# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 452c7952-ea13-5fd9-a0d8-6425aa9f7591
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-06-14
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Enteignungsgericht 14.06.2018 650 18 2 (650 2018 2)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_EG_001_650-18-2_2018-06-14.pdf

## Full Text

Entscheid des Steuer- und Enteignungsgerichts Basel-Landschaft,  
> Abteilung Enteignungsgericht 
 

vom 14. Juni 2018 (650 18 2) 
 

 
 
 
Abgaberecht – Wasser  
 
Unzulässigkeit kommunaler Einspracheverfahren betreffend periodische Wasserge-
bühren / Schuldnerin von Wasserbezugsgebühren für eine in Stockwerkeigentum ste-
hende Liegenschaft ist allein die Stockwerkeigentümergemeinschaft (keine direkte 
Haftung einzelner Stockwerkeigentümer) / Zählerablesung und Bezahlung einer Was-
serbezugsrechnung sind gemeinschaftliche Lasten / Zustellung von Abgabeverfügun-
gen an Stockwerkeigentümergemeinschaften ohne Verwaltung 
 
 
Den Einwohnergemeinden ist es aufgrund des kantonalen Rechts verwehrt, vor dem enteig-
nungsgerichtlichen Verfahren ein gemeindeinternes Einspracheverfahren durchzuführen. 
Seit dem 1. Mai 2008 ist das Enteignungsgericht auch im Falle von wiederkehrenden Was-
ser- und Abwassergebühren ausschliesslich für die Gewährung von Rechtsschutz zuständig. 
(E. 1.2.1) 

 

Im Bereich der gemeinschaftlichen Verwaltung gibt es in einer Stockwerkeigentümergemein-
schaft keine unmittelbare, neben der Gemeinschaft bestehende Haftung einzelner Stockwer-
keigentümer. Folglich besteht mit Blick auf Verpflichtungen, für welche die Gemeinschaft 
handlungs-, prozess-, betreibungs- und vermögensfähig ist, keine Möglichkeit, einzelne 
Stockwerkeigentümer unmittelbar und anteilsmässig zu belangen. (E. 2.2.1) 

 

Sowohl die zur Erfüllung der Deklarationspflicht notwendige Ablesung eines gemeindeeige-
nen Wasserzählers als auch die Bezahlung einer Wasserbezugsrechnung stellen gemein-
schaftliche Lasten dar und gehören deshalb zum Bereich der gemeinschaftlichen Verwaltung 
einer Stockwerkeigentümergemeinschaft. (E. 2.2.2) 

 

Bei fehlender Verwaltung bzw. Vertretung hat die Zustellung an alle Stockwerkeigentümer 
einzeln zu erfolgen. Das Fehlen einer Verwaltung berechtigt demnach lediglich zur Zustel-
lung an die einzelnen Stockwerkeigentumsparteien, ohne am zugrundeliegenden Gemein-
schaftsverhältnis etwas zu ändern. (E. 2.3) 

 

http://www.baselland.ch/main_entge-htm.280641.0.html

 

 

650 18 2 / 650 18 3 
 
 
 
 
 

 Urteil 
 vom 14. Juni 2018 
 
 
 
 
 

Besetzung Abteilungspräsident Dr. Ivo Corvini-Mohn, 
Gerichtsschreiberin i.V. Paula Blank 
 
 

Parteien A.____, Beschwerdeführer 
  

 
gegen 
 
 

 Einwohnergemeinde B.____, Beschwerdegegnerin 
 
 
 

Gegenstand Wasser- und Schwemmgebühr 
 

  

 - 3 - 

 

A.  

Der Beschwerdeführer ist Stockwerkeigentümer eines Mehrfamilienhauses auf Parzelle 

Nr. 730 des Grundbuchs B.____. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, bestehend aus 

zwei Parteien, hat selbst keine Vertretung bestellt; die Verwaltungstätigkeiten der 

Gemeinschaft sind Gegenstand eines hängigen Verfahrens vor dem Zivilkreisgericht 

Basel-Landschaft Ost. Die Einwohnergemeinde B.____ stellte dem Beschwerdeführer am 

7. November 2017 eine Wasserbezugsrechnung betreffend Wasserbezugs- und 

Schwemmgebühren in der Höhe von Fr. 624.50 für die Zeitperiode vom 1. November 

2016 bis zum 31. Oktober 2017 zu. Diese umfasste nebst Wasserbezugs- und 

Schwemmgebühren eine Grundgebühr sowie den hälftigen Anteil einer Zählermiete für 

den gemeindeeigenen Wasserzähler. Sie betraf lediglich den Wasserbezug des 

Beschwerdeführers, die andere Stockwerkeigentümerpartei erhielt eine separate eigene 

Abrechnung. Die dem Beschwerdeführer eröffnete Gebührenrechnung enthielt keine 

Rechtsmittelbelehrung. 

 

B.   

Der Beschwerdeführer erhob am 16. November 2018 beim Gemeinderat der 

Einwohnergemeinde B.____ Einsprache gegen die Wasserbezugsrechnung vom 

7. November 2017. Er rügte dabei das Vorgehen der Gemeinde zur Erstellung der 

Wasserbezugsrechnung insgesamt: Er habe die Gemeinde bereits mit Einsprache vom 

21. Oktober 2017 im Zusammenhang mit der Aufforderung zur Selbstdeklaration des 

Wasserbezugs darauf aufmerksam gemacht, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft 

der betroffenen Liegenschaft noch keine Verwaltung bestellt habe. Weiter habe er auf das 

zur Verwaltungstätigkeit hängige Verfahren hingewiesen und erklärt, dass er deshalb 

nicht befugt sei, die Wasserdeklaration für die Gemeinschaft vorzunehmen. Daher 

verlangte er einen Aufschub der Verrechnung bis der Verteilschlüssel innerhalb der 

Gemeinschaft festgesetzt ist und ersuchte die Gemeinde darum, die Berechnungs-

grundlagen der strittigen Gebührenverfügung zu erklären. 

 

C.   

Nach mehrfachem schriftlichem Austausch in brieflicher Form und per E-Mail verlangte 

der Beschwerdeführer schliesslich mit Schreiben vom 25. Januar 2018, es sei ihm eine 

beschwerdefähige Verfügung zu eröffnen.  

 - 4 - 

 

D.  

Mit Verfügung vom 29. Januar 2018 wies der Gemeinderat die Einsprache ab und hielt in 

seiner Verfügung fest, die Gebührenrechnung vom 7. November 2017 sei korrekt erstellt 

worden und innert 30 Tagen seit Rechnungsstellung zur Zahlung fällig. Zur Begründung 

führte der Gemeinderat an, in der betroffenen Liegenschaft seien ein gemeindeeigener 

Zähler und zwei separate Zähler für die beiden Wohneinheiten vorhanden. Die 

Verwaltung habe Ende Oktober die Faktoren erhalten, welche als Grundlage für die 

Wasserrechnung dienen würden. Dies seien der Zählerstand des gemeindeeigenen 

Wasserzählers sowie der Zählerstand des Wasserzählers der zweiten bzw. anderen 

Stockwerkeigentümerpartei. Da der Beschwerdeführer die Angaben über seinen 

Wasserbezug nicht eingereicht habe, sei ihm die Differenz zwischen dem Gesamtbezug 

und dem Bezug der anderen Partei verrechnet worden, nachdem letztere ihre 

Wasserdeklarationskarte mit den entsprechenden Angaben eingereicht hatte. Der 

Einspracheentscheid wurde dem Beschwerdeführer mit einer Rechtsmittelbelehrung 

eröffnet, die eine Beschwerdemöglichkeit innert zehn Tagen seit Erhalt der Verfügung 

beim Regierungsrat vorsah. 

 

E.   

Mit Eingabe vom 5. Februar 2018 und Nachtrag der Eingabe vom 15. Februar 2018 an 

den Regierungsrat erhob der Beschwerdeführer Beschwerde mit dem sinngemässen 

Antrag, der Einspracheentscheid vom 29. Januar 2018 und die Gebührenverfügung vom 

7. November 2017 seien aufzuheben. Die Gebührenrechnung müsse an die 

Stockwerkeigentümergemeinschaft gestellt werden und die Kosten dürften nicht durch die 

Gemeinde aufgeteilt werden. 

 

F.   

Der Regierungsrat leitete die Eingaben mangels Zuständigkeit an das Steuer- und 

Enteignungsgericht, Abteilung Enteignungsgericht (nachfolgend Enteignungsgericht), 

weiter. Das Enteignungsgericht nahm die Einsprachen des Beschwerdeführers mit 

Präsidialverfügung vom 27. Februar 2018, beziehungsweise nachdem deren Zustellung 

erfolglos geblieben war, mit neuer Verfügung gleichen Inhalts vom 12. April 2018 als 

Beschwerde entgegen. Die Beschwerdegegnerin erhielt eine Frist zur Stellungnahme. 

 - 5 - 

 

Darüber hinaus wurden die Parteien über die sachliche Zuständigkeit des 

Enteignungsgerichts aufgeklärt. 

 

G.   

Mit Stellungnahme vom 16. April 2018 beantragte die Beschwerdegegnerin die 

vollumfängliche Abweisung der Beschwerde. Sie verwies dabei auf die Begründung des 

Einspracheentscheids vom 29. Januar 2018. 

 

H.  

Mit Präsidialverfügung vom 18. April 2018 wurde der Schriftenwechsel geschlossen und 

ein Augenschein mit anschliessender Parteiverhandlung angeordnet. Der Fall wurde dem 

Einzelrichter zur Beurteilung überwiesen. 

 

I.   

Anlässlich der heutigen Hauptverhandlung mit Augenschein hielten die Parteien an ihren 

Begehren und Begründungen fest. Am Augenschein konnte festgestellt werden, dass es 

neben dem Gemeindewasserzähler tatsächlich zwei interne Zähler gibt, dass diese 

jedoch nicht den Bezug der beiden Wohneinheiten messen. Für die Wohnung des 

Beschwerdeführers ist kein separater Zähler vorhanden. Der eine Zähler misst zwar den 

Bezug der zweiten Stockwerkeigentümerpartei, der andere Zähler misst aber 

gemeinschaftlichen Wasserbezug. Auf die Ausführungen der Parteien wird – soweit 

erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen. 

 

  

 - 6 - 

 

Das Enteignungsgericht zieht 

 

i n  E r w ä g u n g :  

 

 

1. Formelles 

1.1 Zuständigkeit 

In der Sache betrifft die angefochtene Verfügung die Erhebung wiederkehrender Wasser- 

und Schwemmgebühren. Gemäss § 90 Abs. 2 des Gesetzes über die Enteignung vom 

19. Juni 1950 (EntG, SGS 410) gehören Gebühren betreffend Wasser- und Abwasser 

zum sachlichen Anwendungsbereich des Enteignungsgesetzes. Die Betroffenen solcher 

Gebühren im Gebiet des Kantons Basel-Landschaft können beim Enteignungsgericht Be-

schwerde erheben (vgl. § 96a Abs. 1 EntG). Die Einwohnergemeinde B.____ gehört zum 

Kanton Basel-Landschaft gemäss § 35 Abs. 1 lit. e des Gesetzes über die Organisation 

und die Verwaltung der Gemeinden vom 28. Mai 1970 (Gemeindegesetz, SGS 180). Folg-

lich ist das Enteignungsgericht zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde örtlich und 

sachlich zuständig. 

 

Der Beschwerdeführer verlangt die Aufhebung der Verfügung vom 7. November 2016. 

Diese weist einen Rechnungsbetrag von insgesamt Fr. 624.50 aus. Da die Streitwertgren-

ze von Fr. 8‘000.00 nicht überschritten wird, ist die Streitsache gemäss § 96a Abs. 1 EntG 

von der präsidierenden Person zu beurteilen. 

 

1.2 Fristwahrung bei fehlender bzw. fehlerhafter Rechtsmittelbelehrung 

Fraglich ist, ob der Beschwerdeführer mit seinen Einsprachen an den Regierungsrat vom 

21. Oktober 2017 bzw. vom 16. November 2017 betreffend die Wasserbezugsrechnung 

selbst sowie bereits betreffend die Erhebung ihrer Berechnungsgrundlagen überhaupt, 

wie auch mit seiner Eingabe vom 5. Februar 2018 gegen den Einspracheentscheid des 

Gemeinderats vom 29. Januar 2018 an den Regierungsrat fristgerecht gegen die strittige 

Wasserbezugsrechnung vorgegangen ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine 

Rechtsmittelbelehrung bei der Wasserbezugsrechnung vom 7. November 2017 fehlt und 

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dass diejenige des Einspracheentscheids vom 29. Januar 2018 den Beschwerdeführer an 

den Regierungsrat und nicht an das in der Sache zuständige Enteignungsgericht verweist. 

 

1.2.1 Rechtliches: Beschwerdefrist, Eröffnung von Verfügungen und gesetzliche 

Weiterleitungspflicht 

Gegen Verfügungen betreffend wiederkehrende Wasser- und Abwassergebühren kann 

gemäss § 96 Abs. 1 lit. a EntG innert zehn Tagen nach Erhalt beim Enteignungsgericht 

Beschwerde erhoben werden. Das kantonale Recht überlässt den Einwohnergemeinden 

keinen Gestaltungsspielraum, der es erlauben würde, vor dem enteignungsgerichtlichen 

Verfahren ein gemeindeinternes Einspracheverfahren durchzuführen. Seit dem 1. Mai 

2008 ist das Enteignungsgericht für Beschwerdeverfahren gegen Verfügungen betreffend 

periodische Wasser- und Schwemmgebühren ausschliesslich zuständig (vgl. Urteile des 

Enteignungsgerichts vom 13. September 2012 [650 11 46] E. 2.3 und vom 27. Mai 2010 

[650 08 167] E. 2).  

 

Verfügungen sind Anordnungen einer Behörde, mit denen gestützt auf öffentliches Recht 

im Einzelfall einseitig und verbindlich Rechte oder Pflichten festgelegt werden 

(vgl. KIENER/RÜTSCHE/KUHN, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 

2015, N 341 ff. und N 369 ff.; RHINOW/KOLLER/KISS/TURNHERR/BRÜHL-MOSER, Öffentli-

ches Prozessrecht, 3. Aufl., Basel 2014, N 1153 f. m.w.H.; vgl. dazu auch § 2 Abs. 1 des 

Verwaltungsverfahrensgesetzes Basel-Landschaft vom 13. Juni 1988 [VwVG BL, 

SGS 175]). Gemäss § 18 Abs. 1
bis

 VwVG BL können Verfügungen, die Private zu Geld-

leistungen verpflichten, als Rechnungen bezeichnet werden. §§ 18 f. VwVG BL statuieren 

gewisse Anforderungen betreffend den Inhalt und die Eröffnung von Verfügungen. Insbe-

sondere sind Verfügungen mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen (§ 18 Abs. 1 

VwVG BL). 

 

Aus mangelhafter Eröffnung darf einer Partei kein Nachteil erwachsen (vgl. BGE 117 Ia 

421, E. 2; BGE 135 III 374 E. 1.2.2.1). Fehlt die Rechtsmittelbelehrung, so beginnt grund-

sätzlich keine Beschwerdefrist zu laufen, es sei denn, der Mangel hätte bei pflichtgemäs-

ser Sorgfalt erkannt werden müssen (vgl. TSCHANNEN/ZIMMERLI/MÜLLER, Allgemeines 

Verwaltungsrecht, 4. Aufl., Bern 2014, § 29 N 23). Es ist nach den Umständen des Einzel-

falles zu prüfen, ob die betroffene Partei durch den Eröffnungsmangel tatsächlich benach-

https://www.baselland.ch/politik-und-behorden/gerichte/rechtsprechung/enteignungsgericht/entscheide-chronologisch/2012/12-004
https://www.baselland.ch/politik-und-behorden/gerichte/rechtsprechung/enteignungsgericht/entscheide-chronologisch/2012/12-004

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teiligt worden ist, wobei für die Beurteilung dieser Frage der Grundsatz von Treu und 

Glauben als Richtschnur dient (vgl. BGE 102 Ib 91, E. 3 m.w.H.). 

 

Erhält eine Behörde die Eingabe einer Partei, prüft sie gemäss § 6 Abs. 1 VwVG BL ihre 

Zuständigkeit von Amtes wegen vor Erlass einer (weiteren) Verfügung und leitet die 

Eingabe an die zuständige Instanz weiter, sofern sie sich selbst als unzuständig erachtet 

(vgl. § 6 Abs. 2 VwVG BL). Als Behörden gelten gemäss § 2 Abs. 3 lit. f VwVG BL auch 

Gemeindeorgane und die ihnen unterstellten Amtsstellen. 

 

1.2.2 Eröffnung und Frist im vorliegenden Fall 

Es ist – im Sinne der vorgängigen Erläuterungen – zunächst festzustellen, dass es sich 

bei der strittigen Gebührenrechnung betreffend Wasserbezug vom 7. November 2017 um 

eine Verfügung handelt. Deshalb hat sie auch den Anforderungen an den Inhalt von 

Verfügungen gemäss § 18 f. VwVG BL zu entsprechen. Die Gebührenrechnung ist dem 

Beschwerdeführer jedoch ohne Rechtsmittelbelehrung zugestellt worden, weshalb sie den 

Anforderungen an die Eröffnung nach §§ 18 f. VwVG BL nicht genügt und mit einem 

Mangel behaftet ist.  

 

Der Beschwerdeführer ist juristischer Laie und hat sich bezüglich der Art und Weise der 

Wasserdeklaration sowie betreffend die Gebührenverfügung schriftlich an die Gemeinde 

gewandt. Insbesondere hat er am 16. November 2017, also neun Tage nach 

Rechnungsdatum der angefochtenen Gebührenverfügung, ein Schreiben an den 

Gemeinderat verfasst, das er als Einsprache betitelt und in dem er die Rechnung als 

inkorrekt zurückgewiesen hat. Bereits diese Eingabe hätte die Gemeinde als in der Sache 

nicht zuständige Behörde ans Enteignungsgericht weiterleiten sollen. Die Überweisung 

von Amtes wegen aufgrund mangelnder Zuständigkeit einer Behörde ist eine Pflicht im 

Verwaltungsverfahren. Aus diesem Grund gilt eine Frist auch durch rechtzeitige Eingabe 

an eine sachlich nicht zuständige Behörde grundsätzlich, und gerade bei juristischen 

Laien, als gewahrt. Bereits aufgrund seiner ersten Einsprache gegen die angefochtene 

Verfügung ist deshalb die zehntätige Beschwerdefrist als gewahrt zu betrachten. 

Vorliegend nimmt das Enteignungsgericht die Einsprachen vom 5. Februar 2018 inklusive 

Nachtrag vom 15. Februar 2018 gegen den Einspracheentscheid vom 29. Januar 2018, 

nachdem diese durch den Regierungsrat im Rahmen der gesetzlichen Weiterleitungs-

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pflicht an das Enteignungsgericht überwiesen worden sind, folgerichtig als Beschwerden 

entgegen. Demnach ist fristgerecht Beschwerde erhoben worden. 

 

1.3 Übrige Prozessvoraussetzungen 

Für das Verfahren vor dem Enteignungsgericht gelten nach § 96a Abs. 3 EntG 

sinngemäss die Bestimmungen des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungs-

prozessordnung vom 16. Dezember 1993 (VPO, SGS 271). Da auch die weiteren 

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die vorliegende Beschwerde einzutreten (§ 16 

Abs. 2 VPO). 

 

 

2. Materielles 

Der Beschwerdeführer rügt, die Verfügung sei inhaltlich falsch, da die Gemeinde die 

Gebühren gestützt auf fehlerhafte Berechnungsgrundlagen erlassen habe. Zudem handle 

es sich bei der Liegenschaft um Stockwerkeigentum, weshalb die Wasserbezugs-

rechnung für den gesamten Bezug der Liegenschaft an die Stockwerkeigentümer-

gemeinschaft gestellt werden oder zumindest mit der Kostenaufteilung abgewartet werden 

müsse, bis die Gemeinschaft der Gemeinde ihren internen Kostenverteilschlüssel bekannt 

gegeben habe.  

 

Die Beschwerdegegnerin bestreitet dies: Sie habe die zur Gebührenerhebung notwendi-

gen Berechnungsgrundlagen erhalten und könne gestützt auf die einschlägigen reglemen-

tarischen Bestimmungen der Gemeinde direkt an die einzelnen Stockwerkeigentümer 

getrennt stellen. 

 

2.1 Gesetzliche Grundlage 

Bei Verfügungen betreffend Gebührenerhebungen ist zunächst vorfrageweise zu prüfen, 

ob die verfügende Behörde zur Erhebung der Gebühren grundsätzlich befugt ist. 

 

Gemäss § 36 des Raumplanungs- und Baugesetzes vom 8. Januar 1998 (RBG, 

SGS 400) sowie § 90 Abs. 2 EntG kommt den Gemeinden die Kompetenz zu, Dienstleis-

tungs- und Verbrauchsgebühren, insbesondere für Wasser- und Abwasser, bei den 

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Grundeigentümern zu erheben, die ein öffentliches Erschliessungswerk benützen. Solche 

Gebühren sind öffentliche Abgaben und bedürfen einer Grundlage in einem formellen 

Gesetz (vgl. § 127 Abs. 1 BV sowie § 135 der Verfassung des Kantons Basel-Landschaft 

vom 17. Mai 1984). Der Kreis der abgabepflichtigen Personen, der Gegenstand sowie die 

Bemessungskriterien der Abgabe müssen im Gesetz selbst festgelegt werden (vgl. § 90 

Abs. 3 EntG; vgl. dazu auch BGE 120 Ia 265 E. 2; BGE 123 I 248 E. 2; Urteil des Bun-

desgerichts 2C_150/2007 vom 9. August 2007, E. 1.2). Die Voraussetzungen zur Erhe-

bung von Abgaben müssen in den einschlägigen Rechtsätzen so umschrieben sein, dass 

der rechtsanwendenden Behörde kein übermässiger Spielraum verbleibt und die mögli-

chen Abgabepflichten für die von der Abgabe Betroffenen voraussehbar sind (BGE 123 I 

248, E. 2, S. 250). 

 

Die strittigen Gebühren sind gestützt auf das Wasserreglement (nachfolgend WR) und 

das Abwasserreglement (nachfolgend AR) der Gemeinde B.____ sowie den dazugehöri-

gen Anhängen erhoben worden. In den genannten Reglementen sind der Kreis der abga-

bepflichtigen Personen (§ 32 Abs. 2 WR bzw. § 18 Abs. 2 lit. c AR i.V.m. § 26 AR), der 

Gegenstand der Abgabe (§ 32 Abs. 2 lit. c-f WR und § 38 Abs. 2 WR bzw. § 27 Abs. 1 

AR) sowie auch die Art der Bemessung (§ 38a f. WR und Anhang zum WR bzw. § 27 

Abs. 1 AR i.V.m. Anhang zum AR) geregelt.  

 

Den Erfordernissen eines genügend bestimmten Rechtsatzes sowie einer formell-

gesetzlichen Rechtsgrundlage ist somit Genüge getan. Die Beschwerdegegnerin ist des-

halb grundsätzlich dazu berechtigt, wiederkehrende Wasserverbrauchs- und Abwasser-

gebühren zu erheben. 

 

2.2 Gebührenerhebung betreffend Wasser- und Schwemmgebühren gegenüber 

einer Stockwerkeigentümergemeinschaft 

Es bleibt zu prüfen, ob Gebührenverfügungen betreffend Wasser und Abwasser bei 

Stockwerkeigentümergemeinschaften gegenüber der Gemeinschaft zu eröffnen sind, oder 

ob die Gemeinde dazu berechtigt ist, die Gebühr unmittelbar gegenüber den einzelnen 

Stockwerkeigentümern zu erheben und selbst über die Kostenaufteilung zu befinden. 

 

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2.2.1 Die Stockwerkeigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr 

Das kantonale Recht und die einschlägigen Reglemente der Einwohnergemeinde beinhal-

ten keine besondere Regelung betreffend die Gebührenerhebung gegenüber Stockwer-

keigentümergemeinschaften. Das Stockwerkeigentum ist in Art. 712a ff. des Schweizeri-

schen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB, SR 210) normiert. 

 

Das Stockwerkeigentum ist ein besonders ausgestaltetes Miteigentum, das sich vom ge-

wöhnlichen dadurch unterscheidet, dass mit dem Miteigentumsanteil ein Sonderrecht zur 

ausschliesslichen Benutzung, Verwaltung und baulichen Ausgestaltung gewisser Gebäu-

deteile subjektiv-dinglich und daher untrennbar verbunden ist (Art. 712a Abs. 1 ZGB). 

Aufgrund der gemeinschaftlichen dinglichen Berechtigung mehrerer Personen an ein und 

demselben Grundstück bilden die Stockwerkeigentümer eine Rechtsgemeinschaft. Diese 

Gemeinschaft ist zwar keine juristische Person (Art. 52 ff. ZGB), was die Besorgung ge-

meinsamer Aufgaben anbelangt, besitzt sie jedoch eine körperschaftsähnliche Stellung. 

Das wichtigste Element dieser körperschaftsähnlichen Ausgestaltung bildet die be-

schränkte Vermögens-, Handlungs-, Prozess- und Betreibungsfähigkeit der Stockwerkei-

gentümergemeinschaft gemäss Art. 712l ZGB (vgl. zum Ganzen BÖSCH, in: Basler Kom-

mentar, 5. Aufl., N 4 f. und N 7 zu Art. 712a-t ZGB). 

 

Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung gibt es im Bereich der gemeinschaftlichen 

Verwaltung keine unmittelbare, neben der Gemeinschaft bestehende Haftung der einzel-

nen Stockwerkeigentümer, womit auch die Möglichkeit entfällt, diese unmittelbar und an-

teilsmässig für Verpflichtungen zu belangen, für welche die Gemeinschaft handlungs-, 

prozess-, betreibungs- und vermögensfähig ist (vgl. BGE 119 II 404, E. 6; 

SCHMID/HÜRLIMANN-KAUPP, Sachenrecht, 5. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2017, N 1057). Es ist 

vielmehr die Gemeinschaft, bei der die originäre Pflicht zur Bestreitung und Begleichung 

der im Aussenverhältnis anwachsenden Aufwendungen anfällt (BÖSCH, in: Basler Kom-

mentar, 5. Aufl., N 2 zu Art. 712h ZGB). 

 

Im Folgenden ist damit zu klären, ob die Wasser- und Schwemmgebühren Kosten und 

Lasten der gemeinschaftlichen Verwaltung darstellen. 

 

 - 12 - 

 

2.2.2 Kosten und Lasten der gemeinschaftlichen Verwaltung 

Im Sinne einer orientierenden Übersicht nennt Art. 712h Abs. 2 ZGB Beispiele möglicher 

Lasten und Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung (vgl. Botschaft des Bundesrats an 

die Bundesversammlung zum Entwurf eines Bundesgesetzes über die Abänderung des 

vierten Teils des ZGB [Miteigentum und Stockwerkeigentum] vom 7. Dezember 1962, 

BBl 1962 II 1461 ff., S. 1517; BGE 117 II 40 E. 1b). Darunter fallen gemäss Art. 712h 

Abs. 2 Ziff. 3 ZGB insbesondere die den Stockwerkeigentümern insgesamt auferlegten 

öffentlich-rechtlichen Beiträge und Steuern. Da die Aufzählung in Art. 712h Abs. 2 ZGB 

nicht abschliessender Natur ist, sind darunter neben Beiträgen und Steuern auch Gebüh-

ren zu subsumieren. Gemäss Art. 712b Abs. 2 Ziff. 3 ZGB gehören Anlagen und Einrich-

tungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern zur Benutzung ihrer Räume dienen, 

zum gemeinschaftlichen Teil und können nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden. Die 

Lehre subsumiert unter diese Bestimmung etwa die Hauseingangstüre, den Lift, das 

Treppenhaus, die Waschküche, den Trockenraum und auch die Zentralheizung 

(MÜHLEMATTER/STUCKI, Grundbuchrecht für die Praxis, 2. Aufl., Zürich 2017, S. 78). Das 

Bundesgericht hat in den Entscheiden BGE 112 II 312 E. 3a betreffend ein Lüftungssys-

tem und BGE 117 II 251 E. 5a im Zusammenhang mit einer Dachrenovierung festgehal-

ten, dass auch die Betriebs- und Unterhaltskosten gemeinschaftlicher Anlagen unter die 

Lasten und Kosten in Art. 712h Abs. 2 ZGB fallen. In einem späteren Urteil hat es ent-

schieden, dass der Unterhalt von gemeinschaftlichen Heizungsanlagen in den Bereich der 

gemeinschaftlichen Verwaltung fällt, hat dabei aber die Frage offen gelassen, ob für die 

Verbrauchs- bzw. Betriebskosten dasselbe gilt (Urteil des Bundesgerichts vom 22. April 

2004, 5C.7/2004, E. 3.3 und E. 4). Anders als bei Heizkostenabrechnungen, bei denen 

unter gewissen Voraussetzungen nach Energiegesetz die Pflicht zur verbrauchsabhängi-

gen Heizkostenabrechnung besteht (vgl. Art. 45 Energiegesetz des Bundes vom 26. Juni 

1998 [EnG, SR 730.0]; § 19 Energiegesetz des Kantons Basel-Landschaft vom 

16. Januar 2016 [EnG BL, SGS 490]), sind Stockwerkeigentümergemeinschaften nicht 

dazu verpflichtet, den Wasserbezug der einzelnen Parteien mittels getrennter Zähler zu 

erfassen. 

 

Gemäss Art. 712h Abs. 1 ZGB tragen die Stockwerkeigentümer die Lasten des gemein-

schaftlichen Eigentums und die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung nach ihren 

Wertquoten. Eine anderslautende Vereinbarung ist aber zulässig, wobei Art. 712h Abs. 3 

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ZGB als zwingende Schrankenregelung zu berücksichtigen ist (vgl. BGE 117 II 251 

E. 5b). Damit verfügt die Stockwerkeigentümergemeinschaft über ein gewisses Ermessen 

betreffend die interne Kostenaufteilung. Deshalb ist auch die Genehmigung der Kosten-

verteilung unter den Eigentümern eine Aufgabe der Stockwerkeigentümerversammlung 

(vgl. Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 ZGB). 

 

Die Bestimmungen des Gemeindereglements betreffend die Gebührenerhebung stehen 

dem zum Stockwerkeigentum Ausgeführten nicht entgegen. So bestimmt das 

Wasserreglement der Gemeinde in § 32 Abs. 2 WR, dass u.a. die Kosten für den Betrieb 

der Wasserversorgung und die Kosten der Wasserbeschaffung den Wasserbezügern 

belastet würden. Gemäss § 1 Abs. 3 WR sind Wasserbezüger die Eigentümer von Bauten 

und Anlagen, die an die Wasserversorgung angeschlossen sind. Der Anschluss an die 

Wasserversorgung erfolgt über eine Anschlussleitung, welche die Hausinstallation mit 

dem übergeordneten Leitungsnetz verbindet, wobei pro Gebäude eine Anschlussleitung 

erstellt wird (vgl. § 17 Abs. 1 WR). Der Wasseranschluss wird gemäss Wasserreglement 

mit einem Zähler versehen (vgl. § 26 Abs. 1 WR). Installationen, die sich hinter dem 

Wasserzähler befinden, gehören zur Hausinstallation (vgl. § 19 Abs. 1 WR). Sowohl die 

Erstellung als auch der Betrieb der Hausinstallation liegen in der Verantwortung der 

Wasserbezüger (vgl. §§ 20 f. und 22 ff. WR). 

 

Ähnlich wie die Zentralheizung, die zur Versorgung des gesamten Gebäudes mit Wärme 

dient, bezweckt auch der Anschluss der (Grund-) Parzelle an das Erschliessungswerk für 

Wasser und Abwasser, das Gebäude insgesamt mit Wasser zu versorgen und das Ab-

wasser der Parzelle insgesamt abzuleiten. Die Leitungsanlagen – inklusive des gemein-

deeigenen Wasserzählers – dienen der Benutzung der Liegenschaft insgesamt. Zudem 

dient die Versorgung der Liegenschaft mit Wasser der Benutzung aller Räumlichkeiten. 

Wasserbezüger ist deshalb im vorliegenden Fall die Stockwerkeigentümergemeinschaft. 

Es sind nicht die zu Sonderrecht ausgeschiedenen Teile separat erschlossen. Weiter ver-

fügt die Liegenschaft über eine gemeinsame Waschküche, für deren Benutzung gemein-

sam Wasser bezogen wird. Ein genauer Nachweis über den exakten Wasserverbrauch 

der beiden Stockwerkeigentümerparteien ist bereits deshalb von vornherein nicht möglich.  

 

 - 14 - 

 

Folglich sind sowohl die Ablesung des gemeindeeigenen Zählers als auch die Bezahlung 

der Wasserbezugsrechnung gemeinschaftliche Lasten und unterliegen der gemeinschaft-

lichen Verwaltung. Daraus folgt weiter, dass der Stockwerkeigentümergemeinschaft ein 

gewisses Ermessen betreffend die interne Kostenverteilung zukommt. Es ist deshalb nicht 

Aufgabe der Beschwerdegegnerin, über die Kostenaufteilung in der Stockwerkeigentü-

mergemeinschaft zu befinden. Sie hat lediglich gegenüber der Gemeinschaft die Gebüh-

ren für den gesamten Wasserverbrauch sowie das damit abgeleitete Abwasser zu erhe-

ben. Auch die Erhebung der Mietgebühr für den Wasserzähler nach § 38 Abs. 2 i.V.m. 

Anhang WR von Fr. 25.00 pro Zähler muss gegenüber der Gemeinschaft erfolgen.  

 

Die Grundgebühr von Fr. 200.00, die nach § 38a WR pro Haushalt erhoben wird, entsteht 

im Zusammenhang mit den übrigen Gebühren; die jährliche Gebühr setzt sich gemäss 

§ 38 Abs. 2 i.V.m. Anhang WR aus der Grundgebühr, der Mengengebühr und der Was-

serzählermiete zusammen. Auch sie ist deshalb mittels Gebührenrechnung gegenüber 

der Gemeinschaft zu erheben. Die Anzahl Grundgebühren ist jedoch der Anzahl der 

Haushalte anzupassen. Dass die Erhebung der Grundgebühr gemäss § 38a WR vom 

Bestehen eines Haushalts abhängig gemacht wird, muss nach Art. 712h Abs. 3 ZGB bei 

der Kostenverteilung innerhalb der Gemeinschaft berücksichtigt werden.  

 

2.2.3 Zwischenergebnis 

Da die Bezahlung der vorliegend verfügten Gebühren betreffend Wasser- und 

Schwemmgebühr eine gemeinschaftliche Last darstellt, haftet nach aussen unmittelbar 

die Stockwerkeigentümergemeinschaft (vgl. Art. 712l ZGB). Es entfällt somit die 

Möglichkeit, die einzelnen Stockwerkeigentümer unmittelbar und anteilsmässig für diese 

Verpflichtung zu belangen. Folglich können die einzelnen Stockwerkeigentümer nicht Ad-

ressaten der Verfügung betreffend Wasser- und Schwemmgebühren sein, sondern die 

Verfügung muss an die Stockwerkeigentümergemeinschaft gerichtet werden. 

 

2.3 Zustellung bei fehlender Verwaltung 

Eine Verfügung gilt als rechtsgültig zugestellt, wenn sie in den Machtbereich des Adressa-

ten gelangt (KIENER/RÜTSCHE/KUHN, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. Aufl., Zü-

rich/St. Gallen 2015, N 835). In Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung im 

Stockwerkeigentum vertritt der Verwalter sowohl die Gemeinschaft als auch die Stock-

 - 15 - 

 

werkeigentümer nach aussen (vgl. Art 712t Abs. 1 ZGB). An die Stockwerkeigentümer 

insgesamt gerichtete Verfügungen können durch Zustellung an den Verwalter wirksam 

mitgeteilt werden (vgl. Art. 712t Abs. 3 ZGB). Bei fehlender Vertretung hat die Zustellung 

an alle Stockwerkeigentümer zu erfolgen (vgl. BÖSCH, in: Basler Kommentar, 5. Aufl., 

N 13 zu Art. 712l ZGB m.w.H.).  

 

Im vorliegenden Fall fehlt ein Verwalter, dem die Verfügung zugestellt werden könnte. 

Betreffend die Verwaltungstätigkeiten der betroffenen Stockwerkeigentümergemeinschaft 

ist bereits ein Verfahren vor dem Zivilkreisgericht hängig. Die fehlende Verwaltung bewirkt 

aber keine Veränderung des Verfügungsadressaten, sondern berechtigt lediglich zur Zu-

stellung an die einzelnen Stockwerkeigentümerparteien, wobei die Stockwerkeigentümer-

gemeinschaft Verfügungsadressatin bleibt. Durch Zustellung an alle Parteien gelangt die 

Verfügung in den Machtbereich der Gemeinschaft. 

 

2.4 Ergebnis 

Es ist somit dem Antrag des Beschwerdeführers auf Aufhebung der Gebührenverfügung 

vom 7. November 2017 sowie des Einspracheentscheids vom 29. Januar 2018 zu folgen. 

Die Gebührenrechnung vom 7. November 2017 sowie der Einspracheentscheid vom 

29. Januar 2018 sind aufgrund der vorgängigen Erwägungen aufzuheben. 

 
 

3. Kosten 

3.1 Verfahrenskosten 

Wie bereits erwähnt gelten die Bestimmungen der VPO gemäss § 96a Abs. 3 EntG für 

das Verfahren vor Enteignungsgericht sinngemäss. Nach § 20 Abs. 3 VPO sind die or-

dentlichen Kosten in der Regel der unterliegenden Partei aufzuerlegen. Gemäss § 17 

Abs. 1 lit. a der Verordnung über die Gebühren der Gerichte vom 15. November 2010 

(Gebührentarif, GebT, SGS 170.31) können für einen Endentscheid des Präsidiums 

Fr. 100.00 bis 500.00 erhoben werden. Der gerichtsübliche Tarif bei Verhandlungen mit 

eher geringem Streitwert und der vorliegenden Komplexität inklusive gleichentags durch-

geführten Augenschein beträgt Fr. 400.00.  

 

 - 16 - 

 

Der Beschwerdeführer ist mit seiner Beschwerde vollumfänglich durchgedrungen, wes-

halb die Gemeinde als unterliegend gilt. Der Gemeinde B.____ als Beschwerdegegnerin 

können nach § 20 Abs. 4 VPO jedoch keine Kosten auferlegt werden. Die Verfahrenskos-

ten im Umfang von Fr. 400.00 gehen deshalb zu Lasten des Staates. 

 

3.2 Parteientschädigung 

Gemäss § 21 Abs. 1 VPO kann der ganz oder teilweise obsiegenden Partei für den Bei-

zug eines Anwalts bzw. einer Anwältin eine angemessene Parteientschädigung zulasten 

der Gegenpartei zugesprochen werden. Vorliegend sind die Parteien nicht anwaltlich ver-

treten, womit keine Parteienschädigung zuzusprechen ist. 

 

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Rechtsmittelbelehrung 

Gegen Entscheide des Enteignungsgerichts kann innert 10 Tagen, vom Empfang des Entscheids 
an gerechnet, beim Kantonsgericht (Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht), Bahnhof-
platz 16, 4410 Liestal, schriftlich Beschwerde erhoben werden. Die Beschwerde muss ein klar um-
schriebenes Begehren sowie die Unterschrift der Beschwerdeführenden oder der sie vertretenden 
Person enthalten. Dieser Entscheid ist der Beschwerde in Kopie beizulegen. 

D e m g e m ä s s  w i r d  e r k a n n t :  

 

 

1.  

Die Beschwerde wird vollumfänglich gutgeheissen. Die Verfügungen vom 7. November 

2017 und vom 29. Januar 2018 werden aufgehoben. 

 

2.  

Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 400.00 gehen zu Lasten des Staates. 

 

3.  

Die ausserordentlichen Kosten werden wettgeschlagen. 

 

4.  

Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer (1) sowie der Beschwerdegegnerin (1) schrift-

lich mitgeteilt. 

 

Liestal, 29. August 2018 

Im Namen der Abteilung Enteignungsgericht 
des Steuer- und Enteignungsgerichts Basel-Landschaft 

 

 

Abteilungspräsident: 
 
 
 
 
 
Dr. Ivo Corvini-Mohn 

Gerichtsschreiberin i.V.: 
 
 
 
 
 
Paula Blank, MLaw 

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