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**Case Identifier:** 60a11e22-2f16-5152-990d-92a1356ba963
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-02-07
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 07.02.2023 A/3378/2021
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-3378-2021_2023-02-07.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/3378/2021-LCI ATA/129/2023  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 7 février 2023 

3ème section 

    dans la cause  

 

M. A______ 
représenté par Me François Bellanger, avocat  

contre 

B______ & Cie 
représentée par Me Pascal Aeby, avocat 
 
C______ SA 
représentée par Me Christian de Preux, avocat 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OAC 
 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
16 juin 2022 (JTAPI/640/2022) 

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A/3378/2021 

EN FAIT 

1)  M. A______ est devenu propriétaire de la parcelle n° 2'131 de la commune 
de D______ en 2017. Cette parcelle est située au bord du lac, en zone 5, à 
l’adresse ______, route E______. 

  À teneur du registre foncier, la parcelle de 4'603 m2, abrite une habitation à 
un logement de 394 m2, un garage de 85 m2, et deux autres bâtiments de 67 m2 et 
9 m2.  

2)  M. A______ a déposé le 21 décembre 2017 auprès du département du 
territoire (ci-après : le département) une demande d'autorisation portant sur la 
« rénovation - transformation d'une habitation - piscine - création d'un pool 
house », enregistrée sous DD 1______. Selon les plans, la piscine existante, d’une 
surface de 76,45 m2 de forme libre était modifiée en un bassin rectangulaire de 
63,21 m2. Le projet portait aussi sur la transformation d’un pool house, sur le 
réaménagement de l’intérieur de la demeure et la création d’une terrasse au 
premier étage de la façade côté lac. 

  Par courrier non daté reçu par le département le 19 juin 2018, le mandataire 
du projet a annoncé diverses modifications de ce dernier, soit notamment la 
réduction de la surface du pool-house à 37 m2 et le rehaussement du mur en limite 
de propriété d'environ 20 cm afin de supprimer la vue directe. La hauteur du mur 
était portée à 1,8 m. 

  Le 22 juin 2018, la direction des autorisations de construire (ci-après : 
DAC) a demandé une modification du projet concernant des panneaux solaires et 
a noté que les constructions de peu d’importance (ci-après : CDPI) 
correspondaient au couvert à bateau (16 m2), à un autre couvert existant (47 m2) et 
au pool-house projeté (37 m2), ce qui représentait un total de 100 m2. Ce 
récapitulatif se terminait par la mention manuscrite « Tout autre bâti sur la 
parcelle = SBP) ». 

  L'autorisation DD 1______ a été délivrée le 10 octobre 2018 et n'a fait 
l'objet d'aucun recours.  

3)  M. A______ a déposé le 18 décembre 2019 une demande d'autorisation 
complémentaire portant sur la « rénovation – transformation d'une habitation + 
piscine – création d'un pool-house – modifications des avant-toits, de la piscine et 
de murs intérieurs », enregistrée sous DD 1______/2.  

  Selon le descriptif du projet établi le 19 juillet 2019 par le mandataire, la 
demande complémentaire concernait la diminution de l'avant-toit de la façade est, 
le redimensionnement de la piscine à 63,60 m2, l'ajout d'un local technique enterré 

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et d'un bassin tampon sous la terrasse de la piscine, et enfin la modification de 
quelques murs intérieurs. Ces modifications mineures n'affectaient pas les 
surfaces d'habitation et des CDPI déclarées dans la demande définitive d'origine. 
Selon le plan de toiture et aménagements extérieurs du 18 décembre 2019, la 
surface du pool-house demeurait inchangée à 37,04 m2. 

  L'autorisation DD 1______/2 a été délivrée le 18 décembre 2019 et n'a fait 
l'objet d'aucun recours.  

4) a. Le 14 juillet 2020, C______ SA, propriétaire de la parcelle n° 1'542 
adjacente à la parcelle n° 2'131, soit pour elle les époux F______, ont dénoncé au 
département avoir constaté des travaux en cours, non conformes aux autorisation 
délivrées, sur la parcelle de leur voisin.  

 b. Par courriel du 3 septembre 2020 adressé au mandataire responsable du 
chantier sur la parcelle n° 2'131, le chef du service de l'inspection de la 
construction et des chantiers du département, faisant suite à une visite sur place 
effectuée le jour même, a notamment relevé différents points d’infraction en lien 
avec les travaux en cours. Il convenait dès lors de fournir une autorisation de 
construire validant les constructions telles que réalisées. 

  Compte tenu des constatations faites sur le couvert existant et le couvert à 
bateau, la surface cumulée des CDPI existantes était d'environ 85 m2. Il ne 
resterait alors sur la parcelle qu'un solde de CDPI ne permettant pas de construire 
le  
pool-house. 

5)  Le 17 décembre 2020 s'est tenue dans les locaux du département une séance 
réunissant notamment M. A______ et ses architectes. Un procès-verbal en a été 
établi par ces derniers comportant trois sections : détermination de l'infraction, 
proposition de régularisation et présentation des modifications complémentaires 
non liées à l'infraction.  

6)  Le 13 janvier 2021, M. A______ a déposé une demande d'autorisation de 
construire complémentaires ayant pour objet « rénovation - transformation d'une 
habitation - piscine - création d'un pool-house » qui a été enregistrée sous 
DD 1______/3. 

  Le descriptif du projet de régularisation indiquait que les objets concernés 
par l’infraction étaient les CDPI, à savoir : le couvert à bateau, le couvert existant 
et le pool-house. Les surfaces brutes de plancher (ci-après : SBP) n’étaient pas 
concernées par le constat d’infraction mais le projet contenait également quelques 
modifications complémentaires qui étaient en cours d’élaboration lors du constat. 
Le couvert à bateau, d’une surface de toiture de 42,14 m2 et dont la surface à 
prendre en compte en tant que CDPI était de 31,18 m2 (après déduction de la 

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surface d’avant-toit jusqu’à 150 cm de profondeur) était conservé et sa 
modification n’était pas envisagée. Il s’agissait d’une construction autorisée en 
1962 (autorisation no A4319).  

  Le couvert existant d’une surface de 54,15 m2 ne serait pas conservé à 
l’exception de la façade côté lac qui apparaissait sur l’autorisation no D 2______ 
du 19 octobre 1993, qui constituait un garde-corps et serait conservé pour des 
raisons de sécurité.  

  Le pool-house en cours de construction avait été autorisé par la DD 
1______/1 et la demande complémentaire portait sur la modification de la façade 
de part et d’autre de la baie vitrée de manière à intégrer deux surfaces de 
rangement dont les portes toute hauteur seraient invisibles car le revêtement serait 
celui de la façade bois du pool-house. L’emprise de la façade avait été réduite de 
15 cm de manière à avoir un avant-toit d’une profondeur de 150 cm. Avec ces 
modifications, le pool-house comptait une surface brute de 49,98 m2. 

  Le total des CDPI était donc de 81,16 m2. 

  Une pergola végétale était prévue dans l’emprise du couvert existant. 

  Une construction existante en sous-sol du couvert existant, soit une 
dépendance chauffage figurant sur l’autorisation no 3______ de 1970 serait 
conservée comme telle.  

7)  Les instances consultées ont préavisé favorablement le projet. Parmi elles, 
l'office cantonal de l'eau le 10 mars 2021 et l'office cantonal de l'agriculture et de 
la nature, soit pour elle, la commission consultative de la diversité biologique/ 
sous-commission de la flore le 27 mai 2021 qui se sont déclarés respectivement 
favorables à une dérogation au sens des art. 15 de la loi sur les eaux et 36a de la 
loi fédérale sur la protection des eaux du 24 janvier 1991 (LEaux - RS 814.20), 
ainsi qu'à une dérogation au sens de l'art. 13 de la loi sur la protection générale des 
rives du lac du 4 décembre 1992 (LPRLac - L 4 10).  

  La DAC a préavisé favorablement le projet le 24 juin 2021. Les surfaces de 
CDPI étaient récapitulées : le couvert à bateau (24,7 m2), le sous-sol lié au couvert 
bateau (25,8 m2) et le pool-house (49,9 m2) [recte : 48,9], soit un total de 94,4 m2 
avec un renvoi aux copies du plan A-201 « plage et sous-sol ».  

8)  Le 3 septembre 2021, le département a délivré à M. A______ l'autorisation 
de construire DD 1______/3 en reprenant les conditions posées par les instances 
de préavis. 

9)  Par acte du 1er octobre 2021, B______ & Cie (ci-après : B______), société 
en commandite, propriétaire de la parcelle voisine no 2'130, a recouru auprès du 
Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre l’autorisation 

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de construire DD 1______/3. Ce recours a été enregistré sous le n° de procédure 
A/3378/2021.  

