# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 729b7cd6-31a3-510a-b18e-ffa0b4f9e909
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-09-17
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Zivilkammern 17.09.2025 ZSU.2025.140
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_001_ZSU-2025-140_2025-09-17.pdf

## Full Text

Obergericht 

Zivilgericht, 4. Kammer 

 

ZSU.2025.140 
(SZ.2025.65)  

Art. 147 

 

 

Entscheid vom 17. September 2025 
 

 

Besetzung  Oberrichter Richli, Präsident  

Oberrichterin Massari  

Oberrichterin Hausherr  

Gerichtsschreiberin Kabus          

 

 
   

Kläger   A._____,  

[…] 

Zustellungsbevollmächtigte: B._____AG,  

[…] 

 

    
   

Beklagte   C._____,  

[…]  

  

 
 

Gegenstand  Mietausweisung 

 

 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

   

Das Obergericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

1.1. 

D._____ als Vermieterin und C._____ als Mieterin (nachfolgend: Beklagte) 

schlossen am 27. bzw. 28. Oktober 2022 per 1. November 2022 einen 

Mietvertrag über das Mietobjekt 4-Zimmer-Wohnung, […] ab. Am 13. April 

2023 schlossen sie per 17. April 2023 zusätzlich einen Mietvertrag über das 

Mietobjekt Garage […] ab. 

 

1.2. 

Am 16. Januar 2025 sprach A._____ (nachfolgend: Kläger) gegenüber der 

Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses unter Verwendung des 

amtlichen Formulars per 28. Februar 2025 aus. 

 

2. 

2.1. 

Nachdem die Beklagte die Wohnung nicht geräumt hatte, stellte der Kläger 

am 4. März 2025 bei der Präsidentin des Bezirksgerichts Baden 

(nachfolgend: Vorinstanz) das Ausweisungsbegehren. 

 

2.2. 

Die Beklagte liess sich in der Folge nicht vernehmen. 

 

2.3. 

Die Vorinstanz erkannte am 19. Mai 2025 wie folgt: 

 

" 1. 
Auf das Gesuch wird nicht eingetreten. 
 
2. 
Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird dem Gesuchsteller auferlegt. 
 
3. 
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen." 

 

3. 

3.1. 

Gegen diesen ihr am 21. Mai 2025 zugestellten Entscheid erhob die 

B._____ AG (nachfolgend: Zustellungsbevollmächtigte) am 28. Mai 2025 

beim Obergericht des Kantons Aargau Berufung und beantragte 

sinngemäss die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die 

Gutheissung des Ausweisungsbegehrens. 

 

3.2. 

Nachdem die Vertretung durch die Liegenschaftsverwaltung lediglich vor 

den Schlichtungsbehörden für Miete und Pacht und im erstinstanzlichen 

 - 3 - 

 

 

Mietausweisungsverfahren zulässig ist (§ 18 Abs. 2 EG ZPO), jedoch nicht 

vor Obergericht, forderte die Instruktionsrichterin der 4. Zivilkammer des 

Obergerichts des Kantons Aargau den Kläger mit Verfügung vom 16. Juni 

2025 gestützt auf Art. 132 Abs. 1 ZPO dazu auf, innert einer Frist von 

10 Tagen seit deren Zustellung eine eigenhändig unterschriebene 

Berufung einzureichen oder durch eine Vertretung i.S.v. Art. 68 Abs. 2 lit. a 

ZPO einreichen zu lassen, andernfalls auf das Rechtsmittel nicht 

eingetreten werde (Art. 147 Abs. 3 ZPO). Diese Verfügung wurde dem 

Kläger am 20. Juni 2025 zugestellt. Der Kläger reichte innert der 

angesetzten Frist weder eine eigenhändig unterschriebene Berufung ein 

noch liess er eine solche durch eine Vertretung i.S.v. Art. 68 Abs. 2 lit. a 

ZPO einreichen. 

 

3.3. 

Nach unbenütztem Ablauf der mit Verfügung vom 16. Juni 2025 

festgelegten Frist setzte die Instruktionsrichterin der 4. Zivilkammer des 

Obergerichts des Kantons Aargau dem Kläger mit Verfügung vom 8. Juli 

2025 eine Nachfrist von 5 Tagen seit Zustellung dieser Verfügung zur 

Einreichung einer eigenhändig oder durch eine Vertretung i.S.v. Art. 68 

Abs. 2 lit. a ZPO unterschriebenen Berufung an. Am 14. Juli 2025 reichte 

der Kläger fristgerecht eine eigenhändig unterschriebene Berufung ein. 

 

3.4. 

Die Beklagte erstatte keine Berufungsantwort. 

 

 
   

Das Obergericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen 

Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Streitwert von 

mehr als Fr. 10'000.00 (Fr. 10'560.00) ist die Berufung (Art. 308 Abs. 1 lit. a 

i.V.m. Abs. 2 ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Mit der Berufung können die 

unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des 

Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen 

und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug 

vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster 

Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). 

 

2. 

2.1. 

2.1.1. 

Die Vorinstanz trat auf das Gesuch des Klägers um Rechtsschutz in klaren 

Fällen nicht ein und führte zur Begründung aus, die Mahnung inkl. 

Zahlungsfristansetzung vom 21. Oktober 2024 sei dem Gesuch nicht 

beigelegt worden, sondern nur das Schreiben vom 8. November 2024, aus 

 - 4 - 

 

 

welchem sich ergebe, dass die per Einschreiben versendete Mahnung 

nicht abgeholt worden sei. Diese sei jedoch zwingende Voraussetzung für 

eine Kündigung nach Art. 257d OR, denn darin seien u.a. die 

ausstehenden Mietzinsen sowie die Zahlungsfrist aufzuführen. Den Akten 

seien Mietzinseingänge vom 31. Oktober 2024 und 29. November 2024 zu 

entnehmen. Ohne die Mahnung könne die Gültigkeit der Kündigung nicht 

geprüft werden. Der Mietvertrag sei mit dem Vermerk "Familienwohnung" 

abgeschlossen worden. Dem Gericht liege lediglich eine Kündigung gegen 

die Beklagte vor, mit dem Vermerk: "Familienwohnung (Art. 266n OR) 

Nein". Zwar sei der Mietvertrag nur von der Beklagten unterschrieben 

worden, für die Anwendbarkeit des Art. 266n OR sei es bei Ehegatten 

jedoch irrelevant, ob beide oder nur ein Ehegatte im Mietvertrag aufgeführt 

würden. Aufgrund der widersprüchlichen Angaben in den Akten könne nicht 

geprüft werden, ob eine Familienwohnung vorliege und ob dem Ehegatten 

der Beklagten deshalb auch mit separatem Einschreiben hätte gekündigt 

bzw. eine separate Mahnung zugestellt werden müssen. Mangels liquiden 

Sachverhaltes könne kein Rechtsschutz in klaren Fällen gewährt werden.  

 

2.1.2. 

Der Kläger brachte berufungsweise dagegen vor, auf dem Mietvertrag sei 

das Mietobjekt fälschlicherweise als Familienwohnung bezeichnet worden. 

Dem beigelegten Anmeldeformular sowie dem Mietvertrag lasse sich 

lediglich die Beklagte entnehmen. Über ihren Ehemann seien keinerlei 

Angaben (z.B. Name, Wohnort) bekannt. Er sei zu keinem Zeitpunkt in der 

Wohnung oder auf der Gemeinde gemeldet gewesen. Bei den Behörden 

und der Beklagten sei diesbezüglich nichts herausgefunden worden. Daher 

handle es sich beim Mietobjekt um keine Familienwohnung. Auf das 

Gesuch wäre deshalb einzutreten gewesen. Diese Informationen seien der 

Vorinstanz bereits geliefert worden oder hätten nachgeliefert werden 

können. Dem Kläger sei mitzuteilen, ob bei einem Erfolg die 

Entscheidgebühr zurückerstattet werde. Sollten Unterlagen fehlen, sei er 

diesbezüglich zu informieren, bevor auf die Berufung nicht eingetreten 

werde. 

 

2.2. 

2.2.1. 

Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im 

summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort 

beweisbar und die Rechtslage klar ist (sog. Rechtsschutz in klaren Fällen). 

Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht auf 

das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO).  

 

Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz 

gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der klagenden 

Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die anspruchsbe-

gründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen 

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(Urteil des Bundesgerichts 4A_186/2025 vom 6. Juni 2025 E. 4.2 m.H.a. 

BGE 141 III 23 E. 3.2, 138 III 620 E. 5.1.1). Ein Sachverhalt ist dann sofort 

beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen 

Aufwand nachgewiesen werden kann (Urteil des Bundesgerichts 

4A_186/2025 vom 6. Juni 2025 E. 4.2 m.H.a. BGE 141 III 23 E. 3.2, 138 III 

620 E. 5.1.1). Der Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu erbringen 

(BGE 138 III 620 E. 5.1.1). Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich 

die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung 

der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die 

Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (Urteil des 

Bundesgerichts 4A_186/2025 vom 6. Juni 2025 E. 4.2 m.H.a. BGE 141 III 

23 E. 3.2, 138 III 123 E. 2.1.2).  

 

2.2.2. 

2.2.2.1. 

Aktivlegitimiert zur Einklagung eines Anspruches ist dessen Träger 

(BGE 145 III 121 E. 4.1). Welche Person in eigenem Namen als Kläger 

aufzutreten berechtigt ist, ist eine Frage des materiellen Rechts. Das 

Fehlen der Sachlegitimation führt zur Abweisung der Klage (vgl. Urteil des 

Bundesgerichts 4A_603/2014 vom 11. November 2015 E. 4.2) bzw. beim 

Rechtsschutz in klaren Fällen zum Nichteintreten auf das Gesuch. Sie ist 

als materiellrechtliche Voraussetzung des eingeklagten Anspruchs vom 

Richter jeder Stufe im Rahmen der Rechtsanwendung von Amtes wegen 

zu prüfen (Urteil des Bundesgerichts 4A_1/2014 vom 26. März 2014 

E. 2.3). 

 

2.2.2.2. 

Nach Art. 267 Abs. 1 OR ist der Mieter insbesondere verpflichtet, dem 

Vermieter das Mietobjekt am Ende des Mietverhältnisses zurückgeben 

(vgl. ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 

2020, N. 1 und N. 2a zu Art. 267 OR). Verweigert der Mieter einer 

Immobilie die (vollständige) Rückgabe, so kann der Vermieter seinen 

Rückgabeanspruch auf dem Prozessweg durch Ausweisung und amtliche 

Räumung durchsetzen (WEBER, a.a.O., N. 3 zu Art. 267 OR).  

 

Aktivlegitimiert zur Geltendmachung des obligatorischen 

Rückgabeanspruchs nach Art. 267 Abs. 1 OR ist somit der Vermieter. Dem 

Kläger oblag der Nachweis, dass zwischen ihm als Vermieter und der 

Beklagten als Mieterin ein Mietverhältnis bestand. Dieser Nachweis ist 

grundsätzlich durch Urkunden zu erbringen. Gemäss den im 

vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Mietverträgen bestand das 

Mietverhältnis zwischen D._____ als Vermieterin und der Beklagten als 

Mieterin (VA, Gesuchsbeilage 1). Den Übergang des Mietverhältnisses von 

D._____ auf den Kläger hätte er vor Vorinstanz substantiiert darlegen und 

belegen müssen. Damit fehlt es am Nachweis der Aktivlegitimation des 

 - 6 - 

 

 

Klägers im vorinstanzlichen Verfahren, was die Vorinstanz von Amtes 

wegen hätten prüfen müssen. 

 

Mangels Liquidität des Sachverhalts waren die Voraussetzung von Art. 257 

Abs. 1 lit. a ZPO somit nicht erfüllt. Da der (durch eine professionelle 

Liegenschaftsverwaltung vertretene) Kläger in seinem 

Ausweisungsbegehren keinerlei Ausführungen zum Übergang des 

Mietverhältnisses von D._____ auf ihn selbst gemacht hatte, war die 

Vorinstanz nicht gehalten, bei ihm entsprechende Belege einzuverlangen. 

Die richterliche Fragepflicht (Art. 56 ZPO) dient nicht dazu, prozessuale 

Unsorgfalt der Parteien auszugleichen, und darf nicht dazu führen, dass 

das Gericht die Parteien auf Tatsachen aufmerksam macht, die von ihnen 

überhaupt nicht vorgetragen wurden (MYRIAM A. GEHRI, in: Basler 

Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2024, N. 7 f. zu 

Art. 56 ZPO).  

 

Inhaltlich ist die Rechtsmittelinstanz weder an die Argumente, welche die 

Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vorbringen, noch an die 

Erwägungen der ersten Instanz gebunden; sie wendet das Recht von 

Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition in 

Tatfragen, weshalb sie die Berufung auch mit einer anderen Argumentation 

gutheissen oder diese auch mit einer von der Argumentation der ersten 

Instanz abweichenden Begründung abweisen kann. Die vorgebrachten 

Beanstandungen geben zwar das Prüfprogramm vor, binden die 

Rechtsmittelinstanz aber nicht an die Argumente, mit denen diese 

begründet werden (BENEDIKT SEILER, in: Kommentar zur Schweizerischen 

Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2025, N. 6 zu Art. 57 ZPO; vgl. BGE 144 III 

394 E. 4.1.4). Nachdem die Aktivlegitimation des Klägers nicht erstellt ist, 

erübrigen sich Ausführungen zu den berufungsweise vorgebrachten Rügen 

hinsichtlich Familienwohnung bzw. fehlender Mahnung.  

 

2.3. 

Mangels liquiden Sachverhaltes gewährte die Vorinstanz im Ergebnis zu 

Recht keinen Rechtsschutz in klaren Fällen und trat auf das Gesuch nicht 

ein. Die gegen den Entscheid vom 19. Mai 2025 erhobene Berufung ist 

demnach unbegründet und somit abzuweisen. 

 

3. 

Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens hat der Kläger die 

obergerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und 

seine Parteikosten selber zu tragen. Die Beklagte hat keine 

Berufungsantwort erstattet, weshalb ihr im Rechtsmittelverfahren kein 

entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden ist.  

 

 

 

 - 7 - 

 

 

 
   

Das Obergericht erkennt: 

 

1. 

Die Berufung wird abgewiesen. 

  

2. 

Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird dem Kläger 

auferlegt. 

  

3. 

Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

[…] 

 

 
   

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) 

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der 

schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die 

Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In 

vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der 

Streitwert in arbeits- und mietrechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen 

übrigen Fällen mindestens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechts-

frage von grundsätzlicher Bedeutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- 

und Nachlassrichters (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 

Abs. 1 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen 

Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde 

nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher 

Bedeutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf 

die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den 

Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 10'560.00. 

 

 
   

Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)  

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der 

schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die 

subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben 

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werden, soweit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 

1, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen 

Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt. 

Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die 

Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen 

(Art. 42 BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch 

Verfassungsbeschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift 

einzureichen (Art. 119 Abs. 1 BGG). 

 

 
   

Aarau, 17. September 2025 

 

Obergericht des Kantons Aargau 

Zivilgericht, 4. Kammer 

Der Präsident:    Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

Richli     Kabus