# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6c3db089-1831-5b2e-8b01-ba16eb627b28
**Source:** Schaffhausen (SH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-16
**Language:** de
**Title:** Schaffhausen Obergericht 16.02.2021 (publiziert) 66/2005/30
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SH_OG/SH_OG_001_66-2005-30_2021-02-16.pdf

## Full Text

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Art. 117 Abs. 3 StG. Grundstückgewinnsteuer; Bestimmung des Er-

werbspreises bei über zehnjähriger Besitzesdauer (OGE 66/2005/30 vom 

12. August 2005) 

 

Veröffentlichung im Amtsbericht 

 

 Als Erwerbspreis i.S.v. Art. 117 Abs. 3 StG ist der Veranlagung der 

Grundstückgewinnsteuer der nach dem Schätzungsprotokoll im massgeben-

den Zeitpunkt geltende Steuerwert zugrunde zu legen. Unbeachtlich ist der 

Zeitpunkt der Schätzung durch die kantonale Schätzungskommission. 

 

Aus den Erwägungen: 

 

 2.–  Gemäss Art. 115 des Gesetzes über die direkten Steuern vom 

20. März 2000 (StG, SHR 641.100) ist der Grundstückgewinn der Betrag, um 

welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) über-

steigt. Als Erwerbspreis gilt der durch die Grundbuchbelege ausgewiesene 

Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen, welche die veräussernde 

Person anlässlich des Erwerbs zu erbringen hatte (Art. 117 Abs. 1 StG). Liegt 

die massgebende Handänderung mehr als zehn Jahre zurück, so ist der vor 

zehn Jahren geltende Steuerwert des Grundstücks als Erwerbspreis an-

zurechnen, sofern nicht ein höherer Erwerbspreis nachgewiesen werden kann 

(Art. 117 Abs. 3 StG).  

 a)  Unbestritten ist, dass vorliegend die massgebende Handänderung 

mehr als zehn Jahre zurückliegt, so dass als Erwerbspreis der vor zehn Jahren 

geltende Steuerwert des Grundstücks ... anzurechnen ist. Die Rekurrenten 

veräusserten das fragliche Grundstück am 28. Oktober 2004, mithin ist der 

Steuerwert, der am 28. Oktober 1994 Geltung hatte, als Erwerbspreis an-

zurechnen. Erstellt ist sodann, dass der Steuerwert des Grundstücks ... am  

6. Juli 1993 durch das Amt für Grundstückschätzungen ... neu festgesetzt und 

am 12. November 1993 eröffnet wurde. Die Schätzung blieb unangefochten 

und erwuchs in Rechtskraft. Die Rekurrenten erachten diese Schätzung als 

massgebend für die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer. Die Steuer-

kommission ist demgegenüber der Auffassung, auf diesen Wert sei nicht ab-

zustellen, da er gemäss der Eröffnung durch die entsprechende Verfügung des 

Amts für Grundstückschätzungen erst ab 1. Januar 1995 als gültig erklärt 

worden sei. Der Schätzungswert aus dem Jahr 1983 sei daher als der "vor 

zehn Jahren geltende Steuerwert" i.S.v. Art. 117 Abs. 3 StG zu betrachten. Zu 

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prüfen ist damit einzig, ob der genannte Schätzungszeitpunkt oder der bei der 

Revision festgesetzte Gültigkeitszeitpunkt der amtlichen Schätzung massge-

bend sei.  

 b)  Am 7. August 1998 entschied das Obergericht i.S. O. (Verfahren 

Nr. 66/1996/1, Amtsbericht 1998, S. 172 ff.), dass als Erwerbspreis i.S.v. 

Art. 59e Abs. 3 des bis 31. Dezember 2000 gültigen Gesetzes über die di-

rekten Steuern vom 17. Dezember 1956 (aStG, OS 19, S. 212 ff.) der nach 

dem Schätzungsprotokoll im massgebenden Zeitpunkt geltende Steuerwert 

der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer zugrunde zu legen ist. Un-

beachtlich ist demgegenüber der Zeitpunkt der Schätzung durch die kantonale 

Schätzungskommission. Es begründete dies im wesentlichen damit, dass so-

wohl der Zeitpunkt der Schätzung als auch das Eröffnungsdatum der Ver-

fügung erheblich von zufälligen Momenten abhänge, insbesondere von der 

Reihenfolge der Schätzungen der Grundstücke und wohl auch von der perso-

nellen Dotierung der zuständigen Schätzungskommission und des Amts für 

Grundstückschätzungen. Nicht zufällig, sondern durch die Schätzungs-

kommission bestimmbar sei hingegen der Zeitpunkt der Gültigkeit der jewei-

ligen Schätzung. Mit der Bestimmung dieses Zeitpunkts könne im Rahmen 

der Revisionsschätzung eine rechtsgleiche Behandlung der entsprechenden 

Grundeigentümer weitgehend gewährleistetet werden. Die Praxis der Ver-

anlagungsbehörde, bei Veranlagungen der Grundstückgewinnsteuer das be-

schlossene Datum, ab welchem die neue Schätzung gemäss Bewertungs-

protokoll beziehungsweise amtlicher Mitteilung gelten soll, und nicht das 

Schätzungsdatum zu berücksichtigen, erscheine damit als sinnvoll und führe 

zu einer den Umständen angepassten Lösung. An dieser Beurteilung ist auch 

unter dem revidierten Steuerrecht festzuhalten.  

 Vorliegend wurde der für das Grundstück ... "festgesetzte Steuerwert" 

gemäss der vom Amt für Grundstückschätzungen am 12. November 1993 er-

öffneten Verfügung als ab 1. Januar 1995 "gültig" erklärt und somit für die 

allgemeine Staats- und Gemeindesteuer erst in der Veranlagungsperiode 

1995–96 eingesetzt. Das damalige Schätzungsergebnis bildete somit erst ab 

1995 den nach Art. 33 aStG massgebenden Steuerwert des fraglichen Grund-

stücks. Für die Veranlagungsperiode 1993–94 galt somit der tiefere Wert ge-

mäss der mit Datum vom 11. August 1982 eröffneten Schätzung vom 25. Juni 

1982; diese wurde als ab 1. Januar 1983 "gültig" erklärt. Weder aus der ge-

setzlichen Regelung noch aus der Praxis ergeben sich Hinweise, welche es 

rechtfertigen, als den "vor 10 Jahren geltenden Steuerwert des Grundstücks" 

i.S.v. Art. 117 Abs. 3 StG einen anderen Wert einzusetzen, als er für die da-

malige Staats- und Gemeindesteuerveranlagung 1993–94 galt, somit die 

Schätzung vom 25. Juni 1982. Es ist denn auch nicht zu sehen, wie die Wen-

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dung "gültig ab" in der Verfügung vom 12. November 1993 etwas anderes 

bedeuten könnte, als das Adjektiv "geltend" in Art. 117 Abs. 3 StG. 

 Daran vermag auch der von den Rekurrenten erwähnte Wechsel in der 

zeitlichen Bemessung von der zweijährigen zur einjährigen Steuerperiode 

nichts zu ändern. Ebenso wenig vermag der Hinweis der Rekurrenten zu  

überzeugen, der Gesetzgeber habe nur die Wertsteigerungen der letzten 10 

Jahre erfassen wollen. Dafür bestehen – wie die Steuerkommission zu Recht 

festhält – keinerlei Anhaltspunkte: Nach der bis 31. Dezember 2000 geltenden 

Verordnung über die Bewertung der Grundstücke vom 18. Dezember 1990 

(OS 27, S. 287 ff.) wurden die Grundstücke frühestens nach zehn, spätestens 

nach zwanzig Jahren von Amts wegen neu bewertet (§ 22 Abs. 1). Es kann al-

so tatsächlich nicht gesagt werden, der Gesetzgeber habe nur die Wertsteige-

rungen der letzten 10 Jahre erfassen wollen. Vielmehr ist es bei diesem Schät-

zungssystem möglich, dass Wertsteigerungen der letzten 10–25 (ev. sogar 30) 

Jahren erfasst werden. Eine Regelung mit solch einer Bandbreite von mass-

gebenden Steuerwerten erscheint zwar nicht unproblematisch, jedoch kann 

immerhin gesagt werden, dass eine Liegenschaft bei langer Geltung tieferer 

Steuerwerte während dieser Zeit auch nur zu einem tiefen Ansatz als Ver-

mögen besteuert worden ist. Vorliegend galt somit 10 Jahre vor dem Ver-

kaufszeitpunkt noch die Schätzung vom 25. Juni 1982 und nicht diejenige 

vom 6. Juli 1993. Es kann auch nicht gesagt werden, die Inkraftsetzung des 

neuen Werts auf den 1. Januar 1995 sei nach einer Gültigkeitsdauer des frühe-

ren Werts von 12 Jahren verspätet, hatte doch eine Revisionsschätzung ledig-

lich alle 10–20 Jahre zu erfolgen. Mit dem gewählten System sind un-

vermeidbar gewisse Härten verbunden, insbesondere wenn die Liegenschaft – 

wie vorliegend – kurz vor der zehnjährigen Gültigkeit des bisherigen Werts 

verkauft wird. Zur Vermeidung dieser Härtefälle müsste im Gesetz eine An-

passung der Steuerwerte je nach Zeitablauf vorgesehen werden. Auf eine sol-

che Regelung hat der Gesetzgeber jedoch bewusst verzichtet.