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**Case Identifier:** 11825452-5c5a-50d6-86a6-22270cbe6ac4
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-07-01
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 01.07.2014 A/3293/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-3293-2011_2014-07-01.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/3293/2011-ICC ATA/513/2014  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 1
er

 juillet 2014 

1
ère

 section 

   dans la cause 

 

ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 

  

contre 

Madame A______ 

représentée par Me Cédric Berger, avocat 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 

27 mai 2013 (JTAPI/606/2013) 

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A/3293/2011 

EN FAIT 

1)  Le présent litige concerne l’imposition du bénéfice provenant de la vente, 
survenue en 2010, de l’immeuble n° 1______ du feuillet n° 2______ de la 
commune de B______, situé au ______, chemin C______, sur la parcelle n° 

3______. 

  Cet immeuble est, selon l’extrait du registre foncier (ci-après : RF), une part 
de propriété par étages (ci-après : PPE). Elle porte sur un appartement au premier 

étage avec deux loggias et sur une cave au premier sous-sol. 

2)  Selon l’extrait du RF, Madame A______ et son mari, Monsieur A______, 
ont acquis la PPE susmentionnée en copropriété, à parts égales, le 15 août 1973. 

Le 26 mars 2003, Mme A______ est devenue seule propriétaire de ladite PPE 

suite à une décision d’adjudication. Ce même jour, l’inscription de copropriété 
entre les époux A______ a été radiée. 

  Ledit bien immobilier était, au 1er juin 1989, grevé de deux cédules 

hypothécaires au porteur. L’une de premier rang était inscrite pour un montant de 
CHF 130'000.- et l’autre de deuxième rang pour un montant de CHF 550'000.-. Le 
26 mars 2003, la première cédule a été radiée du RF, alors que la seconde y 

figurait toujours mais pour un montant de CHF 520'000.-. 

3)  En raison des poursuites en réalisation de gage engagées par le 

créancier-gagiste de premier rang contre les époux A______, la PPE précitée a fait 

l’objet d’une vente forcée aux enchères le 11 ______ 2003. L’office des 
poursuites (ci-après : OP) a, ce même jour, adjugé ladite PPE à Mme A______ 

pour un prix de CHF 520'000.-. 

4)  Le 25 mars 2003, l’OP a informé le RF de l’adjudication de la PPE 
susmentionnée à Mme A______ et requis son inscription comme nouvelle 

propriétaire dudit bien immobilier. 

  L’OP a également sollicité la radiation de la cédule hypothécaire d’un 
montant de CHF 130'000.- et la modification de l’autre cédule hypothécaire dont 
le montant était porté de CHF 550'000.- à CHF 520'000.-. 

5)  Le 26 mars 2003, le RF a radié les noms des anciens propriétaires dudit 

immeuble et a inscrit Mme A______ comme seule propriétaire de celui-ci. Il a 

également procédé aux autres inscriptions requises par l’OP concernant les 
cédules hypothécaires. 

6)  Par acte notarié du 6 décembre 2010, Mme A______ a vendu la PPE 

susmentionnée à la société D______ SA pour un prix de CHF 800'000.-. 

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7)  Le même jour, Mme A______ a rempli la déclaration pour l’impôt sur les 
bénéfices et les gains immobiliers (ci-après : IBGI) à l’attention de 
l’administration fiscale cantonale (ci-après : AFC).  

  Elle y a joint l’attestation du montant à consigner qu’elle avait remplie le 
25 novembre 2010. Elle y annonçait les montants correspondant à sa seule part de 

la PPE. La valeur d’aliénation était ainsi de CHF 400'000.-, la valeur d’acquisition 
de CHF 260'000.- et la somme des impenses de CHF 10'400.-. Cette attestation 

avait été corrigée, le 30 novembre 2010, par l’AFC en prenant en compte les 
montants correspondant à l’ensemble de la PPE. Les trois sommes précitées 
étaient doublées par l’AFC. Le gain immobilier imposable s’élevait alors à 
CHF 259'200.-, et non à CHF 129'600.-. Le taux d’impôt appliqué était de 20 % 
vu la durée de possession et le montant à consigner de CHF 51'840.-. 

8)  L’AFC a notifié à Mme A______ un bordereau IBGI d’un montant de 
CHF 51'840.- et lui a fixé un délai de paiement au 15 août 2011. Le gain 

imposable était de CHF 259'200.- et le taux était fixé à 20 %. 

9)  Le 28 juillet 2011, Mme A______ a formé une réclamation à l’encontre 
dudit bordereau. Avant l’adjudication survenue le 11 février 2003, elle avait été 
propriétaire, sans interruption, depuis plus de vingt-cinq ans sur la moitié de la 

PPE vendue en décembre 2010, ce qui ressortait du RF. 

10)  Le 17 août 2011, l’AFC a maintenu sa taxation. La vente aux enchères avait 
porté sur l’intégralité de la PPE, et non sur une quote-part de celle-ci. Seule 
l’origine de propriété pour l’entier du feuillet au 11 février 2003 devait être prise 
en considération. 

11)  Le 16 septembre 2011, Mme A______ a interjeté recours contre la décision 

de l’AFC du 17 août 2011 auprès du Tribunal administratif de première instance 
(ci-après : TAPI) en concluant à son annulation. 

12)  Le 29 mars 2012, l’AFC a conclu au rejet du recours. 

13)  Par jugement du 27 mai 2013, le TAPI a partiellement admis le recours et 

renvoyé le dossier à l’AFC pour nouvelle décision au sens des considérants. 

  S’agissant de la part de la PPE qui appartenait à Mme A______ avant la 
vente aux enchères, aucun IBGI ne pouvait être prélevé sur le produit de sa vente 

en 2010. Cette part lui appartenait depuis 1973. L’inscription du 26 mars 2003 au 
RF ne pouvait pas avoir pour conséquence qu’elle en devienne à nouveau 
propriétaire. La vente aux enchères n’avait pas, sur cette part, entraîné un 
changement de propriétaire. Mme A______ en avait simplement conservé la 

propriété. 

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  Quant à la part de la PPE qui appartenait à l’époux de Mme A______ avant 
la vente aux enchères, cette dernière avait eu pour effet de transférer la propriété 

sur cette part de M. A______ à son épouse Mme A______. Il y avait dès lors 

aliénation et l’IBGI était dû sur cette part. L’IBGI devait ainsi être calculé sur un 
gain immobilier de CHF 129'600.-. 

14)  Par acte déposé le 5 juillet 2013, l’AFC a interjeté recours auprès de la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 

administrative) contre le jugement précité, en concluant uniquement à son 

annulation en ce qu’il concernait la part de la PPE ayant appartenu à 
Mme A______ avant la vente aux enchères de février 2003, et au rétablissement 

de sa propre décision sur réclamation du 17 août 2011. 

  Formellement, l’adjudication aux enchères forcées avait eu pour effet de 
transférer la propriété à Mme A______, même si du point de vue économique 

celle-ci en jouissait déjà pour moitié. La durée de propriété devait se calculer en 

tenant compte des dates déterminantes figurant au RF. 

  La réacquisition du bien immobilier à travers la vente forcée de 2003 ne 

constituait pas un différé d’imposition au sens de l’art. 12 al. 3 de la loi fédérale 
sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes du 
14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14). Il s’agissait d’un cas d’exonération au 
sens de l’art. 81 al. 3 let. a de la loi générale sur les contributions publiques du 
9 novembre l887 (LCP - D 3 05). L’AFC ne pouvait dès lors pas percevoir l’IBGI 
au moment de la vente forcée en 2003. Cela signifiait donc qu’un nouveau délai 
de propriété dudit bien repartait dès cette date pour le nouvel acquéreur.  

  Le raisonnement du TAPI avait pour effet qu’une partie du gain immobilier 
normalement imposable dans le cadre de la revente de la PPE échappait à 

l’imposition, sans justification objective. Si ledit bien immobilier avait été adjugé 
à un tiers, à la place de Mme A______, le gain immobilier imposable se serait 

élevé, dans tous les cas, au montant de CHF 259'200.-. L’AFC trouvait inéquitable 
d’être pénalisée par le seul fait que Mme A______ avait réacquis l’immeuble en 
totalité lors de la vente forcée de 2003. De plus, cette dernière n’avait pas porté 
sur la moitié de la PPE appartenant à M. A______, mais sur l’intégralité dudit 
bien immobilier. La valeur d’acquisition pertinente pour le calcul de l’IBGI était 
de CHF 520'000.-. Ni l’identité de l’acquéreur du bien lors de la vente forcée de 
2003, ni les actes survenus avant cette dernière ne devaient être pris en compte, 

dans la mesure où la dernière acquisition du bien immobilier s’était produite dans 
le cadre d’une vente forcée constitutive d’un cas d’exonération de l’IBGI.  

15)  Le 12 juillet 2013, le TAPI a transmis son dossier sans observations. 

16)  Le 28 août 2013, Mme A______ a conclu au rejet du recours et à ce que 

l’AFC soit condamnée aux « dépens ». 

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  L’absence de prise en considération des faits antérieurs à la vente forcée de 
2003 constituerait une constatation inexacte des faits et un abus du pouvoir 

d’appréciation. La taxation de la part de la PPE ayant appartenu à Mme A______ 
avant 2003 serait contraire au but de l’IBGI, à savoir sanctionner la spéculation 
immobilière, ce qui expliquait la diminution du taux d’imposition suivant la durée 
croissante de propriété. De plus, la vente forcée n’avait pas créé d’interruption de 
la propriété de Mme A______ sur la part de PPE qu’elle détenait depuis plus de 
vingt-cinq ans. Le taux sur cette part était ainsi nul, de sorte que celle-ci n’était 
pas soumise à l'IBGI. 

17)  Le 10 septembre 2013, le juge délégué a fixé aux parties un délai au 

11 octobre 2013 pour formuler d’éventuelles requêtes ou observations 
complémentaires, après quoi la cause serait gardée à juger. 

18)  Le 11 octobre 2013, Mme A______ a informé le juge délégué ne pas avoir 

d’autres observations. L’AFC ne s’est quant à elle pas manifestée. 

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 

recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 

LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 

12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2)  Le présent litige porte sur l’identification du taux applicable à l’IBGI dû sur 
le produit de la vente de la PPE par Mme A______ en décembre 2010. Plus 

particulièrement, il s’agit de déterminer la durée de propriété dudit bien par la 
contribuable. Selon l’AFC, la durée de propriété doit être calculée en prenant 
uniquement en compte la propriété acquise par Mme A______ en 2003, au 

moment de la vente forcée, conformément à l’inscription figurant, en 2010, au 
moment de l’aliénation, au RF. Cependant, le TAPI et Mme A______ considèrent 
que la vente forcée de 2003 n’a pas eu pour effet de changer l’identité du 
propriétaire de la partie de la PPE déjà détenue par Mme A______, ni 

d’interrompre la propriété de cette dernière sur cette part. L’existence de cette 
propriété ressortait explicitement du RF. 

  Les parties ne contestent ni les valeurs d’aliénation de la PPE en 2010 et de 
son acquisition par Mme A______ en 2003, ni l’exonération du gain immobilier 
sur le produit de la vente forcée de la PPE en 2003. Elles ne remettent pas non 

plus en cause le fait que la vente forcée de 2003 n’entraîne pas une imposition 
différée au sens de l’art. 12 al. 3 let. e LHID. En effet, la PPE rachetée ne 
constitue pas une habitation de remplacement (« Ersatzliegenschaft » et 

« un'abitazione sostitutiva » selon les versions allemande et italienne de l’art. 12 
al. 3 let. e LHID ; Bernhard ZWAHLEN in : Martin ZWEIFEL/Peter ATHANAS 

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[éd.], Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone 

und Gemeinden, 2ème éd., 2002, n. 74 ss ad art. 12 LHID). Le cas d’espèce ne 
réalise en outre pas l’hypothèse de l’art. 12 al. 3 let. e LHID, étant donné que le 
produit de la vente forcée de la PPE en 2003 n’est pas utilisé pour son rachat par 
la contribuable mais pour désintéresser les créanciers dans le cadre de la poursuite 

en réalisation de gage engagée devant l’OP. La somme d’argent versée en 2003 
par Mme A______ pour acheter la PPE provenait d’une source tierce, autre que la 
vente de ce bien. Enfin, il ne s’agit, pour ces mêmes raisons, pas d’un remploi au 
sens de l’art. 85 LCP. 

3)  Depuis le 1er janvier 2001, les cantons sont tenus de prélever un impôt sur 

les gains immobiliers (art. 1 al. 2 et art. 2 al. 1 let. d LHID). Lorsqu’aucune 
réglementation particulière n’est prévue, les impôts cantonaux et communaux sont 
établis en vertu du droit cantonal. Reste en particulier de la compétence des 

cantons la fixation des barèmes, celle des taux et celle des montants exonérés 

d’impôt (art. 1 al. 3 LHID ; art. 129 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 - Cst. - RS 101). De plus, la LHID ne 

définissant pas précisément l’objet de l’impôt, les cantons disposent d’une 
certaine marge de manœuvre dans la manière de calculer le bénéfice (Arrêt du 
Tribunal fédéral 2C_797/2009 du 20 juillet 2010 consid. 2.2). 

  La LHID fixe les principes selon lesquels la législation cantonale établit 

l’impôt sur les gains immobiliers (art. 1 al. 1 LHID ; art. 129 al. 1 Cst.). Selon 
l’art. 12 al. 1 LHID, l’impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains 
réalisés lors de l’aliénation de tout ou partie d’un immeuble faisant partie de la 
fortune privée du contribuable à condition que le produit de l’aliénation soit 
supérieur aux dépenses d’investissement (prix d’acquisition ou autre valeur s’y 
substituant, impenses). Toute aliénation d’immeubles est imposable (art. 12 al. 2 
LHID). L’imposition est différée dans les cas prévus à l’art. 12 al. 3 LHID. Les 
cantons veillent à ce que les bénéfices réalisés à court terme soient imposés plus 

lourdement (art. 12 al. 5 LHID). 

4)  Dans le canton de Genève, l’impôt sur les gains immobiliers, dénommé 
IBGI, est régi par les art. 80 ss LCP. L’IBGI a pour objet le bénéfice net 
provenant de l’aliénation d’immeubles ou de parts d’immeubles sis dans le 
canton, ainsi que certains gains que ces immeubles procurent sans aliénation 

(art. 80 al. 1 LCP). L’impôt est dû par l’aliénateur ou le bénéficiaire du gain 
même s’il est domicilié hors du canton. Les époux vivant en ménage commun 
sont considérés comme contribuables distincts. Le conjoint aliénateur ou 

bénéficiaire du gain est seul responsable du paiement de l’impôt dû (art. 80 al. 3 
LCP). 

  Est considéré comme aliénation tout acte qui confère à un acquéreur la 

propriété ou la réelle disposition économique d’un immeuble, soit notamment la 
vente, l’échange, le partage, l’expropriation et l’apport dans une société (art. 80 

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al. 4 LCP). Les cas d’exonération figurent à l’art. 81 al. 3 LCP. L’impôt n’est 
notamment pas perçu en cas de vente forcée, lorsque les créanciers saisissants, 

gagistes ou admis définitivement à l’état de collocation ne sont pas entièrement 
désintéressés (art. 81 al. 3 let. a LCP). 

  Le bénéfice ou gain imposable est constitué par la différence entre la valeur 

d’aliénation et la valeur d’acquisition (art. 82 al. 1 LCP). La valeur d’acquisition 
est égale au prix payé pour l’acquisition du bien, augmentée des impenses, ou, à 
défaut de prix, à sa valeur vénale (art. 82 al. 2 LCP). Lors de l’aliénation d’un 
immeuble acquis par un transfert justifiant la prorogation de l’imposition, le prix 
d’acquisition est celui de la dernière aliénation soumise à l’impôt qui est aussi 
déterminante pour fixer la durée de possession (art. 82 al. 3 LCP). La valeur 

d’aliénation est égale au prix de vente diminué des impenses que l’aliénateur a 
supportées à cette occasion (art. 82 al. 6 LCP). 

  Le taux de l’IBGI est régi à l’art. 84 LCP. L’impôt est perçu de l’aliénateur 
ou du bénéficiaire du gain sur le montant global du bénéfice ou du gain nets aux 

taux suivants : a) 50% lorsqu’il a été propriétaire des biens ou actifs immobiliers, 
ou titulaire des droits immobiliers (réels ou personnels) pendant moins de 

deux ans ; b) 40 % lorsqu’il l’a été pendant deux ans au moins, mais moins de 
quatre ans ; c) 30 % lorsqu’il l’a été pendant quatre ans au moins, mais moins de 
six ans ; d) 20 % lorsqu’il l’a été pendant six ans au moins, mais moins de 
huit ans ; e) 15 % lorsqu’il l’a été pendant huit ans au moins, mais moins de 
dix ans ; f) 10 % lorsqu’il l’a été pendant dix ans au moins, mais moins de 
vingt-cinq ans ; g) 0 % lorsqu’il l’a été pendant vingt-cinq ans et plus. 

5)  Selon une jurisprudence constante du Tribunal fédéral, la loi s’interprète en 
premier lieu d’après sa lettre (interprétation littérale). Si le texte légal n’est pas 
absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, le juge 

recherchera la véritable portée de la norme en la dégageant de sa relation avec 

d’autres dispositions légales, de son contexte (interprétation systématique), du but 
poursuivi, singulièrement de l’intérêt protégé (interprétation téléologique), ainsi 
que de la volonté du législateur telle qu’elle ressort notamment des travaux 
préparatoires (interprétation historique ; ATF 138 II 557 consid. 7.1 p. 565 ; 138 

II 105 consid. 5.2 p. 107 ; 132 V 321 consid. 6 p. 326 ; 129 V 258 consid. 5.1 

p. 263 s et les références citées). Le Tribunal fédéral utilise les diverses méthodes 

d’interprétation de manière pragmatique, sans établir entre elles un ordre de 
priorité hiérarchique (ATF 138 II 217 consid. 4.1 p. 224 ; 133 III 175 

consid. 3.3.1 p. 178 ; 125 II 206 consid. 4a p. 208/209 ; ATA/422/2008 du 26 août 

2008 consid. 7). Enfin, si plusieurs interprétations sont admissibles, il faut choisir 

celle qui est conforme à la Constitution (ATF 119 Ia 241 consid. 7a p. 248 et les 

arrêts cités). Ces règles d'interprétation valent aussi en droit fiscal, sous la réserve 

suivante découlant du principe de la légalité (ATF 131 II 562, 567 consid. 3.4 et 

3.5 ; Xavier OBERSON, Droit fiscal suisse, 4ème éd., 2012, p. 59 ss). 

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  L'administration et le juge sont assurément tenus de faire preuve d'une 

certaine circonspection lorsqu'ils interprètent les normes fiscales, afin de respecter 

les impératifs de suprématie et de réserve de la loi qui découlent du principe de 

légalité. Ce principe revêt une importance particulière en droit fiscal où il est érigé 

en droit constitutionnel indépendant à l’art. 127 al. 1 Cst. Selon cette norme 
constitutionnelle, les principes généraux régissant le régime fiscal, notamment la 

qualité de contribuable, l’objet de l’impôt et son mode de calcul, sont définis par 
la loi. Il s'agit, en particulier, d'éviter que ne soient créés, par le biais d'une 

interprétation extensive, de nouveaux cas d'assujettissement, de nouvelles 

matières imposables ou de nouveaux faits générateurs d'imposition. Si la loi, 

dûment interprétée, ne constitue pas une base légale suffisante, l'impôt ne peut, en 

principe, pas être prélevé (ATF 131 II 562, 565s consid. 3.1 et 3.4). 

  Selon le Tribunal fédéral, lorsque le droit fiscal renvoie à des notions de 

droit civil, la question est de savoir si le sens donné en droit civil est aussi 

déterminant en droit fiscal ou si le droit fiscal doit préférer une interprétation 

autonome qui se fonde uniquement sur la réalité économique. La doctrine admet 

en règle générale que l'on peut s'écarter des définitions de droit civil lorsque des 

motifs fondés justifient une interprétation autonome (Arrêt du Tribunal fédéral 

2C_277/2011 du 17 octobre 2011 consid. 4.2.3 ; Xavier OBERSON, op. cit., p. 60 

n. 5). Selon OBERSON, il faut à chaque fois interpréter la norme fiscale afin de 

voir si elle entend ou non reprendre la notion correspondante de droit civil. Si, 

après interprétation de la norme au moyen des méthodes reconnues, on arrive à la 

conclusion que le droit fiscal renvoie indiscutablement à des institutions créées 

par le droit civil, le sens de droit civil est alors aussi déterminant en droit fiscal 

(Xavier OBERSON, op. cit., p. 60 n. 5). Selon YERSIN, lorsque le législateur 

fiscal recourt à une notion empruntée à un autre domaine du droit, il faut alors 

déterminer s’il entend reprendre cette notion telle quelle et s’y tenir ou s’il s’agit 
d’un « point d’accrochage » permettant de définir l’opération ou l’état de fait 
qu’entend saisir la loi. Dans le premier cas, l’interprétation de la notion est limitée 
par sa définition dans la partie du droit où elle a été puisée. Dans le second, il faut 

prendre en compte le sens et le contenu (éventuellement économique) de la notion 

de droit privé, qui peuvent être interprétés le cas échéant extensivement au regard 

du but et de la systématique de la loi fiscale (Danielle YERSIN in : 

Danielle YERSIN/Yves NOËL (éd.), Impôt fédéral direct – Commentaire de la 
LIFD, 2008, n. 50 ad Remarques préliminaires). 

6)  Dans les travaux préparatoires relatifs à l’art. 84 LCP, les députés utilisent 
le mot « possession » du bien immobilier dans leurs débats concernant la fixation 

du taux d’imposition (MGC 1994 24/III, 2511, 2549, 2563, 2564, 2572, 2574 et 
2575). Or le texte légal, objet des discussions, se réfère au « propriétaire des biens 

ou actifs immobiliers, ou titulaires des droits immobiliers (réels ou personnels) ». 

Tel est également le cas de l’amendement proposé par la minorité souhaitant lutter 
de manière plus forte contre la spéculation immobilière (MGC 1994 24/III 2549). 

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7)  Le Code civil suisse du 10 décembre l907 (CCS - RS 210) distingue la 

notion de possession (art. 919 ss CCS) de celle de propriété (art. 641 CCS). La 

première se définit par la maîtrise effective de la chose (art. 919 al. 1 CCS). Selon 

STEINAUER, la possession consiste en la maîtrise de fait sur un bien 

matériel et présuppose la volonté de posséder de la personne qui l’exerce 
(Paul-Henri STEINAUER, Les droits réels, Tome I, 5ème éd., 2012, p. 86 ss). La 

propriété est un droit réel conférant à son titulaire la maîtrise totale et exclusive de 

la chose dans les limites de l’ordre juridique (Paul-Henri STEINAUER, op. cit., 
p. 356 n. 1’002). 

  Le CCS admet qu’un seul et même bien fasse l’objet d’un droit de propriété 
exercé par plusieurs personnes (propriété collective ; art. 646 ss CCS). Celle-ci ne 

peut prendre que deux formes : la copropriété et la propriété commune. La 

distinction entre ces dernières ne tient pas à la nature du droit de propriété, mais à 

la manière dont la propriété collective est constituée et ensuite exercée (Paul-

Henri STEINAUER, op. cit., p. 388s n. 1’108s et 1’113). 

8)  La juridiction de céans a jugé que la durée de la propriété d’un bien soumis 
à l’IBGI se calculait en prenant en compte le moment de l’inscription du nouveau 
propriétaire au RF, et non la date de la conclusion du contrat de vente entre le 

nouveau et l’ancien propriétaire, étant donné que le transfert de propriété ne 
survenait qu’avec ladite inscription au RF (ATA/557/2009 du 3 novembre 2009). 

9)  En l’espèce, le droit de propriété de Mme A______ sur la moitié litigieuse 
de la PPE est inscrit au RF depuis son acquisition en août 1973. La contribuable 

n’a depuis lors jamais perdu la titularité de ce droit. Elle a au contraire vu son 
droit s’étendre à toute la PPE en 2003, au moment de la vente forcée aux 
enchères. Cette dernière n’a pas eu pour effet de supprimer le droit de propriété de 
la contribuable, mais de l’étendre à l’ensemble du bien immobilier concerné. Cette 
modification s’est répercutée au RF par la radiation de l’inscription de son droit de 
propriété sur la moitié de la PPE au profit de l’inscription de ce même droit sur le 
même bien mais pour l’intégralité de la PPE. Mme A______ n’a en conséquence, 
suivant l’extrait du RF, jamais cessé d’être propriétaire de la moitié litigieuse de la 
PPE. 

  Le fait que l’AFC n’ait pas pu percevoir l’IBGI au moment de la vente 
forcée en 2003 et que celle-ci ait portée sur l’ensemble de la PPE ne modifie pas 
l’existence du droit de propriété détenu par la contribuable depuis 1973 sur la 
moitié de la PPE.  

  Quant aux autres arguments de l’AFC, ils doivent également être écartés 
pour les raisons suivantes. L’application de l’art. 84 LCP ne permet pas d’ignorer 
l’existence du droit préexistant de propriété de Mme A______ sur la moitié 
litigieuse de la PPE. En effet, cette disposition légale fait dépendre la fixation du 

taux d’imposition de la durée de propriété. Celle-ci se détermine suivant les 

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indications contenues dans le RF, conformément à la jurisprudence genevoise 

susmentionnée. L’hypothèse d’un changement du type de droit de propriété sans 
perte dudit droit, comme c’est le cas en l’espèce, n’est certes pas envisagée par 
l’art. 84 LCP qu’il convient donc d’interpréter. L’emploi du terme « possession » 
lors des débats parlementaires précités indique que la volonté du législateur 

consistait à tenir compte de la durée de détention ininterrompue du bien 

immobilier par le même propriétaire pour fixer le taux d’imposition. Cette volonté 
répond d’ailleurs à l’exigence fédérale prévue à l’art. 12 al. 5 LHID. Il y a ainsi 
lieu de considérer qu’en cas de passage direct d’une propriété collective à une 
propriété individuelle sur le même bien immobilier, la fixation du taux 

d’imposition dépend de la durée ininterrompue de la propriété, et non du type du 
droit de propriété. Dans un tel cas de figure, la fixation du taux d’imposition 
conformément à l’art. 84 LCP ne se fonde pas, contrairement à l’avis de l’AFC, 
sur la seule inscription du droit de propriété figurant au RF au moment de 

l’aliénation sujette à l’IBGI, mais sur l’ensemble des inscriptions successives 
figurant au RF et portant sur le droit de propriété de l’aliénateur concerné sur le 
bien immobilier en cause. 

  En outre, l’application de l’art. 84 LCP, et plus particulièrement de sa 
condition relative à la durée de propriété sur le bien immobilier concerné, ne 

permet pas d’écarter, sous peine de violer les principes de la légalité et de l’égalité 
de traitement, les faits servant à établir la réalisation de ladite condition, tels que 

ceux portant sur l’identité des parties impliquées et les actes antérieurs à 
l’aliénation en cause. Enfin, le fait que la PPE soit acquise dans sa totalité par 
Mme A______ lors de la vente forcée aux enchères, et non par un tiers, ne permet 

pas non plus d’ignorer l’existence du droit préexistant de propriété de la 
contribuable sur la moitié de la PPE. L’identité du propriétaire est fondamentale 
pour établir le taux d’imposition et justifie un traitement fiscal différent en 
fonction de sa détention ininterrompue du bien immobilier soumis à l’IBGI.  

  C’est donc à juste titre que le TAPI a retenu un taux d’imposition nul sur la 
moitié litigieuse de la PPE détenue de manière ininterrompue par la contribuable 

depuis août 1973. Le calcul de l’IGBI concernant cette part n’est, à raison, pas 
contesté par les parties. Le jugement du TAPI doit en conséquence être confirmé. 

10)  Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté. Malgré l’issue du litige, 
aucun émolument ne sera perçu, en application de l’art. 87 al. 1 2ème phr. LPA. 
Une indemnité de procédure de CHF 1'000.- sera allouée à Mme A______ qui y 

conclut, à la charge de l’Etat de Genève (art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 

 

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PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 5 juillet 2013 par l’administration fiscale 
cantonale contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 

27 mai 2013 ; 

au fond : 

le rejette ; 

dit qu’il n’est pas perçu d’émolument ; 

alloue à Madame A______ une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à la charge de 

l’Etat de Genève ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 

2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 

suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 

de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 

de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 

au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 

conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

communique le présent arrêt à l’administration fiscale cantonale, à Me Cédric Berger, 
avocat de Madame A______, ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 

Siégeants : M. Thélin, président, MM. Verniory et Pagan, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

F. Scheffre 

 le président siégeant : 
 
 

Ph. Thélin 
 
 

 

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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :