# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 39b7a8ed-80d5-5092-b2f5-c6a7d167ddc3
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-01-30
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de cassation civile 30.01.1995 CCC.1994.6800 (INT.1995.99)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_005_CCC-1994-6800_1995-01-30.html

## Full Text

A.      Au
printemps 1989, S., désireux de vendre son immeu-

ble
[...] à La Chaux-de-Fonds, a chargé T. de

trouver
un acquéreur. Une commission de 20'000 francs a été arrêtée. Dans

le
courant de l'automne de la même année, T. et B.

ont
convenu de se partager par moitié la commission de 20'000 francs dans

l'hypothèse
où le second nommé trouverait un acheteur. Le 30 avril 1990,

suite à
l'intervention d'B., l'immeuble a été acquis en proprié-

té
commune par C.SA, A. SA et R. pour un

prix de
2'220'000 francs.

 

       
Le 9 mai 1990, T. a touché la commission convenue

et en a
reversé la moitié à B. quelques jours plus tard. De son

côté,
B. a touché 30'000 francs de la part des acheteurs, récla-

mant en
outre 30'000 francs supplémentaires à A. SA et à 

R. dans
une procédure actuellement pendante devant la Cour civile du

Tribunal
cantonal. Après avoir appris la nouvelle, T. s'est

adressé
à B. afin que ce dernier lui verse la moitié de la com-

mission
qu'il avait reçue des acquéreurs, en invoquant leur accord de

l'automne
1989. En effet, selon T., les deux parties avaient

convenu
à cette occasion de se partager par moitié les commissions que

chacune
d'elles encaisserait en cas de vente de l'immeuble. Le 13 novembre

1992,
devant le refus d'B., T. a ouvert action con-

tre ce
dernier en paiement de 15'000 francs plus intérêts à 10 % dès le 10

mars
1992.

 

B.      Par
jugement du 14 juillet 1994, le président du Tribunal civil

du
district de La Chaux-de-Fonds a rejeté la demande. Il a notamment con-

sidéré
que des contrats de courtage liaient tant S. à 

T. que
les acheteurs à B.. Quant à l'accord liant 

T. à
B., il l'a également qualifié de courtage, étant don-

né que
B. avait été invité, moyennant commission, à indiquer à

T.
l'occasion de conclure la vente dont celui-ci était lui-

même
chargé. Le premier juge a par contre estimé que l'existence d'un ac-

cord
sur le partage entre parties d'une éventuelle commission perçue au-

près
des acheteurs n'était pas prouvé.

 

C.      T.
recourt contre ce jugement pour fausse applica-

tion du
droit matériel et arbitraire dans la constatation des faits en

concluant
à la cassation du jugement attaqué avec ou sans renvoi, sous

suite
de frais et dépens.

 

       
Le recourant reproche au premier juge d'avoir écarté arbitraire-

ment sa
thèse selon laquelle un partage de la commission provenant des

acheteurs
était convenu entre B. et lui-même, en sus du partage

de la
commission provenant du vendeur. Il allègue également que le tribu-

nal a
fait une fausse application du droit en niant la conclusion tacite

d'un
contrat de société simple entre B. et lui-même.

 

      

 

D.      Le
président du Tribunal civil du district de La Chaux-de-Fonds

conclut
au rejet du recours. L'intimé conclut au rejet du recours sous

suite
de frais et dépens, en relevant que le recourant n'a pas réussi à

prouver
l'existence d'une convention, voire d'un usage commandant un par-

tage
par moitié de tous les profits réalisés dans le cadre de cette affai-

re.

 

                          C O N S I D E R A N
T

 

1.     
Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-

vable.      

 

2.      a)
Les constatations de fait lient la Cour de cassation, sauf

arbitraire,
c'est-à-dire sauf lorsque le juge a dépassé les limites de son

large
pouvoir d'appréciation des preuves, par exemple en admettant un fait

dénué
de toute preuve ou en rejetant un fait indubitablement établi (RJN

1988,
p.41 et la jurisprudence citée).

 

       
b) Il n'est pas contesté que le recourant et l'intimé avaient

convenu
qu'ils partageraient la commission de 20'000 francs au cas où ce

dernier
parviendrait à trouver un acquéreur pour l'immeuble. Le litige

porte
sur l'existence ou non d'un accord réciproque entre les parties con-

cernant
le partage d'une éventuelle commission payée par les acheteurs.

 

        A
ce propos, le recourant estime que le premier juge a abusé de

son
pouvoir d'appréciation en accordant une importance privilégiée à cer-

tains
indices au détriment d'autres pour conclure finalement à l'inexis-

tence
d'un accord prévoyant le partage de la commission des acheteurs.

 

       
c) Le premier juge a pertinemment rappelé dans ses considérants

que,
conformément à l'article 8 CC, chaque partie devait prouver les faits

qu'elle
alléguait pour en déduire son droit. En l'espèce, force est de

reconnaître
que le recourant, demandeur dans le présent procès, n'a fourni

aucun
élément de preuve concret à l'appui de ses allégués. D'ailleurs, le

seul
moyen de preuve qu'il a proposé dans sa demande pour établir l'exis-

tence
d'un accord sur le partage de la commission des acheteurs consistait

en
l'interrogatoire d'B., interrogatoire qui n'a pas permis de

prouver
l'existence d'un tel accord. On cherche en vain, dans le dossier,

un
indice probant en faveur de la thèse du recourant. Le fait que

B. ait
admis que des partages de commission étaient prévus dans le cadre

d'anciennes
affaires avec le recourant n'en est pas un.

 

       
Par conséquent, le premier juge n'a pas fait preuve d'arbitraire

en
considérant que l'existence d'un accord portant sur le partage de la

commission
des acheteurs, alléguée par T., n'avait pas été

prouvée.

3.      a)
Selon l'article 412 al.1 CO, le courtage est un contrat par

lequel
le courtier est chargé, moyennant salaire, soit d'indiquer à l'au-

tre
partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'in-

termédiaire
pour la négociation d'un contrat.

 

       
b) Le premier juge a qualifié l'accord conclu entre 

T. et
B. de contrat de courtage. Le recourant conteste

cette
qualification juridique de l'accord litigieux et estime que les rè-

gles
régissant la société simple devraient s'appliquer en l'espèce. Il

considère
que B. et lui-même visaient un but commun dans la mesu-

re où
tous deux recherchaient un acquéreur intéressé par la vente de l'im-

meuble
de S..

 

       
c) Il ressort des faits retenus par le premier juge que

B. et
T. ont passé un accord aux termes duquel le premier,

au cas
où il trouverait un acheteur, devait toucher la moitié de la com-

mission
encaissée par le second. Cet accord correspond parfaitement à la

définition
du courtage au sens des articles 412 ss CO, contrat bilatéral

imparfait
où une partie doit fournir une prestation principale, le salai-

re,
alors que l'autre ne doit qu'une prestation dépendante, l'obligation

de
fidélité du courtier (Antognazza, Courtage, FJS no 417; Thilo, Le cour-

tage en
immeubles et la rémunération du courtier in JT 1949 I 35).

 

       
En l'espèce, il s'agit plus précisément d'un contrat de sous-

courtage,
étant donné qu'il existait déjà un contrat de courtage principal

entre
le recourant et S.. Pour la doctrine, cette substitution

n'empêche
pas que le courtier principal continue à s'occuper de l'ensemble

de
l'affaire (Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du

courtier,
thèse, Lausanne 1993, p.203). Quant à B., il est en

même
temps courtier des acquéreurs de l'immeuble et sous-courtier de

T.,
courtier du vendeur. Ce type de double courtage est admis

par la
jurisprudence pour autant que le courtier ne défende pas des inté-

rêts
contraires (ATF 111 II 368), ce que n'a pas fait B. puis-

qu'il
s'est uniquement engagé à indiquer aux deux parties l'occasion de

conclure
un contrat.

 

4.     
L'hypothèse d'un contrat de société simple doit être écartée. En

effet,
selon l'article 530 al.1 CO, la société est un contrat par lequel

deux ou
plusieurs personnes conviennent d'unir leurs efforts ou leurs res-

sources
en vue d'atteindre un but commun. Selon la doctrine (Patry, Précis

du
droit des sociétés, T. I, p.205), lorsqu'il n'existe pas de preuve

directe
- contrat écrit, confirmation écrite d'une convention verbale - de

l'existence
d'un contrat de société, il faut se référer à des indices con-

cluants,
c'est-à-dire permettant, par le sens et la portée qui leur sont

normalement
attachés, de croire à la conclusion d'un tel contrat. En l'oc-

currence,
le recourant ne fournit aucun indice concernant les apports des

éventuels
sociétaires, élément essentiel de la société simple (art.531

CO).
Par ailleurs, si T. et B. avaient tous deux le

même
but, soit la conclusion d'un contrat de vente immobilière, celui-ci

ne
saurait être assimilé au but commun de la définition précitée. Le pre-

mier
juge a eu raison de considérer que "l'animus societatis" faisait dé-

faut;
les deux parties n'avaient pas la volonté d'agir en commun pour at-

teindre
leur but, mais plutôt la volonté d'agir séparément. On en veut

pour
preuve que la commission de 20'000 francs ne devait être partagée que

si
l'acheteur avait été trouvé par B.. Par contre, il n'était

pas
prévu que le recourant verse une commission à B. au cas où

il
aurait trouvé l'acquéreur lui-même.

 

       
C'est à bon droit que le premier juge nie l'existence d'un con-

trat de
société simple et le jugement attaqué doit être confirmé.

 

4.     Mal
fondé, le recours doit être rejeté. Vu le sort de la cause,

le
recourant supportera les frais et versera une indemnité de dépens à

l'intimé.

 

                             Par ces motifs,

                       LA COUR DE CASSATION
CIVILE

 

1.
Rejette le recours.

 

2.
Arrête les frais à 660 francs, avancés par le recourant, et les met à

   sa charge.

 

3.
Condamne le recourant à payer à l'intimé une indemnité de dépens de 400

   francs.

 

 

Neuchâtel,
le 30 janvier 1995

 

                          AU NOM DE LA COUR DE CASSATION CIVILE

                    Le greffier                         Le président