# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e139ac7e-a81d-5d21-9631-f23f53ada4ec
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-07-16
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 16.07.2020 WBE.2019.379
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2019-379_2020-07-16.pdf

## Full Text

2020 Landwirtschaftsrecht 335 

VII. Landwirtschaftsrecht 

 

34 Erwerbsbewilligung für ein landwirtschaftliches Grundstück; 

Vertrauensschutz 

- Der Vertrauensschutz (Art. 9 BV) verleiht der Käuferin eines landwirt-

schaftlichen Grundstücks, die weder vom Notar noch vom 

Grundbuchverwalter auf das Erfordernis einer Erwerbsbewilligung nach 

Art. 61 ff. BGBB hingewiesen wurde, grundsätzlich keinen Anspruch auf 

die (nachträgliche) Erteilung einer solchen Erwerbsbewilligung (Erw 1).  

- Im Falle eines nicht bewilligungsfähigen Erwerbsgeschäfts hat die Abteil-

ung Landwirtschaft als Bewilligungsbehörde nach BGBB wegen Nichtig-

keit desselben von Amtes wegen die Grundbuchberichtigung mit Wieder-

eintragung des Verkäufers als Eigentümer anzuordnen. Sie darf dem 

Zivilgericht, welches über den Bestand, Umfang und die Bedingungen des 

strittigen Vorkaufsrechts des Pächters (Art. 47 BGBB) zu befinden hat, 

nicht vorgreifen, indem eine bestimmte Aufteilung des Grundstücks in 

einen nicht landwirtschaftlich und einen landwirtschaftlich genutzten Teil 

sowie der Erwerb des landwirtschaftlich genutzten Teils durch den 

eventuell vorkaufsberechtigten Pächter zum Voraus bewilligt und für 

diesen Erwerbsfall auf eine Grundbuchberichtigung verzichtet wird. 

Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 1. Kammer, vom 16. Juli 

2020, in Sachen A. AG gegen Departement Finanzen und Ressourcen, B. und 

C. (WBE.2019.379). 

Aus den Erwägungen 

1. 
1.1. 
Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwer-

ben will, braucht dazu gemäss Art. 61 BGBB eine Bewilligung 
(Abs. 1). Die Bewilligung wird erteilt, wenn kein Verweigerungs-

336 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2020 

grund vorliegt (Abs. 2). Als Erwerb gilt die Eigentumsübertragung 
sowie jedes andere Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einer 
Eigentumsübertragung gleichkommt (Abs. 3). Art. 62 BGBB regelt 
die hier nicht interessierenden Ausnahmefälle, in denen der Erwerb 
eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks keiner 
Bewilligung bedarf. Die Bewilligung zum Erwerb eines 
landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks wird verweigert, 
wenn (a) der Erwerber nicht Selbstbewirtschafter ist; (b) ein 
übersetzter Preis vereinbart wurde; (d) das zu erwerbende 
Grundstück ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs 
des Gewerbes des Erwerbers liegt (Art. 63 Abs. 1 BGBB). Bei 
fehlender Selbstbewirtschaftung ist die Bewilligung zu erteilen, 
wenn der Erwerber einen wichtigen Grund nachweist (Art. 64 Abs. 1 
BGBB). Die Bestimmung enthält eine exemplarische Aufzählung 
von wichtigen Gründen. Darunter fällt etwa der Tatbestand, dass der 
Erwerber über eine rechtskräftige Bewilligung für eine nach Artikel 
24 RPG zulässige nichtlandwirtschaftliche Nutzung verfügt (Art. 64 
Abs. 1 lit. b BGBB). 

(…) 
1.2. 
1.2.1. 
Die streitbetroffene Parzelle Nr. xx der Gemeinde D. mit einer 

Gesamtfläche von 50'448 m
2
, also weit über 25 Aren, fällt unstreitig 

in den räumlichen und sachlichen Geltungsbereich des BGBB. Sie 
liegt – wie erwähnt – in der Landwirtschaftszone und damit nicht nur 
ausserhalb der Bauzone, sondern in derjenigen Zone, die für 
landwirtschaftliche Nutzungen reserviert ist, wo landwirtschaftliche 
Nutzungen folglich zulässig sind. Das Grundstück besteht 
grösstenteils – im Umfang von 41'017 m

2
 – aus Acker, Wiese und 

Weide, mithin aus Flächen, die sich für die landwirtschaftliche 
Produktion eignen. Dass die Parzelle mit einer (nicht beweideten) 
Waldfläche von 5ʹ869 m

2
 und Gebäuden mit einer Grundfläche von 

754 m
2
, die schon seit geraumer Zeit ein Tierheim beherbergen, 

teilweise nichtlandwirtschaftlich genutzt wird, macht sie zu einem 
Grundstück mit gemischter Nutzung im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. d 
BGBB. Als solches unterliegt die Parzelle Nr. xx den Bestimmungen 

2020 Landwirtschaftsrecht 337 

des BGBB und kann nur mit einer Bewilligung nach Art. 61 ff. 
BGBB gültig erworben werden. Davon geht auch die 
Beschwerdeführerin mit ihrem Beschwerdeantrag auf Erteilung einer 
derartigen Erwerbsbewilligung aus. Die Beschwerdeführerin 
behauptet zudem nicht, sie respektive die wirtschaftlich Berechtigten 
an ihren Aktien, E. und F., wollten oder könnten die landwirtschaft-
lich nutzbare Fläche der Parzelle Nr. xx selber bewirtschaften, na-
mentlich selber Ackerbau betreiben oder die Wiesen- und Weideflä-
chen (durch Beweidung oder eigene Gewinnung von Raufutter) als 
Futtergrundlage für Tiere nutzen. Vielmehr werden diese Flächen 
von B. landwirtschaftlich genutzt, der in der fraglichen Gegend ein 
landwirtschaftliches Gewerbe betreibt und 413 Aren der Parzelle 
Nr. xx hinzugepachtet hat. Dementsprechend ist der 
Beschwerdeführerin eine Bewilligung für den Erwerb der Parzelle 
Nr. xx mangels Eigenschaft als Selbstbewirtschafterin in Anwendung 
von Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB zu verweigern, falls sie keinen 
wichtigen Grund nach Art. 64 BGBB für eine Ausnahme vom 
Erfordernis der Selbstbewirtschaftung für sich in Anspruch nehmen 
und nachweisen kann. 

1.2.2. 
In diesem Zusammenhang beruft sich die Beschwerdeführerin 

zunächst auf Art. 64 Abs. 1 lit. b BGBB und macht geltend, sie 
verfüge über eine rechtskräftige Bewilligung für eine nach Art. 24 
RPG zulässige nicht landwirtschaftliche Nutzung des Bodens. Wie 
sich aus dem Kaufvertrag vom 22. Dezember 2014 ergebe, laste auf 
der Parzelle Nr. xx seit 1977 als Dienstbarkeit ein Baurecht für ein 
Tierheim. Diese Dienstbarkeit werde seit Langem durch sie (die 
Beschwerdeführerin) ausgeübt und sie beabsichtige, auf dem 
fraglichen Grundstück auch weiterhin ein Tierheim zu betreiben. Ein 
grösseres Tierheim, wie es von ihr betrieben werde, sei aufgrund 
seiner Immissionen negativ standortgebunden, d.h. gemäss Art. 24 
lit. a RPG auf die Errichtung ausserhalb einer Bauzone angewiesen. 

Dabei übersieht die Beschwerdeführerin, dass sie für den 
Betrieb ihres Tier(ferien)heims lediglich auf die sich auf der Parzelle 
Nr. xx befindlichen Gebäude sowie einen gewissen Umschwung, mit 
Sicherheit aber nicht auf den grössten Grundstücksteil angewiesen 

338 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2020 

ist, der heute vom Pächter landwirtschaftlich genutzt wird. Im Falle 
eines Grundstücks mit gemischter Nutzung könnte sich die 
(rechtskräftige) Bewilligung für eine nichtlandwirtschaftliche 
Nutzung (des Bodens) gestützt auf die Ausnahmebestimmungen für 
das Bauen ausserhalb der Bauzone nach Art. 24 ff. RPG im Sinne 
von Art. 64 Abs. 1 lit. b BGBB höchstens auf denjenigen 
Grundstücksteil beziehen, der tatsächlich und bewilligungsgemäss 
nicht landwirtschaftlich genutzt wird, nicht hingegen auf den nach 
wie vor landwirtschaftlich genutzten Teil, der nicht zweckentfremdet 
und zonenwidrig genutzt werden darf. Infolgedessen bietet Art. 64 
Abs. 1 lit. b BGBB dem Erwerber eines Grundstücks mit gemischter 
Nutzung, der den landwirtschaftlich genutzten Grundstücksteil nicht 
selbst bewirtschaften will und kann, keine Grundlage für dessen 
Erwerb. Stattdessen dürfen Grundstücke mit gemischter Nutzung in 
der gegebenen Situation (mit einer Ausnahmebewilligung vom 
Zerstückelungsverbot gestützt auf Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB) 
aufgeteilt werden und das neu entstandene nicht landwirtschaftlich 
genutzte Grundstück wäre aus dem Geltungsbereich des BGBB zu 
entlassen (vgl. BEAT STALDER/CHRISTOPH BANDLI, in: Das 
bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das 
bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Auflage, Brugg 
2011, Art. 64 N 24 und 26). Die Abparzellierung eines freistehenden 
nicht landwirtschaftlich genutzten Gebäudes samt Umschwung 
erscheint dabei gänzlich unproblematisch und die Vorinstanz hat mit 
der angefochtenen Verfügung vom 24. September 2019 auch schon 
erkannt, dass einer Abparzellierung der Gebäude samt Umschwung 
nichts im Wege steht. 

1.2.3. 
1.2.3.1. 
Des Weiteren stützt die Beschwerdeführerin ihr Begehren auf 

Erteilung einer (Ausnahme-)Bewilligung für den Erwerb der Parzelle 
Nr. xx auf den Vertrauensschutz aus Art. 9 BV. Nach diesem Grund-
satz dürften sich Private auf behördliche Handlungen auch dann ver-
lassen, wenn diese Handlungen unrichtig gewesen seien oder nicht 
hätten getätigt werden dürfen. Im vorliegenden Fall liege mit der 
öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages vom 22. Dezember 

2020 Landwirtschaftsrecht 339 

2014 durch einen Notar, der damit eine öffentliche Aufgabe 
wahrgenommen habe, und der Eintragung des Eigentumsübergangs 
im Grundbuch durch das Grundbuchamt gleich eine doppelte 
Vertrauensgrundlage vor. Sie (die Beschwerdeführerin) habe sich 
darauf verlassen dürfen, dass diese beiden Stellen sie umgehend auf 
eine für die Gültigkeit des Kaufvertrags allenfalls notwendige 
Erwerbsbewilligung nach BGBB hingewiesen hätten. So müsse 
insbesondere die Urkundsperson die Beurkundung sorgfältig 
vorbereiten und ausführen (§ 28 Abs. 1 BeurG). Sie habe die 
Interessen der Beteiligten nach bestem Wissen und Gewissen 
gleichmässig und unparteiisch zu wahren (§ 29 BeurG). In 
Abweichung von diesen Geboten sei die Beurkundung des Kauf-
vertrags vom 22. Dezember 2014 ohne jeden Hinweis auf die 
Bewilligungspflicht nach BGBB erfolgt. Aufgrund dieser 
Vertrauensgrundlage habe die Beschwerdeführerin den Kaufpreis 
von Fr. 1,2 Mio. geleistet und weitere Dispositionen hinsichtlich der 
Verwendung des Grundstücks getroffen, insbesondere ein Baugesuch 
für den Ersatzneubau eines Tierferienheims eingereicht. Diese 
Dispositionen könnten nicht ohne grosse Nachteile für die 
Beschwerdeführerin rückgängig gemacht werden, weshalb sie mittels 
(nachträglicher) Erteilung der beantragten Erwerbsbewilligung in 
ihrem Vertrauen zu schützen sei. 

1.2.3.2. 
Der Grundsatz des Vertrauensschutzes (Art. 9 BV) bedeutet, 

dass die Privaten Anspruch darauf haben, in ihrem berechtigten 
Vertrauen auf behördliche Zusicherungen oder in anderes, bestimmte 
Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden geschützt zu 
werden (ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Auflage, Zürich/St. Gallen 2016, 
Rz. 624). Als Anknüpfungspunkt für den Vertrauensschutz muss 
vorab ein Vertrauenstatbestand, eine Vertrauensgrundlage vorhanden 
sein. Darunter ist das Verhalten eines staatlichen Organs zu 
verstehen, das bei den betroffenen Privaten bestimmte Erwartungen 
auslöst, sei dies in Form von Rechtsanwendungsakten (Verfügungen 
und Entscheide, verwaltungsrechtliche Verträge, Auskünfte und 
Zusagen, Verwaltungs- und Gerichtspraxis), Rechtssetzungsakten, 

340 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2020 

Planungsakten oder bloss der Duldung eines rechtswidrigen Zustands 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 627 ff.). Die Behörde 
kann auch durch Unterlassen notwendiger Hinweise oder 
Aufklärungen eine Vertrauensgrundlage schaffen, was allerdings eine 
Aufklärungs- oder Beratungspflicht der Behörde voraussetzt 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 671). Auf 
Vertrauensschutz kann sich sodann nur berufen, wer von der 
Vertrauensgrundlage Kenntnis hatte und ihre allfällige 
Fehlerhaftigkeit nicht kannte und bei gehöriger Sorgfalt auch nicht 
hätte erkennen müssen (HÄFELIN/MÜLLER/ UHLMANN, a.a.O., 
Rz. 654 ff.). Und in der Regel kann Vertrauensschutz nur geltend ma-
chen, wer gestützt auf sein Vertrauen eine Disposition, etwa Investi-
tionen, getätigt hat, die ohne Nachteil nicht wieder rückgängig ge-
macht werden können (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 
Rz. 659). Zwischen Vertrauen und Disposition muss ein 
Kausalzusammenhang gegeben sein. Dieser fehlt, wenn anzunehmen 
ist, dass die Disposition auch ohne ein Vertrauen begründendes 
behördliches Verhalten bzw. bei Kenntnis der Mangelhaftigkeit der 
Vertrauensbasis vorgenommen worden wäre 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 663). Und selbst wenn die 
Voraussetzungen des Vertrauensschutzes erfüllt sind, können sich 
Private nicht darauf berufen, falls ein überwiegendes öffentliches 
Interesse entgegensteht. Die Interessenabwägung im Einzelfall bleibt 
daher vorbehalten und bildet eine Schranke des Vertrauensschutzes. 
Unter Umständen kann bei überwiegendem öffentlichen Interesse 
aber ein finanzieller Ersatz des Vertrauensschadens (anstelle des 
Bestandesschutzes respektive der Bindung an die 
Vertrauensgrundlage) in Betracht kommen 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 664 und 699). 

Die öffentliche Beurkundung, die nach dem Bundeszivilrecht 
Gültigkeitserfordernis verschiedener Rechtsgeschäfte ist, stellt eine 
Handlung der sogenannten freiwilligen oder nichtstreitigen Gerichts-
barkeit dar. Ihre Organisation ist eine staatliche Aufgabe, die nach 
Art. 55 SchlT ZGB den Kantonen obliegt. Die öffentliche Beurkun-
dung ist eine amtliche hoheitliche Tätigkeit und die Urkundsperson 
ein staatliches Organ. Dies gilt unabhängig davon, ob mit der Beur-

2020 Landwirtschaftsrecht 341 

kundung nach kantonalem Recht ein Beamter oder ein freierwerben-
der Notar oder Anwalt beauftragt ist (BGE 128 I 280, Erw. 3 mit 
weiteren Hinweisen; vgl. auch BGE 133 I 259, Erw. 2.1). Zu den Be-
rufspflichten eines Notars im Zusammenhang mit einer öffentlichen 
Beurkundung gehört auch die Beratung und Belehrung der Parteien 
des zu beurkundenden Rechtsgeschäfts und der unterlassene Hinweis 
auf öffentlich-rechtliche Bewilligungserfordernisse, welche das Ge-
schäft im Nachhinein für eine Partei oder für alle Parteien als uner-
wartet nachteilig und damit als ungewollt erscheinen lassen, stellt 
einen Beratungs- und Belehrungsfehler dar, der eine Haftung der Ur-
kundsperson auszulösen vermag (CHRISTIAN BRÜCKNER, Schwei-
zerisches Beurkundungsrecht, Zürich 1993, Rz. 625). Insofern 
könnte in der unterbliebenen Aufklärung seitens des beurkundenden 
Notars über das Bewilligungserfordernis nach BGBB für den Erwerb 
des hier in Frage stehenden landwirtschaftlichen Grundstücks 
(Parzelle Nr. xx) durchaus auch eine Vertrauensgrundlage erblickt 
werden, auf die sich zumindest diejenige Kaufvertragspartei (in 
guten Treuen) verlassen durfte, die von diesem 
Bewilligungserfordernis keine Kenntnis hatte und unter den 
gegebenen Umständen auch nicht haben musste. 

Weniger klar erscheint, ob auch das zuständige Grundbuchamt 
die Kaufvertragsparteien auf das Bewilligungserfordernis hätte hin-
weisen müssen. Nach Art. 81 Abs. 2 BGBB ist der 
Grundbuchverwalter zwar gehalten, die Anmeldung eines Geschäfts 
abzuweisen, wenn offensichtlich ist, dass dafür eine Bewilligung 
notwendig ist und nicht vorliegt. Ausserdem hat er den Entscheid 
über die Eintragung im Grundbuch aufzuschieben und die 
Anmeldung bloss im Tagebuch einzuschreiben, wenn Ungewissheit 
darüber besteht, ob für das angemeldete Geschäft eine Bewilligung 
notwendig ist (Art. 81 Abs. 3 BGBB). Damit ist die Ansetzung einer 
Frist von 30 Tagen zur Einreichung eines Gesuchs um einen 
Entscheid über die Bewilligungspflicht oder um 
Bewilligungserteilung zu verbinden (Art. 81 Abs. 4 BGBB). Aus 
diesen Amtspflichten, die in erster Linie auf den Schutz des öffentli-
chen Glaubens des Grundbuchs abzielen, auf eine behördliche 
Aufklärungs- und Beratungspflicht des Grundbuchamts gegenüber 

342 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2020 

den Vertragsparteien zu schliessen, ginge allerdings etwas weit, 
zumal das Grundbuchamt darauf abstellen darf, dass diese mit dem 
juristisch geschulten beurkundenden Notar ausreichend fachkundig 
beraten und über allfällige Bewilligungserfordernisse belehrt worden 
sind. 

Der Beigeladene 1 (B.) wendet gegen Vertrauensschutz für die 
Beschwerdeführerin ein, sie habe – wie der Beigeladene 2 (C.) als 
Verkäufer der Parzelle Nr. xx, der sich im Vorfeld des 
Vertragsabschlusses vom 22. Dezember 2014 eigens bei der 
Abteilung Landwirtschaft nach den rechtlichen Möglichkeiten eines 
Verkaufs erkundigt habe – vom Erwerbsbewilligungserfordernis nach 
BGBB Kenntnis gehabt. Die Vertragsparteien hätten offensichtlich 
versucht, das vorliegende Kaufgeschäft ohne Erwerbsbewilligung 
abzuwickeln, was ihnen in nicht nachvollziehbarer Art und Weise 
auch gelungen sei. Abgesehen davon seien die Vorschriften des 
BGBB allgemeingültig und die Parteien hätten das Recht zu kennen, 
was mitunter auch das Bewusstsein über die Notwendigkeit einer 
Erwerbsbewilligung beinhalte. Hier verkennt der Beigeladene 1, dass 
offenbar nicht einmal der beurkundende Notar und das 
Grundbuchamt gemerkt haben, dass es sich bei der Parzelle Nr. xx 
um ein landwirtschaftliches, dem BGBB unterstelltes Grundstück 
handelt, für dessen Erwerb es eine Bewilligung nach BGBB 
(Art. 61 ff.) braucht. Es ist somit nicht ersichtlich, weshalb aus-
gerechnet die Beschwerdeführerin respektive die für sie handelnden 
natürlichen Personen als juristische Laien das Bewilligungserforder-
nis hätten kennen müssen, falls es ihnen vom Beigeladenen 2, von 
dem aufgrund der Akten anzunehmen ist, dass er es wegen 
entsprechender vorgängiger Kontakte mit der Abteilung 
Landwirtschaft kannte, verschwiegen worden sein sollte. Solche 
Spezialkenntnisse dürfen bei gewöhnlichen Bürgern ohne juristische 
oder landwirtschaftliche Ausbildung und Vorkenntnisse im Bereich 
des bäuerlichen Bodenrechts nicht ohne weiteres vorausgesetzt 
werden. In den Akten finden sich keinerlei Hinweise darauf, dass die 
(heutigen) Organe der Beschwerdeführerin im Vorfeld des 
Vertragsabschlusses von irgendeiner Seite über die Notwendigkeit 
einer Bewilligung nach BGBB aufgeklärt worden wären. Vor diesem 

2020 Landwirtschaftsrecht 343 

Hintergrund braucht sie sich auch nicht den vom Beigeladenen 1 
erhobenen Vorwurf gefallen zu lassen, sie hätte die Fehlerhaftigkeit 
des Verhaltens der Urkundsperson und des Grundbuchamts erkannt 
oder erkennen müssen und habe daher nicht auf die Gültigkeit des 
Kaufgeschäfts vom 22. Dezember 2014 und den im Grundbuch 
eingetragenen Eigentumsübergang vertrauen dürfen. 

Nichtsdestotrotz kann sich die Beschwerdeführerin deshalb 
nicht erfolgreich auf Vertrauensschutz berufen, weil sie nach 
derzeitigem Kenntnisstand keine irreversible für sie nachteilige 
Disposition getroffen hat, für die eine allfällige (anfängliche) 
Unkenntnis über das Bewilligungserfordernis nach BGBB kausal 
gewesen wäre. Die Leistung des Kaufpreises stellt aus heutiger Sicht 
keine nachteilige Disposition dar, die nicht rückgängig gemacht 
werden könnte, hätte doch die Beschwerdeführerin gegenüber dem 
Verkäufer (Beigeladener 2) einen Anspruch auf 
Kaufpreisrückerstattung, falls das Kaufgeschäft vom 22. Dezember 
2014 rückabgewickelt werden muss. Es gibt keine Anhaltspunkte 
dafür, dass dieser Anspruch beim Beigeladenen 2 nicht erhältlich 
gemacht werden kann. Das Baugesuch für den Ersatzneubau eines 
Tierferienheims auf der Parzelle Nr. xx wurde gemäss Entscheid des 
Regierungsrats vom 26. April 2017 erst im März 2016 bei der Ge-
meinde D. eingereicht, als die Beschwerdeführerin von der Abteilung 
Landwirtschaft bereits mit der Erforderlichkeit einer Erwerbsbewilli-
gung nach BGBB und der Möglichkeit der Ungültigkeit des Kaufge-
schäfts vom 22. Dezember 2014 konfrontiert worden war. Dadurch 
wurde der Kausalzusammenhang zwischen allfälligen vertrauensbe-
gründenden, fehlerhaften Handlungen der Urkundsperson und des 
Grundbuchamts einerseits und den von der Beschwerdeführerin im 
Hinblick auf ihr Bauvorhaben getätigten Dispositionen andererseits 
durchbrochen. Die Beschwerdeführerin hat diese Dispositionen im 
vollen Bewusstsein einer allfälligen Ungültigkeit des Kaufgeschäfts 
vom 22. Dezember 2014 getätigt. Deshalb verdient sie bezüglich die-
ser Dispositionen keinen Vertrauensschutz. 

Selbst wenn die Beschwerdeführerin jedoch Vertrauensschutz 
geniessen würde, hätte dies unter billiger Abwägung aller auf dem 
Spiel stehenden Interessen nicht zur Folge, dass das Kaufgeschäft 

344 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2020 

vom 22. Dezember 2014 nachträglich zu bewilligen wäre, obwohl 
die Voraussetzungen nach BGBB (Selbstbewirtschaftung oder 
wichtige Gründe für eine Ausnahme vom Prinzip der 
Selbstbewirtschaftung) nicht erfüllt sind. Das hinter dem 
Bewilligungserfordernis nach BGBB stehende öffentliche Interesse 
daran, den Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke durch Personen, 
die sie nicht selber landwirtschaftlich bewirtschaften wollen und 
können, grundsätzlich auszuschliessen, um es den Landwirten zu 
ermöglichen, das von ihnen bewirtschaftete, allenfalls auch 
betriebsnotwendige Land zu erschwinglichen Preisen zu Eigentum 
zu erwerben, überwiegt das private Interesse der Beschwerdeführerin 
am Erwerb eines Grundstücks, von dem sie einen Grossteil der 
Fläche verpachtet, weil sie diese ohnehin nicht selber nutzen kann. 
Dies gilt umso mehr, als die Beschwerdeführerin bereits Inhaberin 
des Baurechts für das Tierheim ist und die Möglichkeit bestünde, die 
Gebäude auf der Parzelle Nr. xx samt Umschwung abzuparzellieren, 
aus dem Geltungsbereich des BGBB zu entlassen und hernach 
bewilligungsfrei zu erwerben. Demnach besteht ein den 
Vertrauensschutz der Beschwerdeführerin überwiegendes 
öffentliches Interesse, das gegen den Schutz des Bestands des 
Kaufvertrags vom 22. Dezember 2014 spricht. Die 
Beschwerdeführerin könnte gegenüber dem Gemeinwesen, welches 
für die Unterlassungen der Urkundsperson und/oder des 
Grundbuchamts einzustehen hat, höchstens Ersatz für den 
finanziellen Schaden verlangen, den sie im anfänglichen Vertrauen 
auf die Gültigkeit des Kaufgeschäfts allenfalls erlitten hat oder noch 
erleiden könnte (weil ihr z.B. der Kaufpreis nicht voll zurückerstattet 
wird). 

1.2.4. 
Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass im vorliegenden 

Fall kein wichtiger Grund für eine Ausnahme vom Prinzip der 
Selbstbewirtschaftung gemäss Art. 64 Abs. 1 BGBB nachgewiesen 
ist, womit die von der Beschwerdeführerin beantragte 
Erwerbsbewilligung (für das Kaufgeschäft vom 22. Dezember 2014) 
gestützt auf Art. 61 und Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB zu verweigern ist. 

2020 Landwirtschaftsrecht 345 

In diesem Punkt ist die angefochtene Verfügung vom 24. September 
2019 nicht zu beanstanden. 

2. 
2.1. 
Rechtsgeschäfte, die den Bestimmungen über den Erwerb von 

landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken (Art. 61–69 
BGBB) zuwiderlaufen, sind nach Art. 70 BGBB nichtig. Mit 
Nichtigkeit ist in diesem Kontext allerdings nicht eine absolute 
Unwirksamkeit gemeint, die auf den Zeitpunkt des 
Vertragsabschlusses zurückbezogen wird (ex tunc), so dass der 
Vertrag gar nie rechtsgeschäftliche Wirkungen entfaltet hat. Vielmehr 
wird in der Lehre postuliert, dass der Vertrag erst im Zeitpunkt der 
Verweigerung der Erwerbsbewilligung (ex nunc) dahinfällt und bis 
dahin Rechtswirkungen zeitigen kann (namentlich lösen auch nicht 
bewilligungsfähige Geschäfte die vertraglichen und gesetzlichen 
Vorkaufsrechte aus, etwa dasjenige des Pächters gemäss Art. 47 
BGBB; vgl. LORENZ STREBEL/REINHOLD HOTZ, in: Das bäuerliche 
Bodenrecht, a.a.O., Art. 47 N 26). Wurde also ein 
bewilligungsbedürftiges, aber nicht bewilligtes Geschäft im 
Grundbuch eingetragen, weil der Grundbuchverwalter beispielsweise 
davon ausging, das Geschäft bedürfe keiner Bewilligung, gilt 
Folgendes: Das Geschäft befindet sich zunächst im Zustand der 
schwebenden Unwirksamkeit und kann durch eine nachträgliche 
Bewilligungserteilung noch geheilt werden. Die nachträgliche 
Erteilung der Bewilligung würde zur Vollgültigkeit des Geschäfts 
und damit zur Heilung des Grundbucheintrags führen. Wird die 
Erwerbsbewilligung dagegen – wie hier – verweigert, so wird das 
Geschäft in diesem Zeitpunkt ungültig und die Bewilligungsbehörde 
hat gemäss Art. 72 Abs. 1 BGBB die Berichtigung des Grundbuches 
anzuordnen. Eine solche Anordnung ist erst dann nicht mehr 
möglich, wenn seit der Eintragung des Rechtsgeschäfts im 
Grundbuch mehr als zehn Jahre vergangen sind (Art. 72 Abs. 3 
BGBB). Mit der per 4. Februar 2015 erfolgten Grundbucheintragung 
der Handänderung gemäss Kaufgeschäft vom 22. Dezember 2014 ist 
diese Verwirkungsfrist noch nicht verstrichen. Als Gegenstück der 
kraft öffentlichen Rechts anzuordnenden Grundbuchberichtigung 

346 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2020 

kann der Erwerber (die Beschwerdeführerin) die von ihm (ihr) 
bereits erbrachten Geldleistungen nach Massgabe der Bestimmungen 
über die ungerechtfertigte Bereicherung (vom Beilgeladenen 2, der 
wieder als Eigentümer der Parzelle Nr. xx im Grundbuch einzutragen 
ist) zurückfordern (vgl. zum Ganzen BEAT STALDER, in: Das 
bäuerliche Bodenrecht, a.a.O., Art. 70 N 5 ff.). 

Die Abteilung Landwirtschaft hat zwar in der Verfügung vom 
24. September 2019 die in Art. 72 Abs. 1 BGBB als Folge der Ungül-
tigkeit des Kaufvertrags vom 22. Dezember 2014 vorgesehene 
Grundbuchberichtigung mit der (Wieder-)Eintragung des 
Beigeladenen 2 als Eigentümer der Parzelle Nr. xx angeordnet, 
jedoch bloss für den Eventualfall, dass innerhalb einer Frist von 
sechs Monaten (ab Rechtskraft ihrer Verfügung) keine 
Abparzellierung einer Fläche von 5'308 m

2
 ab der Parzelle Nr. xx (im 

Bereich der Gebäude samt Umschwung) erfolgt und die restlichen 
45'140 m

2
 nicht zum Höchstpreis von Fr. 183'300.00 an den Pächter 

B. (Beigeladener 1) verkauft werden. Für die entsprechende 
Abparzellierung und den Erwerb der Restparzelle durch den 
Beigeladenen 1 hat die Abteilung Landwirtschaft sogleich 
Bewilligungen erteilt bzw. in Aussicht gestellt. 

Das von der Abteilung Landwirtschaft gewählte Vorgehen mit 
der bedingten Anordnung einer Grundbuchberichtigung und der 
Erteilung oder Ankündigung von Bewilligungen für eine 
Abparzellierung und eine Grundstücksveräusserung an den Pächter, 
die so noch nicht stattgefunden haben, allenfalls nie in dieser Form 
stattfinden werden und zu denen die Abteilung Landwirtschaft den 
Eigentümer der Parzelle Nr. xx (Beigeladener 2) nicht verpflichten 
kann, ist in verschiedener Hinsicht nicht ganz korrekt (auch wenn 
anerkannt wird, dass das Vorgehen lösungsorientiert war). 

2.2. 
Verwaltungsverfahren auf Erteilung einer Bewilligung (für eine 

Ausnahme vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot oder für den 
Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks) werden ausschliess-
lich auf Gesuch hin eingeleitet. Von Amtes wegen wird die Bewilli-
gungsbehörde nur dort tätig, wo zwingende öffentliche Interessen zu 
wahren sind, d.h. in den Fällen von Art. 71 BGBB (Widerruf einer 

2020 Landwirtschaftsrecht 347 

Bewilligung) und Art. 72 BGBB (Anordnung der Grundbuchberichti-
gung) sowie allenfalls gestützt auf Art. 87 Abs. 1 BGBB (Schätzung 
des Ertragswerts). Soweit die Veräusserung eines 
landwirtschaftlichen Grundstücks mit einer Realteilung oder mit 
einer Zerstückelung verbunden ist, treten der Veräusserer und der 
Erwerber als Gesuchsteller auf (MARGRET HERRENSCHWAND/BEAT 
STALDER, in: Das bäuerliche Bodenrecht, a.a.O., Art. 80 N 2 sowie 
Art. 83 N 4 f.). Weder der tatsächliche Eigentümer, der Beigeladene 
2, noch die vermeintliche Eigentümerin, die Beschwerdeführerin, 
haben bei der Abteilung Landwirtschaft jemals ein Gesuch um 
Abparzellierung eines Teils ab der Parzelle Nr. xx gestellt. Die 
Beschwerdeführerin hat sich lediglich auf entsprechende, von der 
Abteilung Landwirtschaft initiierte und vermittelte Verhandlungen 
mit dem Pächter B. (Beigeladener 1) eingelassen. Die 
Verhandlungsparteien konnten sich jedoch in der Folge nie auf die 
Grösse der abzuparzellierenden Fläche (für das Tierferienheim) bzw. 
auf die an den Pächter zu verkaufende Restfläche einigen. Demnach 
liegt bis dato kein vom Eigentümer der Parzelle Nr. xx mitgetragenes 
Gesuch für die Abparzellierung einer bestimmten Grundstücksfläche 
vor, weshalb die Abteilung Landwirtschaft auch keine 
Abparzellierung bewilligen kann. 

Ob und an welchem Teil der Parzelle Nr. xx dem Beigeladenen 
1 ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Pächters nach Art. 47 BGBB zu-
steht, ist im Streitfall allein vom zuständigen Zivilgericht zu 
entscheiden, nicht von der Abteilung Landwirtschaft als 
Bewilligungsbehörde (vgl. HERRENSCHWAND/STALDER, a.a.O., 
Art. 80 N 1). Ein entsprechendes Verfahren ist bereits beim 
Bezirksgericht F. hängig. Das Zivilgericht entscheidet dabei nicht nur 
über den Bestand und den (flächenmässigen) Umfang des 
Vorkaufsrechts (das sich lediglich auf den Pachtgegenstand [413 
Aren], nicht auf den flächenmässig grösseren Gegenstand der 
Veräusserung [504,48 Aren] bezieht; vgl. STREBEL/HOTZ, a.a.O., 
Art. 47 N 17), sondern auch über alle anderen Bedingungen des 
Vorkaufsrechts. Dazu gehört auch der Übernahmepreis, der sich 
grundsätzlich nach den Bedingungen im Kaufvertrag (vom 
22. Dezember 2014) richtet, falls sich ein solcher für den Gegenstand 

348 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2020 

der Pacht bildenden Grundstücksteil überhaupt sinnvoll eruieren 
lässt, und nicht notwendigerweise mit dem von der Abteilung Land-
wirtschaft ermittelten Höchstpreis übereinstimmt (STREBEL/HOTZ, 
a.a.O., Art. 47 N 27). Sollte das Zivilgericht das Vorkaufsrecht des 
Pächters am Pachtgegenstand (als Teil der Parzelle Nr. xx) bejahen, 
müsste es die Beigeladenen (Eigentümer und Pächter) mit Bezug auf 
die für die Ausübung des Vorkaufsrechts erforderliche Aufteilung der 
Parzelle Nr. xx zwecks Bewilligung einer Ausnahme vom Realtei-
lungs- und Zerstückelungsverbot (gestützt auf Art. 60 Abs. 1 lit. a 
BGBB mit Entlassung des Grundstücksteils mit den Gebäuden samt 
Umschwung aus dem Geltungsbereich des BGBB) an die Abteilung 
Landwirtschaft verweisen und den Zivilprozess bis zu deren 
Entscheid aussetzen (HERRENSCHWAND/BANDLI, a.a.O., Art. 60 N 2 
und 5). Weil die vom Zivilgericht vorgesehene flächenmässige 
Aufteilung der Parzelle Nr. xx mutmasslich von der in der 
angefochtenen Verfügung vom 24. September 2019 bewilligten 
(53,08 Aren für den Grundstücksteil mit den Gebäuden samt 
Umschwung / 451,4 Aren für den Grundstücksteil zum Erwerb durch 
den Pächter) abweichen würde – der vom Vorkaufsrecht erfasste 
Pachtgegenstand umfasst lediglich 413 Aren –, wäre die Abteilung 
Landwirtschaft abermals zu konsultieren. 

Was die für einen allfälligen Erwerb eines Teils der Parzelle 
Nr. xx durch den vorkaufsberechtigten Pächter erforderliche 
Erwerbsbewilligung anbelangt, käme die Abteilung Landwirtschaft 
erst im Nachgang des Zivilprozesses betreffend Vorkaufsrecht des 
Pächters zum Zug und würde entweder den Erwerb des 
Pachtgegenstands zu den vom Zivilgericht festgelegten Bedingungen 
(inklusive Übernahmepreis) bewilligen oder die Bewilligung wegen 
eines übersetzten Erwerbspreises im Sinne von Art. 63 Abs. 1 lit. b 
BGBB verweigern. In dieser Situation würde das nicht vollziehbare 
Vorkaufsrecht des Pächters (Beigeladener 1) dahinfallen und der 
Eigentümer (Beigeladener 2) wäre wieder frei, entweder auf einen 
Verkauf der Parzelle Nr. xx ganz zu verzichten oder mit einem 
Erwerber (seiner Wahl) für die gesamte Parzelle Nr. xx oder für 
einen gestützt auf eine Bewilligung der Abteilung Landwirtschaft 
abgetrennten (landwirtschaftlich genutzten, dem BGBB unterstellten) 

2020 Landwirtschaftsrecht 349 

Teil davon einen zulässigen Preis zu vereinbaren. Ein neues 
Kaufgeschäft über den Pachtgegenstand mit abgeändertem Kaufpreis 
auf das (nach Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB) zulässige Mass würde 
wiederum den Vorkaufsfall auslösen und der Pächter könnte nun – 
zum reduzierten, bewilligungsfähigen Preis – sein Vorkaufsrecht 
erneut ausüben und den Pachtgegenstand an sich ziehen 
(STREBEL/HOTZ, a.a.O., Art. 47 N 29; LORENZ STREBEL, Das gesetz-
liche Vorkaufsrecht des Pächters gemäss dem Bundesgesetz über das 
bäuerliche Bodenrecht, Zürich/Basel/Genf 2009, Rz. 1231 ff.; vgl. 
auch STALDER, a.a.O., Art. 62 N 20). 

Bei dieser Sach- und Rechtslage empfiehlt es sich für den 
Eigentümer der Parzelle Nr. xx (den Beigeladenen 2), falls er 
weiterhin verkaufswillig ist, eine Abparzellierung des nicht 
landwirtschaftlich genutzten Teils der Parzelle Nr. xx zu veranlassen, 
sich diese von der Abteilung Landwirtschaft bewilligen zu lassen und 
hernach die beiden neu entstandenen, unterschiedlich 
(landwirtschaftlich und landwirtschaftsfremd) genutzten 
Grundstücke separat zu veräussern; das landwirtschaftlich genutzte, 
nach wie vor dem BGBB unterstellte Grundstück an einen Erwerber 
und zu einem Preis, die nach Art. 61 ff. BGBB bewilligungsfähig 
sind. Vorgeschrieben werden kann dieses (in der Verfügung vom 
24. September 2019 skizzierte) Vorgehen aber weder der 
Beschwerdeführerin, die mangels eines gültigen Erwerbs ohnehin 
nicht über die Parzelle Nr. xx verfügungsberechtigt ist, noch dem 
Beigeladenen 2, der einzig vom Zivilgericht zur Veräusserung eines 
Teils der Parzelle Nr. xx (Pachtgegenstand) an den allenfalls vor-
kaufsberechtigten Beigeladenen 1 verpflichtet werden könnte, wobei 
vorläufig noch offen ist, ob dieser Erwerb zu den vom Zivilgericht 
festgelegten Bedingungen gestützt auf Art. 61 ff. BGBB bewilli-
gungsfähig sein wird. Zum Voraus und von Amtes wegen erteilte Be-
willigungen für eine (vom Eigentümer) nicht nachgesuchte Abparzel-
lierung und einen allfälligen (zivilgerichtlich angeordneten) Grund-
stückserwerb durch den Beigeladenen 1, dessen Bedingungen (inklu-
sive Übernahmepreis) noch nicht feststehen, sind nicht möglich und 
statthaft. Indessen hat die Bewilligungsbehörde in Nachachtung von 
Art. 72 Abs. 1 BGBB von Amtes wegen einzuschreiten und die Be-

350 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2020 

richtigung des Grundbuchs anzuordnen, wenn für ein 
Grundstücksgeschäft – wie den Kaufvertrag vom 22. Dezember 2014 
zwischen dem Beigeladenen 2 und der Beschwerdeführerin – eine 
Bewilligung nach Art. 61 ff. BGBB nicht (nachträglich) erteilt 
werden kann, und zwar ohne jeden Vorbehalt. 

2.3. 
In diesem Sinne ist die angefochtene Verfügung der Abteilung 

Landwirtschaft vom 24. September 2019 vom Amtes wegen dahinge-
hend abzuändern, dass das Grundbuchamt F. (bedingungslos) ange-
wiesen wird, den Beigeladenen 2 wieder als Eigentümer der Parzelle 
Nr. xx ins Grundbuch einzutragen. Das bedeutet, dass der vorliegen-
den Beschwerde im Hauptpunkt (Antrag 1 auf vollständige Aufhe-
bung des vorinstanzlichen Entscheids und Antrag 2 auf Erteilung 
einer Erwerbsbewilligung nach den Art. 61 ff. BGBB) nicht 
stattgegeben werden kann. 

(…) 

 

2020 Sozialhilfe 351 

VIII. Sozialhilfe 

 

35 Sozialhilfe; stabile eheähnliche Beziehung 

- Mitwirkungspflicht des Konkubinatspartners der unterstützten Person, 

seine finanziellen Verhältnisse offenzulegen 

- Leistungseinstellung mangels nachgewiesener Bedürftigkeit 

Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 3. März 

2020, in Sachen A. gegen Gemeinderat B. und Departement Gesundheit und 

Soziales (WBE.2019.424). 

Aus den Erwägungen 

2. 
2.1. 
Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Einstellung der 

materiellen Hilfe sei nicht zulässig. Es bestehe keine Pflicht, dass ihr 
Partner die finanziellen Verhältnisse offenlege. 

2.2. 
Die Beschwerdestelle SPG erwog, die Beschwerdeführerin sei 

verpflichtet, "bei der Abklärung ihrer wirtschaftlichen Situation unter 
Berücksichtigung der Verhältnisse ihres Konkubinatspartners 
mitzuwirken." Die Unterlagen und Belege zu dessen wirtschaftlichen 
Verhältnissen könnten von der Gemeinde nicht selbst erhältlich 
gemacht werden. Daher könne die Bedürftigkeit der 
Beschwerdeführerin nicht festgestellt bzw. überprüft werden. Die 
Einstellung der materiellen Hilfe sei gestützt auf § 5a Abs. 1 lit. a 
SPG zulässig. 

2.3. 
Anlässlich der Anhörung vom 4. Juli 2019 wurden der 

Beschwerdeführerin und ihrem Konkubinatspartner Fragen zu 
finanziellen Belangen gestellt. Der Partner führte aus, dass die