# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ae2a308d-69b2-5274-93cd-88c7377df36d
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-09-30
**Language:** de
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 30.09.2016 102 2016 98
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2016-98_2016-09-30.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg

T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2016 98

Urteil vom 30. September 2016

II. Zivilappellationshof

Besetzung Präsident: Adrian Urwyler
Richter: Catherine Overney, Michel Favre
Gerichtsschreiberin: Mirjam Brodbeck

Parteien A.________, Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch 
Rechtsanwalt Marcel Grass    

gegen

B.________ und C.________, Beklagte und Berufungsbeklagte, 
vertreten durch Rechtsanwalt Patrik Gruber

Gegenstand Miete – Neubeurteilung 

Berufung vom 10. März 2015 gegen das Urteil des Mietgerichts des 
Sense- und Seebezirks – Rückweisungsentscheid des 
Bundesgerichts vom 13. April 2016

Kantonsgericht KG
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Sachverhalt

A. B.________ und C.________ sind Mieter einer Wohnung an D.________ in E.________. 
Eigentümerin dieser Liegenschaft ist die A.________. Im Anschluss an eine Gebäuderenovation 
zeigte die Eigentümerin ihren Mietern eine Mietzinsänderung an, die von den Mietern angefochten 
wurde. Die Schlichtungsverhandlung blieb ohne Erfolg; im Nachgang konnte der Vertreter der 
Hausverwaltung jedoch mit einem Teil der Mieterschaft eine einvernehmliche Lösung finden. Die 
Frage, ob auch zwischen den Mietern B.________ und C.________ und der Eigentümerin eine 
solche einvernehmliche Mietzinserhöhung vereinbart wurde, blieb umstritten. Die Mieter bezahlten 
weiterhin den ursprünglichen Mietzins, worauf ihnen infolge Zahlungsrückständen gekündigt 
wurde.

B. B.________ und C.________ (nachfolgend: Mieter oder Berufungsbeklagte) reichten am 
14. Februar 2012 beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks eine Klage ein und beantragten 
primär, dass die am 28. November 2011 per 31. Januar 2012 ausgesprochene Kündigung der 
Wohnung an D.________ in E.________ aufzuheben sei, und subsidiär, dass das Mietverhältnis 
um 4 Jahre zu erstrecken sei (Dossier Nr. 25 2012-001, act. 1).

Am 23. Februar 2012 unterbreitete die A.________ (nachfolgend: Vermieterin oder 
Berufungsklägerin) dem Mietgericht des Sense- und Seebezirks eine Klage betreffend 
Mietzinsänderung und beantragte insbesondere die Feststellung, dass die Mietzinsänderungen der 
Berufungsbeklagten gemäss den Formularmitteilungen vom 8. September 2011, ergangen für das 
bestehende Mietverhältnis mit Wirkung per 1. Oktober 2011, wirksam seien. Eventualiter 
beantragte sie die Feststellung, dass die Mietzinsänderungen der Berufungsbeklagten gemäss 
den Formularmitteilungen vom 1. November 2011, ergangen für das bestehende Mietverhältnis mit 
Wirkung per 1. März 2012, wirksam seien (Dossier Nr. 25 2012-002, act. 1).

Am 23. März 2012 vereinigte das Mietgericht des Sense- und Seebezirks die beiden Verfahren 
25 2012-001 und 25 2012-002. Nach dem Schriftenwechsel wurde das Verfahren am 10. Mai 2012 
auf die Frage des Zustandekommens einer einvernehmlichen Mietzinserhöhung und der Gültigkeit 
der Kündigung beschränkt. Mit Entscheid vom 27. September 2012 stellte das Mietgericht fest, 
dass keine einvernehmliche Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011 vereinbart worden sei und die 
Kündigung der Wohnung an D.________ in E.________ durch die Berufungskläger vom 28. 
November 2011 aufgehoben werde. Eine gegen diesen Entscheid erhobene Berufung wurde vom 
II. Zivilappellationshof des Kantonsgerichts Freiburg am 21. Mai 2013 abgewiesen (102 2012 317).

