# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 07a0918f-980b-5bb0-b350-5fa491a523e3
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-07-25
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 25.07.2019 III 2019 69
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2019-69_2019-07-25.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2019 69

Entscheid vom 25. Juli 2019 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15,
Postfach 335, 8832 Wollerau,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. C.________,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. D.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. C.________ ist Eigentümerin der mit einem Wohnhaus überbauten, in der 
Wohnzone W2 gelegenen Liegenschaft KTN E.________ in F.________. Der 
Gemeinderat Wollerau erteilte ihr am 13. August 2012 die Baubewilligung für den 
An- und Umbau des bestehenden Wohnhauses und für Anpassungen der 
Umgebungsgestaltung. Der Regierungsrat hob diese Baubewilligung auf 
Beschwerde hin mit Beschluss (RRB) Nr. 696 vom 13. August 2013 auf. Dieser 
RRB wurde nicht angefochten. 

Mit Beschluss (GRB) Nr. 2014.252 vom 11. August 2014 erteilte der Gemeinderat 
die Baubewilligung für ein neues Baugesuch von C.________ für den An- und 
Umbau des bestehenden Wohnhauses sowie für Änderungen an der 
Umgebungsgestaltung unter Auflagen und wies die von A.________ dagegen 
eingereichte Einsprache ab. Gegen diesen Beschluss erhob zum einen 
C.________ am 17. September 2014 eine Kostenbeschwerde beim 
Regierungsrat, der diese Beschwerde gestützt auf § 52 VRP ans 
Verwaltungsgericht überwies. Dieses wies die Beschwerde mit VGE III 2014 192 
vom 19. Februar 2015 ab. Zum andern erhob am 9. September 2014 auch 
A.________ beim Regierungsrat Beschwerde gegen den GRB Nr. 2014.252 vom 
11. August 2014, welche mit RRB Nr. 443/2015 vom 19. Mai 2015 abgewiesen 
wurde, soweit darauf eingetreten wurde. Die hiergegen erhobene Beschwerde 
wies das Verwaltungsgericht mit VGE III 2015 106 vom 28. Oktober 2015 ab. 
Beide verwaltungsgerichtlichen Entscheide erwuchsen unangefochten in 
Rechtskraft.

B. Nach dem Umbau des Wohnhauses reichte C.________ am 16. Dezember 
2016 beim Gemeinderat Wollerau ein Baugesuch für eine Balkonerweiterung im 
Erd- und Obergeschoss des Wohnhauses an der Nord- und Westfassade ein, 
das sie am 29. Dezember 2016 ergänzte. Gegen dieses Bauvorhaben erhoben 
A.________ und eine Drittperson mit je separater Eingabe öffentlich rechtliche 
Einsprache. Mit GRB Nr. 2017.118 vom 15. Mai 2017 verweigerte der 
Gemeinderat Wollerau die Baubewilligung. Auf Beschwerde hin bestätigten der 
Regierungsrat mit RRB Nr. 955/2017 vom 12. Dezember 2017 und das 
Verwaltungsgericht mit VGE III 2018 9 vom 30. Mai 2018 den Bauabschlag. 

C. Am 10. Juli 2018 reichte C.________ ein neues Baugesuch für eine Balko-
nerweiterung an der Nordfassade des umgebauten Wohnhauses ein, das sie am 
24. Juli 2018 ergänzte. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. __ vom 
________ (S. ____) publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhoben 

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A.________ (Eigentümer der westlich ans Baugrundstück anschliessenden Par-
zelle KTN G.________) und eine Drittperson je einzeln öffentlich-rechtliche Ein-
sprache. 

Mit GRB Nr. 2018.305 vom 15. Oktober 2018 beschloss der Gemeinderat was 
folgt:

1. Das Bauvorhaben wird mit Auflagen bewilligt. (…).

2. (Abweisung der Dritteinsprache).

3. Die Einsprache von A.________, wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. 
Die Gebühren und Kanzleikosten für die Behandlung der Einsprache vom 
14.8.2018 sind gestützt auf den Bundesgerichtsentscheid BGE 143 II 467 = 
1C_266/2016 vom 14. Juni 2017 durch den Gesuchsteller zu übernehmen 
und betragen: Fr. 200.00

4.-13 (Baurechtliche und allgemeine Auflagen; Baufreigabe; Baubeginn; Gebühren 
und Kosten; Geltungsdauer; Rechtsmittel; Mitteilung). 

D. Gegen diesen GRB liess A.________ (Verfahren II [VB 241/2018]) neben 
einer Drittperson (Verfahren I [VB 237/2018]) mit Eingabe vom 12. November 
2018 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz erheben mit den fol-
genden Anträgen:

1. Die Beschwerde sei gutzuheissen und die Baubewilligung aufzuheben.

2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der 
Beschwerdegegnerin/Bauherrin und zu Lasten der Vorinstanz. 

E. Der Regierungsrat entschied mit RRB Nr. 172/2019 vom 12. März 2019 wie 
folgt: 

1. Die Beschwerden I und II werden insoweit teilweise gutgeheissen, als der 
angefochtene Beschluss Nr. 2018.305 des Gemeinderates Wollerau vom 
15. Oktober 2018 wie folgt ergänzt wird:

"Bei der Terrasse auf dem Garagendach ist das nördliche Terrassengeländer 
mit einem Grenzabstand von mindestens 4 m zu den nördlich gelegenen 
Grundstücken KTN H.________ und KTN I.________ zu erstellen. Die 
Terrasse und deren Nutzung darf den nördlichen Grenzabstand von 4.0 [m] 
nicht unterschreiten."

Im Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen, soweit darauf eingetreten 
wird.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1800.-- 
werden der Gemeinde Wollerau und der Beschwerdegegnerin je zur Hälfte (je 
Fr. 900.--) auferlegt. (…).

3. (…). Dem Beschwerdeführer II wird ebenfalls eine Parteientschädigung von 
insgesamt 1000.-- zugesprochen, welche die Gemeinde Wollerau und die 
Beschwerdegegnerin je zur Hälfte (je Fr. 500.--) zu bezahlen haben.

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4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

F. Gegen diesen RRB (Versand am 20.3.2019) lässt A.________ mit Eingabe 
vom 9. April 2019 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen:

1. Die Beschwerde sei gutzuheissen und das zweite Alinea der Ziffer 1 im RRB 
Nr. 172/2009 vom 20.3.2019 ("Im Übrigen werden die Beschwerden 
abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird") sei aufzuheben. Auf unsere 
sämtlichen Vorbringen sei einzutreten und unsere Beschwerde sei insgesamt 
gutzuheissen und die Baubewilligung sei die Balkone betreffend insgesamt zu 
verweigern. 

2. Alles unter Kostenfolgen für alle Instanzen und unter Entschädigungsfolgen 
für die beiden Beschwerdeverfahren zu Lasten der Beschwerdegegnerin, evt. 
zu Lasten der Vorinstanzen. 

G. Das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) teilt mit Schreiben vom 
16. April 2019 seinen Verzicht auf eine umfangreiche Vernehmlassung mit. Die 
Gemeinde habe der Baugesuchszentrale weder das Baugesuch noch die Bau-
bewilligung zugestellt. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlas-
sung vom 30. April 2019, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten des Be-
schwerdeführers abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Beschwerde-
gegnerin beantragt mit Stellungnahme vom 30. April 2019 die Abweisung der 
Beschwerde, soweit überhaupt darauf eingetreten werden könne, und der vor-
instanzliche Entscheid sei zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfol-
gen zulasten des Beschwerdeführers. Der Gemeinderat beantragt vernehmlas-
send am 15. Mai 2019 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. 

H. Der Beschwerdeführer äussert sich mit Eingabe vom 11. Juni 2019 na-
mentlich zur Vernehmlassung des Sicherheitsdepartements vom 30. April 2019.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Der Regierungsrat hat den Sachverhalt im angefochtenen RRB (Erw. 3) 
wie folgt wiedergegeben: 

Das Wohnhaus auf der Parzelle KTN E.________ verfügt über ein Untergeschoss, 
ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss und ein Dachgeschoss. Im Bereich der 
östlichen Hälfte der Nordfassade befindet sich eine als Nebenbaute erstellte 
Garage. Deren Dach liegt auf der Höhe des Erdgeschosses und wird als Terrasse 
genutzt. Die 
Vorinstanz 1 hat in der Baubewilligung vom 14. August 2014 auf dem als Terrasse 
genutzten Garagendach ein Terrassengeländer bewilligt, welches um circa 1.60 m 
von der Nordfassade  des Garagendachs zurückversetzt ist. Die 

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Beschwerdegegnerin will dieses Terrassengeländer nun bis an die Nordfassade 
des Garagendachs verschieben.

Weiter befindet sich beim westlichen Teil der Nordfassade im Erdgeschoss auf 
derselben Höhe wie das Garagendach ein Beton-Balkon mit einer Ausladung von 
1.35 m. Dieser setzt sich über die nordwestliche Gebäudeecke hinaus auf der 
Westfassade fort. Der Balkon im Erdgeschoss wird von einem zweiten Balkon im 
Obergeschoss in nahezu identischer Form überdacht. Das Baugesuch sieht vor, 
diese beiden Beton-Balkone abzubrechen und durch neue Stahlkonstruktionen zu 
ersetzen, welche im Erd- und Obergeschoss neu auf Stützen abgestellt werden. 
Die Beschwerdegegnerin beabsichtigt zudem, den Balkon im Erdgeschoss über 
die Länge von 5.54 m auf eine Ausladung von neu 3.36 m zu erweitern. Dabei wird 
der Balkon im Erdgeschoss bis zur Garage verlängert und damit über die ganze 
Tiefe der Balkonausladung mit der Terrasse auf dem Garagendach verbunden. 
Der Balkon im Obergeschoss wird im gleichen Umfang vergrössert, wodurch der 
Balkon im Erdgeschoss vollständig überdacht wird. Bei beiden Balkonen ist ein 
Glasgeländer zwischen vorgesetzten Geländerpfosten vorgesehen (vgl. Plan 
Grundriss Erdgeschoss, Grundriss Obergeschoss, Plan Fassade Ost, Plan 
Fassade Nord, Plan Fassade West, je vom 9. Juli 2018).

Diese Sachverhaltsdarstellung lässt sich anhand der erwähnten, aktenkundigen 
Planunterlagen verifizieren und wird auch vom Beschwerdeführer als zutreffend 
anerkannt (Beschwerde S. 2 Ziff. III.2). Sie bedarf entsprechend weder einer Er-
gänzung noch einer Korrektur. 

1.2 Im angefochtenen Entscheid hat der Regierungsrat unter anderem erwo-
gen, das vorliegende Baugesuch entspreche weitestgehend dem nicht bewillig-
ten Bauprojekt vom 16. Dezember 2016 für einen Balkonanbau an der Nord- und 
an der Westfassade. Die Bauherrin verzichte neu lediglich auf die teilweise 
Überdachung der Terrasse, indem sie den Balkon im Obergeschoss nur noch bis 
zum westlichen Seitenende der Terrasse bzw. zur Westfassade der Garage, je-
doch nicht über die bzw. auf die Terrasse hinaus erweitern wolle (Erw. 3.2). Auf-
grund der rechtlichen Beurteilung mit VGE III 2018 9 vom 30. Mai 2018 (Erw. 4.3) 
gehöre der zweistöckige Balkon zur Hauptbaute. Werde der Balkon im Erdge-
schoss mit der Terrasse verbunden, könne die Terrasse anschliessend von der 
Wohnküche via den überdeckten Balkon direkt aus dem Wohnbereich betreten 
werden. Die Terrasse werde damit funktional in den doppelstöckigen Balkon und 
den Wohnbereich eingebunden, wodurch Terrasse, Balkon und Wohnbereich ei-
ne Einheit bildeten. Die Terrasse werde folglich zu einem Bestandteil der Haupt-
baute, wenn der Balkon mit der Terrasse verbunden werde. Dies gelte auch 
dann, wenn die Bauherrin auf die Überdachung der Terrasse verzichte 
(Erw. 3.3). Mit GRB Nr. 2014.252 vom 11. August 2014 sei der Garagenanbau 
als Nebenbaute mit privilegiertem Grenzabstand bewilligt worden. Hauptbauten 
müssten jedoch gemäss Art. 36 Abs. 1 i.V.m. Art. 71 des kommunalen Baure-

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glements (BauR) vom 3. Februar 2010/2. Dezember 2015 einen minimalen 
Grenzabstand von 4.0 m einhalten. Die mit dem Balkon verbundene Terrasse 
müsse daher als Teil der Hauptbaute diesen (Mindest-)Grenzabstand einhalten. 
Die Bauherrin habe die Terrasse baulich so zu gestalten, dass sämtliche Be-
standteile der Terrasse den minimalen Grenzabstand von 4.0 m einhielten. Hier-
zu sei namentlich das nördliche Terrassengeländer mit einem Grenzabstand von 
mindestens 4.0 m zu den nördlich gelegenen Grundstücken KTN H.________ 
und KTN I.________ zu erstellen. Der angefochtene GRB Nr. 2018.305 vom 
15. Oktober 2018 sei mit dieser Auflage zu ergänzen. Die projektierte Verschie-
bung des Terrassengeländers an das nördliche Ende des Garagendaches könne 
nicht bewilligt werden (Erw. 3.4). Soweit die Bauherrin im Baugesuch vom 10. Ju-
li 2018 die (aus dem Plan gemessene) rund 2.35 m lange Verbindung zwischen 
dem bestehenden 1.35 m ausladenden Balkon im Erdgeschoss und der Terrasse 
auf dem Garagendach als "Balkon bewilligtes Projekt" bezeichne, sei klarzustel-
len, dass eine Erweiterung des bestehenden Balkons im Erdgeschoss oder eine 
Verbindung desselben mit dem Garagendach bzw. der dortigen Terrasse bisher 
nicht rechtskräftig bewilligt worden sei (Erw. 4). Da das Bauvorhaben im projek-
tierten Umfang nicht realisierbar sei, sei auf die Rüge der Beschwerdeführerin im 
Verfahren I, es fehle für die Balkone und die Terrasse an der Abwassererschlies-
sung und an einem Grundstückentwässerungskonzept, nicht weiter einzugehen. 
Auf die Rügen des Beschwerdeführers im Verfahren II betreffend "Dacheinschnitt 
mit Dachverglasung bzw. Dachbalkon" und betreffend "Zonenwidrigkeit bzw. 
überhöhte Ausnützung" sei nicht einzutreten, weil diese Fragen nicht Bestandteil 
der vorliegend zu prüfenden Baubewilligung bildeten. Da nur eine Erweiterung an 
der Nordfassade erfolge, sei die Frage des Bestandesschutzes der Unterschrei-
tung des minimalen Grenzabstandes an der Süd-, Ost- und Westfassade nicht zu 
prüfen (Erw. 5). 

1.3 Der Beschwerdeführer macht insbesondere geltend, die Abweisung seiner 
Beschwerde "im Übrigen" widerspreche der Erw. 4 des angefochtenen Entschei-
des. Der Regierungsrat ergänze eine Bewilligung, die er nach seinen Worten nie 
erteilt habe (Beschwerde S. 3 f. Ziff. 3). Es liege auch ein Widerspruch darin, 
wenn der Regierungsrat das Bauvorhaben als im projektierten Umfang nicht für 
realisierbar erachte, die gemeinderätliche Baubewilligung indes trotzdem bloss 
mit einer Auflage ergänze. Das Gleiche sei von der Bemerkung, "das Baugesuch 
der Beschwerdegegnerin widerspricht im Kern den Bauvorschriften" zu sagen, 
womit der Regierungsrat in Erw. 6.1 den Kostenspruch rechtfertige (Beschwerde 
S. 4 f. Ziff. 4). 

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1.4 Nicht bestritten wird, insbesondere auch nicht von der Beschwerdegegnerin 
sowie vom Gemeinderat, in den Stellungnahmen vom 30. April 2019 bzw. vom 
15. Mai 2019, die Richtigkeit der Klarstellung des Regierungsrates betreffend die 
Abgrenzung der bewilligten von den unbewilligten Anlage- bzw. Bauteilen in 
Erw. 4 des angefochtenen Beschlusses. 

2.1 Auszugehen ist von der - unbestrittenen - und zutreffenden Sachverhalts-
feststellung des Regierungsrates, dass das vorliegende Baugesuch weitestge-
hend dem nicht bewilligten Bauprojekt vom 16. Dezember 2016 für einen Balko-
nanbau an der Nord- und an der Westfassade entspricht (angefochtener Be-
schluss Erw. 3.2). Dies bestätigt der Vergleich der Planunterlagen (Plan-Nr. 31 
Grundriss Erdgeschoss vom 12.12.2016; Plan-Nr. 31 Grundriss Erdgeschoss 
vom 9.7.2018; Plan-Nr. 31 [sic] Grundriss Obergeschoss vom 12.12.2016; Plan-
Nr. 32 Grundriss Obergeschoss vom 9.7.2018 [der im Unterschied zum Plan vom 
12.12.2016 analog dem Grundriss Erdgeschoss auch das als Terrasse genutzte 
Garagendach ausweist]). Das Gleiche gilt auch für die Baubeschriebe:

Baubeschrieb vom 6. Juli 2018 Baubeschrieb vom 15. Dezember 
2016

Balkonerweiterung:
Balkonerweiterung mit einer Stahlkon-
struktion. Umlaufendes Balkonrah-
menprofil mit integrierter Entwässe-
rungsrinne, Glasgeländer zwischen 
vorgesetzten Geländerpfosten einge-
setzt.

Balkonerweiterung mit einer filigranen 
Stahlkonstruktion. Umlaufendes Bal-
konrahmenprofil mit integrierter Ent-
wässerungsrinne, Glasgeländer zwi-
schen vorgesetzten Geländerpfosten 
eingesetzt.

Bestehende Betonbalkone abgebro-
chen:
Die bestehenden Beton-Balkone auf 
der Nord- und Westfassade werden 
ebenfalls durch neue Stahlkonstrukti-
onen ersetzt. Da die Betonbalkone 
von den Betondecken aus energeti-
schen Gründen abgetrennt werden, 
werden die Balkone im Erd- und 
Obergeschoss mit Stützen neu abge-
stellt.

Die bestehenden Beton-Balkone auf 
der Nord- und Westfassade Betonbal-
kone werden ebenfalls durch 
neue filigranere Stahlkonstruktionen 
ersetzt. Da die Betonbalkone von den 
Betondecken aus energetischen 
Gründen abgetrennt werden, werden 
die Balkone im Erd- und Oberge-
schoss mit runden Stützen neu abge-
stellt.

Absturzsicherung Flachdach über Ga-
rage:
Das Geländer über dem Flachdach 
der Garage soll neu, um die Dach-
fläche zweckmässig unterhalten und 
nutzen zu können, an der Deckenstir-

Das Geländer über dem Flachdach 
der Garage soll neu, um die Dach-
fläche optimal nutzen zu können, an 
der  Deckenstirne des Garagendachs  

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ne des Garagendachs angebracht 
werden.

angebracht werden.

Der einzige Unterschied besteht darin, dass mit dem früheren Projekt das als 
Terrasse genutzte Garagendach durch die Verlängerung des oberliegenden Bal-
kons (Balkons des Oberschosses) auf 7.71 m in östlicher Richtung in seinem 
westlichen Bereich um 7.2 m2 hätte überdeckt werden sollen, was bei einer Ver-
längerung um 5.54 m gemäss dem aktuellen Bauvorhaben nicht der Fall ist.  

2.2 Mit dem VGE III 2018 9 vom 30. Mai 2018 hat das Verwaltungsgericht un-
ter anderem folgende Erwägungen angestellt: 

2.3 Im GRB Nr. 2017.118 vom 15. Mai 2017 (Erw. 1.1 sowie Erw. 2.1 - 2.4 S. 
2 f.) ging der Gemeinderat davon aus, dass an der Nordfassade des bestehenden 
Wohnhauses im Erdgeschoss eine Balkonkonstruktion mit einer Länge von 5.54 m 
und einer Ausladung von 2.01 m an den bestehenden Balkon angefügt werde. Es 
resultiere neu eine Ausladung von insgesamt 3.30 m. Im Obergeschoss weise die 
Balkonkonstruktion eine gesamte Länge von 8.74 m auf, inkl. des bestehenden 
Teils. (…). Die Balkonkonstruktion (im Erdgeschoss) an der Nordfassade mit einer 
gesamten Ausladung von 3.30 m und einer gesamten Länge von 8.90 m werde 
gegenüber der nördlichen Grundstücksgrenze abstandsrelevant. Es weise 
gegenüber der nördlichen, wie der westlichen Grenze einen Grenzabstand von 4.0 
m aus, womit die Abstandsbestimmungen gemäss Art. 36 Abs. 2 BauR 
eingehalten seien. Der im Obergeschoss angeordnete (3.36 m ausladende) Balkon 
überrage die darunter befindliche Garage im Ausmass von 2.20 m resp. mit einer 
Fläche von 7.20 m2, wodurch diese nun teilweise eine Mehrgeschossigkeit 
aufweise und somit als Hauptbaute zu qualifizieren sei. Die in einem früheren 
Verfahren (GRB Nr. 2014.252 vom 11.8.2014) bereits als Nebenbaute bewilligte 
und erstellte Garage weise einen Grenzabstand (gegen Norden) von lediglich 2.50 
m auf, weshalb sie zwingend als Nebenbaute beizubehalten sei. Der Balkon 
müsse somit angepasst werden, damit es nicht zu einer Mehrgeschossigkeit der 
Garage komme.
(…).

2.4 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB Nr. 955/2017 vom 
12. Dezember 2017 (Erw. 6.3 ff.) mit Verweis auf die Rechtsprechung (vgl. Erw. 
1.3.4 hiervor; VGE III 2013 200 vom 22.5.2014 Erw. 4.2) ausgeführt, einem 
Gebäudeausschnitt komme auch dann Geschosscharakter zu, wenn derselbe nicht 
eingewandet bzw. vertikal abgeschlossen sei. Angesichts der geforderten engen 
Auslegung des Kriteriums der "Eingeschossigkeit" (vgl. dazu Erw. 1.3.3 hiervor), 
sei die Auffassung des Gemeinderates, wonach durch die teilweise Überdachung 
der Terrasse ein Geschoss entstehe und damit die Eingeschossigkeit der Garage 
als Nebenbaute nicht mehr gewahrt sei, sachgerecht. Durch die Erweiterung des 
Balkons im Obergeschoss werde die Terrasse im Erdgeschoss (auf dem Gara-
gendach) auf einer Fläche von 7.20 m2 überdacht. Damit komme der Terrasse als 
zusätzlichem Bereich zum Hauptgeschoss (Garage) nicht mehr die von der 
Rechtsprechung zu § 61 Abs. 1 PBG verlangte, völlig untergeordnete Bedeutung 
zu. Zum einen würden durch die teilweise Überdachung die 
Nutzungsmöglichkeiten der Terrasse erweitert, da die betreffende Fläche auch bei 
schlechtem Wetter als Sitzplatz bzw. generell als witterungsgeschützte 

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Abstellfläche nutzbar sei. Zum andern habe diese bauliche Veränderung zur Folge, 
dass die Terrasse wie ein Bestandteil des Hauptgebäudes wirke. Mit der 
vorgesehenen baulichen Vorkehrung der teilweisen Überdachung der Terrasse 
liege somit keine eingeschossige Ne-benbaute mehr vor, wie der Gemeinderat 
richtig erkannt habe. Das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin führe dazu, dass 
die Garage samt Terrasse nicht mehr als Nebenbaute, sondern als Teil des 
Hauptgebäudes zu betrachten sei. Von der Nordfassade des in der Zone W2 
gelegenen Wohngebäudes sei ein (kleiner) Grenzabstand von mind. 4.0 m 
einzuhalten (Art. 71 BauR; Erw. 1.2 hiervor). Die Garage weise einen 
Grenzabstand von lediglich 2.50 m auf, womit der Grenzab-stand unterschritten 
und folglich das Bauvorhaben nicht bewilligungsfähig sei. Das gelte unbesehen der 
Tatsache, dass sich der überdachte Bereich der Terrasse mehr als 4.0 m von der 
Nordgrenze entfernt befinde.
(…).

4.1 Soweit die Beschwerdeführerin argumentiert, dass [es] im vorliegenden Fall, 
wo die fragliche Terrasse nur zu einem Bruchteil (7.2 m2) überdeckt werde, die 
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu einem stossenden, das allgemeine 
Gleichheitsgebot verletzenden Ergebnis führen würde, drängt sich eine Gesamt-
betrachtung der geplanten Balkonerweiterung am Wohnhaus auf KTN E.________ 
auf. 

4.2.1  Mit GRB Nr. 2014.252 vom 11. August 2014 wurde der Beschwerdeführerin 
u.a. die Ausbildung des Daches der Garagenbaute als begehbare Terrasse, mit 
einer (um 1.50 m) gegenüber der nördlichen Parzellengrenze auf 4.0 m 
zurückversetzten Absturzsicherung bewilligt (vgl. Ziff. II.4 S. 3). Die bestehenden 
Balkone an der West- und Nordfassade wurden unverändert belassen (vgl. Ziff. I.2 
S. 2). Das Verwaltungsgericht hat in VGE III 2015 106 vom 28. Oktober 2015 (Erw. 
4.2) bestätigt, dass die bestehenden Balkone im Erd- und Obergeschoss gemäss 
den aktenkundigen Bauplänen bis und mit zu den Balkonfenstern auf der Nordseite 
entsprechend dem Baubeschrieb als solche belassen werden. (…). 

4.2.2  Im vorliegenden Verfahren ist nunmehr geplant, die um 1.50 m 
zurückversetzte Absturzsicherung / das Terrassengeländer auf dem Garagendach 
an die nördliche Kante zu verschieben und den mit dem Garagendach 
verbundenen (resp. noch zu verbindenden) bisher 1.30 m breiten Balkon im 
Erdgeschoss auf einer Länge von 5.54 m ab der westlichen Garagenkante um 
2.01 m auf 3.31 m zu verbreitern (Plan Nr. 31 Grundriss EG). Im Obergeschoss 
wird beabsichtigt, den bestehenden Balkon (welcher im Verlauf und in der 
Dimension mit dem bestehenden Balkon im Erdgeschoss nahezu übereinstimmt) 
an der Nordfassade um ca. 4.5 m in östlicher Richtung zu verlängern und über 
eine Länge von 7.71 m um 2.01 m auf 3.35 m zu verbreitern (Plan Nr. 31 Grundriss 
OG). Dadurch wird die darunter liegende Balkonkonstruktion im Erdgeschoss neu 
über eine Länge von 7.71 m und einer Ausladung von 3.35 m (25.83 m2) 
überdacht, wobei 7.20 m2 dieser Überdachung über das Garagendach zu liegen 
kommen.

4.3 Mit der geplanten Balkonerweiterung wird die Terrasse auf dem Garagen-
dach zu einem integralen Bestandteil einer ausladenden Balkonanlage im 
Erdgeschoss, welche sich über die gesamte Nordfassade des Hauptgebäudes 
erstreckt, die nordwestliche Gebäudeecke umsäumt, sich über rund einen Drittel 

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der Westfassade zieht und auf einer Fläche von 25.83 m2 überdacht ist (vgl. Plan 
Nr. 35 Visualisierung Balkon Vergleich, Vi-act. II-02 Bel. 16 Beilage 8).

Die geplanten Vorkehren und Anpassungen sind derart für eine Nutzung in 
grösserem Umfang konzipiert, dass insgesamt nicht mehr von einer 
untergeordneten Terrassenfunktion der Nebenbaute gesprochen werden kann (vgl. 
Erw. 1.3.5 hiervor; VGE 1065/97 vom 8.4.1998 Erw. 3.b). Die ursprüngliche 
Nebenfunktion des Garagendaches als Terrasse erfährt durch die neu 
angestrebte, optimale Nutzung der Dachfläche als wesentlicher Bestandteil einer 
ausladenden, auf einer grösseren Fläche überdachten Balkonanlage eine 
überwiegende funktionelle Einheit mit dem Hauptgebäude. Der Umstand, dass die 
Terrassenfläche über dem Garagendach selber 'nur' zu einem Bruchteil (7.20 m2) 
überdacht wird resp. dass rund zwei Drittel des überdachten Bereiches (18.63 m2) 
auf die geplante Balkonerweiterung entfällt, vermag daran nichts zu ändern.

Die Schnittmengenfokussierung der Beschwerdeführerin auf den überdeckten 
Bruchteil von 7.20 m2 der Terrassenfläche über dem Garagendach blendet die mit 
dem Bauvorhaben angestrebte funktionelle Eingliederung des Daches einer 
abstandsprivilegierten Nebenbaute in eine ausladende, auf einer grösseren Fläche 
überdachten Balkonkonstruktion aus. Diese funktionelle Eingliederung ist indessen 
geradezu offensichtlich auf eine beträchtliche Erweiterung der Nutzungs- und 
Aufenthaltsmöglichkeiten der ursprünglich untergeordneten Terrassenfunktion der 
Garage ausgerichtet, was mit deren Qualifizierung als Nebenbaute nicht vereinbar 
ist und in ihrem Kern im Sinne des zit. VGE 1065/97 vom 8. April 1998 Erw. 3.b auf 
eine Gesetzesumgehung abzielt (vgl. Erw. 1.3.5 hiervor).

4.4 Da der besagte Garagenanbau mit GRB Nr. 2014.252 vom 11. August 2014 
als Nebenbaute mit privilegiertem Grenzabstand bewilligt worden ist (vgl. Erw. 1.3 
hiervor), sind daran jedoch keine Änderungen zulässig, welche dazu führen, dass 
diese Garage nicht mehr als Nebenbaute nach § 61 Abs. 1 PBG qualifiziert wer-
den kann, sondern als Hauptbaute (oder Teil derselben) zu qualifizieren ist (vgl. 
Erw. 1.3.2 i.f. hiervor), welche jedoch den Grenzabstand von 4.0 m gegen die 
Nordgrenze nicht einhält (vgl. Erw. 1.2 und 3.3 hiervor). 

Aus den angeführten Gründen ist das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin auch 
aufgrund einer Gesamtbetrachtung der geplanten Balkonerweiterung am 
Wohnhaus auf KTN E.________ nicht bewilligungsfähig.

2.3.1 Der Regierungsrat bezieht sich im angefochtenen Beschluss (Erw. 3.3) auf 
diese verwaltungsgerichtlichen Ausführungen (insbesondere auf Erw. 4.3) und 
führt Folgendes aus (Erw. 3.3): 

Gemäss dieser Einschätzung gehört der zweistöckige Balkon also zur Hauptbaute. 
Wird der Balkon im Erdgeschoss mit der Terrasse verbunden, kann die Terrasse 
anschliessend von der Wohnküche via den überdeckten Balkon direkt aus dem 
Wohnbereich betreten werden. Die Terrasse wird damit funktional in den 
doppelstöckigen Balkon und den Wohnbereich eingebunden, wodurch Terrasse, 
Balkon und Wohnbereich eine Einheit bilden. Folglich wird die Terrasse zu einem 
Bestandteil der Hauptbaute, wenn die Beschwerdegegnerin den Balkon mit der 
Terrasse verbindet. Dies gilt auch dann, wenn die Beschwerdegegnerin auf die 
Überdachung der Terrasse verzichtet.

11

2.3.2 Soweit ist dem Regierungsrat vollumfänglich beizupflichten. Nach der hier 
zu bestätigenden Auffassung des Regierungsrates steht für die Differenzierung 
zwischen Nebenbaute und Hauptbaute - im Sinne der Rechtsprechung - die 
Funktionalität des fraglichen Bauteils im Vordergrund (vgl. den im VGE III 2018 9 
vom 30.5.2018 Erw. 1.3.5 zitierten VGE 1065/97 vom 8.4.1998 Erw. 3.b). 

Indes kann dem Regierungsrat im Sinne des zitierten verwaltungsgerichtlichen 
Entscheides nicht mehr gefolgt werden, wenn er nur die (mit dem Balkon ver-
bundene) Terrasse als Teil der Hauptbaute qualifiziert. Wird die obliegende Ter-
rasse der Hauptbaute zugezählt, führt dies zwangsläufig zu einer Umqualifizie-
rung der unterliegenden Garage von einer Nebenbaute ebenfalls zu einem Teil 
der Hauptbaute. Eine diesbezügliche Differenzierung ist weder sachgerecht noch 
entspricht sie der Rechtsprechung. Der "Funktion" als Terrasse kann vorliegend 
einer der "Funktion" als Garage nicht mehr bloss untergeordnete oder zugehörige 
Funktion beigemessen werden. Im konkreten Fall ändert sich durch den Verzicht 
auf die gemäss dem Vorprojekt teilweise (bzw. mit 7.20 m2 bei einer Gesamt-
fläche der Terrasse über der Garage von über 40 m2 geringfügige) Überdachung 
der Terrasse nichts an der unverkennbaren funktionellen Eingliederung des Da-
ches über der Garage in eine ausladende Balkonkonstruktion, die sich über die 
gesamte Nordseite des Gebäudes von rund 13 m erstreckt bzw. auf der Ost- wie 
Westseite darüber hinausgeht und sich überdies um die Nordwestecke zieht und 
auch auf der Westseite rund 4 m (bei einer Breite von wie bisher rund 1.5 m) ein-
nimmt. 

Auch wenn für die Qualifikation als Nebenbaute die Funktionalität und nicht das 
äussere Erscheinungsbild massgebend ist (VGE III 2010 211 vom 1.3.2011 Erw. 
2.5.1; VGE III 2011 102 vom 2.12.2011 Erw. 4.3; VGE III 2014 103 vom 
28.8.2014 Erw. 4.1.2), so vermittelt der Plan Nr. 33 (Fassade Nord vom 9.7.2018) 
den Eindruck einer Gesamtkonzeption einer in sich geschlossenen und harmoni-
schen Terrasse, welche die sich im Ostteil befindende unterliegende Garage 
nunmehr weniger als Nebenbaute, denn als Teil der Hauptbaute in Erscheinung 
treten lässt. 

2.3.3 Im Ergebnis ist somit dem Regierungsrat zuzustimmen, wenn er das Bau-
gesuch (im Kern) als im Widerspruch zu den Bauvorschriften erachtet. 

2.4 Auch im Kanton Schwyz ist der Grundsatz der Einheit des baurechtlichen 
Entscheids, wonach eine Baubehörde ein Baugesuch insgesamt gutzuheissen 
oder abzuweisen hat, anerkannt (vgl. Bundesgerichtsurteil 1C_350/2014 vom 
13.10.2015 Erw. 2.5 i. Sa. R. vs. Gemeinderat Wollerau). Hiervon abzuweichen-

12

besteht vorliegend kein Anlass. In Gutheissung der Beschwerde sind der ange-
fochtene RRB Nr. 172/2019 vom 12. März 2019 und der mitangefochtene GRB 
Nr. 2018.305 vom 15. Oktober 2018 somit aufzuheben. 

3.1 Dem Beschwerdeführer wurden für das regierungsrätliche Beschwerdever-
fahren weder Verfahrenskosten noch eine Parteientschädigung auferlegt; eine 
solche wurde ihm vielmehr zugesprochen. Diesbezüglich drängt sich angesichts 
des Verfahrensausganges keine Änderung auf. 

3.2.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 1'800.-- sind zu je einem Drit-
tel (je Fr. 600.--) der Beschwerdegegnerin, der Gemeinde Wollerau und dem 
Kanton Schwyz aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). 

3.2.2 Die Beschwerdegegnerin, die Gemeinde Wollerau und der Kanton Schwyz 
haben dem beanwalteten Beschwerdeführer ebenfalls dem Verfahrensausgang 
entsprechend eine Parteientschädigung auszurichten. Diese wird in Beachtung 
des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) 
vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor 
dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vor-
sieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflicht-
gemässen Ermessens auf je Fr. 600.-- (inkl. Barauslagen und MwSt), insgesamt 
also Fr. 1'800.-- festgelegt.

3.3 Anzufügen ist, dass sich die Kostenlosigkeit des Einspracheverfahrens aus 
Bundesrecht ergibt und vom kantonalen Recht nicht abgeändert werden kann 
(Bundesgerichtsurteil 1C_388/2018 vom 8.1.2019 Erw. 5.2 mit Hinweis auf BGE 
143 II 467). Die Kosten für eine Einsprache können daher weder den Einspre-
chern noch den Baugesuchstellern überbunden werden. Der GRB Nr. 2018.305 
vom 15. Oktober 2018 wurde diesbezüglich jedoch nicht angefochten, womit die 
dort getroffene Regelung der Kosten des Einspracheverfahrens in Rechtskraft 
erwachsen ist. 

13

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. In Gutheissung der Beschwerde werden der angefochtene RRB 
Nr. 172/2019 vom 12. März 2019 und der mitangefochtene GRB 
Nr. 2018.305 vom 15. Oktober 2018 (soweit nicht in Rechtskraft erwach-
sen) im Sinne der Erwägungen aufgehoben. 

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 1'800.-- werden je zu 
einem Drittel (je Fr. 600.--) der Beschwerdegegnerin, der Gemeinde Wol-
lerau und dem Kanton Schwyz auferlegt. 

Der Beschwerdeführer hat am 18. April 2019 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2'500.-- bezahlt, der ihm aus der Gerichtskasse zurückzubezahlen ist. 

Die Gemeinde Wollerau sowie die Beschwerdegegnerin haben ihre Betreff-
nisse von je Fr. 600.-- innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides 
auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts zu bezahlen. 

Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet.

3. Die Beschwerdegegnerin, die Gemeinde Wollerau sowie der Kanton haben 
dem beanwalteten Beschwerdeführer für das verwaltungsgerichtliche Ver-
fahren eine Parteientschädigung (inkl. Barauslagen und MwSt) von je 
Fr. 600.-- (insgesamt Fr. 1'800.--) zu bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

14

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R; unter Beilage der 

Eingabe der Beschwerdegegnerin vom14.6.2019)

- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R)

- den Gemeinderat Wollerau (R; unter Beilage der Eingabe der Be-
schwerdegegnerin vom14.6.2019)

- den Regierungsrat 

- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (unter Bei-
lage der Eingabe der Beschwerdegegnerin vom14.6.2019)

- und das kantonale Amt für Raumentwicklung (unter Beilage der Eingabe 
der Beschwerdegegnerin vom14.6.2019). 

Schwyz, 25. Juli 2019

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 14. August 2019