# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4e5c2a85-10ca-5f37-8d1c-21e0b21f5752
**Source:** Schaffhausen (SH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-12-17
**Language:** de
**Title:** Schaffhausen Obergericht 17.12.2004 60/2004/5
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SH_OG/SH_OG_001_60-2004-5_2004-12-17.pdf

## Full Text

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Art. 5 Abs. 2, Art. 29 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 BV; Art. 33 Abs. 3 lit. a 

RPG; Art. 7 Abs. 1 Ziff. 4, Art. 49 Abs. 1, Art. 61 Abs. 1 und Abs. 3,  

Art. 70 Abs. 1, Art. 71 Abs. 1, Art. 72 Abs. 1 sowie Art. 73 BauG; Art. 20 

WaG/SH; Art. 21 Abs. 3, Art. 27, Art. 32 Abs. 1, Art. 41 Abs. 1 und 

Art. 42 Abs. 1 BauO Schaffhausen (Entscheid des Obergerichts Nr. 
60/2004/5 vom 17. Dezember 2004 i.S. Y.) 

 

Veröffentlichung im Amtsbericht. 

 

 Ist eine Projektänderung wesentlich, so muss das ordentliche Baubewil-
ligungsverfahren durchgeführt werden (E. 2b). Ist das nicht geschehen, so 
können die Änderungen bei einer weiteren, im ordentlichen Verfahren be-
willigten Projektänderung noch mitangefochten werden (E. 2c bb).  

 Die Bewilligung einer Projektänderung bedeutet keinen Verzicht auf ein 
rechtskräftig bewilligtes, aber noch nicht ausgeführtes Bauvorhaben (E. 2c 
aa).  

 Werden zwei Gebäude durch einen Verbindungstrakt als interne Ver-
kehrsfläche miteinander verbunden, so liegt ein Gesamtkomplex vor; für die 
beiden Bauten unter sich gilt kein Gebäudeabstand, und gegen aussen sind 
die Abstände auf Grund des Volumens des Ganzen einzuhalten (E. 4). 

 Wahrung des Besitzstands beim Umbau eines bestehenden Gebäudes, 
das den Waldabstand unterschreitet (E. 5a). 

 Verlangen die Bauvorschriften eine Verringerung der Kniestockhöhe  
eines Dachgeschosses um 40 cm und bedingt dies lediglich eine geringfügige 
Anpassung der Dachgestaltung, so kann dies ohne neues Projekt durch eine 
Auflage angeordnet und bewilligt werden (E. 6). Greift jedoch eine solche 
Änderung stärker in ein Projekt ein, so schliesst dies den Weg über eine Auf-
lage aus (E. 7c cc). 

 Ein Dachstock ist für die Berechnung der Gebäudehöhe und der Grenz-
abstände als Vollgeschoss zu zählen, auch wenn er nur bergseits ein Merkmal 
eines Vollgeschosses aufweist (E. 7c bb). 

 

 Der Stadtrat Schaffhausen bewilligte den Eheleuten X. den Um- und Er-
weiterungsbau zweier bestehender Einfamilienhäuser zu einem Gesamt-
komplex. Das blieb unangefochten. Einer ersten Projektänderung stimmte der 
Stadtrat im Plangenehmigungsverfahren zu. Eine zweite bewilligte er im or-

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dentlichen Verfahren. Die Nachbarn, die Eheleute Y., rekurrierten gegen die 
Bewilligung des dritten Projekts an den Regierungsrat, der den Rekurs ab-
wies. Darauf gelangten die Nachbarn mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde an 
das Obergericht. Dieses hiess die Beschwerde teilweise gut.  

 

Aus den Erwägungen: 

 

 2.–  Art. 33 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 
22. Juni 1979 (RPG, SR 700) verlangt, dass das Beschwerderecht Dritter wie 
Nachbarn, Mieter, Pächter, Umweltschutzorganisationen gegenüber einer in 
Anwendung – oder zu Unrecht ergangenen Nichtanwendung – des eidgenös-
sischen Raumplanungsgesetzes erteilten Baubewilligung tatsächlich gewähr-
leistet ist. Voraussetzung für die Gewährleistung des Beschwerderechts Drit-
ter ist, dass die Beschwerdeberechtigten über ein Bauvorhaben, für das um 
Bewilligung nachgesucht wird, in Kenntnis gesetzt werden (BGE 120 Ib 384 
E. 3d). 

 Im Kanton Schaffhausen geschieht dies im ordentlichen Baubewilli-
gungsverfahren durch Ausschreibung im Amtsblatt, Anzeige an die Anstösser 
und öffentliche Auflage (Art. 61 Abs. 1 und 3 des Gesetzes über die Raum-
planung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen vom 1. De-
zember 1997 [Baugesetz, BauG, SHR 700.100]). Bei geringfügigen Bauvor-
haben, die keine wesentlichen nachbarlichen und öffentlichen Interessen be-
rühren, genügt die Anzeige an die Anstösser (Art. 70 Abs. 1 BauG). Keine 
neue Bekanntmachung ist vorgeschrieben bei danach vorgenommenen Plan-
änderungen, soweit keine zusätzlichen öffentlichen oder nachbarlichen Inte-
ressen betroffen sind und das Projekt in seinen Grundzügen gleichbleibt  
(Art. 73 Abs. 1 BauG). Bei unwesentlichen Änderungen des Projekts nach 
Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung ist eine erneute Ausschreibung 
nicht nötig (Art. 73 Abs. 2 BauG); können aber in solchen Fällen öffentliche 
oder nachbarliche Interessen berührt werden, so lässt die Rechtsprechung in 
sinngemässer Anwendung von Art. 70 Abs. 1 BauG die schriftliche Anzeige 
an die Anstösser genügen (OGE Nr. 60/2002/12 vom 27. September 2002 
i.S. Y. AG, E. 3c, Amtsbericht 2002, S. 128). 

 Wird ein Entscheid für ein ausschreibungspflichtiges Bauvorhaben ohne 
die erforderliche Ausschreibung getroffen, so wird der in Art. 33 Abs. 3 lit. a 
RPG vorgeschriebene Rechtsschutz nicht gewährleistet und diese Vorschrift 
verletzt. Dies kommt einer Verweigerung des rechtlichen Gehörs gleich  
(BGE 120 Ib 384 E. 3d mit Hinweisen; Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung 
der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV, SR 101]). 

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 a)  Im vorliegenden Fall liegt als erstes ein ursprüngliches Projekt vor, 
das der Stadtrat im ordentlichen Verfahren nach Ausschreibung und Anzeige 
an die Anstösser mit Beschluss vom 17. Juni 2003 bewilligt hat. Diese Be-
willigung erfüllt die Anforderungen an die Bekanntmachung ohne weiteres. 
Sie ist unangefochten geblieben und rechtskräftig geworden. 

 b)  Als zweites steht eine Projektänderung im Spiel, die der Stadtrat am 
5. August 2003 ohne Ausschreibung und ohne Anzeige an die Anstösser im 
sogenannten Plangenehmigungsverfahren nach Art. 73 Abs. 2 BauG bewilligt 
hat. Dieses Projekt unterscheidet sich vom ersten durch folgende Änderun-
gen: 

– Verzicht auf den Glasturm auf der Südwestseite, 

– Verschiebung des Verbindungsgangs zwischen den beiden bestehenden 
Einfamilienhäusern nach Südwesten mit Umgestaltung, 

– Verlegung der Treppe an der Ostfassade ins Innere des Neubaus, 

– Neugestaltung der Fassade, vor allem der Fenster des Neubaus. 

 Der Regierungsrat erachtet diese Abweichungen vom ursprünglichen 
Projekt trotz Verkleinerung des Grundrisses und des Verbindungsgangs als 
"nicht unerheblich"; seiner Auffassung nach wäre daher mindestens eine 
schriftliche Anzeige an die Anstösser i.S.v. Art. 70 Abs. 1 BauG nötig gewe-
sen. Diese Pflicht zur Ausschreibung anerkennen die privaten Beschwerde-
gegner ausdrücklich. 

 Sind aber die Abweichungen des zweiten Projekts von den ursprünglich 
bewilligten Plänen wesentlich, so schliesst dies eine Bewilligung im Plan-
genehmigungsverfahren i.S.v. Art. 73 Abs. 2 BauG aus. Denn fehlt es schon 
an der Voraussetzung der Unwesentlichkeit, so spielt es keine Rolle mehr, ob 
öffentliche oder private Interessen betroffen werden. Aus demselben Grund 
wäre es auch kaum angegangen, dieses Verfahren unter schriftlicher Infor-
mation der Anstösser anzuwenden, wie dies schon aus Gründen der Verhält-
nismässigkeit in sinngemässer Anwendung von Art. 70 BauG für zulässig er-
klärt wurde (erwähnter OGE Nr. 60/2002/12 vom 27. September 2002, E. 3b 
und c, Amtsbericht 2002, S. 128). Die Änderungen hätten vielmehr nach  
Art. 73 Abs. 3 BauG ein ordentliches Baubewilligungsverfahren voraus-
gesetzt. 

 Wurden somit vor der stadträtlichen Plangenehmigung vom 5. August 
2003 die Vorschriften über die Bekanntmachung verletzt, so ist diese Bewilli-
gung auch nicht mit Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG vereinbar. Dies kommt einer 
Verweigerung des rechtlichen Gehörs gegenüber beschwerdeberechtigten 
Dritten gleich. 

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 In diesem Zusammenhang ist klarzustellen, dass diese Gehörsverweige-
rung in einem Rekursverfahren, das einzig diese Bewilligung zum Gegens-
tand hätte, nicht geheilt werden könnte. Denn dabei kämen nur die Rekurren-
ten zu Wort, nicht aber alle andern berechtigten Dritten. Diesen gegenüber 
aber könnte die Gehörsverweigerung nur dadurch wiedergutgemacht werden, 
dass sie selbst Gelegenheit erhalten, eine Baubewilligung anzufechten. In ei-
nem solchen Fall könnte dies nur durch die Aufhebung der Bewilligung, die 
Wiedereinleitung des Bewilligungsfahrens und die Bekanntmachung des Pro-
jekts erreicht werden.  

 Eine andere Frage ist dagegen, ob eine solche Gehörsverweigerung durch 
ein neues Bewilligungsverfahren wiedergutgemacht werden kann, in dem die 
bewilligte Änderung auch Gegenstand der Anfechtung ist. Auf dieses Prob-
lem ist im folgenden bei der Beurteilung der dritten Bewilligung einzugehen.  

 c)  Der dritten Baubewilligung vom 4. November 2003 liegt eine weitere 
Projektänderung zugrunde. Sie beruht auf der soeben beschriebenen Abwei-
chung vom ersten Projekt, die der Stadtrat zu Unrecht bewilligt hatte. Neu 
hinzugekommen sind eine Änderung der inneren Einteilung des Neubaus und 
dessen Aufstockung durch ein Dachgeschoss mit Giebeldach. Dieses Vor-
haben wurde im ordentlichen Verfahren ausgeschrieben, den Anstössern mit-
geteilt und darauf bewilligt. Insoweit hatten die Beschwerdeberechtigten Ge-
legenheit, ihre Interessen wahrzunehmen, weshalb sich unter dem Gesichts-
punkt des korrekten Verfahrens und des rechtlichen Gehörs keine Bedenken 
erheben. 

 Dagegen fragt es sich, ob in diesem dritten Baubewilligungsverfahren 
auch noch frühere Änderungen in Frage gestellt werden konnten. 

 aa)  Die Baubewilligung vom 16. Juni 2003 für das ursprüngliche Pro-
jekt ist unangefochten geblieben und damit rechtskräftig geworden. Die Be-
schwerdeführer machen mindestens dem Sinn nach geltend, diese Bewilli-
gung sei durch Verzicht dahingefallen. Die privaten Beschwerdegegner wen-
den ein, dass die Änderung genehmigter Bauten durchaus bewilligt und auch 
gleichzeitig mehrere Baugesuche für eine und dieselbe Parzelle gestellt wer-
den könnten; daher sei die erste Baubewilligung nach wie vor gültig. Der 
Stadtrat äussert sich hiezu nicht. Der Regierungsrat stellt sich auf den Stand-
punkt, die erste Baubewilligung sei nach wie vor gültig und theoretisch reali-
sierbar. 

 Nach Art. 72 Abs. 1 BauG erlischt jede rechtliche Wirkung der Bau-
bewilligung, wenn die Ausführung der Bauarbeiten nicht innerhalb von zwei 
Jahren vom Tag der rechtskräftigen Bewilligung an begonnen und ohne er-
hebliche Unterbrechung durchgeführt wird. Dies bedeutet umgekehrt, dass 
eine rechtskräftige Baubewilligung mindestens zwei Jahre genutzt werden 

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kann. Es ist weder ein gesetzlich vorgeschriebener noch ein anderweitiger 
sachlicher Grund zu sehen, welcher die Gültigkeit einer solchen Bewilligung 
aufhöbe, wenn eine Änderung oder ein neues Vorhaben bewilligt wird. Eine 
neue Bewilligung, sei sie nun durch Plangenehmigung oder im ordentlichen 
Baubewilligungsverfahren zustande gekommen, ändert an der ursprünglichen, 
rechtskräftigen Baubewilligung nichts. Dies würde vielmehr einen Widerruf 
durch die Bewilligungsbehörde voraussetzen.  

 Hieraus folgt, dass sich die von den Beschwerdeführern zur Sprache ge-
brachte "Verzichtsproblematik" gar nicht besteht. Die erste Baubewilligung 
ist in keinem Fall durch Verzicht zu Gunsten einer späteren Bewilligung da-
hingefallen. Vielmehr hätten es die privaten Beschwerdegegner ohne weiteres 
in der Hand, das erste, rechtskräftig bewilligte Projekt auszuführen. Die ge-
genteilige Auffassung der Beschwerdeführer geht daher fehl. 

 bb)  Hauptsächlicher Gegenstand der Baubewilligung vom 4. November 
2003 ist die letzte Projektänderung, deren markantester Teil das mit einem 
Giebeldach versehene Dachgeschoss für den Neubauteil ist. Dieses ist primä-
rer Gegenstand des Rekursverfahrens vor dem Regierungsrat und der vor-
liegenden Verwaltungsgerichtsbeschwerde. 

 In formaler Hinsicht stellt sich vorab die Frage nach dem Umfang dieser 
Bewilligung.  

 Wird ein Bauvorhaben geändert und nach den Bestimmungen von  
Art. 73 BauG korrekt bewilligt, so bedeutet dies die Erlaubnis, das geänderte 
Projekt auszuführen. Sind die Änderungen gemäss Art. 73 Abs. 2 BauG nach-
träglich bewilligt worden, so heisst dies keineswegs, dass sie unabhängig von 
der vorangegangenen Hauptbewilligung beurteilt werden dürfen; die geänder-
ten Partien sind vielmehr Bestandteil des ganzen Projekts. Vereinfacht ist nur 
das Vorgehen: Bleiben beispielsweise bei der Änderung der inneren Eintei-
lung eines projektierten Hauses die Fassaden unverändert, so soll die Einhal-
tung der Grenzabstände nicht neu nachgemessen werden und somit der Situa-
tionsplan nicht erneut mit dem Genehmigungsvermerk versehen werden müs-
sen. In einem solchen Fall genügt die Genehmigung der geänderten Pläne. 
Wird aber etwa ein Bereich einer Fassade umgestaltet, so ist deren ganze 
Wirkung mit der Änderung zu prüfen. Daraus folgt, dass bei Projektänderun-
gen nicht die Abweichung für sich, sondern das geänderte Ergebnis als Gan-
zes zu beurteilen ist. Daher stellt die Bewilligung von Projektänderungen kei-
ne unzulässige Aufteilung in verschiedene Einzelschritte dar. Sollte der hier-
auf bezogene Hinweis der Beschwerdeführer als entsprechende Rüge zu ver-
stehen sein, wäre sie unbegründet. 

 Der Umfang der Baubewilligung bestimmt zugleich ihre Anfechtbarkeit. 
Bei Planänderungen bedeutet dies, dass bisher rechtskräftig gewordene Be-

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willigungen nicht mehr neu in Frage gestellt werden können. Auf der andern 
Seite aber schliesst eine frühere Bewilligung nicht aus, dass unter diese fal-
lende Elemente mit der Anfechtung der neuen Bewilligung insoweit mitange-
fochten werden können, als sie in einem konkreten und wesentlichen Zusam-
menhang mit dem geänderten Projekt stehen. Bleibt etwa der Grenzabstand 
für ein eingeschossiges Gebäude anfänglich unangefochten, so kann er im 
Fall einer Projektänderung mit Aufstockung neu angefochten werden, weil 
nunmehr eine zweigeschossige Baute errichtet werden soll, was sich ganz an-
ders auf die Nachbargrundstücke auswirkt als eine eingeschossige. Dagegen 
wird diese Möglichkeit zu verneinen sein, wenn beispielsweise bloss ein neu-
es Dachflächenfenster bewilligt worden ist: Dabei geht es nur noch um eine in 
der Kubatur unveränderte Dachgestaltung, die unter dem Gesichtspunkt des 
Grenzabstands auf die benachbarten Liegenschaften bedeutungslos ist.  

 Eine andere Frage ist freilich, ob bei der Bewilligung der zur Diskussion 
stehenden Änderungen tatsächlich nach Art. 73 BauG vorgegangen worden 
ist, das geänderte Projekt als Ganzes den Vorschriften entspricht und weder 
öffentliche noch private Interessen verletzt. Hierauf ist bei der materiellen 
Beurteilung der streitigen Baubewilligung näher einzugehen (unten, E. 4 ff.).  

 Im vorliegenden Fall liegen wie gesehen zwei zu beachtende Baubewilli-
gungen vor: die erste vom 17. Juni 2003 und die dritte vom 4. November 
2003. Die zweite Bewilligung – die Plangenehmigung vom 5. August 2003 – 
ist wegen Verletzung verschiedener Verfahrensvorschriften und des An-
spruchs auf rechtliches Gehör aufzuheben und demzufolge unbeachtlich. Die 
erste Baubewilligung ist rechtskräftig; das ihr zugrunde liegende Projekt kann 
während ihrer Gültigkeit ohne weiteres verwirklicht werden. Die dritte Bau-
bewilligung ist umstritten und wie gesagt Gegenstand der materiellen Beurtei-
lung. Vorweg aber ist ihr Umfang zu klären. 

 Die Bauherrschaft war offenbar der Meinung, Gegenstand der dritten 
Baubewilligung seien nur noch die Abweichungen gegenüber dem bisherigen, 
mit der zweiten Genehmigung geänderten Projekts. Da die zweite Bewilli-
gung dahinfällt, fehlt eine Bewilligung für diese Änderungen des Vorhabens. 
Damit stellt sich die Frage, ob jene Änderungen, die Gegenstand der un-
beachtlichen zweiten Bewilligung bilden, durch die dritte Baubewilligung 
mitbewilligt worden sind. 

 Nach der dargestellten Wirkung der Bewilligung von Projektänderungen 
bedeuten die massgebenden Bewilligungen zusammen die Erlaubnis, das ge-
änderte Ganze auszuführen; die zuletzt erteilte Bewilligung bezieht sich somit 
wohl in erster Linie auf die Änderungen gegenüber früher bewilligten Ele-
menten, umfasst aber auch deren Auswirkungen auf das ganze geänderte Pro-
jekt. Die streitige Bewilligung bezeichnet denn auch als Bauprojekt wörtlich: 

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Erweiterungs- und Zusammenbau der beiden Einfamilienhäuser BK Nr. ... und 
... auf GB Nr. ... und ... am ... 

Nachtrag: Auf- und Ausbau eines Satteldaches am Erweiterungsbau. 

 Den Bezug zur ersten Bewilligung stellt unter anderem die Verweisung 
auf die Auflagen und Bedingungen der Baubewilligung vom 17. Juni 2003 
her.  

 Die dritte Baubewilligung vom 4. November 2003 umfasst aber gemäss 
Stempelaufdruck die geänderten Pläne und damit auch sämtliche Änderungen 
gegenüber jenen gemäss erster Baubewilligung vom 17. Juni 2003. Darunter 
fallen auch die nicht besonders hervorgehobenen Änderungen, also jene, die 
Gegenstand der unzulässigen Plangenehmigung vom 5. August 2003 gewesen 
waren. Dass nicht alle Änderungen gegenüber der ursprünglichen Projekt-
fassung hervorgehoben sind, mag einen Schönheitsfehler darstellen; entschei-
dend kann dies aber nicht sein, weil auch die nicht markierten Änderungen 
auch dem ungeübten Betrachter bei zumutbarer Aufmerksamkeit sofort auf-
fallen müssen.  

 Schliesslich ist das Beschwerderecht Dritter in bezug auf das geänderte 
Bauvorhaben durch dessen korrekte Ausschreibung gewährleistet worden. 
Diese lautete wörtlich: 

A.X. und B.X., ..., beabsichtigen bei den Einfamilienhäusern BK Nr. ... und ... 
auf GB Nr. ... und ... am ... einen Erweiterungsbau und Zusammenbau zu er-
stellen. Nachtrag: Auf- und Ausbau eines Satteldaches am Erweiterungsbau. 

 Als Zwischenergebnis ist somit festzuhalten, dass die dritte Baubewilli-
gung vom 4. November 2003 das gesamte geänderte Projekt gemäss den da-
mit genehmigten Plänen ... umfasst. Die Beschwerdeführer können somit im 
Rahmen ihrer Beschwerdeberechtigung alle darauf bezogenen Rügen er-
heben, was sie mit der Beschwerde denn auch zu Recht verlangen und die 
privaten Beschwerdegegner und der Regierungsrat richtigerweise nicht in 
Frage stellen.  

 Wie es sich mit den Rügen gegen das so gesamthaft zu prüfende Projekt 
... verhält, ist bei der materiellen Beurteilung der Beschwerde einzeln zu prü-
fen. 

 3.–  ... 

 4.–  Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung des Gebäudeabstands. 
Der Verbindungstrakt zwischen Erweiterungsbau und dem südöstlichen Alt-
bau mache die beiden Gebäude nicht zu einem ganzen Bauwerk, womit die 
Geltung der Gebäudeabstandsvorschrift keineswegs dahinfalle. Die privaten 
Beschwerdegegner und der Regierungsrat halten dem entgegen, dass der Ver-

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bindungstrakt beide Bauten zu einem einzigen werden lasse, womit keine Ge-
bäudeabstandsvorschriften zum Zug kämen. 

 a)  Art. 7 Abs. 1 Ziff. 4 BauG überlässt die Regelung der Gebäude-
abstände den Bauordnungen der Gemeinden. Die Bauordnung für die Stadt 
Schaffhausen vom 29. Oktober 1996 (BauO) bestimmt in Art. 21 Abs. 3 Satz 
1 und 2 den Gebäudeabstand als kürzeste Entfernung zwischen zwei Bauten; 
er darf nicht kleiner sein als die Summe der für die beiden Bauten vor-
geschriebenen Grenzabstände. 

 Die Grenz- und Gebäudeabstände bezwecken unter anderem, die man-
nigfachen Einflüsse von Bauten und ihrer Benutzung auf Nachbargrundstücke 
zu mindern. Die öffentlichen Interessen daran liegen auf den Gebieten der 
Feuer- und der Gesundheitspolizei, der guten Gestaltung der Siedlungen ohne 
zu dichte Überbauungen und der Ästhetik (BGE 119 Ia 117 E. 3b mit Hinweis 
auf Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Kommentar, 2. A.,  
Aarau 1985, §§ 163–165 N. 3, S. 426). 

 b)  Es stellt sich die Frage, ob die Pflicht zur Einhaltung des Gebäudeab-
stands dadurch dahinfalle, dass die zwei in Frage stehenden Bauten mit einem 
Verbindungstrakt verbunden werden. Dabei ergeben sich mehrere Teilprob-
leme. 

 aa)  Als erstes fragt es sich, welche Anforderungen an einen solchen 
Zwischentrakt zu stellen sind, damit von einer baulichen Einheit des gesamten 
dadurch verbundenen Gebäudekomplexes gesprochen werden kann. 

 Der Zwischentrakt besteht zum einen aus dem rund 7 m langen, 3 m ho-
hen, 1.6 m breiten, verglasten Verbindungsgang vom praktisch unveränderten 
Wohnhaus im Südosten und zum andern aus dem Südteil des Erweiterungs-
baus zum nordwestlichen Einfamilienhaus. Dadurch wird ein Gesamtkomplex 
geschaffen, der zwar zwei für sich erkennbare Einfamilienhäuser – ein beste-
hendes und ein markant erweitertes – umfasst, diese aber durch vollständig 
umbauten Raum verbindet. Dass die verschiedenen Gebäudeteile nach aussen 
als Einheit in Erscheinung treten, mag fraglich erscheinen, zumal sich die 
Neubauten vom Stil der bestehenden Einfamilienhäuser stark abheben und der 
Verbindungsgang bloss eine schmale Verkehrsfläche umfasst. Dennoch ent-
steht eine Gesamtheit, da auch der Verbindungsgang Gebäudecharakter auf-
weist (vgl. Fritzsche/Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 
2003, Ziff. 12.9.1.2). In der Längsachse ist der Komplex über 35 m lang. 

 bb)  Im Verhältnis zu den Nachbargrundstücken führt dies dazu, dass 
senkrecht zur Längsachse und damit gegen das Grundstück der Beschwerde-
führer der erhöhte Grenzabstand von 6 m einzuhalten ist (Art. 42 Abs. 1 al. 3 

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BauO; vgl. auch unveröffentlichter OGE Nr. 60/1998/6 vom 15. Mai 1998 
i.S. W., E. 2c cc). 

 Im Innenverhältnis bedeutet die Betrachtung der verbundenen Bauteile 
als Gesamtkomplex, dass zwischen sich die Frage der Einhaltung eines Ge-
bäudeabstands im Grundsatz gar nicht stellt (vgl. Fritzsche/Bösch, Ziff. 
12.9.1.2).  

 Die Beschwerdeführer machen indessen unter Berufung auf das zitierte 
Werk geltend, vorliegend könne von einem Zwischendach, das den Gebäude-
komplex verschmelze, keine Rede sein. Dabei scheinen sie jenen Fall im Au-
ge zu haben, wo eine Verbindung zweier Hauptbauten durch besondere Ge-
bäude wie Schöpfe, überdachte Gartensitzplätze und dergleichen die Gebäu-
deabstandsvorschrift umgangen werden könnte (vgl. Fritzsche/Bösch,  
Ziff. 12.9.1.2). Hier aber geht es um etwas anderes, was die privaten Be-
schwerdegegner und der Regierungsrat zu Recht einwenden: Wie dargelegt, 
hat der Verbindungsgang in seiner Eigenschaft als interne Verkehrsfläche des 
ganzen Komplexes Gebäudecharakter (oben E. 4b aa). Damit muss es bei der 
Betrachtung als Einheit, für die keine Abstände zwischen einzelnen Gebäude-
teilen eingehalten werden müssen, sein Bewenden haben. Aus demselben 
Grund erübrigt es sich, auf die weiteren Ausführungen der Beschwerdeführer 
zum Gebäudeabstand einzugehen.  

 cc)  Den Beschwerdeführern ist aber zuzugestehen, dass diese Folge mit 
Blick auf den Gesichtspunkt des Zwecks der Abstandsvorschriften, nament-
lich jenen der Auswirkungen auf die Nachbarliegenschaften, nicht unproble-
matisch ist. Auf der andern Seite aber ist zu bedenken, dass mindestens unter 
dem Gesichtspunkt der Abstandsproblematik ein grösserer Verbindungsbau 
nicht ausgeschlossen wäre. Von daher gesehen erweist sich das geringe Vo-
lumen des Verbindungsbaus aus nachbarlicher Sicht als Vorteil. 

 c)  Dass insoweit von einem wesentlichen ästhetischen Problem gespro-
chen werden müsste, ist mit Blick auf den Beurteilungsspielraum der Bewilli-
gungsbehörde und der Rekursinstanz nicht zu sehen.  

 5.–  Die Beschwerdeführer bemängeln, der bewilligte Erweiterungsbau 
verletze die Vorschriften über den Waldabstand. Die privaten Beschwerde-
gegner und der Regierungsrat bestreiten das beziehungsweise erachten eine 
Unterschreitung des Waldabstands um wenige Zentimeter als unerheblich. 

 a)  Art. 20 Abs. 1 des Kantonalen Waldgesetzes vom 17. Februar 1997 
(WaG/SH, SHR 921.100) schreibt für Bauten und Anlagen innerhalb der 
Bauzone einen Mindestabstand zum Wald von 10 m vor. Der Besitzstand nä-
her gelegener Bauten wird gewahrt (Art. 20 Abs. 2 WaG/SH). Nach Art. 49 
Abs. 1 BauG dürfen bestehende altrechtliche Bauten und Anlagen erweitert 

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oder in ihrer Zweckbestimmung geändert werden, wenn die Rechtswidrigkeit 
dadurch nicht verstärkt wird und keine überwiegenden privaten oder öffent-
lichen Interessen entgegenstehen. 

 Es ist unbestritten, dass das bestehende, nordwestliche Gebäude im nörd-
lichen Bereich den Abstand zum Wald um einige Zentimeter unterschreitet. 
Der Zweck des Gebäudes bleibt unverändert erhalten. Neu hinzu kommt seine 
Erweiterung. Diese betrifft aber nicht den Abstand zum Wald; jener Bereich 
ändert sich nicht. Die vorhandene Rechtswidrigkeit, d.h. die geringfügige Un-
terschreitung des Waldabstands, wird dadurch nicht verstärkt. Vielmehr bleibt 
diese ohne jede Änderung. Ein überwiegendes entgegenstehendes öffentliches 
oder privates Interesse ist nicht zu erkennen: Mit oder ohne den streitigen Er-
weiterungsbau unterschreitet die Nordwestecke des bestehenden Hauses den 
vorgeschriebenen Abstand zum Wald. Verhält es sich so, steht die Wald-
abstandsverletzung dem umstrittenen Projekt nicht entgegen. 

 Was die Beschwerdeführer dem entgegenhalten, überzeugt nicht: 

 Art. 20 Abs. 2 WaG/SH stellt lediglich fest, dass der Besitzstand näher 
gelegener Bauten gewahrt werde. Diese Norm begründet zwar kein Recht auf 
bauliche Änderungen, schliesst aber auf der andern Seite die Anwendbarkeit 
von Art. 49 Abs. 1 BauG keineswegs aus. Insoweit interpretieren die Be-
schwerdeführer etwas in Art. 20 Abs. 2 WaG/SH hinein, das sich weder aus 
dem Wortlaut noch aus der Entstehungsgeschichte dieser Vorschrift ergibt. 
Vielmehr wollte der Gesetzgeber den Bestand vorhandener abstandswidriger 
Gebäude garantieren, ohne dadurch eine neue Schranke für deren Änderung 
zu schaffen. Er nahm sogar eine allfällige Kollision mit dem Baugesetz in 
Kauf, die aber vom Sinn der Bestimmung her nur für allfällige weitergehende 
baurechtliche Beschränkungen, nicht aber für Erleichterungen verstanden 
werden kann (Protokoll des Grossen Rats des Kantons Schaffhausen 1996,  
S. 188 [Votum Hansruedi Richli]).  

 Im Entscheid, auf den sich die Beschwerdeführer berufen, hielt das Bun-
desgericht ausdrücklich fest, dass erhebliche Änderungen an bestehenden 
baurechtswidrigen Bauten und Anlagen nur innerhalb der positivrechtlichen 
Grenzen statthaft seien (BGE vom 18. Januar 1990, E. 3c aa, ZBl 1990,  
S. 356). Diese aber sind in Art. 49 Abs. 1 BauG grosszügiger gesteckt wie 
etwa im dort beurteilten Winterthurer Fall. Zudem ist das vorliegende Projekt 
nicht mit jenem vergleichbar, wo eine bestehende Baute in ihrem Zweck voll-
ständig geändert wurde und die Arbeiten einem Neubau gleichzusetzen wa-
ren. Davon aber kann beim hier umstrittenen, vorwiegend als Erweiterungs-
bau in Erscheinung tretenden Projekt nicht gesprochen werden.  

 Auch die Berufung auf die angeführten Dissertation vermag den Stand-
punkt der Beschwerdeführer nicht zu stützen. An der ersten Stelle beschreibt 

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der Autor die aus der Eigentumsfreiheit für die Besitzstandsgarantie ableitba-
ren Ansprüche (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige 
Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Diss. Zürich 2003, S. 45). Das 
schliesst weitergehende kantonalrechtliche Ansprüche nicht aus, soweit sie 
übergeordnetem Recht nicht widersprechen. An der zweiten Stelle behandelt 
der Autor den Umfang der kantonalen Regelungskompetenzen (Willi, S. 73 
ff.). Dort weist er unter anderem darauf hin, dass Kantone, die den Eigen-
tümern weitgehende Befugnisse einräumen, einen Fortbestand baurechts-
widriger Zustände auf lange Sicht in Kauf nehmen. Die Wahl dieses Wegs 
stand dem Schaffhauser Gesetzgeber offen, und er hat sie mit der Schaffung 
von Art. 49 Abs. 1 BauG genutzt. Der Autor führt diese Norm im übrigen in 
einer Übersicht an, ohne sie zu kritisieren (Willi, S. 75 f.). 

 b)  ... 

 c)  ... 

 6.–  Die Beschwerdeführer machen geltend, die unbestrittene Überschrei-
tung der zulässigen Kniestockhöhe auf der Südwestseite des Erweiterungs-
baus hätte nicht mit einer blossen Auflage behoben werden dürfen. Die priva-
ten Beschwerdegegner und der Regierungsrat nehmen den gegenteiligen 
Standpunkt ein. 

 Die Baugrundstücke befinden sich gemäss Zonenplan der Stadt Schaff-
hausen vom 1. Juni 1982 in der Wohnzone mit geringer Ausnützung. In dieser 
Zone sind nach Art. 41 Abs. 1 BauO höchstens zwei Vollgeschosse zulässig. 
Der Dachstock nach Art. 27 Abs. 3 BauO gilt unter anderem dann als Voll-
geschoss, wenn ein Kniestock von mehr als 60 cm vorhanden ist, der zwi-
schen Oberkante Dachboden und Dachhaut an der Aussenseite der Fassade 
gemessen wird (al. 3).  

 Gemäss Schnittplan beläuft sich die projektierte Kniestockhöhe auf et-
was über 1 m. Ihre Verminderung um rund 40 cm liesse die vorgeschriebene 
Höhe erreichen. Das würde zu einer Anpassung der Dachgestaltung führen, 
die ohne Auswirkungen auf die innere Einteilung möglich wäre. Die Be-
schwerdeführer räumen denn auch selbst ein, dass die Überschreitung der zu-
lässigen Kniestockhöhe auf der Westseite des Erweiterungsbaus "nicht welt-
bewegend" sei. Wenn der Regierungsrat unter diesen Umständen den Weg der 
blossen Auflage gewählt hat statt jenen der Aufhebung der Baubewilligung, 
so war dies jedenfalls vertretbar. Das Vorgehen entspricht Art. 71 Abs. 1 
BauG und dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 
Abs. 3 BV; Art. 7 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Schaffhausen vom  
17. Juni 2002 [KV, SHR 101.000]). 

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 7.–  Die Beschwerdeführer machen geltend, das aus Alt- und Erweite-
rungsbau zusammengesetzte Bauwerk trete gesamthaft betrachtet dreige-
schossig in Erscheinung, weshalb es sowohl die Vorschriften über die Ge-
schosszahl als auch jene über den Grenzabstand verletze. Die anderen Ver-
fahrensbeteiligten wenden ein, dass weder das eine noch das andere zutreffe. 

 a)  Die Baugrundstücke der privaten Beschwerdegegner befinden sich 
gemäss Zonenplan in der Wohnzone mit geringer Ausnützung (Art. 32 Abs. 1 
lit. c BauO). Von Ausnahmen abgesehen, die hier nicht zutreffen, sind in die-
ser Zone 2 Vollgeschosse zulässig (Art 41 Abs. 1 al. 1 BauO); bei zwei-
geschossigen Wohnbauten mit Fassaden von mehr als 12 m Länge beträgt der 
minimale Grenzabstand 6 m (Art. 42 Abs. 1 al. 3 BauO). 

 Gebäudehöhe und Geschosszahl sind in Art. 27 BauO geregelt. Dessen 
Abs. 1 bis 3 lauten wie folgt: 

1 Die Gebäudehöhe wird nach der Anzahl Vollgeschosse von durchschnittlich 
3,00 m Höhe festgelegt. Massgebend ist die Geschosszahl auf der Talseite 
der Bauten.  

2 Untergeschosse, deren sichtbarer Teil das gewachsene oder abgegrabene 
Terrain um mehr als 80 cm in ebenem beziehungsweise talseitig um mehr 
als 140 cm in geneigtem Gelände übersteigt, gelten als Vollgeschosse. Nicht 
berücksichtigt werden Eingänge und Einfahrten bis zu einer Gesamtlänge 
von 6,00 m. 

3 Der Dachstock wird dann als Vollgeschoss gezählt, wenn 

– ein Steildach mehr als 45° Neigung aufweist, 

– die Dachfläche zu mehr als 10 % durchbrochen oder 

– ein Kniestock von mehr als 60 cm Höhe, gemessen zwischen Oberkante 
Dachboden und Dachhaut an der Aussenseite der Fassade, vorhanden ist. 

4 ... 

 b)  Es ist unbestritten, dass das Untergeschoss des Anbaus als Voll-
geschoss zu zählen ist, liegt es doch talseitig, d.h. westsüdwestlich, und zu-
dem im anschliessenden ebenen Bereich, d.h. südsüdöstlich, frei. Mit dem da-
rüberliegenden Geschoss zusammen sind somit zwei Vollgeschosse gegeben. 
Auch hierin stimmen die Verfahrensbeteiligten überein. 

 c)  Streitig ist dagegen, wie der Dachstock zu zählen ist. Dabei ist die 
konkret bewilligte Form massgebend, d.h. mit einem auflagegemäss auf 
60 cm herabgesetzten Kniestock auf der Talseite (oben, E. 6). 

 aa)  ... 

 bb)  Ein Dachstock wird unter anderem als Vollgeschoss gezählt, wenn 
ein Kniestock von mehr als 60 cm vorhanden ist (Art. 27 Abs. 3 al. 3 BauO).  

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 Wie erwähnt, wird auf der Tal- oder Westsüdwestseite des Neubautrakts 
durch eine Auflage in der Baubewilligung eine Kniestockhöhe von 60 cm 
vorgeschrieben (oben, E. 6). Insoweit ist die Vorschrift von Art. 27 Abs. 3  
al. 3 BauO eingehalten. 

 Im entgegengesetzten Bereich des Satteldachs, auf der Berg- oder Ost-
nordostseite weist das Dachgeschoss eine Kniestockhöhe von rund 2.4 m auf. 
Die privaten Beschwerdegegner, der Stadtrat und der Regierungsrat sind der 
Auffassung, dass dies den Dachstock deshalb nicht zu einem Vollgeschoss 
werden lasse, weil das Terrain um rund 2.5 m höher gelegen sei als auf der 
Talseite und die massgebende Geschosszahl talseitig zu messen sei. Die Be-
schwerdeführer halten an Ihrer Auffassung der Dreigeschossigkeit fest.  

 Die Verfahrensbeteiligten, die in der Verminderung der talseitigen Knie-
stockhöhe auf 60 cm einen hinreichenden Grund sehen, den Dachstock nicht 
mehr als Vollgeschoss zu zählen, scheinen damit ausser acht zu lassen, dass 
der Kniestock bergseits dieses Mass rund um das Dreifache übersteigt. Nach 
Art. 27 Abs. 3 al. 3 BauO begründet schon ein Kniestock von mehr als 60 cm 
die Eigenschaft als Vollgeschoss. Die Vorschrift beschränkt sich nicht auf die 
Situation auf der Talseite; dies im Gegensatz zur Bestimmung über die Unter-
geschossqualität, wo ausdrücklich die talseitige Erscheinung für massgebend 
erklärt wird (Art. 27 Abs. 2 Satz 1 BauO). Übersteigt aber ein Kniestock die 
Höhe von 60 cm, so wird der Dachstock zum Vollgeschoss. Die gegenteilige 
Sicht krankt an einem unauflösbaren Widerspruch: Ein Dachstock kann nicht 
auf der einen Seite ein nicht anrechenbares Dachgeschoss, auf der anderen 
Seite aber ein Vollgeschoss sein. Entweder ist ein Geschoss ein Vollgeschoss 
oder es ist es nicht; beides kann es folgerichtigerweise nicht sein. 

 Hieran vermag auch das Argument nichts zu ändern, dass Erdgeschoss 
bergseits fast vollständig unter Terrain liegt. Auf die Eigenschaft des Dachge-
schosses kann sich das nicht auswirken, ist doch diese nach der insoweit un-
missverständlichen Vorschrift von Art. 27 Abs. 3 BauO allein aus Kriterien 
zu bestimmen, die im Dachstock selbst liegen. Konsequenterweise bestimmt 
sich auch die Eigenschaft des Untergeschosses einzig aus Kriterien, die für 
dieses selbst gelten: So genügt es etwa schon, dass dieses auf der Talseite 
mehr als 140 cm das gewachsene oder abgegrabene Terrain übersteigt  
(Art. 27 Abs. 2 BauO); wie weit es bergseits unter Terrain liegt, ist ohne Be-
lang. 

 Schliesslich kann auch die Vorschrift über die Messweise der Gebäude-
höhe zu keinem anderen Ergebnis führen: Art. 27 Abs. 1 Satz 2 BauO erklärt 
die Geschosszahl auf der Talseite der Bauten für massgebend. Dies mag wohl 
auf den ersten Blick nicht von vornherein klar sein. Doch ist auch dieser Be-
stimmung nicht zu entnehmen, dass sie von verschiedenen Eigenschaften  

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eines und desselben Geschosses – also vom erwähnten unauflösbaren Wider-
spruch – ausginge. Vielmehr muss der Sinn dieser Vorschrift darin gesehen 
werden, dass dann, wenn wegen besonderer Raumteilung wie beispielsweise 
bei Galeriegestaltungen i.S. von Art. 27 Abs. 1 Satz 1 BauO auf das Meter-
mass zurückzugreifen ist, die Talseite massgebend ist. Dies etwa im Unter-
schied zum Kanton Zürich, wo die Gebäudehöhe sowohl tal- als auch berg-
seitig zu messen ist (§ 29 der Verordnung über die nähere Umschreibung der 
Begriffe und Inhalte der baurechtlichen Institute sowie über die Mess- und 
Berechnungsweisen [Allgemeine Bauverordnung, ABV, LS 700.2] mit Skiz-
zen im Anhang). Damit schliesst das Stadtschaffhauser Recht bei Bauten am 
Hang unterschiedliche Maximalhöhen aus.  

 Ist nach dem Gesagten der Dachstock des Bauvorhabens als Voll-
geschoss zu zählen, so zählt der streitige Erweiterungsbau drei Vollgeschosse. 
Demnach ist er in der gemäss umstrittener Baubewilligung genehmigten Form 
wegen Überschreitung der zulässigen Zahl von zwei Vollgeschossen mit  
Art. 41 Abs. 1 al. 1 BauO unvereinbar. 

 cc)  Für den Fall, dass das Obergericht zu diesem Schluss unzulässiger 
Dreigeschossigkeit gelangt, verlangen die privaten Beschwerdegegner die 
Behebung der Baurechtswidrigkeit durch eine entsprechende Auflage in den 
Entscheid beziehungsweise die Baubewilligung; danach sollte auch bergseits 
ein Kniestock von höchstens 60 cm vorgeschrieben werden. 

 Gemäss Art. 71 Abs. 1 BauG können Bau- und Ausnahmebewilligungen 
mit Bedingungen und Auflagen verknüpft werden, soweit diese mit dem ge-
troffenen Entscheid in einem sachlichen Zusammenhang stehen und nötig 
sind, um den rechtmässigen Zustand zu sichern. Indessen muss das Mittel der 
Auflage auf massvolle Änderungen beschränkt sein. Es widerspräche dem 
Sinn des Baubewilligungsverfahrens, wesentliche Projektänderungen auf die-
sem Weg durchzusetzen (vgl. Fritzsche/Bösch, Ziff. 21.4.3.4; Zimmerlin, 
§ 152 N. 5a, S. 378, je mit Hinweisen auf die Judikatur).  

 Im vorliegenden Fall ist die von den privaten Beschwerdegegnern im 
Eventualstandpunkt beantragte Auflage nicht bloss geringfügig. Sie greift 
vielmehr massiv in die Gestaltung des Dachs, des Dachstocks samt seiner in-
neren Einteilung und jedenfalls in bezug auf einzelne Fenster auch in die Fas-
sadengestaltung ein. Derart weitreichende Änderungen müssen dem Bau-
bewilligungsverfahren vorbehalten bleiben. Schon aus diesem Grund kann der 
Weg der Auflage hier nicht zum Zug kommen.  

 Abgesehen davon wäre es mit Blick auf die beschränkte Prüfungszustän-
digkeit des Obergerichts problematisch, wenn dieses namentlich bei einem 
stark umstrittenen Bauvorhaben wie beim hier in Frage stehenden selbst eine 
Auflage erlassen würde. Dies um so mehr, als sich auch Fragen der Gestal-

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tung stellen und insoweit der Bewilligungs- und der Rekursbehörde ein Er-
messensspielraum zuzugestehen ist. 

 d)  Es versteht sich von selbst, dass mit der Wertung des bewilligten Er-
weiterungsbaus als dreigeschossige Baute auch die dafür vorgeschriebenen 
Grenzabstände von 8 m um 2 m unterschritten sind (Art. 42 Abs. 1 al. 3 
BauO). Auch insoweit erweist sich die Beschwerde als begründet.