# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6b1b9ba0-7168-5097-a390-bc0b467c170e
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-02-14
**Language:** de
**Title:** Staats- und Gemeindesteuern 2017
**Docket/Reference:** ST.2019.121
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-st.2019.121.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 ST.2019.121 

Entscheid 

 14. Februar 2020 

Mitwirkend: 

Abteilungsvizepräsident Michael Ochsner, Steuerrichterin Christina Hefti, Steuerrichte-
rin Barbara Collet und Gerichtsschreiber Gürkan Gültekin 

A ,    

In Sachen 

gegen 

Rekurrent,  

S t a a t   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Rekursgegner,  

betreffend 

Staats- und Gemeindesteuern 2017 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. A (nachfolgend der Pflichtige) und seine Partnerin sind je zur Hälfte Mitei-

gentümer  einer  Stockwerkeigentums-Wohnung  an  der  …strasse  in  Zürich,  die  sie  am 

… 2008 für Fr. 950'000.- erworben hatten. Am …2010 setzte das kantonale Steueramt 

den Vermögenssteuerwert 2009 auf 70% dieses Betrags, somit Fr. 665'000.- fest, wo-

von der Pflichtige jeweils die Hälfte, somit Fr. 332'500.-, im Vermögen deklarierte. Die-

sen Wert setzte er auch in der Steuererklärung 2017 ein. 2018 verkauften der Pflichtige 

und seine Partnerin ihre Anteile für Fr. 1'790'000.-, somit Fr. 895'000.- pro Anteil.  

Das  kantonale  Steueramt  korrigierte  den  Vermögenssteuerwert 

in  der 

Einschätzung  für  die  Staats-  und  Gemeindesteuern  2017  vom  9. April 2019  auf 

Fr. 626'000.-, entsprechend 70% des Verkaufserlöses. Zur Begründung führte es aus, 

dass  gemäss  einschlägiger Weisung  dann,  wenn  der  formelmässige  Vermögenssteu-

erwert  unter  70%  des  Verkehrswerts  liege,  eine  individuelle  Bewertung vorzunehmen 

sei.  Dies  sei  hier  ausgehend  vom  Verkaufserlös  der  Fall,  weshalb  entsprechend  der 

Weisung auf 70% des Verkaufserlöses abzustellen sei.  

B. Hiergegen erhob der Pflichtige am 24. April 2019 (Poststempel) Einsprache 

mit dem Antrag, die Einschätzung gemäss Steuererklärung vorzunehmen. Eventualiter 

sei ein Amtsbericht zur Praxis des kantonalen Steueramts bezüglich des Vermögens-

steuerwerts bei Verkauf einer Liegenschaft einzuholen.  

Mit  Einschätzungsvorschlag  vom  3.  Mai  2019  hielt  das  kantonale  Steueramt 

an seiner Auffassung fest, ebenso der Pflichtige am 13. Mai 2019.  Eventualiter bean-

tragte er, dass der Vermögenssteuerwert auf Fr. 525'000.- festzusetzen sei. 

Das kantonale Steueramt wies die Einsprache am 14. Juni 2019 ab.  

C.  Mit  Rekurs  vom  1.  Juli  2019  wiederholte  der  Pflichtige  die  Einsprachean-

träge,  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zulasten  des  Rekursgegners,  selbst 

bei eigenem Unterliegen. Eventualiter sei die Sache zur Untersuchung an das kantona-

le  Steueramt  zurückzuweisen,  subeventualiter  sei  der  Vermögenssteuerwert  auf 

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Fr. 457'000.-  festzusetzen.  In  verfahrensrechtlicher  Hinsicht  stellte  er  erneut  den  An-

trag, einen Amtsbericht einzuholen. Er rügte, dass der Verkaufserlös im Oktober 2018 

nicht zur Bewertung per 31. Dezember 2017 herangezogen werden könne. Zudem sei 

im Kanton Zürich seit 2009 keine Neubewertung mehr vorgenommen worden, sodass 

per  Ende  2017  Liegenschaften  allgemein  viel  zu  tief  bewertet  gewesen  seien.  Eine 

Anpassung  nur  bei  Verkauf  führe  zu  einer  offensichtlichen  Ungleichbehandlung.  Die 

Preisentwicklung  sei  aufgrund  vorgelegter  Studien  ausgewiesen.  Die  Auswirkung  der 

vorliegenden  Korrektur  liege  zudem  unterhalb  der  steueramtlichen  Toleranzgrenze, 

weshalb das Vorgehen des kantonalen Steueramts zusätzlich rechtsungleich sei.  

Das kantonale Steueramt schloss am 18. Juli 2019 auf Abweisung des Rekur-

ses. Der Pflichtige hielt in der Replik vom 28. August 2019 an seiner Beurteilung fest.  

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  Der  vorliegende  Entscheid  ist  von  grundsätzlicher  Bedeutung,  weshalb 

trotz des geringen Streitwerts in Dreierbesetzung zu entscheiden ist (§ 114 Abs. 3 des 

Steuergesetzes vom 8. Juni 1997, StG).  

2.  a)  aa)  Gemäss  §  39  Abs.  1  StG  wird  das  Vermögen  zum  Verkehrswert 

bewertet. Der Verkehrswert eines Vermögensrechts entspricht dem Preis, der dafür im 

gewöhnlichen  Geschäftsverkehr  am  massgebenden  Bewertungsstichtag  mutmasslich 

zu erzielen gewesen wäre (RB 1984 Nr. 65; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommen-

tar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 39 N 7 StG).  

Gemäss § 39 Abs. 3 StG erlässt der Regierungsrat die für eine gleichmässige 

Bewertung von Grundstücken notwendigen Dienstanweisungen. Es kann eine schema-

tische,  formelmässige  Bewertung  vorgesehen  werden,  wobei  jedoch  den  Qualitäts-

merkmalen der Grundstücke, die im Falle der Veräusserung auch den Kaufpreis mass-

geblich beeinflussen würden,  angemessen  Rechnung  zu  tragen  ist.  Die Formel  ist  so 

zu  wählen,  dass  die  am  oberen  Rand  der  Bandbreite  liegenden  Schätzungen  nicht 

über  dem  effektiven  Marktwert  liegen.  Führt  in  Einzelfällen  die formelmässige  Bewer-

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tung  dennoch  zu  einem  höheren  Vermögenssteuerwert,  ist  laut  § 39  Abs. 4  StG  eine 

individuelle Schätzung vorzunehmen und dabei ein Wert von 90 Prozent des effektiven 

Marktwerts anzustreben (Fassung vom 8. Januar 2001, in Kraft seit 1. Januar 2003).  

Das Bundesgericht hatte in einem Urteil vom 20. März 1998 eine frühere Ver-

sion von § 39 Abs. 3 StG, wonach unbewegliches Vermögen in der Regel zu lediglich 

60%  des  Marktwerts  zu bewerten  sei, für  verfassungswidrig  erklärt (BGE  124  I  145 = 

ZStP 1998, 221 = StE 1998 A 23.1 Nr. 1).  

bb)  Der  Verkehrswert  von  Liegenschaften  wird  demnach  gemäss  einer 

vom  Regierungsrat  erlassenen  schematischen  und  formelmässigen  Bewertung  ermit-

telt.  Massgebend  ist  vorliegend  die  Weisung  über  die  Bewertung  von  Liegenschaften 

und  die  Festsetzung  der  Eigenmietwerte  vom  12.  August  2009  (ZStB  I  Nr. 15/502; 

nachfolgend  Weisung  2009).  Aufgrund  dieser  bundesgerichtlichen  Vorgaben  passte 

der  Regierungsrat  seine  Weisung  über  die  Liegenschaftenbewertung  an  und  strebte 

Formelwerte  in  einer  Bandbreite  von  70%  bis  100%  des  Verkehrswerts  an.  Diese 

Bandbreitenregelung liegt auch der vorliegend anwendbaren Weisung 2009 zugrunde 

(Rz 79  der  Weisung  2009).  Das  Bundesgericht  hat  diese  Regelung  als  zulässig  be-

trachtet (BGr, 21. Juli 2009, 2C_823/2008, E. 4.3). 

cc)  Führt  die  schematische,  formelmässige  Ermittlung  zu  einem  Vermögens-

steuerwert,  der  über  100%  des  Verkehrswerts  oder  unter  70%  desselben  liegt,  so  ist 

eine individuelle Schätzung des Vermögenssteuerwerts vorzunehmen (Rz 79 der Wei-

sung 2009).  

Bei der individuellen Schätzung des Verkehrswerts ist in einem ersten Schritt 

auf folgende Grundlagen abzustellen (Rz 80 der Weisung 2009):  

- auf den zeitnahen Kaufpreis der Liegenschaft, 

- auf den zeitnahen Anlagewert der Liegenschaft, 

- auf ein nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen erstelltes Privatgutachten.  

Wird der Verkehrswert aufgrund einer individuellen Schätzung ermittelt, ist der 

Vermögenssteuerwert  

-  auf  70%  des  ermittelten  Verkehrswerts  festzusetzen,  wenn  der  Formelwert  weniger 

als 70% des Verkehrswerts beträgt, 

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- auf 90% des ermittelten Verkehrswerts festzusetzen, wenn der Formelwert mehr als 

100% des Verkehrswerts beträgt (Rz 82 der Weisung 2009). 

b)  Der  bei  Verkauf  der  Liegenschaft  im  Oktober  2018  erzielte  Erlös  von 

Fr. 895'000.-  stellt  einen  tauglichen  zeitnahen  Kaufpreis  im  Sinn  von  Rz 80  der  Wei-

sung 2009 dar. Die zeitliche Differenz von  acht Monaten zum Bewertungsstichtag per 

31. Dezember 2017 ist noch im Rahmen eines solchen Preisvergleichs. Es würde denn 

auch niemanden in den Sinn kommen, dem Kaufpreis bei einem Kauf acht Monate vor 

Stichtag,  somit  per  April  2017,  die  Relevanz  für  die  Bewertung  per  Ende  Jahr  abzu-

sprechen.  Auch  gemäss  dem  vom  Pflichtigen  vorgelegten  Liniendiagramm  über  die 

Preisentwicklung ist der Anstieg 2018 nicht derart drastisch, dass der Verkaufspreis im 

Oktober 2018 für den Wert per Ende Vorjahr nicht mehr relevant wäre. In diesem Zu-

sammenhang  ist  zudem  darauf  hinzuweisen,  dass  auch  der  Kaufpreis  per  Februar 

2008 für die Bestimmung des Vermögenssteuerwerts in den folgenden Jahren verwen-

det wurde, ohne dass der Pflichtige daran Anstoss genommen hätte.  

Ebenfalls  keine  Rolle  kann  es  spielen,  dass  es  sich  um  den  Verkaufspreis 

(statt  Kaufpreis  gemäss  dem  Wortlaut  der  Weisung  2009)  und  um  eine  Transaktion 

nach  dem  Stichtag  handelte.  Für  den  mit  dem  Vergleich  angestrebten  Zweck,  einen 

möglichst präzisen Wert per Stichtag zu erhalten, sind diese Umstände irrelevant. Der 

vereinbarte Preis ist auf dem freien Markt zustande gekommen. Er ist deshalb für den 

Käufer wie auch den Verkäufer massgebend.  

Der Verkaufserlös per Oktober 2018 war damit als individuelle Schätzung des 

Verkehrswerts  gemäss  Rz  80  der  Weisung  2009  tauglich.  Mit  Übernahme  von  70% 

dieses Werts in die Einschätzung ist die Vorinstanz demnach den Vorgaben der Wei-

sung 2009 gefolgt.  

3. Der Pflichtige rügt an diesem Ergebnis, dass daraus eine Ungleichbehand-

lung  gegenüber  den  Eigentümern  von  Liegenschaften  resultiere,  bei  denen  aufgrund 

fehlender  Liegenschaftentransaktionen  weiterhin  der  formelmässig  ermittelte  Vermö-

genssteuerwert gemäss Bewertung 2009 gelte. Dieser Einwand trifft zu:  

a) aa) Die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte sind für die Steuerperi-

ode 2009 allgemein nach dieser Weisung festzulegen (Rz 87 der Weisung 2009). Un-

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ter Vorbehalt der Ziff. 89 – 91 bleiben die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte 

bis  zu  einer  späteren  allgemeinen  Neubewertung  in  den  nachfolgenden  Steuerperio-

den unverändert (Rz 88 Weisung). Rz 89 – 91 der Weisung sieht eine ausserordentli-

che Neubewertung als Folge von baulichen Massnahmen und Handänderungen vor.  

Eine  Neubewertung  hat  seit  2009  nicht  mehr  stattgefunden.  Insbesondere 

gelten die damals im Anhang der Weisung 2009 für die einzelnen Lageklassen festge-

setzten  steuerlich  massgebenden  Landpreise  weiterhin.  Mithin  haben  Liegenschaften 

per  31.  Dezember  2017  noch  dieselben  formelmässigen  Vermögenssteuerwerte  wie 

2009.  

bb)  Gemäss  den  vom  Pflichtigen  vorgelegten  statistischen  Angaben  (Ange-

botspreise  Comparis)  lagen  die  Liegenschaftenpreise  (unspezifiziert)  in  der  Stadt  Zü-

rich per Ende 2017 etwa auf 145% der Preise per Ende 2009. Die Daten des statisti-

schen  Amts  des  Kantons  Zürich  bezüglich  der  Freihandverkäufe  von  Stockwer-

keigentum  zeigen  einen  Anstieg  des  Medianpreises  von  Fr. 765'000.-  (2009)  auf 

Fr. 1'215'000.- (2017), was rund 159% entspricht. Eine Suche mit Filter Neubau / 4 bis 

5  Zimmer  zeigt  einen  Anstieg  des  Medianwerts  von  Fr.  620'000.-  auf  Fr. 1'850'000.-, 

was  fast  eine  Verdreifachung  darstellt  (298%).  Die  auf  der  Internetseite  des  statisti-

schen Amtes abrufbaren Angaben zeigen dasselbe Bild (https://statistik.zh.ch/internet/ 

justiz_inneres/statistik/de/daten/daten_immobilien_raum/immomarkt.html#aktuelles). 

Nach  Ansicht  des  Gerichts  ist  damit  die  vom  Pflichtigen  behauptete  Wertentwicklung 

nachgewiesen.  

Daraus  ist  der  Schluss  zu  ziehen,  dass  die  Verkehrswerte  für  Stockwerkein-

heiten  zwischen  2009  und  2017  massiv  angestiegen  sind,  die  formelmässige  Bewer-

tung  diese  Marktentwicklung  indessen  nicht  nachvollzogen  hat.  Rein  rechnerisch  ent-

spricht  eine  Bandbreite  von  70%  bis  90%  des  Verkehrswerts  per  2009  bei  einem 

Wertzuwachs  der  Liegenschaft  auf  160%  per  Ende  2017  neu  einer  Bandbreite  zwi-

schen 43,75% bis 56,25%. Es ist damit offenkundig, dass die formelmässigen Vermö-

genssteuerwerte per Ende 2017 in der Stadt Zürich erheblich unter der bundesrechtlich 

zulässigen Untergrenze von 70% lagen. Sie waren demnach per Ende 2017 nicht bun-

desrechtskonform (BGE 124 I 145 = ZStP 1998, 221 = StE 1998 A 23.1 Nr. 1).  

cc)  Bei  diesen  Verhältnissen  führte  das  Instrument  der  individuellen  Schät-

zung  aufgrund  eines  zeitnahem  Kaufpreis  letztlich  einzig  dazu,  dass  die  Vermögens-

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steuerwerte nur gerade in diesen Fällen an die seit 2009 eingetretene Preisentwicklung 

angepasst  wurden.  Mit  anderen  Worten  werden  die  gesetzeskonformen  Vermögens-

steuerwerte nur gerade im Zusammenhang mit  Liegenschaftentransaktionen durchge-

setzt. In all den übrigen Fällen unternimmt das kantonale Steueramt nichts.  

Das  Gesetz  enthält  keine  Grundlage  für  eine  solche  ungleiche  Behandlung 

von  Liegenschaftseigentümern.  Eine  Rechtfertigung  dafür  ist  auch  aus  der  Natur  der 

Materie nicht ersichtlich.  

b)  Der  Grundsatz  der  Gesetzmässigkeit  der  Verwaltung  (Legalitätsprinzip) 

verlangt  eine  Übereinstimmung  der  Entscheidung  mit  dem  Gesetz;  er  geht  der  Rück-

sichtnahme  auf  eine  gleichmässige  Rechtsanwendung  vor  (Richner/Frei/Kaufmann/ 

Meuter, VB zu §§ 119 – 131 N 111 StG). Dies gilt allerdings nur dann, wenn die abwei-

chende Behandlung lediglich in einem einzigen oder in einigen wenigen Fällen erfolgt 

ist. Besteht hingegen eine eigentliche ständige gesetzeswidrige Praxis und lehnt es die 

Behörde ab, diese aufzugeben, kann der Private verlangen, dass die gesetzeswidrige 

Begünstigung,  die  dem  Dritten  zuteil  wird,  auch  ihm  gewährt  wird  (Gleichbehandlung 

im  Unrecht,  spezielle  Rechtsgleichheit;  vgl.  hierzu  Häfelin/Müller/Uhlmann,  Allgemei-

nes  Verwaltungsrecht,  7.  A.,  2016,  Rz  599).  Dabei  dürfen  keine  gewichtigen  öffentli-

chen Interessen oder das berechtigte Interesse eines privaten Dritten der gesetzmäs-

sigen Rechtsanwendung entgegenstehen. In einem solchen Interessenkonflikt sind die 

einander widersprechenden Rechte und Interessen im Einzelfall gegeneinander abzu-

wägen  (Häfelin/Müller/Uhlmann,  Rz 603).  Vorausgesetzt  wird  im  Weiteren,  dass  sich 

die Behörde der Rechtswidrigkeit bewusst war und keine Anstalten getroffen hat, ihre 

Praxis zu ändern.  

Die Bewertung gemäss Stand 2009 auch im Jahr 2017 umfasst nach den vor-

liegenden Daten ganz B und wirkt sich damit auf einen grossen Personenkreis aus. Die 

daraus  resultierende  bundesrechtswidrige  Unterbewertung  war  dem  kantonalen  Steu-

eramt zweifellos bewusst. Überwiegende öffentliche Interessen, die dagegen sprechen, 

dem  Pflichtigen  denselben  Vorteil  zukommen  zu  lassen,  sind  nicht  ersichtlich,  dürfte 

doch der Steuerausfall im Vergleich zu den Ausfällen, die aus der generellen Unterbe-

wertung  resultieren,  minim  sein.  Eine  gesetzeskonforme  Neubewertung  ist  zurzeit 

ebenfalls  nicht  ersichtlich;  gemäss  den  auf  der  Internetseite  des  kantonalen  Steuer-

amts aufgeschalteten Informationen ist seither lediglich 2019 eine Anpassung der Ein-

teilung in die Lageklassen vorgenommen worden.  

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Damit hat der Pflichtige Anspruch auf eine Gleichbehandlung mit den übrigen 

Liegenschaftseigentümern. Aus diesem Grund ist auch bei ihm der Vermögenssteuer-

wert 2009 einzusetzen. Dieser beträgt gemäss der Bewertung vom 11. Januar 2010 für 

seinen  hälftigen  Liegenschaftsanteil  Fr.  332'500.-.  Dies  ergibt  neu  ein  steuerbares 

Vermögen des Pflichtigen von Fr. 208'000.-.  

4.  Bei  diesem  Ausgang  erübrigt  es  sich,  auf  die  Frage  der  Einholung  eines 

Amtsberichts zur Praxis des kantonalen Steueramts bezüglich der Ermittlung des Ver-

mögenssteuerwerts bei zeitnahem Verkauf einer Liegenschaft einzugehen.  

5. Gestützt auf diese Erwägungen ist der Rekurs materiell gutzuheissen. Aus-

gangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens dem Rekursgegner aufzuerlegen (§ 151 

Abs.  1  StG).  Dem  Pflichtigen  ist  keine  Prozessentschädigung  zuzusprechen,  da  kein 

besonderer  Aufwand  ersichtlich  ist  (§  152  StG  i.  V.  m.  § 17  Abs. 2  des  Verwaltungs-

rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/6. September 1987, VRG).  

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird gutgeheissen. Der Rekurrent wird für die Steuerperiode 2017 …  

[…] 

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