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**Case Identifier:** 1fc3464d-7452-52c8-b92a-890f8f731c9e
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht 4. Abteilung O4V-23-20
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_004_O4V-23-20_nodate.pdf

## Full Text

Beschwerdeführerin 1 A. 

 

Beschwerdeführerin 2 B. 

beide vertreten durch: RA AB. 
 

 

Beschwerdegegner C. und D.  

vertreten durch: RA CD. 
 

 

Vorinstanz Departement Bau und Volkswirtschaft, Kasernenstrasse 17a, 

9102 Herisau 
 

 

Verfügende Behörde  Baubewilligungskommission E. 
 

 

Gegenstand Neubau Einfamilienhaus  

Beschwerde gegen den Rekursentscheid des Departements 

Bau und Volkswirtschaft vom 4. September 2023 

  

Obergericht Appenzell Ausserrhoden  
4. Abteilung 

 

Urteil vom 23. Mai 2024  
 

 

 

Mitwirkende Obergerichtspräsident W. Kobler 

Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M.  Gasser Aebischer  

Oberrichter E. Graf, P. Louis 

Obergerichtsschreiber D. Hofmann 

 

Verfahren Nr. O4V 23 20 
 

 

Ort des Entscheids Trogen 

 

 

 

Seite 2 

Rechtsbegehren  

 

a) der Beschwerdeführerinnen: 

1. In Gutheissung der Beschwerde sei der Rekursentscheid des Departements Bau und 

Volkswirtschaft vom 4. September 2023 in der Sache D. und C. gegen A. und B. 

betreffend Neubau Einfamilienhaus auf Parz. Nr. xxx; Assek. Nr. xzxz, F., E. 

(Baugesuche vom 06.10.2020) aufzuheben. 

2. Die Baubewilligung für den Neubau des Einfamilienhauses auf Parz. Nr. xxx, Assek. 

Nr. xzxz, F., E. (xxzz-xzx und BKD Nr. xxzz-xyyy) sei zu verweigern.  

3. Es sei der Ausnützungstransfer auf der Parz. Nr. xxx, Assek. Nr. xzxz, F., E., von 37.5 

Quadratmeter, zu Gunsten der Parz. Nr. xxyy und Nr. yyy in E. vor Erteilung einer 

Baubewilligung auf der Parz. Nr. xxx, behördlich festzustellen und im Grundbuch zu 

Lasten der Parzelle Nr. xyx (recte: xxx) und zu Gunsten der Parzellen Nrn. xxyy und yyy 

einzutragen.  

4. Es sei die Landfläche auf der Parz. Nr. xxx, Assek. Nr. xzxz, F., E., behördlich 

festzulegen.  

5. Eventualiter sei bei der Gutheissung der Verletzung der Begründungsdichte der Ent-

scheid der Vorinstanz aufzuheben und zur neuen Redaktion zurückzuweisen. 

6. Eventualiter sei bei Gutheissung der Rechtsverweigerung die Vorinstanz anzuweisen, 

den Ausnützungstransfer auf der Parzelle Nr. xxx, Assek. Nr. xzxz, F., E., innert 

gerichtlich anzusetzender Frist beim zuständigen Grundbuchamt als öffentlich-rechtliche 

Einschränkung eintragen zu lassen. Subeventualiter sei die Vorinstanz innert 

angemessener Frist anzuweisen, den Ausnützungstransfer auf der Parzelle Nr. xxx, 

Assek. Nr. xzxz, F., E., behördlich vor Erteilung einer Baubewilligung festzulegen.  

7. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegner. 

 

b) der Beschwerdegegner: 

1. Die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf überhaupt eingetreten 

werden kann. 

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWST) zulasten der Beschwerdeführe-

rinnen. 

 

c) der Vorinstanz: 

1. Die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.  

2. Unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerinnen.  

d) der verfügenden Behörde: 

(Keine Anträge) 

 

 

Seite 3 

Sachverhalt 

 

A. C. und D. sind Eigentümer der Parzelle Nr. xxx an der G. am nördlichen Siedlungsrand der 

Gemeinde E. Die Fläche der Parzelle Nr. xxx beträgt rund 1795 m2, wovon gemäss 

kommunalem Zonenplan Nutzung 514 m2 in der Wohnzone XZ liegen. Der obere Teil der 

Parzelle befindet sich in der Grünzone innerhalb des Baugebiets GRiF, welche der 

Freihaltung der Kuppe dient und die Aussicht von der G. her gewährleisten soll. Im 

Gegensatz zu den Parzellen Nrn. xxyy, yyy und yyxx, welche in der Zone XZ mit 

Wohnhäusern überbaut sind, ist die Parzelle Nr. xxx noch nicht überbaut.  

 

Auszug aus dem Geoportal GIS AR, Zonenplan Nutzung, Mai 2024 

 

[Grafik] 

 

B. Die Wohnhäuser auf den Parzellen Nrn. xxyy und yyy überschreiten die in der Zone XZ 

geltende Ausnützungsziffer, wobei die fehlende "Nutzfläche" mit Erteilung der Baubewilligun-

gen vom 28. Juni 2011 von den Parzellen Nrn. xxx und yyxx transferiert wurden (act. 7.I.1/12-

15). 

 

C. Am 19. Mai 2015 reichte C. ein Baugesuch (Projektänderungsgesuch) betreffend den 

Neubau eines Einfamilienhauses ein. Mit Entscheid vom 14. Juli 2015 bewilligte die 

Baubewilligungskommission E. das Gesuch und wies die dagegen gerichteten Einsprachen 

von H. und A., damals Grundeigentümer der Parzelle Nr. xxyy, I. und B. (damals 

Grundeigentümer der Parzelle Nr. zxz) sowie J. (damals Grundeigentümerin der Parzelle 

Nr. yyy) ab. Die dagegen gerichteten Rekurse hiess das Departement Bau und 

Volkswirtschaft mit Entscheid vom 13. April 2016 gut und hob den Bau- und 

Einspracheentscheid der Baubewilligungskommission auf. Das Obergericht des Kantons 

Appenzell Ausserrhoden hiess die dagegen gerichtete Beschwerde von C. mit Entscheid 

vom 28. September 2017 (act. 7.I.7.3.3/4) teilweise gut. Es hob die angefochtenen 

Rekursentscheide auf und wies die Sache zu ergänzender Abklärung und zu neuem 

Entscheid insofern an das Departement Bau und Volkswirtschaft zurück, als dieses die 

zulasten der Bauparzelle Nr. xxx vorgenommenen Ausnützungstransfers zwar nicht als 

rechtskonform bezeichne, es aber unterlassen habe, auf den begünstigten Parzellen die 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu prüfen. Das Obergericht wies das 

Departement an, dies nachzuholen und anschliessend gestützt auf das Ergebnis neu über 

das auf Parzelle Nr. xxx geplante Bauvorhaben zu befinden. Im Übrigen wurde die 

Beschwerde abgewiesen. Auf eine gegen dieses Urteil gerichtete Beschwerde von C. trat 

das Bundesgericht mit Urteil 1C_8/2018 vom 4. Juli 2018 nicht ein. 

 

Seite 4 

 

D. Nachdem C. das Baugesuch vom 19. Mai 2015 zurückgezogen hatte, reichten C. und D. mit 

Eingabe vom 6. Oktober 2020 bei der Baubewilligungskommission E. ein neues Baugesuch 

für den Neubau eines Einfamilienhauses auf der Parzelle Nr. xxx ein (act. 7.I.7.1). Dagegen 

erhoben u.a. B. und A. mit Eingaben vom 26. November 2020 (act. 7.I.7.3.1) und  

30. November 2020 (act. 7.I.7.3.2) erneut Einsprache.  

 

E. Mit Entscheid vom 16. Februar 2023 (act. 7.I.1.11) bewilligte die Baubewilligungskommission 

E. das Bauvorhaben und wies die dagegen gerichteten Einsprachen von A. und B. ab.  

 

F. Dagegen liessen A. (die zwischenzeitlich Miteigentümerin der Parzelle Nr. yyy geworden ist 

und jetzt auch an der Adresse "K." wohnt, vgl. dazu S. 4 des Augenscheinprotokolls vom 

3. Juli 2023; act. 7.I.9) und B. (jetzt Alleineigentümerin der Parzelle Nr. zxz), beide vertreten 

durch RA AB., mit Eingabe vom 23. März 2023 (act. 7.I.1) beim Departement Bau und 

Volkswirtschaft Rekurs erheben mit den Anträgen, den Bau- und Einspracheentscheid 

aufzuheben und das Baugesuch zu verweigern. 

 

G. Mit Entscheid vom 4. September 2023 (act. 2.1) hiess das Departement Bau und Volkswirt-

schaft den Rekurs gut, insofern die Bewilligung eines Sitzplatzes im Grünbereich gerügt 

wurde. Im Übrigen wies es den Rekurs ab. 

 

H. Dagegen liessen A. und B. (im Folgenden: Beschwerdeführerinnen 1 und 2), beide vertreten 

durch RA AB., mit Eingabe vom 5. Oktober 2023 (act. 1) beim Obergericht Beschwerde 

erheben, wobei sie eingangs erwähnte Rechtsbegehren stellten.  

 

I. Mit Eingaben vom 26. Oktober 2023 (act. 6) und 16. November 2023 (act. 8) liessen sich das 

Departement Bau und Volkswirtschaft (im Folgenden: Vorinstanz) sowie C. und D. (im 

Folgenden: Beschwerdegegner), vertreten durch RA CD., mit eingangs erwähnten 

Rechtsbegehren zur Beschwerde vernehmen.  

 

J. Auf die Begründung der gestellten Anträge wird - soweit erforderlich - in den Erwägungen 

näher eingegangen. 

 

 

  

 

Seite 5 

Erwägungen 

 

1. Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der Prozessvoraussetzungen ergibt, dass 

diese hinsichtlich der Form- und Fristerfordernisse erfüllt sind. Die sachliche bzw. funktionale 

Zuständigkeit des Obergerichts ergibt sich aus Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwal-

tungsrechtspflege (VRPG, bGS 143.1), wonach das Obergericht zur Behandlung der Be-

schwerden gegen letztinstanzliche Verfügungen der Verwaltungsbehörden zuständig ist. Die 

Beschwerdeführerinnen sind als Adressatinnen des angefochtenen Rekursentscheides, mit 

dem die Vorinstanz ihren Rekurs abgewiesen hat, formell beschwert. Sie sind als Grund-

eigentümerinnen der Parzellen Nrn. yyy und zxz unmittelbare Anstösserinnen zur Baupar-

zelle. Damit ist bei ihnen die erforderliche Beziehungsnähe zur Streitsache gegeben und sie 

sind durch den angefochtenen Bauentscheid besonders berührt. Auf die Beschwerde ist 

unter Folgendem Vorbehalt einzutreten: Nicht eingetreten werden kann auf das 

Rechtsbegehren 3, es sei der Ausnützungstransfer auf der Parz. Nr. xxx zu Gunsten der 

Parz. Nrn. xxyy und yyy behördlich festzustellen und im Grundbuch einzutragen. Dieser 

Antrag liegt zum einen ausserhalb des Streitgegenstands. Andererseits ist der Erlass einer 

Feststellungsverfügung nur zulässig, wenn ein schutzwürdiges, mithin rechtliches Interesse 

an der sofortigen Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines 

Rechtsverhältnisses nachgewiesen ist, dem keine erheblichen öffentlichen oder privaten In-

teressen entgegenstehen, und welches nicht durch eine rechtsgestaltende Verfügung ge-

wahrt werden kann (BGE 137 II 199 E. 6.5; 135 II 60 E. 3.3.2; 132 V 166 E. 7). Ein solches 

schutzwürdiges Interesse an einer separaten Feststellung ist vorliegend nicht ersichtlich, 

zumal die Grundbuchanmerkung nur deklaratorische Bedeutung hat, wie sich nachfolgend 

zeigen wird (vgl. unten E. 4).  

 

2. Beim Obergericht können mit Beschwerde in Verwaltungssachen grundsätzlich nur Rechts-

verletzungen (inbegriffen Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -unter-

schreitung) sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts gerügt 

werden (Art. 56 VRPG). Das Obergericht hat darüber hinaus volle Überprüfungsbefugnis, 

soweit dies im Gesetz vorgesehen ist oder wenn ein Entscheid an eine Bundesinstanz mit 

unbeschränkter Überprüfungsbefugnis weitergezogen werden kann. Ein Weiterzug an eine 

Bundesinstanz mit voller Kognition, welche auch die Ermessenskontrolle umfasst, ist vorlie-

gend nicht gegeben. Da eine volle Überprüfung auch nicht anderweitig gesetzlich vorgese-

hen ist, bleibt die Kognition des Obergerichts vorliegend auf die Rechts- und Sachverhalts-

kontrolle beschränkt. Hingegen kann der angefochtene Entscheid nicht auf Angemessenheit 

überprüft werden. 

 

 

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3. Die untere Instanz, an welche eine Sache zurückgewiesen wird, ist an die rechtlichen Erwä-

gungen der oberen Instanz gebunden. Wenn Beschwerde gegen einen Entscheid erhoben 

wird, der infolge eines Rückweisungsentscheids erging, überprüft die Beschwerdeinstanz die 

Rechtsfragen nicht, die sie selbst in diesem Rückweisungsentscheid endgültig entschieden 

hat. Dieser Grundsatz ergibt sich aus der Feststellung, dass das Gericht nicht Beschwer-

deinstanz gegen seine eigenen Entscheide ist. Dieses ist ebenso wie die untere Instanz an 

die rechtlichen Erwägungen seines Rückweisungsentscheids gebunden (BGE 140 III 466 

E. 4.21; 125 III 71 E. 2).  

 

3.1 Das Obergericht hat in E. 2.4 der Urteile O4V 16 8 und O4V 16 12 vom 28. September 2017 

festgehalten, dass im Jahr 2011 im Sinne einer Gesamtüberbauung gleichzeitig Bewilligun-

gen für die Wohnhäuser auf den Parzellen Nrn. xxyy, xxx, yyy und yyxx erteilt worden seien. 

Die entsprechenden Bewilligungsprotokolle vom 28. Juni 2011 würden verdeutlichen, dass 

die Parzellen Nrn. xxyy und yyy durch die erfolgte Überbauung eine Übernutzung von 

64.00 m2 bzw. 42.00 m2 aufwiesen. Für die erstellten Wohnbauten Assek. Nr. xzyx auf den 

Parzellen Nrn. xxyy und yyy sei die fehlende Nutzfläche von den Parzellen Nrn. xxx und yyxx 

transferiert worden. Dies ergebe sich umgekehrt auch aus den Protokollen der Baubewilli-

gungen für die Wohnhäuser Assek. Nr. xzzy (Parzelle Nr. yyxx) und Assek. Nr. xzxz (Parz. 

Nr. xxx), wonach die vorhandenen Landreserven von 91.00 m2 und 37.5 m2 auf die Nach-

barsparzellen übertragen worden seien. Daraus könne einerseits der Schluss gezogen wer-

den, dass die Wohnhäuser auf den Parzellen Nrn. xxyy und yyy ohne Ausnützungsübertra-

gung gar nicht realisierbar gewesen wären. Andererseits bedeute dies aber auch, dass nicht 

die gesamte in der Zone XZ liegende Fläche der Parzelle Nr. xxx von 514 m2 ausnützungs-

fähig sei. Vielmehr bleibe diese mit der erfolgten überschrittenen Ausnützung der Parzellen 

Nrn. xxyy und yyy belastet. Daran vermöge auch der Umstand nichts zu ändern, dass das 

ursprüngliche Baugesuch von 2011 bezüglich der Parzelle Nr. xxx nachträglich abgeschrie-

ben worden sei, könnten doch ansonsten durch nachträgliche Baugesuche die Vorschriften 

über die Nutzungsintensität beliebig umgangen werden.  

 

 Die Vorinstanz habe im angefochtenen Entscheid zwar zutreffend festgestellt, dass die vor-

genommenen Ausnützungstransfers nicht rechtskonform zustande gekommen seien. Da die 

Ausnützungsziffer jedoch grossen Einfluss auf die Dimension der Wohnhäuser habe, hätte 

es die Vorinstanz nicht einfach bei dieser Feststellung belassen dürfen. Als Aufsichtsbehörde 

wäre es an der Vorinstanz gewesen, zu veranlassen, dass die anrechenbaren Landfläche 

der Bauparzelle Nr. xxx unter Berücksichtigung der vorgenommenen Übertragungen ver-

bindlich festgelegt werde. Vor der entsprechenden Festlegung der maximal zulässigen Nut-

zung hätte das Baugesuch nicht beurteilt werden dürfen, weshalb dies nachzuholen sei. Da 

die Festlegung nicht nachträglich quasi erstinstanzlich durch das Obergericht vorgenommen 

 

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werden könne, bleibe nichts anderes übrig als die Angelegenheit an die Vorinstanz zurück-

zuweisen. Als Aufsichtsbehörde habe diese sicherzustellen, dass die gesetzlichen Voraus-

setzungen an die Ausnützungsübertragung erfüllt würden und die von der Parzelle Nr. xxx 

übertragene Nutzung nicht doppelt beansprucht werde. Andernfalls hätte die Vorinstanz kon-

sequenterweise im Sinne von Art. 108 Abs. 2 BauG die Wiederherstellung des rechtmässi-

gen Zustands auf den begünstigten Parzellen Nrn. xxyy und yyy in Erwägung zu ziehen. In 

welcher Form und mit welchem Inhalt sie gegenüber der Gemeinde E. und den begünstigten 

Grundeigentümern auftreten wolle, damit die rechtswidrige Situation bereinigt werde, bleibe 

dem pflichtgemässen Ermessen der Vorinstanz überlassen. Anschliessend habe diese 

gestützt auf das Ergebnis neu über das auf Parzelle Nr. xxx geplante Bauvorhaben zu 

befinden.  

 

3.2 Im vorliegenden Fall haben die Beschwerdegegner zwar ein neues Baugesuch eingereicht, 

doch gelten obige Erwägungen im Entscheid vom 28. September 2017 auch für ein neues 

Bauvorhaben, zumal die Beschwerdegegner offenkundig darauf verzichtet haben, einen 

Entscheid der Vorinstanz in Bezug auf das zurückgezogene Baugesuch vom 15. September 

2015 abzuwarten und bei allfälligem negativem Ausgang der kantonalen Verfahren dann das 

Bundesgericht anzurufen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_8/2018 vom 4. Juli 2018 E. 1.5).  

 

3.3 Die Vorinstanz hält in Erwägung 5d des angefochtenen Entscheids fest, aus den Urteilen des 

Obergerichts O4V 16 8 und O4V 16 12 ergebe sich, dass in der Ziffer 1 des Dispositivs der 

jeweiligen Entscheide jeweils lediglich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 

genannt sei. Einzig die Erwägungen der Urteile äusserten sich zu der Möglichkeit einer nach-

träglichen Korrektur des nicht rechtskonformen Ausnützungstransfers. Bindungswirkung ent-

falten könne einzig das Dispositiv eines Urteils. Wenn das Dispositiv auf die Erwägungen 

verweise, würden diese integraler Bestandteil des Dispositivs und erlangten damit materielle 

Rechtskraft. Im Übrigen könne gegen die Urteilsbegründung rekurriert werden, wenn das 

Dispositiv der Auslegung bedürfe. Im vorliegenden Fall verweise das Dispositiv weder auf 

die Erwägungen noch sei es auslegungsbedürftig. Damit sei einzig das jeweilige Dispositiv 

der Urteile O4V 16 8 und O4V 16 12 in Rechtskraft erwachsen. Da zudem den wesentlichen 

Gesetzesbestimmungen keine entsprechende Grundlage zu entnehmen sei, könne der nicht 

rechtskonforme Ausnützungstransfer nicht nachträglich korrigiert werden. Der 

Ausnützungstransfer sei an gewisse Voraussetzungen geknüpft, welche vorliegend unstreitig 

nicht erfüllt seien. Der Grundbucheintrag sei nicht bloss deklaratorischer, sondern 

konstitutiver Natur. Im vorliegenden Fall könnte es durchaus sein, dass auf den Parzellen 

Nrn. xxyy und yyy aus Gründen der Verhältnismässigkeit und des Gutglaubensschutzes auf 

einen Rückbau der zu viel bezogenen Fläche verzichtet würde. Daraus könnte aber kein 

faktisch erfolgter Ausnützungstransfer abgeleitet werden. Damit wäre es theoretisch möglich, 

 

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die nicht rechtskonform übertragene Fläche von 37.5 Quadratmetern doppelt zu beanspru-

chen. Da die Nutzung dieser 37.5 Quadratmeter nach wie vor einmal ordentlich bewilligt wer-

den könne, würden die baulichen Möglichkeiten auf der Parzelle Nr. xxx auch mit einem 

Verzicht auf einen Rückbau auf den Parzellen Nrn. xxyy und yyy nicht eingeschränkt. Zwi-

schen der Überschreitung der Ausnützungsziffer auf den Parzellen Nrn. xxyy und yyy und 

der Ausnützungsziffer auf der Parzelle Nr. xxx bestehe keine Abhängigkeit. Es seien daher 

keine gewichtigen Gründe für einen Aufschub des infrage stehenden Baugesuchs bis zum 

Entscheid über die Wiederherstellung auf den Parzellen Nrn. xxyy und yyy ersichtlich. Folg-

lich sei die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auf den Parzellen Nrn. xxyy und 

yyy in einem separaten Verfahren zu prüfen. Ein Bauvorhaben auf der Parzelle Nr. xxx könne 

unabhängig davon beurteilt werden.  

 

3.4 Die Beschwerdeführerinnen bringen dagegen vor, dass die Rückweisung mit der Anweisung 

weitere Abklärungen vorzunehmen erfolgt sei, womit die Wiederherstellung als Hinweis, wie 

sie die Abklärung vornehmen könnte, zu verstehen sei. Da die Vorinstanz trotz Kenntnis ihrer 

eigenen Pflicht und Kompetenz als Aufsichtsbehörde, nur die Wiederherstellung im Dispositiv 

als in Rechtskraft erwachsen sehe, handle sie willkürlich und in Umgehung und der Nicht-

wahrnehmung ihrer Pflichten. Die Vorinstanz habe selbst den nicht rechtskonform übertra-

genen Ausnützungstransfer von der Parzelle Nr. xxx auf die begünstigten Parzellen Nrn. yyy 

und xxyy im Umfang von 37.5 m2 festgestellt. Damit sei sie sich auch ohne Verweis auf die 

Erwägungen im Dispositiv des Obergerichts bewusst gewesen, dass bevor überhaupt ein 

neues Bauprojekt auf der Parzelle Nr. xxx bewilligt werden könnte, die Thematik mit dem 

Ausnützungstransfer verbindlich geklärt hätte werden müssen. Die Feststellung der 

Vorinstanz, dass der nicht rechtskonforme Ausnützungstransfer einfach unbeachtlich für das 

strittige Baugesuch bleibe und damit unbesehen allgemein auch für jedes weitere Bauprojekt 

auf der Parzelle Nr. xxx zukünftig gelte, verstosse gegen jedes Rechtsgefühl und Rechtsver-

ständnis. Da die Grundeigentümerin sämtlicher Grundstücke im Quartierplan Berg II die Nä-

geli AG gewesen sei, sei die Voraussetzung eines schriftlichen Verzichts des betroffenen 

Grundeigentümers entfallen. Anders ausgedrückt liege ein gültiger Verzicht der vormaligen 

Grundeigentümerin über die betroffene Parzelle Nr. xxx und der begünstigten Parzellen Nrn. 

xxyy und yyy vor. Folglich bestehe die fehlende Rechtskonformität beim Ausnützungstransfer 

lediglich im nicht vorliegenden Grundbucheintrag, welcher nur deklaratorische Wirkung habe. 

Die verfügende Behörde habe zurecht den Umstand berücksichtigt, dass die vom Aus-

nützungstransfer begünstigten Parzellen Nr. yyy und xxyy der Bestandesgarantie unterlägen. 

Die Vorinstanz habe mit ihren Ausführungen zur Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustands auf den begünstigten Parzellen einen Rückbau/Änderung der erbauten Einfamili-

enhäuser als unangemessen und ausgeschlossen bezeichnet. Da die Vorinstanz den 

 

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erfolgten Ausnützungstransfer als nicht erfolgt betrachte, begründe sie eine Rechtswidrigkeit 

und damit einen unhaltbaren Zustand.  

 

3.5 Die Beschwerdegegner wenden dagegen ein, dass die Wiederherstellung des ursprüngli-

chen Zustands nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sei, womit nicht auf Ziff. 3 und 

6 der Anträge der Beschwerdeführerinnen eingetreten werden könne. Es sei zu beachten, 

dass beim Erwerb der Parzelle Nr. xxx durch die Beschwerdegegner der Ausnützungstrans-

fer nicht im Grundbuch eingetragen gewesen sei, weshalb ihnen nun im Nachhinein keine 

solche Belastung gegen ihren Willen aufgezwungen werden könne. Entscheidend sei die 

Feststellung, dass der rechtswidrige Ausnützungstransfer nicht von Amtes wegen korrigiert 

werden könne und deshalb im vorliegenden Baubewilligungsverfahren nicht zu berücksichti-

gen sei. Der fehlende Grundbucheintrag könne den Beschwerdegegnern nicht entgegenge-

halten werden, da sie seinerzeit gar nicht Eigentümer des belasteten Grundstücks gewesen 

seien. Die Anordnung einer Anmerkung des Ausnützungstransfers im Grundbuch könne nur 

gegenüber dem Grundeigentümer, der dem Ausnützungstransfer schriftlich zugestimmt 

habe, erfolgen, nicht jedoch gegenüber einem gutgläubigen Rechtsnachfolger. Es sei 

fraglich, ob die Beschwerdeführerinnen überhaupt eine Bestandesgarantie geltend machen 

könnten, welche nur für rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen gelte, was jedoch in Bezug 

auf die beanspruchte Mehrausnützung infolge des nicht rechtskonformen 

Ausnützungstransfers gerade nicht der Fall gewesen sei.  

3.6 Entgegen der Ansicht der Vorinstanz folgt aus der Formulierung der Urteilsdispositive vom 

28. September 2017 nicht, dass in Bezug auf die nachträgliche Berücksichtigung des Aus-

nützungstransfers auf der Parzelle Nr. xxx keine Bindungswirkung bestand. Dies wäre 

höchstens dann der Fall, wenn das Dispositiv den Erwägungen widersprechen würde. Das 

Obergericht hat die Vorinstanz aber explizit angewiesen, die Prüfung der Wiederherstellung 

des rechtmässigen Zustands auf den begünstigten Parzellen nachzuholen und anschlies-

send gestützt auf das Ergebnis neu über das auf Parzelle Nr. xxx geplante Bauvorhaben zu 

befinden. Das Obergericht hat in Erwägung 2.4 seines ersten Entscheids festgehalten, dass 

es an der Vorinstanz als Aufsichtsbehörde gewesen wäre, zu veranlassen, dass die 

anrechenbare Landfläche unter Berücksichtigung der vorgenommenen Übertragungen 

verbindlich festgelegt wird. Diese habe als Aufsichtsbehörde sicherzustellen, dass die 

gesetzlichen Voraussetzungen an die Ausnützungsübertragung erfüllt werden und die von 

der Parzelle Nr. xxx übertragene Nutzung nicht doppelt beansprucht wird. Daraus ergibt sich 

ohne Weiteres, dass bei einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustands auf den begünstigten Parzellen die Ausnützungstransfers auf der Parzelle Nr. xxx 

zu berücksichtigen sind, was auch für nachträgliche Baugesuche gilt (E. 2.4 des Urteils vom 

28. September 2017). Die Vorinstanz geht insofern fehl in der Annahme, dass die 

vorgenommenen Ausnützungstransfers aufgrund des Umstands, dass sie nicht 

 

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rechtskonform zustande kamen, unbeachtlich wären. Aus prozessökonomischen Gründen 

wird jedoch auf eine erneute Rückweisung an die Vorinstanz verzichtet, zumal es sich bei 

der Frage, ob und inwieweit die Ausnützungstransfers das strittige Bauvorhaben tangieren, 

nicht um eine Ermessensfrage handelt. Im Folgenden wird demzufolge zunächst geprüft, ob 

der auf der Parzelle Nr. xxx vorgenommene Ausnützungstransfer rechtlich verbindlich ist und 

- falls ja -, ob dieser der Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens entgegensteht.  

 

4.  

4.1 Gemäss Art. 1 Abs. 5 der Bauverordnung (BauV, bGS 721.11) ist die Übertragung der Aus-

nützung von einem benachbarten Grundstück innerhalb der gleichen Nutzungszone möglich. 

Der Ausnützungstransfer setzt Folgendes voraus:  

 a) Die beiden in Frage stehenden Grundstücke sind höchstens durch eine Quartierstrasse 

oder ein kleines Fliessgewässer voneinander getrennt; 

 b) der Zonenzweck wird nicht unterlaufen;  

 c) es stehen keine anderen öffentlichen Interessen entgegen; 

 d) die betroffene Grundeigentümerschaft hat schriftlich auf die entsprechende Ausnützung 

auf ihrem Grundstück verzichtet; 

 e) die zuständige Gemeindebehörde verfügt die Verpflichtung gemäss lit. d als öffentliche 

Eigentumsbeschränkung und lässt sie im Grundbuch anmerken.  

 

4.2 Aus dem Protokoll der Baubewilligungskommission E. vom 28. Juni 2011 (act. 7.1.13 S. 2 

unten) geht hervor, dass mit der Baubewilligung für ein Einfamilienhaus von der Parzelle 

Nr. xxx eine Fläche von 37.5 m2 auf die Nachbarparzellen transferiert wurde. Auch wenn das 

bewilligte Einfamilienhaus in der Folge nicht realisiert wurde, ist dieser Entscheid ebenso wie 

die Baubewilligungen für die Einfamilienhäuser auf den Parzellen Nrn. xxyy, yyy und yyxx in 

Rechtskraft erwachsen, wobei die Wohnhäuser auf den Parzellen Nrn. xxyy und yyy unbe-

strittenermassen von den transferierten Nutzflächen profitierten. Während die Voraussetzun-

gen von Art. 1 Abs. 5 lit. a-c BauV ohne Weiteres erfüllt waren, fehlte es an einem 

schriftlichen Verzicht der betroffenen Grundeigentümerschaft sowie der Verfügung einer 

öffentlichen Eigentumsbeschränkung und deren Anmerkung im Grundbuch (Art. 1 Abs. 5 

lit. d und e BauV). Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass die Grundeigentümerschaft der 

Parzellen Nrn. xxyy, xxx, yyy und yyxx zum Zeitpunkt der Baubewilligungen aus ein und der-

selben Person bestand. Da die Ausnützungstransfers durch die Eingabe der entsprechenden 

Baugesuche offenkundig dem Willen der ehemaligen Grundeigentümerschaft entsprachen, 

erschien die Einholung eines separaten schriftlichen Verzichts auf die entsprechende Aus-

nützung der Parzellen Nrn. xxx und yyxx als entbehrlich. Was die fehlende Anmerkung im 

Grundbuch anbelangt, so hat die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbe-

 

Seite 11 

schränkung von Bundesrechts wegen bloss deklaratorische Bedeutung; die öffentlich-recht-

liche Eigentumsbeschränkung gilt gestützt auf die Baubewilligung auch ohne Grundbuchein-

trag (Art. 680 ZGB; BGE 144 III 88 E. 5.3). Der gutgläubige Erwerber eines Grundstücks 

kann aus dem Fehlen einer Anmerkung, auch wenn die Anmerkung einer öffentlich-rechtli-

chen Eigentumsbeschränkung im konkreten Fall zwingend vorgeschrieben ist, nicht ableiten, 

die Beschränkung bestehe nicht. Das Grundbuch vermag der fehlenden Anmerkung keinen 

öffentlichen Glauben (Art. 973 ZGB) zu vermitteln (vgl. dazu SCHMID/ARNET, in: Basler 

Kommentar, ZGB II, 7. Aufl. 2023, N. 13 zu Art. 962 ZGB). Die Kantone können zudem nicht 

bestimmen, dass der Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung nach 

kantonalem Recht rechtsbegründende Wirkung zukommt (dieselben, a.a.O., N. 16 zu Art. 

962 ZGB; Urteil des Bundesgerichts 1C_151/2010 vom 2. Juni 2010 E. 2.3).  

 

4.3 Daraus ergibt sich, dass die fehlende explizite schriftliche Zustimmung des damaligen Grund-

eigentümers und die fehlende Anmerkung im Grundbuch der Verbindlichkeit der vorgenom-

menen Ausnützungstransfers nicht entgegenstehen, womit diesbezüglich keine nachträg-

liche Korrektur erforderlich ist. Die Ausnützungstransfers erlangten vielmehr in dem Umfang 

baurechtliche Relevanz, als sie von den begünstigten Parzellen Nrn. xxyy und yyy für die 

Realisierung der bestehenden Wohnhäuser benötigt wurden. Damit sind keine 

Widerrufsgründe für die Baubewilligungen vom 28. Juni 2011 erkennbar, zumal diese nach 

dem Ablauf von 10 Jahren ohnehin nicht mehr widerrufen werden könnten (Art. 26 Abs. 2 

VRPG), weshalb auf die Prüfung von Wiederherstellungsmassnahmen verzichtet werden 

kann. Wie aufgezeigt, können sich die Beschwerdegegner in Bezug auf die vorgenommenen 

Ausnützungstransfers nicht auf den fehlenden Grundbucheintrag berufen. Im Übrigen ist ihre 

Gutgläubigkeit im vorliegenden Verfahren ohnehin zu verneinen, da den 

Beschwerdegegnern die vorgenommenen Ausnützungstransfers bereits im vorherigen 

Verfahren bekannt waren und sie das Baugesuch vom 19. Mai 2015 zurückzogen, ohne 

diesbezüglich einen Endentscheid abzuwarten, welcher zusammen mit dem 

Zwischenentscheid vom 28. September 2017 anfechtbar gewesen wäre (Urteil des 

Bundesgerichts 1C_8/2018 vom 4. Juli 2018 E. 1.5). Zudem haben sie selbst in der 

Stellungnahme vom 19. Februar 2021 (act. 7.7.3.12) festgehalten, dass von der 

anrechenbaren Landfläche 37.5 m2 für den Ausnützungstransfer abzuziehen seien. Demzu-

folge kommt das Obergericht zum Schluss, dass der Ausnützungstransfer beim strittigen 

Baugesuch zu berücksichtigen ist. Damit gilt es im Folgenden die anrechenbare Landfläche 

auf der Parzelle Nr. xxx festzulegen. 

 

5. 

5.1 Gemäss dem kantonalen Geoportal liegen 514 m2 der Parzelle Nr. xxx in der ausnützungs-

fähigen Wohnzone 1. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerinnen ist die Fläche für 

 

Seite 12 

den vorgenommenen Ausnützungstransfer von 37.5 m2 nicht bei der beanspruchten Brutto-

geschossfläche (BGF) hinzuzurechnen, sondern bei der anrechenbaren Landfläche (LF) 

abzuziehen (vgl. Art. 1 Abs. 4 BauV), woraus sich eine anrechenbare Landfläche von 

476.5 m2 (514 m2 - 37.5 m2) ergibt. Die Vorinstanzen haben zudem die Fläche von 2 m2, 

welcher vom Grenzüberbau des Gebäudes Assek. Nr. xczz beansprucht wird, von der 

anrechenbaren Landfläche abgezogen. Bei diesem Gebäudeteil handelt es sich jedoch 

gemäss den Baugesuchsunterlagen des Wohnhauses Assek. Nr. xczz (act. 7.7.2.1) um 

einen Raum für Gartengeräte, welcher auf der Parzelle Nr. yyy nicht zur anrechenbaren 

Bruttogeschossfläche gezählt wurde, womit der Abzug des Überbaus auch bei der 

anrechenbaren Landfläche der Parzelle Nr. xxx nicht gerechtfertigt ist (vgl. dazu Art. 1 Abs. 3 

und 4 BauV). Daher ist die anrechenbare Landfläche der Parzelle Nr. xxx auf 476.5 m2 

festzulegen.  

 

5.2 Damit stellt sich die Frage, ob die nach Art. 16 des Baureglements E. in der Zone XZ 

zulässige Ausnützungsziffer von 0.5 durch das Bauvorhaben überschritten wird. Gemäss 

unbestrittener Feststellung im angefochtenen Rekursentscheid beträgt die anrechenbare 

Bruttogeschossfläche des geplanten Wohnhauses 240.6 m2. Die Ausnützungsziffer wird er-

mittelt, indem die Bruttogeschossfläche durch die anrechenbare Landfläche geteilt wird 

(Art. 1 Abs. 1 BauV). Beim Bauvorhaben ergibt sich damit eine Ausnützungsziffer von 

(240.6/476.5 =) 0.505. Die zulässige Bruttogeschossfläche beträgt somit (0.5 x 476.5 =) 

238.25 m2. Daraus ergibt sich, dass das Bauvorhaben die zulässige anrechenbare Bruttoge-

schossfläche um (240.6 – 238.25 =) 2.35 m2 überschreitet. Dabei handelt es sich nach An-

sicht des Obergerichts um einen geringfügigen Verstoss gegen das materielle Bauordnungs-

recht. Die Behebung dieses Mangels erfordert keine wesentliche Projektänderung bzw. ein 

neues Baugesuch (Art. 41 Abs. 2 BauV) und dürfte auf das äussere Erscheinungsbild und 

die Position des geplanten Wohnhauses keinen Einfluss haben, welche durch den 

Quartierplan Berg II ohnehin vorgegeben ist. Demzufolge ist nicht davon auszugehen, dass 

durch die Reduktion der Bruttogeschossfläche von 2.35 m2 die Rechte der 

Beschwerdeführerinnen (und von allfälligen anderen Einspracheberechtigten) geschmälert 

werden, zumal die Beschwerdeführerinnen die von den Vorinstanzen festgelegte 

Bruttogeschossfläche von 240.6 m2 nicht bestreiten. Somit lässt sich dieser Mangel ohne 

grösseren planerischen Aufwand korrigieren, was dafür spricht, die Baubewilligung mit einer 

Nebenbestimmung zu verknüpfen (Art. 106 Abs. 2 lit. a des Gesetzes über die Raumplanung 

und das Baurecht, BauG; bGS 721.1; AR GVP 23/2011 Nr. 3566, S. 47). Dies ist angesichts 

des jahrelangen Rechtsstreits und der Tatsache, dass zumindest die Beschwerdeführerin 1 

als ehemalige Eigentümerin der Parzelle Nr. xxyy und neue Eigentümerin der Parzelle 

Nr. yyy vom Ausnützungstransfer erheblich profitiert hat, auch aus Gründen der 

Verhältnismässigkeit angezeigt (FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, Zürcher Planungs- und 

 

Seite 13 

Baurecht, 2019, S. 437; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 2020, 

Rz. 907). Die Beschwerdegegner sind daher zu verpflichten, vor und als Voraussetzung der 

Baufreigabe die anrechenbare Bruttogeschossfläche des geplanten Wohnhauses von 

240.6 m2 auf mindestens 238.25 m2 zu reduzieren. Die Genehmigung der Planänderung ist 

den Beschwerdeführerinnen zu eröffnen (Urteile des Bundesgerichts 2C_302/2017 vom 

6. Februar 2018 E. 1.9; 1C_407/2008 vom 25. Mai 2009 E. 1.3.1).  

 

6. Die Beschwerdeführerinnen rügen in Ziff. 3.7 eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, welche 

sich auf die Eventualanträge 5 und 6 und die geforderte Nachkorrektur des Aus-

nützungstransfers bezieht. Wie oben in Erwägung 4.3 aufgezeigt, ist eine solche 

Nachkorrektur sowie die Anmerkung des Ausnützungstransfers im Grundbuch für dessen 

rechtsbegründende Wirkung nicht erforderlich, weshalb es sich erübrigt, auf diese Rüge 

näher einzugehen. Soweit in Ziff. 3.8 der Beschwerde eine Rechtsverweigerung der 

Vorinstanz gerügt wird, ist darauf hinzuweisen, dass mit einer Rechtsverweigerungs-

beschwerde nur das unrechtmässige Verweigern oder Verzögerung einer anfechtbaren 

Verfügung gerügt werden kann (59 i.V.m. Art. 30 Abs. 1 lit. c VRPG), was vorliegend nicht 

der Fall ist, da der Rekurs von der Vorinstanz innert 6 Monaten erledigt wurde (Art. 63 Abs. 1 

BauV).  

 

7. Zusammenfassend ergibt sich damit, dass die Beschwerde im Sinne der Erwägungen 

teilweise gutzuheissen ist, insofern die Beschwerdegegner verpflichtet werden, die 

anrechenbare Bruttogeschossfläche auf mindestens 238.25 m2 zu reduzieren. Im Übrigen ist 

die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.  

 

8. Aus Gründen der Rechtssicherheit erscheint es angezeigt, dass die bisher unterbliebene 

deklaratorische Anmerkung des Ausnützungstransfers auf der Parzelle Nr. xxx im 

Grundbuch nachzuholen ist. Demzufolge ist das Grundbuchamt E. von Amtes wegen 

anzuweisen, eine entsprechende Anmerkung im Grundbuch vorzunehmen.  

 

9. Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor 

Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf des-

sen Begehren nicht eingetreten wird. Vorliegend unterliegen die Beschwerdeführerinnen in 

Anbetracht ihrer Rechtsbegehren fast vollständig. Damit sind ihnen die vollen Gerichtskosten 

aufzuerlegen (WIEDERKEHR/PLÜSS, Praxis des öffentlichen Verfahrensrechts, 2020, Rz. 

3640). Für dieses Verfahren wird eine Entscheidgebühr von Fr. 3‘000.-- erhoben (Art. 4a 

Abs. 1 des Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen, bGS 233.2), welche den 

unterliegenden Beschwerdeführerinnen unter solidarischer Haftung auferlegt wird. Der 

Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- wird angerechnet.  

 

Seite 14 

 

10. 

10.1 Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine Ent-

schädigung für die notwendigen Kosten und Auslagen. Die Entschädigung setzt sich zusam-

men aus einem Honorar und den Barauslagen; die Mehrwertsteuer wird als Zuschlag in 

Rechnung gestellt (Art. 3 der Verordnung über den Anwaltstarif, AT, bGS 145.53). In Verfah-

ren vor dem Obergericht in Verwaltungssachen wird das Honorar pauschal festgelegt (Art. 

13 Abs. 1 lit. c AT) und beträgt Fr. 1‘000.-- bis Fr. 10‘000.-- (Art. 16 Abs. 1 AT). Innerhalb des 

für eine Pauschale gesetzten Rahmens richtet sich das Honorar nach den besonderen Um-

ständen des Falles. In Betracht fallen namentlich Art und Umfang der Bemühungen, die 

Schwierigkeiten des Falles sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse der Beteiligten (Art. 17 

AT). Grundsätzlich kann die mögliche Bandbreite der Honorare unterteilt werden in  

 a) einfache, unterdurchschnittlich aufwändige Fälle, in denen ein Honorar von 

Fr. 1‘000.-- bis zu Fr. 4‘000.-- zu sprechen ist;  

 b) mittlere Fälle, die durchschnittlich schwierige Rechts- und/oder Sachverhaltsfra-

gen betreffen und einen durchschnittlichen Aufwand benötigten, in denen ein  

Honorar in der Grössenordnung von Fr. 4‘000.-- bis Fr. 7‘000.-- angemessen  

erscheint; und  

 c) schwierige Fälle sowohl bezüglich Sachverhalts- und/oder Rechtsfragen, in denen 

überdurchschnittlich umfangreiche Eingaben notwendig waren und umfangreiche 

Akten zu studieren waren, was ein Honorar von Fr. 7‘000.-- bis Fr. 10‘000.--, bzw. 

in aussergewöhnlichen Fällen bis zu Fr. 15‘000.-- rechtfertigt. 

 

10.2 Vorliegend ist die Entschädigung innerhalb des für die erste Fallgruppe – mit einfachen 

Rechtsfragen und unterdurchschnittlichem Aufwand – geltenden Rahmens von bis zu 

Fr. 4‘000.-- festzulegen. Den nahezu vollständig obsiegenden Beschwerdegegnern – deren 

Rechtsvertreter keine Kostennote eingereicht hat – steht unter Zugrundelegung eines Hono-

rars von Fr. 2‘000.--, zuzüglich Barauslagen von 4 % und der Mehrwertsteuer von 7.7 %, eine 

Parteientschädigung von total Fr. 2‘240.15 zu, welche zulasten der Beschwerdeführerinnen 

geht. Aufgrund des nahezu vollständigen Unterliegens besteht kein Anspruch der Beschwer-

deführerinnen auf Parteientschädigung (WIEDERKEHR/PLÜSS, a.a.O., Rz. 3720). 

 

11. Da für die Beschwerdegegner bei der Umsetzung der Reduktion der Bruttogeschossfläche ein 

Spielraum besteht, ist das vorliegende Urteil gemäss einem neuen Leitentscheid des 

Bundesgerichts als Zwischenentscheid zu qualifizieren (BGE 149 II 170), weshalb sich seine 

Anfechtung nach Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes (BGG, SR 173.110) richtet. 

Sollten die Beschwerdeführerinnen keine Einwände gegen die modifizierte 

Bruttogeschossfläche erheben, könnten sie direkt im Anschluss an deren Genehmigung beim 

 

Seite 15 

Bundesgericht Beschwerde gegen dieses Urteil erheben, ohne nochmals den kantonalen 

Rechtsweg beschreiten zu müssen (Art. 93 Abs. 3 BGG; Urteile des Bundesgerichts 

1C_34/2023 vom 29. September 2023 E. 1.6; 1C_479/2022 vom 17. April 2023 E. 1.4.1; 

1C_513/2020 vom 3. Mai 2021 E. 1.2.1).  

  

 

Seite 16 

Das Obergericht erkennt: 
 
1. Die Beschwerde von A. und B. wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen, 

insofern die Beschwerdegegner verpflichtet werden, die anrechenbare Bruttogeschossfläche 
auf maximal 238.25 m2 festzusetzen. Die Genehmigung der Planänderung ist den 
Beschwerdeführerinnen zu eröffnen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit 
darauf einzutreten ist. 

 
2. Das Grundbuchamt E. wird angewiesen, im Grundbuch für die Liegenschaft Nr. xxx als 

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken, dass die Grundeigentümerschaft 
im Sinne von Art. 1 Abs. 5 BauV zugunsten der Parzellen Nrn. xxyy und yyy auf die 
Ausnützung von 37.5 m2 der in der Wohnzone XZ gelegenen Fläche verzichtet hat. 

 
3. Den Beschwerdeführerinnen wird eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- auferlegt, für welche 

sie solidarisch haften. Der Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- wird angerechnet.  
 
4. Die Beschwerdeführerinnen werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, den Beschwer-

degegnern eine Parteientschädigung von Fr. 2'240.15 (Barauslagen und Mehrwertsteuer 
inbegriffen) zu bezahlen 

 
5. Rechtsmittel: 
 Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-

rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden, wenn er einen nicht wieder gutzumachenden 
Nachteil bewirken könnte oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endent-
scheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und Kosten für ein weit-
läufiges Beweisverfahren ersparen würde (Art. 82 ff. und 93 BGG). Andernfalls ist die subsi-
diäre Verfassungsbeschwerde gegeben (Art. 113 ff. BGG). In beiden Fällen ist die  
Beschwerde beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 
1000 Lausanne 14, schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren 
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefoch-
tene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - 
beizulegen (Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung 
(Art. 103 BGG). 

 

6. Mitteilung an: 

- RA AB., mit Gerichtsurkunde 

- RA CD., mit Gerichtsurkunde 

- Departement Bau und Volkswirtschaft, mit Gerichtsurkunde 

- Baubewilligungskommission E., mit Gerichtsurkunde 

 
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist oder nach Erledigung allfälliger Rechtsmittel 
an: 

- Grundbuchamt E., eingeschrieben 

 
 

Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 

Der Obergerichtspräsident:  

 

 

lic. iur. Walter Kobler 

Der Gerichtsschreiber:   

 

 

 

lic. iur. Daniel Hofmann 

 
 
versandt am: 31. Mai 2024