# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7aecb334-19a4-583f-8e5e-cd8981179500
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-10-10
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 10.10.2008 A 2008 32
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2008-32_2008-10-10.pdf

## Full Text

A 08 32
3. Kammer 

URTEIL
vom 10. Oktober 2008

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Handänderungssteuer

1. Mit Kaufvertrag vom 17. Januar 2008 verkaufte die … die Wohnung StWE 

51'692, 208/1000 Miteigentum an Liegenschaft Nr. 306 in … sowie die 

Autoeinstellplätze Miteigentumsanteil 51'700, 1/9 Miteigentumsanteil an 

StWE 51'694 (Autoeinstellhalle) und Miteigentumsanteil 51'701, 1/9 

Miteigentumsanteil an StWE 51'694 (Autoeinstellhalle) an ... Der Kaufpreis 

von Fr. 450'000.00 setzte sich zusammen aus Fr. 200'000.00 für den 

Landanteil, Fr. 230'000.00 für den Rohbau und Fr. 20'000.00 für zwei 

Autoeinstellplätze. Gleichentags wurde ein Generalunternehmervertrag 

zwischen dem Ehepaar … und der … über die schlüsselfertige Erstellung der 

erworbenen 4 1/2-Zimmer-Wohnung inkl. Autoeinstellplätze und Kellerabteil 

gegen einen Werklohn von Fr. 795'000.00 abgeschlossen.

2. Am 1. April 2008 veranlagte die Gemeinde … die … als 

Grundstückverkäuferin und (wirtschaftlich als identisch qualifizierte) 

Generalunternehmerin basierend auf dem Handänderungspreis von Fr. 

1'245'000.00 (inkl. Fr. 795'000.00 Werkpreis) zu einer Handänderungssteuer 

von Fr. 12'450.00. 

Die von der … dagegen erhobene Einsprache wurde mit Einspracheentscheid 

vom 5., mitgeteilt am 16. Mai 2008 abgewiesen und die Verfahrenskosten von 

Fr. 1'176.00 der Einsprecherin auferlegt. 

3. Dagegen erhob die … am 16. Juni 2008 frist- und formgerecht Beschwerde 

beim kantonalen Verwaltungsgericht mit den Anträgen um Aufhebung des 

Einspracheentscheides und der Veranlagungsverfügung sowie Festsetzung 

der Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer neu auf Fr. 

995'000.00. Zur Begründung wurde ausgeführt, die wirtschaftliche Identität 

der Grundstückverkäuferin und Generalunternehmerin werde akzeptiert und 

somit grundsätzlich auch die Zusammenrechnung von Grundstück- und 

Werkpreis. Hingegen sei die Zusammenrechnung von Kauf- und Werkpreis 

falsch, da auf diese Weise der Preis für den Rohbau und die Garagen zweimal 

gerechnet würde. Gemäss Seite 5 des Grundstückkaufvertrags enthalte der 

Grundstückpreis neben dem Preis für das Land bereits den erstellten Rohbau 

im Wert von Fr. 230'000.00 und die beiden Autoabstellplätze im Wert von Fr. 

20'000.00, womit werkvertragliche Leistungen abgegolten seien. Diese 

beiden Werkteile (Rohbau und Garage) seien auch im Werkpreis von Fr. 

795'000.00 für die schlüsselfertige Erstellung der fraglichen 

Stockwerkeigentumswohnung und der beiden dazugehörenden Garageplätze 

enthalten. Die Beschwerdeführerin habe gemäss beigelegten 

Gutschriftenanzeigen insgesamt nur Fr. 995'000.00 erhalten, weshalb der 

besteuerte Betrag um Fr. 250'000.00 zu reduzieren sei. 

4. Die Gemeinde … anerkannte in ihrer Vernehmlassung die Beschwerde 

insofern, als die Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer mit Fr. 

995'000.00 festzusetzen sei. Sie beantragte allerdings die Beschwerde 

abzuweisen, soweit diese sich gegen den Kostenentscheid des 

Einspracheverfahrens richte. Die Kosten des Verfahrens seien der 

Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Begründend wurde vorgebracht, die 

Erkenntnis, dass der Kaufpreis nur Fr. 995'000.00 betrage, sei der 

Beschwerdegegnerin erst im verwaltungsgerichtlichen Verfahren möglich 

gewesen, da ihr vorher die entsprechenden Unterlagen gefehlt hätten. Die ihr 

vorliegenden Verträge seien fehlerhaft gewesen und hätten auf den Kaufpreis 

von Fr. 1'245'000.00 schliessen lassen. Zudem sei sie seitens der 

Beschwerdeführerin willentlich und offensichtlich im Bestreben, Steuern 

einzusparen, irregeführt worden. Hätte sich die Beschwerdeführerin von 

Beginn weg richtig verhalten und ihre Mitwirkungsrechte erfüllt, wäre es nie 

zum vorliegenden Verfahren gekommen. Aus diesen Gründen könne es nicht 

angehen, dass der Gemeinde Kosten oder eine aussergerichtliche 

Entschädigung auferlegt würden. Vielmehr seien diese Kosten von der 

Beschwerdeführerin veranlasst worden und deshalb ihr aufzuerlegen. 

5. In ihrer Replik hielt die Beschwerdeführerin an ihren Anträgen fest und machte 

geltend, der Beschwerdegegnerin hätten im Zeitpunkt der Veranlagung vom 

1. April 2008 sowohl der Grundstückkaufvertrag als auch der Werkvertrag 

vorgelegen. Bei genauer Betrachtung wäre schon damals ersichtlich 

gewesen, dass sich die Berechnungsgrundlage für die Handänderungssteuer 

aus dem Werklohn von Fr. 795’000.00 und dem Kaufpreis für den Landanteil 

von Fr. 200'000.00 zusammensetze. Der erst im Beschwerdeverfahren 

eingereichte Bau- und Leistungsbeschrieb verdeutliche lediglich, was anhand 

der beiden Verträge ohnehin ersichtlich gewesen sei. Die doppelte 

Berücksichtigung des Rohbaus hätte von der Beschwerdegegnerin bereits im 

Einspracheverfahren erkannt werden müssen. Es liege keine Verletzung der 

Mitwirkungspflicht der Beschwerdeführerin vor, weshalb kein Anlass bestehe, 

die Rechtsberatungskosten der Gemeinde im Einsprache- und 

Beschwerdeverfahren der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. 

6. In ihrer Duplik hielt die Beschwerdegegnerin an ihren Anträgen fest und führte 

aus, die doppelte Verrechnung des Rohbaus sei ein Fehler in der 

Vertragsgestaltung der Beschwerdeführerin gewesen, welcher nicht ohne 

weiteres erkennbar war. Zudem sei Thema des Einspracheentscheides nicht 

die zweimalige Berücksichtigung des Rohbaus, sondern die 

Zusammenrechnung von Werk- und Grundstückkaufvertrag gewesen. Hätte 

sich die Beschwerdeführerin auf die richtige Berechnung des Kaufpreises 

berufen wollen, hätte sie den von ihr selbst verursachten Fehler in der 

Vertragsgestaltung aufklären und einen entsprechenden Eventualantrag 

stellen müssen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Beschwerdeverfahren bildet der 

Einspracheentscheid vom 5. Mai 2008 bzw. die diesem zugrunde liegende 

Veranlagungsverfügung vom 1. April 2008. Da die beantragte 

Bemessungsrundlage von Fr. 995'000.00 für die Handänderungssteuer durch 

die Gemeinde in ihrer Vernehmlassung anerkannt worden ist, bildet einzig 

noch der Kostenpunkt des Einspracheverfahrens von Fr. 1'176.00 den zu 

prüfenden Streitgegenstand. 

2. Art. 43 des Steuergesetzes der Gemeinde … (GStG) regelt zwar das 

Einspracheverfahren, enthält aber keine Bestimmung betreffend die 

Verfahrenskostenverteilung, sodass gemäss Art. 3 GStG auch im formellen 

Bereich das kantonale Steuergesetz als kommunales Recht zur Anwendung 

gelangt. Diesbezüglich hält das Steuergesetz des Kantons Graubünden (StG; 

BR 720.000) in Art. 138 Abs. 3 fest, dass das Einspracheverfahren kostenfrei 

ist. Allerdings können dem Einsprecher die Kosten besonderer 

Untersuchungen, die er durch grobe Verletzung seiner Verfahrenspflichten 

veranlasst hat, ganz oder teilweise überbunden werden. 

3. Die Gemeinde behauptet, dass die Beschwerdeführerin als Verkäuferin nie 

einen Kaufpreis von Fr. 995'000.-- vorgebracht habe und dieser aus den Akten 

erst im vorliegenden Beschwerdeverfahren ersichtlich geworden sei. Die 

Beschwerdeführerin habe sie absichtlich in die Irre geführt, mit dem Ziel 

Steuern zu sparen. Durch diese Verletzung der Verfahrenspflichten sei es 

dazu gekommen, dass der falsche Betrag zur Berechnung der 

Handänderungssteuer herangezogen worden sei. Der Auffassung der 

Gemeinde kann nicht gefolgt werden. Gemäss dem beurkundeten 

Kaufvertrag setzte sich der Kaufpreis von Fr. 450'000.00 aus den Kosten für 

den Landanteil (Fr. 200'000.00), den Kosten für den Rohbau (Fr. 230'000.00) 

sowie den Kosten für zwei Autoeinstellplätze (Fr. 20'000.00) zusammen. Des 

Weiteren ergibt sich aus dem Generalunternehmervertrag, dass sich die 

Kosten für die schlüsselfertige Erstellung der besagten 

Stockwerkeigentumswohnung auf Fr. 795'000.00 beliefen, einschliesslich der 

beiden Werkteile Rohbau und Garagen. Anhand dieser Angaben war aber klar 

ersichtlich, dass die Handänderungssteuer auf dem Kaufpreis von Fr. 

995'000.00 zu veranlagen war. Dass sie von einem falschen Kaufpreis 

ausging, wurde der Gemeinde nicht nur von der Beschwerdeführerin in ihrer 

Einsprache vorgeworfen, sondern auch seitens der Käufer der 

Stockwerkeinheit. Diese wiesen schon am 10. April 2008 darauf hin, dass der 

im Werkvertrag auf den Rohbau entfallende Anteil in der Berechnung doppelt 

berücksichtigt worden und der Handänderungspreis daher um Fr. 250'000.00 

zu reduzieren sei. Aus diesem Grund wäre die Gemeinde verpflichtet 

gewesen, nähere Abklärungen zu treffen. Die Tatsache, dass die 

Beschwerdeführerin im Einspracheverfahren von einem falschen, d.h. tieferen 

Kaufpreis (Fr. 450'000.00) ausging, genügt nicht, um ihr grobe 

Verfahrensfehler vorzuwerfen. Im Übrigen war die Gemeinde nicht gehalten, 

weitere Expertisen einzufordern, um zur richtigen Berechnungsgrundlage zu 

gelangen. Sie konnte im vorliegenden Beschwerdeverfahren allein aufgrund 

der schon im Einspracheverfahren vorgelegten Dokumente der Auffassung 

der Beschwerdeführerin Folge leisten. Aus diesen Gründen liegen keine 

Hinweise vor, dass die Steuerpflichtige ihren Mitwirkungspflichten nicht 

genügend nachgekommen ist oder gar ihre Verfahrenspflichten grob verletzt 

hat. Wenn aber der Gemeinde dieser Beweis nicht gelingt, ist das 

Einspracheverfahren grundsätzlich kostenlos. Infolgedessen ist die 

Beschwerde vollumfänglich gutzuheissen, soweit die Bemessungsgrundlage 

für die Handänderungssteuer bzw. der Kaufpreis von Fr. 995'000.00 von der 

Beschwerdegegnerin nicht schon anerkannt wurde. 

4. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten zulasten 

der Beschwerdegegnerin. Die Gemeinde hat die Beschwerdeführerin gemäss 

Art. 78 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 

370.100) mit Fr. 2'253.70 aussergerichtlich zu entschädigen.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird, soweit sie nicht bereits anerkannt worden ist 

(Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer CHF 995'000.00), 

gutgeheissen und die Kostenauferlegung an die Beschwerdeführerin im 

Einspracheentscheid aufgehoben.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 176.--

zusammen Fr. 1'176.--

gehen zulasten der Gemeinde … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 

dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 

zu bezahlen.

3. Die Gemeinde … entschädigt die … aussergerichtlich mit Fr. 2'253.70 (inkl. 

MWST).