# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0ddc0565-1583-5af3-a492-a81d95b3477c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-11
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 11.04.2024  VB.2023.00535
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2023-00535_2024-04-11.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2023.00535	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 11.04.2024
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Gegenstandslosigkeit bei Projektänderung;

Mit der Anpassung der Pläne wurde den Rügen im ersten Rekurs vollumfänglich entsprochen und dieser zu Recht als gegenstandslos abgeschrieben (E. 3.2). Eine Projektänderung wird lediglich hinsichtlich der geänderten Baumassnahmen bzw. allenfalls hinsichtlich der baurechtsrelevanten Auswirkungen auf das bereits bewilligte Bauvorhaben beurteilt. Entsprechend können nach konstanter verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung bei Projektänderungen nur diejenigen Teile eines Bauvorhabens neu überprüft werden, die durch die Änderung betroffen sind. Rügen, welche insofern ausserhalb des durch die Projektänderung vorgegebenen Verfahrensgegenstands liegen, sind damit verspätet, sodass auf sie nicht einzugehen ist bzw. sie nicht materiell zu behandeln sind (E. 3.3.1). Für die Art und den Inhalt und damit auch die Vermassung der Baugesuchsunterlagen wird darauf abgestellt, was für die zuständige Baubehörde nötig ist, um das Baugesuch prüfen zu können. Die eingereichten Baugesuchsunterlagen genügen den gesetzlichen Anforderungen (E. 4.3). 

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUGESUCHSUNTERLAGEN
PROJEKTÄNDERUNG
RECHTSSCHUTZINTERESSE
RÜGEOBLIEGENHEIT
VERSPÄTETE RÜGEN

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 29 Abs. I BV
Art. 3 lit. b BVV
§ 310 PBG
§ 23 Abs. I VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2023.00535

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 11. April 2024

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter José Krause, Ersatzrichterin
Patricia Egli, Gerichtsschreiberin
Nicole Rubin.

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

1.    C AG, vertreten durch RA D, 

 

2.    Baukommission Kilchberg, 

vertreten durch RA E, 

Beschwerdegegnerinnen, 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich
ergeben: 

I.  

A. Die
Baukommission Kilchberg erteilte mit Beschluss vom 11. April 2022 der C AG
die Baubewilligung für den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Kilchberg.

B. Mit
Beschluss vom 12. Dezember 2022 erteilte die Baukommission Kilchberg die
Bewilligung für die erste Projektänderung am vorgenannten Bauvorhaben.

II.  

A. Gegen
den Baubewilligungsbeschluss vom 11. April 2022 erhob A mit Eingabe vom 30. Mai
2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich (G.-Nr. R2.2022.00111)
und beantragte die Aufhebung der Baubewilligung. Das Verfahren wurde mit
Präsidialverfügung vom 22. September 2022 sistiert. 

B. A erhob
am 19. Januar 2023 auch gegen die Bewilligung der ersten Projektänderung
vom 12. Dezember 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich (G.-Nr. R2.2023.00026).

Mit Entscheid vom 8. August 2023 vereinigte das
Baurekursgericht die Verfahren (Disp.-Ziff. I), schrieb den Rekurs im
Verfahren G.-Nr. R2.2022.00111 als durch Projektänderung gegenstandslos
geworden ab (Disp.-Ziff. II), hiess den Rekurs im Verfahren G.-Nr. R2.2023.00026
teilweise gut und ergänzte den Beschluss der Baukommission Kilchberg vom 12. Dezember
2022 um die Auflage, wonach vor Baubeginn der Baukommission im Sinne von
E. 8.4 des Entscheids abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu
lassen seien. Im Übrigen wies es den Rekurs im Verfahren G.-Nr. R2.2023.00026
ab, soweit es darauf eintrat (Disp.-Ziff. IV). 

III.  

Mit Beschwerdeschrift vom 15. September 2023 (Poststempel:
14. September 2023) und einem Nachtrag vom gleichen Datum gelangte A an das
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. In Bezug auf die Disp.-Ziff. II des
angefochtenen Entscheides stellt er folgenden Antrag:

"Der angefochtene Entscheid sei in Bezug auf den
vorgenannten Punkt (Missachtung der Regeln zum gewachsenen) Terrain aufzuheben
(formelle Rechtsverweigerung), an die Vorinstanz zur Wahrung des Instanzenzugs
zurückzuweisen, eventualiter sei der Rekurs gutzuheissen und damit der
vorinstanzlich angefochtene Entscheid zur Baubewilligung diesbezüglich
aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen."

In Bezug auf Disp.-Ziff. IV des angefochtenen
Entscheides stellt er zudem folgenden Antrag:

"Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben (formelle
Rechtsverweigerung), an die Vorinstanz zurückzuweisen, soweit der Rekurrent
unterlegen ist (in Bezug auf den Mehrlängenzuschlag wurde der Rekurs zum
zweiten Mal gutgeheissen), eventualiter sei der Entscheid aufzuheben und die
Baubewilligung zu verweigern, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen."

Die Beschwerdegegnerin 1 schloss mit Eingabe vom 29. September
2023 auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Ebenso beantragte die Beschwerdegegnerin 2
mit Beschwerdeantwort vom 5. Oktober 2023 die Abweisung der Beschwerde,
soweit darauf einzutreten sei; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten des Beschwerdeführers. Das Baurekursgericht beantragte am 17. Oktober
2023 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.

Der Beschwerdeführer hielt an seinen Anträgen in der
Replik vom 6. November 2023 fest. Die anderen Parteien verzichteten auf
weitere Stellungnahmen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der
vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)
zuständig. Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.
 

Das Baugrundstück liegt in der Wohnzone W2A gemäss BZO der
Gemeinde Kilchberg. Das Terrain fällt von Westen nach Osten bzw. in der
nordöstlichen Ecke auch Richtung Norden ab. Geplant sind der Abbruch des
bestehenden Einfamilienhauses und des (in der nordöstlichen Ecke befindlichen)
Pools sowie der Neubau eines Einfamilienhauses mit Aussenpool und Tiefgarage.
Die erste Projektänderung betrifft Grundrissanpassungen, Terrain- und
Baumassenbereinigungen, zusätzliche Oblichter und eine Anpassung des Autoliftgebäudes.

3.
 

Der Beschwerdeführer rügt in verschiedener Hinsicht eine
formelle Rechtsverweigerung. Zunächst liege eine formelle Rechtsverweigerung
vor, indem die Vorinstanz im Rekursverfahren G.-Nr. R2.2022.00111 die Rüge
zum gewachsenen Terrain als gegenstandslos abgeschrieben habe. Zudem liege eine
formelle Rechtsverweigerung darin, dass auf die Rüge zum gewachsenen Terrain im
Rekursverfahren G.-Nr. R2.2023.00026 nicht eingetreten worden sei. 

3.1 Art. 29
Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV, SR 101)
garantiert jeder Person in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen einen
Anspruch auf gerechte Behandlung. Damit räumt Art. 29 Abs. 1 BV einen
Anspruch auf Behandlung formgerecht eingereichter Eingaben ein und verbietet
die formelle Rechtsverweigerung (Gerold Steinmann/Benjamin Schindler/Damian
Wyss in: Bernhard Ehrenzeller et al. [Hrsg.], Die schweizerische
Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 4. A. [St. Galler Kommentar],
2023, Art. 29 N. 30). Eine formelle Rechtsverweigerung liegt vor,
wenn eine Behörde auf eine Eingabe zu Unrecht nicht eintritt oder eine solche
nicht an die Hand nimmt und behandelt, obwohl sie dazu verpflichtet wäre (BGE
149 II 209 E. 4.2; 144 II 184 E. 3.1; 141 I 172 E. 5). Die
Beurteilung einer formellen Rechtsverweigerung richtet sich dabei nach dem
einschlägigen Verfahrensrecht. Fehlen nach diesem die prozessualen
Voraussetzungen für eine materielle Behandlung einer Eingabe, steht der
Anspruch auf ein gerechtes Verfahren der Nichtanhandnahme oder dem
Nichteintretensentscheid nicht entgegen (Steinmann/Schindler/Wyss, St. Galler
Kommentar, Art. 29 N. 31 f.). 

3.2 Es gilt
vorliegend zunächst zu prüfen, ob die Vorinstanz in Anwendung der einschlägigen
Verfahrensnormen zu Recht die unter Ziff. 2.3. erhobene Rüge zum
„gewachsenen Terrain“ im Rekurs vom 30. Mai 2022 (G.-Nr. R2.2022.00111)
als durch Projektänderung gegenstandslos geworden abgeschrieben hat.                   

3.2.1
Das Rekursverfahren wird gegenstandslos und ist aus diesem Grund
abzuschreiben, wenn das aktuelle und praktische Rechtsschutzinteresse des
Rekurrenten an der autoritativen Entscheidung der Streitsache entfällt (Alain
Griffel in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 28
N. 25; Alfred Kölz/Isabelle Häner/Martin Bertschi, Verwaltungsverfahren
und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. A., Zürich etc. 2013, N. 1146 ff.).
Dies ist insbesondere der Fall, wenn die angefochtene Verfügung im Sinne der
Rekursanträge geändert wird (vgl. Griffel, § 28 N. 33). Dabei gilt es
zu beachten, dass der in § 7 Abs. 1 VRG verankerte
Untersuchungsgrundsatz im Rechtsmittelverfahren dadurch relativiert wird, dass
die Verfahrensbeteiligten der Rüge- und Substanziierungspflicht gemäss § 23
Abs. 1 VRG unterliegen und der Streitgegenstand durch die Vorbringen der
Parteien begrenzt wird (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 3; Marco
Donatsch, Kommentar VRG, Vorbem. zu §§ 19–28a N. 44). Innerhalb des
im Baurecht häufig sehr weit gefassten Streitgegenstandes wird gleichsam ein
engeres Prozessthema durch die von der Behörde oder dem Nachbarn geltend
gemachten Bauverweigerungsgründe abgesteckt (VGr, 17. September 2020,
VB.2018.00162, E. 6.5.2; 28. November 2019, VB.2019.00258, E. 4.4;
31. Mai 2016, VB.2016.00029, E. 3.2.1; 7. Oktober 2009,
VB.2009.00390, E. 3.1 mit Hinweisen). Dabei darf von Rechtsanwältinnen und
Rechtsanwälten grundsätzlich erwartet werden, dass sie klare Anträge stellen
und diese auch hinreichend begründen (Alain Griffel, § 23 N. 6, 17).
Sämtliche Rekursrügen sind schon in der Rekursschrift vorzubringen. Wie der
Antrag kann auch die Begründung nach Ablauf der Rekursfrist grundsätzlich nicht
mehr erweitert werden (§ 23 Abs. 1 VRG; Alain Griffel, § 23 N. 23).
Die Rekursinstanz ist nicht verpflichtet, die angefochtene baurechtliche
Bewilligung über die in der Rekursschrift gerügten Punkte hinaus auf Mängel zu
untersuchen (VGr, 17. September 2020, VB.2018.00162, E. 6.5.2; 28. November
2019, VB.2019.00258, E. 4.2; 25. Januar 2017, VB.2016.00551, E. 4.2).

3.2.2
In seinem Rekurs vom 30. Mai 2022 (G.-Nr. R2.2022.00111) führte
der heutige Beschwerdeführer unter Ziff. "2.3. Gewachsenes Terrain"
aus, es sei augenfällig, dass die Pläne mit den massgeblichen Daten des
gewachsenen Terrains nicht übereinstimmten. Die Differenz zwischen dem Plan und
der Realität betrage mindestens einen Meter. Die Fenster im UG könnten mit
diesen Massen gemäss der Baueingabe nicht gebaut werden. Die fachkundigen
Architekten = Bauherrschaft würden unter dem Verdacht stehen, unrichtige Pläne
eingereicht zu haben (Urkunden), Unschuldsvermutung vorbehalten. Neben den
Grenzabständen fehlte in den Plänen ausgerechnet beim Untergeschoss das Mass
der Überragung des gewachsenen Terrains. Aus diesen Ausführungen ergibt sich
als hinreichend substanziierter Gegenstand der vorgetragenen Rüge in Ziff. 2.3.
zum gewachsenen Terrain, dass nach Auffassung des Rekurrenten die Angaben in
den bewilligten Plänen nicht mit dem in Realität höher liegenden gewachsenen
Terrain übereinstimmen. Aufgrund des in Wirklichkeit höher liegenden Terrains
könnten die Fenster im UG nicht wie bewilligt gebaut werden. Darüber hinaus
bringt der Rekurrent keine konkreten, hinreichend substanziierten
Bauverweigerungsgründe vor.

3.2.3
Im Rahmen des die erste Projektänderung betreffenden Beschlusses der Beschwerdegegnerin 2
vom 12. Dezember 2022 wird festgehalten, diese erfolge primär mit Blick
auf die im Rekursverfahren geltend gemachten Einwendungen. Konkret wird in
Bezug auf "Terrainveränderungen/Freilegungen" darauf verwiesen, dass
die Projektänderung auf einer durch den Gemeindegeometer verifizierten
Höhenaufnahme gründe. Der Dachaufsicht mit Höhenkurvenplan vom 10. November
2022 sowie dem Höhenkurvenplan der Firma G könne entnommen werden, dass
das gewachsene Terrain nun korrekt eingetragen worden sei. Insbesondere die
Fenster im aUG seien in diesem Zusammenhang verkleinert worden. 

3.2.4
Mit dieser verifizierten Anpassung der massgeblichen Pläne in Bezug auf das
gewachsene Terrain im Rahmen der ersten Projektänderung und den entsprechenden
Veränderungen bei den Fenstern im aUG wurde der vom Beschwerdeführer im Rekurs
vom 30. Mai 2022 unter Ziff. 2.3 erhobenen Rüge vollumfänglich
entsprochen und die Bewilligung entsprechend angepasst. Mit diesen Anpassungen
entfiel folglich der Gegenstand der in Ziff. 2.3 vorgetragenen Rüge im
Rekurs vom 30. Mai 2022 und damit auch der Gegenstand der beantragten
Beweise diesbezüglich. Der pauschale Einwand des Beschwerdeführers, die
Vorinstanz habe die Rüge zum gewachsenen Terrain nicht behandelt, ohne dass er
sich konkret mit den dem Beschluss vom 12. Dezember 2022 zugrundeliegenden
Anpassungen der massgeblichen Pläne in Bezug auf das gewachsene Terrain und den
Fenstern im UG auseinandersetzt, verfängt hingegen nicht. Ebenso wenig kann er
aus dem generellen Hinweis auf den Untersuchungsgrundsatz etwas ableiten, da
dieser im Rekursverfahren wie dargelegt durch die Rüge- und
Substanziierungspflicht des Rekurrenten gemäss § 23 Abs. 1 VRG
relativiert wird (vgl. E. 3.2.1). Insbesondere ist die Vorinstanz nicht
verpflichtet, die angefochtene baurechtliche Bewilligung über die in der
Rekursschrift hinreichend substanziiert gerügten Punkte hinaus auf Mängel zu
überprüfen. Die Vorinstanz hat damit unter korrekter Anwendung des
einschlägigen Verfahrensrechts das Rekursverfahren G.-Nr. R2.2022.00111 im
Umfang der entsprechenden Rüge als durch Projektänderung gegenstandslos
geworden erachtet und in der Folge abgeschrieben. Eine formelle
Rechtsverweigerung liegt entsprechend nicht vor.

3.3 Weiter ist
zu prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht in Anwendung der einschlägigen
Verfahrensnormen auf den Rekurs vom 19. Januar 2023 gegen die erste
Projektänderung (G.-Nr. R2.2023.00026) teilweise nicht eingetreten ist.
Der Beschwerdeführer macht diesbezüglich mit Verweis auf die bereits oben
wiedergegebene Ziff. 2.3 in seinem Rekurs vom 30. Mai 2022 geltend,
die Rüge zum gewachsenen Terrain sei bereits im ersten Rekurs erfolgt, weshalb
er auch im Rekurs gegen die erste Projektänderung vom 19. Januar 2023
alles, was mit dem Terrainverlauf zusammenhänge, habe rügen können. Die
Vorinstanz setze sich in ihren Erwägungen über den Untersuchungsgrundsatz
hinweg. Zudem handle es sich bei dem Beschluss vom 12. Dezember 2022 der Beschwerdegegnerin 2
in Bezug auf die erste Projektänderung um ein eigenständiges Verfahren, und die
Baubewilligung sei unabhängig von der ersten anfechtbar. Schliesslich würden
die Pläne für das zweite Baubewilligungsverfahren auf geänderten Geometerplänen
beruhen. Da diese Grundlagen geändert hätten, könnten die Pläne in Bezug auf
Abgrabungen und Aufschüttungen im zweiten Baubewilligungsverfahren angefochten
werden. 

3.3.1
Gegenstand eines Rechtsmittelverfahrens kann nur sein, was auch Gegenstand
der erstinstanzlichen Verfügung war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hätte
sein sollen. Gegenstände, über welche die erste Instanz zu Recht nicht
entschieden hat, fallen nicht in den Kompetenzbereich der Rekursbehörden,
ansonsten in die Zuständigkeit der erstinstanzlich verfügenden Behörde
eingegriffen würde. Wurde die erstinstanzliche Anordnung durch ein Begehren
einer beteiligten Person ausgelöst, bestimmt bereits dieses zusammen mit dem
ihm zugrunde gelegten Sachverhalt den Streitgegenstand mit (Martin Bertschi,
Kommentar VRG, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 45 f.).

Bei Baugesuchen steht es der Bauherrschaft grundsätzlich
frei, gleichzeitig oder gestaffelt mehrere Alternativgesuche oder
Änderungsgesuche einzureichen und sich erst nach der Bewilligung für das eine
oder andere Projekt zu entscheiden (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 371,
auch zum Folgenden). Auch ein bewilligtes Bauprojekt steht der Einreichung
eines weiteren Baugesuchs nicht entgegen, wenn der Gesuchsteller ein hinreichendes
Interesse daran hat und das Begehren keinem Rechtsmissbrauch gleichkommt. Ob
dies als selbständiges (Alternativ-)Projekt erfolgt oder in Form eines
Änderungsgesuchs zum bereits bewilligten Projekt (Stammbaubewilligung),
entscheidet zunächst in erster Linie die Bauherrschaft. Die
Baubewilligungsbehörde ihrerseits kann unter bestimmten Voraussetzungen die
Einreichung eines Änderungsgesuchs ablehnen, namentlich dann, wenn das
Bauprojekt in seinen Grundzügen wesentlich geändert wird. Ein Bauvorhaben ist
in seinen Grundzügen verändert, wenn ein Hauptmerkmal wie Erschliessung,
Standort, äussere Masse, Geschosszahl, Geschosseinteilung oder Zweckbestimmung
wesentlich verändert wird (VGr, 21. April 2004, VB.2004.00038 = BEZ 2004 Nr. 28,
E. 3.1; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 239,
377, 589; vgl. Fritzsche et al., S. 371, auch zum Folgenden). Beim
Entscheid, ob ein Änderungsgesuch als solches entgegenzunehmen und zu
beurteilen ist oder ob das Bauprojekt als Ganzes Gesuchsgegenstand bildet,
steht der Baubewilligungsbehörde ein von den Rechtsmittelbehörden zu
respektierender Ermessensspielraum zu (VGr, 21. April 2004, VB.2004.00038
= BEZ 2004 Nr. 28, E. 3.1; vgl. Mäder, Rz. 347 ff.; vgl.
zum Ganzen auch VGr, 17. Dezember 2020, VB.2018.00162, E. 6.1.2 ff.,
und 18. Dezember 2019, VB.2019.00426, E. 3.1).

Während ein selbständiges, neues Projekt umfassend auf
seine Bewilligungsfähigkeit geprüft wird und demzufolge vollständig (neu)
angefochten werden kann, wird ein Änderungsgesuch lediglich hinsichtlich der
geänderten Baumassnahmen bzw. allenfalls hinsichtlich der baurechtsrelevanten
Auswirkungen auf das bereits bewilligte Bauvorhaben beurteilt. Entsprechend
können nach konstanter verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung bei
Projektänderungen nur diejenigen Teile eines Bauvorhabens neu überprüft werden,
die durch die Änderung betroffen sind (VGr, 30. April 2020, VB.2019.00663,
E. 6.2 Abs. 1, sowie 18. Dezember 2019, VB.2019.00426, E. 3.4
mit Hinweisen; vgl. auch Fritzsche et al., S. 371 mit Hinweisen). Rügen,
welche insofern ausserhalb des durch die Projektänderung vorgegebenen
Verfahrensgegenstands liegen, sind damit verspätet, sodass auf sie nicht
einzugehen ist bzw. sie nicht materiell zu behandeln sind (VGr, 19. Januar
2023, VB.2022.00220, E. 3.3; 19. Januar 2023, VB.2022.00192, E. 4.3).

3.3.2
Soweit der Beschwerdeführer sinngemäss geltend macht, die dem Beschluss der
Beschwerdegegnerin 2 vom 12. Dezember 2022 zugrunde liegenden neu
projektierten Baumassnahmen stellten keine Projektänderung, sondern ein
eigenständiges Bauprojekt dar, das umfassend auf seine Bewilligungsfähigkeit
geprüft werden könne, handelt es sich um eine erstmals vor Verwaltungsgericht
erhobene Rüge, auf die nicht weiter einzugehen ist (VGr, 1. Juni 2023,
VB.2022.00250, E. 10; Donatsch, § 52 N. 41 mit weiteren
Hinweisen). Ohnehin wäre die Rüge auch nicht zielführend, da das
streitbetroffene Bauvorhaben im Rahmen der ersten Projektänderung nicht in
seinen Grundzügen verändert wurde. Im Beschluss der Beschwerdegegnerin 2
vom 12. Dezember 2022 wird denn auch zu Recht ausgeführt, dass die
Gestaltung des geplanten Einfamilienhauses durch die Projektänderung nur
geringfügig verändert werde. Insbesondere wurden weder die Geschosszahl noch
die Geschosseinteilung oder die Zweckbestimmung wesentlich verändert. Es ist
daher davon auszugehen, dass Gegenstand des Beschlusses der Beschwerdegegnerin 2
vom 12. Dezember 2022 zu Recht nur diejenigen Teile des Bauvorhabens sind,
die durch die erste Projektänderung tatsächlich betroffen sind. Rügen im Rekurs
gegen den Beschluss vom 12. Dezember 2022, welche insofern ausserhalb des
durch die erste Projektänderung vorgegebenen Verfahrensgegenstands liegen und
sich gegen von der Projektänderung nicht betroffene Teile des Bauprojekts
richten, hätten im Rahmen der Stammbaubewilligung erhoben werden müssen. Sie
erweisen sich mithin als verspätet, sodass auf sie nicht näher einzugehen ist.

3.3.3
Der Beschwerdeführer brachte im Rekurs vom 19. Januar 2023 unter Ziff. 3
"Terrain" vor, das Bauprojekt weise einen unsachgerechten Umgang mit
dem Terrain auf. Die Bauherrschaft nehme erhebliche Terrainveränderungen vor
und überschreite dabei deutlich die gemäss Art. 12.5 BZO zulässige
Aufschüttung von 1,50 m auf einer Länge von geschätzt mindestens 15 m.
Dies sei besonders zu gewichten, da, um diese Aufschüttung zu realisieren, eine
ausdrucksstarke L-förmig auskragende Stützmauer nötig werde, die besonders im
Bereich des Eingangs beim Zugangsweg zu einer hohen Beeinträchtigung führe.
Auch die "Aussen visu" des Planes "07.7 Zugangsweg Schema"
zeige klar den unsachgemässen Umgang mit dem Terrain. Auf der Ansicht West 02
widerspreche der eingetragene Terrainverlauf den übrigen Angaben der Ansicht
Süd. Eine Ungenauigkeit dürfte den unterschiedlichen Fassadenebenen geschuldet
sein. In der Replik vom 28. März 2023 wird ergänzend mit Blick auf die
rekursgegnerischen Ausführungen geltend gemacht, es könne sich bei den
Aufschüttungen nicht um eine Vegetationsschicht der Unterniveaugarage handeln.
Es sei zudem unklar, wie sich das Terrain zur Garagendecke verhalte, da das
gewachsene Terrain auf der rechtlich relevanten Flucht und nicht in der
Schnittebene einzuzeichnen sei. Die zulässige Aufschüttung von 1,50 m sei
in jedem Fall überschritten.

3.3.4
Im angefochtenen Entscheid hält die Vorinstanz dazu in E. 10 fest,
dass sich der Rekurrent mit diesen Vorbringen gegen einen Aspekt des
Bauvorhabens – namentlich die Terraingestaltung oberhalb der Tiefgarage sowie
im Bereich des Hauszugangs – richte, welcher sich bereits aus den der
Stammbaubewilligung zugrundeliegenden Plänen ergeben habe und entsprechend
bereits im gegen diese gerichteten Rekurs hätte aufgegriffen werden müssen.
Insbesondere wirkten sich gewisse marginale Anpassungen des gewachsenen
Terrains auch in diesen Bereichen gerade nicht auf die geltend gemachte
Überschreitung des zulässigen Aufschüttungsmasses aus. Es könne mithin von
vornherein kein durch die Projektänderung (bzw. die in diesem Zusammenhang
vorgenommenen Änderungen der Angaben in den Plänen) herbeigeführter neuer,
sondern höchstens ein bereits dem ursprünglichen Bauvorhaben innewohnender
Mangel vorliegen. Der Kritikpunkt an den eingereichten Plänen, wonach das
gewachsene Terrain in den Schnitten, nicht auf der Schnittebene einzuzeichnen
sei, beziehe sich auf einen Aspekt, bezüglich dessen sich der ursprüngliche und
der neue Schnittplan gar nicht unterscheiden würden. Fehl gehe schliesslich
auch die in der Replik geäusserte Auffassung, wonach der Terrainverlauf und
damit alle verbundenen rechtlichen Ableitungen daraus von Anfang an gerügt
worden seien. Die im gegen die Stammbaubewilligung gerichteten Rekursverfahren
G.-Nr. R2.2022.00111 erhobene Rüge in Bezug auf das gewachsene Terrain
stelle nicht eine umfassende Rüge sämtlicher Mängel dar, für deren Beurteilung
das gewachsene Terrain von Bedeutung sei. Behauptete Mängel des Bauvorhabens,
die sich ungeachtet der im ersten Rekurs erhobenen Terrain-Rüge bereits aus den
ursprünglichen Plänen ergeben hätten und bezüglich derer in der Folge im Rahmen
der Projektänderung wie dargelegt auch keine relevante Änderung des gewachsenen
Terrains zu verzeichnen war, hätten daher bereits im ersten Rekurs geltend
gemacht werden müssen und könnten entsprechend nicht nachträglich im Rahmen des
Rekurses gegen die Projektänderung gerügt werden, weshalb auf den Rekurs
insoweit nicht einzutreten sei.

3.3.5
Die vorstehenden Erwägungen der Vorinstanz sind nach dem Dargelegten nicht
zu beanstanden. Die Vorinstanz kommt in korrekter Anwendung des einschlägigen
Verfahrensrechts zum Schluss, dass auf den Rekurs des Beschwerdeführers im
Verfahren G.-Nr. R2.2023.00026 insoweit nicht einzutreten ist, als damit
Mängel gerügt werden, die bereits Gegenstand der Stammbaubewilligung resp. der
ihr zugrunde liegenden ursprünglichen Pläne waren und bezüglich derer in der
Folge im Rahmen der ersten Projektänderung auch keine relevante Änderung zu
verzeichnen war. Das trifft insbesondere auf die Rüge des unsachgerechten
Umgangs mit dem Terrain im Bereich des Hauszugangs und oberhalb der Tiefgarage
zu, welcher nach Auffassung des Beschwerdeführers zu einer Überschreitung der
zulässigen Aufschüttung von 1,50 m führe. Der Einwand des
Beschwerdeführers, er habe bereits in Ziff. 2.3 des Rekurses vom 30. Mai
2022 die Rüge zum gewachsenen Terrain erhoben, weshalb er auch im Rekurs gegen
die erste Projektänderung vom 19. Januar 2023 alles, was mit dem
Terrainverlauf zusammenhänge, rügen könne, überzeugt hingegen nicht. Wie
dargelegt war Gegenstand von Ziff. 2.3 des Rekurses gegen die
Stammbaubewilligung lediglich, dass die Angaben in den Plänen nicht mit dem in
Realität höher liegenden gewachsenen Terrain übereinstimmten. Aufgrund des in
Wirklichkeit höher liegenden Terrains brachte der Beschwerdeführer konkret vor,
dass die Fenster im UG nicht wie bewilligt gebaut werden könnten. Darüber
hinaus sind den Ausführungen des Beschwerdeführers keine hinreichend
substanziierten Bauverweigerungsgründe zu entnehmen (vgl. E. 3.2.2). In
diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung für eine ausreichende Rüge die Nennung des konkreten
Bauhinderungsgrundes verlangt werden kann (BGr, 14. Juli 2014,
1C_810/2013, E. 4.3.3; VGr, 28. Juni 2018, VB.2018.00214, E. 3.2).
Unbehelflich ist sodann das Vorbringen des Beschwerdeführers, die Vorinstanz
würde sich mit ihren Ausführungen in E. 10 über den Untersuchungsgrundsatz
hinwegsetzen. Der in § 7 Abs. 1 VRG verankerte Untersuchungsgrundsatz
wird im Rekursverfahren wie dargelegt durch die Rüge- und
Substanziierungspflicht des Rekurrenten gemäss § 23 Abs. 1 VRG
relativiert (vgl. E. 3.2.1). Die Vorinstanz war daher nicht verpflichtet,
sämtliche Mängel, für deren Beurteilung das gewachsene Terrain von Bedeutung
ist, zu prüfen. Vielmehr durfte sie sich auf diejenigen konkret und hinreichend
substanziierten Bauverweigerungsgründe beschränken, die fristgerecht in der
Rekursschrift vorgebracht wurden. Aus der vom Beschwerdeführer zitierten
Rechtsprechung ergibt sich – soweit diese sich auf das Rechtsmittelverfahren
bezieht – nichts Gegenteiliges. Im Übrigen enthielten auch die vom
Beschwerdeführer geltend gemachten Ausführungen in den Eingaben vom 27. Juli
2022 und 18. September 2022 keine weiteren, neuen und hinreichend
substanziierten den Streitgegenstand betreffenden Vorbringen. Eine Verletzung
des Untersuchungsgrundsatzes liegt daher vorliegend nicht vor. Schliesslich
überzeugt der generelle Einwand des Beschwerdeführers, dass die Pläne für das
zweite Baubewilligungsverfahren auf geänderten Geometerplänen beruhen würden
und daher die Pläne in Bezug auf Abgrabungen und Aufschüttungen angefochten
werden könnten, nicht. Insbesondere vermag der Beschwerdeführer nicht konkret
darzutun, dass dadurch wesentliche Änderungen des gewachsenen Terrains im
Bereich des Hauszugangs und der Tiefgarage vorliegen würden, die einen neuen
Mangel des Bauvorhabens im Rahmen der ersten Projektänderung herbeigeführt
hätten. Die Vorinstanz ist damit unter korrekter Anwendung des einschlägigen
Verfahrensrechts zum Schluss gekommen, dass auf den Rekurs des
Beschwerdeführers im Verfahren G.-Nr. R2.2023.00026 teilweise nicht
eingetreten werden kann. Der Anspruch auf gerechte Behandlung vor
Gerichtsinstanzen gemäss Art. 29 Abs. 1 BV wurde gewahrt. Da die
Vorinstanz das relevante Verfahrensrecht richtig angewandt hat, liegt auch
keine in diesem Zusammenhang vom Beschwerdeführer zugleich geltend gemachte
Verletzung des rechtlichen Gehörs, des Willkürverbotes und des Gebotes von Treu
und Glauben vor.

4.
 

Der Beschwerdeführer rügt weiter, die von der Beschwerdegegnerin 1
eingereichten Pläne seien unzureichend vermasst, was eine Verletzung von § 3
lit. b Bauverfahrensverordnung i. V. m.
SIA-Norm 400 darstelle. Die Anforderungen an die Vermassung würden sich auch
aus der Beweislastverteilung von Art. 8 ZGB ergeben. Aus realen
Unzulänglichkeiten verbiete es sich, in Baueingaben auf den Plänen
nachzumessen, um zu überprüfen, ob rechtliche Mängel bei einem Projekt
vorliegen würden oder nicht. 

4.1 Baugesuche
haben alle Unterlagen zu enthalten, die für die Beurteilung des Vorhabens nötig
sind (§ 310 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 [PBG]). Gemäss dem Wortlaut von § 310 Abs. 1 PBG wird für die
Bestimmung der Art und des Inhalts der Unterlagen somit darauf abgestellt, was
für die zuständigen Baubehörden notwendig ist, um das Baugesuch prüfen zu
können. Dabei kommt den Gesuchstellenden eine Mitwirkungspflicht zu (§ 7 Abs. 2
lit. a VRG). Die Baubehörden sind nicht verpflichtet, die entsprechenden
Erhebungen von Amtes wegen vorzunehmen (Fritzsche et al., S. 372; BEZ 2014
Nr. 45; VGr, 9. Juli 2020, VB.2020.00175, E. 3.2).

Die Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997
(BVV) konkretisiert § 310 Abs. 1 PBG mit einer Auflistung von Plänen
in § 3 BVV, die in der Regel mit dem Baugesuch einzureichen sind. Dabei
nennt § 3 lit. b BVV Grundrisse aller Geschosse sowie die
baurechtlich wesentlichen Schnitte im Massstab 1:100 mit auf die Meereshöhe
bezogenen Höhenkoten, wobei eingetragen sein müssen: die Mauern und Wände samt
Öffnungen und Türen, die Art der Baukonstruktion, die Höhenverhältnisse,
namentlich auch die Geschosshöhen, die Dachaufbauten und Dacheinschnitte, die
Treppen- und Gangbreiten, die Boden- und Fensterflächen sowie die lichten
Höhen, die Nutzweise und die Zweckbestimmung der Räume, die Ausrüstungen,
Beförderungsanlagen, Klima- und Ventilationsanlagen sowie
Feuerschutzeinrichtungen, soweit sie baurechtlich von Bedeutung sind. § 16
Abs. 1 BVV bestimmt jedoch, dass die Unterlagen gemäss § 3 BVV nur so
weit einzureichen sind, als sie zur Beurteilung des Vorhabens erforderlich
sind. Die zuständigen Behörden sind auch befugt, auf Unterlagen zu verzichten,
die im Einzelfall entbehrlich sind (Fritzsche et al., S. 372). Die
einschlägigen Normen räumen entsprechend der zuständigen Behörde bei der
Bestimmung der einzureichenden Unterlagen einen gewissen Ermessensspielraum
ein, der von den Rechtsmittelbehörden zu respektieren ist. Das Ausmass der
verlangten Unterlagen orientiert sich mithin wie jedes staatliche Handeln
gemäss Art. 5 Abs. 2 BV am Verhältnismässigkeitsgrundsatz (Art. 5
BV; vgl. auch Fritzsche et al., S. 379).

4.2 Die
Vorinstanz führt mit zahlreichen Verweisen auf die entsprechenden Akten in E. 9.2
aus, dass die im Rahmen der Projektänderung eingereichten Pläne bezüglich der
projektierten Gebäude diverse Vermassungen und insbesondere zentimetergenau
bestimmte Höhenkoten aufweisen würden. Das gewachsene Terrain sei in diesen
Plänen als Linie eingezeichnet, deren jeweilige Höhenkote ohne Weiteres durch
Herausmessen aus den Plänen bestimmt werden könne. Darüber hinaus habe die
Bauherrschaft einen Höhenkurvenplan und einen Plan "Dachaufsicht mit
Höhenkurvenplan" eingereicht, denen sich sowohl im Abstand von 0,25 m
verlaufende Höhenlinien als auch für ausgewählte Punkte die präzisen Höhenkoten
entnehmen liessen, wobei sowohl die ursprünglichen Baueingabehöhen als auch die
Höhenkoten gemäss dem neuen, der Projektänderung zugrundeliegenden Höhenmodell
vermerkt seien. Im Plan "Dachaufsicht mit Höhenkurvenplan" sei
überdies im Bereich des abzubrechenden Schwimmbads alternativ der aufgrund
einer Interpolation resultierende Terrainverlauf ausgewiesen. Es könne der
Bauherrschaft auch nicht zum Nachteil gereichen, dass in den der
Projektänderung zugrundeliegenden Plänen im Gegensatz zu den ursprünglich
hinsichtlich der Stammbaubewilligung eingereichten einerseits keine die
maximale Gebäudehöhe bezeichnende Linie eingezeichnet und andererseits
bezüglich der das gewachsene Terrain bezeichnenden Linie nicht vermerkt sei,
auf welcher Flucht diese eingezeichnet sei. Beides sei gesetzlich nicht
vorgeschrieben. Im Übrigen sei hinsichtlich der geltend gemachten Einzeichnung
des gewachsenen Terrains in der Ebene der Fassadenflucht darauf hinzuweisen,
dass bei gestaffelten Fassaden eine Einzeichnung des jeweiligen Terrainverlaufs
für jede Fassadenflucht in der Praxis nicht üblich sei, zumal damit die
Lesbarkeit der Pläne nicht unerheblich erschwert würde. Die Plangrundlagen der
Bauherrschaft erfüllten somit die in § 3 Abs. 1 BVV enthaltenen
Anforderungen. Zusätzliche Erfordernisse müssten sich mithin unmittelbar auf § 310
Abs. 1 PBG bzw. § 3 Abs. 2 BVV stützen, wonach Pläne auch die
allfällig weiteren für die Prüfung des Bauvorhabens nötigen Angaben enthalten
müssen. Entscheidend sei somit, ob sich aufgrund der eingereichten Pläne eine
effektive Überprüfung des konkret zur Beurteilung stehenden Bauvorhabens
vornehmen lasse, was die Vorinstanz mit Verweis auf die eingereichten Unterlagen
bejahte. 

4.3 Diese
ausführlichen Erwägungen der Vorinstanz zur Frage der ausreichenden Vermassung
der Pläne sind nicht zu beanstanden. Die gesetzliche Regelung stellt für die
Art und den Inhalt und damit auch die Vermassung der Unterlagen explizit darauf
ab, was für die zuständige Baubehörde nötig ist, um das Baugesuch prüfen zu
können. Auch die vom Beschwerdeführer geltend gemachte Regelung in § 3 BVV
bestimmt lediglich, welche Pläne "in der Regel" mit dem Baugesuch
einzureichen sind. § 3 BVV ist damit nach seinem klaren Wortlaut nicht als
zwingende Auflistung in Bezug auf die Art und den Inhalt der Gesuchsunterlagen
zu verstehen, sondern muss mit Blick auf deren Erforderlichkeit gehandhabt
werden (vgl. auch § 16 Abs. 1 BVV). Unter Beachtung des
Verhältnismässigkeitsprinzips sind damit die Anforderungen an die
Gesuchsunterlagen insgesamt und damit auch in Bezug auf deren Vermassung nur so
weit zu stellen, als diese für die Beurteilung des Bauvorhabens tatsächlich
erforderlich sind. In korrekter Anwendung dieser Grundsätze und unter
Berücksichtigung des Ermessensspielraums der zuständigen Baubehörde ist die
Vorinstanz zum überzeugenden Schluss gekommen, dass aufgrund der eingereichten
Unterlagen eine effektive Überprüfung des Bauvorhabens vorgenommen werden kann.
In Bezug auf den vom Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang betonten Verlauf
des gewachsenen Terrains hält die Vorinstanz insbesondere fest, dass die
vorhandenen Grundriss-, Schnitt- und Ansichtenpläne mit den Höhenkurvenplänen
kombiniert und so die jeweils relevanten Verhältnisse von Höhenkoten der
projektierten Gebäude und Terrainverlauf eruiert werden könnten. Den Vorbringen
des Beschwerdeführers ist denn auch nicht konkret zu entnehmen, welche für die
Beurteilung des Bauvorhabens notwendigen Angaben aufgrund dieses Vorgehens
nicht ermittelt werden könnten. Mithin setzt sich der Beschwerdeführer vor
Verwaltungsgericht mit den diesbezüglichen einlässlichen Erwägungen der
Vorinstanz in E. 9.2 nicht näher auseinander (vgl. dazu Griffel, § 23
N. 17). Er wendet in diesem Zusammenhang lediglich in allgemeiner Form
ein, dass aufgrund realer Unzulänglichkeiten ein Nachmessen in gedruckten
Plänen nicht genüge. Diese generelle appellatorische Kritik ist nicht geeignet,
die Erwägungen der Vorinstanz infrage zu stellen. Der Verweis des
Beschwerdeführers auf den allgemeinen Rechtsgrundsatz in Art. 8 ZGB, nach
dem jene Partei die Folgen der Beweislosigkeit trägt, die aus der unbewiesen
gebliebenen Tatsache hätte Rechte ableiten können, ist ebenso unbehelflich.
Gegenstand dieser Bestimmung ist die Regelung der Folgen der Beweislosigkeit
(Plüss, § 7 N. 157 ff.). Daraus und auch aus der vom
Beschwerdeführer vorgebrachten SIA-Norm 400 ergeben sich keine verbindlichen
materiell-rechtlichen Vorgaben zur Vermassung von Plänen im
Baubewilligungsverfahren. Der
Schluss der Vorinstanz, die Plangrundlagen der Bauherrschaft erfüllten in Bezug
auf die Vermassung die gesetzlichen Anforderungen, ist damit nicht zu
beanstanden. Die Vorinstanz hat demnach auch den seitens des Beschwerdeführers
in diesem Zusammenhang geltend gemachten Anspruch auf rechtliches Gehör und die
Untersuchungsmaxime nicht verletzt.

5.
 

Der Beschwerdeführer bringt zudem vor, die Kosten des
Rekursverfahrens hätten vollumfänglich den Gegenparteien auferlegt werden
müssen. Dabei sei zu beachten, dass die Vorgänge sehr mühsam und sehr aufwändig
gewesen seien, da keine rechtskonformen Pläne eingereicht worden seien.

5.1 Gemäss § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten
in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Über die Kostenauflage bei
Gegenstandslosigkeit des Verfahrens enthält das Verwaltungsrechtspflegegesetz
keine Vorschrift (VGr, 5. Mai 2007, VB.2007.00241, E. 3.2). Bei
Abschreibung einer Beschwerde infolge Gegenstandslosigkeit entscheidet das
Gericht nach Ermessen über die Kosten- und Entschädigungsfolgen, wobei es
berücksichtigt, wer die Gegenstandslosigkeit bzw. das gegenstandslos gewordene
Verfahren verursacht hat oder welche Partei vermutlich obsiegt hätte;
insbesondere bei Versagen dieser Kriterien kann aber auch anderswie Billigkeit
geübt werden (VGr, 30. April 2003, VB.2003.00053, Regeste = RB 2003 Nr. 4;
VGr, 7. Dezember 2011, VB.2011.00471, E. 3.1). 

5.2 Die
Vorinstanz hat in Bezug auf die Kosten in E. 5.2 erwogen, dass in
Ermangelung der erst im Rahmen der ersten Projektänderung eingereichten
korrigierten Pläne in Bezug auf das gewachsene Terrain der Rekurs im Verfahren
G.-Nr. R2.2022.00111 gutzuheissen gewesen wäre. Unter Berücksichtigung
dessen hat sie die Kosten dieses Rekursverfahrens unabhängig von der Behandlung
der weiteren Rügen der Rekursgegnerschaft auferlegt, was auch zu einer
entsprechenden Entschädigungspflicht führte. Die Vorinstanz hat entsprechend
bei der Kostenauflage den von dem Beschwerdeführer vorgebrachten Umstand
berücksichtigt, dass in den ursprünglichen Plänen das gewachsene Terrain nicht
korrekt eingetragen war. Da sich die weiteren Pläne als hinreichend vermasst
erweisen (vgl. E. 4.3), sind die weiteren Kosten des Rekursverfahrens
diesbezüglich nach der allgemeinen Regel von § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG aufzuerlegen. Angesichts des der Vorinstanz zukommenden Ermessens und des
Umstandes, dass der geltend gemachte Punkt in Bezug auf die Kostenauflage im
Rekursverfahren G.-Nr. R2.2022.00111 Berücksichtigung fand, ist die
Kostenverteilung der Vorinstanz nicht zu beanstanden. 

6.
 

Nach dem Dargelegten ist die Beschwerde abzuweisen.

7.
 

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens dem
unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 VRG in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung
steht ihm bei diesem Ausgang von vornherein nicht zu; vielmehr ist er zur
Entrichtung einer angemessenen Parteientschädigung an die private Beschwerdegegnerin 1
für deren Umtriebe im Beschwerdeverfahren zu verpflichten (§ 17 Abs. 2
VRG). Die Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Entschädigung des Gemeinwesens
sind vorliegend nicht erfüllt (Plüss, § 17 N. 50 ff. mit
Hinweisen).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    180.--     Zustellkosten,

Fr. 5'180.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.- zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.