# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f2fcb9db-7d31-5cb5-9317-2632a3b8f408
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-03
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 03.09.2020 100 2019 237
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2019-237_2020-09-03.pdf

## Full Text

100.2019.237U publiziert in BVR 2020 S. 493
STN/LIJ/ROS

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 3. September 2020

Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichter Stohner
Gerichtsschreiberin Liniger

A.________
Beschwerdeführer

gegen

Kanton Bern
handelnd durch die Direktion für Inneres und Justiz, Münstergasse 2, 
Postfach, 3000 Bern 8
Beschwerdegegner

betreffend Erlass der Handänderungssteuer (Verfügung der Justiz-, 
Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 18. Juni 2019; 
2018.JGK.1825)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.09.2020, Nr. 100.2019.237U, 
Seite 2

Sachverhalt:

A.

Am 6. Januar 2015 (Tagebucheintrag) erwarb A.________ die Grundstücke 
B.________ Gbbl.-Nrn. 1________, 2________ und 3________ zu Allein-
eigentum. Gleichentags ersuchte er das Grundbuchamt Emmental-Ober-
aargau bezüglich Handänderungssteuer um nachträgliche Steuerbefreiung 
für selbstgenutztes Wohneigentum. Am 8. Mai 2015 veranlagte das Grund-
buchamt die geschuldete Handänderungssteuer auf Fr. 9'558.-- und 
stundete die Steuer für drei Jahre.

B.

In der Folge zog A.________ bereits am 20. November 2015 aus der 
Wohnung in B.________ aus, um fortan in einer Pflegeinstitution zu 
wohnen. Das Grundbuchamt hob deshalb mit Verfügung vom 19. März 
2018 die Stundung auf und verpflichtete A.________ zur Bezahlung der 
Handänderungssteuer (zzgl. Zins zu 3 % seit Grundbuchanmeldung). 
Seine Eingabe vom 28. Februar 2018 leitete es als Gesuch um 
Steuererlass an die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion (JGK; heute: 
Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern [DIJ]) weiter. Diese wies 
das Erlassgesuch am 18. Juni 2019 ab.

C.

Dagegen hat A.________ am 15. Juli 2019 (verbessert am 24.7.2019) Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Er beantragt, die Verfügung der 
JGK sei aufzuheben und die Handänderungssteuer sei zu erlassen. 

Die JGK schliesst mit Beschwerdeantwort vom 21. August 2019 auf Ab-
weisung der Beschwerde. Am 13. September 2019 hat sich A.________ er-
neut zur Sache geäussert.

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Erwägungen: 

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 27 Abs. 4 HG). Der Beschwerde-
führer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den an-
gefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. 
Art. 26 Abs. 1 HG, auch zum Folgenden). Er hat die Beschwerde innert an-
gesetzter Frist verbessert und damit form- und fristgerecht eingereicht 
(Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 und 33 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzu-
treten.

1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

1.3 Der vorliegende Entscheid fällt an sich in die einzelrichterliche Zu-
ständigkeit (Art. 57 Abs. 2 Bst. a des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die 
Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; 
BSG 161.1]). Die rechtlichen Verhältnisse rechtfertigen indes eine Beur-
teilung in Dreierbesetzung (Art. 57 Abs. 6 i.V.m. Art. 56 Abs. 1 GSOG).

2.

2.1 Die nachträgliche Steuerbefreiung und der Steuererlass sind im HG 
wie folgt geregelt:

2.1.1  Die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks kann bei der 
Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung 
stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will 
(Art. 11a Abs. 1 HG). Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichts-
los, stundet das Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten 
Fr. 800'000.-- der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks (Art. 11a 

