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**Case Identifier:** 725f63d1-30ff-54a5-999e-689c4149976f
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-18
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 18.03.2025 C/24058/2021
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-24058-2021_2025-03-18.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 26 mars 2025 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
C/24058/2021 ACJC/387/2025 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU MARDI 18 MARS 2025 

 

Entre 

A______ SA, sise ______ (VS), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux 

et loyers le 3 mars 2023, représentée par Me Olivier KLUNGE, avocat, avenue de 

Montbenon 2, case postale 475, 1001 Lausanne (VD), 

et 

1) Monsieur B______, domicilié ______ [GE],  

2) Monsieur C______, domicilié ______ (NE), intimés, tous deux représentés par 

l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6. 

 

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EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/176/2023 du 3 mars 2023, reçu par A______ SA le 13 mars 
2023, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a fixé à 615 fr., charges 

comprises, le loyer mensuel du studio loué par B______ et C______ au 4ème étage 

de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève, dès le 1er décembre 2020 

(ch. 1 du dispositif), condamné A______ SA à rembourser aux précités le trop-

perçu de loyer (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit 

que la procédure était gratuite (ch. 4). 

B. a. Par acte déposé le 6 avril 2023 devant la Chambre des baux et loyers de la Cour 
de justice, A______ SA (ci-après : A______ SA ou la bailleresse) a interjeté appel 

de ce jugement, concluant à son annulation et, cela fait, à la fixation du loyer annuel 

du studio à 15'480 fr. (soit 1'290 fr. par mois), charges non comprises, dès le 

1er décembre 2020. 

A titre préalable, elle a conclu à ce que la Cour ordonne la suspension de la 

procédure jusqu'à droit jugé dans la cause A/2______/2022 opposant les parties 

devant les juridictions administratives. 

b. Par réponse du 8 mai 2023, B______ et C______ (ci-après : les consorts 
B______/C______ ou les locataires) ont conclu au rejet de l'appel et à la 

confirmation du jugement entrepris. 

c. Le 9 octobre 2023, la Cour a ordonné la suspension de la présente procédure 
jusqu'à droit jugé dans la procédure A/2______/2022. 

La reprise de la procédure a été ordonnée le 28 octobre 2024. 

d. Dans leurs déterminations du 9 décembre 2024, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions d'appel. 

e. La cause a été gardée à juger le 22 janvier 2025, ce dont les parties ont été avisées 
le même jour. 

C. Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure : 

Travaux de rénovation effectués dans l'immeuble sis rue 1______ no. ______ 

a. Le 7 janvier 2020, A______ SA a déposé une demande d'autorisation de 
construire portant sur la rénovation des 46 appartements situés du 1er au 4ème étages 

des immeubles sis rue 1______ nos. ______ à ______ à Genève, sur la rénovation 

de toutes les colonnes de chute des salles de bain et des cuisines, y compris la 

rénovation complète et le remplacement à l'identique des agencements de ces 

pièces, ainsi que le remplacement des portes palières et le nettoyage de la 

ventilation. Un état locatif était joint à la demande, qui précisait que les travaux 

n'auraient pas d'incidence sur les loyers des locataires. 

Dans son préavis du 28 janvier 2020, l'Office cantonal du logement et de la 

planification foncière (ci-après : l'OCLPF) a préavisé favorablement cette demande, 

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tout en précisant, dans sa condition n° 3, que "[l]es travaux de rénovation complète 

des cuisines et salles de bain, ainsi que le remplacement des canalisations au sous-

sol n'aur[aient] aucune incidence sur les loyers des 46 appartements". 

Le 5 mars 2020, le Département du territoire (ci-après : le département) a délivré à 

A______ SA une autorisation de construire n° APA 3______ portant sur les travaux 

de rénovation susmentionnés. Il y était précisé que les conditions figurant dans le 

préavis de l'OCLPF du 28 février 2020, en particulier sa condition n° 3, devaient 

être strictement respectées et faisaient partie intégrante de l'autorisation. 

b. Dès le mois de janvier 2021, l'OCLPF est intervenu auprès de A______ SA en 
relevant que certains appartements avaient fait l'objet d'augmentations de loyer à la 

suite de changements de locataires. Selon l'OCLPF, ces augmentations étaient 

susceptibles de constituer une infraction à la loi genevoise sur les démolitions, 

transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR). 

