# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2e977318-538e-5382-b386-ce610656c1c9
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-23
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 2. Kammer 23.04.2024 II 2023 32
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_002_II-2023-32_2024-04-23.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer II

II 2023 32

Entscheid vom 23. April 2024 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
Dr.iur. Frank Lampert, Richter
Dr.iur. Thomas Twerenbold, Gerichtsschreiber

Parteien A.________

gegen

Kantonale Steuerkommission, Bahnhofstrasse 15, Postfach 1232, 
6431 Schwyz,
Vorinstanz,

Gegenstand Güterschätzungen (Neuschätzung infolge Investitionen)

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Sachverhalt:

A. A.________ ist Eigentümer des Grundstücks Kat.Nr. xxx (1'020 m2), Flur-
name B.________, Gemeinde U.________/SZ. Auf dem Grundstück steht ein 
biedermeierliches Wohnhaus und ein damit durch einen Zwischenbau verbunde-
ner Schopf. Das 9 1/2 Zimmer-Einfamilienhaus wird vom Eigentümer und seiner 
Familie bewohnt. Das Gebäude ist im Kantonalen Inventar geschützter Bauten 
und Objekte des Kantons Schwyz (KIGBO; neu: Kantonales Schutzinventar 
[KSI], Nr. yyy) verzeichnet. Mit Anpassungsschätzung infolge Verfügung und Kor-
rektur des Eigenmietwertes vom 7. Oktober 2009 wurden mit Wertbasis 2004 und 
Wertgültigkeit ab 2. Januar 2007 der Eigenmietwert pro Jahr auf Fr. 19'952.-- und 
der Vermögenssteuerwert auf Fr. 795'969.-- festgesetzt (Schätzungsakten act. A 
17 – A 19 = Bf-act. Beilage 3).

B. In den Jahren 2014 bis 2018 liess A.________ verschiedene Arbeiten (Ja-
lousien, Fassade, Sockelgeschoss, Vorplatz, Garagentor, Ersatz eines Parkett-
bodens) im Umfang von total Fr. 304'871.-- ausführen. Hierauf nahm die kanto-
nale Steuerverwaltung, Abteilung Liegenschaftenschätzung, eine Neuschätzung 
infolge Investitionen vor. Mit Schätzungsverfügung vom 1. Juni 2022 wurden mit 
Wertbasis 2011 und Wertgültigkeit ab 1. Oktober 2018 der Eigenmietwert pro 
Jahr auf Fr. 23'303.-- und der Vermögenssteuerwert auf Fr. 1'051’093.-- festge-
legt (Schätzungsakten act. A 1 – A 2 = Bf-act. Beilage 30).

C. Gegen die Schätzungsverfügung erhob A.________ Einsprache (Akten des 
Einsprachevorverfahrens act. E 9 – E 22 = Bf-act. Beilage 31), welche die kanto-
nale Steuerkommission mit Einspracheentscheid vom 9. März 2023 (Versand 
14.3.2023) unter Auferlegung der Verfahrenskosten an den Einsprecher abwies 
(Akten des Verfahrens vor Steuerkommission act. E 001 – E 006 = Bf-act. Beila-
ge 32). 

D. Mit Eingabe vom 11. April 2023 erhebt A.________ gegen den Einspra-
cheentscheid Beschwerde beim Verwaltungsgericht Schwyz mit folgenden An-
trägen:

1. Es seien der Einspracheentscheid vom 14. März 2023 sowie die 
Schätzungsverfügung vom 1. Juni 2022 ersatzlos aufzuheben.

2. Eventualiter sei die Schätzungsverfügung vom 1. Juni 2022 zu korrigieren und 
ein Eigenmietwert von CHF 19‘952 und ein Vermögenssteuerwert von 
CHF 832‘228 zu veranlagen.

3. Subeventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung zurückzuweisen. 

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E. Die Vorinstanz schliesst mit Vernehmlassung vom 31. Mai 2023 auf kosten-
fällige Abweisung der Beschwerde. Der Beschwerdeführer repliziert am 21. Au-
gust 2023.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Das Verfahren über die Grundstückschätzung im Kanton Schwyz ist ein 
vom ordentlichen Steuerveranlagungsverfahren getrenntes Verfahren: Die 
kantonale Steuerverwaltung legt die Eigenmietwerte (§ 22) und die 
Vermögenssteuerwerte von Grundstücken (§ 42) in Form selbständig 
anfechtbarer Verfügungen fest (§ 155 Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons 
Schwyz [StG; SRSZ 172.200] vom 9. Februar 2000) und eröffnet diese dem 
Eigentümer (§ 19 des Gesetzes des Kantons Schwyz über die steueramtliche 
Schätzung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke [SchätzG; SRSZ 172.230] vom 
24. November 2004). Gegen die Schätzungsverfügung steht der steuerpflichtigen 
Person ein Einsprache- und Beschwerderecht zu. Die Bestimmungen des 
kantonalen Steuergesetzes über das Einspracheverfahren (§§ 151 ff. StG) und 
das Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht (§§ 166 f. StG) sind 
anwendbar. Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer und steuerpflichtige 
Person zur Beschwerde befugt. Auf die frist- und formgerechte Beschwerde ist 
einzutreten.

2. Zunächst ist die Frage zu klären, ob die vom Beschwerdeführer vorge-
nommenen Arbeiten eine individuelle Schätzung auszulösen vermögen.

2.1 Gemäss § 7 Abs. 1 SchätzG sind individuelle Schätzungen von einzelnen 
Grundstücken bei wesentlichen Bestandes-, Wert- und Nutzungsänderungen von 
Amtes wegen vorzunehmen. 

Bestandes-, Wert- und Nutzungsänderungen sind gemäss § 7 Abs. 2 SchätzG 
insbesondere: 
- Umzonung;
- Parzellierung oder Vereinigung von Grundstücken;
- Neu-, Um-, Aus- und Anbauten oder Abbruch von Dauerbauten;
- Begründung oder Aufhebung von Baurechten und Stockwerkeigentum;
- Einräumung von wirtschaftlich wesentlichen Rechten und Lasten;
- Zweckänderung von Dauerbauten;
- Ausbeutung von Naturvorteilen, Errichtung von Deponien und 

Rekultivierungen.

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§ 7 Abs. 4 SchätzG sieht zudem vor, dass bei Um-, Aus- und Anbauten eine 
individuelle Schätzung erst ab einer Bausumme von Fr. 200'000.-- erfolgt. 

Die vom Regierungsrat gestützt auf § 20 SchätzG erlassene 
Schätzungsanleitung für die steueramtliche Schätzung nichtlandwirtschaftlicher 
Grundstücke (Schätzungsanleitung) vom 24. August 2005 enthält Ausführungen 
zu einzelnen Bestimmungen. 

Unter Rz. 6 der Ausführungsbestimmungen in der Schätzungsanleitung wird zu 
§ 7 SchätzG ausgeführt:

6 Individuelle Schätzungen sind insbesondere vorzunehmen bei jeder:
- Umzonung;
- Parzellierung oder Vereinigung von Grundstücken, wobei immer alle 

Parzellen neu geschätzt werden;
- Neubauten und Abbruch von Dauerbauten;
- Begründung, Änderung oder Aufhebung von Baurechten und 

Stockwerkeigentum;
- Einräumung von wirtschaftlichen Rechten und Lasten;
- Zweckänderung von Dauerbauten, wie z.B. Umnutzung eines Ein-

familienhauses in ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus oder von Ge-
werbebauten in Wohnbauten;

- Ausbeutung von Naturvorteilen, Errichtung von Deponien und Re-
kultivierungen. 

Unter Rz. 8 der Ausführungsbestimmungen in der Schätzungsanleitung wird 
zudem ausgeführt: 

8 Bei Um-, Aus- und Anbauten erfolgt eine individuelle Schätzung erst ab 
einer Bausumme von Fr. 200'000.--. Wird innerhalb von fünf Jahren die 
Gesamtbausumme von Fr. 200'000.-- erreicht, ist ebenfalls eine 
individuelle Schätzung vorzunehmen. Grundlage bildet die Wertbasis 
per 31. Dezember des Jahres vor der Fertigstellung der letzten 
Baute/Anlage. Für die Ermittlung der Summe von Fr. 200'000.-- wird 
nicht zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen 
unterschieden.

2.2 Die Vorinstanz geht aufgrund der getätigten Investitionen davon aus, dass 
eine wesentliche Wertänderung des Grundstückes stattgefunden habe. Die 
getätigten Investitionen lägen einiges über der im Falle eines Um-, Aus- und An-
baus eine individuelle Neuschätzung auslösenden Bausumme von Fr. 200'000.--. 
Zudem betrage der getätigte Investitionsumfang rund 40% des bis anhin ermittel-
ten Grundstückwertes. 

Der Beschwerdeführer vertritt dagegen den Standpunkt, dass sich der Wert des 
Grundstückes nicht wesentlich geändert habe. Die Bausumme sei nur bei Um-, 
Aus- und Anbauten von Bedeutung. Diese Tatbestandsmerkmale seien nicht er-
füllt. Fassaden, Jalousien und Sockelbemalung hätten keinen wesentlichen Ein-
fluss auf den Wert des denkmalgeschützten Gebäudes. Eine Fassadenrenovati-

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on und die Erneuerung von Jalousien dienten dazu, den Wert eines Gebäudes 
längerfristig zu erhalten.

2.3 Wie das Verwaltungsgericht bereits im VGE II 2018 15 vom 22.11.2018 
E. 2.3 entschieden hat, können unter "Um-, Aus- und Anbauten" auch 
umfangreiche Unterhaltsarbeiten an einer Liegenschaft (wie z.B. Sanierungen 
und grössere Renovationen/Reparaturen) subsumiert werden. Auch wenn die 
vorgenommenen Arbeiten einkommenssteuerrechtlich als Unterhalt gelten mö-
gen, können diese entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers durchaus wert-
steigernd wirken. Entsprechend stellt auch hier in diesem Fall die Bausumme von 
insgesamt mindestens Fr. 200'000.-- über einen Zeitraum von fünf Jahren die 
Grenze dar, ab welcher eine wesentliche Änderung angenommen wird. Eine an-
dere, hier nicht zu prüfende Frage ist, ob sich damit bei den für die Besteuerung 
massgeblichen Werten (Eigenmietwert und/oder Vermögenssteuerwert) über-
haupt eine Änderung von einer gewissen Relevanz ergibt. Wesentlich muss in 
jedem Fall die Änderung selber, nicht die Auswirkung auf die Schätzung sein. 
Damit ist klar, dass die vorgenommenen Arbeiten eine individuelle Schätzung 
auszulösen vermögen.

3. Wenn die vorgenommenen Arbeiten eine individuelle Schätzung auszulö-
sen vermögen, stellt sich die Frage nach dem Schätzungsumfang: Anpassungs- 
bzw. Nachschätzung oder grundlegende Neubewertung des ganzen Grunds-
tücks?

3.1 Bezüglich Schätzungsumfang sieht § 9 SchätzG vor, dass bei generellen 
Neuschätzungen immer das ganze Grundstück neu zu schätzen ist (Satz 1), 
während bei individuellen Schätzungen nur die veränderten Liegenschaftsteile 
neu zu schätzen sind, soweit diese von der übrigen Liegenschaft 
schätzungstechnisch getrennt bewertet werden können (Satz 2). 

In den vom Regierungsrat gestützt auf § 20 SchätzG erlassenen 
Ausführungsbestimmungen in der Schätzungsanleitung wird zu § 9 SchätzG 
unter Rz. 9 ff. ausgeführt:

9 Soweit veränderte Liegenschaftsteile von der übrigen Liegenschaft 
schätzungstechnisch getrennt bewertet werden können, sind nur 
die veränderten Liegenschaftsteile neu zu schätzen. Grundlage 
bildet die Wertbasis der bestehenden Schätzung.

10 Schätzungstechnisch getrennt bewertet werden nachträglich 
erstellte Gebäude und Anlagen, bei welchen zusätzliche 
Nutzflächen und Volumen für sich eine Einheit bilden und die 
Schätzungswerte (Mietwert und Vermögenssteuerwert) deshalb 
separat ermittelt werden können. Dazu gehören insbesondere:
- Garage;

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- Aussenschwimmbad;
- Gartenhaus;
- Tennisplatz;
- Lagerschuppen;
- Geräteschuppen.

11 Schätzungstechnisch nicht trennbar und deshalb als ganzes 
Grundstück zu schätzen sind nachträglich erstellte Räumlichkeiten 
und Anlagen, bei welchen die bestehenden Nutzflächen von 
Wohnungen, Gewerbe- und Geschäftsräumen ergänzt oder 
erweitert werden und/oder das Volumen des Gebäudes verändert 
wird. Dazu gehören insbesondere:
- Um- und Ausbauten;
- Dachaufstockungen;
- Unterkellerungen.

3.2 Die Vorinstanz beruft sich darauf, aufgrund der Gesetzesmaterialien erge-
be sich, dass die frühere Praxis, wonach bei individuellen Schätzungen nur die 
veränderten Liegenschaftsteile neu geschätzt worden seien, mit dem heute gel-
tenden SchätzG eine Präzisierung erfahren habe. Seither seien bei einer indivi-
duellen Schätzung die veränderten Liegenschaftsteile nur dann noch separat zu 
schätzen, wenn sich diese schätzungstechnisch auch getrennt bewerten liessen. 
Was schätzungstechnisch als getrennt bewertbar zu betrachten sei, werde in den 
Gesetzesmaterialien exemplarisch aufgezeigt (z.B. ein nachträglich erbautes 
Schwimmbad, ein Wintergartenanbau oder ein Geräteschuppen mit Bastelrau-
manbau). Schätzungstechnisch getrennt bewertbare Objekte stellten eine in sich 
geschlossene Einheit dar. Es sei notorisch, dass nur bei in sich abgeschlossenen 
Liegenschaftsteilen der Eigenmietwert und der Vermögenssteuerwert separat 
ermittelt werden könnten. Die vorliegend getätigten Investitionen in Fassaden, 
Jalousien etc. stellten keine schätzungstechnisch getrennt bewertbaren Liegen-
schaftsteile dar. Sowohl eine Fassade wie auch Jalousien gehörten zum Ge-
samtbau (z.B. Wohnhaus). Auch für nicht schätzungstechnisch versierte Perso-
nen sei sofort erkennbar, dass weder für eine Fassade noch für Jalousien etc. 
ein separater Eigenmietwert und Vermögenssteuerwert ermittelt werden könne.

Der Beschwerdeführer macht demgegenüber geltend, das Festhalten an der bis-
herigen Praxis sei weder von der Kommission noch vom Kantonsrat bemängelt 
worden und sei damit Gesetz, das von der Steuerverwaltung anzuwenden sei. In 
der Schätzungsverfügung würden der Eigenmietwert, das Einfamilienhaus, der 
Zwischenbau, die Umgebung, die Baunebenkosten und der Landwert in eigenen 
Rubriken separat aufgeführt. Dies sei nur möglich, wenn sie auch separat ge-
schätzt werden (könnten). Wo hier die "schätzungstechnische" Problematik lie-
gen solle, sei schlicht nicht erkennbar, und werde von der Vorinstanz auch mit 
keinem Wort erwähnt, geschweige denn substantiiert. Die Vorinstanz sei auf der 
Schatzung nach Rubriken zu behaften. Im Einzelnen: 

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- Unter der Rubrik "Eigenmietwert" hätten sich keine Änderungen in der Ge-
bäudeeinteilung und der Raumeinteilung ergeben. Trotzdem sei eine Er-
höhung des Mietpreisniveaus vorgenommen worden. Dies widerspreche der 
Rechtsprechung und sei damit unzulässig. 

- Unter der Rubrik "Einfamilienhaus" hätten ersetzte Fassade und Jalousien 
unmöglich zu einer Wertsteigerung des Gebäudes von 37 % (Wertsteigerung 
von Fr. 186'161 im Verhältnis zu Fr. 496'489) führen können. Auf das gesam-
te Gebäude dürfte deren Wert wohl weniger als 10 % ausmachen.

- Unter der Rubrik "Schopf + Zwischenbau" sei nichts Wesentliches verändert 
worden. Wegen Unterschreitens der Bausumme gebe es keinen Grund für 
eine Neuschätzung. Schopf + Zwischenbau würden weiterhin gleich genutzt.

- Unter der Rubrik "Umgebung" sei der Neuwert richtigerweise nicht verändert 
worden. In Verletzung der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung sei aber 
eine Anpassung bei der Reduktion vorgenommen worden. 

- Unter der Rubrik "Baunebenkosten" könne der Einfachheit halber eine 10%-
ige Steigerung, analog zu den Kosten Einfamilienhaus, eingesetzt werden.

- Unter der Rubrik "Landwert" springe ins Auge, dass der Landwert ohne 
Rücksicht auf das Gebäude geschätzt werden könne. Es gebe keinen Anlass, 
vom Landwert abzuweichen.

In der Vernehmlassung führt die Vorinstanz weiter aus, dass für die Berechnung 
der beiden Werte (Ertragswert und Realwert) dieselben Datengrundlagen gelten 
müssten, andernfalls unbrauchbare und damit falsche Ergebnisse erzielt würden. 
Nur in Fällen, wo Liegenschaftsteile eine abgeschlossene Einheit bildeten, könne 
auf die Schätzung der übrigen Liegenschaftsteile verzichtet werden. Entspre-
chend werde in der Schätzungsanleitung ausgeführt, dass für die neu geschätz-
ten Liegenschaftsteile die Wertbasis der bestehenden Schätzung gelte. Somit 
werde nur bei diesen Schätzungen die Gleichbehandlung der Eigentümer unter-
einander gegenüber der Gleichbehandlung von Eigentümer und Mieter der Vor-
rang gegeben und Gleichbehandlung im Unrecht gewährt. Dass weder die Fas-
sade noch die Jalousien eines Wohnhauses eine in sich geschlossene Schät-
zungseinheit bildeten, sei notorisch. Dasselbe gelte für das gemauerte Sockelge-
schoss, auf dem das zusammengebaute Wohn- und Nebengebäude stehe. 
Wohnhaus, Zwischenbau und Schopf seien funktional miteinander verbunden 
und bildeten eine schätzungstechnische Einheit. 

Der Beschwerdeführer hält in der Replik an der Auffassung fest, dass aus den 
Ausführungen der Vorinstanz nicht hervorgehe, weshalb Einfamilienhaus und 
Schopf + Zwischenbau nicht getrennt bewertet werden können sollten. Dem 
Schopf + Zwischenbau sei eine separate Versicherungsnummer zugewiesen. 
Dies sei nur möglich, wenn separat versichert und – als Basis dazu – getrennt 

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bewertet werden könne. Der Vorinstanz gehe es schlicht darum, die Liegenschaft 
als Ganzes höher bewerten zu können.

3.3 Die Begründung der Vorinstanz über die Ermittlung der Schätzwerte (Ei-
genmietwert und Vermögenssteuerwert) ist nachvollziehbar und entspricht den 
gesetzlichen Vorgaben. Die isolierte Schatzung nach einzelnen Rubriken und 
entsprechend mit unterschiedlichen Wertbasisdaten lässt sich mit der gesetzli-
chen Ermittlungsmethode nicht vereinbaren. Es ist nicht zu verkennen, dass es je 
nach Grund, der zur individuellen Schätzung führt, technisch schwierig sein kann, 
Anpassungs- bzw. Nachschätzungen durchzuführen. Bereits nach der früheren 
Praxis galt, dass bei grundlegenden Veränderungen, wie zum Beispiel umfas-
sender Zweckänderung oder Renovation, die zu einer individuellen Neueinschät-
zung führen, für die Ermittlung der Schätzwerte uneingeschränkt die Verhältnisse 
im Zeitpunkt der individuellen Schätzung massgebend sind (vgl. VGE II 324/91 
vom 20.12.1991 publiziert in StE 1992 SZ B 52.21 Nr. 1). Es wurde allerdings 
auch darauf hingewiesen, dass hier stets darauf zu achten ist, dass der Unter-
schied zwischen den Verhältnissen im Zeitpunkt der generellen Schätzung und 
der individuellen Schätzungen nie ein Ausmass annimmt, welches als verfas-
sungswidrig, weil rechtsungleich, bezeichnet werden müsste, und welches im 
Falle einer fehlenden neuen generellen Schätzung den Anspruch auf Unrechts-
gleichbehandlung zu begründen vermöchte. Es kann als notorisch bezeichnet 
werden, dass im Kanton Schwyz die Steuerwerte der Liegenschaftsschätzungen 
nicht mehr aktuell sind (per 8.6.2022 sind/waren noch rund 70 % der Liegen-
schaften nach wie vor auf der Wertbasis von 2004 bewertet, vgl. RRB 
Nr. 476/2022 vom 8.6.2022, Ziff. 2.3.1 und 2.3.5). Indes bilden hier die vorge-
nommenen Arbeiten auch mit Blick auf die Gleichbehandlungsproblematik einen 
genügenden Rechtfertigungsgrund für die individuelle Neuschätzung des ganzen 
Grundstücks. Die Situation des Beschwerdeführers ist nicht vergleichbar mit je-
ner eines Eigentümers, der keine (wesentlichen) Änderungen an der Liegen-
schaft vorgenommen hat. So kann jedenfalls nicht davon gesprochen werden, 
dass es sich um rein konjunkturell bedingte Wertänderungen handeln würde. 
Insbesondere werden durch die vorgenommenen Arbeiten beim Realwert die 
Wertminderungen (Gebäude / Umgebung / Baunebenkosten) reduziert und auch 
beim Ertragswert bzw. Kapitalisierungssatz ergibt sich eine Reduktion der Zu-
schläge für die Bewirtschaftungskosten. Lediglich die Erhöhung des Eigenmiet-
wertes (Korrekturfaktor RE unverändert) ist hauptsächlich auf die Änderung des 
Mietpreisniveaus zurückzuführen. Das ändert jedoch nichts daran, dass beide 
Werte (Eigenmietwert und Vermögenssteuerwert) zu prüfen und ggf. anzupassen 
sind. Der Beschwerdeführer kann deshalb auch keinen Anspruch auf Gleichbe-
handlung im Unrecht geltend machen (vgl. dazu auch Urteil BGer 2C_681/2020 

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vom 25.6.2021 publiziert in StE 2022 StHG/SG B 52.21 Nr. 19). Aus diesen 
Gründen ist es nicht zu beanstanden, wenn hier die individuelle Schätzung das 
ganze Grundstück erfasst und für die Ermittlung der Schätzwerte (Eigenmietwert 
und Vermögenssteuerwert) uneingeschränkt die Verhältnisse im Zeitpunkt der 
individuellen Schätzung massgebend sind. 

4. Es stellt sich noch die Frage, inwiefern ggf. von den allgemeinen Bewer-
tungsregeln abzuweichen ist, insbesondere weil es sich um eine historische Bau-
te handelt.

4.1 Der Beschwerdeführer verlangt, es müsse hier im Verwaltungsgerichtsver-
fahren der Einzelfall beurteilt werden. Allfällige Ausflüchte auf "schätzungstechni-
sche" Unmöglichkeiten und das Massenverfahren wären nicht zu berücksichti-
gen. Hinzu komme, dass das allgemeine Schätzungsverfahren nicht auf denk-
malgeschützte Bauten zugeschnitten sei. Insbesondere müsste in Anbetracht 
des denkmalgeschützten Gebäudes im Falle der Anpassung des Eigenmietwerts 
ein höherer Kapitalisierungssatz (Erhöhung des Kapitalisierungssatzes auf 10 %) 
gewählt werden. 

Die Vorinstanz weist in der Vernehmlassung darauf hin, beim vorliegend denk-
malgeschützten Gebäude handle es sich um ein Wohnhaus, das vorwiegend als 
Wohnhaus und nur rudimentär (zu Gunsten des Beschwerdeführers) gemäss 
den Vorgaben der Bewertung von historischen Bauten (vgl. Anhang Schätzungs-
anleitung, Teil III, Kapitel 4 Ziff. 11) geschätzt worden sei. Sollten weitere Ab-
schläge aufgrund des denkmalgeschützten Wohnhauses vorgenommen werden, 
seien auch die Vorgaben mit zu berücksichtigen, wonach Rekonstruktionskosten 
historischer Bauteile wie Kachelöfen, Steinhauerarbeiten, Stuckaturen, Wandma-
lereien, etc. separat aufzuführen und zu bewerten seien. Ein höherer Kapitalisie-
rungssatz sei aufgrund der Objektart, der Bauweise und des wertbasisbezoge-
nen Zinsumfeldes nicht angebracht. Dem Umstand, dass es sich um ein ge-
schütztes Objekt handle, werde beim Kapitalisierungssatz mit der Anrechnung 
des gemäss Schätzungsanleitung höchstmöglichen Zuschlags von 2.4 % für Be-
wirtschaftungskosten bereits genügend Rechnung getragen (Vernehmlassung 
S. 8 Ziff. 11.3; Anhang Schätzungsanleitung, Teil III, Kapitel 5 Ziff. 23). Mit der 
höheren Ertragswertgewichtung von 0.5 werde zudem der Umstand der ge-
schützten Baute zusätzlich und genügend berücksichtigt.

4.2  Die Feststellungen der Vorinstanz stützen sich auf die massgeblichen 
Schätzungsgrundlagen. Der Beschwerdeführer unterlässt es, sich mit den Erwä-
gungen der Vorinstanz auseinanderzusetzen. Der Beschwerdeführer vermag 
damit nicht aufzuzeigen, inwiefern die Schätzung der Liegenschaft den Schät-

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zungsanforderungen nicht genügt und unzutreffend sein sollte. Bei historischen 
Bauten erfolgt die Schätzung nach den allgemeinen Bewertungsregeln, wenn die 
Nutzungsmöglichkeit durch die Auflage nicht wesentlich eingeschränkt ist. Es 
wurde darauf verzichtet, Unikatwerte wie z.B. Kachelöfen usw. separat aufzu-
führen und zu bewerten. Es wurden die normalen Kapitalisierungssätze für Ein-
familienhäuser verwendet. Abweichende Ansätze sind zu begründen. Bei den 
Zuschlägen für die Bewirtschaftungskosten wurden Bauart, Qualität und Ausbau 
gemäss Tabelle berücksichtigt. Der Beschwerdeführer tut nicht dar, inwiefern 
höhere Betriebs- und Unterhaltskosten zu berücksichtigen wären. Zudem wurden 
die Art und die Besonderheiten des Bewertungsobjekts im konkreten Einzelfall 
auch bei der Gewichtung des Ertragswerts berücksichtigt (Gewichtungsspielraum 
0.3 – 0.5) und damit ein höherer Realwert (Realwert > Ertragswert) angepasst.

5. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet. Sie ist abzuweisen. 

Bei diesem Ausgang sind dem Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens 
aufzuerlegen und besteht auch kein Anspruch auf eine Parteientschädigung 
(vgl. § 128 StG in Verb. mit § 72 Abs. 2 und § 74 Abs. 1 des Verwaltungsrechts-
pflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974).

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten für das verwaltungsgerichtliche Verfahren (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) werden auf CHF 2'000.-- festgesetzt und 
dem Beschwerdeführer auferlegt. Er hat am 17. April 2023 einen Kosten-
vorschuss von CHF 2'000.-- bezahlt, so dass die Rechnung ausgeglichen 
ist.

3. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwer-
de* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, Schwei-
zerhofquai 6, 6004 Luzern, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundes-
gesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG).

4. Zustellung an:
- den Beschwerdeführer (R)
- und die Vorinstanz (EB).

Schwyz, 23. April 2024

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 27. Mai 2024