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**Case Identifier:** 8d1dee19-2c55-58b8-8199-2f9ad2012898
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-09-28
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 28.09.2015 C/18322/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-18322-2013_2015-09-28.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 30.09.2015. 

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/18322/2013 ACJC/1150/2015 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 28 SEPTEMBRE 2015 

 

Entre 

A______, sise ______ (GE), appelante et intimée sur appel joint d'un jugement rendu 
par le Tribunal des baux et loyers le 24 novembre 2014, comparant par Me Pascal 
Pétroz, avocat, rue de la Coulouvrenière 29, case postale 5710, 1211 Genève 11, en 
l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes, 

et 

B______, domiciliée ______ (GE), intimée et appelante sur appel joint, représentée par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 
laquelle elle fait élection de domicile aux fins des présentes. 

 

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C/18322/2013 

EN FAIT 

A. Par jugement du 24 novembre 2014, notifié aux parties le 2 décembre 2014, le 
Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a fixé à 2'120 fr., charges et 
électricité comprises, dès le 10 mars 2010, le loyer mensuel de l'appartement meu-
blé de quatre pièces au 4ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève, loué par 
B______ jusqu'au 5 août 2013 (ch. 1 du dispositif) et condamné A______ à 
rembourser à cette dernière le trop-perçu de loyer en découlant, avec intérêts à 5% 
dès le 1er janvier 2012 (ch. 2). Les premiers juges ont également donné acte à 
A______ de ce qu'elle acceptait la réduction de loyer de 10% pour les mois de 
janvier et février 2012 (ch. 3) et l'ont condamnée à rembourser à B______ le 
trop-perçu en découlant (ch. 4). Le Tribunal a enfin débouté A______ de sa 
demande reconventionnelle (ch. 5), débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 6) et dit que la procédure était gratuite (ch. 7). 

B. a. Par acte déposé au greffe de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice 
(ci-après : la Cour) le 16 janvier 2015, A______ (ci-après également : la 
propriétaire) appelle de ce jugement et sollicite son annulation. Elle requiert 
préalablement l'audition de C______, D______ et E______. Sur le fond, elle 
conclut, avec suite de frais, à ce qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle accepte la 
réduction du loyer de 10% pour les mois de janvier et de février 2012 et de ce 
qu'elle a valablement compensé la somme y relative de 1'240 fr. avec sa créance 
de 5'424 fr., puis à ce que B______ soit condamnée à en payer le solde de 4'184 
fr. avec intérêts à 5% dès le 18 octobre 2013. Subsidiairement, elle demande le 
renvoi de la cause au Tribunal pour nouvelle décision dans le sens des 
considérants.  

b. Dans sa réponse déposée à la Cour le 17 février 2015, B______ (ci-après 
également : la locataire) conclut au rejet de l'appel. 

Elle forme un appel joint, concluant, principalement, à l'annulation du chiffre 1 du 
jugement querellé ainsi qu'à la fixation du loyer litigieux à 1'428 fr. par mois, 
charges et électricité comprises, dès le 10 mars 2010 et, subsidiairement, à la con-
firmation du jugement querellé. 

c. A______ conclut au rejet de l'appel joint. 

d. B______ n'a pas fait usage de son droit de répliquer. 

Par avis du 4 mai 2015, les parties ont été informées de ce que la cause était gar-
dée à juger. 

C. Les éléments suivants résultent de la procédure. 

a. A______ est propriétaire de l'immeuble sis ______ à Genève. 

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C/18322/2013 

L'immeuble a été construit entre 1961 et 1970. Il est en bon état et situé au centre-
ville, dans un quartier proche de toutes les commodités.  

Au 4ème étage s'y trouve l'appartement n° 41, comportant deux chambres de 
11.19 m2 et de 19.7 m2, une cuisine de 7.7 m2, une pièce à vivre de 36.49 m2, une 
salle de bains de 3.4 m2 et des w.c. séparés de 2.27 m2. 

b. Le 9 mars 2010, A______ a signé avec B______ un contrat de bail portant sur 
ce logement, d'une durée de trois mois, du 10 mars au 9 juin 2010, renouvelable 
de mois en mois, sauf résiliation signifiée avec un préavis d'un mois.  

Le loyer a été fixé à 6'200 fr. par mois, charges et électricité comprises. 

Le contrat prévoyait également une garantie de 6'200 fr. à la charge de la locatai-
re.  

L'appartement était entièrement meublé et équipé, notamment en linges de mai-
son, vaisselle, ustensiles de cuisine et électro-ménagers, et il comportait des élé-
ments de décoration tels que des rideaux et des tableaux.  

Il présentait certains défauts, à savoir principalement des marques et rayures sur le 
parquet de l'entrée, du salon/salle à manger, de l'accès aux chambres, de la cham-
bre d'amis, ainsi que des taches et des marques sur les chaises, sur les portes des 
w.c., de la salle de bains et sur le plafond de la chambre d'amis.  

c. Durant le bail, la locataire s'est plainte de n'avoir pas pu utiliser l'ascenseur en 
travaux aux mois de janvier et février 2012 ainsi que d'avoir dû supporter diverses 
nuisances sonores. Elle a sollicité des baisses de loyer pour ces motifs.  

d. B______ a résilié le bail pour le 5 août 2013. 

e. Un "inventaire de sortie" a été dressé le 7 août 2013 et signé par la locataire.  

Il en ressort que le nettoyage des tapis, du canapé et des chaises devait être ef-
fectué et que le lavabo de la salle de bains devait être débouché. Sous la rubrique 
"Remplacement à facturer au client" figuraient une clé de boîte aux lettres (25 fr.), 
une clé du meuble-bar (25 fr.), le parquet du salon et le matelas tachés 
(1'571 fr. 20 et 350 fr.), les rideaux du salon et de la chambre abîmés (200 fr. et 
180 fr.), la ligne de téléphone à rétablir (174 fr.), la tapisserie du petit mur de l'en-
trée arrachée (1'850 fr.) et le tapis brûlé par le fer à repasser (250 fr.). Les 
montants des travaux indiqués ci-avant entre parenthèses ne figuraient pas sur 
l'inventaire lorsqu'il a été signé par la locataire et y ont été ajoutés ultérieurement. 

B______ a contesté sa responsabilité en relation avec l'état du parquet et du 
matelas. 

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C/18322/2013 

f. Le 18 octobre 2013, A______ a adressé à la locataire une note de crédit d'un 
montant de 776 fr., soit le montant de la garantie bancaire de 6'200 fr., sous 
déduction de 5'424 fr. correspondant aux frais de remplacement de la clé de la 
boîte aux lettres (25 fr.), de la serrure du meuble du bar (25 fr.), des rideaux 
abîmés (380 fr.), du tapis brûlé (250 fr.) et du matelas (350 fr.), aux frais de réfec-
tion du parquet (1'571 fr. 20) et de la tapisserie (1'850 fr.), aux frais de rétablisse-
ment de la ligne téléphonique (174 fr.) et à la moitié des frais de nettoyage des 
deux canapés (397 fr.). 

Le 3 mars 2014, la garantie bancaire de 6'200 fr. a été restituée à B______. 

D. a. Le 26 août 2013, B______ a saisi la Commission de conciliation en matière de 
baux et loyers d'une requête de fixation du loyer initial et d'une requête de 
réduction du loyer.  

La tentative de conciliation du 18 novembre 2013 ayant échoué, B______ a saisi 
le Tribunal le 25 novembre suivant, concluant à ce que le loyer initial soit fixé à 
1'550 fr. par mois, que A______ soit condamnée à rembourser le trop-perçu en 
découlant, depuis le 10 mars 2010, avec intérêt à 5% dès le 1er janvier 2012, que 
la garantie bancaire soit réduite à un montant correspondant à un mois du loyer 
ainsi fixé et que le solde soit libéré en sa faveur, que le loyer soit réduit de 10% 
pour les mois de janvier à mars 2012 et que A______ soit condamnée à lui 
restituer la part de loyer versés en trop pour cette période. 

Les deux requêtes ont donné lieu à l'ouverture des procédures C/18322/2013 et 
C/18324/2013 qui ont été jointes sous le numéro C/18322/2013. 

b. A______ a accepté la réduction de loyer de 10% pour les mois de janvier et 
février 2012 tout en considérant la créance de 1'240 fr. en résultant comme 
compensée avec sa créance en paiement de 5'424 fr. Elle a au surplus conclu au 
rejet des requêtes, avec suite de frais.  

La propriétaire a notamment produit à l'appui de sa réponse un avis officiel de 
fixation du loyer initial daté du 9 mars 2010 ainsi qu'une attestation signée par 
F______ le 26 février 2014 au sujet de la remise de l'avis précité à la locataire lors 
de la conclusion du bail. 

A titre reconventionnel, A______ a conclu à la condamnation de B______ au 
paiement de 4'184 fr. avec intérêts à 5% dès le 18 octobre 2013 et suite de frais. 

c. La locataire a conclu au rejet de la demande reconventionnelle. 

d.a Lors de l'audience de débats du 26 mai 2014 du Tribunal, B______ a précisé 
conclure à la fixation d'un loyer de 1'350 fr. hors charges et 1'550 fr. charges et 
électricité comprises. 

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C/18322/2013 

Elle a contesté avoir reçu un avis de fixation du loyer initial au moment où elle 
avait conclu le bail. Son interlocutrice était F______. Elle lui avait remis 
l'inventaire de l'appartement et l'état des lieux d'entrée. 

Elle avait consulté l'ASLOCA une première fois dans le cadre d'une permanence, 
début 2012, à cause du problème de l'ascenseur. Elle avait réalisé l'absence de 
l'avis précité plus tard, en été 2013, lorsqu'elle avait pris un autre appartement en 
location et reçu un tel avis. 

Elle avait signé l'état des lieux de sortie en présence de G______, laquelle avait 
annoté le document y relatif. Elle l'avait signé, en contestant sa responsabilité pour 
le parquet et le matelas tachés. Elle pensait ne pas avoir les moyens de refuser une 
telle signature, ce qui était peut-être une erreur. 

d.b F______, secrétaire auprès de la société chargée de la gérance de l'immeuble 
sis rue ______ (ci-après : la régie), entendue au titre de témoin, a expliqué que 
B______ était venue avec sa mère signer le bail et, après avoir obtenu la 
confirmation du versement de la garantie, elle lui avait donné les clés pour lui 
permettre de compléter l'état des lieux d'entrée préalablement rempli et de vérifier 
l'inventaire de l'appartement. La locataire avait retourné ces deux documents 
signés et F______ lui avait alors remis une enveloppe ouverte avec l'original de 
l'état des lieux et de l'inventaire, ainsi que l'original de l'avis officiel de fixation du 
loyer et les clés. La régie transmettait toujours un tel avis lors de la conclusion 
d'un nouveau bail. Elle n'exigeait cependant pas de contresignature ni de reçu et 
conservait une copie de l'avis pour le moins signé par la régie. 

d.c Au titre de mesures probatoires supplémentaires, A______ a requis l'audition 
de C______, D______ et E______, tous trois locataires de l'immeuble sis 
______dont elle était propriétaire. Elle a aussi sollicité l'audition de la collègue de 
F______. 

B______ a requis l'audition de cinq autres témoins ainsi que du précédent Conseil 
de A______. Elle a également exigé la réalisation d'une expertise graphologique 
de la signature apposée par F______ sur l'attestation du 26 février 2014 versée à la 
procédure. 

e. Par courrier du 2 juin 2014, B______ a relevé que, après l'audience de débats 
principaux, mais alors qu'il se tenait toujours à sa place, le juge assesseur bailleur 
avait tenu des propos dénotant une prévention au sujet de l'affaire. Dans la mesure 
où il avait indiqué qu'il ne siégerait plus au Tribunal, B______ ne requerrait sa 
récusation que s'il figurait ultérieurement dans la composition du Tribunal. Elle a 
également exposé considérer que l'audition de la collègue de F______ devrait 
intervenir au titre de partie et non de témoin, que la portée du témoignage de cette 
dernière devait être relativisée, et elle a persisté à requérir une expertise 
graphologique.  

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f. Par ordonnance du 4 juin 2014, le Tribunal a considéré que les auditions requi-
ses par les parties n'étaient pas nécessaires dans la mesure où il résultait du dossier 
que A______ ne disposait d'aucune preuve écrite de la remise à la locataire du 
formulaire d'avis de fixation du loyer initial et qu'aucun tiers n'y avait assisté. Elle 
a donc invité A______ à produire toutes les pièces permettant un calcul du 
rendement net de l'immeuble en citant les documents attendus à cet égard.  

g. Le 7 juillet 2014, A______ a demandé au Tribunal d'annuler son ordonnance du 
4 juin 2014 et de lui donner un délai pour se déterminer sur le courrier de 
B______ du 2 juin 2014. Elle a également requis le prononcé d'une décision 
incidente statuant sur son allégation selon laquelle elle avait remis à la locataire 
un avis de fixation du loyer initial sur formule officielle.  

Par ordonnance du 7 juillet 2014, le Tribunal a maintenu son ordonnance du 4 juin 
précédent, considérant par cette dernière avoir implicitement renoncé à rendre une 
décision incidente sur ce point. 

h. Dans leurs plaidoiries écrites du 30 septembre 2014, les parties ont persisté 
dans leurs conclusions au fond.  

E. Dans le jugement querellé, le Tribunal a considéré que la propriétaire n'avait pas 
démontré avoir remis à la locataire un avis de fixation du loyer initial, de sorte que 
cette dernière n'avait pas été informée de son droit de contester le loyer. Il ne res-
sortait par ailleurs pas du dossier qu'elle avait eu d'emblée connaissance de ce vice 
de forme, qu'elle avait soulevé immédiatement après en avoir pris conscience 
durant l'été 2013, soit sans abus de droit. Le Tribunal devait donc fixer le loyer 
initial adéquat, celui-ci-étant nul. 

La propriétaire n'ayant donné aucune indication chiffrée et produit aucun docu-
ment permettant au Tribunal de procéder à un calcul de rendement, bien qu'elle fût 
invitée à le faire, ni fourni d'exemples comparatifs, le loyer pouvait être fixé sur la 
base des statistiques. 

L'appartement occupé par la locataire comportait quatre pièces, soit une cuisine 
devant être comptabilisée comme une demi-pièce compte tenu de sa surface com-
prise entre 6 et 9 m2, deux chambres et un salon/salle à manger comptant comme 
une pièce et demie au vu de sa grande surface. 

La moyenne entre le loyer indiqué par la statistique relative au loyer mensuel 
moyen des logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers 
mois, selon le nombre de pièces, la nature du logement, l'état du logement et la 
commune, en mai 2010 (T 05.04.2.03) et le loyer le plus bas indiqué par la sta-
tistique de la même année concernant les baux en cours des immeubles construits 
en ville de Genève entre 1961 et 1965, respectivement entre 1966 et 1970, était de 
1'530 fr. 

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Ce montant a été porté à 1'600 fr. pour tenir compte de la situation de l'apparte-
ment au centre-ville, puis augmenté de 20%, soit de 320 fr., pour prendre en 
considération qu'il était meublé, et de 200 fr. pour y inclure les charges et l'électri-
cité, montant que le Tribunal a dû estimer faute de pouvoir s'appuyer sur une quel-
conque pièce à cet égard.  

En relation avec les prétentions en paiement de A______, le Tribunal a considéré 
que le procès-verbal d'état des lieux de sortie valait avis des défauts, sans 
cependant constituer une convention de sortie. B______ n'était en tout cas pas 
responsable des marques déjà existantes sur le parquet existant déjà au moment de 
l'état des lieux d'entrée. La propriétaire n'apportait au surplus pas la preuve des 
montants réclamés, à l'exception de ceux concernant le raccordement du téléphone 
et la réfection de la tapisserie. Elle n'avait pas non plus démontré que les dégâts 
allégués ne concernaient pas des éléments qui devaient de toute manière être 
remplacés compte tenu de leur vétusté. Elle n'avait enfin pas expliqué en quoi la 
locataire serait responsable des frais de raccordement du téléphone. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel formé par A______ (ci-après : l'appelante) est dirigé contre une 
décision finale (art. 308 al. 1 let. a CPC). 

Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée en particulier sur le mon-
tant du loyer sont de nature pécuniaire (ATF 137 III 580 consid. 1.3; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_623/2013 du 11 avril 2014 consid. 1.1). En l'espèce, le loyer 
était contesté à hauteur de 4'650 fr. en première instance (6'200 fr. - 1'550 fr.) et, 
le bail ayant duré plus de trois ans, soit précisément 40.8 mois du 10 mars 2010 au 
5 août 2013, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). 

L'appel est au surplus écrit et motivé, et il a été introduit auprès de la Cour dans 
les trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 130, 131, 
311 al. 1 et 145 al. 1 let. c CPC). 

Il est ainsi recevable. 

Il en va de même de l'appel joint, introduit par B______ (ci-après : l'intimée) dans 
le délai de réponse (art. 312 et 313 al. 1 CPC) et respectant les conditions de 
forme de l'appel sous la réserve exposée sous le chiffre suivant. 

1.2 En appel, la demande ne peut être modifiée que, d'une part, si la prétention 
modifiée relève de la même procédure, qu'elle présente un lien de connexité avec 
la dernière prétention ou que la partie adverse y consent, et si, d'autre part, elle re-
pose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux (art. 317 al. 2 et 227 
al. 1 CPC).  

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L'intimée conclut en appel à la fixation du loyer initial à 1'428 fr. par mois, 
charges et électricité comprises, contre 1'550 fr. par mois en première instance, ce 
qui entraîne une amplification de sa demande dans la mesure où la différence 
entre le loyer fixé judiciairement et celui qu'elle a acquitté doit lui être remboursé. 
Or, cette modification n'est pas fondée sur des faits ou des moyens de preuve nou-
veaux, de sorte que les conclusions de l'intimée sur appel joint ne seront pas 
reçues en tant qu'elles visent à la fixation d'un loyer inférieur à 1'550 fr.  

1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit et/ou constatation inexacte des 
faits (art. 310 CPC). Le juge d'appel dispose d'un pouvoir de cognition complet et 
revoit librement les questions de fait comme les questions de droit (ATF 138 III 
374 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_153/2014 du 28 août 2014 
consid. 2.2.3). 

1.4 En tant que la cause concerne la fixation du loyer initial, elle a trait à la pro-
tection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO), et elle est donc sou-
mise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) et la maxime inquisitoire 
sociale est applicable (art. 247 al. 2 let. a CPC). Il en va de même des conclusions 
en paiement de l'appelante dans la mesure où elles sont inférieures à 30'000 fr. 
(art. 243 al. 1 et 247 al. 2 let. b ch. 1 CPC). 

La maxime inquisitoire sociale est fondée sur des motifs de politique sociale. Elle 
vise à protéger la partie économiquement faible, à assurer l'égalité des parties et à 
accélérer la procédure. Elle ne libère pas les parties de la responsabilité d'établir 
l'état de fait pertinent et d'apporter les preuves topiques. Le juge doit se contenter 
d'exercer son devoir d'interpellation (Fragepflicht) et d'attirer l'attention des par-
ties sur leur devoir de collaborer et sur la production des preuves. Il doit en outre 
s'assurer que les allégations et offres de preuves sont complètes, s'il a des motifs 
objectifs d'en douter. L'initiative du juge se limite à inviter les parties à désigner 
les moyens de preuve et à les produire (ATF 136 III 74 consid. 3.1 et 125 III 231 
consid. 4a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_397/2013 du 11 février 2014 consid. 4.4). 

2. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir violé son droit d'être entendue en ne lui 
donnant pas l'occasion de se prononcer sur la lettre de l'intimée du 2 juin 2014 
avant de rendre son ordonnance du 6 juin 2014 (recte : 4 juin 2014), ainsi qu'en 
refusant d'ordonner l'audition des témoins C______, D______ et E______ 
(ci-après : les trois témoins). 

2.1 Conformément aux art. 29 al. 2 Cst. et 6 CEDH, les parties ont le droit d'être 
entendues. Compris comme l'un des aspects de la notion générale de procès équi-
table, le droit d'être entendu comprend en particulier le droit, pour une partie à un 
procès, de prendre connaissance de toute argumentation présentée au tribunal et 
de se déterminer à son propos, que celle-ci contienne ou non de nouveaux élé-
ments de fait ou de droit, et qu'elle soit ou non concrètement susceptible d'influer 
sur le jugement à rendre. Il appartient en effet aux parties, et non au juge, de déci-

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der si une prise de position ou une pièce nouvellement versée au dossier contient 
des éléments déterminants qui appellent des observations de leur part. Toute prise 
de position ou pièce nouvelle versée au dossier doit dès lors être communiquée 
aux parties pour leur permettre de décider si elles veulent ou non faire usage de 
leur faculté de se déterminer (ATF 139 I 189 consid. 3.2, 138 I 484 consid. 2.1 et 
137 I 195 consid. 2). 

Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats 
proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 al. 2 CPC). 

Le droit d'être entendu comprend également le droit de produire des preuves perti-
nentes ainsi que d'obtenir qu'il soit donné suite à une offre de preuves pertinente. 
Mais il ne s'oppose pas à ce que l'autorité mette un terme à l'instruction lorsque les 
preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant à 
une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la cer-
titude que ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion. Ce prin-
cipe vaut même lorsque la maxime inquisitoire s'applique (ATF 138 III 374 
consid. 4.3.2, 136 I 229 consid. 5.3 et 130 III 734 consid. 2.2.3; arrêt du Tribunal 
fédéral 5A_378/2014 du 30 juin 2014 consid. 3.1.1). 

Une violation du droit d'être entendu entraîne en principe l'annulation de la déci-
sion viciée, sans examen du bien-fondé de l'argumentation par ailleurs développée 
devant l'autorité de recours. Pour autant que certaines conditions soient satisfaites, 
la violation du droit d'être entendu peut être réparée, s'il y a lieu, devant l'autorité 
de recours; il faut notamment que celle-ci puisse contrôler le point litigieux avec 
un pouvoir d'examen complet (ATF 137 I 195 consid. 2.2 et 138 II 77 consid. 4; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_366/2014 du 20 octobre 2014 consid. 3). 

2.2 En l'espèce, l'appelante ne conteste pas qu'elle a eu l'occasion de se prononcer 
sur le contenu de la lettre de l'intimée du 2 juin 2014, durant les débats de pre-
mière instance, soit au plus tard dans sa plaidoirie finale écrite du 30 septembre 
2014. 

Son droit d'être entendue n'a, au surplus, pas été violé au motif qu'une telle occa-
sion ne lui a pas été donnée avant que le Tribunal ne rende son ordonnance du 
4 juin 2014. Celle-ci concernait en effet la nécessité d'entendre d'autres témoins, et 
non les points abordés par l'intimée dans sa lettre, soit la prévention du juge asses-
seur bailleur, la qualité de témoin ou de partie de la collègue de F______, la 
portée du témoignage de cette dernière ou la nécessité d'expertiser l'attestation 
qu'elle avait signée.  

2.3 En ce qui concerne l'audition des trois témoins de l'appelante, elle a effective-
ment été refusée par le Tribunal dans son ordonnance du 4 juin 2014.  

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Par cette décision, celui-ci a expressément considéré qu'aucune mesure d'ins-
truction proposée par les parties n'étaient propre à établir la notification de l'avis 
officiel de fixation du loyer initial à la locataire, dans la mesure où, selon le té-
moignage de F______, aucun tiers n'était présent lorsqu'elle lui aurait remis ce 
document.  

Le Tribunal a fait une appréciation anticipée des preuves. 

Une telle appréciation n'est pas critiquable dès lors qu'il est admis qu'aucune autre 
personne que F______ ne peut témoigner de la notification litigieuse. En d'autres 
termes, quand bien même d'autres locataires pourraient confirmer avoir reçu un 
avis de fixation initial du loyer et ainsi attester d'une pratique de la régie dans ce 
sens, cela ne constituerait pas la preuve que, dans le cas d'espèce, un tel avis a 
effectivement été remis à l'intimée. 

Le Tribunal n'a ainsi pas violé le droit d'être entendue de l'appelante en refusant 
l'audition de ses trois témoins et la requête faite dans ce sens par cette dernière en 
appel doit être rejetée. 

3. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir retenu que l'intimée n'avait pas reçu 
l'avis initial de fixation du loyer. 

3.1 
3.1.1 Le Tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves 
administrées (art. 157 CPC). 

La libre appréciation des preuves signifie que le juge apprécie librement la force 
probante des moyens de preuve administrés selon son intime conviction, sans être 
lié par des règles de preuve légales. Il y a violation du principe si le juge dénie 
d'emblée toute force probante à un moyen de preuve ou s'il retient un fait contre 
son intime conviction (arrêt du Tribunal fédéral 4A_165/2009 du 15 juin 2009 
consid. 5). 

3.1.2 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie 
de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la 
formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau 
bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 24 aLaCC 
(dans sa teneur à la date de la conclusion du bail). 

Selon la jurisprudence, lorsque la formule officielle, qui doit être notifiée au loca-
taire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la 
chose louée, n'a pas été utilisée par le bailleur, ce vice de forme entraîne la nullité 
du loyer convenu. Cette formule a en effet pour but d'informer le locataire de sa 
possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer 
en lui fournissant toutes les indications utiles; elle sert à empêcher les hausses 
abusives de loyer lors d'un changement de locataire. L'utilisation de la formule 

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C/18322/2013 

officielle, l'indication du loyer versé par le précédent locataire et, cas échéant, la 
motivation d'une éventuelle hausse de loyer sont indispensables. Il ne suffit pas 
que le locataire ait eu vent du loyer versé par l'ancien locataire par une autre voie, 
par exemple à la suite d'une information délivrée par ce dernier (ATF 140 III 583 
consid. 3.1 et 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_517/2014 du 2 février 2015 
consid. 4.1.1).  

3.2 En l'espèce, le Tribunal a considéré que la preuve de la notification à l'intimée 
de l'avis officiel relatif au loyer initial, contestée par cette dernière, n'avait pas été 
rapportée, ledit avis ne comportant pas la contresignature de la locataire. F______ 
avait certes confirmé une telle remise, mais la portée de son témoignage devait 
être relativisée par le fait qu'elle était l'employée de la régie. 

Aucun titre en effet ne confirme la notification de l'avis officiel de fixation du 
loyer initial à l'intimée. Celui produit par l'appelante ne comporte pas la signature 
de la locataire, qui a pourtant contresigné les autres documents remis par la régie 
lors de la conclusion du bail, soit l'état des lieux d'entrée ainsi que l'inventaire du 
mobilier de l'appartement. La propriétaire n'a au surplus pas produit une quel-
conque autre pièce susceptible de démontrer la notification de l'avis de fixation du 
loyer initial à la locataire.  

En ce qui concerne le témoignage de F______, le seul fait qu'elle soit employée 
de la régie n'ôte certes pas toute valeur probante à ses déclarations. Elle a 
cependant été amenée à se prononcer sur sa propre activité et, le cas échéant, sur 
une faute qu'elle aurait pu commettre, dans la mesure où il lui revenait en 
l'occurrence de remettre à la locataire l'avis de fixation initial du loyer. Elle ne 
peut donc pas être considérée comme neutre en relation avec les faits litigieux, en 
conséquence de quoi la notification de l'avis précité ne saurait être tenue pour 
établie sur la base de son seul témoignage.  

Aucun élément ne permet ainsi de retenir que l'appelante aurait utilisé l'avis offi-
ciel de fixation du loyer lors de la conclusion du bail. Dès lors, selon la jurispru-
dence susexposée, le loyer convenu est nul.  

4. L'appelante considère que l'intimée a commis un abus de droit en se prévalant de 
la nullité du loyer. 

4.1 L'abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) demeure toujours réservé. Ce princi-
pe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit 
allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au regard des 
circonstances concrètes, qui sont déterminantes. L'emploi dans le texte légal du 
qualificatif "manifeste" démontre que l'abus de droit doit être admis restrictive-
ment. Les cas typiques en sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisa-
tion d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion mani-
feste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude 

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C/18322/2013 

contradictoire (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4; 137 III 625 consid. 4.3 et 135 III 
162 consid. 3.3.1). 

Au titre de l'attitude contradictoire du locataire, la jurisprudence a retenu qu'une 
exception au droit de répétition des art. 62 ss CO peut être admise, par exemple, 
lorsque le preneur s'est rendu compte du vice de forme et s'est abstenu de protester 
dans le dessein d'en tirer, le cas échéant, ultérieurement profit ou encore lorsque le 
locataire a renoncé expressément et en toute connaissance de cause à la notifica-
tion de la formule officielle et a exécuté de son plein gré l'accord conclu. En 
revanche, le seul fait d'avoir payé, sans discuter, le loyer pendant un long laps de 
temps ne saurait, à lui seul, conduire à la conclusion que le locataire commet un 
abus de droit (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4, 138 III 401 consid. 2.3.2-2.3.3 et 
123 III 70 consid. 3c-d). 

4.2 En l'espèce, il ne résulte pas de la procédure que l'intimée, dont il n'est pas 
allégué ni établi qu'elle aurait des connaissances particulières en matière de droit 
du bail, aurait d'emblée identifié le vice de forme en cause et qu'elle se serait 
abstenue de le faire valoir immédiatement pour en tirer avantage plus tard. 

A défaut d'être réfutées par le dossier, ses explications selon lesquelles elle n'a ap-
pris l'obligation du bailleur d'utiliser un avis officiel de fixation du loyer au début 
du bail seulement durant l'été 2013, soit lorsqu'elle a trouvé un autre logement et 
qu'elle a reçu un tel avis, sont crédibles.  

Contrairement à la position de l'appelante, on ne peut pas partir du principe que 
l'intimée, en se rendant à la permanence de l'ASLOCA en décembre 2012 afin de 
prendre des renseignements en relation avec les problèmes d'ascenseur, a été in-
formée de tous ses droits de locataire, en particulier de son droit de contester le 
loyer en tout temps compte tenu de ce que la formule officielle n'avait pas été uti-
lisée. 

Le grief selon lequel l'intimée aurait commis un abus de droit en se prévalant de la 
nullité du loyer doit donc être rejeté. 

5. L'intimée considère que le Tribunal, en fixant le loyer, a établi les faits de manière 
erronée, appliqué une méthode inadéquate et indument calculé la valeur du mo-
bilier. 

5.1 Lorsque le loyer initial est nul parce que la formule officielle n'a pas été com-
muniquée, le juge doit compléter le contrat, en se basant sur toutes les circonstan-
ces du cas (ATF 124 III 62 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_517/2014 du 
2 février 2015 consid. 5.1). 

En principe, le juge partira du critère absolu que constitue le rendement non ex-
cessif de la chose louée (art. 269 CO), ce critère ayant la primauté sur les autres 

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C/18322/2013 

méthodes de détermination du loyer non abusif (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1.1). 

Pour déterminer si la chose louée procure au bailleur un rendement excessif 
(art. 269 CO) conformément au premier critère indiqué ci-dessus, il faut procéder 
à une analyse du rendement net de celle-ci. Pour le calculer, il est nécessaire de 
connaître le rapport entre les fonds propres réellement investis dans la chose 
remise à bail et le loyer, après déduction des charges d'exploitation et des intérêts 
débiteurs sur les capitaux empruntés. Pour déterminer le montant des fonds pro-
pres investis, il faut partir du coût de revient effectif de l'immeuble, sauf si le prix 
d'acquisition est manifestement exagéré, et soustraire le montant des fonds étran-
gers (emprunts garantis ou non par hypothèque). Le coût de revient comprend 
notamment les frais d'acquisition du terrain et le coût de la construction de l'im-
meuble, ou de son amélioration. Si l'immeuble a été acheté construit, le prix effec-
tivement payé par l'acheteur est en principe déterminant, même s'il est inférieur à 
la valeur du marché. La prise en considération d'un prix préférentiel n'est admise 
que dans des circonstances particulières, par exemple si l'immeuble a été acquis 
dans le cadre du partage d'une succession ou par une donation mixte (arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1.2 et 4A_129/2011 du 
28 avril 2011 consid. 3.2). 

Il n'est pas arbitraire de déduire du refus du bailleur de produire les pièces qu'elle 
détient permettant un calcul du rendement de la chose louée que le loyer y relatif 
est entièrement abusif (arrêt du Tribunal fédéral 4A_576/2008 du 19 février 2009 
consid. 2.4). 

La maxime inquisitoire sociale n'obligeant pas le juge à instruire d'office le litige 
lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position, lorsque le bailleur n'a pas ap-
porté les éléments nécessaires pour permettre un calcul du rendement net, élé-
ments qu'il est le seul à détenir, le juge est autorisé à se baser, faute de mieux, sur 
des données statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au 
sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, ou sur son expérience. Le juge cantonal dispose en 
effet d'une grande marge d'appréciation lorsqu'il doit fixer le loyer initial. Le 
Tribunal fédéral ne revoit qu'avec retenue la décision qu'il prend à cet égard 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1.2 et 
4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.2 et 4.5). 

Les statistiques éditées par l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT) peuvent 
être utilisées pour fixer le loyer initial, tout en tenant compte de leurs lacunes, par 
le biais de réajustements destinés à prendre en considération les particularités de 
l'objet loué. En outre, eu égard à la marge d'appréciation dont le juge dispose en la 
matière, il est possible de se référer à une valeur moyenne. En règle générale, dans 
la mesure où les statistiques relatives aux logements loués à de nouveaux loca-
taires au cours des douze derniers mois ne tiennent pas compte de la date de cons-

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truction de l'immeuble, ni des caractéristiques du cas particulier, il y a lieu de les 
compléter en procédant à une pondération avec les chiffres statistiques des baux 
en cours (ACJC/390/2015 du 30 mars 2015 consid. 6.1, ACJC/1500/2013 du 
16 décembre 2013 consid. 6.1.2 et ACJC/954/2013 du 7 août 2013 consid. 2 et 3). 

5.2 En l'espèce, le Tribunal a invité l'appelante à produire des documents per-
mettant de procéder à un calcul du rendement de l'appartement loué. Dans la me-
sure où cette dernière n'a pas donné suite à cette invitation, le Tribunal était fondé 
à tenir le loyer pour abusif et utiliser les statistiques de l'OCSTAT pour fixer le 
loyer initial, ce qui, sur le principe, n'est pas contesté par les parties.  

Le Tribunal a fait usage de la statistique concernant les loyers moyens en 2010 en 
fonction de l'année de construction et du quartier, ainsi que de celle relative aux 
baux conclus au cours des douze derniers mois selon le nombre de pièces, la na-
ture du logement, l'état du logement et la commune. Ce procédé est également 
conforme à la jurisprudence susmentionnée et n'est en soi pas non plus litigieux. 

5.3 L'intimée reproche aux premiers juges d'avoir considéré l'appartement comme 
un quatre pièces alors qu'il comporte une cuisine de moins de 9m2.  

5.3.1 Les statistiques précitées incluent la cuisine (OCSTAT, Le niveau des loyers 
à Genève, Statistique des loyers de mai 2010, p. 5, indiquant que, conformément à 
la pratique genevoise, le nombre de pièces, "variable explicative très discrimi-
nante", inclut la cuisine; OCSTAT, Loyer mensuel moyen des logements loués à 
de nouveaux locataires, T 05.04.2.04, précisant que le nombre de pièces pris en 
considération comprend la cuisine).  

Le nombre de pièces que comporte un logement se détermine notamment au re-
gard des dispositions de la loi sur les constructions et les installations diverses 
(LCI - RS/GE L 5.05) et de celles de son règlement d'application (RCI RS/GE L 
5.05.01; ACJC/655/2013 du 27 mai 2013 consid. 2.2.1 et ACJC/1640/2012 du 
19 novembre 2012 consid. 7.1). 

Toute pièce pouvant servir à l'habitation et toute cuisine (laboratoires-cuisines ex-
ceptés) doit avoir en principe 9 m2 mais au minimum 6 m2 de surface (art. 52 
al. 1 LCI). Elle doit en outre être aérée et éclairée par un jour vertical ouvrant sur 
l'extérieur (art. 52 al. 2 LCI).  

Plus précisément, selon le règlement d'exécution de la loi générale sur le logement 
et la protection des locataires (RGL - RS/GE I 4.05.01), pour le calcul du nombre 
de pièces des logements, il est tenu compte de la surface nette (art. 1 al. 5 RGL). 
En particulier, toute chambre d'une surface inférieure à 9 m2 compte pour demi-
pièce (art. 1 al. 5 let. a RGL) et l'espace communautaire compte pour deux pièces 
lorsque sa surface est supérieure ou égale, pour un 3.5 ou 4 pièces, à 27 m2 (art. 1 

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al. 5 let. c et al. 6 RGL). La surface nette d'un tel logement ne devrait au surplus 
pas être inférieure à 48 m2 (art. 1 al. 6 RGL). 

5.3.2 En l'espèce, la surface de la cuisine est certes inférieure à 9 m2. L'espace 
communautaire au sens de l'art. 1 al. 5 let. c RGL, composé de la cuisine et de la 
pièce à vivre, est cependant de 44.19 m2 (7.7 m2 + 36.49 m2), soit d'une surface 
supérieure à 27 m2, de sorte que ledit espace compte pour deux pièces. Les cham-
bres de 11.19 m2 et de 19.7 m2 comportent une surface de plus de 9 m2. Elles 
comptent donc également pour deux pièces. La surface totale de l'appartement 
dépasse au surplus la valeur minimale de 48m2 pour un appartement de 3.5 ou 
4 pièces. 

Le Tribunal a ainsi considéré à juste titre l'appartement comme un quatre pièces 
en dépit de la surface de la cuisine inférieure à 9 m2. 

5.4 L'intimée reproche au Tribunal d'avoir utilisé la valeur "moyenne" et non la 
valeur "médiane" indiquée par la statistique cantonale relative au niveau des 
loyers genevois. 

5.4.1 La statistique relative aux loyers moyens indique à la fois la moyenne et la 
médiane des loyers (OCSTAT, Le niveau des loyers à Genève, Statistique des 
loyers de mai 2010). 

Selon les explications y relatives, la "moyenne" est la notion la plus commune. Le 
loyer mensuel moyen des logements, tout comme le loyer mensuel moyen par 
pièce ou le loyer mensuel moyen par m2, est une simple moyenne arithmétique, 
soit le rapport entre la somme des loyers et le nombre de logement correspondant. 
La moyenne est, en général, la meilleure caractéristique de la tendance centrale. 
Pourtant, dans le cas des loyers, la moyenne est très influencée par les observa-
tions extrêmes. Selon les cas, elle peut donc être tirée vers le haut ou vers le bas 
(OCSTAT, Le niveau des loyers à Genève, Statistique des loyers de mai 2010, 
p. 6). 

La "médiane" est la valeur effective (pour un nombre impair d'observations) ou 
estimée (pour un nombre pair d'observations), pour laquelle la moitié des observa-
tions lui est supérieure et l'autre moitié lui est inférieure. Pour la déterminer, les 
observations sont classées préalablement par ordre de grandeur croissante ou dé-
croissante. Le loyer médian n'est pas influencé par des observations anormalement 
grandes ou anormalement petites, qui pourraient être considérées comme aber-
rantes ou trop particulières. L'OCSTAT considère que, pour cette raison, cette va-
leur est sans doutes plus significative que le loyer moyen, à condition toutefois de 
disposer d'observations en assez grand nombre et sans hétérogénéité excessive 
(OCSTAT, Le niveau de loyers à Genève, Statistique des loyers de mai 2010, 
p. 6). 

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5.4.2 L'utilisation par le Tribunal de la valeur moyenne donnée par la statistique 
2010 des loyers en cours n'est pas contraire à la jurisprudence, qui laisse au juge 
une grande marge de manœuvre dans le choix des statistiques utilisées ainsi que 
de leur pondération pour prendre en compte les spécificités de l'immeuble en 
cause.  

Cela étant, dans la mesure où la valeur médiane est plus significative selon les ex-
plications données par l'OCSTAT, il apparaît plus adéquat de l'utiliser comme 
base de la fixation du loyer.  

Selon la statistique des loyers en mai 2010, année de la conclusion du bail, la mé-
diane d'un logement à loyer libre de quatre pièces en ville de Genève est de 
1'146 fr. pour les immeubles construits entre 1961 et 1965 et de 1'200 fr. pour les 
immeubles construits entre 1966 et 1970, ce qui donne une valeur moyenne de 
1'173 fr. (OCSTAT, Le niveau de loyers à Genève, Statistique des loyers de mai 
2010, pp. 46 et 52). 

Il est conforme à la jurisprudence et au surplus non litigieux que la valeur ci-
dessus doit être pondérée avec celle de la statistique concernant les nouveaux 
baux. Celle de 2010 relative à des logements loués à de nouveaux locataires au 
cours des douze derniers mois, selon le nombre de pièces, la nature du logement, 
l'état du logement et la commune, indique un montant de 1'751 fr. pour un loyer 
mensuel moyen d'un logement de quatre pièces, situé en ville de Genève 
(OCSTAT, Le loyer mensuel des logements loués à de nouveaux locataires, 
T 05.04.2.04). 

Le loyer pondéré ressortant des deux statistiques se monte ainsi à 1'462 fr. Ce 
montant peut être porté à 1'550 fr. afin de tenir compte de l'emplacement particu-
lièrement centré ainsi que du bon état de l'immeuble. Ces deux qualités ressortent 
du dossier et ne sont pas remises en cause par l'intimée, laquelle ne contestent pas 
non plus qu'il doit en être tenu compte dans le calcul du loyer initial. 

5.5 L'intimée considère que le Tribunal a erré en ajoutant au loyer de base des 
charges de 200 fr. 

5.5.1 Lorsqu'il utilise des données statistiques, le juge doit notamment vérifier si 
les loyers sur lesquels il se fonde intègrent des charges qui sont dans le cas d'es-
pèce facturées séparément au locataire. A défaut, le loyer fixé sur la base de telles 
statistiques entraîne pour ce dernier le paiement desdites charges à double. Afin 
de déduire du montant du loyer les charges d'exploitation, il est possible de se fon-
der sur le montant des acomptes exigés à ce titre, lequel représente une bonne in-
dication du montant de ces frais accessoires, même s'il ne correspond pas au franc 
près aux frais effectifs (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2008 du 10 juin 2008 
consid. 2.4 et 2.5). 

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5.5.2 Les deux statistiques utilisées pour arrêter le loyer de l'appartement à 
1'550 fr. n'incluent pas les charges entrainées par le chauffage et l'eau chaude ou 
les provisions correspondantes, ni l'électricité (OCSTAT, Le loyer mensuel des lo-
gements loués à de nouveaux locataires, T 05.04.2.04, note de bas de page; 
OCSTAT, Le niveau des loyers à Genève, Statistique des loyers de mai 2010, 
p. 2).  

L'intimée reproche au Tribunal d'avoir estimé le montant mensuel des charges et 
l'électricité, inclus dans le loyer, à 200 fr. Elle considère qu'en l'absence de toute 
preuve y relative, les charges doivent être arrêtées à 50 fr. par mois au maximum. 

La locataire a cependant expressément reconnu, durant les débats de première ins-
tance, que, sur le loyer de 1'550 fr. à la fixation duquel elle concluait, 200 fr. con-
cernaient les charges et l'électricité.  

Ainsi, indépendamment de l'estimation du Tribunal qui apparaît au demeurant réa-
liste, le montant de 200 fr. a été reconnu par l'intimée au titre de charges effecti-
ves, de sorte qu'il n'y aucune raison de s'en écarter en appel.  

5.6 L'intimée reproche enfin au Tribunal d'avoir augmenté le loyer de 20% pour 
tenir compte de l'ameublement complet du logement, alors que l'appelante n'a pas 
démontré la valeur dudit ameublement, n'ayant produit à cet effet qu'une estima-
tion qu'elle a elle-même réalisée. 

5.6.1 Il n'y a aucune raison de déterminer le loyer du mobilier en se fondant sur le 
loyer des locaux nus, tant il est vrai que l'un et l'autre ne sont pas liés. A défaut, le 
loyer du mobilier dépendrait du prix de revient de l'appartement, ce qui ne se jus-
tifie aucunement. Il se justifie plutôt de retenir un amortissement du mobilier de 
4 à 15 ans, suivant la nature de chaque objet concerné, en y ajoutant des intérêts à 
hauteur de 5% du prix d'achat des meubles et une prime de risque de 15% du loyer 
(ACJC/1248/2012 du 10 septembre 2012 consid. 5; BARBEY, L'arrêté fédéral 
instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, Lausanne 1984, 
p. 89).  

Dans l'ATF 119 II 353 consid. 5c, concernant l'examen d'un sous-loyer, le 
Tribunal fédéral mentionne cette méthode comme étant la seule donnée par la 
doctrine, sans toutefois l'appliquer faute de preuve de la valeur du mobilier. Il va-
lide le calcul de l'instance cantonale consistant à augmenter de 20% le loyer de 
chaque pièce sous-louée pour tenir compte de leur ameublement, tout en précisant 
que cette méthode schématique est admissible dans la mesure où il s'agit de déter-
miner si le sous-loyer est abusif ou non, et non de fixer un loyer convenable. 

5.6.2 En l'espèce, il est établi que l'appartement est entièrement meublé et équipé. 

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L'appelante a produit un inventaire des meubles en cause et a indiqué leur prix, à 
l'exception de la cuisinière, de la hotte, du lave-vaisselle et du frigo-congélateur 
"compris dans non meublé". Elle expose avoir fait une estimation sur la base des 
prix actuels des meubles Conforama, correspondant selon elle plus ou moins au 
prix amorti des meubles, dans la mesure où, datant de 2006 ou d'avant et de mar-
que Schmidt, ils seraient de meilleure qualité. 

Un tel document n'ayant que la valeur d'une simple allégation, le prix des meubles 
de l'appartement ne sont pas prouvés. En outre, on ignore leur état et la date de 
leur acquisition, de sorte qu'il n'est pas possible de déterminer si et dans quelle 
mesure ils ont été amortis sur la période de 4 à 15 ans susindiquée. 

Dans le cas d'espèce où il s'agit de fixer le loyer initial et non uniquement de 
déterminer si le loyer est abusif, l'appelante, n'apportant pas la preuve de la valeur 
ni de la date d'acquisition du mobilier de l'appartement, n'est pas fondée à exiger 
une rémunération additionnelle en rapport avec ce dernier sur une base abstraite, 
en particulier sur celle d'un pourcentage du loyer, lequel est sans rapport avec la 
valeur de l'ameublement.  

Cela étant, l'intimée s'est dite prête dans sa demande à reconnaître un loyer men-
suel de 150 fr. pour le mobilier (demande du 25 novembre 2013, p. 4, ch. 15). Ce 
montant sera en conséquence retenu à ce titre. 

5.7 Au vu de ce qui précède, le loyer doit être fixé au montant de 1'900 fr. 
(1'550 fr. + 200 fr. + 150 fr.).  

Le jugement querellé sera donc annulé et réformé dans ce sens. 

6. L'appelante considère que l'intimée doit répondre de tous les dégâts figurant au 
procès-verbal de sortie du 7 août 2013 et se prévaut à ce titre d'une créance totale 
de 5'424 fr., en concluant, après compensation de ce montant avec celui résultant 
de la réduction de 10% du loyer pour les mois de janvier et février 2012, à 
4'184 fr., avec intérêts à 5% dès le 18 octobre 2013. 

6.1 A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un 
usage conforme au contrat (art 267 al. 1 CO). Lors de la restitution, le bailleur doit 
vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont 
celui-ci répond (art. 267a al. 1 CO). 

L'avis des défauts doit être précis et détaillé; des considérations générales telles 
que "taches dans la cuisine" sont insuffisantes. Le bailleur doit clairement faire 
connaître au locataire la liste des défauts dont il le tient pour responsable. Si le 
procès-verbal de sortie des locaux répond à ces exigences, il peut valoir avis des 
défauts au sens de l'art. 267a CO. Il doit toutefois permettre de discerner quels dé-

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fauts, parmi tous ceux recensés, sont imputables au locataire (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_545/2011 du 11 janvier 2012 consid. 3.2).  

La loi ne prescrit aucune forme particulière pour l'avis des défauts. Le procès-
verbal de restitution n'a pas en soi valeur d'avis des défauts, mais il revêt cette 
qualité s'il est signé par les parties et indiquent clairement quels sont les défauts à 
charge du locataire (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Le droit suisse du bail à 
loyer, 2011, n. 35b ad art. 267-267a CO). 

Il appartient au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure nor-
male de la chose. L'usure normale de la chose est fonction de sa destination et 
s'apprécie sur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des installa-
tions, même s'il reste possible d'apporter des preuves concrètes. Il s'ensuit que le 
locataire doit supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un 
défaut dû à l'usage anormal de la chose louée; il ne répond cependant pas de la va-
leur à neuf de l'installation, mais de sa valeur actuelle compte tenu de la dépré-
ciation de la chose due à l'écoulement du temps, le fardeau de la preuve incom-
bant au bailleur (arrêts du Tribunal fédéral 4A_557/2012 du 7 janvier 2013 
consid. 2.2; 4C.261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1, in SJ 2007 I p. 365; 
sur l'usage de la tabelle : cf. également 4C.131/1995 du 15 novembre 1995 
consid. 2, in SJ 1996 p. 322). 

Le principe de l'amortissement des installations s'applique à toutes les installations 
de la chose louée (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 810; BURKHALTER/ 
MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n. 24 ad art. 267-267a,). A titre d'exemple, selon la 
jurisprudence, les murs ont une durée de vie de 10 ans et les vitrages de 30 ans. 
Pour le gros œuvre, comme la maçonnerie, il convient de compter une durée de 
40 à 100 ans (arrêt du Tribunal fédéral 4C.261/2006 du 1er novembre 2006 
consid. 3.2.11). 

Selon le tableau paritaire des amortissements commun aux associations de 
bailleurs et de locataires, la durée d'amortissement pour le parquet est de 40 ans au 
maximum, pour une boîte aux lettre de 20 ans et pour une tapisserie de bonne qua-
lité de 15 ans. 

6.2 En l'espèce, en effectuant l'état des lieux à la fin du bail, les parties ont dressé 
et signé un "inventaire de sortie" sur lequel ont été listés les éléments de l'appar-
tement qui avaient été endommagés par la locataire selon les observations de la ré-
gie. Il s'agissait de la clé de la boîte aux lettres et celle du meuble-bar manquantes, 
du parquet du salon et du matelas tachés, des rideaux du salon et de la chambre 
abîmés, de la ligne téléphonique à rétablir, de la tapisserie du petit mur de l'entrée 
arrachée et du tapis brûlé par le fer à repasser. Le coût du remplacement ou de la 
réfection de ces éléments ne figuraient toutefois pas sur l'inventaire lorsqu'il a été 
signé par les parties. L'intimée a au surplus contesté être responsable de l'état du 
parquet et du matelas. 

- 20/22 - 
 

C/18322/2013 

Un tel document vaut avis des défauts au sens de l'art. 267a al. 1 CO. Le fait que 
les éléments précités de l'appartement soient endommagés n'est au demeurant pas 
litigieux. 

L'appelante n'a cependant apporté une preuve du coût de la remise en état de ces 
éléments qu'en relation avec le parquet et la tapisserie de l'entrée, ainsi que le réta-
blissement de la ligne téléphonique, dont l'intimée ne répond pas dans la mesure 
où il n'est pas établi qu'elle aurait elle-même endommagé ladite ligne.  

La prétention en paiement de l'appelante se heurte avant tout à l'absence de preuve 
et d'explication liées à la période à laquelle les différents éléments faisant l'objet 
d'un avis des défauts ont été installés, n'étant en tous les cas pas contestés et résul-
tant de l'état des lieux d'entrée que l'appartement n'a pas été rénové au début du 
bail. A défaut de telles informations, rien ne démontre que les objets en cause ne 
datent pas de la construction de l'immeuble entre 1961 et 1970, soit il y a plus de 
40 ans, auquel cas leur valeur a été totalement amortie, de sorte que l'appelante ne 
subit aucun dommage en devant les remplacer. 

Dès lors que l'appelante, assistée d'un conseil, devait nécessairement avoir cons-
cience de la nécessité de démontrer le dommage dont elle se prévalait et qu'elle est 
seule à détenir les informations permettant de calculer ledit dommage, il lui in-
combait de les fournir, l'application de la maxime inquisitoire sociale n'exemptant 
pas les parties de leur obligation d'établir les faits pertinents et d'en apporter la 
preuve.  

L'appelante n'ayant donc pas démontré son dommage en relation avec la remise en 
état de l'appartement, elle doit être déboutée de ses conclusions en paiement et le 
jugement querellé sera confirmé sur ce point. 

7. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

- 21/22 - 
 

C/18322/2013 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevables l'appel et l'appel joint interjetés respectivement les 16 janvier et le 17 
février 2015 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/1363/2014 rendu le 24 
novembre 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/18322/2013-5 OSL. 

Déclare irrecevables les conclusions prises par B______ en tant qu'elles visent la 
fixation d'un loyer inférieur à 1'550 fr. par mois, électricité et charges comprises. 

Au fond : 

Annule le chiffre 1 du jugement querellé. 

Cela fait, statuant à nouveau :  

Fixe à 1'900 fr., charges et électricité comprises, dès le 10 mars 2010, le loyer mensuel 
de l'appartement n° 41, au 4ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève, loué par 
B______ jusqu'au 5 août 2013. 

Confirme le jugement querellé pour le surplus. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Monsieur Mark MULLER et 
Monsieur Thierry STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

- 22/22 - 
 

C/18322/2013 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 

civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.