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**Case Identifier:** 3dd742ef-af39-581a-8924-442c6e1a01d4
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-04-25
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 25.04.2017 A/2743/2015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-2743-2015_2017-04-25.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/2743/2015-LCI ATA/451/2017 

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 25 avril 2017 

3ème section 

   dans la cause 

 

VILLE DE GENÈVE 
 

contre 

Monsieur Jackie NYFFELER 
représenté par Me Nicolas Wisard, avocat 

et 

DÉPARTEMENT DE L’AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L’ÉNERGIE - OAC 
 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
11 novembre 2015 (JTAPI/1313/2015) 

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EN FAIT 

1.  Monsieur Jackie NYFFELER (ci-après : le propriétaire, le requérant ou le 
maître d’ouvrage) est propriétaire de la parcelle n° 4’449, feuille 57 de la 
commune de Genève-Cité, sise rue Beauregard 15, sur laquelle est érigé le 
bâtiment K 132, d’une surface de 96 m2 au sol, affecté à du dépôt. 

  Le bâtiment précité se trouve dans la zone protégée de la Vieille-Ville et du 
secteur sud des anciennes fortifications au sens des art. 83 ss de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). 

2.  Le 3 septembre 2012, le propriétaire a déposé une demande préalable 
d’autorisation de construire auprès du département de l’urbanisme, devenu depuis 
lors le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : le 
DALE ou le département), visant la rénovation du bâtiment et la modification de 
la distribution intérieure dudit bâtiment (DP18’463).  

  Le propriétaire a souhaité pouvoir ainsi utiliser ce bâtiment pour recevoir la 
clientèle et y installer des bureaux complémentaires à ceux de son entreprise de 
décoration JWY NYFFELER, au 8 et 10, rue Chausse-Coq de la Vieille-Ville. 

3. a. Dans son préavis du 7 novembre 2012, la commission des monuments, de la 
nature et des sites (ci-après : CMNS), soit pour elle la sous-commission 
monuments et antiquités (ci-après : SCMA), a relevé que le projet prévoyait la 
valorisation dudit bâtiment, notamment par l’installation de locaux d’exposition et 
administratifs, d’un certain nombre de cloisons, la modification de l’escalier entre 
le premier étage et les combles, ainsi que la création de trois ouvertures sur la 
façade du côté de la rue Tabazan et de deux verrières dans la toiture, outre des 
réouvertures côté rue Beauregard. Considérant les compléments fournis et la 
complexité du projet, confronté à des volumes bas, la SCMA a indiqué accepter le 
principe de réaménagement de locaux sur trois niveaux et la modification de la 
charpente. 

 b. Le 7 mai 2013, le DALE a délivré l’autorisation préalable de construire 
sollicitée (DP 18’463). 

  N’ayant pas fait l’objet d’un recours, cette autorisation préalable est entrée 
en force. 

4.  Le 5 juin 2014, le propriétaire a déposé auprès du DALE une demande 
d’autorisation de construire définitive (DD 106’9209), avec des modifications 
supplémentaires par rapport à celles objet de la demande préalable, à savoir la 
création d’une nouvelle fenêtre sur la façade du côté de la rue Beauregard, 
l’installation de panneaux solaires en toiture, de sauts-de-loup sur les trottoirs des 

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rues Beauregard et Tabazan, d’un ascenseur pour desservir les trois niveaux et la 
création d’un sous-sol. 

5.  Par observations adressées au DALE le 21 juillet 2014, l’office du 
Patrimoine suisse (ci-après : OPS) a relevé que le nouveau projet prévoyait la 
création d’un sous-sol pour des locaux de service. Une telle proposition entraînait 
la reprise en sous-œuvre de tous les murs de façade, travaux de grande ampleur 
qui paraissaient en contradiction totale avec le respect dû à une zone protégée telle 
que la Vieille-Ville. 

6.  Au cours de l’instruction de la demande d’autorisation susmentionnée  
(DD 106’920), divers préavis au projet ont été recueillis : 

 - la police du feu, la direction générale de la nature et du paysage, la direction 
de la mensuration officielle, la direction générale de l’eau et l’office cantonal de 
l’énergie n’ont formulé aucune opposition ; 

 - le 23 juillet 2014, considérant que le projet s’écartait sensiblement de 
l’autorisation préalable DP 18’463, la Ville de Genève a demandé des 
renseignements complémentaires, notamment des précisions sur la nature des 
travaux et démolitions, particulièrement en sous-sol ; 

 - le même jour, par préavis annulant et remplaçant le précédent, la CMNS-
SCMA a relevé les nouveaux éléments du projet et observé que la création d’un 
sous-sol complet revenait à excaver et à reprendre en sous-œuvre toutes les 
structures anciennes, mettant en péril aussi bien le bâti lui-même que celui de 
l’immeuble mitoyen. L’installation d’une pompe à chaleur et d’un local pour du 
personnel (réfectoire) impliquait la mise en place de sauts-de-loup sur le domaine 
public. L’ascenseur était prévu avec une fosse encore plus profonde, à proximité 
de la structure ancienne en bois. Estimant ces interventions comme 
disproportionnées pour le modeste édifice, la SCMA a demandé à l’architecte 
mandataire de M. NYFFELER de reprendre le projet en renonçant à la création du 
sous-sol et de l’ascenseur, ainsi qu’à l’ouverture d’une fenêtre supplémentaire sur 
la rue Beauregard. Elle a également demandé de traiter les éléments vitrés en 
toiture comme des verrières et non des velux, en rappelant qu’en zone protégée de 
la Vieille-Ville, les panneaux solaires pouvaient être acceptés sur les toitures 
plates ou les terrassons, ce qui n’était en l’occurrence pas le cas. 

7.  Par une note explicative adressée le 17 octobre 2014 à la CMNS, 
l’architecte mandataire a exposé que les besoins de locaux du propriétaire 
nécessitaient la création d’un sous-sol, soit :  

 - pour permettre la localisation d’une pompe à chaleur air-eau, il était 
nécessaire de pouvoir localiser le monobloc dans un local technique, en sous-sol 
ou en toiture. La solution du sous-sol avait été choisie ; 

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 - pour satisfaire aux exigences de l’OCIRT quant aux deux WC séparés pour 
homme et femme, il a été décidé de les installer en sous-sol ; 

 - pour rendre le rez-de-chaussée habitable, il serait nécessaire de reprendre les 
murs existants par un sous-œuvre. 

  Pour un bâtiment ne possédant - en principe - pas de semelles de fondation, 
la reprise en sous-œuvre serait garante d’une amélioration statique de l’ensemble 
des murs porteurs périphériques du bâtiment, lesquels reposeraient dorénavant sur 
un mur en « B.A. » ceinturant le bâtiment. Le renforcement en sous-œuvre n’allait 
pas mettre en péril le bâtiment ou l’immeuble voisin, comme l’avait retenu à tort 
la CMNS dans son préavis. L’excavation avait été minimisée en limitant sa 
hauteur utile à 2.30 m.  

