# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 686c0200-90ad-52b2-9938-cd6418a24164
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-09-06
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 06.09.2021 B 2021/7
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2021-7_2021-09-06.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2021/7

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 30.09.2021

Entscheiddatum: 06.09.2021

Entscheid Verwaltungsgericht, 06.09.2021
Baurecht, Übergangsrecht. Art. 173 Abs. 1 und Art. 175a lit. c PBG. Das PBG 
sieht eine Weitergeltung von unter dem BauG erlassenen 
Sondernutzungsplänen vor. Dies galt – mangels Verankerung einer 
Anpassungspflicht – bereits vor Inkrafttreten von Art. 175a lit. c PBG. Die 
Auslegung der im PBG vorgesehenen übergangsrechtlichen Regeln ergibt, 
dass für die Beurteilung von Baugesuchen auf Grundstücken, welche in den 
entsprechenden Perimetern liegen, auch nach Inkrafttreten des PBG 
weiterhin die Bestimmungen des BauG sowie des Baureglements, auf deren 
Basis die betreffenden Überbauungspläne erlassen wurden, zur Anwendung 
gelangen, jedenfalls soweit der betreffende Plan – wie hier – auf diese 
altrechtlichen Vorschriften verweist. Da das strittige Bauvorhaben die zur 
Anwendung gelangenden Regelbauvorschriften, insbesondere jene der 
Wohnzone W2 des alten BauR, nicht einhält, hob die Vorinstanz die erteilte 
Baubewilligung zu Recht auf (Verwaltungsgericht, B 2021/7). Die gegen 
dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 
23. Februar 2023 abgewiesen (Verfahren 1C_614/2021).

Entscheid vom 6. September 2021

Besetzung

Vizepräsident Eugster; Präsident Zürn, Verwaltungsrichterin Zindel, Verwaltungsrichter 

Steiner und Zogg; a.o. Gerichtsschreiber Kapsahili

Verfahrensbeteiligte

A.__ AG,

B.__ AG,

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Beschwerdeführerinnen 1 und 2,

beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Robert Hadorn, Hadorn Hollenstein Jost, 

Schanzeneggstrasse 1, Postfach 1813, 8027 Zürich,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

C.__,

D.__ AG,

Beschwerdegegnerinnen 1 und 2,

beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Karl Gehler, LL.M., Hofmann Gehler 

Schmidlin, Lattenhofweg 4, Postfach 2151, 8645 Jona,

und

Politische Gemeinde X.__, Baukommission,

Beschwerdebeteiligte,

Gegenstand

Baubewilligung (Neubau Mehrfamilienhaus mit Sammelgarage)

 

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Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

Die A.__ AG ist Eigentümerin des unüberbauten Grundstücks Nr. 0000__, Y.__, 

Grundbuch X.__. Das Grundstück grenzt nordöstlich an das Grundstück Nr. 0001__ der 

C.__ und südwestlich an das Grundstück Nr. 0002__ der D.__ AG.

Gemäss Zonenplan und Baureglement der Politischen Gemeinde X.__ vom 15. Juli 

2019 (nachfolgend: Zonenplan bzw. BauR 2019) gehört das Grundstück Nr. 0000__ zur 

Wohnzone niedrige Dichte (W 11.5). Zuvor – gemäss Zonenplan und Baureglement der 

Politischen Gemeinde X.__ vom 15. April 2011 (nachfolgend: Zonenplan bzw. BauR 

2011) – war es der Wohnzone W2 zugewiesen. Dies war es auch zum Zeitpunkt des 

Erlasses des Überbauungsplans Y.__ mit Besonderen Vorschriften (BesV) vom 18. Juli 

2012 (nachfolgend: Überbauungsplan), in dessen Perimeter das Grundstück sich 

befindet. Darin gehört es dem Baubereich C für Ein , Doppel- und Mehrfamilienhäuser 

an. Das vom Überbauungsplan erfasste Gebiet liegt an einem Südhang und fällt stark 

gegen Südosten ab.

B.

Mit Baugesuch vom 28. Oktober 2019 beantragten die A.__ AG und die B.__ AG der 

Baukommission X.__ die Erteilung der Baubewilligung für die Erstellung eines 

Mehrfamilienhauses mit acht Wohnungen und einer Tiefgarage auf Grundstück Nr. 

0000__. Hiergegen erhoben die C.__ und die D.__ AG mit je zwei Eingaben vom 13. 

bzw. 27. März 2020 Einsprache. Am 30. Juli 2020 wies die Baukommission der 

Politischen Gemeinde X.__ die Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligung unter 

Bedingungen und Auflagen. Gegen diesen Entscheid rekurrierten die C.__ und die 

D.__ AG beim Baudepartement. Dieses hiess den Rekurs mit Entscheid vom 

17. Dezember 2020 gut und hob den Einspracheentscheid sowie die Baubewilligung 

auf (Dispositiv Ziffer 1).

C.

Die A.__ AG und die B.__ AG (Beschwerdeführerinnen 1 und 2) erhoben gegen den am 

17. Dezember 2020 versandten Entscheid des Baudepartements (Vorinstanz) durch 

ihren Rechtsvertreter mit Eingabe vom 13. Januar 2021 Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und 

der Baubewilligungs- und Einspracheentscheid zu bestätigen, eventualiter sei die 

Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und 

Entschädigungsfolgen. Am 2. Februar 2021 beantragte die Vorinstanz die Abweisung 

der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, und verwies auf den angefochtenen 

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Entscheid. Mit Eingabe vom 25. Februar 2021 liess sich die Politische Gemeinde X.__ 

(Beschwerdebeteiligte) vernehmen und beantragte die Gutheissung der Beschwerde 

unter Bestätigung des Einspracheentscheids und der Baubewilligung. Mit 

Vernehmlassung vom 17. März 2021 beantragten die C.__ und die D.__ AG 

(Beschwerdegegnerinnen 1 und 2) die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge (zuzüglich Mehrwertsteuer und Barauslagen). Zu dieser Eingabe 

nahmen die Beschwerdeführerinnen am 10. Mai 2021 Stellung, wozu sich die 

Beschwerdegegnerinnen wiederum am 9. Juni 2021 äusserten. Hernach verzichteten 

sämtliche Beteiligten stillschweigend auf eine Antwort.

Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Ausführungen der 

Beschwerdeführerinnen, der Beschwerdegegnerinnen sowie der 

Beschwerdebeteiligten zur Begründung ihrer Anträge sowie die Akten wird, soweit 

wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1. Eintreten

Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59  Abs. 1 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Die Rechtsprechung 

erfolgt in Fünferbesetzung, weil eine Rechtsfrage vom Verwaltungsgericht erstmals zu 

beurteilen ist (vgl. Art. 18 Abs. 3 Ingress und lit. b Ziff. 1 des Gerichtsgesetzes; sGS 

941.1). Die Beschwerdeführerinnen sind als Baugesuchstellerinnen und Adressatinnen 

des angefochtenen Entscheids, mit welchem die ihnen von der Beschwerdebeteiligten 

erteilte Baubewilligung aufgehoben wurde, zur Erhebung der Beschwerde befugt (Art. 

64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerde gegen den am 

17. Dezember 2020 versandten Rekursentscheid wurde unter Berücksichtigung des 

Fristenstillstands über Weihnachten und Neujahr rechtzeitig erhoben (Art. 64 in 

Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 30 Abs. 1 VRP in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 

Ingress und lit. c der Schweizerischen Zivilprozessordnung; SR 272, ZPO) und erfüllt 

inhaltlich und formal die gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 48 

Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2. Streitgegenstand

Die vorliegende Streitigkeit betrifft in erster Linie übergangsrechtliche Fragestellungen, 

die sich im Zusammenhang mit altrechtlichen Sondernutzungs- bzw. 

Überbauungsplänen ergeben. Auszugehen ist dabei davon, dass das Planungs- und 

Baugesetz (sGS 731.1, PBG) am 1. Oktober 2017 in Kraft trat und damit zum Zeitpunkt 

der erstinstanzlichen Beurteilung des Baugesuchs durch die Beschwerdebeteiligte 

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bereits in Vollzug war. Alsdann hat die Beschwerdebeteiligte mit Erlass des Zonenplans 

und des BauR 2019 ihre Rahmennutzungsplanung bereits an das PBG angepasst. 

Diese ist seit 1. September 2019 und war damit zum Zeitpunkt der erstinstanzlichen 

Beurteilung ebenfalls bereits in Vollzug. Zugleich gehen die Beteiligten 

übereinstimmend davon aus, dass der Überbauungsplan, der vor Inkrafttreten des PBG 

erlassen und nicht an dieses angepasst wurde und in dessen Perimeter das 

Grundstück Nr. 0000__ liegt, nach wie vor gilt (vgl. etwa Beschwerde Ziff. II.1a, 2b, 3 

und 4 sowie Vernehmlassung der Beschwerdegegnerinnen Ziff. 9). Dies trifft zu – und 

zwar ungeachtet des Umstands, dass Art. 175a Ingress und lit. c PBG, welcher 

nunmehr ausdrücklich die Weitergeltung von unter dem Gesetz über die Raumplanung 

und das öffentliche Baurecht (sGS 731.1, BauG) erlassenen Sondernutzungsplänen 

vorsieht, erst seit 1. September 2020 in Vollzug ist. Das PBG enthielt nämlich bereits 

vor Erlass dieses Nachtrags keine Anpassungspflicht für altrechtliche 

Sondernutzungspläne, sodass deren Bestand und weitere Anwendbarkeit ausser Frage 

stand und steht (anders noch der Entwurf der Regierung zu Art. 180 E-PBG, vgl. dazu 

Botschaft und Entwurf der Regierung zum Planungs- und Baugesetz, ABl 2015, S. 

2399 ff. [nachfolgend: Botschaft PBG], S. 2427; siehe dazu Erwägung 3.3 

nachfolgend). Art. 175a Ingress und lit. c PBG stellt mithin einzig klar, was ohnehin galt 

(vgl. J. Frei, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz 

des Kantons St. Gallen, Basel 2020, N 15 f. zu Art. 175a PBG; Botschaft und Entwurf 

der Regierung vom 10. Dezember 2019 zum Nachtrag zum Planungs- und Baugesetz, 

S. 8, abrufbar unter: www.ratsinfo.sg.ch/geschaefte > 22.19.11). Der besagte 

Überbauungsplan ist denn auch im Geoportal in der Rubrik "ÖREB 

Sondernutzungspläne Kt SG" erfasst.

Zwischen den Beteiligten ist umstritten, welche (Regelbau-)Vorschriften angesichts 

dieser rechtlichen Ausgangslage nebst dem Überbauungsplan zur Anwendung 

gelangen. Die Vorinstanz kam mit den Beschwerdegegnerinnen zum Schluss, es sei 

weiterhin (integral) auf die zum Zeitpunkt des Erlasses des Überbauungsplans 

geltenden Vorschriften des BauG sowie des BauR 2011 abzustellen. Dass das 

Bauvorhaben diese Vorschriften nicht einhalte, sei unbestritten. Entsprechend hob sie 

die Baubewilligung auf (vgl. Erwägungen 2.2-4 des angefochtenen Entscheids). Die 

Beschwerdeführerinnen sind hiermit nicht einverstanden und rügen, die altrechtlichen 

Bestimmungen könnten nur noch insoweit Anwendung finden, als die Besonderen 

Vorschriften des Überbauungsplans zugehörige altrechtliche Begriffe, Mess- und 

Berechnungsweisen oder sonstige Regelungen des übergeordneten Rechts 

voraussetzten. Sie möchten daher insbesondere die Regelbauvorschriften des BauR 

2019 für die Wohnzone niedrige Dichte (W 11.5), der das streitbetroffene Grundstück 

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gemäss Zonenplan 2019 angehört, angewandt wissen.

Zu untersuchen ist in einem ersten Schritt, ob und inwieweit die Weitergeltung des 

Überbauungsplans auch eine Weitergeltung von BauG und BauR 2011 nach sich zieht 

(vgl. Erwägung 3 nachfolgend). Ausgehend davon bedarf der Klärung, ob das 

Bauvorhaben mit den einschlägigen Vorschriften in Einklang steht (vgl. Erwägung 4 

nachfolgend).

3. Weitergeltung des BauG sowie des BauR 2011

Vorauszuschicken ist, dass sich die geschilderte Problematik – entgegen dem, was die 

Beschwerdeführerinnen suggerieren – nicht anhand einer isolierten Betrachtung von 

Art. 173 PBG auflösen lässt. Diese übergangsrechtliche Bestimmung besagt, dass die 

bei Vollzugsbeginn dieses Erlasses hängigen Baubewilligungsverfahren nach jenem 

Recht beurteilt werden, welches im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheids der 

Baubewilligungsbehörde Gültigkeit hat (Abs. 1). Vorbehalten bleibt die Anwendung des 

neuen Rechts, soweit es für die Baugesuchsteller günstiger ist (Abs. 2). Vorliegend 

einschlägig ist Abs. 1. Es steht nämlich ausser Frage, dass der zeitliche 

Geltungsbereich des PBG grundsätzlich eröffnet ist und zum Zeitpunkt der 

erstinstanzlichen Beurteilung bereits ein an das PBG angepasstes Baureglement in 

Kraft war (vgl. Erwägung 2 vorstehend). Damit ist aber noch nichts darüber gesagt, was 

die – im anwendbaren neuen Recht eben auch vorgesehene (vgl. Erwägung 2 

vorstehend) – Weitergeltung von altrechtlichen Sondernutzungsplänen für die 

Anwendbarkeit von BauG und alten Baureglementen bedeutet.

3.1. 

Auf die Frage, ob die Weitergeltung von Sondernutzungsplänen wie dem vorliegenden 

sich auf die Bestimmungen des BauG sowie des zum Erlasszeitpunkt des 

Überbauungsplans geltenden Baureglements erstreckt (zur Zulässigkeit einer solchen 

Nachwirkung im Allgemeinen vgl. M. Kradolfer, Intertemporales öffentliches Recht, Ein 

Beitrag zum zeitlichen Kollisionsrecht unter besonderer Berücksichtigung des 

schweizerischen Verwaltungs- und Verfassungsrechts, Zürich 2020, § 2 Rz. 52, der 

darauf hinweist, dass die Nachwirkung – anders als die Vorwirkung [BGE 129 V 455 

E. 3; BGer 1C_441/2007 vom 23. Mai 2008 E. 2.3] – in keinem Spannungsverhältnis 

zum Legalitätsprinzip steht), gibt das PBG keine ausdrückliche Antwort. Eine solche 

lässt sich – dies ist den Beschwerdeführerinnen zuzugestehen – jedenfalls bei einer 

streng formalen Lesart auch nicht dem Wortlaut von Art. 175a Ingress und lit. c PBG 

entnehmen, dessen Anwendbarkeit im vorliegenden Fall strittig ist, mit Blick auf die 

3.2. 

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nachfolgenden Ausführungen aber keiner näheren Betrachtung bedarf. Die Antwort auf 

die erwähnte Fragestellung ergibt sich bereits aus einer davon unabhängigen 

Auslegung des im PBG verankerten übergangsrechtlichen Regimes.

Ein Gesetz ist in erster Linie nach Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zu Grunde 

liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen Verständnismethode 

auszulegen. Die Auslegung des Gesetzes ist zwar nicht entscheidend historisch zu 

orientieren, im Grundsatz aber dennoch auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers 

und die damit erkennbar getroffenen Wertentscheidungen auszurichten, die es mit Hilfe 

der herkömmlichen Auslegungselemente zu ermitteln gilt. Eine hierarchische 

Prioritätenordnung zu Gunsten einzelner Auslegungselemente existiert nicht (BGE 140 

IV 28 E. 4.3.1; 128 I 34 E. 3b). Die Gesetzesmaterialien sind zwar nicht unmittelbar 

entscheidend, dienen aber als Hilfsmittel, um den Sinn der Norm zu erkennen 

(BGE 140 II 509 E. 2.6; 140 III 206 E. 3.5.3 f.). Dies gilt insbesondere bei jüngeren 

Erlassen (BGE 140 I 305 E. 6.1; 140 V 8 E. 2.2.1; 138 III 694 E. 2.4; 137 V 167 E. 3.2).

Der Entwurf der Regierung zum PBG sah in dessen Art. 180 vor, dass 

Sondernutzungspläne der politischen Gemeinden innert zehn Jahren seit 

Vollzugsbeginn des Gesetzes im ordentlichen Verfahren an das neue Recht 

anzupassen seien (Abs. 1). Bis zu ihrem Vollzugsbeginn würden sie angewendet, 

soweit sie dem unmittelbar anwendbaren neuen Recht nicht widersprächen (Abs. 2). 

Nach Ablauf der Anpassungsfrist nicht angepasste Sondernutzungspläne gälten als 

aufgehoben (Abs. 3). In der Botschaft wurde dazu ausgeführt, diese Regelung diene 

der Rechtssicherheit. Damit sei sichergestellt, dass nicht während Jahren bzw. 

allenfalls Jahrzehnten Sachverhalte nach bisherigem Recht (BauG und Baureglement) 

beurteilt werden müssten. Nachdem mit dem PBG ein eigentlicher Systemwechsel 

eingeleitet werde, wäre ein Nebeneinander von unterschiedlichen Regelbauweisen 

(nach bisherigem Recht und nach neuem Recht) auf längere Sicht nicht praktikabel 

(Botschaft PBG, S. 2532). Im Rahmen der Gesetzesberatungen entschied die 

vorberatende Kommission des Kantonsrates, Art. 180 E-PBG ersatzlos zu streichen 

(vgl. Protokoll der Sitzung der vorberatenden Kommission des Kantonsrates zum 

Planungs- und Baugesetz vom 21. Januar 2016 [nachfolgend: Protokoll VoKo], 

S. 26-28, abrufbar unter: www.ratsinfo.sg.ch/geschaefte > 22.15.08 > Dokumente). 

Zentral waren dabei Überlegungen der Rechtssicherheit und des tief zu haltenden 

Verwaltungsaufwands der Gemeinden (Frei, a.a.O., N 15 zu Art. 175a PBG; vgl. dazu 

das Votum Ritter-Hinterforst, Protokoll VoKo, S. 27). Der Kantonsrat folgte der 

vorberatenden Kommission (vgl. das Ergebnis der 1. Lesung des Kantonsrates vom 

3.3. 

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2. und 3. März 2016, S. 50 Fn. 62; abrufbar unter: www.ratsinfo.sg.ch/geschaefte > 

22.15.08 > Dokumente).

Aus dem Vorstehenden erhellt, dass der Gesetzgeber bei Erlass des PBG vom 

Verständnis ausging, bei einer (vorbehaltlosen) Weitergeltung altrechtlicher 

Sondernutzungspläne habe dies im entsprechenden Perimeter auch eine Weitergeltung 

von Baugesetz und (altem) Baureglement zur Folge (siehe auch Protokoll VoKo, Votum 

Clavadetscher-RA auf S. 27 ["Der Sondernutzungsplan sei mit den alten 

Regelbauvorschriften eine Einheit"]). Dies zumindest in jenen Fällen, in denen die 

fraglichen Sondernutzungspläne – wie hier (vgl. Erwägung 3.5 nachfolgend) – einen 

entsprechenden Vorbehalt zugunsten der bei Planerlass geltenden 

Regelbauvorschriften enthalten (vgl. zu Sondernutzungsplänen ohne solchen Vorbehalt 

den [insoweit im Widerspruch zur Botschaft stehenden] Antrag der Regierung zu 

Art. 180 E-PBG vom 16. Februar 2016, abrufbar unter: www.ratsinfo.sg.ch/geschaefte 

> 22.15.08 > Dokumente). Eine historische Auslegung spricht demnach, soweit hier von 

Bedeutung, für eine Weitergeltung des BauG sowie der zum Zeitpunkt des Erlasses 

des Sondernutzungsplans geltenden Baureglements.

Teleologisch-systematische Überlegungen decken sich mit diesem 

(Zwischen-)Ergebnis:

Sondernutzungspläne werden als planerische Instrumente eingesetzt, wenn es auf 

Grund der konkreten örtlichen und baulichen Situationen sinnvoll erscheint, in 

geeigneten Fällen im Hinblick auf die Ziele und Grundsätze der Raumplanung gemäss 

Art. 1 und 3 RPG von den allgemein gehaltenen Regelbauvorschriften bzw. 

Zonenbestimmungen abzuweichen (B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, 

Bern 2003, Rz. 145 und 147; VerwGE B 2015/308 vom 26. Oktober 2017 E. 6.1). Nach 

altem Recht erstellte Sondernutzungspläne sind entsprechend auf das BauG und nicht 

auf das PBG abgestimmt. Sie enthalten regelmässig Abweichungen von – aber auch 

Vorbehalte zu Gunsten der – Regelbauvorschriften (Frei, a.a.O., N 17 zu Art. 175a PBG; 

Botschaft PBG, S. 2532). Es ist daher folgerichtig, auf betroffenen Grundstücken nicht 

nur die besonderen Bestimmungen des altrechtlichen Sondernutzungsplans, sondern 

auch die Regelbauvorschriften des aufgehobenen BauG und des kommunalen 

Baureglements, auf denen sie basieren, anzuwenden (vgl. Frei, a.a.O.). Anders zu 

entscheiden hiesse, die Eigenheiten des Verhältnisses zwischen Sondernutzungs- und 

Regelbauordnung auszublenden. Überbauungspläne dürfen nicht auf eine materielle 

Änderung der Zonenordnung hinauslaufen (zit. VerwGE B 2015/308 E. 6.5.1; Heer, 

3.4. 

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a.a.O., Rz. 145; GVP 2003 Nr. 19; siehe auch B. Deillon, in: Bereuter/ Frei/Ritter [Hrsg.], 

a.a.O., N 14 ff. zu Art. 25 PBG). Die Zulässigkeit eines Überbauungsplans beurteilt sich 

deshalb – wie die Beschwerdeführerinnen sinngemäss selbst vortragen (Beschwerde 

Ziff. II.2d) – nicht zuletzt anhand der Frage, inwieweit sich dessen Vorschriften mit der 

anwendbaren Grundordnung vertragen. Die Frage, unter welchen Voraussetzungen 

Abweichungen von Regelbauvorschriften materiell als Zonenplanänderung zu 

qualifizieren sind, beurteilt sich anhand der konkreten Umstände im Einzelfall (zit. 

VerwGE B 2015/308 E. 6.5.1; B 2008/124 vom 24. März 2009 E. 5.1 mit Hinweisen). Ein 

Überbauungsplan ist insofern nicht eine isoliert zu betrachtende, allseits kompatible 

Ergänzung der jeweils gültigen übrigen Vorschriften, sondern weist naturgemäss einen 

engen Bezug zur Grundordnung auf, wie sie zum Zeitpunkt seines Erlasses gilt 

respektive galt. Die Anwendung einer neurechtlichen Grundordnung auf altrechtliche 

und unangepasste Sondernutzungspläne, wie sie die Beschwerdeführerinnen 

befürworten, könnte je nach Ausgangslage zu erheblichen Verzerrungen innerhalb des 

erwähnten Verhältnisses zwischen Grund- und Sondernutzungsordnung und damit zu 

einem Regime führen, das in der entsprechenden Kombination nie öffentlich auflag und 

unter Umständen gar nicht zulässig gewesen wäre. Dabei gilt zu bedenken, dass eine 

akzessorische Überprüfung von Sondernutzungsplänen im Baubewilligungsverfahren 

grundsätzlich ausser Betracht fällt (Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes 

Umweltschutzrecht, 6. Aufl. 2016, S. 248). Insofern liefe – soweit nicht aufgrund der 

veränderten Verhältnisse ausnahmsweise eine solche Überprüfung vorgenommen 

würde (vgl. dazu VerwGE B 2014/77 vom 28. April 2015 E. 3 mit Hinweis) – eine 

Anwendung des neuen Rechts (PBG, neues Baureglement) auf entsprechende 

altrechtliche Pläne darauf hinaus, dass die Gemeinden zwecks Vermeidung von sich 

aus dem Gesagten ergebenden Anwendungsproblemen faktisch gezwungen wären, 

ihre Sondernutzungspläne einer Überprüfung auf deren Kompatibilität mit dem neuen 

Regime hin zu unterziehen und allenfalls anzupassen. Ziel der Streichung von Art. 180 

E-PBG war es aber unter anderem gerade, den Aufwand für die Gemeinden tief zu 

halten (vgl. Erwägung 3.3 vorstehend).

Insgesamt ist somit festzuhalten, dass eine Anwendung des neuen Rechts auf 

altrechtliche Sondernutzungspläne zu einem Zusammenspiel verschiedener Ordnungen 

führen würde, das jedenfalls unzweckmässiger als der von den Beschwerdeführerinnen 

beanstandete Ansatz (Nebeneinander von PBG und BauG bzw. neuem und altem 

Baureglement) wäre. Dies wäre der Rechtssicherheit abträglich und gilt es demnach zu 

vermeiden. Vor diesem Hintergrund greift es zu kurz, wenn die Beschwerdeführerinnen 

argumentieren, die altrechtlichen Vorschriften könnten nur noch Berücksichtigung 

finden, soweit die Besonderen Vorschriften zugehörige altrechtliche Begriffe, Mess- 

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und Berechnungsweisen oder sonstige Regelungen des übergeordneten kantonalen 

oder kommunalen Rechts voraussetzten (Beschwerde Ziff. II.2e). Aus dem Gesagten 

folgt – unter dem sogleich (Erwägung 3.5) anzubringenden Vorbehalt – vielmehr, dass 

der gesetzgeberische Entscheid, Sondernutzungspläne keiner Anpassungspflicht zu 

unterstellen, im entsprechenden Perimeter auch eine Weitergeltung des BauG sowie 

des zum Zeitpunkt des Sondernutzungsplanerlasses in Kraft stehenden Baureglements 

zur Folge hat.

Ob es sich in Fällen, in denen ein Sondernutzungsplan keinen Verweis auf die zum 

Zeitpunkt seines Erlasses geltende Grundordnung enthält (vgl. Erwägung 3.3 in fine), 

gleich verhält, kann vorliegend offen bleiben, zumal, wie nachfolgend zu zeigen ist, der 

hier interessierende Überbauungsplan statisch auf die alte Ordnung verweist.

Eine statische Verweisung liegt vor, wenn das Verweisungsobjekt eine bestehende 

Regelung ist, die in einer ganz bestimmten Fassung Anwendung finden soll. Das 

verweisende Organ kennt den Inhalt der Norm, auf die verwiesen wird, und dieser 

verändert sich nicht ohne Zustimmung des für die Verweisung zuständigen Organs. 

Dynamisch ist die Verweisung, wenn Normen nicht in einer bestimmten, sondern in der 

jeweils geltenden Fassung als anwendbar erklärt werden. Das bedeutet, dass sich die 

Norm, auf die verwiesen wird, ohne Zutun des verweisenden Organs ändern kann 

(BGE 136 I 316 E. 2.4.1; Bundesamt für Justiz, Gesetzgebungsleitfaden, 4. Aufl. 2019, 

S. 198 f., 202; M. Wyss, Rechtsetzungslehre, Bern 2016, S. 151 ff.).

Auszugehen ist hier von Art. 1 BesV, welcher unter anderem was folgt statuiert: "Soweit 

nachstehend nichts anderes bestimmt wird, gelten insbesondere die Vorschriften des 

kantonalen Baugesetzes (BauG) sowie das Baureglement der Gemeinde X.__ (BauR)". 

Allein daraus ergibt sich noch nicht, auf welche Fassung der entsprechenden 

Bestimmungen verwiesen wird. Art. 3 BesV besagt jedoch, dass der Überbauungsplan 

unter anderem "die Berücksichtigung der wichtigsten Vorgaben bezüglich 

rechtsgültigem Zonenplan und Baureglement vom 15. April 2011" bezweckt. Dass 

damit nicht der Zonenplan und das BauR 2019 der Beschwerdebeteiligten gemeint 

sein können, bedarf keiner ergänzenden Ausführungen. Weiter verweisen die 

Besonderen Vorschriften an zwei Stellen auf die Bestimmungen der Wohnzone W2 

"des Baureglements der Gemeinde X.__" (Art. 4 Abs. 5 und Art. 5 BesV). Auch dies 

impliziert eine statische Bezugnahme auf das altrechtliche kommunale Regime, war 

doch im Zeitpunkt des Erlasses nicht klar, ob bei einer künftigen Revision die 

Wohnzone W2 (überhaupt oder für das Plangebiet) erhalten bleiben würde. Hinweise 

3.5. 

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4. Einhalten der Regelbauvorschriften

Dass die anwendbaren Regelbauvorschriften des BauG bzw. des BauR 2011 nicht 

eingehalten sind, blieb im Verfahren, wie die Vorinstanz zu Recht festhielt, unbestritten. 

Die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführerinnen ist unbegründet. Stellten sie die 

entsprechende Rüge der Beschwerdegegnerinnen (vgl. Rekurs Rz. 11) nämlich nicht in 

Abrede, durfte die Vorinstanz gestützt auf den sich daraus ergebenden 

Prozesssachverhalt auch ohne ausdrückliche Anerkennung darauf schliessen, die 

Beschwerdeführerinnen hielten das Vorhaben unter dem BauG bzw. dem BauR 2011 

ebenfalls für nicht bewilligungsfähig.

Im Übrigen ist offenkundig, dass das Vorhaben bei Anwendung der entsprechenden 

Regelbauvorschriften anhand der vorliegenden Unterlagen nicht bewilligungsfähig ist. 

So hält das geplante Gebäude insbesondere den für die Wohnzone W2 geltenden 

grossen Grenzabstand von 8 m nicht ein (vgl. Art. 16 und die Tabelle Regelbauweise 

auf Seite 8 des BauR 2011 sowie act. 8/4-14, Situationsplan; act. 13 Rz. 26), was die 

Beschwerdeführerinnen in ihrer Stellungnahme vom 10. Mai 2021 denn auch nicht in 

Abrede stellten (act. 17 Ziff. I.c). Sodann weicht die Definition des Niveaupunktes 

gemäss Art. 60 Abs. 2 BauG wesentlich von Art. 77 Abs. 1 PBG ab. Während erstere 

Norm auf den Schwerpunkt des Gebäudegrundrisses auf dem gewachsenen Boden 

abstellt (vgl. zur Ermittlung beispielsweise die Grafik zu Art. 14 des Baureglements der 

Politischen Gemeinde Rebstein vom 18. Februar 2014, S. 11), bestimmt sich der 

Niveaupunkt nach neuem Recht anhand des Schwerpunkts des kleinsten aus 

Gebäudelänge und Gebäudebreite ohne Anbauten und Dachvorsprünge gebildeten 

Rechtecks auf dem massgebenden Terrain. Da den sich bei den Akten befindlichen 

Plänen einzig eine Ermittlung des Niveaupunkts gestützt auf die Definition des PBG zu 

entnehmen ist, lässt sich nicht überprüfen, ob jene Vorschriften des BauR 2011, welche 

auf den Niveaupunkt als Referenz abstellen (vgl. Art. 19 [Gebäude- und Firsthöhe] und 

Art. 20 [Geschosszahl] BauR 2011), eingehalten sind. Dies ist insofern erheblich, als 

namentlich eine Verschiebung des Niveaupunkts um rund 60 cm in Richtung Süden 

respektive Südosten – ausgehend von der aus den eingereichten Unterlagen 

hervorgehenden Gebäudehöhe von 6.91 m (vgl. act. 8/4-14, Plan 651/04; siehe auch 

die insoweit unbestritten gebliebene [vgl. act. 8/4-10 S. 4] Bezifferung durch die 

Beschwerdegegnerinnen in act. 8/4-7 und 8, jeweils Ziff. 11) – eine Überschreitung der 

zulässigen Gebäudehöhe von 7.5 m (Art. 19 Abs. 1 sowie Tabelle Regelbauweise auf 

auf eine dynamische Verweisung lassen sich den Besonderen Vorschriften hingegen 

keine entnehmen. Der vorinstanzliche Schluss, die Besonderen Vorschriften enthielten 

einen statischen Verweis auf die Vorschriften des BauR 2011, ist somit nicht zu 

beanstanden.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 12/13

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Seite 8 des BauR 2011) zur Folge hätte. Eine solche Abweichung erscheint bei einer 

Verschiebung des Niveaupunkts angesichts des stark gegen Südosten abfallenden 

Geländes zumindest nicht von vornherein ausgeschlossen.

5. Zusammenfassung

Es ergibt sich, dass das PBG eine Weitergeltung von unter dem BauG erlassenen 

Sondernutzungs- respektive Überbauungsplänen vorsieht. Dies hat zur Folge, dass für 

die Beurteilung von Baugesuchen auf Grundstücken, welche in den entsprechenden 

Perimetern liegen, auch nach Inkrafttreten des PBG weiterhin die Bestimmungen des 

BauG sowie des Baureglements, auf deren Basis die betreffenden Überbauungspläne 

erlassen wurden, zur Anwendung gelangen, jedenfalls soweit der betreffende 

Sondernutzungsplan auf diese altrechtlichen Vorschriften verweist. Das strittige 

Bauvorhaben ist deshalb – das heisst mit Blick auf die Vorschriften für die Wohnzone 

W2 gemäss BauR 2011 – in der vorliegenden Form nicht bewilligungsfähig, weshalb 

die Vorinstanz die erteilte Baubewilligung zu Recht aufhob. Die Beschwerde ist 

abzuweisen.

6. Kosten

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). 

Sie haften solidarisch (Art. 96  VRP). Eine Entscheidgebühr von CHF 3'500 ist 

angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung; sGS 941.12). Da über die 

Rechtsfrage, welche Regelbauvorschriften bei Weitergeltung eines altrechtlichen 

Sondernutzungsplans zur Anwendung gelangen, erstmals entschieden wurde, ist in 

Anwendung von Art. 97 VRP auf die Erhebung der Kosten zu verzichten (VerwGE B 

2016/115 vom 27. Juni 2016 E. D; B 2009/22 vom 22. September 2009 E. 5.1; R. von 

Rappard-Hirt, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Gesetz über die 

Verwaltungsrechtspflege, Praxiskommentar, Zürich/St. Gallen 2020, N 7 zu Art. 97 

VRP). Der von den Beschwerdeführerinnen geleistete Kostenvorschuss von CHF 3'500 

ist ihnen zurückzuerstatten.

Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend haben die Beschwerdeführerinnen die 

Beschwerdegegnerinnen, deren Rechtsvertreter keine Kostennote einreichte, für ihre 

ausseramtlichen Kosten mit einem pauschalen Honorar von CHF 4'000 zuzüglich 

Barauslagen von CHF 160 (4 Prozent von CHF 4'000) und Mehrwertsteuer 

ausseramtlich zu entschädigen (Art. 98 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 98  VRP sowie 

Art. 6, 19, 22 Abs. 1 Ingress und lit. b, 28  und Art. 29 der Honorarordnung; sGS 

963.75). Die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 schulden die Entschädigung je zur Hälfte 

und haften solidarisch für den gesamten Betrag (Art. 98  in Verbindung mit Art. 106 

bis

bis

bis

ter

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/13

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Abs. 3 ZPO). Da die Beschwerdegegnerin 2 selbst mehrwertsteuerpflichtig ist 

(www.uid.admin.ch) und somit die Honorarforderung ihres Rechtsvertreters von ihrer 

eigenen Steuerschuld abziehen kann, hat die Mehrwertsteuer bei der Bemessung der 

ausseramtlichen Entschädigung bei ihr unberücksichtigt zu bleiben. Die 

Beschwerdegegnerin 1 ist daher mit CHF 2'000 zuzüglich Barauslagen von CHF 80 

und – mangels Anhaltspunkten dafür, dass auch sie mehrwertsteuerpflichtig ist (vgl. 

VerwGE B 2020/177 und B 2020/178 vom 25. März 2021 E. 5) – Mehrwertsteuer, und 

die Beschwerdegegnerin 2 mit CHF 2'000 zuzüglich Barauslagen von CHF 80 ohne 

Mehrwertsteuer ausseramtlich zu entschädigen (vgl. VerwGE B 2015/36 und 

B 2016/117 vom 28. März 2017 E. 18 mit Hinweis).

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 3'500 werden den 

Beschwerdeführerinnen auferlegt. Auf die Erhebung wird verzichtet. Der von den 

Beschwerdeführerinnen geleistete Kostenvorschuss von CHF 3'500 wird ihnen 

zurückerstattet.

3.

Die Beschwerdeführerinnen entschädigen die Beschwerdegegnerin 1 ausseramtlich mit 

CHF 2'080 (inklusive Barauslagen) zuzüglich Mehrwertsteuer und die 

Beschwerdegegnerin 2 mit CHF 2'080 (inklusive Barauslagen) ohne Mehrwertsteuer, 

jeweils unter solidarischer Haftbarkeit.

 

 

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 06.09.2021
	Baurecht, Übergangsrecht. Art. 173 Abs. 1 und Art. 175a lit. c PBG. Das PBG sieht eine Weitergeltung von unter dem BauG erlassenen Sondernutzungsplänen vor. Dies galt – mangels Verankerung einer Anpassungspflicht – bereits vor Inkrafttreten von Art. 175a lit. c PBG. Die Auslegung der im PBG vorgesehenen übergangsrechtlichen Regeln ergibt, dass für die Beurteilung von Baugesuchen auf Grundstücken, welche in den entsprechenden Perimetern liegen, auch nach Inkrafttreten des PBG weiterhin die Bestimmungen des BauG sowie des Baureglements, auf deren Basis die betreffenden Überbauungspläne erlassen wurden, zur Anwendung gelangen, jedenfalls soweit der betreffende Plan – wie hier – auf diese altrechtlichen Vorschriften verweist. Da das strittige Bauvorhaben die zur Anwendung gelangenden Regelbauvorschriften, insbesondere jene der Wohnzone W2 des alten BauR, nicht einhält, hob die Vorinstanz die erteilte Baubewilligung zu Recht auf (Verwaltungsgericht, B 2021/7). Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 23. Februar 2023 abgewiesen (Verfahren 1C_614/2021).

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		2025-07-19T02:29:31+0200
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