# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 13f3b438-51d9-5011-880b-d73700ad8ca6
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-03-18
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 18.03.1998 12.1997.272
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1997-272_1998-03-18.html

## Full Text

Incarto n.

  12.97.00272

  	
  Lugano

  18 marzo 1998/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente
per statuire nella causa inc. no. LA.96.145
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 18
settembre 1996 da

 

	
   

  	
  ing.
  __________ rappr. dallo studio
  legale __________ 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr.
  dall’ avv. __________ 

   

  

 

in
materia di contratto di locazione che il Pretore, con decisione 17 ottobre
1997, ha accolto dichiarando valida la disdetta della locazione per il 29 marzo
1997 e prorogato il rapporto locativo tra le parti sino e non oltre il 31 marzo
1999.

 

Appellante
la parte convenuta la quale, con atto di appello 29 ottobre 1997, chiede la
riforma del primo giudizio nel senso di dichiarare inefficace la disdetta e di
accertare la validità della locazione, così come a contratto tra le parti, sino
al 31 gennaio 2004;

 

mentre
la controparte, con osservazioni 1 dicembre 1997, postula la reiezione
dell’appello e la conferma del primo giudizio.

 

Letti
ed esaminati gli atti ed i documenti di causa

 

 

 

 

Considerato

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   __________ ha
concesso in locazione a, __________ con contratto 14 febbraio 1994, i locali ad
uso bar siti al pianterreno dello stabile di via __________ a __________ la
durata della locazione è stata pattuita con scadenza inderogabile al 31 gennaio
2004.

 

                                         Qualche settimana più
tardi, su richiesta di __________, __________ ha sottoscritto un altro
contratto di locazione avente la stessa data, riguardante gli stessi locali e
con le stesse condizioni del primo ma, questa volta, indicante quale locataria
la società __________, amministrata dalla fiduciaria __________ A, con garanzia
solidale dello stesso __________. In occasione della sottoscrizione di questo
secondo contratto __________ e __________ hanno convenuto per iscritto che lo
stesso interessava a __________ __________ per scopi amministrativi e che, in
ogni caso, l’unico contratto in vigore rimaneva il primo intestato nominalmente
a __________ e ciò perché __________ non aveva fiducia nella __________ 

                                         La __________ A ha gestito
l’esercizio pubblico ed ha provveduto a pagare i canoni di locazione all’ing.
__________ 

                                      

                                      

                                   2.   Il 30 giugno 1995
__________ ha ceduto ad altre persone le azioni della __________.  __________,
appresa questa modifica dell’azionariato, ha puntualizzato alla __________, con
lettera 10 luglio 1995, che il secondo contratto di locazione era
presumibilmente nullo essendo valido unicamente quello stipulato personalmente
con __________, che non era gradito il ritardo verificatosi nel pagamento del
canone di locazione e che riteneva inevitabile una prossima disdetta del
contratto o la stipulazione di uno nuovo. Nel seguito il canone di locazione è
stato regolarmente versato.

 

                                         Il 9 maggio 1996 l’ing.
__________ ha comunicato alla __________ la disdetta del contratto di locazione
per il 29 marzo 1997 osservando, su richiesta della conduttrice, che la stessa
era data nei termini di legge e secondo l’uso locale, non esistendo con la
__________ nessun valido contratto scritto, e che i locali gli necessitavano
per procedere ad un cambiamento di destinazione, resosi necessario dalla futura
sicura partenza di una scuola cantonale che occupava altri due piani
dell’immobile, così da permettere un reddito sufficiente alla copertura degli
oneri ipotecari.

 

 

                                      

                                   3.   La contestazione
della disdetta, tempestivamente sollevata dalla __________, è stata protetta
dall’Ufficio di conciliazione mentre il Pretore, adito dall’ing. __________,
con l’istanza che ci occupa, ha ritenuto valida la rescissione contrattuale e
prorogato la locazione, come del resto accettato dal proprietario, sino al 31
marzo 1999. Il primo giudice ha ritenuto che il secondo contratto tra
__________ e __________ fosse simulato e come tale nullo con la conseguenza che
l’occupazione dei locali da parte della convenuta ed il pagamento della pigione
rappresentavano la concretizzazione di una locazione di fatto di durata
indeterminata disdicibile, come fatto dal locatore, secondo l’art. 266d CO.

 

                                         Con l’appello 29 ottobre
1997 la __________ contesta di aver mai voluto concludere un contratto simulato
e sostiene che tale conclusione è contraria all’evidenza ed alla realtà dei
fatti svoltisi al momento dell’inizio della locazione ed al momento della
cessione delle azioni della società; addebita alla controparte un agire
manifestamente in mala fede dopo aver accettato, fin dall’inizio, la __________
quale inquilina ed i pagamenti di questa sempre regolarmente effettuati secondo
le condizioni ed i termini pattuiti contrattualmente. Chiede quindi che, in
riforma del primo giudizio, il contratto di locazione 14 febbraio 1994 tra
__________ e ing. __________ sia dichiarato valido e la disdetta 9 maggio 1996
ritenuta inefficace.

 

                                         Alle conclusioni
dell’appellante si oppone, con osservazioni 1 dicembre 1997, l’ing. __________

 

 

                                      

                                   4.   Questa Camera non
ritiene di dover approfondire il discorso impostato dalle parti e sviluppato
dal Pretore attorno alla simulazione o meno del secondo contratto di locazione
sottoscritto, con riserve e condizioni, da __________ con la __________ poiché,
qualsiasi sia il giudizio al proposito, appare che - o al momento della
sottoscrizione del secondo contratto di locazione oppure al momento della
cessione delle azioni - è venuto in essere un valido ed operante trasferimento
della locazione da __________ ad __________ ai sensi dell’art. 263 CO.

 

                                         Questa norma di legge
prevede infatti che il conduttore di un locale commerciale può trasferire la
locazione ad un terzo con il consenso scritto del locatore (cpv. 1) e che il
locatore può negare il consenso soltanto per motivi gravi (cpv. 2). 

 

 

                               4.1.   Il secondo contratto
di locazione sottoscritto con la __________ da __________ è rappresentativo del
consenso scritto di quest’ultimo al trasferimento della locazione alla società
anonima e la separata convenzione riguardante la mancanza di fiducia verso la
__________ che __________ si impegnava ad eliminare può essere considerata una
condizione del trasferimento della locazione che se non adempiuta fa decadere
l’accordo al trasferimento. Ma tale condizione non può avere per oggetto che un
grave motivo per il quale il locatore può negare il consenso (Higi, Zürcher
Kommentar, ad art. 263 CO n. 21). Non è evidentemente tale qualche screzio tra
l’amministratore della __________ e __________ così come evocato da __________
nella sua deposizione testimoniale, se non riferito al timore di non vedersi
pagare le pigioni (Higi, op. cit., ad art. 263 CO n. 35) per le quali,
però, il locatore beneficiava, sino al termine contrattuale, della garanzia
solidale di __________ verso il quale, per sua stessa ammissione, nutriva
fiducia tanto da sceglierlo tra diversi interessati e di non richiedergli il
versamento del pur pattuito deposito di garanzia. In queste condizioni il
trasferimento della locazione non poteva essere rifiutato dal locatore.

 

 

                               4.2.   Ma anche se si volesse
dimenticare l’esistenza di questo secondo contratto il trasferimento del
contratto è avvenuto, a metà 1995, dopo la cessione delle azioni da parte di
__________ Non esiste in questo caso consenso scritto e ci si potrebbe
domandare se il comportamento concludente del locatore che tratta con la nuova
gestione dell’esercizio pubblico, che non si oppone alla continuazione
dell’occupazione dei locali e che accetta il pagamento della pigione non renda
superflua l’esigenza del consenso scritto (Higi, op. cit., ad art. 263
CO n. 28). La questione può essere lasciata aperta perché la mancanza del
previsto consenso scritto corrisponde ad un rifiuto del trasferimento della
locazione al terzo (Higi, op. cit., ad art. 263 CO n. 26), rifiuto che
però è valido, nel senso di non far nascere il contratto con il terzo, solo per
motivi gravi che vanno individuati in tutte le situazioni oggettive e
soggettive che, secondo le regole della buona fede, non permettono di imporre
al locatore una relazione contrattuale con il terzo beneficiario del
trasferimento (Higi, op. cit.  ad art. 263 CO n. 29). Ora il locatore
non ha affermato né dimostrato l’esistenza di situazioni tali da giustificare
un suo rifiuto al trasferimento: non evidentemente l’antipatia per
l’amministratore, come già si è visto, e nemmeno il concreto rischio di non
vedersi pagata la pigione che, a parte una piccola difficoltà iniziale dovuta
più che altro al cambiamento dell’azionariato di __________, è sempre stata
regolarmente versata. Del resto la gestione dell’esercizio pubblico continuava
e continua sotto la stessa identica forma giuridica avviata da __________
__________ che __________ aveva accettato.

 

 

                                      

                                   5.   Essendosi compiuto
un valido ed operante trasferimento della locazione da __________ ad __________
la disdetta del 9 maggio 1996 che non rispetta i termini del contratto
iniziale, la cui scadenza era prevista al 31 gennaio 2004, è inefficace e come
tale va qui sanzionata in riforma del contrario giudizio del Pretore.

 

 

                                      

                                   6.   L’appellante critica
anche la commisurazione delle ripetibili accordate dal Pretore e ne postula una
riduzione. A ragione poiché trattandosi di procedura speciale di locazione si
devono applicare i parametri di riduzione previsti dall’art. 15 TOA ed il
giudice è tenuto a moderare tale indennità secondo il suo prudente  criterio (art.
414 cpv. 1 CPC). Tenuto conto del valore di causa - pari alla somma delle
pigioni per il periodo durante il quale il contratto continua a sussistere
nell’ipotesi che la disdetta non sia valida ossia per tutto il tempo fino al
momento in cui possa essere data, o sia stata effettivamente data, una nuova
disdetta (DTF 111 II 384) - e del fatto che la fattispecie non
presentava particolari difficoltà si giustifica, applicando i valori
percentuali minimo/medi della TOA una indennità per ripetibili di prima sede di
Fr. 9’000.- e di seconda sede di Fr. 3’000.- . Il tutto a carico, con le tasse
e spese di giudizio, dell’ing. __________ interamente soccombente.

 

Per i quali motivi

visti, per le spese, l’art. 148 CPC e la vigente TG

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello 29
ottobre 1997 di __________ è accolto e di conseguenza la sentenza 17 ottobre
1997 del Pretore di Lugano, sez. 4 viene così riformata:

 

                                         1.   L’istanza 18
settembre 1996 è respinta.

                                         §    La
disdetta 9 maggio 1996 notificata da __________ alla __________ è dichiarata
inefficace.

 

                                         2.   La
tassa di giustizia e le spese di Fr. 6’000.-, da anticiparsi dall’istante,
rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere alla controparte Fr. 9’000.-
per ripetibili.

 

                                   II.   Le spese della
procedura d’appello consistenti in:

 

                                         -tassa di
giustizia                     Fr.  2’450.-

                                         -emolumenti di
cancelleria       Fr.       50.-

                                         totale                                       
Fr.  2’500.-

 

                                         già anticipati
dall’appellante sono a carico dell’appellato che rifonderà inoltre a
controparte Fr. 3’000.- per ripetibili d’appello.

 

                                  III.   Intimazione a:
-__________

 

                                         Comunicazione alla Pretura
di Lugano, sez. 4.

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           Il
segretario