# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 68f53b50-f34e-54b9-a9c6-74ea2105b565
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-10-25
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour d'appel 25.10.2022 CACIV.2022.69 (INT.2022.532)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_002_CACIV-2022-69_2022-10-25.html

## Full Text

Arrêt du Tribunal Fédéral

  Arrêt du 09.05.2023 [4A_523/2022]

  

 

 

 

 

 

A.                           
Le 22 septembre 2015, X.________ (ci-après : le
locataire) et Y.________ (ci-après : le bailleur) ont conclu un contrat de
bail portant sur un appartement de 4,5 pièces sis au 2e étage de la rue [aaaaa] à Z.________, pour un loyer mensuel de 1'170 francs comprenant le loyer net
de 820 francs et un acompte de charges de 350 francs. Le bail commençait le 1er
novembre 2015 et se terminait le 31 mars 2017 ; sauf résiliation donnée
trois mois à l’avance, il se renouvelait tacitement pour une durée
indéterminée, avec faculté de résilier pour les 31 mars, 30 juin et 30
septembre, moyennant avis donné trois mois à l’avance.

                        Le
20 mars 2020, les parties sont convenues, suite à une demande du locataire
tendant à la baisse du loyer, que celui-ci passerait à 1'075.15 francs (loyer
net de 775.15 francs et acompte de charges de 300
francs) dès le 1er juillet 2020.

B.                           
Le 8 décembre 2021, un décompte de charges pour la période du
1er juillet 2020 au 30 juin 2021, portant sur un solde en faveur du
bailleur de 627.15 francs, a été notifié au locataire.

Par lettre recommandée du 9 mars 2022, reçue le lendemain, le
bailleur a mis le locataire en demeure de payer 637.15 francs jusqu’au 10 avril
2022. Ce montant correspondait à celui de 627.15 francs cité plus haut,
augmenté de 10 francs de « [f]rais de rappel ». Le bailleur
précisait qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le contrat de bail
serait résilié dans un délai de 30 jours.

                        Le locataire a contesté ce décompte de charges,
par courrier du 2 avril 2022 adressé à la régie représentant le bailleur. 

                        Le
même 2 avril 2022, il a saisi l’autorité de conciliation en matière de bail
d’une requête dirigée contre le bailleur, en concluant notamment à ce que son
acompte de charges soit réduit à 200 francs par mois et au remboursement
« d’environ frs. 11'154.70 », montant correspondant à des
charges qu’il estimait avoir payées en trop, entre 2016 et 2021. Le 14 avril
2022, X.________ a déposé auprès de cette autorité des explications
complémentaires en rapport avec sa consommation d’eau. Le 20 avril 2022, il a
déposé auprès de cette autorité d’autres explications complémentaires, en
rapport avec les frais de conciergerie. 

C.                           
Par formule officielle du 11 mai 2022, le bailleur a résilié
le bail pour le 30 juin 2022, en invoquant le non-paiement par le
locataire du décompte relatif à la période du 1er juillet 2020 au 30
juin 2021.

Le 25
mai 2022, le locataire a saisi l’autorité de conciliation en matière de bail
d’une requête tendant à l’annulation de la résiliation précitée, « pour
faute de preuve, jugement, reconnaissance de dette, poursuites et autres ».

                        Le
29 juin 2022, le bailleur a informé le locataire que, suite à la résiliation du
bail, l’état des lieux de l’appartement se déroulerait le 4 juillet 2022 à 14
heures.

D.                           
Le 5 juillet 2022, le bailleur a saisi le Tribunal civil
d’une requête par la voie du cas clair tendant à ce que l’expulsion du
locataire soit ordonnée ; à ce qu’un bref délai soit imparti à l’intéressé
pour quitter les lieux ; à ce qu’il soit dit que l’exécution forcée de
l’expulsion serait, le cas échéant, directement mise en œuvre par le greffe du
tribunal, sur simple demande écrite du bailleur et avec l’aide de la force
publique ; à ce que le locataire soit enjoint, dans le même délai, de
déménager son mobilier et ses affaires personnelles et à ce qu’à défaut, ces
objets soient directement évacués par la voirie et détruits, sous réserve que X.________
mette à disposition un local aisément atteignable permettant de les
entreposer ; à ce que le locataire soit condamné aux dépens.

Une
audience s’est tenue le 5 août 2022 devant le Tribunal civil. Le bailleur a
confirmé ses conclusions. Quant au locataire, il a contesté le bien-fondé des
factures déposées par le bailleur à l’appui du décompte de charges, ainsi que
la consommation d’eau et de mazout à sa charge, conclu au rejet de la demande
et précisé avoir continué de payer le loyer. Le bailleur n’étant pas disposé à
transiger, les parties ont plaidé. À l’issue de l’audience, le juge civil a
constaté que les conditions du cas clair n’étaient pas remplies et annoncé aux
parties qu’il leur enverrait prochainement une décision motivée.

Le 9
août 2022, le Tribunal civil a adressé aux parties sa décision motivée, au
terme de laquelle la « requête de cas clair » du 5 juillet
2022 était déclarée irrecevable. À l’appui, le juge civil considérait que le
dossier ne contenait pas d’indices selon lesquels les montants facturés
seraient faux ou manifestement exagérés ; qu’en ne s’acquittant pas du
décompte de charges, le locataire avait pris le risque que le bailleur résilie
le bail ; que le tribunal saisi de la requête d’expulsion du locataire devait
toutefois trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la
résiliation ; qu’une annulation du congé pouvait entrer en considération
lorsque le bailleur résiliait le contrat longtemps après l’expiration du délai
comminatoire ; qu’une inaction de trois semaines correspondait
probablement à la limite de ce qui pouvait être admis au regard des règles de
la bonne foi ; qu’en l’espèce, le bailleur avait attendu plus de quatre
semaines après l’expiration du délai comminatoire pour notifier le congé ;
qu’il n’était pas prouvé que cette inaction aurait été justifiée par la volonté
du bailleur de rechercher une solution consensuelle ou de ménager le locataire ;
que se posait dès lors la question de savoir si le congé du 11 mai 2022 avait
été notifié de manière contraire à la bonne foi ; que la réponse à cette
question imposait un examen de l’ensemble des circonstances du cas concret ;
qu’il en résultait que la situation juridique n’était pas claire.

E.                           
a) Le 16 août 2022, Y.________ interjette appel contre cette
décision, en concluant principalement à son annulation et à l’admission de
la requête en expulsion du 5
juillet 2022, subsidiairement au renvoi de la cause au Tribunal civil et en
tout état de cause à ce que X.________ soit condamné aux dépens des deux
instances. Il fait valoir que, selon la doctrine et la jurisprudence
postérieure à celle citée par le premier juge, une inaction du bailleur durant
une période de trois à quatre semaines après l’échéance du délai comminatoire
n’est pas constitutive d’abus de droit.

b) Au terme de sa réponse du 2
septembre 2022, X.________ conclut à l’octroi de l’assistance judiciaire et au
rejet de l’appel, sous suite de frais et dépens. 

À l’appui, il allègue des faits nouveaux et dépose des
pièces nouvelles. Selon lui, la comparaison des différents décomptes de charges
démontre que le coût de l’eau a presque doublé pour la période 2020-2021, en
comparaison des périodes antérieures, et que la consommation de mazout a aussi
augmenté, alors que la chaudière a été changée. Il allègue encore qu’en date du
18 août 2022, la Chambre de conciliation lui a remis une autorisation de
procéder contre le bailleur, suite à l’échec de la conciliation en rapport avec
ses prétentions tendant à la baisse des charges, au remboursement de charges
pour la période de 2016 à 2021, au respect du règlement de maison et à la contestation
du congé, et qu’il ne manquera pas, dans le délai imparti, de déposer une
demande au sujet de toutes ces conclusions. 

En droit, il fait valoir
que l’état de fait est litigieux, à mesure que le locataire a contesté le
décompte de charges auprès du bailleur, déposé une requête en conciliation
demandant la réduction et le remboursement des charges payées entre 2016 et
2021, a déposé une requête en conciliation en vue de contester la validité du
congé donné pour non-paiement des charges litigieuses et qu’il dispose d'un délai échéant le 19 septembre 2022
pour déposer une demande au fond tendant, d’une part, à la réduction et au
remboursement des charges trop payées et, d’autre part, à contester la
résiliation.

De l’avis de
l’intimé, l’état de fait n’est pas non plus clair, ni susceptible d'être prouvé
immédiatement, à mesure que le locataire conteste le décompte de charges en se
fondant notamment sur le prix de l’eau et sur le caractère inéquitable de la
clé de répartition, laquelle ne se fonde que sur la superficie et le nombre de
pièces des locaux loués, sans tenir compte du nombre d'habitants. Le locataire
conteste aussi les prix facturés pour le mazout, sous l’angle du principe de
l'économicité découlant du principe général de bonne foi. Ses objections sont
suffisantes pour empêcher la preuve de manière certaine et par titres du
bien-fondé de la somme réclamée au locataire, sur la base de laquelle la
résiliation est fondée. 

Enfin,
en sus de la question du caractère infondé des charges calculées par le
bailleur, la résiliation contrevient aux règles de la bonne foi, non seulement
en raison du fait que le bailleur a attendu plus de quatre semaines après
l'expiration du délai comminatoire pour résilier le bail, mais encore parce
qu’il n’a pas pris contact avec lui, ne lui a pas fourni d’explications en
rapport avec les contestations élevées et n’a pas recherché de solution pour limiter
à l'avenir les frais accessoires ou adapter la clé de répartition. Il ressort
de ces circonstances, de même que de la durée du bail, de l'étendue des loyers
en souffrance, du fait que le locataire s’est toujours acquitté de son loyer
(acomptes de charges compris) et des motifs de non-paiement du loyer que la
résiliation ne repose sur aucun motif sérieux et digne de protection, qu’elle
résulte d’une disproportion manifeste entre les intérêts en présence et
consacre une attitude déloyale du bailleur.

c) Y.________ réplique le 14 septembre 2022. Selon lui,
les faits nouveaux allégués par l’intimé ne sont pas des novas et sont par
conséquent irrecevables. En droit, il soutient que les différentes requêtes de
conciliation introduites par l’intimé afin de « vérifier judiciairement
l’admissibilité de certaines prétentions du bailleur » ne sont pas
pertinentes pour le sort de la présente cause « puisque seule la
question de la réalisation des conditions composant l’action en restitution
(forcée) de la chose louée doivent être analysées » ; que, dans
le cadre de la procédure d’appel, seule l’existence de la demeure est une
condition sujette à examen, à l’exclusion du bien-fondé de la créance de frais
accessoires.

d) X.________ duplique le 29
septembre 2022. Il soutient que les faits et allégués de sa réponse à appel
sont recevables et que le bailleur dénonce de mauvaise foi l’insuffisance
des allégués du locataire, parce qu’il savait quels postes du décompte de
charges ce dernier contestait, et pour quelles raisons. Il allègue des faits
nouveaux, soit : le dépôt par ses soins, en date du 20 septembre 2022,
d’une demande auprès du Tribunal civil visant à faire constater l’inefficacité
de la résiliation du bail, subsidiairement à en obtenir l’annulation, à obtenir
une réduction de loyer, la réparation de défauts et la restitution de 9'773.15
francs perçus en trop par le bailleur à titre de frais accessoires ; avoir
reçu le 26 septembre 2022 un décompte de frais accessoires pour la période du 1er
juillet 2021 au 30 juin 2022, dont il ressort, après déduction des acomptes
versés et du solde de 627.15 francs prétendument dû pour l’exercice précédent,
un solde de 57.10 francs en faveur du locataire. Selon lui, ce décompte prouve
qu’il « ne doit rien à l’appelant » et qu’au moment
de la résiliation, un rapide calcul permettait de s’apercevoir que le montant
trop perçu pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022
suffisait à couvrir le prétendu montant dû. Dans ce décompte, l’appelant a en
outre compensé le montant à restituer au locataire avec celui de 627.15 francs
prétendument dû, si bien que la prétendue créance en souffrance de 627.15
francs, si tant est qu’elle ait existé, s’était éteinte par compensation le 30
juin 2022 (date de la fin de la période prise en compte par ce décompte). Quant
à sa demande du 20 septembre 2022, elle montre que l’état de fait n’est pas
clair, en ce sens que le bien-fondé de la créance ayant fait l’objet de l’avis
comminatoire est douteux et qu’il existe un risque « évident »
de jugements contradictoires entre la procédure de cas clair et celle initiée
par la demande du 20 septembre 2022, risque qui doit conduire au rejet de
l’appel. 

e) Y.________ n’a pas spontanément tripliqué dans le
délai imparti.

C O N S I D E R A N T

1.                           
L’appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 francs au moins (art. 308 al. 1
let. a et al. 2 CPC). Lorsque la décision attaquée a été rendue en procédure
sommaire (art. 248 let. b CPC), notamment en vertu de la procédure
applicable aux cas clairs (257 CPC), le délai d’appel est de dix jours à
compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC).

1.1                   Lorsque le litige porte uniquement sur la question de
savoir si les conditions d’une expulsion selon la procédure en cas clair sont
réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours à la
procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six mois (ATF 144 III 346 cons. 1.2.1, JdT 2019 II 235). Si la résiliation des
rapports de bail est également contestée, la valeur litigieuse est égale au
loyer pour la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la
résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour
laquelle une nouvelle résiliation peut être signifiée ; comme il faut
prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la
procédure judiciaire selon l’article 271a al. 1 let. e CO, la valeur
correspondra en principe au montant du loyer pendant trois ans (ATF 144 III 346
cons. 1.2.2, JdT 2019 II 235).

1.2                   En
l’espèce, l’appelant et l’intimé (v. supra Faits, let.E/b) s’accordent
pour dire que, dans la procédure en cas clair, le locataire conteste tant
l’expulsion que la résiliation du bail. Ceci est correct, quand bien une procédure
distincte avait déjà été ouverte par le locataire pour demander l’annulation de
la résiliation. Vu le montant mensuel du loyer (1'075.15 francs), la valeur
litigieuse de la présente cause (1'075.15 x 12 x 3 = 38'705.40) dépasse la
limite de 10'000 francs prévue à l’article 308 al. 2 CPC. Interjeté dans les
formes et le délai légaux, l’appel est recevable.

2.                           
L’intimé dépose plusieurs documents en procédure d’appel.

2.1                   L'article
317 CPC restreint la possibilité pour une partie d’alléguer des faits nouveaux
et de produire de nouvelles preuves en procédure d'appel : ceux-ci ne sont
admissibles qu'à la double condition qu'ils soient produits sans retard et qu'ils
n'aient pas pu être invoqués en première instance bien que la partie ait usé de
la diligence requise. Cette règle s’applique aussi dans les procédures régies
par la maxime inquisitoire sociale, à laquelle il faut se référer en matière de
bail (arrêt de la Cour de céans du 12.02.2019 [CACIV.2018.109]
cons. 2a, qui se réfère à l’arrêt du TF du 08.05.2015
[4A_705/2014] cons. 3.2 et 3.3).

2.2                   En
l’espèce, les pièces 1, 2 et 3 annexées à la réponse sont des décomptes de
charges pour les années 2017 à 2020. L’intimé aurait manifestement pu les
déposer devant le Tribunal civil s’il avait usé de la diligence requise. Ces
pièces ne peuvent dès lors pas être prises en compte.

                        Les
annexes 9 (déterminations de X.________ du 11.08.2022 à la commission de
conciliation), 10 (procès-verbal d’une audience ayant eu lieu le 18.08.2022
devant l’autorité de conciliation) et 11 (autorisation de procéder délivrée le
18.08.2022 par l’autorité de conciliation) sont en revanche postérieures à la
décision querellée, et partant recevables. Il en va de même des annexes 12 et
13, déposées en annexe à la duplique.

                        Quant
aux annexes 4 (lettre de X.________ du 02.04.2022 à la commission de
conciliation), 5 (lettre de X.________ du 02.04.2022 à la régie représentant le
bailleur), 6 (lettre de X.________ du 14.04.2022 à la commission de
conciliation), 7 (lettre de X.________ du 20.04.2022 à la commission de
conciliation) et 8 (requête de X.________ du 25.04.2022 à la commission de
conciliation, tendant à l’annulation de la résiliation de bail du 11.05.2022),
ces pièces figurent au dossier du Tribunal civil et ont déjà été évoquées plus
haut (v. supra Faits, let. B), si bien qu’elles ne sont pas nouvelles.

3.                           
Aux termes de l’article 257b CO, les frais accessoires
correspondent, pour les habitations et les locaux commerciaux, aux dépenses
effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la
chose, telles que frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais
d’exploitation, ainsi que les contributions publi­ques qui résultent de
l’utilisation de la chose (al. 1). À la demande du locataire, le bailleur doit
lui permettre de consul­ter les pièces justificatives (al. 2). Selon l’article
257a CO, ces frais accessoires sont dus pour les prestations fournies
par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose (al. 1) ;
ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement
(al. 2). La loi exige donc que les parties s’entendent spécialement sur les
frais accessoires, dont les postes effectifs doivent être détaillés. Le but de
cette règle est que, en concluant le contrat, le locataire comprenne facilement
quels postes lui seront facturés en plus du loyer (ATF 135 III 591
cons. 4.3.1 ; arrêt du TF du 18.07.2022
[4A_620/2021] cons. 4.1 ; Lachat, Le bail à loyer, éd. 2019,
n. 2.1 p. 403). À défaut de convention, ceux-ci sont donc compris dans le
loyer (ATF 121
III 460 cons. 2a/aa ; arrêt du TF du 18.07.2022
[4A_620/2021] précité, cons. 3.1.1).

                        La
loi n'impose aucun mode de facturation des frais
accessoires non compris dans le loyer. En pratique, ils sont payés directement
à des tiers, font l’objet d’un forfait ou d’acomptes provisionnels. Dans ce
dernier cas, le locataire paie périodiquement – en principe une fois par mois –
un montant convenu à l’avance, en sus du loyer. À la fin de l’exercice, et au
moins une fois par année (art. 4 al. 1 OBLF ; arrêt du TF du 11.02.2015
[4A_556/2014] cons. 3), le bailleur
comptabilise les frais accessoires effectifs et les répartit entre les divers
locataires, en fournissant à chacun d’eux un décompte mentionnant le montant
dû, les acomptes déjà versés et le solde (Lachat, op. cit.,
n. 3.1 p. 405 et n. 3.5, p. 407). Le
décompte de frais accessoires doit comporter la liste chiffrée des frais
accessoires mis en compte, le total de ces frais, la clé de répartition des
frais accessoires entre les locataires, le montant dû par le locataire pour la
période concernée, le montant des acomptes payés au cours de l’exercice, ainsi
que le solde dû par le locataire ou le trop-perçu que le bailleur doit
rembourser (ibid., p. 414, ch. 6.1 et 6.3). Le bailleur dispose
d’une certaine marge d’appréciation pour la répartition des frais entre les
locataires. Il peut ainsi appliquer une ou plusieurs clés, répartir les frais
selon les volumes chauffés, au prorata des millièmes de copropriété
ou encore selon la surface chauffée et le nombre de radiateurs ; dans tous
les cas, la clé de répartition doit être objective et équitable (arrêt de la
Cour d’appel civile vaudoise du 05.01.2021 [décision No 2] cons. 5.1.2.2 et la
réf. citée).

4.                           
Aux termes de l'article 257 al. 1 et 3 CPC, relatif à la
procédure de protection dans les cas clairs, le tribunal admet l'application de
la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies : (a)
l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement
prouvé et (b) la situation juridique est claire (al. 1) ; le tribunal
n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être
appliquée (al. 3). La procédure sommaire prévue par cette disposition est une
alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement disponibles,
destinée à offrir à la partie demanderesse, dans
les cas dits clairs, une voie particulièrement simple et rapide (arrêt
du TF du 18.08.2014
[4A_418/2014] cons. 2).

                        À
mesure qu’un jugement accordant la protection juridique selon l'article 257 CPC
est susceptible d'entrer en force de chose jugée matérielle, il est exigé de la
partie demanderesse qu'elle apporte immédiatement la preuve complète des faits
fondant la prétention, de sorte que la situation soit claire (ATF 141 III 23
cons. 3.2 ; 138
III 620 cons. 5.1.1 ; arrêt du TF du 11.08.2015
[4A_184/2015] cons. 4.2, publié in ATF 141 III 262).
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas
contesté par le défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement prouvé
lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En
règle générale, la preuve doit être rapportée par la production de titres,
conformément à l'article 254 al. 1 CPC. La preuve n'est pas facilitée : le
demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine (voller Beweis) des
faits justifiant sa prétention ; la simple vraisemblance (Glaubhaftmachen)
ne suffit pas (arrêt du TF du 06.10.2021
[4A_252/2021] cons. 3.1 et les arrêts cités). 

                        Si
le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes (substanziiert
und schlüssig), qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de
nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est
irrecevable (ATF
141 III 23 cons. 3.2 ; 138 III 620
cons. 5.1.1). La situation juridique est claire lorsque l'application de la
norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur
la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 138 III 123
cons. 2.1.2, 5.1.1, 3.3). En règle générale, la situation juridique n'est pas
claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir
d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en
équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce, ce qui est
notamment le cas lorsqu'il doit statuer sur la bonne foi (ATF 144 III
462 cons. 3.1; 141 III 23 cons.
3.2; 138
III 123 cons. 2.1.2). Cela ne signifie toutefois pas que l'existence
d'un cas clair doit être d'emblée exclue sous l'angle juridique lorsqu'un abus
de droit est invoqué. En effet, l'interdiction de l'abus de droit ne présuppose
pas la prise en compte de toutes les circonstances du cas d'espèce au sens de
la jurisprudence précitée si le comportement considéré est manifestement
abusif, ce qui est notamment le cas s'il appartient aux cas typiquement
reconnus comme tels par la jurisprudence et la doctrine (arrêts du TF du 15.04.2019
[4A_25/2019] cons. 3 ; du 15.06.2017
[4A_185/2017] cons. 5.4 ; du 18.02.2016
[4A_2/2016] cons. 2.1 ; du 25.08.2015
[4A_350/2015] cons. 4.2 et la référence).

                        Si
le juge parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont remplies,
le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la
chose jugée et la force exécutoire (ATF 138 III 620
cons. 5.1.1). Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut
donc obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de
la demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de
la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 140 III 315
cons. 5 ; arrêt du TF du 25.04.2018
[4A_295/2017] cons. 3.1).

5.                     Selon l’article 257d
CO, lorsque, après réception de la chose, le locataire a du retard pour
s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui
fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement
dans ce délai il résiliera le bail ; ce délai sera de dix jours au moins
et, pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins
(al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le
contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitations et de locaux
commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30
jours pour la fin d’un mois (al. 2).

5.1                   a)
Pour que cette disposition s’applique, il faut que le locataire n’ait pas payé
à l’échéance (contractuelle ou légale) tout ou partie du loyer ou des frais
accessoires (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e
éd., n. 1986). Ces derniers tombent sous le coup de l’article 257d CO,
qu’il s’agisse d’un forfait, d’un acompte provisionnel ou encore du solde
annuel du décompte, pourvu que le montant soit exigible (Wessner, in
CPra Bail, n. 11 ad art. 257d CO). Au sujet de ce décompte, le Tribunal
fédéral a jugé dans un arrêt de principe du 19 novembre 2014 (ATF 140 III 591
cons. 3.2), qu’on ne pouvait pas suivre l’opinion de certains auteurs selon
laquelle le bail ne pouvait pas être résilié en vertu de l'article 257d
CO lorsque le solde annuel du décompte de charges était contesté. Selon
ces auteurs, le locataire recevant l'avis comminatoire de payer un solde qu'il
estimait erroné devait payer l'éventuelle part non contestée, et saisir pour le
surplus l'autorité de conciliation ; le bailleur ne pouvait alors pas résilier
le contrat pendant la durée de la procédure. Le Tribunal
fédéral précisait que l’article 257d al. 1 CO n'exigeait pas que la
créance de loyer ou frais accessoires soit incontestée ou judiciairement
constatée, mais uniquement qu'elle soit exigible ; que le locataire devait
disposer du temps nécessaire pour consulter les pièces justificatives
originales (cf. art. 8 OBLF ; RS 221.213.11) et contrôler l'exactitude du
décompte, respectivement effectuer le paiement requis ; que le locataire
mis en demeure qui estimait la créance infondée et qui ne s’exécutait pas
prenait ainsi « le risque que la créance du bailleur se révèle finalement
bien fondée et s'expos[ait] ainsi à une éventuelle résiliation du bail » ;
que le bailleur qui résiliait le bail en sachant que le locataire conteste le
décompte devait « tolérer que la procédure en contestation du congé
soit éventuellement prolongée en raison du conflit relatif aux frais
accessoires » et que cette situation était « inhérente au fait
que la créance litigieuse n'a pas été convenue à l'avance, contrairement au
loyer ou à l'acompte concernant les frais accessoires ». 

                        b)
En l’espèce, l’intimé ne prétend pas que la créance de 627.15 francs citée plus
haut ne serait pas exigible, ni que lui-même n’aurait pas disposé du temps
nécessaire pour consulter les pièces justificatives originales, contrôler
l'exactitude du décompte ou effectuer le paiement requis.

5.2                   a)
De jurisprudence constante, une requête en expulsion du locataire formée, selon
l’article 257 CPC, en
procédure sommaire dans un cas clair, peut être jugée quand bien même le
locataire a contesté la résiliation antérieure de son bail pour non-paiement du
loyer (au sens de l’art. 257d CO)
et que la procédure judiciaire relative à cette contestation n’a pas encore
abouti à une décision passée en force de chose jugée (ATF 141 III 262
cons. 3.2 et les réf. citées, trad. SJ 2016 I 8). Dans un arrêt du 11 août 2015
(ATF 141 III 262
précité, cons. 3.2 et les réf. citées), le Tribunal fédéral a précisé que la genèse de
l’article 257 CPC confirmait ce point de vue, puisque les travaux législatifs démontrent que,
dans le cadre de l’élaboration du Code de procédure civile suisse du
10 décembre 2008, le parlement a radié, sans la remplacer, l’ancienne norme qui
coordonnait la procédure de contestation du congé et la procédure d’expulsion du
locataire, au moyen d’une attraction de compétence en faveur du juge de l’expulsion
(art. 274g aCO), parce qu’il a estimé que la voie de la procédure
sommaire dans le cadre de l’article 257 CPC – et dans ce cadre uniquement –
garantissait une protection légale rapide suffisante en cas d’expulsion ;
ce faisant, le législateur a admis que la validité du congé pouvait être
examinée, en tant que question préalable, dans la procédure d’évacuation selon
l’article 257 CPC, de manière à permettre – dans les cas clairs – de donner
suite à la requête et d’éviter ainsi que l’évacuation ne soit retardée par la
suspension de la procédure, dans l’attente de l’issue de la procédure de
contestation du congé. Le Tribunal fédéral précisait que puisque la validité du
congé est une question préalable à trancher dans la procédure d’évacuation, les
conditions posées par l’article 257 al. 1 CPC s’y rapportent également, si
bien que, lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la protection réservée aux
cas clairs ne peut pas être accordée et le tribunal ne doit pas entrer en
matière sur la requête, selon l’article 257 al. 3 CPC. 

                        Alors
que la maxime des débats s'applique en principe à la procédure sommaire
en cas clair (art. 257 al. 1 CPC), les faits doivent en revanche être établis
d'office dans le cadre de la maxime inquisitoire sociale, dans la procédure
simplifiée prévue pour la protection contre les congés en matière de droit de
bail (art. 243 al. 2 let. c CPC, en relation avec l'art. 247 al. 2 let. a CPC).
Afin que l'objectif poursuivi par le législateur au travers de ces dispositions
ne soit pas contourné par le biais de la protection juridique dans les cas
clairs, celle-ci ne doit être accordée, selon la jurisprudence du Tribunal
fédéral, que s'il n'existe aucun doute quant à l'exhaustivité de l'exposé des
faits et que le congé apparaît clairement justifié sur cette base (ATF 141 III 262 cons.
4.2.2 ; arrêts du TF du 08.07.2013
[4A_265/2013] cons. 6 ; du 03.04.2012
[4A_7/2012] cons. 2.5). Autrement dit, l'action en expulsion pour défaut de
paiement du loyer au sens de l'article 257d CO, selon la procédure de
protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait
valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à
la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). De l’examen préjudiciel par le tribunal
saisi de la requête d'expulsion de la question de la validité de la résiliation
du bail, il doit en outre ressortir que celle-ci n’est ni inefficace, ni nulle,
ni annulable, étant précisé, d’une part, qu’une prolongation du bail n'entre
pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure
conformément à l'article 257d CO (art. 272a al. 1 let. a CO) et, d’autre
part, que les conditions de l'article 257 al. 1 CPC s'appliquent également
à cette question préjudicielle (arrêt du TF 29.04.2021
[4A_550/2020] cons. 5.3 et les arrêts cités).  

                        b)
En l’espèce, dans sa demande du 5 juillet 2022, le bailleur a allégué que le
locataire avait formellement contesté le décompte de charges auprès de la
gérance, mais qu’il n’avait « pas saisi l’autorité de conciliation à ce
propos ». La dernière partie de l’allégué n’est pas conforme à la
réalité. Les écrits annexés à la prise de position du locataire sur la demande
prouvent en effet que le locataire a contesté le décompte de charges devant
l’autorité de conciliation (v. supra Faits, let. B, dernier §). Des
pièces valablement déposées en annexe à l’appel (v. supra cons. 2.2), il
ressort en outre qu’en date du 11 août 2022, le locataire a encore déposé des
observations auprès de l’autorité de conciliation, notamment au sujet de la clé
de répartition de la consommation d’eau ; qu’une audience a eu lieu le 18 août
2022 devant l’autorité de conciliation et qu’elle n’a pas permis une résolution
transactionnelle, si bien que l’autorisation de procéder a été délivrée au
locataire. Durant l’audience qui s’est tenue le 5 août 2022 devant le Tribunal
civil, X.________ a encore expressément contesté, d’une part, devoir le moindre
solde de charges à Y.________ et, d’autre part, le bien-fondé des factures
fournies, notamment la consommation d’eau et de mazout. Il a allégué avoir
continué de payer le loyer après l’échéance du 30 juin 2022, ce que Y.________
n’a pas contesté. Il ne ressort pas davantage du procès-verbal de l’audience du
5 août 2022 que le bailleur aurait fourni le moindre argument relatif à la
contestation par le locataire du décompte de charges litigieux et des décomptes
précédents. Or, alors que le bailleur réclame au locataire un solde de 627.15
francs en rapport avec le décompte de charges litigieux, le locataire a pour sa
part intenté contre le bailleur une procédure tendant à obtenir le remboursement
de près de 10'000 francs qu’il estime avoir payés en trop au titre d’avances de
charges depuis 2016 (v. supra Faits, let. E/d). 

                        Dans ces conditions, le bailleur ne pouvait se
contenter de rester silencieux ; il devait au contraire alléguer et démontrer,
devant le premier juge, pour quelles raisons il était clair que les griefs
formulés par le locataire contre le bailleur en rapport avec le décompte de
charges litigieux, la validité du congé (à cet égard, il fallait notamment
démontrer que les arguments plaidant pour le caractère abusif du congé [v. infra
cons. 6.1 et 6.2] sont « sans pertinence » [Bohnet,
Procédure en annulation du congé et cas clair en expulsion, in :
Newsletter Bail.ch de septembre 2015, ad ch. III Analyse) et la créance
invoquée en compensation étaient dénués de chances de succès ou, pour reprendre
la terminologie de l’auteur précité, que la procédure d’annulation n’avait été
entamée que comme « une défense de façade sans début de justification
crédible » (Bohnet, op. cit.). À cet égard, le juge civil s’est
à tort contenté de la vraisemblance – sans motiver son raisonnement d’ailleurs,
puisqu’il n’a pas exposé en quoi consistaient les griefs du locataire, ni
expliqué en quoi ils tombaient vraisemblablement à faux – en retenant que le
montant de 627.15 francs était à première vue dû au bailleur, malgré les
exceptions (notamment la compensation) soulevées par le locataire. Selon
la jurisprudence citée plus haut, il fallait en effet pouvoir conclure que la
preuve certaine en avait été apportée, la simple vraisemblance (Glaubhaftmachen)
ne suffisant pas (v. supra cons. 4).

                        S’il
va de soi qu’un loyer est dû pour l’occupation d’un appartement, il ne va
nullement de soi qu’au terme de l’exercice annuel, il résulterait
systématiquement que les acomptes de charges payés par le locataire s’avèrent
insuffisants. À tout le moins l’appelant ne l’a-t-il en l’espèce pas prouvé,
même au degré de la vraisemblance. Il n’est pas évident, sur le vu du dossier,
que la résiliation du bail ne sera pas annulée judiciairement. D’abord, il
n’est pas contesté que le locataire a toujours payé le loyer net et les
acomptes de charges convenus. Ensuite, vu la nature et le contenu des
objections formulées par le locataire telles qu’elles ressortent du dossier de
première instance, on ne peut pas exclure que l’action introduite par le
locataire le 20 septembre 2022 (demande auprès du Tribunal civil visant à faire
constater l’inefficacité de la résiliation du bail, subsidiairement à en
obtenir l’annulation, à obtenir une réduction de loyer, la réparation de
défauts et la restitution de 9'773.15 francs perçus en trop par le bailleur à
titre de frais accessoires [v. supra Faits, let. E/d]) ne soit admise,
en tout ou partie, notamment que le Tribunal civil considère que le locataire
ne doit pas les 627.15 francs réclamés par le bailleur et/ou qu’il dispose
contre le bailleur d’une créance supérieure à ce montant, au titre d’avances de
charges payées en trop. Le fait que le locataire ait reçu, le 26 septembre
2022, un décompte de frais accessoires pour la période du 1er
juillet 2021 au 30 juin 2022, dont il ressort, après déduction des acomptes
versés et du solde de 627.15 francs prétendument dû pour l’exercice précédent,
un solde de 57.10 francs en faveur du locataire, tend au contraire à accréditer
la thèse du locataire, selon laquelle il a trop payé pour les charges, depuis
2016.

                        En
d’autres termes, il n’est en l’espèce pas du tout clair que X.________ doive un
quelconque montant à Y.________ à titre de solde de charges. La présente
situation diffère sur ce point radicalement de celle ayant donné lieu à l’arrêt
du Tribunal fédéral [4A_550/2020] du 29 avril 2021 où, si le montant du
(sous-)loyer était contesté dans le cadre d’une procédure pendante initiée par
le (sous-)locataire en parallèle de celle en expulsion du (sous-)locataire, il
n’était pas contesté que, même après compensation avec les montants qu’il
aurait par hypothèse versés en trop, le (sous-) locataire (qui cumulait par
ailleurs les actes de défaut de biens) n’avait pas réglé intégralement les
(sous-)loyers mensuels qu’il estimait devoir, si bien qu’il était quoi qu’il en
soit en demeure (arrêt cité, en particulier cons. 7.2). En l’espèce, le
bailleur ne prétend en effet pas que le locataire n’aurait pas réglé
intégralement les loyers (incluant le loyer net et les acomptes de charges)
qu’il estimait devoir. 

                        Dans
ces conditions et pour les motifs déjà cités, la situation juridique n’est pas
claire, si bien que le refus du Tribunal civil d’entrer en matière sur la
requête en expulsion par la voie du cas clair ne prête pas le flanc à la
critique. Ces considérations dispensent la Cour de se pencher sur les autres
griefs ; elle le fera cependant, par souci d’exhaustivité. 

6.                     La
jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'article 257d
CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi ; la
notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en
question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III
591 cons. 1). L'annulation entre en considération notamment dans les
cas suivants : le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du
bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'est
pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le
montant réclamé ; il contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient
cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d'une
contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 II 31 cons.
4b ; arrêt du TF du 08.02.2018
[4A_330/2017] cons. 3.1) ; ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été
réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le
locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps ; ou enfin, le
bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même
délai. Sur ce dernier point, le bailleur n’est pas tenu de résilier
immédiatement le bail, sitôt le délai comminatoire expiré ; il n’est pas
réputé avoir renoncé à donner le congé s'il attend quelque peu, en particulier
s'il a une raison fondée d'attendre, mais il ne saurait trop tarder ; une
résiliation qui interviendrait de nombreux mois après l'expiration du délai
comminatoire peut, selon les circonstances, apparaître abusive (arrêt du TF du 27.01.2012
[4A_641/2011] cons. 8 et la référence citée). Il a été jugé qu'un montant
correspondant à un loyer mensuel, fût-il modeste, ou à des frais accessoires de
165 francs n'est pas insignifiant à ce titre, et qu'il en va de même d'un
retard de huit jours dans le paiement du montant dû. Le fardeau de la preuve
d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (arrêts du TF
du 17.01.2019
[4A_436/2018] cons. 5.1 ; du 29.04.2021
[4A_550/2020] cons. 8.2 et les références citées).

6.1                   En
l’espèce, il n’est pas contesté que le locataire n’a pas payé le montant de
627.15 francs réclamé par le bailleur au titre de solde de charges pour la
période 2020/2021, que l’avis comminatoire du 9 mars 2022 lui a été valablement
notifié le 10 mars 2022 et que, faute de paiement dans le délai imparti de 30
jours, le bailleur a résilié le bail par formule officielle du 11 mai 2022,
pour le 30 juin 2022. Le premier juge a tranché par l’affirmative la question
de savoir si le bailleur avait agi de mauvaise foi en envoyant la résiliation
au locataire un mois après l’échéance du délai comminatoire.

6.1.1                 L’appelant
objecte que la résiliation effectuée un mois quantième pour quantième après
l’échéance du délai comminatoire ne constitue pas un abus de droit. Il relève
que c’est à tort que le premier juge s’est basé sur l’arrêt du Tribunal fédéral
[4A_366/2008] du 25 novembre 2008, lequel concerne un cas particulier qui
n’est pas comparable au cas d’espèce. Selon lui, il est régulièrement admis par
les tribunaux (et confirmé par une abondante doctrine) que l’inaction du
bailleur durant une période de trois à quatre semaines n’est pas constitutive
d’un abus de droit. 

6.1.2                 Dans
l’arrêt du 25 novembre 2008 cité par le premier juge, le Tribunal fédéral a
considéré qu’un délai de trois semaines entre l’expiration du délai
comminatoire et la résiliation du bail « correspond[ait] probablement à
la limite de ce qui p[ouvai]t être admis, au regard des règles de la bonne foi,
comme exempt d'équivoque de la part du bailleur », étant précisé qu’« [u]ne
inaction plus longue encore pourrait être comprise, sauf circonstances
particulières, comme une renonciation à résilier le contrat » (arrêt
du TF du 25.11.2008
[4A_366/2008] cons. 4).

                        Dans
un arrêt plus récent (arrêt du TF du 27.01.2012
[4A_641/2011] cons. 8), le Tribunal fédéral a toutefois jugé qu’une
résiliation intervenue un mois après l’échéance du délai comminatoire (et avant
que le locataire ne verse le loyer impayé) n’était pas sujette à critique, ce
d’autant moins que les parties étaient en pourparlers durant cette période. Au
recourant qui invoquait l’arrêt [4A_366/2008] cité plus haut, le Tribunal
fédéral a objecté que dans l’affaire ayant donné lieu à son arrêt du 25
novembre 2008, le locataire avait versé le montant dû le jour ouvrable suivant
l'échéance du délai comminatoire, et la résiliation du bail était intervenue
dix-huit jours après ce paiement, situation nullement comparable à celle ayant
donné lieu à l’arrêt du 27 janvier 2012, où le congé avait été donné avant le
paiement des montants dus. 

                        Par
la suite, le Tribunal fédéral a confirmé qu’un délai de trois semaines n’était
pas constitutif d'une violation des règles de la bonne foi (arrêt du 14.10.2015
[4A_306/2015] cons. 4).

                        La
Cour de justice du canton de Genève a, pour sa part, retenu qu’un délai d’un
peu plus d’un mois – i.e. 37 jours – après la fin du délai comminatoire n’était
pas tardif, alors que les locataires n’avaient ni allégué ni démontré avoir
réglé la totalité de la dette dans les jours suivant le délai comminatoire
(arrêt du 02.08.2018 [ACJC/1016/2018]). Dans un autre arrêt, la même cour a
retenu qu’un délai de 25 jours entre l’échéance du délai comminatoire et la
résiliation était dans la limite de l’admissible étant donné que la résiliation
était intervenue 14 jours après la réception du paiement tardif de l’arriéré
(arrêt du 06.09.2021 [ACJC/1102/2021]).

                        Selon
Wessner, un délai de trois à quatre semaines est jugé admissible (CPra
Bail, 2e éd., n. 43a ad art. 257d CO). Burkhalter/Martinez-Favre
estiment qu’un délai d’un mois n’est pas tardif (Le droit suisse du bail à
loyer, commentaire, 2011, n. 34 ad art. 257d CO). Bohnet cite
pour sa part un arrêt du Tribunal cantonal zurichois qui a considéré qu’un
délai d’un mois était admissible (Les termes et délais dans le droit du bail à
loyer, in 13e séminaire sur le droit du bail, 2004, p. 25). 

6.1.3                 En l’espèce, l’avis comminatoire est venu à échéance
le 10 avril 2022 et la résiliation du bail date du 11 mai 2022. Un délai de 31
jours s’est donc écoulé. Vu la jurisprudence citée plus haut, la question de la
bonne foi se posait. Le fait que le premier juge ait retenu que le bailleur
était de mauvaise foi, d’une part, et les longs développements du bailleur pour
tenter de contrer cette conclusion, d’autre part, illustrent d’ailleurs fort
bien que l’application de la norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir
d’appréciation de la part du juge. À mesure que le juge devait statuer sur la
bonne foi, la procédure en protection des cas clairs était exclue, conformément
à la jurisprudence citée plus haut. 

6.2                   Ceci est d’autant plus vrai que l’article
271a al. 1 let. a CO prévoit que le congé donné par le bailleur est
annulable – parce que donné en violation des règles de la bonne foi – lorsqu’il
est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant
du bail.

6.2.1                 a)
Les articles 271 à 273c CO, qui
instaurent une protection contre les congés abusifs donnés au locataire d'un
bail à loyer portant sur une habitation ou un local commercial, n'exigent pas
que le congé ordinaire repose sur un motif particulier, le bailleur comme le
locataire étant en principe libres de résilier le bail pour le prochain terme
contractuel ou légal. Cependant, elles posent une limite : comme l'énonce
de manière générale l'article 271 al. 1 CO, le congé est abusif et, comme tel,
annulable, lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. La protection
conférée par les articles 271 et 271a CO procède dès lors à la
fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de
l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 140 III 496 cons. 4.1 ; 138 III 59 cons.
2.1 ; arrêts du TF du 29.08.2017 [4A_200/2017] cons. 3.1.2 ; du 02.05.2017 [4A_19/2016] cons. 2.2 ; du 09.09.2015 [4A_290/2015] cons. 4.1).

                        Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2
CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une
institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des
intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude
contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles
de la bonne foi au sens de l'article 271 al. 1 CO (ATF 135 III 162 cons. 3.3.1 ; 120 II 105 cons.
3). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à
l'autre constitue un abus de droit « manifeste » au sens de
l'article 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 cons. 2 ; 135 III 112 cons. 4.1 ; 120 II 31 cons. 4a). Le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne
répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 cons. 4.1). Tel est le cas lorsqu’il apparaît purement chicanier,
lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte
ou lorsqu’il consacre une disproportion grossière des intérêts en
présence (ATF 140 III 496 cons. 4.1 ; 138 III 59
cons. 2.1 ; 136 III 190 cons.
2 ; 135 III 112 cons. 4.1).  Le but de la réglementation des articles 271
et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des
résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la
bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles
pour le locataire (ATF 140 III 496 cons. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît
plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du TF du 06.10.2010 [4A_297/2010] cons. 2.2 ; du 12.11.2007 [4A_322/2007] cons. 6). Pour statuer sur la validité
d'un congé, il ne faut examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer
son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui
du locataire à rester dans les locaux ; cette pesée des intérêts n'intervient
que dans l'examen de la prolongation du bail (arrêts du TF du 29.08.2017 [4A_200/2017] cons. 3.1.2 et les
arrêts cités). 

                        b) L’article 271a al. 1 let. a CO vise à
permettre au locataire d'exprimer librement ses prétentions sans avoir à
craindre un congé (arrêts du TF du 27.04.2010 [4A_46/2010] cons. 6.1 ; du 25.04.2007 [4C.59/2007] cons. 3.3 et les réf. citées). Il réprime le
congé-représailles, infligé au locataire pour le punir d'avoir émis en dehors
de toute procédure des prétentions fondées sur le contrat de bail ou sur la
loi. Son application suppose la réunion de trois conditions cumulatives, soit
(1) une prétention en relation avec le bail, (2) que le locataire fait valoir
de bonne foi et (3) qui provoque la résiliation du bail par le bailleur (arrêt
de la Cour d’appel civile vaudoise du 11.06.2018 [décision No 347] cons. 4.2.2
et les réf. citées). 

                        Par
« prétention en relation avec le bail », il faut entendre
toute réclamation extrajudiciaire du locataire ayant sa source dans le contrat
ou le droit du bail, par exemple une prétention en exécution de travaux, une
demande à pouvoir consulter des justificatifs d’un décompte de chauffage ou
détenir un animal, des droits relatifs au loyer ou aux frais accessoires. Le
locataire doit avoir fait valoir son droit auprès du bailleur, soit porté ses
griefs à la connaissance de celui-ci, sans qu’aucune condition formelle ne soit
requise à cet égard (Conod, in : CPra Bail, 2e
éd., n. 4-8 ad art. 271a CO et les réf. citées ; Lachat,
Le Bail à loyer, éd. 2019, p. 969, ch. 5.2.3). 

                        La
prétention du locataire n’a pas à être fondée objectivement. Pour bénéficier de
la protection contre les congés abusifs, il suffit que le locataire soit
subjectivement de bonne foi, soit qu’il n’ait pas fait valoir ses prétentions
de manière chicanière ou excessive et qu’il n’ait pas connu ou n’aurait pas
facilement pu connaître leur inanité. La bonne foi du locataire est
présumée ; la preuve de sa mauvaise foi incombe au bailleur (Conod,
op. cit., n. 10 s. ad art. 271a CO et les réf.
citées ; Lachat, op. cit., p. 970, ch. 5.2.5). 

                        Le
locataire doit démontrer un lien de causalité entre sa prétention et la
résiliation. Cette preuve peut résulter d’une grande vraisemblance et d’indices
suffisants. L’écoulement du temps entre la prétention et la résiliation
constitue un indice important : plus l’intervalle entre les deux
événements est long, plus l’éventuel lien de causalité devient ténu et plus les
indices à fournir devront être convaincants pour que le congé soit invalidé (Conod,
op. cit., n. 12 s. ad art. 271a CO et les réf.
citées ; Lachat, op. cit., p. 969, ch. 5.2.4). Il est loisible au bailleur, qui assume le fardeau de
la contre-preuve, de démontrer que le motif véritable du congé est
autre, auquel cas l'article 271 al. 1 let. a CO ne trouve pas application
(arrêts du TF du 27.04.2010 [4A_46/2010] cons. 6.1 ; du 25.04.2007 [4C.59/2007] cons. 3.3 et les réf. citées). 

6.2.2                 En l’espèce, la chronologie
des faits ne manque pas d’interpeller. X.________ loue en effet un appartement
à Y.________ depuis le 1er novembre 2015 et il ne ressort pas du
dossier qu’il aurait eu le moindre retard dans le paiement du loyer, ni violé
d’une autre manière ses obligations contractuelles (p. ex. violations du
règlement de maison). Le 2 avril 2022, soit après près de 6 ans d’une relation
contractuelle paisible, il a contesté le décompte de charges relatif à la
période 2020/2021 et, à peine plus d’un mois plus tard (le 11 mai 2022), le
bailleur a résilié le bail, sans même inviter le locataire à consigner le
montant de 627.15 francs litigieux et/ou à le rencontrer pour lui fournir des
explications ou tâcher de trouver avec lui une solution amiable. Le bailleur
n’explique pas quel intérêt il avait à récupérer son bien, ni n’expose ce qui
permettrait de penser que le locataire aurait élevé ses prétentions de mauvaise
foi. Au contraire, le décompte de frais accessoires établi par le bailleur pour
la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 fait ressortir un
solde de 57.10 francs en faveur du locataire après déduction des acomptes
versés et du solde de 627.15 francs prétendument dû pour l’exercice précédent,
ce qui laisse plutôt à penser que les prétentions du locataire sont, à tout le
moins en partie, fondées. À cela s’ajoute que dans sa requête en cas clair du 5
juillet 2022, le bailleur a allégué que le locataire n’avait pas saisi
l’autorité de conciliation, alors qu’il savait vraisemblablement que cet
allégué ne correspondait pas à la réalité. En effet, dès lors que la citation à
l’audience de conciliation du 18 août 2022 a été envoyée au locataire le 30
juin 2022, elle a très vraisemblablement été adressée au bailleur à la même
date. Dans ces conditions et vu l’ensemble des circonstances, on ne peut pas
raisonnablement exclure que le congé a pu être donné par le bailleur en
représailles aux contestations soulevées de bonne foi par le locataire le 2
avril 2022. À mesure que le juge devait statuer
sur la bonne foi sur ce point également, la procédure en protection des cas
clairs était exclue, conformément à la jurisprudence citée plus haut. 

6.3                   Dans sa réplique, l’appelant admet
qu’à l’occasion d’une procédure d’expulsion en cas clair, il doit « être
clair que le congé ne contrevient pas aux règles de la bonne foi ».
Tel n’est pas le cas en l’espèce, pour les deux raisons mentionnées plus haut
(cons. 6.1 et 6.2).

7.                     L’intimé
requiert l’assistance judiciaire.

7.1                   Selon
l'article 117 CPC, une personne a droit à une telle assistance si elle ne
dispose pas de ressources suffisantes (let. a) et si sa cause n’est pas dénuée
de toute chance de succès (let. b).

7.2                   En
l’espèce, l’intimé n’a fourni aucun allégué sur sa situation financière et il
n’a produit ni le formulaire de requête d’assistance judiciaire en usage dans
le canton, ni les documents propres à établir sa situation financière. Partant,
il n’est pas possible de déterminer s’il remplit la condition de l’indigence
posée à l’article 117 let. a CPC. Sa requête d’assistance judiciaire aurait
donc dû être rejetée (v. art. 119 al. 5 CPC ; ATF 125 IV 161
cons. 4 ; arrêts du TF du 12.11.2018
[1B_436/2018] cons. 3 et du 04.10.2012
[5D_114/2012] cons. 2.3.2, avec les réf. cit.) si elle avait conservé son
objet, ce qui n’est pas le cas, vu le sort de l’appel et vu que l’intimé ne
prétend pas que les dépens ne pourraient pas (ou vraisemblablement pas) être
obtenus de la partie adverse (v. art. 122 al. 2 CPC).

8.                     Vu
l’ensemble de ce qui précède, l’appel doit être rejeté et le dispositif
querellé doit être confirmé, par substitution de motifs.

9.                     Il
ne peut être perçu ni frais judiciaires, ni émoluments de chancellerie pour les
litiges portant sur des locaux d'habitation (art. 56 de la loi neuchâteloise
fixant le tarif des frais, des émoluments de chancellerie et des dépens en
matière civile, pénale et administrative (LTFrais, RSN
164.1).

                        L’appelant
qui succombe doit par contre être condamné à verser à l’intimé une indemnité de
dépens pour la procédure d’appel (art. 106 al. 1 CPC). Ce dernier ne dépose pas
de mémoire d’honoraires. On partira donc du principe que son mandataire a
consacré une activité totale d’environ 500 minutes à la procédure d’appel, ce
qui correspond à une indemnité de 2'500 francs, au tarif horaire usuellement
retenu de 275 francs, débours et TVA compris.

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL
CIVILE

1.    Rejette l’appel
et confirme la décision entreprise.

2.    Dit que la
demande d’assistance judiciaire de l’intimé est sans objet et au surplus
infondée.

3.    Statue sans
frais judiciaires.

4.    Condamne Y.________
à verser à X.________ une indemnité de dépens de 2'500 francs pour la procédure
d’appel.

Neuchâtel, le 25 octobre 2022