# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cb981a7e-ca41-5251-a87a-3b0abbc06102
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-06-21
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 21.06.1995 12.1995.99
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1995-99_1995-06-21.html

## Full Text

Incarto n.

  12.95.00099

  	
  Lugano

  21 giugno 1995

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta
  dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente 

  Chiesa e Zali

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

sedente
per giudicare nella causa ordinaria appellabile inc. n. 2'146 della Pretura di Mendrisio-Sud promossa con petizione 5
gennaio 1990 da

 

	
   

  	
  ________________________________________rappr. dall'avv. __________

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________

  rappr.
  dall'avv. __________

   

  

 

con cui gli attori hanno chiesto la condanna del
convenuto al pagamento di fr. 28’816.40 oltre interessi a titolo di minor
valore dell’oggetto venduto; 

 

Domanda avversata dal convenuto, che ha postulato la
reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza 6 febbraio 1995 ha
accolto per fr. 13’000.70 oltre interessi;

 

Appellante il convenuto, che con atto di appello del
27 febbraio 1995 chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di
respingere la petizione;

 

Mentre gli attori con le osservazioni e appello
adesivo del 5 aprile 1995 chiedono la reiezione del gravame principale e
l’accoglimento di quello adesivo, con cui postulano la riforma della sentenza
del Pretore nel senso di accogliere integralmente la petizione;

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione

1.    - se
deve essere accolto l’appello 

2.     - se
deve essere accolto l’appello adesivo

3.    -
tassa di giustizia e ripetibili

 

 

 

Ritenuto

 

 

 

in
fatto:

 

 

                                  A.   Il 14 giugno 1984 gli attori hanno acquistato dal
convenuto al prezzo di fr. 285’000.-- il fondo n. __________di
____________________fondo sul quale sorge un’abitazione costituita da due corpi
distinti, il più recente dei quali costruito negli anni 1962/1963.

 

 

                                  B.   Ritenendo l’abitazione gravata da difetti occulti, gli
attori nel 1988 hanno dapprima chiesto l’erezione di una perizia a futura
memoria, mentre con la petizione che ci occupa essi hanno chiesto la condanna
del convenuto al pagamento di complessivi fr. 28’816.40 oltre accessori, di cui
fr. 22’000.-- a titolo di minor valore dell’oggetto venduto calcolato secondo
il metodo relativo, e fr. 6’816.40 a risarcimento del costo della perizia a
futura memoria.

 

 

                                  C.   Nella risposta del 2 maggio 1990 il convenuto si è opposto
alla petizione, contestando sia l’esistenza degli asseriti difetti, che la
tempestività della loro notifica da parte degli attori, che solo il 2 settembre
1988 avrebbero espresso delle lamentele.

                                         Inoltre,
gli attori al momento dell’acquisto sarebbero stati perfettamente in chiaro
sulle condizioni dell’immobile, edificato molti anni prima, ed avrebbero
oltretutto spuntato un favorevole prezzo d’acquisto, comprensivo anche del
mobilio.

                                         Eventuali
difetti sarebbero comunque stati causati dagli stessi attori, e meglio dagli
importanti lavori di ristrutturazione da loro intrapresi.

 

                                      

                                  D.   Nel giudizio qui impugnato il Pretore, ritenuta
l’esistenza tra le parti di un contratto di compravendita immobiliare, ha
ammesso l’esistenza di difetti nascosti dell’abitazione, solo in parte
tempestivamente notificati al venditore.

                                         Dovendosi
ammettere un valore venale del fondo senza difetti di fr. 270’000.-- e un
prezzo di vendita effettivo di fr. 259’000.-- dopo la deduzione di quanto
pagato per il mobilio, ne conseguirebbe un minore valore globale di fr.
19’185.--, rivendicabile dagli attori per la metà, in proporzione alla parte di
difetti tempestivamente notificata.

                                         Si
giustificherebbe inoltre di accollare al venditore la metà del costo della
perizia a futura memoria, il tutto per fr. 13’000.70 oltre interessi.

 

 

                                  E.   Con tempestivo gravame datato 27 febbraio 1995 il
convenuto ha chiesto la riforma della sentenza pretorile nel senso di
respingere la petizione.

                                         Il
Pretore, che avrebbe giustamente respinto le pretese degli attori relativi agli
altri difetti della casa, nell’ammettere la responsabilità del convenuto per i
difetti relativi ai canali di drenaggio avrebbe quantificato a torto il minor
valore in fr. 9’500.-- e oltre, visto che il perito avrebbe stimato i costi di
riparazione in fr. 2’039.--. In realtà l’esiguità di tale difetto non
comporterebbe alcun minor valore, o al limite di un minor valore di soli fr.
1’720.--.

 

 

                                  F.   Nelle osservazioni del 5 aprile 1995 gli attori hanno
chiesto la reiezione del gravame del convenuto sulla scorta di argomentazioni
delle quali, per quanto necessario, si dirà nei successivi considerandi.

 

                                         Nel
medesimo allegato essi si sono aggravati in via adesiva contro il giudizio del
Pretore, chiedendone la riforma nel senso di accogliere integralmente la
petizione.

                                         Il
Pretore avrebbe negato a torto la tempestiva notifica di tutti i difetti dello
stabile, e pure a torto avrebbe computato il minor valore tenendo conto del
prezzo di vendita di fr. 259’000.-- in luogo di quello effettivo che era invece
di fr. 285’000.--.

 

 

                                  G.   Con osservazioni del 15 maggio 1995 il convenuto
postula la reiezione del gravame adesivo protestando spese e ripetibili.

 

 

 

 

 

Considerato

 

 

 

in
diritto:

 

 

 

                                   1.   Secondo la costante giurisprudenza del Tribunale
federale, la cosiddetta actio quanti minoris, sia nel contratto di
compravendita che in quello di appalto, va affrontata, per quanto è della
determinazione del minor valore, in base al metodo del calcolo relativo,
secondo cui la relazione tra il prezzo (rispettivamente la mercede) ridotto e
quello pattuito tra le parti corrisponde alla relazione tra il valore oggettivo
della cosa venduta difettosa (o dell’opera difettosa) e il suo valore senza
difetto (DTF 116 II 313, 111 II 163, 88 II 414; II CCA 14 marzo
1994 in re F.G. SA/M.; Gauch, Der Werkvertrag, 3. edizione, n. 1176 e
segg.; Giger, Berner Kommentar, n. 17 e segg. ad art. 205 CO; Honsell/Vogt/Wiegand,
OR I, n. 7 e segg. ad art. 205 CO).

                                         Va
al proposito rilevato che, salvo contrarie risultanze, si presume che il prezzo
convenuto corrisponda al valore oggettivo della cosa, e che in mancanza di
indizi in senso opposto può altresì presumersi che il minor valore corrisponda
al costo della riparazione (DTF 111 II 382; Rep. 1982, pag. 382; II
CCA 13 febbraio 1995 in re N. e llcc./R. e llcc.).

 

 

                                   2.   Ai sensi dell’art. 201 cpv. 3 CO, la tempestiva
notifica al venditore dei difetti nascosti della cosa venduta è
l’indispensabile premessa per la possibilità di esercitare i diritti di
garanzia previsti dalla legge in favore del compratore.

                                         L’onere
della prova della tempestiva notifica dei difetti spetta all’acquirente  (Honsell/Vogt/Wiegand,
opera citata, n. 14 ad art. 201 CO), acquirente che deve descrivere i difetti
da lui constatati in maniera tale da permettere al venditore di comprendere il
genere e la portata del difetto, nonché la natura delle critiche espresse
dall’acquirente (Giger, opera citata, n. 64 e 65 ad art. 201 CO).

 

 

                                   3.   Gli attori a questo stadio della causa ammettono
esplicitamente di avere notificato per la prima volta i difetti legati alle
crepe e ai cedimenti con lo scritto del 2 settembre 1988 (osservazioni
all’appello, punto 6, pag. 10), mentre i difetti relativi ai canali di
drenaggio, con conseguenti infiltrazioni d’acqua sotto l’abitazione, sarebbero
già stati notificati in precedenza e in loco al convenuto (osservazioni,
ibidem; cfr. anche il doc. C, pag. 2).

 

 

                                3.1   Dalla relazione tecnica fatta allestire dagli attori
prima di acquistare il fondo (allegato 3 alla perizia a futura memoria) si
evince che fin dall’inizio essi erano coscienti dell’esistenza di problemi di
assestamento e di cedimento del terreno conseguenti alla realizzazione della
seconda parte della costruzione.

                                         A
tali problemi gli attori hanno posto parzialmente rimedio nell’estate del 1987,
rinforzando le fondamenta di un angolo della casa (cfr. petizione, punto 2,
pag. 2).

                                         Per
tali difetti si deve perciò ammettere la natura manifesta al momento
dell’acquisto (cfr. anche la perizia, risposta 8, pag. 9 in fondo), oppure in
ogni caso la tardività della notifica effettuata solo nel settembre del 1988.

 

 

                                3.2   Le crepe sono secondo il perito (risposta 4, pag. 4)
la diretta conseguenza dei movimenti di assestamento della parte nuova
dell’edificio.

                                         Sempre
secondo il perito, esse si sarebbero formate prima della vendita, ed
eventualmente avrebbero visto le proprie dimensioni aumentare in conseguenza
dei lavori di rinforzo delle fondazioni effettuati dagli attori nel 1987.

                                         Anche
dalla lettera di notifica dei difetti (doc. C) si evince che il fenomeno delle
crepe -verificatosi a mente degli attori “tutt’ad un tratto”- risale a diverso
tempo prima, prova ne è il fatto che il signor __________ “allarmato di tale
fatto, ha immediatamente preso delle misure atte a frenare il fenomeno di
cedimento”.

                                         Anche
in questo caso si deve necessariamente concludere per la tardività della
notifica del difetto.

 

 

                                3.3   Deve per contro essere ritenuta tempestiva la notifica
dei difetti attinenti ai canali di drenaggio, venuti alla luce con l’effettuazione
di scavi destinati alle altre opere di ristrutturazione, ed immediatamente
segnalati al convenuto, così come da lui pacificamente ammesso  (cfr. la
risposta 9 all’interrogatorio formale).

 

 

                                   4.   Rimane perciò da determinare, secondo il metodo relativo,
il minor valore del fondo venduto in conseguenza dei difetti dei canali di
drenaggio.

 

                                         A
questo fine, va ritenuto che il prezzo di vendita dell’immobile è con ogni
evidenza stato fissato in fr. 285’000.-- (doc.B).

                                         Il
fatto che tale prezzo includesse anche determinati elementi di mobilio,
accessori e combustibile, il cui valore è stato riconosciuto essere di fr.
26’000.-- (doc. 2), contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore,  non ha
comportato la riduzione del prezzo del fondo in pari misura, ma semmai il
corrispondente aumento del suo valore rispetto ai fr. 270’000.-- calcolati dal
perito senza tenere conto di detti accessori (cfr. perizia, pag. 9).

 

                                         Quo
al valore dell’immobile con il difetto, atteso che entrambe le parti sono a
giusta ragione consce della rilevanza dei costi di riparazione per la sua
determinazione, deve prevalere la tesi del convenuto, che con buon diritto
sottolinea che i difetti del drenaggio erano riparabili con una spesa di fr.
2’039.-- (perizia, pag. 6), rispetto alla tesi degli attori, che a torto
vorrebbero considerare anche i costi della riparazione dei giunti di
dilatazione e delle fessure della facciata (osservazioni, pag. 13 e 14), costi
questi relativi ai difetti delle facciate, per i quali il convenuto non è però tenuto
a fornire garanzia.

 

                                         In
conclusione, ritenuti il prezzo di vendita di fr. 285’000.--, il valore senza
difetti dell’oggetto venduto di fr. 296’000.-- (fr. 270’000.-- stabiliti dal
perito con l’aggiunta di fr. 26’000.-- di accessori) e il valore con il difetto
al drenaggio di fr. 293’961.-- (fr. 296’000.-- meno il costo della riparazione
di fr. 2’039.--), ne consegue che il prezzo ridotto è pari a fr. 283’036.80.

 

                                         Gli
attori hanno perciò diritto ad una riduzione di fr. 1’963.20  del prezzo di
vendita e alla rifusione, in proporzione alla loro maggiore soccombenza, di
1/10 del costo della perizia a futura memoria, ovvero di fr. 681.65.

 

                                         Ne
conseguono, ai sensi dei considerandi, il parziale accoglimento dell’appello
principale e la reiezione di quello adesivo.

 

                                         Spese,
tassa di giustizia e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza (art. 148
CPC).

 

                                         Per
i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG

 

 

 

 

dichiara
e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello
27 febbraio 1995 __________ è parzialmente accolto.

                                         Di
conseguenza la sentenza 6 febbraio 1995 della Pretura di Mendrisio-Sud è
riformata nel modo seguente:

 

                                         1.  La
petizione 5 giugno 1990 __________ è                    parzialmente accolta.

 

                                              Di
conseguenza __________ è condannato a pagare agli attori fr.    2’644.85 oltre
interessi al 5% dal 30 ottobre 1984 su fr. 1’963.20,    e dal 5 gennaio 1990 su
fr. 681.65.

 

                                              In
tale misura è tolta in via definitiva l’opposizione interposta al           precetto
esecutivo n. __________del 26 maggio 1989 dell’UEF di            Mendrisio.

 

                                         2.  La
tassa di giustizia di fr. 1’750.-- e le spese, da anticipare     come di rito,
sono a carico degli attori per 9/10 e del         convenuto per 1/10.

                                              Gli
attori in solido rifonderanno al convenuto fr. 2’600.-- per     ripetibili.

 

                                   II.   Le
spese della procedura d’appello consistenti in:

 

                                         a) 
tassa di giustizia      fr.         480.--

                                         b) 
spese fr.         20.--

                                         T
o t a l e  fr.         500.--

 

                                         già
anticipati dall’appellante restano a suo carico per 1/5 e per 4/5 sono           a
carico degli attori in solido.

                                         Gli
attori in solido rifonderanno al convenuto fr. 950.-- per ripetibili parziali
d’appello.

 

                                  III.   L’appello
adesivo 5 aprile 1995 __________ è respinto.

 

                                 IV.   Le
spese della procedura d’appello adesivo consistenti in:

                                         a) 
tassa di giustizia      fr.         680.--

                                         b) 
spese fr.         20.--

                                         T
o t a l e  fr.         700.--

 

 

 

                                         già
anticipati dagli appellanti restano a loro carico.   

                                         Gli
attori in solido rifonderanno al convenuto fr. 800.-- per ripetibili d’appello.

 

                                  V.   Intimazione:         -
__________

                                         Comunicazione
alla Pretura di Mendrisio-Sud.

 

 

 

Per la
seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                   Il segretario