# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8d152bb5-6e40-5b16-a8f1-9e10deb2969b
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-10-25
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Steuern 25.10.2018 3-RV.2017.42
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_002_3-RV-2017-42_2018-10-25.pdf

## Full Text

410 Spezialverwaltungsgericht 2018 

bisherigen Wohnungen im Erdgeschoss und im 1. Stock wurden die 
Küche und das Bad renoviert. Die Liegenschaft wurde umfassend 
mit einer Innendämmung versehen. Die Fenster wurden ersetzt. Neu 
wurde im 2. Stock eine Wohnung (Loft) eingebaut. Damit wurden 
auch allein bezogen auf die Liegenschaft X sehr erhebliche 
Nutzungsänderungen vorgenommen. 

5.10.4. 
In einer Gesamtbilanz überwiegen die Nutzungsänderungen und 

Wohnraumerweiterungen bei weitem. Auch deshalb kann bei den 
Kosten des Umbaus bzw. den Sanierungskosten in einer Gesamtbe-
trachtung nicht von gewinnmindernden Liegenschaftsunterhaltskos-
ten ausgegangen werden. Die Ausführungen der Rekurrentin in der 
Stellungnahme zur angedrohten Reformatio in peius ändern daran 
nichts. 

5.10.5. 
Im Ergebnis sind die gesamten Liegenschaftsunterhaltskosten 

zu aktivieren. Das gilt für sämtliche Kostenarten, insbesondere etwa 
auch für die Rückbaukosten und die Kosten der Mulden sowie die 
Kosten für die Wärmedämmung. Dementsprechend ist der Rekurs 
abzuweisen (…). 

 

51 Aktivierungspflicht von Liegenschaftsunterhaltskosten (§ 68 Abs. 1 lit. b 

Ziff. 1 StG) 

Abschreibungen auf Liegenschaften des Geschäftsvermögens implizieren 

nicht automatisch, dass Liegenschaftsunterhaltskosten zwingend zu akti-

vieren wären. Massgeblich ist die Frage, ob eine Wertvermehrung ein-

getreten ist. Bei wertvermehrenden Aufwendungen ist eine Aktivierung 

vorzunehmen. 

Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Steuern, 

vom 25. Oktober 2018 in Sachen W. AG (3-RV.2017.42). 

2018 Steuern 411 

Aus den Erwägungen 

2.4. 
Die Rekurrentin machte mit der Einsprache im Wesentlichen 

geltend, die Systematik der Buchhaltungsgrundsätze sei seit der 
Gründung unverändert geblieben. Wertvermehrende Aufwendungen 
und Instandstellungskosten seien als Anlagekosten aktiviert worden. 
Unterhalts- und Reparaturkosten würden als Kosten der Instandhal-
tung dem Aufwand belastet. 

In der Liegenschaft A hätte die 5 ½-Zimmerwohnung ohne Er-
neuerung nicht mehr vermietet werden können. Haupthinderungs-
grund seien das veraltete Küchenkonzept und die alten Küchengeräte 
gewesen. Die Küche sei daher ersetzt worden. Die Wohnung habe 
per 1. Mai 2015 wieder vermietet werden können. 

In der Liegenschaft B seien in der 4 ½-Zimmerwohnung Küche 
und Badezimmer renoviert worden. Damit habe die Wohnung nach 
einem mehrmonatigen Leerstand zur ursprünglichen Miete wieder 
vermietet werden können. Zudem seien in der Liegenschaft B die 
Waschmaschine und der Tumbler ersetzt worden. Die neuen Geräte 
seien energie- und wassersparend. Zusätzlich seien die letzten, noch 
nicht ersetzten Storen erneuert worden. Der Ersatz und die Reparatur 
einzelner nicht mehr funktionsfähiger Storen seien unverhältnis-
mässig teuer geworden. 

(…) 
3. 
3.1. 
Die Vorinstanz hat im Jahr 2015 CHF 70'000.00 für Liegen-

schaftsunterhalt nicht dem geschäftsmässig begründetem Aufwand 
zugerechnet. Vielmehr wurde in diesem Umfang eine Aktivierung 
verlangt, da eine Nutzung der Investitionen über den Bilanzstichtag 
hinaus möglich sei. Die Rekurrentin bestreitet diese Aktivierungs-
pflicht.  

(…) 
4. 
4.1. 

412 Spezialverwaltungsgericht 2018 

Vorerst ist festzuhalten, dass die vorgenommenen Unterhaltsar-
beiten nicht zu einer wesentlichen Umnutzung oder Vermehrung der 
Nutzung der Liegenschaft geführt haben. Es liegt kein "Quasi-Neu-
bau" vor. Die vom Verwaltungsgericht im Urteil vom 3. Juli 2017 
(WBE.2017.21) dazu aufgestellten Grundsätze (Gesamtbetrachtung 
bei allumfassendem Liegenschaftsunterhalt) sind daher nicht 
anwendbar. 

4.2. 
Dass juristische Personen über die Kosten für Anschaffung, 

Herstellung oder Wertvermehrung hinaus bestimmte Kosten für die 
Instandstellung von (abgeschriebenen) Grundstücken nicht abziehen 
können sollen, findet nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung 
keine Grundlage im DBG und im StHG. Die Bundesgesetzgebung 
kennt keine Korrekturnorm, wonach Instandstellungskosten für 
(abgeschriebene) Geschäftsliegenschaften – unabhängig von einer 
Wertvermehrung – zu aktivieren wären. Sodann ist die Verknüpfung 
der Instandstellungskosten mit den Abschreibungen auch bei einer 
wirtschaftlichen Betrachtungsweise nicht zwingend. Die ent-
sprechenden Ausführungen der Vorinstanz und der Rekurrentin zur 
Bewertung der Liegenschaften in Verbindung mit zu gewährenden 
oder gewährten Abschreibungen sind daher nicht relevant.  

4.3. 
4.3.1. 
Das KStA JP hat nicht geltend gemacht, mit den vorgenomme-

nen Unterhaltsarbeiten sei eine bessere Qualität oder eine Verbesse-
rung des Standards eingetreten. Keine anderslautenden Anhalts-
punkte ergeben sich aus den eingereichten Rechnungen für die 
ausgeführten Arbeiten. Das spricht für "gewöhnlichen" Liegen-
schaftsunterhalt, jedenfalls nicht für eine Wertvermehrung.  

4.3.2. 
Im Merkblatt "Liegenschaftsunterhalt" des KStA, Stand 

21. November 2014, wird für Liegenschaften im Privatvermögen fol-
gendes festgehalten: 

- Ersatz von Jalousien, Raffstoren und Rollläden (BKP 228): 
   Abzug von 100 % als Liegenschaftsunterhaltskosten; 

2018 Steuern 413 

- Kücheneinrichtungen (BKP 258): Abzug von 100 % als  
   Liegenschaftskosten, sofern ein gleichwertiger Ersatz von 
   Geräten, Küchenkombinationen, Arbeitsflächen und  
   Wandbekleidungen erfolgt; 

- Malerarbeiten (BKP, 285): Abzug von 100 %; 
- Sanitäranlagen (BKP 25: Abzug für gleichwertigen Ersatz zu 

   100 %; 
- Waschmaschinen (BKP 252): Abzug für Waschmaschinen, 

   Tumbler 100 %.  
4.3.3. 
Bei einer analogen Anwendung der Grundsätze im Merkblatt 

"Liegenschaftsunterhalt" des KStA besteht bei den vorgenommenen 
Unterhaltsarbeiten keine Wertvermehrung, die bei einer juristischen 
Person zu einer Aktivierung führen muss. 

4.4. 
Auf eine fehlende Wertvermehrung ist auch aufgrund der nach 

der Renovation (wieder) erzielbaren Mieten zu schliessen. Der mehr-
monatige Leerstand beider Wohnungen zeigt, dass eine wesentliche 
Abnützung und Demodierung eingetreten war. Die Mieten nach der 
Teilrenovation befinden sich wieder auf dem gleichen Niveau wie 
vor den Unterhaltsarbeiten, was für eine Beibehaltung des Standards 
spricht.  

4.5. 
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die teilweise Aufrech-

nung der Kosten für den Liegenschaftsaufwand im Betrag von CHF 
70'000.00 zu Unrecht erfolgt ist. Eine Aktivierung ist nicht geboten. 
Der Rekurs ist in diesem Punkt gutzuheissen. 

 

52 Feststellungsverfügung über unbeschränkte Steuerpflicht bei beschränk-

ter Steuerpflicht (Art. 127 Abs. 3 BV) 

Ist im interkantonalen Verhältnis die unbeschränkte Steuerpflicht bei 

unbestrittener beschränkter Steuerpflicht (Liegenschaft im Kanton 

Aargau) bestritten, ist direkt eine Leistungsverfügung zu erstellen.