# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2ec498f0-d48c-592f-a4a2-0f5dde38f26f
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-02-21
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 21.02.2006 R 2005 110
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2005-110_2006-02-21.pdf

## Full Text

R 05 110

4. Kammer 

URTEIL
vom 21. Februar 2006

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Quartierplan … (Einleitung Abänderung)

1. Am 23. März 2005 beschloss der Gemeinderat … die Einleitung des 

Abänderungsverfahrens für den aus den 70er Jahren des letzten 

Jahrhunderts stammenden Quartierplan ... Dageben erhob u.a. die StWEG … 

und …, Eigentümerin von Parzelle 2479, Einsprache. Mit Entscheid vom 7. 

September 2005 wies der Gemeindevorstand die Einsprache ab. Zur 

Begründung führte er im Wesentlichen aus, dass der Einleitungsbeschluss 

hinreichend publiziert (Auflage am „Schwarzen Brett“ sowie im offiziellen 

Publikationsorgan) und zudem auch allen Eigentümern der einsprechenden 

StWEG mit separatem Brief persönlich mitgeteilt worden sei. Der Quartierplan 

stamme aus dem Jahr 1976. Zwischenzeitlich sei das Baugesetz mehrmals 

geändert worden. Mit der letzten Revision sei eine Erhöhung der 

höchstzulässigen BGF beschlossen worden (AZ in der W2 neu 0.3 statt wie 

bisher 0.2). Zudem seien die Erschliessungsmöglichkeiten neu zu überprüfen. 

Gemäss Art. 112 BG könnten Quartierpläne abgeändert werden, wenn sich 

die Verhältnisse seit Erlass erheblich geändert hätten. Dies sei hier der Fall.

2. Dagegen liess die StWEG … und … am 28. September 2005 beim 

Verwaltungsgericht frist- und formgerecht Rekurs erheben mit Antrag um 

Aufhebung der angefochtenen Verfügung und des gleichen des Beschlusses 

des Gemeinderates vom 23. März 2005 betreffend Einleitung des 

Abänderungsverfahrens für den Quartierplan … Das Quartierplangebiet habe 

1976 nur fünf kleinere Wohnhäuser samt Garagen und Zufahrtsstrasse 

umfasst. In der Folge seien auf Parzelle 2479 bergseits zwei kleine 

Wohnhäuser samt Garagen und die vorgeschriebene Zufahrtsstrasse samt 

Leitungen erstellt worden. Die drei kleineren, talseits projektierten 

Wohnhäuser seien bisher nicht erstellt worden. Nachdem nun ein Eigentümer 

bauen wolle, habe die Gemeinde die Einleitung einer Änderung des 

Quartierplans beschlossen, was nicht zulässig weil, weil sich seit Erlass des 

Quartierplanes keine erheblichen tatsächlichen und/oder rechtlichen 

Veränderungen ergeben hätten. Die talseits projektierten drei Häuser könnten 

jederzeit quartierplanmässig erstellt und erschlossen werden. Die seit 1976 

erfolgten Ortsplanungsrevisionen vermöchten ebenfalls nicht als Grundlage 

zu dienen, weil der Quartierplan eine Spezialbauzone darstelle, für welche die 

Grundordnung nur insoweit gelte, als diese im Quartierplan nicht abweichend 

festgelegt worden sei. Hier seien Umfang der Bauten, Höhen, Abstände etc. 

genau geregelt worden, weswegen Änderungen an der Grundordnung keinen 

Einfluss auf die Gültigkeit des Planes haben könnten. Zudem sei der 

Einleitungsbeschluss nicht im Amtsblatt publiziert worden, weshalb die 

Angelegenheit auch zur ordentlichen Publikation an die Gemeinde 

zurückzuweisen sei.

3. a) Die Gemeinde … beantragte die Abweisung des Rekurses. Hinsichtlich der 

gerügten Verletzung von Publikationsvorschriften machte sie geltend, der 

Beschluss sei allen Beteiligten eingeschrieben zugestellt und am „Schwarzen 

Brett“ sowie im Internet publiziert worden, was genügen müsse. Überdies sei 

den Rekurrenten aus dem gewählten Vorgehen auch kein Nachteil 

entstanden. Wesentlich geänderte Verhältnisse, welche die Einleitung des 

Quartierplanabänderungsverfahrens zu rechtfertigen vermöchten, seien 

einerseits darin zu erblicken, dass im Rahmen der letzten Baugesetzrevision 

im Jahr 2000 die AZ im fraglichen Gebiet von 0.2 auf 0.3 und die Firsthöhe 

von 11 auf 14 m erhöht worden sei, wobei neu bis zum höchsten Punkt der 

Dachfläche gemessen werde, nicht mehr bis oberkant Firstpfette. Zudem sei 

die Bestimmung über die höchstzulässigen Vollgeschosse abgeschafft 

worden. Anderseits habe das Gebiet 1976 vier überbaubare Parzellen erfasst. 

Die talwärts gelegenen Parzellen seien mit drei Baustandorten noch gar nicht 

überbaut worden. Seit 1976 seien zwei Totalrevisionen der Grundordnung 

durchgeführt worden, insbesondere eine Erhöhung der AZ. Die zusätzliche 

Nutzung müsse realisiert werden können, weshalb insbesondere auch die 

Baufenster anzupassen seien. Geändert hätten sich auch die 

Erschliessungsvorstellungen einer allfälligen Überbauung. Nunmehr wäre 

eine Erschliessung von unten her anzustreben.

b) Die beigeladene …, Eigentümerin von Parzelle 2983, führte im Wesentlichen 

aus, dass die geltenden Quartierplanvorschriften keine befriedigende 

Ausnützung zuliessen und Anpassungsbedarf (insbesondere im Bereich der 

Parzellen Nr. 2983 und 1249) aufwiesen. Der Quartierplan 1976 weise keine 

Baufelder auf, lege aber Zahl, Art und Lage der Bauten genau fest. Er sei 

hinsichtlich Gestaltung und Ausrichtung nicht flexibel und würde auch den 

heutigen Anforderungen an energetisch zweckmässige Wohngebäude nicht 

genügen. Angestrebt werde lediglich eine massvolle Anpassung des Planes. 

Die Volumetrie und die maximalen Abmessungen würden unverändert 

bleiben. Nur Lage und  Ausrichtung der Gebäude untereinander sollten freier 

gestaltet werden können, wobei neu die Grenz- und Gebäudeabstände der 

W2 massgebend sein sollten. Die Verhältnisse hätten sich seit 1976 stark 

geändert. Keine privaten und öffentlichen Interessen würden gegen die 

Änderung des Quartierplans sprechen. 

4. In einem zweiten Schriftenwechsel erhielten die Parteien Gelegenheit, die von 

ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte zu ergänzen und zu vertiefen.

5. Am 20. Februar 2005 führte eine Delegation der IV. Kammer des 

Verwaltungsgerichtes einen Augenschein durch, an welchem der 

Rechtsvertreter der Rekurrenten sowie der Baufachchef der Gemeinde … in 

Begleitung des gemeindlichen Anwaltes teilnahmen. Allen Anwesenden 

wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich an zwei verschiedenen Standorten 

anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu allen aufgeworfenen Fragen 

zu äussern.

Auf die Ausführungen am Augenschein, wie auch auf die weiteren 

Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den 

Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. In formeller Hinsicht machen die Rekurrenten vorweg eine Verletzung von 

Publikationsvorschriften geltend, welche bereits für sich allein betrachtet zur 

Aufhebung und Rückweisung der Angelegenheit zur ordnungsgemässen 

Publikation des Quartierplaneinleitungsbeschlusses im offiziellen 

Publikationsorgan der Gemeinde führen müsse. Aus diesem Einwand können 

sie jedoch bereits deshalb nichts zu ihren Gunsten ableiten, weil ihnen aus 

dem seitens der Gemeinde nicht in Abrede gestellten Mangel (Absehen von 

Publikation in der Engadiner Post, offizielles gemeindliches 

Publikationsorgan) gar kein rechtlich relevanter Nachteil entstanden ist. Fest 

steht nämlich, dass sie allesamt i.S. von Art. 112 Abs. 1 Satz 2 des 

kommunalen Baugesetzes (BG) mittels eingeschriebenem Brief (datiert vom 

12. April 2005) über den Beschluss des Gemeinderates, das 

Quartierplanabänderungsverfahren einzuleiten, orientiert worden sind. 

Sodann ist der entsprechende Beschluss von der Gemeinde am „Schwarzen 

Brett“ publiziert worden. Ob dieses Vorgehen den kommunal- und 

kantonalrechtlichen Publikationsvorschriften entspricht, kann offen gelassen 

werden. Die Rekurrenten konnten jedenfalls im Rahmen der ihnen vom 

kommunalen Recht gewährten Mitwirkungsrechte gegen den 

Einleitungsbeschluss eine Einsprache einreichen und sich zur streitigen 

Einleitung äussern. Sodann war es ihnen ohne weiteres möglich, gegen den 

ablehnenden Einspracheentscheid vom 7. September 2005 frist-, form- und 

sachgerecht Rekurs zu erheben. Es ist mithin nicht ersichtlich, welche 

rechtlich relevanten Vorteile eine Zurückweisung den Rekurrenten, 

abgesehen von einer unnötigen Verzögerung, bringen sollte. Hinzu kommt, 

dass die Angelegenheit in jeder Hinsicht klar fassbar ist und dem Gericht alle 

Informationen vorliegen, die für die Entscheidfindung nötig sind. Im Lichte des 

Dargelegten darf daher praxisgemäss selbst ein allfälliger Mangel in der 

Publikation des Einleitungsbeschlusses als geheilt betrachtet werden. Für 

eine Zurückweisung besteht jedenfalls so oder anders kein Anlass. 

2. a) In materieller Hinsicht sind die Rekurrenten der Auffassung, die 

Voraussetzungen für die Einleitung einer Quartierplanänderung seien nicht 

gegeben. Die Gemeinde stützt den angefochtenen Einleitungsbeschluss auf 

Art. 112 Abs. 1 Satz 1 BG. Haben sich die Verhältnisse seit dem Erlass 

erheblich geändert, kann die Baubehörde Quartierpläne von Amtes wegen 

oder auf Antrag von Grundeigentümern ganz oder teilweise aufheben oder 

abändern. Hinzu kommt, dass gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG Nutzungspläne - 

und dazu zählen auch Sondernutzungspläne wie ein Quartierplan - 

nötigenfalls anzupassen sind, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert 

haben. Nach diesen Bestimmungen sind unter Wahrung der 

verfassungsmässigen Grundsätze (öffentliches Interesse, 

Verhältnismässigkeit, Rechtsgleichheit) Quartierpläne aufheben bzw. 

abzuändern. Die Baubehörde ist nach Art. 112 Abs. 2 BG zur Aufhebung oder 

Abänderung verpflichtet, wenn ein Quartierplan geänderten Nutzungs- oder 

Erschliessungsvorschriften nicht mehr entspricht. Die zitierten Bestimmungen 

decken sich mit den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen für 

die Zulässigkeit von Quartierplanrevisionen. Da die Grundeigentümer nicht 

gezwungen sind, ihre Grundstücke nach Abschluss der Quartierplanung zu 

überbauen, kann unter Umständen eine lange Zeitspanne zwischen der 

Genehmigung des Planes und der Überbauung der Grundstücke und der 

Erstellung der Erschliessungsanlagen verstreichen. Setzt die Überbauung 

dann tatsächlich ein, kann es sich zeigen, dass der genehmigte Quartierplan 

in manchen Punkten nicht mehr den Anforderungen entspricht, die nach 

neuerer Anschauung an Quartierpläne gestellt werden (Wiederkehr, Das 

zürcherische Quartierplanrecht, S. 96). Eine Aufhebung oder teilweise 

Abänderung der Quartierplanordnung kommt insbesondere in Betracht, wo 

sie den neuen städtebaulichen und architektonischen Ansichten nicht mehr 

zu genügen vermag (vgl. Bochsler, Die Ortsplanungserlasse gemäss dem 

bündnerischen Raumplanungsgesetz vom 20. Mai 1973, S. 184). 

Massgebend ist demnach, ob sich die tatsächlichen oder rechtlichen 

Verhältnisse erheblich geändert haben und ob gewichtige Gründe des 

öffentlichen Interesses für eine Änderung sprechen; andererseits sind die 

Interessen der privaten Beteiligten und der Nachbarn an der 

Aufrechterhaltung des Planes zu berücksichtigen. Es muss daher eine 

Wertabwägung stattfinden (vgl. PVG 1996 Nr. 46). Unter Umständen kann es 

auch genügen, dass ein einzelner Privater ein erhebliches, schützenswertes 

Interesse an einer Quartierplanänderung geltend machen kann, indem er 

etwa wegen beachtlicher geänderter Bedürfnisse eine Revision des 

Quartierplanes anstrebt. In solchen Fällen muss verlangt werden, dass nicht 

überwiegende öffentliche oder private Interessen gegen die Revision 

sprechen (vgl. VGU R 02 21). Eine erhebliche Änderung der Verhältnisse 

kann im Übrigen nicht nur im Wandel der städtebaulichen und 

architektonischen Wertmassstäbe erblickt werden. Eine solche kann auch 

darin erblickt werden, dass die Überbauung grosser Teile des 

Quartierplangebietes in der Realität nicht so erfolgt ist, wie dies der 

ursprüngliche Quartierplan vorgesehen hatte. Ist die faktische Entwicklung 

aufgrund der Umstände wesentlich anders verlaufen, als eigentlich vom Plan 

verlangt, liegt eben eine erhebliche Veränderung der Verhältnisse vor, die 

eine Anpassung der ursprünglichen Plangrundlagen erfordert. 

b) Vorliegend hat die Gemeinde im angefochtenen Entscheid sowie in ihren 

Eingaben im vorliegenden Verfahren genügend Gründe vorgebracht, welche 

die Einleitung eines Quartierplanabänderungsverfahrens rechtfertigen. 

Insbesondere ist es augenfällig, dass angesichts des langen Zeitraums 

zwischen Erlass des Quartierplans 1976 und heute (immerhin fast 30 Jahre) 

zwischenzeitlich ein eminentes sowohl öffentliches als auch privates Interesse 

nach Anpassung des Quartierplanes an die im Zuge von zwei Totalrevisionen 

der Grundordnung wesentlich geänderten gesetzlichen Rahmenbedingungen 

(so z.B. hinsichtlich der von 0.2 auf 0.3 erhöhten AZ, der geänderten 

höchstzulässigen Geschosszahl und Firsthöhen) besteht, damit die neu 

geschaffenen baulichen und nutzungsmässigen Möglichkeiten überhaupt 

realisiert werden können. Ferner haben sich in den letzten 30 Jahren aber 

auch die gestalterischen Vorstellungen an eine zweckmässige und geordnete 

Überbauung der an steiler Hanglage gelegenen und gut einsehbaren 

Parzellen entscheidend gewandelt. Wie am Augenschein nachvollziehbar 

ausgeführt worden ist, soll insbesondere auf zusätzliche, die Ansicht des gut 

einsehbaren Quartiers stark bestimmende Stützmauern verzichtet und die 

Erschliessung der noch zu überbauenden Parzellen von unten her gesichert 

werden. Es ist nicht ersichtlich, dass diesen grundsätzlichen Interessen 

überwiegende Privatinteressen der Rekurrenten entgegenstehen. Der 

Einwand, dass die Familie …, in deren Eigentum ein grosser Teil der noch 

unüberbauten Quartierplanflächen steht, keine Überbauungsabsichten hege, 

ist nicht entscheidend, dies umso weniger, als die Gemeinde es seit 

Inkrafttreten des neuen KRG selbst in der Hand hat, im Rahmen der 

Abänderung des Quartierplanes auch gerade noch die erforderlichen 

Massnahmen zur Gewährleistung der Verfügbarkeit des Bodens zu regeln 

(vgl. Art. 19 Abs. 2 KRG).  

c) Auf die weiteren, von der Gemeinde angeführten Revisionsgründe braucht an 

sich nicht mehr weiter eingegangen zu werden, wobei jedoch festzuhalten ist, 

dass das Gericht die von der Gemeinde in diesem Zusammenhang 

vorgebrachte Argumentation im Rahmen des Einleitungsbeschlusses für eine 

Abänderung des Quartierplanes als durchaus sachgerecht erachtet. 

Insbesondere besteht angesichts der Hanglage der zu überbauenden 

Flächen ein gewichtiges öffentliches Interesse an einer geänderten 

Erschliessung von unten her. Diesbezüglich sind auch keine relevaten, 

entgegen stehenden privaten Interessen ersichtlich; vielmehr bringt eine 

solche Erschliessung auch für die Rekurrenten gegenüber der bisher 

vorgesehenen Erschliessung eine Verbesserung (u.a. weniger Verkehr auf 

dem ihren Liegenschaften vorgelagerten Vorplatz). Wenn aufgrund 

gewandelter Vorstellungen an eine zweckmässige Erschliessung der 

Quartierplan mit Bezug auf die Art der Garagierung und die Zugänge zu den 

Gebäuden, deren Situierung/Ausrichtung, Lage und Stellung abgeändert 

resp. ergänzt werden muss, liegen zudem erheblich geänderte Verhältnisse 

vor und erweist sich eine Änderung des Quartierplans als verhältnismässig. 

Es muss möglich sein, im Rahmen des nun folgenden Quartierplanverfahrens 

eine Lösung für die anstehenden Probleme zu finden. 

d) Abschliessend rechtfertigt sich noch die Bemerkung, dass es vorliegend 

einzig darum geht, zu prüfen, ob die Einleitung des 

Quartierplanabänderungsverfahrens rechtmässig ist. Nicht Gegenstand des 

Rekurses sind demgegenüber mögliche neue Regelungen des 

Quartierplanes selber. Darüber ist erst zu befinden, wenn ein angepasster 

Quartierplan vorliegt und angefochten wird. - Der Rekurs ist daher 

abzuweisen.

3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrentin, 

welche überdies die anwaltlich vertretene Gemeinde aussergerichtlich 

angemessen zu entschädigen hat.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 170.--

zusammen Fr. 4'170.--

gehen zulasten der StWEG … und … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 

dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 

zu bezahlen.

3. Die StWEG … und … hat die Gemeinde … aussergerichtlich mit Fr. 2'000.-- 

(inkl. MWST) zu entschädigen.