  Le maître d’ouvrage admettait que son personnel n’avait pas vraiment 
l’utilité d’un réfectoire, prévu en sous-sol. Il souhaitait néanmoins créer ce local 
pour y stocker des échantillons de moquettes, tissus et papiers-peints, une 
cuisinette ayant été prévue dans la salle informatique au 1er étage. 

  Le maître d’ouvrage, âgé aujourd’hui de 82 ans, encore très actif au sein de 
son entreprise, souhaitait l’installation d’un ascenseur pour lui permettre de se 
déplacer d’un étage à l’autre du bâtiment, de même que pour des éventuels clients 
à mobilité réduite. L’ascenseur n’étant prévu que pour le 1er étage, les combles 
demeuraient intacts. Il s’agissait d’une construction réversible, en structure 
métallique et en verre, qui pourrait être supprimée si elle n’était plus nécessaire. 
La société EMCH avait prévu une cabine avec moteur latéral, ce qui supprimait la 
fosse mentionnée dans le projet. 

  Enfin, les ouvertures en toiture devaient être en verrière et non en « Velux », 
étant précisé que les détails d’exécution seraient soumis aux services des 
monuments et sites (SMS), avant commande. Les questions relatives aux 
panneaux solaires seraient abordées avec le Service de l’Énergie, notamment 
celles des sondes géothermiques, solution - à approfondir avec le SMS - qui 
devrait permettre de supprimer lesdits panneaux. 

  Souhaitant faire revivre le bâtiment, actuellement à l’abandon, le maître 
d’ouvrage tenait à confirmer que le projet serait destiné à l’usage de son entreprise 
de décoration et d’aménagement intérieur. À défaut d’un sous-sol, la reconversion 
du bâtiment serait gravement mise en péril et ne pourrait pas contribuer, par ses 
ouvertures au rez-de-chaussée, à l’animation de la Vieille-Ville. 

  Une reproduction photographique de la cage d’ascenseur ainsi qu’une copie 
du rapport d’expertise du 15 septembre 2014 de MOSER Ingénierie SA sur la 
faisabilité du sous-sol ont été produites. 

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8.  Dans le rapport d’expertise précité, MOSER Ingénierie SA a examiné deux 
variantes, soit un « rideau de micropieux obliques » (variante n° 1), soit des sous-
œuvres (variante n° 2), en soulignant que « sans création de sous-sol, et pour 
rendre le rez-de-chaussée existant habitable, il est nécessaire de renforcer la 
semelle existante par un sous-œuvre ».  

  En substance, la solution des micropieux serait coûteuse, son exécution 
devant se faire, notamment avec des machines spécifiques pour les forages et les 
injections ainsi qu’une machine à guniter (béton projeté) dans une surface exiguë.  

  La solution de sous-œuvre pouvait s’exécuter directement sous les murs 
périphériques sur toute leur largeur, par petites étapes. Elle permettrait une 
consolidation générale du bâtiment, avec la fondation existante.  

  Relevant les avantages de sous-œuvre dont la creuse serait plus maîtrisable 
que des injections pour des micropieux et ce, grâce à un terrassement en douceur, 
par petites étapes, limitant les tassements et les dangers d’affouillement, le rapport 
préconisait cette solution, moins coûteuse et mieux adaptée à la création du sous-
sol projeté puisque la méthode devait assurer une meilleure maîtrise et plus de 
simplicité dans l’exécution. 

9.  Le 20 octobre 2014, l’architecte a répondu à la demande de compléments de 
la Ville de Genève du 24 juillet 2014. Il a relevé qu’à l’occasion de la demande 
préalable, le SMS avait effectué une visite sur place. Le sol du rez-de-chaussée 
était constitué d’une chape de béton grossière, réalisée directement sur l’ancien 
terre-plein, sans étanchéité ni isolation thermique. 

  Pour le surplus, il a essentiellement repris les explications fournies dans sa 
note du 17 octobre 2014 susmentionnée, ainsi que le rapport d’expertise de 
MOSER Ingénierie SA, en précisant que la surface du bâtiment correspondait à la 
surface de la parcelle, sur trois niveaux habitables, soit 288 m2 de SBP 
(96 m2 x 3). 

10.  Le 24 novembre 2014, le SMS a demandé des compléments historiques à 
l’OPS. 

11.  Le 25 novembre 2014, la Ville de Genève a demandé un projet modifié qui 
devait rester dans les proportions de l’autorisation préalable DP 18’463. Compte 
tenu de l’importance de l’enjeu patrimonial, les transformations envisagées soit la 
création d’un sous-sol, la mise en place d’un ascenseur, la pose de panneaux 
solaires et les percements en façade et en toiture lui paraissaient disproportionnés. 

12.  Le 10 décembre 2014, la SCMA a demandé un projet modifié. Selon les 
précisions historiques de l’OPS, l’emprise actuelle du bâti considéré remontait en 
tous les cas au plan Céard de 1837. Selon le plan Billon de 1726, la construction 
n’était que la moitié de celle d’aujourd’hui. Il s’agissait à l’origine d’un bâtiment 

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modeste. C’était au début des années 1760 que l’on trouvait la trace de la 
construction actuelle, dévolue à une écurie ou une remise. Le bâtiment tel qu’il se 
présentait aujourd’hui constituait le dernier témoignage, à Genève, de 
l’architecture des communs de la ville de l’Ancien Régime. Mitoyen au n° 13, il 
faisait partie, comme lui, de l’îlot médiéval qui s’était développé en bordure du 
tissu urbain. 

  La SCMA a estimé important de conserver les caractéristiques du bâtiment 
actuel. Considérant que le projet était surdimensionné et pouvait dénaturer la 
substance de ce petit édifice, la SCMA a demandé qu’il soit réduit à sa capacité 
réelle, en renonçant à l’excavation du sous-sol. 

  Par conséquent, les éléments suivants étaient validés : 

  « Extérieur : 

  Façade rue Tabazan : 

  - création de porte-fenêtres dans les 2 portes existantes 

 - création de 3 fenêtres carrées (légèrement déplacées dans le nouveau 
projet) 

  Façade place Franz-Listz : 

  - réfection des fenêtres et d’une lucarne 

  - création d’une vitrine dans la porte cochère 

  Façade rue Beauregard : 

  - création d’une vitrine dans la porte cochère 

  - réfection de 2 fenêtres 

  - création d’une nouvelle fenêtre 

  Toiture : 

  - conservation des surfaces en tuiles de verre 

  - verrières de 2 éléments (à l’exclusion d’une construction type velux) 

  Intérieur : 

  - mise en place d’un ascenseur 

  Sous réserve (...) » 

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  En revanche, les éléments suivants n’étaient pas acceptés : 

  « Extérieur : 

  Façade rue Beauregard : création d’une nouvelle fenêtre 

  Toiture : installation de panneaux solaires 

  Intérieur : création d’un sous-sol sous l’ensemble du bâti ». 

  La SCMA a par ailleurs précisé que des travaux pour la réalisation d’un 
dallage étant inhérents au projet, le service d’archéologie devrait être 
impérativement contacté avant toute intervention, y compris pour les sondages. 

13.  Le 18 mars 2015, en réponse à la demande de l’office des autorisations de 
construire (ci-après : OAC), la SCMA a étayé son préavis du 10 décembre 2014 
en soulignant qu’elle avait accepté plusieurs dérogations à ses principes afin de 
permettre au mandataire de développer un projet viable dans le petit bâtiment 
considéré, peu adapté à la création de locaux de travail en lieu et place du dépôt 
qui l’occupait. Elle avait ainsi accepté les modifications suivantes : 

  « - augmentat(ion) considérable(...) (de) la surface de jours en façade et en 
toiture : création de 3 fenêtres rue Tabazan, d’une (autre) sur la rue Beauregard, 
transformation de toutes les portes et portes cochères en vitrine, et en toiture, 
préservation de la surface de tuile de verre et création de 2 verrières  

  - rendre le 1er niveau habitable par un déplacement complet du plancher et, 
(pour) les combles, par une modification de la charpente (suppression de l’entrait) 

  - (...) mise en place d’un ascenseur ». 

  La SCMA a par ailleurs précisé que le parallèle avec l’intervention de la rue 
Etienne-Dumont 14 ne se justifiait pas. Dès lors que ce petit bâtiment n’avait pas 
de valeur patrimoniale, sa démolition avait été autorisée. 

  Pour le surplus, elle a réitéré les termes de son préavis du 
10 décembre 2014. 

14.  Par note de service du 30 avril 2015 adressée au chef de région de l’OAC, 
l’architecte cantonal a indiqué que, s’il partageait les arguments développés par la 
SCMA dans son préavis du 18 mars 2014 à propos de l’enveloppe extérieure du 
bâtiment, il n’adhérait pas au refus de créer un sous-sol. 

  Il a estimé que l’intervention projetée ne portait pas atteinte à un élément 
identifié comme remarquable de la substance bâtie de l’édifice. 

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  Bien que l’analyse historique concluait que « ce bâtiment constitu(ait) le 
dernier témoignage, à Genève, de l’architecture des communs de la ville de 
l’Ancien Régime », il ne partageait pas l’idée consistant, pour cet archétype, 
d’exclure par principe la réalisation d’une partie excavée. Cette exigence lui 
paraissait démesurée puisque « dans le projet déposé, il s’agissait de la seule 
intervention n’impliquant aucune modification de la substance visible depuis la 
rue ». Cependant, s’agissant d’une excavation en sous-œuvre, le mandataire 
devrait veiller à prendre toutes les précautions techniques nécessaires pour éviter 
que l’intervention puisse créer des dommages à la substance bâtie émergente. 

15.  Par décision du 10 juin 2015, le DALE a accordée l’autorisation de 
construire sollicitée (DD 106’920-3). Cette décision a été publiée dans la FAO du 
16 juin 2015. 

16.  Par acte du 13 août 2015, la Ville de Genève (ci-après : la Ville) a recouru 
auprès du tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre cette 
décision. 

  Préalablement, elle a sollicité l’octroi de l’effet suspensif au recours, 
subsidiairement, à ce qu’il soit constaté que le recours avait un effet suspensif, 
l’autorisation définitive délivrée ayant été précédée d’une autorisation préalable. 

  Au fond, elle a conclu préalablement à l’audition d’un représentant de la 
CMNS et, principalement, à l’annulation de la décision querellée, avec suite de 
dépens. 

  Le DALE avait autorisé le projet malgré quatre préavis négatifs de la 
SCMA, ainsi que son propre préavis défavorable. La CMNS avait considéré 
important de conserver les caractéristiques de l’immeuble, notamment l’absence 
de sous-sol. Malgré les préavis motivés, le DALE s’était fondé sur une note de 
service de l’architecte cantonal qui, tout en admettant que l’édifice constituait le 
dernier témoignage, à Genève, de l’architecture des communes de la Ville de 
l’Ancien Régime, acceptait la réalisation d’un sous-sol, lequel visait également à 
garantir la substance et la volumétrie d’un bâtiment. L’architecte n’était pas une 
autorité spécialisée dont l’avis était plus important que celui des spécialistes qui 
composaient la CMNS. En outre, une pesée des intérêts entre le maintien du 
patrimoine et l’intérêt privé du propriétaire n’avait pas été effectuée. Or, en 
l’occurrence, aucun intérêt privé prépondérant ne justifiait la création d’un sous-
sol, étant précisé qu’il s’agissait de locaux commerciaux, non destinés à l’usage 
d’habitation où le propriétaire aurait besoin de plus de confort pour y vivre. 
L’autorisation portait ainsi de manière irrémédiable atteinte au bâtiment qui faisait 
l’objet d’une protection spécifique. 

  Par ailleurs, le DALE n’avait pas respecté les exigences de forme quant à 
l’instruction et la délivrance de l’autorisation de construire. En effet, la demande 

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d’autorisation indiquait que les travaux concernaient uniquement la parcelle 
n° 4’449, propriété du requérant, alors qu’en examinant les plans et le dossier y 
relatifs, il s’avérait que les parcelles situées sur le domaine public, DP 7275 et 
7276, propriété de la Ville, seraient également concernées, notamment par la 
création des sauts-de-loup, sans qu’elle n’ait signé la demande d’autorisation, 
étant précisé qu’elle s’y était totalement opposée. 

17.  Le 16 septembre 2015, M. NYFFELER a conclu au rejet du recours, avec 
suite de dépens. 

18.  Par observations du 19 octobre 2015, le DALE a conclu au rejet du recours 
et à la confirmation de sa décision. 

19.  Par décision du 2 décembre 2015, le TAPI a octroyé l’effet suspensif au 
recours en ce sens qu’il était limité aux éléments non visés dans l’autorisation 
préalable DP 18’463. 

20.  Entendue par le TAPI lors de l’audience du 5 novembre 2015, Madame 
Babina CHAILLOT-CALAME, historienne de l’art, membre de la CMNS, a 
exposé que le projet accepté par l’autorisation préalable DP 18’463 ne comportait 
pas de sous-sol.  

  La CMNS n’avait pas délivré un préavis favorable pour la création de ce 
sous-sol. Consciente de la problématique de la viabilité du bâtiment, elle était déjà 
allée très loin en acceptant l’installation d’un ascenseur, les ouvertures en façade 
et en toiture, ainsi qu’une légère surélévation de la charpente et des planchers pour 
rendre le premier étage et les combles habitables. 

