# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2ecc5456-516d-50cf-9ec1-66d81eaaf005
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-05-25
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 1. Kammer 25.05.2007 U 2007 6
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_001_U-2007-6_2007-05-25.pdf

## Full Text

U 07 6

1. Kammer 

URTEIL
vom 25. Mai 2007

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Praxis Zweitwohnungsbewilligungen/Hauptwohnungs-

ersatzabgaben

1. … ist Miteigentümer einer Zweitwohnung in der Gemeinde …, …. Ihm wurde 

im Nachgang an die Auflösung der einfachen Gesellschaft … die 

anteilsmässige Bezahlung einer Hauptwohnungsersatzabgabe von Fr. 

149'100.-- im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Wohnung an einen 

Deutschen mit festem Wohnsitz in … auferlegt. Die Ersatzabgabe ist seitens 

von … nicht angefochten und denn auch längst bezahlt worden.

2. Am 21. Januar 2007 reichte … beim Verwaltungsgericht eine 

verwaltungsgerichtliche Beschwerde, ev. Aufsichtsbeschwerde ein mit den 

folgenden Rechtsbegehren:

„1. Es sei der Kreis … anzuweisen, 

a) die von seinen Gemeinden ausgeübte Praxis der so genannten 
Erstwohnungsersatzabgabe zu untersagen, falls der Käufer seinen 
festen Wohnsitz in jener Kreisgemeinde, in der er ein Haus oder eine 
Wohnung bewohnt und zu Eigentum besitzt/erwirbt und

b) solche Wohnungen baugesetzkonform als Hauptwohnung im 
Grundbuch anmerken zu lassen, bis der in den jeweiligen 
Baugesetzen der Gemeinden festgehaltene 
(Mindest)Hauptwohnungsanteil erreicht ist.

 2. Es seien die einzelnen Kreis … zusammengefassten Gemeinden direkt 
anzuweisen, die in Ziff. 1 dieses Rechtsbegehrens gerügte Praxis 
einzustellen.

 3. Die zuständigen Grundbuchämter des Kreises … seien anzuweisen, bis 
zum Erreichen der jeweiligen Hauptwohnungsanteile der 

Beschwerdegegnerinnen 2 bei allen nicht auf Hotels bezogenen 
Handänderungen, die Häuser und/oder Mit- resp. Stockwerkeigentum 
zum Gegenstand haben, und bei denen der Käufer seinen festen 
Wohnsitz in der betreffenden Gemeinde hat und das zu erwerbende 
Objekt bewohnen will, diese Objekte im betreffenden Grundbuch 
baugesetzkonform als Hauptwohnung anzumerken.“

In formeller Hinsicht legte er vorweg dar, dass er nicht einen konkreten 

Einzelfall, sondern die seines Erachtens rechtswidrig ausgeübte Praxis der 

Hauptwohnungsersatzabgabe beanstande. Als Miteigentümer einer 2-

Zimmerwohnung in … sei er zur Beschwerde legitimiert. Die gesetzeswidrige 

Praxis der Gemeinden qualifiziere sich als anfechtbarer Realakt im Sinne von 

Art. 49 VRG, weshalb ihm die verwaltungsgerichtliche Beschwerde offen 

stehe. Eventualiter sei die Eingabe als Aufsichtsbeschwerde gemäss Art. 67 

KV in Verbindung mit Art. 68 VRG an die Hand zu nehmen. Zur Begründung 

seiner Eingabe machte er zudem im Wesentlichen geltend, dass mit der von 

den … Gemeinden verfolgten Praxis das Ziel der Einschränkung des 

Zweitwohnungsbaus vereitelt würde, weil damit erlaubt werde, dass selbst 

Personen mit festem Wohnsitz in einer Gemeinde des Kreises … gegen 

Entrichtung einer Hauptwohnungsersatzabgabe in einer Zweitwohnung leben 

dürften, anstatt, wie in den verschiedenen Baugesetzen vorgesehen, eine im 

Grundbuch anzumerkende Hauptwohnung zu erwerben und zu bewohnen, 

bis der Mindest-Hauptwohnungsanteil der betreffenden Gemeinde erreicht 

sei. 

3. Der Kreis … sowie die Gemeinden …, …, …, …, …, … und … beantragten 

mit im Ergebnis übereinstimmenden Überlegungen Nichteintreten auf die 

verwaltungsgerichtliche Beschwerde; ebenso sei auf die 

Aufsichtsbeschwerde nicht einzutreten. Die übrigen Kreisgemeinden liessen 

sich nicht vernehmen. Weil keine konkrete Einzelverfügung, sondern die von 

den Gemeinden geübte Praxis der Hauptwohnungsersatzabgabe 

angefochten werde, stehe die verwaltungsgerichtliche Beschwerde gemäss 

Art. 49 VRG gar nicht offen. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers 

sei die gerügte Praxis auch nicht als Realakt zu verstehen. Sodann würde 

auch die Legitimation gemäss Art. 50 VRG fehlen, zumindest was die 

Entscheide in den Gemeinden …, …, … und … betreffe. Auch in der 

Gemeinde … sei er nur legitimiert, wenn er durch eine konkrete Abgabe 

betroffen sei. Auf die eventualiter eingereichte Aufsichtsbeschwerde dürfe 

nicht eingetreten werden, weil dafür gemäss Art. 67 KV die Regierung 

zuständig sei. Es bestehe auch kein Anlass, die Beschwerde als 

Aufsichtsbeschwerde an die Regierung weiterzuleiten, zumal die Beschwerde 

zum vornherein aussichtslos sei. Die Eingabe lasse sich auch nicht als 

Verfassungsbeschwerde umdeuten, weil sie sich nicht gegen einen Erlass, 

sondern gegen eine unbestimmte Anzahl von Rechtsanwendungsakten 

wende. 

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien wird, soweit erforderlich, in den 

Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Vorgängig einer materiellen Prüfung der Streitsache ist zu untersuchen, ob 

auf die Beschwerde(n) überhaupt eingetreten werden kann.

2. Verwaltungsgerichtliche Beschwerde (Art. 49f. VRG)

a) Wie sich der Eingabe des Beschwerdeführers ohne weiteres entnehmen lässt, 

beanstandet er beschwerdeweise die von den 11 … Gemeinden im 

Zusammenhang mir der Erhebung der Hauptwohnungsersatzabgabe 

verfolgte Praxis und nicht einen konkreten Einzelfall. Ist aber kein Entscheid, 
bzw. keine Einzelverfügung angefochten, sind die Voraussetzungen für eine 

verwaltungsgerichtliche Beschwerde im Sinne von Art. 49 Abs. 1 lit. a - f VRG 

offenkundig nicht gegeben. Danach können nur Entscheide, also individuell 

konkrete Akte, nicht aber eine allgemeine Praxis Gegenstand der 

verwaltungsgerichtlichen Beschwerde bilden. Unter dem Titel von Art. 49 Abs. 

1 VRG kann auf die Beschwerde mithin nicht eingetreten werden.

b) Ebenso wenig kann auf die Beschwerde gestützt auf Art. 49 Abs. 3 VRG 

eingetreten werden. Zwar gelten danach als Entscheide u.a. auch Realakte, 

doch müssen auch diese nach dem klaren Wortlaut der erwähnten 

Bestimmung in Rechte und Pflichten von Personen eingreifen. Realakte im 

Sinne von Art. 49 Abs. 3 VRG haben mithin ebenfalls individuell-konkreten 

Charakter (ZBl 2006 S. 95ff.). Sie unterscheiden sich von den in Art. 49 Abs. 

1 VRG erwähnten Entscheiden lediglich dadurch, dass sie nicht in der Form 

einer selbständigen Verfügung erlassen worden, sondern im betreffenden 

Realakt bereits enthalten sind (zur Umschreibung des Realaktes als 

Anfechtungsobjekt: Tschannen/Zimmerli, Allgemeines Verwaltungsrecht, 2. 

Aufl., Bern 2005, S. 335 ff.; 128 I 175 E. 4.5; zum Rechtsschutz gegen 

Realakte: Tschannen, Amtliche Warnungen und Empfehlungen, ZSR 1999 II 

353 ff., S. 438 ff.; Hangartner, Recht auf Rechtsschutz, AJP 2002, S. 131ff., 

146f. und 153 f.). Dass die vom Beschwerdeführer pauschal beanstandete 

Praxis der … Gemeinden keinen Realakt im Sinne von Art. 49 Abs. 3 VRG 
sowie der eben zitierten Lehre und Rechtsprechung darstellt, und bereits 

daher nicht Anfechtungsobjekt sein kann, ist offenkundig. Auf die Beschwerde 

kann daher auch aus dieser Sicht nicht eingetreten werden.

c) Mangels eines anfechtbaren Entscheides im Sinne von Art. 49 VRG, kann auf 

die verwaltungsgerichtliche Beschwerde auch deshalb nicht eingetreten 

werden, weil dem Rechtsuchenden die Beschwerdelegitimation i.S. von Art. 

50 VRG abgeht. Er ist nämlich durch die von ihm gerügte Praxis in den … 

Gemeinden weder mehr belastet als jedermann, noch vermag er mit seinen 

Überlegungen ein schutzwürdiges Interesse darzulegen, das eine Aufhebung 

oder Änderung der beanstandeten Praxis nach sich ziehen müsste. Von der 

Anfechtung der ihm im 2005 im Nachgang an die Auflösung der einfachen 

Gesellschaft … auferlegten, ihn konkret treffenden 

Hauptwohnungsersatzabgabe hat er damals im Übrigen abgesehen und jene 

Abgabe bildet denn auch unbestrittenermassen auch nicht Gegenstand des 

vorliegenden Verfahrens. Nichteintreten ist aus dieser Optik betrachtet 

geboten. 

3. Aufsichtsbeschwerde (Art. 68f. VRG)

a) Soweit der Rechtssuchende eventualiter die Entgegennahme seiner Eingabe 

als Aufsichtsbeschwerde im Sinne von Art. 68 f. VRG verlangt, kann ihm 

ebenfalls nicht gefolgt werden. Wie sich Art. 67 KV in Verbindung mit Art. 68 

VRG ohne weiteres entnehmen lässt, ist für die Behandlung einer 

Aufsichtsbeschwerde einzig und allein die Regierung des Kantons 

Graubünden zuständig, wobei sich die Aufsicht auf die Rechtskontrolle 

beschränkt. 

b) Von einer Überweisung der Eingabe durch das urteilende Gericht an die 

Regierung kann abgesehen werden. Abgesehen davon, dass eine 

Aufsichtsbeschwerde an keine Frist gebunden ist (Art. 70 VRG), lediglich 

subsidiären Charakter hat und dem Rechtssuchenden aus dem gewählten 

Vorgehen auch keine rechtlichen Nachteile entstehen, kann mit einem 

Absehen von einer direkten Weiterleitung auch sichergestellt werden, dass 

der Rechtssuchende nicht gegen seinen Willen in ein weiteres 

(kostenpflichtiges) Verfahren gedrängt wird.

4. Verfassungsbeschwerde (Art. 57f. VRG)

Die Eingabe kann aber auch nicht als Verfassungsbeschwerde (Art. 57 VRG) 

entgegen genommen werden. Offenkundig richtet sie sich nämlich nicht 

gegen einen rechtsetzenden Erlass (lit. a), sondern ausdrücklich gegen „die 

Praxis der Hauptwohnungsersatzabgabe“, also gegen unbestimmte 

Rechtsanwendungsakte der Gemeindeexekutiven, weshalb auf die Eingabe 

auch aus dieser Sicht nicht eingetreten werden kann. Ob der Rechtssuchende 

überhaupt i.S. von Art. 58 VRG legitimiert wäre, kann offen gelassen werden. 

Auf die Beschwerde kann daher auch unter diesem Titel nicht eingetreten 

werden.

5. Auf die Beschwerden wird daher allesamt nicht eingetreten. Bei diesem 

Ausgang gehen die Verfahrenkosten gestützt auf Art. 75 VRG zulasten von ... 

Dem obsiegenden  Kreis und den Kreisgemeinden ist nach Art. 78 Abs. 2 VRG 

in der Regel keine Parteientschädigung zuzusprechen, wenn sie in ihrem 

amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend 

kein Anlass.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Auf die Beschwerden wird nicht eingetreten.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 394.--

zusammen Fr. 4'394.--

gehen zulasten von … sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides 

an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 

Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde am 27. Juli 2007 

abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (2C_330/2007/bie).