# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 971177cd-d419-598a-a703-12d04b9078e9
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-08-28
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 28.08.2017 III 2017 60
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2017-60_2017-08-28.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2017 60

Entscheid vom 28. August 2017

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien A.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. Oliver Bucher,
Oberstadtstrasse 7, Postfach 2060, 5402 Baden, 

gegen

1. Bezirksrat Einsiedeln, Hauptstrasse 78, Postfach 161, 
8840 Einsiedeln,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. J.________,
Beschwerdegegner,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Waldabstand / Aus-
nahmebewilligung)

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Sachverhalt:

A. Die A.________ AG (nachstehend Bauherrschaft) ist Eigentümerin des in 
der Wohnzone 1 (W1) gelegenen Grundstückes GB B.________ (im Halte von 
XXX m2) in Gross, Einsiedeln. Das Grundstück ist derzeit überbaut mit dem Ge-
bäude Nr. C.________ mit einer Grundfläche von XX m2. 

Mit Baugesuch vom 17. März 2016 (Eingang bei der Abteilung Planen, Bauen, 
Umwelt, Energie am 18.3.2016) ersuchte die Bauherrschaft den Bezirksrat Ein-
siedeln um die Baubewilligung für "Abbruch best. EFH, Neubau von 4 Doppel-
haushälften mit Tiefgarage". Unter anderem wurde um eine Ausnahme für die 
Unterschreitung vom Waldabstand ersucht. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt 
D.________ publiziert und öffentlich aufgelegt. Innert Frist erhob neben einer 
Drittperson mit Schreiben vom 11. April 2016 auch J.________ (Miteigentümer 
zu ½ des nordöstlich der Bauliegenschaft gelegenen Grundstückes GB 
K.________ im Halte von YYYY m2) Einsprache gegen das Bauvorhaben. Er 
machte unter anderem namentlich eine unzulässige ausnahmsweise Unter-
schreitung des Waldabstandes geltend. Nach einem von der Bauherrschaft ein-
gereichten Fachgutachten des Annen Forstingenieurbüros, Seewen, vom 
20. April 2016 betreffend "Nachweis Naturgefahren" sowie weiteren Eingaben der 
verschiedenen Parteien erklärte J.________ mit Schreiben vom 13. Mai 2016 
den Teilrückzug seiner Einsprache, hielt jedoch an der Einsprache bezüglich der 
Abstände fest. 

Nach weiteren ergänzenden Abklärungen erteilte das Amt für Raumentwicklung 
(ARE) mit Gesamtentscheid vom 3. August 2016 die kantonale Baubewilligung 
unter Auflagen und Bedingungen (Disp.-Ziff. 1). Die Einsprachen wurden abge-
wiesen, soweit darauf einzutreten war (Disp.-Ziff. 2). 

Mit Verfügung (Beschluss, BRB) Nr. 167 vom 8. September 2016 erteilte der Be-
zirksrat Einsiedeln die Baubewilligung unter Eröffnung des Gesamtentscheides 
des ARE wie folgt:

1. Die Einsprachen werden im Sinne der Erwägungen abgewiesen. Die 
Einspracheverfahrenskosten von je Fr. 500.00 werden den Einsprechern 1 
und 2 auferlegt (…). 

2. Die nachgesuchte Baubewilligung wird gestützt auf § 81 PBG und Art. 60 
BauR sowie unter folgenden Bedingungen und Auflagen erteilt:

(Verbindlicherklärung von Planunterlagen).

(3.-6.  Abwasserbewilligung; verkehrstechnische Erschliessung; 
Brandschutzbewilligung, Umweltschutz).

7. Ausnahmebewilligung

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7.1 Für die Unterschreitung des minimal erforderlichen Waldabstandes wird eine 
Ausnahmebewilligung im Sinne von Ziffer 6.3 der Erwägungen und gestützt 
auf § 73 [PBG] erteilt.

(8.-14.  Geltungsdauer der Bewilligung; Gebühren; Rechtsmittelbelehrung; 
Zufertigung; Beilagen). 

B. Gegen diese Baubewilligung erhob J.________ mit Eingabe vom 26. Sep-
tember 2016 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den fol-
genden Anträgen:

- Die Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Waldabstandes und damit 
die Baubewilligung ist zu verweigern.

- Die Baubewilligung des Bezirksrats Einsiedeln (Geschäft Nr. 2016-0024) vom 
8. September 2016 und der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung 
(B2016-0401) vom 3. August 2016 sind aufzuheben, unter Kostenfolge 
zulasten der Bauherrschaft. 

C. Mit Beschluss (RRB) Nr. 164/2017 vom 7. März 2017 (Versand am 
14.3.2017) hiess der Regierungsrat die Beschwerde gut und hob die bezirksrätli-
che Baubewilligung vom 8. September 2016 sowie den Gesamtentscheid des 
ARE vom 3. August 2016 auf (Disp.-Ziff. 1). Die Verfahrenskosten (inklusive 
Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1'500.-- wurden zu je einem Drittel (je Fr. 500.--) 
dem Bezirk Einsiedeln und der Beschwerdegegnerin (Bauherrschaft) auferlegt 
sowie zu einem Drittel auf die Staatskasse genommen (Disp.-Ziff. 2). Parteien-
tschädigungen wurde keine zugesprochen (Disp.-Ziff. 3). 

D. Gegen diesen RRB lässt die Bauherrschaft mit Eingabe vom 4. April 2017 
(Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsge-
richt des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen:

1. Der Regierungsratsentscheid Nr. 164/2017 vom 7. März 2017 sei aufzuheben 
und der Beschluss des Bezirksrates Nr. 167 vom 8. September 2016 und der 
Gesamtentscheid des ARE vom 3. August 2016 zu bestätigen. 

2. Eventualiter sei der Regierungsratsentscheid Nr. 164/2017 vom 7. März 2017 
aufzuheben und die Sache an den Regierungsrat zurückzuweisen.

3. Subeventualiter sei der Regierungsratsentscheid Nr. 164/2017 vom 7. März 
2017 aufzuheben und der Beschluss des Bezirksrats Nr. 167 vom 
8. September 2016 und der Gesamtentscheid des ARE vom 3. August 2016 
für die ausserhalb des Waldabstands gelegenen Bauten und Anlagen (wie 
Wohneinheiten, Erschliessungsanlagen, Tiefgaragengeschoss, Sitzplätze 
etc.) zu bestätigen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, auch für das vorinstanzliche 
Verfahren (zzgl. MwSt.). 

E. Der Bezirksrat Einsiedeln beantragt mit Vernehmlassung vom 26. April 
2017, die Beschwerde sei gutzuheissen, der RRB Nr. 164/2017 vom 7. März 

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2017 sei aufzuheben, und der BRB Nr. 167 vom 8. September 2016 sowie der 
Gesamtentscheid des ARE vom 3. August 2016 seien zu bestätigen, dies unter 
Kostenfolge zulasten der Staatskasse des Kantons Schwyz. Das Sicherheitsde-
partement beantragt vernehmlassend am 27. April 2017 die Abweisung der Be-
schwerde unter Kostenfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. Denselben An-
trag stellt der Beschwerdegegner am 28. April 2017. Das ARE verzichtete mit 
Eingabe vom 2. Mai 2017 auf Ausführungen zur Beschwerdesache unter Verweis 
auf das Amt für Wald und Naturgefahren (AWN), welches vom ARE zu einem 
Mitbericht eingeladen worden war, indessen mit Schreiben vom 27. April 2017 
hierauf verzichtete. 

F. Mit Stellungnahme vom 9. Juni 2017 hält die Beschwerdeführerin an den 
mit der Beschwerde vom 4. April 2017 gestellten Rechtsbegehren fest. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Ungefähr in der Mitte der Westseite des Baugrundstückes GB B.________ 
trifft der entlang der Grenze der westlich des Baugrundstückes gelegenen 
Grundstücke GB E.________ und F.________ verlaufende W.________ auf das 
Baugrundstück, von wo er eingedolt in nordöstliche Richtung über das Bau-
grundstück und das nördlich anschliessende Grundstück GB G.________ wei-
tergeführt wird. Im Bereich des H.________ befindet sich ein kleines Waldstück, 
dessen Stockgrenze sich rund 2 m westlich des Baugrundstückes befindet (vgl. 
Plan Nr. 248-065r [Erdgeschoss] im Massstab 1:100 vom 17.3.2016, rev. 
21.4.2016; vgl. BR-act. 1 [Waldfeststellungsverfügung vom 5.7.1995]). Dieses 
Waldstück erstreckt sich über eine Fläche von 306 m2 (Vernehmlassung des 
Gemeinderates S. 4 Ziff. 2.2; vgl. den zur Waldfeststellung gehörenden Plan im 
Massstab 1:500). 

Das bestehende (rechteckige) Gebäude von rund 8 m x 10.5 m mit einer Grund-
fläche von 86 m2 (vgl. Grundstücksbeschrieb gemäss webGIS) und einem Volu-
men von 570 m2 (vgl. Ermittlung der Gebührenberechnung vom 14.4.2016 mit E-
Mail von M.N. vom 21.3.2016 in: Baumappe), das im Westteil des Grundstückes 
situiert ist, befindet sich mit seiner westlichen Ecke in einem Abstand von rund 
10 m zur Stockgrenze. 

Geplant sind neu zwei identische quadratische Doppeleinfamilienhäuser mit einer 
Grundfläche von jeweils 12.90 m x 12.90 m, entsprechend einer gesamten 
Grundfläche von 332.82 m2 (bei einer für die W1-Zone geltenden Überbauungs-
ziffer von 20 % massgeblichen Grundstücksfläche von 1'668.00 m2 [vgl. gelbes 

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Formular "Materielle Prüfung" vom 24.3.2016] entsprechend einer zulässigen 
Überbauung von 333.6 m2). 

Das westliche Gebäude (Haus A) befindet sich im Bereich des bestehenden Ge-
bäudes, das östliche Gebäude (Haus B) leicht in nordöstlicher Richtung versetzt 
in einem (Gebäude-)Abstand von 8 m. Im Untergeschoss der beiden Gebäude 
(wobei der nördliche Teil der beiden Gebäude auf rund 3.50 m jeweils nicht un-
terkellert ist) befinden sich Räume für Waschen/Technik sowie Abstellräume. 
Durch einen Korridor gelangt man in die ebenfalls im Untergeschoss zwischen 
und südlich der beiden Gebäude angeordnete Tiefgarage mit acht Einstellplätzen 
sowie einem Veloabstellplatz. Die Einfahrt in die Tiefgarage erfolgt von der 
M.________strasse her via den Weg "Im Bergli" entlang der Grenze zum Grund-
stück GB 4200. Im Erdgeschoss finden sich jeweils der Bereich für Wohnen, Ko-
chen, Essen sowie ein Zimmer und Dusche/WC, im Obergeschoss drei Zimmer 
sowie ein Bad und im Dachgeschoss ein Zimmer. Um die Gebäude (namentlich 
die Ost-, Süd- und Westseite) zieht sich ein Gartensitzplatz, der auf der Westsei-
te von Haus A eine Tiefe von rund 2.5 m (im Südteil) bis 1.0 m (im Nordteil) auf-
weist. 

Die Westfassade des westlichen Gebäudes befindet sich in einem Abstand von 
rund 10.2 m bis rund 12 m zur Stockgrenze. 

2.1 Gemäss Art. 17 des Bundesgesetzes über den Wald (Waldgesetz, WaG; 
SR 921.0) vom 4. Oktober 1991 sind Bauten und Anlagen in Waldesnähe nur 
zulässig, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht beein-
trächtigen (Abs. 1). Die Kantone schreiben einen angemessenen Mindestabstand 
der Bauten und Anlagen vom Waldrand vor. Sie berücksichtigen dabei die Lage 
und die zu erwartende Höhe des Bestandes (Abs. 2). Aus wichtigen Gründen 
können die zuständigen Behörden die Unterschreitung des Mindestabstands un-
ter Auflagen und Bedingungen bewilligen (Abs. 3; eingefügt durch Ziff. 1 der Än-
derung des WaG vom 18.3.2016, in Kraft seit 1.1.2017). Laut der Botschaft vom 
21. Mai 2014 zur Änderung des Bundesgesetzes über den Wald kann der 
Waldabstand im Fall von überwiegenden öffentlichen Interessen mit Bewilligung 
der zuständigen kantonalen Stellen jeweils ausnahmsweise unterschritten wer-
den. 

Der Mindestabstand sollte in der Regel 15 m nicht unterschreiten (Pfeifer, Um-
weltrecht, Besondere Regelungsbereiche, Zürich/St. Gallen 2013, Rz. 1425; Bun-
desgerichtsurteil 1C_288/2012 vom 24.6.2013, mit Hinweis auf die bundesrätli-
che Botschaft vom 29.6.1998 zum WaG [BBl 1998 III S. 173 ff., S. 198]). 

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Der Regelung des Waldabstands in Art. 17 WaG liegen sowohl baupolizeiliche 
als auch forstrechtliche Überlegungen zugrunde. Der Waldabstand dient einer-
seits der Abwehr polizeilicher Gefahren, die vom Wald ausgehen können (um-
stürzende Bäume, Schatten, Feuchtigkeit). Andererseits dient der Waldabstand 
aber auch der Walderhaltung. Durch einen genügenden Abstand kann der Wald 
vor natürlicher oder menschlicher Zerstörung bewahrt werden (zur Schutz-, 
Wohlfahrts- und Nutzfunktion als Zweck des WaG vgl. Art. 1 lit. c WaG); des Wei-
teren ermöglicht der Waldabstand eine zweckmässige Bewirtschaftung und Er-
schliessung des Waldes und trägt dem ökologischen Wert des Waldrands Rech-
nung (Bundesgerichtsurteil 1C_415/2014 vom 1.10.2015 Erw. 2.5). 

Mit dem Waldabstand wird dem hohen ökologischen Wert des Waldrands Rech-
nung getragen. Zu erhalten ist nicht allein die Quantität, sondern auch die Qua-
lität des Waldes. Der Waldrand ist für die Qualität des Waldes wesentlich. Ange-
messen ist der Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand, wenn er 
den Schutz dieser im öffentlichen Interesse liegenden Zwecke gewährleistet, 
welche durch eine zu enge Nachbarschaft von Bauten und Anlagen zum Wald 
beeinträchtigt wären (Bundesgerichtsurteil 1C_119/2008 vom 21.11.2008 Erw. 
2.4 [= nicht publ. Erw. von BGE 135 II 30] mit Hinweisen).

2.2 Im kantonalen Recht normiert § 67 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes 
(PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987, dass Bauten und Anlagen gegenüber 
Wäldern einen Mindestabstand von 15 m ab Waldgrenze einzuhalten haben. Das 
Baureglement (BauR) des Bezirks Einsiedeln vom 9. Februar 2014 (genehmigt 
vom Regierungsrat mit RRB Nr. 458 vom 23.4.2014) regelt den Waldabstand 
nicht. Es kommt daher der kantonale (Mindest-)Abstand zur Anwendung (vgl. 
§ 52 PBG). Die Waldgrenze verläuft 2 m ausserhalb der im Waldfeststellungsver-
fahren vermessenen Stockgrenze (§ 35 Abs. 2 der Vollzugsverordnung zum Pla-
nungs- und Baugesetz [PBV; SRSZ 400.111] vom 2.12.1997).  

2.3.1  Die zuständige Bewilligungsbehörde kann für Bauten oder Anlagen inner-
halb der Bauzonen Ausnahmen von den im PBG oder in den Bauvorschriften der 
Gemeinde festgelegten Bestimmungen bewilligen, wenn und soweit besondere 
Verhältnisse es rechtfertigen (§ 73 Abs. 1 PBG), insbesondere wenn sonst eine 
unzumutbare Härte einträte (lit. a), dank der Abweichung wegen der örtlichen 
Gegebenheiten eine bessere Lösung erzielt werden kann (lit. b), Art, Zweckbe-
stimmung oder Dauer des Gebäudes eine Abweichung nahelegen (lit. c) oder 
dadurch ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes besser geschützt werden 
kann (lit. d). Eine Ausnahmebewilligung muss mit den öffentlichen Interessen 
vereinbar sein und darf keine wesentlichen Interessen von Nachbarn verletzen 
(§ 73 Abs. 2 PBG). 

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Bewilligungsbehörde ist der Gemeinderat (§ 76 Abs. 1 PBG; vgl. Art. 60 Abs. 1 
erstes Alinea BauR). Ausnahmen von kantonalen Abstandsvorschriften, zu deren 
Erteilung die Bewilligungsbehörde der Gemeinde zuständig ist, bedürfen der vor-
gängigen Zustimmung des zuständigen Amtes (§ 76 Abs. 3 PBG). Gemäss § 47 
Abs. 2 VVzPBG wird über die Zustimmung zu Ausnahmen im Sinne von § 76 
Abs. 3 PBG mit der kantonalen Baubewilligung entschieden. Zu Ausnahmen vom 
Waldabstand nimmt das Amt für Wald und Naturgefahren (AWN) Stellung (vgl. 
§ 47 Abs. 3 VVzPBG).

2.3.2  Die Ausnahmeregelung stellt im öffentlichen Baurecht ein allgemeines 
Rechtsinstitut dar, das bezweckt, im Einzelfall Härten und offensichtliche Un-
zweckmässigkeiten zu beseitigen (Erich Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz 
des Kantons Aargau, 1985, § 155 N 6). Derartige Härtefälle können als Folge 
besonderer Umstände auftreten, mit denen die notwendigerweise generalisie-
renden und schematisierenden Normen nicht gerechnet haben. Die strikte An-
wendung der Norm in diesen Fällen würde zu einem offensichtlich ungewollten 
Ergebnis führen. Voraussetzung für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ist 
daher immer, dass solche besonderen Umstände vorliegen. Ob dies im konkre-
ten Fall zutrifft, ist sorgfältig zu prüfen, da eine leichtfertige Erteilung von Aus-
nahmebewilligungen die verfassungsrechtlichen Gebote der Gesetzmässigkeit 
der Verwaltung und der rechtsgleichen Behandlung der Bürger verletzen würde 
(BGE 112 Ib 51 Erw. 5). Der Zweck der Ausnahmebewilligung besteht nicht dar-
in, einem Bauherrn zu einer optimalen Lösung zu verhelfen oder eine maximale 
Ausnützung zu ermöglichen. Es sollen weder Idealvorstellungen noch Maximal-
wünsche ermöglicht werden (vgl. VGE III 2015 55 vom 16.7.2015 Erw. 3.2). Ob 
die besonderen Voraussetzungen, welche eine Ausnahmebewilligung rechtferti-
gen, vorliegen, ist eine Rechtsfrage, welche der freien Überprüfung des Verwal-
tungsgerichts unterliegt (vgl. Baumann, in: Kommentar zum Baugesetz des 
Kantons Aargau, Bern 2013, § 67 N 1-3; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Bauge-
setz des Kantons Bern, 3.A., Bd. 1, Bern 2007, Vorbemerkungen zu den Art. 26-
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Rz. 7; siehe jedoch auch vorn Erw. 2.2.3). Der unbestimmte Rechtsbegriff der 
besonderen Verhältnisse ist mit der Einschränkung "wenn und soweit" verknüpft. 
Die Umschreibung der Ausnahmesituation enthält mithin auch ein begrenzendes 
Moment. Es ist somit anhand des konkreten Projektes und allenfalls weiterer 
Umstände zu prüfen, ob eine unzumutbare Härte oder eine Ausnahmesituations-
voraussetzung gegeben ist (VGE III 2015 172 vom 27.1.2016 Erw. 5.1.2, mit 
Hinweisen, u.a. auf VGE III 2013 193 + 194 vom 22.5.2014 Erw. 8.4, VGE III 
2014 22 vom 11.5.2014 Erw. 3.1.2, EGV-SZ 2010 B 8.10 Erw. 3.1.5; VGE 
1048/97 vom 6.2.1998 Erw. 7 = EGV-SZ 1998 Nr. 8 Erw. 7). 

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Ist das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung zu beja-
hen, so ist bei der Erteilung derselben weiter abzuklären, durch welche von den 
gesetzlichen Bestimmungen abweichenden Regelungen der Ausnahmesituation 
Rechnung zu tragen ist. Bei der Beurteilung dieser Ermessensfrage auferlegen 
sich Regierungsrat und Verwaltungsgericht praxisgemäss Zurückhaltung. Das 
Verwaltungsgericht darf sodann im Gegensatz zum Regierungsrat nur einschrei-
ten, wenn das Ermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt wurde (EGV-SZ 2010 B 8.10 
Erw. 3.1.5; VGE 672/95 vom 22.12.1995; VGE 613/90 vom 20.11.1990; EGV-SZ 
1990 Nr. 19 und 1993 Nr. 60). Rechtsfehlerhaft ist ein nicht pflichtgemäss aus-
geübtes Ermessen, d.h. ein in Missachtung des Gleichbehandlungsgebots, des 
Willkürverbots und des Verhältnismässigkeitsprinzips zustande gekommenes 
Ermessen (VGE III 2015 172 vom 27.1.2016 Erw. 5.1.2; VGE III 2008 15 vom 
24.4.2008 Erw. 2.3.2 mit weiteren Hinweisen).

2.3.3  Die Richtlinien des AWN vom Dezember 2009 (in Kraft seit 1.1.2010) be-
treffend die Waldabstandsvorschriften äussern sich zu den Ausnahmen von den 
kantonalen Waldabstandsvorschriften. Einleitend (S. 2 Ziff. 1) wird auf die "nur 
sehr zurückhaltend[e]" Gewährung von Ausnahmen durch den Regierungsrat 
und das Verwaltungsgericht hingewiesen. Als besondere Verhältnisse im Sinne 
von § 73 Abs. 1 PBG werden Fälle genannt (S. 5 f. Ziff. 5.1), in denen die Über-
bauung eines eingezonten und bereits parzellierten Grundstücks nicht mehr 
möglich ist, falls die Waldabstandsvorschriften in vollem Umfang eingehalten 
werden müssen, in denen die Mehrzahl der bestehenden umliegenden Bauten 
den gesetzlichen Waldabstand unterschreitet (Baulücke), durch den Wiederauf-
bau eines Gebäudes eine gesamthaft bessere Lösung erzielt wird, die Baute auf 
den Standort (in Waldnähe) angewiesen ist. Besondere Verhältnisse werden hin-
gegen verneint, wenn durch eine Reduktion des Waldabstandes die Anzahl der 
Häuser oder das Bauvolumen vergrössert werden kann, der Waldrand nicht ge-
radlinig verläuft, der Wald sich an einem Steilhang befindet, einzelne Bauten in 
der Umgebung den gesetzlichen Waldabstand unterschreiten, oder im Wald eine 
vorübergehend unbestockte Fläche besteht. Zudem muss die Abweichung mit 
den öffentlichen Interessen vereinbar sein, und dürfen keine wesentlichen nach-
barlichen Interessen verletzt sein (S. 6 Ziff. 5.2 f.). Für die Abweichung bei 
Wohnbauten werden "besonders strenge Anforderungen" postuliert, der Waldab-
stand sei möglichst gross zu halten; auch im Ausnahmefall müsse ein Freihalte-
streifen von mindestens 10 m ab Stockgrenze gewahrt bleiben (S. 6 f. Ziff. 6.1; 
vgl. auch Bf-act. 13 zur Beschwerde [Aktennotiz zum Augenschein betr. Wald-
feststellung auf KTN O.________ vom 20.4.1995 S. 3 mit Votum des damaligen 
Regierungsrates Werner Inderbitzin]). 

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2.4.1  Das AWN erteilte mit Fachbericht vom 24. März 2016 seine Zustimmung 
zur Unterschreitung des Waldabstandes unter Auflagen. Es begründete dies wie 
folgt: 

Der geplante Neubau kommt innerhalb des Waldabstandes zu liegen. Der nach 
kantonaler Rechtspraxis auch im Ausnahmefall geltende Mindestabstand für 
Hauptbauten von 10 m ab Stockgrenze wird durch das Vorhaben eingehalten.

(…).

Bereits heute befindet sich an ähnlicher Stelle ein Einfamilienhaus im 
Waldabstand, welches von seinen Auswirkungen auf den Wald vergleichbar ist. 
Gegenüber einer Beanspruchung der nach § 72 PBG zugesicherten 
Bestandesgarantie entstehen durch das neue Projekt relativ geringe 
Veränderungen. Gemäss Begründung des Gesuchstellers ist eine Überbauung 
mittels eines grossen zusammenhängenden Bauvolumens aus ortstypischen 
Gründen nicht möglich. 

Aus forstlicher Sicht führt das Vorhaben nicht zu wesentlich veränderten 
Auswirkungen auf den Wald. Eine Stellungnahme des Bezirks Einsiedeln liegt vor, 
dieser hat nichts gegen die beantragte Unterschreitung des Waldabstandes 
einzuwenden. (…).

Der Beschwerdeführerin wurde die Auflage gemacht, dass bei allfälligen Schä-
den durch den Wald (Sturmschäden, herunterfallende Äste, Laub, Feuchtigkeit 
etc.) gegenüber dem Waldeigentümer und den zuständigen Forstorganen keine 
Haftungsansprüche geltend gemacht werden können. 

Diese Beurteilung des AWN wurde in den Gesamtentscheid des ARE übernom-
men. Unter Bezugnahme auf die Einsprachen wurde im Gesamtentscheid zudem 
folgende Beurteilung vorgenommen:

Es ist den Einsprechern zuzustimmen, dass das geplante Vorhaben über die Be-
anspruchung der Bestandesgarantie gemäss § 72 PBG hinausgeht. Aus forstlicher 
Sicht stellt sich jedoch primär die Frage, inwiefern sich die Situation gegenüber der 
heutigen bzw. gegenüber einer ausschliesslichen Beanspruchung der Bestandes-
garantie verändert.

Der Waldabstand dient vereinfacht ausgedrückt drei Zwecken: Der Wald soll vor 
negativen Einflüssen bewahrt werden, die Bauten/Anlagen etc. sollen vor negati-
ven Einflüssen durch den Wald bewahrt werden und die Zugänglichkeit zum Wald 
soll gewährleistet bleiben.

lm vorliegenden Fall ist die Zugänglichkeit des betroffenen Waldstücks durch die 
nördlich verlaufende Strasse "lm X.________" sichergestellt. Durch die Einhaltung 
des nach kantonaler Rechtspraxis auch im Ausnahmefall geltenden Mindestabs-
tandes von 8 m ab Waldgrenze (10 m ab Stockgrenze) sowie die Lage des Vorha-
bens an der "schmalen" Seite der betroffenen Uferbestockung sind die direkten 
Auswirkungen auf den Wald begrenzt. Diese verändern sich gegenüber der heuti-
gen Situation nicht wesentlich. Bezüglich der Gefahren die vom Wald ausgehen, 
muss berücksichtigt werden, dass sich das Gehölz bereits heute in dicht überbau-
tem Gebiet befindet. Bei der Bewirtschaftung des Waldes ist daher bereits heute 
den sicherheitsrelevanten Aspekten besonders Rechnung zu tragen. Auch dieser 

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Punkt verändert sich gegenüber der heutigen Situation respektive gegenüber ei-
nem Neubau unter Beanspruchung der Bestandesgarantie nicht wesentlich. Wie 
bei jeder Baute in Waldnähe verbleibt jedoch auch bei optimaler Bewirtschaftung 
ein gewisses Restrisiko welches durch den Gesuchsteller zu tragen ist.

Aus forstlicher Sicht führt das Vorhaben nicht zu wesentlich veränderten Auswir-
kungen auf den Wald. Eine Stellungnahme des Bezirks Einsiedeln liegt vor, dieser 
hat nichts gegen die beantragte Unterschreitung des Waldabstandes einzuwenden 
und beabsichtigt die Ausnahmebewilligung zu erteilen. Das AWN erteilt daher sei-
ne vorgängige Zustimmung gemäss § 76 Abs. 3 PBG zur Erteilung einer Ausnah-
mebewilligung.

Der Bezirksrat (bzw. die Abteilung Planen Bauen Umwelt Energie) hatte mit Mit-
bericht vom 18. April 2016 z.H. des ARE (RR-act. III/01/B4) betreffend die Unter-
schreitung des Waldabstandes nichts gegen das geplante Bauvorhaben einzu-
wenden, was er wie folgt begründete: 

Bereits das bestehende Gebäude (Assek-Nr. C.________) unterschreitet den 
Waldabstand um 7.00 m. Die neu geplanten zwei Doppeleinfamilienhäuser führen 
zu keiner Verschlechterung der bestehenden Situation. Die geplante Überbauung 
passt sich durch die Anordnung der zwei Doppeleinfamilienhäuser sowie deren 
Abmessungen optimal ins Quartier und Gelände ein.

Im vorliegenden Fall sind die besonderen Verhältnisse im Sinne von Art. 58 BauR 
[entspricht § 73 PBG; dieser Verweis bezieht sich auf das alte Baureglement vom 
26.9.93; das aktuelle BauR enthält keine entsprechende Bestimmung mehr] gege-
ben, mithin die allgemein geltenden Bauvorschriften diesem Einzelfall nicht gerecht 
werden. Der Bezirksrat kann für die Grenzabstandsunterschreitung eine Ausnah-
mebewilligung erteilen, da dank der Abweichung wegen der örtlichen Gegebenhei-
ten eine bessere Lösung erzielt werden kann

(…).

2.4.2  Der Bezirksrat führte in der Baubewilligung zur Waldabstandsunterschrei-
tung namentlich aus, die Bauherrschaft begründe die besonderen Verhältnisse 
der Waldabstandsunterschreitung im Wesentlichen dahingehend, dass dank der 
Abweichung wegen der örtlichen Gegebenheiten eine bessere Lösung erzielt 
werden könne. Die Grösse des Baugrundstückes würde ohne Weiteres bei Einhal-
tung der Waldabstandsvorschriften die Erstellung eines einzigen grösseren Mehr-
familienhauses (mit einem zusammenhängenden Dachgeschoss und Dachaufbau-
ten) für mindestens fünf Parteien mit entsprechendem Mehrverkehr zulassen, mit 
den damit verbundenen zusätzlichen Nachteilen wie Mehrverkehr, Schattenwurf, 
Lichtentzug und Beschränkung der Aussicht auf die Parzellen der Einsprecher. Um 
indessen eine optimale Einbettung und Eingliederung in die vorbestehende Be-
bauungsstruktur zu erreichen, habe die Bauherrschaft auf die Erstellung eines 
einzigen grossen Bauvolumens verzichtet, sondern sich für die Erstellung von zwei 
kleineren, kompakten Doppelhäusern beschränkt, die sich in Bezug auf die Volu-
mina und die gegenseitigen Abstände optimal in die vorbestehenden Strukturen 

11

eingliederten, bzw. sich an den Massen und am Volumen des bereits heute auf dem 
Baugrundstück bestehenden Einfamilienhauses orientierten. Da die heutige be-
stehende Situation mit den geplanten Neubauten für den Wald nicht verschlech-
tert und zudem der kantonal festgelegte Mindestabstand von 10 m nicht tangiert 
werde, könne das Vorliegen besonderer Verhältnisse in casu nicht in Abrede ge-
stellt werden. Die Bauherrschaft führe zudem aus, dass aufgrund des raumpla-
nungsrechtlichen Konzentrationsprinzips und des Grundsatzes der haushälteri-
schen Nutzung an der Erstellung der geplanten Doppeleinfamilienhäuser nicht 
nur ein rein privates, sondern ein öffentliches Interesse bestehe, indem zentralen 
Grundsätzen der Raumplanung (Verdichtung und Ausschöpfung bestehender 
Nutzungsreserven) nachgelebt werde (Erw. 6.3). 

