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**Case Identifier:** 48cf9a27-eaeb-5070-a7d5-183206637633
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-08-21
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 21.08.2018 I/1-2017/253, I/1-2017/254
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-1-2017-253--I-1-20_2018-08-21.pdf

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/1-2017/253, I/1-2017/254

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 19.11.2019

Entscheiddatum: 21.08.2018

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 21.08.2018
Art. 141 Abs. 3 StG (sGS 811.1); Grundstückgewinnsteuer; Ermittlung des 
Haltedauerrabatts auf Gewinnen aus Grundstücken, auf denen mehrere 
aufgeschobene Gewinne lasten. Die Methode der sog. aufgespaltenen 
Gewinnberechnung, welche der Praxis bei der Veräusserung von 
Grundstücken nachgebildet ist, die aus Teilflächen mit unterschiedlichen 
Eigentumsdauern bestehen, verstösst gegen Art. 141 Abs. 3 StG (Urteil der 
Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, vom 21. August 2018, VRKE I/
1-2017/253, 254).

Präsident Thomas Vögeli, Richter Markus Frei und Beat Fritsche, Gerichtsschreiberin 

Susanne Schmid Etter

X, Rekurrent,

vertreten durch Y,

gegen

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Vorinstanz,

betreffend

Grundstückgewinnsteuer

Sachverhalt:

A.- X hatte am 17. November 1995 das Grundstück Nr. 1 in A, bestehend aus 1'474m

Grundfläche und dem Wohnhaus Vers.Nr. 10, zum Preis von Fr. 540'000.– und das 

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angrenzende Grundstück Nr. 3, bestehend aus 785m  Wiese, zu einem Preis von Fr. 

360'000.– erworben. Am 10. September 1996 verkaufte er das 1984 erworbene 

Grundstück Nr. 2 (Grundbuch A; bestehend aus 353m  Grundfläche und dem 

Wohnhaus Vers.Nr. 20) und realisierte dabei einen Grundstückgewinn von 

Fr. 137'230.–. Zufolge Ersatzbeschaffung wurde dieser Gewinn aufgeschoben und auf 

das Ersatzgrundstück Nr. 1 übertragen. Mit öffentlich beurkundetem Kaufrechtsvertrag 

vom 27. Juni 2013, Nachträgen vom 21. Juli 2014, 18. September 2014 und 2. März 

2016 sowie Ausübungserklärung vom 27. November 2015 veräusserte X die 

Grundstücke Nrn. 1 und 3 in A zum Preis von Fr. 1'600'000.– bzw. Fr. 600'000.– an die 

B AG, Heiden, und die C GmbH, St. Gallen. Der Grundbucheintrag erfolgte am 2. März 

2016.

B.- Nachdem X innert Frist keine Steuererklärung für Grundstückgewinne eingereicht 

hatte, nahm das Kantonale Steueramt am 12. April 2017 eine Ermessensveranlagung 

vor. Für beide Grundstücke zusammen wurden vom Veräusserungserlös von 

Fr. 2'200'000.– unter Berücksichtigung des aufgeschobenen Gewinns von Fr. 

137'230.– Anlagekosten von Fr. 762'770.– (Fr. 900'000.– abzüglich Fr. 137'230.–) in 

Abzug gebracht, was einen steuerbaren Gewinn von Fr. 1'437'230.– ergab. Der 

gewährte Haltedauerrabatt betrug 9,08 Prozent, woraus ein Steuerbetreffnis von Fr. 

437'745.– resultierte. Mit Einsprache vom 11. Mai 2017 beantragte der Steuerpflichtige 

die getrennte Besteuerung der beiden Grundstücke und machte wertvermehrende 

Aufwendungen von Fr. 197'615.– und Nebenkosten von Fr. 22'632.– sowie die 

Gewährung eines Haltedauerrabatts von 24 Prozent geltend. Mit Entscheiden vom 1. 

November 2017 wurde die Einsprache teilweise gutgeheissen. Der steuerbare Gewinn 

für das Grundstück Nr. 1 wurde unter Berücksichtigung von Anlagekosten von Fr. 

540'000.–, Nebenkosten von Fr. 15'290.–, wertvermehrenden Aufwendungen von Fr. 

197'615.– sowie des aufgeschobenen Gewinns von Fr. 137'230.– auf Fr. 984'325.– 

festgelegt. Bei einem Haltedauerrabatt von 9,8 Prozent ergab dies einen Steuerbetrag 

von Fr. 297'425.–. Der beim Grundstück Nr. 3 steuerbare Gewinn betrug bei 

Anlagekosten von Fr. 360'000.– und Nebenkosten von Fr. 7'343.– Fr. 232'657.–. Bei 

einem Haltedauerrabatt von 7,5 Prozent (20 Jahre) resultierte ein Steuerbetrag von 

Fr. 64'392.–.

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C.- X erhob mit Eingabe seines Vertreters vom 1. Dezember 2017 gegen die 

Einspracheentscheide vom 1. November 2017 Rekurs bei der 

Verwaltungsrekurskommission mit den Anträgen, die Einspracheentscheide seien 

aufzuheben und die Haltedauer von 31 Jahren auf den gesamten Grundstückgewinn 

anzuwenden; eventualiter sei die Streitsache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 

zurückzuweisen; ferner sei festzustellen, dass als Fälligkeitstag für die Berechnung der 

Ausgleichszinsen das Datum der Veranlagungsverfügung gelte; unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge zulasten des Staates. Mit Vernehmlassung vom 9. Januar 2018 

beantragte die Vorinstanz die Abweisung der Rekurse. Der Rekurrent nahm am 24. 

Januar 2018 dazu Stellung.

Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung der Anträge wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis des 

Rekurrenten zur Ergreifung des Rechtsmittels ist gegeben. Die Rekurse vom 1. 

Dezember 2017 sind rechtzeitig eingereicht worden und erfüllen in formeller und 

inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 194 Abs. 1 des 

Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 48 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf die Rekurse ist 

grundsätzlich einzutreten.

Nicht eingetreten werden kann jedoch auf das Begehren des Rekurrenten, den 

Fälligkeitstag für die Berechnung der Ausgleichszinsen auf das Datum der 

Veranlagungsverfügung festzulegen. Die Ausgleichszinsen werden mit der 

Schlussrechnung berechnet (Art. 212 Abs. 1 StG). Wird gegen den Entscheid der 

Veranlagung Rekurs erhoben, gilt die Schlussrechnung als aufgehoben. Eine neue 

Schlussrechnung wird dem Steuerpflichtigen nach Abschluss des 

Rechtsmittelverfahrens zugestellt (Art. 211 Abs. 3 StG). Mit Erhebung der Rekurse sind 

die Schlussrechnungen dahingefallen. Sie können somit im heutigen Zeitpunkt nicht 

angefochten werden.

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2.- Unbestritten ist, dass der Rekurrent mit dem Verkauf der Grundstücke Nrn. 1 und 3 

in A Grundstückgewinne von Fr. 847'095.– und Fr. 232'657.– erzielte (ohne 

Berücksichtigung des aufgeschobenen Gewinns von Fr. 137'230.–). Streitig ist 

dagegen, ob für die Berechnung der Haltedauer auf den Zeitpunkt des Erwerbs des 

Grundstücks Nr. 2 am 26. April 1984, für welches ein Steueraufschub gewährt worden 

war, abzustellen ist oder ob die von der Vorinstanz angewendete Methode der 

"aufgespaltenen Gewinnberechnung" gilt.

a) Der Rekurrent macht im Wesentlichen geltend, die Bestimmung von Art. 141 Abs. 3 

StG lasse keine Auslegung dahingehend zu, dass für die Berechnung der 

Eigentumsdauer bei Erwerb eines Grundstücks aus steueraufschiebender 

Veräusserung infolge Erbgangs oder Schenkung anders zu verfahren wäre als bei einer 

steueraufschiebenden Veräusserung infolge Ersatzbeschaffung. Auch bei letzterer liege 

beim Verkauf der Erstliegenschaft und Erwerb der Ersatzliegenschaft keine 

steuerbegründende Veräusserung vor. Diese Auslegung ergebe sich auch aus Art. 139 

Abs. 2 StG, wonach bei Veräusserung eines Grundstücks, bei dessen Erwerb die 

Besteuerung im Sinn von Art. 132 Abs. 1 lit. d bis f StG aufgeschoben worden sei, der 

aufgeschobene Gewinn von den Anlagekosten abgezogen werde. Jede andere 

Auslegung wäre zweckwidrig und systemfremd und führe zu unhaltbaren 

Progressionsfolgen, was eine Schlechterstellung gegenüber einer separaten 

Besteuerung ohne Aufschub zur Folge habe. Die Praxis der Vorinstanz mit einer 

prozentualen Mischrechnung entbehre jeglicher Rechtsgrundlage. Es liege kein 

Grundstück mit mehreren Teilflächen vor.

b) Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen die Gewinne, die aus Veräusserung von 

Grundstücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen erzielt werden (Art. 

130 Abs. 1 StG). Gemäss Art. 132 Abs. 1 lit. f StG wird die Besteuerung des 

Grundstückgewinns aufgeschoben bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich 

selbst genutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit 

der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten 

Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird. Die Veranlagungsbehörde stellt bei 

einem Aufschub der Besteuerung zufolge Ersatzbeschaffung den aufgeschobenen 

Gewinn in einer anfechtbaren Verfügung fest (Art. 190 StG). Bei Veräusserung des 

(Ersatz)Grundstücks wird der wieder angelegte, aufgeschobene Gewinn von den 

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Anlagekosten abgezogen (vgl. Art. 139 Abs. 2 StG). Bei ausserkantonalen 

Ersatzbeschaffungen und bei Wegfall des Steueraufschubs kommt das Recht zur 

Besteuerung des aufgeschobenen Grundstückgewinns grundsätzlich dem 

Zuzugskanton zu (sog. Einheitsmethode; vgl. Zwahlen/Nyffenegger, in: Zweifel/Beusch 

[Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern 

der Kantone und Gemeinden, 3. Aufl. 2017, Art. 12 StHG N 76; BGE 143 II 694 E. 4.3).

War das Grundstück weniger als fünf Jahre im Eigentum des Veräusserers, wird der 

Steuerbetrag für das fünfte und jedes volle Jahr weniger um 1 Prozent erhöht (Art. 141 

Abs. 1 StG). War das Grundstück während mehr als 15 Jahren im Eigentum des 

Veräusserers, wird der Steuerbetrag gemäss Art. 141 Abs. 2 lit. a StG für jedes weitere 

volle Jahr auf einem Gewinnanteil von höchstens Fr. 500‘000.– um 1,5 Prozent, 

höchstens aber um 40,5 Prozent ermässigt, wenn der Veräusserer das Grundstück 

wenigstens 15 Jahre selbst bewohnt hat. Der Eigentumsdauerrabatt beträgt auf 

Gewinnanteilen über Fr. 500'000.– bei selbst bewohnten Grundstücken sowie in den 

anderen Fällen 1,5 Prozent pro Jahr, maximal 30 Prozent (Art. 141 Abs. 2 lit. b StG). Für 

alle Gewinne wird der Steuerbetrag demnach ab dem 16. bis 35. Jahr 1,5 Prozent pro 

Jahr, maximal aber 30 Prozent ermässigt. Für Gewinne bis höchstens Fr. 500‘000.– 

läuft der Rabatt mit 1,5 Prozent pro Jahr während weiterer sieben Jahre weiter, bis 

maximal 40,5 Prozent, unter der Voraussetzung, dass bei der Veräusserung das 

Grundstück während mindestens 15 Jahren selbst bewohnt worden ist. Damit wird die 

Selbstvorsorge in Form von selbst bewohntem Grundeigentum in betraglich 

begrenztem Umfang steuerlich privilegiert (vgl. Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das 

st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, S. 358).

Beim Erwerb des Grundstücks aus steueraufschiebender Veräusserung wird für die 

Berechnung der Eigentumsdauer und der Selbstnutzung durch den Veräusserer oder 

dessen Ehegatten auf die letzte steuerbegründende Veräusserung abgestellt (Art. 141 

Abs. 3 StG). Die Grundstückgewinnsteuerforderung entsteht erst mit der letzten, nicht 

mehr zu einem (weiteren) Steueraufschub berechtigenden Handänderung. Entfällt der 

Vorbehalt und kommt es zur Besteuerung, bildet der nunmehr "gesamte Gewinn" das 

Steuerobjekt. Realisiert und besteuert wird damit auch das latente Steuersubstrat erst 

bei Dahinfallen des Steueraufschubs, wobei die dannzumal geltenden Modalitäten 

(Steuertarif, Steuerbemessungsgrundlage etc.) massgebend sind (vgl. BGE 141 II 207 

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E. 4.2.2 mit Hinweis auf Urteil des Bundesgerichts [BGer] 2C_337/2012 vom 

19. Dezember 2012 E. 2.4 am Ende). Alle Handänderungen, die zu einem 

Steueraufschub führen, fallen somit als letzte steuerbegründende Veräusserung ausser 

Betracht. Der Steueraufschub bewirkt, dass zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs 

keine steuerlich relevante Realisierung des Gewinns angenommen wird. Der Aufschub 

besteht konkret darin, dass bei der nächsten steuerbaren Realisierung zur Bestimmung 

der massgebenden Wertgrössen für das Bemessungsobjekt nicht auf den Zeitpunkt 

des Aufschubs, sondern auf denjenigen der letzten steuerbaren Handänderung 

abgestellt wird (Zwahlen/Nyffenegger, a.a.O., Art. 12 StHG N 61b).

Der Haltedauerabzug ist subjektiv beeinflusst, weil die Schmälerung der 

Bemessungsgrundlage allein durch das Steuersubjekt beeinflusst wird, was eigentlich 

für eine reine Objektsteuer nicht zulässig wäre. Gemäss bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung stellt die Grundstückgewinnsteuer jedoch keine reine Objektsteuer 

dar. Es handelt sich vielmehr um eine Spezialeinkommenssteuer (Zwahlen/

Nyffenegger, a.a.O., Art. 12 StHG N 59). Mit dem Haltedauerrabatt soll der Altbesitz 

gegenüber spekulativen Handänderungen geschont werden. Ein Gewinn, der über 

einen längeren Zeitraum entstanden ist, soll niedriger besteuert werden als ein Gewinn 

in gleicher nomineller Höhe, der über einen kurzen Zeitraum entstanden ist (vgl. 

Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 2013, 

§ 225 N 9).

Wird ein Grundstück, welches aus Teilflächen mit unterschiedlicher Eigentumsdauer 

besteht, mit Gewinn veräussert, so wird bei der Ermittlung der 

Grundstückgewinnsteuer nach der Methode der aufgespaltenen Gewinnberechnung 

verfahren. Der von der Eigentumsdauer abhängige Steuerbetrag wird für die zu 

verschiedenen Zeiten erworbenen Teilflächen gesondert ermittelt und im Ausmass der 

gesondert berechneten Eigentumsdauer ermässigt (sog. Gesamtveräusserung; vgl. 

Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., S. 359 f.; St. Galler Steuerbuch [abgekürzt: StB] SG 

141 Nr. 2 Ziff. 4.2 mit Verweis auf GVP 1972 Nr. 7).

c) Gleiche Nutzung als Voraussetzung für die Gewährung des Steueraufschubs im Sinn 

von Art. 132 Abs. 1 lit. f StG liegt dann vor, wenn es sich bei der veräusserten und der 

neu erworbenen Liegenschaft um funktional identische Objekte, namentlich um eine 

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dauernd und ausschliesslich selbst genutzte Wohnliegenschaft, handelt. Das 

Grundstück Nr. 3 ist jedoch eine unbebaute Landparzelle. Im Zeitpunkt des Erwerbs 

stellte es damit kein Ersatzobjekt für das verkaufte, mit einem Wohnhaus überbaute 

Grundstück Nr. 2 dar. Der damals aufgeschobene Grundstückgewinn wurde denn auch 

richtigerweise nur auf das Grundstück Nr. 1 übertragen. Die Vorinstanz hat den Gewinn 

für das Grundstück Nr. 3 somit korrekt ohne Berücksichtigung des früher gewährten 

Steueraufschubs, der lediglich für das Grundstück Nr. 1 galt, veranlagt. Für die 

Besitzesdauer kann folglich nicht auf den Zeitpunkt des Erwerbs von Grundstück Nr. 2 

abgestellt werden. Der erzielte Gewinn von Fr. 232'657.– ist unbestritten, die 

Besitzesdauer beträgt 20 volle Jahre (17. November 1995 bis 2. März 2016), was dem 

veranlagten Rabatt von 7,5 Prozent entspricht. Der Rekurs gegen die Veranlagung der 

Grundstückgewinnsteuer für das Grundstück Nr. 3 (Grundbuch A) ist folglich 

abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

d) Im Gegensatz zu Grundstück Nr. 3 stellt das Grundstück Nr. 1 eine 

Ersatzliegenschaft im Sinn von Art. 132 Abs. 1 lit. f StG für das im Jahr 1996 

veräusserte Grundstück Nr. 2 dar. Der damals erzielte Grundstückgewinn in der Höhe 

von Fr. 137'230.– wurde aufgeschoben, auf das Grundstück Nr. 1 übertragen und ist 

nun von den Anlagekosten in Abzug zu bringen, was unbestritten ist.

aa) Die Vorinstanz hat bei der Ermittlung der für den Rabatt massgebenden Haltedauer 

für das Grundstück Nr. 1 die Methode der aufgespaltenen Gewinnberechnung 

angewendet. Der Steuerbetrag wurde dabei für die zu verschiedenen Zeitpunkten 

erworbenen Grundstücke gesondert ermittelt und im Ausmass der ebenfalls gesondert 

berechneten Eigentumsdauer ermässigt. Für den aus dem Verkauf von Grundstück Nr. 

2 aufgeschobenen Gewinn von Fr. 137'230.– errechnete die Vorinstanz einen Rabatt 

von 24 Prozent (31 Jahre) und für den beim Verkauf von Grundstück Nr. 1 erzielten 

Gewinn von Fr. 847'095.– einen Rabatt von 7,5 Prozent (20 Jahre). Proportional 

gemessen an den Gewinnanteilen ergab dies über den gesamten Gewinn von Fr. 

984'325.– einen Rabatt von 9,8 Prozent.

bb) Im Steuerrecht hat das Legalitätsprinzip Verfassungsrang. Nach Art. 127 Abs. 1 der 

Bundesverfassung (SR 101, abgekürzt: BV) ist die Ausgestaltung der Steuern, 

namentlich der Kreis der Steuerpflichtigen, der Gegenstand der Steuer und deren 

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Bemessung, in den Grundzügen im Gesetz selbst zu regeln. Einerseits gilt das 

Erfordernis des Rechtssatzes, welches besagt, dass die Abgabe in einer generell-

abstrakten Rechtsnorm vorgesehen sein muss, die genügend bestimmt ist. 

Andererseits besteht das Erfordernis der Gesetzesform, die besagt, dass der 

Gesetzgeber die wesentlichen Elemente einer Abgabe festzulegen hat. Eine 

Steuerveranlagung ist demzufolge nur dann rechtssatzmässig, wenn sie in allen Teilen 

durch ein Gesetz im formellen Sinn gedeckt ist. Als wesentliche Elemente gelten jene, 

welche die Steuerbelastung bestimmbar machen. Es sind dies die Fragen der 

Steuerpflicht (Steuersubjekt), des Gegenstands der Steuer (Steuerobjekt), der 

Bemessungsgrundlage und des Steuermasses (Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., S. 3). 

Den rechtsanwendenden Behörden darf kein übermässiger Spielraum verbleiben; die 

möglichen Abgabepflichten müssen voraussehbar und rechtsgleich sein (Blumenstein/

Locher, System des schweizerischen Steuerrechts, 7. Aufl. 2016, S. 15).

Nach der gesetzlichen Bestimmung von Art. 141 Abs. 3 StG ist bei Erwerb des 

Grundstücks aus steueraufschiebender Veräusserung für die Berechnung der 

Eigentumsdauer auf die letzte steuerbegründende Veräusserung abzustellen. Damit 

sind sämtliche steueraufschiebenden Veräusserungen nach Art. 132 StG gemeint. 

Einen Vorbehalt oder eine Ausnahme für Ersatzbeschaffungen gibt es nicht. Auch im 

Steuerbuch wird in StB 141 Nr. 2 Ziff. 4 unmissverständlich festgehalten, dass für die 

Berechnung der Eigentumsdauer auf die letzte steuerbegründende Veräusserung 

abzustellen sei, was auch bei einem zwischenzeitlichen Erwerb des Grundstücks 

zufolge steueraufschiebender Veräusserung gelte. In StB 141 Nr. 2 Ziff. 4.3 wird 

sodann auf StB 132 Nrn. 1 bis 6 (StB 132 Nr. 6: Steueraufschub: Ersatzbeschaffung 

Eigenheim) und damit auf sämtliche Steueraufschubtatbestände inklusive 

Ersatzbeschaffung verwiesen. Der Erwerber wird somit gleich behandelt, wie wenn er 

das Grundstück schon vor dem steueraufschiebenden Erwerb besessen hätte. Er kann 

sich die Eigentumsdauer seines Vorgängers bzw. im Fall der Ersatzbeschaffung seine 

Eigentumsdauer am früheren Grundstück anrechnen lassen (StB 141 Nr. 2 Ziff. 4.3). 

Dafür spricht auch, dass der aufgeschobene Gewinn von den Anlagekosten in Abzug 

gebracht wird (vgl. Art. 139 Abs. 2 StG) und somit nur ein einziger Grundstückgewinn 

zu besteuern ist und nicht zwei separate Berechnungen vorzunehmen sind. Eine 

differenzierte Eigentumsdauerberechnung findet nur im Fall einer teilweisen 

Reinvestition des Gewinns in ein Ersatzgrundstück statt (StB 141 Nr. 2 Ziff. 4.3), was 

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vorliegend nicht zutrifft. Der Tatbestand des Steueraufschubs ist denn auch ein 

typisches Phänomen aus dem Bereich der direkten Steuern und folgt den 

Besteuerungsgrundsätzen von Art. 127 BV. Er bewirkt, dass auch im Bereich der 

Grundstückgewinnsteuer gewisse Tatbestände, die allein in der Peron liegen, keine 

steuerlich relevante Realisation auslösen, obwohl eine objektiv eingetretene 

Eigentumsübertragung vorliegt (Zwahlen/Nyffenegger, a.a.O., Art. 12 StHG N 61b).

Die Vorinstanz hat die Praxis der aufgespaltenen Gewinnberechnung für die Ermittlung 

des Haltedauerrabatts angewendet. Jene Berechnungsmethode, die weder im 

Steuergesetz noch in der Steuerverordnung geregelt ist, kommt gemäss Steuerbuch 

(StB 141 Nr. 2 Ziff. 4.2) wie auch einschlägigem Schrifttum (Zigerlig/Oertli/Hofmann, 

a.a.O., S. 359 f.) nur dann zur Anwendung, wenn eine Gesamtveräusserung vorliegt, 

was hier nicht der Fall ist. Vorliegend wurde kein aus Teilflächen mit unterschiedlicher 

Eigentumsdauer bestehendes Grundstück veräussert. Die Veräusserung von 

Grundstück Nr. 2 fand bereits im Jahr 1996 statt. Im Entscheid der 

Verwaltungsrekurskommission vom 20. Juni 2017 (VRKE I/1-2017/13, nicht publiziert) 

wurde die analoge Anwendung der aufgespaltenen Gewinnberechnung bei 

Aufschubstatbeständen noch bestätigt. Damals wurde erwogen, mit der geteilten 

Berechnung der Besitzesdauer werde sichergestellt, dass später erzielte Teilgewinne 

(Erlös abzüglich die um den aufgeschobenen Gewinn gekürzten Anlagekosten) aus der 

Veräusserung von Ersatzobjekten höher besteuert würden, indem bezüglich der auf 

den Ersatzliegenschaften erzielten Teilgewinnen der Besitzesdauerabzug erst vom 

Zeitpunkt ihres Erwerbs an gewährt werde. Jede andere Rechnungsweise stehe im 

Widerspruch zu Sinn und Zweck des Gesetzes. Die Notwendigkeit einer gesonderten 

Gewinn- und Steuerbetragsermittlung für die zu verschiedenen Zeiten erworbenen 

Grundstücke werde denn auch durch die Praxis nahezu einhellig anerkannt. So 

ordneten verschiedene steuerrechtliche Erlasse anderer Kantone die aufgespaltene 

Gewinnberechnung ausdrücklich an (vgl. beispielsweise Art. 144 Abs. 3 StG BE). Auf 

die Frage, ob diese Praxis mit dem Wortlaut von Art. 141 Abs. 3 StG vereinbar sei, 

wurde dabei nicht eingegangen.

Bei erneuter Beurteilung der Sachlage lässt sich aufgrund der klaren gesetzlichen 

Grundlage von Art. 141 Abs. 3 StG, die keinen Raum für eine andere Auslegung, 

insbesondere keine teleologische, lässt, nicht länger an jener Rechtsprechung 

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festhalten. Eine ausdrückliche gesetzliche Bestimmung wie jene in Art. 144 Abs. 3 StG 

BE, welche bei Steueraufschub die geteilte Berechnung des Haltedauerrabatts 

vorsieht, kennt die st. gallische Steuergesetzgebung nicht. In anderen Kantonen, 

namentlich Zürich und Aargau, wird für die Berechnung des Haltedauerrabatts wie in 

Art. 141 Abs. 3 StG auf die letzte steuerbegründende Handänderung, nämlich den 

Erwerb des bei der Ersatzbeschaffung veräusserten Grundstücks abgestellt (vgl. § 219 

Abs. 4 StG ZH und StB ZH Nr. 216.3 Rz 24 f.; § 110 Abs. 2 StG AG; StE 1993 B 42.35 

Nr. 1). Dass die Berechnungsmethode der Vorinstanz für Ersatzbeschaffungen nicht 

sachgerecht ist, zeigt sich auch daran, dass bei deren Anwendung insbesondere bei 

niedrigen Grundstückgewinnen wegen fortschreitender Progression ein erheblich 

höherer Steuerbetrag resultieren würde, als wenn kein Steueraufschub gewährt worden 

wäre (vgl. die zutreffenden Ausführungen des Rekurrenten dazu in act. 10 und 11). Dies 

kann nicht Sinn und Zweck des Gesetzes sein, das mit dem Steueraufschub eine 

Privilegierung selbst genutzter Wohnliegenschaften anstrebt. Die Methode, mit welcher 

die Vorinstanz die Haltedauer für die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer aus der 

Veräusserung von Grundstück Nr. 1 inklusive des aufgeschobenen Gewinns aus der 

Veräusserung von Grundstück Nr. 2 ermittelt hat, verstösst somit gegen Art. 141 Abs. 3 

StG. Für die Berechnung der Haltedauer ist daher auf die letzte steuerbegründende 

Veräusserung am 26. April 1984 abzustellen. Bis zur Veräusserung des Grundstücks 

Nr. 1 am 2. März 2016 ergibt sich eine Eigentumsdauer von 31 vollen Jahren, was 

einem Rabatt von 24 Prozent auf dem Steuerbetrag von Fr. 329'740.– (brutto), somit Fr. 

79'138.–, entspricht.

Der Rekurs gegen die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer für das Grundstück 

Nr. 1 (Grundbuch A) ist demzufolge gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist, und der 

Einspracheentscheid vom 1. November 2017 aufzuheben. Die auf die Steuer für den 

Grundstückgewinn von Fr. 984'325.– anzuwendende Ermässigung beträgt 24 Prozent.

3.- a) Im Rekursverfahren I/1-2017/254 (Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer für 

das Grundstück Nr. 3) sind die amtlichen Kosten zufolge Abweisung dem Rekurrenten 

aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Angemessen ist eine Entscheidgebühr von Fr. 600.– 

(Art. 7 Ziff. 122 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12, abgekürzt: GKV). Sie ist 

mit dem Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.

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b) Im Rekursverfahren I/1-2017/253 (Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer für das 

Grundstück Nr. 1, Reg. Nr. 160077.1-15) ist aufgrund des nur teilweisen Eintretens auf 

den Rekurs (vgl. oben E. 1) ein Teil der amtlichen Kosten trotz überwiegenden 

Obsiegens dem Rekurrenten aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Angemessen ist eine 

Entscheidgebühr von Fr. 800.– (Art. 7 Ziff. 122 GKV). Davon sind drei Viertel dem Staat 

und ein Viertel dem Rekurrenten aufzuerlegen. Der Anteil des Rekurrenten ist mit dem 

Kostenvorschuss von Fr. 800.– zu verrechnen und der Rest von Fr. 600.– ist dem 

Rekurrenten zurückzuerstatten.

c) Bei diesem Verfahrensausgang besteht kein Anspruch auf Entschädigung 

ausseramtlicher Kosten (Art. 98  VRP).

Entscheid:

1.  Der Rekurs gegen die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer für das Grundstück

     Nr. 3 (Grundbuch A, Verfahren I/1-2017/254) wird abgewiesen, soweit darauf 

einzutreten

     ist.

2.  Der Rekurs gegen die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer für das Grundstück

     Nr. 1 (Grundbuch A, Verfahren I/1-2017/253) wird gutgeheissen, soweit darauf 

einzutreten

     ist, und der Einspracheentscheid vom 1. November 2017 aufgehoben.

     Die Steuer auf dem Grundstückgewinn von Fr. 984'325.– wird um 24 Prozent 

ermässigt.

3.  Die Kosten des Rekursverfahrens I/1-2017/254 von Fr. 600.– werden dem 

Rekurrenten

     auferlegt, unter Verrechnung des geleisteten Kostenvorschusses in gleicher Höhe.

4.  Die Kosten des Rekursverfahrens I/1-2017/253 von Fr. 800.– werden zu drei Vierteln

     dem Staat und zu einem Viertel dem Rekurrenten auferlegt. Der Anteil des 

Rekurrenten

bis

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 12/12

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     wird mit dem Kostenvorschuss von Fr. 800.– verrechnet und der Rest von Fr. 600.–

     dem Rekurrenten zurückerstattet.

5.  Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

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	Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 21.08.2018
	Art. 141 Abs. 3 StG (sGS 811.1); Grundstückgewinnsteuer; Ermittlung des Haltedauerrabatts auf Gewinnen aus Grundstücken, auf denen mehrere aufgeschobene Gewinne lasten. Die Methode der sog. aufgespaltenen Gewinnberechnung, welche der Praxis bei der Veräusserung von Grundstücken nachgebildet ist, die aus Teilflächen mit unterschiedlichen Eigentumsdauern bestehen, verstösst gegen Art. 141 Abs. 3 StG (Urteil der Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, vom 21. August 2018, VRKE I/1-2017/253, 254).

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