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**Case Identifier:** bcb891a1-1311-584d-a1d4-2b3741e1567e
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-03-24
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 24.03.2022 LB220008
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_LB220008_2022-03-24.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: LB220008-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichterin lic. iur. 

A. Strähl sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. S. Bohli Roth 

Urteil vom 24. März 2022 

 

in Sachen 

 

1. Stockwerkeigentümergemeinschaft A1._____,  
2. Stockwerkeigentümergemeinschaft A2._____,  
Beklagte und Berufungsklägerinnen 

 

1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X1._____ 

1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X2._____ 

 

gegen 

 

B._____ AG,  
Klägerin und Berufungsbeklagte 

 

vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Y._____ 

 

betreffend Verbote und Forderung  
 
Berufung gegen eine Verfügung der I. Abteilung des Bezirksgerichtes 
Bülach vom 11. Januar 2022; Proz. CG200006 
 

- 2 - 

Erwägungen: 

I. 

1. Die Klägerin und Berufungsbeklagte (B._____ AG, nachfolgend Klägerin) ist  

Eigentümerin verschiedener Stockwerkeigentumseinheiten (Showrooms) in den 

zwei Liegenschaften an der C._____-Strasse … im D._____, E._____ (A1._____ 

und 2 [nachfolgend A1._____ und A2._____]), welche sie an Dritte vermietet hat. 

Die Beklagten und Berufungsklägerinnen (nachfolgend Beklagte) sind die Stock-

werkeigentümergemeinschaften der beiden Liegenschaften A1._____ und 

A2._____. Die Verwaltung der Beklagten wird von der A._____ AG (nachfolgend 

A._____ AG) wahrgenommen. Zwischen den Parteien bestehen Streitigkeiten 

über ausstehende Beiträge der Klägerin an die Beklagten. In der Nacht vom 17. 

auf den 18. März 2020 wurde in den Stockwerkeigentumseinheiten der Klägerin 

die Versorgung mit Strom, Heizung, Kühlung und Lüftung unterbrochen. 

2. Mit Urteil des Einzelgerichts am Bezirksgericht Bülach vom 17. Juni 2020 

wurde den Beklagten auf Antrag der Klägerin vorsorglich verboten, in den Stock-

werkeigentumseinheiten der Klägerin die Versorgung mit Strom, Heizwärme, Küh-

lung und Lüftung zu unterbrechen oder einzuschränken, und es wurde ihnen be-

fohlen, die unterbrochene Versorgung innerhalb 24 Stunden wiederherzustellen 

(act. 7/1, Dispositiv-Ziff. 1). Am 23. Juli 2020 reichte die Klägerin beim Bezirksge-

richt Bülach unter Wahrung der Frist gemäss Art. 263 ZPO Klage gegen die Be-

klagten ein (act. 7/2). Sie beantragt unter anderem, es sei diesen zu verbieten, die 

Versorgung zu unterbrechen. Zudem seien die Beklagten zu verpflichten, Scha-

denersatz in der Höhe von CHF 58'898.10 zu bezahlen und den Stromverbrauch 

in den ihr gehörenden Stockwerkeigentumseinheiten periodisch individuell in 

Rechnung zu stellen. Im Rahmen der Duplik ersuchten die Beklagten, die vor-

sorglich angeordneten  

Massnahmen unverzüglich vollumfänglich aufzuheben (act. 7/79). Nach Gewäh-

rung des rechtlichen Gehörs wies die Vorinstanz das Abänderungsbegehren mit 

Verfügung [recte Urteil] vom 11. Januar 2022 ab (act. 4/7 = act. 6 = act. 7/97, 

nachfolgend act. 6). 

- 3 - 

3. Dagegen wehren sich die Beklagten mit Berufung vom 31. Januar 2022 und 

stellen folgende Rechtsbegehren (act. 2): 

1.  Die Verfügung vom 11. Januar 2022 des Bezirksgerichts Bülach sei 

aufzuheben und der vor der Vorinstanz gestellte prozessuale Antrag 

vollumfänglich gutzuheissen, welcher lautet: Es seien die gemäss 

Ziff. 1 des Urteils des Einzelgerichts des Bezirksgerichts Bülach vom 

17. Juni 2020 (Verfahren ET200001) angeordneten vorsorglichen  

Massnahmen unverzüglich und vollumfänglich aufzuheben. 

