# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0e4cc630-96ea-5b34-bc1d-9555488be90d
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-23
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 2. Kammer 23.01.2023 II 2022 40
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_002_II-2022-40_2023-01-23.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer II

II 2022 40

Entscheid vom 23. Januar 2023 

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
Dr.iur. Frank Lampert, Richter
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
lic.iur. Prisca Reichlin Brügger, Gerichtsschreiberin

Parteien A.________, 
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt D.________, 

gegen

1. Gemeinderat B.________, 
Vorinstanz,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Beigeladen,

Gegenstand Kausalabgaben (Mehrwertabgabe § 36d PBG)

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Sachverhalt:

A. Die A.________ ist Eigentümerin des in der Gemeinde B.________ in ver-
schiedenen Zonen gelegenen Grundstücks KTN F.________. Der grösste Teil 
der Fläche ist mit Wald bestockt. Eine Teilfläche liegt in der Landwirtschaftszone 
angrenzend an die bestehende Wohnsiedlung G.________ Weitere Teil-flächen 
lagen in der Gewerbezone (südlich angrenzend an die Wohnzone) und im Re-
servegebiet. Im April 2015 ersuchte die A.________ den Gemeinderat 
B.________ um die Aufhebung der Gewerbezone mit einer Fläche von 3'465 m2 
und die Einzonung einer gleich grossen Fläche des Reservegebiets in eine 
Wohnzone für preisgünstigen Wohnungsbau. 

Im Amtsblatt vom nn. (S. xx) publizierte der Gemeinderat B.________ die öffent-
liche Auflage des Teilzonenplanes H.________ Die in der Folge von drei Ein-
sprechern gegen den Teilzonenplan erhobenen Einsprachen wurden vom Ge-
meinderat mit Beschluss vom nn. abgewiesen. Das an der Gemeindeversamm-
lung vom nn. beratene Geschäft (Teilzonenplan H.________) wurde an die Ur-
nenabstimmung vom nn. überwiesen, anlässlich welcher die Stimmberechtigten 
der Teilzonenplanung H.________ mit xx Ja gegen yy Nein zugestimmt haben. 

B. Der Regierungsrat des Kantons Schwyz genehmigte den Teilzonenplan 
H.________ mit Beschluss Nr. 260/2019 vom nn. wobei er im Dispositiv gleich-
zeitig festhielt, dass es sich um eine mehrwertabgabepflichtige Einzonung hand-
le, welche im Grundbuch anzumerken sei. Die Gemeinde B.________ wurde 
eingeladen, nach Rechtskraft dieses Genehmigungsbeschlusses die Abgabe-
pflicht im Grundbuch anmerken zu lassen. Ferner wurde sie eingeladen, nach 
Rechtskraft des Genehmigungsbeschlusses die Höhe der Mehrwertabgabe zu 
verfügen und im Grundbuch anmerken zu lassen. 

C. Die in der Folge bei der Steuerverwaltung eingeholte Verkehrswertschät-
zung für die von der Landwirtschaftszone (bzw. vom Reservegebiet) in die 
Wohnzone W2 übertragene Fläche wurde der A.________ von der Gemeinde 
am 29. Mai 2020 zur Kenntnisnahme zugestellt. Im weiteren Verlauf tauschten 
sich die A.________, die Gemeinde B.________ und das von der Gemeinde bei-
gezogene Amt für Raumentwicklung (ARE) wiederholt über die Bemessung einer 
Mehrwertabgabe aus. Die A.________ beantragte in diesem Zusammenhang 
insbesondere, dass planungsrechtlich von einem zusammenhängenden Ab-
tausch von zwei flächenmässig gleich grossen Grundstücken auszugehen sei 
und entsprechend Mehr- und Minderwerte zu egalisieren seien (Schreiben vom 
30.3.2021). Die Minderwertschätzung bezüglich des aus der Gewerbezone ent-
lassenen Landes erfolgte am 24. August 2021.

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D. Mit Beschluss Nr. 359 vom 7. Oktober 2021 lud der Gemeinderat 
B.________ die A.________ und das ARE ein, zur folgenden aufgrund der steu-
eramtlichen Verkehrswertschätzungen vorgenommenen Berechnung der Mehr-
wertabgabe Stellung zu nehmen:

Mehrwert
Landwirtschaftszone (vor Zonenplanänderung):
3'465 m2 à CHF 6.30/m2 = Fr. 21'829.50
Wohnzone W2 (nach Zonenplanänderung):
3'465 m2 à CHF 1'250/m2 = Fr. 4'331'250.00

Minderwert
Gewerbezone (vor Zonenplanänderung):
3'465 m2 à CHF 800/m2 = Fr. 2'772'000.00
Landwirtschaftszone (nach Zonenplanänderung):
3'465 m2 à CHF 6.30/m2 = Fr. 21'829.50

Verrechnung Mehrwert - Minderwert
Fr. 4'309'420.50 minus Fr. 2'750'170.40 = Fr. 1'559'250.00

Mehrwertabgabe
20% von Fr. 1'559'250.00 = Fr. 311'850.00

Mit Eingabe vom 10. November 2021 an den Gemeinderat B.________ aner-
kannte die A.________, dass die berechnete Mehrwertabgabe von CHF 
311'850.-- nachvollziehbar sei. Es seien aber diverse wertvermindernde Umstän-
de zu berücksichtigen (Rekultivierungskosten für die ehemalige Gewerbezone, 
Verpflichtung zu preisgünstigem Wohnungsbau, Gestaltungsplankosten). Die 
Mehrwertabgabe sei entsprechend auf CHF 36'235.-- zu reduzieren. 

E. Mit Beschluss Nr. 7.14.3 vom 24. März 2022 legte der Gemeinderat 
B.________ die Mehrwertabgabe wie folgt fest: 

1. Die Mehrwertabgabe für das Grundstück KTN F.________ B.________ wird 
auf Fr. 289'866.89 festgelegt und im Grundbuch angemerkt. 

2. Der Gemeinderat B.________ ermächtigt das Grundbuchamt M.________, 
die Anmerkung gemäss Dispositivziffer 1 vorzunehmen. Der 
Gemeindepräsident und der Gemeindeschreiber sind bevollmächtigt und 
werden beauftragt die Grundbuchanmerkung zu veranlassen

3. Die Verfahrenskosten im Betrage von: (…) Fr. 1'190.-- werden der 
A.________ überbunden (…). Die Kosten des Grundbuchamts M.________ 
sind von der A.________ zu bezahlen und werden später in Rechnung 
gestellt. 

4.-6. (RM-Belehrung, Zufertigung)

Mit der Reduktion der Mehrwertabgabe um CHF 21'983.11 gegenüber der 
Ankündigung vom 7. Oktober 2021 berücksichtigte der Gemeinderat eine Er-
höhung des Minderwerts der Gewerbezone aufgrund der Zuweisung zur Land-

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wirtschaftszone von CHF 2'750'170.50 auf CHF 2'860'086.03 gestützt auf die von 
der A.________ geltend gemachten Rekultivierungskosten in Höhe von CHF 
109'915.53. 

F. Gegen den Gemeinderatsbeschluss lässt die A.________ mit Eingabe vom 
19. April 2022 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgemäss Be-
schwerde erheben mit folgenden Anträgen: 

1. Es sei der Beschluss des Gemeinderats B.________ vom 24.03.2022 
betreffend "Teilzonenplan H.________, KTN F.________, A.________, 
Mehrwertabgabe - Festlegung" vollumfänglich aufzuheben. 

2. Eventualiter sei die Sache zur Sachverhaltsabklärung und Neubeurteilung 
hinsichtlich Bestand und Höhe der Mehrwertabgabe hinsichtlich des 
"Teilzonenplans H.________, KTN F.________, A.________" an den 
Gemeinderat zurückzuweisen. 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 7.7 % MST) zulasten des 
Beschwerdegegners. 

G. Mit Schreiben vom 20. Mai 2022 hat der verfahrensleitende Richter des 
Verwaltungsgerichts den Kanton als Verfahrensbeteiligten zum Verfahren beige-
laden. 

H. Mit Stellungnahme vom 15. Juni 2022 beantragt das kantonale ARE die 
Abweisung der Beschwerde. 

Der Gemeinderat B.________ beantragt mit Vernehmlassung vom 8. Juli 2022 
die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Las-
ten der Beschwerdeführerin. 

Mit Replik vom 21. Oktober 2022 hält die Beschwerdeführerin an ihren Anträgen 
fest. Der Gemeinderat B.________ hält mit Duplik vom 16. November 2022 sei-
nerseits an seinen Anträgen fest. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Mit der am 1. Januar 2014 in Kraft getretenen Revision des Raumpla-
nungsgesetzes (RPG, SR 700) wurden die Kantone verpflichtet, Planungsvorteile 
mit einer Abgabe zu einem Satz von mindestens 20 Prozent auszugleichen. Das 
kantonale Recht hat den Ausgleich so auszugestalten, dass mindestens Mehr-
werte bei neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden ausgeglichen 
werden (Art. 5 Abs. 1bis RPG). Gleichzeitig wurden die Kantone zur Anpassung 
des Richtplanes (im Sinne von Art. 8 und 8a RPG) verpflichtet und es galt ein 
Einzonungsstopp bis zur Genehmigung dieser Richtplananpassung durch den 

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Bundesrat (vgl. Art. 38a Abs. 2 RPG). Am 24. Mai 2017 genehmigte der Bundes-
rat den nach Art. 8 und 8a RPG überarbeiteten Richtplan des Kantons Schwyz.

1.2 In Ausübung der bundesrechtlichen Vorgabe zum Mehrwertausgleich hat 
der Kantonsrat am 14. März 2018 eine Teilrevision des kantonalen Planungs- 
und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) beschlossen und am 1. Juli 2018 in 
Kraft gesetzt. Diese sieht u.a. die Mehrwertgabe bei der Zuweisung von Land in 
eine Bauzone vor und räumt den Gemeinden die Kompetenz ein, für Um- oder 
Aufzonungen in Gebieten mit Gestaltungsplanpflicht eine Mehrwertabgabe einzu-
führen (§ 36d Abs. 1 und 2 PBG). Diese Teilrevision des PBG wurde vom Bun-
desrat in Bezug auf die Umsetzung der Vorgabe von Art. 5 Abs. 1bis RPG (Mehr-
wertausgleich) gestützt auf den Prüfungsbericht des Bundesamtes für Raument-
wicklung vom 28. März 2019 als ungenügend qualifiziert, weshalb der Kanton 
Schwyz im Anhang der Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) aufgenom-
men wurde mit der Folge, dass bis zur Umsetzung der Vorgabe zum Mehr-
wertausgleich ein Einzonungsstopp bestand. Mit der vom Kantonsrat am 23. Ok-
tober 2019 beschlossenen und per 1. März 2020 in Kraft getretenen Anpassung 
des PBG wurde den Vorbehalten des Bundesrates Rechnung getragen. Das 
Bauzonenmoratorium wurde vom Bundesrat in der Folge mit Beschluss vom 29. 
Januar 2020 aufgehoben. 

2.1 Die Vorinstanz verrechnet gemäss der angefochtenen Verfügung den 
durch die Einzonung einer im Reservegebiet gelegenen Fläche von 3'465 m2 in 
die Wohnzone W2 und damit in die Bauzone erzielten Mehrwert mit dem durch 
die gleichzeitige Auszonung einer gleichen Fläche von Gewerbeland resultieren-
den Minderwert. Die Beschwerdeführerin bestreitet vorab das Vorliegen eines 
abgabepflichtigen Planungsvorteils im Sinne einer Einzonung. Sie vertritt den 
Standpunkt, dass der Erlass des Teilzonenplanes H.________ eine Umzonung 
bzw. eine flächengleiche Umlagerung aus der Gewerbezone G in die Wohnzone 
W2 und keine Einzonung darstelle. Die Vorinstanz selber habe des Geschäft 
immer als Umzonung und Umlagerung und nicht als Einzonung bezeichnet. Es 
wird diesbezüglich auf eine Vorbesprechung vom 24. September 2015 sowie auf 
die Ausführungen der Vorinstanz im Rahmen der Vorlage des Zonenplange-
schäfts vor die Gemeindeversammlung verwiesen. Es sei mit dem Teilzonenplan 
H.________ denn auch keine zusätzliche Bauzone geschaffen worden, sondern 
eine flächengleiche Umlagerung aus der Gewerbezone G in die Wohnzone W2. 
Gehe der Gemeinderat nun von einer Ein- anstelle einer Umzonung aus, so wer-
de damit im Ergebnis auch der Wille der Stimmbürger verletzt. Für eine Umzo-
nung könne keine Mehrwertabgabe erhoben werden. Das Gesetz ermögliche es 
den Gemeinden zwar, für Umzonungen in Gebieten mit Gestaltungsplanpflicht 

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eine Mehrwertabgabe einzuführen. Die Gemeinde B.________ habe jedoch kei-
ne diesbezügliche Regelung eingeführt und zudem habe die Liegenschaft KTN 
F.________ vor der Umzonung keiner Gestaltungsplanpflicht unterlegen.

2.2 Das ARE weist vernehmlassend darauf hin, dass die Einzonung einer 
Fläche von 3'465 m2 in die Wohnzone W2 während des Bauzonenmoratoriums 
erfolgt sei. Nur weil gleichzeitig eine flächengleiche Auszonung durchgeführt 
worden sei (Auszonung einer gleich grossen Fläche von Land in der Gewerbe-
zone), sei die Einzonung damals überhaupt möglich gewesen. Des Weiteren hält 
es fest, der Gemeinderat B.________ spreche zwar in verschiedenen Dokumen-
ten zur kommunalen Nutzungsplanung untechnisch von "Umzonung". Eine 
flächengleiche Ein- und Auszonung stelle planungsrechtlich indes keine Umzo-
nung dar. Eine solche liege bei einer Zuweisung einer Bauzone zu einer anderen 
Bauzonenart vor. Vorliegend sei aber Land in einer Nichtbauzone (Reservebau-
zone) in die Wohnzone W2 eingezont worden. Die Beschwerdeführerin könne 
aus einer falschen Begriffsverwendung durch den Gemeinderat B.________ kei-
ne Rechtsvorteile für sich ableiten. Es gehe auch nicht an, dass durch geschickte 
Tauschgeschäfte die im RPG und im PBG vorgesehene Mehrwertabgabe um-
gangen werde. Auch ein Mehrwert aus einem flächengleichen Abtausch unterlie-
ge der Mehrwertabgabepflicht. 

2.3 Der Gemeinderat hält vernehmlassend fest, der Begriff der Einzonung wer-
de in Art. 15 RPG bundesrechtlich definiert. Für eine kantonale oder kommunale 
Auslegung des Begriffs bleibe kein Raum. In casu sei eine im Reservegebiet ge-
legene Fläche in die Bauzone eingezont worden. Reservegebiete würden als 
Nichtbauland gelten. 

3. Vorab ist grundsätzlich unbestritten, dass die Beschwerdeführerin als 
selbständige Körperschaft des kantonalen öffentlichen Rechts (§ 75 Abs. 1 KV) 
von der Abgabepflicht nicht ausgenommen ist. § 36d Abs. 3 PBG sieht eine Aus-
nahme von der Pflicht zur Mehrwertabgabe für den Fall vor, dass die Ein-, Um- 
oder Aufzonung für ein Gemeinwesen erfolgt. Die Formulierung der Ausnahme-
regelung entspricht Art. 5 Abs. 1quinquies lit. a RPG, wonach das kantonale Recht 
von der Erhebung der Abgabe absehen kann, wenn ein Gemeinwesen abgabe-
pflichtig wäre. Es geht dabei um die Ausnahme von der Abgabepflicht für Bund, 
Kantone und Gemeinden im Rahmen der Ausübung der ihnen übertragenen öf-
fentlich-rechtlichen Aufgaben (vgl. Bühlmann/Perregaux DuPasquier/Kissling: 
Der Mehrwertausgleich im revidierten Raumplanungsgesetz, in: VLP-ASPAN 
Raum & Umwelt 4/2013, S. 8; Pflüger, Die Mehrwertabgabe nach Art. 142 ff. des 
revidierten Baugesetzes, BVR 2017 S. 273). Obwohl im Kanton Schwyz die alt-
rechtlichen Korporationen und Genossamen im Gesetz als öffentlich-rechtlich 

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qualifiziert werden, ist nicht zu verkennen, dass sie keine staatlichen Aufgaben 
erfüllen (ausser solche würden ihnen durch den Staat übertragen, z.B. bezüglich 
der Wasserversorgung). Es kommen ihnen auch keine hoheitlichen Befugnisse 
zu. Insbesondere stellt die Ausübung der wirtschaftlichen Betätigung im Interesse 
der Mitglieder bzw. die Bewirtschaftung des Korporationsgutes nach unterneh-
merischen Grundsätzen (Art. 3 Abs. 1 der Statuten der A.________) keine ho-
heitliche Aufgabe dar (VGE 919/05 vom 20.4.2006 Erw. 3.3.). Der im Gestal-
tungsplangebiet H.________ vorgesehene preisgünstige Wohnungsbau stellt im 
Übrigen keine unmittelbare öffentliche Aufgabe dar. Anders wäre allenfalls zu 
entscheiden, wenn das Gestaltungsplangebiet einzig für die Realisierung von 
Sozialwohnungen oder Flüchtlingsunterkünften zur Verfügung stünde und die 
A.________ damit eine ihr übertragene öffentlich-rechtliche Aufgabe erfüllen 
würde. 

Unbestritten ist auch der Rechtsweg. Die Mehrwertabgabeverfügung des Ge-
meinderates kann beim Verwaltungsgericht angefochten werden (§ 36g Abs. 3 
PBG). 

4.1 Bei der Mehrwertabgabe handelt es sich gemäss der Lehre um eine kos-
tenunabhängige Kausalabgabe (Poltier in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, 
Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Art. 5 Rz. 38 m.H.). Der Ausgleich 
wird gemäss Art. 5bis Abs. 1 Satz 2 RPG bei der Überbauung des Grundstücks 
oder dessen Veräusserung fällig. Gemäss der kantonalen Umsetzungsregelung 
entsteht der Anspruch auf die Mehrwertabgabe im Zeitpunkt der Rechtskraft der 
Zonenplanänderung (§ 36e Abs. 1 PBG). Mit der Genehmigung der Zonenpla-
nung stellt der Regierungsrat die Abgabepflicht fest und lässt diese im Grund-
buch anmerken (§ 36e Abs. 2 PBG). Fällig wir die Mehrwertabgabe bei der Ver-
äusserung des Grundstücks oder nach der Bauabnahme durch die Gemeinde 
(vgl. § 36i Abs. 2 PBG). 

4.2 Als Minimum verlangt das Bundesrecht in Art. 5 Abs. 1bis RPG, dass Mehr-
werte bei neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden ausgeglichen 
werden und zwar mit einem Satz von mindestens 20 Prozent. Mit dieser Mindest-
regelung sollen die Mittel bereitgestellt werden, um die Rückzonungen zu finan-
zieren, die aufgrund des revidierten Gesetzes erforderlich sind. Besteht in einem 
Kanton kein Bedarf nach Rückzonungen, kann das Geld für andere raumplaneri-
sche Massnahmen nach Art. 3 RPG verwendet werden (Bühlmann, Mehr-
wertausgleich: Empfehlungen für die kantonale Ausführungsgesetzgebung, VLP-
ASPAN Inforaum, 3/2015 S. 3 f.). 

Wann von einer neuen und dauerhaften Zuweisung zu einer Bauzone und damit 
von einer Einzonung gesprochen werden kann, ist eine Frage des Bundesrechts. 

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Art. 5 Abs. 1bis RPG lässt den Kantonen bei der Umschreibung dieses die Abga-
be auslösenden Tatbestands kaum Spielraum (vgl. Pflüger, a.a.O., S. 279). Al-
lerdings verwendet diese bundesrechtliche Bestimmung nicht die Begriffe Ein-, 
Um- und Aufzonung, sondern in Satz eins von Art. 5 Abs. 1bis RPG wird der aus-
lösende Tatbestand als "Planungsvorteil" definiert. In Art. 5 Abs. 1 RPG wird die 
Ausgleichspflicht für den durch eine Planung bewirkten Mehr- oder Minderwert 
definiert. Auch in dieser Bestimmung wird nicht von Ein-, Um- oder Aufzonung 
gesprochen. Massgeblicher Anknüpfungspunkt für eine Ausgleichungspflicht ist 
mithin ein Planungsvor- oder -nachteil. Gemäss Art. 5bis Abs. 1 Satz drei RPG hat 
das kantonale Recht den Ausgleich wie bereits erwähnt so auszugestalten, dass 
mindestens Mehrwerte bei neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Bo-
den ausgeglichen werden. Es ist mithin zwingend, die neue Zuweisung von Bo-
den in eine Bauzone der Mehrwertabgabepflicht zu unterstellen. Dabei ist ohne 
Belang, ob ein ganzes Grundstück oder lediglich eine Teilfläche eines Grunds-
tückes neu der Bauzone zugewiesen wird und es ist auch ohne Belang, ob 
gleichzeitig andernorts oder sogar innerhalb des gleichen Grundstücks eine an-
dere Fläche aus der Bauzone entlassen wird. Der Begriff der Einzonung bzw. die 
Formulierung "Zuweisung in eine Bauzone" gemäss Art. 5 Abs. 1bis RPG und 
§ 36d Abs. 1 PBG ist weitgehend klar: Es geht um Landwirtschafts-, Übergangs- 
oder andere Nichtbauzonen, die durch planerische Massnahmen in Bauzonen 
umgewandelt werden (Poltier in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxis-
kommentar RPG: Nutzungsplanung, Art. 5 Rz. 51 m.H.; Aemisegger/Kissling in: 
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, a.a.O., Art. 15 Rz. 86). Von einer Umzonung 
kann demgegenüber gesprochen, wenn ein Grundstück bzw. Land innerhalb der 
Bauzone in eine andere Art von Bauzone umgeteilt wird bzw. innerhalb einer 
gleichartigen Nutzungszone umgeteilt wird (vgl. Hänni, Planungs-, Bau- und be-
sonderes Umweltrecht, 7.A., S. 673; Wolf, Kommentar USG, Art. 24 Rz. 15). 

4.3 Die gemäss Teilzonenplanänderung H.________ neu in der Wohnzone W2 
liegende Fläche lag vor der Teilzonenplanänderung im Reservegebiet. Es ist un-
bestritten, dass es sich dabei nicht um eine Bauzone handelt. Gemäss Art. 51 
Abs. 1 des Baureglementes B.________ (anschliessend BauR) haben Reserve-
gebiete Richtplancharakter und unterstehen den Bestimmungen des "Übrigen 
Gemeindegebietes". Übriges Gemeindegebiet im Sinne von Art. 51 BauR liegt 
ausserhalb der Bauzone und es bedarf für eine Bebauung der entsprechenden 
bundes- und kantonalrechtlichen Ausnahmebewilligungen (vgl. § 16 Abs. 2 der 
Vollzugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz [PBV; SRSZ 400.111] vom 
2.12.1997). Die Zuweisung zum Reservegebiet begründet keinen Rechtsan-
spruch auf eine spätere Einzonung. Gemäss Art. 1 Abs. 2 BauR sind die Re-
servegebiete für eine zukünftige Entwicklung des Siedlungsgebietes bestimmt. 

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Eine Ausdehnung der Bauzonen hat bei ausgewiesenem Bedarf und anhaltender 
Eignung in erster Linie in diesen Gebieten zu erfolgen. 

Die Zuweisung von Boden aus dem Reservegebiet in die Bauzone W2 stellt mit-
hin unzweifelhaft eine neue und dauerhafte Zuweisung von Land in die Bauzone 
im Sinne von § 36d Abs. 1 PBG und Art. 5 Abs. 1bis Satz 3 RPG dar. Die gele-
gentliche Verwendung des Begriffs "Umzonung" durch Gemeindevertreter im 
Rahmen der Vorbereitung der Teilzonenplanänderung H.________ vermag dar-
an nichts zu ändern. Auch der Umstand, dass in casu ein Vor- und Nachteilsaus-
gleich zwischen den an der Umlegung beteiligten Flächen stattfindet, vermag 
daran nichts zu ändern. Dieses unstreitig zulässige Vorgehen entbindet nicht von 
der Pflicht zum Mehrwertausgleich im Umfang von 20% für die neu der Bauzone 
zugewiesene Landfläche. 

4.4.1  Im Übrigen ist es - insbesondere in Berücksichtigung der neueren bundes-
gerichtlichen Rechtsprechung - auch fraglich, ob das kantonale Recht es den 
Gemeinden freistellen kann, für planerische Vorteile, welche durch Auf- oder 
Umzonungen realisiert werden, Mehrwertabgaben zu erheben, wie dies in § 36d 
Abs. 2 PBG vorgesehen ist. Bereits mit BGE 147 I 225 hat das Bundesgericht 
konstatiert, dass zwischen Abs. 1 und Abs. 1bis von Art. 5 RPG ein Spannungs-
verhältnis bestehe, da Abs. 1bis zwar als Konkretisierung von Abs. 1 formuliert 
sei, jedoch einzig bei Neueinzonungen zwingend einen Mehrwertausgleich ge-
biete, während Abs. 1 sich insbesondere auch auf jene erheblichen Planungsvor-
teile erstrecke, die aus Auf- und Umzonungen entstehen könnten. Allerdings ge-
langte es zum Schluss, dass der allgemeine Gesetzgebungsauftrag in Abs. 1 ne-
ben der ihn konkretisierenden Mindestvorschrift von Abs. 1bis seinen Charakter 
als bindendes Recht behalte (Erw. 4.2). Der Gesetzgebungsauftrag von Art. 5 
Abs. 1 RPG könne durch den Kanton selber oder die Gemeinde erfüllt werden 
(Erw. 4.4). In BGE 1C_233/2022 vom 5.4 2022 gelangte das Bundesgericht im 
Rahmen der Prüfung einer kommunalen Regelung des Mehrwertausgleiches 
zum Schluss, es sei nicht zulässig, Planungsvorteile bei Um- und Aufzonungen 
von einer Abgabepflicht zu befreien. Auch bei Planungsvorteilen durch Um- und 
Aufzonungen sei ein Ausgleich vorzusehen (vgl. Erw. 4.1). Auch in der Lehre 
wird mehrheitlich davon ausgegangen, dass der Gesetzgebungsauftrag nach Art. 
5 RPG nicht allein mit der Mindestregelung erfüllt ist, sondern dass auch grösse-
re Um- und Aufzonungen per Mehrwertabschöpfung zu kompensieren sind 
(Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7.A., S. 274; 
Jud/Kissling, Der Auftrag zum Mehrwertausgleich, Raum & Umwelt, 3/2021, 
S. 27 ff.; Riva in Aemsiegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar RPG: 
Nutzungsplanung, Art. 5 Rz 15 f.; Poltier in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, 
Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Art. 5 Rz. 24 und 33; a.A. Rüssli, 

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Kommentar zu 1C_233/2021 vom 5.4.2022 in ZBl 9/2022 S. 462 ff.). Soweit die 
Kantone die Erfüllung der ihnen vom Bund in Art. 5 Abs. 1 und Abs. 1bis RPG 
auferlegten Gesetzgebungspflicht an die Gemeinden delegierten, müssten sie 
aufsichtsrechtlich dafür sorgen, dass die Gemeinden die an sie delegierte Ge-
setzgebungsaufgaben auch tatsächlich materiell korrekt erfüllen würden 
(Jud/Kissling, a.a.O., S. 30 f.). 

4.4.2  Die kantonalrechtliche Kann-Vorschrift bzw. die fehlende Regelung eines 
Mehrwertausgleiches bei Um- und Aufzonungen im kommunalen Recht der Ge-
meinde B.________ ist vorliegend grundsätzlich ohne Relevanz, da es sich bei 
der Zuweisung einer Teilfläche von KTN F.________ in die Wohnzone um eine 
dauerhafte Zuweisung in eine Bauzone im Sinne von Art. 5 Abs. 1bis RPG han-
delt. Dem Einwand, bei einer "Umzonung" sei ohne entsprechende gesetzliche 
Grundlage im kommunalen Recht keine Mehrwertabgabe geschuldet, kann nach 
dem Gesagten allerdings nicht uneingeschränkt gefolgt werden. Darüber hinaus 
erscheint auch fraglich, ob die Bestimmung von Art. 36d Abs. 2 PBG vor dem 
Grundsatz der Rechtsgleichheit Stand hält (vgl. auch BGE 147 I 225 Erw. 4.8 f.). 
Da indes nicht die Mehrwertabgabe für Um- und Aufzonungen Streitgegenstand 
bildet, kann die Frage offengelassen werden.

5.1 Für den Fall, dass von einer Einzonung auszugehen sei, verlangt die Be-
schwerdeführerin eine Reduzierung der Mehrwertabgabe, wobei sie eine Reduk-
tion der Mehrwertabgabe von 20% auf einen einstelligen Prozentwert verlangt 
(Beschwerdeschrift S. 12), ohne allerdings die Verkehrswertschätzung des 
Grundstückes durch die Steuerverwaltung konkret zu beanstanden. Vielmehr 
führt sie aus, es gehe nicht an, die vermeintlichen Vorteile der Gestaltungsplan-
pflicht mit den Nachteilen der Verpflichtung zur Bereitstellung von preisgünstigem 
Wohnraum gleichzusetzen. Die Gestaltungsplanpflicht an sich bewirke noch kei-
ne Verbesserung der Nutzungsmöglichkeit und damit auch keinen Mehrwert. Die 
Pflicht zur Realisierung von preisgünstigem Wohnraum stelle demgegenüber ei-
nen massiven finanziellen Nachteil dar. Es sei von einem Minderertrag von ca. 
Fr. 114'000 pro Jahr auszugehen. Dieser Minderwert müsse bei der Festlegung 
der Mehrwertabgabe zwingend berücksichtigt werden, woraus die Beschwerde-
führerin wie bereits erwähnt auf die Reduktion der Mehrwertabgabe auf einen 
einstelligen Prozentwert schliesst. Die Kosten für die Vorbereitung und Ausarbei-
tung des Gestaltungsplanes seien zudem ebenfalls zu berücksichtigen, wobei 
diesbezüglich von Kosten in Höhe von mindestens Fr. 50'000 auszugehen sei. 

5.2 Das ARE führt vernehmlassend aus, die Motivation für die Einzonung 
(Schaffen von preisgünstigem Wohnraum) sei für die Höhe der Mehrwertabgabe 

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ohne Belang. Des Weiteren hält es fest, die Mehrwertabgabe dürfe von Bundes-
rechts wegen nicht unter 20% liegen. 

5.3 Der Gemeinderat B.________ weist darauf hin, dass die amtliche Ver-
kehrswertschätzung von der Beschwerdeführerin nicht bestritten werde. Ihrem 
Begehren um Berücksichtigung der Rekultivierungskosten sei Rechnung getra-
gen worden. Eine weitere Reduktion des Mehrwerts sei nicht zulässig. Der für 
das in der ruhigen und gut erschlossenen Wohnzone W2 geschätzte Wert von 
Fr. 1'250/m2 liege zudem an der unteren Grenze der Richtwerte für Baulandprei-
se in der Gemeinde B.________. Der Gemeinderat hält vernehmlassend zudem 
fest, dass die Beschwerdeführerin den Erlass des Teilzonenplanes H.________ 
nur deshalb habe erwirken können, weil sie mit dem im öffentlichen Interesse lie-
genden preisgünstigen Wohnungsbau einverstanden gewesen sei. Ansonsten 
hätte sie bis zur nächsten Gesamtrevision des Zonenplanes warten müssen. Die 
Beschwerdeführerin sei auch mit der Gestaltungsplanpflicht einverstanden ge-
wesen. Die Mehrwertabgabe sei zudem eine kostenunabhängige Kausalabgabe 
und für den Mehrwert sei einzig der Wert des Bodens relevant. Der Mehrwert 
werde somit unabhängig von allfälligen Folgekosten bestimmt. 

5.4 Die Höhe der Mehrwertabgabe beträgt gemäss § 36f Abs. 1 PBG für Ein-
zonungen 20% und für Um- oder Aufzonungen maximal 20% des Mehrwerts. Be-
trägt der Mehrwert bei einer Ein-, Um- oder Aufzonung weniger als Fr. 30'000, 
wird keine Abgabe erhoben. Für die Um- und Aufzonungen wird im kantonalen 
Recht mithin ein Maximalsatz festgelegt, für Einzonungen wird demgegenüber 
zwar der bundesrechtliche Minimalsatz von 20% erwähnt, ohne jedoch diesen als 
Maximalsatz festzulegen. Damit wird im kantonalen Recht zumindest stillschwei-
gend berücksichtigt, dass Art. 5 Abs. 1 und Abs. 1bis RPG nicht so verstanden 
werden dürfen, dass kantonsweit der Minimalsatz von 20% generell und zudem 
noch beschränkt auf Neueinzonungen vorgesehen werden darf. Eine solche kan-
tonale Anordnung würde aus der Mindestvorschrift von Art. 5 Abs. 1bis RPG eine 
Maximalvorschrift machen, was dem Sinn des Bundesrechts zuwiderlaufen und 
zu einer weitgehenden Nichtumsetzung desselben führen würde (Aemisegger, 
Der Mehrwertausgleich gemäss Art. 5 Abs. 1 - 1sexies RPG, AJP 2016 S. 635). 
Entsprechend besteht für die Gemeinden Spielraum für eine höhere Mehrwert-
abschöpfung bei Neueinzonungen (vgl. Aemisegger, a.a.O., S. 635). In casu hat 
die Gemeinde B.________ allerdings im kommunalen Reglement keinen höhe-
ren Abgabesatz festgelegt. Es gilt demgemäss der im kantonalen Recht vorge-
sehene Satz von 20%, welcher dem bundesrechtlichen Minimalsatz entspricht. 
Die Anwendung eines unter diesem Minimalsatz liegenden Satzes ist sowohl ge-
stützt auf das kantonale Recht wie auch gestützt auf das Bundesrecht nicht 

12

zulässig. Dem beschwerdeführerischen Antrag auf Reduktion der Mehrwertab-
gabe auf einen einstelligen Prozentwert kann daher nicht gefolgt werden. 

5.5.1  Nicht konkret beanstandet wird von der Beschwerdeführerin die Bemes-
sung des Verkehrswertes der neu der Bauzone zugewiesenen Fläche (abgese-
hen vom Einwand der Berücksichtigung der Gestaltungsplankosten). Ebenfalls 
nicht beanstandet wird die Bemessung des Wertverlustes der ausgezonten 
Fläche. 

5.5.2  Der Mehrwert - als Grundlage für die Mehrwertabgabe - bemisst sich 
gemäss § 36f Abs. 2 PBG nach der Differenz zwischen den Verkehrswerten un-
mittelbar vor und nach der Zonenplanänderung. Er wird durch eine amtliche Ver-
kehrswertschätzung bestimmt (§ 36 Abs. 2 Satz 2 PBG).

Gestützt auf die amtliche Verkehrswertschätzung legt der Gemeinderat die Höhe 
der Mehrwertabgabe fest. Der Gemeinderat hört den Abgabepflichtigen an, bevor 
er die Höhe der Mehrwertabgabe verfügt (§ 36g Abs. 1 PBG). Die Höhe der 
Mehrwertabgabe wird im Grundbuch angemerkt (§ 36g Abs. 2 PBG). Fällig wird 
die Mehrwertabgabe bei der Veräusserung des Grundstücks oder nach der Bau-
abnahme durch die Gemeinde (vgl. § 36i Abs. 2 PBG). 

Analog zur Bemessung der Abgabepflicht für einen planerischen Mehrwert sieht 
§ 36k PBG die Entschädigung für erhebliche Eigentumsbeschränkungen durch 
Planungen vor. Die Entschädigung bemisst sich wiederum nach der Differenz 
zwischen den Verkehrswerten unmittelbar vor und nach der Planungsmassnah-
me. Sie wird durch eine amtliche Verkehrswertschätzung bestimmt (§ 36k Abs. 2 
PBG). 

5.5.3  Was unter einer amtlichen Verkehrswertschätzung zu verstehen ist, wird 
im PBG nicht definiert. Im Bericht des Regierungsrates zur Vorlage der PBG-Teil-
revision an den Kantonsrat vom 24. Oktober 2017 (RRB Nr. 806/2017, S. 14) 
führt der Regierungsrat diesbezüglich aus, die Verkehrswerte würden durch eine 
entsprechende Verkehrswertschätzung der kantonalen Steuerverwaltung (Abtei-
lung Liegenschaftsschätzung) festgelegt. Die Steuerverwaltung führt die Schät-
zung von nicht überbauten und nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken gestützt 
auf das Gesetz über die steueramtliche Schätzung nichtlandwirtschaftlicher 
Grundstücke (NLSchätzG, SRSZ 172.230) und der vom Regierungsrat gestützt 
auf § 20 NLSchätzG erlassenen Schätzungsanleitung durch. Beim Erlass der 
Schätzungsanleitung werden die Richtlinien des jeweils gültigen Schätzerhand-
buches der Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungs-
experten und der Schweizerischen Schätzungsexperten-Kammer / Schweizeri-
scher Verband der Immobilien-Treuhänder berücksichtigt (§ 20 NLSchätzG). 

13

Gemäss § 14 Abs. 1 NLSchätzG entspricht der Verkehrswert dem unter norma-
len Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis. Er wird in der Regel aus Real- und Er-
tragswert ermittelt. Bei unüberbauten Grundstücken ist der Ertragswert allerdings 
ohne Relevanz (vgl. § 14 Abs. 2 und 3 NLSchätzG). In der Schätzungsanleitung 
(Kapitel 3, Bewertung nicht überbauter Grundstücke) wird u.a. festgehalten, dass 
der Verkehrswert dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis ent-
spricht. Sofern ein Kaufpreis fehlt oder nicht dem Verkehrswert entspricht, erfolgt 
der Vergleich mit anderen gehandelten Grundstücken. Bei diesem Preisvergleich 
sind beim zu bewertenden Grundstück die Abweichungen von den Vergleichs-
grundstücken durch Zuschläge bzw. Abzüge zu berücksichtigen und zwar bezüg-
lich der individuellen Vor- und Nachteile, Besonderheiten, Lage, Grösse, Qualität, 
Erschliessungszustand, Umfang der Nutzungsmöglichkeiten und der Realisie-
rungsmöglichkeit (Schätzungsanleitung Anhang 3, Ziff. 2.2.2). Im Zusammen-
hang mit den Nutzungsmöglichkeiten sind u.a. die Ausnützungsziffer und die 
Nutzungsvorschriften zu berücksichtigen. Des Weiteren sind unter dem Titel 
"Realisierungsmöglichkeit" Bauvorschriften, Bausperren sowie die Gestaltungs-
planpflicht (bzw. die Möglichkeit zur Gestaltungsplanung) zu berücksichtigen. 

5.5.4  Die Teilzonenplanrevision "H.________" umfasst auch eine Bauregle-
mentsergänzung mit Gestaltungsplanrichtlinien für den GP H.________. Darin 
wird festgehalten: 1. Das Gestaltungsplangebiet H.________ ist vollumfänglich 
für die Realisierung von preisgünstigem Wohnraum bestimmt. 2. Auf dem Gestal-
tungsplangebiet ist eine Mindestdichte von 85 Einwohnern und Beschäftigten pro 
Hektare zu erreichen.

Mit Beschluss vom 6. Mai 2021 hat der Gemeinderat das Reglement "Vermietung 
Wohnbauten (Gestaltungsplan) H.________ B.________" erlassen. Darin wer-
den u.a. maximale Nettomietzinse/Monat festgelegt. Der maximale Nettomiet-
zins/Mt. für eine 2 1/2 Zimmerwohnung wird auf Fr. 1'450, für eine 3 1/2 Zimmer-
wohnung auf Fr. 1'650, und für eine 4 1/2 Zimmerwohnung auf Fr. 1'900 bis Fr 
2'150 
(je nach Wohnfläche) festgelegt. Dieses Reglement basiert auf Art. 24a BauR 
B.________. Danach kann im Baureglement ein Ausnützungs-Bonus für die Rea-
lisierung von preisgünstigem Wohnraum festgelegt werden (Art. 24a Abs. 1 
BauR). In Art. 53 Abs. 2 lit. d BauR wird entsprechend statuiert, dass die Schaf-
fung von preisgünstigem Wohnraum die Ausnahme von den Bauvorschriften im 
Rahmen der Gestaltungsplanung erlaubt. Die Gestaltungsplanung erlaubt die Er-
höhung der Ausnützungsziffer um 10% (Art. 37 Abs. 4 BauR) sowie von zusätzli-
chen 10% bei preisgünstigem Wohnungsbau (vgl. Art. 53 Abs. 7 BauR). Die An-
forderungen von preisgünstigem Wohnraum sind erfüllt, wenn die Bauherrschaft 
entweder eine Organisation des gemeinnützigen Wohnungsbaus im Sinne von 

14

Art. 36 ff. der Wohnraumförderungsverordnung (WFV, SR 842.1) vom 26. No-
vember 2003 ist oder sich die Bauherrschaft für die Erstellung, die Vermietung 
oder den Verkauf von Wohnraum zur Einhaltung der Anforderungen des Wohn-
raumförderungsgesetzes (WFG, SR 842), vom 21. März 2003 verpflichtet. Der 
Gemeinderat kann andere Finanzierungsmodelle bewilligen, sofern diese eine 
dem WFG mindestens gleichwertige Verbilligung gewährleisten (Art. 24a Abs. 2 
BauR). Bei nicht gemeinnützigen Wohnbauträgerschaften werden die höchst-
zulässigen Mietzinse zwischen dem Gemeinderat und der Bauherrschaft bzw. 
dem Eigentümer nach den Grundsätzen des WFG festgelegt (Art. 24a Abs. 3 
BauR). 

5.5.5  Die von der Steuerverwaltung am 5. Mai 2020 vorgenommene Verkehrs-
wertschätzung (per 9. April 2019) ergab für das in der Wohnzone W2 (nach der 
Zonenplanänderung) liegende Land einen Wert von Fr. 4'331'250 (3'465 m2 à 
Fr. 1'250) und für dasselbe Land in der Landwirtschaftszone (vor der Zonen-
planänderung) einen Wert von Fr. 21'829.50 (3'465 m2 à Fr. 6.30). Die am 
24. August 2021 vorgenommene Verkehrswertschätzung ergab für das in der 
Gewerbezone liegende Land (vor der Zonenplanänderung) einen Wert von 
Fr. 2'772'000 (3'465 m2 à CHF 800/m2) und für dasselbe Land in der Landwirt-
schaftszone (nach der Zonenplanänderung) einen Wert von Fr. 21'829. Wie be-
reits erwähnt werden diese Verkehrswertschätzungen von der Beschwerdeführe-
rin nicht beanstandet. 

Es ist nicht zu verkennen, dass die Pflicht zur Realisierung von preisgünstigem 
Wohnraum und die öffentlich-rechtliche Beschränkung der maximalen Nettomiet-
zinse ein objektives Kriterium darstellt, welches den Verkehrswert einer Liegen-
schaft beeinflusst (vgl. Urteil BGer 1C_62/2017 vom 19.4.2018 Erw. 2.4), wes-
halb die entsprechende Einzonung zu einem vergleichsweise geringeren Mehr-
wert führt. Andererseits führt die mit dem preisgünstigen Wohnungsbau verbun-
dene zusätzliche Ausnützungsmöglichkeit zu einem Mehrwert, worauf die Vor-
instanz zu Recht hingewiesen hat. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin 
bestehen allerdings keine Hinweise dafür, dass bei der Bemessung der Mehr-
wertabgabe bzw. des durch die Aufzonung begründeten Mehrwertes die Vorteile 
der Gestaltungsplanpflicht mit den Nachteilen des preisgünstigen Wohnungsbaus 
gleichgesetzt wurden. Beide Kriterien sind allerdings bei der Mehrwertbemes-
sung zu berücksichtigen. 

Wie bereits erwähnt, ist die Vorinstanz gestützt auf die amtliche Verkehrs-
wertschatzung für die neu eingezonte Landfläche von einem Landwert von 
Fr. 1'250/m2 ausgegangen. Die Kantonale Steuerverwaltung publiziert regel-
mässig Richtwerte für Baulandpreise der einzelnen Gemeinden. Die aktuellsten 

15

Richtwerte (2017 vom 22.5.2020) sehen für die Gemeinde B.________, Ortsteil 
B.________, für die Wohnzone einen Rahmen von Fr. 1000 - 4500/m2 vor. Der 
berücksichtigte Landwert bewegt sich mithin im untersten Rahmen, welcher 
knapp noch akzeptiert werden kann. Von einer reformatio in peius wird vorlie-
gend abgesehen unter dem Hinweis, dass es nicht angehen kann, bei der Be-
messung der Mehrwertabgabe generell von einem unterdurchschnittlichen Land-
wert auszugehen. Soweit die Beschwerdeführerin auf die von ihr in Auftrag ge-
gebene Projektstudie mit zwei Mehrfamilienhäusern der N.________ AG AG vom 
29.10.2021 verweist und diesbezüglich einen Minderertrag von Fr. 114'000/Jahr 
geltend macht (Mietertrag für 26 Wohnungen ohne Mietzinsbeschränkung 
Fr. 708'000/Jahr und Bruttorendite von 4.19% versus Mietertrag für dieselben 
Wohnungen bei Mietzinsbeschränkung von Fr. 594'000/Jahr und Bruttorendite 
von 3.5%), ist darauf hinzuweisen, dass diese Projektstudie fraglich einen preis-
günstigen Wohnraum umfasst. So liegen bereits die Wohnflächen der diversen 
Wohnungen relevant über den im Reglement preisgünstiger Wohnraum der Ge-
meinde B.________ festgelegten maximalen Bruttoflächen (vgl. Art. 3 Reglement 
preisgünstiger Wohnraum vom 30.1.2020). Auch Dreizimmerwohnungen verfü-
gen über zwei Nasszellen und alle Wohnungen sind mit grossflächigen Balkonen 
ausgestattet. Das fragliche Projekt lässt mithin keinen unmittelbaren Schluss auf 
eine Reduktion des Verkehrswertes zu. Gemäss dem vom Bundesamt für Woh-
nungswesen herausgegebenen Leitfaden "Günstiger Mietwohnungsbau ist mög-
lich" vom 30.6.2012 (einsehbar unter www.bwo.admin.ch → Das BWO → Doku-
mentation/Publikationen) sind mit Standardprojekten Nettomieten/m2 erzielbar, 
welche nur leicht unter den mit sog. "gängigen Objekten" erzielbaren Nettomie-
ten/m2 liegen. Es ist in diesem Zusammenhang zu betonen, dass das Gestal-
tungsplangebiet H.________ zwar für preisgünstigen Wohnraum mit öffentlich-
rechtlich definierten maximalen Nettomieten vorgesehen ist, es besteht aber kei-
ne Ertragsbeschränkung und es wird kein gemeinnütziger Wohnungsbau ver-
langt bzw. es ist keine Mietzinsregulierung im Sinne von Kostenmieten vorgese-
hen. 

Insgesamt ist zwar die Beschränkung der Nutzung der eingezonten Fläche für 
preisgünstigen Wohnraum bei der Bemessung des Mehrwerts zu berücksichti-
gen, die vorgenommene Verkehrswertschätzung, welche sich im alleruntersten 
Rahmen der aktuellen Richtwerte für Bauland in der Wohnzone des Ortsteils 
B.________ bewegt, ist allerdings - auch unter Einbezug der zulässigen hohen 
Ausnützung - nicht zu beanstanden, zumal die Beschwerdeführerin diese Be-
messung auch nicht konkret rügt. Die Verkehrswertschätzung wurde zudem von 
einer fachlich kompetenten Behörde vorgenommen. Die Gerichte dürfen 
grundsätzlich auf die Meinung von Fachstellten abstellen, wenn die Rechtsan-

16

wendung technische Probleme oder Fachfragen betrifft, zu deren Beantwortung 
und Gewichtung die verfügende Behörde aufgrund ihres Spezialwissens besser 
geeignet ist, oder wenn sich Auslegungsfragen stellen, welche die Verwaltungs-
behörde aufgrund ihrer örtlichen, sachlichen oder persönlichen Nähe sachge-
rechter zu beurteilen vermag als das Gericht (Urteile BGer 1C_375/2009 vom 
10.5.2010 Erw. 3.2; 1C_544/2008 vom 27.8.2009 Erw. 8.6; Plüss in: Kommentar 
VRG, 3.A., § 7 Rz. 149); dies insbesondere dann, wenn keine erkennbaren Indi-
zien vorliegen, welche gegen die Einschätzung einer Fachstelle sprechen und 
auch keine konkreten Rügen gegen eine fachliche Stellungnahme geltend ge-
macht werden. 

Nicht zuletzt gilt zu berücksichtigen, dass eine gewisse Schematisierung und 
Pauschalisierung im Abgaberecht zulässig und oft unausweichlich ist (BGE 141 II 
338 Erw. 4.5; 133 II 305 Erw. 5.1; 128 I 240 Erw. 2.3). 

5.6 Es stellt sich im Weiteren die Frage, ob die Kosten für die Vorbereitung und 
Ausarbeitung des Gestaltungsplanes in Höhe der geltend gemachten Fr. 50'000 
wertmindernd zu berücksichtigen sind. Diese Frage ist zu verneinen. Es handelt 
sich dabei um Massnahmen zur Realisierung des Planungsmehrwerts, welche 
(wie auch die Kosten für die Ausarbeitung des Baugesuches, die Kosten der 
Überbauung oder der Verkaufs- oder Vermietungsaufwand) den mit der Einzo-
nung einhergehenden Mehrwert nicht unmittelbar reduzieren. Es handelt sich um 
Kosten, welche im Zusammenhang stehen mit einer allfälligen Überbauung ohne 
unmittelbarem Zusammenhang mit dem Landwert (vgl. Eymann, Grundsätze zur 
Ermittlung des Planungsmehrwerts nach Art. 5 RPG, ZBl 2015 S. 171 f.).

6.1 Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen. Die Kosten des Ver-
fahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) werden der Be-
schwerdeführerin auferlegt (§ 72 Abs. 2 VRP). 

6.2 Die Beschwerdeführerin hat der anwaltschaftlich vertretenen Gemeinde 
eine dem Aufwand angemessene Entschädigung auszurichten (§ 74 Abs. 1 und 
2 VRP). Die Höhe der Parteientschädigung wird in Beachtung des kantonalen 
Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 
1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungs-
gericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht sowie in § 2 
GebTRA die Bemessungskriterien erwähnt, auf Fr. 2'000.-- (inkl. Barauslagen 
und MwSt) festgesetzt. 

17

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühren, Kanzleikosten und Barauslagen) 
werden auf Fr. 2'500.-- festgesetzt und der Beschwerdeführerin auferlegt. 
Die Beschwerdeführerin hat diesen Betrag innert 30 Tagen seit Zustellung 
des Entscheids auf das Postkonto IBAN CH10 0900 0000 6002 2238 6 des 
Verwaltungsgerichts zu überweisen. 

3. Die Beschwerdeführerin hat der beanwalteten Gemeinde B.________ eine 
Parteientschädigung von Fr. 2’000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu ent-
richten.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* 
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, Schweizer-
hofquai 6, 6004 Luzern, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesge-
setzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R)
- den Rechtsvertreter der Gemeinde (2/R)
- den Regierungsrat 
- das kantonale Amt für Raumentwicklung ARE (EB)
- und das Bundesamt für Raumentwicklung, 3003 Bern (A).

Schwyz, 23. Januar 2023

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Die Gerichtsschreiberin:

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*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 30. Januar 2023