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**Case Identifier:** 83c32bc5-cf07-57ff-9fba-071416190031
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-09-07
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 07.09.2009 C/24845/2007
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-24845-2007_2009-09-07.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/24845/2007 ACJC/1020/2009 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre d’appel en matière de baux et loyers 

AUDIENCE DU LUNDI 7 SEPTEMBRE 2009 

 

Entre 

AX______ et BX______, appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et 
loyers le 29 janvier 2009, comparant par l’ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 

1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile, 

d’une part, 

et 

Y______, intimée, comparant par Me Christian BUONOMO, avocat, quai Gustave-
Ador 26, 1211 Genève 6, en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 

d’autre part, 

 

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EN FAIT 

A. Par acte adressé par pli recommandé le 6 mars 2009 au greffe de la Cour de 
justice, AX______ et BX______ appellent d’un jugement rendu le 29 janvier 

2009 par le Tribunal des baux et loyers, notifié aux parties par plis recommandés 

du 3 février 2009, les déboutant de toutes leurs conclusions. 

 En substance, le Tribunal des baux et loyers a retenu que AX______ et BX______ 

n’ont ni prouvé ni démontré qu’ils étaient en droit d’invoquer le facteur absolu du 

rendement net afin de solliciter une baisse de loyer. Il a pour le surplus retenu que 

le loyer convenu entre les parties apparaissait adéquat s’agissant d’un appartement 

de 5 pièces en bon état avec deux balcons, situés dans un immeuble bien entretenu 

et disposant de toutes les commodités et se trouvant dans un environnement calme 

et arborisé, proche de commerces, d’écoles et de transports publics. 

 A l’appui de leurs conclusions, AX______ et BX______ font valoir que le 

Tribunal des baux et loyers leur a refusé, en violation de la loi, la possibilité 

d’invoquer la méthode absolue pour solliciter une baisse de loyer. En raison de 

l’égalité de traitement entre locataire et bailleur, et tel que jugé par le Tribunal 

fédéral, ils sont en droit d’invoquer la méthode absolue pour solliciter une baisse 

de loyer en raison de la sortie de l’immeuble du contrôle cantonal des loyers. Ils 

ont indiqué qu’en 1990, date de la construction de l’immeuble, le taux 

hypothécaire était fixé à 6% du 1
er

 janvier au 30 juin, puis à 6,5% dès le 1
er

 juillet.  

A leur avis, le rendement net autorisé a été convenu entre l’Etat et l’intimée, en 

fonction des conditions en vigueur sur le marché financier de l’époque, et il devait 

ainsi s’élever entre 6,5% et 8%. Lors de la demande de baisse de loyer, le taux 

hypothécaire de référence était de 3%. 

 Par mémoire de réponse du 26 mars 2009, Y______ conclut au déboutement de 

AX______ et BX______ de leurs conclusions. A l’appui de sa position, elle fait 

valoir que selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une demande de baisse de 

loyer doit s’apprécier à l’aide de la méthode relative. L’application de la méthode 

absolue à la sortie de l’immeuble du contrôle cantonal des loyers ne devrait en 

principe être invoquée que par la partie bailleresse. 

B. Les faits pertinents qui ressortent du dossier sont les suivants : 

a. Le 24 juillet 2006 Y______ a remis à bail à AX______ et BX______ un 
appartement de 5 pièces, d’une surface de 102m2, au 4

ème
 étage de l’immeuble sis 

15, avenue ______ à Genève. 

 Y______ a également remis à bail à AX______ et BX______ une place de 

parking n°8 au premier sous-sol du même immeuble. 

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 Les contrats ont été conclus pour une durée initiale d’une année, du 1
er

 août 2006 

au 31 juillet 2007, renouvelable par tacite reconduction d’année en année. 

 Le loyer de l’appartement a été fixé à 18'876 fr., charges non comprises, et celui 

du parking à 1'836 fr. 

b. L’immeuble a été construit en 1990 avec une aide de l’Etat et a été soumis à 
son contrôle jusqu’au 31 décembre 2007. 

c. Le 25 septembre 2007, Y______ a adressé à AX______ et BX______ un avis 
officiel de majoration de loyer pour l’appartement, visant à fixer celui-ci à 

21'240 fr. par année, charges non comprises, dès le 1
er

 août 2008. 

 L’avis était motivé comme suit : « nouveau bail de 5 ans indexé (sortie du 

contrôle de l’Etat au 31.12.2007) art. 269a lettre b du CO – indice de référence 

101.0 (base décembre 2005 = 100). Taux hypothécaire de référence 3% ». 

 Elle a adressé le même jour un second avis de majoration de loyer pour la place de 

parking, visant à fixer le loyer à 2'064 fr. dès le 1
er

 août 2008. L’avis était motivé 

comme suit : « sortie du contrôle de l’Etat au 31.12.2007 (calcul de rendement 

selon l’article 269 CO). Cf. lettre annexée. Taux hypothécaire de référence 3% ». 

 A teneur du courrier annexé aux avis de hausse, Y______ a indiqué adapter le 

loyer des appartements et des parkings pour « tenir compte de la suppression de la 

subvention versée au propriétaire par l’Etat d’une part et du maintien du pouvoir 

d’achat du capital exposé aux risques d’autre part. Le cadre légal exige du 

propriétaire de se tenir dans les limites du rendement brut permettant de couvrir 

les frais de gestion de l’immeuble, calculé d’après le prix de revient actualisé ». 

d. AX______ et BX______ ont saisi le 16 octobre 2007 la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers de deux requêtes en opposition aux deux 

hausses de loyer. Dans ce cadre, ils ont demandé une baisse de loyer de 25%, tant 

pour l’appartement que pour le garage, pour le 1
er

 août 2008. Ils ont sollicité 

l’application de l’art. 269 CO, soit qu’un calcul de rendement soit effectué, à la 

suite de la sortie du contrôle cantonal des loyers et que Y______ produise tout 

document utile permettant d’effectuer un tel calcul. 

 La cause relative à l’appartement a été enregistrée sous C/24845/2007 et celle 

relative à la place de parking sous C/24846/2007. 

 Les tentatives obligatoires de conciliation du 8 février 2008 s’étant soldées par un 

échec, AX______ et BX______ ont saisi, le 10 mars 2008, le Tribunal des baux et 

loyers d’une requête en diminution de loyer pour l’appartement et le parking. 

 Ils ont à nouveau requis qu’un calcul de rendement soit effectué, en application de 

la méthode absolue. Ils ont conclu à ce que le loyer de l’appartement soit fixé à 

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14'160 fr., par année, charges non comprises, dès le 1
er

 août 2008, et celui du 

parking à 1'380 fr. par année, également dès le 1
er

 août 2008, et à ce que Y______ 

soit condamnée à leur rembourser le trop-perçu de loyer. Ils font valoir que le 

loyer procure un rendement abusif à Y______. 

 Y______ n’a pas saisi le Tribunal d’une requête en validation de hausse de loyer. 

e. Par ordonnance du 8 avril 2008, le Tribunal des baux et loyers a ordonné une 
instruction écrite et imparti un délai à Y______ pour répondre à la demande, 

produire le calcul de rendement et déposer toutes pièces utiles, tout en 

impartissant également un délai à AX______ et BX______ pour s’exprimer sur le 

calcul et les pièces y relatives. 

f.  Dans ses écritures du 13 mai 2008, Y______ a conclu au déboutement de 
AX______ et BX______ de toutes leurs conclusions. Elle n’a produit aucune 

pièce permettant d’effectuer un calcul de rendement. Elle a indiqué que 

AX______ et BX______ n’étaient pas en droit d’invoquer la méthode absolue à 

l’appui de leurs demandes de baisse de loyer et qu’ils ne pouvaient en 

conséquence exiger qu'un calcul de rendement soit effectué. Elle soutient qu’en 

vertu du principe de la fidélité contractuelle, le dernier loyer convenu entre les 

parties est présumé renter équitablement le capital investi. Seuls des cas 

exceptionnels permettent l’application de la méthode absolue pour justifier une 

demande de baisse de loyer en cours de bail. A son avis, l’application de la 

méthode absolue doit être limitée au cas où les bases de calcul se sont 

notablement modifiées depuis la dernière fixation du loyer. Dans la mesure où 

l’état locatif de l’immeuble a été contrôlé par l’Etat jusqu’au 31 décembre 2007 et 

que les loyers ont été approuvés par le service de surveillance des loyers, pour la 

dernière fois en août 2005, le taux hypothécaire de référence étant à cette époque 

d’ores et déjà fixé à 3%, aucune modification notable des bases de calcul n’est 

survenue. 

 Le 3 juin 2008, AX______ et BX______ ont persisté à soutenir qu'ils étaient en 
droit d’invoquer l’application de la méthode absolue à la sortie de l’immeuble du 

contrôle cantonal des loyers. Ils ont indiqué que dans la mesure où l’immeuble 

était à l’époque soumis au contrôle étatique des loyers, ils n’avaient pas pu 

contester le loyer initial, cette possibilité étant exclue par l’art. 253b al. 3 CO. Ils 

ont sollicité que le Tribunal des baux et loyers impartisse un ultime délai à 

Y______ pour produire les pièces pertinentes permettant d’effectuer un calcul de 

rendement et ont rappelé qu’à défaut de production des pièces, le Tribunal devait 

en déduire que Y______ cachait un rendement abusif de la chose louée. 

g. A l’audience de plaidoiries du 2 septembre 2008, AX______ et BX______ ont 
derechef sollicité qu’un délai soit imparti à Y______ pour produire les pièces 

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nécessaires au calcul de rendement. Pour sa part, Y______ s’y est opposée, pour 

les motifs développés dans ses écritures. 

h. Par ordonnance du 5 septembre 2008, le Tribunal a ordonné un transport sur 
place, lequel s’est déroulé le 6 octobre 2008.  

Le Tribunal a constaté que l’immeuble comportait 5 étages et abritait 17 

locataires. Il faisait partie d’une barre d’immeubles comportant 4 entrées, situé 

dans un environnement arborisé et calme. L’immeuble était pourvu d’un 

ascenseur relativement neuf, d’une buanderie, de locaux à vélos, à poussettes et à 

poubelles, de places de parc réservées pour les visiteurs, d’un grand parking avec 

accès sécurisé en sous-sol composé de box et places de parc ouvertes. 

 Le hall d’entrée de l’immeuble et les paliers étaient bien entretenus. En bon état, 

l’immeuble se situait à 2 minutes de l’arrêt de bus le plus proche, à 10 minutes des 

commerces les plus proches, ainsi qu’à 2 minutes de l’école primaire et enfantine. 

 L’appartement de AX______ et BX______, situé au 4
ème

 étage, se composait d’un 

hall d’entrée, d’un petit bureau, de deux chambres à coucher, d’un salon, d’une 

cuisine, d’une salle de bains, d’un wc séparé ainsi que de deux balcons. Les 

peintures et le parquet du hall d’entrée, du salon, du bureau et des chambres à 

coucher étaient en bon état. L’un des balcons était accessible par le bureau et les 

chambres à coucher, le second par le salon et la cuisine. Fenêtres ouvertes, le bruit 

des voitures circulant sur l’avenue ______ était perceptible. La cuisine était 

agencée, mais non équipée. La salle de bains, équipée d’une baignoire, d’un wc et 

d’un lavabo, ainsi que les toilettes séparées, étaient en bon état. 

 AX______ et BX______ ont indiqué que les peintures avaient été entièrement 

refaites en blanc en 2006, à leur entrée dans les locaux. Ils avaient depuis lors 

repeint les murs à leur goût. Les boiseries avaient été repeintes par Y______. Les 

parquets des pièces de l’appartement et le carrelage de la cuisine avaient 

également été refaits par celle-ci. 

 A l’issue du transport sur place, AX______ et BX______ ont persisté à demander 

un calcul de rendement ainsi que la production des pièces y relatives. Derechef, 

Y______ s’y est opposée. 

i. Par courrier du 31 octobre 2008, Y______ a informé le Tribunal qu’elle 
persistait dans ses conclusions, les enquêtes ayant démontré que le loyer en cause 

n’était pas abusif. 

j.  L’affaire a été remise pour plaider au 11 novembre 2008 et gardée à juger à 
l’issue de l’audience. 

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C. A la suite de l’appel formé par AX______ et BX______ le 6 mars 2009 et la 
réponse de Y______ du 26 mars 2009, l’affaire a été remise pour plaider au 20 

avril 2009. 

 A l’audience du 20 avril 2009, les parties ont persisté dans leurs conclusions 
respectives. 

 La cause a été gardée à juger à l’issue de l’audience. 

EN DROIT 

1. L’appel est recevable, car déposé selon la forme requise et dans le délai légal 
(art. 443 al. 1 et 444 LPC). 

 Les dernières conclusions prises en première instance ayant porté sur une 
contestation ayant trait à la protection contre les loyers abusifs, le Tribunal a 

statué en dernier ressort (art. 56 P al. 1 LOJ). Seul est en conséquence ouvert 

l’appel extraordinaire en violation de la loi (art. 292 LPC), dans le cadre duquel la 

Cour est liée par les faits constatés par le Tribunal, sous réserve d’une 

appréciation juridique erronée d’un point de fait (art. 292 al. 1 lit. d LPC), soit 

manifestement insoutenable, en contradiction formelle avec les preuves recueillies 

et causales dans la décision incriminée (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/ 

SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, No 2 ad art. 445 

LPC, No 6 et ss ad art. 292 LPC). 

 Pour examiner les griefs allégués, la Cour se place dans la situation où se trouvent 

les premiers juges lorsqu’ils ont rendu leur décision, ce qui implique la 

prohibition d’allégués ou de moyens de preuve nouveaux, pour autant que l’ordre 

public ne soit pas en cause ou qu’il ne s’agisse pas de faits dont les tribunaux 

doivent connaître d’office (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. 

cit. et références, notamment SJ 1981, p. 384). 

2. Les parties divergent sur la question de savoir si les appelants sont en droit 
d’invoquer la méthode absolue pour solliciter une baisse de loyer en cours de bail. 

2.1 Aux termes de l’art. 270a al. 1 CO, le locataire peut contester le montant du 
loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s’il a une 

raison d’admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au 

sens des art. 269 et 269a à cause d’une notable modification des bases de calcul, 

résultant en particulier d’une baisse des frais. 

 Selon une jurisprudence bien établie, une demande de diminution du loyer en 
cours de bail s’apprécie à l’aide de la méthode relative, en ce sens que le locataire 

ne peut invoquer que les facteurs de baisse qui se sont réalisés depuis la dernière 

fixation du loyer (ATF 126 III 124 consid. 2a; 124 III 67 consid. 3; 121 III 163 

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consid. 2d/bb). Un tempérament doit toutefois être apporté à ces jurisprudences, 

pour tenir compte de ce que le bailleur est autorisé, d’une part, à invoquer sous 

certaines réserves un facteur absolu même dans le cadre de l’application de la 

méthode relative et, d’autre part, à se prévaloir directement d’un facteur de hausse 

absolue et à réclamer l’application de la méthode absolue dans certaines 

circonstances (arrêt 4C.291/2001 consid. 2b/cc). 

2.2 La Cour se doit de rappeler les principes applicables en la matière. 

 Le Tribunal fédéral a indiqué (cf. ATF 120 II 240) que la législation sur les loyers 

abusifs utilise des critères de calculs fondés aussi bien sur les prix du marché que 

sur les coûts : les premiers tendent à la fixation objective du loyer en fonction de 

la valeur de la chose louée (art. 269a lettres a et f CO); les seconds visent à 

déterminer si le bailleur ne retire pas de son investissement personnel un 

rendement exagéré, aux dépens du locataire (art. 269 et 269a lettres b-e CO). Ces 

deux critères ne concordent pas toujours, tel que l’a reconnu à maintes reprises la 

jurisprudence (ATF 118 II 124 consid. 4a et 230 consid. 3a; 117 II 452 consid. 4a 

et 458 consid. 2a). 

 Il convient de ne pas confondre la distinction fondée sur le critère de calcul – les 

coûts ou les prix du marché – avec celle découlant de la méthode – absolue ou 

relative – de calcul. Cette seconde distinction est basée sur l’objet de référence à 

prendre en considération pour le calcul du loyer admissible, qui est, dans un cas, 

la chose louée en tant que telle (méthode absolue), dans l’autre, le contrat liant les 

parties (méthode relative). La méthode absolue sert à vérifier concrètement que le 

loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur, compte tenu des frais qu’il 

doit supporter et des prix du marché; la méthode relative sert à déterminer, en 

fonction du contrat et du principe de la confiance, si une adaptation du loyer 

intervenant en cours de bail est admissible ou non. Dans la première méthode, 

c’est le loyer lui-même, sans égard aux stipulations contractuelles, qui est 

contrôlé, tandis que, dans la seconde, il ne s’agit que d’examiner si une 

modification du loyer est compatible avec la volonté manifestée antérieurement 

par celui qui la réclame. Par conséquent, la méthode de calcul absolue peut être 

utilisée aussi bien dans le cas du loyer fixé conventionnellement (loyer initial) que 

dans celui d’une modification ou demande de modification unilatérale du contrat 

(majoration ou diminution de loyer (ATF 116 II 73 et 594 consid. 6a; 114 II 

consid. 5); la méthode de calcul relative n’est applicable, en revanche, que dans la 

seconde hypothèse (ATF 118 II 124 consid. 4b et 130 consid. 3a; 117 II 452 

consid. 4a). 

 La méthode relative, qui a pour fondement la confiance éveillée chez le co-

contractant, interdit, en définitive, au bailleur d’adopter une attitude 

contradictoire. Cette confiance repose elle-même sur les relations spéciales 

existant entre le bailleur et son locataire, en d’autres termes sur la manière dont 

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ceux-ci ont aménagé leurs rapports contractuels et les ont développés jusque là. 

Seul peut dès lors se prévaloir de la protection basée sur la confiance le locataire 

en la personne duquel celle-ci a été éveillée. Partant, la méthode de calcul relative 

ne peut s’appliquer, en bonne logique, qu’à des modifications ou demandes de 

modifications du loyer unilatérales en cours de bail (art. 269d et 270a CO). Le 

contrôle de l’admissibilité du loyer initial ne peut, en revanche, être effectué qu’à 

l’aide de la méthode absolue, dans laquelle les critères de calcul déterminant ne 

sont soumis à aucune limite relative (ATF 118 II 130 consid. 3a). 

 La méthode relative permet ainsi uniquement d’examiner si le loyer est devenu 

abusif depuis sa dernière fixation, en raison d’une modification des paramètres 

invoquée par les parties (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 527). 

 La méthode absolue sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un 

rendement excessif au bailleur. Dans cette méthode, c’est le loyer lui-même, sans 

égard aux stipulations contractuelles, ni à son évolution dans le temps, qui est 

contrôlé sur la base de la situation financière de l’immeuble à un moment donné, 

tandis que, dans la méthode relative, il s’agit d’examiner uniquement si une 

modification du loyer est compatible avec la volonté exprimée antérieurement par 

celui qui la réclame (ATF 120 II 240 consid. 2; 117 II 77 consid. 2). 

 L’application de la méthode relative n’implique pas nécessairement le recours à 

des critères relatifs, méthodes et critères de calcul ne devant pas être confondus. 

L’évolution à la hausse des facteurs absolus de fixation du loyer, tels les loyers 

comparatifs, pendant une période suffisamment longue pour être significative 

(arrêt 4C.40/2001 du 15 juin 2001, consid. 4b; ATF 118 II 130 consid. 3b), peut 

donc justifier une majoration du loyer aussi selon la méthode relative. En vertu du 

principe de l’égalité de traitement, la même faculté doit être accordée au locataire. 

A part la difficulté d’établir quel était le niveau des loyers usuels aux deux 

moments déterminant, rien ne s’oppose, partant, à ce que le locataire invoque la 

baisse éventuelle des loyers comparatifs pour justifier sa demande de réduction de 

loyer, toujours sous la réserve de l’écoulement d’une période suffisamment 

longue au regard des lois de la statistique (arrêt 4C.291/2001 du 9 juillet 2002 

consid. 2b/ff). 

2.3 En principe, pour majorer unilatéralement un loyer, le bailleur ne devrait 
invoquer que des critères relatifs, et le juge appliquer la méthode relative. 

Exceptionnellement, la jurisprudence admet que le bailleur se prévale directement 

d’un facteur absolu et que le juge applique la méthode absolue pour examiner une 

majoration unilatérale du loyer. 

 Les cas exceptionnels justifiant que le bailleur se prévale directement d’un facteur 

absolu sont au nombre de cinq : le bailleur a valablement formulé une réserve au 

moment de conclure le bail, en se réservant un facteur absolu; une majoration de 

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loyer à la sortie du contrôle cantonal des loyers; la vente d’un immeuble en cours 

de bail; la dernière fixation du loyer résulte d’un bail échelonné ou d’un bail 

indexé; l’existence d’un cas particulier, notamment en raison de la longue période 

qui s’est écoulée depuis la dernière fixation du loyer (LACHAT, op. cit., et arrêt 

4C.291/2001, consid. b/gg). 

La sortie d’un immeuble du contrôle cantonal des loyers constitue précisément 

l’une des exceptions au principe de l’application de la méthode relative (ATF 117 

II 77), justifiée, d’une part, par le fait que les dispositions relatives à la 

contestation des loyers abusifs ne s’appliquent pas aux locaux d’habitation dont le 

loyer est soumis au contrôle d’une autorité (art. 253b al. 3 CO) et, d’autre part, 

parce que les modalités spécifiques auxquelles obéit la fixation du loyer par 

l’autorité administrative compétente ne sont pas de nature à éveiller chez le 

locataire la confiance, propre à la méthode relative, quant au caractère suffisant du 

dernier loyer payé par lui (arrêt non publié du 25 janvier 1994, 4C.153/1993 

consid. 2 in fine, reproduit in MP1994, pages 93, 95 in fine). Le Tribunal fédéral a 

ainsi confirmé (ATF 123 III 171) que la sortie d’un immeuble du contrôle 

cantonal des loyers justifie, par exception à la règle générale, l’application de la 

méthode de calcul absolue. 

 Dans un arrêt de 2001, le Tribunal fédéral s’est penché sur la question de savoir si 

la partie locataire était en droit de se prévaloir d’un facteur absolu, en cours de 

bail, après la vente de l’immeuble, pour solliciter une baisse de loyer. Il a rappelé 

que le nouveau bailleur était en droit de notifier des hausses de loyer en se 

prévalant directement d’un facteur absolu, l’acquéreur devant pouvoir rentabiliser 

son investissement, pour autant qu’il n’ait pas été manifestement exagéré. Cette 

solution se justifiait d’autant plus que les relations contractuelles que le précédent 

propriétaire avait nouées avec les locataires de l’immeuble et qui justifiaient 

l’application, entre ces parties, de la méthode relative en tant que corollaire du 

principe de la confiance, constituaient des res inter alios acta pour l’acquéreur. Il 

ne fallait ainsi pas systématiquement accorder au locataire la faculté de réclamer 

une baisse de loyer, fondée sur la méthode absolue, dans cette situation. Le 

Tribunal des baux a toutefois souligné qu'« on ne saurait non plus exclure en toute 

hypothèse la faculté pour le locataire de se prévaloir d’un facteur absolu à 

l’occasion de la vente de l’immeuble abritant l’appartement loué. En effet, suivant 

les circonstances, un tel transfert pourra entraîner une notable modification des 

bases de calcul. Ce sera, par exemple le cas, si le prix de vente de l’immeuble en 

question – pour autant que ce prix corresponde à celui du marché et qu’il ne 

s’agisse pas d’un prix d’ami (hypothèse de la donation pure ou mixte) – est 

sensiblement inférieur à celui qui a servi à déterminer le montant du loyer 

actuel » (arrêt 4C.291/2001 du 9 juillet 2002 consid. 2b/gg)). 

 Dans ce même arrêt, le Tribunal fédéral a également rappelé que si l’on autorise le 

bailleur, après qu’il a épuisé tous les facteurs de hausse relatifs, à invoquer 

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directement la méthode absolue dans les situations exceptionnelles telles que la 

longue période qui s’est écoulée depuis la dernière fixation du loyer selon la 

méthode absolue, il n’y avait pas de raison d’interdire au locataire d’agir de même 

lorsqu’il avait épuisé tous les facteurs de baisse relatifs (arrêt 4C.291/2001 du 

9 juillet 2002 consid. 2b/gg)). Dans le cas qui lui était soumis, le Tribunal fédéral 

a retenu que le loyer, fixé par transaction judiciaire, ne pouvait être remis en cause 

ultérieurement, de par la nature de cet acte et dans la mesure où les parties étaient 

définitivement liées par cet accord et que le locataire ne pourrait dès lors se 

prévaloir de la méthode absolue (arrêt 4C.291/2001 du 9 juillet 2002 consid. 3b). 

 Le Tribunal fédéral a enfin souligné que « le locataire, contrairement au bailleur 

(art. 18 OBLF), n’a pas la possibilité de formuler une réserve de baisse au 

moment de conclure le bail. La circonstance liée à la réserve ne peut dont être 

invoquée que par le bailleur. Il devrait en aller de même du motif pris de la sortie 

de l’immeuble du contrôle cantonal des loyers, car il est vraisemblable, dans cette 

hypothèse, qu’un calcul de rendement aboutira généralement à la fixation d’un 

loyer supérieur à celui qui était soumis au contrôle administratif. A supposer 

toutefois que ce ne soit pas le cas, rien ne devrait alors interdire au locataire 

d’invoquer la méthode absolue pour justifier sa demande de baisse de loyer » 

(arrêt 4C.291/2001 du 9 juillet 2002 consid. 2b/gg)). 

 La doctrine est également d’avis qu’exceptionnellement, le locataire peut se 

prévaloir directement de facteurs absolus pour solliciter une réduction de loyer, 

notamment lors de la sortie de l’immeuble d’un contrôle étatique des loyers 

(LACHAT, op. cit., p. 542). 

2.4 Dans le cas d’espèce, les appelants se sont opposés aux augmentations de 
loyer qui leur ont été notifiées par l’intimée et ont sollicité une baisse de loyer 

pour la prochaine échéance contractuelle, en sollicitant qu’un calcul de rendement 

soit effectué et que la méthode absolue soit appliquée. Pour sa part, l’intimée n’a 

pas validé auprès du Tribunal sa demande de majoration de loyer. La question ne 

se pose dès lors pas de savoir si les appelants sont en droit d’invoquer la méthode 

absolue, à titre défensif, mais bien de savoir s’ils sont en droit de solliciter 

l’application de la méthode absolue directement pour solliciter une baisse de 

loyer. 

 Les appelants ont allégué qu’à la date de construction de l’immeuble, en 1990, le 
taux hypothécaire était fixé à 6% du 1

er
 janvier au 30 juin, puis à 6,5% dès le 

1
er

 juillet. Ils ont indiqué que le taux de rendement autorisé au départ, entre l’Etat 

et l’intimée, dépendait essentiellement des conditions en vigueur sur le marché à 

cette époque, et que le rendement net était estimé entre 6,5% et 8%. Lors de leur 

demande de baisse de loyer, le taux hypothécaire de référence était de 3%, et 

constituait ainsi une notable modification des bases de calcul. 

- 11/13 - 

 

 

C/24845/07 

 Pour sa part, l’intimée est d’avis que l’application de la méthode absolue à la 

sortie de l’immeuble du contrôle cantonal des loyers ne pourrait en principe être 

invoquée que par la partie bailleresse. Pour sa part, le Tribunal des baux et loyers 

a retenu que les appelants n’avaient ni prouvé ni démontré qu’ils étaient en droit 

d’invoquer un facteur absolu afin de solliciter une baisse de loyer. 

 La Cour ne saurait partager les opinions de l’intimée et du Tribunal. En effet, et 

comme rappelé ci-avant, les appelants ont régulièrement allégué que la baisse du 

taux de l’intérêt hypothécaire de référence entre la construction de l’immeuble et 

la demande de baisse de loyer constituait une notable modification des bases de 

calcul. Si, en principe, le locataire devrait faire valoir des motifs relatifs et le juge 

appliquer la méthode relative, le Tribunal fédéral a rappelé que dans certaines 

circonstances exceptionnelles, la partie locataire était également en droit de se 

prévaloir directement d’un facteur absolu, impliquant l’application de la méthode 

absolue. Tel est précisément le cas de la sortie du contrôle étatique du loyer. En 

effet, et dans ce cadre, dès la conclusion du contrat et pendant toute la durée du 

contrôle des loyers par l’Etat, les appelants n’étaient en droit ni de contester le 

loyer initial, ni de se prévaloir des dispositions relatives à la protection des loyers 

abusifs. Les appelants se trouvent dès lors dans l’une des exceptions prévues par 

le Tribunal fédéral, leur permettant de solliciter qu’un calcul de rendement de 

l’immeuble soit effectué.  

 La Cour ne retient pas non plus les arguments du Tribunal des baux et loyers. 

Celui-ci indique qu’il apparaît peu crédible que l’Etat ait autorisé un loyer abusif. 

Dans le cadre de la fixation du rendement net autorisé par l’Etat dans un 

immeuble HLM, les critères de fixation dudit rendement ne s’examinent pas à 

l’aune des articles 269 et ss CO, mais en fonction de la loi générale sur le 

logement et son règlement d’application. Il n’est en l’état pas possible de 

déterminer si, après la fin du contrôle de l’Etat, le loyer est abusif ou non. Il est 

par ailleurs irrelevant que l’appartement soit en bon état et situé dans un 

immeuble bien entretenu disposant de toutes commodités et se trouvant dans un 

environnement calme et arborisé, proche de commerces, des écoles et des 

transports publics. Ces éléments doivent être examinés dans le cadre des loyers 

comparatifs, soit également en application de la méthode absolue, relativisée, 

critère dont les appelants ne se sont pas prévalus. 

 Les appelants étaient dès lors en droit de se prévaloir du critère absolu du 

rendement net de la chose louée et solliciter l’application de la méthode absolue. 

Le jugement sera en conséquence annulé et la cause renvoyée au Tribunal des 

baux et loyers, afin qu’il ordonne à l’intimée de produire les pièces permettant 

d’effectuer un tel calcul. 

3. L’intimée, qui succombe, sera condamnée à un émolument d’appel envers l’Etat 
(art. 447 al. 2 LPC). 

- 12/13 - 

 

 

C/24845/07 

4. Selon l’art. 51 al. 4 de la Loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF : RS 173.110), la valeur litigieuse est déterminée, en cas de revenus et de 

prestations périodiques, par la valeur du capital qu’il représente. Si leur durée est 

indéterminée ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou 

de la prestation, multiplié par vingt. La durée est indéterminée lorsque le bail se 

reconduit tacitement (ATF 118 II 422 consid. 1). 

 Dans le cas d’espèce, la valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la 
LTF semble supérieure à 15'000 fr. (18'876 fr. - 14'160 fr. x 20 + 1'836 fr. - 

1'380 fr. x 20). 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 

A la forme : 

Déclare recevable l’appel interjeté le 6 mars 2009 par AX______ et BX______ contre 

le jugement JTBL/122/2009 rendu le 20 janvier 2009 par le Tribunal des baux et loyers 

en la cause C/24845/2007- 3- L. 

Au fond : 

Annule le susdit jugement. 

Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour instruction complémentaire dans 

le sens des considérants. 

Condamne Y______ au paiement d’un émolument d’appel de 300 fr. envers l’Etat. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES 

et Florence KRAUSKOPF, juges; Monsieur Bertrand REICH et Madame Nathalie 

LANDRY, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier. 

 

Le président : 

François CHAIX 

 Le greffier : 

Muriel REHFUSS 

- 13/13 - 

 

 

C/24845/07 

 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 et ss LTF, le présent arrêt peut être porté dans les trente 

jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-

devant le Tribunal Fédéral par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal Fédéral, 1000 Lausanne 14. 

La valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. cons. 4.