# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1855b7c3-ef17-5d5a-b4ad-bbd4347867b4
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-02-22
**Language:** de
**Title:** Solothurn Verwaltungsgericht 22.02.2024 VWBES.2023.222
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_VG_001_VWBES-2023-222_2024-02-22.html

## Full Text

Verwaltungsgericht

 

Urteil vom 22. Februar 2024
        

Es wirken mit:

Präsident Thomann,

Oberrichterin Obrecht Steiner

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiber Schaad

 

 

In Sachen

A.___ AG,    vertreten durch Rechtsanwalt
Alexander Rey,     

Beschwerdeführerin 

 

 

gegen

 

 

1.    Bau-
und Justizdepartement,     

2.    Baukommission
der Einwohnergemeinde B.___,    vertreten durch Rechtsanwalt Christian
Rudolf von Rohr,     

3.    C.___   

4.    D.___   

5.    E.___   

6.    F.___   

7.    G.___   

8.    H.___  

Ziffer 3 bis 8 hier
vertreten durch Rechtsanwältin Nina Menzi,      

Beschwerdegegner 

  

betreffend     Baubewilligung
/ Neubau von acht Terrassenhäusern sowie Heizungsanlage Wärmepumpe mit Erdwärmesonde

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

 

 

I.

 

1. Die Baukommission der
Einwohnergemeinde B.___ genehmigte auf GB Nrn. […] und […] zwei Baugesuche,
nämlich die Errichtung von acht Terrassenhäusern sowie einer Heizungsanlage mit
Wärmepumpe und Erdwärmesonde. Das Bau- und Justizdepartement hiess die
Beschwerden teilweise gut, was die Flachdachbegrünung und die Geländer der
begehbaren Terrassen anbelangt. Die Verfügung der Baukommission wurde
aufgehoben. Im Übrigen wies es die Beschwerden am 14. Juni 2024 kostenfällig
ab ohne Parteientschädigungen zuzusprechen. 

 

2. Dagegen erhob die A.___ AG
Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Die Departementalverfügung sei, abgesehen von
Ziffer 2, aufzuheben und die kommunale Baubewilligung sei (inkl. deren
Berichtigung) zu bestätigen. Sie sei als Baugesuchstellerin zur Beschwerde
legitimiert (nach Handelsregister bezweckt die Gesellschaft den Ankauf, die Überbauung
und Verwaltung von Grundstücken).

 

3. Die privaten Beschwerdegegner
beantragten, die Beschwerde sei abzuweisen; dies unter Kosten- und
Entschädigungsfolge. Sie verlangten Einsicht in einen nicht existenten
Raumplanungsbericht und in die mit der Gemeinde geschlossene Erschliessungsvereinbarung.
Die Vereinbarung haben sie erhalten. 

 

4. Auf die einzelnen Rügen ist im
Folgenden, soweit erforderlich, einzugehen.

 

 

II.

 

1. Formelles

 

1.1 Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin ist durch
den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf
die Beschwerde ist einzutreten.

 

1.2 Die von den Beschwerdegegnern
bereits bei der Vorinstanz erhobene Rüge, die Baubehörde (und nicht die
Bauverwaltung) hätte die Publikation des Vorhabens beschliessen müssen, ist
offensichtlich zu spät erhoben worden und im Übrigen völlig praxisfremd und damit
unbegründet. Die Publikation eines eingegangenen Gesuchs ist der Normalfall.
Dies erledigt das Bausekretariat. Indem die Kanzlei ein Inserat aufgibt,
entscheidet sie nichts. Nur die Weigerung, ein Gesuch zu veröffentlichen, weil
es offensichtlich den materiellen Bauvorschriften widerspreche, bedürfte eines
Beschlusses der Kommission, kommt dies doch einem Bauabschlag gleich (vgl. § 8
KBV). 

 

1.3 Die Bezeichnung der Bauherrschaft
durfte formlos berichtigt werden. Die Baubewilligung ist eine negative
Feststellung. Wer Bauherr ist, ist im Grunde ziemlich egal. Bauherren können
ausgewechselt werden. Die Baubehörde ist auch nicht gezwungen, einen
Finanzierungsnachweis zu verlangen. Die Etappierung des Vorhabens hat wegen der
Beschwerdeverfahren wohl kaum zum Vornherein festgelegt werden können.

 

1.4 Die Rüge, die Baukommission sei
nicht ordnungsgemäss zusammengesetzt gewesen, wird nicht näher begründet. 

 

1.5 Das Einspracheverfahren vor der
Baukommission ist kostenlos (§ 37 VRG, Verwaltungsrechtspflegegesetz, BGS
124.11). Es werden in diesem Verfahren auch keine Parteientschädigungen
gesprochen.

 

 

2. Rügen der Beschwerdeführerin

 

2.1 Die Beschwerdeführerin rügte die
extensive Begrünung der Flachdächer. Dächer und Terrassenbereiche seien jeweils
niveaubezogen. Wenn kein Volumen erstellt werde, sei auch nichts zu begrünen.
Es existiere auch keine Vorschrift zur Begrünung, wenn die einzelnen Stufen im
Volumen redimensioniert seien. Wenn das Niveau nicht erreicht werde, existiere
keine Vorschrift zur Begrünung. Das Bauprojekt schöpfe das nach dem Plan
mögliche Volumen nicht aus. Auf einem tieferen Niveau enthalte der Plan keine
Vorschrift über die Gestaltung der Oberfläche. Die Flachdachbegrünungsvorschriften
seien niveaubezogen. Das gelte für alle Baubereiche.

 

Wohl enthält der Gestaltungsplan für die
Überbauung Höhenkoten. Das ist bei grösseren Projekten und vor allem an
Hanglagen normal, gängig. Die Koten begrenzen aber Gebäude- bzw. Fassadenhöhe;
sie regeln die Geschossigkeit und sagen nichts zur Flachdachbegrünung aus. § 8
der Sonderbauvorschriften (SOV) zum Gestaltungsplan «Terrassensiedlung [...]»
ist klar. Er sagt zur Gestaltung von Dächern und Terrassen Folgendes:

 

«Dächer sind als begrünte Flachdächer oder
als begehbare Terrassen auszubilden. Der Einbau von einzelnen Dachoblichtern
ist gestattet.»

 

Es sind folglich alle Dächer zu
begrünen, die nicht als Terrassen gebraucht werden. Dass Dächer von nicht
realisierten Geschossen auch nicht zu begrünen sind, liegt auf der Hand. Eine
extensive Begrünung ist nicht sehr kostspielig, aber von grossem Nutzen. Der
Nutzen liegt wohl eher bedingt in der ökologischen Wirkung, sondern vielmehr in
der Retention des Regenwassers. Es kann durchaus sein, dass die Gemeinde kein
Retentionsbecken zu erstellen braucht, wenn die Dächer der acht Terrassenhäuser
konsequent begrünt werden.

 

2.2 Die Beschwerdeführer meinen, die Begrünung
der zwischen den auf gleichem Niveau liegenden Wohnungen sei nicht begehbar.
Talseitig handle es sich nicht um Abschlüsse mit Geländern. Vielmehr reiche der
Gebäudekörper mit dem Substrat für die Begrünung bis zum talseitigen Abschluss.

 

Auch hier ist § 8 SBV klar:

 

«Geländer von begehbaren Terrassen sind
talseitig um mind. 0.5 m von der Deckenkante zurückzuversetzen. Terrassen sind
gegen Einblick durch Bepflanzungen zu schützen.»

 

Im Übrigen ist die SIA Norm Nr. 358 über
Geländer und Brüstungen beachtlich. Es gilt, Unfälle zu vermeiden. Die
Beratungsstelle für Unfallverhütung hat dazu eine erläuternde Broschüre
herausgegeben; die BFU-Fachbroschüre für Geländer und Brüstungen. Die
wichtigsten Regeln sind: 

 

-      
Für Erwachsene braucht es
ab einer Absturzhöhe von 1 m (immer) ein mindestens 1 m hohes Geländer.

-      
Für Kinder dürfen Geländer
bis zu einer Höhe von 75 cm keine Öffnungen enthalten, durch die eine Kugel mit
12 cm Durchmesser passt.

 

2.3 Weiter wird geltend gemacht, die
Parteien seien sich einig, dass die Böschungsneigung beim Haus D1 zu steil sei
und angepasst werden müsse. Die Bauherrschaft meint dazu, die Behörde könne so
etwas durchaus mit Auflagen oder Bedingungen regeln. Die Beschwerdeführerin
habe bereits im Einspracheverfahren erklärt, die Auflage erfüllen zu wollen.
Für heilbare Projektmängel bestehe ein Bewilligungsanspruch. 

 

 

3. Rügen der Beschwerdegegner

 

3.1 Die Rüge, kommunale Entscheidträger
hätten in den Ausstand treten müssen, hätte man ganz konkret und sofort erheben
müssen; nicht erst in der Rechtsmittel­instanz. Die Bauherrschaft liess dazu
wissen, niemand habe Einfluss auf die Beurteilung des Projekts genommen. Der
Bauverwalter sei nicht Mitglied der Baubehörde. Das Ausstandsgesuch sei
verspätet. 

 

Es geht um ein grosses Bauprojekt. Dass
sich die kommunale Behörde vor dem Entscheid damit einlässlich
auseinandersetzt, ist zu erwarten und normal. Allenfalls äussert sie sogar
einen Rat, statt ein Gesuch kurzerhand abzulehnen. Dass der Bauverwalter und
nicht die Baukommission die Publikation veranlasst, ist, wie gesagt, gängige
Praxis. Einen Beschluss der Kommission bräuchte es allenfalls dann, wenn man
die Ausschreibung verweigern wollte. 

 

3.2 Die Beschwerdegegner meinen, die Gesuchsunterlagen
seien unvollständig gewesen. 

 

Die Bauherrschaft wandte dazu ein, die
Baugrubensicherung werde auf der Basis eines geologischen Gutachtens
vorgenommen. Es sei nicht verhältnismässig, im Baubewilligungsverfahren bereits
ein vollständiges Konzept zur Baugrubensicherung vorzulegen. 

 

Ob Unterlagen zur Sicherung der Baugrube
vonnöten sind, weiss die ortskundige kommunale Behörde am besten. Die
zusätzlichen Angaben nach § 5 Abs. 2 KBV sind fakultativ, wie sich schon aus
dem Wortlaut des Gesetzes ergibt (Die Baubehörde kann zusätzliche
Unterlagen verlangen).

 

3.3 Offenbar wurde das Projekt zuerst
ohne Heizung publiziert. Die Bauherrschaft wandte ein, ein unvollständiges
Baugesuch könne ergänzt werden. Man habe das Baugesuch ohne die Heizung
aufgelegt, weil die Unterlagen für die Erdwärmesonde noch nicht vollständig
gewesen seien. Eine Erdwärmesonde sei für die Nachbarn die immissionsärmste
Heizung. Dass das Amt für Umwelt die Erdwärmesonde im Nachgang bewilligt habe,
ändere nichts an der Gültigkeit der kommunalen Bewilligung.

 

Darin liegt kein Fehler. Wohl mögen
«Teilbaubewilligungen» etwas verpönt sein. Bei Grossprojekten ist es aber
unmöglich, gleich zu Beginn alle Pläne (möglichst im Massstab 1:50) und
Beschriebe säuberlich in Kisten verpackt auf den Tisch des Bauamts zu stellen.
Dass die Art der Heizung noch nicht feststeht, tut der Bewilligungsfähigkeit
eines Hauses keinen Abbruch. Nachträgliche Bewilligungen sind gängig,
namentlich für Fassaden- und Terraingestaltungen, Kinderspielplätze und
dergleichen. Ebenso ist es gängige Praxis, zu entscheiden, obschon
Nebenbewilligungen noch ausstehen. Schliesslich tagt eine kommunale
Baukommission nicht wöchentlich. Vorbehalten im Sinne einer Suspensivbedingung
bleiben oft die Zustimmung der Gebäudeversicherung (Brandschutz) oder halt des
Amts für Umwelt für Belange des Grundwassers. Dass Baubewilligungen bloss vom
Präsidenten der Kommission und vom Aktuar, Bauinspektor oder Bauverwalter
unterzeichnet werden, ist ebenfalls gängige Praxis. Dass sowohl
Baukommissionsmitglieder als auch Bauverwalter vom Gemeinderat gewählt werden,
ist kaum zu ändern.

 

3.4 Weshalb ein Kanzleiversehen, sei
dies nun bei der Bezeichnung der Bauherrschaft oder des Grundeigentümers, nicht
formlos sollte berichtigt werden dürfen, ist nicht ersichtlich. Es würde keinen
Nutzen bringen, dasselbe Vorhaben mit neuer Parteibezeichnung kurzerhand noch
einmal auszuschreiben. 

 

3.5 Der Einwand, das Bauland sei
strassenmässig nicht genügend erschlossen, ist nicht stichhaltig. 

 

Die Bauherrschaft führte dazu aus, die
Beschwerdegegner hätten darauf verzichtet, den Beschluss des Gemeinderats
anzufechten, mit dem auf eine Planungszone verzichtet worden sei. Das
Verwaltungsgericht habe im Entscheid VWBES.2007.40 bestätigt, dass die
Erschliessungsvoraussetzungen erfüllt seien. Die Feststellung im Rahmen einer
Planbeschwerde habe doch eine gewisse Verbindlichkeit im
Baubewilligungsverfahren. Daran ändere nichts, dass die X.___strasse West noch
nicht realisiert sei. Zu deren Bau habe man eine Erschliessungsvereinbarung
geschlossen; die im Erschliessungsplan vorgesehenen Masse würden eingehalten.
Auf die Errichtung bestehe ein Rechtsanspruch. Die Z.___strasse sei in den
Jahren 2020/21 saniert und ausgebaut worden. Es handle sich um eine
Zufahrtsstrasse, die nach VSS-Normen nicht zwingend zwei Fahrstreifen aufweisen
müsse.

 

Nach Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes
über die Raumplanung (RPG, SR 700) ist bloss erforderlich, dass eine für die
betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht. Dies ist der Fall, wenn die
Zugänglichkeit sowohl für die Benützer der Bauten als auch für Fahrzeuge der
öffentlichen Dienste (Sanität und Feuerwehr) gewährleistet ist. Was als
hinreichende Zufahrt gilt, hängt von der Nutzung des Grundstücks und von den
Umständen des Einzelfalls ab. Bei der Beurteilung, ob eine Zufahrt ein
Grundstück hinreichend erschliesse, steht den kantonalen und kommunalen
Behörden ein erhebliches Ermessen zu (Urteil des Bundesgerichts 1C_226/2019 vom
24. April 2020 E. 5.1). Gestaltungspläne können auch die Erstellung
und Benützung privater Erschliessungsanlagen und anderer Anlagen von
gemeinsamen Interessen regeln (§ 44 Abs. 3 PBG).

 

Die öffentliche Erschliessung der Häuser
erfolgt hier durch die auszubauende X.___strasse, die Z.___strasse und die Y.___strasse.
Eine Strassenbreite von 4 m genügt für die Feuerwehr und die Sanität ohne
weiteres. Die interne Erschliessung ist mit einer privaten Zufahrtsstrasse und
Erschliessungsflächen zwischen den Häusern zu bewerkstelligen. Die private
Erschliessung der Parzellen des Baugebiets wurde durch den Gestaltungsplan
geregelt (vgl. § 44 Abs. 3 PBG). Das RPG verlangt übrigens keine Zufahrten
direkt zu den Häusern. Bundesrechtlich genügt vollständig, dass eine
Erschliessungsstrasse bis nahe zum Grundstück führt. Eine Zufahrt bis zur
Haustüre ist nicht gefordert. 

 

Für den Zugang genügt auch ein Fussweg,
resp. eine private Zufahrtsstrasse. Die Erschliessungs-Vereinbarung ist für die
Baubewilligung nicht weiter von Belang, geht es doch darin im Wesentlichen
bloss um eine Vorfinanzierung. Der Bau der X.___strasse West ist zwar sicher
nützlich, aber nicht zwingend geboten, wird doch das Gestaltungs­plangebiet
auch intern erschlossen; dies ab der Z.___strasse. Damit ist auch nicht weiter von
Belang, dass für den Bau der X.___strasse West angeblich kein Enteignungstitel
vorliegt. Das Verwaltungsgericht hat die verkehrsmässige Erschliessung schon in
seinem Entscheid vom 7. August 2007 (VWBES.2007.40) in Erwägung 7e als genügend
eingestuft.

 

3.6 Für die geforderte Erschliessung mit
öffentlichem Verkehr führt die Bauherrschaft aus, es sei festzuhalten, dass es
hier um kein Planverfahren, sondern um eine Baubewilligung gehe. Es gehe um
kein Vorhaben kantonaler oder regionaler Bedeutung, das eine Erschliessung der
Güteklasse C fordere. Die Baustelleninstallation bilde nicht Teil der
Bewilligung. Im Übrigen ergäben sich die Anforderungen an eine
Erschliessungsstrasse nicht aus dem Baustellenverkehr. 

 

Es wäre lebensfremd, für Quartiere, die
in einem Dorf am Hang liegen, eine gute Erschliessung mit dem öffentlichen
Verkehr zu fordern. B.___ selber ist mit Bus und Bahn erschlossen; das muss
genügen.  

 

3.7 Dass Unterlagen zur Umsetzung
nachgefordert werden, ist ebenfalls gängige Praxis. Dies zum Beispiel für den
Kanalisationsanschluss, die Abfallentsorgung aber auch für den
Strassenanschluss und den Baustellenverkehr.

 

3.8 Schliesslich wird verlangt, die
Nutzungspläne akzessorisch zu überprüfen. Die zugrundeliegenden Planungen seien
alt, die Bevölkerungsentwicklung stagniere. Es sei fraglich, ob das Projekt mit
43 Wohneinheiten noch den rechtlichen und planerischen Anforderungen genüge.
Man habe vor der Vorinstanz kein Begehren um Auszonung gestellt. 

 

Die Bauherrschaft führte aus, die
Revision der Zonenplanung laufe. Der Gemeinderat habe festgehalten, dass das
Bauvorhaben der laufenden Nutzungsplanung nicht widerspreche.

 

Nutzungspläne werden prozessual wie
Verfügungen behandelt. Sie müssen bei ihrem Erlass angefochten werden,
ansonsten sie grundsätzlich bestandskräftig werden und im
Baubewilligungsverfahren nicht mehr vorfrageweise überprüft werden können.
Ausnahmsweise ist die vorfrageweise Überprüfung eines Nutzungsplans zulässig,
so wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten
Beschränkungen Rechenschaft geben konnte, er im damaligen Zeitpunkt keine
Möglichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen (BGE 123 II 337 E. 3a S. 342
mit Hinweisen; Urteile 1C_283/2016 vom 11. Januar 2017 E. 4.3 sowie 1C_507/2015
vom BGE 148 II 417 S. 421vom 18. Mai 2016 E. 3.2), oder
wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen
seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass die Planung rechtswidrig
geworden sein könnte, und das Interesse an ihrer Überprüfung bzw. Anpassung die
entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit
(vgl. Art. 21 Abs. 2 RPG) überwiegt (BGE 148 II 420). Die akzessorische
Planüberprüfung ist also die Ausnahme. Die Rechtssicherheit gebietet, dass
Bauherrschaften sich auf die Zonenpläne sollen verlassen können. 

 

Die hier in Frage stehenden Pläne sind zwar
etwas «angejahrt». Gestaltungspläne haben aber kein Verfalldatum. Auch alte
Pläne können nötig und nützlich sein. Ortsplanung ist Sache der
Einwohnergemeinde und nicht des Verwaltungsgerichts. Zurzeit läuft eine
Totalrevision der Ortsplanung. Im Teil II des Raumplanungsberichts vom 14.
September 2022 (zur Vorprüfung durch den Gemeinderat freigegeben, S. 62) wurde
der Gestaltungsplan der Terrassensiedlung «[...]» (GP Nr. 25) als aktuell und
weiterhin rechtsgültig eingestuft. So bleibt kein Raum für eine andere
Interpretation durch die Baubehörde und durch das Gericht. Es ist nicht Sache
der Baubehörde, die aktuelle Arbeit der Planungsbehörde vorfrageweise zu
überprüfen. 

 

4. Weiter wird eingewandt, der [...]hang
sei eine Vernetzungsachse zum BLN (Bundesinventar der Landschaften und
Naturdenkmäler)–Gebiet Nr. 1017. Man hätte ein Gutachten der Eidgenössische
Natur- und Heimtschutzkommission (ENHK) einholen müssen. Die Bauherrschaft
liess wissen, das Bauvorhaben liege ausserhalb des BLN-Projekts 1017. Es liege
weder eine Bundesaufgabe noch ein wichtiger Fall vor. 

 

Im kommunalen Zonenplan findet sich auf
dem Baugrundstück nichts von Ortsbild-Natur- oder Landschaftsschutz. Im
Richtplan ist es nicht anders. Nördlich ans Siedlungsgebiet grenzt einzig die
Juraschutzzone. Das angesprochene BLN-Gebiet heisst «Aargauer und östlicher
Solothurner Faltenjura» ist also grossräumiger Natur und hat mit einer
einzelnen Bauparzelle in den Dörfern Erlinsbach SO, Kienberg, Lostorf, Rohr,
Stüsslingen, Trimbach und Wisen wenig zu tun. Es geht um den Schutz der ersten
Jurakette. In [...] wird kein Siedlungsgebiet erfasst. 

 

5. Der kommunale Entscheid ist ein
umfangreiches Werk. Es sind 24 Seiten mit über 20 Auflagen. Diese Arbeit
ist nicht leichthin aufzuheben. Statt einen Bauabschlag zu verfügen, können
auch zusätzliche Auflagen formuliert werden. Wenn ein Bauvorhaben den
gesetzlichen Anforderungen nicht entspricht, kann der Mangel zwar in der Regel
nicht mit Bedingungen und Auflagen geheilt werden. Es bedarf meist einer
Projektänderung. Eine Bewilligung mit einer Auflage zu erteilen, ist nur
möglich, wenn es um geringfügige, eindeutig bestimmbare Änderungen oder
Ergänzungen geht. Das ist vorliegend der Fall. Nur Projektänderungen, die
ihrerseits baubewilligungspflichtig sind, weil sie die Nachbarn beschweren
könnten, dürfen nicht in einer Auflage oder Bedingung angeordnet werden. Sie
erheischen eine vorgängige Kontrolle der Öffentlichkeit, der Nachbarn, und
damit eine neue Publikation (Aldo Zaugg / Peter Ludwig: Baugesetz des Kantons
Bern, Kommentar, Bd I, Bern 2020, S. 539; § 3 der Kantonalen
Bauverordnung, KBV, BGS 711.61). Mit zwei Auflagen und einer
Suspensivbedingung kann im vorliegenden Fall indessen die Bewilligung erteilt
werden. 

 

6. Die Beschwerde erweist sich somit als
begründet und ist gutzuheissen. Die Departementalverfügung ist aufzuheben. Dies
mit der Folge, dass die kommunale Bewilligung wieder auflebt. Zur Prüfung der von
der Vorinstanz unbehandelt gebliebenen Rügen und zur Kostenliquidation ist die
Sache an die Vorinstanz zurückzuschicken. Für das Verfahren vor dem
Verwaltungsgericht sind die Kosten auf CHF 6'000.00 festzusetzen und den
Beschwerdegegnern 3 bis 8 zu überbinden. Die Beschwerdeführerin hat eine
Parteientschädigung zu gut, aber darauf verzichtet, eine Kostennote
einzureichen. Deshalb ist die Entschädigung nach Ermessen auf CHF 12'000.00
inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer festzusetzen. Sie ist von den Beschwerdegegnern
3 bis 8 zu bezahlen. Sie haften dafür solidarisch.

 

 

Demnach wird erkannt:

 

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen, und
die Verfügung des Bau- und Justizdepartements vom 14. Juni 2023 wird aufgehoben.

2.    Die Sache wird zur Prüfung der unbehandelt
gebliebenen Rügen und zur Kostenliquidation im Verwaltungsbeschwerdeverfahren
an die Vorinstanz zurückgewiesen.

3.    Die Kommunale Baubewilligung wird mit
folgenden Auflagen (als Ziff. 5.23 f.) ergänzt:

a)    Alle erstellten Dachflächen, die nicht
als Terrasse genutzt werden, sind extensiv zu begrünen.

b)    Die SIA Norm Nr. 358 über Geländer und
Brüstungen und die BFU-Fachbroschüre für Geländer und Brüstungen sind zu
beachten. Namentlich gilt Folgendes: 

-      
Für Erwachsene braucht es
ab einer Absturzhöhe von 1 m ein mindestens 1 m hohes Geländer.

-      
Für Kinder dürfen Geländer
bis zu einer Höhe von 75 cm keine Öffnungen enthalten, durch die eine Kugel mit
12 cm Durchmesser passt.

4.    Die kommunale Baubewilligung wird mit
folgender Suspensivbedingung (Ziff. 5.25) ergänzt: Die Bewilligung für den
Baubereich D1 wird erst gültig, wenn die Bauherrschaft einen neuen Umgebungsgestaltungsplan
eingereicht und die Baukommission diesen Plan genehmigt hat.

5.    Die Beschwerdegegner

a)    C.___,  

b)    D.___,  

c)    E.___,  

d)    F.___,  

e)    F.___,  

f)     H.___,  

haben die Kosten des
Verfahrens vor Verwaltungsgericht von insgesamt CHF 6'000.00 zu bezahlen.
Sie haften dafür solidarisch.

6.    Die Beschwerdegegner

a)    C.___,  

b)    D.___,  

c)    E.___,  

d)    F.___,  

e)    G.___,  

f)     H.___, 

haben der A.___ AG eine
Parteientschädigung von je CHF 2'000.00, insgesamt CHF 12'000.00, zu bezahlen.
Sie haften dafür solidarisch.

 

 

Rechtsmittel: Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe
der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

 

 

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber

Thomann                                                                          Schaad

 

 

Auf eine egen das vorliegende
Urteil erhobene Beschwerde trat das Bunesgericht mit Urteil 1C_202/2024 vom 12.
September 2024 nicht ein.