# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e4696995-3c9d-57f2-b7d0-5366a4d6c58d
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-06
**Language:** de
**Title:** Aargau Verwaltungsbehörden Department Bau, Verkehr und Umwelt 06.06.2024 EBVU 23.490
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_BV_001_EBVU-23-490_2024-06-06.pdf

## Full Text

DEPARTEMENT 
BAU, VERKEHR UND UMWELT 
Rechtsabteilung 
 

 

BVURA.23.490  

ENTSCHEID vom 6. Juni 2024 

A._____; Beschwerde gegen den Entscheid des Gemeinderats Q._____ vom 7. August 2023 

betreffend Baugesuch der B._____ AG für ein Mehrfamilienhaus mit 13 Wohnungen inklusive 

Tiefgarage auf Parzelle aaa (Baugesuch bbb); Gutheissung 

Erwägungen 

1. Zuständigkeit und Befugnis zur Beschwerdeführung 

(…) 

1.2 Befugnis zur Beschwerdeführung 

1.2.1  

Gemäss § 42 Abs. 1 lit. a VRPG ist zur Beschwerde befugt, wer ein schutzwürdiges eigenes Interesse 

an der Aufhebung oder Änderung eines Entscheids hat. Diese Voraussetzung ist beim Beschwerde-

führer, dessen Liegenschaft Nr. ddd in unmittelbarer Nähe des Bauvorhabens liegt, und der somit als 

Anstösser vom Bauvorhaben betroffen ist, ohne weiteres erfüllt. 

1.2.2  

Die Beschwerdelegitimation setzt neben der materiellen Beschwer aber auch eine solche im formellen, 

prozessualen Sinne voraus. Der Gemeinderat stellt dies in Bezug auf den Beschwerdeführer insofern 

in Abrede, als in der Beschwerde diverse Themen aufgeführt würden, welche weder Bestandteil der 

Einwendung noch der Einwendungsverhandlung gewesen seien.  

Formell beschwert ist eine Person, die formell richtig am vorinstanzlichen Verfahren beteiligt war (pas-

sive Seite) und dort ihre Antrags- und Beschwerdemöglichkeiten formell richtig ausgeschöpft hat (ak-

tive Seite), aber mit ihren Anträgen nicht oder zumindest nicht vollständig durchgedrungen ist (Aar-

gauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2016, S. 395; 2007, S. 438). Einwendungen 

sind schriftlich einzureichen und haben einen Antrag und eine Begründung zu enthalten. Wer es un-

terlässt, Einwendungen zu erheben, obwohl Anlass dazu bestanden hätte, kann den ergehenden Ent-

scheid nicht anfechten (§ 4 Abs. 2 Sätze 2 und 3 BauG).  

Die im Einwendungsverfahren fristgerecht gestellten Anträge bestimmen sodann auch den Streitge-

genstand im Beschwerdeverfahren; eine spätere Erweiterung der Anträge ist nicht mehr möglich (vgl. 

§ 60 Abs. 2 BauV). Zulässig ist allerdings das Vorbringen neuer Rügegründe, soweit sich diese inner-

halb des mit den Einwendungsanträgen umschriebenen Streitgegenstands befinden. Mit andern Wor-

ten ausgedrückt: Wer in seiner Einwendung fordert, dass die Baubewilligung mit einer bestimmten 

Auflage zu ergänzen ist, kann im Beschwerdeverfahren nicht mehr die Verweigerung der Baubewilli-

gung beantragen; wer dagegen in der Einwendung die Verweigerung der Baubewilligung verlangt, darf 

 

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später im Beschwerdeverfahren weitere, in der Einwendungsbegründung noch nicht erwähnte Gründe 

vorbringen, die gegen die Erteilung einer Baubewilligung sprechen (vgl. AGVE 2017, S. 428; 2016, 

S. 396). 

1.2.3  

Vorliegend stellte der heutige Beschwerdeführer, der im Zeitpunkt der Erhebung seiner Einwendung 

noch nicht anwaltlich vertreten war, in seiner Einwendung vom 27. Februar 2023 keinen expliziten 

Antrag. Er hielt in seiner Eingabe einzig fest, dass er "Einspruch" gegen das vorliegende Bauvorhaben 

erhebe und begründete dies mit der durch das Bauvorhaben bewirkten Beschattung seiner Solaran-

lage. Anlässlich der Einwendungsverhandlung vom 7. Juli 2023 wurden durch den mittlerweile beige-

zogenen Rechtsanwalt zudem weitere Themen kritisiert (Terrain, Höhe des Gebäudes, Anordnung 

Besucherparkfelder) bzw. vorbehalten (Ausnützung, Geschosshöhen) und nunmehr der explizite An-

trag formuliert, das Baugesuch sei vollumfänglich abzuweisen (vgl. Aktennotiz der Einwendungsver-

handlung vom 14. Juli 2023; Präsentation von D._____ vom 7. Juli 2023). 

In Anbetracht dessen kann vorliegend nicht von einer Erweiterung der Anträge gegenüber dem Ein-

wendungsverfahren ausgegangen werden, auch wenn in der Beschwerde Rügen vorgebracht werden, 

die im vorinstanzlichen Verfahren noch nicht Thema waren. Bei Eingaben von juristischen Laien wer-

den nach der Rechtsprechung (vgl. AGVE 2007, S. 234) keine allzu hohen Anforderungen an die for-

mellen Voraussetzungen gestellt, und die Praxis lässt es genügen, wenn sich das Einwendungsbe-

gehren wenigstens sinngemäss aus der Begründung entnehmen lässt. Dasselbe muss auch für den 

Antrag gelten, der im erstinstanzlichen Verfahren unter Berücksichtigung seiner Bedeutung für die 

Festlegung des Streitgegenstands eines allfälligen späteren Beschwerdeverfahrens nicht allzu eng 

ausgelegt werden darf. Lässt sich dem Antrag – insbesondere bei Eingaben von juristischen Laien – 

nicht eine eindeutige Beschränkung auf einen oder mehrere Teilaspekte des Bauvorhabens entneh-

men, ist im Zweifel von einem umfassenden Antrag auszugehen. Dies ist auch vorliegend der Fall, 

zumal der Einwender seine Rügen bereits im vorinstanzlichen Verfahren materiell ergänzte und den 

Antrag noch im Verlauf des Einwendungsverfahrens explizit als umfassenden Antrag auf Abweisung 

des Baugesuchs ausformulierte. Im angefochtenen Entscheid ging der Gemeinderat denn auch auf 

die weiteren der im Rahmen der Einwendungsverhandlung seitens des Einwenders vorgebrachten 

Rügen ein. Die im Beschwerdeverfahren zusätzlich aufgegriffenen Rügen bewegen sich ebenfalls 

noch innerhalb des im Einwendungsverfahren demgemäss umfassend umschriebenen Streitgegen-

stands, weshalb auch unter diesem Aspekt auf die Beschwerde und sämtliche darin vorgebrachten 

Rügen einzutreten ist. 

1.3 Fazit 

Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. 

2. Ausgangslage 

Gegenstand des vorliegenden Bauvorhabens bildet der Abbruch des bestehenden Gebäudes Nr. eee 

und der Neubau eines Mehrfamilienhauses für 13 Wohneinheiten und mit einer Tiefgarage für 16 Park-

felder auf Parzelle aaa in Q._____. Das Gebäude ist als länglicher Baukörper entlang der R-Strasse, 

an die die Bauparzelle nordwestlich angrenzt, vorgesehen. Nordöstlich grenzt die Bauparzelle an den 

S-Weg, entlang welchem zwei oberirdische Besucherparkfelder (davon einer rollstuhlgerecht) vorge-

sehen sind, im Südwesten begrenzt die T-Strasse, über welche die Zufahrt zu der Tiefgarage vorge-

sehen ist, das Baugrundstück. Das geplante Gebäude soll drei Vollgeschosse und ein unter einem 

Satteldach liegendes Dachgeschoss aufweisen. 

Das Baugrundstück liegt in der Wohn- und Gewerbezone 3 (WG3), die in diesem Bereich lediglich eine 

Bautiefe umfasst. Die umgebenden Liegenschaften im Südwesten liegen in der Dorfzone D, die grosse 

Parzelle ccc nordöstlich des S-Wegs in der Arbeitszone und die nordwestlich der R-Strasse liegenden 

Liegenschaften, darunter auch jene des Beschwerdeführers, in der Wohnzone 2 (W2). 

 

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In der Wohn- und Gewerbezone WG3 sind gemäss § 8 Abs. 1 der Bau- und Nutzungsordnung der 

Gemeinde Q._____ vom 12. Juni 2008 (BNO) drei Vollgeschosse mit einer maximalen Fassadenhöhe 

von 11,00 m sowie einer maximalen Gesamthöhe von 14,00 m für Schrägdächer bzw. 13,40 m für 

Flachdächer zugelassen. Die zulässige Ausnützungsziffer beträgt 0,65. Es ist ein kleiner Grenzab-

stand von 5,00 m und ein grosser Grenzabstand von 9,00 m einzuhalten. Die maximal zulässige Ge-

bäudelänge beträgt 40,00 m.  

(…) 

4. Massgebendes Terrain 

4.1 Ausgangslage 

Der Gemeinderat hat im angefochtenen Entscheid das massgebende Terrain abweichend von natür-

lich gewachsenen Geländeverlauf festgelegt, indem er für die Beurteilung des vorliegenden Bauvor-

habens von einem auf Kote 432,00 m ü.M. begradigten Terrainverlauf ausging. Der Gemeinderat 

stützte sich dabei auf Ziffer 1.1 der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Bau-

begriffe (IVHB; Anhang 1 BauV) wonach aus planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen 

das massgebende Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festge-

legt werden kann. Zur Begründung führte der Gemeinderat an, dass die abweichende Festlegung des 

massgebenden Terrains erfolge, um eine gute Einordnung des neuen Gebäudes ins Ortsbild zu erzie-

len. Dies sei in Zusammenarbeit mit dem Fachberater Ortsbild erfolgt und gründe in der Lage des 

neuen Gebäudes (parallel zur R-Strasse) und in der Dachform (Satteldach), beides analog dem Be-

stand und in Anwendung des im Oktober 2022 verabschiedeten, behördenverbindlichen Räumlichen 

Entwicklungsleitbilds für Q._____.  

(…) 

4.2 Parteistandpunkte 

4.2.1  

Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, die vorliegend erfolgte abweichende Festlegung des mass-

gebenden Terrains sei unzulässig. Er macht im Wesentlichen geltend, gemäss den Materialien werde 

das Abweichen vom natürlichen Geländeverlauf und die Neufestlegung des massgebenden Terrains 

im Baubewilligungsverfahren als äusserst heikel angesehen, weshalb nur zurückhaltend von dieser 

Ausnahme Gebrauch gemacht werden solle. Die Kompetenz zur abweichenden Festlegung des mass-

gebenden Terrains sei auf klare Ausnahmefälle beschränkt worden, wobei ein solcher Fall hier nicht 

vorliege. Mit einem Flachdach oder einer anderen Gebäudeanordnung könnten die Höhen ohne wei-

teres eingehalten werden.  

4.2.2  

Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, die heutigen Fabrikareale im nördlichen Teil ihres Grund-

stücks (heutiges Gebiet der Firma C._____, Parzelle ccc) werde u.a. neu verplant und geordnet. Die 

Firma C._____ werde wegziehen und erstelle im Moment neue Fabrikationshallen in U._____ auf. 

Auch die Beschwerdegegnerin stehe heute schon im Einflussbereich dieser Planung. Sie dürfe nicht 

mehr alles bauen, was gemäss aktueller BNO möglich wäre, z.B. Flachdächer. Die vorliegend erfolgte 

Festlegung des massgebenden Terrains sei durch die Gemeinde hinsichtlich der Fassaden- und First-

höhe festgelegt worden, in ausführlicher Absprache zwischen der Bauherrschaft, dem Architekten und 

der Gemeindebehörde, unter Beizug des kommunalen Ortsbildexperten. Es gehe darum, über einen 

kompakten Baukörper, dessen Positionierung ebenfalls in Absprache festgelegt worden sei, die von 

der Gemeinde gewünschte Gestaltung mit Schrägdach zu ermöglichen. Die volumetrische Gestaltung 

entspreche nun den Anforderungen der Gemeinde an die Einordnung ins Dorfbild. Die einfache Ge-

bäudeform werde explizit gewünscht. Höhenversätze im Baukörper böten sich demnach als alternative 

Lösung nicht an. Die Ausnutzung entspreche dem in der BNO vorgesehenen Mass. Es dürfe davon 

 

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ausgegangen werden, dass die resultierende Dichte den ortsbildnerischen Vorgaben gemäss Zonen-

plan und BNO entspreche.  

Mit einer Flachdachlösung, inklusive Attika, wären die Höhenvorgaben der BNO eingehalten. Diese 

Lösung sei vom Architekten in einer Vorstudie vorgeschlagen und von der Gemeinde aufgrund der 

Dachgestaltung zurückgewiesen worden. Den weiteren Kriterien der Ortsbildung und der Positionie-

rung des Baukörpers hätte jedoch in der Folge entsprochen werden können. Dabei sei der Bau von 

der R-Strasse abgerückt worden, zum Vorteil des Beschwerdeführers. Dies ergebe einen erheblich 

grösseren Abstand zur betroffenen Nachbarparzelle, welcher gemäss dem Strassenabstand nicht er-

forderlich sei.  

Der Schattenwurf sei entgegen der entsprechenden Vorbringen des Beschwerdeführers sodann kei-

neswegs übermässig, was in einem Schattendiagramm nachgewiesen worden sei. Unabhängig davon, 

dass die Begründung einer Beschwerde mit einem Schattenwurf auf einem Bau in zweiter Bautiefe auf 

der gegenüberliegenden Strassenseite seltsam anmute, bestehe eine Beschattung der Solaranlage 

nur für kurze Zeit im zeitlichen Bereich der winterlichen Sonnenwende. 

4.2.3  

Der Gemeinderat macht geltend, die Bauparzelle grenze unmittelbar an die Dorfzone. Auf der Parzelle 

stehe heute ein grosses altes Bauernhaus, parallel zur R-Strasse mit Satteldach. Im Räumlichen Ent-

wicklungsleitbild der Gemeinde Q._____ sei denn auch für den Gemeinderat verbindlich festgehalten, 

unter anderem diese Parzelle an den Ortskern anzubinden. 

Unter den genannten Vorgaben und unter Anwendung von § 42 Abs. 1 BauG bzw. § 15e BauV und 

§ 3 Abs. 1 und 3 BNO sei mit dem Ortsbildberater und der Bauherrschaft die Lage, Dachform und das 

massgebende Terrain festgelegt worden. Letzteres sei keineswegs willkürlich festgelegt worden, son-

dern gemäss Darlegung in der Baubewilligung mathematisch ermittelt. Mit der Festlegung der Kote auf 

432,00 m ü.M. konnte sowohl ein zonenkonformer Bau als auch eine dem Ortsbild Rechnung tragende 

Lösung gefunden werden. Es gelte weiter zu erwähnen, dass das Gebäude einen übermässig grossen 

Abstand zur R-Strasse einhalte, nämlich einen grösseren Abstand, als es die Regelbauweise vor-

schreiben würde. 

Der Gemeinderat sei daher klar der Auffassung, dass die Anwendung des genannten gesetzlichen 

Rahmens dazu beitrage, das Ortsbild zu wahren und er nehme diese Aufgabe pflichtbewusst wahr. 

Die beschriebene besondere Lage in Kombination mit der speziellen Topografie des Baugrundstücks 

begründe klar den Ausnahmefall zur Anwendung von § 42 BauG und Festlegung des Terrains gemäss 

Ziff. 1.1 Anhang 1 BauV. Das massgebende Terrain sei somit vom Gemeinderat korrekt festgelegt 

worden. 

4.3 Beurteilung 

4.3.1  

Das massgebende Terrain ist im öffentlichen Baurecht eine Referenzgrösse für die Bestimmung zahl-

reicher wichtiger Gebäudeparameter. § 16 BauV i.V.m. Anhang 1 Ziffer 1.1 BauV definiert das mass-

gebende Terrain wie folgt: 

Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge 
früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen 
Geländeverlauf der Umgebung auszugehen. Aus planerischen oder erschliessungstechnischen 
Gründen kann das massgebende Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren 
abweichend festgelegt werden. 

Den Erläuterungen zur IVHB vom 3. September 2013 (im Folgenden: IVHB-Erläuterungen; im Internet: 

www.ag.ch/bauen > Baurecht > Baubegriffe – IVHB), die ein wichtiges Instrument zur Auslegung der 

Begriffe und Messweisen der IVHB sind, kann diesbezüglich entnommen werden, dass es sich bei der 

 

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Möglichkeit zur abweichenden Festlegung des massgebenden Terrains um ein ausnahmsweise in An-

spruch zu nehmendes Instrument handelt. Das Konkordat nennt dafür planerische oder erschlies-

sungstechnische Gründe. Gründe des Hochwasserschutzes können beispielsweise verlangen, dass 

dauernd auf einem höheren als dem natürlich gewachsenen Geländeverlauf gebaut wird, weil das 

natürliche Terrainniveau gefährdet ist. Auch eine vernünftige, mit vertretbaren Steigungen arbeitende 

Erschliessung kann es nötig machen, dass nicht der natürlich gewachsene Geländeverlauf für eine 

Baubewilligung massgebend ist, sondern ein an die Erschliessungsplanung angepasstes Terrain. Wei-

tere planerische Gründe sind beispielsweise Terrainveränderungen zur Erzielung eines besseren 

Lärmschutzes oder einer besseren Einordnung ins Ortsbild. Die Behörden werden dann in einem an-

fechtbaren Entscheid – sei das im Baubewilligungs- oder im Planerlassverfahren – das massgebende 

Terrain abweichend vom natürlich gewachsenen Geländeverlauf festsetzen. Selbstverständlich müs-

sen die Behörden bei solchen Festlegungen des massgebenden Terrains die öffentlichen und privaten 

Interessen beispielsweise des Ortsbildschutzes und der Nachbarn berücksichtigen. Auch darf die 

Rechtssicherheit nicht gefährdet werden. Von einer Neufestlegung des massgebenden Terrains erst 

im Baubewilligungsverfahren sollte sehr zurückhaltend Gebrauch gemacht werden; denn die Begriffs-

definitionen sollen nicht das Instrument der Ausnahmebewilligung des jeweiligen kantonalen Rechts 

ersetzen (vgl. zum Ganzen: IVHB-Erläuterungen, S. 2, Ziff. 7). 

In dieselbe Richtung zielte auch der Regierungsrat im Rahmen der Beantwortung einer Motion, mit der 

die Schaffung eines Verfahrens zur rechtsverbindlichen Festlegung des massgebenden Terrains nach 

IVHB (Geschäfts-Nr. 22.261, S. 2) gefordert wurde. Der Regierungsrat hielt dabei fest, dass ein Ab-

weichen vom natürlichen Geländeverlauf und die Neufestlegung des massgebenden Terrains erst im 

Baubewilligungsverfahren als heikel anzusehen sei. Aus Rechtssicherheitsgründen seien solche ab-

weichenden Festlegungen für bestimmte Gebiete grundsätzlich in einem Planungsverfahren (allge-

meines Nutzungsplanverfahren oder Sondernutzungsplanverfahren) zu treffen (vgl. Stellungnahme 

des Regierungsrats vom 23. November 2022, S. 2). Ein derartiges Verfahren erweist sich i.d.R. auch 

deshalb als zweckmässiger, weil die eine abweichende Festlegung des massgebenden Terrains be-

dingenden Umstände sich kaum an der eher zufälligen Parzelleneinteilung ausrichten und es daher 

i.d.R. angezeigt sein dürfte, die Terrainverhältnisse in einer über die einzelne Bauparzelle hinausge-

henden Betrachtungsweise zu beurteilen und gegebenenfalls abweichend festzulegen. Das i.d.R. ein-

zelne Parzellen betreffende Baubewilligungsverfahren erscheint auch diesbezüglich wenig geeignet 

für eine solche Gesamtschau. 

Dennoch ist es nicht von vornherein ausgeschlossen, dass eine abweichende Festlegung des mass-

gebenden Terrains auch im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens erfolgen kann. Dabei können 

u.a. auch – wie vorliegend geltend gemacht – Gründe des Ortsbildschutzes für eine abweichende 

Festlegung des massgebenden Terrains sprechen. Evident ist allerdings, dass es sich dabei um äs-

thetische Gründe handeln muss, die ihren Ursprung in den spezifischen örtlichen (Terrain-)Verhältnis-

sen haben. Die für den abweichenden Terrainverlauf angeführten Gründe müssen mit anderen Worten 

– auch wenn sie letztlich ästhetisch motiviert sind – einen spezifischen Bezug zum örtlichen Terrain-

verlauf haben. Da von der Möglichkeit einer abweichenden Festlegung des massgebenden Terrains 

sodann nach dem Gesagten nur sehr zurückhaltend Gebrauch gemacht werden kann, müssen diese 

spezifischen örtlichen Terrainverhältnisse derart besonders sein, dass eine den ästhetischen Anforde-

rungen genügende Überbauung aufgrund der Terrainverhältnisse im Rahmen einer auch die Umge-

bung einbeziehenden Gesamtschau kaum möglich ist. Zu denken ist dabei beispielsweise an ein be-

reits weitgehend überbautes Gebiet, in dem das heute vorhandene Terrain gegenüber dem 

ursprünglichen Geländeverlauf derart stark verändert wurde, dass dieses heute nicht mehr (oder nur 

noch) ansatzweise erkennbar ist, so dass eine (Neu-)Bebauung einzelner Parzellen basierend auf dem 

historischen Terrainverlauf zu offensichtlich unbefriedigenden Ergebnissen führen würde. Anderwei-

tige Gründe allgemeinen ästhetischen Charakters, die sich auch in anderen Situationen gleichermas-

sen anführen liessen, vermögen keine hinreichenden Gründe für eine abweichende Festlegung des 

Terrainverlaufs zu begründen. 

 

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4.3.2  

Aus diesen Ausführungen erhellt, dass die vom Gemeinderat vorliegend vorgenommene abweichende 

Festlegung des Terrainverlaufs einer rechtlichen Überprüfung offensichtlich nicht standhält. 

Zum einen nimmt die seitens des Gemeinderats vorgebrachte Begründung nicht hinreichend Bezug 

auf den bestehenden Terrainverlauf. Worin die vom Gemeinderat geltend gemachte "spezielle Topo-

graphie" liegen soll, erschliesst sich der Beschwerdeinstanz nicht, kann hiervon doch allein aufgrund 

des Vorliegens einer (leichten) Hanglage keinesfalls gesprochen werden. Auch der Umstand, dass der 

Gemeinderat einen parallel zur R-Strasse angeordneten Baukörper bevorzugt, vermag – auch unter 

Berücksichtigung der bestehenden Hanglage – die durch den Gemeinderat vorgenommene abwei-

chende Festlegung des massgebenden Terrains nicht zu begründen, existieren doch diverse Möglich-

keiten, wie architektonisch zufriedenstellend und rechtlich einwandfrei auf eine solche Situation rea-

giert werden kann.  

Dass die abweichende Festlegung des massgebenden Terrains vorliegend ohne jeglichen Bezug zu 

den effektiven Terrainverhältnissen erfolgte, zeigt sich auch im Umstand, dass der Terrainverlauf der 

Umgebung in keiner Weise in die Überlegungen Eingang gefunden hat, vielmehr erfolgte eine hypo-

thetische Begradigung des Terrainverlaufs offensichtlich einzig und allein aus dem Grund heraus, die 

ansonsten resultierende Überschreitung der Gesamthöhe im Bereich des Firsts des Satteldachs aus-

zuräumen. Die dabei angestellten Überlegungen resultieren mithin nicht aus dem besonderen Gelän-

deverlauf. Dies zeigt sich auch darin, dass keinerlei Überlegungen zum Übergang des abweichend 

festgelegten Terrains zum natürlichen Terrain in der Umgebung angestellt wurden. Es ist nicht einmal 

klar, in welchem Bereich das massgebende Terrain effektiv abweichend festgelegt wurde. So lassen 

sich den bewilligten Plänen Geländesprünge im Bereich der Parzellengrenzen von bis zu 3,5 m (nord-

westlicher Grenzbereich [vgl. Plan Südostfassade] zum angrenzenden massgebenden Terrain ent-

nehmen. Das umliegende Terrain wurde in die Überlegungen in keiner Weise miteinbezogen; ein Be-

zug zum Terrainverlauf in der Umgebung wird denn auch noch nicht einmal geltend gemacht.  

Aber auch der angebliche Bezug zum Terrainverlauf auf der Bauparzelle selbst ist konstruiert und führt 

zu einem nahezu willkürlich festgelegten Terrainverlauf, der keinerlei sachlichen Bezug zum vorhan-

denen Terrain auf der Bauparzelle nimmt. Der Gemeinderat macht denn auch keinen Hehl daraus, 

dass die abweichende Festlegung des massgebenden Terrains erfolgte, um der Bauherrschaft die 

Erstellung des vom Gemeinderat erwünschten Satteldachs schmackhaft zu machen. Eine solche Be-

gründung vermag aber keinesfalls für die Begründung eines abweichenden Terrainverlaufs zu genü-

gen. Aus dem Umstand, dass von der Bauherrschaft andernfalls vorgeschlagene Lösungen der Dach-

gestaltung (bspw. Mansardendach [Pläne vom 15. Juni 2023], Flachdach [Pläne vom 2. Juni 

2022/12. August 2022]) seitens des Gemeinderats aus Gründen des Ortsbildschutzes als nicht bewil-

ligungsfähig erachtet würden, lässt sich eine abweichende Festlegung des Terrainverlaufs jedenfalls 

nicht begründen. Sind derartige Lösungen aus Sicht des Gemeinderats nicht bewilligungsfähig, hat er 

ein entsprechendes Gesuch abzuweisen. Resultieren für die Bauherrschaft aus berechtigten ortsbild-

relevanten Vorgaben Ausnützungseinbussen, sind diese andererseits hinzunehmen und können nicht 

als Rechtfertigung für anderweitige Verstösse gegen die baurechtlichen Vorgaben herangezogen wer-

den. 

Ebenfalls nichts für sich abzuleiten vermag der Gemeinderat im Übrigen aus dem Räumlichen Ent-

wicklungsleitbild vom Oktober 2022 (REL). Zwar trifft es zu, dass die Bauparzelle gemäss REL dem 

"Ortskern mit schützenswertem Ortsbild" und dem "Bäuerliche[n] Strassenraum" zugeordnet wird: 

[Abbildung mit Ausschnitt aus REL] 

Ein Erfordernis einer abweichenden Festlegung des massgebenden Terrains lässt sich hieraus aber 

nicht ableiten, zumal eine ortsbildverträgliche Gestaltung auch unter Berücksichtigung des vorhande-

nen Terrains möglich ist. Der Beschwerdeführer verweist diesbezüglich im Übrigen zu Recht auf den 

 

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Umstand, dass selbst das REL nicht die Erstellung eines durchgehenden Baukörpers wie dem vorlie-

gend vorgesehenen verlangt, sondern für die fragliche Parzelle von zwei Gebäuden ausgeht und die 

entsprechenden "Repräsentative[n] raumbildende[n] Fassade[n]" entsprechend festlegt. Mit einer der-

artigen, dem REL entsprechenden Konzeption wäre die Einhaltung der Gesamthöhe trotz der leichten 

Hanglage auch mit einem Satteldach ohne Weiteres möglich. Der entsprechende Hinweis des Ge-

meinderats auf das REL stösst bereits insofern ins Leere. Der Beschwerdeführer weist im Übrigen 

ebenfalls zu Recht darauf hin, dass die vorliegende hypothetische Begradigung des Terrains gar in 

Widerspruch zu den "Grundsätzen für Bauen und Freiraum" des REL steht, welche von einer "ables-

baren Topografie" und der "Eingliederung ins Gelände" (vgl. REL, S. 49) sprechen. 

4.4 Fazit 

Zusammenfassend liegt der Grund für die abweichende Festlegung des massgebenden Terrains vor-

liegend nicht in den Terrainverhältnissen selbst sondern in sachfremden Motiven, für die die Möglich-

keit einer abweichenden Festlegung des massgebenden Terrains nicht herangezogen werden kann, 

würden damit doch die Bestimmungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung umgangen, wozu 

dieses Instrument gerade nicht missbraucht werden soll (vgl. auch IVHB-Erläuterungen, S. 2). Vorlie-

gend hat der Gemeinderat de facto eine Ausnahmebewilligung für die Überschreitung der Gesamthöhe 

erteilt, ohne diese jedoch als solche zu deklarieren und ohne deren Voraussetzungen zu prüfen. Diese 

sind denn auch in Ermangelung ausserordentlicher Verhältnisse oder eines Härtefalls (§ 67 Abs. 1 

lit. b BauG) ganz offensichtlich nicht erfüllt, was seitens des Gemeinderats und der Bauherrschaft zu 

Recht auch gar nicht vorgebracht wird. Demgemäss ist die vorgenommene abweichende Festlegung 

des massgebenden Terrains zu Unrecht erfolgt, womit – ausgehend vom effektiven massgebenden 

Terrain – das vorliegende Bauvorhaben aufgrund einer Überschreitung der Gesamthöhe nicht bewilli-

gungsfähig ist. Der angefochtene Entscheid ist bereits aus diesem Grund in Gutheissung der Be-

schwerde aufzuheben. (…)