# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fbc7298b-6568-5d25-8fb3-209005411c80
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-06-29
**Language:** de
**Title:** Ausnahmebewilligung. Voraussetzungen. Aufhebung der Baubewilligung.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0080/2017
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iv_nr._0080-2017_vom_29._juni_2017.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

4. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE IV Nr. 

R4.2017.00044 
0080/2017 

Entscheid vom 29. Juni 2017 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Reto  Philipp,  Ersatzrichterin  Gabriele  Kisker,  Baurich-
ter Urs Hany, Gerichtsschreiber Roland Blaser     

in Sachen 

Rekurrentin 

L. P., [….]  

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Gemeinderat X, [….]  
2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

3.  R. E., [….]  

betreffend 

Gemeinderatsbeschluss vom 14. März 2017 und Verfügung der Baudirekti-
on Kanton Zürich BVV-Nr. 16-2675 vom 9. März 2017; Baubewilligung bzw. 
Gesamtverfügung für Mehrfamilienhaus 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A.  

Mit Beschluss vom 14. März 2017 bewilligte der Gemeinderat R. E. die Er-

stellung  eines  Wohnhauses  mit  Garagen  [….]  in  X.  Zusammen  mit  der 

kommunalen Baubewilligung wurde die Gesamtverfügung Nr. BVV 16-2675 

der Baudirektion Kanton Zürich vom 9. März 2017 betreffend Waldabstand 

und überkommunalem Ortsbildschutz eröffnet.  

B.  

Dagegen  rekurrierte  L.  P.  mit  Eingabe  vom  7. April  2017  binnen  gesetzli-

cher Frist beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte: 

"Die Baubewilligung (Beschluss des Gemeinderates  X vom 14. März 2017 
und Gesamtverfügung der Baudirektion vom 9. März) sei aufzuheben, unter 
Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Rekursgegner." 

C.  

Mit Verfügung vom 10. April 2017 wurde der Eingang des Rekurses vorge-

merkt, diesem die aufschiebende Wirkung zuerkannt und das Vernehmlas-

sungsverfahren eröffnet.  

D.  

In  ihren  Rekursantworten  vom  10. Mai  2016  beantragten  sowohl  die  Vor-

instanz als auch die Baudirektion Kanton Zürich die Abweisung des Rekur-

ses.  Die  Vorinstanz  verlangte  zudem  die  Aufhebung  der  aufschiebenden 

Wirkung  des  Rekurses.  Der  private  Rekursgegner  liess  sich  nicht  verneh-

men.  

Mit  Eingabe  vom  12. Juni 2017  verzichtete  die  Rekurrentin  explizit  auf  die 

Einreichung einer Replik. 

E. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  wird,  soweit  entscheidrelevant,  in  den 
nachstehenden Erwägungen Bezug genommen. 

R4.2017.00044 

Seite 2 

 
 
Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurrentin ist Eigentümerin der direkt an das Baugrundstück angren-

zenden Wohnliegenschaft [….], womit sie von der angefochtenen Baubewil-

ligung mehr als irgendwelche Dritte oder die Allgemeinheit in ihren eigenen 

Interessen  betroffen  sowie  aufgrund  ihrer  Rügen  gemäss  § 338a  des  Pla-

nungs- und Baugesetzes (PBG) rechtsmittellegitimiert ist. 

2.  

Es wird die Durchführung eines Augenscheins beantragt (vgl. § 7 des Ver-

waltungsrechtspflegegesetzes  [VRG]).  Das  Baurekursgericht  hat  unbese-

hen von Parteianträgen nur dann einen Augenschein durchzuführen, wenn 

die Verhältnisse vor Ort zwar entscheidrelevant, auf Grund der Akten aber 

noch unklar sind. Im vorliegenden Fall ist diese Voraussetzung nicht erfüllt, 

weshalb kein Augenschein durchzuführen war. 

3.  

Vorliegend ergeht der Endentscheid. Auf den prozessualen Antrag der Vor-

instanz, dem Rekurs sei die aufschiebende Wirkung zu entziehen, braucht 

deshalb nicht mehr eingegangen zu werden. 

4.  

Streitgegenstand ist eine Baubewilligung für ein Gebäude mit je einer Woh-

nung im Ober- und Dachgeschoss. Im Erdgeschoss sind Nebenräume so-

wie  Garagen  für  insgesamt  4 Personenwagen  vorgesehen.  Im  Unterge-

schoss soll eine Einstellhalle für Motorfahrzeuge mit einer Fläche von rund 
265 m2 und einer Nutzhöhe von 3,20 m erstellt werden.  

Die  Bauherrschaft  betreibt  auf  dem  in  der  Kernzone  KA  situierten  Grund-

stück einen Werkhof mit Materiallager für ihr Transport- und Bauunterneh-

men.  Die  strittige  Neubaute  soll  an  ein  bestehendes  Gebäude  anschlies-

sen. 

R4.2017.00044 

Seite 3 

 
 
5.1.  

Die Rekurrentin moniert neben zahlreichen weiteren Einwänden, für die im 

Bereich der Nordostfassade vorgesehenen massiven Abgrabungen, welche 

das zonenkonforme Mass bei weitem überschritten, habe der Gemeinderat 

zu  Unrecht  eine  Ausnahmebewilligung  (Dispens)  nach  § 220  PBG  erteilt. 

Die entsprechenden Voraussetzungen seien hier in keiner Weise erfüllt.  

5.2.  

Die  Vorinstanz  begründet  die  Ausnahmebewilligung  mit  dem  Hinweis,  die 

besonderen  Verhältnisse  im  Sinne  von  § 220  Abs. 1  PBG  lägen  im  vorlie-

genden  Fall  darin,  dass  der  Abgrabungsbereich  kaum  einsehbar  sei  und 

die strittige Terrainveränderung für die benachbarte Grundeigentümerschaft 

keine unzumutbare Beeinträchtigung darstelle.  

6.  

Art. 14  Abs. 2  der  kommunalen  Bau-  und  Zonenordnung  (BZO)  reglemen-

tiert  die  zulässigen  Terrainveränderungen  in  den  Kernzonen  von  X  wie 

folgt:  

"Der  gewachsene  Boden  darf  in  der  Kernzone  nirgends  um  mehr  als 
1.00 m verändert werden, ausgenommen für Kellerzugänge und einspurige 
Zufahrten  zu  Sammelgaragen.  Solche  Aufschüttungen  und  Abgrabungen 
sind zurückhaltend vorzunehmen." 

Beim  vorliegend  zu  beurteilenden  Bauvorhaben  sind  im  Bereich der Nord-

ostfassade,  wo  sich  der  Einfahrtsbereich  der  Einstellhalle  mit  einer  Breite 

von  rund  12,50 m  sowie  ein  grösserer  Vorplatz  (Hartbelag)  befindet,  Ter-

rainabgrabungen  von  bis  zu  2,80 m  vorgesehen,  wofür  die  Vorinstanz  die 

strittige  Ausnahmebewilligung  erteilt  hat.  Die  Abgrabungen  sind  auf  einer 

Länge von 11,50 m grösser als die zonenzulässigen 1,00 m. 

7.1.  

Gemäss  § 220  PBG  ist  von  Bauvorschriften  im  Einzelfall  zu  dispensieren, 

wenn  besondere  Verhältnisse  vorliegen,  bei  denen  die  Durchsetzung  der 

Vorschriften  unverhältnismässig  erscheint  (Abs. 1).  Ausnahmebewilligun-

gen dürfen nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von 

der sie befreien, und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen, es 
sei denn, es würde die Erfüllung einer dem Gemeinwesen gesetzlich oblie-

R4.2017.00044 

Seite 4 

 
 
genden  Aufgabe  verunmöglicht  oder  übermässig  erschwert  (Abs. 2).  Ein 

Nachbar darf durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn 

schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden; Ausnahmebewilligungen 

dürfen jedoch nicht von der Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht 

werden (Abs. 3).  

Die Erteilung eines Dispenses setzt das Vorliegen "besonderer Verhältnis-

se" voraus. Darunter sind Situationen zu verstehen, die wesentlich von den 

tatsächlichen  Verhältnissen  abweichen,  welche  der  Gesetzgeber  im  Auge 

gehabt hat. Es handelt sich um Sachverhalte, die der Gesetzgeber bei rich-

tiger  Voraussicht  anders  normiert  hätte,  sodass  ihnen  die  Allgemeinord-

nung nicht  mehr gerecht  zu  werden  vermag.  Besondere  Verhältnisse  kön-

nen namentlich in der Topographie, Form oder Lage des Baugrundstückes 

liegen.  Die  Ausnahmegründe  müssen  stets  projektseitig  an  die  besondere 

Situation auf dem Baugrundstück selbst anknüpfen und dürfen zudem nicht 

dazu führen, dass Vorschriften aus Gründen der Optimierung des Bauvor-

habens  nicht  eingehalten  werden  müssen  (BRGE II  Nr. 0101/2016  vom 

5. Juli 2016, E. 5.4; www.baurekursgericht-zh.ch). 

Lassen sich die Überlegungen, die für die Begründung einer Ausnahmebe-

willigung  angeführt  werden,  für  eine  Vielzahl  von  Fällen  anstellen,  so  be-

steht  keine  Ausnahmesituation.  Entsprechende  Dispense  zielen  auf  eine 

Änderung der gesetzlichen Ordnung ab und sind daher unzulässig. Ist eine 

Regelung, von welcher befreit werden soll, aus Sicht der kommunalen Be-

hörde  nicht  mehr  adäquat  bzw.  überholt,  müsste  diese  im  Rahmen  einer 

Revision der Bau- und Zonenordnung geändert bzw. aufgehoben werden. 

Keinen Ausnahmegrund bildet in der Regel der Umstand, dass die aus der 

Allgemeinordnung  folgende  Ablehnung  der  Baubewilligung  für  den  Ge-

suchsteller Härten, Unbilligkeiten oder auch nur Unzulänglichkeiten mit sich 

bringt. Persönliche Verhältnisse und Anliegen vermögen regelmässig keine 

Dispenssituation zu begründen. Schliesslich darf selbst beim Vorliegen be-

sonderer  Verhältnisse  keine  Ausnahmebewilligung  erteilt  werden,  wenn 

negative Dispensvoraussetzungen (Abs. 2 und 3) erfüllt sind.  

7.2. 

Entgegen  der  vorinstanzlichen  Auffassung  liegen  hier  keine  besonderen 

Verhältnisse  im  erläuterten  Sinne  vor,  welche  eine  – zudem  quantitativ 
doch sehr erhebliche – Abweichung von der in Art. 14 Abs. 2 BZO klar defi-

R4.2017.00044 

Seite 5 

 
 
nierten  Terrainveränderungslimite  (Abgrabungen  und  Aufschüttungen)  in 

den  Kernzonen  rechtfertigen  würde.  Die  genannte  Bestimmung  gilt  aus-

nahmslos für die gesamte Kernzone, ungeachtet der Lage oder Topografie 

der  betroffenen  Bauparzelle.  Das  vorinstanzliche  Argument,  die  vorgese-

hene  Abgrabung  sei  aufgrund  ihrer  rückseitigen  Lage  kaum  einsehbar,  ist 

folglich als Dispensargument völlig bedeutungslos.  

Der bereits  erwähnte § 220  Abs. 3 PBG,  welcher den  Nachbarschutz  zum 

Inhalt hat, ist kein eigenständiger Dispensgrund, sondern nur bei Vorliegen 

eines  Dispensgrundes  im  Sinne  von  Abs. 1  relevant.  Der  Standpunkt  der 

Baubehörde,  die  Bewilligung  der  zonenwidrigen  Abgrabung  bewirke  keine 

unzumutbare Beeinträchtigung der Nachbarschaft, ist vorliegend also uner-

heblich.  

Zutreffend  ist  vielmehr,  dass  die  Bauparzelle  Kat.-Nr.  [….]  auch  ohne  die 

angefochtene  Ausnahmebewilligung  vollumfänglich  und  ohne  weiteres  zo-

nenkonform  genutzt  und  überbaut  werden  kann.  Weder  ihre  Lage,  Topo-

grafie,  Grundstücksform  noch  andere  örtliche  Parameter  sprechen  gegen 

diese  Annahme.  Es  ist  nach  dem  Gesagten  nicht  Sinn  und  Zweck  einer 

Ausnahmebewilligung,  der  Bauherrschaft  etwa  aus  Rentabilitätsgründen 

oder zur sonstigen Optimierung ihres Vorhabens eine möglichst grosse Ku-

batur bzw. Nutzfläche oder eine bestimmte individuelle Ausgestaltung ihres 

Vorhabens zu ermöglichen. 

7.3. 

Zusammenfassend sind vorliegend nicht einmal ansatzweise objektive Dis-

pensgründe  zu  erkennen,  weshalb  die  strittige  Ausnahmebewilligung  als 

rechtswidrig aufzuheben ist. 

8.1. 

Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besonde-

re  Schwierigkeiten  behoben  werden  oder  sind  zur  Schaffung  oder  Erhal-

tung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Be-

willigung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Be-

fristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). 

Mit  Nebenbestimmungen  darf  von  vornherein  nur  Mängeln  begegnet  wer-
den,  die  "ohne  besondere  Schwierigkeiten"  behoben  werden  können.  Er-

R4.2017.00044 

Seite 6 

 
 
fordert  demgegenüber  die  Behebung  von  Mängeln  eine  konzeptionelle 

Überarbeitung  des  Bauprojektes,  darf  keine  mit  Nebenbestimmungen  ver-

knüpfte  Baubewilligung  erteilt  werden.  In  solchen  Fällen  ist  vielmehr  eine 

Bauverweigerung auszusprechen und hat die Bauherrschaft ein überarbei-

tetes Baugesuch einzureichen. Nur so ist die nötige Klarheit im baurechtli-

chen  Verfahren  gewährleistet,  was  nicht  zuletzt  auch  im  Interesse  der 

Nachbarn zu verlangen ist.  

8.2.  

Die  11,50 m  breite  unzulässige  Abgrabung  an  der  Nordostfassade  liegt 

nach dem Gesagten beim Einfahrtsbereich im Untergeschoss. Die Einstell-

halle soll dort über zwei 5,60 m breite und 3,20 m hohe Einfahrtstore verfü-

gen  (act. 13.6).  Mit  diesen  vergleichsweise  grossen  Toren  könnten  auch 

grössere Fahrzeuge der gewerblichen Unternehmung des privaten Rekurs-

gegners parkiert werden, was wohl Sinn und Zweck dieser Einstellhalle ist. 

Mit einer im Sinne von Art. 14 Abs. 2 BZO baurechtskonformen Abgrabung 

kann dieser Teil des strittigen Bauvorhabens, wozu auch der Vorplatz des 

Einfahrtsbereichs  gehört,  nicht  ohne  eingreifende  Projektänderungen  bau-

rechtskonform gestaltet werden. Eine Anhebung des gesamten Baukörpers 

um  rund  1,80 m  zur  Vermeidung  einer  zonenwidrigen  Abgrabung  ist  auf-

grund der Gebäudehöhebeschränkung von 8,10 m in den Kernzonen (Art. 6 

Abs. 1 BZO) nicht möglich bzw. nur realisierbar, wenn zugleich auf ein an-

deres Geschoss verzichtet würde.  

Im  Übrigen  weist  das  Streitobjekt  bereits  in  der  jetzigen  Form  mit  8,94 m 

eine zu grosse Gebäudehöhe auf (act. 3, S. 5, E. 13). Trotzdem verzichtete 

die  Vorinstanz  auf  eine  Bewilligungsverweigerung  und  wies  die  Bauherr-

schaft  stattdessen  nebenbestimmungsweise  an,  die  Gebäudehöhe  auf 

8,10 m  zu  reduzieren  und  entsprechende  Revisionspläne  einzureichen 

(act. 3,  S. 7,  Dispositiv-Ziffer A.2.g). Die  Rekurrentin hält die  nebenbestim-

mungsweise  Heilung  dieses  Mangels  für  unzulässig,  weil  eine  solche  Re-

duktion  nicht  ohne  grundlegende  Anpassungen  erreicht  werden  könne. 

Aufgrund des Verfahrensausgangs kann darauf verzichtet werden, auf die-

sen rekurrentischen Einwand näher einzugehen. 

Schliesslich  stünde  eine  Anhebung  des  Baukörpers  um  das  notwendige 

Mass wohl auch im Konflikt mit der in der Kernzone geforderten guten Ein-
passung in die bauliche und sonstige Umgebung (Art. 4 BZO). Ohnehin hat 

R4.2017.00044 

Seite 7 

 
 
die  Vorinstanz  das  Streitobjekt  fälschlicherweise  nur  im  Lichte  der  allge-

meinen  Einordnungsbestimmung  von  § 238  Abs. 1  PBG  beurteilt  und  die-

sem  eine  befriedigende  Gestaltung  bzw.  Einordnung  in  die  Umgebung  at-

testiert.  Die  einzig  massgebende  spezifische  Kernzonenbestimmung  von 

Art. 4 BZO hat sie demgegenüber völlig ausser Acht gelassen. 

Insgesamt wird eine substantielle Umprojektierung des strittigen Bauvorha-

bens unumgänglich sein, weshalb eine Bewilligungserteilung unter Statuie-

rung  von  die  Mängel  heilenden  Nebenbestimmungen  im  Sinne  von  § 321 

Abs. 1 PBG nicht in Frage kommt.  

9. 

Bei  diesem  Verfahrensausgang  erübrigt  sich  die  Prüfung  der  weiteren  re-

kurrentischen Rügen. 

10. 

Der  Rekurs  ist  demnach  gutzuheissen.  Die  angefochtene  Baubewilligung 

vom 14. März 2017 ist aufzuheben. 

11. 

Die Verfahrenskosten sind ausgangsgemäss  je zur Hälfte dem Gemeinde-

rat X und dem privaten Rekursgegner aufzuerlegen. 

[…..] 

R4.2017.00044 

Seite 8