# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9c42dea2-26f0-5206-97a1-c98a52bdad7c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** LB240062-O4
**Docket/Reference:** LB240062-O4
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/LB240062-O4.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: LB240062-O/U

Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. A. Huizinga, Vorsitzender, Oberrichterin 

Dr. D. Scherrer und Oberrichterin lic. iur. B. Schärer 

sowie Gerichtsschreiberin MLaw N. Paszehr

Urteil vom 18. Juni 2025

A._____,

Klägerin und Berufungsklägerin

in Sachen

gegen

Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____-str. 1,

Beklagte und Berufungsbeklagte

vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X1._____ und / oder

Rechtsanwalt MLaw, LL.M. X2._____,

betreffend Nachbarrecht

Berufung gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Zürich, 1. Abteilung, im 

ordentlichen Verfahren vom 26. September 2024 (CG210106-L)

- 2 -

Rechtsbegehren der Klägerin:
(Urk. 2 S. 2)

"1 - Es sei gerichtlich festzustellen, dass die ausserordentlichten Stock-
werkeigentümer Versammlung am 10. Mai 2021 nicht statutenge-
mäss einberufen wurde.

2 - Es sei gerichtlich festzustellen, dass die ausserordentlichten Stock-
werkeigentümer Versammlung am 10. Mai 2021 nicht beschluss-
fähig war.

3 - Es  sei  gerichtlich  festzustellen,  dass  sämtliche  Beschlüsse  der 
ausserordentlichen  Stockwerkeigentümer  Versammlung  am 
10. Mai 2021 nichtig seien. 

4 - Alle Beschlüsse der ausserordentlichen Stockwerkeigentümer Ver-
sammlung am 10. Mai 2021 seien für nichtig zu erklären und auf-
zuheben.

5 - Alles  unter  Kosten  und  Entschädigungsfolge  zu  Lasten  der  Be-

klagte."

Urteil des Bezirksgerichtes Zürich, 1. Abteilung, 
im ordentlichen Verfahren vom 26. September 2024:
(Urk. 80 S. 26 f. = Urk. 86 S. 26 f.)

Die Klage wird abgewiesen.

Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 6'000.– festgesetzt. 

Die Gerichtskosten werden der Klägerin auferlegt und mit ihrem geleisteten 

Vorschuss verrechnet. Der Fehlbetrag von Fr. 2'100.– wird von der Klägerin 

nachgefordert.

1.

2.

3.

4.

Die  Klägerin  wird  verpflichtet,  der  Beklagten  eine  Parteientschädigung  von 

Fr. 8'616.– zu bezahlen.

(Schriftliche Mitteilung)

(Rechtsmittel: Berufung, Frist: 30 Tage)

5.

6.

- 3 -

Berufungsanträge der Berufungsklägerin und Klägerin:
(Urk. 85 S. 1–3)

"1 - Die Urteilen vom 26. September 2024 im Bezug auf CG210105 & 
CG210106  seien  für  nichtig  zu  erklären  und  aufzuheben  und  die 
Sache sei der Vorinstanz für neue Beurteilung zurückzuweisen.

2 - Die Zustellung der Urteilen vom 26. September 2024 im Bezug auf 
CG210105 & CG210106 an RA X3._____ seien für nichtig zu er-
klären und aufzuheben und die Sache sei der Vorinstanz neue Zu-
stellung an der Beklagte.

3 - Dispositiv  1  der  Urteilen  vom  26.  September  2024  im  Bezug  auf 
CG210105 & CG210106 seien für nichtig zu erklären und aufzuhe-
ben und Klagen im Bezug auf CG210105 & CG210106 seien voll-
umfänglich gutzuheissen.

4 - Dispositiv  2  der  Urteilen  vom  26.  September  2024  im  Bezug  auf 
CG210105 & CG210106 seien für nichtig zu erklären und aufzuhe-
ben  die  Entscheidgebühr  im  Bezug  auf  CG210105  sei  von 
CHF11310 auf CHF0 zu reduzieren und Entscheidgebühr im Be-
zug auf CG210105 [recte: CG210106] sei von CHF6000 auf CHF0 
zu reduzieren.

5 - Dispositiv  3  der  Urteilen  vom  26.  September  2024  im  Bezug  auf 
CG210105 & CG210106 seien für nichtig zu erklären und aufzuhe-
ben und die Fehlbetrag im Bezug auf CG210105 sei von CHF6010 
auf CHF0 zu reduzieren und Entscheidgebühr [recte: Fehlbetrag] 
im Bezug auf CG210105 [recte: CG210106] sei von CHF2100 auf 
CHF0 zu reduzieren.

6 - Dispositiv  4  der  Urteilen  vom  26.  September  2024  im  Bezug  auf 
CG210105 & CG210106 seien für nichtig zu erklären und aufzuhe-
ben  die  Entscheidgebühr  im  Bezug  auf  CG210105  sei  von 
CHF11310 auf CHF0 zu reduzieren und Entscheidgebühr im Be-
zug auf CG210105 [recte: CG210106] sei von CHF6000 auf CHF0 
zu reduzieren.

7 - Die Klagebewilligungen seien für nichtig zu erklären und aufzuhe-
ben und das Friedensrichteramt Kreis … sei gerichtlich anzuwei-
sen,  erneut  zur  Schlichtungsgesuch  vorzuladen  und  diesmal 
Stockwerkeigentümerschaft  bestehend  folgenden  persönlich  vor-
zuladen:

a) C._____, geboren … [Datum], Staatsangehörigkeit … [europäi-
scher Staat], B._____-strasse 1, … Zürich (5. OG)

b)  D._____,  geboren  …  [Datum]  von  …  und  …  [Heimatorte], 
B._____-strasse 1, … Zürich (4. OG)

c)  E._____  geboren  …  [Datum],  von  …  [Heimatort],  B._____-
strasse 1, … Zürich (4. OG)

- 4 -

d)  F._____,  geboren  …  [Datum],  von  …  [Heimatort],  G._____ 
[Strasse] 2, … Zürich (3. OG)

e)  H._____,  gebören  …  [Datum],  von  …  und  …  [Heimatorte], 
B._____-strasse 1, … Zürich (51 OG)

f)  I._____,  geboren  …  [Datum],  Staatsangehörigkeit  …  [europäi-
scher Staat], B._____-strasse 1, … Zürich (1. OG)

g)  J._____,  gehören  …  [Datum],  vom  …  [Heimatort],  K._____-
strasse 3, … Zürich (EG)

h)  L._____,  geboren  …  [Datum],  von  …  [Heimatort],  M._____-
strasse 4, N._____ [Ortschaft] (Tiefgarage)

8 -

9 -

(Antrag in Bezug auf CG210105)

(Antrag in Bezug auf CG210105)

10 - (Antrag in Bezug auf CG210105)

11 - Es sei gerichtlich festzustellen, dass die ausserordentliche Stock-
werkeigentümerversammlung  am  10.  Mai  2021  nicht  statutenge-
mäss einberufen wurde.

12 - Es sei gerichtlich festzustellen, dass die ausserordentliche Stock-
werkeigentümerversammlung am 10. Mai 2021 nichtig seien.

13 - Es sei gerichtlich festzustellen, dass die ausserordentliche Stock-
werkeigentümerversammlung am 10. Mai 20212 nicht beschluss-
fähig war.

14 - Alle  Beschlüsse  der  ausserordentliche  Stockwerkeigentümerver-
sammlung am 10. Mai 2021 seien für nichtig zu erklären und auf-
zuheben.

15 - Alles  unter  Kosten  und  Entschädigungsfolgen  zu  Lasten  der  Be-

schwerdegegnerin bzw RA X3._____ persönlich.

16 - Die Akten der Friedensrichteramt Kreis … seien beizuziehen bzw 
die Vorinstanz sei gerichtlich anzuweisen, die Akten der Friedens-
richteramt Kries … beizuziehen."

Erwägungen:

I. Sachverhalt und Prozessgeschichte

1.

Die  Klägerin  und  Berufungsklägerin  (fortan  Klägerin)  ist  Mitglied  der  Stock-

werkeigentümergemeinschaft  B._____-strasse  1  (Beklagte  und  Berufungsbe-

klagte, fortan Beklagte) und seit mehreren Jahren mit den übrigen Stockwerkeigen-

tümern  wegen  diverser  Themen  der  gemeinschaftlichen  Verwaltung  und  wegen 

Kosten  im  Streit.  Vorliegend  geht  es  um  die  Einberufung  und  Beschlussfassung 

- 5 -

anlässlich der schriftlich durchgeführten ausserordentlichen Stockwerkeigentümer-

versammlung vom 10. Mai 2021, welche insbesondere die Wahl einer neuen Ver-

waltung betraf.

2. Mit Eingabe vom 22. Oktober 2021 machte die Klägerin unter Beilage der Kla-

gebewilligung  des  Friedensrichteramtes  der  Stadt  Zürich,  Kreise  …  und  …,  vom 

15. September  2021  die  vorliegende  Klage  bei  der  Vorinstanz  anhängig  (Urk.  1; 

Urk. 2). Zum erstinstanzlichen Prozessverlauf kann auf die Erwägungen des ange-

fochtenen Entscheids verwiesen werden (Urk. 86 E. I. 2). Am 26. September 2024 

erliess die Vorinstanz den oben aufgeführten Entscheid (Urk. 86).

3.

Dagegen erhob die Klägerin mit Eingabe vom 18. November 2024 rechtzeitig 

(vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO und Urk. 81) Berufung mit den vorgenannten Anträgen 

(Urk. 85). Die in derselben Eingabe erhobene Berufung gegen das Urteil im Ver-

fahren  CG210105-L  wird  unter  der  Geschäftsnummer  LB240061-O  geführt.  Am 

22. November 2024 reichte die Klägerin eine weitere Eingabe ein (Urk. 89). Der mit 

Verfügung vom 26. November 2024 einverlangte Vorschuss für die Gerichtskosten 

in  der  Höhe  von  Fr. 3'000.–  (Urk.  90),  wurde  fristgerecht  geleistet  (Urk.  91).  Am 

20. Mai 2025 reichte die Klägerin eine weitere Eingabe ein (Urk. 94), welche der 

Beklagten am 22. Mai 2025 zur Kenntnis gebracht wurde (Urk. 96; Prot. II S. 4).

4.

Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (Urk. 1–84). Da sich die Beru-

fung – wie nachfolgend aufgezeigt wird – sogleich als offensichtlich unbegründet 

erweist,  kann  auf  das  Einholen  einer  Berufungsantwort  verzichtet  werden  (vgl. 

Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif.

II. Prozessuale Vorbemerkungen

1.1. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und eine unrichtige 

Feststellung  des  Sachverhalts  geltend  gemacht  werden  (Art.  310  ZPO).  In  der 

schriftlichen Berufungsbegründung (Art. 311 ZPO) ist hinreichend genau aufzuzei-

gen,  inwiefern  der  erstinstanzliche  Entscheid  in  den  angefochtenen  Punkten  als 

fehlerhaft zu betrachten ist bzw. an einem der genannten Mängel leidet. Das setzt 

(im Sinne einer von Amtes wegen zu prüfenden Eintretensvoraussetzung) voraus, 

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dass der Berufungskläger die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er an-

ficht, sich argumentativ mit diesen auseinandersetzt und mittels genügend präziser 

Verweisungen auf die Akten aufzeigt, wo die massgebenden Behauptungen, Erklä-

rungen, Bestreitungen und Einreden erhoben wurden bzw. aus welchen Aktenstel-

len sich der geltend gemachte Berufungsgrund ergeben soll. Die pauschale Ver-

weisung  auf  frühere  Vorbringen  oder  deren  blosse  Wiederholung  genügen  nicht 

(vgl. BGE 141 III 569 E. 2.3.3; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 5A_751/2014 vom 

28. Mai 2015 E. 2.1). Was nicht oder nicht in einer den gesetzlichen Begründungs-

anforderungen entsprechenden Weise beanstandet wird, braucht von der Rechts-

mittelinstanz nicht überprüft zu werden; diese hat sich – abgesehen von offensicht-

lichen  Mängeln  –  grundsätzlich  auf  die  Beurteilung  der  Beanstandungen  zu  be-

schränken, die in der schriftlichen Begründung formgerecht gegen den erstinstanz-

lichen  Entscheid  erhoben  werden  (vgl.  BGE  142  III  413  E. 2.2.4  m.w.H.;  BGer 

5A_111/2016 vom 6. September 2016 E. 5.3). 

1.2. Soweit die Klägerin in ihrer Berufungsschrift diverse rechtliche Ausführungen 

macht,  ohne  Bezug  auf  die  vorinstanzlichen  Erwägungen  zu  nehmen  bzw.  ohne 

eine konkrete und begründete Rüge zu erheben (Urk. 85 S. 3 Ziff. 1, S. 4 Ziff. 4–6, 

S. 5 Ziff. 7 und 10 f., S. 6 Ziff. 12–14, S. 7 Ziff. 17 f. sowie S. 10 Ziff. 26), genügt 

dies den vorstehend aufgezeigten Begründungsanforderungen nicht. Es ist daher 

nicht weiter darauf einzugehen. Dasselbe gilt auch für ihre pauschalen Rügen der 

Verletzung  des  Anspruchs  auf  rechtliches  Gehör  (Urk. 85  S. 4  Ziff. 3),  von  Art. 5 

Abs. 1–4  BV  (Urk. 85  S. 5  Ziff. 8 f.),  des  Willkürverbots  (Urk. 85  S. 4  Ziff. 2),  von 

Art. 6, Art. 14 und Art. 17 EMRK (Urk. 85 S. 8 Ziff. 20), von Art. 59 Abs. 2 lit. c ZPO 

(Urk. 85 S. 8 Ziff. 21) sowie der Dispositions- und Verhandlungsmaxime (Urk. 85 

S. 9 Ziff. 22–25). Die Klägerin unterlässt es, konkret aufzuzeigen, inwiefern die Vor-

instanz diese Bestimmungen und Grundsätze verletzt haben soll. Ebenso wenig ist 

auf ihren offensichtlich haltlosen Vorwurf, der vorinstanzliche Entscheid sei in kei-

ner Art und Weise begründet und verstosse klar gegen das Willkürverbot (Urk. 85 

S. 6 Ziff. 15), weiter einzugehen.

2.

Neue  Tatsachen  und  Beweismittel  (Noven)  können  im  Berufungsverfahren 

nur  unter  den  Voraussetzungen  von  Art. 317  Abs.  1  ZPO  berücksichtigt  werden, 

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d.h. wenn sie – kumulativ – ohne Verzug vorgebracht wurden (lit. a) und trotz zu-

mutbarer  Sorgfalt  nicht  schon  vor  erster  Instanz  vorgebracht  werden  konnten 

(lit. b). Wer sich auf (unechte) Noven beruft, hat deren Zulässigkeit darzutun und 

ihre Voraussetzungen notwendigenfalls zu beweisen (BGE 143 III 42 E. 4.1; BGer 

5A_86/2016 vom 5. September 2016 E. 2.1; je m.w.H.). Werden Tatsachenbehaup-

tungen  oder  Beweisanträge  im  Berufungsverfahren  bloss  erneuert,  ist  unter  Hin-

weis auf konkrete Aktenstellen aufzuzeigen, dass und wo sie bereits vor Vorinstanz 

eingebracht wurden; andernfalls gelten sie als neu (OGer ZH LB210053 vom 8. De-

zember 2021 E. III. 4).

1.

Nichtigkeit

III. Beurteilung der Berufung

Mit ihren Berufungsbegehren Ziffern 1, 3, 4, 5 und 6 verlangt die Klägerin, das Urteil 

der Vorinstanz sei für nichtig zu erklären (Urk. 85 S. 1 f.). Die Klägerin bringt jedoch 

keinerlei Sachumstände vor, die in irgendeiner Weise auf Nichtigkeit des angefoch-

tenen Urteils schliessen lassen könnten und solche sind auch nicht ersichtlich. Die 

geltend gemachte Nichtigkeit des Urteils vom 26. September 2024 ist daher nicht 

gegeben.

2.

Klagebewilligung

Die Vorinstanz führte in der Prozessgeschichte auf, dass der Antrag der Klägerin 

auf Nichtigerklärung der Klagebewilligung mit Beschluss vom 5. November 2021 

abgewiesen worden sei (Urk. 86 E. I. 2.1). Der Einwand der Klägerin, ihr Antrag auf 

Nichtigerklärung werde im angefochtenen Entscheid nicht erwähnt (Urk. 85 S. 10 

Ziff. 1), ist damit offensichtlich unbegründet. Sodann macht die Klägerin in der Be-

rufungsschrift selbst geltend, die "Stockwerkeigentümerschaft, B._____-strasse 1 , 

… [Postleitzahl] bestehend aus […]" eingeklagt zu haben (Urk. 85 S. 10 Ziff. 3) und 

nicht die einzelnen Stockwerkeigentümer. Nicht erforderlich ist es, die Stockwerk-

eigentümer  aufzuführen,  aus  welchen  die  Stockwerkeigentümerschaft  besteht 

(BGE  145  III  121  E. 4.3.3).  Entgegen  der  Ansicht  der  Klägerin  liegt  somit  keine 

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Verletzung der Dispositionsmaxime vor. Die Klagebewilligung wurde korrekt aus-

gestellt und ist gültig. Der Beizug der Friedensrichterakten kann daher unterbleiben.

3.

Vertretung der Beklagten durch Rechtsanwalt X3._____

3.1. Die Vorinstanz erwog, Rechtsanwalt X3._____ sei gestützt auf den Zirkular-

beschluss und die Vollmacht aller Stockwerkeigentümer mit Ausnahme der Kläge-

rin je vom 10. Juni 2020 bevollmächtigt, die Beklagte auch im vorliegenden Verfah-

ren zu vertreten. Ein Zirkularbeschluss setze im Sinne von Art. 66 Abs. 2 ZGB eine 

einstimmige und schriftliche Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümer voraus. 

Ausnahmsweise könne der Zirkulationsbeschluss ohne die Unterschrift eines ein-

zelnen  Stockwerkeigentümers  zustande  kommen.  Dies  sei  der  Fall,  wenn  dieser 

Stockwerkeigentümer – wie vorliegend – nicht am Beschluss mitwirken dürfe, da 

gegen  ihn  (bzw.  von  ihm  gegen  die  Stockwerkeigentümergemeinschaft)  geklagt 

werde. Rechtsanwalt X3._____ sei zudem am 31. Dezember 2022 von der Beklag-

ten auch explizit für das vorliegende Verfahren bevollmächtigt worden. Auf die halt-

losen, von der Klägerin standardmässig vorgetragenen Behauptungen betreffend 

Urteilsunfähigkeit  der  einzelnen  Stockwerkeigentümer  bzw.  von  Rechtsanwalt 

X3._____  sowie  durch  sie  begangene  Urkundenfälschungen  müsse  nicht  weiter 

eingegangen werden. Mit diesen unsubstantiierten Behauptungen sei die Klägerin 

nicht zu hören. Es bedürfe deshalb auch weder amtlicher Ausweise, um die Unter-

schriften  zu  überprüfen,  noch  Handlungsfähigkeitszeugnisse.  Zusammengefasst 

seien die geltend gemachten Zweifel der Klägerin an der Vertretungsbefugnis von 

Rechtsanwalt  X3._____  unbegründet.  Damit  erübrige  sich  auch  die  Vorlage  des 

Originals des Zirkularbeschlusses bzw. der Vollmacht (Urk. 86 E. I. 3.1). 

3.2. Die Klägerin hält auch im Berufungsverfahren an ihrem Standpunkt fest, dass 

Rechtsanwalt X3._____ nicht bevollmächtigt worden und daher nicht berechtigt sei, 

die  Stockwerkeigentümergemeinschaft  im  vorliegenden  Verfahren  zu  vertreten. 

Entgegen den Ausführungen der Vorinstanz habe Rechtsanwalt X3._____ nicht be-

hauptet, auf dem Weg des Zirkularbeschlusses am 10. Juni 2020 bevollmächtigt 

worden zu sein. Weder Rechtsanwalt X3._____ noch die Vorinstanz wüssten, wer 

den Zirkularbeschluss sowie die Vollmacht vom 10. Juni 2020 unterschrieben habe. 

Es seien keine Personenangaben zu den Unterschriften gemacht worden. Sie habe 

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Kontakt mit den anderen Miteigentümern, welche ihr bestätigt hätten, keine Kennt-

nis des Verfahrens und Rechtsanwalt X3._____ für dieses nicht bevollmächtigt zu 

haben.  Sie  selbst  sei  Mitglied  der  Stockwerkeigentümergemeinschaft  und  habe 

Rechtsanwalt X3._____ mit Sicherheit nicht bevollmächtigt. Zudem gebe es ausser 

ihr nur einen anderen Stockwerkeigentümer, nämlich C._____; alle anderen seien 

entweder Miteigentümer (H._____, I._____, D._____ und E._____), nicht im Haus 

wohnhaft  (J._____  und  F._____)  oder  Miteigentümer  der  Tiefgarage  (L._____). 

Rechtsanwalt  X3._____  habe  auch  nie  behauptet,  von  den  anderen  Miteigentü-

mern bevollmächtigt worden zu sein. Vielmehr habe er fälschlicherweise angege-

ben, von der Verwaltung, O._____ bzw. der P._____ GmbH, bevollmächtigt worden 

zu  sein.  O._____  habe  ihr  gegenüber  jedoch  bestätigt,  Rechtsanwalt  X3._____ 

nicht zu kennen und diesen nicht beauftragt zu haben. Ausserdem sei gerichtsno-

torisch, dass O._____ bzw. die P._____ GmbH per 30. Juni 2023 als Verwaltung 

zurückgetreten sei. Somit sei Rechtsanwalt X3._____ seit diesem Datum definitiv 

nicht mehr bevollmächtigt, die Beklagte zu vertreten. Sämtliche der eingereichten 

Fotokopien der Vollmachten seien ersichtlich Fälschungen, weshalb die Originale 

vorzulegen seien (Urk. 85 S. 11–15 und S. 27).

3.3. Um  seine  Vertretungsbefugnis  zu  belegen,  reichte  Rechtsanwalt  X3._____ 

mit  der  Klageantwort  (Urk.  17)  die  Vollmacht  der  Verwaltung  (P._____  GmbH 

[O._____]) vom 17. Dezember 2021 (Urk. 19A), die Vollmacht und den Zirkularbe-

schluss vom 10. Juni 2020 (Urk. 19/B–C) sowie den Bewirtschaftungsvertrag mit 

der Q._____ AG vom 11. Juni/1. Juli 2021 (Urk. 19/D) ein. Damit stützte er sich 

entgegen der Behauptung der Klägerin sehr wohl (auch) auf den Zirkularbeschluss 

vom 10. Juni 2020. Auch bestehen keine Zweifel, dass der Zirkularbeschluss sowie 

die Vollmacht vom 10. Juni 2020 von sämtlichen Stockwerkeigentümern mit Aus-

nahme der Klägerin – ihre Zustimmung war für die Mandatierung von Rechtsanwalt 

X3._____ auch nicht erforderlich (vgl. Wermelinger, Der Querulant im Stockwerk-

eigentum: Wie geht man mit ihm um?, in Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 

2015, Bern 2015, S. 79 ff., S. 122) – unterzeichnet wurden (Urk. 19/B–C). Bei sämt-

lichen dieser Personen handelt es sich um Stockwerkeigentümer (vgl. Urk. 3/18). 

Entgegen der Auffassung der Klägerin ist nicht von Belang, ob sie ihre Stockwerk-

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einheit selbstbewohnen oder vermieten oder Allein- oder Miteigentümer derselben 

sind.

Soweit die Klägerin behauptet, die anderen Stockwerkeigentümer wüssten nichts 

vom  vorliegenden  Verfahren  und  hätten  ihr  gegenüber  bestätigt,  Rechtsanwalt 

X3._____ nicht beauftragt zu haben, zeigt sie nicht auf, wo sie dies vor Vorinstanz 

bereits vorbrachte oder weshalb es ihr nicht möglich war, dies bereits in das vor-

instanzliche Verfahren einzubringen. So erwähnt sie insbesondere nicht, wann ihr 

dies von den anderen Stockwerkeigentümern bestätigt worden sein soll. Ihre Be-

hauptung gilt daher als neu und damit im Berufungsverfahren verspätet (vgl. oben 

E. II. 2). Ohnehin ist die Behauptung nicht plausibel. Es ist gerichtsnotorisch, dass 

die Klägerin seit mehreren Jahren in diversen Rechtsstreitigkeiten mit den übrigen 

Stockwerkeigentümern steht. Zudem wurde Rechtsanwalt X3._____ – wie die Vor-

instanz  ebenfalls  zutreffend  ausführte  und  worauf  die  Klägerin  in  ihrer  Berufung 

nicht eingeht – am 31. Dezember 2022 von der Beklagten nochmals explizit für das 

vorliegende Verfahren bevollmächtigt (Urk. 66/F Traktandum 10.3.3). Die entspre-

chende Vollmacht vom 9. Januar 2023, unterzeichnet von O._____ für die P._____ 

GmbH (Urk. 66/E), wurde mit der Replikschrift vom 6. November 2023 eingereicht 

(Urk. 65). Betreffend die Behauptung der Klägerin, auch O._____ habe ihr bestä-

tigt, Rechtsanwalt X3._____ nicht zu kennen und nie beauftragt zu haben, kann auf 

das Ausgeführte zu den Stockwerkeigentümern verwiesen werden. Ebenso ist sie 

mit  ihrem  Vorbringen,  wonach  die  P._____  GmbH  ihr  Mandat  per  30.  Juni  2023 

niedergelegt habe, im Berufungsverfahren nicht mehr zu hören (oben E. II. 2). Im 

Übrigen würde dies nichts an der Vertretungsbefugnis von Rechtsanwalt X3._____ 

ändern.

Auch die Behauptungen der Klägerin zur am 17. April 2024 beschlossenen Forde-

rungsstundung betreffend die Verfahren FV220152 und FV220153 (Urk. 85 S. 14) 

gelten mangels Verweis auf ihre vorinstanzlichen Vorbringen als neu und sind da-

her vorliegend nicht mehr zu berücksichtigen (oben E. II. 2). Entgegen ihrer Ansicht 

vermag dies aber ohnehin keine Urteilsunfähigkeit der Stockwerkeigentümer zu be-

gründen.

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Soweit  die  Klägerin  zudem  erneut  einen  Interessenkonflikt  von  Rechtsanwalt 

X3._____ behauptet (Urk. 85 S. 15), ohne sich mit den diesbezüglichen – zutref-

fenden – Erwägungen der Vorinstanz (Urk. 86 E. I. 3.2) auseinanderzusetzen, ist 

auch darauf nicht weiter einzugehen (oben E. II. 1.1).

Schliesslich hat auch ein Wechsel in der Stockwerkeigentümerschaft – entgegen 

der  Ansicht  der  Klägerin  (Urk.  94)  –  keinen  Einfluss  auf  die  Vertretungsbefugnis 

von Rechtsanwalt X3._____ im vorliegenden Prozess.

Zusammengefasst bestehen in Übereinstimmung mit der Vorinstanz keine Zweifel 

an der Vertretungsbefugnis von Rechtsanwalt X3._____ für die Beklagte im vorlie-

genden Verfahren, sodass die Vorlage der Originale der Zirkularbeschlüsse bzw. 

der Vollmachten nicht notwendig ist (vgl. Art. 180 Abs. 1 ZPO).

4.

Beschlüsse der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 

10. Mai 2021

4.1. Zum Rechtlichen der Beschlussfassung im Stockwerkeigentum sowie der An-

fechtung bzw. Nichtigkeit solcher Beschlüsse kann vollumfänglich auf die zutreffen-

den Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (Urk. 86 E. II. 2.1.1 f.).

4.2. Einberufung der Versammlung 

4.2.1. Die  Vorinstanz  erwog,  die  Klägerin  mache  sinngemäss  geltend,  die  Ver-

sammlung sei nicht durch die zuständige Person einberufen worden, da J._____ 

seit mindestens zehn Jahren urteilsunfähig sei. Die von der Klägerin angeführten 

Indizien, liessen nicht auf eine Urteilsunfähigkeit von J._____ schliessen. J._____ 

habe mit Schreiben vom 23. Februar 2021 zwar seinen Rücktritt im Laufe des Jah-

res 2021 angekündigt. Er habe dargelegt, er werde sein Amt noch so lange weiter-

führen, bis eine neue Verwaltung ihre Tätigkeit aufgenommen haben werde, spä-

testens per 31. Mai 2021. Entgegen seiner Absichtserklärung sei J._____ anläss-

lich  der  15.  ordentlichen  Stockwerkeigentümerversammlung  bis  Ende  Mai  2021 

bzw. bis zur Wahl einer neuen Verwaltung und deren Mandatsantritt als Verwalter 

gewählt worden (Urk. 20/1 Traktandum 4a; vgl. CG210105; angesichts des Rück-

tritts des Verwalters J._____ habe es dem von der Klägerin erwähnten gerichtlichen 

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Abberufungsverfahren  ES210033  bereits  bei  Einreichung  des  Gesuches  an  der 

materiellen Grundlage gefehlt, was ein Nichteintreten zur Folge gehabt habe). Wie 

noch zu zeigen sein werde, habe die nachfolgende Verwaltung Q._____ AG ihre 

Tätigkeit per 1. Juli 2021 aufgenommen. Damit sei J._____ bis am 30. Juni 2021 

rechtmässiger  Verwalter  der  Beklagten  gewesen.  Dass  er  sein  Schreiben  vom 

24. Juni  2021  (allenfalls  unter  falscher  Bezugnahme  auf  die  14. statt  auf  die  15. 

ordentliche  Stockwerkeigentümerversammlung)  verfasst  habe  bzw.  am  28. Juni 

2021 im Verfahren ES210033 noch Rechtsanwalt X3._____ bevollmächtigt habe, 

sei somit kein Hinweis für eine Urteilsunfähigkeit. Auch eine vorerst erfolglose Ein-

treibung einer Forderung (u.a. infolge des Nichterscheinens von J._____ als Ver-

walter  an  der  Schlichtungsverhandlung  und  der  alleinigen  Anwesenheit  von 

Rechtsanwalt X3._____) gegenüber der Klägerin im Betrag von Fr. 47'503.60 (vgl. 

Verfahren ES190059, FV200155 und FV210210) stelle selbstredend kein Indiz für 

eine Urteilsunfähigkeit dar. Es bestünden zusammenfassend keine Gründe, an der 

Urteilsfähigkeit von J._____ zu zweifeln. Damit sei die Einberufung der ausseror-

dentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 10. Mai 2021 durch ihn als Ver-

walter nicht zu beanstanden (Urk. 86 E. II. 2.3.2).

4.2.2. Mit ihrer Berufung macht die Klägerin geltend, J._____ sowie die anderen 

Stockwerkeigentümer  hätten  ihr  bestätigt,  dass  J._____  die  Versammlung  nicht 

einberufen habe (Urk. 85 S. 21 f.). Wo sie dies bereits vor Vorinstanz vorbrachte, 

zeigt die Klägerin nicht auf, sodass sie damit im Berufungsverfahren nicht mehr zu 

hören ist (oben E. II. 2). 

4.2.3. Sodann stellt sich die Klägerin – wie bereits vor Vorinstanz – auf den Stand-

punkt, J._____ sei nicht urteilsfähig (Urk. 85 S. 16, S. 21 und S. 24). Sie behauptet 

in diesem Zusammenhang unter anderem, seine Tochter R._____ hätte ihr bestä-

tigt, dass er unter Demenz und Alzheimer leide und die Urteilsunfähigkeit ärztlich 

attestiert worden sei (Urk. 85 S. 24). Auch diesbezüglich unterlässt es die Klägerin, 

aufzuzeigen, wo sie entsprechendes bereits vor Vorinstanz vorbrachte, sodass sie 

damit nicht mehr zu hören ist (oben E. II. 2). Nicht weiter einzugehen ist ferner auf 

ihre pauschale Behauptung, sie habe J._____ seit 2021 mehrmals gesehen und es 

sei offensichtlich, dass er aufgrund von Altersschwäche und diversen psychischen 

- 13 -

Störungen urteilsunfähig sei (Urk. 85 S. 16). Anzumerken ist, dass das Alter alleine 

noch nicht zur Umkehr der Vermutung der Urteilsfähigkeit führt (BSK ZGB I-Fank-

hauser,  Art. 16  N 22).  Des  Weiteren  vermögen  auch  ihre  Ausführungen  zu  einer 

Rechnung über Fr. 47'503.60 für die Nebenkosten 2020 (Urk. 85 S. 24) sowie eine 

an Rechtsanwalt X3._____ erteilte Vollmacht vom 28. Juni 2021 in einem anderen 

Verfahren (Urk. 85 S. 23) keine Urteilsunfähigkeit von J._____ zu begründen. Was 

die  behauptete  Forderungsstundung  betrifft  (Urk.  85  S. 24),  kann  auf  das  hierzu 

bereits Ausgeführte verwiesen werden (oben E. III. 3.3). Zusammenfassend beste-

hen  in  Übereinstimmung  mit  der  Vorinstanz  keine  Zweifel  an  der  Urteilsfähigkeit 

von J._____ im Zusammenhang mit der ausserordentlichen Stockwerkeigentümer-

versammlung vom 10. Mai 2021.

4.2.4. Die Klägerin macht weiter geltend, J._____ sei nie der Verwalter der Be-

klagten gewesen. Es sei von Rechtsanwalt X3._____ weder behauptet noch belegt 

worden, dass J._____ der Verwalter gewesen sei. So sei insbesondere kein Ver-

waltungsvertrag  eingereicht  worden.  Auch  habe  J._____ nie Leistungen als Ver-

walter  erbracht.  Sie  habe  bestritten,  dass  J._____  der  Verwalter  gewesen  sei 

(Urk. 85 S. 19, S. 22 f. und S. 26).

4.2.5. Entgegen der Ansicht der Klägerin wurde in der Klageantwort behauptet, 

dass J._____ bis zum 30. Juni 2021 der Verwalter der Beklagten war (Urk. 17 S. 

5). Ausserdem sprach die Klägerin in der Klagebegründung vom 22. Oktober 2021 

selbst noch ausdrücklich vom "ehemaligen Verwalter J._____" und führte aus, des-

sen Abberufung beantragt zu haben (Urk. 2). Anlässlich der 15. ordentlichen Stock-

werkeigentümerversammlung  vom  12. März  2021  wurde  J._____  bis  Ende  Mai 

2021 bzw. bis zur Wahl einer neuen Verwaltung und deren Mandatsantritt nochmals 

ausdrücklich als Verwalter gewählt (Urk. 20/1 S. 3 Traktandum 4a; vgl. zu diesem 

Beschluss  das  Parallelverfahren  LB240061-O).  J._____  war  somit  als  damaliger 

Verwalter der Beklagten für die Einberufung der ausserordentlichen Versammlung 

vom 10. Mai 2021 zuständig.

4.2.6. Die Vorinstanz erwog weiter, gemäss dem Reglement der Stockwerkeigen-

tümergemeinschaft vom 22. August 2002 werde die Versammlung vom Verwalter 

unter Beachtung einer Frist von mindestens zehn Tagen und mit Angabe der zu 

- 14 -

behandelnden Geschäfte schriftlich einberufen. Die Beklagte habe ihre Einladung 

an die Klägerin am 27. April 2021 versandt, die Klägerin habe sie erst am 5. Mai 

2021  abgeholt.  Die  Einladung  sei  empfangsbedürftig.  Die  Stockwerkeigentümer-

versammlung vom 10. Mai 2021 sei gestützt auf die Covid-19-Verordnung 3 schrift-

lich durchgeführt worden, womit gemäss deren Art. 27 Abs. 2 eine Einberufungs-

frist von nur vier Tagen bestanden habe. Damit erweise sich die Einladung an die 

Klägerin  als  rechtzeitig.  Selbst  wenn  die  zehntägige  Einberufungsfrist  gegolten 

hätte, hätte die Klägerin vor dem 10. Mai 2021 beanstanden müssen, dass – infolge 

ihrer späten Entgegennahme – die zehntägige Einberufungsfrist nicht eingehalten 

worden sei. Berufe sich eine Stockwerkeigentümerin nämlich auf einen Verfahrens-

fehler, zwinge der Grundsatz von Treu und Glauben gemäss Art. 2 ZGB sie dazu, 

den Mangel vor der Beschlussfassung zu beanstanden, um dessen Behebung zu 

ermöglichen (Urk. 86 E. II. 2.3.1).

Die Klägerin habe sich zuerst trotz der mit Schreiben vom 17. März 2021 mitgeteil-

ten Möglichkeit aller Stockwerkeigentümer, Offerten von Verwaltungen einzuholen 

und  diese  bis  zum  15.  April  2021  an  E._____  zu  senden,  passiv  verhalten.  Am 

28. April 2021 habe sie dann die Unterlagen für die Neuwahl der Verwaltung ent-

gegengenommen.  Sie  hätten  gemäss  dem  Begleitschreiben  insbesondere  eine 

Kurzübersicht mit einem Offertenvergleich sowie drei Offerten, u.a. diejenige der 

Q._____ AG enthalten. Die Klägerin sei im Begleitschreiben aufgefordert worden, 

sofort die Vollständigkeit zu kontrollieren und sich bei fehlenden Dokumenten in-

nerhalb von zwei Tagen zu melden. Die Klägerin habe mit Schreiben datierend vom 

9. Mai 2021 ihren Stimmzettel mit folgendem Vermerk retourniert: "Auf Grund dass 

Sie nicht in der Lage sind, die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft 

zu führen, musste ich NEIN zu aller Traktanden ankreuzen. Ich habe offensichtlich 

gegen jeder der von Ihnen vorgeschlagen Verwalter gestimmt, da es leider nicht 

möglich war, für kein einziger davon zuzustimmen. Ich bitte Sie hiermit, die Wahl-

ergebnis mit Kopien von aller Stimmzetteln rasch möglich zur Verfügung zu stellen." 

Die Klägerin habe somit weder geltend gemacht, dass die im Begleitschreiben er-

wähnten Unterlagen fehlten, noch dass sie zur Stimmabgabe weitere Unterlagen 

der Verwaltungen wie Betreibungsregisterauszüge etc. benötige. Vielmehr sei sie 

mit  der  Verwaltung  durch  J._____  nicht  einverstanden  gewesen.  Die  Klägerin 

- 15 -

handle damit treuwidrig. Sie hätte sich vor der Beschlussfassung melden und dar-

tun  müssen,  welche  Unterlagen  ihr  konkret  zur  Beurteilung  der  Offerten  fehlten. 

Hinzu komme, dass sie offenbar ohne Weiteres in der Lage sei, Urkunden wie Straf- 

und Betreibungsregisterauszüge selber zu besorgen. Was die von der Klägerin (un-

substantiiert) gerügte mangelhaft begründete Traktandenliste betreffe, so hätte sie 

spätestens bei ihrer Stimmabgabe bemängeln müssen, dass einzelne Traktanden 

nicht gehörig begründet gewesen seien, um sich eine Meinung zu bilden (Urk. 86 

E. II. 2.3.3).

4.2.7. Die Klägerin moniert, es seien keine Beweise eingereicht worden, dass die 

Versammlung  statutenmässig  einberufen  worden  sei.  Die  Vorinstanz  fixiere  sich 

darauf,  ob  sie  rechtzeitig  eingeladen  worden  sei.  Es  fehlten  jedoch  Nachweise, 

dass die anderen Stockwerkeigentümer innert der notwendigen Frist von zehn Ta-

gen die Einladungen mit den Traktandenlisten und sämtlichen weiteren Unterlagen 

erhalten hätten. Die Stockwerkeigentümer hätten ihr bestätigt, keine Einladungen 

erhalten zu haben (Urk. 85 S. 16, S. 18–22, S. 24 und S. 27). 

4.2.8. Was die behauptete Bestätigung der anderen Stockwerkeigentümer anbe-

langt, zeigt die Klägerin nicht auf, wo sie dies bereits vor Vorinstanz vorbrachte, 

sodass  sie  damit  im  Berufungsverfahren  nicht  mehr  zu  hören  ist  (oben  E.  II.  2). 

Sodann  sind  die  eingereichten  Stimmzettel  der  anderen  Stockwerkeigentümer 

(Urk. 20/5–10) ausreichender Beleg dafür, dass diese die Einladung zur Versamm-

lung am 10. Mai 2021 samt den Traktanden erhielten. Es gibt keine Gründe, um an 

der Echtheit der Stimmzettel zu zweifeln (unten E. III. 4.3.4). Hätten weitere Unter-

lagen gefehlt, wäre es Sache der Stockwerkeigentümer gewesen, nach Treu und 

Glauben den Mangel vor der Beschlussfassung zu beanstanden, um die Behebung 

zu ermöglichen. Dasselbe gilt auch betreffend die Einhaltung der Einberufungsfrist 

(vgl. Urk. 86 E. II. 2.3.1).

4.3. Beschlussfassung

4.3.1. Die Vorinstanz erwog, dem Protokoll der ausserordentlichen Stockwerkei-

gentümerversammlung vom 10. Mai 2021 sei zu entnehmen, dass diese auf dem 

schriftlichen Weg stattgefunden habe und sämtliche Stimmzettel der Stockwerkei-

- 16 -

gentümer rechtzeitig eingegangen seien. Die schriftliche Beschlussfassung sei auf-

grund der Covid-19-Pandemie und des zu dieser Zeit geltenden Art. 27 der Verord-

nung 3 über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus nicht zu beanstanden 

–  insbesondere  vor  dem  Hintergrund,  dass  die  Klägerin  die  damit  notwendiger-

weise wegfallenden Diskussionen vor der Beschlussfassung vor dem 10. Mai 2021 

nicht gerügt habe. Entgegen der Klägerin bestünden keine ernsthaften Hinweise, 

dass  die  Stimmzettel  nicht  von  den  betreffenden  Stockwerkeigentümern  unter-

schrieben  und  rechtzeitig  abgeschickt  worden  seien.  Die  Stimmzettel  hätten  bis 

zum  10.  Mai  2021  (Datum  Poststempel)  per  Briefpost  an  den  Verwalter  J._____ 

eingereicht werden müssen. Das Protokoll halte das Eingangs- bzw. Poststempel-

datum  ("Eingang  Datum  Poststempel")  fest.  Alle  protokollierten  Daten  stammten 

aus dem Zeitraum bis und mit zum 9. Mai 2021. Zu Recht mache die Klägerin be-

treffend den Stimmzettel der Stockwerkeigentümer H._____/I._____ (welcher am 

30. April 2021 unterschrieben worden sei und gemäss Protokoll entweder den Post-

stempel vom 29. April 2021 trage oder dann eingegangen sei) zwar geltend, es sei 

unmöglich, eine Sendung der Post zu übergeben, bevor man diese unterschrieben 

habe.  Rechtsanwalt  X3._____  habe  geltend  gemacht,  die  Stimmzettel  seien  alle 

am  Unterschriftsdatum  rechtzeitig  der  Verwaltung  zugestellt  worden.  Dies  möge 

zutreffen,  erkläre  aber  nicht,  weshalb  der  Stimmzettel  der  Stockwerkeigentümer 

H._____/I._____ gemäss Protokoll den Poststempel vom 29. April 2021 trage oder 

dann bei J._____ eingegangen sein solle. Letztlich könne die Frage jedoch offen-

gelassen werden, da das Protokoll vom 11. Mai 2021 stamme und infolge Postver-

sand der Stimmzettel davon ausgegangen werden könne, dass die dann dem Ver-

walter vorliegenden Stimmzettel alle bis am 10. Mai 2021 – und somit rechtzeitig – 

bei der Post aufgeben worden seien. Dass die Stimmzettel der übrigen Stockwerk-

eigentümer auf der ersten Seite nicht paraphiert worden seien, schade nicht, mache 

doch die Klägerin nicht substantiiert geltend, die Integrität der Stimmzettel sei nicht 

gewährleistet.

Betreffend die Stockwerkeigentümer H._____/I._____ und D._____/E._____ ma-

che die Klägerin geltend, es könne nur eine Person das Stimmrecht ausüben und 

es sei ein Vertreter zu ernennen. Nähmen beide Miteigentümer einer Stockwerk-

einheit  an  der  Stockwerkeigentümerversammlung  teil,  hätten  sie  lediglich  eine 

- 17 -

Stimme, die sie durch einen Vertreter abgäben (Art. 712o Abs. 1 ZGB und Regle-

ment  Ziffer  34).  Sinn  dieser  Gesetzesbestimmung  sei,  dass  nur  eine  Stimme  je 

Stockwerkanteil abgeben werden dürfe. Aus dem Protokoll sowie den eingereich-

ten Stimmzetteln der Stockwerkeigentümer H._____/I._____ und D._____/E._____ 

ergebe sich, dass der Gesetzeszweck im Rahmen der schriftlichen Beschlussfas-

sung  vom  10.  Mai  2021  eingehalten  worden  sei.  Dass  die  Stockwerkeigentümer 

H._____/I._____ und D._____/E._____ dabei nicht jeweils eine Partei (wie anläss-

lich einer Versammlung gestützt auf Art. 712o Abs. 1 ZGB) bevollmächtigt, sondern 

den Stimmzettel (wie bei einem Zirkularbeschluss gestützt auf Art. 66 Abs. 2 ZGB) 

beide unterschrieben hätte, könne angesichts der schriftlichen Beschlussfassung 

nicht schaden (Urk. 86 E. II. 2.4.1). 

4.3.2. Soweit die Klägerin mit ihrer Berufung pauschal rügt, eine schriftliche Be-

schlussfassung sei nicht zulässig gewesen (Urk. 85 S. 25), ohne sich mit den vor-

instanzlichen Erwägungen auseinanderzusetzten, ist darauf nicht weiter einzuge-

hen (oben E. II. 1.1),

4.3.3. Die Klägerin moniert, es seien keine Beweise eingereicht worden, dass die 

Stimmzettel rechtzeitig der Post übergeben worden seien und der Protokollführer 

diese erhalten habe. Indem die Zeugenbefragung der anderen Miteigentümer offe-

riert worden sei, um die persönliche Übergabe der Stimmzettel an J._____ zu be-

stätigen, werde anerkannt, dass es sich beim Protokoll um eine gefälschte Urkunde 

handle. Die anderen Miteigentümer hätten ihr auch bestätigt, dass sie keine Stimm-

zettel unterschrieben und rechtzeitig der Post übergeben hätten (Urk. 85 S. 16–18, 

S. 25 und S. 27). 

4.3.4. Was diese letzte Behauptung anbelangt, zeigt die Klägerin nicht auf, wo sie 

dies  bereits  vor  Vorinstanz  vorbrachte,  sodass  sie  damit  im  Berufungsverfahren 

nicht mehr zu hören ist (oben E. II. 2). Sodann gibt es keine Gründe, um daran zu 

zweifeln, dass die Stimmzettel (Urk. 20/5–10) von den richtigen Personen unter-

zeichnet wurden; die Klägerin bringt auch keine solche vor. Es ist somit von deren 

Echtheit auszugehen (vgl. Art. 180 Abs. 1 ZPO). Des Weiteren unterlässt es die 

Klägerin, aufzuzeigen, wo Rechtsanwalt X3._____ zugegeben haben soll, dass die 

Stimmzettel der Post nicht übergeben worden seien, und dies ist auch nicht ersicht-

- 18 -

lich. Ferner stellt auch die Offerte des Zeugenbeweises für die rechtzeitige Überg-

abe der Stimmzettel keine Anerkennung der Fälschung des Protokolls dar. Im Üb-

rigen setzt sich die Klägerin nicht mit den vorinstanzlichen Erwägungen auseinan-

der  (oben  E.  II.  1.1).  Es  hat  daher  betreffend  Rechtzeitigkeit  der  Stimmabgaben 

beim vorinstanzlichen Entscheid zu bleiben.

4.3.5. Soweit die Klägerin in ihrer Berufungsschrift erneut rügt, die Stockwerkei-

gentümer H._____/I._____ und D._____/E._____ hätten keinen Vertreter ernannt, 

sodass die Stimmzettel nicht gültig seien (Urk. 85 S. 25), ohne sich mit den vorin-

stanzlichen Erwägungen auseinanderzusetzen, ist darauf nicht weiter einzugehen 

(oben E. II. 1.1). Wie bereits erwähnt (oben E. III. 3.3), sind – entgegen der Ansicht 

der Klägerin (Urk. 85 S. 22 und S. 26) – nicht nur sie und C._____ Stockwerkeigen-

tümer und stimmberechtigt. Auch die übrigen Stockwerkeigentümer hatten in Be-

zug auf diese Abstimmung ein Stimmrecht, mit Ausnahme von L._____. Was die-

sen betrifft, übersieht die Klägerin (Urk. 85 S. 19), dass die Vorinstanz – in ihrem 

Sinne – dessen Stimme bereits mangels Stimmberechtigung wie eine enthaltene 

behandelte (Urk. 86 E. II. 2.4.1). Auf die weiteren Ausführungen der Vorinstanz in 

diesem Zusammenhang geht die Klägerin nicht ein, sodass es damit sein Bewen-

den hat (oben E. II. 1.1).

4.3.6. Weiter erwog die Vorinstanz, dass es zwar stimme, wenn die Klägerin sich 

darauf berufe, es habe auch unter Geltung der Corona-Massnahmen eine physi-

sche  Restversammlung  stattfinden  müssen.  Gemäss  Reglement  der  Beklagten 

leite der Verwalter die Versammlung. Die Beschlüsse seien zu protokollieren. Trak-

tandiert worden sei die Protokollführung durch J._____; ebenso sei seine Wahl zum 

Stimmenzähler vorgeschlagen worden. Mit beidem seien alle Stockwerkeigentümer 

ausser der Klägerin einverstanden gewesen. Damit habe die physische Restver-

sammlung in der Person von J._____ bestanden (Urk. 86 E. II. 2.4.1). 

4.3.7. Die Klägerin moniert, die Vorinstanz behaupte zu Unrecht, dass die Hälfte 

der Stockwerkeigentümer, die zugleich die Hälfte der Wertquoten besässen, an der 

Versammlung  anwesend  oder  vertreten  gewesen  seien.  Die  Vorinstanz  nenne 

keine Namen, wer konkret an der Versammlung anwesend gewesen sei. Die Ver-

sammlung  sei  nicht  beschlussfähig  gewesen.  Eine  physische  Restversammlung 

- 19 -

habe nicht stattgefunden, denn es werde kein Ort der Versammlung genannt. Am 

12. März  2021  habe  keine  Versammlung  bzw.  Restversammlung  stattgefunden. 

Das Protokoll sei nicht am 12. März 2021 unterzeichnet worden (Urk. 85 S. 19 und 

S. 26 f.).

4.3.8. Absatz 1 von Art. 27 der Covid-19-Verordnung 3 ist so zu verstehen, dass 

Beschlüsse ungeachtet der Anzahl der anwesenden Personen gefasst werden kön-

nen,  womit  sich  die  Frage  stellt,  ob  die  Verordnung  Art.  712p  ZGB,  der  die  Be-

schlussfähigkeit regelt, nicht ohnehin ausser Kraft setzte, sodass keine Beschluss-

fähigkeit erforderlich war (Wermelinger, Erbrecht und Sachenrecht / Der Verwalter 

von  Stockwerkeigentum  und  das  Coronavirus,  in:  Müller/Schwarz  [Hrsg.],  Auf  zu 

neuen Ufern! Festschrift für Walter Fellmann, Bern 2021, S. 325 ff., S. 333). Das 

Vorgehen des Verwalters der Beklagten, die eingegangen Stimmzettel als Anwe-

sende im Sinne von Art. 712p ZGB zu zählen, ist daher auch nicht zu beanstanden. 

Ausserdem bestand, wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, eine physische Rest-

versammlung  in  der  Person  von  J._____.  Mit  den  diesbezüglichen  Erwägungen 

setzt sich die Klägerin nicht ausreichend auseinander (oben E. II. 1.1). Dass der 

Ort dieser physischen Restversammlung nicht genannt wurde, spielt keine Rolle. 

Zudem war auch nicht erforderlich, dass das Protokoll am 10. Mai 2021 erstellt oder 

unterzeichnet  wurde;  dies  war  auch  nicht  möglich,  da  die  Stimmzettel  bis  zum 

10. Mai 2021 der Post übergeben werden konnten. 

4.3.9. Die Vorinstanz hielt weiter fest, mit dem Protokoll zur ausserordentlichen 

Stockwerkeigentümerversammlung vom 10. Mai 2021 sei nachgewiesen, dass die 

Q._____ AG an jener Versammlung mit 6 zu 1 Stimmen als neue Verwalterin ge-

wählt worden sei (Traktandum 2) und dass H._____ und C._____ mit einer Mehr-

heit von je 6 Stimmen als Delegierte dazu ermächtigt worden seien, im Namen der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft den entsprechenden Verwaltungsvertrag abzu-

schliessen (Traktandum 4). Der Vertrag sei seitens der Beklagten am 1. Juli 2021 

unterzeichnet  worden.  J._____  sei  in  diesem  Zeitpunkt  nicht  mehr  Verwalter  der 

Beklagten gewesen und habe den Vertrag bereits deshalb nicht mehr unterzeich-

nen  dürfen.  Soweit  ersichtlich  (das  von  der  Klägerin  eingereichte  Reglement  sei 

z.T. schlecht lesbar) enthalte das Reglement keine Bestimmungen zur Wahl eines 

- 20 -

Delegierten. Für die Wahl genüge somit das einfache Mehr. Die Wahl von H._____ 

und C._____ als Delegierte zur Vertragsunterzeichnung sei somit nicht zu bean-

standen.  Damit  sei  auch  gesagt,  dass  die  Beklagte  durchgängig  handlungsfähig 

gewesen sei. Den Schreiben vom 20. Juli 2021 sowie vom 26. August 2021 von 

Rechtsanwalt X3._____ könne im Übrigen nicht entnommen werden, dass er oder 

die übrigen Stockwerkeigentümer die Q._____ AG nicht als Verwaltung ab 1. Juli 

2021 anerkannt hätten. Gemäss eingereichtem Bewirtschaftungsvertrag vom 11. 

Juni bzw. 1. Juli 2021 sei die Q._____ AG mit O._____ als Mandatsleiter per 1. Juli 

2021  entsprechend  dem  Beschluss  der  Stockwerkeigentümerversammlung  vom 

10. Mai 2021 als neue Verwalterin durch die Delegierten H._____ und C._____ be-

auftragt  worden.  Auf  die  haltlose  gegenteilige  Behauptung  der  Klägerin  brauche 

nicht weiter eingegangen zu werden. Mit dem Bewirtschaftungsvertrag habe sich 

die  Stockwerkeigentümergemeinschaft  zudem  ausdrücklich  damit  einverstanden 

erklärt, dass das Bewirtschaftungsmandat per 1. Januar 2022 infolge familieninter-

ner Nachfolgeregelung auf die P._____ GmbH übertragen und durch diese zu den-

selben Bedingungen und mit demselben Personal weitergeführt werde (Urk. 86 E. 

II. 2.4.2).

4.3.10. Die Klägerin bestreitet mit ihrer Berufung pauschal, dass die Q._____ AG 

die Tätigkeit als Verwalterin per 1. Juli 2021 aufgenommen habe (Urk. 85 S. 23). 

Auf  die  vorstehenden  Erwägungen  der  Vorinstanz  geht  sie  mit  keinem  Wort  ein, 

womit sie ihrer Rüge- und Begründungspflicht nicht nachkommt (oben E. II. 1.1). 

Es hat daher beim vorinstanzlichen Entscheid zu bleiben.

4.4.

Protokoll

4.4.1. Betreffend  das  Protokoll  hielt  die  Vorinstanz  fest,  dass  dieses  sämtliche 

Beschlüsse  aufführen  müsse,  inklusive  der  Erreichung  der  Beschlussfähigkeit 

(Art. 712n  Abs. 2  ZGB  i.V.m.  Art. 712p  Abs. 1  ZGB)  sowie  des  genauen  Abstim-

mungsergebnisses, damit später auch überprüft werden könne, ob das notwendige 

Mehr  erreicht  werden  könne.  Das  Reglement  der  Beklagten  enthalte  betreffend 

Protokollierung  keine  zusätzlichen  Regeln.  Damit  sei  der  zwingend  erforderliche 

Inhalt dem Protokoll zu entnehmen: Es seien im Protokoll der ausserordentlichen 

Stockwerkeigentümer-"Versammlung" vom 10. Mai 2021 statt der Anwesenden die 

- 21 -

eingegangenen Stimmzettel (und damit die Erreichung der Beschlussfähigkeit ge-

mäss Art. 712p ZGB) sowie sämtliche Beschlüsse inklusive Abstimmungsergebnis 

festgehalten. Der Inhalt des Protokolls sei somit nicht zu beanstanden, ebenso we-

nig die Unterschrift durch Protokollführer J._____. Das Protokoll sei der Klägerin 

schliesslich am 19. Mai 2021 – und damit innert der im Reglement Ziffer 32 festge-

setzten Monatsfrist – per eingeschriebener Postsendung zugestellt worden, womit 

die Frist für die Anfechtung zu laufen begonnen habe. Der Vollständigkeit halber 

bleibe festzuhalten, dass die Behauptung der Klägerin, J._____ habe sie aufgefor-

dert, die gefassten Beschlüsse ohne Akteneinsicht zu akzeptieren, aktenwidrig sei. 

In  Ziffer  5  des  Protokolls  sei  festgehalten,  dass  die  Abstimmungsunterlagen  und 

die Verwaltungsakten im Sitzungszimmer der Kanzlei von Rechtsanwalt X3._____ 

gestützt auf dessen Schreiben vom 26. Januar 2021 nach Voranmeldung hätten 

eingesehen werden können (Urk. 86 E. II. 2.4.3 f.). 

4.4.2. Die Klägerin macht geltend, es sei nicht bewiesen worden, dass die ande-

ren Stockwerkeigentümer das Protokoll innerhalb der Monatsfrist erhalten hätten, 

denn es stehe im Protokoll nur, dass ihnen dieses per E-Mail zugestellt worden sei. 

Die anderen Miteigentümer hätten ihr bestätigt, keine Kopie des Protokolls erhalten 

zu haben (Urk. 85 S. 16, S. 18–22 und S. 24). J._____ habe ihr bestätigt, weder 

die Beschlüsse erfasst bzw. das Protokoll erstellt noch das Protokoll unterschrieben 

zu  haben,  was  sie  vor  Vorinstanz  auch  gerügt  habe  und  von  Rechtsanwalt 

X3._____ nicht bestritten worden sei. Das Protokoll sei nicht sorgfältig geführt wor-

den, sondern eine verfälschte Urkunde (Urk. 85 S. 27).

4.4.3. Die Klägerin zeigt nicht auf, wo sie vor Vorinstanz bereits vorbrachte, dass 

ihr J._____ bestätigt habe, das Protokoll nicht erstellt und unterschrieben zu haben, 

sodass darauf nicht weiter einzugehen ist (oben E. II. 2). Im Übrigen ist dies auch 

nicht plausibel, denn das Protokoll trägt zweifelsfrei die Unterschrift von J._____ 

(vgl. Urk. 3/17; Urk. 19/B; Urk. 19/C; Urk. 20/7). Es sind keine Gründe für die An-

nahme einer Fälschung ersichtlich und die Klägerin bringt auch keine vor. Sodann 

kann die Klägerin nichts zu ihren Gunsten ableiten, wenn die anderen Miteigentü-

mer das Protokoll nicht innert Monatsfrist erhalten hätten, denn dies hat weder die 

Nichtigkeit noch die Anfechtbarkeit der Beschlüsse zu Folge.

- 22 -

4.4.4. Die Klägerin moniert, entgegen der Behauptung der Vorinstanz seien die 

gefassten Beschlüsse und Verwaltungsakten nicht im Sitzungszimmer der Kanzlei 

von Rechtsanwalt X3._____ gewesen (Urk. 85 S. 27). Was die Klägerin daraus zu 

ihren Gunsten ableiten möchte, führt sie nicht aus. Auch setzt sie sich nicht mit der 

vorinstanzlichen Erwägung auseinander, wonach ihr das Schreiben von Rechtsan-

walt X3._____ vom 26. Januar 2021, mit welchem ihr mitgeteilt worden sei, dass 

die Verwaltungsakten infolge der eingeschränkten Vorschriften der Covid-19-Pan-

demie  in  der  Kanzlei  von  Rechtsanwalt  X3._____  zur  Verfügung  stünden,  am  3. 

Februar 2021 zugestellt worden sei (Urk. 86 E. II. 2.4.4). Es hat daher beim vorin-

stanzlichen Entscheid zu bleiben (oben E. II. 1.1).

4.5.

Soweit die Klägerin ferner pauschal geltend macht, die Beschlüsse enthiel-

ten  gravierende  Widerrechtlichkeiten,  welche  die  Struktur  der  Stockwerkeigentü-

merschaft schwerwiegend verletzten, der Beschluss sei nicht vereinbar mit Bestim-

mungen,  welche  die  Gläubiger  oder  das  öffentliche  Interesse  schützten,  der  Be-

schluss  sei  unmoralisch  oder  habe  einen  unmöglichen  Inhalt  und  der  Beschluss 

verletze die Persönlichkeitsrechte ohne Rechtfertigungsgrund (Urk. 85 S. 18), ohne 

aufzuzeigen, weshalb dem so sein soll, ist darauf nicht weiter einzugehen (oben 

E. II. 1.1).

5.

Erstinstanzliche Kosten- und Entschädigungsfolgen

5.1. Die Vorinstanz erwog, gemäss der Klägerin betrage der Streitwert ihrer Klage 

über Fr. 30'000.– bzw. sei es ihr mangels Informationen zum Stimmzettel fast un-

möglich bzw. schwierig, einen Streitwert zu nennen. Die Beklagte habe gegen die 

Bezifferung des Streitwertes in der Klageantwort keine Einwendungen erhoben. In 

ihrer Replik behaupte die Klägerin dann, dass der Streitwert "0 bzw relativ gering" 

sei und bitte um Überweisung an das Einzelgericht. Der Streitwert werde durch das 

Rechtsbegehren bestimmt (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Laute das Rechtsbegehren nicht 

auf eine bestimmte Geldsumme, so setze das Gericht den Streitwert fest, sofern 

sich die Parteien darüber nicht einigten oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig 

seien (Art. 91 Abs. 2 ZPO). Die Anfechtung von Beschlüssen der Stockwerkeigen-

tümerversammlung sei grundsätzlich eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Die 

streitigen Rechte hätten einen Geldwert, der geschätzt werden könne. Auf den An-

- 23 -

fechtungsgrund könne es dabei nicht ankommen. Streitwertbestimmend sei in der 

Regel das Interesse der beklagten Stockwerkeigentümergemeinschaft als Gesam-

tes und nicht dasjenige der klagenden Stockwerkeigentümerin (Urk. 86 E. III. 1 f.). 

Den  angefochtenen  Traktanden  seien  folgende  Streitwerte  beizumessen:  1a. 

"Wahl Protokollführer: Verwalter J._____" Fr. 500.–; 1b. "Wahl Stimmzähler: Ver-

walter J._____" Fr. 500.– (vgl. Parallelverfahren CG210105). Betreffend Traktan-

dum 2. "Wahl einer neuen Verwaltung" "welcher Offerte stimmen Sie zu?" sei für 

die  Berechnung  des  Streitwerts  das  jährliche  Verwaltungshonorar  auf  zwanzig 

Jahre  zu  kapitalisieren,  weshalb  der  Streitwert  aufgrund  des  jährlichen  Verwal-

tungshonorars  von  Fr. 6'100.–  auf  Fr.  122'000.–  festzusetzen  sei.  Beim  Traktan-

dum  3a+b:  "Erhöhung  der  Kompetenzsumme  der  Verwaltung  von  aktuell 

CHF 1'000.00 auf CHF 3'500.00" sei von einem Streitwert von Fr. 2'500.– kapitali-

siert auf 20 Jahre, d.h. Fr. 50'000.–, auszugehen. Dem Traktandum 4. "Wahl von 

zwei Delegierten" sei ermessensweise wiederum ein Streitwert von Fr. 500.– bei-

zumessen. Es resultiere ein Streitwert von Fr. 173'500.–. Die Entscheidgebühr be-

trage aufgrund des Streitwertes (sowie des Zeitaufwandes und der Schwierigkeit) 

Fr. 12'000.– (§ 4 Abs. 1 und Abs. 2 GebV OG). Da es sich grösstenteils um wieder-

kehrende Leistungen handle, sei die Gerichtsgebühr um die Hälfte zu reduzieren 

(§ 4 Abs. 3 GebV OG). Dies ergebe eine Entscheidgebühr Fr. 6'000.–. Sie sei aus-

gangsgemäss  der  Klägerin  aufzuerlegen.  Dasselbe  gelte  für  die  Kosten  des 

Schlichtungsverfahrens (Urk. 86 E. III. 2 und 3.1).

Die Parteientschädigung für die Beklagte betrage gestützt auf § 2, § 4 Abs. 1 bis 

Abs.  3  sowie  §  11  Abs. 1  und  Abs.  2  AnwGebV  Fr. 8'000.–.  Angesichts  dessen, 

dass der gesetzliche Mehrwertsteuersatz per 1. Januar 2024 von 7,7 % auf 8,1 % 

erhöht worden und praktisch der gesamte Aufwand noch vor Ende 2023 entstanden 

sei, rechtfertige es sich, den alten Mehrwertsteuersatz von 7,7 % für die gesamte 

Parteientschädigung  anzuwenden,  womit  die  Parteientschädigung  insgesamt 

Fr. 8'616.– betrage (Urk. 86 E. III. 3.2).

5.2. Die Klägerin macht geltend, der Streitwert der Klage sei null, sodass auch die 

Gerichtsgebühr und die Parteienschädigung null seien (Urk. 85 S. 30 f.). Soweit sie 

diesbezüglich  vorbringt,  J._____  sei  urteilsunfähig,  sodass  seine  Wahl  zum  Ver-

- 24 -

walter keinen Streitwert habe (Urk. 85 S. 30), kann auf das hierzu bereits Ausge-

führte  verwiesen  werden  (oben  E.  III.  4.2.3).  Weiter  bringt  sie  nichts  gegen  die 

Streitwertberechnung vor, welche die Vorinstanz den Traktanden im Zusammen-

hang mit J._____ beimass. Entgegen ihrer Ansicht (Urk. 85 S. 30 f.) hat eine zeit-

weise Forderungsstundung nicht zur Folge, dass die Traktanden keinen Streitwert 

mehr hätten. 

Was den Streitwert der Wahl der neuen Verwaltung anbelangt, macht die Klägerin 

geltend, mit Urteil vom 17. Juli 2023 habe des Obergericht bestätigt, dass O._____ 

gekündigt habe. Der Streitwert betrage daher nicht Fr. 122'000.– (Urk. 85 S. 31). 

Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, ist für die Berechnung des Streitwerts bei 

der unbefristeten Ernennung eines Verwalters das Verwaltungshonorar gestützt auf 

Art. 92 Abs. 1 ZPO auf zwanzig Jahre zu kapitalisierten (OGer ZH PF210042 vom 

27. April 2022 E. II. 1.1, m.w.H.). Die neue Verwaltung wurde anlässlich der aus-

serordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 15. Mai 2021 auf eine un-

befristete Dauer gewählt. Auch im Zeitpunkt der Anhängigmachung des vorinstanz-

lichen  Verfahrens  durch  die  Klägerin  am  22.  Oktober  2021  lag  ein  unbefristetes 

Verhältnis vor und es gab – anders als zum Beispiel im Verfahren PF210031-O – 

keine Anhaltspunkte für einen allfälligen Rücktritt. Die vorinstanzliche Berechnung 

des Streitwerts der Wahl der neuen Verwaltung ist daher nicht zu beanstanden.

Nicht gefolgt werden kann der Klägerin sodann, wenn sie geltend macht, der Streit-

wert  in  Bezug  auf  die  Erhöhung  der  Kompetenzsumme  der  Verwaltung  von 

Fr. 1'000.– auf Fr. 3'500.– sei nicht Fr. 50'000.– sondern Fr. 0.–, weil ihre Zustim-

mung erforderliche wäre (Urk. 85 S. 31). Die Vorinstanz hat den diesbezüglichen 

Streitwert korrekt berechnet.

Betreffend  ihr  Einwand,  Rechtsanwalt  X3._____  sei  nicht  zur  Vertretung  der  Be-

klagten ermächtigt (Urk. 85 S. 31), kann auf das hierzu bereits Ausgeführte verwie-

sen werden (oben E. III. 3).

Weitere Gründe gegen die Höhe der erstinstanzlichen Entscheidgebühr und Par-

teientschädigung  bringt  die  Klägerin  nicht  vor.  Infolge  ihres  Unterliegens  hat  die 

Vorinstanz zu Recht die Entscheidgebühr vollumfänglich der Klägerin auferlegt und 

- 25 -

sie  dazu  verpflichtet,  der  Beklagten  eine  Parteientschädigung  zu  bezahlen  (vgl. 

Art. 106 Abs. 1 und Art. 95 Abs. 3 ZPO). Es hat daher bei den erstinstanzlichen 

Kosten- und Entschädigungsfolgen zu bleiben.

6.

Ergebnis

Nach dem Gesagten erweist sich die Berufung der Klägerin in sämtlichen Punkten 

als offensichtlich unbegründet. Sie ist demgemäss abzuweisen, soweit auf sie ein-

zutreten ist, und das vorinstanzliche Urteil ist zu bestätigen.

IV. Zweitinstanzliche Kosten- und Entschädigungsfolgen

1.

Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren ist in Anwendung von § 12 

Abs. 1 und Abs. 2 i.V.m. § 4 Abs. 1–3 GebV OG auf Fr. 3'000.– festzusetzen.

2.

Die  Gerichtskosten  sind  ausgangsgemäss  der  Klägerin  aufzuerlegen 

(Art. 106  Abs. 1  ZPO)  und  mit  dem  von  ihr  geleisteten  Kostenvorschuss  von 

Fr. 3'000.– (Urk. 91) zu verrechnen.

3.

Für das zweitinstanzliche Verfahren sind keine Parteientschädigungen zuzu-

sprechen, der Klägerin zufolge ihres Unterliegens (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und der 

Beklagten mangels relevanter Umtriebe (Art. 95 Abs. 3 ZPO).

Es wird erkannt:

1.

Die Berufung wird abgewiesen, soweit auf sie eingetreten wird, und das Urteil 

des  Bezirksgericht  Zürich,  1.  Abteilung,  im  ordentlichen  Verfahren  vom 

26. September 2024 wird bestätigt.

2.

3.

Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'000.– festgesetzt.

Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Klägerin 

auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet.

4.

Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigung zuge-

sprochen.

- 26 -

5.

Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagte unter Beilage von Ko-

pien von Urk. 85, Urk. 87/1–2 und Urk. 89, sowie an die Vorinstanz, je gegen 

Empfangsschein.

Nach  unbenutztem  Ablauf  der  Rechtsmittelfrist  gehen  die  erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück.

6.

Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 

30  Tagen  von  der  Zustellung  an  beim  Schweizerischen  Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14,  einzureichen.  Zulässigkeit  und  Form  einer  solchen  Be-

schwerde  richten  sich  nach  Art. 72 ff.  (Beschwerde  in  Zivilsachen)  oder 

Art. 113 ff.  (subsidiäre  Verfassungsbeschwerde)  in  Verbindung  mit  Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies  ist  ein  Endentscheid  im  Sinne  von  Art.  90  BGG.  Es  handelt  sich  um  eine 
vermögensrechtliche  Angelegenheit.  Der  Streitwert  übersteigt  Fr.  30'000.–.  Die  Be-
schwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Hinsichtlich des Fris-
tenlaufs gelten die Art. 44 ff. BGG.

Zürich, 18. Juni 2025

Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer

Der Vorsitzende:

Die Gerichtsschreiberin:

lic. iur. A. Huizinga

MLaw N. Paszehr

versandt am:
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