# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 048ddfa6-52d3-5fac-9ac1-e2a14ebbceed
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-03-04
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 04.03.2015 R 2013 70
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2013-70_2015-03-04.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

R 13 70

5. Kammer 

bestehend aus

Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 

und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Gross

URTEIL
vom 22. Oktober 2013 

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ AG, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, 

Beschwerdeführerin
gegen 

Gemeinde B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen, 

Beschwerdegegnerin 1

und

C._____ AG, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Martin Sacher, 

Beschwerdegegnerin 2

betreffend Baueinsprache

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1. Am 2. Mai 2012 (Eingang) reichte die C._____ AG das Gesuch um Erstel-

lung eines Dreifamilienhauses auf Parzelle 950, in der Gemeinde 

B._____, ein. Die Parzelle umfasst eine Fläche von 449 m². Gemäss 

Baueingabe wurde von Parzelle 946 eine Bruttogeschossfläche [BGF], 

basierend auf einer Grundstücksfläche von 300 m², auf Parzelle 950 über-

tragen. Bei einer Ausnützung von 0.4 resultiert daraus gemäss Baueinga-

be eine total auf Parzelle 950 zur Verfügung stehende Bruttogeschoss-

fläche von 307.09 m² (wovon noch 109.31 m² BGF auf Parzelle 945 

transportiert werden sollten respektive eine zulässige Nebenraumfläche 

von 25 % der BGF = 76.77 m²).

2. Dagegen erhob die A._____ AG am 7. Juni 2012 Einsprache. 

Das Baugesuch sei unvollständig. Die Vorschriften bezüglich des Erst-

wohnungsanteils seien nicht eingehalten. Die Pläne seien ungenügend 

vermasst. Zudem verstosse das Bauprojekt gegen die geltenden Bestim-

mungen bezüglich die zulässige Ausnützung des Grundstückes (Verstoss 

gegen Art. 25 BG) und die zulässige maximale Nebenraumfläche von 25 

% werde (mit 35 %) massiv überschritten.

3. Dazu nahm die C._____ AG am 21. Juni 2012 Stellung. 

Art. 25 BG verlange nur die gleichzeitige Errichtung des Erstwohnungsan-

teils mit dem Zweitwohnungsanteil, was mittels Auflage sichergestellt 

werden könne. 

Die Bruttonebenfläche [BNF] sei auf 25 % reduziert worden.

Sie habe die Pläne mit allen verlangten Massen und Angaben ergänzt 

und die ergänzten Pläne bereits eingereicht (Projektänderungspläne Juni 

2012).

4. Am 13. Juli 2012 beantragte die Einsprecherin die Abweisung des Bau-

gesuches inklusive der am 28. Juni 2012 publizierten Projektänderung. 

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Die Rechtsänderung umfasse im Wesentlichen eine andere Darstellung 

des Zuganges zum Erdgeschoss. Das Terrain an der Ostfassade werde 

in diesem Sinne neu gestaltet. Eine klare Darstellung des gewachsenen 

Terrains, der Gebäude- und Firsthöhe fehle nach wie vor. Die Pläne seien 

unvollständig. Bezüglich Erstwohnungsteil sei die Resolutivbedingung in 

die Baubewilligung aufzunehmen, dies für den Fall, dass die Erstellung 

des Einfamilienhauses, in welchen der Erstwohnungsanteil realisiert wor-

den solle, nicht bewilligt würde, und damit das vorliegende Bauvorhaben 

dahinfalle.

5. Am 7. August 2012 schrieb die C._____ AG, sie habe heute eine Projek-

tänderung eingegeben, mit welcher sie materiell im Wesentlichen zum 

zunächst eingegebenen Projekt zurückkehre (Projektänderungspläne Au-

gust 2012). Dagegen habe die Einsprecherin keine materiellen Einwände 

erhoben. Die Einsprecherin halte zu Recht nicht an ihrem bisherigen An-

trag auf Abweisung fest. In die Baubewilligung wäre nicht eine Resolutiv-

bedingung, sondern schlicht eine Bedingung aufzunehmen, dass mit dem 

Bauvorhaben erst nach Beginn der Realisierung des Erstwohnungsbau-

vorhabens auf Parzelle 945 begonnen werden dürfe.

6. Am 10. August 2012 hielt die C._____ AG an ihrer Stellungnahme vom 

21. Juni 2012 fest und verzichtete unter nachträglichem Verzicht auf die 

Stellungnahme vom 7. August auf eine zusätzliche Stellungnahme.

7. Am 23. August, mitgeteilt am 4. Dezember 2012, wies der Gemeindevor-

stand die Einsprache im Sinne der Erwägungen ab und erteilte die Bau-

bewilligung insbesondere unter der Auflage, dass die gesamte Wohn-

fläche der Erstwohnanteilspflicht auf Parzelle 945 erstellt werden müsse. 

Mit dem Bauvorhaben dürfe erst begonnen werden, wenn der Baubeginn 

auf Parzelle 945 erfolgt sei. Zudem müsse die Bauabnahme der Erstwoh-

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nung auf Parzelle 945 vor der Bauabnahme der Zweitwohnungen auf Pa-

rzelle 950 erfolgen. Gemäss Praxis werde die Baubeschränkung in Art. 27 

Abs. 1 BG so sichergestellt, dass mit dem Bauvorhaben erst begonnen 

werden dürfe, wenn der Baubeginn für den Erstwohnungsanteil erfolgt 

sei. Zudem müsse die Bauabnahme der Erstwohnung vor der Bauab-

nahme der Zweitwohnungen erfolgen. Die BGF-Berechnung sei mit der 

Stellungnahme vom 13. Juli 2012 nicht mehr bestritten worden. Sie sei in 

Ordnung. Die darauf folgenden Ausführungen (über Gebäude- und 

Firsthöhe) sind hier ohne Bedeutung.

In der erteilten Baubewilligung wurde u.a. verfügt, dass der Erstwohnan-

teil auf Parzelle 945 erstellt werde und dass mit dem Bauvorhaben erst 

begonnen werden dürfe, wenn der Baubeginn auf Parzelle 945 erfolgt sei. 

Zudem müsse die Bauabnahme der Erstwohnung auf Parzelle 945 vor 

der Bauabnahme der Zweitwohnungen auf Parzelle 950 erfolgen. 

8. Dagegen erhob die A._____ AG am 21. Januar 2013 Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte die Aufhe-

bung von Einspracheentscheid und Baubewilligung und die Erteilung der 

aufschiebenden Wirkung (Gesuch am 6. Februar 2013 abgewiesen). Die 

beiden Verfahren R 12 184 und R 13 70 wurden am 6. Februar 2013 zu-

sammengelegt.

Die Beschwerdegegnerin 2 habe aufgrund der Einsprache vom 7. Juli 

2012 eine Projektänderung eingereicht, in welcher die Überschreitung der 

zulässigen Bruttonebenfläche korrigiert worden sei. Zudem habe der Bau 
nur unter der Bedingung bewilligt werden können, dass der Bau auf Par-

zelle 945 bewilligt sei. Ebenso sei anerkannt worden, dass die Vermas-

sungen der Pläne falsch und ungenügend gewesen seien. Dies sei bei 

den Kosten zu berücksichtigen. Die Verfahrenskosten seien zudem unge-

nügend begründet. Die gesetzliche Grundlage für die Auferlegung der 

Kosten fehle. 

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Bei der Prüfung der Projektänderung habe die Baukommission die Ein-

sprache vom 13. Juli 2012 nicht berücksichtigt.

Eine wirtschaftliche Identität zwischen der C._____ AG und D._____ (Be-

schwerdegegnerin 2 im Parallelverfahren R 12 184) sei nicht ersichtlich 

und auch nicht belegt. Art. 25 Abs. 2 BG verlange aber für die Zusam-

menfassung von Erstwohnungsanteilen die gleiche Bauherrschaft. Die 

Voraussetzungen für den Nutzungstransport ab Parzelle 950 seien nicht 

erfüllt (Verweis auf die Begründung in R 12 184).

9. Am 4. März 2013 beantragte die C._____ AG (Beschwerdegegnerin 2) 

die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

Weil die Gesetzesänderung betreffend Bruttonebenfläche (neu 35 % 
möglich) am 19. Juni 2012 in Kraft getreten sei, habe die Projektänderung 

betreffend Reduktion der Bruttonebenfläche mittels Projektänderung vom 
August 2012 wieder rückgängig gemacht werden können und hätte die 

betreffende Rüge der Einsprecherin ohnehin abgewiesen werden müs-

sen.

Art. 21 (recte: 25) Abs. 2 BG sei einzelfallweise anwendbar wie Art. 54 

Abs. 5 BG. Diese Bestimmung laute nicht, dass die Baubehörde “in Quar-

tierplänen“ weitergehende Nutzungstransporte festlegen könne, sondern 

„im Rahmen von Quartierplänen“. Dies heisse, dass die Zusammenfas-

sung von Erstwohnungsanteilen nur in Quartierplangebieten möglich sei, 

ohne dass sie im Quartierplan selbst geregelt werden müssten. Es verhal-

te sich wie bei Art. 54 Abs. 5 BG, der weitergehende Nutzungstransporte 

ebenfalls quartierbezogen zulasse.

D._____ habe sich auch bereits der Erstwohnungsanteilspflicht auf ihrer 

Parzelle 945 unterworfen. 

Auch wenn das Bauvorhaben als Zweitwohnungen nicht hätte bewilligt 

werden können, wäre Ziff. 10 lit. d der Baubewilligung durch die Anord-

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nung zu ersetzen gewesen, dass allenfalls die mittlere Wohnung, eventu-

aliter die gesamte Wohnfläche, der Erstwohnanteilspflicht unterstellt sei.

Der Nutzungstransport sei zulässig.

Die Einsprache der Beschwerdeführerin sei vollumfänglich abgewiesen 

worden. Die Beschwerdeführerin habe auch nach der Projektänderung an 

ihrer Einsprache festgehalten. Hätte sie ihre Einsprache nach der Projek-

tänderung zurückgezogen, wäre kein Einspracheentscheid erforderlich 

gewesen. Sie sei mit der Einsprache vollständig unterlegen. So sei aber 

die Kostenregelung in Ordnung. 

10. Am 4. März 2013 beantragte auch die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 1) 

die Abweisung der Beschwerde.

Gemäss Art. 54 Abs. 1 BG könne die Baubehörde Nutzungstransporte 

zwischen angrenzenden oder nur durch Strassenparzellen getrennte 

Grundstücke zulassen. Im Quartierplan M._____ fänden sich keine be-

sonderen Bestimmungen zu Nutzungstransfers und es gelte grundsätzlich 

das Baugesetz. In ihrer Praxis zu Nutzungstransfers im Quartierplan 

M._____ habe die Baubehörde verschiedentlich von der Voraussetzung 

der besonderen Nähe im Sinne von Art. 54 Abs. 1 BG abgesehen (VGU R 

08 26A). Dort sei die gemeindliche Praxis, dem Erfordernis der nachbarli-

chen Lage innerhalb eines Quartierplangebietes nicht die vom Gesetz 

vorgesehene Nachachtung zu verschaffen, geschützt worden. Auch aus 

Gründen der Gleichbehandlung unter den Quartierplangenossen wäre ei-

ne Verweigerung des Nutzungstransfers zwischen Parzellen 950 und 945 

kaum mit sachlichen Gründen zu rechtfertigen. Die öffentlichen Anliegen, 

die vorhandenen Baulandressourcen so verdichtet wie möglich zu nutzen 

und die Rechtsunterworfenen gleich zu behandeln, überwögen die Inter-

essen an einer Praxisänderung. Parzelle 945 wäre ohne den Nutzungs-

transfer nicht überbaubar und bildete eine unüberbaubare Insel innerhalb 

des Quartierplangebietes.

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Zwar seien nach Art. 25 Abs. 1 BG die Erstwohnungsanteile für jedes 

einzelne Gebäude auszuweisen. Indessen könne die Baubehörde die Zu-

sammenfassung von Erstwohnungsanteilen bewilligen, wenn gleichzeitig 

mehrere Wohnbauten durch dieselbe Bauherrschaft auf einer Parzelle er-

richtet würden. Die Verlegung oder Zusammenfassung von Erstwoh-

nungsanteilen könne auch im Rahmen von Festsetzungen bei Quartier-

planungen erfolgen. Zwischen der Eigentümerin von Parzelle 945 

(D._____) und der Eigentümerin von Parzelle 950 (C._____ AG) bestehe 

eine wirtschaftliche Einheit, trete doch der Ehemann von D._____ als ein-

zelzeichnungsberechtigter Verwaltungsrat der C._____ AG auf. Ausser-

dem seien von Anfang an für beide Parzellen die nämlichen Interessen 

verfolgt worden. Für die Baubehörde sei wesentlich, dass der Erstwoh-

nungsanteil über die gesamte, neu zu schaffende Bruttogeschossfläche 

(Einfamilienhaus und Dreifamilienhaus) eingehalten sei. Da die für die auf 

Parzelle 945 zu erstellende Wohnung benötigte Bruttogeschossfläche von 

Parzelle 950 stamme und mit der Erstwohnungsanteilsverpflichtung be-

lastet sei, habe die Baubehörde die Verlegung der Verpflichtung als 

zweckmässig und zulässig betrachtet. Es sei nicht wesentlich, wo die 

Erstwohnung innerhalb des Quartierplangebietes entstehe, sondern viel-

mehr, dass sie entstehe. Mittels Nebenbestimmungen werde auch be-

wirkt, dass die Zweitwohnungen erst bezogen werden dürften, wenn der 

Bezug der Erstwohnung erfolgt sei. Die Beschwerdeführerin sei durch die 

Nutzungsverpflichtung im Übrigen nicht mehr betroffen als die Allgemein-

heit.

Art. 96 Abs. 2 KRG sei unmittelbar anwendbar. Danach gingen die Kosten 

des Einspracheverfahrens zulasten eines Einsprechers, wenn er unterlie-

ge. Die Ansätze stellten reine Kanzleigebühren dar und bedürften keiner 

ausdrücklichen Grundlage in einem Gesetz im formellen Sinn. Sie würden 

jedes Jahr vom Gemeindevorstand festgelegt. Art. 10 der kommunalen 

Baupolizeigebührenordnung lege fest, dass die Kosten des Einsprache-

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verfahrens im Stundenaufwand verrechnet würden. Die Kanzleigebühren 

für die Einsprache betreffend Parzelle 945 beliefen sich auf Fr. 708.--, je-

ne für Parzelle 950 auf Fr. 788.--. Allein die Tatsache, dass das Baupro-

jekt aufgrund der Einsprachen geändert worden sei, führe nicht zu einer 

Kostenver(recte wohl: auf)teilung. Eine Aufteilung wäre allenfalls dann ge-

rechtfertigt gewesen, wenn die Einsprache nach Kenntnisnahme der Pro-

jektänderung zurückgezogen worden wäre.

11. Am 22. April 2013 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren An-

trägen fest.

Sie habe nicht trölerisch und schikanös gehandelt. Die Einsprache habe 

gezeigt, dass das eingereichte Projekt nicht bewilligungsfähig gewesen 

sei und aufgrund der Rügen überarbeitet habe werden müssen. Die 

Überarbeitung sei in einigen Punkten ungenügend gewesen. Das Festhal-

ten an der Argumentation bezüglich des Ausnützungstransfers stehe nur 

scheinbar in einem Widerspruch zu den eingereichten Unterlagen. Die 

Beschwerdeführerin habe sich in ihrer Duplik vom 27. Juni 2008 im Ver-

fahren R 08 26 aber mit dem Vorwurf auseinandergesetzt, ein BGF-

Transfer sei in der vorliegend beantragten Art und Weise über eine Di-

stanz von dort anerkanntermassen nur 25 m nicht zulässig, und den 

Nachweis erbracht, dass die fehlende Nutzung für die Erstellung des 

Hauses E mittels Nutzungstransportes über mehrere direkt angrenzende 

Parzellen im Sinne der gesetzlichen Vorschriften übertragen werden 

konnte. Die Beschwerdeführerin habe sich nach dem berechtigten Ein-

wand der heutigen Beschwerdegegnerin 2 nicht auf den Standpunkt ge-

stellt, dass die dem als Beilage 4 eingereichten Plan zugrunde liegende 

Praxis gesetzmässig sei. Der Nutzungstransport sei in der Folge im Rah-

men der Parzellierung so vollzogen worden, wie er in der Duplik vom 27. 

Juni 2008 dargestellt und schlussendlich von der Gemeinde auch geneh-

migt worden sei.

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In diesem Sinne sei der Vorwurf, dass die Beschwerdeführerin bereits 

mehrfach entsprechende Nutzungstransporte beantragt und auch bewilligt 

erhalten hätte, als nicht zutreffend zurückzuweisen. Ausdrücklich werde 

nach wie vor die Anwendbarkeit von Art. 54 Abs. 5 BG auf den vorliegen-

den Fall bestritten. Art. 54 Abs. 5 BG sei eine Kompetenznorm, wonach 

im Rahmen von Quartierplänen entsprechende abweichende Bestimmun-

gen erlassen werden könnten. Dies sei hier nicht geschehen. Der Quar-

tierplan M._____ sehe keine Bestimmungen bezüglich Nutzungstranspor-

te vor. Die Gemeinde habe anerkannt, dass das Baugesetz zur Anwen-

dung komme. Ebenso anerkenne die Gemeinde, dass im angefochtenen 

Entscheid der baugesetzlich vorgesehenen nachbarlichen Lage nicht in 

der vom Gesetz vorgesehenen Art und Weise Nachachtung verschafft 

worden sei. Die Gemeinde anerkenne somit, dass die Bewilligung eines 

Nutzungstransportes hier nicht gesetzmässig sei. Der Hinweis auf das 

Gleichbehandlungsgebot sei hier unbeachtlich. Die Beschwerdeführerin 

habe keinen vergleichbaren Nutzungstransport vollzogen. Im Übrigen 

vermöge ein abweichender Entscheid keine ständige Praxis der Gemein-

de zu begründen, welche ein Abweichen von der gesetzlichen Regelung 

rechtfertigte.

12. Am 28. Mai 2013 wies die Beschwerdegegnerin 2 noch darauf  hin, dass 

gemäss Art. 8 der Zweitwohnungsverordnung Baubewilligungen für neue 

Zweitwohnungen nach bisherigem Recht gestützt auf einen projektbezo-

genen Sondernutzungsplan erteilt werden könnten, wenn dieser vor dem 

11. März 2012 genehmigt worden und die wesentlichen Elemente der 

Baubewilligung betreffend Lage, Stellung, Grösse und Gestaltung der 

Bauten und Anlagen sowie Nutzungsart und Nutzungsmass regle. Der 

Quartierplan M._____ sei schon 1996 erlassen und 2004 geändert wor-

den. Dieser enthalte bereits alle wesentlichen Elemente der Baubewilli-

gung betreffend Lage und Stellung (Art. 5-7 sowie Gestaltungsplan), 

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Grösse und Gestaltung der Bauten (insbesondere Art. 5 und Art. 8-12 

sowie Gestaltungsplan) und Anlagen (insbesondere Art. 12-17 sowie Er-

schliessungsplan) und regle Nutzungsart und Nutzungsmass zusammen 

mit den übrigen Bauvorschriften (insbesondere Art. 4). Beim Quartierplan 

M._____ handle es sich um einen projektbezogenen Sondernutzungsplan 

mit sehr hohem Detaillierungsgrad, welcher die zugelassenen Bauten und 

Anlagen bis zu den Einzelheiten der architektonischen Gestaltung festle-

ge und der in einem Verfahren erlassen worden sei, welches Betroffenen 

Mitspracherechte garantiert habe. Der Quartierplan sehe auch die Nut-

zung als Zweitwohnungen vor (Art. 26 in Verbindung mit den übrigen 

Bauvorschriften). Für die Überbauung von Parzelle 950 bestehe kein we-

sentlicher Spielraum, weswegen die angefochtene Baubewilligung auch 

bezüglich des Zweitwohnungsanteils zu Recht nach bisherigem Recht er-

teilt worden und nicht aufzuheben sei.

13. Mit Schreiben vom 18. Juli 2013 forderte der Instruktionsrichter die Ge-

meinde auf, die Bestandteile des betreffenden Quartierplans (d.h. Quar-

tierplanbestimmungen und dazugehörige Pläne) von 1996 respektive der 

Änderung 2004 einzureichen. Am 7. August 2013 reichte die Gemeinde 

dazu folgende Quartierplanunterlagen ein:

1. Quartierplanvorschriften M._____
2. Nachtrag Quartierplanvorschriften Neuzuteilungsplan
3. QP Bestandesplan 1:500
4. QP Gestaltungsplan 1:500
5. QP Erschliessungsplan 1:500
6. QP Neuzuteilungsplan 1:500
7. Änderung Quartierplanvorschriften
8. Änderung QP Gestaltungsplan 1:500
9. Änderung QP Neuzuteilungsplan 1:500

14. Am 4. September 2013 reichte der Anwalt der Beschwerdeführerin noch 

eine Stellungnahme zu den von der Gemeinde eingereichten Quartier-

planunterlagen ein, die den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 vom Gericht 

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am 5. September 2013 zur Kenntnisnahme zugestellt wurde. Der besagte 

Anwalt rügte darin, dass der fragliche Quartierplan den Voraussetzungen, 

welche an einem projektbezogenen Sondernutzungsplan im Sinne von 

Art. 8 der Verordnung über Zweitwohnungen ausnahmsweise die Bewilli-

gung der Zweitwohnungen erlaubt hätte, nicht zu genügen vermöchte. 

Aufgrund der Bundesgerichtsurteile betreffend die Anwendbarkeit von Art. 

75b BV werde (im Verfahren R 13 70) daher zusätzlich ausdrücklich noch 

ein Verstoss gegen das Verbot der Erstellung von Zweitwohnungen 

gerügt. Die Beschwerde sei somit auch aus diesem Grund gutzuheissen. 

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 

soweit für die Streitentscheidung von Bedeutung, im Rahmen der nach-

folgenden Erwägungen noch näher eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Mit prozessleitender Verfügung R 13 70a vom 6. Februar 2013 legte der 

Instruktionsrichter die Verfahren R 12 184 und R 13 70 zusammen (Ziff.1 

des Dispositivs). Diese Zusammenlegung ist nicht mit der Vereinigung bei 

getrennt eingereichten Eingaben zum gleichen Gegenstand gemäss Art. 6 

lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) 

gleichzusetzen, sondern kann auch lediglich bedeuten, dass die entspre-

chenden Verfahren gleichzeitig behandelt und entschieden werden. Die 

gleichzeitige Behandlung zweier oder mehrerer Beschwerden hat indes-

sen nicht zwingend zur Folge, dass diese auch in einem einzigen Urteil 

behandelt und begründet werden müssen. Die zusammengelegten Ver-

fahren R 12 184 und R 13 70 werden aus Gründen der Übersichtlichkeit 

und Verständlichkeit daher je in einem eigenständigen Urteil begründet.

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2. Anfechtungsobjekt ist der Entscheid der Gemeinde (Beschwerdegegnerin 

1) vom 23. August, mitgeteilt am 4. Dezember 2012, worin diese die Ein-

sprache der A._____ AG (Beschwerdeführerin) vom 13. Juli 2012 gegen 

das Projektänderungsgesuch der C._____ AG (Beschwerdegegnerin 2) 

vom 26. Juni 2012 ablehnte und gleichzeitig die Baubewilligung unter den 

Auflagen erteilte, dass mit dem Bauvorhaben auf Parzelle 950 erst be-

gonnen werden dürfe, wenn der Baubeginn auf Parzelle 945 erfolgt sei, 

wobei die Bauabnahme der Erstwohnung auf Parzelle 945 vor der Bau-

abnahme der Zweitwohnungen auf Parzelle 950 erfolgen müsse; und 

zweitens, dass allenfalls Nutzungsbeschränkungen gestützt auf die ange-

nommene Zweitwohnungsinitiative (Inkraftsetzung 11. März 2012) bzw. 

gestützt auf Art. 75b der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidge-

nossenschaft (BV; SR 101) in Verbindung mit Art. 197 Ziff. 9 BV beachtet 

werden müssten. Strittig und zu klären ist dazu insbesondere, ob der vor-

genommene Nutzungstransport von 109 m2 Bruttogeschossfläche zu Las-

ten von Parzelle 950 und zu Gunsten von Parzelle 945 rechtens war und 

die Zusammenfassung der Erstwohnungsanteilspflicht auf Parzelle 945 

bzw. die Bewilligung zwecks Erstellung von Zweitwohnungen auf Parzelle 

950 im fraglichen Quartierplangebiet zulässig war. Dabei ist noch über die 

allfällige Nutzungsbeschränkung für Zweitwohnungen zu befinden.

3. a) Ausgangspunkt für die Beurteilung der sich hier stellenden Rechtsfragen 

ist das teilrevidierte Baugesetz (BauG) der Gemeinde vom 27. November 

2011 und dort besonders die baupolizeilichen Vorgaben betreffend Nut-

zungstransporte (Art. 54 BauG) und Erstwohnungsanteile (Art. 25 BauG 

und Art. 7 Ausführungsbestimmungen zum BauG), die wie folgt lauten:

Art. 54 BauG [Nutzungstransporte und Parzellierung]
1Die Baubehörde kann Nutzungstransporte zwischen angrenzenden oder 
bloss durch Strassenparzellen getrennte Grundstücke zulassen. Nut-
zungstransporte von Zonen niedrigerer Nutzung in Zonen höherer Nut-
zung sind zulässig.

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2In den Wohnzonen mit einer Ausnützungsziffer 0,15 und 0,20 ist ein Nut-
zungstransport innerhalb der ganzen zusammenhängenden Wohnzone 
zulässig. Zudem ist in den Wohnzonen mit einer Ausnützungsziffer 0,15 
und 0,20 ein Nutzungstransport in eine höhere Nutzungszone auf eine 
Entfernung von 200 m ab der Grundstücksgrenze zulässig.
3Die Beanspruchung eines Grundstückes zur Erhöhung der Ausnützung 
eines andern ist im Grundbuch einzutragen. 
4Durch nachträgliche Parzellierung von Grundstücken dürfen die Vor-
schriften über die Ausnützung nicht umgangen werden. Wird von einem 
überbauten Grundstück ein Teil abgetrennt, darf die neue Parzelle nur 
soweit überbaut werden, als die Ausnützungsziffer über die ganze ur-
sprüngliche Parzelle eingehalten ist.
5Die Baubehörde kann im Rahmen von Quartierplänen weitergehende 
Nutzungstransporte festlegen. 

Art. 25 BauG [Erstwohnungsanteile]
1Werden in den Bauzonen mit Wohnanteilsregelung neue Wohnungen 
erstellt oder die bestehende anrechenbare Bruttogeschossfläche um 
mehr als 25 % erweitert, darf ein Drittel der von der Baueingabe erfassten 
Bruttogeschossfläche für eine Dauer von 20 Jahren ausschliesslich als 
Erstwohnung genutzt werden. Bei Bauten mit einer Wohnung ist die gan-
ze Wohnfläche als Erstwohnung zu nutzen.
2Die Erstwohnungsanteile sind für jedes einzelne Gebäude auszuweisen. 
Werden gleichzeitig mehrere Wohnbauten durch dieselbe Bauherrschaft 
auf einer Parzelle errichtet, kann die Baubehörde die Zusammenfassung 
von Erstwohnungsanteilen bewilligen. Die Zusammenfassung ist im 
Grundbuch anzumerken. Vorbehalten bleibt die Verlegung oder Zusam-
menfassung von Erstwohnungsanteilen im Rahmen von Quartierplanun-
gen.
3Unterliegen bei einem Bauvorhaben nicht alle Raumeinheiten der An-
teilsregelung, sind anrechenbare Bruttogeschossflächen, die zur gemein-
schaftlichen Nutzung bestimmt sind, wie Treppenhäuser, Gemeinschafts-
räume und dergleichen, im Verhältnis der Nutzflächen auf die verschiede-
nen Raumeinheiten aufzuteilen und so in die Bestimmung des Erstwoh-
nungsanteils einzubeziehen.

Art. 7 ABzBauG [Erstwohnungsanteile Art. 25 BauG]
Werden bei einer Gesamtüberbauung gestützt [auf Art. 25] Abs. 2 mehre-
re Gebäude erstellt, die eine Hauptwohnanteilsregelung gesamthaft in ei-
nem Gebäude vorsehen, ist dieses Gebäude vor oder mindestens gleich-
zeitig mit den übrigen Gebäuden zu erstellen.

b) Was die Zulässigkeit des umstrittenen Ausnützungstransportes betrifft, so 

behauptet die Beschwerdeführerin zunächst, dass sich der von ihr im 

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früheren Verfahren R 08 26 praktizierte und von der gleichen Gemeinde 

geschützte Ausnützungstransport klarerweise von demjenigen unter-

scheide, welcher hier zur Diskussion stehe, weshalb das Gleichbehand-

lungsgebot im konkreten Fall nicht zur Anwendung komme. Zur Begrün-

dung bringt die Beschwerdeführerin vor, dass sie sich in ihrer damaligen 

Duplik vom 27. Juni 2008 im Verfahren R 08 26A mit dem Vorwurf aus-

einandergesetzt habe, ein Bruttogeschossflächentransfer sei in der bean-

tragten Art und Weise über eine Distanz von (damals) anerkanntermas-

sen nur 25 m nicht zulässig. Sie habe aber den Nachweis erbracht, dass 

die fehlende Nutzung für die Erstellung des Hauses E mittels Nutzungs-

transports über mehrere direkt angrenzende Parzellen im Sinne der ge-

setzlichen Vorschriften übertragen werden konnte (vgl. Beilage 3 der Be-

schwerdeführerin, Plananhang AZ-Transfer Übersichtsplan [revidiert] vom 

01.07.2008). Die Beschwerdeführerin habe sich nach dem berechtigten 

Einwand der heutigen Beschwerdegegnerin 2 nicht auf den Standpunkt 

gestellt, dass die dem als Beilage 3 eingereichten Plan (AZ-Transporte) 

zugrunde liegende Bewilligungspraxis gesetzmässig sei. Der Nutzungs-

transport sei in der Folge im Rahmen der Parzellierung so vollzogen wor-

den, wie er in der Duplik vom 27. Juni 2008 dargestellt und schlussendlich 

von der Gemeinde auch genehmigt worden sei. In diesem Sinne sei der 

Einwand, die Beschwerdeführerin habe doch bereits mehrfach selber ent-

sprechende Nutzungstransporte beantragt und bewilligt erhalten, nicht 

richtig bzw. für die Beurteilung der jetzigen Streitsache als unzutreffend 

zurückzuweisen.

c) Zum Verweis auf die im früheren Urteil des Verwaltungsgerichts des Kan-

tons Graubünden R 08 26A vom 26. August 2008 festgehaltenen Erwä-

gungen sowie den von der Beschwerdeführerin vorliegend angesproche-

nen „Kettentransfers“ (im Sinne von Beilage 3 der Beschwerdeführerin – 

Erklärung über die Übertragung baulicher Ausnützung vom 3. Juli 2008 

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samt Anhänge [1. Tabelle „AZ-Berechnung“ sowie 2. „Planübersicht AZ-

Transfers“]) gilt es zum Voraus klarzustellen, dass die in der erwähnten 

Planübersicht vom 3. Juli 2008 enthaltenen Nutzungstransporte gar nicht 

Gegenstand des damaligen Gerichtsurteils waren, sondern dort einzig ein 

bereits früher (21. Februar/7. März 2008) bewilligter Ausnützungstransfer 

von der Parzelle Haus C (heute Parzelle 946) zur Parzelle Haus E (heute 

Parzelle 943) zur Beurteilung stand. Die im beigehefteten Plan von 2008 

skizzierten Bruttogeschossflächen-Verschiebungen von der heutigen Be-

schwerdeführerin von Parzellen 549 und 948 zum damaligen Haus C und 

von dort zu Haus B (und zu Parzelle 950), dann von Haus B zu Haus A 

und anschliessend zu Haus D und Haus E (Kettentransfers) sind vorlie-

gend deshalb ohne Bedeutung, da sich das betreffende Gerichtsurteil 

nicht zu dieser Frage äusserte, sondern vielmehr festhielt (vgl. R 08 26A 

E.2d):

„Das Gesagte gilt ohne weiteres auch für die von der Beschwerdeführerin 
als unzulässig erachteten Nutzungstransporte im Halte von insgesamt 
242 m2. Dabei kann aber nur noch der Transport von der (bereinigten) Pa-
rzelle Haus C zur (ebenfalls bereinigten) Parzelle Haus E Gegenstand 
des vorliegenden Verfahrens bilden. Diese beiden Parzellen werden – 
obwohl sie nicht direkt vis à vis sind – lediglich durch eine Strassenparzel-
le getrennt, was den Nutzungstransport praxisgemäss als bewilligungs-
fähig erscheinen lässt. Die anderen (von der Beschwerdeführerin geklag-
ten) Nutzungstransporte von etwas entfernt gelegenen (alten) Parzellen 
sind längst rechtskräftig bewilligt worden und sind entsprechend im vor-
liegenden Verfahren unbeachtlich. Selbst wenn jene Nutzungstransporte 
noch nicht bewilligt gewesen wären, liesse sich der Nutzungstransfer zu-
gunsten von Haus E im Ergebnis bereits deshalb ohne weiteres rechtfer-
tigen, weil er quartierbezogen und nachvollziehbar ist und zudem zwi-
schenzeitlich seitens der Bauherrschaft auch der in diesem Zusammen-
hang in der Baubewilligung aufgeführten Auflage (Ziff. 4 – Parzellierung) 
nachgelebt worden ist.“

Diese Ausführungen bezogen sich folglich auf einen Ausnützungstrans-

port, welcher mit dem heute beanstandeten Ausnützungstransport - ab-

gesehen von der rund 15 m grösseren Distanz zwischen den diesmal be-

teiligten Parzellen 945 und 950 (vormals 25 m neu 40 m) – praktisch iden-

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tisch ist. Die zitierten Erwägungen bezogen sich jedoch gerade nicht auf 

die zahlreichen Ausnützungstransporte gemäss Beilage 3 (Erklärung über 

die Eintragung baulicher Ausnützung vom 3. Juli 2008) der Beschwerde-

führerin. Es gibt demzufolge aber auch keinen sachlichen Grund, weswe-

gen diesmal anders entschieden werden sollte als in VGU R 08 26A. Bei-

de Grundstücke (Parzellen 945/950) liegen – hier wie damals – zwar nicht 

direkt vis-à-vis, jedoch an der gleichen Strasse. Aufgrund dieser absolut 

vergleichbaren Ausgangslage (2008/2012) gilt es auch noch den Grund-

satz der Gleichbehandlung aller Quartierplangenossen zu beachten (vgl. 

HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich 

2010, Rz 489 ff.; HÄFELIN/HALLER/KELLER, Schweizerisches Bundesstaats-

recht, 8. Aufl., Zürich 2012, Rz 765 ff.). Die Beschwerdeführerin hat da-

mals im Verfahren R 08 26A ohne Zweifel faktisch einen gleichwertigen 

Ausnützungstransport bewilligt erhalten. Weiter hat sie damals auf dem 

Beschwerdeweg auch nicht gegen das genannte Verwaltungsgerichtsur-

teil Einwände erhoben, worauf die Beschwerde vom Bundesgericht am 7. 

Oktober 2009 abgeschrieben wurde. Aus dem Gesagten ergibt sich für 

das streitberufene Gericht, dass die Voraussetzungen für einen Nut-

zungstransport nicht nur im Sinne von Art. 54 Abs. 5 BauG (Zulässigkeit 

von AZ-Transporten im Rahmen von Quartierplänen), sondern sogar be-

reits nach Art. 54 Abs. 1 BauG (Zulässigkeit von AZ-Transporten auch bei 

getrennt voneinander liegenden Grundstücken) erfüllt worden sind, wes-

halb es am angefochtenen Einspracheentscheid wie auch an der darauf 

basierenden Baubewilligung der Beschwerdegegnerin 1 diesbezüglich 

nichts zu kritisieren oder zu korrigieren gibt.

 

d) Gegen die Zusammenfassung der Erstwohnungsanteilspflicht auf einer 

einzigen Parzelle bei mehreren Baugrundstücken brachte die Beschwer-

deführerin vor, es bestehe keine Identität zwischen den beiden Bauherr-

schaften der Parzelle 945 (D._____) und der Parzelle 950 (C._____ AG), 

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weshalb die Bedingung gemäss Art. 25 Abs. 2 Satz 2 BauG vorliegend 

nicht erfüllt werde. Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Wie 

die Beschwerdegegnerin 1 dazu mit Fug festhielt, kann zwischen den Ei-

gentümerinnen der Parzellen 945 und 950 durchaus eine sehr enge wirt-

schaftliche Einheit angenommen werden, da der Ehemann von D._____ 

als einzelzeichnungsberechtiger Verwaltungsrat der C._____ AG auftritt 

und demnach die alleinige Verfügungsmacht über das zur Überbauung 

mit einem Mehrfamilienhaus auf Parzelle 950 vorgesehene Grundstücke 

innehat. Als Eheleute können sie daher ohne weiteres als „dieselbe Bau-

herrschaft“ taxiert werden, zumal sie offensichtlich beide das gleiche Ziel 

einer baldigen Überbauung der Parzellen 945 (Erstellen Einfamilienhaus) 

und 950 (Bau Dreifamilienhaus) verfolgen. Im Übrigen ist zu berücksichti-

gen, dass für die Verlegung oder Zusammenfassung von Erstwohnungs-

anteilen im Rahmen von Quartierplanungen – also wie hier – nach Art. 25 

Abs. 2 letzter Satz eine Identität der Bauherrschaft überhaupt nicht ver-

langt wird. Wie die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht geltend machte, ist 

auch nicht wesentlich, wo die Erstwohnanteilsverpflichtung genau ent-

steht, sondern dass sie entsteht und über die gesamte neu zu schaffende 

Bruttogeschossfläche (Ein- und Dreifamilienhaus) eingehalten wird. An 

der Verlegung und Konzentration der gesetzlich vorgeschriebenen Erst-

wohnanteilsverpflichtung von Parzelle 950 auf Parzelle 945 (D._____) gibt 

es somit nichts auszusetzen. 

e) Zur Erstellung von Zweitwohnungen auf Parzelle 950 gilt es festzuhalten, 

dass die Beschwerdeführerin die entsprechende Rüge der Unzulässigkeit 

nach Art. 75b BV in Verbindung mit Art. 197 Ziff. 9 BV in ihrer Beschwer-

de vom 21. Januar 2013 nicht erhoben hat. Folglich wurde die – nach den 

wegweisenden Urteilen des Bundesgerichts 1C_649/2012/650/2012 vom 

22. Mai 2013 diesbezüglich grundsätzlich anfechtbare – Bewilligung vom 

23. August/4. Dezember 2012 auch nicht angefochten und sie ist damit in 

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der Zwischenzeit zumindest in (Teil-)Rechtskraft erwachsen. Die in der 

Stellungnahme vom 4. September 2013 erhobene diesbezügliche Rüge 

ist verspätet. Eine Aufhebung dieser Bewilligung scheitert daher schon an 

der Rechtskraftwirkung, die dieser Bewilligung bezüglich Zweitwohnungs-

regelung zuzubilligen ist. Ferner weist die Bauherrschaft (Beschwerde-

gegnerin 2) zu Recht daraufhin, dass die Bewilligung nach Art. 8 Abs. 1 

der Verordnung über Zweitwohnungen (ZwVO; SR 702) ohnehin rechtens 

wäre. Diese Übergangsbestimmung hält nämlich ausdrücklich fest, dass 

Baubewilligungen für neue Zweitwohnungen nach bisherigem Recht ge-

stützt auf einen projektbezogenen Sondernutzungsplan erteilt werden 

können, wenn dieser vor dem 11. März 2012 genehmigt wurde (lit. a) so-

wie die wesentlichen Elemente der Baubewilligung betreffend Lage, Stel-

lung, Grösse und Gestaltung der Bauten und Anlagen sowie deren Nut-

zungsart und Nutzungsmass regelt (lit. b). Diese Voraussetzungen für die 

Bejahung eines solchen projektbezogenen Sondernutzungsplanes kön-

nen vorliegend ohne Zweifel als erfüllt betrachtet werden, weil der betref-

fende Quartierplan bereits 1996 und 2004 genehmigt wurde und die zen-

tralen Gestaltungs- und Nutzungselemente im Sinne von Art. 8 Abs. 1 lit. 

b ZwVO – entgegen der von der Beschwerdeführerin in ihrem Schreiben 

vom 4. September 2013 geäusserten Auffassung - bereits damals detail-

liert und schlüssig festgelegt wurden. Die Beschwerdeführerin dringt des-

halb auch mit dem Einwand der unzulässigen Erstellung von Zweitwoh-

nungen auf der Bauparzelle 950 der Beschwerdegegnerin 2 nicht durch.

4. Zur Kostenauferlegung durch die Beschwerdegegnerin 1 im angefochte-

nen Einspracheentscheid vom 23. August/4. Dezember 2012 (vgl. Ziff. 3.3 

Verfahrenskosten Fr. 788.-- für Behandlung der Einsprache vom 7. Juni 

2012) gilt es grundsätzlich auf Art. 96 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes 

für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) zu verweisen, wonach 

kostenpflichtig ist, wer den Aufwand durch Gesuche aller Art oder durch 

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sein Verhalten verursacht hat. Die sich aus der Behandlung von Einspra-

chen ergebenden Kosten sind der Einsprecherin zu überbinden, wenn die 

Einsprache abgewiesen oder darauf nicht eingetreten wird. Diesfalls kann 

die Einsprecherin ausserdem zur Leistung einer angemessenen ausser-

gerichtlichen Entschädigung an die Gesuchstellende verpflichtet werden. 

Zur Höhe der Verfahrenskosten wird in der Baupolizei-Gebührenordnung 

der betreffenden Gemeinde (BaupGO; 791.12) festgehalten, dass Ge-

bühren schuldet, wer das gebührenpflichtige Geschäft auslöst (Art. 3). Wo 

die Gebührenordnung einen Ermessensspielraum vorsieht, ist für die 

Höhe der Gebühr der Arbeitsaufwand angemessen zu berücksichtigen 

(Art. 4). In Art. 9 BaupGO werden die Gebühren für Neubauten und bauli-

che Veränderungen festgelegt. Nach Art. 10 BaupGO wird insbesondere 

die Behandlung von Einsprachen nach Zeitaufwand berechnet. Wie der 

Kosten- und Aufwandzusammenstellung der Gemeinde vom 30. Novem-

ber 2012 entnommen werden kann, sind die einzelnen Positionen für die 

Gesamtgebühr von 788.-- im Detail aus- und nachgewiesen (vgl. Beilage 

41 der Gemeinde im Parallelverfahren R 12 184). Die Abgeltung dieser 

Behandlungsgebühr hat die Beschwerdeführerin zu tragen, da sie ihre 

Einsprache – trotz Projektänderung durch die Beschwerdegegnerin 2 – 

nicht zurückzog und somit weiterhin die Behandlung und Beurteilung der-

selben forderte. Die Einsprache wurde von der Beschwerdegegnerin 1 zu 

Recht abgelehnt, womit die Beschwerdeführerin auch kostenpflichtig wur-

de.

5. a) Der angefochtene Entscheid vom 23. August/4. Dezember 2012 (inklusive 

separater Baubewilligung) ist demnach rechtmässig, was zu seiner 

Bestätigung und zur Abweisung der Beschwerde vom 21. Januar 2013 

führt.

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b) Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten 

gestützt auf Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspfle-

ge (VRG; BR 370.100) der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Der anwalt-

lich vertretenen obsiegenden Beschwerdegegnerin 2 steht nach Art. 78 

Abs. 1 VRG zudem eine angemessene Parteientschädigung zu, wobei die 

dazu eingereichte Honorarnote vom 28. Mai 2013 in der Höhe von ge-

samthaft Fr. 3‘634.20 (gegliedert in: 13 Std. Arbeitsaufwand à 250.-- pro 

Std. [= Fr. 3‘250.--] plus Auslagen Fr. 115.-- [Kopien/Porto/Telefon] und 8 

% Mehrwertsteuer [=Fr. 269.20]) umfassend übernommen und somit dar-

auf abgestellt werden kann. Der Beschwerdegegnerin 1 steht demge-

genüber gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine aussergerichtliche Entschädi-

gung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2‘500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 428.--

zusammen Fr. 2‘928.--

gehen zulasten der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 

dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 

Chur, zu bezahlen.

3. Aussergerichtlich hat die A._____ AG die Beschwerdegegnerin 2 (C._____ 

AG) mit Fr. 3‘634.20 (inkl. MWST) zu entschädigen.

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4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 18. Sep-

tember 2014 gutgeheissen (1C_860/2013).