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**Case Identifier:** e2b20a3f-ca03-5405-b967-cd801b51f0d8
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-05-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.05.2019 III 2019 30
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2019-30_2019-05-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2019 30

Entscheid vom 27. Mai 2019

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Ingenbohl, Parkstrasse 1, Postfach 253, 
6440 Brunnen,

2. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Gestaltungsplan "C.________"; Ausnüt-
zung)

2

Sachverhalt:

A. Mit Beschluss (GRB) Nr. 1368 vom 25. Oktober 2004 (RR-act. II/04/Bei-
lage 1) erliess der Gemeinderat Ingenbohl den Gestaltungsplan "C.________" für 
Teilbereiche von KTN 001.________ sowie KTN 002.________ (nur den Teilbe-
reich südwestlich der Zufahrt von der D.________strasse her) mit einer Fläche 
von insgesamt 15'345 m2, der vom Regierungsrat mit Beschluss (RRB) Nr. 379 
vom 22. März 2005 genehmigt wurde (RR-act. II/04/Beilage 11). Diese Grundstü-
cke liegen in der Zentrumszone B. Der Gestaltungsplan sah die - unter anderem 
durch eine Freihaltefläche getrennten - Baubereiche A1 und A2 (576 m2 bzw. 
3'303 m2, im [Süd-]Ostteil) und den Baubereich B (2'440 m2, im Westteil) vor 
(RR-act. II/04/ Beilage 4). 

Mit GRB Nr. 1271 vom 10. August 2015 (RR-act. II/05/Beilage 13) erteilte der 
Gemeinderat der E.________AG die Baubewilligung (Baubewilligungsverfahren 
kant. Reg.-Nr. B2015-0153) für die Erstellung eines Wohn- und 
F.________hauses (Überbauung "G.________") mit gemeinsamer Tiefgarage 
und drei Hochbauten im Baubereich B auf den inzwischen von 
KTN 001.________ abparzellierten Grundstücken KTN 003.________ (1'985 m2), 
004.________ (1'171 m2) und 005.________ (1'248 m2). Die (verbleibende) 
Stammliegenschaft KTN 001.________ mit 677 m2 befindet sich ausserhalb des 
Gestaltungsplangebietes.

Mit Beschluss vom 24. November 2015 (RR-act. II/04/Beilage 6) bewilligte die 
kommunale Hochbaukommission nach Inangriffnahme der Bauarbeiten eine Pro-
jektänderung, welche eine teilweise Nutzungsänderung von Haus C betraf. An-
stelle des vorwiegend als F.________haus (Praxisfläche von 1'340 m2) konzipier-
ten und bewilligten Projekts sollten sechs 4.5-Zimmerwohnungen und drei 3.5-
Zimmerwohnungen realisiert werden. Bei einer möglichen anrechenbaren Brutto-
geschossfläche (BGF) von 7'437.80 m2 für die Grundstücksflächen 
KTN 003.________, 004.________, 005.________ und KTN 001.________ (zu-
züglich eines Ausnützungstransfers ab KTN 002.________ von 3'373.00 m2) und 
einer konsumierten BGF von insgesamt 7'321.70 m2 wurde eine BGF-Reserve 
von 116.10 m2 ermittelt (Erw. 2). 

B. Am 18. August 2017 zeigte der Grundbuchgeometer der Gemeinde eine 
geplante Mutation an, wonach 7'546 m2 von KTN 002.________ (damalige Ei-
gentümerin: A.________) als neue KTN 006.________ (südwestlich der Zufahrt 
von der D.________strasse her) abparzelliert werden sollten. Der Gemeinderat 
erachtete es als sinnvoll, die auf KTN 006.________ verbleibende BGF im 

3

Grundbuch anzumerken. Mit GRB Nr. 1374 vom 11. September 2017 beschloss 
der Gemeinderat was folgt (RR-act. II/04/Beilage 7):

1. Es wird festgestellt, dass für die neue Parzelle KTN 006.________ eine BGF-
Reserve von 4'954.30 m2 besteht.

2. Die auf KTN 006.________ verbleibende Restausnützung von 4'954.30 m2 
wird in Anwendung von § 4 Bst. a der Verordnung über die Anmerkung von 
Sondernutzungsrechten und von öffentlich-rechtlichen 
Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch vom 6. Juli 1982 auf Kosten des 
dannzumaligen Grundeigentümers im Grundbuch angemerkt. 

3. Ausserhalb des GP-Gebietes vorhandene AZ-Reserve kann nicht auf 
KTN 006.________ transferiert werden. 

4. Das Bauamt wird nach Inkrafttreten des Beschlusses mit dem Vollzug 
beauftragt.

(5.-6. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

C. Gegen diesen GRB Nr. 1374 vom 11. September 2017 erhob die 
A.________ mit auf den 5. Dezember 2016 datierter Eingabe (Postaufgabe 
28.9.2017) Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den fol-
genden Anträgen:

1. Der angefochtene Beschluss des GR Ingenbohl vom 11. September 2017 sei 
aufzuheben.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde Ingenbohl. 
und
prozessualiter

Das vorliegende Beschwerdeverfahren sei vorderhand, mindestens jedoch bis 
Ende November 2017, zu sistieren. Anschliessend sei der Bf eine Frist zur 
weiteren Begründung der Beschwerde einzuräumen. 

Der Sistierungsantrag wurde mit der Aufnahme von Vergleichsverhandlungen mit 
der Gemeinde begründet. Nach dem Scheitern dieser Vergleichsbemühungen 
beschloss der Gemeinderat mit GRB Nr. 504 vom 9. April 2018 was folgt: 

1. Von einem Widerruf des Gemeinderatsbeschlusses vom 11. September 2017 
wird abgesehen. Dieser wird nochmals bestätigt.

(2.-5. Antrag auf Aufhebung der Sistierung, Verzicht auf Kosten und 
Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).

Hierauf hob das Sicherheitsdepartement die Sistierung auf. 

D. Mit RRB Nr. 21/2019 vom 15. Januar 2019 entschied der Regierungsrat 
wie folgt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden der Beschwerdeführerin auferlegt. (…).

3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.

4

(4.-6. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

E. Gegen diesen RRB Nr. 21/2019 (Versand am 22.1.2019) lässt die 
A.________ mit Eingabe vom 11. Februar 2019 fristgerecht beim Verwaltungsge-
richt des Kantons Schwyz Beschwerde erheben mit den folgenden Anträgen:

1. Der Beschwerdeentscheid des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 
15. Januar 2019 (Beschluss Nr. 21/2019) und mithin die Beschlüsse des 
Gemeinderats Ingenbohl vom 11. September 2017 (1374/14) und 9. April 
2018 (Nr. 504) betreffend den Gestaltungsplan „C.________" seien 
aufzuheben.

2. Es sei festzustellen, dass für die Parzelle KTN 006.________ aktuell eine 
BGF-Reserve von 6'036.8 m2 bestehe.

3. Auf die Anmerkung im Grundbuch sei zu verzichten.

4. Eventualiter seien die in Ziffer 1 hiervor aufgeführten Beschlüsse und der 
Entscheid des Regierungsrats aufzuheben und zur Neubeurteilung zurück-
zuweisen.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin.

F. Mit Vernehmlassungen vom 18. Februar 2019 bzw. 14. März 2019 bean-
tragen das Sicherheitsdepartement bzw. der Gemeinderat, die Beschwerde sei 
unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin abzuweisen.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Nach Art. 5 der Sonderbauvorschriften (SBV) vom 25. Oktober 2004 gilt die 
zonengemässe Ausnützungsziffer (AZ) gemäss Art. 60 des kommunalen Bau-
reglements (BauR) vom 22. September 2002. 

Der (undatierte) Bericht zum Gestaltungsplan (RR-act. II/04/Beilage 3) nennt in 
Ziff. 8 als Ausnahmen gegenüber der Grundordnung (einzig) für den Baubereich 
A2 eine Reduktion der internen Gebäudeabstände bis auf 12 m, wobei externe 
Gebäudeabstände ohne Ausnahmen einzuhalten sind. In Ziff. 7 wird die folgende 
Flächenbilanzberechnung vorgenommen (in m2):

Gestaltungsplanperimeter 15'345 AZ = 0.80 12'276
Möglicher Gestaltungsplan Bonus von 10 % 1'227
Übrige Parzelle 11'075 AZ = 0.80 8'860

Total 26'420 22'363

Bruttogeschossflächen innerhalb des Gestaltungsplanperimeters nach Richtprojekt

(…)

Total innerhalb Gestaltungsplanperimeter 11'100

Ausnützungsziffer für Bauten innerhalb des Gestaltungsplanperimeters:

AZ GP   11'100 = 0.723

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15'345

Mit dem Erlassbeschluss vom 25. Oktober 2004 listet der Gemeinderat in 
Erw. 2.1 unter den beanspruchten Ausnahmen in Normalschrift unter anderem 
auf: 

Ausnützungsziffer:  Soll exkl. Bonus: 0.80

Die Ausnahmen werden demgegenüber im Fettdruck wiedergegeben. In Erw. 2.2 
wird (zusammenfassend) festgehalten: 

Zulässige Ausnahmen bilden somit das Attikageschoss und die Unterschreitung 
der internen Gebäudeabstände. (…). 

Es darf festgestellt werden, dass in der überarbeiteten Fassung die 
Nutzungsdichte reduziert wird. Dies kommt in der geringeren Ausnützungsziffer 
zum Ausdruck, die mit ca. 0.7 (vgl. Erläuterungsbericht Ziffer 7) das max. zulässige 
Mass bei einer Überbauung in Normalbauweise unterschreitet (Art. 60 BauR).

1.2.1 In der Baubewilligung vom 10. August 2015 nannte der Gemeinderat in 
Erw. 2.3 ("AZ/BGF") eine AZ von 0.68 (Soll: 0.80) und eine "Reserve" von 
1'046 m2. Im Weiteren wird auf einen AZ-Übertrag von KTN 002.________ (See-
klinik) im Umfang von einer BGF von 3'373 m2 gemäss Dienstbarkeitsvertrag 
vom 10. Dezember 2013 hingewiesen. 

1.2.2 In der Baubewilligung vom 24. November 2015 für die Projektänderung 
nahm die Hochbaukommission die folgende Berechnung der projektierten BGF 
vor (Erw. 2; Angaben in m2):

KTN 003.________: 1'985
KTN 004.________: 1'171
KTN 005.________: 1'248
KTN 001.________: 677

Total Grundstückfläche 5'081 x 0.8= 4'064.80

BGF Transfer von KTN 002.________: 3'373.00

Total mögliche BGF: 7'437.80

Konsumierte BGF nach Anpassung 7'321.70

Ergibt eine BGF-Reserve von 116.10

Die ermittelte mögliche BGF entspricht dem Ergebnis der folgenden Berechnung 
der Bauherrschaft (RR-act. II/04/Beilage 5 [Plan-Nr. KA14137-277 1:500, Bau-
eingabe Projektänderung Haus C BGF Berechnung / PP Berechnung, vom 
16.10.2015 rev. 30.10.2015]):

BGF TOTALzulässig = 4'404 x 0.80 + 677 x 0.80 + 3'373 [AZ-Transfer]  =  7'437.80

Für die Baueingabe wurde für die Häuser A bis C eine anrechenbare BGF von 
7'295.82 m2 ermittelt. Die höhere konsumierte BGF gemäss der Berechnung der 

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Hochbaukommission erklärt sich dadurch, dass diese für Reduits lediglich 5 m2 in 
Abzug brachte und Liftanlagen sowie Waschräume anrechnete. 

1.3.1  Unter Anführung der vorstehenden Berechnung der BGF-Reserve gemäss 
der Baubewilligung vom 24. November 2015 nahm der Gemeinderat mit GRB 
Nr. 1374 vom 11. September 2017 "bezogen auf den gesamten GP-Perimeter 
(ohne Klinik, die ausserhalb des GP-Perimeters liegt)", für die ungeteilte 
KTN 002.________ folgende Berechnung der BGF Reserve vor (Angaben in m2):

Total Grundstückfläche 15'345 x 0.8 = 12'276.00
Konsumierte BGF 7'321.70

Reserve 4'954.30

Im Weiteren erwog der Gemeinderat im Wesentlichen, der Gestaltungsplan sei 
ohne AZ-Bonus erlassen worden. Es komme daher eine maximale AZ von 0.8 
zur Anwendung. Dies gelte auch nach Inkrafttreten des neuen BauR, wo für die 
Zone ZB eine neue AZ von 1.0 vorgesehen sei; für Gestaltungspläne bleibe das 
im Zeitpunkt des Erlasses geltende BauR anwendbar (Erw. 2.2). 

1.3.2  Mit GRB Nr.504 vom 9. April 2018 bestätigte der Gemeinderat seinen 
Beschluss vom 11. September 2017. 

Indessen führte der Gemeinderat unter anderem aus (S. 2 lit. B), das Bauamt 
stelle sich auf den Standpunkt, dass die Ermittlung einer BGF-Reserve von 
116.10 m2 auf den Grundstücken KTN 001.________, 003.________, 
004.________ und 005.________ wohl insofern mit einem Fehler behaftet sei, 
dass KTN 001.________ mit einer Landfläche von 677 m2 ausserhalb des Ge-
staltungsplanperimeters liege und somit bei der Berechnung der anrechenbaren 
Landfläche für die vollständig innerhalb des GP-Perimeters gelegene "Überbau-
ung G.________" nicht berücksichtigt werden dürfe. Die gesamte konsumierte 
BGF von 7'321.70 m2 sei deshalb dem "Kontingent" des GP-Perimeters von total 
12'276.00 m2 (15'345 m2 Landfläche x 0.8) zu belasten, womit sich die zu Recht 
festgestellte Reserve von 4'954.30 m2 ergebe. 

Ein AZ-Transfer von ausserhalb des GP-Perimeters gelegenen Grundstücken sei 
unzulässig. Für den Gestaltungsplan als Sondernutzungsplan würden die Rege-
lungen für Baumassenziffern und Ausnahmen abschliessend festgelegt, so ins-
besondere auch betreffend die AZ. Mit einem AZ würde die dem Gestaltungsplan 
zugrunde liegende Sondernutzungsordnung umgestossen. Umlagerungen seien, 
sofern durch die SBV nicht ausgeschlossen, nur innerhalb der einzelnen Bau-
felder des Gestaltungsplanes zulässig, was sich auch in Analogie zu Art. 34 
BauR ergebe (S. 3 lit. C; vgl. S. 7 Erw. 4). 

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1.3.3  Der Regierungsrat hat im angefochtenen Beschluss erwogen, angesichts 
der verschiedenen Parzellierungen der beiden Gestaltungsplanparzellen, einer 
erfolgten Ausnützungsübertragung von KTN 002.________ auf die Baugrundstü-
cke sowie der etappierten Überbauung des Gestaltungsplangebietes bestehe für 
die Gemeinde wie auch für die Beschwerdeführerin ein Feststellungsinteresse an 
der im Gestaltungsplangebiet noch vorhandenen Ausnützungsreserve (AZ-
Reserve) (Erw. 1.1). Da der Zeitpunkt der Realisierung einer weiteren Bauetappe 
noch völlig offen sei und die Beschwerdeführerin auch eine Veräusserung der 
neu parzellierten Parzelle KTN 006.________ nicht ausschliesse, mache eine 
Anmerkung der AZ-Reserve im Grundbuch Sinn (Erw. 1.2). 

