# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f714cb70-60b1-5cd3-9228-a388259d68d0
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-05-09
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 09.05.2000 BRKE II Nrn. 0093-0095/2000
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRKE-II-Nrn--0093-00_2000-05-09.pdf

## Full Text

BRKE II Nrn. 93-95/2000 vom 9. Mai 2000 in BEZ 2000 Nr. 60

6.a) Die Rekurrenten machen geltend, der Preis für die ihnen zukommenden 
Mehrzuteilungen von 176 m2 (Rekurrentin A) bzw. 149 m2 (Rekurrent B) sei von der 
Vorinstanz mit Fr. 800.--/m2 zu hoch angesetzt worden; angemessen seien unter Be-
rücksichtigung sämtlicher Umstände höchstens Fr. 600.--/m2.

b) Gemäss § 145 Abs. 1 PBG sind die im Interesse einer geeigneten Arrondie-
rung der Parzellen erforderlichen Mehr- und Minderzuteilungen in Geld auszuglei-
chen. Bei der Berechnung des Geldausgleichs ist grundsätzlich vom Verkehrswert 
des Landes bzw. der auszugleichenden Fläche auszugehen. Dabei ist jedoch – wie 
die Rekurrentin A zu Recht geltend macht – zu beachten, dass bei Handänderungen 
im Quartierplanverfahren weder Grundstücksgewinn- noch Handänderungssteuern 
erhoben werden, was sich preismindernd auszuwirken hat. Ferner sind Änderungen 
der Parzellenflächen von den Quartierplangenossen häufig nicht gewollt, sondern 
ergeben sich aus den quartierplanrechtlichen Anforderungen einer sachrichtigen 
Umlegung. Der Zielsetzung des Quartierplanes entsprechend ist diesbezüglich ein 
vernünftiger Interessenausgleich anzustreben. Somit ist weder auf die auf dem frei-
en Markt erzielbaren Höchstpreise abzustellen noch darf der festgelegte Landpreis 
dazu führen, dass die Grundeigentümer mit Mehrzuteilungen allzu preisgünstig zu 
Land kommen. Aufgrund dieser Faktoren sind die Ausgleichssummen im Quartier-
planverfahren regelmässig tiefer als der Verkehrswert anzusetzen (vgl. RB 1978 Nr. 
95 und 1986 Nr. 83). Für die Bemessung des Geldausgleichs sind grundsätzlich die 
Verhältnisse im Zeitpunkt der Quartierplanfestsetzung massgebend (§ 145 Abs. 3 
PBG). Dabei verfügen die Gemeindebehörden über einen relativ erheblichen Er-
messensspielraum, weshalb die Rechtsmittelinstanzen nicht einschreiten, solange 
dieses Ermessen nicht überschritten, missbraucht oder sonstwie rechtsverletzend 
gehandhabt worden ist (BEZ 1989 Nr. 24).

7.a) Die Vorinstanz hat bei der Berechnung des strittigen Geldausgleichs auf 
einen Verkehrswert der auszugleichenden Flächen von Fr. 1140.--/m2 abgestellt und 
diesen daraufhin aufgrund der in Ziffer 6.b genannten Faktoren sowie weiterer 
grundstücksspezifischer Aspekte pauschal um 30 % reduziert, woraus der generell 
festgesetzte Landpreis von Fr. 800.--/m2 resultiert. Diese Vorgehensweise ist nach 
Massgabe der nachstehenden Erwägungen nicht zu beanstanden und führt nament-
lich auch mit Bezug auf den streitbetroffenen Landpreis für die Landantretungen der 
Rekurrenten zu einem richtigen Ergebnis.

b) Zunächst ist festzuhalten, dass es bei der Landumlegung nach Flächen im
Sinne von §§ 137 ff. PBG grundsätzlich zulässig ist, wenn die Vorinstanz über das 
ganze Beizugsgebiet einen einheitlichen Landpreis festlegt und jedenfalls Wertun-
terschiede, wie sie sich etwa aufgrund von bestehenden Baulinien ergeben, bei der 
Berechnung des Geldausgleichs ausschliesslich pauschal berücksichtigt und damit 
auf grundstücksspezifische Verhältnisse nicht näher Bezug nimmt.

Mit Bezug auf den von der Vorinstanz ermittelten Verkehrswert der auszuglei-

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chenden Flächen gilt es sodann zu beachten, dass in der Gemeinde X in den Jahren 
1997 bis 1999 für unüberbautes Land Verkaufspreise von durchschnittlich Fr. 
1162.25/m2 bezahlt worden sind (vgl. die Tabelle des Steueramts X über die Hand-
änderungen von unüberbautem Land). Die Weisung des Regierungsrates an die 
Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der 
Eigenmietwerte vom 21. August 1996, die für die Ermittlung des in einem bestimm-
ten Gebiet handelsüblichen Verkehrswerts brauchbare Hinweise liefert (vgl. dazu 
BEZ 1993 Nr. 25), sieht für unüberbaute Grundstücke in der Gemeinde X ferner je 
nach Lage einen Verkehrswert von zwischen Fr. 730.--/m2 und Fr. 1400.--/m2 vor. 
Gemäss Lageklassenplan befindet sich das Quartierplangebiet in der Lageklasse 2, 
mithin in der zweitbesten von insgesamt fünf Kategorien. Für unüberbaute, der La-
geklasse 2 zugewiesene Grundstücke gilt ein Quadratmeterpreis von Fr. 1240.--. In 
Anbetracht dieser Vergleichswerte ist ein Verkehrswert von Fr. 1140.--/m2, den die 
Vorinstanz der Berechnung des Geldausgleichs zugrunde gelegt hat, somit eher tief 
bemessen. Daran ändert nichts, dass gemäss Darstellung des Rekurrenten B vor ei-
nigen Monaten in nächster Umgebung des Quartierplangebiets zwei nebeneinander 
liegende erschlossene und überbaute Parzellen zum Preis von Fr. 1062.--/m2 zum 
Kauf angeboten worden sein sollen. Der Rekurrent hat seine diesbezügliche Be-
hauptung nicht näher belegt. Der Baurekurskommission II sind weder Lage und Art 
dieser Grundstücke noch die preismindernden Besonderheiten bekannt, die zu die-
sem (angeblichen) Angebot geführt haben. Es besteht mithin kein Grund zur An-
nahme, dass der rekurrentischerseits genannte Verkaufspreis für ein Objekt an die-
ser Lage repräsentativ sei und die obenerwähnten Vergleichswerte in Frage stellen 
könnte.

Im weiteren ist festzustellen, dass die hier vorgenommene Reduktion des Ver-
kehrswerts um 30 % auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass sie nicht nur 
allgemeine quartierplanspezifische Aspekte, sondern auch grundstücksspezifische 
Reduktionsfaktoren umfasst, sehr hoch ist (vgl. dazu etwa BRKE III Nrn. 214 und 
215/1999, wo eine Herabsetzung des Verkehrswerts um 6 % für allgemeine quar-
tierplanspezifische Faktoren noch als durchschnittlich bezeichnet wurde).

Der eher tief angesetzte Verkehrswert und der aussergewöhnlich hohe Abzug 
von 30 % führen dementsprechend insgesamt zu einem eher tiefen Antretungspreis 
von Fr. 800.--/m2, der auch mit Bezug auf die Mehrzuteilungen der rekurrentischen 
Grundstücke bzw. hinsichtlich des Umstandes, dass die Rekurrenten nur Baulinien-
land antreten, angemessen ist. Dies gilt umso mehr, als die Beschränkung, die für 
die rekurrentischen Parzellen im Neubestand aus der Neufestsetzung der Baulinie 
entlang der Erschliessungsstrasse G3 resultiert, eher geringfügig ist, da die anzutre-
tenden Landstreifen selber zwar nicht überbaubar, jedoch vollständig ausnützbar 
sind. Die Rekurrentin A ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass bei 
der Landbewertung auf den subjektiven Überbauungswillen nichts ankommt. Mass-
gebend ist einzig, dass die baulich zulässige Ausnützung ihres Grundstücks durch 
die Mehrzuteilung wesentlich erhöht wird - was sich auch auf den Verkehrswert des 
Grundstücks auswirkt - und die Rekurrentin oder ein allfälliger Rechtsnachfolger je-
derzeit die Möglichkeit besitzt, diese Ausnützungsreserve - sei es durch eine Erwei-
terung des bestehenden Gebäudes oder einen Neubau - zu realisieren. Mit Bezug 
auf die Mehrzuteilung zugunsten des Rekurrenten B ist ferner mit der Vorinstanz 
darin einig zu gehen, dass das Grundstück alt Kat.-Nr. 01 aufgrund der geringen 
Grösse von 298 m2 und der entsprechend geringen Ausnützung sowie des bisheri-
gen Verlaufs der Baulinie bis anhin gar nicht überbaubar gewesen wäre. Mit der 

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Verschiebung der Baulinie und der vollständig ausnützbaren Mehrzuteilung von 149 
m2 wird das rekurrentische Grundstück nunmehr überbaubar gemacht. Soweit die 
Rekurrenten ferner unter Bezugnahme auf Entscheide des Verwaltungsgerichts (VK 
25/1983; VK 22/1990; VK 20/1997) vorbringen, für Vorgartenland sei praxisgemäss 
ein Einschlag von einem Drittel des Verkehrswerts vorzunehmen, sind sie darauf 
hinzuweisen, dass das Verwaltungsgericht in den erwähnten Entscheiden (auf Ein-
sprachen gegen Entscheide der Schätzungskommissionen hin) zur Hauptsache über 
Entschädigungen für Landabtretungen für den Strassenbau zu befinden hatte. Die 
Bemessung der Entschädigung für solche Abtretungen richtet sich nach enteig-
nungsrechtlichen Grundsätzen, welche sich nicht ohne weiteres auf die Ermittlung 
des hier zur Beurteilung stehenden Geldausgleichs für Mehrzuteilungen im Quar-
tierplanverfahren übertragen lassen. Die von den Rekurrenten zitierte Rechtspre-
chung des Verwaltungsgerichts vermag die vorinstanzliche Festsetzung eines gene-
rellen Landantretungspreises von Fr. 800.-- damit nicht in Frage zu stellen.

Nicht anders verhält es sich mit den weiteren gegen die Höhe des Geldaus-
gleichs gerichteten Einwänden der Rekurrenten. Dass die Rekurrenten mit den 
Mehrzuteilungen an den Erstellungskosten der Erschliessungsanlagen partizipieren, 
ist die Folge der gesetzlichen Regelung, wonach diese Kosten auf die Grundstücke 
im Neubestand verlegt werden (vgl. dazu § 146 PBG), und hat auf die Bemessung 
des Landantretungspreises ebensowenig einen Einfluss wie der Umstand, dass der 
nordwestliche Teil des Quartierplangebiets inskünftig einer verstärkten Lärmbelas-
tung durch Motorfahrzeuge ausgesetzt sein wird. Auch dies ist eine unmittelbare 
Folge der gesetzlichen Regelung, wonach alle Grundstücke innerhalb des Quartier-
plangebiets durch den Quartierplan erschlossen werden müssen (vgl. § 128 PBG), 
und vermag die Höhe des Geldausgleichs zumal bei diesen nicht aussergewönli-
chen Verkehrsverhältnissen nicht zu beeinflussen. Der - nicht näher substantiierte -
Einwand des Rekurrenten B betreffend die Altlasten ist schliesslich bereits deshalb 
ungeeignet, den festgesetzten Landpreis mit Bezug auf die dem Rekurrenten zu-
kommende Mehrzuteilungsfläche in Frage zu stellen, weil diese Fläche nicht im Alt-
lastenverdachtsflächenkataster des Kantons Zürich aufgeführt ist und daher kein An-
lass besteht, auf eine die Sanierungspflicht auslösende Belastung zu schliessen. 
Überdies beschlägt die Altlastenproblematik grundsätzlich das Verhältnis zwischen 
dem Verursacher und dem neuen Grundeigentümer. Entschädigungsansprüche für 
die Sanierung belasteter Grundstücke richten sich nicht nach Quartierplanrecht, 
sondern nach den einschlägigen Bestimmungen des Umweltschutzrechts und sind in 
dem hierfür vorgesehenen Verfahren gemäss Art. 33d Abs. 3 USG in Verbindung mit 
§ 6 Abs. 1 AbfG geltend zu machen. Im übrigen hat die Vorinstanz ungeachtet dieser 
Rechtslage im technischen Bericht festgehalten, innert 10 Jahren ab Eintritt der 
Rechtskraft des Quartierplanfestsetzungsbeschlusses allfällige Entsorgungskosten 
zu übernehmen, wenn auf den vom Grundstück alt Kat.-Nr. 01 an die anstossenden 
Grundeigentümer (zu denen auch der Rekurrent B zählt) abgetretenen Flächen Alt-
lasten enthalten sein sollten. Allfälligen Befürchtungen des Rekurrenten, dereinst die 
Kosten für die Entsorgung von Altlasten tragen zu müssen, hat die Vorinstanz mit 
dieser Zusicherung damit hinreichend Rechnung getragen.

c) Somit ergibt sich, dass der von der Vorinstanz generell festgesetzte Land-
preis von Fr. 800.--/m2 angesichts der aufgezeigten Sachumstände dieses Falles 
auch mit Bezug auf die Landantretungen der Rekurrenten angemessen ist. Dies 
führt zur Abweisung der Rekurse.