C. Das Mietgericht des Sense- und Seebezirks führte in der Folge das Verfahren weiter. Am 
24. November 2014 folgte es dem Antrag der Mieter und beschränkte das Verfahren auf die Frage 
der Gültigkeit der Mietzinserhöhung vom 1. November 2011. Mit Entscheid vom 24. November 
2014 wies es die Klage der Vermieterin ab und stellte fest, die Mietzinserhöhung vom 1. November 
2011 per 1. März 2012 sei nichtig. 

Der II. Zivilappellationshof hiess mit Urteil vom 8. Juni 2015 eine von der Vermieterin gegen diesen 
Entscheid erhobene Berufung teilweise gut. Er schützte die Klage teilweise und stellte fest, die 
Mietzinserhöhung vom 1. November 2011 per 1. März 2012 sei im Umfang von 1.22 % 
gerechtfertigt und damit ein Netto-Mietzins von CHF 1'062.80 pro Monat (CHF 1'050.- + 
CHF 12.80) nicht missbräuchlich (Dispositivziff. I.2). 

D. Beide Parteien erhoben gegen diesen Entscheid beim Bundesgericht Beschwerde in 
Zivilsachen.

Die Vermieterin beantragte im Verfahren 4A_368/2015, das angefochtene Urteil sei kostenfällig 
aufzuheben und festzustellen, dass die Mietzinsänderung gemäss den Formularmitteilungen vom 

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1. November 2011 mit Wirkung per 1. März 2012 in vollem Umfang wirksam sei. Eventualiter sei 
das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur Sachverhaltsergänzung und neuer 
Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Mieter schlossen auf Abweisung der 
Beschwerde. 

Die Mieter ihrerseits beantragten dem Bundesgericht im Verfahren 4A_366/2015, Ziffer I.2 des 
angefochtenen Urteils sei kostenfällig aufzuheben und es sei festzustellen, dass die 
Mietzinsveränderung vom 1. November 2011 per 1. März 2012 von -3,24 % (Mietzinssenkung) 
gerechtfertigt sei und damit der Netto-Mietzins ab 1. März 2012 CHF 1'016.- pro Monat 
(CHF 1'050.-./. CHF 34.-) betrage. Die Vermieterin beantragte die Abweisung der Beschwerde der 
Beklagten soweit darauf eingetreten werde. 

Mit Entscheid vom 13. April 2016 wies das Bundesgericht die Beschwerde der Mieter 
(4A_366/2015) ab, soweit darauf einzutreten war.

In teilweiser Gutheissung der Beschwerde der Vermieterin (4A_368/2015) hob das Bundesgericht 
das Urteil des II. Zivilappellationshofs vom 8. Juni 2015 auf und wies die Sache an die Vorinstanz 
zurück.

E. Die Parteien hatten Gelegenheit, sich bis am 15. September 2016 zum weiteren Vorgehen 
zu äussern. Die Berufungsklägerin beantragte die Rückweisung an das Mietgericht des Sense- 
und Seebezirks zur materiellen Prüfung der Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender 
Investitionen. Die Berufungsbeklagten schlossen eine Rückweisung an die Vorinstanz nicht aus.

Erwägungen

1. a) Die Behörde, an welche das Bundesgericht eine Angelegenheit zurückweist, ist an die 
rechtlichen Erwägungen im Rückweisungsentscheid gebunden. Dabei betrifft die Verbindlichkeit 
sowohl Punkte, bezüglich deren keine Rückweisung erfolgte, die also „definitiv“ entschieden 
wurden, wie auch diejenigen Erwägungen, welche den Rückweisungsauftrag umschreiben (vgl. 
dazu MEYER/DORMANN in Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz, 2. Aufl. 2011, Art. 107 
N. 18 mit weiteren Hinweisen, sowie BGE 135 III 334, E. 2 f.). 

