# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 04e7f920-e2bc-5077-8ac3-dfeb27f4c630
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-08-30
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 30.08.2000  SB.1999.00083
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-1999-00083_2000-08-30.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.1999.00083	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 30.08.2000
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
Gesetzliches Grundpfandrecht

Die Sicherstellung des staatlichen Steueranspruchs erfolgt im Grundsteuerrecht über das gesetzliche Pfandrecht (§ 157 aStG; § 181 StG). Ob unter dieser Prämisse für die Anwendung der "ordentlichen" Sicherstellung iSv § 119 aStG Raum bleibt, ist überaus fraglich, kann hier aber offengelassen werden. So oder anders durfte die Beschwerdegegnerin nämlich gestützt auf ihr Auswahlermessen die ihr gesetzlich zustehende Variante des Grundsteuerpfandrechts in Anspruch nehmen (E. 2b).
Grundstückgewinnsteuern sind zwar betreibungsrechtlich Masseverbindlichkeiten. Allfällige Fehler bei der Verteilung sind jedoch in den dafür vorgesehenen Verfahren geltend zu machen und ändern an der Pfandhaft des erworbenen Grundstückes nichts (Bestätigung der Rechtsprechung; vgl. RB 1997 Nr. 52).
Abweisung der Beschwerde.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSWAHLERMESSEN
GRUNDSTEUERPFANDRECHT
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
MASSEVERBINDLICHKEIT
SICHERSTELLUNG
VERWERTUNGSKOSTEN

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 262 aSchKG
§ 119 aStG
§ 155 aStG
§ 157 aStG
§ 181 StG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I. A erwarb am 29. Juni 1995 von D
anlässlich einer betreibungsamtlichen Steige­rung das Grundstück
Kat.Nr. 0001 an der Xstrasse in X zum Preis von Fr. 1'520'000.‑.
Nachdem am 13. Juli 1995 die Abrechnung der betreibungsrechtlichen
Versteigerung er­folgt war, beantragte A mit Schreiben vom 20. Juli 1995
dem Steueramt, gegen die im Ausland wohnhafte Veräusserin eine Sicherstellung
betreffend die ausstehende Grund­stückgewinnsteuer zu erlassen. Dies lehnte das
Steueramt mit Antwort vom 21. Juli 1995 ab und hielt an dieser Ablehnung
auch fest, als A erneut und mehrfach intervenierte. Aus der Versteigerung vom
29. Juni 1995 ergab sich ein durch das Betreibungsamt am 28. Juli
1995 angezeigter Übererlös von Fr. 92'784.-. Dieser Übererlös blieb zuerst
zugunsten eines Arrestgläubigers blockiert und wurde schliesslich verteilt.

 

Mit Beschluss vom 30. November 1995
auferlegte die Kommission für Grundsteu­ern der Gemeinde X der Veräusserin eine
Grundstückgewinnsteuer von Fr. 131'850.-. Da der Beschluss nicht
zugestellt werden konnte, wurde er im Amtsblatt des Kantons Zürich öffentlich
be­kannt gemacht. 

 

Mit Schreiben vom 16. April 1996
orientierte das Steueramt der Gemeinde X A dahingehend, die Veräusserin habe
die Grundstückgewinnsteuer trotz Mahnung nicht bezahlt, weshalb die Eintragung
des bestehenden gesetzlichen Pfandrechts bevorstehe. Am 3. Juni 1996
erfolgte die angekündigte Eintragung, und mit Beschluss vom 20. August
1996 machte die Kom­mission für die Grundsteuern das eingetragene Pfandrecht
für eine Grundstückgewinn­steuer von Fr. 131'850.‑ nebst Zins zu
4 % seit 6. Januar 1996 geltend. 

 

II. Den Rekurs, womit A diesen
Pfandrechtsbeschluss angefochten hatte, hiess die mittlerweile gemäss
§ 212 in Verbindung mit § 280 Abs. 2 des auf 1. Januar 1999
in Kraft getretenen Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) zuständige
Steuerrekurskommission III mit Entscheid vom 7. September 1999
teilweise gut, indem sie die Pfandhaft (aus näher dargelegten Gründen) auf
Fr. 103'930.‑ herabsetzte. Die Steuerrekurskommission hielt jedoch
fest, die Gemeinde habe auf den Erlass einer Sicherstellungsverfügung
verzichten dürfen und sei berechtigt gewesen, ihr Wahlrecht gegen den
Pfandeigentümer auszuüben.

 

III. Gegen diesen Entscheid wandte sich A am
15. November 1999 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht, dem er
beantragen liess, das gesetzliche Pfandrecht auf Fr. 11'146.- zu
reduzieren und das zuständige Grundbuchamt anzuweisen, die im Grund­buch
eingetragene Pfandsumme ebenfalls auf diesen Betrag herabzusetzen. Ausserdem
verlangte er eine Parteientschädigung.

 

Während die Beschwerdegegnerin auf Abweisung
des Rekurses schloss, erklärte die Steuerrekurskommission III Verzicht auf
Vernehmlassung.

 

 

Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

 

 

1. Das neue zürcherische Steuergesetz vom
8. Juni 1997 (StG) ist seit dem 1. Januar 1999 in Kraft und hat auf
diesen Zeitpunkt hin das alte Steuergesetz vom 8. Juli 1951 (aStG)
abgelöst. Auf Handänderungen, die wie hier vor dem 1. Januar 1999
vollzogen worden sind, wird die Grundstückgewinnsteuer materiellrechtlich nach
den Bestimmungen des alten Steuergesetzes veranlagt (§ 279 Abs. 1
StG). Hingegen richtet sich das Beschwer­deverfahren nach den Bestimmungen des
neuen Rechts (§ 280 Abs. 2 u. 3 StG; vgl. § 79 der
Verordnung vom 1. April 1998 zum Steuergesetz). 

 

Während mit dem altrechtlichen Rekurs laut
§ 160 Abs. 2 in Verbindung mit § 92 Abs. 2 aStG alle Mängel
des angefochtenen Entscheids sowie des vorangegangenen Ver­fahrens gerügt
werden konnten und dabei neue tatsächliche Behauptungen und Beweis­mittel
zulässig waren (RB ORK 1952 Nr. 56 = ZR 51 Nr. 134;
RB ORK 1953 Nr. 77; RB 1961 Nr. 63), können mit  der
Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grund­steuersachen laut
§ 213 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 3 StG lediglich
Rechtsverlet­zungen, einschliesslich überschreitung
oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht wer­den. Das
Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen als Beschwerdeinstanz auf die reine Rechtskontrolle
zu beschränken.

 

2. a) Für Grundsteuern steht den Gemeinden an
den bezüglichen Grundstücken laut § 157 aStG ein gesetzliches Pfandrecht
zu. Dieses entsteht gemäss §§ 195 f. in Verbindung mit § 194
lit. e des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom
2. April 1911/8. Juli 1951 (EG ZGB) ohne Eintragung im Grundbuch
zugleich mit der Ent­stehung der Steuerforderung, das heisst mit der
grundsteuerrechtlich massgebenden Hand­änderung.

 

Das gesetzliche Grundpfandrecht untersteht den
Regeln der Akzessorietät, das heisst es folgt Bestand und Umfang der
Grundsteuerschuld: Geht diese unter (etwa durch Bezahlung oder Verjährung), so
erlischt auch das Grundsteuerpfandrecht; wird die Steuer­schuld nach Eintragung
des Grundpfandrechts auch nur teilweise beglichen, so vermindert sich die
Pfandhaft entsprechend. Das Grundpfandrecht stellt ein reines Wert‑ und
Verwer­tungsrecht dar, das nur ausgeübt werden kann, wenn und soweit der
Schuldner die sicher­gestellte Forderung bei Fälligkeit nicht erfüllt (VGr,
28. August 1996, SR.96.00027).

 

b) Im Pfandrechtsverfahren hat weder der
Pfandeigentümer die Unrichtigkeit noch die Steuerbehörde die Richtigkeit der
Steuerforderung nachzuweisen. Vielmehr ist es Sa­che der Rekursinstanz, die
Steuereinschätzung im Pfandrechtsverfahren von Amtes wegen daraufhin zu
überprüfen, ob sie den Einwendungen des Pfandeigentümers im nachhinein
standhalte. Das Pfandrechtsverfahren soll dabei im Interesse der
Verfahrenswirtschaftlich­keit nicht die Gestalt eines zweiten Einschätzungsverfahrens
annehmen. Die Rechtsmittel­behörde muss im Pfandrechtsverfahren vom Ergebnis
des Einschätzungsverfahrens bzw. vom Ausgang allfälliger nachfolgender
Rechtsmittelverfahren ausgehen. Der Pfandeigen­tümer seinerseits muss zwar wie
erwähnt nicht den schlüssigen Nachweis des Nichtbeste­hens oder der
Unrichtigkeit der Steuerforderung leisten, doch bleibt es ihm überlassen, Be­stand
und Umfang derselben wenigstens mit substanzierten Gegengründen zu erschüttern,
so z.B. mittels der Einreden der Tilgung, des Erlasses oder der Verjährung
(RB 1994 Nr. 59 mit Hinweisen).

 

3. a) Der Beschwerdeführer bringt (unter
Erneuerung seiner Rekursanträge) vor, die Steuerbehörde hätte den aus der
Zwangsverwertung resultierenden Übererlös von rund Fr. 92'000.- im Juli
1995 sicherstellen oder dann spätestens im Oktober 1995 mittels provi­sorischem
Steuerbezug in Empfang nehmen müssen. Dies müsse umso mehr gelten, als das
Betreibungsamt X den Beschwerdegegner ausdrücklich darauf hingewiesen habe, ein
Übererlös liege vor, und ihn sogar aufgefordert habe, allfällige
Grundsteuerforderungen geltend zu machen. Die Vorinstanz habe sich mit diesen
Vorbringen nicht ernsthaft ausein­andergesetzt, indem sie es insbesondere auch
unterlassen habe, den Vorsteher des Betrei­bungsamts X als Zeugen
einzuvernehmen. Dies sei vor Verwaltungsgericht nachzuholen.

 

b) Eine Sicherstellungsverfügung im Sinn von
§ 119 aStG kann durch das kanto­nale Steueramt oder das Gemeindesteueramt
dann erlassen werden, wenn ein Steuerpflich­tiger in der Schweiz keinen festen
Wohnsitz hat oder sein Verhalten eine Gefährdung des Steueranspruchs befürchten
lässt, wobei die Sicherstellung in der Höhe der mutmasslich geschuldeten
Steuern erfolgen soll. Diese Norm bezweckt, den staatlichen Steueranspruch
abzusichern. Dieselbe Zielrichtung verfolgt im Grundsteuerrecht § 157
aStG. Ob unter diesen Voraussetzungen für eine Anwendung von § 119 aStG im
Grundsteuerrecht gestützt auf den Verweis in § 155 aStG überhaupt Raum
bleibt, ist angesichts der Spezialnorm von § 157 aStG fraglich, braucht
indes im vorliegenden Fall nicht abschliessend entschieden zu werden. Selbst
wenn nämlich § 119 aStG anwendbar wäre, so durfte die Steuerbehörde
aufgrund des ihr zustehenden Auswahlermessens ohne weiteres gerade deshalb auf den
Erlass einer Sicherstellungsverfügung verzichten, weil ihr das gesetzliche
Pfandrecht zu­stand. Damit ist klar, dass dieses zulässige Handeln des
Beschwerdegegners in keiner Weise zu einer Verwirkung des Grundpfandrechts
führen kann, die Vorwürfe des "starren schematischen Vorgehens" ins
Leere zielen und sich Ausführungen zu den Fragen des "un­verhältnismässigen
Bezugsaufwands" und der "teilweisen Deckung" erübrigen. Dass das
auch in das neue Steuergesetz übernommene gesetzliche Grundpfandrecht
(§ 208 StG) für den Erwerber unerfreuliche Folgen haben kann, trifft zu,
ist aber vom Souverän so gewollt. Nicht zuletzt deshalb wird der Erwerber in
den Steigerungsbedingungen auf diese ihm dro­hende Gefahr ausdrücklich
aufmerksam gemacht.

 

c) Das Bundesgericht hat in Präzisierung
seiner früheren Rechtsprechung in zwei neueren Entscheiden (BGE 122 III 246
E. 5a und 120 III 153 E. 2b) erkannt, dass zu den
Masseverbindlichkeiten im Sinn von Art. 262 Abs. 1 des
Schuldbetreibungs‑ und Kon­kursgesetzes vom 11. April 1889 (aSchKG)
ausser den eigentlichen Konkurskosten auch die öffentlichrechtlichen Schulden
gehören, die erst nach der Konkurseröffnung entstanden sind, wie insbesondere
die Grundstückgewinnsteuern. Diese stellen demnach Kosten der Verwertung im
Sinn von Art. 262 Abs. 2 aSchKG dar. Als Verwertungskosten sind die
Grundstückgewinnsteuern vom Bruttoerlös abzuziehen und zu bezahlen, bevor der
Netto­erlös an die Gläubiger verteilt wird. Diese Lösung gilt nicht nur bei der
Betreibung auf Konkurs, sondern auch bei derjenigen auf  Grundpfandverwertung.

 

d) Der Beschwerdeführer hat unter Berufung
auf diese neuere bundesgerichtliche Rechtsprechung vor Verwaltungsgericht
erneut den Standpunkt vertreten, die Grundstück­gewinnsteuer gehöre zu den
Masseverbindlichkeiten und bestehe im Umfang des Übererlös nicht zu seinen
Lasten als Steuerschuld. Hingegen macht er nicht geltend, die Steuerforde­rung
sei erlassen oder getilgt. Ebensowenig hat er Einwendungen gegen die von der Re­kurskommission
neu festgesetzte Steuerforderung an sich, mithin gegen die Veranlagung des
Grundstückgewinns oder die Berechnung der Steuer, erhoben. 

 

e) Damit richten sich die vorgebrachten Rügen
grundsätzlich gegen Handlungen, die das Betreibungsamt im Rahmen der Erstellung
der Steigerungsbedingungen bzw. des Verteilungsplans vorgenommen hat. Die
Steigerungsbedingungen des Betreibungsamts X enthalten indessen sowohl einen
klaren Hinweis auf das gesetzliche Pfandrecht für die Grundstückgewinnsteuern
als auch die Aufforderung an die Ersteigerer, im eigenen In­teresse die Höhe
der mutmasslichen Grundstückgewinnsteuer abklären zu lassen. Damit musste sich
der Beschwerdeführer bei der Übernahme der fraglichen Liegenschaft über das mit
der gesetzlichen Pfandhaft verbundene Risiko und den entsprechenden Abklärungsbe­darf
im klaren sein. Der Verteilungsplan, der die streitige Grundstückgewinnsteuer
nicht als Verwertungskosten berücksichtigt, ist längst in Rechtskraft erwachsen
und heute voll­zogen, der Übererlös verteilt. Der Beschwerdeführer hätte es in
der Hand gehabt, den Ver­teilungsplan in diesem Punkt bei der Aufsichtsbehörde
für Schuldbetreibung und Konkurs anzufechten. Indem er dies unterlassen hat,
trifft ihn nun über das gesetzliche Grundpfand die Haftung für die
Grundstückgewinnsteuer. Im Kern hat der Beschwerdeführer vor Ver­waltungsgericht
nichts weniger verlangt, als dass der Verteilungsplan gemäss der heutigen
bundesgerichtlichen Rechtsprechung korrigiert und die streitige
Grundstückgewinnsteuer als Verwertungskosten behandelt würde. Wie die
Rekurskommission zutreffend festgestellt hat, ist im vorliegenden Verfahren,
das der Beschwerdeführer gegen die Grundsteuerkom­mission bzw. die Gemeinde
führt, die Anfechtung des rechtskräftigen Verteilungsplans nicht mehr möglich.
Der Verteilungsplan des Betreibungsamts X erweist sich im Licht der neuen
Bundesgerichtspraxis wohl als bundesrechtswidrig, nicht aber als nichtig und
ist somit uneingeschränkt gültig. Mit Bezug auf die streitige
Grundstückgewinnsteuer bleibt es daher im Ergebnis bei der vorgesehenen Schuldpflicht
und der Pfandhaft des vom Be­schwerdeführer erworbenen Grundstücks (RB1997
Nr. 52). 

 

Nichts an diesem Ergebnis zu ändern vermag
auch das wiederholt Vorgebrachte, das Steueramt hätte den vom Betreibungsamt X
angebotenen Übererlös annehmen müssen. Wie dies bereits die Rekurskommission
zutreffend festgehalten hat, statuiert auch der ange­rufene
Bundesgerichtsentscheid keine Pflicht der Steuerbehörden, Grundstückge­winnsteu­ern
in der betreibungsrechtlichen Zwangsverwertung geltend zu machen. Fehlt eine solche
Pflicht, so war die Steuerbehörde selbst dann nicht gehalten, ihre Forderung
geltend zu machen, wenn sie entsprechend informiert worden wäre. Damit
erübrigen sich nähere Ab­klärungen zur Frage, ob das Betreibungsamt X die
wiederholt behauptete, jedoch nicht aktenkundige und vom Beschwerdegegner
bestrittene "Offerte des Übererlöses" gemacht hat, ebenso, wie die
angebotene Befragung des Zeugen E. Anzumerken bleibt in diesem Zusammenhang
allerdings, dass es in Anbetracht der zeitlichen Verhältnisse - der angeru­fene
Entscheid des Bundesgerichts erfolgte anfangs Juni 1996 knapp acht Monate nach
der Erlösverteilung, weshalb das Betreibungsamt X zu diesem Zeitpunkt noch vom
gegenteilig lautenden Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich auszugehen
hatte - als erstaunlich bezeichnet werden müsste, hätte das Betreibungsamt
X bereits von sich aus eine neue Pra­xis begründet.

 

Demzufolge hat es mit dem vorinstanzlichen
Entscheid sein Bewenden und ist die Beschwerde abzuweisen.

 

4. ...

 

Demgemäss
entscheidet das Verwaltungsgericht:

 

1.       
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.         ...