# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fe69e6b9-2d6d-55fe-b33b-cdd30b8047e9
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-07
**Language:** de
**Title:** Bern Steuerrekurskommission 07.12.2021 100 2020 172
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Steuerrekurs/BE_SRK_001_100-2020-172_2021-12-07.pdf

## Full Text

100 20 172
100 20 173
200 20 138
200 20 139
Gemeinde: B.________
ZPV-Nr.: ________
Eröffnung: 9.12.2021 PKA/CLE/aae

STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN

Sitzung vom 7. Dezember 2021

Es wirken mit: der hauptamtliche Richter Kästli, die Fachrichter Kaiser und Steiner sowie Leu-
mann als Gerichtsschreiber

In der Rekurs- und Beschwerdesache 

von

A.________

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern

betreffend die kantonalen Steuern und die direkte Bundessteuer pro 2015 und 2016

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hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen:

A. Das Grundstück B.________ Gbbl. Nr. 1.________, ist im Alleineigentum von 
A.________ (Rekurrent). Darauf befindet sich ein Zweifamilienhaus. Der Rekurrent bewohnt die 

Wohnung im Unter- und Erdgeschoss, während er diejenige im Obergeschoss an Dritte vermie-

tet. Nebst den beiden Wohnungen gehört ein gemeinsam benutzter "Wellnessbereich" zum Ge-

bäude, bestehend aus einem Indoor-Schwimmbad und einer Sauna.

B. In den Steuererklärungen für die Jahre 2015 und 2016 deklarierte der Rekurrent für die 
von ihm genutzte Wohnung einen Eigenmietwert von CHF 14'352.-- bei den kantonalen Steuern 

und von CHF 16'744.-- für die direkte Bundessteuer (Akten Steuerverwaltung, pag. 32 und 105). 

Er erklärte, dass er diese Wohnung für höchstens CHF 23'920.-- im Jahr an Dritte vermieten 

könnte, und dass die von ihm deklarierten Werte 60 % (Kanton) bzw. 70 % (Bund) dieses am 

Markt erzielbaren Mietertrags ausmachten (pag. 47 und 118). Mit Einspracheentscheiden vom 

7. April 2020 setzte die Steuerverwaltung des Kantons Bern, Region ________ (Steuerverwal-

tung), die Eigenmietwerte für beide betroffenen Steuerjahre auf CHF 29'960.-- (Kanton) bzw. 

CHF 35'140.-- (Bund) fest (pro 2015: pag. 91 und 89; pro 2016: pag. 143 und 141).

C. Dagegen hat der Rekurrent mit Eingabe vom 6. Mai 2020 Rekurs betreffend die kantona-
len Steuern und Beschwerde betreffend die direkte Bundessteuer an die Steuerrekurskommis-

sion des Kantons Bern (Steuerrekurskommission) erhoben. Er beantragt sinngemäss, die Ei-

genmietwerte auf die in der Steuererklärung deklarierte Höhe zu reduzieren. Im Wesentlichen 

führt er aus, dass der aus dem System der amtlichen Bewertung abgeleitete Eigenmietwert 

(CHF 2'928.-- pro Monat für die direkte Bundessteuer) bei einer Vermietung an Dritte nicht er-

zielt werden könnte. Dies zeige sich daran, dass die tatsächlich vermietete, attraktivere Woh-

nung im Obergeschoss trotz eines vergleichsweise tiefen Mietzinses von CHF 2'450.-- wieder-

holt und für längere Zeit leer gestanden sei.

D. Die Steuerverwaltung hat sich am 15. Juni 2020 vernehmen lassen und die Abweisung 
von Rekurs und Beschwerde beantragt. Sie verweist auf Stellungnahmen der steuerverwal-

tungsinternen Abteilung Amtliche Bewertung vom 29. Januar 2018 und vom 8. Januar 2020 

(Beilagen 2 und 3), aus denen sich ergebe, dass der Protokollmietwert (siehe E. 3.2 hiernach) 

korrekt erhoben worden sei. Der Rekurrent habe nicht nachweisen können, dass die daraus 

abgeleiteten Eigenmietwerte angepasst werden müssten. 

E. Der Rekurrent hat mit Schreiben vom 28. Juli 2020 zur Vernehmlassung Stellung ge-
nommen und seinen Standpunkt bestätigt. Mit einer weiteren Eingabe vom 24. Januar 2021 hat 

er der Steuerrekurskommission mitgeteilt, dass die obere Wohnung erneut leer stehe und trotz 

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Beauftragung eines Maklers nicht für CHF 2'450.-- habe vermietet werden können. Selbst nach 

Senkung des geforderten Mietzinses auf CHF 2'250.-- sei "der Ansturm ausgeblieben".

F. Zur Abklärung der Verhältnisse ist am 7. September 2021 ein Augenschein durchgeführt 
worden. Die Delegation der Steuerrekurskommission, bestehend aus einem hauptamtlichen 

Richter, einer hauptamtlichen Richterin, einem Sachverständigen und einem Gerichtsschreiber, 

hat in Anwesenheit des Rekurrenten sowie eines Vertreters der Steuerverwaltung das zur Dis-

kussion stehende Grundstück besichtigt. Auftragsgemäss haben die Delegation und insbeson-

dere der beauftragte Sachverständige aufgrund des Augenscheins sowie der vorhandenen Un-

terlagen die Grundlagen des Eigenmietwerts überprüft. Ihre Erkenntnisse hat sie in einem Pro-

tokoll schriftlich festgehalten. Dieses ist dem Rekurrenten und der Steuerverwaltung am 

16. September 2021 zugesandt worden. Zugleich ist der Rekurrent zur Einreichung weiterer 

Unterlagen aufgefordert worden.

G. Der Rekurrent hat mit Schreiben vom 6. Oktober 2021 zum Augenschein-Protokoll Stel-
lung genommen und zusätzliche Belege eingereicht. Die Steuerverwaltung hat sich zum Au-

genschein-Protokoll nicht geäussert.

H. Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat sich nicht vernehmen lassen.

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:

1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die Einkommens- und Vermö-
gensveranlagung können bei der Steuerrekurskommission durch Rekurs bzw. Beschwerde an-

gefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11] und 

Art. 140 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG; 

SR 642.11] i.V.m. Art. 9 der Verordnung vom 18. Oktober 2000 über den Vollzug der direkten 

Bundessteuer [BStV; BSG 668.11]). Die Steuerrekurskommission ist deshalb sachlich und ört-

lich zuständig. Der Rekurrent ist im vorinstanzlichen Verfahren mit seinen Anträgen nicht durch-

gedrungen. Er ist daher beschwert und zur Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG und Art. 140 

ff. DBG i.V.m. Art. 3 BStV i.V.m. Art. 86 und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Ver-

waltungsrechtspflege [VRPG; BSG 155.21]). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Einga-

be ist deshalb einzutreten.

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Die Beurteilung der Streitsache fällt an sich in die einzelrichterliche Zuständigkeit (Art. 70 Abs. 4 

Bst. c des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der 

Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]), die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse recht-

fertigen aber eine Überweisung an die Kammer (Art. 70 Abs. 5 GSOG).

2. Strittig und im vorliegenden Verfahren zu beurteilen ist die Höhe der vom Rekurrenten für 
das Grundstück B.________ Gbbl. Nr. 1.________ zu versteuernden Eigenmietwerte pro 2015 

und 2016.

3. Der Mietwert von Grundstücken, die der steuerpflichtigen Person aufgrund von Eigentum 
oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen, ist als 

Ertrag aus unbeweglichem Vermögen steuerbar (Art. 25 Abs. 1 Bst. b StG; Art. 21 Abs. 1 Bst. b 

DBG, sogenannter Eigenmietwert). 

3.1 Wie der Eigenmietwert konkret festzusetzen ist, wird in den Steuergesetzen unterschied-
lich geregelt. Das kantonale Recht sieht vor, dass der Eigenmietwert, ausgehend vom ortsübli-

chen Marktwert, unter Berücksichtigung der Förderung von Eigentumsbildung und Selbstvor-

sorge, massvoll festzulegen ist (Art. 25 Abs. 4 StG). Gemäss langjähriger bundesgerichtlicher 

Praxis muss sichergestellt sein, dass der Eigenmietwert für die kantonalen Steuern in jedem 

Fall mindestens 60 % des Marktwerts erreicht (Reich/Weidmann in: Kommentar zum Schweize-

rischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone 

und Gemeinden [StHG], 3. Aufl., 2017, N. 44 zu Art. 7 StHG; bestätigt durch BGE 143 I 137 

E. 3.3). Demgegenüber wird der Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer unter Berücksichti-

gung der ortsüblichen Verhältnisse festgesetzt (Art. 21 Abs. 2 DBG). Der bundessteuerrechtli-

che Eigenmietwert soll grundsätzlich dem Marktwert entsprechen, eine massvolle Besteuerung 

ist nicht vorgesehen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., 2016, 

N. 86 zu Art. 21 DBG). Weil der jeweilige Marktpreis geschätzt werden muss und jede Schät-

zung mit Unsicherheiten behaftet ist, besteht jedoch auch bei der direkten Bundessteuer eine 

gewisse Bandbreite, wobei die Untergrenze eines noch zulässigen Eigenmietwerts bei 70 % 

des Marktwerts liegt (Zwahlen/Lissi in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundes-

gesetz über die direkte Bundessteuer [DBG], 3. Aufl., 2017, N. 25 zu Art. 21 DBG; BGE 123 II 9 

E. 4b). Die unterschiedlichen Untergrenzen von 60 bzw. 70 % sind der Grund, weshalb der Ei-

genmietwert für die kantonalen Steuern denjenigen der direkten Bundessteuer um rund 14 % 

unterschreitet (60 / 70 * 100 = 85.7 %). Weil es sich bei den genannten Prozentwerten um Un-

tergrenzen handelt, hat der Rekurrent keinen Anspruch darauf, dass die von ihm zu versteuern-

den Eigenmietwerte auf 60 bzw. 70 % des am Markt erzielbaren Mietertrags festgesetzt wer-

den, wie er in seiner Rekurs- und Beschwerdeschrift beantragt. Hingegen darf der bundessteu-

erliche Eigenmietwert nicht über den Marktwert zu liegen kommen, was auch die Steuerverwal-

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tung anerkennt (Stellungnahme der Abteilung Amtliche Bewertung vom 29.1.2018, pag. 64; vgl. 

VGE 100 2019 50/51 vom 9.7.2020, E. 4.2; Zwahlen/Lissi, a.a.O., N. 26 zu Art. 21 DBG). 

3.2 Im Kanton Bern wird der Eigenmietwert eines Grundstücks vom sogenannten Protokoll-
mietwert abgeleitet, der im Rahmen der amtlichen Bewertung (d.h. der Bestimmung des Ver-

mögenssteuerwerts des Grundstücks) ermittelt wird. Wie der für die hier zu beurteilenden Steu-

erjahre 2015 und 2016 massgebende Protokollmietwert im Einzelnen erhoben wird, ist in den 

Nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen vom 11. August 1997 festgehalten (fortan: Bewer-

tungsnormen, abrufbar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Steuersituationen > Wohn-

eigentum / Liegenschaften > Amtlicher Wert > Normen zur nichtlandwirtschaftlichen Bewertung 

AN99" [besucht am 19.10.2021]). Zunächst wird mit der sogenannten Raumaufnahme die 

Grösse des zu bewertenden Objekts bestimmt. Auf dem Aufnahmeprotokoll werden die vorhan-

denen Räumlichkeiten und Einrichtungen detailliert erfasst und mit Raumeinheiten (bei Wohn-

nutzung, RE) oder nach tatsächlicher Fläche in m2 quantifiziert (Tabelle 3.1 der Bewertungs-

normen). Danach werden die Objekte nach Gebäudeart, Bauqualität, Komfortstufe, Wohn- oder 

Geschäftslage sowie Verkehrslage benotet. Anschliessend wird das wirtschaftliche Alter be-

stimmt. Anhand dessen und des Mietwertcodes, der von der Art des Objekts (beispielsweise 

Wohnung, Garage, Parkplatz usw.) abhängt, sowie der Mietwertkategorie, die das Mietzinsni-

veau der Standortgemeinde wiedergibt, wird der Wert pro Notenpunkt und Einheit (RE oder m2) 

errechnet (Tabelle 3.2 der Bewertungsnormen). Multipliziert mit dem Total der Benotung und 

der Anzahl Einheiten resultiert daraus der Protokollmietwert des Objekts.

3.3 Die Eigenmietwerte werden von der Steuerverwaltung periodisch an die Mietzinsentwick-
lung angepasst. Dazu dienen die sogenannten Mietwertfaktoren. Dabei handelt es sich um Pro-

zentsätze des Protokollmietwerts (je einen für die kantonalen Steuern und die direkte Bundes-

steuer), die für jede Gemeinde festgelegt werden. Aus der Multiplikation des Protokollmietwerts 

mit den Mietwertfaktoren ergeben sich die Eigenmietwerte. Für die hier interessierende Ge-

meinde B.________ betragen die Mietwertfaktoren für die Steuerjahre 2015 und 2016 für die 

kantonalen Steuern 81 % und für die direkte Bundessteuer 95 %. Bis zum Steuerjahr 2014 la-

gen die entsprechenden Werte bei 76 % bzw. 89 %.

3.4 Wie erwähnt, wird der Protokollmietwert im Verfahren der amtlichen Bewertung erhoben. 
Ein einmal rechtskräftig festgelegter amtlicher Wert bleibt grundsätzlich bis zur nächsten allge-

meinen Neubewertung nach Art. 182 StG unverändert. Nur unter bestimmten Voraussetzungen 

wird eine ausserordentliche Neubewertung durchgeführt, namentlich wenn an der Liegenschaft 

grössere bauliche Veränderungen vorgenommen worden sind (Art. 183 Abs. 1 Bst. a StG). 

Nichtsdestotrotz können in Verfahren betreffend Eigenmietwert sämtliche Berechnungsfaktoren, 

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die den Protokollmietwert beeinflussen, überprüft und allenfalls abgeändert werden (VGE 21194 

vom 15.7.2002, in BVR 2003 S. 1 E. 3d).

4. Die Delegation ist in ihrem Protokoll über den Augenschein vom 7. September 2021 zu 
folgenden Feststellungen und Schlüssen gelangt (Auszug):

Feststellungen zum Protokollmietwert

3. (...)

3.1 Raumaufnahme

Die Liegenschaft wurde am 7. März 2001 zum letzten Mal in Augenschein genommen. Dabei 

wurden insgesamt 33.5 RE festgestellt. Davon entfielen 13.7 RE auf die Wohnung im Unter-

/Erdgeschoss, 12.3 RE auf die Wohnung im Obergeschoss und 7.5 RE auf die gemeinsam ge-

nutzten Teile (Eingangsbereich und Hallenbad/Sauna; siehe Aufnahmeprotokoll, pag. 171-169). 

Für die Ausscheidung des auf den Rekurrenten entfallenden Eigenmietwerts wurden insgesamt 

17.4 RE berücksichtigt (13.7 RE für die von ihm genutzte Wohnung zuzüglich die Hälfte der ge-

meinsamen Teile, abgerundet auf 3.7 RE; siehe Objektprotokoll, pag. 173, Objektteile 3 und 5). 

Weiter entfielen 40 m2 der insgesamt 60 m2 umfassenden Garage und die beiden Aussenpark-

plätze von total 30 m2 auf den Rekurrenten.

Anlässlich des Augenscheins vom 7. September 2021 hat die Delegation festgestellt, dass die 

Wohnräume im Untergeschoss inzwischen mit einer Küche ergänzt worden sind. Laut Auskunft 

des Rekurrenten vermietet er die so entstandene zusätzliche Wohnung (abgesehen von einem 

Zimmer) seit dem Jahr 2020 für CHF 450.-- an Dritte. Für die hier zu beurteilenden Steuerjahre 

sind die betroffenen Räume hingegen wie bis anhin in die Berechnung des Eigenmietwerts einzu-

beziehen.

Anders als im bestehenden Aufnahmeprotokoll vermerkt, verfügt die Liegenschaft zusätzlich zur 

Ölfeuerung über Sonnenkollektoren und einen entsprechenden Wärmespeicher. Laut Angaben 

des Rekurrenten ist die Solaranlage im Jahr 2001 errichtet worden. Die daraus gewonnene Ener-

gie werde für die Heizung, die Warmwasseraufbereitung und für die Beheizung des Schwimm-

bads genutzt. Gemäss Verwaltungspraxis, wie sie in den "Schätzungstechnischen Weisungen", 

herausgegeben von der Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abteilung Amtliche Bewertung, 

festgehalten ist, werden Sonnenkollektoren separat bewertet, wenn sie als Ergänzung und in 

Kombination zu einer bestehenden Heizanlage montiert werden (Ziff. 4.02.09.1, Ausgabe Januar 

2015). Die Steuerverwaltung wird zu beurteilen haben, ob die nicht erfasste Solaranlage eine 

Auslassung in einer rechtskräftigen amtlichen Bewertung gemäss Art. 181 Abs. 4 StG darstellt, 

die von Amtes wegen zu korrigieren wäre. Eine solche Korrektur wäre vorliegend mit Wirkung ab 

dem Jahr 2021 möglich (vgl. RKE 100 2019 40 vom 17.9.2019, E. 4.2).

Der Rekurrent macht geltend, dass das Schwimmbad zu hoch bewertet sei. Dessen Beheizung 

habe im Rahmen einer "aufgezwungenen Heizungssanierung" entfernt werden müssen. Das Bad 

könne "im Winter bei 17° Wassertemperatur" kaum mehr benutzt werden (Rekursschrift vom 

6.5.2020). Ob diese Angaben zutreffen, liess sich im Rahmen des Augenscheins nicht überprü-

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fen. Sie stehen in einem gewissen Widerspruch zur festgestellten Beheizung mittels Sonnenkol-

lektoren und Solarspeicher. Zudem fehlt in den vom Rekurrenten eingereichten Mietverträgen für 

die Wohnung im Obergeschoss ein Hinweis darauf, dass das Bad in der kalten Jahreszeit kaum 

benutzbar ist, während die Mieter explizit darauf hingewiesen werden, dass das Schwimmbad 

primär für die Hausbewohner bestimmt sei und nur gelegentlich auswärtige Gäste willkommen 

seien. Letztlich kann dieser Aspekt jedoch offenbleiben, ist doch das Schwimmbecken in der 

Raumaufnahme bereits bis anhin mit 0.8 RE anstatt mit 1.6 RE bewertet worden (abgeleitet aus 

Investitionskosten von CHF 60'000.--, pag. 170; vgl. Tabelle 3.1 der Bewertungsnormen). Damit 

ist einer (allfälligen) reduzierten Benutzbarkeit der Anlage genügend Rechnung getragen.

Die Steuerverwaltung hat im Rahmen des Einspracheverfahrens den Eigenmietwert um 

CHF 630.-- (Kanton) bzw. CHF 740.-- (Bund) erhöht, mit der Begründung, dass der Personenlift 

entgegen der bisherigen Annahme nicht nur von den Bewohnern der oberen Wohnung, sondern 

auch vom Rekurrenten benutzt werde. Aus den der Steuerrekurskommission vorliegenden Unter-

lagen geht nicht hervor, auf welcher Grundlage der bis anhin offenbar verwendete Protokollmiet-

wert basiert. Die für die Eigenmietwerte gemäss Einspracheentscheiden massgebenden 17.4 RE 

(13.7 RE für die Wohnung im UG/EG, 3.7 RE aus den gemeinsam genutzten Teilen, siehe Ob-

jektprotokoll, pag. 173) ergeben sich direkt aus dem Aufnahmeprotokoll vom 7. März 2001. Der 

Lift wird darin mit insgesamt 1.4 RE berücksichtigt, abgeleitet aus Erstellungskosten von 

CHF 50'000.--. Davon entfallen 0.5 RE auf die Wohnung im Obergeschoss (pag. 169) und 0.9 RE 

auf den gemeinsam genutzten Bereich (pag. 171). Im Eigenmietwert des Rekurrenten ist somit 

knapp ein Drittel des Lifts enthalten. Dieser Anteil ist vertretbar, wobei auch eine hälftige Auftei-

lung nicht zu beanstanden wäre. Dass der Lift faktisch nur von der Mieterschaft der oberen Woh-

nung benutzt werde, wie der Rekurrent vorbringt, ist für die Mietwertausscheidung nicht relevant. 

Der befestigte Aussenbereich auf der Nordostseite des Erdgeschosses ist im Aufnahmeprotokoll 

nicht aufgeführt. Weil diese Fläche teilweise auch als Zugang zur Treppe in die obere Wohnung 

dient, kann auf deren Berücksichtigung weiterhin verzichtet werden.

Die übrigen Räume und Einrichtungen der unteren Wohnung und der gemeinsam genutzten Teile 

sind insgesamt korrekt aufgenommen worden, wobei in einigen Punkten auch leicht höhere Werte 

nicht zu beanstanden wären, so namentlich für die Küche, deren Ausstattung, die Aussenräume 

und die Garage. Im Ergebnis ändert sich somit nichts an der für die Berechnung des Protokoll-

mietwerts massgebenden Anzahl Einheiten (13.7 RE für die Wohnung, 3.7 RE für den Anteil an 

den gemeinsamen Einrichtungen, 40 m2 für den Anteil an der Garage und 30 m2 für die zwei Aus-

senparkplätze). 

3.2 Benotung

Das Wohnhaus ist bis anhin wie folgt benotet worden: Gebäudeart 3, Bauqualität 8, Komfortstu-

fe 8, Wohnlage 9 und Verkehrslage 8, was insgesamt 36 Notenpunkte ergibt. Bei der Notenge-

bung verfügen die Schätzer der Steuerverwaltung über einen beträchtlichen Ermessensspielraum 

(abgesehen von der Verkehrslagenote, die auf Angaben der Gemeinde beruht). Wenn, wie hier, 

keine baulichen Veränderungen zu beurteilen sind, die namentlich die Bauqualität und die Kom-

fortstufe beeinflussen können, sind Korrekturen nur mit grosser Zurückhaltung vorzunehmen.

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Die Steuerverwaltung hat im Rahmen des Einspracheverfahrens dennoch mehrere Detailnoten 

der Wohnlage angepasst: Aussicht 8 statt 9, Besonnung 9 statt 8, besondere Lage 9 statt 8. Die 

Note für die Nachbarschaft beliess sie unverändert auf 9. Diese Anpassungen, die nach Auffas-

sung der Delegation nachvollziehbar, jedoch nicht zwingend sind, bewirken insgesamt keine Ver-

änderung der Gesamtnote für die Wohnlage. Diese ist, ungeachtet der namentlich für die untere 

Wohnung leicht beeinträchtigten Aussicht, weiterhin als hervorragend einzustufen.

Die Note für die Komfortstufe wird u.a. von der Raumaufteilung beeinflusst, die bis anhin mit der 

Detailnote 8 bewertet ist. Dieser Wert erscheint eher zu hoch, namentlich weil die im hier relevan-

ten Zeitraum vom Rekurrenten bewohnten Räume im Untergeschoss nur über den gemeinsam 

genutzten Eingangsbereich erreicht werden können. Allerdings würde selbst eine (tiefe) Detailno-

te 6 für die Raumaufteilung nichts an der Gesamtnote 8 für die Komfortstufe ändern. 

Die übrigen Noten geben zu keinen Bemerkungen Anlass.

3.3 Wirtschaftliches Alter

Im System der amtlichen Bewertung wird das Alter einer Liegenschaft differenziert nach vier so-

genannten Hauptgruppen (Rohbau 1, Rohbau 2, Ausbau, Installationen) bestimmt. Weil diese 

Hauptgruppen unterschiedlich rasch altern, werden sie für die Ermittlung des wirtschaftlichen Al-

ters verschieden gewichtet. In der bis anhin gültigen Bewertung betrug das wirtschaftliche Alter 

für das ganze Gebäude 20 Jahre:

Hauptgruppe Gewichtung Jahre

Rohbau 1 1 24

Rohbau 2 2 20

Ausbau 3 20

Installationen 4 20

Wirtsch. Alter  20

Es gilt zu beachten, dass sich das wirtschaftliche Alter gemäss obiger Tabelle auf das Jahr 1998 

bezieht, entsprechend dem Bezugsjahr der hier relevanten letzten allgemeinen Neubewertung 

aus dem Jahr 1999. Die zu beurteilende Liegenschaft wurde in den Jahren 1973-1980 erbaut 

(gemäss Zusatzprotokoll Z9 waren die Bauarbeiten während längerer Zeit eingestellt, pag. 168). 

Folglich entspricht das bisherige wirtschaftliche Alter dem tatsächlichen Alter der Liegenschaft, 

bezogen auf das Jahr 1998. Obwohl seit Fertigstellung des Gebäudes nicht unwesentliche Sanie-

rungs- und Renovationsarbeiten vorgenommen wurden (siehe Zusatzprotokoll Z9, pag. 168, so-

wie in den Jahren 2006, 2009, 2010 und 2015 deklarierte Unterhaltskosten, pag. 162-159), kann, 

übereinstimmend mit der Steuerverwaltung, auf eine Reduktion des wirtschaftlichen Alters ver-

zichtet werden. Ergänzend ist zu erwähnen, dass das Bezugsjahr mit der pro 2020 umgesetzten 

allgemeinen Neubewertung auf 2020 angepasst wurde, wodurch das wirtschaftliche Alter der Lie-

genschaft seither 42 Jahre beträgt.

4. Schlussfolgerung

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Nach dem Gesagten ändert sich weder an der Raumaufteilung noch an der Benotung oder der 

Raumaufnahme etwas. Folglich ist der den Einspracheentscheiden zugrundeliegende Protokoll-

mietwert zu bestätigen (Details siehe Anhang).

Eine andere Frage ist, ob die aus dem Protokollmietwert abgeleiteten Eigenmietwerte angemes-

sen sind. Wie unter Ziff. 1 hiervor ausgeführt, darf der für die direkte Bundessteuer anwendbare 

Eigenmietwert, vorliegend ausmachend CHF 2'928.-- pro Monat, den am Markt erzielbaren Miet-

ertrag (ohne Nebenkosten) nicht übersteigen. Der Rekurrent argumentiert im Wesentlichen damit, 

dass es trotz erheblicher Bemühungen nicht gelungen sei, die im Obergeschoss liegende Woh-

nung für mehr als CHF 2'250.-- (zzgl. Nebenkosten von CHF 550.--) an Dritte zu vermieten. 

Dementsprechend sei dies für die, seiner Auffassung nach weniger zugkräftige, untere Wohnung 

erst recht nicht möglich. Anlässlich des Augenscheins hat die Delegation auch die obere Woh-

nung kurz besichtigt. Sie teilt die Auffassung des Rekurrenten, dass dieses Objekt in Bezug auf 

Raumaufteilung und Aussicht etwas attraktiver ist. Negativ ist hingegen zu werten, dass der Zu-

gang nur über eine Art Nottreppe von der Rückseite des Gebäudes her möglich ist (wenn nicht 

der Lift benutzt wird). Insgesamt sind die beiden ähnlich grossen Wohnungen jedoch als ungefähr 

gleichwertig einzustufen. Dementsprechend erachtet es die Delegation als nicht ausgeschlossen, 

dass der systemgenerierte bundessteuerliche Eigenmietwert im vorliegenden Fall über einem am 

Markt erzielbaren Mietertrag liegen könnte. Diese Frage ist mit dem Endentscheid zu klären.

5. Die Steuerverwaltung hat sich zum Augenschein-Protokoll nicht geäussert und die Stel-
lungnahme des Rekurrenten enthält nichts, das ein Abweichen von den Schlussfolgerungen der 

Delegation betreffend Höhe des Protokollmietwerts notwendig erscheinen liesse. Dieser ist 

demnach zu bestätigen. Der Rekurrent macht indes geltend, dass die von ihm bewohnte Woh-

nung nicht für einen Nettomietzins von CHF 2'928.-- pro Monat (ein Zwölftel des aus dem Pro-

tokollmietwert abgeleiteten bundessteuerlichen Eigenmietwerts von CHF 35'140.--) an Dritte 

vermietet werden könnte.

5.1 In aller Regel liegt der aus dem System der amtlichen Bewertung abgeleitete bundes-
steuerliche Eigenmietwert unter dem am Markt erzielbaren Mietertrag. Das hier zu beurteilende 

Objekt weist indes einige Besonderheiten auf, die sich negativ auf den erzielbaren Mietertrag 

auswirken, ohne dass sie in den Berechnungsfaktoren des Protokollmietwerts adäquat nieder-

schlagen. So handelt es sich um ein aussergewöhnlich grosses Objekt mit sieben Zimmern und 

drei Nasszellen auf zwei Stockwerken. Die auf die Wohnung entfallenden 17.4 RE (inkl. ge-

meinsam genutzte Teile) übertreffen den Wert einer marktüblichen Wohnung mit sechs oder 

mehr Zimmern deutlich. Der Protokollmietwert, und damit auch der Eigenmietwert, nimmt pro-

portional mit der Anzahl RE zu. Es ist indes davon auszugehen, dass bei derart grossen Woh-

nungen der erzielbare Mietertrag pro RE aufgrund des abnehmenden Grenznutzens geringer 

ausfällt als bei üblichen Objekten. Diesem Effekt trägt die Systematik der amtlichen Bewertung 

nur insofern Rechnung, als sich die Anzahl RE pro Raum degressiv zu dessen Fläche verhält 

(Bsp: 16 m2 = 1.0 RE; 32 m2 = 1.5 RE, siehe Tabelle 3.1 der Bewertungsnormen). Gemäss ei-

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nem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 20. August 2020 wird damit dem abnehmenden 

Grenznutzen grösserer Wohnungen ausreichend Rechnung getragen (VGE 100 2019 50/51 

vom 20.8.2020, E. 4.5). Dies trifft jedoch nicht zu, wenn – wie vorliegend – die vorhandene 

Nutzfläche in zahlreiche kleinere Räume unterteilt ist. In solchen Fällen kann sich das in Tabelle 

3.1 festgelegte Verhältnis von Fläche zu RE sogar zu Ungunsten des Grundeigentümers aus-

wirken (ein Raum zu 32 m2 = 1.5 RE; zwei Räume zu 16 m2 = 2.0 RE). Auch der Umstand, dass 

die in den hier relevanten Jahren vom Rekurrenten genutzten Räume im Untergeschoss nur 

über den gemeinsamen Eingangsbereich zugänglich sind, beeinflusst den Wert der Wohnung 

negativ, ohne dass sich dies in der Benotung niederschlägt (siehe Ziff. 3.2 des Augenschein-

Protokolls). Weiter ist zu berücksichtigen, dass die Zahlungsbereitschaft eines potentiellen Mie-

ters für den nicht exklusiv und in der kalten Jahreszeit nur eingeschränkt nutzbaren Wellnessbe-

reich in der Realität tiefer sein dürfte als der darauf entfallende anteilige bundessteuerliche Ei-

genmietwert von CHF 564.-- pro Monat. Die überdurchschnittlich hohen Nebenkosten von rund 

CHF 550.-- pro Monat (siehe Nebenkostenabrechnungen, Beilagen zur Eingabe vom 

6.10.2021) erschweren es schliesslich ebenfalls, einen Nettomietertrag in Höhe des Eigenmiet-

werts zu erzielen. 

5.2 Der am Markt erzielbare Mietertrag einer bestimmten Wohnung lässt sich nicht errechnen, 
sondern muss geschätzt werden (siehe E. 3.2 hiervor), idealerweise durch Vergleich mit ähnli-

chen vermieteten Objekten (VGE 100 2019 50/51 vom 9.7.2020, E. 4.4). Die Steuerverwaltung 

hat vorliegend darauf verzichtet, anhand ihr bekannter Mietverhältnisse in B.________ einen 

Marktmietwert zu bestimmen. Der Rekurrent verweist darauf, dass er die im Obergeschoss ge-

legene Wohnung in den hier relevanten Jahren nur für CHF 2'300.-- (ab 1.10.2014, pag. 55) 

bzw. CHF 2'000.-- (ab 1.11.2016, pag. 132, die Mieter übernahmen zusätzlich die Hauswar-

tung) habe vermieten können. Zu welchen Konditionen die obere Wohnung aktuell vermietet 

wird, ist nicht sicher belegt; trotz einer entsprechenden Aufforderung seitens der Steuerrekurs-

kommission vom 16. September 2021 hat der Rekurrent den aktuellen Mietvertrag nicht einge-

reicht. Aus der vorgelegten E-Mail-Korrespondenz mit einem Immobilienberater vom 22. Januar 

2021 geht immerhin hervor, dass die Wohnung für CHF 2'250.-- (zzgl. Nebenkosten von 

CHF 550.--) anstatt für CHF 2'400.-- ausgeschrieben worden ist.

5.3 Bei der Wohnung im Obergeschoss handelt es sich zweifellos um ein geeignetes Ver-
gleichsobjekt, die Delegation der Steuerrekurskommission erachtet die beiden Wohnungen in 

der Liegenschaft des Rekurrenten als ungefähr gleichwertig (siehe Ziff. 4 des Augenschein-

Protokolls). Weiter bestehen keinerlei Hinweise darauf, dass der Rekurrent die obere Wohnung 

für einen unter Marktniveau liegenden Preis vermietet. Weil zudem mehrere Faktoren dafür 

sprechen, dass der Protokollmietwert den besonderen Eigenschaften der zu beurteilenden Lie-

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genschaft nicht genügend Rechnung trägt, erachtet es die Steuerrekurskommission als gerecht-

fertigt, im vorliegenden besonderen Fall vom daraus abgeleiteten Eigenmietwert abzuweichen. 

Aufgrund der vorhandenen Unterlagen bestimmt die Steuerrekurskommission den bundessteu-

erlichen Eigenmietwert der vom Rekurrenten genutzten Wohnung nach Ermessen auf 

CHF 2'300.-- pro Monat bzw. CHF 27'600.-- pro Jahr. Der Eigenmietwert für die kantonalen 

Steuern beträgt demnach CHF 23'730.-- pro Jahr (86 % von CHF 27'600.--, siehe E. 3.2 hier-

vor). Rekurs und Beschwerde sind teilweise gutzuheissen.

6. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Rekurrent einen Anteil der gesamten Verfah-
renskosten, einschliesslich eines Anteils allfälliger Auslagen für Gutachten oder andere externe 

Kosten, zu tragen (Art. 144 Abs. 1 und 5 DBG sowie Art. 200 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 1, 2, 53, 58 

und 59 des Dekrets vom 24. März 2010 betreffend die Verfahrenskosten und die Verwaltungs-

gebühren der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [Verfahrenskostendekret, VKD; 

BSG 161.12]). Der Rekurrent hat eine Reduktion des bundessteuerlichen Eigenmietwerts von 

CHF 35'140.-- auf CHF 16'744.-- beantragt, was einer Differenz von CHF 18'396.-- entspricht. 

Der von der Steuerrekurskommission festgesetzte Eigenmietwert beträgt CHF 27'600.-- und 

liegt um CHF 7'560.-- unter dem Einspracheentscheid. Dementsprechend obsiegt der Rekurrent 

im Umfang von rund 40 %. Die Verfahrenskosten von total CHF 3'239.90 (bestehend aus einer 

pauschalen Gerichtsgebühr von CHF 2'000.-- und Gutachterkosten von CHF 1'239.90) sind 

dem Rekurrenten im Umfang des Unterliegens bzw. in Höhe von CHF 2'000.-- zur Bezahlung 

aufzuerlegen und mit dem geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen.

Da der Rekurrent im vorliegenden Verfahren nicht vertreten ist, und weil keine notwendigen und 

verhältnismässig hohen Kosten entstanden sind, werden keine Parteikosten gesprochen 

(Art. 200 Abs. 4 StG sowie Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 

20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren [Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG; 

SR 172.021]). 

Aus diesen Gründen wird erkannt:

1. Der Rekurs betreffend die kantonalen Steuern pro 2015 wird teilweise gutgeheissen. Der 

Eigenmietwert für die vom Rekurrenten genutzten Räumlichkeiten in der Liegenschaft 

B.________ Gbbl. Nr. 1.________ wird auf CHF 23'730.-- festgesetzt. Die Akten werden 

zur Neuveranlagung im Sinn der Erwägungen an die Steuerverwaltung zurückgesandt.

2. Die Beschwerde betreffend die direkte Bundessteuer pro 2015 wird teilweise gutgeheis-

sen. Der Eigenmietwert für die vom Rekurrenten genutzten Räumlichkeiten in der Liegen-

schaft B.________ Gbbl. Nr. 1.________ wird auf CHF 27'600.-- festgesetzt. Die Akten 

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werden zur Neuveranlagung im Sinn der Erwägungen an die Steuerverwaltung zurückge-

sandt.

3. Der Rekurs betreffend die kantonalen Steuern pro 2016 wird teilweise gutgeheissen. Der 

Eigenmietwert für die vom Rekurrenten genutzten Räumlichkeiten in der Liegenschaft 

B.________ Gbbl. Nr. 1.________ wird auf CHF 23'730.-- festgesetzt. Die Akten werden 

zur Neuveranlagung im Sinn der Erwägungen an die Steuerverwaltung zurückgesandt.

4. Die Beschwerde betreffend die direkte Bundessteuer pro 2016 wird teilweise gutgeheis-

sen. Der Eigenmietwert für die vom Rekurrenten genutzten Räumlichkeiten in der Liegen-

schaft B.________ Gbbl. Nr. 1.________ wird auf CHF 27'600.-- festgesetzt. Die Akten 

werden zur Neuveranlagung im Sinn der Erwägungen an die Steuerverwaltung zurückge-

sandt.

5. Die Kosten für das Verfahren vor der Steuerrekurskommission von total CHF 3'239.90 

(sich zusammensetzend aus den Kosten für den beauftragten Experten von CHF 1'239.90 

und der Pauschalgebühr von CHF 2'000.--) werden dem Rekurrenten anteilmässig im Be-

trag von CHF 2'000.-- zur Bezahlung auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss 

verrechnet.

6. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

7. Gegen den Entscheid betreffend die kantonalen Steuern kann innert 30 Tagen seit 
der Eröffnung beim Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 
3011 Bern, Beschwerde erhoben werden. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechts-
schrift am letzten Tag der Frist einer schweizerischen Poststelle übergeben wird. Die Be-

schwerdeschrift ist in 3-facher Ausfertigung einzureichen. Sie muss von der beschwer-
deführenden Person selbst oder von einem zur Prozessführung vor bernischen Gerichten 

ermächtigten Anwalt verfasst und unterzeichnet sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechts-

schrift hat insbesondere das Rechtsbegehren und die Begründung zu enthalten. Der 
angefochtene Entscheid ist beizulegen. 

Gegen den Entscheid betreffend die direkte Bundessteuer kann innert 30 Tagen seit 
der Eröffnung beim Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 
3011 Bern, Beschwerde erhoben werden (Art. 145 DBG i.V.m. Art. 9 Abs. 3 BStV). 
Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer schweizeri-

schen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Ausfertigung 
einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von einem zur 

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Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und unterzeichnet 

sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das Rechtsbegehren und 
die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen. 

Wird beim Verwaltungsgericht für die kantonalen Steuern und die direkte Bundes-
steuer Beschwerde erhoben, können diese, soweit den gleichen Gegenstand betref-
fend, in einer gemeinsamen Rechtsschrift eingereicht werden. Sie hat insbesondere 
die jeweiligen Rechtsbegehren sowie die Begründungen zu enthalten.

8. Zu eröffnen an:

▪ A.________

▪ Steuerverwaltung des Kantons Bern 

▪ Eidgenössische Steuerverwaltung

▪ Gemeinde B.________

IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION
DES KANTONS BERN

Der Richter Der Gerichtsschreiber

Kästli Leumann