# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d90b5ef5-21d2-5e1a-b829-51c5e03487ea
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-09-22
**Language:** de
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Steuergerichtshof 22.09.2025 604 2025 92
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_010_604-2025-92_2025-09-22.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg

T +41 26 304 15 00

www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

604 2025 92

Urteil vom 22. September 2025

Steuergerichtshof

Besetzung Präsident: Marc Sugnaux 
Richterinnen: Dina Beti, Daniela Kiener 
Gerichtsschreiber-Berichterstatter: Timothy Schertenleib

Parteien A.________, Beschwerdeführerin, vertreten durch Fürsprecher Beat 
Marfurt

gegen

GRUNDBUCHAMT DES SENSEBEZIRKS, Vorinstanz    

Gegenstand Verwaltungsgebühren – Grundbuchgebühren

Beschwerde vom 12. Juni 2025 gegen den Einspracheentscheid 
vom 12. Mai 2025

Kantonsgericht KG
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Sachverhalt

A. Mit partiellem Erbteilungsvertrag vom 21. März 2024 übertrugen B.________, 
C.________, D.________ und E.________ die Grundstücke Art. fff, ggg und hhh des Grundbuchs 
der Gemeinde I.________ A.________ zu Alleineigentum.

Am 10. Oktober 2024 legte das Grundbuchamt des Sensebezirks (nachfolgend: Grundbuchamt oder 
Vorinstanz) die Grundbuchgebühren für die Eigentumsübertragung der genannten Parzellen wie 
folgt fest:

Berechnungsbasis Satz Betrag
Verhältnismässige Gebühr 4'516'400.00 4'617.00

200'000.00 0.15% 300.00
4'317'000.00 0.10% 4'317.00

Feste Gebühr / Eintrag 120.00
Feste Gebühr / Publikation 30.00
Feste Gebühr / Anz. Grundpfandgläubiger 90.00
Total CHF 4'857.00

Da A.________ den ihr in Rechnung gestellten Betrag nicht bezahlte, stellte ihr das Grundbuchamt 
am 3. Dezember 2024 eine Mahnung und am 6. Januar 2025 eine Betreibungsandrohung zu.

Am 24. Januar 2025 erhob A.________, vertreten durch Fürsprecher Beat Marfurt, beim 
Grundbuchamt des Seebezirks (recte: Grundbuchamt des Sensebezirks) Einsprache gegen die 
Rechnung vom 10. Oktober 2024, auf welche das Grundbuchamt mit Einspracheentscheid vom 
12. Mai 2025 zufolge verspäteter und nicht formgerechter Einspracheerhebung nicht eintrat.

B. Gegen diesen Einspracheentscheid erhob A.________ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) 
am 12. Juni 2025 Beschwerde an das Kantonsgericht. Sie stellt den Antrag, es seien der 
angefochtene Einspracheentscheid aufzuheben und die Angelegenheit an das Grundbuchamt 
zurückzuweisen, damit dieses auf die Einsprache eintrete. Eventualiter seien der angefochtene 
Einspracheentscheid aufzuheben und die geschuldeten Gebühren auf CHF 2'222.15 festzusetzen. 
Zur Begründung macht sie im Wesentlichen geltend, sie habe erstmals nach Erhalt der 
Betreibungsandrohung vom 6. Januar 2025 Kenntnis von der Rechnung vom 10. Oktober 2024 
erhalten. Auch sei die Vollmacht des Rechtsvertreters nachgereicht und die Einsprache begründet 
worden. Die Einspracheerhebung sei daher nicht nur fristgerecht, sondern auch formgerecht erfolgt.

Der am 18. Juni 2025 auf CHF 800.- festgesetzte Kostenvorschuss wurde am 24. Juli 2025 geleistet.

Die Vorinstanz schliesst in ihren Bemerkungen vom 21. August 2025 auf eine Abweisung der 
Beschwerde.

Ein weiterer Schriftenwechsel wurde nicht angeordnet.

C. Auf die weiteren Elemente des Sachverhalts wird, soweit für die Entscheidfindung wesentlich, 
in den nachfolgenden rechtlichen Erwägungen eingegangen.

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Erwägungen

1.

Das Kantonsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig (Art. 82 des 
kantonalen Gesetzes vom 28. Februar 1986 über das Grundbuch [GBG; SGF 214.5.1]).

Die Beschwerdeführerin ist als Schuldnerin der Rechnung vom 10. Oktober 2024 durch den 
angefochtenen Einspracheentscheid berührt und hat ohne weiteres ein schutzwürdiges Interesse 
an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 76 des Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die 
Verwaltungsrechtspflege [VRG; SGF 150.1]). Die Beschwerde wurde frist- und formgerecht erhoben 
(Art. 79 ff. VRG). Der Kostenvorschuss wurde rechtzeitig bezahlt (Art. 128 Abs. 3 VRG).

Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

Vorliegend ist streitig, ob die Vorinstanz zu Recht auf die am 24. Januar 2025 erhobene Einsprache 
nicht eingetreten ist.

Die Vorinstanz begründet den Nichteintretensentscheid in der Hauptsache damit, dass die 
Beschwerdeführerin ihre Einsprache zu spät erhoben habe. Zwar seien sowohl die Rechnung vom 
10. Oktober 2024 wie auch die Mahnung vom 3. Dezember 2024 nicht per Einschreiben verschickt 
worden, es gelte jedoch die Vermutung der erfolgreichen Zustellung, da die beiden Sendungen im 
Massenversand verschickt und nicht an das Grundbuchamt retourniert worden seien. Die Rechnung 
vom 10. Oktober 2024 sei daher in Rechtskraft erwachsen. Darüber hinaus sei die Einsprache auch 
nicht formgerecht erhoben worden, da der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin 
am 24. Januar 2025 beim falschen Grundbuchamt (Grundbuchamt des Seebezirks anstatt 
Grundbuchamt des Sensebezirks) und ohne rechtsgültige Vollmacht interveniert habe. Die 
Vollmacht sei erst am 31. März 2025 nachgereicht worden, und zwar wiederum beim falschen 
Grundbuchamt. Ausserdem sei die angeblich falsche Berechnungsgrundlage nicht begründet 
worden.

3.

3.1. Gegen eine Grundbuchgebühr kann die Schuldnerin oder der Schuldner innert 30 Tagen ab 
Erhalt der Gebührenrechnung beim Grundbuchamt schriftlich Einsprache erheben (Art. 81 Abs. 1 
GBG). Die Frist beginnt mit dem auf die Eröffnung der Gebührenrechnung folgenden Tage (Art. 27 
Abs. 1 VRG). Sie gilt als eingehalten, wenn die Einsprache spätestens am letzten Tag der Frist beim 
Grundbuchamt eingereicht oder zu deren Handen der Schweizerischen Post oder einer 
schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Vertretung übergeben wird (Art. 28 Abs. 1 
VRG). Gelangt die Partei rechtzeitig an eine unzuständige Behörde, so gilt die Frist als eingehalten 
(Art. 28 Abs. 2 VRG).

Die Eröffnung einer Verfügung ist eine empfangsbedürftige einseitige Rechtshandlung. Der Beweis 
für den Empfang einer Verfügung obliegt der Amtsstelle, welche diese erlassen hat. Diese 
Beweislastverteilung folgt aus der allgemeinen Regel, wonach grundsätzlich derjenige das 
Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen hat, der aus ihr Rechte ableitet (Art. 8 
ZGB). Die Beweislastregelung hat zur Folge, dass die Behörde das Risiko des fehlenden Beweises 

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trägt. Im Zweifel ist auf die Darstellung des Adressaten abzustellen, wenn die Zustellung nicht 
eingeschriebener Sendungen bestritten wird oder eine verspätete Eröffnung geltend gemacht wird. 
Denn die blosse Postaufgabe beweist nicht zwingend, dass (und wann) der Adressat die Sendung 
auch empfangen hat, liegt doch ein Fehler bei der Postzustellung nicht derart ausserhalb jeder 
Wahrscheinlichkeit, dass mit dieser Möglichkeit nicht gerechnet werden müsste (vgl. BGE 142 IV 
125 E. 4.3; Urteile BGer 2C_250/2018 vom 26. Oktober 2018 E. 5.2; 2C_570/2011 und 2C_577/2011 
vom 24. Januar 2012 E. 4.3; 2C_430/2009 vom 14. Januar 2010 E. 2.4).

Es ist nicht zu verkennen, dass die dargelegte Regelung der Beweislast in Einzelfällen zu 
Missbräuchen führen könnte. Es empfiehlt sich daher in besonderen Fällen, die Verfügung 
ausnahmsweise eingeschrieben oder gegen Empfangsbestätigung zu versenden. Im Übrigen kann 
der Nachweis der Zustellung (bzw. ihr Zeitpunkt) freilich auch aufgrund von weiteren Indizien oder 
gestützt auf die gesamten Umstände erbracht werden. So kann sich etwa aus den eigenen 
Erklärungen oder dem Verhalten des Steuerpflichtigen ableiten lassen, dass und wann die 
Verfügung eröffnet worden ist (vgl. BGE 142 IV 125 E. 4.3 sowie das Urteil BGer 2C_637/2007 vom 
4. April 2008 E. 2.4.1). 

Der Vollzug der Zustellung gilt als erfolgt, wenn die Verfügung (bzw. der Entscheid) dem Adressaten 
tatsächlich ausgehändigt oder in seinen Herrschafts- bzw. Machtbereich gelangt ist, sodass er davon 
Kenntnis nehmen kann. Es genügt deshalb, wenn die Verfügung von einer anderen 
empfangsberechtigten Person entgegengenommen oder in den Briefkasten des Adressaten 
eingeworfen worden ist. Nicht erforderlich ist, dass der Adressat tatsächlich davon Kenntnis nimmt 
(BGE 150 II 26 E. 3.5.4; 144 IV 57 E. 2.3.2; 142 III 599 E. 2.4.1).

3.2. Die dem angefochtenen Einspracheentscheid zu Grunde liegende Gebührenrechnung 
datiert vom 10. Oktober 2024 und die Mahnung vom 3. Dezember 2024. Aufgrund der Begründung 
im Einspracheentscheid, und da sich auch nichts Gegenteiliges aus den Akten ergibt, ist davon 
auszugehen, dass der Versand der beiden Sendungen per einfachen Brief erfolgte. Gemäss 
Angaben der Beschwerdeführerin hat sie erst mit der Betreibungsandrohung vom 6. Januar 2025 
von der Gebührenrechnung Kenntnis erhalten. Mangels anderweitiger Indizien ist auf diese 
Darstellung abzustellen. Die Einsprachefrist hat damit frühestens am 7. Januar 2025 zu laufen 
begonnen, womit die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 24. Januar 2025 fristgerecht Einsprache 
gegen die Gebührenrechnung vom 10. Oktober 2024 erhoben hat.

Dass die Beschwerdeführerin ihre Einsprache fälschlicherweise an das Grundbuchamt des 
Seebezirks richtete, ändert hieran nichts, gilt doch die Einsprachefrist auch dann als eingehalten, 
wenn die Einsprache rechtzeitig an eine unzuständige Behörde gelangt (Art. 28 Abs. 2 VRG; zur 
Weiterleitungspflicht siehe Art. 16 Abs. VRG). Dies umso mehr, als die Beschwerdeführerin in der 
Adresse nur den falschen Adressaten (Grundbuchamt des Seebezirks) nannte, aber die richtige 
Adresse benutzte (Schwarzseestrasse 18, 1712 Tafers). Die Vorinstanz behauptet denn auch nicht, 
sie habe die Sendung nicht erhalten, sondern bestätigte der Beschwerdeführerin den Eingang der 
Einsprache am 29. Januar 2025. 

Gleichermassen unbehelflich ist auch der Einwand der Vorinstanz, die ursprünglich eingereichte 
Vollmacht des Rechtsvertreters sei ungenügend, da sie sich auf die Ortsplanungsrevision beziehe 
und nicht auf Grundbuchgeschäfte, können sich Rechtsvertreter doch ohne Weiteres auch lediglich 
durch Aktenbesitz legitimieren; in diesen Fällen steht es den Behörden frei, den Vertreter 
aufzufordern, sich durch eine schriftliche Vollmacht auszuweisen (Art. 13 Abs. 3 VRG; vgl. zudem 

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Urteil BVGer E-3814/2017 vom 12. Juli 2017). Die fehlende Vollmacht wurde vom Rechtsvertreter 
denn auch am 31. März 2025 nachgereicht.

Zu guter Letzt kann der Vorinstanz auch nicht gefolgt werden, wenn sie sich auf den Standpunkt 
stellt, dass die Einsprache nicht begründet worden sei, führt doch die Beschwerdeführerin in ihrer 
Einsprache aus, sie habe Grundstücksanteile im Betrag von CHF 1'982'131.05 übernommen, 
weshalb die verhältnismässige Gebühr auf diesem Betrag (anstatt: CHF 4'516'400.-) zu erheben sei.

3.3. Daraus lässt sich schliessen, dass die Vorinstanz zu Unrecht auf die von der 
Beschwerdeführerin am 24. Januar 2025 erhobene Einsprache nicht eingetreten ist. 

Die Beschwerde ist demnach gutzuheissen, der angefochtene Einspracheentscheid aufzuheben 
und die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit sie auf die Einsprache vom 
24. Januar 2025 eintritt.

4.

Im Beschwerdeverfahren trägt die unterliegende Partei die Verfahrenskosten (Art. 131 VRG). Dem 
Gemeinwesen werden keine Kosten auferlegt (Art. 133 VRG), weshalb vorliegend keine 
Gerichtskosten zu erheben sind. Der obsiegenden Beschwerdeführerin ist der geleistete Kosten-
vorschuss in der Höhe von CHF 800.- zurückzuerstatten.

Gemäss Art. 137 Abs. 1 VRG spricht die als letzte kantonale Instanz entscheidende Verwaltungs-
justizbehörde der im Beschwerdeverfahren obsiegenden Partei auf Gesuch grundsätzlich eine 
Entschädigung für die zur Wahrung ihrer Interessen entstandenen, notwendigen Kosten zu. Die 
Parteientschädigung umfasst die Kosten der Vertretung oder Verbeiständung sowie die übrigen 
Auslagen der Partei, insbesondere die Reisekosten (Art. 140 VRG). Die Parteientschädigung wird 
der unterliegenden Parteien auferlegt (Art. 141 VRG).

Die Parteientschädigung ist angesichts des getätigten Aufwandes (einfacher Schriftenwechsel) 
sowie der geringen Komplexität der Angelegenheit auf pauschal CHF 1'000.- (Honorar und 
Auslagen), zuzüglich einer Mehrwertsteuer (8,1 Prozent) von CHF 81.-, festzusetzen. Der 
Totalbetrag von CHF 1'081.- geht zulasten des Staates Freiburg (vgl. Art. 8 f. und Art. 11 des 
kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der 
Verwaltungsjustiz [Tarif VJ; SGF 150.12]) und ist direkt an Fürsprecher Beat Marfurt zu leisten.

(Dispositiv auf der nächsten Seite)

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Der Hof erkennt:

I. Die Beschwerde wird gutgeheissen.

Der Einspracheentscheid des Grundbuchamts des Sensebezirks vom 12. Mai 2025 wird 
aufgehoben und die Angelegenheit an das Grundbuchamt des Sensebezirks zurückgewiesen, 
damit dieses auf die Einsprache vom 24. Januar 2025 eintritt.

II. Es werden keine Gerichtskosten erhoben. Der geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von 
CHF 800.- wird A.________ zurückerstattet.

III. A.________ wird zulasten des Staats Freiburg eine Parteientschädigung von insgesamt 
CHF 1'081.- (inkl. Mehrwertsteuer von CHF 81.-) zugesprochen. Sie ist direkt an Fürsprecher 
Beat Marfurt zu leisten.

IV. Zustellung.

Der vorliegende Entscheid kann gemäss Art. 82 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über 
das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) innert 30 Tagen seit Eröffnung mit einer Beschwerde in 
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht in Luzern angefochten werden.

Gegen die Festsetzung der Höhe der Parteientschädigung ist innert 30 Tagen die Einsprache an die 
Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides angefochten wird 
(Art. 148 VRG).

Freiburg, 22. September 2025/tsc

Der Präsident Der Gerichtsschreiber-Berichterstatter