La bailleresse a produit divers états locatifs, expliquant que certains baux avaient 

été résiliés et que les nouveaux loyers avaient été augmentés sur la base de 

l'adaptation aux loyers usuels du quartier. Il ne ressortait pas de l'autorisation de 

construire que les loyers seraient contrôlés pendant une période déterminée en 

application de la LDTR. 

c. Par décision du 20 juillet 2022, le département a infligé à A______ SA une 
amende de 22'000 fr., au motif que la précitée, dans le cadre de l'autorisation de 

construire APA 3______, n'avait pas respecté la condition n° 3 fixée dans le préavis 

de l'OCLPF du 28 février 2020, selon laquelle les travaux autorisés - qui étaient 

soumis à la LDTR - ne devaient avoir aucune incidence sur les loyers des 

appartements rénovés, cela pour une durée de trois ans à compter du 14 juillet 2021. 

A______ SA a par ailleurs été sommée de rétablir une situation conforme au droit, 

sous 30 jours, en établissant un nouvel avis de fixation du loyer initial respectant la 

condition n° 3 du préavis pour l'ensemble des logements rénovés et en remboursant 

le trop-perçu aux locataires concernés. 

d. A______ SA a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : le TAPI), concluant à son annulation. Cette procédure 

a été enregistrée sous le numéro de cause A/2______/2022. 

Par jugement JTAPI/533/2023 du 9 mai 2023, le TAPI a admis ce recours. Il a 

retenu que le préavis de l'OCLPF du 28 février 2020 ne prévoyait ni un montant 

maximum des loyers après travaux ni la durée d'un éventuel contrôle des loyers. Le 

préavis était également muet quant à une éventuelle obligation pour la bailleresse 

de remettre au département un état locatif des immeubles après travaux. Aucune 

référence n'était faite aux art. 10 ss LDTR (prévoyant un contrôle des loyers) ni 

même à l'état locatif produit par la bailleresse. Par ailleurs, dans un courriel du 

29 juin 2018, l'OCLPF avait exclu un blocage des loyers et la bailleresse pouvait de 

bonne foi se fonder sur ce renseignement. L'autorisation de construire du 5 mars 

2020 (ainsi que le préavis du 28 février 2020) empêchait que le prix des travaux 

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soit répercuté sur les loyers, mais ne prévoyait pas un blocage des loyers pendant 

une certaine période, et n'interdisait donc pas une majoration fondée sur d'autres 

motifs. Partant, c'était à tort que le département avait retenu l'existence d'un contrôle 

des loyers au sens de la LDTR. 

Ce jugement a été confirmé par arrêt ATA/1107/2023 de la Chambre administrative 

de la Cour de justice (ci-après : la Chambre administrative) du 10 octobre 2023. 

Celle-ci a retenu que l'autorisation de construire du 5 mars 2020, qui renvoyait au 

préavis de l'OCLPF du 28 février 2020, prévoyait uniquement que le coût des 

travaux ne serait pas reporté sur les loyers des locataires en place. A______ SA 

demeurait donc libre, à la suite d'un changement de locataires, de majorer les loyers 

sur le critère de l'adaptation aux loyers usuels du quartier (art. 269a let. a CO) ou 

sur la base de l'évolution de l'ISPC (art. 269b CO), charge aux locataires de 

contester ces majorations le cas échéant devant les instances civiles compétentes. 

Par arrêt 1C_614/2023 du 19 août 2024, le Tribunal fédéral a rejeté le recours en 

matière de droit public formé par les consorts B______/C______ contre l'arrêt 

précité. Il a considéré que la cour cantonale avait retenu sans arbitraire que 

l'autorisation de construire du 5 mars 2020 n'imposait pas clairement un contrôle 

des loyers sur une durée déterminée, mais se bornait à prévoir que les travaux ne 

pourraient pas être répercutés sur les loyers; dite autorisation n'excluait donc 

nullement des augmentations ultérieures fondées sur d'autres motifs; la bailleresse 

pouvait en outre se fonder de bonne foi sur les indications données sur ce point par 

l'autorité compétente. 

Demande en fixation judiciaire du loyer 

e. Le 9 novembre 2020, A______ SA, bailleresse, et B______ et C______, 
locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un studio 

situé au 4ème étage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève. 

Le bail a été conclu pour une durée initiale d'une année, du 1er décembre 2020 au 

30 novembre 2021, avec clause de renouvellement tacite d'année en année. 

Le loyer a été fixé à 15'480 fr. par an, soit 1'290 fr. par mois, et la provision pour 

charges à 1'200 fr. par an, soit 100 fr. par mois. 

f. Selon l'avis de fixation du loyer initial, le précédent locataire s'acquittait, depuis 
le 1er janvier 2019, d'un loyer de 6'180 fr. par an, soit 515 fr. par mois, et d'une 

provision pour charges de 1'200 fr. par an. 

Le nouveau loyer avait été fixé "conformément aux loyers usuels du quartier selon 

l'article. 269a CO, let. a". 

g. L'état des lieux d'entrée a été effectué le 24 novembre 2020. Il ressort des 
photographies prises à cette occasion que la cuisine et la salle de bains ont été 

refaites à neuf. 

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h. Par demande déposée en conciliation le 7 décembre 2021, déclarée non conciliée 
le 24 janvier 2022 et introduite devant le Tribunal le 26 janvier 2022, les consorts 

B______/C______ ont agi en fixation judiciaire du loyer. Ils ont conclu à ce que la 

nullité du loyer soit constatée et, cela fait, à ce que le loyer du studio soit fixé à 

515 fr. par mois, charges non comprises, dès le 1er décembre 2020, et à ce que le 

trop-perçu de loyer leur soit remboursé.  

Ils ont fait valoir que les travaux de rénovation effectués dans l'immeuble étaient 

soumis à la LDTR et que, conformément à l'autorisation de construire délivrée à 

A______ SA le 5 mars 2020, le loyer du studio ne pouvait pas être augmenté durant 

une période de trois ans suivant la fin des travaux. En conséquence, le loyer initial 

- fixé en violation des art. 10 ss LDTR - était frappé de nullité. 

i. Dans sa réponse du 10 mars 2022, A______ SA a conclu au déboutement des 
locataires. Elle a fait valoir que le loyer initial avait été adapté aux loyers usuels du 

quartier, comme indiqué dans l'avis officiel de fixation du loyer. Cette adaptation 

n'était donc pas fondée sur le coût des travaux de rénovation réalisés dans 

l'immeuble, mais sur un motif différent. Dans la mesure où l'autorisation de 

construire du 5 mars 2020 ne prévoyait aucun contrôle des loyers au sens de la 

LDTR, elle demeurait libre, comme elle l'avait fait, d'augmenter le loyer initial pour 

l'adapter aux loyers du marché. Valablement fixé, ce loyer n'était donc pas nul. 

j. Lors de l'audience du 13 septembre 2022, le Tribunal a entendu deux témoins, 
dont le directeur de l'OCPLF. En avril 2023, le TAPI a également entendu ce dernier 

comme témoin dans la cause A/2______/2022. 

k. Dans leurs plaidoiries finales des 19 et 20 janvier 2023, les parties ont persisté 
dans leurs conclusions respectives, après quoi la cause a été gardée à juger. 

l. Dans le jugement entrepris, le Tribunal a considéré que le loyer initial était nul, 
car non conforme aux conditions fixées dans l'autorisation de construire du 5 mars 

2020, et qu'il devait par conséquent être ramené au montant figurant sur l'état locatif 

avant travaux, soit 615 fr. par mois, charges comprises. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 

est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 

au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Lorsque le locataire conteste le loyer initial, la valeur litigieuse correspond à la 

différence entre le montant annuel du loyer initial tel que fixé dans le contrat de bail 

et le montant requis par le locataire, sans les charges, multiplié par vingt (art. 92 

al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid. 1.1). 

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En l'espèce, eu égard au montant annuel du loyer initial fixé dans le bail (15'480 fr.) 

et au montant annuel requis par le locataire (6'180 fr.), la valeur litigieuse est 

largement supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 

Interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131 et 

311 al. 1 CPC), l'appel est recevable. 

1.2 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). La Cour contrôle librement 

l'appréciation des preuves effectuée par le Tribunal (art. 157 CPC en relation avec 

l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus 

(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

1.3 La procédure simplifiée est applicable (art. 243 al. 2 let. c CPC; ATF  
142 III 690 consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2; 142 III 336 consid. 5.2.4), dans la 

mesure où le litige relève de la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a 

et 270 CO). 

Lorsque la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a CPC) est applicable, 

comme en l'espèce, le juge établit les faits d'office et n'est pas lié par les allégations 

des parties ni par leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). 

1.4 La bailleresse se prévaut en appel des décisions rendues par le TAPI, la 
Chambre administrative et le Tribunal fédéral dans la procédure A/2______/2022. 

Il s'agit de faits notoirement connus du juge et des parties qui n'ont pas à être 

prouvés (art. 151 CPC). 

2. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir considéré que le loyer initial était nul, au 
motif qu'il aurait été fixé en violation des art. 10 ss LDTR.  

2.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du 
loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester devant 

l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose louée. 

Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un 

rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé 

non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou 

dans le quartier. 

Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, par exemple la non-

utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, 

mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; cf. ATF 120 

II 341 consid. 5d). Cette nullité partielle, limitée au loyer, intervient de plein droit 

et se constate d'office; le locataire peut l'invoquer en tout temps, sous réserve de 

l'abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.2). 

Lorsque les parties ont fixé contractuellement un loyer supérieur à celui admis par 

l'administration compétente en application de la LDTR, le contrat renferme une 

disposition contraire à la loi et est frappé de nullité partielle en vertu de l'art. 20 CO, 

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ce que le juge doit constater d'office (ACJC/1311/2009 du 2 novembre 2009 

consid. 3.2 et les arrêts cités; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 458). 

2.2 Dans son arrêt du 10 octobre 2023, la Chambre administrative a confirmé le 
jugement JTAPI/533/2023 du 9 mai 2023, par lequel le TAPI a considéré que les 

loyers des appartements situés du 1er au 4ème étages des immeubles sis rue 1______ 

nos. ______ à ______ n'étaient pas soumis à un contrôle au sens des art. 10 ss 

LTDR. 

Comme le TAPI, la Chambre administrative a retenu que l'autorisation de construire 

du 5 mars 2020 - qui renvoyait au préavis de l'OCLPF du 28 février 2020 - 

empêchait certes que le prix des travaux soit répercuté sur les loyers des locataires 

en place. En revanche, cette autorisation de construire ne prévoyait pas un blocage 

des loyers pendant une certaine période et, partant, n'interdisait pas une majoration 

fondée sur d'autres motifs. La bailleresse demeurait donc libre, à l'occasion d'un 

changement de locataires, de majorer les loyers en se fondant sur d'autres motifs 

que les travaux de rénovation effectués dans les immeubles. Elle pouvait, par 

exemple, augmenter les loyers des appartements pour les adapter aux loyers usuels 

du quartier selon l'art. 269a let. a CO, charge aux locataires concernés de contester 

une telle hausse devant les juridictions civiles compétentes.  

Cet arrêt a été confirmé par le Tribunal fédéral le 19 août 2024. 

Eu égard aux considérations qui précèdent, il appert que le loyer initial fixé dans le 

contrat de bail - sur la base du critère absolu des loyers du marché - ne contrevient 

pas à des dispositions impératives de la LDTR, dans la mesure où le loyer du studio 

litigieux n'a pas fait pas l'objet d'un contrôle étatique au sens de cette loi, 

contrairement à ce qu'a retenu le Tribunal. Il n'est donc pas frappé de nullité. 

L'appel de la bailleresse est fondé sur ce point. 

Au surplus, il est constant que les intimés n'ont pas contesté le loyer initial dans le 

délai légal de 30 jours suivant la réception de la chose louée. 

Il suit de là que le loyer du studio a valablement été fixé à 15'480 fr. par an, charges 

non comprises, dès le 1er décembre 2020. 

Le jugement attaqué sera par conséquent annulé et il sera statué à nouveau, en ce 

sens que les intimés seront déboutés des fins de leur demande en fixation judiciaire 

du loyer. 

3. Il n'est pas prélevé de frais judiciaires ni alloué de dépens dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC). 

* * * * * 

  

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 6 avril 2023 par A______ SA contre le jugement 

JTBL/176/2023 rendu le 3 mars 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/24058/2021. 

Au fond : 

Annule ce jugement et, statuant à nouveau : 

Déboute B______ et C______ des fins de leur demande en fixation judiciaire du loyer. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions.  

Siégeant : 

Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Pauline ERARD et Madame  

Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et 

Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

   

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.