# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** db09bc9c-1d9d-506b-8a46-2a71e1e9eaed
**Source:** Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** FR ac_4f_05_156.pdf
**Docket/Reference:** ac_4f_05_156.pdf
**URL:** https://www.fr.ch/sites/default/files/contens/tc/_www/files/pdf3/ac_4f_05_156.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS FREIBURG 

STEUERGERICHTSHOF 

Entscheid des Präsidenten vom 20. Dezember 2006 

In den Beschwerdesachen (4F 05 156 und 157) 

A, in Z, 

Beschwerdeführer, 

gegen 

die Kantonale Steuerverwaltung, Rue Joseph-Piller 13, 1700 Freiburg,  

Beschwerdegegnerin, 

betreffend 

Steuerwert der Liegenschaft 
(Einspracheentscheid vom 15. Juli 2005; 
Steuerperiode 2004) 

 - 2 -

hat sich ergeben: 

A. 

B. 

A  ist  Eigentümer  einer  Liegenschaft  in  Z,  welche  fünf  Wohnungen  umfasst. 
Auf dem Frageborgen für die Bewertung der Miet- und Steuerwerte von nicht 
landwirtschaftlichen  Liegenschaften  (ab  der  Steuerperiode  2001)  deklarierte 
er am 11. Juli 2004 einen Eigenmietwert der selbst benutzen Wohnung von 
13'632 Franken, jährliche Mietzinsen von 70'800 Franken sowie einen Steu-
erwert  von  1'203'878  Franken.  Letzterer  ergibt  sich  aus  dem  angeführten 
Verkehrswert  von  1'625'000  Franken und  dem  doppelt  gewichteten  Ertrags-
wert  von  993'317  Franken  (zu  8,5 %  kapitalisierte  Mieteinnahmen  inkl.  Ei-
genmietwert). 

Gemäss  Mitteilung  der  Kantonalen  Steuerverwaltung  vom  9.  August  2005 
wurde  der  Steuerwert  auf  1'245'000  Franken  festgelegt.  Die  Differenz  zum 
deklarierten Wert ergibt  sich  aus der Tatsache,  dass  der  Ertragswert  in  An-
wendung eines Kapitalisierungssatzes von 8 % ermittelt wurde. 

Mit  Veranlagungsanzeige  vom  16.  Juni  2005  wurde  der  Steuerwert  der  Lie-
genschaft der früheren Mitteilung entsprechend mit 1'245'000 Franken veran-
lagt. 

Am  11.  Juli  2005  erhob  A  gegen  diese  Veranlagung  Einsprache  mit  dem 
Antrag,  den  Steuerwert  der  Liegenschaft  gemäss  der  eingereichten  Steuer-
erklärung zu veranlagen. Er machte insbesondere geltend, es sei der Kapita-
lisierungssatz  für  Mehrfamilienhäuser  (8,5 %)  anzuwenden.  Das  Konzept 
"Mehrfamilienhaus" sei für diesen Neubau aus dem einzigen Grund der Wei-
tervermietung von mindestens vier der fünf Wohnungen gewählt worden. Das 
Objekt sei in diesem Sinne ein klassisches Renditeobjekt, ein Mehrfamilien-
haus eben. Der Umstand, dass eine der fünf Wohnungen im Moment selbst 
bewohnt werde, ändere nichts an der Sachlage, dass das Mehrfamilienhaus 
mit einer "anderen, an Dritte weitervermieteten nichtlandwirtschaftlichen Lie-
genschaft"  absolut  vergleichbar  sei  und  die entsprechenden  Rechtsgrundla-
gen analog anzuwenden seien. 

Mit Entscheid vom 15. Juli 2005 wurde die Einsprache abgewiesen. Zur Be-
gründung  legte  die  Kantonale  Steuerverwaltung  insbesondere  dar,  die  Lie-
genschaft  des  Steuerpflichtigen  könne  nicht  als  Mehrfamilienhaus  im  Sinne 
der  konstanten  Praxis  betrachtet  werden.  Gemäss  dem  Schätzerhandbuch 
(Schweizerische  Vereinigung  kantonaler  Grundstückbewertungsexperten/ 
Schweizerische  Schätzungsexperten-Kammer/Schweizerischer  Verband  der 
Immobilien-Treuhänder),  welches  für  die  Bewertung  der  Immobilien  diene, 
gälten erst Objekte ab sechs Wohnungen als Mehrfamilienhäuser. 

C. 

 - 3 -

Mit  Eingabe  vom  13.  bzw.  16.  August  2005  reichte  A  beim  Verwaltungsge-
richt  gegen  den  Einspracheentscheid  Beschwerde  ein.  Er  hält  an  seinem 
Standpunkt  fest,  dass  der  Kapitalisierungssatz  für  Mehrfamilienhäuser  zur 
Anwendung  gelangen  müsse.  Nebst  den  bereits  im  Einspracheverfahren 
vorgebrachten Argumenten legt er insbesondere noch dar, es sei bereits im 
Baubewilligungsverfahren immer von einem Mehrfamilienhaus die Rede ge-
wesen. Im Übrigen habe die Kantonale Steuerverwaltung selber die Liegen-
schaft  als  Mehrfamilienhaus  akzeptiert,  indem  sie  den  Reduktionsfaktor  von 
14 % gewährt habe. Dort - wie auch im Leitfaden zur Steuererklärung - wer-
de  ausdrücklich  davon  ausgegangen,  dass  beim  Vorhandensein  von  mehr 
als  drei Wohnungen  ein  Mehrfamilienhaus  angenommen  werden  könne.  In-
sofern sei der angefochtene Entscheid widersprüchlich und er verstosse ge-
gen die von der Verwaltung selber aufgestellte klare Regelung. Auch in an-
dern  Kantonen  setze  die  Qualifikation  einer  Liegenschaft  als  Mehrfamilien-
haus nicht mindestens sechs Wohnungen voraus. 

In ihrer Beschwerdeantwort vom 13. bzw. 15. September 2005 schliesst die 
Kantonale  Steuerverwaltung  auf  Abweisung.  Sie  weist  insbesondere  noch 
darauf hin, dass der Kapitalisierungssatz für die Berechnung der Steuerwerte 
nicht landwirtschaftlicher Liegenschaften im Kanton Freiburg trotz des histo-
rischen  Tiefs  der  Hypothekarzinssätze  weiterhin  grosszügig  auf  8  bis  8,5 % 
verankert  sei.  Laut  dem  Schätzerhandbuch, wonach  Objekte ab  sechs  oder 
mehr  Wohneinheiten  als  Mehrfamilienhäuser  zu  betrachten  seien,  müsste 
der Kapitalisierungssatz sogar auf 5.8 % festgesetzt werden. Insofern sei der 
angewandte  Satz  von  8 %  offensichtlich  gerechtfertigt.  Der  Präsident  des 
Steuergerichtshofes habe denn auch schon in einer ähnlichen Angelegenheit 
geurteilt. Im Übrigen beantragt die Vorinstanz, anstelle des bei der Ermittlung 
des Eigenmietwertes gewährten Reduktionsfaktors von 14 % bloss einen sol-
chen von 4 % zu berücksichtigen und den Steuerwert noch um den Wert von 
zwei Grundstücken Wald (155 und 230 Franken) zu erhöhen. 

In seinen Gegenbemerkungen vom 4. Oktober 2005 hält der Beschwerdefüh-
rer an seinem Standpunkt fest. Er legt insbesondere noch dar, dass die von 
der  Steuerverwaltung  selbst  gewählte  Methode  der  Selbstdeklaration  auch 
im  Interesse  der  Rechtsgleichheit  anwendbar  bleiben  müsse.  Im  Übrigen 
greife die Vorinstanz Punkte auf, welche ausserhalb der Streitfrage lägen. 

 - 4 -

Der Präsident des Steuergerichtshofes 
zieht in Erwägung: 

I.  Anwendbares Verfahrensrecht, Vereinigung der Verfahren, Zuständigkeit 

des Einzelrichters 

1.  a)  Gemäss Art. 104 Abs. 4 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über 
die direkte Bundessteuer (DBG; SR 642.11) regelt das kantonale Recht Or-
ganisation  und  Amtsführung  der  kantonalen  Vollzugsbehörde,  soweit  das 
Bundesrecht nichts anderes bestimmt. Insofern sind die Kantone auch in der 
Bestellung  und  Organisation  der  Steuerrekurskommission  grundsätzlich  frei 
(vgl.  RAINER  ZIGERLIG  /  GUIDO  JUD  in  Zweifel  /  Athanas,  Kommentar  zum 
Schweizerischen  Steuerrecht  I/2b,  Basel  2000,  N  3  ff.  zu  Art.  104  DBG). 
Dementsprechend  bestimmen  Art.  4  Abs.  3  und  4  des  kantonalen  Ausfüh-
rungsbeschlusses  vom  5.  Januar  1995  zum  Bundesgesetz  über  die  direkte 
Bundessteuer  (SGF  634.1.11),  dass  im  Beschwerdeverfahren  vor  dem  Ver-
waltungsgericht,  welches  Beschwerdeinstanz  im  Sinne  von  Art.  104  Abs. 3 
DBG ist, unter Vorbehalt anders lautender Bestimmungen des Bundesrechts 
(vgl.  Art.  140  ff.  DBG)  sinngemäss  die  entsprechenden  Bestimmungen  des 
kantonalen  Rechts  gelten.  Somit  gelangen  also  die  Verfahrensvorschriften 
des  Gesetzes  vom  6. Juni  2000  über  die  direkten  Kantonssteuern  (DStG; 
SGF  631.1)  sowie  des  Gesetzes  vom  23.  Mai  1991  über  die  Verwaltungs-
rechtspflege (VRG; SGF 150.1) subsidiär zur Anwendung. 

b)  Art. 42 Abs. 1 lit. b VRG sieht vor, dass Eingaben, die den gleichen Gegen-
stand betreffen, aus wichtigen Gründen in einem einzigen Verfahren vereinigt 
werden können. 

Im  vorliegenden  Fall  erschien  es  von  Beginn  weg  (Einreichung  der  Rechts-
mittel) angebracht, das Verfahren betreffend die direkte Bundessteuer (4F 05 
156) und den Rekurs betreffend die Kantonssteuer (4F 05 157) im gleichen 
Verfahren  zu  vereinigen.  Die  beiden  entsprechenden  Veranlagungen  bilden 
nämlich  Gegenstand  desselben  Einspracheentscheides  und  es  wurde  vor 
dem  Verwaltungsgericht  auch  bloss  eine  einzige  Rechtsschrift  eingereicht. 
Im  Übrigen  stehen  die  beiden  Rechtsmittel  nicht  nur  prozessual,  sondern 
auch sachlich in einem engen Zusammenhang. 

c)  Gestützt auf Art. 186 DStG in Verbindung mit Art. 100 Abs. 1 lit. c VRG ist die 
Beschwerde  angesichts  des    Streitwertes  vom  Präsidenten  des  Steuer-
gerichtshofes als Einzelrichter zu beurteilen. 

 
 - 5 -

II. Direkte Bundessteuer (4F 05 156) 

2. 

  Obwohl die angefochtene Veranlagung des Steuerwertes und die Einsprache 
des  Beschwerdeführers  dementsprechend nur  die  Kantonssteuern  betrafen, 
umfasst der von der Vorinstanz erlassene Einspracheentscheid gemäss dem 
ausdrücklichen  Wortlaut  und  den  zitierten  Gesetzesbestimmungen  auf  der 
Vorderseite auch die Veranlagung der direkten Bundessteuer. Aus dem "Pro-
tokollauszug" (Begründung) des Entscheides geht dann allerdings nicht her-
vor,  inwiefern  die  direkte  Bundessteuer,  welche  ja  keine  Vermögenssteuer 
vorsieht,  betroffen  sein  soll.  Unter  diesen  Umständen  ist  vorliegend  schlicht 
festzustellen,  dass  der  Einspracheentscheid,  soweit  er  die  direkte  Bundes-
steuer betrifft, irrtümlicherweise erfolgt und gegenstandslos ist. 

3. 

Für diesen Teil des Verfahrens sind selbstverständlich keine Kosten zu erhe-
ben. 

III. Kantonssteuer (4F 05 157) 

4  a)  Obwohl  der  Beschwerdeführer  gemäss  der  angefochtenen  Veranlagung 
keine  Vermögensteuer  bezahlt,  hat  er  im  Hinblick  auf  die  Liegenschafts-
steuer,  welche  aufgrund  des  Steuerwertes  erhoben  wird,  ein  genügendes 
Rechtsschutzinteresse  (vgl.  Art.  76  lit.  a  VRG).  Demzufolge  ist  auf  den  Re-
kurs betreffend die Kantonssteuer einzutreten. 

b)  Soweit die Vorinstanz in ihrer Beschwerdeantwort eine Änderung des mass-
gebenden  Reduktionsfaktors  beim  Eigenmietwert  und  eine  zusätzliche  Be-
rücksichtigung zweier Waldgrundstücke beantragt (Steuerwert von insgesamt 
385  Franken,  welcher  immer  noch  nicht  zu  einem  steuerbaren  Vermögen 
führt!),  ist darauf  nicht  einzutreten.  Diese  Punkte  bildeten  nämlich nicht  Ge-
genstand  des  Einspracheverfahrens  (vgl.  Art.  81  Abs.  3  VRG).  Sie  sind  zu-
dem nur von geringer Tragweite, sodass auch insofern kein genügender An-
lass  besteht,  dass  Verfahren  von  Amtes  wegen  (im  Rahmen  es  Devolutiv-
effektes der Beschwerde) darauf auszudehnen. 

5.  a)  Gemäss  Art.  54  DStG  werden  nicht  landwirtschaftliche  Grundstücke  zum 
Steuerwert  besteuert.  Dieser  entspricht  dem  Verkehrswert  des  Bodens  und 
der  Bauten  unter  entsprechender  Berücksichtigung  des  Ertragswertes 
(Abs. 1). Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen er-
zielbaren Verkaufspreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche 
Verhältnisse  (Abs. 2).  Der  Ertragswert  entspricht  dem  kapitalisierten  jähr-
lichen Mietwert. Für vermietete Grundstücke entspricht der Ertragswert dem 

 
 
 - 6 -

Mieterspiegel,  d. h.  dem  Nettomietzins  (Mietzins  ohne  Nebenkosten)  der 
Wohnungen, Lokale und anderen Teile des Grundstückes (Abs. 3). Zum Er-
tragswert  besteuert  werden  hingegen  land-  und  forstwirtschaftliche  Grund-
stücke  sowie  die  für  den  Betrieb  unentbehrlichen  Gebäude,  solange  diese 
Nutzung andauert (Art. 55 DStG). Der Staatsrat erlässt die nötigen Vorschrif-
ten für die Bewertung der Grundstücke (Art. 53 Abs. 3 DStG). 

Das Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der di-
rekten  Steuern  der  Kantone  und  Gemeinden  (StHG)  sieht  in  Art.  14  allge-
mein vor, dass das Vermögen zum Verkehrswert bewertet wird. Dabei kann 
der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden (Abs. 1). 

Der  Staatsratsbeschluss  vom  9.  April  1992  betreffend  die  Besteuerung  von 
nicht landwirtschaftlichen Liegenschaften (SGF 631.33; nachfolgend: der Be-
schluss)  sieht  in  Art.  13  vor,  dass  der  Steuerwert  von  nicht  landwirtschaft-
lichen Liegenschaften in der Regel aufgrund des arithmetischen Mittels zwi-
schen dem Verkehrswert (Marktwert) und dem zweifachen Ertragswert ermit-
telt  wird  (Abs.  1).  Der  Ertragswert  einer  nicht  landwirtschaftlichen  Liegen-
schaft  ergibt  sich  durch  Kapitalisierung  des  Bruttoertrages  der  Liegenschaft 
mit einem näher bestimmten Satz (zwischen 8 ½  und 8 %). Der Bruttoertrag 
entspricht dem Gesamtmietwert der Liegenschaft oder der Wohnung des Ei-
gentümers und dem Mietwert der Berufs- und Geschäftsräume im Jahr sowie 
der  Mietzinseinnahmen  entsprechend  der  Mietzinsaufstellung  für  die  Woh-
nungen, Geschäfts- und übrigen Räume (vgl. Art. 14). Der Verkehrswert des 
Bodens  oder  eines  Gebäudes  wird  anhand  des  mittleren  Preises  ermittelt, 
welcher für gleiche oder ähnliche Liegenschaften in derselben Gegend wäh-
rend  einer  längeren  Zeitspanne  bei  Verkäufen  erzielt  wurde  und  mit  Wahr-
scheinlichkeit  auch  für  die  betreffende  Liegenschaft  erzielt  werden  könnte. 
Die unter dem Einfluss spezieller oder persönlicher Umstände erzielten Ver-
äusserungspreise  sind  nicht  zu  berücksichtigen  (Art.  15  Abs.  1).  Der  Ver-
kehrswert  einer  nicht  landwirtschaftlichen  Liegenschaft  kann  grundsätzlich 
nicht unter dem Ertragswert liegen (Art. 15 Abs. 2). 

b) 

Im vorliegenden Fall ist einzig umstritten, welcher der im Beschluss vorgese-
henen  Kapitalisierungssätze  zur  Anwendung  gelangen  soll  (8,5 % für  Mehr-
familienhäuser oder 8 % für andere, nach 1960 erstellte Liegenschaften). 

Entgegen der Ansicht der Vorinstanz lässt sich aus dem von ihr angerufenen 
Urteil  4F  03  55  vom  2.  Juli  2003  nichts  für  den  vorliegenden  Fall  ableiten, 
stand  doch  dort  die  Qualifikation  eines  Zweifamilienhauses  zur  Diskussion. 
Es leuchtet zum Vornherein ein, dass ein Zweifamilienhaus nicht ohne Wei-
teres  einem  Mehrfamilienhaus  gleichgestellt  werden  kann.  In  der  Tat  sind 
Ein-  und  Zweifamilienhäuser  eher  konsumgüterähnliche  Liegenschaften  als 
Renditeobjekte,  sodass  dem  Ertragswert  im  Hinblick  auf  die  Ermittlung  des 
Verkehrswertes  geringere  Bedeutung  zukommt  (vgl.  SCHWEIZERISCHE  VER-
EINIGUNG  KANTONALER  GRUNDSTÜCKBEWERTUNGSEXPERTEN  /  SCHWEIZERISCHE 

 
 - 7 -

SCHÄTZUNGSEXPERTEN-KAMMER  /  SCHWEIZERISCHER  VERBAND  DER  IMMOBILIEN-
TREUHÄNDER,  Schätzerhandbuch  -  Bewertung  von  Immobilien,  Chur  2000, 
S. 61 f. sowie 232 und 234). 

Im  Schätzerhandbuch  (S.  95)  wird  das  Mehrfamilienhaus  als  "Gebäude  mit 
mehreren  Wohnungen"  definiert,  wobei  beigefügt  wird:  "Die  nachfolgenden, 
speziellen  Bewertungshinweise  beziehen  sich  vorwiegend  auf  Objekte  ab 
sechs  oder  mehr Wohneinheiten."  In  der  übrigen  Fachliteratur  fehlt  ein  ent-
sprechender  Hinweis.  Das  zeigt,  dass  es  keine  strikte  Abgrenzung  gibt  und 
ein  gewisser  Spielraum  besteht.  Dazu  kommt,  dass  die  freiburgischen  Be-
hörden  selber  in  der  "Allgemeinen  Wegleitung  zur  Steuererklärung"  (S.  26) 
eine  grosszügigere  Lösung  gewählt  haben,  indem  sie  die  Kategorie  "Mehr-
familienhaus"  mit  dem  Zusatz  "(mehr  als  3  Wohnungen)"  präzisiert  haben. 
Warum  diese  eigene  Ausführungsweisung  nun  im  vorliegenden  Einzelfall 
nicht zur Anwendung gelangen soll, ist nicht einzusehen und erscheint auch 
unter dem Aspekt der Rechtsgleichheit als fragwürdig. Daran ändert auch die 
Tatsache  nichts,  dass  die  zur  Zeit  anwendbaren  Kapitalisierungssätze  im 
Lichte  der  einschlägigen  Fachliteratur  als  diskutabel  erscheinen  mögen. 
Vielmehr  sind  allenfalls  die  entsprechenden  Verordnungsbestimmungen  an-
zupassen. Demzufolge erweist sich der Rekurs als begründet. 

402.207