# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 80581ac1-27d4-5f35-a457-ed41dcfcae17
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-02-24
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 24.02.1995 12.1994.37
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1994-37_1995-02-24.html

## Full Text

Incarto n.

  12.94.00037

  	
  Lugano

  24 febbraio 1995

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente

  Chiesa e Zali

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

sedente per giudicare nella causa inc. n. 43/1994 loc.
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, in materia di contratto di
locazione, promossa con istanza 4
novembre 1994 da

 

	
   

  	
  __________

  rappr. da: avv. __________

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________

  __________

  (__________)

   

  

 

con cui l’istante ha chiesto l’accertamento della validità della
disdetta pronunciata il 31 maggio 1994 per il 30 novembre 1994 per
l’appartamento di 6 locali condotto dai convenuti al piano terreno dello
stabile in __________;

 

Istanza avversata dai convenuti e che il Pretore con sentenza 15
dicembre 1994 ha respinto.

 

Appellante l’istante, che con atto di appello del 27 dicembre 1994
chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere l’istanza;

 

Mentre i convenuti con osservazioni del 24 gennaio 1995 chiedono la
reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili.

 

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione

 

1. - se deve essere accolto l’appello

2. - tassa di giustizia e ripetibili

 

 

Considerato

 

 

 

in fatto e in diritto

 

 

                                      -   che
i convenuti conducono in locazione l’infrascritto appartamento fin dal 1°
dicembre 1985 (doc. A);

 

                                      -   che
l’istante è subentrato nella locazione in qualità di locatore dopo l’acquisto
del bene immobile di cui trattasi;

 

                                      -   che
l’istante il 20 agosto 1991 ha significato ai convenuti l’aumento del canone di
locazione da fr. 1’300.-- al mese a fr. 1’652.-- con effetto al 1° dicembre
1991 (doc. C);

 

                                      -   che
in seguito a tale notifica i convenuti hanno adito il competente ufficio di
conciliazione eccependo la tardività della richiesta di aumento (doc. D);

 

                                      -   che
la vertenza è stata conciliata l’11 dicembre 1991 nel senso che l’istante ha
ritirato l’aumento (doc. E);

 

                                      -   che
la decisione dell’ufficio di conciliazione è cresciuta in giudicato;

 

                                      -   che
il 31 maggio 1994 l’istante ha notificato ai convenuti la disdetta del
contratto di locazione per il 30 novembre 1994;

 

                                      -   che
l’ufficio di conciliazione, adito dai convenuti, il 19 ottobre 1994 ha
annullato la cennata disdetta in quanto pronunciata nel periodo di protezione
triennale di cui all’art. 271a cpv. 1 lit. e CO;

 

                                      -   che
con l’istanza in rassegna __________ ha chiesto l’accertamento della validità
della disdetta di cui trattasi, asserendo che non vi sarebbe stata soccombenza
da parte sua nella precedente procedura, in quanto indotto al ritiro
dell’aumento del canone dall’ufficio di conciliazione, che a torto avrebbe
ritenuto tardiva la notifica dell’aumento del canone.  Sarebbe perciò abusiva
l’invocazione da parte dei convenuti del termine triennale di protezione,
ritenuto poi che il contratto si rinnoverebbe per ulteriori tre anni.
L’applicazione della norma di protezione sarebbe inoltre esclusa dall’urgente
bisogno personale dell’istante, che dovrebbe far risiedere nell’appartamento in
questione il figlio __________ nei periodi in cui egli non si trova a
__________ a seguire gli studi di architettura al politecnico; 

 

                                      -   che
il Pretore in data 15 dicembre 1994 ha respinto l’istanza ribadendo
l’applicabilità alla specie dell’art. 271a CO e ritenendo che l’interesse
dell’istante alla disdetta del contratto sia minore di quello dei conduttori
alla sua continuazione;

 

                                      -   che
con tempestivo gravame datato 27 dicembre 1994 l’istante chiede la riforma del
giudizio impugnato nel senso di accertare la validità della disdetta;

 

                                      -   che nel proprio gravame
l’appellante sostiene:

 

                                      -   che
il Pretore avrebbe misconosciuto che il primo giudizio dell’autorità di
conciliazione non comporterebbe soccombenza da parte dell’istante essendo
fondato su errata valutazione dei fatti e del diritto;

 

                                      -   che
in realtà non vi sarebbe stata né lite, né conciliazione tra le parti;

 

                                      -   che
perciò non sarebbe applicabile l’art. 271a cpv. 1 lit. e CO, o comunque non nel
senso di presunzione assoluta della natura ritorsiva della disdetta inteso dal
Pretore;

 

                                      -   che
in effetti l’agire dell’istante non sarebbe riconducibile a desiderio di
rappresaglia nei confronti dei convenuti;

 

                                      -   che
in ogni caso sarebbe dato fabbisogno personale urgente dell’istante riguardo
all’appartamento in questione;

 

                                      -   che
il figlio dell’istante avrebbe interrotto gli studi in quel di Losanna a favore
di altri da seguire a Trevano;

 

                                      -   che
il bisogno dei convenuti dell’ente locato non sarebbe impellente, avendo
l’istante proposto valide e concrete alternative;

 

                                      -   che
i convenuti con osservazioni del 24 gennaio 1995 chiedono la reiezione del
gravame;

 

                                      -   che,
contrariamente a quanto sostiene l’istante, è dato un caso di applicazione dell’art.
271a cpv. 1 lit. e cifre 1, 2, 3 CO;

 

                                      -   che,
contrariamente a quanto sostiene l’istante, è evidente la sua piena soccombenza
nella procedura di conciliazione del 1991: risulta dagli atti (doc. E) che la
vertenza è stata ritenuta conciliata a seguito della sua rinuncia al preteso
aumento del canone locazione;

 

                                      -   che,
contrariamente a quanto pretende l’istante, non è possibile riconsiderare i
termini di quella precedente vertenza (II CCA 14 marzo 1994 in re
C./M.);

 

                                      -   che
effettivamente vi è l’irrefutabile presunzione di legge che una disdetta del
locatore data nel triennio in esame costituisca atto di ritorsione (II CCA
citata; Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d’habitation
et de locaux commerciaux, Ginevra, 1991, pag. 144; Zihlmann, Das neue Mietrecht,
Zurigo, 1990, pag. 196);

 

                                      -   che
la prova del contrario è limitata ai casi previsti dall’art. 271a cpv. 3 CO;

 

                                      -   che,
nonostante l’apodittica affermazione del contrario da parte dell’istante
(appello, pag. 7), merita piena conferma l’apprezzamento del Pretore secondo
cui non si giustificherebbe di ammettere la disdetta della locazione di un
appartamento di 6 locali per porre il medesimo a disposizione del figlio
dell’istante nei periodi in cui egli non è impegnato negli studi accademici;

 

                                      -   che
costituisce fatto nuovo, e perciò inammissibile ai fini del giudizio (art. 321
cpv. 1 lit. b CPC), oltreché ininfluente la circostanza secondo cui il figlio
dell’istante assolverebbe ora i propri studi in Ticino;

 

                                      -   che
il gravame, infondato fino ai limiti del temerario, deve perciò essere
respinto, caricando l’istante di spese e ripetibili (art. 148 CPC);

 

 

Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    1.   L’appello 27
dicembre 1994 di __________ è respinto.

 

                                    2.   Le spese della
procedura d’appello consistenti in:

 

                                          a)  tassa di
giustizia                                fr.    580.--

                                          b) 
spese                                                 fr.      20.--

                                          T o t a l
e                                                 fr.    600.--

 

                                          già
anticipati dall’appellante in ragione di fr. 500.--,  restano a suo carico.

                                          L’istante rifonderà ai
convenuti fr. 300.-- per ripetibili di appello.

 

3.               Intimazione:   -  __________;

                 Comunicazione alla Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4.

 

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                             Il
segretario