# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d30ef274-dda2-5831-9f7b-981410b89f9c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-03-02
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 02.03.2005  SB.2004.00096
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2004-00096_2005-03-02.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2004.00096	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 02.03.2005
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/Einzelrichter
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
Steueraufschub zufolge Ersatzbeschaffung

Umstritten ist, ob es sich bei der veräusserten Liegenschaft um eine dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte Liegenschaft im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. i StG handelt. Ein dauerndes Selbstbewohnen liegt vor, sofern der Eigentümer seine Liegenschaft in der Zeit vor der Handänderung ohne erheblichen Unterbruch bewohnt hat; es darf sich dabei demnach nicht bloss um eine gelegentliche oder vorübergehende Bleibe des Steuerpflichtigen handeln. Ein Unterbruch der Selbstnutzung schadet der geforderten Dauerhaftigkeit dann nicht, wenn er seiner Natur nach bloss vorübergehenden Charakter aufweist. Selbst bei längeren Unterbrüchen sind die Voraussetzungen für einen Steueraufschub noch erfüllt, wenn die Zeitspanne zwischen der Aufgabe der Selbstnutzung des Eigenheims und der Aufnahme der Eigennutzung der Ersatzliegenschaft noch als angemessen zu würdigen ist. Die Pflichtigen haben vorliegend ihre Liegenschaft im Jahr 1993 vermietet und die Selbstnutzung bis zum Verkauf nicht wieder aufgenommen. Der Unterbruch der Selbstnutzung während rund 7 Jahren bei einer Besitzesdauer von insgesamt rund 14 3/4 Jahren ist nicht mehr vorübergehender Natur und kann nicht mehr als angemessen bezeichnet werden. Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ANGEMESSENHEIT
DAUERNDES SELBSTBEWOHNEN
EIGENBEDARF
EIGENHEIM
EIGENNUTZUNG
ERSATZBESCHAFFUNG
ERSATZLIEGENSCHAFT
ERSTRECKUNG
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
KÜNDIGUNGSGRUND
LIEGENSCHAFT
MIETVERHÄLTNIS
SCHLICHTUNGSBEHÖRDE
SELBSTBEWOHNEN
SELBSTNUTZUNG
STEUERAUFSCHUB
VERMIETUNG
VORÜBERGEHENDER UNTERBRUCH

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 216 Abs. I StG
§ 216 Abs. III lit. i StG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I.  

Die Eheleute A und B erwarben am 25. September
1987 das Grundstück Parz.Nr. 01 (320 m2 Wiese) mit
Miteigentum von 1/5 an Parz.Nr. 02 (60 m2 Garagenzufahrt)
im Gebiet L in der Gemeinde W und erstellten dort in der Folge ein
Reiheneinfamilienhaus. Im Jahr 1993 zogen sie ins Ausland und vermieteten die
Liegenschaft an C und D. Nachdem der pflichtige Ehemann seine Arbeitsstelle in X
(Ausland) verloren hatte, entschloss er sich zusammen mit seiner Ehefrau zur
Rückkehr in die Schweiz und kündigte den Mietvertrag der Eheleute C und D per
31. März 2000. Die Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen des
Bezirks Y erstreckte das Mietverhältnis infolge angefochtener Kündigung mit Beschluss
vom 5. Januar 2000 erst- und letztmals bis 31. Dezember 2000.

Mitte Januar 2000 unterzeichnete der
Pflichtige während eines Aufenthalts in der Schweiz die Kaufzusage für ein
Reiheneinfamilienhaus an der M-Strasse in Z, wobei er eine Anzahlung von Fr. …
leistete. Der entsprechende Kaufvertrag wurde am 28. Februar 2000 öffentlich
beurkundet. Ende März 2000 bezogen die Pflichtigen ihr neues Haus in Z. Die
Liegenschaft in W konnte schliesslich am 25. Juli 2002 an E und F zum
Preis von Fr. … verkauft werden.

Zufolge dieser Handänderung auferlegte
der Gemeinderat W den Pflichtigen mit Entscheid vom 1. Oktober 2002 eine
Grundstückgewinnsteuer von Fr. …. Eine dagegen erhobene Einsprache, mit
welcher die Pflichtigen einen Steueraufschub zufolge Ersatzbeschaffung begehrt
hatten, wies der Gemeinderat mit Beschluss vom 19. August 2003 ab.

II.  

Die Steuerrekurskommission wies den
hiergegen erhobenen Rekurs mit Entscheid vom 30. September 2004 ab, im
Wesentlichen mit der Begründung, bei der Liegenschaft in W handle es sich nicht
um eine dauernd und ausschliesslich selbstbewohnte Liegenschaft, da die Pflichtigen
mit Abschluss des Mietvertrags im Jahr 1993 die Selbstnutzung aufgegeben und
bis zum Verkauf nicht wieder aufgenommen hätten.

III.  

Mit Beschwerde vom 6. November 2004
an das Verwaltungsgericht stellten die Pflichtigen sinngemäss den Antrag, den
Steueraufschub zufolge Ersatzbeschaffung zu gewähren.

Sowohl die Steuerrekurskommission als
auch der Gemeinderat W verzichteten auf Vernehmlassung bzw. eine
Beschwerdeantwort.

Der Einzelrichter zieht in Erwägung:

1.
 

Mit der Steuerbeschwerde in
Grundsteuersachen an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3
in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG)
alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich
infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch
die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig
festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission
in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu
überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen.
Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf
rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf
Ermessensmissbrauch.

Ihr Ermessen überschreitet die Behörde, wenn
sie den Rahmen des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlässt, indem sie
nach Ermessen entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches einräumt. Ein
Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die Behörde das Ermessen zwar im gesetzlich
vorgegebenen Rahmen ausübt, dieses aber unter sachfremden Gesichtspunkten oder
in Missachtung allgemeiner Rechtsprinzipien betätigt; das ist insbesondere der
Fall, wenn die Ermessensbetätigung als unhaltbar, als willkürlich und rechtsungleich
erscheint (RB 1999 Nr. 147).

2.
 

2.1
Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1
StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder
Anteilen von solchen ergeben.

2.2
Gemäss § 216 Abs. 3 lit. i StG wird
die Steuer aufgeschoben bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich
selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung),
soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer
gleichgenutzten Ersatzliegenschaft im Kanton verwendet wird. Diese Vorschrift
entspricht fast wörtlich der Regelung von Art. 12 Abs. 3 lit. e
des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der
direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG), wobei allerdings die
Ersatzbeschaffung in der ganzen Schweiz zum Steueraufschub führt (vgl. § 226a
StG).

Das Verwaltungsgericht lässt in seiner
ständigen Praxis einen Steueraufschub auch dann zu, wenn der Erwerb oder die
Überbauung der Ersatzliegenschaft zwar zeitlich vor der massgebenden
Handänderung, aber dennoch im Hinblick auf diese erfolgt ist (RB 1989 Nr. 54).
Er­for­der­lich ist diesfalls einzig, dass zwi­schen den bei­den Hand­än­de­run­gen
ein adäquater Kausalzusammenhang besteht (RB 1990 Nr. 54). Die
"angemessene Frist" gemäss § 216 Abs. 3 lit. i StG
bezieht sich schliesslich nicht bloss auf die Abfolge der Handänderungen;
verlangt ist der Erwerb einer "gleichgenutzten Er­satzliegenschaft".
Daraus folgt, dass auch die (gleiche) Nutzung der Ersatzliegenschaft in­nert
angemessener Frist seit Aufgabe der betreffenden Nutzung der veräusserten
Liegen­schaft aufgenommen werden muss (RB 1997 Nr. 49).

3.
 

3.1
Umstritten ist vorliegend einzig die Frage, ob es
sich bei der veräusserten Liegenschaft in W um eine "dauernd und
ausschliesslich selbstgenutzte" Liegenschaft im Sinn von § 216 Abs. 3
lit. i StG handelt.

3.2
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts
gilt eine Liegen­schaft als ausschliesslich selbstbewohnt, wenn sie vom
Eigentümer tatsächlich selbst bewohnt wird. So kann beispielsweise das
Selbstbewohnen durch den Erblasser den das Grundstück veräussernden Erben nicht
angerechnet werden (RB 1992 Nr. 49). Durch die Vermietung der Liegenschaft
ist dieses Erfordernis ebenfalls nicht mehr erfüllt (vgl. Bernhard Zwahlen,
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 2. A., Basel etc. 2002, Art. 12
StHG N. 75). Ein dauerndes Selbstbewohnen liegt vor, sofern der Ei­gentümer
seine Liegenschaft in der Zeit vor der Handänderung ohne erheblichen Unter­bruch
bewohnt hat; bei der betreffenden Liegenschaft darf es sich demnach nicht bloss
um eine gelegentliche oder vorübergehende Bleibe des Steuerpflichtigen handeln
(RB 1994 Nr. 64). Dabei rechtfertigt es sich, den Begriff
"dauernd" weit auszulegen und allenfalls selbst bei längeren Unterbrüchen
der Selbstnutzung als erfüllt anzusehen, sofern die Zeitspanne zwischen der
Aufgabe der Selbstnutzung des Eigenheims und der Aufnahme der Eigennutzung der
Ersatzliegenschaft noch als angemessen zu würdigen ist (RB 1997 Nr. 54).
Ein Unterbruch der Selbstnutzung schadet der vom Gesetz geforderten
Dauerhaftigkeit des Selbstbewohnens der veräusserten Liegenschaft dann nicht,
wenn er seiner Natur nach bloss vorübergehenden Charakter aufweist, was
aufgrund der Verhältnisse des Einzelfalls zu beurteilen ist. So ist ein
längerer Unterbruch umso eher hinzunehmen, als er durch äussere, vom
Steuerpflichtigen nicht beeinflussbare Umstände bedingt ist. Dauert der
Unterbruch im Beurteilungszeitpunkt noch an, kommt es entscheidend darauf an,
ob die Gründe, welche zur Unterbrechung der Selbstnutzung geführt haben, deren
Wiederaufnahme durch den Steuerpflichtigen wahrscheinlich machen oder nicht (RB 1998
Nr. 164 = StE 1999 B 42.38 Nr. 19).

3.3
Die Vorinstanz hat im Wesentlichen erwogen, das
Kriterium der dauernden und ausschliesslichen Selbstnutzung setze voraus, dass
der Eigentümer das Wohnobjekt zu seiner Verfügung halte und es nach Belieben
benutzen könne. Während der Dauer eines Mietverhältnisses sei der Eigentümer
aber von der Nutzung gänzlich ausgeschlossen. Vorliegend sei die fragliche
Liegenschaft in W während ca. 7 Jahren, also rund 50 % der gesamten
Besitzesdauer, fremdvermietet gewesen. Den Umständen entsprechend könne angenommen
werden, dass es sich dabei um einen unbefristeten Mietvertrag gehandelt habe.
Während der gesamten Mietdauer hätten die Pflichtigen das Haus weder bewohnt
noch hätten sie es bewohnen können. Dieser lang anhaltende Unterbruch in der
Selbstnutzung habe bis zum Verkauf des Hauses im Juli 2002 gedauert. Die
Pflichtigen machten zwar geltend, die Eigennutzung sei ihnen aufgrund der
Erstreckung gesetzlich verwehrt geblieben, so dass sie bei ihrer Ankunft in der
Schweiz ein anderes Zuhause hätten finden müssen. Indessen hätten sie den
Mietern noch vor deren Eingabe an die Schlichtungsbehörde aus eigener
Initiative eine Erstreckung des Mietverhältnisses bis Ende September 2000 oder
Ende März 2001 angeboten. Wären die Pflichtigen tatsächlich darauf angewiesen gewesen,
bis Ende März 2000 in der Schweiz über eine Wohnung verfügen zu können, widerspreche
ihr Verhalten ihren Bedürfnissen. Der Beschluss der Schlichtungsbehörde habe
daher kaum den Ausschlag für die Unterzeichnung des Kaufversprechens für die
Liegenschaft in Z gegeben. Wahrscheinlicher sei, dass die Pflichtigen bereits
Ende 1999 den Erwerb von neuem Wohneigentum ernsthaft in Betracht gezogen wenn
nicht sogar beschlossen hätten.

3.4
Was die Pflichtigen gegen die ausführlichen und
zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz vorbringen, vermag keine andere
Beurteilung der Sachlage zu rechtfertigen. Im Wesentlichen wiederholen sie ihre
bereits im vorinstanzlichen Verfahren vorgebrachten Argumente. Sie bestreiten
nicht, die Selbstnutzung der Liegenschaft in W bereits im Jahr 1993 aufgegeben
und in der Folge nicht wieder aufgenommen zu haben. So war das betreffende
Eigenheim insbesondere weder im Zeitpunkt seines Verkaufs noch bei Erwerb der
Ersatzliegenschaft selbstbewohnt (vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan
Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, § 216
N. 286). Mit einer Wiederaufnahme der Selbstnutzung der Liegenschaft in W
war deshalb schon seit längerem nicht mehr zu rechnen, zumal diese Liegenschaft
schon im Jahr 1993 an Dritte vermietet worden war und die Eingehung eines unbefristeten
Mietverhältnisses den Eigentümer grundsätzlich von jeglicher
Nutzungsmöglichkeit ausschliesst. Angesichts der konkreten Sachumstände drängt
sich sogar der Schluss auf, dass die Pflichtigen gar nie ernsthaft beabsichtigt
hatten, die betreffende Liegenschaft wieder selbst zu bewohnen. Hierfür spricht
insbesondere deren Darstellung in der Beschwerdeschrift, wonach sie nach
Entschlussfassung zur Rückkehr in die Schweiz den Mietern im September 1999
zwei Alternativen vorgeschlagen hätten, einerseits den Kauf des Hauses durch
die Mieter, andererseits die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den
ursprünglich vereinbarten Konditionen; da beide Varianten abgelehnt worden
seien, hätten sie schliesslich die Kündigung ausgesprochen. Dieses Vorgehen
legt die Vermutung nahe, dass es den Pflichtigen nicht primäres Anliegen war,
die Liegenschaft in W nach der Rückkehr aus X (Ausland) wieder selbst zu nutzen.
Wäre nämlich einer dieser Vorschläge von den Mietern akzeptiert worden, hätten
die Pflichtigen ohnehin definitiv bzw. für längere Zeit eine neue Unterkunft
beziehen müssen. Ausserdem datiert der Beschluss der Schlichtungsbehörde, mit
welchem das Mietverhältnis bis 31. Dezember 2000 erstreckt worden war, vom
5. Januar 2000, der Pflichtige unterzeichnete jedoch bereits rund zwei
Wochen später die Kaufzusage für die Ersatzliegenschaft in Z, so dass nach der
allgemeinen Lebenserfahrung anzunehmen ist, die Suche nach einer neuen
Liegenschaft habe schon einige Zeit vorher begonnen. Daher erscheint der in der
Begründung der Kündigung geltend gemachte dringende Eigenbedarf zumindest fraglich
und ist der Unterbruch in der Selbstnutzung nicht mehr als bloss vorübergehend zu
qualifizieren. Unabhängig davon, ob der damals behauptete Eigenbedarf den
Tatsachen entsprach oder nicht, kann die Frist zwischen dem Ende der
Selbstnutzung der alten Liegenschaft und dem Beginn der Eigennutzung des neuen
Hauses von ca. 7 Jahren im Verhältnis zur gesamten Besitzesdauer von rund
14 ¾ Jahren im Licht der massgebenden Rechtsprechung jedenfalls nicht mehr als
angemessen bezeichnet werden. Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen.

4.
 

Bei diesem Verfahrensausgang sind die
Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in
Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG).

Demgemäss entscheidet der Einzelrichter:

1.    Die Beschwerde wird
abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf 

Fr.    600.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      60.--     Zustellungskosten,

Fr.    660.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden
den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung
für die gesamten Kosten.

4.    Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

5.    Mitteilung an …