# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c389a6f6-8732-5999-84e8-1cef46d412a1
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-12
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 12.12.2022 80.2020.154
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2020-154_2022-12-12.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2020.154

  	
  Lugano

  12 dicembre 2022         

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea
  Pedroli, presidente,

  Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

  

 

	
  segretaria

  	
  Sabrina
  Piemontesi – Gianola, vicecancelliera

  

 

 

	
  parti

  	
  RI
  1  

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS
  1  

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso
  del 18 settembre 2020 contro la decisione del 26 agosto 2020 in materia di imposta
  sugli utili immobiliari.

  

 

 

	
   

  Fatti

   

  	
   

  

 

 

                                  A.   Con atto pubblico del
30 gennaio 2015 del notaio avv. __________, la __________ (ora RI 1) vendeva al
signor __________ la PPP n. __________ (quota di comproprietà di 49‰) e la
quota di comproprietà di 5/55 della PPP n. __________ (quota di comproprietà di
55‰), entrambe del fondo base n. __________ RFD di __________, al prezzo
complessivo di fr. 2'450'000.-. A tale riguardo, il contratto prevedeva le
seguenti condizioni:

                                         Il prezzo di vendita è
stabilito a corpo in complessivi CHF 2'450'000.- (duemilioniquattrocentocinquantamila), che verranno così soluti:

-      
CHF 1'700'000.- (unmilionesettecentomila) sono già depositati
fiduciariamente sul conto clienti del notaio rogante;

-      
il saldo, pari a CHF 750'000.- (settecentocinquantamila), mediante subingresso
dell'acquirente nel debito della parte venditrice verso il portatore, garantito
dalle quattro cartelle ipotecarie al portatore del valore nominale di
complessivi CHF 750'000.-
(settecentocinquantamila), gravanti collettivamente il fondo qui compravenduto
e il fol. PPP __________ (diciassettemilasettecentonove) fondo-part. __________
(novecentoquattro) RFD di __________ in V (quinto) e pari rango (dg. __________).

La parte venditrice si impegna a richiedere al portatore il saldo per capitale
e interessi del debito in parola (al più tardi con valuta 31 (trentuno) marzo
2017 (duemiladiciassette) contro consegna dei quattro titoli ipotecari per
complessivi CHF 750'000.-
(settecentocinquantamila). 

Le parti a tale momento provvederanno a sottoscrivere un eventuale atto
aggiuntivo in relazione alla fissazione del prezzo definitivo.

                                         In data 5 febbraio 2015
avveniva l’iscrizione del trasferimento di proprietà a RF.

 

 

                                  B.   Nella dichiarazione
per l’imposta sugli utili immobiliari del 7/8 luglio 2015 la contribuente
indicava un valore di alienazione di 2'450'000.-, deducendo il valore di
acquisto di fr. 1'683'083.-, i costi di acquisto e di vendita per fr. 16'000.-,
le provvigioni versate per 105'840.-, le perdite di gestione dell’immobile per
fr. 192'000.-, altri costi sostenuti all’acquisto e/o alla vendita pari a fr.
128'798.- e perdite da altri trasferimenti per un valore di fr. 26'657.-.
L’utile imponibile totale veniva quantificato in fr. 297'622.-. 

                                         A spiegazione dei
vari costi fatti valere, in una lettera che accompagnava la dichiarazione
d’imposta sugli utili immobiliari, la venditrice si esprimeva in questi
termini:

                                         “Le spese notarili dello Studio __________, che
riguardavano i diritti di compera stipulati in precedenza con __________, per
un importo complessivo di CHF 16'000.-
sfr, sono prese a carico della __________ come da accordi presi con __________
(…). __________ ha riconosciuto a __________ una provvigione del 4%
(2'450'000.- * 4% = 98'000.- sfr,
compresa IVA 8%, 105'840.- sfr) per essere riuscita a trovare un  acquirente
della PPP __________ a condizioni migliori di quelle fissate in precedenza tra __________
e __________. Per quanto concerne il contratto ipotecario __________ ha dovuto
pagare alla __________ una penale e diverse spese e interessi, pari a un
importo di sfr. 128'796.14 (…). Dal 1°.1.2013 fino alla vendita dell’immobile,
il 30 gennaio 2015, non è stato possibile affittare a terzi la PPP __________ a
causa del precetto esecutivo e della successiva e immediata richiesta di
realizzazione del credito da parte della Banca. __________ ha subito pertanto
in questo periodo delle perdite, che abbiamo quantificato prendendo quale
riferimento il contratto di locazione con __________ (…) in totale per due anni
192'000.00.- sfr).                                        

 

                                  C.   Con decisione del 26
settembre 2019, l’RS 1 (UTPG) notificava all’alienante la tassazione
dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando l’utile imponibile in fr.
545'697.- e l’imposta corrispondente in fr. 161'166.55.-. Il valore di
alienazione ammontava a fr. 2'450'000.-, il valore di acquisto a fr. 1'671'185.-
e le perdite di gestione a fr. 233'118.-. 

                                         Nella motivazione della
decisione, l’autorità di tassazione quantificava il valore di acquisto totale in
fr. 1'671'185. Per quanto concerne i costi di acquisto e di vendita, rilevava
che la fattura dell’avv. __________ “(…) è a carico della __________”. Quanto
alla provvigione di vendita, la stessa non risultava contabilizzata e la
documentazione fornita a comprova era ritenuta insufficiente. In merito agli
altri costi fatti valere in dichiarazione, secondo l’UTPG la penale versata
alla __________ costituiva un costo legato al finanziamento e non era pertanto
deducibile. In merito alle “perdite di gestione”, l’autorità fiscale le ammetteva
nella misura di fr. 233'118.-, argomentando che “(…) le perdite subite a
causa del mancato introito per affitti non possono essere dedotte sulla base di
una valutazione, ma possono semmai essere prese in conto in quanto influenti
sull’utile ordinario del periodo e quindi dedotte dalla TUI come perdite
d’esercizio”. 

 

 

                                  D.   Con atto pubblico
aggiuntivo del 3 ottobre 2019 del notaio __________, le parti contraenti
pattuivano quanto segue:

                                         Richiamato il rogito n __________
(__________) del notaio __________, in particolare al punto 1. (uno) del rogito
il quale prevedeva un'assunzione di un debito per delle cartelle ipotecarie e
lasciava aperta la possibilità alle parti di ridefinire il prezzo a seconda di
cosa succedeva con le cartelle, preso atto che le cartelle non sono state
rinvenute, nessun creditore si è mai manifestato negli anni dalla compravendita
ad oggi, che le parti hanno convenuto a questo punto di avviare una procedura
di ammortamento, le parti convengono quanto segue:

                                         Sotto la condizione sospensiva
che nell'ambito della procedura d'ammortamento non si manifesti nessun
creditore detentore dei titoli andati smarriti e a condizione che il Pretore
competente decreti l'annullamento dei titoli ipotecari, le parti convengono di
ridurre il prezzo a fr. 1'700’000.- (un
milione settecentomila).

 

 

                                  E.   a.

                                         Con reclamo 7/8
ottobre 2019 la RI 1 chiedeva l’adeguamento della decisione di tassazione
dell’imposta sugli utili immobiliari del 26 settembre 2019, alla luce del fatto
che le cartelle ipotecarie (di seguito CI) non erano state trovate e nessuno
aveva reclamato il credito. In effetti, il rogito del 30 gennaio 2015 del
notaio __________ era stato stipulato con la premessa che le CI mancanti per un
valore di fr. 750'000.- venissero consegnate successivamente. Le cartelle in
questione tuttavia “non [erano] state trovate e nessuno [aveva] reclamato il
credito”, ragione per cui era stato stipulato l’atto aggiuntivo, che prevedeva
la riduzione del prezzo originario da fr. 2'450'000.- a fr. 1'700'000.- per la
PPP no. __________ e la quota di comproprietà 5/55 della PPP no. __________
entrambe fondo-part. __________ RFD di Lugano. La differenza di prezzo
corrispondeva infatti al valore nominale delle CI mancanti. 

 

                                         b.

                                         Con lettera del 18 maggio
2020 la reclamante inviava la decisione del Pretore del Distretto di Lugano del
5 maggio 2020 inerente la chiusura di grida e il relativo ammortamento delle CI
per un valore di fr. 750'000.00.-. Chiedeva quindi la revisione della decisione
di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari del 26 settembre 2019, visto
che il prezzo di vendita era di fr. 1'700'000.- e non più di fr. 2'450.000.-.

 

 

                                  F.   a.

                                         Alfine di definire
il reclamo, il 27 maggio 2020 l’UTPG chiedeva alla reclamante l’invio entro il
10 luglio 2020 di alcune informazioni tra cui: la documentazione relativa
all’iscrizione e all’utilizzo delle CI al portatore di fr. 750'000.- gravanti
le PPP n. __________ e __________, i giustificativi contabili inerenti la
contabilizzazione del rischio derivante dalla possibile esistenza del debito,
la documentazione relativa ai passi intrapresi per accertare il debito e il
capitale garantiti dalle CI, quella concernente la procedura di cancellazione
delle CI, le spiegazioni relative al motivo per cui l’acquirente ha accettato
un possibile prezzo di acquisto di fr. 2'450'000.- nonché la giustificazione
del fatto che il valore di alienazione è stato fatto dipendere dall’esistenza o
meno di un debito e ogni altro documento utile a giustificare l’operazione.

 

                                         b.

                                         A seguito della richiesta
di cui sopra, il 3 luglio 2020 la reclamante inviava all’UTPG la documentazione
relativa all’emissione e iscrizione al Registro fondiario (di seguito RF) delle
quattro CI in seguito smarrite. L’emissione delle stesse era stata richiesta
alfine di essere “pronti in caso di necessità”. L’insorgente inoltrava
nuovamente la decisione di chiusura di grida della Pretura di Lugano attestante
l’ammortamento delle CI. Spiegava anche che gli acquirenti avevano accettato un
possibile prezzo di acquisto di fr. 2'450'000.- poiché gli importi negoziati di
fr. 1’700'000.- per la PPP n. __________ con __________ e di fr. 650'000.- per
la PPP n. __________ con __________ corrispondevano a una valutazione congrua
per le metrature, lo stato di vetustà, il momento di mercato e il fatto che il
venditore, sostenendo l’inconsistenza del debito e del relativo gravame
ipotecario, aveva negoziato in modo consensuale una transazione che tenesse
conto delle eventuali aleatorietà negative della procedura di cancellazione
delle quattro CI al portatore di quinto grado per un valore di fr. 750'000.- e
i compratori ne avevano accettato le sorti. 

                                         Infine, dichiarava che
l’iscrizione delle CI a RF imponeva la loro esposizione a provvisoria
integrazione del prezzo di vendita da fr. 1'700'000.- a fr. 2'450'000.-, soggetto
comunque a possibile rettifica conseguente al loro ammortamento e cancellazione
così come previsto nell’atto pubblico n. __________ del 30 gennaio 2015.
Inviava quindi l’atto aggiuntivo al rogito di cui sopra comprovante la
riduzione del prezzo a fr. 1'700'000.-, l’atto aggiuntivo n. 2602 relativo a __________,
i rogiti inerenti la costituzione del diritto di compera e le proroghe della
durata di diritto di compera per la __________ e relativa istanza di
annotazione, l’istanza di iscrizione di trapasso immobiliare per __________,
l’istanza di modifica di diritto di compera per __________ e le quattro copie
delle pubblicazioni sul FUSC delle CI al portatore a carico della part. __________
RFD di Lugano di 5° grado. A complemento della documentazione di cui sopra, il
17 luglio 2020 inoltrava pure l’istanza di cancellazione delle CI dal RF
effettuata dal notaio __________ nonché l’istanza di modifica di contratto di
compra-vendita immobiliare relativa alla PPP no. __________.

 

                                         c.

                                         Con decreto 5.5.2020 il
Pretore del Distretto di Lugano, avv. __________, pronunciava l’ammortamento
delle quattro cartelle ipotecarie al portatore gravanti le PPP __________ e __________
del fondo base part. __________ RFD __________.

 

 

                                  G.   Con decisione del
21/26 agosto 2020 l’UTPG respingeva il reclamo e confermava un valore di
alienazione di fr. 2'450'000.-. Specificava che il prezzo di vendita della PPP
n. __________ __________. __________ RFD di Lugano era stato definito dalle
parti in modo inequivocabile tramite l’atto notarile del 30 gennaio 2015 e che
nessun elemento alla data dell’iscrizione del trapasso di proprietà a RF ovvero
il 5 febbraio 2015, momento determinante ai sensi dell’art 132 LT per la
fissazione del valore di alienazione, poteva far ritenere che il valore non
fosse quello indicato nell’atto di compravendita. Sosteneva inoltre che anche
nella dichiarazione d’imposta TUI la contribuente indicava, senza alcuna riserva,
un prezzo di vendita di fr. 2'450'000.-. 

                                         A mente
dell’Ufficio di tassazione i fr. 750'000.- costituivano un accordo relativo
alle modalità di pagamento del prezzo di vendita. L’indicazione secondo cui le
parti avrebbero provveduto a sottoscrivere un eventuale atto aggiuntivo in
relazione al prezzo definitivo non era sufficiente per mettere in dubbio il
valore di alienazione dell’immobile ceduto al momento determinante
dell’iscrizione a RF. Inoltre, nel caso di specie, l’atto aggiuntivo era
sopraggiunto in tempi sospetti e l’operazione appariva insolita ed elusiva,
visto che lo stesso era stato allestito il 3 ottobre 2019 ovvero pochi giorni
dopo l’emissione della notifica di tassazione ordinaria 2015 del 5 settembre
2019 e della tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari del 26 settembre
2019 e solo una settimana dopo veniva avviata la procedura per l’ammortamento
delle CI. 

                                         L’autorità fiscale
sottolineava poi che prima di allora non era stata fornita alcuna prova
circa gli eventuali passi intrapresi alfine di accertare il debito nei
confronti del portatore e che non si comprendeva il motivo per cui il prezzo di
vendita potesse dipendere dall’esistenza o meno di un debito a carico
dell’alienante. 

                                         Infine, rilevava che nella
contabilità della società venditrice non era registrato alcun debito garantito
dalle CI mentre veniva indicato un valore nominale di CI a pegno per impegni di
__________ per un totale di fr. 1'250'000.-. Motivo per cui, la rinuncia
all’incasso del prezzo di vendita pari a fr. 750'000.- andava qualificata quale
distribuzione dissimulata di utile a favore dell’azionista __________ da
aggiungere all’utile imponibile della ricorrente e imponibile attraverso la
TUI.

                                      

 

                                  H.   In data 18/21
settembre 2020 la RI 1 presenta, per il tramite del proprio legale, avv. __________,
ricorso alla Camera di diritto tributario contro la decisione su reclamo
dell’imposta sugli utili immobiliari del 21/26 agosto 2020 dell’UTPG. La
ricorrente contesta l’accertamento del valore di alienazione, stabilito dall’UTPG
in fr. 2'450'000.-. 

                                         A suo avviso, al
momento della rogazione dell’atto di compravendita le CI non erano reperibili,
motivo per cui le parti avevano inserito nel contratto una riserva e meglio: 

                                         La parte venditrice si impegna a richiedere al
portatore il saldo per capitale e interessi del debito in parola al più tardi
con valuta 31 marzo 2017 contro consegna dei quattro titoli ipotecari per complessivi
fr. 750'000.-. Le parti a tale momento provvederanno a sottoscrivere un
eventuale atto aggiuntivo in relazione alla fissazione del prezzo definitivo. 

                                         A mente della società
venditrice, la suddetta riserva comproverebbe la volontà delle parti di
determinare il prezzo di vendita in relazione all’eventuale e reale debito
garantito dalle CI. Infatti, a seguito dell’impossibilità di individuare un
creditore e di rinvenire le CI, con atto aggiuntivo, le parti avevano convenuto
che: 

                                         Sotto la condizione sospensiva che nell’ambito della
procedura d’ammortamento non si manifesti nessun creditore detentore dei titoli
andati smarriti e a condizione che il Pretore competente decreti l’annullamento
dei titoli ipotecari, le parti convengono di ridurre il prezzo a fr.
1'700'000.-.

                                         Con decreto 5 maggio 2020
il Pretore di Lugano pronunciava l’ammortamento delle quattro CI, motivo per
cui la riserva di cui al rogito di compravendita era adempiuta. 

                                         A mente della ricorrente
la riserva era quindi una condizione, nel senso che il prezzo definitivo della
compravendita era subordinato all’avverarsi di un fatto incerto e il prezzo
avrebbe acquisito effetto giuridico nel momento in cui la condizione (ossia la
reale ed effettiva consistenza del debito) si sarebbe avverata.

                                         Pertanto, visto che il
valore dell’alienazione ai sensi dell’art. 131 LT è quello risultante dall’atto
di acquisto o dalla contrattazione, non vi sarebbe alcun dubbio che il valore sia
quello rilevato al momento dell’avverarsi della condizione e consensuale
volontà di contrattazione delle parti. 

                                         Inoltre, nel valore di
alienazione rientrano tutte le prestazioni effettuate dall’acquirente, tra cui
il pagamento in contanti e l’assunzione di obblighi dell’alienante: se
quest’ultima non ha luogo poiché gli stessi non esistono, il valore di
alienazione coinciderebbe con l’importo pagato in contanti. 

                                         Ancora, secondo la
ricorrente una revisione del valore di alienazione tramite un atto aggiuntivo
non configurerebbe, nel caso di specie, alcuna operazione elusiva, visto che le
parti già nell’atto di compravendita avevano concordato un prezzo condizionato
all’avverarsi della condizione legata al reale e eventuale debito rappresentato
dalle CI. 

                                         Infine, secondo
l’insorgente non corrisponderebbe al vero e nemmeno sarebbe comprovata la
presunta rinuncia all’incasso del prezzo di vendita a favore dell’azionista __________.
In effetti, la consegna delle CI a __________ sarebbe stata fatta in relazione
a eventuali futuri impegni che non si sono realizzati e le CI non utilizzate sarebbero
poi state smarrite rispettivamente non più ritrovate. Inoltre, essendo i
bilanci di __________ precedenti alla compravendita, non riporterebbero impegni
garantiti dalle CI. 

                                         La ricorrente postula quindi
l’accoglimento del ricorso nel senso che il valore di alienazione venga
stabilito in fr. 1'700'000.-.  

 

                                    I.   Nelle osservazioni
27/30 novembre/1° dicembre 2020, la Divisione delle contribuzioni rileva che,
in applicazione dell’art. 131 cpv. 1 LT, il valore di alienazione è quello che
risulta dall’atto notarile o dalla contrattazione. La Legge tributaria pone,
come primo criterio di determinazione del valore di alienazione, il riferimento
al valore risultante dall’atto notarile. All’atto pubblico la legge attribuisce
un’efficacia probatoria superiore (art. 9 CC).

                                         Secondo l’autorità fiscale,
con atto pubblico del 30.1.2015 il prezzo di vendita del foglio di PPP 11708
del fondo base __________ RFD __________ è stato stabilito in fr. 2'450'000.-.
In merito alle modalità di pagamento del sopraccitato prezzo, nel punto 2 del
citato rogito s’indicava che fr. 1'700'000.- erano già depositati presso il
notaio rogante e che l’importo restante, ossia fr. 750'000.- sarebbe stato
soluto mediante subingresso dell’acquirente del debito della parte venditrice,
garantito dalle quattro cartelle ipotecarie al portatore per un valore nominale
complessivo di fr. 750'000.-. Sempre la clausola n. 2 prevedeva che la parte
venditrice si sarebbe impegnata a richiedere al portatore il saldo per
“capitale e interessi” del debito contro consegna dei quattro titoli ipotecari
per complessivi fr. 750'000.-. A tale momento le parti avrebbero provveduto a
sottoscrivere un eventuale atto aggiuntivo relativo alla fissazione del prezzo
definitivo. L’acquirente ha inoltre pagato il bollo cantonale sull’importo
figurante nell’atto pubblico del 30.1.2015, e meglio fr. 2'450'000.-. Al
momento dell’iscrizione del trapasso di proprietà a Registro fondiario, il
5.2.2015, nessun elemento poteva inoltre far ritenere che il valore fosse
diverso da quello indicato nell’atto di compravendita. Secondo la Divisione
delle contribuzioni, il pagamento a saldo di fr. 750'000.- si configurerebbe
come una semplice “modalità di pagamento del prezzo di vendita”. A suo avviso,
inoltre, mal si comprenderebbe la ragione per la quale la pattuizione del
prezzo finale di una compravendita avrebbe dovuto dipendere dall’esistenza di
un debito ipotecario a carico dell’alienante. Inoltre la stessa RI 1, nella
dichiarazione fiscale aveva indicato l’importo di fr. 2'450'000.- quale “prezzo
di vendita”, senza menzionare alcuna riserva in merito.

                                         L’esistenza di un atto
pubblico aggiuntivo in relazione alla determinazione del prezzo di
compravendita non sarebbe sufficiente, per l’autorità fiscale per mettere in
dubbio il valore di alienazione dell’immobile.

                                         L’atto aggiuntivo,
relativo alla riduzione del prezzo di alienazione, sarebbe peraltro stato
rogato a distanza di circa 5 anni rispetto al rogito notarile di compravendita
e pochi giorni dopo l’emissione della notifica di tassazione relativa
all’imposta ordinaria 2015 (del 5.9.2019) e dell’imposta sugli utili
immobiliari (26.9.2019), mentre la procedura di ammortamento delle cartelle
ipotecarie sarebbe stata promossa poco dopo (il 10.10.2019). Non risultava inoltre
che, prima di allora, fossero stati intrapresi i passi necessari volti
all’accertamento del debito nei confronti del portatore. Dal profilo della
tempistica, l’atto aggiuntivo di riduzione del prezzo di vendita potrebbe anche
configurarsi come una manovra elusiva visto che l’operazione, analizzata nel
suo insieme, riveste un carattere insolito ed è volta ad ottenere un “notevole
risparmio d’imposta”. In tal senso, ancora più anomalo è il fatto che le parti
contraenti non si siano accertate dell’esistenza e dell’eventuale ammontare del
debito ipotecario effettivo prima della stipulazione del contratto. La
Divisione delle contribuzioni, a tal proposito, avanza “il dubbio che le
parti già sapessero al momento della contrattazione del prezzo dell’inesistenza
del debito”. A corroborare tale tesi sarebbe inoltre il fatto che nella
contabilità della società venditrice non fosse registrato alcun debito
garantito dalle cartelle ipotecarie. L’autorità fiscale faceva inoltre notare
che, nella tassazione ordinaria 2015, passata in giudicato il 18.9.2020,
l’importo del debito ipotecario di fr. 750'000.- era stato aggiunto
dall’autorità fiscale tra gli utili della società non accreditato a conto
economico. Non si capisce per quali ragioni la società si sia pertanto limitata
ad impugnare unicamente la decisione di tassazione dell’utile immobiliare.

                                         La Divisione delle
contribuzioni chiede pertanto che la decisione su reclamo emanata dall’UTPG
venga confermata.

 

 

                                  L.   Il 14.10.2021 si è
svolta un’udienza presso la Camera di diritto tributario alla quale hanno
presenziato l’avv. __________ per la ricorrente e, per l’autorità fiscale,
l’avv. __________ e __________.

                                         Il legale della RI 1 ha ribadito
che la pattuizione prevista dal primo rogito costituiva una vera e propria
condizione, riferita al valore delle cartelle ipotecarie. Ha proposto di
sentire le parti contraenti per avere delle spiegazioni in merito alla loro
posizione. 

                                         L’autorità fiscale ha
sostenuto per contro che la clausola contrattuale in discussione si riferiva
unicamente alle modalità di pagamento del prezzo. Non metteva in dubbio
l’esistenza del debito, ma tutt’al più il suo ammontare. Secondo l’UTPG la
documentazione agli atti sarebbe sufficiente per potersi pronunciare sul
ricorso.

 

 

                                  M.   Con
scritto 9.5.2022, l’avv. __________ ha comunicato alla Camera di aver
rinunciato al mandato di rappresentare la ricorrente nella presente procedura.                                                                       

 

 

Diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Lo Stato preleva
un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).

                                         Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché
colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto
che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

 

                                         1.2.

                                         L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). 

                                         Tuttavia, se l'alienante è
stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT). 

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Nella presente
fattispecie, controverso è il valore di alienazione della __________ fondo base
__________ RFD __________ e dei 5/55 della quota “D” del fol. PPP __________
del fondo base __________ RFD __________. Secondo la ricorrente, il prezzo di
vendita dell’immobile non era di fr. 2'450'000.- (cfr. atto pubblico del
30.1.2015 del notaio avv. __________), bensì di fr. 1'700'000.-, come da rogito
notarile aggiuntivo del 3.10.2019 del notaio avv. __________ e contestuale
successiva procedura di ammortamento delle cartelle ipotecarie al portatore,
che garantivano un debito della parte venditrice pari a fr. 750'000.-. 

                                         Di diverso avviso
l’autorità fiscale, la quale ritiene che il prezzo di vendita sia stato
validamente stabilito con rogito notarile del 30.1.2015 e sia di fr.
2'450'000.-. 

                                         Si tratta pertanto di
verificare quale sia il valore di alienazione dell’immobile in parola.

 

                                         2.2.

                                         2.2.1.

                                         L’art. 131 cpv. 1 LT
dispone che il valore di alienazione è quello risultante dall'atto notarile o
dalla contrattazione.

                                         Nel valore di alienazione
rientrano tutte le prestazioni effettuate dall'acquirente nei confronti
dell'alienante, purché siano in relazione causale con l’alienazione e debbano
pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento di
immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma
tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene pagato in denaro;
tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di cose, quali fondi (è
il caso della permuta), cartevalori, crediti, prestazioni accessorie, la
concessione di diritti d'uso all'alienante, l'assunzione di obblighi
dell'alienante, la remissione di debiti a favore dell'alienante, ecc. (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 209 e
dottrina citata).

                                         La legge tributaria pone,
dunque, come primo criterio di determinazione del valore di alienazione, il
riferimento al valore risultante dall'atto notarile. All'atto pubblico la legge
attribuisce un'efficacia probatoria superiore (art. 9 CC). Il contribuente può
allora pretendere che per il calcolo dell'utile ci si fondi sul valore che
figura nel rogito; tuttavia, l'autorità fiscale può provare che il prezzo
indicato nel rogito non corrisponde al prezzo pattuito per il trasferimento
della proprietà sull'immobile, per il fatto che sono state convenute o
effettuate altre prestazioni particolari. 

                                         Accanto al riferimento al
valore risultante dall'atto pubblico, la legge prevede il riferimento al valore
risultante dalla contrattazione, per quei trasferimenti che non sono effettuati
mediante atto pubblico (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 210 e dottrina citata).

 

                                         2.2.2.

                                         L'obbligo dell’atto
pubblico si estende ai punti oggettivamente essenziali (parti, dati relativi all'immobile
e prezzo di acquisto). Alle transazioni immobiliari si applicano requisiti
particolarmente severi per quanto riguarda il prezzo di acquisto. Tutte le
prestazioni che le parti contraenti pattuiscono quale corrispettivo globale per
il trasferimento della proprietà dell'immobile devono essere coperte dalla
forma dell’atto pubblico. 

                                         L'insieme di tutte le
prestazioni che l'acquirente deve apportare al venditore in base al contratto
come corrispettivo per il trasferimento della proprietà dell'immobile è
determinante per la definizione del ricavo della vendita. È irrilevante a quale
titolo, dal punto di vista civilistico, il venditore percepisca tali
prestazioni (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt,
Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zurigo 2021, § 10, n. 74, p. 338 s.;
inoltre sentenza del Tribunale federale 5A.33/2006 del 24.4.2007 consid. 4).

                                         In particolare, il
Tribunale federale in una sentenza del 24.4.2007 (5A.33/2006), si è confrontato
con la questione se il prezzo di vendita risultante da un atto pubblico di
compravendita immobiliare fosse conforme ai requisiti legali. Il prezzo era
stato stabilito in complessivi fr. 850'000.-, ma le parti contraenti avevano
pattuito che l’acquirente versasse un ulteriore importo di fr. 500'000.- per
estinguere un debito del venditore, garantito da una cartella ipotecaria, che
sarebbe poi stata consegnata al compratore. Il Tribunale federale ha ritenuto
legittima la decisione dell’ufficiale del Registro fondiario, che aveva
rigettato l’istanza di iscrizione, per il fatto che il prezzo di vendita
indicato nell’atto pubblico non corrispondeva all’effettivo valore della
controprestazione del compratore. Con questo pagamento aggiuntivo al creditore
ipotecario, al fine di estinguere il debito garantito dalla cartella
ipotecaria, infatti, i debiti del venditore si erano ridotti nella misura di
fr. 500'000.-. Il risultato era identico, in termini finanziari, all’aumento
dei suoi attivi, che si sarebbe verificato se l'importo in questione fosse stato
pagato al venditore invece che al creditore ipotecario. In questo caso, come
pure nel caso in cui l’acquirente si fosse assunto il debito ipotecario
esistente, si tratta di obblighi dell’acquirente che comportano una prestazione
pecuniaria, che deve essere considerata prezzo di acquisto o parte di esso. Il
fattore decisivo è che la situazione patrimoniale del venditore sia migliorata
a spese dell'acquirente quale corrispettivo per il trasferimento della
proprietà dell'immobile (sentenza 5A.33/2006 del 24.4.2007 consid. 4).

 

                                         2.3.                                                                          

                                         Si è tuttavia già
ricordato che, secondo l’art. 9 cpv. 1 CC, i registri pubblici ed i pubblici
documenti fanno piena prova dei fatti che attestano, finché non sia dimostrata
l'inesattezza del loro contenuto. Questa prova, secondo l’art. 9 cpv. 2 CC, non
è soggetta ad alcuna forma speciale. Dell’efficacia probatoria rafforzata,
prevista dall’art. 9 cpv. 1 CC, beneficiano in particolare gli atti pubblici
prescritti imperativamente dal diritto privato federale (p. es. art. 184 CC e
art. 216 cpv. 1 CO; Wolf, in:
Hausheer/Walter [a cura di], Berner Kommentar, vol. I/1, Einleitung, 2012, n. 8
s. ad art. 9 CC). Perché trovi applicazione l’art. 9 CCS è necessario che
l’atto pubblico sia stato stipulato almeno essenzialmente in modo ineccepibile
(Wolf, op. cit., N. 36). Fra i
presupposti di validità rientra il consenso delle parti (Wolf, a.a.O., N. 38). La presunzione
legale dell’esattezza del documento non è inconfutabile (art. 9 cpv. 1 CC; cfr.
anche la sentenza del Tribunale federale n. 2C_662/2013 del 2 dicembre 2013
consid. 3.4).

                                         Tuttavia, se non è
possibile dedurre altro dalla volontà contrattuale delle parti contraenti, si
deve presumere che il prezzo di acquisto risultante dall’atto pubblico si
estenda a tutti i valori trasferiti e rifletta il valore di mercato di tutti
questi valori (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt,
op cit., § 10, n. 77, p. 342).

 

 

                                   3.   3.1.

                                         3.1.1.

                                         Nel caso che qui ci occupa,
dallo scritto accompagnatorio alla dichiarazione per l’imposta sugli utili
immobiliari del 7.7.2015 si evince che la PPP __________ fondo base RFD __________
Lugano, sino a fine 2012 era ceduta in locazione a __________, ad una pigione
annua di fr. 81'000.-. __________, creditrice ipotecaria, venuta a conoscenza
della disdetta del contratto di locazione, aveva richiesto alla __________ di
voler soddisfare tutta una serie di condizioni – entro il termine di un mese –
tra le quali quella di cercare un nuovo conduttore per l’ente locato. La
società non era stata in grado di soddisfare le esigenze della Banca nei tempi imposti,
motivo per il quale, il 4.3.2013 la Banca aveva disdetto il contratto
ipotecario ed aveva domandato il rimborso dell’intero credito (pari a
fr.1'665'762.10). Non disponendo della liquidità necessaria in tempi così
brevi, __________ non era stata in grado di far fronte al pagamento postulato:
motivo per il quale era stata avviata una procedura esecutiva nei confronti
della contribuente (scritto 7.7.2015 allegato alla dichiarazione per l’imposta
sugli utili immobiliari, pag. 1).

                                         Nel frattempo, per quanto
concerne la PPP __________ fondo base RFD __________ ____________________ era
riuscita a stipulare un contratto di costituzione di diritto di compera con la __________.
Il prezzo pattuito con il rogito del 28.8.2013 (“costituzione di diritto di compera”,
cedibile) del notaio __________, era di fr. 1'750'000.-. Nell’atto pubblico si
legge in particolare quanto segue: “Le parti danno pure atto che il Fol. PPP
n. __________ è ulteriormente gravato dalle seguenti cartelle ipotecarie al
portatore nominali 250'000.- in 3° rango, nominali 250'000.- in 4° rango e
nominali 750'000.- in 5° rango. Non si fa luogo ad assunzione di debito”. 

                                         Il 25.4.2014 è stata
iscritta una restrizione della facoltà di disporre sulla PPP __________ fondo
base __________ RFD __________, su ordine dell’Ufficio esecuzione di Lugano,
per complessivi fr. 1'678'213.-.

                                         Dopo aver prorogato il
diritto di compera (ndr. il rogito con il quale veniva prorogato il diritto di
compera non è agli atti), nell’autunno 2014, la __________ comunicava di non
essere più interessata all’immobile ma “(…) allo stesso tempo si è resa
parte attiva con successo nella ricerca di un nuovo acquirente per la PPP __________”
(scritto 7.5.2015 allegato alla dichiarazione d’imposta, pag. 2). 

                                      

                                         3.1.2.                              

                                         Con scritto 12.1.2015 la __________
si rivolgeva alla __________ __________, informandola di essere riuscita a
reperire degli acquirenti pronti ad acquistare irrevocabilmente gli immobili
PPP __________ e __________ e __________ fondo base part. __________ RFD
Lugano. Nella lettera, la __________ indicava che, secondo un calcolo
allestito, il conteggio del debito ipotecario ancora scoperto era pari a fr.
1'703'681.29.

                                         Con risposta del 20.1.2015
la __________, confermava di accettare la proposta di rimborso ammontante a fr.
1'703'681.29. Inoltre indicava: “(…) vi facciamo in ogni caso notare che la
penale dovuta ammonterebbe in questo momento a oltre CHF 200'000.- in virtù
della massiccia diminuzione dei tassi d’interesse di mercato che ha determinato
tassi di reinvestimento addirittura negativi. Trattandosi di una vendita
tramite trattativa privata avremmo la possibilità di emettere un nuovo
conteggio di estinzione ricalcolando la penale dovuta”.

 

                                         3.2.

                                         È in questo contesto che
si è conclusa la compravendita (tramite trattativa privata) tra la __________ e
__________ il 30.1.2015. In particolare nella premessa dell’atto pubblico si legge:

                                         “Il Signor __________ intende acquistare i medesimi ed
è a conoscenza del fatto che sui fondi risulta attualmente iscritta una
restrizione della facoltà di disporre (__________) per complessivi CHF
1'678'213.- (…) oltre interessi e spese a dipendenza di una procedura esecutiva
in realizzazione del pegno avviata dalla spett__________, la quale ha espresso
il proprio accordo per il pagamento dell’importo di cui al successivo punto 2
(…) del presente atto”.

                                         Il prezzo di vendita
veniva stabilito “a corpo in complessivi CHF 2'450'000.-“. Tale importo sarebbe
stato soluto con il versamento di fr. 1'700'000.- (che erano già depositati presso
il notaio) ed il rimanente tramite “subingresso dell’acquirente nel debito
della parte venditrice verso il portatore, garantito dalle quattro cartelle
ipotecarie al portatore del valore nominale di complessivi CHF 750'000.-“.                                              

                                         La parte venditrice si
impegnava a richiedere al portatore il saldo per capitale e interessi del
debito in parola, contro consegna dei quattro titoli ipotecari al più tardi
entro il 31.3.2017. A tale momento, le parti avrebbero dovuto provvedere a
sottoscrivere un eventuale “atto aggiuntivo in relazione alla fissazione del
prezzo definitivo”.

 

                                         3.3.

                                         3.3.1.

                                         Nella dichiarazione per
l’imposta sugli utili immobiliari, compilata il 7.7.2015, la contribuente
indicava, quale “valore risultante dall’atto notarile o dalla contrattazione”  l’importo
di fr. 2'450'000.-.

                                         Faceva valere inoltre dei
costi di mediazione immobiliare: proprio in relazione all’intervento della __________,
la ricorrente, nello scritto allegato alla dichiarazione, indicava: “__________
ha riconosciuto a __________ una provvigione del 4% (2'450'000.00 * 4% =
98'000.- sfr, compresa IVA 8%, 105'840.- sfr) per essere riuscita a trovare un
acquirente della PPP __________ a condizioni migliori di quelle fissate in
precedenza tra __________ e __________”. Produceva in allegato lo scritto
del 15.10.2014 e meglio la corrispondenza intercorsa con la __________, con la
quale si confermava che sarebbe stata riconosciuta “(…) al momento della
vendita una provvigione del 4% più IVA di legge”.       

 

                                         3.3.2.

                                         L’acquirente della PPP __________
fondo base __________ RFD __________, ha pagato il bollo cantonale (CHF
7'350.-) sull’importo indicato nell’atto pubblico del 30.1.2015, pari a fr. 2'450'000.-.
(cfr. 80.2015.97 del 14.9.2015, consid. 2.3.4.).

 

                                         3.3.3.

                                         Il 5.9.2019 l’Ufficio di
tassazione ha notificato alla __________ la decisione di tassazione IC/IFD 2015
e il 26.9.2019 la decisione di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari.
Sia nella decisione concernente l’IFD sia in quella inerente l’imposta sugli
utili immobiliari è stato assoggettato all’imposta l’utile di fr. 545'697.- scaturito
dalla vendita della PPP 17708. Per quanto concerne l’imposta sugli utili
immobiliari, l’imponibile era nettamente superiore rispetto a quello calcolato
nella dichiarazione d’imposta (fr. 297'622.-) e l’imposta dovuta ammontava al
doppio di quella calcolata dalla contribuente (fr. 161'166.55 rispetto a fr.
80'358.25).

                                         Unicamente dopo aver
ricevuto sia la decisione IC/IFD 2015 (che come visto è cresciuta in giudicato
accettando la ripresa nell’utile pari a fr. 545'697.-) sia la decisione TUI, la
__________ si è rivolta al notaio __________ che ha rogato l’atto aggiuntivo
del 3.10.2019 all’atto pubblico del 30.1.2015. Nello stesso si legge in
particolare quanto segue (punto 1, Fol. 3):

                                         “Sotto la condizione sospensiva che nell’ambito
della procedura d’ammortamento non si manifesti nessun creditore detentore dei
titoli andati smarriti e a condizione che il Pretore competente decreti
l’annullamento dei titoli ipotecari, le parti convengono di ridurre il prezzo a
fr. 1'700'000.-“.

                                         Come già indicato, il
5.5.2020 il Pretore di Lugano, avv. __________, ha poi pronunciato
l’ammortamento delle cartelle ipotecarie di 5° rango gravanti le PPP __________
e __________

 

                                         3.4.

                                         3.4.1.

                                         Ora, il prezzo di fr.
2'450'000.- è stato stabilito in maniera chiara ed inequivocabile dall’atto
pubblico del 30.1.2015, nel quale viene fatta una chiara distinzione fra il
prezzo di vendita e le modalità di pagamento dello stesso. Queste ultime sono
state determinate come segue: la dazione in denaro ed il subingresso nel debito
garantito dalle cartelle ipotecarie al portatore. D’altronde, proprio perché
l’immobile è stato “sottratto” alla procedura esecutiva per destinarlo ad una
vendita privata, con ogni probabilità __________, non avrebbe mai accettato un
prezzo di vendita appena di poco superiore al debito vantato dalla banca ed
oggetto appunto della restrizione della facoltà del diritto di disporre,
iscritta a registro fondiario. 

                                         In effetti, come si vede
proprio dal rogito della stessa notaia __________ la quale aveva fatto
iscrivere tramite l’UE di Lugano la restrizione della facoltà del diritto di
disporre, aveva dato il proprio consenso “per il pagamento dell’importo di
cui al successivo punto 2 del presente atto” e meglio fr. 2'450'000.-.

 

                                         3.5.2.

                                         Come già rilevato, secondo
l’art. 9 cpv. 1 CC, i registri pubblici ed i pubblici documenti fanno piena
prova dei fatti che attestano, finché non sia dimostrata l'inesattezza del loro
contenuto. Questa prova, secondo l’art. 9 cpv. 2 CC, non è soggetta ad alcuna
forma speciale. Dell’efficacia probatoria rafforzata, prevista dall’art. 9 cpv.
1 CC, beneficiano in particolare gli atti pubblici prescritti imperativamente
dal diritto privato federale (p. es. art. 184 CC e art. 216 cpv. 1 CO; Wolf, in: Hausheer/Walter [a cura di],
Berner Kommentar, vol. I/1, Einleitung, 2012, n. 8 s. ad art. 9 CC). Perché
trovi applicazione l’art. 9 CCS è necessario che l’atto pubblico sia stato
stipulato almeno essenzialmente in modo ineccepibile (Wolf, op. cit., n. 36). Fra i presupposti di validità
rientra il consenso delle parti (Wolf,
op. cit., n. 38). La presunzione legale dell’esattezza del documento non è
inconfutabile (art. 9 cpv. 1 CC; cfr. anche la sentenza del Tribunale federale
n. 2C_662/2013 del 2 dicembre 2013 consid. 3.4).

 

                                         3.5.3.

                                         Ora, alla luce della
giurisprudenza precedentemente menzionata, si deve escludere che la definizione
del prezzo di vendita fosse sottoposta a condizione. Se così fosse, si sarebbe
trattato di un contratto di compravendita immobiliare, con cui era stato
lasciato indeterminato proprio il prezzo, cioè il valore della
controprestazione dell’acquirente. In presenza di una simile incertezza,
l’Ufficio dei registri non avrebbe iscritto il trapasso di proprietà.

                                         D’altra parte, è difficile
credere che il compratore di un immobile sia disposto all’acquisto, assumendosi
un debito garantito da cartelle ipotecarie al portatore, senza che siano state
precedentemente verificate l’esistenza e l’eventuale ammontare del debito in
questione. 

                                         Possono essere condivise
le perplessità dell’Ufficio giuridico della Divisione delle contribuzioni, che,
nelle proprie osservazioni al ricorso (pag. 3), esprime il “dubbio che le
parti già sapessero al momento della contrattazione del prezzo dell’inesistenza
del debito”. A supporto di questa ipotesi, sottolinea “il fatto che nella
contabilità della società venditrice non fosse registrato alcun debito
garantito dalle suddette cartelle ipotecarie”.

 

                                         3.6.

                                         3.6.1.

                                         Secondo l’art. 9 Cost. gli organi dello Stato e secondo l’art.
5 cpv. 3 Cost. organi dello Stato, autorità e privati devono agire secondo il
principio della buona fede. Entrambe le disposizioni costituzionali sono
concretizzate dal divieto legale dell’abuso di diritto (art. 2 cpv. 2 CC), che
interessa tutti i settori giuridici. Un caso di abuso di diritto previsto
dall’art. 2 cpv. 2 CC è quello della condotta contraddittoria venire contra factum
proprium. Tale principio è violato da chi adotta una condotta
contraddittoria o abusiva oppure inganna la controparte. Simile comportamento
non merita infatti alcuna tutela giuridica (sentenza n. 2C_334/2014 del 9
luglio 2015 consid 2.5.1 e 2.5.2 e giurisprudenza citata).

                                         3.6.2.

                                         Ora,
nel caso di specie, il prezzo di compravendita è stato fissato mediante atto
pubblico, quello del notaio __________. Diversamente da quanto sostenuto nel
ricorso, l’assunzione del debito ipotecario nei confronti del portatore delle cartelle
ipotecarie rimane una modalità di pagamento della rimanente componente del
prezzo. Non si comprenderebbe altrimenti lo scritto accompagnatorio alla dichiarazione
per l’imposta sugli utili immobiliari della stessa __________, nel quale si
dice espressamente che nei costi si doveva considerare quanto corrisposto alla __________
per la mediazione immobiliare, visto che era riuscita a reperire un acquirente
disposto a pagare un prezzo più elevato di quello che era precedentemente stato
stabilito mediante il contratto di costituzione del diritto di compera. Inoltre,
come già detto, con ogni verosimiglianza, la __________ non avrebbe dato il
proprio consenso alla vendita tramite trattativa privata al prezzo di fr.
1'700'000.-: anzi la stessa ha avallato la vendita al prezzo figurante al punto
2 del rogito, e meglio fr. 2'450'000.-.

                                         Se poi gli accordi fra le
parti fossero effettivamente diversi, ciò non emerge dal tenore della
pattuizione che hanno fatto reciprocamente attestare tramite atto pubblico di
compravendita dell’immobile della notaia __________ e neppure dal comportamento
successivo tenuto dalla __________ dinanzi all’autorità fiscale, perlomeno
prima di ricevere la decisione di tassazione ordinaria 2015.

                                         A tal proposito si rileva,
per completezza dei fatti, che dalla disamina dell’atto notarile di
costituzione del diritto di compera sottoscritto il 28.8.2013 tra la __________
e la __________, in relazione alla cartelle ipotecarie al portatore di 5° e
pari rango (di nominali fr. 750'000.-), come anche quelle di 3°e 4° rango (di
complessivi nominali 500'000.-) non si sarebbe fatto luogo ad “assunzione del
debito”.

                                         Posto come il diritto di
compera fosse cedibile (dagli atti e meglio dalla lettera accompagnatoria alla dichiarazione
d’imposta si evince che è stato prorogato) ci si chiede per quale ragione la __________
AG non abbia semplicemente proceduto alla sua cessione a __________ senza dover
accollarsi le spese di un nuovo rogito notarile. L’unica spiegazione plausibile
è che il prezzo di compravendita era stato aumentato a fr. 2'450'000.-.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         In sede di udienza, l’ex
rappresentante della contribuente ha proposto di sentire le parti contraenti
per “avere spiegazioni in merito alla loro posizione”.

                                         4.2.

                                         Secondo
gli articoli 115 LIFD e 188 LT, le prove offerte dal contribuente devono essere
ammesse nella misura in cui siano idonee ad accertare fatti rilevanti per la
tassazione. 

                                         Secondo costante
giurisprudenza del Tribunale federale, il diritto di essere sentito, sancito
dall’art. 29 cpv. 2 Cost., comprende tra l’altro il diritto per la parte
interessata di offrire mezzi di prova su punti rilevanti e di esigerne
l’assunzione, di partecipare alla stessa e di potersi esprimere sulle relative
risultanze nella misura in cui possano influire sulla decisione. Il diritto di
far amministrare delle prove presuppone tuttavia che il fatto da provare sia
pertinente, che il mezzo di prova proposto sia necessario per constatare questo
fatto e che la domanda sia formulata nelle forme e nei termini prescritti.
D’altra parte, quand’anche la prova offerta risulti di per sé lecita, tale
garanzia costituzionale non impedisce all’autorità di porre un termine
all’istruttoria, allorquando le prove assunte le hanno permesso di formarsi una
propria convinzione e, procedendo in modo non arbitrario ad un apprezzamento
anticipato delle prove richieste, è convinta che le stesse non potrebbero
condurla a modificare la sua opinione (cfr. sentenza 2C_578/2014 e 2C_579/2014
del 10 novembre 2014 consid. 3.2 con rinvii).

                                         Per quanto riguarda l’imposta
in discussione, il diritto ad offrire prove pertinenti e ad ottenerne
l'assunzione è inoltre ribadito dall'art. 188 in relazione con l'art. 228 LT.

 

                                         4.3.

                                         4.3.1.

                                         Ora nel caso di specie è superflua
l’audizione delle parti contraenti: la loro volontà, espressa in maniera chiara
ed inequivocabile dinanzi ad un notaio, risulta da un atto pubblico. Il prezzo
dell’oggetto venduto è stato fissato a corpo in complessivi fr. 2'450'000.-.

 

                                         4.3.2.

                                         In sede di verbale la
ricorrente ha altresì prodotto una perizia di parte relativa al valore
commerciale della PPP __________ (ed i cinque posteggi dell’autorimessa) al
5.2.2015, pari a fr. 1'950'000.-. 

                                         Ora anche questo documento
– di parte -, non è atto a mettere in dubbio la volontà delle parti espressa
mediante vincolante rogito notarile: se è vero che il valore è stato stimato al
momento della compravendita, tuttavia l’ingegnere incaricato dalla ricorrente
ha visionato i luoghi a quasi 7 anni di distanza dal rogito della notaia __________.
Ad ogni modo, già la perizia di parte attesta un valore commerciale
dell’immobile ben superiore a quello che la ricorrente chiede che venga adottato
per il calcolo dell’imposta. Non si spiega peraltro perché la __________, che
aveva problemi di liquidità – non era infatti per sua stessa ammissione
riuscita a rimborsare il mutuo ipotecario con__________ – avrebbe potuto
accettare di vendere l’immobile ad un prezzo addirittura inferiore al prezzo di
mercato ed anche più basso di quello che aveva inizialmente pattuito con la __________
tramite diritto di compera che non era poi stato esercitato da quest’ultima.

 

                                         4.4.

                                         Per tutte le ragioni sopra
esposte, l’imposta è stata correttamente calcolata sulla base del valore di
alienazione considerato dall’UT, stabilito mediante atto pubblico e figurante
anche nella dichiarazione TUI della stessa ricorrente. 

 

 

                                   5.   Il ricorso è
respinto. La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico della
ricorrente, soccombente.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

                                      

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                        a. nella tassa di
giustizia di                                 fr. 2’000.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi     fr.    500.–

                                         per un totale di                                                      fr. 2’500.–

                                         sono a carico della
ricorrente.

 

                                   3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAI

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il
presidente:                                                         La segretaria: