# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7c436825-800c-5ff8-b088-ba3127a65da7
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-04-25
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen 25.04.2006 4-EV.2004.50001
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_001_4-EV-2004-50001_2006-04-25.pdf

## Full Text

2006 Enteignungsrecht 341 

 

69 Formelle Enteignung nachbarlicher Abwehrrechte; nachträgliches 
Begehren wegen Immissionen durch eine Baustelle (§ 155 Abs. 1 lit. c 
BauG) 
- Grundsätzliches zur Immissionsentschädigung im Zusammenhang 

mit öffentlichen Werken (Erw. 3.1.). 
- Übermässige Immissionen während vier Monaten rechtfertigen keine 

Entschädigung, wenn die Erholungszeiten eingehalten werden 
(Erw. 3.2. - 3.3.5.2.). 

- Ein auf Parteiabrede beruhender Mietzinserlass kann nicht als Scha-
den anerkannt werden (Erw. 3.3.9.2.). 

- Immissionen während der Abwesenheit des Wohnungsinhabers wer-
den nicht als Nutzungsbeschränkung berücksichtigt (Erw. 3.3.9.3.). 

Aus dem Entscheid der Schätzungskommission nach Baugesetz vom 
25. April 2006 in Sachen M. gegen Kanton Aargau. 

Aus den Erwägungen 

3. Verbleibender Hauptstreitpunkt des vorliegenden Verfahrens 
ist der Ersatz von Mietzinsausfällen und eine Entschädigung an den 
Eigentümer wegen eingeschränkter Wohnnutzung als Folge der Bau-
immissionen (…). 

3.1. Das Grundeigentum beinhaltet unter anderem das Recht, 
übermässige Einwirkungen von Nachbarn auf das eigene Grundstück 
abwehren zu können (Art. 684 ZGB i.V.m. Art. 679 ZGB). Gegen 
übermässige Einwirkungen steht dem betroffenen Grundeigentümer 
insbesondere die Unterlassungsklage zur Verfügung. Gehen diese 
Immissionen jedoch von einem im öffentlichen Interesse liegenden 
Werk aus, für welches dem Werkeigentümer das Enteignungsrecht 
zusteht und können diese Einwirkungen nicht oder nur mit einem 
unverhältnismässigen Aufwand vermieden werden, so werden die 
Abwehransprüche des Grundeigentümers infolge der vorrangigen 
öffentlichen Interessen unterdrückt. Das bedeutet die zwangsweise 

342 Schätzungskommission nach Baugesetz 2006 

Errichtung einer Dienstbarkeit auf dem Grundstück des Enteigneten 
zugunsten des Werkeigentümers, deren Inhalt in der Pflicht zur Dul-
dung der Immissionen besteht. An Stelle des Unterlassungsanspruchs 
kann die Entschädigung für die Enteignung der nachbarlichen 
Abwehrrechte, d.h. eine formelle Enteignung, treten (BGE 123 II 
490 ff. mit weiteren Hinweisen; zum Ganzen vgl. Entscheid der 
Schätzungskommission [SKE] EV.2000.50018 in Sachen R.M. vom 
7. November 2000, S. 5). (…) 

3.2.2. 
(…) 
Gemäss Bundesgericht ist Baustellenlärm während einer Dauer 

von drei bis sechs Monaten in der Regel entschädigungslos 
hinzunehmen (BGE 106 Ib 251). Den Mietern eines Restaurants, die 
den Betrieb sechs Monate vor Ablauf ihres Vertrages einstellten, weil 
sie sich infolge von Bauarbeiten für die Bahnunterführung, der 
Schliessung des SBB-Niveauüberganges und der Kanalisationsarbei-
ten unmittelbar vor und neben der Liegenschaft dazu genötigt sahen, 
verweigerte es eine Entschädigung (BGE 113 Ia 354 ff.). 

Ob die Intensität der Beeinträchtigungen durch die Baustelle im 
vorliegenden Fall eine Entschädigung rechtfertigt, ist nun zu prüfen. 

(…) 
3.3.4. Für Baustellen sind in der LSV keine Grenzwerte festge-

legt. Stattdessen hat das BUWAL die Richtlinie über emissions-
begrenzende Massnahmen zur Vermeidung von Baulärm vom 
2. Februar 2000 ausgearbeitet. Es handelt sich dabei um Weisungen 
an Vollzugsbehörden für lärmrechtliche Vorschriften, mit denen die 
Konkretisierung und Anwendung der Art. 11 und 12 USG für Bau-
stellen aufgezeigt wird. Für kantonale Behörden ist deren Anwen-
dung nicht zwingend. Bei Abweichungen ist aber nachzuweisen, dass 
die bundesrechtlichen Anforderungen eingehalten werden (Richtlinie 
S. 4 Ziff. 1.6.).  

(…) 
3.3.4.7. Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die 

BUWAL-Richtlinie eingehalten worden zu sein scheint. Jedenfalls 
sind gravierende Abweichungen nicht nachgewiesen. Der von der 

2006 Enteignungsrecht 343 

Baustelle verursachte Lärm hätte also nicht durch zumutbare Mass-
nahmen verringert werden können. 

3.3.5. Unvermeidbare, übermässige Immissionen sind zu ent-
schädigen, wenn sie eine gewisse Dauer aufweisen. Andernfalls sind 
sie - wie auch die üblichen Baustellenimmissionen - von der 
Duldungspflicht gedeckt (…). Dass auch eine mehrjährige Baustelle, 
von der keine übermässigen Einwirkungen ausgehen, entschädi-
gungslos hinzunehmen ist, ergibt sich aus dem Bundesgerichtsent-
scheid 1E.9/2001 vom 25. Februar 2002, Erw. 6. In diesem Fall (…) 
verlangte der Gesuchsteller Ersatz der hypothetischen Mietzinsein-
bussen für 5 Jahre. Das Begehren wurde abgewiesen, weil keine 
übermässigen Immissionen festgestellt werden konnten. Ab welcher 
Dauer übermässige Einwirkungen entschädigt werden müssen, 
wurde vom Bundesgericht, soweit ersichtlich, bisher nicht festgelegt. 
Im Entscheid 106 Ib 251 hat es lediglich festgehalten, dass Bau-
stellen von 3-6 Monaten in der Regel entschädigungslos hinzuneh-
men sind. Im Vergleich zur Zahl der Begehren wegen Dauerlärm von 
Strasse, Schiene und Flughäfen finden sich in der bundesgericht-
lichen Rechtsprechung nur wenige Fälle betreffend Baustellenlärm, 
obwohl die öffentliche Hand laufend auch grössere Bauwerke reali-
siert. Die Einsicht in die Notwendigkeit solcher Eingriffe und die 
Toleranz gegenüber temporären Immissionen scheinen daher allge-
mein vorhanden zu sein. Da auch Entschädigungen für Dauerlärm 
nur unter restriktiven Voraussetzungen zugesprochen werden (…), 
muss - um das Verhältnis zu wahren - bei vorübergehenden über-
mässigen Immissionen eine gewisse Dauer verlangt werden. Kurz-
zeitige Störungen genügen nicht, auch wenn sie als übermässig zu 
beurteilen sind. 

3.3.5.1. Die Liegenschaft des Gesuchstellers war in der ersten 
Bauphase zeitweise extremem Lärm ausgesetzt, das ist unbestritten. 
Als übermässig lärmintensive Arbeiten werden angeführt: das Spit-
zen der Betonmauer (ab 13. Januar 2004), das Zerkleinern der Find-
linge und der Felsplatte (ab 23. Januar 2004) sowie die Bohrarbeiten 
für die Pfähle (vom 3.-24. Februar 2004 und vom 13.-17. Mai 2004) 
(…). Grosszügig gerechnet hat die lärmintensive Phase maximal 
vom 13. Januar 2004 bis 17. Mai 2004, also rund 4 Monate gedauert. 

344 Schätzungskommission nach Baugesetz 2006 

Die anschliessenden Arbeiten waren weniger belastend. Sie wa-
ren wohl störend, fielen aber nicht aus dem Rahmen von gewöhnli-
chen Immissionen einer Baustelle. Dafür spricht auch, dass die Mie-
ter nicht ausgezogen sind, obwohl die Arbeiten an der Umfahrungs-
strasse bis heute nicht abgeschlossen sind. Selbst der Fotograf, der 
angeblich das Atelier per Ende Juni 2004 gekündigt haben soll (…), 
ist geblieben. Die Beeinträchtigung durch üblichen Baulärm ist von 
den betroffenen Anwohnern entschädigungslos zu dulden (…).  

3.3.5.2. Der Gesuchsteller gab zu bedenken, dass er mehr als 
andere betroffen sei. Das Haus stehe auf einer mehrlagigen Schicht 
von Findlingen. Beim Abbau der Findlinge und den Bohrarbeiten 
seien Schall und Schwingungen ins Haus übertragen und besonders 
gut wahrgenommen worden. Zudem sei der Baulärm von mehrge-
schossigen Gebäuden gegenüber seiner Liegenschaft zurückgewor-
fen worden (…). An der Verhandlung vom 25. April 2006 machte M. 
weiter geltend, dem Haus gegenüber sei eine 8 m hohe Pfahlwand 
gestanden, die den Lärm zurückgeworfen habe (…).  

Die zusätzliche Belastung infolge des schwierigen Baugrundes 
betrifft Arbeiten in jener Phase, in welcher der Baustellenlärm un-
bestritten über dem üblichen Mass lag (...). Die Zusatzbelastung 
bestätigt dieses Ergebnis nochmals; etwas anderes ergibt sich daraus 
nicht. Der Einwand betreffend Reflektion des Schalls durch gegenü-
berliegende Gebäude vermag nicht zu überzeugen. Diese stehen et-
was hangabwärts von der Liegenschaft des Gesuchstellers und bilden 
keine geschlossene, parallel verlaufende Front. Eine spürbare 
Verstärkung der Bauimmissionen ist davon nicht zu erwarten. Was 
die Pfahlwand angeht ist zu bedenken, dass der gegenüberliegende 
Grubenrand etwas tiefer lag und vor dem Haus des Gesuchstellers 
ebenfalls eine Schutzwand aufgestellt wurde. Von letzterer liegt ein 
Foto in den Akten (…). Erstere wurde nicht dokumentiert und es ist 
schwierig, deren Wirkung im Nachhinein abzuschätzen. Es ist aber 
nicht anzunehmen, dass sie den normalen Baulärm - wenn überhaupt 
- derart verstärkt hat, dass die Liegenschaft ständig einer übermässi-
gen Belastung, vergleichbar jener der ersten Bauphase, ausgesetzt 
war. Andernfalls wäre das Argument nicht erst an der Verhandlung 
vorgetragen worden.  

2006 Enteignungsrecht 345 

Somit bleibt es bei der Feststellung, dass die für eine allfällige 
Entschädigung relevante Phase rund 4 Monate gedauert hat. Das mag 
auf den ersten Blick lange erscheinen. Da die Erholungszeiten (Mit-
tag, Nacht, Wochenende) aber eingehalten wurden, die Immissionen 
also auf die weniger empfindlichen Tageszeiten fielen, relativiert sich 
dieses Ergebnis. Im Vergleich mit jenen, die von Verkehrslärm 
betroffen sind, der sich nicht an die üblichen Arbeitszeiten hält, ist 
das eine deutliche Erleichterung. Deshalb ist vorliegend die notwen-
dige Dauer, die eine Entschädigung rechtfertigen würde, nach Über-
zeugung der Schätzungskommission nicht erreicht. 

(…) 
3.3.9. Selbst wenn Intensität und Dauer der Immissionen für 

eine Entschädigung sprechen würden, wäre eine solche nur 
auszurichten, wenn durch die Einwirkungen ein beträchtlicher Scha-
den entstanden wäre (…). 

Der Gesuchsteller stellt eine Gesamtforderung von 
Fr. 79'978.80 (…). Darin sind enthalten: Mietzinsreduktionen für drei 
Wohnungen, Mietzinsreduktion für den Gewerberaum, Entschädi-
gung für den ebenfalls im Haus wohnenden Gesuchsteller sowie eine 
Umtriebsentschädigung. Die Ersatzforderung basiert auf Mietzins-
senkungen für die Jahre 2004 und 2005. Wie bereits festgehalten 
(…), dauerte die für eine allfällige Entschädigung massgebende 
lärmintensive Bauphase rund 4 Monate. Rechnet man die Ge-
samtforderung auf diese Zeit um, bleiben noch rund Fr. 13'300.--. Ob 
dieser Betrag als schwerwiegender Schaden anzusehen ist, bleibe 
dahin gestellt. 

3.3.9.1. Bisher hat der Gesuchsteller einzig dem Fotografen 
eine Mietzinsreduktion im Umfang von 50 % gewährt. Die übrigen 
Mieter wurden auf den Entscheid der Schätzungskommission über 
das vorliegende Entschädigungsbegehren vertröstet (…). Was die 
Wohnungsmieten betrifft, hat der Gesuchsteller demnach gar keinen 
Schaden erlitten.  

3.3.9.2. Die Mietzinsreduktion für das Atelier wurde freiwillig 
gewährt. Es liegt dafür weder ein Entscheid der Schlichtungsstelle in 
Mietsachen noch ein Entscheid eines Zivilgerichts vor. Ein auf 
Parteiabrede beruhender Mietzinserlass kann jedoch nicht anerkannt 

346 Schätzungskommission nach Baugesetz 2006 

werden. Andernfalls hätte es der Gesuchsteller in der Hand, den 
Schaden infolge Bauimmissionen selber festzulegen. Wo ein Vermie-
ter auch in der betroffenen Liegenschaft wohnt und dem Bauherrn 
gegenüber eine Entschädigungsforderung stellt, ist der Interessen-
konflikt offensichtlich.  

Da der privatrechtliche und der öffentlichrechtliche Immissions-
schutz grundsätzlich selbstständig nebeneinander stehen, würde die 
Schätzungskommission ein entsprechendes Zivilurteil mit Rücksicht 
auf die Unterschiede nicht unbesehen übernehmen (Erich Zimmerlin, 
Baugesetz des Kantons Aargau, Kommentar, 2. Auflage, Aarau 1985, 
§§ 160/61 N 2; vgl. auch Max Imboden/René A. Rhinow, Schwei-
zerische Verwaltungsrechtsprechung, Band II: Besonderer Teil, 5. 
Auflage, Basel 1976, S. 1054 lit. a). Die allgemeinen Gebote der 
widerspruchsfreien und koordinierten Anwendung der Rechtsord-
nung verlangen jedoch den sachgerechten Einbezug von und die 
möglichst weitgehende Rücksichtnahme auf Normen anderer Rechts-
gebiete zum gleichen Gegenstand (BGE 126 III 225 f., vgl. auch den 
Aufsatz von Niccolò Raselli, Berührungspunkte des privaten und 
öffentlichen Immissionsschutzes in URP 2000 S. 271 ff.; für eine 
Rückbesinnung auf die grundlegenden Unterschiede der beiden Teil-
ordnungen: Susanne Auer, Neuere Entwicklungen im privatrechtli-
chen Immissionsschutz, Zürcher Studien zum Privatrecht 134, Diss., 
Zürich 1997, S. 15, 17, 32 f.). Die Chancen für eine Schadenanerken-
nung wären mit Zivilurteil daher deutlich besser, auch weil der Zivil-
richter - wie der Enteignungsrichter - die Berechtigung einer 
Mietzinsreduktionsforderung nach rechtlichen Vorgaben zu prüfen 
und zu beurteilen hat. So wäre jedenfalls ausgeschlossen, dass Be-
stand und Höhe des Schadens von den beteiligten Privaten zu Lasten 
der öffentlichen Hand festgelegt würden.  

Vorliegend bleibt der Umfang der Einschränkung des Fotobe-
triebs unklar. Es ist unerfindlich, wie man auf eine Reduktion von 50 
% kam. Nicht nachvollziehbar ist auch, weshalb keine Abstufung der 
Reduktion nach Baufortschritt vereinbart wurde. Die Beeinträchti-
gungen nahmen ja laufend ab. Konkrete Umsatzeinbussen wurden 
nicht geltend gemacht und sind jedenfalls nicht belegt. Für diese 
hätte der Fotograf im Übrigen selber ein Begehren bei der Schät-

2006 Enteignungsrecht 347 

zungskommission stellen müssen. Die Mietzinseinbusse für das Ate-
lier kann unter diesen Umständen ebenfalls nicht als Schaden aner-
kannt werden. 

3.3.9.3. Beim Schaden, den der Gesuchsteller für beeinträchtig-
tes Wohnen während der Bauzeit angibt, stellt sich vorab die Frage, 
wie viel Zeit er während der hier interessierenden Bauphase im Aus-
land zugebracht hat. Von Immissionen betroffen kann nur sein, wer 
diesen ausgesetzt ist. Während der Abwesenheit des Wohnungsinha-
bers ist die Nutzung nicht beschränkt, weil sie ja gar nicht ausgeübt 
wird. (…) [Der Gesuchsteller erklärt], dass er sich aus gesundheitli-
chen Gründen jeweils im Frühling und im Herbst in Portugal auf-
halte. (…) An der Verhandlung vom 25. April 2006 erklärte der Ge-
suchsteller, die Gesundheitsprobleme hätten schon vor dem Tunnel-
bau bestanden. Seit seiner Pensionierung 1995 sei er oft abwesend, 
üblicherweise 6-8 Wochen. Im Jahr 2005 habe er mehr Zeit in der 
Schweiz verbracht, weil dann der Garten wiederhergestellt worden 
sei (…). Diese Angaben bestätigen, dass die Beeinträchtigungen im 
zweiten Jahr (2005) geringer waren als im ersten. Wie lange die 
Abwesenheit Anfang 2004 genau gedauert hat - ob sie Baustellen 
bedingt allenfalls länger als üblich ausfiel - bleibt offen. Es wäre 
Sache des Gesuchstellers gewesen, dies darzulegen. Die Frühlingsab-
wesenheit wäre aber wohl so oder anders in die Zeit der lärmintensi-
ven Bauphase gefallen, was die anrechenbare Dauer der entschädi-
gungsrelevanten Phase verkürzt. Zudem beruhte die ursprüngliche 
Forderung auf einem Mietwert von Fr. 4'500.-- (…), während die 
definitive Forderung gemäss der Zusammenstellung der A. AG (..) 
ohne weitere Begründung auf einem Mietzins von Fr. 3'500.-- ba-
siert. Das erweckt den Anschein, als sei der Betrag willkürlich 
festgelegt worden. Auch diese Forderung ist nicht rechtsgenügend 
nachgewiesen. 

Somit kann festgestellt werden, dass kein schwerwiegender 
Schaden nachgewiesen wurde. Es sei aber angemerkt, dass in Fällen, 
wo die übermässig belastende Bauphase relativ kurz ist, der Nach-
weis eines grossen Schadens schwierig ist. Selbst wenn Gewerbebe-
triebe über mehrere Monate gravierende Umsatzeinbussen erleiden, 
ist ihnen eine Entschädigung nicht sicher (vgl. BGE 113 Ia 354 ff.). 

348 Schätzungskommission nach Baugesetz 2006 

Dieses Problem stellt sich jeweils auch Mietern und Pächtern, die 
selber gegen einen öffentlichen Bauherrn vorgehen, weil sie nur für 
die Dauer bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin eine 
Entschädigung fordern können (Wagner/Gebhardt, a.a.O., S. 7 mit 
Hinweis auf BGE 106 Ib 241 ff.). 

70 Materielle Enteignung; vorübergehende Nutzungsbeschränkung 
- Für eine vorübergehende Nutzungsbeschränkung ist nur dann eine 

Entschädigung geschuldet, wenn eine bessere Nutzung über lange 
Zeit zurückgestellt werden muss. Dies ist anhand der konkreten Um-
stände zu prüfen. 

Aus dem Entscheid der Schätzungskommission nach Baugesetz vom 
22. November 2006 in Sachen Erbengemeinschaft Z. gegen Einwohnerge-
meinde B. 

Sachverhalt 

Bei der Zonenplanrevision 1991/1994 wurde die Parzelle 137 
der Landwirtschaftszone zugewiesen. In der Folge stellten die betrof-
fenen Eigentümer ein Begehren um Entschädigung wegen materiel-
ler Enteignung. Mit Entscheid vom 26. November 2002 bejahte das 
Bundesgericht das Vorliegen einer materiellen Enteignung und wies 
die Schätzungskommission an, die Entschädigung festzusetzen.  

Im März 2004, noch bevor die Entschädigung festgelegt war, 
wies die Gemeinde B. die Parzelle 137 der Bauzone zu. Daraufhin 
verlangten die Eigentümer eine Entschädigung für die vorüberge-
hende Nutzungsbeschränkung. Es ist zu prüfen, ob diese einer mate-
riellen Enteignung gleichkommt. 

Aus den Erwägungen 

3.2.2. Wird eine Eigentumsbeschränkung vor der definitiven 
Festlegung einer Entschädigung aufgehoben, besteht für eine Ent-