Die SBV des Gestaltungsplanes sähen keine Erhöhung der AZ vor, womit die für 
die der Zentrumszone B (ZB) geltende Regelausnützung von 0.8, in welcher die 
Gestaltungsplanparzellen liegen, zur Anwendung komme (Erw. 2.1). Der Ge-
meinderat habe zu Recht die ganze Fläche des Gestaltungsplangebietes für die 
Berechnung der auf der Parzelle KTN 006.________ verbleibenden Fläche des 
Gestaltungsplangebietes berücksichtigt (Erw. 2.2). Der Gemeinderat habe die 
verbleibende AZ-Reserve richtig ermittelt (Erw. 2.3). Dass der Gemeinderat AZ-
Transfers von Parzellen ausserhalb auf Parzellen innerhalb des Gestaltungs-
planes ausgeschlossen habe, sei nachvollziehbar; diese Auslegung von Art. 34 
Abs. 1 des kommunalen Baureglements (BauR) vom 22. September 2002 sei 
durchaus vertretbar und insgesamt nicht zu beanstanden (Erw. 3.2). 

1.4 Die Beschwerdeführerin macht beschwerdeweise im Wesentlichen geltend, 
AZ-Übertragungen in einen Gestaltungsplanperimeter hinein seien grundsätzlich 
zulässig und entsprächen auch der Praxis der Gemeinde. Zudem beziehe der 
Gemeinderat ein Grundstück ausserhalb des Perimeters in seine Berechnungen 
mit ein (S. 5 Ziff. 6). Eine Eintragung der AZ-Reserve im Grundbuch sei an-
gesichts anstehender Änderungen der Rechtssituation mit möglicher und wahr-
scheinlicher Änderung des Gestaltungsplanes in den nächsten Jahren unsinnig 
(Beschwerde S. 5 f. Ziff. 1; vgl. S. 11 f. Ziff. 3.2 und S. 13 f. Ziff. 3.3). 

Bei der Sachverhaltsfeststellung übersehe der Gemeinderat wesentliche Tat-
sachen (Beschwerde S. 6 ff.). Der Gemeinderat habe am 21. Juli 2015 (recte 
10.8.2015; vgl. vorstehend Ingress lit. A; vom 21.7.2015 datiert der kantonale 
Gesamtentscheid, vgl. GRB Nr. 1271 vom 10.8.2015 S. 2 lit. D, S. 12 Disp.-Ziff. 5 
und S. 18 Disp.-Ziff. 12) der E.________AG die Baubewilligung für das Grunds-
tück KTN 001.________ (Baugesuch-Nr. B2015-0153) erteilt. Die mit der Bau-
bewilligung vom 21. Juli 2015 bewilligte Ausnützung habe auf einem AZ-Transfer 
vom Grundstück KTN 002.________ (mit Teilen in- und ausserhalb des GPG [= 
Gestaltungsplangebiet]) und der Berücksichtigung von Flächen von 

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KTN 001.________, welche sich ausserhalb des GPG befänden, beruht. Der 
Baubewilligung sei der Plan Nr. KA14137 277 BGF Berechnung/ PP Berechnung 
1:500 vom 2. Februar 2015 zugrunde gelegen. Dieser Plan enthalte folgende 
BGF-Berechnung (Angaben jeweils in m2; GPG) (vgl. Beschwerde S. 6 und S. 9):

BGF Total zulässig =

4'402.91 x 0.88 (Anteil KTN 001.________ im GPG) = 3'874.56
677.66 x 0.80 (Anteil KTN 001.________ ausserhalb GPG) 542.13

3'373 (Ausnützungsübertragung ab KTN 002.________) 3'373.00

7'789.69*
*(Differenz zu 7'789.68 gemäss Beschwerde infolge Rundung)

Die Projektänderung sei am 24. November 2015 ebenfalls bewilligt worden. In 
der Baubewilligung halte die Gemeinde folgende Berechnung der BGF (Angaben 
in m2) fest (Beschwerde S. 6 f. Ziff. 2.a; S. 9):

KTN 003.________:1'985
KTN 004.________:1'171
KTN 005.________:1'248
KTN 001.________: 677

Total Grundstücksfläche 5'081 x 0.8 = 4'064.80

BGF Transfer von KTN 002.________: 3'373.00

Total mögliche BGF: 7'437.80

Der Gemeinderat habe also auch BGF von ausserhalb des GPG eingerechnet. 
Bei der Parzelle KTN 001.________ mache dies eine BGF von 542.13 m2 aus. 
Bei der verbleibenden AZ auf der Parzelle KTN 006.________ sei diese bewillig-
te AZ von der Gemeinde nicht mehr berücksichtigt worden. Sie vergleiche ledig-
lich die konsumierte BGF mit der Fläche innerhalb des GPG. Zudem sei eine AZ 
von 0.88 zugelassen worden (vgl. Beschwerde S. 6 f. Ziff. 2.a; S. 9).

Betreffend die konsumierte Fläche (Beschwerde S. 7 lit. b) sei korrekt, dass die 
konsumierte BGF der bisherigen Überbauungen von 7'321.70 m2 unbestritten sei. 
Es dürfe jedoch nicht ausser Acht gelassen werden, dass diese nur aufgrund des 
bewilligten AZ-Transfers von KTN 001.________ (d.h. von ausserhalb des GPG) 
möglich gewesen sei, was zu berücksichtigen sei.

Der Gemeinderat habe zulasten der Parzelle KTN 006.________ eine neue Be-
rechnungsmethode angewendet, was dem Grundsatz der Rechtssicherheit in 
krasser Weise widerspreche. Es gehe nicht an, die übertragene AZ von 
KTN 001.________ bei der konsumierten Fläche, nicht aber bei der zulässigen 
BGF mitzurechnen. Es sei willkürlich, der E.________AG den AZ-Transfer von 
ausserhalb des GPG zu bewilligen und die AZ danach einem anderen Eigentü-
mer in Abzug zu bringen. Der AZ-Transfer sei rechtskräftig bewilligt worden und 
somit auch verbindlich. Unabhängig von der Frage, wie die AZ-Übertragung von 

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der Parzelle KTN 002.________ zu handhaben sei, müsste die gemeinderätliche 
Berechnung wie folgt korrigiert werden (Beschwerde S. 10 f.; Angaben in m2): 

KTN 002.________ (GP) 3'395
KTN 006.________ 7'546
KTN 003.________: 1'985
KTN 004.________: 1'171
KTN 005.________: 1'248
KTN 001.________: 677
Total Grundstücksfläche 16'022 x 0.8 = 12'817.60

Reserve: 12'817.60 - 7'321.70 5'495.90

Der Regierungsrat sei in falscher Feststellung eines entsprechenden Einwandes 
der Beschwerdeführerin davon ausgegangen, es liege eine Gesamtüberbauung 
vor und habe sich einzig noch mit der Frage auseinandergesetzt, ob eine zeit-
liche Staffelung einen Ausschluss von Art. 35 Abs. 2 BauR bewirke. Aufgrund 
dieser ungenügenden oder gar falschen Sachverhaltsfeststellung sei der Regie-
rungsrat (angefochtener RRB Erw. 2.2) zu einer völlig falschen Schlussfolgerung 
gekommen (Beschwerde S. 8 lit. c; vgl. S. 11 f. Ziff. 3.2). Die Einhaltung der AZ 
der jeweiligen Grundstücke (im Baufeld B) sei unabhängig von den anderen 
Grundstücken separat berechnet und bewilligt worden.

2.1 § 24 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 
1987 regelt den Gestaltungsplan. Dieser enthält für eine zusammenhängende 
Baulandfläche von mindestens 3'000 m2 Sonderbestimmungen, welche in der 
Regel auf einem Plan und in Vorschriften festgehalten werden. Für die Kernzone 
können die Gemeinden die Mindestfläche auf 1'500 m2 herabsetzen (Abs. 1). So-
fern die Sonderbestimmungen mindestens die Einhaltung des Minergiestandards 
für Wohnbauten vorschreiben und der Gestaltungsplan mehrere, wesentliche 
Vorteile gegenüber der Normalbauweise beinhaltet, können darin Ausnahmen 
von den kantonalen und kommunalen Vorschriften festgelegt werden. Ferner 
kann die Durchmischung der Nutzung zugelassen werden, sofern Zweck und 
Charakter der betreffenden Zone grundsätzlich gewahrt bleiben (Abs. 2). Vorteile 
im Sinne von Abs. 2 liegen namentlich vor, wenn eine besonders grosszügige 
und zweckmässige Anlage der Frei-, Spiel- und Abstellflächen vorgesehen ist, 
preisgünstiger Wohnraum für Familien geschaffen wird, die Bauten sich gut in die 
Umgebung einfügen, ein gutes Gesamtbild ergeben, dank verdichtetem Bauen 
wenig Land verbrauchen und sich architektonisch besonders auszeichnen oder 
andere im öffentlichen Interesse liegende Mehrleistungen ausgewiesen werden 
(Abs. 3).

Die Anforderungen an einen Gestaltungsplan in der Gemeinde Ingenbohl richten 
sich grundsätzlich nach kantonalem Recht (vgl. Art. 77 Abs. 1 Satz 1 BauR). Je 

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nach dem Masse, in dem die Kriterien nach § 24 Abs. 3 PBG erfüllt sind, kann 
der Gemeinderat gemäss Art. 78 BauR als Ausnahmen von den Zonenvorschrif-
ten namentlich eine Erhöhung der Ausnützungsziffer und der Geschosszahl um 
ein Geschoss (lit. a), eine Vergrösserung der Gebäude- und Firsthöhen (lit. b), 
eine Reduktion der internen Grenz- und Gebäudeabstände (lit. c) und eine Nut-
zungsdurchmischung bewilligen. Art. 60 BauR (Tabelle der Grundmasse) sieht 
für die ZB eine AZ von 0.80 (mit Differenzierung in der ZB nach reinen Wohnbau-
ten, reinen gewerblichen Bauten und gemischten Bauten) vor. Die zulässige 
Mehrausnützung bei Gestaltungsplan wird - wie für die anderen Zonen mit Zu-
lässigkeit eines Gestaltungsplanes - auf 10 % (d.h. 0.88) festgelegt. 

2.2 Die Gestaltungsplanunterlagen (vgl. vorstehend Erw. 1.1) lassen insgesamt 
keinen Zweifel offen, dass keine Mehrausnützung von 10 % (d.h. 80 % + 8 % 
entsprechend 88 %) gewährt wurde. Zwar wurde Art. 5 SBV mit dem allgemeinen 
Hinweis auf Art. 60 BauR unpräzis formuliert und schliesst für sich allein betrach-
tet den Mehrausnützungszuschlag von 10 % grundsätzlich nicht aus. Der unda-
tierte Bericht zum Gestaltungsplan samt Berechnungsbeispiel und insbesondere 
der Erlassbeschluss mit typographischer Hervorhebung der gewährten Ausnah-
men stellen jedoch klar, dass die ordentliche AZ von 0.80 zur Anwendung kommt 
und hierfür keine Ausnahme beansprucht bzw. gewährt wurde. Entsprechend 
bestätigte der Regierungsrat mit RRB Nr. 379/2005 vom 22. März 2005 
(Erw. 1.4.5) als Ausnahmen von der Regelbauweise richtigerweise auch nur 
unter Bezugnahme auf Art. 6 SBV einerseits den Ausbau des Dachgeschosses 
als Vollgeschoss, anderseits die Reduktion der internen Gebäudeabstände von 
13 m auf 12 m innerhalb der Baubereiche A2 und B unter Ausschöpfung der 
zulässigen Gebäudehöhe von 13 m. 

2.3.1  Mit "Zustimmungserklärung Ausnützungsübertragung" vom 25. Oktober 
2013 zuhanden des Notariats, Grundbuch- und Konkursamtes Schwyz (RR-
act. I/04/Beilage 6) stimmte das kommunale Bauamt einer Übertragung einer von 
der C.________-Stiftung nicht benötigten Landfläche von 3'833 m2 (BGF 
3'373 m2) auf das Baurechtsgrundstück D2268 (im Eigentum der E.________AG) 
zu. Dieses Schreiben enthält unter anderem die Bemerkung, "die Ausnützung mit 
Mehrzuschlag mit Gestaltungsplan beträgt 0.88". 

2.3.2  Aus dieser (fehlerhaften) Bemerkung kann die Beschwerdeführerin in-
dessen nichts, insbesondere auch gestützt auf ein allenfalls schutzwürdiges Ver-
trauen, zu ihren Gunsten herleiten (vgl. GRB Nr. 504 vom 9.4.2018 S. 3 f. lit. D 
mit Hinweis auf die [nicht aktenkundig gemachte] Replik der Beschwerdeführerin 
vom 21.2.2018 an den Gemeinderat). 

11

Nach dem in Art. 9 BV verankerten Grundsatz von Treu und Glauben kann eine 
unrichtige Auskunft, welche eine Behörde dem Bürger erteilt, unter gewissen 
Umständen Rechtswirkungen entfalten. Voraussetzung dafür ist, dass: a) es sich 
um eine vorbehaltlose Auskunft der Behörden handelt; b) die Auskunft sich auf 
eine konkrete, den Bürger berührende Angelegenheit bezieht; c) die Amtsstelle, 
welche die Auskunft gegeben hat, dafür zuständig war oder der Bürger sie aus 
zureichenden Gründen als zuständig betrachten durfte; d) der Bürger die Un-
richtigkeit der Auskunft nicht ohne Weiteres hat erkennen können; e) der Bürger 
im Vertrauen hierauf nicht ohne Nachteil rückgängig zu machende Dispositionen 
getroffen hat; f) die Rechtslage zur Zeit der Verwirklichung noch die gleiche ist 
wie im Zeitpunkt der Auskunftserteilung; g) das Interesse an der richtigen Durch-
setzung des objektiven Rechts dasjenige am Vertrauensschutz nicht überwiegt 
(BGE 141 V 530 Erw. 6.2 S. 538; 137 II 182 Erw. 3.6.2 S. 193 jeweils mit Hin-
weisen). Vertrauensschutz setzt nicht zwingend eine unrichtige Auskunft oder 
Verfügung voraus; er lässt sich auch aus einer blossen behördlichen Zusiche-
rung und sonstigem, bestimmte Erwartungen begründendem Verhalten der 
Behörden herleiten (BGE 143 V 95 Erw. 3.6.2 S. 103; BGE 111 Ib 116 Erw. 4 
S. 124; Urteil des Bundesgerichts 8C_914/2015 vom 9.5.2016 Erw. 5.3). 

Vorab war Adressat der (Fehl-)Angabe nicht die Beschwerdeführerin. Zudem 
wurde die (Fehl-)Angabe vom Notariat formuliert, welches für die Ermittlung der 
baurechtlich massgebenden AZ erkennbar nicht zuständig ist. Im Rahmen der 
Zustimmungserklärung kam der AZ auch keine Bedeutung zu, da für die zu über-
tragende Landfläche die in absoluten Zahlen formulierte Land- und BGF-Fläche 
massgebend war und nicht eine abstrakt-rechnerische Grösse. Dass die ermittel-
te BGF auf einer falschen Berechnung (0.88 statt 0.80) beruhte, ist daher irrele-
vant und hat keine Auswirkungen auf das Ergebnis der Beurteilung. Des Weite-
ren war der Fehler angesichts der unmissverständlichen Regelung im Gestal-
tungsplan (vgl. vorstehende Erw.) ohne weiteres erkennbar. Die Beschwerde-
führerin hat gestützt auf die Zustimmungserklärung insbesondere auch keine 
Dispositionen getroffen, die zudem nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht 
werden könnten. Schliesslich hat der Gemeinderat bereits im regierungsrätlichen 
Verfahren mit seiner Stellungnahme vom 18. Juli 2018 (S. 5 Ziff. 2.5) zu Recht 
festgehalten, dass eine solche Zustimmungserklärung die Bau- und Zonen-
ordnung eines verbindlichen Gestaltungsplanes nicht aufzuheben vermag. 

3.1 Nach konstanter Praxis erwächst grundsätzlich nur das im Dispositiv eines 
Entscheides Festgehaltene in Rechtskraft. Erwägungen sind hingegen nur ver-
bindlich und damit anfechtbar, wenn im Dispositiv ausdrücklich darauf verwiesen 
wird. Durch den Verweis im Dispositiv auf die Erwägungen wird dieser Konnex 

12

Teil des Dispositivs und hat Anteil an der Rechtskraft des Beschlusses (vgl. 
VGE III 2013 185 vom 18.12.2013 Erw. 1.4 mit Verweis auf das Urteil des 
Bundesgerichts 1P.348/2003 vom 4.11.2003 Erw. 2.2 und u.a. Kölz/Bosshart/ 
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 
2. Aufl. § 28 N 5 bzw. Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG-ZG, 3. Aufl., Zürich 
2014, § 28 N 7; siehe auch Urteil des Bundesgerichts 2C_711/2013 vom 
7.1.2014 Erw. 3 in fine, wonach der Grundsatz gilt, dass nur das Dispositiv, nicht 
aber die Begründung eines Entscheides anfechtbar ist, mit Verweis auf BGE 120 
V 233 Erw. 1a S. 237).

Von diesem Grundsatz ist auch vorliegend auszugehen. Berechnungsgrundlagen 
und Berechnungen zur Beurteilung der Wahrung der zulässigen Ausnützung 
durch eine Baute, auf welche in den Erwägungen abgestellt wurde, die indes (re-
gelmässig) keinen Eingang ins Baubewilligungsdispositiv finden, haben nicht An-
teil an der Rechtskraft einer Baubewilligung. 

3.2.1  Nach der Rechtsprechung ist der Erlass einer Feststellungsverfügung 
namentlich zulässig, wenn ein schutzwürdiges Interesse, mithin ein rechtliches 
oder tatsächliches Interesse an der sofortigen Feststellung des Bestehens oder 
Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses nachgewiesen ist (Wiederkehr/Richli, 
Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Bd. 1, Bern 2012, Rz. 2383 mit zahl-
reichen Hinweisen auf die Rechtsprechung). Praktisch im Vordergrund steht das 
Interesse, dank der vorzeitigen Rechtsklärung das Risiko nachteiliger Disposi-
tionen zu vermeiden (Wiederkehr/Richli, a.a.O., Rz. 2390; Bosshart/Bertschi, in: 
Kommentar VRG, § 19 Rz. 24). 

3.2.2  Im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens bzw. der Erteilung einer 
Baubewilligung als einer Polizeierlaubnis (vgl. F. Huber, Die Ausnützungsziffer, 
Zürich 1986, S. 218; nachstehend Erw. 4.2.2) besteht grundsätzlich kein 
Anspruch auf die Feststellung, dass die Bauvorschriften, wozu auch die Wahrung 
der Ausnützung gehört, eingehalten sind; ebenso besteht kein Anspruch auf eine 
verbindliche Festsetzung einer allenfalls verbleibenden Ausnützungsreserve. Die 
Einhaltung der Bauvorschriften ist gerade Prüfgegenstand des 
Baubewilligungsverfahrens und entsprechend Voraussetzung für die Erteilung 
der Baubewilligung. Sind die gesetzlichen Bauvorschriften erfüllt, besteht ein 
Anspruch auf die Baubewilligung. Grundsätzlich ist die (Wahrung der 
vorhandenen) Ausnützung mithin im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens 
oder eines Vorentscheidverfahrens zu prüfen (vgl. VGE III 2013 204 vom 
28.8.2014 Erw. 2.4.1).

13

3.2.3  Bei dieser Rechtslage kann sich die Beschwerdeführerin zum einen im 
Sinne der vorstehenden Ausführungen (Erw. 3.1) zur grundsätzlichen 
Beschränkung der Rechtskraft auf das Dispositiv nicht auf die Erwägungen in 
den Baubewilligungen zur Ausnützung berufen und hieraus auf eine 
Verbindlichkeit der jeweiligen Berechnungen berufen. Zum andern erweist sich 
auch, dass der Gemeinderat zu Recht die verbleibende AZ verfügungsweise 
festgelegt hat. Nach den bisherigen Auf- und Abparzellierungen der beiden 
ursprünglich vom Gestaltungsplan (teilweise) erfassten Stammgrundstücken und 
nach AZ-Transfer kann mit einer Feststellung über die restliche Ausnützung die 
für die involvierten Parteien erforderliche Rechts- und Planungssicherheit erstellt 
werden. In diesem Sinne hat sich der Gemeinderat im GRB Nr. 504 vom 9. April 
2018 auf seine entsprechende Praxis bei der etappierten Überbauung eines 
Gestaltungsplangebietes mit Führung einer Ausnützungsbilanz bezogen (S. 4 
Erw. 1). Die Rechtmässigkeit der Feststellung ist im verwaltungsgerichtlichen 
Verfahren, soweit ersichtlich, denn auch unbestritten.

4.1.1  Das PBG enthält keine Bestimmungen zur Ausnützungsziffer und/oder zur 
Ausnützungsübertragung. Es hält in § 21 Abs. 2 lit. a PBG nur fest, dass das 
Baureglement unter anderem mindestens Vorschriften über das Ausmass der 
Nutzung in den einzelnen Zonen enthalten muss. Das kommunale Baureglement 
regelt die Ausnützung in den Art. 30 bis 35. Es gilt folglich kommunales Recht. 

4.1.2  Eine Gemeinde ist in einem Sachbereich autonom, wenn das kantonale 
Recht diesen nicht abschliessend ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise 
der Gemeinde zur Regelung überlässt und ihr dabei eine relativ erhebliche 
Entscheidungsfreiheit einräumt (vgl. BGE 126 I 136 Erw. 2 mit Hinweisen; 
Urteile des Bundesgerichts 1C_130/2014, 1C_150/2014 vom 6.1.2015 Erw. 4.7; 
1C_163/2015 vom 10.11.2015 Erw. 3.2.3). Der geschützte Autonomiebereich 
kann sich auf die Befugnis zum Erlass oder Vollzug eigener kommunaler 
Vorschriften beziehen oder einen entsprechenden Spielraum bei der Anwendung 
des kantonalen oder eidgenössischen Rechts betreffen. Der Schutz der 
Gemeindeautonomie setzt eine solche nicht in einem ganzen Aufgabengebiet, 
sondern lediglich im streitigen Bereich voraus (vgl. VGE III 2013 113 vom 
27.11.2013 Erw. 4.1; VGE 1023/01 vom 14.3.2002 Erw. 1c mit Verweis auf BGE 
124 I 227).

Ist eine Gemeinde in einem Sachbereich autonom und steht ihr daher ein er-
heblicher Entscheidungsspielraum zu, hat dies zur Folge, dass sich die 
Beschwerdeinstanz(en) gegenüber der Beurteilung durch kommunale Behörden 
nach höchstrichterlicher Praxis sachlich in dem Umfang zurückzuhalten hat 
(haben), als es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe und 

14

Ortskenntnis von Bedeutung sein sollen. Hingegen hat die Überprüfung durch die 
Rechtsmittelinstanz soweit auszugreifen, dass damit die übergeordneten, vom 
Kanton zu sichernden Interessen einen angemessenen Platz erhalten (vgl. 
VGE III 2008 141 + 146 vom 29.10.2008 Erw. 4.2; VGE 1016/04 vom 25.6.2004 
Erw. 3.2 mit Hinweisen, u.a. auf BGE 114 Ia 248). 

4.2 Art. 30 BauR bestimmt die AZ als Verhältniszahl zwischen der anrechen-
baren BGF der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche. Die anrechenbare 
BGF wird in Art. 31 BauR geregelt, die anrechenbare Landfläche in Art. 33 BauR. 

Des Weiteren normiert Art. 34 die Ausnützungsübertragung. Grundeigentümer 
von unmittelbar angrenzenden Grundstücken derselben Zone oder in 
zweckmässigem Zusammenhang stehende Grundstücke derselben Zone können 
durch Dienstbarkeitsverträge noch nicht beanspruchte Nutzung eines 
Grundstückes auf die Bauparzelle übertragen. Nutzungsübertragungen über 
Strassen hinweg sind unzulässig (Abs. 1). Der Dienstbarkeitsvertrag ist vor 
Baubeginn zur Eintragung im Grundbuch anzumelden. Die Dienstbarkeit kann 
nur mit Zustimmung des Gemeinderates gelöscht werden (Abs. 2). Gemäss 
Art. 35 Abs. 1 BauR darf bei nachträglicher Unterteilung eines Grundstückes 
oder Vereinigung mehrerer Grundstücke die höchstzulässige Ausnützung der 
ursprünglichen bzw. der neuen Parzelle nicht überschritten werden. Bei 
Reihenhausüberbauungen, Terrassensiedlungen oder Gesamtüberbauungen 
aufgrund eines Gestaltungsplanes ist die Ausnützungsziffer gesamthaft 
einzuhalten, ohne Aufteilung der Parzelle in Einzelgrundstücke (Art. 35 Abs. 2 
BauR). 

4.3.1  Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der massgeblichen 
Bestimmung. Vom klaren, das heisst eindeutigen und unmissverständlichen 
Wortlaut darf nach der Rechtsprechung nur ausnahmsweise abgewichen 
werden, wenn triftige Gründe dafür bestehen, dass er nicht den wahren Sinn der 
Bestimmung wiedergibt. Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene 
Interpretationen möglich, so muss nach seiner wahren Tragweite gesucht werden 
unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente (sog. Methodenpluralismus, 
wobei die einzelnen Auslegungselemente keiner hierarchischen Prioritäts-
ordnung unterstehen). Dabei kommt es namentlich auf den Zweck der Regelung, 
die dem Text zugrunde liegenden Wertungen sowie auf den Sinnzusammenhang 
an, in dem die Norm steht. Die Entstehungsgeschichte ist zwar nicht unmittelbar 
entscheidend, dient aber als Hilfsmittel, um den Sinn der Norm zu erkennen 
(BGE 141 II 220 Erw. 3.3.1; BGE 140 II 495 Erw. 2.3.2, je mit Hinweisen). Geht 
es um die Auslegung der unklaren Tragweite einer Norm in Gestaltungsplan-
vorschriften, ist zusätzlich auf den dazugehörenden Plan abzustellen, um den 

15

wahren Sinngehalt der fraglichen Regelung zu bestimmen (Urteil des Bundesge-
richts 1C_84/2011 vom 29.9.2011 [i.Sa. Gestaltungsplan Hergishalten, Pfäffikon] 
Erw. 3.5.1 mit Hinweis auf BGE 131 I 394 Erw. 3.2 und 131 II 217 Erw. 2.3).

4.3.2  Der Gemeinderat hat sich namentlich im GRB Nr. 504 vom 9. April 2018 
(S. 3 lit. C zweites Lemma) zur (Un-)Zulässigkeit eines AZ-Transfers von 
ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters geäussert. Er hat ausgeführt, beim 
Gestaltungsplan handle es sich um einen Sondernutzungsplan, in welchem die 
Regelungen bzw. Baumassenziffern und Ausnahmen abschliessend festgelegt 
würden, so insbesondere auch betreffend die Ausnützung. Mit einem AZ-
Transfer von ausserhalb der Gestaltungsplanfläche würde die dem 
Gestaltungsplan zugrunde liegende Sondernutzungsordnung umgestossen. 
Umlagerungen seien, sofern gemäss SBV nicht ausgeschlossen, nur innerhalb 
der einzelnen Baufelder des Gestaltungsplans zulässig. Die ergebe sich auch in 
Analogie zu Art. 34 BauR, wo festgelegt werde, dass bei der Normalbauweise ein 
AZ-Transfer nur innerhalb derselben Zone gestattet sei. Im gemeinderätlichen 
Erlassbeschluss vom 25. Oktober 2004 sei in Erw. 2.2 explizit auf die im 
Erläuterungsbericht aufgeführte BGF-Berechnung für das Richtprojekt 
hingewiesen worden, wonach nur eine AZ von 0.723 beansprucht, d.h. auf die 
maximal mögliche AZ von 0.8 verzichtet werde. Umso weniger könne es 
angehen, diese AZ über das zonen- und gestaltungskonforme Maximalmass von 
0.8 hinausgehend zusätzlich zu erhöhen. 

In den Erwägungen (S. 7 Ziff. 4) legte der Gemeinderat in rechtlicher Hinsicht 
zudem dar, es liege bezüglich der Thematik des externen AZ-Transfers eine 
Lücke vor. Abzustellen sei auf den historischen und zeitgemässen Zweck des 
Gestaltungsplans "C.________" und der diesem zugrunde gelegten AZ. Es sei 
ein Anliegen des Gestaltungsplans gewesen, vorab die dorfkernnahen Gebiete 
schonend zu überbauen. Im Erlassbeschluss sei explizit die Reduktion der AZ 
auf 0.7 hervorgehoben worden. Anders formuliert komme dem Richtprojekt und 
der Beschränkung der AZ auf 0.8 in Anbetracht der Entstehungsgeschichte und 
der Rücksichtnahme auf den Ortsbildschutzperimeter generell, insbesondere 
aber im Baufeld A2, besondere Bedeutung zu. 

4.3.3  Es kann nicht gesagt werden, der Gemeinderat habe mit seiner Auslegung 
der baureglementarischen Bestimmungen zur AZ mit Blick auf die Zulässigkeit 
des AZ-Transfers von Grundstücken ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters 
in diesen seinen Beurteilungsspielraum überschritten bzw. verletzt. Es ist ihm 
beizupflichten, dass sich dem Baureglement keine Regel entnehmen lässt und es 
sich insofern als lückenhaft erweist. 

16

Indessen ist die Analogie zur Unzulässigkeit des AZ-Transfers zwischen zwei 
unterschiedlichen Zonen (Art. 34 Abs. 1 BauR e contrario) nicht zu übersehen. 
Die Zulässigkeit eines AZ-Transfers zwischen Zonen mit unterschiedlichen 
Nutzungsvorschriften wird auch vom Bundesgericht verneint (BGE 109 Ia 188). 
Der Begriff derselben Zone gemäss Art. 34 Abs. 1 BauR ist sowohl auf die 
Nutzungsart als auch auf das Nutzungsmass zu beziehen (vgl. Zaugg/Ludwig, 
Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band 1, Bern 2013, 
Art. 13 N 8b). Die Nutzungsübertragung darf nicht dazu führen, dass die gemäss 
Zonenordnung bestehende oder angestrebte Bebauungsstruktur unterlaufen wird 
(Stalder/Tschirky, in: FHB Öffentliches Baurecht, Rz. 3.395 f.). 

Auch mit einem Gestaltungsplan ist der Charakter der Grundordnung noch zu 
wahren. Wird beispielsweise einem Gestaltungsplan in einer Wohnzone W2 eine 
Gebäudehöhe als Ausnahme gewährt, welche selbst die in der Wohnzone W3 
maximal zulässige Gebäudehöhe übersteigt, wird der Charakter der Grund-
ordnung nicht mehr eingehalten und erweist sich der Gestaltungsplan als un-
zulässig (EGV-SZ 2017 B 8.1). Ebenso durfte vorliegend der Gemeinderat auf 
eine Verletzung des Charakters der Grundordnung erkennen, wenn ein externer 
AZ-Transfer zugelassen würde. 

Gleichzeitig würde mit einem externen AZ-Transfer auch Art. 78 (lit. a) BauR 
umgangen. Zur Gewährung der Abweichungen von der Grundordnung kommt 
der Korrelation zwischen Vorteilen des Gestaltungsplanes und den beantragten 
Abweichungen von der Regelbauweise eine besondere Bedeutung zu. Es gilt 
nach konstanter Rechtsprechung, dass je mehr Vorteile im Sinne von § 24 Abs. 3 
PBG ins Gewicht fallen, desto grösser die Ausnahmen im Gestaltungsplan sein 
dürfen (vgl. VGE III 2010 66 vom 26.8.2010 Erw. 2.1 mit Hinweisen, u.a. auf Gis-
ler, Ausgewählte Fragen zum Gestaltungsplan im Kanton Schwyz, in: ZBl 2000, 
S. 410; vgl. auch BGE 135 II 219 Erw. 5.8, wonach erhebliche Abweichungen 
von der Grundnutzungsordnung in einer umfassenden Interessenabwägung zu 
begründen sind). Diese Regelung und Interessenabwägung würde hinfällig, wenn 
eine allenfalls mangels hinreichender Vorteile nicht gewährte Erhöhung der AZ 
auf dem (Hinter-)Weg eines AZ-Transfers erreicht oder dieser Vorteil zusätzlich 
und ausserhalb der SBV erlangt werden könnte. 

Der Gemeinderat weist zu Recht auch auf die Flächenbilanzberechnung im 
"Bericht zum Gestaltungsplan" hin (Ziff. 7; vgl. vorstehend Ingress Erw. 1.1). Die 
BGF werden für jeden Baubereich (A1: 1'390 m2, A2: 4'725 m2 und B: 4'985 m2) 
unter Verweis auf das Richtprojekt einzeln exakt berechnet. Wenn in diesem Be-
richt schliesslich anhand des Richtprojektes eine Fläche "Total innerhalb des Ge-
staltungsplanperimeters" von 11'100 m2 (und eine entsprechende AZ von 0.723) 

17

ermittelt wurde, durfte der Gemeinderat auch hierin zu Recht ein Indiz dafür se-
hen, dass seitens der Bauherrschaft bzw. der Urheberschaft des Gestaltungspla-
nes von der maximal erlaubten AZ von 0.80 nur zurückhaltend Gebrauch 
gemacht werden soll und jedenfalls keine Absicht bestand/besteht, diese unter 
irgend einem Titel überschreiten zu wollen. Diesbezüglich ist daran zu erinnern, 
dass der Grundsatz von Treu und Glauben als Verbot widersprüchlichen Verhal-
tens und des Rechtsmissbrauchs sowohl den Behörden wie auch den Privaten 
untersagt, sich in ihren öffentlich-rechtlichen Rechtsbeziehungen widersprüchlich 
oder rechtsmissbräuchlich zu verhalten, und staatlichen Organen wie Privaten 
ein loyales und vertrauenswürdiges Verhalten im Rechtsverkehr gebietet (vgl. 
Urteile des Bundesgerichts 1C_402/2008 vom 25.5.2009 Erw. 5.3; 2A.52/2003 
vom 23.1.2004 Erw. 5.2, in: ASA 74 S. 737; VGE II 2014 125 vom 5.2.2015 
Erw. 2.4.3).

4.3.4  Andere Lösungen sind grundsätzlich denkbar. So legt beispielsweise § 14 
Abs. 1 der Luzerner Planungs- und Bauverordnung vom 27. November 2001 fest, 
dass bei Bebauungs- und Gestaltungsplänen das Recht auf die nicht bean-
spruchte Ausnützung übertragen werden kann, auch wenn die Grundstücke nicht 
in der gleichen Bauzone liegen, sofern die örtlichen Verhältnisse dies zulassen 
(lit. a). Abgesehen davon, dass damit nur der AZ-Transfer aus dem Gestaltungs-
plangebiet auf ein Grundstück ausserhalb desselben ermöglicht wird, kommt 
ausserkantonalen Regelungen für die vorliegende kommunale Beurteilung je-
doch so oder anders keine Bedeutung zu. 

4.4 Bei einer AZ von 0.80 auf eine anrechenbare Fläche von 15'345 m2 resul-
tiert eine zulässige (anrechenbare) BGF von 12'276.0 m2. Mit der Überbauung 
der drei von KTN 001.________ abparzellierten Grundstücken 
KTN 003.________, 004.________ und 005.________ wurden (auf einer Fläche 
von insgesamt 4'404 m2) 7'321.70 m2 konsumiert. Es verbleibt somit für das Ge-
staltungsplangebiet die vom Gemeinderat ermittelte und vom Regierungsrat 
bestätigte Ausnützungsreserve von 4'954.30 m2. 

4.5 Die Rügen der Beschwerdeführerin erweisen sich als unbegründet. 

Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gemeinderat bei Gestaltungs-
plänen praxisgemäss einen externen AZ-Transfer erlaubt. Bei der Mitberücksich-
tigung der zum Gestaltungsplanperimeter gehörenden Stammparzelle 
KTN 001.________ handelt es sich offensichtlich um ein Versehen, das indessen 
die Berechnung der verbleibenden AZ weder zu Gunsten noch zu Ungunsten der 
Beschwerdeführerin (oder einer Drittpartei) verfälschen kann. Wenn die Hoch-
baukommission in der Bewilligung der Projektänderung vom 24. November 2015 

18

auch den nach der Abparzellierung von KTN 003.________, 004.________, 
005.________ ab KTN 001.________ verbleibenden Rest der Stammparzelle 
KTN 001.________ von 677 m2 mitberücksichtigt hat, ist sie damit offensichtlich 
unbesehen der Berechnung der Bauherrin gefolgt (vgl. vorstehend Erw. 1.2.2). 
Hieraus kann die Beschwerdeführerin indessen nichts zu ihren Gunsten ableiten 
(vgl. vorstehend Erw. 3.1 f. und [analog] Erw. 2.3.1 f.). 

Der Gestaltungsplan und dessen SBV sehen nur eine gesamthafte AZ vor, ohne 
diese den beiden ursprünglichen den Gestaltungsplanperimeter bildenden 
Grundstücken KTN 002.________ und KTN 001.________ und/oder den später 
abparzellierten Grundstücken (abweichend) zuzuordnen. Eine gesamte Flächen-
bilanzberechnung wurde auch mit dem (undatierten) Bericht zum Gestaltungs-
plan für das Richtprojekt vorgenommen (vgl. vorstehend Erw. 1.1). Der Be-
schwerdeführerin kann daher nicht gefolgt werden, wenn sie die Meinung vertritt, 
die im Jahr 2015 bewilligten Bauten seien nur dank eines externen AZ-Transfers 
ab der ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters gelegenen Stammgrundstück 
KTN 001.________ möglich gewesen. Soweit auf den (abparzellierten) Bau-
grundstücken KTN 003.________, 004.________ und 005.________ mit einer 
Fläche von insgesamt 4'404 m2 entsprechend einer zulässigen anrechenbaren 
BGF (bei einer AZ von 0.8) von 3'523.20 m2 eine Baute mit einer erheblich höhe-
ren BGF von 7'321.70 m2 realisiert wurde, so geht dieses "Mehr" zulasten des 
übrigen Gestaltungsplanperimeters, soweit dieser eine solche AZ erlaubt, was 
bei einer zulässigen AZ für das Gestaltungsplangebiet von total 12'276.0 m2 der 
Fall ist, ohne dass ein externer AZ-Transfer erforderlich ist, der - wie vorstehend 
dargelegt (Erw. 4.3.1 f.) - unzulässig ist/wäre. Der Frage einer Gesamtüberbau-
ung kommt keine Entscheidrelevanz zu. 

4.6.1  Der Beschwerdeführerin ist insofern beizupflichten, als der AZ-Transfer 
von 3'373.0 m2 in einem Widerspruch zu diesem Ergebnis zu stehen scheint. Es 
drängen sich hierzu daher folgende Anmerkungen auf. 

4.6.2  Für die Überbauung der ab KTN 001.________ abparzellierten drei 
Grundstücke KTN 003.________, 004.________ und 005.________ ermittelte 
die Bauherrschaft eine anrechenbare BGF von 7'295.82 m2, welche von der 
Hochbaukommission auf 7'321.70 m2 korrigiert wurde (vgl. vorstehend 
Erw. 1.2.2). Bei einer Grundstücksfläche von insgesamt 5'081 m2 (in diesem Um-
fang fälschlicherweise unter Einschluss der nicht Bestandteil des Gestaltungs-
planes bildenden Restparzelle KTN 001.________ von 677 m2, effektiv also 
4'404 m2) und einer AZ von 0.8 (d.h. 4'064.80 m2 bzw. recte effektiv 3'523.20 m2) 
erforderte diese Überbauung folglich eine (gestaltungsplaninterne) AZ-
Übertragung (vgl. vorstehend Erw. 4.5). Übertragen wurde eine Fläche von 

19

3'833 m2 ab der Gestaltungsplanparzelle KTN 002.________, bzw. in Anwen-
dung einer unzutreffenden AZ von 0.88 eine BGF von 3'373 m2 (vgl. vorstehend 
Erw. 2.3.1 f.).

4.6.3  Vom Grundstück KTN 002.________ wurde am 29. August 2017 das 
(neue) Grundstück KTN 006.________ (7'546 m2) abparzelliert (vgl. Grundbuch-
auszug vom 5.9.2017 [RR-act. I/01/Beilage 5]). Das Stammgrundstück 
KTN 002.________ weist nach der Abparzellierung noch eine Fläche von 
13'796 m2 auf (gemäss webGIS; seine Fläche vor der Abparzellierung betrug 
folglich 21'342 m2). Die Fläche des Gestaltungsplangebiets von 15'345 m2 setzt 
sich (derzeit) somit wie folgt zusammen (Angaben in m2):

KTN 003.________: 1'985
KTN 004.________: 1'171
KTN 005.________: 1'248
Total (ab ursprünglich KTN 001.________)   4'404

KTN 006.________ (ab KTN 002.________):   7'546
11'950

KTN 002.________ (im GP-Perimeter)   3'395
Total 15'345

Von der ursprünglichen Parzelle KTN 002.________ lagen mithin 10'941 m2 
(7'546 m2 + 3'395 m2) im Gestaltungsplanperimeter. Es verbleiben somit 
10'401 m2 von KTN 002.________ ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters. 

Gemäss dem Grundbuchauszug vom 5. September 2017 lasten auf dem 
Stammgrundstück (mit der erwähnten Gesamtfläche von noch 13'796 m2) unter 
anderem folgende Ausnützungsübertragungen (jeweils mit dem Vermerk "Verbot 
der Löschung ohne Zustimmung der Baubewilligungsbehörde" und Eintrags-
datum per 10.12.2013):

- 1'686.69 m2 zugunsten KTN 003.________
- 886.97 m2 zugunsten KTN 004.________
- 799.34 m2 zugunsten KTN 005.________

Total also 3'373.0 m2. Diese Fläche liegt gerade noch knapp unter der im GP-
Perimeter verbleibenden Fläche der Parzelle KTN 002.________ von 3'395 m2. 
Bei einer AZ von 0.8 wäre bei einer isolierten Betrachtung auf diesem innerhalb 
des Gestaltungsplanperimeters gelegenen Parzellenteil allerdings eine anre-
chenbare BGF von nur 2'716.0 m2 zulässig. Da mit Blick auf die zulässige Aus-
nützung des Gestaltungsplanperimeters indessen, wie ausgeführt, eine Gesamt-
betrachtung anzustellen ist, bleibt dies folgenlos. 

20

Sollte dereinst eine weitere Abparzellierung ab KTN 002.________ erfolgen, wird 
indessen grundbuchlich sicherzustellen sein, dass der AZ-Transfer auf die im 
Gestaltungsplanperimeter verbleibende Parzelle übertragen bzw. eingetragen 
wird (vgl. Art. 743 ZGB); andernfalls könnte ein unzulässiger AZ-Transfer von 
ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters resultieren, was im Widerspruch zur 
vorinstanzlichen und hier bestätigten Auffassung stünde. 

4.7.1  Gemäss § 4 lit. b der Verordnung über die Anmerkung von Sondernut-
zungsrechten und von öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen im 
Grundbuch vom 6. Juli 1982 (SRSZ 213.421) kann auf Anordnung der zuständi-
gen Behörde im Bereich des öffentlichen Baurechts ohne spezielle Vorschrift als 
Eigentumsbeschränkung im Grundbuch unter anderem die Beachtung der Aus-
nützungsziffer bei nachträglicher Unterteilung oder Verkleinerung eines Grunds-
tückes und bei Reihenbauten angemerkt werden. 

4.7.2  Wie das Sicherheitsdepartement vernehmlassend (S. 1 f. Ziff. 2; vgl. auch 
vorstehend Erw. 3.2.3) zu Recht argumentiert, erweist sich eine Anmerkung be-
treffend die (noch) verfügbare AZ vorliegend, wie der vorstehende Sachverhalt 
ohne weiteres zeigt, jedenfalls als sinnvoll. Zum einen umfasste der Gestal-
tungsplanperimeter ursprünglich nur zwei Parzellen, diese indes nur teilweise. 
Zum andern wurden von der einen Parzelle (KTN 001.________) drei Parzellen, 
welche Teil des GP-Perimeters bilden, abparzelliert. Im Zusammenhang mit der 
Berechnung der AZ wurde indes fälschlicherweise auch die nicht dem GP-
Perimeter angehörende verbleibende Stammparzelle KTN 001.________ jeweils 
mitberücksichtigt - allerdings ohne Folgen. Des Weiteren wurde ein gestaltungs-
planinterner AZ-Transfer von KTN 002.________ auf die von KTN 001.________ 
abparzellierten Grundstücke vorgenommen. Zudem erfolgte ferner auch eine Ab-
parzellierung ab KTN 002.________. Bei dieser Sachlage drängt sich mit Blick 
auf die weitere Überbauung und allfällige weitere (Ab-)Parzellierungen, wobei 
auch Handänderungen nicht auszuschliessen sind, im Interesse der Klarheit und 
Rechtssicherheit eine grundbuchlich gesicherte Anmerkung der AZ im Grund-
buch auf.   

4.8 Im Sinne der vorstehenden Erwägungen erweist sich die Beschwerde als 
unbegründet und ist daher abzuweisen. 

5. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von Fr. 2'500.-- sind dem Verfahrensausgang 
entsprechend der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). 

21

Eine Parteientschädigung ist ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend 
nicht zuzusprechen. 

22

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
von insgesamt Fr. 2'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt. Sie 
hat am 18. Februar 2019 einen Kostenvorschuss in gleicher Höhe bezahlt, 
womit die Rechnung ausgeglichen ist. 

3. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

4. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R)
- den Gemeinderat Ingenbohl (R)
- den Regierungsrat 
- und das Sicherheitsdepartement.

Schwyz, 27. Mai 2019

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 4. Juni 2019