# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** dfdfb970-fbf2-5db0-bd64-0aa61cd561d1
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-08-13
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 13.08.1999 80.1998.279
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1998-279_1999-08-13.html

## Full Text

Incarto n.

  80.98.00279

  	
  Lugano

  13 agosto 1999

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea
  Pedroli, vicecancelliere

  

 

statuendo
sul ricorso dell’11 novembre 1998

 

in
materia di:                 imposta sugli utili immobiliari

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  __________, __________ __________, 
  

  rappr.
  da: avv. __________. __________, __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                     -   che con atto pubblico del
27 settembre 1997, __________ __________ alienava a __________ __________
__________ la part. n. __________ RFD di __________. __________, al prezzo di fr.
1’425’000;

 

                                     -   che, nella dichiarazione
per l’imposta sugli utili immobiliari, inoltrata il 23 aprile 1998, il
venditore faceva valere le seguenti deduzioni dal valore di alienazione:

                                         valore di acquisto                                   fr.     374’000

                                         +
                                                         fr.     150’000

                                         costi
di costruzione e di miglioria             fr.     809’689

                                         valore
di investimento totale                    fr.   1’333’689

 

                                     -   che, notificandogli la
tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 agosto
1998, l'Ufficio di tassazione di __________ non ammetteva la deduzione degli
ulteriori fr. 150’000, aggiunti al prezzo di acquisto nella dichiarazione, argomentando
che essi non figuravano nel prezzo di acquisto rogato nel 1992, e riduceva i
costi di investimento a fr. 721’318;

 

                                     -   che l’utile immobiliare
ammontava di conseguenza a fr. 329’682 e l’imposta a fr. 52’749.10;

 

                                     -   che, in seguito a reclamo
del contribuente, l'Ufficio di tassazione ammetteva in deduzione un ulteriore
ammontare di fr. 14’000, corrispondente a costi di acquisto e di vendita,
mentre negava gli altri costi fatti valere ed in particolare l’ammontare di fr.
150’000, che il reclamante aveva chiesto di aggiungere al valore di acquisto,
per il fatto che si sarebbe trattato di spese sostenute prima del 1986 e
pertanto precedentemente all’acquisto dell’immobile;

 

                                     -   che, con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ chiede in via
principale l’aggiunta di fr. 150’000 al valore di acquisto, quali spese a lui
accollate al momento dell’acquisto dell’immobile dal precedente proprietario,
ed in via subordinata la deduzione dell’IMVI da lui pagata quale responsabile
solidale, in occasione del precedente trasferimento;

 

                                     -   che lo Stato preleva
un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT);

 

                                     -   che il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata;

 

                                     -   che, per il fatto che
l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la
complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59);

 

                                     -   che l’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento e che quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT); 

 

                                     -   che, tuttavia, se
l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT);

 

                                     -   che, nella fattispecie, il
ricorrente fa valere che al prezzo di acquisto indicato nel contratto di
compravendita del 9 giugno 1989 e modificato nel 1992, dovrebbe essere aggiunto
l’importo di fr. 150’000, che egli avrebbe versato al venditore in aggiunta al
prezzo di acquisto;

 

                                     -   che, dall’esame della
documentazione agli atti, si ricavano le seguenti indicazioni:

                                         �  con atto pubblico del 1989, il
ricorrente aveva acquistato dalla __________ __________ in liquidazione il mapp.
n. __________ al prezzo di fr. 700’000 ed il prezzo sarebbe stato pagato
mediante l’assunzione di debiti garantiti da due cartelle ipotecarie (risp. di fr.
450’000 e fr. 200’000) e mediante il versamento di fr. 50’000 in contanti; con
lo stesso atto pubblico, il compratore aveva preso atto che avrebbe dovuto investire
un importo fra i 400’000 e i 500’000 franchi per il rinnovo dell’immobile;

                                         ‚  dal verbale di una assemblea della
__________ __________ del 1992 si evince che l’importo dei lavori di
rinnovamento preventivati era stato stimato, al momento della vendita, in circa
fr. 300’000, ma l’acquirente __________ aveva in seguito rilevato un
deterioramento della casa molto più grave ed aveva pure denunciato dei difetti
nascosti, chiedendo l’annullamento del contratto o una riduzione del prezzo
nella misura della differenza (fr. 200’000);

                                         ƒ  con atto pubblico del 25 novembre
1992, le parti contraenti prendono atto di preventivi di fr. 476’100 per il
rinnovo della casa e decidono di conseguenza di ridurre il prezzo a fr.
374’000, pari alla differenza fra 700’000 e la differenza fra il preventivo
(476’000) e la stima fatta al momento del contratto del 1989 (150’000);

                                         „  in seguito al nuovo rogito,
l’Ufficio dei registri di __________ annulla la precedente tassazione IMVI e
riduce il valore di alienazione da fr. 700’000 a fr. 374’000;

 

                                     -   che, secondo l’art. 130
LT, il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in
assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri;

 

                                     -   che, diversamente dalle
leggi di altri cantoni, la LT non fa quindi riferimento al prezzo di acquisto
iscritto a registro fondiario, ma considera tale criterio semplicemente
sussidiario, per il caso in cui, cioè, non vi sia un prezzo accertato mediante
la precedente tassazione (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 199);

 

                                     -   che, se l'ultimo
trasferimento imponibile è avvenuto prima dell'entrata in vigore della nuova
LT, fa stato, in virtù della disposizione transitoria contenuta nell'art. 316
LT, l'ultimo trasferimento imponibile imposto secondo la LIMVI;

 

                                     -   che da tale valore ci si
può dipartire soltanto se è dato un motivo di revisione a favore o a sfavore,
che consenta di togliere la forza di cosa giudicata alla decisione (Soldini/Pedroli,
loc. cit.); 

 

                                     -   che il riferimento
automatico al prezzo accertato dalla precedente tassazione ha il pregio di
garantire una continuità priva di attriti e contraddizioni tra le diverse tassazioni,
evitando che in occasione della nuova alienazione venga rimesso in discussione
un valore già cresciuto in giudicato, vale a dire il valore d'alienazione
accertato nella precedente tassazione e accettato dall'alienante medesimo,
allora acquirente, sostenendo per esempio che determinati beni acquistati
assieme all'immobile andavano considerati in realtà parti integranti
costitutive del prezzo di vendita (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 200);

 

                                     -   che è pertanto
improponibile la pretesa del ricorrente di voler rimettere in discussione il
valore di acquisto, tanto più che è stato proprio l’accordo concluso nel 1992
fra lui e la società alienante a determinare la riduzione del prezzo concordato
da fr. 700’000 a fr. 374’000;

 

                                     -   che, del resto, con
decisione del 2 marzo 1999, la Divisione delle contribuzioni ha respinto
un’istanza di revisione della tassazione IMVI, presentata congiuntamente dalla
__________ __________ e da __________, e che tale decisione è passata in
giudicato, non essendo stata impugnata dinanzi a questa Camera;

 

                                     -   che neppure può essere
accolta la richiesta subordinata del ricorrente, con cui si domanda l’aggiunta
al valore di investimento dell’IMVI di fr. 9’371, pagata dal ricorrente quale
responsabile solidale dell’imposta nata in occasione del trasferimento precedente;

 

                                     -   che, infatti, questa
Camera ha già avuto modo di escludere che possa essere computata quale costo di
acquisto, deducibile dal valore di alienazione ai fini del calcolo dell’utile
immobiliare, l’imposta sul maggior valore immobiliare (IMVI), che il venditore
aveva dovuto pagare, quale responsabile solidale, in seguito all’inadempimento
del precedente proprietario (CDT n. __________.__________.__________ e
__________.__________.__________ del 4 giugno 1997, in RDAT II-1997 n.
14t p. 351);

 

                                     -   che non va infatti
dimenticato che l’IMVI, così come ora l’imposta sugli utili immobiliari, è
un’imposta che ha per oggetto non il trasferimento immobiliare in sé (come, p. es.,
i tributi percepiti per le mutazioni di diritti nel Registro fondiario) bensì
l’utile sorto in occasione del trasferimento immobiliare, sicché la dottrina
ritiene unanimemente che non possa essere considerata un costo d’investimento (cfr.
Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari, Lugano 1996, p.
254, inoltre p. 252; con riferimento a Richner, Die Grundstückgewinn- und die Handänderungssteuer im Kanton Zürich,
in ZStP 4/94, p. 254 s.; Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, vol. IV, Berna 1966, p.
258 s.; Rumo, Die
Liegenschaftsgewinn- und Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo
1993, p. 252; Mettler, Die
Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 171; Grossmann, Die Besteuerung der Gewinne
auf Geschäftsgrundstücken, Berna 1977, p. 320; Baur/Klöti-Weber/Koch/
Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Muri-Berna
1991, p. 757);

 

                                     -   che a maggior ragione il
carattere di costo d’acquisto deve essere negato alla garanzia che l’acquirente
è tenuto a prestare ex lege per il pagamento di tale imposta;

 

                                     -   che non può certo essere
negato, dal profilo pratico, che quando il nuovo proprietario dovesse rivendere
l’immobile, egli sarà indotto a considerare che il suo guadagno è ridotto per
effetto della garanzia che ha dovuto pagare, ma, dal profilo giuridico, tuttavia,
non si può e non si deve tener conto di tale esborso, poiché esso non configura
un costo d’acquisto, come disposto dalla legge all’art. 134 cpv. 1 1a
frase LT, bensì un costo che è conseguenza dell’acquisto e, meglio, dell’utile
con esso conseguito e, più precisamente ancora, del mancato pagamento del
tributo da parte del debitore (CDT n. __________.__________.__________ e
__________.__________.__________ del 4 giugno 1997, in RDAT II-1997 n. 14t
p. 351);

 

                                     -   che il ricorso è di
conseguenza integralmente respinto.

 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.   1’000.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.         80.–

                                         per un totale di                                                       fr.   1’080.–

                                         sono a carico del ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

 

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: