# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c07a3071-0bb1-547f-8eab-38b3a23a3553
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-09
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 09.09.2020 110 2020 110
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2020-110_2020-09-09.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2020/110

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 9. September 2020

Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 
abgewiesen (VGE 2020/376 vom 1.9.2021).

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer

und

Herrn D.________
Beschwerdegegner 1

Frau E.________
Beschwerdegegnerin 2

beide vertreten durch Herrn Fürsprecher A.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Stadt Langenthal, Präsidialamt, Jurastrasse 22, 
4901 Langenthal

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Stadt Langenthal vom 9. Juni 2020 
(Baugesuch Nr. 095-2019; Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle und Nebengebäude)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin 2 und der Beschwerdegegner 1 (nachfolgend 
Beschwerdegegnerschaft) reichten am 12. September 2019 bei der Stadt Langenthal ein 
Baugesuch ein für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohnungen, einer 
Autoeinstellhalle mit einem Autolift sowie für den Neubau eines Entsorgungsnebengebäudes mit 
Autoliftüberfahrt auf der Parzelle Langenthal Grundbuchblatt Nr. I.________ in der Wohnzone 3 
(W3). Gegen das Bauvorhaben erhob der Beschwerdeführer Einsprache. Mit Gesamtentscheid 
vom 9. Juni 2020 erteilte die Stadt Langenthal die Baubewilligung.

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2. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 7. Juli 2020 Beschwerde bei der Bau- und 
Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Er beantragt die Aufhebung des 
Gesamtentscheids vom 9. Juni 2020 und die Erteilung des Bauabschlags. Er macht insbesondere 
geltend, die Stadt Langenthal habe fälschlicherweise den grossen Grenzabstand auf der 
Nordwestseite des geplanten Gebäudes festgelegt. Zudem sei im Bauentscheid 
widersprüchlicherweise festgehalten, dass der grosse Grenzabstand gegen Osten eingehalten 
werde. Diese Feststellung stehe im klaren Widerspruch zum Baugesuch der Bauherrin und zum 
Baugespann. Auch seien die Wohnräume und Terrassen gegen Südwesten ausgerichtet und nicht 
wie in der angefochtenen Bewilligung erwähnt gegen Südosten.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, holte bei der Vorinstanz 
die Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Beschwerdegegnerschaft beantragt 
in ihrer Beschwerdeantwort vom 24. Juli 2020 die Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz 
beantragt in ihrer Stellungnahme vom 4. August 2020 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde 
und stellt zudem klar, dass im Gesamtbauentscheid irrtümlicherweise zweimal von einer 
Ausrichtung nach Osten die Rede sei. Die festgelegte Anordnung des grossen Grenzabstandes 
und die Ausrichtung der Wohnräume und Terrassen seien gegen Westen.

4. Auf die Vorakten und die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintreten

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. 

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. 
Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer, dessen Einsprache abgewiesen wurde, ist durch 
den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. 
Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Festlegung des grossen Grenzabstandes

a) Das projektierte Mehrfamilienhaus ist fünfeckig. Die nach Norden gerichtete Fassade ist 
12.26 m lang, die Ostfassade 10.37 m, die Südostfassade 8.01 m, die Südwestfassade 11.68 m 
und die Nordwestfassade hat eine Länge von 7.84 m. In der Wohnzohne W3 gelten gemäss

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).

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Art. 31 GBR4 ein grosser Grenzabstand von 13 m sowie ein kleiner Grenzabstand von 5 m. Laut 
Situationsplan "Grenzabstand" hält das geplante Mehrfamilienhaus den grossen Grenzabstand 
von 13 m auf der Nordwestseite ein. Auf den anderen Seiten des projektierten Gebäudes betragen 
die Abstände zu den Parzellengrenzen 5 bis 6 m. Umstritten ist, ob die von der Vorinstanz 
vorgenommene Anordnung des grossen Grenzabstands auf der Nordwestseite zu Recht erfolgte.

b) Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, der grosse Grenzabstand könne 
aufgrund des fünfeckigen Grundrisses nicht eindeutig ermittelt werden. Das kleinste umliegende 
Rechteck weise Seitenlägen von 15.795 m und 14.695 m auf. Somit sei die Differenz kleiner als 
10 % und das Gebäude daher annähernd quadratisch. Der Grundriss sei unregelmässig, weshalb 
die Baubewilligungsbehörde die Anordnung des grossen Grenzabstandes bestimmen könne. 
Zudem seien die Wohnräume und die Terrassen gegen Südosten (richtig: Südwesten) 
ausgerichtet. Die Baubewilligungsbehörde halte an der bereits im Rahmen von Vorabklärungen 
angeordneten Festlegung des grossen Grenzabstandes gegen Osten fest.5 

c) Der Beschwerdeführer rügt, diese Interpretation der Vorinstanz sei rechtswidrig. Es sei 
offensichtlich, dass aufgrund der Fassadenausrichtung des geplanten Gebäudes, der künftigen 
Besonnungssituation und in Würdigung der Ausrichtung der Wohnräume/Fensterflächen, die 
Südwestfassade des geplanten Gebäudes die besonnte Längsseite darstelle. Diese 
Offensichtlichkeit bestehe auch, wenn bei einem Fünfeck die Längsseite nicht auf den ersten Blick 
eruiert werden könne. Daher seien die Voraussetzungen von Art. 16 GBR für eine Festlegung des 
Grenzabstandes durch die Bewilligungsbehörde nicht erfüllt, auch wenn es sich um ein annähernd 
quadratisches Gebäude handle. Zudem sei der grosse Grenzabstand nicht rechtwinklig gemessen 
worden. Mit Verweis auf BGer 1P.468/2002 vom 9. Januar 2003 bringt der Beschwerdeführer 
schliesslich vor, die Verlegung des grossen Grenzabstands auf die Nordwestseite diene lediglich 
der Erhöhung der baulichen Ausnützung des Grundstücks; dies sei kein zulässiger Grund um den 
grossen Grenzabstand abweichend von der besonnten Längsseite festzulegen.  

Die Beschwerdegegnerschaft macht demgegenüber geltend, es sei ihnen nie darum gegangen, 
die Parzelle maximal auszunutzen. Es sei ein Bauprojekt entwickelt worden, dass die schwierige 
Form der zu bebauenden Parzelle berücksichtige. Die Festlegung des grossen Grenzabstandes 
gegen Westen sei richtig. Es handle sich beim fünfeckigen Bauprojekt um ein annähernd 
quadratisches bzw. um ein unregelmässiges Gebäude. Die Wohnräume seien gegen Osten, 
Südosten, Südwesten, Westen (Terrasse) und Nordwesten angeordnet. Es liege somit auch eine 
Ost-West-Orientierung der Wohnräume vor und sowohl die südwestliche als auch die westliche 
Fassadenseite seien besonnt. Aufgrund der Besonnung, der Anordnung der Wohnräume und der 
speziellen Form des Gebäudes sei nicht offensichtlich, auf welcher Seite der grosse Grenzabstand 
zu definieren sei. Daher liege es im Ermessen der Baubewilligungsbehörde, den Grenzabstand 
zu definieren und anzuordnen. 

d) Für die Grenzabstände gegenüber Nachbargrundstücken sind die Vorschriften der 
Gemeinden massgebend (Art. 12 Abs. 2 BauG). Art. 16 Abs. 1 GBR der Stadt Langenthal regelt 
den grossen Grenzabstand wie folgt: 

"Der grosse Grenzabstand gilt für die besonnte Längsseite des Hauptgebäudes; er wird rechtwinklig zu ihr 
gemessen. Kann die besonnte Längsseite nicht eindeutig ermittelt werden, wie bei annähernd quadratischen 
oder unregelmässigen Gebäuden und bei Ost-West-Orientierung der Wohn- und Arbeitsräume, oder bei 

4 Baureglement der Stadt Langenthal vom 30. November 2003, vom Amt für Gemeinden und Raumordnung genehmigt 
am 31. März 2004.
5 Gesamtbauentscheid vom 9. Juni 2020, S. 5.

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ausgesprochenen Aussichtslagen, so bestimmt die Baubewilligungsbehörde die Anordnung der 
Grenzabstände." 

Die Gemeinden sind im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im Rahmen der gesetzlichen 
Regelungen und der übergeordneten Planung autonom (vgl. Art. 109 KV6 und Art. 65 Abs. 1 BauG). 
Diese Autonomie beschränkt sich nicht auf den Bereich der Rechtsetzung. Wo eine Gemeinde zum 
Erlass von Rechtsnormen berechtigt ist, kommt ihr grundsätzlich auch bei deren Anwendung ein 
gewisser Beurteilungsspielraum zu. Es ist deshalb vorab Sache der Gemeinde, zu bestimmen, wie 
sie eine eigene Vorschrift verstanden haben will. Wird die Anwendung einer von ihr erlassenen 
Bestimmung Gegenstand eines Beschwerdeverfahrens, haben die Rechtsmittelinstanzen zu prüfen, 
ob die von der Gemeinde geltend gemachte Auslegung und Anwendung rechtlich haltbar ist. Sie 
auferlegen sich eine gewisse Zurückhaltung gegenüber der Auffassung der Gemeinde, indem sie 
sich der Prüfung enthalten, ob eine andere Bedeutung der umstrittenen Bestimmung ebenfalls 
möglich und rechtlich vertretbar wäre.7 

e) Satz 1 von Art. 16 Abs. 1 GBR legt fest, dass der grosse Grenzabstand grundsätzlich für 
die besonnte Längsseite des Gebäudes gilt. Für Fälle, in denen die besonnte Längsseite nicht 
eindeutig ermittelt werden kann, bestimmt Satz 2 von Art. 16 GBR, dass die 
Baubewilligungsbehörde die Anordnung der Grenzabstände festlegt. Satz 2 von Art. 16 GBR 
nennt auch konkrete, typische Situationen, in denen die besonnte Längsseite nicht ermittelt 
werden kann bzw. die die Baubewilligungsbehörde befugt, die Anordnung der Grenzabstände 
festzulegen. Laut Art. 16 GBR ist dies der Fall bei "annähernd quadratischen oder 
unregelmässigen Gebäuden" oder bei "Ost-West-Orientierung der Wohn- und Arbeitsräume". Die 
Stadt Langenthal hat in ihrem GBR nicht definiert, was "annähernd quadratisch" bedeutet. Sie 
vertritt aber die Auffassung, von einem annähernd quadratischen Grundriss sei auszugehen, wenn 
die Differenz der Seitenlängen nicht mehr als 10 % beträgt.8 Dies ist nicht zu beanstanden und 
entspricht der Praxis und der Rechtsprechung im Kanton Bern.9 

f) Das geplante Mehrfamilienhaus hat eine fünfeckige Gestaltung mit fünf unterschiedlich 
langen Fassaden. Es weist daher einen unregelmässigen Grundriss auf. Bereits dieser Umstand 
führt nach dem Wortlaut von Art. 16 Abs. 1 Satz 2 GBR dazu, dass die Vorinstanz als 
Baubewilligungsbehörde die Anordnung der Grenzabstände bestimmen durfte. Die Vorinstanz hat 
zudem anhand eines erläuternden Plans der Bauherrschaft geprüft, wie sich das flächenmässig 
kleinste, den Grundriss des Bauvorhabens umschreibende Rechteck präsentiert. Die 
Bauherrschaft hat dieses Rechteck analog der Methode zur Bestimmung der Gebäudelänge bei 
Gebäuden mit gestaffeltem Grundriss bestimmt (vgl. Anhang VI des GBR, Ziff. III. Gebäudelänge, 
Art. 33). Dies erscheint sachgerecht. Die Seitenlängen des flächenmässig kleinsten 
umschreibenden Rechtecks betragen 15.795 m und 14.695 m.10 Die Differenz der Seitenlägen 
beträgt 1.1 m und damit weniger als 10 % (10 % wären 1.4695 m). Es liegt folglich ein annähernd 
quadratischer Grundriss im Sinne von Art. 16 Abs. 1 Satz 2 GBR vor. Auch aus diesem Grund 
durfte die Vorinstanz die Anordnung des grossen Grenzabstandes bestimmen. Die Festlegung 
des grossen Grenzabstandes auf der Nordwestseite ist nicht zu beanstanden. 

6 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1). 
7 BVR 2019 S. 15 E. 3.2, 2016 S. 79 E. 4.6, 2015 S. 263 E. 5.1, 2012 S. 20 E. 3.2; VGE 2019/218 vom 21. Juli 2020. 
E. 5.1; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band II, Bern 2017, Art. 65 N. 3.
8 Angefochtener Entscheid vom 9. Juni 2020 S. 4.
9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 12 N. 8a;  
BVR 1977 S. 221, bestätigt durch VGE 16125 vom 23. März 1981, E. 3; Musterbaureglement des Amtes für 
Gemeinden und Raumordnung, Anhang A1, A123 Abs. 2; Entscheid der BVE 110/2018/67 vom 24. September 2018, 
E. 3c.
10 Vgl. Situationsplan "Geometrie" vom 21. Januar 2020, mit Stempel des Stadtbauamtes Langenthal vom 5. Juni 
2020.

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Daran ändern die Vorbringen des Beschwerdeführers nichts. An sich wäre es zwar auch möglich 
gewesen, den grossen Grenzabstand auf der Südwestseite anzuordnen. Gemäss Art. 16 Abs. 1 
GBR bestimmt aber die Baubewilligungsbehörde frei, auf welcher von mehreren in Frage 
kommenden Seiten sie den grossen Grenzabstand anordnet. Die vom Beschwerdeführer 
erwähnte Ausrichtung der Wohnräume, Fensterflächen und Terrassen ist nicht massgebend. Im 
Übrigen spricht diese Ausrichtung auch nicht gegen die Festlegung des grossen Grenzabstandes 
auf der Nordwestseite. Laut den Bauplänen sind die Wohnräume, Terrassen und Fensterflächen 
hauptsächlich sowohl gegen Nordwesten als auch gegen Südwesten ausgerichtet. Bei den drei 
Wohnungen im Erdgeschoss und den beiden Obergeschossen befinden sich auf der 
Nordwestseite je ein grosses Zimmer und eine Terrasse. Der grosse Wohn-Essbereich der 
Wohnungen weist jeweils eine grosse Fensterfläche gegen die Terrasse auf; diese wiederum 
öffnet sich sowohl gegen Nordwesten als auch Südwesten. Auch im Dachgeschoss ist der 
Wohnraum sowohl gegen Nordwesten als auch Südwesten ausgerichtet. Die Festlegung der 
Vorinstanz erscheint daher nachvollziehbar. Zudem dürfte die BVD, auch wenn eine Festlegung 
des grossen Grenzabstandes im Südwest vertretbar gewesen wäre, aufgrund der hier zu 
berücksichtigenden Gemeindeautonomie keiner anderen Festlegung den Vorzug geben. 
Schliesslich führt auch der vom Beschwerdeführer erwähnte Bundesgerichtsentscheid11 zu 
keinem anderen Ergebnis, da die dort geprüften kommunalen Bestimmungen nicht mit jenen der 
Stadt Langenthal vergleichbar sind.

g) Die Vorinstanz durfte somit aufgrund des unregelmässigen sowie annähernd quadratischen 
Grundrisses des geplanten Gebäudes den grossen Grenzabstand gestützt auf Art. 16 Abs. 1 GBR 
auf der Nordwestseite festlegen. Der Grenzabstand ist im Plan "Grenzabstand" vom 15. November 
2019 in korrekter Weise rechtwinklig zur massgebenden Fassade eingetragen. Der ebenfalls 
eingezeichnete Abstandsbereich zeigt, dass der Abstand von 13 m zu den Nachbarparzellen 
eingehalten wird. Die Beschwerde ist daher unbegründet. Der Bauentscheid der Vorinstanz ist zu 
bestätigen.

3. Kosten

a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG12). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 1'400.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV13).

b) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht 
deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder 
Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt 
erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote des Rechtsvertreters gibt zu keinen 
Bemerkungen Anlass. Der Beschwerdeführer hat somit der Beschwerdegegnerschaft die 
Parteikosten von Fr. 3'254.25 zu ersetzen.

11 BGer 1P.468/2002 vom 9. Januar 2003. 
12 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
13 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).

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III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Gesamtentscheid der Stadt Langenthal vom 9. Juni 
2020 wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 1'400.– werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist.

3. Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerschaft die Parteikosten im Betrag von 
Fr. 3'254.25 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 

IV. Eröffnung

- Herrn C.________, eingeschrieben
- Herrn Fürsprecher A.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Stadt Langenthal, Präsidialamt, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.

Beilagen: 
- Kopie des Situationsplans "Grenzabstand" vom 15. November 2019, mit Stempel des 

Stadtbauamtes Langenthal vom 5. Juni 2020
- Kopie des Situationsplans "Geometrie" vom 21. Januar 2020, mit Stempel des 

Stadtbauamtes Langenthal vom 5. Juni 2020