# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f48f67f7-e586-5087-b6a1-e98f39fef313
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-06-17
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 17.06.1996 12.1996.66
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1996-66_1996-06-17.html

## Full Text

Incarto n.

  12.96.00066

  	
  Lugano

  17 giugno 1996

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente, 

  Chiesa e Zali

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

sedente
per giudicare nella causa in materia di contratto di locazione LA.95.126 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4
promossa con istanza 20 settembre 1995.da

 

	
   

  	
  __________

  rappr.
  dall'avv. __________

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr.
  dall'avv. __________

   

  

 

 

cui
l’istante ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 30’000.--
oltre interessi a titolo di risarcimento del danno contrattuale;

 

Domanda
avversata dalla convenuta e che il Pretore con sentenza 12 marzo 1996 ha
accolto per fr. 5’000.-- oltre interessi;

 

Appellante
la convenuta, che con atto di appello del 22 marzo 1996 con richiesta di
effetto sospensivo chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di
respingere l’istanza;

 

Mentre
l’istante con osservazioni e appello adesivo dell’11 aprile 1996 chiede la
reiezione del gravame avversario con protesta di spese e ripetibili e
l’accoglimento del proprio, con il quale postula la riforma del giudizio del
Pretore nel senso di ammettere integralmente l’istanza.

 

Richiamato
il decreto 26 marzo 1996 del Presidente di questa Camera, che ha concesso
effetto sospensivo al gravame principale;

 

Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i
seguenti punti di questione

 

1.  - se
deve essere accolto l’appello

2.  - se
deve essere accolto l’appello adesivo

3.  - tassa
di giustizia e ripetibili

 

 

Ritenuto

 

 

in fatto:

 

 

                                   A.   A
far tempo dal 28 luglio 1992 l’istante ha locato dall’avv. __________ per la
durata di 5 anni un appartamento di 3 ½ locali nello stabile __________ a
__________.

                                          La
locazione aveva scopo commerciale, in quanto l’istante intendeva esercitarvi
l’attività di massaggiatrice.

                                          Il
rapporto di locazione è stato ripreso dalla convenuta, acquirente
dell’immobile, a partire dal 1° luglio 1993. 

 

 

                                   B.   Nell’istanza
in rassegna la convenuta sostiene che la propria attività commerciale sarebbe
stata gravemente disturbata dal fatto che gli appartamenti dello stabile
sarebbero progressivamente stati locati a donne che vi avrebbero esercitato la
prostituzione.

                                          Ciò
avrebbe causato una forte diminuzione della clientela e avrebbe indotto
l’istante a postulare lo scioglimento consensuale del contratto per il 31
ottobre 1993 e a trasferirsi a __________ prima, e poi a __________.

                                          Ne
sarebbe derivato un danno economico difficilmente quantificabile, ma stimabile
in almeno fr. 30’000.-- oltre interessi, danno di cui dovrebbe rispondere la
convenuta, costituendo in sostanza la locazione di appartamenti a prostitute
una violazione contrattuale nei suoi confronti.

 

 

                                   C.   All’udienza
del 26 ottobre 1995 la convenuta si è opposta all’istanza, sostenendo di avere
rilevato all’acquisto tutti i contratti di locazione in essere, e di averne
stipulati solo 4 nuovi a far tempo dall’1° ottobre 1993.

                                          Vero
sarebbe invece che la prostituzione verrebbe esercitata in una palazzina vicina
a quella in questione, con il che nessuna responsabilità incomberebbe alla
convenuta per il preteso danno subito dall’istante.

 

 

                                   D.   Nel
giudizio impugnato il Pretore ha ritenuto che effettivamente si potrebbe
ammettere un progressivo deteriorarsi della situazione nello stabile __________
a causa dell’arrivo di alcune prostitute, tale da indurre l’istante a
sciogliere anticipatamente la locazione e da costituire turbativa nell’uso
pattuito della cosa ai sensi dell’art. 259a CO.

                                          Il
danno economico da lei subito sarebbe tuttavia soprattutto riconducibile alla
sua decisione di trasferirsi ad un’eccessiva distanza da __________, con il che
sarebbe da ritenere interrotto il nesso causale tra la violazione contrattuale
e il danno.

                                          La
convenuta sarebbe perciò responsabile per il solo danno verificatosi prima del
trasferimento, ovvero per quello del mese di ottobre del 1993, danno che
potrebbe essere valutato in fr. 5’000.-- oltre interessi, somma per la quale è
stata accolta l’istanza.

 

 

                                   E.   Con
l’appello in esame la convenuta chiede la riforma del giudizio di prime cure
nel senso di respingere l’istanza, sostenendo che non potrebbe assolutamente
ritenersi provato un mancato reddito di fr. 5’000.-- per il mese di ottobre del
1993, trattandosi di importo che -alla luce della documentazione fiscale in
atti- l’istante non avrebbe conseguito in alcun momento della propria attività.

 

 

                                   F.   Delle
osservazioni 11 aprile 1996 dell’istante, in cui essa chiede la reiezione del
gravame con protesta di spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei
successivi considerandi.

 

                                          Nel
medesimo allegato essa si è aggravata in via adesiva contro la sentenza
pretorile, chiedendone la riforma nel senso di ammettere integralmente
l’istanza.

                                          Il
Pretore avrebbe a torto ammesso l’interruzione del nesso di causalità adeguata,
essendosi la clientela dell’istante dispersa già prima, e non solo in
conseguenza del trasferimento a __________. Tale trasferimento, peraltro contenuto
dal profilo viario, non le potrebbe perciò essere imputato.

                                          Quo
al danno, lo stesso non sarebbe tempestivamente stato contestato dalla
convenuta, e ammonterebbe ad una perdita media di entrate di almeno fr.
5’000.-- al mese da ottobre 1993 a gennaio 1994, fr. 1’400.-- al mese da
febbraio a giugno 1994, e fr. 1’000.-- al mese da luglio a settembre 1994, il
tutto per complessivi fr. 30’000.--

 

 

                                   G.   Con
osservazioni 10 maggio 1996 la convenuta postula la reiezione dell’appello
adesivo in base al argomentazioni di cui si dirà, se del caso, nei considerandi
di diritto.

 

 

 

Considerato

 

 

 

in diritto:

 

 

                                    1.   La
convenuta nel proprio gravame limita le proprie censure all’ammontare del danno
subito dall’attrice nel mese di ottobre del 1993 (esplicito in tal senso il
punto 2 dell’appello, pag. 3).

                                          In
assenza di contestazioni, non vi è perciò motivo di esaminare, per il mese in
questione, il fondamento del giudizio pretorile circa le altre premesse
dell’obbligo di risarcimento, la cui sussistenza è implicitamente riconosciuta
dalla convenuta.

 

 

                                    2.   Sul
tema del proprio danno, l’istante in sede di conciliazione (istanza, pag. 4) ha
sostenuto di avere avuto nel periodo compreso tra gennaio 1991 e settembre 1993
un reddito medio di fr. 4’398.--, e di subire per il periodo compreso tra
ottobre 1993 e luglio 1997 una perdita di guadagno di fr. 1’500.-- al mese.

                                          L’importo
di fr. 1’500.-- al mese è stato confermato nell’istanza presentata al Pretore.
Riportando tale danno ricorrente all’ipotetica durata residua del contratto di
locazione, l’istante giunge a ritenere un danno globale di fr. 69’000.--, da
lei rivendicato nella limitata misura di fr. 30’000.-- in considerazione delle
difficoltà probatorie e del suo obbligo di limitare il danno (istanza, pag. 6;
osservazioni all’appello, pag. 8 e 9).

                                          Non
sono invece ammissibili, in quanto tardive ex art. 321 cpv. 1 lit. b CPC, le
nuove allegazioni dell’istante sul tema del danno, peraltro in manifesta
contraddizione con le sue tesi precedenti, secondo le quali il pregiudizio di
fr. 30’000.-- si sarebbe interamente verificato tra l’ottobre del 1993 e il
settembre del 1994 (appello adesivo, pag. 11). 

 

 

                                    3.   L’esame
delle allegazioni e delle domande dell’istante, cui incombe la determinazione
del danno, permette così di stabilire che essa, esprimendosi sul tema in
termini generici, non ha addotto di aver subito un danno mensile eccedente il
limite massimo di fr. 1’500.-- al mese, né ha sostenuto, cifre alla mano, che
in alcuni mesi il danno sarebbe stato maggiore ed in altri minore.

                                          Ne
segue che il Pretore attribuendole fr. 5’000.-- per il mese di ottobre del 1993
in base al proprio potere di apprezzamento (sentenza, pag. 5) non solo ha
ecceduto tale potere di apprezzamento, ma ha pronunciato più di quanto
postulato dalla stessa istante, in violazione dell’art. 86 CPC (diversa
soluzione in caso, qui non verificato, di più poste di danno per un’unica
causa: II CCA 21 ottobre 1994 in re S./E.).

 

                                          Ne
deve seguire il parziale accoglimento dell’appello principale, nel senso di
ridurre a fr. 1’500.-- oltre interessi il risarcimento del danno relativo
all’ottobre del 1993.

 

 

                                    4.   Con
l’appello adesivo l’istante ripropone la richiesta di un risarcimento di fr.
30’000.--, ritenendo date tutte le premesse per la sua pronuncia.

 

                                          A
torto.

 

                                          Il
giudizio pretorile merita infatti conferma nella misura in cui ha accertato
l’interruzione del nesso di causalità adeguata tra la pretesa violazione
contrattuale della convenuta e il danno lamentato a causa della decisione
dell’istante di trasferire a __________ la propria attività.

                                          Questa
Camera ancora in una recente sentenza ha in effetti avuto modo di considerare
che nell’ambito della realtà socioeconomica ticinese attività come quella
esercitata dall’istante sono connesse strettamente al luogo in cui vengono
svolte, di modo che il loro trasferimento ad una certa distanza provoca da solo
inevitabili ripercussioni fortemente negative sulla cerchia di clienti avuta in
precedenza (II CCA 12 aprile 1996 in re F./C. SA per il trasferimento da
__________ a __________ del responsabile di un centro di fitness). 

                                          Inutilmente
l’istante minimizza la portata di questo argomento con la considerazione
secondo cui __________ disterebbe da __________ solo 4 minuti di autostrada: un
simile ragionamento parte dall’apodittica ma errata premessa secondo cui tutti
i suoi clienti disporrebbero di un’automobile e sarebbero disposti ad
accollarsi il fastidio e il costo del suo utilizzo per valersi dei suoi
servigi.

                                          Del
resto, la validità della motivazione pretorile emerge rovesciando il
ragionamento dell’istante: se fosse vero, come essa ora afferma (appello
adesivo, pag. 6), che la clientela la abbandonò già nell’estate nel 1993 prima
del trasferimento e che lo stesso fu invece ininfluente, non si spiegherebbe
come mai dopo il trasferimento, cessata la turbativa che avrebbe indotto la
clientela ad andarsene, i clienti non ripresero a frequentare il salone
dell’istante.

                                          E’
di conseguenza valido l’appunto mosso dal Pretore, secondo cui l’istante
avrebbe dovuto cercare una nuova sistemazione nel medesimo comune di __________
-nessuna delle parti afferma che esso sarebbe interamente soggetto a disturbo
provocato da prostitute- oppure in un comune limitrofo, il che avrebbe secondo
l’ordinario andamento delle cose consentito di mantenere la clientela locale
(significativa la deposizione __________, richiamata dall’istante nel gravame,
ma contraria alle sue tesi), o di contenerne la riduzione entro termini più
favorevoli che non l’asserita perdita totale della cifra d’affari durante i
primi quattro mesi dopo il trasloco, così come sostenuto dalla conduttrice
(appello adesivo, pag. 11).

                                          Dall’interruzione
del nesso causale adeguato subentrata con il trasferimento a __________,
consegue necessariamente che l’istante non può chiedere il risarcimento di quel
danno economico che essa stessa, seppure irritualmente, quantifica ora
unicamente per l’epoca successiva a detto trasferimento (appello adesivo, pag.
11).

 

                                          Ne
deve seguire la reiezione dell’appello adesivo senza che più occorra esaminare
l’entità del pregiudizio effettivamente sofferto dall’istante, ritenuto che la
cifra richiesta di fr. 30’000.-- appare comunque a prima vista assai poco
verosimile.

 

 

                                          Tassa
di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali
motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

                                     I.   L’appello
22 marzo 1996 di __________ è parzialmente accolto.

 

                                          Di
conseguenza la sentenza 12 marzo 1996 della Pretura del distretto di Lugano,
sezione 4, è riformata nel modo seguente:

 

                                          1.   L’istanza
è parzialmente accolta.

                                               __________,
è condannata a pagare a        __________, fr. 1’500.-- oltre interessi al 5%
dal 16 maggio 1995.

 

                                          2.   Le
spese e la tassa di fr. 780.--, da anticipare dall’istante,  restano           a
suo carico per 9/10 e per 1/10 sono a carico della  convenuta, alla quale
l’istante rifonderà fr. 1’000.-- per parte di           ripetibili.

 

 

                                    II.   Le
spese della procedura d’appello consistenti in:

 

                                          a) 
tassa di giustizia                                      fr.    280.--

                                          b) 
spese                                                        fr.      20.--

                                          T
o t a l e                                                        fr.    300.--

 

                                          già
anticipati dall’appellante,  restano a suo carico per 1/3 e per 2/3 sono a
carico dell’istante, che rifonderà alla convenuta fr. 100.-- per ripetibili
parziali di appello.

 

 

                                   III.   L’appello
adesivo 11 aprile 1996 di __________ è respinto.

 

 

                                  IV.   Le
spese della procedura d’appello adesivo consistenti in:

 

                                          a) 
tassa di giustizia                                      fr.    380.--

                                          b) 
spese                                                        fr.      20.--

                                          T
o t a l e                                                        fr.    400.--

 

                                          già
anticipati dall’appellante,  restano a suo carico. 

                                          L’istante
rifonderà alla convenuta fr. 700.-- per ripetibili di appello.

                                   V.   Intimazione:    - 
__________

 

                                          Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 4.

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                   Il segretario