# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 73742df2-e904-5874-af55-9d07dfb043b5
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-02
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 02.10.2025  VB.2024.00649
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2024-00649_2025-10-02.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2024.00649	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 02.10.2025
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Umbau und Umnutzung eines geschützten Geschäftshauses: Rekurslegitimation bei befristetem Mietverhältnis; (fehlende) Vereinbarkeit der geplanten Hoffassade mit der Schutzverfügung.

Wird der Wohnwert der Liegenschaft beeinträchtigt, sind Mieter (als Nachbarn) dann rechtsmittellegitimiert, wenn das Mietverhältnis unbefristet oder zumindest auf (genügend) lange Dauer angelegt und nicht gekündigt ist und eine Beeinträchtigung des Wohnwertes geltend gemacht wird. Das vorliegende befristete Mietverhältnis besteht ab der Erteilung der Baubewilligung noch für mehr als vier Jahre. Dem ist anzufügen, dass es auch im Zeitpunkt der Rekurs- und der Beschwerdeerhebung noch bestand bzw. weiterhin besteht und zudem ungekündigt ist. Das Baurekursgericht ging zu Recht von einem auf lange Dauer angelegten Mietverhältnis aus und bejahte die Rekurslegitimation (E. 3).
Der Unterschutzstellungsbeschluss, in welchem die hofseitige Fassade samt den bestehenden Öffnungen sowie die Fenster im 2. Obergeschoss der Hoffassade geschützt wurden, steht dem Bauprojekt entgegen. Der entsprechende Entscheid des Baurekursgerichts ist nicht zu beanstanden (E. 4).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ERMESSEN
FASSADE
FENSTER
LAUBENGANG
LEGITIMATION
MIETER
MIETERLEGITIMATION
REKURSLEGITIMATION
SCHUTZVERFÜGUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 238 Abs. II PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2024.00649

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 2. Oktober 2025

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter
Josua Raster, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

 

 

 

In Sachen

 

 

A AG, 

vertreten durch RA B
und/oder RA C, 

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

D AG, 

vertreten durch RA E,

Beschwerdegegnerin,

 

 

und

 

 

1.    Bausektion des Stadtrates Zürich, 

 

2.    Gebäudeversicherung Kanton Zürich, 

Feuerpolizei,

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend
Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 12. März 2024 erteilte die
Bausektion des Stadtrates von Zürich der A AG unter Bedingungen und
Auflagen die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Umnutzung des
Geschäftshauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in
Zürich Oerlikon. 

II.  

Hiergegen gelangte die D AG mit Rekurs vom
18. April 2024 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte
die Aufhebung des Beschlusses und die Verweigerung der Baubewilligung. Mit
Entscheid vom 27. September 2024 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut
und hob den Beschluss der Bausektion vom 12. März 2024 auf.

III.  

Mit Eingabe vom 24. Oktober 2024 erhob die A AG
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, den
Rekursentscheid vom 27. September 2024 aufzuheben und den Beschluss der
Bausektion vom 12. März 2024 zu bestätigen. Eventualiter sei die
Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Beschwerde- und das Rekursverfahren zulasten
der Beschwerdegegnerin. 

Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich verzichtete mit
Eingabe vom 4. November 2024 auf eine Stellungnahme. Das Baurekursgericht
beantragte am 5. November 2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. Mit Eingabe vom 27. November 2024 verzichtete die Bausektion
auf eine Mitbeantwortung der Beschwerde. Die D AG beantragte mit
Beschwerdeantwort vom 28. November 2024 die Beschwerde abzuweisen, soweit
darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführerin.

Am 12. Dezember 2024 erstattete die A AG Replik
und hielt an den gestellten Anträgen fest. Die D AG duplizierte am
27. Januar 2025 innert erstreckter Frist unter Festhalten an den
gestellten Anträgen. Mit Eingabe vom 17. Februar 2025 reichte die A AG
unter Festhalten an den gestellten Anträgen eine weitere Stellungnahme ein. Die
D AG liess sich daraufhin nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die
Beschwerde ist einzutreten.

2.
 

2.1 Das
Baugrundstück liegt am westlichen Rand des Marktplatzes Oerlikon und ist gemäss
geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) der
Quartiererhaltungszone QI5b zugeschieden. Derzeit ist es mit einem
Geschäftsgebäude sowie einem Wohnhaus mit integriertem Ladenlokal und Annexbau
zum Geschäftsgebäude überstellt. Dieser Gebäudekomplex wurde mit Beschluss des
Stadtrates von Zürich vom 4. April 2018 unter Schutz gestellt. 

