# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c837b533-2cc4-544c-b199-970aa6dde824
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-05
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Kantonsgericht Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht 05.06.2024 810 2023 233 (810 23 233)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_KG_003_810-2023-233_2024-06-05.pdf

## Full Text

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und 

Verwaltungsrecht 

 

vom 5. Juni 2024 (810 23 233)  

____________________________________________________________________ 

 

 

 

Raumplanung, Bauwesen 

 

 

Baugesuch für Mehrfamilienhaus im ISOS-Gebiet / Keine akzessorische Normenkontrolle 

trotz fehlender Umsetzung des ISOS in der kommunalen Nutzungsplanung / Mangelnde 

Abklärung bezüglich Eingliederung der Baute 

 

 
 
Besetzung Vizepräsident Daniel Ivanov, Kantonsrichter Hans Furer, Christof 

Enderle, Jgnaz Jermann, Daniel Noll, Gerichtsschreiberin Elena  
Diolaiutti 
 
 

Beteiligte A.____, Beschwerdeführer  
 
B.____, Beschwerdeführer 
 
Dr. C.____ und Dr. D.____, Beschwerdeführer 
 
E.____ und F.____, Beschwerdeführer 
 
alle vertreten durch Michael Kunz, Advokat 

  
 
gegen 
 
 

 Baurekurskommission des Kantons Basel-Landschaft, 
Rheinstrasse 29, 4410 Liestal, Vorinstanz 
 
G.____ AG, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Livio Marelli, Ad-
vokat 
 

 Stadt Liestal, Rathausstrasse 36, 4410 Liestal, Beigeladene 

Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

 
  

 
Betreff Baugesuch für Mehrfamilienhaus mit Autoeinstellhalle (Entscheid der 

Baurekurskommission vom 20. Juni 2023) 
 
 
 
A. Die G.____ AG reichte am 23. Februar 2022 beim Bauinspektorat des Kantons Basel-
Landschaft (Bauinspektorat) ein Baugesuch für ein Mehrfamilienhaus mit Autoeinstellhalle auf 
der Parzelle Nr. 01, Grundbuch Liestal, an der Sichternstrasse X.____ in Liestal ein. Dagegen 
erhoben A.____, B.____, Dr. C.____, Dr. D.____, E.____ und F.____ Einsprache beim Bauin-
spektorat. Gerügt wurden unter anderem das dreigeschossige Erscheinungsbild des projektier-
ten Gebäudes durch das zusätzliche Attikageschoss und die mögliche Überschreitung der Aus-
nützungsziffer durch den auffallend grossen gedeckten "Alibi-Sitzplatz" im Erdgeschoss. Aus-
serdem befinde sich die Liegenschaft in einer schützenswerten Zone des Bundesinventars der 
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) mit dem Erhaltungsziel A. Das geplante Projekt 
nehme keinerlei Rücksicht auf die Baukultur des schützenwerten Quartiers.  
 
B. Am 4. Mai 2022 und 5. September 2022 reichte die G.____ AG bereinigte Pläne ein. 
Sämtliche Einsprachen wurden aufrechterhalten. An der Einigungsverhandlung vom 27. Okto-
ber 2022 konnte keine Einigung erzielt werden. 
 
C. Das Bauinspektorat wies die Einsprachen mit Entscheid Nr. 139/22 vom 15. November 
2022 im Sinne der Erwägungen ab, soweit es darauf eintrat. Zum ISOS hielt es unter anderem 
fest, bei der Erfüllung von kantonalen und kommunalen Aufgaben würden die Erhaltungsziele 
des ISOS lediglich indirekte Wirkung entfalten. Die Kantone und Gemeinden seien gehalten, 
ISOS-Objekte bei ihren Planungen zu berücksichtigen, was die Stadt Liestal (noch) nicht ge-
macht habe. Es bestehe planungsrechtlich keine direkt anwendbare und grundeigentümerver-
bindliche Rechtsgrundlage, um das ISOS vorliegendenfalls anzuwenden. Hinsichtlich des ge-
deckten Sitzplatzes wurde im Wesentlichen dargelegt, die entsprechenden Räume seien min-
destens einseitig offen und folglich nicht zur Ausnützungsziffer zu rechnen. Des Weiteren sei 
die Genehmigung der Unterschreitung der Baulinie nicht zu beanstanden.  
 
D. Gegen diesen Entscheid erhoben diejenigen Personen, welche bereits Einsprache 
beim Bauinspektorat erhoben hatten, nachfolgend alle vertreten durch Michael Kunz, Advokat, 
bei der Baurekurskommission des Kantons Basel-Landschaft (Baurekurskommission) Be-
schwerde und beantragten, der Entscheid des Bauinspektorats Nr. 139/22 vom 15. November 
2022 sei aufzuheben und dem Baugesuch Nr. 0403/2022 die Bewilligung zu verweigern; unter 
o/e-Kostenfolge. Mit Beschwerdebegründung vom 30. Dezember 2022 machten sie insbeson-
dere geltend, die Kantone und Gemeinden seien von Bundesrechts wegen verpflichtet, ISOS-
Objekte bei ihrer Nutzungsplanung zu berücksichtigen. Die Nutzungsordnung der Stadt Liestal, 
welche die Schutzziele des ISOS in keiner Weise berücksichtigt habe, stelle deshalb keine 
rechtsgenügliche Grundlage für die Bewilligung des Baugesuchs dar. Zudem habe der gedeck-
te Sitzplatz die Funktion eines Laubengangs und zähle dementsprechend zur Nutzung. Des 

Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

Weiteren passe sich das Projekt keinesfalls in die Umgebung ein. Schliesslich wurde die Ge-
nehmigung der Unterschreitung der Baulinie gerügt. 
 
E. Nach Eingang der Vernehmlassungen der G.____ AG, nachfolgend vertreten durch 
Livio Marelli, Advokat, vom 2. Februar 2023, der Stadt Liestal vom 6. Februar 2023 und des 
Bauinspektorats vom 20. März 2023 wies die Baurekurskommission die Beschwerde mit Ent-
scheid Nr. 22-035 am 20. Juni 2023 ab. Die Baurekurskommission führte aus, eine akzessori-
sche Überprüfung der Nutzungsplanung sei vorliegend nicht angebracht. Des Weiteren seien 
die Bewilligung zur Unterschreitung der Baulinie für die unterirdischen baulichen Massnahmen 
und die Nichtanrechnung der Sitzplätze zur Ausnützungsziffer nicht zu beanstanden. Die Bau-
rekurskommission entgegnete der Rüge der Beschwerdeführenden, das Bauprojekt nehme kei-
ne Rücksicht auf die Umgebung, dass sich diese als zu wenig substantiiert erweise. Ungeachtet 
dessen habe die Baurekurskommission keine mangelnde Eingliederung feststellen können.  
 
F. Mit Eingabe vom 8. Oktober 2023 erhoben A.____, B.____, Dr. C.____, Dr. D.____, 
E.____ und F.____ Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission beim Kan-
tonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht (Kantonsgericht), und beantragten, 
es sei der Entscheid Nr. 22-035 der Baurekurskommission aufzuheben und dem Baugesuch 
Nr. 0403/2022 die Bewilligung zu verweigern; unter o/e-Kostenfolge. In der ergänzenden Be-
schwerdebegründung vom 30. November 2024 machten die Beschwerdeführer geltend, eine 
akzessorische Normenkontrolle sei vorzunehmen, da sich die Verhältnisse seit dem Erlass der 
Zonenplanung Siedlung wesentlich geändert hätten, überdies überwiege das Interesse an der 
Überarbeitung der Nutzungsplanung das Interesse an der Rechtssicherheit und Planbeständig-
keit. Folglich könne die geltende Nutzungsplanung nicht rechtsgenügliche Grundlage für die 
Baubewilligung sein, weshalb die Baubewilligung zu verweigern sei. Die Beschwerdeführer rüg-
ten des Weiteren die Erteilung der Genehmigung der Unterschreitung der Baulinie und die 
Nichtberücksichtigung des Sitzplatzes bei der Nutzungsberechnung.  
 
G. Die zum Verfahren beigeladene Stadt Liestal liess sich mit Eingabe vom 19. Dezember 
2023 vernehmen.  
 
H. In der Vernehmlassung vom 27. Dezember 2023 beantragte die G.____ AG die voll-
ständige Abweisung der Beschwerde unter o/e-Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer.  
 
I. Namens der Baurekurskommission verzichtete das Bauinspektorat in seiner Vernehm-
lassung vom 1. Februar 2024 aufgrund der neu gewürdigten und mit Blick auf § 104 des Raum-
planungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 aktualisierten Stellungnahme der Kan-
tonalen Denkmalpflege vom 6. Dezember 2023 auf einen formellen Antrag.  
 
J. Die Beschwerdegegnerin beantragte in ihrer Eingabe vom 16. Februar 2024, die Stel-
lungnahme der Kantonalen Denkmalpflege vom 6. Dezember 2023 sei aus dem Recht zu wei-
sen, da sie verspätet vorgebracht worden sei.  
 

Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

K. Mit Verfügung vom 7. Februar 2024 überwies das Gerichtspräsidium den Fall der 
Kammer zur Beurteilung mit vorangehendem Augenschein.  
 
L. Mit Eingaben vom 7. März 2024 reichten der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 
und der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer ihre jeweiligen Honorarnoten ein.  
 
M. Anlässlich der heutigen Verhandlung hat das Kantonsgericht einen Augenschein 
durchgeführt, an dem die Beschwerdeführer und ihr Rechtsvertreter, Vertretende des Bauin-
spektorats bzw. der Baurekurskommission, der Kantonalen Denkmalpflege, der Beschwerde-
gegnerin und der Beigeladenen teilgenommen haben. An der anschliessenden Parteiverhand-
lung haben die Beschwerdeführer, die Beschwerdegegnerin und die Beigelade an ihren bereits 
gestellten Anträgen festgehalten, wobei die Beschwerdeführer den Eventualantrag gestellt ha-
ben, die Angelegenheit sei zur Überprüfung der Eingliederungsfrage an das Bauinspektorat 
zurückzuweisen. Die durch das Bauinspektorat vertretene Baurekurskommission hat an der 
Parteiverhandlung nunmehr die Abweisung der Beschwerde beantragt. Auf die Ausführungen in 
den verschiedenen Urteilen und Rechtsschriften sowie auf diejenigen in der heutigen Verhand-
lung wird, soweit erforderlich, in den Urteilserwägungen eingegangen. 
 
 
Das Kantonsgericht zieht  i n  E r w ä g u n g : 
 
1. Gemäss § 134 Abs. 5 RBG in Verbindung mit § 43 Abs. 2 des Gesetzes über die Ver-
fassungs- und Verwaltungsprozessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 können Entscheide 
der Baurekurskommission durch die Betroffenen und die Gemeinden beim Kantonsgericht an-
gefochten werden. Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts zur Beurteilung der vorliegenden Be-
schwerde ist somit gegeben. Zur Beschwerde befugt ist gemäss § 47 Abs. 1 lit. a VPO, wer 
durch die angefochtene Verfügung oder den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein 
schutzwürdiges Interesse an dessen Änderung oder Aufhebung hat. Die Beschwerdeführer sind 
aufgrund der räumlichen Nähe zwischen ihrer Parzelle und derjenigen, auf welcher das Baupro-
jekt geplant ist, unbestrittenermassen zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Da auch alle weite-
ren formellen Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.  
 
2. In der Beurteilung der vorliegend gegen den Entscheid der Baurekurskommission ge-
richteten verwaltungsgerichtlichen Beschwerde ist die Kognition des Kantonsgerichts gemäss 
§ 45 Abs. 1 lit. a und b VPO darauf beschränkt, den angefochtenen Entscheid hinsichtlich allfäl-
liger Rechtsverletzungen zu überprüfen bzw. zu prüfen, ob die Vorinstanz ein allfälliges Ermes-
sen rechtsfehlerhaft ausgeübt hat. Im Weiteren kann beurteilt werden, ob diese den Sachverhalt 
unrichtig oder unvollständig festgestellt hat. Die Unangemessenheit eines angefochtenen Ent-
scheides kann vom Kantonsgericht jedoch nur in den vom Gesetz abschliessend aufgezählten 
Fällen, die vorliegend nicht einschlägig sind, sowie gestützt auf spezial-rechtliche Vorschriften 
überprüft werden (vgl. § 45 Abs. 1 lit. c VPO e contrario).  
 
3.1. Als erstes ist zu prüfen, ob eine akzessorische Normenkontrolle (auch vorfrageweise, 
inzidente oder konkrete Normenkontrolle genannt; vgl. Urteil des Bundesgerichts [BGer] 

Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

2C_1149/2015 vom 29. März 2016 E. 4.1) der kommunalen Nutzungsplanung und damit vorlie-
gend eine Überprüfung der Vereinbarkeit der kommunalen Planung mit dem ISOS vorzuneh-
men ist. Die Beschwerdeführer machen geltend, eine akzessorische Normenkontrolle sei auf-
grund der veränderten Verhältnisse seit Erlass der Nutzungsplanung zwingend. Die anderen 
Verfahrensbeteiligten vertreten die Ansicht, dass keine veränderten Verhältnisse vorliegen wür-
den, weshalb keine akzessorische Normenkontrolle vorgenommen werden dürfe. Einigkeit be-
steht darüber, dass die Stadt Liestal das ISOS bezüglich des betroffenen Quartiers in ihrer 
kommunalen Nutzungsplanung bisher nicht berücksichtigt hat und dass vorliegend keine Bun-
desaufgabe vorliegt.  
 
3.2.1. Das ISOS trat am 1. Januar 1995 für den Kanton Basel-Landschaft in Kraft. Von 1999 
bis 2008 wurde es für den Kanton Basel-Landschaft revidiert. Das aktualisierte ISOS erlangte 
am 1. Juni 2013 Rechtsverbindlichkeit. Per 1. Juni 2013 wurden in Basel-Landschaft von den 
103 Ortsbildern 33 im ISOS aufgenommen. In der zweiten Fassung vom August 2008 des ISOS 
(in Kraft per 1. Juni 2013) und im Anhang 1 zur Verordnung über das Bundesinventar der 
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (VISOS) vom 13. November 2019 ist Liestal in der Lis-
te der Ortsbilder von nationaler Bedeutung als Siedlungskategorie "Kleinstadt/Flecken" aufge-
nommen. Gemäss Art. 6 Abs. 1 lit. b VISOS handelt es sich bei dieser Kategorie um eine histo-
rische Städte oder einen Flecken ohne namhaftes Wachstum bis ins 20. Jahrhundert. Die stritti-
ge Parzelle Nr. 01 liegt gemäss ISOS in der Zone 11.2 mit dem Erhaltungsziel A und damit dem 
höchsten Erhaltungsziel (vgl. zu den Erhaltungszielen Urteil des Kantonsgerichts, Abteilung 
Verfassungs- und Verwaltungsrecht [KGE VV] vom 12. Februar 2020 [810 19 164/165] E. 6.3). 
Die Zone 11.2 erstreckt sich über 6 Parzellen, nämlich über die Parzellen Nrn. 01, 02, 03, 04, 
05 und 06, Grundbuch Liestal, welche alle an der Sichternstrasse liegen, wobei die Parzelle 
Nr. 01 die südwestlichste und die Parzelle Nr. 06 die nordöstlichste ist. Die Zone 11.2 wird wie 
folgt beschrieben: "Villen an steiler Strasse, grosse dreigeschossige Walmdachbauten, z.T. mit 
geriegeltem Quergiebel, 1. V.20 Jh." Das ISOS bewertet das jeweilige Gebiet, die Baugruppe, 
die Zone oder das Einzelobjekt nach den drei Bewertungsmerkmalen der räumlichen Qualität, 
der architekturhistorischen Qualität und der Bedeutung. Die Bewertung dieser drei Kategorien 
erfolgt mittels dreier Qualitätsstufen, nämlich besondere, gewisse oder ohne besondere Quali-
tät. Die Zone 11.2 erhielt die Bewertung besondere räumliche Qualität (3 von 3 Punkten), ge-
wisse architekturhistorische Qualität (2 von 3 Punkten) und gewisse Bedeutung (2 von 3 Punk-
ten). Auf Seite 31 des ISOS der Stadt Liestal findet sich folgende Beschreibung zum Wohnquar-
tier Sichtern: "[...] Die Häuser sind von der Strasse meist zurückgesetzt in gepflegten Gärten. 
Die gut erhaltene Bebauung wird kaum durch Neubauten beeinträchtigt, denn das Quartier 
wurde nicht wesentlich verdichtet, [...] Die Gärten vermögen die wenigen neueren Bauten in das 
Quartier zu integrieren. Im qualitätsvollsten Teil (11.1) weisen einige der zwei geschossigen 
Einfamilienhäuser mit Giebel- oder Krüppelwalmdächern und teilweise erhöhtem Erdgeschoss 
Heimatstilelemente auf. Eine beachtliche Vielfalt in den Proportionen und auch in den Details 
zeigen die grossen Wohnhäuser, die sich an der steilen Sichternstrasse in parkähnlichen Gär-
ten reihen (11.2). Am Landhaus- oder am Jugendstil, aber auch an den neoklassizistischen 
Bauformen ist abzulesen, dass der Quartierausbau in den unteren Teilen und entlang der 1913 
ausgebauten Durchgangsstrasse begonnen hat." 
 

Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

3.2.2. Mit Bundesratsbeschluss vom 1. Mai 2019 wurde der Kantonale Richtplan des Kantons 
Basel-Landschaft (KRIP) angepasst und dem ISOS neu ein eigenes Objektblatt S. 3.2 gewid-
met (siehe S. 3 der Objektblätter betreffend Anpassung 2016 und S. 12 des Beschlusses des 
Landrats Nr. 2274 vom 8. November 2018 betreffend KRIP, Anpassung 2016, 2017/300). Im 
Objektblatt S. 3.2 wird unter anderem ausgeführt, dass bei der Erfüllung von kantonalen und 
kommunalen Aufgaben der Raumplanung dem ISOS keine unmittelbare Geltung zukomme, 
aber für den Kanton und die Gemeinden eine Berücksichtigungspflicht bestehe. Eine Frist, in 
welcher die Gemeinden das ISOS in ihrer Nutzungsplanung umzusetzen haben, ist nicht fest-
geschrieben. 
 
3.2.3. Die massgeblichen Zonenvorschriften Siedlung der Stadt Liestal vom 13. April 2011 
(Zonenplan Siedlung [ZPS] und Zonenreglement Siedlung [ZRS]) wurden am 17. Oktober 2006 
vom Stadtrat und am 17. Dezember 2008 vom Einwohnerrat beschlossen. Der Regierungsrat 
genehmigte die Zonenvorschriften mit Beschluss (Regierungsratsbeschluss, RRB) Nr. 805 am 
8. Juni 2010 mit gewissen Ausnahmen und Auflagen.  
 
3.3.1. Nach Art. 5 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG) vom 1. Juli 
1966 erstellt der Bundesrat nach Anhören der Kantone Inventare von Objekten von nationaler 
Bedeutung (Abs. 1). Die Inventare sind regelmässig zu überprüfen und zu bereinigen (Abs. 2). 
Das ISOS ist ein Bundesinventar im Sinne von Art. 5 Abs. 1 NHG. Es enthält die im Anhang 1 
der VISOS aufgezählten Objekte (Art. 1 VISOS). Durch die Aufnahme ins ISOS wird dargetan, 
dass ein Objekt in besonderem Mass die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Ein-
bezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche 
Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Der entsprechende Schutz gilt aber lediglich bei der 
Erfüllung von Bundesaufgaben in unmittelbarer Weise (Art. 6 Abs. 2 NHG). Soweit – wie vorlie-
gend – keine Bundesaufgabe in Frage steht, wird der Schutz von Ortsbildern vorab durch kan-
tonales und kommunales Recht gewährleistet (BGE 135 II 209 E. 2.1; Urteile des BGer 
1C_572/2022 vom 2. November 2023 E. 3.1.1; 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 E. 3.2; 
1C_53/2019 vom 3. Juni 2020; je mit Hinweisen). Die Bundesinventare sind insoweit aber nicht 
völlig unmassgeblich. Sie sind vielmehr bei der Nutzungsplanung, bei der Auslegung unbe-
stimmter Begriffe des Baurechts sowie bei im Einzelfall erforderlichen Interessenabwägungen 
zu berücksichtigen (vgl. BGE 135 II 209 E. 2.1; Urteile des BGer 1C_572/2022 vom 2. Novem-
ber 2023 E. 3.1.1; 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 E. 3.2; 1C_488/2015 vom 24. August 
2016 E. 4.3).  
 
3.3.2. Im Rahmen ihrer allgemeinen Planungspflicht nach Art. 2 des Bundesgesetzes über 
die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) vom 22. Juni 1979 legen die Kantone die Pla-
nungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im Allgemeinen fest (Art. 6 RPG) und berücksichtigen 
namentlich die Konzepte und Sachpläne des Bundes (Art. 6 Abs. 4 RPG). Dazu zählen auch 
die Bundesinventare (vgl. Art. 6 Abs. 2 lit. b RPG). Aufgrund der Behördenverbindlichkeit der 
Richtplanung (Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen der Bundesinventare auf diese Weise 
Eingang in die Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG), insbesondere in die Ausscheidung von 
Schutzzonen (Art. 17 Abs. 1 RPG) und in die Anordnung von anderen Schutzmassnahmen 
(Art. 17 Abs. 2 RPG). Dementsprechend wird – wie in der E. 3.2.2 hiervor ausgeführt – im Ob-

Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

jektblatt S 3.2 des KRIP festgehalten, dass das ISOS eine zwingend zu beachtende Grundlage 
für die Richt- und Nutzungsplanung bei raumplanerischen Interessensabwägungen darstellt. In 
Bezug auf die geeigneten Schutzmassnahmen verfügen die Kantone und Gemeinden über ei-
nen Beurteilungsspielraum (vgl. Urteil des BGer 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.5.5). 
Erst eine solchermassen ausgestaltete Nutzungsplanung ist auch für die Eigentümerinnen und 
Eigentümer verbindlich, und erst wenn diese grundeigentümerverbindlichen Festlegungen er-
folgt sind, finden diese im Baubewilligungsverfahren Anwendung (BGE 135 II 209 E. 2.1; Urteile 
des BGer 1C_572/2022 vom 2. November 2023 E. 3.1.2; 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 
E. 3.3; 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.5.3 und 4.5.5). Bei der Erfüllung von kantonalen 
und kommunalen Aufgaben entfalten die Erhaltungsziele des ISOS damit lediglich indirekte 
Wirkungen. Grundsätzlich kann im Planungsverfahren von den Erhaltungszielen abgewichen 
werden, wenn überwiegende Interessen bestehen. Bei der Aufnahme ins ISOS wird nämlich 
keine planerische Interessenabwägung zwischen Schutz und Ansprüchen der Nutzung durch-
geführt. Diese erfolgt erst in den nachfolgenden Planungs- und Bewilligungsverfahren (vgl. 
Homepage des Bundesamtes für Kultur [BAK], abrufbar unter www.bak.admin.ch/bak/de/home/
baukultur/isos-und-ortsbildschutz/rechtlicher-rahmen.html; letztmals besucht am 22. Mai 2024; 
siehe auch Merkblätter der Kantonalen Denkmalpflege des Kantons Basel-Landschaft "Umset-
zung des ISOS in der kommunalen Nutzungsplanung" vom 18. August 2023 und "Was ist 
ISOS?" vom 30. Mai 2023, abrufbar unter www.baselland.ch/politik-und-behorden/direktionen/
bau-und-umweltschutzdirektion/raumplanung/kantonale-denkmalpflege/wichtige-dokumente-1/
merkblaetter-und-wegleitungen-1; zuletzt besucht am 22. Mai 2024).  
 
3.3.3. Damit ist festzuhalten, dass im Baubewilligungsverfahren der Spielraum für die Be-
rücksichtigung des ISOS geringer als in der Nutzungs- und Sondernutzungsplanung ist. Wird 
ein Baugesuch für ein Vorhaben in einer Bauzone eingereicht, hat der Gesuchsteller grundsätz-
lich einen Anspruch darauf, dass sein Projekt bewilligt wird, wenn es dem Nutzungsplan und 
den übrigen rechtlichen Vorgaben entspricht (Art. 22 RPG). Soll das ISOS Wirkung entfalten, 
muss es in den kantonalen oder kommunalen Plänen und Erlassen eigentümerverbindlich um-
gesetzt werden. Ist dies nicht oder ungenügend geschehen, bestehen nur noch eingeschränkte 
Möglichkeiten, dem ISOS in der Baubewilligung genügend Rechnung zu tragen. Die Schutzan-
liegen können – wenn sie über die Nutzungsplanung nicht oder ungenügend umgesetzt sind – 
im Baubewilligungsverfahren vor allem dann berücksichtigt werden, wenn unbestimmte Rechts-
begriffe auszulegen sind. Das ist bei Ästhetikklauseln der Fall (z.B. beim Erfordernis der "guten 
Einordnung") oder wenn Spielraum für eine Interessenabwägung besteht, weil die Behörden 
über Ermessen verfügen. Dieser Fall tritt beispielsweise dann ein, wenn ein Vorhaben eine 
Ausnahmebewilligung erfordert (Schweizerische Vereinigung für Landesplanung [VLP-ASPAN 
= heute: EspaceSuisse], Arbeitshilfe Ortsbildschutz und Verdichtung, 2018, S. 17; EspaceSuis-
se, Kann im Baubewilligungsverfahren noch eine Interessenabwägung vorgenommen werden?, 
abrufbar unter www.espacesuisse.ch/de/kann-im-baubewilligungsverfahren-noch-eine-
interessenabwaegung-vorgenommen-werden; letztmals besucht am 15. Mai 2024). 
 
3.3.4. Nach Art. 21 Abs. 2 RPG werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls ange-
passt, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Ein Zonenplan kann seinen Zweck 
nur erfüllen, wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist. Für Bauzonen gilt ein Planungshori-

Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

zont von grundsätzlich 15 Jahren (Art. 15 Abs. 1 RPG). Je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr 
darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte 
Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe sein, die für die Planänderung spre-
chen (Urteil des BGer 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 E. 3.3; BGE 120 Ia 227 E. 2c; 
BGE 113 Ia 444 E. 5a). 
 
3.3.5. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung werden Nutzungspläne prozessual wie 
Verfügungen behandelt. Sie müssen bei ihrem Erlass angefochten werden, ansonsten sie im 
Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG rechtsbeständig werden, und können, anders als Normen, im 
Baubewilligungsverfahren nicht mehr vorfrageweise überprüft werden. Davon gibt es indessen 
verschiedene Ausnahmen. Das ist insbesondere der Fall, wenn sich die tatsächlichen Verhält-
nisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen oder rechtlichen Verhältnisse seit Planerlass so 
erheblich geändert haben, dass die Planung rechtswidrig geworden sein könnte und das Inte-
resse an ihrer Überprüfung bzw. Anpassung die entgegenstehenden Interessen der Rechtssi-
cherheit und der Planbeständigkeit gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG überwiegt (BGE 145 II 83 
E. 5.1; BGE 144 II 41 E. 5.2; je mit Hinweisen; vgl. dazu THIERRY TANQUEREL, in: Aemisegger/
Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf 
2016, N. 29 ff. und 38 ff. zu Art. 21 RPG; HEINZ AEMISEGGER, in: Aemisegger/Moor/Ruch/
Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, Zü-
rich/Basel/Genf 2020, Rz 30 zu Art. 34 RPG). Diese Rechtslage gilt auch, wenn das ISOS in 
der Nutzungsplanung keine oder nur ungenügende Berücksichtigung gefunden hat. Diesfalls ist 
eine akzessorische Überprüfung der Nutzungsplanung ebenfalls nur dann zulässig, wenn sich 
die tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse seit der Planfestsetzung in einer Weise verän-
dert haben, die den Plan als nicht mehr rechtmässig erscheinen lassen, weshalb kein überwie-
gendes Interesse an seiner Aufrechterhaltung besteht. Es müssen dabei regelmässig verschie-
dene Umstände zusammentreffen, die für eine vorfrageweise Überprüfung sprechen, damit eine 
solche verlangt werden kann; andernfalls ist sie ausgeschlossen (BGE 135 II 209 E. 5.1; Urteile 
des BGer 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 E. 3.4; 1C_572/2022 vom 2. November 2023 
E. 3.1.3; 1C_308/ 2017 vom 4. Juli 2018 E. 3 und 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.6). 
 
3.4.1. Die Vorinstanz erklärt im angefochtenen Entscheid unter anderem, im Zeitpunkt der 
regierungsrätlichen Genehmigung der Zonenvorschriften der Stadt Liestal am 8. Juni 2010 sei 
aufgrund des Bundesgerichtsurteils vom 1. April 2009 (BGE 135 II 209) bereits Thema gewe-
sen, dass Kantone und Gemeinden verpflichtet seien, das ISOS zu berücksichtigen. Dazu seien 
dem Einspracheentscheid die Ausführungen der Gemeinde zu entnehmen, dass die Thematik 
ISOS allgemein bereits bei der Revision der Ortsplanung Siedlung diskutiert worden sei. Aus 
verschiedenen Gründen sei diese Thematik jedoch nicht weiter in die Planung integriert worden. 
Die Stadt Liestal sei sich bewusst, dass die Umsetzung des ISOS in der Nutzungsplanung eine 
noch zu lösende Aufgabe sei. Es sei vorgesehen, diese mittelfristig gezielt in Form von einzel-
nen Mutationen umzusetzen. Wie die "ISOS-Bewertung" für das vorliegend konkrete Gebiet 
aussehen werde, sei noch offen und werde in der entsprechenden Planung analysiert. Bis anhin 
habe die Stadt Liestal keine Veranlassung gesehen, die Zonenvorschriften zu revidieren. Daher 
gelte die Nutzungsplanung so lange weiter, bis sie revidiert werde. Im ISOS der Stadt Liestal sei 
das streitbetroffene Objekt selbst nicht inventarisiert, sondern nur das Gebiet. Aus den Ausfüh-

Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

rungen auf Seite 31 des ISOS der Stadt Liestal ergebe sich, dass die historische Qualität der 
Baute nicht ganz so hoch gewichtet werde. Würde der Ansicht der Beschwerdeführenden ge-
folgt werden, so würde dies dazu führen, dass in ISOS-Gebieten, welche nicht in der Nutzungs-
planung berücksichtigt worden seien, nicht mehr gebaut werden könne, solange die Zonenvor-
schriften nicht nachweislich eine Umsetzung der Vorgaben des ISOS enthalten würden. Diese 
Verhinderung von Bauten könne nicht der Sinn und Zweck des ISOS sein. Insgesamt ergebe 
sich, dass keine Veränderung der Verhältnisse festgestellt werden könne, welche die Nut-
zungsplanung nicht mehr rechtmässig erscheinen lasse, und eine akzessorische Überprüfung 
der Nutzungsplanung nicht möglich resp. nicht angezeigt sei. Die Vertreterin des Bauinspekto-
rats führt im Namen der Baurekurskommission an der heutigen Parteiverhandlung aus, es sei 
davon auszugehen, dass auch nach der Revision der Zonenvorschriften der Stadt Liestal an der 
Sichternstrasse die Verdichtung wohl nicht verhindert werden könne. Sie hält des Weiteren fest, 
dass sich von den Parzellen der Beschwerdeführer lediglich die Parzelle Nr. [...], Grundbuch 
Liestal, im ISOS-Gebiet befinde.  
 
3.4.2. Die Beschwerdeführer machen geltend, eine akzessorische Normenkontrolle sei vor-
zunehmen, da sich seit dem Erlass der Zonenplanung Siedlung die rechtlichen Verhältnisse 
wesentlich geändert hätten. Zum einen habe das Bundesgericht geklärt, dass bei der kantona-
len und kommunalen Nutzungsplanung das ISOS zu berücksichtigen sei. Zum andern schreibe 
der KRIP die Berücksichtigung des ISOS zwingend als zu beachtende Planungsgrundlage vor. 
Bei der akzessorischen Normenkontrolle sei auch das Interesse an der Planbeständigkeit zu 
beachten. Der Planungshorizont betrage 15 Jahre. Gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG seien Nut-
zungspläne zu überprüfen, nötigenfalls anzupassen, wenn sich die Verhältnisse wesentlich ge-
ändert hätten. Eine wesentliche Änderung der Verhältnisse, d.h. der Rechtslage, liege vor, da 
das ISOS mittlerweile zwingende Grundlage für die Nutzungsplanung sei. Die in Frage stehen-
de Nutzungsplanung sei vor dem Jahr 2006 ausgearbeitet worden. Zu jenem Zeitpunkt sei die 
Beachtung des ISOS durch die kommunalen Planungsinstanzen noch kein Thema gewesen. So 
sei das ISOS bei der Ausarbeitung der Nutzungsordnung ignoriert worden. Die Ausführungen 
der Stadt Liestal im Einspracheverfahren (siehe Ziffer 1.6.1 des Entscheids des Bauinspekto-
rats vom 15. November 2022), die Thematik ISOS sei bei der Revision der Ortsplanung (Sied-
lung) vor 2010 diskutiert, aber aus verschiedenen Gründen nicht weiter in die Planung integriert 
worden, seien eher eine Verlegenheitserklärung als eine Tatsache. Im Weiterem führe die Stadt 
Liestal selber aus, die Umsetzung des ISOS sei eine erst noch zu lösende Aufgabe. Die Be-
schwerdeführer bestreiten ausdrücklich, dass das ISOS bei der Ausarbeitung der Nutzungspla-
nung Erwähnung gefunden habe. Auch die Stadt Liestal scheine realisiert zu haben, dass die 
Überprüfung der geltenden Nutzungsplanung geboten sei. Dem amtlichen Mitteilungsblatt vom 
Oktober 2023 sei zu entnehmen, dass die ISOS-Gebiete und ISOS-Einzelobjekte überprüft 
werden sollen. Seit Ausarbeitung der bestehenden Nutzungsplanung seien über 15 Jahre ver-
gangen. Das Interesse an der Überarbeitung der Nutzungsplanung überwiege das Interesse an 
der Rechtssicherheit und Planbeständigkeit klar. Damit sei erstellt, dass die geltende Nut-
zungsplanung gegen übergeordnetes Recht verstosse und zu überprüfen sei und folglich nicht 
rechtsgenügliche Grundlage für die Baubewilligung sein könne. Das führe dazu, dass die Bau-
bewilligung zu verweigern sei, solange die Nutzungsplanung nicht einer Überprüfung im Sinne 
von Art. 21 Abs. 2 RPG unterzogen worden sei.  

Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

 
3.4.3. Die Beschwerdegegnerin erklärt, es lägen keine erheblichen Veränderungen der Ver-
hältnisse vor, ausserdem sei die Zonenordnung weniger als 15 Jahre alt. Selbst wenn das ISOS 
zu beachten wäre, sei festzuhalten, dass das streitbetroffene Objekt selbst nicht inventarisiert 
sei. An der Parteiverhandlung führt sie aus, dass das projektierte Gebäude vier Wohnungen 
verteilt auf zwei Vollgeschosse und ein Attikageschoss vorsehe. Das Dach des projektierten 
Gebäudes sei nicht höher als das bestehende Haus. Das bestehende Haus stehe seit Jahren 
leer. Viele Gebiete in der Stadt Liestal seien im ISOS aufgenommen. Würden dort überall Ein-
schränkungen bestehen, könnte in Liestal nicht mehr gebaut werden. Von den fünf Liegen-
schaften, die sich in der Zone 11.2 des ISOS befänden, sei nur ein Haus im Bauinventar des 
Kantons Basel-Landschaft als kommunal schützenswert eingetragen worden (Sichternstrasse 
Y.____). Wie der Augenschein gezeigt habe, würden selbst im gemäss ISOS qualitätsvollsten 
Teil, nämlich in der Zone 11.1 (siehe S. 31 des ISOS der Stadt Liestal), auch schon neue Bau-
ten und Anbauten stehen. Zudem sei ihrer Meinung nach das abzubrechende Gebäude selber 
keine Walmdachbaute. Genau die Walmdachbaute sei aber in der Zone 11.2 besonders her-
vorgehoben worden. Zudem befinde sich die geplante Baute am Rande und nicht in der Mitte 
der Zone 11.2. Wie der Augenschein gezeigt habe, befinde sich auch gegenüber der strittigen 
Parzelle ein Neubau und im ganzen Sichternquartier ständen diverse Neubauten. Das Quartier 
sei im Wandel. Die Parzelle sei aufgrund der Lage, nämlich u.a. der Nähe zum Schulhaus und 
zum Bahnhof, geradezu zur Verdichtung prädestiniert. Die projektierte Baute sei zonenkonform 
und der bestehende Nutzungsplan massgeblich.  
 
3.5.1. Das Bundesgericht hat in seinem Entscheid vom 1. April 2009 im Fall Rüti (BGE 135 II 
209; siehe JÖRG LEIMBACHER, Rechtsgutachten zur Bedeutung des Bundesgerichtsentscheids 
Rüti [BGE 135 II 209] für das ISOS und das Inventar der historischen Verkehrswege [IVS] zu-
handen des Bundesamtes für Strassen, Abteilung Langsamverkehr, sowie des Bundesamtes 
für Kultur, Sektion Heimatschutz und Denkmalpflege, vom 19. August 2011, abrufbar unter 
https://www.bak.admin.ch/bak/de/home/baukultur/isos-und-ortsbildschutz/materialien.html) ent-
schieden, dass für die Kantone (und Gemeinden) eine Pflicht zur Berücksichtigung von Bundes-
inventaren bestehe. Das Bundesgericht hat in darauf folgenden Urteilen festgehalten, es be-
trachte die rechtliche Veränderung, dass die Bedeutung des ISOS und die Pflicht zu dessen 
Berücksichtigung für die Kantone und die Gemeinden erst mit dem BGE 135 II 209 (Rüti) aus 
dem Jahr 2009 und mit der diesen präzisierenden bundesgerichtlichen Rechtsprechung (u.a. 
Urteil des BGer 1C_276/2015 vom 29. April 2016) geklärt worden sei, nicht als ausreichende 
nachträgliche Entwicklung für eine vorfrageweise Überprüfung der Nutzungsplanung auf die 
Vereinbarkeit mit dem ISOS (Urteile des BGer 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 E. 3.6 und 
3.10; 1C_572/2022 vom 2. November 2023 E. 3.1.5). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung gilt dasselbe für die am 1. Juli 2010 in Kraft getretene ausdrückliche Berücksichtigungs-
pflicht des ISOS in Art. 4a der altrechtlichen Verordnung über das Bundesinventar der schüt-
zenswerten Ortsbilder der Schweiz vom 9. September 1981 (aVISOS; heute: Art. 11 VISOS; 
vgl. Urteil des BGer 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 E. 3.6 und 3.10). Demzufolge vermag 
entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer das Bundesgerichtsurteil Rüti nicht als ausrei-
chende nachträgliche Entwicklung für eine vorfrageweise Überprüfung der Nutzungsplanung 
auf die Vereinbarkeit mit dem ISOS betrachtet werden. Ebenso wenig lassen sich aus der Ein-

Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

fügung des Objektblattes S. 3.2 im KRIP veränderte rechtliche Verhältnisse ableiten, da mit 
dieser Einfügung im KRIP nur festgehalten wurde, was das Bundesgericht bereits mit dem Ur-
teil Rüti entschieden hatte und in Art. 4a aVISOS schon aufgenommen worden war, und ge-
mäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht für die Bejahung der veränderten Verhältnisse 
ausreicht.  
 
3.5.2. Fraglich ist, ob die Tatsache, dass die Stadt Liestal die Zonenvorschriften Siedlung vor 
dem BGE 135 II 209 (Rüti) erarbeitet und beschlossen, der Regierungsrat diese aber erst nach 
dem genannten Urteil genehmigt hat, zu einem anderen Schluss führt. Im Bundesgerichtsver-
fahren 1C_572/2022 ging es um ein Baugesuch vom 19. Dezember 2018, welches sich auf die 
von der Gemeinde am 7. April 2009 und vom Regierungsrat am 22. Juni 2010 genehmigte 
Bauordnung stützte. Damit war auch in jenem Verfahren – wie im vorliegenden – der Beschluss 
der Gemeinde vor und die Genehmigung des Regierungsrats nach dem BGE 135 II 209 (Rüti) 
erfolgt. Das Bundesgericht erachtete die rechtliche Veränderung dennoch nicht als ausreichen-
de nachträgliche Entwicklung für eine vorfrageweise Überprüfung der Nutzungsplanung auf die 
Vereinbarkeit mit dem ISOS. Demzufolge ändert der Umstand, dass die regierungsrätliche Ge-
nehmigung nach dem BGE 135 II 209 (Rüti) erteilt wurde, nichts daran, dass vorliegend keine 
derart veränderten Verhältnisse vorliegen, die eine akzessorische Normenkontrolle rechtfertigen 
würden.  
 
3.5.3. Unbestritten ist vorliegend, dass das ISOS nicht umgesetzt wurde. Irrelevant ist, ob das 
ISOS bereits bei der Revision der Ortsplanung Siedlung diskutiert worden ist oder nicht, umso 
mehr als unabhängig von einer allfälligen Diskussion nicht aufgrund einer planerischen Interes-
senabwägung zwischen Schutz und Ansprüchen der Nutzung das ISOS nicht integriert wurde, 
sondern lediglich aufgrund des Widerstands in Form von Einsprachen. So erklärt die Stadt 
Liestal in ihrer Vernehmlassung vom 19. Dezember 2023, sie habe bereits im Zuge der Überar-
beitung der Zonenvorschriften Siedlung im Jahr 2010 beabsichtigt, bestimmte Gebäude im 
Siedlungsgebiet (ausserhalb des Perimeters der Teilzonenvorschriften Zentrum) zu schützen. 
Allerdings habe sie aufgrund des Widerstands in Form von Einsprachen von dieser Absicht Ab-
stand genommen (siehe auch E-Mail vom 14. November 2022 der Stadt Liestal an das Bauin-
spektorat). In der anschliessenden Genehmigung der Planung sei im RRB vom 8. Juni 2010 der 
Stadtrat aufgefordert worden, die Unterschutzstellung von kommunal schützenswerten Kultur-
denkmälern mit entsprechenden Bestimmungen im Zonenreglement und Festlegungen im Zo-
nenplan gemäss den gesetzlichen Anforderungen zu erarbeiten. Die Stadt Liestal führt in ihrer 
Vernehmlassung vom 19. Dezember 2023 weiter aus, dass aufgrund der zunehmenden Anzahl 
Einsprachen im Zusammenhang mit der "ISOS-Thematik" im Rahmen von Baugesuchen sich 
die Stadt Liestal entschieden habe, die ohnehin anstehende Umsetzung des ISOS in die Nut-
zungsplanung im Herbst 2023 zu starten.  
 
3.6.1. Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, seit der Ausarbeitung der bestehenden 
Nutzungsplanung seien über 15 Jahre vergangen. Das Interesse an der Überarbeitung der Nut-
zungsplanung überwiege das Interesse an der Rechtssicherheit und Planbeständigkeit klar.  
 

Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

3.6.2. Das strittige Baugesuch wurde am 23. Februar 2022 eingereicht. Da die Zonenvor-
schriften durch den Einwohnerrat am 17. Dezember 2008 beschlossen und am 8. Juni 2010 
durch den Regierungsrat genehmigt worden waren, ist das Baugesuch vor Ablauf der für die 
Planbeständigkeit grundsätzlich einschlägigen 15 Jahre eingereicht worden (Art. 15 Abs.1 
RPG). Der Nutzungsplan hatte aber bei Einreichung des Baugesuchs das Ende des Planungs-
horizonts nahezu erreicht. Das Bundesgericht hat eine akzessorische Überprüfung von Nut-
zungsplänen im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich erst bejaht, wenn der Nutzungsplan 
wesentlich älter war. So hat das Bundesgericht in seinen Entscheiden 1C_296/2020 vom 8. Juli 
2021 und 1C_206/2020 vom 7. Mai 2021 die akzessorische Überprüfung bejaht. In beiden Fäl-
len datierte der Nutzungsplan von 1979 und die Baugesuche waren im Jahr 2014 
(1C_206/2020 vom 7. Mai 2021) bzw. 2015 (1C_296/2020 vom 8. Juli 2021) öffentlich aufgelegt 
worden (siehe BERNHARD WALDMANN, Urteilsbesprechung u.a. der Urteile des BGer 
1C_206/2020 und 1C_296/2020, in: Baurecht [BR] 2021, S. 270 f.). Des Weiteren hat es die 
akzessorische Normenkontrolle im Entscheid 1C_308/2017 vom 4. Juli 2018 bejaht. In jenem 
Fall wurde im Jahr 2015 das Baugesuch gestellt, der Nutzungsplan datierte von 1980 (THOMAS 
MERKLI, Die Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Bundesinventar der schützenswerten 
Ortsbilder der Schweiz [ISOS], in: Boillet/Favre/Martenet [Hrsg.], Le droit public en mouvement: 
mélanges en l'honneur du Professeur Etienne Poltier, Zürich/Basel/Genf 2020, S. 965 ff., 975). 
In einem weiteren Entscheid hat das Bundesgericht die akzessorische Normenkontrolle bejaht, 
in welchem das Baugesuch im Dezember 2016 eingereicht und der Nutzungsplan vom Kanton 
im Dezember 1995 genehmigt worden war, wobei das Bundesgericht betonte, dass sich die 
betroffenen unbebauten Parzellen im Dorfzentrum befänden und genau diese Eigenschaft im 
ISOS hervorgehoben worden sei. Zudem sei in der Gemeinde die Bauzone überdimensioniert 
(Urteil des BGer 1C_87/2019 vom 11. Juni 2020; siehe auch Sammlung der Gerichtsentscheide 
zum Thema ISOS und Ortsbildschutz, abrufbar unter www.bak.admin.ch/bak/de/home/
baukultur/isos-und-ortsbildschutz/rechtlicher-rahmen/sammlung-gerichtsentscheide.html; zuletzt 
besucht am 22. Mai 2024).  
 
3.6.3. Vorliegendenfalls ist die Nutzungsplanung, auf welche sich das Baugesuch stützt, viel 
jünger als in den Entscheiden, in denen das Bundesgericht die Zulässigkeit einer akzessori-
schen Normenkontrolle im Baubewilligungsverfahren bejaht hat, womit das Interesse an der 
Rechtssicherheit und Planbeständigkeit das Interesse an der Überprüfung bzw. Anpassung der 
Nutzungsplanung überwiegt. Folglich sind, selbst wenn die veränderten rechtlichen Verhältnisse 
bejaht würden, die Voraussetzungen für eine akzessorische Normenkontrolle nicht erfüllt.  
 
4.1.1. Als nächstes ist zu prüfen, ob die projektierte Baute allfällige Ästhetikvorschriften ver-
letzt.  
 
4.1.2. Die Beschwerdeführer erklären, das Bauprojekt sei in einem ISOS-Gebiet mit Erhal-
tungsziel A geplant, welches mehrere grosse dreigeschossige Villen mit Walmdachbauten um-
fasse. Das ganze Wohngebiet unter Ziffer 11 des ISOS unterliege dem Erhaltungsziel B, die 
Gebiete 11.1 und 11.2 dem Erhaltungsziel A. Es handle sich um ein über Jahrzehnte gewach-
senes Gebiet mit charakteristischer Einfamilienhausstruktur. Bei der Beurteilung gemäss § 104 
RBG sei selbstverständlich auch zu berücksichtigen, dass der geplante Bau in einem ISOS-

Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

Gebiet liege und die Schutzziele beeinträchtigen könne. Das geplante Mehrfamilienhaus gliede-
re sich offensichtlich nicht in die bestehende Umgebung ein. Der Quartiercharakter entlang der 
Sichternstrasse werde massiv beeinträchtigt. Die benachbarten Einfamilienhäuser, insbesonde-
re das Gebäude auf den Parzellen Nrn. 08 und 09, Grundbuch Liestal, würden vom überdimen-
sionierten Bauvolumen völlig erdrückt. Die Bauweise hebe sich in unvorteilhafter Weise massiv 
von der Umgebung ab, das Attikageschoss sei ein Fremdkörper und dominiere die Umgebung. 
Anzumerken sei in diesem Zusammenhang, dass für die Parzelle Nr. 07, Grundbuch Liestal, ein 
weiteres Baugesuch vorliege, das anstelle des Bestandesbaus ein Mehrfamilienhaus vorsehe. 
Es sei vorhersehbar, dass vom Charakter der Bebauung entlang der Sichternstrasse in naher 
Zukunft nicht mehr viel übrigbleiben werde. Genau davon scheine die Vorinstanz auszugehen, 
wenn sie ausführe, dass sich der gegenwärtige Charakter des Quartiers verändern werde. Da-
mit überprüfe sie jedoch nicht die Einpassung in das bestehende Quartier, sondern in eine zu-
künftige theoretische Bebauung. Das sei klarerweise eine rechtsfehlerhafte Anwendung von 
§ 104 RBG und auch von § 7 des Gesetzes über den Denkmal- und Heimatschutz (DHG) vom 
9. April 1992. Die Beschwerdeführer kommen zum Schluss, dass eine rechtsgenügliche Beur-
teilung der Eingliederung des Bauprojekts gemäss § 104 RBG fehle und das Eingliederungsge-
bot verletzt sei.  
 
4.1.3. In der Vernehmlassung vom 27. Dezember 2023 führt die Beschwerdegegnerin aus, 
der Eintrag im ISOS zum Sichternquartier sei lediglich allgemein gehalten und beziehe sich auf 
dieses Quartier generell und insbesondere auf die Villen als grosse dreigeschossige Walm-
dachbauten. Bei der Liegenschaft Sichternstrasse X.____ handle es sich hingegen nicht um ein 
solches Gebäude. Demgemäss sei sie vom ISOS auch nicht unmittelbar erfasst, beispielsweise 
als besondere Baute oder speziell schützenswerte Villa. In einem solchen Fall falle das ISOS 
auch deutlich weniger ins Gewicht (Urteil des BGer 1C_643/2020 E. 3.7). 
 
4.1.4. In der Vernehmlassung vom 1. Februar 2024 erläutert das Bauinspektorat, die Kanto-
nale Denkmalpflege habe im Rahmen des erstinstanzlichen Einspracheverfahrens festgehalten, 
praxisgemäss keine Stellung zu nehmen, da das Bauvorhaben weder ein kantonal oder kom-
munal geschütztes Gebäude betreffe noch sich in einer Schutzzone oder Schonzone oder in 
der direkten Umgebung eines kantonal geschützten Objekts befinde. Auch im Verfahren vor der 
Baurekurskommission habe die Kantonale Denkmalpflege an ihrer bisherigen Stellungnahme 
festgehalten und das Bauprojekt nicht beanstandet. Das Bauinspektorat führt weiter aus, die 
Beschwerdeführer brächten erstmals in ihrer schriftlichen Beschwerdebegründung vor Kan-
tonsgericht eine Verletzung von § 104 RBG vor. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer ha-
be am Augenschein mit der Baurekurskommission lediglich mündlich kurz die Frage aufgewor-
fen, ob § 104 RBG in casu geprüft worden sei. Da diese Rüge nicht Bestandteil der Ein-
sprachebegründung beim Bauinspektorat gewesen sei, habe sich das Bauinspektorat inklusive 
der Kantonalen Denkmalpflege mit dieser Frage auch nicht im erstinstanzlichen Entscheid aus-
einandersetzen müssen. Im Einspracheverfahren nehme die Kantonale Denkmalpflege übli-
cherweise zu Bauvorhaben, die weder ein kantonal oder kommunal geschütztes Gebäude be-
träfen noch sich in einer Schutzzone oder Schonzone oder in der direkten Umgebung eines 
kantonal geschützten Objekts befänden, keine Stellung. Die Baurekurskommission habe sich in 
den E. 5.4 ff. ihres Entscheids dennoch kurz zur mündlich aufgeworfenen Frage betreffend 

Seite 14 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

§ 104 RBG geäussert und die Rüge inhaltlich als zu wenig substantiiert abgelehnt. Die Baure-
kurskommission ihrerseits habe in einer rudimentären Prüfung keine Verletzung des Eingliede-
rungsgebotes festgestellt. Die Beschwerdeführer hätten nun in ihrer Beschwerdebegründung an 
das Kantonsgericht die Verletzung von § 104 RBG im Wesentlichen wiederum mit dem Verweis 
auf das ISOS-Gebiet mit Erhaltungsziel A begründet. Das Bauinspektorat reicht mit ihrer Ver-
nehmlassung vom 1. Februar 2024 die Stellungnahme der Kantonalen Denkmalpflege vom 
6. Dezember 2023 ein und erklärt diesbezüglich, die Kantonale Denkmalpflege habe sich erst-
mals bei der Erarbeitung ihrer Vernehmlassung vom 6. Dezember 2023 an das Kantonsgericht 
eingehend mit der Frage der strittigen Eingliederung der projektierten Baute unter dem Blick-
winkel von § 104 RBG befassen müssen und sei zu einem differenzierteren Ergebnis gekom-
men. Darin halte die Kantonale Denkmalpflege fest, dass das ISOS im Zusammenhang mit der 
Nutzungsplanung von 2006 als noch nicht berücksichtigt und nicht umgesetzt zu betrachten sei. 
Die Kantonale Denkmalpflege erachte es nunmehr erstmals explizit als korrekt, dass sich das 
geplante Mehrfamilienhaus in dieser Form nicht in das schützenswerte Gebiet einpasse und der 
Quartiercharakter massiv beeinträchtigt würde, wodurch folglich eine Verletzung von § 104 
RBG anzunehmen sei. Das Bauinspektorat erörtert weiter, dass jedoch zu berücksichtigen sei, 
dass bei Eingliederungsfragen nicht nur auf die bestehende Bausubstanz in der Umgebung 
abzustellen sei, sondern auch auf die gemäss rechtskräftiger Nutzungsplanung zulässige Be-
bauungsordnung. Im Einzelfall könnten Ästhetikvorschriften zu einer Reduktion des nach der 
Zonenordnung zulässigen Bauens führen. Dies dürfe jedoch nicht zur Folge haben, dass gene-
rell die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt würde. Die Beschwerdeführer würden aber mit ihren 
Anliegen sinngemäss im Gebiet entlang der Sichternstrasse die rechtskräftige Zonenordnung 
generell ausser Kraft setzen und neue Baukörper im gemäss ZRS zulässigen maximalen Ge-
bäudeprofil bis zur Umsetzung des ISOS in der kommunalen Nutzungsplanung ab sofort nicht 
mehr bewilligen lassen wollen. Dies sei nicht zulässig. An der heutigen Verhandlung hält die 
Vertreterin des Bauinspektorats bezüglich des von den Beschwerdeführern genannten Bauge-
suchs auf der Parzelle Nr. 07 fest, dass sich diese nicht im ISOS-Gebiet befinde und es sich 
dort um eine Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan handle.  
 
4.1.5. Die Beschwerdegegnerin nimmt in ihrer Eingabe vom 16. Februar 2024 Stellung zur 
Eingabe des Bauinspektorats vom 1. Februar 2024 und zu derjenigen der Kantonalen Denk-
malpflege vom 6. Dezember 2023 und reicht ihrerseits die Stellungnahme der Kantonalen 
Denkmalpflege vom 6. März 2023 ein. Im Wesentlichen macht sie geltend, dass das Projekt im 
Rahmen der Baubewilligung der Kantonalen Denkmalpflege vorgelegt worden sei und sich 
Letztgenannte auch im Verfahren vor der Baurekurskommission mit dem Projekt befasst habe. 
So habe sich die Kantonale Denkmalpflege unter anderem in ihrer Stellungnahme vom 6. März 
2023 eingehend mit dem Bauvorhaben auseinandergesetzt. Sie sei mehrmals zur Stellung-
nahme aufgefordert worden und habe dabei jeweils die Bewilligungsfähigkeit bejaht. Aufgrund 
der Rückmeldungen und Zwischenberichte des Bauinspektorates habe die Beschwerdegegne-
rin auch die Dimensionen des Bauprojekts teilweise angepasst. Bei der Kurzantwort der Kanto-
nalen Denkmalpflege vom 6. Dezember 2023, welche nicht einmal 24 Stunden nach der Auffor-
derung zur Stellungnahme erfolgt sei, könne entgegen der Behauptung der Vorinstanz nicht von 
einer eingehenden Auseinandersetzung, die einen vollständigen Meinungsumschwung allen-
falls rechtfertigen könne, die Rede sein. Vielmehr stelle im Vergleich dazu die ursprüngliche 

Seite 15 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

Stellungnahme vom 6. März 2023 eine eingehende Auseinandersetzung dar. Zudem sei die 
Stellungnahme der Kantonalen Denkmalpflege vom 6. Dezember 2023 gemäss § 6 Abs. 2 VPO 
verspätet vorgebracht worden und aus dem Recht zu weisen. Des Weiteren sei es nicht zuläs-
sig, generell die rechtskräftige Zonenordnung ausser Kraft zu setzen. Ort und Lage der Parzelle 
seien überdies für eine Verdichtung geradezu prädestiniert.  
 
4.2. Zu prüfen ist vorerst, ob die Stellungnahme der Kantonalen Denkmalpflege vom 6. De-
zember 2023 als verspätet aus dem Recht zu weisen ist. Gemäss § 6 Abs. 2 VPO können die 
Parteien neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel bis zur gerichtlichen Beurteilung 
vorbringen, sofern ihnen dies unverschuldet nicht früher möglich war. Verspätete Vorbringen 
werden aus dem Recht gewiesen. Bei der Stellungnahme der Kantonalen Denkmalpflege vom 
6. Dezember 2023 handelt es sich weder um eine tatsächliche Behauptung einer Partei noch 
um ein von ihr vorgebrachtes Beweismittel, sondern um eine in der Vernehmlassung erfolgte 
zusätzliche Meinungsäusserung einer Fachperson zur Frage der Eingliederung und des ISOS. 
Deshalb ist diese Stellungnahme nicht aus dem Recht zu weisen, zumal das Thema der Ein-
gliederung von Anfang an ein Streitpunkt war. Des Weiteren hat das Kantonsgericht das Recht 
von Amtes wegen anzuwenden, weshalb es – unabhängig von der strittigen Stellungnahme – 
auch die Frage zu prüfen hat, ob ein Bauprojekt allfällige Ästhetikvorschriften verletzt.  
 
4.3. Die Vorinstanz macht geltend, der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer habe zum 
ersten Mal am Augenschein mit der Baurekurskommission lediglich mündlich kurz die Frage 
aufgeworfen, ob § 104 RBG in casu geprüft worden sei. Da diese Rüge nicht Bestandteil der 
Einsprachebegründung beim Bauinspektorat gewesen sei, habe sich das Bauinspektorat inklu-
sive der Kantonalen Denkmalpflege mit dieser Frage auch nicht im erstinstanzlichen Entscheid 
auseinandersetzen müssen. Diese Ausführungen überzeugen nicht. Von Seiten der Beschwer-
deführer ist der Vorwurf der fehlenden Eingliederung des Bauprojekts bereits im Einsprachever-
fahren erhoben worden. So ist in den Einsprachen geltend gemacht worden, der dreistöckige 
weisse Koloss sei ein viel grösserer und schmerzlicherer Eingriff in das einzigartige schöne 
Quartier (Einsprache von Dr. C.____), das Projekt nehme offensichtlich keine Rücksicht auf das 
Wohnumfeld (Einsprache von B.____), das ganze Quartier werde durch solche überdimensio-
nierten und architektonisch unsensibel gestalteten Bauten abgewertet (Einsprache von A.____) 
und das Projekt nehme keine Rücksicht auf die Baukultur des schützenswerten Quartiers (Ein-
sprache von F.____ und E.____). Des Weiteren erklärt die Beschwerdegegnerin in ihrer Stel-
lungnahme zu den Einsprachen vom 1. November 2022, das Projekt gliedere sich in die Umge-
bung ein. Sie führt alsdann aus, dass bei der Beurteilung der Eingliederung eines geplanten 
Gebäudes in ein bestehendes Quartier in erster Linie auf die Darstellung der betroffenen Ge-
meinden abzustellen sei, umso mehr als die Verletzung des Zonenreglements gerügt werde 
und die Gemeinde insbesondere einen Ermessensspielraum bei der Auslegung von Ästhetik-
vorschriften habe, und merkt diesbezüglich an: "vgl. dazu § 104 RBG, auch wenn dessen Ver-
letzung von keiner Partei explizit gerügt wird". Aus diesen Ausführungen geht eindeutig hervor, 
dass die Eingliederungsfrage schon seit Anbeginn ein Thema des Bauprojekts war. Ob die Be-
schwerdeführer explizit die Verletzung des § 104 RBG rügen oder vorbringen, die projektierte 
Baute gliedere sich nicht in die Umgebung ein, kann nicht entscheidend dafür sein, ob das Bau-

Seite 16 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

inspektorat sich mit dieser Frage im Bewilligungsverfahren auseinanderzusetzen hat. Die Bau-
bewilligungsbehörde hätte sich demzufolge von Anfang an mit dieser Rüge befassen müssen.  
 
4.4.1. Die Ästhetikvorschriften bezwecken den Schutz des Landschafts-, Orts- und Strassen-
bildes, der historischen Stätten sowie der Natur- und Kunstdenkmäler. Dabei kennen die kanto-
nalen und kommunalen Vorschriften einerseits Verunstaltungs- und Beeinträchtigungsverbote 
(sog. negative ästhetische Generalklauseln) und andererseits Eingliederungsvorschriften 
(sog. positive ästhetische Generalklauseln; ALEXANDER REY, in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurn-
herr [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich/Basel/Genf 2016, Rz 3.449). Die Äs-
thetikvorschriften sind zumeist in Form einer Generalklausel umschrieben. Bauten und Anlagen 
dürfen gemäss der in allen kantonalen Baugesetzen zu findenden Generalklauseln diese 
Schutzobjekte weder verunstalten noch erheblich beeinträchtigen; sie sollen sich so in die Um-
gebung eingliedern, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht (vgl. PETER HÄNNI, Planungs-, 
Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7. Aufl., Bern 2022, S. 353 f.). Neben den General-
klauseln können aber auch spezifische Vorschriften bezüglich einzelner Gestaltungselemente 
der Bauten wie Bauart, Material und Farbe bestehen (vgl. HÄNNI, a.a.O., S. 355).  
 
4.4.2. Als Schutzobjekte nennen die ästhetischen Generalklauseln in der Regel Landschaften 
sowie Orts-, Quartier- und Strassenbilder. Unter dem Begriff Orts-, Quartier- und Strassenbilder 
sind Gruppen von Siedlungsbauten, die durch ihre Art, Form oder Struktur besonders geprägt 
werden, zu verstehen; der Begriff bezeichnet den Gesamteindruck, der sich aus dem Zusam-
menwirken der verschiedenen Gebäude unter sich und mit ihrer Umgebung ergibt. Eine beson-
dere Schönheit bzw. eine besondere Schutzwürdigkeit der Landschaft oder des Orts-, Quartier- 
und Strassenbildes ist nicht Schutzvoraussetzung; auch ein "durchschnittliches" Objekt ist der 
Verschandelung nicht schutzlos preiszugeben. Der Schutz speziell schutzwürdiger Objekte er-
folgt nicht in erster Linie über die generellen Ästhetikvorschriften, sondern mittels konkreter 
Schutzmassnahmen (Schutzzonen, formelle Unterschutzstellungen und Umgebungsschutzvor-
schriften) bzw. Gestaltungsvorschriften (REY, a.a.O., Rz 3.456). Schutzmassstab ist zum einen 
das "Charakteristische" und das "Typische" des bestehenden Zustandes. Gefordert ist – wie 
erwähnt – nicht das Vorliegen einer besonders schutzwürdigen Umgebung, wohl aber eine ge-
wisse Einheitlichkeit, aus der sich ein Schutzmassstab ableiten lässt. Der Schutzmassstab 
ergibt sich nicht nur aus dem Zustand der tatsächlichen Bebauung, sondern, namentlich bei 
nicht vollständig überbauten Bereichen, auch aus den massgebenden Zonenvorschriften (REY, 
a.a.O., Rz 3.457). 
 
4.4.3. Die Anwendung ästhetischer Generalklauseln setzt ein stufenweises Vorgehen voraus, 
damit die Beurteilung objektivierbar und nachvollziehbar wird. Nach der Rechtsprechung dürfen 
die Baubehörden bei positiven ästhetischen Generalklauseln, die zur Sicherstellung einer be-
friedigenden Gesamtwirkung eine gute Gestaltung verlangen, an die Einordnung strenge Mass-
stäbe anlegen. Die Herleitung der Massstäbe und die Beurteilungen sind jedoch sorgfältig zu 
begründen. Es ist im Einzelnen darzutun, weshalb mit einer bestimmten baulichen Gestaltung 
weder für den Bau selbst noch für die Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht 
wird. Der Beizug von Experten ist in umstrittenen Fällen hilfreich. In einem ersten Schritt ist die 
massgebende Umgebung zu bestimmen, in die sich die zu beurteilende Baute einzuordnen hat. 

Seite 17 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

Der räumliche Umfang der Umgebung bestimmt sich nach Massgabe der optischen Ausstrah-
lung, der Sichtbarkeit eines Gebäudes. Zur Umgebung gehört demnach, was von einem durch-
schnittlichen Betrachter gleichzeitig überblickt und erlebt werden kann. In einem zweiten Schritt 
hat eine qualitative Beurteilung der so bestimmten Umgebung Platz zu greifen; es sind deren 
charakterbestimmende Elemente und deren Empfindlichkeit zu evaluieren. Es ist zu prüfen, ob 
eine homogene oder eine heterogene Bebauung vorliegt (etwa bezüglich Volumen, Proportio-
nen, Gliederung der Baukörper, Dachform, Fassadengestaltung). Die Verteilung der verschie-
denen Volumen, die Topografie, die Anordnung der Aussen-, Frei- und Strassenräume sowie 
das Vorhandensein von formell unter Schutz stehenden Objekten sind zu analysieren und dar-
aus die positiv prägenden Einordungskriterien abzuleiten (Massstäbe, Proportionen). Letztlich 
geht es in diesem Schritt um Werturteile; es ist zu bestimmen, welche Eigenheiten der massge-
benden Umgebung fortentwickelt werden sollen, weil sie wertvoll sind, und welche nicht. Auch 
die künftige Entwicklung und damit die geltenden Bestimmungen der Nutzungsplanung oder 
andere für die zukünftige Entwicklung relevante Grundlagen (etwa Inventare, Richtpläne, Ent-
wicklungskonzepte) sind bei dieser Bewertung mit zu berücksichtigen. Schliesslich hat in einem 
dritten Schritt die Beurteilung des geplanten Eingriffs anhand der entwickelten Einordnungskri-
terien zu erfolgen. Dabei ist der präjudiziellen Bedeutung des Entscheids Rechnung zu tragen, 
also zu berücksichtigen, dass zukünftige weitere Bauvorhaben nach den gleichen Kriterien zu 
beurteilen sind. Die Beurteilung von Bebauungsmustern, die vom Bestehenden bewusst abwei-
chen und dazu in einem Spannungsverhältnis stehen, bietet unter dem Aspekt des Eingliede-
rungsgebotes besondere Schwierigkeiten. Die Zulässigkeit eines dadurch entstehenden Span-
nungsverhältnisses bedarf einer besonderen Qualität des Neuen, aber auch einer besonderen 
Begründung (REY, a.a.O., Rz 3.460 ff.). 
 
4.4.4. Die Verunstaltungs- und Beeinträchtigungsverbote sowie die Eingliederungsgebote 
kommen entsprechend ihrer Natur als Generalklauseln nur subsidiär zu den detaillierten Rege-
lungen zum Zuge. Umgekehrt können sie aber auch dann angerufen werden, wenn alle ande-
ren Bauvorschriften eingehalten sind. In diesem Fall darf ihre Anwendung jedoch nicht dazu 
führen, dass generell – etwa für ein ganzes Quartier – die Zonenordnung aus den Angeln ge-
hoben wird (HÄNNI, a.a.O., S. 353 f.; REY, a.a.O., Rz 3.468). Lässt die Zonenordnung eine be-
stimmte Geschosszahl zu, darf zur Erreichung einer guten Gesamtwirkung nicht generell – etwa 
für ein ganzes Quartier – nur ein Geschoss weniger bewilligt werden, weil sonst die Zonenord-
nung ausser Kraft gesetzt würde (vgl. BGE 145 I 52 E. 4.4 mit Hinweisen). Die Ästhetikklausel 
darf zudem nicht die Funktion einer Planungszone übernehmen und dazu verwendet werden, 
die bestehenden Bauvorschriften ausser Kraft zu setzen und eine künftige Nutzungsordnung zu 
sichern (HÄNNI, a.a.O., S. 354 f.). Die Pflicht zur Einhaltung von Ästhetikvorschriften belastet 
den Eigentümer in der Regel nicht besonders schwer, weil dadurch seine baulichen Möglichkei-
ten lediglich in einzelnen Punkten, aber nicht grundsätzlich in Frage gestellt werden (Urteil des 
BGer 1C_434/2012 vom 28. März 2013 E. 3.3). Zusammengefasst kann festgehalten werden, 
dass das Bauvorhaben einerseits für sich allein und andererseits in seinem Zusammenhang mit 
der baulichen und landschaftlichen Umgebung zu beurteilen ist (vgl. BEAT ZUMSTEIN, Die An-
wendung der ästhetischen Generalklauseln des kantonalen Baurechts, St. Gallen 2001, 
S. 144). Zu berücksichtigen sind charakteristische Gestaltungsmerkmale, die in der Umgebung 
vorkommen, wie etwa die Materialien und Farben oder die Formgebung und die Proportionen. 

Seite 18 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

Je heterogener sich die Umgebung in Bezug auf die charakteristischen Merkmale präsentiert, 
umso weniger kann von typischen Charakteristiken gesprochen werden und umso weniger 
muss ein Bauvorhaben ihnen Rechnung tragen. Das Einordnungsgebot wirkt demgegenüber 
umso stärker, je einheitlicher die Umgebung ist; ausschlaggebend ist der Gesamteindruck 
(vgl. ZUMSTEIN, a.a.O., S. 144 f.). Besondere Rücksicht ist dabei auf die Objekte des Natur- und 
Heimatschutzes zu nehmen, wobei es nicht darauf ankommt, ob sie bereits unter Schutz stehen 
oder grundsätzlich nur als schutzfähig verstanden werden (KGE VV vom 19. Februar 2014 [810 
13 227] E. 4.7). Die Beurteilung, ob ein Bauvorhaben den Ästhetikvorschriften entspricht, hat 
sodann nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nach-
vollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgeben-
den Gesichtspunkte vorzunehmen (Urteil des BGer 1P.280/2002 vom 28. Oktober 2002 
E. 3.5.2; KGE VV vom 8. Februar 2023 [810 22 86] E. 4.3.1).  
 
4.4.5. § 104 Abs. 1 RBG statuiert, dass alle bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen unter 
Berücksichtigung der Ziele des Natur-, Landschafts-, Denkmal- und Heimatschutzes derart zu 
gestalten und in die Umgebung einzugliedern sind, dass auf wertvolle Objekte Rücksicht ge-
nommen wird, insbesondere auf: wertvolle Orts- und Landschaftsbilder (lit. a), für das Wohnum-
feld wertvolle Innenhöfe (lit. b) und für das Siedlungsbild wichtige Baumbestände (lit. c). Nach 
§ 7 DHG ist es untersagt, das Orts- und Landschaftsbild zu verunstalten. Eine Verunstaltung ist 
anzunehmen, wenn eine ungünstige Wirkung auf das Orts- und Landschaftsbild zu befürchten 
ist (Abs. 1). Bauten und Anlagen sind in das Orts- und Landschaftsbild einzupassen (Abs. 2). 
§ 104 RBG statuiert ein Eingliederungs- oder Einordnungsgebot, wobei er dieses lediglich in 
Bezug auf wertvolle Objekte, so insbesondere auf wertvolle Orts- und Landschaftsbilder auf-
stellt (KGE VV vom 23. Januar 2019 [810 18 173] E. 7.3). § 7 DHG statuiert ein Einordnungs-
gebot in das Orts- und Landschaftsbild. Wie in der E. 4.4.4 hiervor ausgeführt, ist besondere 
Rücksicht auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes zu nehmen, wobei es nicht darauf an-
kommt, ob sie bereits unter Schutz stehen oder grundsätzlich nur als schutzfähig verstanden 
werden.  
 
4.5.1. Vorliegend ist die fragliche Parzelle im ISOS mit dem Erhaltungsziel A aufgenommen. 
Wie bereits festgehalten, ist das ISOS nicht in der kommunalen Nutzungsplanung berücksichtigt 
worden. Demzufolge kann und darf auch die Klassifizierung des Erhaltungsziels A – zumindest 
nicht ohne weitere Massnahme wie z.B. der Verhängung einer Planungszone – nicht dazu füh-
ren, dass die generellen Erhaltungshinweise für diese Kategorie, nämlich "Abbruchverbot, keine 
Neubauten und Detailvorschriften für Veränderungen" gelten. Auch unter dem Titel der Ästhe-
tikvorschriften darf die geltende Zonenordnung nicht aus den Angeln gehoben werden. Auf-
grund von § 104 RBG ist jedoch im Baubewilligungsverfahren abzuklären, ob es sich beim Ge-
biet, in welchem das Bauprojekt vorgesehen ist, um ein wertvolles Orts- und Landschaftsbild 
handelt, ob sich das Bauprojekt in das allenfalls wertvolle Orts- und Landschaftsbild einpasst 
und auf allfällige wertvolle Objekte Rücksicht nimmt sowie ob allenfalls weitere bauliche Anpas-
sungen vorzunehmen sind, damit sich die Baute in die Umgebung eingliedert.  
 
4.5.2. In den dem Kantonsgericht vorliegenden Akten finden sich keine Abklärungen bezüg-
lich Eingliederung des Bauprojekts. Es wird von Seiten der Vorinstanz, der Beschwerdegegne-

Seite 19 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

rin und der Beigeladenen immer wieder festgehalten, dass die Baute lediglich die Zonenvor-
schriften zu erfüllen habe. Die Kantonale Denkmalpflege macht in ihrer Stellungnahme vom 
24. Februar 2022 keine Bemerkungen zum Baugesuch, in der Stellungnahme vom 27. März 
2022 erklärt sie, dass das Bauvorhaben weder ein kantonal oder kommunal geschütztes Ge-
bäude betreffe noch sich in einer Schutzzone oder Schonzone oder in der direkten Umgebung 
eines kantonal geschützten Objekts befinde, weshalb sie keine Stellung nehme. Das Bauin-
spektorat hält in seinem Entscheid fest, dass die Einsprecher den Miteinbezug der Kantonalen 
Denkmalpflege verlangt hätten und dass die Kantonale Denkmalpflege aus den soeben ausge-
führten Gründen keine Stellung zum Baugesuch nehme. Zur Rüge, das Gebäude mit dem zu-
sätzlichen Attikageschoss trete dreigeschossig in Erscheinung, erklärt das Bauinspektorat, dass 
die Baute zonenkonform sei. In der E. 9 seines Einspracheentscheids führt das Bauinspektorat 
aus, die Auslegung kommunaler Bestimmungen werde innerhalb der Schranken des überge-
ordneten Rechts in erster Linie den Gemeinden selbst überlassen. Sowohl die Vorinstanzen als 
auch das Kantonsgericht hätten diesen kommunalen Auslegungsspielraum aufgrund der Ge-
meindeautonomie zu beachten und würden in denselben nur mit grosser Zurückhaltung eingrei-
fen. Das Bauinspektorat nehme deshalb zu zonenrechtlichen Auslegungs- und Ermessensfra-
gen, wie z.B. die genügende Einpassung einer geplanten Baute in die Umgebung, keine eigene 
Beurteilung vor, es sei denn, es liege eine offenkundige rechtsfehlerhafte oder willkürliche 
Rechtsanwendung seitens der Gemeindebehörden vor. Aufgrund der nachvollziehbaren zonen-
rechtlichen Prüfung des Baugesuchs durch die zuständige Stadt Liestal könne nicht von einer 
willkürlichen oder fehlerhaften Rechtsanwendung ausgegangen werden. Das Bauinspektorat 
erachte die fachliche Beurteilung durch die Gemeinde als zulässig. Die Gemeinde hat in ihren 
Stellungnahmen vom 5. Dezember 2022 zu den verschiedenen Einsprachen erklärt, dass in der 
fraglichen Zone ein Dachgeschoss bzw. Attikageschoss und die Dachform zulässig sei. Den 
Einwand der Nichtberücksichtigung des ISOS qualifiziert sie als nicht "zonenvorschriftenrele-
vant", da die Interessenabwägung in der Nutzungsplanung und nicht im Baugesuchsverfahren 
stattfinde. Die Baurekurskommission bezeichnet in ihrem Entscheid in der E. 5.4 die Rüge der 
Beschwerdeführer, § 104 RBG sei verletzt, als zu wenig substantiiert. Die Beschwerdeführer 
würden sich lediglich auf das ISOS stützen und festhalten, dass auf die bestehende Bebauung 
keine Rücksicht genommen werde. Ungeachtet dessen sei festzuhalten, dass für die Baure-
kurskommission nicht erkennbar sei, inwiefern sich die geplante Baute nicht genügend einglie-
dern solle. Das projektierte Gebäude sei zwar grösser als das bestehende. Hingegen müsse 
auch die zukünftige Entwicklung berücksichtigt werden. Die Beschwerdegegnerin führt aus, die 
Beschwerdeführer würden nur erklären, das geplante Gebäude sei zu massig. Es sei nicht er-
sichtlich, weshalb es sich nicht eingliedere, und die Masse seien zonenkonform. Es stimme, 
dass das geplante Gebäude näher an das Grundstück eines der Beschwerdeführer herankom-
me, dies sei jedoch gestützt auf das geltende ZRS zulässig. Zudem sei das geplante Gebäude 
nicht höher als das bestehende Dach. 
 
4.5.3. In der Tat wird in der Beschwerde an die Baurekurskommission primär festgehalten, 
das ISOS sei nicht berücksichtigt worden. In den Einsprachen wurde jedoch ausgeführt, wes-
halb sich das Bauprojekt nach der Meinung der Einsprecher nicht in das Gebiet eingliedere. In 
der Beschwerde an das Kantonsgericht machen die Beschwerdeführer geltend, dass bei der 
Beurteilung gemäss § 104 RBG auch zu berücksichtigen sei, dass der geplante Bau in einem 

Seite 20 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

ISOS-Gebiet liege. Von einer Eingliederung des geplanten Mehrfamilienhauses in die beste-
hende Umgebung könne offensichtlich nicht die Rede sein. Der Quartiercharakter entlang der 
Sichternstrasse werde massiv beeinträchtigt. Die benachbarten Einfamilienhäuser, insbesonde-
re das Gebäude auf den Parzellen Nrn. 08 und 09 würden vom überdimensionierten Bauvolu-
men völlig erdrückt. Die Bauweise hebe sich in unvorteilhafter Weise massiv von der Umge-
bung ab, das Attikageschoss sei ein Fremdkörper und dominiere die Umgebung. 
 
4.5.4. Wie bereits ausgeführt, sind alle bewilligungspflichtigen Bauten derart zu gestalten und 
in die Umgebung einzugliedern, dass u.a. auf wertvolle Ortsbilder Rücksicht genommen wird. 
Wie die obigen Ausführungen zeigen, fand mit der Begründung, dass das ISOS im Baubewilli-
gungsverfahren irrelevant sei und sich in der Umgebung keine kommunal oder kantonal ge-
schützte Bauten befänden, nie eine fundierte Überprüfung und Abklärung durch das Bauin-
spektorat bzw. die Kantonale Denkmalpflege statt, ob es sich beim fraglichen Gebiet u.a. um 
ein wertvolles Ortsbild handelt und sich das geplante Projekt in diese Umgebung so eingliedert, 
dass auf das Ortsbild und allenfalls auf weitere wertvolle Objekte Rücksicht genommen wird 
und somit das Eingliederungsgebot gemäss § 104 RBG eingehalten ist. Das Bauinspektorat 
verweist bezüglich Eingliederungsfrage auf die Beurteilung der Gemeinde und erachtet deren 
fachliche Beurteilung des Baugesuchs als zulässig (siehe E. 4.5.2 hiervor). In den Akten finden 
sich jedoch auch keine Ausführungen der Gemeinde zur Eingliederungsfrage. Gestützt auf die 
vorliegenden Akten begnügt sich auch die Gemeinde mit der Erklärung, dass die Baute zonen-
konform sei und dass der Einwand, die Bauparzelle befinde sich in einem ISOS-Gebiet, nicht 
zonenrelevant sei. Die Beschwerde ist demzufolge gutzuheissen, der Entscheid der Baurekurs-
kommission aufzuheben und die Angelegenheit an das Bauinspektorat zurückzuweisen. Das 
Bauinspektorat wird zu prüfen haben, ob sich die geplante Baute gemäss § 104 RBG einglie-
dert. Dabei darf nicht generell – etwa für das ganze Quartier – die Zonenordnung aus den An-
geln gehoben werden. Es geht bei der Beurteilung also darum, ob die projektierte Baute auf-
grund der Anwendung von § 104 RBG allenfalls gewisse Änderungen erfahren muss, und nicht 
darum, eine neue Baute zu verhindern. Wie der Augenschein gezeigt hat, wurden im Übrigen 
auch in der ISOS-Zone 11.1, welche wie die ISOS-Zone 11.2 dem Erhaltungsziel A zugeordnet 
ist, An- und Neubauten realisiert.  
 
5.1.1. Da nach allfälligen Änderungen des Projekts, die sich aufgrund der Überprüfung nach 
§ 104 RBG ergeben könnten, weiterhin die Fragen der Anrechnung des Sitzplatzes und der 
Genehmigung der Unterschreitung der Baulinien bestehen bleiben könnten, geht das Kantons-
gericht trotz Rückweisung der Angelegenheit an das Bauinspektorat auf diese Rügen der Be-
schwerdeführer nachfolgend ein.  
 
5.1.2. Die Beschwerdeführer machen geltend, der nördliche Sitzplatz im EG mit einer Fläche 
von über 49 m2 diene primär dazu, die entsprechende Nutzung ins Attikageschoss zu transferie-
ren. Sie stellten fest, dass gemäss Baugesuchsplänen die Wohnung im EG über drei Sitzplätze 
verfüge, was grosszügig scheine. Als Einstellplatz, um z.B. Velos einzustellen oder Gegenstän-
de zu lagern, eigne sich der streitbetroffene Gartensitzplatz kaum, da er gemäss Plänen nicht 
abschliessbar sei. Von einem Gartensitzplatz könne entgegen der Ansicht der Beschwerdegeg-
nerin nicht die Rede sein. Der Sitzplatz liege vollständig innerhalb des Gebäudes und verfüge 

Seite 21 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

über einen relativ breiten Ausgang zum Garten. Durch den Ausgang zum Garten werde der 
Sitzplatz nicht einseitig offen, sondern könne mit wenig Aufwand geschlossen werden. Die 
Nichtberücksichtigung des Sitzplatzes bei der Nutzungsberechnung führe im Endeffekt zu einer 
rechtsmissbräuchlichen Umgehung der Nutzungsvorschriften, die nicht bewilligt werden könne. 
An der Verhandlung erklärt der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer, dass der Sitzplatz kein 
Gartensitzplatz sei und demzufolge Art. 28 Abs. 3 lit. d ZRS verletze. Der von den Beschwerde-
führern vor der Baurekurskommission noch erhobene Einwand, der gedeckte Sitzplatz habe die 
Funktion eines Laubengangs, weshalb er gemäss ZRS zur Nutzungsziffer zu zählen sei, wurde 
in der Beschwerde an das Kantonsgericht nicht mehr vorgebracht, jedoch in der Verhandlung 
wieder erwähnt.  
 
5.1.3. Die Baurekurskommission führt in den E. 4.1 ff. ihres Entscheids aus, alle drei Sitzplät-
ze seien als mindestens einseitig offene Bauteile i. S. v. Art. 28 Abs. 3 lit. d ZRS zu qualifizieren 
und auch der nördliche Sitzplatz sei kein Laubengang, weshalb sie nicht zur Bruttogeschossflä-
che zu rechnen seien. Das Kantonsgericht folgt den Ausführungen und den Schlussfolgerungen 
der Baurekurskommission. Ergänzt werden kann, dass gemäss § 28 Abs. 3 lit. d ZRS generell 
den Bewohnern, Arbeitsplätzen und Besuchern dienende überdeckte, mindestens einseitig of-
fene Bauteile wie Dachterrassen, Gartensitzplätze, ein- und vorspringende Balkone, soweit sie 
nicht als Laubengänge dienen, nicht zur Ausnützungsziffer bzw. zur Bruttogeschossfläche an-
zurechnen sind. Aus der Bestimmung geht hervor, dass grundsätzlich den Bewohnern dienende 
überdeckte, mindestens einseitig offene Bauteile nicht anzurechnen sind, dabei werden Garten-
sitzplätze nur als Beispiel genannt. Selbst wenn der nördliche Sitzplatz nicht als Gartensitzplatz 
qualifiziert würde, würde dies – entgegen der Ausführung der Beschwerdeführer – nicht a priori 
dazu führen, dass eine Anrechnung stattzufinden hätte. Auch der Einwand der Beschwerdefüh-
rer, der Sitzplatz könne mit wenig Aufwand geschlossen werden, führt nicht zu einer anderen 
Beurteilung. Sollte ein im bewilligten Bauprojekt vorgesehener Sitzplatz geschlossen werden 
und würde dies zur Verletzung der zulässigen Ausnützungsziffer führen, müsste wohl mit der 
Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes und damit mit der Rückgän-
gigmachung der Schliessung des Sitzplatzes gerechnet werden.  
 
5.2.1. Die Beschwerdeführenden beanstanden weiter, der Antrag der Beschwerdegegnerin 
auf Unterschreitung der Baulinie sei nicht begründet worden und die Stadt Liestal habe diesem 
ohne Begründung und Interessenabwägung zugestimmt, weshalb schon aufgrund der man-
gelnden Begründung dem Ausnahmeantrag nicht stattgegeben werden könne. Gemäss § 111 
Abs. 2 RBG seien die Gemeinden befugt, im Rahmen der kommunalen Nutzungsplanung Aus-
nahmeregelungen vorzusehen. Gemäss § 7 Abs.1 der Verordnung zum Raumplanungs- und 
Baugesetz (RBV) vom 27. Oktober 1998 könne der Gemeinderat der Bewilligungsbehörde in 
Abwägung öffentlicher und privater Interessen sowie in Würdigung der besonderen Umstände 
des Einzelfalls schriftlich begründet Ausnahmen beantragen. Ausnahmetatbestände hätten sich 
auf Sonderfälle zu beschränken. Dabei verweisen sie auf KGE VV vom 13. Juni 2012 [810 11 
354] E. 4.1 - 4.5. Die Beschwerdegegnerin nenne keinen einzigen Grund, warum die Strassen-
baulinie nicht eingehalten werden könne.  
 

Seite 22 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

5.2.2. § 66 RBV trägt den Titel "Bauteile zwischen Bau- und Strassenlinie bzw. innerhalb des 
gesetzlichen Abstandes zur Strassenlinie" und statuiert, dass unterhalb des Trottoir- bzw. 
Strassenniveaus insbesondere folgende Bauteile um maximal 1.50 m die Baulinie überschreiten 
bzw. den gesetzlichen Abstand unterschreiten dürfen: Licht- und Kontrollschächte, Notausstie-
ge, Tankanschlüsse, Tankkeller sowie Kellertreppen (Abs. 1). Die Baubewilligungsbehörde 
kann mit Zustimmung der Strasseneigentümerin bzw. des Strasseneigentümers die Bewilligung 
erteilen, den zwischen der Bau- und Strassenlinie bzw. innerhalb des gesetzlichen Abstandes 
zur Strassenlinie gelegenen Raum bis an die Eigentumsgrenze zu nutzen (Abs. 2). Gemäss 
§ 68 RBV (Bauten unterhalb einer Verkehrsfläche) kann die Baubewilligungsbehörde mit Zu-
stimmung der Strassen- oder Bahneigentümerin bzw. des Strassen- oder Bahneigentümers die 
Bewilligung für Bauten unter der Verkehrsfläche erteilen. Gemäss § 87 Abs. 6 RBV sind, sofern 
im Baugesuch Ausnahmen beantragt werden, diese in den Baugesuchsunterlagen klar erkenn-
bar auszuweisen und zu begründen. 
 
5.2.3. Das Bauinspektorat erklärt in seinem Einspracheentscheid, die Grundeigentümer hät-
ten gemäss § 66 und 68 RBV den Antrag gestellt, für den Lichtschacht, die Tiefgarage und den 
Schutzraum / die Fluchtröhre gemäss Plan 17 den Baulinienabstand zwischen Bau- und Stras-
senlinie (§ 66 RBV) unterschreiten respektive diese unterhalb der Verkehrsfläche (§ 68 RBV) 
erstellen zu dürfen. Sie verweisen auf den Verzicht der Grundeigentümer der fraglichen Parzel-
le bzw. deren Rechtsnachfolger auf Entschädigungsfolgen gegenüber der Eigentümerin der 
Strasse für Schäden, welche durch den auf der Strasse zugelassenen Verkehr bei Überfahrt 
der unterirdischen Bauteile/Bauten entstehen würden. Die Stadt Liestal habe diesem Antrag als 
Strasseneigentümerin zugestimmt, so dass auch das Bauinspektorat zustimmen könne. § 87 
Abs. 6 RBG verlange eine klar erkennbare Ausweisung und Begründung der beantragten Aus-
nahme, was vorliegend erfüllt sei.   
 
5.2.4. Die Baurekurskommission verweist in ihrem Entscheid auf § 66 Abs. 1 und 2 und § 87 
Abs. 6 RBV und führt aus, die Beschwerdegegnerin habe mit Schreiben vom 15. Februar 2022 
beim Bauinspektorat eine Ausnahmebewilligung bezüglich einer Unterschreitung des Baulinien-
abstands beantragt. Das geplante Bauprojekt verletze die Baulinie gegen Osten und Süden 
unterirdisch. Die heutige Baulinie entlang der Sichternstrasse definiere im Bereich der Sichtern-
strasse X.____ mit ca. 10 m vom Trottoir einen sehr breiten Korridor. Auch in der Baumgarten-
strasse sei eine Baulinie vorhanden. Das bestehende Einfamilienhaus und die Aussengarage 
würden die heutige Baulinie Sichternstrasse bereits verletzen. Für eine sinnvolle Anordnung der 
Tiefgarage würde in einem Teilbereich die Baulinie unterschritten. Die Stadt Liestal als Stras-
seneigentümerin habe diesem Antrag am 14. März 2022 zugestimmt und es seien zugleich die 
Entschädigungsfolgen geregelt worden. Im Plan Unterschreitung Baulinienabstand vom 
19. April 2022 sei diese Unterschreitung erkennbar eingezeichnet und nachvollziehbar dekla-
riert worden. Eine fehlende Begründung des Ausnahmeantrags gemäss § 87 Abs. 6 RBV könne 
– insbesondere auch gestützt auf das Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 15. Februar 
2022 – nicht festgestellt werden und die Bewilligung der Ausnahme sei demnach nicht zu bean-
standen.  
 

Seite 23 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

5.2.5. Die Stadt Liestal führt in ihrer Vernehmlassung vom 19. Dezember 2023 aus, gemäss 
§ 66 RBV dürften Bauteile zwischen der Bau- und Strassenlinie oder innerhalb des gesetzlichen 
Abstands zur Strassenlinie mit der Zustimmung der Strasseneigentümerin (in diesem Fall der 
Stadt Liestal) bewilligt werden. Es handle sich hierbei offensichtlich nicht um eine Ausnahme, 
sondern um eine Zustimmung, die keiner Begründung bedürfe. Auch die Vertreterin des Bauin-
spektorats führt anlässlich der heutigen Verhandlung aus, gemäss § 66 RBV sei lediglich die 
Zustimmung und keine spezielle Begründung der Gemeinde erforderlich.  
 
5.2.6. Die Beschwerdegegnerin erklärt in ihrer Vernehmlassung, im heutigen Zustand sei die 
Baulinie durch das Einfamilienhaus und die Aussengarage verletzt. Neuerdings solle dies nur 
noch unterirdisch der Fall sein, was somit eine Verbesserung zur heutigen Situation darstelle. 
Überdies würden die Beschwerdeführer auch keinerlei Argumente für die Ablehnung ihres An-
trags vorbringen. Es erfolge lediglich eine Beanstandung "aus Prinzip". Die Beschwerdeführer 
seien davon auch nicht beeinträchtigt, mithin fehle es also bereits am Rechtsschutzinteresse. 
 
5.2.7. Den Ausführungen der Baurekurskommission (siehe E. 5.2.4 hiervor) kann gefolgt 
werden. Des Weiteren kann festgehalten werden, dass der von den Beschwerdeführern ange-
führte § 7 RBV – entgegen ihrer Ansicht – vorliegend nicht anwendbar ist. Gemäss § 111 Abs. 2 
RBG sind die Gemeinden befugt, im Rahmen der kommunalen Nutzungsplanung Ausnahmere-
gelungen vorzusehen. In § 7 Abs. 1 RBV, welcher den Titel "Ausnahmen von den kommunalen 
Zonenvorschriften" trägt, ist geregelt, dass der Gemeinderat der Baubewilligungsbehörde in 
Abwägung öffentlicher und privater Interessen sowie in Würdigung der besonderen Umstände 
des Einzelfalles schriftlich begründet Ausnahmen beantragen kann, sofern dies in den Zonen-
vorschriften vorgesehen ist. So hat sich das Kantonsgericht im von den Beschwerdeführern 
zitierten KGE VV vom 13. Juni 2012 (810 11 354; siehe E. 4.1 - 4.5) damit befasst, ob für die 
Berechnung der zulässigen Nutzung des Grundstücks im Rahmen einer Ausnahmebewilligung, 
welche in der kommunalen Nutzungsordnung vorgesehen war, ein Anteil der Grünzone hinzu-
gerechnet werden durfte. Vorliegend ist die Ausnahme nicht in einer kommunalen Zonenvor-
schrift vorgesehen, sondern in der kantonalen RBV, womit kein Fall von § 7 Abs. 1 RBV vorliegt 
und die Beschwerdeführer aus dieser Bestimmung und dem von ihnen zitierten KGE VV nichts 
zu ihren Gunsten ableiten können. Zudem rechtfertigt sich die Nichtanwendung von § 7 RBV 
auch im Hinblick auf den Inhalt der vorliegend strittigen Zustimmung. Baulinien bezeichnen den 
Mindestabstand der Bauten zu öffentlichen Verkehrsanlagen und dienen der Freihaltung des 
Strassenraumes im Interesse des öffentlichen Verkehrs (§ 12 Abs. 1 RBG; § 15 Abs. 4 des 
Strassengesetzes vom 24. März 1986; KGE VV vom 7. September 2016 [810 16 32] E. 3.1). 
Strassenlinien begrenzen das Gebiet der bestehenden oder projektierten öffentlichen Strassen, 
Wege, Plätze und Parkierungsflächen (§ 98 Abs. 1 RBV). Unterirdische Bauten ändern an der 
Freihaltung des Strassenraums für den Verkehr grundsätzlich nichts, so dass die Interessen an 
der unterirdischen Einhaltung der Baulinien in der Regel auch gering sind. Ein Nachteil dieser 
unterirdischen Bauteile kann die Haftung des Strasseneigentümers für Schäden sein, welche 
durch den auf der Strasse zugelassenen Verkehr bei der Überfahrt der unterirdischen Bauteile 
entstehen. Durch den Verzicht auf Entschädigungsforderungen durch die Beschwerdegegnerin 
fällt dieser Nachteil und damit ein gewichtiges Interesse an einer Nichtzustimmung durch die 
Gemeinde weg. Des Weiteren sind die Nachbarn durch eine unterirdische Unterschreitung der 

Seite 24 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

Baulinien grundsätzlich nicht belastet, so dass auch keine gewichtigen privaten Interessen der 
Zustimmung entgegenstehen. Die Beschwerdegegnerin hat das Gesuch begründet, die Unter-
schreitungen in den Plänen erkennbar markiert und auf allfällige Entschädigungsforderungen 
verzichtet und die Strasseneigentümerin hat zugestimmt, weshalb die auf § 66 Abs. 2 und § 68 
RBV gestützte Erteilung der Baubewilligung für diese unterirdischen Bauteile nicht zu bean-
standen ist.  
 
6. Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Beschwerde aufgrund der fehlenden 
Überprüfung des Eingliederungsgebots durch die Baubewilligungsbehörde gutzuheissen und 
der Entscheid der Vorinstanz vom 20. Juni 2023 aufzuheben ist. Die Angelegenheit ist zur Neu-
beurteilung an das Bauinspektorat des Kantons Basel-Landschaft zurückzuweisen, damit es 
eine Überprüfung des Bauprojekts unter dem Aspekt des § 104 RBG vornehme. Die Angele-
genheit ist des Weiteren zur Neuverlegung der Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens an die 
Baurekurskommission zurückzuweisen. 
 
7.1. Es bleibt über die Kosten des vorliegenden Verfahrens zu befinden. Gemäss § 20 
Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor Kantonsgericht kostenpflichtig. Nach § 20 Abs. 3 VPO umfas-
sen die Verfahrenskosten die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten. Sie werden in der Regel 
der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmass auferlegt. Entsprechend dem Ausgang 
des Verfahrens sind die Kosten in der Höhe von Fr. 3'000.-- je hälftig der Vorinstanz und der 
Beschwerdegegnerin aufzuerlegen.  
 
7.2. Der ganz oder teilweise obsiegenden Partei kann für den Beizug eines Anwalts bzw. 
einer Anwältin eine angemessene Parteientschädigung zu Lasten der Gegenpartei zugespro-
chen werden. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer macht in seiner Honorarnote vom 
7. März 2024 einen Aufwand von 12 Stunden à Fr. 250.-- und Auslagen (Kopien, Porti) von 
Fr. 62.30 geltend, was nicht zu beanstanden ist. Für die Teilnahme an der Verhandlung und 
deren Vorbereitung werden dem Rechtsvertreter der Beschwerdeführer gesamthaft weitere 
6.75 Stunden hinzugerechnet, woraus eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 5'122.50 
resultiert (11.75 Stunden à Fr. 250.-- und Spesen in der Höhe von 62.30 zuzüglich 7.7 % 
MWST plus 7 Stunden à Fr. 250.-- zuzüglich 8.1 % MWST). Entsprechend dem Ausgang des 
Verfahrens haben die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführern je die 
Hälfte der Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 5'122.50 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteu-
er) und somit je Fr. 2'561.25 auszurichten. Im Übrigen werden die Parteikosten wettgeschlagen.  
  

Seite 25 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

Demgemäss wird  e r k a n n t : 
 
 
://: 1. In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid der Vorinstanz vom 

20. Juni 2023 aufgehoben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung 
im Sinne der Erwägungen an das Bauinspektorat des Kantons Basel-
Landschaft zurückgewiesen.  

   
 2. Die Angelegenheit wird zur Neuverlegung der Kosten des vorinstanzli-

chen Verfahrens an die Baurekurskommission des Kantons Basel-
Landschaft zurückgewiesen. 

   
 3. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 3'000.-- werden der Vor-

instanz und der Beschwerdegegnerin je zur Hälfte und damit im Um-
fang von je Fr. 1'500.-- auferlegt.  
Der geleisteste Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 3'000.-- wird den 
Beschwerdeführern zurückerstattet.  

   
 4. Für das Verfahren vor Kantonsgericht haben die Vorinstanz und die 

Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführern je die Hälfte der Partei-
entschädigung in der Höhe von Fr. 5'122.50 (inkl. Auslagen und Mehr-
wertsteuer) und somit je Fr. 2'561.25 auszurichten.  
Im Übrigen werden die Parteikosten wettgeschlagen.  

 
 
 
 
Vizepräsident 
 
 
 
 
 
 

Gerichtsschreiberin