# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0909db4c-e30a-54a9-b7d8-d557e0340f2a
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-08-21
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 21.08.2013 B 2012/31
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2012-31_2013-08-21.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2012/31

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 21.08.2013

Entscheiddatum: 21.08.2013

Urteil Verwaltungsgericht, 21.08.2013
Steuerrecht, Art. 241 Abs. 1 StG (sGS 811.1). Bestätigung der 
Rechtsprechung, wonach die Handänderungssteuer nur dann auf der 
Summe von Bodenpreis und Werklohn bemessen werden kann, wenn sich 
der Erwerber vom Veräusserer oder einem Dritten die Erstellung einer 
schlüsselfertigen Baute versprechen liess und es ohne den Abschluss dieses 
General- oder Totalunternehmervertrages nicht zum Grundstückkauf 
gekommen wäre (sog. Baubindung). Ein mit dem Kaufvertrag 
zusammenhängender Vertrag über eine Teilleistung und die Übernahme 
eines Bauprojekts rechtfertigen die Zusammenrechnung nicht 
(Verwaltungsgericht, B 2012/31; nahezu identisch die Entscheide B 2012/32 
und 33).

Urteil vom 21. August 2013

Anwesend:  Präsident lic. iur. B. Eugster; Verwaltungsrichter lic. iur. A. Linder, Dr. B. 

Heer, lic. iur. A. Rufener, Dr. S. Bietenharder-Künzle; Gerichtsschreiber S. Wehrle, M.A. 

HSG

In Sachen

Politische Gemeinde St. Margrethen, vertreten durch den Gemeinderat, 9430 St. 

Margrethen,

Beschwerdeführerin,

vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Armin Thaler, Sonnenstrasse 5, Postfach 38, 9004 

St. Gallen,

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St.Galler Gerichte

gegen

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

und

X. und Y.Z.,

Beschwerdegegner,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Werner Ritter, Bahnhofstrasse 24, Postfach 142, 

9443 Widnau,

betreffend

Handänderungssteuer

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ Die T. AG und die U. AG erwarben am 3. März 2008 das Grundstück Nr. 0000 an 

der V.-strasse 00 in St. Margrethen zu je hälftigem Miteigentum. Im Hinblick auf die 

Erstellung von insgesamt vier Einfamilienhäusern wurden in der Folge drei Teilflächen 

abparzelliert, darunter das Grundstück Nr. 0001 mit einer Fläche von 499 m . Am 

2. März 2009 bewilligte der Gemeinderat der politischen Gemeinde St. Margrethen der 

P. AG den Bau eines Einfamilienhauses mit Garage und gedecktem Sitzplatz auf dem 

Grundstück Nr. 0001. Am 17. März 2010 fand die Schnurgerüstkontrolle statt.

B./ Am 21. März 2010 unterzeichneten X. und Y.Z. und die P. AG einen Vertrag über 

Architekturleistungen zur Erstellung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück 

Nr. 0001. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 16. April 2010 erwarben X. und 

Y.Z. schliesslich das Grundstück von der T. AG und der U. AG zu einem Preis von 

Fr. 189'620.-- (499 m  à Fr. 380.--) zu je hälftigem Miteigentum. Die Handänderung 

wurde gleichentags im Grundbuch eingetragen.

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C./ Das Grundbuchamt St. Margrethen veranlagte X. und Y.Z. am 28. April 2010 für den 

Kaufpreis des Grundstücks von Fr. 189'620.-- mit einer Handänderungssteuer von 

Fr. 1'896.20 (Rechnung 10.244/2010). Eine weitere Handänderungssteuer von 

Fr. 5'000.-- veranlagte das Grundbuchamt für den mutmasslichen Werklohn von 

Fr. 500'000.-- für die Erstellung des Einfamilienhauses (Rechnung 10.243/2010 vom 

28. April 2010). Die gegen diese Veranlagungsverfügung erhobene Einsprache wies der 

Gemeinderat der politischen Gemeinde St. Margrethen am 21. Juni 2010 ab.

D./ Gegen den Einspracheentscheid vom 21. Juni 2010 liessen X. und Y.Z. mit Eingabe 

vom 12. Juli 2010 und Ergänzung vom 21. September 2010 Rekurs bei der 

Verwaltungsrekurskommission erheben. Sie beantragten, der angefochtene 

Einspracheentscheid und die ihm zugrunde liegende Veranlagung des 

Grundbuchamtes St. Margrethen seien aufzuheben und die Handänderungssteuer sei 

auf Grundlage des im Kaufvertrag vom 31. März 2010 vereinbarten Kaufpreises von 

Fr. 189'620.-- zu veranlagen, eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an 

die Vorinstanz zurückzuweisen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

Nachdem X. und Y.Z. am 5. September 2011 weitere Unterlagen eingereicht hatten, 

hiess die Rekursinstanz den Rekurs am 6. Januar 2012 gut. Sie hob den 

angefochtenen Einspracheentscheid und die ihm zugrunde liegende Veranlagung des 

Grundbuchamtes St. Margrethen vom 28. April 2010 (Rechnung Nr. 10.243/2010) auf 

und stellte fest, dass es mit der rechtskräftigen Veranlagung einer 

Handänderungssteuer von Fr. 1'896.20 für den Kauf des Grundstücks Nr. 0001 sein 

Bewenden habe.

E./ Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 10. Februar 2012 und deren Ergänzung 

vom 16. März 2012 liess die politische Gemeinde St. Margrethen (nachfolgend 

Beschwerdeführerin) gegen den Entscheid der Verwaltungsrekurskommission 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben. Sie beantragt, der Entscheid sei 

aufzuheben; die Handänderungssteuer für die Handänderung des Grundstücks 

Nr. 0001 sei mit Fr. 1'896.20 und diejenige für den mutmasslichen Werklohn von 

Fr. 500'000.-- mit Fr. 5'000.-- zu veranlagen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen 

zu Lasten der Beschwerdegegner.

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Die Verwaltungsrekurskommission (nachfolgend Vorinstanz) schliesst in ihrer 

Vernehmlassung vom 29. März 2012 auf Abweisung der Beschwerde und verweist zur 

Begründung im Wesentlichen auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheides. X. 

und Y.Z. (nachfolgend Beschwerdegegner) erstatteten am 30. Mai 2012 eine 

Vernehmlassung. Sie beantragen ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, unter 

Kosten und Entschädigungsfolge.

Die Beschwerdeführerin liess sich am 10. August 2012 ergänzend zu den 

Vernehmlassungen der Vorinstanz und der Beschwerdegegner vernehmen.

Auf die Begründungen von Beschwerdeführerin und Beschwerdegegnern sowie auf die 

Ausführungen im angefochtenen Entscheid wird - soweit erforderlich - in den 

nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1. (…).

2. Die Beschwerdeführerin beantragt unter anderem, die Handänderungssteuer für die 

Handänderung des Grundstücks Nr. 0001 in St. Margrethen sei für den Kaufpreis mit 

Fr. 1'896.20 zu veranlagen.

Für den am 16. April 2010 erfolgten Erwerb des Grundstücks Nr. 0001, V.-strasse 01, 

St. Margrethen, zu einem Preis von Fr. 189'620.-- veranlagte die Beschwerdeführerin 

die Beschwerdegegner mit Rechnung Nr. 10.244/2010 vom 28. April 2010 mit einer 

Handänderungssteuer von Fr. 1'896.20 (1% des Kaufpreises). Diese Veranlagung war 

weder Gegenstand des Einsprache- noch des Rekursverfahrens, ist längst formell 

rechtskräftig und daher auch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Auf den 

diesbezüglichen Antrag kann nicht eingetreten werden.

3. Streitgegenstand des Beschwerdeverfahrens ist die mit Rechnung Nr. 10.243/2010 

vom 28. April 2010 veranlagte Handänderungssteuer über Fr. 5'000.--.

3.1. Gemäss Art. 241 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuer bei Handänderungen 

in der Gemeinde gelegener Grundstücke oder Grundstückanteile erhoben. Als 

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Handänderung gilt jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der wirtschaftlichen 

Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 241 Abs. 2 StG). Die Steuer wird nach dem 

Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers bemessen (Art. 243 Abs. 1 StG).

3.2. Die Beschwerdeführerin geht davon aus, mit dem Kaufvertrag vom 16. April 2010 

sei ein Generalunternehmer- bzw. Werkvertrag über die Errichtung eines 

Einfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. 0001 so verbunden gewesen, dass auch auf 

dem mutmasslichen Werklohn von Fr. 500'000.-- eine Handänderungssteuer 

geschuldet sei.

3.2.1. Zur Frage dieser sogenannten Baubindung besteht eine ständige Praxis des 

Verwaltungsgerichts. Als Erwerbsobjekt gelten all jene liegenschaftlichen Werte, die 

tatsächlich und wirtschaftlich in die Verfügungsgewalt des Erwerbers überführt werden 

(GVP 1976 Nr. 21). Eine Baubindung liegt demnach vor, wenn ein Kaufvertrag über ein 

Grundstück derart mit einem Werkvertrag verbunden wurde, dass Boden und Werk 

eine Einheit bilden. In diesem Fall ist die Handänderungssteuer auf der Summe von 

Bodenpreis und Werklohn zu entrichten (vgl. SGE 2009 Nr. 12; GVP 1966 Nr. 3; GVP 

1987 Nr. 24; Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische 

Steuerrecht, 6. Aufl., Muri-Bern 1999, S. 444 f.). Zwischen Kauf- und Werkvertrag muss 

eine Abhängigkeit bestehen, sodass es ohne den einen nicht zum Abschluss des 

andern gekommen wäre. Massgebend ist dabei, ob der Erwerber mit dem Abschluss 

eines Kaufvertrags und eines damit verbundenen Werkvertrags Rechtsgeschäfte tätigt, 

die wirtschaftlich gesehen die Übertragung der Verfügungsgewalt an einer bestimmten 

Baulandparzelle mit einem bestimmten darauf zu errichtenden Gebäude zum 

Gegenstand haben. Für die Beurteilung sind die gesamten Umstände des Einzelfalles 

heranzuziehen, wobei der Wille der Parteien massgebend ist, der darauf gerichtet sein 

muss, dem Erwerber ein schlüsselfertiges Haus zu verkaufen (Weidmann/Grossmann/

Zigerlig, a.a.O., S. 444 mit Hinweis auf GVP 1976 Nr. 21; vgl. auch BGE 88 I 217 sowie 

91 I 173 E. 4). Entscheidend sind die Verhältnisse bei Vertragsschluss.

3.2.2. Eine Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn erfolgt in der Regel in 

Fällen, in denen der Veräusserer und der Werkunternehmer identisch sind. Zur Frage, 

ob die Zusammenrechnung auch erfolgt, wenn - wie im vorliegenden Fall - 

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Landveräusserer und Werkunternehmer verschiedene Personen sind, bestehen 

unterschiedliche kantonale Veranlagungspraxen.

Nach st. gallischer Veranlagungspraxis ist die fehlende Identität von Verkäufer und 

Unternehmer kein Hindernis der Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn. 

Art. 243 Abs. 1 StG sagt über den Empfänger der Leistungen des Erwerbers nichts aus 

und schliesst somit den Fall, dass auch Leistungen des Erwerbers an einen Dritten in 

die Berechnungsgrundlage für die Handänderungssteuer eingeschlossen werden, nicht 

aus (vgl. StB 243 Nr. 1). An dieser Auslegung ist festzuhalten. Wie erwähnt ist aber 

erforderlich, dass ein innerer Zusammenhang zwischen Kauf- und Werkvertrag in dem 

Sinne bejaht werden kann, dass der eine Teil des Vertrags ohne den anderen nicht 

abgeschlossen worden wäre bzw. der Werkvertrag in der Grundstückübertragung 

eingeschlossen ist. Bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise muss das Geschäft 

als Ganzes dem Verkauf eines fertigen Hauses gleichkommen. Diese Auffassung 

entspricht auch dem Zweck der Rechtsverkehrssteuer, die den gesamten 

Vermögensübergang als solchen erfassen will (zum Ganzen vgl. SGE 2009 Nr. 12).

3.2.3. Die Praxis hat zahlreiche Indizien entwickelt, die in dieser Hinsicht als 

Entscheidungshilfen dienen. Demzufolge sprechen Kaufvertragsbestimmungen, durch 

welche ein Werkvertrag integriert oder dessen Abschluss ausbedungen wird, der Kauf- 

oder Besitzesantritt auf den Zeitpunkt der Bauvollendung hinausgeschoben wird, ein 

Pauschalpreis für Boden und Bau festgelegt wird oder wonach der Verkäufer 

Baugarantien tragen soll, als Indizien für eine Baubindung. Darauf deutet ebenfalls hin, 

wenn der Kauf eines schlüsselfertigen Hauses in Inseraten angeboten wird, wenn sich 

der Verkäufer als Generalunternehmer betätigt, wenn mit der Überbauung bereits 

begonnen worden ist oder wenn der Kaufpreis für das Bauland unter den ortsüblichen 

Bodenpreisen liegt, mithin die Differenz im Werklohn enthalten ist (StB 243  Nr. 1).

3.2.4. Die Zusammenrechnung von Bodenpreis und Werklohn setzt immer voraus, dass 

im Ergebnis kaum ein Unterschied besteht zum Fall, in dem der Käufer ein 

fertiggestelltes Haus erwirbt. Dagegen kann der Werklohn nicht in die Bemessung der 

Handänderungssteuer einbezogen werden, wenn sich der Verkäufer lediglich gewisse 

Arbeiten an einem zu erstellenden Gebäude versprechen lässt, der Käufer aber im 

Übrigen frei ist, wann, wie und durch wen er sein Grundstück überbauen lassen will 

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(vgl. StB 243 Nr. 1 sowie GVP 1987 Nr. 24). Von einem mitveräusserten 

liegenschaftlichen Wert kann somit nur im Fall eines einheitlichen Werkvertrages über 

eine fertig zu erstellende Baute gesprochen werden, d.h. wenn mit dem Kauf- ein 

General- oder Totalunternehmervertrag unabdingbar verbunden ist (vgl. GVP 1966 

Nr. 3, 1976 Nr. 21 und 1992 Nr. 18).

3.3. Die Beschwerdegegner sind offensichtlich eine teilweise Baubindung mit den 

Veräusserern eingegangen. Die Baumeisterarbeiten im Umfang von Fr. 130'000.-- sind 

nämlich bereits vor Abschluss des Grundstückkaufvertrages an die U. AG (damalige 

Miteigentümerin des Grundstücks) vergeben worden. Dieser Werkvertrag umfasste 

jedoch lediglich einen Teil der im Zusammenhang mit der Erstellung des 

Einfamilienhauses erforderlichen Arbeiten, sodass allein daraus nicht auf den 

angestrebten Verkauf eines fertigen Hauses geschlossen werden kann.

3.4. Umstritten ist die tatsächliche und wirtschaftliche Gewichtung der Tätigkeiten der 

P. AG. Fraglich ist insbesondere, ob diese als General- oder Totalunternehmerin tätig 

gewesen ist. Die P. AG wird wie die T. AG (vormalige Miteigentümerin des 

Grundstücks) durch A. und B.C. beherrscht. Die beiden Gesellschaften sind 

unbestrittenermassen wirtschaftlich identisch.

3.4.1. Nach Ansicht der Vorinstanz liegen keine Anhaltspunkte für eine vollständige 

Bindung der Beschwerdegegner hinsichtlich der Arbeitsvergabe, der Wahl der 

ausführenden Unternehmer und der Gestaltung des Innenausbaus vor:

Die P. AG hat vor dem Abschluss des Architekturvertrages am 21. März 2010 und der 

Veräusserung des Grundstücks an die Beschwerdegegner am 16. April 2010 mit 

einzelnen Bauhandwerkern im eigenen Namen Werkverträge abgeschlossen. Dies gilt 

etwa für die Erstellung des Baugerüsts durch die E. AG. Diese Arbeiten sind über die P. 

AG (resp. über die unter der Adresse der P. AG firmierende "Baugesellschaft D.") 

abgewickelt worden, was die Offertstellung, die Auftragsbestätigung und die 

Rechnungstellung (im Betrag von Fr. 5'100.--) betrifft. Auch die F. AG offerierte der P. 

AG am 28. Juli 2009 und am 15. Juli 2010 Bodenbelagsarbeiten und stellte ihr am 

29. September 2010 dafür Rechnung. Für weitere Arbeitsgattungen, etwa die 

Erstellung einer Erdsondenheizung mit Wärmepumpe durch die G. AG und der H. AG 

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für Sanitäreinrichtungen lagen im Zeitpunkt des Grundstückerwerbs an die P. AG 

gerichtete Offerten vor, die schliesslich aber nicht angenommen wurden.

Für einige Bauleistungen lagen bei Abschluss des Kaufvertrages an die P. AG bzw. an 

die Baugesellschaft D. gerichtete Offerten vor. Partei der entsprechenden (und 

teilweise noch abgeänderten) Werkverträge wurden jedoch die Beschwerdegegner 

selbst. Dies gilt für die Auftragsbestätigung der I. AG vom 15. Mai 2010 und für die 

Rechnungen der K. AG, Storen und Rolladen, vom 26. November 2010 und 28. April 

2011.

Für andere Arbeitsgattungen lagen am 16. April 2010 direkt an die Beschwerdegegner 

gerichtete Offerten und mit ihnen getroffene Vereinbarungen vor. Die Rechnungen 

wurden ebenfalls an die Beschwerdegegner adressiert. Dabei handelt es sich um die 

Bauleistungen der Elektro L. AG (Offerte vom 25. März 2010 und Rechnung vom 

11. Juni 2010) und der N. Keramik AG (Offerte vom 25. Juli 2009 und Rechnung vom 

8. Oktober 2009). Der Vertrag über die Ingenieurarbeiten wurde von der M. GmbH, der 

P. AG und den Beschwerdegegnern gemeinsam unterzeichnet. Die Rechnung vom 

27. April 2010 wurde zwar an die P. AG gerichtet, die Beschwerdegegner wurden darin 

jedoch als Bauherren genannt.

Für einzelne Arbeitsgattungen wurden nach Abschluss des Kaufvertrages am 31. März 

2010 Offerten an die Beschwerdegegner gerichtet, die entsprechenden Aufträge von 

diesen bestätigt und bezahlt (bspw. Offerten, Auftragsbestätigungen und Rechnungen 

der O. AG, Schreinerei und Innenausbau).

Die Vorinstanz kommt angesichts dessen zum Ergebnis, dass zwischen der P. AG und 

den Beschwerdegegnern kein einheitlicher Vertrag über die Erstellung eines 

schlüsselfertigen Hauses abgeschlossen worden ist.

3.4.2. Nach dem Dafürhalten der Beschwerdeführerin wird das Abstellen der Vorinstanz 

auf das Fehlen eines schriftlichen Werkvertrages der Veranlagungspraxis und den zur 

Beurteilung solcher Sachverhalte entwickelten Indizien nicht gerecht. Der 

wirtschaftliche Gehalt des Rechtsgeschäfts entspreche dem Erwerb eines Grundstücks 

samt einem darauf zu erstellenden Gebäude.

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Ein Indiz für die Baubindung erblickt die Beschwerdeführerin darin, dass im Zeitpunkt 

der Eigentumsübertragung am 16. April 2010 bereits ein durch die P. AG im Detail 

ausgearbeitetes und bewilligtes Projekt vorgelegen habe. Es sei demnach 

offensichtlich, dass sich der Kaufvertrag vom 16. April 2010 und der Architekturvertrag 

vom 21. März 2010 insofern gegenseitig bedingten, als der Verkauf des Baulandes 

durch die T. AG und die U. AG von der Übernahme des von der P. AG ausgearbeiteten 

Projekts abhängig gemacht worden sei.

Die Beschwerdeführerin verkennt, dass selbst die offensichtlich gegebene 

Abhängigkeit von Architektur- und Grundstückkaufvertrag nicht zu einer 

Zusammenrechnung von Werklohn und Kaufpreis führen kann, wenn darin lediglich die 

Projektierungsarbeiten (und damit eine Teilleistung), nicht aber die Erstellung eines 

schlüsselfertigen Gebäudes vereinbart wurden. Beim Architekturvertrag vom 21. März 

2010 handelt es sich um einen Vertrag über Grundleistungen des Architekten (inklusive 

Bauleitung) gemäss SIA-Norm 102 zu einem Pauschalhonorar von Fr. 70'000.--. Es 

liegen keine Hinweise vor, dass dieser Vertrag im Hinblick auf eine Steuerumgehung 

simuliert worden ist und stattdessen ein (dissimulierter) General- oder 

Totalunternehmervertrag abgeschlossen worden wäre. Die verschiedenen 

Vertragsverhältnisse zwischen den Beschwerdegegnern und einzelnen 

Bauhandwerkern (so auch der U. AG) schliessen einen gleichzeitig bestehenden 

einheitlichen Werkvertrag mit der P. AG über die Erstellung eines schlüsselfertigen 

Einfamilienhauses aus. Ein solches ist selbst dann nicht geschuldet, wenn der Architekt 

nicht nur mit dem Verfassen des Projekts, sondern auch mit der Bauleitung betraut 

worden ist. Folgerichtig ist im vorliegenden Fall der gesamte Zahlungsverkehr über das 

auf die Beschwerdegegner lautende Baukreditkonto der CS Crédit Suisse Zürich 

abgewickelt worden. Die Beschwerdegegner waren den Bauhandwerkern gegenüber 

zahlungs- und diese ihnen gegenüber leistungspflichtig. Beim Erwerb eines fertigen 

Hauses wären die Zahlungen der Beschwerdegegner an den General- resp. 

Totalunternehmer und nicht an die einzelnen Handwerker zu leisten gewesen. Soweit 

die P. AG oder die Baugesellschaft D. an den Werkverträgen beteiligt waren, ist davon 

auszugehen, dass sie als Vertreter der Beschwerdegegner gehandelt haben.

3.4.3. Ein weiteres Indiz für die Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn 

erblickt die Beschwerdeführerin darin, dass die P. AG die vier zu überbauenden 

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Teilgrundstücke mit den jeweilig durch sie zu erstellenden Gebäuden inseriert hat. 

Dabei sei sie und nicht die beiden Grundeigentümerinnen als Kontaktperson für die 

entsprechenden Objekte aufgetreten, was darauf schliessen lasse, dass sie das 

Grundstück zusammen mit dem projektierten und bewilligten Gebäude habe 

veräussern wollen. Sowohl die Ausschreibung als auch die einzelnen Vorleistungen der 

P. AG seien klar auf ein Zielpublikum ausgerichtet gewesen, welches ein fertiges Haus 

habe kaufen wollen. Zu einem separaten Verkauf des Baulandes hätte es nicht 

kommen können, da ansonsten die Vorleistungen ein reines Verlustgeschäft gewesen 

wären.

Wie bereits ausgeführt, rechtfertigt die Verknüpfung von Kaufvertrag und einem 

Werkvertrag über eine Teilleistung die Zusammenrechnung von Kaufpreis und 

Werklohn nicht. Dabei ist unerheblich, ob die Teilleistung in der Erstellung eines 

Projekts oder in einer anderen Bauleistung lag. Zwar ist die P. AG - wie die 

Beschwerdegegner selbst einräumen - durchaus auch als Generalunternehmerin tätig 

und es ist aufgrund des Inserates und der umfassenden Projektierungs- und anderen 

Vorarbeiten zu vermuten, dass sie wohl auch gegenüber den Beschwerdegegnern 

gerne als solche tätig geworden wäre. Massgebend ist aber, dass es dazu im 

vorliegenden Fall nicht gekommen ist. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die 

P. AG vor dem Vertragsschluss mit den Beschwerdegegnern gegenüber einzelnen 

Bauhandwerkern so aufgetreten ist, als ob sie das Projekt auf eigene Rechnung 

realisieren und das fertige Haus verkaufen wollte. Am 16. April 2010 bestand jedenfalls 

für die Beschwerdegegner noch eine beträchtliche Freiheit, wie und durch wen das 

Einfamilienhaus erstellt werden sollte.

3.4.4. Unbehelflich ist sodann der Hinweis der Beschwerdeführerin auf den 

Beschwerdeentscheid der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern 

vom 13. Oktober 2011 (Nr.32.13-10.9). Auch nach der im Kanton Bern geübten Praxis 

muss der Wille der Verkäufer darauf ausgerichtet sein, als Generalunternehmer der 

Käuferschaft eine schlüsselfertige Baute zu übertragen. Als Anhaltspunkte werden im 

zitierten Entscheid die Vereinbarung eines Pauschalpreises und die Verantwortlichkeit 

des Verkäufers für die Erstellung der Baute genannt (E. 3). Anders als im vorliegenden 

Fall wird im zitierten Entscheid gestützt auf Indizien der Schluss gezogen, ein 

beauftragtes Architekturbüro habe die Baute als Generalunternehmer erstellt. Wie in 

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den vorstehenden Erwägungen ausgeführt, hat sich im vorliegenden Fall die P. AG 

gegenüber den Beschwerdegegnern gerade nicht zur Erstellung einer schlüsselfertigen 

Baute zu einem Pauschalpreis verpflichtet. Sie ist mithin nicht als 

Generalunternehmerin tätig geworden. Der Sachverhalt ist daher im zentralen Punkt 

anders gelagert, was die unterschiedliche rechtliche Beurteilung erklärt.

3.5. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf 

einzutreten ist. Für die Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn fehlt es an 

einem mit dem Kaufvertrag verknüpften Werkvertrag über eine fertig zu erstellende 

Baute. Ein mit dem Kaufvertrag zusammenhängender Vertrag über eine Teilleistung 

und die Übernahme eines Bauprojekts rechtfertigen eine Zusammenrechnung nicht.

4. (…).

Demnach hat das Verwaltungsgericht

zu Recht erkannt:

1./  Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2./  Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1'500.-- bezahlt die 

Beschwerdeführerin. Der in gleicher Höhe geleistete Kostenvorschuss wird verrechnet.

3./  Die Beschwerdeführerin entschädigt die Beschwerdegegner mit Fr. 1'500.-- 

(zuzügl. MwSt).

V.          R.           W.

Der Präsident:                             Der Gerichtsschreiber:

lic. iur. B. Eugster                        S. Wehrle, M.A. HSG

Versand dieses Entscheides an:

-   die Beschwerdeführerin (durch Rechtsanwalt lic. iur. Armin Thaler, 9000 St. Gallen)

-   die Beschwerdegegner (durch Rechtsanwalt Dr. Werner Ritter, 9443 Widnau)

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-   die Vorinstanz

am:

Rechtsmittelbelehrung:

Sofern eine Rechtsverletzung nach Art. 95 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (SR 

173.110, abgekürzt BGG) geltend gemacht wird, kann gegen diesen Entscheid gestützt 

auf Art. 82 lit. a BGG innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Schweizerischen 

Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde erhoben werden.

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