# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0fc899ff-8cf9-5536-91b7-077e28c25581
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-09-25
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 25.09.2025 VR3 2023 48
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_VR3-2023-48_2025-09-25.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Urteil vom 25. September 2025
mitgeteilt am 1. Oktober 2025

[Gegen dieses Urteil wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am Bundesgericht 
hängig (1C_657/2025)]

Referenz VR3 23 48

Instanz Dritte verwaltungsrechtliche Kammer

Besetzung Brun, Vorsitz
Audétat, Schmid Christoffel, von Salis und Righetti
Parolini, Aktuarin

Parteien A._____ und A.B._____
Beschwerdeführende

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Robert Hadorn

gegen

Gemeinde Churwalden
Hauptstrasse 101, 7075 Churwalden
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel

und 

Regierung des Kantons Graubünden
Graues Haus, Reichsgasse 35, 7001 Chur
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Departement für Volkswirtschaft und Soziales 
Graubünden

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Gegenstand Teilrevision Ortsplanung "B._____, C._____"

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Sachverhalt

A. A._____ und A.B._____ sind Eigentümer der Parzelle Z.1._____ in der 
Gemeinde Churwalden, Fraktion C._____. Auf der benachbarten Parzelle 
Z.2._____ mit einer Fläche von 8'632 m2 steht das B._____, das seit Jahrzehnten 
von der Familie D._____ geführt wird. Eigentümerin des Hotels ist die B._____ AG, 
deren Alleinaktionär D.A._____ ist. Die Parzelle Z.2._____ befindet sich im Gebiet 
"E._____" und gemäss geltendem Zonenplan teilweise in der Wohnzone W2 und in 
der Wohnzone W3, zudem wird sie teilweise von einer Archäologiezone sowie einer 
Wintersportzone überlagert. 

B. Die B._____ AG beabsichtigt angesichts der fehlenden Nachfolge innerhalb 
der Familie D._____ und im Hinblick auf eine zeitgemässe und wirtschaftliche 
Weiterführung der bestehenden Hotelanlage, den bestehenden traditionellen 
Hotelbetrieb im Gebiet "E._____" mit einem Neubau mit Gästezimmern zu 
erweitern. Gleichzeitig sollen Neubauten mit touristisch bewirtschafteten 
Wohnungen sowie Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen zur 
Querfinanzierung des Beherbergungsbetriebs und eine unterirdische 
Parkierungsanlage erstellt sowie die Dépendance auf der anderen Strassenseite 
(Parzelle Z.3._____) umgebaut werden. Um die raumplanerischen 
Voraussetzungen für die Erweiterung des B._____ zu einem Hotel-Resort, 
bestehend aus sieben einzelnen, drei- und viergeschossigen neuen Baukörpern zu 
schaffen, hat die Gemeinde auf der Basis eines Konzepts bzw. Richtprojekts für das 
Hotel-Resort eine Teilrevision der Ortsplanung eingeleitet und im Dezember 2018 
über das ganze Gemeindegebiet eine Planungszone erlassen, die mehrmals 
verlängert wurde. Das Amt für Raumentwicklung Graubünden (nachfolgend: ARE) 
verfasste im Dezember 2019 einen Vorprüfungsbericht. Nach zweimaliger 
Mitwirkungsauflage im Mai/Juni 2020 und im Oktober/November 2020 fand am 
11. Mai 2021 die Gemeindeversammlung statt, an der die Stimmberechtigen die 
Teilrevision der Ortsplanung und insbesondere die Umzonung der fraglichen 
Parzelle in die neu geschaffene "Hotelzone C" beschlossen, sowie als 
Planungsmittel die Teilrevision des Baugesetzes (Art. 16 und Art. 34b), den 
Zonenplan 1:1000 B._____, C._____, den Generellen Gestaltungsplan 1:1000 
B._____, C._____, die Vorschriften zum Generellen Gestaltungsplan, B._____, 
C._____, und den Generellen Erschliessungsplan 1:1000 B._____, C._____, 
verabschiedeten. 

C. Die Beschwerdeauflage erfolgte vom 28. Mai 2021 bis zum 28. Juni 2021 
(vgl. eKAB-Nr. T._____). Gegen den Gemeindeversammlungsbeschluss gingen in 

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der Folge vier Planungsbeschwerden ein, u.a. auch diejenige von A._____ und 
A.B._____, datiert vom 28. Juni 2021. 

D. Der Gemeindevorstand Churwalden ersuchte die Regierung des Kantons 
Graubünden mit Schreiben vom 14. Juni 2021 um Genehmigung der 
Revisionsvorlage. Sie reichte dazu die beschlossenen Planungsmittel, die 
eingegangenen Planungsbeschwerden sowie folgende Unterlagen ein: 

– Planungs- und Mitwirkungsbericht, Teilrevision Ortsplanung B._____, 
C._____, (PMB) vom Mai 2021 

– Kommunales Räumliches Leitbild (KRL) vom 21. November 2019
– Bericht "Projektentwicklung Park-Hotel B._____" der F._____ AG für 

Projektentwicklungen und Architektur vom 20. September 2020
– "Erläuterungsbericht Hotel-Resort B._____ C._____/Erschliessung und 

Verkehr" der G._____ AG vom 26. Januar 2021
– Entwurf "Lärmschutznachweis für Strassenlärm, Tiefgaragen- und 

Parkplatzlärm, Industrie und Gewerbelärm" der H._____ AG vom 3. Februar 
2020

– "Verkürzter Businessplan, B._____ Resort C._____ Lenzerheide" vom 
22. September 2020 

– Bericht "Hotel-Resort B._____ C._____, Beurteilung des 
Nachfragepotenzials" der J._____ AG vom 10. Februar 2021

– "Konformitätsgutachten Zweitwohnungsgesetz (ZWG) Artikel 8 Absatz 1, 
Park-Hotel B._____, C._____" der Schweizerischen Gesellschaft für 
Hotelkredit (SGH) vom 1. Oktober 2020.

E. Die Regierung des Kantons Graubünden erliess am 25. April 2023 sowohl 
den Entscheid betreffend die Genehmigung der Ortsplanungs-Teilrevision 
"B._____, C._____" (Protokoll Nr. 347/2023; nachfolgend: 
Genehmigungsentscheid) als auch den Entscheid betreffend die 
Planungsbeschwerde von A._____ und A.B._____ (PB 14/21; Protokoll 
Nr. 350/2023; nachfolgend: Beschwerdeentscheid). Die Regierung genehmigte die 
besagte Ortsplanungs-Teilrevision im Sinne der Erwägungen und wies die 
Planungsbeschwerde ab, soweit sie darauf eintreten konnte. 

F. Gegen beide Entscheide erhoben A._____ und A.B._____ (nachfolgend: 
Beschwerdeführende) mit Eingabe vom 30. Mai 2023 Beschwerde beim damaligen 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (seit dem 1. Januar 2025 
Obergericht). Sie stellten folgende Rechtsbegehren:

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1. Es seien der angefochtene Beschwerdeentscheid samt dem Beschluss der 
Gemeindeversammlung Churwalden vom 11. Mai 2021 betreffend 
Teilrevision B._____ C._____ sowie die Genehmigungsbeschlüsse des 
Regierungsrates vom 25. April 2023 zur Teilrevision B._____ aufzuheben;

2. Es sei ein Augenschein durchzuführen;

3. Die Vernehmlassungen der Beschwerdegegnerin und allfälliger weiterer 
Beteiligter seien den Beschwerdeführern umgehend zur Stellungnahme 
zuzustellen;

4. Die Kosten des Verfahrens seien der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen;

5. Den Beschwerdeführern sei eine angemessene Parteientschädigung 
zuzusprechen.

In formeller Hinsicht rügten die Beschwerdeführenden eine Verletzung des 
rechtlichen Gehörs und eine willkürliche Entscheidfindung seitens der Regierung, 
weil diese keinen Augenschein durchgeführt und angeblich auf Flugaufnahmen 
abgestellt habe, die sich nicht bei den Akten befänden. Zudem widerspreche der 
Entscheid dem Koordinationsgebot gemäss Art. 25a RPG sowie den 
Begründungsanforderungen gemäss Art. 29 Abs. 2 BV und sei mangels 
Zuständigkeit der Regierung nichtig. 

In materieller Hinsicht brachten die Beschwerdeführenden im Wesentlichen vor, die 
vorgesehene Änderung des GEP sei für die verkehrsmässige Erschliessung des 
betroffenen Quartiers ungenügend. Auch mit dem GGP werde keine Rücksicht auf 
das betroffene Quartier genommen, die zulässigen Fassaden- und Gebäudehöhen 
sprengten das für das Siedlungsbild noch verträgliche Mass. Das fragliche 
Grundstück eigne sich für die Reduzierung übergrosser WMZ-Flächen, weshalb die 
Teilrevision die Redimensionierung der übergrossen Bauzonen in der Gemeinde 
negativ präjudiziere. Vor der Abklärung der Bauzonendimensionierung stünden 
auch überwiegende Interessen im Sinne von Art. 8 Abs. 1 lit. e ZWG entgegen, in 
überdimensionierten Bauzonen dürften keine Zweitwohnungen erstellt werden. Die 
Planung beruhe auf einem Zufallsentscheid, ein öffentliches Interesse fehle. Die 
Vorzugsbehandlung des Eigentümers der Parzelle Z.2._____ sei rechtsungleich 
und widerspreche Treu und Glauben. 

G. Mit Vernehmlassung vom 16. Juni 2023 nahm die Regierung des Kantons 
Graubünden, vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales 
(nachfolgend: Regierung), Stellung mit dem Antrag auf kostenfällige Abweisung der 
Beschwerde. Sie bestritt die Ausführungen der Beschwerdeführenden und verwies 
im Wesentlichen auf ihre Erwägungen im angefochtenen Beschwerdeentscheid. In 

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diesen habe sie sich eingehend mit der Nutzungsplanung "B._____, C._____" und 
den dagegen vorgebrachten Einwänden auseinandergesetzt. Ergänzend erläuterte 
sie den Zugang zu den Flugaufnahmen, die sich bei den Akten befänden, und zu 
den digitalen Daten, auf die Amtsstellen und Departementssekretariate 
verwaltungsintern greifen könnten (Geoportal der kantonalen Verwaltung 
"geo.gr.ch", interaktive Karten auf "geogr.ch"), wobei auf die kantonale 
Geodatendrehscheibe "geogr.ch" alle Zugriff hätten, auch die 
Beschwerdeführenden. Weiter hielt sie fest, dass der GEP einen 
Sondernutzungsplan darstelle, der vor der Ausarbeitung eines Projektplans 
beschlossen werden dürfe. Sie verneinte eine Verletzung des Koordinationsgebots 
und reichte im Übrigen die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens ein.

H. Mit Vernehmlassung vom 21. August 2023 nahm die Gemeinde Churwalden 
(nachfolgend: Gemeinde) Stellung, ebenfalls mit dem Antrag auf kosten- und 
entschädigungsfällige Abweisung der Beschwerde. Sie hielt fest, dass ein 
Augenschein nicht erforderlich gewesen sei, zumal die tatsächlichen Verhältnisse 
schon aus den Akten aussagekräftig ersichtlich seien. Die gerügten 
Verfahrensmängel erachtete sie als unbegründet. 

In materieller Hinsicht bestritt sie die behauptete Pflicht zur Gesamtplanung des 
Gebiets E._____ und erachtete die Abklärungen in Bezug auf die Auswirkungen der 
Nutzungsplanung auf die Erschliessung unter Hinweis auf den Erläuterungsbericht 
Erschliessung und Verkehr der G._____ AG als genügend. Sie betonte, dass das 
Ortsbild von C._____ nicht im ISOS verzeichnet sei, dass die Gemeinde aber 
trotzdem eine umfassende Interessenabwägung vorgenommen habe. An der 
Weiterentwicklung, Modernisierung und Sicherung des B._____ bestehe ein 
grosses öffentliches Interesse. Eine Aufteilung der Ortsplanung sei schon 
grundsätzlich nicht zu beanstanden. Im konkreten Fall habe sie die projektbezogene 
Sondernutzungsplanung vorziehen dürfen, da diese die Grundlagen für einen 
erfolgreichen Tourismus in der Gemeinde schaffe. Eine Auszonung der zur 
Diskussion stehenden Fläche komme aufgrund gegenteiliger Interessen nicht in 
Frage, weshalb die projektbezogene Nutzungsplanung keine negative 
präjudizierende Wirkung auf die Bauzonenreduktion im Rahmen der Teilrevision 
Nutzungsplanung im Bereich Siedlung habe. Der Bedarf für das geplante Hotel-
Resort sei gegeben und ausgewiesen. Die Realisierung von Wohnungen ohne 
Nutzungsbeschränkung zwecks Querfinanzierung von strukturierten 
Beherbergungsbetrieben sei gemäss ZWG auch in Gemeinden mit einem 
Zweitwohnungsanteil von über 20 % zulässig.

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I. Mit Replik vom 3. Oktober 2023 hielten die Beschwerdeführenden an ihren 
Anträgen und Ausführungen fest, bestritten die Ausführungen in den 
Vernehmlassungen von Regierung und Gemeinde und vertieften ihren Standpunkt.

J. Mit Schreiben vom 9. Oktober 2023 verzichtete die Regierung auf die 
Einreichung einer Duplik.

K. Mit Duplik vom 14. November 2023 hielt die Gemeinde an ihren 
Rechtsbegehren fest und bestätigte ihren Standpunkt.

L. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, die 
angefochtenen Entscheide der Regierung sowie die weiteren Akten wird, sofern 
erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Erwägungen

1.1. Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Genehmigungsentscheid 
betreffend die Ortsplanungs-Teilrevision "B._____, C._____" (Protokoll 
Nr. 347/2023) und den entsprechenden Beschwerdeentscheid (PB 14/21; Protokoll 
Nr. 350/2023) der Regierung des Kantons Graubünden, beide datiert vom 25. April 
2023 (act. B.1 und 2 / act. D.5 und 7). Mit diesen hat die Regierung die 
Ortsplanungs-Teilrevision genehmigt und die Planungsbeschwerde der 
Beschwerdeführenden vom 28. Juni 2021 (act. D.1) abgewiesen, mit der diese die 
Aufhebung der von der Gemeindeversammlung beschlossenen Teilrevision der 
Ortsplanung B._____, C._____, beantragt hatten.

1.2. Gemäss Art. 102 Abs. 1 KRG (BR 801.100) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. d VRG 
(BR 370.100) können Entscheide der Regierung (…) über die Genehmigung von 
kommunalen Grundordnungen sowie über Planungsbeschwerden mit Beschwerde 
an das Verwaltungsgericht bzw. Obergericht, auf das die bei Inkrafttreten des neuen 
GOG (BR 173.000) am 1. Januar 2025 hängigen Verfahren des ehemaligen 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden übertragen worden sind (vgl. 
Art. 122 Abs. 5 GOG), weitergezogen werden. Da es sich bei den angefochtenen 
Entscheiden um solche über die Teilrevision der Ortsplanung und über eine 
Planungsbeschwerde handelt, ist das angerufene Gericht zur Beurteilung der 
vorliegenden Angelegenheit örtlich und sachlich zuständig. Das Obergericht 
entscheidet gemäss Art. 43 Abs. 2 lit. a VRG in Fünferbesetzung über 
Beschwerden gegen Entscheide der Regierung, womit das vorliegende, in 
Fünferbesetzung ergehende Urteil auch hinsichtlich der funktionellen Zuständigkeit 
die gesetzlichen Vorgaben erfüllt.

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1.3. Zur Beschwerde berechtigt ist, wer vor der Vorinstanz am Verfahren 
teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat, durch den 
angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist und ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG und 
Art. 89 BGG; vgl. dazu statt vieler: Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 E. 1.2 m.w.H. [bestätigt durch das 
Bundesgericht mit Urteil 1C_360/2024 vom 25. Juni 2025]). 

Die Beschwerdeführenden sind als mit ihren Anträgen unterlegene Partei des 
vorinstanzlichen Beschwerdeverfahrens und als Nachbarn der Parzelle Z.2._____ 
von den angefochtenen Entscheiden direkt berührt und haben ein schutzwürdiges 
Interesse an deren Aufhebung oder Änderung (Art. 50 Abs. 1 VRG). 

1.4. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 52 
Abs. 1 sowie Art. 38 Abs. 1 und 2 VRG) ist demnach einzutreten.

1.5. Amtet die Regierung nicht bloss als Genehmigungs-, sondern wie vorliegend 
auch noch als erste Beschwerdeinstanz und ist das Obergericht somit die zweite 
kantonale Rechtsmittelinstanz, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach 
Art. 51 Abs. 1 VRG. Danach erstreckt sich die Kontrollbefugnis des Obergerichts im 
Beschwerdeverfahren auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder 
Missbrauch des Ermessens (lit. a) sowie auf unrichtige oder unvollständige 
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. b). Das streitberufene Gericht 
überprüft demnach Sachverhalt und Rechtsfragen frei. Demgegenüber beurteilt es 
nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig und angemessen ist (Urteile 
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 E. 2 
und R 18 69 vom 7. Januar 2020 E. 2, je m.w.H.).

2. Streitgegenstand bildet vorliegend die Frage, ob die einzig für die Parzelle 
Z.2._____ (B._____, C._____) erfolgte Teilrevision der Ortsplanung den 
gesetzlichen Anforderungen entspricht oder nicht, mithin ob die Regierung die von 
der Gemeindeversammlung beschlossene Ortsplanungsrevision zu Recht 
genehmigt und die dagegen erhobene Beschwerde zu Recht abgewiesen hat.

2.1. Raumplanerische Grundlagen für die Beurteilung der vorliegend 
angefochtenen Entscheide der Regierung bilden insbesondere der kantonale 
Richtplan Siedlung (KRIP-S; vom Bundesrat genehmigt am 10. April 2019, abrufbar 
unter 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistungen/richtplanun
g/Seiten/KRIP-S.aspx [letztmals besucht am 3. September 2025]), das KRL vom 

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21. November 2019 (act. D.7) und der PMB, Teilrevision Ortsplanung B._____, 
C._____, vom Mai 2021 (act. D.7).

2.1.1. Gemäss der Objektliste des KRIP-S (vgl. Kpt. 5.2.2, S. 5.2-18) ist 
Churwalden eine Gemeinde mit mutmasslich überdimensionierten Wohn-, Misch- 
und Zentrumszonen (WMZ). Der Kanton erhob im 2016 potenzielle 
Auszonungsflächen (Auszonungspotenziale, Auswertung, Bericht 1, abrufbar unter 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/news/F1_Auszonungspotent
iale_Bericht_1_Plaene.pdf [letztmals besucht am 3. September 2025]). Gemäss der 
dazugehörigen Auswertung des ARE (Bericht 2, abrufbar unter 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/news/F2%20Auszonungspot
entiale%20Auswertung%20(Bericht%202)%20inlusive%20Lesehilfe.pdf [letztmals 
besucht am 3. September 2025]) wurden als Grundlage für die Untersuchung der 
Auszonungspotenziale von den nicht überbauten und theoretisch überbaubaren 
WMZ-Flächen jene Flächen gefiltert und weiter in Betracht gezogen, die eine 
zusammenhängende Fläche von über 0.3 ha aufweisen. In der Gemeinde 
Churwalden bezeichnete der Kanton einzig einen Teil der Parzelle Z.2._____ als 
potenzielle Auszonungsfläche (vgl. zum Ganzen 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistungen/richtplanun
g/Seiten/KRIP-S.aspx [letztmals besucht am 3. September 2025], Ziff. 2 
[Richtplandokumente], Kpt. 5, und Ziff. 7c [weitere Grundlagen]). Die Gemeinde ist 
gemäss KRIP-S verpflichtet, zwecks Reduktion der WMZ die vom Kanton 
erhobenen potenziellen Auszonungsflächen zu überprüfen und weitere zu suchen 
(KRIP-S, Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9 ff., insbesondere Kpt. 5.2.2, S. 5.2-14; vgl. auch PMB, 
S. 9).

2.1.2. Im KRL vom 21. November 2019 wird im Zusammenhang mit den 
Bauzonenreserven festgehalten, dass bis 2040 mit einem Bevölkerungsrückgang 
von 51 Einwohnern (EW) zu rechnen sei (act. D.7). Gleichzeitig bestünden 
beachtliche mobilisierbare Kapazitätsreserven für gut 500 EW. Knapp ein Drittel der 
Bauzonenfläche befinde sich in K._____, wo infolge der 
Zweitwohnungsgesetzgebung die bisherige Entwicklung der Ferienhausbauten 
nicht mehr möglich sei (S. 9). Als Entwicklungsziele werden u.a. die 
Weiterentwicklung von C._____ als Schwerpunktgebiet für den Wintertourismus 
und eine leichte Bevölkerungszunahme in den Hauptsiedlungen genannt (S. 26 f.). 
In Bezug auf die Fraktion C._____ wird erwähnt, dass das Entwicklungsgebiet 
E._____ der Erstellung von Wohnbauten sowie der Erweiterung des bestehenden 
Hotelbetriebs diene (S. 33). Die Reduktion der Bauzonen erfolge in der Regel an 
peripheren Lagen, die für die Siedlungsentwicklung nicht von strategischer 

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Bedeutung seien (S. 36). Die Siedlungsentwicklung erfolge schwerpunktmässig an 
gut erschlossenen und zentralen Lagen, in den Entwicklungsschwerpunkten werde 
eine Erhöhung der baulichen Nutzung angestrebt, dies im Rahmen 
projektbezogener Nutzungsplanungen oder in Folgeplanungen (S. 36). Für das 
Entwicklungsgebiet E._____ wird als Massnahme u.a. erwähnt, dass die 
Bedürfnisse des Hotelbetriebes miteinbezogen würden (S. 39).

2.1.3. Im PMB vom Mai 2021 (act. D.7) wird hervorgehoben, dass mit der 
vorgenommenen Umzonung von der Wohnzone in die Hotelzone C die Kapazität 
der WMZ verringert werde. Ferner stelle die Teilrevision kein Präjudiz bezüglich der 
Auszonungen dar, da die Umzonung in einem zentralen Teil des Siedlungsgebiets 
erfolge (S. 9).

2.1.4. Auf die weiteren Berichte, nämlich diejenigen der F._____ AG 
(Projektentwicklung, Businessplan), der G._____ AG (Erschliessung und Verkehr), 
der H._____ AG (Lärmschutznachweis), der J._____ AG (Nachfragepotential) und 
der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) (Konformitätsgutachten), 
wird in den jeweiligen Erwägungen eingegangen.

2.2. Auf der Grundlage dieser Planungsmittel begründete die Regierung den 
Genehmigungs- und den Beschwerdeentscheid folgendermassen: 

2.2.1. Im Genehmigungsentscheid vom 25. April 2023 (act. B.1 und D.7) bejahte 
sie gestützt auf Art. 26 Abs. 2 RPG die Richtplankonformität der Ortsplanungs-
Teilrevision B._____, C._____, mit Verweis u.a. auf den KRIP-S. Die Gemeinde 
gelte als Gemeinde mit überdimensionierter WMZ, mithin als sogenannte C-
Gemeinde, die verpflichtet sei, ihre WMZ in Bezug auf ihre Grösse zu überprüfen 
und im erforderlichen Mass mittels Auszonungen zu reduzieren. Eine Teilfläche der 
Parzelle Z.2._____ sei in der Übersicht über die Gebiete mit Auszonungspotential 
als solches bezeichnet worden. Die Gemeinde verfüge über ausreichend 
unüberbaute Parzellen, die sich besser als die Parzelle Z.2._____ zur Auszonung 
eigneten, weshalb die vorgesehene Umnutzung von der W2 und W3 in die 
Hotelzone C die Pflicht der Gemeinde zur Reduktion ihrer WMZ weder erschwere 
noch verhindere. Gemäss KRIP-S sei das touristische Beherbergungsangebot mit 
dem Ziel der Stärkung der Kernwirtschaft des Tourismus weiterzuentwickeln. Im 
KRL sei der Standort, der unmittelbar an das Dorfzentrum angrenze, in nächster 
Nähe zur Talstation des I._____-Lifts liege und über eine gute Anbindung an die 
übergeordnete Erschliessung verfüge, als Entwicklungsgebiet für die Erweiterung 
des bestehenden Hotelbetriebs beschrieben. 

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Die Regierung genehmigte darüber hinaus auch das teil-revidierte Baugesetz 
(Art. 16 Zonenschema und Art. 34b Hotelzone C) und die Vorschriften zum 
Generellen Gestaltungsplan (GGP) B._____, C._____, weil sie die Anforderungen 
des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) 
als eingehalten beurteilte. Sie verwies auf das Konformitätsgutachten der SGH, das 
sich insbesondere zur gegenwärtigen und künftigen Wirtschaftlichkeit des Betriebs 
sowie zur Querfinanzierung und Verwendung der Erträge äussere, und erachtete 
die Voraussetzungen nach Art. 5 Abs. 2 lit. a und b der Zweitwohnungsverordnung 
(ZWV; SR 702.1) für die Erstellung von neuen Wohnungen ohne 
Nutzungsbeschränkungen im Zusammenhang mit strukturierten 
Beherbergungsbetrieben in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 % 
(gemäss Art. 8 Abs. 1-3 ZWG) im Grundsatz als erfüllt. Sie wies jedoch darauf hin, 
dass die Gesuchstellenden im Rahmen des durchzuführenden 
Baubewilligungsverfahrens die erforderlichen Nachweise erneut erbringen 
müssten.

Genehmigt wurden ferner der Zonenplan (ZP) 1:1000 B._____, C._____, der GGP 
1:1000 B._____, C._____, und der Generelle Erschliessungsplan (GEP) 1:1000 
B._____, C._____. Die Regierung führte dazu aus, gemäss kantonalem Richtplan 
gelte die Fraktion C._____ als schützenswert. Gemäss dem Bundesinventar der 
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) handle es sich bei C._____ um ein 
Ortsbild von lokaler Bedeutung, beim Gebiet E._____ um eine Siedlungsgruppen 
trennende, flache Wiese. Das Gebiet liege in der Umgebungszone I mit 
Erhaltungsziel a, was die Erhaltung der Beschaffenheit als Kulturland oder 
Freifläche bezwecke. Die Gemeinde habe im PMB die in einem solche Fall 
erforderliche Interessenabwägung vorgenommen und die Regierung teile die 
Auffassung, dass das öffentliche Interesse an der Erweiterung des Hotels die 
Interessen des Ortsbildes überwiegen würden. Die Regierung gehe zudem davon 
aus, dass das Hotel-Resortprojekt im Rahmen des durchzuführenden 
Baubewilligungsverfahrens und der Bauausführung eng durch die 
Gestaltungsberatung der Gemeinde begleitet werde.

Schliesslich machte die Regierung im Hinblick auf das Folgeverfahren verschiedene 
Hinweise. So hielt sie fest, dass es im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens 
einer Zusatzbewilligung des Tiefbauamtes bedürfe. Weiter ging sie davon aus, dass 
die Anforderungen der LSV (Planungswerte) eingehalten seien. Was das Bauen im 
lärmbelasteten Gebiet (ES III entlang der Kantonsstrasse) betreffe, müsse für die 
Umbauten im bestehenden Hotel und in der Dépendance vor Erteilung der 
Baubewilligung eine Zustimmungsverfügung des ANU nach Art. 31 Abs. 2 LSV 

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eingeholt werden. Bei den geplanten Neubauten habe die Gemeinde für den Vollzug 
des Lärmschutzes und im Baubewilligungsverfahren für die Einhaltung der 
Vorschriften bei neuen ortsfesten Anlagen nach Art. 7 LSV zu sorgen. Der südliche 
Teil der Parzelle Z.2._____ werde von einer rechtskräftigen Archäologiezone 
überlagert, weshalb die Gemeinde nach Kenntnis der Bauabsichten unter Beizug 
des Archäologischen Dienstes die erforderlichen Auflagen festzulegen habe.

2.2.2. Mit Beschwerdeentscheid vom 25. April 2023 (act. B.2 und D.5) wies die 
Regierung die Planungsbeschwerde ab. Dabei prüfte und verwarf sie die folgenden 
von sämtlichen Beschwerdeführenden erhobenen Rügen, die sie der 
Übersichtlichkeit halber zusammengefasst und thematisch behandelte: 

1. Prüfung unter dem Aspekt der Planbestätigkeit 
2. Übereinstimmung mit der Richtplanung
3. RPG-Konformität der Ortsplanung
4. Regionale Abstimmung
5. Ortsbild
6. Bauzonengrösse
7. Grösse des Planungsperimeters
8. Ausnutzung der Parzelle
9. Prüfung des Bedarfs
10. Pflicht zur Durchführung einer UVP
11. Detaillierungsgrad
12. Zu- und Ausfahrten
13. Lärm
14. Mehrwertabschöpfung
15. ZWG
16. Submissionsrecht/Lex Koller
17. Archäologiezone
18. Kosten

Auf die einzelnen Erwägungen dazu, insbesondere auf die von den 
Beschwerdeführenden bestrittenen Ausführungen der Regierung im 
Beschwerdeentscheid, wird weiter unten im Detail eingegangen.

2.3. Gegen den angefochtenen Genehmigungs- und Beschwerdeentscheid 
bringen die Beschwerdeführenden in formeller Hinsicht vor, die örtlichen 
Verhältnisse seien für die Beurteilung der gestalterischen und immissionsmässigen 
Auswirkungen der Bauten massgeblich, weshalb ein Augenschein durchzuführen 
sei, was die Regierung nicht gemacht habe. Dass sich, wie diese behaupte, der 
Sachverhalt aus den Akten und den Flugaufnahmen ergebe, treffe nicht zu. Die 
Entscheidbegründung werde an keiner Stelle auf irgendwelche Flugaufnahmen 
abgestützt, weshalb der Entscheid willkürlich sei. Sie als Beschwerdeführende 
hätten sich auch nicht dazu äussern können, was eine Verletzung des Anspruchs 
auf das rechtliche Gehör darstelle. Auch widerspreche der Entscheid in mehrfacher 

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Hinsicht dem Koordinationsgebot gemäss Art. 25a RPG. Der Beschluss der 
Gemeinde und die Genehmigung des Regierungsrats hätten gemeinsam öffentlich 
ausgeschrieben und als gemeinsam anfechtbar publiziert werden müssen, um 
inhaltlich widersprüchliche Entscheide zu vermeiden. Die Regierung könne nicht 
gleichzeitig Genehmigungs- und Rechtsmittelbehörde sein, diese Regelung sei 
bundesrechtswidrig, weshalb der angefochtene Entscheid mangels Zuständigkeit 
sogar nichtig sei. Im angefochtenen Entscheid würden vier Planungsbeschwerden 
beurteilt. Die vier Verfahren seien in Verletzung des Koordinationsgebots nicht 
vereinigt worden. Den Beschwerdeführenden seien unzulässigerweise 
Verfahrenskosten auferlegt worden, die durch die Behandlung von Rügen aus 
anderen Verfahren ausgelöst worden seien. 

In materieller Hinsicht rügen die Beschwerdeführenden, dass der beschlossene 
GEP das ganze betroffene Quartier hätte umfassen müssen und nicht nur das Areal 
des Hotels. Ein Quartierplan im Sinne von Art. 51 Abs. 1 KRG sei erforderlich, auch 
ein Strassenbauprojekt für die Ausfahrt N._____ und die Ausfahrt vom O._____. 
Das Hotel-Projekt werde bevorzugt, ohne dass die Verkehrsprobleme des 
betroffenen Quartiers gelöst würden. Auch der GGP nehme keine Rücksicht auf das 
betroffene Quartier. Die Gebäudeabmessungen würden das Ortsbild massiv stören. 
Dabei wäre das ISOS gerade im Nutzungsplanungsverfahren zu beachten 
gewesen. Da die Gemeinde überdimensionierte Bauzonen aufweise und das 
betroffene Areal zum grössten Teil noch nicht überbaut sei, komme eine 
Nichtzuteilung zur Bauzone durchaus in Frage, und die Gemeinde hätte die 
projektbezogene Nutzungsplanung nicht vorziehen dürfen. Auf das vorliegende 
Projekt sei weder die Region noch die Gemeinde angewiesen. Die Ausscheidung 
einer Hotelzone führe nicht zu einer Verringerung der WMZ-Zonen, sei mit der 
erlassenen Planungszone nicht vereinbar und verletzte das Koordinationsgebot.

2.4. Die Gemeinde verneint eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil sich die 
massgeblichen Sachverhaltselemente hinreichend aus dem dreifach geführten 
Schriftenwechsel und den umfangreichen Akten ergeben hätten. Es sei 
nachvollziehbar, dass die Regierung keinen Augenschein durchgeführt habe, ein 
solcher hätte von vornherein keine neuen Erkenntnisse gebracht. Auch Willkür liege 
bei Weitem nicht vor. Das Nutzungsplan- bzw. Planungsbeschwerdeverfahren sei 
im Einklang mit dem KRG und der KRVO durchgeführt worden, die diesbezüglichen 
Rügen seien unbegründet. 

Die Gemeinde erachtet den gewählten Planungsperimeter als rechtens und verneint 
eine Pflicht zur Gesamtplanung des Gebiets E._____. Mit dem Erläuterungsbericht 
der G._____ AG sei aufgezeigt worden, dass das Verkehrskonzept und damit die 

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Erschliessung des Hotel-Areals zweckmässig seien. Was den Winterwanderweg 
betreffe, werde zwar die Wintersportzone auf der Parzelle Z.2._____ aufgehoben, 
jedoch seien im GEP die Anschlusspunkte für den Winterwanderweg festgelegt 
worden. Die Gemeinde hält weiter fest, dass das Ortsbild von C._____ nicht im 
ISOS verzeichnet sei, dass die Gemeinde nichtsdestotrotz eine umfassende 
Interessenabwägung vorgenommen habe. Das B._____ sei für eine zeitgemässe 
und wirtschaftliche Weiterführung der Hotelanlage auf die Erweiterung und 
Weiterentwicklung dringend angewiesen. Mit der vorliegenden Teilrevision würden 
die notwendigen nutzungsplanerischen Voraussetzungen dafür geschaffen. Dass 
die projektbezogene Sondernutzungsplanung vorgezogen wurde, sei zulässig, 
zumal die Anpassung der gesamten Ortsplanung noch Zeit in Anspruch nehmen 
werde. Da die Weiterführung der Hotelanlage nur auf der fraglichen Fläche möglich 
sei, komme eine Auszonung dieser Parzelle nicht in Frage. Der Standort entspreche 
den Vorgaben des KRIP-S und sei als geradezu perfekt zu qualifizieren. Mit der 
vorliegenden Sondernutzungsplanung seien keine negativen Präjudizien für die 
Teilrevision Nutzungsplanung im Bereich Siedlung verbunden. Die Gemeinde sei 
überzeugt, dass ein Bedarf für das geplante Hotel-Resort bestehe. Dies ergebe sich 
aus dem Gutachten der J._____ AG und auch aus dem Gutachten der SGH. Die 
Realisierung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung zwecks 
Querfinanzierung von strukturierten Beherbergungsbetrieben sei gemäss ZWG 
auch in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % zulässig.

2.5. Die Regierung verweist in ihren Rechtsschriften auf die Erwägungen und 
Schlussfolgerungen im angefochtenen Beschwerdeentscheid, an denen sie in allen 
Teilen festhalte. In diesen habe sie sich eingehend mit der Nutzungsplanung 
"B._____, C._____" und den dagegen vorgebrachten Einwänden 
auseinandergesetzt. Ergänzend verweist sie auf die mit den Planungsmitteln 
eingereichten Unterlagen, in denen verschiedene Luftbilder enthalten sind (z.B. 
PMB, Bericht Projektentwicklung der F._____ AG), und erläuterte mit Hinweis auf 
Art. 8 KGeolG (BR 217.300) und Art. 4 KRVO die Möglichkeiten der Behörden, auf 
verschiedene digitale Daten zuzugreifen, u.a. auch auf Luftbildaufnahmen; solche 
müssten nicht zu den Akten genommen werden (mit Hinweis auf das Geoportal der 
kantonalen Verwaltung "geo.gr.ch" und die interaktiven Karten der 
Geodatendrehscheibe "geogr.ch"). Sie hält ferner fest, dass der GEP einen 
Sondernutzungsplan darstelle, der vor der Ausarbeitung eines Projektplans 
beschlossen werden dürfe. Eine Verletzung des Koordinationsgebots liege nicht 
vor. Es habe nicht die Erschliessung des ganzen Quartiers neu geregelt werden 
müssen. 

15 / 43

3. Vorerst ist auf die formellen Einwände der Beschwerdeführenden 
einzugehen.

3.1.1. Nichtigkeit bedeutet absolute Unwirksamkeit eines Entscheids; sie wird im 
Falle fehlerhafter Verfügungen nur ausnahmsweise angenommen 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 1096; 
Urteil des Bundesgerichts 2C_387/2018 vom 18. Dezember 2018 E. 3.2; Urteile des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 2020 8 vom 9. Juni 2020 E. 2.1, 
V 13 06 vom 4. November 2014 E. 2.b). Die Nichtigkeit ist von Amtes wegen zu 
beachten und kann von jedermann jederzeit geltend gemacht werden (BGE 144 IV 
362 E. 1.4.3, BGE 138 II 501 E. 3.1). Damit die Rechtsfolge der Nichtigkeit eines 
Entscheids eintritt, müssen kumulativ folgende drei Voraussetzungen erfüllt sein: 
Die Verfügung muss einen besonders schweren Mangel aufweisen (1). Der Mangel 
muss offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar sein; massgebend ist das 
Erkenntnisvermögen eines Laien (2). Die Nichtigkeit darf die Rechtssicherheit nicht 
ernsthaft gefährden; es ist eine Abwägung zwischen dem Interesse an der 
Rechtssicherheit und jenem an der richtigen Rechtsanwendung erforderlich (3) 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1098 m.w.H.). Als Nichtigkeitsgründe fallen 
vorab krasse Verfahrensfehler oder die funktionelle oder sachliche Unzuständigkeit 
der entscheidenden Behörde in Betracht (BGE 137 I 273 E. 3.1; Urteile des 
Verwaltungsgerichts R 22 54 vom 15. August 2023 E. 3.2.1, A 2020 8 vom 9. Juni 
2020 E. 2.1, V 13 06 vom 14. November 2014 E. 2.b; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
a.a.O., Rz. 1102 ff.).

3.1.2. Sofern die Beschwerdeführenden behaupten, der angefochtene Entscheid 
sei nichtig, weil die Regierung nicht gleichzeitig Genehmigungs- und 
Rechtsmittelbehörde sein dürfe, ist ihr Einwand nicht zu hören. Gemäss Art. 25 
RPG ordnen die Kantone Zuständigkeiten und Verfahren, gemäss Art. 26 RPG 
genehmigt eine kantonale Behörde die Nutzungspläne und ihre Anpassungen und 
gemäss Art. 33 Abs. 2 RPG sieht das kantonale Recht u.a. gegen Nutzungspläne 
wenigstens ein Rechtsmittel vor. Das Vorgehen im konkreten Fall entspricht Art. 22 
KRG, wonach die Gemeinden die Grundordnung erlassen (Abs. 1 Satz 1), zu der 
auch eine projektbezogene Nutzungsplanung zählt (vgl. Art. 22 Abs. 4 KRG). Die 
Genehmigung der Planungsmittel der Grundordnung erfolgt durch die Regierung 
(Art. 49 Abs. 1 KRG), die gleichzeitig auch Planungsbeschwerden beurteilt, die 
gegen die Beschlüsse der Gemeinden erhoben werden (Art. 101 Abs. 1 KRG). 
Art. 102 Abs. 1 KRG sieht die Möglichkeit vor, sowohl Entscheide der Regierung 
über die Genehmigung von kommunalen Grundordnungen als auch Entscheide 
über Planungsbeschwerden an das Obergericht weiterzuziehen, was den Vorgaben 

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des Bundesrechts, mithin von Art. 33 Abs. 2 RPG, entspricht. Die 
Beschwerdeführenden legen nicht näher dar, inwiefern dieses Vorgehen 
bundesrechtswidrig sein soll. Dass ein offensichtlicher, leicht erkennbarer Mangel 
vorliegen sollte, ist nicht ersichtlich. Von einer Nichtigkeit der angefochtenen 
Entscheide mangels Zuständigkeit im Sinne eines krassen Verfahrensfehlers oder 
einer sachlichen Unzuständigkeit kann keine Rede sein (vgl. dazu 
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1098 m.w.H.).

3.2.1. Gemäss Art. 9 BV hat jede Person Anspruch darauf, von den staatlichen 
Organen ohne Willkür und nach Treu und Glauben behandelt zu werden. Gemäss 
Art. 29 Abs. 2 BV (und auf kantonaler Ebene Art. 16 und Art. 22 Abs. 1 VRG) haben 
die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieses beinhaltet u.a. das Recht der 
Verfahrensbeteiligten auf Akteneinsicht (Art. 17 VRG; BGE 147 I 433 E. 5.1, 144 II 
427 E. 3.1 f., 132 II 485 E. 3.2; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1019) und 
das Recht auf Begründung (BGE 148 III 30 E. 3.1, 145 III 324 E. 6.1, je m.w.H.; 
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1038). Eine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs führt grundsätzlich dazu, dass im Beschwerdeverfahren der formell 
mangelhafte Entscheid der Vorinstanz aufgehoben wird; unter Umständen ist aber 
eine Heilung möglich (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1039).

3.2.2. Die Rüge der Beschwerdeführenden, ihr Anspruch auf rechtliches Gehör 
bzw. ihr Akteneinsichtsrecht sei verletzt, weil die tatsächlichen Verhältnisse nicht 
mit den Plan- und weiteren Grundlagen übereinstimmten, es unzutreffend sei, dass 
sich der Sachverhalt gemäss Regierungsentscheid aus den Akten und den 
Flugaufnahmen ergeben würden, und die Regierung keinen Augenschein 
vorgenommen habe, ist unbegründet. Einerseits führen die Beschwerdeführenden 
selbst aus, die Regierung stütze sich an keiner Stelle auf irgendwelche 
Flugaufnahmen ab. Folglich ist nicht ersichtlich, weshalb ihnen entsprechendes 
Bildmaterial hätte zur Verfügung gestellt werden müssen bzw. sie die Tragweite des 
Entscheids ohne diese Unterlagen nicht hätten beurteilen können und sie nicht in 
der Lage gewesen wären, diesen in voller Kenntnis der Umstände an die höhere 
Instanz weiterzuziehen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1038 und 1071; 
BGE 148 III 30 E. 3.1, 142 II 49 E. 9.2). Immerhin dürften sie selbst als Eigentümer 
der dem Areal benachbarten Parzelle Z.1._____ die örtlichen Verhältnisse bestens 
kennen. Trotzdem präzisieren sie nicht, inwiefern die Regierung von falschen 
Vorstellungen der Verhältnisse vor Ort ausgegangen wäre. Abgesehen davon ist 
die konkrete Situation auf dem fraglichen Areal tatsächlich auf verschiedenen im 
Verfahren liegenden Akten inkl. Bildmaterial (z.B. PMB, Bericht Projektentwicklung 
der F._____ AG), worauf auch die Regierung verweist, sichtbar. Darüber hinaus hat 

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die Regierung in ihren Rechtsschriften plausibel dargelegt, welche digitalen Daten 
inkl. Luftbildaufnahmen auf welchen Plattformen für wen greifbar sind. Es ist folglich 
nicht zu beanstanden, dass die Regierung keinen Augenschein durchgeführt hat. 
Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs im Sinne einer Verletzung des 
Akteneinsichts- und des Rechts auf Begründung oder gar Willkür liegen 
offensichtlich nicht vor.

3.3.1. Erfordert die Errichtung oder die Änderung einer Baute oder Anlage 
Verfügungen mehrerer Behörden, so ist eine Behörde zu bezeichnen, die für 
ausreichende Koordination sorgt (Art. 25a Abs. 1 RPG). Die Grundsätze von 
Art. 25a Abs. 1-3 RPG sind auf das Nutzungsplanverfahren sinngemäss anwendbar 
(Art. 25a Abs. 4 RPG; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 1C_445/2023 vom 
6. September 2024 E. 4.5.2). Bei projektbezogenen Zonenplanänderungen müssen 
im Rahmen der entsprechenden Planungen allenfalls weitere Bewilligungen 
eingeholt oder zumindest detaillierte Abklärungen bezüglich der später (im 
Zusammenhang mit der Baubewilligung) erforderlichen bau-, planungs- und 
umweltrechtlichen Bewilligungen getätigt werden (MARTI, in: 
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, 
Rechtsschutz und Verfahren, 2020, Art. 25a Rz. 56). Inwieweit die 
Umweltauswirkungen bereits in einem Nutzungsplanungsverfahren oder erst bei 
der Baubewilligung zu prüfen sind, hängt vom Detaillierungsgrad des 
Nutzungsplans ab (Urteile des Bundesgerichts 1C_139/2017 vom 6. Februar 2018 
E. 6.2, 1C_346/2014 vom 26. Oktober 2016 E. 4.4).

3.3.2. Gemäss Art. 48 Abs. 4 KRG sorgt der Gemeindevorstand für die Publikation 
und Auflage der Beschlüsse über den Erlass oder die Änderung der Grundordnung 
und die Regierung erlässt in der Folge den entsprechenden Genehmigungs- und 
Planungsbeschwerdeentscheid (Art. 49 und Art. 101 KRG). Die Argumentation der 
Beschwerdeführenden, der Gemeindeversammlungsbeschluss und die 
Genehmigung des Regierungsrats hätten mit Rücksicht auf das Koordinationsgebot 
und im Hinblick darauf, widersprüchliche Entscheide zu verhindern, gemeinsam 
öffentlich ausgeschrieben und als gemeinsam anfechtbar publiziert werden 
müssen, widerspricht den Bestimmungen des KRG (vgl. auch Erwägung 3.1.2). 
Sofern die Regierung als Genehmigungsbehörde fungiert, hat sie den 
Gemeindeversammlungsbeschluss der Gemeinde dahingehend zu prüfen, dass 
keine Vorschriften verletzt sind (Art. 49 Abs. 2 KRG). Was an diesem 
verfahrensmässigen Ablauf falsch sein sollte und was sie mit ihrer Rüge hätten 
erreichen wollen, legen die Beschwerdeführenden nicht überzeugend dar. Das 
Koordinationsgebot gemäss Art. 25a RPG bezweckt bei bestimmten Vorhaben ein 

18 / 43

einheitliches Vorgehen bzw. eine zeitliche und inhaltliche Abstimmung, wenn 
verschiedene Bewilligungen erforderlich sind. Welche Bewilligungen nicht 
koordiniert worden wären, die aufgrund des Detaillierungsgrad des vorliegenden 
Planungsverfahrens hätten einheitlich beurteilt werden müssen, legen die 
Beschwerdeführenden nicht dar.

3.3.3. Darüber hinaus ist auch der von den Beschwerdeführenden gerügte 
Umstand, dass die Regierung die vier Planungsbeschwerden nicht vereinigt habe, 
in keiner Art und Weise, auch nicht unter dem Aspekt von Art. 25a RPG zu 
beanstanden, steht es doch der zuständigen Behörde frei, ob sie, im Interesse einer 
zweckmässigen Erledigung, das Verfahren bei getrennt eingereichten Eingaben 
zum gleichen Gegenstand vereinigt oder nicht (Art. 6 VRG). 

3.3.4. Schliesslich ist der Einwand der Beschwerdeführenden, die Planung für das 
Hotel-Projekt und die Planung für die Redimensionierung der Bauzonen müssten 
materiell und formell koordiniert werden, nicht unter dem Titel von Art. 25a RPG 
abzuhandeln (vgl. dazu insbesondere Erwägung 4.4). 

3.4. Die formellen Rügen der Beschwerdeführenden sind nicht zu hören, weshalb 
im Nachfolgenden die materiellen Argumente, die sie gegen den Genehmigungs- 
und Beschwerdeentscheid erhoben haben, zu beurteilen sind.

4. Unbestrittenermassen stellt die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung eine 
projektbezogene Nutzungsplanung dar. Mit einem solchen Sondernutzungsplan 
werden die raumplanerischen Grundlagen für konkrete Einzelprojekte ermöglicht 
(BGE 145 II 176 E. 4.2, 131 II 103 E. 2.4.1; Urteile des Bundesgerichts 
1C_483/2021 vom 10. März 2022 E.3.2.2, 1C_47/2020 vom 17. Juni 2021 E.6.2; 
AEMISEGGER/KISSLING, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar 
RPG: Nutzungsplanung, 2016, Vorbemerkungen Rz. 59 ff.). Deren Erarbeitung und 
Erlass gehört in das Planungsverfahren nach Art. 14 ff. RPG, weshalb die 
minimalen Verfahrensvorschriften des Bundesrechts erfüllt sein müssen 
(Mitwirkung der Bevölkerung, Genehmigung durch eine kantonale Behörde, 
Rechtsschutz der Betroffenen; AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Vorbemerkungen 
Rz. 61 und Rz. 75). Sondernutzungspläne gestalten die im Rahmennutzungsplan 
(Zonenplan) festgelegte Grundordnung näher aus und schaffen davon 
abweichende Regelungen (Urteil des Bundesgerichts 1C_573/2015 vom 5. Juli 
2016 E. 2.2).

19 / 43

4.1.1. Grundlage für die vorliegende Teilrevision sind die Vorprüfung des ARE vom 
5. Dezember 2019 (vgl. Anhang zum PMB), das vom Gemeindevorstand am 
21. November 2019 beschlossene KRL und der PMB vom Mai 2021 (act. D.7).

4.1.2. Der Vollständigkeit halber ist zu erwähnen, dass parallel zur 
projektbezogenen Nutzungsplanung "B._____, C._____" auch die Teilrevision der 
Ortsplanung im Bereich Siedlung (mit dem Ziel der Bauzonen- bzw. WMZ-
Reduktion) im Gang ist, über welche die Gemeindeversammlung am 19. November 
2024 Beschluss fasste und die vom 17. Januar 2025 bis zum 15. Februar 2025 
öffentlich auflag (vgl. https://churwalden.ch/teilrevision-ortsplanung-im-bereich-
siedlung-beschwerdeauflage/ [letztmals besucht am 3. September 2025]). Auch für 
diese Revision dient u.a. der KRIP-S als Grundlage. 

4.1.3. Gestützt auf diese Grundlagen wird im Nachfolgenden auf die einzelnen 
Argumente der Beschwerdeführer eingegangen:

4.2. Unzulässiger Planungsperimeter, ungenügende Erschliessung

4.2.1. Die Beschwerdeführenden bemängeln, dass der GEP nicht das ganze 
betroffene Quartier umfasse, auch reichten die L._____ und der O._____ für die 
verkehrsmässige Erschliessung des betroffenen Gebiets nicht aus. Diese wiesen 
teilweise Breiten von unter 3 m auf und sie hätten kein Trottoir. Auch die Tiefgarage 
diene lediglich der Überbauung auf Parzelle Z.2._____ und nicht dem ganzen 
Quartier. Die Ausfahrt aus der Tiefgarage in den O._____ erfolge an einer 
ungeeigneten, weil sehr engen Stelle. Dort fehle es auch an der Koordination mit 
der Ausfahrt aus der N._____. Ein Quartierplan im Sinne von Art. 51 Abs. 1 KRG 
sei erforderlich. Die Regierung sei auf diese Rügen nicht eingegangen, was eine 
materielle und formelle Rechtsverweigerung darstelle. Es seien Strassenprojekte 
auf der Stufe Nutzungsplanung mit den erforderlichen Festlegungen im 
übergeordneten Richtplan erforderlich. Die Bevorzugung des Hotel-Projekts ohne 
die Verkehrsprobleme des betroffenen Quartiers zu lösen, stelle eine inakzeptable 
Bevorzugung der Projektanten und eine Ungleichbehandlung im Verhältnis zu den 
anderen Quartierbeteiligten dar. Im angefochtenen Entscheid werde auch nicht 
aufgezeigt, weshalb auf einen Arealplan, in dem auch die nachbarlichen Interessen 
berücksichtigt würden, verzichtet worden sei. Auch der Winterwanderweg hätte auf 
Stufe Nutzungsplanung festgelegt werden müssen.

4.2.2. Die Gemeinde bestritt sowohl die behauptete Pflicht zur Gesamtplanung des 
Gebiets E._____ und O._____ als auch eine Quartierplanpflicht. Sie führte aus, die 
Vorinstanz habe den gewählten Planungsperimeter zu Recht als korrekt beurteilt. 

20 / 43

Die Verkehrserschliessung sei durch ein fachlich ausgewiesenes und mit den 
örtlichen Verhältnissen vertrautes Ingenieurbüro überprüft worden. In ihrem 
Erläuterungsbericht sei die G._____ AG zum Schluss gekommen, dass 
idealerweise die Einfahrt zum Resort über die Hauptstrasse und die Ausfahrt über 
den O._____ verlaufen solle. Dieses Konzept sei rechtlich zulässig und 
zweckmässig, die Auswirkungen auf die Erschliessung seien rechtsgenüglich 
abgeklärt. Was den Winterwanderweg betreffe, sei zwar die Wintersportzone 
aufgehoben, jedoch seien im GEP die Anschlusspunkte für den Winterwanderweg 
festgelegt worden.

Die Regierung bestreitet die Ausführungen der Beschwerdeführenden und verweist 
auf die Erwägungen und Schlussfolgerungen im angefochtenen 
Beschwerdeentscheid, an denen sie in allen Teilen festhalte. Dort führte sie 
insbesondere aus, für (projektbezogene) Sondernutzungsplanungen seien 
gesetzlich keine Grössenvorgaben für den Projektperimeter festgelegt. Der 
vorliegend gewählte Projektperimeter von immerhin ca. 8'680 m2 sei somit wegen 
der gewählten Grösse nicht zu beanstanden. Man habe aber die Auswirkungen auf 
die Nachbargrundstücke bei der Planung mitberücksichtigt. So sei zwar die 
Wintersportzone aufgehoben, jedoch seien im GEP Anschlusspunkte festgelegt 
worden. Im Baubewilligungsverfahren werde aufzuzeigen sein, wie der öffentliche 
Winterwanderweg gemäss den Anschlusspunkten auf Parzelle Z.2._____ neu 
geführt werden solle. Hätte die Gemeinde den Winterwanderweg aufheben wollen, 
so hätte sie den Perimeter erweitern und auch auf den Nachbarparzellen die 
Wintersportzone für diesen Weg aufheben müssen. Der gewählte Perimeter sei aus 
Sicht Wintersportzone / Winterwanderweg nicht zu beanstanden. Auch aus 
Gründen des Skisports müsse der Planungsperimeter nicht grösser gewählt 
werden. Auch bezüglich Verkehr habe die Gemeinde die Sondernutzungsplanung 
auf den gewählten Perimeter beschränken dürfen. Das Tiefbauamt sei mit der 
geplanten Zufahrt zur Tiefgarage über die Kantonsstrasse und die Ausfahrt über 
den O._____ einverstanden; die Details seien im Baubewilligungsverfahren 
festzulegen (Beschwerdeentscheid PB 14/21, Protokoll Nr. 350/2023, S. 24 ff.). 
Vorliegend habe nur eine zweckmässige Erschliessung der geplanten Tiefgarage 
für das Hotel-Resort sichergestellt werden müssen, was mit der Zufahrt ab 
Kantonsstrasse und der Ausfahrt via O._____ erreicht worden sei. Dazu habe nicht 
die Erschliessung des ganzen Gebiets neu geregelt werden müssen 
(Beschwerdeentscheid PB 14/21, Protokoll Nr. 350/2023, S. 30 ff.).  

4.2.3.  Sofern die Beschwerdeführenden rügen, die projektbezogene 
Nutzungsplanung bzw. der GEP hätte das ganze Quartier umfassen müssen, kann 

21 / 43

ihnen nicht gefolgt werden. Der Gemeinde kommt im Rahmen der Nutzungsplanung 
ein erhebliches Ermessen zu (vgl. Erwägungen 3.3.4 und 3.4.3 sowie auch 
JEANNERAT/MOOR, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar RPG: 
Nutzungsplanung, 2016, Art. 14 Rz. 14). Dass der Planungsperimeter nur die 
fragliche Parzelle umfasst, macht insofern Sinn, als es sich einerseits um eine 
grosse, 8'632 m2 umfassende Parzelle und andererseits um ein besonderes 
Hotelprojekt handelt, das einzig auf dieser Parzelle realisiert werden soll und die 
anderen darum herumliegenden Parzellen nicht mitumfasst. Sofern die 
Beschwerdeführenden zur Begründung Verkehrsprobleme auf dem O._____ 
anführen, kann ihnen nicht gefolgt werden, führt doch die Erschliessung sämtlicher 
neuer Gebäude auf der Parzelle Z.2._____ von der Kantonsstrasse in die neue 
Tiefgarage und von dort hinaus auf den Bereich der Einmündung des O._____ in 
die Kantonsstrasse. Es ist nicht ersichtlich, dass dieses Verkehrsregime zu 
Mehrverkehr im übrigen Quartier führen sollte, auch wird dadurch die Zufahrt zum 
Quartier für die öffentlichen Dienste nicht eingeschränkt bzw. ist, mit den Worten 
der Beschwerdeführenden, auch nicht ersichtlich, inwiefern die Zufahrt zu den 
Mehrfamilienhäusern und den Hotelbauten "nicht ausreichend gesichert" wäre. Eine 
Quartierplanpflicht besteht gemäss geltendem Zonenplan nicht und es ist auch nicht 
nachvollziehbar, wofür zusätzlich zur projektbezogenen Nutzungsplanung ein 
Quartierplan (Art. 51 ff. KRG) oder ein Arealplan (Art. 46 KRG) erforderlich sein 
sollten, wie dies die Beschwerdeführenden verlangen. Sofern die 
Beschwerdeführenden gar geltend machen, es bedürfe eines Strassenbauprojekts, 
das nebst oder zusätzlich zum GEP die Einmündung der Ausfahrt aus der 
Tiefgarage sowie die Einmündung der N._____ in den O._____ regeln sollte, kann 
ihnen nicht gefolgt werden. Vorliegend reicht der Erläuterungsbericht des 
Ingenieurbüros G._____ AG zur Klärung des Verkehrsregimes im Zusammenhang 
mit dem künftigen Betrieb des Hotel-Resorts vollumfänglich aus. Darin wurde das 
vom ARE angeregte Konzept mit der Zufahrt ab der Kantonsstrasse direkt zur 
Adresse des Hotel-Resorts und der Ausfahrt über den O._____ (vgl. 
Vorprüfungsbericht ARE vom 5. Dezember 2019, PMB Anhang) als 
verkehrstechnisch sinnvoll und auch der Intuition der ankommenden Gäste 
entsprechend beurteilt. Auf diesen Bericht kann abgestellt werden. Von einer 
mehrfachen Verletzung der Koordinationspflicht kann nicht gesprochen werden, 
ebensowenig von einer formellen und materiellen Rechtsverweigerung, weil die 
Regierung die Rüge des unzulässigen Planungsperimeters nicht behandelt hätte, 
was mit Blick auf die Ausführungen zur Grösse des Planungsperimeters 
(Beschwerdeentscheid PB 14/21, Protokoll Nr. 350/2023, S. 24 ff., insbesondere 
S. 26) nicht zutrifft. 

22 / 43

Was die Frage des Winterwanderwegs betrifft, so ist darauf hinzuweisen, dass 
gemäss geltendem Zonenplan eine Wintersportzone besteht, die nun im Bereich 
der Parzelle Z.2._____ aufgehoben werden soll und somit einzig noch auf den 
Parzellen Z.4._____, Z.5._____ und Z.6._____ weiter bestehen bleibt. Im GEP sind 
die Anschlusspunkte für den Winterwanderweg auf der Parzelle Z.2._____ 
festgelegt (vgl. die blauen Pfeile auf dem entsprechenden Plan). Die genaue Anlage 
des Winterwanderweges wird, so die Gemeinde, im Baubewilligungsverfahren 
festgelegt. In Art. 7 der Vorschriften zum GGP wird festgehalten, dass im 
Umgebungsbereich (im GGP grün eingefärbt) ausschliesslich Anlagen der 
Gartengestaltung und Fusswege zugelassen sind (Abs. 1) und dass innerhalb 
dieses Bereichs ein durchgehender, öffentlich begehbarer Winterwanderweg 
gemäss den Anschlusspunkten im GEP und für die Präparierung dieses Weges eine 
lichte Breite von 2.50 m zu gewährleisten seien (Abs. 2 Satz 1 und 2); der 
Winterwanderweg ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens nachzuweisen 
(Abs. 2 Satz 3). Damit ist der Winterwanderweg auf Stufe Nutzungsplanung 
ausreichend festgelegt. Weshalb diese Vorgaben nicht genügen sollten bzw. 
weshalb im Rahmen der projektbezogenen Nutzungsplanung eine noch 
detailliertere Festlegung zwingend hätte vorgenommen werden müssen, legen die 
Beschwerdeführenden nicht dar und ist auch nicht ersichtlich. Da es sich vorliegend 
um eine Nutzungsplanung einzig für das bestehende Hotel bzw. dessen 
Erweiterung handelt, das sich nicht zusätzlich auf die umliegenden Parzellen 
erstreckt, kann von einer unzulässigen Ungleichbehandlung nicht die Rede sein. 
Ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Sinne von Art. 8 Abs. 1 BV besteht nur bei 
gleichen relevanten Tatsachen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 572: 
Gleiches ist nach Massgabe seiner Gleichheit gleich, Ungleiches nach Massgabe 
seiner Ungleichheit ungleich zu behandeln). 

4.3. Ortsbild

4.3.1. Die Beschwerdeführenden machen geltend, auch der GGP nehme keine 
Rücksicht auf das betroffene Quartier. In einem Arealplan gemäss Art. 46 KRG 
müssten aber die nachbarlichen Interessen berücksichtigt werden. In den 
Baubereichen A-G würden Fassadenhöhen erlaubt, die das in der zwei- bzw. 
dreigeschossigen Wohnzone erlaubte Mass um 4.5 m bzw. 3 m überstiegen, bei 
der Gesamthöhe betrage die Steigerung 7 m bzw. 4.5 m, und es fehlten erhöhte 
Strassenabstände. Diese Gebäudeabmessungen würden das für das Siedlungsbild 
noch verträgliche Mass sprengen. Das Ortsbild werde unzulässigerweise massiv 
gestört. Das ISOS, auf das sie sich entgegen den Behauptungen der Regierung 
nicht berufen hätten, wäre gerade im Nutzungsplanungsverfahren zu beachten und 

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verbindlich umzusetzen. Da die Gemeinde überdimensionierte Bauzonen aufweise 
und das betroffene Areal zum grössten Teil noch nicht überbaut sei, komme eine 
Nichtzuteilung zur Bauzone durchaus in Frage. Eine Verdichtung ohne Grenzen sei 
mit dem Ortsbild nicht vereinbar und widerspreche den Zielen der Raumplanung, 
die natürlichen Lebensgrundlagen zu erhalten und Siedlungen mit 
Wohnungsqualität zu ermöglichen. Wo welche Freiflächen gesichert würden, sei 
nicht ersichtlich, auch eine Interessenabwägung sei dem angefochtenen Entscheid 
nicht zu entnehmen. 

4.3.2. Die Gemeinde hält dazu fest, dass das Ortsbild von C._____ nicht im ISOS 
verzeichnet sei, dass sie aber trotzdem eine umfassende Interessenabwägung 
vorgenommen habe. Die Fläche auf der Parzelle Z.2._____ habe schon lange keine 
siedlungstrennende Funktion mehr, noch bezwecke sie den Erhalt einer Freifläche 
mitten im Siedlungsgebiet. Im KRL sei das Areal als Entwicklungsgebiet für 
Beherbergungs- und Wohnnutzungen verzeichnet. Das B._____ sei für eine 
zeitgemässe und wirtschaftliche Weiterführung der Hotelanlage auf die Erweiterung 
und Weiterentwicklung dringend angewiesen. Mit der vorliegenden Teilrevision 
würden die notwendigen nutzungsplanerischen Voraussetzungen dafür geschaffen. 
An der Weiterentwicklung, Modernisierung und Sicherung des B._____ bestehe ein 
grosses öffentliches Interesse. Für das entsprechende Gebiet gelte die Pflicht zur 
baulichen Verdichtung ganz besonders, weil dieses Bauareal grosse 
Nutzungsreserven aufweise. Die mit der vorliegenden Teilrevision ermöglichten 
Bauten stellten bezüglich Nutzungsdichte und Gebäudeabmessung nichts anderes 
dar als die Fortsetzung und Weiterentwicklung der herrschenden Körnung in der 
Umgebung mit optimaler Bodennutzung. Wie aus dem PMB hervorgehe, werde eine 
höhere Dichte entlang der Kantonsstrasse angestrebt und eine mittlere Dichte 
gegen das bestehende Wohnquartier hin, was einen haushälterischen Umgang mit 
dem Bauland bedeute. Im Übrigen sei im Rahmen der laufenden Teilrevision 
Nutzungsplanung im Bereich Siedlung eine Aufzonung der Wohnzone 2 am 
O._____ vorgesehen. Die genaue Gestaltung und die Abmessungen des 
Vorprojekts würden im Baubewilligungsverfahren präzisiert und geprüft werden.

Die Regierung verweist auf die Replik und Triplik der Beschwerdeführenden im 
vorinstanzlichen Verfahren, in denen diese, entgegen deren Ausführungen, das 
ISOS eben doch erwähnt hätten. Im Übrigen bestreitet sie die Ausführungen der 
Beschwerdeführenden und verweist auf die Erwägungen im angefochtenen 
Beschwerdeentscheid. In diesem legte sie dar, dass C._____ im Zuge der 
Erarbeitung des ISOS als Ortsbild von lokaler Bedeutung eingestuft worden sei. Im 
KRL sei das Gebiet "Q._____" als Grün- und Freiraum bezeichnet worden, der 

24 / 43

Bereich "E._____" diene gemäss KRL (S. 33) hingegen der Erstellung von 
Wohnbauten und der Erweiterung des bestehenden Hotelbetriebs. Es sei gut an 
den öffentlichen Verkehr angeschlossen. Die angestrebte Verdichtung spreche 
nicht gegen die Interessen des Ortsbildes. Das Areal werde vom Verkehr 
freigehalten, sodass Freiflächen gesichert werden könnten. Die von der Gemeinde 
durchgeführte Interessenabwägung sei nicht zu beanstanden 
(Beschwerdeentscheid PB 14/21; Protokoll Nr. 350/2023, S. 20 ff.)

4.3.3. Die Ortsplanung ist Aufgabe der Gemeinden (Art. 3 Abs. 1 Satz 1 KRG). 
Ihnen kommt bei der Erarbeitung von Nutzungsplänen und somit auch bei der 
Umschreibung des Detaillierungsgrads der Pläne ein Ermessensspielraum zu 
(JEANNERAT/MOOR, a.a.O., Art. 14 Rz. 14; vgl. auch BGE 149 II 79 E. 3.3; Urteil des 
Bundesgerichts 1C_130/2014, 1C_150/2014 vom 6. Januar 2015 E. 2.2 zur 
Festsetzung von Quartierplänen; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 E. 3.4 f.). Gemäss Art. 73 KRG sind 
Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten 
und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute 
Gesamtwirkung entsteht. Art. 74 BauG schreibt den Beizug einer Bauberatung vor, 
wenn Bauvorhaben den Anforderungen an eine gute Gestaltung, insbesondere 
bezüglich Proportionen des Gebäudes, Gliederung der Fassaden, Dachgestaltung 
oder Farbgebung nicht genügen (Abs. 1). Bauten und Anlagen haben sich gut in 
das Orts- und Landschaftsbild einzufügen (…) (Abs. 2). 

4.3.4. Gemäss Art. 11 VISOS (SR 451.12) berücksichtigen die Kantone das ISOS 
sowohl bei der Richt- wie auch bei der Nutzungsplanung. Diese Pflicht gilt gemäss 
bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur für schützenswerte Ortsbilder von 
nationaler Bedeutung (Urteil des Bundesgerichts 1C_47/2020 vom 17. Juni 2021 
E. 8.1 f.). Das ISOS für Graubünden wurde in den 1980/90er-Jahren erstellt. 
Damals wurde C._____ als Ortsbild von lokaler Bedeutung erfasst. Seit 2017 wurde 
das ISOS in Tranchen aktualisiert (vgl. dazu die Wegleitung des ARE "Entwicklung 
und Schutz von Ortsbildern" von März 2024, S. 2, abrufbar unter 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/nutzungsplanung/Entwicklun
g%20und%20Schutz%20von%20Ortsbildern_d.pdf [letztmals besucht am 
3. September 2025]). Im Jahr 2021 hat der Bundesrat die Aktualisierung u.a. für den 
Kanton Graubünden und hier u.a. für die Region Plessur, in der sich Churwalden 
befindet, verabschiedet (vgl. https://www.news.admin.ch/de/nsb?id=82756 
[letztmals besucht am 3. September 2025]). Die Unterscheidung zwischen national, 
regional und lokal fällt mit der Aktualisierung seit 2017 weg, neu werden nur noch 
national bedeutende Ortsbilder erfasst (S. 3). Die im KRIP-S aufgeführte Objektliste 

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der schützenswerten Ortsbilder im Kpt. 5.4 geht zurück auf das Jahr 2009 (vgl. dort 
S. 5.4-1 ff. und für Churwalden, C._____ S. 5.4-15).

Da Churwalden bzw. C._____ nicht in der Liste der schützenswerten Ortsbilder von 
nationaler Bedeutung aufgeführt ist (vgl. Anhang 1 VISOS sowie KRIP-S Kpt. 5.4, 
S. 5.4-15, Region Plessur), kommen die entsprechenden Schutzbestimmungen 
vorliegend nicht zum Tragen. Gemäss Art. 3 Abs. 2 lit. b RGP haben die 
Planungsbehörden allerdings darauf zu achten, dass sich Siedlungen, Bauten und 
Anlagen in die Landschaft einordnen. Die fragliche Parzelle Z.2._____ befindet sich 
seit Jahren in der Bauzone und gemäss KRL gilt sie als Entwicklungsgebiet für 
Beherbergungs- und Wohnnutzungen (vgl. S. 33). Sie liegt direkt an der 
Kantonsstrasse und ist umgeben von weiteren Gebäuden. Unter den gegebenen 
Umständen ist nicht ersichtlich, woraus die Beschwerdeführenden eine 
Freihaltepflicht zum Schutz des Ortsbildes ableiten wollten. Diesbezüglich kann auf 
die zutreffenden Ausführungen der Regierung im angefochtenen 
Beschwerdeentscheid (vgl. PB 14/2021, Protokoll Nr. 350/2023, S. 20 ff.) und die 
Ausführungen der Gemeinde in ihrer Vernehmlassung, insbesondere auch auf die 
Ausführungen zur erfolgten Interessenabwägung und diesbezüglich zum grossen 
öffentlichen Interesse an der Verwirklichung des Hotel-Projekts, verwiesen werden 
(vgl. Rz. 26 ff.). 

4.3.5. Im GGP B._____, C._____, sind u.a. die einzelnen Baubereiche A-G für neue 
Gebäude und Ersatzbauten, der Erschliessungsbereich und der 
Umgebungsbereich festgelegt. Die Art. 3 ff. der Vorschriften zum GGP präzisieren, 
was in den einzelnen Bereichen zulässig ist: in den Baubereichen B, F und G 
ausschliesslich touristisch bewirtschaftete Wohnungen, in den Baubereichen C, D 
und E auch Wohnungen zur Querfinanzierung (Art. 3 Abs. 3 der Vorschriften zum 
GGP). Vorgeschrieben sind auch die maximalen Höhen pro Baubereich, für die 
Baubereiche B, F und G eine max. Gesamthöhe von 17.5 (+z) m, für die 
Baubereiche C, D und E (in der zweiten Bautiefe) eine solche von 15.0 (+z) m (Art. 3 
Abs. 4 der Vorschriften zum GGP). In der übrigen Gemeinde betragen gemäss 
geltendem Art. 16 BauG (Zonenschema) die max. Gesamthöhen 16 (+z) m in der 
Landwirtschaftszone, 15 (+z) m u.a. in der Gewerbezone A, 14.5 (+z) m in der 
Hotelzone A und in der Kernzone Portal (mit Vorbehalt genehmigt gemäss 
Regierungsbeschluss 334 vom 22. April 2014). In der Wohnzone 2 darf max. 
10.5 (+z) m, in der Wohnzone 3 max. 12.5 (+z) m hoch gebaut werden. Die 
Ausnützungsziffer (AZ) beträgt in der Wohnzone 2 0.50, in der Wohnzone 3 0.65 
und in der Hotelzone A 1.00. Für die Hotelzonen B ist keine AZ festgelegt, für die 
neue Hotelzone C ist ebenfalls keine vorgesehen. Diese neuen Bauregeln für die 

26 / 43

Parzelle Z.2._____ bedeuten in der Tat ein erhebliches Nutzungspotential, das bei 
Realisierung zu einer dichten Überbauung des Grundstücks führen wird, was auch 
aus der Visualisierung im Bericht "Projektentwicklung Hotel-Resort B._____ 
C._____" der F._____ AG (Resort aus der Vogelschau und Resort von oben) 
ersichtlich wird. Dies entspricht allerdings den Zielen der RPG-Revision mit dem 
Grundsatz der haushälterischen Nutzung des Bodens (Art. 1 Abs. 1 RPG) und der 
inneren Verdichtung, nämlich der besseren Nutzung der brachliegenden oder 
ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur 
Verdichtung der Siedlungsfläche (Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG), ebenso wie der 
Stossrichtung des KRL, das eine Erhöhung der baulichen Nutzung an gut 
erschlossenen und zentralen Lagen vorsieht (S. 36), für das Entwicklungsgebiet 
E._____ auch unter Berücksichtigung der Bedürfnisse des Hotelbetriebs (S. 39). Zu 
berücksichtigen ist, dass eine Abstufung der Ausnützung vorgesehen ist, nämlich 
eine höhere Dichte entlang der Kantonsstrasse und eine mittlere Dichte für die 
Baubereiche C, D und E (max. Gesamthöhe 15.0 [+z] m) gegen das bestehende 
Wohnquartier hin, das im Übrigen im Rahmen der Ortsplanungsrevision ebenfalls 
von der W2 (max. Gesamthöhe 10.5 [+z] m) in die W3 (max. Gesamthöhe 12.5 [+z] 
m) aufgestuft werden soll. Der Baubereich B befindet sich direkt hinter dem 
bestehenden Hotel und kann gemäss der bereits erwähnten Visualisierung im 
Bericht "Projektentwicklung Hotel-Resort B._____ C._____" vier Geschosse 
aufweisen, während für die anderen Baubereiche C, D und E drei visualisiert sind. 
Dass die Gesamtüberbauung für die dahinterliegenden Häuser wie ein Riegel wirkt, 
lässt sich wohl selbst dann nicht vermeiden, wenn die Gebäude weniger hoch 
gebaut würden. Da sich die Freifläche seit Jahren in der Bauzone befindet und 
gemäss KRL (S. 33) als Entwicklungsgebiet für Beherbergungs- und 
Wohnnutzungen gilt, mussten die Eigentümer jederzeit damit rechnen, dass auch 
dieser Teil der Parzelle Z.2._____ irgendwann einmal überbaut würde. Da letztlich 
die konkrete Gestaltung und somit auch die konkreten Gebäudehöhen erst im 
Baubewilligungsverfahren definitiv bestimmt werden, kann nicht gesagt werden, die 
vorgesehenen baulichen Nutzungsmöglichkeiten seien nicht vertretbar und nicht 
RPG-konform bzw. stellten eine Überschreitung des Planungsermessens der 
Gemeinde dar, zumal es nicht die Aufgabe des Gerichts ist, eine eigene 
umfassende Beurteilung von Gestaltungs- und Einordnungsfragen vorzunehmen 
(vgl. Erwägung 1.5; Urteile des Bundesgerichts 1C_130/2014, 1C_150/2014 vom 6. 
Januar 2015 E. 2.2, 1C_629/2013 vom 5. Mai 2014 E. 7.1). Darüber hinaus können 
die Beschwerdeführenden aus dem Umstand, dass Churwalden bzw. C._____ im 
ISOS bzw. im KRIP-S als Ortsbild von lokaler Bedeutung, nicht jedoch in der Liste 
der schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung aufgeführt ist (vgl. 
Anhang 1 VISOS sowie KRIP-S Kpt. 5.4, S. 5.4-15, Region Plessur), nichts weiter 

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zu ihren Gunsten ableiten. Im Übrigen kann bezüglich Ortsbild- und 
Nachbarschaftsverträglichkeit, dem Gebot der guten Gesamtwirkung mit der 
Umgebung auf die zutreffenden Ausführungen der Regierung im angefochtenen 
Beschwerdeentscheid (vgl. PB 14/21, Protokoll Nr. 350/2023, S. 22 f.) sowie auf die 
Ausführungen der Gemeinde in ihrer Vernehmlassung (Rz. 21 ff.) verwiesen 
werden. 

4.3.6. Nach dem Gesagten erachtet das Gericht die Durchführung eines 
Augenscheins in antizipierter Beweiswürdigung als nicht erforderlich, die zur 
Beurteilung notwendigen Angaben sind aus den Akten hinreichend ersichtlich. 
Somit wird der entsprechende Beweisantrag der Beschwerdeführenden abgelehnt 
(zur antizipierten Beweiswürdigung vgl. BGE 145 I 167 E. 4.1 / 144 II 427 E. 3.1.3; 
vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_631/2023 vom 18. Februar 2025 E. 4.1 und 
1C_522/2022 vom 25. März 2024 E. 1.2 und 2.3). 

4.4. Vorgezogene projektbezogene Sondernutzungsplanung, Verstoss gegen die 
gesamtheitliche Betrachtungsweise und Verletzung von Art. 15 RPG 

4.4.1. Die Beschwerdeführenden verweisen darauf, dass die Gemeinde 
überdimensionierte WMZ aufweise, weshalb sie vor der Verdichtung die 
Verkleinerung überdimensionierter Flächen hätte prüfen müssen. Die Parzelle 
Z.2._____ sei grösstenteils unüberbaut und eigne sich daher zur Reduzierung von 
WMZ-Flächen, zu denen auch Hotelzonen zu zählen seien. Die gegenteilige Ansicht 
der Regierung habe im Bundesrecht keine Grundlage. Es widerspreche Art. 2 
Abs. 1 RPG, durch eine Sonderplanung für ein Areal die Grundordnung ihres 
Sinngehalts zu entleeren. Die umstrittene Teilrevision beruhe auf einem 
Zufallsentscheid. Es fehle insbesondere ein öffentliches Interesse an den Häusern 
A-G, das Gegenteil werde von der Regierung nicht nachgewiesen. Das Projekt habe 
keine Grundlage in der übergeordneten Richtplanung. Da eine Gesamtschau 
verlangt werde, lasse sich das unbegründete Vorziehen nicht mit Art. 2 RPG 
begründen, die Voraussetzungen für eine projektbezogene Nutzungsplanung seien 
nicht gegeben, zumal die Bauzonenreduktion diametral negativ präjudiziert werde. 
Dass die Gemeinde von der Pflicht zur Anpassung überdimensionierter Bauzonen 
befreit wäre, wie die Regierung behaupte, treffe nicht zu. Die Bevorzugung des 
vorliegenden Einzelprojekts sei rechtsungleich (Art. 8 Abs. 1 BV). Es brauche eine 
Gesamtschau der erforderlichen Redimensionierung und der hierfür in Frage 
kommenden Flächen. Die Vorzugsbehandlung des Eigentümers der fraglichen 
Parzelle widerspreche Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 BV). 

28 / 43

4.4.2. Die Gemeinde weist darauf hin, dass ihr bei der Erfüllung ihrer 
Planungspflicht ein grosses Ermessen zukomme. Im Interesse der 
Rechtssicherheit, der Qualitätssicherung der Planung sowie finanzieller Aspekte 
könne selbst eine Aufteilung der Ortsplanung sinnvoll und zweckmässig sein. Die 
vorliegende projektbezogene Nutzungsplanung habe vorgezogen werden dürfen, 
weil sie die Schaffung von Grundlagen für einen erfolgreichen Tourismus bezwecke 
und im öffentlichen Interesse liege. Die Anpassung der gesamten Ortsplanung 
werde hingegen noch Zeit in Anspruch nehmen. Das vorliegende Projekt erfülle die 
im kantonalen Richtplan formulierten qualitativen Aspekte eines Hotel-Resorts. Da 
die Weiterführung der Hotelanlage nur auf der fraglichen Fläche möglich sei, komme 
eine Auszonung dieser Parzelle und eine Zuweisung zur Freihaltezone nicht in 
Frage. Der Standort entspreche den Vorgaben des KRIP-S und sei als geradezu 
perfekt zu qualifizieren. Mit der vorliegenden Sondernutzungsplanung seien keine 
negativen Präjudizien für die Teilrevision Nutzungsplanung im Bereich Siedlung 
verbunden. Die vorliegende Umzonung sei mit den Vorgaben von Art. 15 RPG 
vereinbar.

Die Regierung bestreitet die Ausführungen der Beschwerdeführenden und verweist 
auf die Erwägungen und Schlussfolgerungen im angefochtenen 
Beschwerdeentscheid, an denen sie in allen Teilen festhalte. Ergänzend führt sie 
aus, der GEP stelle einen Sondernutzungsplan im Sinne des RPG dar. Ein solcher 
dürfe vor der Ausarbeitung eines Projektplans beschlossen werden, weshalb keine 
Verletzung des Koordinationsgebots bestehe. Im Beschwerdeentscheid wies die 
Regierung u.a. auch auf die noch folgende Gesamtrevision der Ortsplanung hin, mit 
der die notwendigen Bauzonenreduktionen erfolgen werden. Der Umstand, dass 
dies erst nach der vorliegenden Planung für das Hotel-Resort erfolge, sei nicht zu 
beanstanden. Zudem wird ausgeführt, dass es sinnvoll und zweckmässig sein 
könne, die Ortsplanung in einzelne Schritte aufzuteilen. Irgendwelche negativen 
Präjudizien für die folgenden Planungsschritte seien damit nicht verbunden. 
Gemäss Regierung ist die Zuweisung der Baubereiche C, D und E in die Hotelzone 
C nicht zu beanstanden. Gemäss Art. 3 Abs. 3 der Vorschriften zum GGP seien 
darin nebst touristisch bewirtschafteten Wohnungen auch Wohnungen zur 
Querfinanzierung gemäss Art. 8 Abs. 1-3 ZWG zulässig. Es sei also noch gar nicht 
klar, ob überhaupt reine Zweitwohnungen erstellt würden, weshalb die 
Zonenzuweisung nicht zu beanstanden sei (Beschwerdeentscheid PB 14/21, 
Protokoll Nr. 350/2023, S. 18 f., 22 ff.).

4.4.3. Gemäss Art. 2 Abs. 1 RPG erarbeiten Bund, Kantone und Gemeinden die für 
ihre raumwirksamen Aufgaben nötigen Planungen und stimmen sie aufeinander ab. 

29 / 43

Gemäss Bundesgericht ist es Aufgabe der Rahmennutzungsplanung, aus 
gesamtheitlicher Sicht die zulässigen Nutzungen zu definieren 
(AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Vorbemerkungen, Rz. 77), die Nutzungsplanung soll 
grundsätzlich aus einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange heraus 
erfolgen (BGE 149 II 79 E. 3.3; Urteile des Bundesgerichts 1C_108/2018 vom 26. 
Oktober 2018 E. 4.4, 1C_573/2015 vom 5. Juli 2016 E. 2.2; JEANNERAT/MOOR, 
a.a.O., Art. 14 Rz. 30, WALDMANN/HÄNNI, Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 2 Rz. 25 
und Art. 14 Rz. 22). 

Ein Sondernutzungsplan darf in einem gewissen Rahmen vom 
Rahmennutzungsplan abweichen, er darf ihm aber nicht grundsätzlich 
widersprechen (AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Vorbemerkungen, Rz. 76); die 
Abweichungen dürfen nicht dazu führen, die planerisch und demokratisch 
abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts zu entleeren (BGE 149 II 79 E. 3.3 
m.w.H.). Sondernutzungspläne konzentrieren sich meist auf bestimmte 
Einzelthemen oder -bereiche, womit ihnen in der Regel die gesamtheitliche Sicht 
fehlt (JEANNERAT/MOOR, a.a.O., Art. 14 Rz. 30). Eine solche Planung ist aber 
zulässig, wenn sie sich ins planerische Gesamtkonzept einordnet (BGE 149 II 79 
E. 3.3; Urteile des Bundesgerichts 1C_86/2020 vom 22. April 2021 E. 2.3, 
1C_573/2015 vom 5. Juli 2016 E. 2.2 und 2.3). Werden Sondernutzungsplanungen 
im Zuge einer Gesamtrevision der kommunalen Zonenplanung vorgezogen, 
müssen sie sich in deren planerisches Gesamtkonzept einordnen, d.h. sie dürfen 
nicht ohne Bezug zur übrigen Ortsplanung erlassen werden (Urteile des 
Bundesgerichts 1C_360/2024 vom 25. Juni 2025 E. 6.2 m.w.H., 1C_86/2020 vom 
22. April 2021 E. 2.3, 1C_573/2015 vom 5. Juli 2016 E. 2.2). Das Bundesgericht 
hielt eine vorgezogene Teilplanung für eine Fraktion (…) nur für zulässig, wenn sich 
die Teilplanung ins planerische Gesamtkonzept der Gemeinde einfüge und die 
weitere Planung für den Rest des Gemeindegebiets nicht präjudiziere (Urteil des 
Bundesgerichts 1C_573/2015 vom 5. Juli 2016 E. 2.2). Oder wenn eine 
Gesamtrevision durch den Einbezug eines kontroversen Teilrevisionsvorhabens zu 
scheitern drohe und dadurch wichtige bzw. dringliche planerische Entwicklungen 
blockiert würden (Urteil des Bundesgerichts 1C_588/2023 vom 22. August 2024 E. 
5.5-5.8 m.H.) 

4.4.4. Gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG sind die Bauzonen so festzulegen, dass sie dem 
voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen. Überdimensionierte Bauzonen 
sind zu reduzieren (Abs. 2). Gemäss Art. 27 RPG (vgl. auch Art. 21 Abs. 1 KRG) 
erlässt die Behörde Planungszonen, u.a. wenn Nutzungspläne angepasst werden 
(Abs. 1 Satz 1). Innerhalb der Planungszonen darf nichts unternommen werden, 

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was die Nutzungsplanung erschweren könnte (Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG, vgl. auch 
Art. 21 Abs. 1 KRG; vgl. zu deren negativen Vorwirkung auch Urteile des 
Bundesgerichts 1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022 E. 3.1, 1C_518/2016 vom 26. 
September 2017 E. 5.5). Insbesondere dürfen Bauvorhaben nur bewilligt werden, 
wenn sie weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen Planungen und 
Vorschriften widersprechen (Art. 21 Abs. 2 Satz 2 KRG).

4.4.5. Die Bauzonen in der Gemeinde Churwalden bzw. die WMZ (die den Grossteil 
der Bauzonenfläche ausmachen, vgl. KRIP-S Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9), sind 
überdimensioniert, weshalb die Gemeinde im KRIP-S als "C-Gemeinde" eingestuft 
wurde (KRIP-S Kpt. 5.2.2, S. 5.2-18; vgl. Erwägung 2.1.1). Die Gemeinde kommt 
ihrer Verpflichtung, die Bauzone und damit v.a. die WMZ zu reduzieren (KRIP-S, 
Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9 ff., insbesondere S.14; vgl. auch PMB S. 9), insofern nach, als 
sie parallel zur vorliegenden auch eine Teilrevision der Ortsplanung im Bereich 
Siedlung durchführt, die im Januar/Februar 2025 öffentlich aufgelegen hat (vgl. 
Erwägung 5.1.2 und zur Zulässigkeit dieses Vorgehens: Urteil des 
Verwaltungsgerichts R 23 20 vom 19. März 2024 E. 5). Gemäss KRL will die 
Gemeinde die Bauzonen in der Regel an peripheren Lagen reduzieren und die 
Siedlungsentwicklung schwerpunktmässig an gut erschlossenen und zentralen 
Lagen konzentrieren (S. 36), was den Anliegen der RPG1-Revision und des KRIP-
S entspricht, nämlich der Reduktion überdimensionierter Bauzonen und der 
Verdichtung nach innen (Art. 1 Abs. 2 lit. abis und b, Art. 3 Abs. 3 lit. abis, Art. 15 
Abs. 2 RPG; KRIP-S Kpt. 5.1.2, S. 5.2-2). Dementsprechend hat die Gemeinde das 
hier interessierende Gebiet "E._____", das sich an der Kantonsstrasse und damit 
an zentraler Lage von C._____ befindet, im KRL als Entwicklungsgebiet für die 
Erstellung von Wohnbauten und die Erweiterung des Hotelbetriebs bezeichnet 
(S. 33). Die Reduktion der Bauzonen soll hingegen, wie erwähnt, an peripheren 
Lagen umgesetzt werden (S. 36). An dieser Stossrichtung und damit an der 
Realisierung des Hotel-Resorts in einem zentralen Teil des Siedlungsgebiets, ist 
nichts auszusetzen.

Auch ist nicht ersichtlich, dass die vorliegende Teilrevision eine negative 
präjudizierende Wirkung in Bezug auf die Teilrevision der Ortsplanung haben 
könnte, zumal es sich hier um die projektbezogene Nutzungsplanung für eine 
einzige Parzelle handelt, was dem Ziel, im Rahmen der laufenden "Revision der 
Ortsplanung im Bereich Siedlung" die Bauzonen im gesamten verbleibenden 
Siedlungsgebiet gemäss den Vorgaben des Kantons zu reduzieren, nicht 
grundsätzlich entgegensteht (vgl. dazu auch PMB S. 9). Insofern ist auch die 
Aussage im PMB (S. 9) nachvollziehbar und zu bestätigen, wonach der 

31 / 43

Hotelstandort zentral und aus touristischer Sicht vorteilhaft liegt und durch die 
planerische Massnahme besser genutzt wird, was mit der Zielsetzung einer 
haushälterischen Bodennutzung übereinstimmt (vgl. Art.1 Abs. 1 und Art. 3 Abs. 2 
lit. abis RPG). Von einer Umgehung der Reduktionspflicht bzw. einem Verstoss 
gegen Art. 15 RPG kann nicht gesprochen werden, noch besteht eine Pflicht, die 
Umzonung in die Hotelzone C mit anderweitigen Auszonungen zu kompensieren. 

4.4.6. Wird eine negative Präjudizierung der projektbezogenen Nutzungsplanung 
"B._____, C._____" auf die Teilrevision der Ortsplanung im Bereich Siedlung 
verneint (vgl. Erwägung 4.4.5), ist auch nicht zu beanstanden, dass die Gemeinde 
die projektbezogene Nutzungsplanung im Einklang mit den Vorgaben des KRIP-S, 
mithin im Hinblick auf die Weiterentwicklung und Erneuerung der touristischen 
Beherbergungsinfrastruktur (Kpt. 5.2.5, S. 5.2-37) vorgezogen hat. Dies gilt umso 
mehr, als der zentrale, mitten im Siedlungsgebiet und in unmittelbarer Nähe der 
Kantonsstrasse sowie des Einstiegs zum Skigebiet gelegene Standort des B._____ 
für die Weiterführung des Beherbergungsbetriebs und dessen Erweiterung in der 
Tat ideal erscheint. Im Übrigen ist das Gebiet "E._____" auch im KRL (S. 33) als 
Entwicklungsschwerpunkt bezeichnet, das u.a. der Erweiterung des bestehenden 
Hotelbetriebs dienen soll. Insofern und auch weil der Gemeinde bei der 
Raumplanung ein grosses Ermessen zukommt, ist die Argumentation der 
Beschwerdeführenden, die Gemeinde hätte zuerst eine Gesamtschau der 
erforderlichen Redimensionierung und der hierfür in Frage kommenden Flächen 
vornehmen müssen, von denen die fragliche Parzelle nicht ausgenommen werden 
dürfe, nicht überzeugend. 

Dasselbe gilt für den Hinweis der Beschwerdeführenden, die vorliegende Planung 
verhindere eine mögliche Auszonung der Parzelle Z.2._____, die als einzige als 
Auszonungspotenzial bezeichnet worden sei. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass 
in der fraglichen Auswertung der Auszonungspotenziale, Bericht 1, Chur 2016 (vgl. 
Erwägung 3.1.1) nur Flächen über 0.3 ha ausgewertet wurden und dieser Bericht 
nur als Hilfsmittel dient. Die Gemeinde hat im Rahmen ihres grossen 
Planungsermessens weitere Flächen (unter 0.3 ha) selbst zu suchen und zu 
bezeichnen (KRIP-S Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9), weshalb das Reduktionsziel auch ohne 
diese Fläche erreicht werden muss bzw. kann, zumal die Gemeinde über genügend 
Bauzonenreserven verfügt (KRL, S. 9; vgl. auch Beschwerdeentscheid, S. 21, zu 
den Bauzonenkapazitäten). 

4.5. Fehlender Bedarf

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4.5.1. Die Beschwerdeführenden führen aus, auf das vorliegende Projekt sei weder 
die Region noch die Gemeinde angewiesen. Durch die vorgesehenen, 
überdimensionierten Wohnblöcke werde das Dorfzentrum gerade nicht aufgewertet, 
da die Wohnungen den grössten Teil des Jahres leer stehen würden. Es würden 
keine Läden und auch keine Dienstleistungsbetriebe geschaffen.

4.5.2. Die Gemeinde zeigt sich überzeugt, dass für das beabsichtigte Projekt ein 
Bedarf bestehe, und dass für die Sicherstellung des Fortbestands des B._____ eine 
zeitgemässe Weiterentwicklung zwingend notwendig sei. Der Hauptgrund für die 
Rückläufigkeit der Übernachtungen sei die Betriebsgrösse und das Fehlen eines 
entsprechenden Angebots. Dass gerade im 3- und 4-Sterne-Segment ein grosses 
Wachstumspotential bestehe, bestätige auch das Gutachten J._____. Aus dem 
Gutachten der SGH gehe hervor, dass faktisch ein neuer Hotelbetrieb entstehe, der 
das Potential habe, mit seiner Grösse und seinem Angebot eine dominierende Rolle 
in der Feriendestination Lenzerheide einzunehmen. Insbesondere C._____ erfahre 
damit eine Aufwertung des bislang eher bescheidenen Freizeitangebots, was nicht 
nur für Besucher des Resorts, sondern für alle Gäste, Einheimischen und 
bestehenden Betriebe einen Mehrwert darstelle. Die SGH beurteile das Projekt als 
strategisch bedeutsam. Das Gutachten J._____ räume dem Hotel-Resort eine sehr 
gute Wettbewerbsfähigkeit innerhalb der Region und im Schweizer Alpenraum 
allgemein ein. 

Die Regierung verweist auf die Erwägungen im angefochtenen 
Beschwerdeentscheid, an denen sie vollumfänglich festhält. Insbesondere 
beurteilte sie den Bericht der J._____ AG sowie das Konformitätsgutachten der 
SGH als schlüssig und hielt fest, dass bereits wegen der ausgezeichneten Lage und 
bei einer guten Betriebsführung durchaus mit einem Erfolg des Hotel-Resorts 
gerechnet werden könne. C._____ bilde Bestandteil der Ferienregion Lenzerheide 
und das Potenzial für ein weiteres Resort sei gegeben. In Übereinstimmung mit dem 
Gutachten der SGH könne festgestellt werden, dass ein neues Angebot auch eine 
neue Nachfrage generieren könne. Die Erweiterung zum Resort sei von 
strategischer Bedeutung und sichere den Fortbestand des Hotels langfristig 
(Beschwerdeentscheid PB 14/21, Protokoll Nr. 350/2023, S. 28 f.).

4.5.3. Das Bundesgericht hielt im Urteil 1C_164/2012 vom 30. Januar 2013 
(projektbezogene Nutzungsplanung für das Gebiet des Hotels Suvretta House, 
St. Moritz) im Zusammenhang mit der Rüge, der Standort für die neuen Hotelbauten 
sei nicht nach raumplanerischen, sondern ausschliesslich nach 
betriebswirtschaftlichen bzw. subjektiven Kriterien ermittelt worden, fest, dass eine 
Planung, die einen bestehenden Hotelbetrieb fördern und weiterentwickeln solle, 

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nur zweckmässig sei, wenn die geplante Überbauung, Gestaltung und 
Erschliessung einen langfristig sinnvollen und damit auch rentablen Hotelbetrieb 
ermögliche. Insofern handle es sich zumindest auch um raumplanerische Kriterien 
(E. 5.5.2). Das Bundesgericht verwies darin auch auf BGE 136 II 204 (Prätschli, 
Arosa), wo es ausgeführt hatte, dass Neubauprojekte grundsätzlich den 
bestehenden Baumöglichkeiten angepasst werden müssten, und nicht umgekehrt 
die Bauzonen den Standortwünschen der Investoren; vorrangig müssten 
bestehende Hotelbauten innerhalb der Bauzone umgebaut oder ersetzt werden, 
namentlich durch deren Umzonung in eine Hotelzone (dortige E. 7.2). 

4.5.4. Die Fachleute der J._____ AG kamen in ihrem Bericht zur Beurteilung des 
Nachfragepotentials zum Schluss, dass das Areal B._____ C._____ für den Zweck 
eines Hotel-Resorts aus touristischer Sicht gesamthaft gesehen, sehr attraktiv sei, 
und aus raumplanerischer Sicht ebenfalls optimal, und gegenüber anderen 
Standorten am Siedlungsrand mit einer schlechteren Anbindung an den öffentlichen 
Verkehr zu bevorzugen sei (vgl. act. D.7, Fazit, S. 20). 

Sie legten dar, dass der Zusammenhang zwischen Angebot und Nachfrage in der 
Berghotellerie iterativ sei, d.h. dem Muster folge, wonach ein neues Angebot auch 
eine neue Nachfrage zu generieren vermöge. Nach Plausibilisierung des 
Businessplans und des Betriebskonzepts wurde die Nachfrage- bzw. die 
Nachfrage- und Angebotsentwicklung auf Makro-, Meso- und Mikroebene 
untersucht. Die Gutachter erachteten das Marktwachstum im deutschsprachigen 
Alpenraum als intakt und die Aussichten als vielversprechend. Sie gingen davon 
aus, dass in der Ferienregion Lenzerheide ein Potential für weitere Projekte im Stil 
des Hotel-Resorts B._____ gegeben sei. Die Planrechnungen erachteten sie als 
plausibel und sachgerecht, womit sie die Ausgangsfrage, ob ein genügend grosses 
Gäste-Nachfragepotential für das konkrete Hotelprojekt bestehe, mit ja 
beantworteten, und auch die Chancen für das vorliegende Projekt, sich in einem 
allfälligen Verdrängungswettbewerb durchzusetzen, als gegeben betrachteten. 

Das Konformitätsgutachten ZWG der SGH ergab, dass beim bestehenden Hotel die 
operative Wirtschaftlichkeit gegeben, die langfristige Marktfähigkeit aufgrund des 
beschränkten Angebots des Betriebs jedoch fraglich sei. Auch in Bezug auf das 
geplante Resortprojekt wurde die operative Wirtschaftlichkeit als gegeben beurteilt. 
Mit einem Anteil von 26 % (13,8 Mio. CHF) des Investitionsbedarfs leiste der 
Verkaufsgewinn aus den Zweitwohnungen einen substanziellen Beitrag an die 
Gesamtfinanzierung (S. 4). Die Erweiterung zum Resort wurde als von strategischer 
Bedeutung angesehen, die den Fortbestand des aus Destinationssicht 
Lenzerheide-Valbella peripher gelegenen Hotels langfristig sichere (S. 30).

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4.5.5. Die Gutachter der J._____ AG untersuchten die wesentlichen Faktoren für 
den Erfolg eines Hotels im Schweizer Alpentourismus (Betrieb, Destination und 
Umfeld; S. 5) und beurteilten insbesondere die geplante Erhöhung der Bettenzahl 
von aktuell 37 (im Dreisternsegment) auf rund 155 (Drei- und Viersternsegment) 
sowie der Zimmernächte von aktuell 3'911 (2016-2019; mit Hinweis auf Hesta 
Beherbergungsstatistik des Bundesamtes für Statistik [BFS]) auf rund 21'000 
(davon 7'200 in den bewirtschafteten Wohnungen) pro Jahr (bei einer 
Zimmerauslastung von 37 % bis 42 %). Sie stützten sich dabei auf die 
Planerfolgsrechnung der F._____ AG (Auftraggeberin) und deren Beurteilung durch 
die SGH (Eckwerte der Businessplanung) (vgl. S. 7 f.). Bei einer 
EBITDA-Rendite zwischen 4.03 % (SGH-Daten) bis 4.59 % (vgl. Abbildung 2, S. 8) 
erachteten die Gutachter die geplanten Auslastungszahlen aufgrund ihrer 
Erfahrungen bei vergleichbaren Projekten als plausibel für den Standort und das 
vorliegende Projekt. 

Die J._____ AG ortete auf der Makroebene (deutschsprachiger Alpenraum) ein 
hohes Wachstumspotential für Schweizer Anbieter (vgl. S. 11). Dabei stellte sie fest, 
dass der Tourismus weltweit seit zwei Jahrzehnten um rund 5 % pro Jahr wachse 
und dass das Produkt Ferienregion Lenzerheide primär im Wettbewerb mit anderen 
alpinen Regionen in der Schweiz (Berner Oberland, Wallis, Zentralschweiz) sowie 
den umliegenden ausländischen Regionen (Tirol, Vorarlberg, Südtirol) stehe. Seit 
2005 sei dieser relevante Markt um knapp 20 % bzw. 16 Mio. Logiernächte 
gewachsen (Wachstum total 80 % zwischen 2005 und 2019; vgl. Abbildung 3, 
S. 10), also um 1,4 % jährlich (vgl. S. 9). Aufgrund des Wechselkurses sei die 
Nachfrage in den ausländischen Destinationen deutlich stärker gewachsen (vgl. 
Abbildung 3, S. 10). Weil Graubünden in diesem relevanten Markt einen nur 
bescheidenen Anteil habe, könne dort durch das Nachfragewachstum eine 
wesentliche Ausweitung der Kapazitäten grundsätzlich von der Nachfrage 
absorbiert werden; entscheidend sei, dass die Angebote aus der Schweiz preislich 
mit dem Ausland mithalten könnten (vgl. S. 9). Der Vergleich mit den grössten, 
alpinen Tourismusorten/Destinationen in der Schweiz (Mesoebene), die ähnliche 
Voraussetzungen bieten wie die Ferienregion Lenzerheide, zeige für die Jahre 
2013-2019 ein Nachfragewachstum von 12 % bzw. 2 % jährlich (bei einer 
Zimmerauslastung von 54.7 % jährlich). In Vaz/Obervaz liege das 
Nachfragewachstum bei 22 %, wobei auch die Beherbergungskapazitäten um 24 % 
ausgeweitet worden seien (Steigerung von 648 auf 804 Hotelzimmer; vgl. 
Abbildung 4, S. 12). Davon ausgehend, dass ein Hotel dann profitabel betrieben 
werden könne, wenn es zu 60 % über 365 Tage ausgelastet ist, wäre in der 
entsprechenden Gruppe über den Zeitraum 2013-2019 eine Ausweitung der 

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Zimmerkapazitäten auf 2'461 möglich gewesen. Die effektive Ausweitung habe 
lediglich 958 Hotelzimmer betragen, womit ein Absorptionspotential von 1'503 
resultiere. Mehrere Gründe sprächen für eine Trendfortschreibung dieses 
Wachstums, was innerhalb der nächsten zehn Jahre zu einem zusätzlichen 
Absorptionspotential (auf der Nachfrageseite) für die Periode 2013-2030 von total 
6'424 Hotelzimmern führen würde. Hinzu käme ein Ersatzpotential (vom Markt 
genommene Zimmer) von 1'303 (5 % der bestehenden Hotelzimmer), womit auf der 
Mesoebene ein prognostiziertes Absorptionspotential von total 7'727 Hotelzimmern 
resultierte. Dies entspreche bei einer durchschnittlichen Grösse eines neuen Hotels 
rund 90 modernen Hotels (= d.h. mit je rund 85 Zimmern [7'727 : 90]) bzw. rund drei 
neuen Hotelprojekten pro aufgeführtem Tourismusort. Dem stehe auf der 
Angebotsseite ein realistisch zu erwartender Ausbau von Hotel- und 
Resortkapazitäten von 48 Projekten mit 2'408 Hotelzimmern (= d.h. je rund 50 
Zimmer pro Hotel [2'408 : 48] bzw. 1.6 Projekte pro Ort / 80 Hotelzimmer pro Ort) 
gegenüber, was zeige, dass die Nachfrageentwicklung der nächsten 10 Jahre von 
diesem erweiterten Angebot absorbiert werden könne (S. 15 f.). 

Die J._____ AG kommt schliesslich zum Schluss, dass das Areal B._____ in 
C._____ für den Zweck eines Hotel-Resorts aus touristischer Sicht gesamthaft 
gesehen sehr attraktiv und auch aus raumplanerischer Sicht optimal gelegen ist. Es 
stimme auch mit der Destinationsentwicklungsstrategie der Ferienregion 
Lenzerheide überein (gemeinsame Agenda der Gemeinden Churwalden, 
Vaz/Obervaz, Lantsch/Lenz, Bürgergemeinde Vaz/Obervaz, Lenzerheide 
Bergbahnen AG und Lenzerheide Marketing und Support AG vom 28. September 
2018), die eine Ansiedlung weiterer Hotels und Feriendörfer ausdrücklich anstrebe 
(S. 20, Fn. 8). Für die Gemeinde Vaz/Obervaz seien in der 
Destinationsentwicklungsstrategie sechs potenzielle Standorte definiert worden, die 
für künftige Hotels und Resorts prioritär entwickelt werden sollten (S. 20 und 
Abbildung 10, S. 21), wobei zum jetzigen Zeitpunkt für keinen der Standorte ein 
baubewilligtes Projekt vorliege. Die Gutachter gehen davon aus, dass innert der 
nächsten zehn Jahre ein bis zwei Projekte durchaus entstehen könnten, und dass 
das Potential in der Ferienregion Lenzerheide für zwei bis vier Projekte in den 
nächsten 10-15 Jahren durchaus vorhanden sei (S. 20).  

4.5.6. Beim geplanten Hotel-Resort B._____ mit 155 Zimmern (111 Hotelzimmer 
zuzüglich 44 Zimmer in den bewirtschafteten Wohnungen) handelt es sich 
zweifellos um ein grosses Projekt, das die Grösse eines durchschnittlichen Hotels 
(mit 50 bis 85 Zimmern) übersteigt. Wenn man mit der J._____ AG jedoch davon 
ausgeht, dass eine Ferienregion wie die Lenzerheide in den nächsten Jahren 

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mehrere solcher Hotelprojekte aufzunehmen vermag, kann von einer realistischen 
Einschätzung der angenommenen knapp 14'000 Logiernächte ausgegangen 
werden: Bei 111 Hotelzimmern und einer rund 42%igen bzw. (als Beispiel) 50%igen 
Auslastung (d.h. an 153 bzw. 183 Tagen des Jahres) resultierten rund 17'000 (111 
x 153) bzw. rund 20'000 (111 x 183) Zimmernächte, die Anzahl Logiernächte wäre 
noch höher. Der bestehende Hotelbetrieb würde um das Dreifache erweitert (155 
abzüglich der 37 bestehenden Zimmer ergibt 118 neue Zimmer [davon 44 
bewirtschaftete Wohnungen], was rund 300 % von 37 beträgt). Weiter ist zu 
beachten, dass auch laufend Hotelzimmer vom Markt genommen werden (gemäss 
Bericht der J._____ AG 497 Hotelzimmer bzw. 2 % in sechs Jahren in den 30 
grössten alpinen Tourismusorten der Schweiz, vgl. S. 15, vgl. auch zum 
Strukturwandel bei nicht oder unter 3* klassierten Hotels S. 18). Gemäss Bericht 
der SGH wurden tendenziell kleinere Betriebe aufgegeben (S. 9). Diese können 
allerdings angesichts allgemein steigender Wachstumszahlen ersetzt werden. 
Damit zeigt der Bericht der J._____ AG in nachvollziehbarer Weise auf, dass 
realistischerweise davon ausgegangen werden kann, dass die Erweiterung des 
bestehenden Hotels mit dem Nachfragepotential wird Schritt halten können. Auch 
kommen die Gutachter darin zum Schluss, dass das Areal B._____ in C._____ für 
den Zweck eines Hotel-Resorts aus touristischer Sicht gesamthaft gesehen sehr 
attraktiv und auch aus raumplanerischer Sicht optimal gelegen ist. 

Diese Ausführungen sind plausibel und nachvollziehbar. Mithin kann nicht von 
einem überdimensionierten Projekt bei fehlender Nachfrage gesprochen werden, 
durch welches das Dorfzentrum gerade nicht aufgewertet werde. Die J._____ AG 
stellte bei ihren Überlegungen das Nachfragepotential dem möglichen Angebot 
gegenüber und kam zum Schluss, dass auf der Mesoebene (im Vergleich mit den 
grössten, alpinen Tourismusorten/Destinationen in der Schweiz) auf der 
Nachfrageseite mit einem Potential von rund 90 modernen Hotels 
(durchschnittlicher Grösse) gerechnet werden könne, während auf der 
Angebotsseite ein realistisch zu erwartender Ausbau von 48 Hotels stehe. D.h. die 
Nachfrage wird nach deren Einschätzung in den nächsten Jahren weitaus grösser 
sein als das Angebot. Die Beschwerdeführenden bringen nichts vor, was ernsthafte 
Zweifel an dieser gutachterlichen Einschätzung hervorrufen würde. Insgesamt 
erachtet das Gericht die Bedarfsanalyse der J._____ AG als nachvollziehbar, 
weshalb die Planung als zweckmässig im Sinne der zitierten bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung (Erwägung 4.5.3) angesehen werden kann. Die Einschätzung der 
Gemeinde bzw. der Vorinstanz, es sei damit zu rechnen, dass das geplante Hotel-
Resort auch langfristig sinnvoll und rentabel betrieben werden könne, ist nicht zu 
beanstanden. 

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4.6. Unzulässigkeit von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung

4.6.1. Die Beschwerdeführenden erachten die Erstellung von Erst- und 
Zweitwohnungen in einer Zone für touristische Einrichtungen als nicht zulässig. 
Jedenfalls seien Zonen, in denen strukturierten Beherbergungsbetrieben die 
Erstellung von touristisch betreuten Wohnungen gemäss ZWG bewilligt werden 
können, als WMZ zu berücksichtigen. Die Ausscheidung einer Hotelzone 
präjudiziere die Nutzungsplanungsrevision unzulässigerweise negativ und sei mit 
der erlassenen Planungszone nicht vereinbar. Diese führe nicht zu einer 
Verringerung der WMZ-Zonen, vielmehr erfolge eine Steigerung der Kapazität. Die 
Planung für das Hotel-Projekt und die Verkleinerung der Bauzonen müssten 
materiell und formell koordiniert werden (Art. 25a RPG), sie dürften keine 
Widersprüche aufweisen. Eine Gesamtbetrachtung der Auszonungsflächen sei 
noch nicht erfolgt. 

4.6.2. Die Gemeinde weist darauf hin, dass die Realisierung von Wohnungen ohne 
Nutzungsbeschränkung zwecks Querfinanzierung von strukturierten 
Beherbergungsbetrieben gemäss ZWG, entgegen den Ausführungen der 
Beschwerdeführenden, auch in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von 
über 20 % zulässig seien. Dass die Voraussetzungen dafür nicht gegeben wären, 
machten die Beschwerdeführenden nicht geltend, weshalb sich entsprechend 
Ausführungen dazu erübrigten. 

Die Regierung bestreitet die Ausführungen der Beschwerdeführenden und verweist 
auf die Erwägungen im angefochtenen Beschwerdeentscheid. Sie führte aus, die 
Voraussetzungen für den Bau von touristisch bewirtschafteten Wohnungen seien 
erfüllt. Die Finanzierung der Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen zur 
Querfinanzierung sei im Gutachten der SGH plausibel dargelegt worden, der 
gemäss ZWG erforderliche Nachweis müsse im Baubewilligungsverfahren 
nochmals erbracht werden (Beschwerdeentscheid PB 14/21, Protokoll 
Nr. 335/2023, S.35 f.).

4.6.3. Gemäss Art. 7 Abs. 1 ZWG dürfen in Gemeinden mit einem 
Zweitwohnungsanteil von über 20 % neue Wohnungen nur bewilligt werden, wenn 
sie u.a. als touristisch bewirtschaftete Wohnung genutzt werden (lit. b). Dies setzt 
voraus, dass sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu 
markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten werden und u.a. nicht auf die 
persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zugeschnitten 
sind sowie im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet 
werden (Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG). Art. 4 der Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR 

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702.1) definiert den strukturierten Beherbergungsbetrieb als Betrieb, der 
hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen, die typischerweise von der 
Mehrheit der Gäste beansprucht werden, umfasst (lit. a), ein hotelähnliches 
Betriebskonzept aufweist (lit. b) und die Bewirtschaftung im Rahmen eines 
einheitlichen Betriebs sicherstellt (lit. c). 

4.6.4. Bei der Möglichkeit, einen strukturierten Beherbergungsbetrieb in 
Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % durch den Verkauf von 
Zweitwohnungen quer zu finanzieren, steht die Führung eines neuen Betriebs bzw. 
die Weiterführung eines bestehenden Betriebs im Vordergrund (PFAMMMATTER, 
Zweitwohnungsgesetz [ZWG] – unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung 
[ZWV], 2. Aufl. 2021, Art. 8 Rz. 4). Art. 8 Abs. 1 ZWG definiert dazu fünf 
Voraussetzungen, zu deren Nachweis ein unabhängiges Gutachten einzuholen ist 
(Art. 8 Abs. 5 ZWG), und die kumulativ erfüllt sein müssen:

– Notwendiger Ertrag zur wirtschaftlichen Führung bzw. Weiterführung des 
Betriebs (Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG): Vorausgesetzt wird, dass ein bestehender 
Betrieb nicht wirtschaftlich ist bzw. dass ein geplanter Betrieb mutmasslich nicht 
wirtschaftlich sein kann. Nach welchen Kriterien die Wirtschaftlichkeit zu beurteilen 
ist, lässt der Gesetzgeber offen. In der Praxis kommt der Beurteilung durch den 
Experten im Rahmen des Gutachtens ein hohes Gewicht zu (PFAMMATTER, a.a.O., 
Art. 8 Rz. 7). Zudem muss die Querfinanzierung geeignet sein, eine angemessene 
Wirtschaftlichkeit des Betriebs (wieder-)herzustellen, wobei die Eignung auch dann 
gegeben ist, wenn die investierten Erträge nur zusammen mit anderen 
Massnahmen die Wirtschaftlichkeit des Betriebs bewirken können (PFAMMATTER, 
a.a.O., Art. 8 Rz. 9).

– Investition des Ertrags in den Bau oder Betrieb (Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG): Die 
Eigentümerin oder der Eigentümer bzw. die Betreiberin oder der Betreiber hat auf 
Verlangen den entsprechenden Nachweis zu erbringen, wobei in der Regel die 
Abgabe einer entsprechenden Erklärung im Rahmen des 
Baubewilligungsverfahrens ausreicht (PFAMMATTER, a.a.O., Art. 8 Rz. 11 f.).

– Max. 20 % (bzw. 33 %) der Hauptnutzfläche (Art. 8 Abs. 1 lit. c ZWG).

– Bauliche und funktionale Einheit (Art. 8 Abs. 1 lit. d ZWG) im Sinne einer 
zusammengehörenden Häusergruppe mit gemeinsamer Erschliessung, zentraler 
Parkierung und Gemeinschaftseinrichtungen, die auch von den 
Wohnungseigentümern mitbenutzt werden können (PFAMMATTER, a.a.O., Art. 8 
Rz. 18).

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– Keine entgegenstehenden überwiegenden Interessen (Art. 8 Abs. 1 lit. e ZWG). 

4.6.5. Im Konformitätsgutachten ZWG der SGH wurde die Notwendigkeit und 
Geeignetheit der Querfinanzierung im Sinne von Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG bestätigt. 
Die Fachleute der SGH bejahten die operative Wirtschaftlichkeit des Resort-
Projekts und erachteten die Erweiterung des Hotelbetriebs als von strategischer 
Bedeutung (S. 30). Die Gutachter führten aus, dass der Verkaufsgewinn aus den 
Zweitwohnungen mit einem Anteil von 26 % (13,8 Mio. CHF) einen substanziellen 
Beitrag an die Gesamtfinanzierung des Investitionsbedarfs leiste (S. 2, 27, 31). 
Zwar sei die operative Wirtschaftlichkeit des bestehenden Hotels zum heutigen 
Zeitpunkt gegeben, die mittel- bis langfristige Marktfähigkeit aufgrund des 
beschränkten Angebots des Betriebs jedoch fraglich (S. 18, 30). Die operative 
Wirtschaftlichkeit des geplanten Resortprojekts erachteten die Fachleute der SGH 
als gegeben (S. 30), die Erweiterung zum Resort beurteilten sie als von 
strategischer Bedeutung, um den Fortbestand des aus Destinationssicht 
Lenzerheide-Valbella peripher gelegenen Hotels langfristig zu sichern (S. 30).

Nach Ausführungen zum Projektbeschrieb, zum Raumprogramm und zum 
Betriebskonzept legten die Gutachter dar, dass die Investitionskosten rund 46 Mio. 
CHF für das Resort, rund 15 Mio. CHF für die Tiefgarage und Umgebung sowie rund 
6,9 Mio. CHF für die Zweitwohnungen betragen würden (S. 21). Der Verkaufserlös 
für die Zweitwohnungen (Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen) inkl. 20 
Parkplätze in der Tiefgarage werden auf CHF 20'662'924.00 veranschlagt (bei 
Investitionskosten von 6,9 Mio. CHF), womit ein Finanzierungsbedarf von rund 47 
Mio. CHF verbleibe. Die Anlagekosten würden deutlich über dem wirtschaftlichen 
Wert des Betriebs liegen, was bei Hotelbauten nicht ungewöhnlich sei (S. 27). Das 
bedeute aber auch, dass die Investitionskosten nur zu einem Bruchteil mit einer 
klassischen Fremdfinanzierung gedeckt werden könnten (34 %), die Differenz 
müsse mit zinslosen Darlehen (Banken und SGH), à-fonds-perdu-Beiträgen 
(Kanton und Gemeinde), dem Verkaufserlös aus den Zweitwohnungen und 
Eigenmitteln (Investor/Aktienkapital Dritte) finanziert werden (S. 21 und 27). Der 
Verkaufserlös aus den Zweitwohnungen von 13,8 Mio. CHF (20,7 Mio. CHF 
abzüglich Investitionskosten von 6,9 Mio. CHF) – d.h. mit einem Anteil von rund 
26 % (vgl. S. 2) – bilde daher einen substanziellen Anteil an der Gesamtfinanzierung 
des Projekts (52,6 Mio. CHF ohne Land [pauschal 8 Mio. CHF, vgl. S. 21] und ohne 
Erstellungskosten der Zweitwoh