# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 62b12002-bc9c-56b4-81af-785f96aa8be7
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-07-12
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 12.07.2018 C/18036/2016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-18036-2016_2018-07-12.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 13 juillet 2018. 

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/18036/2016 ACJC/933/2018 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU JEUDI 12 JUILLET 2018 

Entre 

Madame A______ et Monsieur B______, domiciliés ______ Genève, appelants d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 15 novembre 2017, comparant par 
Me Sébastien VOEGELI, avocat, rue Ferdinand-Hodler 15, case postale 6090, 1211 
Genève 6, en l'étude duquel ils font élection de domicile,  

et 

1) Madame C______, p.a D______SA, ______, intimée, 
2) LE DETENTEUR/LES DETENTEURS INCONNUS DES "CERTIFICATS 
D’ACTIONS 4______", intimé(s), 
3) E______ SA [SOCIETE IMMOBILIERE], p.a. D______SA, ______, intimée, 
comparant tous trois par Me Ludovic RAIS, avocat, avenue de Miremont 12, 1206 
Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile. 

 

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C/18036/2016 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/1040/2017 du 15 novembre 2017, expédié pour notification 
aux parties le même jour, le Tribunal des baux et loyers a préalablement ordonné 
la jonction des causes C/18036/2016-1-OSB et C/1______ sous le 
n° C/18036/2016-1-OSB (ch. 1 du dispositif) et au fond, a constaté que C______ 
avait la qualité de bailleresse s’agissant du bail conclu entre "CERTIFICATS 
D’ACTIONS 4______" et B______ le 20 septembre 2013, portant sur 
l’appartement de quatre pièces au 6ème étage de l’immeuble sis ______ (ch. 2), a 
déclaré irrecevable la conclusion en paiement de C______ (ch. 3), a déclaré 
valable le congé notifié le 25 août 2016 pour le 30 septembre 2016 par C______ à 
B______ et A______(ci-après : les locataires) pour l’appartement susmentionné 
(ch. 4), a condamné B______ et A______ à évacuer immédiatement de leur 
personne, de leurs biens et de toute autre personne faisant ménage commun avec 
eux, le logement précité (ch. 5), a transmis la cause, à l’expiration du délai d’appel 
contre la décision, à la 7ème Chambre du Tribunal des baux et loyers, siégeant dans 
la composition prévue à l’art. 30 LaCC, pour statuer sur les mesures d’exécution 
sollicitées (ch. 6), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 7) et a dit 
que la procédure était gratuite (ch. 8). 

En substance, les premiers juges ont considéré que le congé signifié par C______ 
n’était pas nul et ce même si le bail avait été conclu avec "CERTIFICATS 
D’ACTIONS 4______" puisque C______ était la titulaire des certificats d’actions. 
Par ailleurs, les conditions de l’art. 257d CO étaient manifestement remplies et le 
congé du 25 août 2016 pour le 30 septembre 2016 était par conséquent valable. 
Dès lors, les époux A______ et B______ ne disposaient plus d’aucun titre 
juridique les autorisant à rester dans les locaux depuis le 30 septembre 2016, 
violant ainsi l’art. 267  
al. 1 CO en restant dans l’appartement. La demande reconventionnelle formée par 
C______, visant au paiement de l’arriéré de loyer, était irrecevable car elle n’était 
pas soumise à la même procédure que la demande principale.  

B. a. Par acte déposé le 15 décembre 2017 au greffe de la Cour de justice, les 
locataires ont formé appel contre ce jugement, sollicitant l’annulation des chiffres 
2, 4, 5, 6 et 7 de son dispositif. Ils ont conclu à ce que la Cour constate la nullité 
de l’avis de résiliation du bail du 25 août 2016, dit que le bail relatif à 
l’appartement demeurait intact entre les parties, déboute les intimés de toute autre 
ou contraire conclusion, sous suite de frais et dépens, et, subsidiairement, annule 
l’avis de résiliation du bail du 25 août 2016, dit que le bail relatif à l’appartement 
demeure intact entre les parties, déboute les intimés de toute autre ou contraire 
conclusion, sous suite de frais et dépens.  

