# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2ede34c3-e1f3-5bfc-a532-bb52468fca69
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-09-03
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 03.09.2014  VB.2014.00111
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2014-00111_2014-09-03.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2014.00111	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 03.09.2014
	Spruchkörper: 	4. Abteilung/4. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Übriges Verwaltungsrecht
	Betreff: 

	bäuerliches Bodenrecht

	
[Bäuerliches Bodenrecht - Verweigerung einer Bewilligung für den Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke] 
Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht dazu eine Bewilligung der kantonalen Bewilligungsbehörde, wobei das Fehlen der Eigenschaft eines Selbstbewirtschafters ein Grund zur Verweigerung der Bewilligung darstellt. Der Beschwerdeführerin wurde die Selbstbewirtschaftungsqualität abgesprochen (E. 2 f.). Die Bewilligungsbehörden liessen allerdings die gesamten Umstände des Einzelfalls ausser Betracht und verwiesen einzig darauf, dass es im Falle der Beschwerdeführerin an einer notwendigen und baurechtlich bewilligten Infrastruktur mangle. Dass aber ein Erwerber eines landwirtschaftlichen Grundstücks im Sinn einer (eigenständigen) Bewilligungsvoraussetzung verpflichtet ist, den Nachweis zu erbringen, dass er über die nötige Infrastruktur zur Bewirtschaftung der Grundstücke verfügt, ergibt sich weder aus dem Gesetz noch aus dessen Materialien (E. 4). Die vorhandene Infrastruktur - und allenfalls das Bestreben, raumplanungsrechtliche Bewilligungen einzuholen - darf zwar als Indiz für das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein eines Willens zur Selbstbewirtschaftung gewertet werden, doch stellt das Vorhandensein einer "nötigen Infrastruktur" kein eigenständiges Kriterium für die Beurteilung der Selbstbewirtschaftungsqualität dar. Vorliegend erscheint die vorhandene bzw. der Beschwerdeführerin zur Verfügung stehende Infrastruktur zur Selbstbewirtschaftung der drei streitbetroffenen Parzellen tauglich, auch wenn die Stallungen hinsichtlich des angestrebten Betriebskonzepts und allenfalls der tierschutzrechtlichen Bestimmungen noch verbessert werden müssen. Dass die Beschwerdeführerin bestrebt ist, die Infrastruktur zu erweitern, zeigt, dass es ihr nicht am erforderlichen Willen zur Selbstbewirtschaftung mangelt. Es bestehen in diesem Sinn keine Bedenken hinsichtlich einer Gesetzesumgehung. Beschwerdegegner und Vorinstanz haben der Beschwerdeführerin deshalb die Eigenschaft einer Selbstbewirtschafterin zu Unrecht abgesprochen (E. 5).
Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						BÄUERLICHES BODENRECHT
ERWERBSBEWILLIGUNG
LANDWIRTSCHAFTLICHE NUTZUNG
LANDWIRTSCHAFTLICHES GRUNDSTÜCK
LANDWIRTSCHAFTSRECHT (INKL. GÜTERZUSAMMENLEGUNGEN)
PFERDEZUCHT
SELBSTBEWIRTSCHAFTER

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 9 BGBB
Art. 63 Abs. i lit. a BGBB
Art. 83 Abs. I BGBB
Art. 90 lit. a BGBB

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  4.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2014.00111

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 4. Kammer

 

 

 

vom 3. September 2014

 

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Jso
Schumacher (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter
Marco Donatsch, Gerichtsschreiber
Ralph Trümpler.   

 

 

 

 

In Sachen

 

 

A,  

vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

 

gegen

 

 

Amt für Landschaft und Natur des Kantons Zürich, 

  

Beschwerdegegner,

 

 

 

 

betreffend bäuerliches
Bodenrecht,

hat sich ergeben: 

I.  

A wurde mit Verfügung des Amts für Landschaft und Natur
des Kantons Zürich vom 18. März 2013 die Eigenschaft einer
Selbstbewirtschafterin im Sinn des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über
das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) abgesprochen und deshalb die Bewilligung
für den Erwerb dreier landwirtschaftlicher Grundstücke in der Gemeinde X verweigert.

II.  

A liess am 10. Mai 2013 an den Regierungsrat
gelangen und beantragen, die Verfügung des Amts für Landschaft und Natur sei
aufzuheben und der Erwerb der landwirtschaftlichen Grundstücke zu bewilligen.
Der Regierungsrat wies das Rechtsmittel mit Beschluss vom 15. Januar 2014
ab (Dispositiv-Ziff. I) und auferlegte ihr die Verfahrenskosten
(Dispositiv-Ziff. II).

III.  

A liess beim Verwaltungsgericht am 24. Februar 2014
Beschwerde führen und beantragen, unter Entschädigungsfolge sei der
regierungsrätliche Beschluss aufzuheben und die Erwerbsbewilligung zu erteilen.
Die Staatskanzlei liess sich am 11./12. März 2014 namens des
Regierungsrats mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Ebenso
beantragte das Amt für Landschaft und Natur am 17./21. März 2014 die Abweisung
der Beschwerde. A liess am 29. April 2014 eine Stellungnahme einreichen, wozu
sich das Amt für Landschaft und Natur am 9./12. Mai 2014 äusserte. Hinsichtlich
einer weiteren Stellungnahme von A vom 5. Juni 2014 liess es sich am
12. Juni 2014 ein letztes Mal vernehmen.

 

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das
Verwaltungsgericht prüft von Amtes wegen, ob die Prozessvoraussetzungen gegeben
sind (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen
zu §§ 19–28a N. 53; vgl. § 70 in Verbindung mit § 5 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 [VRG, LS 175.2] in Bezug auf die Zuständigkeit). 

1.2 Für
Beschwerden gegen erstinstanzliche Rechtsmittelentscheide des Regierungsrats
über Anordnungen etwa auf dem Gebiet des bäuerlichen Bodenrechts ist das
Verwaltungsgericht nach § 41 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a und Abs. 2, 19a Abs. 1 sowie §§ 42–44
e contrario VRG zuständig. 

Die Beschwerdeführerin hat ein schutzwürdiges Interesse an
der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Beschlusses, was sie zur
Beschwerde vor Verwaltungsgericht berechtigt (§ 49 in Verbindung mit
§ 21 Abs. 1 VRG; ferner Art. 83 Abs. 3 BGBB).

Da auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,
ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.
 

2.1 Das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht bezweckt gemäss seinem
Art. 1 Abs. 1 lit. a unter anderem, das bäuerliche Grundeigentum
zu fördern, namentlich Familienbetriebe zu erhalten und ihre Struktur zu verbessern.
Das Selbstbewirtschafter­prinzip ist Mittel zur Erreichung dieses Zweckes. Die
Stellung des Selbstbewirtschafters einschliesslich derjenigen des Pächters gilt
es folgerichtig gemäss Art. 1 Abs. 1 lit. b BGBB beim Erwerb
landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke zu stärken.

2.2 Wer ein
landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht dazu eine
Bewilligung der kantonalen Bewilligungsbehörde (Art. 61 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 83 Abs. 1 und Art. 90 lit. a BGBB). Das Gesetz
statuiert in Art. 61 Abs. 2 BGBB einen Rechtsanspruch auf Erteilung
einer solchen Erwerbsbewilligung, sofern kein Grund zur Verweigerung gemäss
Art. 63 BGBB vorliegt. Die Aufzählung in Art. 63 Abs. 1 BGBB
ist abschliessend. Andere als die dort genannten Gründe dürfen nicht dazu führen,
dass einem Gesuchsteller die Erteilung einer Erwerbsbewilligung verweigert wird
(zum Ganzen Beat Stadler in: Schweizerischer Bauernverband Treuhand und
Schätzungen [Hrsg.], Das bäuerliche Bodenrecht, 2. A., Brugg 2011 [im
Folgenden BGBB-Kommentar], Art. 63 N. 4). 

Nach Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB ist das Fehlen der Eigenschaft eines Selbstbewirtschafters ein Grund
zur Verweigerung der Bewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen
Grundstücks. Das Erfordernis der Selbstbewirtschaftung folgt der sowohl für den
privatrechtlichen als auch öffentlichrechtlichen Teil verbindlichen Legaldefinition
von Art. 9 BGBB (Stadler, Art. 63 N. 5).
Selbstbewirtschafter ist nach Art. 9 Abs. 1 BGBB, wer den Boden selber bearbeitet
und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses
persönlich leitet. Den Boden im Sinne von Art. 9 BGBB selber zu bearbeiten bedeutet,
die im Betrieb anfallenden Arbeiten auf dem Feld, im Stall, auf dem Hof
(inklusive der anfallenden Administrativarbeiten) und im Zusammenhang mit der
Vermarktung der Produkte zu einem wesentlichen Teil selber zu verrichten (BGE 138
III 548 E. 7.2.1 mit Hinweisen). Zudem setzt Art. 9 Abs. 2 BGBB die
Eignung zur Selbstbewirtschaftung voraus: Geeignet ist demnach, wer die
Fähigkeiten besitzt, die nach landesüblicher Vorstellung notwendig sind, um den
landwirtschaftlichen Boden selber zu bearbeiten und ein landwirtschaftliches
Gewerbe persönlich zu leiten. 

2.3 Sinn und Zweck der gesetzlichen Restriktion des Erwerbes
landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke ist es, sicherzustellen, dass der
Zugang zu landwirtschaftlichem Boden für Selbstbewirtschafter und für
Familienangehörige des Eigentümers erleichtert und für jene, die überwiegend
andere als landwirtschaftliche Ziele verfolgen, erschwert oder verhindert wird.
Der Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks ist gemäss den Gesetzesmaterialien
dann unerwünscht, wenn er überwiegend zum Zweck der Kapitalanlage, aus
spekulativen Überlegungen oder zu einem übersetzten Preis erfolgt. Der Zweck
des Selbstbewirtschafterprinzips ist demnach in erster Linie die Verhinderung
der Spekulation (vgl. zum Ganzen Botschaft des Bundesrates vom 19.
Oktober 1988 zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht [BBl 1988 III
953 ff., 1035 und 1037]; Dino Degiorgi, Verfügungsbeschränkungen im
bäuerlichen Bodenrecht, Basel und Frankfurt am Main 1988, S. 210 ff.,
insbesondere S. 250).

2.4 Das bäuerliche Bodenrecht schafft indessen kein ausschliessliches
Standesrecht für Landwirte. Wer eine landwirtschaftliche Tätigkeit als
Freizeitbeschäftigung ausübt, kann ebenfalls als Selbstbewirtschafter gelten,
wenn die Voraussetzungen von Art. 9 BGBB erfüllt sind. Die bearbeitete Fläche
muss nicht notwendigerweise ein landwirtschaftliches Gewerbe sein; es kann sich
auch um ein für die landwirtschaftliche Nutzung geeignetes, landwirtschaftliches
Grundstück im Sinne von Art. 6 Abs. 1 BGBB handeln. Zur landwirtschaftlichen
Nutzung ist auch die Haltung bzw. Zucht von Pensions- und Sportpferden zu
zählen, sofern sie auf betriebseigener Futterbasis beruht (BGr, 29. Februar
2008, 2C_534/2007, E. 3.2 mit Hinweis auf die Botschaft des Bundesrates vom 26.
Juni 1996 zur Reform der Agrarpolitik 2002 [BBl 1996 IV 85]). Wer Pferde hält
und für diese Raufutter produziert, ist deshalb Selbstbewirtschafter, wenn er
die anfallenden Arbeiten für die Futtergewinnung selber ausführt (vgl. zum
Ganzen BGr, 11. Dezember 2009, 2C_855/2008, E. 2.1; BGE 138
III 548 E. 7.2.1 Abs. 2, je mit Hinweisen).

3.  

3.1 Beschwerdegegner wie auch Vorinstanz sprechen der Beschwerdeführerin die
Selbstbewirtschafterqualität  ab und versagen ihr aus diesem Grund die
Erteilung der Bewilligung zum Erwerb dreier landwirtschaftlicher Grundstücke in
X (Kat.-Nrn. 01, 02 und 03) mit einer Gesamtfläche von rund 5 ha, wovon
745 m2 Wald und der Rest Wiesland darstellen. Der Beschwerdegegner erwägt
im Wesentlichen, die Beschwerdeführerin sei nicht Selbstbewirtschafterin der
landwirtschaftlichen Grundstücke, da ihr die zur Umsetzung ihres
Pferdezuchtkonzepts notwendigen Stallungen nicht zur Verfügung stünden.
Aufgrund eines andauernden Erbstreites in ihrer Familie habe sie Stallungen zum
einen nur gepachtet und nicht zu Eigentum. Zum anderen sei die Unterbringung
der Pferde auch an einem neuen Standort, den sie zu Eigentum habe, nicht gewährleistet,
da dort der Bau von Pferdestallungen aufgrund fehlender Baubewilligungen bis heute
nicht habe realisiert werden können. Zusammenfassend heisst es: "Die
Bewilligung für den Erwerb der erwähnten Parzellen kann nicht erteilt werden.
Einerseits steht keine Bewilligung für das eingereichte Bauvorhaben in
Aussicht, andererseits ist das Erbteilungsverfahren der Familie A noch immer
offen, da ein Geschwister der Gesuchstellerin die ungeteilte Zuweisung des landwirtschaftlichen
Gewerbes der Erbengemeinschaft A verlangt. […] Sollte die Zuweisung des
Gewerbes an das Geschwister der Gesuchstellerin erfolgen, würden keine baurechtlich
bewilligten Stallungen für ihre Pferde zur Verfügung stehen. Das
Pferdezuchtkonzept könnte somit nicht umgesetzt werden. Die Bewilligungsvoraussetzungen
gemäss Art. 61 Abs. 2 BGBB sind somit zurzeit nicht gegeben".

3.2 Die
Vorinstanz schützt die erstinstanzliche Verweigerung der Erwerbsbewilligung und
erwägt dazu im Wesentlichen, dass der Erwerber eines landwirtschaftlichen
Grundstücks oder Gewerbes über die nötige Infrastruktur für dessen
Bewirtschaftung verfügen müsse. Aufgrund der Akten stehe fest, dass die
Beschwerdeführerin nicht über genügend Stallungen verfüge. Die Voraussetzung
der zur Bewirtschaftung genügenden Bauten sei entsprechend nicht erfüllt und
die weiteren Voraussetzungen der Selbstbewirtschaftung seien nicht zu prüfen.

4.  

4.1 Vorliegend wurde der Beschwerdeführerin die Bewilligung zum Erwerb
landwirtschaftlicher Grundstücke einzig deshalb verweigert, weil es angeblich
an der notwendigen Infrastruktur zur Umsetzung des Betriebskonzepts fehle. Das
von den Behörden angewandte Kriterium des Vorliegens einer notwendigen
Infrastruktur zur Selbstbewirtschaftung ergibt sich nicht aus dem Wortlaut des
Gesetzes. Die Legaldefinition des Selbstbewirtschafters gemäss Art. 9 BGBB setzt namentlich voraus, dass die in einem landwirtschaftlichen
Betrieb anfallenden Arbeiten zu einem wesentlichen Teil selber verrichtet
werden und die entsprechende Eignung des Erwerbers zur Selbstbewirtschaftung
gegeben ist (vgl. vorn 2.2). Auch aus dem Wortlaut von Art. 5
Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die
landwirtschaftliche Pacht (SR 221.213.2), welcher ebenso die Voraussetzung der
Selbstbewirtschaftung nennt, ergibt sich kein eigenständiges Kriterium des Vorliegens
notwendiger Infrastruktur zur Selbstbewirtschaftung. Dies wäre deshalb hinsichtlich
Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB von Bedeutung, da Bundesgericht und
Lehre von einer einheitlichen Definition der Selbstbewirtschaftung bzw. des
Selbstbewirtschafters im Landwirtschaftsrecht ausgehen (vgl. Eduard Hofer, BGBB-Kommentar,
Art. 9 N. 11a Abs. 2 f.). 

