# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0ef7ead7-782a-5bb9-9e25-e0f967c4a43d
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-11-30
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de droit public 30.11.2016 CDP.2016.32 (INT.2016.511)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_012_CDP-2016-32_2016-11-30.html

## Full Text

A.                           
Par acte notarié du 3 juin 2010, A., d’une
part, B., d’autre part, ont acquis, chacun pour une demie, les biens-fonds nos [111]
et [222] du cadastre de Z. (réunis en une seule parcelle en 2012 [no [333]),
sur lesquels étaient érigés deux immeubles d’habitation (chemin V. 2 et 4)
qu’ils ont complètement rénovés en créant sept appartements de 2 à 4 ½ pièces
(sanction définitive le 26.01.2011).

Le 2 octobre 2015, les prénommés ont sollicité de la Commission pour la
mise en vente d'appartements loués (CVAL) une décision tendant à la
constatation que la vente de ces appartements pourra être autorisée sur la base
de l’article 6 al. 2 let. c LVAL. Ils faisaient valoir que la transformation
équivalant à une reconstruction de ces deux immeubles s’était achevée en 2015
par la construction d’un couvert sur l’entrée du garage de l’immeuble sis
chemin V. 4, que les sept appartements étaient loués mais qu’ils souhaitaient constituer
une PPE pour la suite.

Informés par le président de la CVAL que celui-ci s’était rendu sur
place et avait pris des photographies du couvert en question et invités à
déposer toute autre preuve relative à d’autres travaux exécutés sur ces
bâtiments entre 2012 et 2015, A. et B. ont insisté sur le fait que le couvert
faisait partie du projet de rénovation et que l’intention de créer une PPE
existait déjà en 2012, date à laquelle les plans provisoires de la PPE avaient
été élaborés. Ceux-ci n’avaient toutefois pas été déposés car les deux
biens-fonds n’étaient pas encore réunis et le couvert, dont l’autorisation de
construire n’a été accordée qu’au mois d’avril 2015, n’était pas installé.

Par décision du 17 décembre 2015, la CVAL a "dit que les unités d’étages
qui pourraient être créées sur l’art. [333] du cadastre de Z. ne pourront
bénéficier des facilités de l’art. 6 al. 2 let. c LVAL". La commission a
considéré que le couvert était un aménagement extérieur non nécessaire et
indépendant des deux maisons d’habitation, que les travaux de rénovation
s’étaient ainsi achevés en 2012, au moment où les premiers logements ont été
loués, que rien ne s’opposait donc à ce que la PPE soit constituée en 2012 dès
que les deux biens-fonds ont été réunis et que le laps de temps qui s’était
écoulé entre la fin des travaux et la constitution de la PPE, soit plus de
trois ans, excluait l’application de l’article 6 al. 2 let. c LVAL.

B.                           
A. et B. interjettent recours devant la Cour de
droit public contre cette décision en concluant, sous suite de frais et dépens,
à son annulation et, principalement à la constatation que le bien-fonds no [333]
du cadastre de Z., respectivement ses futurs unités d’étages peuvent être mis
au bénéfice de l'article 6 al.2 let. c LVAL; subsidiairement au renvoi de la
cause à la CVAL pour nouvelle décision. Ils se prévalent tout d’abord d’une
violation de leur droit d’être entendu au motif que la commission n’a pas donné
suite à leur demande de visite des lieux et que celle effectuée par son
président, sur le résultat de laquelle il ne leur a pas été donné l’opportunité
de se prononcer, ne remplit pas les conditions d’une preuve administrée
contradictoirement. Sur le fond, ils font valoir que la location des
appartements, dans le seul but d’éviter que ceux-ci ne restent inutilement
vides pendant de nombreux mois, s’est échelonnée de 2012 à 2013 au gré de
l’avancement des travaux de transformation, qui se sont achevés en 2015. Ils
ajoutent que leur intention a toujours été de constituer une PPE, dont les plans
provisoires ont d’ailleurs été élaborés en 2012, mais leur dépôt reporté en
raison de facteurs que la commission n’a même pas pris la peine d’examiner. Ils
critiquent en outre la pratique de la commission selon laquelle une PPE devrait
être constituée dans l’année qui suit l’achèvement de la transformation.

C.                           
Dans ses observations sur le recours, au rejet
duquel elle conclut, la commission relève que cette pratique tend à éviter que
des appartements soient loués pendant plus d’une année avant d’être soustraits
du marché locatif par l’inscription subséquente d’une PPE.

D.                           
Après un échange d’écritures supplémentaire,
les recourants déposent la copie d’un acte notarié du 16 juin 2016 par lequel
ils constituent une propriété par étages sur l’immeuble [333] du cadastre de Z.

C O N S I D E R A N T

en droit

1.                           
Interjeté dans les formes et délai légaux, le
recours est recevable.

2.                           
a) Garanti par l'article 29 al. 2 Cst., le
droit d'être entendu comprend notamment le droit pour la partie intéressée de
s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision touchant sa
situation juridique ne soit prise, de produire des preuves pertinentes,
d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, d'avoir
accès au dossier, de participer à l'administration des preuves essentielles ou
à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à
influer sur la décision à rendre (ATF 135 II 286
cons. 5.1; 135 I
279 cons. 2.3). Le droit d'être entendu est une garantie de nature
formelle, dont la violation entraîne en principe l'annulation de la décision
attaquée, indépendamment des chances de succès du recours sur le fond (ATF 135 I 187
cons. 2.2; arrêt du TF du 05.04.2016
[2C_289/2015] cons. 2.8.1, destiné à publication).

b) En l’espèce, d’une part, la CVAL n’a pas refusé, sans motif, de se
prononcer ni de donner suite à une demande des requérants tendant à une visite
des lieux attendu qu’un tel moyen de preuve n’a jamais été formellement requis.
D’autre part, certes, l’initiative du président de la CVAL de se rendre sur
place, d’y prendre des clichés puis de les supprimer du dossier, sans avoir
donné aux intéressés la possibilité de participer à cette "administration
de preuve" n’est pas admissible. Toutefois, bien que critiquable, ce
procédé n’aurait constitué une violation patente de leur droit d’être entendu
que si la preuve ainsi administrée avait été pertinente, ce qui n’est pas le
cas pour les motifs qui vont suivre.

3.                           
a) La loi limitant la mise en vente
d'appartements loués (LVAL) a pour
but de lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le marché
locatif certains types d'appartements qui répondent à un besoin, soit en raison
de leur prix, soit en raison de leurs dimensions ou de leur genre (art. 1).
Dans les communes et pour les catégories de logements qui connaissent la
pénurie, la vente d’appartements à usage d’habitation précédemment offerts en
location est soumise à autorisation (art. 2 al. 1 LVAL). Le Conseil d'Etat
désigne les communes et les catégories de logements qui connaissent la pénurie
(art. 3 al.1 LVAL).

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’au regard tant de l'arrêté
soumettant diverses communes à l’application de la LVAL, du 17
décembre 2014, que de l’arrêté déterminant le champ d'application (2016) de la LVAL, du 16
décembre 2015, qui lui a succédé, la commune  Z. est soumise à l’application de
la LVAL
pour les logements de 2 à 5 ½ pièces habitables.

b) La commission chargée de se prononcer sur les demandes
d'autorisation de vendre (CVAL) doit refuser l'autorisation lorsque la lutte
contre la pénurie de logements l'exige (art. 6 al. 1 LVAL). L'autorisation doit
en revanche être accordée si l'appartement n'a jamais été loué (art. 6 al. 2
let. a LVAL), s'il est occupé par son propriétaire ou ses proches (let. b),
s'il est soumis au régime de la propriété par étages dès la construction de
l'immeuble (let. c) ou s'il existe une offre suffisante d'appartements à louer
dans la catégorie et la région concernées (let. d). De longue date, la CVAL
assimile à une construction au sens de l’article 6 al. 2 let. c LVAL une
transformation lourde, pour autant que seule l'enveloppe extérieure de
l'immeuble soit conservée. Pour être considérée comme corrélative à la
construction d’un immeuble, respectivement à sa transformation, la constitution
de la PPE doit intervenir, selon la pratique constante de la CVAL, dans l’année
qui suit la fin des travaux.

c) En l’espèce, il n’est pas utile d’examiner si le délai d’une année
dès la fin des travaux de construction ou de transformation de l’immeuble, dans
lequel la CVAL estime qu’une PPE devrait être inscrite au registre foncier pour
que l’article 6 al. 2 let. c LVAL soit
applicable, est approprié. Il ressort en effet très clairement des débats
parlementaires que l’article 6 al. 2 LVAL vise "des
cas où l’autorisation doit être accordée, c’est-à-dire où la commission n’a
même pas à discuter, n’a même pas à apprécier la situation, ce sont des cas où
l’obligation est faite d’accorder la vente" (BGC 1988-1989, p. 2425),
en résumé des cas "patents évidents" (BGC op. cit., p. 2412). Cela
signifie qu’une autorisation au sens de l’article 6 al. 2 let. c LVAL doit
être accordée si, au moment où elle est requise, les conditions en sont
manifestement remplies, à savoir que l’appartement est "soumis au régime
de la PPE dès la construction de l’immeuble". A cet égard, on peut se
demander si la CVAL ne s’est pas trop écartée de l’esprit de la loi en
interprétant la notion "dès la construction" par "dès la fin des
travaux de la construction", avec tout ce que cela peut comporter comme
incertitudes; ce dossier en est d’ailleurs la preuve. Cela étant dit, il est
notoire que, dans le cas particulier, non seulement les sept appartements
concernés par la demande des recourants n’étaient pas soumis au régime de la
PPE, le 2 octobre 2015, lorsque ceux-ci ont requis de la CVAL une décision
constatant l’application de l’article 6 al. 2 let. c LVAL, mais
surtout ils étaient tous loués, au plus tôt depuis le 1er juin 2012,
au plus tard depuis le 1er décembre 2013. Dans ces circonstances, il
importe peu que les recourants aient eu l’intention, dès 2012, de les soumettre
au régime de la PPE. Le fait est que la même année, ils ont décidé de les
mettre au fur et à mesure de leur achèvement sur le marché locatif. Obtenir
aujourd’hui qu’il soit constaté que ces appartements pourraient être autorisés
à la vente en application de l’article 6 al. 2 let. c LVAL
reviendrait donc à contourner l’article 6 al. 2 let. a LVAL, qui
n’accorde, sans autre examen, l’autorisation de vendre un appartement que si
celui-ci n’a jamais été loué.

4.                           
Il suit de ce qui précède que la décision litigieuse
n’est pas critiquable et doit être confirmée, ce qui conduit au rejet du
recours. Les frais de la cause doivent être mis solidairement à la charge des
recourants qui succombent et n’ont de ce fait pas droit à des dépens.

Par ces motifs,

LA COUR DE DROIT PUBLIC

1.    Rejette le recours.

2.    Met solidairement à la charge des recourants un émolument de décision
de 700 francs, et les débours par 70 francs, montants compensés par leur avance
de frais.

3.    N’alloue pas de dépens.

Neuchâtel, le 30 novembre
2016