# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e16a73ff-d5dd-584b-b600-ff7332c8de84
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-23
**Language:** de
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 23.01.2023 102 2022 128
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2022-128_2023-01-23.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg

T +41 26 304 15 00
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2022 128

Urteil vom 23. Januar 2023

II. Zivilappellationshof

Besetzung Präsidentin: Dina Beti
Richter: Markus Ducret 
Ersatzrichter: Kurt Schwab 
Gerichtsschreiber: Samuel Gerber

Parteien A.________, Beklagte und Berufungsklägerin, und B.________, 
Beklagter und Berufungskläger, beide vertreten durch Rechtsanwalt 
Andrej Sollberger

gegen

C.________, Kläger und Berufungsbeklagter, vertreten durch 
Rechtsanwalt Armin Sahli

Gegenstand Miete; Forderungsklage

Berufung vom 11. Juli 2022 gegen das Urteil des Mietgerichts des 
Sense- und Seebezirks vom 1. Juni 2022

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Sachverhalt

A. A.________ und B.________ waren seit dem 1. April 2018 Mieter einer Wohnung im Haus am 
D.________ in E.________. Vermieter dieser Wohnung war C.________. Die Kündigungsfrist 
betrug drei Monate. Mit amtlichem Formular vom 16. Oktober 2019 kündigte C.________ das Miet-
verhältnis per 31. Januar 2020. Gegen diese Kündigung wehrten sich A.________ und B.________ 
mittels Einschreiben vom 17. Oktober 2019, eine formelle Anfechtung unterblieb aber. Das Mietver-
hältnis wurde in der Folge jedoch fortgeführt und von A.________ und B.________ mit Schreiben 
vom 30. November 2020 auf den 1. Februar 2021 gekündigt. C.________ machte nach Erhalt der 
Kündigung A.________ und B.________ darauf aufmerksam, dass der gewählte Kündigungstermin 
aufgrund der Tatsache, dass er das Kündigungsschreiben erst im Dezember 2020 erhalten habe 
und die Kündigungsfrist drei Monate betragen würde, nicht zulässig sei. Er komme ihnen jedoch 
entgegen und akzeptiere eine Kündigung per 28. Februar 2021. 

Infolge der Umzugs von A.________ und B.________ wurde der 1. Februar 2021 für die Wohnungs-
rückgabe vereinbart. Am 1. Februar 2021 wollte C.________ die Wohnungsrückgabe jedoch 
aufgrund eines Todesfalls im Umfeld seiner Mitarbeiterin verschieben. Er kam an diesem Tag am 
späteren Nachmittag in der Wohnung vorbei. Der Ablauf der Geschehnisse anlässlich dieses 
Zusammentreffens wird von den Parteien unterschiedlich wiedergegeben und ist Gegenstand des 
vorliegenden Verfahrens. Aktenkundig ist jedoch, dass ein entsprechendes Wohnungsrückgabe-
protokoll am 13. Februar 2021 erstellt wurde. Am 15. Februar 2021 machte dann C.________ 
gegenüber A.________ und B.________ mehrere Mängel geltend, woraufhin letztere entgegneten, 
dass die Wohnung bereits am 1. Februar 2021 abgegeben worden sei und sie für die Mängel daher 
nicht einzustehen hätten.  

Aufgrund der Differenzen bezüglich der Wohnungsrückgabe wurden sich die Parteien in der Folge 
auch nicht darüber einig, bis wann entsprechende Mietzinsen geschuldet sind.

B. Mit Gesuch vom 12. Mai 2021 gelangte C.________ an die Schlichtungskommission für Miet-
verhältnisse des Sense- und Seebezirks. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 11. Oktober 
2021 kam es zwischen den Parteien zu keiner Einigung, woraufhin dem Vermieter die Klagebewilli-
gung erteilt wurde.

C. Mit Eingabe vom 5. November 2021 erhob C.________ Klage beim Mietgericht des Sense- 
und Seebezirks. Er beantragte, A.________ und B.________ seien zu verpflichten, den Mietzins für 
die Monate Januar und Februar 2021 in Höhe von CHF 3'400.- sowie die durch Behebung diverser 
Mängel an der Mietsache entstandenen Rechnungen in der Höhe von CHF 6’760.60 zu bezahlen, 
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. A.________ und B.________ schlossen in ihrer 
Klageantwort auf kostenfällige Abweisung der Klage. 

Das Mietgericht verhandelte die Angelegenheit am 2. März 2022, befragte die Parteien und schloss 
die Beweisabnahme. Auf mündliche Schlussvorträge wurde verzichtet, stattdessen wurde den 
Rechtsvertretern der Parteien eine Frist gesetzt, um diese schriftlich einzureichen. Mit Entscheid 
vom 1. Juni 2022 hiess das Mietgericht die Klage teilweise gut und verpflichtete A.________ und 
B.________ C.________ den Betrag von CHF 5'218.70 nebst Zins zu 5 % seit dem 22. April 2021 
zu bezahlen. Es stellte einleitend fest, dass der Parteivortrag des Rechtsvertreters von A.________ 
und B.________ verspätet eingegangen sei, weshalb er keine Berücksichtigung finden würde. Das 
Mietgericht sah es weiter als erstellt an, dass das Mietverhältnis auf den 28. Februar 2021 beendet 

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wurde und daher der Mietzins der Monate Januar und Februar 2021 geschuldet sei. Auch die 
Mängelrüge sei rechtzeitig erfolgt, jedoch müssten die Mieter nicht für alle aufgeführten Mängel 
aufkommen, sondern nur anteilsmässig in Höhe von CHF 1'818.70, womit sich zusammen mit den 
geschuldeten Mietzinsen ein Gesamtbetrag von CHF 5'218.70 ergebe.

D. Am 11. Juli 2022 reichten A.________ und B.________ (nachfolgend: die Berufungskläger) 
Berufung gegen den Entscheid des Mietgerichtes des Sense- und Seebezirks ein. Sie beantragen, 
dass die Berufung gutzuheissen und die Klage von C.________ abzuweisen sei, alles unter Kosten- 
und Entschädigungsfolgen. C.________ (nachfolgend: der Berufungsbeklagte) schloss in seiner 
Berufungsantwort vom 5. August 2022 auf kostenfällige Abweisung der Berufung.

Erwägungen

1.

1.1. End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts unterliegen der Berufung an das Kantonsge-
richt, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10‘000.- 
beträgt (Art. 308 ZPO). Zur Berechnung des erforderlichen Streitwertes wird auf die zuletzt aufrecht-
erhaltenen Rechtsbegehren abgestellt. Massgebend sind damit die bis zur Eröffnung des erstin-
stanzlichen Entscheides vorgebrachten Erklärungen der Parteien und nicht der erstinstanzliche 
Entscheid selbst, die Rechtsmittelanträge oder die Parteierklärungen im Rechtsmittelverfahren 
(REETZ/THEILER, in Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 208 
N. 39 f.).

Die Vorinstanz setzte den Streitwert auf CHF 10‘160.60 fest. Streitgegenstand des erstinstanzlichen 
Verfahrens bildeten die Mietzinsen für die Monate Januar und Februar 2021 (CHF 3'400.-), die 
Einhaltung der Frist für die Mängelrügen und die Kosten für die Behebung der Mängel an der Mietsa-
che (CHF 6’760.60.). Zinsen und Kosten des laufenden Verfahrens werden nicht berücksichtigt (Art. 
91 Abs. 1 ZPO). Der Streitwert beziffert sich somit angesichts der zuletzt aufrechterhaltenen Rechts-
begehren auf CHF 10‘160.60 (3’400+6’760.60). 

Der Streitwert für die Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht ist nicht erreicht (Art. 51 Abs. 1 
lit. a und 74 Abs. 1 lit. a BGG), weshalb nur die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gegen den 
vorliegenden Entscheid zur Verfügung steht.

1.2. Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage seit Zustellung des begründeten Entscheids (Art. 311 Abs. 
1 ZPO).

Der vorliegend angefochtene Entscheid wurde den Berufungsklägern am 9. Juni 2022 zugestellt, so 
dass die am  Montag, 11. Juli 2022 eingereichte Berufung rechtzeitig erfolgte.

1.3. Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des 
Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Rechtsmittelinstanz hat den angefoch-
tenen Entscheid im Umfang der Anträge im Rahmen der vorgetragenen Berufungsgründe mit voller 
Kognition neu zu beurteilen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1).

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1.4. Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten 
entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Der Zivilappellationshof verzichtet auf die Durchführung einer 
Verhandlung.

2.

2.1. Die Berufungskläger bringen zunächst vor, die Vorinstanz habe das rechtliche Gehör verletzt, 
indem sie den rechtzeitig eingereichten Schlussvortrag ihres Rechtsvertreters nicht berücksichtigt 
habe. Die Vorinstanz habe unzutreffend festgehalten, dass sie den Rechtsvertretern eine Frist bis 
am 4. April 2022 gesetzt habe, um die Schlussvorträge einzureichen, der Schlussvortrag ihres 
Rechtsvertreters aber nicht berücksichtigt werden könne, da er erst am 5. April 2022 eingereicht 
worden sei. Die Berufungskläger bringen dagegen vor, dass der Schlussvortrag ihres Rechtsvertre-
ters zwar falsch datiert worden sei, aber trotzdem am 4. April 2022 der Post übergeben worden und 
am nächsten Tag bei der Vorinstanz eingetroffen sei. Sie legen dafür entsprechende Beweismittel 
ins Recht und beantragen eine Heilung dieser Rechtsverletzung durch den II. Zivilappellationshof.

2.2. Gemäss der Vorinstanz gelangte der Schlussvortrag am 5. April 2022 nicht auf dem postali-
schen Weg zu ihr. Ein entsprechender Eintrag für das Datum der Postaufgabe im Empfangsstempel 
der Vorinstanz fehlt.

2.3. Nach Art. 8 ZGB hat, wo es das Gesetz nicht anders bestimmt, jene Partei das Vorhanden-
sein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, die aus ihr Rechte ableitet. Diese Vorschrift wird als 
Grundregel der Beweislastverteilung im Privatrecht betrachtet. Das Gericht bildet sich seine Über-
zeugung nach freier Würdigung der Beweise (Art. 157 ZPO). 

2.4. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz bestehen Hinweise, dass der Schlussvortrag rechtzeitig 
der Post übergeben wurde. Den Berufungsbeilagen (BB) 3.1., 3.2.und 3.3. lässt sich entnehmen, 
dass die Sendung mit der Endnummer 632 an 4. April 2022 um 18:00 Uhr der Post übergeben 
wurde. Dabei wurde ein Schriftstück mit der internen Referenznummer 0132-0021 (BB 3.4), welche 
mit der Referenznummer auf dem schriftlichen Schlussvortag übereinstimmt (BB 3.5.), versandt. 
Aufgrund der Tatsache, dass dem Schlussvortrag keine neuen Argumente zu entnehmen sind und 
die Argumente der Berufungskläger hinlänglich bekannt waren und von der Vorinstanz auch 
ausführlich abgehandelt wurden, kann die Frage vorliegend offengelassen werden. 

3.

3.1. Die Berufungskläger bringen vor, die Parteien hätten infolge der Kündigung durch den Beru-
fungsbeklagten am 30. November 2019 eine aussergerichtliche Erstreckungsvereinbarung mit einer 
Kündigungsfrist von einem Monat geschlossen. Die Feststellung der Vorinstanz, dass der erste Miet-
vertrag per 31. Januar 2020 beendet wurde und danach ein neuer Vertrag unter den gleichen Bedin-
gungen, mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist, abgeschlossen worden sei, treffe nicht zu. Der 
Mietzins für den Monat Februar 2021 sei demnach nicht geschuldet. 

Der Berufungsbeklagte verweist in seiner Berufungsantwort auf die zutreffenden Feststellungen und 
Begründung der Vorinstanz.

3.2. Für die mündlich geschlossene aussergerichtliche Erstreckungsvereinbarung sind die Beru-
fungskläger beweispflichtig (Art. 8 ZGB). 

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3.3. Die Berufungskläger stützen sich bei ihrer Argumentation darauf, dass die Parteien nie einen 
neuen Vertrag geschlossen hätten und es unlogisch wäre, eine Wohnung am 1. Februar 2021 abzu-
geben, den Mietzins für den Monat Februar 2021 aber dennoch zu bezahlen.

Diese Ausführungen vermögen den Nachweis für eine aussergerichtliche Erstreckungsvereinbarung 
nicht zu erbringen. Weder aus den Aussagen der Parteien, noch aus deren Verhalten ergibt sich, 
dass diese eine solche Vereinbarung geschlossen haben. Beide Parteien waren sich bewusst, dass 
das Mietverhältnis weiterbestehen sollte. Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass weder bei der 
ersten Kündigung noch danach je von einer Erstreckung der Miete die Rede war. Ein Mietvertrag 
bedarf nach dem Gesetzeswortlaut keiner besonderen Form. Unter diesen Umständen ist davon 
auszugehen, dass die Parteien nach der Kündigung ein neues Vertragsverhältnis mit den gleichen 
Bedingungen wie beim vorstehenden Vertrag begründeten.

Als die Berufungskläger den neuen Vertrag kündigten, wies sie der Berufungsbeklagte umgehend 
darauf hin, dass eine dreimonatige Kündigungsfrist gelte. Er stellte klar, dass ihm die Kündigung erst 
im Dezember 2020 zugestellt wurde, so dass das Mietverhältnis erst Ende März 2021 enden würde, 
er aber mit einer Beendigung am 28. Februar 2021 einverstanden sei. Gegen dieses Schreiben 
wendeten die Berufungskläger damals nichts ein, was vorliegend auch nicht bestritten ist. Allfällige 
mündliche Anpassungen an diese Übereinkunft lassen sich mangels Konsens nicht finden. Es ist 
demnach festzustellen, dass das Mietverhältnis am 28. Februar 2021 endete und der Mietzins bis 
zu diesem Datum geschuldet ist. 

Selbst wenn von einer Erstreckung des Mietverhältnisses ausgegangen würde, so könnte der Argu-
mentation der Berufungskläger ebenfalls nicht gefolgt werden. Gemäss deren Darstellung entsprä-
che die einmonatige Kündigunsfrist der gesetzlichen Regelung bei einer Erstreckung. Dem ist jedoch 
nicht so. Die Kündigungsmodalitäten sind nach der Dauer der gewährten Erstreckung abgestuft. Bei 
einer Erstreckung bis zu einem Jahr kann eine Kündigung auf jedes Monatsende unter Einhaltung 
einer Monatsfrist erfolgen. Dauert die Erstreckung indessen insgesamt mehr als ein Jahr, so beträgt 
die Frist drei Monate und die gesetzlichen Kündigungstermine sind einzuhalten. Mit denselben sind 
auch die ortsüblichen Termine gem. Art. 266c und 266d OR gemeint (WEBER, in Basler Kommentar, 
OR I, 7. Aufl. 2020, Art. 272d N. 1a mit Hinweisen). 

Es wird von Seiten der Berufungskläger nicht vorgebracht und auch nicht belegt, dass die angebliche 
Erstreckung auf ein Jahr befristet worden wäre, dementsprechend hätte auch im Falle einer Erstre-
ckung eine dreimonatige Kündigungsfrist eingehalten werden müssen. 

Die Berufung ist in diesem Punkt abzuweisen. 

4.

4.1. Die Berufungskläger machen weiter geltend, dass die Wohnungsrückgabe bereits am 
1. Februar 2021 stattgefunden habe. Mit diesem Datum habe der Berufungsbeklagte die Schlüssel 
zur Mietsache erhalten und damit die volle Verfügungsgewalt über dieselbe erlangt. Seine Mängel-
rüge vom 15. Februar 2021 sei demzufolge zu spät erfolgt. Das Protokoll für die Wohnungsrückgabe 
vom 13. Februar 2021 sei ebenfalls verspätet erstellt worden und für den Berufungskläger mangels 
genügender Kenntnisse der deutschen Sprache zudem nicht verständlich gewesen. 

Dem hält der Berufungsbeklagte entgegen, die Behauptungen der Berufungskläger seien nicht 
belegt. Erstellt sei vielmehr, dass zwar am 1. Februar 2021 die Abnahme hätte stattfinden sollen, 
diese habe jedoch aufgrund eines Todesfalls im Umfeld der Mitarbeiterin des Berufungsbeklagten 

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verschoben werden müssen. Der Berufungsbeklagte sei an diesem Tag zwar noch vorbeige-
kommen, er habe jedoch nur einen von ursprünglich vier vorhandenen Wohnungsschlüsseln erhal-
ten, um allfälligen Interessenten die Wohnung zeigen zu können. Am 13. Februar 2021 sei dann die 
Wohnungsrückgabe mit entsprechender Protokollierung durchgeführt worden. Damals seien dann 
zwei weitere Wohnungsschlüssel abgegeben worden. Entsprechend sei im Abgabeprotokoll 
vermerkt worden, dass ein Schlüssel fehle und das Türschloss ausgetaucht werden müsse. Dass 
bei der Rückgabe am 13. Februar 2021 von den Berufungsklägern nur eine Person anwesend gewe-
sen sei, und diese zudem nicht gut Deutsch verstanden habe, ändere nichts an deren Gültigkeit.

4.2. Die Vorinstanz kam nach Würdigung der vorhandenen Unterlagen zum Schluss, dass die 
Wohnungsrückgabe erst am 13. Februar 2021 stattgefunden habe. Im Protokoll, das nicht der Beru-
fungsbeklagte, sondern seine Mitarbeiterin ausgefüllt habe, sei vermerkt worden, dass zwei 
Wohnungs- und ein Briefkastenschlüssel an diesem Tag abgegeben worden seien. Zusätzlich seien 
einige Gegenstände der Berufungskläger erst am 2. Februar 2021 aus der Wohnung entfernt 
worden. Zweifel an der Richtigkeit und Wirkung des Rückgabeprotokolls seien angesichts dieser 
Begebenheiten nicht angebracht. 

4.3. Wie die Vorinstanz zutreffend festgestellt hat, ist grundsätzlich der Vermieter für die fristge-
rechte Mängelrüge beweispflichtig. Ausgangspunkt bildet die Frage, ob der Vermieter den Nachweis 
dafür erbracht hat, dass die Wohnungsrückgabe erst am 13. Februar 2021 stattgefunden hat und 
die Mängelrüge vom 15. Februar 2021 dementsprechend rechtzeitig erfolgt ist. 

Erstellt ist, dass die Wohnungsrückgabe am 1. Februar 2021 hätte stattfinden sollen. Aktenkundig 
ist auch, dass es an diesem Tag einen Todesfall im Umfeld der Mitarbeiterin des Berufungsbeklagten 
gab. Ebenfalls vorhanden sind ein Wohnungsrückgabeprotokoll vom 13. Februar 2021, die Zustel-
lung per E-Mail dieses Protokolls an die Berufungskläger am 15. Februar 2021 sowie deren Antwort 
vom 21. Februar 2021. 

Ausgehend von diesen Dokumenten ist grundsätzlich von einer Wohnungsrückgabe am 13. Februar 
2021 auszugehen. Nachfolgend ist daher zu prüfen, ob die Berufungskläger Einwände vorbringen, 
die diese auf Urkunden gestützte Feststellung zu widerlegen vermögen.

4.4. Nachweise, die für eine Rückgabe der Mietsache am 1. Februar 2021 sprechen, finden sich 
bis auf die Aussagen der Berufungskläger nicht. Die Ausführungen der Berufungskläger zur Schlüs-
selabgabe sind nicht stringent. In der Berufungsschrift wird vorgebracht, dass alle Schlüssel am 
1. Februar 2021 übergeben worden seien. Bei der Befragung im Rahmen des Beweisverfahrens vor 
der Vorinstanz gaben die Berufungskläger jedoch an, dass zwei Zimmerschlüssel erst am 13. Febru-
ar 2021 übergeben worden seien. Dem Abnahmeprotokoll lässt sich hingegen entnehmen, dass 
dem Vermieter am 13. Februar 2021 zwei «Wohnungsschlüssel» übergeben wurden. Gemäss dem 
bei der Übernahme der Wohnung erstellten Protokoll wurden den Mietern vier Schlüssel für den 
Haupteingang und die Wohnung überlassen. Es ist demnach festzuhalten, dass auch am 13. Febru-
ar 2021 nicht alle Wohnungsschlüssel von den Mietern zurückgegeben wurden. Damit erklärt sich 
auch der Vermerk im Abgabeprotokoll «Schloss ersetzen». Dementsprechend ist auf die Angaben 
im Protokoll abzustellen und festzuhalten, dass die eigentliche Schlüsselabgabe am 13. Februar 
2021 erfolgt ist. 

Behält der Mieter Schlüssel für die Wohnung zurück, kann nicht von einer abgeschlossenen 
Wohnungsrückgabe gesprochen werden (vgl. AUBERT, in Commentaire pratique, Droit du bail à loyer 
et à ferme, 2. Aufl. 2016, Art. 267 N. 11). Es ist auch nicht ungewöhnlich, dass der Vermieter ange-
sichts des bereits erfolgten Umzugs der Mieter einen Schlüssel erhält, um allfälligen Interessenten 

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die Wohnung zu zeigen. Schliesslich war von Anfang an geplant, dass die Mitarbeiterin des Beru-
fungsbeklagten das Protokoll bei der Rückgabe erstellen sollte. Da sie am 1. Februar 2021 verhin-
dert war, erscheint es naheliegend, dass die Rückgabe verschoben wurde. Damals war zudem auch 
der Entscheid des Berufungsbeklagten klar, das Mietverhältnis auf den 28. Februar 2021 zu been-
den. Entsprechend bestand auch die Möglichkeit, die Rückgabe zu verschieben. Die angeführten 
mangelhaften Deutschkenntnisse des Berufungsklägers mögen zutreffen, daraus ergibt sich aber 
nicht zwangsläufig, dass er das Protokoll nicht verstanden hat oder dieses vorsätzlich falsch über-
setzt wurde. 

Nach diesen Ausführungen ist die Feststellung der Vorinstanz, dass die Wohnungsrückgabe am 
13. Februar 2021 stattgefunden hat, nicht zu beanstanden. Dieses Datum löste auch die Frist für die 
Mängelrüge aus. Mit Zustellung des Protokolls am 15. Februar 2021 erfolgte die Mängelrüge recht-
zeitig. 

Aus dem Gesagten folgt, dass die Berufung in diesem Punkt abzuweisen ist.

5.

Die Berufungskläger bringen weiter vor, dass das Wohnungsrückgabeprotokoll vom 13. Februar 
2021 den gesetzlichen Anforderungen an den Inhalt einer Mängelrüge nicht genügen würde. Ein 
Wohnungsrückgabeprotokoll sei ein blosses Standardprotokoll, welches Mängel nicht präzise 
umschreibe.

5.1. Die Vorinstanz hatte die Frage der inhaltlich genügenden Mängelrüge im Rahmen der 
Auseinandersetzung mit den einzelnen Schadensposten abgehandelt. Sie bejahte eine genügende 
Rüge für die Mängel an den Sonnenstoren, am Kühlschrank, an der Geschirrspülmaschine sowie 
den Armaturen in Küche und Bad. 

5.2. Die Berufungskläger trifft eine Begründungslast. Es ist in der Berufungsschrift substantiiert 
vorzutragen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid unrichtig sei und warum und wie er 
geändert werden müsse. Die Berufungsschrift hat sich vornehmlich mit den Erwägungen der Vorin-
stanz auseinander zu setzen und soll nicht einfach die Ausführungen vor der ersten Instanz wieder-
holen. Diese Pflicht zur Begründung der Berufung besteht auch in Verfahren, in welchen das Gericht 
den Sacherhalt von Amtes wegen festzustellen hat (gem. der Untersuchungsmaxime). Die Beru-
fungskläger müssen sich also mit der Begründung des vorinstanzlichen Entscheids auseinanderset-
zen. Ein blosser Verweis auf die Vorakten genügt dabei nicht. Die Berufung kann daher nicht einzig 
mit einem Verweis auf die bei der Vorinstanz eingereichten Rechtsschriften bzw. die in jenem 
Verfahren gemachten Vorbringen begründet werden. Solche Verweisungen sind insbesondere dann 
unzulässig, wenn sich die Vorinstanz mit den Ausführungen der Berufungskläger auseinanderge-
setzt hat. Sie reichen auch nicht im vereinfachten Verfahren aus, wo die Begründung zwar kurz und 
einfach sein kann (ZR 112/2013 Nr. 81; Urteil OGer ZH, NQ110031-O/U vom 9. August  2011).

Die Berufungskläger setzen sich nicht mit den Erwägungen der Vorinstanz zur inhaltlichen Substanz 
des Wohnungsrückgabeprotokolls auseinander. Sie verweisen lediglich auf die Argumentation in 
ihrer Klageantwort vom 5. Januar 2022. Die Begründung der Berufungskläger genügt den zuvor 
dargelegten Anforderungen daher nicht.

5.3. Die Berufungskläger haben die Erwägungen der Vorinstanz zu den einzelnen geltend 
gemachten Mängeln und deren Schlussfolgerungen nicht angefochten. 

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Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist das Berufungsgericht nicht gehalten, von sich aus - 
wie eine erstinstanzliche Gerichtsbehörde - alle sich stellenden tatsächlichen und rechtlichen Fragen 
zu untersuchen, wenn keine entsprechenden Rügen vorgetragen werden. Abgesehen von offen-
sichtlichen Mängeln hat sich das Berufungsgericht grundsätzlich auf die Beurteilung der in der 
Berufung und Berufungsantwort gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu 
beschränken. Die Rügen der Parteien geben mithin das Prüfungsprogramm der Berufungsinstanz 
vor; der angefochtene Entscheid ist grundsätzlich nur auf die gerügten Punkte hin zu überprüfen 
(BGE 144 III 394 E. 4.1.4).

Die Vorinstanz hat sich über mehrere Seiten hinweg ausführlich und differenziert mit den einzelnen 
Schadensposten auseinandergesetzt. Offensichtliche Mängel sind keine auszumachen. 

5.4. Aufgrund des Dargelegten ist auf die Berufung in diesem Punkt mangels Begründung nicht 
einzutreten.

6.

Nach diesen Erwägungen ist die Berufung abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. 

Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens besteht kein Anlass die Kostenregelung für die 
Verfahren vor der Schlichtungsbehörde und dem Mietgericht des Sense- und Seebezirks zu ändern. 

7.

7.1. Die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung, 
werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). 

7.2. Bei Mietstreitigkeiten über Wohnräume werden keine Gerichtskosten erhoben, wenn die 
Hauptwohnung des Mieters betroffen ist und diese – wie vorliegend – keine Luxuswohnung darstellt 
(Art. 130 Abs. 1 JG i.V.m. Art. 116 Abs. 1 ZPO). Es werden folglich für das Berufungsverfahren keine 
Gerichtskosten erhoben.

7.3. Gemäss Art. 64 Abs. 1 Bst. b und f des Justizreglements vom 30. November 2010 (JR; SGF 
130.11) wird die Parteientschädigung vorliegend global festgesetzt. Bei globaler Festsetzung 
berücksichtigt die Behörde namentlich Art, Schwierigkeit und Umfang des Verfahrens sowie die 
notwendige Arbeit der Anwältin oder des Anwalts, das Interesse und die wirtschaftlichen Verhält-
nisse der Parteien (Art. 63 Abs. 2 JR). Die Auslagen werden bei der Festsetzung angemessen 
berücksichtigt (Art. 68 Abs. 4 JR). Liegen keine besonderen Umstände vor, so liegt der Höchstbetrag 
der Parteientschädigung bei CHF 6’000.- (Art. 64 Abs. 1 Bst. b und f JR).

Im Berufungsverfahren hatte Rechtsanwalt Sahli die Berufungsschrift (sieben Seiten) und den erst-
instanzlichen Entscheid (14 Seiten) zu prüfen, sich mit seinem Klienten zu besprechen und alsdann 
in seiner Berufungsantwort Stellung zu beziehen. Das Verfahren war weder besonders umfangreich 
noch schwierig; es rechtfertigt sich, die Globalentschädigung für das Berufungsverfahren auf 
CHF 2'000.-, zusätzlich 7.7% Mehrwertsteuer, ausmachend CHF 154.- festzusetzen.

(Dispositiv auf der nächsten Seite)

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Der Hof erkennt:

I. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

Der Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 1. Juni 2022 wird bestätigt.

II. Die Prozesskosten werden A.________ und B.________ auferlegt.

Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

Die Parteientschädigung von C.________ wird auf total CHF 2’154.- (Globalentschädigung: 
CHF 2’000.-; MwSt.: CHF 154.-) festgesetzt und A.________ und B.________ unter solidari-
scher Haftung auferlegt.

III. Zustellung.

Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Verfassungsbeschwerde beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvorausset-
zungen sind in den Art. 113–119 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 
17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 1000 
Lausanne 14, einzureichen.

Freiburg, 23. Januar 2023/ser

Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber: