# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1f64a2e9-ed1e-5643-a719-a3476a4c6b50
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.06.2024 III 2024 25
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2024-25_2024-06-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2024 25

Entscheid vom 27. Juni 2024 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführerin, 

gegen

1. Gemeinderat Wollerau, 
Hauptstrasse 15, Postfach 335, 8832 Wollerau,

2. Regierungsrat des Kantons Schwyz, 
Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

3. B.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt C.________

4. D.________ AG
Beigeladene,
vertreten durch Rechtsanwalt E.________ und/oder Rechtsan-
walt F.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (nachträgliche Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. Mit Beschluss (RRB) Nr. 986/2016 vom 6. Dezember 2016 genehmigte der 
Regierungsrat des Kantons Schwyz den Gestaltungsplan "G.________" inkl. Son-
derbauvorschriften (SBV), welcher die damaligen Grundstücke 
KTN 001.________, KTN 002.________ (teils) und KTN 003.________ (heute 
KTN 001.________, 004.________, 005.________, 006.________, 
007.________, 008.________ und 003.________) umfasst.

Mit Beschluss (GRB) Nr. 2016 vom 11. Oktober 2016 erteilte der Gemeinderat 
Wollerau der D.________ AG die Baubewilligung für den Ausbau der Erschlies-
sungsstrasse und mit GRB Nr. 2017.59 vom 18. April 2017 eine Projektänderung 
an der Strasse. Mit GRB Nr. 2017.180 vom 14. August 2017 erteilte der Gemein-
derat die Baubewilligung für den Neubau von vier Mehrfamilienhäusern (MFH), ein 
Einfamilienhaus (EFH) sowie eine Tiefgarage. Es folgten weitere Baubewilligun-
gen für eine Projektänderung bei der Tiefgarage (GRB Nr. 2018.4 vom 9.1.2018), 
für eine Gebäudeschutzleitung und eine Erdsonden-Wärmepumpenanlage (GRB 
Nr. 2018.143 und GRB Nr. 2018.145, beide vom 14.5.2018) sowie für eine weitere 
Projektänderung (GRB Nr. 2019.154 vom 29.10.2019). 

Mit GRB Nr. 2022.323 vom 10. Oktober 2022 erteilte der Gemeinderat die Bau-
bewilligung für das nachträgliche Baugesuch für "Umgebung, Zaun, Stützmauer, 
UFC [Unterflurcontainer]" unter Auflagen. Eine dagegen von einer Nachbarin ein-
gereichte Beschwerde wies der Regierungsrat mit RRB Nr. 322/2023 vom 25. April 
2023 ab. Eine hiergegen erhobene Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht des 
Kantons Schwyz mit VGE III 2023 77 vom 28. September 2023 im Sinne der Er-
wägungen teilweise gut; im Übrigen wies es die Beschwerde im Sinne der Erwä-
gungen ab, soweit darauf einzutreten war. Eine dagegen erhobene Beschwerde 
ist beim Bundesgericht anhängig.

B. A.________, Eigentümerin einer 3.5-Zimmerwohnung im Haus 
"H.________" (G.________weg 10; KTN 001.________) in der zwischenzeitlich 
realisierten Wohnüberbauung im Gestaltungsplangebiet "G.________ in Wollerau, 
monierte mit einer Eingabe vom 13. September 2021 beim Gemeinderat, es seien 
gewisse Keller- bzw. Nebenräume im Haus "H.________" widerrechtlich zu Wohn-
räumen aus- bzw. umgebaut worden und sie forderte das Bauamt auf, sämtliche 
Keller- und Nebenräume in der Überbauung "G.________" zu kontrollieren. 

C. Am 13./14. Dezember 2021 führte die Abteilung Hochbau der Gemeinde 
Wollerau Baukontrollen bei insgesamt 14 Keller- und Hobbyräumen in der Über-
bauung "G.________" durch und stellte gewisse Abweichungen vom bewilligten 
Zustand fest (vgl. Vi-act. II.-01 Beilage 7). Mit GRB Nr. 2022.233 vom 20. Juni 

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2022 beurteilte der Gemeinderat die Einwände von A.________ bezüglich Umnut-
zung als nicht zutreffend und wies diese als erledigt ab (Bf-act. 14).

D. Der Regierungsrat hiess eine von A.________ dagegen erhobene Be-
schwerde mit RRB Nr. 862/2022 vom 8. November 2022 gut und wies die Sache 
zur Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens für die festge-
stellten Abweichungen an den Gemeinderat zurück (Bf-act. 10).

E. Am 15. Mai 2023 reichte B.________ ein nachträgliches Baugesuch für die 
in seinem Keller (im Haus "H.________", G.________weg 10 in Wollerau) bereits 
eingebaute Bodenheizung ein (Vi-act. II.-01 Beilagen 2-5). Das Baugesuch wurde 
als "bereits ausgeführt" publiziert (Abl. Nr. 20 vom 19.5.2023 S. 1075) und öffent-
lich aufgelegt.

F. Die von A.________ am 24. Mai 2023 dagegen erhobene Einsprache wies 
der Gemeinderat mit GRB Nr. 2023.167 vom 10. Juli 2023 ab und bewilligte das 
Bauvorhaben nachträglich mit Auflagen (Vi-act. II.-01 Beilage 1). 

G. Gegen diesen GRB Nr. 2023.167 erhob A.________ am 24. Juli 2023 
fristgerecht Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat und beantragte (Vi-act. I.-
01):

1. Gemeinderatsbeschluss Nr. 2023.167: Beschluss Ziffer 1, 2 auf Seite 5 sei 
aufzuheben.

2. Die Beschwerde vom 13. Juli 22 sowie die Replik vom 7. September 22 gelten 
als Grundlage dieser Klage und liegen dem Regierungsrat bereits vor. Weitere 
Erläuterungen zum Thema Illegalität Kellerbaute B.________ erübrigen sich.

3. Der Gemeinderat sei aufzufordern, die illegale Kellerbaute in die Legalität zu 
führen, damit die Baute in Zukunft den gesetzlichen Grundlagen entspricht. Es 
handelt sich nicht um die erwähnte «Bodenheizung» wie im Baugesuch 
erwähnt, sondern um einen kompletten Ausbau des Kellers in Wohnraum 
gemäss Protokoll des Augenscheins vom 13. Dezember 21 durch das Bauamt.

4. Um den Richtlinien des Baubeschriebs zu entsprechen, müssen beide Keller 
im H.________ in den Originalzustand zurückgebaut werden. Dies ermöglicht 
dem Bauherrn, die Absorptionsanlage, die für ein frisches Raumklima sorgt, in 
den drei Kellerbauten zu integrieren.

5. Minergie (Punkt 2.5): Da bis heute nicht abschliessend geklärt werden konnte, 
ob die Nebenräume tatsächlich dem Minergie Zertifikat entsprechen oder nicht, 
muss bei einer neutralen Stelle eine neue Minergie-Prüfung zu Lasten des 
Bauherrn in Auftrag gegeben werden.

6. Als Stockwerkeigentümerin wird mir ein schutzwürdiges Interesse eingeräumt. 
Ein korrekter Ausbau inklusive Nutzung und Bewilligung ist unabdingbar.

7. (Beschluss 1) vom GR: Neben der Rüge (Beschluss 3) ist es zwingend, dem 
Bauherrn die erwähnte Strafe tatsächlich aufzuerlegen, da die 
Gesetzesübertretungen bereits erfolgten.

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8. Basis der Klage: Meine Beschwerde wurde vom Regierungsrat gutgeheissen 
und der angefochtene Beschluss Nr. 2022.233 der Vorinstanz 1 vom 20. Juni 
22 wurde am 8. November 23 aufgehoben.

9. Der Gemeinderat ist in der Pflicht, mit fakten basierenden Beweisen dem 
Regierungsrat darzulegen, warum die illegalen Bauten von B.________ und 
andere, die gesamtschweizerisch als gesetzeswidrig gelten, in Wollerau als 
«legal» durchgewunken werden. Das Premium-Gesetz exklusiv für Elite & 
Erlauchte im noblen, elitären Wollerau muss in Schwyz offengelegt werden.

10. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen der Bauherrschaft bzw. die Vorinstanz. 

H. Mit RRB Nr. 61/2024 vom 30. Januar 2024 (Versand am 6.2.2024) entschied 
der Regierungsrat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden der Beschwerdeführerin auferlegt (…). 

3. Die Beschwerdeführerin hat dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung 
von Fr. 1200.- zu bezahlen.

4.-6.  (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

I. Gegen diesen RRB Nr. 61/2024 erhebt A.________ mit Eingabe vom 26. Fe-
bruar 2024 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwal-
tungsgericht mit den folgenden Anträgen:

1. Der Beschluss des Regierungsrats des Kantons Schwyz Nr. 61/2024 vom 
30. Januar 2024 sei aufzuheben und die gegen den Beschluss Nr. 2023.167 
des Gemeinderates Wollerau vom 10. Juli 2023 eingereichte Beschwerde sei 
gutzuheissen. Die Klage VB139/2022 - Beschluss Nr. 862/2022 wurde vom 
Regierungsrat am 8. November 2022 in allen Punkten gutgeheissen.

2. Unter Kosten und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zu Lasten der 
Beschwerdegegnerin und der Vorinstanzen.

J. Das Sicherheitsdepartement erklärt am 29. Februar 2024, an den 
Erwägungen des angefochtenen RRB Nr. 61/2024 festzuhalten und auf die 
Einreichung einer Vernehmlassung zu verzichten. Die Gemeinde ersucht mit 
Stellungnahme vom 21. März 2024 um Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- 
und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. Die Beigeladene 
ersucht mit Vernehmlassung vom 25. März 2024 um vollumfängliche Abweisung 
der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne, um Bestätigung des 
GRB Nr. 2023.167 und um Genehmigung des nachträglichen Baugesuchs; unter 
Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. Der 
Beschwerdegegner beantragt mit Vernehmlassung vom 9. April 2024 die 
Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden 
könne; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der 
Beschwerdeführerin. 

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K. Mit Replik vom 29. April 2024 ersucht die Beschwerdeführerin um 
Gutheissung ihrer Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten 
der Beschwerdegegner.

L. Die Beigeladene ersucht mit Duplik vom 2. Mai 2024 um antragsgemässen 
Entscheid, sofern darauf eingetreten werden könne und sie erklärt, sämtliche 
Ausführungen in der Replik vom 29. April 2024 zu bestreiten und - unter Verweis 
auf die bisherigen Eingaben - auf weitere Ausführungen zu verzichten. Der 
Beschwerdegegner erklärt mit Duplik vom 21. Mai 2024 an den bisherigen 
Rechtsbegehren und Ausführungen vollumfänglich festzuhalten. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Nach § 14 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRP; SRSZ 234.110) vom 
6. Juni 1974 kann eine Drittperson auf ihr Gesuch hin, auf Antrag einer Partei oder 
von Amtes wegen als Nebenpartei in das Verfahren einbezogen werden, wenn sie 
durch eine Verfügung oder einen Entscheid voraussichtlich in ihren schützenswer-
ten Interessen betroffen ist (Abs. 1). Die beigeladene Person kann im Verfahren 
Parteirechte ausüben; sie kann Anträge nur zu Gunsten oder zu Lasten der Haupt-
parteien stellen (Abs. 2). Die Verfügung oder der Entscheid wird auch gegenüber 
der beigeladenen Person rechtswirksam (Abs. 3).

1.2 Die von der Beschwerdeführerin als Beschwerdegegnerin aufgeführte 
D.________ AG ist als ursprüngliche Bauherrschaft der Wohnüberbauung im Ge-
staltungsplangebiet "G.________" in Wollerau voraussichtlich in ihren schützens-
werten Interessen betroffen (vgl. dazu auch RRB Nr. 862/2022 vom 8.11.2022 
[= Vi-act. II.-01 Beilage 19] E. 5.1). Daher wurde sie mit Verfügung vom 17. Fe-
bruar 2024 ins vorliegende Verfahren einbezogen.

1.3 Der mit Verfügung vom 17. Februar 2024 ebenfalls ins Verfahren beigela-
dene Eigentümer einer weiteren Wohnung im Haus "H.________" 
(G.________weg 10 in Wollerau) erklärte am 4. März 2024, diese Wohnung ver-
äussert zu haben; die Zustellung von Unterlagen in diesem Beschwerdeverfahren 
erübrige sich künftig. Die neue Eigentümerin dieser Wohnung liess am 13. Mai 
2024 ausdrücklich auf einen Verfahrensbeitritt verzichten.

2.1 Vor Erlass einer Verfügung oder eines Entscheides prüft die Behörde von 
Amtes wegen, ob die Voraussetzungen für einen Sachentscheid erfüllt sind. Sie 
prüft u.a. insb. die Rechtsmittelbefugnis (§ 27 Abs. 1 lit. d VRP). Zur Einreichung 
eines Rechtsmittels ist gemäss § 37 Abs. 1 VRP berechtigt, wer vor der Vorinstanz 
am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten 

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hat (lit. a), durch den angefochtenen Entscheid oder die angefochtene Verfügung 
besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung 
oder Änderung des Entscheides oder der Verfügung hat (lit. c). 

2.2 Den Anforderungen von § 37 Abs. 1 lit. b und c VRP kommt dann eine be-
sondere Bedeutung zu, wenn ein Dritter (z.B. Nachbar) den Entscheid anficht. Ist 
in einem solchen Fall durch ein unmittelbares Berührtsein eine spezifische Bezie-
hungsnähe gegeben, hat der Beschwerdeführer ein ausreichendes Rechtsschut-
zinteresse daran, dass der angefochtene Entscheid aufgehoben wird. Dieses In-
teresse besteht im praktischen Nutzen, den die erfolgreiche Beschwerde dem Be-
schwerdeführer eintragen würde, d.h. in der Abwendung eines Nachteils wirt-
schaftlicher, ideeller, materieller oder anderweitiger Natur, den der angefochtene 
Entscheid für ihn zur Folge hätte (vgl. Aemisegger/Haag, in: Praxiskommentar RPG: 
Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, 2020 Art. 33 N 64; Hensler, Die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde im Kanton Schwyz, Zürich 1980, S. 37 ff.; EGV-SZ 
1998 Nr. 2 E. 2d).

2.3 Der Umfang der Tätigkeit des Verwaltungsgerichts als Beschwerdeinstanz 
wird durch den Anfechtungsgegenstand abgegrenzt. Es kann grundsätzlich nur 
das Gegenstand des Beschwerdeverfahrens sein, was auch Gegenstand der zu-
grunde liegenden Verfügung war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hätte 
sein müssen. Gegenstände, über welche die erste Instanz bzw. die Vorinstanz zu 
Recht nicht entschieden hat, fallen nicht in den Kompetenzbereich des Verwal-
tungsgerichts als Beschwerdeinstanz (vgl. statt vieler VGE III 2020 175 vom 
22.2.2021 E. 1.1; VGE III 2016 5 vom 26.10.2016 E. 2.1, je m.H.; Bertschi, in: 
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons 
Zürich [kurz: Kommentar VRG], 3. Aufl. 2014, Vorbem. zu §§ 19-28a, Rz. 44-49; 
Kölz/ Häner/Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des 
Bundes, 3. Aufl. 2013, Rz. 685 ff.; EGV-SZ 1979, S. 122).

2.4 Anfechtungsgegenstand bzw. Streitgegenstand ist das Dispositiv, nicht je-
doch einzelne Elemente der Begründung (Müller, in: Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], 
Kommentar VwVG, 2. Aufl. 2019, Art. 44 Rz. 5; Hensler, a.a.O., S. 58). Die Be-
gründung nimmt grundsätzlich nicht an der Rechtskraft teil. Nur das Dispositiv er-
wächst in (formelle) Rechtskraft sodass auch nur das Dispositiv anfechtbar ist 
(BGE 140 I 144 E. 2.4.2 m.w.H.). Ausführungen, die allein in den Erwägungen 
enthalten sind, haben keine rechtliche Verbindlichkeit. Sie sind aber insoweit für 
die Rechtsverbindlichkeit des Dispositivs unerlässlich, als sie dessen Inhalt ver-
deutlichen (vgl. Camprubi, in: Auer/Müller/Schindler, a.a.O., Art. 61 Rz. 24). 

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2.5 Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen. 
Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB Nr. 61/2024 (Disp.-Ziff. 1) ihre Be-
schwerde abgewiesen und damit den GRB Nr. 2023.167 bestätigt. Damit hat die 
Beschwerdeführerin als im vorinstanzlichen Verfahren unterlegene Partei und als 
Eigentümerin einer 3.5-Zimmerwohnung im Haus "H.________" (G.________weg 
10 in Wollerau) im Gestaltungsplangebiet "G.________" ein hinreichendes, aktu-
elles und praktisches Rechtsschutzinteresse an der Aufhebung des angefochte-
nen Entscheids; eine spezifische Beziehungsnähe ist gegeben (vgl. E. 2.2 hiervor; 
RRB Nr. 862/2022 vom 8.11.2022 [=Bf-act. 10] E. 2.3), denn die sich stellenden 
Fragen, ob der nachträgliche Einbau einer Bodenheizung in den Kellerräumen des 
Beschwerdegegners im Haus "H.________" dazu führt, dass diese als Wohn- und 
Arbeitsräume verwendbar werden, beschlagen insb. die Ausnützungsziffer, die im 
Gestaltungsplangebiet "G.________" insgesamt eingehalten werden muss (vgl. 
E. 2.2 hiervor; BGE 135 II 172 Erw. 2.1 m.H.). Auf die Beschwerde ist daher ein-
zutreten. 

2.6 Nach § 38 Abs. 2 VRP muss eine Eingabe im Rechtsmittelverfahren einen 
Antrag und eine Begründung enthalten. Aus dem Antrag muss ersichtlich sein, in-
wiefern nach Meinung der rekurrierenden Partei das Dispositiv der angefochtenen 
Verfügung abzuändern ist, sofern nicht deren gänzliche Aufhebung verlangt wird. 
Allerdings ist die Praxis diesbezüglich nicht allzu streng (vgl. Griffel, in: Kommentar 
VRG, § 23 N 12; Daum, in: Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum Gesetz über 
die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, 2. Aufl. 2020, Art. 32 N 18, je 
m.w.H.). Namentlich an Laienbeschwerden werden praxisgemäss weniger hohe 
Anforderungen gestellt als an solche anwaltlich vertretener Parteien (vgl. VGE III 
2022 66 vom 19.9.2022 E. 1.2.2; VGE III 2019 212 vom 19.2.2020 E. 1.2.1; VGE 
99/04 vom 13.4.2005 E. 1.2). Es genügt, wenn aus dem Zusammenhang heraus 
und unter Zuhilfenahme der Begründung zumindest sinngemäss erkennbar ist, 
was der Beschwerdeführer will. Wegleitend ist dabei der Grundsatz von Treu und 
Glauben (VGE III 2022 63 + 64 vom 19.9.2022 E. 1.2.1; VGE III 2014 72 vom 
22.5.2014 E. 1.1, je m.H.). 

Mit den Anträgen in Ziff. 1 der Beschwerde vom 24. April 2024, wird der Streitge-
genstand im Sinne der zitierten Lehrmeinungen hinreichend umschrieben. Aus 
dem Zusammenhang heraus und unter Zuhilfenahme der Begründung ist erkenn-
bar, an welchen Mängeln der angefochtene RRB Nr. 61/2024 nach Ansicht der 
Beschwerdeführerin leidet. Auf die Beschwerde ist auch unter diesem Gesichts-
punkt einzutreten.

3.1 Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder 
geändert werden (Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 

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[Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700] vom 22.6.1979). Die Bewilligung wird im 
Melde-, vereinfachten oder ordentlichen Verfahren erteilt (§ 75 Abs. 1 des Pla-
nungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987). Bauten und An-
lagen werden namentlich dann geändert, wenn sie äusserlich umgestaltet, erwei-
tert, erheblich umgebaut oder einer neuen, baupolizeilich bedeutsamen Zweckbe-
stimmung zugeführt werden (§ 75 Abs. 2 PBG). Eine Nutzungsänderung ist auch 
dann bewilligungspflichtig, wenn sie nicht äusserlich wahrnehmbar ist bzw. keine 
baulichen Veränderungen mit ihr einhergehen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zür-
cher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl. 2019, Bd. 1, S. 356). 

Ist ein baurechtserhebliches Verhalten trotz bestehender Bewilligungspflicht nicht 
vollumfänglich durch eine formell einwandfreie Bewilligung gedeckt, ist es formell 
rechtswidrig. Materielle Baurechtswidrigkeit liegt demgegenüber vor, wenn ein 
baurechtlich bedeutsames Verhalten gegen irgendwelches materielles Recht ver-
stösst, das auf ein Bauvorhaben anwendbar ist (vgl. statt vieler VGE III 2019 67 
vom 24.10.2019 E. 4.1 m.H.; Hagenbuch, Kontrolle, Vollstreckung und Vollzug von 
Verfügungen im Baurecht, in: EGV-SZ 1998, S. 191; Mäder, Das Baubewilligungs-
verfahren, Zürich 1991, Rz. 614 ff.; Beeler, Die widerrechtliche Baute, Zürich 1984, 
S. 39). 

3.2 Stellt die Behörde eine formell rechtswidrige Bautätigkeit (bzw. ein formell 
rechtswidriges baurechtserhebliches Verhalten) fest, hat sie von Amtes wegen ein 
nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Im nachträglichen Bau-
bewilligungsverfahren ist zu prüfen, ob die formelle Widerrechtlichkeit durch die 
Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung beseitigt werden kann (vgl. statt vie-
ler VGE III 2019 75 vom 21.11.2019 E. 1.5; VGE 586+595/93 vom 29.9.1993 E. 4c, 
je m.H. u.a. auf Beeler, a.a.O., S. 62 f.). Sofern die Abweichung gegenüber den 
Bauvorschriften nicht bedeutungslos ist, verfügt die Bewilligungsbehörde auf Kos-
ten des Bauherrn die Abänderung oder Entfernung von widerrechtlichen Bauten 
und Anlagen (§ 87 Abs. 2 PBG). Nach konstanter Praxis ist das Vorliegen formeller 
und materieller Rechtswidrigkeit unabdingbare Voraussetzung für eine Abbruch- 
bzw. Entfernungsmassnahme im Baurecht (statt vieler VGE III 2021 160 vom 
26.9.2022 E. 1.2 m.H. u.a. auf Beeler, a.a.O., S. 75 f.).

3.3 Das nachträgliche Baubewilligungsverfahren wird wie ein gewöhnliches Ver-
fahren eingeleitet und durchgeführt. Auch im nachträglichen Bewilligungsverfahren 
liegt die Verfahrensherrschaft beim Bauherrn. Gegenüber dem ursprünglichen 
Baubewilligungsverfahren besteht im nachträglichen eine faktisch wie rechtlich ge-
steigerte Mitwirkungspflicht des Bauherrn. (vgl. Mäder, a.a.O., Rz. 649 ff.; Beeler, 
a.a.O., S. 63; Berner, Luzerner Bau- und Planungsrecht, 2012, Rz. 1077 f.; Wald-
mann, in: Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht 2016, Rz. 6.8).

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3.4 Gegenstand des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens bildet der Um-
fang der tatsächlich ausgeführten Arbeiten und nicht die von der Bauherrschaft 
nachträglich eingereichten Pläne und Unterlagen (Baumann et al., Kommentar 
zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 60 Rz. 124). Die Zweckbestim-
mung eines Gebäudes bestimmt sich nicht nach den erklärten Nutzungsabsichten 
oder Bezeichnung in den Plänen; massgebend ist vielmehr die objektive Eignung 
bzw. Verwendbarkeit eines Raumes aufgrund seiner baulichen Ausstattung (vgl. 
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., Bd. 2, S. 1107; Huber, Die Ausnützungsziffer, 
Zürich 1986, S. 51, 68 f.; Urteil BGer 1C_446/2017 vom 20.12.2017 E. 3.2; EGV-
SZ 2008 B 8.9 Erw. 3.2.2 in fine). Als Grundlage für ein ordnungsgemässes und 
effizientes nachträgliches Baubewilligungsverfahren erweist es sich daher als un-
abdingbar, den Ist-Zustand der bereits erstellten Baute gesamthaft, zumindest 
aber in den von sämtlichen nachträglichen baulichen Änderungen betroffenen Be-
reichen vollständig zu erfassen und in einer Weise zu dokumentieren, welche den 
Vergleich mit den bewilligten Plänen (bzw. Bauten/Anlagen) ohne weiteres ermög-
licht (vgl. VGE III 2017 233 vom 27.7.2018 E. 2.2.3).

4.1 Nach § 24 Abs. 2 PBG und Art. 15 der vom Regierungsrat am 6. Dezember 
2016 genehmigten Sonderbauvorschriften zum Gestaltungsplan "G.________" 
(SBV G.________) muss die Überbauung im Minergie-Standard ausgeführt wer-
den, wobei die Anforderungen dem aktuellen Stand der Technik im jeweiligen Bau-
jahr entsprechen müssen. Entsprechend muss in der Überbauung "G.________" 
der Minergie-Standard eingehalten werden, womit das Minergie-Zertifikat eine Be-
willigungsvoraussetzung darstellt (vgl. den im parallelen Verfahren VGE III 2024 
22 angefochtenen RRB Nr. 60/2024 vom 30.1.2024 E. 4.4 und E. 5.3).

4.2 Gemäss Art. 27 des Baureglements der Gemeinde Wollerau (BauR) ist die 
Ausnützungsziffer die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Geschoss-
fläche der Bauten und der anrechenbaren Grundstücksfläche. 

Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt nach Art. 28 Abs. 1 BauR die Summe 
aller ober- und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der inneren Wan-
dquerschnitte, exkl. der äusseren Wandquerschnitte. Davon werden gemäss Art. 
28 Abs. 2 BauR u.a. nicht angerechnet:

b. zu Wohnungen gehörende Keller- und Estrichräume sowie Waschküchen, 
sofern sie nicht ganz oder teilweise als Wohn- oder Arbeitsräume verwendbar 
sind;

c. Ein Abstellraum pro Wohnung, der bis zu 5 m2 Innengrundfläche aufweist und 
nicht direkt belichtet ist;

f. Sekundärzugänge, wie Zugänge durch Ein- oder Abstellräume für 
Motorfahrzeuge, Keller, Veloräume etc.

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Laut Art. 16 BauR haben bewohnte Räume eine Fensterfläche von mindestens 
10% (bewohnter Dachraum von mindestens 6%) der Bodenfläche aufzuweisen 
(Abs. 1). Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume in Mehrfamilienhäusern müssen eine 
Bodenfläche von mindestens 10 m2 aufweisen. Auf wenigstens der Hälfte dieser 
10 m2 muss die lichte Höhe mindestens 2.3 m messen (Abs. 1).

5.1 Gemäss der "Ausnützungsberechnung Änderung vom 24.9.2019" (Vi-act. II.-
01 Beilage 3 im parallelen Verfahren VGE III 2024 22) ist die mögliche Ausnützung 
nach Gestaltungsplan von 4'318.9 m2 durch die projektierte Ausnützung der Häu-
ser A bis E von 4'302.5 m2 zu 99.4% ausgeschöpft. 

5.2 Im Haus "H.________", G.________weg 10, befindet sich gemäss Revisi-
onseingabeplan Nr. R06 vom 6. August 2019 (Vi-act. II.-01 Beilage 9 im parallelen 
Verfahren VGE III 2024 22) auf dem Level 0 die 3-½-Zimmerwohnung Nr. 10-001 
des Beschwerdegegners mit einer Bruttogeschossfläche von 144.5 m2. Im nördli-
chen, dem Zürichsee zugewandten Bereich befinden sich der Wohn-/Essbereich 
(51.48 m2 + 12.56 m2) und zwei Schlafzimmer (je 15.47 m2), dahinter ein Raum: 
'Bad/WC/Ankleide' (17.43 m2 + 1.78 m2 [sep. WC]) sowie ein separater WC-/ 
Duschraum (5.71 m2), ein Reduit (8.87 m2, wovon 5.0 m2 ausnützungsbefreit sind 
[vgl. Art. 27 Abs. 2 lit. c BauR; E. 4.2 hiervor]) ein Korridor (10.69 m2) und eine 
weiteres WC (3.23 m2). Im zentralen Etagenbereich befindet sich das Treppen-
haus und weiter südlich der Lift, mit einem dazwischenliegenden wohnungsexter-
nen Korridor welcher vom südöstlich situierten Eingang her die Wohnung, das 
Treppenhaus und den Lift erschliesst. Von diesem Korridor aus werden zudem in 
südlicher (hangseitiger) Richtung der Keller der Beschwerdeführerin (16.09 m2) 
und der Technikraum (20.02 m2) erschlossen sowie gegen Westen der Keller 1 
(24.26 m2) des Beschwerdegegners, an welchen südlich der Keller 2 (11.21 m2) 
und der Waschraum (6.66 m2) angegliedert sind. Der Keller 1 ist auch über den 
erwähnten Raum 'Bad/WC/Ankleide' zugänglich.

5.3 Im Protokoll zur Baukontrolle vom 13./14. Dezember 2021 des Hauses 
"H.________", G.________weg 10, Level 1 (recte: Level 0) Keller zu Wohnung 
Nr. 10-001 wurde festgehalten (Vi-act. II.-01 Beilage 7):

Der Kellerraum ist hangseitig an die vorerwähnte Wohnung angegliedert. Die 
Erschliessung erfolgt einerseits aus der Wohnnutzung (Bad/WC/Ankleide) heraus 
und andererseits direkt vom Treppenhaus.

Der Kellerraum verfügt über einen Unterlagsboden mit Bodenheizung. Als 
Bodenbelag wurde ein PVC-Belag (Holzoptik) verlegt. Die Wände und die Decke 
sind verputzt und mit elektrischen Installationen versehen. 

Der Raum wird durch raumhohe Schrankfronten teilweise unterteilt. Im hinteren Teil 
befindet sich die Waschküche. Der Raum wird als Lager- und Abstellraum verwendet.

11

5.4 Im RRB Nr. 862/2022 vom 8. November 2022 (Bf-act. 10) hat der Regie-
rungsrat u.a. festgehalten, in den vorinstanzlichen Akten zur Baubewilligung vom 
14. August 2017 gehe hervor, dass die Kellerräume, Waschküchen und Techni-
kräume nicht bei der Bruttogeschossfläche angerechnet worden seien (vgl. dazu 
die "Ausnützungsberechnung Änderung vom 24.9.2019; E. 5.1 hiervor). Der 
nachträgliche Einbau einer Bodenheizung in einem Keller sei offensichtlich als 
baubewilligungspflichtige Abweichung zur ursprünglichen Baubewilligung zu qua-
lifizieren. Ein solcher Einbau könne sich massgebend auf die anrechenbare Brut-
togeschossfläche resp. die Ausnützungsziffer auswirken, zumal damit ein 
grundsätzlich "kalter" Raum eventuell bewohnbar gemacht werde. Zudem hätten 
eingebaute Heizungs- und Klimageräte auch eine Auswirkung auf den im Gestal-
tungsplan bzw. in den Sonderbauvorschriften vorgeschriebenen Minergie-Stan-
dard (E. 4.5). Die Frage, ob die nachträglichen Veränderungen in der Überbauung 
"G.________" und insb. der Einbau der Bodenheizung zulässig und bewilligungs-
fähig seien, sei in einem nachträglichen Baubewilligungsverfahren genau zu prü-
fen und zu beurteilen (E. 4.6). Das betreffe namentlich den nachträglichen Einbau 
von Bodenheizungen in den Kellerräumen des Hauses "H.________". Dazu habe 
der Gemeinderat die zuständige Bauherrschaft resp. die einzelnen Grund- bzw. 
Stockwerkeigentümer aufzufordern, ein nachträgliches Baugesuch sowie vollstän-
dige und korrekte Planunterlagen einzureichen. Anschliessend sei das Baubewil-
ligungsverfahren ordnungsgemäss durchzuführen (E. 4.7). 

5.5 Der Gemeinderat hat in der Folge bezüglich des Einbaus einer Bodenhei-
zung in den Kellerräumlichkeiten des Beschwerdegegners im Hauses 
"H.________" ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren (im ordentlichen Ver-
fahren) durchgeführt und dieses Bauvorhaben mit GRB Nr. 2023.167 vom 10. Juli 
2023 (Vi-act. II.-01 Beilage 1) nachträglich mit Auflagen bewilligt (vgl. Ingress lit. 
E. ff. hiervor). 

In diesem GRB Nr. 2023.167 hat der Gemeinderat u.a. ausgeführt, im Gestaltungs-
plangebiet "G.________" sei die maximal zulässige Bruttogeschossfläche mit der 
Realisierung der Überbauung konsumiert worden; es bestehe somit keine Nut-
zungsreserve mehr, um Nebenflächen nachträglich zu Wohn- oder Arbeitszwe-
cken umzunutzen (E. 2.2). 

Die Kellerräume 1 und 2 zur Wohnung Nr. 10-001 im Level 0 des Hauses 
"H.________" seien hangseitig an die zugehörige Wohnung angegliedert; der Zu-
gang (zum Keller 1) erfolge einerseits aus der Wohnnutzung (Bad/WC/Ankleide) 
heraus und andererseits direkt vom Treppenhaus. Als Erschliessung der Wohnung 
Nr. 10-001 tauge der Kellerraum 1 nicht, da er nicht direkt die allgemeinen Wohn-
räume wie Wohn- oder Esszimmer erschliesse, sondern lediglich ins Badezimmer 

12

führe. Ein solcher Hauszugang sei untauglich. Als sekundäre Erschliessungs-
fläche sei der Kellerraum 1 gestützt auf Art. 28 Abs. 2 lit. f BauR (vgl. E. 4.2 hiervor) 
bei der anrechenbaren Bruttogeschossfläche nicht zu berücksichtigen. Er stelle 
somit keine anrechenbare Erschliessungsfläche dar. Als Bodenbelag der Kel-
lerräume 1 und 2 sei ein PVC-Belag mit Holzoptik verlegt worden. Wände und die 
Decke seien verputzt und mit elektrischen Installationen versehen. Der Kellerraum 
2 sei nicht mit einer Trennwand abgegrenzt und somit räumlich in den Kellerraum 
1 integriert. Die Raumaufteilung erfolge teilweise über raumhohe Schrankfronten. 
Die Kellerräume 1 und 2 verfügten über eine künstliche Belüftung, da keine natür-
lichen Lüftungsmöglichkeiten über Fensteröffnungen beständen. Sie seien als Kel-
lerräume zu betrachten, auch wenn der - im Übrigen nicht bewilligungspflichtige - 
Innenausbau mit Laminat, Schrankfronten und Belichtung einen guten Aus-
baustandard aufweise; ein anderer Verwendungszweck offenbare sich dennoch 
nicht. Die erstellte Bodenheizung ändere an der Verwendungsmöglichkeit nichts. 
Durch die im Keller integrierte Waschküche, welche aufgrund ihrer geringen Ab-
messungen keinen Platz für die Wäschetrocknung biete, habe der Kellerraum zu-
dem auch die Funktion eines Trocknungsraums, weshalb die installierte Boden-
heizung einen bestimmten Zweck erfülle (E. 2.3). 

Die separate Waschküche im hinteren Teil stelle gestützt auf Art. 28 Abs. 2 lit. a 
BauR (vgl. E. 4.2 hiervor) keine anrechenbare Bruttogeschossfläche dar; sie sei 
weder von der Anordnung im Grundriss noch von deren Grösse zu Wohn- oder 
Arbeitszwecken verwendbar und sei deshalb trotz der installierten Bodenheizung 
als nicht anrechenbare Raumfläche zu betrachten (E. 2.4).

Anhand der beim Augenschein vom 13./14. Dezember 2021 festgestellten Raum-
nutzungen - inkl. der nachträglichen Installation von Bodenheizungen in einigen 
Nebenräumen - sei auch die Situation bezüglich des im Gestaltungsplan 
"G.________" geltenden Minergie-Standards geprüft worden. Das Amt für Umwelt 
und Energie (AUE) habe als kantonale Fachstelle mit Schreiben vom 18. Mai 2022 
(Vi-act. II.-01 Beilage 7) bestätigt, dass die Anforderungen an den Minergie-Stan-
dard auch unter den neuen Bedingungen eingehalten seien (E. 2.5).

Mit dem vom Regierungsrat mit RRB Nr. 986/2016 vom 6. Dezember 2016 geneh-
migten Gestaltungsplan "G.________" sei keine Baubewilligung erteilt worden. 
Das Richtprojekt habe lediglich orientierenden Charakter (vgl. Gestaltungsplan 
"G.________": insb. Situation, Schnitte und Erläuterungsbericht Ziff. 2.3, publ. auf: 
www.ortsplanung.ch → Wollerau → Gestaltungspläne; vgl. zum orientierenden 
Charakter eines Richtprojekts auch VGE III 2020 193 vom 8.3.2021 E. 3.3). Es 
könne demnach keinen, vom Gestaltungsplan "G.________" derart definierten 

13

baulichen Zustand der einzelnen Bauten geben, aus dem sich etwas für das vor-
liegende Verfahren ableiten lasse. Massgebend seien die rechtskräftigen Baube-
willigungen GRB Nr. 2017.180 vom 14. August 2017 resp. GRB Nr. 2019.154 vom 
29. Oktober 2019. Aus den bewilligten Unterlagen gehe hervor, dass auf dem Le-
vel 0 im Haus H.________ bei der Wohnung Nr. 10-001 Nebenräume angegliedert 
seien, welche vom Treppenhaus und aus dem Badezimmer/Ankleide heraus be-
gehbar seien, dazu zähle auch die Waschküche (vgl. E. 5.2 hiervor). Die ausge-
führte Situation entspreche den erwähnten Baubewilligungen. Es seien keine 
räumlichen Abweichungen feststellbar.

Der vorhandene Ausbaustandard der Kellerräume 1 und 2 und der Waschküche 
habe keinen Einfluss auf deren Verwendungszweck. Sie seien nicht zu Wohn- oder 
Arbeitszwecken geeignet, da keine natürliche Belichtung und Belüftung vorhanden 
sei. Dass ein Kellerraum ohne manuelle Belüftungsmöglichkeit über eine entspre-
chende technische Installation belüftet werde, sei nicht untersagt, sondern aus 
bauphysikalischen Gründen geboten. Aus der angegliederten Wohnung Nr. 10-
001 seien diese Nebenräume lediglich über das Badezimmer/Ankleide erreichbar. 
Der direkte Zugang vom Treppenhaus unterstreiche die Nebennutzung; ein sol-
cher Zugang von einer allgemeinen Verkehrsfläche sei für Kellerräume üblich. Der 
Ausbaustandard lasse nicht darauf schliessen, dass die Räume einem anderen 
Verwendungszweck als dem deklarierten dienen könnten. Baurechtlich sei nicht 
von Belang, die Wände und Decke eines Kellerraums zu verputzen und hell zu 
streichen. Auch die Installation einer adäquaten Beleuchtung sei nicht untersagt. 
Es sei den Eigentümern überlassen, wie sie ihre Nebenräume für den bewilligten 
Zweck (Aufbewahrung und Lagerung) gestalten resp. mittels Schränke, Kommo-
den, Gestelle, Regale etc. möblierten. Ob diese Ausgestaltung als luxuriös emp-
funden werde, sei von einer subjektiven Betrachtung abhängig. Die Verlegung 
eines Laminatbodens dürfte nicht derart aussergewöhnlich sein, auch wenn dieser 
in Holzoptik gehalten sei. Die eingebauten Schränke dienten der Aufbewahrung 
und hätten keinen aussergewöhnlichen Charakter. Das Gleiche gelte für die Be-
leuchtung, welche aus einigen Einbauspots bestehe sowie aus Leuchtstoffröhren, 
wie sie in Kellerräumen üblich seien. Die vorhandene Ausstattung der Kellerräume 
entspreche dem Verwendungszweck als Aufbewahrungs- und Lagerort. Die Belüf-
tung sei erforderlich, da keine andere Möglichkeit zum Austausch der Raumluft 
bestehe und die Bodenheizung begünstige keine andere als die deklarierte Keller-
nutzung. 

Die Vorgabe einer einheitlichen Gestaltung der Bauten im Gestaltungsplan 
"G.________" (vgl. Art. 3 Abs. 1, Art. 7 Abs. 4, 5 und 6 sowie Art. 17 Abs. 12 SBV) 
beziehe sich ausschliesslich auf das äussere Erscheinungsbild der Bauten. Die 

14

innere Gestaltung der Bauten, insb. die einzelnen Wohneinheiten und die zugehö-
rigen Nebenräume unterlägen nicht der Einheitlichkeit. Sofern die individuelle Nut-
zung keine Friktionen mit übergeordneten Anforderungen wie beispielsweise der 
Einhaltung des Minergiestandards auslösten, sei die individuelle Gestaltung von 
Räumlichkeiten zulässig. Es bestehe keine gesetzliche Grundlage dafür, die Kel-
lerräume im Haus H.________ oder im Rest der Überbauung "G.________" dem 
Ausbaustandard des Kellers der Beschwerdeführerin anzugleichen (E. 2.6). 

5.6 Der Regierungsrat hat diese Beurteilung des Gemeinderates im angefochte-
nen RRB Nr. 61/2024 vom 30. Januar 2024 geschützt. Er hielt u.a. fest, neben der 
Belichtung und Belüftung durch ein Fenster (mit einer Fläche von mind. 10% der 
Bodenfläche) sei die Beheizbarkeit eines Raumes ein weiteres wichtiges Kriterium, 
um die Bewohnbarkeit eines Raumes zu beurteilen. Ob ein Raum bei der anre-
chenbaren Bruttogeschossfläche mitberücksichtigt werde, müsse jedoch aufgrund 
einer Gesamtbetrachtung sämtlicher Umstände im Einzelfall (Wohnhygiene, 
Grösse und Situierung des Raumes usw.) beurteilt werden. Beim vorliegend frag-
lichen Keller bzw. der Waschküche handle es sich um einen fensterlosen Raum, 
bei welchem die gesetzlichen Vorschriften an einen Wohnraum nicht erfüllt seien. 
Zwar könne aufgrund besonderer Umstände z.B. auch ein Ankleidezimmer bzw. 
ein begehbarer Kleiderschrank, welcher über keine Fensterflächen verfüge, zur 
Bruttogeschossfläche hinzugezählt werden, wenn sich je nach Situierung des be-
gehbaren Kleiderschrankes gerade keine Unterscheidung zwischen einem ge-
wöhnlichen nicht begehbaren Kleiderschrank, welcher auf anrechenbarer Wohn-
fläche stehe, und einem begehbaren Kleiderschrank aufdränge (mit Hinweis auf 
VGE III 2013 218 vom 24.9.2014). Vorliegend seien jedoch keine solche besonde-
ren Umstände ersichtlich. Die allgemeine Anordnung der Räume auf der Ebene 0 
spreche gegen eine Nutzung des Kellers als Wohn- und Arbeitsraum. Die Wohn- 
und Essbereiche sowie die Schafzimmer, in welchen sich die Bewohner natur-
gemäss am längsten aufhalten, befänden sich zuvorderst an den talseitigen Fens-
terfronten bzw. an der Nordwestseite. Dahinter seien die Badezimmer, das Reduit 
und das Ankleidezimmer angeordnet, welche nur noch einem kürzeren Aufenthalt 
dienten. Der Keller mit der Waschküche sei zuhinterst in den Hang hineingebaut 
und müssten dementsprechend künstlich beleuchtet, belüftet und entfeuchtet wer-
den (vgl. auch E. 5.2 hiervor). Folglich spreche sowohl die gesetzlich vorgeschrie-
bene Wohnhygiene i.S.v. Art. 16 BauR als auch die Situierung des Kellers mit der 
Waschküche gegen eine Verwendbarkeit als Wohn- oder Arbeitsraum (E. 3.4).

Die Verbindungstüre zwischen dem Kellerraum und der Wohnung Nr. 10-001 sei 
bei Terrassenhäusern oder bei im Hang liegenden Bauten kein aussergewöhnli-
cher Sekundärzugang, da sich die Kellerräume bei solchen Bauten normalerweise 

15

auf der Wohnungsebene hangseitig unter dem Terrain befänden. Zudem sei der 
Kellerraum nur durch einen 'en Suite' zu einem Schlafzimmer gehörenden Raum 
'Bad/WC/Ankleide' erreichbar und damit von der Wohnung her nur zugänglich, 
wenn dieser Raum nicht besetzt sei. Auch dieser Umstand spreche tendenziell 
dagegen, dass der Keller als ein allgemeiner Wohn- oder Arbeitsraum verwendbar 
sei. Der Ausbaustandard bzw. der Umstand, dass die Wände verputzt seien und 
der Boden mit einem PVC-Belag belegt sei, ändere grundsätzlich nichts an der 
(fehlenden) Bewohnbarkeit resp. Eignung als Arbeitsraum. Die diversen im Keller 
vorhandenen Einbauschränke würden in erster Linie die Nutzung des Kellers als 
Abstell- und Lagerraum unterstreichen. Von der Raumgrösse her würde sich der 
Kellerraum zwar grundsätzlich als Wohn- oder Arbeitsraum eignen. Allerdings sei 
ein 35 m2 grosser Kellerraum auch nicht derart gross, dass alleine aufgrund der 
Grösse naheliegend wäre, dass er nicht nur als Abstellraum, sondern auch noch 
als Wohn- oder Arbeitsplatz genutzt werden könnte. Die Waschküche mit einer 
Grösse von 6.66 m2, welche zudem noch die in einer Waschküche notwendigen 
Gerätschaften enthält, sei alleine aufgrund der geringen Grösse offensichtlich nicht 
als Wohn- oder Arbeitsraum geeignet bzw. schliesse eine solche Nutzung aus. 
Dies gelte unabhängig davon, ob die Waschküche beheizbar sei oder nicht (E. 3.5).

Unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände und der Tatsache, dass die gesetz-
lichen Vorgaben der Wohnhygiene an einen Wohnraum nicht erfüllt seien bzw. 
dass kein einziges Fenster vorhanden sei sowie anhand der Situierung und 
Zugänglichkeit des Kellers sei der Gemeinderat zu Recht davon ausgegangen, 
dass sich der Keller und die Waschküche nicht als Wohn- oder Arbeitsraum eig-
neten. Als Folge davon müssten der Kellerraum und die Waschküche weiterhin 
nicht zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche i.S.v. Art. 28 Abs. 2 lit. a BauR hin-
zugezählt werden, weshalb auch keine Überschreitung der zulässigen Ausnützung 
vorliege (E. 3.6). 

Im Schreiben des AUE vom 18. Mai 2022 (Vi-act. II.-01 Beilage 7) werde bestätigt, 
dass die bei der Baukontrolle vom 13. und 14. Dezember 2021 entdeckten Plan-
abweichungen Auswirkungen auf den Minergie-Standard hätten. Die Minergie-
Nachweise seien daher im Anschluss an die Baukontrolle überarbeitet und zur 
Kontrolle eingereicht worden. Die abschliessende Prüfung des AUE bzw. der von 
ihm beauftragten externen Kontrollstelle vom 22. April 2022 habe dabei ergeben, 
dass die Minergie-Standards trotz der eingebauten Bodenheizung im Keller und 
der Waschküche eingehalten seien. Damit sei der Einbau der Bodenheizung auch 
in Bezug auf die Einhaltung des Minergiestandards von den kantonalen Amtsstel-
len geprüft worden (E. 4). 

16

Gemäss § 110 des Justizgesetzes (JG; SRSZ 231.110) vom 18. November 2009 
seien Mitarbeitende und Behörden des Kantons, der Bezirke und Gemeinden ver-
pflichtet, von Amtes wegen zu verfolgende Verbrechen und Vergehen, die ihnen 
in ihrer amtlichen Tätigkeit bekannt würden, anzuzeigen. Beim Straftatbestand 
gemäss § 92 Abs. 1 PBG handle es sich um eine Übertretung (mit Hinweis auf 
Art. 103 des Schweizerischen Strafgesetzbuches [StGB, SR 311.0] vom 
21.12.1937) weshalb für den Gemeinderat keine Anzeigepflicht bestehe (E. 5).

Die Ausführungen der Beschwerdeführerin bezüglich einer ihr im Kaufvertrag ver-
sprochenen Absorptionsanlage, Baumängel in ihrem eigenen Keller, einer fal-
schen Wertquotenberechnung und Nebenkostenabrechnung sowie des Steuer-
werts der Wohnungen seien im vorliegenden nachträglichen Baubewilligungsver-
fahren für eine Bodenheizung nicht relevant. Das Gleiche gelte für die angebliche 
Zerstörung ihrer Reputation, der behaupteten Einkommenseinbussen und der ge-
sundheitlichen Beschwerden der Beschwerdeführerin (E. 6).

6.1 Im Rechtsmittelverfahren gemäss Art. 82 Abs. 1 PBG kommt dem Regie-
rungsrat als erste Beschwerdeinstanz (§ 45 Abs. 1 lit. b VRP) prinzipiell volle Über-
prüfungszuständigkeit zu (Art. 46 Abs. 1 PBG), wobei er gegenüber Bezirks- und 
Gemeindebehörden sowie Organen kommunaler Zweckverbände die kantonale 
Behörde Ermessensfehler nur überprüfen kann, soweit dadurch die Autonomie der 
von ihnen vertretenen Körperschaften nicht verletzt wird (Art. 46 Abs. 2 PBG).

Dem Verwaltungsgericht kommt gestützt auf § 55 Abs. 1 VRP als zweite Be-
schwerdeinstanz (§ 51 VRP) nur mehr eine beschränkte Kognition zu, nämlich eine 
Rechtskontrolle inkl. Sachverhaltsüberprüfung, indes keine Prüfung der richtigen 
Handhabung des Ermessens zu (vgl. § 55 Abs. 2 lit. a VRP), wenn sich eine Be-
schwerde gegen eine Verfügung bzw. einen Entscheid des Regierungsrates rich-
tet. 

6.2 Die vorstehend (E. 5.6) wiedergegebene Beurteilung im angefochtenen RRB 
Nr. 61/2024 (insb. E. 3.4 ff.), dass sich die zur Wohnung Nr. 10-001 des Beschwer-
degegners gehörenden (nicht voneinander abgetrennten) Kellerräume und die 
Waschküche - trotz eingebauter Bodenheizung - nicht als Wohn- oder Arbeitsraum 
eigneten und daher nicht zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche i.S.v. Art. 28 
Abs. 2 lit. a BauR hinzugezählt werden müssten, beruht auf einer Gesamtbetrach-
tung und Abwägung sämtlicher Umstände des konkreten Einzelfalls, anhand derer 
der Regierungsrat die objektive Eignung bzw. Verwendbarkeit dieser Räume auf-
grund ihrer baulichen Ausstattung, Wohnhygiene, Lage und Grösse geprüft hat 
(vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., Bd. 2, S. 941 ff.; vgl. auch E. 3.4 hiervor).

17

Diese Beurteilung des Regierungsrats, bei welcher insb. die fehlende Wohnhygi-
ene - aufgrund der unterirdischen Situierung der Kellerräume im Hang und fehlen-
der natürlicher Belichtung und Belüftung - sowie die eingeschränkte Zugänglichkeit 
zur Wohnung über einen Sekundärzugang via Bad/WC/Ankleide (Art. 28 Abs. 2 
lit. f BauR), den Ausschlag gegeben haben, stimmt inhaltlich mit der vom Gemein-
derat vorgenommenen Würdigung dieser Thematik überein (vgl. E. 5.5 hiervor); 
sie erscheint sachlich begründet, inhaltlich vertretbar und steht damit im Rahmen 
des ihm zustehenden Ermessens bei der Anwendung und Auslegung kommunalen 
Rechts bei der Ausnützungsziffer (vgl. EGV-SZ 2008 B. 8.9).

Der Umstand, dass die Beschwerdeführerin die Beurteilung nicht teilt und ihrer-
seits, namentlich wegen der nachträglich eingebauten Bodenheizung und der 
künstlichen Belüftung und Entfeuchtung auf ein angenehmes Raumklima und eine 
hinreichende Wohnhygiene in den fensterlosen Räumen schliesst, vermag ein Ein-
greifen des Verwaltungsgerichts als zweite kantonale Rechtsmittelinstanz nicht zu 
rechtfertigen. Es ist dem Verwaltungsgericht mit anderen Worten verwehrt, an-
stelle der von den Vorinstanzen übereinstimmend vorgenommenen (und im Er-
gebnis vertretbaren) Beurteilung, wonach die fraglichen Kellerräume und die 
Waschküche im Sinne von Art. 28 Abs. 2 lit. a BauR nicht als Wohn- oder Arbeits-
räume verwendbar seien, eine eigene umfassende Beurteilung vorzunehmen.

6.3 Die zahlreichen weiteren, sich unter verschiedene Aspekte wiederholenden 
'Erläuterungen' der Beschwerdeführerin in der Beschwerdeschrift vom 26. Februar 
2024 zu den Erwägungen des angefochtenen RRB Nr. 61/2024 und dem GRB 
Nr. 2023.167 sowie die abschweifenden Äusserungen in der Replik vom 29. April 
2024 vermögen daran nichts zu ändern. 

Anzufügen ist, dass der Regierungsrat im angefochtenen Entscheid nicht von Au-
tomatismen ausgegangen ist, welche als solche zur Disqualifikation der Kel-
lerräume als Wohn- oder Arbeitsräume geführt haben. Vielmehr hat er die Frage 
der Verwendbarkeit der fraglichen Kellerräume anhand einer objektiven Gesamt-
würdigung beantwortet, in dessen Rahmen auch Kriterien wie die interne Anord-
nung oder die Eignung zum dauernden Aufenthalt / längerem Verweilen richtiger-
weise mitzuberücksichtigen waren (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., Bd. 2, 
S. 941; 944). Des Weiteren kann auch in der Beurteilung, wonach sich aus dem 
Ausbaustandard der Kellerräume (verputzte Wände und Decke, Boden mit einem 
PVC-Belag belegt, teilweise raumhohe Schrankfronten, Belichtung mittels Einbau-
spots und Leuchtstoffröhren) nicht auf einen anderen Verwendungszweck als den 
deklarierten als Abstell- und Lagerraum schliessen lässt, keine Rechtsfehlerhaftig-
keit erkannt werden. Selbst wenn die Fotoaufnahme der Kellerräumlichkeit im Pro-
tokoll zur Baukontrolle vom 13./14. Dezember 2021 (Vi-act. II.-01 Beilage 7) den 

18

Eindruck vermittelt, die darin dokumentierte Verteilung/Anhäufung verschiedenster 
Objekte im Raum könnte inszeniert sein, um dessen Nutzung als Abstell- und La-
gerraum zu verdeutlichen, so ändert dies letztlich nichts daran, dass die vorhan-
denen Einbauschränke genau wie Regale, Truhen oder Gestelle der Aufbewah-
rung dienen und damit die Lagernutzung des Kellers unterstreichen. Da der vom 
Gemeinderat im GRB Nr. 2023.167 (insb. E.2.3) ausführlich beschriebene (und 
letztlich unstreitige) Ausbaustandard nach dem Gesagten ohne Einfluss auf den 
Verwendungszweck der Kellerräume ist, ist mangels Erheblichkeit von einer Inau-
genscheinnahme der Keller resp. ihrer Ausstattung abzusehen (antizipierte Be-
weiswürdigung).

6.4 Den zutreffenden Ausführungen des Regierungsrats im angefochtenen RRB 
Nr. 61/2024 bezüglich erfolgter Prüfung des Einbaus der Bodenheizung auf die 
Einhaltung des Minergiestandards durch das AUE als kantonale Amtsstelle (E. 4), 
der fehlenden Anzeigepflicht des Gemeinderats hinsichtlich § 92 Abs. 1 PBG (E. 5) 
und der für das vorliegende Verfahren nicht relevanten weiteren Rügen der Be-
schwerdeführerin (E. 6; vgl. auch E. 2.3 hiervor) ist nichts hinzuzufügen.

7.1 Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist un-
ter Bestätigung der angefochtenen vorinstanzlichen Entscheide abzuweisen, so-
weit darauf eingetreten werden kann.

7.2 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Verfahrenskosten (Ge-
richtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- der Be-
schwerdeführerin aufzuerlegen.

7.3 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend hat die Beschwerdeführe-
rin dem beanwalteten Beschwerdegegner sowie der beanwalteten Beigeladenen 
eine Parteientschädigung zu bezahlen. Diese wird in Beachtung des kantonalen 
Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRa; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, 
der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in 
§ 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemes-
sungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf ins-
gesamt je Fr. 1'800.-- (jeweils inkl. Barauslagen und MwSt) festgesetzt.

19

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von 
Fr. 2'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt. Sie hat am 7. März 
2024 einen Kostenvorschuss in dieser Höhe geleistet, so dass die Rechnung 
ausgeglichen ist.

3. Die Beschwerdeführerin hat dem beanwalteten Beschwerdegegner sowie 
der beanwalteten Beigeladenen eine Parteientschädigung von je Fr. 1'800.-- 
(je inkl. Barauslagen und MwSt) zu bezahlen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* 
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82 ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zuläs-
sig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbeschwerde* 
erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt wer-
den (Art. 113 ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- die Beschwerdeführerin (R)
- den Rechtsvertreter des Beschwerdegegners (2/R)
- den Rechtsvertreter der Beigeladenen (2/R)
- den Gemeinderat Wollerau (R)
- den Regierungsrat (EB)
- und das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB).

Schwyz, 27. Juni 2024

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

20

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; 
der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 30. Juli 2024