# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 301c0549-b0f3-52c5-9065-eaf1b5aaf08b
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-09-20
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 20.09.2018  VB.2018.00209
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2018-00209_2018-09-20.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2018.00209	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 20.09.2018
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Projektänderung. Anzeigeverfahren. Verwirkung des Rekursrechts. Pergola.

Projektänderungen, die untergeordneter Natur sind und keine neuen Interessen von Dritten tangieren, können im Anzeigeverfahren ergehen. Im vorliegenden Fall handelt es sich jedoch nicht um eine untergeordnete Projektänderung, da die neu geplante Pergola fast doppelt so gross ist wie die ursprünglich geplante Gartenterrasse und zudem an anderer Stelle im Garten zu liegen kommt. Ausserdem kann man bei einer Grösse von 34 m2 nicht mehr von einer Pergola normaler Grösse sprechen (E. 2.10).

Da eine wesentliche Projektänderung vorliegt, hätte diese im ordentlichen Baubewilligungsverfahren ergehen sollen, wodurch der Beschwerdeführerin, die ihr Rekursrecht gegen die ursprüngliche Baubewilligung verwirkt hatte (§ 135 Abs. 1 PBG), eine neue Frist zur Verfügung gestanden hätte, um den baurechtlichen Entscheid zu verlangen. Die Vorinstanz ist auf den Rekurs zu Unrecht nicht eingetreten (E. 2.10 f.).

Die ursprünglich erteilte Baubewilligung ist nicht nichtig, weil sie im falschen Verfahren ergangen ist. Die Beschwerdeführerin konnte ihre Interessen wahren und vor der Vorinstanz Rekurs erheben (E. 2.12).

Gutheissung und Rückweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ANZEIGEVERFAHREN
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
PERGOLA
PROJEKTÄNDERUNG
REKURSRECHT
UNTERGEORDNETE ÄNDERUNG/ABWEICHUNG
VERWIRKUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 309 Abs. 1 PBG
§ 315 Abs. 1 PBG
§ 316 Abs. 1 PBG
§ 325 Abs. 1 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2018.00209

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 20. September 2018

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Daniela Kühne.

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

1.1  C, 

1.2  D, 

beide vertreten durch RA E, 

 

2.    Baubehörde Zollikon, 

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 4. September 2017 erteilte die
Baubehörde Zollikon D und C unter Nebenbestimmungen die baurechtliche
Bewilligung für den Um- und Ausbau des Einfamilienhauses auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Zollikon.

II.  

Gegen diesen Entscheid wandte sich A mit Rekurseingabe vom
30. Oktober 2017 an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids sowie eine Parteientschädigung. Auf den Rekurs trat
das Baurekursgericht mit Entscheid vom 6. März 2018 nicht ein.

III.  

Hiergegen erhob A mit Eingabe vom 9. April 2018
Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids und die Rückweisung der Sache zur materiellen
Beurteilung an das Baurekursgericht, eventualiter die Verweigerung der
baurechtlichen Bewilligung für das streitbetroffene Vorhaben, einen zweiten
Schriftenwechsel, die Einholung eines Gutachtens über die von der
streitbetroffenen Pergola ausgehenden Lärmimmissionen sowie eine
Parteientschädigung.

Mit Eingabe vom 8. Mai 2018 beantragten C und D die
Abweisung der Beschwerde sowie eine Parteientschädigung. Das Baurekursgericht
beantragte am 9. Mai 2018 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. Die Baubehörde Zollikon beantragte am 17. Mai 2018 die
Abweisung der Beschwerde sowie eine Parteientschädigung. Mit Replik vom 28. Mai
2018 hielt A an ihren Anträgen fest, ebenso C und D mit Duplik vom 7. Juni
2018. Mit Triplik vom 28. Juni 2018 machte A weitere Ergänzungen in der
Sache. C und D hielten mit Quadruplik vom 3. September 2018 an ihren
Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die übrigen
Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

2.
 

2.1 Die
Beschwerdeführerin bringt vor, dass die Vorinstanz zu Unrecht nicht auf ihren
Rekurs eingetreten sei. Zwar sei bereits im Jahr 2016 ein erstes Baugesuch
eingereicht worden, das auch ordnungsgemäss amtlich publiziert worden sei.
Damals habe die Beschwerdeführerin nicht innert Frist ein Zustellungsbegehren
gestellt, da sie dagegen nichts einzuwenden gehabt habe. Das damalige Projekt
war ihr im Detail bekannt, zumal ihr Sohn das Projekt entwarf und auch das
Baugesuch einreichte. Sie habe lediglich für die Einräumung des erforderlichen
Näherbaurechts eine angemessene Entschädigung verlangt.

Unabhängig vom ersten Gesuch hätten die privaten
Beschwerdegegner am 24. Juli 2017 ein neues Baugesuch für ein neues Projekt
eingereicht. Die Baubehörde habe es in der Folge pflichtwidrig unterlassen, das
neue Baugesuch amtlich zu publizieren, sondern habe es als Änderungseingabe im
bereits hängigen Verfahren behandelt. Dies sei aber nur zulässig für Änderungen
untergeordneter Natur, nicht aber für erhebliche Änderungen, wie sie hier
vorgesehen seien. Für letztere sei eine neue Aussteckung und Publikation
notwendig. Da im konkreten Fall erhebliche Änderungen vorlägen (eine Reduktion
der oberirdischen Baumasse des Anbaus um knapp die Hälfte und eine neue
Pergola), hätte die Baubehörde eine neue Aussteckung und Publikation vornehmen
müssen, wodurch die Beschwerdeführerin eine neue Frist gehabt hätte, um ein
Zustellbegehren zu verlangen. 

Die neue Pergola weise ein erstaunliches Volumen auf
(Länge ca. 9.1 m, Breite ca. 3.7 m, Höhe ca. 3 m; Grundfläche
ca. 34 m2). Eine solche Pergola sei ein besonderes Gebäude oder
zumindest eine gebäudeähnliche Anlage, welches ohnehin für sich allein
betrachtet einer Baubewilligung im ordentlichen Verfahren bedürfe. Von der
neuen Pergola seien deutlich mehr Lärmemissionen zu befürchten als von der
ursprünglich geplanten Gartenterrasse, da sie in den offenen Bereich zwischen
dem Wohnhaus der privaten Beschwerdegegnerschaft (F-Strasse 02) und der Liegenschaft
der Beschwerdeführerin (H-Strasse 03) zu liegen komme. Es fände somit zu
Lasten der Liegenschaft der Beschwerdeführerin eine ungehinderte
Schallausbreitung statt. Von der im ersten Projekt vorgesehenen Fassadenöffnung
an der Süd-Ostfassade wären demgegenüber keine Lärmimmissionen zu erwarten
gewesen. Auch wäre die Liegenschaft der Beschwerdeführerin gegenüber der im
ersten Baugesuch vorhandenen Terrasse dank einer Mauer und der bestehenden
Bepflanzung viel besser abgeschirmt gewesen. Es sei zur Belegung dieser
Ausführungen ein Lärmgutachten einzuholen. Schlussendlich sei die neu geplante
Pergola zusammen mit der Reduktion des Erweiterungsbaus wiederum als
wesentliche Projektänderung anzusehen, welche neu ausgesteckt und publiziert
hätte werden müssen.

2.2 Die
Beschwerdeführerin ist Alleineigentümerin der unmittelbar südöstlich an das
Baugrundstück angrenzenden Parzelle Kat.Nr. 04. Im Jahr 2016 reichte die
Bauherrschaft bei der Vorinstanz ein Baugesuch für den Umbau und die
Erweiterung des Einfamilienhauses ein, welches im Zeitraum vom 18. November
2016 bis am 8. Dezember 2016 und vom 2. Dezember 2016 bis am 22. Dezember
2016 publiziert wurde. Unbestrittenermassen stellte die Beschwerdeführerin
dazumal innert der öffentlichen Auflagefrist kein Begehren um Zustellung des
baurechtlichen Entscheides; vielmehr erklärte sie im späteren Rekurs, mit dem
ursprünglichen Projekt einverstanden gewesen zu sein. Hingegen verlangte sie
von den privaten Beschwerdegegnern im Rahmen des ursprünglich geplanten
Bauprojekts eine Entschädigung gegen Einräumung eines Näherbaurechts; die
Verhandlungen diesbezüglich scheiterten jedoch. Eine Baubewilligung erging zu
jener Zeit schliesslich nicht und das Verfahren blieb hängig.

Nachdem die Beschwerdeführerin Ende Mai 2017 von einer
möglichen Projektänderung erfuhr, bat sie die Baubehörde Zollikon um Zustellung
des baurechtlichen Entscheids. Mit Baugesuch vom 24. Juli 2017 ersuchte
die Bauherrschaft um Bewilligung des geänderten Bauprojekts. Das neue Baugesuch
wurde von der Baubehörde im Rahmen des bereits hängigen Verfahrens behandelt,
ohne dass eine erneute Publikation erfolgte. Mit Bauentscheid vom 4. September
2017 wurde dem Baugesuch schliesslich unter Nebenbestimmungen entsprochen und
der Beschwerdeführerin der Entscheid zugestellt, wobei im Beschlussdispositiv
darauf hingewiesen wurde, dass ihr Zustellbegehren verspätet eingegangen sei.

2.3 Gemäss § 316
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) hat
derjenige, der den baurechtlichen Entscheid nicht rechtzeitig im Sinn von § 315
Abs. 1 PBG verlangt, sein Rekursrecht verwirkt. Hat der Gesuchsteller sein
Zustellbegehren rechtzeitig angebracht, sind ihm gemäss § 316 Abs. 2
PBG alle baurechtlichen Entscheide über das Vorhaben zuzustellen, solange keine
neue Aussteckung und Bekanntmachung erfolgt ist. Das Zustellbegehren erstreckt
sich damit auch auf Änderungs- oder Ergänzungsbewilligungen. Entsprechend kommt
demjenigen, der sein Rekursrecht verwirkt hat, auch kein Rekursrecht gegen
Projektänderungsbewilligungen zu (VGr, 20. Mai 2009, VB.2009.00057, E. 3.2;
3. November 2010, VB.2010.00334, E. 4.2.1 ff.).

2.4 Auf der
Grundlage von § 325 Abs. 1 PBG in Verbindung mit § 13
Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) wird
bei Bauverfahren von untergeordneter Bedeutung oder für die Änderung bereits
bewilligter Projekte anstelle des ordentlichen das Anzeigeverfahren angewendet,
wenn nach den Umständen keine Interessen von Nachbarn oder des Natur- und
Heimatschutzes berührt werden können. Der Austausch
von Bauplänen während des Baubewilligungsverfahrens entspricht gängiger Praxis;
dies geschieht oft aufgrund von Einwänden der Baubewilligungsbehörde im Rahmen
der Vorprüfung (§ 313 PBG). 

2.5 Projektänderungen,
welche in Ergänzung oder Abänderungen zu einem bewilligten Projekt ergehen,
dürfen gestützt auf § 325 Abs. 1 PBG nur unter zwei Voraussetzungen
im Anzeigeverfahren, d. h.
ohne neue Aussteckung und Bekanntmachung, ergehen. Zunächst einmal müssen die
Projektänderungen untergeordneter Natur sein (so auch der Wortlaut von
§ 13 Abs. 1 BVV; vgl. auch Christian Mäder, Das
Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 319). Dies folgt einerseits aus
dem Grundsatz der Einheit der Baubewilligung, d. h. dass ein Bauvorhaben stets in seiner
Gesamtheit zu prüfen und zu beurteilen ist (vgl. VGr, 20. Dezember 1988,
VB.1988.00147 mit Hinweisen; VGr, 27. April 1989, BEZ 1989 Nr. 14),
und dient anderseits der Gewährleistung grundlegender rechtsstaatlicher
Verfahrensprinzipien. Ein baurechtliches Verfahren, welches Dritten die
Ergreifung eines Rechtsmittels verunmöglicht, obschon diese grundsätzlich zu
einem solchen legitimiert wären, verletzt die schon durch Bundesrecht
vorgeschriebenen Verfahrensgarantien (Art. 25 und 33 Abs. 3 lit. a
des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]; BGE 120 Ib 48 E. 2b,
120 Ib 379 E. 3d und e; BGr, 9. September 1992, ZBl 95 (1994) S. 69 f.
E. 2b [zur Zulässigkeit von Vorentscheiden ohne Drittwirkung]). Es geht
daher nicht an, in Ergänzung einer Stammbaubewilligung Projektänderungen ohne
neue Aussteckung und Publikation im Anzeigeverfahren zu bewilligen, wenn das
Baugesuch mit den Änderungen – gegenüber dem ursprünglichen
Baugesuch – so verändert wird, dass ein "andersartiges"
Bauprojekt vorliegt und Dritten erneut Verfahrensrechte einzuräumen sind. Die
Abgrenzung ist im Einzelfall zu ziehen, doch ist bei Zweifelsfällen das
formstrengere, d. h.
ordentliche Verfahren mit Publikation und Aussteckung anzuordnen (§ 15
Abs. 3 BVV; VGr, 19. Januar 2017, VB.2016.00599, E. 2.1 f.;
3. November 2010, VB.2010.00334, E. 4.2; 20. Mai 2009,
VB.2009.00057, E. 3.2 Abs. 2; vgl. auch Mäder, Rz. 224). 

2.6 Des
Weiteren ist eine erneute Ausschreibung und Planauflage einer Projektänderung
nicht erforderlich, solange die Rechte von rekursberechtigten Personen und
Verbänden gewahrt bleiben (VGr, 7. Oktober 2009, VB.2009.00189, E. 6).
Die Bewilligung einer Projektänderung ist gegenüber der Stammbewilligung
unselbständiger Natur (VGr, 20. Mai 2009, BEZ 2009 Nr. 26
E. 3.2 mit Hinweisen). Erwächst eine Stamm­bewilligung in (formelle)
Rechtskraft, so können Dritte diese im Rahmen eines Rechts­mittelverfahrens
gegen eine nachfolgende Projektänderungsbewilligung nicht mehr grundsätzlich
infrage stellen; bei Projektänderungen können sie nur diejenigen Teile eines
bewilligten Bauvorhabens anfechten, durch die sie betroffen werden (RB 2006
Nr. 73; 1981 Nr. 145). 

2.7 Bei
Projektänderungen ist somit insgesamt ein Anzeigeverfahren ohne neue
Aussteckung und Publikation dann zulässig, wenn die Änderungen untergeordneter
Natur sind und keine zum Rekurs berechtigenden Interessen Dritter
betroffen sind. Ist nur eine dieser Voraussetzungen gegeben, besteht kein Raum
für das Anzeigeverfahren (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 321). Erging die Baubewilligung
hingegen zu Unrecht im Anzeigeverfahren und erhalten Dritte aus diesem Grund
erst nach Ausführung der Projektänderung Kenntnis davon, so ist ihr Rekursrecht
nicht verwirkt (RB 1981 Nr. 144; VGr, 20. Mai
2009, VB.2009.00057, E. 4.1; 24. November 1999, VB.99.00209; VGr, 16. Juni
1999, VB.99.00098).

2.8 Nach § 309
Abs. 1 PBG sind gewisse besondere Bauten und Anlagen
bewilligungspflichtig, so nebst den "Gebäuden" nach lit. a auch
beispielsweise "Anlagen" nach lit. d. Gemäss § 2 der
Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) sind Gebäude nur
ortsfeste Bauten die zum Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen eine feste
Überdachung und in der Regel weitere Abschlüsse aufweisen. Was die Anlagen
betrifft, so sind kleine Nebenanlagen in der Regel nicht bewilligungspflichtig.
Dazu gehören gemäss herrschender Lehre und Rechtsprechung Pergolas mit normaler
Grösse oder eine übliche Sonnenstore (BEZ 1989 Nr. 34;
Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 266). 

2.9 Im
konkreten Fall sahen die ursprünglichen Pläne den Umbau und die Erweiterung des
Einfamilienhauses vor. Im Untergeschoss war nordöstlich und südöstlich zu den
bestehenden Kellerräumlichkeiten, mithin in Richtung des Grundstücks der
Beschwerdeführerin, eine Erweiterung im Umfang von ca. 84 m2
mit einem neuen Verbindungszugang zur Garage vorgesehen. Auch im Erdgeschoss
war geplant, dass die Räumlichkeiten erweitert werden sollten (im Umfang von
ca. 26 m2). Zusätzlich war vorgesehen, dass die innere
Raumaufteilung neugestaltet werden und im südwestlichen Aussenbereich eine Terrasse
(im Umfang von ca. 19 m2) entstehen sollte. Der genannte
Erweiterungsanbau sollte sich von den Kellerräumlichkeiten bis ins Erdgeschoss
erstrecken. Im Obergeschoss waren nebst kleineren, inneren baulichen
Veränderungen keine Erweiterungen vorgesehen, wohingegen im Dachgeschoss der
Einbau von Dachaufbauten geplant war. 

Die neu vorgesehene Pergola ist gemäss Baubewilligung vom 4. September
2017 als eine echte Pergola, das heisst, eine solche ohne Witterungsschutz
(ohne feste Überdachung und Einwandung), und somit explizit nicht als
besonderes Gebäude zu qualifizieren. Sie gilt deshalb gemäss oben genanntem § 2
ABV nicht als Gebäude im Sinn von § 309 Abs. 1 lit. a PBG und
ist deshalb gemäss vorinstanzlicher Ausführungen auch nicht abstandspflichtig.
Hingegen handelt es sich bei einer Pergola zwar um eine Anlage; kleine
Nebenanlagen wie eine Pergola mit normaler Grösse und ohne feste Überdachung
bzw. Einwandung gelten aber nach herrschender Lehre und Rechtsprechung nicht
als nach § 309 Abs. 1 lit. d PBG bewilligungspflichtig
(Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 266). Entgegen der Ausführungen der Beschwerdeführerin
in ihrer Triplik ist eine Pergola somit nach PBG, ABV und BVV nicht grundsätzlich
bewilligungspflichtig. 

Die Beschwerdeführerin beanstandet allerdings in ihrer
Triplik, die vorliegende Pergola könne mit einer Grundfläche von 34 m2
nicht als "Pergola mit normaler Grösse" im Sinn oben genannter
Ausführungen bezeichnet werden, und beruft sich auf Art. 34 der
Kleingartenordnung der Stadt Zürich und § 18 der Bauverordnung II, welche
von einer Grundfläche von 10 m2 für Pergolen ausgingen.
Ausserdem dürften in diversen anderen Kantonen nur Pergolen mit einer
Grundfläche von weniger als 12 m2 (Kanton Nidwalden), 25 m2
(Kanton Argau) oder 15–20 m2 (Kanton Bern) bewilligungsfrei
erstellt werden. Somit sei die vorliegende Pergola im ordentlichen
Baubewilligungsverfahren zu bewilligen.

2.10 Hierzu
ist zunächst anzuführen, dass die Rechtsordnungen anderer Kantone für das
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich grundsätzlich nicht massgebend sind;
ebenso wenig sind die von der Beschwerdeführerin aufgeführten innerkantonalen
Rechtsgrundlagen für den konkreten Fall massgeblich. 

Wo die Grenze für eine "Pergola normaler Grösse"
genau zu ziehen ist, kann im vorliegenden Fall offenbleiben. Eine Pergola mit
einer Grundfläche von ca. 34 m2 kann jedenfalls klar nicht mehr
als Pergola normaler Grösse betrachtet werden, da es sich hier um eine
beträchtliche Grundflächengrösse handelt, welche deutlich über den üblichen
Durchschnittsgrössen von Pergolen liegt. Somit kommt die oben zitierte
Rechtsprechung, wonach Pergolen normaler Grösse nicht bewilligungspflichtig
sind, im konkreten Fall nicht zur Anwendung. 

Des Weiteren kann im vorliegenden Fall – zumindest bezüglich
der Pergola – auch nicht von einer untergeordneten Projektänderung gesprochen
werden. Die Pergola ist fast doppelt so gross wie die ursprünglich geplante Gartenterrasse
und kommt an anderer Stelle des streitbetroffenen Grundstücks zu liegen,
welches nicht nur näher am Nachbargrundstück liegt, sondern wo auch zumindest
teilweise ursprünglich ein fest abgeschlossenes Gebäude zu liegen gekommen
wäre. Somit liegt bezüglich der neu geplanten Pergola ein andersartiges
Bauprojekt vor; dies gilt umso mehr, als im Zweifelsfall bei Projektänderungen
von Wesentlichkeit auszugehen und das formstrengere, d. h. ordentliche Verfahren mit Publikation
und Aussteckung anzuordnen ist (§ 15 Abs. 3 BVV; VGr, 19. Januar
2017, VB.2016.00599, E. 2.1 f.; 3. November 2010, VB.2010.00334,
E. 4.2; 20. Mai 2009, VB.2009.00057, E. 3.2 Abs. 2; vgl.
auch Mäder, Rz. 224).

2.11 Nach oben
genannten Ausführungen ist die Vorinstanz auf den Rekurs zu Unrecht nicht
eingetreten. Demgemäss ist die Beschwerde gutzuheissen. Der angefochtene
Entscheid der Vorinstanz ist aufzuheben und die Sache zur materiellen
Behandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 

2.12 Die
ursprünglich erteilte Baubewilligung vom 4. September 2017 ist nicht
nichtig, weil sie im falschen Verfahren ergangen ist. Eine falsche
Verfahrenswahl führt nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts
nicht ohne Weiteres zur Aufhebung des nachfolgend ergangenen baurechtlichen
Entscheids. Vielmehr kommt es darauf an, ob der Nachbar seine Rügen trotz der
falschen Verfahrenswahl der Rekursinstanz vortragen und damit seine Interessen
wahren konnte. War er in der Lage, dies zu tun, besteht kein Grund, die
Bewilligung aufzuheben, nur weil sie im unrichtigen Verfahren ergangen ist
(VGr, 16. Juni 1999, VB.99.00098, E. 4c; 27. September 1996,
VB.96.00107 + 00108; 15. März 1996, VB.95.00159; François Ruckstuhl, Der
Rechtsschutz im zürcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985, S. 302 f.).
Im vorliegenden Fall hat die Beschwerdeführerin von der Baubewilligung Kenntnis
erhalten und am 30. Oktober 2017 vor der Vorinstanz Rekurs erhoben. Sie
konnte damit ihre Rügen vor der Vorinstanz vorbringen und ihre Interessen
wahren, weshalb die Baubewilligung vom 4. September 2017 nicht aufzuheben
ist.

3.
 

Eine Rückweisung zu neuem Entscheid bei offenem Ausgang ist
in Bezug auf die Nebenfolgen als Obsiegen der beschwerdeführenden Partei zu
behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch
entscheiden kann (BGE 137 V 2010 E. 7.1; BGr, 28. April 2014,
2C_846/2013). Demgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin 2
zur Hälfte und der privaten Beschwerdegegnerschaft zu je einem Viertel aufzuerlegen
(§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2
VRG).

Die private Beschwerdegegnerschaft ist überdies zu gleichen
Teilen und unter solidarischer Haftung zu einer Parteientschädigung an die
Beschwerdeführerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Keine
Entschädigungspflicht trifft bei der vorliegenden Konstellation die Baubehörde
(Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 94). Als angemessen erscheint
eine Parteientschädigung von total Fr. 2'000.-. Den privaten
Beschwerdegegnern steht bei diesem Verfahrensausgang keine Parteientschädigung
zu.

4.
 

Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor.
Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide
im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005
(BGG) zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2,
133 V 477 E. 4.2). Die vorliegende Rückweisung ist daher vor
Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden
Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde
sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an
Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde
(lit. b).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    In
Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Baurekursgerichts vom 6. März
2018 aufgehoben und die Sache im Sinn der Erwägungen an das Baurekursgericht
zurückgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'500.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    190.--     Zustellkosten,

Fr. 3'690.--     Total der Kosten.

3.    Die
Kosten werden der privaten Beschwerdegegnerschaft unter solidarischer Haftung
zu je ¼ und der Beschwerdegegnerin 2 zur Hälfte auferlegt.

4.    Die
private Beschwerdegegnerschaft wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für
das Beschwerdeverfahren je zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung
eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- (zuzüglich 8 %
Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses
Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 10000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …