
scheid gegebenenfalls sachgerecht angefochten werden kann 
(BGE 149 V 156 E. 6.1, 146 II 335 E. 5.1; BVR 2022 S. 51 E. 2.3). Der 
Gehörsanspruch ist formeller Natur. Seine Verletzung führt ungeachtet der 
materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung der Be-
schwerde und zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids, sofern die 
Rechtsmittelinstanz den Gehörsmangel nicht nachträglich heilen kann 
(BGE 148 IV 22 E. 5.5.2, 142 II 218 E. 2.8.1; BVR 2021 S. 285 E. 3.4.3). 
Daraus folgt, dass grundsätzlich die Rüge einer Gehörsverletzung vorab zu 
prüfen ist, weil sich bei ihrer Bejahung eine weitere Prüfung erübrigen kann. 

3.2 Im vorliegenden Fall besteht jedoch ein Konnex zwischen der Rüge 
der Gehörsverletzung und den materiellen Rügen: Die Begründungspflicht 
bezieht sich auf Aspekte, die rechtserheblich sind. Die Frage, ob die Begrün-
dungspflicht verletzt wurde, kann daher nur beantwortet werden, wenn fest-
steht, welche Aspekte rechtserheblich sind. Im vorliegenden Fall bezieht sich 
die Rüge der mangelhaften Begründung zu einem wesentlichen Teil darauf, 
dass die Bemessung des Planungsmehrwerts in der Verfügung der Ge-
meinde und im angefochtenen Entscheid nach Auffassung der Beschwerde-
führerin zu generell und schematisch war und nicht auf die von ihr vorge-
brachten Besonderheiten einging (vgl. hinten E. 5.2). In materieller Hinsicht 
rügt die Beschwerdeführerin, eine schematische Bewertung sei nicht zuläs-
sig. Ob die gerügte Gehörsverletzung vorliegt, kann somit erst geprüft wer-
den, nachdem beurteilt worden ist, ob eine schematische Bewertung zuläs-
sig ist. 

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4.

Zu prüfen ist somit zunächst die Rüge, die angewendete Methode sei un-
zulässig.

4.1 Nach Art. 142b Abs. 1 Satz 1 BauG entspricht der Mehrwert der Dif-
ferenz zwischen dem Verkehrswert des Landes mit und ohne Planänderung. 
Massgebend ist die Differenz zwischen dem Verkehrswert des Landes un-
mittelbar vor und nach der rechtskräftigen planerischen Massnahme. Das ist 
so zu verstehen, dass zwischen der planerischen Massnahme und dem 
Mehrwert des Bodens eine kausale – und nicht nur eine zeitliche – Verbin-
dung vorausgesetzt wird. Führt die planerische Massnahme zu einer wert-
mässigen Veränderung des Grundstücks, da die Nutzungsmöglichkeiten 
verbessert werden, ist für die Bestimmung des Verkehrswerts des Landes 
nach der Planänderung die raumplanerisch (theoretisch) zulässige Nutzung 
entscheidend (BVR 2024 S. 51 E. 6.2). 

4.2 Bei der Ermittlung des Planungsmehrwerts interessiert grundsätzlich 
nur der Wert des Landes. Der Wert eines allenfalls darauf stehenden Ge-
bäudes wird durch eine raumplanerische Massnahme nicht betroffen, d.h. 
der Gebäudewert bleibt vor und nach einer raumplanerischen Massnahme 
derselbe. Für den planungsbedingten Mehrwert spielt die aktuelle Bebauung 
deshalb grundsätzlich keine Rolle (BVR 2024 S. 51 E. 8.2). Wie der Land-
wert eines Grundstücks im Einzelfall ermittelt wird, hängt von der für die Be-
rechnung des Mehrwerts gewählten Methode ab. Diese gibt vor, welche Fak-
toren für die Ermittlung des Landwerts beigezogen werden (BVR 2025 S. 25 
E. 3.2). Im vorliegenden Verfahren stützt sich die Gemeinde für ihre Mehr-
wertveranlagung auf eine Grundstückschätzung der C.________ AG. Diese 
erläuterte das Vorgehen in den zwei Dokumenten: «Ortsplanungsrevision 
Köniz – Grundstückschätzung» vom 6. März 2017 (Vorakten Gemeinde 3A2 
Dokument Nr. 4) sowie «Berechnung der Mehrwerte im Rahmen der Orts-
planungsrevision», Dezember 2019 (Vorakten Gemeinde 3A2 Dokument 
Nr. 7). In beiden Dokumenten wird die Methodik dargelegt: Pro Parzelle wer-
den zwei Marktwerte ermittelt, ein erster vor und der zweite nach der bau-
rechtlichen Veränderung, jeweils unter Annahme eines Abbruch-Neubau-
Szenarios. Die Basis für die Ermittlung der beiden Marktwerte bildet das Re-
sidualwertverfahren, wozu die folgenden Hauptschritte beschrieben werden: 

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(1) Ermittlung der Flächenpotenziale auf Basis der Grundstückeigenschaften 
und Bauordnung, (2) Berechnung der Erträge und resultierender Marktwert 
per Fertigstellung, (3) Berücksichtigung der Erstellungskosten (inkl. Finan-
zierung) und resultierender Landwert per Fertigstellung, (4) Einschätzung 
von Risiko und Gewinn. Im zweiten Dokument von 2019 werden zusätzlich 
(5) eine nichtlineare Proportionalität zwischen Landwert und Ausnützungs-
ziffer sowie (6) eine Zuteilung der Flächenpotenziale auf baurechtlich zuläs-
sige Nutzungen berücksichtigt (Vorakten Gemeinde 3A2 Dokument Nr. 4 
S. 4 f. und 7; Vorakten Gemeinde 3A2 Dokument Nr. 7 S. 18 [im Folgenden: 
Erläuterungsbericht]; vgl. zur Residualwertmethode auch BVR 2025 S. 25 
E. 3.2 f.). 

4.3 Das Verwaltungsgericht hat vor kurzem einen ähnlich gelagerten Fall 
beurteilt (BVR 2025 S. 25), der ebenfalls eine Mehrwertabgabe aufgrund der 
hier zur Diskussion stehenden Ortsplanungsrevision der EG Köniz betraf. 
Der Planungsmehrwert war in jenem Fall nach der gleichen Methode durch 
die C.________ AG ermittelt worden. Im dortigen Verfahren hatte die Be-
schwerdeführerin die Residualwertmethode nicht grundsätzlich in Frage ge-
stellt, sondern nur geltend gemacht, dass sie im konkreten Fall den Beson-
derheiten der Parzelle (Ersatzneubau erst mit grosser zeitlicher Verzögerung 
möglich, weshalb der Mehrwert zu diskontieren sei) zu wenig Rechnung 
trage. Das Verwaltungsgericht hat dort ausgeführt, die Residualwertmethode 
sei unbestrittenermassen eine anerkannte Methode zur Ermittlung des Ver-
kehrswerts von Grundstücken, namentlich im Fall von Aufzonungen (vgl. 
E. 3.2 mit Verweis auf das Schweizerische Schätzerhandbuch, Schweizeri-
sche Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten [Hrsg.], Aus-
gabe 2019, S. 392). In der Folge setzte es sich hauptsächlich mit der Frage 
der Diskontierung auseinander (E. 3.5) und kam zum Ergebnis, der aktuellen 
Bebauung des Grundstücks werde im Rahmen der Abbruchkosten Rech-
nung getragen; darüber hinaus sei sie nicht zu berücksichtigen. Weiterge-
hende Abklärungen zu Alter und Zustand der Gebäude seien nicht notwen-
dig, da ein schematisches Vorgehen in der Natur der Methode liege (E. 3.6). 
Auch in einem anderen Verfahren hat das Verwaltungsgericht die Residual-
wertmethode als anerkannte Methode für die Bemessung des Planungs-
mehrwerts bezeichnet (BVR 2024 S. 51 E. 8.3), wobei dies auch dort nicht 
umstritten war.

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4.4 Im Unterschied zu den genannten Fällen kritisiert hier die Beschwer-
deführerin ausdrücklich und in grundsätzlicher Weise die Anwendung der 
Residualwertmethode. 

4.4.1 Die Vorinstanz hat erwogen, die von der Gemeinde angewendete 
Methode berücksichtige verschiedene Gegebenheiten der Grundstücke. Da 
eine Ortsplanungsrevision Auswirkungen auf zahlreiche Grundstücke haben 
könne, sei es nicht angebracht, für jedes Grundstück ein individuell erhobe-
nes Gutachten zu verlangen, da dies für die Gemeinde einen unzumutbaren 
Aufwand bedeuten würde. Zudem gehe es beim Planungsmehrwert lediglich 
um den Landwert, nicht um die Gebäude. Der Landwert bestimme sich ins-
besondere aufgrund seiner Lage und der Bebauungsmöglichkeiten. Ein 
schematisches Vorgehen sei dazu sinnvoll und praktisch umsetzbar und ent-
spreche auch dem Gebot der Rechtsgleichheit. Die Residualwertmethode 
sei eine anerkannte Methode. Es seien keine Hinweise ersichtlich, dass die 
angewendete Methode den massgeblichen Grundsätzen widerspreche. Das 
«Gutachten» der C.________ AG sei nachvollziehbar, schlüssig und in sich 
stimmig (angefochtener Entscheid E. 8.2 f., 9.2 f. und 10).

4.4.2 Die Beschwerdeführerin macht demgegenüber geltend, die Residu-
alwertmethode sei nicht für die Landbewertung geeignet, sondern sei eine 
Grundlage für Investitionsentscheide. Die bundesgerichtliche Rechtspre-
chung lehne im Enteignungsrecht die Residualwertmethode ab, da sie auf 
Hypothesen, Annahmen und Schätzungen beruhe, so dass das Ergebnis je 
nach Annahmen ganz unterschiedlich ausfallen könne. Die Rechtsprechung 
favorisiere daher die Vergleichswertmethode. Auf andere Methoden dürfe 
nur ausgewichen werden, wenn überhaupt keine Vergleichspreise erhoben 
werden könnten, oder zur Plausibilisierung der Vergleichswertmethode. Im 
vorliegenden Fall wären Vergleichspreise vorhanden. Die Gemeinde habe 
aber in unzulässiger Weise den Planungsmehrwert schematisch ermittelt, 
ohne auf die konkreten Umstände einzugehen. Die schematische Vorge-
hensweise erfasse nicht alle wertrelevanten Aspekte der konkreten Liegen-
schaft und verletze daher die Rechtsgleichheit in der Form des Anspruchs 
auf Ungleichbehandlung von Ungleichem. Zumindest müssten die mit der 
Residualwertmethode ermittelten Vergleichspreise plausibilisiert werden, da 
der ermittelte Landwert unrealistisch hoch sei (Beschwerde S. 8 ff.). Die Be-

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schwerdeführerin stellt in diesem Zusammenhang den Beweisantrag, den 
Kaufvertrag betreffend ein vor kurzem verkauftes Grundstück in der Nach-
barschaft zu edieren oder zumindest den Kaufpreis und die Fläche zu erfra-
gen (Beschwerde S. 14).

4.5 Es ist daher zu prüfen, ob die angewandte Methode zulässig ist.

4.5.1 Art. 5 Abs. 1 RPG verlangt einen «angemessenen Ausgleich für er-
hebliche Vor- und Nachteile», die durch Planungen entstehen (Abs. 1), bzw. 
für «Planungsvorteile» oder «Mehrwerte» (Abs. 1bis), sagt aber nicht, wie 
diese Mehrwerte bzw. Vorteile zu bemessen sind. Nach der Rechtsprechung 
muss der Mehrwert wirtschaftlicher Natur sein und sich nach der Gesamtheit 
der Umstände bemessen. Es handelt sich dabei um einen unbestimmten Be-
griff des Bundesrechts, der den Kantonen einen gewissen Spielraum belässt 
(BGE 132 II 401 E. 2.1, 131 II 571 E. 2.1; BGer 1C_588/2014 vom 
22.6.2015 E. 4.1, 1C_184/2014 vom 23.2.2015 E. 2.1). Nach Art. 142b 
Abs. 1 BauG entspricht der Mehrwert der Differenz zwischen dem Verkehrs-
wert des Landes mit und ohne Planänderung; er ist mit anerkannten Metho-
den zu bestimmen. Nach Art. 3 MWAR wird der Mehrwert «nach anerkann-
ten Methoden bestimmt». Art. 120b Abs. 4 der Bauverordnung vom 6. März 
1985 (BauV; BSG 721.1) spricht vom «planungsbedingten Mehrwert, der mit 
einer anerkannten Methode bestimmt wird». Weder das kantonale noch das 
kommunale Recht enthalten nähere Angaben dazu, welche Methoden als 
anerkannt gelten. Der Vortrag des Regierungsrats zur Gesetzesrevision von 
2016 hat dazu ausgeführt, der Mehrwert sei nach anerkannten Methoden zu 
ermitteln, wie sie schon heute für die Bestimmung von Verkehrswerten be-
stehen und namentlich im Enteignungsrecht oder im Rahmen der vertragli-
chen Mehrwertabschöpfung bekannt seien (Tagblatt des Grossen Rates 
2016, Beilage 8 S. 47). Auch nach Literatur und Rechtsprechung gelten als 
anerkannte Methoden namentlich diejenigen, die im Enteignungsrecht üblich 
sind (BVR 2024 S. 51 E. 6.2; VGE 2022/348 vom 21.10.2024 E. 2.1; 
Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5. Aufl. 
2020/2024, Art. 142-142f N. 11; Etienne Poltier, in Praxiskommentar RPG: 
Nutzungsplanung, 2016, Art. 5 N. 52; Beat Stalder, Aktuelle Fragen im Zu-
sammenhang mit dem Ausgleich von Planungsvorteilen – eine Baustellen-
besichtigung, in: in dubio 1/2023 S. 20 ff., 24).

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4.5.2 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Enteignungs-
recht ist der zu entschädigende Verkehrswert primär anhand von Vergleichs-
preisen festzulegen, sofern eine genügende Zahl von Objekten ähnlicher Be-
schaffenheit zur Verfügung steht. An diese Voraussetzungen dürfen jedoch 
nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden. Unterschieden der Vergleichs-
grundstücke kann durch Preiszuschläge oder -abzüge Rechnung getragen 
werden (BGE 122 I 168 E. 3a). Die Vergleichsmethode wird als geeignet be-
urteilt, auch wenn nur wenige Vergleichsobjekte vorliegen 
(BGer 1C_42/2023 vom 25.3.2024 E. 6.3 und 6.4, 1C_266/2011 vom 
20.10.2011 E. 4.2). Das gilt zumindest für den Landwert bzw. für unüber-
baute Grundstücke (BGE 122 II 337 E. 5a; BGer 1C_42/2023 vom 
25.3.2024 E. 6.3, 1C_473/2017 vom 3.10.2018 E. 3.4, 1C_329/2014 vom 
5.1.2015 E. 3), während die Gebäude auch anhand von Baukosten unter 
Berücksichtigung anderer Aspekte wie Altersentwertung (BGE 122 II 337 
E. 6) oder aufgrund des Realwerts oder Ertragswerts (BGE 134 II 49 
E. 15.1) bewertet werden können. In der Praxis wird aber auch für überbaute 
Objekte oft die Vergleichswertmethode angewendet (Dolder/Frey, in Zweifel/
Beusch/Oesterhelt [Hrsg.], Immobiliensteuern, 2021, § 6 N. 35; Javier 
Gonzalez Patallo, Die Berechnung der Mehrwertabgabe, 2023, S. 37). Dem-
gegenüber hat das Bundesgericht verschiedentlich zur Vorsicht bei der An-
wendung der Lageklassenmethode gemahnt. Es ist stets sorgfältig zu prü-
fen, ob diese Schätzungsmethode den Eigenheiten des Enteignungsobjekts 
gerecht zu werden vermag oder ob sie allenfalls nur zu einer Grobkontrolle 
der nach anderen Methoden ermittelten Resultate beizuziehen ist 
(BGE 134 II 49 E. 15.2, 131 II 458 E. 5.1, 128 II 74 E. 5c/bb, 122 I 168 
E. 3b/cc). Die Lageklassenschlüssel sind in verschiedener Hinsicht zu undif-
ferenziert und belassen einen sehr weiten Spielraum des Ermessens, was je 
nach den getroffenen Annahmen zu sehr unterschiedlichen Werten führen 
kann (BGE 134 II 49 E. 15.4; BGer 1C_42/2023 vom 25.3.2024 E. 6.3, 
1C_266/2011 vom 20.10.2011 E. 4.2). Das Bundesgericht hat auch nicht be-
anstandet, dass ein kantonales Gericht die Anwendung der Residualwert-
methode ablehnte und stattdessen die Vergleichswertmethode anwendete 
(BGer 1C_42/2023 vom 25.3.2024 E. 6.2 und 6.4 f.). Die Vergleichswertme-
thode wird ebenfalls in anderen Zusammenhängen als massgeblich bezeich-
net, so etwa im Rahmen der erbrechtlichen Ausgleichung (BGE 133 III 416 
E. 6.3.3). Anerkannt hat das Bundesgericht im Enteignungsrecht auch öko-

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nometrische oder hedonische Modelle, bei denen viele preisbestimmende 
Eigenschaften unter Berücksichtigung zahlreicher Vergleichsobjekte, die auf 
dem freien Markt gehandelt worden sind, durch ein statistisches Verfahren 
(Regressionsverfahren) ermittelt und quantifiziert werden. Es handelt sich 
um eine Art Vergleichsverfahren, wobei aber nicht die Liegenschaften selbst 
verglichen werden, sondern deren preisbestimmende Eigenschaften. Dabei 
ist allerdings die Datenerhebung sehr aufwändig und kostspielig und die Da-
tenbasis muss sehr breit sein. Die Methode ermöglicht damit eine gleichmäs-
sige Bewertung in einer Grosszahl von Fällen, sofern das zu bewertende 
Objekt die gleichen Haupteigenschaften aufweist wie die erfassten Ver-
gleichsobjekte. Dies trifft bei den am häufigsten gehandelten Immobilien in 
der Regel zu, nicht dagegen bei Sonderobjekten. Bei diesen muss einzelfall-
weise, z.B. durch Augenschein, den modellmässig nicht erfassten Eigen-
schaften Rechnung getragen werden (BGE 138 II 77 E. 8.5, 134 II 49 E. 16). 

4.5.3 Insgesamt trifft es zu, dass das Bundesgericht im Enteignungsrecht 
eine gewisse Präferenz für die Vergleichswertmethode hat, ohne allerdings 
andere Methoden auszuschliessen. Indessen ist die Problemstellung im Ent-
eignungsrecht nicht die gleiche wie beim Planungsmehrwert. Im Enteig-
nungsrecht geht es darum, den aktuellen Wert des enteigneten Grundstücks 
zu vergüten. Die Möglichkeit einer besseren Verwendung darf nur berück-
sichtigt werden, wenn sie bereits bestanden hat oder in nächster Zukunft ein-
getreten wäre (BGE 134 II 49 E. 13.1). Bei der Ermittlung des Planungs-
mehrwerts geht es hingegen darum, zwei Grundstückwerte zu vergleichen, 
von denen der eine, nämlich die planungsbedingte bessere Nutzung des 
Grundstücks, in der Zukunft liegt und damit zwangsweise hypothetisch ist. 
Da die Mehrwertabgabe bereits vor der Realisierung festgelegt wird, muss 
der Mehrwert zwangsläufig geschätzt werden (Toni Amonn, in Zwei-
fel/Beusch/Oesterhelt [Hrsg.] Immobiliensteuern, 2021, § 27 N. 85). Insofern 
sind gewisse Annahmen oder Unschärfen in Bezug auf diese künftige bes-
sere Nutzung unvermeidlich. 

4.5.4 Das Bundesgericht hat im Zusammenhang mit der Planungsmehr-
wertabgabe ausgeführt (BGer 1C_588/2014 vom 22.6.2015 E. 5.1.2):

«Selon la jurisprudence cantonale confirmée par le Tribunal fédéral, le 
caractère majeur de l'avantage procuré par la mesure d'aménagement 
doit être apprécié au regard de la variation réelle et concrète de la valeur 

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de l'immeuble en cause et non dans l'abstrait. Est déterminante la pos-
sibilité effective d'utiliser la parcelle pour la construction d'une manière 
conforme à la zone dont elle fait désormais partie (arrêt 1C_290/2007 
du 28 janvier 2008, consid. 4). Cette valeur objective s'estime par com-
paraison du prix du terrain avant et après la mesure d'aménagement, 
en s'appuyant sur des critères objectifs. En cas de vente, l'estimation ne 
peut se baser uniquement sur les prix effectivement payés, ni sur la va-
leur cadastrale (ATF 132 II 401 consid. 2.1).»

Daraus lässt sich aber nicht ableiten, dass nur konkrete Vergleichspreise 
massgebend wären. Zudem bezieht sich diese Aussage auf die Rechtspre-
chung eines bestimmten Kantons, während Art. 5 RPG den Kantonen einen 
Spielraum belässt (vorne E. 4.5.1). Die Literatur zur Planungsmehrwertab-
gabe geht denn auch einhellig davon aus, dass verschiedene Methoden in 
Frage kommen, um den Mehrwert zu ermitteln (Urs Eymann, Grundsätze zur 
Ermittlung des Planungsmehrwerts nach Art. 5 RPG, in ZBl 2015 S. 167 ff., 
172 f.; ders., Einzelaspekte zum Planungsmehrwertausgleich, in 
KPG-Bulletin 2018 S. 94 ff., 97; Javier Gonzalez Patallo, a.a.O., S. 36 ff.; 
Marco Koletsis, Planungsmehrwert gemäss Vorlage zum zürcherischen 
MAG, in PBG aktuell 2/2018 S. 5 ff., 11; Heinz Lanz, Die Mehrwertermittlung 
aus der Sicht des Bewerters, in: in dubio 1/2023 S. 28 ff.; Christa Perregaux 
DuPasquier, Mit einer Vielzahl von Methoden zu einem objektiven Ergebnis, 
in Inforaum 1/2020 S. 4 ff., 7; Michael Pflüger, Die Mehrwertabgabe nach 
Art. 142 ff. des revidierten Baugesetzes – Streiflichter auf eine Baustelle, in 
BVR 2017 S. 268 ff., 284; Beat Stalder, a.a.O., S. 24 f.).

4.5.5 Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Residualwertmethode sei 
primär eine Grundlage für Investitionsentscheide (Beschwerde S. 8 f. mit 
Verweis auf Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 211; 
vgl. auch Dolder/Frey, a.a.O., § 6 N. 52; Javier Gonzalez Patallo, a.a.O., 
S. 51). Dies spricht allerdings nicht gegen die Verwendung für die Bemes-
sung von Planungsmehrwerten. Denn auch Investitionsentscheide werden 
unter Zugrundelegung von Wertüberlegungen getroffen. Die hier angewen-
dete Methode ermittelt den Marktwert der überbauten Liegenschaft und zieht 
davon die Baukosten ab (vorne E. 4.2). Daraus resultiert prinzipiell der Land-
wert, der für die Bemessung der Mehrwertabgabe massgebend ist (vorne 
E. 4.1). Die Residualwertmethode wird in der Literatur zwar als nicht 
geeignet bezeichnet für die Bewertung von Land, wohl aber für überbaute 
Liegenschaften (Francesco Canonica, a.a.O., S. 210 f.). Bei der Mehrwert-
abgabe geht es zumindest bei einem der beiden zu vergleichenden Werte 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.02.2025, Nr. 100.2023.216U, 
Seite 13

immer um (hypothetisch) überbaute Liegenschaften, so dass auch in diesem 
Zusammenhang die Methode als zulässig betrachtet wird (Javier Gonzalez 
Patallo, a.a.O., S. 49 ff.; Heinz Lanz, a.a.O., S. 29; Beat Stalder, a.a.O., 
S. 24). Das Verwaltungsgericht hat denn auch die Residualwertmethode als 
zulässige Methode für die amtliche Bewertung von Wohn- und 
Geschäftshäusern bezeichnet (BVR 2013 S. 331 E. 4.3). Im 
Zusammenhang mit der steuerlichen Bewertung hat das Bundesgericht die 
Residualwertmethode als geeignet betrachtet im Fall einer Privatentnahme, 
bei welcher der entnommene Vermögenswert nach der Erwerbsaufgabe 
anders genutzt wurde als bisher. Dabei wurde der Nutzwert der Liegenschaft 
unter der Prämisse der ins Auge gefassten zukünftigen Nutzung ermittelt und 
von diesem wurden die dafür erforderlichen Kosten abgezogen 
(BGer 2C_662/2020 vom 22.3.2021 E. 3.2.2). Um eine vergleichbare 
Fragestellung geht es auch bei der Bemessung des Planungsmehrwerts: Die 
aktuelle Nutzung muss mit einer zukünftig möglichen Nutzung verglichen 
werden, welche zwar Investitionen verlangt, aber dafür auch einen höheren 
Ertrag abwirft. 

4.5.6  Zutreffend ist, dass das Ergebnis der Residualwertmethode stark 
von den getroffenen Annahmen abhängt und auch schon kleine Änderungen 
bei einzelnen Annahmen insgesamt zu erheblich unterschiedlichen 
Ergebnissen führen können (vgl. das Beispiel bei Francesco Canonica, 
a.a.O., S. 215 f.). Zudem folgt – wie die C.________ AG in ihrem 
Erläuterungsbericht selber ausführt (S. 4) – die Methode einem 
schematischen Vorgehen, welches die wesentlichen wertrelevanten 
Faktoren berücksichtigt, aber eine pragmatische Schätzung darstellt mit 
entsprechenden Vereinfachungen, welche nicht sämtliche Eigenheiten jeder 
einzelnen Parzelle berücksichtigen kann und zudem Schätzunsicherheiten 
beinhaltet. Die Vorinstanz rechtfertigt ein solch schematisches Vorgehen 
damit, dass es für die Gemeinde einen unzumutbaren Aufwand bedeuten 
würde, für jedes Grundstück ein individuell erhobenes Gutachten zu 
verlangen. Diese Überlegung ist nachvollziehbar, zumal wenn es um die 
Gesamtrevision der Ortsplanung in einer grösseren Gemeinde geht, von der 
zahlreiche Liegenschaften betroffen werden. Das Verwaltungsgericht hat 
denn auch im zitierten Urteil BVR 2025 S. 25 ausgeführt, ein schematisches 
Vorgehen liege in der Natur der Methode, weshalb weitergehende 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.02.2025, Nr. 100.2023.216U, 
Seite 14

Abklärungen (im konkreten Fall: zu Alter und Zustand der Gebäude) nicht 
notwendig seien (E. 3.6). Das Bundesgericht anerkennt im Enteignungsrecht 
ebenfalls ein schematisches Vorgehen, wenn eine grosse Zahl von Objekten 
zu bewerten ist (BGE 138 II 77 E. 8.5.1, 134 II 160 E. 13). Allerdings ist den 
örtlichen Gegebenheiten oder besonderen Merkmalen Rechnung zu tragen 
(BGE 134 II 160 E. 14.3).

4.5.7 Auch bei anderen Abgaben erfolgt die Bemessung häufig aufgrund 
schematischer Vorgaben. So werden Kausalabgaben (z.B. 
Anschlussgebühren oder -beiträge, Abfallgebühren usw.) oft anhand 
bestimmter abstrakter Kriterien wie Geschossfläche, 
Gebäudeversicherungswert und dgl. bemessen. Ein schematisches 
Vorgehen kann methodenimmanent dazu führen, dass den Besonderheiten 
bestimmter Liegenschaften nicht Rechnung getragen wird. Nach der 
Rechtsprechung ist aber namentlich bei kostenabhängigen Kausalabgaben 
aus Praktikabilitätsgründen eine gewisse Schematisierung oder 
Pauschalierung zulässig (BVR 2024 S. 208 E. 6.4; BGE 138 II 111 E. 5.3.4, 
132 II 371 E. 2.1; BGer 9C_718/2022 vom 8.6.2023, in URP 2023 S. 539 
E. 6.2). Bei der Bemessung solcher Gebühren müssen nicht alle Umstände 
berücksichtigt werden, die im konkreten Fall das Mass der Inanspruchnahme 
der Leistung beeinflussen. Eine solche Schematisierung führt regelmässig 
dazu, dass einzelne Faktoren ausser Acht bleiben, obwohl sie sich auf die 
Beanspruchung der Leistungen auswirken (BGer 2C_533/2022 vom 
12.12.2022 E. 4.3.2, 2C_1054/2013 vom 20.9.2014, in ZBl 2015 S. 483 
E. 6.1). Im Einzelfall ist ein Abgehen von einer solchen Schematisierung nur 
angezeigt, wenn die schematischen Kriterien aufgrund der Besonderheiten 
des konkreten Falls zu unhaltbaren Ergebnissen oder zu Unterschieden 
führen, die sich nicht mehr sachlich begründen lassen (BGE 125 I 1; 
BGer 2C_533/2022 vom 12.12.2022 E. 4.3.2, 2C_1027/2020 vom 4.5.2022 
E. 7.2, 2C_1054/2013 vom 20.9.2014, in ZBl 2015 S. 483 E. 6.4; vgl. auch 
BVR 2024 S. 208 E. 6.6 f.). Dies rechtfertigt sich insbesondere auch 
dadurch, dass solche Gebühren insgesamt in der Regel eher bescheiden 
sind und zudem durch das Kostendeckungsprinzip, Verursacherprinzip oder 
Äquivalenzprinzip in der Höhe begrenzt werden. 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.02.2025, Nr. 100.2023.216U, 
Seite 15

4.5.8 Etwas anders verhält es sich bei Abgaben, die ohne Gegenleistung 
erbracht werden, namentlich bei den Vermögenssteuern: Der steuerrechtlich 
massgebende Verkehrswert (Art. 14 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 
14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der 
Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]; Art. 48 des Steuergesetzes 
vom 21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]) kann mit verschiedenen Methoden 
bemessen werden (Dolder/Frey, a.a.O., § 6 N. 33). Die verschiedenen 
Methoden führen oft zu unterschiedlichen Ergebnissen, weshalb sich der 
Wert eines Grundstücks nicht exakt bestimmen lässt (Dolder/Frey, a.a.O., 
§ 6 N. 31; Javier Gonzalez Patallo, a.a.O., S. 33; Martin Kocher, in 
Zweifel/Beusch/Oesterhelt [Hrsg.], Immobiliensteuern, 2021, § 28 N. 509). 
Vielmehr ist der abgaberechtliche Verkehrswert in der Regel ein Schätz- 
oder Vergleichswert (BGE 148 I 210 E. 4.4.3, 131 I 291 E. 3.2.2, 128 I 240 
E. 3.2.1, 124 I 193 E. 4A; BGer 2C_68/2021 vom 22.2.2021 E. 3.3.2). Mit 
jeder Schätzung ist, unabhängig von der angewendeten Methode, 
zwangsläufig eine Streuung und Ungenauigkeit verbunden, die plus/minus 
zehn Prozent oder noch mehr beträgt (BGE 148 I 210 E. 4.4.4, 128 I 240 
E. 2.6). Das Bundesgericht anerkennt trotzdem, dass die Steuerbehörden 
bei der Bewertung des unbeweglichen Vermögens zu Schematisierungen 
und Pauschalierungen greifen dürfen. Solche sind im Abgaberecht, das als 
Massenverwaltungsrecht ausgestaltet ist, aus praktischen und 
veranlagungsökonomischen Gründen unvermeidlich und in einem gewissen 
Ausmass zulässig, auch wenn dabei die rechtsgleiche Behandlung nicht 
durchwegs gewährleistet ist (BGE 148 I 210 E. 4.4.4, 140 II 167 E. 5.5.2, 
131 I 291 E. 3.2.2). Allerdings darf dies nicht im Ergebnis dazu führen, dass 
ein Wert besteuert wird, der so gar nicht besteht. Der schematisch 
berechnete Steuerwert ist deshalb 
massvoll zu bemessen, aufgrund vorsichtiger Schätzungen, die der 
zwangsläufigen Unsicherheit der Bewertung Rechnung tragen, auch wenn 
daraus Steuerwerte resultieren, die im Durchschnitt unterhalb des effektiv 
realisierbaren Verkehrswerts liegen, jedenfalls soweit sich der niedrigere 
Ansatz durch die Ungenauigkeit der Schätzung sachlich rechtfertigen lässt 
(BGE 148 I 210 E. 4.4.7, 124 I 145 E. 6c, 124 I 193 E. 4b). Würde die 
generelle Bewertungsregelung so festgelegt, dass der Steuerwert im 
Durchschnitt 100 Prozent des Verkehrswerts beträgt, käme der Steuerwert 
in einer gewissen Zahl von Fällen höher zu liegen als der Verkehrswert. 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.02.2025, Nr. 100.2023.216U, 
Seite 16

Damit würde ein Vermögenswert besteuert, der so gar nicht besteht, was 
verfassungswidrig wäre (BGE 148 I 210 E. 4.4.7, 128 I 240 E. 3.3.1 und 
3.4.1, 124 I 193 E. 4b). Im Zweifelsfall sind daher die Bewertungen so 
vorzunehmen, dass sie generell im Ergebnis nicht zu höheren Werten als 
den effektiven Verkehrswerten führen. Entsprechend diesen Grundsätzen 
wird denn auch im bernischen Recht zwar bei der amtlichen Bewertung von 
Grundstücken zu steuerlichen Zwecken ein schematisches Vorgehen 
angewendet (Art. 56 ff. und 182 StG), wobei aber der Steuerwert massvoll 
festzulegen ist (Art. 56 Abs. 1 Bst. d StG). Zudem müssen Umstände 
berücksichtigt werden, die dazu führen, dass ein formelhaft errechneter Wert 
nicht realisiert werden kann, so wenn ein Grundstück gestützt auf öffentlich-
rechtliche Vorschriften nicht überbaut werden darf (Art. 59 StG).

4.5.9 Die abgaberechtliche Einordnung der Planungsmehrwertabgabe ist 
umstritten (vgl. Toni Amonn, a.a.O., § 27 N. 12 ff.). Jedenfalls handelt es sich 
nicht um eine kostenabhängige Abgabe (BGE 142 I 177 E. 4.3.1, 121 II 138 
E. 3d, 105 Ia 134 E. 5b/c). Das Bundesgericht hat sie zwar nicht als Steuer 
bezeichnet, da sie nicht voraussetzungslos erhoben werde (BGE 142 I 177 
E. 4.3.1, 121 II 138 E. 3c und 4a, 105 Ia 134 E. 5b). Das ist aber zu 
relativieren: Auch eine Steuer knüpft immer an die Verwirklichung eines 
Steuertatbestandes an und ist in diesem Sinn nicht voraussetzungslos. So 
ist die Grundstückgewinnsteuer an die Voraussetzung geknüpft, dass ein 
Grundstückgewinn erzielt wurde. Wenn die Mehrwertabgabe an die 
Voraussetzung geknüpft ist, dass ein Planungsmehrwert erzielt wurde, ist 
dies kein entscheidender Unterschied. Zudem erreicht die Mehrwertabgabe 
eine beträchtliche Höhe. Das Bundesgericht behandelt denn auch die 
Mehrwertabgabe in Bezug auf die Steuerbefreiung der Schweizerischen 
Unfallversicherungsanstalt (SUVA) analog wie die Grundstückgewinnsteuer 
(BGE 121 II 138 E. 4b). Auch in Bezug auf das Legalitätsprinzip wendet das 
Bundesgericht auf die Mehrwertabgabe steuerrechtliche Grundsätze an 
(BGE 105 Ia 134 E. 5b). Schematische Bemessungsmethoden sind mit 
diesen Grundsätzen nicht unvereinbar. Sie müssen aber – analog wie die 
amtliche Bewertung von Grundstücken – sicherstellen, dass sie nicht in 
genereller Weise zu überhöhten Werten führen (vorne E. 4.5.8). Zudem 
muss der betroffenen Grundeigentümerschaft der Nachweis offenstehen, 
dass aufgrund der konkreten Umstände der schematisch bemessene Wert 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.02.2025, Nr. 100.2023.216U, 
Seite 17

im Einzelfall zu hoch ist (Marco Koletsis, a.a.O., S. 12 f.; vgl. auch vorne 
E. 4.5.2). Als solche Besonderheiten werden in der Literatur z.B. privat- oder 
öffentlich-rechtliche Baubeschränkungen (etwa aus Denkmalschutzgründen 
usw.) genannt (Toni Amonn, a.a.O., § 27 N. 38; ders., Probleme der 
Mehrwertabgabe, in: in dubio 1/23 S. 12 ff., 15; Dolder/Frey, a.a.O., § 6 N 
30; Marco Koletsis, a.a.O., S. 19 f.) oder in besonders gelagerten Fällen 
auch Lage, Ausstattung, Erschliessung, Bodenqualität usw. (Marco Koletsis, 
a.a.O., S. 20).

4.6 Insgesamt ergibt sich, dass die Residualwertmethode grundsätzlich 
eine anerkannte Methode für die Bemessung der Planungsmehrwerte ist und 
dass auch eine gewisse Schematisierung zulässig ist. Dabei muss jedoch 
sichergestellt sein, dass nicht Mehrwerte erfasst werden, die effektiv gar 
nicht erzielt werden können. Dazu muss die Bemessung generell entspre-
chend ausgestaltet werden und den Besonderheiten der einzelnen Liegen-
schaften angemessen Rechnung tragen. Einwände, die sich gegen die ge-
nerellen Annahmen in der angewendeten Methode richten oder die einzel-
fallbezogene Umstände geltend machen, welche dazu führen, dass die 
schematisch errechneten Werte zu hoch sind, betreffen demnach rechtser-
hebliche Elemente, die im Einzelfall überprüft werden können. 

5.

Im Folgenden ist nun zu prüfen, ob die Vorinstanzen bezüglich rechtserheb-
licher Aspekte ihre Begründungspflicht verletzt haben und welche Folgen 
sich daraus gegebenenfalls für die materielle Beurteilung der Streitsache er-
geben.

5.1 Mit Schreiben vom 3. April 2017 hatte die Beschwerdegegnerin die 
Beschwerdeführerin auf die laufende Ortsplanungsrevision hingewiesen und 
ausgeführt, durch die vorgesehene Nutzungsverbesserung werde ein plane-
rischer Mehrwert entstehen, der auszugleichen sei (Vorakten Gemeinde 3A2 
Dokument Nr. 1). Beigelegt war ein Entwurf für eine Mehrwertabgabeverfü-
gung, die einen Planungsmehrwert von Fr. 1'890'019.-- annahm (Vorakten 
Gemeinde 3A2 Dokument Nr. 2), gestützt auf ein «Gutachten» der 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.02.2025, Nr. 100.2023.216U, 
Seite 18

C.________ AG. Dieses «Gutachten» bestand einerseits aus dem 16-seiti-
gen Erläuterungsbericht (vgl. vorne E. 4.2), welcher allgemein die Methode 
erläuterte, andererseits aus einer A4-Seite, welche konkret die Parzelle der 
Beschwerdeführerin betraf und den erwähnten Mehrwert auswies (per 
31.12.2016; Vorakten Gemeinde 3A2 Dokument Nr. 3). Es wurden folgende 
Werte angegeben: 

Mit Schreiben vom 7. Juli 2020 teilte die Beschwerdegegnerin der Beschwer-
deführerin eine angepasste Schätzung mit (Vorakten Gemeinde 3A2 Doku-
ment Nr. 5), umfassend das Dokument «Berechnungen der Mehrwerte im 
Rahmen der Ortsplanungsrevision» (vorne E. 4.2) und eine parzellenbezo-
gene A4-Seite mit folgenden Angaben (Bewertungsstichtag 12.12.2019; Vor-
akten Gemeinde 3A2 Dokument Nr. 6): 

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Seite 19

Darin wurde ein Mehrwert von Fr. 2'242'100.-- ausgewiesen. Im Begleit-
schreiben führte die Gemeinde aus, da der ausgewiesene Mehrwert aus der 
ersten Bewertung in der definitiven Verfügung nicht höher ausfallen dürfe, 
werde der Wert aus der ersten Schätzung übernommen. Die Beschwerde-
gegnerin gab zudem der Beschwerdeführerin Gelegenheit zur Stellungname 
oder zu einer persönlichen Besprechung. In den Akten findet sich ein Schrei-
ben der anwaltlich vertretenen Beschwerdeführerin vom 23. Oktober 2020, 
worin diese auf eine Sitzung vom 4. September 2020 verweist, an der die 
angepasste Schätzung erläutert worden sei. Im Schreiben führt der Rechts-
vertreter aus, dass sich die Schätzung aufgrund verschiedener Aspekte nicht 
halten lasse. Es werde ein Hauptnutzfläche von 1'695 m2 angenommen, was 
einer Ausnützung von 0,85 entspreche. Es sei fraglich, ob diese Ausnützung 
unter Berücksichtigung von Spiel-, Verkehrs- und Parkierungsflächen reali-
siert werden könne. Weiter gehe die Schätzung davon aus, dass Wohnei-
gentum realisiert werde und der Marktwert der Eigentumswohnungen über-
durchschnittlich hoch sei. Das sei nicht realistisch, da der Standort unattrak-
tiv und für Wohneigentum ungeeignet sei (Hangneigung gegen Norden, Um-
gebung und Aussicht geprägt von Industrie und Verkehrsinfrastruktur mit 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.02.2025, Nr. 100.2023.216U, 
Seite 20

entsprechenden Immissionen). Die Beschwerdeführerin schlug vor, dass der 
Erlass der Abgabeverfügung vorläufig zurückgestellt und nach der Ortspla-
nungsrevision eine Neuschätzung vorgenommen werde (Vorakten Ge-
meinde 3A2 Dokument Nr. 9). Nachdem die Ortsplanungsrevision beschlos-
sen und genehmigt worden war, stellte die Gemeinde der Beschwerdeführe-
rin am 1. März 2023 die definitive Abgabeverfügung zu, worin wie im ersten 
Verfügungsentwurf ein Planungsmehrwert von Fr. 1'890'019.-- zugrunde ge-
legt wurde (Vorakten Gemeinde 3A2 Dokument Nrn. 11 [im Folgenden: Ver-
fügung vom 1.3.2023]). Der Verfügung beigelegt waren die Mehrwertberech-
nungen per 31. Dezember 2016 und 12. Dezember 2019 – von der Ge-
meinde als «Gutachten» bezeichnet – sowie der Erläuterungsbericht der 
C.________ AG vom Dezember 2019. In der Begründung der Verfügung 
wurde auf diese Gutachten verwiesen und kurz auf die Einwände der Be-
schwerdeführerin zur angepassten Schätzung eingegangen (Verfügung vom 
1.3.2023 Ziff. II.A.6): Es gelte eine Geschossflächenziffer von 0,8. 
C.________ AG rechne mit einem Flächeneffizienzgrad von 0,8. Daraus re-
sultiere eine Hauptnutzfläche von 1'695 m2, was in der Praxis erreicht wer-
den könne. Sodann bestünden am B.________weg heute bereits fünf Lie-
genschaften im Stockwerkeigentum, so dass davon ausgegangen werden 
könne, dass Wohneigentum an diesem Standort durchaus marktfähig sei. 
Zusammenfassend kam die Gemeinde zum Schluss, dass diese Einwände 
nicht zu einer weiteren Anpassung des Mehrwerts führen; das Gutachten sei 
nachvollziehbar und schlüssig, so dass keine triftigen Gründe vorlägen, da-
von abzuweichen (Verfügung vom 1.3.2023 Ziff. II.A.7).

5.2 In der Beschwerde an das Regierungsstatthalteramt rügte die Be-
schwerdeführerin zunächst, der Schätzung vom 31. Dezember 2016 könne 
nicht nachvollziehbar entnommen werden, wie die Gemeinde auf die beiden 
Werte komme, deren Differenz den planungsbedingten Mehrwert ausmacht 
(aktuelle und potenzielle Nutzung des «Landwerts der Mutationsfläche per 
31.12.2016»; vgl. vorne E. 5.1) bzw. wie die Berechnung dieser Werte im 
Einzelnen erfolgt sei. Darin liege eine nicht heilbare Gehörsverletzung, wes-
halb die angefochtene Verfügung aufzuheben sei (Beschwerde vom 
30.3.2023, S. 6 f.). Sodann kritisierte sie in genereller Weise die angewen-
dete Schätzmethode. Selbst wenn die Residualwertmethode zulässig wäre, 
könne im vorliegenden Fall nicht auf deren Ergebnis abgestellt werden. Eine 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.02.2025, Nr. 100.2023.216U, 
Seite 21

bloss schematische Wertermittlung stelle keine anerkannte Methode dar. So 
sei nicht erkennbar, ob die Wertermittlungen dem Umstand Rechnung tra-
gen, dass Teile der eingezonten Fläche in einem Gefahrengebiet liegen, und 
die unattraktive Lage der Parzelle werde nicht berücksichtigt. Gemäss den 
Erläuterungen von C.________ AG werde als Bestnutzung Wohneigentum 
angegeben. Dies könne angesichts eines Mietwohnungsanteils in Köniz von 
über 67 Prozent nicht richtig sein. Zudem lägen die vorteilhaften Lagen für 
Wohneigentum nicht nahe beim Industriegebiet im Wangental. Die Aus-
führungen in der Verfügung der Gemeinde, wonach sich am B.________weg 
fünf Liegenschaften im Stockwerkeigentum befänden, seien falsch. Nur eine 
Liegenschaft sei im Stockwerkeigentum, die anderen vier seien Mietwohnun-
gen. Die Lage sei unattraktiv (Aussicht auf Parkplätze, Industriebauten und 
Verkehrsanlagen). Eine Erschliessung von Süden her mindere die Attrakti-
vität zusätzlich. Zudem gelte gemäss Planung eine gemischte Nutzung, also 
sei die Lage offenbar auch nach Auffassung der Planungsbehörde nicht für 
reine Wohnnutzung geeignet. Sodann habe die Gemeinde auf Angebots-
preise abgestellt, die nicht mit Transaktionspreisen gleichzusetzen seien. 
Schliesslich werde der gemäss Schätzung resultierende Quadratmeterpreis 
von Fr. 714.-- nicht mit Vergleichspreisen plausibilisiert. Sie – die Beschwer-
deführerin – habe im Jahr 2009 die östlich der streitbetroffenen Parzelle ge-
legene Parzelle zu Fr. 285.--/m2 verkauft. Auf der gegenüberliegenden Seite 
des Wangentals sei vor kurzem eine Parzelle überbaut worden. Aus dem 
entsprechenden Kaufvertrag würde sich ein weiterer Vergleichspreis erge-
ben. Es werde daher die Edition des Kaufvertrags oder zumindest die Erfra-
gung des Kaufpreises beantragt. Schliesslich rügte die Beschwerdeführerin, 
die Gemeinde habe zu Unrecht auf die Bindung an Gutachten verwiesen. 
Die korrekte Ermittlung des Verkehrswerts sei Rechtsfrage, zudem sei vor-
liegende Schätzung nicht schlüssig und nachvollziehbar (Beschwerde vom 
30.3.2023, S. 7 ff.).

5.3 Im angefochtenen Entscheid verweist die Regierungsstatthalterin auf 
die Entwürfe der Abgabeverfügung, die gemeinsame Besprechung vom 
4. September 2020, die Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 23. Ok-
tober 2020 und die Ausführungen in der angefochtenen Verfügung, die sich 
mit den Einwänden der Beschwerdeführerin auseinandersetze und die Be-
rechnung der Hauptnutzfläche und die Marktfähigkeit kurz ausführe. Das 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.02.2025, Nr. 100.2023.216U, 
Seite 22

rechtliche Gehör sei nicht verletzt (E. 6). Alsdann erwägt sie, die schemati-
sche Berechnung sei zulässig (E. 8), ebenso die Residualmethode (E. 9). 
Schliesslich führte sie Folgendes aus:

«10.3 […] Wie vorstehend aufgezeigt, ist im ersten Gutachten der 
C.________ AG der Mehrwert nach einer anerkannten Methode ermit-
telt worden. Es gelingt der Beschwerdeführerin nicht, im Hinblick auf die 
Beurteilung der Bewertungsmethode und dem schematischen Vorge-
hen hinreichende Zweifel an der Schlüssigkeit des Gutachtens zu erwe-
cken. In welchem Mass einzelne Umstände zu berücksichtigen sind, ist 
eine Abwägungsfrage, bei deren Beurteilung das Regierungsstatthalter-
amt grundsätzlich mit Zurückhaltung vorzugehen hat, um das Resultat 
durch die Korrektur eines Einzelpunktes nicht zu verfälschen.

10.4 Insgesamt ist das erste Gutachten der C.________ AG nachvoll-
ziehbar, schlüssig und in sich stimmig. Gründe, davon abzuweichen 
sind nicht ersichtlich, weshalb auf dieses Gutachten abzustellen ist. 
Auch deswegen erübrigt sich eine weitergehende Plausibilisierung des 
Gutachtens.»

5.4 Die Beschwerdeführerin rügt vor Verwaltungsgericht, weder die Ver-
fügung vom 1. März 2023 noch die «Gutachten», die dieser zugrunde liegen, 
würden angeben, wie die zwei massgebenden Landwerte (aktuelle und po-
tenzielle Nutzung; vorne E. 5.1) ermittelt worden seien. Der Bericht der 
C.________ AG erläutere in allgemeiner Weise das generelle Vorgehen und 
enthalte eine nach Nutzungen gegliederte Tabelle der Baukosten und eine 
Grafik des Risikoverlaufs. Hingegen lasse sich den Unterlagen nicht entneh-
men, wie die einzelnen Faktoren für die Parzelle Nr. 1________ konkret er-
mittelt worden seien. Die angenommenen Landwerte vor und nach der Pla-
nungsmassnahme könnten daher nicht nachvollzogen werden. Die in der 
Verfügung vom 1. März 2023 (Ziff. II.A.6) enthaltenen Hinweise zu ihren Ein-
wänden würden keine Klarheit schaffen und seien zudem unrichtig. Insge-
samt werde ihr – der Beschwerdeführerin – damit verunmöglicht, Einwände 
im Hinblick auf die inhaltliche Richtigkeit der Landwerte zu erheben. Der an-
gefochtene Entscheid verneine die Gehörsverletzung zu Unrecht und er-
weise sich seinerseits als rechtsfehlerhaft, zumal auch er keine weiteren An-
gaben über die der Wertermittlung zugrunde liegenden Annahmen enthalte.

5.5 Das erste Berechnungsblatt per 31. Dezember 2016 enthält nur die 
maximale Hauptnutzfläche und die Landwerte bei aktueller und potenzieller 
Nutzung, dasjenige per 12. Dezember 2019 zudem die Angabe, dass für die 
Hauptnutzfläche Wohneigentumsnutzung angenommen wurde, die Erstel-
lungskosten BKP 0-5, den Risikoabzug und den Reduktionsfaktor Ausnut-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.02.2025, Nr. 100.2023.216U, 
Seite 23

zung (vorne E. 5.1). Entgegen der Beschwerdeführerin ist auch dieses 
zweite Berechnungsblatt bei der Ermittlung des Mehrwerts einzubeziehen, 
da sich die Verfügung grundsätzlich auf diese zweite Berechnung stützte und 
nur deshalb den ersten Wert veranlagte, um nicht über den Wert im ur-
sprünglichen Verfügungsentwurf hinauszugehen. Zwar trifft zu, dass aus die-
sen Blättern für sich allein nicht nachvollziehbar ist, wie die Werte zustande 
gekommen sind. Aus dem Erläuterungsbericht ist jedoch ersichtlich, wie die 
Flächenpotenziale berechnet und welche Ausnützungsziffern zugrunde ge-
legt wurden (S. 21). Sodann wird dargelegt, welche Mikrolagen für die ein-
zelnen Gebiete der Gemeinde Köniz angenommen wurden (S. 22). Weiter 
werden die zugrunde gelegten Erstellungskosten (S. 23) und eine Formel für 
die nichtlineare Proportionalität zwischen Landwert und Ausnützungsziffer 
angegeben (S. 25). Schliesslich wird die Nutzungsbestimmung erläutert 
(S. 25). Aus all diesen Angaben lässt sich der angenommene Wert weitge-
hend nachvollziehen. Einzelne Faktoren sind zwar nur sehr summarisch be-
gründet, so die Entwicklungsrisiken (S. 24). Hinzu kommt aber, dass die Be-
schwerdeführerin Gelegenheit zu einer mündlichen Besprechung mit der Ge-
meinde hatte. Auch wenn der Inhalt dieser Besprechung nicht aktenkundig 
ist, kann doch davon ausgegangen werden, dass der Beschwerdeführerin 
das Vorgehen hinreichend klar erläutert wurde. Sie hat denn auch in ihrer 
schriftlichen Stellungnahme vom 23. Oktober 2020 nicht beanstandet, dass 
ihr die Herleitung der Werte nicht klar sei, sondern sie hat inhaltlich Stellung 
zu einigen Punkten genommen, zu denen sich die Gemeinde in der Verfü-
gung geäussert hat. Die Beschwerdeführerin hat sodann in der Beschwerde 
an das Regierungsstatthalteramt sehr wohl materiell argumentiert (vgl. vorne 
E. 5.2) und zeigt damit, dass sie in der Lage war, den Entscheid sachgerecht 
anzufechten. Die Gemeinde hat eine hinreichende Begründung gegeben 
und keine Gehörsverletzung begangen. Die Frage der Heilung einer Gehörs-
verletzung im vorinstanzlichen Verfahren stellt sich demnach nicht.

5.6 Hingegen erweist sich die Begründung im angefochtenen Entscheid 
als teilweise mangelhaft. Der Entscheid äussert sich zwar zu den Einwänden 
gegen die anwendbare, angeblich zu schematische Methode (E. 8 und 9). 
Er geht aber mit keinem Wort auf die Rüge ein, die angenommene Bestnut-
zung Wohneigentum könne angesichts eines Mietwohnungsanteils in Köniz 
von über 67 Prozent nicht richtig sein. Diese Rüge bezieht sich auf einen 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.02.2025, Nr. 100.2023.216U, 
Seite 24

potenziellen generellen Mangel in der zugrunde gelegten Methode und ist 
ohne weiteres rechtserheblich. Ebenso wenig geht der Entscheid auf die Rü-
gen betreffend die konkrete Situation ein (unattraktive Lage der Parzelle, 
usw., vgl. vorne E. 5.2). Mit diesen situationsbezogenen Rügen wollte die 
Beschwerdeführerin darlegen, dass Gründe bestehen, um vom Ergebnis der 
schematischen Methode abzuweichen. Auch solche Kritiken können rechts-
erheblich sein (vgl. vorne E. 4.6). Insbesondere kann es von Bedeutung sein, 
ob eine Wohneigentumsnutzung oder eine Mietnutzung angenommen wird, 
weil Stockwerkeigentum oft zu einem höheren Landwert führt (Heinz Lanz, 
a.a.O., S. 29). Auch das Bundesgericht geht (im Enteignungsrecht) davon 
aus, dass Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum nicht ohne weiteres 
gleich zu bewerten sind (BGE 134 II 160 E. 13). Hier kommt hinzu, dass die 
Beschwerdeführerin konkret gerügt hat, eine Annahme in der Verfügung der 
Gemeinde sei falsch. Es ist keine hinreichende Begründung, alle diese sub-
stanziierten Rügen mit der stereotypen Aussage zu verwerfen, es seien 
keine Gründe ersichtlich, vom Gutachten abzuweichen. Der angefochtene 
Entscheid verletzt die Begründungspflicht und damit den Anspruch auf recht-
liches Gehör.

5.7 Ein Gehörsmangel kann unter Umständen vor dem Verwaltungsge-
richt geheilt werden. Im mehrfach zitierten Urteil VGE 2022/348 vom 21. Ok-
tober 2024 (BVR 2025 S. 25) hat das Verwaltungsgericht ebenfalls eine 
Gehörsverletzung durch die Vorinstanz festgestellt, diesen Mangel aber ge-
heilt, indem es selbst Instruktionsmassnahmen durchgeführt und aufgrund 
des Ergebnisses in der Sache entschieden hat (nicht publ. E. 4). Dieses Vor-
gehen rechtfertigte sich in jenem Fall, weil die Rügen der damaligen Be-
schwerdeführerin hauptsächlich die Rechtsfrage betrafen, ob die ermittelten 
Verkehrswerte zu diskontieren seien. Mit der Verneinung dieser Rechtsfrage 
erübrigte es sich weitgehend auf zusätzliche Aspekte der Mehrwertberech-
nung einzugehen. Im vorliegenden Fall betreffen aber die Rügen der Be-
schwerdeführerin Gesichtspunkte, die weiterhin rechtserheblich sind und die 
auch nicht ohne weiteres als unbegründet qualifiziert werden können und 
möglicherweise zusätzliche Abklärungen bedingen. Der Gehörsmangel liegt 
nicht nur darin, dass die Vorinstanz ein liquides Ergebnis zu wenig einge-
hend begründet hat, sondern darin, dass sie rechtserhebliche Punkte, die je 
nachdem zu einem anderen Ergebnis führen könnten, gar nicht geprüft hat. 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.02.2025, Nr. 100.2023.216U, 
Seite 25

Es rechtfertigt sich daher nicht, dass das Verwaltungsgericht den Gehörs-
mangel heilt (vgl. auch Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar 
zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 84 N. 11). Der angefochtene Ent-
scheid ist aufzuheben und die Sache an das Regierungsstatthalteramt 
zurückzuweisen, damit es die Vorbringen der Beschwerdeführerin prüft und 
sich damit auseinandersetzt. 

6.

6.1 Die Beschwerdeführerin bestreitet schliesslich den Ausgangspunkt 
der Teuerung.

Die Gemeinde hatte in ihrer Verfügung vom 1. März 2023 Folgendes ent-
schieden (Dispositiv-Ziff. 2):

«Der Betrag gemäss Ziffer 1 unterliegt bis zu seiner Fälligkeit der Teue-
rung nach Massgabe des Landesindexes der Konsumentenpreise (Re-
ferenzwert: Indexstand Dezember 2016 = 100.0 Punkte auf der Basis 
Dezember 2015 = 100 Punkte).»

Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Mehrwertabgabe setze die 
Rechtskraft der Planungsmassnahme voraus. Deshalb könne sie erst von 
diesem Zeitpunkt an der Teuerung unterliegen. 

6.2 Nach der Baugesetzänderung vom 9. Juni 2016 (BAG 17-008), mit 
welcher das heute geltende System der Mehrwertabgabe eingeführt wurde, 
lauteten die Art. 142d Abs. 1-3 wie folgt:

1 Die Mehrwertabgabe wird von der Gemeinde verfügt.
2 Die Gemeinde legt spätestens zum Zeitpunkt der öffentlichen Auflage 

der Planung, die den Mehrwert begründet, den Entwurf der Abgabe-
verfügung vor.

3 Sobald die Planung rechtskräftig wird, erlässt die Gemeinde die Ab-
gabeverfügung, die unter Vorbehalt der aufgelaufenen Teuerung in 
den Grundzügen dem Entwurf der Abgabeverfügung entsprechen 
muss.

In der französischsprachigen Fassung lautete Art. 142d Abs. 3 BauG wie 
folgt:

Dès l’entrée en force des plans, elle rend la décision fixant le montant 
de la taxe, lequel doit correspondre environ à celui indiqué dans le pro-
jet, sous réserve du renchérissement.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.02.2025, Nr. 100.2023.216U, 
Seite 26

Daraus ergab sich, dass die Teuerung jedenfalls für den Zeitraum zwischen 
dem Entwurf der Abgabeverfügung und dem Erlass der definitiven Abgabe 
berücksichtigt werden darf (Michael Pflüger, a.a.O., S. 286). Die Regelung 
war zudem ein Indiz, dass das Gesetz der Berücksichtigung der Teuerung 
generell positiv gegenübersteht, so dass auch nach dem Verfügungszeit-
punkt der Betrag bis zur Fälligkeit unter bestimmten Voraussetzungen an die 
Teuerung angepasst werden darf (Michael Pflüger, a.a.O., S. 286). Mit der 
Gesetzesrevision vom 12. September 2019, in Kraft seit 1. März 2020 (BAG 
20-011), wurde Art. 142d BauG geändert und lautet nun – soweit hier mass-
gebend – wie folgt: 

1 Die Mehrwertabgabe wird von der Gemeinde verfügt.
2 Die Gemeinde informiert die betroffenen Grundeigentümerinnen und 

Grundeigentümer zum Zeitpunkt der öffentlichen Auflage der mehr-
wertbegründenden Planung über die zu erwartende Mehrwertab-
gabe. 

3 Sobald die Planung rechtskräftig wird, erlässt die Gemeinde die Ver-
fügung über die Mehrwertabgabe. 

3a Die Mehrwertabgabe unterliegt bis zu ihrer Fälligkeit der Teuerung, 
die aufgrund des Landesindexes der Konsumentenpreise bestimmt 
wird. 

In der französischsprachigen Fassung lautet Art. 142d Abs. 3a BauG wie 
folgt:

La taxe sur la plus-value est soumise jusqu’à son exigibilité au renché-
rissement, qui est fixé sur la base de l’indice suisse des prix à la consom-
mation.

Mit dieser Änderung wurde dem Umstand Rechnung getragen, dass es sich 
unter verschiedenen Aspekten als problematisch erwies, bereits vor der 
Rechtskraft der Planungsmassnahme einen Entwurf der Abgabeverfügung 
zu erlassen (Katalin Hunyady, Änderungen bei den Bestimmungen zur Mehr-
wertabschöpfung, in KPG-Bulletin 2020 S. 15 ff., 16 f., 23 f.; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 142-142f N. 14).

6.3 Mit dieser Änderung wurde klargestellt, dass die Teuerung bis zur 
Fälligkeit zu berücksichtigen ist. Da die Zustellung eines Verfügungsentwurfs 
im Zeitpunkt der öffentlichen Planauflage entfällt, besteht auch kein Anlass 
mehr, ab diesem Zeitpunkt eine Teuerung zu berücksichtigen. Im 
vorliegenden Fall ist die Gemeinde in ihrer Verfügung zwar grundsätzlich von 
einem Planungsmehrwert von Fr. 2'242'100.-- ausgegangen; sie hat aber 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.02.2025, Nr. 100.2023.216U, 
Seite 27

trotzdem die Abgabe nur auf einem Mehrwert von Fr. 1'890'019.-- 
entsprechend der ersten Schätzung verfügt, weil die Bewertung nicht höher 
ausfallen dürfe als in der ersten Schätzung (vorne E. 5.1). Offensichtlich hat 
sie also für die Bemessung das alte Recht angewendet. Ob dies angesichts 
des Fehlens einer Übergangsbestimmung für die Gesetzesänderung vom 
12. September 2019 zwingend war, kann dahingestellt bleiben. Jedenfalls ist 
die Gemeinde so vorgegangen. Dann muss aber konsequenterweise auch 
hinsichtlich der Teuerung das alte Recht Anwendung finden und die 
Teuerung von der ersten Schätzung an bemessen werden. Die Beschwerde 
erweist sich damit in diesem Punkt als unbegründet.

7.

Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde insofern als begründet, als 
der angefochtene Entscheid den Anforderungen an die Begründungspflicht 
nicht genügt und damit den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Eine 
Heilung dieses Mangels vor Verwaltungsgericht kommt nicht in Betracht. Der 
Entscheid ist deshalb in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und die 
Sache zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz 
zurückzuweisen. Diese wird über die Einwände der Beschwerdeführerin be-
treffend die Annahmen in der angewendeten Methode zur Mehrwertberech-
nung und die einzelfallbezogenen Umstände zu befinden haben. Dabei wird 
sie auch den Beweisantrag neu zu beurteilen haben, dem im bisherigen Ver-
fahren nicht entsprochen wurde (vorne E. 4.4.2 und 5.2).

8.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdegegnerin 
kostenpflichtig, da sie in ihren Vermögensinteressen betroffen ist (Art. 108 
Abs. 2 VRPG; vgl. Ruth Herzog, a.a.O., Art. 104 N. 18 ff. sowie Art. 108 
N. 32). Die Beschwerdeführerin ist hier am Beschwerdeverfahren nicht in 
erster Linie in ihrem amtlichen Wirkungsbereich als Behörde beteiligt, 
sondern als Eigentümerin der betroffenen Parzelle ähnlich wie eine 
Privatperson betroffen. Sie hat daher Anspruch auf Ersatz ihrer Parteikosten 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.02.2025, Nr. 100.2023.216U, 
Seite 28

(Ruth Herzog, a.a.O., Art. 104 N. 34 mit Hinweis auf BVR 2001 S. 563 E. 4b 
[analog]). Das gilt unabhängig davon, ob im vorliegenden Fall die bisherige 
oder die seit dem 1. April 2023 geltende Fassung von Art. 104 Abs. 4 VRPG 
anwendbar wäre (Art. T2-1 VRPG). Die Kostennote des Rechtsvertreters der 
Beschwerdeführerin gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die im vorinstanz-
lichen Verfahren entstandenen Kosten werden vom Regierungsstatthalter-
amt gemäss dem Ausgang der Neuprüfung zu verlegen sein (Ruth Herzog, 
a.a.O., Art. 108 N. 7).

9.

Gegen das vorliegende Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen An-
gelegenheiten an das Bundesgericht geführt werden (Art. 82 ff. des Bundes-
gesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, 
BGG; SR 173.110]). Da es sich um einen Zwischenentscheid im Sinn von 
Art. 93 BGG handelt (vgl. etwa BGE 138 I 143 E. 1.2), ist die Beschwerde 
aber nur zulässig, wenn eine der zusätzlichen Voraussetzungen von Art. 93 
Abs. 1 BGG erfüllt ist.

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Regierungsstatt-
halterin des Verwaltungskreises Bern-Mittelland vom 10. Juli 2023 wird 
aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen 
an das Regierungsstatthalteramt zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 5'000.--, werden der Einwohnergemeinde 
Köniz auferlegt.

3. Die Einwohnergemeinde Köniz hat der Beschwerdeführerin die Parteikos-
ten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
Fr. 6'021.65 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen. 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.02.2025, Nr. 100.2023.216U, 
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4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin 
- Beschwerdegegnerin
- Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland
- Bundesamt für Raumentwicklung
- Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern

Der Abteilungspräsident: Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes-
gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.