  S’agissant de la note de l’architecte cantonal, Mme CHAILLOT-CALAME 
a formulé deux observations : d’une part, la création d’un sous-sol aurait une 
incidence visible puisqu’elle impliquait celle des sauts-de-loup ; d’autre part, le 
principe de garder uniquement les façades et de tout transformer à l’intérieur du 
bâtiment n’était plus, de nos jours, la manière de faire en matière de conservation 
du patrimoine. Le bâtiment considéré était une grange dépendant d’un autre 
bâtiment et, par principe, n’était pas excavé. La CMNS estimait qu’à l’égard de sa 
valeur patrimoniale, le bâtiment ne devait pas être excavé. Sa « non-excavation » 
faisait partie de sa valeur patrimoniale. Sur ce point, la CMNS n’avait jamais été 
sollicitée pour un projet comportant une excavation partielle, notamment pour 
installer une pompe à chaleur. En l’espèce, la CMNS estimait qu’une excavation 
totale constituait un impact disproportionné sur la valeur patrimoniale du bâtiment 
et par rapport à l’usage qui allait en être fait. 

  En ce qui concernait l’excavation autorisée au 14, rue Etienne-Dumont 
(reprise en sous-œuvre et création d’un sous-sol dans une cour), la CMNS avait 

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autorisé la démolition de la menuiserie - sans valeur patrimoniale - située dans la 
cour, pour une nouvelle construction en lieu et place.  

  L’architecte mandataire a expliqué avoir, à la demande de la CMNS, 
modifié trois à quatre fois le projet, en maintenant toutefois la demande de réaliser 
un sous-sol. Aucune demande de renseignement n’avait été déposée. Le 
changement d’affectation avait été accordé lors de l’autorisation préalable. La 
création de sauts-de-loup permettait d’amener un échange d’air pour une pompe à 
chaleur qu’il avait été obligé d’installer. À défaut, des grilles auraient dû être 
installées dans les murs. L’OCIRT avait demandé la création de WC séparés. 
Compte tenu de la surface des locaux, il paraissait plus adéquat de les installer au 
sous-sol afin d’affecter le rez-de-chaussée à l’usage de l’arcade. Le projet 
maintenait l’entier de la structure intérieure (planchers, parois, façades). Il n’avait 
eu à aucun moment l’intention de ne garder que les murs extérieurs. 

  M. NYFFELER a exposé que sa famille était propriétaire du bâtiment 
depuis une trentaine d’années. Le projet répondait à ses besoins d’espace, en 
particulier pour des maquettes ; le stockage de matériaux pourrait ainsi se faire au 
sous-sol.  

  La représentante de la Ville a indiqué que cette dernière n’avait pas été 
sollicitée pour un accord sur la réalisation de sauts-de-loup sur ses parcelles, 
relevant qu’il y avait une accumulation de fonctions dans un si petit bâtiment. Le 
requérant aurait pu se contenter de créer un espace d’exposition uniquement. 

  Le représentant du DALE a relevé que le fait que des travaux puissent être 
réalisés sur les parcelles appartenant à la Ville sans que l’autorisation de 
construire ne vise lesdites parcelles ne posait aucun problème, l’autorisation 
contestée ayant expressément mentionné que les droits des tiers étaient réservés. 
Le préavis de la Ville ne traitait pas la question des sauts-de-loup. La Ville ayant 
demandé un projet modifié, son préavis avait été écarté. Par conséquent,  il n’y 
avait pas de préavis définitif de la Ville. L’architecte cantonal n’était pas une 
instance de préavis. Il avait dû être interpellé pour permettre au collaborateur en 
charge du dossier d’avoir un avis distancé du dossier. 

21.  Par jugement du 11 novembre 2015, le TAPI a admis partiellement le 
recours. 

 a. Selon la jurisprudence relative aux art. 1 ss de la loi sur les constructions et 
les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) et 9 ss du règlement 
d’application de la LCI (RCI - L 5 05.01), une requête en autorisation de 
construire devait émaner - ou du moins avoir l’assentiment préalable et sans 
équivoque - du propriétaire de la parcelle concernée. Ce principe essentiel 
découlait de l’exigence que le propriétaire du fonds appose sa signature sur la 
requête et les plans.  

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  Or, en l’espèce, non seulement la Ville n’avait pas donné son accord pour 
que les trois sauts-de-loup soient construits sur les parcelles dont elle était 
propriétaire, mais l’autorisation de construire délivrée ne mentionnait pas lesdites 
parcelles. Par conséquent, le DALE avait autorisé des travaux sur des parcelles 
non visées par l’autorisation et sans l’accord de leur propriétaire, ce qui 
contrevenait aux principes énoncés aux art. 1 ss LCI et 9 ss RCI.  

  L’autorisation devait ainsi être annulée en ce qu’elle portait sur la réalisation 
des sauts-de-loup. 

 b. S’agissant de l’installation de panneaux solaires en toiture, de la création 
d’une fenêtre supplémentaire du côté de la rue Beauregard et d’un sous-sol sous 
l’ensemble du bâti, il résultait de l’instruction de la cause que seul le percement de 
la fenêtre supplémentaire précitée serait visible depuis le domaine public, alors 
que la pose de panneaux solaires en toiture (installation par ailleurs totalement 
réversible) et la création d’un sous-sol n’auraient aucun impact visuel. 

  La création d’une fenêtre supplémentaire du côté de la rue Beauregard avait 
été sollicitée dans le cadre de la demande définitive afin d’éviter une pièce 
borgne. Selon les plans, cette fenêtre, de taille identique à celle existante sur cette 
façade, était placée de manière à y maintenir un rythme.  

  La création d’un sous-sol permettrait au propriétaire d’utiliser pleinement la 
surface existante particulièrement modeste du bâtiment (rez-de-chaussée, 1er étage 
et combles) puisqu’il était prévu d’y placer, notamment une pompe à chaleur et 
des sanitaires imposés par l’OCIRT. De tels éléments prendraient une place 
importante au niveau des étages et en diminueraient la surface exploitable en 
l’absence d’un sous-sol. Comme il était indispensable, au niveau structurel, de 
procéder à une reprise complète du bâtiment en sous-œuvre pour sa consolidation 
générale, soit des travaux conséquents induisant le creusement de l’entier de la 
surface sous le bâtiment, le propriétaire avait souhaité en profiter pour créer un 
sous-sol.  

  L’installation de panneaux solaires en toiture, non visibles depuis les rues 
adjacentes, devait permettre au bâtiment de bénéficier d’une énergie renouvelable. 

  L’intérêt privé du requérant à pouvoir utiliser le bâtiment dont il était 
propriétaire dans la perspective, notamment d’y exercer une partie de son activité 
professionnelle - moyennant en particulier deux interventions non visibles depuis 
le domaine public - primait dès lors l’intérêt public à la conservation de la valeur 
patrimoniale du bâtiment, sur lequel des atteintes déjà relativement importantes 
avaient été acceptées lors de l’autorisation préalable et préavisées favorablement 
par la CMNS dans la procédure de l’autorisation définitive. En effet, outre les 
ouvertures autorisées, l’installation d’un ascenseur mais surtout une légère 
surélévation des planchers et de la charpente - pour rendre les 1er étage et les 

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combles habitables - avaient été préavisées favorablement par la CMNS, ce qui 
entraînait déjà un impact non négligeable sur l’aspect extérieur du bâtiment. 

22.  Par acte du 7 décembre 2015, la Ville a interjeté recours auprès de la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre le jugement précité. Elle concluait préalablement à ce 
qu’une expertise soit ordonnée auprès d’un ingénieur expérimenté en bâtiments 
anciens afin de déterminer si la transformation considérée, sans excavation, 
nécessitait une reprise en sous-œuvre. Principalement, elle concluait à l’annulation 
du jugement attaqué et de la décision du 10 juin 2015 du DALE, avec suite de 
dépens. 

  Tout d’abord, le dispositif du jugement du TAPI consistant à admettre 
partiellement le recours formé par la Ville uniquement, sans aucune référence à la 
décision d’autorisation du 10 juin 2015 du DALE et aux plans visés « ne 
varietur » y relatifs, créait une insécurité et une incertitude juridique quant à la 
validité de la décision et des plans précités dans la mesure où les sauts-de-loup ne 
pouvaient plus être créés. Les plans visés « ne varietur » en ce qu’ils inscrivaient 
ces sauts-de-loup sur le domaine public ne sauraient être maintenus tels quels et 
devraient être annulés. De même, la décision du 10 juin 2015 qui y faisait 
référence ne pouvait être maintenue dans son intégralité. Le dossier aurait dû être 
retourné au DALE pour requérir l’accord de la Ville ou pour un complément 
d’instruction, notamment quant à l’éventuelle installation de grilles sur la façade 
du bâtiment, les sauts-de-loup ne pouvant plus être créés. Le dispositif du 
jugement attaqué devrait être corrigé dans ce sens. 

  Le TAPI avait violé l’art. 83 LCI en considérant que la création d’une 
fenêtre supplémentaire du côté de la rue Beauregard, d’un sous-sol, ainsi que 
l’installation de panneaux solaires en toiture répondaient à l’intérêt privé 
prépondérant du requérant. Dans le cadre d’une pesée des intérêts et afin de 
respecter le principe de proportionnalité, il fallait se demander si les interventions 
sollicitées étaient aptes à rendre le bâtiment habitable et si des aménagements 
pouvaient être réduits afin d’éviter une intervention trop importante sur le 
bâtiment à préserver. Le TAPI aurait dû examiner si les interventions sollicitées 
étaient toutes nécessaires pour rendre le bâtiment exploitable en tant que lieu 
d’exposition et de dépôt. Il devait exister un rapport raisonnable entre le sacrifice 
imposé au requérant dans le cadre de la préservation du bâtiment et son intérêt à y 
exercer plusieurs activités commerciales dans un si petit espace. 

  Or, le TAPI et le DALE s’étaient uniquement contentés d’examiner si les 
modifications supplémentaires requises par le propriétaire constituaient, pour 
elles-mêmes des interventions admissibles, omettant ainsi de procéder à une pesée 
globale des intérêts en présence. 

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  Pour sa part, la CMNS avait effectué une pesée des intérêts pour l’ensemble 
des travaux demandés. En procédant à une évaluation globale, elle avait accepté 
un certain nombre d’interventions tant à l’intérieur qu’à l’extérieur du bâtiment. 
Outre l’augmentation de la surface de jours en façades et en toiture, ainsi que la 
transformation des portes et portes cochères en vitrine et la création de deux 
verrières, le premier étage était rendu habitable par un déplacement complet du 
plancher ; les combles étaient réaménagés moyennant une modification de la 
charpente et un ascenseur était installé. Autoriser en sus de ces grosses 
interventions la création d’un sous-sol constituait une atteinte au principe de 
proportionnalité et aux intérêts publics.  

  C’était en raison du programme trop chargé prévu par le propriétaire pour 
un bâtiment exigu que de lourdes interventions avaient été demandées. Il aurait pu 
envisager de réserver cet espace pour de l’exposition exclusivement, ce qui aurait 
réduit les interventions sur le bâtiment.  

  Le propriétaire n’avait pas démontré avoir impérativement besoin d’espaces 
de bureaux et de stockage de telle sorte que son intérêt privé prime l’intérêt public 
de préservation du patrimoine historique de la Ville de Genève. 

  La caractéristique du bâtiment considéré était l’absence de sous-sol. Du 
point de vue de sa valeur patrimoniale, la CMNS avait estimé qu’il ne devait pas 
être excavé : « sa non excavation » fai(sait) partie de sa valeur patrimoniale ». 

  Selon le rapport d’expertise produit par le propriétaire, les travaux ne 
pouvaient s’initier qu’en procédant à une excavation pour le renforcement des 
murs de façade en sous-œuvre. Or, un bon nombre de bâtiments protégés et situés 
en Vieille-Ville avaient fait l’objet de transformations et de réhabilitations sans 
qu’une reprise en sous-sol ne soit nécessaire et ce même sans création de sous-
sols. Ces reprises ne seraient imposées du point de vue statique que si le bâtiment 
était excavé de façon importante. 

  Pour rendre le rez-de-chaussée habitable, la pose d’une chape de propreté, 
sans excavation, était parfaitement envisageable. On pouvait dès lors douter de la 
neutralité et de l’impartialité de l’expertise produite. L’ingénieur qui l’avait 
établie n’avait vraisemblablement aucune expérience en matière de bâtiments 
anciens. Pour ces raisons, l’audition d’un autre ingénieur était requise. 

23.  Le 14 décembre 2015, le TAPI a produit son dossier sans formuler 
d’observations. 

24.  Par observations du 25 janvier 2016, M. NYFFELER a conclu au rejet du 
recours et à ce qu’il lui soit donné acte de ce qu’il renonçait au bénéfice de 
l’autorisation de construire DD 106’920-3 en tant qu’elle l’autorisait à implanter 

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des sauts-de-loup sur les parcelles DP 7’275 et 7’276, feuille 19 de la commune 
de Genève-Cité. 

  Excessivement formaliste, le grief de l’insécurité juridique que créerait le 
dispositif du jugement attaqué devait être rejeté. Il suffisait de lire ce dispositif en 
relation avec les considérants du jugement, en particulier son considérant 7 qui 
précisait que l’autorisation de construire querellée était partiellement annulée «  en 
ce qu’elle porte sur la réalisation de sauts-de-loup sur des parcelles non 
expressément visées par ladite autorisation ». 

  La recourante reprochait également à tort au TAPI d’avoir omis, à l’instar 
du DALE, de procéder à une pesée globale des intérêts en présence et de prendre 
en considération l’ensemble des interventions demandées, soutenant que le 
propriétaire n’avait pas démontré avoir impérativement besoin d’espaces de 
bureaux et de stockage. Le DALE s’étant écarté des préavis de la CMNS-SCMA 
et de la Ville, le TAPI avait entièrement revu le dossier, en procédant à des 
mesures d’instruction complètes et en auditionnant une représentante de la CMNS 
et les parties.  

  Dans la pesée des intérêts en présence, le TAPI avait retenu que la nouvelle 
ouverture prévue sur la façade de la rue Beauregard, de taille identique à celle 
existante sur cette façade et placée de manière à en maintenir le rythme, permettait 
d’éviter que la pièce située à ce niveau soit « borgne », et partant, non utilisable. 
L’installation de panneaux solaires, non visibles depuis la rue, ne dénaturait pas la 
bâtisse. Cette intervention, totalement réversible, devait favoriser l’exploitation 
d’énergie renouvelable. Enfin, dès lors qu’il était nécessaire de reprendre les murs 
existants par un sous-œuvre pour la consolidation générale du bâtiment, travaux 
nécessitant le creusement de l’entier de la surface sous le bâtiment, la réalisation 
d’un sous-sol - qui n’impliquait aucune modification de la substance visible 
depuis l’extérieur - devait permettre à l’intimé d’y installer une pompe à chaleur 
air-eau et les locaux sanitaires requis par l’OCIRT. Le TAPI n’a ni abusé ni 
excédé son pouvoir d’appréciation en considérant que l’intérêt de l’intimé à 
utiliser le bâtiment pour y exercer une partie de son activité professionnelle 
primait l’intérêt public à la conservation inchangée d’un bâtiment, en mauvais 
état, qui ne servait que de dépôt.  

  La réhabilitation de cet immeuble du début du 19ème siècle répondait 
également à l’intérêt public puisqu’elle permettait le développement de 
l’animation et de l’attractivité du haut de la rue Beauregard, sur la place Franz-
Liszt. 

  M. NYFFELER a produit des documents relatifs aux projets de 
transformations et de rénovations de bâtiments anciens pour lesquels MOSER 
Ingénierie SA avait été mandatée, notamment pour les Halles du Molard et la 

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Tour, de même que les transformations et la création d’un sous-sol et d’une 
bibliothèque à la place du Grand-Mézel 2-4-6.  

25.  Le 25 janvier 2016, le département a conclu à la confirmation du jugement 
attaqué. 

  Le dispositif du jugement entrepris ne créait aucune insécurité juridique. En 
tout état, si la recourante peinait à comprendre la portée de ce dispositif, elle 
pouvait saisir le TAPI d’une demande d’interprétation. 

  Pour le surplus, il ne pouvait être reproché au TAPI ou à l’autorité intimée 
d’avoir procédé à une pesée erronée des intérêts en présence et de ne pas avoir 
pris en considération le caractère patrimonial du bâtiment considéré. 

26.  Par courriers des 11 février et 2 mars 2016, la recourante et le département 
ont, respectivement, indiqué qu’ils n’avaient plus d’observations à formuler. 

27.  Le 13 juin 2016, les parties ont été informées que la cause a été gardée à 
juger. 

  Le 1er février 2017, en réponse aux courriers des 27 et 31 janvier 2017 de 
M. NYFFELER et de son conseil, le greffe de la chambre de céans a confirmé que 
la cause était gardée à juger.  

EN DROIT 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2.  La recourante demande à ce qu’une expertise soit ordonnée sur la faisabilité 
de la chape sans sous-œuvre auprès d’un autre ingénieur, estimant que l’expertise 
réalisée par MOSER Ingénierie SA n’était pas neutre et que cette dernière ne 
disposerait pas des compétences et de l’expérience nécessaires en matière de 
bâtiments anciens. 

 a. Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de 
prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes (arrêt du Tribunal fédéral 2D_5/2012 du 19 avril 2012 
consid. 2.3), de participer à l’administration des preuves essentielles ou à tout le 
moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la 
décision à rendre (ATF 138 I 154 consid. 2.3.3 p. 157 ; 138 V 125 consid. 2.1 

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p. 127 ; 137 II 266 consid. 3.2 p. 270 ; 137 I 195 consid. 2.3.1 p. 197 ; 136 I 265 
consid. 3.2 ; 135 II 286 consid. 5.1 p. 293 ; arrêts du Tribunal fédéral 5A_12/2013 
du 8 mars 2013 consid. 4.1 ; 2C_552/2011 du 15 mars 2012 consid. 3.1). Le droit 
de faire administrer des preuves n’empêche cependant pas le juge de renoncer à 
l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à une appréciation 
anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude que celles-ci ne 
l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des 
constatations ressortant du dossier (ATF 136 I 229 consid. 5.2 p. 236 ; 134 I 140 
consid. 5.3 ; 131 I 153 consid. 3 p. 158 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_279/2016 
consid. 6.1 et les arrêts cités ; 8C_799/2011 du 20 juin 2012 consid. 6.1 ; 
4A_108/2012 du 11 juin 2012 consid. 3.2 ; 2D_2/2012 du 19 avril 2012 
consid.  2.3 ; ATA/404/2012 du 26 juin 2012 ; ATA/275/2012 du 8 mai 2012 et 
les arrêts cités). Le droit d’être entendu ne contient pas non plus d’obligation de 
discuter tous les griefs et moyens de preuve du recourant ; il suffit que le juge 
discute ceux qui sont pertinents pour l’issue du litige (ATF 138 I 232 consid. 5.1 
p. 237 ; 138 IV 81 consid. 2.2 p. 84 ; 134 I 83 consid. 4.1 p. 88 et les arrêts cités ; 
133 II 235 consid 5.2 p. 248 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_424/2009 du 
6 septembre 2010 consid. 2 ; 2C_514/2009 du 25 mars 2010 consid. 3.1 ; 
ATA/425/2014 du 12 juin 2014). 

 b. En l’espèce, la recourante se borne à émettre son avis personnel sur une 
prétendue impartialité et le manque de compétences de MOSER Ingénierie SA, 
sans l’étayer par des éléments objectifs. Or, les documents produits par l’intimé 
permettent de constater que MOSER Ingénierie SA a été mandatée pour des 
projets de transformation et de rénovation d’immeubles anciens tels que ceux 
situés à la place du Grand-Mézel ou au Molard. 

  Au demeurant, l’expertise critiquée avait été produite au cours de la 
procédure de l’instruction de l’autorisation DD 106’920, dans le cadre des 
compléments et modifications du projet demandés par la SCMA et la recourante, 
qui n’avaient alors formulé aucun grief objectif particulier à son encontre. 

 c. Par conséquent, la demande de la recourante tendant à ce qu’une nouvelle 
expertise soit ordonnée sera rejetée, aucun élément objectif ne permettant de 
mettre en cause l’expertise produite par l’intimé. 

3.  La recourante fait grief au TAPI de n’avoir pas effectué une pesée globale 
des intérêts en présence et d’avoir ainsi violé les art. 83 ss LCI en confirmant 
l’autorisation DD 106’920 délivrée par le département pour la réalisation d’une 
fenêtre supplémentaire sur la façade de la rue Beauregard, l’installation de 
panneaux solaires en toiture et la création d’un sous-sol, éléments qui n’avaient 
pas été acceptés par la SCMA. 

 a. En matière d’aménagement, les zones à protéger comprennent les localités 
typiques, les lieux historiques et les monuments naturels ou culturels (art. 17 al. 1 

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let. c de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 - LAT - 
RS 700). 

  Les zones protégées constituent des périmètres délimités à l’intérieur d’une 
zone à bâtir ordinaire ou de développement et qui ont pour but la protection de 
l’aménagement et du caractère architectural des quartiers et localités considérés 
(art. 12 al. 5 LaLAT). 

  Dans le canton de Genève, les zones de la Vieille-Ville et du secteur sud des 
anciennes fortifications, du vieux Carouge, les ensembles du XIXème et du début 
du XXème siècle, le secteur Rôtisserie-Pélisserie, ainsi que les villages protégés 
font l’objet de dispositions particulières incluses dans la LCI (art. 28 LaLAT). 

  Sont désignées comme zones à protéger au sens de l’art. 17 LAT, la zone de 
la Vieille-Ville et du secteur sud des anciennes fortifications, selon les 
dispositions des art. 83 à 88 LCI (art. 29 al. 1 let. c LaLAT). 

 b. L’aménagement et le caractère architectural original des quartiers de la 
Vieille-Ville et du secteur sud des anciennes fortifications doivent être préservés 
(al. 1), les dispositions de la loi sur l’énergie du 18 septembre 1986 (LEn - L 2 30) 
demeurant réservées (art. 83 al. 1 LCI). 

  Dans les quartiers de la Vieille-Ville, en cas de rénovation ou de 
transformation, les structures intérieures de même que les autres éléments dignes 
de protection doivent, en règle générale, être sauvegardés (art. 83 al. 3 LCI). 

  Dans tous les cas, l’architecture notamment le volume, l’échelle, les 
matériaux et la couleur des constructions doivent s’harmoniser avec le caractère 
des quartiers (art. 83 al. 5 LCI).  

  En cas de transformation ou de rénovation, des mesures de rationalisation 
énergétique doivent être entreprises. Des panneaux solaires thermiques ou 
photovoltaïques peuvent être autorisés (art. 83 al. 7 LCI). 

 c. Les demandes d’autorisation, ainsi que les travaux de réfection de façades et 
de toiture sont soumis, pour préavis, à la CMNS (art. 85 al. 1 LCI). Ce préavis est 
motivé (art. 85 al. 2 LCI). 

  La CMNS est compétente pour donner son avis sur des projets régis par la 
loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites du 4 juin 1976 
(LPMNS - L 4 05) ou situés dans des zones protégées (art. 83 et ss LCI ; MGC 
2005-2006/V A 3505 ; ATA/61/2015 du 13 janvier 2015 consid. 3f). 

 d. Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des 
départements et organismes intéressés ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). 
Ils n’ont qu’un caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la 

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loi ; l’autorité reste libre de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison 
d’un intérêt public supérieur (ATA/51/2013 du 21 janvier 2013 ; ATA/719/2011 
du 22 novembre 2011 et les références citées). Toutefois, lorsqu’un préavis est 
obligatoire, il convient de ne pas le minimiser (ATA/417/2009 précité ; 
ATA/902/2004 du 16 novembre 2004 ; ATA/560/2004 du 22 juin 2004 ; 
ATA/253/1997 du 22 avril 1997). 

 e. Lorsque la consultation de la CMNS est imposée par la loi, le préavis de 
cette commission a un poids certain dans l’appréciation qu’est amenée à effectuer 
l’autorité de recours (ATA/126/2013 du 26 février 2013 ; ATA/417/2009 précité). 
La CMNS se compose pour une large part de spécialistes, dont notamment des 
membres d’associations d’importance cantonale, poursuivant par pur idéal des 
buts de protection du patrimoine (art. 46 al. 2 LPMNS). À ce titre, son préavis est 
important (ATA/126/2013 précité ; ATA/417/2009 précité). 

 f. Selon une jurisprudence bien établie, la chambre de céans observe une 
certaine retenue pour éviter de substituer sa propre appréciation à celle des 
commissions de préavis pour autant que l’autorité inférieure suive l’avis de  
celles-ci (ATA/373/2016 du 3 mai 2016 consid. 9d et les références citées ; 
ATA/61/2015 du 13 janvier 2015 consid. 4 a) et les références citées). Les 
autorités de recours se limitent à examiner si le département ne s’écarte pas sans 
motif prépondérant et dûment établi du préavis de l’autorité technique 
consultative, composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu 
de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la 
loi (ATA/373/2016 précité ; ATA/126/2013 précité ; ATA/417/2009 du 
25 août 2009 ; ATA/190/2009 du 21 avril 2009). De même, s’agissant des 
jugements rendus par le TAPI, la chambre administrative exerce son pouvoir 
d’examen avec retenue car celui-ci se compose pour partie de personnes possédant 
des compétences techniques spécifiques (ATA/373/2016 précité ; ATA/18/2016 
du 12 janvier 2016 consid. 4b ; ATA/1019/2014 du 16 décembre 2014 et les 
références citées). 

 g. Lorsque l’autorité s’écarte des préavis, la chambre de céans peut revoir 
librement l’interprétation des notions juridiques indéterminées, mais contrôle sous 
le seul angle de l’excès et de l’abus de pouvoir, l’exercice de la liberté 
d’appréciation de l’administration, en mettant l’accent sur le principe de la 
proportionnalité en cas de refus malgré un préavis favorable et sur le respect de 
l’intérêt public en cas d’octroi de l’autorisation malgré un préavis défavorable 
(ATA/814/2014 du 28 octobre 2014 consid. d et les références citées ; 
ATA/453/2011 du 26 juillet 2011 ; ATA/648/2006 du 5 décembre 2006). Ce 
principe exige qu’une mesure restrictive doit être apte à produire les résultats 
escomptés (règle de l’aptitude) et que ceux-ci ne puissent être atteints par une 
mesure moins incisive (règle de la nécessité) ; en outre, il est interdit outre 
limitation allant au-delà du but visé et il exige un rapport raisonnable entre  

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celui-ci et les intérêts publics ou privés compromis (principe de la proportionnalité 
au sens étroit, impliquant une pesée des intérêts ; ATF 140 I 168 consid. 4.2.1 
p. 173 ; 136 IV 97 consid. 5.2.2 p. 104 et les arrêts cités ; 135 I 233 consid. 3.1 
p. 246). 

 h. L’autorité de recours se considère libre d’exercer son propre pouvoir 
d’examen lorsqu’elle est confrontée à des préavis divergents, ce d’autant plus 
lorsqu’elle a procédé elle-même à des mesures d’instruction (ATA/435/2011 du 
26 juillet 2011 ; ATA/37/2005 du 25 janvier 2005 ; ATA/826/2004 du 
26 octobre 2004 et les références citées). 

4.  En l’occurrence, le département a autorisé le projet malgré le préavis négatif 
de la SCMA à propos des éléments supplémentaires demandés par rapport à 
l’autorisation préalable DP 18’643, hormis l’ascenseur qui avait été accepté.  

 a. Dans son dernier préavis, du 18 mars 2015, la SCMA a observé que le 
bâtiment considéré constituait le dernier témoignage à Genève de l’architecture 
des communs de l’Ancien Régime. Mitoyen au n° 13, il faisait partie de l’îlot 
médiéval qui s’était développé en bordure du tissu urbain. La SCMA a indiqué 
être déjà entrée en matière dans ce dossier afin de permettre une augmentation 
considérable de la surface de jours en façades et en toiture (trois fenêtres sur la rue 
Tarbazan, une sur la rue Beauregard, transformation de toutes les portes et portes 
cochères en vitrine et, en toiture, création notamment de deux verrières). 

 b. Le TAPI a pour sa part procédé à l’instruction du dossier, ordonné la 
comparution personnelle des parties et auditionné une représentante de la CMNS.  

  Considérant l’intérêt privé de l’intimé à pouvoir exploiter le bâtiment dont 
sa famille est propriétaire depuis de nombreuses années, en y installant une salle 
d’exposition et des bureaux de son entreprise, le TAPI a estimé que la création de 
la fenêtre supplémentaire sollicitée  dans l’autorisation définitive, du côté de la rue 
Beauregard, de taille identique aux autres fenêtres, sans rompre le rythme existant 
sur cette façade, lui permettait d’éviter une pièce borgne. De même, la création du 
sous-sol lui permettait d’y placer une pompe à chaleur et des sanitaires imposés 
par l’OCIRT, sans devoir diminuer la surface exploitable autorisée lors de la 
procédure. Cela se justifiait d’autant plus que les travaux de reprise nécessitaient 
le creusement de l’entier de la surface sous le bâtiment. Enfin, les panneaux 
solaires, invisibles y compris des rues adjacentes au bâtiment, répondaient aux 
exigences d’une énergie renouvelable. Le TAPI a ainsi conclu que, compte tenu 
des ouvertures déjà autorisées, de l’installation d’un ascenseur et des surélévations 
de plancher et de la charpente sous toit, ces intérêts privés pouvaient l’emporter 
sur l’intérêt public à la conservation de la valeur patrimoniale du bâtiment, soit 
l’aspect de la façade du côté de la rue Beauregard et de la toiture ainsi qu’au 
maintien de l’absence d’excavation en sous-sol. 

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 c. En l’espèce, la recourante ne parvient pas à mettre en cause de manière 
convaincante cette pesée des intérêts. Elle se contente de substituer son 
appréciation à celle du TAPI pour affirmer - à tort, au vu de ce qui précède - que 
tant le département que le TAPI « ont omis de faire une pesée globale des intérêts 
en présence et donc de prendre en considération l’ensemble des interventions 
demandées ».  

  La recourante se borne également à critiquer les interventions demandées 
comme « lourdes » pour un bâtiment historique. Elle ne fournit aucun élément 
objectif qui permet de retenir qu’une fenêtre supplémentaire du côté de la rue 
Beauregard bouleverserait l’équilibre architectural du bâtiment lui-même et serait 
une rupture avec le bâtiment mitoyen n° 13. S’agissant des panneaux solaires, elle 
perd de vue que la politique énergétique de l’autorité est notamment fondée sur le 
principe du développement prioritaire des énergies renouvelables et indigènes 
(art. 83 al. 7 LCI ; 160E de la Constitution de la République et canton de Genève 
du 18 mai 1947 - a Cst Ge - et 167 al. 1 let. c de celle du 14 octobre 2012 - Cst Ge 
- A 2 00 ; art. 15 de la loi sur l’énergie du 18 septembre 1986 - Len - L 2 30 ; 
PL 10’258 ; MGC 2007-2008/VIII A 6711 ; cf. également art. 89 de la 
Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 - Cst - RS 101). 
S’agissant du sous-sol, il y a lieu de relever que l’art. 83 al. 3 LCI n’érige pas la 
conservation des structures intérieures d’un bâtiment en principe absolu, dans la 
mesure où la locution « en règle générale » réserve la possibilité d’admettre des 
exceptions (arrêt du Tribunal fédéral 1C_279/2016 du 27 février 2017 
consid. 8.5.2).   

 d. Dans ces circonstances, la chambre de céans considère qu’il n’y a pas de 
raison de s’écarter de la pesée des intérêts opérée par le TAPI qui - sans abuser ni 
mésuser de son pouvoir d’appréciation -  a estimé que, hormis les sauts-de-loup, 
l’autorisation délivrée demeurait dans un rapport raisonnable avec la valeur 
patrimoniale à conserver. 

  Le recours est infondé sur ce point. 

5.  Le grief de la recourante craignant une insécurité juridique parce que le 
dispositif du jugement attaqué n’annulait pas l’autorisation de construire 
DD 106’920 pour les sauts-de-loup devient sans objet, l’intimé ayant, dans la 
présente procédure de recours, conclu à ce qu’il lui soit expressément donné acte 
de ce qu’il renonce à cette autorisation de construire en tant qu’elle porte sur 
lesdits sauts-de-loup. 

6.  Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté. 

7.  Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1’000.- sera mis à la charge de 
la Ville de Genève (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de procédure de 

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CHF 1’000.- sera allouée à M. NYFFELER à la charge de la Ville de Genève (art. 
87 al. 2 LPA).  

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 7 décembre 2015 par la Ville de Genève contre 
le jugement du Tribunal administratif de première instance du 11 novembre 2015 ; 

au fond : 

le rejette ; 

confirme le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
11 novembre 2015 ; 

donne acte à M. Jackie NYFFELER de ce qu’il renonce à l’autorisation de construire 
DD 106’920-3 visée « ne varietur » du 10 juin 2015 en tant qu’elle autorise la création 
de sauts-de-loup sur les parcelles DP 7’275 et 7’276, feuille 19 de la commune de 
Genève-Cité ; 

dit que l’autorisation de construire DD 106’920-3 visée « ne varietur » est modifiée 
dans ce sens ; 

met à la charge de la Ville de Genève un émolument de CHF 1’000.- ; 

alloue à M. Jackie NYFFELER une indemnité de procédure de CHF 1’000.-, à la charge 
de la Ville de Genève ; 

dit que, conformément aux art. 82 et ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours 
qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en 
matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et 
moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être 
adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

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communique le présent arrêt à la Ville de Genève, à Me Nicolas WISARD, avocat de 
M. Jackie NYFFELER, au département de l’aménagement, du logement et de l’énergie, 
ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 

 

Siégeants : M. Thélin, président, Mme Junod, juge, Mme Steiner Schmid, juge 
suppléante. 

Au nom de la chambre administrative : 

la greffière-juriste : 
 
 

S. Hüsler Enz 
 

 le président siégeant : 
 
 

Ph. Thélin 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :