# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2fedb253-fb04-50a6-90ec-a76b3f9d2a5b
**Source:** Zürich (entscheidsuche) (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-02
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 02.10.2025  VB.2024.00405
**Docket/Reference:** VB.2024.00405
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2024-00405_2025-10-02.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2024.00405	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 02.10.2025
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Im vorliegenden Fall ist die gerügte Abstandsunterschreitung als untergeordnet zu qualifizieren; ihre auflageweise Heilung wäre ohne Weiteres zulässig. Mangels praktischen Nutzens für die Beschwerdeführenden sah die Vorinstanz zu Recht von der Statuierung einer Nebenbestimmung ab (E. 3.2). Die Zufahrt zum Baugrundstück erfüllt die notwendigen Voraussetzungen für eine hinreichende verkehrsmässige Erschliessung (E. 4). Weiter erfüllt das Bauvorhaben die gestalterischen Grundanforderungen für eine befriedigende Einordnung gemäss § 238 PBG. Das Fassadenbild wirkt ausgewogen und ist nicht zu beanstanden (E. 5.2). Aufgrund deren optischer Erkennbarkeit als solche qualifizierte die Vorinstanz die baulichen Vorsprünge korrekterweise als Erker (E. 6.1). Auch bei der auflageweise verlangten Reduktion der Terrainveränderung verbleibt noch ein hinreichender Abstand des Erkers zum gestalteten Terrain (E. 6.2). Die Rüge der unmittelbaren Anwendbarkeit des ISOS ist rechtzeitig erhoben worden (E. 8.1). Die strittigen Bauten liegen in einem Gebiet mit Erhaltungsziel C – daher handelt es sich bei der Bewilligung der Photovoltaikanlage nicht um eine Bundesaufgabe (E. 8.3). Hingegen löst das Vorhaben eine Schutzraumpflicht aus, die nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine Bundesaufgabe darstellt. Im unterlassenen Einbezug der kantonalen Fachstelle zur Beurteilung, ob ein Gutachten einer eidgenössischen Kommission erforderlich ist, liegt eine Verletzung von Art. 7 NHG.
Gutheissung. Spungrückweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BUNDESAUFGABE
ERKER
ERSCHLIESSUNG
GESTALTUNGSANFORDERUNGEN
ISOS
NEBENBESTIMMUNG
STRASSENABSTAND

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 22 Abs. I ABV
Art. 78 Abs. I BV
Art. 78 Abs. II BV
Art. 61 BZG
Art. 2a Abs. I KNHV
Art. 3a Abs. II KNHV
Art. 2 Abs. I NHG
Art. 2 Abs. II NHG
Art. 5 NHG
Art. 5 Abs. I NHG
Art. 6 NHG
Art. 6 Abs. I NHG
Art. 6 Abs. II NHG
Art. 7 Abs. II NHG
Art. 25 Abs. II NHG
Art. 23 Abs. IV NHV
§ 233 PBG
§ 236 Abs. I PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 237 Abs. II PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 321 PBG
Art. 18a Abs. III RPG
Art. 32b RPV
Art. 77 Abs. III SSV
Art. 10 Abs. II VErV
§ 28 Abs. I VRG
§ 52 VRG
§ 70 VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2024.00405

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 2. Oktober 2025

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter
José Krause, Gerichtsschreiber Yann Aders.   

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

 

2.    B, 

 

3.1  C, 

 

3.2  D, 

 

4.    E, 

 

5.1  F, 

 

5.2  G, 

 

6.    H, 

 

7.    I, 

 

8.1  J, 

 

8.2  K, 

 

alle vertreten durch RA L, 

Beschwerdeführende, 

 

 

gegen

 

 

1.    M AG, 

vertreten durch RA N,

 

2.    Bausektion des Stadtrates Zürich, 

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

betreffend
Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 9. Mai 2023 erteilte die
Bausektion des Stadtrates von Zürich der M AG die baurechtliche
Bewilligung für zwei Ersatzneubauten mit 13 Wohnungen auf den Grundstücken
Kat.-Nrn. 01 und 02 an der O-Strasse 03 und 04 in Zürich. 

II.  

Gegen diesen Entscheid erhoben A, B, C und D, E, F und G, H,
I sowie J und K mit Eingabe vom 14. Juni 2023 Rekurs beim Baurekursgericht
des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des Entscheids. Mit Entscheid vom 7. Juni
2024 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab. 

III.  

Hiergegen erhoben A, B, C und D, E, F und G, H, I sowie J
und K mit Eingabe vom 9. Juli 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des
Kantons Zürich und beantragten unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die
Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide sowie die Verweigerung der
Baubewilligung; eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die
Bausektion zurückzuweisen. Das Baurekursgericht beantragte am 19. Juli
2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom
26. August 2024 beantragte die M AG unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
die Abweisung der Beschwerde. Am 11. September 2024 beantragte auch die
Bausektion die Beschwerdeabweisung. A, B, C und D, E, F und G, H, I sowie J und
K replizierten am 23. September 2024, worauf sich die M AG sowie die
Bausektion nicht mehr vernehmen liessen. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

2.
 

2.1 Die
Baugrundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 liegen in der Wohnzone W2bII
gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO). Sie werden südlich von
der bogenförmig verlaufenden O-Strasse umfahren, ansonsten grenzen überbaute
Parzellen an sie an. Die Bauherrschaft plant den Neubau zweier
Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 13 Wohnungen, einer Unterniveaugarage mit
20 Autoabstellplätzen sowie zwei Autoabstellplätzen im Freien.

2.2 Die
Baugrundstücke sind Teil des im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder
der Schweiz (ISOS) eingetragenen Objekts Q Nr. 05, welches ein Gebiet
im Sinn des ISOS ist. Ein Gebiet ist ein grösstmöglicher Ortsteil, der dank
räumlichen, architekturhistorischen oder regionaltypischen Merkmalen als
Ganzheit ablesbar ist. Das Gebiet Q Nr. 05 ist mit dem Erhaltungsziel C
klassiert. Das Erhaltungsziel C umschreibt den Erhalt des Charakters. Es
bedeutet, das Gleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten zu bewahren und die den
ursprünglichen Erbauungsgrund illustrierenden und für den Charakter
wesentlichen Elemente integral zu erhalten (Art. 9 Abs. 4 der
Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz
vom 13. November 2019 [VISOS]). Rund 80 m vom geplanten Neubau
entfernt befindet sich sodann die Baugruppe Nr. 06 mit dem Erhaltungsziel B.
Das Erhaltungsziel B umfasst den Erhalt der Struktur. Dies bedeutet, die
Anordnung und die Gestalt der Bauten und Freiräume zu bewahren und die für die
Struktur wesentlichen Elemente und Merkmale integral zu erhalten (Art. 9
Abs. 4 VISOS).

3.
 

Die Beschwerdeführenden monieren zunächst, die vom
Baurekursgericht festgestellte Unterschreitung des Strassenabstandes im
nördlichen Bereich der Tiefgarage könne nicht auflageweise behoben werden, da
die Auswirkungen auf die behindertenfreundlichen und die Pflichtparkplätze
unklar seien und der Mangel nicht untergeordneter Natur sei. Sodann könne nicht
auf die Statuierung einer solchen Nebenbestimmung verzichtet werden. 

3.1 Inhaltliche
oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) unter bestimmten
Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der
Baubewilligung behoben werden. Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen können
untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach § 321
Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt allerdings, wenn die Mängel eine
wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts
erfordern (vgl. statt vieler VGr, 14. Juli 2022, VB.2021.00454, E. 6.2
m. w. H.). 

3.2 Das
Baurekursgericht erwog, dass die Strassenabstandsunterschreitung von ca.
1,07 m gegen Norden sich durch eine Kappung der betreffenden
unterirdischen Gebäudeecke der Tiefgarage ohne besondere Schwierigkeiten
auflageweise beheben liesse. Selbst wenn dadurch auf einen unterirdischen
Abstellplatz zu verzichten wäre, sei die erforderliche Anzahl der
Pflichtabstellplätze übertroffen.

Diese Ausführungen sind zutreffend: Die vorliegende
Abstandsunterschreitung in einer nördlichen Gebäudeecke ist, gemessen am Umfang
des Gesamtprojekts (dazu etwa VGr, 27. März 2024, VB.2023.00295,
E. 7.2), klar als untergeordnet zu qualifizieren. Mit Verzicht auf den in
der fraglichen Ecke liegenden und gemäss den Bauplänen 2,65 m breiten
Abstellplatz lässt sich die Abstandsunterschreitung von rund 1 m ohne
besondere Schwierigkeiten korrigieren. Entgegen der Beschwerdeschrift sind von
dieser Korrektur keine weiteren Abstellplätze (auch nicht der in den Plänen
ausgewiesene behindertengerechte Abstellplatz) und ebenso wenig die Fluchtwege
betroffen, sodass sich weitere Abklärungen in dieser Hinsicht erübrigten.

Dass die Vorinstanz in der Folge von der Statuierung einer
entsprechenden Nebenbestimmung absah, da sie für die Rechtsmittelführenden
"ohne Bedeutung wäre", ist ebenso wenig zu beanstanden. Aus der geforderten
Nebenbestimmung würde den Beschwerdeführenden mangels sichtbarer Auswirkungen kein
praktischer Nutzen erwachsen (vgl. VGr, 18. März 2021, VB.2020.00737,
E. 4.1.3; 6. Februar 2020, VB.2019.00289, E. 5.3.2). Die
Beschwerdeführenden vermögen nicht aufzuzeigen, inwiefern die Nebenbestimmung
für sie wesentlich und nicht bedeutungslos (dazu Martin Bertschi in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 59)
wäre. 

3.3 Die Rüge,
wegen falscher Messweise unterschreite das Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
oberirdisch im östlichen Bereich den Strassenabstand um rund 0,7 m,
erweist sich als unbegründet. Bei Messung rechtwinklig zur Fassade, wie das Art. 22
Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV, in der
hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung
[Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 11. Mai 2016]) vorgibt, ist der
Strassenabstand respektiert.

4.
 

Weiter sei die Verkehrssicherheit nicht gegeben, da die
Sichtverhältnisse auf der engen und stark abfallenden O-Strasse eingeschränkt
seien und die zusätzliche Verkehrsbelastung durch das geplante Bauvorhaben zu
unzumutbaren Situationen führe. 

4.1 Die
genügende Erschliessung ist eine Grundanforderung, damit ein Grundstück baureif
ist und bebaut werden kann (vgl. §§ 233 f. PBG). Erschlossen ist ein
Grundstück unter anderem, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und
Anlagen genügend zugänglich ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Die genügende
Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und
Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge
der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1
PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat
erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Dies hat
er mit der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV)
getan.

4.2 Die
Vorinstanz erwog, dass die O-Strasse (im Abschnitt westlich der P-Strasse) die
Anforderungen an einen Zufahrtsweg erfüllen müsse. Sie sei im fraglichen
Teilstück ca. 5,5 m breit, verfüge weder über Bankette noch über ein
Trottoir, indes über Längsstreifen für Fussgänger gemäss Art. 77
Abs. 3 der Signalisationsverordnung vom 5. September 1979 (SSV). Die
Strasse sei nur sehr schwach befahren, sei übersichtlich, liege in einer
30er-Zone, die Verkehrsunfallstatistik der Stadt Zürich weise im betreffenden
Abschnitt zwischen 2011 und 2023 gerade mal einen einzigen Unfall aus und ihre
Fahrbahnbreite gehe weit über die Anforderungen an einen Zufahrtsweg hinaus. 

4.3 Was die
Beschwerdeführenden diesen schlüssigen Ausführungen entgegenhalten, überzeugt
nicht. Da der Zufahrtsweg mit rund 5,5 m auch die Mindestbreite für zwei
Bankette (2 × 0,3 m) ohne Weiteres einhält (weshalb er entgegen
den Beschwerdeführenden nicht als schmal oder eng bezeichnet werden kann), kann
der Querschnittstyp 1 vorliegend angewendet werden, da der
Fussgängerschutz mit Blick auf die übersichtliche Strassenführung auch ohne
Bankett gewährleistet ist (vgl. VGr, 11. April 2024, VB.2023.00534,
E. 4.4). Ein Trottoir ist vor diesem Hintergrund nicht nötig. Weiter ist
die mit den zusätzlichen 22 Autoabstellplätzen einhergehende Erhöhung des
Verkehrsaufkommens aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten bereits in die
Qualifikation der Zufahrtsart eingeflossen (vgl. § 10 Abs. 2 VErV),
weshalb die Beschwerdeführenden mit dem Argument des Mehrverkehrs nichts zu
ihren Gunsten bewirken können. Genauso wenig bringt ihnen das Anführen der O-Strasse
als vermeintlichen "Schleichweg" ein, da die Vorinstanz festhielt,
dass die O-Strasse mit einem Fahrverbot ("Zubringerdienst gestattet")
belegt ist und damit nicht mit Durchgangsverkehr zu rechnen ist, was die
Beschwerdeführenden wiederum nicht in Zweifel ziehen. Ferner bleiben die
übrigen Ausführungen der Beschwerdeführenden, wonach es etwa auf der O-Strasse
regelmässig zu heiklen Situationen komme, unsubstanziiert, sodass darauf nicht
weiter eingegangen werden kann. Die Vorinstanz hat schliesslich neben der
gründlichen Würdigung der örtlichen Verhältnisse als ein weiteres
Begründungselement die Verkehrsunfallstatistik der Stadt Zürich zur Beurteilung
der Verkehrssicherheit herangezogen. Wenn die Beschwerdeführenden diese
Statistik als nur bedingt aussagekräftig auffassen, können sie damit den
Schluss der Vorinstanz, dass die Verkehrserschliessung der Baugrundstücke nicht
zu beanstanden sei, von vornherein nicht umstossen. Die Rüge erweist sich als
unbegründet. 

5.
 

Im Weiteren rügen die Beschwerdeführenden, dass das
Bauprojekt mit seinen überhohen Glasfronten als störender überdimensionierter
Klotz in diesem von ruhigen, herrschaftlichen Anwesen geprägten Quartier wirke.
Zudem sei nicht beurteilbar, wie sich die verfügten Auflagen in gestalterischer
Hinsicht auf das Bauvorhaben auswirken würden. 

5.1 § 238
Abs. 1 PBG enthält die Grundanforderung an die Gestaltung von Bauten,
Anlagen und Umschwung. Diese sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der
baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen
so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die
Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der
architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer
Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur
bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung
zu beurteilen (VGr,
30. November 2017, VB.2017.00102, E. 4.2; 23. März 2017,
VB.2016.00374, E. 3.1).

5.2 Die
Beschwerdeführenden monieren vorab, in der Baubewilligung sei die befriedigende
Einordnung gemäss § 238 PBG (zu) kurz begründet. Damit können sie nichts
zu ihren Gunsten bewirken. Praxisgemäss akzeptiert das Verwaltungsgericht, dass
die Baubewilligungsbehörde die Begründung für eine genügende Einordnung in die
Umgebung bzw. eine besondere Rücksichtnahme auf ein Schutzobjekt nach § 238
PBG auch noch in der Rekursantwort erbringen kann (VGr, 15. August 2024,
VB.2023.00355, E. 3.2.2). Soweit die Begründung im Bauentscheid nicht
ohnehin schon als klar genügend bezeichnet werden muss, hat die
Baubewilligungsbehörde eine solche jedenfalls mit der Rekursantwort erbracht.
Was das Projekt betrifft, störten die Beschwerdeführenden die raumhohen
Fenster, welche überhoch wirken würden. Ein Blick in die einschlägigen
Fassadenpläne lässt aber keine Zweifel an den Erwägungen im Bauentscheid,
wonach Setzung, Proportionen und Anteil der Fenster ausgewogen wirken würden,
aufkommen. Mit der Vorinstanz kann von einem unruhigen Fassadenbild keine Rede
sein. Die Rüge erweist sich als unbegründet.

5.3 Die Rüge,
wonach die Auswirkungen des Bauprojekts auf einen geschützten Einzelbaum vom
Baurekursgericht ungeprüft blieben, hatten die Beschwerdeführenden im
vorinstanzlichen Verfahren nicht vorgebracht, weshalb auf sie erstmals vor
Verwaltungsgericht nicht einzugehen ist. Denn erweist sich eine Rüge im
Rekursverfahren als verspätet, so kann diese auch im Beschwerdeverfahren nicht
mehr vorgebracht werden, andernfalls das Rügeprinzip vor Baurekursgericht
faktisch ausgehöhlt würde (VGr, 3. Oktober 2024, VB.2023.00556,
E. 2.2 mit Hinweisen). 

6.
 

6.1 Weiter
rügen die Beschwerdeführenden, bei den geplanten Vorsprüngen auf drei Seiten
der Fassaden handle es sich nicht um Erker. Unter dem Begriff des Erkers
versteht man landläufig einen der Fassade oder Ecke eines Gebäudes
vorgelagerten, geschlossenen, überdachten, über ein oder mehrere Geschosse
reichenden Ausbau, der nicht vom Boden aufsteigt (VGr, 6. Februar 2020, VB.2019.00289,
E. 3.1). Die Vorinstanz erwog hierzu, das Verwaltungsgericht habe in einem
Fall einen Abstand zwischen Erkerunterkante und gestaltetem Terrain von einem
Meter als genügend erachtet, was nicht bedeute, dass nicht auch ein geringerer
Abstand zulässig wäre. Ein zwingender, ausnahmslos einzuhaltender Mindestabstand
von einem Meter zwischen Erkerunterkante und gestaltetem Terrain lässt sich der
verwaltungsgerichtlichen Praxis tatsächlich nicht entnehmen (vgl. VGr, 11. Mai
2023, VB.2022.00643, E. 4.2; 17. September 2015, VB.2015.00350,
E. 3.2); massgeblich ist der optische Eindruck (VGr, 5. April 2018, VB.2017.00183,
E. 9.2) respektive die optische Erkennbarkeit des Bauteils (VGr, 31. August
2023, VB.2022.00583, E. 4). Entsprechend bejahte die Vorinstanz die
Qualifikation der fraglichen Vorsprünge als Erker unter Einnahme verschiedener
Blickwinkel aufgrund der optischen Erkennbarkeit als solche. Sie hat dabei
insbesondere berücksichtigt, dass das Terrain gegen Norden ansteigt, weshalb
die Beschwerdeführenden allein mit diesem Hinweis die vorinstanzliche
Einschätzung nicht umzustossen vermögen. Die weiteren Einwendungen richten sich
gegen die Auswirkungen des Erkers (namentlich auf die Dimensionen des
Gebäudes), nicht gegen dessen Qualifikation, weshalb darauf an dieser Stelle
nicht weiter einzugehen ist.

6.2 Auflageweise
verlangte die Baubewilligungsbehörde die Reduktion der Terrainveränderungen an
der Fassade Ost des Gebäudes auf Kat.-Nr. 02, da diese das geringfügige
Mass übersteigen würden. Nach Dafürhalten der Beschwerdeführenden würde indes
bei einer Reduktion der geplanten Abgrabungen der Erker an dieser Fassade
gänzlich auf dem Terrain aufliegen, weshalb eine Korrektur nicht mittels Nebenbestimmung
möglich sei. Ein Blick in den einschlägigen Fassadenplan zeigt indessen, dass
zurzeit der Abstand zwischen Erkerunterkante und gestaltetem Terrain mindestens
1,3 m beträgt, weshalb mit der Vorinstanz auch unter Berücksichtigung der
verlangten Anpassungen ein hinreichender Abstand des Erkers zum gestalteten
Terrain gewahrt werden kann und sich daher die Auflage als zulässig erweist. 

7.
 

Entgegen den Beschwerdeführenden und mit der Vorinstanz,
auf deren zutreffende Erwägung verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1
Satz 2 i. V. m. § 70 VRG), ist
schliesslich festzustellen, dass die beanstandeten Balkone am projektierten
Gebäude auf Kat.-Nr. 01 nicht bis ins Dachgeschoss hinauf reichen und der
Dachrand durchgehend einheitlich ausgestaltet ist. Auch die einer Dachaufbaute
vorgelagerte Terrasse über dem südseitigen Erker am geplanten Gebäude auf
Kat.-Nr. 02 verunklärt die charakteristische Erscheinungsweise eines
Dachgeschosses nicht.

8.
 

Die Beschwerdeführenden wenden sodann ein, dass das ISOS
vorliegend unmittelbar anzuwenden gewesen wäre, da mit der in der
Baugenehmigung geforderten Bewilligung gestützt auf das Bundesgesetz über den
Bevölkerungsschutz und den Zivilschutz (Bevölkerungs- und Zivilschutzgesetz,
BZG) vom 20. Dezember 2019 sowie der Erstellung einer Solaranlage
Bundesaufgaben vorliegen würden. 

8.1 Vorab ist
zu prüfen, ob die Rüge rechtzeitig erhoben wurde, was die Beschwerdegegnerinnen
bestreiten. 

8.1.1
Entscheidet das Verwaltungsgericht – wie vorliegend – als zweite
gerichtliche Instanz, sind neue Tatsachenbehauptungen nur so weit zulässig, als
es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist (§ 52
Abs. 2 VRG). Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Vorinstanz
einen Neuentscheid getroffen hat oder wenn sie die angefochtene Verfügung zwar
bestätigte, aber neu begründete bzw. auf neue Gesichtspunkte abstützte. Auch
berücksichtigt wird, in welcher Parteirolle die vor Verwaltungsgericht
beschwerdeführende Partei am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat (Marco
Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 22 ff.). Neue rechtliche
Begründungen sind im Beschwerdeverfahren dagegen grundsätzlich erlaubt, da die
rechtliche Begründung nicht Bestandteil des Streitgegenstands bildet.
Abweichend von diesem Grundsatz können jedoch gemäss ständiger Praxis vor dem
Verwaltungsgericht in baurechtlichen Verfahren keine neuen Bauhinderungsgründe
geltend gemacht werden. Entscheidet das Verwaltungsgericht als zweite
gerichtliche Instanz, bleibt für neue rechtliche Begründungen grundsätzlich
insoweit kein Raum, als sie sich auf neue tatsächliche Behauptungen stützen, es
sei denn, das Vorbringen neuer Tatsachen sei durch die angefochtene Anordnung
notwendig geworden. Massgebend für die Berücksichtigung neuer rechtlicher
Vorbringen muss in baurechtlichen Verfahren damit sein, ob sie sich auf das Tatsachenfundament
des Rekursentscheids, das heisst auf den im Rekursverfahren ermittelten
Sachverhalt, beziehen (Donatsch, § 52 N. 36 ff.; VGr, 27. Oktober
2022, VB.2022.00153, E. 4.2; 15. Juli 2021, VB.2021.00253,
E. 4.1; 17. April 2019, VB.2018.00575, E. 4.5).

8.1.2
Im Rekurs vom 14. Juni 2023 erwähnten die heutigen Beschwerdeführenden
den ISOS-Eintrag für das betreffende Quartier, freilich ohne dessen
Anwendbarkeit anzusprechen. Die Rekursantwort der Baubewilligungsbehörde
verneinte darauf die Anwendbarkeit des ISOS. In der Folge erwog die Vorinstanz,
dass keine Interessenabwägung im Sinn der aus dem ISOS fliessenden
Heimatschutzanliegen vorzunehmen sei, da im vorliegenden Fall keine
Bundesaufgabe infrage stehe, weshalb der Schutz von Ortsbildern vorab durch
kantonales Recht gewährleistet sei. 

8.1.3
In ihrer Rekursschrift erwähnten die Beschwerdeführenden den ISOS-Eintrag,
womit sie ihm rechtliche Relevanz zumassen und dadurch zumindest indirekt die
Frage der unmittelbaren Anwendbarkeit des ISOS aufwarfen (auch wenn sie diesen
Punkt in ihrer Rekursreplik unerwidert liessen). Nachdem das Baurekursgericht
diese beantwortete, stützen sich die fraglichen Vorbringen auch auf das
Tatsachenfundament des Rekursentscheids, weshalb die genannte Rüge der
Beschwerdeführenden zulässig ist.

8.2  

8.2.1
Nach Art. 5 Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes vom
1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG) erstellt der Bundesrat
nach Anhören der Kantone Inventare von Objekten von nationaler Bedeutung; er
kann sich auf bestehende Inventare von staatlichen Institutionen und von
Organisationen stützen, die im Bereich des Naturschutzes, des Heimatschutzes
oder der Denkmalpflege tätig sind. Beim Bundesinventar der schützenswerten
Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung handelt es sich um ein Inventar
im Sinn von Art. 5 Abs. 1 NHG.

Gemäss Art. 6 NHG wird durch die Aufnahme eines
Objektes von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes dargetan, dass es
in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter
Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die
grösstmögliche Schonung verdient (Abs. 1). Ein Abweichen von der
ungeschmälerten Erhaltung im Sinn der Inventare bei Erfüllung einer
Bundesaufgabe darf nur in Erwägung gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich-
oder höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen
(Abs. 2).

Diese Schutzbestimmung gilt aufgrund der
verfassungsrechtlichen Kompetenzordnung indes lediglich bei der Erfüllung von
Bundesaufgaben in unmittelbarer Weise (Art. 78 Abs. 1 und 2 BV, Art. 6
Abs. 2 und Art. 2 NHG; vgl. zum Ganzen BGr, 27. Juli 2023,
1C_58/2021, E. 4).

8.2.2
Nach Art. 78 Abs. 1 BV sind für den Natur- und Heimatschutz
grundsätzlich die Kantone zuständig. Gemäss Art. 78 Abs. 2 BV nimmt
jedoch der Bund bei der Erfüllung seiner Aufgaben Rücksicht auf die Anliegen
des Natur- und Heimatschutzes und schont Landschaften, Ortsbilder,
geschichtliche Stätten sowie Natur- und Kunstdenkmäler; er erhält sie
ungeschmälert, wenn das öffentliche Interesse es gebietet. Was unter der
Erfüllung einer Bundesaufgabe im Sinn von Art. 78 Abs. 2 BV zu
verstehen ist, führt Art. 2 Abs. 1 NHG – in nicht
abschliessender Weise (BGr, 24. April 2023, 1C_265/2022, E. 3.1) –
aus: Dazu gehören insbesondere die Planung, Errichtung und Veränderung von
Werken und Anlagen durch den Bund, wie z. B. Bauten und Anlagen der Bundesverwaltung,
Nationalstrassen oder Bauten und Anlagen der Schweizerischen Bundesbahnen (lit. a),
die Erteilung von Konzessionen und Bewilligungen, wie zum Bau und Betrieb von
Verkehrsanlagen, Transportanstalten, Werken und Anlagen zur Beförderung von
Energie, Flüssigkeiten oder Gasen oder zur Übermittlung von Nachrichten, sowie
Bewilligungen zur Vornahme von Rodungen (lit. b), die Gewährung von
Beiträgen an Planungen, Werke und Anlagen, wie Meliorationen, Sanierungen
landwirtschaftlicher Bauten, Gewässerkorrektionen, Anlagen des Gewässerschutzes
und Verkehrsanlagen (lit. c). Entscheide kantonaler Behörden über
Vorhaben, die voraussichtlich nur mit Beiträgen nach Abs. 1 lit. c
verwirklicht werden, sind der Erfüllung von Bundesaufgaben gleichgestellt (Art. 2
Abs. 2 NHG).

Eine Bundesaufgabe kann auch dann vorliegen, wenn eine
kantonale Behörde verfügt hat. Voraussetzung für das Vorliegen einer
Bundesaufgabe ist gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in erster
Linie, dass die angefochtene Verfügung eine Rechtsmaterie betrifft, die in die
Zuständigkeit des Bundes fällt, bundesrechtlich geregelt ist und einen Bezug
zum Natur-, Landschafts- und Heimatschutz aufweist. Das ist einerseits der
Fall, wenn die bundesrechtliche Regelung (zumindest auch) den Schutz von Natur,
Landschaft oder Heimat bezweckt; andererseits ist eine Bundesaufgabe zu
bejahen, wenn der bundesrechtliche Auftrag die Gefahr der Beeinträchtigung
schützenswerter Natur, Orts- und Landschaftsbilder in sich birgt (BGE 139
II 271 E. 9.3 f. mit Hinweisen; BGr, 17. Januar 2024, 1C_43/2023,
E. 3.2; 24. April 2023, 1C_265/2022, E. 3.2 mit Hinweisen).

8.2.3
Gemäss Art. 7 Abs. 2 NHG i. V. m.
Art. 23 Abs. 4 der Verordnung vom 16. Januar 1991 über den
Natur- und Heimatschutz (NHV) ist – zwingend (BGE 145 II 176
E. 3.2 f. mit Hinweisen) – ein Gutachten der Eidgenössischen Natur-
und Heimatschutzkommission (ENHK) oder der Eidgenössischen Kommission für
Denkmalpflege (EKD) einzuholen, wenn bei der Erfüllung der Bundesaufgabe ein
Objekt, das in einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgeführt ist,
erheblich beeinträchtigt werden kann oder sich in diesem Zusammenhang
grundsätzliche Fragen stellen. Im Gutachten gibt die Kommission an, ob das
Objekt ungeschmälert zu erhalten oder wie es zu schonen ist (Art. 7
Abs. 2 NHG).

Soweit für die Erfüllung einer Bundesaufgabe der Kanton
zuständig ist, beurteilt die kantonale Fachstelle nach Art. 25 Abs. 2
NHG, ob ein Gutachten der ENHK oder der EKD erforderlich ist (Art. 7
Abs. 1 NHG). Im Kanton Zürich ist für den Ortsbildschutz das Amt für
Raumentwicklung (ARE) zuständig (§ 2a Abs. 1 der Kantonalen Natur-
und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [KNHV]). Art. 7 NHG
stellt keine blosse Ordnungsvorschrift dar. Sind die Voraussetzungen erfüllt,
ist eine Begutachtung durch die ENHK bzw. die EKD vorgeschrieben. Erachtet die
Fachstelle ein Gutachten für erforderlich, so sind die Entscheidbehörden
verpflichtet, dieses einzuholen. Davon kann nur abgewichen werden, wenn die
Voraussetzungen gemäss Art. 7 Abs. 2 NHG klarerweise nicht vorliegen
(BGr, 10. November 2023, 1C_315/2022, E. 5.3.1, vgl. zum Ganzen BGr,
19. März 2024, 1C_50/2023).

8.3 Die
Beschwerdeführenden halten dafür, dass mit der von Seiten der Bauherrschaft
geplanten Erstellung einer Photovoltaikanlage eine Bundesaufgabe vorliegen
würde. Dies wäre der Fall, wenn sich die Bewilligungsvoraussetzungen aus
Art. 18a Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom
22. Juni 1979 (RPG) ergäben (dies jüngst eingehend bejahend VGr, 16. Januar
2025, VB.2024.00110, E. 4). Gemäss dieser Bestimmung bedürfen Solaranlagen
auf Kultur- und Naturdenkmälern von kantonaler oder nationaler Bedeutung stets
einer Baubewilligung. Sie dürfen solche Denkmäler nicht wesentlich
beeinträchtigen. Der Gesetzesbegriff des Kulturdenkmals von kantonaler oder
nationaler Bedeutung ist in Art. 32b der Raumplanungsverordnung vom
28. Juni 2000 (RPV) konkretisiert und präzisiert (Christoph Jäger in:
Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Baubewilligung,
Rechtsschutz und Verfahren, Zürich etc. 2020, Art. 18a N. 49). Demnach
gelten als Kulturdenkmäler von kantonaler oder nationaler Bedeutung
(Art. 18a Abs. 3 RPG) namentlich Gebiete, Baugruppen und
Einzelelemente gemäss Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder von
nationaler Bedeutung mit Erhaltungsziel A (lit. b). Da die strittigen
Bauten indessen in einem Gebiet mit dem Erhaltungsziel C (oben E. 2)
lokalisiert sind, findet Art. 18a Abs. 3 RPG (in Verbindung mit Art. 32b
RPV) keine Anwendung und liegt somit in dieser Hinsicht keine Bundesaufgabe
vor. 

8.4 Weiter
löst nach der Baubewilligung das Vorhaben eine Schutzraumpflicht gemäss
Art. 61 ff. BZG aus, weshalb die Bewilligung unter dem Vorbehalt der
Genehmigung des Schutzraumprojekts erteilt wurde (Dispositiv-Ziffer I.A).
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Errichtung von
Zivilschutzbauten eine Bundesaufgabe, deren Voraussetzungen das Bundesrecht
konkret regelt und die den notwendigen Bezug zum Natur-, Landschafts- und
Heimatschutz haben (BGr, 11. März 2014, 1C_700/2013, E. 2.2; BGE 131
II 545 E. 2.2, je mit Hinweis auf BGr, 12. Juli 1999, 1A.231/1998, E. 1b/bb).
In diesem Punkt ist der vorinstanzliche Entscheid, welcher das Vorliegen einer
Bundesaufgabe verneinte (oben E. 6.1.2), rechtsfehlerhaft und
korrekturbedürftig. 

Da die Mehrfamilienhäuser innerhalb eines ISOS-Gebiets mit
dem Erhaltungsziel C errichtet werden sollen und sich in relevanter
Umgebung eine Baugruppe mit dem Erhaltungsziel B befindet, kann eine
Beeinträchtigung eines Inventarobjekts gemäss der Rechtsprechung des
Bundesgerichts durch das Bauvorhaben nicht offensichtlich ausgeschlossen werden
(vgl. auch VGr, 11. Juli 2024, VB.2023.00340, E. 3). Im unterlassenen
Einbezug des ARE (vgl. nun aber Art. 3a Abs. 2 KNHV, der Grundlage
bildet für die zwischenzeitlich erfolgte Delegation der ISOS-Beurteilung an die
städtische Baubehörde [vgl. Medienmitteilung der Stadt Zürich vom
1. September 2025, Direktanwendung ISOS: Weiterer Schritt in die richtige
Richtung]) für die Beurteilung, ob ein Gutachten der ENHK oder EKD einzuholen
ist, liegt eine Verletzung von Art. 7 NHG. Die Beschwerde ist insoweit
gutzuheissen. Demgemäss ist der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben und die
Sache an die Baubewilligungsbehörde zurückzuweisen. Diese hat eine Beurteilung der
Fachstelle für das ISOS einzuholen und anschliessend neu zu entscheiden.

9.
 

Gemäss § 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG tragen die Verfahrensbeteiligten die Kosten in der Regel
entsprechend ihrem Unterliegen. Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung ist
in Bezug auf die Verlegung der Gerichts- und Parteikosten als Obsiegen zu
behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch
entscheiden kann (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2). Die
Gerichts- sowie die den Beschwerdeführenden auferlegten Rekurskosten (Fr. 5'980.-)
sind demgemäss den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte
aufzuerlegen. Die Beschwerdegegnerin 1 ist sodann zu verpflichten, den
Beschwerdeführenden für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG).

10.
 

Beim vorliegenden Urteil handelt es sich um einen
Rückweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsätzlich als Zwischenentscheid
qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93
Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG)
weiterziehen lässt (BGE 134 II 137 E. 1.3.2).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen.

       Der
Entscheid der Bausektion des Stadtrates von Zürich vom 9. Mai 2023 und der
Entscheid des Baurekursgerichts vom 7. Juni 2024 werden aufgehoben. Die
Sache wird im Sinn der Erwägungen an die Beschwerdegegnerin 2 zum
Neuentscheid zurückgewiesen.

       Die
den Beschwerdeführenden auferlegten Rekurskosten von Fr. 5'980.- werden
neu den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    180.--     Zustellkosten,

Fr. 6'180.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte
auferlegt.

4.    Die
Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden eine
Parteientschädigung für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren von insgesamt
Fr. 5'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft
dieses Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung
an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.