# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7b60b9ad-4fb9-540f-951e-80944056d369
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-09-14
**Language:** de
**Title:** Solothurn Steuergericht 14.09.1998 SGSTA.1998.3
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_STG_001_SGSTA-1998-3_1998-09-14.html

## Full Text

KSGE 1998 Nr. 3

 

 

StG § 28, DBG Art. 21 -
Eigenmietwert: Verhältnis Einzelbewertung - Marktmietwert.

Es gibt keinen Anspruch auf
eine Festsetzung des Eigenmietwertes unter dem Marktmietwert.

 

 

                                               Urteil
St 98/3; BSt 98/1 vom 14. September 1998

 

 

Sachverhalt:

 

Am 29. Juli
1996 wurden dem Steuerpflichtigen die Staatssteuern 1995 sowie die direkte
Bundessteuer 1995/1996 eröffnet. Die Veranlagungsbehörde Thal-Gäu ging dabei
von einem Eigenmietwert für das selbstbewohnte Einfamilienhaus in B. von Fr.
28'612.-- aus.

 

       Am 8.
August 1996 erhob der Steuerpflichtige Einsprache und beantragte die Reduktion
des Eigenmietwertes auf Fr. 21'600.--. Er begründete diesen Antrag mit den
gesunkenen Liegenschaftspreisen. Am 22. Dezember 1997 wurde die Einsprache des
Steuerpflichtigen abgewiesen.

 

       Am 3.
Januar 1998 erhob der Steuerpflichtige gegen diesen Entscheid Rekurs und beantragte
die Festlegung des Eigenmietwertes auf Fr. 19'500.--. In einer folgenden
Eingabe vom 14. April 1998 beantragte er einen Eigenmietwert zwischen Fr.
14'400.-- bis Fr. 18'000.--. Der Steuerpflichtige begründet seinen Antrag mit
dem Hinweis, dass das Bundesgericht einen Eigenmietwert von 60 - 70 % des
Marktwertes als richtig erachte. Da er auf dem Markt einen Mietzins von Fr.
2'000.-- bis Fr. 2'500.-- realisieren könnte, sei ein Eigenmietwert in der
genannten Höhe angemessen.

 

 

 

Erwägungen:

 

 

1     Auf den
form- und fristgerecht eingereichten Rekurs sowie die Beschwerde ist einzutreten.

 

       Streitig
und zu prüfen ist die Höhe des Eigenmietwertes des selbstbewohnten Einfamilienhauses
betreffend die Staatssteuer 1995 (Ziffer 2 hienach) und die direkte
Bundessteuer 1995/1996 (Ziff. 3).

 

 

2.    a)  Gemäss
§ 28 Abs. 1 Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern (StG) richtet sich der
Mietwert der eigenen Wohnung nach dem Wohnwert; dieser entspricht dem Betrag,
den der Steuerpflichtige für die Benützung einer gleichartigen Wohnung
aufwenden müsste. Für die Schätzung des Wohnwertes sind Ausbau und Zustand des
Gebäudes sowie die örtlichen Mietzinsverhältnisse angemessen zu berücksichtigen.

 

       b)  Nach
konstanter Rechtsprechung des Bundesgerichtes ergibt sich aus Art. 4 BV, dass
Steuerpflichtige in gleichen wirtschaftlichen Verhältnissen gleich zu besteuern
sind. Bezüglich der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ist die Vergleichbarkeit
in vertikaler Richtung, d. h. zwischen Personen in verschiedenen finanziellen
Verhältnissen, geringer als in horizontaler Richtung, d.h. bei Personen
gleicher wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit. Nach Rechtsprechung des
Bundesgerichtes würde die vollständige und undifferenzierte Abschaffung der
Besteuerung des Eigenmietwertes ohne ausgleichende Massnahme den
Wohnungseigentümer gegenüber anderen Steuerpflichtigen mit gleicher
finanzieller Leistungsfähigkeit in einer Weise begünstigen, welche vor Art. 4
BV nicht standhält (BGE 112 IA 244 f. E. 5a).

 

       Indessen
hat das Bundesgericht zugelassen, dass der Eigenmietwert tiefer festgesetzt
werden kann als der Marktmietwert (BGE 116 IA 321 E. 3f/g S. 324 f.). Solche
Abzüge haben sich allerdings an die durch Art. 4 BV gesetzten Schranken zu
halten. Bei zu niedrigen Eigenmietwerten kommt ein grosser Teil der
Hauseigentümer, je nach Höhe der Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten, zu
steuerlich abziehbaren negativen Liegenschaftserträgen, was zu einer entsprechenden
Benachteiligung der Mieter führen kann, denen die Möglichkeit des Abzuges der
Mietkosten verwehrt bleibt (vgl. BGE 123 II 9 E. 3/4).

 

       c)  Wie
weit der Eigenmietwert vom Marktmietwert abweichen darf, ohne dass das in Art.
4 BV enthaltene Gleichbehandlungsgebot verletzt wird, wurde vom Bundesgericht
längere Zeit nie in Form eines minimalen Prozentsatzes definiert; es wurde
jeweils lediglich entschieden, ob bei den konkret zur Diskussion stehenden
Werten die Grenze des Zulässigen noch eingehalten oder bereits überschritten
sei. So betrachtete es beispielsweise die aus der Solothurnischen
Steuerverordnung Nr. 15 "Bemessung des Mietwertes der eigenen Wohnung vom
28. Januar 1986" in der Fassung vom 27. Oktober 1992, resultierenden
durchschnittlichen steuerbaren Eigenmietwerte von 54,25 % (Einfamilienhäuser)
und 58,26 % (Eigentumswohnungen) des Marktwertes, aufgrund der besonderen
Umstände - die inzwischen vom Volk abgelehnte Revision der Katasterschätzung
war noch in Bearbeitung - "als mit Art. 4 BV vorläufig noch knapp
vereinbar" (ASA 64 662, Uebersicht über die bisherige Rechtsprechung in
123 II 9 E.4). In einem neuesten Urteil vom 20. März 1998 bezeichnet das
Bundesgericht für die Bemessung der Eigenmietwerte eine unterste Limite von 60
% des effektiven Marktwertes als mit Art. 4 BV noch vereinbar (E. 4d in fine).
In der Folge hob es § 21 Abs. 2 lit. a des am 8. Juni 1997 in einer
Volksabstimmung angenommenen neuen Zürcher Steuergesetzes auf, welcher
vorgesehen hatte, dass der Eigenmietwert von Liegenschaften in der Regel auf 60
% des Marktwertes festzulegen sei. Es sei unzulässig, generell eine deutlich
unter dem realen Wert liegende Bewertung anzustreben (Urteile vom 20. März i.S.
S. und Mieterinnen- und Mieterverband Zürich E. 6c und i.S. B. E. 2h).

 

       c)  Vorliegend
wurde der Eigenmietwert mit Hilfe einer Einzelbewertung auf Fr. 28'612.--
festgesetzt. Nicht zu prüfen ist deshalb, ob die aus der Steuerverordnung Nr.
15 resultierenden Eigenmietwerte von durchschnittlich weniger als 60 % vor Art.
4 der Bundesverfassung noch standhalten.

 

       d)  Der
Rekurrent geht in seinem Rekurs davon aus, dass der Marktmietwert seines
7-Zimmer-Einfamilienhauses monatlich etwa Fr. 2'000.-- bis Fr. 2'500.-- oder
jährlich bei Fr. 24'000.-- bis Fr. 30'00.-- beträgt. Selbst wenn die Schätzung
des Rekurrenten zur Grundlage genommen wird, übersteigt die Einzelbewertung von
Fr. 28'612.-- den Marktmietwert der Liegenschaft nicht. Der Rekurrent wird also
nicht in einem seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit übersteigenden Ausmass
besteuert. Die Einzelbewertung widerspricht daher § 28 Abs. 1 StG nicht. Der
Rekurrent hat auch keinen Anspruch darauf, dass sein Eigenmietwert deutlich
unter dem realen Wert liegend bewertet wird. Weder das Gesetz noch die
Rechtsprechung schreiben vor, dass der Eigenmietwert nicht mehr als 60 % des
Marktmietwertes betragen darf; sie legen gegenteils Mindestwerte fest, die
nicht unterschritten werden dürfen. Der Rekurs ist deshalb abzuweisen.

 

 

3.    Art. 21
Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 21 Abs. 2 DBG bestimmt, dass der Mietwert unter
Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse und der tatsächlichen Nutzung
festgesetzt wird. Im Bundessteuerrecht galt und gilt das Marktwertprinzip (vgl.
Kreisschreiben Nr. 1 "Neuerungen bei der direkten Bundessteuer aufgrund
des DBG" Ziff. 2.5).

 

       Das für
die Staatssteuer ausgeführte gilt gestützt auf die verfassungsmässigen und
gesetzlichen Grundlagen in analoger Weise auch für die Bundessteuer, weshalb
die Beschwerde ebenfalls abzuweisen ist.

 

Steuergericht, Urteil vom 14.
September 1998