# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d16b97ec-ea38-5934-86f0-d0439d594b64
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-02-08
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 08.02.2012 BRGE III Nr. 0014/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-III-Nr--0014-20_2012-02-08.pdf

## Full Text

BRGE III Nr. 0014/2012 vom 8. Februar 2012 in BEZ 2012 Nr. 29 

Strittig war, ob Art. 50 BZO Greifensee eine separate, zu der in Art. 24 
BZO festgelegten Überbauungsziffer hinzutretende Überbauungsziffer für 
Besondere Gebäude oder aber eine (von mehreren) Voraussetzungen für den 
Grenzbau statuiere.  

Aus den Erwägungen: 

5.2 Das Planungs- und Baugesetz räumt den Gemeinden in verschiedenen 
Bereichen Regelungskompetenzen ein. So etwa bei der Wahl der 
Nutzungsziffern (§ 49 Abs. 2 lit. a PBG) oder der Abstände (§ 49 Abs. 2 lit. b 
PBG). Für Gebäude oder Gebäudeteile, die nicht für den dauernden Aufenthalt 
von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 
5 m, nicht übersteigt, kann von den kantonalen Mindestabständen abgewichen 
und der Grenzbau erleichtert werden (§ 49 Abs. 3 PBG). Solche Gebäude 
werden gemäss dem Marginale zu § 273 PBG Besondere Gebäude genannt. 

Das kantonale Recht gibt den Gemeinden einen abschliessenden Katalog 
von Nutzungsziffern vor. Gemäss § 254 PBG geben die Ausnützungsziffer, die 
Überbauungsziffer und die Freiflächenziffer das Verhältnis der anrechenbaren 
Fläche zur massgeblichen Grundfläche wieder. Die Baumassenziffer bestimmt, 
wie viele Kubikmeter anrechenbaren Raums auf den Quadratmeter Grundfläche 
entfallen dürfen. In den folgenden Bestimmungen wird die anrechenbare Fläche 
bzw. der anrechenbare Raum definiert. Gemäss § 255 Abs. 1 PBG sind für die 
Ausnützungsziffer alle dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür 
verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen 
Erschliessungsflächen und Sanitärräume anrechenbar. Die für die 
Überbauungsziffer anrechenbare Fläche ergibt sich gemäss § 256 PBG aus der 
senkrechten Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung auf den 
Erdboden, wobei oberirdische Vorsprünge bis zu einer gewissen Tiefe ausser 
Ansatz fallen. 

Gemäss Art. 24 BZO gilt in den Wohnzone W1 West und Ost eine 
Überbauungsziffer von max. 20 Prozent. In der Wohnzone W2/35 gilt dieselbe 

Überbauungsziffer, kumuliert mit einer Ausnützungsziffer von max. 35 Prozent. 
Für die übrigen Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung lediglich eine 
Ausnützungsziffer fest.  

Die Bestimmung von Art. 50 BZO, deren Auslegung hier streitig ist, lautet: 
Besondere Gebäude bis zu einer grössten Höhe von 4 m dürfen insgesamt 5 
Prozent der anrechenbaren Grundstücksfläche umfassen (Abs. 1). Sie dürfen 

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an die Grenze gestellt werden, wenn sie nicht mehr als einen Drittel der 
nachbarlichen Grenze beanspruchen, wenn sie an ein bestehendes Gebäude 
oder gleichzeitig mit einem Gebäude auf dem Nachbargrundstück gebaut 
werden (Abs. 2). 

Bei den Vorschriften über die Nutzungsziffern handelt es sich um 
kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Auslegung durch 
die kommunalen Behörden nach ständiger Rechtsprechung zu schützen ist, 
wenn sie vertretbar und nicht rechtsverletzend ist. Die kantonalen 
Rechtsmittelbehörden haben sich diesbezüglich zurückzuhalten. 

5.3 Zwar ist nicht zu verkennen, dass Art. 50 Abs. 1 BZO von seinem 
Wortlaut her betrachtet nicht als Voraussetzung für die Inanspruchnahme der 
Privilegien von Abs. 2, sondern als eine eigene Vorschrift formuliert ist. Auf der 
andern Seite ist unbesehen dieses Wortlautes zu beachten, dass der 
Vorinstanz bei der Auslegung der Bau- und Zonenordnung ein erheblicher 
Ermessensspielraum zukommt, so dass die Rekursinstanz nur bei einer klar 
unvertretbaren Auslegung korrigierend eingreift. Wenn die Vorinstanz die 
fragliche Bestimmung entgegen den Rekurrierenden so verstanden haben will, 
dass mit Art. 50 Abs. 1 BZO einzig definiert werden soll, welche Dimensionen 
Besondere Gebäude haben dürfen, damit sie vom Privileg des Grenzbaus 
gemäss Abs. 2 profitieren können, so ist dies nach Massgabe der 
nachfolgenden Erwägungen eine vertretbare, wenn nicht sogar zwingende 
Auslegung.  

Dies ergibt sich schon daraus, dass die Bestimmung von Art. 50 BZO in 
allen Zonen gilt. In Zonen, in denen keine Überbauungsziffer festgesetzt wurde 
(z.B. W2/WG2, W3, W4, Gewerbezone), würde ein Überbauungsziffer-Bonus 
für Besondere Gebäude von vornherein keinen Sinn ergeben. Würde Art. 50 
Abs. 1 BZO so verstanden, dass damit Gebäude, die nicht für den dauernden 
Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, stets auf eine grösste Höhe von 4 m 
und – kumulativ – auf 5 Prozent der anrechenbaren Grundstücksfläche zu 
beschränken sind, wäre damit nicht auch ein zur Überbauungsziffer gemäss 
Art. 24 BZO hinzu kommender Überbauungsbonus statuiert. Dasselbe gälte, 
wenn die Vorschrift so ausgelegt würde, dass die Beschränkung auf 5 Prozent 
vom Einhalten der grössten Höhe von 4 m abhängig ist, was im Übrigen 
vollends sinnlos wäre, weil diese Voraussetzung mit einem diese Höhe 
überschreitenden Besonderen Gebäude ohne weiteres umgangen werden 
könnte. Mit dem Begriff des Besonderen Gebäudes gemäss Planungs- und 
Baugesetz, welcher bei Besonderen Gebäuden mit Schrägdächern von einer 
zulässigen grössten Höhe von 5 m ausgeht, wie auch mit der Regelung von Art. 
24 BZO, wonach in der fraglichen Zone die – zur Gebäudehöhe hinzu 

kommende (§§ 278 ff. PBG) – Fristhöhe maximal 4 m betragen darf, wäre dies 
ohne weiteres vereinbar.  

Die Auslegung der Vorinstanz ist im Lichte der kantonalrechtlichen 
Grundlagen zu prüfen. Das Planungs- und Baugesetz räumt den Gemeinden 
nur, aber immerhin die Kompetenz ein, bei Besonderen Gebäuden die 
kantonalen Mindestabstände zu unterschreiten und den Grenzbau zu 
erleichtern (§ 49 Abs. 3 PBG). Dies legt nahe, die sich auf diese 

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Kompetenznorm abstützende Bestimmung von Art. 50 BZO so auszulegen, 
dass diese nicht mehr und nicht weniger als eine solche Privilegierung 
beinhaltet. Wenn diese Privilegierung mit Abs. 1 an über das kantonale Recht 
hinausgehende Voraussetzung angeknüpft wird, ist dies nicht unzulässig, weil 
die Gemeinde auch keine Privilegierung gewähren könnte. Ein Verstoss gegen 
§ 45 Abs. 2 PBG, wonach die Gemeinden beim Erlass der Bau- und 
Zonenordnung an die Institute, Begriffe, Mess- und Berechnungsweisen sowie 
an die Mindestanforderungen des kantonalen Rechts gebunden sind, soweit es 
ihnen nicht ausdrücklich Abweichungen erlaubt, liegt somit nicht vor.     

Demgegenüber würde Art. 50 Abs. 1 BZO mit der rekurrentischen 
Auslegung gegen übergeordnetes Recht verstossen, ist es doch den 
Gemeinden nicht erlaubt, für Besondere Gebäude eine eigene 
Überbauungsziffer festzulegen (Umkehrschluss aus § 13 der Allgemeinen 
Bauverordnung [ABV]). Auch unter diesem Aspekt kann Art. 50 Abs. 1 BZO 

nichts anderes bedeuten als eine Umschreibung der Voraussetzungen, welche 
erfüllt sein müssen, damit von den Erleichterungen in Abs. 2 der Bestimmung 
profitiert werden kann. 

Sodann wird auch aus den übrigen BZO-Bestimmungen klar, dass die 
Überbauung der Grundstücke in der Zone W1 möglichst klein gehalten werden 
soll. So ist sie zum Beispiel die einzige Zone mit einer 
Gebäudelängenbeschränkung (vgl. Art. 30 BZO). Auch ist sonst einzig für die 
zweigeschossige Wohnzone W2/35 eine Überbauungsziffer (neben einer 
Ausnützungsziffer) festgelegt worden (Art. 24 BZO). Dass mit Art. 50 BZO 
ausgerechnet in dieser Zone die Überbauungsmöglichkeiten erweitert werden 
sollten, ist nicht nachvollziehbar.