# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1bc06fea-52c6-54b4-954d-eae55f51e4e4
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Praxis des Kantonsgerichts 00.00.0000 PKG 1996 7
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_001_PKG-1996-7_0000-00-00.pdf

## Full Text

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              - Stockwerkeigentum ( Art. 712 a ff.). Beschlussfassung;
(Art. 712 m Abs. 2 ZGB). Abgrenzung zwischen nützlichen
und lediglich der Verschönerung und Bequemlichkeit 
dienenden baulichen Massnahmen (Art.647d, Art.647e 
ZGB).

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- Auslegung einer Reglementsbestimmung, wonach bei
Gleichheit der Kopfstimmen die Wertquoten entschei- 
den (Erw. 2).

- Erstellung eines weiteren Zuganges mit Aussentreppe, 
eines zusätzlichen Fensters und einer Lukarne durch ei- 
nen Stockwerkeigentümer als nützliche bauliche Mass- 
nahme (Erw. 3).

Erwägungen:
2.a) Der Berufungskläger hält dafür, dass im Falle einer 

Pattsitua- tion bezüglich der Kopfstimmen Art. 30 Abs. 2 des 
Reglements zur Anwen- dung gelange, wonach bei Stimmengleichheit 
die Wertquoten entscheiden. Diesfalls wäre die Abstimmung 
zugunsten des Bauprojekts ausgefallen. Nach der Auffassung der 
Berufungsbeklagten ist von den gesetzlichen Quo- ten für bauliche 
Massnahmen auszugehen. Für nützliche bauliche Massnah- men, also 
für Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder eine Verbesse- rung 
der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken, 
wäre somit gemäss Art. 647d Abs. 1 ZGB die Zustimmung der Mehrheit 
al- ler Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, 
erfor- derlich. Sollte das Bauvorhaben des Berufungsklägers als 
luxuriöse Baute, welche lediglich der Verschönerung, der 
Ansehnlichkeit oder der Bequem- lichkeit im Gebrauch dient, 
qualifiziert werden, verlangt das Gesetz die Zustimmung aller 
Miteigentümer (Art. 647e Abs. 1 ZGB).

Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft Arvins 
ent- hält eine einzige Bestimmung betreffend die Beschlussfassung. 
Dieser Art. 30 lautet wie folgt:

«Art. 30
Die Versammlung fasst ihre Beschlüsse mit der Mehrheit der stim- 

menden Stockwerkeigentümer, soweit nicht im Reglement oder im Gesetz et- 
was anderes festgeschrieben ist.

Bei Stimmengleichheit entscheiden die Wertquotenanteile. Jeder Be- 
schluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer kann durch schriftliche 
Zustimmung aller Stockwerkeigentümer ersetzt werden. (Literatur Hinweis: 
Dr. H. P. Friedrich, <Das Stockwerkeigentum> Verlag Stämpfli & Cie., Bern 
1965). »

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b) Das Stockwerkeigentumsrecht enthält - von wenigen, hier nicht 
interessierenden Ausnahmen abgesehen - keine Anordnungen hinsichtlich

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der Quoren für die Beschlussfassung. Nach herrschender Lehre sind 
die Quorumsbestimmungen, namentlich diejenigen für bauliche 
Massnahmen, dem Miteigentumsrecht zu entnehmen. Für die 
Berechnung dieser Mehr- heiten ist, wie erwähnt (vgl. oben E. 1) auf die 
Vorschriften des Vereinsrechts abzustellen (Meier-Hayoz/Rey, Berner 
Kommentar, Bern 1988, N. 89 zu Art. 712m ZGB mit Hinweisen). Die 
Quorumsbestimmungen sind - wie- derum abgesehen von hier nicht 
interessierenden Ausnahmen - dispositiver Natur. Die Beschlussfassung 
kann deshalb zum Zwecke der Stärkung des Minderheitenschutzes 
gegenüber der gesetzlichen Ordnung grundsätzlich erschwert werden 
(Meier-Hayoz/Rey, a. a. O., N. 90 zu Art. 712 m ZGB mit Hinweisen, 
Hans Peter Friedrich, Das Stockwerkeigentum, Bern 1965, § 25, Nr. 5, 
5.116). Ob das Quorum auch erleichtert werden kann, ist umstritten. 
Eher verneint wird dies von Friedrich (a.a.O., Nr. 6), befürwortend 
äussert sich Rolf H. Weber (Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, 
Zürich 1979,
5.181 f.; vgl.  Meier-Hayoz/Rey, a.a.O. mit Hinweisen). Die Frage 
braucht
vorliegend nicht abschliessend beantwortet zu werden. Da eine 
Erleichte- rung des Quorums dem Minderheitenschutz zuwiderläuft, 
müsste eine ent- sprechende Bestimmung im Reglement jedenfalls klar 
und eindeutig sein. Dies trifft, wie der vorliegende Auslegungsstreit 
zeigt, auf Art. 30 des Re- glements der StWEG Arvins nicht zu. Nach 
der Auslegung der Vorinstanz ist Art. 30 lediglich eine Regelung zur 
Vermeidung von Pattsituationen bei erforderlicher einfacher Mehrheit. 
Gemäss dem in Abs. 1 selbst enthaltenen Vorbehalt sei die Bestimmung 
dagegen nicht anzuwenden, wenn im Gesetz oder im Reglement ein 
qualifiziertes Quorum verlangt sei. Der Berufungs- kläger interpretiert 
Art. 30 demgegenüber so, dass generell das Kopfstim- menprinzip 
gelte, wo nicht eine zwingende anderweitige Vorschrift statuiert sei. 
Geht aus dem Reglement aber nicht klar hervor, dass eine Erleichterung 
der Quorumsvorschriften tatsächlich gewollt war, ist von der 
Anwendung der gesetzlichen Vorschriften auszugehen. Etwas anderes 
lässt sich entgegen der Auffassung des Berufungsklägers auch nicht aus 
dem in Art. 30 des Re- glements genannten und bereits mehrfach 
zitierten Werk von Friedrich ab- leiten. Wohl enthält der § 34 dieses 
Musterreglements abgesehen davon, dass der Stichentscheid bei 
Pattsituationen dort dem Verwalter überlassen wird, grundsätzlich 
dieselbe Regelung wie Art. 30 des umstrittenen Reglements.
§ 34 gilt aber ausdrücklich nur für die Beschlussfassung im 
Allgemeinen. Es folgt in § 35 eine eigene Bestimmung mit dem Titel 
«Qualifiziertes Mehr». Der Zustimmung der Mehrheit aller 

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Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte 
anteilsberechtigt sind, bedarf gemäss § 35 lit. a) ins- besondere die 
Anordnung von Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine 
Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit der Sache be- 
zwecken, also die Anordnung sogenannter nützlicher baulicher 
Massnah- men. Der explizite Hinweis auf Friedrich in Art. 30 des 
Reglements der

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StWEG Arvins spricht aber auch deshalb gegen eine Erleichterung der 
Quorumsbestimmungen, weil gerade dieser Autor es für das 
Stockwerkei- gentum ausdrücklich als unzulässig bezeichnet, die 
Beschlussfassung in dem Sinne zu erleichtern, dass schon die Mehrheit 
der anwesenden Stockwerk- eigentümer, die nicht zu mehr als der 
Hälfte anteilsberechtigt sind, nützli- che bauliche Massnahmen 
beschliessen kann (Friedrich a.a.O., Nr. 6 zu § 25, 5.116). Anwendbar ist 
somit je nach Qualifikation des Projektes des Beru- fungsklägers als 
nützliche oder luxuriöse bauliche Massnahme das Quorum gemäss Art. 
647d oder e ZGB.

3.a) Nützliche bauliche Massnahmen sind nach Art. 647d Abs. 
1 ZGB Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder 
Ver- besserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der 
Sache be- zwecken. Massgebend ist eine Steigerung des objektiven 
Verkehrswertes. Im Einzelfall ist auf die konkreten Umstände und die 
individuellen Verhältnis- se abzustellen, wobei ein objektivierter 
Massstab anzulegen ist. Als nützli- che Massnahmen wurden in der 
Lehre und Rechtsprechung namentlich der Einbau gemeinschaftlicher 
Anlagen und Einrichtungen, die Aufstockung ei- nes Gebäudes und der 
Ausbau von abgeschrägten Dachzimmern qualifi- ziert. Unter 
Umständen als nützlich wird unter anderem das Durchbrechen von 
Türen zur Treppe, um einen weiteren direkten Zugang zu schaffen, ein 
Fensterdurchbruch und die Umgestaltung von Räumen im Erdgeschoss 
zu Verkaufsräumen und Läden unter Veränderung der Fassade 
betrachtet (so Meier-Hayoz, a.a.O., N.16-18 zu Art.647d ZGB, vgl. 
Weber, a.a.O.,
S. 282ff). Luxuriöse bauliche Massnahmen sind gemäss Art. 647e ZGB 
dem- gegenüber Bauarbeiten, die lediglich der Verschönerung, der 
Ansehnlich- keit der Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch 
dienen. Sie sind we- der notwendig noch nützlich, sondern dienen der 
Befriedigung von Luxusbedürfnissen oder erhöhen den Affektionswert 
einer Sache. Als Bei- spiele werden der Einbau eines Luxusbades, eines 
Mosaiks, die Erstellung eines Springbrunnens im Hausflur oder die 
Auskleidung des Eingangs mit Marmor genannt (Meier-Hayoz, a.a.O., 
N. 1 zu Art. 647e mit Hinweisen).

b) J. beabsichtigt, das Studio im Untergeschoss, welches derzeit 
über eine Treppe von der oberen Wohnung her erreicht wird, 
abzutrennen und über einen neuen, separaten Eingang in der Südfassade 
der Liegenschaft zu erschliessen. In der Westfassade der Chesa La Mora 
sollen neu eine Lukar- ne im Dachgeschoss und ein zusätzliches Fenster 
im Untergeschoss entste- hen Entlang dieser Fassade ist eine 
Aussentreppe vorgesehen, welche vom Studio im Untergeschoss zum 

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Erdgeschoss führt. Im Inneren der Stock- werkeigentumseinheit soll die 
Treppe, welche vom Wohnzimmer des Beru- fungsklägers im 
Erdgeschoss hinauf ins Dachgeschoss führt, verschoben werden. Über 
dem bisherigen Treppenschacht ist im Erdgeschoss der Ein- bau eines 
WC und einer Dusche geplant. Ein Vergleich des Bauvorhabens

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mit den in E. 3a) zitierten Beispielen für nützliche und luxuriöse 
bauliche Massnahmen lässt nach der Auffassung des Kantonsgerichts 
keine Zweifel daran, dass das vorliegende Projekt als nützlich zu 
qualifizieren ist. Mit dem geplanten Umbau wird zwar in erster Linie die 
Stockwerkeigentumseinheit des Berufungsklägers aufgewertet. 
Namentlich der Einbau eines Liftes und die Erstellung einer 
Aussentreppe verbessern in erster Linie die Ge- brauchsfähigkeit seines 
Wohnraumes. Damit verbunden ist aber - wenn auch in einem 
geringeren Mass - auch eine Wertsteigerung der gesamten 
Liegenschaft. Etwas Anderes ergibt sich, wie der Rechtsvertreter des 
Beru- fungsklägers zu Recht ausführt, auch nicht aus der vom 
Bezirksgericht zi- tierten Literaturstelle bei Weber (a.a.O., S. 301).

Steht fest, dass das Bauvorhaben des Berufungsklägers eine 
nützli- che bauliche Massnahme ist, so bedarf sie gemäss Art. 647d Abs. 
1 ZGB der Mehrheit aller Miteigentümer, welche zugleich den grösseren 
Teil der Sache vertritt. Dieses qualifizierte Quorum wurde nicht 
erreicht, vielmehr gab es bezüglich der Kopfstimmen eine Pattsituation. 
Im Ergebnis erweist sich das Urteil der Vorinstanz somit als richtig. Die 
Berufung wird abgewiesen.
ZF 107/95 Urteil vom 7. Februar 1996

8 - Haftung des Werkeigentümers (Art. 58 OR). Anforderun- 
gen an den Unterhalt eines Hotelparkplatzes im Bergge- 
biet zum Schutz vor den Gefahren von Eis und Schnee   
( mangelhafter Unterhalt in casu verneint).

Aus den Erwägungen:
Steht fest, dass sich der Kläger auf der Liegenschaft der 

Beklagten einen Knöchelbruch zugezogen und somit einen Schaden 
erlitten hat, sind die weiteren Voraussetzungen der 
Werkeigentümerhaftung nach Art. 58 OR zu prüfen. Kein Zweifel kann 
daran bestehen, dass das im Eigentum der Be- klagten stehende 
Parkplatzgelände vor dem Eingang des Hotels als Werk zu qualifizieren 
ist. Das Gesetz knüpft die Haftpflicht in Art. 58 OR aber nicht einfach an 
die Verursachung des Schadens durch ein Werk an. Art. 58 OR ist nur 
dann anwendbar, wenn ein Mangel des Werkes den Schaden verursacht. 
Ein Mangel kann in einem Fehler in der Anlage, in der Herstellung oder 
im Unterhalt des Werkes liegen (Stark, Ausservertragliches 
Haftpflichtrecht, Skriptum, 2. Aufl., Zürich 1988, N. 724). Wie die 
Vorinstanz zu recht festge- halten hat, sind im vorliegenden Fall die 
allgemeinen Haftungsgrundsätze der Werkeigentümerhaftung 

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anwendbar. Ob das Werk mangelfrei oder man- gelhaft ist, beurteilt sich 
nach objektiven Gesichtspunkten, unter Berück- sichtigung dessen, was 
sich nach der Lebenserfahrung am fraglichen Ort zu- tragen kann (BGE 
96 II 34/36). Dem Kläger ist beizupflichten, dass an die