# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** aa5d7e3b-3ab9-5729-b176-65abd44d7245
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2013 / 840
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_FindInfo/VD_TC_002_HC---2013---840_nodate.html

## Full Text

TRIBUNAL
CANTONAL

	
 

 

 

 

JP13.034137-131746

634  

 

 

JUGE
DELEGUEE DE LA cour d’appel CIVILE

__________________________________________________________

Arrêt du
4 décembre 2013

_____________________

Présidence
de               Mme             
Bendani,
juge déléguée

Greffier
              :             
Mme              Nantermod Bernard

 

*****

 

 

Art.
641 CC ; 261 al. 1, 308
al. 1 let. b, 334 CPC 

 

 

             
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par L.________,
à Gland, intimé, contre l’ordonnance de mesures provisionnelles rendue le 30 août
2013 par la Juge déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale dans la cause divisant
l’appelant d’avec W.________,
à Echandens, requérant, la Juge déléguée de la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal voit :

             
En fait :

 

 

A.             
Par ordonnance de mesures provisionnelles rendue sous forme de dispositif le 30 août 2013, dont
les motifs ont été notifiés aux parties le 12 septembre 2013, la Juge déléguée
de la Chambre patrimoniale cantonale a dit que la requête de mesures provisionnelles déposée
le 7 août 2013 par W.________ est recevable (I), ordonné à l’intimé, L.________,
de libérer immédiatement et sans délai les locaux qu’il occupe dans l’immeuble
sis au [...], soit les lots de garage, garage atelier, et toutes surfaces annexes, y compris les places
de stationnement au sous-sol, avec effet immédiat, et de ne plus réintégrer lesdits locaux
après libération sous quelque motif que ce soit, ce sous la commination de la peine d’amende
de l’art. 292 du Code pénal (II) ; ordonné à l’intimé : - de
démonter diverses installations et équipements qui sont sa propriété, soit notamment
PC et clavier supérieur, système de sécurité bureau, appareil à climatisation,
appareil antipollution, poste à souder, perceuse à colonne, supports boîte à vitesse
(2), démonte pneus, presse, équilibreuse (2), règle phares, lift droite rez, plage de
freinage rypomètre, lift en sol gauche à échanger contre neuf au sous-sol, station de
lavage, kärcher à l’eau chaude, lift de travail côté porte gauche sous-sol,
lift de travail Stenhog côté Lausanne sous-sol, lift de stockage 1 côté Lausanne
sous-sol, démonte pneu Farp Belen, établi sous-sol, diverses étagères/armoires métalliques,
appareil de nettoyage, presse bleu Stenhoj, lift de stockage 2, et divers outils, - de libérer les
locaux au rez-de-chaussée et en sous-sol de tous objets, pneus, pièces détachées,
installations et équipements, - de remettre les clés en sa possession à la [...], représentant
le requérant, dans les cinq jours dès réception de la présente décision, ce
sous la menace de la peine d’amende prévue par l’art. 292 du Code pénal (III) ;
donné ordre, en cas d’insoumission de l’intimé aux injonctions prévues aux
chiffres II et III ci-dessus, aux agents de la force publique d’intervenir pour interdire l’accès
aux locaux occupés illicitement par l’intimé (IV) ; interdit à l’intimé
d’entraver d’une quelconque manière l’exploitation des locaux loués à
[...] et [...], sous la menace de la peine d’amende prévue par l’art. 292 du Code pénal
(V) ; imparti au requérant un délai échéant le 2 décembre 2013 pour faire
valoir son droit en justice (VI) ; dit que les frais judiciaires de la procédure provisionnelle,
arrêtés à 2'031 fr., sont mis à la charge de l’intimé, lequel les remboursera
au requérant qui en a fait l’avance (V)) ; dit qu’il n’est pas alloué
de dépens (VIII), rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IX) et déclaré
l’ordonnance motivée immédiatement exécutoire (X).

 

             
En droit, reconnaissant au requérant la qualité de faire valoir une prétention en justice
par la voie de l’action négatoire de l’art. 641 al. 2 CC (Code civil suisse du 10 décembre
1907 ; RS 210), laquelle ressortit au tribunal de première instance et non à un tribunal
spécialisé, ainsi que l’intérêt digne de protection à agir (art. 59 al.
2 CPC [Code de procédure civile  du 19 décembre 2008 [RS 272]), et considérant que
la valeur litigieuse correspondait à celle des lots revendiqués et était nettement supérieure
à 100'000 fr., la Juge déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale a admis sa compétence
ratione materiae
et
valoris
et considéré que la requête de mesures provisionnelles dont elle était saisie était
recevable. Estimant que le requérant avait rendu suffisamment vraisemblable l’existence d’un
droit de propriété fortement troublé par l’intimé, ce dernier s’immisçant
dans cette propriété sans rendre vraisemblable de motif justificatif fondé sur la loi,
le premier juge a ordonné à l’intimé de libérer immédiatement les locaux
qu’il occupait, interdiction lui étant faite d’y retourner, sous la menace de la peine
prévue par l’art. 292 CP (Code pénal suisse du 21 décembre 1937 [311.0]) qui réprime
l’insoumission à une décision de l’autorité, de démonter et récupérer
tous ses équipements, biens et installations présents dans les locaux, et d’en restituer
les clés dans les cinq jours suivant l’ordonnance. 

 

 

B.             
Par acte
du 2 septembre 2013, L.________ a conclu à
la suspension immédiate du caractère exécutoire de tous les points du dispositif de l’ordonnance
de mesures provisionnelles rendue le 30 août 2013 par la Présidente de la Chambre patrimoniale
cantonale jusqu’à droit connu définitivement sur l’appel qu’il déposera
contre cette ordonnance après réception de sa motivation. 

 

             
Par fax et courrier du 4 septembre 2013, W.________ a conclu à l’irrecevabilité faute
d’intérêt et, subsidiairement, au rejet de la requête de restitution de l’effet
suspensif avant dépôt d’un appel contre l’ordonnance de mesures provisionnelles
du 30 août 2013.

 

             
Par décision du 5 septembre 2013, la Juge déléguée de la Cour d’appel civile
du Tribunal cantonal a déclaré la requête tendant à l’octroi de l’effet
suspensif du dispositif du 30 août 2013 irrecevable, au motif qu’elle était prématurée,
l’ordonnance n’étant pas encore motivée et celle-ci n’étant donc pas
exécutoire.

 

             
Par fax et courrier du 12 septembre 2013, W.________ a confirmé ses conclusions tendant au rejet
de la requête d’effet suspensif du probable appel. 

 

             
Le 13 septembre 2013, à réception des motifs de l’ordonnance, L.________ a déposé
une requête tendant à la suspension immédiate du caractère exécutoire de tous
les points du dispositif de l’ordonnance de mesures provisionnelles rendue le 30 août 2013
jusqu’à droit connu définitivement sur l’appel qu’il déposera dans le
délai légal contre cette ordonnance.

 

             
Par décision du 18 septembre 2013, la Juge déléguée de la Cour d’appel civile
a admis la requête d’effet suspensif précitée, au motif que l’ordonnance du
30 août 2013 était susceptible de causer un préjudice difficilement réparable à
L.________, dans la mesure où il pourrait avoir des difficultés à obtenir la restitution
des locaux qu’il occupait actuellement, ajoutant par ailleurs que les mesures ordonnées étaient
des mesures d’exécution anticipée provisoires susceptibles d’avoir un effet définitif,
dès lors en effet qu’une fois les locaux libérés et les équipements et installations
démontés, le litige sur le fond ne conserverait que très peu d’intérêt
pour les parties, et, enfin, qu’à ce stade de la procédure et au regard des griefs de
l’appelant quant à l’incompétence de l’autorité de première instance,
à la violation de son droit d’être entendu et du droit fédéral (cf. art. 641
CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210]), on ne saurait considérer que l’appel
paraissait d’emblée manifestement infondé.

 

             
Par acte du 23 septembre 2013, accompagné d’un bordereau de dix pièces, L.________ a
interjeté appel contre l’ordonnance de mesures provisionnelles du 30 août 2013 et conclu,
avec dépens, à son annulation. 

 

             
Le 17 octobre 2013, W.________ a déposé une requête de levée de l’effet suspensif
accordé le 18 septembre 2013.

 

             
Par décision du 18 octobre 2012, le Vice-président de la Cour d’appel civile a rejeté
la requête de levée de l’effet suspensif, au motif que les éléments invoqués
à l’appui de celle-ci ne modifiaient pas la situation appréciée dans la décision
du 18 septembre 2013, en particulier, le fait que l’appelant ait déclaré à un tiers,
par lettre du 11 juin 2013, qu’il était dans l’obligation de quitter le garage au plus
tard le 26 juin suivant ne suffisant pas à exclure d’emblée qu’il était au
bénéfice d’un bail ainsi qu’il le prétendait.

 

             
Le 15 novembre 2013, W.________ a déposé spontanément une réponse aux termes de laquelle
il a conclu, avec dépens, au rejet de l’appel. 

 

             
Par lettre du 5 décembre 2013, W.________ a requis la levée immédiate de l’effet
suspensif. 

 

             
Par courrier du 11 décembre 2013, la Juge déléguée de la Cour d’appel civile
a rejeté la requête précitée, décision qu’elle a confirmée par lettre
du 20 décembre 2013.

 

             

C.             
La Juge déléguée retient les faits suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :

 

1.             
Le 11 juillet
1988,
L.________
et [...] ont acquis en copropriété,
chacun pour une demie, la parcelle n° [...], du cadastre de la commune de [...], chemin du [...],
au lieu-dit « [...] ». Par acte du 18 juin 1991, ils ont construit, sur un sous-sol
de 153 m2
surmonté de deux corps de bâtiments, un immeuble artisanal et administratif, avec un appartement,
un garage indépendant et un garage-parking souterrain, qu’ils ont divisé en neuf parts
de copropriété, constituées en propriété par étages. Les extérieurs
comprennent une surface goudronnée abritant douze places de parc balisées, avec possibilité
de station pour quinze à vingt voitures autour du garage. Pour financer la construction, [...] et
L.________ ont souscrit un emprunt hypothécaire.

 

             
Les lots n° 2 (atelier-garage de 91 m2)
et n° 9 (onze places de parc au sous-sol) ont été loués à des tiers jusqu’en
1998. 

 

             
Dès février 1998, L.________ a exploité dans ces deux lots un atelier de mécanique
et d’électricité automobiles, sous la raison de commerce « [...] »,
et y a stocké des voitures de ses clients. Dès le  mois de septembre 2010, il a partagé
ces locaux avec [...], époux de [...], dont il sera question plus loin.

 

             
[...] a pour sa part occupé un appartement de trois pièces et demie, au deuxième étage
de l’immeuble.

 

             
Chacun des copropriétaires versait 1'000 fr. par mois sur le compte épargne [...], ouvert au
nom de [...] et/ou L.________. 

 

             
Depuis 2006, [...] dispose d’un mandat de gérance portant essentiellement sur l’encaissement
des loyers des différents commerces et places de parc de parc de l’immeuble.

 

2.             
Le 2 octobre 2008, [...] a établi, à la demande de [...] et de L.________, un rapport d’estimation
de la valeur du bien en cause. Au chapitre « Valeur de rendement », la gérance
a indiqué des loyers théoriques s’agissant des locaux occupés par les propriétaires,
soit 1'932 fr. et 100 fr. pour la première (appartement et deux places de parc) et 5'180 fr. pour
le second (garage/atelier, parking, places de parc et grenier). La valeur vénale du bien a été
fixée à 2'100'000 fr. et la valeur commerciale entre 2'250'000 fr. et 2'300'000 francs. 

 

3.             
Le 23 novembre 2009, [...] a ouvert action en partage de copropriété et en dissolution et liquidation.

 

             
Par prononcé du 6 juillet 2012, la Présidente
du Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte a ordonné la vente aux enchères
publiques de l’ensemble des parts de copropriété correspondant aux lots de propriété
par étages constitués sur la parcelle de base RF [...] de [...]. Elle a fixé le prix minimum
de la vente en bloc, pour toutes les parts de copropriété correspondant aux lots de propriété
par étages, à verser par moitié à chacun des copropriétaires après remboursement
des dettes hypothécaires, charges et impôts, à 2'100'000 fr., avec un prix d’appel
de 2'300'000 fr., et confié les opérations de vente à Me Valérie Hass, notaire à
Chavannes-près-Renens. 

 

4.             
Le 15 décembre 2012, L.________[...] et [...] ont conclu un contrat de bail à loyer pour locaux
commerciaux portant sur l’usage, au rez-de-chaussée de l’immeuble sis chemin du [...],
d’un Atelier/Garage de 92 m2
et de six places de stationnement extérieur ainsi que de deux locaux souterrains d’environ
285 m2
et 29 m2,
soit un total approximatif de 410 m2.
Le bail commençait le 1er
janvier 2013 et se terminait le 1er
janvier 2023. Le loyer net a été fixé à 1'800 fr. par mois. La société
s’acquittait chaque mois de ce montant en espèces et directement en mains de L.________ et
exploitait l’atelier avec ce dernier.

 

5.             
Par acte du 19 décembre 2012, L.________ a interjeté appel contre le prononcé rendu le
6 juillet 2012 par la Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte. 

 

             
Par arrêt du 10 janvier 2013, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal a déclaré
cet appel irrecevable, aux motifs que l’acte déposé ne satisfaisait pas à l’exigence
de motivation de l’art. 311 al. 1 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ;
RS 272) et ne comportait aucune conclusion précise et encore moins chiffrée en rapport avec
le prononcé attaqué.

 

6.             
Les enchères publiques ordonnées par la Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement
de La Côte ont eu lieu le 29 mai 2013. Les parts des ex-copropriétaires [...] et L.________
sur la propriété par étages en cause ont été adjugées à W.________,
pour la somme de 2'100'000 francs.

 

             
Selon le chiffre 13 du procès-verbal des enchères, l’entrée en jouissance, la prise
de possession et les transferts des profits, des charges et des risques des immeubles vendus devaient
intervenir au jour du paiement de l’entier du prix de vente, selon le chiffre 11 du même acte,
soit dans un délai de trente jours à compter de celui de la vente aux enchères.

 

             
Par courrier du 5 juin 2013, la notaire Haas s’est adressée à L.________ en ces termes :

 

(…)
« A toutes fins utiles, je vous rappelle qu’en votre qualité de copropriétaire
et vendeur des immeubles mentionnés sous rubrique, vous n’êtes pas au bénéfice
d’un bail sur les locaux que vous occupez. Or, il est prévu dans le procès-verbal de
vente aux enchères que seuls les baux existant passent à l’acheteur, les autres locaux
devant être transférés libres d’occupation. Ainsi, vous devez libérer les locaux
que vous occupez et les remettre dans un état approprié pour le 26 juin prochain. Toutefois,
l’acheteur est disposé à rechercher avec vous une solution de bail à loyer. Pour
ce faire, je vous prie de prendre contact avec l’Etude d’ici au 15 juin prochain au plus
tard.

 

S’agissant
des clés, des plans et tous autres documents relatifs aux immeubles (notamment taxes, utilisation
des locaux et des équipements), ils devront m’être remis d’ici au 26 juin au plus
tard. (…) »

 

 

7.             
Le prix de vente ayant été acquitté dans son intégralité par l’adjudicataire,
la notaire Haas a requis du Conservateur du Registre foncier, le 26 juin 2013, le transfert de la propriété
des immeubles [...] de la commune de [...] à W.________. La réquisition mentionnait que celui-ci
avait fait consigner que le copropriétaire L.________ n’avait pas libéré, à
ce jour, les locaux qu’il occupait dans les immeubles vendus, de sorte qu’il se réservait
de procéder à son encontre au déguerpissement et de réclamer une indemnité pour
occupation illicite du montant calculé par [...].

 

8.             
Le 26 juin 2013, W.________, représenté par [...], et [...] ont conclu un contrat de bail à
loyer portant sur l’appartement sis dans l’immeuble du chemin du [...], à Gland, pour
le prix de 2'800 fr. par mois. Le bail commençait le 1er
juillet 2013 et se terminait le 30 septembre 2013. La notification de loyer lors de la conclusion d’un
nouveau bail, adressée le même jour à la locataire par le bailleur, mentionnait qu’il
s’agissait d’une première mise en location de l’appartement, W.________ étant
devenu propriétaire et [...], ancienne propriétaire, étant devenue locataire.

 

9.             
Par courrier adressé le 1er
juillet 2013 au Conservateur du registre foncier, L.________ s’est opposé à toute inscription
de transfert sur les parcelles [...].

 

10.             
Après la vente de l’immeuble, [...]
s’est entretenue avec W.________ et L.________, ainsi qu’avec [...] et diverses possibilités
ont été évoquées, dont en particulier l’hypothèse d’un bail échelonné
et celle de la sous-location à L.________, pour le prix de 600 fr. par mois, d’un box avec
accès à l’atelier dans lequel ce dernier entreposerait son matériel. Ce dernier
refusant tout accord avec l’acquéreur, W.________, représenté par [...], d’une
part, ainsi qu’[...], et [...], d’autre part, en qualité de locataires solidairement
responsables, ont conclu, le 3 juillet 2013, un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux
à l’usage d’un Atelier/Garage et parking comprenant un Garage/atelier d’environ
92 m2,
un box individuel d’environ 29 m2
et un parking souterrain d’environ 285 m2.
Le bail a été conclu du 1er
juillet 2013 au 30 juin 2023 et le loyer net a été fixé à 4'430 fr. par mois. Le
contrat indique, sous la rubrique « Anciens locataires  : Néant. »

 

             
[...] et L.________ avaient convenu oralement de payer ensemble le loyer du mois de juillet 2013. Seule
[...] a honoré son engagement en s’acquittant en mains de [...] du loyer du mois de juillet
2013, lequel ne lui pas été remboursé. L.________ ne s’est pas non plus acquitté
du loyer de 280 fr. par mois qu’il s’état engagé à lui payer en échange
des places de parc qu’il avait mise à disposition du restaurant chinois pour sa terrasse,
et l’a menacée d’enlever tout procédé qu’elle pourrait installer pour
empêcher l’accès aux places de parc par le restaurant. Depuis lors, [...] s’acquitte
du loyer des locaux qu’occupe L.________ avec son mari [...]. 

 

11.             
Par lettre du 8 juillet 2013, Me Valérie Haas est intervenue auprès du conservateur, qui a
procédé à l’inscription du transfert de propriété le jour même. 

 

12.             
Le 25 juillet 2013, [...] a adressé à [...], administrateur de la gérance [...], un courriel
l’informant du fait qu’elle avait pu convenir d’un accord avec L.________ concernant
la reprise des installations et du matériel en échange d’un sous-bail de 600 fr. par
mois, pour le box et un stockage au sous-sol, et de 280 fr. par mois, pour quatre places de parc, un
changement de cylindre devant toutefois intervenir le 31 du même mois pour l’atelier (L.________
gardait la clé pour son box). [...] indiquait enfin qu’elle lui ferait parvenir l’accord
dès qu’il serait signé, soit en principe le lendemain. Cet accord ne s’est jamais
concrétisé.

 

             
Par lettre de son conseil du 29 juillet 2013, L.________ a écrit à [...] que le bail à
loyer pour locaux commerciaux qu’elle avait conclu le 3 juillet 2013 n’était pas valable,
dès lors qu’il était lui-même au bénéfice d’un bail des locaux qui
faisaient l’objet du contrat en question.

 

             
Par courrier du même jour, [...] a imparti
à L.________ un délai échéant le 2 août 2013 pour débarrasser la totalité
de son matériel se trouvant dans les locaux concernés, moyennant autorisation préalable
à pénétrer dans ces derniers.

 

             
L.________ n’y a pas donné suite. 

 

13.             
Le 29 juillet 2013, Me Valérie Haas a fait virer sur le compte de L.________ le montant arrondi
de 697'596 francs. 

             

14.             
              Par lettre de son conseil
du 30 juillet 2013, L.________ a indiqué à [...] qu’il considérait être, depuis
plus de vingt ans, au bénéfice d’un bail des locaux faisant l’objet du contrat
de bail conclu entre W.________, d’une part, et [...], d’autre part, de sorte qu’il
s’opposerait par toute voie de droit utile « à la moindre velléité de
quiconque de se prévaloir de quelque droit que ce soit en rapport avec les locaux objets de son
bail ».

 

             
              Dans le même temps,
L.________ a apposé, sur la porte d’entrée de l’immeuble, la copie d’un courrier
qu’il avait adressé le 28 mai 2013 à la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
dénonçant les malversations dont il aurait été victime de la part de l’ordre
judiciaire vaudois. Il a également posé des cônes faisant obstacle au stationnement des
véhicules sur des places de parc pour lesquelles W.________ et lui-même bénéficiaient
de servitudes personnelles d’usage et qui étaient louées selon des contrats écrits.
Ces cônes comportaient la mention suivante : « vous n’êtes plus au bénéfice
de ces servitudes personnelles puisque vous les avez vendues à Me Reymond le 26 juin dernier. Veuillez
ne plus vous garer ici, je me réserve d’agir par toutes voies de droit utiles dans le cas
où vous ne respecteriez pas cette directive. Pour toutes réclamations, veuillez vous adresser
à mon avocat, Maître Aguet. »

 

15.             
             
Par requête de mesures superprovisionnelles et provisionnelles du 7 août 2013, W.________ a
conclu à ce que L.________ soit invité à libérer immédiatement les locaux qu’il
occupait dans l’immeuble en cause (lots de garage, garage-atelier et toute surface annexe, y compris
les places de stationnement au sous-sol) avec effet immédiat et lui interdire de réintégrer
les locaux après libération (I), l’inviter à démonter l’ensemble des
installations et équipements et reprendre tous les biens qui lui appartenaient et qui étaient
présents sur la propriété, ainsi qu’à restituer les clés (II), donner
d’ores et déjà l’ordre aux agents de la force publique pour interdire l’accès
aux locaux et faire procéder au démontage et à l’évacuation éventuellement
nécessaire (III), interdire à L.________ d’entraver d’une quelconque manière
l’exploitation des locaux par les actuels locataires (IV) et lui donner ordre de supprimer tout
obstacle déposé sur les places de stationnement correspondant aux servitudes d’usage
personnel appartenant aux deux parties (V).

 

             
              Aux termes de ses déterminations
du 12 août 2013, qui ne portaient que sur les mesures provisionnelles, L.________ a considéré
qu’en lui donnant l’occasion, le 7 août 2013, de se déterminer sur les mesures
superprovisionnelles, la Juge déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale les avait
implicitement rejetées. Partant, il a conclu principalement à l’irrecevabilité de
la requête du 7 août 2013 et, subsidiairement, à son rejet.

 

16.             
              Par ordonnance de mesures
superprovisionnelles du 12 août 2013, la Juge déléguée de la Chambre patrimoniale
cantonale a interdit à L.________ d’entraver d’une quelconque manière l’exploitation
des locaux loués à [...], lui a ordonné de supprimer tout obstacle déposé sur
les places de stationnement en cause et lui a interdit d’entraver l’utilisation desdites
places par leurs locataires, assortissant ces injonctions de la peine d’amende prévue à
l’art. 292 CP (Code pénal suisse du 21 décembre 1937 ; RS 220) en cas d’insoumission
à une décision de l’autorité.

 

             
              Par acte du 14 août
2013, L.________ a interjeté appel contre cette ordonnance et conclu, avec dépens, préalablement
à la suspension immédiate du caractère exécutoire de l’ordonnance attaquée
et, au fond, à l’annulation de celle-ci. Le 20 août 2013, l’intimé s’est
déterminé spontanément sur l’appel.

 

             
              Par arrêt du 15 août
2013, notifié aux parties le 20 août 2013, la Juge déléguée de la Cour d’appel
civile a déclaré l’appel interjeté par l’appelant irrecevable, aux motifs
que la décision entreprise était une ordonnance de mesures superprovisionnelles rendue par
une autorité de première instance contre laquelle le code de procédure civile ne prévoyait
aucune voie de droit, que l’exception qui pouvait être envisagée en cas de rejet de celle-ci
n’était pas réalisée, dans la mesure où certaines des mesures superprovisionnelles
requises avaient été prononcées, et que la décision querellée ne pouvait être
assimilée à une décision de mesures provisionnelles attaquable, dès lors qu’elle
avait été rendue en urgence et qu’elle était censée avoir une durée très
limitée et devoir être remplacée par une ordonnance de mesures provisionnelles attaquable.

 

17.             
Par lettre à W.________ du 19 août 2013, [...] a résilié son bail pour l’échéance
convenue.

 

Le
même jour, elle a adressé au prénommé un courrier électronique dont il ressort
notamment ce qui suit :

« Je
vous confirme que les copropriétaires n’ont jamais conclu de bail : le terme de loyer
utilisé dans la relation bancaire/compatibilité était une expression pour indiquer la
contribution de chaque copropriétaire aux charges et occupation des locaux utilisés par chacun.
Pour nous, un bail était exclu par définition puisque nous étions tous deux copropriétaires,
d’autant que cela aurait augmenté nos charges fiscales. Monsieur L.________ sait très
bien qu’il n’y avait pas de loyer ni de bail. Si cela avait été un « loyer »
il aurait été adapté au loyer théorique établi par [...] et correspondrait à
5'930.- par mois pour Monsieur L.________ et 2'212.- par mois pour moi. »

 

 

18.             
             
Par courriel du 26 août 2013, [...] a écrit à W.________ que depuis l’entrée
en vigueur du bail, le 1er
juillet 2013, la société qu’elle dirigeait n’avait pas pu exploiter complètement
les locaux, en raison de la présence de L.________ et du fait que celui-ci avait placardé sur
la porte du garage une affichette selon laquelle il n’y avait plus d’activité dans celui-ci,
ni même utiliser les places de parc, qui étaient toujours occupées par la terrasse du
restaurant chinois.

 

19.             
              Par dictée au procès-verbal
de l’audience de la Juge déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale du 27 août
2013, W.________, au vu l’acquiescement de L.________ à l’ordre de supprimer tout obstacle
à l’usage des places de stationnement, a retiré la conclusion V de sa requête de
mesures provisionnelles du 7 août 2013.

 

             
              [...] a confirmé
à la Juge déléguée que la colocation de son mari avec L.________ était difficile,
du fait que les locaux étaient remplis des affaires de ce dernier, qui prenait des initiatives comme
le fait d’arracher la prise Internet ou d’installer des caméras dans les locaux. Elle
a fait part de sa peur vis-à-vis du prénommé, qui proférait des menaces, au point
que la situation était devenue invivable, personnellement et financièrement, tant pour elle
et son mari que pour la société. Elle a expliqué ne plus savoir comment agir, dans la
mesure où le conseil de L.________ lui avait écrit que son bail actuel était vicié
et n’avait aucune valeur. Avant l’intervention de Me Cédric Aguet, celui-ci n’avait
jamais prétendu être locataire ; L.________ se considérait au contraire être
le propriétaire et se comportait comme tel. Si ce dernier avait commencé à débarrasser
une partie de ses affaires dans le courant du mois de juillet 2013, il avait depuis ralenti le rythme.
Hannah Bruce a enfin déclaré que le débarrassage du  matériel entreposé
par L.________ avait été devisé à 15'000 fr., plus 2'500 fr. par mois de stockage,
payable six mois d’avance.

 

             
              Selon [...], [...], dont
il est l’administrateur, n’a jamais reçu de loyers d’aucun des copropriétaires
de l’immeuble et il n’en a jamais été question. Avant la vente de l’immeuble,
la gérance a été mandatée par [...] et L.________ pour faire une estimation de l’immeuble.
L.________ n’a alors jamais prétendu être locataire. Il lui a du reste remis un bail
à loyer qu’il avait conclu le 15 décembre 2012 avec [...] et [...], dont même 
[...] ignorait l’existence. Ne sachant pas à quel titre les copropriétaires payaient
les contributions figurant dans les comptes et rendements de l’immeuble, probablement pour les
charges, [...] en a conclu qu’il y avait des loyers de réserve et qu’il fallait établir
un état locatif théorique qui tienne compte des locaux occupés par [...] et L.________
à titre exclusif. L’administrateur a précisé qu’il avait alors été
question entre les copropriétaires d’un rééquilibrage pour coller davantage à
l’état locatif, [...] trouvant qu’il n’était pas juste qu’elle paie
la même chose que L.________ qui occupait plus de surface. 

 

Depuis
le 1er
juillet 2013, [...] dispose d’un mandat de gestion complète, conféré par W.________,
et reçoit uniquement des loyers de [...], à l’exclusion de L.________.

 

 

 

             
              E n  d r o i t :

 

 

1.             
             
L’appel est recevable contre une ordonnance
de mesures provisionnelles (art. 308 al. 1 let. b CPC), dans les causes non patrimoniales ou dont la
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). Les ordonnances de mesures
provisionnelles étant régies par la procédure sommaire, selon l'art. 248 let. d CPC, le
délai pour l'introduction de l'appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC). L'appel en matière
de mesures provisionnelles relève de la compétence d'un juge unique (art. 84 al. 2 LOJV [loi
d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979; RSV 173.01]).

 

Formé
en temps utile par une partie qui y a intérêt et portant sur des conclusions supérieures
à 10'000 fr., l'appel interjeté est formellement recevable.

 

 

2.

2.1             
              L'appel
peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC).
L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité
ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (cf. Tappy,
Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JT 2010 III 134 ; Hohl, Procédure
civile, tome II, 2ème
éd. Berne 2010, n. 2396, n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1489). L’appel est une voie de droit offrant
à l’autorité de deuxième instance un plein pouvoir d’examen (Jeandin, CPC
commenté, Bâle 2011, n. 1 ad art. 310 CPC), laquelle peut revoir librement l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (Tappy, op. cit., JT 2010
III 135). Le large pouvoir d'examen en fait et en droit ainsi défini s'applique même si la
décision attaquée est de nature provisionnelle (ibidem, p. 136).

 

             
              Lorsqu’il s’agit
de revoir une question d’appréciation, l’autorité d’appel peut s’autoriser
une certaine retenue (Jeandin, CPC commenté, n. 5 ad art. 310 CPC ; TF 5A_265/2012 du 30 mai
2012, c. 4.3.2). Il en résulte quelle ne saurait substituer sa propre appréciation à celle
de l’autorité inférieure (Seiler, Die Berufung nach ZPO. No 475 p. 205 ; Sterchi,
Berner Kommentar, n. 9 ad art. 310 CPC).

 

             
              Cela étant, dès
lors que, selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel doit être motivé – la motivation
consistant à indiquer sur quels points et en quoi la décision attaquée violerait le droit
et/ou sur quels points et en quoi les faits auraient été constatés de manière inexacte
ou incomplète par le premier juge –, la cour de céans n’est pas tenue d’examiner,
comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent
si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que tout l’état de
fait retenu par le premier juge est exact et complet si seuls certains points de faits sont contestés
devant elle.

 

             
              En l’espèce,
l’état de fait de l’ordonnance entreprise a été complété ci-dessus
sur la base des pièces au dossier de première instance.

 

2.2

2.2.1             
             
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant
cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Tappy, op. cit., pp. 136-138). Il appartient à l’appelant
de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer
spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les
rendent admissibles selon lui (JT 2011 III 43 et les références citées). Il incombe ainsi
au plaideur qui désire invoquer les faits ou moyens de preuve nouveaux devant l’instance d’appel
de démontrer qu’il a fait preuve de la diligence requise, si bien qu’on ne saurait lui
reprocher de ne pas les avoir invoqués ou produits devant la première instance (Jeandin, op.
cit., n. 8 ad art. 317 CPC).

 

2.2.2             
              Il
résulte de ces principes que les pièces produites par l’appelant, lesquelles figuraient
toutes au dossier de première instance, sont recevables. En revanche, celle que produit l’intimé
est antérieure à l’audience de mesures provisionnelles du 27 août 2013 et rien n’indique
que cette pièce ne pouvait pas être produite en première instance. Cela étant, il
n’y a pas lieu d’en tenir compte, les conditions de l’art. 317 CPC pour l’admission
de novas n’étant pas réalisées.

 

             
              

3.             
              Se plaignant notamment
d’une violation des art. 60 CPC et 29 al. 2 Cst., l’appelant invoque l’incompétence
ratione materiae
de l’autorité de première instance. En bref, il conteste l’application de la théorie
des faits de double pertinence et affirme s’être prévalu d’un bail vraisemblable,
de sorte que seul le Tribunal des baux serait compétent pour connaître du présent litige.

 

3.1             
              Aux termes de l’art.
59 CPC, le tribunal n’entre en matière que sur les demandes et les requêtes qui satisfont
aux conditions de recevabilité de l’action    (al. 1). Figurent notamment au nombre
de ces conditions la compétence matérielle du tribunal (al. 2 let. b). Selon l’art. 60
CPC, le tribunal examine d’office si les conditions de recevabilité sont remplies. 

 

             
Le juge saisi doit examiner sa compétence
sur la base des allégués, moyens et conclusions de la demande, sans tenir compte à ce
stade des objections de la partie adverse. Si les faits allégués revêtent une incidence
aussi bien pour la compétence que pour le bien-fondé de l'action – faits doublement pertinents
ou de double pertinence –, ils ont présumés avérés au stade de l'examen de
la compétence et ne devront être prouvés qu'au moment où le juge statuera sur le
fond (TF 4A_630/2011 du 7 mars 2012 c. 2.2 ; ATF 136 III 486 c. 4 ; ATF 131 III 153  c. 5.1).
La compétence du juge dépend de la question qui lui est posée et non de la réponse
qu'il doit donner, celle-ci ne pouvant précisément intervenir qu'après un examen sur le
fond (ATF 137 II 32 c. 2.2). A ce stade, peu importe donc que la demande apparaisse inconsistante. Le
juge peut toutefois d'emblée se déclarer incompétent si la prétention est manifestement
mal fondée (ATF 91 I 121 c. 5). Il en est de même si, au regard des allégations, il paraît
exclu de retenir une qualification du contrat ou de l'objet du litige telle que celle proposée par
le justiciable (ATF 137 III 32 c. 2.2 et 2.4.2 ; Bohnet, Les défenses en procédure civile
suisse, RDS 2009 II 242 et 247). De manière générale, le refus de la compétence suppose
que la thèse de la demande apparaisse d'emblée spécieuse ou incohérente, ou se trouve
réfutée immédiatement et sans équivoque par la réponse et les documents de la
partie défenderesse (TF 4A_630/2011 du 7 mars 2012 c. 2.2 ; ATF 136 III 486 c. 4).

 

 

3.1.1             
              Aux termes de l’art.
13 CPC, sauf disposition contraire de la loi, est impérativement compétent pour ordonner des
mesures provisionnelles le tribunal compétent pour statuer sur l’action principale ou le tribunal
du lieu où la mesure doit être exécutée.

 

             
              S’agissant des actions
réelles, qui comprennent notamment les actions en revendication au sens de l’art. 641 CC,
l’art. 209 al. 1 let. a CPC prévoit qu’est compétent pour statuer le tribunal du
lieu où un immeuble est ou devrait être immatriculé. 

 

3.1.2             
              Selon l’art. 1 LJB
(loi du 9 novembre 2010 sur la juridiction en matière de bail ; RSV 173.655), cette loi s’applique
aux contestations relatives aux
baux à loyers portant sur des choses immobilières, quelle que soit la valeur litigieuse (al.
1) ainsi qu’en matière de baux à ferme non agricoles (al. 2). L’art. 2 LJB prévoit
que les contestations mentionnées à l’art. 1 al. 1 et 2 relèvent de la compétence
exclusive du Tribunal des baux.

 

             
              L’existence d’un
bail peut être invoquée par le défendeur à une action possessoire : dans ce
cas également, le litige relève du Tribunal des baux. Ainsi, pour faire échec aux conclusions
provisionnelles tenant à sa dépossession, l’intimé peut invoquer l’existence
d’un contrat de bail conclu avec le requérant. Le caractère rapide de la procédure
provisionnelle et les spécificités de la protection de la possession exigent cependant qu’il
rende vraisemblable un droit préférable, dans le cas de la réintégrande, ou un consentement
au trouble à la possession, dans le cas de l’action en raison du trouble, sans retarder la
procédure. Si ces moyens de preuve rendent vraisemblable qu’il existe un état de fait
pouvant tomber sous le coup du droit du bail, le juge saisi d’une action possessoire ne peut donc
faire autrement, sauf à violer le droit fédéral, que de décliner d’office sa
compétence (JT 1999 III 3). 

 

3.2             

3.2.1             
              L’intimé
a exercé une action réelle, au sens de l’art. 641 CC, visant un immeuble sis sur le territoire
de la commune de [...]. Il se prévaut d’une immixtion sur son bien de la part de l’appelant
qui perturberait la jouissance paisible de ses locataires. 

 

3.2.2             
              Pour sa part, l’appelant
n’établit aucun état de fait rendant vraisemblable l’existence d’un bail.
Au contraire, l’ensemble des éléments du dossier exclut l’existence d’un
tel contrat. Il résulte en effet des faits, qui ne sont pas contestés, que l’appelant
était copropriétaire avec [...] des lots sis sur la parcelle n° [...] de la commune de
[...]. Or, selon la jurisprudence et la doctrine, l’attribution de droits de jouissance exclusive
entre copropriétaires ne correspond pas à un bail, mais à un règlement de la propriété
au sens de l’art. 647 CC (Steinauer, Les droits réels, Tome I, n. 1241). La notaire Hass a
expressément rappelé à l’appelant, dans un courrier du 5 juin 2013, qu’en
sa qualité de copropriétaire et vendeur de l’immeuble en cause, il n’était
pas au bénéfice d’un bail sur les locaux qu’il occupait, raison pour laquelle un
délai au 26 du même mois lui était imparti pour libérer ces derniers et les remettre
dans un état approprié en même temps qu’il devait lui délivrer les clés,
les plans et tous les autres documents relatifs à l’immeuble (notamment taxes, utilisation
des locaux et des équipements). Selon [...], l’appelant se considérait être le propriétaire
et se comportait comme tel ; le 15 décembre 2012, il lui a en effet donné à bail
les lots en cause, sans même en avertir la copropriétaire ni partager avec elle le produit
de la location. D’après [...], L.________ n’a jamais prétendu être locataire
des locaux et aucun loyer n’a été reçu des copropriétaires. Aucune trace de
bail à loyer entre les copropriétaires ne figure au dossier et, tout au long de la procédure
de partage, l’appelant n’a jamais fait état d’une quelconque relation de bail
avec sa copropriétaire. [...] l’a clairement exclu en affirmant, dans un courriel à l’intimé
du 19 août 2013, qu’elle-même et L.________ étaient tous deux copropriétaires
et que l’appelant savait très bien qu’il n’y avait pas de bail, ni de loyer, qui
aurait dans cette hypothèse dû être adapté au loyer théorique établi par
[...]. Par ailleurs, après la vente de l’immeuble, la locataire [...] a tenté de conclure
avec l’appelant un contrat de sous-location, qui ne s’est finalement pas concrétisé.
Enfin, on doit écarter la version de l’appelant selon laquelle il aurait versé 1'000
fr. de loyer par mois pour les locaux occupés. Le gérant [...] a expliqué qu’il
ignorait à quel titre les copropriétaires versaient de telles contributions, mais qu’il
s’agissait probablement de charges destinées à couvrir les frais et les intérêts
hypothécaires auprès de leur banque. Il a précisé que ce montant n’entretenait
aucun lien avec un éventuel loyer qui se serait élevé, selon ses propres estimations,
à plus de 5'000 fr. par mois. 

 

Dans
ces circonstances, on ne saurait considérer que l’appelant a été lié par un
contrat de bail qui aurait conduit à la saisine d’un tribunal spécialisé et c’est
bien à juste titre que la Chambre patrimoniale cantonale a admis sa compétence ratione
materiae.

 

 

4.             
Invoquant ensuite une violation des art. 43 al.
1 let. e CDPJ (Code du 12 janvier 2010 de droit privé judiciaire vaudois ; RSV 211.02), 96g
al. 1 LOJV (loi du 12 décembre 1979 d’organisation judiciaire ; RSV 173.01) et 91 CPC,
l’appelant conteste la compétence ratione
valoris de l’autorité de première
instance. Il soutient que la valeur litigieuse correspond au préjudice subi par celui qui ne peut
pas disposer librement du bien en cause tant que dure la procédure. 

 

4.1             
Aux termes de l’art. 91 al. 1 CPC, la valeur du litige est déterminée par les conclusions.
Les intérêts et les frais de la procédure en cours ou d'une éventuelle publication
de la décision et, le cas échéant, la valeur résultant des conclusions subsidiaires
ne sont pas pris en compte.

 

             
L’action en revendication au sens de l’art. 641 CC est une contestation de nature patrimoniale
(TF 5C.252/2004 du 30 mai 2005 c. 1; TF 5C.127/2001 du 26 octobre 2001 c. 1) dont la valeur litigieuse
correspond à celle de l'objet revendiqué, déduction faite de l’éventuel droit
de gage grevant celui-ci (TF 4A_141/2013 du 22 août 2013 c. 1.1 ; TF 4A_18/2011 du 5 avril
2011 ; CPra Actions-Bohnet, § 39, n. 14 ad art. 641 CC ; Donzallaz, Loi sur le Tribunal
fédéral, Commentaire, 2008, n. 1407 ad art. 51 LTF; Poudret, Commentaire de la loi fédérale
d'organisation judiciaire, 1990, ch. 9.5 ad art. 36 aOJ; ATF 94 II 51 c. 2).

 

             
Aux termes de l’art. 96g LOJV, la Chambre patrimoniale cantonale connaît, pour l'ensemble
du canton, de toutes les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse est supérieure à 100'000 fr.,
ainsi que toutes les causes qui lui sont attribuées par la loi. Selon l’art. 43 al. 1 let.
e CDPJ, le juge compétent pour statuer sur les mesures provisionnelles, soumises à la procédure
sommaire, est un juge délégué si l’autorité compétente au fond est collégiale. 

 

4.2             
L'action visée par le requérant est une action en revendication au sens de l'art.
641 al. 2 CC. Selon le rapport établi par
[...], la valeur des lots occupés par l’appelant est nettement supérieure à 100'000
francs. Partant, conformément à la jurisprudence et aux commentaires précités, l’autorité
de première instance était bel et bien compétente. 

 

             
Au demeurant, les parties n’étant aucunement liées par un contrat de bail, la valeur
litigieuse ne saurait être calculée en fonction du loyer et des frais accessoires dus pour
la période durant laquelle le contrat subsisterait et qui s’étendrait jusqu’au
moment pour lequel un congé pourrait être donné ou l’aurait été.

 

             
Par surabondance, on relèvera que la valeur d’usage des lots occupés par l’appelant
représente au moins 4'430 fr. par mois, selon le bail à loyer qui a été conclu dès
le 1er
juillet 2013 entre l’intimé, d’une part, et la société [...] et [...], d’autre
part, et qui fixe le loyer net à 4'430 fr. par mois, l’échéance du bail étant
fixée au 30 juin 2023. Le comportement de l’appelant étant de nature à provoquer
la rupture du bail conclu par l’intimé avec les locataires précités, les conséquences
d’une telle résiliation seraient la vacance des locaux, des pertes locatives, des prétentions
en dommages et intérêts correspondant à l’indemnité réclamée par
les locataires privés de la jouissance des locaux ainsi que des frais de débarras et de stockage
des encombrements laissées par l’appelant, qui s’élèveraient, selon le témoin
[...], à 30'000 fr. au moins.

 

             
Il s’ensuit que la recevabilité ratione
valoris est donnée. 

 

 

5.             
L’appelant conteste que l’intimé
soit menacé dans ses propres droits et invoque par conséquent l’absence d’intérêt
personnel de la partie adverse. Il relève en particulier que l’intimé n’a pas allégué
de préjudice personnel, mais uniquement ceux de tiers, à savoir de ses locataires.

 

5.1             
L’intérêt digne de protection
à agir constitue l'une des conditions générales de recevabilité d'une action (art.
59 al. 2 let. a CPC). L'absence d'un tel intérêt doit être relevé d'office par le
juge, à tous les stades du procès (Bohnet, CPC commenté, n. 92 ad art. 59 CPC ; CREC 6
décembre 2011/237). 

 

             
L’action en revendication a pour objet la restitution d’une chose dont le propriétaire
a été entièrement dépossédé (ZK-Haab, n. 36 ad art. 641 CC ; BK-Meier-Hayoz,
n. 54 et 61 ad art. 641 CC). La qualité pour agir appartient au propriétaire qui n’a
pas la possession de l’objet (mobilier ou immobilier) de son droit ou qui n’en a que la possession
originaire et médiate (Steinauer, op. cit., n. 1019).

 

5.2             
L’intimé est le propriétaire des
locaux occupés par l’appelant. Il va donc de soi qu’il a un intérêt digne
de protection à agir, dans la mesure où son action vise à obtenir la restitution de son
bien immobilier. En tant qu’elle vise à dénoncer l’absence d’intérêt
personnel de la partie adverse, la critique de l’appelant est dès lors dénuée de
tout fondement. 

 

6.             
             
Invoquant une violation des art. 261 CPC et 8 CC, l’appelant conteste que les conditions des mesures
d’exécution anticipée soient réalisées. 

 

6.1             

6.1.1             
              Aux
termes de l'art. 261 al. 1 CPC, le tribunal ordonne les mesures provisionnelles nécessaires lorsque
le requérant rend vraisemblable qu'une prétention dont il est titulaire remplit les conditions
suivantes : elle est l'objet d'une atteinte ou risque de l'être (let. a); cette atteinte risque
de lui causer un préjudice difficilement réparable (let. b).

 

Cette
disposition pose des conditions cumulatives à l'octroi des mesures provisionnelles. Pour en bénéficier,
le requérant doit rendre vraisemblable qu'un droit dont il se prétend titulaire est l'objet
d'une atteinte ou risque de l'être et que cette atteinte est susceptible d'entraîner un préjudice
difficilement réparable.

 

Le
droit matériel définit les limites que le juge des mesures provisionnelles ne peut dépasser.
Le requérant doit rendre vraisemblable, sur la base d'éléments objectifs, qu'un danger
imminent menace ses droits, soit qu'ils risquent de ne plus pouvoir être consacrés, ou seulement
tardivement (Bohnet, CPC commenté, n. 10 ad art. 261 CPC).

 

Par
préjudice, on entend tant les dommages patrimoniaux que les dommages immatériels. Le risque
de préjudice difficilement réparable suppose l'urgence. Toute mesure provisionnelle implique,
dans un certain sens, qu'il y ait urgence. Il faut donc qu'il y ait nécessité d'une protection
immédiate en raison d'un danger imminent menaçant les droits du requérant (HohI, Procédure
civile, Tome II, 2ème
éd., Berne 2010, n. 1758). La notion d'urgence comporte des degrés et s'apprécie moins
selon des critères objectifs qu'au regard des circonstances; ainsi, l'urgence apparaît comme
une notion juridique indéterminée, dont le contenu ne peut être fixé une fois pour
toutes. Il appartient au juge d'examiner de cas en cas si cette condition est réalisée, ce
qui explique qu'il puisse se montrer plus ou moins exigeant suivant les circonstances sans s'exposer
pour autant au grief d'arbitraire               
(TF 4P.263/2004 du 1er
février 2005 c. 2.2; TF 4P.224/1990 du 28 novembre 1990, publié in SJ 1991 p. 113, c. 4c ;
plus récemment, HohI, op. cit., nn. 1757 à 1760).

 

Le
risque d'un préjudice irréparable implique aussi que la mesure respecte le principe de la proportionnalité.
Elle doit être apte à atteindre le but visé, nécessaire, c'est-à-dire indispensable
pour l'atteindre, toute autre mesure ou action judiciaire se révélant inapte à sauvegarder
les intérêts du requérant, et proportionnée à ce but, les alternatives les moins
incisives devant avoir la préférence (HohI, op. cit., nn. 1765 et 1766 pp. 323 s.; Message
du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au CPC ad art. 257, FF 2006 p. 6962).

 

Dans
le cadre des mesures provisionnelles, le juge peut se limiter à la vraisemblance des faits et à
l'examen sommaire du droit, en se fondant sur les moyens de preuve immédiatement disponibles, tout
en ayant l'obligation de peser les intérêts respectifs du requérant et de l'intimé
(HohI, op. cit., nn. 1771 et 1772 p. 324, n. 1795 p. 329 et nn. 1838 s. pp. 335 s.). Le juge doit procéder
à la mise en balance des intérêts contradictoires, c'est-à-dire à l'appréciation
des désavantages respectifs pour le requérant et pour l'intimé, selon que la mesure requise
est ordonnée ou refusée. L'examen du droit et la pesée des intérêts en présence
ne s'excluent pas : le juge doit pondérer le droit présumé du requérant à la
mesure avec les conséquences irréparables que celle-ci peut entraîner pour l'intimé
(ibid., n. 1780 p. 326).

 

Aux
termes de l'art. 262 CPC, le tribunal peut ordonner toute mesure provisionnelle propre à prévenir
ou à faire cesser le préjudice, notamment les mesures suivantes : interdiction (let. a); ordre
de cessation d'un état de fait illicite (let. b); ordre donné à une autorité
qui tient un registre ou à un tiers (let. c); fourniture d'une prestation en nature (let. d); versement
d'une prestation en argent, lorsque la loi le prévoit (let. e).

 

6.1.2             
Des exigences plus strictes sont posées pour les mesures d'exécution anticipée provisoires,
qui portent une atteinte particulièrement grave à la situation juridique de l'intimé et
qui ne peuvent être admises que de façon restrictive (Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts,
7ème éd.,
n. 200 p. 351 et n. 208  p. 354). C'est en particulier le cas lorsque la décision sur la mesure
requise est susceptible d'avoir un effet définitif, parce que le litige n'a plus d'intérêt
au-delà du stade des mesures provisionnelles (HohI, op. cit., n. 2868 ss p. 244 ss), ce qui se produit
par exemple en matière d'interdiction de faire concurrence, selon l'art. 340b al. 3 CO (Code des
obligations du 30 mars 1911; RS 220), lorsqu'il est presque certain que le délai maximal de prohibition
de trois ans (art. 340a al. 1 CO) sera expiré à l'issue de la procédure au fond, dont
le jugement deviendra sans objet (HohI, La réalisation du droit et les procédures rapides,
Fribourg 1994, n. 679 in fine
p. 222). Dans de tels cas, les chances de succès du requérant dans la procédure au fond
doivent être évaluées soigneusement et proportionnellement au préjudice encouru par
le requis (ATF 131 III 473 c. 2.3). Plus une mesure provisionnelle atteint de manière incisive la
partie citée, plus il convient de fixer de hautes exigences pour faire reconnaître le bien-fondé
de la demande quant à l'existence des faits pertinents et au fondement juridique de la prétention.
Ces exigences élevées ne portent pas seulement sur la vraisemblance comme mesure de la preuve
requise, mais également sur l'ensemble des conditions d'octroi de la mesure provisionnelle, en particulier
sur l'appréciation de l'issue du litige au fond et sur celle des inconvénients que la décision
incidente pourrait créer à chacune des deux parties (Bohnet, CPC annoté, n. 18 ad art.
261 CPC p. 1021 et les réf. citées). La protection juridique provisoire ne doit ainsi être
accordée que lorsque la demande apparaît fondée de manière relativement claire, au
vu de l'état de fait rendu vraisemblable (TF 5D_211/2011 du 30 mars 2012).

 

6.1.3             
L'action en revendication fondée sur l'art. 641 al. 2 CC permet au propriétaire dépossédé
d'une chose d'en obtenir la restitution contre quiconque la détient sans droit. Elle ne peut être
intentée que contre celui qui possède l'objet au moment de l'ouverture de l'action, le demandeur
pouvant agir, en cas de possession multiple, contre le possesseur médiat, le possesseur immédiat
ou contre les deux (notamment : Steinauer, op. cit., n. 1020 s. ; BK-Meier-Hayoz, n. 60 ad art.
641 CC). Le demandeur doit prouver qu’il a valablement acquis la propriété de l’objet.
La restitution ne sera toutefois ordonnée que si le défendeur ne fait pas valoir, en apportant
les preuves requises, l’un des deux principaux moyens suivants : a. Le défendeur ou un
tiers est devenu propriétaire de l’objet. b. Le défendeur ou celui dont il tient sa possession
à titre dérivé a le droit de posséder l’objet, soit en vertu d’un droit
réel limité, soit en vertu d’un droit personnel découlant, par exemple, d’un
bail ; dans ce dernier cas, le droit, qui a un caractère relatif, n’est opposable au
propriétaire que s’il a été concédé par celui-ci ou par une personne autorisée
à le faire (Steinauer, ibid., nn. 1021 et 1022). 

 

             
L’action négatoire appartient à tout propriétaire dont la chose mobilière ou
immobilière subit un trouble. L’usurpation implique l’existence d’un trouble illicite,
actuel ou imminent, de la maîtrise du propriétaire. Il y a trouble de la propriété
lorsque le propriétaire, sans être totalement dépossédé, est restreint dans
son pouvoir juridique ou dans son pouvoir de fait sur l’objet ; le trouble ne doit pas résulter
de l’exercice excessif du droit de propriété sur le fonds voisin, auquel cas le propriétaire
lésé devrait agir en cessation de trouble selon les art. 679 et 684 CC. Le trouble est en principe
illicite, puisqu’il constitue une atteinte à un droit absolu ; l’illicéité
peut toutefois être levée si l’auteur du trouble peut établir un motif justificatif
fondé sur la loi ou sur le consentement du lésé. Le trouble est actuel ou imminent s’il
dure encore ou s’il est sur le point de se produire. L’action réelle de l’art.
641 al. 2 CC est imprescriptible et peut être ouverte aussi longtemps que le trouble perdure (sur
le tout : CPra Actions-Bohnet, § 40, nn. 17 s. ad art. 641 CC).

 

6.2             
En l’espèce, il n’est pas contesté
que l’intimé est bel et bien propriétaire de l’immeuble sis sur la parcelle n°
[...] de la commune de [...]. En effet, les parts des ex-copropriétaires [...] et [...] sur la propriété
par étages en cause lui ont été adjugées, pour la somme de 2'100'000 francs. 

 

             
Par ailleurs, l’appelant ne justifie aucun droit à la possession des biens litigieux. Il n’a
aucunement démontré, ni même rendu vraisemblable d’une quelconque manière,
l’existence d’un bail à loyer (cf. supra
c. 3.2.2). 

 

             
Enfin, on doit admettre que l’intimé subit une atteinte qui lui cause un préjudice difficilement
réparable, qu’il y a urgence et que la pesée des intérêts conduit à admettre
la requête de mesures provisionnelles. L’existence d’une situation d’urgence ainsi
que celle d’un trouble est en effet avérée à suffisance par les seuls agissements
de l’appelant, qui n’a de cesse de perturber les locataires de l’intimé, et en
particulier l’activité de [...] et de sa société [...], pénètre dans les
locaux sans autorisation, arrache les prises, prive ainsi les locataires de l’accès Internet,
et pose des caméras de surveillance. L’appelant entretient par ses actions un climat délétère
et d’insécurité constante sur les locataires, par des propos intimidants, des immixtions
ou des lettres leur annonçant que leur bail serait inexistant juridiquement. Comme en a témoigné
[...], la situation est invivable et le préjudice entraîné par les agissements de l’appelant
se chiffre à plusieurs milliers de francs. Dans ces circonstances, le dommage n’étant
pas uniquement financier, il y a urgence à préserver les intérêts du propriétaire
et de ses locataires en ordonnant à l’intimé de libérer immédiatement les locaux
qu’il occupe, sous la menace de la peine d’amende prévue par l’art. 292 CP qui
réprime l’insoumission à une décision de l’autorité (art. 343 al. 1 let.
a CPC). Au regard des principes susrappelés, les injonctions prononcées par le premier juge
doivent être confirmées, d’autant qu’elles ne sont pas de nature à porter
un grave préjudice à l’appelant. Ayant en effet obtenu environ 700'000 fr. de la vente
de ses parts de copropriété, ce dernier ne devrait pas avoir de peine à retrouver facilement
des locaux libres à louer. Ainsi, dans le cadre de la pesée des intérêts, la protection
des locataires de l’intimé l’emporte de toute évidence par rapport aux intérêts
de l’appelant. 

 

 

7.             
En conclusion,
l’appel doit être rejeté et l’ordonnance confirmée sous réserve du chiffre
VI de son dispositif, qui est réformé d’office en ce sens qu’un délai échéant
le 10 janvier 2014, prolongé au 28 février 2014, doit être imparti au requérant pour
faire valoir son droit en justice. En effet, dès lors que l’arrêt motivé n’a
pas été notifié avant le 10 janvier 2014, il convient de rectifier d’office (cf.
art. 334 CPC) le dispositif du 4 décembre 2013 en ce sens qu’un délai échéant
le 28 février 2014 est imparti au requérant pour faire valoir son droit.

 

 

8.             
              En
application de l'art. 104 al. 3 et 4 CPC, le juge délégué peut choisir de répartir
les frais ou déléguer cette répartition à la juridiction précédente. Les
frais, qui comprennent les dépens selon l'art. 95 al. 1 CPC, doivent être mis à la charge
de la partie qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Ils sont fixés d'office (art. 105 CPC), selon le
tarif (art. 96 CPC) des dépens en matière civile (TDC [tarif des dépens en matière
civile du 23 novembre 2010; RSV 270.11.6]). En règle générale, la partie succombante doit
verser à la partie victorieuse tous les frais nécessaires causés par le litige (art. 37
al. 2 CDPJ [Code de droit privé judiciaire vaudois du 12 janvier 2010; RSV 211.02]).

 

             
              En l'espèce, l’appelant
succombe et supportera les frais de justice, arrêtés à 1'500 fr. (art. 65 al. 1 et 3 TFJC
(tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5). 

 

             
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens
à l’intimé qui a déposé spontanément une réponse sans y avoir été
invité. 

 

 

 

 

             
                           
                           
Par ces motifs,

la
Juge déléguée de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,

statuant
à huis clos,

prononce
:

 

 

             
I.             
L’appel est rejeté.

 

             
II.             
L’ordonnance est réformée d’office à son chiffre VI, celui-ci ayant désormais
la teneur suivante :

             
              

             
                 IV.
              impartit au requérant
un délai échéant le 28 février 2014 pour faire valoir son droit en justice ;

             

             
              L’ordonnance est
confirmée pour le reste.

 

             
III.             
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'500 fr. (mille cinq cents
francs) sont mis à la charge de l’appelant, L.________.

 

 

 

 

 

 

             
IV.             
L’arrêt motivé est exécutoire.

 

La
juge déléguée :              
Le greffier :

 

 

 

 

Du
5 décembre 2013

 

             
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.

 

             
Le greffier :

 

 

 

 

Du

 

             
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :

 

‑             
Me Cédric Aguet (pour L.________),

‑             
M. W.________.

 

             
Le juge délégué de la Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse
supérieure à 30'000 francs.

 

 

             
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).

 

 

 

             
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :

 

‑             
Mme la Juge déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale.

 

             
Le greffier :