# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8a0f59f5-37c3-528e-a22e-7cb458e6e867
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-07
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 07.12.2017 110 2017 116
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2017-116_2017-12-07.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2017/116 Bern, 7. Dezember 2017

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer 1

Frau B.________
Beschwerdeführerin 2

alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt C.________

und

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Adelboden, Gemeindeverwaltung, 
Zelgstrasse 3, Postfach 193, 3715 Adelboden

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Adelboden vom 
5. September 2017 (Baugesuchsnummer 561/009-11; Küche im Dachgeschoss)

I. Sachverhalt

1. Das damalige Regierungsstatthalteramt Frutigen bewilligte den 

Beschwerdeführenden am 13. August 2009 den Erwerb der Parzelle Adelboden 

Grundbuchblatt Nr. D.________ gemäss dem Bundesgesetz über den Erwerb von 

Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 (BewG).1 Die Parzelle 

befindet sich in der Wohnzone W2. Die Bewilligung wurde gestützt auf die Stellungnahme 

der Gemeinde unter folgendem Vorbehalt erteilt:

1 SR 211.412.41

RA Nr. 110/2017/116 2

"dass nur ein Einfamilienhaus gebaut werden darf, und dass bei einem allfälligen späteren 

Besitzerwechsel keine ausländische Person das Haus kaufen darf". 

Zudem wurden an die Bewilligung folgende, im Grundbuch angemerkte Auflagen geknüpft:
"- die Verpflichtung, das Objekt dauernd zu dem Zweck "Ferienwohnung" zu verwenden, für 

den der Erwerb bewilligt wird,

- die Verpflichtung, das Ferienobjekt nicht ganzjährig zu vermieten."

2. Mit Gesamtbauentscheid vom 3. August 2012 bewilligte das 

Regierungsstatthalteramt Frutigen-Niedersimmental den Beschwerdeführenden den 

Neubau eines Wohnhauses auf der erwähnten Parzelle. Die Bewilligung wurde u.a. an 

folgende Auflage geknüpft:
"Im ganzen Wohnhaus darf nebst der Küche im OG keine zweite Kücheneinrichtung oder 

Kochgelegenheit (wie Kochherd, Backofen, Geschirrspüler, Waschbecken u. dgl.) installiert 

werden. (Aufgrund Vorbehalt Gemeinde i.S. Baulandverkauf im Jahr 2009)."

Am 17. März 2014 bewilligte die Gemeinde Adelboden den Beschwerdeführenden die 

Erstellung eines zusätzlichen Balkons im Dachgeschoss an der Südostfassade.

Nach Baubeginn beantragten die Beschwerdeführenden der Gemeinde im Sinne einer 

nachträglichen Projektänderung die Bewilligung eines zusätzlichen Balkons im 

Dachgeschoss an der Südwestfassade und der Verlängerung des Vordachs der Lukarne. 

Die Gemeinde erteilte dafür am 6. Juli 2015 die Baubewilligung. Am 20. Juli 2016 erteilte 

sie die Bewilligung für eine weitere nachträgliche Projektänderung. Diese umfasste die 

Erstellung eines nicht bewohnbaren Hohlraumes im 1. UG, den Einbau der Wärmepumpe 

in diesem (statt am ursprünglich vorgesehenen Ort), das Weglassen der Brüstungen bei 

den Fenstern in der Front, das Erstellen eines hangseitigen Blockwurfs im Dachgeschoss 

sowie das Erstellen eines Fusswegs mit Treppe an der Südostfassade. In der Bewilligung 

wurde als Auflage verfügt:
"Die Gästeräume im Erdgeschoss sowie das Obergeschoss und das Dachgeschoss dürfen 

nicht zu einer eigenständigen Wohnung ausgebaut werden. Andernfalls muss ein neues 

Baubewilligungsverfahren durchgeführt werden."

3. Mit Einreichung des Formulars "Selbstdeklaration Baukontrolle 2" vom 26. Januar 

2017 erklärten die Beschwerdeführenden, vertreten durch den Projektverfasser, dass das 

RA Nr. 110/2017/116 3

Bauvorhaben entsprechend der Baubewilligung einschliesslich 

Projektänderungsbewilligungen ausgeführt worden sei. Anlässlich einer Baukontrolle am 3. 

März 2017 stellte die Gemeinde Abweichungen von den Bewilligungen fest. Insbesondere 

war im Dachgeschoss eine Küche eingebaut worden und auch im Erdgeschoss waren 

Anschlüsse für eine Küche vorhanden. Am 7. März 2017 verfügte die Gemeinde die 

Baueinstellung. Am 21. Juni 2017 ordnete sie die Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustands (Entfernen der Küche im Dachgeschoss sowie Plombieren der bestehenden 

Anschlüsse im Erdgeschoss) bis spätestens am 30. September 2017 an. Gleichzeitig 

machte sie die Beschwerdeführenden auf die Möglichkeit eines nachträglichen 

Baugesuches aufmerksam und drohte für den Fall der Nichtbefolgung die Ersatzvornahme 

an.

Die Beschwerdeführenden reichten am 14. Juli 2017 ein nachträgliches Baugesuch bei der 

Gemeinde ein für den "Einbau einer 2. Küche im Haus und zwar im Dachgeschoss". Die 

Gemeinde verzichtete auf eine Baupublikation und erteilte mit Verfügung vom 

5. September 2017 den Bauabschlag. Zugleich ordnete sie die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustandes (Entfernen der Küche im Dachgeschoss sowie Plombieren der 

bestehenden Anschlüsse im Erdgeschoss) bis spätestes am 31. Oktober 2017 an, unter 

Androhung der Ersatzvornahme und einer Busse bei Nichtbefolgung.

4. Gegen diese Verfügung reichten die Beschwerdeführenden am 20. September 2017 

Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie 

beantragen die Erteilung der nachträglichen Baubewilligung für den Einbau einer Küche im 

Dachgeschoss ihres Hauses. Die Auflage im Gesamtbauentscheid vom 3. August 2012, 

wonach im ganzen Wohnhaus nebst der Küche im OG keine zweite Kücheneinrichtung  

oder Kochgelegenheit (wie Kochherd, Backofen, Geschirrspüler, Waschbecken u. dgl.) 

installiert werden darf, sei aufzuheben. Sofern notwendig, sei eine Auflage zu machen, 

wonach die Wohnbereiche im Obergeschoss und im Dachgeschoss nicht durch Türen oder 

andere bauliche Massnahmen vom Eingangsbereich abgetrennt werden dürfen. Die 

Wiederherstellungsanordnung sei aufzuheben, soweit sie das Entfernen der Küche im 

Dachgeschoss betrifft.

RA Nr. 110/2017/116 4

5. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, holte die 

Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Gemeinde Adelboden hält mit 

Stellungnahme vom 16. Oktober 2017 an der angefochtenen Verfügung fest.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

Bauentscheide können nach Art. 40 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 

Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung 

der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die 

Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige 

Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden sind als Adressaten 

des vorinstanzlichen Bauabschlags mit Wiederherstellungsanordnung durch diesen 

beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht 

eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Auflage betreffend Küche

a) Der Gesamtbauentscheid des Regierungsstatthalteramtes vom 3. August 2012 ist 

unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Mit diesem wurde den Beschwerdeführenden 

der Neubau ihres Wohnhauses bewilligt, jedoch mit der Auflage, dass nebst der Küche im 

Obergeschoss keine zweite Kücheneinrichtung oder Kochgelegenheit installiert werden 

dürfe. Diese Auflage blieb durch die nachfolgenden Projektänderungen unverändert und 

wurde jeweils im Fortbestand bekräftigt.4 Mit der Projektänderungsbewilligung vom 20. Juli 

2016 wurde zusätzlich als Auflage verfügt, dass das Dachgeschoss nicht zu einer 

eigenständigen Wohnung ausgebaut werden dürfe. Auch diese Auflage ist rechtskräftig 

geworden. Daher stellt sich die Frage, ob die Zulässigkeit einer Küche im Dachgeschoss 

2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
4 Vorakten, pag. 44, 53 und 60

RA Nr. 110/2017/116 5

als sogenannte res iudicata bereits rechtsbeständig, also grundsätzlich unabänderlich 

verneint worden ist.

b) Der Gegenstand eines Baubewilligungsverfahrens wird durch das Baugesuch 

bestimmt (vgl. Art. 11 BewD). Die Baubewilligungsbehörde beurteilt das im Baugesuch 

umschriebene Vorhaben auf Übereinstimmung mit den im Baugesuchsverfahren zu 

prüfenden Vorschriften (Art. 2 BauG). Vom Baugesuch nicht umfasste Vorhaben hat sie 

nicht zu prüfen. Werden dazu im Bauentscheid dennoch Auflagen gemacht, so stehen 

diese einem späteren, sie in Frage stellenden Baugesuch nicht entgegen.5

Der Einbau einer Küche im Dachgeschoss des Hauses der Beschwerdeführenden auf 

Parzelle Nr. D.________ bildet mit dem nachträglichen Baugesuch vom 14. Juli 2017 

erstmals Gegenstand eines Baubewilligungsverfahrens. In den vorhergehenden Verfahren 

ist darüber noch nicht rechtskräftig verfügt worden, da der Kücheneinbau jeweils nicht von 

den im Baugesuch umschriebenen Vorhaben erfasst wurde. Im vorliegenden Verfahren ist 

daher die Bewilligungsfähigkeit des Kücheneinbaus im Dachgeschoss zu prüfen.

3. Küche im Dachgeschoss

a) Nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im 

Ausland (BewG) ist die Möglichkeit für Ausländer, Ferienwohnungen in der Schweiz zu 

erwerben, auf eine einzige Ferienwohnung beschränkt.6 Entsprechend erteilte das 

Regierungsstatthalteramt die Bewilligung für den Baulanderwerb am 13. August 2009 unter 

dem Vorbehalt, dass nur ein Einfamilienhaus gebaut werden darf, und beschränkte die 

zulässige Nutzung auf den Zweck "Ferienwohnung". Diese Bewilligung ist samt Vorbehalt 

und Auflagen unbestrittenermassen in Rechtskraft erwachsen.

Die Gemeinde nahm im angefochtenen Entscheid an, dass mit dem Einbau einer Küche im 

Dachgeschoss des Gebäudes eine eigenständige Wohnung bestehe, welche mit geringem 

Aufwand durch den Einbau von Türen oder anderen baulichen Massnahmen von der 

Obergeschosswohnung abgetrennt werden könne. Dies verstosse gegen die Bedingungen 

der Erwerbsbewilligung vom 13. August 2009 und könne daher nicht bewilligt werden. In 

5 BVR 2007 S. 164 E. 4.3
6 Art. 12 Bst. d BewG

RA Nr. 110/2017/116 6

ihrer Stellungnahme vom 16. Oktober 2017 führt die Gemeinde aus, die Ausgestaltung des 

Dachgeschosses als selbständige Wohnung sei auch nach der 

Zweitwohnungsgesetzgebung unzulässig.

b) Mit der ursprünglichen Baubewilligung vom 3. August 2012 wurde ein Gebäude mit 

zwei unbewohnten Untergeschossen (Garage, Keller) und drei Wohngeschossen bewilligt. 

Im Erdgeschoss (EG) sollten sich ein Aufenthalts- und ein Schlafraum für Gäste mit 

Bad/WC sowie ein Keller und ein Bastelraum befinden; eine Treppe sollte im 

Gebäudeinneren ins Obergeschoss (OG) führen. Das EG hatte keinen eigenen Zugang 

von aussen; die einzige vorgesehene Aussentüre erschloss den Aussensitzplatz. Im OG 

sollten sich ein offener Wohn- und Essbereich mit Küche, ein Schlafzimmer mit Bad/WC 

und ein zusätzliches WC befinden. Im OG befand sich die Eingangstür; vom 

Eingangsbereich führten Treppen ins EG und ins Dachgeschoss (DG). Auf der 

Südwestseite sollte ein offener Luftraum über dem Wohn-/Essbereich des OG bestehen, 

an welchen das DG als Galerie (d.h. ohne Trennwand) heranreichte. Dieser offene 

Luftraum wurde durch ein grosses Fester der Lukarne in der Südwestfassade belichtet. Im 

DG waren nebst der 11,35 m2 grossen Galerie zwei Schlafzimmer (13,15 m2 bzw. 15,32 

m2), ein WC mit Dusche und ein Estrich (15,70 m2) vorgesehen.7

In den Plänen zum Projektänderungsgesuch vom 31. März 20158 wird der Wohnraum im 

DG noch als "Galerie" bezeichnet, die Fläche jedoch nunmehr mit 35,12 m2 angegeben. 

Die Umschreibung der Projektänderung im Baugesuch ("Zusätzlicher Balkon (1.60 x 3.00) 

im Dachgeschoss an Südwestfassade; Verlängerung Vordach der Lukarne (von 0.8m auf 

1.6m)" gibt allerdings keinen Hinweis auf eine beantragte Änderung im Gebäudeinneren, 

d.h. auf den Verzicht auf den Luftraum über dem OG und die Vergrösserung der 

Wohnfläche im DG. Auch im Projektänderungsgesuch vom 29. März 20169 wird keine 

Veränderung im Gebäudeinneren auf Ebene des DG umschrieben. In den zugehörigen 

Plänen10 ist nicht mehr von einer Galerie im DG die Rede; der entsprechende Bereich ist 

mit "Wohnen" bezeichnet. Als Veränderung markiert ist der Verzicht auf eines der beiden 

Schlafzimmer im DG, dessen Fläche zum Wohnbereich geschlagen wird. Dessen Fläche, 

7 Gemäss vom Regierungsstatthalteramt Frutigen-Niedersimmental am 3. August 2012 gestempelten 
Projektplänen; Vorakten, Register 3
8 Von der Gemeinde Adelboden gestempelt am 6. Juli 2015; Vorakten, Register 6
9 Vorakten, Register 7
10 Von der Bauverwaltung Adelboden gestempelt am 20. Juli 2016; Vorakten, Register 7

RA Nr. 110/2017/116 7

die auch den ehemaligen Luftraum umfasst, wird nun mit 50,14 m2 angegeben. Gemäss 

dem Projektplan "Fassaden" wurde das Lukarnenfenster verkleinert, so dass es nur noch 

das DG belichtet.

Ebenfalls nicht im Projektänderungsgesuch erwähnt, aber in den Plänen zum Gesuch vom 

29. März 2016 als Änderung dargestellt ist die Aufhebung der Verbindungstreppe zwischen 

EG und OG im Gebäudeinneren. Das EG soll neu gemäss handschriftlicher Ergänzung auf 

dem Projektplan eine separat mit einem Fussweg erschlossene Eingangstüre in der 

Südostfassade haben. Vom EG ins OG gelangt man damit nur noch über eine ausserhalb 

des Gebäudes gelegene Treppe.

Bei der Baukontrolle vom 3. März 2017 hat die Gemeinde festgestellt, dass im EG die 

Wände für den vorgesehenen Kellerraum nicht erstellt worden sind, so dass die 

entsprechende Fläche zum Wohnen genutzt werden kann. Zudem bestanden im EG 

Anschlüsse für einen Kücheneinbau. Im DG war eine Küche bereits erstellt worden.

c) Die Erwerbsbewilligung vom 13. August 2009 wurde den Beschwerdeführenden 

unter dem Vorbehalt erteilt, dass nur ein Einfamilienhaus gebaut werden darf, und mit der 

Auflage versehen, dass das Objekt dauernd zum Zweck "Ferienwohnung" zu verwenden. 

Zudem ist die Erstellung neuer Zweitwohnungen durch die Zweitwohnungsgesetzgebung 

beschränkt. Daher ist zu klären, ob der Einbau einer Küche im Dachgeschoss dazu führt, 

dass die Räumlichkeiten im Dachgeschoss als separate Wohnung zu betrachten sind.

Die Nutzung von Räumlichkeiten als Wohnung setzt voraus, dass die für das Wohnen 

unerlässlichen Grundanforderungen erfüllt sind, namentlich: Die Zugänglichkeit, die 

Möglichkeit des Aufenthalts in beheizbaren Räumen, Raum für eine Schlafstätte, eine 

Kochmöglichkeit sowie ein WC und eine Waschgelegenheit. Die Räume müssen zudem 

die Möglichkeit eines geschützten Privatlebens (inkl. Schutz vor Eindringen Unbefugter, 

Diebstahl etc.) bieten. Zusammenhängende Räumlichkeiten, welche diese 

Grundanforderungen abdecken, können zum selbständigen Wohnen genutzt werden; sie 

sind in ihrer Gesamtheit als Wohnung zu betrachten. Dabei ist nicht zwingend erforderlich, 

dass alle Grundanforderungen innerhalb eines abschliessbaren Bereichs gedeckt sind; v.a. 

bei älteren Wohnungen kommt es beispielsweise vor, dass sich das WC in gemeinsam mit 

anderen Bewohnern genutzten Gebäudebereichen wie z.B. Treppenhäusern befindet.

RA Nr. 110/2017/116 8

Für die Anwendung des Zweitwohnungsgesetzes11 wird die Wohnung definiert als "eine 

Gesamtheit von Räumen, die: a) für eine Wohnnutzung geeignet sind; b) eine bauliche 

Einheit bilden; c) einen Zugang entweder von aussen oder von einem gemeinsam mit 

anderen Wohnungen genutzten Bereich innerhalb des Gebäudes haben; d) über eine 

Kocheinrichtung verfügen; und e) keine Fahrnis darstellen" (Art. 2 Abs. 1 ZWG). Diese 

Definition deckt in Bst. a - d die beschriebenen Grundanforderungen des Wohnens ab. 

Dass keine Fahrnis vorliegt, steht vorliegend ausser Streit. Falls das Vorliegen einer 

separaten Wohnung im Dachgeschoss bejaht werden kann, weil die genannten 

Grundanforderungen erfüllt sind, ist daher auch im Sinne des Zweitwohnungsgesetzes von 

einer zweiten Wohnung im Dachgeschoss auszugehen.

Auch Ferienwohnungen decken grundsätzlich alle genannten Grundanforderungen ab. 

Dabei muss eine Ferienwohnung nicht notwendig in allen Teilen dem Komfortanspruch 

entsprechen, der an eine Hauptwohnung gestellt wird.

d) Gemäss den Plänen zum nachträglichen Bau- bzw. Projektänderungsgesuch vom 

14. Juli 201712 wurde im 50,14 m2 grossen Wohnbereich im DG eine Küche eingebaut. Das 

DG verfügt zudem über ein Schlafzimmer (15,08 m2), WC/Dusche und einen Estrich. Es 

wird durch die Eingangstür im OG und einer Treppe erschlossen. Von den oben 

beschriebenen Grundanforderungen des Wohnens muss einzig das Kriterium des 

geschützten Privatlebens näher untersucht werden. Die übrigen Kriterien sind offenkundig 

erfüllt.

e) Nach Ansicht der Beschwerdeführenden steht der Annahme, dass im OG und im DG 

separate Wohnungen bestehen, der gemeinsame Eingangsbereich entgegen. Weder das 

OG noch das DG sei gegenüber dem Eingangsbereich durch eine Tür abgeschlossen. 

Allerdings trifft die Behauptung der Beschwerdeführenden, dass man "durch das 

Wohnzimmer seines Nachbarn" gehen müsse, um ins DG zu gelangen, ebenso wenig zu 

wie die Behauptung, es gebe einen "vollkommen offenen Wohnbereich, welcher sich über 

zwei Etagen erstreckt und baulich in keiner Art und Weise voneinander getrennt ist, ähnlich 

einer Galerie". Der ursprünglich geplante offene Luftraum über dem Wohnbereich im OG, 

an den das Dachgeschoss in der Art einer Galerie heranreichte, ist in den seither 

bewilligten Projektänderungsplänen nicht mehr abgebildet. Abgesehen vom 

11 Bundesgesetz über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG) vom 20. März 2015 (SR 702)
12 Vom 11. Juli 2017, mit Eingangsstempel vom 17. Juli 2017; Vorakten, Register 9

RA Nr. 110/2017/116 9

Eingangsbereich mit der Treppe ist das Dachgeschoss nunmehr gegenüber dem OG 

vollständig abgeschlossen. Gemäss den Plänen gelangt man durch die Eingangstür zu 

einem Vorplatz im OG, von welchem man durch einen 2 m breiten Durchgang in den 

Wohnbereich des OG gelangt oder über die Treppe ins DG, wo der Durchgang zum 

dortigen Wohnbereich rund 1,20 m breit ist. Dem Vorplatz im Eingangsbereich ist keine mit 

einem Wohnzimmer vergleichbare Privatheit zuzumessen.

Der Gemeinde ist darin beizupflichten, dass eine räumliche Abgrenzung zwischen OG und 

DG durch verhältnismässig unaufwendige Massnahmen erreicht werden könnte, bspw. 

durch Schliessen der Durchgänge zwischen Vorplatz und Wohnbereich, ggf. mit Änderung 

des Zugangs zum Schlafzimmer, oder durch eine Umgestaltung des Eingangsbereichs. 

Dem Umstand, dass das DG über einen offenen Eingangsbereich erschlossen wird, kann 

vorliegend keine entscheidende Bedeutung beigemessen werden. Dach- und 

Obergeschoss könnten, soweit dies angesichts der reduzierten Komfortansprüchen an 

Ferienwohnungen nicht bereits heute der Fall ist, mit einfachen Massnahmen zum Schutz 

der Privatsphäre voneinander abgegrenzt werden. Solche Massnahmen wären von aussen 

nicht erkennbar. Die Gemeinde kann daher nicht mit zumutbarem Aufwand überwachen, 

dass das Dachgeschoss nicht selbständig bewohnt wird. Dies gilt umso mehr, als die 

Beschwerdeführenden in der Vergangenheit am Gebäude bewilligungspflichtige 

Baumassnahmen vorgenommen haben, für welche keine Baubewilligung eingeholt worden 

war (Kücheneinbau im DG, Küchenanschlüsse im EG) oder die im Baugesuch so 

mangelhaft dargestellt waren, dass zweifelhaft erscheint, inwiefern sie von den erteilten 

Bewilligungen umfasst werden (Schliessen des offenen Luftraums über dem Wohnbereich 

des OG und entsprechende Vergrösserung der Wohnfläche im DG). Unter diesen 

Umständen ist davon auszugehen, dass im Dachgeschoss mit dem Kücheneinbau eine 

zusätzliche, separate Wohnung entstanden ist.

f) Die Bewilligung des Regierungsstatthalteramts für den Baulanderwerb vom 13. 

August 2009 ist samt Vorbehalt (dass nur ein Einfamilienhaus gebaut werden darf) und 

Auflagen (insbesondere Beschränkung der Nutzung auf den Zweck "Ferienwohnung") 

unbestrittenermassen in Rechtskraft erwachsen. Auf entsprechende Anfrage der 

Gemeinde hat das Regierungsstatthalteramt Frutigen-Niedersimmental mit Brief vom 27. 

April 2017 bestätigt, dass die Unterteilung des Hauses der Beschwerdeführenden in 

mehrere Wohnungen den Bedingungen der Erwerbsbewilligung nicht entspricht und daher 

RA Nr. 110/2017/116 10

unzulässig ist.13 Das Bauvorhaben, mit dem im Dachgeschoss eine Küche eingebaut und 

dadurch eine zusätzliche, separate Wohnung geschaffen wird, ist demnach rechtswidrig.14

g) Der Zweitwohnungsanteil der Gemeinde Adelboden beträgt mehr als 20 %.15 Nach 

Art. 6 ZWG darf daher die Erstellung einer neuen Zweitwohnung nicht bewilligt werden, 

sofern diese nicht touristisch bewirtschaftet wird. Letzteres machen die 

Beschwerdeführenden nicht geltend; es dürfte sich auch kaum mit der Untersagung der 

ganzjährigen Vermietung gemäss der Erwerbsbewilligung vom 13. August 2009 

vereinbaren lassen. Ebenso wenig wird behauptet, dass es sich um eine Erstwohnung 

handelt. Der Kücheneinbau im Dachgeschoss, mit dem eine zusätzliche Wohnung im 

Gebäude geschaffen wird, verstösst somit auch gegen das Zweitwohnungsgesetz. Das 

Bauvorhaben ist auch deshalb unzulässig.

h) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Gemeinde dem nachträglichen Baugesuch 

betreffend Einbau einer Küche im Dachgeschoss zu Recht den Bauabschlag erteilt hat.

4. Wiederherstellung

a) Nach dem Gesagten muss dem nachträglichen Baugesuch betreffend Erstellung 

einer Küche im Dachgeschoss der Bauabschlag erteilt werden. Gemäss Art. 46 Abs. 2 Bst. 

e BauG entscheidet die Baubewilligungsbehörde im Falle des Bauabschlags zugleich 

darüber, ob und inwieweit der rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist, und setzt dafür 

eine angemessene Frist an. Die Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen 

Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen. 

Eine Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das 

angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen 

Zustands nötig ist und die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen 

Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.16

13 Vorakten, pag. 71
14 Vgl. BDE 12018-00 vom 10. August 2000, E. 2b
15 Vgl. https://www.are.admin.ch/are/de/home/raumentwicklung-und-raumplanung/raumplanungsrecht/
zweitwohnungen.html
16 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1

RA Nr. 110/2017/116 11

b) Die Beschwerdeführenden führen an, die Gemeinde habe die Wiederherstellung 

zunächst ohne Gewährung des rechtlichen Gehörs verfügt. In der Folge stellten die 

Beschwerdeführenden ein nachträgliches Baugesuch für den Einbau einer Küche im 

Dachgeschoss, das die Gemeinde an die Hand genommen hat. Damit ist die 

Wiederherstellungsverfügung vom 21. Juni 2017 dahingefallen, soweit sie die Küche im 

Dachgeschoss betraf. Die Gemeinde hat in der hier angefochtenen Verfügung vom 5. 

September 2017 gemäss Art. 46 Abs. 2 Bst. e BauG erneut die Wiederherstellung verfügt. 

Davor hatten die Beschwerdeführenden hinreichend Anlass und Gelegenheit zur 

Äusserung; das rechtliche Gehör wurde nicht verletzt.

c) Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands dient der 

Durchsetzung der Vorschriften über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im 

Ausland und über die Erstellung von Zweitwohnungen und liegt damit im öffentlichen 

Interesse. Im Gesamtbauentscheid vom 3. August 2012 hatte das 

Regierungsstatthalteramt die Baubewilligung für das Wohnhaus explizit mit der Auflage 

versehen, dass im ganzen Wohnhaus nebst der Küche im OG keine weitere Küche oder 

Kochgelegenheit installiert werden dürfe. In den Projektänderungsbewilligungen wurde der 

Fortbestand dieser Auflage jeweils bekräftigt. Den Beschwerdeführenden war demnach 

bekannt, dass der Einbau zusätzlicher Kücheneinheiten nicht zulässig war.

Die Wohneinheiten im Erd-, Ober- und Dachgeschoss wurden durch die Aufhebung des 

offenen Luftraums mit Galerie zwischen OG und DG, die Aufhebung der Innentreppe 

zwischen EG und OG, das Anbringen von Küchenanschlüssen im EG und den 

Kücheneinbau im DG schrittweise verselbständigt. Diese Veränderungen wurden in den 

Projektänderungsgesuchen nicht oder nur unzulänglich dargestellt. Dieses Vorgehen 

erweckt den Eindruck planmässigen Vorgehens. Die Beschwerdeführenden können nicht 

als gutgläubig betrachtet werden.

Mit der angeordneten Entfernung der nicht bewilligten Küche im Dachgeschoss wird 

sichergestellt, dass das Dachgeschoss nicht selbständig bewohnt werden kann. Diese 

Massnahme ist daher zur Durchsetzung des öffentlichen Interesses geeignet. Weniger weit 

gehende Massnahmen, die sich zur Herstellung des rechtmässigen Zustands ebenso gut 

eignen, sind nicht ersichtlich. Insbesondere ist einer Auflage, wonach keine räumliche 

Trennung der Zugänge zum Ober- bzw. Dachgeschoss geschaffen werden darf, im 

vorliegenden Fall nicht zur Durchsetzung des rechtmässigen Zustands geeignet. Eine 

RA Nr. 110/2017/116 12

solche Auflage müsste eng überwacht werden, was der Gemeinde nicht zugemutet werden 

kann und daher mangels Praktikabilität ausscheiden muss. Kosten und Aufwand für die 

Entfernung der Küche stehen in einem vernünftigen Verhältnis zum 

Wiederherstellungsinteresse, das gegenüber den privaten Interessen der bösgläubigen 

Beschwerdeführenden stärker zu gewichten ist. Dass mit der Wiederherstellung eine 

getätigte Investition unnütz wird, haben die Beschwerdeführenden dem eigenen Verhalten 

zuzuschreiben. Die Voraussetzungen einer Wiederherstellung im Sinne einer Anordnung, 

dass die Küche im Dachgeschoss entfernt werden muss, sind erfüllt.

d) Die in der angefochtenen Verfügung angesetzte Wiederherstellungsfrist bis 

31. Oktober 2017 ist inzwischen abgelaufen und muss neu angesetzt werden. Den 

Beschwerdeführenden ist seit geraumer Zeit bewusst, dass die Küche im Dachgeschoss 

Gegenstand eines Wiederherstellungsverfahrens bildet und sie gegebenenfalls mit einer 

Anordnung, wonach die Küche beseitigt werden muss, rechnen müssen. Unter 

Berücksichtigung der kommenden Feiertage ist es angemessen, die Wiederherstellung bis 

spätestens am 15. März 2018 anzuordnen.

5. Ergebnis und Kosten

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Die angefochtene Verfügung der 

Gemeinde Adelboden vom 5. September 2017 ist zu bestätigen. Bei diesem Ausgang des 

Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Sie haben die Verfahrenskosten zu 

tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von 

Fr. 1'600.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV17). Parteikosten werden 

keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).

17 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

RA Nr. 110/2017/116 13

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Verfügung der Gemeinde Adelboden vom 

5. September 2017 wird bis auf die Frist in Dispositivziffer 2 bestätigt. Diese Frist wird 

von Amtes wegen neu angesetzt auf den 15. März 2018.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 1'600.– werden den Beschwerdeführenden zur 

Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten 

Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 

Rechtskraft erwachsen ist.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt C.________, eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Adelboden, Gemeindeverwaltung, 

eingeschrieben

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin