# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 29e9c4b5-d659-5fe5-a0a8-cf2363c65b9a
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-07-12
**Language:** de
**Title:** Nachträgliche Baubewilligung für bestehende Kleinbauten. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Ausnahmebewilligungen. Bestandesschutz im Kontext mit Art. 24c RPG.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0106/2018
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iv_nr._0106-2018_vom_12._juli_2018.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

4. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE IV Nr. 

R4.2018.00023 
0106/2018 

Entscheid vom 12. Juli 2018 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Reto Philipp, Baurichter Andreas Madianos, Baurichter 
Alexander Seiler, Gerichtsschreiberin Anna Frey     

in Sachen 

Rekurrent 

L. B., [….]  

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Ausschuss Bau und Infrastruktur X, [….]  
2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich  
3.  R. und N. M., [….]  

betreffend 

Beschluss  des  Ausschusses  Bau  und  Infrastruktur  vom  17. Januar  2018 
sowie Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich  vom 6. Dezember 
2017;  teilweise  nachträgliche  bau-  bzw.  raumplanungsrechtliche  Bewilli-
gung  diverser  bereits erstellter  Bauten  sowie  Befehl zur Beseitigung  eines 
Hühnerhauses 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 17. Januar 2018 bzw. mit Verfügung vom 6. Dezember 

2017 erteilten der Ausschuss Bau und Infrastruktur X sowie die Baudirekti-

on des Kantons Zürich R. und N. M. (teilweise) die nachträgliche bau- bzw. 

raumplanungsrechtliche Bewilligung für diverse bereits erstellte Kleinbauten 

auf ihren Grundstücken [….] in X.  

B. 

Hiergegen  wandte  sich  L.  B.  mit  Rekurseingabe  vom  1. Februar  2018  an 

das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte (sinngemäss) die 

Aufhebung  der  angefochtenen  Entscheide  unter  Kostenfolge  zulasten  der 

Rekursgegnerschaft. In prozessualer Hinsicht stellte er den Antrag auf An-

ordnung vorsorglicher Massnahmen (Baustopp, Nutzungsverbot). 

C. 

Mit  Verfügung  vom  5. Februar  2018  wurde  vom  Rekurseingang  Vormerk 

genommen, das Gesuch um Erlass vorsorglicher Massnahmen abgewiesen 

und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

D. 

Mit Vernehmlassung vom 27. Februar 2018 beantragte die private Rekurs-

gegnerschaft  die  Abweisung  des  Rekurses  unter  Kosten-  und  Entschädi-

gungsfolgen zulasten des Rekurrenten.  

Die Baudirektion des Kantons Zürich wie auch der Ausschuss Bau und Inf-

rastruktur  X  schlossen  mit  Eingaben  vom  6. März  2018  bzw.  vom  7. März 

2018  auf  Abweisung  des  Rekurses,  soweit  darauf  einzutreten  sei,  unter 

Kostenfolge zulasten des Rekurrenten. Der Ausschuss Bau und Infrastruk-

tur X beantragte überdies die Zusprechung einer Parteientschädigung. 

E. 
Mit Replik vom 26. März 2018 hielt der Rekurrent (sinngemäss) an seinen 
Anträgen fest. Die Rekursgegnerschaft verzichtete auf Duplik.  

R4.2018.00023 

Seite 2 

 
 
F. 

Am  7. Mai  2018  führte  eine  Delegation  der  4. Abteilung  des  Baurekursge-

richts einen Augenschein auf Lokal durch. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Baugrundstücke  stehen im Eigentum der privaten Rekursgegnerschaft 

und  sind  gemäss  geltender  Bau-  und  Zonenordnung  X  (BZO)  der  Weiler-

kernzone  KW  [….]  bzw.  der  Landwirtschaftszone Lk  [….]  zugeschieden. 

Das Wohngebäude Vers.-Nr. 330 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 0001 ist im 

Inventar  der  kunst-  und  kulturhistorischen  Schutzobjekte  von  kommunaler 

Bedeutung eingetragen. Die private Rekursgegnerschaft hat diverse Klein-

bauten ohne  die  hierfür erforderlichen  Bewilligungen  erstellt:  Im  südwestli-

chen  Bereich des  Grundstücks  Kat.-Nr. 0001  wurde der Vorplatz auf  einer 
Fläche  von  ca.  8 m2  (8 m  lang  und  1 m breit) mit  Verbundsteinen gepfläs-
tert  (Baute  Nr. 1  gemäss  Situationsplan,  act. 14.3)  und  im  nordwestlichen 

Bereich desselben Grundstücks eine Miststockumrandung mit Geröll aufge-

füllt  und  eine  asphaltierte  Fläche  realisiert  (Baute Nr. 2).  Weiter  wurde  im 

nordöstlichen  Grundstücksbereich  von  Kat.-Nr. 0002  entlang  der  Wegpar-

zelle Kat.-Nr. 0003 ein Saunagebäude mit einer Fläche von ca. 5,1 m (2,80 

x  2,30 m)  erstellt  (Baute Nr. 3).  Auf  der  Parzelle  Kat.-Nr. 0004  wurden  so-

dann  ein  Schopfgebäude  (ca.  6,33 m  x  4,32 m,  Baute Nr. 4)  und  ein  Hüh-

nerhaus (ca. 1,7 m x 1,8 m, Baute Nr. 5) errichtet. Mit Ausnahme des Hüh-

nerhauses  (Baute  Nr. 5)  wurden  mit  den  angefochtenen  Entscheiden  alle 

Kleinbauten  nachträglich  bewilligt;  einzig  bezüglich  des  Hühnerhauses 

wurde die Baubewilligung verweigert und die Wiederherstellung des recht-

mässigen  Zustands  befohlen.  Wie  sich  anlässlich  des  Augenscheins  ge-

zeigt hat, wurde der angeordnete Rückbau des Hühnerhauses mittlerweile 

vollständig  vollzogen  (Foto  des  Augenscheins  Nr. 7,  Prot.  S. 4 ff.).  Soweit 

der Rekurs die Bauverweigerung und den Wiederherstellungsbefehl für das 

Hühnerhaus  betrifft,  ist  er  daher  infolge  Gegenstandslosigkeit  als  erledigt 

abzuschreiben. 

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Im vorliegenden Rekursverfahren ebenfalls nicht zu behandeln sind sodann 

sämtliche Rügen des Rekurrenten, die sich auf Bauten und Anlagen bezie-

hen,  welche  nicht  Gegenstand  der  angefochtenen  Entscheide  bilden.  Ge-

genstand des  Rekursverfahrens  kann  nur sein,  was  auch  Gegenstand  der 

angefochtenen Entscheide war, ansonsten unzulässigerweise in die funkti-

onelle  Zuständigkeit  der  Vorinstanzen  eingegriffen  würde  (Martin  Bertschi, 

in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, Vorbemerkungen zu 

§§ 19 - 28a Rz. 45). Dies trifft namentlich auf das Vordach aus Welleternit, 

den Betonvorplatz mit fehlendem Entwässerungskonzept, den zugeschütte-

ten Bauerngarten und die Erhöhung der Gartenmauer auf Kat.-Nr. 0002 zu 

(vgl. Rekursanträge Nr. 4.3, 4.4, 4.5 und 4.6, act. 2 S. 2 und S. 13 ff.); fer-

ner auf die Umnutzung des Schopfgebäudes in einen Hühnerstall auf dem 

Grundstück Kat.-Nr. 0004 (act. 2 S. 20).  

2. 

Zum Rekurs ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt 

ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat 

(§ 338a  des  Planungs-  und  Baugesetzes  [PBG]).  Der Rekurrent  ist  Eigen-

tümer der Liegenschaft Kat.-Nr. 000Y, die südlich unmittelbar an das Bau-

grundstück  Kat.-Nr. 0004  anstösst  und  vom  Baugrundstück  Kat.-Nr. 0002 

nur  durch  die  schmale  Wegparzelle  Kat.-Nr. 0003  getrennt  ist.  Auch  das 

Baugrundstück Kat.-Nr. 0001 befindet sich in unmittelbarer Nähe der rekur-

rentischen  Parzelle.  In  Anbetracht  dieser  besonderen  Nähebeziehung  und 

der vorgebrachten Rügen (insbesondere mangelhafte Einordnung in Kern-

zone und Verletzung von Abstandsvorschriften) ist der Rekurrent ohne Wei-

teres zum Rekurs legitimiert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen 

gegeben sind, ist auf den Rekurs grundsätzlich einzutreten. Sollte dies auf 

einzelne Rügen oder Anträge nicht zutreffen, wird dies bei der Behandlung 

derselben darzulegen sein. 

3. 

Der Rekurrent beantragt zunächst, der privaten Rekursgegnerschaft sei ei-

ne Busse im Sinne von § 340 Abs. 2 PBG wegen illegaler Bautätigkeit auf-

zuerlegen. Die Verhängung von Strafen und Zwangsmassnahmen gemäss 

§ 340 ff. PBG ist Bestandteil des Vollzugs und fällt damit in die Zuständig-

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keit der kommunalen Baubehörde, nicht in diejenige des Baurekursgerichts. 

Auf den rekurrentischen Antrag ist daher nicht einzutreten. 

4. 

Weiter  rügt  der  Rekurrent,  die  Baugesuchsunterlagen  würden  gravierende 

Mängel und Unvollständigkeiten aufweisen. 

Baugesuche haben alle Unterlagen zu enthalten, welche für die Beurteilung 

des  Vorhabens  nötig  sind  (§ 310  PBG,  vgl.  §§ 3 ff.  der  Bauverfahrensver-

ordnung [BVV]). Die Mangelhaftigkeit der Baugesuchsunterlagen kann vom 

Nachbarn  nur  erfolgreich  gerügt  werden,  wenn  sie  sich  auf  seine  Rechts- 

und  Interessenwahrnehmung  nachteilig  auswirkt,  indem  er  das  Bauprojekt 

und seine Auswirkungen nicht bzw. nicht hinreichend beurteilen kann. Ent-

steht  kein  solcher  Nachteil,  liegt  kein  wesentlicher  Verfahrensmangel  vor, 

sodass die Rüge der Mangelhaftigkeit des Baugesuches weder die Anord-

nung einer Nebenbestimmung noch die Aufhebung der Baubewilligung zur 

Folge hat. Nur wenn die Mangelhaftigkeit des Baugesuches mit einer mate-

riellen Rechtswidrigkeit des Bauvorhabens einhergeht, verhält sich die Sa-

che anders. Der Rekurrent hat vorliegend nicht einmal im Ansatz dargetan, 

inwiefern  er  durch  die  angeblich  mangelhaften  Baugesuchsunterlagen  in 

seiner Rechts- und Interessenwahrung nachteilig betroffen sein könnte. Ein 

solcher Nachteil ist denn auch nicht erkennbar, weshalb der Rüge des Re-

kurrenten nicht weiter nachzugehen ist. 

5.1. 

Im Zusammenhang mit der Pflästerung des Vorplatzes mit Verbundsteinen 

auf Kat.-Nr. 0001 (Baute Nr. 1) beanstandet der Rekurrent eine mangelhaf-

te Einordnung und  Gestaltung.  An  Bauten, Anlagen  und  Umschwung  wür-

den  in  der  Kernzone  hohe  ästhetische  Anforderungen  gestellt;  es  müsse 

eine gute Gesamtwirkung erreicht werden (Ziff. 2.1.5 BZO). Die Umgebung 

sei ortsüblich zu gestalten und zu bepflanzen. Die herkömmlichen Elemen-

te  der  Umgebungsgestaltung  wie  Mauern,  Zäune,  Brunnen,  Bauerngärten 

und  dgl.  seien  zu  erhalten  und  bei  Sanierungen  oder  Neubauten  weitge-

hend  zu  übernehmen  bzw.  wiederherzustellen  (Ziff. 2.5.6  BZO).  Diese 
Kernzonenvorschriften  würden  vorliegend  bei  weitem  nicht  eingehalten. 
Durch  die  Aufhebung  des  ehemaligen  Bauerngartens  und  die  Erstellung 

von Parkplätzen sei das Ortsbild massiv gestört worden. Für den Erhalt der 

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typischen  ortsbaulichen  Situation  und  des  Denkmalwertes  der  Hofstatt  – 

beim Gebäude Vers. Nr. 330 handle es sich um ein inventarisiertes Gebäu-

de – sei die Bewahrung eines bäuerlich geprägten Umschwungs mit ländli-

chen Hofräumen von sehr hoher Bedeutung. Ausserdem seien ortsbildrele-

vante  Bauvorhaben  durch  ein  externes  Fachorgan  zuhanden  der  Baube-

hörde begutachten zu lassen (vgl. Ziff. 2.1.6 BZO). Es gelte zu verhindern, 

dass  in  X noch mehr Bauerngärten  irgendwelchen  Parkplätzen  zum Opfer 

fielen.  Die  Bauherrschaft  sei  daher  anzuweisen,  die  ursprüngliche  Umge-

bungsgestaltung (vgl. act. 5.11) wiederherzustellen.  

5.2. 

Die Kritik des Rekurrenten zielt ins Leere. Wie der Auschuss Bau und Infra-

struktur X zutreffend vorbringt (vgl. act. 13 S. 6) und auch im Rahmen des 

Augenscheins  festgestellt  werden  konnte,  handelt  es  sich  bei  der gepfläs-

terten  Fläche  auf  Kat.-Nr. 0001  um  eine  sehr  untergeordnete  Anpassung 

des  Vorplatzbereichs,  deren  Auswirkungen  auf  das  Ortsbild  ‒ wenn  über-

haupt –  als marginal  zu  bezeichnen  sind  (vgl.  Prot.  S. 4 ff.;  Fotos  des  Au-

genscheins Nrn. 1, 2 und 3). Der hier zu beurteilende  gepflästerte Bereich 
beschränkt sich auf eine Fläche von lediglich ca. 8 m2 und fügt sich nahtlos 
in die bestehende Umgebungsgestaltung ein. Von einem ortsbildrelevanten 

Bauvorhaben geschweige denn einer massiven Störung des Ortsbilds kann 

keine Rede sein. Eine Begutachtung durch ein externes Fachorgan im Sin-

ne  von  Ziff. 2.1.6  BZO  war  daher  nicht  erforderlich,  zumal  das  Baurekurs-

gericht als Fachgericht ohne Weiteres in der Lage ist, die streitgegenständ-

liche  Pflästerung  des  Vorplatzbereichs  auf  ihre  Übereinstimmung  mit  den 

Gestaltungsvorschriften der Kernzone hin zu überprüfen. Auch das Schutz-

ziel des inventarisierten Gebäudes Vers.-Nr. 330 wird durch den gepfläster-

ten Vorplatz in keiner Weise negativ beeinträchtigt (vgl. act. 14.10). Insge-

samt  treten  die  baulichen,  äusserst  geringfügigen  Massnahmen  jedenfalls 

nicht  derart  in  Erscheinung,  dass  ihnen  eine  gute  Gesamtwirkung  abge-

sprochen  werden  müsste.  Die  nachträgliche  Baubewilligung  ist  in  diesem 

Punkt nicht zu beanstanden. 

6.1. 

Betreffend das Saunagebäude auf der Parzelle Kat.-Nr. 0002 (Baute Nr. 3) 

rügt der Rekurrent im Wesentlichen eine Verletzung von Abstandsvorschrif-
ten.  

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6.2. 

Beim  streitbetroffenen  Saunagebäude  handelt  es  sich  um  ein  Besonderes 

Gebäude im Sinne von § 273 PBG, da es nicht für den dauernden Aufent-

halt von Menschen bestimmt ist und seine grösste Höhe 4 m bzw. 5 m nicht 

übersteigt.  Besondere  Gebäude  sind  abstandsprivilegiert,  d.h.  sie  dürfen 

bis  zu  einer  Gebäudelänge  von  maximal  einem  Drittel  der  nachbarlichen 

Grenze, jedoch höchstens bis zu einer Gebäudelänge von 8 m ohne nach-

barliche  Zustimmung  mit  einem  auf  1,75 m  reduzierten  Grenzabstand  er-

stellt  werden.  Der  Grenzbau  Besonderer Gebäude  bedarf  der  schriftlichen 

Zustimmung  des  Nachbarn  (Ziff. 11.8  BZO).  Gegenüber  dem  nördlich  be-

nachbarten  Grundstück  Kat.-Nr. 000Z  beträgt  der  Grenzabstand  des  Sau-

nagebäudes bloss 0,3 m. Da der betreffende Grundeigentümer jedoch sei-

ne schriftliche Zustimmung zum Näherbau erteilt hat (vgl. act. 14.3), ist die-

se Abstandsunterschreitung zulässig.  

Für  die  Verletzung  des  Wegabstandes  von  3,5 m  (§ 265  Abs. 1  PBG)  ge-

genüber dem östlich gelegenen Weggrundstück Kat.-Nr. 0003 (das Sauna-

gebäude  hält  gegenüber  dem  Weg  einen  Abstand  von  lediglich  ca.  0,5 m 

ein)  hat  der  Auschuss  Bau  und  Infrastruktur  X  hingegen  zu  Unrecht  eine 

Ausnahmebewilligung  erteilt.  Zur  Begründung  erwog  die  kommunale  Vo-

rinstanz,  es  gelte  zu  prüfen,  ob  das  Saunagebäude  dem  Sinn  und  Zweck 

des  Wegabstandes  widerspreche.  Die  Beanspruchung  des  Abstandsbe-

reichs durch öffentliche Bauten und Anlagen (z.B. Werkleitungen) erschei-

ne  unwahrscheinlich.  Aufgrund  der  untergeordneten  Bedeutung  der  Weg-

parzelle  als  Erschliessungsanlage  werde  das  Saunagebäude  im  Wegab-

standsbereich ohne Präjudiz für andere Fälle toleriert (vgl. act. 3 S. 5).  

Dies ist offensichtlich keine taugliche Begründung für die Gewährung einer 

Ausnahmebewilligung.  Die  Erteilung  einer  Ausnahmebewilligung  im  Sinne 

von § 220 PBG setzt das Vorliegen "besonderer Verhältnisse" voraus. Da-

runter sind Situationen zu verstehen, die wesentlich von den tatsächlichen 

Verhältnissen abweichen, welcher der Gesetzgeber im Auge gehabt hat. Es 

handelt  sich  um  Sachverhalte,  die  der  Gesetzgeber  bei  richtiger  Voraus-

sicht anders normiert hätte, sodass ihnen die Allgemeinordnung nicht mehr 

gerecht  zu  werden  vermag.  Besondere Verhältnisse  können namentlich  in 

der Topographie, Form oder Lage des Baugrundstückes liegen. Nur schon 

die  von  der  kommunalen  Vorinstanz  verwendete  Formulierung,  "das  Sau-

nagebäude  im Wegabstandsbereich  werde  ohne  Präjudiz  für  andere  Fälle 
toleriert"  zeigt,  dass  sich  die  Überlegungen,  die  für  die  Begründung  der 

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Ausnahmebewilligung  angeführt  wurden,  für  eine  Vielzahl  von  Fällen  an-

stellen  liessen.  Besondere  Verhältnisse,  welche  die  Annahme  einer  Aus-

nahmesituation  im  rechtlichen  Sinne  rechtfertigen  würden,  liegen  zweifels-

ohne nicht vor. Ob das Saunagebäude darüber hinaus auch die gestalteri-

schen Anforderungen an eine gute Einordnung im Sinne von § 238 Abs. 2 

PBG  bzw.  Ziff. 2.5.4  und  2.5.5.  BZO  missachtet  –  wie  der  Rekurrent  vor-

bringt (vgl. act. 2 S. 12) –, kann unter diesen Umständen offen bleiben.  

Im Ergebnis ist die Ausnahmebewilligung für die Wegabstandsunterschrei-

tung durch das Saunagebäude unzulässig und die nachträgliche Baubewil-

ligung insoweit aufzuheben. Der Auschuss Bau und Infrastruktur  X ist ein-

zuladen, diesbezüglich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 

zu prüfen. 

7.1. 

Schliesslich  rügt  der  Rekurrent,  dem  Schopfgebäude  auf  Parzelle  Kat.-

Nr. 0004 (Baute Nr. 4) sei zu Unrecht Bestandesschutz zuerkannt worden. 

Die Grundbaute sei 1956 erstellt und danach bis ins Jahr 2006 als offener 

Unterstand  für  Hasenställe  und  Schafe  genutzt  worden.  Ab  2007  sei  der 

Unterstand  dann  schleichend  und  unmerklich  zu  einem  Gebäude  ausge-

baut  und  umgenutzt  worden.  Die  Türen,  Fenster,  neuen  Dachbalken,  der 

neue  Anbau  und  die  Umgebungsgestaltung  mit  Gartenplatten  und  Beton-

formsteinen stammten wohl kaum aus dem Jahr 1956. Mit dem GIS-Luftbild 

von  1981  lasse  sich  der  entsprechende  Nachweis  jedenfalls  nicht  erbrin-

gen;  auf  dem  Luftbild  sei  –  mit  viel  Einbildungskraft  und  Vorstellungsver-

mögen – lediglich eine Dachfläche erkennbar (act. 14.9). Hierbei handle es 

sich vermutlich um diejenige des ehemaligen Unterstandes für Hasenställe 

und  Schafe.  Für  das  Schopfgebäude  hätte  somit  keine  Ausnahmebewilli-

gung  nach  Art. 24c des  Raumplanungsgesetzes  (RPG) erteilt  werden  dür-

fen.  

7.2. 

Die Baudirektion hat das strittige Schopfgebäude gestützt auf Art. 24c RPG 

nachträglich bewilligt.  Zur Begründung führte sie aus, die Rechtmässigkeit 

des  Schopfgebäudes  mit  einer  ursprünglichen  Baubewilligung  habe  zwar 

nicht  belegt  werden  können.  Die  Gemeinde  X  habe  jedoch  mit  Schreiben 
vom  18. Oktober  2017  (act. 14.7)  bestätigt,  dass  für  das  Schopfgebäude 

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die Bestandesgarantie angewendet werden könne. Es sei davon auszuge-

hen,  dass  für  den  Schopf  damals  keine  Baubewilligungspflicht  bestanden 

habe. Somit könne der Schopf als rechtmässig beurteilt und eine nachträg-

liche Ausnahmebewilligung erteilt werden (vgl. zum Ganzen act. 4 S. 3). 

Diese knappe Begründung vermag nicht zu überzeugen.  Die Frage, ob ei-

ner  illegal  errichteten  Baute,  die  seit  30 Jahren  unverändert  besteht,  Be-

standesschutz zukommt, ist nicht eine Frage der nachträglichen materiellen 

Bewilligungsfähigkeit, sondern einzig eine Frage der Wiederherstellung des 

rechtmässigen  Zustands.  Sieht  das  Gemeinwesen  von  der Wiederherstel-

lung  ab,  weil  es  die  Befugnis,  den  Abbruch  einer  rechtswidrigen  Baute  zu 

verlangen,  wegen  Zeitablaufs  verwirkt  hat,  führt  dies  nicht  zur  nachträgli-

chen  Legalisierung  dieser  Baute.  Vielmehr  wird  der  rechtswidrige  Zustand 

aus  Gründen  der  Rechtsicherheit  sowie  aufgrund  rein  praktischer  Überle-

gungen  (Schwierigkeit  der  Abklärung  der  tatsächlichen  und  rechtlichen 

Verhältnisse  vor  über  30 Jahren)  fortan  unanfechtbar  geduldet.  Die  Bau-

herrschaft  "ersitzt"  gewissermassen  das  Recht,  den  – an  sich  rechtswidri-

gen –  Zustand  der  Baute  beizubehalten.  Die  Baudirektion  verkennt  dies, 

wenn sie argumentiert, dem Schopfgebäude komme gemäss Einschätzung 
der kommunalen Baubehörde Bestandesschutz zu und deshalb könne eine 
nachträgliche  Ausnahmebewilligung  gemäss  Art. 24c  RPG  erteilt  werden. 

Sie  macht  damit  die  materielle  Bewilligungsfähigkeit  des  Schopfgebäudes 

unzulässigerweise  von  der  Bejahung  des  Bestandesschutzes  durch  die 

Gemeinde  abhängig.  Richtig  wäre  vielmehr  der  umgekehrte  Schluss:  ent-

weder erweist sich eine bestehende Baute als nachträglich bewilligungsfä-

hig  im  Sinne  von  Art. 24c  RPG,  weil  die  betreffende  Baute  ursprünglich 

rechtmässig  erstellt  und  durch  spätere  Rechtsänderung  –  massgebender 

Stichtag  ist  in  der  Regel  der  1. Juli 1972,  als  das  Gewässerschutzgesetz 

(GSchG)  in  Kraft  trat  –  zonenwidrig  wurde,  oder  aber  für  die  Baute  kann 

zwar  keine  nachträgliche  Ausnahmebewilligung  gemäss  Art. 24c  RPG  er-

teilt werden, die Gemeinde sieht indes in der Folge von der Wiederherstel-

lung  des  rechtmässigen  Zustands  ab,  weil  die  Baute  seit  über  30 Jahren 

unverändert besteht. 

Das  Vorgehen  der  Baudirektion  ist  damit  nicht  korrekt.  Auch  an  der  Ein-

schätzung der kommunalen Vorinstanz, dem strittigen Schopfgebäude Be-

standesschutz zuzuerkennen, bestehen aufgrund der bisherigen Aktenlage 

und den tatsächlichen Wahrnehmungen anlässlich des Augenscheins (vgl. 
Prot.  S. 8 ff.,  Fotos  des  Augenscheins  Nrn. 9 - 11)  erhebliche  Zweifel.  Der 

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Ausschuss Bau und Infrastruktur  X stützt sich – soweit ersichtlich  – einzig 

und  allein auf ein  Luftbild  des  GIS-Browsers  von  1981  (vgl.  act. 14.9) und 

behauptet,  aufgrund  dieses  Luftbilds  dürfe  davon  ausgegangen  werden, 

dass der Schopf bereits seit über 30 Jahren bestehe. Weitere Belege wur-

den  (bisher)  nicht  ins  Feld  geführt.  Es  mag  zutreffen,  dass  an  besagter 

Stelle auf dem Baugrundstück seit über 30 Jahren eine Art Baute (evtl. ein 

offener  Unterstand)  besteht,  ob  es  sich  hierbei  allerdings  um  das  heutige 

Schopfgebäude (im unveränderten bzw. nur unwesentlich veränderten Be-

stand) handelt, ist fraglich und durch den Ausschuss Bau und Infrastruktur 

X näher abzuklären. In diesem Zusammenhang ist daran zu erinnern, dass 

die Eruierung des baulichen Zustands vor 30 Jahren oft mit Schwierigkeiten 

verbunden  ist.  Es  kommt  daher  die  allgemeine  Beweislastregel  von  Art. 8 

des  Zivilgesetzbuches  (ZGB)  zur  Anwendung  (VB.2012.00081  vom 

10. September 2012, E. 3.3). Werden an der rechtswidrigen Baute im Ver-

lauf  der  30-jährigen  Verwirkungsfrist  bauliche  Veränderungen  oder  Nut-

zungsänderungen  vorgenommen,  die  nicht  mehr  als  geringfügig  einzustu-

fen  sind,  kann  dies  den  Beginn  der  Verwirkungsfrist  von  Neuem  auslösen 

(vgl. BGE 136 II 359, E. 8.3; BGer 1C_726/2013 vom 24. November 2014, 

E. 5).  

Im Ergebnis ist die Rüge des Rekurrenten somit begründet. Die angefoch-

tenen  Entscheide  sind  demnach  in  Bezug  auf  das  Schopfgebäude  (Baute 

Nr. 4) aufzuheben und die Angelegenheit ist zur erneuten Prüfung bzw. zur 

weiteren Abklärung des Sachverhalts an die Vorinstanzen zurückzuweisen. 

8.1. 

Zusammenfassend ist der Rekurs teilweise  gutzuheissen, soweit das Sau-

nagebäude  (Baute  Nr. 3)  und  das  Schopfgebäude  (Baute  Nr. 4)  betroffen 

sind.  Die  angefochtenen  Entscheide  sind  diesbezüglich  teilweise  aufzuhe-

ben. Bezüglich das Saunagebäude ist der Ausschuss Bau und Infrastruktur 

X  einzuladen,  die  Wiederherstellung  des  rechtmässigen  Zustands  zu  prü-

fen. Bezüglich das Schopfgebäude ist die Angelegenheit zur erneuten Prü-

fung  respektive  weiteren  Abklärung  des  Sachverhalts  im  Sinne  der  Erwä-

gungen an die Vorinstanzen zurückzuweisen. 

Im  Übrigen  ist  der  Rekurs  abzuweisen,  soweit  darauf  einzutreten  und  er 

nicht infolge Gegenstandslosigkeit als erledigt abzuschreiben ist.   [….] 

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