# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 45268f7f-0a65-51bf-bcdf-06db5e2e33ec
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-10-24
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 24.10.2018  SB.2018.00072
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2018-00072_2018-10-24.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2018.00072	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 24.10.2018
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
[Beschwerde gegen einen Rückweisungsentscheid.]

Die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts auf die Beurteilung der Frage beschränkt, ob das Steuerrekursgericht die Sache zu Recht zurückgewiesen hat (E. 1). 

Die Voraussetzungen zur Anfechtung des vorinstanzlichen Rückweisungsentscheids als solchem sind nicht erfüllt, weshalb auf die Beschwerde nicht einzutreten ist. Auch die Kostenfolgen sind im Rahmen der Beschwerde gegen den Endentscheid anzufechten und erwächst der Beschwerdeführerin dadurch kein nicht wiedergutzumachender Nachteil (E. 2).

Nichteintreten auf die Beschwerde. 

			 	
				Stichworte:
	
						KOSTENFOLGE
NACHTEIL, NICHT WIEDER GUTZUMACHENDER
NICHTEINTRETEN
RÜCKWEISUNGSENTSCHEID

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 93 Abs. I lit. a BGG
Art. 93 Abs. I lit. b BGG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

SB.2018.00072

 

 

 

Beschluss

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 24. Oktober 2018

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Verwaltungsrichter Reto Häggi Furrer, Gerichtsschreiberin Linda Rindlisbacher.   

 

 

In Sachen

 

 

Gemeinde A, 

vertreten durch den Gemeinderat, 

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

B AG, 

Beschwerdegegnerin,

 

 

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer,

 

 

 

 

hat
sich ergeben:

I.  

A. Die B AG (die Pflichtige) erwarb in der Gemeinde A am 21. September
2012 sowie am 7. März 2013 je ein Grundstück zu Fr. … und Fr. …
Auf dem so entstandenen Areal projektierte und erstellte die C AG eine
Überbauung mit Mehrfamilien- und Doppeleinfamilienhäusern sowie einer Tiefgarage.
Nach der Begründung von Stockwerkeigentum verkaufte die Pflichtige im ersten
Halbjahr 2016 die einzelnen Wohneinheiten mittels Kaufverträgen mit
Bauleistungsverpflichtung und werkvertraglichen Abreden. Der Kaufpreis für den
Landanteil zugunsten der Verkäuferin und der Werkpreis zugunsten der
Erstellerin für das Bauprojekt wurden separat ausgewiesen.

B. Die Pflichtige reichte der Gemeinde A am 5. Juli 2016 Unterlagen
zur Deklaration der Grundstückgewinnsteuer ein und wies dabei einen Gewinn von
Fr. … aus. Daraufhin forderte die Gemeinde die Pflichtige mit Schreiben
vom 27. Oktober 2016 unter anderem zur Einreichung aller Verträge, die sie
mit der C AG und mit weiteren Konzerngesellschaften in Zusammenhang mit
dem Projekt abgeschlossen habe sowie der provisorischen Kostenschätzung der
Generalunternehmerin auf. Am 31. Oktober 2016 hielt die Vertreterin
der Pflichtigen fest, die Auflage-Ziffern 1 und 2 nicht beantworten zu
können, weshalb die Behörde gebeten werde, sich direkt mit den betreffenden
Firmen in Verbindung zu setzen. Die Gemeinde wiederholte mit Schreiben vom
27. Oktober 2016 (recte: 9. Dezember 2016) unter Bezugnahme auf
die von der Pflichtigen am 22. November 2016 schriftlich gestellten Fragen
und Bemerkungen die Auflage-Ziffern 1 und 2 vom 27. Oktober 2016,
unter Fristansetzung bis am 31. Dezember 2016. Die Pflichtige nahm mit
Schreiben vom 16. Dezember 2016 dazu Stellung und wies unter anderem
darauf hin, mit der C AG keine Verträge abgeschlossen zu haben.
Werkverträge würden mit Letzterer erst abgeschlossen, sobald "bei
Bezug" noch unverkaufte Einheiten da seien.

Am 17. Juni
2017 erliess die Gemeinde A in Sachen Grundstückgewinnsteuer den
Veranlagungsentscheid nach pflichtgemässem Ermessen. Der reine Steuerbetrag
wurde auf Fr. … beziffert.

C. Dagegen erhob die Pflichtige am 3. Juli 2017 beim Gemeinderat A
Einsprache. Mit Beschluss vom 21. August 2017 wurde die Einsprache gegen
den Veranlagungsentscheid bezüglich des Verkaufs einer Wohnung und zweier
Parkplätze abgewiesen und der Einschätzungsentscheid nach pflichtgemässem
Ermessen bestätigt. Betreffend die übrigen Handänderungen wurde das Verfahren
einstweilen sistiert. Die Kosten des Verfahrens in Höhe von Fr. 400.-
wurden der Pflichtigen auferlegt.

II.
 

Am 1. September
2017 erhob die Pflichtige gegen den Beschluss des Gemeinderats A Rekurs
beim Steuerrekursgericht. Sie beantragte die Aufhebung des Entscheids und die
Vornahme der Berechnung der Steuern nach ihren am 5. Juli 2016
eingereichten Unterlagen. Sodann sei die Sistierung des Verfahrens in Bezug auf
die anderen Handänderungen aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
Das Steuerrekursgericht hiess den Rekurs am 26. Juni 2018 teilweise gut,
hob den Einspracheentscheid des Gemeinderats der Gemeinde A vom 21. August
2017 auf und wies die Sache zur Wiederaufnahme der Sachverhaltsuntersuchung und
zum Neuentscheid an den Gemeinderat ins Einspracheverfahren zurück. Die
Gerichtsgebühr wurde auf Fr. 10'400.- festgesetzt und zusammen mit
Zustellkosten von Fr. 100.- der Gemeinde A auferlegt. Eine Parteientschädigung
wurde nicht zugesprochen.

III.
 

Die Gemeinde A
gelangte mit Beschwerde vom 17. Juli 2018 an das Verwaltungsgericht und
beantragte, es sei auf eine Rückweisung zu verzichten und die
Grundstückgewinnsteuer sei nach Massgabe des Einspracheentscheids vom 21. August 2017
auf Fr. 10'911.89 festzusetzen. Die Gerichtsgebühr des
Steuerrekursgerichts sei auf höchstens Fr. 2'000.- festzusetzen und die
Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens seien der Pflichtigen aufzuerlegen.
Diese sei auch zur Bezahlung einer angemessenen Parteientschädigung für das
Rekurs- und Beschwerdeverfahren zu verpflichten. Das Steuerrekursgericht
verzichtete am 24. Juli 2018 auf eine Vernehmlassung. Eine
Beschwerdeantwort wurde nicht erstattet.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Im
Steuerrecht werden für die Anfechtung von Teil-, Vor- und Zwischenentscheiden
dieselben Voraussetzungen verlangt wie im Beschwerdeverfahren vor Bundesgericht
(vgl. Art. 91–93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [BGG]/VGr,
15. Juli 2015, SB.2014/00144 und 2014.00145, E. 2.1.1; siehe auch
SB.2010.00137 = StE 2011 B 96.21 Nr. 16).

1.2 Bei
Rückweisungsentscheiden ist vorerst zu differenzieren, ob es sich um einen
echten Teilentscheid oder bloss einen Zwischenentscheid handelt (Martin Zweifel
et al., Schweizerisches Steuerverfahrensrecht, Direkte Steuern, 2. A.,
Zürich etc. 2018, § 25 Rz. 10). 

Ein Teilentscheid – hierbei werden einzelne Fragen geregelt,
zum Beispiel die subjektive Steuerpflicht – ist grundsätzlich anfechtbar (BGG
Art. 92 oder 93 BGG/zum Ganzen: Zweifel et al., Steuerverfahrensrecht, § 24
Rz. 17; BGE 140 II 315 E. 1.3.1). 

Vor- und Zwischenentscheide sind nach Art. 93 Abs. 1
lit. a und b BGG dagegen nur anfechtbar, wenn sie einen nicht
wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die Gutheissung
der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen
bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren
ersparen würde (lit. b). Die Voraussetzungen dieser der Prozessökonomie
dienenden Bestimmung sind kumulativer Natur und werden vom Bundesgericht
restriktiv ausgelegt (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [VRG Kommentar], § 19a N. 53). 

Weist ein Gericht eine Sache
mit verbindlichen Vorgaben, welche die untere Instanz bei ihrem neuen Entscheid
befolgen muss, an eine Behörde zurück, so stellen diese Vorgaben für die
Behörde einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil nach Art. 93 Abs. 1
lit. a BGG dar, weil sie entgegen ihrer Rechtsauffassung einen Entscheid
erlassen müsste, den sie in der Folge nicht mehr anfechten kann. Erschöpft sich
der Rückweisungsentscheid jedoch darin, dass eine Frage ungenügend abgeklärt
und deshalb näher zu prüfen sei, ohne dass damit materiellrechtliche Vorgaben
verbunden sind, so entsteht der Behörde, an die zurückgewiesen wird, in der
Regel kein nicht wiedergutzumachender Nachteil, führt die Rückweisung doch
bloss zu einer dieses Kriterium nicht erfüllenden Verlängerung oder Verteuerung
des Verfahrens (BGE 140 II 315 E. 1.3.1, mit Hinweisen; Zweifel et al.,
Steuerverfahrensrecht, § 24 Rz. 17; Martin Kocher in: Martin
Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum
Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 3. A.,
Basel 2017, Art. 146 DBG N. 169).

1.3 Konkret
ist also der Rückweisungsentscheid als solcher und nicht die Einschätzung
Gegenstand des Beschwerdeverfahrens. Dementsprechend ist die
Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts auf die Beurteilung der Frage
beschränkt, ob das Steuerrekursgericht die Sache zu Recht zurückgewiesen hat.
Die Beschwerdeführerin hat deshalb auszuführen, weshalb das Steuerrekursgericht
die Sache nicht hätte zurückweisen, sondern die Einschätzung selbst materiell
hätte beurteilen müssen und weshalb ihr aufgrund der ihrer Ansicht nach zu
Unrecht erfolgten Rückweisung ein nicht wiedergutzumachender Nachteil droht
(vgl. Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A.,
Zürich 2013, § 153 N 25). Damit einhergehend ist zu prüfen, ob der
Rückweisungsentscheid materiellrechtliche Vorgaben im dargelegten Sinn enthält.

2.
 

2.1 Zusammengefasst
hielt das Steuerrekursgericht fest, es sei offensichtlich, dass die Pflichtige
und die C AG eine einfache Gesellschaft gebildet hätten. Dem Handelsregister
sei auch zu entnehmen, dass D sowohl den Verwaltungsrat der Pflichtigen als
auch der C AG präsidiert habe. Es stehe fest, dass eine Konstellation
bestanden habe, in der nicht von vornherein auszuschliessen gewesen sei, dass
Gewinne aus dem Landverkauf in den Werklohn verschoben worden seien. Bei den
beiden Gesellschaften habe eine wirtschaftliche und personelle Verflechtung
bestanden, was eine nähere Untersuchung der tatsächlichen Gewinnverteilung
rechtfertige. 

Gemäss dem Sachverhalt eines Urteils des Bundesgerichts
vom 14. Juni 2016 (2C_450/2015) – dort hätten Landverkäuferin und
Werkerstellerin auf Stufe Schwestergesellschaften zusammengewirkt – seien von
der Gemeindesteuerbehörde ein vollständiges Exemplar eines Werkvertrags
bezüglich einer Stockwerkeinheit, die detaillierte Bauabrechnung der
Werkerstellerin sowie projektbezogene Verträge zwischen jener Pflichtigen und
der Werkerstellerin verlangt worden. 

Vorliegend habe das
Gemeindesteueramt aber lediglich die Verträge zwischen der Pflichtigen und der C AG
und weiteren Konzerngesellschaften) (Auflage-Ziffer 1) sowie eine
provisorische Kostenschätzung der Generalunternehmerin (BKP Abrechnung mit
Schätzungen/Auflage-Ziffer 2) verlangt (vorn, Sachverhalt I/A). Ein
Werkvertrag sei nicht eingefordert worden. Werkverträge seien in den
Kaufverträgen ausdrücklich vorgesehen gewesen. Sodann habe die Pflichtige
behauptet, keine projektbezogenen Verträge mit der C AG abgeschlossen zu
haben und stattdessen einen Maklervertrag mit der E AG, eine Schwestergesellschaft
der C AG, eingereicht. Die Pflichtige sei eine Maklerin und es sei nicht
auszuschliessen, dass für das Zusammenwirken mit der Partnerfirma bzw. dem
Generalunternehmer womöglich keine schriftlichen Verträge abgeschlossen worden
seien. Anders als im erwähnten Bundesgerichtsentscheid sei davon auszugehen,
dass die Pflichtige als Maklerin primär an der Vermarktung der auf ihrem Land
erstellten Überbauung interessiert gewesen sei und deshalb für sie wohl der
Gewinn als Maklerprovisionen und nicht spekulativer Landgewinn im Vordergrund
gestanden haben dürfte. Freilich sei auch nicht auszuschliessen, dass sie neben
dem Gewinn aus Maklertätigkeit zusätzlich mit dem Landverkauf einen höheren als
den deklarierten Gewinn erzielt habe. Bei dieser Ausgangslage hätte das
Gemeindesteueramt in Ergänzung seines ersten Auflagepunkts dem Inhalt
mündlicher Abmachungen zwischen der Pflichtigen und der C AG nachgehen und
Beweise, zum Beispiel in Form von Korrespondenzen, verlangen können und die
offen gelegten Maklerprovisionen auf deren Marktüblichkeit untersuchen müssen.
Der zweite Auflagepunkt sei sodann unklar formuliert, seien doch
"provisorische Kostenschätzungen" und gleichzeitig "BKP
Abrechnungen mit Schätzungen" verlangt worden. Allerdings hätte der
Pflichtigen als Unternehmerin in der Immobilienbranche klar sein müssen, dass
die Steuerbehörden am üblichen Baukostenplan (BKP) interessiert seien und sie
hätte sich zumindest bemühen können, ebendiesen, zum Beispiel über ihren
Verwaltungsratspräsidenten, bei der C AG erhältlich zu machen. Die
insoweit feststehende Nichtmitwirkung genüge aber noch nicht für die Vornahme
einer Ermessenseinschätzung. Aus dem Baukostenplan hätte sich allenfalls ein
auf Schätzungen der C AG beruhender möglicher Werkgewinn eruieren lassen.
Für den Nachweis, dass in diesem geschätzten Werkgewinn ein Anteil verschobener
Landgewinn der Pflichtigen enthalten sei, brauche es aber mehr und es hätte die
Auflage entsprechend präzisiert werden müssen. Dabei wären weitere relevante
Unterlagen, insbesondere die Werkverträge, einzufordern gewesen, die aber die
Gemeindesteuerbehörde nicht verlangt und trotz Offerierens der Pflichtigen
nicht als Beweismittel abgenommen habe. Entsprechend seien die Voraussetzungen
für die Vornahme der Gewinnfestlegung nach pflichtgemässem Ermessen (noch)
nicht gegeben.

2.2 Die
Beschwerdeführerin ist der Auffassung, die Voraussetzung des nicht
wiedergutzumachenden Nachteils im Sinn von Art. 93 Abs. 1 BGG, wonach
sie durch den Rückweisungsentscheid zu einem Entscheid gezwungen werde, der
ihrer eigenen Rechtsauffassung widerspreche, sei vorliegend erfüllt. Auch könne
mit einer Gutheissung der Beschwerde ein bedeutender Aufwand für ein
Beweisverfahren gespart werden. 

Im Folgenden ist im Einzelnen
näher zu prüfen, inwieweit die Beschwerdeführerin materiellrechtliche Vorgaben
beanstandet, denn nur dahingehende Rügen legitimieren zur Anfechtung des
Rückweisungsentscheids (siehe E. 1.2).

2.2.1
Die Beschwerdeführerin führt aus, der vom Steuerrekursgericht aufgeworfene
Unterschied zum Bundesgerichtsentscheid vom 14. Juni 2016 (2C_450/2015),
nämlich dass die Pflichtige den Verkauf der Wohneinheiten vermittelt habe, sei
nur ein zusätzliches Sachverhaltselement. Es möge wohl zutreffen, dass die
Pflichtige in erster Linie an der Entschädigung für die Maklertätigkeit
interessiert gewesen sei. Dennoch sei die Gemeinde berechtigt, das Verhältnis
der Pflichtigen zur Generalunternehmerin und zu weiteren Konzerngesellschaften
zu untersuchen.

Den Ausführungen der
Vorinstanz ist nicht zu entnehmen, dass der genannte Bundesgerichtsentscheid
(2C_450/2015) unbeachtlich sein soll und die Beschwerdeführerin das Verhältnis
zwischen der Pflichtigen und der Generalunternehmerin bzw. weiteren
Konzerngesellschaften nicht untersuchen dürfe. Die Vorinstanz weist lediglich
darauf hin, im Bundesgerichtsentscheid habe eine Maklertätigkeit nicht zum
Sachverhalt gehört. Die Beschwerdeführerin stellt ihrerseits denn auch nicht in
Abrede, dass die Pflichtige als Vermittlerin agiert habe. Entsprechend erwächst
der Beschwerdeführerin kein nicht wiedergutzumachender Nachteil, wenn die
Vorinstanz die Maklertätigkeit der Pflichtigen in den Kontext der
anzustellenden Untersuchungen und späteren Beweiswürdigung stellt.

2.2.2  Die
Beschwerdeführerin macht geltend, zum Belegnachweis würden in einer
ordnungsmässigen Buchhaltung sicherlich auch Verträge gehören, die zwischen der
Pflichtigen und der Generalunternehmerin abgeschlossen worden seien. Die
Pflichtige könne daher nicht geltend machen, die Verträge seien nur mündlich
geschlossen worden.

Die
Beschwerdeführerin nimmt insoweit eine antizipierte Beweiswürdigung vor und
beanstandet die von der Vorinstanz aufgezeichnete Möglichkeit des Vorliegens
mündlicher Abmachungen zwischen der Pflichtigen und der C AG. Das
Belegprinzip allein schliesst jedoch Geschäftsbeziehungen auf bloss mündlicher
Basis, so wie dies vom Steuerrekursgericht vorliegend für möglich gehalten
wird, nicht per se aus. So gelten als Buchungsbeleg alle schriftlichen
Aufzeichnungen auf Papier oder in elektronischer oder vergleichbarer Form, die
notwendig sind, um den einer Buchung zugrunde liegenden Geschäftsvorfall oder
Sachverhalt nachvollziehen zu können (Art. 957a Abs. 3 OR). Es bedarf
somit nicht zwingend eines schriftlichen Vertrags. Die
Beschwerdeführerin macht denn auch selber geltend, die gegenseitigen Rechte und
Pflichten von Vertragsparteien müssten nicht notwendigerweise aus einem mit
"Vertrag" oder "Vereinbarung" etc. überschriebenen Dokument
hervorgehen und die Rechte und Pflichten könnten sich auch aus einem anderen Dokument
ergeben. Demnach rechtfertigt sich in dieser Hinsicht eine nähere Untersuchung
des Sachverhalts, so wie dies im Rekursentscheid angeregt wird, bevor daran
anschliessend die Beweiswürdigung vorgenommen wird. Das Beweisergebnis ist
somit offen und es erwächst der Beschwerdeführerin daher kein nicht
wiedergutzumachender Nachteil. 

2.2.3
Die Beschwerdeführerin erachtet es als genügend, von der Pflichtigen die
Verträge verlangt zu haben (Auflage Ziff. 1; siehe Sachverhalt I/A). Auch
sei es wenig sinnvoll, die Korrespondenz und Sitzungsprotokolle etc. zu
verlangen, denn ein Steuerpflichtiger könne jederzeit behaupten, es lägen keine
sachdienlichen Unterlagen vor und der Steuerbehörde werde schwerlich der
Gegenbeweis gelingen. Es könne nicht Aufgabe des Steuerrekursgerichts sein, der
Einschätzungs- oder Einsprachebehörde Anweisungen im Hinblick auf Einzelheiten
des zu führenden Beweisverfahrens zu erteilen. Es liege im Ermessen der
Steuerbehörde, welche Untersuchungen sie führen wolle.

Das Steuerrekursgerichts hat
angefochtene Entscheide auf eine allfällige unrichtige oder ungenügende
Feststellung des Sachverhalts sowie Gehörsverletzungen hin zu prüfen. Genau
dies hat es vorliegend auf korrekte Weise getan und die Notwendigkeit weiterer
Untersuchungen bzw. der Abnahme weiterer Beweismittel, so der Werkverträge,
festgestellt. Dabei hat die Vorinstanz nicht etwa eine Beweislastumkehr
zulasten der Beschwerdeführerin vorgenommen – es hat im Gegenteil auch die
fehlenden Bemühungen seitens der Pflichtigen bezüglich des Baukostenplans (BKP)
thematisiert –, sondern vielmehr die noch zu klärenden Fragen unter Erwähnung
gewisser Beweismittel aufgezeichnet. Dies dient klarerweise der Vereinfachung
der anzustellenden Untersuchungen und es kann keine Rede davon sein, dass der Beschwerdeführerin
dadurch ein nicht wiedergutzumachender Nachteil erwächst.

2.2.4
Die Beschwerdeführerin sieht keine Notwendigkeit, die Maklerprovisionen auf
die Marktüblichkeit hin überprüfen zu müssen. 

Die Maklertätigkeit der
Pflichtigen ist jedoch im Gesamtkontext der infrage stehenden
Geschäftsbeziehungen zu sehen (siehe E. 2.2.1), weshalb ein Drittvergleich
für die Beweiswürdigung dienlich sein könnte. Inwieweit der Beschwerdeführerin
durch dahingehende Untersuchungen ein nicht wiedergutzumachender Nachteil erwachsen
soll, ist nicht ersichtlich.

2.2.5
Die Beschwerdeführerin hält die Voraussetzungen für die Vornahme der
Gewinnfestlegung nach pflichtgemässem Ermessen als erfüllt, habe die Pflichtige
doch die Auflage zur Einreichung der Kostenschätzung verletzt.

Die so genannte
sachverhaltliche Ungewissheit beschränkt sich vorliegend jedoch nicht allein
auf die Kostenschätzungen, sondern umfasst – wie sich gezeigt hat – einen weit
breiter abgesteckten Rahmen. Schon deswegen erweist sich die Gewinnfestlegung
nach pflichtgemässem Ermessen als verfrüht. Davon abgesehen verbietet sich auch
bei Verfahrenspflichtverletzungen des Steuerpflichtigen die Vornahme einer
Ermessensveranlagung, wenn sich kein behördlicher Untersuchungsnotstand
einstellt und die tatsächlichen Verhältnisse geklärt werden können (vgl.
Zweifel et al., Steuerverfahrensrecht, § 19 Rz. 10, mit Hinweisen).
Ein solcher Untersuchungsnotstand ist derzeit nicht erstellt. 

Ebenso wenig führt das
Vorbringen der Beschwerdeführerin, den Beweisgegenstand in einem ersten Schritt
begrenzen und allenfalls erst in einem zweiten Schritt Beweise erheben zu
dürfen, zu einem anderen Ergebnis. Sie hat am 17. Juni 2017 den
Veranlagungsentscheid nach pflichtgemässem Ermessen erlassen. Dieser darf sich
aber nicht nur auf einen "begrenzten Beweisgegenstand" stützen,
andernfalls die der Veranlagungsbehörde auferlegte Untersuchungspflicht
verletzt wäre (vgl. Zweifel et al., Steuerverfahrensrecht, § 14 Rz. 4 ff.).

2.2.6
Gemäss der Beschwerdeführerin hat sie in ihrem Schreiben vom 27. Oktober
2016 den zweiten Auflagepunkt rechtsgenügend und nicht gehörsverletzend
formuliert. Die Vorinstanz sieht dies etwas anders und hat, wie dargelegt, die
abzuklärenden Aspekte und möglichen Überlegungen präzisiert. Selbstredend
erwächst der Beschwerdeführerin dadurch kein nicht wiedergutzumachender
Nachteil. 

2.2.7
Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, die Gewinnermittlung zurecht auf
der Basis bezahlter Landpreise im Kalenderjahr 2016 von Fr. …/m2
vorgenommen zu haben, was vom Steuerrekursgericht aber bemängelt werde. Sodann
halte es das Steuerrekursgericht im Gegensatz zum bundesgerichtlichen Entscheid
vom 14. Juni 2016 (2C_450/2015) nicht für absonderlich, dass die
Pflichtige Gewinne knapp unter dem Gewinnfreibetrag von Fr. … deklariert
habe.

Die Vorinstanz hat die von der
Beschwerdeführerin angewandte Schätzmethode für den Fall, dass keine genau
bezifferbare Gewinnermittlung zum Vorschein kommen sollte, als nicht
überzeugend bezeichnet und dabei unter anderem auf die Heranziehung der
Durchschnittspreise des statistischen Amts hingewiesen. Auch hat es das
Herunterbrechen des Gesamtgewinns von Fr. … bezogen auf einzelne bzw.
zahlreiche Wohneinheiten noch nicht als absonderlich bezeichnet.

Der Hinweis der Vorinstanz
bezüglich einer allenfalls zum Zug kommenden Schätzmethode betrifft die
korrekte Ausübung des Untersuchungsgrundsatzes (vgl. Kaspar Plüss in: VRG
Kommentar, § 7 N 36) und ist keine verbindliche Vorgabe, die für die
Behörde ein nicht wiedergutzumachender Nachteil zur Folge haben könnte. Es ist
denn auch völlig offen, wie der Entscheid ausfallen wird. Auch die Frage, ob
das Herunterbrechen einzelner Gewinne auf knapp unter den Gewinnfreibetrag als
absonderlich oder nicht aufzufassen ist, tangiert allein die spätere
Beweiswürdigung, die aufgrund einer breiter angelegten Untersuchung erfolgen
soll.

2.2.8
Die Beschwerdeführerin argumentiert, bei einem Streitwert von Fr. 8'000.-
könne eine Gerichtsgebühr von höchstens Fr. 1'000.- erhoben werden. Auch
die Tatsache, dass das Verfahren nicht nur für die streitbetroffene
Handänderung, sondern für die ganze Überbauung eine Bedeutung habe,
rechtfertige keine solche Erhöhung. Auch hätte das Steuerrekursgericht bei
einer Abweisung des Rekurses der Pflichtigen wohl kaum eine Gerichtsgebühr von
Fr. 10'400.- auferlegt.

Darauf ist indessen ebenfalls
nicht einzutreten, sind doch die Kostenfolgen im Rahmen der Beschwerde gegen
den Endentscheid anzufechten und erwächst der Beschwerdeführerin dadurch kein
nicht wiedergutzumachender Nachteil (VGr, 13. Januar 2016, VB.2015.00368,
E. 3.2; vgl. auch Kaspar Plüss in: VRG Kommentar, § 13 N. 97).

2.3 Zusammenfassend
ergibt sich, dass die Voraussetzungen zur Anfechtung des vorinstanzlichen
Rückweisungsentscheids als solchem nicht erfüllt sind, weshalb auf die
Beschwerde nicht einzutreten ist.

3.
 

Bei diesem Ausgang des
Verfahrens sind die Kosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1
in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und es
steht ihr weder für das Rekurs- noch das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152
und § 153 Abs. 4 StG). 

Das tatsächliche Streitinteresse betrifft vorliegend
selbstverständlich den im Veranlagungsentscheid ausgewiesenen Steuerbetrag von
Fr. … und beschränkt sich nicht nur auf die im Einspracheentscheid vom 21. August
2017 behandelte Handänderung. Abgesehen davon hat sich die Pflichtige mit ihrem
Rekurs auch gegen die von der Beschwerdeführerin vorgenommene Sistierung
gewehrt (siehe Sachverhalt I/C, II), sodass schon deswegen der Streitwert dem
ausgewiesenen Steuerbetrag entspricht. Allerdings musste im Beschwerdeverfahren
der Rahmen der noch vorzunehmenden Untersuchungen und zu klärenden Rechtsfragen
nicht gleichermassen wie im Rekursverfahren aufgeworfen werden, weshalb sich
insoweit eine gewisse Reduktion im Sinn von § 4 Abs. 2 der
Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV VGr)
rechtfertigt.

4.

In Bezug auf die Rückweisung
der Sache an den Gemeinderat A liegt ein Zwischenentscheid
gemäss Art. 93 BGG vor. Beschwerde an das Bundesgericht kann insoweit nur
erhoben werden, wenn der Zwischenentscheid einen nicht wiedergutzumachenden
Nachteil bewirken könnte oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen
Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und
Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde.

Demgemäss beschliesst die
Kammer:

1.    Auf die
Beschwerde wird nicht eingetreten.

2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf 

Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      60.--     Zustellkosten,

Fr. 6'060.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen dieses
Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …