# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f1c8807f-52fe-5c66-affc-47381e11292b
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-11-12
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 12.11.2025  SB.2024.00099
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2024-00099_2025-11-12.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2024.00099	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 12.11.2025
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
[Strittig war insbesondere die anrechenbare Höhe der Mäklerprovision bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer.]

Die ständige Zürcher Praxis bzw. die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts geht dahin, dass eine Mäklerprovision von 2 % des Kaufpreises für überbaute Grundstücke und Eigentumswohnungen, ebenso für unüberbaute Grundstücke, im Regelfall als "üblich" im Sinn von § 221 Abs. 1 lit. c StG gilt (E. 3.2.1). Bei Vorliegen besonderer Umstände, namentlich bei Schwerverkäuflichkeit, kommt ausnahmsweise eine Mäklerprovision von 3 % in Betracht (E. 3.2.2). Um eine Mäklerprovision von mehr als 2 % (bis maximal 3 %) als Aufwendung beanspruchen zu können, sind besondere Umstände vorzubringen, die erklären würden, weshalb bezogen auf das Grundstück bzw. die Grundstücke eine höhere Provision angebracht sei. Die Umstände müssen grundstückspezifisch sein; persönliche Gründe sind nicht ausschlaggebend (E. 3.3.2). Möchte eine Stadt, wie in der vorliegenden Angelegenheit, die übliche Provision auf 1,5 % bei Veräusserungserlösen von mehr als Fr. 10 Mio. senken, so ist sie gehalten, die Abstufung zu begründen, namentlich gestützt auf konkrete Daten. Ein blosser Hinweis auf die eigene Praxis genügt nicht (E. 3.4 ff.). 

Teilweise Gutheissung; Sprungrückweisung zu neuer Einschätzung.

			 	
				Stichworte:
	
						ANLAGEKOSTEN
AUFSCHUB
AUFWENDUNGEN
BETRIEBSNOTWENDIGES ANLAGEVERMÖGEN
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
MÄKLERPROVISION
PROVISION
ÜBLICH

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 9 BV
§ 216 Abs. III lit. g StG
§ 221 StG
§ 221 Abs. I lit. c StG
Art. 12 Abs. I StHG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 1
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

SB.2024.00099

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 12. November 2025

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin
Silvia Hunziker (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich,
Verwaltungsrichter Moritz Seiler, Gerichtsschreiber Luka Markić. 

 

 

 

In Sachen

 

 

A AG, 

       c/o B AG

vertreten
durch RA C, 

Beschwerdeführerin, 

 

 

gegen

 

 

Stadt D, 

vertreten
durch die Kommission für Grundsteuern, 

Beschwerdegegnerin, 

 

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer,

hat sich ergeben: 

I.  

Die A AG (nachfolgend: die
Pflichtige) bezweckt gemäss Eintrag im Handelsregister die Bewirtschaftung von
Liegenschaften. Mit Kaufvertrag vom 27. November 2018 veräusserte sie die
in der Stadt D gelegenen Liegenschaften GBBl 01, Kat.-Nr. 02, GBBl 03,
Kat.-Nr. 04, und GBBl 05, Kat.-Nr. 06, E-Strasse 07–08, auf
denen sich drei Mehrfamilienhäuser befanden, zum Preis von Fr. …

In der Steuererklärung vom 21. Mai
2019 (eingereicht mit Schreiben vom 11. Juli 2019) deklarierte die
Pflichtige einen Grundstückgewinn von Fr. …, basierend auf einem
Erwerbspreis per 7. Juni 2000 von Fr. … und weiteren Anlagekosten im
Betrag von Fr. … (Anlagekosten total Fr. …). In diesen Anlagekosten
enthalten waren unter anderem eine Mäklerprovision in Höhe von Fr. … und
Verkaufskosten in Höhe von Fr. … Mit Schreiben vom 28. November 2019
beantragte die Pflichtige sodann einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
zufolge Ersatzbeschaffung. Gestützt auf einen Veranlagungsvorschlag vom 4. Dezember
2019, zu dem die Pflichtige mit Schreiben vom 15. Januar 2020 Stellung
genommen hatte, setzte die Kommission für Grundsteuern der Stadt D mit
Veranlagungsbeschluss vom 28. April 2020 die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. …
fest, basierend auf einem steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. … Von den
deklarierten Anlagekosten in Höhe von Fr. … anerkannte die Kommission für
Grundsteuern lediglich einen Betrag von Fr. … Namentlich verweigerte sie
den Abzug der Mäklerprovision, soweit sie 1,5 % des Gesamterlöses
überstieg, sowie den Abzug der unter den Verkaufskosten deklarierten Kosten für
eine Machbarkeitsstudie (Fr. …) und Rechtsvertretungskosten (Fr. …).

Die Einsprache der Pflichtigen vom
4. Juni 2020 wies die Kommission für Grundsteuern mit Einsprachebeschluss vom
14. November 2023 ab.

II.  

Gegen den Einsprachebeschluss
gelangte die Pflichtige mit Rekurs vom 20. Dezember 2023 an das
Steuerrekursgericht. Dieses wies den Rekurs mit Entscheid vom 27. August
2024 ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 1. Oktober
2024 beantragte die Pflichtige dem Verwaltungsgericht sinngemäss, der Entscheid
des Steuerrekursgerichts vom 27. August 2024 sei aufzuheben und die
Grundstückgewinnsteuer sei basierend auf einem geänderten Anlagewert von Fr. …
und einem sich daraus ergebenden, steuerpflichtigen Grundstückgewinn von Fr. …
neu zu berechnen. Überdies sei im Umfang des reinvestierten Erlöses in ein Ersatzobjekt
ein Steueraufschub auf der Grundstückgewinnsteuer zu gewähren. Des Weiteren
beantragte die Pflichtige den Beizug der Akten der Vorinstanz sowie die
Verlegung der Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.

Die Stadt D beantragte die
Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Pflichtigen. Das Steuerrekursgericht verzichtete auf Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Mit der
Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 213
in Verbindung mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997
(StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch
des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen
Sachverhalts geltend gemacht werden.

1.2 Die Pflichtige
beanstandet eingangs ihrer Beschwerde zwar die "ungenügende
Sachverhaltsfeststellung". In der Folge beziehen sich ihre Ausführungen
aber ausschliesslich auf die Rechtsanwendung. Ihre Rügen sind in diesem
Zusammenhang zu behandeln.

2.  

2.1 Die Pflichtige
rügt in erster Linie, dass die Vorinstanz die von ihr bezahlte Mäklerprovision
zu Unrecht nicht vollständig als Anlagekosten anerkannt und zum Abzug
zugelassen habe.

2.2 Die Vorinstanz
erwog diesbezüglich zusammengefasst, dass gemäss § 221 Abs. 1 lit. c
StG nur "übliche Mäklerprovisionen" als Aufwendungen anrechenbar
seien. Unter Hinweis auf diverse Urteile des Bundesgerichts, des Verwaltungsgerichts
und von ihr selbst legte die Vorinstanz dar, dass im Kanton Zürich eine
langjährige Praxis bestehe, wonach eine Mäklergebühr von 2 % bzw. bei
Erlösen von mehr als Fr. 10'000'000.- eine Gebühr von 1,5 % als
üblich gelte.

3.  

3.1 Nach Art. 12
Abs. 1 des Steuerharmonisierungsgesetzes vom 14. Dezember 1990 (StHG)
sind die Kantone verpflichtet, bei der Bemessung der Grundstückgewinnsteuer die
Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) vom Erlös
abzuziehen. Diese Rechtsbegriffe sind im Steuerharmonisierungsgesetz nicht
näher definiert. Insofern belässt der Bund den Kantonen bei der Umschreibung
des steuerbaren Gewinns einen gewissen Spielraum (BGr, 11. April 2025,
9C_199/2024, E. 3.1 [zur Publikation vorgesehen]; BGE 143 II 382 E. 3.2;
BGE 141 II 207 E. 2.2.1). Insbesondere schreibt das Bundesrecht den
Kantonen nicht vor, inwieweit sie Mäklerprovisionen bei der
Grundstückegewinnsteuer zum Abzug zuzulassen haben (vgl. BGr, 26. April 2019,
2C_719/2017, E. 2.3; BGr, 29. Mai 2009, 2C_119/2009, E. 2.1;
vgl. auch Silvia Hunziker/Moritz Seiler, in: Martin Zweifel/Michael Beusch
[Hrsg.], Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone
und Gemeinden, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 4. A., Basel 2022
[Kommentar StHG], Art. 12 N. 85).

3.2  

3.2.1 Der Kanton
Zürich lässt gemäss § 221 Abs. 1 lit. c StG nur
"übliche" Mäklerprovisionen zum Abzug zu. Wie die Vorinstanz
zutreffend erwog, geht die ständige Zürcher Praxis bzw. die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts
dahin, dass eine Mäklerprovision von 2 % des Kaufpreises für überbaute
Grundstücke und Eigentumswohnungen, ebenso für unüberbaute Grundstücke, im
Regelfall als "üblich" im Sinn von § 221 Abs. 1 lit. c
StG gilt (VGr, 23. Oktober 2019, SB.2019.00041, E. 2.2; VGr, 10. Dezember
2008, SB.2008.00048, E. 2.3; RB 1996 Nr. 58; RB 1988 Nr. 43;
RB 1978 Nr. 73; vgl. auch Martin Zweifel et al., Schweizerisches
Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 10 N. 170). Die grundsätzliche
Festsetzung der üblichen Mäklerprovision für das gesamte Kantonsgebiet auf 2 %
kommt zweifellos einer gewissen Pauschalisierung gleich, die nicht sämtlichen
örtlichen Gegebenheiten und Sonderfällen Rechnung trägt. Jedoch ist dies aus
Gründen der Praktikabilität und zur Wahrung der Rechtssicherheit hinzunehmen
(VGr, 6. September 2017, SB.2017.00075, E. 2.4 [nicht auf
www.vgrzh.ch veröffentlicht], bestätigt mit BGr, 21. August 2019,
2C_891/2017, E. 2.6). 

3.2.2 Einzig bei
Vorliegen besonderer Umstände, namentlich bei Schwerverkäuflichkeit, kommt
ausnahmsweise eine Mäklerprovision von 3 % in Betracht (VGr, 23. Oktober
2019, SB.2019.00041, E. 2.2; VGr, 10. Dezember 2008, SB.2008.00048,
E. 2.3). Will sich die steuerpflichtige Person auf die
Schwerverkäuflichkeit berufen, verlangt die Praxis, dass sie Angaben über die
Anzahl der Interessenten und die Gründe für die Absagen sowie die aufgewendeten
Stunden des Mäklers macht. Ein allgemeiner Hinweis, zum Beispiel auf die
schlechte Lage des Objekts, genügt nicht (vgl. VGr, 23. Oktober 2019,
SB.2019.00041, E. 2.2). 

3.2.3 Umgekehrt
betrachtete das Verwaltungsgericht in einem Urteil aus dem Jahr 1998, das noch
zu § 166 Abs. 1 lit. d des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951
erging, eine Mäklerprovision von 2 % bei einem Veräusserungserlös von rund
Fr. 14,5 Mio. nur im Umfang von 1,5 % als üblich. Es schützte damit
eine Praxis der Finanzdirektion, wonach die übliche Mäklerprovision nach der
Höhe des Kaufpreises abgestuft werden müsse (vgl. RB 1998 Nr. 166).
Die Vorinstanz wies in ihrem Entscheid zudem auf zwei eigene Entscheide hin, in
denen sie bei Veräusserungserlösen von zwischen Fr. 10 und 20 Mio. Mäklerprovisionen
von 1,5 % als üblich bezeichnet und noch tiefere Ansätze der
steuererhebenden Gemeinden verworfen hatte (vgl. StRGr, 25. September 2013,
2 GR.2013.3, E. 2j sowie E. 2e und den dortigen Hinweis auf
StRK, 27. März 2008, 3 GR.2007.56).

3.3  

3.3.1 Wie das
Verwaltungsgericht erkannt und das Bundesgericht unter dem Gesichtspunkt des Willkürverbots
(Art. 9 der Bundesverfassung [BV]) bestätigt hat (vgl. oben E. 3.2.1),
lässt das Kriterium der Üblichkeit im Interesse der Praktikabilität und der
Rechtssicherheit die mit der Festsetzung der Provision auf 2 % verbundene
Pauschalisierung zu. Die allgemeinen Ausführungen der Pflichtigen zur Auslegung
des Begriffs der Üblichkeit ändern daran nichts. Ohnehin belegt die Pflichtige
noch nicht einmal ansatzweise, dass kantonsweit oder auch nur in der Stadt D
regelmässig höhere Provisionen bezahlt würden als 2 %. Stattdessen
beschränkt sie sich auf die Behauptung, die von ihr bezahlte Provision habe den
Marktverhältnissen entsprochen. Das genügt offensichtlich nicht, um die
ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts einer Überprüfung zu
unterziehen (vgl. zu den Voraussetzungen für eine Praxisänderung BGE 149
II 354 E. 2.3; BGE 146 I 105 E. 5.2.2). 

3.3.2 Um eine
Mäklerprovision von mehr als 2 % (bis maximal 3 %) als Aufwendung
beanspruchen zu können, müsste die Pflichtige vor dem Hintergrund dieser
Rechtsprechung besondere Umstände vorbringen, die erklären würden, weshalb
bezogen auf ihr Grundstück bzw. ihre Grundstücke eine höhere Provision
angebracht war. Dass diese Umstände grundstückspezifisch sein müssen und
persönliche Umstände des Veräusserers nicht ausschlaggebend sein können, folgt
bereits aus der Natur der Grundstückgewinnsteuer als einer Objektsteuer, die
anhand der objektiven Verhältnisse erhoben wird und bei der es auf die Person
des Steuerpflichtigen grundsätzlich nicht ankommt (vgl. BGE 143 II 382 E. 2.3.2).
Im Vordergrund steht nach der Praxis denn auch die Schwerverkäuflichkeit des Grundstücks.
Die von der Pflichtigen vorgebrachten Umstände – Kurzfristigkeit des Verkaufs,
hoher Mindestverkaufspreis, besonderes Bieterverfahren – mögen zwar erklären,
weshalb sie bereit war, der Mäklerin eine Provision von (über alles gerechnet)
6,4 % des Erlöses zu bezahlen. Diese Umstände sind aber nicht grundstückspezifisch,
sondern eher durch die persönlichen Verhältnisse und Bedürfnisse der
Pflichtigen bedingt. Folglich rechtfertigt es sich im Lichte der ständigen
Rechtsprechung vorliegend nicht, eine höhere Mäklerprovision als 2 % zum
Abzug zuzulassen. Daran ändert im Übrigen auch nichts, dass die Mäklerprovision
bei der Mäklerin möglicherweise im vollen Umfang der Gewinnsteuer unterlegen
hat, wie die Pflichtige behauptet. Ein Anspruch für die Pflichtige auf einen
vollen Abzug bei der Grundstückgewinnsteuer ergibt sich aus dieser Asymmetrie
jedenfalls nicht. Inwiefern die Pflichtige den überschiessenden Betrag
allenfalls bei der Gewinnsteuer geltend machen könnte, ist an dieser Stelle
nicht zu prüfen.

3.4 Fraglich bleibt,
ob es sich rechtfertigt, zum Nachteil der Pflichtigen von den 2 %
abzuweichen und lediglich eine Mäklerprovision von 1,5 % zum Abzug
zuzulassen. 

3.4.1 Auch wenn sich
das Verwaltungsgericht in einem einzelnen Urteil in diese Richtung geäussert
hat, lässt sich insoweit noch nicht von einer gefestigten Praxis sprechen, die
einer erneuten Überprüfung entgegenstehen könnte. Was sodann die Entscheide der
Vorinstanz zu dieser Frage betrifft, ist vorauszuschicken, dass sie für das
Verwaltungsgericht als übergeordnete Instanz keine Befolgungspflicht auslösen
können (vgl. zur analogen Situation vor Bundesgericht BGE 146 I 105 E. 5.2.2).
Immerhin fällt auf, dass sich die Vorinstanz im zuletzt beurteilten Fall noch
auf konkrete Daten gestützt hatte, um die Mäklerprovision auf 1,5 % festzusetzen
(vgl. StRGr, 25. September 2013, 2 GR.2013.3, E. 2i). Davon wich
sie im vorliegenden Fall ab und begnügte sich stattdessen wie zuvor bereits die
Grundsteuerbehörde mit einem Hinweis auf die Praxis (StRGr, 27. August 2024,
1 GR.2023.39, E. 2d/aa).

3.4.2 Wie das
Verwaltungsgericht schon 1998 erwog, lässt sich nicht sagen, dass der
wirtschaftliche Wert der Mäklertätigkeit für den Auftraggeber linear zum
Veräusserungserlös ansteigt, auch wenn dieser Wert zum Erlös in einer Beziehung
steht (vgl. RB 1998 Nr. 166). Es ist also mit anderen Worten
plausibel, dass Mäklerprovisionen bei Immobilientransaktionen mit besonders
hohen Veräusserungserlösen proportional tiefer ausfallen als bei Geschäften mit
tieferen Erlösen. Das spricht an sich für eine Abstufung der üblichen
Mäklerprovision nach der Höhe des Erlöses. Allerdings ist auch nicht
ausgeschlossen, dass in höheren Preissegmenten öfter überproportional
erfolgsabhängige Provisionen vereinbart werden, woraus eine grössere Varianz
respektive im Erfolgsfall höhere Provisionen resultieren, wie die Pflichtige
sinngemäss behauptet. 

3.4.3 Vor dem
Hintergrund dieser Ungewissheit fällt ins Gewicht, dass mit einer Abstufung,
wie sie die Stadt D praktiziert, der Praktikabilitäts- und
Rechtssicherheitsvorteil, der mit der Festsetzung der üblichen Provision auf 2 %
einhergeht, zumindest teilweise preisgegeben wird. Im umgekehrten Fall, wenn
also der Veräusserer wegen Schwerverkäuflichkeit oder sonstigen besonderen
Umständen eine höhere Provision als 2 % geltend macht, knüpft die ständige
Rechtsprechung diese Preisgabe denn auch an bestimmte Voraussetzungen: Sie
verlangt vom Veräusserer konkrete Angaben zur Schwerverkäuflichkeit bzw. zu den
sonstigen besonderen Umständen und lässt allgemeine Hinweise nicht genügen
(vgl. oben E. 3.2). Für eine Senkung der üblichen Provision auf 1,5 %
bei Veräusserungserlösen von mehr als Fr. 10 Mio. kann nichts anderes
gelten, droht die Gemeinde doch andernfalls in Methodendualismus zu verfallen.
Sie ist also gehalten, die Abstufung mittels konkreter Angaben zu begründen.
Das gilt erst recht, wenn die Gemeinde, wie hier die Stadt D, den Ansatz von
1,5 % bei einer Veräusserung mehrerer Liegenschaften gesamtheitlich zur
Anwendung bringen will, obschon für sich genommen keine der Liegenschaften die
Grenze von Fr. 10 Mio. erreicht hätte.

3.4.4 Konkrete
Angaben, die eine Mäklerprovision von bloss 1,5 % als üblich erscheinen
lassen würden, blieb die Stadt D im vorliegenden Verfahren schuldig. Sie
machte in ihrer Beschwerdeantwort zwar geltend, Mäklerprovisionen würden
zunehmend in Form von Festpreisen vereinbart, was unter anderem auch auf die
Verwendung von künstlicher Intelligenz und damit verbundene Kosteneinsparungen
zurückzuführen sei. Dafür verwies sie auf entsprechende Angaben eines einzelnen
Anbieters, der seit 2017 im Bereich der Immobilienvermittlung aktiv ist (Neho).
Es ist jedoch zweifelhaft, ob dieser Mäkler für die Branche insgesamt und erst
recht für das hier betroffene Hochpreissegment repräsentativ ist. Auch die
andere Quelle, auf welche die Stadt D in ihrer Beschwerdeantwort verweist
(Homegate-Website), ist sehr allgemein gehalten und taugt nicht als Beleg
dafür, dass bei Veräusserungserlösen von mehr als Fr. 10 Mio.
Provisionen von 1,5 % und nicht solche von 2 % üblich sind.

3.5 Nach dem Gesagten
rechtfertigt es sich vorliegend nicht, von der üblichen Provisionshöhe von 2 %
abzuweichen, und zwar weder zugunsten der Pflichtigen noch zugunsten der Stadt D.
Der Bemessung des Grundstückgewinns ist deshalb eine Mäklerprovision von 2 %
zugrunde zu legen.

4.  

4.1 Die Pflichtige
macht weiter geltend, dass die Kosten für die Rechtsvertretung (Fr. …) und
die Machbarkeitsstudie (Fr. …) als Aufwendungen zum Abzug zuzulassen
seien.

4.2 Dieses Vorbringen
ist offensichtlich unbegründet. Die Vorinstanz legte eingehend und überzeugend
dar, dass und weshalb diese Kosten nicht bei der Pflichtigen, sondern bei ihrem
Verwaltungsratspräsidenten angefallen waren respektive in einem Zusammenhang
mit der Auseinandersetzung unter den Erben standen (StRGr, 27. August 2024,
1 GR.2023.39, E. 3b). Darauf kann hier verwiesen werden (§ 153
Abs. 4 in Verbindung mit § 115 StG und § 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Den
Beweis dafür, dass die Machbarkeitsstudie (auch) für die spätere Veräusserung
der Liegenschaften durch die Pflichtige erstellt wurde, bleibt die Pflichtige –
auch vor Verwaltungsgericht – schuldig. Es fehlt mithin an einem Zusammenhang
zwischen diesen Kosten und dem Veräusserungserlös, sodass sie von vornherein
nicht als Aufwendungen im Sinne von § 221 StG in Betracht kommen.

5.  

5.1 Die Pflichtige
beruft sich schliesslich auf einen Aufschub der Besteuerung wegen Ersatzbeschaffung
von betriebsnotwendigem Anlagevermögen (§ 216 Abs. 3 lit. g
StG), soweit sie den Erlös reinvestiert habe.

5.2 Die Vorinstanz
lehnte einen Steueraufschub ab, weil die veräusserten Grundstücke kein
betriebsnotwendiges Anlagevermögen dargestellt hätten, zumal die Pflichtige
keinen "eigentlichen Betrieb" aufrechterhalten habe (StRGr, 27. August
2024, 1 GR.2023.39, E. 4f/cc).

5.3 Die Beurteilung
der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden.

5.3.1 Damit die
Pflichtige einen Aufschub wegen Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigem
Anlagevermögen beanspruchen könnte, müsste sie erstens einen Betrieb führen und
müssten die veräusserten Grundstücke zweitens für diesen Betrieb notwendig
gewesen sein. Für das steuerliche Umstrukturierungsrecht definiert das
Bundesgericht den Betrieb als organisatorisch-technischen Komplex von
Vermögenswerten, der im Hinblick auf die unternehmerische Leistungserbringung
eine relativ unabhängige, organische Einheit bildet. Ein Betrieb zeichnet sich
durch einen hohen Grad an Unabhängigkeit aus und stellt eine Organisation dar,
die imstande ist, selbständig fortzubestehen (BGE 150 II 40 E. 6.4; BGE 138
II 557 E. 6.4). Die Verwaltung eigener Immobilien weist nur ausnahmsweise
die Merkmale eines Betriebs auf. Dies setzt eine professionelle
Immobilienbewirtschaftung voraus (BGE 150 II 40 E. 6.5; BGr, 2. April
2012, 2C_107/2011, E. 3.3). Gemäss dem Kreisschreiben Nr. 5a
"Umstrukturierungen" der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) vom
1. Februar 2022 (ESTV-KS Nr. 5a) und dem insoweit identischen
Vorgängerkreisschreiben (ESTV, Kreisschreiben Nr. 5
"Umstrukturierungen" vom 1. Juni 2004 [ESTV-KS Nr. 5]), an
dem sich auch das Bundesgericht in seinem jüngsten Leiturteil zum
Steueraufschub bei einer Umstrukturierung orientierte (vgl. BGE 150 II 40
E. 6.9), stellt das Halten und Verwalten eigener Immobilien einen Betrieb
dar, wenn kumulativ a) ein Marktauftritt erfolgt oder Betriebsliegenschaften an
Konzerngesellschaften vermietet werden; b) das Unternehmen mindestens eine
Person für die Verwaltung der Immobilien (eine Vollzeitstelle für rein
administrative Arbeiten) beschäftigt oder beauftragt und c) die Mieterträge
mindestens das 20-fache des marktüblichen Personalaufwandes für die
Immobilienverwaltung betragen (ESTV-KS Nr. 5a, Ziff. 3.2.2.3 und 4.3.2.8).
In Anlehnung an diese Anforderungen erwog das Bundesgericht, dass auch dann ein
Betrieb vorliegen kann, wenn das Unternehmen selbst kein Personal (im
Arbeitsverhältnis) beschäftigt, sondern die Verwaltungstätigkeit an Dritte (im
Auftragsverhältnis) auslagert (vgl. BGE 150 II 40 E. 6.8.4). Es hielt
daran fest, dass der Verwaltungsaufwand mindestens einer Vollzeitstelle entsprechen
muss (vgl. BGE 150 II 40 E. 6.9).

5.3.2 Betreffend die
Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigem Anlagevermögen erkannte das
Bundesgericht, dass die Kriterien des ESTV-KS Nr. 5a bzw. des ESTV-KS Nr. 5
für Umstrukturierungen geschaffen und für Ersatzbeschaffungen im
Grundsteuerrecht nicht direkt anwendbar seien. An die Betriebsnotwendigkeit des
Grundstücks für die Anerkennung einer steuerneutralen Ersatzbeschaffung sei ein
strenger Massstab anzulegen. Demgemäss verlangte das Bundesgericht für den
Steueraufschub wegen Ersatzbeschaffung einen besonders engen Zusammenhang
zwischen dem Ersatz- und dem zu ersetzenden Objekt bzw. zwischen den
Anlageobjekten und dem Immobilienverwaltungsbetrieb (vgl. BGr, 2. April 2011,
2C_107/2011, E. 5.1; vgl. auch BGr, 8. Dezember 2016, 2C_176/2016, E. 3.3–3.6). Diese
Verschärfung im Vergleich zum steuerlichen Umstrukturierungsrecht ist in der
Literatur kritisiert worden (vgl. Markus Reich/Julia von Ah, Kommentar StHG,
Art. 8 N. 71). Ob das Bundesgericht damit dem grundsteuerlichen Ersatzbeschaffungsrecht
einen anderen Betriebsbegriff zugrunde legte oder seine Rechtsprechung nicht
eher (nur) den erforderlichen Zusammenhang zwischen den Anlageobjekten und dem
Betrieb betrifft, braucht hier nicht geklärt zu werden. Denn auf jeden Fall ist
nicht anzunehmen, dass das Bundesgericht dem grundsteuerlichen Ersatzbeschaffungsrecht
einen grosszügigeren Betriebsbegriff zugrunde legt als dem steuerlichen
Umstrukturierungsrecht. Das gilt umso mehr für die (reine)
Immobilienverwaltung, für die das Bundesgericht auch in Bezug auf die Ersatzbeschaffung
festhielt, dass sie grundsätzlich keinen Betrieb darstelle (vgl. BGr, 2. April
2011, 2C_107/2011, E. 3.3). Auch für das grundsteuerliche Ersatzbeschaffungsrecht
kommt ein Immobilienverwaltungsbetrieb also nur bei professioneller
Immobilienbewirtschaftung in Betracht, was Verwaltungsaufwand entsprechend mindestens
einer Vollzeitstelle voraussetzt.

5.3.3 Laut den
Feststellungen der Vorinstanz und den eigenen Angaben der Pflichtigen stellten
die veräusserten Grundstücke das einzige Anlagevermögen der Pflichtigen dar.
Der Personalaufwand der Pflichtigen betrug in der Geschäftsperiode der
Veräusserung (2018) lediglich Fr. … (StRGr, 27. August 2024,
1 GR.2023.39, E. 4f/cc). Die Pflichtige erklärt diese tiefen Kosten
mit den langjährigen, stabilen Mietverhältnissen. Auf jeden Fall erhellt
hieraus, dass die Kosten, welche die Pflichtige für die Verwaltung der
Grundstücke aufwendete, bei weitem nicht einer Vollzeitstelle entsprachen. Es
kann deshalb nicht gesagt werden, dass die Pflichtige einen
Immobilienverwaltungsbetrieb führte. Fehlt es an einem Betrieb, scheidet ein
Steueraufschub wegen Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigem Anlagevermögen
gestützt auf § 216 Abs. 3 lit. g StG von vornherein aus. Der
Entscheid der Vorinstanz ist deshalb in diesem Punkt zu bestätigen, ohne dass
noch geprüft werden müsste, wie eng der Zusammenhang zwischen den Grundstücken
und dem (hypothetischen) Betrieb hätte sein müssen und in welchem Umfang die
Pflichtige den Erlös in ein Ersatzobjekt investierte.

6.  

Die Beschwerde erweist sich insoweit
als begründet, als die Stadt D zu Unrecht zum Nachteil der Pflichtigen von
der üblichen Mäklerprovision von 2 % abwich und nur 1,5 % zum Abzug
zuliess. In diesem Umfang ist sie gutzuheissen. Im Übrigen ist sie abzuweisen.
Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben und die Sache ist zu neuer Einschätzung
im Sinne der Erwägungen an die Kommission für Grundsteuern der Stadt D
zurückzuweisen. Die Kosten für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren sind
anteilsmässig nach Massgabe des Unterliegens zu verlegen (§ 212 in
Verbindung mit § 151 Abs. 1 StG; § 213 in Verbindung mit § 153
Abs. 4 und § 151 Abs. 1 StG). Die Stadt D hat der
Pflichtigen für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine reduzierte
Parteientschädigung zu bezahlen, ohne selbst Anspruch auf eine
Parteientschädigung zu haben (§ 212 in Verbindung mit § 152 StG und
§ 17 Abs. 2 VRG; § 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 4
und § 152 StG sowie § 17 Abs. 2 VRG).

7.  

Ein Rückweisungsentscheid wird
in der Regel als Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes
vom 17. Juni 2005 (BGG) qualifiziert, der das Verfahren noch nicht
abschliesst. Gegen Zwischenentscheide ist eine Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG nur
zulässig, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (Abs. 1
lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid
herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein
weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (Abs. 1 lit. b). Falls
die Rückweisung einzig der rechnerischen Umsetzung des oberinstanzlich
Angeordneten dient und der Verwaltung keine Entscheidungsfreiheit verbleibt,
gilt der Rückweisungsentscheid ausnahmsweise als Endentscheid im Sinn von Art. 90
BGG (BGE 136 V 195 bzw. BGr, 25. Mai 2010, 8C_517/2009, nicht
publizierte E. 1.2; BGE 134 II 124 E. 1.3).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der
Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 27. August 2024 wird aufgehoben.
Das Verfahren wird zu neuer Einschätzung im Sinn der Erwägungen an die Stadt D
zurückgewiesen.

2.    Die Kosten des Rekursverfahrens werden zu neun
Zehnteln der Beschwerdeführerin und zu einem Zehntel der Beschwerdegegnerin
auferlegt.

3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.  11'000.--;     die übrigen Kosten betragen:

Fr.        70.--      Zustellkosten,

Fr.  11'070.--      Total der Kosten.

4.    Die Gerichtskosten werden zu neun Zehnteln der
Beschwerdeführerin und zu einem Zehntel der Beschwerdegegnerin auferlegt.

5.    Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der
Beschwerdeführerin für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 500.-
(inkl. Mehrwertsteuer) und für das Beschwerdeverfahren eine solche von Fr. 500.-
(inkl. Mehrwertsteuer), insgesamt Fr. 1'000.-, zu bezahlen.

6.    Gegen dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen
Beschwerde erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der
Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern,
einzureichen.

7.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Steuerrekursgericht;

c)    das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;

d)    die Dienstabteilung Recht des kantonalen Steueramts;

       e)    die
Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV).