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**Case Identifier:** cc8ce01d-1ee5-5dff-a1f5-9026eb51604b
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-03-30
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 30.03.2015 C/23353/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-23353-2011_2015-03-30.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 01.04.2015. 

 
  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/23353/2011 ACJC/379/2015 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 30 MARS 2015 

Entre 

Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés ______ (GE), appelants d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 6 juin 2014, comparant par Me 

Etienne Soltermann, avocat, 16, rue du Roveray, 1207 Genève, en l'étude duquel ils font 

élection de domicile, 

  

et 

 

Monsieur C______, domicilié ______ (USA), intimé, comparant par Me Christophe 
Gal, avocat, 7, avenue Krieg, 1208 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile 

aux fins des présentes. 

 

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EN FAIT 

A. Par jugement du 6 juin 2014, expédié pour notification aux parties le même jour, 
le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré valable le congé 

notifié à A______ et B______ pour l'appartement de quatre pièces situé au 3ème 

étage de l’immeuble sis ______ (ch. 1 du dispositif), a accordé à A______ et 

B______ une prolongation de quatre ans, échéant au 31 décembre 2015 (ch. 2), a 

débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure 

était gratuite (ch. 4). 

En substance, les premiers juges ont considéré que le besoin du bailleur de 

s'installer dans l'appartement litigieux était établi. Sur la question subsidiaire de la 

prolongation de bail, ils ont estimé que le besoin du bailleur n'était manifestement 

pas urgent, alors que A______ et B______, âgés et de santé fragile, vivent dans 

l'appartement depuis plus de quarante ans et avaient des moyens financiers 

limités. Dès lors, en dépit du peu de recherches qu'ils avaient effectuées, les 

premiers juges ont considéré qu'il se justifiait de leur octroyer une prolongation de 

bail de quatre ans. 

B. a. Par acte déposé le 10 juillet 2014 au greffe de la Cour de justice, A______ et 
B______ (ci-après : les appelants) forment appel contre ce jugement, dont ils 

sollicitent l'annulation. Cela fait, ils concluent, préalablement, à ce que cinq 

nouveaux témoins soient entendus et à titre principal à ce que le congé qui leur a 

été donné soit annulé, et, subsidiairement, à ce que le chiffre 2 du dispositif du 

jugement soit confirmé et qu’ainsi une prolongation de bail de quatre ans leur soit 

octroyée. A titre plus subsidiaire, ils concluent à ce que la cause soit renvoyée au 

Tribunal pour un nouveau jugement, après audition de témoins supplémentaires. 

b. Dans sa réponse du 13 août 2014, C______ (ci-après : l'intimé ou le bailleur) 
conclut au déboutement des appelants de toutes leurs conclusions et à la 

confirmation du jugement entrepris. Il conclut également à ce que des dépens lui 

soient octroyés. 

Il produit trois pièces nouvelles. 

c. Les appelants ont répliqué en date du 15 septembre 2014, en persistant dans 
leurs conclusions. 

d. L'intimé a dupliqué le 8 octobre 2014, en persistant également dans ses conclu-
sions. 

e. Les parties ont été avisées le 10 octobre 2014 de ce que la cause était gardée à 
juger. 

C. Les éléments suivants résultent de la procédure : 

a. En date du 4 avril 1978, la D______ et A______ ont conclu un contrat de bail à 
loyer portant sur un appartement de quatre pièces, au 3ème étage de l'immeuble sis 

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______, qui annulait et remplaçait un précédent bail daté du 12 mai 1972 et 

portant sur le même objet.  

b. Le contrat a été conclu pour une durée de six mois, du 1er mars 1978 au 31 août 
1978, avec clause de renouvellement tacite de six mois en six mois. Le bail pré-

voyait un préavis de résiliation de trois mois. Le loyer annuel, charges non com-

prises, a été fixé à 4'125 fr.  

c. Par courrier du 24 novembre 2008 valant avenant au contrat de bail précité, la 
D______ (ci-après : D______), en charge de la gestion de l’immeuble, a informé 

A______ et son épouse du transfert de propriété de leur appartement, leurs 

nouveaux bailleurs étant désormais E______, C______ et D______. 

d. Par avis de résiliation du 20 septembre 2011, A______ et B______ se sont vu 
résilier le bail de l’appartement par C______, pour le 31 décembre 2011, au motif 

que ce dernier entendait revenir s’installer à Genève et occuper l'appartement 

litigieux. 

e. Par pli du 3 octobre 2011, les appelants ont requis de C______ le motif détaillé 
du congé, ainsi que la production de son titre de propriété relatif à l'appartement 

concerné. 

f. Par courrier du 10 octobre 2011, C______ a indiqué aux appelants qu'il 
travaillait aux Etats-Unis depuis novembre 2005 pour une société suisse partenaire 

de F______. Son permis de travail arrivait à expiration le 20 mai 2012, sans pos-

sibilité de renouvellement. Il projetait de revenir vivre à Genève, avec sa fiancée, 

étant donné qu'il y avait grandi et habité jusqu'à ses 30 ans, et que sa famille et ses 

amis y vivaient. S'agissant de l'appartement, il était devenu propriétaire en 2008-

2009, d'un lot de quatre appartements au travers d'une société avec G______ et 

H______. A la fin de l'année 2010, les propriétaires avaient décidé de dissoudre 

cette société et de se répartir les appartements. A cet égard, C______ 

communiquait l'extrait d’un acte officiel indiquant qu'il avait reçu à titre de 

partage le feuillet 1______ à 2______ de la Commune de ______. 

g. Par pli du 23 octobre 2011, le locataire et son épouse ont requis de C______ 
qu'il leur indique clairement, pièces à l'appui, de quels appartements il était 

partiellement ou entièrement propriétaire et qu'il spécifie de manière précise à 

quelle parcelle, à quel feuillet et à quelle fraction de copropriété l'appartement 

qu'ils occupaient correspondait exactement.  

h. Par courrier du 8 novembre 2011, C______ a répondu à A______ et B______ 
qu'il était propriétaire d'un appartement au ______ [sic], plus précisément du lot 

3______ - Feuillet 4______, sous point n° 5______, comme cela découlait de 

l'acte de partage du 9 décembre 2010. 

Cet acte précisait que D______, H______ et C______ souhaitaient sortir de 

l'indivision qu'ils formaient et que le feuillet 4______, correspondant à un 

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appartement situé au 3ème étage, était attribué à C______, la date d'effet du partage 

ayant été fixée au 31 décembre 2010. 

i. Par courrier du 11 novembre 2011, les appelants ont indiqué à leur nouveau 
bailleur qu'il ne répondait pas à leur question et l'ont prié de fournir des explica-

tions plus précises. 

j. Par requête du 20 octobre 2011, A______ et B______ ont contesté le congé 
auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. 

L'affaire a été déclarée non conciliée en date du 18 septembre 2012 et portée 

devant le Tribunal le 18 octobre 2012. 

k. Lors de l'audience de débats principaux et de débats d'instruction du 
12 décembre 2013, les parties ont persisté dans leurs conclusions. 

C______ a confirmé qu'il avait l'intention de revenir vivre à Genève et qu'il avait 

dès lors besoin de l'appartement pour son usage personnel. Il vivait en ______, où 

il travaillait depuis huit ans pour la société I______, partenaire de J______. Il y 

occupait le poste de vice-président, soit business manager, depuis cinq ou six ans. 

Son départ ne faisait pas suite à un licenciement. Son visa de travail, de type L1, 

avait été prolongé pour la dernière fois le 3 juillet 2012 et arrivait à échéance en 

mai 2014. C______ précisait que ce type de visa bénéficiait d'une durée de sept 

ans et ne pouvait dès lors être renouvelé. Concernant son courrier du 10 octobre 

2011, dans lequel il était mentionné que son visa expirerait le 20 mai 2012 et ne 

pourrait être renouvelé, C______ a indiqué qu'il envisageait à l'époque de 

demander une carte de résidence, ce qui lui avait été refusé fin 2011 ou début 

2012, raison pour laquelle il s'était à nouveau tourné vers un visa de type L1. 

L'unique possibilité qui lui restait alors était de demander à nouveau une carte de 

résidence. C______ ne savait pas encore quel emploi il exercerait une fois de 

retour en Suisse, car son employeur actuel était basé vers ______ et il comptait 

vivre à Genève, où il avait grandi et où résidaient ses proches. Deux ans plus tôt, 

son employeur actuel avait envisagé de le muter en Suisse pour reprendre le 

marché français. Cette éventualité ne s'était pas concrétisée. En effet, aucun poste 

n'était disponible, ni en Suisse ni en France. Il n'avait pas effectué de démarches 

pour trouver un emploi à Genève, autre que l'activation de son réseau d'amis. Il 

n'avait pas répondu à des offres d'emploi ou adressé des offres spontanées à des 

entreprises. Il était en contact avec J______. En outre, C______ souhaitait habiter 

à Genève et cela ne le dérangeait pas d'y habiter tout en travaillant à ______. Il 

n'était propriétaire que de l'appartement litigieux. Il ne possédait aucun autre bien 

immobilier ou part de bien immobilier à Genève ou ailleurs dans le monde, que 

cela soit en son propre nom ou via des sociétés dans lesquelles il détiendrait une 

participation. Il n'avait jamais été propriétaire d'actions de D______ et n'avait 

jamais été actif dans ladite société. C______ et sa compagne, de nationalité 

américaine, avaient l'intention de se marier. Celle-ci était actuellement enceinte. 

C______ aurait pu obtenir un permis de séjour aux Etats-Unis s'il l'épousait, mais 

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il n'envisageait pas de le faire pour de tels motifs. Il était en couple depuis six ans 

et avait fait renouveler son permis de séjour à deux reprises, sans envisager de se 

marier pour autant. Il avait rédigé quelques unes des attestations que ses amis et sa 

famille avaient signées, mais pour le reste, ces derniers les avaient faites eux-

mêmes. Il avait consulté son avocat pour savoir ce dont ses amis devaient attester. 

S'agissant de sa propriété sur l'appartement, il pouvait produire des pièces complé-

mentaires démontrant qu'il s'agissait bien du lot 3______. 

Les appelants ont indiqué qu'ils habitaient l'appartement litigieux depuis 46 ans. 

Celui-ci leur avait été mis à disposition dans les années 1963/1964. Ils n'avaient 

jamais vécu ailleurs, étaient très attachés au quartier, où ils avaient leurs habi-

tudes. B______ souffrait de surdité et A______ de problèmes de cœur. Ils ne 

disposaient pas d'aide à domicile et effectuaient eux-mêmes toutes leurs tâches 

ménagères. Ils avaient effectué des recherches de solution de relogement dans la 

Commune du ______, mais sans succès. Ils ne s'étaient pas inscrits auprès des 

organismes de logements et ne prévoyaient pas de quitter leur logement pour un 

établissement médicalisé. 

Un délai au 9 janvier 2014 a été imparti par le Tribunal à C______ pour qu'il 

produise les pièces permettant d'établir sa propriété sur l'appartement occupé par 

A______ et B______. 

l. Par pli du 9 janvier 2014, C______ a transmis au Tribunal un arrêté rendu le 3 
mars 2010 par le Département des constructions et des technologies de 

l'information l'autorisant à acquérir le lot n° 3______, à savoir un appartement de 

quatre pièces situé au 3ème étage de l'immeuble sis ______, ainsi qu'une réquisition 

pour le Registre foncier relative à l'immeuble 4______. En outre, C______ a 

produit la décision de l'US DEPARTMENT OF HOMELAND SECURITY du 3 

mars 2010 lui refusant une demande de green card. 

m. Il ressort des témoignages recueillis lors de l'audience de débats principaux du 
6 février 2014 que C______ revient en Suisse tous les mois ou tous les deux mois 

pour des périodes de sept à dix jours, et que lors de ces séjours, il loge chez des 

amis ou chez sa mère. L'une des raisons pour lesquelles il aimerait revenir 

s'installer à Genève est que sa famille et ses amis lui manquent. A l'exception du 

témoin K______, qui a indiqué avoir lui-même rédigé le courrier électronique du 

22 septembre 2013, confirmant le désir de C______ de revenir vivre en Suisse, 

tous les autres témoins entendus (L______, M______, N______, O______, 

P______ et Q______ et R______) ont indiqué avoir signé un courrier-type dont 

C______ était l'auteur, étant tous d'accord avec son contenu. C______ avait 

emménagé dans un nouvel appartement deux ans auparavant, en Floride. 

Au surplus, K______ a indiqué qu'il était le meilleur ami de C______, qu'il avait 

connu en 2001 dans un contexte professionnel. Celui-ci était parti vivre aux Etats-

Unis dans les années 2004/2005. Ils avaient toutefois gardé un contact fréquent. 

Ils se voyaient à chaque fois qu'il revenait en Suisse, soit environ une fois par 

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mois. C______ a été le témoin de mariage et le parrain du deuxième fils de 

K______. Lors des séjours de C______ en Suisse, il était arrivé qu'il loge chez lui. 

Cela étant, il ne restait pas chez la même personne durant toute la durée de ses 

séjours. Il travaillait actuellement comme cadre chez I______, société qui 

distribuait les produits J______. Il était un cadre moyen, qui n’avait pas de 

problèmes d'argent, mais il n'était pas riche non plus. Il projetait de se marier mais 

aucune date n'avait été arrêtée. Il était actif sur LINKEDIN pour trouver un 

emploi, mais ne lui avait pas parlé de démarches concrètes. Il ne lui avait pas non 

plus personnellement demandé de l'aider à trouver un emploi. 

L______ a indiqué qu'elle était amie avec C______ depuis une vingtaine d'années. 

Ils se voyaient deux à trois fois par an et s'envoyaient des messages. C______ 

était en couple, mais elle n'avait jamais parlé avec lui de mariage. S'agissant de ses 

projets professionnels, il était content de ce qu'il faisait mais était à la recherche 

en Suisse d'opportunités similaires à ce qu'il faisait aux Etats-Unis. Elle avait 

rencontré sa compagne lorsqu'elle lui avait rendu visite aux Etats-Unis. Lorsqu'il 

venait en Suisse, il était seul, sa compagne ayant un travail. Il envisageait de venir 

en Suisse avec elle. 

M______ a indiqué qu'il était ami avec le bailleur depuis plus de trente ans. Ils se 

voyaient une à deux fois par année et s'envoyaient des courriers électroniques ou 

se téléphonaient. Avant de partir travailler aux Etats-Unis, C______ lui avait dit 

que son but n'était pas de s'y installer définitivement, mais plutôt d'y acquérir une 

expérience professionnelle. Il entretenait une relation sérieuse avec une compagne 

américaine depuis longtemps mais il n'avait jamais abordé la question du mariage. 

S'agissant de ses projets professionnels, il souhaitait travailler pour I______ en 

Suisse, voire pour J______. Il n'était toutefois pas fermé à d'autres opportunités et 

cela dépendrait des débouchés. Il ne lui avait pas parlé de démarches concrètes 

entreprises pour trouver du travail en Suisse. C______ avait une situation 

socioprofessionnelle normale pour quelqu'un qui avait fait des études et qui 

travaillait depuis des années. Il n'était pas riche, mais le témoin ne connaissait pas 

le montant de son salaire. Il ne lui avait jamais parlé de projets professionnels 

ailleurs qu'en Suisse ou aux Etats-Unis. Il ne lui paraissait pas malheureux quand 

il était aux Etats-Unis, mais quand il revenait en Suisse, il ressentait clairement le 

manque de sa famille et de ses amis. 

N______ a indiqué être une des meilleures amies de C______ et le connaître 

depuis l'université, soit depuis près de quinze ans. Elle le voyait plusieurs fois par 

année et ils avaient des contacts téléphoniques environ tous les deux mois. Il avait 

une amie depuis longtemps et avait sous-entendu vouloir l'épouser. Il envisageait 

d'avoir des enfants. Dans le cadre de ses projets professionnels, il avait des 

contacts avec la Suisse, la France et les Etats-Unis. Il voulait être davantage en 

Suisse car en tant que citoyen suisse, il y appréciait la qualité de vie et était 

attaché à son pays, sa famille et ses amis. Il ne lui avait pas demandé d'aide pour 

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trouver un emploi en Suisse mais il n'en avait pas besoin car son emploi actuel lui 

permettait de se réinstaller en Suisse. Il lui avait dit vouloir revenir en Suisse. 

O______ a indiqué être une amie du bailleur depuis plus de vingt ans. Elle le 

voyait chaque fois qu'il venait en Suisse et le reste du temps ils se téléphonaient. 

A chacune de ses visites à Genève, il logeait chez elle et dormait au salon, mais 

n'y passait pas l'intégralité de son séjour. Il souhaitait revenir en Suisse car cela 

faisait plus de dix ans qu'il était parti. Il comptait faire sa vie avec son amie. Il ne 

lui avait pas parlé de ses projets professionnels. Il lui avait dit qu’il souhaitait 

revenir vivre en Suisse, mais ne lui avait pas dit où il prévoyait de travailler. 

P______ a indiqué être un ami de C______ depuis douze ans. Il le voyait environ 

tous les deux mois, soit à chacune de ses venues en Suisse. Le reste du temps, il 

leur arrivait de se téléphoner, notamment pour organiser ses visites, puisqu'il 

logeait souvent chez lui, dans son salon. Il projetait de revenir vivre en Suisse. Il 

avait une amie depuis longtemps, qu'il souhaitait épouser. Il voulait travailler en 

Suisse, mais le témoin ne connaissait pas plus de détails. Il avait une bonne 

situation, sans être riche.  

Q______, père du bailleur, a indiqué que son fils souhaitait revenir en Suisse 

depuis quelques années car il n'était pas parti aux Etats-Unis pour y passer sa vie 

entière. Cela se passait bien avec son amie, mais il n'avait pas parlé d'éventuels 

projets de mariage ou d'enfants. Il voulait revenir pour retrouver une vie sociale 

avec sa famille et ses amis. S'agissant de sa situation économique, il se trouvait 

dans la bonne moyenne. Il ne lui avait pas parlé de l'emploi qu'il comptait occuper 

s'il revenait en Suisse. 

R______, mère de C______, a indiqué que celui-ci souhaitait revenir en Suisse, 

mais cela restait vague car il lui fallait un projet concret sur le plan professionnel. 

Son retour dépendait en grande partie de la signature d'un contrat de travail. Avec 

son amie, ils attendaient un enfant pour le 24 août 2014. R______ n'avait par 

contre pas parlé de mariage avec son fils et ne connaissait pas sa position sur le 

sujet. Elle ne savait pas s'il avait entrepris des démarches concrètes pour obtenir 

un emploi en Suisse. 

n. Dans le cadre de leurs écritures de première instance, les appelants ont sollicité 
l'audition de quatre témoins, dont trois domiciliés en Floride. 

Le Tribunal a refusé d'entrer en matière par ordonnance de preuve du 15 janvier 

2014. Les témoins que les appelants souhaitaient faire entendre sont les mêmes 

que ceux dont l'audition est sollicitée en appel, sous réserve de la compagne de 

l'intimé. Il s'agissait de leur fils, qui devait notamment être entendu sur l'état de 

santé de ses parents, leur attachement à l'appartement litigieux et les conséquences 

pénibles du congé, ainsi que le responsable des ressources humaines de la société 

employant le bailleur, le président de ladite société et, enfin, l'avocat américain 

qui s'était occupé des démarches de leur partie adverse liées à son autorisation de 

séjour sur sol américain. 

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EN DROIT 

1. 1.1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-

pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 

Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 

al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 

la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 

Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK 

ZPO, no 8 ad art. 308). 

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-

gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat sub-

siste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la 

date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. 

Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il 

convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de 

trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 

let. e CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_189/2011 du 4 juillet 2011 = ATF 137 III 

389; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 

consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1; ATF 136 III 196 

consid. 1.1). Quant au dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès 

lors que la valeur litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il con-

vient de se référer à la date de la décision cantonale (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_187/2011 du 9 juin 2011 et 4A_189/2011 du 4 juillet 2011). 

1.2. En l'espèce, le loyer annuel du logement, charges non comprises, s'élevait à 
4'125 fr. Le loyer actuel et l'acompte de charges ne ressortent pas du dossier. 

Néanmoins, au vu des considérations qui précèdent, la valeur litigieuse est mani-

festement supérieure à 10'000 fr. 

1.3. L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.  

1.4. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 

n. 121).  

2. 2.1. Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

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(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première ins-

tance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 

commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 

2.2. En l'espèce, la première des trois pièces nouvelles produites par l'intimé est 
recevable, dans la mesure où il s’agit d’une preuve de son mariage, intervenu le 

24 avril 2014, soit postérieurement aux dernières écritures de première instance. 

Les deux autres pièces nouvelles sont en revanche irrecevables, dans la mesure où 

il s'agit de courriels émanant de l’intimé et de son épouse, que ceux-ci auraient pu 

rédiger plus tôt, de manière à ce qu’ils soient produits en première instance. Ils 

sont de surcroît dénué de valeur probante. 

3. Les appelants soutiennent en premier lieu que le Tribunal a violé leur droit à la 
preuve en refusant d'entendre les quatre témoins dont ils avaient requis l'audition 

en première instance. 

Ils requièrent de la Cour de céans qu'elle ordonne l'audition desdits témoins, de 

même que de la femme de l'intimé, dont ils n'avaient pas sollicité l'audition en 

première instance. 

3.1. En vertu de l'art. 316 CPC, l'instance d'appel peut ordonner des débats ou sta-
tuer sur pièces (al. 1), de même qu’elle peut ordonner un deuxième échange 

d'écritures (al. 2) ou administrer des preuves (al. 3). 

Lorsque l'affaire est en état d'être jugée à l'issue des échanges d'écritures préala-

bles, la Cour statuera sur pièces (JEANDIN, op. cit., n. 6 ad art. 317 CPC). 

3.2. En l'espèce, c'est à bon droit que le Tribunal a renoncé, par appréciation anti-
cipée des preuves, à entendre les quatre témoins dont les appelants sollicitaient 

l'audition. En effet, les pièces versées au dossier étaient suffisantes pour que le 

Tribunal soit informé des démarches entreprises par le bailleur relativement à son 

autorisation de séjour aux Etats-Unis, sans qu'il ne soit nécessaire d'entendre 

l'avocat américain qu'il avait mandaté pour ce faire. Quant aux employeurs du 

bailleur, leur audition ne se justifiait nullement, ce d'autant plus que cela aurait pu 

mettre l'intimé dans une position des plus inconfortables, s'il ne leur avait pas clai-

rement fait part de son éventuelle intention de donner sa démission. Pour ce qui 

concerne l'audition du fils des appelants, elle ne pouvait être pertinente que dans 

le cadre de la question subsidiaire de la prolongation, sur laquelle les appelants 

ont obtenu le plein de leurs conclusions en première instance - et qui ne fait pas 

l'objet de la procédure d'appel, faute d'appel joint du bailleur. Elle est en consé-

quence sans pertinence à ce stade. 

Il ne sera donc pas procédé à des mesures d'instruction supplémentaires, étant au 

reste relevé que l'audition de la compagne de l'intimé aurait pu être sollicitée en 

première instance, ce que les appelants ont renoncé à faire. 

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4. 4.1. En vertu de l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux 
règles de la bonne foi. Cette disposition est en matière d'annulation des congés la 

règle générale, qui peut trouver application, selon les circonstances, lorsque au-

cune des conditions d'application de l'art. 271a CO n'est réunie, ce qui est le cas en 

l'espèce. 

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la protection accordée par l'art. 271 

al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'inter-

diction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigou-

reuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 II 31 consid. 4a et 120 II 105 

consid. 3). 

Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisa-

tion d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière 

des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contra-

dictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas néces-

saire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit 

"manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3). 

Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt ob-

jectif sérieux, et digne de protection (arrêt du Tribunal fédéral 4C.65/2003 du 

23.09.2003 consid. 4.4). Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est 

manifestement qu'un prétexte (SJ 2006 I p. 34 consid. 4.1; ATF 120 II 31 

consid. 4a). La résiliation du bail peut être annulée si le motif sur lequel elle re-

pose se révèle incompatible avec les règles de la bonne foi qui régissent le rapport 

de confiance inhérent à la relation contractuelle existante (ATF 120 II 105 

consid. 3a et 120 II 31 consid. 4a). 

La motivation doit être donnée dans le respect des règles de la bonne foi. En par-

ticulier, les motifs doivent être vrais (HIGI, Commentaire zurichois, 4ème éd., 1996, 

nos 114-121 ad art. 271 CO). 

Si le bailleur donne des motifs mensongers et que le juge s'en aperçoit, le congé 

doit en règle générale être annulé (LACHAT, op. cit., p. 732), sous réserve du fait 

que le véritable motif de résiliation, qui seul entre en considération, soit légitime 

(arrêt du Tribunal fédéral 4C.85/2006 du 29 juillet 2006 consid. 2.1.1). Encore 

faut-il naturellement que ce véritable motif, tu par le bailleur, ne demeure pas 

inconnu (LACHAT, op. cit., p. 732). 

La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins vraisem-

blable la mauvaise foi de sa partie adverse (arrêts du Tribunal fédéral 

4A.472/2007 du 11 mars 2008, consid. 2.1, 4C.433/2006 du 5 avril 2007, 

consid. 4.1.2 et ATF 120 II 105, consid. 3c), alors que la partie qui a résilié le bail 

a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant 

tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué 

par elle (arrêt du Tribunal fédéral 4A.472/2007 du 11 mars 2008, consid. 2.1). Il 

n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à ren-

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C/23353/2011 

verser le fardeau de la preuve (ACJC/334/2002 du 18 mars 2002; BARBEY, Pro-

tection contre les congés concernant les baux d’habitation et de locaux commer-

ciaux, thèse Genève 1991, n. 202). Il appartient au locataire qui conteste un congé 

estimé abusif de prouver l'abus à satisfaction de droit. Faute de preuve, le congé 

est valable (USPI, Commentaire du bail à loyer, n. 10 ad art. 271 CO). 

Le but de la loi est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abu-

sives; un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du simple fait que 

l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur 

à ce qu'il prenne fin (arrêt du Tribunal fédéral 4A_414/2009 du 9 décembre 2009 

consid. 3.1), mais pour autant qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des 

intérêts en présence (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 735 s.). 

L'art. 271 al. 1 CO vise singulièrement toute résiliation qui dénote une attitude dé-

loyale résultant d'une disproportion évidente entre les intérêts réciproques du bail-

leur et du locataire (ATF 132 III 737 consid. 3.4.2; 120 II 31 consid. 4a p. 33; 

HIGI, 4ème éd. 1996, n° 78 ss ad art. 271 CO). 

Dans un arrêt du 6 octobre 2010 (4A_ 297/2010), le Tribunal fédéral a considéré 

qu'une disproportion manifeste des intérêts en présence existait entre une locataire 

âgée de 54 ans et logeant depuis plus de 23 ans dans l'appartement litigieux au 

moment de la notification du congé, sans emploi, souffrant de problèmes de santé 

et ayant une vie sociale très restreinte de sorte que son logement représentait 

presque son unique cadre de vie, et le fils de l'actionnaire majoritaire de la société 

propriétaire de l'immeuble, qui partageait son temps entre le spacieux appartement 

de ses parents et celui des parents de sa compagne, qui avait renoncé à emménager 

dans les deux appartements de l'immeuble qui s'étaient libérés au cours de la 

procédure au motif qu'ils ne disposaient pas de jardin, contrairement à celui de la 

locataire susmentionnée, dans lequel son chien de race pourrait s'ébattre. 

Dans un autre arrêt, du 2 septembre 2010 (4A_300/2010), le Tribunal fédéral a 

admis une disproportion manifeste des intérêts en présence s'agissant d'un congé 

donné à un couple de 77 ans, dont l'un des époux souffrait de sérieux problèmes 

de santé, locataires de leur appartement depuis 36 ans et partageant le logement 

avec leur fils majeur victime de graves problèmes neurologiques, alors que le 

motif du congé résidait dans le souhait du propriétaire de revendre le bien libre de 

tout occupant. 

4.2. En l'espèce, comme l'ont retenu les premiers juges, le bailleur a rendu cré-
dible le besoin qu'il fait valoir d'utiliser lui-même l'appartement litigieux. Les ap-

pelants n'ont, pour leur part, pas été en mesure de démontrer que ce besoin ne 

serait qu'un prétexte. 

Les appelants ont soutenu, dans leurs différentes écritures, que le bailleur aurait 

menti, en particulier sur les questions liées à son autorisation de séjour aux Etats-

Unis. 

- 12/13 - 
 

 

C/23353/2011 

Il ressort du dossier que, dans les premiers échanges de correspondances entre les 

parties, l'intimé a d’abord affirmé que son visa de type L1 qui arrivait à échéance 

le 20 mai 2012 ne pouvait être renouvelé, alors que par la suite il a admis que 

celui-ci pouvait l'être pour une période de deux ans, de manière à atteindre le 

maximum légal de sept ans. 

Cette apparente contradiction ne saurait toutefois être considérée comme une 

preuve de la mauvaise foi du bailleur s'agissant de son intention de réintégrer l'ap-

partement, puisqu'il ne visait par celle-ci qu'à convaincre les appelants d'accepter 

le congé ou de déménager plus rapidement, en prétextant une situation plus ur-

gente qu'elle ne l'était réellement. 

Les appelants reprochent également au Tribunal d'avoir retenu les témoignages 

recueillis, sans prendre en considération le fait que les témoins étaient soit des 

amis proches, soit des membres de la famille de l'intimé. Ils font par ailleurs grand 

cas du fait que les attestations des témoins produites par le bailleur avant leur 

audition avaient été en réalité préparées par celui-ci. 

Les appelants ne soutiennent toutefois pas que les intéressés se soient rendus cou-

pables de faux témoignages. Rien ne permet d'ailleurs de le penser. On ne saurait 

déduire un tel fait du seul constat que les témoins se sont vu soumettre des attesta-

tions pré-rédigées, ce que le bailleur ou les témoins n'ont d'ailleurs pas cherché à 

cacher. Il apparaît en effet usuel qu'une partie, qui cherche à établir certains faits 

précis, fasse signer aux personnes susceptibles d'en attester, des déclarations déjà 

rédigées, de manière à ce que lesdites personnes puissent savoir sur quel fait leur 

témoignage est sollicité, tant il est vrai que lesdites personnes peuvent parfaite-

ment solliciter, avant d'y apposer leur signature, une modification du texte qui leur 

est soumis. De surcroît, dans la présente espèce, chacun des signataires des attes-

tations est venu confirmer les faits pertinents, après avoir été rendu attentif par le 

Tribunal aux conséquences pénales du faux témoignage. C’est dès lors de façon 

tout à fait légitime que le Tribunal a pris en considération les témoignages 

recueillis lors de l'audience du 6 février 2014. 

4.3. Les appelants soutiennent enfin que, même à admettre le motif invoqué à l'ap-
pui du congé, celui-ci aurait dû être annulé, en raison de la disproportion mani-

feste des intérêts en présence. 

A la lumière des deux cas jurisprudentiels précités, la Cour retiendra que, dans le 

cas d'espèce, l'intérêt du bailleur à récupérer son logement apparaît certes moins 

important que celui des appelants à pouvoir en conserver l'usage, mais pas suf-

fisamment pour céder le pas devant celui-ci, en raison d'une disproportion 

manifeste des intérêts en présence. En effet, le besoin du bailleur ne relève ni du 

caprice, ni de la spéculation immobilière. Il correspond à un besoin propre, certes 

non urgent, que fait valoir le propriétaire sur son seul bien immobilier. En cela, 

son besoin apparaît suffisamment légitime pour que la disproportion des intérêts 

en présence ne soit pas évidente au point de justifier une annulation du congé. 

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C/23353/2011 

Au vu de ce qui précède, le jugement entrepris sera confirmé. 

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 10 juillet 2014 par A______ et B______ contre le 

jugement JTBL/629/2014 rendu le 6 juin 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la 

cause C/23353/2011-2-OSB. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Ivo 

BUETTI, juges; Monsieur Grégoire CHAMBAZ et Madame Laurence MIZRAHI, juges 

assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Pauline ERARD 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 
 
 
 
 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.