# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** aafad110-d3f5-58ee-8ce0-c430704c0cbd
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-07-23
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 23.07.1997 80.1997.36
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1997-36_1997-07-23.html

## Full Text

Incarto n.

  80.97.00036

  	
  Lugano

  28 luglio 1997

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  Il
  segretario:

  	
  Fiorenzo
  Gianinazzi

  

 

statuendo
sul ricorso del 26 febbraio 1997

 

in
materia di:                 IC/IFD 93/94

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________, __________,  

  rappr.
  da: Fiduciaria __________, __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

ritenuto

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Nel 1982 __________,
in società con __________, __________ e __________, acquistava  il mapp. n.
__________ RFD di __________ sul quale veniva edificato un immobile commerciale.
Nel 1989 __________ usciva dall'operazione cedendo agli altri comproprietari la
sua quota. A sua volta __________ cedeva nel 1992 la sua quota di
partecipazione a __________ e __________, i due comproprietari rimasti.

                                         Nella tassazione IC/IFD
1993-94 l’ Ufficio di tassazione, ravvisando nella cessione da parte di
__________ della sua quota di partecipazione ai comproprietari un’operazione
immobiliare svolta a titolo professionale, esponeva al contribuente un reddito
aziendale di fr. 430’000.--, poi corretto in sede di reclamo in fr. 387’124.--,
di media annua (cfr. decisione su reclamo del 27 gennaio 1997).

 

 

                                   2.   Con il presente,
tempestivo ricorso __________, assistito dalla Fiduciaria __________, chiede lo
stralcio del reddito aziendale. Argomenta di non aver svolto da vent’anni a
questa parte alcuna attività lucrativa e di essersi limitato a gestire e
amministrare il proprio patrimonio privato. In questo contesto, prosegue,
rientra il collocamento e l’investimento delle disponibilità immediate in fondi
e in immobili. Afferma poi di non aver mai svolto negli ultimi vent’anni
attività nel campo del commercio professionale d’immobili, rilevando che come
lui anche __________, a differenza tuttavia degli altri due soci, è sempre
stato estraneo a tale ambito d’attività. Argomenta inoltre che decisiva è la
situazione finale, al momento dell’alienazione, rilevando che al momento della
cessione della propria quota agli altri comproprietari era oberato dalle
passività, che al 1° gennaio 1991 toccavano quasi gli undici milioni di franchi
e che al 1° gennaio 1993 erano scese a fr. 6’756’987.-- grazie alla vendita
immobiliare in discussione. Conclude quindi nel senso che la cessione della
propria quota deve essere considerata forzata. Il fatto poi che l’operazione si
sia svolta con gli altri soci dimostra la totale mancanza di intendimento
speculativo.

 

                                         All’udienza del 27 maggio
1997 le parti si sono confermate nelle rispettive posizioni, illustrandole
ulteriormente.

 

 

                                   3.   Secondo gli art. 18
cpv. 1 lett. a LT e 21 cpv.1 lett. a DIFD costituisce reddito imponibile
qualsiasi provento proveniente da attività lucrativa, anche se accessoria, a
prescindere dalla sua regolarità o dalla sua frequenza. Ne consegue che anche
il guadagno realizzato attraverso la compravendita di un immobile è imponibile
nel senso delle citate norme se è frutto di attività lucrativa.

 

                                         3.1

                                         Secondo una costante
giurisprudenza (cfr. per tutte DTF 112 Ib p. 81 consid. 2 e rif. ivi)
sapere se vi è attività lucrativa con conseguente imponibilità del guadagno conseguito
con l'alienazione di immobili dipende dall'insieme delle circostanze riferite
al caso particolare. Parecchi sono gli indizi da tenere in considerazione: la
frequenza delle operazioni, la durata del possesso, l'impiego dei guadagni
conseguiti, il reinvestimento dei profitti in nuove operazioni immobiliari, i
metodi usati e il tipo di finanziamento (ASA 50 pag. 374 consid. 4 a con
rinvii, STF del 19 maggio 1989 in re N.B.). Una operazione è considerata
come professionale quando uno trae la propria fonte di reddito dalla compravendita
di fondi, quando cioè la sua attività è volta a conseguire degli introiti. Tale
sussunzione non pone problema se uno, per mestiere, compra e vende immobili:
ciò che risulta dalla sistematicità e frequenza delle operazioni (agente
immobiliare). Tuttavia anche il guadagno realizzato con una singola operazione
immobiliare può essere considerato reddito, specie se tale operazione è
collegata all'attività professionale e ne incrementa il lavoro e il profitto
(artigiani e professionisti nel ramo edile). Anche una attività volta ad
aumentare il valore del proprio fondo (attrezzandolo, edificandolo, creando
unità abitative) assume di solito connotazioni professionali per l'intensa
attività che tale programma richiede (DTF 97 I 167 consid. 4 b; 96 I 655
consid. 2). Il ricorso al finanziamento preponderante di terzi costituisce un
ulteriore indizio, serio anche se non determinante ed esclusivo, del carattere
professionale dell'operazione immobiliare (DTF 92 I 121 consid.2 b).
Sapere se una vendita isolata sia da considerare commercio professionale di immobili,
amministrazione patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare,
dipende - come detto - dalle circostanze del caso particolare. Ognuno degli
indizi sopra menzionati può ma non necessariamente deve far concludere per la
professionalità della compravendita: decisiva è la circostanza che il
contribuente si adoperi a titolo principale o anche solo accessorio e in modo
indipendente a sfruttare la lievitazione del mercato immobiliare per realizzare
degli introiti (STF 19.5.89 già menzionata).

 

                                         3.2

                                         Il contribuente
"laico", che si associa con professionisti attivi a titolo principale
in rami collegati al settore immobiliare (per es. architetti, imprenditori
edili, promotori immobiliari) per l'acquisto e l'edificazione di un fondo,
partecipa della qualifica del membro professionista nel settore del commercio
d'immobili.

                                         La CDT ha infatti più
volte ravvisato gli estremi del commercio professionale di immobili in
operazioni immobiliari concluse nell'ambito di una società di persone costituitasi
espressamente per acquistare e vendere un immobile. E' del tutto indifferente
che i soci, presi individualmente, appaiano estranei alla professionalità del
commercio (cfr. RTT 1975 p. 12 s.).Ancora recentemente è stato ribadito
(cfr. CDT n. 152 dell'8 luglio 1992 in re M.K.; CDT n. 153 pure
dell'8 luglio 1992 in re W.J., inedite) che compiono un atto del commercio
professionale d'immobili più persone, riunite in una società semplice, che
agiscono secondo un piano comune prestabilito, facendo per altro capo allo stesso
mediatore sia al momento dell'acquisto sia al momento della vendita. Un simile
modo di agire configura, secondo la CDT, una cosiddetta "Gelegenheitsgesellschaft
für eine einmalige Tätigkeit", vale a dire una società semplice limitata
ad una sola azione comune (cfr. Meier-Hayoz / Forstmoser, Grundriss des schweizerischen
Gesellschaftsrechts, 6. ed., N. 83).

 

                                         3.3

                                         L’intenzione, nell’ambito
del commercio professionale d’immobili, riveste importanza soltanto
subordinata. Essa viene infatti perlopiù dedotta da circostanze oggettive.

                                         La giurisprudenza non è
però sempre stata lineare in relazione a circostanze che escludono o fanno venir
meno l'intenzione, a maggior ragione se si considera che nemmeno la mera amministrazione
patrimoniale privata esclude la redditività di investimenti a lungo termine. Lo
stesso Tribunale federale ha d'altronde avuto modo di affermare che circostanze
esterne, che costringono alla vendita, non escludono di per sé l'intenzione di
lucrare, ad esempio quando l'alienazione avviene per procurare mezzi liquidi
all'azienda (cfr. Stocker, Die steuerliche Abgrenzung der selbständigen Erwerbstätigkeit
von der privaten Vermögensverwaltung, Basilea 1992,  p. 127), per porre rimedio
a difetti imprevisti (cfr. STF del 21 agosto 1987 in re R., in Sammlung
BGE n. 660), oppure anche quando l'ente pubblico acquista un terreno per
edificarvi un'opera di pubblica utilità (cfr. ASA 48 p. 417; Stocker,
op. cit., p. 127).

                                         Così nemmeno il fatto che
il ricorrente abbia deciso di vendere un fondo in seguito al sopraggiungere
della sua invalidità esclude l'intenzione di conseguire un guada­gno. Anche se
l'immobile era destinato alla locazione e solo l'insorgere di una grave malattia
ha costretto il proprietario a modificare i propri piani e ad alienarlo, il
guadagno scaturito è stato considerato derivare direttamente dalla precedente
attività volta a valorizzare il fondo (cfr. STF del 23 dicembre 1992 in
re A.G., in RDAT II - 1993 n. 37t ).

 

                                         3.4

                                         La presenza di fattori
esterni cogenti non è di per sé idonea a escludere la finalità di lucro. In
molti casi, proprio i fattori esterni costituiscono la molla che spinge a conseguire
un guadagno per far fronte a difficoltà di liquidità o altre, più o meno
passeggere.

                                         L’intenzione di lucrare va
stabilita facendo capo, per quanto possibile, a circostanze oggettive o oggettivabili
che consentano, in virtù delle modalità operative messe in atto, di qualificare
una determinata operazione immobiliare come atto del commercio professionale
d'immobili e non come semplice amministrazione del patrimonio privato.

 

 

                                         3.5

                                         Solo i profitti di
alienazioni conseguiti nell'ambito della mera amministrazione del patrimonio
rimangono di principio esenti da imposta, mentre i guadagni provenienti da ogni
altro tipo di vendita sono imponibili quale reddito derivante da un'attività lucrativa
(cfr. Schmidt, La recente giurisprudenza del Tribunale Federale in
materia di tassazione di negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo
professionale, in: Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989,
fiscalità, edito dalla Commissione ticinese per la formazione permanente dei
giuristi).

                                         E' stata riconosciuta mera
amministrazione patrimoniale (cfr. CDT 202 del 28 agosto 1992 - in re
S.) l'agire del funzionario che investe in terreni una parte del suo stipendio
e di quello della moglie e che più tardi vende con utile alcune particelle per
approfittare di una occasione favorevole (ASA 40 pag. 428 ss.), così
come la vendita di un terreno ricevuto in eredità, se il previsto uso speculativo
viene a cadere per abbandono della preventivata operazione immobiliare e la
vendita tende a procurare i mezzi liquidi necessari per riattare la casa
primaria (RDAT II-1991 pag. 219). Un altro caso nel quale non è stato
riconosciuto un agire assimilabile a commercio professionale d'immobili è
l'alienazione economica imposta e non spontanea di un fondo a causa di una
servitù d'elettrodotto (RTT 1974 pag. 78 ss.).

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Gli indizi che, nel
presente caso, depongono a favore del commercio professionale d'immobili sono
nettamente preponderanti.

                                         Innanzi tutto va
considerato che il ricorrente, anche se non ha mai lucrato commerciando in
immobili nel nostro Paese, è persona attiva nel campo immobiliare. Basti
ricordare, indipendentemente dall'esito che ha avuto l'operazione, l'importante
investimento immobiliare a __________ in __________ volto a realizzare un
complesso misto, commerciale e abitativo, di notevoli dimensioni. La
documentazione prodotta al riguardo dal ricorrente è oltremodo eloquente.

                                         Va poi ricordato che
l'operazione immobiliare in Ticino, nel Comune di __________, è stata condotta
con criteri professionali. Basti considerare che per effettuarla i
comproprietari avevano costituito una cd. società semplice, di cui facevano
parte perlomeno due persone attive nel ramo immobiliare: __________, di
professione architetto e __________, uno dei maggiori promotori immobiliari del
nostro Cantone.

                                         Questi due elementi
basterebbero da soli, tanto sono evidenti, a attribuire la qualifica di professionalità
alla cessione della quota di comproprietà da parte del ricorrente ai due soci
superstiti, __________ e __________, senza che metta conto scomodare altri
indizi.

                                         E' tuttavia opportuno
ricordare che già __________ nel 1989, al momento della cessione della sua
quota, era stato pacificamente considerato commerciante professionale
d'immobili e come tale imposto. Ed è altrettanto opportuno ricordare che il finanziamento
dell'operazione, come ricordato dall'UT nella decisione su reclamo, è avvenuto
con ingenti mezzi di terzi.

 

                                         4.2

                                         Per il ricorrente la
qualifica dell'operazione quale atto del commercio professionale d'immobili
verrebbe cancellata dallo stato di necessità, in cui egli sarebbe venuto a
trovarsi al momento della cessione della propria quota, a causa del dissesto
finanziario subito con cui si è concluso l'investimento a __________.

                                         Come già ricordato, le
circostanze esterne, che hanno costretto alla vendita  - si tratti della
necessità di procurarsi delle liquidità o di ridurre l'indebitamento
complessivo, oppure di situazioni contingenti determinate dall'età o
dall'invalidità -  non escludono di per sé il carattere professionale
dell’operazione. In effetti, proprio la cessione della propria quota agli altri
due soci comproprietari ha consentito al ricorrente di conseguire un utile non
indifferente, che egli non avrebbe verosimilmente conseguito, se, a causa del
forte indebitamento, fosse andato incontro alla realizzazione forzata della
propria quota di comproprietà.

 

                                         4.3

                                         Tutto ben considerato, gli
indizi a favore della tesi del commercio professionale d'immobili sono
chiaramente preponderanti. __________ è stato attivo nell'ambito immobiliare
facendosi artefice o partecipando a promozioni investimenti immobiliari di
considerevole ampiezza. In questo contesto, la cessione della quota di comproprietà
di __________, allo scopo di ridurre l'indebitamento complessivo, appare come
un'operazione inserita in un contesto più ampio di attività immobiliari, che esclude
che essa possa essere caratterizzata come semplice amministrazione del
patrimonio privato, così come viene restrittivamente definita dalla giurisprudenza.

                                         D’altra parte, __________
stesso, nel suo ricorso, ricorda di non aver svolto negli ultimi vent’anni
alcun’altra attività lucrativa. Il che conferma, per così dire “e contrario”,
che quella che egli definisce mera amministrazione professionale era in effetti
la sua unica attività.

 

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.        1'000.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.              80.–

                                         per un totale di                                                       fr.        1'080.–

                                         sono a carico del ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Per l'IC il presente
giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

                                         Per l'IFD è ammesso il
ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: