# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0904cecc-a5c0-549d-9dcb-e6f587dffb5b
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-04-13
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 13.04.2017 ZB.2016.28 (AG.2017.263)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_ZB-2016-28_2017-04-13.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  Dreiergericht

  

 

ZB.2016.28

 

ENTSCHEID

 

vom 13. April 2017

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur. André Equey 

 

und Gerichtsschreiber Dr. Alexander
Zürcher 

 

 

 

Parteien

 

A____                                                                                Berufungsklägerin
1

[...]                                                                                                          Klägerin 1

vertreten durch [...], Advokatin,

[...]

 

B____                                                                                    Berufungskläger
2

[...]                                                                                                             Kläger 2

vertreten durch [...], Advokatin,

[...]

 

gegen

 

C____                                                                                   Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                            Beklagte

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

 

 

Gegenstand

 

Berufung gegen einen
Entscheid des Zivilgerichts 

vom 15. Juni 2016

 

betreffend Herabsetzung des
Mietzinses

Sachverhalt

 

Am
7. Juni 2005 schlossen A____ und B____ (Mieter und Berufungskläger) mit der C____
(Vermieterin und Berufungsbeklagte) einen Mietvertrag über eine 7-Zimmerwohnung
an der [...] in Basel ab. Der monatliche Nettomietzins betrug CHF 3'050.– zuzüglich
Nebenkosten akonto von CHF 350.–. Mit Mietvertragsänderung vom 25. Juni
2008 erhöhte die Vermieterin den Nettomietzins auf CHF 3'291.–. Nachdem die
Mieter diese Erhöhung angefochten hatten, einigten sich die Parteien bei der
Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) auf
einen Nettomietzins von CHF 3'200.–, basierend auf einem Referenzzinssatz von
3,5 %, einem Stand der allgemeinen Teuerung von 116,6 Punkten und einem
unveränderten Kostenstand betreffend die Unterhalts- und Betriebskosten. Mit Anzeige
vom 28. Oktober 2009 senkte die Vermieterin den Nettomietzins auf CHF 3'002.–;
sie begründete dies mit einer Reduktion der allgemeinen Teuerung von 116,6 auf
115,1 Punkte und einer Reduktion des Referenzzinssatzes auf 3,0 %. Mit
Schreiben vom 25. Juni 2015 verlangten die Mieter eine Senkung des
Nettomietzinses, da der Referenzzinssatz gesunken sei. Mit Schreiben vom 4.
August 2015 lehnte die Vermieterin dieses Begehren ab, da der Mietzins deutlich
unter dem orts- und quartierüblichen Durchschnitt liege.

 

Am
21. August 2015 gelangten die Mieter an die Schlichtungsstelle und beantragten
die Herabsetzung des Mietzinses von CHF 3'002.– auf das zulässige Mass. Nachdem
an der Schlichtungsverhandlung keine Einigung erzielt werden konnte, stellte
die Schlichtungsstelle die Klagebewilligung aus. Mit Klage vom 25. Januar 2016
riefen die Mieter das Zivilgericht Basel-Stadt an und beantragten im
Wesentlichen, es sei der Mietzins auf CHF 2‘602.– herabzusetzen; in
verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten sie, es sei die Vermieterin zu
verpflichten, die für die Erstellung einer Nettorenditenberechnung erforderlichen
Unterlagen zu edieren; eventualiter sei der Verteilschlüssel nach Wertquoten zu
edieren. Am 15. Juni 2016 fand die mündliche Hauptverhandlung vor Zivilgericht
statt. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies der a.o. Zivilgerichtspräsident die
Klage ab. Auf Gesuch der Mieter hin wurde der Entscheid schriftlich begründet.

 

Dagegen
haben die Mieter am 8. August 2016 Berufung erhoben. Sie verlangen die
Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Herabsetzung des Mietzinses auf
CHF 2'602.–; eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und zur Neubeurteilung
an das Zivilgericht zurückzuweisen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht
wiederholen sie die vor Zivilgericht gestellten Haupt- und Eventualanträge. Mit
Eingabe vom 22. August 2016 haben die Mieter ein berichtigtes Protokoll
der zivilgerichtlichen Hauptverhandlung eingereicht. Mit Berufungsantwort vom
26. September 2016 beantragt die Vermieterin die Abweisung der Berufung,
soweit darauf eingetreten werden könne. Mit Replik vom 24. Oktober 2016 und
Duplik vom 23. November 2016, die jeweils unaufgefordert eingereicht worden
sind, halten die Parteien an ihren Anträgen fest. Der vorliegende Entscheid ist
unter Beizug der Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg ergangen.

 

 

Erwägungen

 

1.

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308
Abs. 2 ZPO). Dies ist vorliegend der Fall: Bei Mietzinsstreitigkeiten
in unbefristeten Mietverhältnissen beläuft sich der Streitwert auf den
zwangzigfachen Jahresbetrag der umstrittenen Mietzinsdifferenz (BGer
4A_501/2010 vom 19. Januar 2011 E. 1; BGE 121 III 397 E. 1 S. 399) und damit vorliegend
auf CHF 96'000.– (12 Monate à CHF 400.– x 20 Jahre = CHF 96'000.–). 

 

Der
begründete Entscheid ist den Mietern am 6. Juli 2016 zugestellt worden. Dagegen
haben sie am 8. August 2016 Berufung erhoben. Angesichts der 30-tägigen Berufungsfrist
und der vom 15. Juli bis zum 15. August dauernden Gerichtsferien ist dies
rechtzeitig (vgl. Art. 311 Abs. 1 und Art. 145 Abs. 1 lit. b
ZPO). Auf die im Übrigen auch formgerecht erhobene und begründete Berufung ist
einzutreten.

 

Zur
Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts
zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gesetzes betreffend die Organisation
der Gerichte und der Staatsanwaltschaft [GOG, SG 154.100]). Mit der
Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung
des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).

 

2.

Das
Zivilgericht hat in einem ersten Schritt die Frage geprüft und verneint, ob es
sich bei der strittigen 7-Zimmerwohnung um eine luxuriöse Wohnung handle, die
vom gesetzlichen Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen ausgenommen sei (E. 3).
In einem zweiten Schritt hat es sich mit dem Einwand der Vermieterin befasst,
wonach der geltende Mietzins von CHF 3‘002.– orts- und quartierüblich sei
und dem Herabsetzungsbegehren der Mieter entgegenstehe. Gestützt auf den Basler
Mietpreisraster und auf die Einschätzung, dass die vorliegende Wohnung
gegenüber dem Mietpreisraster leicht überdurchschnittlich sei, hat es den
vorliegenden Mietzins von CHF 16.– (CHF 3'002.– : 188 m2 [Fläche nach Angabe
der Vermieterin]) bzw. CHF 16.50 (CHF 3'002.– : 182 m2 [Fläche nach Angabe
der Mieter]) als orts- und quartierüblich erachtet (E. 4). In einem dritten
Schritt hat das Zivilgericht geprüft, ob die Mieter gegenüber dem Einwand der
Orts- und Quartierüblichkeit ihrerseits den Einwand des übersetzten Ertrags
erheben können. Das Zivilgericht hat dies in Konstellationen wie der
vorliegenden abgelehnt (E. 5). Aufgrund dieser Erwägungen hat das
Zivilgericht die Klage abgewiesen.

 

3.

Die
Mieter äussern sich in ihrer Berufung zunächst zum Sachverhalt. Dabei stellen
sie den Sachverhalt aus ihrer Sicht dar,
ohne zu rügen, in welchen Punkten der angefochtene Entscheid falsch sein soll
(Berufung, Rz 4–10). Nach Art. 311 Abs. 1 ZPO muss die Berufung
eine Begründung enthalten. Begründen im Sinn der genannten Vorschrift bedeutet
aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird
(BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375; BGer 4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2).
In Bezug auf den Sachverhalt genügt die vorliegende Berufung diesen
Begründungsanforderungen nicht. Indem die
Mieter den Sachverhalt einfach aus ihrer Sicht präsentieren, ohne die
zivilgerichtliche Sachverhaltsdarstellung in konkreten Punkten zu kritisieren (Berufung, Rz 4–10), fehlt es an einer
Auseinandersetzung mit der Begründung des angefochtenen Entscheids. Mangels konkreter Rügen erübrigt es sich somit,
auf die entsprechenden Ausführungen in der Berufung einzugehen.

 

4.

4.1      Die
Mieter teilen die Auffassung des Zivilgerichts, dass es sich bei der strittigen
7-Zimmerwohnung nicht um ein Luxusobjekt handle und folglich die Bestimmungen
über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen anwendbar seien (Berufung, Rz 11).
Die Vermieterin ist dagegen der Auffassung, es handle sich um ein Luxusobjekt:
Die Wohnung verfüge über eine Fläche von mindestens 188 m2, zwei
Nasszellen, ein Cheminée, einen Lichthof sowie einen Waschturm mit
Waschmaschine und Tumbler. Die Parkettböden bestehen aus richtigen Holzplanken.
Zudem können die Mieter einen Spielkeller (160 m2), eine Sauna, einen Schopf
(120 m2) sowie den Hof beanspruchen. Die Wohnungen in der Liegenschaft wiesen
schliesslich teilweise Raumhöhen von bis zu 4 m auf. Am Luxuscharakter ändere
nichts, dass die Wohnung beispielsweise keine Marmorböden, goldene Wasserhähne
oder sonstige Effekthaschereien aufweise (Berufungsantwort, Rz 14–17).

 

4.2      Die Bestimmungen über den Schutz vor
missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff. OR) gelten nicht für die
Miete von luxuriösen Wohnungen und Einfami-lienhäuser mit sechs oder mehr
Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche) (Art. 253b Abs. 2 OR). Die
Mindestzahl an Wohnräumen und der luxuriöse Charakter stellen kumulative
Voraussetzungen für den Ausschluss der genannten Bestimmungen dar. Die Mietzinsen
von luxuriösen Wohnräumen folgen einzig den Regeln des Markts (BGer 4A_257/2015
vom 11. Januar 2016 E. 3.1).

 

Der
Begriff "Luxus" ist eng auszulegen. Luxus setzt voraus, dass das
übliche Mass an Komfort einer Wohnung klar übertroffen wird. Indizien für den
luxuriösen Charakter bilden etwa Marmor im Eingangsbereich der Liegenschaft,
ein Schwimmbad und/oder eine Sauna, sanitäre Einrichtungen im Übermass, eine
grosse Gesamtfläche, besonders grosse Räume, ein grosser Garten oder eine sehr
schöne Umgebung. Das Vorliegen eines einzigen oder einiger weniger dieser
Indizien genügt nicht; der Luxus muss sich aus den gesamten Umständen ergeben.
Der Begriff "Luxus" kann sich mit der Zeit entwickeln; ein
ursprünglich luxuriöses Objekt kann diesen Charakter mit den Jahren verlieren
und umgekehrt kann ein Objekt aufgrund von Erneuerungen und Umbauten zu einem
Luxusobjekt werden. Um den Luxuscharakter eines Mietobjekts zu
beurteilen, muss sich das Gericht auf den Gesamteindruck stützen, der von der
konkreten Prüfung aller Eigenschaften des betreffenden Objekts abhängt. Das
Gericht verfügt diesbezüglich über ein weites Ermessen (BGer
4A_257/2015 vom 11. Januar 2016 E. 3.1; vgl. zum Begriff "Luxus" auch
Brutschin, Luxusobjekte i. S. v.
Art. 253b Abs. 2 OR, in: mp 2015, S. 153 ff., 158 ff.).

 

4.3      Im vorliegenden Fall hat das
Zivilgericht folgende Umstände als luxuriöse Eigenschaften der strittigen
7-Zimmerwohnung berücksichtigt: die grosse Wohnfläche von 182 m2 bzw. 188 m2,
die grosszügige Gestaltung des Wohn- und Essraums, das Vorhandensein eines Cheminées,
eines separaten Waschraums und von allen Mietern zugänglichen Zusatzräumen
(Spielkeller und Schopf) sowie die gute und ruhige Lage nahe am Rhein. Nicht
völlig aussergewöhnlich sei, dass die Wohnung über eine Terrasse, einen von
allen Mietern nutzbaren Innenhof sowie eine Velounterstand verfüge. Nicht überdurchschnittlich
sei, dass vier Zimmer eher bescheidene Flächen von 11 bis 13 m2 aufwiesen, das
Vorhandensein eines Badzimmers und einer separaten Dusche mit WC ohne
überdurchschnittlichen Standard sowie die knapp gehaltene Küche. Insgesamt ist
das Zivilgericht zum Schluss gekommen, dass die Wohnung zwar im oberen Segment
des Wohnungsmarkts anzusiedeln sei, jedoch nicht luxuriös im Sinn von Art. 253b
Abs. 2 OR sei (angefochtener Entscheid, E. 3.3).

 

Das
Zivilgericht hat die von der Vermieterin in der Berufungsantwort geltend
gemachten Eigenschaften der Wohnung berücksichtigt und sorgfältig abgewogen.
Dass – wie die Vermieterin in der Berufungsantwort ausführt (Rz 15) –
darüber hinaus der Parkettboden aus Planken (und nicht Industrieparkett) besteht
und dass ein Lichthof vorhanden ist, vermag an dieser Einschätzung nichts zu
ändern. Die Einschätzung des Zivilgerichts reiht sich denn auch nahtlos in die
bundesgerichtliche und kantonale Rechtsprechung ein, die eine Luxuswohnung nur
mit Zurückhaltung annehmen (vgl. etwa BGer 4C.5/2004 vom 16. März 2005
E. 4; BGer 4C.40/2001 vom 15. Juni 2006 E. 3; BGE 123 III 317; Urteil
des Zivilgerichts Basel-Stadt vom 3. September 1982, in: BJM 1983, S. 10 ff.;
vgl. auch die Beispiele bei Brutschin,
a.a.O., S. 161 ff.).

 

5.

5.1

5.1.1   Die Vermieterin hat dem auf relative
Gründe gestützten Mietzinsherabsetzungsbegehren der Mieter die Einrede der
Orts- und Quartierüblichkeit des aktuellen Mietzinses von CHF 3‘002.– entgegengehalten.
Zur Ermittlung des orts- und quartierüblichen Mietzinses hat sich das
Zivilgericht auf den Basler Mietpreisraster gestützt. Es hat auf die
Bundesgerichtsrechtsprechung hingewiesen, die dem Basler Mietpreisraster mit
einer Abweichungsmarge von 20 % und unter gewissen Voraussetzungen beweisbildenden
Charakter zuerkenne (angefochtener Entscheid, E. 4.2). 

 

Die
Mieter erachten den Basler Mietpreisraster zunächst generell als untauglich zur
Ermittlung des orts- und quartierüblichen Mietzinses. Sie führen fünf Gründe
gegen dessen Tauglichkeit ins Feld: Erstens beruhe der Mietpreisraster auf den
Daten der Volkszählung im Jahr 2000, die keine Angaben zu den Kostenständen
(namentlich zum Referenzzinssatz und zur allgemeinen Teuerung) der erhobenen Mietzinsen
beinhalteten; wenn aber die Kostenstände von Anfang nicht erfasst seien, könne
das Anpassungspotential gar nicht abgeschätzt oder nachgeführt werden. Zweitens
würden im Mietpreisraster die Daten aus dem Jahr 2000 lediglich an den Basler
Mietpreisindex angepasst; dieser berücksichtige aber die Entwicklung des
Referenzzinssatzes und der allgemeinen Teuerung nicht; so sei der Mietpreis
gemäss Raster seit dem Jahr 2000 um 20 % angestiegen, während die für eine
Kostenmiete wesentlichen Faktoren um rund 20 % gesunken seien. Die Anwendung
des Rasters habe so­mit eine preistreibende Wirkung. Drittens sei nicht
ersichtlich, ob der Mietpreisraster, der die Nettomiete wiedergebe, unterschiedliche
Nebenkostenausscheidungen berücksichtige; sie, die Mieter, bezahlen für die
Positionen Heizen, Warmwasser, Wasser, Hauswartung, Allgemeinstrom, TV und
Verwaltung monatliche Akontobeiträge von CHF 350.–, was bei anderen
Mietverträgen teilweise im Mietzins eingeschlossen sei. Viertens würden die
Mietpreise der verschiedenen Wohnungskategorien an einen Durchschnittsindex
angepasst und nicht an einen Index, der je nach Wohnungskategorie
(1-Zimmerwohnung, 2-Zimmerwohnung, 3-Zimmerwohnung etc.) und Renovationsstand
(unrenoviert oder renoviert) differenziere; dies führe zu verzerrten
Resultaten. Fünftens erfasse der Raster keine Genossenschaftswohnungen, die im
Schnitt um 30 % günstiger seien; diese selektive Wohnungserfassung mindere den
Beweiswert des Rasters erheblich. Die Mieter bestreiten zwar nicht, dass sich
das Bundesgericht in zwei Urteilen mit dem Basler Mietpreisraster
auseinandergesetzt habe; allerdings habe es die fünf genannten Einwände noch
nicht überprüfen können. Zusammenfassend bilde der Mietpreisraster keine
genügende Grundlage für die Ermittlung des orts- und quartierüblichen
Mietzinses. Die Vermieterin hätte folglich fünf konkrete Vergleichsobjekte
nachweisen müssen (Berufung, Rz 19–21).

 

5.1.2   Der Mietzins ist in der Regel dann
nicht missbräuchlich, wenn er im Rahmen der orts- oder quartierüblichen
Mietzinse liegt (Art. 269a lit. a OR). Massgeblich für die Ermittlung der
orts- oder quartierüblichen Mietzinse sind Mietobjekte, die nach Lage, Grösse,
Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der zu beurteilenden Mietsache
vergleichbar sind (Art. 11 Abs. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von
Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG, SR 221.213.11]). Den Nachweis der orts-  oder
quartierüblichen Verhältnisse kann die beweisbelastete Partei durch mindestens
fünf vergleichbare Objekte erbringen. Dieses Nachweis kann auch durch amtliche
Statistiken erbracht werden (Art. 11 Abs. 4 VMWG). Als solche müssen diese
jedoch inhaltlich den Anforderungen von Art. 11 Abs. 1 VMWG entsprechen. Der
Gebrauch einer amtlichen Statistik kommt demnach nur in Frage, wenn diese Lage,
Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode der erfassten Objekte gebührend
berücksichtigt (BGer 4A_669/2010 vom 28. April 2011 E. 6.1 mit weiteren
Hinweisen).

 

Das
Bundesgericht hat im referierten Urteil BGer 4A_ 669/2010 vom 28. April 2011
darauf hingewiesen, dass es sich bereits im Jahr 2004 einlässlich mit der Frage
befasst habe, ob der Basler Mietpreisraster, der vom Statistischen Amt
Basel-Stadt angefertigt werde, diese Anforderungen erfülle. Das Bundesgericht
gelangte damals zum Schluss, dass es sich beim Mietpreisraster zwar um eine
seriöse amtliche Statistik handle, die allerdings nicht in jeder Hinsicht den
Anforderungen von Art. 11 Abs. 1 VMWG genüge. Auf die statistisch
ermittelten Mietzinse könne daher nicht ohne weiteres abgestellt werden, weil
insbesondere die konkrete Lage und Ausstattung der Wohnungen von der amtlichen
Erhebung nicht genügend erfasst würden. Umgekehrt ergebe die Basler Statistik
als grober Raster verwendbare objektive Anhaltspunkte für die Ermittlung der
orts- oder quartierüblichen Mieten. Allerdings sei in jedem konkreten
Einzelfall zu berücksichtigen, ob und inwieweit der Wert einer Wohnung vom
statistisch ausgewiesenen Durchschnitt abweiche (BGer 4C.176/2003 vom 14.
Januar 2004 E. 3.2). An dieser Beurteilung hat das Bundesgericht im Jahr
2011 festgehalten, da die erfassten Kriterien des Basler Mietpreisrasters seit
2004 unverändert geblieben seien. Es hat festgestellt, dass es im Fall aus dem
Jahr 2004 den Basler Mietpreisraster als beweisbildend erachtet habe, da der
Wert der streitigen Wohnung nicht vom statistisch ausgewiesenen Durchschnitt
abgewichen sei und der erhöhte Mietzins (CHF 662.–) sehr deutlich unter dem für
vergleichbare Objekte statistisch ausgewiesenen Mietzins (CHF 1'120.–) gelegen
habe (BGer 4A_669/2010 vom 28. April 2011 E. 6.1).

 

Den
Mängeln des Basler Mietpreisrasters kann gemäss dem Bundesgericht Rechnung
getragen werden mit einem Abzug von 20 % auf dem durchschnittlichen
Rastermietzins für Wohnungen, die dem durch den Raster ausgewiesenen
Durchschnitt entsprechen. Damit sei der für den Ausschluss einer
missbräuchlichen Mietzinsfestsetzung gestützt auf den Basler Mietpreisraster
verlangte deutliche Abstand vom statistischen Durchschnittspreis erreicht,
sofern die zu beurteilende Wohnung der Vergleichswohnung gemäss Mietpreisraster
entspreche (BGer 4A_669/2010 vom 28. April 2011 E. 6.2 und 6.3).

 

5.1.3   Die ersten beiden Einwände der Mieter
(vgl. oben E. 5.1.1) zielen darauf ab, dass die Mietpreise gemäss dem Basler
Mietpreisraster die Kostenstände (Referenzzinssatz und allgemeine Teuerung)
nicht berücksichtigten, weder bei den Ausgangsdaten aus dem Jahr 2000 noch bei
den seitherigen Anpassungen. Das von den Mietern erwähnte bundesgerichtliche
Urteil, wonach für die Vergleichbarkeit von Mieten zu berücksichtigen sei, ob
die Vergleichsmieten auf den aktuellen Kostenständen beruhten (BGE 123 III 317
E. 4d S. 325 f.) betrifft den Nachweis des orts- und quartierüblichen
Mietzinses mittels konkreter Vergleichsobjekte und nicht mittels Statistiken.
Zudem dürfte sich das Bundesgericht in seinen beiden späteren Urteilen zum
Basler Mietpreisraster (Urteil 4C.176/2003 vom 14. Januar 2004 und 4A_669/2010
vom 28. April 2011) dieser Problematik bewusst gewesen sein, als es diesen
unter gewissen Voraussetzungen für beweistauglich befunden hat. Schliesslich
ist fraglich, ob es im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinsen
tatsächlich um die an die aktuellen Kostenstände angepassten Mietpreise, also
um die geglätteten Marktmieten geht, oder ob es nicht vielmehr um die
tatsächlich bezahlten Marktmieten geht. Der erste und zweite Einwand der Mieter
erweisen sich damit als nicht stichhaltig.

 

Der
dritte Einwand der Mieter (vgl. oben E. 5.1.1) betrifft die Frage, welche
Nebenkostenausscheidung den Mietzinsen gemäss Mietpreisraster zugrundeliegt.
Bei den Mietzinsen gemäss Mietpreisraster sind selbstverständlich ebenfalls
zusätzlich Nebenkosten geschuldet. Wie diese im Einzelnen genau ausgeschieden
sind, wird vom Mietpreisraster tatsächlich nicht berücksichtigt. Die im
vorliegenden Fall ausgeschiedenen Nebenkosten von CHF 350.– entsprechen knapp
12 % des Nettomietzinses von CHF 3‘002.– und bewegen sich damit eher unterhalb
der üblichen Grössenordnung von 15 % und mehr (vgl. zur üblichen
Grössenordnung SVIT-Kommentar, Das
schweizerische Mietrecht, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2008,
Art. 257–257b N 26b; Béguin,
Grundsatz der Wirtschaftlichkeit von Nebenkosten, in: mp 2014, S. 179 ff., 181
Fn. 5). Es ist demnach unwahrscheinlich, dass der vorliegend strittige Nettomietzins
überdurchschnittlich stark durch hohe Nebenkosten vermindert wird. Folglich ist
es auch unwahrscheinlich, dass der Vergleich des vorliegenden Mietzinses mit
der Rastermiete zu Lasten der Mieter verzerrt wird. Auch aus dem dritten Einwand
der Mieter gegen die Mietpreisraster lässt sich somit nichts zu ihren Gunsten
ableiten.

 

Das
Bundesgericht hat in seinem Urteil BGer 4A_669/2010 vom 28. April 2011
festgehalten, das Appellationsgericht habe den Mängeln des Basler
Mietpreisrasters zu Recht mit einem grundsätzlich vorzunehmenden Abzug von 20 %
auf dem durchschnittlichen Rastermietzins Rechnung getragen. Damit werde der
vom Bundesgericht verlangte deutliche Abstand zum Durchschnittspreis erreicht,
sofern die zu beurteilende Wohnung der Vergleichswohnung gemäss Mietpreisraster
entspreche (BGer 4A_669/2010 vom 28. April 2011 E. 6.2 und 6.3). Mit dem Abzug
von 20 % wird mit anderen Worten den von den Mietern vorgebrachten Einwänden
gegen die Verlässlichkeit der Statistik Rechnung getragen, namentlich dem
vierten Einwand der Mieter (Anpassung der im Jahr 2000 ermittelten Mietpreise
an einen undifferenzierten Durchschnittsindex) und dem fünften Einwand
(Ausschluss von Genossenschaftswohnungen aus dem Mietpreisraster) (vgl. oben E.
5.1.1). Mit diesem Abzug wird sichergestellt, dass der Mietpreisraster nur bei
einem deutlichen Abstand zwischen dem strittigen Mietzins und dem
Rastermietzins zum Beweis beigezogen werden kann. Die weiteren Mängel des
Mietpreisrasters, so namentlich in Bezug auf die konkrete Lage im Quartier, den
Zustand und die Ausstattung, ist dadurch Rechnung zu tragen, dass diese
Merkmale im Einzelfall zu prüfen sind (vgl. dazu E. 5.4). 

 

Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass die Rechtsprechung den Einwänden der Mieter, soweit sie zutreffen,
bereits Rechnung trägt, indem sie nur unter bestimmten Voraussetzungen
(Vergleich von strittiger Wohnung und Rasterwohnung in Bezug auf bestimmte
Merkmale) und unter Einhaltung einer Marge auf den Mietpreisraster abstellt.

 

5.2

5.2.1   In Bezug auf das Kriterium der
Wohnungsgrösse hat das Zivilgericht auf den m2-Preis für eine 6-Zimmerwohnung
abgestellt, da der Basler Mietpreisraster keine entsprechenden Angaben zu
7-Zimmerwohnungen enthalte. Begründet hat es dies damit, dass sich dem
einleitenden Text zu den Mietpreistabellen entnehmen lasse, dass der Mietpreis
pro m2 nur bei Wohnungen mit bis zu 4 Zimmern sinke, dass der Preis für
Wohnungen mit mehr Zimmern dagegen wieder leicht ansteige. Der Mietzins einer
7-Zimmerwohnung liege pro m2 somit im Durchschnitt nicht tiefer, sondern eher
noch höher als bei einer 6-Zimmerwohnung (angefochtener Entscheid, E. 4.3, S. 9
oben).

 

Die
Mieter wehren sich gegen die zivilgerichtliche Anwendung des Basler
Mietpreisrasters auf die vorliegende 7-Zimmerwohnung. Sie wenden zweierlei ein:
Zum einen müsse die Anwendung des Rasters bereits deshalb ausgeschlossen sein,
weil es sich beim strittigen Mietobjekt um eine 7-Zimmerwohnung handle, der
Raster aber nur 1- bis 6-Zimmerwohungen erfasse. Werde eine Wohnfläche von 182 oder
188 m2 auf sieben statt sechs Zimmer aufgeteilt, sei entgegen der Auffassung
des Zivilgerichts anzunehmen, dass dies eine Wohnung mit den heutigen
Platzbedürfnissen eher abwerte, so dass eine 7-Zimmerwohnung einen günstigeren
m2-Preis aufweisen müsste als eine 6-Zimmerwohnung. Zum anderen beinhalte der
Mietpreisraster nur wenige Datensätze zu 6-Zimmerwohnungen im Matthäusquartier
und die Mittelwerte weichen erheblich von den erhobenen statistischen Werten
ab. Je geringer die Anzahl der erhobenen 6-Zimmerwohnungen sei, desto weniger
aussagekräftig sei der ermittelte Durchschnittswert. Sie haben deshalb vor
Zivilgericht eine amtliche Erkundigung beim statistischen Amt beantragt, die
aber nicht vorgenommen worden sei. Zusammenfassend halten die Mieter fest, dass
der Mietpreisraster schon in Bezug auf die Aussagekraft der m2-Preise für
6-Zimmerwohnungen fragwürdig sei, und dass das Zivilgericht diese fragwürdige
Statistik sodann noch weiter auf 7-Zimmerwoh­nungen ausdehne. Das Zivilgericht
habe den Verweis auf den Mietpreisraster im vorliegenden Fall somit zu Unrecht
zugelassen (Berufung, Rz 16–18).

 

5.2.2   Die Argumente der Mieter in Bezug auf
die Zimmeranzahl sind nicht geeignet, die Anwendbarkeit des Mietpreisrasters
auf die vorliegende 7-Zimmerwohnung auszuschliessen. Den einleitenden Bemerkungen
zum Mietpreisraster ist zu entnehmen, dass die m2-Miete mit steigender Anzahl
Zimmer bis zu 4-Zimmerwohungen sinkt und für grössere Wohnungen wieder leicht
ansteigt (Mietpreisraster, Februar 2016, S. 2). Darauf hat bereits das
Zivilgericht hingewiesen (angefochtener Entscheid, E. 4.3, S. 9 oben). Den
Mietpreistabellen lässt sich sodann entnehmen, dass im Matthäus-Quartier der m2-Preis
bei 3-, 4-, 5- und 6-Zimmerwohnungen jeweils gleich hoch ist (CHF 22.– bei Bauperiode
1991–2000; CHF 16.– bei Bauperiode 1900–1920, renoviert). Die Annahme, dass der
m2-Preis für 7-Zimmerwohnungen im Matthäus-Quartier höchstens marginal vom m2-Preis
für 3 bis 6-Zimmerwohnungen abweicht, liegt damit auf der Hand. Im Übrigen hat
auch das Bundesgericht bei der Ermittlung des orts- und quartierüblichen
Mietzinses Wohnungen mit unterschiedlicher Zimmeranzahl zum Vergleich
zugelassen: So hat es zur Ermittlung des orts- und quartierüblichen Zinses
einer 7 ½-Zimmerwohnung (nicht 6 ½-Zimmerwohung, wie die Mieter ausführen
[vgl. Replik, Rz 15]) den Vergleich mit 7-Zimmerwohnungen und 6
½-Zimmerwohnungen zugelassen (BGE 123 III 317 E. 4b/cc S. 321). Es ist
demgemäss bei Wohnungen mit einer sehr grossen Zimmerzahl zulässig, Wohnungen
zum Vergleich beizuziehen, die ein Zimmer weniger aufweisen.

 

Da
die statistisch ausgewiesenen m2-Preise für 3- bis 6-Zimmerwohnungen im Matthäus-Quartier
jeweils identisch sind, und damit die Annahme naheliegt, dass der m2-Preis für
eine 7-Zimmerwohnung gleich hoch ist, erübrigt sich eine amtliche Erkundigung
beim statistischen Amt zu den Grundlagen der Ermittlung des durchschnittlichen
m2-Preises bei 6-Zimmerwohnungen im Matthäus-Quartier. Das Zivilgericht hat
somit zu Recht von der entsprechenden Erkundigung abgesehen. Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass das Zivilgericht zur Ermittlung des orts- und
quartierüblichen Mietzinses richtigerweise den m2-Preis für 6-Zimmerwohnungen
im Matthäus-Quartier beigezogen hat. 

 

5.3

5.3.1   In Bezug auf die Bauperiode hat das Zivilgericht
auf den Erstellungszeitraum 1991–2000 abgestellt. Es sei unbestritten, dass das
ehemalige Fabrikgebäude ursprünglich im Jahr 1903 erstellt und im Jahr 2005
vollständig umgebaut worden sei. Vom ursprünglichen Gebäude seien lediglich die
Aussenmauer und tragende Wände stehengelassen worden; abgesehen davon sei die
Liegenschaft sozusagen neu erstellt worden. Unter diesen Umständen entspreche
der Standard einem Gebäude, das im Jahr 2005 erstellt worden sei, weshalb –
mangels einer Kategorie Baujahr ab 2001 – auf den Mietpreis für Wohnungen mit
Baujahr 1991–2000 abzustellen sei. (angefochtener Entscheid, E. 4.3, S. 9
Mitte). 

 

Die
Mieter sind dagegen der Auffassung, dass die Liegenschaft der Kategorie "Bauperiode
1900–1920, renoviert (innerhalb 30 Jahren)" zuzuordnen sei. Die
Liegenschaft sei 1904 erstellt und 2005 renoviert worden. Gemäss dem
Wohnungsbeschrieb sei der Architekt mit der "subtilen Neustrukturierung
des Bestandes beauftragt" worden. Die Fassade sei denn auch nur kosmetisch
behandelt worden und die Liegenschaft sei insbesondere auch energetisch nicht
mit einem Neubau aus dem Jahr 2005 vergleichbar. Zudem bestünden nur
unzureichende Verdunkelungsmöglichkeiten und vier der sieben Zimmer wiesen
Flächen von lediglich 11 bis 13 m2 auf, was ebenfalls nicht dem
Neubaustandard von 2005 entspreche (Berufung, Rz 22).

 

5.3.2   Zum Nachweis ihres Standpunkts berufen
sich die Mieter einzig auf einen Satz im Wohnungsbeschrieb, wonach die
Architekten mit der "subtilen Neustrukturierung des Bestandes beauftragt"
worden seien (erstinstanzliche Beilage 16 der Mieter). Die Vermieterin weist
dagegen auf zwei Artikel in der Zeitschrift Hochparterre (einzige Beilage zur
erstinstanzlichen Eingabe der Vermieterin vom 9. Juni 2016) und in der Basler
Zeitung (bei den Beilagen, welche die Vermieterin am 15. Juni 2016 eingereicht
hat) hin, wonach im fraglichen Hinterhof bis ins Jahr 2005 keine Wohnungen
existiert haben, sondern lediglich ein Fabrikgebäude. Wenn vor 2005 gar keine
Wohnungen bestanden haben, könne – so die Vermieterin – auch nicht von "renovierten"
Wohnungen die Rede sein, sondern nur von neuen Wohnungen. Zudem entspreche der
im 2005 erstellte Bau selbstverständlich auch in energetischer Hinsicht den
damals massgebenden Vorschriften. Auch insofern liege eine im Jahr 2005
erstellte Baute vor (Berufungsantwort, Rz 38–40). Die Darstellung, dass in der
ursprünglichen Fabrikliegenschaft bis ins Jahr 2005 keine Wohnungen bestanden
haben und die Baute den damals massgebenden Vorschriften entsprochen habe, wird
von den Mietern in der Berufungsreplik nicht bestritten (vgl. Berufungsreplik,
Rz 31). Die Darstellung ist durch die beiden Artikel in der Zeitschrift
Hochparterre und in der Basler Zeitung auch hinreichend belegt. Unter diesen
Umständen ist es nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht zur Ermittlung des
orts- und quartierüblichen Mietzinses auf Wohnungen mit Baujahr 1991–2000
abgestellt hat. 

 

5.4

5.4.1   Das Zivilgericht hat die vorliegende
Wohnung in Bezug auf ihren Zustand als durchschnittlich qualifiziert, da die
Liegenschaft im Jahr 2005 und damit vor rund 10 Jahren völlig neu erstellt
worden sei. Bezüglich der Lage und der Ausstattung hat es angenommen, dass die
Wohnung eher leicht überdurchschnittlich sei. Dies rechtfertige die Begrenzung
der Abweichungsbandbreite um 5 %, so dass ein Mietzins entsprechend dem
Mietpreisraster minus 15 % als nicht missbräuchlich zu qualifizieren sei
(angefochtener Entscheid, E. 4.3, S. 9 Mitte). 

 

Die
Mieter dagegen erachten einen Abzug von 20 % als korrekt, dies angesichts des
durchschnittlichen Ausbaustandards von Bad und Küche, der seit Anbeginn
bestehenden Mängel und der zwar ruhigen Lage, die aber nicht mit einer Lage am
Rhein oder auf dem Bruderholz zu vergleichen sei (Berufung, Rz 23).

 

5.4.2   Wie ausgeführt worden ist (vgl. oben
E. 4.3), bewegt sich die vorliegende Wohnung bezüglich Ausstattung nicht im
Luxussegment, aber doch im oberen Segment des Wohnungsmarkts. In Bezug auf die
Lage ist die Wohnung – im Vergleich zu einer Durchschnittwohnung im
Matthäus-Quartier (und nicht im Bruderholz-Quartier) – ebenfalls als klar
überdurchschnittlich zu betrachten (vgl. auch oben E. 4.3).
Vergleichsobjekte bilden dabei nicht die von den Mietern angerufenen Wohnungen
im Bruderholz-Quartier, sondern Wohnungen im Matthäus-Quartier. Unter diesen
Umständen, welche die vorliegende Wohnung im Vergleich zur durchschnittlichen
Rasterwohnung im Matthäus-Quartier – als deutlich überdurchschnittlich
erscheinen lassen, erscheint die zivilgerichtliche Begrenzung der Abweichungsbandbreite
um 5 % zumindest als eher moderat. Jedenfalls wäre der von den Mietern
verlangte vollständige Verzicht auf eine Begrenzung der Abweichungsbandbreite
den überdurchschnittlichen Verhältnissen nicht angemessen.

 

5.5

Zur
Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinsen ist folglich im Einklang
mit dem Zivilgericht der Mietpreisraster für eine 6-Zimmerwohnung im
Matthäus-Quartier, die zwischen 1991 und 2000 erstellt worden ist,
zugrundezulegen. Der Raster weist hierfür einen Mietzins von CHF 22.– pro m2
aus. Zieht man davon die (eher grosszügige) Abweichungsbandbreite von 15 % ab,
ergibt dies einen zulässigen m2–Zins von CHF 18.70. Dieser Zins liegt deutlich über
dem aktuellen m2-Mietzins von CHF 16.50 (bei einer Wohnungsfläche von 182 m2)
bzw. knapp CHF 16.– (bei einer Wohnungsfläche von 188 m2). Damit ist – wie
das Zivilgericht zu Recht festgehalten hat (angefochtener Entscheid, E. 4.4) –
die Orts- und Quartierüblichkeit des aktuellen Mietzinses erstellt.

 

6.

6.1

Vor
Zivilgericht haben die Mieter dem von der Vermieterin erhobenen Einwand der
Orts- und Quartierüblichkeit (vgl. E. 5 oben) ihrerseits den Einwand des
übersetzten Ertrags entgegengehalten. Das Zivilgericht hat die Frage geprüft,
ob die Mieter in einem Herabsetzungsverfahren gestützt auf relative Anpassungsgründe
gegen den bewiesenen absoluten Einwand der Orts- und Quartierüblichkeit
ihrerseits den Einwand des übersetzten Ertrags erheben können. Nach einem
Hinweis auf die (uneinheitliche) Lehre und das Bundesgericht, das sich zur
vorliegenden Konstellation noch nicht geäussert habe, hat es die Frage
verneint. Zum einen bilde der Ertrag gerade keine Grundlage zur Berechnung der
auf relativen Gründen beruhenden Herabsetzung des Mietzinses. Zum anderen würde
bei einer Zulässigkeit dieses Einwands die Anfechtung des Anfangsmietzinses in
zeitlicher Hinsicht ins Unendliche ausgedehnt (angefochtener Entscheid, E.
5). 

 

Die
Mieter berufen sich demgegenüber auf Art. 270a OR. Demgemäss könne der Mieter
den Mietzins als missbräuchlich anfechten, wenn er Grund zur Annahme habe, dass
der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen einen
übersetzten Ertrag erziele. Erhebe der Vermieter dagegen den Einwand der Orts-
und Quartierüblichkeit, bestehe nach Art. 269a OR eine gesetzliche – aber widerlegbare
– Vermutung, dass der Mietzins nicht missbräuchlich sei. Die Widerlegbarkeit
der Vermutung – etwa durch den Nachweis eines übersetzten Ertrags – leiten die
Mieter aus der Rechtsprechung des Bundesgerichts (namentlich BGE 124 III 310
und BGer 4A_276/2011 vom 11. Oktober 2011) und dem Wortlaut und Sinn
von Art. 270a OR ab (Berufung, Rz 28–31). 

 

6.2

6.2.1   Beantragen die Mieter – wie im
vorliegenden Fall – eine Herabsetzung des laufenden Mietzinses wegen relativer
Anpassungsgründe (Änderung des Hypothekarzinses, allgemeine Teuerung, Betriebs-
und Unterhaltskostenteuerung, Mehrleistungen), kann sich der Vermieter diesem
Begehren mit dem Einwand widersetzen, dass der Mietzins trotz der Veränderung
der Berechnungsbasis nicht missbräuchlich geworden ist, weil er ihm keinen
missbräuchlichen Ertrag verschafft. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
kann er dabei alternativ eine ungenügende Netto-rendite der Mietsache (Art. 269
OR) anrufen oder geltend machen, der Mietzins entspreche den orts- oder quartierüblichen
Mietzinsen und sei daher nicht missbräuchlich (Art. 269a lit. a OR; BGE 141 III
569 E. 2.1.2 S. 571 f. mit weiteren Hinweisen). Der Vermieter hat bei einem mit
relativen Anpassungsgründen begründeten Herabsetzungsbegehren mit anderen
Worten die Wahl, ob er sich auf den Einwand der ungenügenden Nettorendite oder
den Einwand der Orts- und Quartierüblichkeit berufen will. In der Lehre wird
ebenfalls die Auffassung vertreten, dass der Vermieter einem mit relativen
Gründen begründeten Herabsetzungsbegehren einen ungenügenden Ertrag
entgegenhalten oder sich auf die orts- und quartierüblichen Verhältnisse
berufen kann (Brutschin, in: Mietrecht
für die Praxis, 9. Auflage, Zürich 2016, S. 596). Diese Einreden stünden
zufolge des Gleichbehandlungsgebots auch dem Mieter zu: Gegenüber einer
Mietzinserhöhung aufgrund relativer Anpassungsgründe könne der Mieter also die
Einrede des übersetzten Ertrags oder der Orts- und Quartierüblichkeit erheben (Hulliger/Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin
[Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Basel/Zürich/Genf
2016, Art. 269–269a OR N 7).

 

6.2.2   Diese freie Wahl des Einwands durch
diejenige Mietpartei, die sich gegen eine relativ begründete Mietzinsanpassung
wehrt, scheint in einem gewissen Spannungsverhältnis zur bundesgerichtlichen
Rechtsprechung zum Verhältnis von übersetztem Ertrag und Orts- und
Quartierüblichkeit zu stehen. Diese Rechtsprechung hat das Bundesgericht in BGE
140 III 433 wie folgt zusammengefasst: Auch wenn sich ein Vermieter für eine
Mietzinsanpassung auf das Kriterium der orts- oder quartierüblichen Mietzinse
(Art. 269a lit. a OR) beruft, kann der Mieter in der Regel den Nachweis des
übersetzten Ertrags (Art. 269 OR) erbringen, mithin die Vermutung nach Art.
269a lit. a OR widerlegen (BGE 140 III 433 E. 3.1 S. 434 f. mit
Hinweisen). Bei Liegenschaften, die vor mehreren Jahrzehnten gebaut oder erworben
worden sind, steht allerdings – so das Bundesgericht weiter – die
Mietzinsanpassung an die Orts- oder Quartierüblichkeit im Vordergrund. Denn bei
solchen Liegenschaften fehlten oft die Belege zur Feststellung des investierten
Eigenkapitals im Hinblick auf die Netto­renditeberechnung oder sie führten zu
wirtschaftlich unrealistischen Ergebnissen. Nach dem Willen des Gesetzgebers
sollten langjährige Eigentümer von Altbauten durch die Missbrauchsgesetzgebung
gegenüber Neuerwerbern nicht benachteiligt und daher eine gewisse Angleichung
von Alt- und Neuzinsen ermöglicht werden (BGE 140 III 433 E. 3.1
S. 434 f. mit Hinweisen).

 

6.2.3   Das angesprochene Spannungsverhältnis
zwischen dem Grundsatz der freien Wahl der Einrede und dem Vorrang der
Ertragseinrede bei neueren Liegenschaften lässt sich dahingehend auflösen, dass
sich die beiden Grundsätze auf verschiedene Konstellationen beziehen: Der Grundsatz
des Vorrangs der Ertragseinrede bei neueren Liegenschaften bezieht sich auf die
Anfechtung des Anfangsmietzinses (vgl. die in BGE 140 III 433 angeführten Entscheide
BGE 124 III 310 und BGer 4A_276/2011 vom 11. Oktober 2011) oder die Erhöhung
des laufenden Mietzinses direkt gestützt auf einen mangelnden Ertrag oder die
Orts- und Quartierüblichkeit (vgl. die in BGE 140 III 433 angeführten Entscheid
BGer 4A_669/2010 vom 28. April 2011 und 4C.176/2003 vom 13. Januar 2004).
Auch in der Literatur wird der Vorrang des Ertragseinrede bei neueren
Liegenschaften (bzw. der Vorrang der Ortsüblichkeit bei älteren Liegenschaften)
auf die Konstellation bezogen, in welchem der Vermieter die Mietzinsanpassung
direkt auf eine absoluten Anpassungsgrund stützt (vgl. etwa Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 269–269a
OR N 2 sowie Art. 270a N 5; Brutschin,
a.a.O., S. 577 f.).

 

Der
Grundsatz der freien Wahl der Einrede dagegen bezieht sich auf die Konstella-tion,
in welchem der laufende Mietzins an relative Anpassungsgründe (Änderung des
Hypothekarzinses, allgemeine Teuerung, Betriebs- und Unterhaltskostenteuerung,
Mehrleistungen) angepasst werden soll. In diesem Fall steht es der Gegenseite
frei, entweder die Ertragseinrede oder die Üblichkeitseinrede zu erheben. BGE
140 III 433 beschlägt genau diese Konstellation (Erhöhung des laufenden
Mietzinses aufgrund relativer Anpassungsgründe): Das Bundesgericht hat in
diesem Fall festgestellt, es sei bei einer älteren Liegenschaft nicht
bundesrechtswidrig, die gegen die relativ begründete Erhöhung gerichtete
Ertragseinrede des Mieters zuzulassen und ihr den Vorrang gegenüber der
Gegeneinrede der Orts- und Quartierüblichkeit des Vermieters einzuräumen. Das
Bundesgericht hat in diesem Urteil die freie Wahl der Einrede (durch den
Mieter) und den Ausschluss der Gegeneinrede (des Vermieters) geschützt.

 

Die
freie Wahl der Einrede (und der Ausschluss der Gegeneinrede) muss auch in der
umgekehrten Konstellation – Herabsetzung des laufenden Mietzinses aufgrund
relativer Anpassungsgründe – Geltung beanspruchen, wenn also der Vermieter
gegen ein relativ begründetes Herabsetzungsbegehren des Mieters erfolgreich die
Einrede der Quartierüblichkeit erhebt und sich der Mieter seinerseits auf Gegeneinrede
des übersetzten Ertrags beruft. Auch in diesem Fall ist es zulässig, die
Gegeneinrede auszuschliessen. Kommt hinzu, dass wie dargelegt (oben
E. 6.2.1) nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts wie auch nach der
Literatur dem Vermieter das Recht zugesprochen wird, einem relativ begründeten
Mietzinsherabsetzungsbegehren nach seiner Wahl absolute Anpassungseinreden der
ungenügenden Nettorendite, höherer orts- und quartierübliche Mietzinse oder der
nicht kostendeckenden Bruttorendite entgegenzuhalten, ohne dass diese Wahl in
irgendeiner Weise eingeschränkt würde (vgl. BGE 141 III 569
E. 2.1.2 S. 571 f.; Brutschin,
a.a.O., S. 596; Hulliger/Hein-rich,
a.a.O., Art. 269–269a OR N 7). Würde man den Mietern vorliegend
gestatten, die Gegeneinrede der übersetzten Nettorendite zu erheben, käme dies
im Ergebnis einer – durch Rechtsprechung und Lehre nicht vorgesehenen – Beschneidung
der der Vermieterin zugestandenen Freiheit gleich, dem relativ begründeten Herabsetzungsbegehren
nach ihrer Wahl eine der absoluten Anpassungsgründe entgegenzusetzen. Die
Gegeneinrede auszuschliessen ist schliesslich auch deshalb angezeigt, weil damit
die Zahl der Gesichtspunkte, unter welchen eine auf relativen Gründen beruhende
Mietzinsanpassung zu prüfen ist, angemessen beschränkt wird.

 

6.3

Im
vorliegenden Fall einer relativ begründeten Mietzinsherabsetzung ist es
demgemäss nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht die von der Vermieterin
gegen das Herabsetzungsbegehren erhobene Einrede der Orts- und
Quartierüblichkeit zugelassen und die von den Mietern erhobene Gegeneinrede des
übersetzten Ertrags nicht geprüft hat.

 

7.

7.1      Zusammenfassend ist festzuhalten,
dass das Zivilgericht den luxuriösen Charakter der streitigen Wohnung zu Recht
verneint (vgl. oben E. 4), die Orts- und Quartierüblichkeit des aktuellen
Mietzinses von CHF 3'002.– zu Recht bejaht (vgl. oben E. 5) und den von
den Mietern erhobenen Einwand des übersetzten Ertrags zu Recht nicht zugelassen
hat (vgl. oben E. 6). Folglich ist der angefochtene Entscheid zu bestätigen und
die dagegen erhobene Berufung abzuweisen. 

 

7.2      Demgemäss haben die Mieter und
Berufungskläger die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens in solidarischer
Verbindung zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Diese betragen grundsätzlich
das Anderthalbfache der erstinstanzlichen Gerichtskosten (§ 11 Abs. 1
Ziff. 1 der Gebührenverordnung [GebV, SG 154.810]). Bei einem Streitwert
von CHF 96'000.– (vgl. oben E. 1) betragen die erstinstanzlichen Gerichtskosten
rund CHF 1‘600.– (vgl. § 2 Abs. 3 und 4 GebV). Für das Berufungsverfahren
sind die Gerichtskosten folglich auf CHF 2'400.– festzulegen.

 

7.3      Sodann haben die Mieter und
Berufungskläger in solidarischer Verbindung eine Parteientschädigung an die
Berufungsbeklagte zu leisten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Im Berufungsverfahren
berechnet sich das Honorar nach den für das erstinstanzlichen Verfahren
aufgestellten Grundsätzen, wobei in der Regel ein Abzug von einem Drittel
vorzunehmen ist (§ 12 Abs. 1 Satz 1 der Honorarordnung für die
Anwältinnen und Anwälte des Kantons Basel-Stadt [HO, SG 291.400]). Die
Entschädigung bemisst sich nach dem zweitinstanzlichen Streitwert (§ 12
Abs. 3 HO) von CHF 96'000.–. Das erstinstanzliche Grundhonorar
beträgt CHF 6'000.– (angefochtener Entscheid, E. 6). Aufgrund des
Drittelsabzugs für das Berufungsverfahrens ergibt sich für das
Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 4'000.–. Die
Berufungsbeklagte ist gemäss Eintrag im UID-Register nicht
mehrwertsteuerpflichtig. Sie kann die von ihrem Rechtsvertreter in Rechnung
gestellte Mehrwertsteuer somit nicht als Vorsteuer abziehen und wird durch die
Mehrwertsteuer finanziell belastet. Daher wird die Parteientschädigung
zuzüglich Mehrwertsteuer zugesprochen.

 

 

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

 

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 15. Juni 2016 (MG.2016.4) wird abgewiesen.

 

            Die Berufungskläger tragen die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 2'400.– und haben der Berufungsbeklagten
eine Parteientschädigung von CHF 4'000.– zuzüglich 8 % MWST von
CHF 320.– zu bezahlen.

 

            Mitteilung an:

-      
Berufungskläger

-      
Berufungsbeklagte

-      
Zivilgericht Basel-Stadt

 

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

Dr. Alexander Zürcher

 

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen
erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht. 

 

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.