Der Bezirk Einsiedeln stütze sich auf die Stellungnahme bzw. die Vorabklärungen 
des AWN ab und verweise deshalb auf den Gesamtentscheid des ARE vom 
3. August 2016. lm Übrigen werde durch die geplanten zwei eigenständigen 
Baukörper der bestehenden Quartierstruktur Rechnung getragen. Ein einzelner, 
grösserer Baukörper würde wie ein Fremdkörper wahrgenommen. Aus städtebau-
lichen, ortsplanerischen und nachbarschützerischen Gründen sei der Unterschrei-
tung des Waldabstandes im vorliegenden Fall zuzustimmen. Das Bauvorhaben 
unterschreite den minimalen Waldabstand von 15 m (17 m ab Stockgrenze) um 
6.80 m. Für die Unterschreitung um 6.80 m sei die Erteilung einer Ausnah-
mebewilligung im Sinne von § 73 PBG verantwortbar, da dank der Abweichung 
wegen der örtlichen Gegebenheiten eine bessere Lösung erzielt werden könne 
(Erw. 6.4).

2.5.1  Mit Stellungnahme vom 25. Oktober 2016, welche Eingang in die Ver-
nehmlassung des ARE vom 26. Oktober 2016 im regierungsrätlichen Beschwer-
deverfahren fand, hielt das AWN an seiner Beurteilung fest. Die Frage der Aus-
nahmebewilligung müsse auch unter dem Aspekt der Bestandesgarantie beurteilt 
werden. Sämtliche an die beiden Waldstücke angrenzenden Parzellen (GB 
P.________) wiesen Bauten im Unterabstand zum Wald auf. Trotz fehlendem 
Recht auf eine Gleichbehandlung im Unrecht sei es stossend, wenn ausgerech-
net auf der Bauliegenschaft die strikte Einhaltung des Waldabstandes eingefor-
dert werde. Die optimale Anordnung und Einpassung der beiden Bauten sei nur 
durch Unterschreitung des Waldabstandes möglich. Unter dem Aspekt der Zer-
siedelung könne der verdichteten Bauweise sogar ein gewisses öffentliches In-
teresse zugestanden werden. Das Bauprojekt führe gegenüber der heute beste-
henden Situation nicht zu relevanten Auswirkungen auf den Wald; der Schutz 
des Waldes bleibe sichergestellt. 

12

2.5.2  Der Regierungsrat hat im angefochtenen Beschluss festgehalten, dass 
sich Haus A unbestrittenermassen zu einem erheblichen Teil innerhalb des 
Waldabstandes von 15 m befindet. Ebenfalls unbestritten und offensichtlich sei, 
dass sich das Bauvorhaben nicht auf die Bestandesgarantie berufen könne 
(Erw. 1.2). Eine Ausnahmesituation im Sinne von § 73 Abs. 1 PBG sei entgegen 
der Beurteilung der Vorinstanzen zu verneinen. Es sei nicht ersichtlich, worin ei-
ne Ausnahmesituation bestehen sollte. Lediglich im Umstand, dass die Unter-
schreitung des Waldabstandes aus forstlicher Sicht zu keiner Verschlechterung 
des bisherigen Zustandes führen werde, sei jedenfalls noch keine Ausnahmesi-
tuation zu erkennen (Erw. 3). Das Bauvorhaben müsse, da es das Wiederauf-
baurecht sprenge, gesamthaft der Bauordnung entsprechen. Grösse und Form 
des Grundstücks stünden der Erstellung einer zonenkonformen Wohnbaute nicht 
entgegen. Dies sei auch unbestritten. Die Bauherrschaft habe von einer Über-
bauung mittels eines einzigen Baukörpers Abstand genommen, weil dies aus 
ortsplanerischen und aus nachbarrechtlicher Sicht unvorteilhaft sei. Die Vor-
instanzen und die Bauherrschaft seien sich zwar einig, dass die Überbauung mit 
zwei quadratischen Baukörpern zu einer besseren Lösung (als ein einziger, 
grösserer Baukörper) führe. Ein konkretes Alternativprojekt liege jedoch nicht vor. 
Der Regierungsrat könne sich entsprechend hierzu nicht äussern. Festzuhalten 
sei allerdings, dass es nicht zwingend nötig sei, die Bauliegenschaft mit zwei 
Doppeleinfamilienhäusern zu überbauen. Für den Bereich des Unterabstandes 
ebenfalls denkbar wäre ein Bauprojekt, das sich im Rahmen des Wiederaufbau-
rechts bewegt. Die Ausnahmebewilligung könne jedoch nicht eingesetzt werden, 
generelle Gründe (wie eine optimale Ausnützung) zu berücksichtigen; solche Ar-
gumente liessen sich immer anführen (Erw. 3.1 f.). Aus dem Umstand, dass die 
Nachbarliegenschaften ebenfalls deutlich im Waldunterabstand lägen, könne die 
Bauherrschaft nichts zu ihren Gunsten ableiten. Es gäbe keine Hinweise auf eine 
gesetzeswidrige Praxis (Erw. 3.3). 

3.1 Eine unzumutbare Härte (§ 73 Abs. 1 lit. a PBG), welche die Beschwerde-
führerin treffen würde, wenn ihr die Waldabstandsunterschreitung nicht gewährt 
würde, wird zu Recht weder vom ARE bzw. AWN noch vom Bezirk in ihren jewei-
ligen Bewilligungen (bzw. Zustimmungen zum Bauvorhaben) als Grund für die 
Abstandsunterschreitung angeführt. 

Es ist grundsätzlich unbestritten und durch das von der Beschwerdeführerin vor-
gelegte alternative Überbauungsprojekt auch erstellt, dass sich das Baugrunds-
tück ohne Ausnahmebewilligung im (maximal oder jedenfalls nahezu maximal) 
zulässigen Umfang (ÜZ) überbauen lässt. Es kann somit zu Recht davon ausge-
gangen werden, dass auch andere Alternativen denkbar sind bzw. realistischer-

13

weise in Frage kommen (allenfalls selbst mit zwei Gebäuden, wovon sich eines 
gegebenenfalls auch im Rahmen der Bestandesgarantie bewegen und somit von 
der bestehenden Abstandsunterschreitung "profitieren" kann). Sowohl die Be-
schwerdeführerin wie auch die erwähnten Vorinstanzen bezeichnen das bewillig-
te Bauprojekt als "optimal". Ausnahmebewilligungen verfolgen indessen nicht den 
Zweck, einer Bauherrschaft zu einer optimalen Baute, sei es was die architek-
tonische Gestaltung, sei es was die maximal mögliche Ausnützung/Überbauung 
anbelangt, zu verhelfen (vgl. vorstehend Erw. 2.3.2). Eine Ausnahmebewilligung 
liesse sich entsprechend selbst dann nicht ohne weiteres rechtfertigen, wenn oh-
ne Unterschreitung des Waldabstandes eine optimale Baurealisierung, d.h. eine 
Baute unter Ausschöpfung der maximal zulässigen Überbauungsziffer, nicht 
möglich wäre, zumal grundsätzlich kein unbeschränkter Anspruch auf eine ma-
ximale Ausnützung einer Bauparzelle besteht (vgl. nachstehend Erw. 4.2.2). 

3.2.1  Das Verwaltungsgericht hat mit VGE III 2011 64 vom 21. September 2011 
eine von den Vorinstanzen (Gemeinderat, ARE, AWN, Regierungsrat) bewilligte 
Waldabstandsunterschreitung gestützt auf den Ausnahmegrund von § 73 Abs. 1 
lit. b PBG (bessere Lösung dank der Abweichung wegen der örtlichen Begeben-
heiten) bestätigt. In jenem Fall unterschritten Betonwinkelelemente zur Bö-
schungssicherung und eine gestaltete Wassertreppe den Waldabstand um 2 m 
bzw. 1 m. Die Böschungssicherung war indessen aus topographischen Verhält-
nissen unumgänglich; die Funktionalität der Betonwinkelelemente wäre bei einer 
Verschiebung weniger wirkungsvoll gewesen. In Anbetracht der konkreten örtli-
chen Gegebenheiten mit unterschiedlichen Niveaus im Gartenbereich erwies es 
sich auch als bessere Lösung, weil damit eine zusätzliche ebene und besser 
nutzbare Gartenfläche resultierte. Gemäss der Beurteilung des Verwaltungsge-
richts fiel im Lichte der Ausnahmesituation insbesondere auch ins Gewicht, dass 
es sich nicht um Gebäude, sondern lediglich um Elemente der Umgebungsge-
staltung im Waldunterabstand handelte. Zudem befanden sich zwischen diesen 
Anlageteilen und dem Wald ein Trafo und ein gedecktes Regenbecken der Ge-
meinde sowie ein bestehender Strassenabschnitt ebenfalls im Waldunterab-
stand. Die Waldabstandsunterschreitung war zudem mit 2 m bzw. 1 m eher ge-
ringfügig (Erw. 3.2.4). 

In VGE III 2013 146 vom 24. April 2014 (betr. den Bezirk Einsiedeln) hatte das 
Verwaltungsgericht die Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des (kantona-
len) Gebäudeabstandes (Abstand von 9.24 m statt 12 m) durch ein geplantes 
Wohnhaus auf einer bereits mit einem Wohnhaus überbauten Parzelle zu prüfen. 
Der Bezirksrat erachtete die Möglichkeit der Bebauung der Parzelle unter 
Einhaltung aller Abstandsvorschriften aufgrund deren Form als stark erschwert. 

14

Der Neubau erziele dank der Unterschreitung des Gebäudeabstandes aufgrund 
der örtlichen Gegebenheiten eine bessere Lösung. Im Gegensatz zu einem 
Anbau an das bestehende Gebäude verhindere der geplante Neubau, dass die 
Umgebung durch einen Riegel zerschnitten werde. Der Regierungsrat erachtete 
diese Beurteilung als nicht überzeugend, was vom Verwaltungsgericht bestätigt 
wurde. Mit der Unterschreitung der Gebäudeabstände werde eine für den 
Beschwerdeführer optimale Lösung und eine maximale Ausnützung der Fläche 
angestrebt. Das Baugrundstück werde bis ans Limit ausgenützt, die Überbau-
ungsziffer der Hauptbauten restlos ausgeschöpft. Solchen wirtschaftlichen Be-
strebungen solle und dürfe das Institut der Ausnahmebewilligung nicht dienen. 
Die ungünstige Form der Parzelle vermöge noch keine Ausnahmesituation zu 
begründen, die zu einer unzumutbaren Härte führen würde, zumal die Liegen-
schaft bereits mit einem Wohnhaus und einer Nebenbaute überbaut sei. 
Überdies wäre ein Anbau an das bestehende Wohnhaus möglich und denkbar. 
Ein Alternativprojekt sei allerdings gar nicht vertieft geprüft worden. Das 
Verwaltungsgericht bestätigte auch (Erw. 3.3 f.), dass der Umstand, dass auf 
dem bisher unbebauten Teil bei einer Abparzellierung des Grundstückes ohne 
Ausnahmebewilligung kein separates Wohnhaus erstellt werden kann, keine 
ungebührliche Härte bedeutet. Wenn auf dem Grundstück (rund 800 m2) bei 
Einhaltung der massgeblichen Bauvorschriften keine zwei separaten Wohn-
häuser realisiert werden könnten, stelle auch dies für sich alleine weder eine 
unzumut-bare Härte noch sonstwie eine Ausnahmesituation dar. Vielmehr handle 
es sich bei diesen Vorbringen um allgemeine Gründe, welche sich immer wieder 
anführen liessen und als solche nicht zu einer Ausnahmebewilligung 
berechtigten. Hinzu komme, dass das betreffende Grundstück bereits bebaut sei 
und ein zonenkonformer Anbau an das bestehende Wohnhaus bei Einhaltung 
der massgeblichen Bauvorschriften prinzipiell möglich sei. Dass die Anwendung 
der gesetzlichen Vorschriften zu einer offensichtlich ungewollten Lösung führen 
würde, sei nicht erkennbar. Dass durch die Realisierung eines zweiten, 
separaten Wohnhauses − bei Unterschreitung der kommunalen Gebäudeab-
standsvorschriften − eine bessere Lösung im Sinne von § 73 Abs. 1 lit. b PBG 
erzielt werden könne, sei nicht nachvollziehbar. Die Ausführungen, wonach der 
geplante Neubau dem Einordnungsprinzip, den topographischen Gegegeben-
heiten vor Ort und der bestehenden Überbauungsstruktur besser Rechnung 
trage und eine bessere Gesamtwirkung erzielen werde, seien allgemeiner Art 
und begründeten in keiner Weise eine konkrete Ausnahmesituation. Dasselbe 
gelte für die generellen Erläuterungen zu den Nachteilen eines Anbaus. Eine 
bessere Lösung sei auch bezüglich des Arguments des riegelartigen Klotzes zu 
verneinen. Hinsichtlich der vom Beschwerdeführer hervorgehobenen Möglichkeit 

15

von Durchblicken ergäben sich kaum Vorteile. Während bei zwei separaten 
Wohnhäusern ein Durchblick zwischen diesen entstehe − der bei Unterschreitung 
des kommunalen Gebäudeabstandes eher geringer ausfalle −, ergebe sich bei 
einem Anbau an das bestehende Gebäude dafür eine grössere Freifläche auf der 
Nordwestseite. Die Realisierung eines zweiten, separaten Wohnhauses auf KTN 
Q.________ komme daher auch nicht den benachbarten Liegenschaften zu 
Gute. 

Im VGE III 2014 35 vom 29. Oktober 2014 − ebenfalls den Bezirk Einsiedeln 
betreffend − waren erteilte Ausnahmebewilligungen für die Unterschreitung der 
zulässigen Gebäude- und Strassenabstände zu prüfen. Laut der Beurteilung des 
Bezirksrats wies das Baugesuch im Gegensatz zu einer herkömmlichen 
Überbauung mit rechteckigem Grundriss neben städtebaulichen Qualitäten (dank 
eines Innenhofs) auch wohnhygienische Vorteile (Belichtung, Besonnung) auf 
und verfügte zudem − infolge des flexiblen Grundrisses − über einen grossen 
Spielraum für zeitgemässes Wohnen. Dank der Abweichung wegen der örtlichen 
Gegebenheiten könne eine bessere Lösung erzielt werden. Der Regierungsrat 
erwog, allein aufgrund der Form und Grösse der beiden Baugrundstücke sei 
keine Ausnahmesituation gegeben, welche die Unterschreitung des 
Grenzabstands rechtfertigen würde. Auch der Grundsatz der haushälterischen 
Bodennutzung rechtfertige kein Abweichen von der Zonenordnung und damit 
kein Erteilen einer Ausnahmebewilligung. Die umstrittenen 
Grenzabstandsunterschreitungen bzw. die daraus resultierenden Mehrnutzungen 
dürften primär auf wirtschaftlichen Überlegungen basieren, welche allein dem 
Bauherrn dienten. Das Verwaltungsgericht teilte diese Auffassung (Erw. 3.2). Für 
eine sinnvolle Überbauung bedürfe es grundsätzlich keiner Ausnahmebewilligung 
zur Unterschreitung der Grenzabstände. Es könne auch nicht gesagt werden, 
dass die örtlichen Gegebenheiten als besondere Verhältnisse zu qualifizieren 
seien, welche eine Abweichung von den Bauvorschriften (Unterschreitung des 
Grenzabstandes) erforderlich machen und rechtfertigen könnten. Allein die 
Tatsache, dass (subjektiv) allenfalls eine bessere (architektonische) Lösung 
resultiere, genüge hierfür nicht. Eine städtebaulich gute Einordnung, die geltend 
gemachte bessere architektonische Lösung wie auch eine haushälterische 
Nutzung des Bodens könnten als Argumente bei jedem Bauvorhaben angeführt 
werden und stellten keine besonderen Verhältnisse im Sinne von § 73 PBG dar. 
Zudem bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass mögliche (gesetzeskonforme) 
Alternativen geprüft und sich aufgrund der örtlichen Gegebenheiten als 
unrealisierbar erwiesen hätten. 

16

3.2.2  Nicht anders als in den beiden zitierten (den Bezirk Einsiedeln 
betreffenden) Präjudizien ist vorliegend zu entscheiden. Zwar betreffen diese 
Entscheide Grenz- und Gebäudeabstandsunterschreitungen. Indessen kann das 
öffentliche Interesse an der Wahrung des Waldabstandes nicht geringer 
veranschlagt werden. Diese beiden Entscheide, welche sich zum 
Ausnahmekriterium der "besseren Lösung dank der Abweichung wegen der 
örtlichen Gegebenheiten äussert", lassen sich daher ohne weiteres auch auf den 
vorliegenden Sachverhalt anwenden. 

3.2.3  Die von der Beschwerdeführerin und auch vom Bezirksrat nach wie vor 
(vgl. Vernehmlassung S. 6 f. Ziff. 3) insbesondere ins Felde geführten Vorzüge 
des vorliegenden Bauprojektes städtebaulicher und ortsplanerischer Natur sind 
im Lichte der zitierten Rechtsprechung, welche gerade auch die 
Unmassgeblichkeit dieser Argumentation betont, unbehelflich. Die Einordnung ist 
bei jedem Bauvorhaben von Gesetzes wegen − gestützt auf eine negative (§ 55 
Abs. 1 PBG; Art. 16 BauR) oder positive (Art. 17 BauR) Ästhetikklausel − und 
unbesehen der Frage einer Ausnahmesituation zu prüfen. Entsprechend kann 
eine gute oder sogar optimale Einordnung, wie dargelegt, eine 
Ausnahmebewilligung grundsätzlich nicht − jedenfalls nicht als selbständiges 
Argument (vgl. zum zitierten VGE III 2011 64 betreffend Sicherungsfunktion der 
Betonwinkelelemente) − rechtfertigen. Festzuhalten ist in diesem 
Zusammenhang, dass nichts dafür spricht − und dies auch weder von den 
Erstinstanzen noch der Beschwerdeführerin vorgebracht wird −, dass auf das 
Bauvorhaben die gegenüber Art. 16 BauR erhöhten Gestaltungsanforderungen 
gemäss Art. 17 Abs. 1 BauR zur Anwendung kommen, was indes mit Blick auf 
die Ausnahmeregelung von § 73 PBG ebenfalls unbehelflich wäre. Die 
Bauliegenschaft befindet sich denn auch weder in der Dorfkernzone (lit. a) noch 
im Sichtbereich von künstlerisch oder geschichtlich wertvollen Stätten, Bauten 
und Bauteilen (lit. b); die (projektierten) Bauten beeinflussen auch nicht ein 
Strassen-, Platz- oder Landschaftsbild (lit. c) und befinden sich auch nicht an 
einer exponierten Hanglage (lit. d). Es kann auch davon ausgegangen werden, 
dass sich (bereits vom Regierungsrat angesprochene) alternative 
Überbauungsmöglichkeiten mit dem Einordungsgrundsatz von Art. 16 BauR 
vereinbaren lassen. 

3.2.4  Wie bereits in den Einsprachevernehmlassungen vom 29. April 2016 (S. 5 
Rz. 12 [Beschwerdegegner] bzw. S. 6 Rz. 18 [Dritteinsprecherin]) macht die Be-
schwerdeführerin auch vor dem Verwaltungsgericht erneut geltend, sie habe mit 
Studien nachgewiesen, "dass das Baugrundstück bei strenger Handhabung des 
Waldabstands nur noch beschränkt und auch städtebaulich/ortsbildgestalterisch 

17

nicht optimal überbaubar wäre". Die Umgebung sei durch kleinere Einzelbauten 
geprägt; mit den beiden Doppeleinfamilienhäusern könne "ortsbaulich eine exzel-
lente Lösung geschaffen werden, welche die auf den benachbarten Grundstü-
cken vorbestehende Körnigkeit und Massstäblichkeit optimal weiterführt" (Be-
schwerde S. 9 ff. Rz. 18 ff.). 

Die mit dieser Argumentation thematisierte Einordung zu prüfen liegt indes nicht 
an einer Baugesuchstellerin (und auch nicht am Beschwerdegegner, vgl. dessen 
Vernehmlassung S. 2 Ziff. 4), sondern an den Bewilligungsbehörden. Es beste-
hen keine Anhaltspunkte dafür, dass eine solche Prüfung des/eines Alternativ-
projekts durch die Baubewilligungsbehörde erfolgte − was im Übrigen auch im 
Rahmen eines Vorentscheidverfahrens gemäss § 84 PBG erfolgen könnte −, und 
mangels Einordnung (zu Recht) verworfen wurde. Namentlich spricht prima vista 
jedenfalls nichts dagegen, dass auch eine monolithische Baute durchaus mit 
Art. 16 BauR (und § 55 Abs. 1 PBG) zu vereinbaren wäre. Ein Indiz hierfür liegt 
in der sowohl von der Beschwerdeführerin (Beschwerde S. 17 Rz. 44, Beilage 
12) wie auch vom Bezirksrat (Vernehmlassung S. 5) neben anderen erwähnten 
Ausnahmebewilligung für die Parzelle GB F.________. Laut Art. 64 Abs. 2 
aBauR waren in den Wohnzonen nur alleinstehende Einfamilienhäuser mit einer 
zusätzlichen Kleinwohnung gestattet (womit sich letztlich die tendenziell eher "lo-
ckere" Überbauung des überwiegend in der W1-Zone gelegenen Viertels Gross 
erklären lassen dürfte). Der Bezirksrat erteilte indessen 1995 in Abweichung von 
dieser Bestimmung die Ausnahmebewilligung für den Bau eines Doppeleinfamili-
enhauses wie auch die Unterschreitung des Waldabstandes "im Sinne einer 
haushälterischen Bodennutzung". Die damals realisierte Baute nimmt eine 
Grundfläche von 324 m2 ein; auf dem Baugrundstück ist (theoretisch) ein Gebäu-
de mit einer Grundfläche von 333.6 m2 möglich (vgl. vorstehend Erw. 1), welche 
also einerseits nur geringfügig grösser ist als diejenige des Gebäudes auf 
GB F.________, und die anderseits nahezu exakt der gesamten Grundfläche der 
beiden geplanten Gebäude von 332.82 m2 entspricht. 

3.2.5  Nicht nachvollziehbar ist, inwiefern eine Baulücke vorliegt (Vernehmlas-
sung des Bezirksrates S. 6 Ziff. 2.6), nachdem die Bauparzelle bereits überbaut 
ist. Zutreffend ist, dass die Bauparzelle derzeit mit einem Gebäude von nur 86 m2 
unternutzt ist. Baulücken hingegen sind nach der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung grundsätzlich "einzelne unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das 
überbaute Land angrenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ 
geringe Fläche aufweisen. Die Nutzung der Baulücke wird vorwiegend von der 
sie umgebenden Überbauung geprägt; das unüberbaute Land muss also zum 
geschlossenen Siedlungsbereich gehören, an der Siedlungsqualität teilhaben 

18

und von der bestehenden Überbauung so stark geprägt sein, dass sinnvollerwei-
se nur die Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt" (BGE 132 II 218 
Erw. 4.2.1; Bundesgerichtsurteile 1C_275/2014 vom 1.10.2014 Erw. 2.3; 1C_111 
/2009 vom 6.7.2009 Erw. 3). Baulücken sind mithin von der Unternutzung einer 
Parzelle zu differenzieren. Das (Teil-)Charakteristikum einer Baulücke als unü-
berbautes Grundstück trifft vorliegend beispielsweise auf die (gemäss webGIS) 
bis anhin noch unüberbauten, ebenfalls in der W1-Zone in der Nachbarschaft der 
Bauliegenschaft gelegenen Parzellen GB 4203 und 4206 zu. 

4. An der Rechtmässigkeit der regierungsrätlichen Beurteilung können die 
Vorbringen der Beschwerdeführerin nichts ändern, wie nachstehend zu zeigen 
ist. 

4.1 Mit der Bestreitung, dass ihr Bauprojekt von der Bestandesgarantie nicht 
(mehr) erfasst werde (Beschwerde S. 24 Rz. 71; Stellungnahme S. 6 Rz. 18), 
verkennt die Beschwerdegegnerin das Rechtsinstitut der Bestandesgarantie. 

Nach § 72 Abs. 1 PBG sind bestehende, rechtmässig erstellte Bauten und Anla-
gen, die den neuen Vorschriften widersprechen, in ihrem Bestande garantiert. 
Wenn ein bestehendes Gebäude abgebrochen oder durch höhere Gewalt zer-
stört oder in seinem Umfang vermindert wird, so hat der Eigentümer fünf Jahre 
lang das Recht, es im früheren Umfang wieder aufzubauen. Die Sonderbestim-
mungen der Strassengesetzgebung bleiben vorbehalten (§ 72 Abs. 3 PBG). 
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu § 72 Abs. 3 Satz 1 PBG 
verlangt die Beanspruchung des Wiederaufbaurechts für ein abzubrechendes 
Gebäude nicht ein sklavisches Festhalten an den bisherigen Gebäudeformen; in 
diesem Sinne ist keine Identität zwischen Altbau und Ersatzbau erforderlich. Pra-
xisgemäss hat indessen der frühere Umfang als Richtschnur des Wiederaufbaus 
zu gelten (vgl. EGV-SZ 2011 B 8.4 Erw. 3.1; VGE III 2013 142 vom 23.1.2014 
Erw. 2.3; VGE III 2013 75 vom 18.12.2013 Erw. 2.2 mit weiteren Hinweisen, u.a. 
auf VGE 1023/99 vom 16.9.1999 Erw. 3c, VGE 518/95 vom 20.4.1995 Erw. 3e).

Diese Identität (zwischen Haus A und der bestehenden Baute) ist vorliegend of-
fenkundig nicht mehr gegeben, was allein der Vergleich der Grundrisse, deren 
Ausrichtung und Dimensionierungen belegt (vgl. Plan Nr. 248-065r [Erdge-
schoss] im Massstab 1:100 vom 17.3.2016, rev. 21.4.2016). Die Auffassung der 
Beschwerdegegnerin, die Volumina der beiden Häuser orientierten sich an den 
Massen und am Volumen des heute bestehenden Einfamlienhauses (Beschwer-
de S. 12 Rz. 23), entbehrt allein aufgrund des Flächenvergleiches (bestehende 
Baute Grundfläche von insgesamt 86 m2; geplante Bauten je 12.9 m x 12.9 m 

entsprechend 166.41 m2, d.h. rund doppelte Fläche) einer tatsächlichen Grund-

19

lage. Es ist daher entsprechend auf die der (sinngemässen) Auffassung der Be-
schwerdeführerin zuwider laufende Praxis zu verweisen, wonach es, wenn eine 
Baute über das Bestandesprivileg des Wiederaufbaurechts hinausgeht, beson-
ders wichtiger Gründe bedarf, um überhaupt Abweichungen von den Bauvor-
schriften zu dulden (EGV-SZ 1993 Nr. 60 Erw. 7b, mit Hinweisen; VGE III 2010 
183 vom 21.12.2010 Erw. 3.4; VGE III 2010 223 vom 23.2.2010 Erw. 4.2); solche 
wichtigen Gründe bestehen konkret, wie dargelegt, nicht. Vorliegend kommt hin-
zu, dass die bestehende Situation mit der geplanten Baute durch den Gartensitz-
platz (der bei der Unterschreitung um rund 9 m noch nicht berücksichtigt ist) aus 
waldschutzrechtlicher Sicht zusätzlich noch verschlechtert wird. Weil das Haus A 
mangels Identität bzw. Wesensähnlichkeit mit der bestehenden Baute nicht von 
der Bestandesgarantie profitieren kann und entsprechend insgesamt der Bau-
rechtsordnung zu entsprechen hat, kann auch eine bloss auflageweise Verweige-
rung des Sitzplatzes nicht in Frage kommen (vgl. Stellungnahme S. 5 Rz. 17). 

Der Vollständigkeit halber ist anzufügen, dass ein allfälliger Neu- bzw. Ersatzbau 
für eine bestehende Baute im Rahmen der Bestandesgarantie einen zweiten 
Bau, der unter Wahrung der baurechtlichen Bestimmungen erstellt wird − sofern 
die Grundstücksfläche dies erlaubt, wovon vorliegend auszugehen ist − nicht 
ausschliesst. 

4.2.1  Die Beschwerdeführerin macht einen Eingriff in die Eigentumsfreiheit gel-
tend. Neben der gesetzlichen Grundlage (Waldrecht) und dem hinreichenden öf-
fentlichen Interesse (Waldschutz) müsse auch die Verhältnismässigkeit gewahrt 
sein. Der Regierungsrat habe eine unvollständige Interessenabwägung und so-
mit einen Rechtsfehler gemacht (Beschwerde S. 8 f. Rz. 13 ff. und S. 14 Rz. 31 f.). 
Das öffentliche Interesse an der Verdichtung sei in die Interessenabwägung ein-
zubeziehen. Es gehe nicht an, dass nur ein Einfamilienhaus erstellt werden dürfe 
(Beschwerde S. 12 f. Rz. 26 ff.). 

4.2.2  Eine Beeinträchtigung des Eigentums bzw. der Eigentumsfreiheit wie auch 
der Wirtschaftsfreiheit ist nicht erkennbar. Im Bereich des Planungs- und Bau-
rechts konkretisiert sich die Eigentumsfreiheit (Art. 26 BV) u.a. in der Baufreiheit. 
Die Eigentumsgarantie gewährleistet das Eigentum nur innerhalb der Schranken, 
die ihm im öffentlichen Interesse durch die Rechtsordnung gezogen sind. Für die 
Baufreiheit bedeutet dies, dass sie sich praktisch und rechtlich auf die Bauzone 
beschränkt. Zu beachten sind namentlich die Anforderungen der Raumplanung 
(BGE 117 Ib Erw. 3a mit Hinweisen). Die Eigentumsgarantie schützt nur die 
rechtmässige Ausübung des Privateigentums (BGE 111 Ib 232 Erw. 6c; BGE 106 
Ia 264 Erw. 2a). Die Baufreiheit und damit auch das Recht zur Erweiterung einer 
Baute bestehen damit nur innerhalb der Vorschriften, die der Gesetzgeber über 

20

die Nutzung des Grundeigentums erlassen hat (Urteile des Bundesgerichts 
1A.110/2001 vom 4.10.2001 Erw. 8.1 = ZBl 203/2002 S. 615; 1P.512/2001 vom 
5.3.2002 Erw. 2.3; 1C_330/2012 vom 22.4.2013 Erw. 6). Nach ständiger Recht-
sprechung gelten selbst massive Nutzungsbeschränkungen regelmässig nicht als 
besonders schwerer und daher entschädigungspflichtiger Eingriff, falls auf den 
fraglichen Liegenschaften noch eine wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung 
möglich bleibt. Die Eigentumsgarantie als Wertgarantie gewährleistet nicht, dass 
eine Baulandparzelle dauernd bestmöglich ausgenutzt werden kann (BGE 123 II 
481 Erw. 6d mit Hinweisen). 

Inwiefern eine wirtschaftlich sinnvolle Weiternutzung vorliegend nicht mehr mög-
lich sein sollte, ist nicht ersichtlich. Die grundsätzliche Möglichkeit einer regel-
konformen Überbauung unter Ausschöpfung der maximal möglichen Überbau-
ung(sziffer) wurde von der Beschwerdeführerin selber mit dem (von ihr verworfe-
nen Alternativprojekt) aufgezeigt. Die durch Gesetzesvorschriften allenfalls be-
dingte teilweise Beschränkung der (maximalen) Überbauungsmöglichkeit stellt 
keinen Eingriff in die Eigentumsfreiheit dar. Ebensowenig kann von einer erhebli-
chen Erschwerung bzw. Verunmöglichung der Überbauungsmöglichkeit infolge 
der Einhaltung des Abstandes zum eingedolten W.________ die Rede sein. 
Auch dies ergibt sich ohne weiteres aus dem vorliegend zu beurteilenden Bau-
vorhaben mit zwei Häusern wie dem − von der Beschwerdeführerin verworfenen 
− alternativen Bauprojekt mit einem Gebäudetrakt und insbesondere aus den 
Planunterlagen: der zu wahrende Gewässerabstand beschlägt nur einen kleinen 
Bereich in der Nordwestecke des Baugrundstückes. Es ist im Übrigen davon 
auszugehen, dass mit alternativen Projekten auch den Geboten des konzentrier-
ten und verdichteten Bauens und der haushälterischen Bodennutzung (Stellung-
nahme S. 7 f. Rz. 26 f.) rechtsgenüglich Nachachtung verschafft werden kann, 
ohne dass der Waldabstand tangiert werden muss. Eine verdichtete Überbauung 
findet ihre Grenzen vorliegend zudem an der (tiefen) Überbauungsziffer in der 
W1-Zone. Der Hinweis auf die (angebliche) Übung im Kanton Aargau, aus Grün-
den der Ausnützung die Unterschreitung des Waldabstandes zu gestatten (Stel-
lungnahme S. 8 Rz. 28), ist zum einen für den Kanton Schwyz nicht massgeblich; 
zum andern sind die von der Beschwerdeführerin zur Stütze ihrer Auffassung ins 
Recht gelegten Präjudizien (Beilage 1 und 2 zur Stellungnahme) nicht einschlä-
gig. Im ersten Fall bot die Parzelle "nur eingeschränkte Möglichkeiten für eine 
Überbauung" und die Ausnahmebewilligung wurde gestützt auf die Härteklausel 
erteilt (Erw. 4.4); beim zweiten Fall ist die rechtliche Grundlage unklar (ausseror-
dentliche Verhältnisse oder Härte). Zum Umfang der maximal realisierbaren und 
der effektiv realisierten Ausnützung lassen sich beiden Entscheiden, soweit er-
sichtlich, keine Angaben entnehmen. Im Übrigen kennt der Kanton Aargau mit 

21

einem Waldabstand von 18 m (bzw. 8 m bei Kleinbauten) die schärferen 
Waldabstandsvorschriften als der Kanton Schwyz (vgl. § 48 Abs. 1 lit. a und b 
des aargauischen Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen [Baugesetz, 
BauG; SAR 713.100] vom 19.1.1993).  

Nachdem vorliegend im dargestellten Sinn kein Eingriff in die Eigentumsgarantie 
fassbar ist, bedarf es an und für sich auch keines einen Eingriff rechtfertigenden 
öffentlichen Interesses (Art. 36 Abs. 2 BV); ebenso erübrigt sich die Prüfung der 
Verhältnismässigkeit (Art. 36 Abs. 3 BV). 

4.2.3  Das öffentliche Interesse an einer Eigentumsbeschränkung wäre/ist vorlie-
gend mit dem Schutz des Waldes gegeben. Unbehelflich ist angesichts der 
rechtskräftigen (über zwanzigjährigen) Waldfeststellung die Argumentation der 
Beschwerdeführerin, es bestünden keine waldrechtlichen Interessen (Beschwer-
de S. 14 ff. Rz. 33 ff.; vgl. Stellungnahme S. 3 f. Rz. 4 f.; so bereits in der Stel-
lungnahme vom 29.4.2016 im Einspracheverfahren S. 4 Rz. 9). Hieran ändert 
auch die Tatsache nichts, dass es sich um eine kleine Waldfläche handelt, nach-
dem nicht nur die Quantität, sondern insbesondere auch die Qualität des Waldes 
von Bedeutung ist. Fraglich − für die Beurteilung jedoch irrelevant − ist daher 
auch die vom Bezirksrat vernehmlassend (S. 4 Ziff. 2.3) zusätzlich vorgenomme-
ne Differenzierung des Waldbegriffes nach der konkreten Bepflanzung der als 
Wald ausgeschiedenen Fläche. Dem Sicherheitsdepartement ist beizupflichten 
(Vernehmlassung S. 1 Ziff. 1), dass es grundsätzlich unerheblich ist, ob bzw. 
dass es sich bei der im Frage stehenden Bestockung bloss um eine unbedeu-
tende kleine Einwuchsfläche ohne nennenswerte Waldfunktion handelt; ent-
scheidend ist vielmehr, dass mit der Waldfeststellung die Waldqualität im 
Rechtssinne als erstellt zu gelten hat. Es stellt mithin keine Verletzung des recht-
lichen Gehörs dar, wenn sich der Regierungsrat "kaum mit der aktuellen Situation 
des Waldes" auseinandersetzte, noch hat der Regierungsrat damit die erforderli-
che Interessenabwägung verletzt (Beschwerde S. 16 Rz. 40). Eine (Revision der 
bestehenden) Waldfeststellung steht nicht zur Diskussion. 

4.2.4  Im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung könnte/kann im Gesamtkon-
text der Tatsache kein entscheidendes Gewicht zukommen, dass infolge der 
spitzwinklig dreieckförmig zusammenlaufenden Stockgrenzen auf den Nachbar-
parzellen GB F.________ und GB E.________ die Waldabstandsunterschreitung 
relativiert wird (Beschwerde S. 15 Rz. 36 f.). Diesem Argument ist ohnehin ent-
gegen zu halten, dass der gesetzliche Waldabstand von 15 m um maximal rund 
7 m, d.h. fast die Hälfte, unterschritten wird. Was diese Abstandsunterschreitung 
anbelangt, lässt sich aus den Richtlinien des AWN weder ein Anspruch noch eine 
Praxis ableiten, dass bei Einhaltung eines Abstandes von 10 m bis zur Stock-

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grenze generell eine Ausnahmebewilligung erteilt wird, wie das Sicherheitsdepar-
tement zu Recht festhält (Vernehmlassung S. 3 Ziff. 8). Von einer verkürzten 
rechtlichen Betrachtungsweise geht die Beschwerdeführerin aus, wenn sie die 
Auffassung vertritt, eine Unterschreitung des Waldabstandes von 15 m sei "recht-
lich zulässig" (Stellungnahme S. 5 Rz. 16). Dies gilt nur unter dem Titel einer 
Ausnahmebewilligung, was entsprechend eine rechtsgenügliche Ausnahmesitua-
tion voraussetzt. Eine solche liegt konkret gerade nicht vor. 

4.2.5  Ob allfällige nachbarliche Interessen berührt sind (Beschwerde S. 16 f. 
Rz. 41 ff.), wie es der Beschwerdegegner geltend macht (Vernehmlassung S. 2 
Ziff. 4), ist angesichts der vorstehenden Erwägungen, wie bereits gesagt, uner-
heblich. Wenn sich mangels stichhaltiger, rechtsgenüglicher Argumente und An-
haltspunkte (solche ergeben sich vorliegend auch nicht aufgrund von Form, Lage 
und Topographie des Baugrundstücks; so zutreffend auch Vernehmlassung des 
Sicherheitsdepartements S. 2 Ziff. 6) keine Ausnahmesituation erkennen lässt, 
oder − wenn eine solche (was vorliegend nicht der Fall ist) zu bejahen wäre − ei-
ne Ausnahmebewilligung an ihr zuwider laufenden öffentlichen Interessen schei-
tert, kommt der Frage, ob nachbarliche Interessen berührt sind, keine Bedeutung 
mehr zu und ist sie ebenfalls nicht zu prüfen.  

4.3 Unbehelflich ist auch die Rüge der Beschwerdeführerin, im Jahr 1995 bei 
der Waldfeststellung nicht individuell eingeladen worden zu sein (Beschwerde 
S. 14 f. Rz. 35; vgl. Stellungnahme S. 3 Rz. 5; in den Stellungnahmen vom 
29.4.2016 im Einspracheverfahren sowie in der Beschwerdeantwort vom 
4.11.2016 im regierungsrätlichen Verfahren wurde dieses Argument, wozu be-
reits damals Anlass bestanden hätte, − soweit ersichtlich − noch nicht vorge-
bracht). Zum einen kann, wer ein schutzwürdiges Interesse nachweist, vom Kan-
ton feststellen lassen, ob eine Fläche Wald ist (Art. 10 Abs. 1 WaG). Ein schutz-
würdiges Interesse kommt auch Eigentümern von Nachbargrundstücken zu, die 
durch das Ergebnis der Waldfeststellung betroffen sein könnten (hierzu und all-
gemein zum Waldfeststellungsverfahren vgl. Die Waldfeststellung im Kanton 
Schwyz, Richtlinien des Kantonsforstamtes, vom 1.1.1999). Ein solches Feststel-
lungsgesuch wurde von der Beschwerdeführerin nicht eingereicht, jedenfalls wird 
es von ihr nicht geltend gemacht. Zum andern wurde die Waldfeststellung insbe-
sondere im Amtsblatt Nr. 5 vom 3. Februar 1995 (S. 175 f.) publiziert und öffent-
lich aufgelegt; Einsprachen wurde keine erhoben, auch nicht seitens der Be-
schwerdeführerin. 

23

4.4 Die Beschwerdeführerin weist auf zahlreiche Ausnahmebewilligungen hin 
und rügt eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes und/oder macht ei-
nen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht geltend. 

4.4.1  Eine (langjährige) rechtswidrige Praxis kann unter gewissen Vorausset-
zungen zu einem Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht führen. Der 
Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung geht dem Rechtsgleichheits-
prinzip indessen in der Regel vor. Es ist davon auszugehen, dass sich eine 
Behörde inskünftig (nach einem entsprechenden Beschwerdeentscheid) an die 
gesetzlichen Bestimmungen halten wird, andernfalls der Regierungsrat als Auf-
sichtsbehörde eingreifen müsste. Weicht indessen die Behörde dennoch nicht 
nur in einem oder in einigen Fällen, sondern in ständiger Praxis vom Gesetz ab, 
ohne dass der Regierungsrat als Aufsichtsbehörde einschreitet, und gibt sie zu 
erkennen, dass sie auch in Zukunft nicht gesetzeskonform entscheiden werde, 
so kann der Bürger verlangen, gleich behandelt, d.h. ebenfalls gesetzwidrig be-
günstigt zu werden. Nur wenn eine Behörde nicht gewillt ist, eine rechtswidrige 
Praxis aufzuheben, überwiegt das Interesse an der Gleichbehandlung der Betrof-
fenen gegenüber demjenigen an der Gesetzmässigkeit (vgl. 
Bundesgerichtsurteile 2C_345/2012 vom 27.9.2012 Erw. 3.2 mit Verweis auf 
BGE 136 I 65 Erw. 5.6; vgl. auch Pierre Tschannen, Gleichheit im Unrecht: 
Gerichtsstrafe im Grundrechtskleid, ZBI 2011 S. 57 ff.; VGE III 2012 25 vom 
28.8.2012 Erw. 3.2.1; VGE II 2012 42 vom 24.7.2012 Erw. 4; VGE III 2010 40 
vom 13.2.2013 Erw. 3.1 [betr. Bezirk Einsiedeln]).

4.4.2  Die Beschwerdeführerin legt zum Nachweis der geltend gemachten 
(rechtsungleichen) Praxis zahlreiche Baubewilligungen vor (Beschwerde S. 17 ff. 
Rz. 44 ff.; Stellungnahme S. 11 ff. Rz. 45 ff.). Indes lassen sich diese Beispiele 
nicht ohne weiteres mit dem vorliegenden Sachverhalt vergleichen, wie sich aus 
den eingereichten Unterlagen ergibt. 

So betrifft Beilage 4 (GB R.________, in der Nachbarschaft der Bauparzelle) ei-
ne Grundstücksfläche von nur 624 m2: eine Überbauung war unter Einhaltung al-
ler Abstandsvorschriften "nur sehr beschränkt möglich"; Vergleichbares ergibt 
sich für Beilage 11 (Y.________, ebenfalls in der Nachbarschaft der Bauparzelle, 
mit einer Fläche von 691 m2 [Beilage 5 zur Stellungnahme]). Auf den Fall von 
Beilage 12 (GB F.________; [Beilage 8 zur Stellungnahme]) wurde bereits ein-
gegangen (vorstehend Erw. 3.2.4). Beilage 6 betrifft das Grundstück Egg GB 
S.________: es wäre ohne Unterschreitung nicht überbaubar gewesen; Beilage 
7 (Egg, GB T.________) betrifft eine Grundstücksfläche von bloss 469 m2 
(gemäss webGIS: 537 m2). In Beilage 8 (Euthal) geht es um ein neues Haus 
ausserhalb der Bauzone. Im Fall der Beilage 9 (Egg GB U.________) galt es, die 

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gegen die Sihl abrutschende Böschung baulich zu sichern; im Übrigen wäre das 
Grundstück unter Wahrung des Waldabstandes nicht überbaubar gewesen. Stark 
beschränkt war die Überbaubarkeit auch im Falle von Beilage 10 (GB 
V.________); die Ausnahmebewilligung wurde entsprechend gestützt auf die 
Härtefallklausel gemäss § 73 Abs. 1 lit. a PBG erteilt. Beilage 14 (Beilage 7 zur 
Stellungnahme) bezieht sich auf das Grundstück GB Z.________, das ebenfalls 
nur beschränkt überbaut werden konnte und bei welchem einerseits auf eine Ga-
rage verzichtet und anderseits das Gebäude um über 2 m verschoben werden 
musste. 

Wie es sich mit dem vom Beschwerdegegner angesprochenen Verbot der Be-
weisverwertung verhält (Vernehmlassung S. 2 Ziff. 5), ist daher nicht zu prüfen. 
Ein allfälliger Verstoss gegen Bestimmungen des Gesetzes über die Öffentlich-
keit der Verwaltung und den Datenschutz (SRSZ 140.410) vom 23. Mai 2007, 
wovon indessen mit der Beschwerdeführerin nicht auszugehen ist (Stellungnah-
me S. 20 Rz. 72 f. mit Verweisen auf die Literatur) ist nicht Verfahrensgegen-
stand. 

4.4.3  Der Bezirksrat bringt vernehmlassend zwar auch vor (S. 5 oben), dass die 
in der Nachbarschaft der Bauparzelle liegenden Gebäude "allesamt den gesetzli-
chen Waldabstand" unterschreiten. Ob diese (Ausnahme-)Bewilligungen bzw. die 
Begründungen, welche zu deren Erteilungen führten, einer allfälligen Überprü-
fung vor den Rechtsmittelinstanzen standgehalten hätten, ist nicht Gegenstand 
dieses Verfahrens. Die Vergleichbarkeit mit der vorliegenden Situation kann auf-
grund der verschiedenen Situierung und Grösse dieser Grundstücke auch nicht 
ohne weiteres bejaht werden. 

Sollte sich in diesen Vorbringen des Bezirksrates jedoch eine rechtswidrige Pra-
xis und insbesondere der Wille manifestieren, hiervon nicht abzuweichen, so ist 
im Lichte des vorliegend angefochtenen regierungsrätlichen Entscheides nicht 
daran zu zweifeln, dass die Regierung gegebenenfalls aufsichtsrechtlich (vgl. 
§ 88 des Gesetzes über die Organisation der Gemeinden und Bezirke [GOG; 
SRSZ 152.100] vom 29.10.1969) einschreiten und dem materiellen Recht zur 
Durchsetzung verhelfen würde (vgl. VGE III 2014 68 vom 27.11.2014 Erw. 5; 
III 2007 208 vom 24.1.2008 Erw. 3.4.2).

4.4.4  Soweit die Beschwerdeführerin von einer Praxisabkehr des 
Regierungsrates spricht (Beschwerde S. 21 f. Rz. 55 ff.; Stellungnahme S. 10 f. 
Rz. 38 ff.), ist nicht ersichtlich, dass die von der Beschwerdeführerin angeführten 
Ausnahmebewilligungen beschwerdeweise vor den Regierungsrat gebracht wur-
den. Es kann auch auf die beiden erwähnten, Ausnahmebewilligungen im Bezirk 

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Einsiedeln betreffende Entscheide (vorstehend Erw. 3.2.1), verwiesen werden. 
Ob die von der Beschwerdeführerin beigebrachten Ausnahmebewilligungen ein 
aufsichtsrechtliches Einschreiten des Regierungsrates erforderlich gemacht hät-
ten, was aufgrund der summarisch aufgezeigten Unterschiede im Sachverhalt 
fraglich ist, ist nicht Verfahrensgegenstand und nicht zu prüfen. Eine Duldung ei-
ner allfälligen widerrechtlichen Praxis durch den Regierungsrat lässt sich hieraus 
jedenfalls nicht ableiten. 

4.5 Unbegründet ist schliesslich auch die von der Beschwerdeführerin ver-
schiedentlich geäusserte Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs und ins-
besondere der Verletzung der vorinstanzlichen Begründungspflicht. 

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung soll die Begründungspflicht ver-
hindern, dass sich die Behörde von unsachlichen Motiven leiten lässt, und es 
dem Betroffenen ermöglichen, die Verfügung gegebenenfalls sachgerecht anzu-
fechten. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sich die Behörde mit allen Partei-
standpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen aus-
drücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentli-
chen Punkte bzw. auf jene Aspekte beschränken, die von der Behörde ohne 
Willkür als wesentlich betrachtet werden. Die Begründung muss so abgefasst 
sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft 
geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen 
kann (vgl. BGE 136 I 229 Erw. 5.2; BGE 136 I 184 Erw. 2.2.1; Bundesgerichts-
urteil 1C_452/2012 vom 18.11.2013 i.Sa. A. et al. vs. VerwGer SZ Erw. 2.2; 
Bundesgerichtsurteile 9C_101/2011 vom 21.7.2011 Erw. 6.1; 9C_257/2011 vom 
25.8.2011 Erw. 5.1).

Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt (vgl. vorstehend Erw. 2.5.2). Der 
Regierungsrat hat mögliche Alternativen angesprochen; insbesondere hat er 
auch ein Zusammenziehen beider Häuser als Möglichkeit in Betracht gezogen, 
womit (mindestens) die gleiche bauliche Ausnützung verbunden wäre wie mit 
den zwei getrennten Häusern. Zu solchen Alternativen konnte er sich mangels 
ihm vorgelegter konkreter Projekte jedoch nicht äussern und musste er auch 
nicht. Seine diesbezüglichen Erwägungen hat er indes mit dem Hinweis verbun-
den, dass im Lichte von Ausnahmebewilligungen kein Anspruch auf eine optima-
le Überbauung bestehe. Bei dieser Sachlage bestand für den Regierungsrat kein 
Anlass, das öffentliche Interesse und/oder die Verhältnismässigkeit zu prüfen 
(vgl. vorstehend Erw. 4.2.2 ff.) oder der Frage der (Un-)Gleichbehandlung näher 
nachzugehen (Stellungnahme S. 9 f. Rz. 34 ff.). Damit ist gleichzeitig auch ge-
sagt, dass dem Regierungsrat keine Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes 
angelastet werden kann. Nachdem die Eigentumsgarantie der Beschwerdeführe-

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rin durch eine Verweigerung der Baubewilligung (nur) für das konkrete Projekt 
nicht tangiert ist, erübrigte sich auch die von der Beschwerdeführerin verschie-
dentlich ins Feld geführte (umfassende) Interessenabwägung (vgl. z.B. Stellung-
nahme S. 5 Rz. 13). 

4.6 Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist daher abzuweisen. 

5.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- sind dem Verfah-
rensausgang entsprechend zu 4/5 (Fr. 2‘000.--) der Beschwerdeführerin und zu 
1/5 (Fr. 500.--) dem Bezirk aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). Eine Aufteilung 
rechtfertigt sich, weil der Bezirksrat einerseits die Gutheissung der Beschwerde 
beantragt, anderseits aber auf eine Beschwerdeführung verzichtete (vgl. VGE III 
2016 216 vom 24.7.2017 Erw. 7.1; VGE III 2016 65 vom 23.11.2016 Erw. 14). 
Der Vollständigkeit halber ist anzufügen, dass das ARE (wie auch das AWN) 
hingegen auf eine Antragsstellung im Sinne der Beschwerdeführerin wie auch 
des Bezirks verzichtet haben (entgegen Stellungnahme S. 6 f. Rz. 22 bzw. mit 
der Stellungnahme S. 21 Rz. 76).

5.2 Der Beschwerdegegner ist nicht beanwaltet. Er hat daher praxisgemäss 
keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (statt vieler vgl. VGE III 2011 189 
+ 191 vom 18.4.2012 Erw. 3; VGE 375/99 vom 1.9.1999 lit. A). 

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

Schwyz, 28. August 2017

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

28

Versand: 25. September 2017