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Abs. 2 und 3 HG). Die gestundete Steuer gemäss Art. 11a Abs. 1 HG wird 
nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber 
als Hauptwohnsitz dient. Ein Hauptwohnsitz ist von der Erwerberin oder 
vom Erwerber während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persön-
lich und ausschliesslich zum Wohnzweck zu nutzen (Art. 11b Abs. 1 HG). 
Der Hauptwohnsitz muss innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der 
entsprechenden Baute begründet werden, wenn diese bereits besteht. 
Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab 
Grundstückserwerb zu erfolgen. In begründeten Ausnahmefällen können 
diese Fristen durch das Grundbuchamt erstreckt werden (Art. 11b Abs. 2 
HG). Anders als für die Einzugsfrist nach Art. 11b Abs. 2 HG sieht Art. 11b 
Abs. 1 HG mithin keine Ausnahmen von der zweijährigen Nutzungsdauer 
und keine Möglichkeit einer Abweichung im Einzelfall vor. Kommt das 
Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen nach Art. 11b HG 
nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung ab 
und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG). Liegt eine rechtskräftige 
Verfügung gemäss Art. 17a Abs. 3 HG vor, bezieht das Grundbuchamt die 
Steuer samt Zins ab dem Zeitpunkt des Grundstückserwerbs (Art. 17b HG).

2.1.2 Die DIJ erlässt auf Gesuch hin die Steuer ganz oder teilweise, wenn 
deren Bezahlung für die betreffende Person eine offenbare Härte bedeutet 
oder sie in ihrer wirtschaftlichen Existenz gefährdet (Art. 23 Abs. 1 HG). 
Das entsprechende Gesuch ist spätestens innert 30 Tagen seit Eintritt der 
Rechtskraft der Steuerveranlagung beim Grundbuchamt zuhanden der zu-
ständigen Behörde einzureichen (Art. 25 Abs. 1 HG). 

2.2 Die Vorinstanz hat zur Einreichung des Erlassgesuchs ausgeführt, 
dass nebst der rechtskräftigen Veranlagungsverfügung auch die rechts-
kräftige Verfügung, mit der das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung 
nach Art. 17a Abs. 3 HG abgewiesen werde, fristauslösend im Sinn von 
Art. 25 Abs. 1 HG sei (angefochtene Verfügung E. 1.2). Dies leuchtet ohne 
weiteres ein: Aus der gesetzlichen Systematik ergibt sich, dass ein Steuer-
erlass auch in Betracht kommt und auf Gesuch hin zu prüfen ist, wenn eine 
nachträgliche Steuerbefreiung verweigert wird. Wird um nachträgliche 
Steuerbefreiung ersucht, macht es keinen Sinn, ein Erlassgesuch zu 
stellen, bevor feststeht, ob die gestundete Handänderungssteuer bezogen 

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wird. Die Vorinstanz hat deshalb das Gesuch zu Recht als rechtzeitig be-
handelt. 

2.3 In der Sache hat die Vorinstanz festgestellt, es sei nicht ersichtlich, 
dass beim Beschwerdeführer eine Gefährdung der wirtschaftlichen Exis-
tenz vorliege. Sie verzichtete daher auf eine nähere Prüfung dieses Erlass-
grunds (angefochtene Verfügung E. 4; Beschwerdeantwort vom 21.8.2019 
S. 2). Dies ist nicht zu beanstanden. Der Beschwerdeführer führt selbst 
aus, er habe seine wirtschaftliche Situation nie als Grund für die Be-
schwerde angegeben (Eingabe vom 13.9.2019 Ziff. 2). Er erwähnt seine 
finanziellen Verhältnisse nur am Rand. Weder macht er nähere Angaben 
dazu, noch hat er Belege eingereicht, aus welchen sich Hinweise auf eine 
Gefährdung seiner wirtschaftlichen Existenz ergeben würden. Die Prüfung 
der finanziellen Verhältnisse des Beschwerdeführers kann daher auch hier 
unterbleiben.

2.4 Die Vorinstanz hat weiter erwogen, eine offenbare Härte im Sinn 
von Art. 23 Abs. 1 HG liege vor, wenn die gesetzeskonforme Erhebung in 
einem vom Gesetzgeber nicht vorausgesehenen Einzelfall stossend wäre 
oder wenn sie zu einem widersinnigen Ergebnis führen würde. Dieser Er-
lassgrund solle unbillige Ergebnisse der gesetzlichen Ordnung ausgleichen 
oder allzu harte Folgen mildern (angefochtene Verfügung E. 2). Soweit ein 
Erlass aufgrund offenbarer Härte hier überhaupt in Betracht falle, stelle der 
aus gesundheitlichen Gründen erforderlich gewordene Wegzug des Be-
schwerdeführers aus der erworbenen Liegenschaft vor Ablauf der zwei-
jährigen Wohnsitzdauer keinen für den Gesetzgeber nicht vorhersehbaren 
Einzelfall dar. Auch dass der Beschwerdeführer in seiner Erwartung, dauer-
haft in der Liegenschaft zu wohnen, enttäuscht worden sei, begründe keine 
offenbare Härte (angefochtene Verfügung E. 4). – Demgegenüber bringt 
der Beschwerdeführer sinngemäss vor, mit der Voraussetzung einer zwei-
jährigen Nutzung als Hauptwohnsitz gemäss Art. 11b Abs. 1 HG solle die 
Steuerbefreiung des Erwerbs von Grundstücken aus spekulativen Motiven 
verhindert werden. Eine solche Absicht könne hier ausgeschlossen 
werden, sei er doch aus gesundheitlichen Gründen gezwungen gewesen, 
die Liegenschaft vor Ablauf der Zweijahresfrist zu verlassen. Es sei als 
«Gesetzeslücke» zu werten, dass der Gesetzgeber einer solchen Situation 

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nicht Rechnung getragen habe (vgl. Beschwerde Ziff. 2; Eingabe vom 
13.9.2019 Ziff. 1).

3.

3.1 Art. 23 Abs. 1 HG führt den Erlassgrund der offenbaren Härte nicht 
näher aus. Was darunter zu verstehen ist, muss durch Auslegung ermittelt 
werden. Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut (grammati-
kalisches Auslegungselement). Ist der Normtext nicht klar und sind ver-
schiedene Interpretationen möglich, so muss unter Berücksichtigung aller 
Auslegungselemente nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. Zu 
berücksichtigen sind der Zusammenhang mit anderen Gesetzes-
bestimmungen (systematisches Auslegungselement), die Entstehungs-
geschichte (historisches Auslegungselement) sowie Sinn und Zweck der 
Norm (teleologisches Auslegungselement), soweit letzteren bei der Aus-
legung überhaupt eigenständige Bedeutung zukommt. Gleich wie das Bun-
desgericht lässt sich das Verwaltungsgericht von einem pragmatischen 
Methodenpluralismus leiten, der keinem Auslegungselement einen grund-
sätzlichen Vorrang einräumt. Es muss im Einzelfall abgewogen werden, 
welche Methode oder Methodenkombination zu der Lösung führt, die im 
normativen Gefüge und mit Blick auf die Wertentscheidungen des Gesetz-
gebers am meisten überzeugt (statt vieler BVR 2019 S. 51 E. 6.2, 2016 
S. 167 E. 3.1, je mit Hinweisen).

3.2 Aus dem Wortlaut der Bestimmung («oder») lässt sich ableiten, 
dass die offenbare Härte und die Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz 
alternative Erlassgründe darstellen. Die offenbare Härte kann sich mithin 
nicht oder jedenfalls nicht ausschliesslich auf die wirtschaftliche Situation 
der steuerpflichtigen Person beziehen (vgl. insoweit auch BVR 2016 S. 261 
E. 3.3, die Erbschaftssteuer betreffend). 

3.3 Aus den Materialien ergibt sich Folgendes: Art. 23 Abs. 1 HG stimmt 
inhaltlich mit Art. 23 Abs. 1 Bst. a des Gesetzes vom 15. November 1970 
betreffend die Handänderungs- und Pfandrechtsabgaben (HPAG; GS 1970 
S. 332 ff.) in der Fassung vom 21. November 1979 (GS 1979 S. 167 f.) 

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überein. Dem Vortrag zur betreffenden Gesetzesänderung ist zu ent-
nehmen, dass sich die neu geschaffenen Erlassvoraussetzungen an jene in 
Art. 160 Abs. 1 des Gesetzes vom 29. Oktober 1944 über die direkten 
Staats- und Gemeindesteuern (aStG; GS 1944 S. 153 ff.) anlehnen sollten. 
Mit der Neuregelung sollten die zuvor bei der Handänderungssteuer nur 
sehr begrenzten Erlassmöglichkeiten auf weitere Härtefälle ausgedehnt 
werden. Der Begriff der offenbaren Härte wurde dabei direkt aus Art. 160 
Abs. 1 aStG übernommen (vgl. zum Ganzen Vortrag der Justizdirektion zur 
Änderung des HPAG, in Tagblatt des Grossen Rates 1979, Beilage 24 
S. 2; ferner Jürg Widmer, Die Revision von Art. 23 HPAG, in BN 1979 
S. 57-59). In den parlamentarischen Beratungen erklärte der damalige 
Justizdirektor ausdrücklich, mit der Änderung würden dieselben Erlassmög-
lichkeiten vorgesehen wie im aStG. Damit könne die entsprechende Praxis 
übernommen werden. Eine offenbare Härte liege vor, wenn die gesetzes-
konforme Erhebung der Abgabe stossend wäre oder sie zu einem wider-
sinnigen Ergebnis führen würde. Damit wolle man unbillige Ergebnisse der 
gesetzlichen Ordnung ausgleichen oder allzu harte Folgen mildern (Tag-
blatt des Grossen Rates 1979, S. 684). 

3.4 Die Vorgängerregelung von Art. 23 Abs. 1 HG orientierte sich somit 
an Art. 160 Abs. 1 aStG. Mit der Steuergesetzrevision 2001 wurde Art. 160 
Abs. 1 aStG durch Art. 240 Abs. 1 StG ersetzt. Die Erlassgründe sollten in-
des dem bisherigen Recht entsprechen (vgl. Erläuterungen zum Steuer-
gesetz 2001, S. 303; Gemeinsamer Antrag des Regierungsrats und der 
Kommission vom 17./2.3.1999, in Tagblatt des Grossen Rates 1999, sepa-
rate Beilage 13 S. 295). Im Zug der auf Anfang 2011 erfolgten Revision des 
Steuererlassrechts ist der zuvor auf Verordnungsstufe konkretisierte Er-
lassgrund der offenbaren bzw. offensichtlichen Härte als Art. 240b Abs. 1 
Bst. a StG ins Gesetz überführt worden. Die bisherige Erlasspraxis wurde 
dabei übernommen (ausführlich zum Ganzen BVR 2016 S. 261 E. 3.3, 
2013 S. 506 E. 2.1, je mit weiteren Hinweisen). Der Erlassgrund der offen-
baren Härte nach Art. 160 Abs. 1 aStG und Art. 240b Abs. 1 Bst. a StG er-
fuhr somit über die Zeit keine materiellen Änderungen. Zur Konkretisierung 
von Art. 23 Abs. 1 HG kann daher Art. 240b Abs. 1 Bst. a StG und die dazu 
ergangene Praxis herangezogen werden. Das Verwaltungsgericht hat sich 
in BVR 2016 S. 261 E. 3.3 mit dieser Bestimmung eingehend auseinander-

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gesetzt. Es hat mit Blick auf die Entstehungsgeschichte festgehalten, dass 
Art. 240b Abs. 1 Bst. a StG nicht in jedem Fall zwingend eine finanzielle 
Notlage voraussetze. Dies steht im Einklang mit dem Wortlaut von Art. 23 
Abs. 1 HG (vgl. vorne E. 3.2) und lässt sich auf den Erlass der Hand-
änderungssteuer übertragen. Es ist demnach davon auszugehen, dass der 
in Art. 23 Abs. 1 HG geregelte Erlassgrund der offenbaren Härte inhaltlich 
dem heutigen Art. 240b Abs. 1 Bst. a StG entspricht (so im Ergebnis bereits 
VGE 2010/59 vom 19.3.2010 E. 4.1, aArt. 42 Bst. a. BEZV betreffend). 

3.5 Aus teleologischer Sicht lässt sich ergänzen, dass der damalige 
Justizdirektor in der parlamentarischen Beratung ganz allgemein den Aus-
nahmecharakter des Steuererlasses betonte und sich für eine zurück-
haltende Anwendung der neu geschaffenen Erlassgründe aussprach (Tag-
blatt des Grossen Rates 1979, S. 684). Erfasst werden sollten mithin bloss 
Steuerforderungen, deren Eintreiben geradezu stossend erscheinen würde.

4.

4.1 Zu prüfen bleibt, ob die Vorinstanz eine offenbare Härte gemäss 
Art. 23 Abs. 1 HG zu Recht verneint hat. Da dieser Erlassgrund nach dem 
Gesagten inhaltlich Art. 240b Abs. 1 Bst. a StG entspricht, wird entweder 
eine offensichtliche Härte der gesetzlichen Ordnung (E. 4.2 hiernach) oder 
eine stossende Ungerechtigkeit des Einzelfalls (hinten E. 4.3) verlangt. 
Beide Voraussetzungen stehen unter der Einschränkung, dass sie vom Ge-
setzgeber weder vorausgesehen noch beabsichtigt worden waren. Wie in 
der bisherigen Rechtsprechung (vgl. BVR 2016 S. 261 E. 4.1), kann die 
Frage, ob der ersten Tatbestandsvariante losgelöst von der zweiten über-
haupt eigenständige Bedeutung zukommt, auch hier offengelassen werden.

4.2 Der Beschwerdeführer erachtet es als stossend und mithin als 
offenbare Härte im Sinn von Art. 23 Abs. 1 HG, dass der Gesetzgeber in 
Art. 11b Abs. 1 HG keine Ausnahmen vom Erfordernis der zweijährigen 
Wohnsitzdauer vorgesehen hat. – Die Änderungen des HG zur nachträg-
lichen Steuerbefreiung (Art. 11a, 11b, 17, 17a und 17b HG) wurden am 
18. Mai 2014 als direkter Gegenvorschlag zur später zurückgezogenen In-

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itiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter 
und Eigentümer» von den Stimmberechtigen des Kantons Bern ange-
nommen (BAG 14-055). Die Initiative hatte die vollständige Abschaffung 
der Handänderungssteuer verlangt. Der Gegenvorschlag wurde von der 
vorberatenden Kommission des Grossen Rates als Kompromiss ausge-
arbeitet, um den bei Annahme der Initiative befürchteten Mindereinnahmen 
von rund 120 Millionen Franken pro Jahr zu begegnen bzw. diese auf rund 
25 Millionen Franken pro Jahr zu reduzieren (vgl. Vortrag der Kommission 
des Grossen Rates zum Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetz-
licher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer» zur Ände-
rung des HG, in Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage 17 S. 3 f.; Vo-
tum des Kommissionspräsidenten, in Tagblatt des Grossen Rates 2013 
S. 620). Der Gegenvorschlag war in den parlamentarischen Beratungen 
umstritten. Insbesondere lehnte der Regierungsrat diesen entschieden ab, 
da er auch die geringeren Steuerausfälle als nicht vertretbar und den resul-
tierenden administrativen Aufwand (Behandlung der Stundungsgesuche) 
als zu hoch erachtete (vgl. Tagblatt des Grossen Rates 2013 S. 618-622 
und S. 649-655, auch zum Folgenden; Votum Regierungsrat Neuhaus, in 
Tagblatt des Grossen Rates 2013 S. 652). Die Befürworterinnen und Befür-
worter des Gegenvorschlags setzten sich im Rat schliesslich durch; ihr Ziel 
war die Förderung selbstbewohnten Eigentums (vgl. etwa Voten Grossräte 
Blank, Widmer und Sutter, in Tagblatt des Grossen Rates 2013 S. 622 und 
S. 650). Dass der Gesetzgeber dabei, wie es der Beschwerdeführer vor-
bringt, den nachträglichen Bezug der gestundeten Steuer einzig in Fällen 
hätte zulassen wollen, in welchen das Grundstück innert zwei Jahren mit 
Gewinn weiterveräussert wird bzw. die Weiterveräusserung mit spekula-
tivem Vorsatz erfolgt, lässt sich weder aus den parlamentarischen Bera-
tungen noch aus dem Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG ableiten. Im Gegen-
teil zeigt die Entstehungsgeschichte auf, dass der Gesetzgeber vorab die 
Steuerausfälle auf rund 25 Millionen Franken pro Jahr beschränken wollte 
und das Erfordernis der zweijährigen Nutzungsdauer bewusst streng ge-
fasst hat. In den Materialien zu Art. 11b Abs. 1 HG wird hierzu ausgeführt, 
dass es sich bei der zweijährigen Nutzungsdauer um eine «formelle Vor-
aussetzung» handle. Veräussere die Erwerberin oder der Erwerber das 
Wohneigentum vor Ablauf der Frist oder nehme sie oder er einen anderen 
Hauptwohnsitz, auch bloss vorübergehend, werde die Handänderungs-

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steuer fällig (Vortrag der Kommission des Grossen Rates zum Gegenvor-
schlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten 
für Mieter und Eigentümer» zur Änderung des HG, in Tagblatt des Grossen 
Rates 2013, Beilage 17 S. 5). Hierauf stützt sich die Praxis der Grundbuch-
ämter, wonach die zweijährige Nutzungsdauer weder durch Tod, Ehe-
scheidung, Trennung von Lebensgemeinschaften noch einen «unbe-
gründeten Auslandaufenthalt» von mehr als drei Monaten unterbrochen 
werden darf (vgl. Merkblatt der Geschäftsleitung der Grundbuchämter des 
Kantons Bern vom 9.2.2016/5.2.2019 betreffend nachträgliche Steuer-
befreiung gemäss Art. 11a und 17a HG, Ziff. 3.1, einsehbar unter: 
<www.jgk.be.ch>, Rubriken «Grundbuchämter/Stundung der Handände-
rungssteuer»). Unter den gegebenen Umständen handelt es sich beim 
Fehlen einer Ausnahmeregelung zur zweijährigen Nutzungsdauer somit 
nicht um ein Versehen des Gesetzgebers bzw. um eine «Gesetzeslücke». 
Die Möglichkeit der nachträglichen Steuerbefreiung bei selbstgenutztem 
Wohneigentum (beschränkt auf die ersten Fr. 800'000.- der Gegenleistung 
für den Erwerb des Grundstücks) besteht erst seit Anfang 2015. Zuvor 
wurde auf dem gesamten Betrag eine Handänderungssteuer erhoben. Die 
Tatsache, dass der Ausnahmetatbestand der nachträglichen Steuer-
befreiung nicht grosszügiger ausgestaltet und in Art. 11b Abs. 1 HG keine 
Ausnahme von der Mindestnutzungsdauer aufgenommen worden ist, be-
deutet keine «offensichtliche Härte der gesetzlichen Ordnung». Vielmehr 
wäre es dem Gesetzgeber unbenommen gewesen, (weiterhin) gänzlich auf 
eine nachträgliche Steuerbefreiung zu verzichten, wie dies Regierungsrat 
und Ratsminderheit befürworteten. 

4.3 Zu prüfen ist weiter, ob die Anwendung von Art. 11b Abs. 1 HG im 
konkreten Einzelfall zu einer stossenden Ungerechtigkeit führt. Der Be-
schwerdeführer, geb. … 1932, erwarb die fragliche Liegenschaft am 6. Ja-
nuar 2015 (Tagebucheintrag) und beabsichtigte, diese zusammen mit 
seiner Ehefrau als Alterswohnsitz zu nutzen. Bereits kurze Zeit nach dem 
Einzug stürzte er schwer und zog sich dabei einen Oberschenkelhals- so-
wie einen Oberarmbruch zu. Die dadurch erforderlichen Operationen waren 
mit Komplikationen verbunden und hatten schliesslich zur Folge, dass der 
Beschwerdeführer auf einen Rollstuhl angewiesen war bzw. ist. Seit dem 
19. November 2015 lebt er in einer Pflegewohngruppe (vgl. zum Ganzen 

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Beschwerde Ziff. 1 und 3; angefochtene Verfügung E. 3; Vorakten pag. 4 
[Vermerk des Wegzugs auf der Hauptwohnsitzbestätigung vom 28.2.2018]; 
vgl. auch vorne Bst. B). Es ist unbestritten, dass der Beschwerdeführer sich 
aufgrund dieser unglücklichen Umstände unfreiwillig vor Ablauf der für die 
Steuerbefreiung erforderlichen zweijährigen (Mindest-)Nutzungsdauer zum 
Auszug aus der Liegenschaft veranlasst sah. Dennoch führt der nachträg-
liche Steuerbezug hier nicht zu einer «stossenden Ungerechtigkeit», die 
vom Gesetzgeber weder vorausgesehen noch beabsichtigt worden war. Mit 
der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass es sich bei einem gesundheit-
lich begründeten Auszug noch vor Ablauf der Zweijahresfrist nicht um einen 
unvorhersehbaren Einzelfall handelt. Bei Steuerpflichtigen, die wie der Be-
schwerdeführer im Zeitpunkt des Grundstückkaufs bereits betagt sind, kann 
sich die gesundheitliche Verfassung bekanntermassen rasch ändern. Gin-
ge man in sämtlichen Fällen, in denen eine Person aus gesundheitlichen 
Gründen (und damit frei von spekulativen Motiven) am Einhalten der Zwei-
jahresfrist gehindert wird, von einer offenbaren bzw. offensichtlichen Härte 
aus, wären wohl zahlreiche Erlassgesuche gutzuheissen. Damit würden 
über den Steuererlass grosszügig Ausnahmen vom Erfordernis der zwei-
jährigen Nutzungsdauer zugelassen, auf die der Gesetzgeber beim Erlass 
von Art. 11b Abs. 1 HG bewusst verzichtet hat (vgl. E. 4.2 hiervor); dies 
käme einer unzulässigen Normkorrektur gleich. Zugleich stünde eine 
solche Rechtsanwendung im Widerspruch zum allgemeinen Grundsatz 
(vgl. Art. 240a Abs. 5 StG), dass im Rahmen des Erlassverfahrens eine 
rechtskräftige Veranlagung – bzw. vorliegend die in Rechtskraft er-
wachsene Abweisung des Gesuchs um nachträgliche Steuerbefreiung – 
nicht überprüft werden kann (vgl. BVR 2016 S. 261 E. 4.6). 

5.

Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist 
abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerde-
führer kostenpflichtig (Art. 26 Abs. 1 HG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Par-
teikosten sind keine zu sprechen (Art. 26 Abs. 1 HG i.V.m. Art. 108 Abs. 3, 
Art. 104 Abs. 3 und Art. 2 Abs. 1 Bst. a VRPG). 

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Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 1'000.--, werden dem Beschwerdeführer 
auferlegt.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen. 

4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführer
- Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern

und mitzuteilen:
- Grundbuchamt Emmental-Oberaargau

Der Abteilungspräsident: Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 39 ff. und 
113 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; 
SR 173.110) geführt werden.