# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a9d976e5-0e0b-5ec1-9171-0fd736b63ca9
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-06-17
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 3. Kammer 17.06.2008 R 2007 106
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_003_R-2007-106_2008-06-17.pdf

## Full Text

R 07 106

3. Kammer 

URTEIL
vom 17. Juni 2008

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Enteignungsentschädigung

1. … ist Eigentümer von Parzelle 68 des GB … Diese liegt am südöstlichen 

Dorfrand von … unterhalb des Kreisspitals … und grenzt, ausser im Süden, 

an die Bauzone. Sie befindet sich in der Landwirtschaftszone und ist, mit 

Ausnahme eines Stalls in der nordöstlichen Ecke, unüberbaut. Sie grenzt u.a. 

an die in der ZöBA liegende Parzelle 65. Eigentümerin dieser Parzelle ist die 

Stiftung ... Auf Parzelle 65 steht das Kreisspital bzw. das Alters- und 

Pflegeheim … (Spital …) und das Verwaltungsgebäude „Villa …“ Darin 

befindet sich u.a. die Kreisverwaltung ... Die Trägerschaft des Spitals ist die 

selbständige öffentlich-rechtliche Stiftung ... Der Betrieb des Spitals und des 

Heims wird von der Spitalkommission, einem Organ des Kreises …, geführt 

und überwacht. Diese wird vom Kreisrat … gewählt. Allfällige Betriebsdefizite 

verteilt der Kreisrat auf die Kreisgemeinden und andere, der Spitalregion 

angeschlossene Gemeinden. Nach Angaben des Kreises nimmt die 

Spitalkommission (auch) die Aufgaben des Stiftungsrates wahr und untersteht 

grundsätzlich der Aufsicht des Kreisrates.

Im Jahre 2006 gelangte die Stiftung an … und ersuchte um Einräumung eines 

Näherbaurechtes für einen Gebäudeteil. Am 26. April 2006 vereinbarten die 

Parteien, dass die Stiftung zugunsten der Parzelle 65 und zulasten der 

Parzelle 68 bei einem Gebäudeabstand von 21.67 m bis 6.5 m an die 

gemeinsame Grenze bauen dürfe. Die mit dem Näherbaurecht belastete 

Fläche von Parzelle 68 beträgt 240 m2. Es wurde eine einmalige 

Entschädigung von CHF 24'000.00 für die Einräumung des Näherbaurechtes 

vereinbart.

Anlässlich der Teilrevision der Ortsplanung vom Juli 2006 wurden gegen … 

Willen 1'366 m2 von Parzelle 68 der ZöBA zugewiesen, darunter auch die mit 

einem Näherbaurecht belastete Fläche von 240 m2. Eine dagegen erhobene 

Planungsbeschwerde wies die Regierung am 30. Januar 2007 ab und 

genehmigte die Teilrevision der Ortsplanung. 

Am 14. Februar 2007, während laufender Rechtsmittelfrist (mögliche 

Beschwerde ans Verwaltungsgericht), schrieb die Stiftung … Bruder … u.a., 

für sie sei wichtig, dass … gegen den Regierungsbeschluss keine 

Beschwerde erhebe, die Stiftung das Land für CHF 30.00 pro m2 kaufen könne 

und sie bei der Bereitstellung der Baueingabe mit … Zusammenarbeit 

rechnen dürfe, um keine Einsprache zu riskieren. Wenn die Stiftung diese 

Punkte bestätigt bekomme, würde sie starten und in einem Gespräch 

betreffend Parkplatz sicher auch über den Vertrag einige Worte verlieren. Im 

Vertrag von 1981 seien auch noch die CHF 40'000.00 erwähnt, welche bei 

einem Kauf dieser Teilparzelle in Abzug gezogen werden könnten. Sie seien 

der Meinung, die oben erwähnte Summe sei für einen späteren eventuellen 

Kauf des Teilstücks Richtung Stall zurückzustellen. Falls jedoch gewünscht 

werde, sofort abzurechnen, würde man sich finden. An 16. Februar 2007 liess 

… erwidern, dass der Bodenpreis CHF 30.00 netto betrage, dass mit den 

Vorbereitungsarbeiten begonnen werden dürfe und man einen 

Projektbeschriebsentwurf resp. Vertragsentwurf erwarte. … erhob keine 

Beschwerde gegen den Regierungsentscheid, welcher rechtskräftig wurde. 

Alsdann stellte die Stiftung … den Entwurf eines Kaufvertrages mit Hinblick 

auf eine Besprechung am 21. März 2007 zu. Darin wurde festgehalten, der 

m2-Preis betrage CHF 30.00, bei insgesamt ca. 1'355 m2 (recte 1'366 m2) total 

CHF 40'650.00. Die Grundstücksgewinnsteuer gehe zulasten der 

Verkäuferschaft, die Gebühren und Kosten sowie die Handänderungssteuern 

zulasten der Käuferschaft. An der Sitzung vom 21. März liess … durch seinen 

Bruder Peder einige Abänderungen geltend machen, insbesondere, dass die 

Parkplätze ausschliesslich dem Spitalpersonal dienen sollten. Im 

Vertragsentwurf wurde – wohl auch von … - handschriftlich vermerkt, dass 

auch die Grundstücksgewinnsteuer zulasten der Käuferschaft gehen solle. 

Am 13. April 2007 schrieb die Stiftung …, dass sie betreffend Nutzung der 

Parkplätze, Bezahlung der Grundstücksgewinnsteuer und Anrechnung der für 

das Näherbaurecht bezahlten CHF 24'000.00 nicht gleicher Meinung sei. 

Wenn man sich darüber nicht einigen könne, stehe nur das 

Enteignungsverfahren offen. Dann werde der Preis von der 

Schätzungskommission festgelegt und selbstverständlich werde auch 

entschieden, was mit den bereits bezahlten CHF 24'000.00 geschehen solle. 

Nachdem sich die Parteien auch nach weiteren Korrespondenzen über die 

Nebenpunkte der Entschädigung nicht einigen konnten, stellte der Kreis … 

bei der Enteignungskommission V das Gesuch um Festsetzung der 

Enteignungsentschädigung für das Teilstück von 1'366 m2 ab Parzelle 68 und 

die vorzeitige Besitzeseinweisung. Nach Durchführung des Schriftenwechsels 

und eines Augenscheines verfügte die Enteignungskommission V mit 

Entscheid vom 9., mitgeteilt am 11. Oktober 2007, dass der Kreis … für die 

der ZöBA zugewiesene Teilfläche von Parzelle 68 CHF 21'890.00 zzgl. Zins 

seit 5. Juli 2007 zu zahlen und ihm eine ausseramtliche Entschädigung von 

CHF 3'500.00 inkl. MWST zu entrichten habe.

2. Dagegen erhob … Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, 

die Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids aufzuheben. Der Kreis … sei zu 

verpflichten, dem Beschwerdeführer für die Enteignung des in der ZöBA 

befindlichen Teils von Parzelle 68 (1'366 m2) eine Entschädigung von 

insgesamt CHF 49'580.00 zu bezahlen, nämlich CHF 40'980.00 als 

Entschädigung für die Enteignung von 1'366 m2 à CHF 30.00, CHF 5'000.00 

als Minderwertentschädigung und CHF 3'500.00 als 

Inkonvenienzentschädigung. Zusammenfassend machte der 

Beschwerdeführer geltend, der angefochtene Entscheid verstosse gegen das 

Prinzip der vollen Entschädigung und schütze zu Unrecht ein treuwidriges und 

rechtsmissbräuchliches Verhalten des Kreises ...

3. Der Kreis … beantragte in seiner Vernehmlassung die Abweisung der 

Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Er macht 

zusammengefasst geltend, die festgesetzte Entschädigung entspreche dem 

Verkehrswert der enteigneten Landfläche. Ein Verstoss gegen Treu und 

Glauben liege nicht vor und wäre wahrscheinlich ohnehin in einem anderen 

Verfahren geltend zu machen. - Die Enteignungskommission beantragte in 

ihrer Vernehmlassung Abweisung der Beschwerde.

4. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten 

fest, ohne wesentliche neue Argumente vorzubringen.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Zunächst ist einmal festzuhalten, dass für die Beurteilung der vorliegenden 

Angelegenheit die Stiftung und der Kreis als ein- und dieselbe Person zu 

betrachten ist, was vorliegend bedeutet, dass sich jede dieser 

Rechtspersonen die Äusserungen der anderen anzurechnen lassen hat. Dies 

wird vom Kreis/von der Stiftung denn auch nicht bestritten.

2. Die Enteignungskommission hat dem Enteigneten eine 

Minderwertentschädigung von CHF 5'000.00 und eine aussergerichtliche 

Entschädigung von CHF 3'500.00 zugesprochen. Die 

Minderwertsentschädigung und die aussergerichtliche Entschädigung, vom 

Enteigneten in seiner Beschwerdeschrift, S. 8, Ziff. 16 nicht korrekt als 

„Inkonvenienzentschädigung“ bezeichnet, wurden von ihm akzeptiert und 

sind, wie auch vom enteignenden Kreis, nicht angefochten. 

Beschwerdegegenstand ist also vorliegend lediglich noch die Entschädigung 

für die 1'366 m2 enteignetes Landwirtschaftsland. Die Zusprechung einer 

Entschädigung von CHF 40'980.00 für die Enteignung von 1'366 m2 Land zu 

CHF 30.00 pro m2 ergäbe zusammen mit den nicht angefochtenen 

Entschädigungsposten den Gesamtbetrag von CHF 49'480.--, wobei 

allerdings die vom Beschwerdeführer nicht angefochtene aussergerichtliche 

Entschädigung von Fr. 3'500.-- in der Ziffer 2 des angefochtenen Entscheides 

als separater Posten enthalten ist, sodass sich der Gesamtbetrag der 

eigentlichen Entschädigung nach Ziffer 1 bei Gutheissung der Beschwerde 

auf Fr. 45'980.-- belaufen würde. Der Beschwerdeführer macht nun geltend, 

die Stiftung resp. der Kreis habe diesbezüglich mit der Zusicherung dieses 

Preises einen Vertrauenstatbestand geschaffen, was im Folgenden zu prüfen 

ist. Entgegen der Ansicht des Kreises kann diese Frage durchaus im Rahmen 

eines Beschwerdeverfahrens gegen einen Entschädigungsentscheid einer 

Enteignungskommission behandelt werden, ist doch dieser Grundsatz von 

Treu und Glauben auf alles staatliche Handeln anwendbar, wie das 

Verwaltungsgericht bereits in dem zur Publikation vorgesehenen Urteil R 07 

13 vom 4. April 2008 entschieden hat. In diesem Fall ging es ebenfalls um 

Zusicherungen des Enteigners im Vorfeld eines Entschädigungsverfahrens.

3. Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer 

Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in unrichtige 

Zusicherungen, Auskünfte, Mitteilungen oder Empfehlungen einer Behörde, 

wenn die Behörde in einer konkreten Situation mit Bezug auf bestimmte 

Personen gehandelt hat, die Behörde für die Erteilung der betreffenden 

Auskunft zuständig war oder sie der Bürger aus zureichenden Gründen für 

zuständig halten konnte, der Bürger die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne 

Weiteres erkennen konnte, er im Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft 

Dispositionen getroffen hat, die nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht 

werden können, und die gesetzliche Ordnung seit der Auskunftserteilung 

keine Änderung erfahren hat (Urteil 1A.8/2004 vom 17. Dezember 2004, in 

Praxis 2005 Nr. 88 E. 4.2; BGE 121 II 473 E. 2c, 121 V 65 E. 2a, je mit 

Hinweisen; Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines 

Verwaltungsrecht, 5. Aufl., Zürich/St. Gallen 2006, Rz. 668 ff.). Wenn die 

genannten Voraussetzungen erfüllt sind, vermag eine Berufung auf 

Vertrauensschutzinteressen nur durchzudringen, wenn nicht das Interesse an 

der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts überwiegt (BGE 119 Ib 397 

E. 6e S. 409 mit Hinweisen, Urteil des Bundesgerichts 1A.225/2005 vom 17. 

Oktober 2006 E. 5.2). Im Übrigen verstösst widersprüchliches Verhalten von 

Verwaltungsbehörden gegen Treu und Glauben. Wenn die Privaten auf das 

ursprüngliche Verhalten der Behörden vertraut haben, kann ein geändertes 

Verhalten dieser Behörden eine Verletzung des Vertrauensschutzprinzips 

darstellen. (Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 631 ff.).

4. Vorliegend geht es insbesondere darum, wie der Enteignete das Schreiben 

der Stiftung an seinen Bruder vom 14. Februar 2007 verstehen durfte und 

musste. Darin schrieb die Stiftung, dass sie bereit sei, für den ZöBA-

Ausschnitt gemäss Regierungsbeschluss die verlangten CHF 30.00 zu 

bezahlen, obwohl dieser Preis eher hoch sei. Sie hätte diesen Preis bereits 

2006 angeboten und hielte sich immer noch daran, auch wenn in der 

Zwischenzeit ziemlich viele Kosten aufgelaufen seien mit Sitzungen und 

provisorischen Parkplätzen. Sie wolle die Vorbereitungsarbeiten für die 

Gestaltung als Parkplätze sowie die Baueingabe und Devisierung möglichst 

schnell vorantreiben. Es sei für sie wichtig, dass gegen den 

Regierungsbeschluss keine Beschwerde erhoben werde, die Stiftung das 

Land für CHF 30.00 pro m2 kaufen könne und sie bei der Bereitstellung der 

Baueingabe mit der Zusammenarbeit des Beschwerdeführers rechnen dürfe, 

um keine Einsprache zu riskieren. Wenn sie diese Punkte bestätigt bekäme, 

würde sie starten und in einem Gespräch betreffend Parkplatz sicher auch 

über den Vertrag einige Worte verlieren. Bezüglich des möglicherweise zu 

verrechnenden Betrages von CHF 40'000.00 aus dem Vertrag von 1981 sei 

sie der Meinung, dass die Summe für den späteren eventuellen Kauf eines 

anderen Teilstücks (dasjenige Richtung Stall) zurückzustellen sei. Am 16. 

Februar 2007 liess der Beschwerdeführer durch seinen Bruder bestätigen, 

dass der Bodenpreis von CHF 30.00 pro m2 akzeptiert worden sei, allerdings 

per Saldo aller Ansprüche. Mit den Vorbereitungsarbeiten könne begonnen 

werden. Damit waren die im Schreiben vom 14. Februar 2007 gestellten 

Bedingungen erfüllt. Ihre Zusicherung präzisierte die Stiftung in dem später 

zugestellten Kaufvertragsentwurf. Dort bestätigte sie den Preis von CHF 

30.00 pro m2. Sie sah vor, dass der Kaufpreis per Datum der 

Eigentumsübertragung zu bezahlen sei. Von einer Verrechnung mit anderen 

Forderungen resp. erfolgten Zahlungen war keine Rede. Der Stiftung ging es 

also insbesondere darum, dass der Beschwerdeführer weder gegen den 

Genehmigungsentscheid der Regierung noch gegen die Erteilung der 

Baubewilligung vorgehen würde. Dagegen war sie bereit, den geforderten 

Preis von CHF 30.00 pro m2  - ganz klar ohne Verrechnungen – unter den 

üblichen Bedingungen - zu bezahlen. Mit dem Briefwechsel vom 14. und 16. 

Februar 2007, welcher während laufender Rechtsmittelfrist gegen den 

Genehmigungsentscheid der Regierung erfolgte, wurde von der Stiftung resp. 

dem Kreis klar ein Vertrauenstatbestand geschaffen. Hier wurde eine 

individuell konkrete, d.h. an einen bestimmten Rechtsunterworfenen 

gerichtete und auf einen bestimmten Fall bezogene Zusicherung der 

zuständigen Behörde abgegeben, die eine Abweichung vom Gesetz 

rechtfertigt. Die Zahlung von CHF 30.00 pro m2 wurde an die 

Voraussetzungen der Nichterhebung der Beschwerde gegen den 

Regierungsentscheid geknüpft. Zudem wurde die Zusicherung, dass man bei 

der Bereitstellung der Baueingabe mit der Zusammenarbeit des 

Beschwerdeführers rechnen könne, in Aussicht gestellt. Diese Punkte wurden 

mit Schreiben vom 16. Februar 2007 (Baugesuch) resp. stillschweigend (kein 

Erheben einer Beschwerde) bestätigt. Dass für einen verbindlichen 

Einspracheverzicht der Enteignete damals noch einen 

Projektbeschriebsentwurf resp. Vertragsentwurf mit genauem Plan erwartete, 

damit alle sich stellenden Fragen gemeinsam diskutiert und bereinigt werden 

könnten, hat keinen Einfluss, da, wie angetönt, ein Einspracheverzicht nur bei 

Vorliegen eines konkreten Projektes gültig möglich gewesen wäre. Wenn nun 

die Stiftung resp. der Kreis nach Ablauf der Beschwerdefrist resp. Eintreten 

der Rechtskraft des Regierungsentscheides plötzlich nichts mehr von der 

Zusicherung wissen will, ist dies krass treuwidrig und nicht zu schützen. 

Daran ändert auch nichts, dass die Parteien nach Ablauf der Rechtsmittelfrist 

noch um nicht wesentliche Punkte einer gütlichen vertraglichen Einigung, wie 

die Ausgestaltung des Parkplatzes und die Übernahme der 

Grundstücksgewinnsteuer durch die Verkäuferschaft, stritten. Vielmehr war 

der Übernahmepreis von CHF 30.00 pro m2 von der Stiftung/dem Kreis bereits 

verbindlich zugesichert worden und war sogar über die essentialia des 

Übernahmevertrages eine  - grundsätzliche - Einigung zu Stande gekommen. 

Die Übernahme der Grundstücksgewinnsteuer durch die Verkäuferschaft 

resp. eine entsprechende höhere Entschädigung ist im vorliegenden 

Verfahren nicht gefordert und deshalb auch nicht zu beurteilen. Wäre dem 

anders, könnte eine solche Entschädigung sicherlich nicht zugesprochen 

werden, da nach dem normalen Lauf der Dinge im Rechtsalltag eine 

Übernahme der Grundstücksgewinnsteuer durch einen Käufer eines 

Grundstücks unüblich ist. Die Grundstücksgewinnsteuer ist eine Steuer, die 

bei demjenigen anfällt, welcher einen Gewinn realisiert, d.h. bei der 

Verkäuferschaft. 

Schuf aber der während laufender Rechtsmittelfrist erfolgte Briefwechsel 

zwischen den Parteien beim Enteigneten unzweifelhaft einen 

Vertrauenstatbestand, hätte die Enteignungskommission in Anwendung des 

Prinzips von Treu und Glauben auf diesen Wert abstellen müssen. Dass sie 

dies nicht einmal erwogen bzw. sich dazu gar nicht geäussert hat, grenzt an 

Rechtsverweigerung. Der Vertrauensschutz rechtfertigt, wie erwähnt, eine 

Abweichung vom Gesetz. Alle Vorbringen des Kreises und der 

Enteignungskommission betreffend die enteignungsrechtliche Festsetzung 

des Verkehrswertes sind daher vorliegend unbeachtlich. Selbst, wenn es 

anders wäre, bleibt festzuhalten, dass gemäss Art. 11 Abs. 1 EntG bei der 

Ermittlung des Verkehrswertes bessere Verwendungsmöglichkeiten 

angemessen zu berücksichtigen sind. Vorliegend handelt es sich um 

unmittelbar an die Bauzone resp. die ZöBA angrenzendes 

Landwirtschaftsland. Eine Umzonung in eine Bauzone wäre ebenfalls möglich 

gewesen, weswegen ein Wert von CHF 30.00 pro m2 hier wohl nicht völlig aus 

dem Rahmen fiele. Durch den durch die Stiftung aufgrund ihrer 

Zusicherungen veranlassten Rechtsmittelverzicht hat der Beschwerdeführer 

eine Disposition getroffen, mit welcher er der Chance auf Zuweisung seines 

Landes zur Bauzone verlustig ging. Die Beschwerde ist demnach 

gutzuheissen und die Gesamtentschädigung nach Ziffer 1 des angefochtenen 

Entscheides auf Fr. 45'980.-- (vgl. E. 2) festzulegen.

5. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Kreises. 

Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 

verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten 

notwendigen Kosten zu ersetzen. Der mit der eingereichten Honorarnote 

geltend gemachte Betrag von Fr. 4’751.60 erscheint als angemessen.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, die Ziff. 1 des angefochtenen 

Entscheides aufgehoben und der Kreis … verpflichtet, … eine 

Enteignungsentschädigung von Fr. 45'980.-- zuzüglich Zins von 5 % seit 5. 

Juli 2007 für die Enteignung von 1'366 m2 Land ab Parzelle 68 in … zu 

bezahlen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 276.--

zusammen Fr. 2'276.--

gehen zulasten des Kreises … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

3. Der Kreis … entschädigt … aussergerichtlich mit Fr. 4751.60 (inkl. MWST).