# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** eb5ef308-d540-5e80-a11a-a527d8bb7b43
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Kantonsgericht Sammlung ARGVP ARGVP 1992 1233
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_KG_005_ARGVP-1992-1233_nodate.pdf

## Full Text

A. Entscheide des Reqierunqsrates 1233

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Bauen ausserhalb der Bauzonen. Abbruch und Wiederaufbau eines 
zonenfremden Wohnhauses (Art. 24 Abs. 2 RPG, SR 700; Art. 80 Abs. 
3 EG RPG, bGS 721.1). Begriff der "Sanierbarkeit".

Die Baudirektion lehnte das Gesuch von S. um Abbruch und Wieder­
aufbau seines im Landwirtschaftsgebiet gelegenen, zonenfremden 
Zweifamilienhauses mit der Begründung ab, das Haus sei noch sa­
nierbar. Der Regierungsrat hiess den Rekurs von S. gut.

Aus den Erwägungen:
(1 • • • • )
2. b) Bauliche Massnahmen an zonenfremden Bauten ausserhalb der 
Bauzonen dürfen nur nach Massgabe von Art. 24 Bundesgesetz über 
die Raumplanung (RPG; SR 700) bewilligt werden. Die Voraussetzun­
gen sind dabei je nach der raumplanerischen Bedeutung des Vorha­
bens unterschiedlich: Blosse Erneuerungen, teilweise Änderungen und 
der Wiederaufbau zonenfremder Bauten sind zulässig, sofern und so­
weit es das kantonale Recht erlaubt (vgl. BGE 112 lb 94 E. 2 "Malix") 
und "wenn dies mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung verein­
bar ist (Art. 24 Abs. 2 RPG). Der Neubau und neubauähnliche Um­
bauten setzen dagegen nach Art. 24 Abs. 1 RPG voraus, dass der 
Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzo­
nen erfordert und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

Nach der Baueingabe ist ein Wiederaufbau des Wohnhauses ge­
plant. Ein derartiges Vorhaben ist nach Art. 24 Abs. 2 RPG zu bewilli­
gen, wenn es im Rahmen dessen liegt, was das Bundesrecht als Wie­
deraufbau bezeichnet, dies vom kantonalen Recht zugelassen wird 
und keine überwiegenden Interessen dagegensprechen.
3. a) Als Wiederaufbauten, Erneuerungen und teilweise Änderungen 
zonenfremder Bauten dürfen diejenigen Bauvorhaben ausserhalb der 
Bauzonen bewilligt werden, "die einen bestehenden Zustand im we­
sentlichen weiterführen, ohne die Identität des Bauwerks in Frage zu 
stellen und ohne auf Nutzungsordnung, Erschliessung oder Umwelt 
wesentlich neue Auswirkungen zu zeitigen" (EJPD/BRP, Erläuterungen

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zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Bern 1981, N. 29 zu Art. 24 
RPG; vgl. BGE 113 lb 314 E. 3a).

Nach dem Bauvorhaben soll das bestehende Wohnhaus abgebro­
chen und ein äusserlich identisches Haus wiedererstellt werden. Die 
Wohnfläche bleibt die selbe, bei der Nutzung ergeben sich lediglich 
Änderungen aus dem Einbezug eines Schutzraums in den Keller, der 
Umgliederung der beiden Wohnungen und der Umnutzung des An­
baus zu einer Garage und einem Abstellraum. Dies sind geringfügige 
Änderungen, die bei der Erstellung einer Ersatzbaute mit bewilligt wer­
den dürfen (vgl. Christoph Bandli, Bauen ausserhalb der Bauzone, 
Diss. Bern, 2. Aufl. Grüsch 1991, N. 258 mit Hinweisen; Thomas Müller, 
Die erleichterte Ausnahmebewilligung, Diss. Zürich 1991, S. 134 f.).

b) Wie bereits ausgeführt, darf ein Wiederaufbau nur bewilligt wer­
den, sofern und soweit es auch das kantonale Recht zulässt. Art. 80 
Abs. 3 EG RPG lässt den Wiederaufbau zonenfremder Bauten ausser­
halb der Bauzonen in folgendem Rahmen zu:

Der Wiederaufbau ist nur bei nicht mehr sanierbaren oder durch 
Elementargewalt, Feuer oder Explosion zerstörten Bauten und Anlagen 
zulässig, die bis fünf Jahre vor dem Abbruch oder Zerstörung genutzt 
und ordentlich unterhalten wurden.

Die Umsetzung dieses Gesetzeswortlautes auf den Einzelfall gibt 
beim atypischen Fall der "nicht sanierbaren Gebäuden" Probleme auf. 
Es kann zwar zunächst festgestellt werden, dass auch solche Gebäude 
ersetzt werden dürfen. Der Wiederaufbau ist aber nur für Bauten zuläs­
sig, "die bis fünf Jahre vor dem Abbruch ... genutzt und ordentlich un­
terhalten wurden". Wann, so lautet die entscheidende Frage, gilt ein 
solchermassen unterhaltenes Gebäude nicht mehr als sanierbar?

Die Richtlinien des Regierungsrates vom 27. Januar 1981 erlaubten 
den Wiederaufbau, wenn der "bautechnische Zustand [eines Gebäu­
des] derart schlecht ist, dass der Aufwand für die Instandstellung sich 
nicht mehr lohnt”. Diese Idee wurde in Art. 80 Abs. 3 EG RPG über­
nommen. In der Praxis wurden die Kosten verglichen und ein Wieder­
aufbau bewilligt, wenn eine Sanierung nach dem Kostenvoranschlag 
erheblich teurer gekommen wäre (vgl. AR GVP 1988, 1144). Dies führte 
in mehreren Fällen zu Bewilligungen für den Wiederaufbau von Ab­
bruchobjekten, obwohl es bei diesen Bauten schon an einem schüt­
zenswerten Interesse zur Wahrung der getätigten Investitionen und

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A. Entscheide des Reaierungsrates 1233

damit gerade an der Bestandesgarantie fehlte (vgl. Müller S. 135 Fn 
187). Solche Bewilligungen müssen wohl als Ausdruck der unklaren 
Bedeutung von Art. 80 Abs. 3 EG RPG angesehen werden, denn sie 
werden vordergründig vom Wortlaut abgedeckt: Ein abbruchreifes 
Gebäude ist in der Regel nicht mehr sanierbar. So klar es aber ist, dass 
der Wiederaufbau nicht demjenigen zu Gute kommen soll, der seine 
Bausubstanz hat verlottern lassen, so unklar ist die Anwendung der 
kantonalen Vorschrift.

Bereits die Voraussetzung des Gesetzes, ein Wiederaufbau dürfe 
nur bei "nicht mehr sanierbaren" oder zerstörten Bauten bewilligt wer­
den, beruht auf einem Widerspruch, denn auch ein Abbruch und Wie­
deraufbau eines Gebäudes gilt nach dem Wortgebrauch als Sanie­
rung. Aber auch in einem bautechnischen Sinn kann das Wort sanier­
bar nicht gemeint sein, denn die heutigen Möglichkeiten lassen die 
Sanierung fast jeden Gebäudes ohne (Voll-) Abbruch zu. Eine stim­
mige Auslegung ergibt sich erst, wenn die Sanierbarkeit nicht objektiv, 
sondern als Ergebnis einer umfassenden Abwägung zwischen den Er- 
haltungs- und den Nutzungsinteressen verstanden wird. Ein Wieder­
aufbau darf in dem Fall nur dann bewilligt werden, wenn sich der Auf­
wand für die Instandstellung trotz recht guter Bausubstanz objektiv 
nicht mehr lohnt. Diese Frage darf nicht auf einem Vergleich der not­
wendigen finanziellen Mittel reduziert werden, sondern ist nach einer 
sorgfältigen Prüfung aller Vor- und Nachteile der beiden Lösungen zu 
entscheiden.
4. a) Am Augenschein konnte festgestellt werden, dass das Wohn­
haus einen gepflegten, sauberen Eindruck macht und teilweise be­
wohnt wird. Die tragende Konstruktion, die Fussböden und das Dach 
sind weitgehend intakt, die Fenster vorhanden, die Kücheneinrichtung, 
die sanitären Anlagen und die Heizung betriebstüchtig (vgl. Müller S. 
136 vor Fn 189 mit Hinweis auf PVG 1983, 75). Etliches muss aber 
grundlegend saniert werden: Die Fundation hat sich nach Osten ge­
senkt und wird teilweise vom Wasser angegriffen. Die Infrastruktur des 
Hauses (Sanitär- und Elektroinstallationen, Küche und Heizung) ist 
veraltet. Die Sparrenstärke lässt keine zeitgemässe Ziegelbedachung 
zu, die Raumeinteilung verschachtelt die beiden Wohnungen ineinan­
der, die Zwischenböden schwingen und erlauben von ihrer Konstruk­
tion her keine rechte Trittschallisolation. Im Vergleich zwischen Sanie-

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rungs- und Neubaukosten finden sich Baudirektion und Rekurrent 
nicht: Während die Baudirektion davon ausgeht, dass der Aus­
baustandard nicht demjenigen eines Neubaues entsprechen müsse 
und deshalb die Kosten einer Sanierung tiefer ausfielen, rechnet der 
Rekurrent mit gleichhohen oder gar acht bis zehn Prozent höheren 
Sanierungskosten.

Die heutige Struktur des Wohnhauses fasst alle Nasszellen im Par­
terre zusammen und lässt die darüber angeordneten Wohnräume über 
eine gemeinsame innere Treppe erschliessen. Diese Anlage ist auf eine 
landwirtschaftliche Grossfamilie mit der aktiven und der abtretenden 
Generation eingerichtet - sie erlaubt ein gemeinsames Wohnen bei 
getrennten Küchen. Der internen Schalldämmung der ineinander ver­
schachtelten Wohnungen wurde bei dieser Konstellation eine unterge­
ordnete Rolle beigemessen. Eine solche Doppelwohnung mit gut 200 
m2 Nutzfläche entspricht heute einem Wohnhaus für zwei Kleinfami­
lien. Soll das Haus in diesem Rahmen weiter genutzt werden, so setzt 
dies eine Abgrenzung der beiden Wohnungen voraus, was mit der 
heutigen Gliederung und der Raumstruktur des Hauses nicht möglich 
ist. Neben bewahrenden Massnahmen muss also für die volle Erhal­
tung der Gebrauchsfähigkeit des Hauses auch ein massiver Eingriff in 
die Struktur vorgenommen werden. Werden alle notwendigen bauli­
chen Massnahmen vor diesem Hintergrund zusammengefasst, so wird 
ein vernünftiger Bauherr in der Lage des Rekurrenten trotz der noch 
recht guten Bausubstanz einen Abbruch und Wiederaufbau vorziehen, 
weil sich ein Umbau in einem weiteren Sinne nicht mehr "lohnt". Das 
Wohnhaus ist deshalb nicht mehr als sanierbar einzustufen.

b) Bauliche Massnahmen nach Art. 24 Abs. 2 RPG dürfen nur be­
willigt werden, "wenn dies mit den wichtigen Anliegen der Raumpla­
nung vereinbar ist". Diese Anliegen sind vor allem anhand der Pla­
nungsziele und -grundsätze zu ermitteln, wie sie in Art. 1 und Art. 3 
RPG und in den Art. 1 und 2 EG RPG niedergelegt sind und durch die 
kantonale Richtplanung (vom 7. Dezember 1987) konkretisiert wurden. 
Der Wiederaufbau des Wohnhauses zeitigt keine grossräumigen Aus­
wirkungen, die kleinräumigen sind bescheiden. Mit dem Vorhaben 
werden keine Schutzzonen tangiert, zusätzlicher Kulturboden wird 
nicht benötigt. Es kann damit festgestellt werden, dass dem Projekt

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keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Die Baudirektion ist 
damit anzuweisen, dem Projekt ihre Zustimmung zu erteilen.

RRB 2.6.1992

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Bauen ausserhalb der Bauzonen. Die Bestandesgarantie eines 
(zonenfremden) Gebäudes ist Voraussetzung für Bewilligungen nach 
Art. 24 Abs. 2 RPG (SR 700).

a) Als Wiederaufbauten, Erneuerungen und teilweise Änderungen 
zonenfremder Bauten dürfen ausserhalb der Bauzonen nur solche 
Vorhaben bewilligt werden, "die einen bestehenden Zustand im we­
sentlichen weiterführen, ohne die Identität des Bauwerks in Frage zu 
stellen und ohne auf Nutzungsordnung, Erschliessung oder Umwelt 
wesentlich neue Auswirkungen zu zeitigen“ (EJPD/BRP, Erläuterungen 
zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Bern 1981, N. 29 zu Art. 24 
RPG; vgl. BGE 113 lb 314 E. 3a). Die Bewilligungen nach Art. 24 Abs. 2 
RPG sollen also dem Schutz der in rechtmässig erstellte Gebäude in­
vestierten Mittel dienen. Nicht mehr auf diese erweiterte Bestandesga­
rantie können Bauvorhaben an denjenigen Bauten und Anlagen abge­
stützt werden, "deren Lebensdauer abgelaufen ist, die der Eigentümer 
verfallen oder beseitigen liess oder welche sonstwie zerstört worden 
sind" (Bandli, N. 241; vgl. Erich Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz 
des Kantons Aargau, 2. Auflage, Aarau 1985, § 224 N. 4d; EJPD/BRP 
N. 44 zu Art. 24 RPG), denn hier ist das schützenswerte Interesse an 
der Aufrechterhaltung der Investitionen untergegangen. Beim Ver­
gleich zwischen Bauruine und dem wieder instandgestellten Gebäude 
fehlt es aber auch regelmässig an der vom Bundesrecht geforderten 
Wesensgleichheit (vgl. Thomas Müller, Die erleichterte Ausnahmebe­
willigung, Diss. Zürich 1991, S. 111 und 135 f.).

b) Am Augenschein konnte festgestellt werden, dass sich das An­
fang des 19. Jahrhunderts erstellte Holzgebäude in einem schlechten 
baulichen Zustand befindet. Die Rekurrentin hat denn auch schon

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