# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 73586def-ca46-5f7e-b19a-d822c590ee05
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-04-08
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 08.04.2021  VB.2020.00660
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2020-00660_2021-04-08.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2020.00660	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 08.04.2021
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands; Dachflächenfenster.

Fragen des rechtlichen Gehörs (E. 4). Die Besitzstandsgarantie nach § 357 PBG kann nur für bestehende Bauten und Anlagen beansprucht werden, welche seinerzeit im Einklang mit den materiell-rechtlichen Vorschriften erstellt worden sind. § 357 PBG bezieht sich also allein auf bestehende, nicht aber auf bereits abgebrochene oder neue Bauwerke bzw. Bauteile (E. 5.2). Nach Art. 12 Abs. 7 BZO können bei Bauprojekten mit besonders guter Einordnungs- und Gestaltungsqualität Abweichungen von den Gestaltungsvorschriften gemäss Art. 12 BZO zugelassen werden (E. 6.2). Es liegt keine besonders gute Gestaltung vor (E. 6.4). Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erweist sich als verhältnismässig; die öffentlichen Interessen an der Einhaltung der Bauvorschriften und der Gestaltung der Kernzone überwiegen die privaten finanziellen Interessen des Beschwerdeführers (E. 7).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BESITZSTANDSGARANTIE
DACHFLÄCHENFENSTER
GESTALTUNGSVORSCHRIFT
GUTER GLAUBE
KERNZONE
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÄSSIGEN ZUSTANDS

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 29 Abs. II BV
§ 341 PBG
§ 357 Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2020.00660

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 8. April 2021

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid (Vorsitz), Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin
Nicole Bürgin.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer, 

 

gegen

 

Baukommission Uetikon am See,

Beschwerdegegnerin,

 

und

 

Gebäudeversicherung Kanton Zürich, 

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung,

 

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 11. Dezember 2019 verweigerte die
Baukommission der Gemeinde Uetikon am See A die baurechtliche Bewilligung für
zwei bereits erstellte Dachflächenfenster auf dem Gebäude Vers.-Nr. 01 auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der C-Strasse 03 in Uetikon am See und
verfügte die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands.

II.  

Dagegen erhob A am 15. Januar 2020 Rekurs beim
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte, die Verweigerung der
Bewilligung der Dachflächenfenster sei aufzuheben und die Bewilligung zu
erteilen. Eventualiter sei auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
zu verzichten. Subeventualiter sei festzustellen, dass die Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands jenen Zustand darstelle, wie dieser am 15. November
1973 bewilligt worden sei. Subsubeventualiter sei die Sache zur
Sachverhaltsabklärung sowie Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 18. August 2020 ab.

III.  

Hiergegen erhob A mit Eingabe vom 21. September 2020
Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen, den angefochtenen Entscheid teilweise (d. h. insoweit die
Dachflächenfenster vom Entscheid der Abweisung betroffen seien) aufzuheben. Ihm
sei die baurechtliche Bewilligung für den Ersatz der Dachflächenfenster auf der
Südseite durch zwei Dachflächenfenster zu erteilen. Eventualiter sei der
angefochtene Entscheid teilweise aufzuheben und auf die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands, d. h.
den vollständigen Rückbau der Dachflächenfenster innert 90 Tagen
vollständig zu verzichten. Subeventualiter sei festzustellen, dass die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands jenen Zustand darstelle, wie
dieser am 15. November 1973 bewilligt worden sei (9 Dachflächenfenster
in der Grösse von 50 cm x 70 cm) und entsprechend anstelle
eines neuen bewilligungsfähigen Baugesuchs der am 15. November 1973
bewilligte Zustand wiederhergestellt bzw. umgesetzt werden könne.
Subsubeventualiter sei die Sache zur Sachverhaltsabklärung sowie Neubeurteilung
an die Vorinstanz, eventualiter an die Erstinstanz zurückzuweisen. In
prozessualer Hinsicht beantragte er einen Augenschein.

Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich verzichtete am
19. Oktober 2020 auf eine Vernehmlassung. Mit Beschwerdeantwort vom 21. Oktober
2020 beantragte die Baukommission Uetikon am See die Abweisung der Beschwerde,
soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolge zulasten des
Beschwerdeführers. Das Baurekursgericht beantragte am 30. September 2020
die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge. Die Replik von A erfolgte am 5. November
2020. Am 10. November 2020 duplizierte die Baukommission Uetikon am See. A
liess sich am 7. Dezember 2020 erneut vernehmen. Die Gebäudeversicherung
des Kantons Zürich verzichtete am 21. Dezember 2020 erneut auf eine
Vernehmlassung. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.
 

2.1 Der
Beschwerdeführer beantragt in verfahrensrechtlicher Hinsicht die Durchführung
eines Augenscheins. 

2.2 Die
Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zuständigen Behörde. Eine
entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf
andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019,
1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn
die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist
zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein
verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen
Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit
ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).

2.3 Aus den
eingereichten Akten, insbesondere dem Protokoll des Augenscheins der
Vorinstanz, ergibt sich der massgebliche Sachverhalt mit hinreichender
Deutlichkeit, sodass auf die Durchführung des beantragten Augenscheins
verzichtet werden kann.

3.
 

Das streitbetroffene Grundstück liegt gemäss der geltenden
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Uetikon am See in der Kernzone Grossdorf
(K2). Im Jahr 1973 wurden auf der Südseite des Gebäudes neun Dachflächenfenster
von gesamthaft rund 1,80/2,00 m erstellt und nachträglich am 9. November
1973 bewilligt. Im Rahmen der Baukontrolle zum Umbauprojekt "Nutzungsänderung
D", dessen Fassadenpläne keine Dachfenster enthielten, wurde festgestellt,
dass zwei neue Dachflächenfenster im Umfang von je 140 cm/94 cm,
gesamthaft 2,65 m2, eingebaut worden waren.

4.
 

4.1 Der Beschwerdeführer
rügt mehrfach, dass sein Anspruch auf rechtliches Gehör durch die Vorinstanz
verletzt worden sei. 

4.2 Aus dem
Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) fliesst unter anderem das Recht
der von einem Entscheid in ihrer Rechtsstellung Betroffenen, sich vor Erlass
eines in ihre Rechtstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern und
ihren Standpunkt zu allen relevanten Fragen wirksam zur Geltung zu bringen.
Ebenso müssen die (Rechtsmittel-)Behörden ihre Vorbringen tatsächlich hören,
prüfen und in der Entscheidfindung berücksichtigen. Entsprechend ist die
Behörde verpflichtet, ihren Entscheid zu begründen. Dabei muss sie sich indes
nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen und jedes
einzelne Vorbringen ausdrücklich abhandeln, sondern kann sich auf die
wesentlichen Punkte beschränken. Der Begründungspflicht ist Genüge getan, wenn
sich die Betroffenen über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und
ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen können. In
diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich
die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl. zum
Ganzen BGE 138 I 232 E. 5.1; VGr, 24. Mai 2017, VB.2016.00657, E. 3.2;
ausführlich Michele Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches
Gehör im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 344 ff.
und 402 ff. mit zahlreichen Hinweisen).

Das Recht, angehört zu werden, ist formeller Natur; die
Verletzung des Gehörsanspruchs führt daher grundsätzlich unabhängig von den
Erfolgsaussichten des Rechtsmittels in der Sache selbst zur Aufhebung der
angefochtenen Verfügung (statt vieler VGr, 28. Juni 2017, VB.2017.00076, E. 6.1).
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts und des Verwaltungsgerichts
kann indes eine obere Instanz die Gehörsverletzung einer unteren Instanz
heilen, wenn die Verletzung nicht schwer wiegt und die Rechtsmittelinstanz
sowohl Tat- als auch Rechtsfragen uneingeschränkt überprüft. Selbst bei einer schweren
Verletzung ist von einer Rückweisung abzusehen, wenn diese lediglich einen formalistischen
Leerlauf darstellen und zu einer unnötigen Verfahrensverlängerung führen würde
(BGE 133 I 201 E. 2.2; BGE 132 V 387 E. 5.1; VGr, 7. Juni 2018,
VB.2018.00067, E. 2.4).

4.3
 

4.3.1
Der Beschwerdeführer rügt, er habe sowohl eine besonders gute Gestaltung
sowie eine besonders gute Einordnung der Liegenschaft wie auch der Dachfenster
angeführt und auf die Möglichkeit einer Ausnahme nach Art. 12 Abs. 7
der BZO verwiesen, welche seitens der Vorinstanz nicht geprüft worden sei. 

4.3.2
Die Vorinstanz hielt in ihrem Entscheid fest, dass der Beschwerdeführer der
Auffassung sei, dass ihm eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 12 Abs. 7
BZO zu erteilen sei. Sie führte hierauf in E. 3.3.2 aus, dass nach dieser
Bestimmung in der Kernzone K2 bei Bauprojekten mit besonders guter
Einordnungs- und Gestaltungsqualität Abweichungen von den
Gestaltungsvorschriften gemäss Art. 12 zugelassen werden könnten. Solche
Abweichungen setzten jedoch ein Modell, ein Material- und Farbkonzept sowie
eine positive Beurteilung durch ein qualifiziertes Fachgutachten voraus. Die
Vorinstanz erwog insbesondere, dass sich die Auffassung der Beschwerdegegnerin,
wonach die gesetzlich geforderte besonders gute Gesamtwirkung nicht erfüllt
werde, anlässlich des Augenscheins bestätigt habe, da die Fenster insbesondere überdimensioniert
in Erscheinung träten. Insgesamt setzt sich die Vorinstanz über zweieinhalb
Seiten mit der Ausnahmebestimmung nach Art. 12 Abs. 7 auseinander,
weshalb sie diese genügend geprüft bzw. ihre Überlegungen begründet hat und
keine Gehörsverletzung vorliegt. 

4.4
 

4.4.1
Der Beschwerdeführer rügt ausserdem eine Verletzung seines Anspruchs auf
rechtliches Gehör, da die Vorinstanz auf seine Ausführungen, die Fenster seien
auch unter dem Aspekt von § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) bewilligungsfähig, nicht eingegangen sei.

4.4.2
Die Vorinstanz führte in E. 3.2 aus, weshalb kein Bestandesschutz mehr
bestehe. Da sie einen Bestandesschutz und somit auch die Anwendbarkeit von § 357
PBG verneinte, können in der Folge die Fenster auch nicht nach § 357 Abs. 1
PBG bewilligt werden. Demgemäss hat sie sich auch insofern rechtsgenügend mit
dem Argument des Beschwerdeführers auseinandergesetzt und seinen Anspruch auf
rechtliches Gehör nicht verletzt.

4.5
 

4.5.1
Unter dem Titel rechtliches Gehör bringt der Beschwerdeführer ferner vor,
die Vorinstanz habe bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit des Rückbaus weder
mildere Mittel noch die Zweck-Mittel-Relation geprüft. 

4.5.2
Die Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
prüfte die Vorinstanz in Erwägung 3.4.2. Dabei wog sie die öffentlichen
Interessen an der Einhaltung der Bauvorschriften gegen die privaten Interessen
des Beschwerdeführers ab (insbesondere Absatz 4), nahm somit eine
Verhältnismässigkeitsprüfung im engeren Sinn vor, welche der Beschwerdeführer
wohl mit der Bezeichnung "Zweck-Mittel-Relation" ansprach. Sodann
ging die Vorinstanz mit ihren Ausführungen implizit davon aus, dass keine
milderen Mittel zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bestünden. Der
Beschwerdeführer hat immer noch die Möglichkeit, ein bewilligungsfähiges
Projekt mit kleineren Dachflächenfenstern einzureichen. Auf diese Möglichkeit
machte die Vorinstanz den Beschwerdeführer indessen auch aufmerksam (E. 3.4.3).
Demgemäss konnte er sich auch hier über die Tragweite des Entscheids
Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an das
Verwaltungsgericht weiterziehen. Der Anspruch des Beschwerdeführers auf
rechtliches Gehör ist nicht verletzt. 

4.6
 

4.6.1
Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, dass sich die Kernzone neben
einer Wohnzone mit modernen, grossen, massiven Bauten befände. Dieser Umstand sowie
die zeitgemässe Weiterentwicklung der Kernzone – wie auch die weitere
besonders gute Gestaltung und besonders gute Einordnung der Liegenschaft an
sich – seien von der Vorinstanz nicht thematisiert worden. Dies stelle eine
Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör dar.

4.6.2
Die Vorinstanz führte in E. 3.3.2 ausführlich aus, weshalb die Fenster
sich nicht gut einordnen würden, wodurch bereits die Anwendung von Art. 12
Abs. 7 BZO nicht infrage kommt. Dies hat zur Folge, dass die weiteren
Umgebungsargumente des Beschwerdeführers wie die nahegelegene Wohnzone oder die
Einordnung der Liegenschaft an sich für die Anwendung von Art. 12 Abs. 7
BZO nicht mehr von Belang waren. Die Vorinstanz musste diese Argumente daher
auch nicht prüfen und begründen. Es liegt somit keine Verletzung des
rechtlichen Gehörs vor. 

4.7
 

4.7.1
Der Beschwerdeführer rügt, die Erteilung einer Ausnahmebewilligung hätte
bei der Verhältnismässigkeitsprüfung in Betracht gezogen werden müssen. 

4.7.2
Die Beschwerdegegnerin prüfte eine Ausnahmebewilligung auf Seite 4
(letzter Absatz) ihres Beschlusses. Die Vorinstanz nahm die Prüfung einer
Ausnahmebewilligung zu Recht unter dem Gesichtspunkt vor, ob die
Dachflächenfenster nachträglich bewilligt werden konnten, und verneinte eine
solche. Demgemäss musste sie die Ausnahmebewilligung nicht erneut unter dem
Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit prüfen. Auch hier liegt keine Verletzung
des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor. 

4.8
 

4.8.1
Abschliessend rügt der Beschwerdeführer, sein Anspruch auf rechtliches
Gehör sei verletzt worden, da die Vorinstanz ohne jegliche Begründung erklärt
habe, dass sich der rechtmässige Zustand unmissverständlich aus
Dispositivziffer II 1.1 des angefochtenen Beschlusses ergebe. 

4.8.2
Die Vorinstanz hielt fest, dass sich aus den Erwägungen des angefochtenen
Beschlusses sowie aus Dispositivziffer II 1.1 unmissverständlich ergebe,
dass die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands mit dem Rückbau der
Dachflächenfenster erreicht werde (E. 3.4.3). Der Beschluss der
Beschwerdegegnerin hielt fest, dass die Besitzstandsgarantie in Bezug auf das
ausgebaute Dachflächenfenster nicht anwendbar sei. Demgemäss ergab sich aus den
Erwägungen des Beschlusses der Beschwerdegegnerin, auf welche die Vorinstanz
verwies, dass sich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht auf
ältere Fenster beziehen und bloss der vollständige Rückbau gemeint sein konnte.
Die Vorinstanz ist ihrer Begründungspflicht mit dem Hinweis auf die Erwägungen
der Beschwerdegegnerin nachgekommen. Auch hier liegt keine Verletzung des
rechtlichen Gehörs vor.

5.
 

5.1 Der
Beschwerdeführer macht geltend, für die 1973 bewilligten neun
Dachflächenfenster bestehe eine Besitzstandsgarantie. Die im Jahr 2008 ohne
Bewilligung vorgenommene Änderung an den Fenstern ändere daran nichts.

5.2 Die Besitzstandsgarantie
nach § 357 PBG kann nur für bestehende Bauten und Anlagen
beansprucht werden, welche seinerzeit im Einklang mit den materiell-rechtlichen
Vorschriften erstellt worden sind (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1444).
§ 357 PBG bezieht sich also allein auf bestehende, nicht aber auf bereits
abgebrochene oder neue Bauwerke (vgl. BEZ 2009 Nr. 25 betreffend einen
abgebrochenen Gebäudeteil). 

5.3 Die
ursprünglich (1973) bewilligten neun Dachflächenfenster wurden abgebrochen und
durch ein bzw. zwei grössere neue Fenster ersetzt. Dabei spielt es keine Rolle,
ob sich noch an der gleichen Stelle ein Dachdurchbruch bzw. Fenster befindet.
Durch den Abbruch der bewilligten Fenster und den Einbau von neuen Fenstern mit
anderem Ausmass und in anderer Anzahl (ohne Bewilligung) wurde die
Besitzstandsgarantie aufgegeben. Die Änderungen waren nämlich dergestalt, dass
nicht mehr von einer Verkleinerung, sondern von einer gänzlichen Neuerstellung
zu sprechen ist, stimmen doch die Fenster weder in ihrem Ausmass noch in ihrer
Anzahl mit dem ursprünglichen Zustand überein. So wurde insbesondere die
Glaslichtfläche pro Fenster erheblich vergrössert. Es besteht vorliegend kein
Grund mehr, die im Jahr 1973 getätigte Aufwendung zu schützen (vgl.
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz S. 1449), wurde diese doch 2008 ohne Bewilligung
aufgegeben. Demgemäss besteht keine Besitzstandsgarantie für die ursprünglichen
neun Fenster. Das Baugesuch ist daher nicht nach der Bestimmung von § 357 Abs. 1
PBG zu beurteilen.

5.4 Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist das Recht der Baubehörde, die Beseitigung
baurechtswidriger Bauten und Anlagen anzuordnen, grundsätzlich auf 30 Jahre
beschränkt (BGE 107 Ia 123 E. 1; BGE 136 II 359 E. 8.3). Eine
Baubewilligung kann also nach 30 Jahren ersessen werden: Der Grundeigentümer
ersitzt damit das Recht, den Zustand des Gebäudes beizubehalten. Die
Verwirkungsfrist läuft ab der Fertigstellung des Gebäudes oder des streitigen
Gebäudeteils (BGE 107 Ia 121 E. 1.b). Die Beweislast für den 30-jährigen
Bestand einer Baute trägt der Grundeigentümer (VGr, 30. Juni 2015,
VB.2014.00649, E. 5.2). Das einzelne, ohne Bewilligung erstellte Fenster
wurde ca. 2008 eingesetzt und das Recht, diesen Zustand beizubehalten, somit
noch nicht ersessen. Der vom Beschwerdeführer zitierte verwaltungsgerichtliche
Entscheid (VB.2016.00720) ist vorliegend nicht einschlägig, konnte dort doch
die 30-jährige Frist nachgewiesen werden. 

6.
 

6.1 Der
Beschwerdeführer bringt weiter vor, den Dachflächenfenstern hätte eine
Ausnahmebewilligung nach Art. 12 Abs. 7 BZO erteilt werden müssen.

6.2 Um-,
Ersatz- und Neubauten sollen zu einer zeitgemässen Weiterentwicklung der Kernzone beitragen
(Art. 4 Abs. 2 BZO). Bei allen baulichen Veränderungen in den
Kernzonen sind Bezüge zu den ortsbildprägenden Gestaltungselementen
beizubehalten oder herzustellen, insbesondere hinsichtlich Kubus,
Massstäblichkeit, Proportionen, Fassadenstruktur, Materialien, Farben und
Umschwung (Art. 4 Abs. 3 BZO). So sind nach Art. 12 Abs. 3
BZO einzelne Dachflächenfenster bis zu einer Glaslichtfläche von max.
0,45 m2 zugelassen. Dass die beiden eingebauten
Dachflächenfenster diese Bestimmung verletzen, ist nicht bestritten. Nach Art. 12
Abs. 7 BZO können bei Bauprojekten mit besonders guter Einordnungs- und
Gestaltungsqualität Abweichungen von den Gestaltungsvorschriften gemäss Art. 12
BZO zugelassen werden. Bei dieser Bestimmung handelt es sich um kompetenzgemäss
erlassenes kommunales Recht (§ 50 Abs. 3 PBG). Dieses Recht ist in
erster Linie durch die Gemeindebehörden anzuwenden und auszulegen. Bei der
Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts kann sich
für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der
rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw.
Ermessen einräumt (VGr, 28. Februar 2019, VB.2018.00554, E. 4.3, mit
Hinweisen). 

6.3 Die
Beschwerdegegnerin führt aus, der vorgenannte Grundsatz sei im vorliegenden
Fall in Bezug auf die Grösse und Anordnung der nebeneinanderliegenden
Dachflächenfenster ganz offensichtlich nicht berücksichtigt. Die geschaffene
Situation der Dachflächenfenster erfülle die gesetzlich geforderte gute
Gesamtwirkung nicht. Die Vorinstanz erwog im Weiteren, die Fenster würden
überdimensioniert in Erscheinung treten. Zwar wurden anlässlich des
Augenscheins in der Umgebung der Baute grössere Dachflächenfenster gesehen,
diese befänden sich aber in der Wohnzone, weshalb sie nicht als
Vergleichsobjekte herangezogen werden könnten. Beim Rundgang in der
Kernzone K2 hätten sich auf verschiedenen Gebäuden Dachflächenfenster
gezeigt, jedoch in viel geringerer Grösse als auf dem Baugrundstück. Die
strittigen Dachfenster seien beinahe sechsmal grösser als sie die BZO erlaube.
Sie befänden sich zwar am Rand der Kernzone K2 jedoch auf der der Strasse
zugewandten Dachfläche und an einer prominenten Lage an einer Strassenkreuzung,
weshalb sie von Weitem einsehbar seien. Von einer besonders guten Gestaltung
könne bei dieser Dimensionierung nicht gesprochen werden. Es sei eine besonders
gute Gestaltungsqualität notwendig, welche zudem kumulativ zu einer besonders
guten Einordnungsqualität vorliegen müsse. Letzteres liege aber gerade nicht
vor. Ebenso sei nicht nachvollziehbar, inwiefern mit den gewählten
Fensterflächen eine besonders gute Gestaltungsqualität erreicht werden solle,
zumal deren Lage und Grösse einzig dem damit verfolgten Belichtungszweck
geschuldet sei. 

6.4 Die Fotos
des Augenscheins zeigen auf, dass die grossen Dachflächenfenster deutlich in
Erscheinung treten. Das streitgegenständliche Gebäude befindet sich an
prominenter Lage und liegt eingangs des Kernzonenbereichs. Die sich in der
Kernzone K2 befindenden Gebäude in der näheren Umgebung des streitgegenständlichen
Gebäudes weisen alle deutlich kleinere und weniger auffällige
Dachflächenfenster auf. In der Kernzone K2 wird Wert darauf gelegt, Bezüge
zu den Gestaltungselementen, wie dies die Dachflächenfenster sind, auch
hinsichtlich Massstäblichkeit und Proportionen beizubehalten resp.
herzustellen. Die Dachflächenfenster weichen stark von den ansonsten in der Kernzone vorherrschenden
Proportionen und Masstäblichkeiten der Dachflächenfenster ab. Während bei den
Vergleichsobjekten die Dachflächenfenster unauffällig und kleinräumig in die
Dachlandschaft eingebaut wurden und auf dem Dach nicht dominant in Erscheinung
treten, ist dies bei den streitgegenständlichen Fenstern nicht der Fall. Sie
nehmen auf dem Dach ein erhebliches Gewicht ein, sind auffällig und wirken
dominierend. Inwiefern die grossen, nicht den Bestimmungen entsprechenden
Dachflächenfenster der Weiterentwicklung der Kernzone dienen sollen, ist
nicht ersichtlich und wird auch nicht substanziiert dargelegt. Sodann ist auch
nicht von Belang, dass das Gebäude auch an die Wohnzone grenzt, ist es zum
einen doch von dieser durch die Strasse getrennt und zum anderen ist es als
Eingangstor zur Kernzone ein besonderes Aushängeschild für diese. Demgemäss
kam die Vorinstanz zu Recht zum Schluss, dass keine besonders gute Gestaltung
vorliegt und eine Bewilligung gestützt auf Art. 12 Abs. 7 BZO wurde
richtigerweise verweigert. Für eine Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG ist
nicht ersichtlich, dass die Voraussetzungen derselben gegeben wären und wird
dies auch nicht substanziiert dargetan. Die Dachflächenfenster wurden zu Recht
nicht bewilligt.

7.
 

7.1 Der
Beschwerdeführer bringt schliesslich vor, die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands sei unverhältnismässig, sodann sei er gutgläubig
gewesen, da die Fenster in ihrer Gesamtheit kleiner ausfielen, als diejenigen,
welche 1973 bewilligt wurden. Die Vorinstanz hätte ihn auch nicht zu den
Baukosten befragen dürfen.

7.2 Erweist
sich ein eigenmächtig realisiertes Bauvorhaben als nicht bewilligungsfähig, so
hat die zuständige Behörde gemäss § 341 PBG den rechtmässigen Zustand
herbeizuführen. Die Anordnung des Abbruchs bereits erstellter Bauten kann
jedoch ausgeschlossen sein, wenn die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands unverhältnismässig wäre.

Die Frage nach der Verhältnismässigkeit der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist eine Rechtsfrage, zu deren
Überprüfung das Verwaltungsgericht gemäss § 50 Abs. 1 VRG befugt ist.
Allerdings ist mit der Gewichtung der infrage stehenden öffentlichen und
privaten Interessen die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden. Der
Behörde, die solche Begriffe anzuwenden hat, ist ein gewisser
Beurteilungsspielraum einzuräumen (BGr, 2. Mai 2014, 1C_4/2014, E. 4.1;
BGr, 21. November 2013, 1C_458/2013, E. 2.2; VGr, 13. März 2013,
VB.2012.00680, E. 7.1; Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014, § 20
N. 54 ff.). Voraussetzung ist jedoch stets, dass die Behörde die für den
Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte geprüft und die erforderlichen
Abklärungen sorgfältig und umfassend durchgeführt hat (Donatsch, § 50
N. 30 mit weiteren Hinweisen).

7.3 Im Fall
einer nicht den Bauvorschriften bzw. der Baubewilligung entsprechenden Baute
kann die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unterbleiben, wenn die
Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht
im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben
angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im
Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht
(BGE 132 II 21 E. 6; BGE 111 Ib 213 E. 6 mit Hinweisen). Auf die
Verhältnismässigkeit berufen kann sich auch ein Bauherr, der nicht gutgläubig
gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus
grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der
baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen
Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls
erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen
(BGr, 7. März 2012, 1C_351/2011, E. 7.1; BGE 132 II 21 E. 6.4;
BGE 111 Ib 213 E. 6b). Ein Abbruchbefehl ist nach ständiger Rechtsprechung
dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen Zustand gering
ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer
durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 132 II 21 E. 6.4
vgl. zum Ganzen RB 1999 Nr. 126; VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033 =
BEZ 2000 Nr. 23; 14. Juli 2004, VB.2004.00151 = BEZ 2004 Nr. 49;
14. Oktober 2012, VB.2012.00389 = BEZ 2012 Nr. 57; BGE 132 II 21 E. 6.4).
Weicht eine Baute jedoch erheblich von materiellen Bauvorschriften ab, so
können einzig Gründe des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands führen. Solche Gründe liegen dann
vor, wenn die Bauherrschaft gutgläubig angenommen hat, sie sei zur
Bauausführung ermächtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands
nicht schwerwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (VGr, 21. April
2016, VB.2015.00712, E. 5.3).

7.4
 

7.4.1
Im Jahr 1973 wurden neun kleine Dachflächenfenster bewilligt. Ungefähr im
Jahr 2008 wurden die neun Fenster ohne Bewilligung durch ein einzelnes Fenster
ersetzt (vgl. Orthofotos auf https://maps.zh.ch). Sodann baute der
Beschwerdeführer im Jahr 2019 wiederum ohne Bewilligung zwei Fenster mit den Massen
von je 140 cm/94 cm ein und ersetzte damit das einzelne Fenster. Der
Beschwerdeführer durfte nicht einfach davon ausgehen, dass die im Jahr 1973
erteilte Bewilligung noch Bestand hatte und dass er in geringerem Umfang bauen
dürfe, wurden doch augenscheinlich die damaligen Fenster ersetzt, wobei der
Beschwerdeführer sowohl die Grösse der Fenster als auch deren Anzahl änderte.
In Anbetracht dessen, dass sich das strittige Gebäude in der Kernzone befindet,
für welche besondere Gestaltungsanforderungen vorliegen, durfte der
Beschwerdeführer nicht annehmen, dass dies zulässig sei. Demgemäss kann er
nicht als gutgläubig gelten. 

7.4.2
Ein einzelnes Fenster der beiden strittigen Fenster misst ca. 1,3 m2
und damit fast das Dreifache der zulässigen Glaslichtfläche von 0,45 m2.
Die Abweichung vom rechtlich Zulässigen ist daher nicht mehr gering. Der
Rückbau der Fenster erweist sich als geeignet sowie als erforderlich, um den
rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. Das öffentliche Interesse liegt in
der Einhaltung der Ästhetikvorschriften und dem damit einhergehenden Interesse
am guten Erscheinungsbild der Kernzone sowie der Rechtsgleichheit.
Aufgrund der prominenten Lage des streitgegenständlichen Gebäudes in der Kernzone erhält
die Einhaltung der Bestimmung vorliegend zusätzliches Gewicht. Wie die
Vorinstanz unbestrittenermassen festgehalten hat, reicht die Belichtung des
Dachgeschosses ohne die streitgegenständlichen Fenster aus. Das Interesse des
Beschwerdeführers ist somit rein finanzieller Natur. Dieses bezifferte er mit
Fr. 20'000.-. Da die Abweichung vom zulässigen Zustand erheblich ist, der
Beschwerdeführer nicht gutgläubig sein konnte und lediglich geringere
finanzielle Interessen des Beschwerdeführers den öffentlichen Interessen an der
Gestaltung der Kernzone, der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung
entgegenstehen, erweist sich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
als verhältnismässig. Da der Zustand der bewilligten Fenster von 1973 nicht
mehr besteht, ist in Einklang mit den Vorinstanzen als rechtmässiger Zustand
der vollständige Rückbau der Dachflächenfenster zu verstehen. In
Übereinstimmung mit der Vorinstanz könnte der rechtmässige Zustand auch durch
ein reduziertes Projekt mit zwei kleinen, den Bestimmungen der Bauordnung
entsprechenden Dachflächenfenstern gewährleistet werden. Es steht der
Bauherrschaft offen, bei der örtlichen Baubehörde ein entsprechendes neues
Projekt zur Bewilligung einzureichen.

Anzumerken ist schliesslich noch, dass der Vorinstanz
aufgrund der Sachverhaltsermittlung von Amtes wegen (§ 7 VRG) Fragen zu
den Baukosten gestattet waren. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde daher
abzuweisen.

8.
 

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens
dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG) und steht ihm keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2
VRG).

 

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    255.--     Zustellkosten,

Fr. 2'755.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …