# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4a3c4677-60b3-5a51-a365-1be8ac97f136
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-07-16
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 16.07.2008  VB.2008.00118
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2008-00118_2008-07-16.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2008.00118	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 16.07.2008
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Plakatwerbestellen bei einer Arealüberbauung: Bewilligungspflicht, Einordnung und Naturschutz.

Auf dem Baugrundstück wurde eine Arealüberbauung bewilligt. Als Ausgleich für die intensive Nutzung und den Wegfall eines Naturschutzobjekts wurde mit der baurechtlichen Bewilligung u.a. die Ausbildung von Mauern und Stützmauern als Drahtschotterkörbe verlangt. Die umstrittenen Plakatwände wurden vor solchen Drahtschotterkörben bereits erstellt (E. 2).

Bei einer Arealüberbauung sind wesentliche Abänderungen der Gebäudeaussenhülle oder der Umgebung bewilligungspflichtig (E. 3).

Die ästhetische Beurteilung der Vorinstanzen ist zweifellos vertretbar und keineswegs rechtsverletzend. Die Einwendungen der Beschwerdeführenden vermögen keinen anderen Entscheid zu rechtfertigen. Es besteht auch keine rechtsungleiche Behandlung zwischen den Verkehrssignalisationen und den Plakatwerbestellen, denn diese können nicht miteinander verglichen werden (E. 4).

Die Drahtschotterkörbe wurden als Ausgleichsmassnahme nach Art. 18 Abs. 1ter NHG für den Verlust des Naturschutzobjekts festgesetzt. Durch die Plakatwerbeträger wird der ökologische Wert dieser Ausgleichsflächen erheblich vermindert und es ist kein angemessener Ersatz mehr gegeben (E. 5).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AREALÜBERBAUUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEWILLIGUNGSPFLICHT
EINORDNUNG
ERSATZMASSNAHMEN
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
NATURSCHUTZ
PLAKATWERBESTELLE
REKLAMEANLAGE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 18 Abs. Iter NHG
§ 71 PBG
§ 309 Abs. I lit. m PBG
Art. 22 RPG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 4
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2008.00118

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 16. Juli 2008

 

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf, Gerichtssekretärin
Tanja Pekeljevic. 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

 

2.    Miteigentümergemeinschaft Sihlcity,

bestehend aus: 

2.1. B, c/o C, 

 

2.2   D, c/o C, 

 

2.3  E AG, c/o C, 

 

2.4  F, 

2.5  G AG, 

alle vertreten durch RA H,

Beschwerdeführende, 

 

gegen

 

Amt für Städtebau der Stadt
Zürich, 

Beschwerdegegnerin,  

 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 3. April 2007 erteilte das Amt für
Städtebau der Stadt Zürich A unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche
Bewilligung für vier Plakatwerbestellen und verweigerte gleichzeitig die
Errichtung von zehn weiteren Plakatwerbestellen auf dem Grundstück Kat.-Nr. WD
8935 an der Allmendstrasse/Kalanderplatz in Zürich ("Sihlcity").

II.  

Den gegen die Bauverweigerung eingereichten Rekurs von A
und der Miteigentümergemeinschaft "Sihlcity", zu welcher B, die D AG,
die E AG, F und die G AG gehören, wies die Baurekurskommission I nach
Durchführung eines Referentenaugenscheins mit Entscheid vom 22. Februar
2008 ab.

III.  

Gegen diesen Entscheid erhoben A und die Miteigentümergemeinschaft
"Sihlcity" mit den oben erwähnten Mitgliedern am 26. März 2008
mit gemeinsamer Eingabe Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragten im
Wesentlichen die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und die
Feststellung, dass die beantragten Plakatwerbestellen nicht bewilligungspflichtig
seien; eventualiter sei die Stadt Zürich anzuweisen, die zehn Plakatwerbestellen
zu bewilligen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegnerin. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten sie die
Durchführung eines Augenscheins.

Die Vorinstanz am 8. April und das Amt für Städtebau
der Stadt Zürich am 23. Mai 2008 beantragten die Abweisung der Beschwerde,
Letztere zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Die Beschwerdeführenden
beantragen die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid, ob ein solcher
angeordnet werden soll, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache
befassten Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen
Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können. Die Durchführung eines
Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar
sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen auf dem
Lokal Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreites
beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit weiteren
Hinweisen).

Die Vorinstanz hat am 24. Oktober 2007 im Beisein
der Parteien einen Augenschein durchgeführt. Auf das Ergebnis dieses
Lokaltermins darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden.
Da die überblickbaren örtlichen Verhältnisse aus den Akten, insbesondere den
fotografischen Dokumentationen und den Plänen, hinreichend ersichtlich sind,
erübrigt sich ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein.

2.  

Das Baugrundstück liegt in der Zentrumszone Z6 mit einem
Wohnanteil von 0% und ist mit dem Einkaufs- und Freizeitzentrum
"Sihlcity" überstellt. Das Projekt wurde als Arealüberbauung gemäss §§ 69
ff. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) bewilligt. Als Ausgleich für die intensive Nutzung des Areals
und den Wegfall eines Naturschutzobjektes sind mit der baurechtlichen
Bewilligung verschiedene Ausgleichsmassnahmen als Bestandteil des
Umgebungsplanes verbindlich erklärt worden, so auch die Ausbildung von Mauern
und Stützmauern als Drahtschotterkörbe bzw. bei Betonmauern die Vorlagerung von
solchen. Die Bauherrschaft hat unter anderem vor solchen Drahtschotterkörben
die hier umstrittenen Plakatwände bereits erstellt.

3.  

Die Beschwerdeführenden bestreiten zunächst die
Bewilligungspflicht für die Plakatwerbeträger.

3.1 Von
Bundesrechts wegen erstreckt sich die baurechtliche Bewilligungspflicht gemäss Art. 22
des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) auf mindestens
"jene künstlich geschaffenen und auf Dauer angelegten Einrichtungen, die
in bestimmter fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die
Vorstellungen über die Nutzungsordnung zu beeinflussen, sei es, dass sie den
Raum äusserlich erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt
beeinträchtigen" (BGE 123 II 256 E. 3). Entscheidend ist nach
der Rechtsprechung des Bundesgerichts, ob mit der fraglichen baulichen
Massnahme nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge so wichtige räumliche Folgen
verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an
einer vorgängigen Kontrolle besteht (BGE 120 Ib 379 E. 3c).

Der bundesrechtliche Begriff der
bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen kann von den Kantonen weiter, nicht
aber enger gefasst werden. § 309 Abs. 1 PBG stellt auf Gesetzesstufe
einen detaillierten Katalog bewilligungspflichtiger baulicher Massnahmen auf,
wozu gemäss lit. m insbesondere auch Reklameanlagen gehören.

3.2 Die
Vorinstanz erwog diesbezüglich, die Plakate seien entweder vom Sihluferweg, bei
der Ein- und Ausfahrt in bzw. von der Parkgarage bzw. von der parallel zur
Allmendstrasse verlaufenden Verbindung für Fussgänger und Velofahrer allesamt
wahrnehmbar. Als demgemäss von allgemein zugänglicher Stelle aus einsehbar,
erwiesen sich die Reklameanlagen als bewilligungspflichtig (Entscheid der
Vorinstanz, E. 3). Die Beschwerdeführenden sind demgegenüber der Ansicht,
eine Plakatwerbestelle sei nur dann als Reklameanlage bewilligungspflichtig,
wenn sie von der öffentlichen Strasse gut einsehbar sei, was für die hier
umstrittenen Plakatwerbestellen nicht zutreffe. 

Die Überbauung "Sihlcity" wurde als
Arealüberbauung gemäss § 71 PBG bewilligt. Die damit ermöglichte, im
privaten Interesse liegende Abweichung von der Regelbauweise, insbesondere die
Erhöhung der Ausnützung, ist nur gerechtfertigt, wenn die Bauten und Anlagen
sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sind. Bei einer Arealüberbauung sind
deshalb wesentliche Abänderungen der Gebäudeaussenhülle oder der Umgebung bewilligungspflichtig.
Es besteht ein Interesse daran, dass vorgängig geprüft wird, ob der gewährte
Arealüberbauungsbonus nach wie vor gerechtfertigt ist. Die nachträgliche Erstellung
von Plakatwerbestellen wirkt sich in gestalterischer Hinsicht erheblich auf die
Umgebungsgestaltung der Arealüberbauung aus und ist somit
bewilligungspflichtig. Ob die Plakatwände vom öffentlichen Grund aus einsehbar
sind oder nicht, ist nicht entscheidend. Anzumerken bleibt immerhin, dass die
Bauvorschriften auch dann eingehalten werden müssten, wenn das Bauvorhaben als
nicht bewilligungspflichtig angesehen würde (§ 2 Abs. 2 Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997).

4.  

Die Beschwerdeführenden bringen vor, die Vorinstanzen
hätten die Baubewilligung zu Unrecht gestützt auf § 71 Abs. 1 PBG
verweigert.

4.1 Gemäss § 71
PBG müssen bei Arealüberbauungen Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung
besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein (Abs. 1).
Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung
zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung
und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und
Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und
Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung (Abs. 2). Die Vorinstanz
hat die dazu entwickelte Praxis grundsätzlich zutreffend dargestellt (Entscheid
der Vorinstanz, E. 4), sodass darauf verwiesen werden kann (§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 [VRG]).

Als Sondervorschrift für
Arealüberbauungen geht § 71 PBG der allgemeinen Gestaltungsnorm von § 238
PBG vor. Abs. 1 von § 71 PBG umschreibt die Anforderungen an Arealüberbauungen
mit unbestimmten Rechtsbegriffen, die der Baubehörde einen von der Rekursinstanz
zu respektierenden Beurteilungsspielraum öffnen. Dieser wird durch Abs. 2
insoweit konkretisiert, als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die
massgeblichen Beurteilungskriterien genannt werden (VGr, 9. April
2003, BEZ 2003 Nr. 22; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003, Rz. 3-19).

Die Auslegung unbestimmter
Rechtsbegriffe ist eine vom Verwaltungsgericht gemäss § 50 VRG grundsätzlich
überprüfbare Rechtsfrage; soweit jedoch der Entscheid besondere Kenntnisse oder
Vertrautheit mit den örtlichen Verhältnissen voraussetzt, greift das Verwaltungsgericht
solange nicht ein, als die Auslegung der Verwaltungsbehörden als vertretbar erscheint.
Soweit der Verwaltungsbehörde ein Ermessensspielraum zusteht, kann das
Verwaltungsgericht ohnehin nur nach Massgabe von § 50 Abs. 2
lit. c VRG einschreiten (vgl. zur Abgrenzung von Ermessen und Auslegung
von unbestimmten Rechtsbegriffen in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts:
Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz,
2. A., Zürich 1999, § 50 N. 77 und 84).

Gemäss § 20 Abs. 1 VRG können im
Rekursverfahren alle Mängel des Verfahrens und der angefochtenen Anordnung überprüft
werden. Auf Grund der Gemeindeautonomie bestehen aber auch für die
Rekursinstanzen Beschränkungen der Prüfungsbefugnis, und zwar unter anderem
dort, wo das kantonale Recht den Gemeinden bei der Anwendung kantonaler Bestimmungen
eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt (Kölz/Bosshart/Röhl, § 20
N. 19). Eine solche anerkennt die Rechtsprechung bei der Anwendung von § 238 PBG
über die Einordnung von Bauvorhaben in die bauliche und landschaftliche
Umgebung (RB 1979 Nr. 10, RB 1970 Nr. 12); sie ist aber
auch bezüglich § 71 PBG betreffend Arealüberbauungen zu beachten, wo unter
anderem ebenfalls Fragen der baulichen Gestaltung und der Einordnung in das
vorhandene Ortsbild zu beurteilen sind und überdies das kantonale Recht der
Gemeinde bezüglich der bei der Beurteilung zu beachtenden Merkmale und ihrer
Gewichtung ausdrücklich einen Beurteilungsspielraum öffnet (VGr, 22. Februar
2006, VB.2005.00583, E. 4.2, www.vgrzh.ch).

4.2 Die
Beschwerdegegnerin erwog in der Bauverweigerung, das Projekt
"Sihlcity" müsse gemäss § 71 PBG erhöhte Anforderungen erfüllen,
was sich selbstverständlich auch auf die Gestaltung der Aussenräume und
Freiräume beziehe. Das dichte, urbane Projekt "Sihlcity" sei
diesbezüglich sorgfältig entwickelt worden und weise hochwertige Aussenräume
und gut nutzbare, attraktive Freiräume aus. Neben den urbanen städtischen
Binnenräumen sei auf eine besonders hochwertige Gestaltung der
Übergangsbereiche von der insularen Bebauungsform zur Landschaft geachtet worden.
Die naturnahe Gestaltung und der geforderte ökologische Ausgleich seien im
Übergang dreiseitig, auf unterschiedliche Art im Bezug zum Kontext eingelöst;
gegen Osten im Übergang zum Sihlufer in Einklang zum "Leitbild Sihlraum",
gegen Süden mit der Gestaltung der Drahtschotterkörbe, dem Retentionsbecken zu
den Familiengärten, und gegen Westen zur SZU-Linie mit Stützmauern aus
Drahtschotterkörben begleitet von einer Baumallee mit teils extensiven
Begrünungsstreifen. Gegen Norden bestimme der Alpha-Platz als Auftakt den
Zugang zu "Sihlcity". Die Konzeption und Ausführung weise als Ganzes
eine sehr hohe gestalterische Qualität aus und eine sorgfältige Detaillierung
und Materialisierung. Im südlichen Übergangsbereich überspiele die künstliche
landschaftsarchitektonische Gestaltung geschickt die topografisch schwierige
Situation der vertieften Parkingzufahrt. Die versetzten Drahtschotterkörbe
würden eine selbstverständliche Verwebung der Verkehrsbauwerke mit dem
bestehenden Landschaftsraum schaffen. Die beabsichtigte Wirkung des
hineinfliessenden Landschaftsraumes werde mit den Plakatwänden in der Wirkung
zerstört. Mit der beabsichtigten Plakatierung fliesse die Konsumwelt in den
Landschaftsraum und es entstehe eine unbefriedigende Situation. Die Plakatwände
beeinträchtigten die gestalterische Qualität der Landschaftsgestaltung massiv
und seien deshalb nicht akzeptabel.

Diesen Ausführungen fügte die Vorinstanz hinzu, mit
Steinen gefüllte Gitterkörbe eigneten sich hervorragend als Gestaltungselemente
und wirkten natürlich und schöner als jede massive Verbauung. Wie die
Vorinstanz in diesem Zusammenhang zu Recht ausgeführt habe, werde die
topografisch schwierige Situation der vertieften Zufahrt zur Parkgarage dadurch
geschickt überspielt, und es habe eine selbstverständliche Verwebung der
Verkehrsbauwerke mit dem bestehenden Landschaftsraum geschaffen werden können.
Die fraglichen Plakatwerbestellen stünden nun allesamt vor solchen Mauern aus
Natursteinen, die als Teile des natürlichen Landschaftsraumes zu verstehen seien.
Sie liessen einen gestalterischen Bezug zur Umgebungsgestaltung der
Arealüberbauung, die wie diese selbst auch erhöhten Anforderungen zu genügen
habe, nicht erkennen. Vielmehr werde die mit den Drahtschotterkörben
angestrebte Wirkung mit der vorgelagerten Plakatierung wieder zerstört. Die
Vorinstanz habe demgemäss ihr Ermessen nicht überschritten, wenn sie eine Plakatierung
an den fraglichen Stellen eine erhöhte Rücksichtnahme im Sinne von § 71
PBG abgesprochen habe.

4.3 Die
Auffassung der Vorinstanzen, die durch die bei den Akten liegenden Fotos bestätigt
wird, ist zweifellos vertretbar und keineswegs rechtsverletzend. Die
Einwendungen der Beschwerdeführenden vermögen keinen anderen Entscheid zu
rechtfertigen. Dass die Mauern mit Drahtschotterkörben, vor denen die
Plakatwerbestellen angebracht wurden, einen Betonsockel aufweisen und durch
Betonunterteilungen in einzelne Kästen unterteilt sind, vermag an deren
gestalterischem Wert in der Übergangszone zwischen der Überbauung und der
Landschaft nichts zu ändern. Nachdem die Vorinstanzen bereits mit Bezug auf die
landschaftliche Umgebung zum Schluss kamen, dass sich die Plakatträger nicht
hinreichend einordneten, durften sie die bauliche Umgebung ausser Acht lassen.
Die ebenfalls vor den Drahtschotterkörben angebrachten Verkehrstafeln sind für
die Orientierung der Besucher, die mit dem Auto anreisen, notwendig. Sie
stellen in Bezug auf die Gestaltung ein "notwendiges Übel" dar und
sind hinzunehmen. Dies hat aber keineswegs zur Folge, dass der sorgfältig
gestaltete Übergangsbereich zwischen der Überbauung und der Landschaft
zusätzlich "durch Profanes gestört werden kann", wie die Beschwerdeführenden
geltend machen. Es besteht auch keine rechtsungleiche Behandlung zwischen den
Verkehrssignalisationen und den Plakatwerbestellen, denn diese können nicht
miteinander verglichen werden: Während Reklameanlagen dem Werbezweck dienen und
dementsprechend möglichst auffallend gestaltet werden, haben Wegweiser
lediglich orientierende Funktion und zeichnen sich durch eine zurückhaltende Gestaltung
aus. 

5.  

Die Vorinstanzen haben demnach die Bewilligung der zehn
Plakatwerbeträger zu Recht aus gestalterischen Gründen abgelehnt. Eine
Verweigerung hätte sich jedoch auch im Hinblick auf den Naturschutz
gerechtfertigt. 

5.1 Gemäss Art. 18
Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz
(NHG) ist dem Aussterben einheimischer Tier- und Pflanzenarten durch die Erhaltung
genügend grosser Lebensräume (Biotope) und andere geeignete Massnahmen entgegenzuwirken.
Lässt sich eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Lebensräume durch technische
Eingriffe unter Abwägung aller Interessen nicht vermeiden, so hat der Verursacher
für besondere Massnahmen zu deren bestmöglichen Schutz, für Wiederherstellung
oder ansonst für angemessenen Ersatz zu sorgen (Art. 18 Abs. 1ter
NHG). Werden schutzwürdige Lebensräume beeinträchtigt, ist es auch im Rahmen
der Interessenabwägung nicht zulässig, auf die notwendigen Massnahmen nach Art. 18
Abs. 1ter NHG ganz oder teilweise zu verzichten (vgl. Bruno
Kägi/Andreas Stalder/Markus Thommen, Wiederherstellung und Ersatz im Natur- und
Landschaftsschutz, Bundesamt für Umwelt, Wald und Landschaft (Hrsg.), Leitfaden
Umwelt Nr. 11, Bern 2002, S. 38).

5.2 Durch den
Bau der Arealüberbauung ist ein kommunales Naturschutzobjekt verloren gegangen.
Deshalb wurden unter anderem die Drahtschotterkörbe und die partiell vorgelagerten
Drahtschotterkörbe bei Betonmauern als Ausgleichsmassnahmen nach Art. 18 Abs. 1ter
NHG für den Verlust des Naturschutzobjekts festgesetzt. Wie die Beschwerdegegnerin
in ihrer Beschwerdeantwort überzeugend dargelegt hat, ist die Zerstörung des
kommunalen Inventarobjekts im damaligen Bauentscheid nur mit den damals festgesetzten
Ersatzmassnahmen in Kauf genommen worden. Die ursprüngliche Bodenfunktion ist
mit den getroffenen Ersatzmassnahmen nur zu 40 % abgedeckt. Mit den Plakatwerbeträgern
wird immerhin eine Fläche von mindestens 15 % der Drahtschotterkörbe als
Ersatzmassnahme beeinträchtigt. Dadurch wird der ökologische Wert dieser
Ausgleichsflächen erheblich vermindert und ein angemessener Ersatz für das
zerstörte Biotop gemäss Art. 18 Abs. 1ter NHG ist nicht
mehr gegeben. Ob die Drahtschotterkörbe bereits selbst ein schutzwürdiges
Biotop darstellen, ist entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden nicht
relevant und es ist keine Interessenabwägung erforderlich. 

6.  

Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist
abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der
Beschwerdeführerin Nr. 1 zur Hälfte und den Beschwerdeführenden Nrn. 2.1-2.5 zu
je 1/10 und unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 VRG). Sie sind überdies zu einer Parteientschädigung
von insgesamt Fr. 2'000.- an die Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2
lit. b VRG).

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen. 

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      60.--     Zustellungskosten,

Fr. 6'060.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden zur Hälfte der Beschwerdeführerin Nr. 1 und zu je 1/10
den Beschwerdeführenden Nrn. 2.1-2.5 und unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag
auferlegt. 

4.    Die
Beschwerdeführenden werden verpflichtet, im gleichen Verhältnis und unter solidarischer
Haftung der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von insgesamt Fr.
2'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.    Gegen diesen
Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82
ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30
Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …