# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 968a198e-b2c8-5722-8f68-2e6ced1b480e
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-20
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 20.12.2017 III 2017 100
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2017-100_2017-12-20.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2017 100

Entscheid vom 20. Dezember 2017 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien A._______,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. Bruno Beeler,
Hauptplatz 7, Postfach 46, 6431 Schwyz, 

gegen

1. Gemeinderat Schwyz, Herrengasse 17, Postfach 253, 
6431 Schwyz,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Thomas Wolf,
Postplatz 6, 6430 Schwyz,

2. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

3. B._______ AG,

4. C._______ AG,

5. D._______, 
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. Beat Schelbert,
Riedstrasse 2, Postfach 533, 6431 Schwyz,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Gestaltungsplan "M._______, 
Baufelder 2/3")

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Sachverhalt:

A. Am 3. August 2015 reichte die C._______ AG beim Gemeinderat Schwyz 
das Gesuch um Genehmigung des Gestaltungsplans "M._______", Baufelder 
2/3, auf den Grundstücken KTN E._______ ein. Gegen dieses im Amtsblatt 
Nr. 00._______ publizierte und öffentlich aufgelegte Gesuch erhob neben ande-
ren A._______ Einsprache, worauf die C._______ AG das Gesuch mit Schreiben 
vom 14. September 2015 zurückzog. 

Am 11. Dezember 2015 reichten die B._______ AG, die C._______ AG und 
D._______ (nachstehend "Gesuchsteller") beim Gemeinderat Schwyz das Ge-
such um Genehmigung des Gestaltungsplans "M._______", Baufelder 2/3, auf 
den Grundstücken KTN E._______ ein. Das Gesuch wurde im Amtsblatt 
Nr. 01._______ publiziert und öffentlich aufgelegt. Mit Eingabe vom 5. Januar 
2016 erhob A._______ gemeinsam mit zwei Dritteinsprechern Einsprache mit 
dem Antrag auf Abweisung des Gesuchs. Nach einer ersten Sichtung des Ge-
suchs durch die Planungskommission Schwyz reichten die Gesuchsteller am 
26. April 2016 einen revidierten Situationsplan Nr. 101, revidierte Sonderbauvor-
schriften und einen revidierten Planungsbericht ein. 

B. Mit Beschluss (GRB) Nr. 02._______ wies der Gemeinderat die Einsprache 
ab (Disp.-Ziff. 1). Die Kosten für die Einsprachebeurteilung von Fr. 500.-- wurden 
den Einsprechern auferlegt (Disp.-Ziff. 2). Der Gestaltungsplan "M._______, Bau-
felder 2/3" auf den Grundstücken KTN E._______ wurde erlassen (Disp.-Ziff. 4). 

C. Gegen diesen Gemeinderatsbeschluss erhob A._______ mit Eingabe vom 
18. August 2016 Beschwerde beim Regierungsrat mit dem Antrag auf vollum-
fängliche Aufhebung sowie Abweisung des Gesuchs um Genehmigung des Ge-
staltungsplans. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an den Gemeinde-
rat zurückzuweisen. 

D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 03._______ entschied der Regierungsrat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten für das Beschwerdeverfahren (inklusive Kanzleikosten) im Betrag 
von Fr. 1500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt (…).

3. Der Beschwerdeführer hat der Vorinstanz sowie den Beschwerdegegnern 1-3 
eine Parteientschädigung von jeweils Fr. 1500.-- (insgesamt Fr. 3000.--) zu 
bezahlen. 

4. Der Gestaltungsplan "M._______,. Baufelder 2/3" wird mit nachfolgenden 
Änderungen und Auflagen bewilligt.

5. Im Baubewilligungsverfahren ist im Sinne der Erwägungen sicherzustellen, 
dass das Gebäude im Baubereich D maximal drei Vollgeschosse aufweist.

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6. Die Vorinstanz wird eingeladen, für die Sicherstellung der öffentlichen 
Nutzung der Fusswege zu sorgen.

7. In der Legende des Gestaltungsplans ist die Rubrik "Freihaltezone" in den 
orientierenden Planinhalt zu verschieben. Danach kann auf den Unterlagen 
der Genehmigungsvermerk angebracht werden. Die Koordination erfolgt 
durch das Amt für Raumentwicklung.

(8.-12.  Publikation; Staatsgebühr, Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

E. Gegen diesen RRB lässt A._______ mit Eingabe vom 23. Mai 2017 
(Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht beim Verwaltungsgericht des Kan-
tons Schwyz Beschwerde erheben mit den folgenden Anträgen: 

1. Der Beschluss des Regierungsrates des Kantons Schwyz Nr. 03._______ sei 
vollumfänglich aufzuheben. 

2. Der Beschluss des Gemeinderates Schwyz vom 22. Juli 2016, Geschäft 
Nr. 02._______, betreffend Erlass des Gestaltungsplanes "M._______, 
Baufelder 2/3" auf den Grundstücken KTN E._______, Seewen, sei 
vollumfänglich aufzuheben.

3. Der im Amtsblatt Nr. 01._______, publizierte Gestaltungsplan M._______, 
Baufeld 2/3, 6423 Seewen, KTN E._______, sei zu verweigern, bzw. das 
entsprechende Gesuch sei abzuweisen. 

4. Die Bewilligung bzw. Genehmigung des Gestaltungsplans "M._______, 
Baufelder 2/3" sei aufzuheben.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner, 
und zwar für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht und für das Verfahren 
vor dem Regierungsrat.

F. Das Sicherheitsdepartement beantragt am 2. Juni 2017 unter Verweis auf 
die Begründung des angefochtenen RRB und unter Verzicht auf eine 
Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten 
des Beschwerdeführers. Der Gemeinderat beantragt mit Vernehmlassung vom 
16. Juni 2017 die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und 
Entschädigungsfolge zu Lasten des Beschwerdeführers. Ebenso vollumfängliche 
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und 
Entschädigungsfolge zu Lasten des Beschwerdeführers beantragen die 
Beschwerdegegner am 8. August 2017. 

G. Mit Replik vom 2. November 2017 hält der Beschwerdeführer vollumfäng-
lich an seinen Anträgen fest. Die Beschwerdegegner erneuern mit Duplik vom 
22. November 2017 ihre mit der Vernehmlassung vom 8. August 2017 gestellten 
Anträge. Mit Eingabe vom 14. Dezember 2017 hält der Beschwerdeführer voll-
umfänglich an seinen Vorbringen fest. 

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Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Das Gestaltungsplangebiet "M._______, Baufelder 2/3" (nachstehend Ge-
staltungsplangebiet), das aus den Grundstücken KTN F._______ (3'987 m2), 
KTN G._______ (5'396 m2), KTN H._______ (820 m2) und KTN I._______ 
(5'685 m2) besteht, umfasst eine Gesamtfläche von 15'888 m2 und eine anre-
chenbare Landfläche von 8'985 m2 (vgl. Planungsbericht vom 25.4.2016 [rev.] 
S. 7 Ziff. 3.3). Die beiden Liegenschaften KTN I._______ und KTN H._______, 
eine Bautiefe südlich der N.Strasse situiert, sind wie die erste Bautiefe (in wel-
cher sich unter anderem auch die dem Beschwerdeführer gehörende Liegen-
schaft KTN J._______ befindet) der Wohnzone W2L (zweigeschossig, locker) 
zugeordnet; die der Wohnzone W2D (zweigeschossig, dicht) zugeordnete Lie-
genschaft KTN F._______ liegt südwestlich von KTN I._______ und ist von die-
sem Grundstück durch die Freihaltezone (Fa) KTN G._______ O._______ (alte 
N.Strasse) getrennt. Das Gebiet südlich und westlich des Gestaltungsplangebie-
tes liegt im Wesentlichen in der W2D und der W3 und ist noch nicht überbaut. 

Das Grundstück KTN F._______ enthält den Baubereich A, das Grundstück 
KTN I._______ die Baubereiche B und C, das Grundstück KTN H._______ den 
Baubereich D und das Grundstück KTN G._______ (am östlichen Rand) den 
Baubereich E. In den Baubereichen A bis C ist je ein Mehrfamilienhaus mit je 
sieben Wohnungen, im Baubereich D ein Wohnhaus mit zwei Wohnungen und 
im Baubereich E eine Remise als Einstellraum (teilweise zweigeschossig als La-
gerfläche) geplant (vgl. Planungsbericht S. 6). Zwei zusätzliche Baubereiche für 
Keller- und Parkgeschosse sind beim Baubereich A und bei den Baubereichen 
B/C ausgewiesen (vgl. Plan Nr. 102 "Untergeschosse mit Umgebung" vom 
4.12.2015). Die Zufahrt zu den Baubereichen A bis C erfolgt über die ab der 
N.Strasse noch zu erstellende Groberschliessungsstrasse P._______ aus nord-
westlicher Richtung (vgl. Gesamtkonzept M._______ vom 17.9.2014 [nachste-
hend: Gesamtkonzept], erlassen vom Gemeinderat Schwyz mit GRB Nr. 1210 
vom 14.11.2014 S. 23 f.). Die Baubereiche D und E werden über die bestehende 
"Alte N.Strasse" von Osten her erschlossen. Diese Zufahrt dient auch als Not- 
und LKW-Zufahrt zu den Baubereichen B und C. 

Der Gestaltungsplan beansprucht in Abweichung von der Grundordnung in den 
Baubereichen A, B und C eine Erhöhung der Geschosszahl von zwei auf maxi-
mal drei Vollgeschosse, in den Baubereichen A, B und C eine Erhöhung der ma-
ximalen Gebäudehöhe von 7.00 m auf 10.00 m und im Baubereich D von 7.00 m 
auf 9.00 m sowie eine Erhöhung der Ausnützungsziffer (AZ) im Baubereich A von 
0.45 auf 0.495 und in den Baubereichen B, C und D von 0.35 auf 0.385 (vgl. 
Art. 4 der Sonderbauvorschriften [SBV] vom 25.4.2016 [rev.]).

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2.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Entscheid die Notwendigkeit ei-
nes Augenscheins verneint (Erw. 2). Das vom Gemeinderat mit GRB Nr. 
04._______ genehmigte Gesamtkonzept bezwecke eine koordinative Abstim-
mung der einzelnen Teilgestaltungspläne. Dieses Gesamtkonzept habe als Ko-
ordinationsinstrument lediglich Richtplancharakter und sei entsprechend nur 
behördenverbindlich. Mit der Umschreibung der richtungsweisenden Hauptanlie-
gen würden, wie der Gemeinderat zutreffend festgehalten habe, keine Rechts-
schutzinteressen Dritter verletzt. Mit der Anfechtbarkeit der Teilgestaltungspläne 
bleibe das Rechtsschutzinteresse der Nachbarn gewahrt (Erw. 4). Die Er-
schliessbarkeit des Gestaltungsplangebietes könne bejaht werden (Erw. 5). Der 
ursprüngliche Zonenzweck und -charakter der Grundordnung blieben im Rahmen 
der gestaltungsplanerischen Möglichkeiten gewahrt (Erw. 6). Das gesetzliche Er-
fordernis einer besonderen architektonischen Gestaltung und eines guten Ge-
samtbildes, welches an ein Gestaltungsplangebiet gestellt werde, sei erfüllt 
(Erw. 7). Zwischen den geltend gemachten Vorteilen gegenüber der Normalbau-
weise und den gewährten Ausnahmen bestehe ein ausgewogenes Verhältnis 
(Erw. 8). Beim Fachbericht des Amtes für Raumentwicklung (ARE) mit dem Ge-
nehmigungsantrag handle es sich um eine amtsinterne Würdigung der Sach- und 
Rechtslage, weshalb dieser Bericht den Verfahrensbeteiligten nicht habe zuge-
stellt werden müssen (Erw. B.2). 

2.2 Der Beschwerdeführer rügt namentlich die Verletzung des rechtlichen 
Gehörs, des Willkürverbots, die Verletzung von Art. 4 Abs. 2 des Bundesgeset-
zes über die Raumplanung (RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 (Mitwirkung der 
Bevölkerung bei der [Raum-]Planung), Art. 14 Abs. 1 RPG (Unterscheidung der 
Nutzungszonen), § 24 Abs. 2 und 3 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; 
SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 (Verhältnis der Vorteile eines Gestaltungspla-
nes zu den gewährten Abweichungen von der Grundordnung), § 25 Abs. 1 und 2 
PBG (Vorprüfung und Auflageverfahren bei der kommunalen Nutzungsplanung), 
§ 8 Abs. 1 (Information der Öffentlichkeit über die Planung) der Vollzugsverord-
nung zum Planungs- und Baugesetz (SRSZ 400.111; PBV) vom 2. Dezember 
1997, § 25 PBV (Richtprojekt eines Gestaltungsplanes), Art. 8 Abs. 2 des kom-
munalen Baureglements (BauR) vom 26. September 2010 (Einordnungsgebot), 
Art. 9 Abs. 2 BauR (Mindestgrösse der Erholungsflächen), Art. 26 Abs. 2 BauR 
(zulässige Baumasse), Art. 45 Abs. 2 BauR (Voraussetzungen für den Erlass ei-
nes Gestaltungsplanes), Art. 46 Abs. 1 lit. c BauR (Verkehrserschliessungsplan 
als Mindestinhalt eines Gestaltungsplanes) sowie Art. 47 BauR (Ausnahmen ei-
nes Gestaltungsplanes von den Bauvorschriften). 

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2.3 Die Beschwerdegegner anerkennen die Beschwerdelegitimation des Be-
schwerdeführers (Vernehmlassung S. 2 Ziff. I.3). Anderweitige Gründe, welche 
ein (teilweises) Nichteintreten rechtfertigen könnten, machen sie weder geltend 
noch sind solche ersichtlich. 

2.4 Beim Augenschein handelt es sich um ein Beweismittel (§ 24 Abs. 1 lit. d 
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRP; SRSZ 234.110] vom 
6.6.1974). Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Augenschein notwendig ist, 
kommt der entscheidenden Behörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu 
(vgl. VGE III 2015 216 vom 30.3.2016 Erw. 4.2; VGE III 2012 51 vom 23.5.2012 
Erw. 3.2; VGE 1032/05 vom 28.9.2005 Erw. 1.2 mit Hinweisen; vgl. auch Bun-
desgerichtsurteil 1A.202/2003 vom 17.2.2004 Erw. 2 mit Hinweisen).

Der Regierungsrat hat einen Augenschein angesichts der aktenkundigen Planun-
terlagen und Fotoaufnahmen, den Ausführungen der Parteien sowie den öffent-
lich zugänglichen Bildaufnahmen der Umgebungssituation aus dem Internet nicht 
als notwendig erachtet (angefochtener Entscheid Erw. 2). Der Gemeinderat argu-
mentiert vernehmlassend ergänzend (S. 2 Ziff. III.1), dass mit einem Augenschein 
kaum zusätzliche rechtserhebliche Erkenntnisse gewonnen werden könnten, 
zumal der Gestaltungsplan nur auf Plänen samt Sonderbauvorschriften existiere. 

An der Rechtmässigkeit dieser Begründung bzw. der derart begründeten Vernei-
nung der Notwendigkeit eines Augenscheines kann der Beschwerdeführer mit 
seinen Vorbringen nichts ändern. Die (mögliche) Dimensionierung ist planerisch 
erstellt. Eine Profilierung dieser (möglichen) Dimensionierung wird im Gestal-
tungsplanverfahren nicht verlangt. Ein verlässlich(er)es Bild lässt sich mithin auch 
mit einem Augenschein der unüberbauten Wiese nicht bewerkstelligen (vgl. auch 
Bundesgerichtsurteil 1C_138/2014 vom 3.10.2014 Erw. 2.3 betr. Verzicht auf ei-
nen Augenschein zur Beurteilung der Einordnung projektierter Gebäude und 
Flachdächer). 

3.1 Nach Auffassung des Beschwerdeführers belässt das Gesamtkonzept für 
die einzelnen Gestaltungspläne zu wenig Spielraum. Baufeldereinteilung, Anfor-
derungen an Wohnbauzonen und Siedlungsplätze, Anordnung der Kuben wür-
den verpflichtend vorgegeben. Das Gesamtkonzept gehe weit über eine nur ko-
ordinative Abstimmung der einzelnen Teilgestaltungspläne hinaus. Mit dem Ge-
samtkonzept werde die zulässige Nutzung des Bodens festgelegt, was jedoch 
nur mittels Nutzungsplänen (d.h. konkret Gestaltungsplänen) zulässig sei und 
nicht, wie es der Gemeinderat gemacht habe, mittels Richtplan (Art. 14 Abs. 1 
RPG). Das Vorgehen verstosse auch gegen Bundesrecht. Den vom Gesamtkon-
zept betroffenen Grundeigentümern sei keine Mitwirkung an demselben ermög-

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licht worden. Es habe jedoch gewichtige Auswirkungen auf die Rechte der betrof-
fenen Grundeigentümer, da im Gesamtkonzept praktisch die gesamte Gestal-
tungsplanung vorweggenommen werde. Das Gesamtkonzept sei nie auf seine 
Übereinstimmung mit übergeordnetem Recht überprüft worden. Das Gesamtkon-
zept könne weder als Richtplan noch als Nutzungsplan qualifiziert werden. Ein 
Gesamtkonzept hätte es nicht gebraucht. Vielmehr hätten die Ideen des Ge-
samtkonzepts auf der Ebene Gestaltungsplan Berücksichtigung finden können, 
wo sie denn auch überprüfbar gewesen wären. Dem Gesamtkonzept könne we-
der Behörden- noch Grundeigentümerverbindlichkeit zukommen. Der Gestal-
tungsplan habe demzufolge einzig den Anforderungen des kommunalen BauR 
und den kantonal- und bundesrechtlichen Vorgaben zu entsprechen, nicht jedoch 
den Vorgaben des Gesamtkonzepts (Beschwerde S. 6 ff.; Replik S. 4 ff.). 

3.2.1  Die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden unterrichten die Bevölke-
rung über Ziele und Ablauf der Planungen nach dem RPG (Art. 4 Abs. 1 RPG). 
Sie sorgen dafür, dass die Bevölkerung bei Planungen in geeigneter Weise mit-
wirken kann (Art. 4 Abs. 2 RPG).

Die Gemeinden können Richtpläne erlassen und hiefür Zuständigkeit und Verfah-
ren regeln (§ 13 Abs. 1 PBG). Richtpläne der Gemeinden bedürfen der Geneh-
migung des Regierungsrates im Sinne von § 28 PBG (§ 13 Abs. 2 PBG). Richt-
pläne sind für die Behörden verbindlich (§ 3 Abs. 2 PBG). 

Der kommunale Richtplan gibt gesamtheitlich Auskunft über den Stand und die 
anzustrebende räumliche Entwicklung der Siedlung, der Landschaft, des Ver-
kehrs, der Ver- und Entsorgung und der öffentlichen Bauten und Anlagen (§ 10 
Abs. 1 PBV). Sofern die Gemeinde keine andere Zuständigkeit festlegt, erlässt 
der Gemeinderat den Richtplan (§ 11 Abs. 1 PBV). Die zuständige Behörde erar-
beitet den Richtplanentwurf und zieht die Versorgungswerke frühzeitig zur Pla-
nung bei. Der Entwurf kann dem Amt für Raumentwicklung zur Vorprüfung unter-
breitet werden (§ 11 Abs. 2 PBV). Der Richtplanentwurf ist während mindestens 
30 Tagen öffentlich bekannt zu machen. Jedermann kann sich dazu schriftlich 
äussern (§ 11 Abs. 3 PBV). Der Richtplan wird mit der Genehmigung durch den 
Regierungsrat für die kommunalen und kantonalen Behörden sowie die Behör-
den der Nachbargemeinden verbindlich (§ 12 PBV). 

Der Richtplan präjudiziert den Nutzungsplan nicht. Abweichungen bleiben zuläs-
sig, beispielsweise wenn sie sachlich gerechtfertigt und von untergeordneter Be-
deutung sind, wenn veränderte Verhältnisse, neue Aufgaben oder neue Erkennt-
nisse, die eine gesamthaft bessere Lösung ermöglichen, dies rechtfertigen oder 
wenn der Richtplaninhalt im Nutzungsplanverfahren als rechtswidrig oder unmög-

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lich erweist (Gossweiler, in Baumann et al., Kommentar zum Baugesetz des Kan-
tons Aargau, Bern 2013, Vorbem. Zu §§ 8 f. Rz. 143 mit zahlreichen Hinweisen).  

3.2.2  Bestandteil eines kommunalen Richtplans oder eines anderen amtlichen 
Erlasses mit gleicher Wirkung kann unter anderem das Erschliessungsprogramm 
sein. Es muss eine öffentliche Information und Mitwirkung gemäss Art. 4 RPG 
über das Erschliessungsprogramm durchgeführt werden. Es muss jedoch nicht 
notwendigerweise einem kantonalen Genehmigungs- und Rechtsmittelverfahren 
unterworfen werden (Jeannerat, in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 
Zürich 2016, Art. 19 Rz. 63). 

3.2.3  § 24 PBG normiert den Gestaltungsplan. Beim Gestaltungsplan handelt es 
sich um einen Sondernutzungsplan, d.h. es wird für eine kleinere Fläche 
innerhalb des vom Zonenplan erfassten Gemeindegebietes eine Spezialordnung 
aufgestellt (Gisler, Ausgewählte Fragen zum Gestaltungsplan im Kanton Schwyz, 
ZBl 8/2000, S. 395). Mithin stellt er ein Planungsinstrument dar mit dem Ziel, eine 
architektonisch und hygienisch gute, der baulichen und landschaftlichen 
Umgebung angepasste Überbauung, Gestaltung und Erschliessung 
zusammenhängender Flächen zu erreichen (vgl. VGE III 2011 118 vom 
21.12.2011 Erw. 1.4.1; VGE III 2011 80 vom 23.11.2011 Erw. 3.4 mit Hinweisen 
auf VGE III 2009 125 vom 22.12.2009 Erw. 2.3; VGE 1038/05 vom 29.11.2005 
Erw. 1.2 Gisler, a.a.O., S. 394). 

Was den Inhalt eines Gestaltungsplanes anbelangt, besagt das PBG bloss, er 
enthalte Sonderbestimmungen, welche in der Regel auf einem Plan und in 
Vorschriften festgehalten sind (§ 24 Abs. 1 PGB). Dabei dürfen sich 
Gestaltungspläne aber nicht über sämtliche Einzelheiten aussprechen, sondern 
müssen den Bauherren noch einen angemessenen Spielraum beim Projektieren 
der Bauten belassen, andernfalls das zweistufige Verfahren 
(Gestaltungsplanverfahren einerseits und Baubewilligungsverfahren anderseits) 
seines Sinnes entleert würde. Kommt ein Gestaltungsplan einem konkreten 
Bauprojekt gleich, kann er nicht bewilligt werden (VGE III 2016 116 vom 
21.12.2010 Erw. 4.2). Anderseits hat er aber gegenüber dem Zonenplan einen 
höheren Konkretisierungsgrad aufzuweisen. Aus dem Gestaltungsplan, d.h. aus 
dem Plan und den Vorschriften soll immerhin die Erfüllung der Anforderungen 
erkennbar sein, welche die Ausnahmen von den kantonalen und kommunalen 
Vorschriften der Grundordnung erlauben (§ 24 Abs. 2 und 3 PBG). Letztlich aber 
bleibt der Gestaltungsplan ein kommunales Planungsinstrument (was sich auch 
aus der systematischen Einordnung des Gestaltungsplanes im PBG ergibt). Ziel 
des Verfahrens ist es somit, einen Sondernutzungsplan zu erlassen resp. zu 
genehmigen und nicht ein Bauprojekt. Vor diesem Hintergrund der kantonalen 

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Vorgaben für den Gestaltungsplan nach PBG ist die Praxis des Regierungsrates 
nicht zu beanstanden, wenn er im Rahmen der Genehmigung des 
Gestaltungsplanes die rechtliche und tatsächliche Erschliessbarkeit überprüft und 
nicht die genügende (effektive) Erschliessung. Ein Gestaltungsplan ist 
genehmigungsfähig, wenn Erschliessungsvarianten tatsächlich wie rechtlich 
realisierbar sind, ohne dass im Detail bereits feststeht, wie dieses Ziel 
schliesslich erreicht wird (EGV-SZ 1996 Nr. 49 S. 128, vgl. auch VGE III 2011 
118 vom 21.12.2011 Erw. 5.3; VGE 806+807/97 vom 17.1.1997 Erw. 6.e in EGV-
SZ 1997 Nr. 9 S. 23). 

3.2.4  Art. 5 BauR kennt als Planungsmittel unter anderem den Richtplan (lit. e) 
und den Gestaltungsplan (lit. d). Gemäss Art. 27 BauR können bestimmte Gebie-
te mit der Pflicht zum Erlass eines Gestaltungsplanes belegt werden. Die betref-
fenden Gebiete sind im Zonenplan mit Punktraster bezeichnet. Für einzelne Ge-
biete sind behördenverbindliche Anforderungen im Anhang umschrieben. Art. 45 
bis Art. 47 BauR regeln den Gestaltungsplan. 

Anhang 4.1 enthält Erläuterungen zu den im Zonenplan der Gemeinde Schwyz 
mit einer Gestaltungsplanpflicht belegten Gebieten. Unter "Allgemeines" wird 
festgehalten, dass die Überlegungen und Absichten, die mit der Gestaltungs-
planpflicht zusammenhängen, für die einzelnen Gestaltungsplangebiete in Anfor-
derungen umschrieben würden. Hierbei handle es sich um Hauptanliegen, die es 
nebst den Anforderungen gemäss Art. 45 BauR (Voraussetzungen der Gestal-
tungspläne) umzusetzen gelte. Den im Anhang 4.1 formulierten Anforderungen 
wird "Richtplan-Charakter" mit Behördenverbindlichkeit zugeschrieben. 

Für das Gebiet "M._______" wird für den Fall, dass Teilgestaltungspläne erarbei-
tet werden, verlangt, dass spätestens mit der Eingabe des ersten Teilgestal-
tungsplanes ein Gesamtkonzept über das gesamte Gebiet aufzuzeigen ist, wel-
ches in verschiedenen Etappen realisiert werden kann. Darin sind mindestens 
die Siedlungsstruktur, die Erschliessung und die Parkierung, die Ver- und Ent-
sorgung sowie die vorgesehenen Frei- und Aussenräume aufzuzeigen (mit Ver-
weis auf Anhang 4.2 betreffend Inhalte des Gesamtkonzeptes). Die Erschlies-
sung des motorisierten Individualverkehrs hat über die N.Strasse zu erfolgen. In-
nerhalb des Gebietes ist ein dichtes und durchgehendes Fuss- und Velowegnetz 
längs und quer zum Hang gemäss Planeintrag sicherzustellen. Der historische 
Verlauf des O._______ ist beizubehalten. Die Freihaltezone (Fa) ist als zusam-
menhängende Erholungs- und Grünfläche vorzusehen. Diesen Anforderungen 
vorangestellt ist ein Plan, welcher die Erschliessung durch den motorisierten In-
dividualverkehr, Fuss- und Velowege, Erholungs-/Grünflächen und die Lagen der 
Bushaltestellen abbildet. 

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Anhang 4.2 bezeichnet die Inhalte des Gesamtkonzeptes. Es hat den Situations-
plan 1:1'000 mit Höhenlinien (Äquidistanz 1 m) über den gesamten Perimeter in-
klusive Darstellung der angrenzenden Bereiche sowie Geländeschnitte 1:1'000 / 
1:500 mit der Darstellung des gewachsenen und gestalteten Terrains und die 
Höhenlage der Bauten und der Strassenerschliessung zu umfassen (lit. a). Im 
Rahmen des Gesamtkonzeptes ist aufzuzeigen die Siedlungsstruktur (lit. b 
Ziff. 1) (Stellung und Art der vorgesehenen Bauten mit Angaben zur vorgesehe-
nen Bebauungstypologie [MFH, EFH, REFH etc.], Geschossigkeit, Ausrichtung, 
Nutzungsart und Angaben zur Bebauungsdichte sowie Angaben zur vorgesehe-
nen Etappierung), die Erschliessung und Parkierung (unter anderem Verlauf der 
Grob- und Feinerschliessung sowie Angaben zu den Erschliessungs- und Parkie-
rungsprinzipien) (lit. b Ziff. 2), zur Ver- und Entsorgung (lit. b Ziff. 3) sowie zu den 
Frei- und Aussenräumen (lit. b Ziff. 4). 

3.2.5  Das Gesamtkonzept äussert sich nach der Einleitung (Ziff. 1) zu seinem 
Rechtscharakter (Ziff. 2). Die Parteien (d.h. die betroffenen Grundeigentümer) 
werden durch das Gesamtkonzept verpflichtet (bzw. verpflichten sich durch ihre 
Unterschrift), "ihre Bebauungen nach den im Konzept ausgeschiedenen verbind-
lichen Elementen zu entwickeln, damit eine gemeinsame, freiraumgestalterisch 
und städtebaulich wertvolle Gesamtüberbauung erreicht werden kann". Abwei-
chungen vom Gesamtkonzept im vorgegebenen Rahmen werden als möglich 
bezeichnet, "wenn dadurch die Qualität des Konzeptes nicht beeinträchtigt wird 
oder insgesamt eine bessere Lösung erreicht werden kann". Für solche Anpas-
sungen oder in Streitfällen sind alle direkt Betroffenen einzubeziehen. 

Im Weiteren enthält das Gesamtkonzept nach einer Analyse Ausführungen zum 
Bebauungskonzept/Siedlungsstruktur (Ziff. 4), zum Erschliessungskonzept/Er-
schliessung und Parkierung (Ziff. 5), Ver- und Entsorgung (Ziff. 6), Freiraumkon-
zept/Frei- und Aussenräume (Ziff. 7) sowie zum Ausnützungsmass und verdich-
teten Bauweise (Ziff. 8). 

3.3.1  Das kommunale BauR sieht mithin nicht nur die Möglichkeit von Zonen mit 
Gestaltungsplan vor. Vielmehr werden im Anhang des BauR auch behördenver-
bindliche Anforderungen an verschiedene mit einer Gestaltungsplanpflicht beleg-
te Gebiete umschrieben. Das kommunale Baureglement wie auch der Zonenplan 
wurden im hierfür vorgesehenen gesetzlichen Verfahren (§§ 25 ff. PBG) erlas-
sen. Diese im Anhang formulierten Anforderungen (vgl. vorstehend Erw. 3.2.4) 
können zweifelsohne weder als (kommunale) Richtplan(ung) im Rechtssinne (vgl. 
zum Mindestinhalt von Richtplänen Art. 8 und Art. 8a RPG; § 3 Abs. 1 PBG i.V.m. 
§ 13 PBG) noch als Nutzungsplan (vgl. § 15 PBG) qualifiziert werden. Entspre-
chend spricht der Anhang auch nur von einem Richtplan-Charakter der Anforde-

11

rungen. Wenn ihnen behördenverbindlicher Charakter zugesprochen wird, steht 
dies nicht im Widerspruch dazu, dass sie weder einen Richtplan im Rechtssinne 
darstellen noch im für Richtpläne vorgesehenen Verfahren erlassen wurden (vgl. 
§ 11 PBV). Die Mitwirkungsrechte der Bevölkerung auch bezüglich der in den 
Anhang des BauR aufgenommenen Anforderungen waren im Nutzungsplanungs-
verfahren, wie erwähnt, gewährleistet. Wenn dem Gesamtkonzept trotz regie-
rungsrätlicher Genehmigung nur behördenverbindlicher Charakter zugesprochen 
wird, wird er damit gleichzeitig vom gestaltungsplanrechtlichen Vorentscheid (vgl. 
§ 23 PBV) abgegrenzt, der auch gegenüber Dritten verbindlich ist, was indessen 
eine öffentliche Auflage voraussetzt (ähnlich einem baurechtlichen Vorentscheid, 
vgl. § 84 PBG). 

3.3.2  Mit einem Gestaltungsplan wird, wie erwähnt, insbesondere eine im Ver-
gleich zur Normalbauweise architektonisch gut gestaltete und auf die bauliche 
und landschaftliche Umgebung angepasste Überbauung, Gestaltung und 
Erschliessung angestrebt (vgl. vorstehend Erw. 3.2.3; Häuptli, in Baumann et al., 
Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 21 N 15). Wird 
davon ausgegangen, dass Gestaltungsplangebiete vom Umfang des 
"M._______" nicht insgesamt zeitgleich überbaut werden (können) und zudem 
verschiedene Bauherrschaften, Architekten beteiligt sind, drängt es sich in 
sachlicher Hinsicht auf, das mit dem Gestaltungsplan anvisierte Ziel durch 
gewisse Leitlinien sicherzustellen. Dies ist denn auch Sinn und Zweck des 
Gesamtkonzeptes, das sich eng an die vom kommunalen Gesetzgeber mit dem 
Anhang vorgegebenen Anforderungen und Kriterien hält. 

Es ist den Vorinstanzen und den Beschwerdegegnern beizupflichten, dass mit 
dem Gesamtkonzept der vorliegend zu beurteilende (Teil-)Gestaltungsplan nicht 
vorweggenommen wird. Vielmehr belässt das Gesamtkonzept einen weiten 
Spielraum bei der konkreten Ausgestaltung der verschiedenen Baufelder und 
(Teil-)Gestaltungspläne. Dies belegen auch die vom Gesamtkonzept als 
verbindlich bezeichneten Elemente (Ziff. 4.0 betr. Bebauungskonzept; Ziff. 5.0 
betr. Erschliessungskonzept und Ziff. 7.0 betr. Freiraumkonzept). Beispielsweise 
bleibt mit Vorgaben zu den (Mindest-)Gebäudeabständen, Siedlungsplätzen und 
der postulierten einheitlichen Dachgestaltung pro Gestaltungsplan der 
Handlungsspielraum für die einzelnen Gestaltungspläne weitestgehend offen. 
Das gleiche gilt für die Anforderungen an die Parkierungsart mit der einzigen 
Differenzierung nach Einzel- und Sammelgaragen wie auch für die übrigen als 
verbindlich erklärten Elemente. Entsprechend findet sich bei den planmässigen 
Illustrationen in der Regel der Vermerk "Konzeptskizze" oder 
"Erläuterungsskizze" (vgl. z.B. Gesamtkonzept S. 9, S. 11 ff., S. 16 f., S. 24 f. 

12

u.a.). Betreffend die Ausrichtung der Bauten wird pro Baufeld eine Einheitlichkeit 
postuliert mit einem Spielraum von 40 Grad in der Ausrichtung (S. 17). 
Insbesondere wird als Vorbemerkung (S. 1) ausdrücklich erwähnt, dass die im 
Gesamtkonzept orientierend dargestellten Baukörper/Wohnbauten und 
Garagierungen "keinerlei Rechtswirksamkeit" haben, sondern "lediglich der 
Lesbarkeit und Verständlichkeit des Gesamtkonzeptes" dienen. Die 
entsprechenden Vorbehalte finden sich auch bei den jeweiligen Legenden auf 
dem Plan Nr. 906-06 vom 17. September 2014 ("Die dargestellten Baukörper 
sind in Form und Ausdehnung unverbindlich"; "Sammelgaragen/Ein-
zelparkierung [Lage schematisch]; etc.; selbst beim als verbindlich bezeichneten 
Inhalt finden sich die Relativierungen wie "möglich", "Lage schematisch", "Lage 
und Geometrie unverbindlich"). Inwiefern mit dem Gesamtkonzept die (pro 
Baufeld maximal zulässigen zwei) Gestaltungspläne präjudiziert werden 
sollten/könn-ten, ist mithin nicht ersichtlich. Zu Recht hat der Regierungsrat 
erwogen (Erw. 4.2), dass mit dem Gesamtkonzept keine baulichen Einzelheiten 
geregelt werden, die im nachfolgenden Gestaltungsplanverfahren nicht mehr 
beanstandet werden können. Im Übrigen wäre die Bewilligungs- und 
Genehmigungsbehörde im Sinne des im Anhang 1 BauR gesetzlich 
vorgegebenen Anforderungskatalog an das gesamte Gestaltungsplangebiet 
selbst unabhängig von einem Gesamtkonzept gehalten, ihre Beurteilung 
einzelner (Teil-)Gestaltungspläne auf der Grundlage der möglichen 
räumlichen/raumwirksamen und planerisch-architekto-nischen Beziehungen der 
einzelnen Gestaltungspläne zueinander und untereinander, mithin unter 
koordinativer Abstimmung der einzelnen Teilgestaltungspläne (vgl. GRB 
Nr. 02._______ S. 4), vorzunehmen, was zwangsläufig eine gewisse 
Gesamtschau voraussetzt. Dies liegt letztlich auch im Interesse der Anlieger ans 
Gestaltungsplangebiet. Mit dem (öffentlich einsehbaren, Q._______ Gesamt-
konzept wurde diesbezüglich im Kern die gewünschte Transparenz geschaffen. 

4.1.1  Der Beschwerdeführer bestreitet, dass der Nachweis der Realisierbarkeit 
der Erschliessung rechtsgenüglich erbracht sei (Beschwerde S. 9 f.; vgl. Replik 
S. 7). Es fehle an einem grundeigentümerverbindlichen Plan über die 
Verkehrserschliessung. Namentlich könne dem Situationsplan die 
Erschliessungs-situation inklusive Verlauf der Groberschliessung westlich über 
den Gestaltungsplanperimeter hinaus nicht entnommen werden. Das gleiche 
gelte für die Notzufahrt und Wendemöglichkeit. 

4.1.2  Der Gemeinderat weist vernehmlassend (S. 4 f. Ziff. 3; vgl. auch GRB 
Nr. 02._______ S. 5 f. Ziff. 7) darauf hin, dass die gestaltungsplanexterne 
Fortführung der Erschliessungsstrasse Richtung Nordwesten zur N.Strasse hin 

13

(samt Ver- und Entsorgungsanlagen) Gegenstand eines eigenständigen 
Verfahrens bildet (Amtsblatt Nr. 05._______; bewilligt mit GRB Nr. 06._______), 
welches derzeit noch beim Regierungsrat hängig bzw. sistiert sei. Die 
Verkehrserschliessung sei gestaltungsplanerisch nur soweit abgebildet, als sie 
sich im Gestaltungsplanbereich befinde. Entsprechende Vorschriften über die 
Verkehrserschliessung fänden sich auch in den Sonderbauvorschriften. 
Sinngemäss gleich argumentieren auch die Beschwerdegegner 
(Vernehmlassung S. 5 f. Ziff. 3). 

4.2.1  Im Rahmen der Nutzungsplanung im Allgemeinen wie auch des 
Gestaltungsplanes im Besonderen muss die Erschliessbarkeit in tatsächlicher 
und rechtlicher Hinsicht bejaht bzw. muss eine im Gestaltungsplan vorgesehene 
Erschliessung als realisierbar bezeichnet werden können (VGE III 2013 197+206 
vom 24.4.2014 Erw. 4.1; VGE 1023+1024+1025/04 vom 27.8.2004 Erw. 4.2; 
VGE 1047+1048/03 vom 29.1.2004 Erw. 5.2 mit Hinweisen; VGE 1030/03 vom 
6.8.2003 Erw. 4a; Urteil des Bundesgerichts 1A.197/2001 u. 1P.767/2001 vom 
18.4.2002 Erw. 4.3; EGV-SZ 2005 C.10.1 Erw. 9.4). 

4.2.2  Von der (rechtlichen und tatsächlichen) Erschliessbarkeit einer Bauzone ist 
die effektive Erschliessung eines Grundstücks als Voraussetzung für die Erteilung 
einer behördlichen Bewilligung zur Errichtung oder Änderung von Bauten und 
Anlagen (vgl. Art. 22 Abs. 1 und 2 lit. b RPG bzw. § 53 PBG "Baureife") zu 
unterscheiden. Genügende Zugänglichkeit setzt eine rechtlich gesicherte und 
technisch hinreichende Zufahrt, ausnahmsweise einen blossen Zugang voraus 
(§ 37 Abs. 3 Satz 1 PBG). In zeitlicher Hinsicht ist es von Bundesrechts wegen 
erforderlich, dass ein Bauvorhaben spätestens im Zeitpunkt der Realisierung 
über die für den ordnungsgemässen Betrieb erforderliche (strassenmässige) 
Erschliessung verfügt. Wenn beispielsweise eine Baubewilligung mit der 
Bedingung versehen wird, wonach die Baubewilligung erst mit der Sicherstellung 
der strassenmässigen Erschliessung rechtswirksam wird, so ist dies in dieser 
Hinsicht ausreichend (Bundesgerichtsurteile 1C_271/2011 vom 27.9.2011 
Erw. 2.5; 1C_584/2008 vom 7.7.2009 Erw. 4.3; BGE 127 I 103 Erw. 7d; EGV-SZ 
2011 C 10.1).

4.3 Die Erschliessung des gesamten Gestaltungsplangebietes ist grundsätzlich 
bereits durch das BauR (Anhang 1) vorgegeben, welche die Erschliessung des 
motorisierten Individualverkehrs über die N.Strasse verlangt. Innerhalb des 
Gebietes ist ein dichtes und durchgehendes Fuss- und Velowegnetz gemäss 
dem Planeintrag im Anhang sicherzustellen. Bereits diese baureglementarischen 
Vorgaben lassen keinen Zweifel an der Erschliessbarkeit des 

14

Gestaltungsplangebietes als Ganzes wie auch der einzelnen 
Teilgestaltungsplangebiete offen. Die grundsätzliche Erschliessbarkeit eines 
Grundstückes ist denn auch für die Aufnahme von Land in eine Bauzone 
entscheidend (Art. 15 Abs. 4 lit. b RPG [in der seit 1.5.2014 geltenden Fassung 
bzw. Art. 15 lit. b RPG in der früheren Fassung; vgl. § 16 Abs. 3 PBV; vgl. VGE 
1035+1036/04 vom 15.9.2004 Erw. 2.2 i.Sa. S. vs. Gemeinderat Galgenen [die 
gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde wurde vom Bundesgericht mit 
Urteil 1A.245/2004+1P.61/2004 vom 21.2.2005 abgewiesen]). Die im Anhang 1 
konzipierte Erschliessung hat entsprechend (jeweils als orientierende 
Erläuterungsskizze) auch Eingang ins Gesamtkonzept gefunden (S. 23 ff.). 

Zur Verkehrserschliessung äussert sich Art. 12 SBV. Die Erschliessung für den 
motorisierten Verkehr erfolgt grundsätzlich ab der Erschliessungsstrasse 
P._______ (Abs. 1). Über die "Alte N.Strasse" werden die Baubereiche D und E 
sowie die Not- und LKW-Zufahrt zu den Baubereichen B und C erschlossen 
(Abs. 2). Die im Situationsplan bezeichneten Erschliessungsbereiche 
gewährleisten die interne Erschliessung der Baubereiche (Abs. 3). Absatz 4 
regelt die Ausgestaltung der Erschliessung. 

Diese in den SBV definierte Erschliessung (vgl. auch Planungsbericht vom 
25.4.2016 [rev.] S. 8 Ziff. 3.5.1) folgt somit (eng) den Vorgaben des Anhangs 1 
zum BauR. Wie bereits der Gemeinderat zutreffend dargelegt hat, erklärt sich 
das Fehlen einer Fortführung der Erschliessung auf dem Situationsplan Nr. 101 
vom 25. April 2016 (rev.) damit, dass der Gestaltungsplanperimeter den ausser-
halb liegenden Teil der Erschliessungsstrasse nicht mitumfasst. Die vorgesehene 
Fortsetzung lässt sich indessen dem allgemein einsehbaren Gesamtkonzept 
entnehmen, das (auch) diesbezüglich den baureglementarischen Vorgaben 
entspricht. 

Der Gemeinderat hat zudem explizit − und zu Recht − betont, dass einerseits die 
hinreichende Erschliessung im späteren Baubewilligungsverfahren 
nachzuweisen ist und die Groberschliessungsstrasse vor Baubeginn erstellt sein 
muss, dass anderseits mit den Bauarbeiten für diese Groberschliessungsstrasse 
erst begonnen werden darf, wenn die Finanzierung und der Landerwerb für den 
Vollanschluss H8/Steinen rechtlich gesichert und die Projektgenehmigung für 
den Vollanschluss H8/Steinen rechtskräftig ist (GRB Nr. 02._______ S. 6 oben). 
Dass sich bezüglich dieses Vorbehaltes aufgrund von VGE III 2016 30 vom 
21. Dezember 2016 insofern eine Änderung ergeben hat, als das 
Verwaltungsgericht die Bewilligung des Strassenausbauvorhabens Vollanschluss 
H8/Steinen im Projektgenehmigungsverfahren als nicht rechtmässig beurteilt hat 

15

und hierfür stattdessen ein Nutzungsplanverfahren durchzuführen ist, ändert an 
der grundsätzlichen Erschliessbarkeit des Gestaltungsplangebietes nichts. 

Unbegründet ist ebenso der Einwand der fehlenden Erschliessbarkeit der 
Baubereiche D und E aus östlicher Richtung über die "Alte N.Strasse" sowie des 
Notzuganges über diese Erschliessung zu den Baubereichen B und C (vgl. auch 
Planungsbericht vom 25.4.2016 [rev.] S. 9 Ziff. 3.5.3 und S. 12 Ziff. 4.3.1). Das 
Richtprojekt (Plan Nr. 102 im Massstab 1:500 vom 4.12.2015) weist die 
Notzufahrt über die O._______ für Feuerwehr und LKW und eine Überfahrt über 
die Tiefgarage(nzufahrt) sowie eine "Aufstellfläche Feuerwehr/Umschlag" aus 
und lässt aufgrund der planerisch ausgewiesenen Dimensionierungen erkennen, 
dass die diesbezügliche Erschliessbarkeit ohne weiteres gewährleistet ist. Die 
Frage der verkehrssicheren Ausgestaltung dieser Erschliessung/Notzufahrt wie 
auch die konkrete und zweckdienliche Ausgestaltung der Notzufahrt wird im 
Baubewilligungsverfahren zu prüfen sein. Ein Gestaltungsplan erfordert 
betreffend die Erschliessbarkeit noch nicht den vom Beschwerdeführer 
postulierten planerischen Detaillierungsgrad (Beschwerde S. 10 oben; vgl. 
vorstehend Erw. 3.2.3 i.f.). 

5.1 Der Beschwerdeführer bestreitet im Weiteren die zonenkonforme Einord-
nung des Gestaltungsplanes in die Umgebung. Die beanspruchten Ausnahmen 
von der Grundordnung vertrügen sich namentlich aufgrund der vorgesehenen 
massiven Baukörper nicht mit dem Zonenzweck der Zone W2L. Vierstöckige 
grosse Bauklötze mit nicht weniger als sieben Wohnungen seien Richtung Bahn-
hofstrasse/Achermattstrasse, d.h. in der W3 zulässig, nicht aber im Bereich der 
N.Strasse in der W2-Zone. Es gelte der Grundsatz, wonach die Bauzonen der 
Grundordnung nicht mit Hilfe von Gestaltungsplänen umfunktioniert werden dürf-
ten. Die Zone W2L weise die geringstmögliche Geschosszahl und die geringst-
mögliche Ausnützungsziffer von nur 0.35 auf. Auch die maximale Gebäudehöhe 
sei mit nur 7 m die tiefste, woraus zu schliessen sei, dass in der Zone W2L nur 
zurückhaltend gebaut werden dürfe. Die Zone W2D sei an weniger strenge An-
forderungen gebunden; insbesondere sei die zulässige Ausnützungsziffer höher. 
Trotzdem seien die vom Gestaltungsplan Kreuzmatt südlich unter der N.Strasse 
erfassten Bauten nicht um ein Geschoss erhöht. Durch die Entlassung von 
KTN K._______ aus der Gestaltungsplanpflicht passten sich die Baubereiche B 
und C mit ihren massiven Bauvolumen noch viel weniger in die Zone W2L ein 
(Beschwerde S. 10 ff.; vgl. Replik S. 8 ff.; Replik S. 19 ff.). 

5.2.1 Der Gestaltungsplan wird in § 24 PBG wie folgt normiert:
1 Der Gestaltungsplan enthält für eine zusammenhängende Baulandfläche von 
mindestens 3000 m2 Sonderbestimmungen, welche in der Regel auf einem Plan 

16

und in Vorschriften festgehalten werden. Für die Kernzone können die Gemeinden 
die Mindestfläche auf 1500 m2 herabsetzen.
2 Sofern die Sonderbestimmungen mindestens die Einhaltung des 
Minergiestandards für Wohnbauten vorschreiben und der Gestaltungsplan 
mehrere, wesentliche Vorteile gegenüber der Normalbauweise beinhaltet, können 
darin Ausnahmen von den kantonalen und kommunalen Vorschriften festgelegt 
werden. Ferner kann die Durchmischung der Nutzung zugelassen werden, sofern 
Zweck und Charakter der betreffenden Zone grundsätzlich gewahrt bleiben.
3 Vorteile im Sinne von Abs. 2 liegen namentlich vor, wenn eine besonders 
grosszügige und zweckmässige Anlage der Frei-, Spiel- und Abstellflächen 
vorgesehen ist, preisgünstiger Wohnraum für Familien geschaffen wird, die Bauten 
sich gut in die Umgebung einfügen, ein gutes Gesamtbild ergeben, dank 
verdichtetem Bauen wenig Land verbrauchen und sich architektonisch besonders 
auszeichnen oder andere im öffentlichen Interesse liegende Mehrleistungen 
ausgewiesen werden.
4 Die Gemeinden können im Zonenplan oder Baureglement für bestimmte Gebiete 
oder für grössere Bauten und Anlagen die Gestaltungsplanpflicht einführen.

5.2.2 Art. 45 BauR normiert die Voraussetzungen an einen Gestaltungsplan wie 
folgt:

2  Der Erlass eines Gestaltungsplanes setzt eine bessere Nutzung und Gestaltung 
gegenüber der Normalbauweise voraus. Dies trifft namentlich zu, wenn eine vor-
zügliche architektonische Gestaltung und ein gutes Gesamtbild gegeben sind, die 
Bauten sich gut in die Umgebung einfügen und mehrere der nachfolgenden Krite-
rien zusätzlich erfüllt sind:
a) zweckmässige, sichere, verkehrsberuhigte und landsparende Erschliessung;
b) mindestens 60 Prozent der vorgeschriebenen Abstellflächen für Motorfahr-
zeuge in überdeckten Räumen;
c) grosszügige und zweckmässige Gestaltung des Aussenraumes sowie gemein-
schaftlich nutzbare, zusammenhängende Erholungsflächen;
d) gemeinschaftlich nutzbare Erschliessungs-, Versorgungs- und Freizeitanlagen;
e) fortschrittliches Energiekonzept, wie namentlich besondere Massnahmen zum 
Energiesparen und Verwendung erneuerbarer Energien.

Art. 47 BauR regelt die Ausnahmen von den Bauvorschriften. Die Durchmi-
schung der Nutzung ist zulässig, sofern Zweck und Charakter der betreffenden 
Zone grundsätzlich gewahrt bleiben. Die Geschosszahl kann aber nur um ein 
Geschoss, die Gebäudehöhe um 3 Meter und die Ausnützungsziffer höchstens 
um 10 Prozent erhöht werden.

5.2.3  Der Grundsatz, wonach die Bauzonen der Grundordnung nicht mit Hilfe 
von Gestaltungsplänen umfunktioniert werden dürfen, hat mit der Möglichkeit von 
Nutzungsdurchmischungen eine gewisse Lockerung erfahren. Was aber für die 
Nutzungsdurchmischung gilt, muss konsequenterweise auch bei der äusseren 
Gestaltung und Bauweise massgebend sein, ansonsten der Vorbehalt bei der 

17

Nutzungsdurchmischung wenig Sinn machen würde. Soweit ein Gestaltungsplan 
den Zonenzweck und Zonencharakter der betroffenen Bauzone des kommunalen 
Nutzungsplanes nicht grundsätzlich in Frage stellen darf, ist zu beachten, dass 
der Gestaltungsplan ein Instrument des kommunalen Planungsrechts ist, mit 
welchem die Festlegungen des auf demokratischem Wege von den Stimmbürge-
rinnen und Stimmbürgern einer Gemeinde erlassenen Zonenplanes nicht über-
deckt werden dürfen. In diesem Sinne ist es beispielsweise nicht zulässig, ein im 
kommunalen Zonenplan als Gewerbezone ausgeschiedenes Areal via Gestal-
tungsplan in eine reine Wohnzone umzuwandeln. Wollte man dies zulassen, 
würde dies auf eine Aushöhlung des geltenden Zonenplanerlassverfahrens hin-
auslaufen, welches die Beschlussfassung durch die Gemeindeversammlung vor-
sieht (vgl. § 27 PBG). Vielmehr muss sich der Gestaltungsplan als Teilbauord-
nung in ein bestehendes Ganzes einfügen. Er ist keine Neuschöpfung eines Gan-
zen, sondern eine blosse Ergänzung und muss daher die bestehende Regelung 
in Zonenplan und Zonenordnung als vorgegeben hinnehmen. Die Abweichungen 
von der Grundnutzungsordnung dürften nicht dazu führen, dass die planerisch 
und demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert wird. Ein 
Gestaltungsplan ist dann unzulässig, wenn er sich zu weit von der im kommuna-
len Zonenplan und Baureglement definierten Grundordnung entfernt (vgl. VGE III 
2009 125 und VGE III 2009 127, beide vom 22.12.2009, je Erw. 5.1 ff. [publiziert 
in EGV-SZ 2009 B 8.5] mit Hinweisen, u.a. auf das Bundesgerichtsurteil 
1C_188/2007 vom 1.4.2009; BGE 135 II 219; EGV-SZ 1993 Nr. 15). 

Mit Blick auf das Ausmass der Abweichungen von der Grundordnung kommt 
auch der Korrelation zwischen Vorteilen des Gestaltungsplanes und den bean-
tragten Abweichungen von der Regelbauweise eine besondere Bedeutung zu. Es 
gilt nach konstanter Rechtsprechung, dass je mehr Vorteile im Sinne von § 24 
Abs. 3 PBG ins Gewicht fallen, desto grösser die Ausnahmen im Gestaltungsplan 
sein dürfen (vgl. VGE III 2010 66 vom 26.8.2010 Erw. 2.1 mit Hinweisen, u.a. auf 
Gisler, a.a.O., S. 410; vgl. auch BGE 135 II 219 Erw. 5.8, wonach erhebliche 
Abweichungen von der Grundnutzungsordnung in einer umfassenden Interes-
senabwägung zu begründen sind). Dies bedeutet umgekehrt, dass bei geringen 
Vorteilen des Gestaltungsplanes im Vergleich zur Grundordnung weniger Abwei-
chungen von der Regelbauweise gerechtfertigt sind. Mit anderen Worten ist ein 
ausgewogenes Verhältnis zwischen Vorteilen des Gestaltungsplanes einerseits 
und dem (zulässigen) Ausmass der Abweichungen von der Regelbauweise an-
derseits nötig. Die Überprüfung dieses dargelegten Verhältnisses setzt voraus, 
dass nicht nur die Vorteile bzw. Mehrleistungen des Gestaltungsplanes unter-
sucht und bejaht werden, sondern auch das Ausmass der (maximalen) Abwei-

18

chungen von der Regelbauweise hinreichend überprüft und definiert wird (vgl. 
VGE III 2013 198 vom 24.4.2014 Erw. 2.2.3; EGV-SZ 2011 B 8.1). 

5.3 Nach Art. 30 BauR sind in den Wohnzonen ruhige Wohnverhältnisse zu 
gewährleisten. Neben Wohnbauten sind nur Dienstleistungs- und gewerbliche 
Kleinbetriebe zugelassen. Bei der Zoneneinteilung und den (zulässigen) Massen 
werden die Wohnzonen weiter differenziert, unter anderem nach den vorliegend 
interessierenden Wohnzonen 2-geschossig, locker (W2L), Wohnzone 2-geschos-
sig, dicht (W2D) sowie Wohnzone 3-geschossig (W3). Zulässig sind in beiden 
W2-Zonen zwei Vollgeschosse, in der W3 deren drei, in beiden W2-Zonen eine 
Gebäudehöhe von 7 m, in der W3 von 10 m; die Ausnützungsziffer (AZ) beträgt 
in der W2L 0.35, in der W2D 0.45 und in der W3 0.55. Attikageschosse gelten, 
sofern sie die erforderlichen Voraussetzungen erfüllen (vgl. Art. 22 Abs. 3 BauR: 
die innerhalb der lichten Höhe von 1.50 m liegende Grundfläche beträgt weniger 
als 60 Prozent des darunter liegenden Vollgeschosses), in allen drei Zonen nicht 
als Vollgeschosse. Weitergehende massliche Vorgaben (namentlich betreffend 
Grenz- und Gebäudeabstand) an diese drei W2 und W3-Zonen macht das BauR 
nicht, womit die kantonalen (Mindest-)Bestimmungen zur Anwendung kommen 
(vgl. Art. 4 BauR). 

Dem Baureglement sind des Weiteren keine Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, 
dass die in Art. 47 BauR bei Gestaltungsplänen für zulässig erklärten Ausnah-
men auf bestimmte Wohnzonen beschränkt sind bzw. nicht auf alle gleichermas-
sen zur Anwendung kommen. Es entspricht mithin dem gesetzgeberischen Wil-
len, dass einerseits diese zulässigen Ausnahmen, sofern die erforderlichen Vor-
teile eines Gestaltungsplanes zu bejahen sind, zu gewähren sind. Anderseits ist 
davon auszugehen, dass − ebenfalls nach den gesetzgeberischen Intentionen − 
selbst bei maximaler Gewährung der Ausnahmen die Grundordnung grundsätz-
lich als gewahrt zu gelten hat. Während ein zusätzliches Vollgeschoss und eine 
Erhöhung der Gebäudehöhe um maximal drei Meter als feste Grössen (was für 
die Erhöhung um ein Vollgeschoss grundsätzlich unabdingbar ist) tendenziell zu 
einem zonenfremden Erscheinungsbild führen können und beispielsweise eine 
W2-Zone als Grundordnung dadurch einer W3-Zone nahekommt, ist dies bei ei-
ner Erhöhung der AZ um (maximal) 10 Prozent grundsätzlich nicht der Fall. Dies 
führt in der W2L-Zone zu einer zulässigen AZ von insgesamt 0.385 bzw. in der 
W2D-Zone zu einer solchen von 0.495, womit die AZ der nächst höheren Wohn-
zone (W2D bzw. W3) nach wie vor nicht erreicht wird. Dies ist auch vorliegend 
der Fall. Ausnützungstransfers zu Gunsten der Baugrundstücke, welche faktisch 
zu einer höheren Ausnützung führen, werden nicht vorgenommen. Die anre-
chenbare Landfläche der Baubereiche A und E wird durch verschiedene Abga-

19

ben an Grob- und Feinerschliessungsstrassen reduziert. Die anrechenbare 
Grundstücksfläche der Baubereiche B/C und D entspricht der jeweiligen Land-
fläche (vgl. Planungsbericht S. 7 Ziff. 3.3; Art. 6 Abs. 4 SBV). Hinzu kommt, dass 
der jeweilige Zonencharakter nicht nur durch die zulässigen Masse, sondern 
auch durch die Zuordnung zu den Lärmempfindlichkeitsstufen und die zulässigen 
Immissionsgrade mitgeprägt wird. 

5.4.1  Der Gemeinderat (GRB Nr. 02._______ S. 8) hat unter Bezugnahme auf 
den Situationsplan Nr. 101 und den Planungsbericht dargelegt, dass die maxima-
le Gebäudehöhe Richtung Nordosten für den Baubereich B auf 510.35 m.ü.M. 
und für den Baubereich C, d.h. den direkt ans Grundstück des Beschwerdefüh-
rers anschliessenden Baubereich, auf 511.75 m.ü.M. festgesetzt wurde, was 
(maximalen) Gebäudehöhen von etwa 7.75 m bzw. 6.30 m entspricht. Im Baube-
reich D liegt die Gebäudekote bei 515.10 m.ü.M. womit sich auf der Nordostseite 
eine maximale Gebäudehöhe von 6.40 m ergibt. 

Diese Angaben lassen sich aufgrund des erwähnten Situationsplanes sowie des 
Planungsberichts verifizieren. Die Sonderbauvorschriften haben sowohl die er-
wähnten maximalen Gebäudehöhen wie auch die maximalen Firsthöhen in Art. 5 
Abs. 3 verbindlich festgelegt. Die baureglementarische maximale Gebäudehöhe 
von 7.0 m wird somit auf der dem Beschwerdeführer entgegen gewandten Ost-
seite nur gerade im Baubereich C um 0.75 m überschritten bzw. die maximal 
mögliche Erhöhung von 3 m nur in diesem Umfang beansprucht, während für die 
anderen beiden Baubereiche nicht einmal die zulässige Gebäudehöhe der 
Grundordnung beansprucht wird. 

Des Weiteren lässt sich den genannten planerischen Unterlagen entnehmen, 
dass auch auf der Südostseite die maximale Gebäudehöhe nicht vollumfänglich 
beansprucht wird. Mit 8.70 m schöpft selbst die höchste Fassade im Baubereich 
B die maximal zusätzliche Gebäudehöhe von 3.0 m nur um gut zur Hälfte aus, im 
Baubereich C mit 8.10 m um weniger als die Hälfte, während eine Gebäudeer-
höhung im Baubereich D mit 6.65 m (erneut) nicht beansprucht wird. Bean-
sprucht wird die maximale Gebäudehöhe von 10 m nur auf der talwärts gerichte-
ten, der Liegenschaft des Beschwerdeführers abgewandten, Südwestfassade der 
Baubereiche B und C; im Baubereich D beträgt sie auch auf dieser Seite nur 
9.0 m. Ebenfalls nur teils beansprucht wird die maximale Gebäudehöhe auf der 
Nordwestseite mit 9.30 m für den Baubereich B sowie 8.45 m für die Bauberei-
che C und D. Nicht entscheidend anders präsentiert sich die Situation für den in 
der W2D gelegenen Baubereich A, der mit Gebäudehöhen von 8.40 m (NO), 
8.55 m (SO), 10.00 m (SW) und 9.80 m (NW) die zusätzlichen maximal 3 m Ge-
bäudehöhe ebenfalls nur talseitig ausnützt. 

20

5.4.2  Bei einem gesetzlichen Grenzabstand von 50 % (bei Bauten bis und mit 
20 m Gebäudehöhe) der Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m (vgl. § 60 Abs. 1 
PBG), wären bei Gebäudehöhen von 7.75 m (Baubereich B) und 6.30 m (Baube-
reich C) Grenzabstände von 3.875 m bzw. 3.15 m zu wahren. Der Situationsplan 
weist indessen für diese Baubereiche gegenüber den nordöstlich anschliessen-
den Parzellen der ersten Bautiefe entlang der N.Strasse Grenzabstände von 
7.50 m bis 7.75 m (Baubereich B) und 6.95 m sowie 7.00 m (Baubereich C, d.h. 
gegenüber der Liegenschaft des Beschwerdeführers) aus. Die vom Beschwerde-
führer (subjektiv) befürchtete Wirkung der Nordostfassaden, welche indessen wie 
dargelegt die zulässigen Masse der Grundordnung nur im Falle des Bauberei-
ches B überschreiten, wird dadurch zusätzlich (objektiv) abgeschwächt. Selbst im 
Falle des Baubereiches D bleibt bei einem Grenzabstand von 3.55 m eine Re-
serve von 0.35 m gegenüber dem erforderlichen Grenzabstand von 3.20 m. 

5.4.3  Der gesetzlich zu wahrende Gebäudeabstand (vgl. § 63 PBG i.V.m. § 59 
PBG) zwischen den Baubereichen B und C beträgt 8.575 m ([Gebäudehöhe 
Baubereich B SO von 8.70 m + Gebäudehöhe Baubereich C NW von 8.45 m] : 2 
= 8.575 m). Planerisch ausgewiesen ist zwischen diesen beiden Baubereichen 
ein Gebäudeabstand von 20.70 m. Zwischen den Baubereichen C und D ist ein 
Gebäudeabstand von 21.50 m ausgewiesen, der ebenfalls erheblich über dem 
gesetzlichen Mindestabstand von etwas über 8 m liegt. 

5.4.4  Es ist den Vorinstanzen mithin beizupflichten, dass der Gestaltungsplan für 
die Baufelder 2/3 insgesamt, sowohl was die zulässigen (und vorgesehenen) 
Baumasse in den einzelnen Baubereichen wie auch die Gewährleistung der ruhi-
gen Wohnverhältnisse (Art. 30 BauR) anbelangt, mit der zonenrechtlichen 
Grundordnung der W2L (Baubereiche B, C und D) und W2D (Baubereich A) 
durchaus vereinbart werden kann. Weder werden Zonenzweck noch Zonencha-
rakter dadurch vereitelt (GRB Nr. 02._______ S. 8). Mit dem Gestaltungsplan 
werden zwar im Vergleich zur Grundordnung offenkundig grössere Bauvorhaben 
ermöglicht. Dies ist jedoch, wie erwähnt, baureglementarisch vorgesehen. Wie 
der Regierungsrat zutreffend ausführt, werden die einzelnen Bauvolumina locker 
gesetzt und so angeordnet, dass − namentlich dank grosszügigen Grenz- und 
Gebäudeabstände, die weit über die gesetzlichen Mindestvorgaben hinausgehen 
− die Aussicht und die Sichtbezüge der Nachbarn hinreichend gewährleistet wer-
den. Zu bestätigen ist auch die Beurteilung, dass sich die Bauten gemäss dem 
Richtprojekt gut in die Hanglage einpassen, und namentlich bergseitig, wo die 
selbst gemäss der Grundordnung zulässige maximale Gebäudehöhe in den 
Baubereichen C und D nicht überschritten wird und wo die diesbezügliche gestal-
tungsplanerische Möglichkeit nur im Baubereich B (und A) teilweise ausgenützt 

21

wird, entsprechend nicht erheblich in Erscheinung treten (vgl. angefochtener Ent-
scheid Erw. 6.3.1 f.). 

5.5.1  Der Beschwerdeführer bestreitet das Vorliegen einer vorzüglichen archi-
tektonischen Gestaltung. Seine Kritik gilt namentlich dem Hof zwischen den Bau-
bereichen B und C. Die Aussenflächen in den Baubereichen B und C seien über-
dimensioniert in Anbetracht der dafür verlustig gehenden Kapazität für Wohn-
raum. Art. 9 Abs. 2 BauR verlange nur 15 % der Bruttogeschossfläche (BGF) als 
Erholungsfläche. Die über 1000 m2 entsprächen rund dem Doppelten (Be-
schwerde S. 15). 

5.5.2  Bezüglich dieser (und weiterer ähnlicher) Rügen des Beschwerdeführers 
ist an die vorstehenden Ausführungen anzuknüpfen. Zum Gestaltungskonzept 
äussert sich der Planungsbericht (S. 7 f. Ziff. 3.4). Es wird dargelegt, dass die 
Wohnhäuser in den Baubereichen A bis D durch ihre kubische Grundform be-
stimmt werden. Die Kuben werden derart in die Hanglage eingeschnitten, dass 
die bergseitigen Böschungsanlagen gegenüber dem gewachsenen Terrain ma-
ximal um ein Geschoss tiefer gelegt werden müssen. Künstliche Abstützungen 
sind nicht erforderlich. Die Balkone werden in die Grossform integriert und wirken 
als eingezogene Räume. Die sich ergebende lockere Bebauung vermittelt den 
Übergang von den Ein- und Zweifamilienhäusern entlang der N.Strasse und der 
alten N.Strasse einerseits und zum M._______ anderseits. Weiter wird mit dem 
Planungsbericht auch das Umgebungskonzept umschrieben (S. 9 f. Ziff. 3.6; vgl. 
S. 12 Ziff. 4.4). Eine starke Prägung der Umgebung wird der 30 m breiten Frei-
haltezone (O._______) und dem "Freiraumgerüst" beigemessen. In der Freihal-
tezone wird ein Obstgarten errichtet. Die landwirtschaftliche Nutzung der Freihal-
tezone greift bis zu den Privatgärten bzw. zur Tiefgarage der nördlich gelegenen 
Wohnbauten aus. Um die Wohnhäuser werden in einem inneren Ring private 
Aussenräume für die Erdgeschosswohnungen freigehalten. 

Art. 7 SBV legt betreffend die Gestaltung fest, dass Bauten, Anlagen und Aus-
senräume für sich und in ihrem Zusammenhang so zu gestalten sind, dass eine 
gute städtebauliche, architektonische und aussenräumliche Gesamtwirkung er-
reicht wird. Die Gestaltung der Bauten soll hinsichtlich Massstäblichkeit, Formen-
sprache, Gliederung, Materialwahl, Farbgebung und Beleuchtung ein harmoni-
sches, homogenes Erscheinungsbild zum Ziel haben. Art. 8 SBV macht Vorga-
ben zur Fassadengestaltung (Materialisierung; Farbgebung; Ausgestaltung von 
Geländern und Terrassen; Solarelemente), Art. 9 zur Dachgestaltung. Ebenso 
stehen weitere Bestimmungen der SBV im Zeichen einer architektonischen und 
räumlichen Optimierung des Gestaltungsplanes (z.B. Art. 17 SBV betreffend 
Spiel- und Erholungsflächen, Art. 18 SBV betreffend Kleingärten). 

22

5.5.3  Es ist an dieser Stelle an die im Nutzungs- und somit auch im Gestal-
tungsplanungsverfahren beschränkte Kognition des Verwaltungsgerichts zu erin-
nern, während dem Regierungsrat im Beschwerdeverfahren als erste Beschwer-
deinstanz prinzipiell volle Überprüfungszuständigkeit zusteht (Art. 33 Abs. 3 lit. b 
RPG). Dem steht der Grundsatz, dass den nachgeordneten Planungsträgern der 
nötige Ermessensspielraum zu belassen ist (vgl. § 15 Abs. 3 PBG), nicht entge-
gen. Der Regierungsrat hat zu prüfen, ob das Planungsermessen richtig und 
zweckmässig ausgeübt worden ist, freilich im Bewusstsein seiner spezifischen 
Rolle als kantonale Rechtsmittelinstanz und nicht als kommunale Planungsin-
stanz. Die Überprüfung hat sich sachlich in dem Umfang zurückzuhalten, als es 
um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Ortskenntnis und 
örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen. Sie hat aber so weit auszugrei-
fen, dass die übergeordneten, vom Kanton zu sichernden Interessen einen an-
gemessenen Platz erhalten. Die Rechtsmittelbehörde hat sich zudem institutio-
nell auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, d.h. sie darf nichts Neues schöp-
fen, sondern sie hat die kommunale Planung an einem Sollzustand zu messen. 
Unter mehreren verfügbaren und zweckmässigen Lösungen kann die Gemeinde 
wählen. Die übergeordnete Behörde hat dann einzuschreiten, wenn die vorgese-
hene Lösung aufgrund überkommunaler öffentlicher Interessen als unzweckmäs-
sig erscheint oder den für die Raumplanung wegleitenden Grundsätzen und Pla-
nungszielen (auch Richtplanaussagen, welche jedoch auf die Rechtmässigkeit 
hin überprüfbar sind) nicht entspricht (vgl. VGE III 2013 198 vom 24.4.2014 
Erw. 6.2.1 f.; VGE III 2009 125 vom 22.12.2009 Erw. 2.3, mit zahlreichen Hinwei-
sen; BGE 131 II 81 Erw. 7.2.1; BGE 127 II 238 Erw. 3b/aa; Aemisegger/Haag, 
Kommentar RPG, Art. 33 Rz. 55 ff.; Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, 
2006, Art. 33 N 64 ff.). 

Dem Verwaltungsgericht kommt demgegenüber gestützt auf § 55 Abs. 1 VRP 
sowie in Beachtung von Art. 110 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht 
(BGG; SR 173.110) vom 17. Juni 2005 und Art. 6 der Konvention zum Schutze 
der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK; SR 0.010) vom 4. November 
1950 als zweite Beschwerdeinstanz nur mehr eine beschränkte Kognition zu, 
nämlich eine Rechtskontrolle inkl. Sachverhaltsüberprüfung, indes keine Ermes-
senskontrolle (vgl. VGE III 2009 125 vom 22.12.2009 Erw. 3.3, mit zahlreichen 
Hinweisen, unter anderem auf VGE III 2008 247 vom 28.7.2009 Erw. 2.2 mit 
Hinweisen auf BGE 131 II 81 Erw. 6.6; R. Herzog, Art. 6 EMRK und die kantona-
le Verwaltungsrechtspflege. S. 369f.; Waldmann/Hänni a.a.O. Art. 33 N 80a, 81; 
VGE 1023-1025/04 vom 27.8.2004 Erw. 3.2). Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG wird 
Genüge getan, wenn einer übergeordneten und von der planfestsetzenden 

23

Behörde unabhängigen Beschwerdeinstanz, welche nicht ein Gericht sein muss, 
volle Kognition zukommt (BGE 127 II 238 Erw. 3b/bb).

5.5.4  Bereits der Gemeinderat hat überzeugend dargelegt, dass vorliegend mit 
den gestaltungsplanerischen Instrumenten eine abgestimmte und qualitativ gute 
Überbauung sichergestellt werden kann (GRB Nr. 02._______ S. 7). Das Richt-
projekt zeichne sich durch eine einheitliche Architektur und überzeugende archi-
tektonische Gestaltung aus und ergebe ein gutes Gesamtbild. Erkennbar sei ein 
harmonisches Siedlungsgebiet mit einer grosszügig angelegten Aussenraumge-
staltung samt Erholungsbereichen und Siedlungsplatz. Das Richtprojekt sei von 
einer einheitlichen, neuzeitlichen, identitätsstiftenden und sich auszeichnenden 
architektonischen Sprache mit einem eigenständigen Siedlungsausdruck ge-
prägt. Es vermittle den Eindruck einer harmonischen Gesamtwirkung, welche 
durch eine individuelle Einzelbauweise nicht erreicht werden könne. 

Der Regierungsrat hat sich dieser gemeinderätlichen Beurteilung vollumfänglich 
angeschlossen und diese Würdigung zu Recht als ohne weiteres nachvollziehbar 
erachtet (angefochtener Entscheid Erw. 7.2.2). Mit der vom Beschwerdeführer 
vorgezogenen Einzelbauweise mit kleineren Häusern (Beschwerde S. 16) kann 
ein Gleiches nicht erzielt werden. Nicht nachvollziehbar ist die Kritik an den gros-
sen Freiflächen. Die zulässige − gegenüber der Grundordnung um 10 % erhöhte 
− Ausnützung wird nahezu vollständig beansprucht (Planungsbericht S. 7 
Ziff. 3.3). Mit einer baulichen Konzeption, wie sie das Richtprojekt vorsieht, kann 
einerseits dem raumplanungsrechtlichen Gebot der inneren Verdichtung (vgl. 
Art. 1 Abs. 2bis RPG, Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG) und folglich auch der haushälteri-
schen Nutzung des Bodens (Art. 1 Abs. 1 RPG) nachgelebt werden; anderseits 
wird damit gleichzeitig erreicht, dass das Gestaltungsplangebiet weiterhin viele 
Grünflächen (und Bäume [Obstbaumanlage]) enthält, was ebenfalls einem raum-
planungsrechtlichen Planungsgrundsatz entspricht (vgl. Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG). 
Aus dem Schreiben vom 2. September 2015 kann der Beschwerdeführer deshalb 
nichts zu seinen Gunsten herleiten, weil das erste Gesuch um Erlass eines Ge-
staltungsplanes am 14. September 2015 zurückgezogen (vgl. vorstehend Ingress 
lit. A) und den Kritikpunkten der Planungskommission mit dem zweiten Gesuch 
Rechnung getragen wurde. Auch diesbezüglich kann auf die Ausführungen im 
angefochtenen Entscheid (Erw. 7.3) verwiesen werden. 

6.1.1  Mit Blick auf die von den Gesuchstellern beanspruchten Ausnahmen ist 
der Gemeinderat in umfassender Würdigung des Gestaltungsplankonzepts zum 
Ergebnis gelangt (S. 9 ff.), alle in Art. 45 Abs. 2 lit. a-e BauR erwähnten Vorteile 
seien erfüllt. 

24

Das Gestaltungsplangebiet werde weitgehend frei von motorisiertem Verkehr 
sein; motorisierter Verkehr und Langsamverkehr würden praktisch vollständig 
separiert. Zwischen den einzelnen Baubereichen würden zusammenhängende 
Fusswegverbindungen erstellt, die teils auch der Öffentlichkeit zugänglich seien. 
Die Erschliessung entspreche den Kriterien gemäss lit. a.

Mit 57 Parkplätzen in der Tiefgarage und nur drei Aussenparkplätzen würden die 
in lit. b vorgeschriebenen mindestens 60 % an Abstellflächen für Motorfahrzeuge 
in überdeckten Räumen mit 95 % weit übertroffen. Art. 14 Abs. 3 SBV verlange 
auch die grundsätzlich unterirdische Anordnung der Abstellplätze für Motorfahr-
zeuge. Oberirdisch seien maximal die Motorfahrzeug-Abstellplätze zulässig, wel-
che für Besucher erforderlich seien. 

Ebenso sei lit. c erfüllt mit der 30 m breiten Freihaltezone samt Freiraumgerüst 
und weiteren gemeinschaftlich nutzbaren Aussenräumen im Bereich der Baufel-
der A bis C. Grosszügig und zweckmässig angelegt seien auch die Spiel- und 
Erholungsflächen (315 m2 beim Baubereich A; 800 m2 beim Baubereich B). Auf-
gezeigt würden auch Kleingärten nahe den Baubereichen. Die Freifläche (Spiel-/ 
Erholungsfläche) von gesamthaft 1'515 m2 entspreche bei einer maximal mögli-
chen anrechenbaren Bruttogeschossfläche von 3'733 m2 einem Anteil von über 
40 %, d.h. erheblich mehr als den gemäss Art. 9 Abs. 2 BauR für die Normal-
bauweise geforderten 15 %. Hinzuweisen sei auch auf das Konzept der Abfall-
entsorgung, wofür beim Baubereich A eine Unterflurcontaineranlage für Haus-
kehricht vorgesehen sei. Der verbindlich festgelegten Baumgestaltung (Feld-
ahorn/Obstbäume) könne ein relevanter Gewinn für die Aussenraumgestaltung 
auch nicht abgesprochen werden. Der Kritik der Behörden an den anfänglich 
vorgesehenen Steinkorbböschungen sei durch einen diesbezüglichen Verzicht 
Rechnung getragen worden. Bei einer maximalen Neigung von 2:3 der bis an die 
Häuser gezogenen Böschungen seien keine künstlichen Abstützungen erforder-
lich. 

Das Kriterium gemäss lit. d (gemeinschaftlich nutzbare Erschliessungs-, Versor-
gungs- und Freizeitanlagen) werde insbesondere durch die Erschliessung der 
Tiefgaragen in den Baubereichen A/B/C über eine gemeinschaftlich nutzbare 
Stichstrasse erfüllt. Zu erwähnen sei auch das arealinterne Fusswegkonzept, die 
Spiel- und Erholungsflächen, etc. wie auch der Mehrzweckraum bei den Baube-
reichen B/C gemäss Art. 17 Abs. 1 SBV. Die Ver- und Entsorgung richte sich 
nach dem Konzept der Groberschliessung P._______; das Gestaltungsplange-
biet Baufelder 2/3 werde zusammen mit den übrigen Teilgestaltungsplänen des 
gesamten Baugebiets über gemeinsam nutzbare Ver- und Entsorgungsanlagen 
erschlossen. 

25

Das Kriterium des fortschrittlichen Energiekonzepts (lit. e) werde durch die De-
ckung des Wärmebedarfs durch den Energiebezug bei der R._______, die So-
laranlagen auf den Dächern für die Wasseraufbereitung und Stromversorgung 
der Umgebungsbeleuchtung sowie der Ladestationen für E-Bikes erfüllt. 

Ein weiterer Vorteil liege auch noch in der verdichteten Bauweise; dieser Vorteil 
könne allerdings nicht allzu stark ins Gewicht fallen, da er grundsätzlich nur über 
eine Erhöhung der zulässigen Ausnützung und der Geschosszahl erreicht wer-
den könne. Eine gänzliche Verwerfung dieses Vorteils sei jedoch nicht begrün-
det, da er ausdrücklich vom kantonalen Gesetzgeber vorgesehen sei (vgl. § 24 
Abs. 3 PBG). 

6.1.2  Der Regierungsrat hat im angefochtenen Entscheid (Erw. 8.1 ff.) die von 
den Gesuchstellern im Planungsbericht (S. 14 f. Ziff. 5.2.1 ff.) formulierten Vortei-
le des Gestaltungsplanes gegenüber der Normalbauweise aufgelistet. In der Fol-
ge hat er richtigerweise festgehalten, dass für die Erlassfähigkeit des Gestal-
tungsplanes nicht sämtliche gesetzlich (PBG, BauR) vorgesehenen Vorteilskrite-
rien erfüllt sein müssen (Erw. 8.3). Die Vorteile des Gesamtkonzeptes hat der 
Regierungsrat auch als Vorteile des (Teil-)Gestaltungsplanes Baufelder 2/3 aner-
kannt (Erw. 8.4), ebenso die landsparende und verkehrsberuhigte interne Er-
schliessung und damit verbunden die mögliche Gestaltung grosszügiger Grün- 
und sonstiger Freiflächen (Erw. 8.5). Gleiches hat er für die nahezu vollständige 
Trennung zwischen motorisiertem Verkehr und Fuss- und Radverkehr bejaht 
(Erw. 8.6). Das Parkkonzept (Tiefgarage, auch mit Parkplätzen für Besucher im 
Vorraum) hat er als (geringfügigen) Vorteil erachtet (Erw. 8.7) wie auch die klare 
Festlegung und Begrenzung der Baubereiche, der Gebäudehöhen und Gebäu-
delängen (Erw. 8.8). Den Flächenanteil der Spiel- und Erholungsflächen von 
40 % hat er als einen erheblichen Mehrwert beurteilt (Erw. 8.9). Schliesslich hat 
er auch das Energiekonzept als Vorteil erachtet, wobei er die Einhaltung des Mi-
nergie-Standards als Grundvoraussetzung (im Einklang mit dem Gesetz, vgl. 
§ 24 Abs. 2 PBG), welche vom Gemeinderat zu Recht nicht als Vorteil bezeich-
net worden sei, hiervon richtigerweise ausgeklammert hat. 

6.2 Der Beschwerdeführer erachtet die in Art. 47 genannten drei Ausnahmen 
von der Grundordnung (Erhöhung der Geschosszahl um ein Geschoss, Er-
höhung der Gebäudehöhe um 3 m, Erhöhung der AZ um 10 %) als abschlies-
send (Beschwerde S. 17). Es ist indessen davon auszugehen, dass diesen drei 
konkretisierten Ausnahmen nur eine in masslicher Hinsicht begrenzende Kom-
ponente innewohnt. Der Einleitungssatz von Art. 47 BauR erlaubt generell ein 
Abweichen von den Bauvorschriften und würde keinen Sinn machen bzw. wäre 
überflüssig, wenn nur die drei genannten Ausnahmen möglich wären. Das glei-

26

che gilt für den zweiten Satz, wonach die Durchmischung der Zonen für zulässig 
erachtet wird, sofern Zweck und Charakter der betreffenden Zone grundsätzlich 
gewahrt bleiben. Wie es sich hiermit verhält, ist indes nicht weiter zu prüfen, weil 
die Vor-instanzen das Verhältnis von Vorteilen und Ausnahmen zu Recht und mit 
ausführlicher und überzeugender Begründung für ausgewogen, die gewährten 
Abweichungen von der Regelbaunorm mithin als gerechtfertigt erachtet haben. 

6.3 Die Eingliederung des Gestaltungsplanes in ein Gesamtkonzept ist entge-
gen der Auffassung des Beschwerdeführers (Beschwerde S. 18) positiv zu wür-
digen. Zwar wird ein entsprechender Vorteil vom Gesetz nicht explizit genannt, 
indes enthält das Gesetz einen nicht abschliessenden Katalog von Vorteilen zur 
Verfügung (vgl. "namentlich" in § 24 Abs. 3 PBG und Art. 45 Abs. 1 BauR). So-
weit der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang unter anderem bemängelt 
(Beschwerde S. 21; Replik S. 15), die Einhaltung der Abstände gegenüber Bau-
feld 1 könne nicht überprüft werden, lässt sich den Planunterlagen (Plan Nr. 101 
[Situation], vom 25.4.2016 rev.) ein Abstand von 8.65 m zwischen dem Baube-
reich und der Liegenschaft KTN L._______ entnehmen. Das Baufeld 1 beginnt 
jedoch erst südlich von KTN L._______, wo der entsprechende Abstand mehr als 
8.65 m beträgt. Ebenso lässt sich dem Plan leicht entnehmen, dass der Abstand 
zwischen dem Baubereich A und dem Baufeld 1 wie auch den Baufeldern 5 und 
6 jedenfalls mehr als 10 m beträgt. Nicht verfangen kann somit auch die Rüge, 
es fehle ein Plan der sämtliche Baufelder mit Angabe von Massen darstelle. Der 
vorliegende (Teil-)Gestaltungsplan erfüllt unbestrittenermassen die quantitativen 
Anforderungen (3'000 m2) und ist daher grundsätzlich unbesehen allfälliger an-
grenzender Gestaltungspläne auf seine Gesetzmässigkeit hin zu beurteilen. Was 
die Abstände (auch Strassenabstände) anbelangt, ist die Wahrung der gesetzli-
chen Abstände im Übrigen erst im Baubewilligungsverfahren abschliessend zu 
prüfen. 

Soweit der Beschwerdeführer den Vorteil des Erschliessungskonzeptes unter 
Hinweis auf das Schreiben der Planungskommission vom 2. September 2015 
negiert (Beschwerde S. 18), ist diese Begründung (auch) in diesem Zusammen-
hang unbehelflich, nachdem der Gestaltungsplan hierauf zurückgezogen und 
nach diesem Zeitpunkt (2.9.2015) überarbeitet und neu aufgelegt wurde. Entge-
gen der Auffassung des Beschwerdeführers (Beschwerde S. 19) lässt sich die 
Erschliessungssituation für das Gestaltungsplanareal, welches allein zur Beurtei-
lung steht, aufgrund der aktenkundigen Planunterlagen überprüfen und beurtei-
len. Die positive Würdigung des Erschliessungskonzeptes durch die Vorinstan-
zen als gestaltungsplanerischer Pluspunkt ist jedenfalls vollumfänglich zu 
bestätigen. 

27

Was die erneute Kritik an den Besucherparkplätzen anbelangt, kann ebenfalls 
auf die zutreffenden regierungsrätlichen Erwägungen verwiesen werden 
(Erw. 8.7; vgl. auch Vernehmlassung des Gemeinderates S. 10). Die Anzahl er-
forderlicher Besucherparkplätze wird im Planungsbericht (S. 18) für jeden Baube-
reich gesondert ermittelt; die Parkplätze sind auch planerisch (vgl. Plan Nr. 102 
"Untergeschosse mit Umgebung" vom 4.12.2015) ausgewiesen (Baubereich A: 
drei gedeckte Parkplätze im Vorraum zur Tiefgarage, zwei offene auf sickerfähi-
gem Belag; Baubereich B und C: drei gedeckte Parkplätze im Vorraum zur Tief-
garage; Baubereich D: zwei gedeckte seitlich der drei gedeckten Parkplätze für 
die Wohnungen). Die "Parkierung" wird zudem mit Art. 14 SBV geregelt. Laut 
dessen Absatz 3 sind die Abstellplätze für Motorfahrzeuge grundsätzlich unterir-
disch anzuordnen. Oberirdisch sind maximal die Motorfahrzeug-Abstellplätze, 
welche für die Besucher erforderlich sind, zulässig. Die vom Beschwerdeführer in 
Frage gestellte Zugänglichkeit der Besucherparkplätze in der Tiefgarage (vgl. 
auch Replik S. 13 f.) ist gegebenenfalls im nachgelagerten Baubewilligungsver-
fahren sicherzustellen

Die Entflechtung von motorisiertem Verkehr und Fuss- sowie Radverkehr wie 
auch die Erschliessung der Tiefgaragen der Baubereiche A, B und C über eine 
gemeinsame Zufahrt, welche insbesondere keine Grünflächen des Gestaltungs-
planareals tangiert bzw. diese untertunnelt, wurde zu Recht positiv als Vorteil 
gewürdigt. Dies gilt auch für die übrigen gemeinsamen Erschliessungsanlagen 
(Ver- und Entsorgung). 

Dem Beschwerdeführer kann zwar beigepflichtet werden, dass die klare Festle-
gung und Begrenzung der Baubereiche mit der Definition der maximalen Gebäu-
dehöhen und Firsthöhen grundsätzlich nicht als besonderer Vorteil zu betrachten 
ist. Vorliegend fällt jedoch namentlich die Beschränkung der Gebäudehöhe abso-
lut (in m.ü.M.) ins Gewicht und ist insofern als Vorteil zu erachten, als damit ei-
nerseits Klarheit über die vertikale Ausdehnung der Bauten geschaffen und an-
derseits sichergestellt wird, dass − namentlich auch bergseitig gegenüber der 
nicht ins Gestaltungsplangebiet integrierten ersten Bautiefe entlang der 
N.Strasse − die maximal mögliche Erhöhung der Gebäudehöhe um 3 m, wie vor-
stehend gezeigt (Erw. 5.4.1), nicht annähernd ausgeschöpft wird bzw. faktisch 
diese Ausnahme im Endeffekt nur teilweise beansprucht wird. Zudem ist nicht zu 
verkennen, dass eng umgrenzte Baubereiche vorliegend in engem Konnex mit 
einer grosszügigen und zweckmässigen Gestaltung der Aussenräume (Art. 45 
Abs. 2 lit. b BauR) stehen bzw. eine nicht unbedeutende Voraussetzung hierfür 
darstellen. Mit den Vorinstanzen ist namentlich in dieser durchdachten Gestal-
tung der Aussenräume ein erheblicher Vorteil des Gestaltungsplanes zu sehen 
und überzeugt dieser gerade auch in dieser Hinsicht. Dass die Kritik, diese Frei-

28

räume seien viel zu gross, unhaltbar ist, wurde bereits ausgeführt (vgl. vorste-
hend Erw. 5.5.2 und besonders Erw. 5.5.4), zumal einerseits die mögliche − um 
den Bonus von 10 % erhöhte − Ausnützung praktisch vollständig beansprucht 
wird und anderseits der Beschwerdeführer gerade auch die Berechtigung der 
Gewährung dieses Bonus in Abrede stellt, ohne Bonus indes noch grosszügigere 
Freiräume geschaffen werden könnten.  

Zu Recht als Vorteil gewichtet wurde auch das Energiekonzept unter Ausklam-
merung des Minergiestandards als einer Grundvoraussetzung (vgl. § 24 Abs. 2 
PBG), damit überhaupt Ausnahmen gewährt werden können. Dieses Energie-
konzept beschränkt sich nicht nur auf die Aufladestation für E-Bikes, sondern be-
inhaltet namentlich auch die Art der Energieversorgung (R._______; Solaranla-
gen auf den Dächern, vgl. Planungsbericht S. 13 Ziff. 4.5.1). 

Insgesamt haben die Vorinstanzen das Verhältnis von Vorteilen zu beanspruch-
ten Ausnahmen zu Recht als ausgewogen erachtet und die Ausnahmen gewährt. 
Auch wenn das Gesetz noch andere Vorteile wie insbesondere preisgünstigen 
Wohnraum nennt, macht das Fehlen eines solchen Vorteils das Verhältnis zwi-
schen Vorteilen und Ausnahmen nicht per se als unausgewogen. Wie dargelegt, 
wird nicht verlangt, dass alle Kriterien erfüllt sein müssen um die beanspruchten 
Ausnahmen zu erhalten. Anzufügen ist, dass umgekehrt der Gestaltungsplan die 
drei vom BauR konkretisierten Ausnahmen von der Grundordnung auch nicht für 
alle Baubereiche im maximalen Umfang beansprucht (vgl. vorstehend Erw. 1), 
was vorliegend jedoch nicht von Entscheidrelevanz ist. 

6.3.1  Im Sinne der vorstehenden Erwägungen erweist sich auch die Kritik des 
Beschwerdeführers an der regierungsrätlichen Genehmigung des Gestaltungs-
planes (Beschwerde S. 22) als unbegründet. 

6.3.2  Schliesslich kann dem Beschwerdeführer auch nicht gefolgt werden, wenn 
er Gehörsverletzungen geltend macht (so Beschwerde S. 21). Nach der bundes-
gerichtlichen Rechtsprechung ist die Begründungspflicht nicht bereits dann ver-
letzt, wenn sich die Behörde nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich aus-
einandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr 
kann sich die Behörde auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte bzw. auf 
jene Aspekte beschränken, die von der Behörde ohne Willkür als wesentlich be-
trachtet werden (vgl. BGE 136 I 229 Erw. 5.2; BGE 136 I 184 Erw. 2.2.1; Bun-
desgerichtsurteil 1C_452/2012 vom 18.11.2013 i.Sa. A. et al. vs. VerwGer SZ 
Erw. 2.2; Bundesgerichtsurteile 9C_101/2011 vom 21.7.2011 Erw. 6.1; 9C_257/ 
2011 vom 25.8.2011 Erw. 5.1).

29

Vorliegend kann jedenfalls nicht gesagt werden, die Begründung des angefoch-
tenen Entscheides sei so abgefasst gewesen, dass sich der Beschwerdeführer 
nicht über die Tragweite des Entscheids habe Rechenschaft geben und ihn in 
voller Kenntnis an die höhere Instanz (d.h. das Verwaltungsgericht) habe weiter-
ziehen können. 

6.4 Zusammenfassend erweisen sich die Rügen des Beschwerdeführers als 
unbegründet. Verletzungen raumplanungsrechtlicher Bestimmungen (RPG, PBG, 
BauR) wie auch Verfahrensfehler, namentlich allfälliger Mitwirkungsrechte und/ 
oder des Anspruches auf rechtliches Gehör (vgl. vorstehend Erw. 2.2), sind im 
vorliegend zu beurteilenden Gestaltungsplanverfahren nicht feststellbar. Die Be-
schwerde ist daher abzuweisen. 

7.1 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des verwaltungs-
gerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von 
Fr. 2'500.-- dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). 

7.2 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend hat der Beschwerdeführer 
den beanwalteten Beschwerdegegnern sowie der beanwalteten Gemeinde  eine 
Parteientschädigung zu entrichten. Diese wird in Beachtung des kantonalen Ge-
bührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, 
der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht 
in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Be-
messungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf 
insgesamt je Fr. 3'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgesetzt.

30

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
von insgesamt Fr. 2'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt. Er hat 
am 29. Mai 2017 einen Kostenvorschuss in gleicher Höhe bezahlt, so dass 
die Rechnung ausgeglichen ist. 

3. Der Beschwerdeführer hat den beanwalteten Beschwerdegegnern sowie 
der beanwalteten Gemeinde eine Parteientschädigung (inkl. Barauslagen 
und MwSt) von insgesamt je Fr. 3'000.-- zu bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht, BGG, SR 173.110).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegner (2/R; unter Beilage der Ein-

gabe des Beschwerdeführers vom 14.12.2017)
- den Rechtsvertreter des Gemeinderats Schwyz (2/R; unter Beilage der 

Eingabe des Beschwerdeführers vom 14.12.2017)
- den Regierungsrat 
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (unter Bei-

lage der Eingabe des Beschwerdeführers vom 14.12.2017)
- und das kantonale Amt für Raumentwicklung. 

Schwyz, 20. Dezember 2017

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

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*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 30. Januar 2018