# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d221fdd6-d722-53db-b033-382044eab8a7
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-09-26
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 26.09.2001  SB.2001.00010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2001-00010_2001-09-26.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2001.00010	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 26.09.2001
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 05.04.2002 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Einschätzung 1999

	
Eigenmietwert

Eigenmietwertbesteuerung gemäss Weisung 1999. Es besteht kein Anrecht auf individuelle Bewertung des Eigenmietwerts auf 70 % des Marktmietwerts, wenn der formelmässig ermittelte Eigenmietwert 90 % des Marktmietwerts übersteigt. Reduktion des Eigenmietwerts auf 90 % des Marktmietwerts gemäss Rz. 86 Weisung 1999.
BGE-Nr. 2P.311/2001

			 	
				Stichworte:
	
						ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN
BGE
EIGENMIETWERT
EINKOMMENSSTEUER
EINZELBEWERTUNG
FORMELWERTE
WEISUNG 1999

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 8 BV
§ 21 lit. II StG
§ 21 lit. Ia StG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

I. B. wurde vom kantonalen Steueramt mit
Einspracheentscheid vom 18. Ok­tober 2000 für das Steuerjahr 1999 mit
einem steuerbaren Einkommen von Fr. ... und einem steuerbaren Vermögen von
Fr. ... eingeschätzt (...). Unter ande­rem setzte das Steueramt den im Zug der
Neubewertung 1999 formel­mässig be­rechneten Eigenmietwert von Fr. ... der
Eigentumswohnung des Pflich­tigen in W. auf 90 % der ermit­tel­ten Markmiete
von Fr. ..., d.h. auf (gerundet) Fr. ..., herab. 

 

II. Die Steuerrekurskommission II hiess den Rekurs
des Pflichtigen am 30. Januar 2001 teilweise gut und legte das steuerbare
Einkommen auf Fr. ... fest. Die Kommissi­on ver­anschlagte dabei den
Eigenmietwert neu auf 70 % der Markmiete bzw. (gerundet) auf Fr. ..., im
Wesentlichen mit der Begründung, diese Prozentzahl entspreche dem Zielwert der
Eigenmietwertbesteuerung.

 

III. Das kantonale Steueramt beantragte dem
Verwaltungsgericht mit Beschwerde vom 23. Februar 2001, das steuerbare
Einkommen des Pflichtigen sei im Sinn des Einsprache­entscheids auf Fr. ...
festzusetzen. Die regierungsrätliche Weisung, die gebiete, dass for­mel­mässig
errechnete Eigenmietwerte, welche 90 % der Marktmiete überschritten, auf eben
diesen Prozentsatz zu reduzieren seien, erweise sich nämlich als gesetz- und verfas­sungs­konform.

 

Die Rekurskommission II und der Pflichtige
schlossen auf Abweisung der Beschwer­­de, letzterer mit dem Begehren um
Zusprechung einer Parteientschädigung.

 

Der Einzelrichter überwies das Geschäft der
Kammer zur Erledigung. 

 

 

Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

 

 

1. Steuerbar ist laut § 21 Abs. 1 lit. a des
Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) der Mietwert von Liegenschaften oder
Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines
unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfü­gung stehen. 

 

Der Regierungsrat erlässt nach § 21 Abs. 2
StG die für die durchschnitt­lich gleichmäs­­sige Bemessung des Eigenmietwertes
selbstbewohnter Liegenschaften oder Liegenschafts­­teile notwendigen
Dienstanweisungen (Satz 1). Dabei kann eine schematische, formel­­­mässige
Bewertung der Eigenmietwerte vorgesehen werden (Satz 2). 

 

Gemäss Satz 3 sind dabei
"Leitlinien" zu beachten, welche in Abs. 2 lit. a bis c näher
umschrieben werden. Lit. a sieht vor, dass der Eigenmietwert unter
Berücksichtigung der Förderung von Eigentumsbildung und Selbstvorsorge in der
Regel auf 60 % des Markt­wer­tes festzulegen ist. Diese gesetzliche Leitlinie
hat das Bundesgericht mit Urteil vom 20. März 1998 (veröffentlicht in BGE
124 I 145) als verfassungswidrig aufgehoben. 

 

2. Der Regierungsrat hat gestützt auf § 21 Abs. 2 StG am 3.
März 1999 die für das hier im Streit liegende Steuerjahr massgebliche Weisung
an die Steuerbehörden über die Be­­wer­­tung von Liegenschaften und die
Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 1999 (Weisung 1999) erlassen
(Zürcher Steu­erbuch I/1 Nr. 15/500 = OS 55, 117). 

 

a) Nach Ziff. 83 der Weisung ist eine individuelle Schätzung
des Eigenmietwertes vor­zunehmen, wenn die in Ziff. 59 ff. vorgeschriebene schematische,
formelmässige Ermitt­lung zu einem Eigenmietwert führt, der über 90 % der
Marktmiete oder unter 60 % der­­selben liegt. Wird der Eigenmietwert aufgrund
einer individuellen Schätzung ermittelt (auf­grund von Vergleichsmietpreisen,
Privat- oder amtliches Gutachten, Ziff. 84 und 85), ist er laut Ziff. 86 auf 60
% des Marktmietwertes festzulegen, wenn der Formelwert weniger als 60 % des
Marktmietwertes beträgt, bzw. ist er auf 90 % des Marktmietwertes festzu­­setzen,
wenn der Formelwert mehr als 90 % des Marktmietwertes beträgt. 

 

Diese Regelung beruht offenkundig auf den
verfassungsrechtlichen Überlegungen, wel­­che das Verwaltungsgericht in einem
Präjudiz vom 31. Oktober 1995 (StE 1996 A 21.11 Nr. 39, Leitsatz in RB
1995 Nr. 37) zum früheren Recht ausführlich dargelegt hat. Des­sen Erwägungen
treffen auch auf Eigentumswohnungen zu, die nunmehr wie Einfamili­­enhäuser der
Formelbewertung unterliegen. Danach erweist sich ein formelmässig ermittel­­­ter
Eigenmietwert unter dem Gesichtswinkel des verfassungsmässigen Gleichbehandlungs­­gebots
von (Art. 4 der Bundesverfassung vom 29. Mai 1874 bzw. Art. 8 der Bundesver­fassung
vom 18. April 1999 [BV]) als verfassungswidrig, wenn er mehr als 90 % oder we­­niger
als 60 % des Marktmietwertes beträgt. Es kann hingenommen werden, dass die For­­melmethode
"im Durchschnitt aller Fälle" - also bloss im Sinn einer
theoretischen, statis­tisch-rechne­rischen Grösse - einen Eigenmietwert von 70
% des Marktmietwertes ergibt. Das Gleichbe­hand­lungsgebot gibt den Steuerpflichtigen
jedenfalls lediglich das Recht auf eine auf diesen theoretischen
Durchschnittswert mit dem erwähnten Streubereich ausgerich­­tete
Formelbewertungsmethode (s. E. 3c); es be­rechtigt jedoch keinesfalls zu einer
indi­viduellen Bewertung des Eigenmietwertes mit 70 % des Marktmietwertes, was
die Vor­in­stanz offensichtlich verkannt hat. So hat das Bundesgericht in BGE
124 I 145 E. 5c mit Be­zug auf den Vermögenssteuerwert erwogen, es sei
"mit dem Gebot der Rechtsgleichheit im Steuerrecht nicht vereinbar, den
steuerbaren Wert von Grundstücken generell auf 70 % des Verkehrswertes
festzulegen. Zwar ist es zulässig, den Steuerwert aufgrund vorsichtiger Schät­­zungen
zu bemessen, die der notwendigen Schematisierung und der zwangsläufigen Un­­si­cherheit
der Bewertung Rechnung tragen. Wenn daraus Steuerwerte resultieren, welche
unterhalb des effektiv realisierbaren Verkehrswertes liegen, so ist das in
einem gewissen Rahmen verfassungsrechtlich haltbar." 

 

b) Aus dem Gesagten folgt ohne weiteres, dass
der formelmässig berechnete Eigen­miet­wert der Eigentumswohnung des
Pflichtigen, der aufgrund einer Einzelbewertung unstrei­­tig in
verfassungswidriger Weise 90 % des Marktmietwertes übersteigt, entgegen der Vor­­instanz
nicht auf 70 % festgesetzt werden darf. Vielmehr ist der übermässige Formelwert
im Einklang mit Ziff. 86 der Weisung 1999 und den Entscheiden des kantonalen
Steu­er­­amtes auf die Obergrenze des nach der Verfassung vertretbaren
Streubereichs, d.h. auf 90 % des Marktmietwertes bzw. auf Fr. ...,
herabzusetzen. Das von der Rekurs­kom­mis­si­on II verfochtene Vorgehen
liefe darauf hinaus, dass ein Formelwert von 90 % hinzuneh­men wäre, ein
solcher von 91 % und mehr hingegen zu einer Herabsetzung auf 70 % be­rech­tigen
würde, was nicht zuletzt auch in stossender Weise das Gerechtigkeitsempfinden
und damit das Willkürverbot von Art. 9 BV verletzen würde.

 

Die Beschwerde ist somit gutzuheissen.

 

3. ...

 

4. ...

 

 

Demgemäss
entscheidet das Verwaltungsgericht:

 

 

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der
Beschwerdegegner wird für das Steuerjahr 1999 mit einem steuerbaren Einkommen
von Fr. ... und einem steuerbaren Vermögen von Fr. ... eingeschätzt (...).

 

2.    ...

 

 

 

 

Abweichende
Meinung einer Minderheit des Verwaltungsgerichts:

 

Eine Minderheit des Gerichts hat gestützt auf § 138
Abs. 4 des Gerichtsverfassungsge­set­zes vom 13. Juni 1976 (GVG) folgende
Ansicht zu Protokoll gegeben:

 

1. Die Minderheit schliesst auf Abweisung der Beschwerde.

 

2. Nach der Aufhebung von § 21 Abs. 2 lit. a StG durch das
Bundesgericht (BGE 124 I 145) ist eine Lücke im Steuergesetz bezüglich des
Werts entstanden, auf den die Ei­genmiete "in der Re­gel" festzulegen
ist. Da kein diesbezügliches Gewohnheitsrecht besteht, hat das Gericht nach der
Regel zu entscheiden, die es als Gesetzgeber aufstellen wür­de (vgl. Art. 1
Abs. 2 des Schwei­zerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907). Die
Grenzen, die dem Gericht bei der Lückenfüllung gesetzt sind, sind diejenigen
des Verfassungsrechts. 

 

3. Im Fall von Eigenmietwerten hat das Bundesgericht die
verfassungsmässige Min­dest­grenze bei 60 % der Marktmiete angesetzt (BGE 124 I
145 E. 4d). Als Obergrenze erachte­te es im Entscheid vom 25. März 1998 (E. 6
und 7, 1P.40/1997) eine maximale Eigenmietwert­besteuerung von 70 % als
zulässig. 

 

Die Gründe für die Besteuerung des Eigenmietwerts unter dem
Marktmietwert liegen in der geringeren Disponibilität in der Nutzung des
Grundeigentums, der fiskalischen För­derung der Selbstvorsorge durch
Eigentumsbildung und dass die Selbstnutzung anderer Ver­mögenswer­te nicht
besteuert wird. Unter Berücksichtigung der genannten Gründe sowie in
Übereinstim­mung mit der Praxis und Rechtsprechung unter der Geltung des alten
Steu­ergesetzes und der Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über
die Bewer­tung von Liegenschaf­ten und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab
Steuerperiode 1999 vom 3. März 1999 (Wei­sung 1999) liegt es nahe, den
Regelwert für die Eigenmietwert­besteuerung auf 70 % festzu­le­gen. Die
Bandbreite der zulässigen Eigenmietwerte ist nach unten auf - verfassungs­mäs­­­sige
- 60 % des Marktmietwerts begrenzt. Der obere Grenz­­­wert ist, entgegen der
Wei­sung 1999, auf 80 % des Marktmietwerts festzusetzen, da es nicht erklärbar
ist, dass der Eigenmietwert, der in der Regel angestrebt wird, nicht in der
Mitte des zulässigen Streubereichs liegt. Die Begrenzung des höchstens
zulässigen Ei­­gen­mietwerts auf 80 % des Marktmietwerts führt dazu, dass, wenn
der Formelwert 80 % überschreitet, der Marktmietwert individuell geschätzt
werden muss. 

 

4. Zu Recht ist die Vorinstanz davon ausgegangen, der aufgrund
individueller Schät­­zung ermittelte Marktmietwert sei für die
Eigenmietwertbesteuerung auf 70 %, den Regel- und Zielwert, herabzusetzen. Die
- durch Richterrecht geschaffene - gesetz­liche Vor­­gabe verlangt, dass
der Eigenmietwert in der Regel 70 % des Markt­mietwerts betragen soll. Die
ebenfalls gesetzlich vorgesehene formelmässige Ermittlung der Eigenmietwerte
führt zu gewissen Abweichungen davon, die hingenommen werden müssen, da solche
Abweichungen in der Natur von schematischen Berechnungsmethoden liegen.
Überschreitet je­doch ein (Formel-)Wert die zulässige Bandbreite, muss er auf
den gesetzlichen Regelwert festgesetzt werden. Eine Festsetzung des
Eigenmietwerts auf 70 % des Marktmietwerts ist um­so eher mit dem
Gerechtigkeitsempfinden vereinbar, weil gemäss den Ausführungen in Ziff. 3 die
Abweichungen vom Regelwert bei der formelmässigen Berechnung lediglich
10 % betragen dürfen.