# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 92ed0055-2199-587a-b002-471e98154ae9
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-03-01
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 01.03.2014 11.2011.160
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-2011-160_2014-03-01.html

## Full Text

Incarto n.

  11.2011.160

  	
  Lugano

  1 marzo 2014/jh

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La prima Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Giani, vicepresidente,

  Jaques e Olgiati, giudice supplente

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  Gianella

  

 

 

sedente per statuire nella causa OA.2010.111 (accertamento di servitù e azione confessoria)
della Pretura della giurisdizione di Locarno Città promossa con petizione del
19 novembre 2010 da

 

	
   

  	
  AP 1 

  (patrocinata dall'avv. PA 1)

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  AO 1 

  (patrocinata dall'avv. PA 2),

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

giudicando
sull'appello del 25 ottobre 2011 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa
dal Pretore il 4 ottobre 2011;

 

Ritenuto

in fatto:                    A.   AP 1 è proprietaria dal 2 settembre 2005 della particella n. 4755
RFD di __________ (852 m²), su cui sorge una casa d'abitazione. Il fondo
confina a monte con la particella n. 3160 (1328 m²), anch'essa edificata, appartenente dal 28 febbraio 2008 a AO 1. Tale fondo costeggia la strada comunale
che da __________ sale al __________. Da tale strada si diparte una scalinata
che, passando lungo il subalterno f della particella n. 3160, conduce
alla sottostante particella n. 4755. 

 

                                      

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                         

                                         

                                         La
particella n. 4755, ricavata dal frazionamento dell'originaria particella n.
3160, beneficia di un diritto di “parcheggio per autoveicolo e accesso
pedonale” sulla particella n. 3160, iscritto nel registro fondiario il 16
giugno 1969. L'atto pubblico del 12 maggio 1969 con cui è stata costituita la
servitù contiene la seguente clausola:

                                          A favore della particella n. 4755 (...) di __________
e a carico della particella n. 3160 (...) pure di __________ viene
iscritto un diritto di accesso e di parcheggio per un autoveicolo e relativo
accesso a piedi da esercitarsi sul sub. d della precitata particella n.
3160 e meglio sullo scorporo disegnato sull'annesso piano (allegato A) e contenuto
tra i segmenti a-b-c-d, ritenuto che lo spiazzo riservato all'avente diritto si
trova all'angolo nord-est del piazzale asfaltato (corrispondente al precitato
scorporo) e meglio dato dal piccolo rettangolo tratteg[g]iato di nero.

 

                                  B.   Il 19 novembre 2010 AP 1 si è rivolta al Pretore della giurisdizione
di Locarno Città perché accertasse che l'accesso pedonale in favore del suo
fondo “comporta anche il transito pedonale sul fondo n. 3160 RFD di __________
nel subalterno d (‘corte’) al fine di accedere al fondo n. 4755”. Essa ha chiesto inoltre di ordinare a AO 1 – sotto comminatoria dell'esecuzione effettiva e dell'art.
292 CP – di “lasciar transitare a piedi liberamente sul subalterno d
della particella n. 3160 RFD chiunque voglia accedere alla particella n. 4755
RFD di __________” e di rimuovere “ogni impedimento (staccionata, catena,
ringhiera ecc.), lasciando libero il transito sul subalterno d della
particella n. 3160 RFD di __________”. Nella sua risposta del 5 gennaio 2011 la
convenuta ha proposto di respingere l'azione.

 

                                  C.   L'udienza
preliminare si è tenuta il 17 febbraio 2011 e l'istruttoria, avviata seduta stante,
è terminata il 7 giugno 2011. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato,
limitandosi a conclusioni scritte. Nel suo allegato del 23 agosto 2011 l'attrice
ha ribadito le proprie richieste. In un memoriale del 2 agosto 2011 la convenuta
ha postulato una volta ancora il rigetto della petizione. Statuendo il 4
ottobre 2011, il Pretore ha respinto la petizione e ha addebitato la tassa di
giustizia di fr. 800.– con le spese all'attrice, tenuta a rifondere alla
convenuta fr. 1800.– per ripetibili.

 

                                  D.   Contro
la sentenza appena citata AP 1 è insorta a questa Camera con un appello del 25
ottobre 2011 per vedere accolta la sua petizione e riformato di conseguenza il
giudizio del Pretore. Nelle sue osservazioni del 30 dicembre 2011 AO 1 propone
di respingere l'appello. Le parti hanno spontaneamente replicato, il 30 gennaio
2012, e duplicato, il 27 febbraio 2012, mantenendo i rispettivi punti di
vista.

 

Considerando

 

in diritto:                  1.   Alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento
della comunicazione della decisione (art. 405 cpv. 1 CPC). Le sentenze intimate
dai Pretori dopo il 31 dicembre 2010 in azioni confes­sorie e di accertamento
della servitù, trattate con la procedura ordinaria degli art. 165 segg. CPC
ticinese, sono appellabili pertanto entro 30 giorni dalla notificazione (art.
311 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso raggiunga fr. 10 000.– (art. 308
cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è dato, il Pretore 

                                         avendo fissato il valore litigioso appunto in fr. 10 000.–, senza
che la cifra appaia inverosimile o sia contestata dalle parti. Per quanto riguarda
la tempestività del ricorso, la decisione impugnata è pervenuta al
patrocinatore dell'attrice il 5 ottobre 2011, sicché l'appello, introdotto il
25 ottobre 2011, è ricevibile. Meno evidente è la tempestività della replica e
della duplica, presentate entrambe nel termine di 30 giorni (il che induce a
domandarsi se siano state inoltrate “senza indugio”: DTF 133 I 100 consid. 4.8).
Sia come sia, i due memoriali non contengono argomentazioni determinanti ai
fini del giudizio. Non giova dunque attardarsi in proposito.

 

                                   2.   L'attrice
ha promosso simultaneamente un'azione di accertamento e un'azione confessoria
(art. 737 CC), il cui scopo è quello di vietare che terzi impediscano o rendano
più difficile l'esercizio di una servitù. Tale cumulo è lecito, un'azione
confessoria non ostando alla ricevibilità di un'azione intesa all'accertamento
della servitù (RtiD II-2008 pag. 658 n. 32c consid. 3, I-2004 pag. 612 n.
121c; I CCA, sentenza inc. 11.2010.54 del 28 mag­gio 2013, consid. 3).

 

                                   3.   Nella
sentenza impugnata il Pretore, riassunti i criteri che determinano l'estensione
di una servitù a norma dell'art. 738 CC, ha accertato che in concreto l'iscrizione
nel registro fondiario indica sì il contenuto del diritto reale limitato, ma
non ne definisce i contorni, ciò che impone di far capo al titolo d'acquisto. E
la lettura di quest'ultimo permette, a mente sua, di desumere che il diritto di
parcheggio e l'accesso sono stati costituiti limitatamente allo scorporo
disegnato sul piano allegato al contratto e racchiuso dai segmenti a-b-c-d. L'“accesso
pedonale” va inteso quindi come accesso a piedi dalla strada pubblica al parcheggio
e non come accesso dalla strada pubblica alla particella n. 4755, anche perché il
termine “relativo” non può che riferirsi all'accesso al posteggio.

 

                                         Quanto
all'accenno, nell'atto di costituzione della servitù, al subalterno d
della particella n. 3160, esso nulla muta all'interpretazione, giacché l'area
di parcheggio fa parte appunto del subalterno d. Per il Pretore, ove
avessero inteso prevedere un accesso pedonale alla particella n. 4755, le parti
ne avrebbero indicato graficamente il percorso sulla planimetria, vista la
precisione con cui hanno descritto la superficie adibita a posteggio. L'interpretazione
dell'atto costitutivo permettendo di determinare il contenuto della servitù –
ha soggiunto il Pretore – l'ulteriore criterio di esegesi, consistente nell'esaminare
il modo in cui la servitù è stata esercitata, non entra in linea di conto,
tanto meno ove si pensi che la convenuta non ha mai tollerato il passaggio
davanti alla propria abitazione. Del resto – egli ha concluso – anche considerando
i bisogni del fondo do­minante come mezzo interpretativo del titolo di acquisto
non si giunge a un risultato diverso, la particella n. 4755 beneficiando sin dalla
costituzione della servitù di due accessi alla pubblica via.

 

                                   4.   L'appellante
sostiene che in concreto l'iscrizione nel registro fondiario “è assolutamente
chiara per qualsiasi terza persona”: il fondo dominante beneficia sia di un diritto
di posteggio sul fondo serviente sia di un diritto di passo pedonale che permette
di accedere alla particella n. 4755 transitando sul subalterno d della
particella n. 3160. L'accesso pedonale menzionato nell'iscrizione,
infatti, “non può che riferirsi a un accesso da e verso il parcheggio con
transito sulla particella confinante n. 3160”. Se le parti avessero voluto limitare la servitù a un diritto di parcheggio collegato con l'adiacente pubblica
via “non si sarebbe in alcun modo resa necessaria l'aggiunta dell'enunciato ‘e accesso pedonale’’, essendo implicita nel diritto di parcheggiare un autoveicolo la
facoltà di accedervi a piedi rispettivamente di allontanarvisi una volta
posteggiata l'automobile. Si trattasse dell'accesso dalla strada pubblica,
inoltre, non sarebbe stata necessaria alcuna precisazione, “il transito da una
strada pubblica essendo garantito a chiunque”. Per l'appellante, al medesimo
risultato si giunge anche interpretando il contratto di costituzione della
servitù, dal quale emerge con chiarezza la volontà in tal senso dei contraenti,
fermo restando che nei confronti di terzi estranei all'atto costitutivo “fa
stato in primo luogo la vera e concorde volontà dei contraenti”. L'appellante afferma
infine che il modo in cui la servitù è stata esercitata pacificamente e in
buona fede per quasi quarant'anni avalla ulteriormente la sua tesi.

 

                                   5.   Secondo
l'art. 971 cpv. 1 CC, ove per la costituzione di un diritto reale sia prevista
la iscrizione nel registro fondiario, il diritto reale esiste solo in virtù
dell'iscrizione medesima. Il secondo capoverso precisa che entro i limiti
dell'iscrizione l'estensione del diritto può essere dimostrata con documenti o
in altro modo. Lex specialis, l'art. 738 CC riprende quest'ultima nor­ma,
disponendo che l'iscrizione fa fede circa l'estensione della servitù in quanto
deter-mini chiaramente i diritti e le
obbligazioni che ne derivano (cpv. 1). Entro i limiti
dell'iscrizione l'estensione della servitù può risultare dal titolo di acquisto
o dal modo con cui il diritto è stato esercitato per molto tempo, pacifica­mente
e in buona fede (cpv. 2). Per determinare il contenuto di una servitù occorre dunque
procedere secondo l'ordine previsto dall'art. 738 CC: anzitutto si deve far
capo all'iscrizione nel registro fondiario, ossia al foglio del mastro; se l'iscrizione
è poco chiara, incompleta o sommaria, la servitù va interpretata secondo la sua
origine, ricorrendo all'atto costitutivo depositato quale documento giustificativo
nel registro fondiario. Il contratto di servitù e il piano che raffigura
l'assetto della servitù sono, appunto, documenti giustificativi (art. 942 cpv. 2
CC). Se nemmeno l'atto costitutivo permette di determinare il contenuto della
servitù, l'estensione della stessa va desunta dal modo in cui il diritto è
stato esercitato per molto tempo, pacificamente e in buona fede (art. 738 cpv.
2 CC; sentenza del Tribunale federale 5A_117/2013 del 9 luglio 2013 consid. 3.1
con richiami di giurisprudenza).

 

Per
quanto riguarda l'interpretazione dell'atto costitutivo della servitù, come
ogni dichiarazione di volontà esso va inteso, trattandosi di un contratto,
secondo la reale e comune volontà delle parti (art. 18 CO) o, se questa non può
essere stabilita, secondo il precetto della buona fede. Nei confronti di terzi
che non hanno partecipato all'atto costitutivo, tuttavia, simili principi sono
limitati dall'affidamento che ognuno può riporre nell'istituto del registro
fondiario (art. 973 CC). E il registro fondiario comprende, oltre al libro mastro,
anche i documenti giustificativi suscettibili di precisare la portata dell'iscrizione
(art. 971 cpv. 2 CC, ribadito dall'art. 738 cpv. 2 CC; sentenza
del Tribunale federale 5A_117/2013 del 9 luglio 2013 consid. 3.2 con citazioni,
pubblicato in: SJ 136/2014 I pag. 73). Poco importano circostanze e motivi personali
che abbiano influito sulla volontà di chi ha costituito la servitù: nella
misura in cui non risultano dall'atto costitutivo, tali elementi soggettivi non
sono op­ponibili a terzi che abbiano fatto assegnamento in buona fede sul
contenuto del registro (DTF 130 III 558 consid. 3.1; RtiD I-2009 pag. 646
consid. 7).

 

                                   6.   Precisato
ciò, chi in buona fede ha acquistato una proprietà o altri diritti reali riferendosi
a un'iscrizione nel registro fondiario va protetto nel suo acquisto (art. 973
CC). La buona fede, che deve esistere al momento dell'acquisto, è presunta
(art. 3 cpv. 1 CC). Inoltre le iscrizioni nel registro fondiario sono reputate
esatte e complete. L'esattezza del piano, parte integrante del registro
fondiario (art. 942 cpv. 2 CC), è elevata al rango di finzione nei confronti
dell'acquirente di buona fede del fondo (art. 973 CC). La tutela della buona
fede tuttavia non è assoluta e non può essere invocata quando sia incompatibile
con l'attenzione che le circostanze permettevano di esigere dell'acquirente (art.
3 cpv. 2 CC). Ove abbia nozione di fatti idonei a suscitare dubbi
sull'esattezza del registro fondiario, in altri termini, l'acquirente deve
indagare (sentenza del Tribunale federale 5A_117/2013 del 9 luglio 2013 consid.
3.3 con rimandi, pubblicata in: SJ 136/2014 I pag. 73). 

 

                                         Riepilogando,
il contenuto di una servitù dipende in primo luogo dall'iscrizione. Se questa è
chiara, non rimane spazio per alcuna esegesi. Se è poco chiara, incompleta o
sommaria, il contenuto della servitù si interpreta secondo l'atto costitutivo, in
base alla reale e comune volontà delle parti o, se tale volontà non può essere
stabilita, in base alle regole della buona fede. Se nemmeno l'atto costitutivo permette
di determinare il contenuto della servitù, l'estensione del diritto va determinata
facendo capo al modo in cui la servitù è stata esercitata per molto tempo,
pacificamente e in buona fede (principi già riassunti in: RtiD I-2009 pag. 646
consid. 7).

 

                                   7.   Nel
caso specifico la servitù in questione è iscritta telegraficamente nel registro
fondiario come “onere parcheggio per autoveicolo e accesso pedonale”. Puramente
sommaria, tale iscrizione non permette da sé sola – contrariamente all'opinione
dell'appellante – di definire i diritti e gli obblighi che ne discendono (DTF
137 III 449 consid. 3.3; I CCA, sentenza inc. 11.2010.54 del 28 maggio 2013,
consid. 6 con rinvii). Indica soltanto che il proprietario del fondo dominante
ha diritto di posteggiare un veicolo e di accedere a piedi, senza precisare però
in che consista l'accesso pedonale, tant'è che per suffragare la propria tesi l'appellante
richiama la planimetria allegata al contratto di servitù del 12 maggio 1969
(doc. A) rogato nella forma dell'atto pubblico dal notaio __________
(memoriale, pag. 10).

 

                                         a)   Nelle
circostanze descritte la questione è di sapere anzitutto quale fosse la reale e
concorde volontà delle parti. Dagli atti nulla si evince, salvo che la servitù
è stata “conclusa per regolarizzare la situazione esistente” (deposizione 7
giugno 2011 di __________: verbali, pag. 3). Tutto si ignora però su quale
fosse “la situazione esistente”. Al figlio dell'allora proprietario del fondo
dominante è sembrato di ricordare che già prima del 1969 suo padre “usufruisse
del passaggio davanti allo stabile sul fondo 3160” (loc. cit.). Tale indizio non basta tuttavia per dimostrare che la comune
volontà delle parti fosse di costituire anche un
accesso pedonale tra il piazzale 

                                               asfaltato
e la particella n. 4755 passando davanti all'edificio posto sulla particella n.
3160. Occorre far capo così al modo in cui l'atto costitutivo della servitù poteva essere compreso in buona fede dall'appellante al momento in
cui ha acquistato il fondo dominante. 

                                               

                                         b)   Nel contratto di costituzione della servitù, del
12 maggio 1969, premesso che “a monte della particella n. 3160 è stata costruita
una nuova strada carrozzabile” e che “parte del mappale n. 3160 lungo la strada
è stato adibito a posteggio autoveicoli”, è pattuito “un diritto di accesso e
di parcheggio per un autoveicolo e relativo accesso a piedi”. Nemmeno l'appellante
contesta che – come sottolinea il Pretore – il termine relativo può
riferirsi solo all'accesso al parcheggio (appello, pag. 14 in basso). Certo, i contraenti hanno stipulato, nella frase immediatamente successiva, che l'accesso
è “da esercitarsi sul sub. d della precitata particella n. 3160” e ciò potrebbe anche indurre a credere che l'accesso pedonale gravi l'intero subalterno d.
Se non che, la frase è immediatamente seguita – mediante la congiunzione “e” – dalla
precisazione che l'esercizio della servitù deve avvenire “sullo scorporo disegnato
sull'annesso piano (allegato A) e contenuto tra i segmenti a-b-c-d, ritenuto
che lo spiazzo riservato all'avente diritto si trova all'angolo nord-est del
piazzale asfaltato (corrispondente al precitato scorporo) e meglio dato dal piccolo
rettangolo tratteg[g]iato di nero”. Leggendo tale specificazione un terzo in
buona fede può ragionevolmente intendere solo che la superficie gravata della
servitù sia quella compresa fra i tratti a-b-c-d indicati dalla planimetria, porzione
di terreno cui l'avente diritto può accedere a piedi o con un autoveicolo.

 

                                         c)   Si
conviene che una servitù di parcheggio comprende anche l'accesso pedonale all'area
dello stallo e che, pertanto, le parti avrebbero anche potuto limitarsi a
prevedere un “diritto di accesso e di parcheggio per un autoveicolo”. La ridondante
descrizione dell'atto costitutivo ancora non giustifica tuttavia l'illazione prospettata
dall'appellante, tanto meno ove si consideri quanto ha rilevato il Pretore,
ovvero che la sovrabbondante descrizione della servitù di posteggio mal si concilia
con la mancata precisazione di un passo pedonale dal parcheggio alla particella
n. 4755 attraverso la particella n. 3160, qualora le parti avessero davvero
voluto ciò. Poco giova altresì che al momento in cui è stata venduta la particella
n. 5014, ricavata anch'essa dal frazionamento della 

                                               particella
n. 3160, gli stipulanti abbiano gravato tale fondo di un diritto di passo con
ogni veicolo in favore della particella n. 5014 “sulla strada costruita sopra
il confine nord del fondo dominante per accedere alla strada principale comunale”
(rogito n. 1005 del notaio __________, nel fascicolo

“ispezione del registro fondiario”). Le due servitù infatti sono diverse, il proprietario
del fondo dominante non potendo posteggiare sul fondo serviente.

                                         

                                         d)   L'appellante
invoca anche lo stato fisico dei fondi: l'esistenza di un sentiero che
attraversa orizzontalmente il subalterno d
della particella n. 3160 fino alla particella n. 4755 (fotografia n. 954)
e l'esistenza di un cancello al confine tra queste due ultime particelle (fotografia
n. 969). Ora, lo stato fisico reale e visibile di un fondo (“pubblicità
naturale”) può prevalere sulla buona fede nel registro fondiario, nel senso che
un acquirente non può valersi di avere ignorato quanto avrebbe potuto accertare
con la debita attenzione eseguendo un sopralluogo (sopra, consid. 6 in principio). Lo stato fisico e reale visibile di un fondo non autorizza invece a immaginare
circostanze non desumibili dall'iscrizione. L'esistenza in concreto di un sentiero
che parte dal posteggio e attraversa l'intero subalterno d del fondo serviente ancora non autorizzava
l'appellante a credere di avere il diritto di percorrere quel sentiero per
raggiungere la sua proprietà quando l'iscrizione nel registro prevede
unicamente un accesso a piedi da esercitarsi “sullo scorporo disegnato
sull'annesso piano e contenuto tra i segmenti a-b-c-d”, indipendentemente dal
fatto che alla fine del sentiero si trovi un cancello. Anche perché il sentiero
poteva servire al solo proprietario del fondo serviente per raggiungere, oltre
il cancello, una scalinata comunale che collega il nucleo di __________ all'agglomerato
di __________. 

 

                                         e)   Se
ne conclude che, permettendo nella fattispecie il titolo di acquisto di determinare
con sufficiente certezza il contenuto della servitù, non occorre far capo al terzo
criterio interpretativo, consistente nell'appurare il modo con cui il diritto è
stato esercitato per molto tempo, pacificamente e in buona fede. Poco sussidia
dunque che il precedente proprietario della particella n. 4755 si ritenesse in
diritto di passare sul citato sentiero (deposizione 7 giugno 2011 di __________:
verbali, pag. 3), a prescindere dalla questione di sapere se ciò basti per
ravvisare un uso pacifico e duraturo. Privo di consistenza, l'appello è
destinato pertanto all'insuccesso. 

 

                                   8.   Le spese del giudizio odierno seguono la soccombenza dell'appellante
(art. 106 cpv. 1 CPC). La convenuta, che ha formulato osservazioni tramite un
patrocinatore, ha diritto a un'equa indennità per ripetibili.

 

                                   9.   Circa
i rimedi dati contro l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1
lett. d LTF), il valore litigioso non raggiunge la soglia dei fr. 30 000.– ai fini dell'art.
74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).

 

Per questi motivi,

 

 

decide:                    1.   L'appello è respinto e la sentenza
impugnata è confermata.

 

                                   2.   Le
spese processuali di complessivi fr. 750.– sono poste a carico dell'appellante,
che rifonderà alla controparte fr. 1500.– per ripetibili.

 

                                   3.   Notificazione
a:

	
   

  	
  –;

  –.

  

                                         Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.

 

 

 

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il vicepresidente                                                     La
vicecancelliera          

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici

 

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le
decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90
a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla
notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario
il ricorso in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso
ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non
raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la
controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art.
74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro
lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al
Tribunale federale per 

i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il
termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie,
ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali
(art. 46 cpv. 2 LTF).