# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2ce6c01f-14f4-5f1a-9c9e-3b7d9832af4a
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-05-19
**Language:** de
**Title:** Gestaltungsplan. Baumassenreserve. Verteilung der nach erfolgter Überbauung verbliebenen Baumassenreserve auf die einzelnen Gestaltungsplangrundstücke.
**Docket/Reference:** BRKE I Nr. 0104/2006
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_I_0104_2006_593.pdf

## Full Text

BRKE I Nr. 0104/2006 vom 19. Mai 2006 in BEZ 2006 Nr. 49

Mit dem privaten Gestaltungsplan Z war für das aus einem einzigen Grundstück 
bestehende  Gestaltungsplangebiet  eine  maximale  Gesamtbaumasse  für  Hauptge-
bäude von 50 000 m3 und für Besondere Gebäude von 8450 m3 festgesetzt worden. 
Aus diesem Grundstück ging u.a. das (in zwei verschiedenen Wohnzonen) gelegene 
Grundstück Kat.-Nr. 17 mit einer Fläche von 12 265 m2 hervor, welchem seiner Flä-
che entsprechend ein Anteil von 46,482 Prozent an der genannten Gesamtbaumas-
se  zustand.  Besagtes  Grundstück  wurde  in  der  Folge  in  22  Bauparzellen  aufgeteilt 
und  durch  die  gleiche  Eigentümerschaft  weitestgehend  überbaut,  wobei  einzelne 
Grundstücke über- oder unternutzt wurden. Schliesslich verblieb auf dem ehemaligen 
Gesamtgrundstück Kat.-Nr. 17 eine Baumassenreserve von 469 m3 für Hauptgebäu-
de sowie eine (hier nicht interessierende) Baumassenreserve für Besondere Gebäu-
de. 

Die überbauten Grundstücke wurden, ohne dass je Ausnützungsübertragungen 
vorgenommen bzw. Reverse angemerkt worden wären, verkauft. Das letzte, unüber-
baute  Grundstück  (Kat.-Nr.  33)  verblieb  bei  der  ursprünglichen  Eigentümerschaft. 
Diese beantragte im Vorentscheidsgesuch bzw. in dem gegen den Vorentscheid an-
gehobenen Rekursverfahren, es sei für das Grundstück Kat.-Nr. 33 eine Baumassen-
reserve  für  Hauptgebäude  von  1648 m3,  eventualiter  von  469  m3 festzustellen  (die 
Baumassenreserve von 1648 m3 entsprach dem auf Grund seiner Fläche berechne-
ten  Anteil  des  streitbetroffenen  Grundstückes  an  der  festgesetzten  Gesamtbaumas-
se). 

Aus den Erwägungen:

5.1.1.  Nach  §  251  lit.  a  PBG wird  die  zulässige  Ausnützung  unter  anderem 
durch Nutzungsziffern, nämlich durch Ausnützungs-, Überbauungs-, Freiflächen- und 
Baumassenziffern  festgelegt.  Die  Baumassenziffer  bestimmt,  wie  viele  Kubikmeter 
anrechenbaren  Raums  auf  den  Quadratmeter  Grundfläche  entfallen  dürfen  (§  254 
Abs.  2  PBG).  Die  massgebliche  Grundfläche  ist  die  von  der  Baueingabe  erfasste 
Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile der 
Bauzone (§ 259 Abs. 1 PBG).

5.1.2. Eine Ausnützungsübertragung liegt vor, wenn ein Bauprojekt nicht nur die 
sich aus der Bauparzelle selbst ergebende Ausnützung, sondern auch Ausnützungs-
reserven anderer Grundstücke beansprucht. Die Ausnützungsübertragung setzt eine 
ausdrückliche Vereinbarung zwischen den Grundeigentümern voraus. Die abtretende 
Parzelle  wird  im  Ausmass  der  Ausnützungsübertragung  von  Gesetzes  wegen  mit 
einem Bauverbot als öffentlich-rechtliche Baubeschränkung belegt. Im Planungs- und 
Baugesetz ist die Ausnützungsübertragung implizit vorgesehen, indem «die von der 
Baueingabe  erfasste  Fläche»  und  nicht  etwa  nur  das  Baugrundstück  als  die  für  die 
Ausnützung  massgebliche  Grundfläche  definiert  wird  (andernfalls  bedürften  Ausnüt-

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zungsübertragungen  einer  Ausnahmebewilligung;  zum  Ganzen  vgl.  F.  Huber,  Die 
Ausnützungsziffer,  1986,  S.  80  ff.).  Damit  dürfen  von  mehreren  zusammenhängen-
den Parzellen, die zusammen die massgebliche Grundfläche bilden, eine oder meh-
rere übernutzt werden, solange durch Unternutzung der anderen Parzelle(n) die zu-
lässige  Ausnützung  auf  der  von  der  Baueingabe  erfassten  Fläche  insgesamt  ein-
gehalten ist. 

Die Ausnützungsbeschränkung, welche die abtretende Parzelle im Ausmass der 
Ausnützungsübertragung trifft, wird in der Regel mit einem Revers festgehalten. Die 
Ausnützungsbeschränkung  gilt  indes  nach  dem  Gesagten  bereits  auf  Grund  der 
Ausnützungsübertragung.  Der  Revers  dient  somit  lediglich  der  Sicherung  der  Aus-
nützungsbeschränkung  auf  der  abtretenden  Parzelle.  Alsdann  können  Reverse  im 
Grundbuch angemerkt werden. Die Anmerkung hat indes bloss deklaratorische Wir-
kung. Sie bildet somit nicht etwa Voraussetzung für die Gültigkeit der Eigentumsbe-
schränkung, sondern dient lediglich der Orientierung eines allfälligen Erwerbers. Ob 
eine  Eigentumsbeschränkung  im  angemerkten  Umfange  tatsächlich  noch  besteht, 
besagt der Revers demgegenüber nicht (BEZ 1995 Nr. 12). 

5.2.1. Ausgangspunkt der hier vorzunehmenden Beurteilung bildet der Umstand, 
dass  mit  dem  Gestaltungsplan  zwar  eine  Gesamtbaumasse,  nicht  aber  auch  deren 
Aufteilung  auf  die  einzelnen  Grundstücke  festgesetzt  worden  ist.  Damit  ist  davon 
auszugehen, dass mit der Aufteilung des noch unüberbauten Grundstückes Kat.-Nr. 
17  jedem  der  daraus  hervorgegangenen  Grundstücke  ein  seiner  Fläche  entspre-
chender  Anteil  an  der  Gesamtbaumasse  bzw.  an  deren  prozentualem  Anteil zuzu-
rechnen war. Dies erscheint selbstverständlich und lässt sich im Übrigen auch daran 
erkennen, dass, wären die abparzellierten Grundstücke von verschiedenen Eigentü-
mern  überbaut  worden,  Überschreitungen  der  grundstückspezifischen  Ausnützung 
zu  Lasten  von  Dritten  offenkundig  entsprechender  Vereinbarungen  über  Ausnüt-
zungsübertragungen  bedurft  hätte;  dies  wohlverstanden  unbesehen  der  Einhaltung 
der Gesamtbaumasse. Von einer rechnerischen Aufteilung der Gesamtbaumasse auf 
die einzelnen Grundstücke geht im Übrigen auch die Rekurrentschaft aus, wenn sie 
geltend  macht,  mit  der  Parzellierung  sei  die  Ausnützung  nicht  mehr  für  das  Gestal-
tungsplangebiet  als  Ganzes,  sondern  für  jedes  Grundstück  einzeln  zu  beurteilen. 
Auch die von den Parteien übereinstimmend getroffene Feststellung, mit der Baube-
willigung  vom  16.  Juni  1998  seien  gewisse  Parzellen  übernutzt  und  gewisse  unter-
nutzt  worden,  setzt  eine  anteilmässige  Zurechnung  der  Gesamtbaumasse  zu  den 
einzelnen  Grundstücken  voraus.  Mangels  anders  lautender  Festlegung  im  Gestal-
tungsplan kann sich diese wie gesagt einzig nach der jeweiligen Grundstücksgrösse 
richten.

Die  aus  dem  Gesamtgrundstück  Kat.-Nr.  17  hervorgegangenen  Grundstücke 
Kat.-Nrn. 28-50 waren in dem zur Baubewilligung vom 16. Juni 1998 führenden bau-
rechtlichen  Verfahren  Gegenstand  einer  einzigen  Baueingabe.  Damit  bildeten  diese 
Grundstücke die für die Berechnung der Ausnützung massgebliche Fläche im Sinne 
von § 259 Abs. 1 PBG. Zugleich wurden mit der Baubewilligung vom 16. Juni 1998 
einzelne Grundstücke für sich betrachtet über- oder unternutzt, indem sie die ihnen 
zuzurechnenden  Baumassenanteile  über- oder  unterschritten.  Somit  stellt  sich  die 
Frage,  ob  zur  Vermeidung  bzw.  (in  der  Zone  W2B  bezüglich  Hauptgebäude)  zur 
Verminderung von Übernutzungen Ausnützung von unternutzten auf die übernutzten 
Grundstücke übertragen wurde. Da sämtliche Grundstücke die massgebliche Fläche 

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im Sinne von § 259 Abs. 1 PBG bildeten, ist dies klar zu bejahen. Namentlich kann 
dem  nicht  etwa  entgegengehalten  werden,  dass  Ausnützungsübertragungen  nicht 
zustande gekommen seien, weil hierfür Vereinbarungen erforderlich gewesen wären, 
standen doch zu jenem Zeitpunkt sämtliche Grundstücke im Eigentum des auch als 
Bauherrn  der  ganzen  Überbauung  auftretenden  X.  Vereinbarungen  über  Ausnüt-
zungsübertragungen entfielen damit ohne weiteres. An der Übertragung von Ausnüt-
zung von den unternutzten auf die übernutzten Parzellen ändert alsdann auch nichts, 
dass mit der Baubewilligung vom 16. Juni 1998 keine Ausnützungsreverse zu Lasten 
der  in  sich  unternutzten  Parzellen  statuiert  wurden.  Hierin  wäre  wie  dargetan  eine 
blosse Sicherungsmassnahme für den Fall einer in einem späteren Baubewilligungs-
verfahren  nachgesuchten  Mehrausnützung  der  in  sich  unternutzten  Grundstücke  zu 
erblicken. Daraus, dass solche Reverse nicht angeordnet wurden, kann somit eben-
falls nicht auf eine fehlende Ausnützungsübertragung geschlossen werden.

Die  Auffassung,  dass  die  Übernutzung  gewisser  Parzellen  Folge  einer  (nicht 
durch die Rekurrentschaft zu vertretenen) fehlerhaften Baubebewilligung sei und da-
her  eine  Belastung  des  unüberbauten  Grundstückes  Kat.-Nr.  33  zu  Gunsten  der 
übernutzten  Grundstücke  entfalle,  erweist  sich  somit  als  unzutreffend.  Mithin  kann 
die  Rekurrentschaft  für  das  streitbetroffene  Grundstück  Kat.-Nr.  33  von  vornherein 
keine  grössere  Baumassenreserve  in  Anspruch  nehmen,  als  sie  für  die  aus  dem 
Grundstück  Kat.-Nr.  17  hervorgegangenen  Grundstücke  gesamthaft  noch  besteht. 
Diese Reserve beträgt für Hauptgebäude unbestrittenermassen 469 m3. 

5.2.3.  Das  vorstehend  Festgestellte  wäre  allerdings  dann  in  Frage  zu  stellen, 
wenn  auch  Dritteigentümer  in  Überschreitung  der  ihren  Grundstücken  zustehenden 
Baumassenanteile an der Konsumation der Gesamtbaumasse für Hauptgebäude bis 
auf  das  Mass  von  469  m3 hinab  beteiligt  gewesen  wären.  Diesfalls  wären  nämlich 
Vereinbarungen  über  Ausnützungsübertragungen  erforderlich  gewesen.  Deren  Feh-
len  würde  dazu  führen,  dass  solche  Baubewilligungen  im  Ausmass  der  Überschrei-
tung der grundstücksspezifischen Ausnützung rechtsfehlerhaft wären, was sich nicht 
zu Lasten der Rekurrentschaft bzw. ihres Grundstückes Kat.-Nr. 33 auswirken könn-
te. 

Von der Rekurrentschaft wird zwar behauptet, verschiedene Dritte hätten auf ih-
ren  Grundstücken  Wintergärten  und  dergleichen  mehr  errichtet  und  dadurch 
Baumasse vom Grundstück Kat.-Nr. 33 konsumiert. Indes wird dabei offen gelassen, 
ob  Baumasse  für  Hauptgebäude  oder  für  Besondere  Gebäude  gemeint  sei.  Auch 
wird nicht behauptet, diese Vorhaben seien vor dem 29. April 2003 (Datum der letz-
ten  Baubewilligung  an  die  Rekurrentschaft;  darin  wurde  die  Baumassenreserve  für 
Hauptgebäude auf dem ehemaligen Gesamtgrundstück Kat.-Nr. 17 mit 469 m3 bezif-
fert  [Anmerkung  der  Redaktion]),  geschweige  denn  in  Überschreitung  der  grund-
stücksspezifischen  Baumassenanteile  bewilligt  worden.  Baubewilligungen  werden 
zum Beweis nicht offeriert. Die Vorinstanz macht geltend, die Rekurrenten hätten die 
gesamte Baumasse für Hauptgebäude bis auf den Rest von 469  m3 (=  2,02  %  von 
23 241 m3) selber konsumiert. Damit entfällt die Annahme eines vorliegend relevan-
ten Drittkonsums. 

Somit kann dem Rekursgrundstück eine Baumassenreserve von höchstens 469 
m3,  nämlich  447  m3 für die Wohnzone W2B und 22  m3 für die Wohnzone W2C zur 
Verfügung  stehen;  dass  die  Vorinstanz  der  Reserve  für  die  Zone  W2B,  in  der  das 

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Rekursgrundstück liegt, die für die Wohnzone W2C bestehende Reserve zufolge Ge-
ringfügigkeit zugeschlagen hat, ist hier nicht in Frage zu stellen.

5.2.3.  Soweit  die  Rekurrierenden  beantragen,  es  sei  festzustellen,  dass  es  zu-
lässig  ist,  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  33  eine  Baumasse  für  Hauptgebäude  von 
1648 m3 zu realisieren, ist der Rekurs demnach abzuweisen.

5.3.1. Alsdann ist auf die Rekursanträge 3 und 4 Bezug zu nehmen, mit denen 
die  Dispositivziffern  II  (…)  und  (sinngemäss)  IV.1  des  angefochtenen  Beschlusses 
angefochten werden. 

Mit  Dispositivziffer  II  hat  die  Vorinstanz  die  Feststellung  getroffen,  es  sei 
«grundsätzlich»  zulässig,  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  33  in  der  Wohnzone  W2B 
469 m3 Baumasse für Hauptgebäude zu realisieren. 

Mit  Dispositivziffer  IV.1  hat  die  Vorinstanz  folgendes  statuiert:  «Mit  der  Einrei-
chung eines Baugesuches im Perimeter des privaten Gestaltungsplanes ist der örtli-
chen Baubehörde gestützt auf § 310 Abs. 3 PBG der Nachweis der privatrechtlichen 
Berechtigung  zu  erbringen,  die  entsprechende  Ausnützungsreserve  zu  konsumie-
ren». (…)

5.3.2.  Der  Begründung  des  Vorentscheides  ist  zu  entnehmen,  einer  Realisie-
rung  der  noch  vorhandenen  Baumassenreserve  von  insgesamt  469  m2  auf  dem 
Grundstück  Kat.-Nr.  33  stehe  «nichts  im  Wege».  Vorausgesetzt  sei  allerdings  der 
Nachweis der privatrechtlichen Berechtigung, die beanspruchte Ausnützungsreserve 
konsumieren  zu  dürfen.  Zu  Gunsten  des  Grundstückes  Kat.-Nr.  33  sei  keine 
Baumasse reserviert. Die Gesuchstellenden hätten darauf verzichtet, im Rahmen der 
Parzellierungen Ausnützungsübertragungen vorzunehmen. Deshalb könne auch die 
verlangte Feststellung nicht getroffen werden. Vielmehr sei das Verfügungsrecht im 
Rahmen einer privatrechtlichen Vereinbarung zu regeln. (…)

5.3.3.  Indem  die  Vorinstanz  zwar  festgestellt  hat,  es  sei  zulässig,  auf  dem 
Grundstück Kat.-Nr. 33 eine Baumasse von 469 m3 für Hauptgebäude zu realisieren, 
dies aber nur «grundsätzlich», und von der Rekurrentschaft für den Fall der Einrei-
chung  eines  Baugesuches  «den  Nachweis  der  privatrechtlichen  Berechtigung»  zur 
Konsumation  der  entsprechenden  Ausnützungsreserve  im  Sinne  von  §  310  Abs.  3 
PBG  verlangt  hat,  hat  sie  bei  Lichte  besehen  keineswegs  die  von  der  Rekurrent-
schaft  nachgesuchte  Feststellung  getroffen,  sondern  vielmehr  festgestellt,  dass  die 
fragliche  Baumassenreserve  gerade  nicht  (allein)  dem  Rekursgrundstück  zustehe. 
Zur  Aufteilung  der  Baumassenreserve  äussert  sich  der  angefochtene  Beschluss  in-
des  nicht.  Dies  deshalb,  weil  die  Vorinstanz  offenbar  davon  ausgeht,  die  gesamte 
Reserve stehe unaufgeteilt allen Grundstücken zu, mit der Folge, dass jeder bauwil-
lige  Eigentümer  einschliesslich  der  Rekurrentschaft  für  jegliche  Konsumation  von 
dieser Reserve die Zustimmung aller andern Grundeigentümer beizubringen hätte.

Verlangt  die  Rekurrentschaft,  die Baumassenreserve  von  469  m3 sei  uneinge-
schränkt dem Rekursgrundstück zuzurechnen, stellt sich die Frage, ob und wie diese 
Reserve  unter  den  aus  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  17  hervorgegangenen  Parzellen 
aufzuteilen  ist.  Stünden  sämtliche  Grundstücke  noch  im  Eigentum  der  Rekurrent-
schaft,  könnte  diese  (im  Rahmen  der  übrigen  Bauvorschriften)  ohne  weiteres  allein 

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über die gesamte Restbaumasse verfügen. Heute stehen indes nicht mehr sämtliche 
Grundstücke im Eigentum der Rekurrentschaft.

5.3.4. Die Zurechnung der ursprünglichen Gesamtbaumasse für Hauptgebäude 
auf  alle  aus  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  17  hervorgegangenen  Grundstücke  nach 
Massgabe von deren Fläche lässt es zwingend erscheinen, auch mit Bezug auf die 
verbliebene Reserve so zu verfahren. Dies hätte zwar zur Folge, dass bereits über-
nutzte  Grundstücke  nach  der  Konsumation  des  betreffenden  Reserveanteils  in  sich 
noch  mehr  übernutzt  und  heute  voll  ausgenützte  Grundstücke  hernach  erstmals  in 
sich übernutzt wären. Deswegen die Baumassenreserve für Hauptgebäude nur den 
in sich unternutzten Grundstücken zukommen zu lassen, hiesse indes, nachträglich 
die  Folgen  getätigter  Ausnützungsübertragungen  auszugleichen.  Dies  gilt  nicht  nur 
mit  Bezug auf die heute in sich bereits übernutzten Grundstücke, sondern auch mit 
Bezug  auf die  heute  in  sich  nur  voll  ausgenützten  Grundstücke,  beruht  doch  deren 
Ausnützung ebenfalls auf Ausnützungsübertragungen, weil die Gesamtbaumasse für 
Hauptgebäude  noch  nicht  gänzlich  ausgeschöpft  ist  und  daher  auch  eben  diese 
Grundstücke  anteilmässig  unternutzt  sein  müssten.  Einen  solchen  Ausgleich  zu 
schaffen,  kann  jedoch,  nachdem  die  Rekurrentschaft  es  versäumt  hat,  sich  beim 
Verkauf der Grundstücke die entsprechenden Ausnützungsanteile zu sichern, offen-
kundig nicht Aufgabe des nachgesuchten Vorentscheides sein. 

Demnach steht dem Grundstück Kat.-Nr. 33 nur mehr der auf dieses entfallende 
Anteil der Baumassenreserve zu. Die Fläche des Rekursgrundstückes beträgt  nach 
den unbestrittenen Angaben der Rekurrentschaft 870 m2, was 7,09 Prozent der Flä-
che  von  12  265  m2 des  ehemaligen  Gesamtgrundstückes  Kat.-Nr.  17  entspricht. 
Demnach steht dem Rekursgrundstück 7,09 Prozent der auf das ehemalige Gesamt-
baugrundstück  entfallenden  Baumassenreserve  für  Hauptgebäude  von  469  m3  zu, 
was einen Anteil von 33,25 m3 ergibt. 

In  diesem  Sinne  ist  der  Rekursantrag  2  zu  behandeln.  Dabei  ist  festzuhalten, 
dass  dies  nicht  etwa  eine  Abänderung  des  angefochtenen  Entscheides  zu  Unguns-
ten  der  Rekurrentschaft  darstellt,  wird  ihr  doch  dergestalt  wenigstens  ein  Anteil  von 
33,25 m3 ohne Vorbehalt der Zustimmung Dritter zugesprochen, während dieser An-
teil gemäss dem angefochtenen Beschluss gleich null gewesen hätte. Dies bedeutet 
eine Besserstellung der Rekurrentschaft gegenüber dem angefochtenen Entscheid. 

5.3.5.  Damit  ist  in  teilweiser  Gutheissung  des  Rekurses  Dispositivziffer  II  des 
angefochtenen  Beschlusses  aufzuheben  und  durch  folgende  Feststellung  zu  erset-
zen:

«Es ist zulässig, auf dem Grundstück Kat.-Nr.  33  eine  Baumasse  für  Hauptge-

bäude von 33,25 m3 zu realisieren.» 

(Dispositivziffer VI.1 wurde ersatzlos aufgehoben.)