Das Bundesgericht hat in E. 3.4. festgehalten: „Soweit es um die Mietzinserhöhung wegen 
wertvermehrenden Investitionen geht, ist somit die auf dem Formular gegebene Begründung 
entgegen der Vorinstanz in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden, ohne dass noch auf die 
Eventualbegründungen der Klägerin eingegangen werden muss. Die Vorinstanz liess hingegen 
offen, ob die geltend gemachte Erhöhung materiell ausgewiesen ist. Mangels Feststellungen im 
angefochtenen Entscheid kann das Bundesgericht diese Frage nicht beantworten. Die Sache ist 
daher zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.“ In den übrigen Punkten 
[Veränderungen des Hypothekarzinssatzes (- 5,66 %), Teuerung (+ 2,42 %) sowie allgemeiner 
Kostensteigerung 
(+ 4,46 %)] wurde die Beschwerde abgewiesen (E. 4), so dass diesbezüglich die Sachlage geklärt 
ist.

b) aa) Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung 
des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufung ist dem 
Zivilappellationshof schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 ZPO). Dabei ist im Einzelnen 
darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und deshalb abgeändert 
werden muss. Die Rechtsmittelinstanz hat den angefochtenen Entscheid im Umfang der Anträge 
(Art. 315 Abs. 1 ZPO) im Rahmen der vorgetragenen Berufungsgründe mit voller Kognition 
komplett neu zu beurteilen.

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bb) Der Streitwert im Berufungsverfahren stützt sich auf die geforderte 
Mietzinserhöhung gestützt auf die geltend gemachten wertvermehrenden Investitionen im Betrag 
von monatlich CHF 454.- und beträgt daher CHF 108‘960.- (Art. 92 ZPO, Art. 41 Abs. 4 BGG).

c) Die Rechtsmittelinstanz kann den angefochtenen Entscheid bestätigen, neu entscheiden 
oder, wenn ein wesentlicher Teil der Klage nicht beurteilt wurde oder der Sachverhalt in 
wesentlichen Teilen zu vervollständigen ist, die Sache an die erste Instanz zurückweisen (Art. 318 
Abs. 1 ZPO).

Die materielle Berechtigung der geltend gemachten Mietzinserhöhung wurde von der 
Berufungsklägerin behauptet (act. 1, Klage vom 15. Februar 2012 S. 9 ff.) und von den 
Berufungsbeklagten bestritten (act. 10, Klageantwort vom 8. Mai 2012 S. 7 ff.). Die Frage, ob die 
Erhöhung materiell ausgewiesen ist, wurde vom Mietgericht nicht geprüft, denn es beschränkte 
das Verfahren auf die Frage der Gültigkeit der Mietzinserhöhung (act. 28/2 f.) und behandelte 
einzig die formellen Aspekte der Ankündigung der Mietzinserhöhung (Urteil Mietgericht Sense- und 
Seebezirk 25 2012 2 vom 24. November 2014 E. 3). Damit ist die Angelegenheit in diesem Punkt 
nicht spruchreif und es gilt, das Beweisverfahren auch in Bezug auf die materiellen Fragen zu 
führen. Dem Antrag der Berufungsklägerin, die Angelegenheit an das Mietgericht des Sense- und 
Seebezirks zurückzuweisen ist stattzugeben; würde anders entschieden, könnten die Parteien die 
Sachverhaltsfeststellungen nicht vor einer Rechtmittelinstanz mit voller Kognition überprüfen 
lassen.

Die Sache ist daher zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

2. a) Bei diesem Ausgang sind die Prozesskosten des Berufungsverfahrens 102 2015 56 den 
Berufungsbeklagten aufzuerlegen (Art. 106 ZPO).

aa) Gerichtskosten sind im Berufungsverfahren keine zu erheben (Art. 116 Abs. 1 ZPO, 
Art. 30 Abs. 1 JG).

bb) Für Streitigkeiten, die im vereinfachten Verfahren behandelt werden, deren 
Streitwert aber CHF 30‘000.- übersteigt, werden die Parteikosten aufgrund einer detaillierten 
Kostenliste bestimmt (Art. 64 f. des Justizreglements vom 30. November 2010 [JR; SGF 130.11]). 
Die Behörde berücksichtigt bei detaillierter Festsetzung der als Parteikosten geschuldeten 
Anwaltshonorare insbesondere die unter gewöhnlichen Umständen zur Führung des Prozesses 
notwendige Zeit und die auf dem Spiel stehenden Interessen (Art. 63 Abs. 3 JR). Die als 
Parteikosten geschuldeten Honorare werden i.d.R. aufgrund eines Stundentarifs festgesetzt 
(Art. 65 JR). Dieser beträgt seit dem 1. Juli 2015 CHF 250.- (Verordnung vom 22. Juni 2015 zur 
Änderung des Justizreglements und anderer Reglemente [ASF 2015_057]); bis zu diesem 
Zeitpunkt betrug der Stundentarif CHF 230.-. In vermögensrechtlichen Streitigkeiten werden die 
Honorare gestützt auf den Streitwert um höchstens 350 % erhöht (Art. 66 Abs. 2 und Anhang 2 
JR). Korrespondenz und Telefongespräche, die zur Führung des Prozesses notwendig waren und 
den Rahmen einer einfachen Aktenverwaltung nicht überschreiten, insbesondere 
Übermittlungsschreiben, Gesuche um Fristerstreckung oder um Verschiebung einer Verhandlung, 
geben einzig Anspruch auf ein Pauschalhonorar von höchstens CHF 500.- bzw. ausnahmsweise 
CHF 700.- (Art. 67 JR). Die Kosten für Kopien, Portos und Telefonate werden pauschal auf 5 % 
der Grundentschädigung ohne Zuschlag festgesetzt (Art. 68 Abs. 2 JR).

cc) Rechtsanwalt Marcel Grass veranschlagt für das Verfahren vor Kantonsgericht 
einen Zeitaufwand von 8 ½ Stunden (102 2015 56, act. 8). Gestützt auf die Akten erscheint dieser 
Aufwand (Lektüre Urteil, Ausarbeitung Berufungsschrift, Kenntnisnahme Berufungsantwort) 
angemessen. Dies wird auch von der Gegenpartei so beurteilt (a.a.O., act. 11). Die 
Grundentschädigung beträgt somit CHF 1‘955.- (8 ½ Stunden x CHF 230.-). Angesichts des 

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Streitwerts von CHF 108‘960.- rechtfertigt sich eine Erhöhung des Honorars um 38.76 %, 
ausmachend CHF 757.75. Die Auslagen (Kopien, Portos, Telefongebühren etc.) werden mit einer 
Pauschale von 5 % der Grundentschädigung ohne Zuschlag abgegolten, ausmachend CHF 97.75. 
Für Korrespondenz und Telefongespräche wird kein zusätzliches Pauschalhonorar 
ausgeschieden. Insgesamt ergibt dies unter Berücksichtigung der Mehrwertsteuer von 8 % eine 
Parteientschädigung von CHF 3‘035.35 (Grundentschädigung: CHF 1‘995.-; Streitwertzuschlag: 
CHF 757.75; Auslagen: CHF 97.75; MwSt.: CHF 224.85).

Die als Parteikosten geschuldeten Anwaltskosten für das zweitinstanzliche Verfahren 102 2015 56 
werden somit auf CHF 3‘035.35 (Grundentschädigung: CHF 1‘995.-; Streitwertzuschlag: 
CHF 757.75; Auslagen: CHF 97.75; MwSt.: CHF 224.85) festgesetzt.

b) Für das Neubeurteilungsverfahren 102 2016 98 werden keine Gerichtskosten erhoben 
und die Parteikosten werden wettgeschlagen. 

Der Hof erkennt:

I. Der Entscheid vom 24. November 2014 des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks wird 
aufgehoben und die Sache an die Vorinstanz zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen 
des Bundegerichtsentscheides vom 13. April 2016 (4A_366/2015; 4A_368/2015) 
zurückgewiesen.

II. Die Prozesskosten im Berufungsverfahren 102 2015 56 werden B.________ und 
C.________ solidarisch auferlegt.

Es werden keine Gerichtskosten erhoben

Die Parteientschädigung der A.________ wird auf total CHF 3‘035.35 (Grundentschädigung: 
CHF 1‘995.-; Streitwertzuschlag: CHF 757.75; Auslagen: CHF 97.75; MwSt.: CHF 224.85) 
festgesetzt. 

III. Im Neubeurteilungsverfahren 102 2016 98 werden keine Gerichtskosten erhoben und die 
Parteikosten werden wettgeschlagen.

IV. Zustellung.

Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeits-
voraussetzungen sind in den Art. 72-77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht 
vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen.

Freiburg, 30. September 2016/aur

Präsident Gerichtsschreiberin