# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2f00fa8a-1624-534f-98b8-96221f90ddd3
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-02-08
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale amministrativo 08.02.1999 52.1998.329
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCA_001_52-1998-329_1999-02-08.html

## Full Text

Incarto n.

  52.98.00329

   

  	
  Lugano

  8 febbraio 1999

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  Il Tribunale cantonale amministrativo

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Lorenzo
  Anastasi, presidente, 

  Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

  

 

	
  segretario:

  	
  Leopoldo
  Crivelli

  

 

 

statuendo
sul ricorso  27 novembre 1998 di

 

 

	
   

  	
  __________ 

  patrocinati
  da: avv. __________ 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la
  decisione 11 novembre 1998, no. 5074, del Consiglio di Stato che annulla la
  licenza edilizia 3 febbraio 1998 rilasciata loro dal municipio di __________
  per la costruzione di uno stabile ad uso residenziale annesso al complesso
  alberghiero __________;

  

 

 

viste le risposte:

-    9 dicembre 1998 del Consiglio di
Stato, Bellinzona;

-    8 gennaio 1999 di __________;

-    12 gennaio 1999 del municipio di
__________ -     18 gennaio 1999 di __________;

 

 

letti
ed esaminati gli atti;

 

ritenuto,                           in
fatto

 

                                  A.   I ricorrenti __________ e
__________ sono proprietari del noto complesso alberghiero
"__________", situato a __________ ad E del nucleo del paese, su fondi
compresi in parte nella zona residenziale estensiva (R2a; part. no. __________,
__________, __________-__________, __________ e __________ RFD), in parte nella
zona residenziale molto estensiva (R2b; part. no. __________ RFD) e per il
rimanente nella zona del nucleo (NV; part. no. __________ RFD).

Il complesso, disposto su una superficie di complessivi
10'239 mq, è attualmente costituito dall'albergo vero e proprio (part. n.
__________ RFD), suddiviso in uno stabile principale e due residenze per un totale
di 46 camere con 90 letti, dal ristorante con terrazza panoramica (210 posti),
da un grill (65 posti) e da una sala conferenze (80 posti). Esso comprende
inoltre un campo da tennis (part. n. __________ RFD), un istituto di bellezza
("beautyfarm"), una piscina riscaldata all’aperto (m 15 x 6), una
pizzeria (20 posti interni e 30 esterni), un rustico con due sale riunioni (24
posti), la casa del direttore, un'autorimessa sotterranea ed ampi posteggi.

Nell'asserito intento di
sfruttare maggiormente le infrastrutture ed i servizi esistenti, il 23 aprile
1997 i ricorrenti hanno chiesto al municipio il permesso di costruire uno
stabile ad uso residenziale su un fondo situato ad W dell'albergo vero e
proprio, al posto del campo da tennis. L'edificio, lungo m 37.40, largo 12.80
ed alto 10, risulterebbe strutturato su quattro livelli (un piano interrato,
uno seminterrato e due fuori terra) e suddiviso in 10 appartamenti (5 da 2 ½ locali
al 1º piano e 5 del tipo duplex tra il PT ed il piano seminterrato).

La parte posteriore del
seminterrato verrebbe destinata ad autorimessa per 10 veicoli, mentre al piano
interrato sono previsti locali hobby (piscina, sauna, locale fitness e
spogliatoi), 10 cantine, un locale lavanderia ed uno ad uso stenditoio, oltre
ai locali tecnici ed al rifugio.

Per legittimare l’altezza e
l’indice di sfruttamento superiori ai parametri di zona, i ricorrenti hanno
chiesto la concessione di deroghe fondate sull’art. 23 NAPR, che prevede la
possibilità di accordare facilitazioni per la costruzione di alberghi ed attrezzature
turistiche.

 

 

                                  B.   Nel termine di pubblicazione
si sono opposti alla domanda numerosi proprietari di fondi contermini,
contestando l'insediamento sulla base di considerazioni che hanno
successivamente ripreso e sviluppato davanti alle autorità di ricorso.

Raccolto il preavviso favorevole dell'autorità cantonale, il
3 febbraio 1998 il municipio ha rilasciato ai ricorrenti la licenza richiesta,
respingendo le opposizioni dei vicini.

In sostanza, l'autorità comunale ha ritenuto che l’opera
fosse da configurare come un’attrezzatura turistica (cfr. punto
n. 1 della licenza). Allo scopo di assicurarne la destinazione, ha comunque
subordinato l'autorizzazione all’iscrizione a RF di una servitù d’uso delle
parti comuni a favore del vicino albergo (part. n. __________ RFD).

 

 

                                  C.   Con giudizio 11 novembre
1998 il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento, accogliendo il
ricorso contro di essa interposto dagli opponenti qui resistenti.

Il Governo ha anzitutto escluso che lo stabile in
contestazione potesse essere configurato alla stregua di un albergo e beneficiare
di conseguenza delle deroghe previste dall’art. 23 NAPR per questo genere di
costruzioni.  Considerata la sua struttura, nell’immobile sarebbero ravvisabili
soltanto le connotazioni tipiche di un normale insediamento residenziale.
Corretto a favore dei ricorrenti il calcolo della SUL, il Consiglio di Stato ha
rilevato che la licenza non poteva comunque essere confermata, poiché l’indice
di sfruttamento risultava di gran lunga superiore a quello ammesso dall’art. 21
NAPR. 

 

 

                                  D.   Contro il predetto giudizio
governativo i soccombenti insorgono davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendo il ripristino della licenza annullata.

Riassunta la fattispecie, i ricorrenti contestano le
deduzioni del Consiglio di Stato, sottolineando il legame di sussidiarietà che
verrebbe ad istaurarsi fra la nuova costruzione ed il complesso alberghiero
esistente. La nuova costruzione sarebbe destinata ad incrementare il cosiddetto
turismo familiare, favorendo un più intenso sfruttamento dell’infrastruttura
alberghiera esistente.

 

 

                                  E.   Il ricorso è avversato dal
Consiglio di Stato, che ne postula il rigetto senza formulare particolari
osservazioni

Il municipio di __________ si richiama invece alle
osservazioni presentate in prima istanza, nelle quali aveva sollecitato la conferma
della licenza impugnata.

I resistenti hanno dal canto loro dichiarato di condividere
il giudizio censurato.

 

 

Considerato,                  in
diritto

 

                                   1.   Il ricorso, tempestivo, è ricevibile
in ordine giusta l’art. 21 LE.

Pacifiche sono invero la competenza del Tribunale cantonale
amministrativo e la legittimazione attiva dei ricorrenti.

 

 

                                   2.   Considerata la natura delle
questioni poste a giudizio, l’impugnativa può essere evasa sulla base degli
atti, senza istruttoria (art. 18 Pamm). 

 

 

                                   3.   Giusta l’art. 21 NAPR di
__________, nella zona R2a, che qui interessa, fanno stato un indice di
sfruttamento di 0.4 ed un’altezza massima di 7 m.

In questa zona e nella zona contigua R2b il municipio può
tuttavia concedere deroghe all’altezza massima ed abbuoni sugli indici per la
costruzione o l’ampliamento di alberghi ed attrezzature turistiche sino ad un
massimo del 50% dei parametri fissati dalle norme di zona (art. 23 NAPR).

Lo scopo principale di questa facilitazione è quello di
promuovere determinate costruzioni destinate al turismo: gli “alberghi” e le
“attrezzature”.

Già una semplice lettura del testo di legge permette di
constatare che la norma in esame non intende agevolare indiscriminatamente
qualsiasi genere d’insediamento turistico, ma mira a privilegiare soltanto
determinate categorie di opere edilizie destinate a soddisfare le esigenze del
turismo. Se così non fosse, sarebbe bastato stabilire questa facilitazione
poteva essere accordata a tutte le costruzioni ad uso del turismo,
indipendentemente dalle loro caratteristiche specifiche. 

In mancanza di diversa indicazione del diritto comunale, la nozione
di “albergo” va desunta dall’art. 9 RLEsPub (RL 11.3.2.1.1), che definisce
questo tipo d’insediamento come l’esercizio pubblico in cui si dà alloggio e
che comprende, oltre ad un locale di ricezione, servizi di ristorazione e di
caffè proporzionati almeno alla sua disponibilità di alloggio. Nella nozione di
albergo possono rientrare, ovvero gli stabili destinati ai servizi alberghieri,
la cui distanza dall’edificio adibito ad albergo non impedisce una normale
sorveglianza da parte dell’albergatore (art. 10 RLEsPub). Sotto la nozione in
esame potrebbero infine ricadere anche gli “apparthôtel”, ovvero gli esercizi
pubblici che soddisfano i medesimi requisiti dell’albergo, ma che offrono alloggio
in appartamenti (art. 11 RLEsPub).

Non possono invece essere considerate alberghi in base a tale
norma le semplici case d’appartamenti di vacanza. 

Il concetto di “attrezzature” (destinate al turismo) è più
vago di quello di “albergo”. Nonostante la sua genericità, esso appare comunque
riconducibile alla nozione di “impianti” (Anlagen), ovvero di opere rilevanti
dal profilo della polizia delle costruzioni, che per le loro particolari
caratteristiche non ricadono nella categoria degli “edifici” (cfr. sulla
distinzione tra edifici ed impianti: DFGP, Commento alla LPT, ad art. 22 N. 7; Christian
Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürcher Schriften zum Verfahrensrecht, N.
177). Diversamente, attribuendo alla nozione in esame una portata più vasta,
comprensiva di quasiasi genere d’intervento edilizio, si finirebbe per ammettere
la possibilità di accordare le facilitazioni previste dall’art. 23 NAPR a qualsiasi
tipo di costruzione alla semplice condizione che sia più o meno direttamente
destinato a soddisfare le esigenze del turismo.

 

 

                                   3.   Nel caso in esame, i
ricorrenti intendono costruire uno stabile di 10 appartamenti di dimesioni
varianti tra 55 e 95 mq su un terreno che è ora adibito a campo da tennis
annesso all’Albergo __________. L’edificio è strutturato come una qualsiasi
casa d’appartamenti, è dotato di piscina coperta, sauna e locale “fitness” e
dispone di 10 posteggi coperti. Esso dista una trentina di metri dall’albergo
vero e proprio, dal quale è separato da un sentiero comunale. L’accesso è
assicurato da passaggi veicolari e pedonali indipendenti da quelli
dell’albergo.

Gli appartamenti sono dotati di cucine proprie e dispongono
di doppi servizi, di cantine individuali, nonché di una lavanderia e di un
locale stenditoio d’uso comune.

Considerata la particolare situazione dell’immobile, il
municipio l’ha considerato alla stregua di un’attrezzatura turistica suscettibile
di essere posta al beneficio delle facilitazioni previste dall’art. 23 NAPR. Il
Consiglio di Stato ha ritenuto che la norma suddetta non sorreggesse questa
deduzione.

A ragione, poiché la posizione dell’edificio per rapporto
all’albergo __________ e la servitù d’uso delle parti comuni che la licenza
impone a titolo di condizione di iscrivere a RF a favore di quest’ultimo non
permettono di attribuire alla costruzione la qualifica di “attrezzatura
turistica” ai sensi dell’art. 23 NAPR.

Contrariamente a quanto assume il municipio, la costruzione
in esame non è infatti un’attrezzatura, ovvero un impianto nel senso che può
essere attribuito a questo termine. È un immobile, ossia una costruzione che
nella legislazione edilizia viene comunemente qualificata con il termine di
“edificio”. Ammettere il contrario significherebbe riconoscere la possibilità
di concedere deroghe a qualsiasi tipo d’intervento edilizio non appena ne venga
dimostrata l’utilità dal profilo della promozione del turismo.

Stabilito che non si tratta di un’attrezzatura, resta da
esaminare se le controverse agevolazioni non possano essere comunque accordate
assimilando la costruzione ad un albergo. Ipotesi, questa, che il municipio non
sembra aver preso in considerazione, ma che è stata esaminata dal Consiglio di
Stato.

Orbene, anche da questo profilo, si deve negare che
nell’edificio in discussione siano ravvisabili le connotazioni di una struttura
di tipo alberghiero. Se si prescinde dalla sua ubicazione, lo stabile presenta
in effetti tutte le caratteristiche tipiche di una casa d’appartamenti. Che
questi, a causa delle loro dimensioni, si prestino maggiormente alla residenza
secondaria, non basta per attribuire all’immobile la qualifica di albergo. 

È soltanto la vicinanza all’albergo __________ e la
possibilità di far capo ai suoi servizi che permettono di formulare un’ipotesi
in tal senso. Il rapporto tra lo stabile in contestazione ed il complesso
alberghiero in cui verrebbe ad inserirsi non è tuttavia sufficiente per
accreditare questa tesi. Che non si tratti di un’albergo o di una dipendenza ai
sensi degli art. 9 e 10 RLEsPub sembra evidente. Nemmeno i ricorrenti del resto
lo pretendono. A ragione, poiché né la struttura dell’edificio, né il suo grado
d’integrazione nel complesso alberghiero sono tali da giustificare una simile
conclusione. Gli appartamenti, destinati ad essere dati in locazione a terzi,
sono in effetti perfettamente autonomi rispetto all’albergo. Hanno accessi
indipendenti dalla ricezione dell’albergo, sono dotati di cucine proprie e
dispongono di una propria lavanderia. Un’estensione della patente d’albergo
allo stabile in contestazione non è peraltro prevista. Insufficiente per
attribuirgli la qualifica di albergo è l’utilizzazione congiunta delle parti
comuni (piscina, locale fitness e sauna), imposta dal municipio a titolo di
condizione della licenza. L’apertura di queste infrastrutture ai clienti
dell’albergo non permette di considerare soddisfatte le condizioni poste dagli art.
9 e 10 RLEsPub per riconoscere ad un’immobile questo particolare statuto.

Analoghe considerazioni portano anche ad escludere che lo stabile
in oggetto possa essere annoverato nella categoria degli aparthôtel, di cui all’art.
11 RLEsPub. Ipotesi, questa, che i ricorrenti peraltro nemmeno prospettano.
Questo particolare tipo di infrastruttura è in effetti definito come un
esercizio pubblico analogo all’albergo, che offre alloggio in appartamenti
dotati di cucine proprie (art. 11 cpv. 1 e 3 RLEsPub). L’offerta di alloggio in
appartamenti dotati di cucine non basta tuttavia ai fini del riconoscimento di
tale qualifica, poiché l’aparthôtel deve comunque soddisfare i medesimi
requisiti dell’albergo (art. 11 cpv. 2 RLEsPub). Non deve quindi essere
accessibile come un qualsiasi stabile d’appartamenti, ma deve disporre di un
servizio di ricezione identico a quello di un albergo. Condizione, questa, che
in concreto risulta insoddisfatta.

 

 

                                   4.   Accertato che lo stabile in
contestazione non può beneficiare delle deroghe previste dall’art. 23 NAPR e
dato per acquisito che supera l’indice di sfruttamento e l’altezza prescritti
dalle norme di zona, la decisione con cui il Consiglio di Stato ha annullato la
licenza edilizia merita di essere senz’altro confermata, siccome immune da violazioni
del diritto.

La tassa di giustizia e le ripetibili seguono la soccombenza.

Per
questi motivi,

visti
gli art. 21 LE; 21, 23 NAPR di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm 

 

 

dichiara e pronuncia:

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

 

                                   2.   La tassa di giustizia di fr.
800.- è a carico dei ricorrenti in solido, che alla stessa condizione
rifonderanno fr. 1’000.- alla resistente __________ e fr. 1’000.- ai resistenti
__________ e liteconsorti.

 

	
   

                                      3.   Intimazione
  a:

  	
   

  
	
   

  	
   

  

 

 

Per
il Tribunale cantonale amministrativo

Il
presidente                                                             Il
segretario