# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a8ca1ea5-cef6-5188-af71-d08b30182d36
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-11-21
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 21.11.2000 A/361/2000
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-361-2000_2000-11-21.pdf

## Full Text

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 _____________ 

 

A/361/2000-CE 

        

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 21 novembre 2000 

 

 

 

dans la cause 

 

 

A. S.A. 

représentée par Me Jean-Marc Siegrist, avocat 

 

 

 

 contre 

 

 

 

 

CONSEIL D'ETAT 

 

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 _____________ 

 

A/361/2000-CE 

 EN FAIT 

 

1. a. A. S.A. a entrepris des démarches en 1996 en vue 

de la construction d'un groupe de villas  sur la parcelle 

n° 000, feuille 0, de la commune du Grand-Saconnex, 

propriété de la masse en faillite de M. B..  

  

 b. Le 24 juillet 1996, A. S.A. a signé un contrat 

d'agence avec la société Maisons A. S.A. (ci-après : A.), 

de siège à M.. Selon l'article 2 du contrat, A. donnait 

mandat à l'agent qui acceptait de vendre les produits 

constitués de maisons individuelles sur catalogue, 

commercialisés sous la marque "maisons A.", propriété de 

A.. L'article 2 alinéa 3 du contrat spécifiait qu'aucun 

lien de subordination n'existait entre A. et l'agent. 

L'agent devait, pour chaque affaire conclue, transmettre 

à A., dans les meilleurs délais, le dossier de vente 

comportant les différentes pièces et documents 

nécessaires à son suivi afin que A. puisse préparer le 

dossier client définitif (art. 3 al. 5). Il n'était pas 

autorisé à percevoir des fonds de clients, toutes les 

transactions financières devant être exécutées auprès de 

A..   

 

 c. Le 20 septembre 1996, A. S.A. a déposé, par 

l'intermédiaire de M. F., architecte, une demande 

d'autorisation de construire six villas contiguës à 

l'adresse chemin des Corbillettes 36-36A-36B-38-38A-38B. 

 

 d.  Parallèlement, elle a trouvé des personnes 

intéressées par l'acquisition d'un terrain et qui 

s'engageaient à conclure un contrat d'entreprise générale 

avec A. pour la réalisation de leur villa. 

    

2.  Le département de l'aménagement, de l'équipement 

et du logement (ci-après : le département) a délivré 

l'autorisation de construire DD 94'513 à A. S.A., le 17 

mars 1997. 

 

3.   Le 8 décembre 1997, M. F. a informé le 

département qu'il n'était plus mandataire de la société 

A. S.A., que la plaque d'autorisation avec tous les 

documents y relatifs ainsi que les formulaires 

d'ouverture de chantier avaient été remis à la société 

requérante A. S.A. Il priait le département de s'adresser 

directement au requérant pour la réalisation des travaux 

et indiquait que les villas étaient en construction, à 

l'état brut, et que le choix des matériaux serait 

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transmis par A. S.A.  

 

4.  Suite à un contrôle révélant que les plans visés 

ne varietur relatifs à une des villas n'étaient pas 

respectés, le département a, par lettre recommandée du 12 

décembre 1997, invité A. S.A. à solliciter une 

autorisation complémentaire et a ordonné l'arrêt du 

chantier dès le 1er janvier 1998 jusqu'à l'aboutissement 

de ladite requête. 

 

5.  Une demande complémentaire pour des modifications 

diverses du projet initial a été déposée par A. S.A. le 5 

janvier 1998. 

 

6. a. Le 6 janvier 1998, le département a réclamé à A. 

S.A. le nom de son nouveau mandataire professionnellement 

qualifié.  

 

 b. Il a pris note le 14 janvier 1998 qu'A. S.A. avait 

mandaté M. E., domicilié chez A. S.A.. Il soulignait que 

le suivi des dossiers se ferait sous la seule 

responsabilité de ce dernier qui serait tenu pour 

l'interlocuteur du département. 

 

7. a. Lors d'un contrôle effectué le 26 mai 1999 en vue 

de la délivrance du permis d'occuper, l'inspecteur de la 

police des constructions a constaté que, dans cinq 

villas, la largeur des escaliers d'accès au sous-sol 

ainsi qu'aux étages variait entre 77 et 80 cm et n'était 

donc pas conforme à la réglementation en vigueur. 

  

 b. Une amende de CHF 5'000.-- a été infligée le 3 

juin 1999 à M. E. par le chef du département en 

application de l'article 137 de la loi sur les construc-

tions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI 

- L 5 05). Le montant de l'amende tenait compte qu'à deux 

reprises déjà le service de la police des constructions 

avait constaté des infractions qui avaient dû être 

régularisées ce qui était incompatible avec le statut de 

mandataire professionnellement qualifié. Par ailleurs, le 

chef du département invitait M. E. à requérir auprès du 

Conseil d'Etat le maintien à titre précaire des 

escaliers. 

 

 c. Aucun recours n'a été interjeté contre cette 

décision et A. S.A. a payé l'amende. 

 

8.  Le complément à l'autorisation de construire a été 

accepté par le département le 21 octobre 1998. 

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9. a. Le 8 juin 1999, le département a imparti un délai 

de trente jours à M. E. pour formuler une requête auprès 

du Conseil d'Etat pour le maintien à titre précaire de la 

largeur insuffisante des escaliers et pour prolonger les 

mains courantes sur toute la longueur des escaliers 

d'accès aux sous-sols des cinq villas.  

 

 b. Cette lettre a été retournée au département par 

télécopie du 10 juin 1999 munie du timbre humide de A. 

S.A. et avec une mention destinée à A. "faire le 

nécessaire. Urgent" pour les mesures ordonnées par le 

département relatives au prolongement des mains 

courantes. 

 

 c. Précédemment, A. S.A. avait déjà transmis à A. les 

observations du département. Ainsi, par courrier daté du 

21 octobre 1997, A. S.A. avait demandé à A. de mettre 

tout en oeuvre pour que les travaux puissent continuer 

dans les règles de l'art et selon les recommandations de 

la police des constructions, inspection des chantiers. 

Elle précisait que tous les problèmes qui pourraient 

surgir du non-respect des réglementations en vigueur 

seraient pris entièrement à la charge de A. et ceci à la 

décharge complète de la société A. S.A.. De même, lors de 

la constatation de la non-conformité de la largeur des 

escaliers, A. S.A. avait prié A. de prendre contact avec 

l'inspecteur de la police des constructions pour régler 

ce problème au plus vite. 

 

10.  Le 10 juin 1999, A. S.A., sous la plume de M. E., 

a sollicité une autorisation à titre précaire du maintien 

des escaliers non conformes au permis de construire et 

aux lois en vigueur. Elle indiquait que les escaliers 

avaient été construits par l'entreprise générale A. et 

que le plan de base remis à l'architecte pour l'obtention 

du permis de construire mentionnait une largeur de 92 cm.  

 

11. a. Par courrier du 2 novembre 1999, le département a 

informé les propriétaires des villas concernées que les 

escaliers d'accès au sous-sol et aux étages n'étaient pas 

conformes aux dispositions légales et qu'A. S.A. avait 

déposé une demande de maintien à titre précaire des 

escaliers en l'état. En cas d'octroi de l'autorisation du 

maintien à titre précaire, l'article 139 LCI prévoyait le 

paiement d'une redevance dont ils seraient, en leur 

qualité de propriétaires, débiteurs conjointement et 

solidairement avec A. S.A.. Un délai leur était imparti 

pour se déterminer sur la requête d'A. S.A.. 

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 b. Par l'intermédiaire de leur avocat, quatre des 

cinq propriétaires ont fait savoir qu'ils acceptaient la 

demande de maintien à titre précaire, à la condition ex-

presse que toute amende ou redevance soit mise à la 

charge exclusive des constructeurs. Le constructeur, A., 

leur avait assuré qu'il ferait son affaire de toute 

réclamation, amende ou pénalité décidée par le 

Département en raison de la non-conformité des escaliers.  

 

12.  Par arrêté du 1er mars 2000, le Conseil d'Etat a 

admis, à titre précaire, le maintien des escaliers 

d'accès au sous-sol et aux étages des villas et a 

condamné A. S.A. au paiement d'une redevance annuelle de 

CHF 2'000.- pour une durée de dix ans, payable 

globalement par un versement de CHF 20'000.-. Il a relevé 

que la société A. S.A., en sa qualité de mandataire 

professionnellement qualifié, répondait, avec le 

constructeur, de la non-conformité des ouvrages. 

 

13.  A. S.A. a saisi le Tribunal administratif d'un 

recours le 30 mars 2000. Elle conclut principalement à 

l'annulation de l'arrêté attaqué et, subsidiairement, à 

la réduction à CHF 5'000.- de la redevance annuelle. Elle 

ne disposait dès le moment de la vente des parcelles 

d'aucun moyen juridique lui permettant d'intervenir. Un 

contrat d'entreprise générale avait été conclu entre les 

nouveaux propriétaires et A., elle-même n'avait pas la 

faculté de contrôler la bonne exécution des travaux. Elle 

n'était pas partie à la procédure, la responsable étant 

A.. Subsidiairement, si elle devait être tenue pour 

punissable, le règlement d'application de la LCI devait 

être taxé de désuet, la redevance était exagérée et 

devait être réduite à CHF 5'000.-- au maximum. 

 

14.  Le département conclut au rejet du recours. Au 

regard du texte de l'article 139 LCI et de la 

systématique des articles 137 et suivants de la LCI on se 

trouvait dans une logique de sanction, dès lors la 

décision devait être dirigée contre le perturbateur. A. 

S.A. avait eu pendant la procédure d'autorisation mais 

également pendant la phase de construction des villas un 

rôle décisif. Elle avait été l'interlocutrice principale 

du département. Elle était au moins perturbateur par 

situation. Quant au montant de la redevance, le but du 

maintien à titre précaire était d'éviter la démolition. 

En l'espèce, les coûts qu'auraient généré la 

démolition-reconstruction auraient été nettement plus 

considérables que le montant fixé pour la redevance, 

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celle-ci était dès lors tout à fait raisonnable.  

 

 

 EN DROIT 

 

1.  Avant la réforme de la loi sur l'organisation 

judiciaire du 22 novembre 1941 (LOJ - E 2 05) et 

l'abrogation de la loi sur le Tribunal administratif et 

le Tribunal des conflits du 29 mai 1970 (LTA), en matière 

LCI, seules les décisions au fond de la commission de 

recours LCI (art. 8 al. 1 ch. 104 LTA et 149 al. 1 LCI) 

et les décisions du département des travaux publics et de 

l'énergie ordonnant des mesures ou des sanctions (art. 8 

al. 1 ch. 105 LTA et 150 LCI) pouvaient faire l'objet 

d'un recours au Tribunal administratif. Le tribunal de 

céans n'était dès lors pas compétent pour connaître d'un 

recours contre une autorisation à titre précaire délivrée 

par le Conseil d'Etat en application de l'article 139 de 

la loi sur les constructions et les installations 

diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05).  

 

   Depuis le 1er janvier 2000, le Tribunal 

administratif est l'autorité supérieure ordinaire de 

recours en matière administrative (art. 56A al. 1 LOJ; 

art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 

administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). Le 

recours au Tribunal administratif est ouvert contre les 

décisions des autorités et juridictions administratives, 

au sens des articles 4, 5, 6, alinéa 1, lettre c et 57, 

de la LPA, sauf exception prévue par la loi (art. 56A al. 

2 LOJ). Selon l'article 56B LOJ le recours au Tribunal 

administratif n'est pas recevable contre les décisions 

pour lesquelles le droit fédéral ou une loi cantonale 

prévoit une autre voie de recours.  

 

  L'article 145 LCI prévoit que toute décision prise 

par le département en application de la présente loi ou 

des règlements prévus à l'article 151 peut être déférée à 

la commission de recours, l'article 150 étant réservé. 

Conformément à l'article 150 LCI lorsque des travaux sont 

entrepris sans autorisation, le recours contre la mesure 

ou la sanction doit être formé au Tribunal administratif. 

 

  La question de savoir si, avec la modification de 

la LOJ et l'abrogation de la LTA, l'autorisation à titre 

précaire ainsi que la redevance prononcées par le Conseil 

d'Etat en vertu de l'article 139 LCI tombent désormais 

sous le coup de l'article 150 LCI peut rester indécise, 

le recours devant de toute manière être déclaré recevable 

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en application de la clause générale de compétence en 

faveur du Tribunal administratif.   

  

2.  La recourante prétend que la construction des 

villas a fait l'objet d'un contrat d'entreprise signé 

entre les propriétaires et A. et qu'elle-même n'avait pas 

le pouvoir de contrôle sur l'exécution des travaux. Elle 

est à tort partie de la procédure, la seule responsable 

étant A..  

  

  Il convient donc de déterminer dans un premier 

temps si la recourante pouvait être condamnée au paiement 

d'une redevance au regard des dispositions de la LCI 

étant précisé que les rapports de droit civil entre les 

différents protagonistes ne sont pas pertinents dans la 

présente procédure. 

 

3.  L'article 139 LCI qui traite de la redevance est 

intégré dans le chapitre I du titre VI intitulé 

"sanctions administratives". Selon l'alinéa 1 de cet 

article, lorsqu'une construction ou une installation 

n'est pas conforme à l'autorisation donnée ou si, 

entreprise sans autorisation, elle n'est pas conforme aux 

prescriptions légales, le Conseil d'Etat peut la laisser 

subsister, à titre précaire, si elle ne nuit pas à la 

sécurité, à la salubrité ou à l'esthétique, moyennant le 

paiement, en plus de l'amende, d'une redevance annuelle 

dont il fixe le montant et la durée selon la gravité de 

l'infraction.  

   

4.  Selon une jurisprudence constante, les différentes 

mesures et sanctions prises en vertu de la LCI doivent 

être dirigées en principe contre le perturbateur. Le 

perturbateur est celui qui a occasionné un dommage ou un 

danger par lui-même ou par le comportement d'un tiers 

relevant de sa responsabilité (perturbateur par 

comportement), mais aussi celui qui exerce sur l'objet 

qui a provoqué une telle situation un pouvoir de fait ou 

de droit (perturbateur par situation; ATA SI A.-C. et La 

G.I. du 21 décembre 1999 et les arrêts cités). 

   

  La recourante est apparue à différents stades de 

la procédure d'autorisation et de construction des 

villas. Initiatrice du projet, elle a entrepris les 

démarches nécessaires pour la construction des six villas 

contiguës. Elle a requis et obtenu l'autorisation de 

construire et a déposé la demande complémentaire. C'est 

elle encore qui a sollicité l'autorisation de maintien à 

titre précaire des escaliers non conformes à la 

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législation en vigueur. Elle est ainsi intervenue à 

chaque demande d'autorisation comme requérante. La 

recourante est également intervenue en nommant M. E. 

comme mandataire. A cette occasion, elle n'a émis aucune 

réserve lorsque le département a exprimé de façon claire 

que les dossiers se feraient sous la seule responsabilité 

de ce dernier qui serait son unique interlocuteur. De 

même, lors des différents contrôles effectués par le 

département, elle n'a pas contesté sa responsabilité ou 

précisé que la construction des villas était l'oeuvre de 

A. et qu'elle-même ne disposait d'aucun moyen pour 

intervenir et a transmis les constatations du département 

à A. en lui demandant d'y donner suite. Enfin, aucun 

recours n'a été interjeté contre l'amende infligée par le 

chef du département qu'elle a payée. On relèvera encore 

que la correspondance était effectuée au moyen de son 

papier-en-tête ou munie de son timbre humide. 

 

  Au vu de tous ces éléments, il faut admettre que 

c'est bien la recourante qui est intervenue vis-à-vis du 

département tant pendant la procédure d'autorisation que 

pendant la phase de construction comme maître de 

l'ouvrage. Peu importe de savoir si la recourante avait 

ou non un pouvoir de contrôle sur la bonne exécution des 

travaux, son rôle étant de loin suffisant pour la 

considérer comme perturbatrice par situation au regard de 

la LCI. C'est donc à juste titre que le Conseil d'Etat 

l'a condamnée au paiement de la redevance.  

 

5.  Subsidiairement, la recourante se plaint du 

montant de la redevance.  

 

  Selon l'article 139 alinéa 1 in fine LCI le 

montant et la durée de la redevance doivent être fixés en 

tenant compte de la gravité de l'infraction. L'alinéa 2 

précise que la redevance doit être au moins égale au 

bénéfice annuel résultant de l'infraction et que sa durée 

ne peut être supérieure à 30 ans.  

 

  L'article 52 du règlement d'application de la loi 

sur les constructions et les installations diverses, 

entré en vigueur le 23 mars 1978, fixe à 0,9 m. la 

largeur minimale des escaliers pour les villas (al. 1). 

Cet article a été revu lors de la révision de septembre 

1998 et, contrairement à ce que soutient la recourante, 

il n'existe aucun motif permettant de le déclarer désuet. 

 

  Dans le cas d'espèce, la largeur des escaliers 

dans les villas varie entre 77 et 80 cm. L'infraction 

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peut donc être qualifiée de moyenne, même si elle a été 

constatée dans cinq villas. En fixant la redevance à CHF 

2'000.-- pour une durée de 10 ans, soit CHF 20'000.--, 

payable en une fois, ce qui correspond à un montant 

total, par villa, de CHF 4'000.--, le Conseil d'Etat n'a 

pas outrepassé son pouvoir d'appréciation et a 

correctement appliqué la loi.       

6.  En tous points mal fondé le recours doit être 

rejeté. Un émolument de CHF 1'000.-- sera mis à la charge 

de la recourante. 

   

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 30 mars 2000 par A. S.A. contre la décision 

du Conseil d'Etat du 1er mars 2000; 

 

   au fond : 

 

   le rejette; 

 

   met à la charge de A. S.A. un 

émolument de CHF 1'000.--; 

 

   communique le présent arrêt à Me 

Jean-Marc Siegrist, avocat de la recourante, ainsi qu'au 

Conseil d'Etat. 

 

Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Bonnefemme-Hurni, 

Bovy, M. Paychère, juges, M. Bonard, juge 

suppléant. 

 

      Au nom du Tribunal administratif : 

 la greffière-juriste adj.: le vice-président : 

 

     C. Goette    Ph. Thélin 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

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   Mme M. Oranci