# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 98d1e602-fa6e-570e-8a69-e84bd8013113
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-02-07
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 07.02.2024 ZB.2023.32 (AG.2024.111)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_ZB-2023-32_2024-02-07.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  Dreiergericht

  

 

ZB.2023.32

 

ENTSCHEID

 

vom 7. Februar 2024

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Olivier Steiner, lic. iur. André
Equey, MLaw Manuel Kreis

und Gerichtsschreiber
MLaw Thomas Inoue

 

 

 

Parteien

 

A____                                                                            
Berufungskläger 1

[...]                                                                                               
Beklagter

vertreten durch [...], Rechtsanwältin,

[...]

 

B____                                                                         
Berufungsklägerin 2

[...]                                                                                                 
Beklagte

vertreten durch [...], Rechtsanwältin,

[...]

 

gegen

 

C____                                                                           
Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                 
Klägerin

vertreten durch [...], Rechtsanwalt,

[...]

 

 

Gegenstand

 

Berufung gegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 9. März 2023

 

betreffend Kündigung und Erstreckung
des Mietverhältnisses

 

 

Sachverhalt

 

Mit Mietvertrag vom 8. April 2021 mieteten A____ und B____
(Mieter) von der C____ (Vermieterin) eine 3 ½-Zimmerwohnung am [...] in Basel.
Mit amtlichem Formular vom 13. August 2021 kündigte die Vermieterin allen
Mietern in der Liegenschaft [...] per Ende März 2023. Im Begleitschreiben
begründete sie die Kündigung damit, dass die Liegenschaft mit Baujahr 1981
zwischenzeitlich stark in die Jahre gekommen sei und deshalb umfassende Sanierungen
unter anderem der Sanitäranlagen, Küchen und Bäder, Böden, Elektroinstallationen
sowie Brandschutzinstallationen unumgänglich seien; der Umfang der Sanierung
lasse einen Verbleib der Mieter in der Liegenschaft nicht zu.

 

Die Mieter fochten diese Kündigung bei der Staatlichen
Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an. Nachdem die
Vermieterin den Urteilsvorschlag der Schlichtungsstelle abgelehnt hatte,
gelangte die Vermieterin mit Klage vom 8. Juni 2022 an das Zivilgericht
Basel-Stadt und beantragte, es sei festzustellen, dass die Kündigung weder
nichtig noch missbräuchlich sei, und es sei keine Erstreckung zu gewähren. Am
14. Dezember 2022 führte das Zivilgericht eine mündliche Hauptverhandlung
durch; neben der Vermieterin (und ihrem Vertreter), den Mietern des
vorliegenden Verfahrens (und ihrer Vertreterin) waren auch die Mieter in den
anderen acht Kündigungsverfahren anwesend. Nach der Hauptverhandlung fanden
Vergleichsgespräche statt, die allerdings scheiterten. Mit Entscheid vom 9.
März 2023 stellte das Zivilgericht fest, dass die Kündigung vom 13. August 2021
gültig sei, und erstreckte das Mietverhältnis einmalig bis Ende Januar 2024.
Auf Gesuch der Mieter wurde dieser Entscheid schriftlich begr.det.

 

Gegen den schriftlich begründeten Entscheid erhoben die
Mieter am 22. Juni 2023 Berufung beim Appellationsgericht. Darin beantragen sie
die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und der Kündigung; eventualiter sei
das Mietverhältnis um vier Jahre zu erstrecken; subeventualiter sei der
angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an das Zivilgericht
zurückzuweisen. Mit Berufungsantwort vom 14. September 2023 beantragt die
Vermieterin die Abweisung der Berufung. Mit unaufgefordert eingereichter Replik
vom 29. September 2023 halten die Mieter an ihren Anträgen fest. Mit
Noveneingabe vom 16. Oktober 2023 teilte die Vermieterin mit, dass alle drei
Baurekurse gegen das Sanierungsprojekt abgewiesen worden seien. Mit Eingaben
vom 2. und 13. November 2023 nahmen die Parteien dazu Stellung. Die Akten
des Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem
Zirkulationsweg gefällt.

 

 

Erwägungen

 

1.         Eintreten

 

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend
die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem
Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue
Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung
als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die
dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts (OR, SR
220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE
137 III 389 E. 1.1; BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Nach der Praxis des
Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der Nettomietzins
massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019
E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF
1'700.–, so dass der Streitwert von CHF  10'000.– ohne weiteres erreicht
wird (Klagebeilage 1; 36 Monatsbruttomietzinse à CHF 1’700.– = CHF 61’200.–).
Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach
einzutreten. Zuständig zur Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das
Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

 

2.         Entscheid des Zivilgerichts

 

Im angefochtenen Entscheid prüfte das Zivilgericht in einem
ersten Schritt, ob die Kündigung vom 13. August 2021 missbräuchlich ist. Es
legte zunächst die Voraussetzungen dar, unter welchen eine Kündigung –
namentlich mit Blick auf eine Sanierung – missbräuchlich ist, und fasste die
Standpunkte der Parteien zusammen (Zivilgerichtsentscheid, E. 2 bis 4). Sodann
prüfte es, ob die von der Vermieterin getätigten Abklärungen und erarbeiteten
Unterlagen genügen, um ein hinreichend ausgereiftes Sanierungsprojekt
anzunehmen und die Missbräuchlichkeit der Kündigung auszuschliessen. Es bejahte
ein hinreichend ausgereiftes Projekt, dies mit Blick auf das Vorprojekt vom 28.
Mai 2021 und die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021. Aufgrund des
Begleitschreibens zur Kündigung, mit welchem die Vermieterin transparent über
ihr Sanierungsprojekt informiert habe, hätten die Mieter abschätzen können,
dass sie während der Sanierung nicht in der Wohnung bleiben könnten. Aus dem
Umstand, dass zwischen dem Abschluss des Mietvertrags vom 8. April 2021 und dem
Auftrag der Vermieterin zur Erstellung eines Vorprojekts vom 12. Mai 2021
lediglich etwas mehr als ein Monat liege, könnten die Mieter nichts zu ihren
Gunsten ableiten. Die Kündigung sei nicht missbräuchlich (E. 5). Aufgrund der
Gültigkeit der Kündigung prüfte das Zivilgericht in einem zweiten Schritt, ob
das Mietverhältnis zu erstrecken sei. Es bejahte die Frage und gewährte eine
einmalige Erstreckung bis Ende Januar 2024 (E. 6).

 

3.         Missbräuchlichkeit der
Sanierungskündigung

 

3.1      Vorliegen
eines ausgereiften Sanierungsprojekts

 

3.1.1   Zum Vorliegen eines ausgereiften
Sanierungsprojekts hielt das Zivilgericht fest, dass die Liegenschaft [...] im
Jahr 1981 gebaut und seither nie umfassend saniert worden sei. Die Vermieterin
gebe an, sie habe die Sanierungsplanung auf die Baupläne von 1981, die Fotos
der Wohnungen und die Erkenntnisse der langjährigen Liegenschaftsverwaltung
gestützt. Im Zeitpunkt der Kündigung vom 13. August 2021 hätten die
Planunterlagen des Vorprojekts vom 28. Mai 2021 und die Kostenschätzung vom 15.
Juli 2021 vorgelegen. Die Planunterlagen des Vorprojekts umfassten Grundriss-,
Längs- und Querschnittpläne sowie Fassadenpläne. Die detaillierte
Kostenschätzung umfasse 41 Positionen und weise Sanierungskosten von CHF 3,6
Millionen aus; im Titel der Kostenschätzung sei die Rede von einer
«Gesamtsanierung» und von einem Ersatz von Lift, Fenstern und Storen,
Nasszellen und Küchen. Zudem werde in der Kostenschätzung festgehalten, auf
welchen Grundlagen sie basiere (Baupläne von 1981, Fotodokumentation und
Informationen der Liegenschaftsverwaltung) und dass keine Begehung und keine
Abklärungen zum Asbest, zur Kanalisation oder zu weiteren Gebäudeteilen
durchgeführt worden seien. Der Auftrag vom 12. Mai 2021 für die Erstellung
eines Sanierungsprojekts und einer Kostenschätzung laute auf eine umfangreiche
Sanierung. Unbestrittenermassen habe die Vermieterin zudem bereits im 2019 eine
Zustandsanalyse der Liegenschaft vorgenommen und sich dabei für eine
Totalsanierung entschieden (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2).

 

Zum Einwand der Mieter, verschiedene Abklärungen und
Anpassungen am Sanierungsprojekt seien erst nach der Kündigung vorgenommen worden,
hielt das Zivilgericht zunächst fest, es sei richtig, dass eine Begehung der
Liegenschaft durch Baufachleute am 23. September 2021 und damit nach der
Kündigung vom 13. August 2021 stattgefunden habe. Ebenfalls richtig sei, dass
verschiedene bautechnische Abklärungen (Schadstoffe, Erdbebensicherheit,
Energiestandard) erst zwischen Oktober und Dezember 2021 erfolgt seien. Richtig
sei schliesslich auch, dass nach der Kündigung Projektanpassungen vorgenommen
worden seien. Diese Einwände änderten aber nichts daran, dass im
Kündigungszeitpunkt ein ausgereiftes Sanierungsprojekt vorgelegen habe. Ein
Projekt, das sich noch in der Entwicklungsphase befinde, entbehre nicht
jeglicher greifbarer Realität. Es dürfe sich für die Vermieterin auch nicht
nachteilig auswirken, dass sie die Kündigung mit einer Frist von 19 Monaten
ausgesprochen habe: Einerseits sei den Mietern dadurch eine längere Zeit für
die Wohnungssuche eingeräumt worden; andererseits basierten die Kündigungen
deshalb nicht auf einem unausgereiften Projekt. Die Baueingabe sei am 13.
Dezember 2021 (vier Monate nach der Kündigung) erfolgt und die Baubewilligung
am 15. Februar 2022 (sechs Monate nach der Kündigung). Die Gültigkeit der
Kündigung setze nicht voraus, dass bereits ein Baugesuch eingereicht oder gar
die Baubewilligung erteilt worden sei; es müsse möglich sein, dass die
Vermieterin auch nach der Kündigung Abklärungen vornehme, ohne dass dies
bereits zur Missbräuchlichkeit der Kündigung führe (E. 5.3).

 

Zusammenfassend hielt das Zivilgericht fest, dass sich das
Gericht aufgrund des Sachverhalts vom Vorliegen eines Sanierungsprojekts, der
Bereitschaft und Möglichkeit der Vermieterin zu dessen Realisierung sowie von
der Notwendigkeit des Auszugs der Mieter überzeugen müsse. Dabei trage der
Mieter die Beweislast für die Missbräuchlichkeit der Kündigung, wogegen die
Vermieterin den Kündigungsgrund lediglich glaubhaft machen müsse. Mit Blick auf
das Baujahr und den Zustand der Liegenschaft erscheine es zunächst nicht als
vorgeschoben, dass die Vermieterin die Liegenschaft total sanieren wolle;
sodann genügten die Grundlagen – Planunterlagen des Vorprojekts vom 28. Mai
2021 und detaillierte Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 –, um ein hinreichend
ausgereiftes Bauprojekt zu bejahen. Die Entwicklungen nach der Kündigung vom
13. August 2021 – bautechnische Abklärungen und Änderungen in den Bauplänen –
stünden dem nicht etwa entgegen, sondern trügen vielmehr zur Klärung der
Absicht der Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung bei (E. 5.4).

 

3.1.2   Die Mieter kritisieren zunächst die oben
zusammengefasste zivilgerichtliche Erwägung 5.2: Die Planunterlagen vom 28. Mai
2021 und die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 würden in irreführender
Weise als «Vorprojekt» bezeichnet. Gemäss der SIA-Norm 102 umfasse ein Vorprojekt
die Erarbeitung eines architektonischen Konzepts, die Erstellung eines
Vorprojekts in Plänen, einen kurzen Erläuterungsbericht sowie ein
Konstruktions- und Materialkonzept. Die Kosten im Vorprojekt würden mit einer
Genauigkeit von +/- 15 % geschätzt und ein genereller Zeitplan aufgestellt. Das
vorliegende Sanierungsprojekt entspreche diesen Anforderungen nicht. Für ein
Vorprojekt fehlten insbesondere Hinweise auf eine Terminplanung, ein
Konstruktions- und Materialkonzept sowie ein Erläuterungsbericht. Das Fehlen
eines Vorprojekts ergebe sich auch aus dem Umstand, dass als Grundlage ein
«Sanierungskonzept [...]» diene. Die Grobstudie für die Liegenschaft [...]
basiere auf diesem «Sanierungskonzept [...]» und nicht auf den tatsächlichen
Gegebenheiten in der Liegenschaft [...] (Berufung, Ziffern 4–7). Die
Planunterlagen zeigten alte Bestandespläne von 1981, die mit nur minimal rot
gekennzeichneten Anpassungen ergänzt worden seien. Der Ergänzungstext zum
Querschnittsplan beschreibe als Massnahmen lediglich die Bereiche «Fassaden»
(mit Flachdachsanierung, Fensterersatz, Storenersatz, Geländererhöhungen für
Balkone), «Gebäude» (minimale innere Anpassungsarbeiten, Strangsanierungen,
Brandschutzmassnahmen, keine Volumenänderungen, keine Anzahl- und
Dimensionsänderungen der Wohnungen) und «Umgebung» (neues Vorgartenkonzept,
neue Gemüsebeete, Hühnerstall). Nur zwei dieser Massnahmen seien auf den Plänen
eingetragen, nämlich die Geländererhöhungen und die minimalen inneren
Anpassungsarbeiten. Für ein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt fehlten
insbesondere folgende Elemente: Besichtigungen mit Baufachleuchten, technische
und baurechtliche Abklärungen, Vermessungen und Abklärungen betreffend Asbest,
Brandschutz, Erdbebenschutz, energetische Aspekte, elektrische Leitungen,
Liftzustand und denkmalschutzrechtliche Aspekte (Ziffern 8 und 9). Das
Zivilgericht verkenne, dass die Auflistung von 41 Positionen in einer
Kostenschätzung für die Annahme eines ausgereiften Sanierungsprojekts nicht
genüge und den Mietern eine Abschätzung der Erforderlichkeit eines Auszugs aus
der Wohnung nicht ermögliche. Die der Kostenschätzung zugrundeliegenden
Informationen – Bestandespläne, Zusatzinformationen der Liegenschaftsverwaltung
und Fotos der Liegenschaft – seien keine tragfähige Grundlage für den
Entscheid, in welchem Umfang die Sanierung durchgeführt werden soll. Auch die
Zustandsanalyse der Vermieterin von 2019 sei kein ausgereiftes Sanierungsprojekt
(Ziffern 10–12).

 

Zur zivilgerichtlichen Erwägung 5.3 wenden die Mieter ein, es
sei ihnen «ein Rätsel», wie das Zivilgericht von einem ausgearbeiteten
Sanierungsprojekt sprechen könne: Die eingereichten Fotos könnten mangels
Datierung nicht herangezogen werden; zudem fehle es an vorgängigen
Besichtigungen und verschiedenen vorgängigen Gebäudeabklärungen. Im Zeitpunkt
der Kündigung hätten weder ein Vorprojekt, ein Investitionsantrag noch
irgendwelche projektbezogenen Unterlagen und Abklärungen vorgelegen. Kleinere
Anpassungen während der Projektplanung seien zwar üblich, aber im vorliegenden Fall
seien alle Besichtigungen und Abklärungen erst nach der Kündigung erfolgt. Die
Länge der Kündigungsfrist sodann sei für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit
der Kündigung nicht wesentlich. Die Anforderungen an den Stand des
Sanierungsprojekts im Zeitpunkt der Kündigung seien deshalb nicht herabgesetzt
(Berufung, Ziffern 13–16).

 

Zur Erwägung 5.4 wenden die Mieter ein, es sei fraglich, wie
das Zivilgericht mit Blick auf das Baujahr und den Zustand der Liegenschaft
einen umfassenden Sanierungsbedarf bejahen könne, da es an Abklärungen vor Ort
fehle. Entgegen dem Zivilgericht fehle es im vorliegenden Fall an einem
konkreten Baubeschrieb. Bei einem Baubeschrieb handle es sich um eine
detaillierte Beschreibung des Projekts mit Objektdaten, Grundlagen für den
Baubeschrieb, rechtlichen Vorschriften, Art und Weise der Bauausführung und
Materialien. Ein solcher Baubeschrieb liege im vorliegenden Fall eindeutig
nicht vor. Das Projekt habe sich im Zeitpunkt der Kündigung in der
Entwicklungsphase befunden und sei nicht ausgereift gewesen. Für die
Unausgereiftheit des Projekts spreche schliesslich auch der Umstand, dass die
Problematik der Entfluchtung des Lagerraums im Garten der Liegenschaft bis
heute ungelöst sei. Insgesamt handle es sich um eine Kündigung auf Vorrat
(Berufung, Ziffern 17–22).

 

3.1.3   Die ordentliche
Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus.
Mieter und Vermieterin sind grundsätzlich frei, das Mietverhältnis unter
Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen. Einzige Schranke bildet der
Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist
die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271
Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives,
ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt
oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis
zueinander stehen (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 91 E. 3.2.1 mit Hinweisen).

 

Eine Kündigung im Hinblick auf Sanierungsarbeiten, die eine
Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, ist nicht
missbräuchlich. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur
unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieter im Mietobjekt verbleiben,
besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterin, dennoch zu kündigen
(BGE 135 III 112 E. 4.2). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch,
wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint,
namentlich weil es offensichtlich mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts
unvereinbar ist, sodass die Vermieterin die notwendigen Bewilligungen mit
Sicherheit nicht erhalten wird. Dass die Vermieterin bereits die nötigen
Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat,
ist für die Gültigkeit der Kündigung aber nicht vorausgesetzt. Ob der Verbleib
der Mieter im Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische)
Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach
sich zu ziehen, die über das Unerhebliche hinausgehen, hängt von den ins Auge
gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass
bereits im Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes und
ausgearbeitetes Projekt vorliegt, aufgrund dessen abgeschätzt werden kann, ob
die Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen. Erfolgt eine
Kündigung im Hinblick auf ein Projekt, das noch nicht so weit fortgeschritten
ist, um diese Frage gestützt auf den Stand des Projekts im Kündigungszeitpunkt
beurteilen zu können, ist sie missbräuchlich (vgl. zum Ganzen BGE 140 III 496
E. 4.1 und 4.2). Das Gericht muss aufgrund der nachgewiesenen Umstände
überzeugt sein vom Vorhandensein des Projekts, von Willen und der Möglichkeit
der Vermieterin, das Projekt zu realisieren und von der Notwendigkeit, dass die
Mieter die Liegenschaft definitiv verlassen (BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019
E. 2.1.2).

 

Das Bundesgericht hat sich mehrfach mit der Frage befasst,
wann ein genügend ausgereiftes Projekt vorliegt, das eine Abschätzung der
Erforderlichkeit einer Räumung erlaubt. Als genügend hat das Bundesgericht
folgende Projektstände erachtet:

 

-          Baubewilligung
oder Baueingabe (BGE 140 III 496 E. 4.1; BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010
E. 2.6);

-           Sanierungsstudie,
Investitionsantrag über CHF 2'500'000.– und Vorprojekt (BGer 4A_396/2019 vom 16.
Januar 2020 E. 3.2.1 und 3.3.2);

-           Erteilung
eines Auftrags (im Wert von CHF 120'000.–) an ein Architekturbüro für
Planungsarbeiten am Bauprojekt und zeitnahe Einleitung des
Baubewilligungsverfahrens nach der Kündigung (BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli
2023 E. 3.2 und 3.3);

-           Erteilung
eines Auftrags an zwei Architekturbüros zur Ausarbeitung eines Bauprojekts
(BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 Sachverhalt B und E. 3.3);

-          «rapport
d’expertise privé» eines Bauleiters und Immobilienberaters, der grossen
Sanierungsbedarf feststellte (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E.
2.3 und 2.5);

-          Besichtigung
der Liegenschaft durch den Vermieter, Kontaktierung eines Architekturbüros,
Beschaffung der ursprünglichen Baupläne und der seitherigen Umbaupläne, zweite
Besichtigung der Liegenschaft durch den Vermieter in Begleitung seines
Architekten, Ausarbeitung von 5-seitigen Plänen durch den Architekten und
Kontaktierung der Behörden (BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019 Sachverhalt
A.d und E. 3);

-           bereits
erfolgte Sanierung zahlreicher Wohnungen in der Liegenschaft und aufrichtige
Absicht der Vermieterin, auch die strittige Wohnung zu sanieren (BGer
4A_247/2021 vom 4. Mai 2022 E. 4; vgl. auch BGer 4A_143/2021 vom 31.
August 2021 E. 10.2).

 

Offen gelassen hat das Bundesgericht, ob eine einfache
Skizze der künftigen Arbeiten («simple ébauche des travaux futurs») eine Kündigung
rechtfertigt (BGE 140 III 496 E. 4.2.2). Als ungenügend hat es aber folgende
Projektstände erachtet:

 

-           Hinweis der
Vermieterin auf die Durchführung eines Architekturwettbewerbs (BGE 142 III 91
Sachverhalt A. und E. 3.2.2);

-           Besichtigung
der Liegenschaft durch den Liegenschaftsverwalter zur Abklärung des
Sanierungsbedarfs (BGE 140 III 496 E. 4.2.2);

-           feste
Sanierungsabsicht («ferme intention de transformer et rénover les immeubles») (BGE
140 III 496 E. 4.2.2);

-          nachträgliche Projekt- und Baupläne (BGE 142 III
91 E. 3.2.1).

 

3.1.4   Im vorliegenden Fall basiert die Argumentation
der Mieter (vgl. oben E. 3.1.2) gegen das Vorliegen eines ausgereiften
Sanierungsprojekts im Kern auf zwei Einwänden.

 

Erstens handle es sich bei den im Zeitpunkt der Kündigung
vorliegenden Planunterlagen vom 28. Mai 2021 und der Kostenschätzung vom
15. Juli 2021 nicht um ein «Vorprojekt» im Sinn der SIA-Norm 102
beziehungsweise nicht um einen «konkreten Baubeschrieb» (Berufung, Ziffern 4–6,
19 und 20). Ob es sich bei den genannten Unterlagen um ein «Vorprojekt» im Sinn
der SIA-Norm 102 oder um einen «konkreten Baubeschrieb» handelt, ist eine
terminologische Frage. Diese braucht im vorliegenden Fall nicht beurteilt zu
werden. Es ist nicht entscheidend, ob ein «Vorprojekt» im Sinn der SIA-Norm 102
oder ein «konkreter Baubeschrieb» vorliegt. Entscheidend ist vielmehr, ob es
sich bei den genannten Unterlagen um ein Sanierungsprojekt handelt, das im Sinn
der Rechtsprechung des Bundesgerichts genügend
ausgereift und ausgearbeitet ist, um eine missbräuchliche Kündigung
auszuschliessen.

 

Damit kommen wir zum zweiten Einwand der Mieter. Mit diesem
machen sie geltend, dass die vorliegenden Planunterlagen vom 28. Mai 2021 und
die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 kein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt
darstellten und die am 13. August 2021 ausgesprochene Kündigung deshalb
missbräuchlich sei.

 

Die Planunterlagen vom 28. Mai 2021 (Klagebeilage 6) umfassen
acht Pläne: je einen Grundrissplan des Untergeschosses, des Erdgeschosses, der
Obergeschosse und des Dachgeschosses, einen Querschnittsplan, einen
Längsschnittplan sowie je einen Plan der Nordfassade und der Südfassade. Diese
acht Pläne basieren auf den Bauplänen von 1981 und enthalten darüber hinaus rot
eingefärbte «minimale innere Anpassungsarbeiten» (in den Grundrissplänen und im
Längsschnittplan) und die ebenfalls rot eingefärbte Erhöhung der Balkonbrüstungen
(in den Plänen der Nordfassade und der Südfassade). Das ist in der Sache
unbestritten (vgl. Berufung, Ziffer 8; Berufungsantwort, zu Ziffer 4). Zudem
enthält der Querschnittsplan einen rot eingefärbten Text mit dem geplanten
Umfang der Sanierung. Demgemäss umfasst die Sanierung die drei Bereiche
«Fassaden», «Gebäude» und «Umgebung». Diese drei Bereiche werden in
Unterbereiche gegliedert («Fassaden»: Flachdachsanierung, Fensterersatz,
Storenersatz und Geländererhöhungen für Balkone; «Gebäude»: minimale innere
Anpassungen, Strangsanierungen, Brandschutzmassnahmen, keine
Volumenveränderung, keine Veränderung der Zahl und Dimension der Wohnungen;
«Umgebung»: neues Vorgartenkonzept, neue Gemüsebeete, Hühnerstall).

 

Die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 (Klagebeilage 7) ist
überschrieben mit «Kostenschätzung +/- 20%» für «Gesamtsanierung, Liftersatz,
Fenster- und Storenersatz, Nasszellen- und Küchenersatz». Wie in der
Kostenschätzung einleitend ausgeführt wird, basiert sie auf der Analyse der
Bestandespläne, den Zusatzinformationen der Verwaltung und den Fotoaufnahmen;
zudem wird darauf hingewiesen, dass keine Begehung, keine Asbesterprobung,
keine Zustandsaufnahme der Kanalisation und keine weiteren Gebäudeabklärungen
durchgeführt worden seien. Die Kostenschätzung umfasst 2 ½ Seiten und listet 41
Positionen auf (wie zum Beispiel Abbrüche, Baumeisterarbeiten, Kanalisation,
Fenster aus Kunststoff, Aussentüren in Metall, Spenglerarbeiten) und schätzt
für jede dieser Positionen die Kosten ab. Insgesamt werden die Sanierungskosten
mit CHF 3'600'000.– geschätzt. Die Kostenschätzung basiert auf einem
Sanierungskonzept für eine Liegenschaft in [...], das bereits ausgeführt wurde.
Das ist zwischen den Parteien unbestritten (Berufung, Ziffer 7; Berufungsantwort,
zu Ziffer 7).

 

Im Einklang mit dem Zivilgericht liegt damit ein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt vor, das eine
Abschätzung der Erforderlichkeit einer Räumung der Wohnung erlaubt. Die
Argumente der Mieter sind nicht geeignet, diese Einschätzung zu erschüttern.
Zum ersten Argument, dass nur zwei der Sanierungsmassnahmen in den
Planunterlagen vom 28. Mai 2021 (rot) eingezeichnet seien (Berufung, Ziffer 8),
ist festzuhalten, dass dieser Umstand die Ausgereiftheit des Sanierungsprojekts
nicht in Frage stellt. Die zahlreichen weiteren geplanten Sanierungsmassnahmen,
die in den Plänen nicht eingezeichnet sind und überwiegend auch gar nicht
eingezeichnet werden konnten, ergeben sich zum einen aus dem Querschnittsplan,
der diese Massnahmen in einem separaten Text aufführt, und zum anderen aus der
Kostenschätzung vom 15. Juli 2021. Die geplanten Sanierungsmassnahmen
werden somit aus den Planunterlagen vom 28. Mai 2021 und aus der
Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 ohne weiteres ersichtlich. Das zweite Argument
gegen die Ausgereiftheit des Sanierungsprojekts sehen die Mieter im Fehlen
einer vorgängigen Besichtigung der Liegenschaft und im Fehlen von vorgängigen
bautechnischen Abklärungen betreffend Asbest, Brandschutz,
Erdbebenertüchtigung, energetische
Aspekte, elektrische Leitungen und Lift (Berufung,
Ziffern 7–10). Eine vorgängige Besichtigung und umfassende bautechnische
Abklärungen sind nicht zwingend erforderlich, um ein Sanierungsprojekt als
hinreichend ausgereift zu qualifizieren. Im vorliegenden Fall lagen mit den
Planunterlagen von 1981, der Fotodokumentation, den Erfahrungen der
langjährigen Liegenschaftsverwaltung, den Erfahrungen der Vermieterin aus einem
vergleichbaren Sanierungsprojekt in [...] und der Expertise des beauftragten
Architekturbüros hinreichende Grundlagen vor, um ein aussagekräftiges
Sanierungsprojekt auszuarbeiten. Wären die weiteren bautechnischen Abklärungen
– wie von den Mietern gefordert – bereits vor der Kündigung vom 13. August
2021 erfolgt, hätten diese höchstens dazu geführt, dass das Sanierungsprojekt
noch etwas umfassender ausgefallen wäre und die Notwendigkeit eines definitiven
Verlassens der Wohnung noch offensichtlicher gewesen wäre. Aufgrund der von der
Vermieterin bereits getätigten Abklärungen und der im Zeitpunkt der Kündigung
vorliegenden Unterlagen waren die Mieter in der Lage, den Umfang des
Sanierungsprojekts und die Notwendigkeit, die Liegenschaft definitiv verlassen,
abzuschätzen. Das dritte Argument der Mieter gegen die Ausgereiftheit des
Sanierungsprojekts ist mit dem zweiten Argument verwandt: Das Projekt sei zu
wenig konkret auf die Verhältnisse in der Liegenschaft [...] zugeschnitten. Es
basiere nämlich auf einem gleichgelagerten Sanierungsprojekt in [...], das
derzeit von der Vermieterin realisiert werde – und nicht auf den tatsächlichen
Gegebenheiten in der Liegenschaft [...] (Berufung, Ziffern 7 und 19). Dieser
Einwand ist nicht stichhaltig: Wie zum zweiten Argument der Mieter ausgeführt
wurde, lagen mit den Planunterlagen von 1981, den Fotos der Liegenschaft und
den Erfahrungen der langjährigen Liegenschaftsverwaltung verschiedene
Grundlagen vor, die sich konkret auf die Liegenschaft [...] beziehen. Das
Argument, das Sanierungsprojekt sei zu wenig auf die konkreten Verhältnisse
zugeschnitten, ist somit unzutreffend.

 

Der vorliegende Fall reiht sich
denn auch zwanglos ein in eine Reihe von Bundesgerichtsentscheiden zur
Sanierungskündigung, in welchen das Bundesgericht die Ausgereiftheit des
Sanierungsprojekts jeweils bejaht hatte (vgl. dazu oben E. 3.1.3). Die Ausgereiftheit
des vorliegenden Sanierungsprojekts ist gut vergleichbar mit dem in BGer
4A_491/2018 vom 8. Mai 2019 beurteilten Projekt: In diesem Fall erachtete es
das Bundesgericht als hinreichend, dass der Vermieter seine Liegenschaft
(einmal allein, einmal mit seinem Architekten) besichtigt hatte, die
ursprünglichen Baupläne und die seitherigen Umbaupläne beschafft hatte,
5-seitige Pläne durch seinen Architekten hatte ausarbeiten lassen und die
Behörden kontaktiert hatte. Von geringerer – aber gemäss Bundesgericht
genügender – Ausgereiftheit zeugte das in BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember
2010 beurteilte Sanierungsprojekt, das aus einem «rapport d’expertise privé»
eines Bauleiters und Immobilienberaters bestand, der grossen Sanierungsbedarf
festgestellt hatte. Sodann erachtete das Bundesgericht sogar die Erteilung von
Aufträgen an Architekturbüros für Planungsarbeiten am Bauprojekt als genügend
(BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023; BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014).
Schliesslich erachtete es eine Sanierungskündigung auch in einem Fall als
zulässig, in welchem die Vermieterin andere Wohnungen in der Liegenschaft
bereits saniert hatte, und aufrichtig beabsichtigte, auch die strittige Wohnung
zu sanieren (BGer 4A_247/2021 vom 4. Mai 2022). Das vorliegende
Sanierungsprojekt mit den 8-seitigen Planunterlagen vom 28. Mai 2021, die auf
den Bauplänen von 1981 beruhen, und mit der Kostenschätzung vom 15. Juli 2021, welche
die geplanten Sanierungsmassnahmen in 41 Positionen aufgliedert und «bepreist»,
erscheint als mindestens ebenso ausgereift oder ausgereifter als diese vom
Bundesgericht als genügend beurteilten Projekte. Zusammenfassend ist es somit
richtig, dass das Zivilgericht das vorliegende Sanierungsprojekt als genügend
ausgereift erachtete und eine Kündigung auf Vorrat verneinte.

 

3.2      Möglichkeit der Sanierung in bewohntem
Zustand

 

3.2.1   Zur Möglichkeit der Sanierung in bewohntem
Zustand hielt das Zivilgericht fest, entgegen der Ansicht der Mieter sei es
nicht Aufgabe der Vermieterin zu belegen, dass ein Verbleiben der Mieter
während der Sanierung nicht ohne weiteres möglich sei. Der Entscheid über die
Art und den Umfang der Sanierung liege ausschliesslich bei der Vermieterin. Die
Vermieterin könne ein legitimes Interesse haben, die Mietverhältnisse
aufzulösen, um die Sanierungsarbeiten rasch und günstig zu erledigen.
Irrelevant sei letztlich auch die Bereitschaft der Mieter, die Arbeiten zu
dulden. Im vorliegenden Fall habe sich die Vermieterin aus hinreichenden
Gründen zu einer umfassenden Sanierung entschlossen, die sie in unbewohntem
Zustand durchführen wolle. Dass das Baugesuch im vereinfachten
Baubewilligungsverfahren (Bauprojekt ohne Aussenwirkung) geprüft worden sei,
sei für die Gültigkeit der Kündigung ohne Bedeutung (Zivilgerichtsentscheid,
E. 5.5).

 

Auch aus dem Begleitschreiben der Vermieterin zur Kündigung
könnten die Mieter nichts zu ihren Gunsten ableiten. Darin informiere die
Vermieterin transparent über ihre Absicht, die Liegenschaft umfassend zu
sanieren, namentlich die Sanitäranlagen, die Küchen und Bäder, die Böden, die
Elektroinstallationen und die Brandschutzvorrichtungen. Anhand dieses
Begleitschreiben hätten sich die Mieter einerseits eine Vorstellung über das
Sanierungsprojekt machen und andererseits abschätzen können, ob ein Auszug
notwendig sei. Damit entspreche das Begleitschreiben auch den Vorgaben für
Kündigungsschreiben bei Sanierungen (E. 5.6).

 

3.2.2   Die Mieter wenden gegen die Erwägung 5.5 des
Zivilgerichtsentscheids ein, das Sanierungsprojekt habe sich im Zeitpunkt der
Sanierung in einer «Entwicklungsphase» befunden, wie das Zivilgericht in E. 5.3
selbst festhalte. Auf dieser Basis seien die beabsichtigten Bauarbeiten und
deren Eingriffstiefe nicht abschätzbar gewesen. Es sei somit nicht erstellt,
dass ein Verbleib der Mieter die Sanierungsarbeiten erheblich erschwert oder
verzögert hätte (Berufung, Ziffern 23 und 24).

 

Gegen die Erwägung 5.6 wenden die Mieter ein, das
Zivilgericht verkenne, dass das Begleitschreiben zur Kündigung «gespickt mit
Worthülsen» und nicht hinreichend konkretisiert sei, damit die Mieter eine
Einschätzung vornehmen könnten. Dem Begleitschreiben sei kein hinreichend
ausgereiftes Sanierungsprojekt zu entnehmen, sondern lediglich der Umstand,
dass die Liegenschaft Baujahr 1981 habe. Zudem werde in wahrheitswidriger Weise
auf detaillierte Abklärungen und Analysen verwiesen, die es in diesem Zeitpunkt
in Tat und Wahrheit gar nicht gegeben habe (Berufung, Ziffer 25).

 

3.2.3   Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist
der Entscheid über die Art und den Umfang einer Sanierung grundsätzlich
ausschliesslich Sache der Vermieterin. Sie kann ein legitimes Interesse daran
haben, die Mietverhältnisse aufzulösen, um die Arbeiten rasch und günstig zu
erledigen, anstatt eine längerdauernde Renovationsphase
mit Mietzinsreduktionen zugunsten der Mieter in Kauf zu nehmen. Umfassende
Sanierungsarbeiten, in deren Rahmen nicht nur Küchen und Bäder, sondern sämtliche
Leitungsinstallationen ausgewechselt, Wand- und Bodenbeläge erneuert sowie
Wohnungsgrundrisse verändert werden, führen erfahrungsgemäss zu Immissionen und
Störungen, die eine Weiterbenutzung erheblich einschränken. Selbst wenn solche Eingriffe
unter Weiterbenutzung des Mietobjekts denkbar sein sollten, so wäre dies
regelmässig mit beträchtlichen bautechnischen und organisatorischen
Erschwerungen verbunden und würde zu einer Verzögerung der Bauarbeiten führen.
Die Vermieterin, welche die Arbeiten nach bautechnischen und -ökonomischen Kriterien
durchführen möchte, ist diesfalls auf eine Kündigung zwecks vorgängiger Räumung
des Mietobjekts angewiesen, weshalb ihr kein Verstoss gegen Treu und Glauben
vorgeworfen werden kann. Ohne schützenswerten Grund wäre eine Kündigung im
Hinblick auf Modernisierungsarbeiten demgegenüber dann, wenn deren Durchführung
durch das Verbleiben des Mieters im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich
erschwert oder verzögert würde, wie dies etwa beim Streichen von Wänden,
blossen Aussenrenovationen oder Balkonanbauten der Fall sein dürfte (zum Ganzen
vgl. BGE 135 III 112 E. 4.2). Die
Beurteilung, ob der Verbleib des Mieters im Mietobjekt geeignet wäre, bautechnische
und organisatorische Erschwerungen oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach
sich zu ziehen, hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit
der Kündigung setzt somit voraus, dass die Vermieterin im Zeitpunkt der
Kündigung des Mietverhältnisses über ein genügend ausgereiftes und
ausgearbeitetes Projekt verfügt, aufgrund dessen der Mieter abzuschätzen
vermag, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich
machen (zum Ganzen vgl. BGE 142 III 91 E. 3.2.1).

 

3.2.4   Im vorliegenden Fall wurde dargelegt, dass die
Vermieterin im Kündigungszeitpunkt über ein hinreichend ausgereiftes Projekt
verfügte, das eine umfassende Sanierung vorsah (vgl. oben E. 3.1). Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. oben E. 3.2.3) ist in einem
solchen Fall mit beträchtlichen bautechnischen und organisatorischen
Erschwerungen und einer Verzögerung der Bauarbeiten zu rechnen, welche eine
Kündigung der Mietwohnung durch die Vermieterin rechtfertigen. Die Mieter legen
nicht dar, dass dies im vorliegenden Fall anders sein soll. Sie beschränken sich
darauf darzulegen, dass das Sanierungsprojekt im Kündigungszeitpunkt nicht
ausgereift gewesen sei. Dieser Einwand wurde – wie gesagt – bereits bei der
Frage des Vorliegens eines ausgereiften Sanierungsprojekts geprüft und
verworfen. Im Einklang mit dem Zivilgericht ist zudem festzuhalten, dass die
Mieter im Begleitschreiben zur Kündigung transparent über die geplante
Sanierung informiert wurden, wurde doch festgehalten, dass sich diverse
Gebäudeteile, darunter unter anderem die Sanitäranlagen, die Küchen und die
Bäder, die Elektroinstallationen und der Brandschutz in einem
sanierungsbedürftigen Zustand befänden und eine umfassende Sanierung
unumgänglich sei (Klagebeilage 3), was ohne weiteres mit dem ausgearbeiteten
Projekt übereinstimmt.

 

3.3      Verschweigen
der Sanierungsabsicht beim Vertragsschluss

 

Die Mieter hatten vor Zivilgericht vorgebracht, die
Vermieterin habe am 8. April 2021 – also kurz vor der Kündigung wegen
umfassender Sanierung vom 13. August 2021 – noch einen unbefristeten Mietvertrag
mit ihnen abgeschlossen. Trotz entsprechender Nachfrage hätten sie von der
Liegenschaftsverwaltung keine Hinweise auf eine bevorstehende Sanierung
erhalten. Der Umstand, dass die Liegenschaftsverwaltung wenige Monate vor der
Kündigung offenbar keine Kenntnis von der bevorstehenden Sanierung gehabt habe,
spreche stark dafür, dass im Zeitpunkt der Kündigung kein Sanierungsprojekt
habe vorliegen können. Das Zivilgericht hielt dazu fest, die Mutmassung der
Mieter, dass die Sanierung schon im Zeitpunkt des Vertragsschlusses angedacht
gewesen sei, sei zumindest nicht abwegig, aber auch nicht nachgewiesen. Es
liege nahe, dass das Thema einer Sanierung schon einige Zeit im Raum gestanden
habe. Es sei einer Vermieterin aber nicht zuzumuten, bloss aufgrund eines
generellen Sanierungswillens keine Mietverträge mehr abzuschliessen. So lange
noch kein Vorprojekt in Auftrag gegeben worden sei, bestehe auch keine
Informationspflicht der Vermieterin. Unbewiesen sei zudem die Behauptung der
Mieter, sie hätten ihr Interesse an einem langen Verbleib in der Wohnung
gegenüber der Liegenschaftsverwaltung geäussert. Die blosse Chronologie beweise
nicht, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses festgestanden habe, dass fünf
Wochen später ein Vorprojekt in Auftrag gegeben würde und dieser Umstand
Gegenstand einer Täuschung gewesen sei. Der Umstand, dass die Vermieterin mit
diesen neuen Mietern am 8. April 2021 einen Mietvertrag geschlossen habe,
ändere umgekehrt aber nichts an der Ausgereiftheit des Sanierungsprojekts im
Kündigungszeitpunkt (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.2 und 5.7).

 

Die Mieter wenden in diesem Zusammenhang ein, es bestehe ein
Widerspruch: Die Vermieterin habe einerseits «stets» angegeben, sie habe sich
beim Sanierungsprojekt auf die Erfahrungen der Liegenschaftsverwaltung
gestützt; andererseits soll diese im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit den
neuen Mietern am 8. April 2021 keine Kenntnis von einer umfassenden Sanierung
gehabt haben. Damit sei zum einen unklar, ob und in welchem Umfang die
Vermieterin auf die Erfahrungen der Liegenschaftsverwaltung zurückgegriffen
habe; zum anderen sei nicht nachvollziehbar, dass die Liegenschaftsverwaltung
am 8. April 2021 einen unbefristeten Mietvertrag mit den neuen Mietern
abgeschlossen habe, ohne auf mögliche zeitnahe Sanierungsabsichten hinzuweisen.
Namentlich aus dem Umstand, dass der Auftrag der Vermieterin an die Architekten
vom 12. Mai 2021 eine Schweigepflicht gegenüber Dritten und Mietern enthalten
habe, lasse sich aber schliessen, dass auch die Liegenschaftsverwaltung dieser
Schweigepflicht unterstanden habe und deshalb den Mietern bewusst keine
Auskunft erteilt habe. In Bezug auf den Kenntnisstand der
Liegenschaftsverwaltung sei der Sachverhalt «zu wenig abgeklärt, obwohl
diesbezüglich Beweis angeboten wurde». Aufgrund des Kenntnisvorsprungs der
Liegenschaftsverwaltung wäre es an ihr gelegen, auf entsprechende Nachfrage der
Mieter Auskunft über allfällige Sanierungsabsichten zu erteilen. Dies könne
nicht anders als bewusste Täuschung interpretiert werden (Berufung, Ziffer 27).

 

Der rechtlichen Argumentation der Mieter fehlt es an einem
Tatsachenfundament: So ist namentlich unbewiesen, ob und in welchem Umfang die
Liegenschaftsverwaltung (oder auch die Vermieterin) im Zeitpunkt des
Vertragsschlusses mit ihnen am 8. April 2021 Kenntnis von einer bevorstehenden
umfassenden Sanierung hatte. In diesem Punkt kann vollständig auf die
sorgfältigen und zutreffenden Erwägungen des Zivilgerichts verwiesen werden
(Zivilgerichtsentscheid, E. 5.7). Namentlich auch der Umstand, dass der Auftrag
der Vermieterin an die Architekten vom 12. Mai 2021 eine Schweigepflicht
gegenüber Dritten und Mietern enthalten haben soll (wie die Mieter in ihrer
Berufung neu vorbringen), besagt nichts in Bezug auf den Kenntnisstand der
Liegenschaftsverwaltung (und der Vermieterin) beim Vertragsschluss am
8. April 2021. Da der Kenntnisstand der Liegenschaftsverwaltung und der
Vermieterin im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht nachgewiesen ist, lässt
sich weder eine allfällige Täuschung der Mieter noch eine damit allenfalls verbundene
Missbräuchlichkeit der Kündigung ableiten.

 

4.         Erstreckung
des Mietverhältnisses

 

4.1      Aus den in E. 3 genannten Überlegungen
erachtete das Zivilgericht die Kündigung vom 13. August 2021 zu Recht als nicht
missbräuchlich. Es prüfte deshalb das Eventualbegehren der Mieter um
Erstreckung des Mietverhältnisses um vier Jahre. Es legte zunächst die
Voraussetzungen einer Erstreckung darund gewährte im vorliegenden Fall eine
einmalige Erstreckung bis Ende Januar 2024. Bei den Interessen der Mieter
berücksichtigte das Zivilgericht das Alter der Mieterin sowie jenes ihres zur
Untermiete in derselben Wohnung lebenden Ehemanns (67 und 82 Jahre), die
zahlreichen gesundheitlichen Einschränkungen, das Angewiesensein auf einen
Lift, die ausgeprägte Verbundenheit mit dem Quartier, die aufgrund der sehr
kurzen Mietdauer noch nicht amortisierten Einrichtungsinvestitionen, die
finanzielle Situation (Einkommen von CHF 9'387.– für einen
Dreipersonenhaushalt, aber dennoch bescheidene finanzielle Verhältnisse, da die
Mieterin und ihr Ehemann Ergänzungsleistungen beziehen), die tiefe
Leerstandsquote von 1,2 % für 3-Zimmerwohnungen und die Suchbemühungen der
Mieter. Bei den Interessen der Vermieterin berücksichtigte es den Umstand, dass
bereits eine Baubewilligung vorliege und ein dagegen erhobener Rekurs
erstinstanzlich abgewiesen worden sei, und die finanziellen Interessen der
Vermieterin an einer raschen Umsetzung des Sanierungsprojekts. Sodann seien bei
der Bemessung der Erstreckungsdauer die lange Kündigungsfrist von 19 Monaten
und die Unterstützung der Vermieterin bei der Wohnungssuche zu berücksichtigen.
In Abwägung dieser Umstände sei eine einmalige Erstreckung bis Ende Januar 2024
angemessen (Zivilgerichtsentscheid, E. 6).

 

4.2      Die Mieter machen im Kern dreierlei geltend:
Erstens sei bei ihren Suchbemühungen zu berücksichtigen, dass diese regelmässig
erfolgt seien und sie sich in einem fortgeschrittenen Alter befänden. Zweitens
habe die Vermieterin selbst eingeräumt, dass die Bauarbeiten auch dann
ausgeführt würden, wenn die Kündigung als missbräuchlich aufgehoben würde; sie
sei somit nicht auf Planungs- und Kostensicherheit angewiesen, da sie so oder
so mit den Arbeiten beginne. Somit gehe es der Vermieterin allein um
finanzielle Interessen, vor allem um eine höhere Rendite; im Zusammenhang mit
den finanziellen Interessen sei zudem nicht nachgewiesen, dass eine Bauverzögerung
zu einer deutlichen Bauteuerung führe. Drittens habe das Zivilgericht zu
Unrecht das «vermeintliche Unterstützungsangebot» der Vermieterin
berücksichtigt: Diese habe den Mietern kein Referenzschreiben ausgestellt und
die 2, 3 angebotenen Wohnungen seien nicht tauglich. Aufgrund dieser Umstände
sei eine einmalige Erstreckung um 10 Monate nicht angemessen. Vielmehr
rechtfertige sich eine maximale Erstreckungsdauer von 48 Monaten (Berufung,
Ziffern 29–35).

 

4.3      Ein
Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder
unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für
ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der
Vermieterin nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der
Interessenabwägung sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen:
Umstände des Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer des
Mietverhältnisses; persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der
Parteien und deren Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der Vermieterin;
die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2 OR). Die
Erstreckung bezweckt in erster Linie, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr
Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung
stünde. Als Härte im Sinn von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in
Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein
Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten, die sich durch
eine Erstreckung abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung
verbundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die
Erstreckung kann daher erst sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug
zu einem späteren Zeitpunkt für den Mieter weniger nachteilig sein wird, als er
es bei Ablauf der Kündigungsfrist wäre (zum Ganzen vgl. BGer 4A_292/2021
vom 31. August 2021 E. 4.1 mit Hinweisen). Bei der Festlegung der Art und der
Dauer der Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein
weiter Ermessenspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b)).

 

4.4      Im
vorliegenden Fall sind die drei Einwände der Mieter nicht geeignet, die
Angemessenheit der gewährten einmaligen Erstreckung von 10 Monaten in Frage zu
stellen. Beim ersten Vorbringen – im Rahmen der Suchbemühungen der Mieter seien
diverse Umstände zu berücksichtigen – ist festzustellen, dass das Zivilgericht
diese Umstände allesamt berücksichtigte, so den Umfang der Suchbemühungen und
das Alter der Mieter. Es kann vollumfänglich auf die sorgfältigen und
zutreffenden Erwägungen des Zivilgerichts verwiesen werden (Zivilgerichtsentscheid,
E. 6.2.2 und 6.2.5).

 

Der
zweite Einwand, wonach die Vermieterin gar nicht auf Planungs- und
Kostensicherheit angewiesen sei, gründet auf der Behauptung der Mieter, die
Vermieterin habe selbst eingeräumt, dass die Bauarbeiten auch dann ausgeführt
würden, wenn die Kündigung als missbräuchlich aufgehoben würde. Die Mieter
geben in der Berufung nicht an, an welcher Stelle die Vermieterin dies eingeräumt
haben soll (vgl. Berufung, Ziffer 32). Das ist prozessual ungenügend. Die
Berufungskläger müssen aufgrund ihrer Pflicht, die Berufung zu begründen,
namentlich auch die Aktenstücke nennen, auf denen ihre Kritik beruht (zur
Begründungspflicht im Berufungsverfahren vgl. AGE ZB.2022.29 vom 17. März 2023
E. 4.2; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_185/2023 vom 31. Mai 2023 E. 4.3.2).
Die Mieter nennen keinerlei Aktenstücke zum Beweis ihrer Behauptung. Auf den
zweiten Einwand ist somit aus prozessualen Gründen nicht einzugehen.

 

Mit
ihrem dritten Einwand bemängeln die Mieter, beim Unterstützungsangebot der
Vermieterin habe es sich bloss um ein «vermeintliches» Angebot gehandelt, da
die Vermieterin den Mietern kein Referenzschreiben ausgestellt habe und die 2, 3
angebotenen Wohnungen nicht tauglich gewesen seien (Berufung, Ziffer 33). Auch
dieser Einwand ist nicht stichhaltig, da das Zivilgericht dies nicht verkannt
hat: Es hielt zum einen fest, dass die Vermieterin «Bereitschaft» bekundet
habe, «Referenzschreiben zu Handen der Mieterschaft auszustellen»
(Zivilgerichtsentscheid, E. 6.2.7); es nahm nicht an, dass die Vermieterin
solche Schreiben auch tatsächlich ausstellte. Zum anderen stellte das
Zivilgericht – wie die Mieter auch – fest, dass die Anzahl der angebotenen
Ersatzobjekte tief gewesen sei und diese teilweise von vornherein ausser
Betracht gefallen seien (E. 6.2.7). Mit anderen Worten: Das Zivilgericht hat
das Unterstützungsangebot der Vermieterin korrekt eingeschätzt und gewürdigt.

 

Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass die Einwände der Mieter nicht geeignet sind, die
Angemessenheit der gewährten einmaligen Erstreckung von 10 Monaten in Frage zu
stellen. Das Zivilgericht eruierte und würdigte die Umstände, die für die Art
und Dauer der Erstreckung massgebend sind, sorgfältig und zutreffend –
namentlich auch die lange Kündigungsfrist von 19 Monaten. Auf die
entsprechenden Erwägungen kann vollumfänglich verwiesen werden
(Zivilgerichtsentscheid, E. 6.2). Es besteht jedenfalls kein Anlass, in den
weiten zivilgerichtlichen Ermessensspielraum einzugreifen.

 

5.         Berufungsentscheid

 

Aus diesen Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht die
Kündigung des Mietvertrags vom 13. August 2021 zu Recht als nicht
missbräuchlich einstufte und das Mietverhältnis einmalig bis Ende Januar 2024
erstreckte. Demgemäss ist die gegen den Zivilgerichtsentscheid vom 9. März 2023
erhobene Berufung abzuweisen.

 

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens tragen die Mieter die Prozesskosten des
Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verfahren vor Zivilgericht und
Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben,
betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200.– und CHF 500.– bei einer
Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei Wohnungsmiete (§ 2a Abs. 2 des
Gesetzes über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800]). Im
vorliegenden Fall liegt der Nettomietzins für die Wohnung unter
CHF 2'500.– (Zivilgerichtsentscheid, E. 7.2). Die zweitinstanzlichen
Gerichtskosten betragen somit wie im erstinstanzlichen Verfahren CHF 500.–.
In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die – wie das
vorliegende Verfahren – ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden
keine Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz).

 

 

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

 

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts Basel-Stadt vom 9. März 2023 ([...]) wird abgewiesen.

 

Der Berufungskläger 1 und die Berufungsklägerin 2
tragen in solidarischer Verbindung die Gerichtskosten von CHF 500.–. 

 

Mitteilung an:

-      
Berufungskläger 1 

-      
Berufungsklägerin 2

-      
Berufungsbeklagte

-      
Zivilgericht Basel-Stadt

 

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

MLaw Thomas Inoue

 

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von
Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher
Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert
die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht
(CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.
CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem
Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren
Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels
entscheidet das Bundesgericht.

 

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes
Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das
Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren
gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch
Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen
Rechtsschrift einzureichen.