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**Case Identifier:** ed8be6b7-b899-5db0-9a25-8556423e6c6b
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-09-05
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 05.09.2023 R 2021 112
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2021-112_2023-09-05.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 21 112

5. Kammer 

Vorsitz Brun

RichterInnen Audétat und Pedretti

Aktuarin Parolini

URTEIL

vom 5. September 2023

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

StWEG A._____, c/o B._____ AG, und

C._____ und CA._____,

alle vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Gian Luca Peng,

Beschwerdeführer

gegen

Gemeinde D._____,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen,

Beschwerdegegnerin

und

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E._____, und

F._____,

beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Frank Schuler,

Beschwerdegegner

betreffend Baueinsprache

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I. Sachverhalt

1. Die Stockwerkeigentümer der Stockwerkeigentümergemeinschaft 

(StWEG) A._____ sind Miteigentümer der Parzelle J._____ im Grundbuch 

der Gemeinde D._____. Diese ist mit einem Mehrfamilienhaus mit 

Tiefgarage überbaut. C._____ und CA._____ sind Eigentümer einer 

Stockwerkeinheit der StWEG A._____.

2. E._____ und F._____ sind Eigentümer der Parzelle K._____, G._____, 

ebenfalls im Grundbuch der Gemeinde D._____, mit einer 

Grundstücksfläche von 268 m2. Diese befindet sich in der Dorfzone. 

Zwischen der Parzelle J._____ und der Parzelle K._____ verläuft die 

H._____ als Strassenparzelle O._____, die sich im Eigentum der 

Gemeinde D._____ befindet.

3. Am 14. Februar 2021 reichten E._____ und F._____ der Gemeinde ein 

Baugesuch für den Abbruch des bestehenden Gebäudes und den Neubau 

eines Mehrfamilienhauses mit zwei Erstwohnungen (Parterre und 

Erdgeschoss) und zwei Zweitwohnungen (Obergeschoss und 

Dachgeschoss) auf ihrer Parzelle ein. Das Bauvorhaben wurde am 

19. Februar 2021 im Amtsblatt I._____ publiziert. Dagegen erhoben die 

StWEG A._____ sowie C._____ und CA._____ am 11. März 2021 

Einsprache. Die Bauherrschaft reichte in der Folge die fehlenden 

Unterlagen betreffend Einräumung von Näherbaurechten gegenüber den 

Parzellen L._____ und M._____ sowie betreffend Näherbaurecht und 

Landabtausch gegenüber der Strassenparzelle O._____ ein, worauf das 

Bauvorhaben am 16. April 2021 nochmals publiziert wurde. Dagegen 

erhoben die StWEG A._____ sowie C._____ und CA._____ am 5. Mai 

2021 erneut Einsprache.

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4. Mit Entscheid vom 13. Oktober 2021, mitgeteilt am 26. Oktober 2021, wies 

die Gemeinde D._____ die Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung 

unter Auflagen. Die separate Baubewilligung Nr. 05/21 vom 26. Oktober 

2021 bildet integrierten Bestandteil des Einspracheentscheids.

5. Mit Gesuch vom 18. November 2021 verlangten die StWEG A._____ 

sowie C._____ und CA._____ die Herausgabe der Protokolle der 

Baukommission und des Gemeindevorstands betreffend das Baugesuch 

Nr. 05/21. Der Gemeindevorstand verweigerte mit Verfügung vom 

26. November 2021 die Akteneinsicht. Diese Verfügung erwuchs 

unangefochten in Rechtskraft.

6. Gegen den Bau- und Einspracheentscheid vom 13. Oktober 2021 erhoben 

die StWEG A._____ sowie C._____ und CA._____ (nachfolgend 

Beschwerdeführer) am 26. November 2021 Beschwerde an das 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Sie stellten folgende 

Rechtsbegehren:

"1. Der Entscheid des Gemeindevorstands D._____ vom 13. Oktober 
2021 und die Baubewilligung Nr. 05/21 seien aufzuheben. 

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. 7.7 % Mehrwertsteuer 
zulasten der beiden Beschwerdegegner."

In prozessualer Hinsicht stellten die Beschwerdeführer den Antrag, dass 

der Beschwerde bis zur rechtskräftigen Erledigung des 

verwaltungsgerichtlichen Verfahrens die aufschiebende Wirkung gewährt 

werde. In beweisrechtlicher Hinsicht verlangten sie die Edition sämtlicher 

Akten des vorliegend streitigen Baubewilligungs- und 

Einspracheverfahrens aus Händen der Vorinstanz und der 

Bewilligungsakten der Liegenschaft auf der Parzelle K._____ zur 

Abklärung der vorbestehenden Hauptnutzfläche sowie die Durchführung 

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eines Augenscheins an Ort und Stelle, insbesondere zur Sichtung der 

Engpassstelle und der geplanten Aussenparkplätze sowie der Nutzflächen 

der bestehenden Liegenschaft auf Parzelle K._____. Zudem behielten 

sich die Beschwerdeführer den Antrag auf Einholung eines 

Verkehrsgutachtens vor. In formell-rechtlicher Hinsicht machten sie in 

Bezug auf die feuerpolizeiliche Bewilligung und die Photovoltaikanlage 

sowie die Frage des Erstwohnungsanteils eine Verletzung des rechtlichen 

Gehörs, insbesondere der Begründungspflicht geltend. Auch rügten sie, 

dass sich der Gemeindevorstand mit keinem Wort mit Art. 20 Abs. 3 BauG 

betreffend den Strassenabstand auseinandergesetzt habe.

Auch in materiell-rechtlicher Hinsicht verwiesen die Beschwerdeführer auf 

Art. 20 Abs. 3 BauG und rügten, dass das Bauvorhaben mit einem 

Abstand von rund 20-30 cm den minimal vorgeschriebenen 

Strassenabstand von 3.5 m vom Fahrbahnrand nicht einhalte. Eine solche 

Unterschreitung sei generell unzulässig und laufe überwiegenden 

öffentlichen und privaten Interessen entgegen. Für die Unterschreitung 

des Strassenabstands mangle es schon an einer gesetzlichen Grundlage, 

weil die in Art. 77 Abs. 1 KRG erwähnten Unterschreitungsmöglichkeiten 

angesichts des in Art. 77 Abs. 3 KRG angebrachten Vorbehalts nicht für 

Strassenabstände der Gemeinden gelte. Der Gemeindevorstand handle 

mit Erteilung der Baubewilligung gegen die öffentlichen Interessen, was 

mit Blick auf eine ungehinderte und sichere Abwicklung des Verkehrs, die 

Gefährdung der Strassenbenützer durch den Neubau, immer breitere 

Fahrzeuge, gesundheits- und feuerpolizeiliche Interessen, die 

Wohnhygiene und die bauliche Dichte, die Erhaltung des 

Planungsspielraums und die Möglichkeit des Landerwerbs für die 

Bedürfnisse des künftigen Verkehrs, die Gefährdung des Neubaus und 

deren Besucher durch den Strassenverkehr und die Verkehrsimmissionen 

für die künftigen Bewohner unverständlich sei. Die Begründung der 

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Gemeinde dazu, dass die Verhältnisse durch den beabsichtigen 

Landabtausch und den Neubau bzw. den Verzicht auf eine Hofstattbaute 

im Vergleich zur heutigen Situation "etwas verbessert" würden, überzeuge 

nicht. Die Verkehrssituation an der Engpassstelle sei prekär, regelmässig 

komme es zu Unfällen, Sachbeschädigungen, Besitzesstörungen und 

Eigentumsverletzungen. Entgegenstehende private Interessen habe der 

Gemeindevorstand gar nicht berücksichtigt. Die Unterschreitung des 

Strassenabstands beeinträchtige die Aussicht verschiedener 

Wohnungseigentümer auf Parzelle J._____ zum Teil erheblich; sie führe 

auch dazu, dass das Gebäude zum Nachteil der Beschwerdeführer einen 

grösseren Höhenzuschlag beanspruche, womit ein höheres Gebäude 

realisiert werden könne. 

Ferner rügten die Beschwerdeführer die Verletzung der Grenzabstände. 

Insbesondere fehle die Näherbaurechtsvereinbarung zur Parzelle 

L._____, eine unterschriftlich bekräftigte Absichtserklärung zum 

Näherbaurecht habe entgegen den Ausführungen der Gemeinde nicht bei 

den Baugesuchsakten gelegen. Eine Unterschreitung des baugesetzlich 

verletzten Grenzabstands verlange, dass die zivilrechtliche Vorfrage des 

Vorliegens einer Näherbaurechtsvereinbarung wie in Art. 77 Abs. 1 KRG 

vorgesehen zum Zeitpunkt der Baubewilligung abschliessend beantwortet 

werde, weshalb sie auch nicht mit einer Auflage verknüpft werden könne. 

Weiter beanstandeten die Beschwerdeführer eine Verletzung der 

Bestimmungen über die Fassadenhöhe. Bewilligt sei eine Fassadenhöhe 

von 10.56 m, zulässig sei eine solche von 10.5425 m. Sodann fehlten der 

erforderliche Energienachweis und Angaben zur geplanten 

Photovoltaikanlage auf dem Dach. Bereits im angefochtenen Entscheid 

habe die Gemeinde die Rüge der Verletzung des Erstwohnungsanteils 

nicht behandelt, und die beiden geplanten Zweitwohnungen seien im 

Lichte des Zweitwohnungsgesetzes zu Unrecht bewilligt worden. Auch 

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erachteten sie das Bauvorhaben als zonenwidrig, weil sich der geplante 

Neubau schlecht in die bestehende Siedlung in der Dorfzone einfüge. 

Schliesslich kritisierten sie, dass die Anzahl an Pflichtparkplätzen 

ungenügend und die Parkierungssituation unrechtmässig sei. Auch 

bemängelten sie, dass das Baugespann vor der rechtskräftigen 

Erledigung des Baugesuchs entfernt wurde. 

7. Dem prozessualen Antrag auf Gewährung der aufschiebenden Wirkung 

gab der Instruktionsrichter mit Verfügung vom 16. Dezember 2021 statt. 

8. Mit Vernehmlassung vom 26. Januar 2022 beantragte die Gemeinde 

D._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die kosten- und 

entschädigungsfällige Abweisung der Beschwerde. Im Hinblick auf die 

gerügten fehlenden Unterlagen legte sie dar, dass der Energienachweis 

und das Gesuch um feuerpolizeiliche Bewilligung bei den 

Gesuchsunterlagen aufgelegen und die feuerpolizeiliche Bewilligung und 

die ergänzten Angaben zur Photovoltaikanlage den Beschwerdeführern 

mitgeteilt worden seien. Gleichzeitig reichte sie die vorinstanzlichen 

Gesuchs- und Verfahrensakten ins Recht. Zum Strassenabstand führte sie 

aus, abgesehen von der allgemeinen Bestimmung betreffend 

Ausnahmebewilligung sehe das Gesetz keine spezifische Norm vor, die 

im Einzelfall ein Abweichen davon vorsehen würde. Unter Hinweis auf 

Art. 14 BauG betreffend das Hofstattrecht und das Ermessen der 

Gemeinde erläuterte sie, bei einer altrechtlichen Baute im 

Strassenabstandsbereich stehe es im öffentlichen Interesse, eine 

Verbesserung des verkehrstechnischen Zustandes anzustreben. Dies sei 

mit dem bewilligten Bauvorhaben der Fall, weil der Abstand zum 

Strassenrand geringfügig vergrössert werde, auf Werkteile verzichtet 

werde, die in den Strassenbereich hineinragten, die Strasse äusserst 

wenig Verkehr aufweise und keine bedenklichen Verkehrsverhältnisse 

bekannt seien. Vor der Garageneinfahrt sei kein Vorplatz notwendig, weil 

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es sich nicht um eine verkehrsreiche Strasse handle. In Bezug auf die 

Frage des Grenzabstands führte die Beschwerdegegnerin aus, dass die 

Näherbaurechtsvereinbarung betreffend Parzelle L._____ nicht bereits 

vollständig formuliert sein müsse; vielmehr genüge es, wenn die Zusage 

durch die Grundeigentümer zur Einräumung eines bestimmen 

Näherbaurechts und der Hauptbestandteile der Vereinbarung 

nachgewiesen würden. Das Vorgehen der Gemeinde halte vor Art. 77 

Abs. 1 KRG bzw. Art. 90 Abs. 1 KRG stand. Bezüglich der Fassadenhöhe 

verwies sie auf den angefochtenen Entscheid. Bezüglich Energienachweis 

und Photovoltaikanlage legte sie dar, dass die feuerpolizeiliche 

Bewilligung integrierten Bestandteil der Baubewilligung bilde, der 

Energienachweis in der Baubewilligung nicht besonders habe erwähnt 

werden müssen und dass sich die Einsprecher noch während der 

Einsprachefrist zur Photovoltaikanlage hätten äussern können. In Bezug 

auf die Frage des Erstwohnungsanteils habe die Baubehörde ihrem 

Entscheid 159 m2 bestehende HNF zugrundegelegt, neu geschaffen 

würden 120 m2 HNF, die Hälfte davon, nämlich 60 m2 HNF sei der 

Erstwohnungspflicht unterworfen. Im Einspracheentscheid habe sie aber 

120 m2 HNF der Erstwohnungspflicht unterworfen, womit sie den Anliegen 

der Einsprecher nachgekommen sei. Auch habe sich die Baubehörde im 

Einspracheentscheid eingehend mit der Frage der Zulässigkeit der 

Zweitwohnungsflächen, der Zonenwidrigkeit und der Parkplatzsituation 

auseinandergesetzt; daran werde festgehalten. 

9. Mit Vernehmlassung vom 29. Januar 2021 (recte: 2022) beantragten 

E._____ und F._____ (nachfolgend Beschwerdegegner) die kosten- und 

entschädigungsfällige Abweisung der Beschwerde. Zum Strassenabstand 

führten sie aus, dass der künftige Abstand 3.22 m betragen werde, 30 cm 

mehr als im aktuellen Zustand. Was die Frage der Unterschreitung des 

Strassenabstands betreffe, so sei eine Abweichung von den 

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Bestimmungen über den Strassenabstand nicht generell verboten, 

sondern unter gewissen Voraussetzungen zulässig, was sich bei 

verschiedenen Neubauten im Quartier zeige. Aufgrund der generellen 

Ausnahmeregelung gemäss Art. 82 Abs. 1 KRG und auch im Lichte von 

Art. 14 BauG betreffend Hofstattrecht erscheine eine abweichende Praxis 

als zulässig, zumal beim Hofstattrecht Abweichungen bezüglich Lage und 

Ausdehnung gestattet seien, wenn dadurch der bisherige Zustand 

verbessert werde; diese Voraussetzung sei vorliegend erfüllt. 

Grundvoraussetzung sei, dass keine überwiegenden öffentlichen und 

privaten Interessen dagegen sprächen. Der fragliche Teil der H._____ 

weise kein grosses Verkehrsaufkommen auf, das Engnis werde wohl nur 

von den Bewohnerinnen und Bewohnern der Parzellen N._____ und 

M._____ genutzt, die konkreten Entwicklungsmöglichkeiten im fraglichen 

Gebiet seien überschaubar, weshalb es keiner Sanierungsmassnahmen 

oder keines Planungsspielraums für die Gemeinde bedürfe. Zudem seien 

auch die Voraussetzungen von Art. 82 Abs. 1 KRG erfüllt: Die Pflicht zur 

Einhaltung des gesetzlichen Strassenabstands bedeute eine 

unverhältnismässige Härte, denn bei Einhaltung des Strassenabstands 

könnte die Parzelle nicht mehr überbaut werden. Allfällige private 

Interessen, so eine geringfügige Tangierung der Aussicht der 

Beschwerdeführer, würden die Interessen der Beschwerdegegner nicht 

überwiegen, für die im Falle der Beachtung des Strassenabstands 

jeglicher Neubau unmöglich würde. Als Fazit ergebe sich, dass die 

Bestimmungen über den Strassenabstand eingehalten seien und die von 

der Gemeinde gewährte Ausnahme rechtmässig sei. 

Zur Frage des Grenzabstands zur Parzelle L._____ führten die 

Beschwerdegegner aus, dass dieser mit der von der Gemeinde 

gemachten Auflage gewährleistet sei, wonach erst gebaut werden dürfe, 

wenn die Näherbaurechtsvereinbarung genehmigt und im Grundbuch 

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eingetragen sei. Bezüglich Fassadenhöhe schlossen sich die 

Beschwerdegegner den Berechnungen der Gemeinde an. Bezüglich 

feuerpolizeilicher Bewilligung und Photovoltaikanlage sahen die 

Beschwerdegegner keine Bestimmungen verletzt. Zur Frage des 

Erstwohnungsanteils wiesen die Beschwerdegegner darauf hin, dass 

gemäss Art. 68 Abs. 1 BauG die Hälfte der neu geschaffenen 

Geschossfläche als Erstwohnung genutzt werden müsse. Aufgrund der 

bundesrechtlichen Vorgaben werde die neu geschaffene, d.h. die 

zusätzliche Geschossfläche als Erstwohnung genutzt, womit die 

kommunale Vorgabe automatisch eingehalten sei. In Bezug auf das 

Zweitwohnungsgesetz sei zu beachten, dass dieses den Abbruch von 

altrechtlichen Gebäuden und deren Ersatz durch grössere Neubauten 

nicht verbiete. In einem solchen Fall dürften Zweitwohnungen nur im 

Umfang der bisherigen Anzahl Wohnungen und der bestehenden HNF der 

altrechtlichen Wohnungen erstellt werden, was vorliegend eingehalten sei. 

Im Übrigen sei die von der Gemeinde vorgenommene Berechnung der 

HNF zutreffend. Der Neubau füge sich bezüglich Stellung, Proportionen, 

Dachform und Gestaltung gut in die bestehende Siedlung ein, und die 

Parkierungssituation sei rechtmässig.

10. Mit Replik vom 3. März 2022 hielten die Beschwerdeführer unverändert an 

den Rechtsbegehren gemäss Beschwerde fest. Sie wiederholten den 

Antrag auf Aktenedition und präzisierten, dass insbesondere die 

Protokolle der Baukommission und des Gemeindevorstandes 

herausgegeben werden müssten. Auch verlangten sie die Herausgabe der 

Bewilligungsakten der Liegenschaft auf der Parzelle K._____ zur 

Abklärung der vorbestehenden HNF. Was die feuerpolizeiliche Bewilligung 

betrifft, so sei ihnen diese am 4. Januar 2022 zugestellt worden. Damit 

anerkenne die Gemeinde die Verletzung ihres rechtlichen Gehörs, was für 

sich allein ein Grund für die Aufhebung des angefochtenen Baubescheids 

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sei. Auch wiesen sie darauf hin, dass diese vom 25. Februar 2021 datiere, 

was bedeute, dass die Gebäudeversicherung (GVG) die Einwendungen 

der Beschwerdeführer in der Einsprache vom 11. März 2021 bzw. 5. Mai 

2021 nicht habe berücksichtigen können, was ebenfalls eine Verletzung 

des rechtlichen Gehörs darstelle. Die Unterschreitung des 

Strassenabstands an der fraglichen Engpassstelle laufe den 

Anforderungen an einen raschen und zweckmässigen Einsatz der 

Feuerwehr und somit den öffentlichen Interessen zuwider. Des Weiteren 

machten die Beschwerdeführer in Bezug auf die Verletzung des 

Strassenabstands geltend, die Voraussetzungen für eine diesbezügliche 

Ausnahmebewilligung, nämlich das Vorliegen ausserordentlicher 

Verhältnisse und einer unverhältnismässigen Härte zufolge Einhaltung der 

gesetzlichen Bestimmungen, seien entgegen den Ausführungen der 

Beschwerdegegnerin nicht erfüllt. Eine baurechtskonforme 

Umprojektierung des Bauvorhabens lasse sich ohne Weiteres auch mit 

einem Strassenabstand von 3.5 m realisieren; zudem stünden einer 

Ausnahmebewilligung auch überwiegende öffentliche und private 

Interessen entgegen. Sofern die Beschwerdegegner dafür hielten, dass 

für die Frage der Zulässigkeit der Unterschreitung des Strassenabstands 

bei einem Ersatzneubau analog einem Bau im Hofstattrecht weniger 

strenge Voraussetzungen als etwa bei einem Bau auf einer grünen Wiese 

zur Anwendung gelangten, dass es mithin lediglich um die Verbesserung 

des verkehrstechnischen Zustands gehe, fehle es für eine solche Praxis 

an einer gesetzlichen Grundlage. Die genehmigte Unterschreitung des 

Strassenabstands erfülle die Grundvoraussetzungen für die Erteilung 

einer Ausnahmebewilligung nicht und laufe überwiegenden öffentlichen 

Interessen (Befahrbarkeit der Strasse in der Kurve, Verkehrssicherheit 

und -fluss, feuerpolizeiliche Gründe) und überwiegenden privaten 

Interessen (Verletzung des Eigentums durch Befahren der Parzelle 

J._____ aufgrund der Unterschreitung des Strassenabstands, höhere 

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Fassadenhöhe und näherer Abstand zur Liegenschaft der 

Beschwerdeführer) zuwider. Die Unterschreitung des Strassenabstands 

stehe nicht im Ermessen der Baubehörde. Weiter präzisierten die 

Beschwerdeführer die Ausführungen zur Bemessung der Fassadenhöhe, 

hielten an den Rügen fest, die Erstwohnungsanteilspflicht sowie das 

Zweitwohnungsgesetz seien verletzt, die Neubaute sei massiv 

überdimensioniert, füge sich nicht in die Umgebung der Dorfzone ein und 

die Parkierungssituation sei unrechtmässig. Darüber hinaus hätten die 

Beschwerdegegner die Berechnung der vorbestandenen Hauptnutzfläche 

nicht im Detail aufgezeigt.

11. Mit Duplik vom 16. März 2022 hielten die Beschwerdegegner an ihren 

Rechtsbegehren gemäss Vernehmlassung fest. Bezüglich der Frage der 

Profilierung versprachen sie, dass diese für einen allfälligen Augenschein 

wieder aufgerichtet würde, falls das Verwaltungsgericht dies wünschen 

sollte. Was die Aktenedition betreffe, so bildeten die Sitzungsprotokolle 

der Baukommission und des Gemeindevorstands üblicherweise nicht Teil 

der Unterlagen des Baubewilligungsverfahrens, zumal sich die 

Begründungen aus der Baubewilligung und/oder dem 

Einspracheentscheid ergäben. Die Beschwerdeführer hätten bislang nicht 

dargelegt, weshalb ein Interesse an der Einsichtnahme bestehen solle. In 

Bezug auf die feuerpolizeiliche Bewilligung legten die Beschwerdegegner 

dar, dass die Beschwerdeführer diese, selbst wenn bei deren Erlass das 

rechtliche Gehör nicht gewahrt worden wäre, innert 30 Tagen seit deren 

Mitteilung hätten anfechten müssen, was sie unterlassen hätten; auch 

hätten sie weder in ihrer Beschwerde noch in ihrer Replik die Aufhebung 

der feuerpolizeilichen Bewilligung verlangt. In der Zwischenzeit sei diese 

in Rechtskraft erwachsen und nicht Gegenstand des vorliegenden 

Verfahrens. Weiter führten die Beschwerdegegner aus, die 

Beschwerdeführer würden nicht darlegen, inwiefern Gründe der 

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Verkehrssicherheit gegen eine Unterschreitung des Strassenabstands 

sprächen und somit als überwiegende öffentliche Interessen einer 

Bewilligung entgegenstünden. Entgegen den Ausführungen der 

Beschwerdeführer sei die Fassadenhöhe korrekt berechnet, sie 

entspreche der Praxis der Baubehörde der Gemeinde. Bei der 

Berechnung des Erstwohnungsanteils gemäss Art. 68 Abs. 1 BauG 

beziehe sich der Begriff der "neu geschaffenen Geschossfläche" auch bei 

Abbruch und Wiederaufbau von bestehenden Wohnungen auf die 

zusätzlich geschaffene Geschossfläche, somit handle es sich auch bei 

einer wieder aufgebauten Wohnung im Rahmen der früheren Grösse um 

eine bestehende Geschossfläche und nicht um eine neu geschaffene 

Geschossfläche. Dieser Auffassung sei auch die Gemeinde. Gestützt auf 

das Zweitwohnungsgesetz dürften auf der Parzelle zwei Wohnungen im 

Rahmen der vorbestandenen HNF als Zweitwohnungen genutzt werden, 

die beiden neuen oder zusätzlichen Wohnungen seien als Erstwohnungen 

zu errichten. Diesen Vorgaben entspreche die Baubewilligung.

12. Mit Duplik vom 5. Mai 2022 bestätigte auch die Beschwerdegegnerin ihre 

Rechtsbegehren gemäss Vernehmlassung. Sie legte dar, dass das 

Gesuch um Erteilung der feuerpolizeilichen Bewilligung dem Baugesuch 

beigelegen und unmittelbar nach Eingang an das Feuerpolizeiamt zur 

Behandlung weitergeleitet worden sei. Ein Doppel habe die Gemeinde für 

sich behalten; dieses sei mit den Baugesuchsakten öffentlich aufgelegen. 

In der Folge habe das Amt die feuerpolizeiliche Bewilligung erteilt, ohne 

den Ablauf der Einsprachefrist abzuwarten. Die Beschwerdeführer hätten 

lediglich gegen das Baugesuch, nicht jedoch gegen das feuerpolizeiliche 

Gesuch Einsprache erhoben. Mit Erteilung der feuerpolizeilichen 

Bewilligung sei diese zum integrierten Bestandteil der Baubewilligung 

erklärt, den Beschwerdeführern jedoch nicht gleichzeitig mit dem 

Baubescheid mitgeteilt worden. Der Bewilligungsentscheid der kantonalen 

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Feuerpolizei sei den Einsprechern bzw. Beschwerdeführern später 

weitergeleitet worden. Was die Akteneinsicht betreffe, so habe der 

Gemeindevorstand entschieden, diese zu verweigern, zumal sich die 

Erwägungen der beiden Behörden dem angefochtenen Baubewilligungs- 

und Einspracheentscheid entnehmen liessen. Der entsprechende 

Entscheid vom 13./26. Oktober 2021 sei zwischenzeitlich in Rechtskraft 

erwachsen. Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren habe die Gemeinde 

die Bauakten eingereicht, jedoch praxisgemäss nicht die 

Gemeindevorstands- und Baukommissionsprotokolle. Zur umstrittenen 

Fassadenhöhe gab die Beschwerdegegnerin an, dass die 

Beschwerdeführer eine irreführende Massskizze eingelegt hätten. Sie 

reichte selbst eine vom Bauamt erstellte Skizze ins Recht, welche die 

massgebenden Terrainpunkte, die Messstellen und die Gesamt- und 

Fassadenhöhe zeige. Im Bedarfsfall könne ein Geometer beigezogen 

werden. Bezüglich der Frage des Strassenabstands verwies sie auf die 

bereits gemachten Ausführungen im angefochtenen Entscheid und in der 

Vernehmlassung. Bezüglich Fassadenhöhe habe eine Nachkontrolle der 

Pläne durch das Bauamt ergeben, dass die zulässigen Höhen eingehalten 

seien. Was die Frage des Erstwohnungsanteils betreffe, werde auf das 

bereits Gesagte verwiesen. Dasselbe gelte bezüglich 

Zweitwohnungsgesetz und Einfügung in die Umgebung. 

Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid sowie auf die weiteren 

Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit 

entscheidrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das 

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Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, 

soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können 

oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der 

angefochtene Bau- und Einspracheentscheid des Gemeindevorstands 

vom 13. Oktober 2021 (Akten Beschwerdeführer [Bf-act.] 4) ist weder 

endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden 

(Art. 92 und Art. 103 des kantonalen Raumplanungsgesetzes [KRG; 

BR 801.100], Art. 46 der kantonalen Raumplanungsverordnung [KRVO; 

BR 801.110] sowie Art. 62 Abs. 3 des Baugesetzes der Gemeinde 

[nachfolgend BauG]). Die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde fällt 

demzufolge in die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts. Die 

Eintretensvoraussetzungen geben vorliegend zu keinen Bemerkungen 

Anlass (Art. 33 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung 

[RPG; SR 700] i.V.m. Art. 89 und Art. 111 Abs. 1 des Bundesgesetzes 

über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110], Art. 50 VRG), weshalb auf 

die im Übrigen im Sinne von Art. 38 und Art. 52 VRG frist- und formgerecht 

eingereichte Beschwerde einzutreten ist.

2. Streitgegenstand ist im Wesentlichen die Frage, ob die 

Beschwerdegegnerin das Bauvorhaben auf der Parzelle K._____ zu Recht 

bewilligte, ob mithin der vorgeschriebene Strassenabstand unterschritten 

werden darf und ob die übrigen baurechtlichen Bestimmungen 

(Grenzabstand/ Näherbaurecht, Fassadenhöhe, Energienachweis/ 

Photovoltaikanlage, Erstwohnungsanteil, Zweitwohnungsgesetz, 

Zonenkonformität/ Einfügung in die Dorfzone, Pflichtparkplätze/ 

Parkierungssituation) eingehalten sind.

3. Gemäss Art. 33 Abs. 2 RPG sehen die Kantone mindestens ein 

Rechtsmittel vor gegen Verfügungen und Nutzungspläne, die sich auf das 

RPG sowie die kantonalen und eidgenössischen 

Ausführungsbestimmungen stützen, wobei die volle Überprüfung durch 

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wenigstens eine Beschwerdebehörde zu gewährleisten ist (Art. 33 Abs. 3 

lit. b RPG). Aufgrund dieser bundesrechtlichen Vorgaben verfügt das 

Verwaltungsgericht in der vorliegenden Streitsache grundsätzlich über 

eine umfassende Kognition, die nicht auf die Rechts- und 

Sachverhaltskontrolle nach Art. 51 Abs. 1 VRG beschränkt ist, sondern 

eine Angemessenheitskontrolle mitumfasst (BGE 146 II 367 E.3.2.1, BGE 

145 I 52 E.3.6, BGE 118 Ib 26 E.4b; Urteile des Bundesgerichts 

1C_325/2021 vom 25. Oktober 2021 E.7.1, 1C_494/2018 vom 13. Juni 

2019 E.2.2 und 1C_682/2017 vom 11. September 2018 E.6.1 f.; Urteile 

des Verwaltungsgerichts [VGU] R 21 16 vom 3. Mai 2022 E.3.4 und R 19 

52 vom 14. Oktober 2021 E.4.6). Allerdings auferlegen sich die kantonalen 

Gerichte, wenn sie nach Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG die Angemessenheit des 

angefochtenen Entscheids prüfen, Zurückhaltung, um die 

Gemeindeautonomie gemäss Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung der 

Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) zu respektieren (BGE 

145 I 52 E.3.6; Urteil des Bundesgerichts 1C_97/2014 vom 9. Februar 

2015 E.3.3). 

4. Gemäss Art. 107 Abs. 2 KRG gehen unmittelbar anwendbare 

Bestimmungen des KRG abweichenden kommunalen Vorschriften vor. Als 

unmittelbar anwendbar gelten u.a. die kantonalen Bauvorschriften gemäss 

Art. 72 bis Art. 84 KRG (Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 KRG) und das formelle 

Baurecht im Sinne von Art. 85 bis Art. 96 KRG (Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 

KRG). Wo das KRG ergänzende oder abweichende kommunale 

Vorschriften zulässt, findet das bestehende kommunale Recht weiterhin 

Anwendung. Vorbehalten bleiben ferner allgemein strengere Vorschriften 

der Gemeinden (Art. 107 Abs. 2 KRG). 

5. Vorab ist, weil formeller Natur, auf die Rügen der Beschwerdeführer 

einzugehen, wonach die Beschwerdegegnerin das rechtliche Gehör 

mehrfach verletzt habe. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ergibt sich 

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aus Art. 29 Abs. 2 BV. Die Verletzung dieses Anspruchs führt 

grundsätzlich und ungeachtet der materiellen Begründetheit des 

Rechtsmittels zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des 

angefochtenen Entscheids (BGE 149 I 91 E.3.2, BGE 148 IV 22 E.5.5.2, 

BGE 144 I 11 E.5.3, BGE 137 I 195 E.2.2; Urteil des Bundesgerichts 

1C_373/2019 vom 6. März 2020 E.3.1). Vorbehalten bleiben Fälle, in 

denen die Gehörsverletzung nicht besonders schwer wiegt und dadurch 

geheilt wird, dass die Partei, deren rechtliches Gehör verletzt wurde, sich 

vor einer Instanz äussern kann, die sowohl die Tat- als auch die 

Rechtsfragen uneingeschränkt überprüft (BGE 148 IV 22 E.5.5.2, 

BGE 142 II 218 E.2.8.1, BGE 137 I 195 E.2.3.2; Urteile des 

Bundesgerichts 6B_1012/ 2020 vom 8. April 2021 E.1.1, 1C_373/2019 

vom 6. März 2020 E.3.1 und 1C_349/2018 vom 8. Februar 2019 E.2.2; 

HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, Zürich/ 

St. Gallen 2020, Rz. 1039 und Rz. 1174 ff.). 

5.1. Die Beschwerdeführer beantragten die Edition der Protokolle der 

Baukommission und des Gemeindevorstandes im Zusammenhang mit 

dem angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid, und rügten, dass 

ihnen bisher deren Herausgabe seitens der Gemeinde verweigert worden 

sei. Sie begründeten den Antrag mit dem verfassungsrechtlich 

geschützten Akteneinsichtsrecht und stützten sich auf Art. 29 Abs. 2 BV. 

Gleichzeitig legten sie dar, dass die Gemeinde denselben Antrag auf 

Akteneinsicht mit Verfügung vom 26. November 2021 abgelehnt habe und 

sie zur Vermeidung eines unnötigen Gerichtsverfahrens auf eine 

diesbezügliche Beschwerde verzichtet hätten. 

5.1.1. Die fragliche Verfügung der Gemeinde vom 26. November 2021 (Bf-act. 6) 

beruht auf Art. 17 Abs. 6 der Gemeindeverfassung. Demnach stehen die 

Protokolle der öffentlichen Gemeindeversammlung jedermann zur 

Einsicht offen (Satz 1). Die Einsicht in die Protokolle des 

- 18 -

Gemeindevorstandes und der übrigen Gemeindebehörden wird nur 

gestattet, wenn schutzwürdige Interessen geltend gemacht werden 

können (Satz 2). Der Anspruch auf Einsicht kann durch Aushändigung 

eines Protokollauszuges erfüllt werden (Satz 3). In der erwähnten 

Verfügung führte die Gemeinde aus, dass die die Beschwerdeführer 

interessierenden Gründe für die Erteilung der Baubewilligung im Bau- und 

Einspracheentscheid vom 13. Oktober 2021 ausführlich dargelegt worden 

seien, weshalb sie keine weitergehende Akteneinsicht gewährte.

5.1.2. Gemäss Art. 11 Abs. 1 VRG ermittelt die Behörde den Sachverhalt von 

Amtes wegen. Behörden und Private sind zur Herausgabe von Urkunden 

und Akten sowie zur Auskunftserteilung verpflichtet (Art. 13 Abs. 1 VRG). 

Für Behörden besteht eine Ausnahme von der Editions- und 

Auskunftspflicht, wenn dadurch wichtige öffentliche oder schutzwürdige 

private Interessen gefährdet würden (Art. 13 Abs. 2 VRG). Der Anspruch 

auf rechtliches Gehör umfasst auch das Akteneinsichtsrecht 

(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1019). Nicht in dessen 

Anwendungsbereich fallen sogenannte verwaltungsinterne Akten, mithin 

Unterlagen, denen für die Behandlung des Falles kein Beweischarakter 

zukommt, die vielmehr ausschliesslich der verwaltungsinternen 

Meinungsbildung dienen und für den verwaltungsinternen Gebrauch 

bestimmt sind (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1021).

5.1.3. Die Beschwerdeführer legten nicht dar, weshalb die Protokolle der 

Baukommission und des Gemeindevorstandes über die im angefochtenen 

Bau- und Einspracheentscheid enthaltene Begründung hinaus 

beweisrelevant sein sollten, und es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die 

Einsicht in kommunale Unterlagen, die angeblich die Meinungsbildung im 

Rahmen des Erlasses des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids 

abbilden sollen, für die Beschwerdeerhebung bzw. für deren Beurteilung 

erforderlich sein sollte. Wenn die Beschwerdeführer ausführten, sie 

- 19 -

wollten die Gründe für die bewilligte Unterschreitung des 

Strassenabstands von 3.5 m auf nur noch ca. 20 cm erfahren, so muss 

dazu der hier angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 

13. Oktober 2021 ausreichen. Ob dieser ausreichend begründet wurde, ist 

in den nachfolgenden Erwägungen zu prüfen (vgl. Erwägung 5.2.2). 

Abgesehen davon dürfte es sich bei diesen Protokollen gestützt auf Art. 17 

Abs. 6 Satz 2 der Gemeindeverfassung um verwaltungsinterne Akten 

handeln (vgl. Erwägung 5.1.2). Auch hat die Gemeinde über denselben 

Editionsantrag mit Verfügung vom 26. November 2021 bereits 

rechtskräftig entschieden (Bf-act. 6), ohne dass die Beschwerdeführer 

diese angefochten hätten. Damit können sie, ohne dass neue bzw. 

veränderte Verhältnisse vorliegen würden, nicht auf dem Umweg über 

einen Editionsantrag im vorliegenden Verfahren doch noch eine 

(gegenteilige) Beurteilung seitens des Verwaltungsgerichts erwirken. Der 

Antrag auf Edition der Protokolle der Baukommission und des 

Gemeindevorstandes ist daher abzulehnen.

5.2. Die Beschwerdeführer rügten, die Beschwerdegegnerin habe sich mit 

keinem Wort mit Art. 20 Abs. 3 BauG betreffend den Abstand vom 

Fahrbahnrand befasst; sie habe diese Norm auf stossende Art und Weise 

übergangen. Unklar ist, ob sie damit eine Verletzung des rechtlichen 

Gehörs, insbesondere der Begründungspflicht, geltend machen wollten, 

weshalb nachfolgend darauf einzugehen ist. 

5.2.1. Der Anspruch auf rechtliches Gehör gebietet u.a., dass eine Behörde ihren 

Entscheid begründet, d.h. die Vorbringen der Betroffenen tatsächlich hört, 

ernsthaft prüft und in ihrer Entscheidfindung angemessen berücksichtigt 

(BGE 145 III 324 E.6.1, BGE 145 IV 99 E.3.1, BGE 144 I 11 E.5.3; Urteil 

des Bundesgerichts 1C_373/2019 vom 6. März 2020 E.3.1). Dabei kann 

sie sich aber auf die für ihren Entscheid wesentlichen Punkte 

beschränken. Nicht erforderlich ist, dass sich die Begründung mit allen 

- 20 -

Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne 

Vorbringen ausdrücklich widerlegt (BGE 142 II 49 E.9.2, BGE 142 I 135 

E.2.1; Urteile des Bundesgerichts 2C_821/2019 vom 11. Februar 2020 

E.3.2 und 9C_436/2018 vom 4. Oktober 2018 E.3.2.1; 

HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1038). 

5.2.2. Im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 13. Oktober 2021 

ging die Beschwerdegegnerin auf die Rüge der Einsprecher ein, die 

Vereinbarungen über die erforderlichen Näherbaurechte seien bei den 

Baugesuchs- und Auflageakten nicht aufgelegen bzw. es lägen noch keine 

rechtsgenüglichen Vereinbarungen vor. Was den Strassenabstand betraf, 

verwies sie auf das Schreiben der Gemeinde vom 6. Januar 2020 

betreffend Näherbaurecht und Landabtausch zwischen den Parzellen 

K._____ und O._____ (Akten Beschwerdegegnerin [Bgin-act.] 1 und 2). 

Abstellend auf Art. 77 Abs. 1 KRG, wonach die Baubehörde 

Unterschreitungen der im Gesetz vorgesehenen Abstände unter Privaten 

erlaube, wenn eine Vereinbarung vorliegt und keine überwiegenden 

öffentlichen Interessen entgegenstehen, legte sie dar, dass die 

Baugesuchsteller erst dann mit dem Bau beginnen könnten, wenn die 

Vereinbarungen gehörig unterzeichnet und im Grundbuch eingetragen 

seien. Gegenüber der Strasse werde eine Verkleinerung der Abstände 

grundsätzlich nur erlaubt, wenn keine öffentlichen Interessen, namentlich 

die Verkehrssicherheit, dagegen sprechen würden. Im vorliegenden Fall 

seien die Strassenverhältnisse zwischen dem Bauplatz und dem 

Grundstück der Einsprecher eng. Durch den beabsichtigen Landabtausch 

und den Neubau bzw. den Verzicht auf eine Hofstattbaute könnten die 

Verhältnisse etwas verbessert werden; die Strassenbreite erhöhte sich 

von 2.9 m auf 3.1 m und der Dachvorsprung, der heute auf niedriger Höhe 

über das Strassentrassee reichte, finde sich beim Neubau in einer den 

Strassenverkehr nicht beeinträchtigenden Höhe. Im Vergleich zur 

- 21 -

heutigen Situation verbesserten sich die Verkehrsverhältnisse und 

entsprechend auch die Sicherheit bei allen Verkehrsteilnehmern. Dem 

Gesuch um Beibehaltung eines geringeren Strassenabstands könne 

deshalb unter Vorbehalt der Umsetzung des Landabtauschs entsprochen 

werden (vgl. Bf-act. 4, Erwägung II.2c sowie Bgin-act. 1 und 2). Im 

Rahmen der Behandlung der materiell-rechtlichen Rügen erwog die 

Beschwerdegegnerin sodann, die H._____ weise kein grosses 

Verkehrsaufkommen auf und die Geschwindigkeiten würden von den 

Verkehrsteilnehmern schon aufgrund der Verhältnisse angepasst. Die 

Bewilligung für die Unterschreitung des Strassenabstandes werde unter 

der Auflage erteilt, dass die Vereinbarung betreffend den Landabtausch 

vor Baubeginn eingereicht und die Näherbaurechte im Grundbuch 

eingetragen würden (vgl. Bf-act. 4, Erwägung 6).

Angesichts dieser Ausführungen kann nicht gesagt werden, dass sich die 

Beschwerdegegnerin mit der Frage des Strassenabstands nicht befasst 

hätte, auch wenn sie die fragliche Gesetzesbestimmung (Art. 20 Abs. 2 

BauG) im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid nicht zitierte. Den 

Beschwerdeführern war es jedenfalls möglich, sich über die gesetzliche 

Grundlage, auf die sich die Gemeinde abstützte (Art. 77 Abs. 1 KRG), die 

Rechtsauffassung der Beschwerdegegnerin und die Tragweite der 

vorinstanzlichen Erwägungen ein Bild zu machen und den fraglichen Bau- 

und Einspracheentscheid sachgerecht anzufechten (BGE 147 IV 340 

E.4.11.4, BGE 142 I 135 E.2.1, BGE 136 I 229 E.5.2). Nach Ansicht des 

Gerichts hat die Beschwerdegegnerin allerdings übersehen, dass Art. 77 

Abs. 1 KRG als rechtliche Grundlage für die Unterschreitung von 

kommunalen Strassenabständen wegen des Vorbehalts in Art. 77 Abs. 3 

KRG nicht herangezogen werden kann. Angesichts des Umstands aber, 

dass auch die Beschwerdeführer bzw. Einsprecher in ihrer Einsprache 

vom 5. Mai 2021 keine entsprechende Rüge (nicht massgebliche 

- 22 -

gesetzliche Grundlage) erhoben hatten (Bgin-act. 25, Rz. 8, 21-33), kann 

nach dem Gesagten bezüglich der Frage des Strassenabstands nicht von 

einer Verletzung der Begründungspflicht gesprochen werden. Somit liegt 

diesbezüglich in formell-rechtlicher Hinsicht keine Verletzung des 

rechtlichen Gehörs vor. Auf die materiell-rechtlichen Auswirkungen dieses 

Umstands ist in den nachfolgenden Erwägungen einzugehen. 

6. Damit ist vorerst zu prüfen, gestützt auf welche Bestimmung(en) die 

Beschwerdegegnerin die Unterschreitung des Strassenabstands 

bewilligte und ob diese Beurteilung korrekt ist oder nicht.

6.1. Im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 13. Oktober 2021 

erklärte die Gemeinde, gegenüber der Strasse werde eine Verkleinerung 

der Abstände nur erlaubt, wenn keine öffentlichen Interessen, namentlich 

die Verkehrssicherheit, dagegen sprechen würden. Die Strassenbreite 

zwischen der Bauparzelle K._____ und der Parzelle J._____ der 

Einsprecher betrage 2.9 m, durch den Landabtausch vergrössere sich 

dieser auf 3.1 m und der Dachvorsprung, der heute auf niedriger Höhe 

über das Strassentrassee reiche, befinde sich beim Neubau auf einer den 

Strassenverkehr nicht beeinträchtigenden Höhe. Damit würden sich, auch 

im Vergleich zu einem Hofstattbau, die Verkehrsverhältnisse und die 

Sicherheit aller Verkehrsteilnehmer verbessern. Die H._____ weise kein 

grosses Verkehrsaufkommen auf, die Geschwindigkeiten würden schon 

aufgrund der Verhältnisse angepasst. Die Bewilligung für die 

Unterschreitung des Strassenabstandes wurde unter der Auflage erteilt, 

dass die Vereinbarung betreffend den Landabtausch vor Baubeginn 

eingereicht und die Näherbaurechte im Grundbuch eingetragen würden.

6.1.1. Die Beschwerdeführer rügten, dass der gemäss Art. 20 Abs. 3 BauG 

vorgeschriebene Strassenabstand von 3.5 m zwischen dem Gebäude und 

dem Fahrbahnrand nicht eingehalten werde. Der effektive 

- 23 -

Strassenabstand betrage rund 20-30 cm, was unzulässig sei und 

überwiegenden öffentlichen und privaten Interessen zuwiderlaufe. Die in 

Art. 77 Abs. 1 KRG enthaltene Möglichkeit, Bauabstände zu 

unterschreiten gelte gemäss Art. 77 Abs. 3 KRG nicht für 

Strassenabstände der Gemeinde. 

Die Beschwerdegegnerin argumentierte damit, dass mit der bewilligten 

Unterschreitung der derzeitige verkehrstechnische Zustand verbessert 

werde. Auch beim Bauen im Hofstattrecht nach Art. 14 BauG müsse der 

gesetzmässige Zustand nicht eingehalten werden. Der diesbezügliche 

Ermessensspielraum der Gemeinde sei nach verwaltungsgerichtlicher 

Rechtsprechung gross. Das öffentliche Interesse an einer Verbesserung 

der Verkehrssituation würde die Interessen an der Beibehaltung des 

jetzigen Zustands oder eine Ausweitung auf den gesetzmässigen Zustand 

auf dem Weg der Enteignung überwiegen.

Die Beschwerdegegner erachteten eine von der Einhaltung des 

Strassenabstands abweichende Praxis unter Hinweis auf das in Art. 14 

BauG enthaltene Hofstattrecht als zulässig. Dagegen sprächen keine 

überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen. Zudem seien auch 

die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung nach Art. 82 Abs. 1 

KRG gegeben, zumal die Einhaltung des gesetzlichen Strassenabstands 

eine unverhältnismässige Härte bedeuten würde.

6.1.2. Gemäss Art. 20 Abs. 3 BauG haben gegenüber öffentlichen oder 

öffentlichen Zwecken dienenden Strassen alle Gebäude einen minimalen 

Abstand von 3.50 m vom Fahrbahnrand einzuhalten. Vorspringende 

Gebäudeteile im minimalen Abstandsbereich müssen mindestens 3.00 m 

über dem Trottoir- und 4.50 m über dem Strassenniveau liegen. Nicht 

ersichtlich ist, dass vorliegend dem BauG vorgehende kommunale 

Baulinien gelten würden. 

- 24 -

Die Strassenbreite der H._____ beträgt aktuell an der fraglichen engsten 

Stelle zwischen den Parzellen K._____ und J._____ gemäss dem von den 

Beschwerdegegnern eingereichten vermassten Plan der Architekten 

P._____ AG 2.91 m (Akten Beschwerdegegner [Bg-act.] 1). Mit 

Realisierung des Neubauprojekts würde sie 3.22 m betragen (Bg-act. 1). 

Wie aus den in der Beschwerde vom 26. November 2021 (vgl. Abb. 3, 5 

und 6) und in der Replik vom 3. März 2022 (vgl. Abb. 10) aufgeführten 

Fotos ersichtlich ist, führt die Strasse im jetzigen Zustand an der engsten 

Stelle dicht am Garagenanbau vorbei, der bestehende Abstand zwischen 

Parzelle und Strasse ist äusserst gering. Würde also nach Regelbauweise 

gebaut, müsste der vorgesehene Neubau in Einhaltung von Art. 20 Abs. 3 

BauG rund um die engste Stelle der H._____ im Vergleich zum 

bestehenden Gebäude um eine Distanz von mehr oder weniger 3.50 m 

zurückversetzt werden. Dies dürfte einen einschneidenden Einfluss 

zumindest auf die zu überbauende Fläche, die Fassadenhöhe und die 

Wohnungseinteilungen haben. Das geplante Bauvorhaben könnte wohl 

kaum in der vorgesehenen Art und Dimension realisiert werden, weshalb 

sich die Frage stellt, ob vom Strassenabstand gemäss Art. 20 Abs. 3 

BauG abgewichen werden darf bzw. gestützt auf welche gesetzliche 

Grundlage, zumal das BauG keine eigenen Bestimmungen zur 

Unterschreitung von Strassenabständen enthält. 

 6.1.3. Die Beschwerdegegnerin berief sich im angefochtenen Bau- und 

Einspracheentscheid vom 13. Oktober 2021 auf Art. 77 Abs. 1 KRG. Sie 

führte dort aus, dass mit der noch abzuschliessenden Vereinbarung über 

das Näherbaurecht zwischen der Bauparzelle K._____ und der 

Strassenparzelle O._____ und dem vorgesehenen Landabtausch (Bgin-

act. 1 und 2) die Voraussetzungen für eine Unterschreitung des 

Strassenabstands – namentlich das Fehlen entgegenstehender 

öffentlicher Interessen – erfüllt seien. 

- 25 -

Gemäss Art. 77 Abs. 1 KRG kann die kommunale Baubehörde 

Unterschreitungen der im KRG und im Baugesetz der Gemeinde 

festgelegten Bauabstände bewilligen, wenn eine Vereinbarung zwischen 

den Betroffenen vorliegt und keine überwiegenden öffentlichen Interessen 

entgegenstehen (Satz 1). Die kommunale Baubehörde verfügt die 

Anmerkung der Unterschreitung im Grundbuch (Satz 2). Gemäss Art. 77 

Abs. 3 KRG bleiben Abstandsvorschriften in anderen kantonalen 

Erlassen, Abstände aufgrund der Umweltschutzgesetzgebung sowie 

Strassenabstände der Gemeinden vorbehalten. Dies bedeutet, dass 

Art. 77 Abs. 1 KRG auf Strassenabstände der Gemeinden gerade nicht 

anwendbar ist und daher, entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin, 

als gesetzliche Grundlage für die fragliche Unterschreitung des 

Strassenabstands nicht in Frage kommt. Abgesehen davon ist auch 

fraglich, ob die Gemeinde als Strasseneigentümerin berechtigt ist, den 

Beschwerdegegnern entgegen Art. 20 Abs. 3 BauG ein Näherbaurecht zur 

H._____ auf dem Weg einer Vereinbarung einzuräumen, wie sie dies 

vorsah (Bgin-act. 1 und 2). Diese Frage kann vorliegend offen bleiben, 

denn in jedem Fall hätte die Beschwerdegegnerin prüfen müssen, welche 

anderen Bestimmungen als der nicht massgebliche Art. 77 Abs. 1 KRG als 

gesetzliche Grundlage für eine Unterschreitung des Strassenabstands in 

Frage käme. 

6.1.4. Die Unterschreitung des Strassenabstands bedeutet ein Abweichen von 

baurechtlichen Bestimmungen, wofür in der Regel eine 

Ausnahmebewilligung erforderlich ist. Als gesetzliche Grundlage dafür 

kommen entweder Art. 14 BauG i.V.m. Art. 81 Abs. 3 KRG (Hofstattrecht 

als kodifizierte Ausnahmebewilligung, vgl. VGU R 2016 67 vom 22. Juni 

2017 E.5c, R 2007 91 vom 13. Dezember 2007 E.3, R 2007 90 vom 

13. Dezember 2007 E.1b, R 2004 62 vom 26. Oktober 2004 E.2b; PVG 

- 26 -

2002 Nr. 32 E.3a, 2000 Nr. 56 E.3b, 1997 Nr. 54 E.3b, 1990 Nr. 14 E.1) 

oder Art. 82 Abs. 1 KRG (Ausnahmebewilligung) in Frage. 

Art. 81 Abs. 3 KRG erlaubt den Gemeinden, das Hofstattrecht in ihrem 

Baugesetz für zulässig zu erklären, wovon die Beschwerdegegnerin in 

ihrem BauG Gebrauch gemacht hat. Gemäss Art. 14 BauG dürfen 

rechtmässig erstellte Gebäude, die den geltenden Vorschriften nicht mehr 

entsprechen, wenn sie u.a. abgebrochen werden, ohne Rücksicht auf die 

geltenden Vorschriften der Regelbauweise in ihrer bisherigen Lage und 

Ausdehnung wiederaufgebaut werden, wenn die bestehende oder 

beabsichtigte neue Nutzung dem Zonenzweck entspricht, keine 

überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen und das 

Baugesuch für den Wiederaufbau innert drei Jahren nach Zerstörung bzw. 

zusammen mit dem Abbruchgesuch eingereicht wird (Abs. 2 Satz 1 

BauG). Dabei sind Abweichungen bezüglich Lage und Ausdehnung 

gestattet, wenn dadurch der bisherige Zustand verbessert wird und keine 

überwiegenden nachbarlichen Interessen entgegenstehen (Art. 14 Abs. 2 

Satz 2 BauG). Besondere Zonenbestimmungen betreffend Ersatzbauten, 

Gefahrenzonen, Schutzanordnungen des Generellen Gestaltungsplans, 

Baulinien und Baugestaltungslinien sowie Abstandsvorschriften 

gegenüber Kantonsstrassen gehen dem Hofstattrecht vor (Art. 14 Abs. 3 

BauG).

Eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 82 Abs. 1 KRG gewährt 

Ausnahmen von einzelnen Bau- und Zonenvorschriften, sofern dadurch 

keine überwiegenden öffentlichen und privaten Interessen verletzt werden; 

sie setzt voraus, dass ausserordentliche Verhältnisse vorliegen und die 

Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen eine unverhältnismässige 

Härte bedeuten. Ausserordentliche Verhältnisse im Sinne von Art. 82 

Abs. 1 KRG liegen dann vor, wenn die Allgemeinordnung den besonderen 

Gegebenheiten des konkreten Einzelfalles nicht gerecht wird und die 

- 27 -

korrekte Anwendung der Bauordnung zu einem ungewollten und unbilligen 

Ergebnis führen würde (VGU R 2017 87 vom 5. Oktober 2018 E.6.2.3, R 

2007 91 vom 13. Dezember 2007 E.2b; PVG 1989 Nr. 27). Eine 

Härtesituation darf dort angenommen werden, wo eine sinnvolle 

Ausnützung unter Einhaltung der Bauvorschriften überhaupt nicht mehr 

möglich ist. Ist einem Bauherrn trotz Vorhandenseins besonderer 

Verhältnisse zumutbar, sein Bauvorhaben baurechtskonform 

umzuprojektieren, liegt kein Härtefall vor (VGU R 2007 91 vom 

13. Dezember 2007 E.2b). Die Voraussetzungen für die Erteilung einer 

Ausnahmebewilligung müssen kumulativ erfüllt sein (VGU R 2007 91 vom 

13. Dezember 2007 E.2b).

6.1.5. Im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 13. Oktober 2021 

ging die Beschwerdegegnerin von verbesserten (Verkehrs-)Verhältnissen 

aus und prüfte lediglich, ob dem Gesuch um Beibehaltung des geringeren 

Strassenabstands keine überwiegenden öffentlichen Interessen 

entgegenstünden (Bgin-act. 1 und 2). Die Gemeinde setzte sich weder mit 

der Frage des Hofstattrechts nach Art. 14 BauG (i.V.m. Art. 81 Abs. 3 

KRG) noch der Ausnahmebewilligung nach Art. 82 Abs. 1 KRG 

auseinander. Sie hielt lediglich fest, dass die Verhältnisse im Vergleich zu 

einem Hofstattbau verbessert würden, ohne darauf einzugehen, was im 

Rahmen eines Hofstattrechts bzw. einer Ausnahmebewilligung überhaupt 

zulässigerweise gebaut werden dürfte. Stellte die Beschwerdegegnerin 

damit auf eine nicht einschlägige gesetzliche Grundlage ab (Art. 77 Abs. 1 

KRG) und prüfte sie die massgeblichen Voraussetzungen für die von den 

Beschwerdeführern ersuchte Unterschreitung des Strassenabstands nicht 

(Art. 14 BauG i.V.m. Art. 81 Abs. 3 KRG oder Art. 82 Abs. 1 KRG), erweist 

sich der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid als unrechtmässig 

und ist daher aufzuheben. Er ist an die Gemeinde zurückzuweisen, die in 

Berücksichtigung von Art. 14 BauG wird prüfen müssen, ob ein Neubau 

- 28 -

im Hofstattrecht in Frage kommt (Art. 14 Abs. 2 Satz 1 BauG; Aufbau in 

der bisherigen Lage und Ausdehnung, Zonenkonformität der neuen 

Nutzung, keine entgegenstehenden überwiegenden öffentlichen 

Interessen, Einreichung Baugesuch für den Wiederaufbau zusammen mit 

dem Abbruchgesuch), und wenn ja, ob bzw. welche Abweichungen 

bezüglich Lage und Ausdehnung diesfalls gestattet sind (Art. 14 Abs. 2 

Satz 2 BauG; Verbesserung des bisherigen Zustands, keine 

entgegenstehenden überwiegenden nachbarlichen Interessen). Kommt 

die Gemeinde zum Schluss, dass das Bauprojekt nicht im Hofstattrecht 

nach Art. 14 BauG erstellt werden kann, so wird sie sich mit den 

Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 82 Abs. 1 

KRG auseinandersetzen und dabei gestützt auf Art. 20 Abs. 3 BauG 

prüfen müssen, ob eine regelkonforme Überbauung der Parzelle K._____ 

möglich ist oder ob diesbezüglich ausserordentliche Verhältnisse 

vorliegen (z.B. besondere Gegebenheiten, ungewolltes und unbilliges 

Ergebnis) und – kumulativ – die Einhaltung der gesetzlichen 

Bestimmungen eine unverhältnismässige Härte (z.B. bei Einhaltung der 

Bauvorschriften keine sinnvolle Ausnützung möglich) bedeuteten (Art. 82 

Abs. 1 KRG). Falls sie diese Voraussetzungen als erfüllt ansieht, wird sie 

weiter dafür besorgt sein müssen, dass der Gewährung einer 

Ausnahmebewilligung, mithin einer Unterschreitung des 

Strassenabstands, keine überwiegenden öffentlichen und privaten 

Interessen entgegenstehen.

6.2. Zusammenfassend kommt das Gericht zum Schluss, dass der 

angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 13. Oktober 2021 in 

Bezug auf die Frage des Strassenabstands nicht rechtens ist. Da nicht 

absehbar ist, welchen Einfluss die Prüfung der Unterschreitung des 

Strassenabstands nach Art. 14 BauG (i.V.m. Art. 81 Abs. 3 KRG; 

Hofstattrecht) bzw. Art. 82 Abs. 1 KRG (Ausnahmebewilligung) seitens der 

- 29 -

Gemeinde auf das vorliegende Bauprojekt haben wird, ob mithin eine 

Umprojektierung erforderlich sein wird, kann vorliegend davon abgesehen 

werden, auf die weiteren, von den Beschwerdeführern aufgeworfenen 

Fragen (Verletzung des rechtlichen Gehörs bezüglich der 

feuerpolizeilichen Bewilligung, der Photovoltaikanlage und des 

Erstwohnungsanteils einerseits und Verletzung von Grenzabstand/ 

Näherbaurecht, Fassadenhöhe, Energienachweis/Photovoltaikanlage, 

Erstwohnungsanteil, Zweitwohnungsgesetz, Zonenkonformität/Einfügung 

in die Dorfzone, Pflichtparkplätze/Parkierungssituation andererseits) 

näher einzugehen. Über diese wird die Gemeinde gegebenenfalls 

nochmals entscheiden, weshalb auch eine erneute Anfechtung möglich 

sein wird. Nach dem Gesagten sind der angefochtene Entscheid vom 

13. Oktober 2021 und die Baubewilligung vom 26. Oktober 2021 

vollumfänglich aufzuheben, und die Angelegenheit ist unter Verweis auf 

die Erwägungen zu neuem Entscheid an die Beschwerdegegnerin 

zurückzuweisen. Damit erübrigt es sich auch, auf die weiteren in den 

Rechtsschriften gestellten Anträge bzw. Eventualanträge (Durchführung 

eines Augenscheins, Einholung eines Verkehrsgutachtens, Beizug eines 

Geometers) einzugehen. 

7. Wird die Beschwerde gutgeheissen und zu neuem Entscheid 

zurückgewiesen, ist über die Verteilung der Kosten zu entscheiden. 

7.1. Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die 

Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die 

Kosten zu gleichen Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts 

anderes entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten 

bestehen aus der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und 

Mitteilungen des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). 

Die Staatsgebühr beträgt höchstens CHF 20'000.00, sie richtet sich nach 

dem Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse 

- 30 -

und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 

Abs. 2 VRG). Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die 

Staatsgebühr im Sinne von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 3'000.00 

festgesetzt. Sie wird zusammen mit den Kanzleiausgaben dem Ausgang 

des Verfahrens entsprechend den unterliegenden Beschwerdegegnern 

(Gemeinde und Beschwerdegegner) je zur Hälfte und unter solidarischer 

Haftbarkeit (Art. 72 Abs. 2 und Art. 73 Abs. 2 VRG) auferlegt. 

7.2. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 

verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit 

verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und 

Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten 

Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung 

zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen 

(Art. 78 Abs. 2 VRG). 

Vorliegend wird die Parteientschädigung dem Ausgang des Verfahrens 

entsprechend zugunsten der obsiegenden Beschwerdeführer und 

zulasten der Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner 

zugesprochen, wobei letztere die aussergerichtliche Entschädigung je zur 

Hälfte zu tragen haben. Für die Festsetzung der Entschädigung kann auf 

die Honorarnote vom 9. Mai 2022 des Rechtsvertreters der 

Beschwerdeführer (mit Honorarvereinbarungen vom 12. November 2021 

und vom 17. November 2021 mit einem vereinbarten Stundenansatz von 

jeweils CHF 270.00 [Bf-act. 1 und 3]) in der Höhe von insgesamt CHF 

8'835.65 (bestehend aus 29.5 Stunden Arbeits-/Zeitaufwand à 

CHF 270.00 [CHF 7'965.00], zuzüglich 3 % Kleinspesenpauschale 

[CHF 238.95] und 7.7 % MWSt [CHF 613.30 und CHF 18.40]) abgestellt 

werden.

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III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Bau- und 

Einspracheentscheid vom 13. Oktober 2021 (inkl. Baubewilligung vom 

26. November 2021) aufgehoben. Die Angelegenheit wird an die 

Gemeinde D._____ zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen 

zurückgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 3'000.00

- und den Kanzleiauslagen von CHF 637.00

zusammen CHF 3'637.00

gehen, je zur Hälfte und unter solidarischer Haftbarkeit, zulasten der 

Gemeinde D._____ einerseits und von E._____ und F._____ andererseits.

3. Die Gemeinde D._____ einerseits und E._____ und F._____ andererseits 

haben die StWEG A._____ sowie C._____ und CA._____ je zur Hälfte 

aussergerichtlich mit CHF 8'835.65 (inkl. MWST) zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilung]