# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8e5528ca-3070-5923-885e-4460e6a7e9aa
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-09-03
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 03.09.2015 110 2015 67
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2015-67_2015-09-03.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2015/67 Bern, 3. September 2015

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer 1

sowie

Herrn B.________
Beschwerdeführer 2

Frau C.________
Beschwerdeführerin 3

beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________

und

Herrn E.________
Beschwerdegegner

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt F.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Ostermundigen, Abteilung Hochbau, 
Bernstrasse 65 D, Postfach 101, 3072 Ostermundigen 1

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Ostermundigen vom 
27. April 2015 (BK-Nr. 363/2014-071; Abbruch / Neubau Mehrfamilienhaus)

2

I. Sachverhalt

1. Der Beschwerdegegner reichte am 18. August 2014 bei der Gemeinde 

Ostermundigen ein Baugesuch ein für den Abbruch des bestehenden Gebäudes und den 

Neubau eines Mehrfamilienhauses auf der Parzelle Ostermundigen Grundbuchblatt 

Nr. G.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone (W2). Gegen das Bauvorhaben 

erhoben unter anderem die Beschwerdeführenden Einsprache. Am 2. März 2015 reichte 

der Beschwerdegegner eine Projektänderung ein. Mit Gesamtentscheid vom 27. April 2015 

erteilte die Gemeinde Ostermundigen die Baubewilligung.

2. Dagegen reichte der Beschwerdeführer 1 am 21. Mai 2015 und die 

Beschwerdeführenden 2 und 3 am 1. Juni 2015 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und 

Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen die Aufhebung des 

Gesamtentscheides vom 27. April 2015 und die Erteilung des Bauabschlages. Der 

Beschwerdeführer 1 macht insbesondere geltend, die Gemeinde habe die Ausnahmen 

betreffend Dachgestaltung, Attikagestaltung, sowie Grenz- und Gebäudeabständen zu 

Unrecht erteilt. Zudem verlangt er, den Eigentümern der Nachbarparzellen sei eine 

angemessene Entschädigung für die Wertminderung ihrer Liegenschaften zu bezahlen. 

Der Beschwerdeführer 2 und die Beschwerdeführerin 3 rügen, der Grenzabstand zu ihrem 

Grundstück sei nicht eingehalten und das vom Beschwerdegegner geltend gemachte 

Näherbaurecht leide an Willensmängel und sei nicht für das bewilligte Projekt erteilt 

worden. Weiter sei die Dachgestaltung nicht bewilligungsfähig und der Neubau 

beeinträchtige das Quartierbild und die Baudenkmäler in der Umgebung. Zudem 

beantragen sie die Sistierung des Verfahrens bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen 

Entscheids des zuständigen Zivilgerichts über Gültigkeit und Inhalt der Dienstbarkeit 

"Näherbaurecht".

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, vereinigte die 

beiden Verfahren, führte den Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Mit 

Beschwerdeantwort vom 3. Juli 2015 beantragt der Beschwerdegegner die Abweisung der 

Beschwerden, die Bestätigung des Gesamtbauentscheides vom 27. April 2015 und 

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)

3

eventuell die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten des 

Grenzabstandes zum Grundstück des Beschwerdeführers 1. Die Gemeinde reichte eine 

Stellungnahme ein, verzichtete aber darauf, einen Antrag zu stellen.

4. Mit Verfügung vom 13. Juli 2015 wies das Rechtsamt den Sistierungsantrag des 

Beschwerdeführers 2 und der Beschwerdeführerin 3 ab.

5. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Prozessvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann 

er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 

angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 

vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 

können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 

der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen 

den Gesamtentscheid zuständig.

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer 

Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG in Verbindung mit 

Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen wurde, 

sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur 

Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 

einzutreten.

2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)

4

2. Grenzabstand zur Parzelle des Beschwerdeführers 1

a) Der Beschwerdeführer 1 rügt, der Grenzabstand gegenüber seiner Parzelle werde 

nicht überall eingehalten.

b) Gemäss Art. 34 und Art. 35 i.V.m. Art. 86 Abs. 1 und Abs. 4 Bst. c GBR4 beträgt der 

Grenzabstand in der Wohnzone W2 5 m zuzüglich eines Mehrlängenzuschlags von ¼ der 

Mehrlänge bei Gebäuden über 12 m Länge. Das geplante Gebäude hat eine 

Gebäudegesamtlänge von 23.45 m und ist im Grundriss gestaffelt. Der nördliche Teil des 

Gebäudes ist 11.93 m lang und der südliche gelegene Teil 11.52 m. Der 

Mehrlängenzuschlag beträgt 2.86 m. Bei gestaffelten Gebäuden ist gemäss Skizze 1 des 

Anhangs III zum GBR der Mehrlängenzuschlag allerdings nur im Bereich des verlängerten, 

schmaleren Teils des Gebäudekörpers einzuhalten. Der nördliche Teil des Baukörpers hat 

somit gegenüber der Parzelle des Beschwerdeführers einen Grenzabstand von 5 m und 

der südliche Teil des Baukörpers einen Grenzabstand von 7.86 m einzuhalten. Dies ist 

unbestritten.

c) Gemäss den Plänen zur Projektänderung vom 2. März 2015 hält der südliche 

Gebäudeteil den Grenzabstand von 7.86 m nicht überall ein. Die Vorinstanz hielt dazu im 

angefochtenen Entscheid fest, der Abstand dieses Gebäudeteils zur Grenze betrage 

teilweise nur 7.54 m, teilweise aber bis 8.22. Nach der Praxis der Gemeinde könne aber 

bei gestaffelten Gebäuden der Mehrlängenzuschlag "über die Fläche ausgeglichen 

werden".

d) Art. 35 Abs. 1 GBR hält fest, der Grenzabstand sei "die kürzeste, waagrecht 

gemessene Entfernung zwischen der Gebäudefassade und der Grundstücksgrenze." 

