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**Case Identifier:** 30fac8f5-1cf7-54c6-b497-82510098280d
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-19
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 19.12.2017 A/953/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-953-2013_2017-12-19.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/953/2013-LCI ATA/1637/2017  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 19 décembre 2017 

3ème section 

   dans la cause 

 

Monsieur Michel ACQUAROLI 
représenté par Me Raphaël Reinhardt, avocat  

contre 

VILLE DE GENÈVE 
 
et 
 
DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L'ÉNERGIE - OAC 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
14 décembre 2016 (JTAPI/1346/2016) 

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A/953/2013 

EN FAIT 

1)  Monsieur Michel ACQUAROLI et Monsieur Thomas JUNDT sont 
copropriétaires de la parcelle n° 1’151, feuille 38 de la commune de 
Genève-Plainpalais. Sur cette parcelle sont érigés un bâtiment de douze logements 
datant d’environ 1925 et sis au n° 17, rue Emile Yung, ainsi qu’un garage privé et 
deux petits bâtiments d’un étage, disposés autour d’une cour intérieure. 

2)  Cette parcelle est directement voisine de la parcelle n° 3'556 intégrée au 
domaine public communal, dont une surface de 225 m2, qui fait l’objet d’un projet 
de construction de la Ville de Genève (ci-après : la ville), est située sur la rue 
Lombard à l'angle de la rue Emile Yung, et constitue actuellement la parcelle 
n° 4'220. 

3)  Ces parcelles sont sises en 2ème zone. 

4)  Le 30 mars 2011, la ville a informé MM. ACQUAROLI et JUNDT de 
l'appel à candidatures pour l'octroi d'un droit de superficie sur la future parcelle 
n° 4’220 en vue de la réalisation et de la gestion de logements à caractère social 
pour étudiants.  

5)  MM. ACQUAROLI et JUNDT n'ont pas déposé de dossier. 

6)  Le 29 juin 2011, le conseil administratif de la ville a attribué le droit de 
superficie à la Fondation universitaire pour le logement des étudiants 
(ci-après : FULE). 

7)  Le 4 octobre 2011, M. ACQUAROLI a déposé auprès du département de 
l'urbanisme, devenu depuis lors le département de l'aménagement, du logement et 
de l'énergie (ci-après : DALE), une demande définitive d'autorisation de 
construire enregistrée sous le numéro de dossier DD 104'600 et ayant pour objet la 
construction d'un immeuble commercial d’un niveau sur rez, implanté dans la 
cour de la parcelle n° 1'151, en face du bâtiment de logements. La requête, aux 
noms des deux copropriétaires, n’était signée que par M. ACQUAROLI. 

8)  Le 20 octobre 2011, le DALE a attiré l’attention de M. ACQUAROLI sur le 
respect des règles en matière de vues et jours directs. 

9)  Le 9 décembre 2011, la ville a préavisé défavorablement le projet, au motif 
qu’il empêchait la réalisation de son projet de logements pour étudiants, dont 
M. ACQUAROLI avait été personnellement informé le 30 mars 2011. En outre, le 
projet n’était pas conforme au plan d’utilisation du sol (ci-après : PUS) de la ville, 
qui prévoyait 80 % de logements dans ce secteur. 

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10)  Le 20 avril 2012, l’acte de réquisition de mutation de la surface de 225 m2 
de la parcelle n° 3'556 en la parcelle n° 4'220 a été porté au journal du registre 
foncier (ci-après : RF). 

11)  Le 10 juillet 2012, la FULE a déposé auprès du DALE une demande 
d’autorisation de construire enregistrée sous DD 105'142 en vue de la construction 
sur la parcelle n° 4'220 d’un immeuble d’un gabarit de 30 m prévoyant des locaux 
commerciaux au rez-de-chaussée ainsi que neuf logements d'étudiants de quatre 
chambres chacun. Cet immeuble était prévu en prolongement du bâtiment de 
logements existant sur la parcelle n° 1'151. 

12)  Les 26 octobre et 6 novembre 2012, le DALE a informé M. ACQUAROLI 
que son projet, qui n’était pas conforme au PUS, n’était pas autorisable en l’état. 

13)  Par délibération du 31 octobre 2012, le Conseil municipal de la ville a 
sollicité la désaffectation de la surface de 225 m2 de la parcelle n° 3’556 pour 
l’incorporer au domaine privé de la ville afin de former la nouvelle parcelle 
n° 4’220, sur laquelle elle a octroyé à la FULE un droit de superficie. 

14)  Le 3 décembre 2012, M. ACQUAROLI a déposé de nouveaux plans, 
prévoyant deux logements pour étudiants de quatre chambres chacun, à la place 
des surfaces commerciales initialement prévues.  

  La construction (ci-après : le projet), d’une hauteur de 5,60 m, était 
implantée en limite de propriété avec la future parcelle n° 4’220. Il ressortait des 
plans qu’aux niveaux du rez-de-chaussée et du premier étage, en raison d’un 
décrochement, la moitié environ de la longueur de la façade nord-ouest était 
prévue à une distance d’environ 3,70 m de la façade du bâtiment de logements 
existant sur la parcelle n° 1'151. Le reste de la façade se situait à une distance de 
4 m du bâtiment existant. La façade du projet faisant face au bâtiment existant 
prévoyait des jours (au niveau des séjours et des chambres) constitués de verres 
fixes translucides. 

15)  Par décision du 20 décembre 2012, le département de l'intérieur, de la 
mobilité et de l'environnement (ci-après : DIME) a approuvé la délibération 
précitée du 31 octobre 2012, ainsi que la désaffectation du domaine public pour 
former la nouvelle parcelle n° 4’220.  

16)  Le 22 janvier 2013, la ville a rendu un second préavis défavorable. La 
réalisation de ce projet, prévoyant des jours directs donnant sur la parcelle 
n° 3’556, empêchait le projet de la FULE, qui visait la construction de neuf 
logements en lieu et place de deux.  

17)  Plusieurs autres préavis ont été émis au cours de l’instruction de la requête. 

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 a. Le 1er novembre 2011, la commission d’architecture a préavisé 
favorablement le projet sous réserve de traiter la façade principale en marquant 
l’angle du bâtiment sur les deux niveaux. 

 b. Le 1er octobre 2012, la direction générale de la nature et du paysage a émis 
un préavis favorable, sous réserve des conditions mises à l’autorisation d’abattage 
d’arbres. 

 c. Le 2 octobre 2012, la police du feu s’est déclarée défavorable en raison du 
fait que les voies de fuites et les issues de secours seraient obstruées par le projet 
de la FULE. 

 d. Le 4 octobre 2012, la direction générale de la mobilité a émis un préavis 
favorable. 

18)  Le 5 février 2013, M. ACQUAROLI a mis le DALE en demeure de lui 
délivrer immédiatement l’autorisation requise. Contrairement à ce que lui avait 
indiqué le DALE le matin même, son projet était en tous points conforme à la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), 
notamment en ce qui concernait les droits de jour du côté de la rue Lombard. La 
ville n’avait pas encore pu procéder à la désaffectation du domaine public. Il 
convenait d’écarter le préavis de celle-ci et de traiter en priorité la DD 104’600. 

19)  Par décision du 15 février 2013, le DALE a refusé de délivrer à l’intéressé 
l’autorisation sollicitée. La parcelle concernée par la construction était contiguë à 
la parcelle n° 4'220, qui, après avoir fait l’objet d’une mutation parcellaire, avait 
été incorporée au domaine privé. Les distances et vues droites entre la 
construction projetée et la limite de propriété de la parcelle n° 4’220 étaient 
insuffisantes. Le projet ne respectait pas non plus les distances par rapport au 
bâtiment déjà existant sur la parcelle n° 1’151. Le DALE faisait donc sien le 
préavis défavorable de la ville du 22 janvier 2013. 

20)  Par décision non datée et faisant suite à une requête déposée par 
M. ACQUAROLI, la direction générale de la nature et du paysage a autorisé la 
ville à abattre des arbres sur la parcelle n° 3'556. 

21)  Le 5 mars 2013, le RF a informé M. ACQUAROLI que la réquisition 
déposée le 20 avril 2012 était suspendue jusqu’à droit jugé dans les procédures de 
recours qu’il avait formées auprès de la chambre administrative de la Cour de 
justice (ci-après : la chambre administrative) à l’encontre de la délibération du 
Conseil municipal du 31 octobre 2012 et de la décision du DIME du 20 décembre 
2012, procédures jointes sous le numéro A/3583/2012. 

22)  Par acte du 20 mars 2013, M. ACQUAROLI a recouru contre la décision du 
DALE du 15 février 2013 auprès du Tribunal administratif de première instance 
(ci-après : TAPI), concluant à son annulation.  

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  Il avait déposé sa requête en autorisation de construire avec l’accord de 
M. JUNDT. La décision se fondait sur un état de fait manifestement inexact, 
puisque la parcelle n° 4’220 n’avait pas été valablement incorporée au domaine 
privé et n’avait pas été inscrite au RF. La ville ne disposait pas des décisions 
exécutoires nécessaires pour procéder à la désaffectation du domaine public, 
puisque la réquisition en question était suspendue auprès du RF jusqu’à droit jugé 
dans la procédure A/3583/2012.  

  En application du principe d’antériorité, le DALE aurait dû instruire sa 
requête prioritairement à celle de la FULE, déposée neuf mois plus tard. Il fallait 
ainsi écarter les préavis défavorables de la ville, qui se fondaient sur le fait que le 
projet du recourant empêchait celui de la FULE. 

  En tout état de cause, la construction projetée respectait les exigences de 
gabarit d’une construction basse sur cour. Les dispositions légales concernant les 
distances et vues droites entre les constructions et les limites de propriétés privées 
étaient inapplicables puisque la parcelle n° 3’556 faisait partie du domaine public. 
À titre subsidiaire, à considérer que la parcelle privée n° 4’220 existe déjà, le 
projet devait être accepté puisque la loi autorisait la construction d’immeubles en 
limite de propriété.  

23)  Le 24 mai 2013, la ville est intervenue dans la procédure, concluant au rejet 
du recours. Elle a préalablement demandé la suspension de l’instruction de la 
cause jusqu’à droit connu dans la procédure A/3583/2012. 

  Les projets du recourant et de la FULE ayant une connexité matérielle, le 
DALE avait fait une pesée des intérêts en présence. Il avait ainsi donné droit au 
projet de la FULE et privilégié la construction de trente-six chambres d’étudiants 
au lieu de huit. Ce choix répondait à un intérêt public justifiant la décision 
querellée. 

  La construction devait respecter une distance de 8 m avec le bâtiment 
existant, datant d’avant 1940. 

  Enfin, M. ACQUAROLI avait signé la requête d’abattage d’arbres en lieu et 
place de la ville, propriétaire des arbres visés, ce qui aurait entraîné la nullité de 
l’autorisation sollicitée.  

24)  Le 24 mai 2013, le DALE s’est déterminé sur le recours, concluant à son 
rejet.  

  Lors du dépôt de sa demande d’autorisation de construire, 
M. ACQUAROLI était déjà au courant du projet de la ville. Le projet querellé 
n’était en tout état pas autorisable jusqu’à sa modification en date du 3 décembre 
2012, puisqu’il ne prévoyait alors que des surfaces commerciales. Il était donc 

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normal que le DALE prenne également en compte le projet déposé par la FULE, 
notamment pour vérifier la compatibilité entre ce dernier et le projet litigieux. 

  L’acte notarié prévoyant la mutation parcellaire avait été déposé et inscrit au 
journal du RF le 20 avril 2012. L’effet de l’inscription, si elle était confirmée, 
devrait dès lors remonter à cette date. 

  Étant donné que le projet se trouvait en limite de propriété par rapport à la 
parcelle n° 4’220, il était nécessaire que la ville donne son accord à la création 
d’une servitude de distances et vues droites, ce qui n’avait pas été le cas. 

  La distance minimale entre le projet litigieux et la construction existante sur 
la parcelle n° 1'151 devait être de 8 m, compte tenu de leurs fenêtres respectives 
qui se faisaient face. Or, sur une partie de la longueur du projet, la distance avec le 
bâtiment voisin n’était que de 3,70 m, ce qui était largement insuffisant. 

  Pour terminer, peu importait le statut de la parcelle n° 4'220. Dans le cadre 
de la pesée des intérêts qu’il se devait d’effectuer, le DALE avait pris en compte 
le projet de la FULE, la volonté de la commune, ainsi que l’intérêt public que 
représentait la création de logements pour étudiants.   

25)  Par décision du 29 mai 2013, le TAPI a prononcé la suspension de 
l’instruction du recours jusqu’à droit jugé dans la procédure A/3583/2012. 

26)  Par arrêt du 5 mai 2015 (ATA/414/2015), la chambre administrative a rejeté 
les recours de M. ACQUAROLI dans la procédure A/3583/2012. 

27)  Le 24 mai 2016, le Tribunal fédéral a rendu son arrêt dans la procédure 
A/3583/2012 (arrêt 1C_333/2015), rejetant le recours de M. ACQUAROLI contre 
l’arrêt précité de la chambre administrative. 

28)  Le 12 août 2016, M. ACQUAROLI a requis du TAPI une nouvelle 
suspension de l’instruction de la cause, dans l’attente de la décision du DALE sur 
la requête en autorisation de construire déposée par la FULE le 10 juillet 2012. 

  Ces deux projets étaient concurrents. C’était précisément le dépôt de la 
requête de la FULE qui avait conduit, par anticipation, au refus de son autorisation 
de construire. Or, si le projet de la FULE n’était finalement pas autorisé, il n’y 
aurait plus de motifs d’écarter son projet.  

29)  Le 19 août 2016, le DALE s’est opposé à cette suspension. Le refus de 
l’autorisation querellée était justifié par des raisons indépendantes du projet de la 
FULE, concernant le non-respect des règles de constructions en lien avec la 
parcelle n° 1’151.  

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30)  Le 25 août 2016, la ville s’est également opposée à la demande de 
suspension. L’arrêt du Tribunal fédéral étant en force, l’inscription définitive de la 
nouvelle parcelle n° 4'220 au RF pouvait avoir lieu, ce qui devait permettre la 
délivrance de l’autorisation de construire requise par la FULE.  

31)  Le 6 octobre 2016, le DALE a persisté dans ses conclusions. 

32)  Par décision du 18 octobre 2016, le DALE a délivré à la FULE 
l’autorisation de construire DD 105'142, publiée dans la Feuille d’avis officielle 
de la République et canton de Genève du 25 octobre 2016. 

33)  Le 21 octobre 2016, la ville a également persisté dans ses conclusions. Le 
DALE avait pris en compte à juste titre l’inscription de la parcelle n° 4’220 quand 
bien même elle n’avait pas encore été validée au moment de la décision querellée.  

34) a. Le 21 octobre 2016, le recourant a persisté dans ses conclusions, ajoutant 
que les ouvertures du projet devant donner sur le bâtiment existant étaient celles 
des sanitaires, qui seraient munies de vitres opaques, de sorte que les dispositions 
sur les vues droites ne s’appliquaient pas. 

 b. Il a produit le plan du rez-de-chaussée du projet déposé auprès du DALE, 
auquel il avait ajouté une nouvelle cote en bleu indiquant une distance de 4 m au 
minimum séparant le projet du bâtiment existant sur la parcelle n° 1'151. Les 
nouvelles cotes indiquées en bleu devaient primer au besoin sur l’image du plan.  

  Il a également produit une partie du plan de coupe a-a déposé auprès du 
DALE, tout en ajoutant en bleu sur ce plan la distance de 4 m précitée ainsi 
qu’une cote indiquant que le projet s’inscrivait dans un gabarit limité par une ligne 
faisant un angle de 30° sur l’horizontale partant de la base inférieure des jours du 
bâtiment existant. 

 c.  Par rapport aux plans initiaux, le haut de l’image du nouveau plan du 
rez-de-chaussée était légèrement étiré, de sorte que les mesures du haut du plan 
étaient plus grandes qu’initialement, alors que les mesures au bas du plan étaient 
restées inchangées. Les cotes et les chiffres indiqués, hormis la nouvelle cote en 
bleu, n’avaient pas été modifiés. 

  Quant au plan de coupe a-a, il était légèrement plus étiré dans le sens 
horizontal, de sorte que la distance séparant les deux bâtiments était légèrement 
augmentée. 

35)  Par acte du 23 novembre 2016, M. ACQUAROLI a recouru auprès du TAPI 
contre l’autorisation de construire délivrée à la FULE, concluant à son annulation. 
Préalablement, il a conclu à la jonction de cette procédure avec la présente 
procédure.  

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36)  Par jugement du 14 décembre 2016, le TAPI a rejeté le recours formé par 
M. ACQUAROLI contre le refus de délivrer l’autorisation de construire 
DD 104’600. Les deux procédures concernant deux projets distincts, il n’a pas 
ordonné la jonction de procédures sollicitée. 

  En traçant, sur le plan de coupe a-a déposé par M. ACQUAROLI auprès du 
DALE, une ligne faisant un angle de 30° du haut du gabarit de la façade du 
bâtiment projeté, il apparaissait que ce trait arrivait au-dessus du bas des 
ouvertures du rez-de-chaussée en façade du bâtiment existant, alors qu’il devait se 
situer en-dessous afin de respecter la loi. La construction projetée ne respectait 
donc pas les gabarits imposés pour une construction basse. 

  Selon le plan du rez-de-chaussée déposé auprès du DALE et produit 
également auprès du TAPI avec l’indication de nouvelles cotes, la distance entre 
le futur bâtiment et celui érigé sur la parcelle n° 1'151 était de moins de 4 m sur 
une partie de la façade puisqu’un décrochement était prévu sur cette partie, et que 
le recourant n’en avait pas tenu compte dans le calcul de la distance entre 
bâtiments, à tort. 

  Il n’avait pas non plus contesté le fait que l’immeuble existant sur la 
parcelle n° 1’151 datait d’avant 1940 et ne bénéficiait pas de servitude sur le 
fonds propriété du recourant. La distance entre ce bâtiment et le projet devait donc 
être de 8 m. 

  Par conséquent, le projet ne respectait pas les distances réglementaires avec 
la parcelle n° 1'151 et le DALE avait à juste titre refusé de délivrer l’autorisation 
de construire. Il n’était ainsi pas nécessaire d’analyser les autres griefs soulevés 
par le recourant. 

37)  Par acte du 1er février 2017, M. ACQUAROLI a interjeté recours auprès de 
la chambre administrative à l’encontre du jugement précité, concluant à son 
annulation, à ce que l’autorisation de construire sollicitée lui soit accordée, et au 
versement d’une équitable indemnité de procédure. Préalablement, il a sollicité la 
convocation d’une audience d’enquêtes.  

  La question de savoir si le projet respectait le gabarit d’une construction 
basse, dépendait directement de la distance entre le projet et le bâtiment existant 
sur la parcelle n° 1’151. Il avait omis une simple attache de cote dans les plans 
déposés auprès du DALE et il avait fourni des explications à ce sujet ainsi qu’un 
croquis dans lequel cette omission avait été corrigée, et dont il ressortait 
incontestablement que le bâtiment existant était distant de 4 m (et non de 3,70 m) 
du décrochement prévu sur la façade du projet.  

  Selon le second croquis qu’il avait produit auprès du TAPI, le projet avait 
un toit plat, ne privait ni d’air ni de lumière les jours du bâtiment existant sur la 

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parcelle n° 1’151, et s’inscrivait dans un gabarit total de 7 m, limité par une ligne 
faisant un angle de 30° sur l’horizontale partant de la base inférieure des jours du 
bâtiment existant, de sorte qu’il pouvait être implanté en limite de propriété par 
rapport à la parcelle n° 4'220. 

  Le TAPI avait violé son droit d’être entendu et procédé à une appréciation 
des preuves et des faits arbitraires, en retenant que la distance entre le projet et 
l’immeuble existant sur la parcelle n° 1’151 était inférieure à 4 m, et que le projet 
ne remplissait pas les conditions d’une construction basse. Le TAPI n’avait pas 
pris en compte les précisions qu’il avait apportées par écrit et par croquis, et ne 
s’était référé qu’au dossier soumis au DALE, qui ne comportait aucune indication 
permettant de traiter ces problématiques. Celles-ci n’avaient fait l’objet ni 
d’échanges avec le DALE, ni d’une audience auprès du TAPI, qui ne lui avait 
ainsi pas donné l’occasion d’être entendu au sujet des plans et coupes du dossier, 
faute d’instruction spécifique au sujet du gabarit et des distances. Le DALE avait 
écarté le projet en raison d’une distance à laquelle manquaient 30 cm, n’avait 
jamais attiré son attention sur ce point, et ne lui avait pas donné la moindre 
occasion d’apporter les rectifications nécessaires. Ces deux autorités avaient ainsi 
fait preuve de formalisme excessif.    

  Le TAPI avait procédé à une application arbitraire de l’art. 45 al. 2 LCI – 
s’appliquant aux distances entre deux constructions érigées sur deux parcelles 
distinctes – au cas d’espèce qui concernait deux constructions implantées sur une 
même parcelle. Il convenait plutôt d’appliquer au projet, dont le gabarit était 
inférieur à 7 m, les règles particulières prévues pour le positionnement des 
constructions basses, en particulier des constructions basses sur cour, autorisant 
une distance de 4 m – et non de 8 m – par rapport au bâtiment existant.  

  Enfin, le DALE ne pouvait pas valablement refuser l’autorisation sollicitée 
en raison de l’absence d’accord de la ville quant à l’octroi de servitudes 
permettant de déroger aux règles sur les vues droites. 

38)  Le 6 février 2017, le TAPI a transmis son dossier, sans formuler 
d’observations. 

39)  Le 6 mars 2017, la ville a conclu au rejet du recours. 

  M. ACQUAROLI avait eu l’occasion de modifier son projet auprès du 
DALE, puisqu’il avait pu déposer de nouveaux plans pour des logements, étant 
précisé qu’il avait ensuite requis une décision sans délai, afin de mettre en péril le 
projet de la FULE. Dans le cadre de ses diverses écritures, il avait eu l’occasion de 
fournir toutes les informations utiles pour expliquer son projet. Les croquis et les 
nouveaux plans ne suffisaient toutefois pas à en démontrer la conformité avec la 
loi. Aucune échelle n’était indiquée sur ces croquis et seuls les plans déposés 
auprès du DALE étaient déterminants. Il ne suffisait pas de changer les cotes sur 

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un plan pour rendre un projet conforme à la législation. En particulier, sur les 
plans en question, deux cotes indiquant 4 m – dont celle faisant l’objet du litige – 
n’avaient en réalité pas la même mesure, et les plans produits n’étaient pas à 
l’échelle. Le TAPI, au sein duquel siégeaient deux juges spécialisés, et qui n’avait 
pas la compétence de modifier les plans figurant dans le dossier d’autorisation de 
construire, avait parfaitement tenu compte des pièces et croquis produits par 
M. ACQUAROLI, et avait considéré à juste titre que le projet ne respectait pas le 
gabarit exigé pour une construction basse.  

  La requête de l’autorisation sollicitée n’avait pas été signée par M. JUNDT. 
Compte tenu des conflits qui opposaient les deux copropriétaires, il ne pouvait pas 
être retenu que ce dernier avait donné son accord à la requête, qui n’était donc pas 
valable. 

40)  Le 6 mars 2017, le DALE a conclu au rejet du recours.  

  Le projet litigieux ne respectait pas les exigences de distances et vues 
droites, en raison de la présence d’ouvertures en façades sur des pièces servant à 
l’habitation. Le plan du premier étage prévoyait deux fenêtres, ouvrables, en 
direction du bâtiment existant, qui, lui-même, était pourvu de fenêtres. Dans 
l’hypothèse où la distance minimale n’aurait dû être que de 4 m, elle n’était en 
tout état de cause pas respectée.  

  Seuls les plans produits dans le cadre de l’instruction de la requête en 
autorisation de construire faisaient foi, puisque c’étaient ces derniers, en cas de 
décision favorable, qui étaient visés ne varietur. Le recourant avait ainsi reconnu 
lui-même que la coupe a-a qu’il avait produite était lacunaire, alors qu’il se devait 
de déposer un dossier complet, avec des coupes dûment cotées. Selon les plans 
qu’il avait déposés, le projet ne respectait pas le gabarit d’une construction basse, 
ni en particulier les exigences de l’angle de 30°. Il n’était pas non plus possible 
d’implanter le projet en limite de propriété. 

  Les croquis produits auprès du TAPI présentaient de nouvelles cotes en bleu 
– couleur non réglementaire – et n’étaient pas à l’échelle, puisque, même s’ils 
indiquaient être au 1/100ème, leur format semblait avoir été modifié à l’impression. 

  Le 20 octobre 2011, M. ACQUAROLI avait été rendu attentif aux règles 
concernant les constructions basses. En outre, le 5 février 2013, il avait mis en 
demeure le DALE de rendre une décision, alors qu’il savait que ce serait une 
décision de refus. Une demande de modification des plans n’avait ainsi pas lieu 
d’être, étant donné que M. ACQUAROLI, qui considérait que le projet répondait 
en tous points à la loi, avait souhaité une réponse immédiate. Il devait en assumer 
les conséquences et ne pouvait pas produire de nouveaux plans dans le cadre de la 
procédure de recours. Enfin, le TAPI avait pour tâche de contrôler si le dossier 
avait été refusé à juste titre et non de se prononcer sur une variante du projet. 

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  Le DALE avait uniquement voulu rendre M. ACQUAROLI attentif à la 
nécessité de constituer avant l’ouverture du chantier les servitudes éventuellement 
nécessaires au respect des règles sur les distances et vues droites. L’absence de 
telles servitudes à ce stade n’avait pas été un motif de refus et cette problématique 
dépassait le cadre du litige. 

41)  Le 12 avril 2017, M. ACQUAROLI a persisté dans ses conclusions, tout en 
insistant sur la nécessité de tenir une audience d’enquêtes. 

42)  Après avoir réservé la suite de la procédure, celle-ci a été gardée à juger, ce 
dont les parties ont été informées le 22 novembre 2017. 

43)  Pour le surplus, les arguments des parties seront repris en tant que de besoin 
dans la partie en droit ci-après. 

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a et art. 63 al. 1 let. c de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 145 al. 2 LCI). 

2)  Le litige porte sur la conformité au droit du jugement du TAPI confirmant la 
décision du DALE de refuser de délivrer l’autorisation de construire DD 104’600. 

3) a. Le recourant, qui soutient que le TAPI aurait établi les faits et apprécié les 
preuves de manière arbitraire, et qu’il aurait violé son droit d’être entendu, a 
sollicité une audience d’enquêtes afin de pouvoir s’exprimer au sujet des gabarits 
et des distances du projet, ainsi que des plans et coupes versés au dossier.  

 b. Le recours à la chambre administrative peut être formé pour violation du 
droit y compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents. Les juridictions administratives n'ont 
pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision attaquée, sauf 
exception prévue par la loi (art. 61 al. 1 et 2 LPA). 

 c. Une décision est arbitraire au sens de l’art. 9 de la Constitution fédérale de 
la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) lorsqu’elle viole 
gravement une norme ou un principe juridique indiscuté ou lorsqu’elle heurte de 
manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité. À cet égard, le 
Tribunal fédéral ne s’écarte de la solution retenue par l’autorité cantonale de 
dernière instance que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu’elle se 
trouve en contradiction claire avec la situation de fait, si elle a été adoptée sans 
motif objectif ou en violation d’un droit certain. L’arbitraire ne résulte pas du seul 

- 12/18 - 

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fait qu’une autre solution pourrait entrer en considération ou même qu’elle serait 
préférable. Pour qu’une décision soit annulée pour cause d’arbitraire, il ne suffit 
pas que la motivation formulée soit insoutenable, il faut encore que la décision 
apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 138 I 232 consid. 6.2 ; 138 I 49 
consid. 7.1 ; 137 I 1 consid. 2.4 ; 136 I 316 consid. 2.2.2). La chambre 
administrative suit le raisonnement du Tribunal fédéral en la matière 
(ATA/590/2016 du 12 juillet 2016 consid. 4b et les références citées). 

 d. Le droit d'être entendu, garanti par les art. 29 al. 2 Cst. et 41 LPA, 
comprend, en particulier, le droit pour la personne concernée de s'expliquer avant 
qu'une décision ne soit prise à son détriment, celui de fournir des preuves quant 
aux faits de nature à influer sur le sort de la décision, celui d'avoir accès au 
dossier, celui de participer à l'administration des preuves, d'en prendre 
connaissance et de se déterminer à leur propos. En tant que droit de participation, 
le droit d'être entendu englobe donc tous les droits qui doivent être attribués à une 
partie pour qu'elle puisse faire valoir efficacement son point de vue dans une 
procédure (ATF 132 II 485 consid. 3.2 ; 129 II 497 consid. 2.2 et les références 
citées). 

  Cela n’implique pas une audition personnelle de l’intéressé, celui-ci devant 
simplement disposer d’une occasion de se déterminer sur les éléments propres à 
influer sur l’issue de la cause (art. 41 LPA ; ATF 134 I 140 consid. 5.3 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 2D_5/2012 du 19 avril 2012 consid. 2.3 et les arrêts cités ; 
ATA/465/2017 du 25 avril 2017 consid. 4a). 

  Le droit de faire administrer des preuves découlant du droit d’être entendu 
garanti par l’art. 29 al. 2 Cst. n’empêche pas l’autorité de mettre un terme à 
l’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa 
conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation 
anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude qu’elles ne 
pourraient l’amener à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 ; 
134 I 140 consid. 5.3). 

  La réparation d'un vice de procédure en instance de recours et, notamment, 
du droit d'être entendu, n'est possible que lorsque l'autorité dispose du même 
pouvoir d'examen que l'autorité inférieure (ATF 138 I 97 consid. 4.16.1 ; 
137 I 195 consid. 2.3.2 ; 133 I 201 consid. 2.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_533/2012 du 12 septembre 2013 consid. 2.1 ; ATA/747/2016 du 6 septembre 
2016 consid. 4e et la doctrine citée). Elle dépend toutefois de la gravité et de 
l'étendue de l'atteinte portée au droit d’être entendu et doit rester l'exception  
(ATF 126 I 68 consid. 2 et la jurisprudence citée) ; elle peut cependant se justifier 
en présence d'un vice grave lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et 
aboutirait à un allongement inutile de la procédure (ATF 137 I 195 consid. 2.3.2 ; 
136 V 117 consid. 4.2.2.2 ; 133 I 201 consid. 2.2 ; ATA/666/2015 du 23 juin 2015 
consid. 2b et les arrêts cités). En outre, la possibilité de recourir doit être propre à 

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effacer les conséquences de cette violation. Autrement dit, la partie lésée doit 
avoir le loisir de faire valoir ses arguments en cours de procédure contentieuse 
aussi efficacement qu’elle aurait dû pouvoir le faire avant le prononcé de la 
décision litigieuse (ATA/453/2017 du 25 avril 2017 consid. 5c ; ATA/747/2016 
précité consid. 4e et les références citées). 

 e.  En l’espèce, les plans déposés auprès du DALE et du TAPI, et les 
explications écrites du recourant décrivant en détail les calculs des distances et des 
gabarits du projet, suffisent pour comprendre sa position sur ce point. Le 
recourant a ainsi pu faire valoir ses arguments sur les points litigieux à réitérées 
reprises par écrit tant auprès du TAPI que de la chambre administrative. À cela 
s’ajoute que le recourant n’a pas démontré en quoi une audience d’enquêtes de 
débats oraux sur la question des plans et des coupes apporterait des éléments 
supplémentaires à ceux déjà exposés par écrit et pertinents pour analyser la 
conformité du projet à la loi. 

  Sur cette base, la chambre administrative, au même titre que le TAPI, 
considère que la cause a été suffisamment instruite pour lui permettre de se former 
sa conviction. Elle dispose ainsi d’un dossier complet lui permettant de se 
prononcer sur les griefs soulevés en toute connaissance de cause. 

  Il ne sera dès lors pas donné suite à la requête du recourant. 

 f. Quant au grief concernant l’appréciation arbitraire des faits qu’aurait 
effectuée le TAPI, il ressort des plans produits par le recourant auprès du DALE 
que la distance séparant le projet du bâtiment de logements existant sur la parcelle 
n° 1'151 est de 3,70 m, et qu’elle est donc inférieure à 4 m. Le même constat peut 
être effectué en examinant les croquis produits dans les procédures de recours, 
l’ajout de cotes en bleu indiquant d’autres mesures ne changeant rien au fait que 
seule l’échelle des plans faisant l’objet de la décision querellée est déterminante. 

  Le TAPI a également correctement retenu qu’en traçant sur la coupe a-a 
produite par le recourant auprès du DALE une droite partant selon un angle de 30° 
du haut de la façade du projet, conformément à l’art. 232 al. 1 let. c du règlement 
d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 
27 février 1978 (RCI – L 5 05.01), ladite droite atteint la façade du bâtiment 
existant au-dessus de la limite inférieure du jour. Il se justifie en effet de se fonder 
sur le plan de coupe produit auprès du DALE, et non sur celui modifié en cours de 
procédure auprès du TAPI, qui ne respecte plus l’échelle initiale du projet tel que 
soumis auprès de l’autorité ayant rendu la décision querellée.  

  Le TAPI s’est ainsi fondé à juste titre sur les plans du projet tels qu’ils ont 
été présentés au DALE et aucun autre élément du dossier n’indique qu’il ait établi 
les faits de manière arbitraire. 

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 g. En conséquence, ces griefs seront écartés. 

4) a. Le recourant fait également grief au DALE d’avoir rendu une décision de 
refus sans avoir attiré préalablement son attention sur le fait que seule une 
distance de 30 cm manquait à ses plans pour être conformes à la loi, et ceci, afin 
de privilégier le projet de la FULE, déposé postérieurement au sien. Il reproche 
également au TAPI de ne pas avoir prévu d’instruction sur les problématiques du 
cas. Ces deux autorités auraient ainsi fait preuve de formalisme excessif. 

 b. Le formalisme excessif, prohibé par l’art. 29 al. 1 Cst., est réalisé lorsque la 
stricte application des règles de procédure ne se justifie par aucun intérêt digne de 
protection, devient une fin en soi, complique de manière insoutenable la 
réalisation du droit matériel ou entrave de manière inadmissible l'accès aux 
tribunaux (ATF 135 I 6 consid. 2.1 ; 134 II 244 consid. 2.4.2 ; ATA/1077/2015 du 
6 octobre 2015 consid. 6a ; ATA/836/2014 du 28 octobre 2014 consid. 7a). 

 c. En l’espèce, le 20 octobre 2011, le DALE a attiré l’attention du recourant 
sur la question des vues et des jours directs. En outre, l’intéressé a eu l’occasion 
de modifier ses plans, puisqu’il en a produit de nouveaux le 3 décembre 2012. À 
cela s’ajoute que, le 5 février 2013, celui-ci a mis en demeure le DALE de rendre 
sa décision sans délai, convaincu que son projet était en tous points conforme à la 
LCI, malgré la position divergente du DALE qui lui avait été communiquée le 
même jour. Dans ces circonstances, on ne saurait critiquer l’attitude de l’autorité 
intimée, qui n’a pas eu d’autre choix que de rendre sa décision sans délai sur la 
base des plans qui lui avaient été fournis. 

  Quant au projet de la FULE, force est de constater que le recourant a déposé 
un projet de construction de surfaces commerciales six mois au moins après avoir 
été mis au courant de la volonté de la ville de construire des logements 
d’étudiants. Ce n’est que le 3 décembre 2012, soit près de cinq mois après le dépôt 
de la requête de la FULE, que le recourant a déclaré vouloir construire des 
logements d’étudiants plutôt que des surfaces commerciales. Il ne pourrait dès lors 
se prévaloir d’une quelconque priorité de son projet, même si sa requête a 
formellement été déposée avant celle de la FULE. Par ailleurs, rien n’indique que 
le DALE aurait l’obligation de traiter les requêtes d’autorisation de construire 
strictement selon l’ordre chronologique de la date de dépôt des requêtes. 

  Enfin, pour les motifs déjà exposés sous l’angle de l’analyse de la violation 
du droit d’être entendu, le TAPI n’a pas fait preuve de formalisme excessif en ne 
convoquant pas les parties à une audience d’enquêtes. 

  Au vu de ce qui précède, ni le TAPI ni le DALE n’apparaissent avoir fait 
preuve de formalisme excessif.  

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5) a. Le recourant soutient que son projet, qui constituerait une construction 
basse, serait en tous points conforme à la loi et reproche au TAPI d’avoir procédé 
à une interprétation et à une application arbitraires de l’art. 45 al. 2 LCI au cas 
d’espèce et d’avoir considéré à tort que la distance entre le bâtiment existant sur la 
parcelle n° 1'151 et le projet devrait être de 8 m au moins. 

 b. S'agissant des jugements rendus par le TAPI, la chambre administrative 
exerce son pouvoir d'examen avec retenue car celui-ci se compose pour partie de 
personnes possédant des compétences techniques spécifiques (ATA/1547/2017 du 
28 novembre 2017 ; ATA/86/2015 précité consid. 5d ; ATA/1019/2014 du 
16 décembre 2014 consid. 11b ; ATA/719/2013 du 29 octobre 2013 consid. 6c ; 
ATA/539/2009 du 27 octobre 2009 consid. 4b). 

 c. En 2ème zone, les constructions peuvent être édifiées à la limite de deux 
propriétés privées (art. 24 al. 1 LCI). Lorsqu’une construction n’est pas édifiée à 
la limite de propriétés privées, la distance entre cette construction et la limite doit 
être au moins égale à la moitié de la hauteur du gabarit diminuée de 3 m 
(art. 25 al. 1 LCI).    

  L’art. 231 RCI précise que ne peuvent être édifiés à la limite de deux 
propriétés privées en dérogation aux dispositions sur les distances entre bâtiments 
que : a) des murs en attente ; b) des constructions basses ; c) des constructions de 
peu d’importance ; et d) des constructions en sous-sol (al. 1). Restent réservées les 
dispositions sur les droits de jour et celles des plans localisés de quartier (al. 2).  

 d. Sont réputées constructions basses celles qui s’inscrivent dans un gabarit 
limité par : a) une ligne verticale dont la hauteur n’excède pas 7 m ; b) une ligne 
oblique faisant avec l’horizontale partant du sommet de la ligne verticale un angle 
de 30° (art. 3 al. 2 RCI). 

  En 2ème, 3ème et 4ème zones, des constructions basses peuvent 
exceptionnellement être édifiées sur cour aux conditions fixées par le RCI 
(art. 42 al. 2 LCI). 

  L’art. 232 al. 1 RCI précise que les constructions basses peuvent être 
édifiées sur cour, à proximité de façades où s’ouvrent des jours, à condition : a) 
qu’elles ne privent pas ces jours d’air et de lumière ; b) qu’elles soient implantées 
à 4 m au moins de la façade, à moins que leur hauteur, toiture comprise, ne 
dépasse pas celle de la base de ces jours ; et c) qu’elles soient inscrites dans un 
gabarit limité par une ligne faisant un angle de 30° sur l’horizontale partant de la 
base inférieure des jours (croquis n° IV du RCI). 

 e. L’art. 45 al. 1 LCI prévoit que, dans toutes les zones, les distances entre 
deux constructions ne peuvent être inférieures à la somme des distances qui 

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seraient exigibles entre chacune de ces constructions et la limite de propriété 
passant entre elles, soit 8 m en deuxième zone.  

  L’art. 45 al. 2 LCI prescrit toutefois que cette règle de distance n’est pas 
applicable lorsqu’il existe, sur la propriété voisine, une construction autorisée 
avant le 1er mai 1940 et qui ne bénéficie pas d’une servitude sur le fonds où 
s’élève la nouvelle construction.  

 f. Selon l’art. 48 LCI, la longueur des vues droites se calcule de la même 
manière que les distances entre constructions (art. 45) (al. 1). Elle est mesurée, 
pour chaque baie, perpendiculairement à la façade et sur une longueur de 4 m au 
moins. Le champ visuel d’une baie doit s’étendre en outre sur toute la hauteur et 
sur toute la largeur de cette baie (al. 2). 

 g.  En l’espèce, le gabarit du projet ne correspond pas à celui décrit à 
l’art. 232 al. 1 let. c RCI, puisqu’il dépasse le gabarit exigé limité par une droite 
faisant un angle de 30° sur l’horizontale partant de la base inférieure des jours du 
bâtiment existant sur la parcelle n° 1'151, dont la façade fait face au projet.  

  En outre, en raison d’un décrochement de la façade du projet donnant sur le 
bâtiment existant, une distance de seulement 3,70 m sépare ces deux bâtiments, au 
lieu des 4 m préconisés par l’art. 232 al. 1 let. b RCI. 

  Le projet ne remplit ainsi pas les conditions d’une construction basse 
pouvant être édifiée sur cour au sens des art. 42 al. 2 LCI et 232 al. 1 RCI. Sur 
cette base, il n’est pas nécessaire de déterminer si la distance exigée entre le projet 
et le bâtiment existant datant d’avant 1940 serait de 4 m ou de 8 m, dans la mesure 
où elle n’est de toute manière pas respectée, au même titre que la distance de 4 m 
minimum exigée entre chaque baie se faisant face au sens de l’art. 48 LCI. 

   Au vu de ce qui précède, le TAPI a considéré à juste titre que le DALE était 
légitimé à refuser de délivrer l’autorisation sollicitée au motif que le projet ne 
respectait pas les règles en matière de distances par rapport au bâtiment existant 
sis sur la parcelle n° 1'151. 

  Ce grief sera donc écarté et le recours pourra être rejeté pour ce motif déjà. 

6)  Il n’est ainsi pas non plus nécessaire d’analyser les autres griefs soulevés par 
le recourant. Le DALE a par ailleurs précisé que l’absence de servitudes de 
distances et vues droites n’était pas un motif sur lequel se fondait la décision 
querellée.  

  Il n’y a aucune nécessité non plus d’analyser le bien-fondé de la décision 
litigieuse quant à la position du projet en limite de propriété par rapport à la 
parcelle n° 4'220, quand bien-même la réquisition de l’inscription de celle-ci au 

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RF était encore suspendue jusqu’à droit jugé dans la procédure A/3583/2012 au 
moment du prononcé du refus d’autorisation de construire. 

  De même, les questions de savoir si le copropriétaire de la parcelle n° 1'151 
a donné son accord à la requête d’autorisation de construire et si la requête 
d’abattage d’arbres – qui ne fait pas l’objet de la décision querellée – est valable, 
pourront souffrir de rester indécises.   

7)  Au vu de ce qui précède, le recours, mal fondé, sera rejeté. 

8)  Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1’000.- sera mis à la charge du 
recourant (art. 87 al. 1 LPA), qui succombe, et aucune indemnité de procédure ne 
lui sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 1er février 2017 par Monsieur Michel 
ACQUAROLI contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
14 décembre 2016 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met à la charge de Monsieur Michel ACQUAROLI un émolument de CHF 1'000.- ; 

dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

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communique le présent arrêt à Me Raphaël Reinhardt, avocat du recourant, à la Ville de 
Genève, au département de l’aménagement, du logement et de l’énergie - oac -, ainsi 
qu’au Tribunal administratif de première instance.  

Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, MM. Thélin et Verniory, juges.  

Au nom de la chambre administrative : 

la greffière-juriste : 
 
 

S. Husler-Enz 
 

 la présidente siégeant : 
 
 

F. Payot Zen-Ruffinen 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :