# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8b1dff2c-9dad-56e7-b762-f8cbca129463
**Source:** Zug (ZG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-14
**Language:** de
**Title:** Zug Obergericht Zivilabteilung 14.12.2023 Z1 2023 13
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZG_Obergericht/ZG_OG_001_Z1-2023-13_2023-12-14.pdf

## Full Text

20231106_165705_ANOM.docx

I. Zivilabteilung Z1 2023 13

Oberrichter P. Huber, Abteilungspräsident
Oberrichter F. Horber
Oberrichter A. Staub
Gerichtsschreiber Chr. Kaufmann

Urteil vom 14. Dezember 2023

in Sachen

A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________,
Klägerin und Berufungsbeklagte,

gegen

C.________,
vertreten durch Rechtsanwalt D.________, 
Beklagter und Berufungskläger,

betreffend

Forderung
(Berufung gegen den Entscheid des Kantonsgerichts Zug, 3. Abteilung, vom 23. Februar 2023)

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Rechtsbegehren

Beklagter und Berufungskläger

1. Der Entscheid des Kantonsgerichts Zug vom 23. Februar 2023 sei vollumfänglich aufzuheben und die 
Klage der Berufungsbeklagten sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich der gesetzlichen 
MWST zulasten der Berufungsbeklagten abzuweisen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich der gesetzlichen MWST zulasten der Berufungs-
beklagten.

Klägerin und Berufungsbeklagte

1. Die Berufung sei abzuweisen und der angefochtene Entscheid zu bestätigen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MWST zulasten des Berufungsklägers.

Sachverhalt

1. Die A.________ AG (nachfolgend: Klägerin) mit Sitz in ________ bezweckt gemäss Eintrag 
im Handelsregister ________ (act. 9/3).

2. C.________ (nachfolgend: Beklagter) war Stockwerkeigentümer der Liegenschaft 
"E.________" in ________ (mit Sonderrecht am Hotelteil; Grundbuch Nr. ________; nach-
folgend: Liegenschaft) und zudem Präsident des Verwaltungsrats der "F.________ AG" mit 
Sitz in ________, welche die Führung des Hotel- und Restaurationsbetriebs "E.________" 
bezweckte (act. 1/3; act. 9/2).

Die Liegenschaft ist in der Zwischenzeit an eine Drittpartei veräussert worden. Mit Beschluss 
der Generalversammlung vom 31. Mai 2023 wurde die "F.________ AG" aufgelöst und deren 
Sitz nach ________ verlegt. Im Handelsregister wird sie neu unter der Firma "F.________ 
AG, ________" geführt.

3. Die Klägerin beabsichtigte, die Liegenschaft vom Beklagten zu kaufen.

3.1 Zu diesem Zweck liessen die Parteien am 26. April 2021 einen Entwurf des öffentlich zu be-
urkundenden Kaufvertrags ausarbeiten. Der Entwurf sah unter anderem einen Kaufpreis von 
CHF 5,5 Mio. sowie als Zahlungsmodalität eine unverzinsliche Anzahlung von CHF 200'000.00 
an den Beklagten vor, welche bereits "ausseramtlich" (d.h. nicht über das Klientengelderkonto 
des Notars, sondern direkt an den Beklagten) bezahlt worden sei (act. 1/3 S. 1-4; act. 1 Rz B.1).

3.2 Bereits am 13. April 2021 hatte die Klägerin dem Beklagten die Anzahlung von CHF 200'000.00 
überwiesen (vgl. die Anmerkung "Anzahlung Kauf F.________, Vers.-Nr. ________, Liegen-
schaft ________" auf dem Überweisungsbeleg in act. 1/4).

4. Während der Monate April bis Juni 2021 nahm die G.________ GmbH diverse Umbau- und 
Sanierungsarbeiten an der Liegenschaft vor.

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4.1 Die entsprechende Auftragsbestätigung vom 14./15. April 2021 unterzeichnete H.________ 
im Namen der Klägerin, die ihm am 3. Mai 2019 eine Generalvollmacht erteilt hatte. Dass 
dabei die Klägerin bzw. H.________ in Vertretung des Beklagten handelte, lässt sich der Auf-
tragsbestätigung nicht entnehmen (act. 9/4 und 9/5; act. 48 E. 4.2).

4.2 Am 16. April 2021 bezahlte die Klägerin der G.________ GmbH für die Umbau- und Sanie-
rungsarbeiten einen Betrag von CHF 53'850.00 (act. 1/5 und 1/6). Zudem bezahlte die 
I.________ GmbH der G.________ GmbH am 18. Juni 2021 für die Umbau- und Sanie-
rungsarbeiten insgesamt einen Betrag von CHF 25'000.00, nachdem sie von H.________ 
darum gebeten worden war. Auch bei diesen Zahlungen ist keine Vertretung des Beklagten 
durch die Klägerin ersichtlich (act. 1/7 und 1/8; act. 35 Ziff. 42; act. 41 Ziff. 23; act. 48 E. 4.2).

5.1 Mit Schreiben vom 18. Juni 2021 zog die Klägerin ihr Kaufangebot zurück und forderte vom 
Beklagten die Rückzahlung der bereits erfolgten Anzahlung von CHF 200'000.00 sowie "des 
bevorschussten Betrags" an die G.________ GmbH von CHF 53'850.00 (act. 1/12). In einem 
weiteren Schreiben vom 6. Juli 2021 wies die Klägerin den Beklagten erneut darauf hin, dass 
sie "ihm oder von ihm beauftragten Unternehmen" für die Umbauarbeiten Anzahlungen von 
CHF 278'850.00 geleistet habe (CHF 200'000.00 Kaufpreisanzahlung, CHF 53'850.00 an die 
G.________ GmbH und CHF 25'000.00 an die I.________ GmbH) und sie die Rückzahlung 
dieser Anzahlungen verlange (act. 1/13).

5.2 Der Beklagte reagierte darauf mit Schreiben vom 6. August 2021, worin er festhielt, dass die 
Umbauarbeiten im Wert von angeblich insgesamt CHF 78'850.00 auf alleinigen Wunsch der 
Klägerin erfolgt und auch von ihr in Auftrag gegeben worden seien. Diese Kosten werde die 
Klägerin daher selbst tragen müssen. Hinsichtlich der Kaufpreisanzahlung von CHF 200'000.00 
werde zudem die Verrechnung mit Schadenersatzforderungen in der Höhe von mindestens 
CHF 363'000.00 erklärt, die dem Beklagten wegen unsachgemäss ausgeführter Bauarbeiten 
der von der Klägerin beauftragten Unternehmen zustünden. Darüber hinaus habe die 
F.________ AG infolge der von der Klägerin in Eigenregie durchgeführten Bauarbeiten Er-
tragsausfälle erlitten (act. 1/14).

5.3 Am 4. November 2021 trat die F.________ AG "sämtliche Ansprüche gegenüber der A.________ 
AG […] unmittelbar und mit sofortiger Wirkung" an den Beklagten ab (act. 9/12).

6.1 Nach einem erfolglosen Schlichtungsversuch vor dem Friedensrichteramt Unterägeri (act. 1/2) 
reichte die Klägerin mit Eingabe vom 3. November 2021 beim Kantonsgericht Zug gegen den 
Beklagten eine Klage mit folgendem Rechtsbegehren ein (act. 1):

1. Der Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von CHF 278'850.00 
zuzüglich Zins von 5 % seit 16. Juli 2021 zu bezahlen. 

2. Es sei der Klägerin in der Betreibung Nr. ________ des Betreibungsamtes Ägerital 
für den Betrag von CHF 278'850.00 nebst 5 % Zins seit 16. Juli 2021 provisorische 
Rechtsöffnung zu gewähren. 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MWST zulasten des Beklagten.

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Zur Begründung führte die Klägerin im Wesentlichen aus, Abklärungen hätten ergeben, dass 
ihre Kaufofferte von CHF 5,5 Mio. viel zu hoch gewesen sei, zumal der Beklagte der Klägerin 
verschiedene Mängel gar nicht mitgeteilt habe und weitaus mehr Sanierungen angestanden 
hätten, als der Beklagte vorgegeben habe. Die Klägerin habe den Beklagten darüber mit 
Schreiben vom 3. Mai 2021 orientiert und das Kaufangebot auf CHF 4 Mio. reduziert 
(act. 1/10). Der Beklagte habe diesem Angebot nicht zustimmen wollen und sei zu keinen 
weiteren Zugeständnissen bereit gewesen. Die Klägerin habe daher ihr Kaufangebot zurück-
gezogen, weshalb der Kaufvertrag nicht zustande gekommen sei und der Beklagte neben der 
Kaufpreisanzahlung von CHF 200'000.00 auch die von der Klägerin bevorschussten Kosten 
für die Umbau- und Sanierungsarbeiten von CHF 78'850.00 zurückzahlen müsse. Diesbezüg-
lich sei vereinbart worden, dass die Klägerin die auf den Beklagten lautenden Rechnungen 
der G.________ GmbH für die von ihm in Auftrag gegebenen und grösstenteils bereits ausge-
führten Arbeiten bezahle und diese Zahlungen dann mit dem Kaufpreis verrechne. Die Kläge-
rin habe in der Folge eine Zahlung von CHF 53'850.00 und die I.________ GmbH im Namen 
der Klägerin zwei Zahlungen von insgesamt CHF 25'000.00 an die G.________ GmbH geleis-
tet (act. 1).

6.2 In der Klageantwort vom 17. Januar 2022 schloss der Beklagte auf kostenfällige Abweisung 
der Klage, soweit darauf einzutreten sei. Zur Begründung machte er zusammengefasst gel-
tend, er habe keinen Umbau der Restaurant- und Hotelräumlichkeiten beabsichtigt. Es sei 
das Anliegen der Klägerin gewesen, im April 2021 sofort mit dem Umbau zu beginnen, wes-
halb sie auch ihr Architekturbüro, die I.________ GmbH, sowie das Bauunternehmen 
G.________ GmbH beigezogen habe (vgl. die Auftragsbestätigung vom 14./15. April 2021 
zwischen der Klägerin und der G.________ GmbH [act. 9/4 und 9/5], das Schreiben der 
G.________ GmbH vom 27. August 2021 [act. 9/6] sowie die auf die Klägerin ausgestellte 
Rechnung [act. 9/7]). Da folglich zwischen dem Beklagten und der G.________ GmbH sowie 
der I.________ GmbH nie ein Vertragsverhältnis bestanden habe, bestehe auch kein An-
spruch der Klägerin auf Rückerstattung der Baukosten in der Höhe von CHF 78'850.00. Der 
Rückerstattungsanspruch der Klägerin hinsichtlich der Anzahlung von CHF 200'000.00 werde 
mit dem Schadenersatzanspruch des Beklagten von insgesamt CHF 423'216.00 verrechnet. 
Aufgrund des von der Klägerin zu verantwortenden frühzeitigen Abbruchs der Bauarbeiten 
seien Mängel am Saal im ersten Obergeschoss und an den WC-Anlagen im Untergeschoss 
sowie Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands entstanden, woraus ein 
Schaden von CHF 363'000.00 resultiere. Ferner seien aufgrund der Bauarbeiten Übernach-
tungen im Wert von CHF 60'216.00 storniert worden (act. 9).

6.3 In der Replik vom 22. Februar 2022 bekräftigte die Klägerin ihren Standpunkt. Ergänzend 
führte sie aus, der Beklagte habe "längst vor April 2021" mit den Umbau- und Sanierungs-
arbeiten begonnen (vgl. den Plan vom 27. September 2019 und Fotos [act. 13/2-4]). Die Klä-
gerin habe lediglich aufgrund der finanziellen Schwierigkeiten des Beklagten und der 
F.________ AG zur Fertigstellung der laufenden Arbeiten Hand geboten und diese bevor-
schusst. Die Auftragsbestätigung vom 14./15. April 2021 sei in Vertretung des Beklagten un-
terzeichnet worden. Dabei sei es einzig um die Erfüllung des vom Beklagten [bereits zuvor] 
abgeschlossenen Werkvertrags gegangen. Der Hotel- und Restaurantbetrieb sei trotz der 
Bauarbeiten – von der "Corona-Situation" abgesehen – jederzeit uneingeschränkt möglich 
gewesen. Ausserdem sei der Betrieb wegen keines der aufgeführten Mängel eingeschränkt 
gewesen, da es sich bei den Mängeln im Saal um optische Mängel gehandelt habe und die 

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WC-Anlagen im Untergeschoss vor den Arbeiten noch gar nicht vorhanden gewesen seien. 
Im Übrigen sei die Liegenschaft infolge der Arbeiten deutlich aufgewertet worden (act. 13).

6.4 In der Duplik vom 4. April 2022 hielt der Beklagte an den gestellten Anträgen fest und bestritt 
die Ausführungen der Klägerin (act. 19).

6.5 Mit Beweisverfügung vom 6. April 2022 ordnete der erstinstanzliche Referent die Zeugenbe-
fragungen von J.________, welche der Beklagte mit dem Verkauf der Liegenschaft beauftragt 
hatte, von K.________, Gesellschafter und Geschäftsführer der I.________ GmbH, sowie von 
L.________ von der G.________ GmbH und die Befragung der Parteien an (act. 20). Am 
15. Juni 2022 wurden K.________ und L.________ als Zeugen und die Parteien zur Sache 
befragt (act. 26-28). Auf die Zeugenbefragung von J.________ wurde im Anschluss an die In-
struktionsverhandlung verzichtet (act. 25).

6.6 An der Hauptverhandlung vom 10. November 2022 hielten die Parteien an ihren Rechtsbe-
gehren und Standpunkten fest (act. 43-46). Ergänzend führte die Klägerin aus, der Beklagte 
sei aufgrund der von ihr bezahlten und ausgeführten Umbauarbeiten bereichert worden, da 
die Bausubstanz der Liegenschaft verbessert worden sei. Die Klägerin habe diese Umbau-
arbeiten lediglich bezahlt, da sie irrtümlich davon ausgegangen sei, dass der Kaufvertrag zu-
stande kommen werde. Folglich seien die Zahlungen für die Umbauarbeiten aufgrund eines 
nicht verwirklichten Rechtsgrundes erfolgt (act. 43).

6.7 Am 23. Februar 2023 erliess das Kantonsgericht Zug, 3. Abteilung, folgenden Entscheid 
(act. 48; Verfahren A3 2021 48):

"1.1 Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin CHF 200'000.00 nebst Zins zu 5 % 
seit 16. Juli 2021 zu bezahlen.

 1.2 Im Übrigen wird die Klage abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

 2. Die Gerichtskosten werden wie folgt festgesetzt:

CHF 13'000.00  Entscheidgebühr

Die Gerichtskosten werden im Umfang von CHF 4'333.35 der Klägerin und im 
Umfang von CHF 8'666.65 dem Beklagten auferlegt und mit dem von der Klägerin 
geleisteten Kostenvorschuss von CHF 13'000.00 verrechnet. Der Beklagte hat der 
Klägerin den Kostenvorschuss im Umfang von CHF 8'666.65 sowie die Kosten des 
Schlichtungsverfahrens im Umfang von CHF 466.65 zu ersetzen.

 3. Der Beklagte hat der Klägerin eine Parteientschädigung von CHF 6'847.75 
(MWST inbegriffen) zu bezahlen.

 4. [Rechtsmittelbelehrung]

 5. [Mitteilung]"

Zur Begründung führte das Kantonsgericht zusammengefasst aus, dass mangels sachlicher 
Zuständigkeit auf die Ziff. 2 des klägerischen Rechtsbegehrens (provisorische Rechtsöff-
nung) nicht einzutreten sei. In materieller Hinsicht kam es zum Schluss, dass die Klägerin 

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dem Beklagten am 13. April 2021 als Anzahlung für den beabsichtigten Kauf der Liegen-
schaft in ________ CHF 200'000.00 überwiesen habe. Da der Kauf in der Folge nicht zu-
stande gekommen sei und die Klägerin diese Anzahlung ohne Rechtsgrund geleistet habe, 
habe der Beklagte der Klägerin diese Anzahlung zurückzuerstatten. Demgegenüber bestehe 
für die Entschädigung der Baukosten von CHF 78'850.00 keine Rechtsgrundlage: Eine sol-
che Entschädigung lasse sich weder auf die Geschäftsführung ohne Auftrag noch die Ver-
trauenshaftung oder die ungerechtfertigte Bereicherung stützen, weshalb die Klage diesbe-
züglich abzuweisen sei. Auf der anderen Seite habe der Beklagte die von ihm geltend ge-
machten Schadenersatzforderungen nicht rechtsgenüglich nachgewiesen, weshalb er diese 
nicht zur Verrechnung bringen könne. Hinsichtlich des Schadens, den der Beklagte aufgrund 
stornierter Hotelübernachtungen geltend mache, fehle es zudem am Nachweis des Kausal-
zusammenhangs.

7. Gegen diesen Entscheid liess der Beklagte mit Eingabe vom 27. März 2023 beim Oberge-
richt des Kantons Zug innert Frist Berufung mit dem eingangs erwähnten Rechtsbegehren 
einreichen (act. 51). In der Berufungsantwort vom 22. Mai 2023 stellte die Klägerin ihrerseits 
das eingangs erwähnte Rechtsbegehren (act. 55). In der Berufungsreplik vom 25. August 
2023 (act. 58) und der Berufungsduplik vom 19. September 2023 (act. 60) hielten die Partei-
en an ihren Standpunkten fest.

Es wurde keine Berufungsverhandlung durchgeführt.

Erwägungen

1. Im vorliegenden Berufungsverfahren ist einzig noch strittig, ob der Beklagte die von ihm zur 
Verrechnung gestellten Schadenersatzforderungen rechtsgenüglich nachgewiesen hat. Dem-
gegenüber ist der vorinstanzliche Entscheid bezüglich des der Klägerin zugesprochenen Be-
trags von CHF 200'000.00 und der Abweisung der Klage im Betrag von CHF 78'850.00 in 
Rechtskraft erwachsen, weshalb sich hierzu weitere Ausführungen erübrigen.

2. Zu den vom Beklagten geltend gemachten Verrechnungsforderungen führte die Vorinstanz 
Folgendes aus (act. 48 E. 5.1-5.6):

2.1 Der Beklagte habe vorgebracht, infolge der nicht vollendeten und schlecht ausgeführten Bau-
arbeiten sei an der Liegenschaft ein Schaden von CHF 363'000.00 entstanden. Zudem habe 
er aufgrund der Bauarbeiten reservierte Übernachtungen im Gesamtwert von CHF 60'216.00 
stornieren müssen. Insgesamt sei ihm folglich ein Schaden von CHF 423'216.00 entstanden. 
Die Klägerin habe die vom Beklagten geltend gemachten Schadenersatzansprüche bestritten 
und ausgeführt, dass weder der ursprüngliche Zustand der Liegenschaft wiederhergestellt 
worden sei noch die behaupteten Mängel nachgewiesen seien. Zudem seien auch die "Über-
nachtungseinbussen" nicht nachgewiesen. Die Schadenersatzansprüche seien somit insge-
samt nicht rechtsgenüglich bewiesen worden.

2.2 Vorab sei – so die Vorinstanz – zu prüfen, ob der Beklagte einen Schaden rechtsgenüglich 
dargelegt habe, da die Klägerin diesen – insbesondere die einzelnen Schadenspositionen – 
bestritten habe und es dem Beklagten sowohl bei einem Anspruch aus unerlaubter Handlung 

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nach Art. 41 ff. OR sowie einem Anspruch aus Vertrauenshaftung obliege, den Schaden zu 
substanziieren und zu beweisen (vgl. Art. 8 ZGB).

2.3 Schaden sei nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts die ungewollte Verminde-
rung des Reinvermögens. Er könne in einer Verminderung der Aktiven, einer Vermehrung 
der Passiven oder in entgangenem Gewinn bestehen und entspreche der Differenz zwischen 
dem gegenwärtigen Vermögensstand und dem Stand, den das Vermögen ohne das schädi-
gende Ereignis hätte. Soweit zur Ermittlung des Vermögensstands ohne schädigendes Er-
eignis auf Hypothesen abgestellt werden müsse, sei vom gewöhnlichen Lauf der Dinge aus-
zugehen unter Berücksichtigung sämtlicher konkreter Umstände. Nach der bundesgerichtli-
chen Rechtsprechung sei der Schaden so konkret wie möglich zu ermitteln.

Sachschaden sei der Schaden, der durch Beschädigung, Zerstörung oder Verlust einer Sa-
che entstehe. Zu ersetzen seien die Reparaturkosten und ein verbleibender Minderwert. 
Wenn eine Reparatur nicht möglich sei oder teurer als die Ersatzanschaffung wäre (sog. 
wirtschaftlicher Totalschaden), so seien die Anschaffungskosten für einen gleichwertigen Er-
satzgegenstand geschuldet. Entgangener Gewinn liege vor, wenn sich das Vermögen des 
Geschädigten ohne die schädigende Handlung in Zukunft vergrössert hätte. Ersatz von ent-
gangenem Gewinn sei nur geschuldet, wenn es sich um einen üblichen oder sonst wie sicher 
in Aussicht stehenden Gewinn handle.

Der Schaden sei vom Geschädigten grundsätzlich ziffernmässig nachzuweisen (Art. 42 
Abs. 1 OR). Sei das nicht möglich, sei der Schaden vom Richter "mit Rücksicht auf den ge-
wöhnlichen Lauf der Dinge" abzuschätzen (Art. 42 Abs. 2 OR). Die Anwendung von Art. 42 
Abs. 2 OR setze voraus, dass ein strikter Beweis nach der Natur der Sache nicht möglich 
oder nicht zumutbar sei. In diesem Fall gelte für den Beweis des Bestehens eines Schadens 
das Beweismass der überwiegenden Wahrscheinlichkeit. Allerdings müsse der Geschädigte 
auch im Rahmen von Art. 42 Abs. 2 OR soweit möglich und zumutbar alle Umstände be-
haupten, die Indizien für den Bestand eines Schadens darstellten und die Schätzung des 
Umfangs des Schadens erlaubten. Folglich sei eine der Voraussetzungen von Art. 42 Abs. 2 
OR nicht erfüllt, wenn der Geschädigte nicht alle im Hinblick auf die Abschätzung des Scha-
dens notwendigen Angaben liefere, selbst wenn feststehe, dass ein Schaden eingetreten sei.

2.4 Der Beklagte habe den geltend gemachten Schaden mit Wiederherstellungskosten von 
CHF 195'000.00 (= CHF 95'000.00 [1. Obergeschoss] + CHF 100'000.00 [WC im Unter-
geschoss]) sowie Mängeln von CHF 178'000.00 (= CHF 78'000.00 [1. Obergeschoss] + 
CHF 100'000.00 [WC im Untergeschoss]) begründet und als Beweis auf das Privatgutachten 
der M.________ AG vom 7. Juli 2021 verwiesen (act. 9 Rz 10; act. 9/8).

Das Privatgutachten bescheinige – so die Vorinstanz – Mängel und Kosten für Rückführungen 
im Saal im 1. Obergeschoss von ca. CHF 163'000.00 (= ca. CHF 33'000.00 ["Mängel Boden 
aus Holz"] + ca. CHF 30'000.00 ["Rückführung Boden im Originalzustand mit rotem Teppich"] 
+ ca. CHF 30'000.00 ["Mängel Wände Holzgebälk und Verputz"] + ca. CHF 40'000.00 ["Rück-
führung Wände Holzgebälk bemalt und Tapeten"] + ca. CHF 10'000.00 ["Mängel/Rückführung 
Möbel-Sitzgarnituren/Stuhlmobiliar"] + ca. CHF 5'000.00 ["Mängel Decke Holzgebälk und Ver-
putz"] + ca. CHF 15'000.00 ["Rückführung Decke gemaltes Holzgebälk und Verputz"]) + ca. 
CHF 200'000.00 für die WC-Anlage im Untergeschoss (= ca. CHF 100'000.00 ["Mängel Was-
ser-Abdichtungen"] + ca. CHF 100'000.00 ["Rückführung ursprünglichen Zustand Keller"]).

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Dem Inhalt des Privatgutachtens komme indessen nur die Bedeutung von Parteivorbringen 
des Beklagten zu. Sodann stütze sich das Gutachten auf Erfahrungswerte von vergleichbaren 
Objekten, ohne dabei die zugrunde liegenden Unternehmerofferten zu nennen. Ausserdem 
werde eine Kostengenauigkeit von +/- 10 % angenommen. Folglich weise das Privatgutach-
ten lediglich "Circa-Kosten" und somit eine Schätzung des behaupteten Schadens aus. Da 
der Beklagte als Geschädigter seinen Schaden jedoch ziffernmässig genau nachzuweisen 
habe, gelte der geltend gemachte Schaden in der Höhe von CHF 363'000.00 aufgrund der 
Kostenschätzung nicht als erwiesen, zumal – Gegenteiliges sei vom Beklagten nicht behaup-
tet worden – die Voraussetzungen für eine ermessensweise Schadensschätzung nach Art. 42 
Abs. 2 OR vorliegend nicht gegeben seien. Hinzu komme, dass die behaupteten Sachschä-
den (Mängel und Wiederherstellungskosten) mit konkreten Reparaturkosten oder verbleiben-
den Minderwerten darzulegen gewesen wären. In Privatgutachten aufgeführte Kostenschät-
zungen, welche auf Erfahrungswerten beruhten und denen keine Offerten zugrunde lägen, 
genügten hierzu nicht. Da sich auch aus der Parteibefragung kein ziffernmässiger Nachweis 
des Schadens – insbesondere auch nicht die diesem zugrundeliegende Berechnungsgrund-
lage – herleiten lasse, sei der angebliche Schaden in der Höhe von CHF 363'000.00 nicht 
rechtsgenüglich nachgewiesen.

2.5 Weiter habe der Beklagte einen entgangenen Gewinn aus "Übernachtungseinbussen" infolge 
von Stornierungen in der Höhe von CHF 60'216.00 geltend gemacht. Als Beweis habe er auf 
zwei Buchungsbestätigungen vom 6. April 2021 verwiesen. Demnach habe er einerseits der 
Travel Agency N.________, Kroatien, für den Zeitraum vom 16. bis 20. April 2021 eine Re-
servierung im Betrag von CHF 31'800.00 (act. 9/10) und andererseits O.________, Deutsch-
land, für den Zeitraum vom 26. bis 30. April 2021 eine Reservierung im Betrag von 
CHF 28'416.00 (act. 9/11) bestätigt. Die Buchungsbestätigungen hätten dabei den Gesamt-
preis der reservierten Übernachtungen und somit den mit den Übernachtungen zu erwarten-
den Umsatz des Beklagten [bzw. der F.________ AG] ausgewiesen.

Der Umsatz könne – so die Vorinstanz – jedoch nicht mit dem entgangenen Gewinn gleich-
gesetzt werden. Weder den Ausführungen des Beklagten noch den Buchungsbestätigungen 
vom 6. April 2021 liessen sich neben dem zu erwartenden Umsatz Aufwendungen – z.B. 
Personalkosten – entnehmen, welche dem Beklagten während dieser reservierten Übernach-
tungen angefallen wären. Da der Beklagte als angeblich Geschädigter auch bei einem ent-
gangenen Gewinn den konkreten Schaden nachzuweisen habe, hätte er darlegen müssen, 
welchen hypothetischen Nettogewinn (= Umsatz ./. Aufwendungen) er aus den fraglichen 
Geschäften erzielt hätte. Da der Beklagte weder seine Aufwendungen dargelegt noch diese 
vom Umsatz abgezogen habe, habe er einen Schaden aus entgangenem Gewinn in der 
Höhe von CHF 60'216.00 nicht rechtsgenüglich nachgewiesen. Ausserdem habe er auch 
nicht nachgewiesen, dass die Stornierungen mit dem Umbau und nicht etwa mit den damals 
im April 2021 in der Schweiz geltenden "Corona-Bestimmungen" zusammengehängt hätten. 
Insofern fehle es nicht nur am Nachweis des Schadens, sondern auch am Nachweis des 
Kausalzusammenhangs.

3. Dagegen wendet der Beklagte in der Berufung Folgendes ein (act. 51 Rz 7-15):

3.1 Die Vorinstanz habe erwogen, die zur Verrechnung gebrachten Gegenforderungen seien un-
genügend substanziiert behauptet worden. Mit dieser Beurteilung sei der Beklagte nicht ein-

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verstanden. Vielmehr hätte die Vorinstanz in Bezug auf die Verrechnungsforderungen das 
Vorliegen eines Schadens bejahen müssen, zumal der Beklagten auch im Rahmen der 
Hauptverhandlung die Anspruchsgrundlage für den Schadenersatzanspruch im Einzelnen 
dargelegt habe. So habe zwischen den Parteien eine rechtliche Sonderverbindung bestan-
den, die auf schutzwürdigem Vertrauen basiert habe. Der Beklagte habe aufgrund sämtlicher 
Umstände davon ausgehen dürfen, dass die Klägerin die Liegenschaft vereinbarungsgemäss 
erwerben würde. Unter dieser Prämisse habe er der Klägerin erlaubt, dass sie mit den von 
ihr geplanten Bauarbeiten beginnen dürfe. Er habe sie gewähren lassen, obschon er die 
Bauarbeiten von sich aus nicht gewünscht habe. Im Rahmen der Parteibefragung habe er 
denn auch angegeben, dass er mit den Arbeiten nicht einverstanden gewesen sei, aber die 
Klägerin dennoch habe gewähren lassen, da die Liegenschaft aus seiner Sicht bereits ver-
kauft gewesen sei. Auch L.________ habe bei seiner Befragung ausgesagt, dass aus Sicht 
der Parteien die Liegenschaft der Klägerin gehört habe und der Beklagte nichts zu sagen 
gehabt habe (vgl. act. 27 Ziff. 62 und 63).

3.2 Zur "Verrechnungsforderung betreffend die Instandsetzung infolge der von der Klägerin be-
gonnenen Bauarbeiten" liess der Beklagte Folgendes ausführen:

3.2.1 Auf ausdrücklichen Wunsch und Drängen der Klägerin sei in den Räumlichkeiten des Hotels 
sofort mit Umbauarbeiten begonnen worden. Der Beklagte sei mit den Bauarbeiten nicht ein-
verstanden gewesen, sei aber davon ausgegangen, dass die Klägerin die Liegenschaft er-
werben werde. Die Klägerin habe jedoch mit Schreiben vom 3. Mai 2021 erstmals erklärt, 
dass die Vertragskonditionen neu verhandelt werden sollten. Erst nachdem längst mit den 
Bauarbeiten begonnen worden sei, habe die Klägerin nach einer Besprechung im Schreiben 
vom 18. Juni 2021 erklärt, dass sie die Liegenschaft nicht erwerben werde und die geleistete 
Anzahlung über CHF 200'000.00 zurückfordere. Daraufhin seien die von der Klägerin bereits 
in Auftrag gegebenen Bauarbeiten gestoppt worden. Am 7. Juli 2021 habe der Beklagte im 
Rahmen einer Expertise (im Sinne eines Privatgutachtens) von der M.________ AG eine Be-
standesaufnahme hinsichtlich der wegen der Bauarbeiten entstandenen Mängel sowie der 
für die Erstellung des ursprünglichen Zustands erforderlichen Kosten erstellen lassen. Der 
Schaden sei dabei auf CHF 363'000.00 veranschlagt worden. Mit Schreiben vom 6. August 
2021 habe der Beklagte im Umfang dieses Betrags die Verrechnung mit dem Rückforde-
rungsanspruch der Klägerin erklärt.

3.2.2 Die Rückführung in den ursprünglichen Zustand sei bis heute nicht erfolgt. Der Beklagte ha-
be – soweit es ihm möglich gewesen sei – eine ziffernmässige Berechnung des Schadens 
vorgelegt, indem er für jede einzelne Position dargelegt habe, welcher Aufwand für die Wie-
derherstellung des ursprünglichen Zustands erforderlich sei. Die Klägerin habe nicht bestrit-
ten, dass von ihr Bauarbeiten ausgeführt worden seien und sie damit den Zustand der Hotel- 
und Restauranträumlichkeiten nach ihrem eigenen Dafürhalten verändert habe.

Die Vorinstanz sei somit zu Unrecht davon ausgegangen, dass der Beklagte den Schaden 
nicht rechtsgenüglich substanziiert habe. Eine Substanziierung sei im Detail für jede einzelne 
Position erfolgt. Dass Arbeiten ausgeführt und unvermittelt gestoppt worden seien, sei von 
der Klägerin nicht bestritten worden. Die Klägerin habe lediglich ausgeführt, dass die Arbei-
ten im Auftrag des Beklagten erfolgt seien, was im vorinstanzlichen Verfahren widerlegt wor-
den sei (vgl. die Befragung des Beklagten [act. 28 S. 8] und von L.________ [act. 27 S. 10]). 

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Es seien sämtliche Voraussetzungen für die Bejahung des Schadenersatzanspruchs des Be-
klagten gegeben gewesen, so dass die Verrechnung hätte geschützt werden müssen.

3.3 Zur "Verrechnungsforderung betreffend Stornierungen von gebuchten Übernachtungen" hielt 
der Beklagte sodann Folgendes fest:

3.3.1 Nachdem die Bauarbeiten an der Liegenschaft nicht abgeschlossen worden seien und die 
Liegenschaft in "unfertigem Zustand" belassen worden sei, sei eine Weiterführung des Hotel- 
und Restaurantbetriebs nicht mehr möglich gewesen. Es sei faktisch eine Bauruine hinter-
lassen worden. Die F.________ AG habe daher allein im Monat April 2021 zahlreiche bereits 
reservierte Übernachtungen absagen müssen, da das Hotel nicht mehr über genügend "WC- 
und Badezimmer-Anlagen" verfügt habe und der Restaurantbetrieb für die Hotelgäste wegen 
der erheblichen Staub- und Lärmimmissionen nicht mehr habe geführt werden können. So 
seien die Reservierungen der Travel Agency N.________ [und von O.________] im Ge-
samtwert von CHF 60'216.00 storniert worden. Die Vorinstanz habe die vom Beklagten er-
klärte Verrechnung allerdings nicht zugelassen und dies damit begründet, dass die Höhe des 
Schadens nicht ziffernmässig belegt und daher nicht genügend substanziiert sei; darüber 
hinaus habe der Beklagte nicht nachgewiesen, dass die Stornierungen nicht im Zusammen-
hang mit den Einschränkungen der Corona-Pandemie erfolgt seien.

3.3.2 Die Vorinstanz habe ausgeführt, der Beklagte habe den entgangenen Umsatz infolge der 
Stornierungen zwar belegt, jedoch habe er es unterlassen, die eigenen Aufwendungen zif-
fernmässig darzulegen und damit den effektiven Gewinn zu belegen. Diesbezüglich sei zum 
einen festzuhalten, dass die Klägerin lediglich die Echtheit der Reservationen und Stornie-
rungen bestritten habe. Deren Echtheit seien aber von der Vorinstanz nicht in Zweifel ge-
zogen worden. Die Höhe des Schadens selbst habe die Klägerin indes nicht substanziiert 
bestritten, weshalb die Vorinstanz die Dispositionsmaxime [recte: Verhandlungsmaxime] ver-
letzt habe, indem diese festgehalten habe, dass die Aufwendungen der F.________ AG – 
namentlich die Personalkosten – nicht berücksichtigt worden seien. L.________ habe zudem 
ausgeführt, dass die Arbeiten im Restaurant nicht fertig und die sanitären Anlagen nicht in 
Betrieb gewesen seien und dass im Zeitraum von April 2021 bis Juni 2021 das Wasser und 
der Strom habe abgestellt werden müssen und man mit Sandstrahlern habe arbeiten müssen 
(vgl. act. 27 S. 4 und 9-11). Die Beeinträchtigung des Restaurantbetriebs, welcher für Hotel-
gäste immer "möglich" gewesen wäre (vgl. hierzu sogleich E. 3.3.3), sei somit rechtsgenüg-
lich dargelegt worden. Auch der entgangene Gewinn infolge der Stornierungen sei ziffern-
mässig dargelegt und darüber hinaus auch belegt worden. Da der Hotelbetrieb stets geöffnet 
gewesen sei, habe es sich bei den Stornierungen effektiv um entgangenen Gewinn gehan-
delt. Der diesbezügliche Schaden belaufe sich mithin auf CHF 60'216.00.

3.3.3 Unhaltbar seien schliesslich die vorinstanzlichen Ausführungen im Zusammenhang mit den 
Einschränkungen der Corona-Pandemie. Die Hotel- und Beherbergungsbetriebe seien 
während der Dauer der Corona-Pandemie stets geöffnet gewesen. Der Gastronomiebetrieb 
der F.________ AG sei gar nicht betroffen gewesen, zumal die Bewirtung von Hotelgästen 
durch Corona-Massnahmen nicht beeinträchtigt gewesen sei. Gemäss dem Bundesratsbe-
schluss vom 18. Dezember 2020 hätten Restaurantbetriebe für Hotelgäste geöffnet sein dür-
fen. Ausserdem habe auch nicht der Beklagte nachweisen müssen, dass in Bezug auf den 
Hotel- und Gastronomiebetrieb keinerlei "coronabedingte Einschränkungen" bestanden hät-

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ten. Vielmehr handle es sich hierbei um eine Rechtsfrage. In der Duplik habe der Beklagte 
dargelegt, dass keine Corona-Massnahmen, welche den Hotelbetrieb eingeschränkt hätten, 
in Kraft gewesen seien.

3.3.4 Somit seien Schaden und Kausalität rechtsgenüglich dargelegt worden, weshalb die Vor-
instanz auch diese Verrechnungsforderung hätte zulassen müssen.

4. Diesen Ausführungen des Beklagten kann nicht gefolgt werden.

4.1 Die Vorinstanz hielt – entgegen der Auffassung des Beklagten – nicht fest, dass der Beklagte 
die zur Verrechnung gebrachten Gegenforderungen nicht hinreichend substanziiert behaup-
tet habe. Vielmehr führte sie aus, dass der Beklagte den Schaden nicht rechtsgenüglich 
nachgewiesen habe (act. 48 E. 5.4-5.6). Diese Schlussfolgerung trifft ohne Weiteres zu.

4.2 Der Beklagte hat den Schaden mit dem Privatgutachten und den Reservierungsbestätigun-
gen hinreichend substanziiert behauptet (act. 9 Rz 10 f. und 19; act. 9/8, 9/10 und 9/11; 
BGE 141 III 433 E. 2.6) und die Klägerin hat diesen hinreichend substanziiert bestritten 
(act. 13 S. 7-10 [Zu 10 und 11]; act. 48 E. 2.2). In der Folge lag es somit am diesbezüglich 
beweisbelasteten Beklagten, den Nachweis für den Eintritt und die Höhe des behaupteten 
Schadens zu erbringen. Dies ist ihm nicht gelungen.

4.2.1 Die im Privatgutachten hinsichtlich der Schäden an der Liegenschaft ergangenen Feststel-
lungen vermögen diesen Beweis nicht zu erbringen (vgl. BGE 141 III 433; Urteil des Bundes-
gerichts 4A_412/2019 vom 27. April 2020 E. 4.2.2.1). Für den erforderlichen Beweis für den 
Eintritt und die Höhe des behaupteten Schadens wäre im vorliegenden Fall ein gerichtliches 
Gutachten erforderlich gewesen. Die Einholung eines solchen Gutachtens hat der Beklagte 
jedoch nicht beantragt. Nachdem sich diesbezüglich auch den Aussagen der befragten Per-
sonen nichts Näheres entnehmen liess, hielt die Vorinstanz zutreffend fest, dass der Beklag-
te den Schaden nicht rechtsgenüglich nachgewiesen hat, und liess die Ersatzforderungen zu 
Recht nicht zur Verrechnung zu. Da die Liegenschaft in der Zwischenzeit an eine Drittpartei 
veräussert wurde, wäre die Verrechnungsforderung im Übrigen auch wegen der nicht mehr 
gegebenen Aktivlegitimation des Beklagten abzuweisen (vgl. Graber, Basler Kommentar, 
3. A. 2017, Art. 83 ZPO N 10, 12 und 19).

4.2.2 Im Zusammenhang mit den stornierten Hotelübernachtungen hat die Vorinstanz – entgegen 
der Auffassung des Beklagten – die Verhandlungsmaxime nicht verletzt, wurde doch der 
Schaden von der Klägerin hinreichend bestritten (vgl. vorne E. 4.2). Ausserdem setzt sich der 
Beklagte mit den vorinstanzlichen Ausführungen, wonach er den entgangenen Gewinn nicht 
rechtsgenüglich nachgewiesen habe, nicht auseinander, sondern beharrt weiterhin auf sei-
nem bereits vor der Vorinstanz eingenommenen Standpunkt, dass er den entgangenen Ge-
winn infolge der Stornierungen ziffernmässig dargelegt und belegt habe (act. 51 Rz 14 S. 9). 
Dies genügt den Anforderungen an eine hinreichende Berufungsbegründung offensichtlich 
nicht, weshalb in diesem Punkt auf die Berufung nicht einzutreten ist (vgl. Urteile des Bun-
desgerichts 4A_72/2021 vom 28. September 2021 E. 7.3.2 und 5A_598/2019 vom 23. De-
zember 2019 E. 3.1, je mit weiteren Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung, 
insbesondere auf BGE 138 III 374 E. 4.3.1 und 142 III 413 E. 2.2.2).

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Selbst wenn aber auf die diesbezügliche Berufung einzutreten wäre, träfen die Erwägungen 
der Vorinstanz zu, weshalb ohne Weiteres darauf verwiesen werden könnte (zur Zulässigkeit 
eines solchen Verweises vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_88/2020 vom 11. Februar 2021 
E. 3.4 m.w.H.): Der vom Beklagten zu beziffernde entgangene Gewinn ist nur dann nachge-
wiesen, wenn der Beklagte auch seine diesbezüglichen Aufwendungen darlegt (vgl. act. 48 
E. 5.5; Kessler, Basler Kommentar, 7. A. 2020, Art. 42 OR N 3 mit Verweis auf das Urteil des 
Bundesgerichts 4C.225/2006 vom 20. September 2006 E. 2.4). Entgegen der Auffassung des 
Beklagten (act. 51 Rz 14 S. 8) ist dieses Urteil des Bundesgerichts im vorliegenden Fall ein-
schlägig, wird doch der entgangene Gewinn – unabhängig von der materiellen Rechtsgrund-
lage – stets gleichermassen berechnet. Der Beklagte übersieht zudem, dass er nicht nur den 
entgangenen Umsatz, sondern seinen entgangenen Gewinn hätte substanziieren müssen. 
Denn der Umsatz stellt lediglich einen Bestandteil der Formel zur Schadensberechnung dar. 
Wäre dem nicht so, hätte die Klägerin im Ergebnis die Gewinnmarge und damit den entgan-
genen Gewinn der Beschwerdeführerin beweisen müssen. Dies widerspräche der allgemei-
nen Beweislastregel von Art. 8 ZGB und auch der faktischen Beweisverfügbarkeit, nachdem 
der Beklagte (und nicht die Klägerin) über die für die Berechnung des Schadens erforderli-
chen Kenntnisse und Unterlagen verfügt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_359/2020 vom 
18. November 2020 E. 6.3.2 m.w.H.).

4.3 Damit kann offenbleiben, ob diese Verrechnungsforderung auch deshalb abzuweisen gewe-
sen wäre, weil dem Beklagten der Nachweis des Kausalzusammenhangs nicht gelungen ist.

5. Zusammenfassend erweist sich die Berufung als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist, 
soweit darauf einzutreten ist. Zugleich ist der angefochtene Entscheid vollumfänglich zu 
bestätigen, soweit dieser nicht bereits in Rechtskraft erwachsen ist (vgl. vorne E. 1).

6. Bei diesem Verfahrensausgang hat der Beklagte die Prozesskosten des Berufungsverfah-
rens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

6.1 Der für die Festsetzung der Gerichtskosten massgebende Streitwert beläuft sich vorliegend 
auf CHF 278'850.00 (act. 48 E. 8.2). Bei diesem Streitwert beträgt die ordentliche Entscheid-
gebühr CHF 13'000.00 (§ 15 Abs. 1 i.V.m. § 11 Abs. 1 KoV OG). Diese ist gestützt auf § 5 
Abs. 1 KoV OG infolge besonders geringen Aufwands um die Hälfte auf CHF 6'500.00 zu re-
duzieren.

6.2 Hinsichtlich der Festsetzung der Parteientschädigung ist der im Berufungsverfahren noch in 
Betracht kommende Streitwert massgebend (§ 8 Abs. 1 AnwT). Dieser beträgt vorliegend 
CHF 200'000.00 (CHF 278'850.00 abzüglich des von der Vorinstanz abgewiesenen und in 
Rechtskraft erwachsenen Forderungsbetrags von CHF 78'850.00), womit sich ein Grund-
honorar der Rechtsanwälte von CHF 15'900.00 ergibt (§ 3 Abs. 1 AnwT). Im vorliegenden 
Rechtsmittelverfahren wurde zwar ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt. Dessen ungeach-
tet ist der Klägerin aber nur ein geringer Aufwand entstanden, weshalb es sich rechtfertigt, das 
Grundhonorar auf die Hälfte (= CHF 7'950.00) zu reduzieren (§ 8 Abs. 1 AnwT). Unter Hinzu-
rechnung der vom Rechtsvertreter der Klägerin in der Honorarnote (act. 63) geltend gemachten 
Auslagen von CHF 90.00 (§ 25 Abs. 1 AnwT) und der MWST von 7,7 % (= CHF 619.10; § 25a 
AnwT) ergibt sich somit eine Parteientschädigung von gerundet CHF 8'660.00.

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Urteilsspruch

1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird, und der Entscheid des Kan-
tonsgerichts Zug, 3. Abteilung, vom 23. Februar 2023 wird bestätigt, soweit dieser nicht be-
reits in Rechtskraft erwachsen ist.

2. Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren von CHF 6'500.00 wird dem Beklagten auf-
erlegt und mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss von CHF 13'000.00 verrechnet. Der 
Restbetrag von CHF 6'500.00 wird dem Beklagten von der Gerichtskasse zurückerstattet.

3. Der Beklagte hat die Klägerin für das Berufungsverfahren mit CHF 8'660.00 (inkl. MWST) zu 
entschädigen.

4. Gegen diesen Entscheid mit einem Streitwert von über CHF 30'000.00 ist die Beschwerde in 
Zivilsachen nach den Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) zulässig; die Beschwer-
degründe richten sich nach den Art. 95 ff. BGG. Eine allfällige Beschwerde ist innert 30 Ta-
gen seit Zustellung des Entscheids schriftlich, begründet und mit bestimmten Anträgen sowie 
unter Beilage des Entscheids und der Beweismittel (vgl. Art. 42 BGG) beim Schweizerischen 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Die Beschwerde hat nach Art. 103 Abs. 1 
BGG in der Regel keine aufschiebende Wirkung.

5. Mitteilung an:
- Parteien
- Kantonsgericht Zug, 3. Abteilung (A3 2021 48)
- Gerichtskasse (im Dispositiv)

Obergericht des Kantons Zug 
I. Zivilabteilung

P. Huber Chr. Kaufmann
Abteilungspräsident Gerichtsschreiber

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