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**Case Identifier:** 5ce1ddbe-4ad5-502a-acd9-756f2ae00cc5
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-07-17
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 17.07.2013 C/1270/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-1270-2011_2013-07-17.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 19.07.2013. 

 

R E P U B L I Q U E   E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/1270/2011 ACJC/889/2013 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU MERCREDI 17 JUILLET 2013 

Entre 

A______, ayant son siège ______ Genève, appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 2 octobre 2012, comparant par Me Christophe Gal, 

avocat, avenue Krieg 7, 1208 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile 

aux fins des présentes, 

et 

Madame B______, domiciliée ______ (GE), intimée, comparant par l'ASLOCA, rue du 
Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection 

de domicile, 

 

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C/1270/2011 

EN FAIT 

A. a. Le 28 septembre 1987, C______ a donné en location à D______ et B______ un 
appartement de quatre pièces (n° ______), avec une cave (n° ______), situé au 1

er 

étage, respectivement au sous-sol, de l'immeuble sis ______ (Genève). Les locaux 

étaient et sont destinés à l'usage d'habitation. 

Le bail était conclu pour une période de deux ans, soit du 1
er

 octobre 1987 au 

30 septembre 1989, et se renouvelait ensuite tacitement d'année en année, sauf 

préavis de résiliation donné trois mois à l'avance.  

Le loyer a été fixé à 32'400 fr. par an et les provisions pour le chauffage et l'eau 

chaude à 1'800 fr. par an. 

b. En février 2003, E______ a acheté aux enchères la part de copropriété de son 
mari correspondant à l'appartement précité. 

E______ a résilié le contrat de bail, par avis de résiliation du 28 avril 2003, au 

motif d'un besoin urgent de la chose louée pour elle-même. Cette résiliation a 

toutefois été annulée par jugement du Tribunal des baux et loyers de Genève du 

28 novembre 2005. 

c. Dans le courant de l'automne 2010, les locataires ont fait valoir auprès de la 
régie de l'époque, soit F______, des défauts affectant la pharmacie de la salle de 

bains et demandé le réémaillage de leur baignoire.  

d. Dès le 1er décembre 2010, G______ a repris la gérance de l'appartement. 

Les locataires n'ont pas réitéré leur demande au sujet des défauts de la pharmacie 

de la salle de bains et de la baignoire auprès de cette nouvelle régie. 

e. Le 8 décembre 2010, E______ a vendu l'appartement occupé par les locataires 
pour un prix de 800'000 fr. à la société A______ (ci-après : la bailleresse). Cette 

société a pour but l'achat, la vente, la construction et la gérance de tous immeubles 

ainsi que l'importation, l'exportation et le commerce de produits manufacturés ou 

non et toutes opérations commerciales ou financières. H______ en est 

l'administrateur unique. 

f. Par avis de résiliation du 17 décembre 2010, adressés à D______ ainsi qu'à 
B______, la bailleresse a résilié le contrat de bail pour le 30 septembre 2011, soit 

pour la prochaine échéance de bail, au motif suivant : "Selon arrêt du TF 

4C.267/2002 : vendre à de meilleures conditions, libre de locataire". 

Les locataires ont contesté cette résiliation par requête envoyée par pli postal le 

18 janvier 2011 à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. 

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g. Le 21 janvier 2011, D______ est décédé, laissant comme seule héritière son 
épouse, B______ (ci-après : la locataire). 

h. L'affaire n'ayant pu être conciliée, l'autorisation de procéder a été délivrée à la 
locataire à l'issue de l'audience de conciliation le 17 octobre 2011.  

i. Le 16 novembre 2011, la locataire a saisi le Tribunal des baux et loyers d'une 
demande en annulation de congé, ce dernier lui ayant été donné peu de temps 

après qu'elle a fait valoir des prétentions découlant du bail, à savoir des défauts 

affectant la pharmacie de la salle de bains et la baignoire. Subsidiairement, elle a 

conclu à une prolongation du bail de quatre ans, soit jusqu'au 30 septembre 2015, 

vu la durée du bail et la pénurie de logements à Genève, ainsi qu'à l'autorisation 

de quitter le logement en tout temps moyennant un préavis de quinze jours pour le 

quinze ou la fin d'un mois. 

j. Dans sa réponse du 1er février 2012, la bailleresse, représentée par G______, a 
contesté l'existence d'un congé-représailles. Elle a confirmé que le congé avait été 

donné dans le but de vendre l'appartement dans de meilleures conditions, libre de 

locataires. A son avis, l'appartement litigieux pouvait être revendu, libre de tous 

locataires, au prix de 1'846'299 fr. La bailleresse a ainsi conclu à ce que le congé 

du 17 décembre 2010 pour le 30 septembre 2011 soit déclaré valable. Elle s'en est 

remis à l'appréciation du Tribunal en ce qui concernait la durée de la prolongation 

du bail et n'a évoqué à cet égard aucun besoin urgent de vendre l'appartement. 

k. Lors de l'audience du 3 septembre 2012, chacune des parties a persisté dans ses 
conclusions. La locataire a expliqué être entrée dans l'appartement en octobre 

1987 avec son mari - aujourd'hui décédé -, y avoir vécu une bonne partie de son 

existence et souhaiter y rester le plus longtemps possible. Elle n'avait pas encore 

entamé de recherches d'appartements, sur conseil de son avocat, puisqu'on se trou-

vait dans un cas de congé purement spéculatif. A cet égard, elle a invoqué l'arrêt 

ACJC/965/2012 du 29 juin 2012 - à l'époque non encore définitif et exécutoire -, 

par lequel la Cour de justice avait considéré comme abusif un congé donné par le 

bailleur en vue de se livrer à la spéculation immobilière. 

Les parties n'ont sollicité aucune enquête. 

B. a. Par jugement du 2 octobre 2012, communiqué aux parties par pli du 9 suivant, 
le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé notifié à la locataire par avis 

officiel du 17 décembre 2010 pour le 30 septembre 2011, débouté les parties de 

toutes autres conclusions et dit que la procédure était gratuite. 

En substance, le Tribunal a exclu un rapport de cause à effet entre la demande de 

travaux et la résiliation du bail, dès lors que les travaux demandés par la locataire 

étaient standards et de peu d'importance, que la locataire n'avait pas informé la 

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nouvelle régie de ces problèmes et que, d'entrée de cause, la bailleresse avait indi-

qué que le motif du congé était la possibilité de vendre à de meilleures conditions. 

Il a en revanche considéré que la bailleresse n'avait pas établi son impossibilité de 

vendre l'appartement litigieux en présence de la locataire à un prix correct. Elle 

n'avait allégué aucune difficulté financière ou autres motifs économiques justifiant 

la résiliation du bail. Or, d'après le Tribunal, aucune protection ne saurait être 

accordée à un bailleur qui acquiert un immeuble à titre purement spéculatif et ne 

fait valoir son droit à la notification du congé qu'à ce même titre. Le législateur 

n'avait de toute évidence pas voulu protéger un tel comportement. La résiliation 

notifiée le 17 décembre 2010 pour le 30 septembre 2011 consacrait ainsi une dis-

proportion manifeste des intérêts en présence. 

b. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 9 novembre 2012, la bail-
leresse appelle de ce jugement, concluant à son annulation. Elle demande à ce que 

le congé soit déclaré valable et à ce que la locataire soit condamnée en tous les 

dépens. A titre préalable, elle sollicite la production de tout document attestant de 

la situation patrimoniale de la locataire. Elle allègue pour la première fois en appel 

être lourdement endettée, alors que la locataire bénéficierait d'une situation aisée. 

Elle offre de prouver ses dires au moyen de témoins et produit un relevé portant 

sur l'achat de l'appartement litigieux, datant du 2 mai 2011. 

c. Dans sa réponse du 10 décembre 2012, la locataire s'oppose à la recevabilité de 
ces éléments nouveaux. Elle conclut à la confirmation du jugement entrepris, se 

prévalant de la jurisprudence "constante" de la Cour de justice (arrêt 

ACJC/965/2012 du 29 juin 2012). Subsidiairement, elle demande une prolonga-

tion du bail de quatre ans, soit jusqu'au 30 septembre 2015, ainsi que l'autorisation 

de quitter le logement en tout temps moyennant un préavis de quinze jours pour le 

quinze ou la fin d'un mois; la locataire demande en outre, pour la première fois en 

appel et sans motiver sa requête, que le loyer soit adapté selon l'art. 272c CO. 

d. Dans sa réplique du 4 mars 2013, la bailleresse soutient que les faits nouveaux 
dont elle se prévaut sont recevables, dès lors qu'elle ne pouvait anticiper l'argu-

mentation du Tribunal. La locataire n'avait en effet jamais invoqué la dispro-

portion des intérêts en présence, ni même indiqué quel pouvait être l'inconvénient 

pour elle du congé. Elle s'était prévalue de la jurisprudence de la Cour 

ACJC/965/2012, à savoir un arrêt qui n'était alors connu que d'elle seule. 

e. Dans sa duplique du 22 mars 2013, la locataire soutient s'être prévalue, lors de 
sa plaidoirie du 3 septembre 2012, de la disproportion manifeste des intérêts des 

parties, laquelle résultait d'un congé purement spéculatif. Selon elle, l'incon-

vénient qu'elle rencontrait consistait à devoir quitter l'appartement, sans qu'un 

intérêt digne de protection de la bailleresse ne le justifie. 

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f. Les arguments juridiques développés par les parties devant la Cour seront repris 
ci-après dans la mesure utile. 

EN DROIT 

1. 1.1 La décision entreprise est une décision finale, susceptible d'appel si la valeur 
litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 

lit. a et 308 al. 2 CPC). 

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-

gieuse est égale au loyer de la période minimale pendant laquelle le contrat sub-

siste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour 

laquelle un nouveau congé peut être donné; il convient, sauf exceptions, de 

prendre en considération la période de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_361/2008 du 26 septembre 2008 consid. 1; 

4A_217/2007 du 4 septembre 2007 consid. 1). 

En l'espèce, le loyer, charges non comprises, a été fixé à 32'400 fr. par an. En 

conséquence, la valeur litigieuse est manifestement supérieure à 10'000 fr. 

(art. 308 al. 2 CPC), de sorte que la voie de l'appel est ouverte. Interjeté dans le 

délai de trente jours, écrit et motivé, ce dernier est recevable (art. 311 al. 1 CPC). 

1.2 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d’examen (art. 310 CPC).  

S'agissant d'une procédure en annulation de congé introduite dans le délai légal de 

trente jours (art. 273 al. 1 CO), soumise à la procédure simplifiée en vertu de 

l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la maxime inquisitoire sociale est applicable (art. 247 

al. 2 CPC). 

2. 2.1 Selon l’art. 317 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont pris 
en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et 

s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant le juge de première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les 

deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, in CPC, Code de procédure civile 

commenté, BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY [éd.], 2011, n. 6 ad 

art. 317 CPC). 

La rigueur des conditions de cette disposition ne saurait être atténuée à l'égard de 

la partie négligente, même lorsque le juge est tenu, en vertu de l'art. 247 al. 2 

CPC, d'établir les faits d'office (ATF 138 III 625; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_123/2012 du 29 octobre 2012 consid. 4). 

2.2 En l'espèce, l'appelante allègue, pour la première fois en appel, des difficultés 
financières et une situation aisée de la locataire pour contester l'annulation du 

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congé. Ainsi qu'il sera exposé ci-après (cf. consid. 3), ces éléments, qui paraissent 

avoir été invoqués de manière tardive, ne sont, en tout état de cause, pas pertinents 

pour déterminer la validité du congé. 

En ce qui concerne la prolongation de bail sollicitée par la locataire dans sa 

requête du 16 novembre 2011, elle ne peut être accordée qu'à la condition que la 

fin du bail ait pour elle des conséquences pénibles sans que les intérêts de la bail-

leresse le justifient (art. 272 al. 1 CO). Cette dernière, alors assistée d'un man-

dataire professionnellement qualifié (art. 68 al. 2 let. d CPC; 15 LaCC; cf. ég. 

art. 10 aLaCC; BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de 

procédure civile genevoise, n. 3 ad art. 430 aLPC), ne pouvait ainsi ignorer qu'il 

lui appartenait de faire valoir, devant le Tribunal déjà, d'éventuels motifs justifiant 

un besoin pressant de vendre son appartement. Il lui incombait également de se 

prévaloir, à ce stade, de tous les éléments pertinents en vue de contrer les argu-

ments de la locataire portant sur les conséquences pénibles de la fin du bail pour 

elle. Par conséquent, les faits nouveaux allégués par l'appelante sur la situation 

financière des parties sont irrecevables, dans la mesure où ils auraient pu et dû être 

invoqués en première instance. Il en va de même de la pièce nouvelle produite en 

appel, dès lors qu'elle date du 2 mai 2011. Le Tribunal n'a à cet égard pas violé 

son devoir d'interpellation (art. 247 al. 1 CPC), puisque la bailleresse s'en est 

remis à la justice s'agissant de la durée de la prolongation requise par la locataire 

et n'a rien allégué au sujet des circonstances susceptibles de la limiter. 

2.3 Il ne sera pas fait droit aux mesures d'instruction sollicitées en appel par la 
bailleresse, puisqu'elles portent sur des faits nouveaux irrecevables. 

3. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir notamment violé les art. 27 Cst. (liberté 
économique) et 271 al. 1 CO (annulabilité du congé) en retenant que le congé 

contrevenait aux règles de la bonne foi du fait qu'il y aurait une disproportion 

manifeste des intérêts en présence. 

3.1 Il y a tout d'abord lieu d'observer que l'on se trouve en présence d'un congé 
ordinaire, donné en respectant le préavis convenu et l'échéance du contrat. 

Lorsque le bail est de durée indéterminée - ce qui est le cas en l'espèce en raison 

de la clause de tacite reconduction -, chaque partie peut le résilier en observant les 

délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme 

ont été convenus (art. 266a al. 1 CO). Le bail est un contrat qui n'oblige les parties 

que jusqu'à l'expiration de la période convenue; arrivé au terme du contrat, la 

liberté contractuelle renaît et chacun à la faculté de conclure ou non un nouveau 

contrat et de choisir son cocontractant. En principe, chacune des parties est donc 

libre de mettre fin à la relation de bail pour l'échéance prévue, en respectant les 

conditions du préavis contractuel (arrêts du Tribunal fédéral 4A_167/2012 du 

2 août 2012 consid. 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2; 

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4A_631/2010 du 4 février 2011 consid. 2.3). La résiliation n'est soumise à aucune 

condition particulière; chaque partie peut résilier le bail sans devoir disposer pour 

ce faire d'un juste motif (arrêt du Tribunal fédéral 4A_414/2009 du 9 décembre 

2009 consid. 3.1). Lorsque le congé pour l'échéance est donné par le propriétaire - 

comme c'est le cas en l'espèce -, il lui permet de recouvrer la possession de la 

chose, que ce soit pour la vendre avec profit (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.267/2002 du 18 novembre 2002 consid. 2.3, in SJ 2003 I p. 261), pour la 

relouer à un nouveau locataire moyennant un loyer plus élevé mais non abusif 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_414/2009 du 9 décembre 2009 consid. 3.1), pour 

effectuer des travaux (ATF 135 III 112 consid. 4.2) ou pour en changer l'affecta-

tion (ATF 136 III 190 consid. 3). 

3.1.1 Selon l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux 
règles de la bonne foi. Doit être considéré comme contraire aux règles de la bonne 

foi le congé qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, 

qui est purement chicanier ou encore qui est fondé sur un motif qui ne constitue 

manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2 et les arrêts cités). Les 

cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation 

d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des 

intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) 

permettent de dire si le congé contrevient ou non aux règles de la bonne foi 

(ATF 120 II 105 consid. 3; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 

consid. 3.3.1 p. 169). 

Un congé donné par le bailleur pour des motifs économiques, c'est-à-dire en vue 

d'en tirer un profit, est en principe valable, l'ordre juridique suisse permettant à 

chacune des parties, sous réserve de dispositions particulières, d'optimaliser sa 

situation économique (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; 136 III 190 consid. 2 

p. 192). 

Le congé n'est pas annulable du seul fait que le choix qui a été opéré n'est pas 

celui qui apparaît le plus opportun à un tiers observateur (cf. ATF 136 III 190 

consid. 3 in fine). 

Pour statuer sur la validité d'un congé, il ne faut pas procéder à la pesée entre 

l'intérêt du bailleur à récupérer son bien et celui du locataire à rester dans les 

locaux loués; la comparaison entre les intérêts n'intervient que dans le cadre d'une 

prolongation du bail. Partant, il est sans pertinence, pour statuer sur l'annulation 

du congé, de savoir si l'intérêt du locataire à se maintenir dans les lieux est plus 

grand que l'intérêt du bailleur à le voir partir (arrêts du Tribunal fédéral déjà cités 

4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2; 4A_414/2009 du 9 décembre 2009 

consid. 3.1). 

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Une annulation du congé est toutefois justifiée en cas de disproportion manifeste 

des intérêts en présence. Des intérêts purement financiers peuvent être en dispro-

portion manifeste avec un problème humain particulièrement pénible. Le Tribunal 

fédéral a ainsi admis l'annulabilité d'un congé donné à des locataires, âgés tous 

deux de 77 ans, dont l'un était gravement malade, et qui occupaient l'appartement 

avec leur fils de 49 ans atteint d'importants problèmes neurologiques (arrêt du 

Tribunal fédéral A4_300/2010 du 2 décembre 2010 consid. 4.3). 

3.2 Dans l'arrêt ACJC/965/2012 du 29 juin 2012 - dont se prévaut l'intimée -, la 
Cour de céans avait admis le caractère abusif d'un congé pour le motif que la bail-

leresse se livrait à la spéculation immobilière, réalisant d'importants profits entre 

l'achat et la vente des appartements. Elle avait ainsi considéré être en présence 

d'une disproportion manifeste des intérêts des parties. Cette décision a fait l'objet 

d'un recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral, lequel a annulé, par arrêt 

4A_484/2012 du 28 février 2013, la décision cantonale et admis la validité du 

congé. Après avoir rappelé les principes jurisprudentiels énoncés ci-dessus 

(cf. consid. 3.1), le Tribunal fédéral a estimé que le raisonnement de la Cour 

violait la liberté économique du bailleur (art. 27 Cst.), ainsi que l'art. 271 al. 1 CO, 

dès lors qu'il n'y avait aucune disproportion manifeste des intérêts en présence 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid. 2.3.1 ss). 

3.3 En l'espèce, compte tenu de ce qui précède, l'argumentation du Tribunal ne 
peut être suivie, puisqu'elle entrave l'activité économique de l'appelante et viole 

ainsi sa liberté économique, garantie par l'art. 27 Cst. 

Par ailleurs, il n'est pas contestable que la vente isolée d'un appartement - donc 

plus probablement à une personne souhaitant l'habiter elle-même - est plus facile 

si le logement est libre de tout occupant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_484/2012 

du 28 février 2013 consid. 2.3.3; 4C.176/2004 consid. 2.2; 4C.267/2002 du 

18 novembre 2002 consid. 2.3). L'appelante a donc un intérêt économique à voir 

la locataire quitter le logement. Quant à cette dernière, elle a soutenu que le seul 

inconvénient résultant pour elle du congé consistait à devoir déménager alors que 

la bailleresse ne justifiait d'aucun intérêt digne de protection. Elle n'a ainsi fait 

valoir aucune difficulté financière particulière, ni problème de santé, ni même 

besoin impérieux de se loger à proximité de l'endroit où elle habite actuellement. 

Dans ces circonstances, on ne saurait admettre une disproportion choquante entre 

les intérêts en présence. Le Tribunal a par conséquent violé l'art. 271 al. 1 CO en 

admettant le contraire. 

3.4 A juste titre, la locataire ne reprend pas en appel son argumentation liée à un 
prétendu congé-représailles (art. 271a al. 1 let a CO), donné peu de temps après 

qu'elle a fait valoir des prétentions découlant du bail, à savoir des défauts affectant 

la pharmacie de la salle de bains et la baignoire. A l'instar du Tribunal, il y a en 

effet lieu de nier le lien de connexité entre ces prétentions portant sur des travaux 

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de peu d'importance et le congé, la locataire n'ayant au surplus pas réitéré ses 

plaintes auprès de la nouvelle régie. En outre, la bailleresse a d'emblée précisé 

qu'elle résiliait le bail de la locataire afin de vendre à de meilleures conditions. 

Tout au long de la procédure, le motif invoqué n'a pas varié.  

Enfin, rien n'indique que ce motif ne serait pas réel et constituerait un pur prétexte 

(cf. les principes jurisprudentiels énoncés au consid. 3.1.2 sur l'art. 271 al. 1 CO). 

3.5 C'est donc à tort que le Tribunal a admis l'annulabilité du congé. Le jugement 
entrepris sera par conséquent annulé et la résiliation donnée à la locataire, par avis 

officiel du 17 décembre 2010 pour le 30 septembre 2011, validée. 

4. Au vu de ce qui précède, la question de l’octroi d’une prolongation de bail doit 
être examinée. 

4.1 Aux termes de l’art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation 
de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences péni-

bles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Dans la pesée des intérêts, la loi 

prévoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail et le 

contenu du contrat, la durée du bail, la situation familiale et financière des parties, 

ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou 

alliés et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement et 

locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). La pesée des intérêts en fonction de cette 

liste non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle 

prolongation de bail, mais aussi sa durée (ATF 116 II 446 consid. 3b; arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_72/2011 du 4 avril 2011 consid. 3). 

Quelle que soit leur gravité, les inconvénients d'un changement de locaux ne 

constituent pas à eux seuls des conséquences pénibles aux termes de l'art. 272 al. 1 

CO car ils sont inhérents à la résiliation du bail et ils ne sont pas supprimés, mais 

seulement différés en cas de prolongation de ce contrat; la prolongation ne se jus-

tifie que si, au regard des circonstances, elle permet d'espérer une atténuation de 

ces inconvénients en ce sens qu'un déménagement plus lointain sera moins pré-

judiciable au locataire. Celui-ci doit aussi avoir entrepris les recherches de locaux 

de remplacement que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier 

aux conséquences du congé, cela déjà lorsqu'il sollicite une première prolongation 

de son bail (ATF 110 II 249 consid. 4; 116 II 446 consid. 3a; arrêts du Tribunal 

fédéral 4A_72/2011 du 4 avril 2011 consid. 3; 4A_452/2010 du 22 novembre 

2010 consid. 3). 

Pour déterminer la durée de la prolongation du bail, le juge dispose d'un large 

pouvoir d’appréciation. Il doit donc se laisser guider par les règles de l'équité 

(art. 4 CC; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2). 

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Pour un bail de locaux d'habitation, la prolongation maximale est de quatre ans. 

Dans cette limite, une ou deux prolongations peuvent être accordées (art. 272b 

al. 1 CO). 

4.2 En l'espèce, les rapports de bail qui lient les parties existent depuis le 
1

er 
octobre 1987, soit depuis presque 26 ans. Il s'agit incontestablement d'un bail 

de longue durée. 

La bailleresse n'a allégué aucune difficulté financière ou autre motif justifiant un 

besoin pressant de vendre l'appartement litigieux. Elle ne soutient pas non plus 

que le fait de différer le projet de vente pourrait avoir un incidence importante sur 

le prix obtenu. En revanche, la locataire, qui occupe l'appartement litigieux depuis 

longtemps, se retrouve dans la situation désagréable de devoir chercher un autre 

logement, déménager et s'adapter à un nouvel environnement. On ne saurait lui 

reprocher de ne pas avoir effectué de recherches pour trouver un nouveau loge-

ment, dès lors que, se fondant sur la jurisprudence cantonale, elle pouvait raison-

nablement penser qu'elle était en droit de rester durablement dans l'appartement 

litigieux. Il convient ainsi de lui laisser un peu de temps pour trouver des locaux 

de remplacement, au vu de l'état du marché locatif à Genève. 

Compte tenu de ce qui précède et des intérêts des deux parties, une unique prolon-

gation du bail de quatre ans se justifie. Elle tient compte de l'intérêt de l'appelante 

à pouvoir vendre son bien immobilier dans les meilleures circonstances dans un 

délai raisonnable et de l'intérêt de l'intimée à pouvoir trouver un appartement adé-

quat en remplacement de celui qu’elle loue depuis presque 26 ans.  

Le bail est donc prolongé jusqu'au 30 septembre 2015. 

5. La locataire sollicite la possibilité de résilier le bail durant la prolongation moyen-
nant un préavis de quinze jours pour le quinze ou la fin d'un mois. 

Selon l'art. 272d let. b CO, à défaut d'un jugement ou d'un accord contraires, le 

locataire peut résilier le bail durant la prolongation en observant un délai de trois 

mois pour le terme légal lorsque la prolongation dépasse une année. Par ailleurs, 

l'art. 272c al. 1 CO prévoit qu'une partie peut demander que la décision de prolon-

gation modifie le contrat en l'adaptant à la nouvelle situation. Ainsi, selon cette 

disposition, le juge peut, à la demande du locataire, raccourcir les préavis et 

termes de l'art. 272d CO. En statuant sur l'adaptation du contrat, le juge devra 

faire preuve d'une certaine retenue; ainsi, il ne doit pas aggraver les conséquences 

pénibles du congé pour le locataire (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, 

p. 793). 

Selon la jurisprudence de la Cour de justice, il se justifie d'autoriser le locataire, 

dans le cadre d'une prolongation de bail supérieure à un an, à résilier son bail en 

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C/1270/2011 

tout temps moyennant un préavis d'un mois pour la fin d'un mois 

(ACJC/1102/2006 du 9 octobre 2006 consid. 5). 

6. La locataire demande en outre, pour la première fois en appel et sans motiver sa 
demande, que le loyer soit adapté selon l'art. 272c CO. Cette conclusion est en 

tout état de cause irrecevable, puisqu'elle constitue une conclusion nouvelle au 

sens de l'art. 317 al. 2 CPC, dont les conditions ne sont pas réalisées. Au demeu-

rant, aucun élément au dossier ne justifierait une adaptation du loyer. 

Il sera en conséquence pas fait droit à la demande de l'intimée. 

7. La procédure est gratuite, en ce sens qu'il n’est pas perçu de frais judiciaires ou de 
dépens (art. 22 al. 1 LaCC; art. 95 al. 1 CPC). 

8. La valeur litigieuse, déterminée au consid. 1.1 ci-dessus, est supérieure à 
15'000 fr., de sorte que le recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral peut 

être interjeté contre la présente décision (art. 74 al. 1 let. a LTF). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le jugement JTBL/1068/2012 

rendu le 2 octobre 2012 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/1270/2011-3-

OSB. 

Déclare irrecevables les faits nouveaux ainsi que la pièce nouvelle invoqués par 

A______.  

Au fond : 

Annule ce jugement. 

Et statuant à nouveau : 

Déclare valable le congé notifié par avis officiel du 17 décembre 2010 avec effet au 

30 septembre 2011 par A______ à B______, portant sur l'appartement de quatre pièces 

(n° ______), situé au 1
er 

étage de l'immeuble sis ______ (Genève).  

Accorde à B______ une unique prolongation de bail de quatre ans, échéant au 30 

septembre 2015. 

Fixe le délai et le terme de résiliation durant ladite prolongation pour B______ à un 

mois pour la fin d'un mois. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et 

Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Pierre DAUDIN et Monsieur Alain 

MAUNOIR, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

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C/1270/2011 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.