# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3b32d886-8d14-5ee2-af8e-046b9dd9688c
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-10-31
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 31.10.2008 80.2007.160
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2007-160_2008-10-31.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2007.160

  	
  Lugano

  31 ottobre
  2008

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea Pedroli, presidente,

  Stefano Bernasconi, Mauro Mini

  

 

	
  segretario

  	
  Rocco Filippini, vicecancelliere

  

 

 

	
  parti

  	
  RI 1 

  rappr. da: RA 1 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS 1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso del 9 novembre 2007 contro la decisione del 25
  ottobre 2007 in materia di imposta sugli utili immobiliari.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   L’ing.
RI 1, nato nel 1939, è titolare dell’omonima impresa generale di costruzioni, con sede a __________ e magazzini a __________,
costituita nel 1961 nella forma della ditta individuale.

                                         Il fondo
part. __________ RFD di __________, su cui sorgono i magazzini, è stato acquistato
nel 1998, in sostituzione della precedente part. __________ RFD di __________,
espropriata dal Cantone nel 1995. Allo scopo di accertarne il reinvestimento aziendale
e poter così richiedere il differimento dell’imposta sugli utili immobiliari a
norma dell’art. 125 lett. f LT, in occasione di un’udienza tenutasi il 4
febbraio 1999, il valore d’investimento del nuovo fondo veniva concordato in
fr. 100'000.–.

 

                                  B.   Successivamente,
in previsione della trasformazione della ditta individuale nella __________
SA, di cui il ricorrente è tuttora amministratore unico e detentore dell’intero
pacchetto azionario, il fondo part. __________ RFD di __________,
con effetto al 31 dicembre 2001, veniva allibrato a bilancio al suo valore di acquisto di fr.
730'000.–. 

 

 

                                  C.   Nell’ambito
di una verifica, l’Ispettorato fiscale rilevava che la voce contabile
dell’immobile era stata successivamente trasferita alla costituenda società
anonima, con effetto al 1° gennaio 2003, senza tuttavia che fosse operato
parallelamente il trapasso di proprietà a Registro fondiario. Trapasso che veniva
iscritto, in seguito alla segnalazione dell’Ispettorato, solo il 26 ottobre
2005.

                                         Nella
dichiarazione per l’imposta
sugli utili immobiliari relativa a tale trapasso, l’ing. RI 1 indicava un
valore di investimento di fr. 100'000.–. Il contribuente chiedeva il differimento
dell’utile immobiliare, calcolato in fr. 630'000.–, per trapasso immobiliare
nell’ambito della trasformazione
della ditta individuale in società anonima.

 

 

                                  D.   Notificandogli
la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27
novembre 2006, l’RS 1 commisurava l’utile imponibile in fr. 630'000.– e
l’imposta in fr. 18'900.–. Nella motivazione rimandava al rapporto dell’Ispettorato
fiscale del 21 settembre 2006, nel quale veniva evidenziato che il trapasso di
proprietà era avvenuto solo il 26 ottobre 2005, successivamente alla
trasformazione aziendale, per un valore di fr. 730'000.–, mentre il suo valore
d’investimento fiscale era stato determinato, in occasione dell’udienza del 4
febbraio 1999, in fr. 100'000.–. Secondo l’Ispettorato, la differenza di fr.
630'000.– configurava pertanto un utile immobiliare imponibile.

 

 

                                  E.   Il
contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 28 novembre 2006,
contestando il mancato differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare. Nel
corso di un’udienza tenutasi il 5 ottobre 2007, ribadiva la sua posizione.

                                         Con
decisione del 25 ottobre 2007, l’autorità di tassazione respingeva il reclamo,
con la seguente motivazione:

                                         Nel caso in
esame a giudizio di quest’autorità fiscale il padre ha
funto da rappresentante del figlio di conseguenza si ribadisce la qualità di
“persona vicina”. Nel caso in esame, la trasformazione in SA è avvenuta in data
20.06.2003 con effetto retroattivo all’1.01.2003, mentre giuridicamente il trasferimento
del mappale __________ di __________ alla SA è stato regolarizzato a Registro
fondiario solo il 26.10.2005, a seguito della segnalazione dell’Ispettorato
fiscale (…). Inoltre il trasferimento avrebbe dovuto avvenire al valore fiscale
d’investimento di fr. 100'000.– stabilito sul verbale di audizione del
4.02.1999, non al valore di acquisto di fr. 730'000.–. In questo modo vi è
stato uno scioglimento delle riserve createsi nel 1998 al momento del reinvestimento
aziendale, che a nostro parere è imponibile in ambito TUI. Visto che sia il
Signor RI 1 come pure il fiduciario Signor __________ confermano che dal 1998
al 2005 non vi sono stati interventi di miglioria, il valore d’investimento
ammonta a fr. 100'000.–.

 

 

                                  F.   Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, l’ing. RI 1 ripropone la
richiesta di poter beneficiare del differimento dell’imposizione, per ristrutturazione
aziendale ai sensi dell’art. 18 LT (art. 125 lett. e LT).

 

                                         L’Ufficio
di tassazione, nelle proprie osservazioni del 16 novembre 2007, ribadisce che la
trasformazione non è avvenuta secondo i disposti dell’art. 18 LT, in modo particolare
poiché il trapasso dell’immobile, ceduto alla SA per fr. 730'000.– in luogo di
fr. 100'000.–, non è stato realizzato ai medesimi valori contabili.

 

 

                                  G.   All’udienza
del 2 ottobre 2008, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.

 

 

Diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).

                                         Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la
complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili
immobiliari - Commentario degli
articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e
transitorie, Lugano 1996, p. 59).

 

 

                                         1.2.

                                         L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta
del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). 

                                         Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di
stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale
valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Con
riferimento al trasferimento del mapp. n. __________ RFD di __________ __________
dal ricorrente alla __________ SA, avvenuto il 26 ottobre 2005, l’autorità di
tassazione ha commisurato
l’utile immobiliare imponibile in fr. 630'000.–, pari alla differenza fra il
valore cui l’immobile è stato messo a bilancio nei conti della società anonima (fr. 730'000.–) ed il valore di
investimento definito nel corso di un’audizione tenutasi nel 1999, in occasione della tassazione
successiva all’espropriazione.

 

                                         2.2.

                                         Per
l’art. 124 cpv. 1 LT è imponibile il trasferimento di proprietà immobiliari e
qualsiasi negozio giuridico i
cui effetti, riguardo al potere di disporre del fondo, sono parificabili,
economicamente, a quelli di un trasferimento di proprietà. Fra i negozi imponibili,
l’art. 124 cpv. 2 lett. g LT enuncia gli apporti a una società.

                                         Secondo
l’art. 125 cpv. 1 lett. e LT, nella versione in vigore al momento del trasferimento imponibile, l’imposizione degli utili immobiliari è differita in
particolare in caso di trasformazioni, concentrazioni o
scissioni secondo gli articoli
18 e 70, nonche di trasformazione
di persone giuridiche in imprese di persone.

                                         Per
effetto del rinvio all’art. 18,
le riserve occulte di un’impresa di persone (ditta individuale, società di
persone) non sono imponibili, a condizione che l’impresa rimanga assoggettata all’imposta  Svizzera e che i
valori fino allora determinanti per l’imposta sul reddito vengono ripresi, nel
caso di, in particolare, trasformazione in un’altra impresa di persone o in una
persona giuridica, se l’esercizio continua immutato e, fondamentalmente, le partecipazioni rimangono proporzionalmente inalterate.

                                         Come si
vede, è la stessa legge a subordinare espressamente la rinuncia alla tassazione delle riserve occulte alla condizione che “i valori fino allora determinanti
per l’imposta sul reddito” vengano ripresi dalla persona giuridica nata dalla
trasformazione.

                                         Altrimenti
detto, attivi e passivi devono essere contabilizzati nel bilancio d’apertura della società anonima ai
valori contabili-fiscali figuranti nell’ultimo bilancio dell’azienda personale prima della trasformazione (Bernardoni/Duchini,
La fiscalità dell’azienda, 2a ediz., Bellinzona, 1998, p. 504).

 

                                         2.3

                                         È allora
ineccepibile la decisione
impugnata, con la quale l’Ufficio di tassazione ha
assoggettato all’imposta le riserve occulte esistenti sull’immobile, nella
misura in cui sono state sciolte
apportando quest’ultimo alla società anonima. 

                                         Vi è
effettivamente stata la trasformazione della ditta individuale del ricorrente in società anonima,
avvenuta il 20 giugno 2003 con effetto retroattivo al 1° gennaio 2003. Anche ignorando la circostanza che
il trapasso a Registro fondiario è avvenuto oltre due anni dopo – e solo in seguito alla segnalaione
dell’Ispettorato fiscale –, è incontestabile tuttavia che al momento della
contabilizzazione dell’immobile
nel bilancio di apertura della
persona giuridica si sia verificato uno scioglimento delle riserve occulte esistenti sull’immobile, per il fatto
che non è stata rispettata la condizione secondo cui devono essere ripresi i valori fino allora
determinanti per l’imposta sul reddito. 

 

 

                                   3.   Il
ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali
sono a carico del ricorrente, soccombente.

 

 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

 

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.  1’000.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.    100.–

                                         per un
totale di                                                       fr. 1’100.–

                                         sono a
carico del ricorrente.

 

 

                                   3.   Contro il
presente giudizio è dato
ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro
30 giorni (art. 73 LAID; art.
82 ss. LTF).

 

                                   4.   Intimazione
a: 

	
   

  	
  -;

  -;

  -.

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

                                         Copia per
conoscenza:

                                         - municipio di.

 

 

 

 

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: