# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 29fc509b-1db4-5d61-936a-f9ff73528df7
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-04
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 04.11.2022 LB220024
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_LB220024_2022-11-04.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: LB220024-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 

Dr. M. Sarbach und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichtsschrei-

berin MLaw M. Schnarwiler 

Urteil vom 4. November 2022 

 

in Sachen 

 

Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____,  
Beklagte und Berufungsklägerin 

 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,  

 

gegen 

 

1. B._____,  
2. … 
3. C._____,  
4. D._____,  
Kläger und Berufungsbeklagte 

 

1, 3, 4 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____,  

 

betreffend Anfechtung Stockwerkeigentümerversammlungsbeschlüsse vom 
11. März 2019 
 
Berufung gegen ein Urteil der I. Abteilung des Bezirksgerichtes Horgen vom 
22. März 2022; Proz. CG190015 
 

- 2 - 

 
 
 
 

Rechtsbegehren der Kläger und Berufungsbeklagten: 
(act. 2 S. 2) 

"1. Beschluss Nr. 3 gemäss Versammlungsprotokoll vom 13. März 
2019 ("Antrag: Stockwerksbegründung WBK 5") sei aufzuheben, 

2. Beschluss Nr. 4 gemäss Versammlungsprotokoll vom 13. März 
2019 ("Antrag: Änderung des Reglementes") sei aufzuheben, 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklag-
ten." 

Urteil des Bezirksgerichtes: 
(act. 65) 

1. Die unter den Traktanden Nrn. 3 und 4 der Stockwerkeigentümerversamm-

lung vom 11. März 2019 gefassten Beschlüsse werden aufgehoben. 

2. Die Entscheidgebühr wird auf CHF 5'550.– festgesetzt. 

Es wird vorgemerkt, dass die Kläger die Kosten des Schlichtungsverfahrens 

in der Höhe von CHF 525.– getragen haben. 

3. Die Gerichtskosten werden ohne interne Kostenbeteiligung der Kläger der 

Beklagten auferlegt und aus den von den Klägern geleisteten Kostenvor-

schüssen bezogen. 

Den Klägern steht im Umfang von CHF 5'550.–, welche aus ihren Kosten-

vorschüssen bezogen, jedoch der Beklagten auferlegt werden, ein Rück-

griffsrecht gegen die Beklagte zu. 

Den Klägern steht überdies im Umfang von CHF 525.– ein Rückgriffsrecht 

gegen die Beklagte für die von ihnen getragenen Kosten des Schlichtungs-

verfahrens zu. 

4. Die Beklagte wird verpflichtet, den Klägern ohne deren interne Kostenbetei-

ligung eine Parteientschädigung von CHF 8'000.– (ohne Mehrwertsteuerzu-

schlag) zu bezahlen. 

- 3 - 

5. (Mitteilung) 

6. (Rechtsmittel) 

Berufungsanträge der Beklagten und Berufungsklägerin: 
(act. 63 S. 2) 

„In Gutheissung der Berufung sei das Urteil des Bezirksgerichtes 
Horgen, I. Abteilung, vom 22. März 2022 aufzuheben und es sei die 
Klage abzuweisen, soweit auf sie überhaupt einzutreten ist; 

unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich Mehrwertsteuer) 
zulasten der Kläger und Berufungsbeklagten." 

 

Erwägungen: 

I. 

An der E._____-strasse 1-2 in F._____/ZH steht eine Überbauung mit dem Na-

men "A._____". Die Kläger und Berufungsbeklagten (fortan: Kläger) sind Stock-

werkeigentümer. Die Beklagte und Berufungsklägerin (fortan: Beklagte) ist die 

Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer. Die Parteien standen und stehen sich in 

verschiedenen Prozessen vor Bezirks-, Ober- und Bundesgericht gegenüber. Ge-

genstand des vorliegenden Verfahrens bildet die Anfechtung von Beschlüssen der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 11. März 2019. Gemäss den (sich in der 

Minderheit befindenden) Klägern hätten diese einstimmig, d.h. mit Zustimmung 

sämtlicher Stockwerkeigentümer gefasst werden müssen.  

II. 

1. Der Verlauf des erstinstanzlichen Verfahrens ist im angefochtenen Urteil des 

Bezirksgerichts Horgen (Vorinstanz) vom 22. März 2022 dargestellt (act. 65 S. 9 

ff.); darauf kann verwiesen werden. Das Urteilsdispositiv ist vorne wiedergegeben.  

2. Am 13. Mai 2022 erhob die Beklagte Berufung (act. 63). Mit Verfügung vom 

31. Mai 2022 wurde ihr Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses angesetzt 

- 4 - 

(act. 66). Gleichzeitig wurde der Rechtsvertreter der Kläger ersucht, das Gericht 

über die Rechtsnachfolge der verstorbenen bisherigen Klägerin 2 (G._____) zu in-

formieren. Mit Eingabe vom 13. Juni 2022 bezeichnete der klägerische Rechtsver-

treter den Kläger 1 als Rechtsnachfolger der bisherigen Klägerin 2 (act. 68). Das 

Rubrum wurde entsprechend angepasst. Da die Beklagte den von ihr einverlang-

ten Kostenvorschuss auch innert erstreckter Frist nicht geleistet hatte (vgl. act. 69; 

act. 71), wurde ihr mit Verfügung vom 30. Juni 2022 eine Nachfrist gemäss Art. 

101 Abs. 3 ZPO angesetzt (act. 72). Innert dieser Nachfrist wurde der Kostenvor-

schuss alsdann bezahlt (act. 73 ff.). Weiterungen sind nicht erforderlich. Das Ver-

fahren ist spruchreif (vgl. Art. 312 Abs. 1 HS 2 ZPO). 

III. 

1. Die Beklagte ist durch das angefochtene Urteil beschwert. Es handelt sich 

um einen berufungsfähigen Entscheid (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO; vgl. 

act. 65 S. 44 E. V.1). Die Berufung wurde form- und fristgerecht erhoben (Art. 311 

Abs. 1 ZPO; vgl. act. 60/2) und der Kostenvorschuss wurde (letztlich) geleistet 

(act. 74 ff.). Dem Eintreten auf die Berufung steht insoweit nichts entgegen.  

2. Mit Berufung kann eine unrichtige Rechtsanwendung und eine unrichtige 

Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Beru-

fungsinstanz verfügt über unbeschränkte Kognition bezüglich Tat- und Rechtsfra-

gen, einschliesslich der Frage richtiger Ermessensausübung. Abgesehen von of-

fensichtlichen Mängeln hat sich das Berufungsgericht allerdings grundsätzlich auf 

die Beurteilung der in der Berufung und Berufungsantwort gegen das erstinstanz-

liche Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken. Die Parteien haben mit-

tels klarer Verweisungen auf die Ausführungen vor der Vorinstanz zu zeigen, wo 

sie die massgebenden Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen und Einreden 

erhoben haben. Sie haben die von ihnen kritisierten Erwägungen des angefoch-

tenen Entscheids wie auch die Aktenstücke, auf die sie ihre Kritik stützen, genau 

zu bezeichnen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_580/2015 vom 11.04.2016 

E. 2.2). In rechtlicher Hinsicht ist das Berufungsgericht bei dieser Prüfung jedoch 

weder an die Erwägungen der ersten Instanz noch an die mit den Rügen vorge-

tragenen Argumente der Parteien gebunden, sondern sie wendet das Recht von 

- 5 - 

Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Das Berufungsgericht kann die Rügen der Partei-

en auch mit abweichenden Erwägungen gutheissen oder abweisen (BGer 

2C_124/2013 vom 25.11.2013 E. 2.2.2).  

IV. 

1. 

1.1 Am 11. März 2019 fand eine Stockwerkeigentümerversammlung der Beklag-

ten statt, an der die zwei angefochtenen Beschlüsse gefasst wurden. Im Protokoll 

("Ergebnisprotokoll") wird unter den Traktanden 3 und 4 Folgendes festgehalten 

(act. 4/4 S. 2): 

"3. Antrag: Stockwerksbegründung WBK 5 
Die Unterlagen samt Plänen wurden zusammen mit der Einladung ver-

schickt. Der Antrag lautet, die Stockwerkwerkeinheit 5.0 in 11 Einheiten 

aufzuteilen, wobei das Total der Wertquoten dieser Einheiten der aktuel-

len Wertquote der Einheit 5.0 entspricht. Somit entstehen keine Änderun-

gen der übrigen Wertquoten. 

H._____ erläutert den Antrag und beantwortet Fragen. 

   Beschluss: Der Antrag wird einstimmig angenommen. 

4. Antrag: Änderung des Reglements 
Die Unterlagen wurden zusammen mit der Einladung verschickt. Der An-

trag lautet, dass bei Aufteilung oder Zusammenlegung von Stockwerkein-

heiten, die keine andere Stockwerkeinheit betreffen und deshalb keine 

Wertquoten Dritter verändern, zu deren Bewilligung nicht mehr Einstim-

migkeit erforderlich ist, sondern das einfache Mehr der Kopfstimmen so-

wie mehr als 50% der Wertquoten für die Bewilligung genügt. 

H._____ erläutert den Antrag und beantwortet Fragen. 

   Beschluss: Der Antrag wird einstimmig angenommen." 

Die Kläger waren an der Versammlung nicht anwesend und liessen sich nicht ver-

treten. Soweit im Protokoll festgehalten wird, dass die Anträge "einstimmig" ange-

nommen worden seien, so bedeutet dies, dass sämtliche an der Verhandlung an-

wesenden oder vertretenen Stockwerkeigentümer zugestimmt haben. Werden die 

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abwesenden und nicht vertretenen Kläger miteinbezogen, wurden die Beschlüsse 

mit neun von elf Kopfstimmen und 864 von 1'000 Wertquoten gefällt (act. 4/4 S. 1 

unten). 

1.2 Die Vorinstanz legt die Gegenstand des Beschlusses unter Traktandum 3 

bildenden Veränderungen, wie sie sich aus den Unterlagen und Plänen ergeben, 

ausführlich sowie unter Wiedergabe der massgeblichen Planauszüge dar (act. 65 

S. 21 ff.). Zusammengefasst hält sie Folgendes fest: 

Beschlossen worden sei 1) die Aufteilung der Stockwerkeinheit 5.0 (auch "Wohn-

baukasten 5" oder "WBK 5") in elf Stockwerkeinheiten (Einheiten 5.1 bis 5.11) mit 

entsprechender Änderung der Begründungserklärung und der Aufteilungspläne, 

2) die Erteilung einer Vollmacht an den Stockwerkeigentümer I._____, die Ände-

rung der Begründungserklärung öffentlich beurkunden zu lassen und zur Eintra-

gung im Grundbuch anzumelden, sowie 3) die Bemessung der für die Aufteilung 

der Nebenkosten massgeblichen Fläche von WBK 5 nach dem Stand vor der 

neuen Aufteilung (act. 65 S. 21 m.H.a. act. 4/6). Damit ergebe sich zunächst, 

dass eine Änderung der Begründungserklärung zwecks Aufteilung der Stockwer-

keinheit 5.0 in mehrere separate Einheiten sowie die Umteilung einzelner Flächen 

von gemeinschaftlichen Teilen (im Sondernutzungsrecht) in Sonderrechtsteile und 

umgekehrt beschlossen worden sei. Die Wertquoten der übrigen Stockwerkein-

heiten ausserhalb von WBK 5.0 sollten dabei nicht geändert werden. Ebenso ha-

be sich nichts am Verteilschlüssel für diejenigen laufenden Nebenkosten geän-

dert, welche mangels individueller Zurechnung von der Gesamtheit der Stockwer-

keigentümer zu tragen seien (act. 65 S. 22).  

Was die Neuzuweisung von Flächen auf Niveau 1 betreffe, werde eine sich im 

Sondernutzungsrecht der Stockwerkeinheit 5.0 befindliche Fläche (die vor einem 

im Sonderrecht der Stockwerkeinheit 5.0 befindlichen Raum liege) ca. zur Hälfte 

ins Sonderrecht der neuen Stockwerkeinheit 5.11 überführt. Im Gegenzug werde 

an der anderen Hälfte auf das Sondernutzungsrecht verzichtet und diese "der 

Gemeinschaft zurückgegeben" (act. 65 S. 22).  

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Auf Niveau 2 würden die bisherigen Räume im Sonderrecht der Stockwerkeinheit 

5.0 auf die neuen Einheiten aufgeteilt. Dies führe dazu, dass mehrere Erschlies-

sungsflächen zwischen den einzelnen neuen Einheiten zu gemeinschaftlichen 

Teilen würden. Zusätzlich werde eine im Sondernutzungsrecht der Stockwerkein-

heit 5.0 stehende Fläche teils den neuen Stockwerkeinheiten 5.1 und 5.2 zu Son-

derrecht zugewiesen, teils werde (im Umfang der Erschliessungsfläche) auf das 

Sondernutzungsrecht verzichtet (act. 65 S. 23). 

Auf Niveau 3 würden ein Korridor, eine Treppe und ein Lift, welche bisher im 

Sonderrecht der Stockwerkeinheit 5.0 gestanden seien, neu zu gemeinschaftli-

chen Flächen, an denen auch kein Sondernutzungsrecht bestehe. Das in Niveau 

3 beginnende Treppenhaus sowie der Lift, welche sich bisher im Sonderrecht der 

Stockwerkeinheit 5.0 befunden hätten, würden auch im darüber liegenden Ni-

veau 4 zu gemeinschaftlichen Flächen (act. 65 S. 24).  

Es stehe damit fest, dass bezüglich der Zuteilung von Flächen bzw. Räumen zu 

Sonderrecht und Sondernutzungsrecht verschiedene Veränderungen stattgefun-

den hätten (act. 65 S. 25; hinsichtlich des Beschlusses unter Traktandum Ziffer 4 

siehe unten E. V.3.1).  

1.3 Die Beklagte setzt sich mit der Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nicht 

konkret auseinander. Sie verweist im Wesentlichen auf diese (act. 63 S. 9, 12 und 

15 je m.H.a. "Erwägung III.C.3.2.1-4" [gemeint wohl: act. 65 E. IV.C.3.2.1-4]), 

macht punktuell eigene Ausführungen (vgl. act. 63 S. 8 ff.) und bezeichnet es als 

unhaltbar und willkürlich, wenn die Vorinstanz festhalte, es seien Flächen von 

gemeinschaftlichen Teilen (im Sondernutzungsrecht) in Sonderrechtsteile und 

umgekehrt beschlossen worden (act. 63 S. 9, 12). Es seien "keine Flächen bzw. 

Räume von gemeinschaftlichen Flächen zu Sonderrechten bzw. Sondernutzungs-

rechten zugeteilt" worden (act. 63. S. 9). Die Bezeichnungen Sondernutzungs-

recht und Sonderrecht ändere nichts daran, dass über diese Flächen bzw. Räume 

der Berechtigte allein verfügen dürfe (ebd.).  

Diese pauschalen Einwände genügen nicht, um die vorinstanzliche Sachverhalts-

feststellung in Frage zu stellen, tut die Beklagte doch nicht dar, welche konkreten 

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Erwägungen der Vorinstanz zur Umteilung von Flächen auf den einzelnen Ni-

veaus nicht korrekt sein sollen. Die Beklagte führt im Übrigen selbst aus, es seien 

auf Niveau 2, 3 und 4 bisher im Sonderrecht stehende Flächen zu gemeinschaftli-

chen Flächen geworden (act. 63 S. 9 Ziff. 2 lit. c), es sei auf Niveau 1 eine Fläche 

im Sondernutzungsrecht zur Hälfte gemeinschaftlich und zur Hälfte zu Sonder-

recht geworden (act. 63 S. 10 Ziff. 2 lit. c) und es sei auf Niveau 2 eine bisher im 

Sondernutzungsrecht stehende Fläche teils zu Sonderrecht und teils zu einer ge-

meinschaftlichen Fläche geworden (act. 63 S. 11 Ziff. 2 lit. f). Soweit verständlich 

scheint die Beklagte im Kern festhalten zu wollen, dass keine gemeinschaftlichen 

Flächen, an denen nicht bereits ein Sondernutzungsrecht bestanden habe, zu 

Sonderrecht umgewandelt worden seien, sowie dass "die Rechtsstellung der Klä-

ger nicht eingeschränkt" worden sei (act. 63 S. 9, 15; siehe dazu unten 

E. V.1.4.5.2).  

2. 

2.1 In rechtlicher Hinsicht führt die Vorinstanz zusammengefasst im Wesentli-

chen aus, was folgt:  

Vorliegend gehe es um nachträgliche Änderungen der räumlichen Aufteilung des 

Stockwerkeigentums. Solche bedingten eine Änderung des Begründungsakts, die 

ihrerseits – unter dem Vorbehalt anderslautender gesetzlicher Bestimmungen wie 

Art. 712e Abs. 2 ZGB betreffend Anpassung der Wertquoten – der Zustimmung 

sämtlicher Stockwerkeigentümer bedürfe (act. 65 S. 29 f.). Eine Umwandlung von 

Sonderrechtsteilen in gemeinschaftliche Teile oder umgekehrt stelle eine Verfü-

gung über die Sache im Sinne von Art. 648 Abs. 2 ZGB dar und erfordere einen 

einstimmigen Beschluss, soweit die Miteigentümer nicht einstimmig eine andere 

Ordnung vereinbart hätten (act. 65 S. 30). Eine solche abweichende Ordnung lie-

ge nicht vor bzw. lasse sich dem Reglement der Beklagten nicht entnehmen. 

Vielmehr ergebe sich aus dem Reglement (Art. 38) ein ausdrückliches Erfordernis 

der Einstimmigkeit bei Änderungen (des Reglements und des Begründungsakts), 

welche zu Sonderrecht oder Sondernutzungsrecht ausgeschiedene Teile der Lie-

genschaft beträfen (act. 65 S. 31 ff.). Auch ein Verzicht der Kläger auf Mitbestim-

mung oder Anfechtung bei der Aufteilung der Stockwerkeinheit sei nicht zu sehen 

- 9 - 

(act. 65 S. 34 ff.). Nichts zu ändern vermöge sodann das durchaus legitime wirt-

schaftliche Interesse des Eigentümers der Stockwerkeinheit 5.0, diese Einheit 

aufzuteilen, um sie besser verkaufen zu können (vgl. dazu act. 65 S. 37). 

Schliesslich sei unabhängig von der neuen Flächenzuteilung Einstimmigkeit ge-

mäss Ziffer 3 i.V.m. Ziffer 38 des Reglements auch für die Aufteilung von Stock-

werkeinheiten erforderlich. Eine solche habe zur Folge, dass die Zusammenset-

zung und die ursprünglich gewählte Struktur des Stockwerkeigentums verändert 

werde, und erheblichen Einfluss auf die Stimmkraft (act. 65 S. 37 f.). Entspre-

chend sei festzuhalten, dass zur Fällung des angefochtenen Beschlusses unter 

Traktandum Ziffer 3 die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer und damit auch 

der Kläger notwendig gewesen wäre. Das gemäss Gesetz und Reglement erfor-

derliche Quorum sei nicht erreicht worden und der Beschluss sei aufzuheben 

(act. 65 S. 38).  

Mit dem unter Traktandum Ziffer 4 gefassten Beschluss solle sodann ein Ein-

stimmigkeitserfordernis aufgehoben werden. Hierzu wäre Einstimmigkeit erforder-

lich gewesen. Der Beschluss sei ebenfalls aufzuheben (siehe unten E. V.3.2).  

2.2 Die Beklagte macht in ihrer – kaum strukturierten und schwer zu durchdrin-

genden – Berufungsschrift geltend, einerseits fehle es den Klägern an einem 

Rechtsschutzinteresse (vgl. act. 63 S. 5 ff.) und anderseits sei der Entscheid der 

Vorinstanz in der Sache falsch (vgl. act. 63 S. 8 ff.). Die einzelnen Einwendungen 

werden (teilweise mehrfach) an verschiedenen Stellen vorgebracht und lassen 

sich nicht geordnet zusammenfassen. Auf sie ist – soweit erforderlich – im Rah-

men der nachfolgenden Erwägungen einzugehen.  

V. 

1. 

1.1 Nach Art. 712m Abs. 2 in Verbindung mit Art. 75 ZGB können Beschlüsse 

der Stockwerkeigentümerversammlung durch die Stockwerkeigentümer, die nicht 

zugestimmt haben, angefochten und gerichtlich auf Gesetzmässigkeit und Statu-

tenkonformität überprüft werden (BGE 145 III 121 E. 4.3.5). Unter Gesetzmässig-

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keit ist die Übereinstimmung mit der Rechtsordnung zu verstehen, im Besonderen 

mit dem Normenkomplex, der das Stockwerkeigentum ordnet (Art. 712a ff. ZGB in 

Verbindung mit dem Miteigentums- und Vereinsrecht) und unter anderem Verfah-

rensvorschriften enthält, welche die Gleichheit der Stockwerkeigentümer gewähr-

leisten und den Machtmissbrauch durch die Mehrheit verhindern sollen (vgl. BGE 

131 III 459 E. 5.2 f.). Die Statutenkonformität meint die Übereinstimmung mit der 

autonom gesetzten Ordnung, namentlich dem Begründungsakt und dem Regle-

ment (Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 5. A. Zürich u.a. 2017, Rz. 1062). 

Die Anfechtungsklage ist kassatorischer Natur (BGE 145 III 121 E. 4.3.6).  

1.2 Zur Frage des Rechtsschutzinteresses weist die Vorinstanz unter Bezugnah-

me auf die vereinsrechtliche Anfechtung sowie die Anfechtungsklage des Aktio-

närs darauf hin, dass es bei der Anfechtung von Beschlüssen der Stockwerkei-

gentümerversammlung keiner eigentlichen (persönlichen) Beschwer bedürfe 

(act. 65 S. 12 f.). Entgegen der Kritik der Beklagten (act. 63 S. 5 f.) ist dies kor-

rekt. Das Rechtsschutzinteresse ergibt sich unmittelbar aus dem Anspruch der 

Stockwerkeigentümer auf gesetzes- und statutenkonformes Handeln der Stock-

werkeigentümerversammlung. Es genügt grundsätzlich, dass ein Beschluss man-

gelhaft ist und der gerügte Mangel für die Verletzung der Rechts- oder Gemein-

schaftsordnung ausschlaggebend war (ZK ZGB-Wermelinger, Art. 712m N 230).  

1.3 Für die Beschlussfassung in der Stockwerkeigentümerversammlung kom-

men verschiedene Quoren zur Anwendung. Das Gesetz sieht drei Arten von 

Mehrheiten vor (Art. 646 ff. ZGB; Art. 712a ff. ZGB): Die Mehrheit der Stockwer-

keigentümer, die doppelte Mehrheit nach Köpfen und Wertquoten und die Ein-

stimmigkeit der Stockwerkeigentümer (BGE 143 III 537 E. 4.2.3; s. die Übersicht 

bei OFK ZGB-Pellascio, Art. 712m N 8).  

Die gesetzlichen Quorumsbestimmungen sind grundsätzlich – d.h. von wenigen 

Ausnahmen abgesehen – nicht zwingender Natur. Sie können unter Beachtung 

der allgemeinen Grundsätze der Rechtsordnung (Art. 2 und 27 ZGB, Art. 19 und 

20 OR) durch die Stockwerkeigentümer abgeändert werden (BGE 143 III 537 E. 

4.2.3; BGer 5A_222/2007 vom 4. Februar 2008 E. 3.3.2 [nicht publ. in BGE 134 

IIII 237]). Hierauf ist zurückzukommen. 

- 11 - 

1.4.1 Vorliegend geht es im Wesentlichen um die Aufteilung einer Stockwerkein-

heit in elf neue Einheiten und – damit verbunden – um die Umteilung einzelner 

Flächen von (im Sondernutzungsrecht stehenden) gemeinschaftlichen Teilen in 

Sonderrechtsteile und umgekehrt sowie um eine Änderung des Begründungsakts.  

1.4.2 Die räumliche Ausscheidung der Stockwerkeinheiten und die Festsetzung 

der Wertquoten bilden "essentialia" bzw. zwingenden Inhalt des Begründungsak-

tes (Art. 712d Abs. 2 ZGB, Art. 712e Abs. 1 ZGB und Art. 68 f. GBV; ZK ZGB-

Wermelinger, Art. 712d N 47; BK ZGB-Meier-Hayoz/Rey, Art. 712d N 71; BSK 

ZGB II-Bösch, Art. 712d N 3). Die Begründung erfolgt insbesondere aufgrund ei-

nes Vertrags der Gründungsmitglieder oder einer Erklärung des Eigentümers (vgl. 

Art. 712d Abs. 2 ZGB). Der Begründungsvertrag kann materiell einem einstimmig 

gefassten Beschluss gleichgestellt werden (ZK ZGB-Wermelinger, Art. 712d N 61 

ff.). 

1.4.3 Die Änderung des Begründungsakts hat grundsätzlich denselben formellen 

und materiellen Anforderungen zu entsprechen wie die ursprüngliche Fassung der 

Begründungserklärung (ZK ZGB-Wermelinger, Art. 712d N 76a; Haas, Der Son-

derrechtsgegenstand im System des Stockwerkeigentumsrechts, Zürich u.a. 

2015, Rz. 98). Sie erfordert die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer (vgl. BGer 

5C_264/2006 vom 30. März 2007 E. 4). Vorbehalten bleiben anderslautende Be-

stimmungen des Gesetzes (z.B. Art. 712e Abs. 2 ZGB betreffend Wertquoten; ZK 

ZGB-Wermelinger, Art. 712d N 76a).  

1.4.4.1 Die Teilung eines Stockwerkanteils betrifft die Struktur des Stockwerkei-

gentums. Sie führt zu einer Erhöhung der Anzahl der Stockwerkanteile und einer 

Anpassung der Liegenschaftsbeschreibung der Stammparzelle sowie des Auftei-

lungsplans. Zudem hat sie zur Folge, dass die Wertquote des ursprünglichen 

Stockwerkanteils auf die neuen Anteile aufgeteilt wird, andere Mehrheitsverhält-

nisse entstehen und die Position des einzelnen Stockwerkeigentümers verwässert 

wird (ZK ZGB-Wermelinger, Art. 712c N 169 f.). In der Lehre wird entsprechend 

vertreten, dass eine solche Aufteilung eines Stockwerkanteils eines einstimmigen 

Beschlusses bedarf (a.a.O., N 170 m.H.a. abweichende Meinungen).  

- 12 - 

1.4.4.2 Die Beklagte stellt sich in diesem Zusammenhang auf den Standpunkt, 

aufgrund des Umstands, dass bei Abstimmungen nicht nur die Kopfstimmen, 

sondern gleichzeitig die Wertquoten zählen würden, führe die Aufteilung des WBK 

5 in elf neue Einheiten zu keiner Verwässerung des Stimmrechts der Kläger, da 

ihre Wertquoten unverändert blieben (act. 63 S. 4, 8).  

Dem kann nicht zugestimmt werden. Die Aufteilung hat zur Folge, dass zehn zu-

sätzliche Kopfstimmen entstehen und sich die Mehrheit nach Köpfen entspre-

chend verändert. Dies gilt auch, soweit für Beschlüsse zusätzlich eine Mehrheit 

nach Wertquoten erforderlich ist. 

1.4.5.1 Während wie erwähnt in der Lehre umstritten ist, ob für die Aufteilung ei-

nes Stockwerkeigentumsanteils (von Gesetzes wegen) Einstimmigkeit erforderlich 

ist, hat das Bundesgericht festgehalten, dass die Umwandlung von Sonderrechts-

teilen in gemeinschaftliche Teile und umgekehrt eine Verfügung über die Sache 

im Sinne von Art. 648 Abs. 2 ZGB darstellt und eines einstimmigen Beschlusses 

der Stockwerkeigentümer bedarf (BGer 5C_264/2006 vom 30. März 2007 E. 3.2; 

ZK-Wermelinger, Art. 712b ZGB N 20 m.H.). Nach Art. 648 Abs. 2 HS 2 ZGB 

kann vom Einstimmigkeitserfordernis abgewichen werden, indem einstimmig eine 

andere Ordnung vereinbart wird.  

1.4.5.2 Die Beklagte hält diesbezüglich (soweit verständlich) dafür, dass eine "Zu-

teilung von Sondernutzungsflächen neu zu Sonderrecht" (act. 63 S. 3) keine Um-

wandlung von gemeinschaftlichen Teilen in Sonderrechtsteile darstelle und die 

rechtliche Stellung der Kläger dadurch nicht eingeschränkt werde (s.a. act. 63 

S. 15).  

"Sondernutzungsrechte" oder "besondere Nutzungsrechte" sind die einem Stock-

werkeigentümer oder mehreren Stockwerkeigentümern eingeräumten Rechte, ei-

nen gemeinschaftlichen Teil zu benützen und die anderen Stockwerkeigentümer 

sowie Dritte von dieser Benutzung auszuschliessen (ZK ZGB-Wermelinger, Vor-

bemerkungen zu Art. 712a-712t N 179). Gegenstand des Sondernutzungsrechts 

bildet damit ein gemeinschaftlicher Teil des Stockwerkeigentums, und dieser Teil 

bleibt auch dann gemeinschaftlich, wenn an ihm ein Sondernutzungsrecht besteht 

- 13 - 

(BGE 141 III 357 E. 3.2). Die Beklagte geht damit fehl, wenn sie aus dem Bestand 

eines Sondernutzungsrechts ableiten will, es handle sich nicht (mehr) um ge-

meinschaftliche Teile, bzw. wenn sie dafür hält, die rechtliche Stellung der Kläger 

werde durch die Zuweisung bisheriger Sondernutzungsflächen zu Sonderrecht 

nicht eingeschränkt. Letzteres ergibt sich entgegen der Beklagten auch nicht dar-

aus, dass die neu zu Sonderrecht zugeschiedenen Flächen als Räume den An-

forderungen von Art. 712b Abs. 1 ZGB entsprächen (vgl. act. 63 S. 3, 10) bzw. 

dass der WBK 5 von der Strasse her eigenständig erschlossen sei und der heuti-

ge Eigentümer die Bau- und Unterhaltskosten der internen Umgestaltung über-

nehme (vgl. act. 63 S. 3, 6, 14).  

1.5 Vor dem Hintergrund dieser gesetzlichen Grundsätze und Vorgaben ist 

nachfolgend zu prüfen, welche – allenfalls abweichende – autonom gesetzte Ord-

nung besteht.  

2. 

2.1 Das Reglement der Beklagten enthält die folgenden Regelungen, die im vor-

liegenden Zusammenhang von Bedeutung sind (act. 4/3; act. 57): 

"2. Aufteilung des Grundstücks 

Das Grundstück ist gemäss Eintrag im Grundbuch in 18 Stockwerkeigentumspar-

zellen und entsprechende Wertquoten aufgeteilt, für welche je ein besonderes 

Grundbuchblatt besteht. 

Die Aufteilung des Gebäudes ergibt sich im einzelnen aus den nachstehend auf-

geführten Plänen: 

Plan WBK Niveau 1 vom 1. Februar 2006 

Plan WBK Niveau 2 vom 1. Februar 2006 

Plan WBK Niveau 3 vom 1. Februar 2006 

Plan WBK Niveau 4 vom 1. Februar 2006 

Plan WBK Niveau 5 vom 1. Februar 2006 

Diese Pläne sind massgebend für den Begründungsakt und dieses Reglement. 

Das Sonderrecht ist mit dem betreffenden Miteigentumsanteil untrennbar verbun-

den. […]" 

- 14 - 

"3. Änderungen der Wertquote 

Die Änderungen an der Wertquote bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar 

Beteiligten, sowie der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer. 

Gleiches gilt für Änderungen in der Zuteilung einzelner Räume zu Sonderrecht, 

wenn damit eine Änderung der Wertquoten verbunden ist. Andernfalls ist nur die 

Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten notwendig. 

Die betreffenden Vereinbarungen bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen 

Beurkundung und des Eintrages im Grundbuch. 

Jeder Stockwerkeigentümer hat Anspruch auf Berichtigung der Wertquoten, 

wenn sie aus Irrtum unrichtig festgesetzt oder in Folge von baulichen Verände-

rung des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden sind. 

Die Aufteilung oder Zusammenlegung von Stockwerken bedarf der Genehmigung 

der Versammlung der Stockwerkeigentümer. Soweit Stockwerkeinheiten im Zeit-

punkt der Begründung der Gemeinschaft von der A._____ AG noch nicht verkauft 

worden sind, dürfen diese durch die A._____ AG oder deren Rechtsnachfolgerin 

bis zum Verkauf der jeweiligen Einheit aufgeteilt oder zusammengelegt werden, 

ohne dass es dafür einer Zustimmung der anderen Eigentümer oder eines Be-

schlusses der Stockwerkeigentümerversammlung bedarf." 

  

- 15 - 

"34. Besondere Regelung des Stimmrechtes 

Mehrere Personen, denen ein Stockwerkeigentum gemeinschaftlich zusteht, ha-

ben nur eine Stimme, die sie durch einen von ihnen zu bezeichnenden Vertreter 

abgeben. 

Besteht an einem Stockwerkeigentum eine Nutzniessung, so steht das Stimm-

recht an der Versammlung dem Nutzniesser zu, sofern zwischen ihm und dem 

Eigentümer keine andere Regelung vereinbart ist. 

Besitzt ein Eigentümer mehr als eine Stockwerkeinheit, so kann er seine Rechte 

für jedes Stockwerkeigentum gesondert geltend machen, indem seine verschie-

denen Wertquoten zusammengezählt werden. Für die Bemessung der Stimm-

kraft nach Personen hat er jedoch in jedem Falle trotz mehrerer Wertquoten nur 

eine Stimme (Kopfstimmrecht)." 

"36. Normale Beschlussfassung 

Ein Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer kommt gültig zustan-

de, wenn ihm mehr als die Hälfte der anwesenden und vertretenen Stockwerkei-

gentümer zustimmen und diese zustimmenden Stockwerkeigentümer zugleich 

die Mehrheit der anwesenden vertretenen Anteile repräsentieren. Vorbehalten 

bleiben die nachfolgenden Ausnahmen sowie ausdrücklich unabänderliche Best-

immungen des Gesetzes." 

"37. Besondere Beschlussfassungen 

Mehrheitsbeschlüsse aller Stockwerkeigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte 

anteilsberechtigt sind, sind erforderlich für die Anhebung einer Klage auf Aus-

schluss eines Miteigentümers und für Änderungen dieses Reglements, für den 

Erlass oder die Änderung einer Hausordnung sowie für Beschlüsse auf Zustim-

mung zu baulichen Änderungen eines Stockwerkeigentümers an gemeinschaftli-

chen Teilen." 

"38. Einstimmigkeit aller Stockwerkeigentümer 

Einstimmigkeit ist erforderlich für Änderungen des Verwendungszweckartikels 

und Änderungen der Wertquoten, für reine Verschönerungs- und ähnliche Arbei-

ten, für die Aufhebung des Stockwerkeigentums sowie für Reglementänderun-

gen, welche die zu Sonderrecht oder Sondernutzungsrecht ausgeschiedenen 

Teile der Liegenschaft betreffen." 

- 16 - 

2.2 Die Auslegung des Reglements erfolgt nach dem Vertrauensprinzip. Es ist 

zu ermitteln, wie die in Frage stehenden Reglementsbestimmungen nach den ge-

samten Umständen in guten Treuen verstanden werden dürfen und müssen. Da-

bei ist bezüglich vorformulierter Satzungsbestimmungen, die häufig nicht von den 

ihrer Anwendung Unterworfenen verfasst worden sind, die Auslegung vorzuzie-

hen, die den Text des Reglements gesamthaft erfasst und nicht Teile davon über-

flüssig werden lässt (BGE 144 III 19 E. 4.1). Von Bedeutung für die Auslegung ist 

sodann allfälliges dispositives Gesetzesrecht. Eine Abweichung vom dispositiven 

Recht hat mit hinreichender Deutlichkeit zu erfolgen. Ansonsten ist von der An-

wendung dispositiven Rechts auszugehen, da dieses die Interessen der Beteilig-

ten ausgewogen wahrt (BGE 144 III 510 E. 2.2.4; BGer 5A_865/2011 vom 24. Mai 

2012 E. 3.2; ZK ZGB-Wermelinger, Art. 712g N 166). Vorbehalten bleibt schliess-

lich stets zwingendes Recht. 

2.3.1 Das Reglement der Beklagten befasst sich in den Ziffern 36 bis 38 mit der 

Beschlussfassung bzw. den einzuhaltenden Quoren. Bei der "normalen Be-

schlussfassung" gilt gemäss Ziffer 36 das doppelte Mehr nach Köpfen und Wert-

quoten der an der Versammlung anwesenden und vertretenen Stockwerkeigen-

tümer. Für "besondere Beschlussfassungen" (Anhebung einer Klage auf Aus-

schluss eines Miteigentümers, Änderungen des Reglements, Erlass oder Ände-

rung einer Hausordnung, Beschlüsse auf Zustimmung zu baulichen Änderungen 

eines Stockwerkeigentümers an gemeinschaftlichen Teilen) gilt nach Ziffer 37 das 

doppelte Mehr nach Köpfen und Wertquoten aller Stockwerkeigentümer. Die "Ein-

stimmigkeit aller Stockwerkeigentümer" ist gemäss Ziffer 38 schliesslich vorgese-

hen für 

- Änderungen des Verwendungszweckartikels, 

- Änderungen der Wertquoten, 

- reine Verschönerungs- und ähnliche Arbeiten 

- die Aufhebung des Stockwerkeigentums und 

- 17 - 

- Reglementänderungen, welche die zu Sonderrecht oder Sondernutzungs-

recht ausgeschiedenen Teile der Liegenschaft betreffen.  

Von diesen ausdrücklichen und klaren Quorumsbestimmungen ist grundsätzlich 

auszugehen. Von Bedeutung sind vorliegend insbesondere die Regelungen in Zif-

fer 38, wonach "Änderungen der Wertquoten" und "Reglementänderungen, wel-

che die zu Sonderrecht oder Sondernutzungsrecht ausgeschiedenen Teile der 

Liegenschaft betreffen", einstimmig erfolgen müssen.  

2.3.2 Ziffer 3 des Reglements trägt die Überschrift "Änderungen der Wertquoten". 

Deren Absatz 1 ("Die Änderungen an der Wertquote bedürfen der Zustimmung al-

ler unmittelbar Beteiligten, sowie der Genehmigung der Versammlung der Stock-

werkeigentümer") entspricht fast wörtlich Art. 712e Abs. 2 HS 1 ZGB. Ziffer 3 Ab-

satz 2 bestimmt das Gleiche für "Änderungen in der Zuteilung einzelner Räume 

zu Sonderrecht, wenn damit eine Änderung der Wertquoten verbunden ist", wobei 

andernfalls "nur die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten notwendig" ist. Nach 

Absatz 5 Satz 1 ist für die Aufteilung oder Zusammenlegung von Stockwerken die 

Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer erforderlich. 

2.3.3.1 In Frage steht das Verhältnis der Ziffern 36 ff., insbesondere von Ziffer 38 

einerseits und von Ziffer 3 anderseits. Die Kläger hielten im vorinstanzlichen Ver-

fahren dafür, soweit Ziffer 3 die "Genehmigung der Versammlung der Stockwerk-

eigentümer" verlange, seien die Quoren gemäss Ziffer 36 ff. zu beachten (act. 2 

S. 10; act. 40 S. 2). Mit anderen Worten: Es liege ein Verweis auf die Quorums-

bestimmungen im hinteren Teil des Reglements vor. Die Beklagte ist der Ansicht, 

Ziffer 3 entspreche Art. 712e Abs. 2 ZGB und gehe als speziellere Bestimmung 

Ziffer 38 vor (act. 25 S. 3; act. 63 S. 4). Die Vorinstanz verweist prominent auf den 

Umstand, dass an der Versammlung vom 11. März 2019 offenbar alle von der 

Anwendbarkeit des Einstimmigkeitserfordernisses auch bei Wertquotenänderun-

gen und der Aufteilung und Zusammenlegung von Stockwerken ausgegangen 

seien (act. 65 S. 33). Zudem habe das Erfordernis eines einstimmigen Genehmi-

gungsbeschlusses in den Fällen von Art. 3 Abs. 1 und 2 des Reglements auch 

nicht zur Folge, dass diese Bestimmungen keinen Sinn ergeben würden. Ziff. 3 

Abs. 1 und 2 enthielten als zusätzliche Voraussetzung nebst der Genehmigung 

- 18 - 

der Stockwerkeigentümerversammlung die "Zustimmung aller unmittelbar Beteilig-

ten". Auffallend sei dabei nicht von "unmittelbar beteiligten Stockwerkeigentü-

mern" die Rede. Zu beachten sei diesbezüglich, dass bei einer Verkleinerung ei-

ner Stockwerkeinheit nicht nur das Einverständnis der Eigentümer, sondern auch 

dasjenige der Inhaber beschränkter dinglicher Rechte, insbesondere der Pfand-

gläubiger, erforderlich sei (act. 65 S. 33 f.). 

2.3.3.2 Ziffer 3 des Reglements spricht in den Absätzen 1 und 5 von der "Ver-

sammlung der Stockwerkeigentümer". Dieser Begriff wird gleichermassen in Ziffer 

36 betreffend normale Beschlussfassung verwendet, während Ziffer 37 "Mehr-

heitsbeschlüsse aller Stockwerkeigentümer" und Ziffer 38 "Einstimmigkeit" ver-

langen. Auch Art. 712e Abs. 2 HS 1 ZGB versteht unter "Genehmigung der Ver-

sammlung der Stockwerkeigentümer" die Zustimmung der Mehrheit der anwe-

senden oder vertretenen Stockwerkeigentümer (ZK ZGB-Wermelinger, Art. 712e 

N 94 m.H.). Dieses grammatikalische Element spricht mithin isoliert betrachtet für 

die Ansicht der Beklagten. Gleichzeitig führt diese Ansicht zu einem unauflösba-

ren Widerspruch zwischen Ziffer 3 (Erforderlichkeit der Mehrheit der anwesenden 

oder vertretenen Stockwerkeigentümer u.a. für Änderungen der Wertquoten) und 

Ziffer 38 des Reglements (Erforderlichkeit der Einstimmigkeit u.a. für Änderungen 

der Wertquoten). Die beiden Bestimmungen lassen sich mit einer grammatikali-

sche Auslegung nicht in Einklang bringen. Auch die Systematik des Reglements, 

welches in Ziffer 36 ff. eigens Regelung zur Beschlussfassung enthält, steht die-

ser Auslegung entgegen. Demgegenüber vermag das Verständnis, wonach in Zif-

fer 3 bloss auf die Quorumsbestimmungen von Ziffer 36 ff. des Reglements ver-

wiesen werden soll, den Text des Reglements am ehesten gesamthaft zu erfas-

sen. Es lässt nicht Teile des Reglements überflüssig werden und löst das Span-

nungsverhältnis zwischen Ziffer 3 und Ziffer 38 weitgehend auf. Wie die Vorin-

stanz richtig hervorgehoben hat (act. 65 S. 33 f.), wird dadurch auch das in Ziffer 

3 Absatz 1 vorgesehene zusätzliche Erfordernis der Zustimmung "aller unmittel-

bar Beteiligten" (Zustimmungsvorbehalt) nicht obsolet. Zu den "Beteiligten" im 

Sinne dieser Bestimmung (wie auch von Art. 712e Abs. 2 HS 1 ZGB) gehören 

auch Inhaber von beschränkt dinglichen Rechten, insbesondere Grundpfandgläu-

biger (BGE 127 III 168; ZK ZGB-Wermelinger, Art. 712e N 85 m.H.). Während für 

- 19 - 

die Stockwerkeigentümer die Beschlussfassung in den Ziffern 36 ff. geregelt ist, 

ist es sinnvoll, den Zustimmungsvorbehalt dieser beschränkt dinglich Berechtigten 

in Ziffer 3 Abs. 1 separat zu regeln. Wenn die Beklagte in diesem Zusammenhang 

ausführt, die Grundpfandgläubigerin sei nicht gleichzeitig Miteigentümerin der be-

troffenen Grundstücke und komme für die Auslegung des Abstimmungserforder-

nisses gemäss Ziffer 3 Abs. 1 und 2 des Reglements entgegen der Vorinstanz 

nicht in Betracht (act. 63 S. 17), argumentiert sie an der Sache vorbei. 

Nur der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass bei der (objektivie-

renden) Auslegung nach dem Vertrauensprinzip der Umstand, wonach auch die 

Antragstellerin und die anwesenden Stockwerkeigentümer im Zeitpunkt der Be-

schlussfassung von einem Einstimmigkeitserfordernis (und damit zumindest im 

Ergebnis von der vorliegend massgeblichen Auslegung) ausgegangen sind (dazu 

act. 65 S. 33), nicht entscheidend ist. Auf die von der Beklagten zumindest sinn-

gemäss vorgebrachte Kritik, die Vorinstanz habe diesem Punkt bzw. der Begrün-

dung des Antrags an der Versammlung ein nicht gerechtfertigtes Gewicht zuge-

messen (vgl. act. 63 S. 8, 17, 19 f.), braucht daher nicht näher eingegangen zu 

werden.  

2.3.3.3 Festzuhalten ist nach dem Ausgeführten, dass nach dem Reglement der 

Beklagten aufgrund von dessen Ziffer 38 von einem Einstimmigkeitserfordernis für 

"Änderungen der Wertquoten" und für "Reglementänderungen, welche die zu 

Sonderrecht oder Sondernutzungsrecht ausgeschiedenen Teile der Liegenschaft 

betreffen", auszugehen ist.  

2.4.1 Die Beklagte hält dafür, es sei zum einen keine Reglementsänderung be-

schlossen worden (act. 63 S. 16) und zum anderen verstosse das Einstimmig-

keitserfordernis gegen Art. 712e Abs. 2 ZGB, und damit gegen zwingendes Recht 

(act. 63 S. 5, 14, 16). 

2.4.2.1 Mit Bezug auf das beklagtische Vorbringen, es sei gar keine Reglements-

änderung beschlossen worden, hat die Vorinstanz zu Recht festgehalten, dass 

die vom Beschluss unter Traktandum 3 erfasste Änderung der Stockwerkeinheit 

5.0 sowie der Pläne – neben der Anpassung des Begründungsakts und der Auf-

- 20 - 

teilungspläne – eine Änderung von Ziffer 2 des Reglements bedingt. In Ziffer 2 

werden die Aufteilung des Grundstücks und die massgeblichen Pläne ausdrück-

lich aufgeführt (act. 65 S. 21 f.). Materiell liegt damit auf jeden Fall eine Regle-

mentsänderung vor, auch wenn formell davon (zu Unrecht) abgesehen werden 

sollte. Darüber hinaus leitet die Vorinstanz aus der Regelung von Ziffer 38 des 

Reglements (wonach "Reglementänderungen, welche die zu Sonderrecht oder 

Sondernutzungsrecht ausgeschiedenen Teile der Liegenschaft betreffen", ein-

stimmig beschlossen werden müssen) richtigerweise ab, dass dieses Einstimmig-

keitserfordernis auch (bzw. umso mehr) für eine entsprechende Änderung des 

Begründungsakts gelten muss (vgl. act. 65 S. 31).  

2.4.2.2 Im Weiteren ergibt sich für Verfügungen über die Sache bzw. Umwand-

lungen gemeinschaftlicher Teile in Sonderrechtsteile und umgekehrt das Erfor-

dernis der Einstimmigkeit auch aus Art. 648 Abs. 2 ZGB (dazu vorne E. 

V.1.4.5.1). Wie die Vorinstanz richtig festgehalten hat, lässt sich dem Reglement 

keine abweichende Bestimmung entnehmen, welche die dispositive gesetzliche 

Regelung von Art. 648 Abs. 2 ZGB derogieren würde (act. 65 S. 31).  

2.4.3.1 Die Beklagte stellt sich auf den Standpunkt, eine reglementarische Be-

stimmung, wonach für Änderungen der Wertquoten Einstimmigkeit vorausgesetzt 

werde, verstosse gegen die – gemäss der Lehrmeinung von Wermelinger zwin-

gende – Regelung von Art. 712e Abs. 2 ZGB. Die Vorinstanz kommt nach einer 

Auseinandersetzung mit der Lehre zum gegenteiligen Schluss (act. 65 S. 41 ff.).  

2.4.3.2 Wie vorne festgehalten, sind die gesetzlichen Quorumsbestimmungen – 

abgesehen von wenigen Ausnahmen – nicht zwingender Natur. Sie können nach 

dem Bundesgericht unter Beachtung der allgemeinen Grundsätze der Rechtsord-

nung abgeändert werden (vorne E. V.1.3). Soweit das Gesetz eine Bestimmung 

nicht ausdrücklich dem zwingenden oder dispositiven Recht zuweist, hat die Zu-

ordnung durch Auslegung des Gesetzes zu geschehen (ZK ZGB-Wermelinger, 

Art. 712g N 33). 

Mit Bezug auf Art. 712e Abs. 2 ZGB vertritt in der Lehre Wermelinger die Ansicht, 

es handle sich dabei um eine zwingende gesetzliche Mehrheitsbestimmung. Eine 

- 21 - 

Erschwerung würde seiner Meinung nach die rechtsgeschäftliche Wertquotenän-

derung grundlos behindern (ZK ZGB-Wermelinger, Art. 712e N 94). Diese Ansicht 

wird in der übrigen Lehre nicht geteilt. Meier-Hayoz/Rey zählen Art. 712e Abs. 2 

ZGB nicht zu den zwingenden Bestimmungen (BK ZGB-Meier-Hayoz/Rey, 

Art. 712m N 90) und weisen darauf hin, dass die Beschlussfassung grundsätzlich 

zum Zwecke des Minderheitenschutzes gegenüber der gesetzlichen Ordnung er-

schwert werden könne (ebd.). In gleicher Weise äussern sich Rey/Maetzke (Rey/ 

Maetzke, Schweizerisches Stockwerkeigentum, 3. A. Zürich u.a. 2009, Rz. 196) 

und Pellascio (OFK ZGB-Pellascio, Art. 712m N 8). Dieser Meinung ist zu folgen. 

Wie vorliegend mit Ziffer 38 des Reglements geschehen, muss es der Gemein-

schaft möglich sein, eine Gewichtung vorzunehmen und gewisse Punkte als für 

das einzelne Mitglied derart wichtig zu qualifizieren, dass sie nur mit einstimmi-

gem Entscheid geändert werden können. Zu diesen als besonders wichtig erach-

teten Punkten kann die Wertquote gehören. Eine Wertquotenanpassung tangiert 

die Interessen aller Stockwerkeigentümer (BK ZGB-Meier-Hayoz/Rey, Art. 712e N 

50; s.a. Stadlin, Nachträgliche Änderung der Stockwerkeigentums-Wertquote 

[Art. 712e Abs. 2 ZGB], in: Jusletter 12. März 2018 Rz. 12), so dass der Gemein-

schaft die Möglichkeit zuzugestehen ist, zum Zwecke der Stärkung des Minder-

heitenschutzes die Quorumsbestimmungen von Art. 712e Abs. 2 ZGB zu ver-

schärfen. Dass dies als Kehrseite eine gewisse Lähmung und Blockierung zur 

Folge hat, ist klar, darf von der Gemeinschaft aber bei Erlass des Reglements 

bewusst in Kauf genommen werden.  

2.5.1 Die Vorinstanz prüfte im Weiteren, ob Ziff. 3 Abs. 4 [korrekt: 5] Satz 2 des 

Reglements (vorne E. V.2.1) sowie eine ähnlich lautende Klausel in den Kaufver-

trägen der A._____ AG mit den Käufern – wie von der Beklagten geltend gemacht 

– etwas zu ändern vermögen. Sie verwies auf den Umstand, dass die A._____ 

AG in Konkurs gefallen sei und nicht mehr existiere. Die Stockwerkeinheit 5.0 sei 

am 21. Dezember 2009 im Rahmen einer Zwangsversteigerung durch die 

J._____ AG erworben und anschliessend am 5. Oktober 2010 an die K._____ AG 

weiterveräussert worden. Diese habe sie am 18. Februar 2020 an H._____ ver-

kauft (act. 16). Ziff. 3 Abs. 4 [korrekt: 5] Satz 2 des Reglements sei damit nicht 

anwendbar, zumal einerseits weder die A._____ AG noch eine Rechtsnachfolge-

- 22 - 

rin mehr existieren würden und andererseits zwischenzeitlich bereits drei Verkäu-

fe der Stockwerkeinheit 5.0 stattgefunden hätten. Auch Sinn und Zweck dieser 

Bestimmung lasse keinen anderen Schluss zu: Naheliegend erscheine, dass der 

Erstellerin des gesamten Gebäudes ein gewisser Spielraum zugestanden werden 

sollte, um die Stockwerkeinheiten anpassen und so bestmöglich verkaufen zu 

können. Würde aber der Argumentation der Beklagten gefolgt, so wäre jeder heu-

tige Stockwerkeigentümer – zumindest sachenrechtlich in Bezug auf seinen Mit-

eigentumsanteil – direkt oder indirekt Rechtsnachfolger der A._____ AG und 

könnte ohne Zustimmung der anderen und ohne Beschluss der Stockwerkeigen-

tümerversammlung seine Stockwerkeinheit aufteilen oder (wenn ein Eigentümer 

über mehrere Einheiten verfügt) zusammenlegen. Das könne klarerweise nicht 

gemeint sein. Dass die Stockwerkeinheit 5.0 noch nicht fertiggestellt sei, ändere 

an diesem Ergebnis nichts, zumal die fragliche Bestimmung nicht auf den bauli-

chen Zustand sondern ausdrücklich auf den Verkauf abstelle (act. 65 S. 34 f.). 

Keine Auswirkungen hätten im vorliegenden Zusammenhang auch die Kaufver-

träge der Kläger mit der A._____ AG (act. 65 S. 35 f.).  

Im Rahmen der Berufung hält die Beklagte fest, es liege kein Verzicht auf Mitbe-

stimmung oder Anfechtung der Kläger aus ihren Kaufverträgen vor (act. 63 S. 18). 

Die Beklagte scheint insoweit – soweit ersichtlich – an ihrem vor erster Instanz 

eingenommenen Standpunkt (vgl. act. 9 S. 3 f.) nicht festzuhalten und den ent-

sprechenden Ausführungen der Vorinstanz zuzustimmen. Im Übrigen geht sie auf 

die – nachvollziehbaren und korrekten – Ausführungen der Vorinstanz nicht konk-

ret ein. 

2.5.2 Mit Bezug auf die vom Beschluss ebenfalls erfasste Zweckänderung bezüg-

lich eines Lagerraums in Niveau 1 erwog die Vorinstanz, dass insoweit ein Ein-

stimmigkeitserfordernis wohl zu verneinen wäre. Dies könne aber offen bleiben, 

da diese Umnutzung nicht in einem separaten Beschluss, sondern zusammen mit 

den weiteren Punkten als Bestandteil der Massnahmen zur Aufteilung des WBK 5 

entschieden worden sei (act. 65 S. 38). Dieser Schluss wird von der Beklagten 

soweit ersichtlich nicht in Frage gestellt. 

2.6 Nichts zu ändern vermögen auch die weiteren Vorbringen der Beklagten: 

- 23 - 

2.6.1 Die Beklagte hält dafür, aus Ziffer 3 Absatz 4 [korrekt: 5] des Reglements 

ergebe sich, dass die Aufteilung oder Zusammenlegung von Stockwerken (nur) 

der Genehmigung der Stockwerkeigentümerversammlung und nicht aller Stock-

werkeigentümer bedürfe (act. 63 S. 4, 14).  

Es wurde darauf hingewiesen, dass es in der Lehre umstritten ist, ob es für die 

Aufteilung eines Stockwerkanteils von Gesetzes wegen eines einstimmigen Be-

schlusses bedarf (vorne E. 1.4.4.1 u. 1.4.5.1). Die Frage braucht als solche nicht 

entschieden zu werden. Für den vorliegenden Fall genügt die Feststellung, dass 

eine Aufteilung eines Stockwerkanteils gemäss Ziffer 38 des Reglement zumin-

dest dann der Einstimmigkeit bedarf, wenn "Änderungen der Wertquoten" oder 

"Reglementänderungen, welche die zu Sonderrecht oder Sondernutzungsrecht 

ausgeschiedenen Teile der Liegenschaft betreffen", damit verbunden sind.  

2.6.2 Die Beklagte führt aus, eine Regelung im Reglement, wonach Einheiten 

aufgeteilt werden dürften, mache nur Sinn, wenn Flächen im Sonderrecht den 

gemeinschaftlichen Bereichen zugeteilt werden dürften (act. 63 S. 9, 11). 

Die Vorinstanz hat ausgeführt, es werde von der Beklagten nicht dargetan und sei 

nicht ersichtlich, dass es geradezu unmöglich wäre, die neuen Stockwerkeinhei-

ten auf andere Weise zu erschliessen. Wie die Kläger zu Recht vorbrächten, soll-

te gerade das vorliegende "Baukastensystem" flexible Gestaltungen zulassen 

(act. 65 S. 37). Hiermit setzt sich die Beklagte nicht auseinander.  

2.6.3 Die Beklagte führt an verschiedenen Stellen (gegenüber der Behauptungsla-

ge vor Vorinstanz neu) aus, gestützt auf Ziffer 21 des Reglements führe die Auf-

teilung des WBK 5 nicht dazu, dass die Kläger erhöhte Nebenkosten tragen 

müssten (act. 63 S. 3, 9, 10, 12). Sie tut aber nicht dar und es ist nicht ersichtlich, 

inwiefern dies an der Rechtslage etwas ändern würde. Offen bleiben kann damit 

auch, ob die neue Behauptung überhaupt zulässig ist. Immerhin sei darauf hin-

gewiesen, dass entgegen der Ansicht der Beklagten (act. 63 S. 3) nicht anzu-

nehmen ist, der Inhalt des Verwaltungsreglements der Beklagten müsste infolge 

Gerichtsnotorietät weder behauptet noch nachgewiesen werden.  

- 24 - 

2.7 Nach dem Ausgeführten hat die Vorinstanz zu Recht geschlossen, dass zur 

Fällung des angefochtenen Beschlusses unter Traktandum 3 die Zustimmung al-

ler Stockwerkeigentümer erforderlich gewesen wäre und der Beschluss mangels 

Einhaltung dieses Quorums aufzuheben ist (Urk. 65 S. 38).  

3. 

3.1 Angefochten ist weiter der anlässlich der Versammlung vom 11. März 2019 

unter Traktandum 4 ergangene Beschluss, wonach "bei Aufteilung oder Zusam-

menlegung von Stockwerkeinheiten, die keine andere Stockwerkeinheit betreffen 

und deshalb keine Wertquoten Dritter verändern, zu deren Bewilligung nicht mehr 

Einstimmigkeit erforderlich ist, sondern das einfache Mehr der Kopfstimmen sowie 

mehr als 50% der Wertquoten für die Bewilligung genügt" (vorne E. IV.1.1). Ge-

mäss den diesem Beschluss zugrunde liegenden Anträgen sollten die Ziffern 36 

und 38 geändert werden. Ziffer 36 sollte durch einen zweiten Absatz mit folgen-

dem Inhalt ergänzt werden: "Für die Genehmigung von Änderungen im Sinne von 

Ziffer 3 bedarf es eines einfache[n] Mehrs der anwesenden oder vertretenen 

Stockwerkeigentümer." In Ziffer 38 sollte die Passage "und Änderungen der 

Wertquote" gestrichen werden (act. 4/37).  

3.2 Die Vorinstanz weist vorab auf die Begründung des Antrags durch die dama-

lige Eigentümerin der Stockwerkeinheit 5.0 (K._____ AG) hin, in der es explizit 

heisse: "Die Aufteilung oder Zusammenlegung von Stockwerken und jede andere 

Änderung der Wertquote bedarf der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten 

[Verweis auf Ziff. 3 Abs. 1 des Reglements]. Zusätzlich bedarf eine Änderung der 

Wertquote sowie die Aufteilung oder die Zusammenlegung von Stockwerken der 

einstimmigen Genehmigung aller Stockwerkeigentümer [Verweis auf Ziff. 3 u. 

Ziff. 38 des Reglements]". Das Einstimmigkeitserfordernis sei von der K._____ 

AG sodann als nicht mehr zeitgemäss bezeichnet worden (act. 65 S. 40 m.H.a. 

act. 4/16). Vor dem unter Traktandum Ziff. 4 angefochtenen Beschluss sei also 

die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer erforderlich gewesen, um eine Ände-

rung von Wertquoten oder die Aufteilung oder Zusammenlegung von Stockwerk-

einheiten zu genehmigen. Ein Einstimmigkeitserfordernis könne aber nicht durch 

- 25 - 

einen blossen Mehrheitsbeschluss aufgehoben werden, ansonsten es ohne Wei-

teres umgehbar wäre ( Urk. 65 S. 41).  

3.3 Die Beklagte wendet ein, aus der Antragsbegründung könne entgegen der 

Ansicht der Vorinstanz nicht auf die Bedeutung von Reglementsbestimmungen 

geschlossen werden (act. 63 S. 19). Was die Änderung der Wertquoten betreffe, 

stellt sie sich – wie bereits ausgeführt – auf den Standpunkt, dass ein Einstimmig-

keitserfordernis Art. 712e Abs. 2 ZGB widersprechen würde (act. 63 S. 19 m.H.a. 

act. 4 S. 9). Da Art. 712e Abs. 2 ZGB keine Einstimmigkeit vorsehe, könne auch 

nicht die Rede davon sein, dass die Aufteilung neu nicht mehr der Einstimmigkeit 

bedürfe (act. 63 S. 19 f.). Nach einer Auslegung nach Treu und Glauben führe der 

angenommene Antrag nicht zu einer Erschwerung der Stimmrechtsanforderungen 

für die Frage der Aufteilung von Stockwerkeinheiten, sondern vielmehr zu einer 

Erleichterung. Ziffer 38 des Reglementes sehe nämlich offensichtlich kein Ein-

stimmigkeitserfordernis für die Aufteilung von Grundstücken vor. Ziffer 3 Abs. 4 

(korrekt: 5) des Reglementes mache anderseits die Aufteilung von Grundstücken 

nebst der Zustimmung mit normalem Beschluss von keinen weiteren Vorausset-

zungen abhängig. Gemäss dem angenommenen Antrag sei nunmehr zusätzlich 

erforderlich, dass keine anderen Stockwerkeinheit betroffen sei. Die gelte es im 

Einzelfall zu prüfen. Bei der Aufteilung des WBK 5 sei dies nicht der Fall (act. 63 

S. 20; s. im Übrigen weiter act. 63 S. 20 ff. mit diversen Wiederholungen).  

3.4. Es wurde ausgeführt, dass die Aufteilung eines Stockwerkanteils gemäss 

Ziffer 38 des Reglement zumindest dann der Einstimmigkeit bedarf, wenn "Ände-

rungen der Wertquoten" oder "Reglementänderungen, welche die zu Sonderrecht 

oder Sondernutzungsrecht ausgeschiedenen Teile der Liegenschaft betreffen", 

damit verbunden sind (vorne E. V.2.3.3.3). Anders gewendet gilt ebenso: "Ände-

rungen der Wertquoten" oder "Reglementänderungen, welche die zu Sonderrecht 

oder Sondernutzungsrecht ausgeschiedenen Teile der Liegenschaft betreffen" 

bedürfen auch dann der Einstimmigkeit, wenn es um die Aufteilung eines Stock- 

werkanteils geht.  

Mit dem unter Traktandum 4 gefassten Beschluss soll konkret Ziffer 36 durch ei-

nen Absatz ergänzt werden, wonach es "[f]ür die Genehmigung von Änderungen 

- 26 - 

im Sinne von Ziffer 3 [..] eines einfache[n] Mehrs der anwesenden oder vertrete-

nen Stockwerkeigentümer" bedürfe, und in Ziffer 38 soll die Passage "und Ände-

rungen der Wertquote" gestrichen werden (act. 4/17). Damit sollen (zumindest 

teilweise) bisher dem Einstimmigkeitserfordernis unterstehende Beschlüsse neu 

nur noch dem einfachen Mehr unterstehen. Eine solche Änderung könnte, wie die 

Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, nur durch einstimmigen Entscheid der 

Stockwerkeigentümer beschlossen werden. Andernfalls wäre die Rechtsverbind-

lichkeit von Quoren untergraben, weil sie problemlos auszuschalten wären (so 

betr. die analoge Situation im Aktienrecht BSK OR II-Dubs/Truffer, Art. 704 N 11 

m.H.). Indem die Beklagte den Beschluss vorliegend nur mit der Mehrheit der an 

der Versammlung anwesenden und vertretenen Stockwerkeigentümer, d.h. unter 

Ausschluss der Kläger, gefasst haben, ist dieser ungültig und aufzuheben.  

4. Nach dem Ausgeführten ist die Berufung abzuweisen und das vorinstanzli-

che Urteil zu bestätigen.  

VI. 

1. 

1.1 Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Berufungsverfahrens 

der Berufungsklägerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend vom 

Streitwert von Fr. 50'000.– (act. 65 S. 12 E. III.3, S. 44 E. V.1 f.) ist die Gerichts-

gebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 4 Abs. 1 GebV 

OG auf Fr. 5'550.– festzusetzen.  

1.2 Die Beklagte beantragt für den Fall, dass die Klage wider Erwarten oder 

teilweise gutzuheissen sei (also die Berufung nicht erfolgreich ist), es seien die 

Kläger im internen Verhältnis der Stockwerkeigentümergemeinschaft "dennoch 

nicht von der Tragung der Kosten und Entschädigungen" zu befreien. Die Ord-

nung der Streitschlichtung in der Stockwerkeigentümergemeinschaft sei eine typi-

sche Verwaltungsangelegenheit. Die Lasten seien auf alle Eigentümer gemäss ih-

ren Wertquoten zu verteilen und auch in der vorliegenden Konstellation rechtferti-

ge sich keine Ausnahme. Die Kläger wären doppelt prämiert, wenn sie, obwohl 

- 27 - 

sie nicht betroffen seien, ein Vetorecht für eine Aufteilung erhielten und damit ihre 

Zustimmung an Geldforderungen knüpfen könnten, und sich an den Rechtskosten 

nicht beteiligen müssten (act. 63 S. 22 f.). 

Diese Ausführungen der Beklagten sind schwer verständlich. Zu vermuten ist, 

dass sie sich damit auf die Regelung in den Dispositiv-Ziffern 3 und 4 des vor-

instanzlichen Urteils bezieht, wonach die Kläger – in analoger Anwendung von 

Art. 106 Abs. 3 ZPO (act. 65 S. 43 E. V.5) – von der internen Kostenbeteiligung 

bei der Beklagten ausgenommen seien. Die Kammer hat im zwischen den glei-

chen Parteien ergangenen Urteil LB200003 vom 16. Dezember 2020 festgehal-

ten, dass Art. 106 Abs. 3 ZPO die Möglichkeit der internen Verlegung zwar nur bei 

mehreren Parteien auf derselben Seite gebe, die Handhabung durch das Bezirks-

gericht aber auch nicht als falsch erscheine (E. 4). Dass dem anders sein soll, tut 

die Beklagte nicht in verständlicher Weise dar. Für das obergerichtliche Verfahren 

ist von der Regelung der internen Kostentragung allerdings abzusehen.  

2. Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen, der Berufungsklägerin 

nicht, weil sie unterliegt, den Berufungsbeklagten nicht, weil ihnen keine zu ent-

schädigenden Aufwände entstanden sind. 

 

Es wird erkannt: 

1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Bezirksgerichts Horgen vom 

22. März 2022 wird bestätigt. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 5'550.– festgesetzt und 

der Berufungsklägerin auferlegt. 

Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens werden mit dem von der 

Berufungsklägerin geleisteten Vorschuss von Fr. 5'550.– verrechnet. 

3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.  

- 28 - 

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagten unter 

Beilage eines Doppels von act. 63, sowie an das Bezirksgericht Horgen, je 

gegen Empfangsschein. 

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück. 

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 50'000.–. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Die Vorsitzende: 
 
 
 

lic. iur. E. Lichti Aschwanden 

Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

MLaw M. Schnarwiler 
 
 
 
versandt am: 

	Urteil vom 4. November 2022
	Rechtsbegehren der Kläger und Berufungsbeklagten: (act. 2 S. 2)
	Urteil des Bezirksgerichtes: (act. 65)
	Berufungsanträge der Beklagten und Berufungsklägerin: (act. 63 S. 2)
	Erwägungen:
	IV.
	1.
	1.1 Am 11. März 2019 fand eine Stockwerkeigentümerversammlung der Beklagten statt, an der die zwei angefochtenen Beschlüsse gefasst wurden. Im Protokoll ("Ergebnisprotokoll") wird unter den Traktanden 3 und 4 Folgendes festgehalten (act. 4/4 S. 2):

	Es wird erkannt:
	1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Bezirksgerichts Horgen vom 22. März 2022 wird bestätigt.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 5'550.– festgesetzt und der Berufungsklägerin auferlegt.
	3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
	4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagten unter Beilage eines Doppels von act. 63, sowie an das Bezirksgericht Horgen, je gegen Empfangsschein.
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...