# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 625bdfd2-1ef9-51b4-ab1e-44e4b1fa7e34
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-05-19
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 19.05.2015 R 2012 98
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2012-98_2015-05-19.pdf

## Full Text

R 12 98

5. Kammer 

URTEIL
vom 21. November 2012

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. a) Es geht im konkreten Fall um die Überbauung der Parzelle Nr. 2863 im 

Quartierplangebiet … in der Gemeinde ... 

Der zugehörige Quartierplan war am 3. Dezember 1976 vom 

Gemeindevorstand und der Gemeindeversammlung erlassen und am 12. April 

1977 von der Regierung genehmigt worden. Der damals neu geschaffenen 

Parzelle Nr. 2863 war eine realisierbare Bruttogeschossfläche (BGF) von 283 

m2 zugewiesen worden und im Quartiergestaltungsplan war ein Baufeld 

festgelegt worden, das auf drei Seiten mit einer  „Bebauungslinie verbindlich“ 

und auf der Westseite mit einer „Bebauungslinie hinweisend“ markiert war. 

Wegen Diskrepanzen zwischen dem Neuzuteilungsplan 1976/77 und der 

amtlichen Vermessung sowie der ungenügenden Regelung der Erschliessung 

des Parkhauses wurde im Jahre 2003 eine Revision des Quartierplans 

eingeleitet. Die Parzelle Nr. 2863 blieb bei dieser Revision im Wesentlichen 

unverändert, geändert wurde lediglich die Bezeichnung der westlichen 

Bebauungslinie. „Hinweisend“ wurde durch „verbindlich“ ersetzt.

b) Am 17. Februar 2011 hatte der in … wohnhafte Dr. … die fragliche Bauparzelle 

erworben und am 1. April 2011 das Baugesuch für ein Wohnhaus mit zwei 

Wohnungen eingereicht. Das geplante Gebäude sollte 4.3 m über die 

„verbindliche Baulinie“ ragen. Am 20. Juni 2012 reichte der Bauinteressent nach 

Rücksprache mit dem Bauberater und nach verschiedenen Besprechungen mit 

Vertretern der Gemeinde ein abgeändertes Baugesuch ein. Der nunmehr 

projektierte Baukörper ragte nur noch 1.05 m über die Baulinie. Geplant waren 

wiederum zwei Wohnungen, die untere als Erstwohnung, die obere als 

Zweitwohnung. Für den Fall, dass die Kontingente für die Zweitwohnungen 

aufgrund übergeordneten Rechts unzulässig sein sollten, erklärte sich der 

Gesuchsteller im Begleitschreiben zum Baugesuch damit einverstanden, beide 

Wohnungen ausschliesslich als Erstwohnungen zu nutzen.

c) Gegen dieses Bauvorhaben erhoben die heutigen Beschwerdeführerinnen 

Einsprache, wobei sie hauptsächlich rügten, dass die Voraussetzungen für die 

Erteilung einer Ausnahmebewilligung für das Überschreiten der „verbindlichen 

Baulinie“ nicht erfüllt seien und dass die zulässige Gebäudehöhe überschritten 

werde.

d) Am 22. August 2012 entschied der Gemeindevorstand …, dass das erste 

Baugesuch vom 1. April 2011 infolge Gegenstandslosigkeit abgeschrieben 

werde. Die Einsprache gegen das zweite Baugesuch vom 20. Juni 2012 werde 

im Sinne der Erwägungen abgewiesen und dem zweiten Baugesuch werde mit 

Auflagen und Bedingungen entsprochen. Zu den zentralen Einsprachepunkten 

führte die Baubehörde Folgendes aus:

Eine Verletzung der Gebäudehöhe liege nicht vor; denn das Verwaltungsgericht 

habe sich in seinem Urteil vom 27. Juni 2000 (R 00 30/31) bereits mit der 

Problematik der Gebäudehöhenberechnung im Quartierplangebiet … 

auseinandergesetzt und sei zum Schluss gelangt, dass für ein Gebäude, wie es 

hier geplant sei, nur die Gebäudehöhe vom erwähnten Bezugsniveau bis zur 

tiefstgelegenen Schnittstelle zwischen Aussenfassade und Dachhaut zu 

ermitteln sei und dass bei den anderen Schnittstellen und damit auch bei den 

anderen Gebäudeecken die Gebäudehöhe mehr als das festgelegte Mass (4.1 

m) betragen dürfe.

Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 82 

KRG seien hier nicht gegeben. Eine solche würde nur in Frage kommen, wenn 

sich die der Parzelle Nr. 2863 zugewiesenen 283 m2 BGF nicht in dem durch 

die verbindlichen Baugestaltungslinien begrenzten Baufenster realisieren 

liessen. Wie die Abklärungen des Bauberaters der Gemeinde ergeben hätten, 

sei dies hier nicht der Fall. Von ausserordentlichen Verhältnissen oder gar einer 

unverhältnismässigen Härte könne daher keine Rede sein.

Hingegen lasse Art. 57 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 

Graubünden (KRG) eine Unterschreitung der Baulinie grundsätzlich zu, wenn 

keine überwiegenden Interessen entgegenstünden und die Grundeigentümerin 

oder der Grundeigentümer sich in einem Revers verpflichteten, auf Verlangen 

der zuständigen Behörde den gesetzlichen Zustand herzustellen. 

Überwiegende entgegenstehende öffentliche Interessen seien hier keine 

auszumachen, nachdem die Überschreitung lediglich 1.05 m ausmache und 

dementsprechend die Abweichung für das Publikum kaum erkennbar sei. Wenn 

schon könnten in diesem Zusammenhang eher private Interessen zur 

Diskussion stehen, insbesondere der Nachbarn. Dieser Aspekt sei hier aber zu 

vernachlässigen, da sich die direkt betroffenen Nachbarn mit der Abweichung 

ausdrücklich und schriftlich einverstanden erklärt hätten. Für die hinterliegenden 

Einsprecher spiele diese Ausweitung des Baukörpers in Richtung 

West/Südwest von vornherein keine Rolle, denn dieser Teil des Gebäudes sei 

für sie praktisch nicht erkennbar. Auch die zweite Voraussetzung sei erfüllt; 

denn der Bauherr habe sich in einem Revers dazu verpflichtet, auf Verlangen 

der zuständigen Behörde den gesetzlichen Zustand herzustellen. Tatsächlich 

sei dieser Revers eher auf den Fall zugeschnitten, in dem es mit Baulinien den 

Bereich gegenüber öffentlichen Strassen zu sichern gelte.

2. Dagegen erhob der Betroffene am 14. September 2012 Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht mit den Begehren um Aufhebung des angefochtenen Bau– 

und Einspracheentscheides und Abweisung des Baugesuchs vom 5. Juli 2012 

(Datum der Publikation).

Einer Unterschreitung der Baulinie stehe bereits insoweit das öffentliche 

Interesse entgegen, als dadurch die Rechtsbeständigkeit des erst im Jahre 

2007 revidierten Quartierplanes … missachtet würde. Es würde damit zudem 

ein Präjudiz mit unabsehbaren Folgen geschaffen; denn es würde allen 

Eigentümern von Bauland im Quartier … die Möglichkeit eröffnen, ihrerseits die 

verbindlichen Baulinien zu überschreiten. Sowohl die Baulinien als auch die 

Bauhöhen seien wesentliche Elemente des Quartierplanes … und sie müssten 

für alle verbindlich sein. Auch das sich durch das gesamte Quartier ziehende 

und tatsächlich verwirklichte Gestaltungsprinzip, wonach auf zwei höhere 

Häuser ein niedrigeres Haus folge, würde durch die Erteilung der 

Ausnahmebewilligung in sein Gegenteil verkehrt. Auf zwei hohe Häuser würde 

nämlich ein noch viel Höheres entstehen mit einer Gebäudehöhe von mehr als 

8 m. Das würde den Charakter des Quartiers verunstalten und stünde in 

krassem Widerspruch zu den verbindlichen planerischen Gestaltungsvorgaben. 

Als weiteres überwiegendes öffentliches Interesse stehe die Präjudizwirkung 

der Erteilung einer Ausnahmebewilligung entgegen. Der Baugesuchsteller habe 

den Nachweis nicht erbracht, dass er nicht in der Lage sei, die seinem 

Grundstück ursprünglich zugewiesene Bruttogeschossfläche (BGF) von 283 m2 

im festgelegten Baufenster unter Einhaltung der vorgeschriebenen Höhe von 

4.10 m (Bezugsniveau bis Schnittlinie zwischen Aussenfassade und Dachhaut) 

zu realisieren. Das behauptete Manko von 56.05 m2 BGF ergebe sich nämlich 

nur deswegen, weil sich der Bauwillige für die Ermittlung der BGF auf die 

revidierten Vorschriften des kommunalen Baugesetzes stütze, welche 

diesbezüglich grosszügiger seien als die früheren Bestimmungen.

Der Ausnahmebewilligung stünden auch überwiegende private Interessen 

entgegen. Eine solche Bewilligung würde die Erstellung eines Riesenklotzes 

ermöglichen, der viel zu wuchtig wäre und das Quartier an vorderster Front 

verunstalte. Den hinterliegenden Grundeigentümern würde die ausserordentlich 

reizvolle Sicht auf den See verunmöglicht.

Die Beschwerdeführer hätten Anspruch auf rechtsgleiche Behandlung, 

namentlich müssten sie sich auf die Beständigkeit des erst im Jahre 2007 

revidierten Quartierplanes … verlassen dürfen.

Es sei den Beschwerdeführern das rechtliche Gehör verweigert worden, da sich 

die Gemeinde nicht mit der vorgebrachten Rüge der Verletzung übergeordneter 

öffentlich-rechtlicher und privater Interessen auseinandergesetzt habe. Sie 

habe auch dem Antrag nicht stattgegeben, eine fotografische oder eine 

modellmässige Gegenüberstellung des Bauprojektes … und des … gemäss 

Modellberechnung vorzunehmen (Antrag auf Expertise wird wiederholt).

Was die Berechnung der Gebäudehöhe betreffe, sei das 

Verwaltungsgerichtsurteil R 00 30/31 nicht mehr massgebend. Es möge 

zutreffen, dass dieses Urteil damals vertretbar gewesen sei. Inzwischen seien 

aber die massgebenden Bestimmungen in Art. 25 KRG und in Art. 26 Abs. 1 

des kommunalen Baugesetzes (BauG) revidiert worden. Für die Messweise sei 

heute allein Art. 26 Abs. 1 BauG massgebend. Unbestritten sei, dass das 

strittige Bauvorhaben eine höchstzulässige Höhe von 4,10 m aufweisen dürfte, 

tatsächlich weise das geplante Gebäude eine Höhe von mehr als 5.30 m auf.

Auch bei Anwendung von Art. 57 KRG müsse geprüft werden, ob die 

Voraussetzungen von Art. 82 KRG erfüllt seien (ausserordentliche Verhältnisse, 

unverhältnismässige Härte). Dies habe die Vorinstanz unterlassen.

Anlässlich der Revision des Quartierplanes im Jahre 2007 sei die damalige 

„hinweisende Bebauungslinie“ durch eine verbindliche Baulinie ersetzt worden. 

Der Rechtsvorgänger des Baugesuchstellers habe diese Änderung akzeptiert. 

Diese Baulinie dürfe daher nicht überschritten werden. Ohne eine erneute 

Änderung des Quartierplans und zwar in dem dafür vorgesehenen Verfahren 

sei es der Bewilligungsbehörde verwehrt, die verbindlich festgelegte Baulinie im 

Zuge einer Ausnahmebewilligung abzuändern.

Art. 21 der Quartierplanbestimmungen (QPB) … sei enger gefasst als Art. 55 ff. 

KRG.

3. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde – unter Verweis auf ihre 

Ausführungen im Einspracheentscheid - die Abweisung der Beschwerde.

Bezüglich der Baulinienproblematik sei zu beachten, dass die in Art. 57 KRG 

erwähnten Ausnahmen mit jenen in Art. 82 überhaupt nichts zu tun hätten. Im 

Gegensatz zur generellen Ausnahmeregelung von Art. 82 KRG, wo das 

Vorliegen von ausserordentlichen Verhältnissen und einer 

unverhältnismässigen Härte Voraussetzung sei, verlange Art. 57 KRG lediglich, 

dass der Abweichung von der Baulinie keine überwiegenden Interessen 

entgegenstehen dürften. Die Gemeinde habe im Einspracheentscheid dargetan, 

dass diese Voraussetzung vorliegend in optima forma vorhanden sei, nachdem 

die direkt betroffenen Nachbarn sich mit einer Überschreitung der Baulinie um 

1.05 m im Rahmen eines Vertrages ausdrücklich einverstanden erklärt hätten. 

Die Beschwerdeführerinnen würden demgegenüber durch die Abweichung 

überhaupt nicht tangiert, was sich anlässlich eines Augenscheins ohne weiteres 

erläutern lasse.

Was die Gebäudehöhe betreffe, übersähen die Beschwerdeführerinnen, dass 

sich mit der Revision des KRG und insbesondere mit Art. 36 KRVO in  Bezug 

auf die vorliegende Frage nichts geändert habe. Mit dieser Bestimmung habe 

der kantonale Gesetzgeber nämlich keine neuen Regeln einführen wollen. Im 

Zeitraum bis zur erfolgten Anpassung der kommunalen Baugesetze an die 

Internationale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) 

sollten nach wie vor die Begriffsumschreibungen und Messweisen der 

rechtskräftigen kommunalen Baugesetze gelten. 

4 In seiner Vernehmlassung beantragte der Bauherr die Abweisung der 

Beschwerde.

Das rechtliche Gehör sei nicht verletzt worden; denn die Baubehörde habe sich 

sehr wohl mit den übergeordneten privaten und öffentlichen Interessen 

auseinandergesetzt. Damit hätten sich Modellberechnungen, Fotomontagen 

und ein Baumodell erübrigt.

Die Überschreitung der Baulinie mache den geplanten Neubau nicht höher, wie 

im Einspracheentscheid richtig festgehalten werde.

Im Verwaltungsgerichtsurteil R 00 30/31 sei festgehalten, wie die Gebäudehöhe 

zu ermitteln sei. Nach dieser Messweise sei die zulässige Gebäudehöhe 

unbestrittenermassen eingehalten. Die Revision des kantonalen 

Raumplanungsgesetzes (KRG) habe an der Rechtsgrundlage nichts geändert. 

Auch das kommunale Baugesetz (BauG) habe in diesem Bereich keine 

Änderung erfahren. Das gleiche treffe auf die Revision 2007 des Quartierplanes 

… zu.

Es bestünden keine überwiegenden entgegenstehenden öffentlichen Interessen 

bezüglich der Überschreitung der Baulinie um 1.05 m.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt ist der Bau- und Einspracheentscheid vom 22., mitgeteilt am 

30. August 2012, worin die betreffende Gemeinde (Beschwerdegegnerin) dem 

überarbeiteten Baugesuch des Bauherrn (Beschwerdegegner) vom 20. Juni 

2012 bezüglich Erstellung eines Wohnhauses auf Parzelle 2863 im 

Quartierplangebiet … die Baubewilligung mit Auflagen und Bedingungen erteilte 

und damit die dagegen erhobene Einsprache der heutigen 

Beschwerdeführerinnen abwies. Beschwerdegegenstand bilden die Fragen, ob 

eine Verletzung der hier massgebenden Gebäudevorschriften sowie eine 

unzulässige bzw. nicht mehr tolerierbare Unterschreitung der Baulinien 

vorliegen und daher die Baubewilligung aus materiellen Gründen nicht hätte 

erteilt werden dürfen. Zunächst gilt es in formeller Hinsicht aber noch den 

Einwand der Gehörsverweigerung resp. der Verletzung des rechtlichen Gehörs 

zu klären und zu entscheiden.

2. a) Der durch Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) gewährleistete Anspruch 

auf rechtliches Gehör dient einerseits der Sachaufklärung und garantiert 

andererseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im 

Verfahren, soweit dies Einfluss auf ihre Rechtsstellung haben kann. Die 

Gehörsgarantie ist somit ein verfassungsmässig geschütztes Individualrecht, 

hat also den Charakter eines selbständigen Grundrechtes 

(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, 

Zürich/St. Gallen 2010, N. 1672 ff.). Neben den sich aus Art. 29 Abs. 2 BV und 

der langjährigen Bundesgerichtspraxis ergebenden Mindestgarantien finden für 

die kantonalen Behörden die im kantonalen Recht vorgesehenen 

Verfahrensvorschriften Anwendung (BGE 131 I 185 E. 2.1). Der Anspruch auf 

rechtliches Gehör für das Verwaltungsverfahren wird auf kantonaler Ebene 

durch Art. 16 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) 

gewährleistet. 

b) Die Beschwerdeführerinnen brachten in diesem Zusammenhang vor, die 

kommunale Baubehörde habe dadurch eine Gehörsverletzung begangen, 

indem sie sich nicht hinreichend mit den einer Überschreitung der Baulinie 

entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen auseinandergesetzt 

habe. Dieser Einwand erweist sich nach Ansicht des Gerichts zweifellos als 

unbegründet; denn die dafür zuständige Baubehörde hat sich mit dieser 

Problematik sehr wohl eingehend auseinandergesetzt (vgl. angefochtenen Bau- 

und Einspracheentscheid vom 22./30. August 2012, S. 13 f. Ziff. 12-13a-c). Die 

Vorinstanz ist bei ihrer Würdigung der massgebenden Bestimmungen (Art. 55 

ff. KRG) einfach zu einem anderen Ergebnis als die Beschwerdeführerinnen 

gekommen. 

Die Beschwerdeführerinnen beantragten zudem die Einholung einer Expertise 

und die Durchführung eines Augenscheins. Beides ist vorliegend aufgrund der 

bereits klaren und nachvollziehbaren Faktenlage für die Beurteilung der 

anstehenden Beschwerde entbehrlich. Mit der Expertise sollte eine 

Gegenüberstellung des Baukubus gemäss Projekt des Bauherrn 

(Beschwerdegegner) und dem Baukubus gemäss Quartierplan … im Rahmen 

einer Modellberechnung sowie einer entsprechenden Fotomontage oder 

anhand eines entsprechenden Baumodells gemacht werden. Diese 

Vorgehensweise (Schaffung neuer Beweismittel) erweist sich hier indessen für 

die ausschliessliche Rechtsfrage der Zulässigkeit der Überschreitung der 

Baulinie um 1.05 m nicht für erforderlich. Auch die Durchführung eines 

Augenscheins ist aus demselben Grunde überflüssig, da eine (wenn auch 

geringfügige) Überschreitung der Baulinie allseits anerkannt wurde und deshalb 

lediglich deren rechtliche Würdigung zur Diskussion steht und es folglich 

höchstens noch ganz am Rande – und damit vernachlässigbar – um die 

Beurteilung der örtlichen Verhältnisse im Quartierplangebiet bzw. im Bereich 

der Bauparzelle 2863 geht, wobei die schon überbauten Parzellen 2882/2883 

und 2884 der Beschwerdeführerinnen im Norden an die besagte Bauparzelle 

angrenzen. Mit dem formellen Einwand der Gehörsverweigerung bzw. der 

Verletzung des rechtlichen Gehörs durch teilweise ungenügende 

Sachverhaltsabklärungen und zum Teil ungenügende Begründungsdichte im 

angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 22/30. August 2012 dringen 

die Beschwerdeführerinnen infolgedessen hier nicht durch.

3. a) In materieller Hinsicht gilt es vorweg die zur Streitentscheidung massgebenden 

Bestimmungen im kommunalen Baugesetzes (BauG)  sowie allenfalls im 
(höherrangigen) Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden (KRG samt 
zugehöriger kantonaler Verordnung [KRVO]) und die einschlägigen 
Quartierplanvorschriften (QPV) aufzulisten:

Art. 55 KRG Bau- und Niveaulinien
1Baulinien dienen insbesondere der Freihaltung von Räumen entlang von 
Erschliessungsanlagen, Gewässern und Waldrändern sowie der Freihaltung 
von Flächen im Interesse des Ortsbildes und des Natur- und Umweltschutzes. 
Für verschiedene Bedürfnisse können unterschiedliche Baulinien festgelegt 
werden.
2Baulinien gehen allen anderen öffentlichrechtlichen Abstandsvorschriften vor. 
Sie bestimmen die Grenze, bis zu der ober- und unterirdisch gebaut werden 
darf. Bestehende Bauten und Anlagen im Baulinienbereich dürfen nur 
unterhalten werden.
3Vorspringende Gebäudeteile wie Dachvorsprünge, Vordächer, Vortreppen, 
Erker, offene Balkone und dergleichen dürfen bis 1.5 m über die Baulinie 
hinausragen, bei Baulinien entlang von Verkehrsanlagen nur, sofern sie 
mindestens 3.0 m über dem Trottior- und 4.5 m über dem Strassenniveau 
liegen.
4Vorbehalten bleiben Vorschriften über Baulinien in anderen kantonalen 
Erlassen.

Art. 56 KRG Niveaulinien 
1Niveaulinien bestimmen die Höhenlage projektierter Verkehrsanlagen. 
2Bauten und Anlagen auf angrenzenden Grundstücken sind auf die Niveaulinie 
auszurichten.

Art.. 57 KRG Ausnahmen, Verfahren
1Die für die Bewilligung zuständige Behörde kann ausser bei Gewässer- und 
Waldabstandslinien Ausnahmen von den Vorschriften über Bau- und 
Niveaulinien gewähren, wenn keine überwiegenden Interessen entgegenstehen 
und die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer sich in einem Revers 
verpflichten, auf Verlangen der zuständigen Behörde den gesetzlichen Zustand 
herzustellen.

2Werden Bau- und Niveaulinien als Bestandteil von Plänen der Grundordnung 
oder von Quartierplänen festgelegt, gelten die Verfahrensvorschriften für die 
betreffenden Pläne. Für eigenständige Bau- und Niveaulinienpläne richtet sich 
das Verfahren sinngemäss nach den Vorschriften über das 
Quartierplanverfahren. 
3Baulinien der Gemeinden entlang von Kantonsstrassen sind in einem Plan der 
Grundordnung festzulegen.

Art. 82 KRG Ausnahmen (innerhalb der Bauzonen)
1Liegen ausserordentliche Verhältnisse vor und bedeutet die Einhaltung der 
gesetzlichen Bestimmungen eine unverhältnismässige Härte, so kann die 
kommunale Behörde Ausnahmen von einzelnen Bau- und Zonenvorschriften 
gewähren, wenn dadurch keine überwiegenden öffentlichen und privaten 
Interessen verletzt werden.
2Die Ausnahmebewilligung kann davon abhängig gemacht werden, dass sich 
die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer in einem Revers verpflichtet, 
auf Verlangen der zuständigen Behörde den gesetzlichen Zustand herzustellen. 
Für wertvermehrende Aufwendungen wird in diesem Fall bei späterer 
Enteignung keine Entschädigung geleistet. 

Art. 26 BauG Gebäudehöhe 
1Als Gebäudehöhe gilt das Mittel aller Hauptgebäudeecken, gemessen vom 
gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt mit der Dachhaut. Die Höhe darf an 
keinem Messpunkt um mehr als 2 m überschritten werden. Bei Abgrabungen 
um mehr als einen Drittel der Fassadenlänge gilt der neu geschaffene Grund 
als Basis für die Messungen.
2Bei gegliederten Baukörpern werden die Höhen für jeden Baukörper separat 
ermittelt. Bestehen rechtskräftige Niveaulinien, welche die Höhe von Gebäuden 
im Gelände bestimmen, so sind diese massgebend.

Art. 29 BauG Zone Wohnquartier …
1Für die Zone Wohnquartier … gelten dieselben Nutzungsvorschriften wie für 
die allgemeine Zone für Wohnquartiere. Ausgenommen davon sind die 
Ausnützung, die Gebäudehöhe und die Grenzabstände, welche sich nach den 
Vorgaben im Quartierplan … richten.

Art. 25 KRG Regelbauweise
1Die Regelbauweise umfasst wenigstens das Mass der Nutzung, die Bauweise 
(geschlossene, offene Bauweise) sowie die Grenz- und Gebäudeabstände. 
2Das Mass der Nutzung wird durch Gebäudeabmessungen und Nutzungsziffern 
bestimmt. Für Gebiete, in denen als Folgeplanung eine Arealplanung 
durchgeführt wird, können für Gebäudeabmessungen und Nutzungsziffern 
Richtwerte oder Rahmen festgelegt werden. 
3Auf Nutzungsziffern kann verzichtet werden, wenn das Mass der Nutzung in 
der Grundordnung durch Gebäudeabmessungen bzw. andere planerische 
Massnahmen hinreichend bestimmt ist.

4Die Gemeinden könne vorsehen, dass im Rahmen von Quartierplänen von der 
Regelbauweise abgewichen werden darf. Voraussetzungen und Abweichungen 
sind im Baugesetz festzulegen.
5Die Regierung erlässt durch Verordnung Vorschriften über Begriffe und 
Messweisen der Regelbauweise.

Art. 36 KRVO Grundsatz (Begriffe und Messweisen)
1Die Begriffe und Messweisen der Regelbauweise richten sich bis zum Erlass 
kantonaler Vorschriften nach den Bestimmungen der Baugesetze der 
Gemeinden. 
2Vorbehalten bleiben die kantonalen Vorschriften über den Grenz- und 
Gebäudeabstand.  

Art. 5 QPV Verbindlichkeit (Allgemeine Bestimmungen)
1Der Quartierplan gilt für Eigentümer/Innen aller im Beizugsgebiet befindlichen 
Grundstücke unbesehen allfälliger Handänderungen.
2Bauten und Anlagen im Quartierplangebiet haben, soweit diese QPV keine 
Regelung enthalten, den jeweils geltenden Bauvorschriften zu genügen. 
3Der Quartierplanvertrag vom 3. April 1976 bleibt unverändert bestehen, soweit 
er nicht gegenstandslos oder im Rahmen der vorliegenden Revision abgeändert 
wird. 

Art. 11 QPV Erläuterungen zum neuen Grenzverlauf

Zu Parzelle 2863: Verlegen der Parzellengrenze auf die Fassadenkante des 
bestehenden Gebäudes auf der Nachbarparzelle (Diff. 0.15 m); verlegen der 
Parzellengrenze auf die Brandmauer und freistehende Fassade der 
Nachbarparzelle (Diff. ca. 0.35 m); Flächenausgleich.

Art. 21 QPV Baustandorte
1Die Baustandorte werden bestimmt durch Bau- bzw. Baugestaltungslinien im 
Sinne der einschlägigen Vorschriften des kantonalen Rechts.

Art. 22 QPV Gebäudehöhen

Die Gebäudehöhen werden bestimmt einerseits durch die Bezugsniveaus 
1802.00 m (gelb), 1802.50 m (braun) und 1803.00 m (grün) sowie durch die den 
einzelnen Bauten zugeschiedenen Höhen (in m). Diese Festlegungen sind im 
Gestaltungsplan enthalten. 

b) Im Lichte dieser rechtlichen Vorgaben (KRG; KRVO; BauG; QPV) sowie der 

dazu bereits ergangenen Rechtsprechung (vgl. Verwaltungsgerichtsurteil [VGU] 

R 00 30/31 vom 27. Juni 2000 E. 3 bezüglich Berechnungsart  der 

Gebäudehöhen im besagten Quartierplangebiet) ist hier zu entscheiden, ob der 

angefochtene Baubewilligungs- und Einspracheentscheid der Vorinstanz 

geschützt werden kann oder aufgehoben werden muss.

c) Die Beschwerdeführerinnen vermengen in ihrer Argumentation bezüglich der 

Überschreitung der verbindlich festgelegten Baulinie um 1.05 m durch das 

geplante Bauvorhaben auf der Quartierplanparzelle 2863 die 

Ausnahmebewilligung nach Art. 82 KRG (Vorliegen ausserordentlicher 

Verhältnisse und unverhältnismässiger Härte) mit der Frage der Zulässigkeit 

einer verfahrensrechtlichen Ausnahme nach Art. 57 KRG (Abweichung von 

Bau- und Zonenvorschriften erlaubt, falls keine Verletzung überwiegender 

öffentlicher oder privater Interessen). Die Vorinstanz hat im angefochtenen 

Baubewilligungs- und Einspracheentscheid klar und deutlich ausgeführt, dass 

die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 82 

KRG nicht erfüllt seien und dass daher die Erteilung einer 

Ausnahmebewilligung gemäss dieser Bestimmung zweifelsfrei nicht möglich 

sei. Die kommunale Baubehörde hat die Überschreitung der Baulinie um 1.05 m 

denn auch allein gestützt auf Art. 57 KRG bewilligt.

Dafür gelten aber ganz andere Voraussetzungen, also nicht die 

ausserordentlichen Verhältnisse und die unverhältnismässige Härte, sondern 

einfach bloss das Fehlen überwiegender entgegenstehender Interessen. Die 

Vorinstanz ist dabei in Abwägung aller auf dem Spiele stehenden Interessen 

zum Schluss gelangt, dass dieser geringfügigen Überschreitung der Baulinie 

weder überwiegende öffentliche noch private Interessen entgegenstünden. Das 

Gericht kann sich dieser Sachdarstellung anschliessen, da die von den 

Beschwerdeführerinnen aufgeführten öffentlichen und privaten Interessen 

keineswegs als überwiegend eingestuft werden können. Zu Recht machen die 

Beschwerdeführerinnen nicht geltend, Art. 57 Abs. 1 KRG finde keine 

Anwendung auf die im fraglichen Quartierplan festgelegten Baulinien. Das 

bedeutet im Ergebnis, dass auch nach ihnen die in diesem Quartierplan 

gezogenen Baulinien beim Vorliegen der Voraussetzungen von Art. 57 KRG 

ausnahmsweise überschritten werden können. Wenn die 

Beschwerdeführerinnen dazu vorbringen, ein solches Präjudiz könne für die 

Gemeinde nicht absehbare Folgen haben, ist dies noch kein hinreichender 

Grund für die Verweigerung einer ausnahmsweisen Bewilligung einer 

Überschreitung der Baulinie. Dass mit einer geringfügigen Überschreitung der 

Baulinie, wie behauptet, die Schaffung eines Baukörpers von über 8 m 

ermöglicht werde, ist nicht nachvollziehbar und auch nicht näher begründet. An 

den zulässigen Gebäudehöhen ändert die geringfügige Überschreitung der 

Baulinie nämlich rein gar nichts und es ist zudem auch nicht so, dass jener 

Baukörper wegen dieser Überschreitung der betreffenden Baulinie und der 

damit seitlich einhergehenden Ausdehnung des Baukörpers tatsächlich auch 

eine Erhöhung desselben in der dritten Dimension nach sich zöge (einzig 

grösserer Gebäudegrundriss).

d) Zu den entgegenstehenden privaten Interessen weisen die 

Beschwerdeführerinnen darauf hin, dass auf diese Weise die Erstellung eines 

Riesenklotzes ermöglicht werde, der das Quartier verunstalte. Den 

Beschwerdeführerinnen würde dadurch die Sicht auf den …see und die … 

Berge massiv verbaut. Dazu hat die Vorinstanz in ihrem Baubewilligungs- und 

Einspracheentscheid überzeugend dargetan, dass für die Einsprecherinnen die 

Ausweitung des Baukörpers in Richtung West/Südwest von vornherein keine 

Rolle spiele, denn dieser Teil des Gebäudes sei für sie praktisch nicht 

erkennbar. Zwar werde das Gebäude etwas höher und beeinträchtige allenfalls 

ihre Aussicht, dieser Rügepunkt habe jedoch mit der Überschreitung der 

Baulinie nichts zu tun, so dass die diesbezüglichen Einwände der 

Einsprecherinnen nicht zu hören seien. Mit dieser Argumentation setzten sich 

die Beschwerdeführerinnen in keiner Art und Weise auseinander, so dass für 

das Gericht keine Veranlassung besteht, von dieser Würdigung abzuweichen. 

Das Gericht ist daher zur Überzeugung gelangt, dass die Voraussetzungen für 

die unbestritten vorhandene, aber bloss geringfügige Überschreitung der 

Baulinie um 1.05 m gegeben sind, zumal die Zustimmung der Nachbarn für eine 

Unterschreitung der eigens mittels Baulinie festgelegten Freiräume (anstelle der 

sonst gesetzlich einzuhaltenden Grenz- und Gebäudeabstände) noch schriftlich 

erteilt wurde und für die hinterliegenden Beschwerdeführerinnen aus dieser 

minimen räumlichen Abweichung vom Baufenster auf Parzelle 2863 keine 

nennenswerten Störungen oder Beeinträchtigungen ersichtlich sind. Vielmehr 

kann festgehalten werden, dass überhaupt keine namhaften privaten Interessen 

vorhanden sind, die nochmals eine Rechtsgüterabwägung der hier auf dem 

Spiele stehenden Interessen nötig gemacht hätten. Der Vorwurf der illegalen 

Baulinienmissachtung erweist sich als unbegründet.

e) Was die Messweise der Gebäudehöhe im fraglichen Quartierplangebiet betrifft, 

so hat sich das Verwaltungsgericht bereits in einem früheren Urteil ausführlich 

dazu geäussert (so VGU R 00 30/31 vom 27. Juni 2000 E. 3). Die Vorinstanz 

hat sich auf jenen Entscheid und die darin enthaltene Auslegung gehalten, 

wonach die Gebäudehöhe vom jeweiligen Bezugsniveau (vgl. Art. 22 QPV; 

Festlegung der Gebäudehöhen) bis zur tiefstliegenden Schnittstelle zwischen 

Aussenfassade und Dachhaut zu ermitteln sei. Nun machen die 

Beschwerdeführerinnen dazu geltend, dass in der Zwischenzeit sowohl das 

kantonale Raumplanungsgesetz (KRG; in Kraft seit dem 1. November 2005) als 

auch das kommunale Baugesetz (Neufassung mit 

Gemeindeversammlungsbeschluss vom 18. November 2010; sowie durch die 

Regierung genehmigt am 24. Mai 2011) revidiert worden seien und damit jenes 

frühere Verwaltungsgerichtsurteil hier nicht mehr fallrelevant sein könne. Heute 

müsse deshalb für die Messweise der Gebäudehöhe auf die allgemeine 

Vorschrift von Art. 26 Abs. 1 BauG (Mittel aller Hauptgebäudeecken, gemessen 

vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt mit der Dachhaut) 

zurückgegriffen werden. Diese Argumentation trifft aber ohne Zweifel nicht zu. 

Die Revision des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) 

hatte auf die Bestimmung der Gebäudehöhe überhaupt keinen Einfluss und Art. 

29 Abs. 1 BauG besagt ausdrücklich, dass für die Zone des betreffenden 

Wohnquartiers exakt dieselben Nutzungsvorschriften gelten würden wie für die 

allgemeine Zone für Wohnquartiere. Ausgenommen davon seien lediglich die 

Ausnützung, die Gebäudehöhe und die Grenzabstände, welche sich nach den 

Vorgaben im fraglichen Quartierplan (also den QPV) richten würden. Die 

Beschwerdeführerinnen haben diese Vorschrift  zwar nicht übersehen, sie 

stellen sich jedoch kommentarlos auf den Standpunkt, dass für die Ermittlung 

der Ausnützung, der Gebäudehöhe und der Grenzabstände die Bestimmungen 

des kommunalen Baugesetzes (BauG) – und eben gerade nicht der 

quartierspezifischen Quartierplanvorschriften (QPV) – massgeblich seien. Für 

eine solche Betrachtungsweise besteht indes kein Anlass, da zu den 

Nutzungsvorschriften über die Gebäudehöhe im Sinne von Art. 29 Abs. 1 BauG 

selbstredend nicht nur die Massvorschriften, sondern auch die Art der zur 

Anwendung kommenden Messweisen gehören können. Nur dann, wenn ein 

Quartierplan selber keine eigenen Messvorschriften enthält, sind die 

allgemeinen Vorschriften des kommunalen Baugesetzes anwendbar. Im 

konkreten Fall existiert jedoch Art. 22 QPV, womit die Beschwerdeführerinnen 

auch mit ihrem Vorwurf der falschen Berechnungsweise der hier zulässigen 

Gebäudehöhe auf Parzelle 2863 eindeutig ins Leere stossen. 

4. a) Der angefochtene Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 22./30. 

August 2012 erweist sich demzufolge in jeder Beziehung als rechtmässig und 

vertretbar, was zu seiner Bestätigung und zur Abweisung der dagegen 

erhobenen Beschwerde vom 14. September 2012 führt.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 

73 Abs. 1 VRG anteilsmässig (je 1/3) – unter solidarischer Haftung für das 

Ganze – den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen. Diese haben den anwaltlich 

vertretenen, obsiegenden Bauherrn (Beschwerdegegner) zudem 

aussergerichtlich – nach dem gleichen Verteil- und Haftungsschlüssel wie für 

die Gerichtskosten – gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG noch angemessen zu 

entschädigen, wobei die dazu eingereichte Anwaltshonorarnote vom 8. 

November 2012 des Rechtsverteters (RA …) über insgesamt Fr. 1‘668.60 

(gegliedert in: 6 Arbeitsstunden à Fr. 250.—[Fr. 1‘500.--]; plus 3% Spesen [Fr. 

45.--]; 8% Mehrwertsteuer [Fr. 123.60]) unverändert übernommen werden kann. 

Der Vorinstanz (Beschwerdegegnerin/Gemeinde) steht hingegen gemäss Art. 

78 Abs. 2 VRG keine entsprechende Parteienschädigung zu, da sie lediglich in 

ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3‘000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 409.--

zusammen Fr. 3‘409.--

gehen solidarisch zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaften Chesa … 

A, B und C und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die 

Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Stockwerkeigentümergemeinschaften … A, B und C haben Dr. … zudem 

solidarisch aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 1‘668.60 (inkl. MWST) zu 

entschädigen.

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 10. Juni 2013 

teilweise gutgeheissen (1C_147/2013).