# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7f67d094-ded5-5fab-8e14-c1cda34ae940
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-15
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Zivilkammern 15.11.2022 ZVE.2022.35
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_001_ZVE-2022-35_2022-11-15.pdf

## Full Text

Obergericht 

Zivilgericht, 1. Kammer 

 

 

ZVE.2022.35 / rb 
(VZ.2018.46)  

Art. 31 

 

Entscheid vom 15. November 2022 
 

 

Besetzung  Oberrichter Brunner, Präsident  

Oberrichter Lindner         

Ersatzrichter Schneuwly  

Gerichtsschreiber Tognella 

 

 
   

Klägerin   A._____, 

[...]  

vertreten durch lic. iur. Thomas Kaiser, Rechtsanwalt, 

[...] 

 

     

 
   

Beklagte 1  B._____, 

[...] 

 

Beklagter 2  C._____, 

[...] 

 

1 und 2 vertreten durch lic. iur. Patrick Stutz, Rechtsanwalt,  

[...] 

 

     

   

 
 

Gegenstand  Vereinfachtes Verfahren betreffend Forderung 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

 

 
   

Das Obergericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

1.1. 

Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 17. März 2017 kauften die 

Beklagten vom Ehepaar D.X. und E.X. das Grundstück-Nr. [...] ([...] Kla-

geantwortbeilage 2). 

 

1.2. 

Mit Bauwerkvertrag vom 16. / 17. März 2017 bestellten die Beklagten von 

der Klägerin sodann die schlüsselfertige Erstellung eines Einfamilienhau-

ses mit zwei Carports und Gerätehaus gemäss den erstellten Plänen für 

den Preis von Fr. 703'550.00 (Klagebeilage 5). 

 

1.3. 

Mit Schreiben vom 23. August 2017 sind die Beklagten vom Bauwerkver-

trag zurückgetreten (Klagebeilage 16). Über die Folgen des vorzeitigen 

Vertragsrücktritts sind sich die Parteien uneinig. 

 

2. 

2.1. 

Mit Teilklage vom 5. September 2018 stellte die Klägerin und Widerbe-

klagte (im Folgenden: Klägerin) vor dem Bezirksgericht Rheinfelden, Prä-

sidium des Zivilgerichts, folgende Rechtsbegehren: 

 

" 1.  
Die Beklagten seien – unter Vorbehalt des Nachklagerechts – zu ver-
pflichten, der Klägerin CHF 30'000.– nebst Zins zu 5% seit 15. Oktober 
2017 zu bezahlen, unter solidarischer Haftung für den ganzen Betrag.  

 
2.  
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten, unter 
solidarischer Haftung für den ganzen Betrag." 

 

2.2. 

Mit Klageantwort und Teilwiderklage vom 26. November 2018 stellten die 

Beklagten und Widerkläger (im Folgenden: Beklagten) folgende Rechtsbe-

gehren: 

 

" 1.  
Es sei festzustellen, dass der Bauwerkvertrag vom 16.03. / 17.03.2017 
zwischen den Prozessparteien per 23.08.2017 durch Ausübung des 
Gestaltungsrechts / Wandelung gemäss Art. 368 Abs. 1 OR mit Wir-
kung ex tunc aufgehoben wurde.  

 
2.  
Die Klage sei folglich vollumfänglich abzuweisen. 

 

 - 3 - 

 

 

 

3.  
Widerklageweise sei die Widerbeklagte im Sinne einer Teilwiderklage 
und unter dem Vorbehalt eines Nachklagerechts (Nachklagevorbehalt 
zufolge Teilwiderklage) richterlich zu verpflichten, den Widerklägern 1 
und 2 einen Betrag von CHF 26'278.85 zu bezahlen, zzgl. Zins zu 5% 
seit dem 23.08.2017. 

 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Klägerin und  
Widerbeklagten." 

 

2.3. 

Mit Replik und Widerklageantwort vom 24. Juni 2019 hielt die Klägerin an 

ihren Klagebegehren fest und beantragte, die Widerklage sei kostenfällig 

abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. 

 

2.4. 

Mit Duplik und Widerklagereplik vom 1. Oktober 2019 hielten die Beklagten 

und mit Widerklageduplik vom 6. Dezember 2019 hielt die Klägerin jeweils 

an ihren bisherigen Begehren fest. 

 

2.5. 

Am 19. Oktober 2021 fand vor dem Bezirksgericht Rheinfelden, Präsidium 

des Zivilgerichts, die Hauptverhandlung statt, anlässlich derer zwei Zeugen 

(E.X. und D.) sowie die Parteien (für die Klägerin E.) befragt wurden. 

 

2.6. 

Mit Entscheid vom 15. Dezember 2021 erkannte das Bezirksgericht Rhein-

felden, Präsidium des Zivilgerichts, wie folgt: 

 

" 1. 
In Gutheissung der Klage werden die Beklagten/Widerkläger 1 und 2 
verpflichtet – unter Vorbehalt des Nachklagerechts -, der Klägerin 
Fr. 30'000.– nebst Zins zu 5% seit 15. Oktober 2017 unter solidarischer 
Haftung für den ganzen Betrag zu bezahlen.  

 
 2. 

Die Teilwiderklage der Beklagten/Widerkläger 1 und 2 wird vollumfäng-
lich abgewiesen.  

 
 3. 
 3.1. 

Die Kostennote des Vertreters der Klägerin, Rechtsanwalt Thomas Kai-
ser, Q., wird im Umfang von Fr. 12'334.90 (inkl. MwSt Fr. 881.90) rich-
terlich genehmigt.  

 
 3.2. 

Die Beklagten und Widerkläger 1 und 2 werden unter solidarischer Haft-
barkeit für den ganzen Betrag  verpflichtet, der Klägerin eine Parteient-
schädigung von Fr. 12'334.90 (inkl. MwSt Fr. 881.90) zu bezahlen.  

 
  

 - 4 - 

 

 

 

 4. 
Die Gerichtskosten bestehen aus: 
 
a) der Entscheidgebühr  Fr.  4'635.00 
b) den Kosten der Beweisführung von  Fr.  50.20 
c) den Kosten für die Übersetzung von Fr.  0.00 
d) den Kosten für die Vertretung des Kindes von Fr.  0.00 
 
Total Fr.  4'685.20 

 
Die Gerichtskosten werden den Beklagten/Widerkläger 1 und 2 in soli-
darischer Haftbarkeit für den ganzen Betrag von Fr. 4'685.20 auferlegt. 
Sie werden mit dem Vorschuss der Klägerin von Fr. 3'090.– verrechnet, 
so dass die Beklagten/Widerkläger 1 und 2 der Klägerin Fr. 3'090.– in 
solidarischer Haftbarkeit für den ganzen Betrag direkt zu ersetzen 
haben. Die Beklagten/Widerkläger 1 und 2 haben unter solidarischer 
Haftbarkeit der Gerichtskasse Fr. 1'595.20 zu bezahlen." 

 

3. 

3.1. 

Gegen diesen ihnen am 18. Mai 2022 zugestellten, vollständig begründe-

ten Entscheid erhoben die Beklagten am 17. Juni 2022 fristgerecht Beru-

fung mit den folgenden Anträgen: 

 

" 1. 
Das Urteil des Bezirksgerichts Rheinfelden, Präsidium Zivilgericht, vom 
15.12.2021 sei aufzuheben und die Klage der Berufungsbeklagten folg-
lich vollumfänglich abzuweisen. 
 
2. 
Zufolge Aufhebung des Urteils des Bezirksgerichts Rheinfelden, Präsi-
dium Zivilgericht, vom 15.12.2021 sei die Sache zur Neubeurteilung 
und Urteil über die Teilwiderklage der Berufungskläger vom 26.11.2018 
an die Vorinstanz zurückzuweisen." 

 

3.2. 

Mit Berufungsantwort vom 14. September 2022 beantragte die Klägerin, 

die Berufung der Beklagten sowie deren Beweisantrag seien kostenfällig 

abzuweisen. Eventualiter sei der Wert der von der Klägerin gestützt auf den 

Bauwerkvertrag vom 16. / 17. März 2017 erbrachten Arbeiten gutachterlich 

zu schätzen. 

 

 
   

Das Obergericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1. 

Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen erstinstanzlichen 

Endentscheid (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Die Beklagten haben am vor-

instanzlichen Verfahren teilgenommen und sind dort (vollständig) unterle-

gen, sodass sie durch den angefochtenen Entscheid beschwert sind. Der 

 - 5 - 

 

 

 

für die Berufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten erforderliche 

Mindeststreitwert von Fr. 10'000.00 (Art. 308 Abs. 2 ZPO) ist erreicht. 

Nachdem auch die Frist- und Formvorschriften von Art. 311 ZPO eingehal-

ten sind und die Beklagten den Gerichtskostenvorschuss (Art. 98 ZPO) 

fristgerecht geleistet haben, steht einem Eintreten auf ihre Berufung grund-

sätzlich nichts entgegen. 

 

1.2. 

Das Widerklagebegehren Ziff. 1 lautete auf Feststellung, dass der von den 

Parteien am 16. / 17. März 2017 geschlossene Bauwerkvertrag (Klagebei-

lage 5) von den Beklagten per 23. August 2017 durch Ausübung des Ge-

staltungsrechts gemäss Art. 368 Abs. 1 OR (Wandelung) mit Wirkung ex 

tunc aufgehoben worden sei. Damit hat sich die Vorinstanz nur als Vorfrage 

auseinandergesetzt, darüber aber nicht dispositivmässig befunden, was im 

Lichte der von beiden Parteien gestellten Leistungsbegehren und der be-

klagtischen Beteuerung in der Duplik / Widerklagereplik (act. 167, als Re-

aktion auf die Ausführungen der Klägerin in der Replik / Widerklageantwort, 

act. 106), keine negative Feststellungsklage erheben zu wollen, nachvoll-

ziehbar ist. Nachdem die Beklagten im vorliegenden Berufungsverfahren 

nicht rügen, dass die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid ihr Feststel-

lungsbegehren zu Unrecht nicht dispositivmässig behandelt habe, ist da-

rauf nicht weiter einzugehen. 

 

2. 

2.1. 

Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-

tige Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz geltend gemacht 

werden (Art. 310 ZPO).  

 

Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung zu begründen. In seinen 

Ausführungen hat sich der Berufungskläger mit der Begründung im erstin-

stanzlichen Entscheid im Einzelnen und sachbezogen auseinanderzuset-

zen (REETZ/THEILER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kom-

mentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO-Kommentar], 

3. Aufl. 2016, Art. 311 N. 36). Es ist anzugeben, inwiefern der angefochtene 

Entscheid unzutreffend sein soll. Hierfür muss die Berufung hinreichend 

klar abgefasst sein, was insbesondere eine genaue Bezeichnung der be-

anstandeten Passagen sowie der Aktenstücke, auf welche sich die Kritik 

stützt, bedingt (BGE 141 III 569 E. 2.3.3, 138 III 374 E. 4.3.1). Die Rechts-

mittelinstanz ist nicht gehalten, von sich aus alle sich stellenden tatsächli-

chen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn die Parteien diese in 

oberer Instanz nicht mehr vortragen. Sie kann sich grundsätzlich auf die 

Beurteilung der in der Berufung und der Berufungsantwort gegen das erst-

instanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen beschränken (BGE 144 III 

394 E. 4.1.4, 142 III 413 E. 2.2.4). Sie ist aber inhaltlich weder an die Argu-

 - 6 - 

 

 

 

mente, welche die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vorbrin-

gen, noch an die Erwägungen der ersten Instanz gebunden; sie wendet das 

Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition 

in Tatfragen (BGE 144 III 394 E. 4.1.4). Sie kann deshalb die Berufung 

auch mit einer anderen Begründung gutheissen oder diese auch mit einer 

von der Argumentation der ersten Instanz abweichenden Begründung ab-

weisen (BGE 4A_397/2016 E. 3.1).  

 

Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur noch 

berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumut-

barer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten 

(Art. 317 Abs. 1 ZPO), wofür die Partei, die solche Neuerungen geltend 

macht, die Substantiierungs- und Beweislast trifft (BGE 5A_266/2015 

E. 3.2.2).  

 

2.2. 

Das Obergericht kann ohne Verhandlung aufgrund der Akten entscheiden 

(Art. 316 Abs. 1 ZPO). 

 

3. 

Die Beklagten monieren in prozessualer Hinsicht, dass die Vorinstanz auf 

die Befragung von D.X. als Zeugen verzichtet hat (Berufung Rz. II.1.2). Es 

bestehe deshalb nur ein reduziertes und einseitiges Beweisbild, das durch 

die Befragung von D.X. vervollständigt werden müsse. Dieser wisse es 

möglicherweise besser als seine als Zeugin befragte Ehefrau, E.X. (Beru-

fung Rz. II.1.2.5).  

 

Damit bringen die Beklagten keine den Berufungsanforderungen genü-

gende Rüge vor. Sie behaupten nicht, zu welchen von ihnen im vorinstanz-

lichen Verfahren behaupteten und bestrittenen, von der Vorinstanz aber 

anders festgestellten Tatsachen sie die Zeugenbefragung beantragt hat-

ten. Damit ist nicht klar, welche Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz 

die Beklagten als falsch rügen und mit der Befragung von D.X. korrigiert 

sehen wollen. Sowohl die thematische Einordnung in Berufung Rz. II.1.2.5 

als auch die generischen Hinweise (bspw. Berufung Rz. II.4.2.2: "Allenfalls 

weiss ihr Ehemann D.X. mehr über …") genügen den Substantiierungsan-

forderungen jedenfalls nicht. Und dort, wo ansatzweise klar wird, zu wel-

chen Tatsachenbehauptungen D.X. als Zeuge befragt werden soll, ist nicht 

erkennbar, wie diese Tatsachen in der vorliegenden Sache von Relevanz 

sein sollen (bspw. die Behauptung, die Klägerin habe falsche Informationen 

zu einer Revision der Ausnutzungsziffer verbreitet bzw. das Ehepaar X. 

habe am 19. Juni 2017 zum ersten Mal etwas von der Nutzungszifferüber-

tragung gehört bzw. weshalb die Problematik des Näherbaurechts nicht be-

reits am 17. März 2017 gelöst gewesen sei bzw. die versteckte Abrede über 

den Bau eines Carports für das Ehepaar X. auf Kosten der Beklagten). Da-

mit ist der beklagtische Beweisantrag abzuweisen.  

 - 7 - 

 

 

 

4. 

4.1. 

Die Vorinstanz erwog, die Parteien hätten am 16. / 17. März 2017 einen 

Bauwerkvertrag abgeschlossen, wobei die SIA-Norm 118 für anwendbar 

erklärt worden sei. Am 23. August 2017 seien die Beklagten von diesem 

Bauwerkvertrag zurückgetreten (angefochtener Entscheid E. 4). Die An-

sicht der Beklagten, dass sie den Vertrag nach Art. 368 OR hätten wandeln 

können, scheitere bereits daran, dass das vereinbarte Werk noch nicht ab-

geliefert worden sei. Bisher sei bloss die Baubewilligung erteilt worden (an-

gefochtener Entscheid E. 5.3).  

 

Im Übrigen sei die Umsetzung des Bauwerkvertrags nicht unmöglich ge-

wesen. Die Auflage / Bedingung, wonach zum Grundstück-Nr. [...] ein Nä-

herbaurecht hätte vereinbart werden müssen, wäre umsetzbar gewesen, 

weil das Ehepaar X. zur Unterzeichnung einer entsprechenden Vereinba-

rung bereit gewesen sei (angefochtener Entscheid E. 5.3.1). Auch mit der 

Nutzungszifferübertragung im Umfang von 14.28 m2 sei das Ehepaar X. 

einverstanden gewesen. Dass ein entsprechender Vertrag nicht unter-

zeichnet worden sei, sei einzig auf die Weigerung der Beklagten zurückzu-

führen gewesen. Für sie sei die Unterzeichnung auch nicht unzumutbar ge-

wesen, nachdem der Vertragsentwurf keine Entschädigungspflicht der Be-

klagten vorgesehen habe. Zwar sei ferner vorgesehen gewesen, dass sie 

die Grundbuch- und Notariatskosten hätten bezahlen müssen; jedoch 

scheine mehr als unwahrscheinlich, dass diesbezüglich keine Regelung 

hätte gefunden werden können, zumal die Beklagten nicht aufgezeigt hät-

ten, dass die Kosten derart hoch gewesen wären, dass deren Zahlung und 

somit die Unterzeichnung des Vertrags unzumutbar gewesen wären. Den 

von den Beklagten angeführten Mails betreffend Mängelrügen lasse sich 

jedenfalls nicht entnehmen, dass die Tragung der Grundbuch- und Notari-

atskosten von ihnen moniert worden sei (angefochtener Entscheid 

E. 5.3.2). Schliesslich sei auch die dritte von den Beklagten monierte Auf-

lage / Bedingung erfüllbar gewesen, wonach die Mauer an der Grenze zum 

Grundstück-Nr. [...] nicht höher als 1.00 m hätte sein dürfen. Denn aus dem 

von den Beklagten unterzeichneten Plansatz vom 9. Juni 2017 gehe her-

vor, dass die entsprechende Mauer nur 1.00 m hätte betragen dürfen. Ein 

Näherbaurecht zum Grundstück-Nr. [...] sei daher nicht notwendig gewe-

sen (angefochtener Entscheid E. 5.3.3). Eine Baufreigabe per 8. Septem-

ber 2017 wäre daher möglich gewesen, wären die Beklagten vom Bauwerk-

vertrag nicht zurückgetreten (angefochtener Entscheid E. 7.1). 

 

Auch soweit sich die Beklagten auf Art. 375 OR bezögen, überzeuge ihr 

Standpunkt nicht. Die blosse Behauptung "einer massiven Wertverminde-

rung zufolge Änderungen im UG ohne Anpassung des Kaufpreises" ge-

nüge nicht, um eine unverhältnismässige Kostenüberschreitung darzule-

gen. Zudem hätten die Beklagten auch bei einem Rücktritt nach Art. 375 

 - 8 - 

 

 

 

OR billigen Ersatz für die bereits ausgeführten Arbeiten zu leisten (ange-

fochtener Entscheid E. 5.4.2).  

 

Ebenso wenig relevant sei, dass die ursprüngliche Baute angeblich allen-

falls nicht realisierbar gewesen sei. Denn die Beklagten hätten ihr Einver-

ständnis zu den Änderungen, insb. im Bereich des UG, erteilt (angefochte-

ner Entscheid E. 5.5). Die Klägerin habe auch insofern keine Vertragsver-

letzung begangen, als sie für den Bau die F. (im Handelsregister zufolge 

Einstellung des Konkursverfahrens mangels Aktiven gelöscht) hinzugezo-

gen habe. Der Bauwerkvertrag sehe nämlich vor, dass Teilleistungen an 

Subunternehmer delegiert werden dürften. Trotz des Subunternehmerver-

trags mit der F. habe die Klägerin noch die Planung und die qualitätsbezo-

gene Bauleitung übernommen. Eine "vollständige Vertragsabtretung" habe 

somit nicht vorgelegen (angefochtener Entscheid E. 6). 

 

Demnach hätten die Beklagten die Klägerin zufolge ihres Vertragsrücktritts 

nach Art. 184 SIA-Norm 118 im Umfang von Fr. 70'355.00 schadlos zu hal-

ten (angefochtener Entscheid E. 7.1 i.f. und 7.2). Die Beklagten würden 

nicht vorbringen, die Fr. 70'355.00 bereits bezahlt zu haben, sodass die 

Teilklage in der Höhe von Fr. 30'000.00 gutzuheissen sei (angefochtener 

Entscheid E. 7.2). 

 

Da die Beklagten mit ihrer Teilwiderklage eine Rückerstattung analog zu 

Art. 208 OR zufolge Wandelung geltend machten, die Klage aber gutzu-

heissen sei, sei die Widerklage abzuweisen (angefochtener Entscheid 

E. 9).  

 

4.2. 

Die Beklagten machen in ihrer Berufung im Hauptstandpunkt geltend, die 

von der Klägerin erstellten Pläne seien mangelhaft, weshalb sie berechtigt 

gewesen seien, bereits vor der Ausführung des Werks und zwecks Verhin-

derung weiteren Schadens vom Bauwerkvertrag nach Art. 368 Abs. 1 OR 

und Art. 169 SIA-Norm 118 zurückzutreten (Berufung Rz. II.2.4.2 und 

II.3.4). Weiter habe die Klägerin zwar eine Baubewilligung erwirkt. Diese 

habe aber drei Suspensivbedingungen enthalten, die unüberwindbar ge-

wesen seien. Die suspensiv bedingte Baubewilligung sei daher untauglich 

gewesen, genauso wie das sie begründende Bauprojekt der Klägerin. Die-

ses sei nie ausführungsbereit gewesen und die Baufreigabe wäre nie er-

reicht worden (Berufung Rz. II.4.3.4). Zudem seien die Beklagten von der 

Klägerin getäuscht worden und hätten sich in einem Grundlagenirrtum be-

funden (Berufung Rz. II.4.3.3, II.4.5.4, II.4.5.6 etc.). Letztlich habe die Klä-

gerin noch weitere Vertragsverletzungen begangen: Beispielsweise sei der 

geplante Carport für die Beklagten unzumutbar gewesen, weil in der Bau-

bewilligung vermerkt worden sei, dieser müsse abgerissen werden, falls 

sich jemand daran störe, da er an einem Knotenpunkt der Strasse stehe 

(Berufung Rz. II.4.7.2). Der zweite Carport an der Grenze zum Grundstück 

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des Ehepaars X. hätte sodann von den Beklagten bezahlt werden sollen, 

ohne dass dies irgendwo vermerkt gewesen sei. Diesbezüglich habe es 

eine heimliche Abmachung zwischen der Klägerin und dem Ehepaar X. ge-

geben (Berufung Rz. II.4.7.3). Die Klägerin hätte auch nur Teilleistungen 

durch Subunternehmer erbringen lassen, nicht aber den gesamten Bau auf 

einen Subgeneralunternehmer übertragen dürfen. Mit diesem Vorgehen 

habe die Klägerin einen versteckten Gewinn zu erwirtschaften versucht 

(Berufung Rz. II.4.8). Weiter habe die Vorinstanz die SIA-Norm 118 in di-

versen Punkten verletzt: Art. 21 SIA-Norm 118 sei verletzt, weil die Vor-

instanz dem Plansatz vom 9. Juni 2017 (Klagebeilage 8) den Vorrang ge-

genüber der Bau- und Leistungsbeschreibung eingeräumt habe, Art. 25 

und 27 SIA-Norm 118, weil die Klägerin keine Änderungen schriftlich fest-

gehalten habe, und Art. 89 SIA-Norm 118, weil Veränderungen nicht 

schriftlich anhand eines Nachtrags mit Kostenfolge vorgenommen worden 

seien (Berufung Rz. II.4.9). 

 

4.3.  

4.3.1. 

Nach Art. 20 Abs. 1 OR ist ein Vertrag, der einen unmöglichen oder wider-

rechtlichen Inhalt hat, nichtig. Insbesondere wenn zum Zeitpunkt des Ver-

tragsabschlusses baupolizeiliche Hindernisse für die Ausführung der ver-

einbarten Arbeiten vorliegen, die zur Ablehnung eines späteren Bauge-

suchs führen müssen, besteht der Bauwerkvertrag aus einem rechtlich un-

möglichen bzw. widerrechtlichen Inhalt, der ihn nach Art. 20 OR nichtig 

macht (BGE 4A_101/2015 E. 4.2 m.w.N.; GAUCH, Der Werkvertrag, 6. Aufl., 

2019, N. 393). Die anfängliche Nichtigkeit entfällt indes, wenn sich baupo-

lizeiliche Hindernisse durch Änderung der vereinbarten Bauleistung besei-

tigen lassen und der Besteller zu einer entsprechenden einseitigen Bestel-

lungsänderung befugt ist (GAUCH, a.a.O., N. 394 und 774 f.).  

 

Nach Art. 23 OR ist der Vertrag für denjenigen unverbindlich, der sich beim 

Abschluss in einem wesentlichen Irrtum befunden hat. Der Irrtum ist na-

mentlich dann wesentlich, wenn er einen bestimmten Sachverhalt betraf, 

der vom Irrenden nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als eine 

notwendige Grundlage des Vertrages betrachtet wurde (Art. 24 Abs. 1 

Ziff. 4 OR). Ein Vertrag ist weiter für diejenige Partei unverbindlich, die 

durch absichtliche Täuschung seitens des anderen zu dem Vertragsab-

schlusse verleitet worden ist. Der erregte Irrtum braucht in diesem Fall kein 

wesentlicher zu sein (Art. 28 Abs. 1 OR). Eine absichtliche Täuschung 

nach Art. 28 Abs. 1 OR setzt somit voraus, dass die Gegenpartei absicht-

lich und in pflichtwidriger Weise bzw. widerrechtlich eine Täuschungshand-

lung begangen hat, womit sie beim Anfechtenden einen Irrtum – zumeist 

einen Motivirrtum – hervorgerufen hat, der – wie soeben erwähnt – kein 

wesentlicher zu sein braucht (BSK OR I-SCHWENZER/FOUNTOULAKIS, 

7. Aufl. 2020, Art. 28 N. 2a und 13; dazu, dass eine absichtliche Täuschung 

ausnahmsweise nicht widerrechtlich ist, vgl. N. 12). Der Vertrag gilt jedoch 

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als genehmigt, wenn der durch Irrtum oder Täuschung beeinflusste Teil 

binnen Jahresfrist weder dem anderen eröffnet, dass er den Vertrag nicht 

halte, noch eine schon erfolgte Leistung zurückfordert (Art. 31 Abs. 1 OR). 

 

4.3.2. 

4.3.2.1. 

Nach Art. 363 ff. OR verpflichtet sich der Unternehmer mit dem Werkver-

trag zur Herstellung eines Werkes und der Besteller zur Leistung einer Ver-

gütung. Schuldet der Unternehmer die Leistung von Bauarbeiten, so ist von 

einem Bauwerkvertrag die Rede (GAUCH, a.a.O., N. 32 und 206). Der Un-

ternehmer kann dabei unterschiedliche Rollen einnehmen (Teilunterneh-

mer, Generalunternehmer, Totalunternehmer, Subunternehmer, Architekt, 

Ingenieur etc.). Der Generalunternehmer übernimmt aufgrund eines Pro-

jekts, das ihm vom Bauherrn übergeben wird, die gesamte (schlüsselfer-

tige) Ausführung einer Baute (BGE 4A_101/2015 E. 4.1 m.w.N.; GAUCH, 

a.a.O., N. 223). Der Totalunternehmer unterscheidet sich vom Generalun-

ternehmer dadurch, dass er sich zusätzlich zu Planungsarbeiten, insbeson-

dere den Projektierungsarbeiten, verpflichtet. Der Totalunternehmer ist 

also projektierender Generalunternehmer (BGE 4A_101/2015 E. 4.1 

m.w.N.; GAUCH, a.a.O., N. 233).  

 

Da Art. 363 ff. OR dispositives Gesetzesrecht enthalten, können die Par-

teien hiervon abweichen, indem sie bspw. die SIA-Norm 118 für anwendbar 

erklären. Dies ist vorliegend der Fall, da die Parteien im Bauwerkvertrag 

vom 16. / 17. März 2017 (Klagebeilage 5) die Anwendbarkeit der SIA-Norm 

118 vereinbart haben (Ziff. 3.2/a). Ist die SIA-Norm 118 vereinbart worden, 

so kommt diese und nicht das OR zur Anwendung, wenn sie von den Be-

stimmungen des Gesetzes abweicht (Art. 2 Abs. 2 SIA-Norm 118). Indivi-

dualabreden gehen wiederum der SIA-Norm 118 vor (GAUCH, a.a.O., 

N. 288). Besteht ein Werkvertrag aus verschiedenen Bestandteilen (vgl. 

Art. 20 SIA-Norm 118) und widersprechen sich diese, so geht die Vertrags-

urkunde den anderen Vertragsbestandteilen vor (Art. 21 Abs. 1 SIA-Norm 

118). 

 

4.3.2.2. 

Vorliegend ist grundsätzlich zwischen der vorzeitigen Vertragsbeendigung 

und dem Gewährleistungsrecht zu unterscheiden:  

 

4.3.2.2.1. 

Die Gewährleistung wird von der SIA-Norm 118 in Art. 157 ff. eigenständig 

und abweichend vom OR geregelt. Die in Art. 367 ff. OR geregelte Gewähr-

leistungsordnung kommt vorliegend daher – entgegen der Ansicht der Be-

klagten (vgl. nur Berufung Rz. II.2.1, II.2.4.2, II.3.4) – zumindest nicht direkt 

zur Anwendung. Nach Art. 165 SIA-Norm 118 haftet der Unternehmer da-

für, dass sein Werk keine Mängel aufweist. Er haftet ohne Rücksicht auf 

die Ursache des Mangels und grundsätzlich unabhängig vom Verschulden. 

 - 11 - 

 

 

 

Als Mangel gilt dabei eine Abweichung des Werks vom Vertrag (Art. 166 

Abs. 1 SIA-Norm 118). Er besteht entweder darin, dass das Werk eine zu-

gesicherte oder sonst wie vereinbarte Eigenschaft nicht aufweist, oder da-

rin, dass ihm eine Eigenschaft fehlt, die der Bauherr auch ohne besondere 

Vereinbarung in guten Treuen erwarten durfte (z.B. Tauglichkeit des Wer-

kes für den vertraglich vorausgesetzten oder üblichen Gebrauch; Art. 166 

Abs. 2 SIA-Norm 118). Der Unternehmer haftet auch für Mängel, die durch 

von ihm vorgeschlagene Konstruktionen oder Ausführungsarten sowie 

durch seine statische Berechnung und konstruktive Bearbeitung verursacht 

sind (Art. 167 SIA-Norm 118). Mit anderen Worten ist der Mangelbegriff ist 

auf einen Vergleich zwischen dem vertraglich geschuldeten und dem tat-

sächlich hergestellten/abgelieferten Werk bezogen. Solange noch nicht alle 

Arbeiten ausgeführt wurden, die nach dem konkreten Werkvertrag geschul-

det sind, ist das Werk unvollendet (GAUCH, a.a.O., N. 101 f. und 1446). Ein 

solcher Sachverhalt (unvollendetes Werk) stellt keinen Werkmangel dar 

(GAUCH, a.a.O., N. 1359 und 1446). Der Werkmangel sowie überhaupt die 

Gewährleistungsordnung setzen die Ablieferung eines vollendeten Werks 

voraus (BGE 117 II 259 E. 2a, 111 II 170 E. 2, 4C.34/2005 E. 5.1; BSK OR 

I-ZINDEL/SCHOTT, 7. Aufl. 2020, Art. 368 N. 2 f.; SHK SIA-Norm 118-

SPIESS/HUSER, 2014, Art. 165 N. 7; TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats 

spéciaux, 2016, N. 3778; GAUCH, a.a.O., N. 1350 und 1357).  

 

Bei jedem Mangel hat der Bauherr zunächst einzig das Recht, vom Unter-

nehmer die Beseitigung des Mangels innerhalb angemessener Frist zu er-

langen. Kommt der Unternehmer dem nicht nach, kann der Besteller unter 

anderem vom Vertrag zurücktreten; dies jedoch nur dann, wenn die Entfer-

nung des Werkes nicht mit unverhältnismässigen Nachteilen für den Unter-

nehmer verbunden ist und die Annahme dem Bauherrn nicht zugemutet 

werden kann. Mit dem Rücktritt wird der Bauherr von der Pflicht zur Leis-

tung einer Vergütung befreit; bereits bezahlte Vergütungen kann er zurück-

fordern. Hat sich der Unternehmer geweigert, eine Verbesserung vorzu-

nehmen, oder ist er hierzu offensichtlich nicht imstande, so steht dem Bau-

herren das Recht zum Vertragsrücktritt schon vor Ablauf der Verbesse-

rungsfrist zu (Art. 169 Abs. 1 Ziff. 3 und Abs. 2 SIA-Norm 118).  

 

4.3.2.2.2. 

Die vorzeitige Vertragsbeendigung wird im Gefüge der SIA-Norm 118 durch 

deren Art. 183 ff. geregelt: Demnach gelten, soweit die SIA-Norm 118 nicht 

selber etwas anderes vorsieht, die Bestimmungen des OR. Art. 183 SIA-

Norm 118 verweist zunächst auf Art. 107 OR (Lieferungsverzug) sowie 

Art. 366 OR:  

 

Nach Art. 366 Abs. 1 OR kann der Besteller, ohne den Lieferungstermin 

abzuwarten, vom Vertrage zurücktreten, wenn der Unternehmer das Werk 

nicht rechtzeitig beginnt oder die Ausführung in vertragswidriger Weise ver-

zögert oder damit ohne Schuld des Bestellers so sehr im Rückstande ist, 

 - 12 - 

 

 

 

dass die rechtzeitige Vollendung nicht mehr vorauszusehen ist (Herstel-

lungsverzug). Ist das Werk begonnen, kann der Besteller wählen, ob er den 

Vertrag ex tunc oder ex nunc auflösen will (dazu, dass im letzteren Fall kein 

Rücktritt, sondern eine Kündigung vorliegt, vgl. GAUCH, a.a.O., N. 683 ff.; 

BSK OR I-ZINDEL/SCHOTT, a.a.O., Art. 366 N. 19 ff.). Art. 366 Abs. 1 OR ist, 

weil lückenhaft, durch die Verzugsregeln von Art. 102-109 OR zu ergänzen 

(GAUCH, a.a.O., N. 675; BSK OR I-ZINDEL/SCHOTT, a.a.O., Art. 366 N. 24 

f.).    

 

Lässt sich während der Ausführung des Werks eine mangelhafte oder 

sonst wie vertragswidrige Erstellung durch Verschulden des Unternehmers 

bestimmt voraussehen, so kann ihm der Besteller nach Art. 366 Abs. 2 OR 

eine angemessene Frist zur Abhilfe ansetzen oder ansetzen lassen mit der 

Androhung, dass im Unterlassungsfalle die Verbesserung oder die Fortfüh-

rung des Werkes auf Gefahr und Kosten des Unternehmers einem Dritten 

übertragen werde (Ersatzvornahme; vgl. dazu GAUCH, a.a.O., N. 874 und 

879 ff., wonach einerseits sich die Anwendung von Art. 366 Abs. 2 OR über 

den zu engen Wortlaut hinaus auch dann rechtfertige, wenn sich die man-

gelhafte bzw. vertragswidrige Werkerstellung schon vor Beginn der Aus-

führung abzeichne [zum antizipierten Vertragsbruch vgl. auch SCHWEN-

ZER/FOUNTOULAKIS, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 

8. Aufl., N. 67.09 und 68.10a]  und anderseits kein Verschulden des Unter-

nehmens im technischen Sinn erforderlich sei, sondern genüge, dass den 

Besteller kein Selbstverschulden im Sinne von Art. 369 OR treffe [ebenso 

BSK OR I-ZINDEL/SCHOTT, a.a.O., Art. 366 N. 35]). Gemäss bundesgericht-

licher Rechtsprechung (BGE 126 III 230) kann indes ein Besteller unter den 

in Art. 366 Abs. 2 OR genannten Voraussetzungen nicht nur von der da-

selbst vorgesehenen Rechtsfolge (Veranlassung einer Ersatzvornahme 

durch Dritte) Gebrauch machen, sondern ebenfalls im Sinne von Art. 366 

Abs. 1 OR vom Vertrag zurücktreten, was insbesondere von GAUCH 

(a.a.O., N. 894a-d) eingehend kritisiert wird. 

 

Art. 184 SIA-Norm 118 sieht sodann ein jederzeitiges Rücktrittsrecht des 

Bauherrn gegen volle Schadloshaltung des Unternehmers vor (gemeint: 

Kündigungsrecht ex nunc; Kommentar SIA-Norm 118-GAUCH/STÖCKLI, 

2. Aufl. 2017, Art. 184 N. 1.1), wobei die Schadloshaltung der Vergütung 

entspricht, die der Unternehmer bei der Ausführung der vereinbarten Arbei-

ten hätte beanspruchen können, abzüglich der Aufwendungen, die er we-

gen des Rücktritts des Bauherrn ersparen konnte. Damit ist Art. 184 SIA-

Norm 118 dem Art. 377 OR nachgebildet, weshalb dessen Sinngehalt bei 

der Auslegung der Norm berücksichtigt werden kann (GAUCH/STÖCKLI, 

a.a.O., Art. 184 N. 1.2). Er weicht von Art. 377 OR aber in der Berechnung 

der Schadloshaltung ab (GAUCH/STÖCKLI, a.a.O., Art. 184 N. 4.1 ff. und 

10.1 ff.).  

 

 - 13 - 

 

 

 

4.4.  

4.4.1.  

Fraglich erscheint im vorliegenden Fall zunächst, ob – wie es die Beklagten 

in ihrem Hauptstandpunkt vertreten – überhaupt ein Gewährleistungsfall 

gegeben ist. 

 

Die Parteien hatten die entgeltliche schlüsselfertige Erstellung eines Einfa-

milienhauses mit zwei Carports (dazu hinten E. 4.4.5) und Gerätehaus 

durch die Beklagte vereinbart (Vertrag vom 16./ 17. März 2017, Klagebei-

lage 5) und damit einen (Bau-) Werkvertrag (in der Spielart eines Totalun-

ternehmervertrags, weil die Klägerin neben sämtlichen Bauarbeiten auch 

die Planung und die Bauleitung übernahm, vgl. vorne E. 4.3.2.1) geschlos-

sen. Anwendbar ist deshalb Werkvertragsrecht. Dies sehen offensichtlich 

auch der Beklagten nichts anders (Berufung Rz. II.2.4.2 und II.3.3). Unter 

diesem Gesichtspunkt erweisen sich ihre in der Berufung gemachten Aus-

führungen zur rechtlichen Qualifikation von Architekten-, Architektenge-

samt- und Planungsverträgen als entbehrlich bzw. unerheblich (Berufung 

Rz. II.2.2–2.4 und II.3.3)   

 

Im Zeitpunkt des Rücktritts vom Bauwerkvertrag durch die Beklagten am 

23. August 2017 (Klagebeilage 16) hatte die Klägerin mit dem Bau des ge-

schuldeten Werks noch nicht begonnen; folglich war das Werk auch noch 

nicht vollendet (Berufung Rz. II.3.1: "Bekanntlich kam es nicht zur Realisie-

rung dieses Bauprojekts."). Dass die Klägerin bereits planerisch tätig und 

damit im Stadium der Vertragserfüllung war, ändert daran nichts. Zu ergän-

zen ist, dass die Projektierungs- und Planungsarbeiten der Klägerin keinen 

in sich geschlossenen Werkteil i.S.v. Art. 157 SIA-Norm 118 darstellen, der 

gesondert und vor Vollendung des Gesamtwerks den Gewährleistungsre-

geln unterstellt wäre (vgl. Art. 166 Abs. 3 SIA-Norm 118), weil die Projek-

tierungs- und Planungsarbeiten innerhalb des Gesamtwerks keine eigen-

ständige Funktion erfüllen und bloss Voraussetzung für die Herstellung des 

eigentlichen Werks (hier Einfamilienhaus mit zwei Carports und einem Ge-

rätehaus) darstellen (vgl. zum in sich geschlossenen Werkteil: 

GAUCH/STÖCKLI, a.a.O., Art. 157 N. 5.1 f. und GAUCH, a.a.O., N. 2641 f.). 

Die Beklagten können ihren Vertragsrücktritt daher nicht auf einen Werk-

mangel und damit verbunden auf das Wandelungsrecht nach Art. 169 SIA-

Norm 118 oder gar Art. 368 OR stützen. Soweit die Beklagten sich in ihrer 

Berufung daher auf Werkmängel, Mängelrechte, Mängelrügen, Nachfristen 

und Art. 169 SIA-Norm 118 berufen, bleiben diese Ausführungen ohne Re-

levanz für die vorliegende Sachverhaltskonstellation. Auch die Hinweise 

auf die Dissertation von PEER sowie die Fehler im Leistungsverzeichnis 

(Berufung Rz. II.2.2.6) gehen an der Sache vorbei. PEER führt deutlich aus, 

dass ein fehlerhaftes Leistungsverzeichnis nur dann von Bedeutung ist, 

wenn es die Ursache eines Baumangels darstellt (PEER, Das Leistungsver-

zeichnis bei Bauwerkverträgen, 2018, N. 535), der in casu, wie gesagt, 

nicht vorliegt. 

 - 14 - 

 

 

 

Ob ein antizipierter Mangel vorliegt, der nach der bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung (BGE 126 III 230 ff.) nicht nur eine Ersatzmassnahme 

nach Art. 366 Abs. 2 OR, sondern auch einen Rücktritt rechtfertigt (vgl. 

dazu vorstehende E.  4.3.2.2.2 dritter Absatz), kann im Lichte der nachste-

henden Ausführungen (insbesondere E. 4.4.2) offenbleiben, wonach keine 

Indizien dafür vorhanden sind, dass der von den Parteien geschlossene 

Vertrag vom 16. / 17. März 2017 (Klagebeilage 5) inkl. der Vertragsände-

rung vom 9. Juni 2017 (Klagebeilage 8, vgl. dazu hinten E. 4.4.2.2.1) von 

der Klägerin mangelhaft oder vertragswidrig erfüllt worden wäre.  

 

4.4.2. 

4.4.2.1. 

Die Beklagten bringen weiter vor, zwar habe die Klägerin eine Baubewilli-

gung erwirkt, doch habe diese drei Suspensivbedingungen enthalten, die 

"unüberwindbar" gewesen seien. Die suspensiv bedingte Baubewilligung 

sei daher "untauglich" gewesen, genauso wie das sie begründende Bau-

projekt der Klägerin. Dieses sei nie ausführungsbereit gewesen und die 

Baufreigabe wäre nie erreicht worden (Berufung Rz. II.4.3.4). Soweit die 

Beklagten damit eine mangelhafte Werkausführung geltend machen wol-

len, kann ihnen nicht gefolgt werden (vgl. bereits vorne E. 4.4.1).  

 

4.4.2.2. 

Denkbar ist auch, dass die Beklagten mit ihren Ausführungen eine Nichtig-

keit zufolge anfänglicher Unmöglichkeit bzw. Widerrechtlichkeit (vgl. vorne 

E. 4.3.1) geltend machen wollen.  

 

4.4.2.2.1. 

Ob das ursprüngliche Bauprojekt gemäss Vertrag vom 16. / 17. Juli 2017 

(Klagebeilage 5) nicht bewilligungsfähig war, wie es die Beklagten behaup-

ten (Berufung Rz. II.4.3.1), oder nicht, ist vorliegend irrelevant. Denn die 

Parteien änderten das Bauprojekt jedenfalls hinsichtlich der von den Be-

klagten im vorliegenden Verfahren geltend gemachten "unüberwindbaren" 

Auflagen / Bedingungen (dazu hinten E. 4.4.2.2.2.) mit dem – von den Be-

klagen unterzeichneten (vgl. dazu den nächsten Absatz) – Plansatz vom 

9. Juni 2017 einvernehmlich ab (Klagebeilage 8). Die Beklagten behaupten 

denn auch nicht, dass auch dieses geänderte Bauprojekt nicht bewilli-

gungsfähig gewesen wäre. Vielmehr gestehen sie zu, dass hierfür am 

24. Juli 2017 – unter Auflagen bzw. mit Bedingungen (dazu sogleich) – die 

Baubewilligung erteilt wurde (Klage, act. 4 Rz. 4; Klagebeilage 10).  

 

Die Beklagten machen geltend, Art. 27 SIA-Norm 118 sei mangels Einhal-

tung des Schriftformerfordernisses verletzt (Berufung II.4.3.3 [S. 21], II.4.5 

[S. 39], II.4.9). Dem ist Folgendes entgegenzuhalten: Der von den Beklag-

ten angerufene Art. 27 Abs. 2 SIA-Norm 118 selber empfiehlt nur, einen 

Schriftformvorbehalt zu vereinbaren. Er ist zudem vorliegend ohnehin nicht 

einschlägig. Anwendbar ist die als Individualabrede vorgehende Ziff. 10.3 

 - 15 - 

 

 

 

des Bauwerkvertrags (Klagebeilage 5), die für Änderungen oder Ergänzun-

gen des Vertrags die Schriftform vorsieht (zum Vorrang von Individualab-

reden gegenüber der SIA-Norm vgl. vorstehende E. 4.3.2.1 zweiter Ab-

satz). Damit ist die einfache Schriftlichkeit nach Art. 13 Abs. 1 OR gemeint 

(vgl. Art. 16 Abs. 2 OR), wonach eine Unterschrift genügt. Da die Beklagten 

den Plansatz vom 9. Juni 2017 unterschrieben haben und dieser vom ur-

sprünglich vereinbarten Bauprojekt in den vorliegend strittigen Punkten ab-

weicht, liegt eine gültige Vertragsänderung vor, wie die Vorinstanz korrekt 

erwog (angefochtener Entscheid E. 5.3.3). Massgebliches Bauprojekt ist 

somit jenes gemäss Plansatz vom 9. Juni 2017 (Klagebeilage 8). 

 

4.4.2.2.2. 

Was die erteilte Baubewilligung anbelangt, so ist diese mit verschiedenen 

Auflagen bzw. Bedingungen verbunden. Vorliegend interessieren dabei nur 

die drei Auflagen / Bedingungen Nr. B/8 (Nutzungszifferübertragung von 

14.28 m2 muss vor Baubeginn im Grundbuch eingetragen werden), B/9 

(Dienstbarkeitsvertrag betr. Näherbaurecht muss vor Baubeginn einge-

reicht werden) und B/22 (Grenzmauer darf eine maximale Höhe von 1.00 m 

aufweisen). Ob es sich dabei um Bedingungen oder Auflagen handelt, 

spielt keine Rolle, zumal auch die Beklagten nicht darzutun vermögen, wo-

rin die Relevanz der Unterscheidung für den vorliegend zu beurteilenden 

Fall liegen soll (Berufung Rz. II.4.3.2 f.; vgl. zur Begrifflichkeit der Auflagen 

und Bedingungen im Baurecht bspw. FHB Öffentliches Baurecht-STAL-

DER/TSCHRIKY, 2016, Rz. 2.40 ff.).   

 

Die Auflage / Bedingung B/22 war mit dem Plansatz vom 9. Juni 2017 (Kla-

gebeilage 8) ohne Weiteres erfüllt. Denn aus dem Schnitt zur Grundstück-

grenze ergibt sich, dass die Stützmauer zur Grenze maximal 1.00 m hoch 

werden würde und nicht 1.12 m, wie es die Beklagten vortragen (Berufung 

Rz. II.4.6.2). Eines Näherbaurechts zum Grundstück-Nr. [...] (vgl. Berufung 

Rz. II.4.6.1 ff.) bedurfte es daher nicht. Nicht zu hören ist der Einwand der 

Beklagten, wonach der Plansatz vom 9. Juni 2017 aufgrund von Art. 21 

SIA-Norm 118 der Bau- und Leistungsbeschreibung gemäss Bauwerkver-

trag, der eine Stützmauer von 1.80 m vorsehe, nachgehen würde. Art. 21 

SIA-Norm 118 betreffend die Rangordnung der Vertragsbestandteile ist zu-

mindest in diesem Punkt entgegen der Ansicht der Beklagten (Berufung 

Rz. II.4.3.3, II.4.4.3 und II.4.9) nicht (mehr) einschlägig. Zwar haben die 

Parteien die Rangordnung der verschiedenen Vertragsbestandteile in 

Ziff. 3.1 des Bauwerkvertrags (Klagebeilage 5) parteiautonom vereinbart, 

wonach die Bau- und Leistungsbeschreibung den Plänen und Bauzeich-

nungen vorgehen. Sinn und Zweck einer solchen Vereinbarung besteht je-

doch darin – wie es Art. 21 SIA-Norm 118 explizit sagt – die Rangordnung 

von sich widersprechenden Abmachungen zu regeln. Wie die Vorinstanz 

korrekt erwog (angefochtener Entscheid E. 5.3.3), galten aber in dem Um-

fang, wie die Parteien die ursprünglichen Vertragsabreden gemäss Vertrag 

vom 16. /17. März 2017 (Klagebeilage 5) mit dem Plansatz vom 9. Juni 

 - 16 - 

 

 

 

2017 (Klagebeilage 8) abgeändert hatten, nur mehr die neuen Vertragsab-

reden und wurden die alten Vertragsabreden, weil aufgehoben, bedeu-

tungslos. Im Umfang der einvernehmlichen Abänderung des Bauprojekts 

durch Unterzeichnung des Plansatzes vom 9. Juni 2017 (Vertragsände-

rung) wurde die ursprüngliche Bau- und Leistungsbeschreibung abgeän-

dert, sodass kein Widerspruch besteht, der zu lösen ist. Dass der ursprüng-

liche Leistungsbeschrieb eine Stützmauer in der Höhe von 1.80 m vorsah 

(Klagebeilage 7), ist daher nicht relevant. Die Auflage / Bedingung B/22 war 

daher ohne Weiteres erfüllbar.  

 

Soweit die anderen beiden Auflagen / Bedingungen baupolizeiliche Vor-

schriften betreffen, wurden die Abweichungen mit der Baubewilligung vom 

24. Juli 2017 (Klagebeilage 10, Nr. B/8 und B/9) genehmigt.  

 

Dem Bauprojekt gemäss Plansatz vom 9. Juni 2017 standen daher keine 

öffentlichrechtlichen Vorschriften entgegen und es erweist sich weder als 

anfänglich unmöglich noch als widerrechtlich. Von einer Nichtigkeit nach 

Art. 20 OR kann daher nicht ausgegangen werden. 

 

4.4.2.3. 

Die Beklagten argumentieren weiter, die beiden Auflagen / Bedingungen 

Nr. B/8 (Nutzungszifferübertragung von 14.28 m2 muss vor Baubeginn im 

Grundbuch eingetragen werden) und B/9 (Dienstbarkeitsvertrag betr. Nä-

herbaurecht muss vor Baubeginn eingereicht werden) seien nicht realisier-

bar gewesen (Berufung Rz. II.4.4.4 ff., II.4.5.3 und II.4.6.4). Auch dies ist 

nicht zu hören:  

 

Zur Auflage / Bedingung Nr. B/8 (Nutzungszifferübertragung) ergibt sich 

aus der Erwägung 2 der Baubewilligung vom 24. Juli 2017 (Klagebeilage 

10), dass die Eheleute X. als Eigentümer des Nachbargrundstücks am 

15. Juli 2017 ihr Einverständnis zur Nutzungszifferübertragung gegeben 

haben (vgl. auch Klagebeilage 11, wobei die Zustimmung des Ehepaars X. 

entgegen der Behauptung der Beklagten [Berufung Rz. II.4.5.3] gerade 

nicht bedingt war). Das Ehepaar X. hat dann auch am 5. September 2017 

zwei Bevollmächtigte zur Unterzeichnung entsprechender Rechtsge-

schäfte ernannt (Klagebeilage 12). Ebenso sagte E.X. als Zeugin aus, sie 

sei mit der Nutzungszifferübertragung einverstanden gewesen (act. 333). 

An der Erfüllbarkeit der Auflage / Bedingung ändert nichts, dass die Voll-

macht erst nach dem Vertragsrücktritt durch die Beklagten ausgestellt 

wurde. Entgegen beklagtischer Auffassung (Berufung II.4.2.2) ist nämlich 

für die Beantwortung der Frage, ob die Auflage / Bedingung erfüllbar war, 

die Willensbildung der Beklagten betreffend ihren vorzeitigen Rücktritt nicht 

von Belang. Entscheidend ist allein, dass die entsprechende Auflage / Be-

dingung der Baubewilligung jedenfalls nicht wegen der fehlenden Mitwir-

kung des Ehepaars X. scheiterte. Die Einhaltung der entsprechenden Auf-

 - 17 - 

 

 

 

lage / Bedingung scheiterte auch weder am Bauprojekt, da für dieses ge-

rade die Baubewilligung erteilt wurde, noch an der Mitwirkung der Ge-

meinde R., da diese die Nutzungszifferübertragung von 14.28 m2 in der 

Baubewilligung bewilligte. Einzige Auflage / Bedingung war somit nur noch, 

eine entsprechende Eintragung im Grundbuch und eine entsprechende 

Mitteilung an die Bauverwaltung der Gemeinde R. (Ziff. B/8). Dass sich die 

Ehegatten X. der Ausführung der entsprechenden Formalien widersetzt 

hätten, ist vor dem Hintergrund ihres Einverständnisses nicht erstellt. Dem-

nach war die Auflage / Bedingung Nr. B/8 (Nutzungszifferübertragung von 

14.28 m2 muss vor Baubeginn im Grundbuch eingetragen werden) erfüll-

bar. Sie scheiterte einzig wegen des vorzeitigen Vertragsrücktritts durch die 

Beklagten, wie die Vorinstanz korrekt erwog (angefochtener Entscheid 

E. 5.3.2). 

 

Nichts anderes ergibt sich betreffend die Auflage / Bedingung B/9 (Näher-

baurecht): Diesbezüglich ging es um den Abschluss eines entsprechenden 

Dienstbarkeitsvertrags zwischen dem Ehepaar X. und den Beklagten. Die 

Vorinstanz stellte auch insoweit fest, das Ehepaar X. sei gewillt gewesen, 

das Näherbaurecht zu erteilen (angefochtener Entscheid E. 5.3.1). Die Be-

klagten behaupten nicht, diese Sachverhaltsfeststellung sei falsch. Sie ar-

gumentieren bloss, bis zu ihrem vorzeitigen Rücktritt vom Bauwerkvertrag 

habe kein entsprechendes Schriftstück vorgelegen (Berufung Rz. II.4.5.3). 

Darauf kommt es indessen – wie schon in vorstehendem Absatz für die 

Auflage / Bedingung B/8 ausgeführt – nicht an. War das Ehepaar X. gewillt, 

das Näherbaurecht zu erteilen, so ist nicht erstellt, dass sie sich der Unter-

zeichnung des entsprechenden Dienstbarkeitsvertrags widersetzt hätten. 

Vielmehr hat das Ehepaar X. am 5. September 2017 im Hinblick auf die 

Unterzeichnung eines entsprechenden Dienstbarkeitsvertrags eben zwei 

Bevollmächtigte ernannt (Klagebeilage 12), womit dessen Willen manifes-

tiert wurde. Somit war auch die Erfüllung der Auflage / Bedingung B/9 

(Dienstbarkeitsvertrag betreffend Näherbaurecht muss vor Baubeginn ein-

gereicht werden) erfüllbar, wobei deren effektive Nichterfüllung einzig auf 

den vorzeitigen Vertragsrücktritt durch die Beklagten zurückzuführen ist. 

Die weiteren Ausführungen der Beklagten zum Näherbaurecht, wonach 

dieses von der Klägerin bereits vor Abschluss des Bauwerkvertrags hätte 

schriftlich geregelt werden müssen etc. (Berufung Rz. II.4.5.1), sind vor die-

sem Hintergrund nicht zu hören. 

 

4.4.3. 

4.4.3.1. 

Weiter bringen die Beklagten an diversen Stellen vor, sie seien von der 

Klägerin getäuscht worden und hätten sich in einem Grundlagenirrtum be-

funden.  

 

 - 18 - 

 

 

 

4.4.3.2. 

Sowohl eine absichtliche Täuschung nach Art. 28 OR als auch ein Grund-

lagenirrtum nach Art. 23 f. OR setzen ein Irrtum bei Vertragsabschluss – 

bzw. bei einer Vertragsänderung in diesem späteren Zeitpunkt – voraus. 

Worin der Irrtum der Beklagten gelegen haben soll, wird aus ihren Ausfüh-

rungen nicht restlos klar. Denkbar ist zwar, dass sie sich über die Bewilli-

gungsfähigkeit des ursprünglichen Bauprojekts geirrt haben. Ein allfälliger 

entsprechender Irrtum wäre allerdings insoweit irrelevant geworden, als er 

durch die Vertragsänderung (Unterzeichnung des Plansatzes vom 9. Juni 

2017, Klagebeilage 8) behoben worden wäre. Über die Bewilligungsfähig-

keit des zuletzt vereinbarten Bauprojekts (gem. Plansatz vom 9. Juni 2017, 

Klagebeilage 8) können sich die Beklagten demgegenüber nicht geirrt ha-

ben, da die Baubewilligung, wenn auch unter gewissen Auflagen / Bedin-

gungen (vorne E. 4.4.2), tatsächlich erteilt wurde, das massgebende Bau-

projekt also bewilligungsfähig war. Entgegen den Ausführungen der Be-

klagten (Berufung Rz. II.4.3.3) verhält es sich also gerade nicht so, dass 

die Klägerin diejenigen Probleme nicht behoben hat, welche das ursprüng-

liche Bauprojekt als nicht bewilligungsfähig erscheinen liessen (vgl. Ant-

wortbeilage 8) bzw. keine entsprechende Anpassung des Bauwerkvertrags 

stattgefunden hätte. Vielmehr hat sie mit dem Plansatz vom 9. Juni 2017 

Vertragsänderungen vorgelegt, denen die Beklagten unterschriftlich zu-

stimmten. Demnach können sich die Beklagten auch nicht über allfällige 

Fenster, Fenstergrössen und Lichteinfall geirrt haben (Berufung 

Rz. II.4.5.6), waren diese im Plansatz vom 9. Juni 2017 doch eingezeichnet 

bzw. ausgelassen. Dass nicht das ganze UG vollständig beheizbar sein 

würde (so aber Berufung Rz. II.4.5.6), war überdies bereits im ursprüngli-

chen Leistungsverzeichnis so vorgesehen: "ausser Technikraum, Keller, 

Vorrat des UG's" (Klagebeilage 7 Ziff. 19).  

 

Dass die Beklagten gemeint hätten, die Baubewilligung würde ohne Aufla-

gen / Bedingungen erteilt werden, behaupten sie nicht, sodass auch hierin 

kein Irrtum bestehen kann; dessen Wesentlichkeit wäre ohnehin zweifel-

haft. Ebenso wenig behaupten sie, betreffend die verfügten Auflagen / Be-

dingungen konkrete Vorstellungen gehabt zu haben, die falsch gewesen 

wären. Soweit die Beklagten zudem ausführen, die Klägerin habe sie inso-

weit getäuscht, als sie nach Vertragsabschluss Informationen zurückgehal-

ten habe bzw. die Irreführung und Täuschung dann so richtig begonnen 

habe (vgl. bspw. Berufung Rz. II.4.4.2 i.f.), ist dies mit Bezug auf Willens-

mängel (Art. 23 ff. OR) von vornherein unbehelflich, weil diese beim Ver-

tragsschluss vorgelegen haben müssen. Demnach ist der Bauwerkvertrag 

(Klagebeilage 5) auch nicht wegen Willensmängeln nach Art. 23 ff. OR un-

verbindlich. 

 

4.4.4. 

Auch Art. 366 Abs. 1 OR in Verbindung mit Art. 183 SIA-Norm 118 ist nicht 

anwendbar, zumal weder ersichtlich ist noch von den Beklagten behauptet 

 - 19 - 

 

 

 

wird, dass die Klägerin mit dem Werk nicht rechtzeitig begonnen bzw. des-

sen Ausführung vertragswidrig verzögert hat oder sie damit ohne Schuld 

der Beklagten so sehr im Rückstande war, dass die rechtzeitige Vollendung 

nicht mehr vorauszusehen war. Vielmehr stellen sich die Beklagten auf den 

Standpunkt, das Bauprojekt sei gänzlich unbrauchbar, weil es nicht um-

setzbar gewesen sei (Berufung Rz. II.4.3.3). Davon kann im Lichte der vor-

stehenden E. 4.4.2 keine Rede sein. 

 

4.4.5. 

Weiter setzen sich die Beklagten mit "zwei Carports" auseinander (Beru-

fung Rz. 4.7). Dazu vorab Folgendes: Im Bauwerkvertrag (Klagebeilage 5) 

ist gleich mehrfach festgehalten, dass das bestellte Werk ein Einfamilien-

haus mit zwei Carports und einem Gerätehaus sei (S. 1-3 des Vertrags). 

Auch aus den Plänen geht hervor, dass auf dem Grundstück der Beklagten 

zwei Carports erstellt würden (Klagebeilage 8). Dem Bauwerkvertrag lässt 

sich sodann entnehmen, dass die Beklagten für dieses Werk – d.h. auch 

für den zweiten Carport – insgesamt einen Pauschalpreis von 

Fr. 670'000.00 (ohne Sonderwünsche) bezahlen würden. Demnach war 

klar, dass die Beklagten den Bau zweier Carports finanzieren würden und 

dieser auf ihr Grundstück zu stehen käme.  Nicht restlos klar ist indes, ob 

es sich bei den in der Berufung thematisierten zwei Carports um die diese 

beiden Carports auf dem beklagtischen Grundstück handelte, oder einer-

seits um den auf der Nordseite des Grundstücks geplanten (dazu sogleich 

E. 4.4.5.1) und anderseits um einen dritten Carport, der auf dem Grund-

stück der Eheleute X. hätte entstehen und den die Beklagten aufgrund ei-

ner angeblich "verdeckt-heimlichen" Abrede zwischen der Klägerin und den 

Eheleuten X. "auch noch" hätten bezahlen sollen (vgl. dazu insbesondere 

Berufung Rz. 4.7.3: "die Familie X. auf ihrem Grundstück errichten wollte"; 

nicht klar ist, ob mit "ihrem Grundstück" dasjenige der Beklagten oder das-

jenige des Ehepaars X. gemeint ist; vgl. demgegenüber Berufungsantwort 

"Zu 4.7.3.", wo eindeutig davon die Rede ist, dass es sich bei dem "zweiten" 

Carport um einen handelt, der "auf der Parzelle X." hätte errichtet werden 

sollen, dazu hinten E. 4.4.5.2.1). 

 

4.4.5.1. 

Betreffend den ersten Carport (auf dem beklagtischen Grundstück) bemän-

geln die Beklagten, dass in der Baubewilligung vermerkt worden sei, dieser 

müsse abgerissen werden, falls sich jemand daran störe, da er an einem 

Knotenpunkt der Strasse stehe (Berufung Rz. II.4.7.2). Damit geben die 

Beklagten den Inhalt der Auflage / Bedingung offenkundig unzutreffend 

wieder: Gemäss Ziff. B/10 der erteilten Baubewilligung vom 24. Juli 2017 

(Klagebeilage 10) wird ein Abriss nur notwendig, "wenn ein überwiegendes 

Interesse eines öffentlichen Werkes es erfordert". Die von den Beklagten 

geltend gemachte Rechtsunsicherheit besteht somit nicht im behaupteten 

Umfang und die Beklagten haben nie aufgezeigt oder auch nur behauptet, 

dass ein Abriss wahrscheinlich ist. 

 - 20 - 

 

 

 

Was die von den Beklagten damit in Zusammenhang stehende geltend ge-

machte angebliche Wertverminderung anbelangt (Berufung Rz. II.4.7.2), ist 

die Berufung nicht verständlich. Es geht aus ihr auch nicht hervor, welche 

Rechtsfolge die Beklagten damit geltend machen wollen. Die Ausführungen 

der Beklagten in der Duplik/Widerklagereplik (act. 183) deuten allenfalls da-

rauf hin, dass die Beklagten Art. 375 OR als anwendbar erachten, ist doch 

dort von einer "Überschreitung des Kostenansatzes (durch Wertverminde-

rung)" die Rede. Die Parteien haben im Bauwerkvertrag aber einen Pau-

schalpreis (Fixpreis) vereinbart. Eine Wertminderung kann naturgemäss 

nicht zu einer Überschreitung des Kostenansatzes nach Art. 375 OR füh-

ren. Ein Rücktritt nach Art. 375 OR ist daher per se ausgeschlossen.  

 

Andernorts verbinden die Beklagten die angeblich durch die Projektände-

rung erfahrene Wertverminderung mit einer Verletzung von Art. 89 SIA-

Norm 118 (Berufung Rz. II.4.4.3 und II.4.9). Art. 89 SIA-Norm 118 handelt 

indessen von Nachtragspreisen bei einseitigen Bestellungsänderungen 

durch den Besteller. Wird demgegenüber – wie vorliegend – ein Bauprojekt 

einvernehmlich, aber unter Aufrechterhaltung des ursprünglichen Pau-

schalpreises geändert, gelangt Art. 89 SIA-Norm 118 auch nicht zur An-

wendung. Haben die Beklagten in diesen Zusammenhang nicht auf eine 

Reduktion der Vergütung hingewirkt, haben sie sich dies selbst zuzuschrei-

ben, zumal ein wesentlicher Irrtum nach Art. 23 ff. OR weder ersichtlich 

noch behauptet ist. 

 

4.4.5.2. 

Betreffend den zweiten Carport führen die Beklagten aus, dieser hätte von 

ihnen bezahlt werden sollen, ohne dass dies irgendwo vermerkt gewesen 

sei. Diesbezüglich habe es eine heimliche Abmachung zwischen der Klä-

gerin und dem Ehepaar X. gegeben (Berufung Rz. II.4.7.3; vgl. schon Kla-

geantwort/Widerklage, act. 48 sowie Duplik/Widerklagereplik, act. 192). 

Auch dieser Standpunkt ist unbehelflich:  

 

4.4.5.2.1. 

Für den Fall, dass der zweite Carport auf dem Nachbargrundstück des Ehe-

paars X. hätte errichtet werden sollen (so Berufungsantwort Rz "Zu 4.7.3."), 

gilt Folgendes: Auch wenn die Klägerin mit den Eheleuten X. vereinbarte, 

"ihnen im Zusammenhang mit dem Verkauf des Grundstückes an die Be-

klagten auf eigene Kosten einen Carport zu erstellen" (so die Klägerin sel-

ber in der Replik/Widerklageantwort, act. 124), brauchte dies die Beklagten 

grundsätzlich nicht zu interessieren, nachdem die Parteien einen Festpreis 

vereinbart hatten (so zu Recht die Vorinstanz [angefochtener Entscheid 

E. 5.3.2], insoweit der Klägerin folgend [Replik/Widerklageantwort, 

act. 124]). Wie ein Unternehmer kalkuliert, welchen Gewinn er erzielt sowie 

wie er diesen verwendet ist, bei einem Festpreis für den Besteller ohne 

Belang. Vorbehalten sind eine Übervorteilung (Art. 21 OR) oder allenfalls 

ein Willensmangel (insbesondere Grundlagenirrtum, Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4) 

 - 21 - 

 

 

 

OR. Solche Tatbestände sind vorliegend nicht substanziiert behauptet, ge-

schweige denn bewiesen. Dafür reicht insbesondere die Behauptung nicht, 

die Eheleute X. hätten sich versprechen lassen, dass auf "ihrem" (eigenen) 

Grundstück ein Carport auf fremde Kosten errichtet werde. Immerhin han-

delte es sich bei ihnen nach der eigenen Sachdarstellung der Beklagten 

(vgl. Klageantwort/Widerklage, act. 29) um die Verkäufer des Landes, auf 

dem das zwischen den Parteien vereinbarte Bauprojekt hätte entstehen 

sollen. Als solche waren die Eheleute X. grundsätzlich berechtigt, den 

"Preis" durch Nebenabreden in die Höhe zu treiben (vgl. Klage, act. 4). Ob 

sich die Eheleute die Erstellung des Carports durch die Klägerin auf deren 

Kosten versprechen liessen (und die Klägerin diese Kosten in ihrer Kalku-

lation veranschlagte) oder ob eine Verpflichtung der Beklagten auf entspre-

chenden Kostenersatz im Rahmen des von den Parteien geschlossenen 

Bauwerkvertrags als Vertragsklausel zugunsten Dritter (der Eheleute X.) 

aufgenommen wurde, läuft im Ergebnis das Gleiche heraus. 

 

4.4.5.2.2. 

Unverständlich wäre die beklagtische Argumentation für den Fall, dass mit 

dem zweiten Carport derjenige auf der Westseite des beklagtischen Grund-

stücks an der Grenze zu jenem der Eheleute X. gemeint wäre. In Anbe-

tracht des klaren Wortlauts des Bauwerkvertrags (Klagebeilage 5), der 

gleich mehrfach ein Haus "mit 2 Carports und Gerätehaus" erwähnt, wäre 

es entweder so, dass sie von der angeblichen heimlichen Absprache zwi-

schen der Klägerin und dem Ehepaar X. nichts wussten; dann wären sie in 

Anbetracht des Vertragstextes nach dem Vertrauensprinzip (wonach eine 

Willenserklärung so gilt, wie sie eine in am Platz des Erklärungsempfängers 

stehende vernünftige Person verstehen durfte und musste, vgl. dazu an-

stelle vieler SCHWENZER/FOUNTOULAKIS, a.a.O., N. 27.40 ff.) dahingehend 

geschützt gewesen, dass sie – unbesehen um die allfällige geheime Ab-

rede – beide Carports für sich hätten reklamieren dürfen. Oder aber die 

Beklagten kannten – entgegen ihren Behauptungen – die (heimliche) Ab-

rede; dann müssten sich die Beklagten ein unter Art. 2 Abs. 2 ZGB zu sub-

sumierendes widersprüchliches Verhalten (venire contra factum proprium) 

entgegenhalten lassen.  

 

Unerfindlich ist die von den Beklagten in der Berufung (Rz. II.4.7.3.1) auf-

gestellte Behauptung, sie habe erst durch Ziff. 5 der Baubewilligung (Kla-

gebeilage 10) Kenntnis vom zweiten Carport erlangt. Gegenstand der Bau-

bewilligung vom 24. Juli 2017 (Klagebeilage 10) konnte – naturgemäss – 

nur ein Carport auf dem beklagtischen Grundstück sein, wobei von der Be-

schreibung (Ziff. 5 der Erwägungen sowie B/10 der Baubewilligung [Klage-

beilage 5]) her nur der im Norden der von den Beklagten erworbenen Par-

zelle gelegene und in vorstehender E. 4.4.5.1 behandelte gemeint sein 

konnte. 

 

 - 22 - 

 

 

 

4.4.6. 

Weiter machen die Beklagten geltend, die Klägerin hätte nur Teilleistungen 

durch Subunternehmer erbringen lassen, nicht aber den gesamten Bau auf 

einen Subgeneralunternehmer übertragen dürfen. Mit diesem Vorgehen 

habe die Klägerin einen versteckten Gewinn zu erwirtschaften versucht 

(Berufung Rz. II.4.8).  

 

Den Beklagten kann bereits deshalb nicht gefolgt werden, weil aus einer 

solchen positiven Vertragsverletzung in erster Linie ein Anspruch auf Scha-

denersatz entsteht (Art. 97 OR), die Beklagten aber im vorliegenden Ver-

fahren keine solchen Schadenersatzansprüche ableiten. Einen Vertrauens-

bruch zwischen den Parteien als wichtigen Grund im Rahmen eines Rück-

tritts nach Art. 377 OR (vgl. dazu hinten E. 4.4.10.2) kann der Abschluss 

des Subgeneralunternehmervertrags durch die Klägerin (Klagebeilage 30) 

jedenfalls nicht begründet haben, zumal die Beklagten nicht behaupten, vor 

ihrem Vertragsrücktritt überhaupt von besagtem Subgeneralunternehmer-

vertrag gewusst zu haben. Grundlagenirrtum i.S.v. Art. 23 f. OR ist eben-

falls nicht erkennbar.  

 

Im Übrigen stellt der blosse Abschluss eines Subgeneralunternehmerver-

trags noch keine Verletzung von Ziff. 7.1 des Bauwerkvertrags (wonach der 

Klägerin [nur] freistand, Teilleistungen durch Subunternehmer erbringen zu 

lassen) dar, sondern erst die Erbringung von sämtlichen Leistungen durch 

einen Subunternehmer (GAUCH, a.a.O., N. 639). Die Bauleistungen wurden 

aber im vorliegenden Fall noch gar nicht erbracht (vgl. vorne E. 4.4.1). Es 

kann daher auch die Frage offengelassen werden, ob der in der Lehre ver-

tretenen Ansicht zu folgen wäre, wonach der vertragswidrige Beizug eines 

Subunternehmers den Besteller ermächtige, nach Art. 366 Abs. 2 OR eine 

Ersatzvornahme zu verlangen (GAUCH, a.a.O., N. 640 und 877) oder ge-

mäss der dazu ergangenen Rechtsprechung (BGE 126 III 230) gar den 

Rücktritt vom Vertrag zu erklären (vgl. dazu auch vorne E. 4.4.2.2.2.).  

 

4.4.7.  

Was die angebliche Verletzung von Art. 25 SIA-Norm 118 durch die Kläge-

rin dadurch, dass sie die Beklagten nicht ohne Verzug schriftlich über Män-

gel des Bauprojekts zu informieren, anbelangt, begründen die Beklagten 

diese mit der unterlassenen Aufklärung über die Problematiken "Näherbau-

recht" und "Nutzungsübertragung" (Berufung Rz. II.4.4.8). Wie gesehen 

(vgl. vorne E. 4.3.2), waren die entsprechenden Auflagen / Bedingungen 

der Baubewilligung jedoch erfüllbar; deren tatsächliche Erfüllung scheiterte 

einzig am vorzeitigen Vertragsrücktritt durch die Beklagten. Dass Art. 25 

SIA-Norm 118 nicht bereits vor Vertragsabschluss galt, wie es die Beklag-

ten geltend machen (Berufung Rz. II.4.5.2), ergibt sich bereits aus dem 

Umstand, dass die SIA-Norm 118 keine allgemeine Verbindlichkeit für sich 

in Anspruch nehmen kann und auch keine Rechtsquelle darstellt (GAUCH, 

 - 23 - 

 

 

 

a.a.O., N. 282). Sie gilt nur im Rahmen eines abgeschlossenen Bauwerk-

vertrags, der zudem die SIA-Norm 118 für anwendbar erklärt und keine 

entgegenstehende Individualbestimmung enthält. 

 

4.4.8. 

Nicht zu überzeugen vermögen im Weiteren die Rügen der Beklagten, die 

Vorinstanz habe übersehen, dass eine Baufreigabe per 8. September 2017 

nicht erfolgt sei, weil die Voraussetzungen hierfür nicht erfüllt gewesen 

seien (Berufung Rz. II.4.10.1 f.) und auch der finanzierenden Bank der Be-

klagten von der Klägerin keine Liste der Handwerker übergeben worden sei 

(Berufung Rz. II.4.10.3). 

 

Da die Beklagten bereits am 23. August 2017 vom Bauwerkvertrag zurück-

getreten waren, war es nicht mehr die Aufgabe der Klägerin, das Projekt 

voranzutreiben und die für den 8. September 2017 angesetzte Baufreigabe 

bzw. den Baustart anzustreben und die damit beauftragten Handwerker der 

finanzierenden Bank der Beklagten bekannt zu geben. Aus der Tatsache, 

dass effektiv keine Baufreigabe erfolgte, kann nicht geschlossen werden, 

dass eine Baufreigabe nicht möglich gewesen wäre, wenn die Beklagten 

vom Bauwerkvertrag nicht vorzeitig zurückgetreten wären. Die Beklagten 

übersehen die Chronologie der Ereignisse. Dass die Klägerin mit dem 

Baustart pflichtwidrig in Verzug gewesen wäre, behaupten sie jedenfalls 

nicht. 

 

4.4.9.  

Schliesslich bleibt im Dunkeln, weshalb, wie und inwieweit die von den Be-

klagten der Klägerin vorgeworfenen Vertragsverletzungen eine Änderung 

des vereinbarten Pauschalpreises zulasten der Beklagten hätten bewirken 

sollen (Berufung Rz. II.4.11: Mehrkosten). Dass die Baunebenkosten im 

Pauschalpreis nicht enthalten waren, ergibt sich sodann aus dem Bauwerk-

vertrag (Klagebeilage 5 S. 2). 

 

4.4.10. 

4.4.10.1. 

Nach dem Gesagten konnten die Beklagten weder nach Art. 169 SIA-Norm 

118 (Wandelung) noch nach Art. 183 SIA-Norm 118 in Verbindung mit 

Art. 366 Abs. 1 OR (Herstellungsverzug), nach Art. 183 SIA-Norm 118 in 

Verbindung mit Art. 366 Abs. 2 OR bzw. der zu Art. 366 Abs. 2 OR ergan-

genen Rechtsprechung (BGE 126 III 230) (antizipierter Mangel bzw. Ab-

schluss eines Subgeneralunternehmervertrags) oder Art. 375 Abs. 1 OR 

(Kostenüberschreitung) den Rücktritt erklären.  

 

4.4.10.2. 

Art. 184 SIA-Norm 118 sieht ein (bis zur Vollendung des Werks) jederzeit 

und voraussetzungslos mögliches Rücktritts- bzw. Kündigungsrecht des 

 - 24 - 

 

 

 

Bestellers vor, das jedoch grundsätzlich die Pflicht zur vollen Schadloshal-

tung des Unternehmers nach sich zieht. Die Vorinstanz hat in diesem Sinne 

den Beklagten besagtes Kündigungsrecht zugestanden und konsequenter-

weise eine Schadloshaltungspflicht bejaht (angefochtener Entscheid E. 7.1 

i.f.). Dass die Vorinstanz den Umfang der Schadloshaltung falsch berech-

net hätte, machen die Beklagten in ihrer Berufung nicht geltend. 

 

4.4.10.3. 

Ergänzend bleibt festzuhalten, dass die Beklagten in ihrer Berufung der 

Klägerin zwar "Vertrauensmissbrauch und –bruch" vorwerfen (Berufung 

II.4.4.8), was die Frage aufwirft, ob die Beklagten allenfalls aus wichtigem 

Grund vom Vertrag zurückgetreten sind (bzw. diesen gekündigt haben, vgl. 

dazu vorne E. 4.3.2.2.2). Allerdings ist der von den Beklagten der Klägerin 

vorgeworfene Vertrauensmissbrauch (Verschweigen der Nutzungsübertra-

gungs- bzw. Näherbaurechtsproblematik durch die Klägerin bzw. deren Ar-

chitekten bis zum 16. Mai 2017, sodass die Beklagten ein nicht umsetzba-

res Projekt "gekauft" hätten) im Lichte der vorstehenden Ausführungen je-

denfalls unter Kausalitätsgesichtspunkten nicht verständlich. Selbst wenn 

nämlich der von den Parteien geschlossene Bauwerkvertrag mit dem ur-

sprünglichen Inhalt (vgl. Bauwerkvertrag vom 16. / 17. März 2017, Klage-

beilage 5) nicht "umsetzbar" gewesen wäre, wurde das Bauprojekt nach 

der von den Beklagten am 9. Juni 2017 unterzeichneten Änderung (Klage-

beilage 8) im August 2017 behördlich bewilligt (Klagebeilage 10), wobei die 

Nichtrealisierung auf den von den Beklagten erst danach erklärten Ver-

tragsrücktritt (Klagebeilage 11) zurückzuführen war (vgl. vorne E. 4.2). 

Dass die Parteien zuerst (formgültig) einem geänderten Vertrag (Klagebei-

lage 8) zustimmten, der die angeprangerten angeblichen Problematiken 

beseitigte und dann gestützt auf die ursprünglichen (angeblichen) Mängel 

doch vom Vertrag zurückzutreten, lassen zwar nicht den Rücktritt selber als 

missbräuchlich erscheinen (nach Art. 184 SIA-Norm 118 ist ein solcher 

Rücktritt grundsätzlich bis zur Ablieferung des Werks zulässig). Jedoch las-

sen sich die beklagtische Zustimmung zum geänderten Vertrag einerseits 

und das geltend gemachte "letztliche Motiv" (Berufung II.4.4.8) für den erst 

nach der Vertragsänderung erklärten Rücktritt anderseits unter dem Ge-

sichtspunkt des Gebots eines Verhaltens nach Treu und Glauben (Art. 2 

Abs. 1 ZGB) nicht in Einklang bringen. Vielmehr ist darin ein widersprüch-

liches Verhalten (venire contra factum proprium) zu erblicken, das nach 

Art. 2 Abs. 2 ZGB keinen Schutz verdient (BSK ZGB-I, LEHMANN/HONSELL, 

7. Aufl., 2022, Art. 2 N. 43). Damit ist ein Vertrauensmissbrauch vonseiten 

der Beklagten nicht ersichtlich, der als wichtiger Grund für den von den Be-

klagten erklärten Vertragsrücktritt nach Art. 184 SIA-Norm 118 qualifiziertl5 

werden könnte. 

 

Im Übrigen könnte die Frage nach dem Vorliegen eines wichtigen Grundes 

auch aus folgender Überlegung offenbleiben. Denn erfolgt eine Kündigung 

nach Art. 184 Abs. 1 SIA-Norm 118 bzw. Art. 377 OR aus wichtigem Grund, 

 - 25 - 

 

 

 

kann der Besteller unter Umständen ganz oder teilweise von der Pflicht zur 

Schadloshaltung (inkl. Pflicht zur Vergütung des bereits Geleisteten) befreit 

werden. Die Befreiung des Bestellers von der Pflicht zur Vergütung des 

bereits Geleisteten kann aber auch bei einem wichtigen Grund nur eintre-

ten, wenn der geleistete Teil für diesen unbrauchbar ist. Zur Bejahung einer 

solchen Unbrauchbarkeit reicht es (zumindest im Normalfall) nicht aus, 

dass der Besteller für das bestellte Werk keine Verwendung mehr hat 

(GAUCH/STÖCKLI, a.a.O., Art. 184 N. 4.1 ff.). Vorliegend ist eine Unbrauch-

barkeit der klägerischen Leistungen nicht erstellt. Dass die Beklagten für 

das von der Klägerin geplante Bauwerk letztlich keine Verwendung mehr 

hatten und ein neues Projekt erstellen liessen (Berufung Rz. II.1.2.2), be-

gründet jedenfalls keine Unbrauchbarkeit. Dass bei einer von die von der 

Klägerin vor dem Vertragsrücktritt geleisteten Arbeiten nicht mit 

Fr. 30'000.00 zu entschädigen wären, machen die Beklagten in ihrer Beru-

fung ebenfalls nicht geltend.  

 

4.4.11. 

Für den Fall, dass die Berufung im Hauptstandpunkt (Abweisung der Klage) 

nicht geschützt werde, machen die Beklagten geltend, ihre Anzahlung in 

der Höhe von Fr. 15'000.00 sei als Anzahlung an den Gesamtpreis gemäss 

dem Bauwerkvertrag zu qualifizieren und daher von der eingeklagten For-

derung der Klägerin abzuziehen, sodass die Klage nur im Umfang von 

Fr. 15'000.00 gutzuheissen gewesen wäre (Berufung Rz. II.4.13). Die Klä-

gerin macht demgegenüber geltend, die Reservationsgebühr von 

Fr. 15'000.00 habe nicht im Zusammenhang mit dem Bauwerkvertrag, son-

dern im Zusammenhang mit dem Grundstückkaufvertrag gestanden (Beru-

fungsantwort Zu 4.13).  

 

Letzteres erscheint zweifelhaft, zumal die Reservationsgebühr ausweislich 

der Widerklagebeilage 1 (W1) mit der Schlussrate des Bauwerkvertrags 

verrechnet werden sollte, was nicht möglich wäre, wenn sie bereits an den 

Grundstückkaufpreis angerechnet worden wäre. Zudem behauptete die 

Klägerin gar nicht, die auf ihr Konto geleistete Reservationsgebühr den Ver-

käufern des Grundstücks (Ehepaar X.) weitergeleitet zu haben. Diese 

Frage kann indessen offengelassen werden, hat doch die Vorinstanz den 

Umfang der Schadloshaltung auf Fr. 70'355.00 festgelegt (angefochtener 

Entscheid E. 7.2), was von beiden Parteien unbeanstandet geblieben ist. 

Selbst wenn davon die Reservationsgebühr von Fr. 15'000.00 in Abzug ge-

bracht würde, käme die Schadloshaltung noch immer auf Fr. 55'355.00 zu 

stehen, womit die Teilklage im Umfang von Fr. 30'000.00 nach wie vor gut-

zuheissen gewesen wäre. Auch dieser Rüge der Beklagten ist demnach 

nicht Folge zu leisten. 

 

5.  

Was die Widerklage der Beklagten anbelangt, so wies die Vorinstanz diese 

ab, weil deren Gutheissung und die gleichzeitige Gutheissung der Klage 

 - 26 - 

 

 

 

sich gegenseitig ausschliessen würden. Die Klagegutheissung würde somit 

per se die Abweisung der Widerklage nach sich ziehen (angefochtener Ent-

scheid E. 9).  

 

Da die Beklagten dies nicht als falsch rügen und in Bezug auf die Wider-

klage vielmehr nur die Rückweisung an die Vorinstanz zur neuen Behand-

lung beantragen, gesetzt den Fall, dass der angefochtene Entscheid auf-

gehoben und die Klage abgewiesen werde, erübrigen sich Weiterungen 

hierzu. 

 

6.  

Ausgangsgemäss werden die Beklagten im Berufungsverfahren für die Ge-

richts- und die Parteikosten unter solidarischer Haftbarkeit kostenpflichtig 

(Art. 106 Abs. 1 und 3 ZPO). Bei einem Streitwert von Fr. 30'000.00 sind 

die Gerichtskosten (Entscheidgebühr) auf gerundet Fr. 3'000.00 festzuset-

zen (§ 11 Abs. 1 VKD i.V.m. § 7 Abs. 1 VKD). Sie werden mit dem von den 

Beklagten in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss verrechnet 

(Art. 111 ZPO). 

 

Die Beklagten sind zudem solidarisch zu verpflichten, der Klägerin eine 

Parteientschädigung zu bezahlen. Die Grundentschädigung gemäss § 3 

Abs. 1 lit. a AnwT beträgt Fr. 6'190.00. Ausgehend davon ist die der Kläge-

rin zustehende zweitinstanzliche Parteientschädigung unter Berücksichti-

gung eines Abzugs von 20 % für die entfallene Verhandlung und eines 

Rechtsmittelabzugs von 25 % (§ 6 Abs. 2 und § 8 AnwT) einerseits und 

einer Auslagenpauschale von pauschal Fr. 100.00 auf Fr. 3'814.00 ander-

seits (= Fr. 6'190.00 x 0.8 x 0.75 + Fr. 100.00) festzusetzen. Entgegen des 

Antrags der Klägerin entfällt ein Mehrwertsteuerzuschlag, da die Klägerin 

mehrwertsteuerpflichtig (https://www.uid.admin.ch/Detail.aspx?uid_id= 

CHE-115.073.422) und damit auch vorsteuerabzugsberechtigt ist (AGVE 

2011, S. 465 f.). 

 

 
   

Das Obergericht erkennt: 

 

1. 

Die Berufung der Beklagten wird abgewiesen. 

 

2. 

Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 3'000.00 wird den Beklagten 

unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt und mit dem von ihnen in gleicher 

Höhe bezahlten Kostenvorschuss verrechnet. 

 

 - 27 - 

 

 

 

3. 

Die Beklagten werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der Klä-

gerin für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung in der Höhe 

von Fr. 3'814.00 zu bezahlen. 

 
 

 

   

Zustellung an: 

[...] 

 
 

 
   

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) 

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-

lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-

schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen 

Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-

rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens Fr. 

30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeu-

tung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44 

Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-

gericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde 

nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-

deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die 

sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen 

hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 30'000.00. 

 

 
   

Aarau, 15. November 2022 

 

Obergericht des Kantons Aargau 

Zivilgericht, 1. Kammer 

Der Präsident:     Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Brunner      Tognella