# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2aa0de9e-0fa4-5868-9de4-7541f8384d41
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-11-13
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 13.11.2025 VR2 2025 9
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_VR2-2025-9_2025-11-13.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Urteil vom 13. November 2025
mitgeteilt am 21. November 2025

Referenz VR2 25 9

Instanz Zweite verwaltungsrechtliche Kammer

Besetzung Righetti, Vorsitz
Audétat und Pedretti
Paganini, Aktuar

Parteien A.________
und
B.________
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marco Möhr 

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden
Beschwerdegegnerin

Gegenstand Grundstückgewinnsteuer

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Sachverhalt

A. Mit Kaufvertrag vom 8. Oktober 2019 erwarben die Ehegatten A.________ 
und I.________ E.________ das 564 m2 grosse Grundstück Nr. Z.1.________ 
(Pension mit Wohnungen) in C.________ für CHF 820'000.00. Nach Angaben der 
Ehegatten E.________ seien anschliessend umfassende bauliche Tätigkeiten 
erfolgt, insbesondere eine Umnutzung der bisherigen Pension mit blossen Zimmern 
in mehrere Wohnungen mit Küchen und Nasszellen. 

B. Am 6. Juli 2023 verkauften sie das genannte Grundstück an die D.________ 
für CHF 2'000'000.00. 

C. Nach Erhalt der Handänderungsanzeige am 31. Juli 2023 schickte die 
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend: Steuerverwaltung) am 3. 
November 2023 A.________ eine Steuererklärung zur Bestimmung der 
Grundstückgewinnsteuer mit Einreichungsfrist bis zum 1. Februar 2024. Der ersten 
Mahnung zur Einreichung der Steuererklärung vom 15. Februar 2024 wie auch der 
zweiten vom 14. März 2024 wurde keine Folge geleistet. 

D. Am 30. April 2024 erteilte die Steuerverwaltung A.________ eine Busse von 
CHF 1'000.00 wegen Nichteinreichung der Steuererklärung und setzte ihm eine 
letzte Frist von acht Tagen zur Einreichung der vollständigen Steuererklärung an. 
Diese Frist blieb ebenfalls unbeantwortet. 

E. Am 24. Oktober 2024 erliess die Steuerverwaltung eine 
Ermessenstaxationen mit einem Steuerbetrag von CHF 172'135.50 (Kanton und 
Gemeinde) pro Ehegatte. Dabei berücksichtigte sie die üblichen Nebenkosten des 
Erwerbs und der Veräusserung und stützte sich auf die Erwerbs- und 
Veräusserungspreise gemäss Kaufvertrag. Es wurden keine wertvermehrenden 
Aufwendungen anerkannt. 

F. Dagegen erhoben die Ehegatten E.________ am 21. November 2024 durch 
ihre Treuhänderin Einsprache und reichten eine Steuererklärung ein, worin sie
Investitionskosten in Höhe von CHF 628'466.00 geltend machten. Als Beweis 
wurden neben den Kaufverträgen ein Baubeschrieb vom 21. November 2024 ihres 
Sohnes (F.________ E.________), Inhaber des für die Arbeiten zuständigen 
Generalunternehmers (G.________), sowie eine Rechnung in Höhe von 
CHF 2'307.65 der Firma H.________ eingereicht. Der Baubeschrieb gibt 
Gesamtkosten von CHF 731’000.00 an, davon CHF 107'000.00 werterhaltend und 
CHF 624'000.00 wertvermehrend, und verweist auf die Rechnungen der 
G.________ (die jedoch nicht miteingereicht wurden). 

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G. Am 5. Dezember 2024 gewährte die Steuerverwaltung eine Nachfrist von 10 
Tagen zur Nachreichung sämtlicher Rechnungskopien und der 
Baukostenabrechnung für die geltend gemachten Kosten. 

H. Im darauf folgenden Austausch mit der Steuerverwaltung erklärte die 
Treuhänderin mit E-Mail vom 10. Dezember 2024, dass sie die erforderlichen 
Unterlagen beim Sohn der Ehegatten E.________ angefordert habe, dass es jedoch 
aufgrund des Todes seines Geschäftspartners schwierig sein könnte, diese zu 
beschaffen. Nach Angaben der Steuerverwaltung habe die Treuhänderin dem 
zuständigen Steuerkommissär in einem späteren Telefongespräch mitgeteilt, wenn 
bis zum 15. Dezember 2024 keine Unterlagen geschickt würden, könne die 
Steuerverwaltung davon ausgehen, dass keine weiteren Unterlagen bei ihr 
eingehen würden. 

I. Infolge unterbliebener Rückmeldung bis 15:30 Uhr erliess die 
Steuerverwaltung am 16. Dezember 2024 einen abweisenden Einspracheentscheid 
mit der Begründung, der belegmässige Nachweis in Form von einer 
Baukostenabrechnung oder sämtlichen Rechnungskopien für allfällige 
wertvermehrende Aufwendungen sei nicht erbracht worden. Die einzige 
eingereichte Rechnung für eine Gerüstmontage könne nicht als wertvermehrend 
qualifiziert werden. 

J. Am gleichen Tag um 15:40 Uhr schickte die Treuhänderin der 
Steuerverwaltung acht Rechnungen der G.________ per E-Mail zu. 

K. Mit E-Mail vom 17. Januar 2025 an die Steuerverwaltung beantragte der 
Rechtsvertreter der Ehegatten E.________, den Einspracheentscheid zu 
widerrufen und das Einspracheverfahren ordnungsgemäss durchzuführen.  

L. In der anschliessenden E-Mail-Korrespondenz (E-Mails vom 20. und 30. 
Januar 2025) machte die Steuerverwaltung geltend, sie habe die am 16. Dezember 
2024 geschickten Unterlagen geprüft und festgestellt, dass die Rechnungen 
verschiedene Mängel aufwiesen, die deren Berücksichtigung nicht zuliessen. Sie 
fügte hinzu, sie bezweifle, dass die Ehegatten E.________ über ausreichende 
finanzielle Mittel zur Finanzierung der Renovationsarbeiten verfügt hätten. 

M. Gegen den Einspracheentscheid vom 16. Dezember 2024 erhoben die 
Ehegatten E.________ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 3. Februar 2025 
Beschwerde beim Obergericht des Kantons Graubünden und beantragten, der 
Einspracheentscheid sei aufzuheben und die Angelegenheit sei zur 
Neuveranlagung an die Steuerverwaltung zurückzuweisen. Sie rügten im 

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Wesentlichen, erstens sei der Einspracheentscheid vor Ablauf der gewährten Frist 
zur Nachreichung der erforderlichen Unterlagen in Verletzung des Gebots von Treu 
und Glauben und des rechtlichen Gehörs erlassen worden; zweitens sei kein Abzug 
für wertvermehrende Aufwendungen erfolgt. 

N. In der Vernehmlassung vom 24. März 2025 schloss die Steuerverwaltung 
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) auf Abweisung der Beschwerde. 

O. In der Replik vom 14. Mai 2025 hielten die Beschwerdeführer an ihrem 
materiellen Antrag fest. In beweisrechtlicher Hinsicht beantragten sie, es sei eine 
neue amtliche Schätzung zu veranlassen und die letzte amtliche Schätzung von der 
Steuerverwaltung einzufordern. 

P. Duplicando bestätigte die Beschwerdegegnerin am 27. Mai 2025 ihren 
Antrag.

Q. In der Triplik vom 8. Juli 2025 verlangten die Beschwerdeführer eine 
Sistierung des Beschwerdeverfahrens bis das Nachsteuerverfahren bei der 
G.________ beendet sei und die abzugsfähigen Kosten bekannt seien. 
Abklärungen hätten ergeben, dass die Buchhaltung der G.________, die für die 
baulichen Massnahmen der Beschwerdeführer zuständig gewesen sei, nicht 
ordnungsgemäss geführt worden sei. Insbesondere fehle ein Konto bei der 
J.________, auf das die Zahlungen der Beschwerdeführer erfolgt seien. 

R. In der Quadruplik vom 25. August 2025 lehnte die Beschwerdegegnerin eine 
Sistierung ab. 

S. Mit Verfügung vom 27. August 2025 wies die vormalige Instruktionsrichterin 
den Sistierungsantrag ab. 

T. Mit Quintuplik vom 8. September 2025 ersuchten die Beschwerdeführer das 
Obergericht darum, eine neue amtliche Schätzung des betreffenden Grundstücks 
zulasten der neuen Eigentümerin oder eventualiter von ihnen zu veranlassen. 

Erwägungen

1. Anfechtungsobjekt bildet der Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin 
vom 16. Dezember 2024 betreffend kantonale und kommunale 
Grundstückgewinnsteuer. Das Obergericht ist zur Behandlung der dagegen 
erhobenen Beschwerde zuständig (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG [BR 720.00]) und Art. 
49 Abs. 1 lit. b VRG [BR 370.100]). Die Beschwerdeführer sind als Adressaten des 
angefochtenen Einspracheentscheides zur Beschwerdeerhebung befugt (vgl. Art. 

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50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht (vgl. Art. 139 StG) eingereichte 
Beschwerde ist somit einzutreten.

2. Streitgegenstand bildet die Frage, ob die Beschwerdegegnerin zu Recht die 
Erbringung des Nachweises der offensichtlichen Unrichtigkeit der 
Ermessensveranlagung verneint und die von den Beschwerdeführern geltend 
gemachten, wertvermehrenden Investitionen in Höhe von CHF 628'466.00 nicht 
berücksichtigt hat. Würden diese berücksichtigt, würde sich der Steuerbetrag für 
beide Ehegatten von CHF 344'271.00 auf CHF 155'731.20 verringern, sodass der 
Streitwert unbestritten CHF 188'540.00 beträgt.

3. Vorab ist auf die formelle Rüge der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches 
Gehör einzugehen. 

3.1. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) fliesst die Pflicht 
der Behörden, die Vorbringen des von einem Entscheid in seiner Rechtsstellung 
Betroffenen tatsächlich zu hören, zu prüfen und in der Entscheidfindung zu 
berücksichtigen (BGE 136 I 229 E. 5.2; Urteil des Bundesgerichts 2C_152/2020 
vom 18. Juni 2020 E. 2.1).

3.2. Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin den Ablauf der den 
Beschwerdeführern bzw. ihrer Treuhänderin mit Verfügung vom 5. Dezember 2024 
bis am 16. Dezember 2024 angesetzten Nachfrist zur Nachreichung der Belege für 
die in der Einsprache geltend gemachten Kosten (vgl. act. C.8) nicht abgewartet, 
sondern am 16. Dezember 2024 den Einspracheentscheid erlassen. Damit wurden 
im abweisenden Einspracheentscheid die am gleichen Tag eingetroffenen 
Dokumente der Beschwerdeführer nicht berücksichtigt. Aus den Akten geht hervor, 
dass die Treuhänderin mit E-Mail vom 10. Dezember 2024 aufgrund der 
Schwierigkeiten, die Unterlagen zu beschaffen, zuerst um eine Verlängerung der 
Nachfrist bat (vgl. act. C.9), danach aber anscheinend dem Steuerkommissär 
telefonisch mitteilte, wenn er bis am Sonntag, dem 15. Dezember 2024, keine E-
Mails erhalte, so habe sie keine Rechnungen auftreiben können (vgl. act. C.10). 
Allerdings verhielt sie sich nicht widersprüchlich oder rechtsmissbräuchlich, wenn 
sie am letzten Tag der angesetzten Frist, dem 16. Dezember 2024, dennoch 
entsprechende Dokumente einreichte. Trotz allfälliger telefonischer Zusicherungen 
konnte sie sich in gutem Glauben (Art. 2 Abs. 1 StG, Art. 5 und 9 BV) auf die formelle 
Frist vom 16. Dezember 2024 verlassen. Die Beschwerdegegnerin hat deshalb den 
Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, indem sie nicht den Ablauf der Frist für die 
Einreichung der Belege abgewartet hat. Dass  der Entscheid, eine Nachfrist 
anzusetzen, im Ermessen der Beschwerdegegnerin lag (Kannvorschrift, vgl. Art. 

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137 Abs. 3 StG), spielt – entgegen ihrer Behauptung – im Übrigen keine Rolle, war 
sie doch an diese Frist gebunden, nachdem sie diese gewährt hatte. Und dies 
unabhängig davon, ob es sich dabei um eine gewöhnliche Frist zur Erfüllung einer 
Auflage handelte, wie die Beschwerdeführer vorbringen, oder um eine Nachfrist 
nach Art. 137 Abs. 3 StG.

3.3. Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs 
kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit 
erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt 
wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser Voraussetzung ist 
darüber hinaus – im Sinne einer Heilung des Mangels – selbst bei einer 
schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer 
Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die 
Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen 
Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) 
Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht 
zu vereinbaren wären (BGE 137 I 195 E. 2.3.2). 

3.4. Die Beschwerdegegnerin hat die nachgereichten Dokumente überprüft und 
sich mangels Beweiskraft gegen eine Wiedererwägung ihres 
Einspracheentscheides entschieden. Vor dem Obergericht hat sie ihre Argumente 
vorgetragen, weshalb eine Rückweisung der Sache zur Neuentscheidung einem 
Leerlauf gleichkäme. Die oben festgestellte (schwerwiegende) Gehörsverletzung 
gilt demnach im vorliegenden Beschwerdeverfahren als geheilt (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 2C_1033/2020 vom 9. Dezember 2021 E. 3.4), ist allerdings beim 
Kostenspruch zu berücksichtigen.

4. Materiell tragen die Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, innert weniger 
als vier Jahren zwischen Kauf und Verkauf sei der Preis der betreffenden 
Liegenschaft um fast 150 % gestiegen (von CHF 820'000.00 auf CHF 2'000'000.00), 
was für diese Lage enorm viel sei. Dies sei für die Beschwerdegegnerin leicht 
erkennbar gewesen und hätte im Sinne der Rechtsprechung und Lehre selbst bei 
einer Ermessensveranlagung weitere Abklärungen erfordert. So hätte etwa eine 
kurze Anfrage beim Bauamt ergeben, dass eine Baubewilligung für einen Umbau 
(inkl. Umnutzung) erteilt worden sei. Das seien klare Hinweise auf (erhebliche) 
wertvermehrende Aufwendungen. Zudem habe die Beschwerdegegnerin die 
Zusammenstellung der gesamten Kosten (Baubeschrieb) ausser Acht gelassen. 
Zumindest hätte die Beschwerdegegnerin einen angemessenen Teil der Kosten 
zum Abzug zulassen müssen. Der Erwerb des betreffenden Grundstückes sollte 
den Beschwerdeführern als zusätzliche Altersvorsorge dienen. Leider habe sich 

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gezeigt, dass der Umbau mit deutlich mehr Aufwand (v.a. Kosten) verbunden 
gewesen sei, als anfänglich angenommen. Dies sei für sie zu einer Belastung 
geworden, weshalb 2023 der Verkauf erfolgt sei. Die näheren Umstände (z.B. 
beabsichtigte Investitionen und Renditeberechnung) habe der verstorbene 
Geschäftspartner ihres Sohnes gekannt. Sein Tod habe eine Lücke hinterlassen, 
da er für die administrativen Aspekte zuständig gewesen sei. Die Beschwerdeführer 
hätten die daraus resultierenden Schwierigkeiten nicht zu verantworten. Im Lichte 
dieser Umstände sei eine neue amtliche Schätzung zu veranlassen und die letzte 
amtliche Schätzung von der Beschwerdegegnerin herauszuverlangen (Anm. des 
Gerichts: letztere wurde im Beschwerdeverfahren ediert), um mittels 
Neuwertvergleich den Betrag zu ermitteln, der praxisgemäss für die 
wertvermehrenden Aufwendungen zuzulassen sei. 

5.1. Nach Art. 131 Abs. 1 lit. b StG wird die Veranlagung nach pflichtgemässem 
Ermessen vorgenommen, wenn die Steuerfaktoren mangels zuverlässiger 
Unterlagen nicht einwandfrei ermittelt werden können. Die Veranlagung erfolgt 
unter Berücksichtigung aller im Zeitpunkt der Einschätzung bekannten Tatsachen 
und ist zu begründen (Art. 131 Abs. 2 Satz 1 StG). Die steuerpflichtige Person kann 
eine Veranlagungsverfügung nach Ermessen einzig mit der Begründung anfechten, 
die Veranlagung sei offensichtlich unrichtig (vgl. Art. 48 Abs. 2 des Bundesgesetzes 
über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; 
SR 642.14] und Art.137 Abs. 4 StG). Offensichtlich unrichtig ist eine Schätzung, die 
einen wesentlichen Gesichtspunkt übergangen oder falsch gewürdigt hat oder wenn 
der kantonalen Behörde in die Augen springende Fehler oder Irrtümer unterlaufen 
sind und sie eine offensichtlich falsche Schätzung vorgenommen hat bzw. wenn die 
Schätzung mit den aktenkundigen Verhältnissen des Einzelfalls aufgrund der 
Lebenserfahrung vernünftigerweise nicht vereinbart werden kann (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 2C_796/2016, 2C_797/2016 vom 3. Mai 2017 E. 3.1 m.H.). Die 
steuerpflichtige Person kann hierzu entweder weitere Beweismittel nachreichen – 
wodurch die Untersuchungspflicht der kantonalen Behörden wiederauflebt – oder 
aufzeigen, dass die angefochtene Veranlagungsverfügung offensichtlich übersetzt 
ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_383/2022 vom 24. Juni 2022 E. 3.3.1 m.H.).

5.2. Nach dem im Steuerrecht geltenden Untersuchungsgrundsatz hat die 
Veranlagungsbehörde von Amtes wegen für die richtige und vollständige Abklärung 
des rechtserheblichen Sachverhaltes zu sorgen. Schranke dieser 
Untersuchungspflicht bildet indes die dem Steuerpflichtigen gesetzlich auferlegte 
Mitwirkungspflicht. Danach obliegen dem Steuerpflichtigen insbesondere die 
substantiierte Deklaration und der Nachweis der steuermindernden bzw. -

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aufhebenden Tatsachen. Bei der Grundstückgewinnsteuer fallen unter dem 
Gesichtspunkt der steuermindernden Tatsachen im Speziellen der Erwerbspreis 
und die wertvermehrenden Aufwendungen ins Gewicht. Die erfolgreiche 
Geltendmachung von steuermindernden Tatsachen erfordert in formell-rechtlicher 
Hinsicht, dass der hierfür beweisbelastete Steuerpflichtige kraft seiner 
Mitwirkungspflicht die zugrundeliegenden Tatsachen hinsichtlich Bestand und 
Umfang nachweist. Werden geltend gemachte Aufwendungen vom 
Steuerpflichtigen nicht nachgewiesen, hat dieser in der Regel die Folgen der 
Beweislosigkeit zu tragen, d.h. Aufwendungen werden nicht zum Abzug zugelassen 
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_1101/2014, 2C_1104/2014 vom 23. November 
2015 E. 3; Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 23 25 vom 
16. April 2024 E. 3.1 f., A 22 9 vom 30. Juni 2022 E. 4.1).

5.3. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a StG gelten bei der Grundstückgewinnsteuer als 
abzugsfähige Aufwendungen Kosten für Erschliessungen, Bauten, Umbauten und 
andere dauernde Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grundstückes 
bewirkt haben.

5.4. Als Nachweis für die getätigten Investitionen haben die Beschwerdeführer 
einen Baubeschrieb vom 21. November 2024, acht Rechnungen der G.________ 
als Generalunternehmer, die zwischen Januar und September 2020 sowie vom 
Oktober 2023 datieren, und eine Rechnung für die Gerüstmontage vorgelegt. Eine 
Bauabrechnung wurde nicht eingereicht. Im Baubeschrieb werden Erneuerungs- 
und Umbauarbeiten zwischen April und Dezember 2020 aufgeführt. Demgemäss 
seien aus 12 «WG-Zimmern» 10 (neue) Wohnungen entstanden; unter anderem 
seien sieben zusätzliche Bäder, neun zusätzliche Küchen und 10 zusätzliche 
Parkplätze erschaffen worden (vgl. act. C.7). Das Gericht teilt aus den 
nachfolgenden Gründen die von der Beschwerdegegnerin aufgeworfenen Zweifel 
an der Gültigkeit der Rechnungen und somit auch an der Kostenzusammenstellung 
des Generalunternehmers. 

5.4.1. Obschon die G.________ erst im Oktober 2022 ihren Sitz von O.1.________ 
(GL) nach O.2.________ verlegte (vgl. SHAB-Eintrag Nr. Z.2.________ vom 
K.________), tragen nicht nur die Rechnung vom 24. Oktober 2023 für die 
Fassadendämmung, sondern auch alle anderen Rechnungen mit Datum 2020 
einen Stempel mit Adresse O.2.________ und geben in der Fusszeile eine Adresse 
in C.________ an. Darüber hinaus ist auf den Rechnungen keine Mehrwertsteuer 
ausgewiesen, obwohl der für eine Mehrwertsteuerpflicht massgebende Umsatz 
offenbar überschritten ist (vgl. act. C.12). Überdies hätten die Beschwerdeführer, 
allenfalls durch ihren Sohn, die einzelnen Rechnungen der nicht vom 

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Generalunternehmer selbst durchgeführten Arbeiten bei den entsprechenden 
Firmen beschaffen können. 

5.4.2. Ausserdem erscheint gestützt auf die vorangegangenen 
Steuerveranlagungen fraglich, wie die Beschwerdeführer die Liegenschaft 
erwerben, aber v.a. wie sie die behaupteten Investitionen finanzieren konnten. So 
verfügten sie gemäss Steuerveranlagung im Jahr 2018, also vor dem Erwerb der 
Liegenschaft, über ein Reinvermögen von lediglich CHF 5'218.00 (vgl. act. C.14). 
Im Jahr 2019 erfolgte eine Ermessenstaxation (vgl. act. C.15) und im Jahr 2020 
verfügten sie neben der betreffenden Liegenschaft lediglich über Wertschriften und 
Guthaben in Höhe von CHF 12'230.00 (vgl. act. C. 16). Dass die Rechnungen des 
Generalunternehmers für die Investitionen erst 2023, nach Erhalt der 
Verkaufssumme, beglichen worden wären, wurde im Übrigen nicht geltend 
gemacht. Auch ist nicht ersichtlich, dass die behaupteten Investitionskosten durch 
Kreditaufnahme bezahlt werden konnten. Wird nämlich berücksichtigt, dass die 
Beschwerdeführer eine Hypothek von CHF 1'090'000.00 für die betreffende 
Liegenschaft aufgenommen haben (vgl. act. B.23), steht fest, dass angesichts eines 
Kaufpreises von CHF 820'000.00 die geltend gemachten Investitionen in Höhe von 
CHF 628'466.00 dadurch grösstenteils nicht gedeckt waren. 

5.4.3. Im Umfang der Differenz zwischen dem Hypothekenbetrag und dem 
Kaufpreis muss zudem nicht unbedingt auf wertvermehrende Investitionen im 
steuerrechtlichen Sinn geschlossen werden, weshalb der Entscheid der 
Beschwerdegegnerin, überhaupt keine wertvermehrenden Kosten zu 
berücksichtigen, sich auch mit der Lebenserfahrung vereinbaren lässt und haltbar 
ist. Die Wertsteigerung innerhalb von ca. vier Jahren zwischen Kauf (Oktober 2019) 
und Verkauf (Juli 2023) der Liegenschaft lässt sich auch einfach mit der 
Durchführung werterhaltender Investitionen und der Immobilienmarktlage erklären. 
Schliesslich hat die Beschwerdegegnerin berechtigterweise die Kosten für eine 
Gerüstmontage gemäss Rechnung vom 18. Dezember 2023 (vgl. act. C.7) nicht als 
wertvermehrend erachtet. 

5.4.4. Demnach hat die Beschwerdegegnerin zu Recht angenommen, dass sich 
der Nachweis der offensichtlichen Unrichtigkeit der Ermessensveranlagung weder 
durch den erst am 21. November 2024 erstellten (und nicht detaillierten) 
Baubeschrieb noch durch die eingereichten Rechnungen erbringen lässt. In diesem 
Punkt ist die Beschwerde abzuweisen.

6. Schliesslich ist zu prüfen, ob – wie von den Beschwerdeführern verlangt – 
eine neue amtliche Schätzung des betreffenden Grundstückes zu veranlassen ist. 

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Die letzte amtliche Schätzung vom 25. August 2017 (Verkehrswert von 
CHF 810'000.00) hat die Beschwerdegegnerin ediert. 

6.1. Wenn dem Steuerpflichtigen die Mitwirkung aus Gründen, die er nicht zu 
vertreten hat, unmöglich oder unzumutbar ist, er sich mithin in einem 
unverschuldeten Beweisnotstand befindet, ist die Höhe der Aufwendungen 
ausnahmsweise im Rahmen einer Ermessensveranlagung zu schätzen. Der sich 
unverschuldet in einem Beweisnotstand befindende Steuerpflichtige kann sich aber 
in Zusammenhang mit steuermindernden oder -aufhebenden Tatsachen nur dann 
auf die Vornahme einer Schätzung berufen, sofern seine Sachdarstellung 
wenigstens hinreichende Schätzungsgrundlagen enthält (vgl. Urteil des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 23 25 vom 16. April 2024 E. 3.4 
m.H.). Zur Ermittlung von Baukosten bei Fehlen einer Bauabrechnung und von 
Investitionen, die so weit zurückliegen, dass vernünftigerweise das Vorhandensein 
von Belegen nicht mehr verlangt werden kann, greift die Beschwerdegegnerin 
gemäss interner Praxisfestlegung auf Schätzungen zurück. Für Investitionen 
wendet sie die sogenannte Schätzungsvergleichsmethode an (vgl. Urteil des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 22 9 vom 30. Juni 2022 E. 4.2 
m.H.). 

6.2. Im vorliegenden Fall liegt kein unverschuldeter Beweisnotstand infolge 
langer Eigentumsdauer vor. Die Beschwerdeführer hatten die entsprechenden 
Belege (insbesondere die detaillierten Rechnungskopien) für die erst kürzlich 
vorgenommenen Arbeiten aufzubewahren. Dass sie vom Generalunternehmer 
offenbar keine detaillierten Belege erhalten hätten und dieser nicht in der Lage sei, 
sie ausfindig zu machen, liegt in ihrer Verantwortung. Der unerwartete Tod am 7. 
Dezember 2024 (während laufender Nachfrist) des engen Geschäftspartners des 
Sohnes der Beschwerdeführer, der sich angeblich um die Administration und somit 
auch die Rechnungsstellung gekümmert habe, rechtfertigt noch keine Anordnung 
einer neuen amtlichen Schätzung durch das Gericht. Dass dieser bei der Firma des 
Sohnes angestellt oder für diese treuhänderisch tätig gewesen sei, wurde im 
Übrigen nicht nachgewiesen. Zu beachten ist zudem, dass die neue Eigentümerin 
der betreffenden Liegenschaft ab 2023 selbst Arbeiten durchgeführt haben dürfte – 
zumal die Beschwerdeführer ausgeführt haben, dass der Umbau zu Wohnungen zu 
einer Belastung geworden sei, weil er mit deutlich mehr Aufwand verbunden 
gewesen sei, als anfänglich angenommen, weshalb 2023 der Verkauf erfolgt sei 
(vgl. Replik, S. 5). Ohne detaillierte und glaubwürdige Belege seitens der 
Beschwerdeführer wäre es selbst mit einer neuen amtlichen Schätzung schwierig 
zu bestimmen, welcher Mehrwert den Aufwendungen der Beschwerdeführer 

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zuzurechnen ist. Der Beweisantrag der Beschwerdeführer wird aus diesen Gründen 
abgewiesen. 

7. Zusammenfassend konnten die Beschwerdeführer nicht aufzeigen, dass die 
Veranlagungsverfügung – welche bei der Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer 
die von ihnen geltend gemachten, wertvermehrenden Investitionen nicht 
berücksichtigt – offensichtlich unrichtig ist. Die von ihnen behaupteten, 
wertvermehrenden Aufwendungen wurden nicht hinreichend nachgewiesen und 
können auch anderweitig nicht bestätigt werden, weshalb vertretbar erscheint, dass 
die Beschwerdegegnerin sie unberücksichtigt liess. Der angefochtene 
Einspracheentscheid ist demnach zu bestätigen und die Beschwerde ist 
abzuweisen. 

8.1. Bei diesem Verfahrensausgang würden die Gerichtskosten, bestehend aus 
einer Staatsgebühr von CHF 2'000.00 und den Kanzleiauslagen, vollumfänglich 
zulasten der unterliegenden Beschwerdeführer gehen. Angesichts der 
festgestellten Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (vgl. oben E. 3) hält 
das Gericht indessen eine Aufteilung unter den Parteien für angemessen (2/3 
zulasten der Beschwerdeführer und 1/3 zulasten der Beschwerdegegnerin). Die 
Beschwerdeführer haften solidarisch für die zu tragenden Gerichtskosten (Art. 72 
Abs. 2 VRG). 

8.2. Aufgrund der Gehörsverletzung wird den Beschwerdeführern eine 
Parteientschädigung von pauschal CHF 1'000.00 (inkl. MWST und Spesen) 
zulasten der Beschwerdegegnerin zugesprochen. Die in ihrem amtlichen 
Wirkungskreis obsiegende Beschwerdegegnerin hat keinen Anspruch auf eine 
Parteientschädigung (Art. 78 Abs. 2 VRG).

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Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

– einer Staatsgebühr von CHF 2’000.00

– und den Kanzleiausgaben von CHF 296.00

Total CHF 2’296.00

gehen zu zwei Dritteln unter Solidarhaftung zulasten von A.________ und 
B.________ und zu einem Drittel zulasten der Steuerverwaltung des Kantons 
Graubünden. 

3. Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden hat A.________ und 
B.________ mit CHF 1'000.00 aussergerichtlich zu entschädigen. 

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]