# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4348d787-6cef-5207-94c7-b36106afb2c2
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-08-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 21.08.2020 BRGE I Nrn. 0101-0102/2020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nrn--0101-010_2020-08-21.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
1. Abteilung 

 

 

 
 
 
G.-Nrn. R1S.2020.05001 und R1S.2020.05004 
BRGE I Nr. 0101/2020 und 102/2020 

 
 
  Entscheid vom 21. August 2020 
 
 
 
Mitwirkende Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Claude Reinhardt, Ersatzrich-

ter Antoine Berger, Gerichtsschreiber Daniel Schweikert  
 
 
 

in Sachen Rekurrierende 

R1S.2020.05001 
A. und B. P.-A. […] 
vertreten durch […] 

R1S.2020.05004 
S. A. […] 
vertreten durch […] 

 

gegen Rekursgegnerinnen 
1. Baubehörde X […] 
2. M.-Stiftung […] 

Nr. 2 vertreten durch […] 

 
 
betreffend Beschluss der Baubehörde X […]; Baubewilligung für Ersatzneubau Mehr-

familienhaus mit Tiefgarage […]  
_______________________________________________________ 

 

 

R1S.2020.05001 Seite 2 

hat sich ergeben: 

A. 
Mit Beschluss vom 3. Dezember 2019 erteilte die Baubehörde X der M.-
Stiftung die baurechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus mit 
11 Wohnungen und einer Tiefgarage für 10 Fahrzeugabstellplätze auf dem 
Grundstück Kat.-Nr. 1 an der L.-Strasse 1 in X (Ersatzneubau).  

B. 
Mit Eingaben je vom 8. Januar 2020 gelangten einerseits A. und B. P.-A. 
und andererseits S. A. an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und 
beantragten je die Aufhebung der Baubewilligung unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der Rekursgegner-
schaft. 

C. 
Vom Rekurs von A. und B. P.-A. wurde mit Verfügung vom 10. Januar 2020 
unter der Geschäftsnummer R1S.2020.05001 Vormerk genommen und das 
Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Der von S. A. erhobene Rekurs wurde 
mit Verfügung vom 13. Januar 2020 unter der G.-Nr. R1S.2020.05004 vor-
gemerkt und ebenfalls das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 
Die private Rekursgegnerin schloss mit Vernehmlassungen je vom 
7. Februar 2020 auf Abweisung der Rekurse unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen zulasten der jeweiligen Rekurrentschaft. 

E. 
Die Vorinstanz beantragte mit Rekursantworten je vom 12. Februar 2020 
die Abweisung der Rekurse. 

 

 

R1S.2020.05001 Seite 3 

F. 
Die Rekurrentschaften hielten in ihren Replikschriften vom 6. März 2020 (S. 
A.) und vom 9. März 2020 (A. und B. P.-A.) an ihren jeweiligen Rekursan-
trägen fest. 

G. 
Auch die private Rekursgegnerin duplizierte mit Eingaben je vom 30. März 
2020 mit unveränderten Anträgen; ebenso die Vorinstanz mit Eingaben je 
vom 1. April 2020. 

H. 
Am 2. Juni 2020 führte die erste Abteilung des Baurekursgerichts einen Ab-
teilungsaugenschein vor Ort durch. 

Es kommt in Betracht: 

1. 
Die Rekurrierenden sind infolge einfacher Gesellschaft drei von vier Ge-
samteigentümer der in der zweiten Bautiefe gelegenen Liegenschaft Kat.-
Nr. 2 an der L.-Strasse 2. Diese Liegenschaft grenzt westlich an das unmit-
telbar an der L.-Strasse gelegene Baugrundstück an. Aufgrund dieser Nähe 
und im Lichte der erhobenen Rügen sind die Rekurrierenden im Sinne von 
§ 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) zum Rekurs legitimiert. Da-
ran ändert der Umstand nichts, dass die rekurrentische Liegenschaft im 
Gesamteigentum – und nicht im Miteigentum – steht und die vierte Ge-
samteigentümerin nicht als Rekurrentin auftritt. Jeder Gesamteigentümer ist 
grundsätzlich alleine zur Geltendmachung von Abwehransprüchen betref-
fend die gemeinsame Liegenschaft berechtigt. Die tatsächliche Betroffen-
heit genügt zur Bejahung der Legitimation, wenn ein ausreichendes eige-
nes Interesse an der selbständigen Anfechtung ersichtlich ist (VB 141/1983 
in RB 1984 Nr. 6). Nachdem alle rekurrierenden Gesamteigentümer un-

 

 

R1S.2020.05001 Seite 4 

streitig dauerhaft an der L.-Strasse 2 wohnhaft sind, ist dieses ausreichen-
de eigene Interesse – nicht anders als bei unbefristet wohnhaften Mietern – 
zu bejahen. Dementsprechend kommt vorliegend jedem einzelnen Ge-
samteigentümer auch für sich alleine Legitimation im Sinne von § 338a 
PBG zu. Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf 
die Rekurse grundsätzlich einzutreten. Soweit dies in Bezug auf einzelne 
Rügen nicht der Fall ist, wird es nachfolgend im Einzelnen dargetan. 

2. 
Die Verfahren G.-Nrn. R1S.2020.05001 und R1S.2020.05004 betreffen 
dasselbe Bauvorhaben und weisen inhaltlich weitgehend dieselben Frage-
stellungen auf, weshalb die Verfahren zu vereinigen sind. 

3. 
Das Baugrundstück liegt in der Quartiererhaltungszone QII3 mit einem 
Wohnanteil von 90 % und grenzt westlich an die L.-Strasse an. Das derzeit 
vorhandene Gebäude Vers.-Nr. 1 wird als Bürogebäude genutzt. Es soll 
abgebrochen und stattdessen ein Ersatzneubau mit 11 Wohnungen und 
10 Fahrzeugabstellplätzen in einer Tiefgarage mit Autolift erstellt werden. 
Die Zufahrt zum Autolift erfolgt über die ebenfalls im Eigentum der privaten 
Rekursgegnerin stehende Wegparzelle Kat.-Nr. 3, die unmittelbar nördlich 
entlang des Baugrundstücks Kat.-Nr. 1 verläuft. Die der Erschliessung der 
Tiefgarage dienende Wegparzelle Kat.-Nr. 3 dient gleichzeitig auch der Er-
schliessung des rückwärtigen Grundstücks der Rekurrierenden, wobei ein 
dienstbarkeitsrechtlich gesichertes Fuss- und Fahrwegrecht besteht. 

4.1. 
Die Rekurrierenden P.-A. machen in diesem Zusammenhang zunächst gel-
tend, dass die heutigen Parzellen Kat.-Nr. 3 (Wegparzelle) und Kat.-Nr. 1 
(Bauparzelle) aus den ehemaligen Parzellen Kat.-Nr. 4 (Wegparzelle) und 
Kat.-Nr. 5 (Bauparzelle) hervorgegangen seien. Das Fuss- und Fahrweg-
recht zugunsten des rekurrentischen Grundstücks habe vormals zulasten 
des Grundstücks Kat.-Nr. 4 bestanden. Bei der kürzlich durchgeführten 
Grundstücksmutation sei dieses neu als Kat.-Nr. 3 figurierende Weggrund-
stück zugunsten des Baugrundstücks geringfügig verschmälert worden. Die 

 

 

R1S.2020.05001 Seite 5 

Dienstbarkeit, welche auf dem Grundstück Kat.-Nr. 4 bestanden habe, be-
stehe aber im selben Umfang weiter und sei auch so zur Nachführung im 
Grundbuch angemeldet worden. Demgemäss belaste die Dienstbarkeit neu 
nicht nur das verschmälerte Grundstück Kat.-Nr. 3, sondern auch einen 
Streifen des Baugrundstücks Kat.-Nr. 1 (vgl. act. 5.3 f. im Verfahren 
R1S.2020.05001).  

Der Ersatzneubau werde bis an die nördliche Grenze des Grundstücks 
Kat.-Nr. 1 und damit auch im Bereich der Dienstbarkeitsfläche erstellt. Dies 
wirke sich negativ auf die Zugänglichkeit der rekurrentischen Parzelle aus. 
Der Einlenkerradius zu den Parkplätzen auf der rekurrentischen Parzelle 
werde verschlechtert und die in die Wegparzelle hineinragenden Balkone 
verunmöglichten künftig die Zugänglichkeit für höhere Fahrzeuge wie Am-
bulanz und Feuerwehr. Der Ersatzneubau sei deshalb nicht bewilligungsfä-
hig und der Bauentscheid aufzuheben. 

4.2. 
Der Ersatzneubau wird zwar nicht bis exakt bis zur nördlichen Grenze des 
Baugrundstücks Kat.-Nr. 1 erstellt, sondern hält zu dieser einen Abstand 
von ca. 0,13 m bis 0,15 m ein. Gleichwohl ragt er in den Bereich des ehe-
maligen Grundstücks Kat.-Nr. 4 hinein, wie im Vergleich zum Bereich der 
östlichen Ausbuchtung – wo die Grenze zwischen Bauparzelle und Weg-
parzelle unverändert erhalten blieb – unschwer zu erkennen ist (act. 13.3 
im Verfahren G.-Nr. R1S.2019.05001). Damit beschlägt der Ersatzneubau 
auch einen geringfügigen Teil der vormals allein als "über das Zufahrts-
strässchen Kat.-Nr. 4" definierten bzw. bestehenden Dienstbarkeitsfläche. 

4.3. 
Im Baubewilligungsverfahren ist gestützt auf § 320 PBG lediglich zu prüfen, 
ob ein Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. 
Demgegenüber obliegt die Überprüfung, ob privatrechtliche Vorschriften 
oder Vereinbarungen zwischen Privaten eingehalten oder tangiert werden, 
den Zivilgerichten (§ 317 PBG; § 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes 
[VRG]). Privatrechtliche Institute sind im Baubewilligungsverfahren nur 
dann zu prüfen, wenn sie baupolizeilich relevant sind, wie beispielsweise 
die (privatrechtliche) Sicherung der dauernden und jederzeitigen Benützung 
einer Zufahrt (VB.2005.00464 vom 11. Januar 2006, E. 3.2; 
www.vgr.zh.ch). Vorliegend bedeutet dies, dass die Baubehörde nur zu 
prüfen hatte, ob die dienstbarkeitsrechtlich – und damit privatrechtlich – si-

 

 

R1S.2020.05001 Seite 6 

chergestellte Erschliessung der rückwärtig gelegenen rekurrentischen Par-
zelle hinreichend gewahrt bleibt (§ 237 Abs. 4 PBG; VB.2020.00039 vom 
25. Juni 2020, E. 5.3). 

4.4. 
Mit der Auffassung der Rekursgegnerschaft ist dies zu bejahen. Die neue 
Zufahrt zum rekurrentischen Grundstück wird – auch im Lichte der gering-
fügigen Überstellung der Dienstbarkeitsfläche durch den Ersatzneubau von 
Süden her – deutlich breiter sein als die bisherige, weil gleichzeitig die 
ebenfalls und seit langer Zeit im Bereich der Dienstbarkeitsfläche befindli-
chen vier Längsparkplätze entlang der Nordseite der Wegparzelle Kat.-Nr. 
3 aufgehoben werden. Neu wird grundsätzlich eine Breite von rund 4,6 m 
befahrbar sein, was weit mehr ist als unter den bestehenden Gegebenhei-
ten mit den vier Längsparkfeldern, zumal auch noch ein Treppenvorbau des 
bestehenden Altbaus beseitigt wird, der bislang ebenfalls von Süden her in 
die Dienstbarkeitsfläche hineinragte und die Zufahrt dergestalt erschwerte 
(Prot. S. 11 Foto 4 [Treppenvorbau links; Längsparkplätze rechts]). Die Zu-
gänglichkeit der rekurrentischen Liegenschaft wird in öffentlich-rechtlicher 
Hinsicht gewahrt bzw. in Bezug auf die Breite gar klar verbessert. Die Mi-
nimalanforderungen gemäss dem "Anhang: Technische Anforderungen" 
der vorliegend (noch) massgeblichen Zugangsnormalien (ZN) von 3,6 m 
Breite (3 m Fahrbahnbreite plus 2 x 0,3 m Bankette; dichte Bebauung, gute 
Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln [[…] in knapp 150 m Gehdis-
tanz], Erschliessungspotential eines Zufahrtsweges demnach bis zu 
30 Wohneinheiten) werden angesichts von 11 im Neubau und 5 im rekur-
rentischen Gebäude erschlossenen Wohneinheiten deutlich übertroffen. Ein 
– sofern tatsächlich notwendig – geringfügiges Ausholen nach rechts auf 
der Zufahrtsparzelle zwecks Einlenkens in die rekurrentischen Parkplätze 
(Prot. S. 11 Foto 5) ist unproblematisch. Der über die Zufahrt ragende Erker 
des Neubaus weist schliesslich eine lichte Höhe von 3,6 m auf (act. 13.5 
[Längsschnitt A] im Verfahren G.-Nr. R1S.2020.05001); ein rund 3,2 m brei-
ter Fahrstreifen bleibt davon gänzlich unüberdeckt. Angesichts dieses Frei-
raums vermöchte auch ein Löschfahrzeug der Feuerwehr zur rekurrenti-
schen Liegenschaft zu gelangen, wenngleich dies aufgrund der Abwick-
lungsdistanz von der L.-Strasse bis zum rekurrentischen Hauseingang von 
nur rund 19 m in öffentlich-rechtlicher Hinsicht nicht gewährleistet sein 
muss (ZN, Anhang: Technische Anforderungen). Blaulichtorganisationen in 
X sind überdies auch in der Lage, die üblichen Pollersysteme mit stan-

 

 

R1S.2020.05001 Seite 7 

dardmässig in den Einsatzfahrzeugen mitgeführten Schlüsseln mechanisch 
zu bedienen und die Poller notfalls zu versenken, so dass – über die ge-
setzlichen Anforderungen hinaus – im Ernstfall faktisch eine Zufahrt bis vor 
den Hauseingang der rekurrentischen Liegenschaft gewährleistet wäre (vgl. 
im Übrigen auch die Auflage gemäss Dispositivziffer III.B.38 der Baubewil-
ligung betreffend die erforderliche Rücksprache mit den kommunalen Feu-
erwehrorganen […]). 

4.5. 
Zusammenfassend durfte die Vorinstanz die Zugänglichkeit der rekurrenti-
schen Liegenschaft in öffentlich-rechtlicher Hinsicht als weiterhin hinrei-
chend gewährleistet erachten. Die Mehr- bzw. Andersbeanspruchung der 
Dienstbarkeitsfläche durch den Neubau steht diesem in öffentlich-
rechtlicher Hinsicht daher nicht entgegen. Die anderslautende Rüge der 
Rekurrierenden P.-A. ist unbegründet. Die Prüfung der Frage, ob die teil-
weise Überstellung der Dienstbarkeitsfläche durch den Neubau von Süden 
her mit dem Gehalt des Servituts auch in zivilrechtlicher Hinsicht vereinbar 
ist, obläge dem Zivilrichter. Insoweit ist auf die Rüge nicht einzutreten. 

5.1. 
Die Rekurrierenden P.-A. rügen im Zusammenhang mit dem sich überwie-
gend auf dem Grundstück Kat.-Nr. 3 und in geringem Umfang (nördlicher 
Streifen) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 befindlichen Zufahrtsweg, dass 
dieser Weg als öffentlicher Weg im Sinne von § 265 Abs. 1 PBG zu qualifi-
zieren sei. Die Erteilung eines Näherbaurechts (durch die private Rekurs-
gegnerin als Eigentümerin auch der Wegparzelle) für den Ersatzneubau sei 
deshalb unzulässig. Das vom Neubau zur Wegparzelle einzuhaltende Ab-
standsmass beurteile sich nach den Strassenabstandsvorschriften, die ei-
ner abweichenden Regelung in Form eines Näherbaurechts nicht zugäng-
lich seien. Die Öffentlichkeit des Weges sei deshalb zu bejahen, weil der 
Zufahrtsweg vorliegend auch als gesetzliche Zufahrt für das rückwärtige 
Grundstück der Rekurrierenden diene und dergestalt zusammen mit dem 
Baugrundstück mindestens zwei Grundstücke erschlossen würden, so dass 
notwendigerweise von einem unbestimmten Benutzerkreis auszugehen sei. 
Eine kürzlich angebrachte Verbotstafel ändere daran nichts, weil das Ver-
bot für Mieter und Besucher der Liegenschaften an der L.-Strasse 2 und 1, 
für Dienstbarkeitsberechtigte im Rahmen ihrer Dienstbarkeit und für Notfall-

 

 

R1S.2020.05001 Seite 8 

transporte nicht gelte; der Benutzerkreis verbleibe aufgrund dieser Aus-
nahmen mithin im Sinne der Rechtsprechung unbestimmt. Zum als öffentli-
cher Weg zu qualifizierenden Zufahrtsweg auf den Parzellen Kat.-Nrn. 3 
und 1 (nördlicher Streifen) müsse der Ersatzneubau deshalb einen Wegab-
stand von 3,5 m einhalten, was offensichtlich weder ober- noch unterirdisch 
der Fall sei. 

5.2. 
Fehlen Baulinien für öffentliche und private Strassen und Plätze sowie für 
öffentliche Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben 
oberirdische Gebäude einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und 
Plätzen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und 
Zonenordnung keine anderen Abstände vorschreibt (§ 265 Abs. 1 PBG).  

Die Verpflichtung von § 265 Abs. 1 PBG zur Einhaltung eines Wegabstands 
gilt nur gegenüber "öffentlichen" Wegen. Nach der Rechtsprechung des 
Verwaltungsgerichts kommt es bei der Würdigung, ob ein Weg als öffentlich 
oder privat zu gelten hat, nicht auf die Eigentumsverhältnisse, sondern auf 
dessen Erschliessungsfunktion an. Im Entscheid VB 82/1981 in RB 1982 
Nr. 149 (= BEZ 1982 Nr. 20) hat das Verwaltungsgericht hierzu ausgeführt, 
wenn ein Weg die Funktion einer gesetzlichen Zufahrt im Sinn von § 237 
PBG habe, so werde er – jedenfalls wenn er mehreren Grundstücken die-
ne – notwendigerweise von einem unbestimmten Benutzerkreis 
beansprucht und handle es sich um eine Verkehrsfläche, die auch nach 
Strassenverkehrsrecht als öffentlich gelte, und zwar unabhängig davon, ob 
sie im öffentlichen Eigentum stehe oder förmlich dem Gemeingebrauch 
gewidmet worden sei. Dabei lässt nicht allein die Zweckbestimmung als 
gesetzliche Zufahrt zu mehreren Grundstücken einen Weg als öffentlich 
erscheinen, sondern es genügt, wenn der Weg einem nicht näher 
bestimmten Personenkreis zur Benützung offensteht – es kommt also 
darauf an, ob die Öffentlichkeit zur Benützung des entsprechenden Wegs 
befugt ist (vgl. VB.2018.00275 vom 29. November 2018, E. 3.3., bestätigt 
mit BGr_1C_64/2019 vom 11. November 2019; VB.2011.00687 vom 
4. April 2012, E. 3.2.2. f.).  

In verschiedenen Verwaltungsgerichtsentscheiden wurden Wege als öffent-
lich bezeichnet, wenn sie einem Grundstück als gesetzliche Zufahrt und 
gleichzeitig einem Nachbargrundstück als (einziger) Fussgängerzugang 
dienten. Im Entscheid VB.2001.00092 in RB 2001 Nr. 73 (= BEZ 2001 

 

 

R1S.2020.05001 Seite 9 

Nr. 48) wurde von der Öffentlichkeit eines Fusswegs ausgegangen, weil die 
Gemeinde Miteigentümerin der Wegparzelle war und Besucher der ge-
meindeeigenen Liegenschaften und damit ein nicht näher bestimmter Per-
sonenkreis zur Benützung der Wegparzelle befugt war. Mit Entscheid 
VB.2003.00382 vom 14. Juli 2004 hat das Verwaltungsgericht eine Weg-
parzelle als öffentlich bezeichnet, die neben dem Baugrundstück einer Ein-
familienhausliegenschaft als gesetzliche Zufahrt diente und an der einer 
weiteren Liegenschaft ein – im Zeitpunkt des Entscheids nicht beanspruch-
tes – Fuss- und Fahrwegrecht zustand. Nach den Erwägungen des Ge-
richts stellte damit der Weg nicht nur eine grundstücksinterne Erschlies-
sung dar, sondern stand als gesetzliche Erschliessung von mindestens 
zwei Grundstücken einem unbestimmten Benutzerkreis offen. In einem wei-
teren Fall hat das Verwaltungsgericht einen servitutarisch gesicherten 
Fussweg als öffentlich eingestuft, an dem Grundstücke mit einer erhebli-
chen Baulandfläche berechtigt waren. Das Verwaltungsgericht hat dazu 
festgehalten, dass bei derart grossen, an einem Fussweg berechtigten 
Baulandflächen (in concreto mehr als 7'000 m2) der Benutzerkreis auf jeden 
Fall offen sei, sei doch eine Kontrolle der einzelnen Fusswegbenutzer – je-
denfalls nach vollständiger Überbauung – schlechterdings nicht möglich 
(VB.2006.00510 vom 19. Dezember 2007, E. 3.3).  

Als privat hat das Verwaltungsgericht indessen eine Weganlage gewürdigt, 
zu der gemäss einem richterlichen Verbot nur Berechtigte Zugang hatten. 
Dem Verbot wurde überdies dadurch Nachachtung verschafft, dass die be-
treffenden Wege aufgrund von Toren auch faktisch nur einem begrenzten 
Benutzerkreis zur Verfügung standen (VB.2010.00089/90 vom 30. Juni 
2010 [in Bestätigung von BRKE I Nr. 0017-0020/2010 vom 22. Januar 
2010]; vgl. auch VB.2018.00149 vom 15. November 2018, E. 6.2 [in Bestä-
tigung vom BRGE II Nr. 0011/2018 vom 6. Februar 2018]; die teilweise 
Gutheissung einer Beschwerde durch das Bundesgericht mit Entscheid 
BGr 1C_25/2019 vom 5. März 2020 erfolgte aus anderen Gründen). 

5.3. 
Vorliegend werden zwei Liegenschaften über den strittigen Zugangsweg 
erschlossen; einerseits die Tiefgarage des Ersatzneubaus und andererseits 
das von den Rekurrierenden bewohnte Mehrfamilienhaus mit fünf Wohn-
einheiten an der L.-Strasse 2. Bei dieser Ausgangslage – gesetzliche Er-
schliessung von mindestens zwei Grundstücken – wäre nach der gezeigten 
Rechtsprechung dann von einem Weg mit einem unbestimmten Benutzer-

 

 

R1S.2020.05001 Seite 10 

kreis auszugehen, wenn keine Beschränkung entsprechender Befugnisse 
der Allgemeinheit bestünde, so dass mit einem unbeschränkten Benutzer-
kreis zu rechnen wäre. Gerade konträr als in dem von den Rekurrierenden 
P.-A. zitierten Entscheid VB.2018.00275 vom 29. November 2018 besteht 
vorliegend indes ein Benützungsverbot für die Allgemeinheit in Form einer 
Verbotstafel mit folgendem Text: 

"Unberechtigten wird das Führen und Abstellen von Fahrzeugen aller Art 
sowie die Benützung des Zugangs auf den Liegenschaften Kat.-Nr. 4 und 
Kat.-Nr. 5 (neu 3 und 1) untersagt. Berechtigt sind ausschliesslich: 

- Mieter und Besucher der Liegenschaften L.-Strasse 2 und 1 
- Dienstbarkeitsberechtigte im Rahmen ihrer Dienstbarkeit 
- Notfalltransporte.  

Wer dieses Verbot missachtet, wird auf Antrag mit einer Busse bis zu 
Fr. 2'000.-- bestraft." 

Mitunter existiert vorliegend ein amtsrichterliches Benützungsverbot für die 
Allgemeinheit und ist dieses mittels Verbotstafel und Bodenmarkierung 
"PRIVAT" (vgl. Prot. S. 10 Foto 3) auch deutlich signalisiert. Demzufolge ist 
die Allgemeinheit nicht befugt, die Wegparzelle zu betreten oder zu befah-
ren (vgl. VB.2018.00275 vom 29. November 2018, E. 3.3 am Ende bzw. 
E. 3.4.4 im Umkehrschluss). Mit dem amtlichen Verbot und der entspre-
chenden Signalisierung wurde die Benutzungsbefugnis auf bestimmbare 
Berechtigte und drei klar definierte Zwecke gemäss dem Verbotstext einge-
schränkt (VB.2010.00089/90 vom 30. Juni 2010, E. 4.5). Dritten ist es damit 
in rechtlicher Hinsicht grundsätzlich nicht gestattet, den Weg zu benützen 
und in eigenem Interesse auf ihm zu zirkulieren (VB.2018.00149 vom 
15. November 2018, E. 6.2). Hinzu kommt – dem amtlichen Verbot auch 
vorliegend Nachachtung verschaffend –, dass im Rahmen des Bauvorha-
bens ein versenkbarer Poller in der Mitte des Zufahrtswegs projektiert und 
bewilligt wurde, so dass jedenfalls die Zufahrt auf die berechtigten Perso-
nen beschränkt wird, indem diese den Poller mittels Fernsteuerung bzw. 
Schlüssel und Sonneriesystem werden bedienen können. Diese Bedie-
nungselemente werden selbstredend auch den dienstbarkeitsberechtigten 
Rekurrierenden zur Verfügung gestellt. Nicht anders als im Fall 
VB.2010.00089/90 vom 30. Juni 2010 wird damit das amtliche Verbot auch 
faktisch umgesetzt. Ob das System mit dem versenkbaren Poller mit dem 
Gehalt der Dienstbarkeit auch in zivilrechtlicher Hinsicht vereinbar ist – die 
Rüge der Unvereinbarkeit wird auch vom Rekurrenten S. A. erhoben –, 
verbleibt wiederum in der alleinigen Beurteilungszuständigkeit bzw.                  

 

 

R1S.2020.05001 Seite 11 

-kompetenz des Zivilrichters. Insoweit ist auf die Rüge nicht einzutreten. Im 
Ergebnis ist der streitige Zugangsweg demzufolge mit der Auffassung der 
Vorinstanz als privater Weg zu qualifizieren, weshalb das Ersatzneubau-
vorhaben auf dem Baugrundstück keinen Wegabstand (von 3,5 m) einzu-
halten hat. Die Rüge ist unbegründet. 

6.1. 
Im Zusammenhang mit dem Zufahrtsweg rügt der Rekurrent S. A. sodann 
eine ungenügende bzw. verkehrsgefährdende Erschliessung. In Anbetracht 
der nicht unerheblichen Anzahl an Fahrzeugen, welche nach Realisierung 
des geplanten Bauvorhabens auf der Zufahrt verkehren würden, sowie an-
gesichts der engen Platzverhältnisse und der Wartezeit, die mit der Benut-
zung des Autolifts verbunden seien, seien regelmässige Rückstaus auf die 
L.-Strasse (insbesondere am Morgen und am Abend) zu erwarten. Daraus 
resultiere auch eine Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit, etwa für 
Schul- und Kindergartenkinder, zumal wartende Fahrzeuge auf dem Trottoir 
der L.-Strasse bzw. der L.-Strasse halten müssten. Es komme hinzu, dass 
die L.-Strasse an dieser Stelle zufolge von Bäumen unübersichtlich und das 
Trottoir nicht allzu grosszügig bemessen sei. 

6.2. 
Zufahrten müssen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 
Satz 1 PBG). Durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grund-
stücknutzungen dürfen weder der Verkehr behindert oder gefährdet noch 
der Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers beeinträchtigt werden 
(§ 240 Abs. 1 PBG). Über die an Zugänge zu stellenden Anforderungen hat 
der Regierungsrat gestützt auf § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG die bereits er-
wähnten ZN (Normalien im Sinne von § 360 PBG) erlassen.  

6.3. 
Die Erschliessungsbreite des Zufahrtswegs geht mit einer Breite von rund 
4,6 m wie vorstehend bereits erwähnt deutlich über die an einen Zufahrts-
weg gestellten Anforderungen gemäss dem "Anhang: Technische Anforde-
rungen" der ZN hinaus (dies gilt bemerkungsweise auch dann, wenn man 
die behauptete, aber nicht näher beschriebene geschäftliche Tätigkeit der 
Ehefrau des Rekurrenten S. A. als Therapeutin im Sinne von § 6 Abs. 1 
Satz 2 ZN in eine bis zwei weitere erschlossene Wohneinheiten in der re-

 

 

R1S.2020.05001 Seite 12 

kurrentischen Liegenschaft umrechnen wollte). Zufolge der Warteposition 
und der geplanten Lichtsignalanlage ist eine jederzeitige vorwärts gerichte-
te Zu- und Wegfahrt sowie das Kreuzen allein auf Privatgrund gewährleis-
tet. Ein Rückstau auf die L.-Strasse kann – auch im Lichte des Umstandes, 
dass in der Tiefgarage nur gerade 10 Autoabstellplätze geplant sind – ver-
nünftigerweise ausgeschlossen werden. Ein Rückstau ist von vornherein 
überhaupt nur als "Ausfahrtsstau" am Morgen denkbar, welcher sich jedoch 
innerhalb des Gebäudes abspielen würde und somit für die Verkehrssi-
cherheit auf und entlang der L.-Strasse nicht relevant wäre (vgl. 
VB.2016.00347 vom 12. Januar 2017, E. 2.8; VB.2016.00760 vom 
11. April 2017, E. 3.4). Dementsprechend ist auch keine verkehrssicher-
heitsrelevante Beeinträchtigung des Fahrzeug- und Fussgängerverkehrs 
auf der L.-Strasse und auf dem – entgegen rekurrentischer Ansicht äus-
serst grosszügig dimensionierten (vgl. Prot. S. 9 f., Fotos 2 f.) – Trottoir ent-
lang der L.-Strasse zu erwarten, zumal es sich bei der L.-Strasse um eine 
verkehrsberuhigte Quartierstrasse (Tempo 30) handelt. Die Erschliessung 
einer Tiefgarage mit 10 Autoabstellplätzen via Autolift würde vorliegend 
selbst direkt ab der L.-Strasse kein verkehrssicherheitsrechtliches Problem 
darstellen (vgl. zu einem ähnlichen Fall BRGE II Nr. 0170/2016 vom 
1. November 2016 in BEZ 2018 Nr. 25). Umso weniger sind verkehrssi-
cherheitsrelevante Bedenken bei der Erschliessung via die private Wegpar-
zelle in die bzw. von der L.-Strasse angezeigt. Nicht anders als bei dem auf 
der Dienstbarkeitsfläche angebrachten Poller wäre es auch hinsichtlich der 
beiden Warteplätze vor und nach dem Autolift im Übrigen Sache des Zivil-
richters, deren Vereinbarkeit mit dem zivilrechtlichen Gehalt des Servituts 
zu überprüfen. Insoweit ist auf die Rüge nicht einzutreten. In öffentlich-
rechtlicher Hinsicht führen solche Warteplätze angesichts der jeweils äus-
serst kurzen Benützungsdauer jedenfalls nicht dazu, dass die Zugänglich-
keit (vorliegend: des rückwärtigen Grundstücks) als in relevanter Weise be-
einträchtigt zu erachten wäre. Angesichts der Breite der Zufahrtsparzelle 
verbleibt im Übrigen vorliegend selbst bei Belegung eines Warteplatzes 
ausreichend Platz für die verzögerungsfreie Zu- und Wegfahrt zum bzw. 
vom rekurrentischen Grundstück.  

Zusammengefasst ist die Rüge ungenügender bzw. verkehrsgefährdender 
Erschliessung des Neubauvorhabens oder entsprechender Beeinträchti-
gungen der Erschliessung der rückwärtigen Liegenschaft – auch nach 
Massgabe der Erkenntnisse des Augenscheins – klarerweise unbegründet. 

 

 

R1S.2020.05001 Seite 13 

7.1. 
Die Rekurrierenden P.-A. rügen eine Verletzung der zulässigen Ausnüt-
zung. In Zonen, in denen das zulässige Mass der Ausnützung wie in der 
vorliegenden Quartiererhaltungszone nicht mittels Nutzungsziffern, sondern 
ausschliesslich durch Bestimmungen über die Abstände, die Grösse, die 
Stellung des Baukörpers usw. festgelegt werde, komme das vom Gesetz 
unverzichtbar vorgeschriebene Ausnützungsmass abhanden, wenn ge-
stützt auf § 270 Abs. 3 PBG Näherbaurechte erteilt würden. Eine Nut-
zungserhöhung durch Näherbaurechte sei diesfalls unzulässig. Erforderlich 
sei mindestens ein Nachweis anhand eines Vergleichsprojekts, dass die 
aufgrund der primären Baubegrenzungsnormen erlaubte Ausnützung ein-
gehalten werde. 

7.2. 
Gemäss Art. 24l Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung (BZO) wäre vorliegend 
die geschlossene Bauweise im seitlichen Bereich bis auf eine Bautiefe von 
16 m gestattet. Diese primäre Bauvorschrift würde gegenüber der Parzelle 
Kat.-Nr. 3 mitunter auch den Grenzbau zulassen. Umso mehr ist in ausnüt-
zungstechnischer Hinsicht ein blosser Näherbau zum Grundstück Kat.-Nr. 3 
zulässig – wie erwähnt im Umfang von rund 0,13 m bis 0,15 m, wobei die 
Zustimmung im Sinne von § 270 Abs. 3 PBG zufolge Identität der Eigentü-
merschaft in Person der privaten Rekursgegnerin vorausgesetzt werden 
kann. Hinzu kommt, dass der hier vorgesehene Ersatzneubau mit einer 
Gebäudehöhe von 10,73 m und einer Gesamthöhe von rund 14,7 m die 
zonengemäss zulässige Höhe von total 16,5 m (Art. 24l Abs. 1 BZO) um 
fast 2 m unterschreitet. Ein zulässiges Vergleichsprojekt ginge – so ein sol-
ches etwa die zulässige Gesamthöhe ausschöpfen und das Recht zum 
vollständigen Grenzbau in Anspruch nehmen könnte – offenkundig mit ei-
ner höheren Ausnützung einher. Dies lässt sich bereits einfach anhand der 
zitierten Vorschriften der Quartiererhaltungszone QII3 eruieren. Die bean-
tragte Rückweisung an die Vorinstanz zur (nochmaligen) Feststellung die-
ses Umstandes ist entbehrlich; die entsprechende Rüge demgemäss un-
begründet. 

8.1. 
Die Rekurrierenden P.-A. monieren weiter eine Verletzung von 
Art. 7a Abs. 4 BZO, wonach nur bis zu einem Verhältnis der Gebäude-

 

 

R1S.2020.05001 Seite 14 

längs- zur Gebäudeschmalseite von 4:3 die Firstrichtung frei gewählt wer-
den könne. Gemäss dem Grundriss Erdgeschoss (act. 13.3 im Verfahren 
G.-Nr. R1S.2020.05001) betrage die Gebäudelängsseite 20,88 m, gemäss 
den übrigen Plänen 20,87 m. Die Firstrichtung könne auch in letzterem Fall 
nur dann frei gewählt werden, wenn die Gebäudeschmalseite mindestens 
15,6525 m betrage. Gemäss sämtlichen Grundrissen sei die Gebäude-
schmalseite aber nur 15,65 m lang. Demzufolge bestehe kein Wahlrecht 
und der (hypothetische) First sei vorliegend parallel zur Gebäudelängsseite, 
mithin von Nord nach Süd, zu wählen. Er verlaufe aber entlang der Gebäu-
deschmalseite, mithin von Ost nach West. Demzufolge halte das Attikage-
schoss das nach Art. 7a Abs. 1 BZO zulässige Profil nicht ein, was zur Auf-
hebung der Baubewilligung führen müsse. 

8.2. 
Wie die Rekurrierenden P.-A. selbst konstatieren, beträgt das in sämtlichen 
übrigen Bauplänen eingezeichnete Gebäudelängenmass 20,87 m (und 
nicht 20,88 m). Mitunter ist die Annahme der Vorinstanz, wonach es sich 
bei der Angabe in act. 13.3 im Verfahren G.-Nr. R1S.2020.05001 um einen 
Verschreiber handeln dürfte, naheliegend. Demzufolge misst die Gebäude-
längsseite 20,87 m, weshalb angesichts einer Länge der Gebäudeschmal-
seite von 15,65 m das für das Wahlrecht erforderliche Verhältnis von ma-
ximal 4:3 eingehalten ist, nachdem die von den Rekurrierenden P.-A. mo-
nierte Minderlänge (um 2,5 Millimeter) des in allen Plänen identisch ver-
merkten Masses der Gebäudeschmalseite von vornherein im Bereich der 
baurechtlich tolerierten Massungenauigkeiten liegt (vgl. Christoph Fritz-
sche/Peter Bösch/Thomas Wipf/ Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Bau-
recht, 5. Aufl., Wädenswil 2019, Bd. 2, S. 938) und das mathematisch exak-
te Verhältnis von 20,87 m zu 15,6525 m (4:3) überdies auch mit einer für 
die Rekurrierenden bedeutungslosen Nebenbestimmung (§ 321 PBG) be-
werkstelligt werden könnte. Demzufolge besteht das Wahlrecht gemäss 
Art. 7a Abs. 4 Satz 3 BZO und der Verlauf des Firstes von Ost nach West 
steht mit der Vorschrift nicht im Widerspruch. Die Rüge ist unbegründet. 

9.1. 
Sowohl die Rekurrierenden P.-A. wie auch der Rekurrent S. A. rügen im 
Weiteren, der auf dem rekurrentischen Grundstück nahe der Grenze zur 
Bauparzelle bestehende, für das Erscheinungsbild wichtige, über 100 Jahre 

 

 

R1S.2020.05001 Seite 15 

alte und über 15 m hohe Ahornbaum werde durch die Auflagen in der Bau-
bewilligung nur unzureichend geschützt. Die Bauarbeiten und insbesondere 
die für die Errichtung der Tiefgarage erforderlichen Grabungen würden in 
unmittelbarer Nähe des Stammfusses des Baumes stattfinden. Der Wur-
zelbereich werde zwangsläufig nachhaltig beschädigt werden. Der Ahorn-
baum werde das Bauvorhaben kaum überleben. Er sei aber zwingend zu 
erhalten, wozu die private Rekursgegnerin mittels Auflage zu verpflichten 
sei; eine Ersatzpflanzung im Falle des Abgangs des Baumes reiche nicht. 
Allenfalls sei das Bauprojekt zu redimensionieren. Die Sachverhaltsabklä-
rungen im Zusammenhang mit der Erhaltensfähigkeit des Baumes und die 
geplante Vorgehensweise bei festgestellter Beeinträchtigung im Rahmen 
der Bauausführung seien unzureichend und zu unbestimmt. 

9.2. 
Der am Augenschein besichtigte Ahornbaum auf der rekurrentischen Par-
zelle Kat.-Nr. 2 steht nahe der Grenze zum Baugrundstück Kat.-Nr. 1 
(Prot. S. 13-15 Fotos 7-9). Der Baum ist weder inventarisiert noch steht er 
unter Einzelschutz im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. f PBG. Im Weiteren exis-
tiert vorliegend auch kein Baumschutzgebiet gemäss Art. 11a BZO. Der 
Baum stellt nach vorinstanzlicher Auffassung – nur, aber immerhin – ein für 
die Umgebung wichtiges Grünelement im Sinne von § 238 Abs. 3 PBG dar. 
Gemäss Erw. B.F.h ist der Baum zu erhalten und, sollte dies nicht möglich 
sein, durch eine Ersatzpflanzung, gegebenenfalls auch auf dem Baugrund-
stück, zu ersetzen. Gemäss Dispositivziffer III.B.13 ist die gemäss Bauein-
gabe bestehen bleibende Bepflanzung so weit möglich zu schonen. Bäu-
me, Sträucher und Rabatten auf öffentlichem Grund dürfen nicht in Mitlei-
denschaft gezogen werden. Die erforderlichen Massnahmen zum Schutz 
der Bepflanzung auf öffentlichem Grund sowie – vorliegend relevant – der 
übrigen Bäume sind vor Beginn der Bauarbeiten in Absprache mit [der 
Werkabteilung X] vorzukehren. Gemäss Dispositivziffer III.B.63 lit. c ist für 
das Einrichten der Bauinstallationen und die Bauzufahrt spätestens 
4 Wochen vor dem geplanten Baubeginn mit [der Werkabteilung X] in Ver-
bindung zu treten, wenn der Wurzel- oder Kronenbereich bestehender 
Bäume oder Sträucher betroffen ist. 

9.3. 
Nach Massgabe der umschriebenen rechtlichen Ausgangslage in Bezug 
auf den Ahornbaum ist seine Erfassung bzw. Beachtung im Rahmen des 

 

 

R1S.2020.05001 Seite 16 

Bauprojekts mittels der erwähnten, in der Baubewilligung statuierten Aufla-
gen zwar notwendig, aber auch hinreichend. Für weiterreichende Schutz-
massnahmen (namentlich: den zwingenden Erhalt) eines "nur" für die Um-
gebungsgestaltung relevanten Baumes – noch dazu auf dem Nachbar-
grundstück – bestehen keine rechtlichen Grundlagen. Es wäre unverhält-
nismässig, von einer Bauherrschaft weitergehende Massnahmen zur Erhal-
tung nicht inventarisierter oder unter Schutz gestellter Bäume auf einem 
Nachbargrundstück zu verlangen, die mit einer entsprechenden Einschrän-
kung der Baumöglichkeiten auf dem eigenen Grundstück einhergingen. 
Gegenteilig ist eine Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 26 der Bundes-
verfassung [BV]) des Rekurrenten S. A. – so die Ausführungen in der Re-
kursschrift – bei dieser Ausgangslage nicht gegeben. Nur der Vollständig-
keit halber ist zu erwähnen, dass die private Rekursgegnerin erklärt, sie 
habe sich bereits fachmännisch beraten lassen, wie bzw. dass der Baum 
erhalten werden könne. 

Auch für das einverlangte Fachgutachten besteht in Fällen wie dem vorlie-
genden mangels naturschutzrechtlicher Erfassung des Baumes (nament-
lich: in einem Baumschutzinventar) keine Rechtsgrundlage. Ohnehin ist das 
Baurekursgericht – gerade im Lichte der vorliegend eingesetzten Gerichts-
besetzung (vgl. VB.2016.00406 vom 17. November 2016, E. 4.3.2 am En-
de) – ein Fachgericht, das regelmässig mit Fragen des Baumschutzes zu 
tun hat und in der Lage ist, in Fällen wie dem vorliegenden (auch) die 
dendrologischen Sachverhaltsgrundlagen zu erfassen und rechtlich zu ver-
orten. Zutreffend ist denn auch der Hinweis, dass angesichts der Unterkel-
lerung des Hofbereichs des Baugrundstücks bis an die Parzellengrenze seit 
(offenbar) den 1940er-Jahren (jedenfalls aber seit 1979; vgl. act. 9.3 im 
Verfahren G.-Nr. R1S.2020.05001) kaum davon auszugehen ist, dass sich 
das Wurzelwerk des Ahornbaumes massgeblich in Richtung des Bau-
grundstückes entwickelt hat. Die Erstellung des rund 90 cm von der nord-
östlichen Grundstücksgrenze entfernten Untergeschosses des Neubaus 
wird bei der auflageweise geforderten Rücksprache bzw. Beachtung der er-
forderlichen Massnahmen im Einvernehmen mit [Werkabteilung X] mit 
grosser Wahrscheinlichkeit dazu führen, dass der Ahornbaum das Bauvor-
haben überlebt. Mit Recht wurde die den Anforderungen von § 238 Abs. 3 
PBG genügende Ersatzpflanzungspflicht denn auch nur für den Fall er-
wähnt, dass der Baum "wider Erwarten" nicht erhalten werden könne. Die 
auf dem Baugrundstück geplante Umgebungsgestaltung nahe dem Baum 
(wasserdurchlässiger Belag beim Veloabstellplatz und dem angrenzenden 

 

 

R1S.2020.05001 Seite 17 

Schotterrasen in dem bislang versiegelten Hofbereich) wird die Vitalität des 
Baums hernach im Vergleich zu heute eher stärken als schwächen. Be-
merkungsweise sei erwähnt, dass der Baumschutz vorliegend namentlich 
dadurch (ergänzend) gefördert werden könnte, wenn der Ahornbaum von 
der ihn vollständig umschliessenden Asphaltierung auf dem rekurrentischen 
Grundstück befreit und künftig – ebenfalls auf dem rekurrentischen Grund-
stück – nicht mehr bis praktisch an seinen Stamm heran auf dem dortigen 
Wurzelwerk parkiert würde (vgl. Prot. S. 14 Foto 8). Rekurrentischerseits 
ebenfalls sinnvoll wäre eine Baumpflege durch regelmässiges Entfernen 
des (sehr starken) Efeubewuchses. 

9.4. 
Zusammenfassend ist die Rüge mangelnder Berücksichtigung des Ahorn-
baums in der Baubewilligung unbegründet. 

10.1. 
Der Rekurrent S. A. hält weiter dafür, die Inanspruchnahme des Näherbau-
rechts zum Grundstück Kat.-Nr. 3 sowie die diesseits der Nordfassade des 
Neubaus vorgehängten zweigeschossigen Erker führten zu einem wesent-
lichen Entzug von Belichtung, Besonnung und Aussicht beim rückwärtigen 
rekurrentischen Gebäude. 

10.2. 
Mit Ausnahme von § 284 Abs. 4 PBG betreffend Hochhäuser kennt das 
PBG keine direkt vor übermässigem Schattenwurf sowie Licht- oder Aus-
sichtsentzug nachbarschützenden Bestimmungen. Der Schutz wird nur in-
direkt durch die verlangte Einhaltung der sogenannten primären Baube-
schränkungsnormen (Abstände, Gebäudehöhe usw.) geleistet. Sind die 
primären Baubeschränkungsnormen eingehalten, ist der verbleibende 
Schattenwurf samt Entzug von Belichtung und Besonnung von den be-
troffenen Nachbarn hinzunehmen. 

10.3. 
Die primären Baubeschränkungsnormen sind vorliegend allesamt eingehal-
ten. Besonders zu erwähnen ist, dass – wie bereits andernorts (Erw. 7.2) 
ausgeführt – die Vorschriften der Quartiererhaltungszone die geschlossene 
Bauweise entlang von Strassen und Plätzen im seitlichen Bereich bis auf 

 

 

R1S.2020.05001 Seite 18 

eine Tiefe von 16 m zuliessen (Art. 24l Abs. 2 BZO). Ein nicht dieses um-
fassende Recht, sondern "nur" ein Näherbaurecht in Anspruch nehmendes 
Gebäude wie der vorliegend projektierte Neubau bewegt sich damit von 
vornherein im primärbaurechtlich zulässigen Rahmen. Im Übrigen könnte 
die Parzellengrenze zwischen den Grundstücken Kat.-Nrn. 3 und 1 zufolge 
Identität der Eigentümerschaft in der Person der privaten Rekursgegnerin 
auch aufgehoben und ein die ehemalige Parzellengrenze überstellendes 
Gebäude errichtet werden, welches ebenfalls baurechtskonform wäre. Die 
bereits erwähnte deutliche Nichtausschöpfung der zulässigen Gesamthöhe 
führt zu einer besseren Belichtung und Besonnung des rückwärtigen 
Grundstücks, als dies bei zulässiger Ausschöpfung (auch) dieser primären 
Baubeschränkungsnorm der Fall wäre. Bemerkungsweise ist zu ergänzen, 
dass der Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher 
Verhältnisse bei der Begründung eines Näherbaurechts (§ 270 Abs. 3 
PBG) grundsätzlich ein vom Näherbaurecht direkt tangiertes Gebäude und 
nicht ein seitliches Gebäude wie das rekurrentische schützen will. Die Ar-
gumentation in Ziff. 40 der Replik im Verfahren G.-Nr. R1S.2020.05004 
(act. 15) ist daher nicht nur im Lichte der grundsätzlichen Zulässigkeit der 
geschlossenen Bauweise gemäss BZO unzutreffend, sondern auch mit 
Blick auf den Sinn dieses Vorbehalts. Solange – wie vorliegend – die 
Grenz- und Gebäudeabstände zum rekurrentischen Grundstück vollständig 
gewahrt bleiben (insbesondere auch der kantonale Mindestgebäudeab-
stand von 7 m), ist die Schaffung von wohnhygienisch bedenklichen Ver-
hältnissen nicht vorstellbar (VB 90/0089 in BEZ 1990 Nr. 28). Die anders-
lautende Rüge ist unbegründet. 

11.1. 
Der Rekurrent S. A. erkennt sodann eine Verletzung der Regeln der Bau-
kunde darin, dass eine bekannte Grundwasserinfiltration auf dem Bau-
grundstück zu Setzungen infolge der geplanten Terrainveränderungen füh-
ren könnte. Diese Setzungen wiederum könnten bewirken, dass die vor-
handenen Grundwasserströme für das rekurrentische Grundstück nachtei-
lig verändert werden. Die private Rekursgegnerin sei zur Einholung eines 
Gutachtens zu verpflichten, welches Aufschluss über die Beschaffenheit 
des Bodens in Bezug auf das Grundwasser gebe; das Gutachten könne 
aber primär auch von der Rekursinstanz beschafft werden. 

 

 

R1S.2020.05001 Seite 19 

11.2. 
Gemäss § 239 Abs. 1 PBG müssen Bauten und Anlagen nach Fundation, 
Konstruktion und Material den anerkannten Regeln der Baukunde entspre-
chen. Sie dürfen weder bei ihrer Erstellung noch durch ihren Bestand Per-
sonen oder Sachen gefährden. 

Soweit es um die Gefährdung von Personen oder Sachen bei der Erstel-
lung von Bauten und Anlagen geht, werden die Sicherheitsvorkehren von 
der – präventiven – Baubewilligung nicht erfasst, sondern unterstehen le-
diglich einer repressiven Kontrolle im Sinne von §§ 326 ff. PBG. Die Bau-
herrschaft hat demnach das bezüglich Sicherheit Gebotene als unmittelbar 
anwendbare Verhaltensnorm zu beachten. Angesichts des Standes der 
Bautechnik kann davon ausgegangen werden, dass auch bei schwierigen 
Verhältnissen einwandfreie Lösungen zur Verfügung stehen. Ein Anlass, 
der Sicherheit bei den Bauarbeiten dienende Massnahmen zum Gegen-
stand des Baubewilligungsverfahrens zu machen, besteht somit in aller 
Regel nicht. Nur in aussergewöhnlichen Fällen, etwa bei Bauvorhaben an 
bekanntermassen rutschgefährdeten Hängen, können im Baubewilligungs-
verfahren entsprechende Nachweise verlangt werden.  

Demgegenüber ist die Frage, ob Bauten und Anlagen durch ihren Bestand 
Personen oder Sachen gefährden, regelmässig im Baubewilligungsverfah-
ren zu entscheiden. Ist eine Gefährdung durch den Bestand nicht auszu-
schliessen, kann die Baubewilligung höchstens unter Nebenbestimmungen 
erteilt werden. Auch hier sind indes nur in aussergewöhnlichen Fällen ent-
sprechende Nachweise zu verlangen.  

11.3. 
Grundwasservorkommen im Baugrund sind nichts Aussergewöhnliches. 
Daran ändert nichts, dass es gemäss rekurrentischer – nicht weiter beleg-
ter – Behauptung offenbar einmal zu einem Grundwassereintritt in das be-
stehende, zum Abbruch vorgesehene Gebäude auf dem Baugrundstück 
gekommen ist. Weshalb deshalb der privaten Rekursgegnerin die Fähigkeit 
abzuerkennen sein sollte, das Ersatzbauvorhaben im absolut flachen Ge-
lände unter Berücksichtigung der sich aufdrängenden Sicherheitsvorkeh-
rungen fachgerecht und sorgfältig sowie ohne Gefährdung der Nachbar-
grundstücke durch nachteilige Veränderung von Grundwasserströmen zu 
erstellen, ist nicht ansatzweise erkennbar. Vorliegend handelt es sich we-
der um eine anspruchsvolle Hanglage noch um ein Bauvorhaben in einem 

 

 

R1S.2020.05001 Seite 20 

Gewässerschutzbereich Au, der bei einem Eingriff in den höchsten Grund-
wasserspiegel eine Koordinationspflicht gemäss Ziff. 1.5.3 des Anhangs zur 
Bauverfahrensordnung (BVV) mit dem kantonalen Amt für Abfall, Wasser, 
Energie und Luft (AWEL) auslösen würde. Den Ausführungen in der Re-
kursantwort der privaten Rekursgegnerin ist bemerkungsweise zu entneh-
men, dass sie sich offenbar auch diesbezüglich – namentlich betreffend 
Baugrubensicherung – bereits in professionell begleiteter Bauplanung be-
findet. Eine wasserdichte, überschnittene Bohrpfahlwand erlaubt tatsächlich 
eine Absenkung des Grundwasserspiegels nur innerhalb der Baugrube auf 
dem rekurrentischen Grundstück und entspricht einer in solchen Fällen 
nicht selten gewählten Vorgehensweise. Notfalls kann auch noch zusätzli-
ches Dichtmittel verpresst werden. Hierfür wird kein Gutachten benötigt. 
Die Rüge ist unbegründet. 

12.1. 
Der Rekurrent S. A. moniert schliesslich eine ungenügende Einordnung des 
Bauvorhabens. Die Vorinstanz habe diverse Unvollständigkeiten und Män-
gel festgestellt, welche Auswirkungen auf die Beurteilung der Frage hätten, 
ob das Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung erreiche. Art und 
Ausmass der festgestellten Mängel belegten eine ungenügende Berück-
sichtigung des baulichen und landschaftlichen Kontextes. In den Vorder-
grund gestellt worden sei nur die maximale Flächennutzung. Führe man 
sich die aufgelisteten Mängel vor Augen, könne schwerlich behauptet wer-
den, dass das Bauprojekt eine befriedigende Gesamtwirkung zu erreichen 
vermöge, da tiefgreifende Anpassungen erforderlich wären. Demgemäss 
sei nicht nachvollziehbar, wie die Vorinstanz zum Schluss einer rechtsge-
nügenden Einordnung habe gelangen können, zumal der Bauentscheid an 
Widersprüchen (etwa betreffend die Beurteilung der Aussenraumgestal-
tung) leide. Die der Quartiererhaltungszone II zugeteilten Gebiete zeichne-
ten sich durch eine mehrheitlich offene Bauweise des späten 19. und frü-
hen 20. Jahrhunderts mit prägnanten Strassenräumen und parkähnlichen 
Gärten aus. Die Hauptgebäude an der L.-Strasse wiesen mehrheitlich 
Schrägdächer auf. Das geplante Mehrfamilienhaus trete gegenüber den 
nachbarlichen Hauptgebäuden in auffälliger und unangepasster Weise in 
Erscheinung; einerseits wegen des groben Baukörpers in Ausschöpfung 
der maximal erlaubten Abmessungen, andererseits auch in Bezug auf ein-
zelne architektonische Elemente, welche eine massive Erscheinungswir-

 

 

R1S.2020.05001 Seite 21 

kung hätten, wie beispielsweise die vorgesehenen Loggien an der westli-
chen, zur L.-Strasse hin gerichteten Fassade. Die auch aufgrund des ein-
geräumten Näherbaurechts erreichte Volumenkonzentration sei nicht halt-
bar. Ferner vermöge die vorgesehene, spärliche und noch nicht näher be-
stimmte Bepflanzung und Begrünung den Anforderungen an die Quartier-
erhaltungszone nicht zu genügen. Insgesamt ordne sich das ausnützungs-
maximierte Bauvorhaben nicht rechtsgenügend in die bauliche und land-
schaftliche Umgebung ein. 

12.2. 
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich 
und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Um-
gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine 
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für 
Materialien und Farben. 

Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und 
Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in 
sich als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umge-
bung. So kann namentlich die Gleichförmigkeit wesentliches Gestaltungs-
merkmal einer bestehenden Überbauung sein. Die genügende Einordnung 
fehlt allerdings nicht bereits bei der Einführung einer neuen Formensprache 
in ein einheitliches Bild einer älteren Überbauung; vielmehr ist ein Einord-
nungsmangel erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage 
gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Stras-
senzügen in störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Ge-
gensatz zu den die Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quar-
tiercharakter bildet. Eine Einordnung gemäss § 238 Abs. 1 PBG muss nicht 
ideal bzw. "gut", sondern lediglich "genügend" sein. Dies ist auch dann er-
füllt, wenn eine andersartige Gestaltung als besser bzw. als wünschenswert 
qualifiziert würde. Die Frage, ob eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht 
wird, ist gestützt auf objektive, nachvollziehbare Kriterien zu beantworten. 
Blosses Empfinden rechtfertigt keinen Eingriff in das Eigentum (vgl. 
VB.2018.00395 vom 7. Februar 2019, E. 4.2. ff.). 

12.3. 
Soweit den Gemeinden bei der Anwendung von Bestimmungen des kanto-
nalen Rechts als Ausfluss der Gemeindeautonomie eine besondere Ent-
scheidungs- und Ermessensfreiheit zukommt, überprüft das Baurekursge-

 

 

R1S.2020.05001 Seite 22 

richt entsprechende Entscheide mit Zurückhaltung. Beruht der kommunale 
Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, 
so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Die Rekursinstanz darf nur 
dann einschreiten, wenn die Baubehörde ihren Ermessensspielraum über-
schreitet, indem sie sich von unsachlichen, dem Zweck der in Frage ste-
henden Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder allgemeine 
Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür oder den Grundsatz der Ver-
hältnismässigkeit, verletzt. Dabei darf sich die Rekursinstanz jedoch nicht 
auf eine blosse Willkürprüfung beschränken, vielmehr muss die Eingriffs-
schwelle tiefer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52, E. 3.6., mit Hinweisen). 
Ob eine Bestimmung des kantonalen Rechts den Gemeinden einen auto-
nomen Entscheidungsspielraum einräumt, ist durch Auslegung zu ermitteln 
(Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, 
§ 20 Rz. 62). Nach ständiger Praxis der kantonalen Instanzen betrifft dies 
insbesondere § 238 PBG (Donatsch, § 20 Rz. 68 ff.). 

12.4. 
In der vorliegenden Quartiererhaltungszone gelten die Anforderungen ge-
mäss § 238 Abs. 1 PBG. Die Vorinstanz hat dem als Sieger aus einem Ar-
chitekturwettbewerb hervorgegangenen Projekt "A." in den Erwägungszif-
fern F. lit. a bis lit. d des Bauentscheides zusammengefasst eine ‒ gar über 
die gesetzlichen Anforderungen gemäss § 238 Abs. 1 PBG hinausgehen-
de – gute Einordnung attestiert. Auch im Lichte der rekurrentischerseits be-
anstandeten Punkte ist nicht zu erkennen, dass die Vorinstanz dabei ihren 
Ermessensspielraum überschritten, sich von unsachlichen, dem Zweck der 
in Frage stehenden Regelung fremden Erwägungen leiten lassen oder all-
gemeine Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür oder den Grundsatz 
der Verhältnismässigkeit, verletzt hätte. Im Einzelnen: 

Zunächst liegt kein Fall vor, bei dem aufgrund der Anzahl der auflageweise 
verlangten Anpassungen bzw. Ergänzungen nicht bereits im heutigen Zeit-
punkt abgeschätzt werden könnte, dass eine rechtsgenügende Einordnung 
gewährleistet ist bzw. bleibt. Die (rein abstrakte) Anzahl an Nebenbestim-
mungen hält sich im üblichen Rahmen. Dass die Farbgebung und Materia-
lisierung ebenso wie die Details eines Umgebungsplans im Zeitpunkt der 
Baubewilligung noch nicht vorlagen, ist – von hier nicht relevanten Aus-
nahmen abgesehen – zulässig und in der Praxis üblich. Dass ein qualitäts-
voll begrünter Aussenraum erstellt werden soll, ergibt sich schon aus dem 
Plan "Grundriss Erdgeschoss mit Umgebung" (act. 13.3 im Verfahren 

 

 

R1S.2020.05001 Seite 23 

G.-Nr. R1S.2019.05001), wenngleich die Bepflanzung durch Stauden und 
Sträucher entlang der Ost- und Südfassade noch nicht mit botanischer 
Exaktheit feststeht (immerhin erfolgte im erwähnten Plan bereits der Hin-
weis auf die Verwendung "heimischer Arten", was auch aus ökologischer 
Hinsicht zu begrüssen ist). Mit der hier bereits in den Grundzügen planlich 
festgehaltenen Aussenraumgestaltung wird an ein typisches Element der 
Quartiererhaltungszone – parkähnliche Gärten – angeknüpft, soweit dies 
die Raumverhältnisse ermöglichen. Damit geht im Vergleich zur vorhande-
nen vollständigen Versiegelung der Umgebung sowie zur einigermassen 
konzeptlos und nur aufgrund praktischer Bedürfnisse über die Jahre ge-
wachsenen Gestaltung des Aussenraums (namentlich: als Verkehrsfläche 
und Abstellplatz) des Ist-Zustandes eine deutliche gestalterische Verbesse-
rung einher. Der Grünflächennachweis gemäss Art. 11 Abs. 2 BZO wird 
ohne Schwierigkeiten möglich sein. 

Selbst bei Bauprojekten in der Nähe von Schutzobjekten – welcher Fall hier 
nicht gegeben ist – kann sodann die Einordnung in die bauliche Umgebung 
sowie die kubische Gliederung und architektonische Gestaltung ohne 
Kenntnisse der Farbwahl und Materialisierung sowie weiterer Aspekte der 
Detailgestaltung beurteilt werden. Zu diesen Aspekten gehören auch die 
verlangten Anpassungen des Attikageschosses, zumal diese von der Vor-
instanz ohnehin nicht aus Gründen mangelnder Einordnung verlangt wer-
den. Die nebenbestimmungsweise Heilbarkeit im Sinne von § 321 PBG ist 
insgesamt unproblematisch; eine konzeptionelle Neubearbeitung des Bau-
vorhabens entbehrlich. 

Dass das Bauvorhaben gegenüber den nachbarlichen Hauptgebäuden in 
auffälliger und unangepasster Weise in Erscheinung träte, kann nicht ge-
sagt werden. Der die zulässigen Maximalmasse wie bereits an anderer 
Stelle erwähnt keineswegs in jeder Hinsicht ausschöpfende Baukörper 
sprengt weder die quartiersübliche Körnigkeit noch scheint er daselbst be-
sonders massig. Durchdachte und wohl eingesetzte Elemente wie etwa die 
seitlichen Erker über nur zwei Geschosse sowie das ausgewogene Ver-
hältnis von offenen (etwa: Eckausbildung mit Loggien) und geschlossenen 
Bauteilen zeugen nachgerade von einer filigranen und gesamthaft in sich 
stimmigen Architektur. Von einer unverträglichen Volumenkonzentration 
kann keine Rede sein. Eine Eingliederung in das von Solitärbaukörpern der 
vorletzten Jahrhundertwende geprägte bauliche Umfeld – zumal diesem 
keine erhöhte architektonische Qualität zuzumessen ist – wird geschickt 

 

 

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gewährleistet. Die Erstellung eines Schrägdaches ist sodann gesetzlich 
nicht vorgeschrieben und würde den hier vorgesehenen, klar strukturierten 
Baukörper eher verunklären. Die Integration auch in den Kontext der umlie-
genden Dachformen ist mit dem vorgesehenen sorgfältigen Attikage-
schossaufbau schlüssig und überzeugend; auf eine insoweit unpassende 
Anbiederung an in der Umgebung bereits vorhandene Dachbaustile aus ei-
ner anderen Zeit wird bewusst und überzeugend verzichtet. 

12.5. 
Zusammenfassend steht bei dieser Ausgangslage nicht nur ein Eingreifen 
in den geschützten Ermessensspielraum der Vorinstanz ausser Frage, 
sondern darf das hier vorgesehene Neubauvorhaben auch nach Auffas-
sung der Rekursinstanz und aufgrund der Erkenntnisse des Augenscheins 
als in gestalterischer und einordnungstechnischer Hinsicht überzeugend 
bezeichnet werden. Im Übrigen kann in Anwendung von § 28 Abs. 1 Satz 2 
VRG ergänzend auf die erwähnten Ausführungen der Vorinstanz im Bau-
entscheid (Erw. F lit. a-d) verwiesen werden. Die Rüge ungenügender Ein-
ordnung ist unbegründet. 

13. 
Die Rekurse sind abzuweisen, soweit auf sie einzutreten ist. 

14.1. 
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten den Rekursparteien der bei-
den Verfahren je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 VRG).  

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal-
tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr 
nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 
bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt 
wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge-
richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 
Abs. 2 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Re-
kursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kom-
mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). Im Lichte 
des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses, des getätigten 
Verfahrensaufwandes (zweiter Schriftenwechsel, Abteilungsaugenschein) 

 

 

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und der Vereinigung zweier Rekursverfahren ist die Gerichtsgebühr auf 
Fr. 7'500.-- festzusetzen (BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; 
BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 
0163/2012 vom 23. Oktober 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid 
bestätigt mit VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser bestätigt mit 
BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014; www.baurekursgericht-zh.ch). 

14.2. 
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte  
oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der 
Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.  

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom 
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der privaten Rekurs-
gegnerin zulasten der Rekursparteien der beiden Verfahren eine Umtriebs-
entschädigung zuzusprechen. Angemessen erscheint ein Betrag von je 
Fr. 1'500.-- (total Fr. 3'000.--). Da die Umtriebsentschädigungen pauschal 
festgelegt werden, entfällt die Zusprechung von Mehrwertsteuerzusätzen 
von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; 
www.baurekursgericht-zh.ch). 

Die Zusprechung von Umtriebsentschädigungen an die vollständig unterlie-
genden Rekursparteien entfällt ausgangsgemäss. 

[…]