# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f3710e3d-a2a9-58cf-8d47-e5f63f130f06
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-23
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 23.09.2020 III 2020 11
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2020-11_2020-09-23.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2020 11

Entscheid vom 23. September 2020 

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Karl Gasser, Richter
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien A.________, bestehend aus 
F.________, und 
G.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________, 

gegen

1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 
6403 Küssnacht,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. C.________,
5. Dr. D.________,
6. E.________,

Beschwerdegegner,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Ausnützungsziffer, 
Gemeindeautonomie)

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Sachverhalt:

A. A.________ bzw. F.________ und G.________ sind Eigentümer (Gesam-
teigentum) der in der Wohnzone W2A gelegenen Liegenschaft KTN 001 Küss-
nacht und reichten am 14. Dezember 2018 (Posteingang) beim Bezirk Küssnacht 
ein Baugesuch für den Ersatzbau eines Zweifamilienhauses ein, welches im 
Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffentlich aufgelegt wurde. Dagegen erhoben 
C.________, Dr. D.________ sowie E.________ Einsprache.

B. Mit Beschluss Nr. 311 vom 12. Juni 2019 wies der Bezirksrat Küssnacht die 
Einsprachen ab und erteilte A.________ die Baubewilligung für den Ersatzbau 
des Zweifamilienhauses auf KTN 001 gestützt auf die Erwägungen und unter den 
darin enthaltenen Auflagen und Nebenbestimmungen. Gleichzeitig wurde der 
kantonale Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 8. März 
2019 eröffnet.

C. Am 28. Juni 2019 liessen Dr. D.________ sowie E.________ beim Regie-
rungsrat Verwaltungsbeschwerde einreichen und am 4. Juli 2019 reichte 
C.________ beim Regierungsrat Beschwerde ein.

D. Der Beschluss des Regierungsrates (RRB) Nr. 899/2019 vom 10. Dezem-
ber 2019 (versandt am 17.12.2019) lautete wie folgt:

1. Die Beschwerden I und II werden gutgeheissen. Der Beschluss Nr. 311 der 
Vorinstanz 1 vom 12. Juni 2019 wird aufgehoben.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 2000.-- wer-
den der Beschwerdegegnerin und dem Bezirk Küssnacht je zur Hälfte (je 
Fr. 1000.--) auferlegt. (…)

3. Den Beschwerdeführern I wird eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 
1800.-- zugesprochen, welche zur einen Hälfte von der Beschwerdegegnerin 
(Fr. 900.--) und zur anderen Hälfte vom Bezirk Küssnacht (Fr. 900.--) zu tragen 
ist. Dem Beschwerdeführer II wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4.-6. Rechtsmittelbelehrung / Zustellung

E. Dagegen lassen F.________ und G.________ am 7. Januar 2020 
(Postaufgabe) rechtzeitig Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Schwyz einreichen, mit folgenden Anträgen:

1. Der Beschwerdeentscheid Nr. 899/2019 des Regierungsrates des Kantons 
Schwyz vom 10. Dezember 2019 sei aufzuheben.

2. Die gemäss Beschluss Nr. 311 des Bezirksrats Küssnacht vom 12. Juni 2019 
erteilte Baubewilligung sowie die Gesamtbewilligung des Amtes für Raument-
wicklung vom 8. März 2019 betreffend Ersatzbau Zweifamilienhaus auf der 
Liegenschaft KTN 001 seien zu bestätigen, eventuell sei die Sache zur Neu-
beurteilung an den Regierungsrat des Kantons Schwyz zurückzuweisen.

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3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Kantons Schwyz und / 
oder der Beschwerdegegner in solidarischer Haftbarkeit, dies für beide 
Rechtsmittelinstanzen.

F. Am 15. Januar 2020 verzichtet das ARE auf die Einreichung einer umfang-
reichen Vernehmlassung. Mit Vernehmlassung vom 16. Januar 2020 beantragt 
das den Regierungsrat instruierende Sicherheitsdepartement, die Beschwerde 
sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer abzuweisen. Mit Schreiben 
vom 20. und 21. Januar 2020 verzichten Dr. D.________ sowie E.________ auf 
die Einreichung einer Vernehmlassung. Mit Vernehmlassung vom 29. Februar 
2020 beantragt C.________ was folgt:

1. Der Beschwerdeentscheid Nr. 899/2019 des Regierungsrates des Kantons 
Schwyz vom 10. Dezember 2019 sei zu bestätigen.

2. Das gesamte Projekt muss neu gestaltet werden, um mit dem Baureglement 
und der Einheit der Nachbarschaft kompatibel zu sein.

3. Alles ohne Kostenfolge für mich.

Mit Vernehmlassung vom 22. April 2020 beantragt der Bezirksrat Küssnacht die 
Gutheissung der Beschwerde, unter Kostenfolgen zulasten des Staates, dies für 
beide Rechtsmittelinstanzen.

G. Am 19. Mai 2020 reichen die Beschwerdeführer die Replik ein. Die Duplik 
des Beschwerdegegners Ziff. 4 erfolgt am 12. Juni 2020. Am 8. Juli 2020 reicht 
die Vorinstanz Ziff. 1 die Duplik ein. Mit Duplik vom 7. August 2020 beantragen 
die Beschwerdegegner Ziff. 5 und 6, die Beschwerde gegen den Entscheid des 
Regierungsrates vom 10. Dezember 2019 sei unter Kostenfolgen zu Lasten der 
Beschwerdeführer abzuweisen. Am 15. August 2020 ergänzen die Beschwerde-
gegner Ziff. 6 ihre Duplik.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Der Bezirksrat führt in der Baubewilligung (S. 9) zur Frage der Ausnützung 
insbesondere aus, dass sich der Regierungsrat in einem Beschwerdeverfahren 
mit der Auslegung von Art. 34 Abs. 2 lit. b des Baureglements des Bezirks Küss-
nacht (BauR) vom 1. November 2006 befasst hat. Nach regierungsrätlicher 
Rechtsprechung gelte der Grundsatz, dass eine Strasse, die dem öffentlichen 
Verkehr diene, nicht als Hauszufahrt angesehen werden könne. Auf der anderen 
Seite könne einer rein privaten Zufahrt, die nur von einigen wenigen ganz be-
stimmten Berechtigten benutzt werden dürfe, dieser Charakter zukommen, womit 
primär von der Zweckbestimmung einer Fahrbahnfläche auszugehen sei. Weni-
ger bedeutsam sei, ob für die Erreichung einer hinterliegenden Parzelle die da-
vorliegenden Parzellen zwingend durchfahren werden müssten. Das Verwal-

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tungsgericht habe die Ansicht des Regierungsrates gestützt, wonach gemäss 
BauR des Bezirks Küssnacht eine Feinerschliessungsstrasse auch als Hauszu-
fahrt qualifiziert werden könne. Gestützt auf diesen Entscheid habe der Bezirks-
rat seine Praxis den regierungsrätlichen Vorgaben angepasst.

Im konkreten Fall führte der Bezirksrat aus, dass die Bauliegenschaft im Süden 
über den H.________ (Strasse) und im Norden vom H.________ (Strasse) her 
über den die Bauliegenschaft querenden I.________ (Strasse) (Sackgasse) er-
schlossen werde. Der I.________(Strasse) erschliesse zudem weitere, nordöst-
lich der Bauliegenschaft gelegene Grundstücke und ende bei den Grundstücken 
KTN 002, KTN 003 und KTN 004 in einer Sackgasse. Es sei davon auszugehen, 
dass sich der Verkehr auf die Bewohner sowie Besucher der Gebäude nordöst-
lich des Baugrundstücks beschränke und der I.________(Strasse) daher einem 
begrenzten Personenkreis als Zufahrt diene. Aus diesem Grund sei die Fahr-
bahnfläche auf dem Baugrundstück an die Landfläche anzurechnen. Die zulässi-
ge Ausnützung werde eingehalten.

1.2 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB eine Überschreitung der 
Ausnützungsziffer geprüft, nachdem die Beschwerdeführer rügten, dass die an-
rechenbare Landfläche falsch berechnet worden sei, indem die Vorinstanz die 
Fläche des I.________ (Strasse) auf KTN 001 zur anrechenbaren Landfläche 
hinzugezählt habe (Erw. 2). Dabei hat der Regierungsrat festgehalten, dass Art. 
34 Abs. 2 lit. b BauR zu interpretieren sei (Erw. 2.2.1). Der vorliegend umstrittene 
I.________(Strasse) stehe im Eigentum verschiedener privater Eigentümer und 
erschliesse neben KTN 001 noch etwa 29 weitere Liegenschaften. Er diene somit 
der Feinerschliessung zahlreicher Baugrundstücke. Im Erschliessungsplan 
J.________ vom 12. Juli 2001 sei er als bestehende Feinerschliessungsstrasse 
eingetragen. Wie der Bezirksrat korrekt ausführe, stehe der I.________(Strasse) 
in erster Linie den Bewohnern und Besuchern der durch ihn erschlossenen 
Grundstücke und damit einem eingeschränkten Personenkreis offen (Erw. 2.2.2). 
Der Bezirksrat habe seine Beurteilung auf RRB Nr. 436 vom 27. April 2011 (und 
VGE III 2011 87 vom 18.8.2011) gestützt (Erw. 2.2.3). Der Sachverhalt, der dem 
erwähnten RRB zugrunde lag, sei aber nicht vollständig mit dem hier relevanten 
Sachverhalt vergleichbar. Damals sei es um den nur etwa 100m langen 
K.________ gegangen, der nebst der Bauliegenschaft lediglich noch ein Grunds-
tück bzw. Gebäude mit fünf Wohneinheiten erschlossen habe. Dass eine Feiner-
schliessungsstrasse aufgrund der konkreten Umstände auch eine Hauszufahrt 
darstellen könne, sei grundsätzlich unbestritten. Bei der Beurteilung sei primär 
von der Zweckbestimmung der Strasse und vom Verkehrsaufkommen auszuge-
hen. Im vorliegenden Fall könne bereits aufgrund der Länge des 

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I.________(Strasse) von 300m und seiner massgeblichen Erschliessungsfunkti-
on für rund 30 Grundstücke offensichtlich nicht mehr von einer blossen Hauszu-
fahrt ausgegangen werden (Erw. 2.2.4). Der Bezirksrat habe deshalb sein Er-
messen bei der Auslegung von Art. 34 Abs. 2 lit. b BauR überschritten. Die Aus-
legung dieser Bestimmung könne nicht mehr als vertretbar erachtet werden. Die 
Fläche des I.________(Strasse) auf KTN 001 sei deshalb von der anrechenba-
ren Landfläche in Abzug zu bringen. Das Grundstück KTN 001 weise eine Fläche 
von 757m2 auf. Nach Abzug der Fläche des I.________(Strasse) von 73m2 be-
trage die anrechenbare Landfläche noch 684m2. Bei einer AZ von 0.4 betrage die 
maximal zulässige Bruttogeschossfläche demnach 273.6m2. Das Bauprojekt wei-
se gemäss eigenen Berechnung eine anrechenbare Bruttogeschossfläche von 
302.40m2 auf. Damit sei die Ausnützungsziffer um 28.8m2 überschritten (Erw. 
2.3).

In Erwägung 3 hat der Regierungsrat einen Anspruch auf Gleichbehandlung im 
Unrecht verneint. Sodann könne sich die Bauherrschaft auch nicht auf den 
Grundsatz des Vertrauensschutzes berufen (Erw. 4). Aus diesen Gründen hat 
der Regierungsrat die Verwaltungsbeschwerden gutgeheissen und den ange-
fochtenen Beschluss des Bezirksrates aufgehoben. Auf die weiteren Rügen ist 
der Regierungsrat grundsätzlich nicht eingegangen. Er hat lediglich nicht absch-
liessend festgehalten, dass gegenüber den südöstlichen Strassenparzellen KTN 
005 und KTN 006 keine Grenzabstände, sondern einzig der Strassenabstand 
einzuhalten ist (Erw. 5.5).

1.3 Die Beschwerdeführer rügen eine unrichtige Rechtsanwendung, einsch-
liesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie eine Verletzung 
der Gemeindeautonomie durch die Rechtsmittelinstanz (Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde vom 7.1.2020 S. 2 Ziff. 4). Dazu wird ausgeführt, dass sich in der vor-
liegend fraglichen Thematik keine übergeordneten kantonalen Sicherungsinter-
essen stellen, welche eine Überprüfung des Ermessensspielraums bzw. des ge-
schützten Autonomiebereichs durch die Rechtsmittelinstanz rechtfertigen würden 
(Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 7.1.2020 S. 3 Ziff. 4). Der Bezirksrat habe 
das ihm zustehende Ermessen bei der Auslegung von Art. 34 Abs. 2 lit. b BauR 
nicht überschritten. Seine Beurteilung sei vielmehr vertretbar (Verwaltungsge-
richtsbeschwerde vom 7.1.2020 S. 3 Ziff. 5). Er verfolge seit dem Jahr 2011 die 
oberinstanzlich zu respektierende Praxis, die betreffenden Flächenanteile der 
über Bauliegenschaften führenden Privatstrassen, welche in einer Sackgasse 
enden, als zur anrechenbaren Landfläche zählende Hauszufahrten zu qualifizie-
ren. Dies insbesondere auch deshalb, weil es auf Sackgassen keinen Durch-
gangs- und Schleichverkehr gebe und sie einem begrenzten Personenkreis dien-

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ten. Zur Untermauerung seiner Praxis habe der Bezirksrat sich im regierungsrät-
lichen Verfahren (lediglich) auf zwei praxisgemässe Vergleichsfälle berufen und 
diese belegt. In der Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 7. Januar 2020 führen 
die Beschwerdeführer jedoch noch weitere Beispiele aus unter der Annahme, 
dass der Bezirksrat diese vernehmlassend bestätigen werde (vgl. S. 4f. Ziff. 6f.). 
Vor diesem Hintergrund lasse sich den Beschwerdeführern ein Anspruch auf 
Gleichbehandlung nicht absprechen. Bestritten werde, dass die langjährige und 
ständige bezirksrätliche Praxis widerrechtlich sei. Der Bezirksrat habe zudem 
noch gar keine Gelegenheit gehabt, sich über die Fortführung respektive Aufga-
be seiner langjährig ausgeübten Praxis zu erklären (Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde vom 7.1.2020 S. 5f. Ziff. 8). Des Weiteren machen die Beschwerdefüh-
rer eine Verletzung des Vertrauensschutzes geltend (Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde vom 7.1.2020 S. 6 Ziff. 9). Schliesslich verweisen die Beschwerdefüh-
rer auf die Zielsetzung einer Siedlungsentwicklung nach innen im Raumpla-
nungsrecht.

1.4 Der Regierungsrat und die Beschwerdegegner halten vernehmlassend fest, 
dass die meisten von den Beschwerdeführern erwähnten Beispiele mit dem kon-
kreten Fall nicht vergleichbar seien bzw. nicht für das Festhalten des Bezirksra-
tes an der rechtswidrigen Praxis sprechen würden, ansonsten der Regierungsrat 
aufsichtsrechtlich einschreiten werde. Die Beschwerdegegner Ziff. 6 reichen zu-
dem den (auch vom Bezirksrat) nicht angefochtenen RRB Nr. 902/2019 betref-
fend ein weiteres Bauvorhaben am I.________(Strasse) ein, gemäss welchem 
ebenfalls eine Baubewilligung des Bezirksrates aufgehoben wurde, weil die 
Fläche des I.________(Strasse) zu Unrecht an die anrechenbare Landfläche 
hinzugerechnet worden sei.

1.5 Mit Vernehmlassung vom 22. April 2020 macht der Bezirksrat geltend, dass 
er das ihm zustehende Ermessen bei der Auslegung von Art. 34 Abs. 2 lit. b 
BauR weder überschritten, noch missbraucht habe; auch habe er das Willkürver-
bot nicht verletzt. Seit Rechtskraft des Beschwerdeentscheides RRB Nr. 436 vom 
27. April 2011 bzw. VGE III 2011 87 vom 18. August 2011 habe sich der Bezirks-
rat eingehend mit der Thematik auseinandergesetzt und seine Praxis in Bezug 
auf die Auslegung von Art. 34 Abs. 2 lit. b BauR entsprechend angepasst. Seit 
nunmehr beinahe zehn Jahren seit Erlass der vorgenannten Entscheide habe der 
Bezirk Küssnacht als Baubewilligungsbehörde diese Praxis in den entsprechen-
den Fällen angewendet, weshalb hierbei unumstritten von einer seit vielen Jah-
ren bestehenden, gelebten, ständig gängigen sowie sachgerecht und vertretbar 
angewendeten Praxis gesprochen werden könne. Diese seit Jahren bestehende 
Praxis werde betreffend die vorliegend strittige Thematik durch den Bezirk Küss-

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nacht nicht aufgegeben und daher im Rahmen des ihm zustehenden Ermes-
sensspielraums innerhalb seines Gemeindeautonomiebereichs weiterhin so fort-
geführt. Der Bezirk Küssnacht wolle an dieser Praxis unbedingt festhalten. Für 
die Beschwerdeführerin bestehe vor diesem Hintergrund zudem ein Anspruch 
auf Gleichbehandlung. Der Bezirksrat bestätigte sodann die von den Beschwer-
deführern erwähnten Beispiele (inkl. Baubewilligung) und ergänzte sie noch ge-
ringfügig (vgl. auch Duplik vom 8.7.2020).

2.1.1 Gemäss Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidge-
nossenschaft (BV; SR 101) vom 18. April 1999 ist die Gemeindeautonomie nach 
Massgabe des kantonalen Rechts gewährleistet. Eine Gemeinde ist in einem 
Sachbereich autonom, wenn das kantonale Recht diesen nicht abschliessend 
ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der Gemeinde zur Regelung überlässt 
und ihr dabei eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt. Der ge-
schützte Autonomiebereich kann sich auf die Befugnis zum Erlass oder Vollzug 
eigener kommunaler Vorschriften beziehen oder einen entsprechenden Spiel-
raum bei der Anwendung des kantonalen oder eidgenössischen Rechts betref-
fen. Der Schutz der Gemeindeautonomie setzt eine solche nicht in einem ganzen 
Aufgabengebiet, sondern lediglich im streitigen Bereich voraus. Im Einzelnen er-
gibt sich der Umfang der kommunalen Autonomie aus dem für den entsprechen-
den Bereich anwendbaren kantonalen Verfassungs- und Gesetzesrecht (BGE 
146 I 36 Erw. 3.1; BGE 145 I 52 Erw. 3.1; BGE 142 I 177 Erw. 2; BGE 139 I 169 
Erw. 6.1; BGE 138 I 242 Erw. 5.2 m.w.H.; vgl. auch VGE III 2011 87 vom 
18.8.2011 Erw. 1.2).

2.1.2 Gemäss § 15 Abs. 3 PBG sind die Gemeinden bei der Erfüllung ihrer 
Planungspflicht im Rahmen der Vorschriften und der übergeordneten Interessen 
des Bundes und des Kantons frei und es steht ihnen auch bei der Anwendung 
ihres kommunalen Rechts ein gewisser Spielraum zu. Daraus ergibt sich, dass 
den Schwyzer Gemeinden im Bereich des Bau- und Planungsrechts eine 
gewisse Autonomie zusteht (Bundesgerichtsurteil 1C_2/2009 vom 19.6.2009 
Erw. 3.4 m.H.).

Im Verwaltungsrechtspflegeverfahren geniesst der Autonomiebereich der Ge-
meinden gesetzlichen Schutz, indem § 46 Abs. 2 VRP den kantonalen Behörden 
verwehrt, die Ermessensausübung der Bezirks- und Gemeindebehörden sowie 
der Organe kommunaler Zweckverbände einer Kontrolle zu unterziehen, soweit 
sie die Aufgaben im Rahmen ihrer Autonomie erfüllen. Die Beurteilung ist inso-
weit von der Autonomie geschützt, als das Resultat kein kantonales oder Bun-
desrecht tangiert (vgl. VGE III 2015 235 + 240 vom 23.11.2016 Erw. 4.3.1 
m.w.H.). Die angerufenen Rechtsmittelinstanzen legen sich eine gewisse 

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Zurückhaltung auf, wenn es um die Beurteilung von örtlichen Verhältnissen und 
Gegebenheiten geht, die die lokalen Behörden besser kennen (VGE III 2015 235 
+ 240 vom 23.11.2016 Erw. 4.3.1 m.w.H.).

Dem Verwaltungsgericht kommt im Übrigen gestützt auf § 55 Abs. 1 VRP als 
zweite Beschwerdeinstanz nur mehr eine beschränkte Kognition zu, nämlich eine 
Rechtskontrolle inkl. Sachverhaltsüberprüfung, indes keine Ermessenskontrolle. 
Rechtsfehlerhaft ist ein nicht pflichtgemäss ausgeübtes Ermessen, d.h. ein in 
Missachtung des Gleichbehandlungsgebots, des Willkürverbots und des Verhält-
nismässigkeitsprinzips zustande gekommenes Ermessen (VGE III 2015 235 + 
240 vom 23.11.2016 Erw. 4.3.1 m.w.H.).

2.2.1 Das Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 
enthält keine Bestimmungen zur Ausnützung(sziffer). Es hält in § 21 Abs. 2 lit. a 
PBG nur fest, dass das Baureglement unter anderem mindestens Vorschriften 
über das Ausmass der Nutzung in den einzelnen Zonen enthalten muss.

2.2.2 In Art. 34 des Baureglementes des Bezirks Küssnacht (BauR) wird im 
Zusammenhang mit den Nutzungsziffern die anrechenbare Landfläche wie folgt 
definiert: 

1 Die anrechenbare Landfläche ist die von der Baueingabe erfasste 
zusammenhängende Fläche, soweit sie in Bezug auf die Ausnützung noch nicht 
beansprucht ist und in der Bauzone liegt.
2 Nicht angerechnet werden:

a) rechtskräftig ausgeschiedene Schutzzonen sowie offene Gewässer und 
Wald innerhalb der Waldgrenze,

b) die für die Erschliessung notwendigen Fahrbahnflächen, soweit es sich 
nicht um eigentliche Hauszufahrten handelt,

c) projektierte Verkehrsanlagen, für deren Festlegung das gesetzlich vor-
gesehene Verfahren eingeleitet oder durchgeführt ist. Ausgenommen sind 
höchstens 5% der von der Baueingabe erfassten Fläche, wenn das 
Gemeinwesen für den Bau oder Ausbau der genannten Verkehrsanlagen 
einen Teil des Baugrundstückes beansprucht.

3 Bei Ausdolungen von Gewässern und bei Renaturierung von korrigierten 
Gewässern bleibt die dafür beanspruchte Fläche anrechenbar.
4 Wird für den Bau oder die Korrektur öffentlicher Strassen und Trottoirs Boden 
unentgeltlich oder zu einem gegenüber dem Verkehrswert ermässigten Preis ab-
getreten, so kann der Bezirksrat diesen vertraglich dem Abtretenden unter 
Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse ganz oder teilweise als anrechenbare 
Landfläche belassen. 

2.3.1 Die Ausnützungsziffer ist ein Begriff des kommunalen Baurechts. Die 
Gemeindeautonomie schliesst die Auslegung und Anwendung des 
Gemeinderechts mit ein. Sie hat jedoch dort ihre Grenzen, wo sich eine 
Auslegung mit dem Wortlaut sowie mit Sinn und Zweck des Gesetzes nicht mehr 

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vereinbaren lässt (vgl. Häuptli, in: A. Baumann u.a., Kommentar zum Baugesetz 
des Kantons Aargau, Bern 2013, § 13 N 23). Auch wenn die übergeordnete 
Behörde bei der Auslegung von kommunalem Recht sich in Berücksichtigung der 
Gemeindeautonomie bei der Auslegung von unbestimmten Rechtsbegriffen 
insofern Zurückhaltung aufzuerlegen hat, als dass sie vertretbare 
Entscheidungen der kommunalen Behörden zu akzeptieren hat, bedeutet dies 
mithin nicht, dass die Kommunalbehörde bei der Anwendung des vom 
kommunalen Gesetzgeber aufgestellten und vom Regierungsrat genehmigten 
Rechts frei ist. Sie ist an das kommunale Recht gebunden (Selbstbindung; VGE 
III 2017 225 vom 15.5.2018 Erw. 2.1.3 m.w.H.). 

2.3.2 Auch Private können sich auf die Gemeindeautonomie berufen, soweit 
diese Garantie eine Auswirkung auf ihre rechtliche oder tatsächliche Stellung 
haben kann. Voraussetzung hierfür ist lediglich, dass die Gemeinde hoheitlich 
gehandelt hat bzw. in ihrer Stellung als Hoheitsträger berührt ist; ob ihr im 
fraglichen Bereich Autonomie zusteht und ob diese verletzt worden ist, ist eine 
Frage der materiellen Beurteilung (BGE 135 I 43 Erw. 1.2; Bundesgerichtsurteil 
1C_53/2013 vom 7.5.2013 Erw. 1.1). 

3.1 In VGE III 2011 87 vom 18. August 2011 hat sich das Verwaltungsgericht 
mit der Auslegung von Art. 34 Abs. 2 lit. b des Baureglements des Bezirks 
Küssnacht vom 1. November 2006 auseinandergesetzt. Das Verwaltungsgericht 
führte aus (Erw. 4.1 ff.), für die Begriffe "die für die Erschliessung notwendigen 
Fahrbahnfläche" und "eigentliche Hauszufahrt" fänden sich weder im kantonalen 
Planungs- und Baugesetz noch im kommunalen Baureglement entsprechende 
Definitionen. Unter (verkehrsmässiger) Erschliessung verstehe man die für die 
betreffende Nutzung genügende Zugänglichkeit. Sie setze eine rechtlich 
gesicherte und technisch hinreichende Zufahrt, ausnahmsweise einen blossen 
Zugang     voraus. Die von der Gemeinde zu erstellende Groberschliessung 
bestehe in der Ausstattung des Baugebietes mit dem Hauptstrang der 
Strassenanlage. Die von den Grundeigentümern zu erstellende 
Feinerschliessung verbinde die einzelnen Baugrundstücke mit den Anlagen der 
Groberschliessung (§ 37 PBG). Da eine Definition der "eigentlichen Hauszufahrt" 
fehle, sei eine Abgrenzung zur "für die Erschliessung notwendigen 
Fahrbahnflächen" aufgrund des blossen Wortlautes der kantonalen und 
kommunalen Erschliessungsbestimmungen nicht möglich. Bei der Berechnung 
der Ausnützungsziffer komme der anrechenbaren Landfläche eine 
entscheidende Bedeutung zu. Um die Nutzungsdichte einigermassen verlässlich 
zu ermitteln bzw. planerisch zu lenken, sei grundsätzlich die unmittelbar dem 
Zonenzweck bzw. den berechtigten Nutzern (Grundeigentümer, Mieter) dienende 

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Landfläche anrechenbar. Dieser teleologische Ansatz habe zur Folge, dass für 
die Auslegung der Begriffe "die für die Erschliessung notwendigen 
Fahrbahnfläche" bzw. "eigentliche Hauszufahrt" das Verkehrsaufkommen als 
Kriterium nicht auszuschliessen sei. Eine auf den Strassencharakter bzw. die 
Strassenhierarchie fokussierte Begriffsauslegung gehe von einem 
(dogmatischen) Idealzustand aus; ab der Feinerschliessungsstrasse würden über 
die "eigentliche Hauszufahrt" "eine Liegenschaft bzw. ein Haus" erschlossen. In 
der Realität gebe es aber Bauliegenschaften mit unterschiedlichen Grössen und 
Parzellierungen. Im Rahmen der Zonenvorschriften seien zudem 
unterschiedliche Überbauungsformen möglich (insbesondere Einfamilien-, 
Doppeleinfamilien-, Mehrfamilien-, Reihen- und Terrassenhäuser) mit 
gemeinsamen oder separaten Erschliessungsanlagen. Dieser Umstand 
rechtfertige den regierungsrätlichen Standpunkt, dass im Einzelfall weitere 
Kriterien wie das Verkehrsaufkommen, die örtlichen Verhältnisse und die 
Zweckbestimmung der Fahrbahnfläche mit zu berücksichtigen seien, andernfalls 
zu stark kategorisiert und der Einzelfall zu wenig berücksichtigt werde, was einer 
rechtsverletzenden Ermessensunterschreitung gleichkomme. Dabei erweise sich 
der vom Regierungsrat aufgestellte Grundsatz, dass eine Strasse, die dem 
öffentlichen Verkehr diene, nicht als Hauszufahrt angesehen werden könne, auf 
der anderen Seite wohl aber eine rein private Zufahrt, die nur von einigen 
wenigen, ganz bestimmten Berechtigten benutzt werden dürfe, grundsätzlich als 
sachgerecht und praktikabel. Die bezirksrätliche Praxis, wonach dem 
Verkehrsaufkommen bei der "virtuellen" Quantifizierung der nichtanrechenbaren 
"für die Erschliessung notwendigen Fahrbahnflächen" Rechnung zu tragen sei, 
überzeuge hingegen nicht. Eine solche Differenzierung ergebe sich weder aus 
dem Wortlaut noch aus dem Zweck von Art. 34 Abs. 2 lit. b BauR. Vielmehr sei 
bei der Anrechenbarkeit von der tatsächlichen Fahrbahnfläche auszugehen, 
zumal sich das eine "eigentliche Hauszufahrt" ausschliessende 
Verkehrsaufkommen auf der tatsächlichen und nicht auf einer virtuellen 
Fahrbahnfläche abspiele. Das Verwaltungsgericht hielt den Bezirksrat an, 
inskünftig in Beachtung der regierungsrätlichen Erwägungen den im Einzelfall 
vorhandenen Ermessensspielraum sachgerecht und willkürfrei auszuschöpfen. 

3.2 Im zitierten VGE (Erw. 5.1) ging es konkret um ein Bauvorhaben, bei wel-
chem ein bestehendes Mehrfamilienhaus (3 Wohneinheiten) um- und mit einem 
neuen Zweifamilienhaus angebaut werden sollte. Die Liegenschaft wurde über 
eine die Bauliegenschaft durchquerende Strasse (Sackgasse) erschlossen. Die-
se Strasse erschloss zudem (einzig) noch das südwestlich gelegene ebenfalls 
mit einem Mehrfamilienhaus (5 Wohneinheiten) überbaute hinterliegende Grund-

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stück und war im Erschliessungsplan im Sinne eines orientierenden Planinhaltes 
als Erschliessungsstrasse qualifiziert.

Der Regierungsrat führte dazu aus (Erw. 5.2; bestätigt durch das Verwaltungsge-
richt), dass lediglich die Eigentümer des hinterliegenden Grundstücks über ein im 
Grundbuch eingetragenes Fuss- und Fahrwegrecht über das im Grundeigentum 
der Bauherrschaft stehende Strassenstück verfügten. Der anfallende Verkehr sei 
somit abschätzbar und beschränke sich auf die Bewohner sowie allfällige 
Besucher der Gebäude auf dem Bau- sowie dem hinterliegenden Grundstück. 
Dementsprechend sei davon auszugehen, dass kein Durchgangsverkehr anfalle 
und der Verkehr auf der betroffenen Strasse sehr gering sei. Die Strasse diene 
somit ausschliesslich einem kleinen, eng begrenzten Personenkreis als Zufahrt 
und sei auf der Bauparzelle als Hauszufahrt zu qualifizieren sowie als solche 
gemäss Art. 34 Abs. 2 lit. b BauR der Landfläche anzurechnen.

4.1 Der Bezirksrat hat seine Rechtsanwendung bezüglich Art. 34 Abs. 2 lit. b 
BauR dahingehend angepasst - und ist dem Beschluss des Regierungsrates so-
wie dem zitierten Entscheid des Verwaltungsgerichts insoweit zu Recht gefolgt -, 
als er anerkennt und berücksichtigt, dass eine Feinerschliessungsstrasse auch 
als Hauszufahrt qualifiziert werden kann, soweit sie nicht dem öffentlichen Ver-
kehr dient, sondern eine rein private Zufahrt darstellt (vgl. die Begründung in der 
Baubewilligung, vorstehende Erw. 1.1). Mit Bezug zu den erwähnten Entschei-
den hat er auch festgehalten, dass es weniger bedeutsam ist, ob für die Errei-
chung einer hinterliegenden Parzelle die davorliegende Parzelle zwingend durch-
fahren werden muss. In der Anwendung hat er im konkreten Fall festgestellt, 
dass der I.________(Strasse) weitere, nordöstlich der Bauliegenschaft gelegene 
Grundstücke erschliesst und bei den Grundstücken KTN 002, KTN 003 und KTN 
004 in einer Sackgasse endet. Es sei davon auszugehen, dass sich der Verkehr 
auf die Bewohner sowie Besucher der Gebäude nordöstlich des Baugrundstücks 
beschränke und der I.________(Strasse) daher einem begrenzten Personenkreis 
als Zufahrt diene. Aus diesem Grund sei die Fahrbahnfläche auf dem Baugrunds-
tück an die Landfläche anzurechnen.

Der Bezirksrat hat somit zu Recht inzwischen die Zweckbestimmung der Fahr-
bahnfläche mitberücksichtigt. 

4.2.1 Anhand einiger der eingereichten Beispiele, in welchen der Bezirksrat die 
Anrechenbarkeit der Fahrbahnfläche an die Landfläche bejaht hat (vgl. nachfol-
gende Erw. 4.2.2), lässt sich erkennen - was vom Bezirksrat in der Vernehmlas-
sung an den Regierungsrat auch bestätigt wurde -, dass der Bezirksrat bei Bau-
vorhaben, welche nach dem 18. August 2011 zur Bewilligung beantragt wurden, 

12

an Privatstrassen liegen und in einer Sackgasse enden, die Strassenfläche als 
Hauszufahrt qualifiziert hat und an die Landfläche anrechnen liess. Dabei hat der 
Bezirksrat jedoch die weiteren Kriterien, welche im zitierten VGE erwähnt wur-
den, unberücksichtigt gelassen. Dazu gehört im Wesentlichen, dass im konkreten 
Einzelfall eine Gesamtbeurteilung zu erfolgen hat unter Berücksichtigung insbe-
sondere der örtlichen Verhältnisse sowie des Verkehrsaufkommens. 

Hierzu hat der Bezirksrat in der Vernehmlassung an den Regierungsrat lediglich 
festgehalten, dass unbestritten sei, dass im konkreten Fall über die Strassen-
fläche des Baugrundstücks mehr Grundstücke erschlossen werden, als über die 
Strassenfläche des Grundstücks, welches beim Sachverhalt des RRB Nr. 436 
vom 27. April 2011 und des zitierten VGE zugrunde lag. Entsprechend sei der 
Personenkreis beim I.________(Strasse) weiter gefasst und das Verkehrsauf-
kommen höher. Bei Sackgassen gebe es aber keinen Durchgangs- und 
Schleichverkehr und sie dienten einem begrenzten Personenkreis. Das geringe 
Verkehrsaufkommen bestehe aus Fahrzeugen der Anwohner und Besucher so-
wie aus Fahrzeugen der Post, Müllabfuhr etc. Zudem sei 2015 in kurzer Distanz 
vom aktuellen Baugrundstück am I.________(Strasse) ein Bauvorhaben bewilligt 
worden, bei welchem die Strassenfläche der neuen Praxis entsprechend ange-
rechnet worden sei. Eine andere Auslegung als die erwähnte, hätte gerade im 
vorliegenden Fall dazu geführt, dass Eigentümer zweier fast nebeneinander lie-
gender Grundstücke ungleich behandelt würden.

4.2.2 Der Bezirksrat hat vor Verwaltungsgericht folgende Praxisbeispiele einge-
reicht, in welchen er die Strassenfläche zur anrechenbaren Landfläche gezählt 
hat:

 Mit Baubewilligung Nr. 105 vom 21. Februar 2018 hat der Bezirksrat den 
Neubau eines Mehrfamilienhauses auf KTN 007 bewilligt und die Fahrbahn-
fläche (von 98m2) L.________ zur anrechenbaren Landfläche gezählt, weil 
sie auf Höhe des Bauvorhabens den Charakter einer Hauszufahrt habe, die 
einem eng begrenzten Personenkreis am Ende einer Sackgasse diene. 
Gleichzeitig werden mindestens noch neun weitere Grundstücke (davon min-
destens acht hauptsächlich mit Mehrfamilienhäusern überbaut gemäss Web-
GIS und Google Maps Street View) nach dem Baugrundstück von dieser 
Strasse erschlossen (BR-act. 1.1).

 Mit Beschluss Nr. 513 vom 26. November 2014 hat der Bezirksrat den Er-
satzbau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung auf KTN 008 bewilligt 
und die Strassenfläche (von 96m2) des M.________ zur anrechenbaren 
Landfläche hinzugerechnet, weil sie nicht ausparzelliert sei, keine Durch-
gangsstrasse darstelle und demzufolge wie eine Hauszufahrt betrachtet wer-

13

de (BR-act. 1). Dem aktuellen Luftbild auf WebGIS lässt sich ungefähr ent-
nehmen, dass mit der Strasse nach dem Baugrundstück noch ca. drei Einfa-
milienhäuser sowie einige (wohl) als Badeplätze genutzte Uferparzellen er-
schlossen werden.

 Am 17. Oktober 2012 hat der Bezirksrat auf KTN 009 den Ersatzbau des be-
stehenden Mehrfamilienhauses bewilligt (Bewilligung Nr. 438). Die Strassen-
fläche (von 167m2) der N.________, welche im Anschluss an das Baugrunds-
tück noch drei weitere Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern erschloss und in 
einer Sackgasse endete, wurde ohne weitere Begründung zur anrechenbaren 
Landfläche hinzugerechnet (BR-act. 2).

 Mit Beschluss Nr. 544 vom 2. November 2011 hat der Bezirksrat auf KTN 010 
den Ersatzbau eines Mehrfamilienhauses mit Einstellhalle bewilligt. Die 
Strassenfläche (von 85m2) des O.________, welcher nicht nur mindestens 
zehn weitere Grundstücke mit Ein- und Mehrfamilienhäusern erschliesst und 
in diesem Strang mit einer Sackgasse endet, sondern in einem zweiten 
Strang auch noch zu mehreren Landwirtschaftsbetrieben führt (ohne soweit 
ersichtlich in einer Sackgasse zu enden), wurde ohne weitere Begründung 
zur anrechenbaren Landfläche gezählt (BR-act. 3).

 Mit Baubewilligung Nr. 79 vom 8. Februar 2012 hat der Bezirksrat den Ab-
bruch eines Einfamilienhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses 
auf KTN 011 (und KTN 012) bewilligt und die Fahrbahnfläche (von 31m2 und 
88m2) der Strasse P.________ zur anrechenbaren Landfläche gezählt. In der 
Begründung, in welcher auch auf VGE III 2011 87 vom 18. August 2011 ver-
wiesen wurde, wurde festgehalten, dass das rein private Strassenstück auf 
der Bauparzelle lediglich sechs weitere Liegenschaften (29 Wohnungen inkl. 
Baugrundstück) erschliesst und eine Sackgasse bildet. Das Strassenstück 
diene somit ausschliesslich einem begrenzten Personenkreis und nicht dem 
öffentlichen Verkehr, weshalb die Fahrbahnfläche eine zur anrechenbaren 
Grundstücksfläche zählende Hauszufahrt sei (BR-act. 4).

 Am 7. Februar 2018 bewilligte der Bezirksrat (Beschluss Nr. 80) den Neubau 
eines Einfamilienhauses auf KTN 013 und rechnete die Strassenfläche des 
Q.________ (101m2), welcher durch ein Wohnquartier u.a. mit Einfamilien- 
und Terrassenhäusern führt, jedoch soweit ersichtlich nicht in einer Sackgas-
se endet, ohne weitere Begründung an die anrechenbare Landfläche an (BR-
act. 5). Dasselbe gilt für den bewilligten Anbau bzw. die Erweiterung des 
Wohnraums im Erdgeschoss des benachbarten Grundstücks KTN 014 (vgl. 
Baubewilligung Nr. 439 vom 27.7.2016 mit einer Strassenfläche von 94m2; 
BR-act. 6). 

14

 Mit Beschluss Nr. 107 vom 21. Februar 2018 hat der Bezirksrat den Neubau 
eines Einfamilienhauses und bereits mit Beschluss Nr. 417 vom 5. Juli 2017 
den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf KTN 015 bewilligt und die Stras-
senfläche (von 60m2) des R.________ ohne Begründung zur anrechenbaren 
Landfläche hinzugezählt. Mit dieser Strasse, welche lediglich eine geringfügi-
ge Breite aufweist, werden ca. vier weitere Einfamilienhäuser erschlossen, 
wobei fraglich ist, ob es sich um eine Sackgasse handelt (BR-act. 7f.).

 Mit Baubewilligung Nr. 523 vom 19. August 2015 bewilligte der Bezirksrat den 
Ersatzbau eines Mehrfamilienhauses auf KTN 016 und KTN 017 (zusammen 
vereinigt zu KTN 017) und zählte die Strassenfläche (von 175m2 und 28m2) 
der S.________ ohne Begründung zur anrechenbaren Landfläche. Die Stras-
se beginnt und endet bei der T.________ und erschliesst neben dem Baupro-
jekt, weitere Ein- und Mehrfamilienhäuser, wobei die genaue Anzahl nicht 
ohne weiteres dem WebGIS entnommen werden kann (BR-act. 9). Mit Bau-
bewilligung Nr. 332 vom 7. Juni 2017 bewilligte der Bezirksrat zudem den Er-
satz-Neubau eines Mehrfamilienhauses auf KTN 018 und zählte ebenfalls die 
Strassenfläche (von 194m2) der S.________ zur anrechenbaren Landfläche, 
ohne dies weiter zu begründen (BR-act. 11).

 Am 8. April 2015 (Baubewilligung Nr. 247) bewilligte der Bezirksrat den Um-
bau und die Erweiterung des Wohnhauses auf KTN 019, welches sich zwei 
Häuser bzw. Grundstücke östlich vom vorliegenden Baugrundstück am 
I.________(Strasse) befindet. Die Strassenfläche (von 67m2) des 
I.________(Strasse) wurde ohne weitere Begründung zur anrechenbaren 
Landfläche hinzugezählt (BR-act. 10). Weiter östlich werden noch ca. elf wei-
tere Grundstücke (i.d.R. Einfamilienhäuser) mit dem I.________(Strasse) er-
schlossen, welcher danach in einer Sackgasse endet.

4.2.3 Beim Vorgehen des Bezirksrats handelt es sich wiederum um eine starke 
Kategorisierung, bei welcher die konkreten Umstände des Einzelfalles nicht ge-
nau betrachtet wurden, was sich auch den rudimentären bis nicht vorhandenen 
Ausführungen in den eingereichten Beispielen von Baubewilligungen entnehmen 
lässt. 

Bezüglich des strittigen Falles hat der Bezirksrat zwar erkannt, dass der betroffe-
ne Personenkreis und das Verkehrsaufkommen im konkreten Fall höher sind, als 
im zitierten VGE (vgl. vorstehende Erw. 3.2). Indes hat er nicht begründet, wes-
halb es sich dennoch rechtfertigt, von einer Hauszufahrt auszugehen, ohne allei-
ne die Zweckbestimmung der Fahrbahnfläche zu berücksichtigen. Der Bezirksrat 
hat somit offensichtlich nicht berücksichtigt, wie viele Grundstücke und Wohnein-
heiten mit der betreffenden Strasse erschlossen werden und welche Länge die 

15

Strasse aufweist, was jedoch für die Beurteilung des Verkehrsaufkommens 
ebenso wesentlich ist, wie die Zweckbestimmung dieser Fahrbahnfläche. Es ist 
nicht erkennbar, dass der im zitierten Verwaltungsgerichtsentscheid als teleologi-
scher Ansatz bezeichnete Gedanke, wonach grundsätzlich die unmittelbar dem 
Zonenzweck bzw. den berechtigten Nutzern dienende Landfläche anrechenbar 
sein soll, in die Prüfung einbezogen worden wäre. Denn bei den konkret vorlie-
genden Verhältnissen ist ausgeschlossen, dass die Strassenfläche auf KTN 001 
- abgesehen von der Erschliessungsfunktion - dem Zonenzweck 'Wohnen' noch 
unmittelbar dienen kann, weshalb eine Berücksichtigung dieser Fläche im Sinne 
einer Hauszufahrt für die Ausnützungsziffer ausgeschlossen ist. Allein die Fest-
stellung, dass es sich bei der betroffenen Strasse um eine Sackgasse handelt, 
weshalb die Strasse somit einem begrenzten Personenkreis als Zufahrt diene, 
trägt Sinn und Zweck von Art. 34 Abs. 2 lit. b BauR ungenügend Rechnung, was 
- wie der Regierungsrat zu Recht festgestellt hat - einer Ermessensüberschrei-
tung gleichkommt. Nur weil es sich um eine Sackgasse handelt, die in erster Li-
nie (aber nicht nur) von den Anwohnern und deren Besuchern benutzt wird, stellt 
die (zu Unrecht) angerechnete Strassen- bzw. Landfläche nicht eine Hauszufahrt 
dar. Vielmehr überwiegt die Erschliessungsfunktion des rund 300m langen und 
rund 30 Liegenschaften erschliessenden I.________(Strasse) wesentlich. Damit 
hat der Regierungsrat in Berücksichtigung des konkreten Einzelfalles zutreffend 
festgehalten, dass  offensichtlich nicht mehr von einer eigentlichen Hauszufahrt 
ausgegangen werden kann, und dass damit der Bezirksrat sein Ermessen bei 
der Auslegung von Art. 34 Abs. 2 lit. b BauR überschritten hat.

4.3 Es steht somit fest, dass der Regierungsrat die Autonomie des Bezirks 
nicht verletzt, wenn er gegen die wiederum zu einseitige und zu kategorisierende 
bezirksrätliche Rechtsanwendung einschreitet. Der Bezirksrat hat inskünftig 
seinen im Einzelfall weiterhin vorhandenen Ermessensspielraum sachgerecht 
und willkürfrei auszuschöpfen. Daran vermag der Hinweis auf die bisherige 
bezirksrätliche Rechtsanwendung nichts zu ändern, da diese einer rechtlichen 
Überprüfung nicht standhält.

Unbestritten ist sodann grundsätzlich, dass mit dem Abzug der Strassenfläche 
von der anrechenbaren Landfläche, die Ausnützungsziffer im konkreten Fall 
überschritten wird.

5. Die Beschwerdeführer machen zudem wie bereits vor dem Regierungsrat 
einen Anspruch auf Gleichbehandlung geltend.

5.1 Der Regierungsrat hat die relevanten Bestimmungen zur Gleichbehandlung 
im Unrecht im angefochtenen RRB bereits zutreffend dargelegt, weshalb vorlie-

16

gend grundsätzlich darauf verwiesen werden kann. Gleichzeitig ist auf folgende 
Ausführungen zu verweisen (vgl. auch VGE III 2019 8 vom 27. Mai 2019 Erw. 
3.1.1f.).

5.1.1 Der Gleichheitssatz in der Rechtsanwendung wird verletzt, wenn dieselbe 
Behörde - vorab bei der Konkretisierung unbestimmter Rechtsbegriffe oder der 
Ausübung von Ermessen - gleiche Verhältnisse ohne sachlichen Grund unter-
schiedlich bzw. unterschiedliche Verhältnisse ohne sachlichen Grund gleich be-
urteilt. Zulässig ist eine Ungleichbehandlung, soweit die massgeblichen tatsächli-
chen Verhältnisse, die einer Regelung oder Entscheidung zugrunde liegen, auch 
aus verfassungsrechtlicher Sicht verschieden sind. Nicht erforderlich ist, dass die 
Sachverhalte in all ihren tatsächlichen Elementen identisch sind; ihre Ähnlichkeit 
muss aber bezüglich der für die zu fällende Entscheidung rechtserheblichen 
Elemente gegeben sein (Wiederkehr, in: Wiederkehr/Richli, Praxis des allgemei-
nen Verwaltungsrechts, Bd. 1, Bern 2012, Rz. 1652 f., mit zahlreichen Hinweisen 
auf die Rechtsprechung).

5.1.2 Nach der Rechtsprechung geht der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der 
Verwaltung in der Regel der Rücksicht auf eine gleichmässige Rechtsanwendung 
vor. Der Umstand, dass das Gesetz in anderen Fällen nicht oder nicht richtig an-
gewendet worden ist, gibt grundsätzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls ab-
weichend vom Gesetz behandelt zu werden (Wiederkehr, a.a.O., Rz. 1691). 

Die Gleichbehandlung im Unrecht setzt voraus, dass die zu beurteilenden Fälle 
in den massgeblichen Sachverhaltselementen übereinstimmen, dass dieselbe 
Behörde in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und zudem zu erkennen gibt, 
auch inskünftig nicht gesetzeskonform entscheiden zu wollen. Schliesslich dürfen 
keine überwiegenden Gesetzmässigkeitsinteressen oder Interessen Dritter be-
stehen (vgl. Bundesgerichtsurteil 1C_142/2012 vom 18.12.2012 Erw. 5.2 [in Sa-
chen X. AG vs. Gemeinderat Arth] mit Verweis auf BGE 136 I 65 Erw. 5.6; vgl. 
BGE 126 V 390 Erw. 6; BGE 123 II 248 Erw. 3c; Pierre Tschannen, Gleichheit im 
Unrecht: Gerichtsstrafe im Grundrechtskleid, ZBI 112/2011 S. 57 ff.). 

Der Anspruch auf Gleichbehandlung wird mithin erst dann - ausnahmsweise - 
anerkannt, wenn i) eine ständige gesetzwidrige Praxis einer rechtsanwendenden 
Behörde vorliegt, und ii) die betreffende Behörde zu erkennen gibt, dass sie auch 
in Zukunft nicht von dieser Praxis abzuweichen gedenkt. Lehnt die Behörde die 
Aufgabe der in anderen Fällen geübten gesetzwidrigen Praxis ab, ist weiter zu 
prüfen, ob iii) nicht andere legitime private oder öffentliche Interessen durch die 
rechtswidrige Praxis verletzt werden, worüber iv) im Rahmen einer Interessen-
abwägung zu befinden ist (Wiederkehr, a.a.O., Rz. 1692 f.).

17

5.2 Der Regierungsrat hält im angefochtenen RRB fest, dass der Bezirksrat 
zwei Beschlüsse als Praxisbeispiele eingereicht hat. Dabei weise das Bauobjekt 
auf KTN 018 zumindest eine vergleichbare Ausgangssituation mit dem vorlie-
genden Fall aus. Das Bauobjekt auf KTN 019 liege ebenfalls am 
I.________(Strasse) in J.________. Der Sachverhalt sei somit ebenfalls mit dem 
vorliegenden vergleichbar. Dennoch könne die Bauherrschaft aus den genannten 
Beschlüssen des Bezirksrates keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Un-
recht ableiten. Zum einen spreche die geringe Anzahl der vergleichbaren Fälle 
gerade nicht für eine eigentliche (gesetzeswidrige) Praxis des Bezirksrates. So-
dann werde in beiden Beschlüssen nicht auf eine eigentliche Praxis verwiesen. 
Ausserdem sei davon auszugehen, dass sich der Bezirksrat in Zukunft an die 
Rechtsprechung des Regierungsrates halten werde. Es bestünden jedenfalls 
keine Anhaltspunkte dafür, dass der Bezirksrat nicht gewillt sei, von seiner 
(rechtswidrigen) Praxis abzusehen, sollte eine solche Praxis überhaupt existie-
ren. Die Bauherrschaft könne deshalb keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im 
Unrecht ableiten.

5.3 Der Bezirksrat führt vernehmlassend aus, dass er sich nach Rechtskraft 
von RRB Nr. 436/2011 vom 27. April 2011 und VGE III 2011 87 vom 18. August 
2011 eingehend mit der Thematik auseinandergesetzt und seine Praxis in Bezug 
auf die Auslegung von Art. 34 Abs. 2 lit. b BauR angepasst habe. Seit nunmehr 
beinahe zehn Jahren seit Erlass der vorgenannten Entscheide habe der Bezirks-
rat als Baubewilligungsbehörde diese Praxis in den entsprechenden Fällen an-
gewandt, weshalb hierbei unbestritten von einer seit vielen Jahren bestehenden, 
gelebten, ständig gängigen sowie sachgerecht und vertretbar angewendeten 
Praxis gesprochen werden könne. Diese seit Jahren bestehende Praxis werde 
betreffend die vorliegend strittige Thematik durch den Bezirk nicht aufgegeben 
und daher im Rahmen des ihm zustehenden Ermessensspielraums innerhalb 
seines Gemeindeautonomiebereichs weiterhin so fortgeführt. Der Bezirk wolle an 
dieser Praxis unbedingt festhalten. 

5.4 Die Beschwerdeführer machen geltend, dass seit der im Jahr 2011 erfolg-
ten bezirksrätlichen Praxisänderung zahlreiche vergleichbare Fälle existierten, 
welche den Beschwerdeführern in Bezug auf die Ausnützung der Bauliegen-
schaft Anspruch auf volle Anrechnung der Grundstücksfläche inkl. Strassenanteil 
vermitteln würden. Es sei zu widersprechen, dass der Bezirksrat künftig von sei-
ner rechtswidrigen Praxis absehen werde. Dass die langjährige und ständige be-
zirksrätliche Praxis angeblich widerrechtlich sein soll, sei erstmals im Rahmen 
des angefochtenen Beschlusses zum Ausdruck gebracht worden, sodass sich für 
den Bezirksrat noch gar keine Gelegenheit ergeben habe, sich über die Fort-

18

führung respektive Aufgabe seiner langjährig ausgeübten Praxis zu erklären. In 
seiner Vernehmlassung habe der Bezirksrat sodann wiederholt darauf hingewie-
sen, dass er an seiner Praxis unbedingt festhalten wolle. Damit bringe er glei-
chermassen zum Ausdruck, dass er weder bereit noch gewillt sei, seine langjäh-
rig ausgeübte Praxis aufzugeben bzw. von dieser abzuweichen und seine stän-
dige Praxis ungebrochen fortsetzen wolle. Somit lasse sich den Beschwerdefüh-
rern ein Anspruch auf Gleichbehandlung nicht absprechen.

5.5.1 Im konkreten Fall hat der Regierungsrat die Vergleichbarkeit der beiden 
ihm bekannten Beispiele zwar bejaht. Es handelte sich dabei jedoch um zu weni-
ge Fälle, um von einer eigentlichen Praxis auszugehen. Aus diesem Grund nann-
ten die Beschwerdeführer im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Verfahren 
weitere Beispiele, welche vom Bezirksrat (unter Einreichung der jeweiligen Bau-
bewilligungen) bestätigt wurden. Da die meisten Beispiele keine Begründung zur 
Frage der Anrechenbarkeit der Strassenfläche enthalten, lässt sich die Ver-
gleichbarkeit auch nicht ohne weiteres mit dem konkreten Fall überprüfen. Zu-
mindest aus einigen Fällen lässt sich entnehmen, dass das Vorliegen einer 
Sackgasse bei der Beurteilung der Anrechenbarkeit der Strassenfläche von Re-
levanz war. 

Ob vorliegend genügend vergleichbare Fälle bestehen, kann jedoch offen blei-
ben, zumal bereits mit Vorliegen von wenigen Vergleichsfällen eine "ständige" 
Praxis bereits dargetan ist, wenn die Behörde von sich aus einräumt, eine Praxis 
zu verfolgen, wie sie die Beschwerdeführer behaupten (Tschannen, a.a.O., S. 72 
mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung). Vorliegend hat der 
Bezirksrat bestätigt, die vorstehend als rechtswidrig beurteilte Rechtsanwendung 
seit 2011 in ständiger Praxis zu verfolgen. 

5.5.2 Das Bundesgericht anerkennt den Bestand einer gesetzwidrig begünsti-
genden Praxis u.a. nur, wenn die Behörde um die Rechtswidrigkeit ihres Verhal-
tens gewusst hat (vgl. Tschannen, a.a.O., S. 70 m.w.H.). Selbst eine ständige 
gesetzwidrige Praxis bleibt folgenlos, wenn die Behörde rechtmässig zu handeln 
glaubte und die Rechtswidrigkeit der Vergleichsentscheidungen erstmals im An-
lassfall gerichtlich festgestellt wird. Dann gilt die Vermutung, die Behörde werde 
künftig gesetzmässig handeln (Tschannen, a.a.O., S. 74 m.w.H.). 

Grundsätzlich ist es vorliegend so, dass der Bezirksrat gemäss eigenen Angaben 
seine Praxis seit 2011 verfolgt und diese bis zum konkreten Fall weder vom Re-
gierungsrat noch vom Verwaltungsgericht beurteilt wurde. Demnach ging der Be-
zirksrat bis zum angefochtenen RRB grundsätzlich davon aus, dass seine An-
wendung von Art. 34 Abs. 2 lit. b BauR nach seiner Anpassung nach den im Jahr 

19

2011 erfolgten Entscheiden der oberen Instanzen nun rechtmässig sei. Dies er-
gibt sich auch aus seinen Vorbringen gegenüber dem Regierungsrat sowie vor 
Verwaltungsgericht. Es besteht somit die Vermutung, dass der Bezirksrat künftig 
rechtmässig handeln wird, was sich grundsätzlich auch aus dem Umstand ergibt, 
dass der Bezirksrat weder den vorliegend angefochtenen RRB, noch den RRB 
Nr. 902/2019 vom 10. Dezember 2019 - mit welchem eine Baubewilligung am 
I.________(Strasse) aus demselben Grund wie vorliegend vom Regierungsrat 
aufgehoben wurde - angefochten hat.

Zwar hält der Bezirksrat vernehmlassend fest, an seiner Praxis festhalten zu wol-
len, dennoch bezieht er sich gleichzeitig auf den Rahmen des ihm zustehenden 
Ermessensspielraums innerhalb seines Gemeindeautonomiebereichs. Daraus 
lässt sich nicht ohne weiteres entnehmen, dass der Bezirksrat an seiner Praxis 
festhält, selbst wenn das Verwaltungsgericht die Rechtswidrigkeit bestätigt und 
der Regierungsrat vorbringt, künftig aufsichtsrechtlich dagegen vorzugehen. 
Dementsprechend kann auch auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts ver-
wiesen werden, wonach das Bekenntnis, an der gesetzwidrigen Begünstigung 
festhalten zu wollen, ohne Bedeutung ist, wenn das Bundesgericht keine Bereit-
schaft zeigt, den fortgesetzten Rechtsbruch zu dulden (Tschannen, a.a.O., S. 
74f.). Soweit die gesetzwidrige Praxis kantonales Recht betrifft, hält sich das 
Bundesgericht zurück. Dennoch kann diese Rechtsprechung analog auch im vor-
liegenden Fall angewendet werden. Solange die Aufsichtsbehörde bzw. der Re-
gierungsrat sowie das Verwaltungsgericht die rechtswidrige Auslegung von 
Art. 34 Abs. 2 lit. b BauR nicht dulden, ist das Vorbringen des Bezirksrates, an 
seiner Praxis festhalten zu wollen, bedeutungslos. Dass der Regierungsrat ge-
gen eine rechtswidrige Praxis aufsichtsrechtlich vorgehen kann, ist sodann vor-
liegend unbestritten (vgl. VGE III 2017 60 vom 28.8.2017 Erw. 4.4.3f. m.w.H.; 
EGV-SZ 2019 C 2.3; EGV-SZ 2010 B 8.10 Erw. 3.3.7; vgl. auch BGE 115 Ia 81 
Erw. 2, wonach mit der Feststellung der Unrechtmässigkeit und dem Verbot der 
opportunistischen Durchbrechung der Praxis die Behörde veranlasst werden 
kann, sie grundsätzlich zu überprüfen und zu berichtigen, was auch der Gesetz-
mässigkeit dient). Auch deshalb ist vorliegend kein Anspruch auf Gleichbehand-
lung im Unrecht gegeben.

5.5.3 Soweit der Regierungsrat vernehmlassend festhält, dass er aufsichtsrecht-
lich einschreiten würde, sollte der Bezirksrat nicht von einer rechtswidrigen Praxis 
absehen, machen die Beschwerdeführer replizierend geltend, dass es sich dabei 
um eine leere Satzhülse handle, zumal der Regierungsrat unter Berücksichtigung 
der Vielzahl von Vergleichsfällen den behaupteten Tatbeweis (aufsichtsrechtli-
ches Einschreiten) schon längst hätte erbringen können. Genauso wenig wie 

20

bisher im Verlauf der letzten neun Jahren aufsichtsrechtlich eingeschritten wor-
den sei, werde dies in Zukunft der Fall sein.

Den Vorbringen der Beschwerdeführer kann nicht gefolgt werden. Vorliegend ist 
unbestritten, dass die von den Beschwerdeführern und dem Bezirksrat dargeleg-
ten Vergleichsfälle nicht angefochten und somit vom Regierungsrat bisher nicht 
beurteilt wurden. Somit wurde der Regierungsrat, welcher die unangefochtenen 
Baubewilligungen grundsätzlich auch nicht grundlos zugestellt erhält, erstmals 
mit dem vorliegenden Bauvorhaben mit der vom Bezirksrat ausgeübten Rechts-
anwendung von Art. 34 Abs. 2 lit. b BauR seit dem RRB Nr. 436/2011 vom 27. 
April 2011 konfrontiert. Eine Duldung einer allfälligen widerrechtlichen Praxis 
durch den Regierungsrat lässt sich somit vorliegend nicht ableiten, zumal der 
Regierungsrat mit dem vorliegend angefochtenen RRB (und RRB Nr. 902/2019 
vom 10.12.2019) sowie vernehmlassend ausdrücklich aufgezeigt hat, dass eine 
rechtswidrige Rechtsanwendung von Art. 34 Abs. 2 lit. b BauR nicht toleriert, die 
Baubewilligung aufgehoben und notfalls aufsichtsrechtlich gegen eine rechtswid-
rige Praxis vorgegangen werde.

5.5.4 Selbst wenn jedoch von einer ständigen Praxis auszugehen wäre, welche 
die Behörde nicht bereit wäre aufzugeben und die Aufsichtsbehörde duldete, 
bestünde noch kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht. Vielmehr ist zu 
prüfen, ob nicht andere legitime private oder öffentliche Interessen durch die 
rechtswidrige Praxis verletzt werden, was einer Interessenabwägung bedarf.

Dazu hat das Bundesgericht bereits mehrfach erwogen, dass dem Schutz der 
baulichen Ordnung sowie dem öffentlichen und nachbarlichen Interesse an der 
Einhaltung der Bauvorschriften ein höheres Gewicht beizumessen ist, als den 
(Gleichbehandlungs-)Interessen (höhere Ausnützung, finanzielle Interessen im 
Falle einer Projektänderung) der Bauherrschaft, auch wenn die Behörden die 
rechtswidrige Begünstigung fortzuführen gedächten (BGE 108 Ia 212 Erw. 4a 
und b; Urteil BGer 1C_449/2017 vom 3.7.2018 Erw. 2.7 betr. Interessenabwä-
gung in Bezug auf Vorschriften zur Ausnützung; Urteil BGer 1C_142/2012 vom 
18.12.2012 Erw. 5.1 i.S. X. AG gegen Gemeinderat Arth, wonach das öffentliche 
Interesse an der Einhaltung der Bauvorschriften gegenüber dem Anspruch auf 
eine gesetzeswidrige Begünstigung überwiege; Tschannen, a.a.O., S. 80). Vor-
liegend sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, welche es rechtfertigen von dieser 
Rechtsprechung abzuweichen. 

Daran vermag auch der Verweis auf Art. 1 Bundesgesetz über die Raumplanung 
(Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 betreffend das raum-
planungsrechtliche Ziel von verdichtetem Bauen nichts zu ändern, zumal diese 
Zielsetzung im Rahmen der Gesetzgebung zu erfolgen hat und nicht mittels 

21

rechtswidriger Rechtsanwendung. Vielmehr handelt es sich dabei um einen Auf-
trag an Bund, Kantone und Gemeinden, um die nötigen Massnahmen zu unter-
stützen. Sodann ist nicht ersichtlich, weshalb bei einer Grundstücksfläche von 
757m2 bzw. 684m2 (nach Abzug der Strassenfläche) nicht gleichwohl ein Zwei-
familienhaus (anstelle des bestehenden Einfamilienhauses) erstellt werden kann.

5.6 Nach dem Gesagten ergibt sich, dass die Beschwerdeführer im konkreten 
Fall keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht haben. Selbst wenn von 
einer rechtswidrigen ständigen Praxis sowie einer weiteren Anwendung bzw. 
Duldung durch die Behörden auszugehen wäre, so stehen einer Gleichbehand-
lung im Unrecht die höheren öffentlichen Interessen sowie die Interessen der 
Nachbarschaft entgegen.

6.1 Die Beschwerdeführer rügen zudem, dass sie im Zusammenhang mit der 
vorliegend umstrittenen Thematik überdies auch im Vertrauen auf erhaltene 
Rechtsauskünfte zu schützen seien. Die Beschwerdeführer bzw. die von ihnen 
beauftragten Planer hätten auf Nachfrage beim Bauamt hin bereits im Vorfeld 
des durchgeführten Architekturwettbewerbs sowie erneut dann wieder auch im 
Vorfeld der Baueingabe die Mitteilungen erhalten, dass es sich gemäss ständiger 
Praxis des Bezirksrats beim über die Bauliegenschaft führenden Teil des 
I.________(Strasse) um eine Hauszufahrt im Sinne von Art. 34 Abs. 2 lit. b BauR 
handle. Soweit im angefochtenen RRB ausgeführt werde, das Bauamt könne 
keine verbindlichen Auskünfte erteilen, weshalb allein deswegen eine Anrufung 
auf Vertrauensschutz nicht zu greifen vermöge, erweise sich dieser Einwand als 
formalistische Unsinnigkeit. Der Bezirksrat hätte damals gestützt auf seine stän-
dige Praxis offensichtlich die genau gleiche Rechtsauskunft wie das Bauamt er-
teilt, dies mit Verweis auf seine Beurteilung in der Baubewilligung. 

6.2 Der Regierungsrat hat auf Art. 126 BauR hingewiesen, wonach zur Ab-
klärung wichtiger Baufragen dem Bezirksrat das Gesuch um Vorentscheid unter-
breitet werden könne für verbindliche, gültige und anfechtbare Entscheide. Dazu 
äussern sich die Beschwerdeführer nicht weiter. Vielmehr haben die Beschwer-
deführer selbst in ihrer Replik vom 19. Mai 2020 (S. 7) festgehalten, dass sich ei-
ne langjährige Praxis der Baubewilligungsbehörde (Bezirksrat) gewiss nicht 
durch eine damit nicht kompatible Einschätzung eines Verwaltungsangestellten 
(Abteilungsleiter) zu Fall bringen lasse. Zwar erfolgte die Aussage in einem ande-
ren Kontext, dennoch anerkennen die Beschwerdeführer gewissermassen, dass 
ein Verwaltungsangestellter nicht die Baubewilligungsbehörde bzw. den Bezirks-
rat zu ersetzen vermag. Der Regierungsrat hat demnach zu Recht die Zuständig-
keit des Bauamtes für eine verbindliche Auskunft verneint. Des Weiteren hat der 

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Regierungsrat ebenfalls zutreffend festgehalten, dass die Beschwerdeführer die 
angebliche Auskunftserteilung nicht belegen konnten, wozu sich die Beschwer-
deführer im verwaltungsgerichtlichen Verfahren mit keinem Wort äussern und 
demnach auch keine Belege einreichen. In Bezug auf mündliche und namentlich 
telefonische Zusicherungen und Auskünfte hat die Rechtsprechung erkannt, dass 
die blosse, unbelegte Behauptung einer mündlichen Auskunft oder Zusage nicht 
genügt, um einen Anspruch aus dem Grundsatz des Vertrauensschutzes zu be-
gründen. Praxisgemäss ist eine nicht schriftlich belegte Auskunft zum Beweis 
von vornherein kaum geeignet (BGE 143 V 341 Erw. 5.3.1). Somit kann ein An-
spruch auf Vertrauensschutz bereits aus diesen Gründen verneint werden. 

Sodann ist auf die höchstrichterliche Rechtsprechung zu verweisen, wonach sich 
dann keine Einschränkungen aus dem Grundsatz des Vertrauensschutzes erge-
ben, wenn sich herausstellt, dass die bisherige Praxis gesetzeswidrig war und an 
dieser nun im Sinne einer Praxisänderung nicht mehr festgehalten wird (bzw. 
festgehalten werden kann). Es besteht gegenüber der rechtsanwendenden 
Behörde kein Recht auf Beibehaltung einer als rechtswidrig erkannten Praxis 
(vgl. Wiederkehr / Richli, a.a.O., Rz. 1687 m.w.H. insbesondere BGE 125 II 152 
Erw. 4c/aa).

7. Zusammenfassend ist dem Regierungsrat beizupflichten, dass der Bezirks-
rat mit seiner Begründung den ihm zustehenden Ermessensspielraum verlassen 
hat. Ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht sowie Vertrauensschutz be-
steht im konkreten Fall nicht. Der Regierungsrat hat somit die Verwaltungsbe-
schwerde zu Recht und ohne Verletzung der Gemeindeautonomie gutgeheissen 
und den Bezirksratsbeschluss Nr. 311 vom 12. Juni 2019 aufgehoben.

Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen.

8. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- werden dem Verfah-
rensausgang entsprechend zu 4/5 (Fr. 2'000.--) den Beschwerdeführern unter so-
lidarischer Haftbarkeit und zu 1/5 (Fr. 500.--) dem Bezirk Küssnacht auferlegt 
(§ 72 Abs. 2 VRP). Diese Aufteilung rechtfertigt sich, weil der Bezirksrat einer-
seits die Gutheissung der Beschwerde beantragt, anderseits aber auf eine Be-
schwerdeführung verzichtete (vgl. VGE III 2019 124 vom 23.1.2020 Erw. 7.1; 
VGE III 2017 125 vom 20.12.2017 Erw. 6.2).

Ein Anspruch auf Parteientschädigung entfällt.

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- werden zu 4/5 
(Fr. 2'000.--) den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit und zu 
1/5 (Fr. 500.--) dem Bezirk Küssnacht auferlegt. Die Beschwerdeführer ha-
ben am 21. Januar 2020 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- bezahlt, 
so dass ihnen Fr. 500.-- aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten sind 
(Auszahlung an den Rechtsvertreter).

Der Bezirk Küssnacht hat seinen Kostenanteil von Fr. 500.-- innert 30 Ta-
gen nach Erhalt dieses Entscheids auf das Postkonto 60-22238-6 des Ver-
waltungsgerichts einzuzahlen.

3. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

4. Zustellung an:
 den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R)
 den Beschwerdegegner Ziff. 4 (R)
 die Beschwerdegegner Ziff. 5 (R)
 die Beschwerdegegner Ziff. 6 (R)
 den Bezirksrat Küssnacht (R)
 den Regierungsrat
 das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst
 und das kantonale Amt für Raumentwicklung.

Schwyz, 23. September 2020

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Die Gerichtsschreiberin:

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*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 24. September 2020