# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ce4ae4e6-3d69-5460-b5c0-56d523dcaebc
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1992-11-24
**Language:** de
**Title:** Quartierplan. Voraussetzung für die Aufhebung eines (baubeschränkenden) Aussichtsservitutes.
**Docket/Reference:** BRKE II Nr. 0243/1992
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_II_243_1992_797.pdf

## Full Text

BRKE II Nr. 243/1992 vom 24. November 1992 in BEZ 1993 Nr. 32

(Bestätigt mit VB 93/0006 vom 30. August 1993)

6. Der  Rekurrent  verlangt  die  Löschung  der  auf  seinen  Parzellen  lastenden
baubeschränkenden Servituten. Er bringt vor, die tatsächlichen Verhältnisse hätten 
sich  seit  Errichtung  der  Dienstbarkeiten  im  Jahre  1929  so  grundlegend  verändert, 
dass sich deren Aufhebung im Rahmen des Quartierplanverfahrens rechtfertige. Der 
Gemeinderat X. vertritt dagegen die Auffassung, eine Ablösung der Dienstbarkeiten 
sei nicht zwingend und komme zudem einer Expropriation nahe.

Im Rahmen des Quartierplanverfahrens können nötigenfalls gesetzliche Eigen-
tumsbeschränkungen  des  privaten  Rechts,  Dienstbarkeiten,  Grundlasten  oder  vor-
gemerkte persönliche Rechte aufgehoben, geändert oder begründet werden (§ 139 
Abs. 1 PBG). Die Ablösung von Dienstbarkeiten ist u.a. dann zulässig, wenn diese 
für den Berechtigten im quartierplanrechtlichen Neubestand nutzlos geworden sind, 
die rationelle Ausgestaltung des Quartierplanes erheblich erschweren, eine adäqua-
te  Grundstücksnutzung  verhindern  bzw.  beeinträchtigen  oder  anderweitig  mit  der 
Zonenordnung in mehr als nur geringfügiger Weise in Widerspruch stehen.

Die Mutter des Rekurrenten erwarb die mit einem Wohnhaus überbaute Parzel-
le  Kat.-Nr.  3179  und  das  mit  Reben  bestockte  Grundstück  Kat.-Nr.  3614  (damals 
Kat.-Nr. 3202) mit Kaufvertrag vom 10. Mai 1929. Dabei wurde zugunsten der Ver-
käuferin,  welche  in  der  Folge  auf  dem  Nachbargrundstück  Kat.-Nr. 3319 ein neues 
Wohngebäude  erstellte,  folgende  Dienstbarkeit  errichtet:  "Die  Käuferin  verpflichtet 
sich  gegenüber  dem  Eigentümer  von  Kat.-Nr.  3319  [...], auf den Kaufobjekten Kat.-
Nrn. 3179 und 3202 ausser dem bestehenden Wohnhaus Assek.-Nr. 1445 kein wei-
teres  Gebäude  zu  erstellen  [....];  ebenso  keine  Tennisanlagen  mit  Bretterwänden. 
Die  Gitter  eines  allfälligen  Tennisplatzes  dürfen  nicht  mit  Pflanzen  überwachsen 
werden". Ob und in welcher Höhe für die Einräumung dieses faktischen Bauverbotes 
eine Entschädigung geleistet wurde, ist nicht erstellt. Der Rekurrent geht von einem 
Betrag in der Höhe von Fr. 2'000 - 3'000 aus. Möglicherweise wurde dies bereits bei 
der Bemessung des Kaufpreises berücksichtigt.

Dem  zitierten  Wortlaut  der  Dienstbarkeiten ist  unmissverständlich  zu  entneh-
men,  dass  es  sich  um  Aussichtsservituten  handelt.  Davon  gehen  übereinstimmend 
auch die am vorliegenden Verfahren beteiligten Parteien aus. Die damalige Verkäu-
ferin  wollte  sich  mit  der  Freihaltung  vor  allem der  tiefer  liegenden  rekurrentischen 
Parzelle  Kat.-Nr.  3614  die  freie  Aussicht  auf  den  See  sichern.  In  der  Zwischenzeit 
haben sich die tatsächlichen Verhältnisse jedoch einschneidend geändert. Hangab-
wärts wurden in west-/südwestlicher Richtung zahlreiche Bauten erstellt, welche die 

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Sicht schmälern. Dieselbe Wirkung hat die teilweise dichte Bepflanzung des Gebie-
tes. Selbst auf dem westlichen Teil der begünstigten Parzelle Kat.-Nr. 10164 stehen 
mehrere  Bäume,  welche die Aussicht vom begünstigten Grundstück ganz erheblich 
einschränken.  Schliesslich  hat  auch  die  mit  dem  Quartierplan  teilweise  neu  festge-
setzte  Parzellarordnung  eine  neue  Situation  geschaffen.  Mit  der  Erstellung  der 
Quartierplanstrasse  B,  welche  zwischen  dem  begünstigten  und  den  belasteten
Grundstücken vorgesehen ist, der Zurücknahme der Baulinie auf der Parzelle Kat.-
Nr. 3614 sowie der Abtretung des nordwestlichen Zipfels des letzterwähnten Grund-
stückes  an  die  berechtigte  Parzelle  Kat.-Nr.  10164  wurde  bzw.  wird  der  rekurrenti-
sche Baubereich erheblich verringert, was sich auf die Sichtverhältnisse von der be-
rechtigten  Parzelle  in  Richtung  See  positiv  auswirkt.  Ingesamt  ist  das  private  Inte-
resse  an  einem  Weiterbestand  der  Aussichtsservituten  als  nicht  mehr  allzu  gross 
einzustufen.

Hingegen besteht ein erhebliches raumplanerisches Interesse daran, das rekur-
rentische in der Wohnzone W2/40 gelegene Bauland baureif zu machen. Die weite-
re Freihaltung des Areals mittels einer Dienstbarkeit, welche faktisch jede Bautätig-
keit verhindert, stünde in krassem Widerspruch zur kommunalen Zonenordnung, zur 
Maxime,  den  Boden  haushälterisch  zu  nutzen  (Art.  1  Abs.  1  RPG).  Die  auf  den 
Grundstücken Kat.-Nrn. 3179 und 3614 lastenden Baubeschränkungsservituten sind 
daher aufzuheben. Insoweit ist der Rekurs gutzuheissen.

Die Frage, ob - und wenn ja - in welcher Höhe der Servitutsberechtigte vom Re-
kurrenten eine Entschädigung beanspruchen könne, hat sich bis heute nicht gestellt. 
Der Gemeinderat X. ist einzuladen, die Entschädigungsfrage im Rahmen der Über-
arbeitung des Quartierplanes zu prüfen.