# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 56b606c3-e0a9-5ecb-9e1d-91dedb136476
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-10-05
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 05.10.2023  VB.2023.00009
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2023-00009_2023-10-05.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2023.00009	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 05.10.2023
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Anordnung von Schutzwürdigkeitsabklärungen; Ausnützungsprivilegierung von Wintergärten.

Die bezüglich potenzieller Heimatschutzobjekte entwickelte Rechtsprechung, wonach sich ein Nachbar nicht damit begnügen darf, die Schutzwürdigkeit der angrenzenden Baute bloss zu behaupten, sondern diese anhand konkreter Anhaltspunkte aufzeigen muss, hat aufgrund der identischen Rechtsgrundlagen auch für Naturschutzobjekte zu gelten. Die fachmännische Nennung von schützenswerten Lebensraumtypen gemäss Anhang 1 NHV bzw. von gemäss der im Auftrag des BAFU erstellten Roten Liste der gefährdeten Lebensräume von 2016 mit als verletzlich bezeichneten Lebensräumen muss für die Begründung der behaupteten Schutzwürdigkeitsvermutung ausreichen (E. 5.1). Damit bestehen konkrete Anhaltspunkte für das Vorliegen eines Biotops auf dem Baugrundstück. Die vorinstanzliche Anordnung zur Abklärung der Schutzwürdigkeitsvermutung durch die Gemeinde vor Erteilung der Baubewilligung ist nicht zu beanstanden. Die von der Vorinstanz im Sinn der Verfahrensökonomie geprüfte und verneinte Ausnützungsprivilegierung von Wintergärten ist nicht zu beanstanden; die entsprechenden Flächen sind an die Ausnützungsziffer anzurechnen. Dieser Mangel kann allerdings geheilt werden, sofern die Bauherrin auf die geplante Verglasung verzichtet (E. 6).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSNÜTZUNG
BIOTOP
BIOTOPSCHUTZ
LEBENSRAUM
NATUR- UND LANDSCHAFTSSCHUTZ
NATURSCHUTZ
SCHUTZWÜRDIGKEIT
VERMUTUNG
WINTERGARTEN

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 18 Abs. I NHG
Art. 18a Abs. I NHG
Art. 18b Abs. I NHG
Art. 14 Abs. I NHV
Art. 14 Abs. III NHV
§ 203 Abs. I lit. a PBG
§ 203 Abs. I lit. f PBG
§ 203 Abs. I lit. g PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2023.00009

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 5. Oktober 2023

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter
Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin
Laura Diener.

 

 

 

In Sachen

 

 

X AG, vertreten durch RA Dr.  B und/oder RA C

Beschwerdeführerin, 

 

 

gegen

 

 

D, vertreten durch RA E, 

Beschwerdegegner, 

 

 

und

 

Gemeinderat Zumikon, 

Mitbeteiligter,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich
ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 2. Mai 2022 erteilte der Gemeinderat
Zumikon der X AG unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche
Bewilligung für den Neubau von drei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02, 03 und 04 in Zumikon.
Gleichzeitig eröffnete er der Bauherrschaft die im koordinierten Verfahren
ergangene Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 19. November
2021 bezüglich Lage im Gewässerraum sowie in der Freihaltezone.

II.  

Dagegen rekurrierte D mit Eingabe vom 8. Juni 2022
beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des
Beschlusses sowie die Verweigerung der Baubewilligung. Eventuell sei der
kommunale Entscheid aufzuheben und die Sache zur Vornahme weiterer Abklärungen
sowie zur neuen Beurteilung an den Gemeinderat zurückzuweisen. 

Am 11. Oktober 2022 führte eine Delegation der
2. Abteilung des Baurekursgerichts in Anwesenheit der Parteien einen
Augenschein vor Ort durch. Mit Entscheid vom 22. November 2022 hiess das
Baurekursgericht den Rekurs gut und hob den Beschluss des Gemeinderats Zumikon
vom 2. Mai 2022 auf.

III.  

Dagegen erhob die X AG am 6. Januar 2023 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter
Entschädigungsfolge, den angefochtenen Entscheid aufzuheben, eventuell den
Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen.

Das Baurekursgericht beantragte am 17. Januar 2023 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. D beantragte mit Beschwerdeantwort vom 7. Februar 2023, die
Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. 

Die X AG replizierte
am 13. März 2023 unter Festhalten an den gestellten Anträgen. Mit Eingabe vom
20. März 2023 verzichtete D auf eine weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der
vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)
zuständig. Da die weiteren
Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.

2.
 

2.1 Das
Baugrundstück mit einer Gesamtgrösse von 6'877 m2 liegt gemäss
Bau und Zonenordnung der Gemeinde Zumikon vom 6. März 2018 (BZO) und dem
ÖREB-Auszug des GIS-Browsers auf einer Fläche von 5'240 m2 grösstenteils
in der Wohnzone W2/25. Geplant ist der Bau von drei Mehrfamilienhäusern
mit Tiefgarage auf dem derzeit unbebauten Grundstück. Der in der Freihaltezone
liegende, südliche Bereich des Grundstücks mit einer Fläche von 1'637 m2
soll nicht überbaut werden.

Die Parzelle stösst gegen Osten an den G-Weg, an den unter
anderem ein Waldareal anschliesst. Südlich des Baugrundstücks befindet sich der
H-Weg, welcher entlang dem von Gehölzen gesäumten Bach H verläuft.
Westlich und nördlich der Parzelle befinden sich weitere der
Wohnzone W2/25 zugeordnete Grundstücke. Ferner grenzt im Westen der
Wendehammer der F-Strasse an das Grundstück.

2.2 Das
Baurekursgericht gelangte zum Schluss, dass auf dem Baugrundstück konkrete
Anhaltspunkte für das Vorliegen eines Biotops vorhanden beziehungsweise, dass
diese vom Beschwerdegegner aufgezeigt worden seien. Diese Vermutung sei vor
Erteilung der Baubewilligung erstinstanzlich durch den Mitbeteiligten in einem
ordentlichen Verfahren zur Prüfung der Schutzwürdigkeit, insbesondere unter
Einholung eines amtlichen Gutachtens, zu verifizieren oder zu widerlegen. 

Es hiess den Rekurs gut und prüfte, um weitere Rechtsgänge zu
vermeiden, auch die weiteren Rügen. Unter anderem erwog es dabei, die
verglasten Terrassen (Wintergärten) seien nicht ausnützungsprivilegiert und die
entsprechenden Flächen an die Ausnützungsziffer anzurechnen. Dieser Mangel
könne allerdings geheilt werden, sofern die Bauherrin auf die geplante
Verglasung verzichte.

2.3 In der
vorliegend zu beurteilenden Bauherrenbeschwerde wird dagegen vorgebracht, die
angeordnete Schutzabklärung sei aus mehreren Gründen unzulässig. Gerügt wird in
diesem Zusammenhang insbesondere eine falsche bzw. ungenügende
Sachverhaltsabklärung sowie, dass eine Überprüfung bereits erfolgt sei. Ferner
erachtet die Bauherrin die Wintergärten als ausnützungsprivilegiert und
beanstandet die vorinstanzliche Rechtsanwendung.

3.
 

3.1 Gemäss Art. 18 Abs. 1 Satz 1
des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG)
ist dem Aussterben einheimischer Tier- und Pflanzenarten durch die Erhaltung
genügend grosser Lebensräume (Biotope) und andere geeignete Massnahmen
entgegenzuwirken. Besonders zu schützen sind nach Art. 18 Abs. 1bis
NHG Uferbereiche, Riedgebiete und Moore, seltene Waldgesellschaften, Hecken,
Feldgehölze, Trockenrasen und weitere Standorte, die eine ausgleichende
Funktion im Naturhaushalt erfüllen oder besonders günstige Voraussetzungen für
Lebensgemeinschaften aufweisen. Deren Schutz erfolgt in erster Linie durch die
Erhaltung ihrer Lebensräume (Art. 18 Abs. 1 NHG), wobei Biotope solche
Lebensräume im Sinn des Natur- und Heimatschutzgesetzes sind. Der Biotopschutz
soll insbesondere zusammen mit dem ökologischen Ausgleich und den
Artenschutzbestimmungen den Fortbestand der wildlebenden einheimischen
Pflanzen- und Tierwelt sicherstellen (Art. 14 Abs. 1 der Verordnung
vom 16. Januar 1991 über den Natur- und Heimatschutz [NHV]). Voraussetzung
dafür ist, dass diese "schutzwürdig" bzw. "schützenswert"
sind (vgl. Art. 18 Abs. 1ter NHG, Art. 14 Abs. 3
NHV). Die Kriterien für die Schutzwürdigkeit finden sich in Art. 14 Abs. 3
lit. a–e NHV. Massgebend für die Bewertung sind demnach die gemäss
Anhang 1 NHV aufgeführten schützenswerten Lebensraumtypen, die nach den
Anhängen 2 und 3 NHV geschützten Pflanzen und Tiere einschliesslich
der gemäss Anhang 4 NHV kantonal geschützten Arten, die vom Bundesamt für
Umwelt (BAFU) erlassenen oder anerkannten Roten Listen gefährdeter oder
seltener Pflanzen‑ und Tierarten sowie etwa Mobilitätsansprüche der Arten
oder Vernetzung ihrer Vorkommen.

3.2 Während
der Bundesrat Biotope von nationaler Bedeutung bezeichnet, deren Lage bestimmt
und die Schutzziele festlegt (Art. 18a Abs. 1 NHG), sorgen die
Kantone für Schutz und Unterhalt der Biotope von regionaler und lokaler
Bedeutung (Art. 18b Abs. 1 NHG). In intensiv genutzten Gebieten
inner- und ausserhalb von Siedlungen sorgen sie für ökologischen Ausgleich mit
Feldgehölzen, Hecken, Uferbestockungen oder mit anderer naturnaher und
standortgemässer Vegetation (Art. 18b Abs. 2 NHG). Die
bundesrechtlichen Bestimmungen über den Biotopschutz sind auch bei
Unterschutzstellung aufgrund des kantonalen Rechtes zu beachten (RB 1990 Nr. 70
= BEZ 1990 Nr. 3).

Das kantonale
Recht nennt in § 205 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) die Schutzmassnahmen und listet in § 203 Abs. 1 PBG die
Schutzobjekte auf. Danach sind unter anderem im Wesentlichen unverdorbene
Natur- und Kulturlandschaften sowie entsprechende Gewässer, samt Ufer und
Bewachsung (lit. a), wertvolle Park- und Gartenanlagen, Bäume,
Baumbestände, Feldgehölze und Hecken (lit. f) Schutzobjekte. Zu den
Naturschutzobjekten zählen zudem die für die Erhaltung seltener oder vom
Aussterben bedrohter Tiere und Pflanzen nötigen Lebensräume, namentlich
Feuchtgebiete, Ufervegetationen, Trockenstandorte, Magerwiesen, wertvolle Bäume
und Baumbestände, Hecken, Feldgehölze sowie Öd- und Waldflächen (§ 203 Abs. 1
lit. g PBG in Verbindung mit § 13 Abs. 1 der kantonalen Natur-
und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [KNHV]). 

3.3 Der bundesrechtliche und der kantonale
Biotopschutz verlangen, dass unter Abwägung der betroffenen Interessen
möglichst alle schützenswerten Biotope zu schützen sind (VGr, 20. Januar
2000, VB.1999.00101, E. 5c m. w. H). Je seltener und bedeutender die an
einem Ort vorkommende Tier‑ und Pflanzenwelt ist, umso strengere
Schutzmassnahmen sind zu treffen (BGE 118 Ib 485 E. 3b). Lässt sich
eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Lebensräume durch technische Eingriffe
unter Abwägung aller Interessen nicht vermeiden, so hat der Verursacher für
besondere Massnahmen zu deren bestmöglichem Schutz, für Wiederherstellung oder
ansonst für angemessenen Ersatz zu sorgen (Art. 18 Abs. 1ter
NHG). 

Bei der
Ausscheidung von Biotopen von lokaler und regionaler Bedeutung und bei der
Anordnung von Schutzmassnahmen kommt den Kantonen bzw. Gemeinden ein
erheblicher Beurteilungsspielraum zu ("une importante marge d'appréciation",
BGE 121 II 161 E. 2.b.bb). Sie haben im Einzelfall jeweils eine umfassende
Interessenabwägung vorzunehmen (VGr, 20. Januar 2000, VB.1999.00101, E. 5b,
auch zum Folgenden und mit weiterem Hinweis). Dabei sind die mit dem Natur- und
Heimatschutzgesetz verfolgten Schutzziele den entgegenstehenden öffentlichen
und privaten Interessen gegenüberzustellen (BGE 118 Ib 485, E. 3b). 

4.
 

4.1 Das
Baurekursgericht zitierte in seiner Erwägung 3.4.3 die vom Beschwerdegegner
bei der I AG in Auftrag gegebene Situationsanalyse von J vom 2. Juni
2022, wonach ein Mosaik von Gehölzen und artenreichen Wiesen (Halbtrockenrasen
und Fromentalwiesen) sowie die vorhandenen Strukturen (Trockenmauern oder
Asthaufen) das Grundstück zu einem geeigneten Lebensraum für eine Vielfalt von
Tieren und Pflanzen machen würden. Weiter führte es aus, anlässlich des
Augenscheins vom 11. Oktober 2022 sei zu sehen gewesen, dass auf der
grossen Parzelle zahlreiche Bäume gefällt worden seien. Die Wiese sei, mit
Ausnahme der Steilhänge, niedrig gemäht gewesen. Auf der Parzelle seien sodann
viele Stauden und Steine vorhanden. An jenem sonnigen Herbsttag seien
zahlreiche Vögel und Insekten (insbesondere Schmetterlinge) zu beobachten
gewesen. Weiter hätte in Erfahrung gebracht werden können, dass südlich des H-Wegs
Landwirtschaftsflächen ökologisch aufgewertet worden seien, worauf zwei
Schilder des «Naturnetz Pfannenstil» hinwiesen. Dem GIS-Browser sei ferner zu
entnehmen, dass das Baugrundstück im Osten, Süden und Westen von
Biodiversitätsförderflächen umgeben sei, welche extensiv genutzt würden (vgl.
Karte «Landwirtschaftliche Bewirtschaftung»). Gemäss der Karte «Lebensraum
Potenziale» werde die Bauparzelle südlich und östlich von potenziellen Magerwiesen
und Feuchtgebietsergänzungen umgeben, wobei zahlreiche potenzielle Lebensräume
auch deutlich in das Baugrundstück hineinragten.

4.2 Damit – so
das Baurekursgericht in Erwägung 3.4.4 – habe der Beschwerdegegner genügend
Anhaltspunkte aufgezeigt, wonach das Baugrundstück einen schutzwürdigen
Lebensraum darstellen könnte. Es handle sich dabei um einen unbebauten,
strukturreichen Südhang mit einer beachtlichen Fläche von 6'877 m2,
welcher mehrheitlich von ökologisch wertvollen Flächen umschlossen werde. Es
könne nicht ausgeschlossen werden, dass sich diese ökologisch wertvollen
Flächen aufgrund der Fördermassnahmen auch auf das Baugrundstück ausgedehnt
haben könnten. Sodann habe die vom Beschwerdegegner beigezogene Fachperson das
Gebiet als vermutlich schutzwürdigen Lebensraum eingestuft. Innerhalb der das
Baugrundstück umgebenden Hecke, welche bestehen bleiben soll, betreffe das
Bauprojekt gemäss Umgebungsplan die gesamte Fläche. Sollte sich auf dem Baugrundstück
tatsächlich Halbtrockenrasen und Fromentalwiese befinden, wären die betroffenen
Flächen gemäss Art. 14 Abs. 3 NHV und Anhang 1 NHV als Biotope
zu qualifizieren. 

4.3 In
Bauzonen sei die nachträgliche Überprüfung der Schutzwürdigkeit zulässig, wenn
diese Frage im Rahmen der Nutzungsplanung nicht beziehungsweise unzureichend
geprüft worden sei, oder wenn veränderte Verhältnisse vorlägen, welche im
Rahmen einer Interessenabwägung ein Abweichen vom Grundsatz der
Planbeständigkeit rechtfertigen würden. Nachdem sich die kommunale Behörde zu
dieser Frage nicht geäussert habe, sei davon auszugehen, dass sie das Areal nie
geprüft und die dazu notwendigen Erhebungen nicht vorgenommen habe. Indem sie
die Frage der Schutzwürdigkeit nicht geklärt habe, sei der Sachverhalt
unzureichend festgestellt.

5.
 

5.1 Der
Beschwerdegegner ist durch
das geplante Bauvorhaben in eigenen Interessen betroffen (vgl. dazu die vorinstanzlichen
Ausführungen zur Rekurslegitimation in …, welche im Übrigen im vorliegenden
Beschwerdeverfahren zu Recht unbestritten blieben). In einem solchen Fall sind
Nachbarn zur Rüge befugt, der Neu- oder Umbau sei deshalb unzulässig, weil er
den Abbruch eines Schutzobjekts voraussetze oder ein solches beeinträchtige.
Dabei spielt es keine Rolle, ob das Schutzobjekt inventarisiert ist oder bei
pflichtgemässem Handeln der zuständigen Behörden inventarisiert sein müsste.
Ein Nachbar darf sich in diesem Zusammenhang allerdings nicht damit begnügen,
die Schutzwürdigkeit der angrenzenden Baute bloss zu behaupten. Vielmehr muss
er diese anhand konkreter Anhaltspunkte aufzeigen (VGr, 18. August 2022,
VB.2021.00605, E. 3.3 m. w. H.). Diese bezüglich potenzieller Heimatschutzobjekte entwickelte
Rechtsprechung hat entsprechend der Auffassung des Baurekursgerichts aufgrund
der identischen Rechtsgrundlagen auch für Naturschutzobjekte zu gelten.

Der Beschwerdegegner machte im Rekursverfahren auf der Fläche der ehemaligen
Parkparzelle das Vorhandensein eines Naturschutzobjekts im Sinn von § 203 Abs. 1
lit. f und g PBG geltend und monierte eine fehlende Interessenabwägung der
Gemeinde, wozu diese aufgrund von deren Selbstbindung nach § 204 PBG
verpflichtet gewesen wäre. Er zitierte zur Begründung die vorstehend erwähnten Feststellungen
der von ihm beauftragten J vom 2. Juni 2022 (vgl. E. 4.1), wonach
sich auf der Wiese Arten der Halbtrockenrasen und artenreichen Fromentalwiesen
befänden. Sie sei zum Schluss gekommen, dass der Garten als Lebensraum
vermutlich schutzwürdig im Sinn von Art. 18
Abs. 1bis
NHG sei. Es bestehe konkret ein Schutzverdacht bezüglich der das Grundstück
umgebenden Hecke, der Gehölzgruppen und Einzelbäume, der artenreichen
Magerwiese und der Strukturen.

Die fachmännische Nennung von schützenswerten
Lebensraumtypen gemäss Anhang 1 NHV bzw. von gemäss der im Auftrag des
BAFU erstellten Roten Liste der gefährdeten Lebensräume von 2016 mit als verletzlich
bezeichneten Lebensräume muss für die Begründung der behaupteten
Schutzwürdigkeitsvermutung ausreichen. Auch wenn keine konkrete Auflistung von
vorkommenden Arten erfolgte bzw. erfolgen konnte, hat der Beschwerdegegner
(vormals Rekurrent) damit genügend Anhaltspunkte im Sinn der genannten
Rechtsprechung aufgezeigt.

In diesem
Zusammenhang ist sodann festzuhalten, dass die vom Beschwerdegegner im
Rekursverfahren eingereichte «Situationsanalyse» gemäss zutreffender Ausführung
der Vorinstanz von einer Fachperson (Umweltnaturwissenschafterin Dr. sc. nat. ETH) verfasst wurde. Die
Situationsanalyse ist daher grundsätzlich geeignet, zur
Sachverhaltsfeststellung beizutragen und ist nur – aber immerhin – als
Parteiaussage zu berücksichtigen (vgl. VGr, 18. August 2022,
VB.2021.00563, E. 7.3 mit Hinweis auf VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.00134, E. 5.1.4 m. w. H.; 12. Juni 2013, VB.2013.00045, E. 8.4
[nicht publiziert]). Auch wenn die Fachfrau für ihre Analyse das Grundstück allenfalls
nicht betreten konnte, ist jedenfalls davon auszugehen, dass sie vor Ort war.
Darauf weist die Rekursschrift hin, wonach sie die Feststellungen anlässlich
«einer ersten Sichtung» Ende Mai 2022 getroffen hat. Abgesehen davon sind, wenn
auch nicht genaue Untersuchungen, so doch wenigstens Einblicke in das
Grundstück – wo die Hecke unterbrochen ist oder durch diese hindurch (vgl.
Augenscheinfotos) – auch ohne das Betreten des Grundstücks möglich. Ferner hat
die Fachfrau ihrer Analyse eine Luftaufnahme sowie GIS-Auszüge zugrunde gelegt.
Wenn das Baurekursgericht ihre Feststellungen bei seiner Beurteilung
miteinbezog, ist dies vor diesem Hintergrund nicht zu beanstanden.

5.2 Aus dem Umstand, dass kein Inventareintrag oder Vermerk im Richtplan
besteht, kann nicht von vornherein auf das Fehlen eines Biotops geschlossen
werden. Eine allenfalls unzulässige Beeinträchtigung im Sinn von Art. 18 Abs. 1
und Abs. 1bis NHG kann – wenn eine Anordnung noch nicht
erfolgt, unterblieben oder ungenügend ist – auch noch im
Baubewilligungsverfahren geprüft werden (BGr, 9. Juli 2003, 1A.29/2003, E. 4.3.2;
Karl Ludwig Fahrländer, Kommentar NHG, Zürich 1997, Art. 18 Rz. 25). Das
Merkblatt bzw. der Leitfaden zum ökologischen Ausgleich der Gemeinde Zumikon von
2019 lassen ebenso wenig den Schluss
zu, diesen Flächen komme a priori keine Biotop-Qualität zu. Es lässt sich daraus nicht entnehmen, dass die
Bauparzelle auf ihre Schutzwürdigkeit im Sinn von Art. 18 ff. NHG
überprüft worden wäre. Zudem können auch Flächen ohne Biotop-Qualität als Naturschutzobjekte
bezeichnet werden (vgl. § 13 Abs. 2 KNHV, E. 3.2). Desgleichen
vermag die behauptete frühere «extensive» Nutzung bzw. «intensive»
Bewirtschaftung des Gartens – welche sich seit Jahren im Wesentlichen auf
dessen Pflege beschränkt – das Vorhandensein eines Biotops nicht von vornherein
auszuschliessen. Im Gegenteil kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich die
Lebensraumpotenziale für Feuchtgebietsergänzungen bzw. Magerwiesen, welche
gemäss GIS-Browser im Süden und Osten in die Bauparzelle hineinragen, über die
Freihaltezone hinaus auf den bisher unbebauten Bereich in der Bauzone
ausgedehnt haben beziehungsweise, dass sich darauf im Lauf der Zeit
schutzwürdige Lebensräume (Halbtrockenrasen und Fromentalwiesen) gebildet haben
könnten. Insofern hat die Vorinstanz den massgeblichen Sachverhalt zutreffend
festgestellt und gewürdigt.

5.3 Dass
die festgestellten Vögel und Schmetterlinge an sich über das Vorliegen
schutzwürdiger Verhältnisse nichts aussagen, trifft zwar zu, stellt indes deren
mögliches Vorhandensein nicht infrage. Schliesslich ist die Vorinstanz an
keiner Stelle davon ausgegangen, dass die Bauherrschaft oder der Mitbeteiligte
die fehlende Schutzwürdigkeit – des Gartens, nicht der Baute – aufzeigen
müsste, sondern hat vielmehr zu Recht ausreichende Anhaltspunkte festgestellt,
die Abklärungen erforderlich machen. Die Verpflichtung des Gemeinwesens hierzu
ergibt sich im Übrigen auch aus dessen Selbstbindung nach § 204 PBG sowie Art. 1
KNHV, welche ohne förmliche Unterschutzstellung oder Aufnahme in ein Inventar
besteht (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,
6. Auflage, Wädenswil 2019, S. 292) und auch in
Baubewilligungsverfahren auf Privatgrundstücken gilt (VGr, 25. Oktober
2006, VB.2005.00368, E. 5.2). 

Sodann ist es nicht zu beanstanden, wenn das
Baurekursgericht die Prüfung der Schutzwürdigkeit der Gemeinde übertrug, zumal das
Verwaltungsgericht grundsätzlich lediglich eine auf Rechtsverletzung
beschränkte Kognition besitzt (vgl. § 50 VRG) und gegen den
Ermessensentscheid der Gemeinde ansonsten keine Weiterzugsmöglichkeit an eine
Rechtsmittelinstanz mit umfassender Kognition offenstände. Dass die Vorinstanz
keine weiteren (über den Augenschein hinausgehenden) Sachverhaltsabklärungen
getroffen hat, ist ihr folglich genauso wenig vorzuwerfen. 

Zusammengefasst
ist die vorinstanzliche Anordnung zur Abklärung der Schutzwürdigkeit nicht zu
beanstanden und erweisen sich die dagegen vorgebrachten Rügen als unberechtigt.

6.
 

Nachdem die Vorinstanz im Sinn der Verfahrensökonomie auch die weiteren
Rügen geprüft hat, ist aus dem gleichen Grund im Folgenden auf die einzig noch
strittige Frage der Ausnützungsprivilegierung der verglasten Terrassen von
Haus A einzugehen.

6.1 Laut
§ 255 PBG in der hier
anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung
(Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2) sind
alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder
hierfür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen
Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden für die
Ausnützungsziffer anrechenbar (Abs. 1). Durch Verordnung können der
Wohnlichkeit oder der Arbeitsplatzgestaltung dienende Nebenräume als nicht
anrechenbar erklärt werden (Abs. 3). Von dieser Möglichkeit macht § 10
lit. c der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) in der
hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung
(Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 11. Mai 2016) Gebrauch, wonach
verglaste Balkone, Veranden
und Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit sie dem Energiesparen
dienen, im Umfang von bis zu 10 % der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen als nicht
anrechenbar gelten.

6.2 Die
Vorinstanz hat mit Verweis auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung (VGr,
18. Juni 2008, VB.2008.00012, E. 2.3.3) erwogen, die strittigen
Wintergärten ragten auf keiner Seite über die Hauptfassaden des Gebäudes vor,
sondern lägen jeweils vollständig innerhalb des Grundrisses des
darunterliegenden Erdgeschosses und würden vollständig vom darüber liegenden
Geschoss überdeckt. Es handle sich daher nicht um privilegierte Flächen;
vielmehr seien die verglasten Balkone an die Ausnützungsziffer anzurechnen.
Dieser Mangel könne indes durch Verzicht auf die Verglasung geheilt werden.
Eine allfällige künftige Baubewilligung wäre daher mit der Auflage zu ergänzen,
die Wintergärten [Balkone] ohne Verglasung auszuführen.

6.3 Das
Verwaltungsgericht hat die dem angefochtenen Entscheid zu Grunde liegende
Rechtsauffassung bezüglich der Anrechenbarkeit von nicht als Vor- oder Anbauten
ausge­stalteten Wintergärten im zitierten Entscheid sowie kurz darauf erneut (VGr,
29. Oktober 2008, VB.2008.00135) bestätigt. Der Wortlaut von § 10
lit. c ABV, der die
Privilegierung auf "verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten" beschränkt, lässt es demnach
nicht zu, dass irgendwelche hinter den Hauptfassaden des Gebäudes liegende
Räume durch Verzicht auf heiztechnische Einrichtungen und genügende Isolation
der Wände gegenüber den beheizten Gebäudeteilen als ausnützungsprivilegierte
Wintergärten gelten können. Vielmehr sind Balkone und Veranden begrifflich
Fassadenvorsprünge oder Anbauten, und auch der vom Verordnungsgeber verwendete
Begriff der "Vorbaute" setzt voraus, dass an ein dahinter liegendes
Hauptgebäude angebaut wird. Sodann hat das Verwaltungsgericht auch darauf
hingewiesen, dass die Delegationsnorm von § 255 Abs. 3 PBG dem Verordnungsgeber lediglich die
Privilegierung von Nebenräumen erlaubt. Als "verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten" im Sinn von
§ 10 lit. c ABV
können deshalb nur solche Räume qualifiziert werden, die in räumlicher und
funktionaler Hinsicht als den anrechenbaren Wohn- und Arbeitsräumen
untergeordnet erscheinen, was im Einzelfall aufgrund von Grösse, Lage und
Raumbeziehungen zu beurteilen ist.

Die auf drei
Seiten vollständig verglasten Balkone bzw. Terrassen bzw. Wintergärten befinden
sich jeweils zwischen Wohn- und Schlafzimmer an Gebäudeecken und sind in keiner
Weise an die Hauptgebäude angebaut, sondern liegen wie irgendwelche anderen
Räume innerhalb des durch die Hauptfassaden gebildeten Baukörpers. Die
Behauptung, sie seien der wärmegedämmten Aussenwand vorgelagert, findet in den
Akten keine Stütze. Hingegen ergibt sich daraus deren beachtliche Grösse,
welche den anrechenbaren Räumen nahekommt, und die Wintergärten nicht ohne
Weiteres als untergeordnet erscheinen lässt. Dass ihnen – anders als in
VB.2008.00012 – keine Verkehrsflächenfunktion zukommt ist unter diesen
Umständen unerheblich. Eine Ausnützungsprivilegierung als Wintergärten kommt
bereits aus den genannten Gründen nicht in Betracht, weshalb die Frage der
Energiesparfunktion – welche nach dem klaren Wortlaut von § 10 lit. c
ABV und entgegen der
Beschwerdeführerin als separate Bedingung formuliert ist – offengelassen werden
kann.

7.
 

Die Beschwerde
erweist sich zusammengefasst als unbegründet und ist abzuweisen. 

Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG), welche überdies zu einer
Parteientschädigung von Fr. 2'000.- an den Beschwerdegegner zu
verpflichten ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    155.--     Zustellkosten,

Fr. 4'155.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten werden der Beschwerdeführerin
auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet,
dem Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von
Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft
dieses Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    den Mitbeteiligten;

c)    das Baurekursgericht;

       d)    die Baudirektion.