# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cfd6e96a-d6e4-5feb-a4b4-0fb5771b53fe
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-05-05
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 05.05.2020 102 2019 280
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2019-280_2020-05-05.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 1654, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00
tribunalcantonal@fr.ch
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2019 280

Arrêt du 5 mai 2020

IIe Cour d’appel civil

Composition Présidente : Dina Beti
Juge : Markus Ducret
Juge suppléant : Georges Chanez
Greffier : Ludovic Farine

Parties A.________ SA,

B.________

et

C.________,

tous les trois défendeurs, appelants et intimés à l’appel joint, 
représentés par Me Céline Jarry-Lacombe, avocate

contre

D.________ et E.________, demandeurs, intimés et appelants, 
représentés par Me Alain Ribordy, avocat

Objet Bail à loyer (consignation du loyer, art. 259g CO ; réduction du loyer 
pour défaut de la chose louée, art. 259a CO ; frais accessoires, 
art. 257a CO)

Appel du 20 novembre 2019 contre la décision du Tribunal des baux 
pour les districts de la Gruyère, de la Glâne, de la Broye et de la 
Veveyse du 10 octobre 2019

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considérant en fait

A. Le 17 mars 2015, D.________ et E.________, en qualité de locataires, et C.________ et 
B.________, en qualité de propriétaires et bailleurs, ont signé un contrat de bail à loyer portant sur 
un appartement de 4.5 pièces à F.________. Le contrat prévoyait un loyer mensuel de 
CHF 1'800.-, plus CHF 400.- d’acompte de frais accessoires. Le contrat mentionne que les frais 
accessoires suivants sont à la charge des locataires : l’électricité des locaux communs et des 
installations communes, l’évacuation des ordures et la taxe d’utilisation au raccordement TV.

De novembre 2016 à octobre 2017, les locataires et les bailleurs ont échangé divers courriers 
relatifs aux moisissures constatées dans cet appartement et à l’obligation d’y remédier. Par 
courrier du 27 octobre 2017, les locataires ont mis les bailleurs en demeure de fournir les 
décomptes de charges, de formuler une proposition de baisse de loyer raisonnable et 
d’entreprendre les démarches utiles à la suppression du défaut, et les ont menacés de consigner 
les loyers si cela n’était pas fait jusqu’au 15 novembre 2017.

B. Le 28 novembre 2017, soit pour les loyers à partir du mois de décembre 2017, les locataires 
ont consigné le loyer dû sur un compte auprès de la Banque cantonale de Fribourg. Par mémoire 
du 21 décembre 2017, les locataires ont déposé une requête de conciliation par-devant la 
Commission de conciliation. Après l’échec de la tentative de conciliation, une autorisation de 
plaider leur a été délivrée le 2 mars 2018.

Par mémoire du 11 avril 2018, les locataires ont ouvert action à l’encontre des bailleurs. Ils 
concluaient à la condamnation de ceux-ci à effectuer les travaux nécessaires pour supprimer les 
infiltrations d’eau et l’humidité excessive, à leur payer CHF 540.- par mois à titre de réduction de 
loyer, CHF 458.- à titre de dommages-intérêts, et CHF 12'804.- à titre de remboursement des frais 
accessoires indûment payés.

Par décision du 24 mai 2018, le bénéfice de l’assistance judiciaire a été accordé à B.________ et 
C.________ pour la procédure ouverte à leur encontre.

C. Par acte notarié du 26 juin 2018, B.________ et C.________ ont vendu l’appartement objet 
du bail à la société A.________ SA. Par décision du 19 novembre 2018, le Tribunal des baux a 
rejeté la substitution de parties requise par les défendeurs, constatant que B.________ et 
C.________ restent partie au procès pour les obligations exigibles avant le 9 août 2018 et pour les 
éventuels frais et dépens. 

Dans le cadre des pourparlers engagés avec la nouvelle propriétaire, les demandeurs ont versé à 
celle-ci les loyers de CHF 2'200.- pour les mois d’août et de septembre 2018. Le 28 septembre 
2018, soit pour les loyers à partir du mois d’octobre 2018, les locataires ont repris la consignation 
des loyers.

Par mémoire complémentaire du 14 septembre 2018, après l’échec des pourparlers 
transactionnels, les demandeurs ont modifié et complété leurs conclusions. Ils demandaient la 
condamnation de A.________ SA à effectuer les travaux de réfection de la façade nécessaires 
pour supprimer les infiltrations d’eau et l’humidité excessive, ainsi que ceux nécessaires pour la 
réfection du parquet dans le logement, à payer aux locataires CHF 180.- par mois depuis le 9 août 
2018 à titre de réduction de loyer, CHF 388.- par mois depuis le 1er août 2018 à titre de 
remboursement des frais accessoires indûment payés, et à ce que l’acompte de frais accessoires 
soit ramené à CHF 12.- par mois pour le futur. Ils concluaient en outre à la condamnation de 

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B.________ et C.________ à payer CHF 540.- par mois du 24 janvier 2017 au 15 juin 2018 à titre 
de réduction du loyer, CHF 180.- par mois du 16 juin au 8 août 2017 au même titre, CHF 458.- à 
titre de dommages-intérêts, et CHF 15'520.- à titre de remboursement des frais accessoires 
indûment payés du 1er avril 2015 au 31 juillet 2018.

D. A.________ SA ainsi que B.________ et C.________ ont déposé leur réponse le 15 octobre 
2018. Ils ont conclu au rejet de la demande et, reconventionnellement, à ce qu’il soit constaté que 
la consignation des loyers opérée le 28 novembre 2017 et le 28 septembre 2018 est illégale, que 
les montants consignés soient immédiatement libérés en faveur de A.________ SA, et qu’il soit 
pris acte que le loyer de l’appartement en cause s’élève à CHF 2'200.- par mois, charges 
comprises, et que le bail est résilié avec effet au 1er avril 2019. Ce dernier chef de conclusions est 
devenu sans objet compte tenu de la décision rendue le 11 mars 2019 par le Tribunal des baux 
aux termes de laquelle la résiliation donnée par les bailleurs avec effet au 1er avril 2019 est 
annulée.

Dans leur réplique du 14 février 2019, les demandeurs ont maintenu leurs conclusions et conclu au 
rejet des conclusions reconventionnelles, pour autant que recevables. Les défendeurs ont déposé 
leur duplique le 5 avril 2019, concluant au rejet des conclusions prises à leur encontre et 
confirmant leurs propres conclusions reconventionnelles.

Le Tribunal des baux a siégé le 15 mai 2019 et entendu les parties. Il a rendu sa décision le 
10 octobre 2019 et admis partiellement la demande. Il a condamné A.________ SA à effectuer les 
travaux nécessaires pour la réfection du parquet dans le logement en cause, à payer CHF 180.- 
par mois du 9 août 2018 jusqu’à la réfection du parquet, CHF 388.- par mois du 1er août 2018 
jusqu’à l’entrée en force de la décision à titre de remboursement des frais accessoires indûment 
payés, ramené l’acompte de frais accessoires à CHF 12.- par mois dès l’entrée en force de la 
décision et réduit le loyer de CHF 90.- dès la réfection du parquet. Il a en outre condamné 
B.________ et C.________ à payer aux locataires CHF 360.- par mois du 24 janvier 2017 au 
15 juin 2018, soit CHF 6'032.90, et CHF 180.- par mois du 16 juin au 8 août 2018, soit 
CHF 316.45, au titre de réduction de loyer, et CHF 15'520.- à titre de remboursement des frais 
accessoires indûment payés du 1er avril 2015 au 31 juillet 2018. Enfin, il a astreint A.________ SA 
à verser aux demandeurs la somme de CHF 20'800.- au titre de participation à leurs dépens, 
B.________ et C.________ répondant solidairement de cette somme à concurrence de 
CHF 8'736.-.

E. Par mémoire du 20 novembre 2019, A.________ SA, B.________ et C.________ ont fait 
appel de la décision du 10 octobre 2019. Ils concluent à l’annulation de la décision querellée, à ce 
qu’il soit constaté que la consignation des loyers effectuée par les locataires est illégale, que les 
montants consignés soient immédiatement libérés en faveur de A.________ SA, que les 
conclusions prises par les locataires soient rejetées, et à ce qu’il soit pris acte que le loyer de 
l’appartement en cause s’élève à CHF 2'200.- par mois, charges comprises, du 1er novembre 2017 
jusqu’à la fin du bail. Ils requièrent en outre le bénéfice de l’assistance judiciaire pour B.________ 
et C.________.

Par arrêt de la Présidente de la Cour du 9 décembre 2019, le bénéfice de l’assistance judiciaire a 
été accordé à B.________ et C.________. Par courrier de leur mandataire du 19 décembre 2019, 
les intimés ont sollicité la révocation de l’assistance judiciaire accordée au motif que la situation 
financière des appelants est meilleure que décrite. Les parties se sont déterminées à ce sujet à 
plusieurs reprises et, par arrêt du 21 janvier 2010, la Présidente de la Cour a rejeté la requête de 
révocation de l’assistance judiciaire.

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Le 17 janvier 2020, les intimés ont déposé leur réponse et appel joint. Ils concluent au rejet de 
l’appel et à la confirmation de la décision attaquée, sous réserve qu’il soit pris acte que 
A.________ SA a exécuté les travaux nécessaires pour la réfection du parquet le 29 novembre 
2019. Dans leur appel joint, ils requièrent que A.________ SA soit condamnée à faire exécuter les 
travaux nécessaire pour supprimer les infiltrations d’eau et l’humidité excessive, à leur verser à 
titre de réduction de loyer CHF 180.- par mois du 9 août 2018 au 29 novembre 2019, et CHF 90.- 
par mois dès cette date et jusqu’à l’exécution des travaux précités.

Les appelants ont répondu à l’appel joint le 21 février 2020. Ils ont maintenu leurs conclusions 
d’appel, conclu à l’irrecevabilité des pièces produites le 17 janvier 2020 par les intimés, et au rejet 
de l’appel joint. Le 26 mars 2020, les intimés ont déposé une détermination relative à l’écriture du 
21 février 2020.

en droit

1.

1.1. La décision attaquée constitue une décision finale de première instance au sens des 
art. 308 al. 1 et 236 CPC. La voie de droit ouverte contre une telle décision est l'appel (art. 308 
al. 1 let. a CPC), sauf si la valeur litigieuse est inférieure à CHF 10'000.- (art. 308 al. 2 CPC), 
auquel cas la décision ne peut faire l'objet que d'un recours (art. 319 let. a CPC). Dans le cas 
d’espèce, la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant le Tribunal des baux est 
manifestement supérieure à CHF 10'000.-, de sorte que la voie de l’appel est ouverte. 

Quant à la valeur litigieuse devant la Cour, elle est supérieure à CHF 15'000.- ; la voie du recours 
en matière civile est dès lors ouverte devant le Tribunal fédéral contre le présent arrêt (art. 74 al. 1 
let. a et 72 ss LTF).

1.2. Le délai pour faire appel contre la décision attaquée est de 30 jours à compter de sa 
notification (art. 321 al. 1 CPC). En l’espèce, la décision attaquée ayant été notifiée au conseil des 
appelants le 21 octobre 2019, l’appel déposé le 20 novembre 2019 respecte ce délai. 

1.3. La cognition de la Cour est pleine et entière en fait comme en droit (art. 310 CPC). 

1.4. En application de l'art. 316 al. 1 CPC, la Cour d'appel peut statuer sur pièces, sans tenir 
audience. En l’espèce, puisque toutes les pièces utiles au traitement de l’appel figurent au dossier, 
il n’est pas nécessaire d’assigner les parties à une audience. 

1.5. En tant que l’appel porte sur le chiffre 2 du dispositif de la décision attaquée, selon lequel 
A.________ SA est condamnée à effectuer les travaux nécessaires pour la réfection du parquet du 
logement en cause, force est de constater que, selon les allégués et conclusions des intimés, non 
contestés par les appelants, ces travaux ont été effectués le 29 novembre 2019. Dans la mesure 
où A.________ SA a de la sorte exécuté cette partie de la décision, l’appel est irrecevable sur ce 
point faute d’intérêt digne de protection (cf. art. 59 al. 2 let. a CPC).

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2.

Dans un premier grief, les appelants reprochent au Tribunal des baux de ne pas avoir analysé la 
validité de la consignation effectuée par les locataires et d’avoir admis cette validité sans motiver 
sa décision, violant ainsi son droit d’être entendu.

2.1. Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. implique notamment pour l'autorité 
l'obligation de motiver sa décision. Il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs 
qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se 
rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. L'autorité ne doit 
toutefois pas se prononcer sur tous les moyens des parties; elle peut se limiter à ceux qui, sans 
arbitraire, lui paraissent pertinents (cf. ATF 138 I 232 consid. 5.1). Dès lors que l'on peut discerner 
les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté même 
si la motivation présentée est erronée. La motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des 
différents considérants de la décision.

Le droit d'être entendu est une garantie constitutionnelle de caractère formel, dont la violation 
entraîne en principe l'annulation de la décision attaquée, indépendamment des chances de succès 
du recours sur le fond. Le droit d'être entendu n'est toutefois pas une fin en soi. Ainsi, lorsqu'on ne 
voit pas quelle influence la violation de ce droit a pu avoir sur la procédure, il n'y a pas lieu 
d'annuler la décision attaquée. Dans ce cas, en effet, le renvoi de la cause à l'autorité précédente 
en raison de cette seule violation constituerait une vaine formalité et conduirait seulement à 
prolonger inutilement la procédure (cf. arrêt TF 5A 141/2019 du 7 juin 2019 consid. 3.2). Selon la 
jurisprudence, la violation du droit d’être entendu peut par ailleurs être réparée lorsque la partie 
lésée a la possibilité de s'exprimer devant une autorité de recours jouissant d'un plein pouvoir 
d'examen (cf. ATF 142 II 218 consid. 2.8.1).

En l'occurrence, les premiers juges n’ont effectivement pas formellement examiné la présence des 
conditions posées par l’art. 259g CO relatif à la procédure formelle de consignation du loyer. Cela 
étant, dans la mesure où la consignation n’est ouverte qu’au locataire d’un immeuble qui exige la 
réparation d’un défaut, et où le Tribunal des baux a examiné de manière approfondie les défauts 
du logement loué par les demandeurs (cf. décision attaquée consid. B, p.11-16), l’on comprend 
aisément qu’en constatant qu’au vu de « la présence de défauts passés et persistants, c’est à bon 
droit que les demandeurs ont consigné le loyer en respectant la procédure », les premiers juges 
ont estimé que le respect des conditions formelles d’application de l’art. 259g CO ne prêtait pas à 
discussion. Les appelants ont d’ailleurs bien compris la motivation du Tribunal des baux puisqu'ils 
exposent de manière circonstanciée pour quelle raison, à leur avis, il aurait fallu retenir que les 
conditions posées pour la consignation n’étaient pas remplies (cf. appel ad A, p. 3-7). Une violation 
de leur droit d'être entendu sous l'angle d'une motivation lacunaire ne saurait dès lors être retenue.

2.2. Aux termes de l’art. 259g al. 1 CO, le locataire d’un immeuble qui exige la réparation d’un 
défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu’à défaut 
de réparation dans ce délai, il consignera auprès d’un office désigné par le canton les loyers à 
échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Cette 
disposition subordonne la validité formelle de la consignation à l'observation des deux conditions 
cumulatives suivantes: d'une part, le locataire doit demander au bailleur de réparer le défaut, en lui 
impartissant par écrit un délai raisonnable pour le faire; d'autre part, il doit le menacer par écrit de 
consigner le loyer, si le défaut n'est pas réparé dans le délai imparti. Si le bailleur estime le délai 
trop court pour remédier aux défauts, il lui incombe alors de l'indiquer au locataire et 
d'entreprendre les travaux dans un délai considéré comme raisonnable. La consignation est 

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cependant exclue lorsqu'il devait être reconnaissable pour le locataire que le délai imparti au 
bailleur était inapproprié pour remédier aux défauts. Lorsqu'il apparaît à l'évidence que les 
démarches seront sans effet, le locataire peut se dispenser d'impartir au bailleur un délai 
raisonnable pour réparer le défaut et de le menacer de consigner le loyer. Selon les règles de la 
bonne foi, la fixation d'un délai, comme l'interpellation formelle prévue pour la mise en demeure, 
apparaît superflue lorsque le débiteur a clairement manifesté, par son comportement, sa ferme 
intention de ne pas accomplir son obligation. Il faut que le refus du débiteur de s'exécuter 
apparaisse clair et définitif. En matière de consignation, le fardeau de la preuve est supporté par le 
locataire qui entend faire l'économie des démarches formelles prescrites par l'art. 259g al. 1 CO 
(cf. arrêt TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2).

Le locataire qui entend consigner le loyer doit ainsi préalablement s’assurer que le bailleur a eu 
connaissance du défaut, demander au bailleur de réparer le défaut et menacer par écrit le bailleur 
de consigner le loyer. L’avis de défaut, la demande de réparation avec fixation de délai et la 
menace de consignation peuvent, mais ne doivent pas nécessairement, figurer dans un seul et 
même courrier ou courriel (cf. LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 337). La durée du délai raisonnable 
dépend des circonstances. Il faut tenir compte notamment de l’importance des travaux à exécuter, 
du degré d’urgence, de la période de l’année, des conditions météorologiques, ou du temps 
nécessaire pour obtenir d’éventuelles autorisations (cf. LACHAT, p. 308). Pour dire si le délai 
accordé est raisonnable, on prendra en compte d’éventuelles demandes de réparation adressées 
au bailleur avant que le locataire ne le menace de consigner le loyer et le temps déjà écoulé 
depuis lors (cf. LACHAT, p. 337 n. 267).

Le locataire peut continuer à consigner le loyer aussi longtemps qu’il ne parvient pas à un accord 
avec son bailleur, que l’autorité de conciliation n’a pas rendu une proposition de jugement entrée 
en force ou que le juge n’a pas rendu une décision définitive et exécutoire. Si, dans l’intervalle, le 
bailleur effectue toutes les réparations nécessaires, le locataire doit cesser de consigner le loyer 
(cf. LACHAT, p. 340). Il n’est par ailleurs pas nécessaire que le défaut soit totalement éliminé pour 
que la consignation en soit plus justifiée. En effet, si les travaux ont débuté et sont toujours en 
cours, le but de la menace de consignation, à savoir faire pression sur le bailleur, aura été atteint 
(cf. LACHAT, p. 338). Des mesures irréversibles et sérieuses en vue de l’exécution des travaux 
doivent cependant avoir été prises par le bailleur (cf. LACHAT, p. 338 n. 273).

2.3. En l’espèce, il y a eu deux décisions de consignation du loyer, la première le 28 novembre 
2017 (cf. pièce 15 demandeurs), la seconde le 28 septembre 2018 (cf. pièce 122 défendeurs). Il 
convient d’examiner leur licéité formelle séparément.

2.3.1. De novembre 2016 à octobre 2017, les locataires et les bailleurs ont échangé divers 
courriers relatifs aux moisissures constatées dans cet appartement et à l’obligation d’y remédier 
(cf. pièce 8 demandeurs). Ainsi, le 24 novembre 2016, un courriel des locataires mentionne une 
dégradation rapide et sollicite une intervention afin de traiter le « problème avec les moisissures ». 
Par courriel du 24 janvier 2017, les locataires donnent une description détaillée de la dégradation 
et sollicitent une prise de décision rapide afin de pallier aux problèmes, tout en mentionnant la 
possibilité de demander une réduction de loyer et de procéder à la consignation. Des messages 
échangés de février à mai 2017, puis en juillet 2017, il ressort que les bailleurs ont des difficultés 
pour se faire entendre de l’administrateur de l’immeuble en propriété par étages où se trouve 
l’appartement en cause. En octobre 2017, les locataires font intervenir leur assurance de 
protection juridique. Dans son courrier du 6 octobre 2017, celle-ci met en demeure les bailleurs de 
« faire le nécessaire sans délai, afin de rendre cet appartement salubre et de régler, une bonne foi 
pour toutes, les graves défauts d’humidité ». Un délai au 30 octobre 2017 est imparti aux bailleurs 

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pour se déterminer. Ceux-ci réagissent le 11 octobre 2017 en proposant aux locataires une 
réduction de loyer de CHF 200.- par mois, et en réitérant leurs difficultés à remédier au problème 
dès lors que son origine n’a pas encore pu être déterminée. Enfin, par courrier du 27 octobre 2017, 
le représentant des locataires refuse l’offre faite, impartit un ultime délai au 15 novembre 2017 aux 
bailleurs pour entreprendre les premières démarches utiles à la suppression du défaut, et indique 
que, passé ce délai, les locataires consigneront le loyer (cf. pièce 13 demandeurs). Par courrier du 
9 novembre 2017, les bailleurs réitèrent l’inutilité d’intervenir tant que l’origine des moisissures n’a 
pas été établie et proposent une réduction de loyer de CHF 300.- par mois.

Par courrier du 27 octobre 2017, les locataires ont ainsi menacé pour la première fois les bailleurs 
de consigner les loyers. Ils impartissent à cet égard un délai au 15 novembre 2017 aux bailleurs 
pour remédier au défaut et éviter la consignation. S’il est exact que les bailleurs connaissaient 
depuis plusieurs mois l’existence des défauts, ce n’est donc que par ce courrier du 27 octobre 
2017 qu’ils ont été menacés de consignation. Le courriel du 24 janvier 2017 ne peut en effet être 
pris en compte à ce titre puisque la consignation n’y est évoquée que comme une possibilité 
théorique. On ne saurait cependant en déduire que le délai au 15 novembre 2017 imparti aux 
bailleurs par courrier du représentant des locataires du 27 octobre 2017 pour remédier au défaut 
est trop bref. Dans la mesure en effet où cela faisait de nombreux mois que les locataires 
demandaient aux bailleurs de remédier aux défauts constatés, ce temps doit être pris en compte. 
Le délai accordé aux bailleurs pour effectuer les travaux nécessaires était par conséquent suffisant 
pour justifier la consignation du loyer dans l’hypothèse où les travaux n’étaient pas entamés dans 
le délai fixé. Or, si les bailleurs ne sont pas restés inactifs puisqu’ils sont intervenus à plusieurs 
reprises auprès de l’administrateur de la propriété par étages (cf. pièce 106 et 111 défendeurs), 
que celui-ci a contacté le vendeur et maître d’œuvre du bâtiment (cf. pièces 101 et 106 
défendeurs) le 8 décembre 2016 déjà, qu’il y a eu une visite de l’appartement le 21 février 2017 
avec un architecte (cf. pièces 107 défendeurs), une assemblée générale des copropriétaires 
d’étage le 3 mai 2017 (cf. pièce 108 défendeurs), et une autre le 2 mai 2018 (cf. pièce 114 
défendeurs) avec pour thème les défauts constatés et la nécessité d’y remédier, force est de 
constater qu’ils n’ont entrepris aucune mesure irréversible et sérieuse en vue de l’exécution des 
travaux, comme de mandater une entreprise pour les effectuer.

Au vu de ce qui précède, la procédure de consignation opérée le 28 novembre 2017 était donc 
formellement valable et l’appel doit être rejeté sur ce point.

2.3.2. Après le dépôt de la demande du 11 avril 2018, B.________ et C.________ ont vendu leur 
appartement le 26 juin 2018 à A.________ SA. Dans ce cadre, des pourparlers transactionnels ont 
été engagés par la nouvelle propriétaire avec les locataires (cf. pièce 121 défendeurs). Les 
demandeurs ont alors versé à A.________ SA les loyers pour les mois d’août et de septembre 
2018. Les pourparlers engagés ont échoué et la nouvelle propriétaire a mis les travaux prévus en 
attente (cf. pièce 23 demandeurs). Le 14 septembre 2018, les locataires ont déposé un mémoire 
complémentaire. Ils y allèguent (allégué 37, DO 43) que, « étant donné que la défenderesse 
refuse de terminer les travaux nécessaires, aussi bien à l’intérieur du logement que pour la 
réfection de la façade, les demandeurs consigneront à nouveau le loyer, depuis la fin de ce 
mois ». Le 28 septembre 2018, soit pour les loyers à partir du mois d’octobre 2018, les locataires 
ont repris la consignation des loyers.

Au vu du texte du courriel de A.________ SA du 13 septembre 2018 (cf. pièce 23 demandeurs), il 
apparaît à l’évidence que le bailleur opposait aux locataires un refus clair et définitif : « […] je vous 
informe que les travaux prévus dans votre appartement ne seront pas exécutés et mis en attente. 
Je laisse maintenant à notre avocat qui nous lit en copie de donner la suite qui s’impose et lances 

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les procédures ». Dans ces conditions, les locataires pouvaient se dispenser d’impartir au bailleur 
un délai raisonnable pour réparer le défaut et de le menacer de consigner le loyer.

La procédure de consignation opérée le 28 septembre 2018 était dès lors également formellement 
valable et l’appel sera rejeté sur ce point.

3.

En sus de l’invalidité formelle des deux procédures de consignation (cf. consid. 2 ci-avant), les 
appelants font valoir que l’appartement des intimés ne présente pas de défaut qui leur soit 
imputable, de sorte que la consignation était matériellement illicite et que la réduction de loyer 
effectuée par les premiers juges n’est pas justifiée et, en tous les cas, excessive. Ils allèguent que 
les problèmes d’humidité excessive et de moisissures sont exclusivement imputables aux 
locataires et qu’aujourd’hui, grâce aux mesures prises par les bailleurs, les problèmes ont été 
résolus. Quant aux intimés, ils allèguent dans leur appel joint que l’appartement souffre d’un 
problème d’humidité et de moisissures, que le parquet des chambres a certes été réparé, mais 
qu’il subsiste un problème d’étanchéité de la façade dont la réparation incombe aux bailleurs.

3.1. Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a 
été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Il y a défaut lorsque l'état réel de la 
chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le 
bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait 
légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu. Le défaut de la chose 
louée est une notion relative, son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il 
convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la 
construction, le montant du loyer. Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de 
la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d 
CO). Pour sa part, le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose 
louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut 
objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Des défauts de moyenne importance 
et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la 
remise en état de la chose (al. 1 let. a) et la réduction du loyer (al. 1 let. b). Il n'est pas nécessaire 
que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable. Pour se libérer, le bailleur peut toujours 
prouver que le défaut a été causé par le locataire (cf. art. 259a al. 1 CO). Si le bailleur n'apporte 
pas cette contre-preuve, le loyer doit être réduit, même si l'origine exacte du défaut ne peut être 
établie, et cela sans faute du bailleur. La réduction du loyer est proportionnelle au défaut; elle est 
due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce 
dernier (art. 259d CO). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou 
proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente: la valeur objective de la chose 
avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la 
même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis 
qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la 
casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (cf. arrêt TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 
consid. 5.2). Le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation dans la détermination de la quotité 
de la réduction du loyer (cf. arrêts TF 4A_581/2016 du 25 avril 2017 consid. 3.2.1 ; 4A_628/2010 
du 23 février 2011 consid. 5.1).

3.2. Les premiers juges, après avoir analysé les déclarations de la locataire D.________ et 
celles de la bailleresse B.________ et du représentant de A.________ SA, ont retenu que les 
photos produites par les demandeurs témoignent de la moisissure sur les murs de l’appartement, 

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de la condensation excessive et de la dégradation du parquet. Selon ses propres déclarations, la 
défenderesse B.________ avait également constaté de la condensation sur les vitres lorsqu’elle 
occupait cet appartement. De plus, le travail de l’entreprise G.________ SA et la pose de regel-air 
ont permis de résoudre un certain nombre de problèmes, ce qui signifie que l’appartement était 
manifestement défectueux. Dans ces circonstances, il est incontestable que l’appartement loué a 
souffert de défauts. Les locataires d’un logement relativement neuf peuvent en effet s’attendre à 
l’absence de moisissures et d’humidité excessive. Même si les travaux de réfection effectués par 
l’entreprise G.________ SA et la pose de regel-air ont apparemment contribué à diminuer voire 
supprimer l’apparition de nouvelles moisissures, il semblerait que l’appartement loué présente 
encore une humidité excessive, comme le démontrent les photos produites par les demandeurs. 
L’appartement est ainsi toujours défectueux (cf. décision attaquée p. 15 consid. 5).

Les appelants ne contestent pas la présence d’une humidité excessive dans l’appartement en 
cause, mais font valoir que ce problème n’a jamais empêché les locataires d’utiliser toutes les 
pièces de l’appartement, de sorte qu’ils ne peuvent se plaindre d’un réel défaut, mais seulement 
d’une perte de confort. Ils ne sauraient être suivis sur ce point. En effet, s’il est exact que toute 
diminution du confort survenant en cours de bail ne constitue pas un défaut de la chose louée, tel 
est en revanche le cas lorsque survient une contrariété par rapport à ce qui était convenu. La 
jurisprudence cite à cet égard l’exemple d’un locataire dont l'appartement au-dessus n'est pas loué 
au moment de la conclusion du contrat, et qui – en l'absence de promesse spéciale – ne pourra 
pas demander une réduction du loyer lorsqu'il sera occupé, en faisant valoir qu'il en résulte pour lui 
quelques bruits et ainsi une diminution de son confort. En effet, il doit s'attendre, dans un 
immeuble locatif, à ce que les appartements soient loués et, en l'absence de toute promesse 
spéciale, il ne saurait exiger qu'un appartement reste vide ou ne soit occupé que par un locataire 
particulièrement peu bruyant (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3). Or, en l’espèce, il s’agit d’un défaut 
bien plus conséquent. Tant B.________, propriétaire et première utilisatrice de l’appartement, qui a 
expliqué qu’elle était contrainte d’essuyer tous les matins la condensation sur les vitres, même en 
aérant correctement (cf. DO 184), que D.________, locataire et utilisatrice actuelle de 
l’appartement, ont en effet exposé qu’il y a un problème de condensation sur les vitres, problème 
qui s’est amélioré avec la pose des regel-air, mais sans disparaître complètement (cf. DO 180, 
181, 184). Avec les premiers juges, il faut convenir que les locataires d’un appartement 
relativement neuf peuvent s’attendre à l’absence de moisissures et d’humidité excessive. La 
présence d’une humidité excessive, à tel point qu’une condensation se forme sur les vitres, et de 
moisissures, constitue ainsi sans conteste un défaut qui affecte non seulement le confort des 
locataires mais restreint l’utilisation de l’appartement loué, même s’il ne l'entrave pas 
considérablement.

Les appelants font également valoir que la réelle cause des problèmes d’humidité excessive 
rencontrés par les locataires réside dans leur propre comportement consistant à ignorer les règles 
élémentaires d’aération de leur logement, ainsi que les prescriptions spéciales émises pour une 
parfaite ventilation. En première instance, ils avaient allégué à cet égard avoir conseillé aux 
locataires de ventiler leur logement pour éviter l’apparition de moisissures (cf. réponse allégués 52, 
57, duplique allégué 206), avoir constaté que les locataires ne ventilaient pas correctement et 
surchauffaient à plus de 22° C leur appartement (cf. duplique allégués 203, 204), et avoir constaté, 
lors d’une visite des locaux le 25 janvier 2019, qu’il n’y avait plus de problème d’humidité (cf. 
duplique allégué 209 et 210). Tous ces allégués étaient contestés par les intimés (cf. réplique 
allégués 52, 176, 186, 197 ; détermination allégués 203, 204, 210). Il ressort en revanche de 
l’audition des parties que l’appartement rencontrait un important problème d’humidité, déjà à 
l’époque où B.________ et C.________ y habitaient et le ventilaient correctement (cf. DO 184). 

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Par ailleurs, si la pose des regel-air a résolu le problème de l’humidité excessive dans l’air, comme 
allégué par les appelants (cf. DO 187), il reste toujours celui de la condensation sur les vitres 
lorsque la température extérieure est négative (cf. DO 181). Or, force est de constater que tant que 
cette condensation persiste, l’appartement ne peut être considéré comme libre de défauts.

3.3. S’agissant du taux de réduction de loyer, les premiers juges ont cité un certain nombre 
d’exemples de réductions opérées par les autorités judiciaires en lien avec des problèmes liés à 
l’eau et à l’humidité, avant de conclure, par appréciation en équité, qu’une réduction de loyer de 
20 % se justifiait du 24 janvier 2017, soit dès la date où le défaut avait été signalé pour la première 
fois, et jusqu’au 15 juin 2018, date des travaux effectués par l’entreprise G.________ SA. Ils ont 
ensuite retenu que, dès cette date, compte tenu des défauts persistants, une réduction de 10 % 
est adéquate, celle-ci étant ramenée à 5 % dès la réfection du parquet.

Les appelants estiment qu’une réduction maximale de 2 % pourrait être accordée aux locataires 
dès lors qu’ils contreviennent aux recommandations sur la bonne aération du logement et qu’ils le 
surchauffent en période hivernale, que la pose des regel-air a corrigé le problème, que les 
problèmes d’humidité ne surviennent qu’en période hivernale lorsque les températures sont 
négatives, qu’un simple coup de chiffon sur les vitres en hiver permet de limiter l’humidité et la 
condensation, que les peintures ont été refaites et que les parquets seront également refaits.

Dès lors que les appelants se prévalent notamment de ce que les peintures ont été refaites et que 
les parquets le seront également, force est de constater que, nonobstant sa formulation – « depuis 
l’hiver 2017 et pour l’avenir » – la motivation relative à leur conclusion subsidiaire proposant une 
réduction maximale de 2 % du 1er décembre au 1er mars de chaque année se rapporte au taux de 
5 % retenu par le Tribunal des baux pour la dernière période, soit celle postérieure aux travaux de 
peinture et de réfection des parquets. Dans ces conditions, point n’est besoin d’examiner les 
chiffres 3, 4 et 5, 1ère phrase, du dispositif de la décision attaquée qui concernent les périodes 
antérieures.

S’agissant du taux de réduction pour la période postérieure à la réfection des parquets, qui a eu 
lieu le 29 novembre 2019, il convient de relever que les appelants ne démontrent en aucune 
manière pour quelle raison un taux de 2 % devrait être appliqué plutôt que celui de 5 % retenu par 
le Tribunal des baux. Dans la mesure où les premiers juges ont fixé ce taux de réduction par 
appréciation et en équité, et non en procédant à un calcul proportionnel exact, une réduction de 
CHF 90.- par mois pour une humidité excessive se manifestant par de la condensation sur les 
vitres n’est pas arbitraire et on ne voit pas, et les appelants ne le démontrent pas, que le Tribunal 
des baux aurait abusé de son pouvoir d’appréciation.

Le Tribunal des baux a tenu compte d’un taux de réduction moyen sur l’année, sans opérer de 
distinction relative aux mois où le défaut est plus apparent. Cette manière de faire était correcte 
s’agissant des taux de réduction de 20 % et de 10 % dès lors qu’ils concernaient non seulement 
l’humidité excessive et la condensation sur les vitres, mais, pour le premier, aussi les moisissures 
sur les murs et les parquets abîmés, et, pour le second, aussi les parquets abîmés, soit des 
défauts permanents. Il en va en revanche différemment s’agissant du défaut résiduel de la 
condensation sur les fenêtres. Selon les déclarations de D.________, la pose des regel-air a en 
effet amélioré le problème de l’humidité, mais cette amélioration est « insuffisante lorsque la 
température extérieure est négative. Il y a alors toujours de la condensation sur les fenêtres » (cf. 
DO 181). Dans la mesure où le défaut ne se manifeste qu’en présence de températures 
extérieures négatives et où des températures minimales négatives sont régulières à F.________ 
de novembre à mars (cf. www.meteoblue.com, rubrique Histoire & Climat [consulté le 3 avril 

http://www.meteoblue.com

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2020]), il se justifie de retenir que la réduction de loyer de 5 % doit être appliquée durant ces cinq 
mois exclusivement. L’appel sera admis dans cette mesure et le chiffre 5, 2ème phrase, du dispositif 
de la décision attaquée sera modifié en ce sens que dès le mois de décembre 2019, le loyer de 
l’appartement sera réduit de CHF 90.- pour atteindre CHF 1'710.- pour les mois de novembre à 
mars de chaque année.

3.4. Il reste à déterminer dans quelle mesure il y a lieu de faire droit aux conclusions de l’appel 
joint selon lesquelles A.________ SA doit être condamnée à faire exécuter les travaux de réfection 
de la façade nécessaires pour supprimer les infiltrations d’eau et d’humidité excessive dans 
l’appartement en cause.

La survenance d'un défaut en cours de bail peut notamment justifier une remise en état de la 
chose (art. 259a al. 1 let. a CO), de même qu'une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 
let. b CO). Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose, lorsque la réparation du 
défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n'a pas de prise sur 
le défaut, ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné (cf. arrêt TF 
4A_244/2009 du 7 septembre 2009 consid. 3.2). Lorsque le défaut ne peut pas être supprimé en 
raison de coûts disproportionnés, la réduction de loyer est due pour les nuisances subies par le 
locataire (cf. arrêt TF 4A_244/2009 du 7 septembre 2009 consid. 4).

Les premiers juges ont constaté que « les défauts de la façade semblent être la cause des défauts 
d’humidité excessive dans l’appartement des demandeurs » (cf. décision attaquée p. 16 consid. 6), 
et que « la remise en état de la chose louée telle que requise par les demandeurs consiste à 
astreindre A.________ SA à faire exécuter les travaux de réfection de la façade » (cf. décision 
attaquée p. 16 consid. 7). Le Tribunal des baux a cependant renoncé à exiger cette réfection de la 
façade en raison du fait que les travaux qui devraient être entrepris sont relativement coûteux et 
que « les défauts persistants sont relativement peu importants par rapport à ce qu’ils ont été 
auparavant », de sorte qu’il paraît disproportionné d’astreindre le bailleur à procéder à ces travaux 
(cf. décision attaquée p. 16-17 consid. 7).

Les intimés concèdent aux premiers juges que la solution choisie – renoncer à la réparation 
complète moyennant une réduction de loyer de 5 % – n’est pas inéquitable. Ils maintiennent 
néanmoins leur conclusion relative à l’exécution des travaux de réfection de la façade, afin de 
maintenir la consignation du loyer tant que dure la procédure telle que prolongée par l’appel des 
propriétaires (cf. appel joint p. 20). De leur côté, les appelants font valoir qu’il n’est pas établi que 
l’immeuble présente un défaut des façades est et sud de l’appartement en cause et que, dans la 
mesure où aucun défaut ne subsiste à l’intérieur de l’appartement, le fait d’obliger le bailleur à 
assumer des travaux sur les parties communes alors que l’intérieur ne présente pas de défaut 
serait « grotesque » (cf. réponse à l’appel joint p. 5).

Il a été constaté (cf. consid. 3.2 ci-avant) que tant que la condensation persiste, l’appartement ne 
peut être considéré comme libre de défauts. L’argumentation des appelants liée à une absence de 
défauts est ainsi dénuée de pertinence. En revanche, s’agissant de travaux qui représentent tout 
de même une somme de CHF 12'000.- à charge du bailleur, selon la démonstration effectuée par 
les intimés, force est de constater que ce montant est disproportionné par rapport au défaut qui 
subsiste et qui représente une moins-value de CHF 90.- par mois pendant cinq mois par année, 
soit CHF 450.- par année.

Ce qui précède conduit au rejet de l’appel joint. Dès lors que les locataires eux-mêmes estiment 
que les travaux de réfection de la façade seraient propres à supprimer les infiltrations d’eau et 
d’humidité excessive dans le logement qu’ils louent, il sera néanmoins précisé d’office que la 

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réduction de loyer de CHF 90.- pour les mois de novembre à mars de chaque année est due 
jusqu’au moment où le bailleur A.________ SA aura fait exécuter les travaux de réfection de la 
façade nécessaires pour supprimer les infiltrations d’eau et d’humidité excessive dans le logement 
loué par les intimés.

4.

Les appelants critiquent par ailleurs l’argumentation du Tribunal des baux s’agissant des frais 
accessoires.

4.1. L'appel doit être motivé (art. 311 al. 1 CPC). Pour satisfaire à son obligation de motiver, 
l’appelant doit discuter les motifs de la décision entreprise et notamment indiquer précisément en 
quoi il estime que la décision attaquée est erronée (cf. ATF 138 III 374 consid. 4.3.1), sous peine 
d'irrecevabilité (cf. arrêt TF du 5A_503/2018 du 25 septembre 2018 consid. 6.3).

En l’espèce, le Tribunal des baux a retenu que le contrat signé par les parties le 17 mars 2015 ne 
mentionnait que trois postes de frais accessoires à la charge des locataires – l’électricité des 
locaux communs et des installations communes, l’évacuation des ordures et la taxe d’utilisation au 
raccordement TV – et que seuls ces trois postes sont par conséquent à la charge des 
demandeurs, les autres frais accessoires étant réputés inclus dans le loyer convenu. Dans la 
mesure où les défendeurs n’ont pas présenté de décomptes de charges, et où, selon les pièces 
produites, seuls les frais d’électricité des locaux communs sont établis, les autres postes à la 
charge des défendeurs ne peuvent, en l’état, leur être facturés. Les premiers juges en ont conclu 
que les demandeurs sont fondés à réclamer la restitution de l’indu et à obtenir une réduction de 
l’acompte de frais accessoires pour le futur. Ils ont fixé à CHF 15'520.- le montant à restituer aux 
locataires par B.________ et C.________ pour la période du 1er avril 2015 au 31 juillet 2018, et à 
CHF 388.- par mois d’août 2018 à l’entrée en force de leur décision le montant dû par 
A.________ SA.

Les appelants concluent au rejet de toutes les prétentions des locataires. Cela étant, dans 
l’argumentation de leur appel, ils ne s’en prennent qu’à la fixation du loyer et des frais accessoires 
opérée par les premiers juges à la charge de A.________ SA. Dans ces conditions, force est de 
constater que le chiffre 8 du dispositif de la décision attaquée, aux termes duquel B.________ et 
C.________ sont condamnés solidairement à payer CHF 15'520.- aux époux D.________ et 
E.________, créanciers solidaires, à titre de remboursement des frais accessoires indûment payés 
pour la période du 1er avril 2015 au 31 juillet 2018, n’est pas valablement contesté en appel et que 
les conclusions des appelants sont donc irrecevables en ce qui le concerne.

4.2. S’agissant du montant de CHF 388.- par mois que A.________ SA a été condamnée à 
restituer aux intimés d’août 2018 à l’entrée en force de la décision attaquée, il y a lieu de retenir ce 
qui suit.

4.2.1. Selon l'art. 257a al. 2 CO, les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela 
a été convenu spécialement. La loi exige donc que les parties en soient convenues d'une manière 
suffisamment précise, en détaillant les postes effectifs. En concluant le contrat, le locataire doit 
comprendre facilement quels sont les postes qui lui seront facturés en plus du loyer (cf. 
ATF 135 III 591 consid. 4.3.1). Pour la convention sur les frais accessoires, l'art. 257a al. 2 CO 
n'exige pas de forme spéciale. Toutefois, si le contrat a été conclu par écrit, il faut considérer que 
les parties ont également déterminé par écrit quels frais accessoires étaient mis à la charge du 
locataire (cf. ATF 135 III 591 consid. 4.3.4).

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Quand les parties n’ont rien prévu, expressément ou implicitement, le loyer rémunère tous les frais 
accessoires (cf. LACHAT, p. 406). Le plus souvent, les parties adoptent le système des acomptes 
provisionnels. Le locataire paie alors périodiquement, en règle générale une fois par mois, un 
montant connu à l’avance, en sus du loyer. Une fois par an, le bailleur comptabilise les frais 
accessoires effectifs et adresse au locataire un décompte (cf. LACHAT, p. 407). Le bailleur ne peut 
facturer au locataire que le coût effectif des frais accessoires et ne peut réaliser aucun profit sur 
les frais accessoires. Il appartient par conséquent au bailleur de prouver le montant des frais 
accessoires qu’il réclame (cf. LACHAT, p. 408).

Le bail est un contrat de durée. La réglementation permet au bailleur de le modifier unilatéralement 
à certaines conditions, en particulier lorsqu’il entend majorer le loyer (cf. art. 269d al. 1 CO ; 
LACHAT, p. 498). La majoration est nulle lorsqu’elle n’est pas notifiée au moyen du formulaire 
officiel, n’est pas motivée, ou est assortie d’une résiliation ou d’une menace de résiliation (cf. 
LACHAT, p. 509). Elle doit en outre être notifiée et effectivement reçue par le locataire au moins dix 
jours avant le début du délai de résiliation du bail (cf. LACHAT, p. 507).

Selon l’art. 261 al. 1 CO, si après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée, le bail 
passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose. Les baux à loyer en cours passent ainsi à 
l’acquéreur, avec tous les droits et obligations qui leur sont attachés, pour l’avenir et dans leur état. 
Si le nouveau propriétaire peut proposer un avenant aux locataires, il n’est pas autorisé à modifier 
le contenu du contrat (cf. LACHAT, p. 895). Devenant partie au bail, l’acquéreur peut le résilier pour 
son échéance contractuelle, mais seulement à partir du jour où il est inscrit au registre foncier (cf. 
LACHAT, p. 901).

4.2.2. En l’espèce, les premiers juges ont retenu que le contrat signé par les parties le 17 mars 
2015 mentionne seulement trois postes de frais accessoires à la charge du locataire, l’électricité 
des locaux communs et des installations communes, l’évacuation des ordures et la taxe 
d’utilisation au raccordement TV. Seuls ces trois postes de frais accessoires sont ainsi à la charge 
des demandeurs, tous les autres frais étant réputés inclus dans le loyer. Les défendeurs n’ont pas 
présenté de décompte de charges. Au dossier, figurent les tableaux récapitulatifs des charges de 
la propriété par étages. Le seul poste à la charge des locataires figurant dans le compte 
d’exploitation est l’électricité des parties communes qui se monte à CHF 1'782.25 dont 8 % sont à 
la charge de l’appartement occupé par les demandeurs. Les charges pouvant être mis à la charge 
des locataires demandeurs s’élèvent par conséquent à CHF 12.- par mois. Faute de décomptes, 
les autres postes à la charge des défendeurs – évacuation des ordures et taxes d’utilisation au 
raccordement TV – ne peuvent, en l’état, pas être facturés aux demandeurs.

Les appelants ne contestent pas ce raisonnement. Ils font en revanche valoir que la volonté des 
parties était de conclure un contrat de bail au prix de CHF 2'200.-, mais que l’inexpérience des 
bailleurs B.________ et C.________ les a amenés à scinder ce montant en un loyer de 
CHF 1'800.- et un acompte de frais accessoires de CHF 400.-. Ils estiment que le nouveau bailleur 
A.________ SA ne devrait pas se voir imputer cette inexpérience, et proposent de fixer le loyer 
« tout compris » à CHF 2'200.-. Ils se réfèrent à cet égard à une proposition de contrat de bail du 
25 juin 2018 avec modification de perception du loyer, suppression de l’acompte de charges et 
remplacement par un loyer tout inclus, qu’ils allèguent avoir soumis aux locataires (cf. pièce 5 
appelants). La recevabilité de cette pièce en appel est sujette à caution dans la mesure où elle est 
antérieure à la décision attaquée et que les appelants n’allèguent ni ne prouvent pour quelle raison 
il ne leur était pas possible de la produire en première instance (cf. art. 317 al. 1 CPC). Cela étant, 
fût-elle recevable, cette pièce ne modifie par la situation. En effet, A.________ SA a acquis 
l’appartement en cause par contrat du 26 juin 2018 et l’inscription au registre foncier a été 

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effectuée le 9 août 2018 (cf. pièce défendeurs produite le 29 novembre 2018). Elle pouvait donc, 
dès cette date, résilier le contrat de bail des intimés en respectant les délais contractuels, soit trois 
mois pour le 1er avril suivant (cf. pièce 2 demandeurs), ce qu’elle n’a pas fait. Elle ne pouvait en 
revanche modifier unilatéralement le contrat de bail, notamment en majorant le montant du loyer. 
Dans ces conditions, elle doit se voir opposer le contrat tel que conclu par les bailleurs précédents. 
C’est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu que, dès le mois d’août 2018, les intimés 
étaient fondés à réclamer la restitution de l’indu, soit un montant de CHF 388.- par mois, à 
l’encontre de A.________ SA jusqu’à l’entrée en force de la décision attaquée. L’appel sera par 
conséquent rejeté sur ce point.

5.

5.1. Les appelants contestent encore la répartition des frais opérée par le Tribunal des baux 
pour la procédure de première instance. Invoquant la disproportion de la consignation opérée par 
les locataires, le fait qu’ils n’ont pas obtenu gain de cause sur la réfection de la façade de 
l’immeuble, qu’ils ont obtenu une réduction maximale de CHF 360.- par mois depuis le 24 janvier 
2017 jusqu’au 15 juin 2018 alors que les bailleurs leur avaient proposé une réduction de loyer de 
CHF 300.-, et que le rejet des conclusions relatives aux frais accessoires permet aux locataires de 
jouir d’un appartement à un prix très largement inférieur au marché grâce à l’inexpérience des 
bailleurs, ils concluent à ce que les dépens de la procédure de première instance soient 
principalement supportés par les intimés.

En vertu de l'art. 106 al. 2 CPC, lorsqu’aucune des parties n’obtient entièrement gain de cause, les 
frais sont répartis selon le sort de la cause.

A l'issue de la procédure d'appel, force est de constater que la mesure dans laquelle les parties 
succombent se trouve confirmée dans une très large mesure, les appelants n’ayant obtenu gain de 
cause supplémentaire qu’en ce qui concerne la durée de la réduction de loyer de CHF 90.- par 
mois, limitée à cinq mois par année. Dans ces conditions, la répartition des frais opérée par les 
premiers juges, selon laquelle les bailleurs supporteront 90 % de la totalité des dépens, reste 
adéquate. En effet, les locataires ont obtenu largement gain de cause s’agissant de la légalité de 
la consignation des loyers, de la réduction de loyer demandée, et du montant des frais accessoires 
dus. L’appel sera par conséquent rejeté sur ce point.

5.2. Les appelants contestent également le montant des honoraires du mandataire des 
locataires retenu par les premiers juges pour fixer les dépens, soit CHF 25'756.20. Ils font valoir 
que ce montant est surévalué dans la mesure où il dépasse de plus de CHF 8'000.- les honoraires 
indiqués par leur propre mandataire.

En l’espèce, le Tribunal des baux a modéré la liste des opérations présentée par Me Alain Ribordy 
(cf. DO 192-194). Il a réduit le temps indiqué pour un certain nombre d’opérations et retenu un 
temps total de 4'545 minutes, soit 75 heures et 45 minutes. Compte tenu de l’ampleur de la 
procédure, qui a donné lieu à un double échange d’écritures et à des échanges relatifs à la 
question de l’assistance judiciaire demandée par B.________ et C.________, cette durée ne 
semble pas excessive. On notera à cet égard que la mandataire des bailleurs a également porté 
en compte plus de 4'000 minutes, la différence entre les montants respectifs de CHF 25'000.- et de 
CHF 17'000.- ne résultant que pour CHF 2'200.- environ des heures prises en compte, le solde 
étant due principalement à la majoration de 16.08 % en raison de la valeur litigieuse et au forfait 
de 5 % pour les débours omis par Me Jarry-Lacombe. Les appelants n’indiquent au surplus pas 
quelles opérations en particulier auraient été surévaluées. L’appel sera par conséquent également 
rejeté sur ce point.

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5.3. Il n’est pas perçu de frais judiciaires (art. 116 al. 1 CPC et art. 130 LJ).

5.4. Selon l’art. 106 al. 1 CPC, les frais de procédure sont mis à la charge de la partie qui 
succombe. Ils sont répartis selon le sort de la cause lorsqu’aucune des parties n’obtient 
entièrement gain de cause (cf. art 106 al. 2 CPC).

En procédure d'appel, les appelants n’ont eu gain de cause que sur un point très accessoire de 
leurs conclusions subsidiaires. Quant aux intimés, ils ont perdu en ce qui concerne les conclusions 
de leur appel joint. Dans ces conditions, il se justifie de dire que chaque partie supporte ses 
propres dépens d’appel.

(dispositif en page suivante)

Tribunal cantonal TC
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la Cour arrête :

I. L'appel est partiellement admis dans la mesure de sa recevabilité.

L’appel joint est rejeté.

Partant, la décision du Tribunal des baux pour les districts de la Gruyère, de la Glâne, de la 
Broye et de la Veveyse du 10 octobre 2019 a dorénavant la teneur suivante :

1. La demande est partiellement admise.

2. Il est pris acte que A.________ SA a effectué les travaux nécessaires pour la 
réfection du parquet dans le logement qu’elle a remis à bail aux époux D.________ et 
E.________, à F.________.

3. B.________ et C.________ sont condamnés solidairement à payer aux époux 
D.________ et E.________, créanciers solidaires, CHF 360.- par mois depuis le 
24 janvier 2017 jusqu’au 15 juin 2018, soit CHF 6'032.90, avec intérêt à 5% l’an depuis 
la date moyenne du 4 octobre 2017.

4. B.________ et C.________ sont condamnés solidairement à payer aux époux 
D.________ et E.________, créanciers solidaires, CHF 180.- par mois depuis le 
16 juin 2018 jusqu’au 8 août 2018, à titre de réduction de loyer, soit CHF 316.45 avec 
intérêt à 5% l’an depuis la date moyenne du 10 juillet 2018.

5. A.________ SA est condamnée à payer aux époux D.________ et E.________, 
créanciers solidaires, CHF 180.- par mois depuis le 9 août 2018 et jusqu’au 
30 novembre 2019, à titre de réduction de loyer, avec intérêt à 5% l’an depuis la date 
moyenne. Dès le mois de décembre 2019 et jusqu’au moment où A.________ SA 
aura fait exécuter les travaux de réfection de la façade nécessaires pour 
supprimer les infiltrations d’eau et d’humidité excessive dans le logement loué 
par D.________ et E.________, le loyer de l’appartement est réduit de CHF 90.- 
pour les mois de novembre à mars de chaque année.

6. Les montants alloués aux époux D.________ et E.________ à titre de réduction de 
loyer et mis à la charge de B.________ et C.________, soit CHF 6'032.90, avec intérêt 
à 5% l’an dès le 4 octobre 2017 et CHF 316.45 avec intérêt à 5% l’an dès le 10 juillet 
2018, seront prélevés sur le compte de consignation de loyers BCF hhh, sur les loyers 
consignés jusqu’au 31 juillet 2018, soit CHF 17'600.-. Le solde éventuel sera libéré en 
faveur de B.________ et C.________.

7. Les montants alloués aux époux D.________ et E.________ à titre de réduction de 
loyer et mis à la charge de A.________ SA, soit CHF 180.- par mois depuis le 9 août 
2018 et jusqu’au 30 novembre 2019, avec intérêt à 5% l’an depuis la date moyenne, 
seront prélevés sur le compte de consignation de loyers BCF hhh, sur les loyers 
consignés depuis le 1er octobre 2018. Le solde éventuel sera libéré en faveur de 
A.________ SA.

8. B.________ et C.________ sont condamnés solidairement à payer CHF 15'520.- aux 
époux D.________ et E.________, créanciers solidaires, à titre de remboursement des 
frais accessoires indûment payés pour la période du 1er avril 2015 au 31 juillet 2018.

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9. A.________ SA est condamnée à payer aux époux D.________ et E.________, 
créanciers solidaires, à titre de remboursement des frais accessoires indûment payés, 
CHF 388.- par mois, depuis le 1er août 2018 et jusqu’à l’entrée en force de la décision.

10. L’acompte de frais accessoires prévu dans le contrat de bail à loyer du 17 mars 2015 
est ramené de CHF 400.- par mois à CHF 12.- par mois, dès l’entrée en force de la 
décision.

11. Tout autre chef de conclusion est rejeté.

12. Les défendeurs supporteront leurs propres dépens. A.________ SA versera à 
D.________ et E.________ une somme de CHF 20'800.- au titre de participation à 
leurs dépens. B.________ et C.________ répondent solidairement de cette somme à 
concurrence de CHF 8'736.-. 

Il n’est pas perçu de frais judiciaires.

II. Il n’est pas perçu de frais judiciaires.

III. Chaque partie supporte ses propres dépens d’appel.

IV. Notification.

Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les trente jours 
qui suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont 
déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). 
L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Fribourg, le 5 mai 2020/dbe

La Présidente : Le Greffier :