Gemäss des Wortlautes dieser Vorschrift ist der Grenzabstand somit auch dort 

einzuhalten, wo die Distanz zwischen Gebäudefassade und der Grundstücksgrenze am 

geringsten ist. Dies bedeutet, dass der Grenzabstand über die ganze Länge der 

betroffenen Gebäudeseite nicht unterschritten werden darf. Eine spezielle Regelung oder 

Skizze zur Messweise bei Grenzabständen mit Mehrlängenzuschlag enthält das GBR 

4 Baureglement der Gemeinde Ostermundigen vom 2. Dezember 2011, genehmigt durch das Amt für 
Gemeinden und Raumordnung am 20. März 2002

5

nicht. Auch der von der Vor-instanz angewendete Flächenausgleich wird im GBR nicht 

erwähnt. Das Baureglement der Gemeinde Ostermundigen enthält somit keine Grundlage 

für die von der Vorinstanz erwähnte Praxis. Den Gemeinden steht zwar grundsätzlich ein 

gewisser Beurteilungsspielraum bei der Anwendung und Auslegung ihrer Rechtsnormen 

zu. Die Auslegung einer kommunalen Norm durch die Gemeinde muss aber rechtlich 

vertretbar sein.5 Vorliegend regelt Art. 35 Abs. 1 GBR die Messweise des Grenzabstandes 

eindeutig. Die von der Gemeinde erwähnte Praxis widerspricht dem Wortlaut dieser 

Vorschrift und ist damit rechtlich nicht haltbar. Bei korrekter Messweise nach Art. 31 GBR 

ergibt sich, dass das Vorhaben den Grenzabstand gegenüber der Parzelle des 

Beschwerdeführers 1 nicht einhält.

e) Der Beschwerdegegner beantragt eventualiter, es sei falls notwendig eine 

Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Grenzabstandes gegenüber der Parzelle 

des Beschwerdeführers 1 zu erteilen. Der Grund für die Unterschreitung des Abstandes sei 

eine Weisung der Ästhetischen Kommission. Diese habe verlangt, dass der südliche 

Gebäudeteil, der um den Grenzabstand einzuhalten ursprünglich gegen Norden hin 

schmaler geplant worden sei, rechtwinklig auszugestalten sei. 

f) Laut Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt 

werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen 

Interessen beeinträchtigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen 

nachbarlichen Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne durch 

Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ 

erfüllt sein. Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im Interesse der 

Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend 

erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich deshalb auf den 

Zweck, den Umfang oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese in den 

geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den 

Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Unter 

Umständen können aber auch Besonderheiten, die sich aus den subjektiven Verhältnissen 

der bauwilligen Personen ergeben, eine Ausnahme begründen. Rein finanzielle Interessen 

oder der Wunsch nach einer Ideallösung oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen 

aber keine Ausnahmebewilligung. Es geht vielmehr darum, ausgesprochene Unbilligkeiten 

5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band II, Bern 2010, 
Art. 65 N. 2 ff. mit Hinweisen

6

und Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die die strikte Anwendung der Vorschrift für die 

Bauwilligen zur Folge hätte.6 Der Wunsch nach einer optimalen, gewinnbringenden 

Ausnützung eines Grundstücks stellt allein noch keinen Ausnahmegrund dar und eine 

Ausnahmebewilligung rechtfertigt sich nicht, wenn zumutbare Alternativen zur Verfügung 

stehen. Eine ästhetisch bessere Lösung kann unter Umständen eine Ausnahme 

rechtfertigen. Das ist insbesondere der Fall, wenn ohne die Ausnahme keine 

architektonisch befriedigend Lösung erzielt werden kann. Besondere Zurückhaltung ist 

jedoch geboten, wenn die ästhetische Verbesserung gleichzeitig eine grössere Ausnützung 

des Bodens zur Folge hat. Die Gewährung von Ausnahmen aus ästhetischen Gründen ist 

zudem in der Regel auf Umbauprojekte beschränkt. Bei einem Neubau sind die 

Gestaltungsmöglichkeiten im Allgemeinen wesentlich grösser, weshalb es diesfalls nur in 

sehr speziellen Fällen vorkommen dürfte, dass ohne die Ausnahme keine architektonisch 

befriedigende Variante erreicht werden kann. 7

g) Die Baugesuchspläne sahen ursprünglich vor, dass der südliche Gebäudeteil gegen 

den nördlichen Teil hin schmaler wird, wobei Ost- und Westfassade nicht parallel verlaufen 

wären. Offensichtlich wählte der Beschwerdegegner diese Gestaltung um den 

Grenzabstand gegenüber der Parzelle des Beschwerdeführers 1 einhalten zu können. Die 

Ästhetische Kommission der Gemeinde empfahl ihm jedoch, die Ostfassade des südlichen 

Gebäudeteils rechtwinklig zum Gebäude und nicht parallel zur Grenze anzuordnen und 

wies darauf hin, dass ein Flächenausgleich möglich sei.8 Mit Projektänderung vom 2. März 

2015 erfüllte der Beschwerdegegner das Anliegen der ästhetischen Kommission. Die 

Projektänderung sieht einen rechtwinkligen Gebäudeteil vor, der allerdings teilweise den 

Grenzabstand unterschreitet. Wie der Beschwerdegegner zu Recht ausführt, hat die 

Projektänderung somit ästhetische Gründe. Dies allein rechtfertigt aber keine Ausnahme. 

Die rechtwinklige Form des südlichen Gebäudeteils könnte auch ohne Unterschreitung des 

Grenzabstandes realisiert werden, der Gebäudeteil müsste dafür auf der ganzen Länge 

etwas schmaler ausgeführt werden. Da die maximale Unterschreitung des Grenzabstandes 

nur 32 cm beträgt, könnte mit einer geringfügigen Redimensionierung des Gebäudeteils 

der Grenzabstand eingehalten werden. Damit würde zwar die Wohnfläche etwas kleiner als 

vorgesehen. Dies rechtfertigt aber keine Ausnahme; der Wunsch nach möglichst optimaler 

6 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 26-
27 N. 4
7 BVR 2006 S. 145 E. 5.1.2
8 Beschluss der ästhetischen Kommission vom 8. Dezember 2014, Vorakten p. 52

7

Ausnutzung ist kein Ausnahmegrund. Das Ausnahmegesuch des Beschwerdegegners 

kann daher nicht bewilligt werden.

h) Zusammenfassend ergibt sich, dass das Vorhaben den Grenzabstand gegenüber der 

Parzelle des Beschwerdeführers 1 unterschreitet und dafür keine Ausnahme erteilt werden 

kann.

3. Grenzabstand zur Parzelle der Beschwerdeführerin 3

a) Das Bauvorhaben hätte gemäss Art. 35 i.V.m. Art. 86 Abs. 1 und Abs. 4 Bst. c GBR 

auch gegenüber der Parzelle der Beschwerdeführerin 3 einen Grenzabstand von 7.86 m 

einzuhalten. Gemäss Projektänderungsplänen beträgt der Abstand der Fassade zur 

Grundstücksgrenze aber nur 4 m (südlicher Gebäudeteil) bzw. 4.60 m (nördlicher 

Gebäudeteil). Die Vorinstanz verneint mit Verweis auf ein im Grundbuch eingetragenes 

Näherbaurecht die Verletzung des Grenzabstandes.

b) Die Beschwerdeführenden 2 und 3 rügen dies. Sie machen geltend, die 

Beschwerdeführerin 3 habe zwar in einem Dienstbarkeitsvertrag vom 11. Juli 2013 ein 

Näherbaurecht erteilt. Dieses leide aber einerseits an Willensmängeln und sei andererseits 

nicht für das bewilligte Vorhaben erteilt worden: Der Eigentümer des Baugrundstückes, der 

Bruder des Beschwerdegegners, habe die Beschwerdeführerin 3 über die tatsächlich 

einzuhaltenden Grenzabstände getäuscht. Zudem habe die Beschwerdeführerin 3 ihre 

Zustimmung zum Näherbauen nur für jenes Projekt erteilt, das auf dem Situationsplan 

abgebildet sei, der Bestandteil des Dienstbarkeitsvertrages bilde. Zu einem anderen 

Projekt liege keine Zustimmung vor. Das heutige Bauprojekt weiche wesentlich vom 

Dienstbarkeitsplan ab. Im Rahmen der Verhandlungen seien der Beschwerdeführerin 3 

zwei Projektpläne vorgelegt worden. Sie habe klar zum Ausdruck gebracht, dass sie ein 

Gebäude gemäss Projektplan 1 nicht akzeptiere. Sie habe nur das Projekt gemäss 

Projektplan 2 akzeptiert, das 22 m lang sei und keine zusätzlichen Bauteile habe, die über 

das gewährte Näherbaurecht hinaus noch näher an ihrem Grundstück lägen. Insbesondere 

das geplante offene Treppenhaus, das weder ein offener Bauteil noch eine unbewohnte 

Anbaute sei, sei nicht vom Näherbaurecht umfasst.

Der Beschwerdegegner hält dem entgegen, das offene Treppenhaus dürfe gemäss GBR in 

den durch das Näherbaurecht reduzierten Grenzabstand ragen. Die Gültigkeit der 

Dienstbarkeit sei nicht im Baubewilligungsverfahren zu prüfen.

8

Die Vorinstanz hält fest, die Beschwerdeführerin 3 habe dem Beschwerdegegner mit 

Dienstbarkeitsvertrag vom 11. Juli 2013 auf einer Länge von 22 m entlang der Grenze 

zwischen ihren Grundstücken ein Näherbaurecht eingeräumt. Dieses sei bei Einreichung 

des Baugesuchs bereits im Grundbuch eingetragen gewesen. Nach Auffassung der 

Gemeinde entspreche das bewilligte Gebäude dem Näherbaurecht. Das offene 

Treppenhaus gelte als offener Bauteil gemäss Art. 39 GBR und dürfe somit bis 2 m in den 

Grenzabstand ragen.

c) Im Baubewilligungsverfahren ist in der Regel über privatrechtliche Verhältnisse nicht 

zu entscheiden. Der Grundsatz der Trennung zwischen Zivil- und Verfahrensrecht wird 

jedoch durchbrochen, wenn die Baugesetzgebung privatrechtliche Tatbestände 

voraussetzt oder ausdrücklich als massgebend erklärt oder wenn die Bauherrschaft nicht 

oder nicht alleinige Eigentümerin des Baugrundstückes ist. Die Gewährung eines 

Näherbaurechts mittels Dienstbarkeit ist zwar ein zivilrechtlicher Vorgang, hat aber 

baupolizeiliche Bedeutung im Zusammenhang mit der Frage der Einhaltung der 

Abstandsvorschriften. Der Inhalt der entsprechenden Dienstbarkeit ist daher im 

Baubewilligungsverfahren vorfrageweise zu prüfen.9 Im vorliegenden Fall unterschreitet 

das Bauvorhaben den Grenzabstand gegenüber der Parzelle der Beschwerdeführerin 3 

und es ist umstritten, ob das mit Dienstbarkeitsvertrag vom 11. Juli 2013 erteilte 

Näherbaurecht gültig ist und falls ja, ob es für das umstrittene Bauvorhaben gilt. Diese 

Fragen sind von der BVE vorfrageweise zu beurteilen. Die BVE ist dazu befugt, da noch 

kein rechtskräftiger Entscheid eines Zivilgerichts vorliegt. Die Beurteilung der BVE vermag 

aber einen allenfalls nachfolgenden Zivilprozess nicht zu präjudizieren.10 

d) Die Parteien sind sich nicht darüber einig, ob das vereinbarte Näherbaurecht generell 

gilt oder projektbezogen ist, das heisst nur für ein genau definiertes Vorhaben gilt. Inhalt 

und Umfang der Dienstbarkeit sind daher zu näher prüfen. Für die Ermittlung von Inhalt 

und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB11 eine Stufenordnung vor. 

Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten daraus deutlich 

ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend, wobei diese Fälle eher 

9 Zum Ganzen VGE 2013/133 vom 3. Oktober 2013 E. 4.1, Monika Hintz, KPG-Bulletin 2/2014 S. 61 ff., S. 61 f. 
und S. 69, je mit Hinweisen
10 VGE 2013/133 vom 3. Oktober 2013 E. 4.1; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 2 N. 4a
11 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 201)

9

selten sein dürften. Wenn der Wortlaut des Eintrags unklar ist, darf im Rahmen des 

Eintrags auf den Erwerbsgrund, das heisst auf den Dienstbarkeitsvertrag, zurückgegriffen 

werden. Ist auch der Dienstbarkeitsvertrag nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der 

Dienstbarkeit – im Rahmen des Eintrags – aus der Art ergeben, wie sie während längerer 

Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB). Im 

Zweifelsfall sind Dienstbarkeiten restriktiv, d.h. zu Gunsten des Belasteten auszulegen.12 

Die Auslegung eines Dienstbarkeitsvertrages erfolgt in gleicher Weise wie bei anderen 

Willenserklärungen. Wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung zwischen den 

Parteien unbewiesen bleibt, ist der Vertrag nach dem Vertrauensprinzip auszulegen, das 

heisst so, wie er nach seinem Wortlaut und Zusammenhang sowie auf Grund der 

Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks und mit Rücksicht auf Sinn und Zweck der 

Dienstbarkeit verstanden werden durfte und musste. Diese Auslegungsgrundsätze gelten 

unter den ursprünglichen Vertragsparteien vorbehaltlos, im Verhältnis zu Dritten dagegen 

nur mit einer Einschränkung, die sich aus dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs ergibt 

(Art. 973 ZGB). Gegenüber Dritten, die an der Errichtung der Dienstbarkeit nicht beteiligt 

waren und im Vertrauen auf das Grundbuch das dingliche Recht erworben haben, können 

bei der Auslegung des Vertrags individuelle persönliche Umstände und Motive nicht 

berücksichtigt werden, die für die Willensbildung der ursprünglichen Vertragsparteien zwar 

bestimmend waren, aus dem Dienstbarkeitsvertrag selber aber nicht hervorgehen und für 

einen unbeteiligten Dritten normalerweise auch nicht erkennbar sind.13

e) Im vorliegenden Fall ist im Grundbuch zu Gunsten der Bauparzelle und zu Lasten der 

Parzelle der Beschwerdeführerin 3 eine Dienstbarkeit mit der Bezeichnung 

„Näherbaurecht“ eingetragen. Für die Bestimmung des Inhalts der Dienstbarkeit reicht der 

Wortlaut dieses Eintrages nicht aus, der Umfang des Näherbaurechts ist daraus nicht 

erkennbar. Deshalb muss auf den Dienstbarkeitsvertrag vom 11. Juli 2013 zurückgegriffen 

werden.14 In Ziffer II/3 dieses Vertrages räumt die Beschwerdeführerin 3 zu Lasten ihres 

Grundstücks dem Eigentümer des Baugrundstückes das zeitlich unbeschränkte und 

unentgeltliche Recht ein, "für die Realisierung des geplanten Wohnhauses einen 

Grenzabstand von lediglich 4 m auf einer Länge von 22 m entlang der gemeinsamen 

Grundstücksgrenze einzuhalten". Der Eigentümer der Bauparzelle ist berechtigt, "das 

12 BGer 1C_237/2010 E. 2.4.1 und 2.5.1; Etienne Petitpierre, Basler Kommentar ZGB II, 5. Aufl. 2015, Art. 738 
N. 1 ff.
13 BGE 139 III 404 E. 7.1, 130 III 554 E. 3.1; Etienne Petitpierre, a.a.O., Art. 738 N. 6; VGE 2013/133 vom 
3. Oktober 2013 E. 4.2 
14 Vorakten, p. 26 ff.

10

Wohnhaus bis 4 m an die gemeinsame Grundstücksgrenze heran zu erstellen, zu 

belassen, zu unterhalten und bei Abbruch oder Zerstörung im gleichen Ausmass und am 

selben Ort wieder aufzubauen." Ziff. II/2 des Vertrages hält fest, Grundlage der 

Dienstbarkeit bilde der Situationsplan vom 11. Juli 2013, auf dem die örtliche Lage des 

Näherbaurechts mit roter Farbe eingezeichnet sei. Dieser Plan bilde Bestandteil des 

Vertrages.

Aus dem Wortlaut des Vertrages ergibt sich nur, dass auf der Bauparzelle ein 

Wohngebäude erstellt werden kann, das auf einer Länge von 22 m entlang der 

gemeinsamen Grundstücksgrenze bis 4 m an die Grenze gebaut und bei Abbruch oder 

Zerstörung im gleichen Ausmass und am selben Ort auch wieder aufgebaut werden darf. 

Eine Beschränkung auf ein bestimmtes Projekt, also ein projektbezogenes Näherbaurecht, 

lässt sich dem Wortlaut nicht entnehmen. Der Dienstbarkeitsplan15 dagegen enthält nähere 

Konkretisierungen: Er enthält nicht nur eine rote Linie mit der Beschriftung "22.00", die auf 

dem Situationsplan genau markiert, in welchem Bereich entlang der Grundstücksgrenze 

das Näherbaurecht gilt. Auf dem Plan sind daneben auch zwei rot gefärbte 

Gebäudegrundflächen mit dazwischen liegendem Treppenhaus eingezeichnet und mit 

einer gestrichelten Linie ist ein Abstand von 5 m zu allen angrenzenden Parzellen bzw. der 

Strassenabstand zur Strassenparzelle eingezeichnet. Beides wäre nicht notwendig, um ein 

generelles Näherbaurecht in einem genau bestimmten Bereich von 22 m entlang der 

Grenze zu definieren. Dafür würde eine Linie ausreichen. Die eingefärbten Flächen zeigen 

auch nicht etwa den Bereich, der unter Berücksichtigung des Näherbaurechts und der auf 

den anderen Seiten einzuhaltenden Grenz- und Strassenabständen überbaut werden 

könnte, im Gegenteil. Die eingefärbten Flächen zeigen Gebäudegrundflächen, die auf der 

Ostseite den reglementarischen Grenzabstand unterschreiten und daher nur mit einer 

Ausnahme oder einem Näherbaurecht des Beschwerdeführers 1 hätten verwirklicht werden 

können. Dies lässt den Schluss zu, dass die Bauherrschaft im Dienstbarkeitsplan eine 

konkrete Projektvariante einzeichnete und damit rechnete, auch vom Beschwerdeführer 1 

ein Näherbaurecht zu erhalten. Aufgrund der Einzeichnung von konkreten 

Gebäudegrundflächen mit Details wie dem Treppenhaus und abgeschrägten 

Gebäudeseiten sowie deren Hervorhebung durch eine rote Einfärbung, durfte die 

Beschwerdeführerin 3 gestützt auf das Vertrauensprinzip davon ausgehen, dass das 

Näherbaurecht nur projektbezogen für zwei Baukörper in der dargestellten Grundrissform 

mit dazwischen liegendem Treppenhaus gelten soll. Dies umso mehr als bei 

15 Vorakten, p. 26

11

Vorbesprechungen auch noch ein anderer Situationsplan diskutiert wurde, der ebenfalls 

konkrete Grundrisse und Treppen zeigt.16 Das umstrittene Näherbaurecht ist daher – was 

Lage, Grundriss und Treppenerschliessung des Vorhabens betrifft – konkret und 

projektbezogen.

f) Das von der Vorinstanz bewilligte Bauvorhaben entspricht diesem konkret definierten 

Näherbaurecht nicht: Anstelle von zwei Baukörpern mit dazwischen liegendem, 

zurückversetztem Treppenhaus wie im Dienstbarkeitsplan festgehalten, umfasst das 

Bauvorhaben ein langgezogenes Gebäude mit einem auf der Westseite vorgelagerten 

offenen Treppenhaus, das nur einen Abstand von 2 m zur Parzellen der 

Beschwerdeführerin 3 einhält. Es ist unerheblich, ob dieses Treppenhaus ein offener 

Bauteil im Sinne von Art. 39 Abs. 1 GBR ist oder nicht; diese Frage kann offen gelassen 

werden. Die Regelung von Art. 39 Abs. 1 GBR, wonach offene Bauteile bis 2 m in den 

Grenzabstand ragen dürfen, kann bei durch ein Näherbaurecht reduzierten Abständen nur 

dann zur Anwendung kommen, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Vorliegend hat die 

Beschwerdeführerin 3 aber nur einem projektbezogenen Näherbaurecht zugestimmt, 

welches das Treppenhaus an einem ganz anderen Ort vorsah. Sie musste aufgrund der 

detaillierten Einzeichnung des Treppenhauses im Dienstbarkeitsplan nicht damit rechnen, 

dass ein offenes Treppenhaus, das fünf Wohnungen erschliesst und Lärm- sowie 

Lichtimmissionen verursacht, zwei Meter an ihre Grundstücksgrenze heran gebaut wird. 

Dazu hat sie ihre Zustimmung nicht erteilt.

Die vorfrageweise Prüfung ergibt somit, dass das Bauvorhaben dem Inhalt und Umfang 

des Näherbaurechts gemäss Dienstbarkeit vom 11. Juli 2013 nicht entspricht. Ob die 

Vereinbarung an Willensmängeln leidet, braucht unter diesen Umständen nicht geprüft zu 

werden. 

g) Der Beschwerdegegner hat im vorinstanzlichen Verfahren um eine 

Ausnahmebewilligung für das Bauen des Treppenhauses im Grenzabstand ersucht.17 Als 

Grund machte er geltend, aufgrund der Parzellenform sei nur eine schmale, bebaubare 

Fläche vorhanden. 

16 Vgl. Beschwerdeantwortbeilagen 15 und 16 der Beschwerdeführenden 2 und 3
17 Schreiben vom 17. November 2014, Vorakten p. 33

12

Wie bereits in Erwägung 2.f dargestellt, können Ausnahmen gestützt auf Art. 26 BauG nur 

bewilligt werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen, also ein Ausnahmegrund 

vorliegt. Kein Ausnahmegrund ist der Wunsch nach einer Ideallösung oder intensives 

Ausnützungsstreben. Die Bauparzelle hat eine Fläche von 768 m2 und ist mit einem 

Dreifamilienhaus und einer freistehenden Garage bebaut. Dies zeigt, dass eine Bebauung 

der Parzelle ohne weiteres möglich ist. Zwar kann darauf eventuell nicht wie beabsichtigt 

ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen, sondern nur ein redimensioniertes Projekt 

verwirklicht werden. Dies rechtfertigt aber keine Ausnahme.

h) Zusammenfassend ergibt sich, dass das Bauvorhaben auch den Grenzabstand 

gegenüber der Parzelle der Beschwerdeführerin 3 nicht einhält und für dessen 

Unterschreitung weder ein Näherbaurecht vorliegt noch eine Ausnahme erteilt werden 

kann.

3. Attikagestaltung

a) Der Beschwerdeführer 1 rügt weiter, die Vorinstanz habe zu Unrecht eine Ausnahme 

von den Attikagestaltungsvorschriften, wonach Attikafassaden auf allen Seiten um 1.5 m 

zurückzuversetzen seien, bewilligt. Es liege kein zulässiger Ausnahmegrund vor.

b) Gemäss Art. 51 Abs. 2 GBR sind die Attikafassaden – mit Ausnahme des 

Treppenhauses – wenigstens um 1.5 m von den Fassaden des darunterliegenden 

Vollgeschosses zurückzunehmen. Auf den umfassenden Rücksprung kann – ausser in der 

Wohnzone W2, der Wohn- und Gewerbezone WG2 sowie in der Dorfschutzzone DS - 

verzichtet werden, wenn die Länge der jeweiligen Attikafassade nicht mehr als 70 % der 

Länge der jeweils unterliegenden Fassade beträgt und die Attikagrundfläche gegenüber 

dem Regelfall gemäss Absatz 2 nicht erhöht wird (Art. 51 Abs. 3 GBR). Bei dieser 

Regelung von Absatz. 3 handelt es sich um eine Ermächtigungsklausel bzw. eine unechte 

Ausnahmeregelung.18 Diese erlaubt es der Baubewilligungsbehörde Abweichungen ohne 

Ausnahmegesuch zu gestatten, wenn die erwähnten Voraussetzungen erfüllt sind. In der 

Wohnzone W2, in der das Bauvorhaben realisiert werden soll, ist diese Möglichkeit aber 

ausgeschlossen. Ein Verzicht auf die in Art. 51 Abs. 2 GBR verlangten Rücksprünge 

18 Vgl. dazu Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Vorbemerkungen zu den Art. 26-31 N. 1

13

erfordert eine Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG und damit das Vorliegen eines 

Ausnahmegrundes. 

c) Das projektierte Gebäude hat ein Attikageschoss, das eine 3 ½ - Zimmerwohnung 

enthält. Auf drei Seiten sind die Attikafassaden nicht oder nicht vollständig um 1.5 m von 

den darunter liegenden Geschossen zurückgenommen. Der Beschwerdegegner hat dafür 

am 17. November 2014 ein Ausnahmegesuch gestellt.19 Er nennt als Grund die 

Parzellenform, die nur eine recht schmale bebaubare Fläche ergebe. Es sei daher sinnvoll, 

von den verlangten Rücksprüngen abzuweichen. Dies ermögliche ein kompaktes Volumen 

für die Attika, die so als Wohnung gestaltet werden könne. Die Vorinstanz erteilte die 

beantragte Ausnahmen mit Verweis auf die Begründung des Beschwerdegegners und 

führte ergänzend aus, nach Auffassung der Ästhetischen Kommission wirke sich die 

Gestaltung der Attika positiv auf das eher unruhige Gebäude aus.

d) Eine besondere Parzellenform kann unter Umständen als Ausnahmegrund gelten. 

Vorliegend geht es der Bauherrschaft jedoch um die maximale Ausnützung der Parzelle 

bzw. die Erstellung einer zusätzlichen Wohnung im Attikageschoss. Der blosse Wunsch 

nach einer optimalen, gewinnbringenden Nutzung eines Grundstücks ist aber wie bereits in 

den Erwägungen 2.f und 3.g dargestellt, kein Ausnahmegrund. Es liegen auch keine 

ästhetischen Gründen vor, die eine Ausnahme rechtfertigen: Die Ästhetische Kommission 

hielt in ihrem Beschluss vom 8. Dezember 2014 fest, das Gebäude wirke eher unruhig; der 

Attikarücksprung wirke sich jedoch positiv auf das Gebäude aus. Die Kommission hat somit 

in keiner Art und Weise den Verzicht auf die Attikarücksprünge befürwortet, sondern nur 

festgehalten, dass der sich der teilweise vorhandene Rücksprung positiv auswirke. Im 

Übrigen sprechen ästhetische Gründe bei Neubauvorhaben praktisch nie für eine 

Ausnahme. Da bei einem Neubau die Gestaltungsmöglichkeiten im Allgemeinen wesentlich 

grösser sind als bei einem Umbau, dürfte es kaum vorkommen, dass ohne eine Ausnahme 

keine architektonisch befriedigende Variante erreicht werden kann.20 Die Vorinstanz hat 

daher zu Unrecht eine Ausnahme von den Vorschriften der Attikagestaltung erteilt.

4. Anlagen im Strassenabstand / Strassenanschluss

19 Vorakten p. 33
20 BVR 2006 S. 145 E. 5.1.2; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 26 N. 5

14

a) Die Bauherrschaft beabsichtigte ursprünglich, die auf der Bauparzelle vorhandene 

freistehende Einzelgarage abzubrechen und an dieser Stelle einen Velounterstand zu 

erstellen. Dieser hätte sich teilweise im Strassenabstandsbereich befunden. Ebenfalls im 

Strassenabstand sollte der Kehrichtbereitstellungsplatz sowie ein Besucherparkplatz 

erstellt werden. Weitere Parkplätze sah das ursprüngliche Baugesuch nicht vor. Die 

Bauherrschaft ersuchte deshalb mit Schreiben vom 17. November und 11. Dezember 2014 

um die Befreiung von der Parkplatzerstellungspflicht für zwei Parkplätze und um die 

Erteilung einer Ausnahmebewilligung für die Erstellung eines Veloabstellraumes und eines 

Kehrichtbereitstellungsplatzes im Strassenabstand.21 

b) Am 2. März 2015 reichte die Bauherrschaft eine Projektänderung ein. Diese sieht vor, 

die bestehende Einzelgarage zu belassen und vor der Garage einen 

Besucherkurzparkplatz anzuordnen. Weiter sollen drei zusätzliche Autoabstellplätze im 

Strassenabstandsbereich erstellt und die Kehrichtbereitstellungsanlage an eine andere 

Stelle – ebenfalls im Strassenabstandsbereich – verschoben werden. 

c) Mit dem angefochtenen Entscheid erteilte die Vorinstanz eine Ausnahmebewilligung 

nach Art. 81 Abs. 2 SG22 i.V.m. Art. 28 BauG für das Erstellen der Abstellplätze, des 

Kehrichtbereitstellungsplatzes sowie der geplanten Fusswege und Hecken im 

Strassenabstand und hielt dazu fest, die Kommission Tiefbau und Betriebe Ostermundigen 

habe am 14. Januar 2015 der Ausnahmebewilligung zugestimmt. Gleichzeitig hat die 

Vorinstanz mit dem angefochtenen Entscheid die Strassenanschlussbewilligung erteilt und 

diesbezüglich auf die Auflagen des Amtsberichtes der Abteilung Tiefbau und Betriebe vom 

19. Januar 201523 verwiesen.

d) Die Beschwerdeführenden haben die Erteilung der Ausnahmebewilligung zur 

Unterschreitung des Strassenabstands und der Strassenanschlussbewilligung nicht 

bemängelt. Die BVE ist aber gemäss Art. 40 Abs. 3 BauG befugt, das Bauvorhaben von 

Amtes wegen frei zu prüfen.

e) Das zuständige Gemeinwesen, d.h. im Fall von Gemeindestrassen die 

Gemeindebehörde, kann Ausnahmen von den gesetzlichen Strassenabständen bewilligen, 

21 Vorakten p. 34 f.
22 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11) 
23 Vorakten p. 111 ff.

15

wenn besondere Verhältnisse, insbesondere des Ortsbildes, es rechtfertigen und wenn 

dadurch weder öffentliche Interessen noch wesentliche nachbarliche Interessen 

beeinträchtigt werden. Für Kleinbauten gilt Art. 28 BauG (Art. 81 Abs. 1 und 2 SG). Die 

Gemeinde kann demnach die Erstellung kleiner und leicht entfernbarer Bauten und 

Anlagen auf Zusehen hin bewilligen, wenn der Bauherr ein genügendes Interesse 

nachweist und weder öffentliche noch nachbarliche Interessen beeinträchtigt werden. Ein 

genügendes Interesse liegt dann vor, wenn die Einhaltung der Vorschrift zu einer für die 

Bauherrschaft unzweckmässigen Lösung führen würde.24

f) Die Vorinstanz qualifizierte die geplanten Anlagen im Strassenabstand als klein und 

leicht entfernbar, attestierte dem Beschwerdegegner ein genügendes Interesse an der 

Erteilung der Ausnahmebewilligung und verneinte die Beeinträchtigung nachbarlicher 

Interessen. Dies ist nicht zu beanstanden. Allerdings hat es die Vorinstanz nicht geprüft, ob 

öffentliche Interessen – insbesondere die Verkehrssicherheit – beeinträchtigt werden. Sie 

verwies nur auf den zustimmenden Beschluss der Kommission Tiefbau und Betriebe vom 

14. Januar 2015. Dieser Beschluss bezog sich allerdings auf das ursprüngliche 

Bauvorhaben. Zur Projektänderung, die unter anderem neu drei zusätzliche 

Autoabstellplätze im Strassenabstandsbereich vorsieht, hat die Kommission Tiefbau und 

Betriebe nie Stellung genommen. Das Gleiche gilt für die Abteilung Tiefbau und Betriebe. 

Deren Amtsbericht vom 19. Januar 2015 zur Strassenanschlussbewilligung und zu 

Verkehrssicherheitsfragen bezog sich auf das ursprüngliche Bauvorhaben, die 

Projektänderung wurde ihr nicht zur Beurteilung vorgelegt. Die Vorinstanz hat somit sowohl 

die Ausnahmebewilligung für das Bauen im Strassenabstand als auch die 

Strassenanschlussbewilligung erteilt, ohne die Projektänderung konkret auf die 

Vereinbarkeit mit der Verkehrssicherheit und mit weiteren anwendbaren Vorschriften zu 

prüfen. Sie hat einzig auf dem Projektänderungsplan "Grundrisse UG / EG / 1. OG / Attika, 

Umgebung" vom 2.11.2014, revidiert 22.01.2015, den Vermerk "Anpassungen Umgebung 

erforderlich" angebracht und in ihrem Entscheid auf die Auflagen des Amtsberichtes der 

Abteilung Tiefbau und Betriebe verwiesen. Welche Anpassungen genau erforderlich sind 

und ob diese bzw. die verfügten Auflagen ausreichend und realisierbar sind, hat die 

Vorinstanz offensichtlich nicht näher geklärt. 

24 Zum Ganzen Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 28 N. 1 ff.

16

g) Aus dem Projektänderungsplan "Grundrisse UG / EG / 1. OG / Attika, Umgebung" 

vom 2.11.2014, revidiert 22.01.2015, ergibt sich, dass alle vier projektierten Abstellplätze 

direkt an den Fahrbahnrand der angrenzenden Strasse, die auf dieser Seite kein Trottoir 

hat, reichen. Sie befinden sich dadurch im Lichtraumprofil, das heisst, sie halten die von 

Art. 83 Abs. 3 SG vorgeschriebene lichte Breite von 0.5 m ab Fahrbahnrand nicht ein. Das 

Lichtraumprofil ist aber zwingend einzuhalten; von Art. 83 Abs. 3 SG können keine 

Ausnahmen bewilligt werden. Die Verletzung des Lichtraumprofils könnte allenfalls durch 

eine Verschiebung der Parkfelder verhindert werden. Andere Mängel können dagegen 

nicht behoben werden. Einer davon betrifft die Verkehrssicherheit: Die Abteilung Tiefbau 

und Betriebe verwies in ihrem Amtsbericht zum ursprünglichen Vorhaben mehrmals auf die 

Problematik der mangelnden Sicht bei der Grundstückausfahrt. Sie zeichnete die 

einzuhaltenden Sichtweiten und Sichtfelder auf dem Plan "Grundrisse UG / EG / 1. OG / 

Attika, Umgebung" rot ein und verlangte die Freihaltung dieser Sichtfelder, dies unter 

anderem mittels Verschiebung der Kehrichtbereitstellungsanlage. Die Projektänderung 

sieht nun zwar einen anderen Standort der Kehrichtbereitstellungsanlage vor, enthält aber 

gleichzeitig drei zusätzliche Parkfelder, die sich alle im Bereich der Sichtfelder des 

Besucherparkplatzes befinden. Bereits ein einziges auf einem der drei Hauptparkplätze 

abgestelltes Auto würde die Sicht der Fahrzeuglenker und Fahrzeuglenkerinnen behindern, 

die von der Garage oder dem Besucherparkplatz ausfahren wollen. Auch die Sichtfelder 

des neben dem Besucherparkplatz geplanten Senkrechtparkfeldes werden durch die 

anderen Abstellplätze beeinträchtigt. Die gemäss Projektänderungsgesuch geplante 

Parkierung beeinträchtigt die Verkehrssicherheit daher stark. Dieser Mangel kann aufgrund 

der beengten Platzverhältnisse nicht durch eine andere Anordnung der vier Parkplätze 

behoben werden. Neben der Sichtfeldproblematik kritisierte die Abteilung Tiefbau und 

Betriebe zudem, der geplante Besucherparkplatz sei zu kurz, er müsse eine minimale 

Länge von 5.0 m aufweisen.25 Der Beschwerdegegner hat dieser Forderung mit der 

Projektänderung nicht Rechnung getragen. Aufgrund der ungenügenden Platzverhältnisse 

zwischen der Garage und der Strasse kann der Besucherparkplatz an diesem Standort 

auch gar nicht in der von der Abteilung Tiefbau und Betriebe geforderten Länge erstellt 

werden. Bei einem zu kurzen Parkplatz bestünde die Gefahr, dass parkierte Autos in den 

Strassenraum ragen und die Verkehrssicherheit gefährden. Aufgrund all dieser Mängel 

würde die Erstellung der geplanten Abstellplätze das öffentliche Interesse an der 

Gewährleistung der Verkehrssicherheit beeinträchtigen. 

25 Amtsbericht vom 19. Januar 2015, Auflage 2 (Vorakten p. 114)

17

Hinzu kommt, dass die Ästhetische Kommission in ihrem Bericht zur Projektänderung 

festhielt, die neuen Parkplätze würden sich negativ auf die Vorlandgestaltung auswirken. 

Aus ästhetischer Sicht sei dies unbefriedigend, da sich auf den benachbarten 

Grundstücken die Gärten jeweils bis zur Strasse erstreckten und so ein grünes 

Strassenbild vorherrsche. Der Schutz des Orts- und Strassenbildes liegt ebenfalls im 

öffentlichen Interesse. Es handelt sich zwar nicht um jenes Interesse, das mit den 

Strassenabstandsvorschriften geschützt werden soll. Die Vorinstanz hätte aber die 

negative Beurteilung der Ästhetischen Kommission in die Beurteilung des 

Ausnahmegesuches miteinbeziehen müssen.26 

h) Da die geplanten Abstellplätze im Strassenabstand öffentliche Interessen 

beeinträchtigen, kann keine Ausnahme nach Art. 81 Abs. 2 SG27 i.V.m. Art. 28 BauG 

gewährt werden. Die Vorinstanz hat zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung erteilt.

5. Zusammenfassung

a) Zusammenfassend ergibt sich, dass das Bauvorhaben die 

Grenzabstandsvorschriften sowohl auf der West- als auch auf der Ostseite verletzt und 

Ausnahmebewilligungen für das Abweichen von den Attikagestaltungsvorschriften und das 

Bauen im Strassenabstand nicht zulässig sind. Die Vorinstanz hat daher das 

Projektänderungsgesuch zu Unrecht bewilligt. Dem Neubauvorhaben ist der Bauabschlag 

zu erteilen und der angefochtene Entscheid ist insoweit aufzuheben. Es erübrigt sich 

daher, die weiteren Rügen der Beschwerdeführenden zu prüfen. 

b) Der angefochtene Gesamtentscheid umfasst allerdings nicht nur die aufzuhebende 

Baubewilligung sowie Ausnahme- und Nebenbewilligung, sondern auch die Bewilligung für 

den Abbruch des bestehenden Gebäudes auf der Bauparzelle. Diese Abbruchbewilligung 

ist von den oben genannten Mängeln nicht betroffen und ist daher nicht aufzuheben. 

Insoweit ist der angefochtene Entscheid zu bestätigen.

6. Kosten

26 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 26 N. 7 und Art. 28 N. 4
27 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11) 

18

a) Da der angefochtene Entscheid grösstenteils aufgehoben und der Bauabschlag 

erteilt wird, gilt der Beschwerdegegner als unterliegend und damit kostenpflichtig (Art. 108 

Abs. 1 und Abs. 3 VRPG). Der Umstand, dass die Abbruchbewilligung zu bestätigen ist, 

rechtfertigt keine andere Kostenverteilung, da es sich um einen untergeordneten 

Gegenstand handelt und weder der BVE noch den Parteien zusätzlicher Aufwand 

deswegen entstanden ist. 

b) Der Beschwerdegegner als unterliegende Partei hat die Verfahrenskosten zu tragen. 

Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG 

in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 GebV28). 

c) Der Beschwerdegegner hat zudem den anwaltlich vertretenen Beschwerdeführenden 

2 und 3 die Parteikosten zu ersetzen, (Art. 104 Abs. 1 und Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die 

Kostennote des Anwaltes der Beschwerdeführenden 2 und 3 gibt zu keinen Bemerkungen 

Anlass. Der Beschwerdegegner hat somit den Beschwerdeführenden 2 und 3 die 

Parteikosten von Fr. 6'624.70 (inkl. Auslagen von Fr. 184.00 und Mehrwertsteuer von 

Fr. 490.70) zu ersetzen.

III. Entscheid

1. Die Abbruchbewilligung gemäss Gesamtentscheid der Gemeinde Ostermundigen 

vom 27. April 2015 wird bestätigt. Soweit weitergehend wird der Gesamtentscheid 

der Gemeinde Ostermundigen vom 27. April 2015 aufgehoben und dem 

Bauvorhaben gemäss Baugesuch vom 18. August 2014 und 

Projektänderungsgesuch vom 2. März 2015 wird der Bauabschlag erteilt. Insoweit 

werden die Beschwerden gutgeheissen.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'000.00 werden dem Beschwerdegegner zur 

Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 

in Rechtskraft erwachsen ist.

28 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

19

Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 8'300.35 bleiben 

dem Beschwerdegegner zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist 

die Gemeinde zuständig.

3. Der Beschwerdegegner hat den Beschwerdeführenden 2 und 3 die Parteikosten im 

Betrag von Fr. 6'624.70 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen.

20

IV. Eröffnung

- Herrn A.________, eingeschrieben

- Herrn Rechtsanwalt D.________, eingeschrieben

- Herrn Rechtsanwalt F.________, eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Ostermundigen, Abteilung Hochbau, A-Post

- Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland, zur Kenntnis

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 

allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in fünf Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 

Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 

beizulegen.

Beilagen: 

- Kopie des Situationsplanes der Projektänderung vom 2.3.2015

- Dienstbarkeitsplan vom 11.7.2013

Rf

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION