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**Case Identifier:** 01968578-bc77-5240-b229-0f2a73c97b2b
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-04-30
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen 30.04.2014 4-EV.2012.3
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_001_4-EV-2012-3_2014-04-30.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Kausalabgaben und Enteignungen 

 

4-EV.2012.3 

 
 

 
 
Urteil vom 30. April 2014 
 
 
 

Besetzung  Präsident E. Hauller  

Richter P. Kühne  

Richter M. Perrinjaquet  

Gerichtsschreiberin R. Gehrig 

 

 

 
 

   

Gesuchstellerin   Einwohnergemeinde Q._____ 

handelnd durch den Gemeinderat 

    

 
   

Gesuchsgegner   A._____ 

    

 
 
 

Gegenstand  Rechtserwerb für die Erschliessung "XY"  

(formelle Enteignung) 

 

 - 2 - 

 

 

Das Gericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

Die Einwohnergemeinde Q. beabsichtigt, die Parzelle aaa mit einer Stich-

strasse zu erschliessen. Es liegt dafür der rechtskräftige Erschliessungs-

plan "XY" vor (beschlossen vom Gemeinderat am 22. Januar 2007, geneh-

migt vom Regierungsrat am 19. Dezember 2007, bestätigt vom Bundesge-

richt am 1. Juni 2010 mit Entscheid 1C_13/2010).  

 

Um das für den Bau notwendige Land erwerben zu können, ersuchte der 

Gemeinderat Q. die Schätzungskommission (seit 1. Januar 2013: Spezial-

verwaltungsgericht, Kausalabgaben und Enteignungen) um Einleitung des 

Enteignungsverfahrens (Schreiben vom 30. Januar 2012; Protokollauszug 

des Gemeinderats vom 23. Januar 2012).  

 

B.1 

Voraussetzung für die Einleitung und Durchführung eines Enteignungsver-

fahrens sind das Vorliegen eines Enteignungstitels (vgl. § 132 des Geset-

zes über Raumentwicklung und Bauwesen [Baugesetz, BauG; SAR 

713.100] vom 19. Januar 1993) und ein rechtskräftiges Bauprojekt zur Um-

schreibung des Umfangs der Rechtsänderung (vgl. § 151 Abs. 2 BauG).  

 

Die erste Voraussetzung war mit dem Erschliessungsplan "XY" gegeben (§ 

132 Abs. 1 lit. c BauG). Ein rechtskräftiges Bauprojekt lag dagegen noch 

nicht vor. Daher entschied sich der Gemeinderat  

Q. für eine kombinierte Auflage von Projekt und Enteignung (Schreiben 

vom 1. Februar 2012). 

 

B.2. 

Das Gericht beauftragte den Gemeinderat, die Bauprojekt- und Enteig-

nungsakten vom 15. März 2012 bis 28. April 2012 auf der Gemeindekanzlei 

öffentlich aufzulegen, die Auflage im amtlichen Publikationsorgan der Ge-

meinde bekannt zu machen sowie die Eigentümer von an den betroffenen 

Weg anstossenden Grundstücken vor Beginn der Auflage schriftlich zu be-

nachrichtigen (Einschreiben vom 27. Februar 2012).  

 

Mit Protokollauszug vom 14. Mai 2012 (Eingang beim Gericht 1. Juni 2012) 

bestätigte der Gemeinderat Q., dass die öffentliche Auflage anordnungs-

gemäss stattgefunden habe, und leitete die eingegangenen Begehren an 

das Gericht weiter. 

 

 - 3 - 

 

 

C.1. 

Vom Bauprojekt ist auch die Parzelle bbb (im Halte von 1'215 m2) im Ei-

gentum von A. tangiert. Von diesem Grundstück sind ca. 39 m2 bzw. nach 

Reduktion des Projekts (hinten D.3.) noch ca. 27 m2 an den Strassenbau 

abzutreten.  

 

C.2. 

A. stellte mit Eingabe vom 25. April 2012 diverse Forderungen. Er verlangte 

eine Entschädigung von total Fr. 260'000.00 für Parkplatzverlust, für Wert-

verlust von Restparzelle und Altstatthalterhaus, für Mietzinsausfall sowie 

für Verlust des Grünabschlusses. Er ging von einem Landwert von Fr. 

1'800.00/m2 aus. Er verlangte, dass die südliche Abschlussmauer und der 

östliche Grünabschluss bestehen bleiben, sowie, dass die Parkierungsflä-

che ersetzt werde. Zudem müsse die Sichtschutzfläche bei der Einmün-

dung in die X-Strasse befahrbar bleiben. Er machte der Gemeinde Vorhalte 

betreffend Kosten des Projekts und der Verfahrensdurchführung. 

 

C.3. 

Der Gemeinderat nahm mit Protokollauszug vom 14. Mai 2012 zu den Be-

gehren Stellung. Er führte aus, die geforderte Entschädigung sei zu hoch. 

Das Verfahren sei korrekt durchgeführt worden. Das Projekt habe erst aus-

gearbeitet werden können, nachdem der Erschliessungsplan rechtskräftig 

gewesen sei. 

 

D.1. 

Der Präsident führte am 28. August 2012, unterstützt von Fachrichter  

Philipp Kühne, S., eine Instruktionsverhandlung mit Augenschein durch. 

Die einzelnen Begehren wurden besprochen (Protokoll passim) und den 

Parteien ein Vorschlag zur Einigung gemacht. Dieser wurde den Parteien 

am 31. August 2012 noch schriftlich und mit Frist zur Vernehmlassung un-

terbreitet. 

 

D.2. 

Der Gemeinderat Q. ersuchte mit Schreiben vom 11. Oktober 2012 und A. 

mit Schreiben vom 15. Oktober 2012 um Erstreckung der Frist für die Stel-

lungnahme, damit Detailabklärungen gemacht werden könnten. Der Präsi-

dent wies mit Schreiben vom 16. Oktober 2012 darauf hin, dass Abwei-

chungen vom Einigungsvorschlag nur möglich seien, wenn sie von den 

Parteien gemeinsam getragen würden. Er setzte nochmals Frist für die aus-

stehenden Stellungnahmen.  

 

Dieses Schreiben ging orientierungshalber auch an die Parteien in den Pa-

rallelverfahren 4-EV.2012.5 und 4-EV.2012.6. 

  

 - 4 - 

 

 

 

D.3. 

Mit Protokollauszug vom 26. November 2012 stimmte der Gemeinderat Q. 

dem Einigungsvorschlag betreffend das vorliegende Verfahren zu. Er er-

klärte, er wolle das Strassenbauprojekt auf einen Minimalausbau reduzie-

ren, weil die Erschliessungsstrasse bei Ausführung des Projekts B. nur ei-

nen bescheidenen Zweck habe bzw. das öffentliche Interesse daran gering 

sei. Das sei im Entscheid des Gerichts zu berücksichtigen. Der Gemeinde-

rat machte weiter Ausführungen zu den vereinbarten Anpassungen des Ei-

nigungsvorschlags. 

 

A. stimmte dem aussergerichtlich abgeänderten Einigungsvorschlag mit 

Schreiben vom 27. November 2012 ebenfalls zu. Auch er machte Ausfüh-

rungen zu den vereinbarten Änderungen.  

 

Die in den beiden Eingaben gemachten Angaben zu den getroffenen An-

passungen des gerichtlichen Vorschlags waren jedoch widersprüchlich. 

Eine Einigung lag daher nicht vor.  

 

E.1. 

Der Präsident stellte mit Einschreiben vom 18. Januar 2013 an die Parteien 

fest, dass der Einigungsversuch fehlgeschlagen sei und das Spezialverwal-

tungsgericht die Entschädigung festlegen werde. Das Gericht sei nicht an 

den (gescheiterten) Entschädigungsvorschlag gebunden und die Parteien 

nicht an die im Rahmen des Einigungsversuchs gemachten Zusicherun-

gen.  

 

Der Präsident setzte A. nochmals Frist, um allfällige Projektänderungsbe-

gehren mitzuteilen.  

 

E.2. 

A. liess die angesetzte Frist ungenutzt verstreichen. Mangels offener 

Planänderungsbegehren konnte das Verfahren betreffend das Projekt dem 

Gemeinderat Q. zur Erteilung der Baubewilligung überwiesen werden. Das 

Entschädigungsverfahren wurde bis zum Vorliegen der rechtskräftigen 

Baubewilligung formlos sistiert (Verfügung vom 19. Februar 2013). 

 

F.1. 

Nachdem die Baubewilligung vom 2. April 2013 in Rechtskraft erwachsen 

war (bestätigt vom Gemeindeschreiber anlässlich der telefonischen Rück-

frage der Gerichtsschreiberin vom 23. Mai 2013) wurde das vorliegende 

Verfahren wieder aufgenommen. Der Gesuchsgegner wurde aufgefordert, 

seine Entschädigungsforderung der veränderten Sachlage (vereinfachtes 

Bauprojekt) anzupassen, zu begründen und zu belegen (Schreiben vom 

23. Mai 2013). 

 

 - 5 - 

 

 

F.2. 

Der Gesuchsgegner hielt mit Schreiben vom 3. Juni 2013 an der Entschä-

digungsforderung von Fr. 30'000.00 fest. Dem Gemeinderat wurde die Ein-

gabe am 5. Juni 2013 zur Kenntnis gebracht. Damit war der Schriftenwech-

sel abgeschlossen. 

 

G. 

Das Gericht führte am 11. Dezember 2013 eine Augenscheinverhandlung 

durch (Präsenz siehe Protokoll II S. 1). Die erforderlichen Anpassungsar-

beiten wurden vor Ort besprochen (Protokoll II S. 2-5). Insbesondere wurde 

im Einmündungsbereich zur X-Strasse nochmals eine Verschmälerung der 

Strasse in Aussicht gestellt, um wieder eine Hagebuchenhecke anpflanzen 

zu können (Protokoll II S. 3). Auf die einzelnen Forderungen wurde sodann 

eingegangen (Protokoll S. 8 ff.). A. reichte dem Gericht zudem Unterlagen 

bezüglich der geltend gemachten Mietzinsersatzforderung ein (Protokoll II 

S. 9). Am Schluss der Verhandlung wurde der Gemeinderat aufgefordert, 

die Pläne an die besprochene Projektänderung anzupassen und dem Ge-

richt einzureichen (Protokoll S. 10).  

 

H. 

Die Gemeindevertreter unterbreiteten die an der Verhandlung diskutierte 

Projektänderung zur Genehmigung dem Gesamtgemeinderat. Dieser 

lehnte die Änderung ab und hielt am Projekt gemäss Baubewilligung vom 

2. April 2013 fest (Protokollauszug des Gemeinderats Q. vom 6. Januar 

2014). Das Gericht informierte die Verfahrensbeteiligten über diese Wen-

dung. Es machte sodann Ausführungen zum wesentlichen Inhalt der von 

A. eingereichten Unterlagen, in welche beim Gericht Einsicht genommen 

werden könnten. Schliesslich gab es bekannt, dass gemäss telefonischer 

Rückfrage bei der Kantonalen Denkmalpflege lediglich das Gebäude, nicht 

aber der Garten, Schutzobjekt sei (Schreiben vom 13. Januar 2014). 

 

I. 

A. teilte dem Gericht telefonisch mit, dass seiner Ansicht nach der Eingriff 

in die Hecke aus denkmalschützerischen Gründen nicht zulässig sei. Da-

raufhin ersuchte das Gericht die Kantonale Denkmalpflege um einen Amts-

bericht zur neuen Gestaltung des Abschlusses im Einmündungsbereich der 

Stichstrasse (Anfrage vom 22. Januar 2014). Der Amtsbericht vom 21. Feb-

ruar 2014 wurde den Verfahrensbeteiligten als Beilage zum Schreiben vom 

27. März 2014 zur Kenntnis gebracht. 

 

J. 

Am 30. April 2014 wurde der Fall abschliessend beraten und entschieden. 

 

 

 

 - 6 - 

 

 

   

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1. 

Der Enteignungstitel (Erschliessungsplan "XY") und die Baubewilligung lie-

gen vor (Sachverhalt A. und F.1.). Die Auflage der Enteignungsakten hat 

ordnungsgemäss stattgefunden (vorne B.2.). Der Gesuchsgegner hat in-

nert Frist eine Eingabe nach § 152 BauG eingereicht.  

 

1.2. 

Die Einwohnergemeinde Q. ist als Enteignerin befugt, das Verfahren der 

formellen Enteignung einleiten zu lassen. Der Gesuchsgegner ist als Ei-

gentümer der vom Bauprojekt betroffenen und damit in das Enteignungs-

verfahren einbezogenen Parzelle bbb ohne weiteres zur Einreichung von 

Begehren legitimiert (§§ 151 und 152 BauG; § 42 lit. a des Gesetzes über 

die Verwaltungsrechtspflege [VRPG, SAR 271.200] vom 4. Dezember 

2007; Michael Merker, Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfahren 

nach dem [aufgehobenen] aargauischen Gesetz über die Verwaltungs-

rechtspflege, Kommentar zum aVRPG, Zürich 1998, § 38 N 129 ff.).  

 

1.3. 

Das Spezialverwaltungsgericht vollzieht die Vorschriften über die Enteig-

nung, entscheidet über unerledigte Entschädigungsforderungen und Be-

gehren um Ausdehnung der Enteignung sowie um Sachleistung (§§ 148 

Abs. 1 und 154 Abs. 2 BauG), wobei es die gleichen Verfahrensregeln an-

wendet, wie sie vor Verwaltungsgericht gelten (§ 149 Abs. 1 BauG). Die 

sachliche Zuständigkeit des Spezialverwaltungsgerichts ist folglich gege-

ben. 

 

2. 

Im Verlaufe des Projektverfahrens passte der Gemeinderat das Bauvorha-

ben den Wünschen der betroffenen Grundeigentümer, insbesondere jenen 

von A., an. Es wurden folgende Projektvereinfachungen vorgenommen: 

 Beibehaltung des Radius von 4 m bei der Ausfahrt auf die X-Strasse auf 

der nördlichen Seite;  

 Verkleinerung des Radius beim Wendeplatz auf 3 m;  

 Belassen der Mauer entlang der Parzelle bbb soweit möglich;  

(vgl. den angepassten Landerwerbsplan vom 5. Dezember 2012).  

 

Die Abtretungsfläche ab der Parzelle bbb verkleinert sich dadurch auf rund 

27 m2; die Einfahrt zum Garten, die als Fahrzeugabstellfläche benutzt wird, 

bleibt erhalten.  

 

Das redimensionierte Projekt wurde am 2. April 2013 bewilligt (vorne F.1.). 

Von diesem Ausbaustand ist bei der Festlegung der Entschädigung auszu-

gehen. 

 - 7 - 

 

 

 

3. 

3.1. 

Bei Enteignungen ist volle Entschädigung zu leisten (Art. 26 Abs. 2 der 

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101] 

vom 18. April 1999; § 21 Abs. 4 der Verfassung des Kantons Aargau [KV; 

SAR 110.000] vom 25. Juni 1980; § 143 BauG). Das bedeutet, dass dem 

Enteigneten der durch die Enteignung entstehende Schaden voll auszu-

gleichen ist. Er soll weder einen Verlust erleiden noch einen Gewinn erzie-

len, also nach der Enteignung wirtschaftlich gleichgestellt sein wie vorher 

(Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2004 S. 205; 

Bundesgerichtsentscheid [BGE] 127 I 190; Heinz Hess/Heinrich Weibel, 

Das Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, Band II, N 28 zu Art. 22ter 

der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [aBV] vom 

28. Mai 1874; Ulrich Häfelin/Georg Müller/ Felix Uhlmann, Allgemeines 

Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zürich 2010, N 2107; Erich Zimmerlin, Bau-

gesetz des Kantons Aargau, Kommentar, 2. Auflage, Aarau 1985, § 192 

N 1 zum Baugesetz des Kantons Aargau [aBauG] vom 2. Februar 1971). 

 

3.2. 

Gemäss § 143 Abs. 1 BauG sind dem Enteigneten alle Nachteile zu erset-

zen, die aus dem Entzug seiner Rechte erwachsen. Das sind der Verkehrs-

wert, bei Teilenteignungen ein allfälliger Minderwert des Restes sowie zu-

sätzliche Nachteile im übrigen Vermögen als Folge der Enteignung (sog. 

Inkonvenienzen). Diese Unterteilung soll der präzisen Ermittlung der Ge-

samtentschädigung dienen. Gleichwohl bildet die Entschädigung materiell 

und formell eine Einheit (Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 13; 

Zimmerlin, a.a.O., § 193 aBauG N 1a; BGE 129 II 420 Erw. 3.2.1 in: Die 

Praxis [Pra] 2005 S. 280 mit weiteren Hinweisen).  

 

3.3. 

Dem Enteigneten ist jeweils grundsätzlich nur der objektive oder der sub-

jektive Schaden zu ersetzen. Der erste bestimmt sich nach den Verkaufs-

chancen des Enteignungsobjekts auf dem Markt, der zweite fragt nach dem 

besonderen Interesse des Eigentümers, gerade das Enteignungsobjekt 

weiter behalten und benutzen zu können. Der höhere der beiden Werte 

steht dem Enteigneten zu. Bei der in der Praxis üblichen Kumulationsme-

thode wird eine Entschädigung für den Verkehrswert des abzutretenden 

Rechts, für den Minderwert der Restliegenschaft und für Inkonvenienzen 

festgelegt. Es werden also dem Verkehrswert die weiteren Entschädi-

gungskomponenten soweit zugeschlagen, als die subjektive Optik zu ei-

nem höheren Ergebnis führt und die Positionen nicht schon im Verkehrs-

wert enthalten sind. Elemente der objektiven und subjektiven Betrach-

tungsweise dürfen jedoch nicht derart vermengt werden, dass unzulässige 

 - 8 - 

 

 

Doppelentschädigungen entstehen (vgl. Entscheid des Verwaltungsge-

richts [VGE] WBE.2010.188 vom 13. April 2011 in Sachen F.O. gegen Kan-

ton Aargau).  

 

3.4. 

Die Höhe der Entschädigung ist nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des 

Entscheids des Spezialverwaltungsgerichts zu bemessen (§ 154 Abs. 2 

Satz 2 BauG).  

 

Der Schadensermittlung sind nur Tatsachen zugrunde zu legen, die im 

Schätzungszeitpunkt bereits gegeben sind oder die sich mit Sicherheit oder 

grösster Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft ergeben bzw. sich ergeben 

hätten, wenn keine Enteignung stattfinden würde. Bloss theoretische Mög-

lichkeiten oder vage Aussichten auf eine künftige günstigere Verwendung 

genügen nicht (BGE 134 II 72; 134 II 179). 

 

4. 

Mit Eingabe vom 25. April 2012 forderte A. eine Entschädigung von 

Fr. 260'000.00. Als Begründung führte er an, der Landpreis liege bei Fr. 

1'800.00/m2, die Parkplatzbenutzung werde eingeschränkt, die Parzelle 

bbb verliere an Wert, das geschützte Altstatthalterhaus werde abgewertet, 

es sei ein Mietzinsausfall aus einem Mietvertrag über 10 Jahre für 

Fr. 430'000.00 entstanden, der Grünabschluss gehe verloren. 

 

In der letzten Eingabe vom 3. Juni 2013 forderte A. noch eine Entschädi-

gung von Fr. 30'000.00. Die Verkleinerung der Abtretungsfläche infolge der 

Projektänderung rechtfertige in Anbetracht des erlittenen Mietzinsausfalls 

von Fr. 430'000.00 keine Reduktion. Zudem seien keine baulichen Mass-

nahmen zur Sicherstellung der beiden Parkplätze geplant. An dieser For-

derung werde festgehalten. Der Gesuchsgegner bezieht sich auf den ge-

scheiterten gerichtlichen Einigungsversuch (vgl. Schreiben des Gerichts 

vom 31. August 2012). 

 

Die Forderungen sind im Folgenden unter den einzelnen Titeln zu prüfen. 

 

5. 

5.1. 

Für die Landabtretung offeriert der Gemeinderat A. Fr. 600.00/m2 (absolu-

ter Landwert), nachdem die Grundeigentümer in den Parallelverfahren (4-

EV.2012.4-6) ebenfalls mit diesem Betrag entschädigt wurden.  

 

5.2. 

Zu entschädigen ist der Verkehrswert (§ 143 Abs. 1 lit. a BauG), welcher in 

der Regel anhand von Vergleichshandänderungen festgelegt wird 

(Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 N 80 ff.). Massgebend sind die Ver-

gleichszahlen der letzten beiden Jahre vor dem Stichtag (vgl. AGVE 2004 

 - 9 - 

 

 

S. 207 ff.; VGE WBE.2004.417 vom 1. Dezember 2006 S. 22; Hess/  

Weibel, Band I, Art. 19 N 81). 

 

An der Instruktionsverhandlung vom 28. August 2012 erklärten die Ge-

meindevertreter, der höchstbezahlte Preis für Land in T. in der nahen Ver-

gangenheit liege bei gut Fr. 500.00/m2 (Protokoll S. 5). Er offerierte den 

vom Projekt betroffenen Grundeigentümern Fr. 600.00/m2. Auf dieser Ba-

sis wurden sämtliche Parallelverfahren einigungsweise erledigt  

(4-EV.2012.4-6). Die Entscheide sind rechtskräftig. 

 

5.3. 

An der Verhandlung vom 11. Dezember 2013 erklärten sich die Parteien 

auch für das vorliegende Verfahren mit diesem Preis einverstanden (Pro-

tokoll II S. 8). Auf weitere Abklärungen kann damit verzichtet werden. Die 

abzutretende Fläche ist dem Gesuchsgegner mit Fr. 600.00/m2 zu entschä-

digen. 

 

6. 

6.1. 

Der Gesuchsgegner verlangt eine Minderwertentschädigung für die Lie-

genschaft. Das Grundstück sowie das denkmalgeschützte Altstatthalter-

haus würden durch den Eingriff entwertet (Eingabe vom 24. April 2012). 

 

6.2. 

Erleidet nach einer Teilenteignung der verbleibende Rest einer Parzelle ei-

nen Minderwert, so ist dieser zu entschädigen (§ 143 Abs. 1 lit. b BauG). 

Zwischen dem Rechtsverlust und dem Schaden, der dem Enteigneten ent-

weder unmittelbar aus der Enteignung oder mittelbar aus dem Werk des 

Enteigners erwächst, muss ein adäquater Kausalzusammenhang gegeben 

sein (Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 185).  

 

6.3. 

Der Gesuchsgegner hat nicht dargelegt, weshalb sich der Wert der Parzelle 

bbb und des darauf stehenden Gebäudes als Folge des Ausbaus der Er-

schliessungsstrasse, die als Privatstrasse bereits besteht, verändern sollte. 

Ein Kausalzusammenhang zwischen Strassenausbau bzw. Abtretung von 

rund 27 m2 und angeblichem Minderwert des Grundstücks ist nicht ersicht-

lich. Das gilt insbesondere auch in Bezug auf eine allfällige künftige Über-

bauung der Nachbarparzelle (durch einen Privaten), die nach dem Ausbau 

der Stichstrasse möglich wird. Dadurch erfährt das Grundstück des Ge-

suchsgegners keinen entschädigungspflichtigen "indirekten Minderwert", 

wie an der Verhandlung vom 11. Dezember 2013 vorgetragen (Protokoll II 

S. 8). Auf dieses Begehren ist mangels Begründung nicht einzutreten (§ 43 

Abs. 2 VRPG).  

 

 - 10 - 

 

 

7. 

7.1. 

Wird der Anspruch auf volle Entschädigung nicht bereits durch die Sach-

wertentschädigung (Verkehrswert und Minderwert) befriedigt, sind weiter 

die sogenannten Inkonvenienzen zu ersetzen. Diese erfassen den Scha-

den, der dem Enteigneten als Folge der Enteignung im übrigen Vermögen 

entsteht (§ 143 Abs. 1 lit. c BauG). Vorausgesetzt ist ein rechtserheblicher 

Kausalzusammenhang zwischen dem Rechtsverlust und dem Schaden, 

der dem Enteigneten aus der Enteignung oder dem Unternehmen des Ent-

eigners erwächst. Zudem muss der Schaden dem Enteigneten selber er-

wachsen sein (Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 196 f.). Als In-

konvenienzen gelten etwa bauliche Anpassungen zur Wiederherstellung 

des ursprünglichen Zustandes, Schaden aus einem Betriebsunterbruch, 

Kosten für einen Umzug, Verlust von Abstellplätzen infolge Abtretung von 

Vorgartenland, etc. (Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 200;  

Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N 2114; Zimmerlin, a.a.O., § 193 aBauG N 

6a; § 192 aBauG N 10; §§ 65-68 aBauG N 8 ff.). Weiter muss es sich um 

einen Schaden handeln, den der Enteignete mit Hilfe der enteigneten 

Rechte hätte von sich abwenden können, den er also nicht auch ohne Ent-

eignung in gleicher Weise hätte dulden müssen wie seine nicht enteigneten 

Nachbarn (Hess/Weibel, Band I, Art. 19 EntG N 20, S. 241). Die Entschä-

digungspflicht erstreckt sich nur auf denjenigen Schaden, der vernünftiger-

weise als Folge des Rechtsverlusts erwartet werden kann (Hess/Weibel, 

Band I, a.a.O., Art. 19 EntG N 22).  

 

Der Gesuchsgegner macht unter diesem Titel diverse Leistungen geltend 

(Wiederherstellung des Grünabschlusses, Ersatz bzw. Verlegung der Ab-

stellfläche für zwei Fahrzeuge, Ersatz des Mietzinsausfalls). 

 

7.2. 

Die Forderung nach Ersatz bzw. Verlegung der Abstellfläche hat sich durch 

die Projektänderung bereits erledigt (vgl. Erw. 2.). Das redimensionierte 

Bauvorhaben sieht bei der Einmündung der Erschliessungsstrasse in die 

X-Strasse einen Radius von 4 m statt 5 m vor (Protokollauszug vom 26. 

November 2012). Die Abtretungsfläche verkleinert sich dadurch, so dass 

die beiden Fahrzeugabstellflächen auf der Zufahrt zum Grundstück des Ge-

suchsgegners unverändert erhalten bleiben (vgl. auch Erw. 7.4.). Zudem 

wird die ursprünglich vorgesehene Sichtschutzzone bei der Einmündung in 

die X-Strasse durch das Anbringen eines Spiegels gewährleistet (Baube-

willigung vom 2. April 2013 S. 3). Die Hecke gegen die X-Strasse kann 

dadurch weitgehend bestehen bleiben. 

 

7.3. 

Für die Bauarbeiten an der Stichstrasse wird die angrenzende Hecke mit 

Thuja und Hagebuchen gefällt werden müssen. Sie ist – soweit nötig und 

möglich – in der gleichen Art wieder anzupflanzen (handelsübliche Grössen 

 - 11 - 

 

 

von 110-120 cm, jeweils zwei Stück pro Meter). An der Südwestecke der 

Parzelle bbb erhält die Grundstückgrenze infolge der Landabtretung einen 

neuen Verlauf. In diesem Bereich sind zusätzlich ein Wacholder (Juniperus 

communis, Säule) und eine Eibe (Taxus baccata, Säule) betroffen. Sie sind 

ebenfalls zu ersetzen und in die Bepflanzung entlang der neuen Grenze zu 

integrieren (handelsübliche Grösse für beide: 150 cm).  

 

Unmittelbar vor der Hecke zieht sich eine niedere Mauer der Stichstrasse 

entlang. Sie soll möglichst erhalten bleiben. Sie ist wiederherzustellen bzw. 

gleichartig zu ersetzen, falls sie beim Bauen beschädigt wird oder abgebro-

chen werden muss (Protokoll II S. 6 f.). 

 

Mit diesen Anordnungen wird auch dem Anliegen des Denkmalschutzes, 

das Erscheinungsbild des Statthalterhauses möglichst wenig zu verändern, 

nachgelebt (vgl. § 32 des Kulturgesetzes vom 31. März 2009 [KG; SAR 

495.200] und § 29 der Verordnung zum Kulturgesetz vom 4. November 

2009 [SAR 495.211]). 

 

7.4. 

Beim Einmündungsbereich der Stichstrasse in die X-Strasse, dort wo un-

mittelbar hinter der Hecke die Zufahrt auf das Grundstück ist, kann die He-

cke nach Abschluss der Bauarbeiten nicht mehr gleich gepflanzt werden. 

Der verbleibende Graben zwischen Stichstrasse und Zufahrt ist zu schmal 

dafür. Eine Verbreiterung des Grabens durch das Verschieben der Zufahrt 

Richtung Statthalterhaus ist gemäss Stellungnahme des Kantonalen Denk-

malschutzes ausgeschlossen (vgl. S. 2 der Stellungnahme vom 21. Feb-

ruar 2014).  

 

Die Neugestaltung dieses Abschnitts soll sich möglichst selbstverständlich 

in die Umgebung einfügen. Denkbar ist eine Ersatzbepflanzung an einem 

Gitter. Aus Sicherheitsgründen darf dieses aber nicht höher als 80 cm sein, 

ansonsten grössere Fahrzeuge bei den sehr engen Platzverhältnissen mit 

dem Aussenspiegel hängen bleiben könnten. Die Detailplanung ist dem 

Kantonalen Denkmalschutz zur Genehmigung vorzulegen (§ 23 KG). 

 

7.5. 

Neben den Sachleistungen fordert der Gesuchsgegner eine Entschädigung 

für den erlittenen Mietzinsausfall. Er habe mit den Mietern des Altstatthal-

terhauses einen 10-Jahresvertrag über Fr. 430'000.00 abgeschlossen. 

Kurz nach Bezug des Hauses seien auf dem Nachbargrundstück Bauprofile 

aufgestellt und im Garten des Mietobjekts Markierungen auf den Rasen ge-

sprayt worden. Da seien die Mieter ausgezogen (Protokoll der Verhandlung 

vom 28. August 2012 S. 6 f.; Verhandlung vom 11. Dezember 2013 S. 9).  

 

 - 12 - 

 

 

Aus den an der Verhandlung vom 11. Dezember 2013 eingereichten Un-

terlagen ergibt sich ein anderes Bild. Die Mieter wurden über die bevorste-

hende Landabtretung am südlichen Parzellenrand für den Ausbau der Er-

schliessungsstrasse informiert. Eine Mietzinsreduktion aus diesem Grund 

wurde ausdrücklich ausgeschlossen (Mietvertrag vom 1. Juni 2011 S. 7). 

Zur Kündigung des Mietvertrags hatten wirtschaftliche und berufliche 

Gründe geführt. Die Mieter waren nicht mehr in der Lage, den Mietzins zu 

tragen (so im Urteilsvorschlag der Schlichtungsbehörde für Miete und 

Pacht, Bezirk U., vom 20. März 2012, S. 4). Die Schlichtungsstelle hob die 

Kündigung auf und erklärte das Mietverhältnis als weiterbestehend. Das 

Bezirksgericht V. erteilte A. sodann die provisorische Rechtsöffnung für 

ausstehende Mietzinsforderungen (Entscheid vom 9. Oktober 2012). Zivil-

rechtlich sind die Forderungen von A. gegenüber den ehemaligen Mietern 

also anerkannt. Er kann allfällige von den Schuldnern nicht erhältlich zu 

machende Beträge nun nicht bei Gelegenheit des Enteignungsverfahrens 

ersatzweise von der Gemeinde einfordern.  

 

Stossend ist insbesondere, dass er gegenüber Gemeinde und Gericht of-

fensichtlich aktenwidrige Angaben gemacht hat, um die Ersatzforderung zu 

begründen. Dieses Verhalten ist missbräuchlich und bei der Kostenverle-

gung zu berücksichtigen. 

 

7.6. 

Der Ausbau der Strasse verändert die Situation für die Parzelle bbb nur 

geringfügig. Der Hauptteil der Abtretungsfläche war bereits bisher Ver-

kehrsfläche und vom Haus aus nicht einsehbar. Der Garten wird nur minim 

tangiert. Die Bepflanzung entlang der Strassen wird soweit möglich gleich-

wertig ersetzt. Die Abstellplätze auf der Zufahrt können weiter benutzt wer-

den. Eine Verschlechterung der Wohnsituation, die eine Mietzinsreduktion 

rechtfertigen könnte, wird durch den Strassenbau nicht bewirkt. Die Stö-

rung durch Bauarbeiten wird sich auf wenige Wochen beschränken (vgl. 

Protokoll der Verhandlung vom 28. August 2012 S. 8). Solches ist in der 

Bauzone ohne weiteres zu dulden (§ 110 BauG; vgl. AGVE 2006 S. 341 

ff.). Bleibende negative Veränderungen für das Grundstück des Gesuchs-

gegners verursacht das Strassenbauprojekt nicht. Im Gegenteil wird die 

neue, einheitlich gestaltete Strasse ein im Vergleich zu heute gepflegteres 

Erscheinungsbild abgeben.  

 

8. 

Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass die Abtretungsfläche von ca. 

27 m2 mit Fr. 600.00/m2 zu entschädigen ist (Erw. 5.3.) und die Restliegen-

schaft keinen Minderwert erleidet (Erw. 6.3.). Die Hecke ist soweit möglich 

gleichartig zu ersetzen. Wo eine Neugestaltung erforderlich ist (Einmün-

dungsbereich in X-Strasse), ist diese mit dem Kantonalen Denkmalschutz 

abzusprechen (Erw. 7.3. f.). Die Gartenmauer ist gleichartig zu ersetzen 

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bzw. allfällige Schäden sind auf Kosten des Projekts zu beheben (Erw. 

7.3.). Es ist kein Ersatz für Mietzinsausfall auszurichten (Erw. 7.5.). 

 

9. 

Gemäss § 146 Abs. 1 BauG wird die Entschädigung 20 Tage nach ihrer 

rechtskräftigen Festsetzung zur Zahlung fällig. Sie ist von diesem Tage an 

zu verzinsen. Für die Verzinsung gilt gemäss einem Beschluss der dafür 

zuständigen 1. Kammer der Abteilung I des Bundesverwaltungsgerichts 

vom 9. November 2009 seit dem 1. Januar 2010 jeweils der hypothekari-

sche Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen (vgl. § 19 der Verordnung 

über Landumlegung, Grenzbereinigung und Enteignung [LEV; SAR 

713.112] vom 23. Februar 1994). Dieser beträgt aktuell 2 %.  

 

10. 

10.1. 

Für das Enteignungsverfahren gilt eine spezielle Kostenregelung, nach 

welcher in Verfahren, in denen eine Entschädigung zugesprochen wird, die 

Kosten "in der Regel" vom entschädigungspflichtigen Gemeinwesen zu tra-

gen sind (§ 149 Abs. 2 BauG). Von der "Regel-Kostenverteilung" kann ab-

gewichen werden. In welchen Fällen dies angezeigt ist, wird im Gesetz 

nicht gesagt. Die Rechtsprechung hat den Rahmen dafür selber festzule-

gen. In der aufgehobenen, altrechtlichen Regelung von § 26 Abs. 2 des 

aufgehobenen Dekrets über das Verfahren vor der Schätzungskommission 

nach Baugesetz und Gewässerschutzgesetz vom 22. Februar 1972 ([Ver-

fahrensdekret] AGS [Aargauische Gesetzessammlung] Bd. 8 S. 250), wur-

den als Ausnahmefälle genannt: missbräuchliches Verhalten, namentlich 

offensichtlich unbegründete oder übersetzte Forderungen. An diese Leitli-

nie hat sich das Spezialverwaltungsgericht bzw. die vorgängige Schät-

zungskommission in den bisher äusserst seltenen Fällen, wo diese Thema-

tik zu behandeln war, weiterhin gehalten (vgl. im Detail AGVE 2008 S. 373 

ff.). 

 

10.2. 

Der Gesuchsgegener hat vorliegend wider besseres Wissen behauptet, die 

Mieter des Statthalterhauses seien vor allem wegen des bevorstehenden 

Strassenausbaus ausgezogen (Erw. 7.5.). Mit dieser offensichtlich akten-

widrigen Begründung versuchte er, die anderweitig nicht einbringlichen 

Mietzinsforderungen über eine Enteignungsentschädigung zu decken. Die-

ses Verhalten ist missbräuchlich und rechtfertigt es, dem Gesuchsgegner 

abweichend von der Regel einen Drittel der Verfahrenskosten aufzuerle-

gen. 

 

Ein Parteikostenersatz ist mangels anwaltlicher Vertretung nicht geschul-

det (§ 149 Abs. 2 BauG in Verbindung mit § 29 VRPG). 

 

 

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Das Gericht erkennt: 

 

1. 

Von der Parzelle bbb, im Eigentum von A., ist zugunsten der Einwohnerge-

meinde Q. eine Fläche von ca. 27 m2 gemäss Landerwerbsplan von 5. De-

zember 2012 abzutreten. 

 

Die Einwohnergemeinde Q. hat die Abtretungsfläche mit Fr. 600.00/m2 zu 

entschädigen. Das definitive Mass bleibt vorbehalten.  

 

Die Abtretung erfolgt lastenfrei. 

 

2. 

Schäden an der Gartenmauer und an der Hecke entlang der auszubauen-

den Stichstrasse infolge der Bauarbeiten sind zulasten der Einwohnerge-

meinde Q. zu beheben.  

 

Vor Baubeginn ist eine Pflanzenschätzung vorzunehmen. 

 

Ein Bepflanzungsersatz hat soweit möglich (Erw. 7.3.) gleichartig zu erfol-

gen (Thuja, Hagebuche, eine Eibe und ein Wacholder). 

 

Die Neugestaltung im Bereich der Einmündung ist mit der Kantonalen 

Denkmalpflege abzusprechen. 

 

3. 

Alle darüber hinaus gehenden Forderungen werden abgewiesen, soweit 

darauf einzutreten ist. 

 

4. 

Die Einwohnergemeinde Q. wird ermächtigt und angewiesen, die Handän-

derung zu gegebener Zeit gestützt auf die Mutationstabelle des Nachfüh-

rungsgeometers und unter Nachweis der erfolgten Zahlung gemäss Dispo-

sitivziffer 1. dem Grundbuchamt U. zur Eintragung anzumelden. 

 

5. 

Die Vermessungs- und Handänderungskosten gehen zu Lasten der  

Einwohnergemeinde Q.. 

 

6. 

Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von 

Fr. 3'900.00, einer Kanzleigebühr von Fr. 180.00 und den Auslagen von 

Fr. 264.00, zusammen Fr. 4'344.00, sind zu zwei Dritteln von der Einwoh-

nergemeinde Q. (Fr. 2'896.00) und zu einem Drittel von A. (Fr. 1'448.00) zu 

bezahlen. 

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Zustellung 

- Herr A. 

- Gemeinderat Q. 

 

Mitteilung 

- Departement Bildung, Kultur und Sport, Abteilung Kultur, Herr Dr. sc. 

ETH C., Bauberater Kantonale Denkmalpflege, Bachstrasse 15, 5001 

Aarau (unter Hinweis auf Dispositivziffer 2.) 

- Mitwirkende Kommissionsmitglieder 

- Gerichtskasse (intern) 

 
 

   

Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde 

 

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde 

beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, obere Vorstadt 40, 5001 

Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit 

dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 

18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde-

schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be-

gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent-

scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28 

und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; 

SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 

der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-

ber 2008). 

 

 
   

Aarau, 30. April 2014 

 

Spezialverwaltungsgericht 

Kausalabgaben und Enteignungen 

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

E. Hauller R. Gehrig