# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 33363579-5752-5361-b11a-38e302c1d12f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-06-25
**Language:** de
**Title:** Zürich Steuerrekursgericht 25.06.2019 DB.2019.42
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Steuerrekurs/ZH_SRK_001_DB-2019-42_2019-06-25.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 DB.2019.42 
1 ST.2019.61 
 
 
 

Entscheid 
 
 

25. Juni 2019 
 
 

 
Mitwirkend: 

Einzelrichter Walter Balsiger und Gerichtsschreiberin Cécile Schmidlin 
 
 
 

In Sachen 
 
 
1. A,   

 
2. B,   

 
 Beschwerdeführer/ 
 Rekurrenten,  
vertreten durch C,  
 

 
 
 

gegen 
 
 
 
1. Schw eizer ische  E idgenossenschaf t ,   
 Beschwerdegegnerin,  
2. Staat  Zür ich ,   
 Rekursgegner,  
vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Nord,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

 
 

betreffend 

Direkte Bundessteuer 2016 sowie  
Staats- und Gemeindesteuern 2016 

 

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hat sich ergeben: 
 

 

 A. In ihrer Steuererklärung 2016 deklarierten A und B (nachfolgend der/die 

Pflichtige bzw. die Pflichtigen) ein steuerbares Einkommen von Fr. 94'622.- für die di-

rekte Bundessteuer bzw. von Fr. 107'646.-  für die Staats- und Gemeindesteuern. Den 

Eigenmietwert des selbstbewohnten Einfamilienhauses an der …strasse 4 in D dekla-

rierten sie mit Fr. 27'180.-. Für die ebenfalls in ihrem Eigentum stehende Eigentums-

wohnung an der …strasse 6 in D deklarierten sie weder Eigenmiete noch Mietertrag. 

Das steuerbare Vermögen im Kanton Zürich gaben sie mit Fr. 3'353'079.- an.  

 

 Am 12. Oktober 2018 unterbreitete das kantonale Steueramt den Pflichtigen 

für die direkte Bundessteuer einen Veranlagungsvorschlag, gemäss welchem es sie 

mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 129'600.- veranlagte, und für die Staats- 

und Gemeindesteuern einen Einschätzungsvorschlag, gemäss welchem es sie mit 

einem steuerbaren Einkommen von Fr. 116'000.- (satzbestimmend Fr. 130'500.-) und 

einem steuerbaren Vermögen von Fr. 3'352'000.- (satzbestimmend Fr. 3'783'000.-) 

einschätzte.  

 

 Mit Eingabe vom 4. Oktober 2018 erhoben die Pflichtigen Einwendungen ge-

gen diese Vorschläge.  

 

 Mit Entscheiden vom 20. November 2018 wurden die Pflichtigen gemäss den 

in den Vorschlägen genannten Steuerfaktoren veranlagt bzw. eingeschätzt. Abwei-

chend von der Steuererklärung wurde dabei unter anderem, jedoch vorliegend einzig 

strittig, ein Nettomietertrag von Fr. 14'800.- (Eigenmietwert von Fr. 18'500.- minus 

Pauschale Unterhalts- und Verwaltungskosten von Fr. 3'700.-) der Stockwerkeigen-

tumswohnung an der …strasse 6 in D zum steuerbaren Einkommen dazugeschlagen. 

 

 

 B. Dagegen erhoben die Pflichtigen am 6./7. Dezember 2018 Einsprache und 

beantragten den Verzicht auf Besteuerung eines Eigenmietwertes für die Stockwerkei-

gentumswohnung an der …strasse 6 in Höhe von Fr. 18'500.-. Eventualiter beantrag-

ten sie den Verzicht auf Besteuerung eines Eigenmietwertes für das Abbrucheinfamili-

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enhaus an der …strasse 4 in Höhe von Fr. 27'180.-. Das kantonale Steueramt wies die 

Einsprache am 11. März 2019 ab.  

 

 

 C. Dagegen erhoben die Pflichtigen am 1. April 2019 Beschwerde und Rekurs 

und wiederholten die Anträge gemäss Einsprache. Das kantonale Steueramt beantrag-

te mit Beschwerde- und Rekursantwort vom 17. April 2019 Abweisung der Rechtsmit-

tel.  

 

 Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird – soweit rechtserheblich – in 

den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.  

 

 

 

Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 

 

 

 1. a) Zu den steuerbaren Einkünften gehören nach Art. 21 Abs. 1 lit. b des 

Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 (DBG) und 

dem gleichlautenden § 21 Abs. 1 lit. b des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) u.a. 

der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen 

aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigenge-

brauch zur Verfügung stehen. Eigennutzung liegt vor, wenn der Eigentümer ein Grund-

stück selbst bewohnt oder zu anderen Zwecken selbst gebraucht (Richner/ 

Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 3. A., 2016, Art. 21 N 66 ff. und 

Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 21 N 57 ff., auch zum Folgen-

den). Hält sich der Eigentümer die Liegenschaft zum jederzeitigen Eigengebrauch zur 

Verfügung, nutzt sie aber nur selten, ist dies der Eigennutzung gleichzustellen. Anders 

verhält es sich dagegen, wenn es dem Eigentümer am Willen fehlt, sich die Liegen-

schaft zur eigenen Nutzung vorzubehalten, die Nutzung vielmehr aus äusseren Grün-

den unterbleibt, sei es, weil sich trotz ernsthafter Bemühungen kein Mieter findet, sei 

es, weil es bloss teilweise nutzbar ist, sei es, weil das Gebäude leer steht, da es zum 

Verkauf bestimmt ist (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 21 N 78 und § 21 N 64; 

Rauch, Die Besteuerung des Eigenmietwerts, 1986, S. 167). 

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 b) Die Pflichtigen führen aus, der Pflichtige sei bis zum … 2017 Alleineigen-

tümer der selbstbewohnten Liegenschaft an der …strasse 4 (Einfamilienhaus) gewe-

sen. Am … 2014 habe er die Wohnung an der …strasse 6 gekauft. Bereits vor diesem 

Datum hätten für erstere Liegenschaft Umbau- bzw. Neubaupläne bestanden. Diese 

Pläne hätten jedoch nicht verwirklicht werden können, weshalb die Liegenschaft ver-

kauft worden sei. Die Pflichtigen hätten die Liegenschaft an der …strasse 4 noch bis 

Mitte November 2018 bewohnt, während die Wohnung an der …strasse 6 bis zu die-

sem Zeitpunkt unbenutzt und leer geblieben sei.  

 

 Die Pflichtigen machen weiter geltend, bei der Einschätzung des Eigenmiet-

wertes müsse berücksichtigt werden, wenn eine tatsächliche Nutzung keinen Sinn ma-

che sowie durch spezielle Umstände der Einflussnahme des Eigentümers entzogen 

oder eingeschränkt sei. Sie seien bestimmten, bindenden Fristen unterlegen, welche 

kurzfristige Räumungspflichten beinhaltet hätten. Die Käuferin der Liegenschaft an der 

…strasse 4 habe den Verbleib der Pflichtigen in der Abbruchliegenschaft stillschwei-

gend gewährt. Hingegen könne keine Rede von einer beabsichtigten, längerfristigen 

Nutzung sein. Aus diesem Grund sei auch kein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen 

worden. Wäre vorhersehbar gewesen, dass die Liegenschaft erst Mitte November 

2018 geräumt werden müsse, wäre möglicherweise ein formeller Mietvertrag abge-

schlossen worden. Mit einem formellen Mietvertrag wäre die Besteuerung der Eigen-

miete entfallen.  

 

 Die Wohnung an der …strasse 6 habe nach dem Verzicht auf die eigene Rea-

lisierung von Umbau- bzw. Neubauplänen und dem Verkauf der Liegenschaft an der 

…strasse 4 bis zum Auszug den Charakter einer nur vorübergehenden Wohnung in 

Reserve bekommen. Der Erwerb der Wohnung an der …strasse 6 sei aus strategi-

schen Gründen erfolgt. Es widerspreche der Logik, eine Wohnung im Nachbarhaus zu 

kaufen, nur um diese leer stehen zu lassen. Eine Vermietung ebendieser wäre sinnlos 

gewesen, da die Mietdauer nicht hätte definiert werden können. Die Pflichtigen hätten 

keinen Einfluss auf den Zeitpunkt des Erhalts der Baubewilligung, des Abbruchs des 

Einfamilienhauses, usw. gehabt.  

 

 Zusammenfassend sei darum die Eigenmietwertbesteuerung beider Liegen-

schaften nicht gerechtfertigt. Es ergäbe sich eine Doppelbesteuerung. Dadurch würde 

auch der Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ver-

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letzt. Die konstanten und objektiven Faktoren zur Nutzung beider Einheiten in unmittel-

barer Nachbarschaft würden fehlen.  

 

 c) aa) Dem Kaufvertrag vom … 2016 betreffend die Liegenschaft an der 

…strasse 4 zwischen dem Pflichtigen und der Kommanditgesellschaft E ist unter Ziff. 1 

der "weiteren Bestimmungen" zu entnehmen, dass die Eigentumsübertragung innert 30 

Tagen nach Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung, spätestens jedoch bis am 

31. März 2017, zu erfolgen habe. Die erwerbende Partei verpflichte sich, innert vier 

Monaten bei der Baubewilligungsbehörde ein bewilligungsfähiges Projekt einzureichen. 

Nach Ablauf dieser Frist falle der Vertrag entschädigungslos dahin. Der Besitzesantritt 

erfolge mit der Eigentumsübertragung (Ziff. 2). Die Grundbuchamtanmeldung erfolgte 

sodann am 29. März 2017.  

 

 Die Pflichtigen wohnten unbestrittenermassen während dem ganzen Jahr 

2016 in der betreffenden Liegenschaft, welche sich während dieser Dauer noch im 

Alleineigentum des Pflichtigen befand. Diese wurde erst im März 2017 zu Eigentum an 

die Käuferin übertragen. Der Eigenmietwert von Fr. 27'180.- wurde von den Pflichtigen 

folglich korrekt deklariert. 

 

 bb) Fraglich ist nun, ob auch für die per 2014 gekaufte Wohnung an der 

…strasse 6 ein Eigenmietwert versteuert werden muss.  

 

 Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist der Eigengebrauch nicht 

gegeben, wenn das Objekt leer steht, weil es nicht vermietet werden kann oder ver-

kauft werden soll, aber trotz ernsthafter Bemühungen kein Käufer gefunden werden 

kann. Eigengebrauch ist jedoch dann anzunehmen, wenn der Eigentümer das Haus 

zwar nicht tatsächlich bewohnt, sich aber das Recht hierzu vorbehält, ohne es auszu-

üben; in einem solchen Fall hat er die Liegenschaft inne, weil er sie jederzeit beziehen 

könnte. Entscheidend für die Frage der Besteuerung des Mietwerts ist somit nicht, ob 

eine Liegenschaft tatsächlich benutzt wird, sondern ob sie für den Eigengebrauch zur 

Verfügung steht, mithin die Möglichkeit der Nutzung besteht (BGr, 3. November 2015, 

2C_182/2015, E. 4.2.).   

 

 Im vorliegenden Fall schreiben die Pflichtigen, dass diese Wohnung den Cha-

rakter einer "Wohnung in Reserve" bekommen habe. Eine Einflussnahme auf den Zeit-

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punkt des Erhalts der Baubewilligung bzw. Abbruchs der Liegenschaft an der 

…strasse 4 – und somit des Umzugs in die Wohnung an der …strasse 6 – hätten sie 

nicht gehabt. Damit bringen die Pflichtigen selbst vor, dass für sie eine jederzeitige 

Nutzungsmöglichkeit der Wohnung bestanden hat. Das Vorbringen, dass sie die Woh-

nung in der gegebenen Situation nicht hätten vermieten können, kann vorliegend nicht 

gehört werden. Die Wohnung konnte ja gerade deshalb nicht vermietet werden, weil 

sich die Pflichtigen die jederzeitige Nutzungsmöglichkeit offenliessen. Somit wiesen sie 

den besagten Willen zur Nutzung auf und die tatsächliche Nutzung der Wohnung un-

terlieb nicht aus äusseren, sondern aus inneren Gründen.  

 

 cc) Folglich besteuerte das kantonale Steueramt per 2016 zu Recht sowohl 

den Nettomietertrag der selbstbewohnten Liegenschaft an der …strasse 4 als auch 

denjenigen der zur Selbstnutzung bereitstehenden Wohnung an der …strasse 6.  

 

 

 2. Diese Erwägungen führen zur Abweisung des Rechtsmittels. Ausgangsge-

mäss sind die Verfahrenskosten den Pflichtigen aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG; 

§ 151 Abs. 1 StG) und die Zusprechung einer Parteientschädigung entfällt (Art. 144 

Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 - 3 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfah-

ren vom 20. Dezember 1968 sowie § 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungs-

rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/6. September 1997). 

 

 

 

Demgemäss erkennt der Einzelrichter: 

 

 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. Der Rekurs wird abgewiesen. 

 

[…]