  Il faisait valoir un transfert de droit à bâtir qui avait été octroyé entre deux 
des trois parcelles qui constituaient aujourd’hui les parcelles nos 2'131 et 2'130 le 3 
avril 2007 afin de pouvoir bâtir une villa autorisée par DD 4______ délivrée le 11 
avril 2007. L'autorisation DD 1______/3 délivrée à M. A______ faisait état de 
SBP variant entre 1'203,70 m2 et 1'210,20 m2. Or, la parcelle n° 2'131 ne disposait 
que d'une surface de 4'114 m2 utilisables pour le calcul de la SBP, compte tenu de 
la restriction de droit à bâtir dont elle faisait l'objet. Par conséquent, l'autorisation 
DD 1______/3 violait les droits à bâtir dont disposait la parcelle n° 2'131. 

10)  Par acte du 1er octobre 2021, la C______ SA (ci-après : la C______), 
propriétaire de la parcelle voisine no 1'542, a également recouru auprès du TAPI 
contre l'autorisation DD 1______/3. Préalablement, elle concluait à ce que le 
TAPI ordonne un transport sur place ainsi qu'une expertise à confier à un 
géomètre afin de mesurer les dimensions des constructions, ainsi que du mur de 
séparation. Ce recours a été enregistré sous le n° de procédure A/3379/2021. 

  Il convenait d'ajouter aux CDPI la surface du sous-jardin d'hiver (10,40 m2), 
celle de l'office-rez (21,80 m2), celle du couvert d'entrée (14,90 m2) et enfin celle 
du garage (88,20 m2), soit une surface supplémentaire de 135,30 m2. En outre, les 
mesures annoncées sur les plans de la demande d'autorisation étaient erronées, 
comme cela découlait des constatations faites sur place par le chef du service de 
l'inspection de la construction et des chantiers en septembre 2020. La surface 
réelle du couvert à bateau s'élevait à 35,96 m2 et celle du pool-house à 59,61 m2. 
Ainsi, la surface maximum de 50 m2 par CDPI était dépassée par le pool-house et 
la surface maximum de 100 m2 pour la totalité des CDPI le serait également. 

  L'autorisation querellée autorisait une SBP de 1'203,70 m2, alors que le taux 
de 20 % de la surface de la parcelle n'autorisait au maximum qu'une SBP de 
920.60 m2. 

  Le pool-house créait des « vues droites illégales » sur la parcelle n° 1'542, 
était érigé illégalement à moins de 5 m de la limite de propriété et constituait un 
réaménagement du niveau du terrain. 

  La pergola prévue se situerait à l'intérieur de la distance inconstructible par 
rapport à la rive du lac. La nouvelle piscine se situait elle aussi à l'intérieur de la 
distance inconstructible.  

11)  Par écritures séparées du 22 décembre 2021, le département a répondu aux 
deux recours.  

  S'agissant des arguments de B______, la villa justifiant l'engagement pris 
par l'ancien propriétaire des parcelles n° 397, 506 et 507 n'avait jamais été réalisée 

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et l'autorisation y relative était ainsi devenue caduque. De plus, la question de la 
validité de l'engagement précité pouvait rester indécise. En effet, l'autorisation 
litigieuse concernait des constructions à qualifier de CDPI et ne modifiait 
aucunement les rapports de surface. 

  S'agissant des arguments de la C______, le calcul des surfaces des CDPI 
contenu dans le préavis de la DAC du 24 juin 2021 devait être repris. Quant à la 
manière de comptabiliser la surface du pool-house, la configuration particulière de 
sa toiture, qui s'ouvrait en diagonale le long des locaux de rangement, permettait 
de considérer qu'une profondeur de 1,5 m de la toiture pouvait être déduite. C'était 
donc bien une surface de seulement 48,9 m2 qui devait être prise en compte. Des 
déductions similaires pouvaient être effectuées sur le couvert à bateau. Ainsi, la 
surface totale des trois constructions considérées comme CDPI atteignait 94,4 m2. 

  Il n'y avait pas de violation des dispositions légales relatives aux SBP car 
l'autorisation litigieuse n'entraînait aucune modification de la surface habitable. 

12)  Par écritures séparées du 22 décembre 2021, M. A______ a répondu aux 
deux recours, concluant à leur rejet. 

13)  Après un second échange d’écritures et le dépôt d’une réplique spontanée de 
la C______, le TAPI a le 16 juin 2022, après avoir joint les recours sous le no de 
procédure A/3378/2021, déclaré irrecevable celui déposé par B______ et admis 
celui déposé par la C______, annulant l’autorisation DD 1______/3. 

  La cession de droit à bâtir invoquée par B______ était antérieure à 
l’autorisation litigieuse, en conséquence elle n’en était pas la cause et ne pouvait 
entraîner aucun préjudice. B______ n’avait donc pas d’intérêt digne de protection 
à obtenir l’annulation de l’autorisation. Partant, son recours était irrecevable. 

  Contrairement à l’avis du département, la piscine devait être prise en compte 
dans le total des CDPI. Celles autorisées par les DD 1______/1 et 1______/2 
dépassaient déjà la limite de 100 m2 fixée par le règlement d’application de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI -
L 5 05.01) et il n’existait plus aucune possibilité d’extension supplémentaire pour 
le pool-house. L’autorisation devait être annulée pour ce motif. 

  Le grief de dépassement de la SBP était mal fondé, l’autorisation n’ajoutant 
aucune SBP supplémentaire sur la parcelle.  

  S’agissant des vues droites illégales, de la situation du pool-house en limite 
de propriété ainsi que le réaménagement du terrain, ces faits découlaient des 
autorisations antérieures devenues définitives. Si le pool-house était une CDPI, il 
pourrait être érigé jusqu’à la limite de propriété. Cependant le constat de son 
illégalité dans sa version prévue par l’autorisation querellée rendait un tel examen 
inutile. 

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  La situation de la pergola projetée et de la piscine existante à l’intérieur 
d’une zone inconstructible ne serait pas examinée pour les mêmes raisons et pour 
la piscine, celle-ci avait été autorisée antérieurement. Il n’était pas possible de 
remettre en cause cette autorisation entrée en force par le biais du recours contre 
l’autorisation litigieuse.  

14)  Le 18 août 2022, M. A______ a interjeté recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre 
le jugement du TAPI en concluant à son annulation et au rétablissement de 
l’autorisation de construire DD 1______/3. Subsidiairement, il a conclu au renvoi 
de la cause au TAPI pour examen des griefs de la C______ non examinés. Il 
concluait également au versement d’une indemnité de procédure. 

  Lors de la première demande d’autorisation de construire DD 1______/1, la 
piscine existante disposait d’une surface de 76,45 m2. La piscine actuelle avait 
déjà été autorisée dans son principe et son implantation par cette même 
autorisation et légalement modifiée quant à sa surface de 63,60 m2 au lieu de 
63,21 m2 dans l’autorisation complémentaire DD 1______/2. La piscine ainsi 
autorisée n’avait pas été modifiée dans la demande d’autorisation DD 1______/3, 
objet du litige, laquelle portait également sur la régularisation de construction 
découlant d’une procédure d’infraction enregistrée sous le no 5______. 

  Le TAPI avait erré parce que la piscine ne répondait en aucun cas aux 
conditions pour être considérée comme une CDPI. Quoi qu’il en soit, une 
nouvelle jurisprudence du TAPI qui considérerait toutes les piscines comme des 
CDPI ne serait pas applicable au cas d’espèce en raison de l’applicabilité du droit 
dans le temps et du principe de la force de chose décidée. Une application 
rétroactive de cette jurisprudence s’apparenterait à un changement de pratique 
consacrant une inégalité de traitement.  

15)  Le 21 septembre 2022, le département a déposé ses observations, concluant 
à l’admission du recours ainsi qu’à l’annulation du jugement du TAPI. 

  La jurisprudence considérait qu’une piscine ne constituait pas une CDPI et 
ce, à plus forte raison lorsque sa surface était supérieure à 50 m2. Ce constat 
suffisait à admettre le grief du recourant.  

16)  Le 22 septembre 2022, B______ a déposé des observations, concluant au 
rejet du recours. 

17)  Le 21 octobre 2022, la C______ a déposé des observations, concluant au 
rejet du recours. 

  Elle sollicitait la suspension de la procédure jusqu’à droit connu sur la 
demande de reconsidération des autorisations de construire DD 1______/1 et 
DD 1______/2 qu’elle avait formée le 29 juillet 2022 auprès du département au 

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motif que les surfaces annoncées par l’ancien mandataire de M. A______, pour 
l’obtention des deux premières autorisations de construire étaient erronées. Une 
plainte pénale avait été déposée pour ces faits. Par décision du 23 septembre 2022, 
le département avait rejeté les demandes de reconsidération. Un recours avait été 
déposé. 

  Un transport sur place devait être organisé ainsi qu’une expertise judiciaire à 
réaliser par un géomètre officiel, pour mesurer la piscine incluant les zones 
techniques et le bassin tampon, le couvert à bateau, le nouveau pool-house en 
cours de construction, la dépendance-chauffage située en sous-sol du couvert 
existant, la hauteur du mur mitoyen à différents endroits et le niveau du terrain 
naturel à différents endroits de la parcelle. 

  En outre, la piscine existante n’avait jamais été autorisée et celle autorisée 
était d’une surface totale de 87,49 m2 compte tenu des zones techniques et du 
bassin tampon adjacent. 

  C’était à juste titre que le TAPI avait pris en compte au titre de CDPI la 
piscine d’une surface de 87,49 m2. Il n’y avait pas de changement de 
jurisprudence à ce sujet.  

18)  Le 27 octobre 2022, B______ a soutenu la demande de suspension. 

19)  Le 28 octobre 2022, le département s’est opposé à la demande de 
suspension. 

20)  Le 23 novembre 2022, le recourant a répliqué.  

  L’argumentation de la C______ s’agissant de faux plans qui auraient fondé 
les autorisations antérieures était invraisemblable et ne ressortait pas des pièces. 
La SI essayait de remettre en cause des autorisations en force et ses griefs étaient 
tardifs.  

  La demande de suspension était infondée et la C______ ne subirait aucun 
dommage en cas de renvoi au TAPI de la présente procédure.  

  Pour le surplus, il reprenait son argumentation.  

21)  Le 25 novembre 2022, les parties ont été informées que la cause était gardée 
à juger sur la demande de suspension et sur le fond.  

 

EN DROIT 

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1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2)  La SI sollicite la suspension de la procédure jusqu’à droit jugé sur sa 
demande de reconsidération du 29 juillet 2022 des autorisations de construire DD 
1______/1 et DD 1______/2 en raison d’une infraction pénale de faux dans les 
titres qu’aurait commise le précédent mandataire du recourant. 

 a. Lorsque le sort d'une procédure administrative dépend de la solution d'une 
question de nature civile, pénale ou administrative relevant de la compétence 
d'une autre autorité et faisant l'objet d'une procédure pendante devant ladite 
autorité, la suspension de la procédure administrative peut, le cas échéant, être 
prononcée jusqu'à droit connu sur ces questions (art. 14 al. 1 LPA). L'art. 14 LPA 
est une norme potestative et son texte clair ne prévoit pas la suspension 
systématique de la procédure chaque fois qu'une autorité civile, pénale ou 
administrative est parallèlement saisie (ATA/1493/2019 du 8 octobre 2019 consid. 
3b et l'arrêt cité). 

 b. En l’espèce, l’infraction alléguée n’est constatée par aucun jugement ou 
ordonnance pénale et la demande de reconsidération a été rejetée par le 
département. Surtout, vu l’issue du litige, aucun préjudice ne sera subi par la 
C______ du fait de l’absence de suspension de la présente cause. 

  Il n’y a donc pas lieu de suspendre la présente procédure. 

3)  La C______ intimée a conclu à des mesures d’instruction, à savoir la tenue 
d’un transport sur place ainsi qu’à une expertise portant sur différentes mesures à 
faire sur la parcelle concernée par l’autorisation litigieuse. 

 a. Tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d'être entendu 
comprend notamment le droit pour l'intéressé d'offrir des preuves pertinentes et 
d'obtenir qu'il y soit donné suite (ATF 132 II 485 consid. 3.2 ; 127 I 54 consid. 
2b). Ce droit ne s'étend qu'aux éléments pertinents pour l'issue du litige et 
n'empêche pas le juge de renoncer à l'administration de certaines preuves et de 
procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, s'il acquiert la certitude 
que celles-ci ne l'amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir 
résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 
; 131 I 153 consid. 3). En outre, il n'implique pas le droit d'être entendu oralement, 
ni celui d'obtenir l'audition de témoins (ATF 134 I 140 consid. 5.3 ; 130 II 425 
consid. 2.1). 

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 b.  En l'espèce, vu la nature de la question litigieuse, par appréciation anticipée 
de preuve, il apparaît que les différentes mesures d’instructions sollicitées ne sont 
ni utiles ni nécessaires à la solution du litige, comme cela ressort des considérants 
qui suivent. Notamment, s’agissant d’une autorisation visant à la régularisation de 
travaux déjà partiellement effectués en infraction des autorisations délivrées, la 
prise de mesures par un géomètre apparaît inutile, les infractions ayant déjà été 
constatées et les éléments déjà construits devant, le cas échéant, être remis en état 
conformément à l’autorisation litigieuse. 

  Il ne sera donc pas donné suite aux demandes d’actes d’instruction de la 
C______ intimée. 

4)  Le litige concerne une autorisation de construire DD 1______/3 visant à 
régulariser une situation suite à un constat d’infraction no 5______. Dite 
autorisation a été annulée par le TAPI au seul motif qu’elle serait contraire à l’art. 
3 al. 3 RCI, compte tenu des CDPI déjà présentes sur la parcelle qui ne 
permettaient pas d’autoriser encore le pool-house projeté. 

 a. La loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 
(LCI - L 5 05) ne contient aucune définition des CDPI mais elles sont 
mentionnées dans la LCI, notamment à l’art. 3 al.7 let. c LCI qui prévoit qu’elles 
peuvent être soumises à la procédure accélérée d’autorisation de construire ; à 
l’art. 43 LCI pour indiquer qu’elles peuvent être édifiée en limite de propriété ou à 
une distance inférieure à celle prévue pour les distances aux limites de propriétés, 
dans les conditions fixées par le règlement d’application (même principe à l’art. 
68 pour la zone 5 et à l’art. 81 al. 2 LCI pour les zones industrielles, artisanales ou 
ferroviaires) ; dans la définition de constructions en ordre contigu : est réputée en 
ordre contigu, l’édification de deux maisons au moins, réunies par un mur 
mitoyen ou par une CDPI et disposant chacune de son propre accès de plain-pied 
(art. 58 al. 2 LCI) ; en zone 5, dans la disposition qui fixe les différents rapports 
de surfaces des constructions hors sol, la LCI prévoit que les CDPI ne sont pas 
prises en considération pour ce calcul (art. 59 al. 7 LCI) mais en principe dans 
celui du calcul du rapport des surfaces de sous-sol (art. 59 al. 8 LCI), le 
département pouvant toutefois admettre une surface de sous-sol non comprise 
dans le calcul du rapport des surfaces, si la construction de garages au sous-sol 
permet de renoncer à l’édification de CDPI à destination de garages en surface 
(art. 59 al. 9 LCI). 

  En revanche, la LCI définit des constructions dites « de très peu 
d’importance » à son art. 1 al. 4 et 5 LCI pour prévoir qu’elles ne sont pas 
soumises à autorisation, sous réserve des dispositions sur la protection du 
patrimoine, et pour les définir comme étant a)  les cabanes amovibles de 
dimension modeste, soit de l'ordre de 5 m2 au sol et 2 m de hauteur ; b)  les 
pergolas non couvertes ; c) les antennes paraboliques dont le diamètre n'excède 
pas 90 cm pour les installations individuelles et 130 cm pour les installations 

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collectives ; d)  en cinquième zone, la création de jours inclinés en toiture d’une 
surface totale inférieure à 1 m2. 

 b. La définition des CDPI se trouve dans le règlement d’application à l’art. 3 
al. 3 RCI qui indique que sont réputées CDPI, à la condition qu'elles ne servent ni 
à l'habitation, ni à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale, 
celles dont la surface n'excède pas 50 m2 et qui s'inscrivent dans un gabarit limité 
par : a) une ligne verticale dont la hauteur n'excède pas 2,50 m ; b) une ligne 
oblique faisant avec l'horizontale partant du sommet de la ligne verticale un angle 
de 30° ; c) une ligne horizontale de faîtage située à 4,50 m du sol au maximum. 
Dans le cadre d'un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d'habitat 
groupé, et afin d'améliorer l'insertion dans le site et pour autant qu'il n'en résulte 
pas de gêne pour le voisinage, le département peut autoriser, après consultation de 
la commission d'architecture, des constructions de peu d'importance groupées 
d'une surface de plus de 50 m2 au total. Dans tous les cas, la surface totale des 
CDPI ne doit pas excéder 8 % de la surface de la parcelle et au maximum 100 m2. 

 c. Les CDPI font l’objet d’une directive du département du 3 février 2014, 
modifiée d’abord le 10 mars 2017 sous le numéro 024-v5, puis le 9 mars 2021 
sous le numéro 024-v7 (ci-après : la directive). Cette dernière version comporte 
quelques ajouts issus de la jurisprudence (ATA/805/2020 du 25 août 2020 ; 
ATA/1300/2019 du 27 août 2019 consid. 4e et les arrêts cités : pour le calcul 
relatif aux balcons/terrasses), mais ne change pas le contenu de la version 
antérieure. 

  Cette disposition a été précisée dans une directive LCI 024-v7 du 3 février 
2014 (version modifiée en dernier lieu le 9 mars 2021 – ci-après : la directive) 
laquelle tend à préciser « le type de construction concernée, la manière de calculer 
les surfaces, la manière de calculer la hauteur et la manière de prendre en compte 
les avant-toits, marquises, balcons, terrasses… ». S’agissant des types de 
construction considérée comme CDPI, la directive cite les garages, ateliers non 
professionnel, couverts à voitures, couverts de plaisance, couverts à bois, abris ou 
cabanes de jardin, pool-house. Elle précise également que les constructions de très 
peu d’importance au sens de l’art. 1 al. 3 LCI ne sont pas à prendre en compte au 
titre de CDPI, ainsi que les jardins d’hiver au sens de l’art. 59 al. 3 LCI et les 
pergolas.  

  La chambre de céans se fonde, de jurisprudence constante, sur la directive 
pour déterminer les surfaces à prendre en compte à ce titre (ATA/93/2021 du 
26 janvier 2021 consid. 9d et 10 ; ATA/1104/2020 du 3 novembre 2020 consid. 
3d et 4). D'après la jurisprudence, afin d'assurer l'application uniforme de 
certaines dispositions légales, l'administration peut expliciter l'interprétation 
qu'elle leur donne dans des directives. Toutefois, celles-ci n'ont pas force de loi et 
ne lient ni les administrés, ni les tribunaux, ni même l'administration. Elles ne 
dispensent pas cette dernière de se prononcer à la lumière des circonstances du cas 

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d'espèce (ATF 145 II 2 consid. 4.3). Par ailleurs, elles ne peuvent sortir du cadre 
fixé par la norme supérieure qu'elles sont censées concrétiser. En d'autres termes, 
à défaut de lacune, elles ne peuvent prévoir autre chose que ce qui découle de la 
législation ou de la jurisprudence (ATF 141 II 338 consid. 6.1 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 2C_522/2012 du 28 décembre 2012 consid. 2.3).  

 d. La chambre administrative a déjà précisé dans un arrêt concernant une 
autorisation de construire portant sur des travaux de transformation, rénovation et 
agrandissement d’un villa, l’installation de sondes géothermiques, la construction 
d’une piscine et l’abattage d’arbres, que pour pouvoir être reconnue comme CDPI 
et bénéficier des avantages qui en résultent, comme formulé par le Tribunal 
fédéral (arrêt du Tribunal fédéral 1C_641/2012 du 30 avril 2013 consid. 3.3.), une 
construction doit notamment respecter une limite de surface fixée à 50 m2. À cela 
l’art. 3 al. 3 RCI ajoute un seuil pour la surface totale des CDPI qui est de 8 % de 
la surface de la parcelle et au maximum 100 m2. La chambre de céans a déjà été 
amenée à considérer les piscines – pour autant que leur surface n’excède pas 
50 m2 – comme des CDPI (ATA/1345/2015 consid. 4c). 

  Il découle de la définition de l’art. 3 al. 3 RCI que la conséquence du 
dépassement de ces seuils sera que les constructions concernées ne pourront pas 
être considérées comme des CDPI, comme l’a constaté le Tribunal fédéral dans 
l’arrêt précité, et dans lequel il a confirmé qu’une piscine de 55 m2 ne pouvait être 
autorisée par le biais de la procédure accélérée prévue pour les CDPI à l’art. 3 
al. 7 LCI. 

  Il faut encore préciser, s’agissant des conséquences de la qualification de 
CDPI d’une construction, qu’en zone 5, l’art. 59 LCI fixe les limites de densité en 
prévoyant différents rapports de surfaces (hors-sol et en sous-sol), en fonction des 
caractéristiques du projet et de la parcelle, allant de 25 % à 60 %, s’agissant des 
surfaces hors-sol (art. 59 al. 1 et 4 LCI ; ATA/862/2021 du 24 août 2021 consid. 
3). S’agissant de ce rapport de surface maximal, la loi prévoit, pour les CDPI, que 
les constructions répondant à cette définition ne devront pas être pris en compte 
pour calculer cette limite de densité (art. 59 al. 7 LCI). Le RCI précise encore que 
la surface des constructions comprend celles annexes faisant corps avec le 
bâtiment principal, à l’exclusion de celles qui seraient admises comme 
constructions de peu d’importance (art. 29 RCI). Ainsi, il appert que les CDPI 
pourront être érigées en plus de la surface maximale des constructions hors-sol 
autorisées par les limites de densité fixées à l’art. 59 LCI. Ceci représentant le 
second avantage lié à la qualification de CDPI d’une construction. 

  À noter qu’à la limite de densité de l’art. 59 al. 1 et 4 LCI, s’ajoute une autre 
limite, depuis l’adoption de l’art. 59 al. 3bis LCI le 28 novembre 2020 qui prévoit 
l’obligation de conserver une surface en pleine terre, dénuée de toute construction 
en surface ou en sous-sol et non revêtue, de la parcelle ou du groupe de parcelles 
considérées par le demande d’autorisation de construire.   

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 e. Dans un arrêt du 9 août 2022, la chambre de céans a précisé qu’une piscine 
préexistante sur une parcelle ne pouvait être qualifiée de CDPI, d’une part parce 
que sa surface dépassait les 50 m2 et d’autre part parce qu’elle ne constituait pas 
une construction selon la définition donnée à l’art. 3 al. 3 pour les CDPI 
(ATA/791/2022 consid. 4). Dans un autre arrêt, la chambre de céans a laissé la 
question de la qualification de CDPI d’une piscine de 30 m2 ouverte, celle-ci étant 
sans incidence sur la solution du litige (ATA/612/2021 du 8 juin 2021 consid. 5e).  

 f. En l’espèce, il appert que le raisonnement du TAPI fait dans le jugement 
dont est recours, incluant la piscine précédemment autorisée de 63,6 m2, dans le 
total des CDPI ne peut être suivi car il n’est pas conforme à l’art. 3 al. 3 RCI qui 
définit comme CDPI, des objets de 50 m2 maximum, sauf dans les cas de projets 
d’habitat groupé ou en ordre contigu, ce qui n’est pas le cas ici.  

  Le raisonnement suivi par le TAPI est également contraire à la 
jurisprudence développée en la matière par la chambre de céans et par le TAPI 
lui-même. Ainsi, dans un autre jugement plus récent du 14 décembre 2022, le 
TAPI a confirmé l’avis du département pour retenir qu’un support pour piscine 
hors sol de 30 m2, constitué d’une structure ossature bois et d’un plancher en bois 
affleurant le terrain, ne constituait pas une CDPI, s’agissant d’un aménagement 
extérieur au sol, non couvert et sans émergence (JTAPI/1383/2022). Le TAPI a 
également déjà été amené à confirmer une autorisation de construire sur recours, 
approuvant notamment le calcul du total des CDPI auquel avait procédé le 
département, lequel ne prenait pas en compte une piscine de 55 m2 préexistante 
(JTAPI/1214/2021 du 1er décembre 2021 confirmé par ATA/791/2022 précité).  

  Il découle de ce qui précède que la piscine de 63,60 m2 ne constitue pas une 
CDPI et ne peut être prise en compte à ce titre dans l’examen du total des CDPI. 
La question de savoir si elle devrait être prise en compte au titre de SBP peut 
rester indécise ici dans la mesure où elle a été autorisée par la DD 1______/1 et 
modifiée par la DD 1______/2 toutes deux entrées en force. De plus, dans cette 
hypothèse, il faudrait encore tenir compte du fait que sa surface est inférieure à 
celle de l’ancienne piscine qui mesurait 76,45 m2.  

  En conséquence, l’annulation de l’autorisation de construire faite par le 
TAPI, au motif que la surface maximale des CDPI serait déjà atteinte et même 
dépassée dans le cadre des autorisations antérieures et qu’il n’existe plus aucune 
possibilité d’extension supplémentaire pour le pool-house, ne peut être confirmée, 
de sorte que le recours doit être admis.  

5)  Le TAPI n’ayant pas examiné tous les griefs soulevés à l’égard de 
l’autorisation de construire, notamment s’agissant de l’emplacement du pool-
house à la limite de propriété et de l’édification de la pergola, la cause lui sera 
renvoyée pour instruction complémentaire et nouveau jugement, afin de préserver 

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le double degré de juridiction et de permettre à la chambre administrative 
d’exercer sa fonction de contrôle (art. 69 al. 3 LPA). 

6)  Vu l’issue du litige, un émolument réduit de CHF 1'000.- sera mis à la 
charge solidaire des intimées qui succombent (art. 87 al. 1 LPA) et une indemnité 
de procédure réduite de CHF 1'000.-, à la charge solidaire des intimées, sera 
allouée à la recourante qui l’a sollicitée et qui est représentée par un conseil, (art. 
87 al. 2 LPA).  

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 18 août 2022 par M. A______ contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 16 juin 2022 ; 

au fond : 

l’admet partiellement ; 

annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 16 juin 2022 ; 

retourne la cause au Tribunal administratif de première instance pour éventuel 
complément d’instruction et nouvelle décision ; 

met un émolument de CHF 1'000.- à la charge solidaire de C______ SA et B______ & 
Cie ; 

alloue une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à M. A______, à la charge solidaire 
de C______ SA et B______ & Cie ;  

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 

communique le présent arrêt à Me François Bellanger, avocat du recourant, à 
Me Pascal Aeby, avocat de B______ & Cie, à Me Christian de Preux, avocat de 

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C______ SA, au département du territoire - OAC ainsi qu’au Tribunal administratif de 
première instance. 

Siégeant : M. Mascotto, président, Mmes Krauskopf et Lauber, juges. 

 

 

Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

F. Scheffre 
 

 le président siégeant : 
 
 

C. Mascotto 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :