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**Case Identifier:** edf146af-d31d-56d4-b548-9281e676842b
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-08-30
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 30.08.2018 BRGE IV Nr. 0118/2018
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-IV-Nr--0118-201_2018-08-30.pdf

## Full Text

BRGE IV Nr. 0118/2018 vom 30. August 2018 in BEZ 2018 Nr. 36 

Mit der angefochtenen Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich 
wurde der Rekurrentin die nachträgliche raumplanungsrechtliche Bewilligung für 
eine Parkierungsfläche mit sieben Fahrzeugabstellplätzen verweigert. Das 
Baugrundstück befindet sich in der Landwirtschaftszone und ist mit einem nicht 
landwirtschaftlichen Wohnhaus mit integriertem Architekturbüro überstellt. Die 
Rekurrentin gelangte mit dem Antrag auf Aufhebung dieses Entscheides an das 
Baurekursgericht des Kantons Zürich. 

Aus den Erwägungen: 

4.1 Die Rekurrentin macht geltend, die Baudirektion und der 
Gemeinderat X würden unberücksichtigt lassen, dass im Gebäude Vers.-Nr. 1 
seit der Erstellung im Jahr 1963 ein Architekturbüro domiziliert sei. Das 

Gebäude Vers.-Nr. 1 sei vor dem 1. Juli 1972 rechtmässig erstellt worden. (…) 
Das Architekturbüro sei der Gemeinde X bekannt gewesen, zumal zahlreiche 
Bauten unter anderem auch für die Gemeinde geplant und ausgeführt worden 
seien. Letztlich sei dies aber gar nicht relevant, weil der Betrieb des Architektur-
büros in den Untergeschossräumen im Jahr 1963 ohne weiteres bewilligungs-
fähig gewesen wäre. Heute sei das Architekturbüro Y in der Liegenschaft 
domiziliert. Alle drei Mitarbeiter seien für Fahrten zum Arbeitsplatz auf ihren 
Personenwagen angewiesen. Weitere Fahrzeugabstellplätze würden für Be-
sprechungen mit Bauherrschaften und für Handwerker sowie Lieferanten 
benötigt. (…) Ein zusätzlicher Bedarf an Fahrzeugabstellplätzen ergebe sich 
aufgrund der Besuche der Kinder und Enkel der Rekurrentin an den Wochen-
enden. Entgegen den Ausführungen im Entscheid der Baudirektion sei objektiv 
nicht genügend Abstellfläche vorhanden. Eine Limitierung auf maximal zwei 
offene Aussenparkplätze lasse sich Gesetz und Verordnung nicht entnehmen. 
(…) 

4.3 Die Baudirektion führt an, die Rekurrentin habe bis jetzt keinen 
Nachweis erbracht, der den behaupteten Zustand am 1. Juli 1972 beweise. Aus 
Sicht der Baudirektion sei das im Wohnhaus betriebene Architekturbüro nie 
rechtmässig als Gewerbefläche bewilligt worden. Deshalb lasse sich unter 
Verweis auf das Architekturbüro kein Bedarf an Abstellplätzen rechtfertigen. 
Auch der Verweis der Rekurrentin auf den Baueingabeplan mit Arbeitsplätzen 
für Architekten und Zeichner sowie auf den Baubeschrieb vermöge den 
genügenden Nachweis der strengen Voraussetzungen von Art. 43 Abs. 1 der 
Raumplanungsverordnung (RPV; in Verbindung mit Art. 37a des Raum-
planungsgesetzes [RPG]) nicht zu erfüllen. Der Baubeschrieb sei für die 
bewilligte Nutzung nicht massgebend und zudem erst nach Erteilung der 
Baubewilligung vom Ehemann der Rekurrentin verfasst worden. Massgebend 
seien die bewilligten Baueingabepläne und die darin bezeichneten Nutzungen. 
Eine rechtmässig bewilligte Gewerbenutzung lasse sich nicht gestützt auf das in 
den Plänen eingezeichnete Mobiliar ableiten. Das Architekturbüro geniesse 
daher einzig den Schutz der einfachen Bestandesgarantie. 

Für altrechtliche Wohnbauten dürften maximal zwei offene Aussenab-
stellplätze zugelassen werden, sofern das altrechtliche Wohnhaus nicht über 

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Abstellplätze verfüge. Die Rekurrentin verfüge nicht nur über zwei Garagen, 
sondern auch über mehrere Aussenabstellplätze auf der Parzelle Kat.-Nr. 2. 
Nördlich des Gebäudes bestehe eine Abstellmöglichkeit für zwei Fahrzeuge. 
Ausserdem bestehe in der Ecke vor dem Haus sowie auf dem Vorplatz vor dem 
Haus auch je eine Abstellmöglichkeit, ohne dass die Eingänge zu den 
Garagenplätzen beeinträchtigt würden. Zusätzlich zu diesen vier möglichen 
Aussenabstellplätzen bestehe am Anfang des zum Gebäude Vers.-Nr. 1 
führenden Wegs eine Abstellmöglichkeit. Die bereits vorhandenen Abstell-
möglichkeiten gingen damit über die erlaubte maximale Anzahl Aussenab-
stellplätze hinaus. Auch aus der erweiterten Besitzstandsgarantie lasse sich 
kein Anspruch auf Erstellung neuer Fahrzeugabstellplätze ableiten. Die re-
alisierten Abstellplätze würden weder eine teilweise Änderung noch eine 
massvolle Erweiterung der bestehenden Wohnbauten darstellen. Eine solche 
Erweiterung verändere das äussere Erscheinungsbild (Art. 24c Abs. 4 und Abs. 
5 RPG). Das Grundstück befinde sich im BLN-Gebiet 1403 (Glaziallandschaft 
zwischen Thur und Rhein), in welchem nicht befestigte Flächen frei bleiben 
müssten und die Erhaltung der charakteristischen Strukturelemente der 
Landschaft (Wiesen, Weiden, Hecken, Obstgärten und Rebberge) verfolgt 
werde. Die Rekurrentin begründe den behaupteten Bedarf an Parkplätzen nach 
subjektiver Ansicht. Indes müssten gemäss Art. 24c Abs. 4 RPG Ver-
änderungen am äusseren Erscheinungsbild für eine zeitgemässe Wohnnutzung 
nötig sein. Im vorliegenden Fall seien die sieben zusätzlichen, bereits erstellten 
Fahrzeugabstellplätze gar nicht notwendig. (…) 

6.1 Die von der Rekurrentin erstellten rekursgegenständlichen 
Fahrzeugabstellplätze sind in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform. Die 
Rekurrentin macht geltend, für die Abstellplätze müsse eine Ausnahmebe-
willigung gestützt auf Art. 24c Abs. 1 RPG erteilt werden. 

6.2 Das Wohngebäude Vers.-Nr. 1 auf der Parzelle Kat.-Nr. 2 wurde 1963 
erstellt. Die Liegenschaft ist damit seit dem 1. Juli 1972 (Inkrafttreten des 
Gewässerschutzgesetzes [GschG]) Bestand des Nichtbaugebiets im Sinne des 
Bundesrechts (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/ Thomas Wipf, Zürcher 
Planungs- und Baurecht, Bd. 2, 5. A., 2011, S. 1180). Art. 24c RPG ist damit im 
Grundsatz ohne weiteres anwendbar. 

6.3 Gemäss Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG werden bestimmungsgemäss 
nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr 
zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt und können mit 
Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll 
erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder 
geändert worden sind. Der Begriff der «massvollen Erweiterung» wird in Art. 42 
RPV präzisiert, welcher im Rahmen der Teilrevision des RPG und der RPV im 
Jahre 2012 angepasst wurde. Diese Teilrevision zielte in die Richtung, 
Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens zu erleichtern, 
solche ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens hingegen zu 
erschweren (Bundesamt für Raumentwicklung [ARE], Erläuternder Bericht zur 
Teilrevision der RPV, Oktober 2012, S. 9). Entsprechend dürfen Erweiterungen 
ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens, wie dies bei den streitgegen-
ständlichen Fahrzeugabstellplätzen der Fall ist, seit der Teilrevision 2012 nur 

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bewilligt werden, wenn mindestens eine der in Art. 24c Abs. 4 RPG 
abschliessend genannten drei Voraussetzungen erfüllt ist. Sie müssen für eine 
zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf 
ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern. Die 
gesamte Erweiterung darf in diesem Fall sowohl bezüglich der anrechenbaren 
Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von 
anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 
Prozent noch 100 m2 überschreiten (Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV) und muss die 
Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen 
wahren (Art. 42 Abs. 1 RPV; zum Ganzen BRGE II Nr. 0147/2016 vom 13. Sep-
tember 2016, E. 5.3). 

Die umstrittenen Fahrzeugabstellplätze dienen weder der energetischen 
Sanierung des Wohnhauses noch sind sie darauf ausgerichtet, dessen 
Einpassung in die Landschaft zu verbessern. Es stellt sich jedoch die Frage, ob 

die Abstellplätze für eine zeitgemässe Wohnnutzung nötig sind. 

Der Begriff der zeitgemässen Wohnnutzung wird in Art. 42a Abs. 1 RPV im 
Zusammenhang mit der Änderung neurechtlicher landwirtschaftlicher Wohn-
bauten im Sinne von Art. 24d Abs. 1 RPG verwendet. Allerdings sind 
Erweiterungen dort nur zulässig, wenn sie für eine zeitgemässe Wohnnutzung 
unumgänglich sind. Gemäss den Erläuterungen des ARE ist eine Erweiterung 
für eine zeitgemässe Wohnnutzung nur dann unumgänglich, wenn und soweit 
der aktuelle Zustand der Wohnbaute deren Vermietung oder Verkauf nicht 
zulassen würde und die Voraussetzungen für ein zeitgemässes Wohnen nicht 
durch bauliche Vorkehren innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens 
geschaffen werden können. Das letzte Kriterium, wonach eine Erweiterung 
innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens nicht möglich oder nicht 
zumutbar sein darf, wurde bei der Teilrevision 2012 von Art. 42 RPV gestrichen, 
da es neben den neuen Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG keine 
praktische Bedeutung mehr gehabt hätte (ARE, Erläuternder Bericht, S. 9). 
Auch die Anforderungen an die Voraussetzung der Änderung zugunsten einer 
zeitgemässen Wohnnutzung sind dem gesetzlichen Wortlaut entsprechend 
nicht unbesehen von der Praxis zu Art. 42a Abs. 1 RPV zu übernehmen, zumal 
anstelle des Begriffes «unumgänglich» derjenige von «nötig» verwendet wurde. 
Dennoch legt auch diese Wortwahl eine zurückhaltende Handhabung nahe (…) 
(zum Ganzen BRGE II Nr. 0147/2016 vom 13. September 2016, E. 5.3). 

Die Baudirektion Kanton Zürich beruft sich im angefochtenen Entscheid 
darauf, dass gemäss langjähriger Praxis und Merkblatt «Altrechtliche Wohn-
bauten» bei zonenfremden Wohnhäusern maximal zwei Fahrzeugabstellplätze 
pro Wohneinheit bewilligt würden. Dies ist im Lichte der vorstehenden 
Ausführungen nicht zu beanstanden. Die erstellten sieben Fahrzeugabstell-
plätze gehen weit über das gemäss Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG für 
Erweiterungen ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens Zulässige 
hinaus. Selbst gemäss den Ausführungen der Rekurrentin bestehen aktuell 
nebst der ohne Bewilligung erstellten und auf sieben Fahrzeuge ausgerichteten 
chaussierten Fahrzeugabstellfläche noch Abstellplätze für drei weitere Motor-
fahrzeuge (Garagen im Untergeschoss, Platz nördlich des Gebäudes). Dass für 
alle möglichen privaten Besucher der Liegenschaft ein Fahrzeugabstellplatz 

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vorzusehen sei, kann ungeachtet der peripheren Lage der Parzelle Kat.-Nr. 2 
nicht unter den Begriff der zeitgemässen Wohnnutzung subsumiert werden. Die 
Liegenschaft ist mit drei Fahrzeugabstellplätzen ohne weiteres verkehrs- bzw. 
marktfähig. 

6.4 Die Rekurrentin macht weiter geltend, die zusätzlichen sieben Fahr-
zeugabstellplätze seien unter dem Titel der (erweiterten) Bestandesgarantie für 
das bestehende Architekturbüro zu bewilligen. 

6.5 Gewerbebauten ausserhalb der Bauzonen wurden nicht durch das 
Inkrafttreten des revidierten GschG am 1. Juli 1972, gestützt auf welches 
Gesetz zum ersten Mal die Trennung von Bauland und Nichtbauland normiert 
wurde, sondern erst durch das Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes am 1. 
Januar 1980 zonenwidrig. Dem trägt das Raumplanungsrecht Rechnung, indem 
es verschiedene Ausnahmetatbestände für die Besitzstandgarantie getroffen 

hat. Während Bauvorhaben im Zusammenhang mit Bauten, welche durch das 
Inkrafttreten des revidierten GschG am 1. Juli 1972 rechtswidrig geworden sind, 
gestützt auf Art. 24c RPG zu beurteilen sind, ist auf Bauvorhaben im 
Zusammenhang mit gewerblichen Bauten, welche durch die Inkraftsetzung des 
Raumplanungsgesetzes am 1. Januar 1980 zonenwidrig geworden sind, 
Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV anwendbar. 

6.6 Die Unterscheidung nach Nutzungsart wurde vom Gesetzgeber 
anlässlich der Revision des RPG von 1998 eingeführt. Der Bundesgesetzgeber 
beabsichtigte anlässlich dieser Revision, für altrechtliche Gewerbebauten über 
den Grundtatbestand des Art. 24c RPG hinaus zusätzliche Spielräume für 
Modernisierungen und Umstrukturierungen einzuführen. Er konnte sich bei der 
Umsetzung dieses Ziels dann aber nicht einigen und delegierte den Erlass in 
Art. 37a RPG an den Bundesrat (BGE 140 II 509, E. 2.2; VB.2003.00416 = BEZ 
2004 Nr. 61; BRGE I Nr. 0195/2011 vom 30. September 2011 = BEZ 2012 Nr. 
24). Dieser hat demnach gemäss Art. 37a RPG zu bestimmen, unter welchen 
Voraussetzungen Zweckänderungen gewerblich genutzter Bauten und Anlagen 
ausserhalb von Bauzonen zulässig sind, die vor dem 1. Januar 1980 erstellt 
wurden oder seither als Folge von Änderungen der Nutzungspläne zonenwidrig 
geworden sind. Von seiner Kompetenz machte der Bundesrat in Art. 43 und 
Art. 43a RPV Gebrauch. Nach diesen Bestimmungen können Zweck-
änderungen und Erweiterungen von zonenwidrig gewordenen gewerblichen 
Bauten und Anlagen bewilligt werden, wenn die Baute oder Anlage rechtmässig 
erstellt oder geändert worden ist, keine wesentlich neuen Auswirkungen auf 
Raum und Umwelt entstehen und die neue Nutzung nach keinem anderen 
Bundeserlass unzulässig ist (Art. 43 Abs. 1 lit. a-c RPV; ferner gelten fünf 
weitere Einschränkungen gemäss Art. 43a lit. a-e RPV). Die zonenwidrig 
genutzte Fläche darf um 30 Prozent erweitert werden; Erweiterungen innerhalb 
des bestehenden Gebäudevolumens werden nur zur Hälfte angerechnet 
(Art. 43 Abs. 2 RPV). Soll die zonenwidrig genutzte Fläche ausserhalb des be-
stehenden Gebäudevolumens um mehr als 100 m2 erweitert werden, so darf 
dies nur dann bewilligt werden, wenn die Erweiterung für die Fortführung des 
Betriebs erforderlich ist (Art. 43 Abs. 3 RPV). 

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6.7 Der vorliegende Fall verhält sich insofern speziell, als nicht die 
Erweiterung einer Gewerbeliegenschaft ausserhalb der Bauzone infrage steht, 
sondern eines in einer hauptsächlich dem Wohnen dienenden Liegenschaft 
untergebrachten Architekturbüros. Der Gesetzgeber beabsichtigte mit Art. 37a 
RPG, im ländlichen Raum Gewerbebetriebe zu erhalten, worunter nach dem 
allgemeinen Sprachgebrauch kleine und mittlere (produzierende) Betriebe 
verstanden werden. Demnach fällt das Vermieten von Wohnungen als blosses 
entgeltliches Überlassen von Räumen ohne gewerbliche, d.h. dem Erwerb 
dienende berufliche Tätigkeit nicht unter den Begriff des Gewerbes bzw. des 
Gewerbebetriebs im Sinne von Art. 37a RPG (BGE 140 II 509, E. 3.3). Ein 
Architekturbüro ist notwendigerweise mit einer beruflichen Tätigkeit verbunden, 
weshalb eine Privilegierung gemäss Art. 37a RPG angezeigt ist. Eine rein 
emissionsbezogene Betrachtung, welche beispielsweise Büro- oder Hotel-
nutzungen ausschliesst, wäre fehl am Platz (vgl. BGE 140 II 509, E. 3.1 und E. 
3.3). Dass eine kombinierte Wohn- und Gewebenutzung zu beurteilen ist, 
schadet nicht. Die Zulässigkeit von Änderungen bzw. Erweiterungen ist für jede 
Nutzungsart gesondert zu prüfen. 

6.8 Art. 37a RPG hat – wie erwähnt – das Ziel, den sich ausserhalb der 
Bauzonen befindlichen Gewerbebetrieben jene Umstrukturierungen und 
Strukturbereinigungen zu ermöglichen, die zwecks Erhaltung der Konkurrenz-
fähigkeit erforderlich sind. Hierfür dehnt die Sondernorm von Art. 43 RPV die 
Grenzen der Bestandesgarantie für Gewerbebauten gegenüber der Grundnorm 
von Art. 24c RPG etwas aus, lässt insbesondere auch vollständige 
Zweckänderungen zu und zieht für Erweiterungen weniger restriktive quantita-
tive Grenzen (VGr, 28. Februar 2013, VB.2012.00558, E. 2.1, mit Hinweisen). 
Namentlich ist nicht erforderlich, dass Veränderungen am äusseren Er-
scheinungsbild für eine zeitgemässe Nutzung (oder energetische Sanierung) 
nötig oder darauf ausgerichtet sind, die Einpassung in die Landschaft zu 
verbessern (vgl. Art. 24c Abs. 3 RPG). Die Zielsetzung, Erweiterungen 
innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens zu erleichtern, solche ausser-
halb des bestehenden Gebäudevolumens hingegen zu erschweren, gilt gemäss 
Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV für Gewerbebetriebe nicht 
unbenommen. Immerhin beschränken Art. 43 Abs. 2 und 3 RPV die 
Erweiterung der zonenwidrig genutzten Fläche auf 30 Prozent, und eine 
Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens um mehr als 
100 m2 darf nur bewilligt werden, wenn diese für die Fortführung des Betriebs 
erforderlich ist. 

6.9 Art. 43 RPV kann angesichts der Zielsetzung von Art. 37a RPG indes 
nicht so ausgelegt werden, dass Erweiterungen bei zonenwidrig gewordenen 
Gewerbebetrieben bis zur Grenze von 30 Prozent bzw. von 100 m2 bar jedes 

erkennbaren betrieblichen oder wirtschaftlichen Bedürfnisses zulässig seien. 
Vorauszusetzen ist, dass sich der Gewerbebetrieb betrieblich zu entwickeln 
beabsichtigt; eine Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens 
von mehr als 100 m2 setzt zusätzlich eine potentielle Gefährdung des 
wirtschaftlichen Fortbestands des Betriebs voraus. Beim in der rekurrentischen 
Liegenschaft domizilierten Architekturbüro Y sind drei Mitarbeiter beschäftigt. 
Eine Erweiterung ist nicht beabsichtigt. Damit ist für den aktuellen Betrieb ein 
Bedarf von drei Fahrzeugabstellplätzen ausgewiesen. Angesichts der geringen 

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Grösse des Betriebs genügt für Dritte (Bauherrschaften, Handwerker, 
Lieferanten) ein zusätzlicher Besucher-Abstellplatz. Zusammen mit den – wie 
bereits dargelegt – für die Wohnnutzung der Liegenschaft auf Parzelle Kat.-Nr. 
2 erforderlichen zwei Fahrzeugabstellplätzen rechtfertigen sich allenfalls 
maximal sechs Fahrzeugabstellplätze. 

6.10 Nach den Ausführungen der Rekurrentin bestehen auf der 
Liegenschaft aktuell zwei in das Untergeschoss integrierte Garagenplätze und 
nördlich des Gebäudes Raum für einen weiteren Abstellplatz. Die Baudirektion 
geht demgegenüber von drei zusätzlichen Abstellmöglichkeiten (einer im Eck 
vor dem Wohnhaus, einer auf dem Vorplatz vor den Garagen und einer am 
Anfang des zum Gebäude Vers.-Nr. 1 leitenden Wegs) aus. Wie es sich damit 
verhält, braucht vorliegend mangels Streitgegenständlichkeit nicht im Einzelnen 
überprüft zu werden. Die bereits erstellten zusätzlichen sieben Fahrzeug-
abstellplätze an der südöstlichen Grundstücksgrenze sind in dieser Form 

jedenfalls nicht bewilligungsfähig. Die allenfalls zu rechtfertigende Anzahl an 
Fahrzeugabstellplätzen würde von vornherein deutlich überschritten. Die 
anderslautende Rüge ist unbegründet. 

6.11 Bei diesem Ergebnis sind die weiteren Voraussetzungen der 
(erweiterten) Bestandesgarantie nicht zu prüfen. Insbesondere kann offen 
gelassen werden, ob und in welchem Umfang das in der Liegenschaft auf 
Parzelle Kat.-Nr. 2 domizilierte Architekturbüro überhaupt bereits vor dem 
massgeblichen Stichtag vom 1. Januar 1980 betrieben wurde (Art. 37a RPG) 
und ob dieses dannzumal als rechtmässig erstellt gelten konnte (Art. 43 Abs. 1 
lit. a RPV). Der Rekurrentin bleibt es unbenommen, bei den Vorinstanzen um 
die Bewilligung einer anderen Anordnung und (geringeren) Anzahl Fahrzeug-
abstellplätze zu ersuchen.