2.2 Geplant
sind der Umbau und die Umnutzung des Geschäftshauses. Im Erdgeschoss und
teilweise im Untergeschoss soll ein Restaurant eingerichtet werden, während in
den oberen Geschossen Wohnungen erstellt werden sollen. Geplant sind die
teilweise Änderung der inneren Einteilung und der Fassadengestaltung sowie eine
Aufstockung. Das Wohnhaus ist nicht Gegenstand des vorliegenden Bauprojekts.

3.
 

Zu beurteilen ist vorab, ob die Vorinstanz die
Legitimation der vormaligen Rekurrentin und heutigen Beschwerdegegnerin, welche
Mieterin des Ladenlokals im Wohnhaus ist, zulässigerweise bejahte. 

3.1 Die
Vorinstanz führte in ihrem Entscheid zur Rekurslegitimation aus, das strittige
Mietverhältnis sei bis zum 31. August 2028 befristet. Mithin bestehe es ab
Erteilung der Baubewilligung noch für mehr als vier Jahre. Wenn nicht bereits
dies für die Annahme eines auf Dauer angelegten Mietverhältnisses genüge, so
sei zu beachten, dass der Rekurrentin im Mietvertrag ein Vorrecht (echte
Option) zur Verlängerung des Vertragsverhältnisses vom 1. September 2028
bis 31. August 2033 zu neuen Konditionen eingeräumt worden sei. Die
Legitimation könne ihr daher nicht aufgrund eines befristeten Mietverhältnisses
abgesprochen werden.

3.2 Zum
Rekurs ist berechtigt, wer durch die angefochtene
Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer
Aufhebung oder Änderung hat (§ 21 Abs. 1 VRG, § 338a Satz 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Mit dieser
Umschreibung verlangt das Gesetz zunächst eine besondere, beachtenswerte, nahe
Beziehung zum Streitgegenstand, kraft derer Rekurrierende stärker als beliebige
Dritte oder die Allgemeinheit von der angefochtenen Verfügung betroffen sind. Das
vom Gesetz alsdann verlangte schutzwürdige Interesse besteht in der Abwendung
eines Nachteils bzw. in der Erlangung eines Nutzens im Falle des erfolgreichen
Rekurrierens. Das Interesse der Rekurrierenden kann rechtlicher, tatsächlicher,
wirtschaftlicher, ideeller oder anderer Natur sein (zum Ganzen: VGr,
27. Oktober 2016, VB.2016.00343, E. 2.2). Das geltend gemachte
Interesse an der Anfechtung eines baurechtlichen Entscheids muss grundsätzlich
aktuell sein (vgl. dazu Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,
Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21
N. 24 f.).

3.2.1
Bei Rechtsmitteln von Nachbarn gegen ein Bauvorhaben wird nach der
Rechtsprechung in Konkretisierung der allgemeinen Legitimationsvoraussetzungen
eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung und ein Berührtsein in
qualifizierten eigenen Interessen verlangt. Neben Eigentümern benachbarter
Liegenschaften können auch am Nachbargrundstück anderweitig Berechtigte,
insbesondere Mieter, die Legitimationsvoraussetzungen erfüllen. Dabei gelten
allerdings zusätzliche Voraussetzungen. Solche Drittpersonen müssen vom
Streitgegenstand direkt betroffen sein und einen unmittelbaren Nachteil
erleiden; bloss mittelbares Berührtsein genügt nicht (BGer, 20. August
2019, 1C_69/2019, E. 2.7 mit weiterem Hinweis).

3.2.2
In diesem Sinn ist es
erforderlich, dass der Mieter vom strittigen Bauvorhaben nicht nur örtlich,
sondern auch zeitlich berührt ist. Daher ist betreffend das Mietverhältnis
einerseits zu fordern, dass dieses im Zeitpunkt der Beschwerdeerhebung noch
besteht, und andererseits, dass dieses voraussichtlich mit einer gewissen
Wahrscheinlichkeit bis zur Verwirklichung des Bauvorhabens andauert (VGr, 13. Juli
2023, VB.2020.00705, E. 3.2.2 auch zum Folgenden; BGr, 20. August
2019, 1C_69/2019, E. 2.7 und 3.2 mit weiteren Hinweisen). Müsste nämlich
davon ausgegangen werden, dass das Mietverhältnis bis zur Verwirklichung des
Bauvorhabens nicht mehr bestünde, beispielsweise weil es ohnehin befristet oder
bereits gekündigt ist, so hätte der angefochtene Verwaltungsakt keinen Nachteil
für die anfechtende Person zur Folge, den es mit einem Rechtsmittel abzuwenden
gälte (vgl. VGr, 4. September 2008, VB.2008.00262, E. 2.3 ff.;
René Wiederkehr/Stefan Eggenschwiler, Die allgemeine Beschwerdebefugnis
Dritter, 2. A., Bern 2025, Rz. 23 und 72). 

3.2.3
Wird der Wohnwert der Liegenschaft beeinträchtigt, sind Mieter (als
Nachbarn) dann legitimiert, wenn das Mietverhältnis unbefristet oder zumindest
auf (genügend) lange Dauer angelegt und nicht gekündigt ist und eine
Beeinträchtigung des Wohnwertes geltend gemacht wird (VGr, 4. Dezember 2024, VB.2024.00245,
E. 2.2.2: 4. Dezember
2024, VB.2024.00589, E. 3.1; 27. Oktober 2016, VB.2016.00343,
E. 2.2; 25. April 2012, VB.2012.00025, E. 2.1; 30. Mai
2012, VB.2012.00032, E. 4.2; 22. September 2010, VB.2010.00395,
E. 2; BEZ 2012 Nrn. 44 und 66; RB 2000 Nr. 10, 1986
Nr. 10 und 1988 Nr. 6; BEZ 1981
Nr. 34 = RB 1981 Nr. 13; Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 66; Laura Diener/Thomas Wipf in: Christoph Fritzsche et al. (Hrsg.), Zürcher Planungs- und
Baurecht, 7. A.,
Wädenswil 2024, S. 752 f.). Die Anforderung des auf
(genügend lange) Dauer angelegten Mietverhältnisses beruht auf der Überlegung,
dass nur ein Nachbarmieter, der noch eine gewisse Zeit in seiner Wohnung
verbleibt, die Auswirkungen des Baus auf seine Wohnung tatsächlich hinnehmen muss
(VGr, 4. September 2008, VB.2008.00262, E. 2.4).

3.3 Vorliegend
besteht kein unbefristetes, sondern ein vom 1. September 2023 bis 31. August
2028 befristetes Mietverhältnis. Ein – jeweils auf fünf Jahre befristetes –
Mietverhältnis zwischen der Beschwerdeführerin bzw. ihrer Rechtsvorgängerin
(der vormaligen privaten Rekursgegnerin) und der Beschwerdegegnerin (der
vormaligen Rekurrentin) besteht seit dem 1. April 2016 und wurde bereits
zweimal verlängert; das zweite Mal – mit Nachtrag Nr. 2 zum Mietvertrag
vom 31. März 2015 – vorzeitig vom 1. September 2023 bis 31. August
2028. Mit Nachtrag Nr. 2 wurde der Beschwerdegegnerin gleichzeitig ein "Vorrecht
zur Verlängerung des Vertragsverhältnisses" vom 1. September 2028 bis
31. August 2033 zu neuen Konditionen eingeräumt. 

3.3.1
Dass das Mietverhältnis befristet ist, schliesst die (Rekurs-)Legitimation
der Beschwerdegegnerin und vormaligen Rekurrentin entgegen der
Beschwerdeführerin nicht generell beziehungsweise von vornherein aus. Auch ein
auf "lange Dauer" angelegtes Mietverhältnis vermag nach der
Rechtsprechung die Rechtsmittellegitimation zu begründen (vgl. oben
E. 3.2.3). 

3.3.2
Nachdem die strittige Baubewilligung mit Beschluss vom 12. März 2024
erteilt worden war, hat das Baurekursgericht zutreffend festgehalten, das
(befristete) Mietverhältnis bestehe ab Erteilung der Baubewilligung noch für
mehr als vier Jahre. Dem ist anzufügen, dass es auch im Zeitpunkt der Rekurs-
und der Beschwerdeerhebung noch bestand bzw. weiterhin besteht und zudem
ungekündigt ist. Sodann wurde der befristete Mietvertrag bisher bereits zweimal
verlängert, was auf ein auf Dauer angelegtes Mietverhältnis deutet.

3.3.3
Der aktuelle Mietvertrag ist vom 1. September 2023 bis 31. August
2028 befristet. Eine weitere Verlängerung ab 1. September 2028 ist –
zumindest theoretisch – möglich. Im für die Frage der Rekurslegitimation
massgeblichen Zeitpunkt der Rekurserhebung konnte daher davon ausgegangen
werden, dass es mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit noch bis zur
Verwirklichung des Bauvorhabens besteht. Dafür spricht auch, dass mit Nachtrag
Nr. 2 zum Mietvertrag vom 31. März 2015, gültig ab 1. September
2023, über die geplante Sanierung und Umnutzung informiert und darauf
hingewiesen wurde, dass diese bereits im ersten Vertragsjahr des
Mietverhältnisses beginnen könnten.

Vor dem Hintergrund des soeben
Festgehaltenen ging das Baurekursgericht zu Recht von einem auf lange Dauer
angelegten Mietverhältnis aus. Ob das vertraglich vereinbarte Vorrecht
einstmals gewährt werden wird oder nicht, ist dabei unerheblich.

3.4 Nach der
dargelegten Rechtsprechung können neben benachbarten Grundeigentümern auch
Mieter durch ein Bauvorhaben auf einem benachbarten Grundstück in
legitimationsbegründender Weise berührt sein, sofern das zivilrechtliche
Verhältnis geeignet ist, den Zusammenhang zwischen der Beeinträchtigung des
Grundstücks und der besonderen Betroffenheit des Anfechtenden herzustellen
(VGr, 10. Mai 2000, VB.2000.00040, E. 2b = RB 2000 Nr. 10
mit Verweis auf RB 1981 Nr. 13 = BEZ 1981 Nr. 34). Diese
Rechtsprechung erging im Zusammenhang mit der Anfechtung von Baubewilligungen
durch Mieter in Nachbarliegenschaften. In jenen Fällen sind die Interessen von
Mietern und Eigentümern der betroffenen benachbarten Liegenschaft
gleichgerichtet, auf jeden Fall aber nicht entgegengesetzt. 

In der vorliegenden Konstellation betrifft das
streitbetroffene Bauvorhaben zwar nicht das Mietobjekt selbst, befindet sich
jedoch auf demselben Grundstück derselben Eigentümerin bzw. Vermieterin (vgl.
E. 2.1). Im Normalfall stehen sich in einer solchen Konstellation die
Interessen der anfechtenden Mieterin und jene der Eigentümerin bzw. Vermieterin
gegenüber. Weichen die Interessen von anfechtender Mieterin und betroffener
Eigentümerin – wie vorliegend – voneinander ab, ist zu prüfen, ob mit dem Rechtsmittel
wirklich durch das Baupolizeirecht geschützte Interessen verfolgt werden oder
ob nicht eher die privatrechtliche Stellung als Mieter geschützt bzw.
verbessert werden soll (VGr, 10. März 2004, VB.2003.00320, E. 1.1 mit
Verweis auf VGr, 10. Mai 2000, VB.2000.00040, E. 2b = RB 2000
Nr. 10). So darf ein Mieter den öffentlich-rechtlichen Rechtsweg nicht
dazu nutzen, um seine privatrechtlichen Interessen gegenüber dem
Grundeigentümer durchzusetzen (beispielsweise zur Wahrung eines
Mietverhältnisses; VGr, 27. Oktober
2016, VB.2016.00343, E. 2.2 mit Verweis auf VGr, 10. März
2004, VB.2003.00320, E. 1.1; 10. Mai 2000, VB.2000.00040,
E. 2b–c).

3.4.1
In ihrer Rekursbegründung führte die Beschwerdegegnerin zu ihrer
Legitimation aus, der Zugang zu den Obergeschossen der sieben projektierten
Wohnungen wie auch die Anlieferung für die Gastwirtschaft sollen über den
bereits heute – unter anderem von ihr – stark genutzten Innenhof erfolgen.
Zudem solle dieser als Aussenfläche für die Bewohnerinnen und Bewohner der
Wohnungen dienen. Diese aus der Intensivierung der Innenhofnutzung
resultierenden Risiken und Nachteile würden ihre schutzwürdigen Interessen
tangieren. Weiter führte die Beschwerdegegnerin (vormalige Rekurrentin) in
ihrer Beschwerdeantwort aus, sie sei aufgrund der mit der Realisierung
einhergehenden Bautätigkeit sowie der sich im Betrieb ergebenden Emissionen und
Belastungen in ihren schutzwürdigen Interessen betroffen. 

3.4.2
Aus diesen Ausführungen der Beschwerdegegnerin und vormaligen Rekurrentin
wie auch den übrigen Akten ergeben sich keine Hinweise, dass sie nicht vom
Baupolizeirecht geschützte Interessen, sondern solche zivilrechtlicher Natur
verfolgen würde. Insbesondere ist nicht nachvollziehbar, inwiefern sie damit
einen Enteignungsanspruch, welchen ihre Muttergesellschaft aus der 2018
erfolgten Unterschutzstellung der vom Bauvorhaben betroffenen Liegenschaft
ableitet, sichern können sollte.

3.5 Zwischen
den Beweggründen der rekurrierenden Person und dem geltend gemachten Interesse
braucht grundsätzlich kein Zusammenhang zu bestehen. Eine Schranke bildet
jedoch die rechtsmissbräuchliche bzw. zweckwidrige Rechtsmittelerhebung.
Aufgrund des Spannungsverhältnisses zum verfassungsrechtlich garantierten
Rechtsverweigerungsverbots und zur Rechtsweggarantie wird eine solche
allerdings nur mit grosser Zurückhaltung angenommen (VGr, 29. August 2019,
VB.2019.00056, E. 3.3; 8. Juni 2017, VB.2016.00566, E. 2.3;
Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 21 m. w. H.).

3.5.1
Das Baurekursgericht führte in diesem Zusammenhang aus, die Gutheissung des
Rekurses hätte die Abwendung eines Nachteils zur Folge, indem auf dem
Grundstück vorerst nicht gebaut und die Nutzung des Innenhofs nicht
intensiviert würde. Insofern verfolge die Rekurrentin schützenswerte
Interessen. Ein besonderes Recht an der Nutzung des Innenhofs sei dazu nicht
erforderlich, sei sie doch bereits durch die Mehrnutzung als direkte Nachbarin
des Hofs legitimiert. Der Rekurs erscheine zudem nicht von vornherein aussichtslos
und stehe auch nicht im Widerspruch zum Verhalten der Rekurrentin. Ob neben dem
schützenswerten Interesse an der Ergreifung des Rechtsmittels noch andere,
verpönte Motive stünden, sei unter diesen Umständen unerheblich, da das
Rechtsmittel nicht ausschliesslich zweckfremden Mitteln diene.

3.5.2
Wenn das Baurekursgericht gestützt auf diese Erwägungen zum Schluss kam, es
liege kein rechtsmissbräuchlicher Rekurs vor, und die Legitimation der
Rekurrentin bejahte, so ist dies nicht zu beanstanden. Die Beschwerdegegnerin
und vormalige Rekurrentin machte in ihrem Rekurs mehrfache Verletzungen der
Bauvorschriften geltend, welche geeignet wären, das Bauprojekt zu Fall zu
bringen und die künftige Nutzung abzuwenden. Dass sie vor Vorinstanz mit einer
ihrer Rügen durchdrang, macht weitere Ausführungen zur Frage der
Rechtsmissbräuchlichkeit obsolet.

4.
 

4.1 Das vom
geplanten Umbau und der geplanten Umnutzung betroffene Geschäftshaus ist
Bestandteil des mit Beschluss des Stadtrates von Zürich vom 4. April 2018
unter Schutz gestellten Gebäudekomplexes (vgl. dazu oben E. 2). Da im
Baubewilligungsverfahren abzuklären ist, ob einem Bauvorhaben keine
öffentlich-rechtlichen Bestimmungen, namentlich keine solchen aus dem
Planungs-, Bau- und Umweltschutzrecht, entgegenstehen, hatte die Baubehörde im
Zuge des Bewilligungsverfahrens zu prüfen, inwiefern das projektierte Vorhaben
den Unterschutzstellungsbeschluss respektiert und die dort skizzierten
denkmalpflegerischen Vorgaben beachtet (VGr, 3. Dezember 2020,
VB.2019.00746, E. 4.1).

4.2 Das
Baurekursgericht gelangte in seinem Entscheid zum Schluss, die
Baubewilligungsbehörde habe ihr Ermessen überschritten, indem sie das strittige
Bauvorhaben hinsichtlich der Hoffassade als mit der Schutzverfügung vom 4. April
2018 vereinbar erachtete. Nach Ansicht der Beschwerdeführerin hat das
Baurekursgericht damit unzulässigerweise in das behördliche Ermessen
beziehungsweise in die Gemeindeautonomie eingegriffen. 

4.3 Die
Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, für den Schutz der Hofseite ergebe
sich aus dem Dispositiv und den zugrunde liegenden Erwägungen, dass
insbesondere die Fenster im 2. Obergeschoss unter Schutz stünden.
Hinsichtlich der Fassade könne einzig das Rahmensystem aus schlanken Stützen
sowie das starke Dachgesims aus Sichtbeton von der Unterschutzstellung
betroffen sein. Insofern gehe die Vorinstanz von einem falschen Schutzumfang
aus, wenn sie ausführe, die Hoffassade selbst sei geschützt.

4.3.1
Inhalt und Tragweite einer Verfügung ergeben sich in erster Linie aus dem
Dispositiv (VGr, 3. Dezember 2020, VB.2019.00746/762, E. 4.2; 22. Mai
2014, VB.2014.00026, E. 4.3.1; 12. Oktober 2011, VB.2011.00332,
E. 3.2.1, je auch zum Folgenden und mit weiteren Hinweisen). Ist das
Verfügungsdispositiv unklar, unvollständig, zweideutig oder widersprüchlich, so
muss die Unsicherheit durch Auslegung behoben werden. Zu diesem Zweck kann auf
die Begründung der Verfügung zurückgegriffen werden. Soweit der Wille der
verfügenden Behörde zum Ausdruck kommt, ist er bei der Auslegung zu
berücksichtigen. Eine Verfügung ist nach dem Vertrauensgrundsatz so auszulegen,
wie sie der Empfänger aufgrund aller Umstände, die ihm im Zeitpunkt der
Eröffnung bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in guten Treuen
verstehen durfte und musste. Da die Verfügung mit dem Gesetz in Einklang stehen
soll, muss bei der Auslegung mitbeachtet werden, welche Lösung mit dem Gesetz
übereinstimmt. Eine Verfügung wird daher einerseits aufgrund eines gesetzlichen
Massstabs und dessen Auslegungsmethoden ausgelegt, andererseits nach den
Auslegungsgrundsätzen zu den privatrechtlichen Willenserklärungen.

4.3.2
Gemäss Protokollauszug des Stadtrates von Zürich vom 4. April 2018
wurde der Schutzumfang der streitbetroffenen Liegenschaft Vers.-Nr. 03
folgendermassen festgelegt:

"Ladengebäude (1957):

Aussen: Die ornamentale
Hauptfassade mit den Vitrinen am Marktplatz, das Bronzerelief. Die Hoffassade
mit den bestehenden Öffnungen. Ein Flachdach. Eine Aufstockung ist
ausgeschlossen. 

Die Fenster im 2. OG der
Hoffassade. Zusätzliche Fensteröffnungen zur Hofseite sowie Öffnungen in der
Fassadenschicht hinter der Rasterfassade aus Beton gegen den Marktplatz hin
sind in Absprache mit der Denkmalpflege möglich. Eine energetische Ertüchtigung
der Fenster zum Hof im 2. OG ist möglich.

Innen: Die tragende
Gebäudekonstruktion. Das Treppenhaus mit seiner Verglasung gegen den Hof.

Einzelne Riffelgläser können im
1. OG durch glatte Glasbausteine ersetzt werden."

Ferner wurde darin festgehalten, dass das Schutzobjekt
nicht abgebrochen werden und weder durch Änderungen noch durch
Unterhaltsarbeiten in seinem kunst- und kulturhistorischen Charakter
beeinträchtigt werden dürfe. 

Den Erwägungen des Beschlusses
zur Baubeschreibung lässt sich betreffend Hoffassade Folgendes entnehmen: "Die
Hofseite wurde als Rahmensystem aus schlanken Stützen und einem starken
Dachgesims aus Sichtbeton ausgeführt. Die Wandfelder aus Backsteinen wurden mit
einem in Streifen aufgetragenen, rot gefärbten Verputz dekorativ gestaltet. Dem
Treppenhaus wurde ein breites Rasterskelett aus Beton vorgehängt, das mit
Rillglas ausgefacht ist."

4.3.3
Entgegen der Beschwerdeführerin ging das Baurekursgericht in seinem
Entscheid zu Recht davon aus, dass gemäss Unterschutzstellungsbeschluss die
Hoffassade (selbst bzw. an sich) geschützt ist. Dies ergibt sich ohne Weiteres
bereits aus dem Wortlaut des Dispositivs, ohne dass auf die Erwägungen
zurückgegriffen werden müsste. In Letzteren werden die baulichen Besonderheiten
der "Hofseite" beschrieben, welche mit den geschützten Elementen der
Hoffassade gemäss Dispositiv kongruent sind. Vom Schutzumfang erfasst sind
gemäss Dispositiv ferner auch die Fenster im 2. Obergeschoss der
Hoffassade, wobei deren energetische Ertüchtigung in Absprache mit der
Denkmalpflege möglich ist. Dasselbe gilt bezüglich zusätzlicher
Fensteröffnungen zur Hofseite.

4.4 Die
Beschwerdeführerin moniert sodann, das Baurekursgericht habe zu Unrecht das
Bauvorhaben hinsichtlich der Hoffassade als nicht mit der Schutzverfügung
vereinbar beurteilt und damit § 238 Abs. 2 PBG verletzt.

4.4.1
Das Baurekursgericht erwog in seinem Entscheid, zusätzliche
Fensteröffnungen seien laut Schutzverfügung [zwar] möglich. Dies ist zutreffend
und wird zu Recht nicht infrage gestellt: Gemäss Unterschutzstellungsbeschluss
sind zusätzliche Fensteröffnungen zur Hofseite in Absprache mit der
Denkmalpflege möglich.

Weiter erwog das
Baurekursgericht in der zitierten Erwägung, gemäss Bauvorhaben sei nun aber
geplant, alle Fenster im 1. Obergeschoss zu ersetzen. Dabei würden die
dritte, vierte und fünfte Fensteröffnung von links auf das Mass der ersten und
zweiten Fensteröffnung vergrössert. Die bestehende sechste Fensteröffnung von
links solle gänzlich beseitigt werden. So entstünden acht gleich grosse
Fensteröffnungen, wobei drei als Sprossenfenster mit einer mittigen, vertikalen
Sprosse und fünf als Fensterelemente mit einem feststehenden Fensterteil sowie
einer Einflügelbalkontür ausgebildet werden sollten. Die bestehenden Rollkästen
über den Fenstern sollten allesamt entfernt werden. Zudem sei ein Laubengang
geplant, welcher sich im 1. Obergeschoss über nahezu die gesamte
Fassadenlänge des Geschäftsgebäudes erstrecke.

Diese zutreffenden baurekursgerichtlichen Feststellungen
finden ihre Stütze in den bei den Akten liegenden Plänen und Dokumenten des
Baubewilligungsverfahrens und wurden ebenfalls zu Recht nicht infrage gestellt.
Hingegen wird die vorinstanzliche Würdigung dieser Feststellungen von der
Beschwerdeführerin beanstandet.

4.4.2
Das Baurekursgericht folgerte aus den zitierten Feststellungen, das
1. Obergeschoss würde sich hofseitig mit den geplanten Änderungen in einem
völlig neuen Gewand präsentieren. Die gewählten neuen Fensterarten hätten mit
den ursprünglichen nichts mehr gemein. Während es sich im Bestand um
kleinteilige Sprossenfenster handle, würden neu grossflächige Fenster mit nur
einzelnen Sprossen eingesetzt. Sodann verdecke der geplante Laubengang mit
seiner Brüstung etwa einen Drittel der Fenster. Ein bestehendes Fenster werde
mit dem Bauvorhaben gar ganz beseitigt, obwohl gemäss Schutzverfügung die
Hoffassade mit den bestehenden Öffnungen als geschützt gelte. Der Laubengang
zerschneide zudem optisch die Verglasung des Treppenhauses in zwei Teile. Dies,
obwohl gemäss Schutzverfügung das Treppenhaus mit seiner Verglasung geschützt
sei. 

Die Hoffassade erhalte folglich ein völlig neues
Erscheinungsbild, welches nicht mehr unter die Schutzverfügung subsumiert
werden könne. Dass der Laubengang die Idee des bisherigen Fluchtbalkons und
diejenige der vorgelagerten Laderampe aufnehme, führe – entgegen den Erwägungen
in der Baubewilligung – nicht zur Vereinbarkeit des Laubengangs mit der
Schutzverfügung. Der Fluchtbalkon sei hauptsächlich am Annexbau angebracht und
eine filigrane Konstruktion mit horizontalem Staketengeländer. Die Hoffassade werde
von diesem im Unterschied zum geplanten Laubengang nicht berührt. Er finde in
der Schutzverfügung auch eine Erwähnung. Es sei sodann auch nicht ersichtlich,
wie der Laubengang ohne Eingriff in die geschützte Substanz angebracht werden
solle – wie die Bauherrin geltend mache –, sei er doch nicht auf dem Boden
abgestützt, sondern an der Fassade befestigt. Aus den Plänen ergebe sich sodann
nicht klar, ob allenfalls sogar ein stützendes Element im Bereich der
Treppenhausverglasung zu liegen kommen solle.

4.4.3
Diese überzeugenden Erwägungen der Vorinstanz vermag die Beschwerdeführerin
mit ihren Ausführungen nicht infrage zu stellen.

Zwar trifft der Einwand zu, dass die Fenster im
2. Obergeschoss der Hofseite vom Umbau unberührt bleiben. Sodann werden
zusätzliche Fensteröffnungen zur Hofseite im Unterschutzstellungsbeschluss (in
Absprache mit der Denkmalpflege) explizit zugelassen. Daraus kann indes
entgegen der Beschwerdeführerin gerade nicht geschlossen werden, dass die geplanten
Fenster im 1. Obergeschoss zulässig wären bzw. dem
Unterschutzstellungsbeschluss nicht widersprechen würden, zumal die Hoffassade
mit den bestehenden Öffnungen geschützt ist. Es kann vollumfänglich auf die
zitierten zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). 

Der Plan mit den Ansichten zeigt für die Westfassade die
wesentliche Abweichung des Erscheinungsbilds der geplanten gegenüber den
bisherigen Fenstern sowie auch im Vergleich zu den geschützten Fenstern im
2. Obergeschoss. Die geplanten baulichen Massnahmen führen zu einem nicht
hinnehmbaren Verlust der Ablesbarkeit der baulich-architektonischen
Zeugenschaft, welche mit der Unterschutzstellung der Fassade bezweckt wird.
Hinzu kommt, dass die bestehenden Öffnungen in der Hoffassade vom Schutzumfang
ebenfalls erfasst sind, was insbesondere der geplanten Verschliessung einer
bestehenden Öffnung in der Mitte der Fassade entgegensteht.

4.4.4
Entgegen der Beschwerdeführerin ist der vorinstanzliche Schluss, dass sich
das 1. Obergeschoss durch den geplanten Umbau in einem völlig neuen Gewand
präsentieren würde – auch unter Berücksichtigung des auf der gesamten
Gebäudelänge geplanten Laubengangs und der neuen Fassadenelemente über den
Fenstern – ohne Weiteres nachvollziehbar.

Mit dem Argument, dass das Treppenhaus mit seiner
Verglasung gegen den Hof inwendig geschützt sei, vermag die Beschwerdeführerin
nichts daran zu ändern, dass die Verglasung auch Teil des (geschützten)
Erscheinungsbilds der geschützten Fassade ist und eben dieses durch den
geplanten Laubengang optisch zweigeteilt wird, was mit dem Schutzzweck nicht
vereinbar ist, wie die Vorinstanz zutreffend feststellte. So schreibt die
Beschwerdeführerin selbst, Sinn und Zweck der Unterschutzstellung sei die
Erhaltung des Erscheinungsbilds der Hoffassade. Die Behauptung, dass die
Hoffassade nicht in ihrer Substanz geschützt sei, entbehrt indes jeglicher
Grundlage und ist – wie oben in E. 4.3.3 ausgeführt – unzutreffend.

4.4.5
Im Fall einer Um- oder Neuprojektierung wird im Übrigen auch zu prüfen
sein, wie die Vorgabe, wonach im 1. Obergeschoss der Ersatz von einzelnen
Riffelgläsern mit glatten Glasbausteinen zulässig ist, zu berücksichtigen ist. 

4.5 Zusammengefasst
ergibt sich, dass der Unterschutzstellungsbeschluss, in welchem die hofseitige
Fassade samt den bestehenden Öffnungen sowie die Fenster im 2. Obergeschoss
der Hoffassade geschützt wurden, dem Bauprojekt entgegensteht. Der
entsprechende Entscheid des Baurekursgerichts ist nicht zu beanstanden und
erweist sich als rechtmässig. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

5.
 

Ausgangsgemäss wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig
(§§ 70 und 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).
Zudem ist sie zu einer angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerin
zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

6.
 

Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu
erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, ist
dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 anfechtbar (BGE 149 II 170
E. 1; BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4). 

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    325.--     Zustellkosten,

Fr. 4'325.--     Total der Kosten.

3.    Die
Kosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine
Parteientschädigung von Fr. 3'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    die Mitbeteiligten;

c)    das Baurekursgericht.