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C/18036/2016 

Plus subsidiairement, ils ont invité la Cour à leur accorder une prolongation du 
bail pleine et entière de quatre ans. 

A leur sens, le Tribunal avait considéré à tort que C______ était leur bailleresse 
sur la base du certificat d'action n° 3______ de la E______, les premiers juges 
ayant omis de se référer au contrat de bail conclu entre les parties et qui désigne 
en tant que bailleur les "CERTIFICATS D'ACTIONS 4______", et non le 
"CERTIFICAT D'ACTIONS N° 3______". Aucun avenant au bail n’avait par 
ailleurs ultérieurement modifié l’identité des parties au contrat et aucune vente du 
bien immobilier n’était intervenue. Par ailleurs, le représentant du bailleur aurait 
confirmé par écrit que les certificats d’actions 4______ composent la 
E______ SA. A teneur du registre des actionnaires-locataires, les certificats 
d’actions 4______ de la E______ seraient le certificat d'actions n° 5______ pour 
le certificat 5______, F______ pour le certificat 6______ et G______ SA pour le 
certificat 7______. Les titulaires des certificats 8______, 9______, 10______ et 
11______ étaient inexistants. La résiliation du contrat de bail émanait de 
C______, qui ne serait pas partie au contrat, ce qui signifiait que la résiliation était 
nulle. 

b. Par réponse du 30 janvier 2018, C______ et la E______ SA ont conclu 
préalablement, au retrait de l’effet suspensif à l’appel formé par les locataires, cela 
fait, à l’irrecevabilité, subsidiairement au rejet dans son intégralité de l’appel 
formé par les locataires. Elles ont également conclu à la confirmation du jugement 
du 15 novembre 2017 ainsi qu’à la condamnation des locataires aux frais et 
dépens. 

Elles ont indiqué que le contrat de bail avait été conclu entre le détenteur des 
certificats d’actions et B______, ce qui n’était pas contesté par les appelants. 
C______ avait démontré être la détentrice du certificat d'actions lié à 
l’appartement n° 2______ situé au 6ème étage de l’immeuble sis ______, occupé 
par les époux A______ et B______. Le lien entre le certificat d'actions n° 
3______ et l’appartement en question était en outre établi par le registre des 
actionnaires produit. En se référant dans le bail au détenteur des certificats 
d’actions 14______, les parties visaient à l’évidence le détenteur des actions liées 
à l’appartement faisant l’objet du bail. C______ avait ainsi apporté la preuve par 
pièces qu’elle serait bien la bailleresse de l’appartement loué à B______. Les 
appelants n’indiquaient pas qui devrait être selon eux le titulaire du bail. Par 
ailleurs, la qualité de bailleresse de C______ ne pouvait être niée au motif que le 
certificat n° 3______ ne serait pas énuméré dans les certificats d’actions 
mentionnés dans le bail. Le fait que l’immeuble soit propriété de E______ SA 
n’impliquait pas que cette société soit partie au contrat, puisque la caractéristique 
notoire d’une société immobilière d’actionnaires-locataires serait que ses 
actionnaires bénéficient et jouissent des biens immobiliers qui leurs sont attribués. 
C______ disposait également d’un droit propre sur ce logement conformément à 

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une convention de sociétariat et de bail à loyer, de sorte qu’elle pouvait donc louer 
l’appartement à B______. Par ailleurs, les conclusions formulées par les appelants 
étant d’emblée dénuées de toute chance de succès, l’appel, déposé dans un but 
purement dilatoire, devait être qualifié de téméraire. 

c. Invités à se déterminer sur la demande d’exécution anticipée, les locataires ont 
expliqué le 8 février 2018 que leur intérêt à demeurer dans le logement jusqu’à 
l’issue de l’appel supplantait de loin l’intérêt des intimés à récupérer les locaux, 
ceux-ci n’ayant aucun besoin propre et urgent de récupérer l’appartement visé. 
L’exécution anticipée de la décision de première instance mettrait les appelants 
dans une situation irréversible et leur ferait subir un préjudice irréparable, étant 
précisé qu’en outre, les chances de succès de l’appel étaient loin d’être nulles. 

d. Par arrêt ACJC/170/2018 du 9 février 2018, la demande d’exécution anticipée a 
été rejetée. 

e. Les parties ont été avisées par pli du greffe du 2 mars 2018 de ce que la cause 
était gardée à juger.  

C. Les éléments suivants résultent de la procédure : 

a. Le 20 septembre 2013, un contrat de bail portant sur la location d'un 
appartement de quatre pièces au 6ème étage de l’immeuble sis ______, à Genève 
a été conclu entre "CERTIFICATS D’ACTIONS 4______", bailleur, représenté 
par la D______ (ci-après : la régie) et B______, locataire.  

Le bail a été conclu pour une durée initiale d'une année, du 1er octobre 2013 au 
30 septembre 2014, renouvelable ensuite tacitement d'année en année.  

Le loyer mensuel a été fixé par le contrat à 3'500 fr. et les charges à 160 fr.  

b. B______ vit dans l’appartement avec son épouse, A______. 

c. Par avis de modification du 18 novembre 2014, les frais accessoires ont été 
portés à 360 fr. par an, à raison d’une modification du tarif du téléréseau, dès le 
1er janvier 2015. Cet avis désigne "CERTIFICATS D’ACTION 4______" comme 
bailleur.  

d. Par courrier électronique du 12 août 2015, faisant suite à une demande du 
conseil du locataire sollicitant l’identité et l’adresse du bailleur, la régie a indiqué 
que les certificats d’actions 4______ (sic) composaient la E______ SA, sise 
auprès de la régie. 

e. La E______ SA a été créée le 28 octobre 1904. Ses statuts prévoient notamment 
que "la propriété d’un nombre déterminé d’actions confère au titulaire de ces 
actions, conformément à la répartition statutaire et moyennant le respect des 

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obligations découlant de la convention de sociétariat et du bail à loyer, le droit 
d’utiliser et d’aménager des locaux sis dans l’immeuble social. (…) L’actionnaire 
conclut avec la société un bail ad hoc comportant certaines clauses particulières et 
conforme, pour le reste aux prescriptions légales et aux usages locaux. Si pour 
quelque cause que ce soit, l’actionnaire ne peut ou ne veut pas utiliser, pour son 
usage personnel, les locaux qui lui sont attribués, il peut les sous-louer avec 
l’accord du conseil d’administration de la société" (art. 6).  

f. Par avis comminatoires du 28 juin 2016 adressés séparément aux époux 
A______ et B______, le bailleur, mentionnant sous la rubrique "concerne" "lots 
CERFICATS A" les a mis en demeure de lui régler dans les 30 jours le montant 
de 7'609 fr. 20 à titre d’arriérés de loyer et de charges pour les mois de mai et juin 
2016 et les a informés de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme 
réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l’art. 257d CO. 

g. Par courrier du 29 juin 2016, la régie a proposé un arrangement de paiement, 
soit de payer 1'123 fr., en plus du loyer et des charges, par mois, d’août 2016 à 
avril 2017 et 1'122 fr. 20 dès mai 2017. Elle a à nouveau fait état des "lots 
CERFICATS A" concernant l’appartement en cause.  

Cet arrangement n’a toutefois pas été respecté, malgré un rappel du 18 août 2016.  

h. Par avis de résiliation du 25 août 2016 adressés séparément aux époux 
A______ et B______, C______, en qualité de bailleur, a résilié le bail pour le 30 
septembre 2016 au motif que malgré la mise en demeure du 28 juin 2016, le loyer 
n’avait toujours pas été payé.  

i. Le congé a été contesté le 19 septembre 2016 par devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers par requête de B______ dirigée contre 
C______, "le détenteur/les détenteurs inconnus des CERTIFICATS D'ACTIONS 
4______" et E______ SA (C/18036/2016). 

Non conciliée le 28 avril 2017, l’affaire a été portée devant le Tribunal le 17 mai 
2017. B______ a conclu à la nullité du congé, subsidiairement à son annulation et 
encore plus subsidiairement, à une pleine et entière prolongation de quatre ans. 

A l’appui de ses conclusions, il a indiqué que C______ n’était pas la bailleresse 
des locaux, mais "CERTIFICATS D’ACTIONS 4______" ou E______ SA. 

j. Par requête du 3 janvier 2017, non conciliée lors de l’audience du 28 avril 2017, 
et portée devant le Tribunal le 3 mai 2017, C______ a conclu à l’évacuation des 
époux A______ et B______ avec exécution directe (cause C/1______).  

k. Dans sa réponse du 28 juin 2017 dans la cause C/18036/2016, C______ a 
conclu au déboutement du locataire de toutes ses conclusions, à sa condamnation 

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C/18036/2016 

à lui verser 51'660 fr. avec intérêts à 5% l’an dès le 1er mai 2016 et à la 
constatation de ce que "C______ détentrice des certificats d’actions 4______ de la 
E______  SA" était la bailleresse. 

l. Les époux A______ et B______ dans la cause C/1______ ont préalablement 
conclu à ce que la cause soit suspendue jusqu’à droit jugé dans la cause 
C/18036/2016 et principalement, à ce que la nullité de l’avis de résiliation soit 
constatée et à ce que la requérante soit déboutée de toutes ses conclusions. 

m. Lors de l’audience du Tribunal du 3 octobre 2017 dans les causes 
C/18036/2016 et C/1______, les parties ont persisté dans leurs conclusions et ont 
été interrogées. 

B______ a confirmé qu’il n’avait pas de quoi payer le loyer. Il travaillait 
cependant sur un projet commercial depuis quelques mois et la fin de ce projet 
devait intervenir sous peu, moment où il pourrait être en mesure de payer 
l’intégralité des arriérés ainsi que douze mois d’avance. Il était optimiste sur ce 
délai, réalisable dès fin octobre - début novembre 2017. Cette proposition de 
versement était bien sûr soumise à la condition de la remise en vigueur du bail. En 
novembre 2016, il avait effectivement déjà mentionné des pourparlers pour le 
projet en cours, lesquels n’avaient pas abouti. La négociation avait toutefois pu 
reprendre en mars 2017 avec une autre partie impliquée. Il n’avait jamais su qui 
était la propriétaire des actions mentionnées dans le bail car tout s’était fait par 
l’intermédiaire de la régie. 

H______, représentante de la régie, a déclaré que le loyer n’était pas payé depuis 
mai 2016 et que l’arriéré s’élevait dès lors à 66'420 fr. Elle a aussi précisé que le 
locataire tenait le même discours depuis novembre 2016 et que les promesses 
n’étaient jamais tenues. 

C______ a remis une copie du certificat d'actions n° 3______ de la E______ SA 
établi à son nom, ainsi que du registre des actionnaires-locataires de la E______. 
Elle a déclaré que le lien pouvait être fait entre ledit certificat d'actions n° 
3______ et l’appartement des locataires grâce au registre des actionnaires-
locataires, lequel mentionnait que l’appartement de quatre pièces n° 2______ au 
6ème étage correspondait bien au certificat d'actions n° 3______ sur lequel figurait 
son nom. Concernant la proposition du locataire, elle n’entendait pas entrer en 
matière puisque ce dernier émettait des promesses similaires depuis des mois, sans 
jamais les tenir. 

Le registre des actionnaires-locataires E______ liste les titulaires des certificats 
d’actions n° ______ à ______. Ces titulaires sont désignés soit nommément soit 
sous la désignation "certificat d'actions". C’est ainsi que l’actionnaire-locataire du 
certificat d'actions n° 3______ est désigné comme "CERTIFICAT D'ACTIONS 
N° 3______".  

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C/18036/2016 

Ce registre ne comporte aucune mention des certificats n° 8______, 12______, 
10______ et 11______ mentionnés dans le contrat de bail litigieux.  

Une indication manuscrite précise que C______ détient au total 261 actions, sur 
les 500 qui constituent le capital-actions de la  
E______ SA. 

Le certificat d'actions n° 3______, produit lors de la même audience, indique que 
C______ est propriétaire de ce certificat d'actions et qu’elle participe en tant que 
telle, pour les actions y mentionnées, à la Société avec tous les droits et 
obligations légaux et statutaires. 

A l’issue de l’audience, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions. La 
cause a ensuite été gardée à juger. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, n. 13 ad art. 308 CPC). 

La valeur litigieuse correspond au loyer dû pour la période durant laquelle le 
contrat subsiste nécessairement, en supposant que l’on admette la contestation, et 
qui s’étend jusqu’au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné 
ou l’a été effectivement (ATF 136 III 196 consid. 1.1). En pareil cas, la valeur 
litigieuse équivaut au loyer de la période minimale pendant laquelle le contrat 
subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour 
laquelle un nouveau congé peut être donné (cf. ATF 136 III 196 consid. 1.1; 111 
II 384 consid. 1; 119 II 147 consid. 1). Si la contestation émane du locataire, la 
durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à 
la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre 
l'annulabilité d'une résiliation signifiée après une procédure judiciaire  
(ATF 136 III 196). 

En l’occurrence, le bail a été conclu pour une durée initiale d'une année, du 
1er octobre 2013 au 30 septembre 2014, renouvelable ensuite tacitement d'année 
en année.  

Le loyer mensuel a été fixé par le contrat à 3'500 fr. et les charges à 160 fr. Le 
téléréseau a été fixé en dernier lieu à 30 fr. par mois, dès le 1er janvier 2015. 

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C/18036/2016 

La valeur litigieuse minimale de 10'000 fr. est par conséquent à l’évidence 
dépassée. La voie de l’appel est ainsi ouverte. 

1.2 Selon l’art. 311 CPC, l’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance 
d’appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle 
doit être jointe au dossier d’appel.  

En l’occurrence, l’appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits 
par la loi (art. 130, 131, 145 al. 1 let. a, 311 al. 1 CPC) et est ainsi recevable. 

1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d’examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 
Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 
p.  349 ss, n. 121). 

1.4 L’appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L’instance d’appel dispose 
ainsi d’un plein pouvoir d’examen de la cause en fait et en droit. En particulier, le 
juge d’appel contrôle librement l’appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l’art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

2. La demande a été introduite par les locataires contre le(s) détenteur(s) 
inconnu(s) des "CERTIFICATS D'ACTIONS 4______". 

2.1 La demande doit contenir la désignation des parties soit les noms et adresses 
des parties (art. 221 al. 1 let. a CPC; TAPPY, in CPC, Code de procédure civile 
commenté, BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY, [éd.], 2011, n. 7 
ad art. 221 CPC). 

Cette règle tend à déterminer l'identité des parties, pour permettre à celui qui 
reçoit l'acte d'être fixé d'emblée sur la personne de sa partie adverse, la loyauté des 
débats exigeant que chaque partie connaisse exactement son adversaire  
(ATF 131 I 57 consid. 2.2.). 

Les conditions de recevabilité de l'instance doivent s'examiner d'office à chaque 
stade du procès (art. 60 CPC; ATF 133 III 539 consid. 4.2; 130 III 430 
consid. 3.1) (ACJC/1444/2015 du 23 novembre 2015 consid. 3.1).  

La capacité d'être partie consiste dans la faculté de participer à un procès en 
qualité de partie; elle constitue une condition de recevabilité de la demande et son 
défaut équivaut à une fin de non-recevoir (ATF 128 III 50 consid. 2b/bb; 
ACJC/1457/2016 du 4 novembre 2016 consid. 1.3). La capacité d'être partie est en 
principe subordonnée à la jouissance des droits civils (art. 66 CPC).  

http://justice.geneve.ch/perl/decis/131%20I%2057
http://justice.geneve.ch/perl/decis/133%20III%20539
http://justice.geneve.ch/perl/decis/130%20III%20430

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C/18036/2016 

Une demande déposée par - ou contre - une partie inexistante doit être déclarée 
irrecevable, faute d'instance valable (BOHNET, in CPC, Code de procédure civile 
commenté, BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY [éd.], 2011, n. 71 
ad art. 59 CPC).  

2.2 En l’occurrence la désignation "LE DÉTENTEUR/LES DÉTENTEURS 
INCONNU(S) DES CERTIFICATS D’ACTIONS 4______" ne permet pas 
d’identifier une personne, physique ou morale. Il ne peut donc pas s’agir d’une 
partie, de sorte qu'en tant qu'elle est dirigée contre cet ou ces inconnus, la 
demande est irrecevable. 

3.  Les appelants font grief aux premiers juges d’avoir considéré que C______ était 
leur bailleresse. 

3.1 Le congé qui ne satisfait pas aux conditions de forme prévues aux art. 266l à 
266n est nul (art. 266o CO). 

En particulier, pour être valable, la résiliation doit être adressée par l’une des 
parties au bail à l’autre (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 626). En 
d’autres termes, le congé signifié par une personne qui n’est pas bailleur est nul 
(LACHAT, op. cit., p. 727). 

Dans le contexte de la résiliation du bail, qui doit être notifiée sur formule 
officielle, la désignation de la personne du bailleur figurant sur l'avis de résiliation 
doit être interprétée strictement (conformément au principe de la confiance), toute 
extrapolation devant être évitée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_622/2016 du 
7 décembre 2016 consid. 3.1; 4A_196/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.3.1). 

Les effets du contrat ne valent normalement qu’à l’égard des parties, non envers 
les tiers, conformément au principe de la relativité des conventions exprimé par 
l’adage res inter alios acta aliis nec nocet nec prodest (ATF 136 III 14 
consid. 2.3). Le principe de la relativité des conventions découle de la liberté de 
conclure, selon laquelle chacun a le droit de choisir son cocontractant. Par 
conséquent, on ne saurait imposer à une partie des engagements envers un tiers 
avec lequel elle n’a pas contracté. Inversement, on ne saurait opposer à ce tiers les 
effets d’un contrat qu’il n’a pas conclu (ATF 80 II 26 consid. 5a, JdT 1955 I 136). 

Opposable à quiconque, la nullité doit être constatée par toute autorité compétente 
pour examiner les effets du congé, même d’office et ceci en tout temps 
(BOHNET/CARRON/MONTINI, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017 n 6  
ad. art. 266o CO). 

3.2 La E______ a été créée, en 1904, afin de réaliser la propriété par étages ou par 
appartements, à une époque où celle-ci n'était pas juridiquement réalisable en 
Suisse (FLATTET, Les sociétés immobilières d'actionnaires-locataires, in JdT 1949 

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C/18036/2016 

I 610 ss; FORSTMOSER MEIER-HAYOZ, Einführung in das schweizerische 
Aktienrecht, n. 45 p. 314; ATF 102 Ib 166 consid. 2a).  

A l’instar de ce que prévoient les statuts de la société précitée, lorsque les 
actionnaires-locataires ont le droit de louer les locaux (appartements, magasins, ou 
garages) correspondant aux actions qu'ils ont acquises, ils concluent à cet effet un 
contrat de bail avec la société, pour une durée indéterminée (ATF 102 Ib 166 
consid. 2a). 

3.3 En l’occurrence, le contrat de bail à loyer du 20 septembre 2013 a été conclu 
entre le bailleur non identifié (la mention "CERTIFICATS D'ACTIONS 
4______" étant impropre à elle seule à caractériser une personne juridique), 
représenté par la régie et B______. L’avis de modification du bail du 18 
novembre 2014 a également été signé par la régie représentant "CERTIFICATS 
D'ACTIONS 4______", sans davantage de précisions sur une personne physique.  

Suite à une demande du conseil de B______, invitant la régie à lui communiquer 
l’identité et le domicile exacts du bailleur, désigné par l’expression 
"CERTIFICATS D’ACTIONS 4______", la régie a indiqué que les certificats 
d’actions 4______ composaient la E______ SA. 

Entendue par le Tribunal, C______ a remis une copie du certificat d'actions n° 
3______ de la E______ établi à son nom, ainsi qu’une copie du registre des 
actionnaires-locataires de la E______. Elle a indiqué que le lien pouvait être fait 
entre le certificat d'actions n° 3______ portant le nom de C______ et 
l’appartement des locataires grâce au registre des actionnaires-locataires, lequel 
mentionnait que l’appartement de quatre pièces n°2______ au 6ème étage 
correspondait bien au certificat d'actions n° 3______, sur lequel figurait son nom.  

H______, employée auprès de la Régie, a indiqué que le certificat d'actions n° 
3______ apparaissait comme actionnaire-locataire sur le registre et qu’il nommait 
bien C______ comme détentrice de ces actions. H______ a affirmé qu’elle ne 
pouvait en revanche pas expliquer pourquoi figurent dans le bail les numéros 
4______. Le conseil de B______ a expliqué que le certificat d'actions n° 3______ 
ne correspondait pas à celui indiqué sur le contrat de bail.  

Il ressort des pièces remises par C______ ainsi que de ses déclarations, que celle-
ci est bien la titulaire du certificat d'actions n° 3______, d’une part, et que ce 
certificat d'actions n° 3______ porte sur l’appartement litigieux, soit un 
appartement de 4 pièces au 6ème étage de l’immeuble sis ______, d’autre part.  

Ces éléments ne permettent toutefois pas de retenir que C______ est la bailleresse 
des appelants. La convention liant tout actionnaire à sa E______ et précisant 
notamment l’objet et les modalités de location des locaux dont il obtient la 
jouissance exclusive n’a en effet pas été produite. Or, seule cette convention 

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C/18036/2016 

permettrait d’établir si, et le cas échéant selon quelles modalités, l’actionnaire 
locataire a fait usage du droit que la titularité du certificat d'actions lui procure.  

S’il est théoriquement possible que C______ et la E______ SA soient liées par un 
contrat de bail, portant sur les locaux litigieux, rien ne l’établit toutefois. D’autres 
hypothèses sont aussi possibles, à savoir notamment que la titulaire du certificat 
d'actions ait instruit la E______ SA de conclure un bail directement avec des 
locataires. Dans la mesure où C______ est l’actionnaire majoritaire de la SI, cette 
hypothèse ne peut être exclue. Il est également possible que la titulaire du 
certificat d'actions ait instruit la E______ SA de conclure un bail avec une autre 
personne morale, qui serait alors locataire du propriétaire de l’immeuble et (sous-
)bailleresse des appelants.  

Les statuts de la E______ SA subordonnent en outre la sous-location des locaux à 
l’accord du conseil d’administration de la société. On ignore ce qu’il en est 
l’occurrence d’un tel accord, qui ne peut être présumé.  

La cause doit donc être instruite sur ces éléments, de sorte qu’elle sera renvoyée à 
cette fin au Tribunal (art. 318 al. 1 let. c ch. 2 CPC), pour instruction 
complémentaire et nouvelle décision.  

4. Les appelants occupent des locaux dont ils ne règlent plus le loyer depuis mai 
2016. Pour autant, leur appel ne peut être considéré comme téméraire, dès lors 
qu’ils contestent à juste titre le fait, juridiquement pertinent, que la personne au 
nom de laquelle le congé a été notifié soit leur bailleur.  

En outre, les mentions figurant sur les avis comminatoires divergent de celles que 
comportent les avis de résiliation, de sorte que la question de la validité du congé 
doit être vérifiée.  

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid 2.6).  

* * * * * 

  

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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l’appel interjeté le 15 décembre 2017 par A______ et B______, 
contre le jugement JTBL/1040/2017 rendu 15 novembre 2017 par le Tribunal des baux 
et loyers dans la cause C/18036/2016. 

Déclare irrecevable la demande de contestation de congé en tant qu'elle est dirigée 
contre LE DETENTEUR/LES DETENTEURS INCONNUS DES "CERTIFICATS 
D'ACTIONS 4______". 

Au fond : 

Annule les chiffres 2, 4, 5, et 6 du jugement JTBL/1040/2017 rendu le 15 novembre 
2017 par le Tribunal dans la cause C/18036/2016. 

Renvoie la cause au Tribunal pour instruction complémentaire et nouvelle décision.  

Dit que la procédure est gratuite. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Bertrand 
REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

  

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005  

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la 

voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.