2. Eventualiter sei die Verfügung vom 11. Januar 2022 des Bezirksge-

richts Bülach aufzuheben und der vor der Vorinstanz gestellte pro-

zessuale Antrag dahingehend gutzuheissen, als dass die gemäss 

Ziff. 1 des Urteils des Einzelgerichts des Bezirksgerichts Bülach vom 

17. Juni 2020 (Verfahren ET200001) angeordneten vorsorglichen  

Massnahmen insoweit unverzüglich aufgehoben werden, als den Be-

rufungsklägerinnen dadurch die Unterbrechung oder Einstellung der 

Versorgung mit Heizwärme, Kühlung und/oder Lüftung der Stockwer-

keigentumseinheiten der Berufungsbeklagten untersagt wird. 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Berufungsbe-

klagten. 

 Die Akten der Vorinstanz wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 7/1-

104). Weiterungen, namentlich das Einholen einer Berufungsantwort, erübrigen 

sich, weil sich die Berufung sogleich als unbegründet erweist. 

II. 

1. Die Berufung wurde innert 10-tägiger Rechtsmittelfrist begründet und mit An-

trägen versehen beim Obergericht eingereicht (act. 98; Art. 311 und 314 Abs. 1 

ZPO). Der Kostenvorschuss von CHF 4'000.– wurde rechtzeitig bezahlt (act. 8 

und 9). Die nötige Streitwertgrenze von CHF 10'000.– ist erreicht (vgl. act. 2 Rz 2; 

Art. 308 Abs. 2 ZPO). Auf die Berufung ist daher einzutreten. 

2. Mit der Berufung können sowohl die unrichtige Rechtsanwendung als auch 

die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 

- 4 - 

ZPO); zu Letzterer zählt auch die unrichtige Anwendung des pflichtgemässen Er-

messens. Die Berufung erhebende Partei trifft eine Begründungslast. Sie hat sub-

stantiiert vorzutragen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid unrich-

tig ist und wie er geändert werden muss (BGer 4A_418/2017 vom 8. Januar 2018 

E. 2.3 und 5A_111/2016 vom 6. September 2016 E. 5.3). Die Berufungsinstanz 

prüft sämtliche hinreichend substantiierten Mängel in tatsächlicher und rechtlicher 

Hinsicht frei und uneingeschränkt. Die Berufungsinstanz kann sich – abgesehen 

von offensichtlichen Mängeln – auf die Beurteilung der in der schriftlichen Beru-

fungsbegründung erhobenen Beanstandungen beschränken (vgl. BGE 142 III 

413 ff. E. 2.2.4). Neue Begehren, Tatsachen und Beweismittel sind im Berufungs-

verfahren nur noch im Rahmen von Art. 317 Abs. 1 und 2 ZPO zulässig. 

3. 

3.1 Die Beklagten brachten vor Vorinstanz vor, die Verhältnisse hätten sich seit 

Erlass des vorsorglichen Verbots verändert. Die Klägerin habe ihre Beitragsleis-

tungen weitestgehend eingestellt. Zudem hätten die Beklagten anlässlich der 

ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlungen vom 22. Dezember 

2021 ihre Budgets samt Kostenteiler für das Jahr 2021 sowie die Budgets der 

A._____ AG für die Jahre 2017-2021 genehmigt. Der von der Klägerin gegen die 

Genehmigungsbeschlüsse erhobenen Anfechtungsklage komme kein Suspensi-

veffekt zu, so dass die A._____ AG die auf den Beschlüssen beruhenden Beiträ-

ge an die Gemeinschafts- und Nebenkosten von den einzelnen Stockwerkeigen-

tümern verlangen dürfe. Die Klägerin schulde mittlerweile Beiträge in der Höhe 

von insgesamt CHF 60'101.90, weshalb die Beklagten eine Forderungsklage ge-

gen sie eingeleitet hätten. Die vorsorglichen Massnahmen würden sich nachträg-

lich als ungerechtfertigt erweisen, weil das Verbot verhindere, dass die Beklagten 

nach Art. 14 Abs. 7 ihrer Reglemente vorgehen könnten. Diese Bestimmung er-

mächtige sie, nach freiem pflichtgemässen Ermessen die Dienstleistungen (wie 

die Energielieferung) einzuschränken, wenn die Gemeinschaft Drittkosten bezah-

len müsse, die dem einzelnen Stockwerkeigentümer zu belasten seien. Die vor-

sorglichen Massnahmen verpflichteten die Beklagten, ihre Leistungen trotz 

Säumnis der Klägerin vollumfänglich zu erbringen, was dazu führe, dass die übri-

gen Stockwerkeigentümer für die ausstehenden Beiträge der Klägerin aufkommen 

- 5 - 

müssten. Je länger das Verbot gelte, umso höhere Ausstände würden anwach-

sen. Dies erzeuge ein ungerechtfertigtes Ungleichgewicht. Zudem bestehe auf-

grund des aktuellen Betreibungsregisterauszugs ein stetig zunehmendes Risiko 

der Zahlungsunfähigkeit der Klägerin (act. 7/79 Rz 9 ff.). 

3.2 Die Vorinstanz begründete ihren abweisenden Entscheid zusammenfassend 

damit, aufgrund der Vorbringen der Beklagten, die Klägerin hätte ihre Beitrags-

zahlungen weitgehend eingestellt, sei keine Veränderung der Umstände zu erbli-

cken. Eine gewisse Verschärfung der Umstände sei zwar nicht von der Hand zu 

weisen. Die Beklagten würden dieser jedoch mit der eingereichten separaten For-

derungsklage gegen die Klägerin bereits begegnen. Die Beklagten hätten nicht 

aufgezeigt, dass sie ihre bloss finanziellen Interessen mit dem Forderungsprozess 

nur unzureichend verfolgen könnten. Die ergangenen Beschlüsse über die 

Budgetzahlen würden ebenfalls keine wesentlichen Änderungen darstellen, auch 

wenn der dagegen erhobenen Anfechtungsklage der Klägerin keine Suspensiv-

wirkung zufalle. Aus der Anfechtungsklage gehe immerhin hervor, dass die Kläge-

rin die Beitragsforderungen nach wie vor (teilweise) bestreite. Die Massnahmen 

seien weder nachträglich als ungerechtfertigt zu qualifizieren noch seien mildere 

Massnahmen ersichtlich. Es liege kein Ungleichgewicht vor, das die ersatzlose 

Aufhebung der vorsorglichen Massnahmen erheische (act. 6 S. 5 f.). 

3.3 In der Berufung halten die Beklagten an ihren Vorbringen vor Vorinstanz fest 

(act. 2 Rz 11 ff., 20 f., 25 und 28 ff.). Sie ergänzen, seit dem Entscheid vom 

17. Juni 2020 seien unbezahlte Beitragsforderungen in der Höhe von insgesamt 

CHF 182'110.30 aufgelaufen. Die Klägerin bezahle nur noch den Individualstrom 

ihrer Stockwerkeigentumseinheiten. Die Erwägungen der Vorinstanz, die Beklag-

ten würden der Verschärfung der Umstände mit der erhobenen Forderungsklage 

begegnen, seien unhaltbar und stünden im Widerspruch zur Sach- und Rechtsla-

ge. Es sei nicht ersichtlich, wie mit der Klage dem querulatorischen und gemein-

schaftsschädigenden Verhalten der Klägerin begegnet werden könne (act. 2 

Rz 16 ff.). Die Vorinstanz wende weiter das Recht falsch an und argumentiere wi-

dersprüchlich, wenn sie annehme, die von den Beklagten geltend gemachten 

Forderungen seien strittig, und anderseits anerkenne, dass der gegen die Ge-

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nehmigungsbeschlüsse gerichteten Anfechtungsklage kein Suspensiveffekt zu-

komme (act. 2 Rz 22 ff.). Die Vorinstanz stelle den Sachverhalt weiter unrichtig 

fest, wenn ihre Interessenabwägung zu Ungunsten der Beklagten ausfalle. Auch 

der Klägerin gehe es bloss um finanzielle Interessen, streiche sie doch die 

Mieteinnahmen weiter ein (act. 2 Rz 31 f. und 36). Die Vorinstanz habe schliess-

lich mildere Massnahmen nicht geprüft. Sie hätte zumindest anordnen können, 

dass die Klägerin einen Teil der Ausstände bezahlen müsse, um vom Verbot wei-

terhin profitieren zu können (act. 2 Rz 33). 

4. 

4.1 Vorsorglich angeordnete Massnahmen können geändert oder aufgehoben 

werden, wenn sich die Umstände geändert haben oder sich die Massnahmen 

nachträglich als ungerechtfertigt erweisen (Art. 268 Abs. 1 ZPO). Zweck der vor-

sorglichen Massnahmen ist zu gewährleisten, dass das künftige Prozessergebnis 

des nachfolgenden Hauptverfahrens umgesetzt werden kann, indem der damalige 

Rechtszustand bzw. der tatsächliche Zustand der Streitsache aufrechterhalten 

bleibt. Ein Abänderungsgrund ist daher gegeben, wenn die angeordneten Mass-

nahmen den angestrebten Zweck nicht erreicht haben oder sich nachträglich als 

ungeeignet erweisen (BSK ZPO-SPRECHER, 3. Auflage 2017, Art. 268 N 21). Von 

geänderten Umständen kann gesprochen werden, wenn auf der tatsächlichen 

Ebene relevante neue Entwicklungen eingetreten sind, wobei nur echte Noven 

beachtlich sind. Beruft sich die Partei auf nachträgliche Ungeeignetheit, können 

auch unechte Noven berücksichtigt werden (ZÜRCHER, DIKE-Komm-ZPO, 2. Auf-

lage 2016, Art. 268 N 6 und 8). Die Verhältnisse müssen sich erheblich geändert 

haben, so dass sich eine Änderung oder Aufhebung der Massnahmen geradezu 

aufdrängt (BK ZPO II-GÜNGERICH, Art. 268 N 5).  

4.2 Es finden die Bestimmungen des summarischen Verfahrens Anwendung 

(Art. 252 ff. ZPO i.V.m. Art. 261 ff. ZPO). Demnach hat die klagende Partei die 

Änderungsgründe glaubhaft zu machen. Auch das Rechtliche wird vom Glaub-

haftmachen erfasst, womit es das Gericht bei einer summarischen Prüfung der 

Rechtsfragen bewenden lassen kann (ZÜRCHER, DIKE-Kommentar-ZPO, a.a.O., 

Art. 261 N 5 ff. ZPO; ZK ZPO-HUBER, 3. Aufl. 2016, Art. 261 ZPO N 25; BGE 130 

- 7 - 

III 321 E. 3.3; BGer 4A_312/2009 vom 23. September 2009 E. 3.6.1). Im Weitern 

gilt im  

Massnahmenverfahren die Verhandlungsmaxime gemäss Art. 55 ZPO uneinge-

schränkt. Die Beklagten haben demnach dem Gericht sämtliche wesentlichen 

Tatsachen, auf die sie ihr Abänderungsbegehren stützen, darzulegen. Zu den von 

der Behauptungslast umfassten Umständen zählt auch eine (allfällige) Änderung 

des privatrechtlichen Satzungsrechts der Beklagten. 

5. 

5.1 Die von der Vorinstanz angeordneten vorsorglichen Massnahmen bezwe-

cken, weitere Unterbrüche der Versorgung mit Strom, Wärme/Kühlung und Lüf-

tung in den Stockwerkeigentumseinheiten der Klägerin zu verhindern. Sie sollen 

somit die unbeeinträchtigte Ausübung des Sondernutzungsrechts der Klägerin 

gemäss Art. 712a ZGB sichern, bis über das Verbot im Hauptverfahren entschie-

den ist. Das Sondernutzungsrecht der Klägerin in den fraglichen Einheiten ist un-

bestritten und überdies glaubhaft, zumal die Klägerin Eigentümerin der Miteigen-

tumsanteile ist. Veränderte tatsächliche Umstände bringen die Beklagten diesbe-

züglich nicht vor. Die Beklagten äussern sich im Begehren betreffend Abänderung 

der vorsorglichen Massnahmen nicht zur rechtlichen Grundlage des in Frage ste-

henden Verbots. Die Vorinstanz stützte den Verfügungsanspruch in ihrer Verfü-

gung vom 8. April 2020 betreffend Anordnung superprovisorischer Massnahmen 

nachvollziehbar auf Art. 928 ZGB (Klage aus Besitzesstörung, act. 7/11/4 S. 15 = 

act. 4/12 S. 15 f.). Es drängen sich hiezu keine weiteren Bemerkungen auf. Damit 

ist ein Verfügungsanspruch der Klägerin für ein Verbot, in ihren Miteigentumsein-

heiten die Zufuhr von Strom, Wärme, Kühlung und Lüftung zu unterbrechen, 

grundsätzlich nach wie vor plausibel.  

 Die Beklagten bestreiten den Verfügungsanspruch unter Berufung auf ihre 

Reglemente im Abänderungsverfahren wie bereits im Hauptverfahren (act. 7/79 

Rz 25), nachdem sie sich bei Anordnung der vorsorglichen Massnahmen zur Sa-

che nicht geäussert hatten (act. 7/1 E. 1 und 3). Sie machen geltend, sie seien 

gestützt auf Art. 14 Abs. 7 STWE-Reglemente (act. 4/10 und 4/11) berechtigt, in 

pflichtgemässem Ermessen die Stromversorgung der Stockwerkeinheiten bei 

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ausbleibenden Zahlungen einzustellen, wenn die Gemeinschaft Kosten des säu-

migen Stockwerkeigentümers bezahlen müsse (act. 2 Rz 8 f. und act. 7/79 

Rz 21). Ob es sich bei Art. 14 Abs. 7 STWE-Reglement um eine seit dem Ent-

scheid betreffend vorsorgliche Massnahmen neu erlassene oder abgeänderte 

reglementarische Bestimmung handelt, behaupten die Beklagten nicht und dies 

ist auch nicht ersichtlich. Gegenteils wurde bereits im Rahmen der superprovisori-

schen Anordnungen vom 8. April 2020 darauf Bezug genommen und festgehal-

ten, dass gemäss einem Rundschreiben vom 17. März 2020 der Ausschuss der 

Stockwerkeigentümergemeinschaften beschlossen habe, in den Showrooms der 

Klägerin gestützt auf Art. 14 des Reglementes den Strom abzuschalten (act. 4/12 

S. 19). Damit sind veränderte Umstände diesbezüglich nicht glaubhaft gemacht.  

 Zu prüfen bleibt, ob sich die Massnahmen mit Blick auf Art. 14 Abs. 7 

STWE-Reglemente im Nachhinein als ungerechtfertigt erweisen. Die Vorinstanz 

äusserte sich nicht näher zur Anwendung dieser Reglementsbestimmung, son-

dern erwog einzig, ein Anspruch aus Besitzesschutz sei neben Art. 14 Abs. 7 

STWE-Reglemente nicht ausgeschlossen (act.  4/12 S. 19). Auch die Beklagten 

führen nichts Konkretes zur Anwendbarkeit der Bestimmung aus, wollen diese al-

lerdings angewendet haben, weil die übrigen Stockwerkeigentümer die sich stetig 

erhöhenden, sich angeblich auf rund CHF 180'000.– belaufenden, ausgebliebe-

nen Beiträge der Klägerin an deren Stelle bezahlen müssten (u.a. act. 7/79 

Rz 22). 

 Die Beitragspflicht der Stockwerkeigentümer gemäss Art. 712h ZGB stellt 

eine gesetzliche Realobligation dar. Schuldner der Beitragsforderung ist der je-

weils im Grundbuch eingetragene Stockwerkeigentümer (BGE 106 III 118 E. 5; 

CORNELIO ZGRAGGEN, Kostenverteilung und Haftung für Beiträge im Stockwerkei-

gentum, Diss. Luzern 2020, N 1186). Das Bundesrecht sieht beim Stockwerkei-

gentum zur (internen) Sicherung ausbleibender Beiträge gemäss Art. 712h ZGB 

zwei taugliche Instrumente vor: Zum einen haben die Beklagten für unbezahlte, 

fällige Beitragsforderungen der letzten drei Jahre gestützt auf Art. 712i ZGB An-

spruch auf Errichtung eines Pfandrechts an den Stockwerkeigentumsanteilen der 

Klägerin und zum andern haben sie gemäss Art. 712k ZGB ein Retentionsrecht 

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gleich wie der Vermieter (Art. 268 ff. OR) an den beweglichen Sachen in deren 

Räumen (vgl. u.a. CORNELIO ZGRAGGEN, Kostenverteilung und Haftung für Beiträ-

ge im Stockwerkeigentum, N 1271 ff. und N 1306 ff.). Der Gesetzgeber hat es ge-

rade abgelehnt, die Stockwerkeigentümer solidarisch für Beitragsforderungen haf-

ten zu lassen und eine Nachschusspflicht durch die solventen Stockwerkeigentü-

mer bei Uneinbringlichkeit von Beiträgen vorzusehen (BSK ZGB II-BÖSCH, 6. Auf-

lage 2019, Art. 712i N 1; CORNELIO ZGRAGGEN, Kostenverteilung und Haftung für 

Beiträge im Stockwerkeigentum, N 1242 und 1247; BGE 119 II 404 E. 6). Das Ar-

gument der Beklagten, die übrigen Stockwerkeigentümer hätten die ausgebliebe-

nen Beiträge nachzuschiessen, ist deshalb nicht zutreffend, zumal die Beklagten 

nicht dartun, dass dies vorliegend anders sein soll. Im Übrigen haben sie in keiner 

Weise konkretisiert und glaubhaft gemacht, dass sie als Gemeinschaft im Aus-

senverhältnis Drittkosten bezahlen müssen, welche dem einzelnen Stockwerkei-

gentümer zu belasten sind. Unter diesen Umständen fehlt es an den Vorausset-

zungen zur Anwendung von Art.  14 Abs. 7 STWE-Reglemente und damit an ei-

ner Rechtsgrundlage für den Unterbruch der Versorgung. Das Verbot erweist sich 

demnach im Nachhinein auch in Berücksichtigung von Art. 14 Abs. 7 STWE-

Reglemente nicht als ungerechtfertigt. Damit kann offen gelassen werden, ob es 

sich bei Art. 14 STWE-Reglement um eine zulässige Bestimmung handelt. 

5.2 Was den Verfügungsgrund (nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil) 

sowie die zeitliche Dringlichkeit der angeordneten vorsorglichen Massnahmen be-

trifft, liegt in Anbetracht der Vorbringen der Beklagten auf der Hand, dass sie ge-

denken, bei Aufhebung der Massnahmen die Stromzufuhr sowie die Versorgung 

mit Wärme, Kühlung und Lüftung in den Stockwerkeigentumseinheiten der Kläge-

rin erneut zu unterbrechen, bis diese einlenkt und ihre Beiträge bezahlt hat. Da 

die Klägerin die ausstehenden Beiträge (teilweise) bestreitet und baldige Zahlun-

gen nicht zu erwarten sind, wäre bei Aufhebung des Verbots mit erneuten Unter-

brüchen zu rechnen. Die Bedrohungslage und die zu erwartenden nicht leicht 

wieder gutzumachenden Nachteile für die Klägerin zufolge eingeschränktem Son-

dernutzungsrecht bestehen deshalb unverändert. Die Beklagten können demnach 

auch bezüglich des Verfügungsgrundes und der Dringlichkeit keine neuen Ver-

hältnisse glaubhaft machen. 

- 10 - 

5.3 Die Beklagten werfen der Vorinstanz eine falsche Interessenabwägung vor 

und machen damit Unverhältnismässigkeit der Weiterführung der Massnahmen 

geltend. Im Rahmen der Interessenabwägung sind die durch die Fortsetzung der 

Massnahmen tangierten schutzwürdigen Interessen der Parteien gegeneinander 

abzuwägen. Die Beklagten werfen finanzielle Interessen in die Waagschale. Sie 

tragen vor, die von der Klägerin geschuldeten Beiträge würden sich derzeit auf 

rund CHF 180'000.– belaufen und sich stetig erhöhen, weil die Beklagten wegen 

den Massnahmen die Zufuhr von Strom, Wärme, Kühlung und Lüftung nicht un-

terbrechen könnten (vgl. act. 2 Rz 13 und 36 f.). 

 Durch vorsorgliche Massnahmen verursachte wirtschaftliche Nachteile einer 

Partei können zwar im Rahmen der Verhältnismässigkeit berücksichtigt werden. 

Die Beklagten bezwecken indes mit ihrem Abänderungsbegehren, die Klägerin 

zur Bezahlung der ausstehenden und künftigen Beiträge zu veranlassen. Für die 

Besicherung und Vollstreckung von Geldforderungen fallen jedoch ausschliesslich 

die im Schuldbetreibungs- und Konkursrecht vorgesehenen Mittel, insbesondere 

der Arrest oder nach erteilter Rechtsöffnung die Pfändung, in Betracht (Art. 269 

lit. a ZPO; BGer 5A_853/2013 E. 3.3). Die Beklagten schlagen mit dem angeho-

benen Forderungsprozess einen grundsätzlich korrekten Weg ein, um zu einem 

definitiven Rechtsöffnungstitel zu gelangen. Ihre Geldforderungen können sie da-

gegen nicht auf dem Wege der Abänderung/Aufhebung vorsorglicher Massnah-

men gemäss Art.  261 ff. ZPO sicherstellen und vollstrecken. Die wirtschaftliche 

Situation der Klägerin würde zudem durch eine Unterbrechung der Versorgung 

mit Strom, Wärme, Kühlung und Lüftung negativ beeinflusst, zumal sie dadurch 

gegenüber den Mietern schadenersatzpflichtig werden und ihre Mieteinnahmen 

verlieren könnte. Die beantragte Aufhebung der vorsorglichen Massnahmen ist 

zur Erreichung des Ziels der Beklagten folglich ungeeignet und überdies zweck-

fremd. Die Aufhebung des Verbots erscheint deshalb unverhältnismässig. Der 

Einwand, es müsse zunehmend mit einer Verschlechterung der wirtschaftlichen 

Situation der Klägerin gerechnet werden, zielt ebenfalls auf die Sicherung der 

Geldforderung und ist im Übrigen nicht näher belegt. Aus dem Betreibungsregis-

terauszug lässt sich jedenfalls nichts Konkretes zur aktuellen Liquidität der Kläge-

rin ableiten. Alle seit 7. April 2021 eingeleiteten und noch offenen Betreibungen, 

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mit Ausnahme einer Betreibung der STWEG F._____ im Betrag von 

CHF 3'497.50, wurden von den Beklagten oder der A._____ AG eingeleitet und 

dürften im Zusammenhang mit den zwischen den Parteien strittigen Beiträgen 

stehen (act. 4/21). Insgesamt ist die Interessenabwägung der Vorinstanz nicht zu 

beanstanden. 

 Die Rüge der Beklagten, die Vorinstanz hätte mildere Massnahmen anord-

nen und die Klägerin beispielsweise zur Auszahlung eines Teils der Ausstände 

verpflichten können, um vom Verbot weiterhin zu profitieren (act. 2 Rz 33), ver-

fängt ebenfalls nicht. Die Beklagten haben vor Vorinstanz, soweit ersichtlich, nur 

die unverzügliche, vollständige Aufhebung und keine konkreten milderen Mass-

nahmen formell beantragt (act. 7/79 S. 2). Sie haben im Berufungsverfahren nicht 

ausgeführt, weshalb sie entsprechende Behauptungen und Begehren nicht schon 

vor  

Vorinstanz erheben konnten. Die Vorbringen fallen damit unter die Novenschran-

ke gemäss Art. 317 Abs. 1 und 2 ZPO, weshalb darauf nicht einzutreten ist. Zu 

ergänzen bleibt, dass die Vorinstanz aufgrund der im Verfahren herrschenden 

Dispositions- und Verhandlungsmaxime ohne konkreten Antrag und substantiierte 

Behauptungen seitens der Beklagten von sich aus keine milderen Massnahmen 

anordnen durfte. 

5.4 Die Beklagten übersehen bei ihrem Vorwurf, die Vorinstanz gehe zu Unrecht 

davon aus, die Beiträge seien strittig, dass die aufgrund der getroffenen Budget-

beschlüsse festgelegten Beiträge zwar wegen des fehlenden Suspensiveffekts 

der Anfechtungsklage (Art. 712m Abs. 2 ZGB i.V.m. Art. 75 ZGB; BSK ZGB I-

SCHERRER/BRÄGGER, 6. Auflage 2018, Art. 75 N 31b) einstweilen eingefordert 

werden können, dies aber nicht bedeutet, dass die Beiträge materiell-rechtlich von 

der Klägerin anerkannt sind und rechtskräftig feststehen. Die Klägerin bestreitet 

offenkundig die Beitragsabrechnungen sowie die Verteilquoten (act. 7/2 S. 24 ff.), 

welche im pendenten Forderungsprozess zu beurteilen sein werden. Die fragliche 

Erwägung der Vorinstanz ist damit nicht zu beanstanden. 

6. Zusammenfassend gelingt es den Beklagten nicht, veränderte Umstände  

oder nachträglich die mangelnde Rechtfertigung der vorsorglichen Massnahmen 

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glaubhaft zu machen. Die Vorinstanz hat die Voraussetzungen für eine Abände-

rung der vorsorglichen Massnahmen zu Recht verneint und das Begehren abge-

wiesen. Die Berufung ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 

7. Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Streitigkeit. Die Beklagten be-

ziffern den Streitwert mit CHF 113'880.– (act. 2 Rz 3), welche Angabe nicht offen-

sichtlich unrichtig erscheint. Gestützt auf §§ 2, 4, 8 Abs. 1 und § 12 Abs. 1 und 2 

GebV OG ist die Gerichtsgebühr im Berufungsverfahrens auf CHF 4'000.– festzu-

setzen. Sie ist den unterliegenden Beklagten je zur Hälfte aufzuerlegen (Art. 106 

Abs. 1 ZPO) und mit dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Hö-

he zu verrechnen.  

 Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen, weil die Beklagten unter-

liegen und der Klägerin kein zu entschädigender Aufwand entstanden ist. 

Es wird erkannt: 

1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 4'000.– festgesetzt und 

den Berufungsklägerinnen je zur Hälfte auferlegt. 

Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens werden mit dem von den Be-

rufungsklägerinnen geleisteten Vorschuss von CHF 4'000.– verrechnet. 

3. Es werden im Berufungsverfahren keine Parteientschädigungen zugespro-

chen. 

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter 

Beilage von Doppeln der Berufungsschrift samt Beilagenverzeichnis und 

Beilagen (act. 2 und act. 4/1-21), sowie an das Bezirksgericht Bülach, je ge-

gen Empfangsschein. 

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück. 

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5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Entscheid über vorsorgliche Massnahmen im Sinne von Art. 98 BGG. 

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
CHF 113'880.–. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

lic. iur. S. Bohli Roth 
 
 
 
versandt am: 

	Urteil vom 24. März 2022
	Erwägungen:
	Es wird erkannt:
	1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 4'000.– festgesetzt und den Berufungsklägerinnen je zur Hälfte auferlegt.
	3. Es werden im Berufungsverfahren keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beilage von Doppeln der Berufungsschrift samt Beilagenverzeichnis und Beilagen (act. 2 und act. 4/1-21), sowie an das Bezirksgericht Bülach, je gegen Empfangsschein.
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...