4.2 In der
Lehre wird festgehalten, dass für die Eigenschaft des Selbstbewirtschafters
"in der Regel" zu verlangen sei, dass die "zur Bewirtschaftung
des Grundstücks nötigen Ökonomiegebäude" vorhanden sind. Auch wenn ein
Teil der Gebäude langfristig gemietet oder gepachtet werden könne, sei dies
"in Betracht zu ziehen". Im Falle einer Kündigung sollte die Miete
oder Pacht eines Ersatzes in der Nähe möglich sein. Dies sei nur bei einer genügenden
Dichte entsprechender Gebäude in der Umgebung anzunehmen (Hofer, Art. 9
N. 30a). Die Frage nach dem Vorhandensein der notwendigen Infrastruktur zur
Selbstbewirtschaftung landwirtschaftlicher Grundstücke, die sich im Übrigen nur
bei der Veräusserung ebensolcher und nicht bei der Veräusserung landwirtschaftlicher
Gewerbe erhebt (vgl. Art. 7 Abs. 1 BGBB; Hofer, Art. 7
N. 23 ff. und Art. 9 N. 30a), ist in Zusammenhang mit
Art. 63 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit Art. 9
BGBB zu sehen und mit Blick auf den Sinn und Zweck der Regelung zu beantworten:
Die zur Selbstbewirtschaftung eines erworbenen Grundstücks genügende
Infrastruktur stellt eine a priori notwendige Voraussetzung dar, damit ein
Käufer eines landwirtschaftlichen Grundstücks von Beginn weg das erworbene
Grundstück landwirtschaftlich nutzt bzw. nutzen kann. Sind Infrastruktur und
allfällige Gerätschaft zur landwirtschaftlichen Selbstbewirtschaftung des
Grundstücks zum Zeitpunkt des Erwerbes vorhanden, zeigt sich daran der Wille
und die Fähigkeit des Erwerbers zur Selbstbewirtschaftung. Dieser Wille muss
sodann einwandfrei vorliegen, weil sonst die Gefahr von Umgehungen der gesetzlichen
Regelung besteht (Hofer, Art. 9 N. 29 mit Verweis). Entsprechend
werden daran strenge Anforderungen gestellt. Da die Bewilligungsbehörde anhand
der gesamten Umstände des Einzelfalls die Selbstbewirtschafterqualität eines
Erwerbers zu prüfen hat (Stadler, Art. 63 N. 6 am Ende), darf sie
auch das Vorliegen notwendiger Infrastruktur und Gerätschaft als Indiz für das
Vorhandensein eines Willens zur Selbstbewirtschaftung eines Grundstücks werten
und bei ihrem Entscheid mitberücksichtigen. 

4.3 Es geht
jedoch nicht an, wenn wie vorliegend die Bewilligungsbehörden die gesamten
Umstände des Einzelfalls ausser Betracht lassen und hinsichtlich der
Verweigerung der Erwerbsbewilligung einzig darauf verweisen, dass es an einer
notwendigen und baurechtlich bewilligten Infrastruktur mangle und deshalb
"die weiteren Voraussetzungen der Selbstbewirtschaftung nicht weiter zu
prüfen" sind. Dass ein Erwerber eines landwirtschaftlichen Grundstücks im
Sinn einer (eigenständigen) Bewilligungsvoraussetzung verpflichtet ist,
"den Nachweis zu erbringen, dass er über die nötige Infrastruktur für die
Bewirtschaftung des Grundstücks verfügt", ergibt sich weder aus dem Gesetz
noch aus dessen Materialien. Wenn die Bewilligungsbehörden zudem zu hohe
Anforderungen an die "nötige Infrastruktur" stellen, läuft dies dem
Gedanken zuwider, dass mit dem bäuerlichen Bodenrecht kein
ausschliessliches Standesrecht für Landwirte geschaffen werden sollte, sondern
die landwirtschaftliche Tätigkeit auch als Freizeitbeschäftigung ausgeübt
werden kann (vorn 2.4). Die Vorinstanzen verkennen somit den Begriff des
Selbstbewirtschafters, indem sie sehr hohe Anforderungen an die "nötige
Infrastruktur" stellen und diese darüber hinaus als Erfordernis der
Erwerbsbewilligung ansehen respektive den Gesuchstellern einen entsprechenden
Nachweis abverlangen. Es genügt gemäss bereits mehrfach zitiertem
Art. 9 BGBB, den landwirtschaftlichen Boden selber zu bearbeiten oder
ein landwirtschaftliches Gewerbe persönlich zu leiten (Abs. 1) und die Fähigkeit
zur Selbstbewirtschaftung zu besitzen (Abs. 2), um als
Selbstbewirtschafter zu gelten (vgl. BGr, 5. März 2009, 2C_747/2008 [= Pra
98/2009 Nr. 97], E. 3.3). 

5.
 

5.1 Beschwerdegegner
wie auch Vorinstanz sprechen der Beschwerdeführerin nicht die persönlichen
Fähigkeiten zur Selbstbewirtschaftung der drei streitbetroffenen Grundstücke
ab. Sie nehmen auch nicht an, die Beschwerdeführerin bearbeite den
landwirtschaftlichen Boden nicht selber. Sie anerkennen zudem, dass sie
Ökonomiegebäude in nächster Nähe zu den von der Erwerbsbewilligung betroffenen
landwirtschaftlichen Grundstücken zu Eigentum hat respektive ihr eines noch bis
mindestens Ende 2018 verpachtet ist. Allerdings ignorieren sie die Tatsache, dass
die Beschwerdeführerin Direktzahlungen bezieht, was als (weiteres) Indiz dafür
gelten kann, dass sie Selbstbewirtschafterin im Sinn von Art. 9 BGBB ist
(Hofer, Art. 9 N. 11g mit Verweis).

5.2 Mit Blick
auf die Akten und die dort angesprochenen Tierschutzmängel ist die vorhandene
Infrastruktur für das Betriebskonzept der Beschwerdeführerin (beinhaltend 6 Zuchtstuten,
8 Fohlen und 2 Jungtiere) zurzeit vermutlich knapp bemessen und deshalb nicht
ideal für die ihr vorschwebende Anzahl Tiere. Jedoch ist die Beschwerdeführerin
offensichtlich bestrebt, die Infrastruktur auszubauen und zu verbessern, was
wiederum deutlich ihren Willen zur Selbstbewirtschaftung zum Ausdruck bringt.
Mit Blick auf den Sinn und Zweck von Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB
(vgl. vorn 2.3) ist vorliegend von keiner Gefahr einer Gesetzesumgehung auszugehen.

5.3 Der
Beschwerdeführerin stehen bereits heute Ökonomiegebäude zur Verfügung, die eine
Pferdezucht in einer gewissen Grössenordnung auf den drei streitbetroffenen
landwirtschaftlichen Grundstücken ermöglichen. Nach der Logik der Behörden
müsste der Beschwerdeführerin die Eigenschaft einer Selbstbewirtschafterin attestiert
werden, wenn sie die Anzahl Tiere in ihrem Pferdezuchtkonzept reduzierte. Dann
bestünden nämlich schon heute genügend Stallraum und weitere Ressourcen
respektive die "nötige Infrastruktur" respektive würde der
Beschwerdeführerin ein entsprechender Nachweis ohne Weiteres gelingen.

Die vorhandene bzw. der Beschwerdeführerin zur Verfügung
stehende Infrastruktur befindet sich offensichtlich auch nicht in einem solch
desolaten respektive renovationsbedürftigen Zustand, dass sie für die
landwirtschaftliche Nutzung der Grundstücke von vornherein untauglich wäre. In
solchen (extremen) Fällen wäre es allenfalls vertretbar zu prüfen, ob raumplanungsrechtliche
Bewilligungen für die Errichtung bzw. Instandstellung der Infrastruktur überhaupt
erhältlich sind (vgl. Hofer, Art. 9 N. 30a). Gemäss Bundesgericht haben
aber die Bewilligungsbehörden gerade bei solchen Aspekten eines Falles Zurückhaltung
zu üben. Es erübrigt sich insbesondere zu prüfen, ob projektierte
Nutzungskonzepte in allen Belangen den Anforderungen des Raumplanungs- und
Baurechts genügen, da solche Fragen vielmehr Gegenstand der entsprechenden
Baubewilligungsverfahren bilden. In Zusammenhang mit der Prüfung der
Selbstbewirtschafterqualität reicht eine Grobbeurteilung aus, dass eine
derartige Nutzung grundsätzlich raumplanungskonform verwirklicht werden kann.
Eine Koordination der Bewilligungsverfahren nach Art. 61 BGBB einerseits und nach
Art. 22 bzw. Art. 24 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die
Raumplanung (SR 700) andererseits ist nämlich gesetzlich nicht vorgesehen
(BGr, 11. Dezember 2009, 2C_855/2008, E. 3.2 mit Verweis auf Art. 4a
der Verordnung vom 4. Oktober 1993 über das bäuerliche Bodenrecht [VBB, SR 211.412.110]
e contrario). Zudem haben die Behörden die Bewilligungsvoraussetzungen zur Zeit
der Einreichung des Gesuches zu prüfen. Hinsichtlich der Erbstreitigkeiten in
der Familie der Beschwerdeführerin herrscht zwar eine gewisse Unsicherheit
bezüglich der Zuweisung des landwirtschaftlichen Gewerbes der Erbengemeinschaft,
doch hatte die Beschwerdeführerin zum Verfügungszeitpunkt einen Pachtvertrag,
der es ihr im damaligen Zeitpunkt noch während mehr als fünf Jahren erlaubte
und heute noch immer erlaubt, die entsprechenden Gebäude der Erbengemeinschaft
für ihren Betrieb zu nutzen. 

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass Beschwerdegegner
und Vorinstanz der Beschwerdeführerin die Eigenschaft einer
Selbstbewirtschafterin zu Unrecht absprechen. Die vorhandene Infrastruktur
− und allenfalls das Bestreben, raumplanungsrechtliche Bewilligungen
einzuholen − darf zwar als Indiz für das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein
eines Willens zur Selbstbewirtschaftung gewertet werden, doch stellt das
Vorhandensein einer "nötigen Infrastruktur" nach (Art. 63
Abs. 1 lit. a in Verbindung mit) Art. 9 BGBB kein eigenständiges
Kriterium für die Beurteilung der Selbstbewirtschafterqualität dar. Vorliegend
erscheint die vorhandene bzw. der Beschwerdeführerin zur Verfügung stehende Infrastruktur
zur Selbstbewirtschaftung der drei streitbetroffenen Parzellen tauglich, auch
wenn die Stallungen hinsichtlich des angestrebten Betriebskonzepts und
allenfalls der tierschutzrechtlichen Bestimmungen noch verbessert werden
müssen. Dass die Beschwerdeführerin bestrebt ist, die Infrastruktur zu
erweitern, zeigt, dass es ihr nicht am erforderlichen Willen zur
Selbstbewirtschaftung mangelt. Es bestehen in diesem Sinn keine Bedenken
hinsichtlich einer Gesetzesumgehung. Die Ausführungen der Parteien bezüglich der
Anforderungen des Bau- und Planungsrechts erweisen sich letztlich als
unmassgeblich.

5.4 Der
Beschwerdeführerin kommt nach dem bisher Ausgeführten die Eigenschaft einer
Selbstbewirtschafterin zu, weswegen kein Grund zur Verweigerung der
Erwerbsbewilligung gemäss Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB vorliegt. Dass ein anderer
der in Art. 63 Abs. 1 BGBB genannten Verweigerungsgründe (Vereinbarung eines
übersetzten Preises, Lage des zu erwerbenden Grundstücks ausserhalb des ortsüblichen
Bewirtschaftungsbereichs) erfüllt wäre, wird nicht angenommen. Es bestehen
hierfür auch keine Anhaltspunkte. Somit hat die Beschwerdeführerin gemäss Art. 61
Abs. 2 BGBB einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Erwerbsbewilligung. 

6.
 

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen. Die
beschwerdegegnerische Verfügung vom 18. März 2013 sowie Dispositiv-Ziffer
I des Beschlusses des Regierungsrates vom 15. Januar 2014 sind aufzuheben.

7.
 

Ausgangsgemäss wird der Beschwerdegegner kostenpflichtig und
ist er zu verpflichten, der Beschwerdeführerin eine angemessene
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 und § 17 Abs. 2 VRG). In Abänderung von Dispositiv-Ziff. II des angefochtenen
Beschlusses sind die Kosten des Rekursverfahrens dem Beschwerdegegner
aufzuerlegen.

8.
 

Letztinstanzliche kantonale Beschwerdeentscheide sind nach
Art. 88 Abs. 2 BGBB in Verbindung mit Art. 5 Abs. 2 VBB dem
Bundesamt für Justiz mitzuteilen und unterliegen gemäss Art. 89 BGBB der
Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110).

 

 

 

Demgemäss erkennt die
Kammer:

 

1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Die Verfügung des Amts für Landschaft und Natur
vom 18. März 2013 sowie Dispositiv-Ziffer I des Beschlusses des
Regierungsrats vom 15. Januar 2014 werden aufgehoben. Das Amt für Landschaft und Natur wird dazu
eingeladen, der Beschwerdeführerin den Erwerb der drei Grundstücke
Kat.-Nr. 01, Kat.-Nr. 02 und Kat.-Nr. 03 in X zu bewilligen. In Abänderung von Dispositiv-Ziff. II des Beschlusses
des Regierungsrats vom 15. Januar 2014 werden
die Kosten des Rekursverfahrens dem Amt für Landschaft und Natur auferlegt.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.      3'500.--;     die übrigen Kosten betragen:

Fr.         260.--      Zustellkosten,

Fr.      3'760.--                  Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

4.    Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, der
Beschwerdeführerin für Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung
von insgesamt Fr. 3'500.- zu bezahlen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der
Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …