# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f8aa50f5-6cdd-5ef5-a15e-94c31f2bf98c
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-04-24
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 24.04.1997 80.1997.48
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1997-48_1997-04-24.html

## Full Text

Incarto n.

  80.97.00048

  	
  Lugano

  24 aprile 1997

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo
  Gianinazzi

  

 

statuendo
sul ricorso del 20 marzo 1997

 

in
materia di:                 imposta sugli utili immobiliari

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________, __________,

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   __________ vendeva
il 13 aprile 1995 alla moglie __________ il foglio PPP n. __________, quota di
65 o/oo di comproprietà del fondo base part. n. __________ RFD di __________,
al prezzo di fr. 310'000.--.

                                         Il 31 maggio 1995 il
venditore presentava la dichiarazione per l'imposta sugli utili immobiliari, in
cui indicava un valore di investimento superiore al valore di alienazione e di
conseguenza l’ inesistenza di un utile imponibile. L' Ufficio di tassazione di
__________ fissava invece il valore di acquisto in fr. 68'250.-- e quello di
costruzione in fr. 215'865.--, stabilendo così l'utile imponibile in fr.
25'885.-- (cfr. notifica della tassazione del 7 giugno 1995). Il valore
d'acquisto e quello di costruzione venivano desunti dall' Ufficio di tassazione
da precedenti decisioni su reclamo in materia di imposta sul maggior valore
immobiliare, cresciute incontestate in giudicato, relative ad altre quote di
PPP precedentemente vendute da __________.

 

 

                                   2.   Il venditore
presentava reclamo in tempo utile, limitandosi tuttavia a comunicare che
avrebbe prodotto le prove degli ulteriori costi della quota di PPP venduta
entro il mese di luglio del 1995.

                                         __________ non dava
seguito alla propria promessa. Pertanto l' Ufficio di tassazione con lettera
del 17 dicembre 1996 invitava il reclamante a produrre finalmente l'eventuale
documentazione entro il 7 gennaio 1997. Il termine veniva poi prorogato fino al
27 gennaio 1997. L' Ufficio di tassazione attendeva comunque prudenzialmente
ancora quasi un mese prima di notificare il 26 febbraio 1997 la decisione su
reclamo, con la quale confermava la notifica di tassazione.

 

 

                                   3.   Con il presente,
tempestivo ricorso __________ chiede l’annullamento della decisione su reclamo
del 26 febbraio 1997 e della tassazione sull’utile immobiliare emessa a suo
carico dall’ Ufficio di tassazione il 7 giugno 1995.

                                         Protesta innanzi tutto per
il periodo in cui l’ Ufficio di tassazione gli avrebbe impartito il termine per
produrre la documentazione di eventuali ulteriori costi di costruzione, poiché
cadeva durante il periodo natalizio. Lamenta inoltre l’impossibilità di
produrre quanto chiestogli, poiché i documenti si troverebbero attualmente
presso l’ Ufficio Fallimenti tra quelli requisiti alla fallita __________ SA,
che si era occupata della costruzione e dell’amministrazione del condominio.
Contesta inoltre il calcolo del costo d’investimento al millesimo effettuato dall’
Ufficio di tassazione, asserendo che il costo del garage non è affatto
paragonabile a quello degli appartamenti. Avverte infine di trovarsi all’estero
fino alla fine di maggio.

 

 

                                   4.   4.1

                                         Lo Stato preleva
un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).

                                         Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in
considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta,
il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

 

                                         4.2.

                                         L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).  Il valore di acquisto è quello
risultante dalla precedente tassazione o, in assenza di questa, il prezzo
risultante dai pubblici registri (art. 130 LT). I costi di investimento, dal
canto loro, sono elencati all’art. 134 cpv. 1 LT e comprendono, in linea
generale, i costi di acquisto e di vendita e i costi che hanno aumentato il
valore del fondo alienato, vale a dire i costi di costruzione e di miglioria.

 

                                         4.3

                                         Nei casi di immobili
costituiti in PPP si pone il problema di come suddividere i costi di acquisto e
di investimento tra le singole quote. A tale riguardo la Camera di diritto
tributario ha ribadito ancora recentemente che non v’è alcun motivo di
calcolare il valore di acquisto, come pure i costi di investimento (spese di
costruzione e di miglioria) inscindibili, facendo astrazione dalle quote di PPP
iscritte nel Registro fondiario, e ha affermato che "utilizzare un’altra
chiave di ripartizione significherebbe, in sostanza, misconoscere che le singole
quote di PPP costituiscono dei fondi e che l’espressione centesimale o millesimale
altro non è che la definizione della loro entità, non diversamente dal caso
delle quote di comproprietà” (cfr. CDT n. 56 del 14 aprile 1994; inoltre
Soldini/Pedroli, op. cit., p. 282 s.).

                                         Non è comunque compito
dell’autorità fiscale porre rimedio a una eventuale suddivisione inadeguata
dell'immobile in millesimi, effettuata ad esempio unicamente in funzione della
superficie e astraendo da altri fattori di pregio, per cui di fatto alle quote
di PPP meno pregiate viene attribuito un valore d’investimento superiore a
quello effettivo e a quelle più pregiate uno inferiore. E` invero compito
dell’operatore immobiliare prestare un’attenzione accresciuta alla suddivisione
in quote di una proprietà per piani, per evitare che la considerazione non
sufficientemente ponderata di un unico fattore, ad esempio la superficie della
singola quota, conduca a una distribuzione squilibrata dei costi di
investimento. 

                                         L’attenersi rigidamente
alle quote iscritte a Registro fondiario non impedisce tuttavia di tener conto,
al di là del costo base dell’intero complesso, di interventi costruttivi o di
miglioria, purché siano chiaramente attribuibili a una singola quota: ad
esempio, interventi effettuati in aggiunta alle rifiniture standard su
richiesta dell’acquirente (Zuppinger/Schärrer/Fessler/Reich,
Kommentar zum Zürcher Steurgesetz, Ergänzungsband,
2.a eidz., Berna 1983; p. 524; inoltre CDT n. 56 del 14 aprile 1994)

 

 

                                   5.   5.1

                                         Nel determinare il valore
d’acquisto e dei costi di costruzioni l’Ufficio di tassazione si è attenuto al
valore accertato da precedenti tassazioni in materia di IMVI, cresciute in
giudicato. Dalle stesse risulta che il valore d’acquisto complessivo del
terreno era di fr. 1’050’000.-- e che il costo di costruzione ammontava
globalmente a fr. 3’321’000.-- (cfr. tassazione del 22 aprile 1994 relativa al
Foglio PPP 16666).

                                         All’identico risultato si
giunge partendo dalle tassazioni (decisioni su reclamo del 24 settembre 1992)
prodotte dal ricorrente, relative ai Fogli PPP 16668 e 16669.

                                         Vero è che il ricorrente,
partendo da queste due ultime tassazioni giunge a un risultato diverso,
segnatamente a un valore d’investimento superiore a quello accertato dall’UT.
Il suo calcolo è tuttavia improponibile, poiché scorpora dalla quota di PPP
venduta la quotaparte relativa ai parcheggi, pari a 10,77 millesimi per
ciascuna delle PPP vendute. Esso non può quindi essere seguito.

 

                                         5.2

                                         Nulla lascia per altro
presumere che i costi di investimento, cioè in pratica i costi di costruzione,
siano stati accertati in modo errato nelle precedenti decisioni in materia di
IMVI.

                                         Le due decisioni prodotte
dal ricorrente provano poi che essi sono stati determinati in sede di reclamo,
quindi con il concorso attivo in sede procedurale del venditore, cioè del qui
ricorrente, che li ha poi accettati, lasciando crescere in giudicato le
decisioni senza più interporre ricorso all’ Amministrazione cantonale delle
contribuzioni.

                                         Nulla lascia inoltre presumere
che la quota millesimale dei posteggi sia stata definita in maniera inadeguata
e che porti quindi a una sottovalutazione del costo degli appartamenti. Non
basta infatti sostenere, come è d’altronde ovvio, che i costi di costruzione
dei parcheggi sono inferiori a quelli degli appartamenti. Ciò che semmai conta
è che la quota millesimale dei parcheggi sia eccessiva e quindi inadeguata e
che ciò porti a sopravvalutare il loro costo a scapito di quello degli
appartamenti.

                                         Ma, come si è visto, anche
nella denegata ipotesi che così fosse, non sarebbe comunque compito di questa
Camera porre rimedio a una simile situazione. Toccherebbe semmai
all’interessato farsi promotore nell’opportuna sede di una diversa
ripartizione, con relativa iscrizione nel Registro fondiario.

 

                                         5.3

                                         Il valore d’investimento
stabilito proporzionalmente ai millesimi attribuiti alla singola quota, non
impedisce tuttavia di tener conto di interventi costruttivi o di miglioria
chiaramente attribuibili a una singola quota (cfr. supra, consid. 4.3).

                                         Ancorché il ricorrente
abbia sostenuto in sede di reclamo che vi sarebbero stati ulteriori costi
relativi alla PPP venduta, egli, benché ne avesse avuto il tempo e la
possibilità, non si è minimamente preoccupato di provarli, producendo le relative
pezze giustificative entro il mese di luglio del 1995, come proposto nel
reclamo, ma non ha neppure minimamente specificato in che cosa sarebbero
consistiti tali ulteriori costi chiaramente attribuibili e individualizzabili e
nemmeno lo ha fatto dopo aver ricevuto due convocazioni dall’ Ufficio di
tassazione.

                                         Vero è che egli sostiene
ora che tutta la documentazione sarebbe presso l’ Ufficio fallimenti, racchiusa
nell’incarto della fallita __________ SA. Ma è altrettanto vero che egli non si
è minimamente preoccupato di chiedere a detto Ufficio di poter estrarre
fotocopia delle fatture relative ai conclamati ulteriori costi di costruzioni
relativi alla quota di PPP venduta alla moglie.

                                         E nemmeno nel ricorso in
esame l’interessato fornisce una qualsiasi spiegazione utile concernente ev.
costi di costruzione supplementari specifici. Egli si limita piuttosto a
estrapolare, come si è visto, un valore d’investimento superiore a quello
ritenuto dall’ Ufficio di tassazione, mediante una insostenibile modalità di
calcolo.

 

                                         5.4

                                         Né ha pregio l’argomento ricorsuale
relativo a un’asserita, ma non comprovata, assenza all’estero, che per altro
non ha impedito al ricorrente di tutelarsi adeguatamente, ottenendo dapprima
un’ulteriore proroga dall’ Ufficio di tassazione e in seguito presentando
personalmente ricorso a questa Camera.

                                         Comunque  - e al di là dei
dubbi sull'effettiva assenza all'estero, che possono nascere dal fatto che la
decisione su reclamo è stata regolarmente ricevuta dal ricorrente e che egli ha
spedito il ricorso dal proprio comune di domicilio in Svizzera -  in caso di
prolungata a prevedibile assenza all’estero chi sa con anticipo, che dovrà
recarsi all'estero per una durata prolungata, ha l'obbligo di agire come un
uomo d'affari diligente: di prendere cioè i necessari provvedimenti (sia
facendosi trasmettere colà la propria corrispondenza, sia nominando un
rappresentante, sia adottando altre disposizioni utili) per rimanere al
corrente e sbrigare i propri affari. Un’assenza prolungata, ma prevedibile
dalla Svizzera, non è infatti, per costante giurisprudenza, motivo di
restituzione del termine (per tutte: CDT n. 393 del 22 novembre 1989).

                                         La decisione dell’ Ufficio
di tassazione merita pertanto conferma.

 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il
ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    300.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un totale di                                                       fr.    380.–

                                         sono a carico del ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: