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**Case Identifier:** 49f7423c-7edb-52fb-aef8-fd5da02229bc
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-11-02
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 02.11.2023 WBE.2023.4
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2023-4_2023-11-02.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

3. Kammer 

 

 

WBE.2023.4 / MW / we 
(2022-001415)  

Art. 110 

 

Urteil vom 2. November 2023 
 

 

Besetzung  Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz   

Verwaltungsrichterin Lang 

Verwaltungsrichter Leibundgut 

Gerichtsschreiber Wildi 

 

 
   

Beschwerde-

führer  

 A._____  

vertreten durch Dr. iur. Beat Ries, Rechtsanwalt, Bleichemattstrasse 43, 

5001 Aarau    

 

gegen 

 
   

Vorinstanzen  Gemeinderat Q._____  

   

  Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau    

 

     
 

   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung 

 

Entscheid des Regierungsrats vom 16. November 2022 

 

 

  

 - 2 - 

 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

1. 

Landwirt A._____ ist Eigentümer des Gebäudes Nr. aaa auf der Parzelle 

Nr. eee im Gebiet U._____ der Gemeinde Q._____. Die Liegenschaft be-

findet sich in der Landwirtschaftszone mit Landschaftsschutzüberlagerung. 

Im Grundbuch ist sie als Wohnhaus, Stall, Schopf, Gartenanlage, Acker, 

Wiese und Weide bezeichnet. Nach Angaben von A._____ wurde das Ge-

bäude von seinen Grosseltern bis 1961 als Wohnhaus genutzt. Danach 

wurde die Liegenschaft verpachtet und die Wohnnutzung zunehmend ein-

geschränkt, wobei umstritten ist, ob bzw. wann diese vollständig oder zu-

mindest teilweise aufgegeben wurde.  

 

Am 15. April 2014 stellte A._____ beim Departement Bau, Verkehr und 

Umwelt (BVU), Abteilung für Baubewilligungen, eine Anfrage, ob das Ge-

bäude zu Wohnzwecken renoviert und erweitert werden dürfe. Nach Vor-

nahme eines Augenscheins mit der Eigentümerschaft sowie dem Bauver-

walter der Gemeinde Q._____ gelangte das BVU, Abteilung für Baubewil-

ligungen, am 16. April 2015 zum Schluss, die Liegenschaft werde seit Ende 

1998 nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt. Sie könne nur mit sehr grossem 

Aufwand wieder bewohnbar gemacht werden. Die bestimmungsgemässe 

Nutzbarkeit der Baute als Wohnhaus oder Wochenendhaus könne ausge-

schlossen werden. Der Besitzstand gemäss Art. 24c des Bundesgesetzes 

vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; 

SR 700) sei erloschen und das Bauvorhaben daher nicht bewilligungsfähig. 

 

Am 3. Juli 2017 reichte A._____ ein Baugesuch für die "Sanierung Wohn-

haus" (Gebäude-Nr. aaa, Parzelle Nr. eee) ein. Geplant war eine komplette 

Sanierung und ein Ausbau zwecks dauerhafter Bewohnung. Am 19. Sep-

tember 2017 wies das BVU, Abteilung für Baubewilligungen, das Bauge-

such ab. Zur Begründung hielt es erneut fest, die Liegenschaft werde seit 

Ende 1998 nicht mehr zu Wohnzwecken benutzt. Sie könne nur mit sehr 

grossem Aufwand wieder bewohnbar gemacht werden. Gemessen an den 

im schweizerischen Mittelland üblichen Anforderungen sei die Liegenschaft 

heute als unbewohnbar einzustufen. Sie verfüge weder über eine funkti-

onsfähige oder sanierungswürdige Heizung noch entsprechende Sani-

täreinrichtungen, Kanalisation, Stromversorgung im Haus, Kücheneinrich-

tung bzw. Wasserversorgung im Haus. Der Besitzstand nach Art. 24c RPG 

sei erloschen. Der Gemeinderat eröffnete die Baugesuchsabweisung am 

23. Oktober 2017. Eine von A._____ dagegen erhobene Beschwerde wies 

der Regierungsrat am 2. Mai 2018 ab. Er führte im Wesentlichen aus, die 

geplante Erweiterung der Bruttogeschossflächen sprenge den Rahmen der 

Besitzstandsgarantie, wobei offengelassen wurde, ob das Gebäude über-

haupt noch als Wohnhaus bestimmungsgemäss nutzbar ist und von der 

 - 3 - 

 

 

 

Besitzstandsgarantie profitieren kann. Der Entscheid erwuchs unangefoch-

ten in Rechtskraft. 

 

2. 

Anfangs 2020 wurde der Gemeinderat Q._____ darauf hingewiesen, dass 

am Gebäude auf der Parzelle Nr. eee Bauarbeiten im Gang seien. Anläss-

lich eines Augenscheins am 11. Februar 2020 wurde festgestellt, dass im 

Gebäudeinnern ohne Baubewilligung umfassende bauliche Massnahmen 

getroffen worden waren. Der Gemeindeammann ordnete am 12. Februar 

2020 superprovisorisch einen Baustopp an, den der Gemeinderat am 

24. Februar 2020 bestätigte. Gleichzeitig forderte der Gemeinderat die 

Bauherrschaft auf, innert 30 Tagen ein Baugesuch nachzureichen. Am 

8. Mai 2020 reichte A._____ ein Baugesuch für die sog. Renovation des 

bestehenden Wohnhauses ein. Der Gemeinderat verzichtete auf eine öf-

fentliche Auflage und überwies das Gesuch dem BVU, Abteilung für Bau-

bewilligungen. Das BVU, Abteilung für Baubewilligungen, wies das Gesuch 

mit Teilentscheid vom 17. September 2020 ab und ordnete den Rückbau 

unter Auflagen an. Zur Begründung des Bauabschlags wurde abermals 

ausgeführt, der Besitzstand für eine Wohnnutzung sei erloschen. Der Ge-

meinderat Q._____ eröffnete diesen Entscheid mit Protokollauszug vom 

12. Oktober 2020. 

 

B. 

Gegen den Bauabschlag erhob A._____ Beschwerde beim Regierungsrat. 

Nach durchgeführtem Schriftenwechsel sowie einem Augenschein mit Be-

fragung zweier Zeugen fällte der Regierungsrat am 16. November 2022 fol-

genden Entscheid: 

 

1. 
a) 
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden die Verfügung der Ab-
teilung für Baubewilligungen des Departements Bau, Verkehr und Umwelt 
vom 17. September 2020 und der Protokollauszug des Gemeinderats 
Q._____ vom 12. Oktober 2020 dahingehend korrigiert, dass "Sickerlei-
tung und Anschluss Dachwasser" nicht innerhalb von drei Monaten nach 
Rechtskraft der Verfügung zurückgebaut werden müssen. 
 
b) 
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 
 
2. 
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens, bestehend aus einer Staatsge-
bühr von Fr. 3'000.–, der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 952.75, 
insgesamt Fr. 3'952.75, werden dem Beschwerdeführer A._____ aufer-
legt. Nach Abzug des geleisteten Kostenvorschusses von Fr. 2'000.– hat 
er noch Fr. 1'952.75 zu bezahlen. 
 
3. 
Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet. 

 

 - 4 - 

 

 

 

C. 

1. 

Gegen den am 23. November 2022 zugestellten Entscheid des Regie-

rungsrats erhob A._____ (Beschwerdeführer) am 5. Januar 2023 Verwal-

tungsgerichtsbeschwerde mit dem Antrag: 

 

1. 
Der Beschluss des Regierungsrats vom 16. November 2022 (RRB 
Nr. 2022-001415) und die Entscheide des Gemeinderats Q._____ vom 
12. Oktober 2020 (BG Nr. 2020-0034) und der Entscheid des Departe-
ments Bau, Verkehr und Umwelt vom 17. Februar 2020 
(BVUAFG.20.1108) seien vollumfänglich aufzuheben und es sei die nach-
gesuchte Baubewilligung zu erteilen, 
 
eventuell seien die vorerwähnten Beschlüsse und Entscheide aufzuheben 
und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen, 
 
subeventuell seien die vorerwähnten Beschlüsse und Entscheide aufzuhe-
ben und es sei auf den angeordneten Rückbau zu verzichten. 
 
2. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegeg-
ner. 

 

2. 

Mit Eingabe vom 30. Januar 2023 verzichtete der Gemeinderat auf eine 

detaillierte inhaltliche Beschwerdeantwort. Er führte aus, sofern auch das 

Verwaltungsgericht zum Schluss komme, dass das Gebäude nicht besitz-

standsgeschützt sei, so wäre zu prüfen, ob die vorgenommenen baulichen 

Anpassungen wenigstens toleriert werden könnten. Damit könnte im An-

schluss danach im Rahmen eines neuen Baugesuchsverfahrens eine an-

derweitige zonenkonforme Nutzung geprüft werden. 

 

3. 

Mit Beschwerdeantwort vom 7. Februar 2023 beantragte der Rechtsdienst 

des Regierungsrats namens des Regierungsrats, die Beschwerde sei kos-

tenfällig abzuweisen. 

 

4. 

Mit Eingabe vom 13. Februar 2023 nahm der Beschwerdeführer zur Be-

schwerdeantwort der Vorinstanz Stellung und hielt an der Verwaltungsge-

richtsbeschwerde vollumfänglich fest. 

 

5. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 2. November 2023 beraten und 

entschieden. 

 

  

 - 5 - 

 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1. 

Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-

waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-

gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3 

der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Das Verwal-

tungsgericht ist somit zuständig. 

 

2. 

Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll-

ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt 

werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle ist dagegen ausge-

schlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). 

 

II. 

1. 

1.1. 

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der Parzelle Nr. eee, auf der sich das 

Gebäude Nr. aaa befindet. Die Familie des Beschwerdeführers betreibt ei-

nen Landwirtschaftsbetrieb, dessen Betriebsstandort sich auf den Parzel-

len Nrn. bbb und ggg im Gebiet V._____ befindet. Gemäss Betriebsdaten-

erhebung 2019 werden rund 57 ha landwirtschaftliche Nutzfläche bewirt-

schaftet, Mastschweinehaltung (durchschnittlich 1'162 Tiere) und Ackerbau 

(ca. 37 ha offene Ackerfläche) betrieben (Vorakten, act. 20 und 22). Dass 

es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe nach Art. 7 des Bundesgeset-

zes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB; 

SR 211.412.11) handelt, ist unbestritten (vgl. Vorakten, act. 22 und 20). 

 

Die auf Parzelle Nr. eee umstrittenen Bauarbeiten wurden teilweise bereits 

ausgeführt und sind teilweise noch geplant. Der Gemeinderat stellte fol-

gende baulichen Massnahmen fest, welche ohne Bewilligung bereits vor-

genommen wurden (Vorakten, act. 39; kommunale Baugesuchsakten 

2020-0034, Beilage 3): 

 

- Unterlagsboden mit Bodenheizung 
- Isolation von Dach und Wänden 
- Neue Türen und Fenster 
- Vorbereitungsarbeiten für den Einbau einer Küche, WC und Dusche 
- Vorbereitungsarbeiten für Wärmepumpenheizung 
- Sickerleitung und Anschluss Dachwasser 
- Zisterne für Abwasser 

 

 - 6 - 

 

 

 

1.2. 

Die Parzelle Nr. eee befindet sich in der Landwirtschaftszone, welche über-

dies mit einer Landschaftsschutzzone überlagert ist (Kulturlandplan der Ge-

meinde Q._____ vom ______ 2010 / ______ 2011).  

 

2. 

Gemäss Art. 22 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Be-

willigung errichtet und geändert werden (Abs. 1). Voraussetzung einer Be-

willigung ist, dass (a) die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungs-

zone entsprechen; und (b) das Land erschlossen ist (Abs. 2). Die übrigen 

Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben 

vorbehalten (Abs. 3). 

 

Die Vorinstanz legte unter dem Titel "Zonenkonformität" zunächst die kom-

munalen Bestimmungen von § 23 BNO (Landschaftsschutzzone) und § 16 

BNO (Landwirtschaftszone) sowie die bundesrechtlichen Vorgaben von 

Art. 16 und 16a RPG sowie Art. 34 Abs. 3 der Raumplanungsverordnung 

vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) dar. Sodann erörterte sie, nach den 

unbestritten gebliebenen Feststellungen des Departements Finanzen und 

Ressourcen (DFR), Landwirtschaft Aargau, vom 11. Juni 2020 (Vorakten, 

act. 22) bewirtschafte der Beschwerdeführer zwar einen zonenkonformen 

Landwirtschaftsbetrieb mit 57 ha landwirtschaftlicher Nutzfläche, Mast-

schweinehaltung und Ackerbau; dieser Betrieb gelte als landwirtschaftli-

ches Gewerbe und habe Anspruch auf Wohnraum in der Landwirtschafts-

zone. Das Gebäude Nr. aaa auf Parzelle Nr. eee sei aber zu weit vom Be-

triebsstandort V._____ uuu auf Parzelle Nr. bbb entfernt, als dass von dort 

aus eine Überwachungsfunktion gegenüber dem Betriebsstandort mit Tier-

haltung wahrgenommen werden könne. Zonenkonformer Wohnraum 

könne dem landwirtschaftlichen Gewerbe des Beschwerdeführers daher 

auf Parzelle Nr. eee nicht bewilligt werden (angefochtener Entscheid, S. 6). 

Der Beschwerdeführer beanstandet diese Beurteilung nicht, er legt nicht 

dar, was daran falsch sein soll. Von einer zonenkonformen Nutzung lässt 

sich bei der beabsichtigten Wohnnutzung des Gebäudes Nr. 356 auf Par-

zelle Nr. eee daher nicht sprechen. Da es an der erforderlichen Zonenkon-

formität fehlt (siehe Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG), fällt eine Baubewilligung nach 

Art. 22 RPG ausser Betracht. 

 

3. 

3.1. 

Umstritten ist, ob das Bauvorhaben über eine Ausnahmebewilligung nach 

Art. 24c RPG ("Bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb 

der Bauzonen") bewilligt werden kann. Art. 24c RPG schützt bestimmungs-

gemäss nutzbare, aber zonenwidrig gewordene Bauten und Anlagen aus-

serhalb der Bauzonen grundsätzlich in ihrem Bestand (Abs. 1). Solche 

Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde er-

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neuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut wer-

den, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Abs. 2). 

Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Öko-

nomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor 

das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne 

des Bundesrechts wurde (Abs. 3 Satz 1).  

 

Der Anwendungsbereich von Art. 24c RPG ist somit auf Bauten und Anla-

gen beschränkt, die noch bestimmungsgemäss nutzbar sind. Bestim-

mungsgemäss nutzbar ist eine Baute bzw. Anlage dann, wenn die Eigen-

tümerin oder der Eigentümer durch einen angemessenen Unterhalt das 

fortbestehende Interesse an der Weiternutzung dokumentiert hat. Dies äus-

sert sich darin, dass sie gemessen an ihrer Zweckbestimmung betriebs-

tüchtig ist und die tragenden Konstruktionen mehrheitlich intakt sind (BGE 

147 II 465, Erw. 4.2.2; Urteile des Bundesgerichts 1C_204/2019 vom 8. Ap-

ril 2020, Erw. 2.2, 1C_356/2010 vom 21. Februar 2011, Erw. 2.3; RUDOLF 

MUGGLI, in: Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone [nach-

folgend: Praxiskommentar RPG], 2017, N. 16 zu Art. 24c; RUDOLF MUGGLI, 

in: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung [nachfolgend: 

Kommentar RPG], 2009, N. 13 zu Art. 24c). Ob eine Wohnbaute noch als 

betriebstüchtig eingestuft werden kann, beurteilt sich regelmässig daran, 

ob und inwieweit z.B. Kücheneinrichtungen, Strom-, Sanitär-, Heizungs- 

und Kaminanlagen noch vorhanden sind und funktionieren (vgl. etwa Urteil 

des Bundesgerichts 1C_356/2010 vom 21. Februar 2011, Erw. 2.3; ange-

fochtener Entscheid, S. 6 mit weiteren Hinweisen). Auch der Verzicht auf 

die Nutzung kann zu einem Untergang des gesetzlichen Bestandesschut-

zes führen. Die Aufgabe der Nutzung setzt jedoch einen klaren Bruch vo-

raus, indem entweder das Objekt als solches aufgegeben oder eine künf-

tige Wiederverwendung zu einem zumindest vergleichbaren Zweck ausge-

schlossen wird. Das kann sich insbesondere dadurch ergeben, dass eine 

bestehende Baute oder Anlage nicht mehr unterhalten wird und sich daher 

wegen Verfalls zur Nutzung nicht mehr eignet. Der gesetzliche Bestandes-

schutz erstreckt sich nicht auf Bauten, die sich nicht mehr in gebrauchs-

tauglichem Zustand befinden. Das blosse Leerstehen während einer vo-

rübergehenden Dauer von einigen wenigen Jahren, z.B. weil es zwischen-

zeitlich an einem geeigneten Nutzer fehlt, genügt für sich allein noch nicht. 

Das Bundesgericht erörterte dazu, dass in gleichem Sinne die Besitz-

standsgarantie gemäss Rechtsprechung zur früheren, teilweise mit Art. 24c 

RPG vergleichbaren Bestimmung von Art. 24 Abs. 2 RPG nicht bei einem 

Unterbruch der bisherigen Nutzung von einigen wenigen, wohl aber bei ei-

nem solchen von 20 Jahren entfallen sei (vgl. zum Ganzen: Urteil des Bun-

desgerichts 1C_178/2015 vom 11. Mai 2016, Erw. 4.5.1 mit Hinweis). 

 

 - 8 - 

 

 

 

3.2. 

3.2.1. 

Unter Erörterung der Vorgeschichte gelangte die Vorinstanz zum Schluss, 

dass bezüglich des Gebäudes Nr. aaa seit ca. dem Jahr 2000 keine dau-

erhafte Wohnnutzung mehr bestanden habe. Die zonenfremde dauerhafte 

Wohnnutzung sei damals freiwillig eingestellt worden, die zuvor besitz-

standsgeschützte Nutzung als Dauerwohnhaus aufgegeben und praxisge-

mäss "versessen" worden. Die Voraussetzung der Anwendbarkeit der Be-

sitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG, also der Nachweis, dass an der dau-

erhaften Wohnnutzung ein ununterbrochenes Interesse bestanden habe 

und diese Nutzung auch ununterbrochen erfolgt sei, sei nicht erfüllt (Art. 42 

Abs. 4 RPG). Im Weiteren sei aber auch der Nachweis, dass das Gebäude 

anlässlich der ausgeführten und noch zu bewilligenden Renovationsarbei-

ten noch für das Wohnen bestimmungsgemäss nutzbar gewesen sei und 

an dieser Nutzung ein ununterbrochenes Interesse bestanden habe, nicht 

erbracht worden. Der Beschwerdeführer habe es dabei selbst zu vertreten, 

dass ein klarer Nachweis teilweise nicht erbracht werden könne, weil die 

ursprüngliche Infrastruktur von der Bauherrschaft beseitigt worden sei, be-

vor sie von den Behörden habe besichtigt werden können. Aufgrund der 

Beweislastverteilung trage der Beschwerdeführer die Folgen der Beweislo-

sigkeit. Unter diesen Umständen sei der Fortbestand einer Besitzstands-

garantie für die Wohnnutzung zu Recht verneint und die Baubewilligung für 

Renovationsarbeiten zu Wohnzwecken verweigert worden. Der Beschwer-

deführer könne das Gebäude, das hinsichtlich Rohbau 1 noch genügend 

gut erhalten sei, aber weiterhin als Schopf oder Remise für seinen Land-

wirtschaftsbetrieb nutzen und es sei ihm auch nicht verwehrt, tagsüber die 

Freizeit im Gebäude oder dessen Umgebung zu verbringen sowie Garten-

geräte, Gartenmöbel, Gasgrill und dergleichen im Gebäude unterzubringen 

(zum Ganzen: angefochtener Entscheid, S. 7 f., 8 ff.). 

 

3.2.2. 

Der Beschwerdeführer bringt vor, das Gebäude Nr. aaa sei seit jeher zu 

Wohnzwecken genutzt worden. Das Interesse des Beschwerdeführers an 

einer Wohnnutzung habe in der Vergangenheit immer bestanden und be-

stehe auch heute noch. Die Abnahme weiterer Beweismittel werde zeigen, 

dass Herr B._____ das Gebäude Nr. aaa bis ins Jahr 2000 bewohnt habe. 

Die beiden von der Vorinstanz befragten Zeugen hätten bestätigt, dass seit 

dem Jahre 2000 weiterhin eine Wohnnutzung stattgefunden habe. Sie hät-

ten dort Tage verbracht, übernachtet, das Haus sei beheizt worden, es sei 

gekocht worden, die Körperpflege sei gewährleistet gewesen. Damit wür-

den alle Bedürfnisse des Wohnens abgedeckt. Die Liegenschaft werde seit 

Jahrzehnten ununterbrochen genutzt. Eine Wohnnutzung habe auch nach 

dem Jahre 2000 stattgefunden und finde nach wie vor statt. Des Weiteren 

sei auch der Nachweis erbracht, dass das Gebäude anlässlich der ausge-

führten, noch zu bewilligenden Renovationsarbeiten zum Wohnen bestim-

 - 9 - 

 

 

 

mungsgemäss nutzbar gewesen sei. Die Vorinstanz habe die als Beweis-

mittel eingelegten Fotos z.T. nicht oder mit haarsträubenden Formulierun-

gen gewürdigt und sie habe die Zeugenaussagen falsch oder unvollständig 

zitiert (zum Ganzen: Beschwerde, S. 5 ff., 10 ff.). 

 

3.3. 

Nach Art. 41 RPV ist Art. 24c RPG auf Bauten und Anlagen anwendbar, 

die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende 

Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts 

wurde (altrechtliche Bauten und Anlagen) (Abs. 1). Die massgebliche 

Rechtsänderung, welche dazu führt, dass eine Baute oder Anlage im Sinne 

von Art. 24c Abs. 1 RPG nicht mehr zonenkonform ist, ist in der Regel das 

Inkrafttreten des Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 1972 (Urteil des Bun-

desgerichts vom 5. Dezember 2017 [1C_516/2016], Erw. 6.1; MUGGLI, in: 

Praxiskommentar RPG, N. 20 zu Art. 24c; ALIG/HOFFMANN, in: Fachhand-

buch Öffentliches Baurecht, 2016, Rz. 3.179). Eine solche Konstellation 

liegt hier vor. Es steht ausser Frage, dass das Gebäude Nr. aaa rechtmäs-

sig erstellt und zum Zeitpunkt, als das Gewässerschutzgesetz am 1. Juli 

1972 in Kraft trat, bereits bestand, weshalb von einer altrechtlichen Baute 

auszugehen ist. 

 

3.4. 

3.4.1. 

Gemäss den Angaben der Beschwerdeführer wurde zum Zeitpunkt, als die 

Liegenschaft Bestandteil des Nichtbaugebiets wurde (1. Juli 1972), im Ge-

bäude Nr. aaa gewohnt. Die Liegenschaft sei ab 1971 an die Herren 

C._____ und D._____ vermietet worden, welche bis 1980 geblieben seien 

(Beschwerde, S. 6; Vorakten, act. 55). Ab 1980 habe Herr B._____ die 

Wohnung während ca. 20 Jahren benutzt (Beschwerde, S. 6; Vorakten, 

act. 55). Er habe bis ins Jahr 2000 in dieser Liegenschaft gewohnt (Be-

schwerde, S. 6 f.; Vorakten, act. 55). Abklärungen in den Gemeinden 

Q._____ und R._____ ergaben, dass Herr B._____ vom 1. Juni 1979 bis 

30. September 1998 in R._____ und danach in Q._____ angemeldet war. 

In der Gemeinde Q._____ erfolgte der Zuzug am 1. Oktober 1998 (Liegen-

schaft U._____), am 1. November 1998 wurde ihm eine Wohnung in einem 

Wohnblock zugewiesen. Während der Zeit in Q._____ wurde er durch den 

örtlichen Sozialdienst unterstützt (vgl. E-Mails vom 22. Januar 2015 sowie 

Bericht des BVU, Abteilung für Baubewilligungen vom 16. April 2015 [in: 

Beizugsakten BVU.AfB 14.1550]; Beizugsakten BVU.AfB 17.1931, act. 68 

und 37). Der Beschwerdeführer erläuterte dazu, dass Herr B._____ im 

Jahre 1997 die Arbeitsstelle verloren und es sich damals abgezeichnet 

habe, dass er von der Gemeinde unterstützt werden müsse. Da er in der 

Gemeinde R._____ angemeldet gewesen sei, sei die Gemeinde R._____ 

der Meinung gewesen, die Gemeinde Q._____ sei zuständig für die Unter-

stützung, weil er effektiv im Sprengel der Gemeinde Q._____, nämlich im 

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U._____, gewohnt habe. Deshalb seien Wegzug und Abmeldung bzw. An-

meldung nicht identisch gewesen (Beizugsakten BVU.AfB 17.1931, 

act. 78). Er habe erst im Jahre 2000 in eine Wohnung in Q._____ einziehen 

können; die Wohnung im U._____ habe er nur mit Verdruss verlassen (Be-

schwerde, S. 7). Ob die Erklärungen des Beschwerdeführers zutreffen, 

kann im Ergebnis offenbleiben. Selbst wenn man davon ausgeht, dass Herr 

B._____ nicht bis ins Jahr 1998, sondern bis 2000 in der Liegenschaft 

wohnte (obwohl ihm gemäss Gemeindebehörden auf den 1. November 

1998 eine Wohnung in einem Wohnblock zugewiesen worden war), wäre 

dies für die Beurteilung des Falles nicht entscheidend (siehe nachfolgend). 

 

Bezüglich der Wohnnutzung der Liegenschaft nach dem Auszug von Herrn 

B._____ wurden an der vorinstanzlichen Augenscheinsverhandlung zwei 

vom Beschwerdeführer beantragte Zeugen befragt. Zeuge E._____, ein gu-

ter Kollege des Sohns des Beschwerdeführers, führte aus, er habe unge-

fähr ab dem Jahre 2000 mit F._____ das Haus nutzen dürfen. Sie hätten 

sich zwei bis drei Mal pro Monat dort aufgehalten, manchmal auch häufiger. 

Sie hätten das Haus nutzen dürfen und dafür die Aufgabe gehabt, die Um-

gebung zu pflegen. Manchmal habe man einfach die Aussicht genossen, 

manchmal den Rasen gemäht, manchmal habe man gefeiert. Es sei auch 

vorgekommen, dass man sich mehrere Tage hintereinander dort aufgehal-

ten habe. Meistens sei es an den Wochenenden gewesen, manchmal aber 

auch während der Woche. Man sei im Sommer und im Winter dort gewe-

sen. Man habe im Haus heizen können, es habe einen Kachelofen gehabt 

und auch ein Elektro-Öfeli. Die Küche sei sehr einfach und auch alt gewe-

sen, aber man habe sich etwas kochen können. Elektrischer Strom sei vor-

handen gewesen. Die Sanitäranlagen seien eher dürftig gewesen. Es habe 

einfach ein Plumpsklo über einem Güllenloch gegeben. Fliessend Wasser 

habe es nur in der Küche gehabt; manchmal sei mehr und manchmal we-

niger Wasser aus dem Hahnen gekommen. Übernachtet habe man mehr 

im Sommer als im Winter (siehe Vorakten, act. 150 f.). Der zweite Zeuge, 

G._____, ebenfalls ein Kollege von F._____, bestätigte diese Aussagen im 

Wesentlichen. Zum ersten Mal seien sie ungefähr um das Jahr 2000 dort 

gewesen. F._____, E._____, er und ein weiterer Kollege hätten sich regel-

mässig dort aufgehalten. Früher sei es häufiger gewesen, heute sei es we-

niger. Manchmal habe man den Rasen gemäht, manchmal die Aussicht 

genossen, es habe aber auch Feste usw. gegeben. Es sei auch vorgekom-

men, dass man übernachtet habe, manchmal sogar mehrere Nächte hin-

tereinander, u.a. nach Festen, nach denen man wohl kein Motorfahrzeug 

mehr habe lenken dürfen. Man habe mit dem Holzofen geheizt und auf dem 

Holzherd gekocht. Ein WC sei vorhanden gewesen, allerdings kein luxuri-

öses; vielmehr sei es nur ein Plumpsklo über dem Güllenloch gewesen. Es 

habe im Haus, d.h. in der Küche, fliessendes Wasser gehabt, allerdings sei 

nur wenig Wasser aus dem Hahnen gekommen (vgl. Vorakten, act. 148). 

 

 - 11 - 

 

 

 

3.4.2. 

Den Ausführungen der Zeugen lässt sich somit entnehmen, dass ungefähr 

ab dem Jahre 2000 keine dauerhafte Wohnnutzung mehr stattfand. Die 

Personen, die sich ab dann tageweise (oder sogar nur stundenweise) zu 

Freizeitzwecken beim und im Gebäude aufhielten, hatten ihren Wohnsitz 

andernorts. Spätestens seit ca. dem Jahre 2000 bestand somit keine dau-

erhafte Wohnnutzung mehr. Die noch von den Grosseltern des Beschwer-

deführers bzw. von B._____ ausgeübte Nutzung als ganzjähriges Wohn-

haus wurde damals freiwillig aufgegeben und seither nicht mehr aufgenom-

men. Eine Anfrage des Beschwerdeführers vom 15. April 2014 betreffend 

Renovation und Erweiterung des Gebäudes zu Wohnzwecken beantwor-

tete das BVU, Abteilung für Baubewilligungen, am 16. April 2015 abschlä-

gig. Grund war der langjährige Unterbruch der Wohnnutzung und die feh-

lende Betriebstüchtigkeit (und damit die fehlende bestimmungsgemässe 

Nutzbarkeit) des seit vielen Jahren unbewohnten Gebäudes. Der Besitz-

stand gemäss Art. 24c RPG wurde als erloschen bezeichnet (siehe kanto-

nale Beizugsakten BVU.AfB.14.550). Aus den gleichen Gründen beurteilte 

das BVU, Abteilung für Baubewilligungen, das gut zwei Jahre später am 

3. Juli 2017 eingereichte Baugesuch betreffend "Sanierung Wohnhaus" ab-

schlägig (siehe kantonale Beizugsakten BVU.AfB.17.1931, act. 39 ff.). Eine 

vom Beschwerdeführer dagegen erhobene Beschwerde wies der Regie-

rungsrat ab, wobei er bei der Beurteilung allerdings offenliess, ob das Ge-

bäude überhaupt noch bestimmungsgemäss nutzbar ist (vgl. kantonale 

Beizugsakten BVU.AfB.17.1931).  

 

Seit der freiwilligen Aufgabe der dauerhaften Wohnnutzung, welche spä-

testens im Jahre 2000 erfolgte, sind bis zur Einleitung des vorliegenden 

Verfahrens (mindestens) rund 20 Jahre vergangen, bis dato sogar 23 Jah-

re. Selbst bis zur ersten Anfrage, ob eine Renovation und Erweiterung des 

Gebäudes zu Wohnzwecken möglich sei, vergingen rund 14 Jahre. Von ei-

ner vorübergehenden Einstellung der Dauerwohnnutzung von bloss eini-

gen wenigen Jahren (z.B. weil es zwischenzeitlich an einem geeigneten 

Nutzer fehlte) kann damit keine Rede sein. Im Weiteren ist auch nicht er-

kennbar, dass nach der Aufgabe der dauerhaften Wohnnutzung am Ge-

bäude (inkl. der zugehörigen Infrastruktur und den Installationen) weiterhin 

Unterhaltsarbeiten durchgeführt worden wären (zur Betriebstüchtigkeit 

siehe hinten, Erw. II/3.4.3.2). Die Fotos vom 19. Februar 2015 zeigen viel-

mehr einen massiv veralteten, abgenutzten und teilweise desolaten Zu-

stand des Gebäudes (siehe namentlich Vorakten, act. 25 f. sowie kanto-

nale Beizugsakten BVU.AfB.14.1550 [mit denselben Fotos, allerdings in 

besserer Qualität]).  

 

Die spätestens im Jahre 2000 aufgegebene dauerhafte Wohnnutzung und 

der danach fehlende Unterhalt lassen sich bei objektivierter Betrachtung 

nur so einordnen, dass nach dem Auszug von Herrn B._____ an einer Dau-

 - 12 - 

 

 

 

erwohnnutzung kein Interesse mehr bestand und diese definitiv aufgege-

ben wurde. Mit der definitiven Aufgabe bzw. dem "klaren Bruch" ging die 

gesetzliche Bestandesgarantie gemäss Art. 24c RPG indes unter bzw. er-

losch. Die Erteilung einer Bewilligung gestützt auf Art. 24c RPG ist schon 

aus diesem Grund nicht zulässig. 

 

3.4.3. 

3.4.3.1. 

Eine Anwendbarkeit von Art. 24c RPG setzt im Weiteren voraus, dass die 

Baute gemessen an ihrer Zweckbestimmung noch betriebstüchtig ist und 

die tragenden Konstruktionen mehrheitlich intakt sind. Dass letztere Anfor-

derung erfüllt ist, scheint unbestritten, hielt die Vorinstanz doch fest, hin-

sichtlich Rohbau 1 sei das Gebäude noch genügend gut erhalten (vgl. an-

gefochtener Entscheid, S. 10). Umstritten ist, ob das Gebäude für eine dau-

erhafte Wohnnutzung noch als betriebstüchtig eingestuft werden kann. 

Dies beurteilt sich namentlich danach, ob und inwieweit Infrastruktur und 

Installationen wie z.B. Kücheneinrichtungen, Strom-, Sanitär-, Heizungs- 

und Kaminanlagen noch vorhanden sind und funktionieren (siehe 

Erw. II/3.1). Anzuknüpfen ist dabei an den baulichen Zustand, wie er sich 

vor den (ohne Baubewilligung) ausgeführten Bauarbeiten präsentierte. In 

beweisrechtlicher Hinsicht ist zudem zu beachten, dass derjenige, der ei-

genmächtig Umbauten vornimmt, die Folgen der Beweislosigkeit trägt, 

wenn sich der ursprüngliche bauliche Zustand nicht mehr feststellen lässt 

(Urteile des Bundesgerichts 1C_480/2019, 1C_481/2019 vom 16. Juli 

2020, Erw. 5.1, 1C_283/2017 vom 23. August 2017, Erw. 4.2).  

 

3.4.3.2. 

Ausweislich der Akten bestand das Wohnhaus aus zwei Räumen im südli-

chen Bereich (mit einer diesen Räumen vorgelagerten Laube) und einem 

Raum im nördlichen Bereich, welcher als Küche und Eingang gleichzeitig 

diente. Ein westlich neben diesem Raum (Küche/Eingang) liegender weite-

rer Raum war nur von aussen her zugänglich; eine Verbindung zu diesem 

Raum im Innern des Hauses, d.h. von den eigentlichen Wohnräumen her, 

existierte vor der sog. Renovation bzw. den Umbauarbeiten nicht (siehe 

z.B. kantonale Beizugsakten BVU AfB.17.1931, act. 28 f. sowie Vorakten, 

act. 82 [Beilage 1, Grundrisspläne]). Die Vorinstanz erörterte, dass das als 

Schlafraum geplante (südwestliche) "Zimmer" gemäss den ursprünglichen 

Hausplänen kein Fenster gehabt habe (vgl. angefochtener Entscheid, S. 9). 

Ursprüngliche Hauspläne sind jedoch nicht aktenkundig. Anders als von 

der Vorinstanz dargelegt, gestand der Beschwerdeführer zudem nicht zu, 

es sei erst 1980 ein Fenster eingebaut worden. An der von der Vorinstanz 

zitierten Stelle führte er aus, beim Kauf der Liegenschaft im Jahr 1980 sei 

ein Fenster vorhanden gewesen; vor über 19 Jahren sei dieses in eine 

Fenstertüre umgewandelt worden; da seit 1980 ein Fenster vorhanden sei, 

sei ein Rückbau unverhältnismässig (vgl. Vorakten, act. 48; ferner auch: 

Vorakten, act. 146 [Votum A._____]). Ob ein Fenster ursprünglich (am 

 - 13 - 

 

 

 

1. Juli 1972) vorhanden war, lässt sich heute nicht mehr eruieren. Fest 

steht jedoch, dass der Beschwerdeführer später ohne Baubewilligung ei-

nen raumhohen Mauerdurchbruch in Türgrösse realisiert hat (es wurde 

auch ein Sturz eingebaut, wofür Deckenbalken abgesägt werden mussten 

[siehe Bericht vom 16. April 2015 {kantonale Beizugsakten 

BVU.AfB.14550}, Vorakten, act. 24 {Fotos oben}]) und heute eine zweiflü-

gelige Glastür eingebaut ist (siehe Vorakten, act. 137 [Fotos Rückseite]). 

Aufgrund des eigenmächtigen Vorgehens lässt sich der ursprüngliche Zu-

stand nicht mehr feststellen, weshalb der Beschwerdeführer diesbezüglich 

die Folgen der Beweislosigkeit trägt (siehe Erw. II/3.4.3.1). Dass die Vor-

instanz bezogen auf das Jahr 1972 von fehlendem Tageslicht und Lüf-

tungsmöglichkeiten ausging und dem Raum die "Wohnraumqualität" ab-

sprach (siehe angefochtener Entscheid, S. 9), ist vor diesem Hintergrund 

nicht zu beanstanden. Bezüglich der weiteren Räume erachtete die Vor-

instanz es als glaubhaft, dass im geplanten Raum "Wohnen" und im nörd-

lichen Vorraum (geplant als "Küche/Essen/Eingang" und "Bad") ursprüng-

lich gewohnt wurde (angefochtener Entscheid, S. 9). Für den geplanten 

Raum "Wohnen" sowie den Bereich Küche/Essen ist dem nichts entgegen-

zuhalten, für den projektierten neuen Eingangsbereich und das Bad ist in-

des zu präzisieren, dass sich diese Flächen im Bereich des ursprünglichen 

Raums befinden, welcher nur von aussen her zugänglich war (siehe vorne). 

Dieser Raum war unbeheizt und auch nicht natürlich belichtet. Im Sockel-

bereich hatte es in der nördlichen Mauer zwar eine kleinere Öffnung nach 

aussen, für eine natürliche Belichtung genügte dies jedoch nicht, ebenso 

wenig die Luke in der westlichen Mauer, zumal diese in die Remise führte. 

Ein Fenster gegen Norden war nicht vorhanden. Der Raum konnte daher 

nur als unbeheizter Abstell- oder Vorratsraum – ähnlich einem Kellerraum 

– genutzt werden (siehe zum Ganzen: kantonale Beizugsakten 

BVU.AfB.17.1931, act. 13 ["Vorratsraum"], 18, 28 f. sowie Vorakten, act. 82 

[Beilage 1]; Vorakten, act. 27 [Foto oben links] 30 [Fotos oben rechts und 

unten links] und 31 [Foto oben rechts] sowie kantonale Beizugsakten 

BVU.AfB.14.1550 [mit denselben Fotos, allerdings in besserer Qualität; Be-

richt des BVU, Abteilung für Baubewilligungen, vom 16. April 2015]).  

 

Das BVU, Abteilung für Baubewilligungen, hatte am 19. Februar 2015 ei-

nen Augenschein vor Ort durchgeführt und eine Fotodokumentation erstellt. 

Die Fotos zeigen den Zustand (grösstenteils) noch vor den Bauarbeiten. 

Die Feststellungen des Augenscheins wurden zudem im Bericht vom 

16. April 2015 festgehalten (kantonale Beizugsakten BVU.AfB.14550; die 

Fotos finden sich auch in den Vorakten, act. 23 ff.). Den Fotos und dem 

Bericht lässt sich entnehmen, dass Wände und Böden nicht isoliert waren. 

Ebenso wenig war das Dach isoliert. Das Dach wurde vom BVU, Abteilung 

für Baubewilligungen, als dicht beurteilt. Auf einem Foto sieht man aller-

dings, dass zwischen verschiedenen Ziegeln das Sonnenlicht durch das 

Dach schien (siehe Vorakten, act. 23 [Foto oben rechts]), was hinsichtlich 

des Zustands des Dachs Fragen aufwirft. Im Dachgeschoss waren gemäss 

 - 14 - 

 

 

 

Fotodokumentation zwei Bau- bzw. Teleskopstützen installiert, eine davon 

diente der Dachkonstruktion als Stützhilfe (Vorakten, act. 23 [Foto unten 

links]). Auf der Ebene des Dachgeschosses fehlte oberhalb der Eingangs-

türe bei der Küche sodann die Fassadenmauer, das Dachgeschoss war an 

dieser Stelle auch nicht anderweitig gegen aussen verschlossen (Vorakten, 

act. 28, 29 [Foto unten links]). Die Fensterscheiben im Wohnteil waren teil-

weise mit Holzbrettern vernagelt bzw. verschraubt (Vorakten, act. 25 [Foto 

unten links], 26 [Foto unten links], 29 [Foto unten rechts]), ebenso (von in-

nen her) die beiden Eingangstüren (Eingangstüre neben dem Küchenbe-

reich und Eingangstüre im Raum "Wohnen"; siehe Vorakten, act. 25 [Foto 

unten links] und 26 [Foto oben links]). Türen und Fenster waren gemäss 

BVU, Abteilung für Baubewilligungen, nicht dicht (siehe z.B. auch Vorakten, 

act. 26 [Foto oben links]), das Gebäude konnte auch nicht abgeschlossen 

werden. Im südwestlichen Zimmer zeigte sich anstelle des ursprünglich an-

geblich vorhanden gewesenen Fensters (siehe vorne) ein offener Wand-

durchbruch in Türgrösse ohne Fenster (siehe auch Vorakten, act. 24 [Fotos 

oben sowie Foto unten rechts] und 25 [Foto oben links]). Die alten Wände 

der Wohnräume waren dreckig bzw. verfärbt/vergilbt, die Farbe teilweise 

abgeblättert, namentlich im Bereich Küche/Eingang (siehe etwa Vorakten, 

act. 25 f.). Auch an den Aussenfassaden war die Farbe teilweise abgeblät-

tert, speziell an der Nordfassade, wo zudem nicht nur die Fassadenfarbe, 

sondern auch der Verputz über grössere Flächen fehlte. Soweit ersichtlich 

fehlte entlang der nördlichen unteren Dachkante auch über mehrere Meter 

die Dachrinne (Vorakten, act. 31 [Foto oben rechts]; dasselbe Foto findet 

sich – in besserer Qualität – in den kantonalen Beizugsakten 

BVU.AfB.14550).  

 

Die Liegenschaft war und ist an die Stromversorgung angeschlossen. Die 

Fotos vom 19. Februar 2015 zeigen im Wohnhaus alte Aufputz-Leitungen, 

im Raum "Wohnen" wurde – soweit ersichtlich – eine Steckdose über eine 

frei aus einem Loch in der Wand herunterhängende Leitung mit Strom ver-

sorgt (siehe Vorakten, act. 25 [Foto oben rechts]). Der eingereichte 

"Schlussbericht Periodische Kontrolle" (mit Sicherheitsnachweis sowie 

Mess- und Prüfprotokoll) untermauert, dass am 8. März 2017 die elektri-

schen Installationen ("Im U._____ aaa"; auf dem Deckblatt wohl fälschli-

cherweise als "V._____ ttt" bezeichnet) im Sinne der Verordnung vom 

7. November 2001 über elektrische Niederspannungsinstallationen (Nie-

derspannungs-Installationsverordnung, NIV; SR 734.27) kontrolliert wur-

den (Beschwerdebeilage 8). Dies lässt darauf schliessen, dass die Elektro-

installationen offenbar funktionierten.  

 

Nicht ausgewiesen ist dagegen die Betriebstüchtigkeit der Koch- und der 

Heizungsmöglichkeiten. Gemäss Vorinstanz gab es ursprünglich einen 

Holzherd, einen Kachelofen und einen elektrisch betriebenen kleinen Ölra-

diator (angefochtener Entscheid, S. 9). Die von der Vorinstanz befragten 

Zeugen äusserten, man habe im Haus kochen und heizen können (vgl. 

 - 15 - 

 

 

 

Erw. II/3.4.1). Diese Vorbringen müssen indes vor dem Hintergrund einer 

bloss sporadischen (Freizeit-)Nutzung gesehen werden. Zur Betriebstüch-

tigkeit der Koch- und Heizinfrastruktur bei einer Dauerwohnnutzung konn-

ten sich die Zeugen nicht äussern, da sie in der Liegenschaft nie dauerhaft 

wohnten, erst Recht nicht in den Wintermonaten. Die kantonale Fachstelle 

stellte anlässlich eines Augenscheins vom 19. Februar 2015 fest, dass der 

bestehende Holzkochherd und der entsprechende Kamin schon länger 

nicht mehr betriebstüchtig und auch nicht unterhalten seien; im Haus gebe 

es keine funktionierende Heizung (siehe Bericht vom 16. April 2015 [kanto-

nale Beizugsakten BVU.AfB.14550]). Die am Augenschein aufgenomme-

nen Fotos zeigen eine entsprechend massiv veraltete und abgenutzte 

Koch- und Heizinfrastruktur (Vorakten, act. 25 [Foto unten links] und 26 

[Foto links oben]). Anhaltspunkte, wonach die Koch- und Heizinfrastruktur 

im Hinblick auf eine dauerhafte Wohnnutzung unterhalten worden wäre 

(wie z.B. periodische Überprüfung der Betriebssicherheit und professio-

nelle Reinigung der Feuerungsanlagen durch einen Kaminfeger [vgl. 

Vorakten, act. 147 [Votum A._____]), sind ebenfalls nicht ersichtlich. Hinzu 

kommt, dass der Beschwerdeführer den alten Holzherd und den Kachel-

ofen im Zuge der eigenmächtig ausgeführten Umbauarbeiten beseitigt und 

den Kamin verschlossen hat (vgl. Vorakten, act. 135 [Rückseite], 136 

[Rückseite; unteres Foto], 137, 147 [Votum A._____]), weshalb er die Fol-

gen der Beweislosigkeit trägt, wenn sich der ursprüngliche bauliche Zu-

stand der Koch- und Heizinfrastruktur nicht mehr feststellen lassen (siehe 

Erw. II/3.4.3.1 am Ende). Auch aus diesem Blickwinkel lässt sich daher 

nichts zugunsten des Beschwerdeführers ableiten. 

 

Hinsichtlich der Wasserversorgung gilt festzuhalten, dass diese über einen 

Wasserhahn in der Küche erfolgte, der von einer eigenen Quelle gespiesen 

wurde (siehe Vorakten, act. 29 [Foto oben rechts] und 26 [Foto oben 

rechts]). Weitere Wasserhahnen waren im Wohnhaus nicht vorhanden. An 

die öffentliche Wasserversorgung war die Liegenschaft nicht angeschlos-

sen. Die Zeugen führten aus, manchmal sei mehr und manchmal weniger 

Wasser (Vorakten, act. 150 [Votum E._____]) bzw. es sei nur wenig Was-

ser aus dem Hahnen gekommen (Vorakten, act. 148 [Votum G._____]). 

Daraus lässt sich mit der Vorinstanz schliessen, dass nicht von einem ver-

lässlichen, ausreichenden und kontinuierlichen Wasserfluss ausgegangen 

werden kann (angefochtener Entscheid, S. 10). Gestützt auf die bei den 

Akten liegenden Fotos gab es in der Liegenschaft auch keine Dusche und 

keine angemessene Infrastruktur, um Kleider waschen zu können (z.B. 

eine Waschmaschine). Fliessend Warmwasser war – soweit ersichtlich – 

ebenfalls nicht vorhanden. Ungenügend und nicht mehr bestimmungsge-

mäss nutzbar waren im Weiteren die Toilettensituation und die Abwasser-

beseitigung. Ursprünglich existierte ein Plumpsklo über der Jauchegrube. 

Dieses Plumpsklo war allerdings bereits anlässlich des Augenscheins vom 

19. Februar 2015 nicht mehr vorhanden (siehe Vorakten, act. 28, 29 [Foto 

 - 16 - 

 

 

 

unten links], 30 [Foto oben links] und 31 [Foto unten rechts]). Auch die Jau-

chegrube war nicht mehr in Betrieb; sie ist nicht auf Dichtheit geprüft (vgl. 

Bericht vom 16. April 2015 [kantonale Beizugsakten BVU.AfB.14550]; 

Vorakten, act. 145 [Votum A._____]) bzw. gemäss kantonaler Fachstelle 

(BVU, Abteilung für Umwelt) ist sie undicht und entspricht nicht den gesetz-

lichen Bestimmungen (Art. 6 des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 

über den Schutz der Gewässer [Gewässerschutzgesetz, GSchG; 

SR 814.20]) (Vorakten, act. 71). An die öffentliche Abwasserbeseitigung 

war die Liegenschaft nicht angeschlossen. 

 

3.4.3.3. 

Nach dem Gesagten ergibt sich, dass die tragenden Konstruktionen des 

Gebäudes Nr. aaa vor den (ohne Baubewilligung) vorgenommenen Bauar-

beiten zwar noch mehrheitlich intakt waren (siehe vorne Erw. II/3.4.3.1). 

Dennoch präsentierte sich das ehemalige Wohnhaus in einem ausgedien-

ten, vernachlässigten, teilweise sogar in einem desolaten Zustand. Die In-

frastruktur und die Installationen (wie Koch- und Heizinfrastruktur, Wasser-

versorgung, Sanitäreinrichtungen, Abwasserentsorgung) genügten zum 

Zeitpunkt vor den (ohne Baubewilligung) vorgenommenen Bauarbeiten für 

eine Wohnnutzung bei weitem nicht mehr. Von einem Gebäude, welches 

für eine Dauerwohnnutzung (noch) betriebstüchtig war, kann bei objekti-

vierter Betrachtung keine Rede sein. Ohne Vornahme grösserer Sanie-

rungs- und Erweiterungsmassnahmen war an eine solche Nutzung nicht zu 

denken. Die Infrastruktur und die Installationen (wie Koch- und Heizinfra-

struktur, Wasserversorgung, Sanitäreinrichtungen, Abwasserentsorgung) 

hatten, soweit sie überhaupt (noch) vorhanden waren, ihre Lebensdauer 

erreicht, womit sie auch nicht mehr sanierungswürdig waren. Dies zeigt 

sich auch daraus, dass im Rahmen der sog. Renovation bzw. den Umbau-

arbeiten die erwähnte Infrastruktur und die Installationen allesamt abgebro-

chen und komplett neu erstellt werden sollen. Abgesehen davon ist aber-

mals darauf hinzuweisen, dass der Beschwerdeführer die Umbauarbeiten 

eigenmächtig (d.h. ohne Baubewilligung) vornahm, weshalb er die Folgen 

der Beweislosigkeit trägt, wenn sich der ursprüngliche bauliche Zustand 

nicht mehr feststellen lassen (vgl. Erw. II/3.4.3.1 am Ende). Aufgrund der 

fehlenden Betriebstüchtigkeit sowie der fehlenden Sanierungswürdigkeit 

der Infrastruktur und Installationen fällt eine Baubewilligung nach Art. 24c 

RPG auch aus diesem Grund ausser Betracht.  

 

Soweit der Beschwerdeführer als Vergleichsbasis schliesslich Bezug 

nimmt zu Liegenschaften "in nicht urbanen Gegenden in Bergkantonen" 

(vgl. Beschwerde, S. 12), verfängt dies nicht. Die angesprochenen Ge-

bäude in Berggebieten sind oft nur in den Sommermonaten bewohnt; vor-

liegend geht es dagegen um eine Liegenschaft, die ganzjährig bewohnt 

werden soll. Zudem sind die Lebensbedingungen im Mittelland (wo die 

streitbetroffene Liegenschaft liegt) weniger karg als in abgelegenen Berg-

gebieten, weshalb hier höhere Anforderungen gestellt werden dürfen. 

 - 17 - 

 

 

 

 

3.4.4. 

Die Vorinstanzen haben den Fortbestand der Besitzstandsgarantie für eine 

dauerhafte Wohnnutzung somit zu Recht verneint und die Baubewilligung 

für die sog. Renovation bzw. die Umbauarbeiten verweigert. Die Voraus-

setzungen für eine Baubewilligung nach Art. 24c RPG sind nicht erfüllt. Ent-

sprechend der Vorinstanz kann der Beschwerdeführer das Gebäude, wel-

ches hinsichtlich Rohbau 1 offenbar noch genügend gut erhalten ist, aber 

weiterhin als Schopf oder Remise für den Landwirtschaftsbetrieb nutzen 

und es ist ihm auch nicht verwehrt, tagsüber die Freizeit im Gebäude oder 

dessen Umgebung zu verbringen sowie Gartengeräte, Gartenmöbel, Gas-

grill und dergleichen im Gebäude unterzubringen (angefochtener Ent-

scheid, S. 10). 

 

4. 

4.1. 

Umstritten ist weiter, ob die Beschwerdeführer Anspruch auf Gleichbehand-

lung im Unrecht haben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts 

kann sich der Rechtssuchende grundsätzlich der korrekten Rechtsanwen-

dung in seinem Fall nicht mit dem Argument entziehen, das Recht sei in 

anderen Fällen falsch, liberaler oder gar nicht angewendet worden. Nur 

wenn eine Behörde eine eigentliche rechtswidrige Praxis pflegt, d.h. in 

mehr als nur einigen Fällen vom Gesetz abweicht, und zudem nicht gewillt 

ist, die rechtswidrige Praxis aufzugeben, überwiegt das Interesse an der 

Gleichbehandlung der Betroffenen gegenüber demjenigen an der Gesetz-

mässigkeit und kann der Bürger gestützt auf das Rechtsgleichheitsgebot 

(Art. 8 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 der Schweizerischen Eid-

genossenschaft vom 18. April 1999 [BV; SR 101]) verlangen, gleichbehan-

delt, d.h. ebenfalls gesetzeswidrig begünstigt zu werden (vgl. statt vieler: 

BGE 146 I 105, Erw. 5.3.1; 139 II 49, Erw. 7.1; 136 I 65, Erw. 5.6; Urteil des 

Bundesgerichts 1C_373/2020 vom 16. Februar 2021, Erw. 5.1; Entscheid 

des Verwaltungsgerichts WBE.2021.156 vom 16. November 2021, 

Erw. II/5). Äussert sich eine Behörde nicht über ihre Absicht, so ist anzu-

nehmen, sie werde aufgrund der Erwägungen der Rechtsmittelinstanz zu 

einer gesetzmässigen Praxis übergehen (BGE 146 I 105, Erw. 5.3.1; 122 II 

446, Erw. 4a; 115 Ia 81, Erw. 2; Urteil des Bundesgerichts 1C_373/2020 

vom 16. Februar 2021, Erw. 5.2; AGVE 2010, S. 153, Erw. 3.4.2). 

 

4.2. 

4.2.1. 

Die Vorinstanz gelangte zum Schluss, dass vorliegend offensichtlich keine 

rechtswidrige Praxis bestehe und das BVU, Abteilung für Baubewilligun-

gen, ausdrücklich gewillt sei, die Gesetze und die dazu geltende Praxis des 

Bundesgerichts weiterhin konsequent anzuwenden. Der Beschwerdeführer 

könne aus den angerufenen Vergleichsfällen daher nichts zu seinen Guns-

 - 18 - 

 

 

 

ten ableiten. Soweit der Beschwerdeführer für den Fall, dass das Bauge-

such unter Berücksichtigung der angerufenen Vergleichsfälle nicht bewilligt 

werde, beantrage, es seien sämtliche seit dem 1. November 2012 gestützt 

auf Art. 24c RPG i.V.m. Art. 41 und 42 RPV bewilligten Baugesuche beizu-

ziehen, sei der Antrag in antizipierter Beweiswürdigung abzuweisen (siehe 

angefochtener Entscheid, S. 11). 

 

4.2.2. 

Der Beschwerdeführer hält am Beweisantrag, wonach er in sämtliche Bau-

gesuche, die seit dem 1. November 2012 gestützt auf Art. 24c RPG i.V.m. 

Art. 41 und 42 RPV bewilligt worden seien, Einsicht nehmen wolle, soweit 

die Verwaltungsgerichtsbeschwerde nicht in materieller Hinsicht gutgeheis-

sen werde. Weiter bringt er vor, die Vorinstanz habe sich mit den drei aus-

drücklich erwähnten Vergleichsfällen materiell nicht auseinandergesetzt. 

Damit sei der Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden. Die drei Ver-

gleichsfälle in den Gemeinden S._____ (Parzelle Nr. ddd), T._____ (Par-

zelle Nr. ccc) und R._____ (Parzelle Nr. ddd) zeigten klar, dass im Ver-

gleich zum vorliegenden Fall mit unterschiedlichen Ellen gemessen werde. 

In allen drei Fällen seien bestehende Bauten vollständig abgebrochen und 

durch Neubauten ersetzt worden, während im vorliegenden Fall kein Ab-

bruch erfolgen solle, die bestehende Baute bestehen bleibe und diese nur 

renoviert werden solle, so dass sie einer bescheidenen zeitgemässen Nut-

zung diene. Der Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtsgleiche Be-

handlung sei ausgewiesen (vgl. zum Ganzen: Beschwerde, S. 14 ff.). 

 

4.3. 

4.3.1. 

Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, die Vorinstanz habe sich mit 

den drei Vergleichsfällen materiell im Einzelnen nicht auseinandergesetzt, 

trifft dies zwar zu, eine Gehörsverletzung liegt deswegen jedoch nicht vor. 

Die Vorinstanz wies auf die Rechtsprechung hin, dass selbst wenn eine 

Behörde eine gesetzwidrige Praxis entwickelt hat, ein Anspruch auf Gleich-

behandlung im Unrecht nur dann besteht, wenn die Behörde es ablehnt, 

ihre gesetzwidrige Praxis aufzugeben. Aus den beigezogenen Akten und 

der Stellungnahme des BVU, Abteilung für Baubewilligungen, ergebe sich 

klar, dass das BVU, Abteilung für Baubewilligungen, gewillt sei, die Bauge-

suche entsprechend den raumplanungs-, bau- und umweltrechtlichen Vor-

gaben gehörig zu prüfen und die dazugehörige Lehre und Rechtsprechung 

umzusetzen, was gelegentlich eine Änderung der Praxis, namentlich auch 

eine Verschärfung, erfordern könne (angefochtener Entscheid, S. 11). Die 

Vorinstanz ging mit anderen Worten davon aus, dass das BVU, Abteilung 

für Baubewilligungen inskünftig (wie bereits im vorliegenden Fall) gesetzes-

konform entscheiden wird und sich überdies auch an eine allenfalls stren-

gere oberinstanzlich festgelegte Praxis umgehend halten würde. Ein An-

spruch auf Gleichbehandlung im Unrecht entfiel schon aus diesem Grund. 

Die Vorinstanz musste auf die vom Beschwerdeführer vorgebrachten drei 

 - 19 - 

 

 

 

Vergleichsfälle daher nicht weiter eingehen. Eine Verletzung des An-

spruchs auf rechtliches Gehör liegt nicht vor. 

 

4.3.2. 

Mit den drei Vergleichsfällen setzte sich die kantonale Fachstelle im Übri-

gen bereits in der Stellungnahme vom 21. Mai 2021 eingehend und diffe-

renziert auseinander (siehe Vorakten, act. 101 f.). Auf die entsprechenden 

Ausführungen kann verwiesen werden. In den Vergleichsfällen in den Ge-

meinden S._____ (Parzelle Nr. ddd) und T._____ (Parzelle Nr. ccc) waren 

– im Unterschied zum vorliegenden Fall – sowohl das ununterbrochene In-

teresse an der Nutzung als auch die Betriebstüchtigkeit der Gebäude aus-

gewiesen. Der Vergleichsfall in der Gemeinde R._____ datiert aus dem 

Jahre 2008, liegt damit länger zurück und wurde noch nicht auf Basis der 

heute geltenden Fassung von Art. 24c RPG und Art. 41 und 42 RPV bewil-

ligt. Das BVU, Abteilung für Baubewilligungen, hielt in seiner Stellung-

nahme vom 21. Mai 2021 überdies fest, aufgrund der Rechtsprechung des 

Bundesgerichts und einer damit einhergehenden Änderung der Praxis 

(durch das BVU, Abteilung für Baubewilligungen), könnte dem erwähnten 

Bauvorhaben heute nicht mehr zugestimmt werden (Vorakten, act. 101). 

Aus den genannten Vergleichsfällen ergeben sich somit keine Anhalts-

punkte, dass das BVU, Abteilung für Baubewilligungen, hinsichtlich der 

Frage, ob das ununterbrochene Interesse an der Nutzung sowie die Be-

triebstüchtigkeit des Gebäudes noch gegeben sind, eine gesetzwidrige 

Praxis entwickelt hätte. Das BVU, Abteilung für Baubewilligungen, äusserte 

zudem bereits vor Vorinstanz, es sei gewillt, gesetzeskonform zu entschei-

den (Vorakten, act. 100). Anhaltspunkte, wonach das BVU, Abteilung für 

Baubewilligungen, an einer allfälligen gesetzwidrigen Praxis festhalten 

wollte, bestehen damit nicht im Ansatz. Entsprechend besteht auch kein 

Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht. Daran würde im Übrigen auch 

nichts ändern, wenn – wie vom Beschwerdeführer verlangt – sämtliche 

Baugesuche, die seit dem 1. November 2012 gestützt auf Art. 24c i.V.m. 

Art. 41 und 42 RPV bewilligt wurden, beigezogen würden. Aufgrund des 

klaren Willens des BVU, Abteilung für Baubewilligungen, die Baugesuche 

(wie im vorliegenden Fall) auch in Zukunft gesetzeskonform zu behandeln, 

fällt ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht ausser Betracht. Auf 

den Beizug der genannten Baugesuche kann in antizipierter Beweiswürdi-

gung verzichtet werden (vgl. BGE 141 I 60, Erw. 3.3; 136 I 229, Erw. 5.3; 

134 I 140, Erw. 5.3). 

 

5. 

5.1. 

Bei nicht bewilligungsfähigen Bauten und Anlagen kann gestützt auf § 159 

Abs. 1 BauG die Herstellung des rechtmässigen Zustandes, insbesondere 

die Beseitigung der Baute oder Anlage angeordnet werden. Der Anordnung 

der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes kommt massgeben-

des Gewicht für den ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungsrechts 

 - 20 - 

 

 

 

zu. Werden illegal errichtete, dem RPG widersprechende Bauten nicht be-

seitigt, sondern auf unabsehbare Zeit geduldet, so wird der Grundsatz der 

Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet in Frage gestellt und rechtswidriges 

Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten, die auch nachträglich 

nicht legalisiert werden können, müssen daher grundsätzlich beseitigt wer-

den. Die Anordnung des Abbruchs bereits erstellter Bauten bzw. Anlagen 

kann jedoch nach den allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Ver-

waltungsrechts (ganz oder teilweise) ausgeschlossen sein (statt vieler: 

BGE 136 II 359, Erw. 6 mit Hinweisen). Dies ist insbesondere der Fall, 

wenn die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unverhältnis-

mässig wäre. Überdies können Gründe des Vertrauensschutzes der Wie-

derherstellung entgegenstehen, oder diese kann aufgrund des Zeitablaufs 

verwirkt sein (BGE 136 II 359, Erw. 6). Bei der Verwirkung infolge Zeitab-

laufs ist indes zu differenzieren, ob die illegale Baute bzw. Anlage inner- 

oder ausserhalb der Bauzone liegt. Während innerhalb der Bauzonen die 

Pflicht der Behörden auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 

nach 30 Jahren verwirkt, ist dies bei Bauten bzw. Anlagen ausserhalb der 

Bauzonen nicht der Fall (keine Verwirkung dieses Anspruchs bzw. dieser 

Pflicht nach 30 Jahren) (vgl. BGE 147 II 309 ff.). 

 

5.2. 

5.2.1. 

Die Vorinstanz schützte den von den Baubewilligungsbehörden angeord-

neten Rückbau, mit Ausnahme der Sickerleitung und des Anschlusses des 

Dachwassers. Durch die Entfernung der Bodenheizungsrohre werde das 

Risiko einer rechtswidrigen Wohnnutzung ausgeschlossen und unnötiger 

Kontrollaufwand der Behörden vermieden. Für die zulässige Nutzung des 

Gebäudes als Lagerraum sei der bestehende Boden nicht erforderlich und 

der angeordnete Rückbau daher zur Verhinderung eines rechtswidrigen 

Zustands erforderlich und verhältnismässig. Entsprechendes gelte für die 

ersetzten Fenster und Türen. Erst durch die neuen, mehrfach verglasten 

Fenster und die dichten Türen werde das Gebäude wohntauglich beheizbar 

und sei dies nur durch den Einsatz mehrerer mobiler Elektroöfen, für wel-

che mit der neuen Elektroinstallation (für welche kein Rückbau verfügt wor-

den sei) die Voraussetzung geschaffen worden sei. Sachgerecht und ver-

hältnismässig sei auch die Rückbauanordnung aller weiteren Um- und Ein-

bauten, welche dem Wohnen dienten und diesem Vorschub leisteten, na-

mentlich die Einbauten für Küche, WC und Dusche sowie die Vorberei-

tungsarbeiten für die Wärmepumpenheizung. Seien Küche, WC und Du-

sche als dem Wohnen dienende Einrichtungen unzulässig, falle aus diesen 

auch kein Abwasser mehr an, weshalb keine Zisterne für das Abwasser 

erforderlich sei. Soweit Rückbauanordnungen für noch gar nicht ausge-

führte Arbeiten getroffen worden seien, etwa hinsichtlich Isolation von Dach 

und Wänden, sei der Beschwerdeführer durch die Rückbauanordnung nicht 

 - 21 - 

 

 

 

beschwert, weshalb kein Anlass für eine Korrektur bestehe. Was nicht ge-

baut worden sei, müsse auch nicht zurückgebaut werden (angefochtener 

Entscheid, S. 11 ff.). 

 

5.2.2. 

Der Beschwerdeführer bringt vor, er habe die umstrittenen Sanierungs-

massnahmen/Renovationsarbeiten im Glauben ausgeführt bzw. ausführen 

lassen, dass dafür keine Bewilligung erforderlich sei. Der von ihm beigezo-

gene Architekt sei der Meinung gewesen, die Sanierungsmassnah-

men/Renovationsarbeiten seien zulässig, da sie im bestehenden Volumen 

vorgenommen würden und nach aussen hin nicht in Erscheinung träten. 

Der Beschwerdeführer sei im Vertrauen auf die Aussagen seines Architek-

ten zu schützen. Weiter beruft sich der Beschwerdeführer auf den Grund-

satz der Verhältnismässigkeit. Das heisse, die Rückbaumassnahmen 

müssten erforderlich und geeignet sein, um den unrechtmässigen Zustand 

zu beheben bzw. eine unrechtmässige Nutzung zu verhindert. Vor diesem 

Hintergrund sei nicht ersichtlich, weshalb die Zisterne zurückgebaut wer-

den müsse. Wenn die Zisterne nicht für das Abwasser benutzt werden 

könne, dann werde diese als Regenwassertank eingesetzt, um in den Som-

mermonaten Pflanzen zu bewässern. Der Rückbau der Zisterne sei unter 

Berücksichtigung der dafür notwendigen Kosten von Fr. 13'563.75 völlig 

unverhältnismässig. Ebenso sei der Rückbau des Unterlagsbodens und der 

Bodenheizung (Kosten von Fr. 19'768.35) unverhältnismässig. Die Hei-

zung könne nicht in Betrieb genommen werden, wenn keine Bewilligung für 

eine Wärmepumpe erteilt werde. Die Kontrolle, dass die Bodenheizungs-

rohre ausser Betrieb blieben, sei sehr einfach durchführbar, die Baupolizei-

behörde könne jederzeit vorbeischauen. Unter dem Unterlagsboden sei 

eine Feuchtigkeitsdämmschicht, da das Gebäude nicht unterkellert sei. Bei 

einem Rückbau müsste wieder Mörtel auf den Boden gegossen werden, 

um den früheren Zustand wiederherzustellen. Unverhältnismässig sei auch 

die Beseitigung der neuen Türen und Fenster und die Anordnung, diese 

Öffnungen mittels Holzbrettern oder den ursprünglich vorhandenen Türen 

und Fenstern zu verschliessen; die Kosten hierfür würden auf Fr. 7'360.20 

geschätzt. Die ersetzten Türen und Fenster seien nicht mehr vorhanden 

und könnten nicht mehr eingesetzt werden. Das Verschliessen dieser Öff-

nungen mittels Bretter gereiche in der Landschaftsschutzzone nicht zur 

Zierde. Weshalb sodann blosse Vorbereitungsarbeiten rückgängig zu ma-

chen seien, sei nicht einzusehen. Es genüge, wenn das Kappen und Ver-

schliessen mit Plomben der entsprechenden Rohre und Leitungen verfügt 

werde. Die von der Vorinstanz erwähnten noch zulässigen Nutzungen setz-

ten ein Mindestmass an Bauqualität voraus, weshalb darauf zu verzichten 

sei, sämtliche Rückbauanordnungen zu bestätigen. Es genüge, wenn 

Massnahmen getroffen würden, welche die Nutzung zu Wohnzwecken ver-

hinderten (vgl. Beschwerde, S. 25 f.). 

 

 - 22 - 

 

 

 

5.3. 

5.3.1. 

Soweit sich der Beschwerdeführer auf den guten Glauben beruft, kann ihm 

nicht gefolgt werden. Eine Berufung auf den guten Glauben fällt von vorn-

herein nur in Betracht, wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerk-

samkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung berech-

tigt. Dabei darf vorausgesetzt werden, dass die grundsätzliche Bewilli-

gungspflicht für Bauvorhaben (inkl. Umnutzungen) allgemein bekannt ist. 

Dies gilt erst Recht bei Vorhaben in der Landwirtschaftszone (vgl. Urteile 

des Bundesgerichts 1C_480/2019, 1C_481/2019 vom 16. Juli 2020, 

Erw. 5.1, 1C_10/2019 vom 15. April 2020, Erw. 5.1, 1C_272/2019 vom 

28. Januar 2020, Erw. 5.1, 1C_347/2017 vom 23. März 2018, Erw. 6.3). 

Hinzu kommt, dass sich der Beschwerdeführer einen Architekten beizog 

und sich von diesem beraten liess. Einem Architekten ist ohne weiteres 

klar, dass Bauten ausserhalb der Bauzone nur mit Zustimmung einer kan-

tonalen Behörde bewilligt werden dürfen, dass mithin sowohl ein kommu-

naler Bewilligungs- als auch ein kantonaler Zustimmungsakt nötig ist (BGE 

111 Ib 213, Erw. 6a); der Beschwerdeführer muss sich dieses Wissen an-

rechnen lassen (BGE 111 Ib 213, Erw. 6a; Urteile des Bundesgerichts 

1C_205/2015 vom 29. Oktober 2015, Erw. 5.5; Entscheid des Verwal-

tungsgerichts WBE.2017.28 vom 23. November 2017 Erw. II/6.2). Insofern 

hilft es dem Beschwerdeführer nicht weiter, wenn er geltend macht, er habe 

sich auf den Rat seines Architekten verlassen und sei im Vertrauen darauf 

zu schützen. Abgesehen davon war dem Beschwerdeführer aus den frühe-

ren "Verfahren" hinreichend bekannt, dass das BVU, Abteilung für Baube-

willigungen, im vorliegenden Fall den Besitzstand gemäss Art. 24c RPG als 

erloschen erachtete (vgl. Bericht vom 16. April 2015 [kantonale Beizugsak-

ten BVU.AfB.14.550]; kantonale Beizugsakten BVU.AfB.17.1931, 

act. 39 f.).  

 

5.3.2. 

5.3.2.1. 

Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr 

berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, 

dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz 

der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der 

Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands ein erhöhtes Gewicht 

beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht 

oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (statt vieler: BGE 132 II 21, 

Erw. 6.4; Urteile des Bundesgerichts 1C_233/2017 vom 19. September 

2018, Erw. 8.3, 1C_347/2017 vom 23. März 2018, Erw. 6.3). Vor dem 

Grundsatz der Verhältnismässigkeit hält ein Grundrechtseingriff stand, 

wenn er zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich 

ist und das verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den einge-

setzten Mitteln steht. Ein Wiederherstellungsbefehl erweist sich dann als 

unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom Gesetz gering ist und die 

 - 23 - 

 

 

 

berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer 

durch die Wiederherstellung entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen 

(Urteil des Bundesgerichts 1C_347/2017 vom 23. März 2018, Erw. 6.3). 

 

5.3.2.2. 

Dass der angeordnete und vor Verwaltungsgericht umstrittene Rückbau 

des Unterlagsbodens mit Bodenheizung, der Zisterne für Abwasser, der 

Isolation von Dach und Wänden (soweit bereits ausgeführt), der neuen Tü-

ren und Fenster, der Vorbereitungsarbeiten für den Einbau einer Küche, 

WC und Dusche sowie der Vorbereitungsarbeiten für eine Wärmepumpen-

heizung und die Anordnung, die ursprünglich vorhandenen Öffnungen (Tü-

ren, Fenster) mittels Holzbrettern oder den ursprünglich vorhandenen Tü-

ren und Fenstern zu verschliessen sowie den Mauerdurchbruch mit Sturz 

in der Aussenwand im auf den eingereichten Plänen als "Zimmer" bezeich-

neten Raum wieder zuzumauern (siehe Vorakten, act. 35 sowie angefoch-

tener Entscheid, S. 12 f. und S. 13 [Dispositiv-Ziffer 1]), geeignete Mass-

nahmen sind, um den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen, wird 

vom Beschwerdeführer zu Recht nicht in Abrede gestellt.  

 

Zu prüfen ist, ob die angeordneten Massnahmen erforderlich sind, um den 

rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. Die Erforderlichkeit ist gege-

ben, wenn es keine mildere Massnahme gibt, um den angestrebten Erfolg 

zu erreichen (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungs-

recht, 8. Aufl., 2020, Rz. 527 f.). Der Beschwerdeführer ist der Ansicht, es 

genüge, wenn das Kappen und Verschliessen mit Plomben der Rohre und 

Leitungen angeordnet werde. Dem ist jedoch mit der Vorinstanz entgegen-

zuhalten, dass mit den bereits verlegten Bodenheizungsrohren das Risiko 

einer zonenwidrigen Wohnnutzung erheblich erhöht wird. Nachdem der Be-

schwerdeführer eigenmächtig bauliche Massnahmen zur Ermöglichung ei-

ner Wohnnutzung vorgenommen hat, obwohl ihm die Behörden mehrfach 

erörtert hatten, dass dies nicht zulässig und der Besitzstand nach Art. 24c 

RPG erloschen sei, muss auch damit gerechnet werden, dass er trotz Ver-

bot irgendwann eine Heizung an die Bodenheizungsrohre anschliesst. Mit 

der Anordnung, diese Rohre und den Unterlagsboden zu entfernen, kann 

das Risiko einer rechtswidrigen Wohnnutzung ausgeschlossen bzw. mini-

miert werden. Gleichzeitig kann damit unnötiger und unzumutbarer Kon-

trollaufwand der Behörden vermieden werden. Nichts Anderes gilt in Bezug 

auf die weiteren bereits getätigten Vorbereitungsarbeiten (für die Wärme-

pumpe, den Einbau einer Küche, WC und Dusche). Nur mit einem Rückbau 

kann sichergestellt werden, dass die auf eine Wohnnutzung ausgerichteten 

Arbeiten nicht unbemerkt weitergeführt und die letztlich beabsichtigten bau-

lichen Vorkehrungen fertiggestellt werden. Erforderlich erscheint auch der 

Rückbau der neuen Fenster und Türen sowie die Anordnung, die ursprüng-

lich vorhandenen Öffnungen (Türen, Fenster) mit Holzbrettern oder den ur-

sprünglich vorhandenen Fenstern und Türen zu verschliessen bzw. den 

Mauerdurchbruch mit Sturz in der Aussenwand im auf den eingereichten 

 - 24 - 

 

 

 

Plänen als "Zimmer" bezeichneten Raum wieder zuzumauern. Die Vor-

instanz legte korrekt dar, dass das Gebäude erst durch den Einbau der 

neuen, mehrfach verglasten Fenster und den dichten Türen wohntauglich 

beheizbar wird und sei dies auch nur durch den Einsatz mehrerer mobiler 

Elektroöfen, für die der Beschwerdeführer mit den neuen Elektroinstallatio-

nen (für welche kein Rückbau verfügt wurde) die Voraussetzungen ge-

schaffen hat. Sind Küche, WC und Dusche als dem Wohnen dienende Ein-

richtungen unzulässig, fällt – wie die Vorinstanz richtig darlegte – aus die-

sen auch kein Abwasser mehr an, weshalb eine Zisterne für das Abwasser 

nicht erforderlich ist. Die Nutzung als Regenwassertank, um mit dem ge-

sammelten Wasser in den Sommermonaten Pflanzen bewässern zu kön-

nen, ist ebenfalls nicht notwendig, hat es neben dem Gebäude doch eine 

Quellfassung, welche dazu verwendet werden kann. 

 

Bleibt zu beurteilen, ob der Rückbau im öffentlichen Interesse ist und in 

einem vernünftigen Verhältnis zu den Belastungen steht, die dem Be-

schwerdeführer auferlegt werden. Die Abweichung vom Erlaubten ist vor-

liegend massiv. Das öffentliche Interesse an der angeordneten Wiederher-

stellung des rechtmässigen Zustands ist als hoch einzustufen, da nach der 

Rechtsprechung das öffentliche Interesse an der Wahrung des grundlegen-

den Prinzips der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet sehr ge-

wichtig ist (vgl. BGE 132 II 21, Erw. 6.4; Urteil des Bundesgerichts 

1C_272/2019 vom 28. Januar 2020, Erw. 6.4). Hinzu kommt, dass auch 

aus Gründen der Rechtsgleichheit sowie zum Schutz der baurechtlichen 

Ordnung ein erhebliches Interesse daran besteht, dass der ungesetzliche 

Zustand beseitigt wird. Eigenmächtiges Vorgehen soll sich nicht lohnen 

können. Den gewichtigen öffentlichen Interessen an der Herstellung des 

rechtmässigen Zustands stehen die finanziellen Interessen des Beschwer-

deführers entgegen. Den Rückbau für die Zisterne beziffert der Beschwer-

deführer auf Fr. 13'563.75, denjenigen für die Entfernung des Unterlagsbo-

dens und die Bodenheizung auf Fr. 19'768.35 und denjenigen für die Türen 

und Fenster auf Fr. 7'360.20 (Beschwerde, S. 25 f. i.V.m. Beschwerdebei-

lagen 19 – 21), was in der Summe Fr. 40'692.30 ergibt. Diesen finanziellen 

Interessen kann indes nur sehr untergeordnetes Gewicht beigemessen 

werden. Der Beschwerdeführer kann nicht als gutgläubig bezeichnet wer-

den. Beurteilte man die Verhältnismässigkeit zudem allein nach der Höhe 

der Kosten im Zusammenhang mit der Herstellung des rechtmässigen Zu-

stands, führte dies zur unhaltbaren Konsequenz, dass der Grundsatz der 

Verhältnismässigkeit umso eher verletzt und die Herstellung des rechtmäs-

sigen Zustands umso erschwerter wäre, je umfangreichere Investitionen in 

Abweichung von der erteilten Bewilligung und im Widerspruch zum materi-

ellen Baurecht getätigt worden sind. Im Rahmen der Interessenabwägung 

ergibt sich daher, dass das gewichtige öffentliche Interesse an der Herstel-

lung des rechtmässigen Zustands das entgegenstehende private Interesse 

der Beschwerdeführer überwiegt. Der Rückbau ist somit zumutbar. Nicht 

 - 25 - 

 

 

 

zu beanstanden ist schliesslich die angesetzte Rückbaufrist von drei Mo-

naten ab Rechtskraft (vgl. Vorakten, act. 35, 41). Die angeordnete Wieder-

herstellung des rechtmässigen Zustands hält somit auch vor dem Verhält-

nismässigkeitsgrundsatz stand.  

 

6. 

Weitere Beweiserhebungen sind schliesslich nicht erforderlich, um den Fall 

schlüssig beurteilen zu können. Der entscheidrelevante Sachverhalt ergibt 

sich aus den Akten mit genügender Klarheit. Auf die vom Beschwerdefüh-

rer verlangte Abnahme weiterer Beweismittel kann in antizipierter Beweis-

würdigung verzichtet werden (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung be-

reits die Hinwiese in Erw. II/4.3.2 am Ende).  

 

7. 

Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. 

 

III. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Beschwerdeführer die verwal-

tungsgerichtlichen Verfahrenskosten zu bezahlen (§ 31 Abs. 2 VRPG). Es 

besteht kein Anspruch auf Parteikostenersatz (§ 32 Abs. 2 i.V.m. § 29 

VRPG). 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer 

Staatsgebühr von Fr. 4'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 

von Fr. 418.00, gesamthaft Fr. 4'418.00, sind vom Beschwerdeführer zu 

bezahlen. 

 

3. 

Es werden keine Parteikosten ersetzt. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

den Beschwerdeführer (Vertreter) 

den Gemeinderat Q._____ 

den Regierungsrat 

das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) 

  

 - 26 - 

 

 

 

 

Mitteilung an. 

das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung für Baubewilligun-

gen 

 

 
   

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-

chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor 

bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und 

vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde 

muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter 

Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit 

Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als 

Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-

desgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichts-

gesetz, BGG; SR 173.110]). 

 

 
   

Aarau, 2. November 2023 

 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

3. Kammer 

Vorsitz:     Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Winkler     Wildi