# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** aed6d5a4-b06a-5096-9059-1f83187727b7
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-08-25
**Language:** de
**Title:** Solothurn Obergericht Schuldbetreibungs- und Konkurskammer 25.08.2025 SCBES.2025.76
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_OG_005_SCBES-2025-76_2025-08-25.html

## Full Text

Aufsichtsbehörde für

Schuldbetreibung und
Konkurs 

 

 

 

 

 

Urteil vom 25. August 2025

Es wirken mit:

Präsident Flückiger 

Oberrichterin Kofmel  

Oberrichterin Hunkeler

Gerichtsschreiber Isch

In Sachen

A.___ GmbH,

 

Beschwerdeführerin 

 

 

gegen

 

 

Betreibungsamt Thal-Gäu, 

 

Beschwerdegegner 

 

betreffend     Retentionsurkunde
Nr. […]

zieht die Aufsichtsbehörde
für Schuldbetreibung und Konkurs in Erwägung:

I.

 

1. Mit Eingabe vom 16. Juli 2025 erhebt
die A.___ GmbH fristgerecht Beschwerde gegen die Retentionsurkunde Nr. […] des
Betreibungsamtes Thal-Gäu vom 7. Juli 2025 und führt im Wesentlichen aus, die
in der Retentionsurkunde erwähnten fälligen Mietzinsen vom 1. Juni 2025 bis 31.
Juli 2025 in Höhe von CHF 5'729.30 entsprächen nicht der Wahrheit. Den
Mietzins für den Monat Juni 2025 habe die Beschwerdeführerin bereits beglichen.
Der Mietzins für den aktuellen Monat Juli 2025 werde anhand separater
Vereinbarung mit der Vermieterin erst am 31. Juli 2025 fällig. Die
laufenden Mietzinse für die Monate August und September 2025 seien nicht, wie
in der Retentionsurkunde erwähnt, am 1. des Monats fällig, sondern bis zum Ende
des Monats zu begleichen. Diese Zahlungsvereinbarung sei mit der Vermieterin im
Januar 2025 getroffen worden. Weil die Beschwerdeführerin den Mietvertrag
zuerst fristlos zum 31. Juli 2025 und nachfolgend ausservertraglich zum 30.
September 2025 gekündigt habe und bis dahin exakt drei Monatsmieten fällig würden,
sehe die Beschwerdeführerin diese Retention aufgrund der 3-monatigen
Mietkaution als völlig unbegründet und absolut inadäquat. Sodann sei von den
aufgenommenen Gegenständen im Erdgeschoss und auf dem Parkplatz ausschliesslich
der unter Punkt 5 erwähnte Bodenbelag im Besitz der Firma A.___ GmbH. Es handle
sich um einen brandneuen Industrie-Belag mit einem Einkaufswert von CHF 6'340.00.
Bei der unter Punkt 2 erwähnten originalverpackten und
brandneuen 4-Säulen-Hebebühne mit einem Einkaufswert von CHF 17'038.00 handle
es sich um einen Gegenstand, welcher durch einen Leasingvertrag mit monatlichen
Zahlungen finanziert werde. Seitens der A.___ GmbH sei bis heute exakt die Hälfte
abbezahlt worden. Bis zur vollständigen Bezahlung des Leasinggegenstandes bleibe
dieser im Eigentumsvorbehalt des Lieferanten. Die Gegenstände unter den Punkten
1 und 3, sowie das Fahrzeug unter Punkt 6 seien nachweislich im Privatbesitz
des Gesellschafters B.___ und seien der A.___ GmbH zur Benützung bereitgestellt
worden. Darüber hinaus wolle sich die Beschwerdeführerin über den äusserst
dilettantischen Ablauf bei der Aufnahme des Firmeneigentums beschweren. Keine
der Mitarbeiterinnen des Betreibungsamtes habe sich anlässlich der Besichtigung
ausweisen wollen oder können. Somit betrachte sie dieses Vorgehen als nicht
legitim, da sie gar keine Gewissheit gehabt habe, dass es sich zweifellos um
echte Mitarbeiterinnen des Betreibungsamtes gehandelt habe. Um dies noch vor
Ort zu beenden, habe sie vorgeschlagen, die Mietzinse für die Monate Juli,
August und September 2025 sofort, online und im Voraus zu bezahlen, selbst wenn
die dreimonatige Kaution für die Vermieterin eine ausreichende Garantie
darstelle. Dies habe C.___ von der Gläubigerin, D.___ GmbH, mit den Worten «Der
Zug ist abgefahren» abgelehnt. 

 

2. Mit Vernehmlassung vom 6. August 2025
schliesst das Betreibungsamt auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei.

 

II.

 

1. Die Beschwerdeführerin macht unter
anderem geltend, die unter Punkt 2 erwähnte originalverpackte
4-Säulen-Hebebühne werde durch einen Leasingvertrag mit monatlichen Zahlungen
finanziert. Bis zur vollständigen Bezahlung des Leasinggegenstandes bleibe diese
im Eigentumsvorbehalt des Lieferanten. Zudem seien die Gegenstände unter den
Punkten 1 und 3, sowie das Fahrzeug unter Punkt 6 nachweislich im Privatbesitz
des Gesellschafters B.___ und der A.___ GmbH zur Benützung bereitgestellt
worden. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass Eigentums- und Pfandansprachen Dritter
vom Betreibungsamt - sobald dieses davon Kenntnis erhält - in der
Retentionsurkunde analog der Pfändung vorzumerken sind (Art. 106 Abs. 1 SchKG).
Über solche (materiellen) Rechte Dritter kann nur das Zivilgericht im
Widerspruchsverfahren endgültig entscheiden, welches gemäss Art. 155 Abs. 1 SchKG
erst nach Stellen des Verwertungsbegehrens eingeleitet wird (BGE 108 III 122 E.
4 S. 123; 104 III 27 E. 2; 96 III 69 E. 1; vgl. N 96 ff.). Somit tritt die
Aufsichtsbehörde mangels Zuständigkeit in diesem Punkt nicht auf die Beschwerde
ein. Da die geltend gemachten Drittansprüche bislang nicht im
Retentionsverzeichnis vorgemerkt wurden, hat dies das Betreibungsamt
entsprechend nachzuholen.

 

2.       

2.1 Vermieter und Verpächter von
Geschäftsräumen können, auch wenn die Betreibung nicht angehoben ist, zur
einstweiligen Wahrung ihres Retentionsrechtes (Art. 268 ff. und 299c OR) die
Hilfe des Betreibungsamtes in Anspruch nehmen. Das Betreibungsamt nimmt ein
Verzeichnis der dem Retentionsrecht unterliegenden Gegenstände auf und setzt
dem Gläubiger eine Frist zur Anhebung der Betreibung auf Pfandverwertung an
(Art. 283 SchKG).

 

2.2 Die Beschwerdeführerin macht unter
anderem geltend, die aufgeführten Mietzinsforderungen entsprächen nicht der
Wahrheit und seien teilweise bereits bezahlt worden, zudem werde der Mietzins
für den Monat Juli 2025 gemäss separater Vereinbarung erst per Ende Monat
fällig, des Weiteren seien die laufenden Mietzinse für die Monate August 2025
und September 2025 entgegen den Angaben in der Retentionsurkunde bis zum Ende
des betreffenden Monats zu bezahlen. Für diese Behauptungen legt die
Beschwerdeführerin keine Belege vor. Wie das Betreibungsamt in diesem
Zusammenhang sodann treffend ausführt, ergibt sich aus den Mietverträgen, dass
die Mietzinse jeweils zum Voraus zu entrichten sind, was in der
Retentionsurkunde auch entsprechend wiedergegeben wurde. Die Vorauszahlung der
Mietzinse wurde mit Vereinbarung vom 3. Juni 2025 (BA [Akten des
Betreibungsamtes] 6) durch Verweis auf die ursprünglichen Mietverträge
entsprechend bestätigt, was die Beschwerdeführerin durch Mitunterzeichnung auch
zur Kenntnis genommen hatte. 

 

Das Betreibungsamt hat ohnehin nicht zu beurteilen,
ob die Mietzinsforderung materiell berechtigt oder bezahlt sind. Es hat
lediglich zu prüfen, ob die formellen Voraussetzungen für die Aufnahme eines
Retentionsverzeichnisses erfüllt sind. Um sich gegen die Retentionsforderung
zur Wehr zu setzen, steht der Beschwerdeführerin die Erhebung des
Rechtsvorschlags offen. Sie kann dabei sowohl die Forderung, einen Teil
derselben oder das Recht, sie auf dem Betreibungsweg geltend zu machen, als
auch das Retentionsrecht selbst durch Erhebung des Rechtsvorschlages bestreiten
(BSK SchKG II-Andreas Wiede, 3. Auflage, Basel 2021, Art. 283 N 81). Das
Betreibungsamt seinerseits prüft die formellen Voraussetzungen des Begehrens um
Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses nur summarisch und unter Vorbehalt des
Beschwerderechts nach Art. 17 SchKG frei und endgültig. Als materielle
Voraussetzung für die Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses ist erforderlich,
dass ein Retentionsrecht überhaupt besteht oder zumindest bestehen kann. Da die
Frage des Bestandes des Retentionsrechts mit Ausnahme von Art. 92 SchKG eine
materiellrechtliche ist, welche nur durch das Zivilgericht endgültig
entschieden werden kann, hat das Betreibungsamt die Handlung einstweilen
vorzunehmen, wenn sich für dieses nach vorfrageweiser Überprüfung nicht in
eindeutiger Weise ergibt, dass es sich um ein rechtsmissbräuchliches Begehren
handelt oder, dass es sich im gegebenen Fall nicht um ein Retentionsrecht - namentlich
weil es sich z.B. offensichtlich nicht um Geschäftsräume handelt - handeln kann
(BSK SchKG II-Andreas Wiede, a.a.O., Art. 283, N 50 f. m.w.H.). Beim Gesuch um
Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses für verfallenen Mietzins wird der
Bestand des Retentionsrechts vermutet, sobald die Angaben des Gesuchstellers (Angaben
Mieterpartei, Angaben Vermieterpartei, Bezeichnung Mietobjekt, Angabe Forderungsbetrag
und Mietperiode, Grund des Begehrens) vorliegen. Der Bestand ist durch ein
formell gültiges Retentionsbegehren, aus dem die entscheidende Tatsache des
Mietzinsrückstandes hervorgeht, glaubhaft gemacht. Hingegen muss bei der
Geltendmachung des Retentionsrechts zur Sicherung des künftigen
Halbjahreszinses zusätzlich eine Bedrohung des Retentionsrechts selbst, in
aller Regel in Form einer konkreten und unmittelbaren Gefahr der Wegschaffung
der eingebrachten Gegenstände durch den Mieter, glaubhaft gemacht werden, was die
Retentionsgläubigerin in ihrem Begehren um Aufnahme eines
Retentionsverzeichnisses vom 4. Juli 2025 auch explizit erwähnt hat (vgl. BA 3).
Glaubhaft gemacht ist diese Gefahr nach der Praxis insbesondere dann, wenn der
Mieter ausserterminlich gekündigt hat oder schriftlich die Absicht geäussert hat,
Einrichtungsgegenstände zu verkaufen (BSK SchKG II-Andreas Wiede, a.a.O., Art.
283 N 53 f.). Gestützt auf die vorgehenden Ausführungen ist die vom
Betreibungsamt erstellte Retentionsurkunde Nr. […] vom 7. Juli 2025 somit nicht
zu beanstanden.

 

3. Schliesslich macht die
Beschwerdeführerin geltend, keine der Mitarbeiterinnen des Betreibungsamtes
habe sich anlässlich der Besichtigung ausweisen wollen oder können, weshalb sie
gar keine Gewissheit gehabt habe, dass es sich zweifellos um echte
Mitarbeiterinnen des Betreibungsamtes gehandelt habe. Dem hält das
Betreibungsamt entgegen, dem anwesenden Geschäftsführer der Beschwerdeführerin
sei ausdrücklich eröffnet worden, wer anwesend sei und, dass es sich um ein
betreibungsrechtliches Verfahren handle, für welches das Betreibungsamt
Thal-Gäu nach § 14 Abs. 1 und 18 RVOV SO i.V.m. § 1 Abs. 1 lit. c ASV örtlich
zuständig sei (BSK SchKG II-Andreas Wiede, a.a.O. Art. 283 N 47). Diese Ausführungen
des Betreibungsamtes blieben seitens der Beschwerdeführerin in der Folge
unbestritten, weshalb nicht weiter darauf einzugehen ist.

 

4. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen,
soweit darauf einzutreten ist. Das Beschwerdeverfahren ist nach Art. 20a SchKG
und Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG unentgeltlich. Die Ausrichtung einer
Parteientschädigung kommt nicht in Betracht (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG).

Demnach wird erkannt:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit
darauf einzutreten ist.

2.    Es werden keine Kosten erhoben.

 

Rechtsmittel: Gegen
diesen Entscheid kann innert 10 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. 

Im Namen der Aufsichtsbehörde für
Schuldbetreibung und Konkurs

Der Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber

Flückiger                                                                           Isch