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**Case Identifier:** c10f2e4e-3ace-5f30-b58e-a384666eaffb
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-01-15
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 15.01.2013 R 2011 132
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2011-132_2013-01-15.pdf

## Full Text

R 11 132

5. Kammer 

URTEIL
vom 15. Januar 2013

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. Das steil abfallende Quartierplangebiet … in … ist bis auf die von der Via … bis 

zur Via … herabreichenden, im Eigentum der Gemeinde … stehenden Parzelle 

139 seit Jahrzehnten überbaut. Parzelle 139 (entstanden aus den ehemaligen 

drei Parzellen 139 [ohne Via ...], 1742 und 2001) wurde in der 

Ortsplanungsrevision 1999/2000 der allgemeinen Wohnzone (AWZ) 

zugewiesen. Hier soll Einheimischen Bauland zur Schaffung attraktiven und 

zahlbaren Wohnraums zur Verfügung gestellt werden. Im Mitwirkungsverfahren 

der Ortsplanung wurde vom Gemeindevorstand darauf hingewiesen, es würden 

hier 1-und 2-Familienhäuser oder Terrassenhäuser in gehobenerem Standard 

entstehen. Am 26. März 2006 stimmte der … Souverän einem Antrag des 

Gemeinderates auf Einräumung eines Baurechts für den Wohnungsbau zu 

Gunsten der einheimischen Bevölkerung im Gebiet … zu. Dem 

Gemeindevorstand wurde die Vollmacht erteilt, über Parzelle 139 einen 

Baurechtsvertrag für den Wohnungsbau zu Gunsten der einheimischen 

Bevölkerung abzuschliessen. Vorbehalten blieben die Rechtskraft des 

Quartierplanes … und die Erteilung der rechtskräftigen Baubewilligung. Vom 6. 

September bis 6. Oktober 2007 wurde der Quartierplan alsdann erstmals 

öffentlich aufgelegt. Dagegen gingen insgesamt 13 Einsprachen ein. Der 

Entwurf 1. Auflage wurde alsdann überprüft und in diesem Zusammenhang ein 

Verkehrsgutachten (Gutachten Hartmann) in Auftrag gegeben. Dieses lag im 

Januar 2008 vor. Der Quartierplanentwurf wurde daraufhin angepasst und vom 

19. Juni bis 21. Juli 2008 zum zweiten Mal öffentlich aufgelegt. Am 13., 

mitgeteilt am 16. Oktober 2008, wies der Gemeindevorstand u.a. die von der 

Erbengemeinschaft erhobene Einsprache ab und genehmigte den Quartierplan 

… mit Änderungen. Gegen den Einsprache- und Genehmigungsentscheid 

gingen beim Verwaltungsgericht die vier Beschwerden R 08 105 - 108 ein. Die 

Erbengemeinschaft erhoben am 17. November 2008 die Beschwerde R 08 106 

und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheides und die 

Nichtgenehmigung des Quartierplanes. Eventuell sei die Sache zur 

Überarbeitung und neuer Entscheidung im Sinne der Erwägungen 

zurückzuweisen. Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die 

Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht wies am 5. Mai 2009, 

mitgeteilt am 19. Juni 2009, die Beschwerde ab.

2. a) Am 10. Dezember 2010 reichte die Baugesellschaft (BG) Areal … mit dem 

Einverständnis der Gemeinde … als Grundeigentümerin das Gesuch um 

Erstellung von sechs Mehrfamilienhäusern 1-6 (entsprechend Baubereichen A-

F) mit Tiefgarage und Schräglift auf Parzelle 139 ein. Haus 1 umfasst danach 

fünf Wohnungen von 43 m² bis 143 m² Wohnfläche. Häuser 2-6 weisen danach 

je vier Wohnungen von 133 m² bis 141 m² Wohnfläche auf (vgl. 

Wohnungsspiegel Architekt … vom 4. November 2011, Beilage 7 der 

Gemeinde). Das Baugesuch wurde vom 24. Dezember 2010 bis 13. Januar 

2011 öffentlich aufgelegt.

b) Dagegen erhob unter anderem die Erbengemeinschaft (Eigentümerin von 

Parzelle 1881) am 13. Januar 2011 Einsprache und beantragte die Abweisung 

des Baugesuchs. Sie beanstandete die fehlende Nennung der Gesellschafter 

der BG Areal …, fehlende Unterschriften auf dem Baugesuch, den Plänen und 

weiteren Unterlagen, das mangelhafte Baugespann, das fehlende 

Gesamtkonzept für die Freiraumgestaltung, die Verletzung der Gebäudehöhe, 

die Unzulässigkeit zweigeschossiger Sockelgeschosse, die Abgrabungen und 

Aufschüttungen insbesondere bei Haus 6, den fehlenden 

Baustelleninstallationsnachweis, die Verletzung der Gestaltungsvorschriften 

durch die unzulässigen Sockel und die Überschreitung der Ausnützungsziffer 

(AZ). Zudem wurde der fehlende Nachweis für die Hangsicherung, das 

Überschreiten der vorgegebenen Wohnungsgrössen und die fehlenden 

Spielplätze gerügt.

c) Am 25. Januar 2011 äusserte sich die Bauherrschaft zu den Vorbringen der 

Einsprecher. Am 1. Februar 2011 beantragte die Bauherrschaft die Abweisung 

der Einsprachen, soweit auf diese überhaupt eingetreten werden könne. Sie 

wies ferner darauf hin, dass die BG Areal … am 26. Januar 2011 auch noch 

formell durch 19 Personen mit schriftlichem Gesellschaftsvertrag gegründet 

worden sei. Die BG Areal bezwecke den Abschluss eines Baurechtsvertrages 

mit der Gemeinde … auf Baurechtsblatt D2410 mit einer Baurechtsfläche von 

7‘461 m², die Überbauung dieser Baurechtsparzelle gemäss Quartierplan … 

und die Begründung von Stockwerkeigentum sowie den Verkauf der einzelnen 

Stockwerkeinheiten an die Gesellschafter. In Art. 13 des Vertrages ist unter 

anderem bestimmt, dass der Vorstand insbesondere für die Einreichung von 

Baugesuchen und Projektänderungen zuständig sei (vgl. Beilage 18 der 

Gemeinde).

d) In der Folge machte die Baubehörde die BG auf die verschiedenen Mängel des 

Baugesuchs aufmerksam, nämlich das fehlende Gesamtkonzept für die 

Freiraumgestaltung, die fehlenden Spielplätze, der fehlender Nachweis für die 

Hangsicherung sowie die Gebäudehöheproblematik.

e) Am 15. Februar 2011 reichte die Bauherrschaft Ergänzungspläne nach 

(Umgebungsplan mit Spielplatz im Bereich von Haus 6 und weiteren Details 

sowie Materialisierung, Pläne Haus 1 und 2). Am 15. April 2011 nahm die BG 

auch noch materiell Stellung. Sie reichte auch das Protokoll der 

Gründungsversammlung und den Gesellschaftsvertrag der BG Areal … vom 26. 

Januar 2011 ein. Die Änderungen wurden vom 27. Mai bis 16. Juni 2011 

öffentlich aufgelegt. Am 14. Juni 2011 reichte die Bauherrschaft weitere 

Exemplare dieser Pläne nach.

f) Am 16. Juni 2011 ergänzten die Einsprecher ihre Einsprache u.a. betreffend 

des nachgereichten Hang- und Baugrubensicherungskonzepts. Zur Hang- und 

Baugrubensicherung sei ein umfassendes Gutachten notwendig. Durch die 

nachträgliche Genehmigung der Gesellschafterliste der BG Areal … durch den 

Gemeindevorstand werde der Mangel, dass die BG gar nicht Adressat einer 

Baubewilligung sein könne, nicht geheilt. Der Spielplatz sei ungenügend. Die 

zulässigen Wohnungsgrössen seien überschritten.

g) Am 15. Juli 2011 nahm die Bauherrschaft auch zu den neuerlichen Eingaben 

der Einsprecher Stellung. Sie legte einen vom 9. Juli 2011 datierten Bericht der 

… AG zur Baugrubensicherung bei. Diese Stellungnahme wurde den 

Einsprechern von der Gemeinde zusammen mit der ursprünglichen 

Stellungnahme der Bauherrschaft vom 15. April 2011 zur Kenntnis gebracht, mit 

der Möglichkeit, dazu innert 14 Tagen allfällige Bemerkungen anzubringen.

h) Am 16. September 2011 rügten die Einsprecher weiter, die BG habe zur Zeit 

der Einreichung des Baugesuchs und während der öffentlichen Auflage nicht 

existiert. Sie sei damit weder partei- noch prozessfähig gewesen. Eine Heilung 

sei ohne neue Ausschreibung nicht möglich. Auf das Baugesuch sei nicht 

einzutreten. Sodann wurden auch die unzulässigen Sockelgeschosse, die 

ungenügende Untersuchung, die ungenügende Profilierung, die ungenügende 

Umgebungsgestaltung, die Überschreitung der AZ, die ungenügende 

Sicherstellung des Kinderspielplatzes auf Zeit, die Wohnungsgrössen, die 

unzulässige „Wohnbauförderung“ sowie Hang- und Baugrubensicherung 

bemängelt. Kritisiert wurde auch die Abgabe von Wohnungen an 

Gesellschafter, die bereits Wohneigentum in … hätten.

i) Am 6. Oktober 2011 nahm die Einsprecherin zu weiteren, von der 

Bauherrschaft beigebrachten und ihnen von der Gemeinde am 27. September 

2011 noch zugestellten Dokumenten (Gesellschafterliste, Gründungsprotokoll 

BG Areal …, Schreiben Architekt … vom 25. Januar 2011) Stellung.

j) Am 4. November 2011 hiess der Gemeindevorstand die Einsprache der 

Bergbahnen … AG gut und machte der Bauherrschaft in der Baubewilligung 

eine Auflage "Schallimmissionen zur …bahn". Die übrigen Einsprachen, unter 

anderem diejenige der Erbengemeinschaft, wurden teilweise gutgeheissen, 

soweit es die Baugrubensicherung betreffe und der Bauherrschaft wurde in der 

Baubewilligung eine entsprechende Auflage gemacht. Im Übrigen wurden die 

Einsprachen abgewiesen. Zur Begründung führte der Gemeindevorstand aus, 

auch die Nachbarn hätten ein schutzwürdiges Interesse, die Zusammensetzung 

der Bauherrschaft zu kennen, weil die Bauherrschaft gegebenenfalls dazu 

verpflichtet werde, ausseramtliche Entschädigungen zu leisten. Es sei wichtig, 

zu wissen, wer Schuldner dieser Verpflichtung sei. Noch grösser sei das 

Interesse der Gemeinde, weil das Baubewilligungsverfahren für die 

Bauherrschaft mit Kostenfolgen verbunden sei. Zudem müsse die Gemeinde 

gemäss Art. 93 KRG die Rechtmässigkeit der Baute prüfen und dazu müsse sie 

die Bauherrschaft kennen, um sie ins Recht fassen zu können. Indessen sei am 

26. Januar 2011 die BG Areal … gegründet worden. Ein Gesellschaftsvertrag 

liege vor, welchen die Mitglieder unterzeichnet hätten. Der Gesellschaftszweck 

sei insbesondere der Abschluss eines Baurechtsvertrags mit der Gemeinde auf 

Baurechtsblatt D2410, die Begründung von StWEG und den Verkauf einzelner 

Stockwerkeinheiten an die Gesellschafter. Die Dauer sei auf die Realisierung 

des Projekts beschränkt. Es müsse genügen, dass die Bauherrschaft bis zur 

Bewilligungserteilung bekannt sei. Im Bewilligungsverfahren stehe weniger die 

Person als das Projekt im Vordergrund. Jetzt seien die daran beteiligten 

Personen bestimmt und die Bauherrschaft bestimmbar. Massgebend sei der 

Stand am 26. Januar 2011. Die Gemeinden seien nur dann nicht verpflichtet, 

Baugesuche zu behandeln, wenn die zivilrechtliche Bauberechtigung 

offensichtlich fehle. Wenn es ihnen aber als zweckmässig erscheine, dürfe die 

Baubehörde auch solche Gesuche behandeln. Dabei stehe der Schutz der 

Gemeinden vor der Durchführung unnötiger und aufwändiger Verfahren im 

Vordergrund. Es wäre formalistisch, auf das Baugesuch wegen der ursprünglich 

fehlenden Unterschriften nicht einzutreten. Der Gemeindevorstand habe sich 

angesichts der grundsätzlichen Bereitschaft des Souveräns, die in der 

Gemeinde befindlichen Grundstücke im Baurecht an Ortsansässige abzugeben, 

damit einverstanden erklärt, dass die BG Areal … ein Baugesuch ausarbeite 

und einreiche. Ohne rechtskräftige Baubewilligung könnten die Baurechte nicht 

eingeräumt werden. Deswegen bestehe kein Grund, auf das Baugesuch nicht 

einzutreten. Vorliegend gehe es nicht darum, ob bei den Baurechtsbewerbern 

die notwendigen Voraussetzungen vorgelegen hätten. Hier gehe es nur um die 

Bewilligungsfähigkeit des Projekts. Weiter legte der Gemeindevorstand dar, die 

Vorgaben von Art. 43 KRVO betreffend Profilierung und Grenzsteinfreilegung 

gälten auch im Winter. Hier seien die Profile durch ein Ingenieurbüro 

eingemessen und erstellt worden, unter Berücksichtigung der früher 

vorgenommenen Schüttungen. Diese bildeten aber nicht das gewachsene 

Terrain, ab welchem die Gebäudehöhe zu messen sei. Aufgrund der 

Profilierung hätten die Nachbarn die Erscheinungsform der Überbauung 

beurteilen können, zumal ihnen auch die Pläne zur Verfügung gestanden hätten 

und die Profilierung schon im Rahmen der Quartierplanung vorgenommen 

worden sei. Nach der Schneeschmelze hätten sich die Einsprecher noch einmal 

äussern können. Art. 43 KRVO sei folglich nicht verletzt. Die vorsorgliche 

Beweisaufnahme sei eine rein zivilrechtliche Angelegenheit. Liege sie nicht vor, 

könne deswegen die Baubewilligung nicht verweigert werden. Auch eine 

Auflage sei nicht möglich. Des Weiteren wurde im Einspracheentscheid 

festgehalten, der Gemeindepräsident und ein Gemeindevorstandsmitglied 

träten bei der Behandlung des Gesuchs in Ausstand, weil sie am BG Areal 

beteiligt seien und dort Wohneigentum erwerben möchten. Nach Vorliegen der 

Projektergänzungen (Gesamtkonzept für Freiraumgestaltung, Anordnung 

Spielplätze, Nachweis Hangsicherung) und der Pläne der … AG zur 

Baugrubensicherung seien die Baugesuchsunterlagen vollständig und die 

Einsprecher in der Lage gewesen, sich ein vollständiges Bild über das Projekt 

zu machen, zumal die Profilierung noch vorhanden sei. Die maximal zulässige 

Gebäudehöhe sei 13 m. Gemäss Art. 89 BauG werde sie vom tiefsten Punkt 

des gewachsenen oder abgetragenen Bodens längs der Gebäudeaussenseite 

bis zum höchsten Punkt des Daches gemessen. Bei seitlich gegliederten 

und/oder in der Höhe gestaffelten Bauten werde die Gebäudehöhe an jedem 

erkennbaren Baukörperteil einzeln ermittelt. Die Gesamthöhe eines 

zusammenhängenden, in der Höhe gestaffelten Gebäudes dürfe von der 

Talseite her gemessen die zulässige Gebäudehöhe höchstens um 3 m 

überschreiten. Häuser 2-6 wiesen einen zweigeschossigen Sockel auf. Dieser 

hebe sich klar vom übrigen Gebäudekörper ab. Die Häuser seien folglich in der 

Höhe gestaffelt. Von der Talseite aus gemessen dürfe die Gebäudehöhe, 

gemessen ab unterkant Geschoss 16 m aufweisen. Dies sei bei Häusern 2-6 

gewahrt. Bei Haus 1 fehle ein Sockelgeschoss. Müsste ab unterkant 

Garageneinfahrt gemessen werden, wäre die Gebäudehöhe von 13 m 

überschritten. Gemäss revidierten Plänen vom 10. Februar 2011 werde 

zwischen der Brüstung oberkant Eingangshalle und dem Hauptbaukörper das 

ursprünglich gewachsene Terrain auf einer Tiefe von rund 5 m 

wiederhergestellt. Dies führe gemäss der in den letzten Jahren geübten Praxis 

der Gemeinde dazu, dass dieser Einfahrtsbereich bei der Ermittlung der 

Gebäudehöhe unberücksichtigt bleibe. Basis der Höhenberechnung sei 

demnach nicht Punkt 1‘882.29 m.ü.M, sondern Punkt 1‘888.26 m.ü.M. Der 

höchste Punkt des Hauses 1 liege auf 1‘901.26 m.ü.M, so dass die Höhe von 

13 m auch hier eingehalten sei. In gestalterischer Hinsicht entspreche Art. 10 

Abs. 1 QPB weitgehend Art. 73 Abs. 1 KRG. Zudem sei gemäss Art. 10 QPB 

auf eine gute Gestaltung der Bauten und der Umgebung besonderer Wert zu 

legen. In der Höhe gestaffelte Bauten dürften maximal eine Stufe 

(Sockelgeschoss) aufweisen. Die einzelnen Baukörper seien zurückhaltend 

konzipiert und träten nicht auffällig in Erscheinung, zumal sie einheitlich 

gestaltet seien. Es treffe nicht zu, dass Art. 10 Abs. 3 QPB nur Sockel mit 

einem Geschoss zulasse. Bei dieser Bestimmung gehe es nicht um die 

Beschränkung der Geschosszahl im Sockel, sondern nur um die Beschränkung 

der Abstufung. Es habe vermieden werden sollen, dass die einzelnen Bauten 

zu stark aufgegliedert würden und dadurch ein unruhiges Gesamtbild entstehe. 

Nach Art. 8 Abs. 2 QPB seien die Voraussetzungen für den vorgesehenen AZ-

Bonus im Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Die Baukörper böten durchaus 

Gewähr für eine gute Beziehung zueinander sowie zur baulichen und 

landschaftlichen Umgebung. Auch an den einzelnen Baukörpern gemäss 

Plänen sei in ästhetischer Hinsicht nichts auszusetzen. Der AZ-Bonus könne 

somit gewährt werden. Weil zudem die Anrechenbarkeit der Gewerbeflächen 

entfalle, halte sich die gesamte Überbauung an die AZ von 0.55. Die 

Projektverfasserin habe sich mit den Häusern 1-6 in allen Teilen an die 

Baubereichsgrenzen gemäss Quartierplan gehalten. Die Rüge der 

Überschreitung der Wohnungsgrössen sei hier nicht zu prüfen. Hier gehe es nur 

darum, ob ein Bauvorhaben mit den Vorschriften des Bau- und Planungsrechts 

in Einklang stehe. Privatrechtliche Abmachungen stünden demgegenüber nicht 

zur Diskussion. Die Angaben in der Vorlage zuhanden der Urnenabstimmung 

vom 26. März 2006 bildeten lediglich Erläuterungen über den Inhalt des noch 

abzuschliessenden Baurechtsvertrags mit Privaten. Darauf könne deshalb nicht 

eingetreten werden. Zudem handle es sich nur um ungefähre Angaben. Die 

Erschliessungsfrage sei bereits im Rahmen der Quartierplanung umfassend 

geprüft worden. Deshalb stehe hier fest, dass die Erschliessung genügend sei. 

Die Auffassung der Gemeinde sei von den Gerichten geschützt worden. Auf 

diese Rüge könne nicht eingetreten werden. Betreffend Schallimmissionen von 

der …bahn werde die entsprechende Auflage gemacht. Das Gesamtkonzept für 

die Freiraumgestaltung liege vor (Plan vom 14. Februar 2011). Dieser 

entspreche den gestalterischen Vorgaben des Quartierplans, auch wenn im 

Hang grössere Einschnitte zu verzeichnen seien. Diese Eingriffe müssten für 

eine haushälterische Nutzung des Bodens gemacht werden. Im 

Umgebungsplan vom 14. Februar 2011 werde der Kinderspielplatz dargestellt. 

Der Spielplatz liege zwar am oberen Ende der Überbauung, sei aber gut 

besonnt und werde nicht vom Fahrverkehr gefährdet. Die verhältnismässig 

grosse Distanz zu den unteren Häusern mit entsprechender Höhendifferenz 

könne mit dem vorgesehenen Schräglift leicht überwunden werden. Zudem 

lasse sich der Platz leicht verlegen, falls es später zu einem Konflikt mit der dort 

noch möglichen unterirdischen Garage kommen sollte. Ausgangspunkt für die 

Beurteilung der Hangsicherung sei Art. 79 KRG. Die Bauherrschaft sei ihren 

diesbezüglichen Obliegenheiten zumindest formell nachgekommen. Dazu sei 

die Stellungnahme der … AG zum Baugrubensicherungskonzept sehr instruktiv. 

Darin werde die Dimensionierung der Anker und der Ausfachung sowie die 

Etappierung der einzelnen Aushubfelder nachvollziehbar aufgezeigt. Allerdings 

müsse die Bauherrschaft bis zum Baubeginn das Ausführungsprojekt der 

Baugrubensicherung anhand der aktuellen Pläne der Hochbauten und 

Untergeschosse vorlegen, mit der definitiven Dimensionierung der Vorkehren. 

Die Vorgaben seien bei der Projektrealisierung umzusetzen. Vorgängig sei 

dieses Ausführungsprojekt der Baugrubensicherung den betroffenen 

Einsprechern zur Stellungnahme zu unterbreiten (Auflage in der 

Baubewilligung).

k) Gleichentags teilte der Gemeindevorstand die Baubewilligung vom 31. Oktober 

2011 mit Bedingungen und Auflagen mit. Unter anderem wurde verfügt, dass 

der Baurechtsvertrag vor Baubeginn im Grundbuch eingetragen werden müsse. 

Dessen Inhalt bilde integrierenden Bestandteil der Bewilligung. Die Wohnungen 

würden mit einer Erstwohnungspflicht belegt. Erforderlich seien 58 Parkplätze, 

projektiert seien 67, womit eine Reserve von neun Parkplätzen resultiere. Die 

Bauherrschaft müsse Schallimmissionen von der …bahn eindämmen. 

Spätestens innert zwei Monaten seit der rechtskräftigen Baubewilligung sei das 

Ausführungsprojekt der Baugrubensicherung nachzureichen. Dieses werde den 

Einsprechern anschliessend zur Stellungnahme zugestellt. Vor der 

rechtskräftigen Baubewilligung dürfe mit dem Bau nicht begonnen werden.

3. Am 7. Dezember 2011 erhob die Erbengemeinschaft (nachfolgend: 

Beschwerdeführerin) dagegen beim Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden Beschwerde und beantragte die Aufhebung des Bau- und 

Einspracheentscheides vom 31. Oktober 2011 und die Verweigerung der 

Baubewilligung. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen. 

Zur Begründung machte die Beschwerdeführerin geltend, der BG Areal … fehle 

die Partei- und Prozessfähigkeit, weshalb auf das Baugesuch nicht hätte 

eingetreten werden können und die Gemeinde verpflichtet sei, das Baugesuch 

erneut auszuschreiben. Bevor auf das Baugesuch eingetreten werden könne, 

müssten die Gesellschafter die Kriterien aus dem Quartierplan und dem 

Baugesetz sowie der Urnenabstimmung zum Baurechtsvertrag erfüllen. Im 

Quartierplan werde die Erstwohnungspflicht vorgeschrieben. Ob die 

Gesellschafter der BG die Kriterien erfüllten, sei im Baubewilligungsverfahren 

zu prüfen. Danach könne die Gemeinde kaum mehr intervenieren. Hier erfüllten 

mehrere Gesellschafter die Kriterien nicht (fehlender Wohnsitz in …; zu wenig 

Gesellschafter; pro Ehepaar zwei Wohnungen). Weiter rügt die 

Beschwerdeführerin, bei Haus 6 liege der tiefste Punkt bei 1‘930.45 m.ü.M. Die 

Gebäudehöhe dürfe 13 m betragen, dementsprechend sei die korrekte 

Höhenlage des höchsten Punktes des Daches bei 1‘943.45 m anzusetzen. Der 

höchste Punkt sei aber mit 1‘944.60 m.ü.M. angegeben. Das Gebäude sei 

somit zu hoch. Bei Haus 5 liege der tiefste abgegrabene Punkt bei 1‘918.85 

m.ü.M. Der höchste Punkt müsse sich auf 1‘931.85 m.ü.M. belaufen und nicht 

auf 1‘933.00 m. Der Sockelbonus dürfe nicht gewährt werden. Hier handle es 

sich nicht um einen gesondert gegliederten Gebäudeteil. Art. 13 QPB 

beschränke Abgrabungen und Aufschüttungen auf ein Minimum. Bei Haus 6 

werde aber massiv abgegraben und aufgeschüttet, dies summiere sich auf ca. 

5 m. Zudem würden wuchtige, dreifach übereinander gestaffelte Stützmauern 

realisiert. Die Stützmauer erstrecke sich in den Grenzbereich zur Parzelle 1881 

hinein. Damit wirke der Gebäudekörper von Haus 6 bedeutend wuchtiger und 

steiler als wenn das gewachsene Terrain belassen würde. Auch auf der 

Nordostseite von Haus 6 würden Aufschüttungen und Abgrabungen mit 

Stützmauern von 3 m und 1.5 m Höhe gesichert. Auch auf der Südwestfassade 

von Haus 5 werde abgegraben. Die Abgrabungen seien am höchsten Punkt 4.6 

m tief. Auf der Nordostfassade von Haus 5 müsse mit einer Stützmauer von ca. 

3 m Höhe gesichert werden. Dies sei nicht nötig. Auch massive Abgrabungen. 

Und Aufschüttungen bei den anderen Häusern seien nicht nötig. Weiter macht 

die Beschwerdeführerin geltend, die geplanten Sockelgeschosse seien 

unzulässig und verletzten Art. 10 Abs. 3 QPB, der klar besage, dass die 

Sockelgeschosse höchstens ein Geschoss aufweisen dürften. Des Weiteren 

rügt die Beschwerdeführerin, die AZ wäre nur eingehalten, wenn Art. 8 Abs. 2 

QPB eingehalten werde. Dies sei nicht der Fall, weswegen die zulässige AZ 

von 0.5 überschritten sei. Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin die 

ungenügende Baugrubenuntersuchung und Hang- und Baugrubensicherung. 

4. Am 16. Januar 2012 beantragte die Gemeinde … (nachfolgend: 

Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 

eingetreten werden könne. Zur Begründung hält sie fest, die Argumentation der 

fehlenden Rechts- und Handlungsfähigkeit der Erbgemeinschaft sei nicht 

stichhaltig und erweise sich insbesondere als formalistisch. Das 

Baubewilligungsverfahren diene lediglich dazu, festzustellen, ob dem 

eingereichten Gesuch aus Sicht des öffentlichen Bau- und Planungsrechts 

irgendwelche Hindernisse entgegenstünden. Sei dies nicht der Fall, müsste die 

Baubewilligung erteilt werden, unbesehen davon, ob das Bauvorhaben mit 

anderen öffentlich-rechtlichen oder privatrechtlichen Bestimmungen vereinbar 

sei. Deswegen sei irrelevant, ob das Projekt den Vorgaben des vom Souverän 

verabschiedeten Baurechtsvertragsentwurfs oder des Gesetzes über die 

Wohnbau- und Eigentumsförderung entspreche. Die Nichterfüllung der Kriterien 

könne allenfalls ein Grund sein, den Baurechtsvertrag mit den betreffenden 

Bewerbern nicht abzuschliessen bzw. keine Beiträge unter dem Titel „sozialer 

Wohnungsbau“ zu sprechen. Bei der Festlegung der Erstwohnungspflicht gehe 

es nur darum, dass die Wohnungen in vorgeschriebener Art und Weise durch 

Ortsansässige genutzt würden. Es sei unerheblich, ob diese begütert seien 

oder nicht und ob sie in der Gemeinde bereits Wohneigentum besässen und ob 

es für alle geplanten 24 Wohnungen genügend Gesellschafter gebe oder nicht. 

Zwar sei die BG und ihre Mitglieder auch nach Gründung nicht Eigentümer und 

nicht Baurechtsnehmer, doch habe sich die Baubehörde bereit erklärt, das 

Baugesuch zu behandeln. Zudem habe sich während des laufenden Verfahrens 

geklärt, welche Personen im Einzelnen als Bauherrschaft aufträten, nämlich die 

Mitglieder der BG Areal … Weil hier örtliche Verhältnisse zu berücksichtigen 

seien, halte sich das Verwaltungsgericht bei der Anwendung und Auslegung 

durch die Gemeinde zurück. Art. 9 Ziff. 2 QPB definiere die maximal zulässigen 

Firsthöhen in m.ü.M. (zwischen 1‘902.00 und 1‘945.00 m.ü.M.). Diese 

quartierplanmässig festgehaltenen Maxima seien unstreitig überall eingehalten. 

Die Gesamthöhe von Häusern 2-6 dürfe (da horizontal gestaffelt) ab unterkant 

Geschoss 16 m betragen. Die Frage, ob sich der Sockel über zwei Geschosse 

erstrecken dürfe, spiele für die Ermittlung der Gebäudehöhe keine Rolle. 

Gemäss Praxis der Gemeinde sei der Einfahrtsbereich der Tiefgarage bei der 

Ermittlung der Höhe von Haus 1 nicht zu berücksichtigen. Somit seien auch hier 

die vorgeschriebenen 13 m eingehalten. Im bundesgerichtlichen Urteil vom 15. 

April 2004 i.S. … habe zwischen den verschiedenen Bauten kein gewachsenes 

Terrain mehr bestanden, sondern die dortigen Baukörper seien 

zusammenhängend in Erscheinung getreten, was hier eben nicht der Fall sei. 

Zwischen der Garageneinfahrt und dem Haus 1 liege eine klare optische Zäsur, 

welche durch das neue Terrain auf einer Länge von 5 m gebildet werde. Damit 

habe die Baubehörde den ihr hier zustehenden Ermessensspielraum nicht 

überschritten. Im Quartiergestaltungsplan seien Anordnung und Ausgestaltung 

der einzelnen Baukörper weitestgehend festgelegt worden. Damit habe sich das 

Verwaltungsgericht auseinandergesetzt und sei zum Schluss gekommen, die 

Gemeinde habe dem Grundsatz nach eine gute gestalterische Lösung für das 

schwierig zu überbauende Gebiet gefunden und dieses werde den gesetzlichen 

Anforderungen und den örtlichen Gegebenheiten gerecht. Das Bundesgericht 

habe dies am 13. April 2010 bestätigt. Hier könne es nur noch darum gehen, ob 

die einzelnen Baukörper auch im Detail den gestalterischen Vorgaben 

entsprächen. Andere Rügen müssten nicht mehr geprüft werden. Hier stünden 

noch die Sockel zur Diskussion. Weiter macht die Beschwerdegegnerin 1 

geltend, weil die sechs Häuser den gestalterischen Vorgaben zu genügen 

vermöchten, könne auch der AZ-Bonus von 10 % gewährt werden. 

Abschliessend hält die Beschwerdegegnerin 1 fest, die Gemeinde habe 

bezüglich Hang- und Baugrubensicherung die Nachreichung eines 

Ausführungsprojekts der Baugrubensicherung verlangt. Anhand des 

Ausführungsprojektes würde sich zeigen, welche zusätzlichen Abklärungen 

noch erforderlich seien. Jetzt könne auf diese Einwendungen der 

Beschwerdeführerin nicht eingetreten werden. Es sei sinnvoll und sachgerecht 

gewesen, zunächst abzuklären, ob die Bebaubarkeit des Areals im Sinne der 

Vorstellungen der Bauherrschaft überhaupt möglich sei, bevor zusätzliche 

aufwändige Abklärungen bezüglich Baugrund und Baugrubensicherung 

getroffen würden. Daraus erwüchsen der Beschwerdeführerin keine Nachteile. 

Dazu könnte sie noch einmal Stellung nehmen.

5. Mit prozessleitender Verfügung vom 17. Januar 2012 gewährte der 

Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung. Ferner wurde 

die Vereinigung der Beschwerden R 11 126, R 11 127, R 11 128 und R 11 132 

verfügt.

6. Am 20. Februar 2012 replizierte die Beschwerdeführerin und hielt an ihren 

Begehren fest. Betreffend Legitimation leide das Gesuch an einem 

ursprünglichen Mangel, der nicht geheilt werden könne. Die Parteifähigkeit 

hätte schon bei Einreichung des Gesuchs gegeben sein müssen. Das Bauamt 

hätte auf das Gesuch nicht eintreten dürfen. Daran ändere nichts, dass im 

Laufe des Verfahrens eine einfache Gesellschaft gegründet worden sei. Zudem 

entspreche die einfache Gesellschaft nicht den Vorgaben der Quartierplanung. 

Weiter führt die Beschwerdeführerin aus, es handle sich hier um gestaffelte 

Bauten. Die vorliegendenfalls etwas nach vorne geschobenen Sockel mit den 

darüberliegenden Terrassen und Balkonen liessen die Liegenschaften als 

Einheit, nicht als gestuft, wirken. Ansonsten enthielt die Replik keine neuen 

Vorbringen.

7. Am 24. Februar 2012 verzichtete die Gemeinde auf die Einreichung einer 

Duplik.

8. Am 13. März 2012 (Datum Poststempel) beantragte die BG Areal … 

(nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2), die Beschwerde sei abzuweisen, soweit 

darauf eingetreten werden könne. Zur Begründung verwies sie auf die 

Stellungnahmen der Gemeinde und die bauherrenseitig verfassten 

Stellungnahmen, Erörterungen und Dokumentationen.

9. In einer Eingabe vom 4. April 2012 nahm die … AG (Beschwerdeführerin im 

Verfahren R 11 127) noch zum Schreiben der Bauherrenvertretung vom 3. Mai 

2011 an die Gemeinde Stellung und hielt fest, daraus ergebe sich nichts zu 

Gunsten der Bauherrschaft.

10. a) Mit Schreiben vom 15. Juni 2012 reichte die Beschwerdegegnerin 1 ein 

Merkblatt bezüglich der „Baugesetz Praxen“, Stand 30. April 2012, zu den 

Akten nach. Darin ist unter anderem hinsichtlich Gebäudehöhe bestimmt, dass 

wenn zwischen der Garageneinfahrt und dem untersten Geschoss des 

Gebäudes ein Mindestabstand von 5 m entlang dem natürlichen Terrain 

eingehalten ist, die Gebäudehöhe vom Gebäude und nicht von der 

Garageneinfahrt gemessen werden kann.

b) Auf Einwand vom 19. Juni 2012 der Beschwerdeführerinnen im Verfahren R 11 

128 hin, das Merkblatt „Baugesetz Praxen“ sei aus dem Recht zu weisen, da 

das Merkblatt Stand 30. April 2012 erst nach Erteilung der Baubewilligung am 

31. Oktober 2011 erstellt worden sei, reichte die Beschwerdegegnerin 1 mit 

Schreiben vom 25. Juni 2012 ein weiteres Merkblatt zu den „Baugesetz Praxen“ 

ein, welches denselben Wortlaut in Bezug auf die Gebäudehöhe aufweist, 

jedoch vom September 2011 datiert. 

11. Am 6. Juli 2012 führte das Verwaltungsgericht in für die Verfahren R 11 126, R 

11 127, R 11 128 und R 11 132 einen gemeinsamen Augenschein durch. Vorab 

wurden im Gemeindehaus das Vorprojekt vom 27. März 2008 sowie das 

Originalmodell in Augenschein genommen, bevor die Örtlichkeit des vorliegend 

angefochtenen Bauprojekts besichtigt wurde. Anwesend waren die Vertreter der 

Beschwerdeführerinnen und Beschwerdeführer, Rechtsanwalt lic. iur. Thomas 

… (R 11 126), Rechtsanwalt Dr. iur. … (R 11 127), Advokat Dr. iur. … in 

Begleitung seiner Beschwerde führenden Gattin (R 11 128). Von der 

Erbengemeinschaft (R 11 132) nahm am Augenschein niemand teil. Von Seiten 

der Gemeinde war deren Rechtsvertreter Dr. iur. … zugegen sowie …, 

Bereichsleiter Hochbau im Bauamt der Gemeinde. Als Vertreter der 

Beschwerdegegnerin 2 nahmen … als Bauherrenvertreter und … teil. Als 

Auskunftsperson war sodann … (ehemaliger Bauchef der Gemeinde …, 

zwischen 1971 und 2011) anwesend. … wurde vom Vorsitzenden dazu befragt, 

wie die Haushöhe von Haus 1 vorliegend gemessen werde, da dieses über der 

Garageneinfahrt liege. … führte dazu aus, Art. 89 Abs. 1 BauG regle die 

Gebäudehöhe. Demnach ist die Gebäudehöhe vom tiefsten Punkt des 

gewachsenen Bodens längs der Gebäudeaussenseite zu messen bis zum 

höchsten Punkt des Daches. In Abs. 2 sei sodann bestimmt, dass bei seitlich 

gegliederten und/oder in der Höhe gestaffelten Bauten die Gebäudehöhe an 

jedem erkennbaren Baukörperteil einzeln zu ermitteln sei. Die Gesamthöhe 

eines zusammenhängenden in der Höhe gestaffelten Gebäudes dürfe von der 

Talseite her gemessen jedoch die zonengemässe Gebäudehöhe um höchstens 

3.0 m überschreiten. Zur Frage, was denn als zusammenhängend qualifiziert 

werde und ob sich dies auf das rein Optische beziehe oder auch unterirdisch 

sein könne, verwies der Befragte auf das Urteil des Bundesgerichts in Sachen 

…, in welchem die zwei Häuser als optisch getrennt erschienen. Die Praxis sei, 

so …, dass wenn eine Liegenschaft bzw. eine Garage und das darüber 

liegende Haus als zwei Gebäude erschienen, die Gebäudehöhe auch 

unterschiedlich bzw. separat gemessen werde. Wichtig sei, dass ein Abstand 

zwischen den verschiedenen Gebäuden optisch erkennbar sei. Vorliegend 

könne die Höhe der Garageneinfahrt folglich nicht zur Gebäudehöhe des 

Hauses 1 dazugerechnet werden, da die Garageneinfahrt bzw. das Garagentor 

und das Haus 1 optisch voneinander getrennt in Erscheinung träten. Diese 

Praxis bestehe in der Gemeinde bereits seit 10 bis 12 Jahren. Anschliessend 

wurde allen Anwesenden Gelegenheit erteilt, sich an Ort und Stelle auch noch 

mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern.

Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen der 

Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen 

eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Beschwerdeverfahren bildet der Bau- und 

Einspracheentscheid des Gemeindevorstandes … vom 31. Oktober 2011. 

Streitig und zu prüfen ist, ob der Gemeindevorstand das Bauvorhaben der 

Beschwerdegegnerin 2 zu Recht bewilligt hat. 

2. Zunächst gilt es in formeller Hinsicht die Aktivlegitimation der 

Beschwerdegegnerin 2 zur Stellung des Baugesuches zu prüfen.

a) Die Beschwerdeführerin rügt zunächst, bei der Einreichung des Baugesuchs 

und während der öffentlichen Auflage habe die Beschwerdegegnerin 2 noch 

nicht existiert und die einzelnen Gesellschafter hätten nicht festgestanden. Die 

Beschwerdegegnerin 2 sei erst am 26. Januar 2011 als einfache Gesellschaft 

gegründet worden. Eine einfache Gesellschaft sei nicht rechts- und 

handlungsfähig. Sie könne nicht Bauherrin und nicht Adressatin einer 

Baubewilligung sein. Bauherren und -berechtigte könnten nur die einzelnen 

Gesellschafter sein. Bei Verfahrenseinleitung sei keine Bauherrschaft 

vorhanden gewesen, was ohne neue Ausschreibung nicht geheilt werden 

könne. Für Nachbarn und Gemeinde müsse während der öffentlichen Auflage 

eruierbar sein, aus welchen Personen die Bauherrschaft bestehe. Auf das 

Baugesuch sei nicht einzutreten und die Gemeinde sei zu verpflichten, dieses 

erneut auszuschreiben.

b) Die Beschwerdegegnerin 1 hält dem entgegen, grundsätzlich sei lediglich die 

Gemeinde daran interessiert, die Gesuchsteller zu kennen, weil 

Bauherrschaften nicht dazu verpflichtet werden könnten, Einsprechern 

ausseramtliche Entschädigungen zu zahlen. Indessen habe sich die Gemeinde 

damit nicht weiter befassen müssen, weil am 26. Januar 2011 die BG Areal … 

durch die Unterzeichnung des Gesellschaftsvertrags auch noch formell 

gegründet worden sei. Es müsse genügen, dass die Zusammensetzung der 

Bauherrschaft bis zur Bewilligungserteilung bekannt sei, zumal im 

Bewilligungsverfahren weniger die Personen als das Bauprojekt im Vordergrund 

stünden. Die Wiederholung der Ausschreibung rechtfertige sich demnach nicht.

c) Vorliegend trifft es zu, dass zur Zeit der Einreichung des Baugesuchs und der 

öffentlichen Auflage bis 13. Januar 2011 nicht bekannt war, wer Mitglied der BG 

Areal … war. Trotzdem wurde das Baugesuch publiziert. Da in der Publikation 

als Bauherrschaft die BG Areal … vermerkt war, ist dies jedoch nicht zu 

beanstanden. In Art. 45 Abs. 3 der Raumplanungsverordnung für den Kanton 

Graubünden (KRVO, BR 801.110) ist bestimmt, dass die Publikation die 

Angaben über die Bauherrschaft, den Standort des Bauvorhabens, die 

betroffenen Nutzungszonen und Bundesinventare nach der Natur- und 

Heimatschutzgesetzgebung, die Auflagezeit, den Auflageort und die 

Einsprachemöglichkeit zu enthalten hat. Die Beschwerdegegnerin 1 war 

offenbar nicht der Ansicht, dass das Fehlen der Angaben über die einzelnen 

Mitglieder der Bauherrschaft ein Nichteintreten auf das Baugesuch zur Folge 

haben müsste. Als Folge von unvollständigen Gesuchen sowie Gesuchen mit 

offenkundigen materiellen Mängeln ist in Art. 41 ff. KRVO nicht etwa das 

Nichteintreten vorgesehen, sondern - in Nachachtung des 

Verhältnismässigkeitsprinzips - die Fristansetzung zur Vervollständigung 

respektive Verbesserung (Art. 44 Abs. 2 KRVO). Wird jedoch ein Gesuch innert 

angesetzter Frist nicht vervollständigt oder verbessert, so gilt es als 

zurückgezogen (Art. 44 Abs. 3 KRVO). In casu wurde der geltend gemachte 

Mangel zwar erst nach Abschluss der ersten Auflage des Bauprojekts behoben, 

indem am 26. Januar 2011 die BG Areal … gegründet und deren Mitgliederliste 

der Gemeinde spätestens am 15. April 2011 eingereicht wurde. Die Unterlage 

wurden den Beschwerdeführern anlässlich der zweiten öffentlichen Auflage 

vom 27. Mai bis 16. Juni 2011 bekannt gemacht. Diese haben dazu denn auch 

am 16. Juni 2011 Stellung genommen. Auf die nochmalige Zustellung der 

Unterlagen durch die Beschwerdegegnerin 1 am 27. September 2011 hin 

verzichtete die Beschwerdeführerin am 6. Oktober 2011 auf eine weitere 

Stellungnahme. Das Gericht gelangt gestützt darauf zur Auffassung, dass 

einerseits bezüglich der Zusammensetzung der Bauherrschaft der 

Beschwerdeführerin das rechtliche Gehör gewährt wurde und andererseits, 

dass bei Erteilung der Baubewilligung sowohl der Beschwerdeführerin als auch 

der Beschwerdegegnerin 1 die Zusammensetzung der Bauherrschaft bekannt 

war, womit deren Interessen Genüge getan wurde. Ein weitergehendes 

Interesse daran, dass die Zusammensetzung der Bauherrschaft schon bei der 

ersten Auflage des Baugesuchs hätte bekannt sein müssen, ist nicht ersichtlich. 

Die Beschwerde erweist sich damit in diesem Punkt als nicht stichhaltig und ist 

folglich abzuweisen. 

3. a) Gemäss Art. 22 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700) 

dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder 

geändert werden. "Bewilligen" bedeutet dabei, feststellen, dass dem 

Bauvorhaben kein baupolizeiliches Hindernis entgegensteht. Insbesondere 

muss das Bauvorhaben den im Nutzungsplan ausgedrückten räumlichen 

Ordnungsvorstellungen und allen übrigen planerischen sowie baupolizeilichen 

Vorschriften entsprechen. Sind die gesetzlichen Voraussetzungen und 

Bedingungen jedoch erfüllt, besteht ein Anspruch auf Erteilung der 

Baubewilligung. Von einer blossen Polizeibewilligung kann nach neuerer 

Rechtsprechung aber nicht mehr die Rede sein, vielmehr wird neuerdings von 

einer raumordnungsrechtlichen bzw. gemischt polizeilich-planungsrechtlichen 

Bewilligung gesprochen. Der Grund liegt darin, dass die planungsrechtlich 

motivierten Vorschriften (wie z.B. Gestaltungsvorschriften) den 

Bewilligungsbehörden Gestaltungs- und Ermessensspielraum eröffnen, was im 

Polizeirecht unüblich ist (vgl. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes 

Umweltschutzrecht, 5. Aufl., Bern 2008, S. 322 ff. mit zahlreichen Hinweisen auf 

die Rechtsprechung; VGU R 11 105).

b) Bei den von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Rügen, es müsse 

bekannt sein, dass die Gesellschafter die Kriterien, die sich aus dem 

Quartierplan und dem Baugesetz sowie der Urnenabstimmung zum 

Baurechtsvertrag ergeben, erfüllten, dass es sich um Wohnbauförderung mit 

staatlichen Mitteln handle, und dass die Wohnungsgrössen überschritten seien, 

handelt es sich nicht um Rügen der Verletzung von baupolizeilichen und 

planerischen Vorschriften, welche im Baubewilligungsverfahren zu prüfen sind. 

Die gegenteilige Behauptung der Beschwerdeführerin, es handle sich bei der 

Begrenzung der Wohnungsgrösse um eine vom Gemeindesouverän erlassene 

materielle Bauvorschrift, trifft sodann nicht zu. Auf diese Rügen kann folglich 

nicht eingetreten werden.

4. Zur Rüge der Beschwerdeführerin, die Aufschüttungen und Abgrabungen beim 

geplanten Bauprojekt seien massiv, ist festzuhalten, dass - wie von der 

Vorinstanz richtig ausgeführt - der Umgebungsplan datiert 14. Februar 2011 

den gestalterischen Vorgaben des Quartierplans in allen Teilen entspricht, auch 

wenn im Hang grössere Einschnitte zu verzeichnen sind. Das Gericht konnte 

sich denn auch anlässlich des Augenscheins vom 6. Juli 2012 überzeugen, 

dass die gerügten Abgrabungen und Aufschüttungen aufgrund des steilen 

Geländes unumgänglich und hinsichtlich einer haushälterischen Nutzung des in 

der Gemeinde raren Baulands zudem unvermeidlich sind. Die Beschwerde ist 

damit auch in diesem Punkt unbegründet. 

5. a) Ihre Rüge, die Sockelgeschosse der Häuser 2-6 dürften lediglich ein Geschoss 

aufweisen, stützt die Beschwerdeführerin sodann einerseits auf Art. 10 Abs. 3 

der Quartierplanbestimmungen (beschlossen vom Gemeindevorstand am 13. 

Oktober 2008, in Rechtskraft erwachsen am 13. April 2010 [QPB]), anderseits 

auf das Vorprojekt vom 27. März 2008, welches die Grundlage des 

Quartierplans gebildet habe (Art. 5 Abs. 2 QPB), und letztlich auf die Tatsache, 

dass durch die übermächtigen und überproportionalen Sockel nicht mehr von 

einer guten Gestaltung der Bauten gesprochen werden könne, und dass es in 

der Umgebung keine solchen Sockel gebe. 

b) Die Beschwerdegegnerin 1 hält dem entgegen, mit Art. 10 Abs. 3 QPB habe 

man die Staffelung der einzelnen Gebäude beschränkt, um zu vermeiden, dass 

die einzelnen Bauten in mehrere Teile aufgegliedert würden und dadurch ein 

unruhiges Gesamtbild entstehe. Darum habe man die Formulierung "maximal 

eine Stufe" gewählt. Weil Staffelungen auch anders erfolgen könnten, habe 

man mit dem Klammerbegriff "Sockelgeschoss" zum Ausdruck gebracht, dass 

diese Staffelung eben nur im Sockelbereich und nicht etwa zusätzlich in oberen 

Geschossen erfolgen dürfe. Damit habe die Gemeinde das ihr hier zustehende 

Ermessen nicht überschritten. Die Sockel träten nur untergeordnet in 

Erscheinung und wahrten das Verhältnis zu den Hauptgebäudekörpern.

c) In Art. 10 Abs. 3 QPB ist bestimmt, dass in der Höhe gestaffelte Bauten 

maximal 1 Stufe (Sockelgeschoss) aufweisen dürften. Das Gericht erachtet 

gestützt auf diesen Wortlaut die im Vergleich zur Beschwerdeführerin weiter 

gefasste Auslegung dieser Bestimmung durch die Beschwerdegegnerin 1 als 

richtig. Demnach ging es beim Erlass dieser Bestimmung darum, lediglich eine 

Stufe bei in der Höhe gestaffelten Bauten zuzulassen, unabhängig von der 

Anzahl der in dieser Stufe befindlichen Geschosse. Auch aus dem Vorprojekt 

lässt sich – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin – nichts 

Gegenteiliges ableiten. Selbst wenn das Vorprojekt der Bestimmung von Art. 10 

Abs. 3 QPB widersprechen sollte, wäre dieses durch den rechtskräftigen 

Quartierplan (Art. 10 Abs. 3 QPB) im Sinne dieser Bestimmung entsprechend 

abgeändert worden. Massgebend für die Beurteilung der diesbezüglich 

aufgeworfenen Rechtsfrage ist somit Art. 10 Abs. 3 QPB im Sinne der 

vorstehend dargelegten Auslegung durch die Beschwerdegegnerin 1. Des 

Weiteren konnte sich das Gericht auch anlässlich des Augenscheins 

überzeugen, dass es in der Umgebung des hier zur Diskussion stehenden 

Bauprojekts diverse Bauten mit mehrgeschossigen Sockeln hat, weshalb sich 

die Beschwerde insgesamt auch in diesem Punkt als nicht stichhaltig erweist 

und abzuweisen ist. 

6. Was die Rüge des Überschreitens der AZ betrifft, so bleibt festzuhalten, dass 

die AZ von 0.5 (ohne Bonus von 10 %) unbestrittenermassen nur eingehalten 

werden müsste, wenn Art. 8 Abs. 2 QPB nicht eingehalten wäre respektive die 

in der Zone geplanten Bauten keine Gewähr böten für eine gute Beziehung 

untereinander sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Ebenso ist 

unbestritten, dass die AZ von 0.55 (mit Bonus von 10 %) durch die jetzt 

projektierten Bauten eingehalten sind. Das Gericht konnte sich anlässlich des 

Augenscheins, an welchem auch das Modell eingehend betrachtet werden 

konnte, überzeugen, dass sich das hier zur Diskussion stehende Bauprojekt 

optimal in die bauliche und landschaftliche Umgebung einfügt sowie eine gute 

Beziehung der geplanten Bauten untereinander besteht und damit der AZ-

Bonus von 10 % zu gewähren ist, womit Art. 8 Abs. 2 QPB - entgegen der 

Behauptung der Beschwerdeführerin - nicht verletzt wurde.

7. Hinsichtlich der von der Beschwerdeführerin monierten Überschreitung der 

Gebäudehöhe bei Haus 2-6 ist anzumerken, dass gemäss Art. 89 Abs. 2 i.V.m. 

Art. 86 Abs. 4 BauG die Gesamthöhe dieser Häuser, da horizontal gestaffelt, ab 

unterkant Geschoss 16 m betragen darf. Dies ist vorliegend eingehalten. Die 

Frage, ob im Sockel ein oder zwei Geschosse zulässig sind, spielt in diesem 

Zusammenhang – entgegen der Argumentation der Beschwerdeführerin - keine 

Rolle. Die Beschwerde ist folglich auch in diesem Punkt abzuweisen.

8. Schliesslich ist zur Rüge betreffend fehlende Abklärung im Zusammenhang mit 

der Baugrubensicherung festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin 1 in Ziff. 

15 der Baubewilligung vom 31. Oktober 2011 die Auflage erlassen hat, wonach 

die Bauherrschaft das Ausführungsprojekt der Baugrubensicherung spätestens 

innert zwei Monaten seit rechtskräftiger Baubewilligung nachzureichen habe. 

Anschliessend wird das Ausführungsprojekt der Beschwerdeführerin zur 

Stellungnahme innert 20 Tagen zugestellt und es wird zudem publiziert. Vor der 

rechtskräftigen Baubewilligung darf des Weiteren mit dem Bau nicht begonnen 

werden, so die Auflage in Ziff. 15 der Baubewilligung. Damit besteht für die 

Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit dem Ausführungsprojekt der 

Baugrubensicherung erneut die Möglichkeit einer Stellungnahme sowie des 

Ergreifens von Rechtsmitteln. Die betreffenden Rügen im Rahmen des 

vorliegenden Beschwerdeverfahrens sind - soweit darauf mangels 

Gegenstandslosigkeit überhaupt eingetreten werden kann - somit abzuweisen. 

9. a) Zusammenfassend kann damit festgehalten werden, dass die Beschwerde 

gestützt auf die oben gemachten Ausführungen sowie gestützt auf das Resultat 

des Augenscheins vom 6. Juli 2012 gesamthaft abzuweisen ist, soweit darauf 

einzutreten ist. 

b) Die Gerichtskosten von Fr. 5‘000.-- gehen bei diesem Ausgang des Verfahrens 

gestützt auf Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(VRG, BR 370.100) zu Lasten der Beschwerdeführerin. 

c) Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 

betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine 

Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 

obsiegen. Davon abzuweichen, besteht vorliegend kein Anlass. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 5‘000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 542.--

zusammen Fr. 5‘542.--

gehen zulasten der Erbengemeinschaft und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 

dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.