# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e170ea59-fedf-52f2-86c8-acd85a24372a
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** LB250006-O5
**Docket/Reference:** LB250006-O5
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/LB250006-O5.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: LB250006-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichterin lic. iur. A. Strähl und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie 

Gerichtsschreiberin MLaw L. Kappeler

Urteil vom 26. Juni 2025

in Sachen

1.

2.

A._____, 

B._____,

Beklagte und Berufungskläger

1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____

gegen

1.

2.

C._____, 

D._____, 

Kläger und Berufungsbeklagte

1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Y._____

betreffend Forderung / Zusprechung von Grundeigentum

Berufung gegen ein Urteil der 3. Abteilung des Bezirksgerichtes Zürich vom 

13. Dezember 2024; Proz. CG230031

- 2 -

Rechtsbegehren der Kläger und Berufungsbeklagten:
(act. 4/2, act. 4/19, act. 4/66)

"1. Es sei den Klägern das Eigentum am Grundstück GBBI Nr. 1, Ka-

taster Nr. 2, E._____-strasse 3 und 3a, Grundbuch F._____ ge-
richtlich zuzusprechen, gegen Vorlegen eines unwiderruflichen 
Zahlungsversprechens einer in der Schweiz domizilierten Bank 
über die Tilgung der Restkaufpreisforderung.

 2.

In Vollstreckung von Rechtsbegehren Ziff. 1 sei das Grundbuch-
amt F._____ gerichtlich anzuweisen, die Übertragung des Eigen-
tums am Grundstück GBBI Nr. 1, Kataster Nr. 2, E._____-strasse 
3 und 3a, von den Beklagten auf die Kläger als Miteigentümer zu 
je ½ einzutragen.

 3. Eventualiter zu Ziff. 2 vorstehend sei das Grundbuchamt F._____ 

in Vollstreckung von Rechtsbegehren Ziff. 1 gerichtlich anzuwei-
sen, die Übertragung des Eigentums am Grundstück GBBI Nr. 1, 
Kataster Nr. 2, E._____-strasse 3 und 3a, von den Beklagten auf 
die Kläger als Miteigentümer zu je ½ einzutragen, Zug-um-Zug 
gegen Eintragung des Register-Schuldbriefes im 4. Rang über 
CHF 960'000.00 zu Gunsten der Valiant Bank AG.

 4. Es seien die Beklagten zu verpflichten, den Klägern unter solidari-

scher Haftbarkeit folgende Beträge zu bezahlen:

a. Schadenersatz für entgangene Mietzinse seit 18. August 2020 
im Zusammenhang mit dem Grundstück GBBI Nr. 1, Kataster 
Nr. 2, E._____-strasse 3 und 3a, Grundbuch F._____, einen im 
Beweisverfahren noch zu bestimmenden Betrag, mindestens 
jedoch CHF 461'794.00, zuzüglich Schadenszins von 5% seit 
dem noch zu bestimmenden mittleren Verfalltag;

b. Schadenersatz für auf dem Grundstück GBBI Nr. 1, Kataster 
Nr. 2, E._____-strasse 3 und 3a, Grundbuch F._____ lasten-
den Pfändungen aufgrund Nichtbezahlung von Schulden des 
Beklagten 1 und/oder der Beklagten 2, einen im Beweisverfah-
ren noch zu bestimmenden Betrag, mindestens:
- CHF 4'303.80 zzgl. 5% Verzugszins auf CHF 3'593.85 ab 

13. Juni 2024

- CHF 3'201.10 zzgl. 5% Verzugszinsen auf CHF 2'653 ab 

13. Juni 2024

- CHF 743.95 zzgl. 5% Verzugszins ab 13. Juni 2024
- CHF 147.45 zzgl. 5% Verzugszins ab 13. Juni 2024

 5. Rechtsbegehren Nr. 3 der Beklagten in der Klageantwort sei voll-

6.

umfänglich abzuweisen.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (einschliesslich Kosten 
des Grundbuchamtes und Kosten des Massnahmenverfahrens 
ES200064 vor Bezirksgericht Zürich) zusätzlich Mehrwertsteuerzusatz 

- 3 -

von 7.7% bis 31.12.2023 und von 8.1% ab 01.01.2024, zulasten der 
solidarisch haftenden Beklagten."

Anträge der Beklagten und Berufungskläger:
(act. 4/13, act. 4/25, act. 4/68)

1.

2.

Die Klage sei vollständig abzuweisen.

Eventualiter seien die Beklagten zu verpflichten, den Klägern 
Zug-um-Zug gegen Zahlung von (a) CHF 200'000 an die Credit 
Suisse (Schweiz) AG gegen Ablösung der Schuldbriefe im 1. und 
2. Rang, (b) CHF 316'151.00 an das Steueramt der Stadt Zürich 
und (c) CHF 1'182'108.70 an die Beklagten das Eigentum am 
Grundstück GBBI Nr. 1, Kataster-Nr. 2, zu übertragen. 

3.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. 8.1% MwSt. 
zu Lasten der Kläger.

Urteil des Bezirksgerichtes:

1.

Es wird den Klägern das Eigentum am Grundstück GBBI Nr. 1, Kataster Nr. 

2, E._____-strasse 3 und 3a, Grundbuch F._____ gerichtlich zugesprochen.

2.

Das Grundbuchamt F._____ wird in Vollstreckung vorstehender Dispositivzif-

fer 1 gerichtlich angewiesen, die Übertragung des Eigentums am Grundstück 

GBBI Nr. 1, Kataster Nr. 2, E._____-strasse 3 und 3a, von den Beklagten auf 

die Kläger als Miteigentümer zu je ½ einzutragen. 

3.

Die  Beklagten  werden  verpflichtet,  den  Klägern  unter  solidarischer  Haftung 

Schadenersatz zu bezahlen, dies in der Höhe von 

-

-

-

-

Fr.  4'303.80  zzgl.  5%  Verzugszins  auf  Fr.  3'593.85  ab  13.  Juni  2024

Fr.  3'201.10  zzgl.  5%  Verzugszins  auf  Fr.  2'653.–  ab.  13.  Juni  2024 

Fr. 743.95 zzgl. 5% Verzugszins ab 13. Juni 2024

Fr. 147.45 zzgl. 5% Verzugszins ab 13. Juni 2024. 

4.

5.

6.

Im darüber hinausgehend Umfang wird die Klage abgewiesen. 

Die Eventualwiderklage der Beklagten wird abgewiesen.

Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 30'000.– festgesetzt. 

- 4 -

Allfällige weitere Kosten bleiben vorbehalten.

7.

Die Gerichtskosten (inklusive Kosten des Schlichtungsverfahrens) werden 

den Klägern zu einem Fünftel und den Beklagten zu vier Fünfteln auferlegt 

und mit den geleisteten Vorschüssen der Kläger (Fr. 19'500.–) verrechnet. 

Der Fehlbetrag von Fr. 10'500.– wird von den Beklagten nachgefordert.

8.

Die Beklagten werden solidarisch verpflichtet, den Klägern eine reduzierte 

Parteientschädigung von Fr. 29'937.– (inkl. Mehrwertsteuer und Fr. 840.– 

der Kosten des Schlichtungsverfahrens) zu bezahlen. Zudem haben sie den 

Klägern die Kostenvorschüsse im Umfang von Fr. 13'500.– zu ersetzen.

9.

Die Gerichtskosten des Verfahrens ES200064-L (Fr. 8'120.–) werden den 

Klägern zu einem Fünftel und den Beklagten zu vier Fünfteln auferlegt.

Die Beklagten werden solidarisch verpflichtet, den Klägern Fr. 6'496.– zu er-

setzen (4/5 von Fr. 8'120.–).

10. Die Beklagten werden solidarisch verpflichtet, den Klägern eine reduzierte 

Parteientschädigung von Fr. 1'500.– (inkl. Mehrwertsteuer) für das Verfahren 

ES200064-L zu bezahlen (3/5 von Fr. 2'500.–).

11.

(Mitteilung) 

12.

(Rechtsmittel) 

Berufungsanträge:

der Beklagten und Berufungskläger (act. 2 S. 2):

"1.  Es sei das Urteil des Bezirksgerichts Zürich vom 13. Dezember 

2024 (Geschäft CG230031) aufzuheben.

2.  Es sei die Klage abzuweisen.

3.  Eventualiter seien die Berufungskläger und Beklagten zu ver-

pflichten, den Berufungsbeklagten und Klägern Zug-um-Zug ge-
gen Zahlung von (a) CHF 200'000 an die Credit Suisse AG gegen 
Ablösung der Schuldbriefe im 1. und 2. Rang, (b) CHF 316'151.00 
an das Steueramt der Stadt Zürich und (c) CHF 1'182'108.70 an 

- 5 -

die Beklagten das Eigentum am Grundstück GBBI Nr. 1, Kataster-
Nr. 2, zu übertragen.

4.  Subeventualiter sei das Grundbuchamt F._____ gerichtlich anzu-

weisen, die Übertragung des Eigentums am Grundstück GBBI Nr. 
1, Kataster-Nr. 2 von den Beklagten auf die Kläger als Miteigentü-
mer zu je 1/2 einzutragen, Zug-um-Zug gegen Eintragung des 
Register-Schuldbriefes im 4. Rang über CHF 960'000 zu Gunsten 
der Valiant Bank AG.

5.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen des Berufungsverfah-

rens sowie des vorinstanzlichen Verfahrens, zuzüglich 7.7% bzw. 
8.1% MWST zulasten der Berufungsbeklagten unter solidarischer 
Haftung."

Erwägungen:

I.

1.

Die Parteien schlossen im Oktober 2016 einen öffentlich beurkundeten Kauf-

vertrag über ein Grundstück in F._____, die Kläger und Berufungsbeklagten 

(fortan: Kläger) als Käufer, die Beklagten und Berufungskläger (fortan: Beklagte) 

als Verkäufer. Die Kläger tilgten einen Teil des Kaufpreises durch Überweisung 

an Drittparteien. Der Restkaufpreis ist gemäss Vertrag durch Ablösung zweier 

Schuldbriefe, durch Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer und durch Zah-

lung an die Beklagten anlässlich der Eigentumsübertragung zu tilgen, wobei die 

Bezahlung durch Vorlage eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens einer in 

der Schweiz domizilierten Bank auszuweisen ist. Zur Eigentumsübertragung ist es 

bis heute nicht gekommen.

2.

Im Jahr 2017 leiteten die Kläger beim Bezirksgericht Zürich eine Klage auf 

Zusprechung des Grundeigentums ein. Die Klage wurde mit Urteil vom 29. Mai 

2020 abgewiesen, nachdem das Gericht zum Schluss gekommen war, das von 

den Klägern eingereichte Zahlungsversprechen der Valiant Bank AG sei hinsicht-

lich der Ablösung der Schuldbriefe unklar und die notwendigen Belege für die Ab-

lösung der bestehenden Grundpfandrechte lägen nicht vor (act. 4/4/5 S. 38 f.).

3. Mit Entscheid des Einzelgerichts am Bezirksgericht Zürich vom 22. Dezem-

ber 2020 (Geschäfts-Nr. ES200064-L) wurde auf Antrag der Kläger eine Verfü-

- 6 -

gungsbeschränkung im Sinne von Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB im Grundbuch vor-

gemerkt (act. 4/4/10). 

4.

Am 24. Juni 2021 reichten die Kläger erneut eine Klage auf Zusprechung 

des Grundeigentums beim Bezirksgericht Zürich (Vorinstanz) ein (act. 4/2). Nach 

durchgeführtem doppelten Schriftenwechsel (vgl. act. 4/13, act. 4/19, act. 4/25; 

act. 4/29) trat die Vorinstanz mit Beschluss vom 18. November 2022 auf die Klage 

nicht ein (act. 4/30). Sie hielt dafür, dass eine abgeurteilte Sache vorliege. Die ge-

gen den Nichteintretensbeschluss erhobene Berufung der Kläger wurde vom 

Obergericht des Kantons Zürich mit Urteil vom 16. März 2023 gutgeheissen und 

die Sache wurde zur Ergänzung des Verfahrens und zu neuer Entscheidung an 

die Vorinstanz zurückgewiesen (act. 4/36). 

5.

Die Vorinstanz führte am 28. Februar 2024 eine Vergleichsverhandlung 

durch, an der keine Einigung erzielt werden konnte (Prot. Vi S. 7). Seitens der 

Kläger erfolgten sodann diverse Noveneingaben (vgl. act. 4/39, act. 4/51, 

act. 4/53, act. 4/57) und am 12. Juni 2024 fand die Hauptverhandlung statt (Prot. 

Vi S. 8 ff.; act. 4/66; act. 4/68). Am 13. Dezember 2024 erging das eingangs wie-

dergegebene Urteil der Vorinstanz (act. 4/71 = act. 3 [Aktenexemplar]).

6.

Hiergegen erhoben die Beklagten mit Eingabe vom 3. Februar 2025 Beru-

fung beim Obergericht des Kantons Zürich mit den vorne wiedergegebenen Anträ-

gen (act. 2). Den Beklagten wurde mit Verfügung vom 6. Februar 2025 Frist ange-

setzt, um für die Gerichtskosten einen Vorschuss zu leisten (act. 5). Der Kosten-

vorschuss ging innert Frist ein (act. 11 und 12). Die Kläger reichten mit Novenein-

gabe vom 13. Februar 2025 ein aktualisiertes unwiderrufliches Zahlungsverspre-

chen der Valiant Bank AG vom 7. Februar 2025 ein (act. 7 und 8) und mit Eingabe 

vom 21. Februar 2025 stellten sie einen Antrag auf Sicherheitsleistung für die Par-

teientschädigung (act. 9; 10/1-8). Nach Eingang einer Stellungnahme der Beklag-

ten vom 17. März 2025 (act. 15) und einer nochmaligen Stellungnahme der Klä-

ger vom 9. April 2025 (act. 18) wurde der Antrag auf Sicherheitsleistung für die 

Parteientschädigung mit Beschluss vom 14. April 2025 abgewiesen (act. 19). Wei-

terungen sind nicht erforderlich. 

- 7 -

II.

1.

Beim angefochtenen Urteil handelt sich um einen berufungsfähigen Ent-

scheid (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Die Berufung wurde form- und frist-

gerecht erhoben (Art. 311 Abs. 1 ZPO; vgl. act. 73), der Kostenvorschuss wurde 

geleistet (act. 11 und 12) und die Beklagten sind beschwert. Dem Eintreten auf 

die Berufung steht damit nichts entgegen.

2. Mit Berufung kann eine unrichtige Rechtsanwendung und eine unrichtige 

Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Beru-

fungsinstanz verfügt über unbeschränkte Kognition bezüglich Tat- und Rechtsfra-

gen, einschliesslich der Frage richtiger Ermessensausübung. Abgesehen von of-

fensichtlichen Mängeln hat sich das Berufungsgericht allerdings grundsätzlich auf 

die Beurteilung der in der Berufung und Berufungsantwort gegen das erstinstanz-

liche Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken. Die Parteien haben mit-

tels klarer Verweisungen auf die Ausführungen vor der Vorinstanz zu zeigen, wo 

sie die massgebenden Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen und Einreden 

erhoben haben. Sie haben die von ihnen kritisierten Erwägungen des angefochte-

nen Entscheids wie auch die Aktenstücke, auf die sie ihre Kritik stützen, genau zu 

bezeichnen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_580/2015 vom 11. April 2016 

E. 2.2). In rechtlicher Hinsicht ist das Berufungsgericht bei dieser Prüfung jedoch 

weder an die Erwägungen der ersten Instanz noch an die mit den Rügen vorge-

tragenen Argumente der Parteien gebunden, sondern es wendet das Recht von 

Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Das Berufungsgericht kann die Rügen der Par-

teien auch mit abweichenden Erwägungen gutheissen oder abweisen 

(BGer 2C_124/2013 vom 25. November 2013 E. 2.2.2). In diesem Rahmen ist auf 

die Parteivorbringen einzugehen, soweit dies für die Entscheidfindung erforderlich 

ist (BGE 141 III 28 E. 3.2.4 m.w.H.).

3. Gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO werden neue Tatsachen und Beweismittel 

(Noven) im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug 

vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz 

vorgebracht werden konnten.

- 8 -

Die Kläger haben mit Eingabe vom 13. Februar 2025 (act. 7) ein unwiderrufliches 

Zahlungsversprechen der Valiant Bank AG vom 7. Februar 2025 eingereicht, wel-

ches bis 28. Februar 2026 befristet ist (act. 8). Mit Ausnahme der Befristung lautet 

es gleich wie die bisherigen Zahlungsversprechen vom 9. Januar 2024 (befristet 

bis 28. Februar 2025; act. 4/52/32), 10. Januar 2023 (befristet bis 28. Februar 

2024) sowie 23. Februar 2022 (befristet bis 28. Februar 2023; vgl. act. 36 E. 2.3.3 

und act. 4/20/23). Beim Zahlungsversprechen vom 7. Februar 2025 handelt es 

sich um ein zulässiges echtes Novum, das ohne Verzug eingereicht wurde. Ent-

gegen der Meinung der Beklagten ist nicht zu erkennen, wieso die Kläger – ange-

sichts der Befristung des vorangehenden Zahlungsversprechens bis 28. Februar 

2025 – gehalten gewesen sein sollten, bereits zu einem früheren Zeitpunkt ein 

neues Zahlungsversprechen einzureichen (vgl. act. 15 Rz. 5 f.). 

III.

1.

Der Klage liegt folgender Sachverhalt zu Grunde (act. 3 E. 2 u. 4): Die Klä-

ger und die Beklagten schlossen mit Datum vom 13. Oktober 2016 einen öffent-

lich beurkundeten Kaufvertrag über das Grundstück Nr. 1, E._____-strasse 3 und 

3a, Kataster Nr. 2, ab. Der Kaufpreis beträgt Fr. 1'730'000.–. Davon hatten die 

Kläger eine Summe von Fr. 601'740.30 durch Überweisungen an diverse Drittpar-

teien zu tilgen. Die Zahlungen sind erfolgt. Der Restkaufpreis in der Höhe von Fr. 

1'128'259.70 ist gemäss Vertrag an die Beklagten oder zu deren Gunsten wie 

folgt zu leisten (act. 4/4/1 S. 10):

"Fr.

200'000.00

durch Ablösung der auf dem Vertragsobjekt an 1. und 
2. Pfandstelle haftenden Schuldbriefe für nominell je 
Fr. 100'000.00, Wert Eigentumsübertragung, durch die 
Bank der erwerbenden Partei (Valiant Bank AG) bei der 
Bank der veräussernden Partei (Credit Suisse AG, 
CH4). Die Belege über die Ablösung haben bei der Eigen-
tumsübertragung vorzuliegen.

Fr.

316'151.00

durch Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer gemäss 
Zf. 6 der weiteren Bestimmungen hiernach.

Fr.

612'108.70

sind der veräussernden Partei anlässlich der Eigentums-
übertragung zu bezahlen. Die Kontoverbindung für diese 
Zahlung wird der erwerbenden Partei noch mitgeteilt.

- 9 -

Die erwerbende Partei hat sich anlässlich der Eigentums-
übertragung über die Restkaufpreiszahlungen durch Vorle-
gung eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens einer 
in der Schweiz domizilierten Bank auszuweisen.

Wird die Bank über die erfolgte Eigentumsübertragung erst 
nach Clearingschluss informiert, kann die Zahlung erst mit 
Valuta des darauffolgenden Bankwerktages ausgeführt 
werden. Die veräussernde Partei hat daraus gegenüber 
der erwerbenden Partei keinen Anspruch auf Verzugs-
zins."

Die Kläger haben ein jeweils aktualisiertes unwiderrufliches Zahlungsversprechen 

der Valiant Bank AG vorgelegt. Im Zeitpunkt des Urteils der Vorinstanz datierte 

das letzte Zahlungsversprechen vom 9. Januar 2024; es war bis am 28. Februar 

2025 gültig (act. 4/52/32). Das im Berufungsverfahren eingereichte aktuellste Zah-

lungsversprechen der Valiant Bank AG datiert vom 7. Februar 2025 und ist bis 

28. Februar 2026 befristet (act. 8; vorne E. II.3). Es hat (wie die vorangehenden 

Zahlungsversprechen) folgenden Wortlaut:

"Wir  bestätigen  Ihnen  hiermit  unwiderruflich  gemäss  Kaufvertragsbestimmung  die  Kauf-

preisrestanz von CHF 1'128'259.70 (in Worten: eins-eins-zwei-acht-zwei-fünf-neun 70/00) 

wie folgt zu überweisen:

-

-

-

CHF  200'000.00  per  Eigentumsübertragung  auf  das  Konto  Nr.  IBAN  CH4  bei  der 

Credit Suisse AG, lautend auf die Verkäuferschaft;

CHF 316'151.00 per Eigentumsübertragung auf das Konto Nr. 5 bei der Zürcher Kan-

tonalbank, lautend auf die Finanzverwaltung der Stadt Zürich, Abteilung Grundsteu-

ern, Vermerk: A._____ und B._____, E._____-strasse 3;

CHF 612'108.70 per Eigentumsübertragung auf ein noch bekanntzugebendes Konto 

der Verkäuferschaft.

Dieses Zahlungsversprechen ist befristet bis [jeweilige Befristung].

Die vorerwähnten Überweisungen erfolgen unter der Voraussetzung, dass

•

der  vorerwähnte  Kaufvertrag  rechtsgültig  abgeschlossen  und  im  Grundbuch 

eingetragen werden kann;

- 10 -

•

•

uns die beiden bestehenden Grundpfandrechte im 1. Rang und 2. Rang über jeweils 

nom. CHF 100'000.00 rechtsgültig indossiert/übertragen (wo notwendig) ausgehän-

digt werden; 

das Grundpfandrecht im 4. Rang zu unseren Gunsten errichtet und im Grundbuch 

eingetragen werden kann."

2.

Die Kläger stellten sich vor Vorinstanz zusammengefasst auf den Stand-

punkt, sie hätten die Bezahlung des noch offenen Restkaufpreises von 

Fr. 1'128'259.70 seit Jahren mittels Vorlage des unwiderruflichen Zahlungsver-

sprechens der Valiant Bank AG angeboten und nachgewiesen, dass die Zahlung 

am Datum der Eigentumsübertragung erfolgen werde. Die mit Urteil des Bezirks-

gerichts Zürich vom 29. Mai 2020 als nicht erfüllt betrachteten Bedingungen des 

Zahlungsversprechens seien mittlerweile erfüllt. Sie (die Kläger) seien ihren Käu-

ferpflichten nachgekommen. Es seien die Beklagten, welche die einvernehmliche 

Erfüllung des Grundstückkaufvertrags vereitelten. So habe die Bank der Beklag-

ten (Credit Suisse AG) auf ein Pfandablösungsschreiben der Valiant Bank AG 

vom 10. August 2020 lediglich geantwortet, dass darauf nicht eingetreten werden 

könne, und seien die Beklagten Aufforderungen, bei der Eigentumsübertragung 

mitzuwirken, nicht nachgekommen. Die Erfüllung der Bedingungen für die Ablö-

sung der Grundpfandrechte sei alleine im Machtbereich der Beklagten anzusie-

deln. Wirkten diese weiterhin nicht auf die Credit Suisse ein, damit letztere zur Ab-

lösung der Grundpfandrechte Hand biete, so könne dies nicht zu ihren (der Klä-

ger) Lasten gehen. Die Beklagten hätten eine Nebenpflicht, ihre Bank entspre-

chend zu instruieren. Kämen sie dieser nicht nach, gelte die Bedingung betreffend 

Ablösung der Schuldbriefe gemäss Art. 156 OR als erfüllt. Entsprechend sei ihnen 

(den Klägern) das Eigentum am Grundstück gerichtlich zuzusprechen. Sobald die 

gerichtliche Eigentumsübertragung und die Eintragung im Grundbuch erfolgt 

seien, erhalte die Bank der Beklagten gegen Indossierung bzw. Übergabe der 

Grundpfandrechte im 1. und 2. Rang die Zahlung über Fr. 200'000.–. Auch die 

Voraussetzung betreffend Errichtung und Eintragung des Grundpfandrechts im 

4. Rang zu Gunsten der Valiant Bank AG über Fr. 960'000.– werde unmittelbar im 

Anschluss an die Eigentumsübertragung erfüllt. Dies werde durch die Verfügungs-

beschränkungen infolge Pfändungsvollzug gegen die Beklagten nicht verunmög-

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licht. Da die Beklagten sich seit der im August 2020 erfolgten Aufforderung zur 

Mitwirkung bei der Eigentumsübertragung in Verzug befänden, hätten sie (die Klä-

ger) schliesslich Anspruch auf Schadenersatz für entgangene Mieteinnahmen so-

wie für auf dem Grundstück lastende Verfügungsbeschränkungen wegen Pfän-

dungen für Schulden der Beklagten (zum Ganzen act. 3 E. 5.1).

3.

Die Beklagten machten vor Vorinstanz zusammengefasst geltend, das aktu-

elle befristete Zahlungsversprechen der Valiant Bank AG werde im Urteilszeit-

punkt nicht mehr gültig sein, was mit von der Gegenseite angedeuteten Novenein-

gaben nicht korrigiert werden könne. Zudem werde die Credit Suisse AG das Zah-

lungsversprechen nicht honorieren sowie die Schuldbriefe nicht ausliefern und 

werde es nicht zur Errichtung eines Grundpfandrechts im 4. Rang zugunsten der 

Valiant Bank AG kommen. Entsprechend träten die Bedingungen des Zahlungs-

versprechens nicht ein und werde die Zahlung nie erfolgen. Eine Vereitelung ih-

rerseits liege nicht vor und könne auch nicht aus der Untätigkeit ihrer Bank als an-

gebliche Hilfsperson abgeleitet werden. Die Kläger hätten die Übertragung der 

Schuldbriefe selbst vorzukehren, was sie nicht gemacht hätten. Sie (die Beklag-

ten) befänden sich nicht im Verzug. Entsprechend sei auch kein Schadenersatz 

geschuldet. Die Klage sei abzuweisen. Im Eventualfall einer gerichtlichen Eigen-

tumsübertragung sei der Zug um Zug zu leistende Kaufpreis auf Fr. 2.3 Mio. zu 

erhöhen (zum Ganzen act. 3 E. 5.2). 

4.

Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen Folgendes: Die Parteien hätten einen 

Grundstückkaufvertrag abgeschlossen, gemäss welchem die Beklagten die Pflicht 

zur Eigentumsverschaffung und die Kläger die Pflicht zur Leistung der (Rest-) 

Kaufpreiszahlung treffe. Sie hätten vereinbart, dass bei der Eigentumsübertra-

gung nicht direkt die Restkaufpreiszahlung zu erfolgen habe, aber ein unwiderruf-

liches Zahlungsversprechen einer in der Schweiz domizilierten Bank vorliegen 

müsse und die Zahlung erst nach erfolgter Eigentumsübertragung fliessen solle. 

Die Regelung zur Erfüllung des Zug-um-Zug-Geschäfts entspreche der bundes-

gerichtlichen Rechtsprechung, wonach das unwiderrufliche Zahlungsversprechen 

einer anerkannten und solventen Bank der Barzahlung gleichzustellen sei (act. 3 

E. 4.4 m.H.a. BGE 128 III 468). Neben den Hauptleistungspflichten (Eigentums-

- 12 -

verschaffung und Kaufpreiszahlung) treffe die Parteien die Nebenpflicht, die betei-

ligten Banken anzuweisen, bei der Ablösung der auf dem Grundstück lastenden 

Schuldbriefe mit- bzw. zusammenzuwirken. Während die Kläger als Käufer für ein 

unwiderrufliches Zahlungsversprechen ihrer Bank (Valiant Bank AG) besorgt sein 

müssten, hätten die Beklagten als Verkäufer ihre Bank (Credit Suisse AG) anzu-

weisen, die sich in ihrem Besitz befindenden Papier-Schuldbriefe im 1. und 2. 

Rang zu je nominell Fr. 100'000.– bei Vorliegen des gültigen Zahlungsverspre-

chens anlässlich der Eigentumsübertragung vorzulegen (act. 3 E. 6.1). Die im un-

widerruflichen Zahlungsversprechen der Valiant Bank AG enthaltenen Vorausset-

zungen und Bedingungen seien entgegen der Auffassung der Beklagten nicht un-

tauglich oder ungültig, sondern üblich und genügend bestimmt (vgl. act. 3 E. 6.2). 

Die Kläger hätten mit dem Zahlungsversprechen ihre kaufvertragliche Verpflich-

tung erfüllt. Die gerichtliche Eigentumsübertragung erfolge mittels Gestaltungsur-

teil und die Vollstreckung sei gerichtlich anzuordnen. Damit seien Rechtsbegeh-

ren Ziff. 1 und 2 gutzuheissen (act. 3 E. 6.2.8). Was die kaufvertragliche Bedin-

gung der Ablösung der beiden bestehenden Grundpfandrechte im 1. und 2. Rang 

betreffe, seien die Beklagten ihrer Nebenpflicht, ihre Vertragspartnerin Credit 

Suisse AG zur Ablösung der Schuldbriefe anzuweisen oder zu instruieren, nicht 

nachgekommen. Sie hätten die Ablösung in keiner Art und Weise unterstützt und 

stünden hinsichtlich der geschuldeten Ablösungsbescheinigung im Schuldnerver-

zug (act. 3 E. 6.3 ff.). Blieben deshalb (trotz Eigentumsübertragung mittels Gestal-

tungsurteil) die Grundpfandrechte bestehen und die Schuldbriefe im Besitz der 

beklagtischen Bank, sei deren Ablösung – Zug um Zug gegen eine Zahlung von 

Fr. 200'000.– durch die Valiant Bank – im Nachgang anzugehen. Bis dahin be-

stimme sich die Stellung des Eigentümers der Pfandsache, der nicht Schuldner 

ist, nach den Vorschriften über die Grundpfandverschreibung (Art. 844 Abs. 1 

ZGB i.V.m. Art. 827 ff. ZGB). Demgemäss könne er das Pfandrecht unter den 

gleichen Voraussetzungen ablösen, unter denen der Schuldner zur Tilgung der 

Forderung befugt sei. Befriedige er den Gläubiger, so gehe das Forderungsrecht 

auf ihn über (Art. 827 ZGB; act. 3 E. 6.7). Nicht zu verfangen vermöchten sodann 

die Einwände der Beklagten hinsichtlich des Schuldbriefs im 3. Rang (vgl. act. 3 

E. 6.8) sowie der vorgesehenen Eintragung eines Schuldbriefs im 4. Rang (vgl. 

- 13 -

act. 3 E. 6.9). Der geltend gemachte Anspruch auf Schadenersatz für entgangene 

Mietzinse sei mangels hinreichender Substanziierung abzuweisen (act. 3 E. 8). 

Zuzusprechen sei der verlangte Schadenersatz für auf dem Grundstück lastende 

Pfändungen im Umfang von Fr. 8'396.30 zuzüglich Zinsen (vgl. act. 3 E. 9). Abzu-

weisen sei die als Eventualwiderklage zu deutende Klage der Beklagten auf An-

passung des Kaufpreises (act. 3 E. 10). 

5.

Die Beklagten machen mit Berufung im Wesentlichen geltend, entgegen der 

Vorinstanz bestehe "der von den Klägern als Käufer vorzunehmende Zug" nicht in 

der Vorlage eines Zahlungsversprechens, sondern in der Bezahlung des Rest-

kaufpreises (act. 2 Rz. 4 f., Rz. 10 ff.). Eventualiter hätten die Kläger mit dem kon-

kret vorgelegten Zahlungsversprechen "keinen wirksamen Zug" vorgenommen 

(act. 2 Rz. 5, Rz. 22 f.). Subeventualiter sei das angefochtene Urteil im Resultat 

unhaltbar, weil die Kläger das Grundstück erhalten würden, ohne zu zahlen und 

ohne dass es ihnen (den Beklagten) möglich sei, das Zahlungsversprechen 

durchzusetzen (act. 2 Rz. 5, Rz. 52 ff.). Damit sei das Grundeigentum nicht zuzu-

sprechen und der zugesprochene Schadenersatz habe in Ermangelung einer Ver-

zugslage keine Grundlage (act. 2 Rz. 6). Komme es zu einer Übertragung des 

Grundeigentums, sei der Kaufpreis auf Fr. 2.3 Mio. anzupassen (act. 2 Rz. 7, 

Rz. 63 ff.).

6.

Auf die Vorbringen der Beklagten in der Berufung ist nachfolgend im Einzel-

nen einzugehen. 

1.

IV.

1.1 Nicht streitig ist, dass die Parteien am 13. Oktober 2016 einen gültigen, öf-

fentlich beurkundeten Grundstückkaufvertrag abgeschlossen haben (act. 4/4/1; 

vorne E. III.1). Die Beklagten verpflichteten sich, den Klägern das Eigentum am 

Grundstück zu verschaffen. Die Kläger verpflichteten sich, den Beklagten den ver-

einbarten Kaufpreis zu bezahlen (vgl. Art. 184 Abs. 1 OR).

- 14 -

1.2 Die Kläger verlangen die Übertragung des Eigentums, während die Beklag-

ten sinngemäss die Einrede des nicht erfüllten Vertrags erheben. Nach Art. 82 OR 

muss, wer bei einem zweiseitigen Vertrag den anderen zur Erfüllung anhalten will, 

entweder bereits erfüllt haben oder die Erfüllung anbieten, es sei denn, dass er 

nach dem Inhalt oder der Natur des Vertrags erst später zu erfüllen hat. Für den 

Kaufvertrag hält Art. 184 Abs. 2 OR ausdrücklich fest, dass Verkäufer und Käufer 

(unter dem Vorbehalt abweichender Vereinbarung oder Übung) verpflichtet sind, 

ihre Leistungen gleichzeitig – Zug um Zug – zu erfüllen. Bei den in einem Aus-

tauschverhältnis stehenden Leistungspflichten handelt es ich um die Hauptleis-

tungspflichten, beim Kaufvertrag um die Einräumung des Eigentums und die Kau-

preiszahlung. Art. 82 OR umfasst aber auch Nebenpflichten, wenn die Hauptleis-

tungspflicht ohne diese erheblich entwertet würde (BK OR-WEBER, Art. 82 N 91; 

BSK OR-SCHROETER, Art. 82 N 26). 

Die Erfüllung fordernde Vertragspartei kann – wenn sie ihre Leistung noch nicht 

tatsächlich erbracht hat – ihre Erfüllungsbereitschaft nachweisen, indem sie dar-

tut, alles vorgekehrt zu haben, damit die Erfüllung ohne weiteres stattfinden kann 

und der Empfänger die Leistung nur noch entgegenzunehmen braucht (BK OR-

WEBER, Art. 82 N 183). Lehnt die andere Vertragspartei die vertragsgemäss ange-

botene Leistung ab, kann sie sich nicht auf Art. 82 OR berufen (BSK OR-SCHROE-

TER, Art. 82 N 40). Die Ausübung der Einrede des nicht erfüllten Vertrags ist ihr 

auch verwehrt, wenn sie sich selber nicht vertragskonform verhält, indem sie z.B. 

notwendige Vorbereitungshandlungen unterlässt, insbesondere bei Verletzung 

einer sog. sekundären Nebenpflicht (z.B. Mitwirkungspflicht), die eine nicht gehö-

rige Erfüllung der Hauptleistung zur Folge hat (BK OR-WEBER, Art. 82 N 196 

i.V.m. N 91). 

1.3 Verweigert der Verkäufer beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Grund-

eigentum zu Unrecht die Abgabe der Grundbuchanmeldung (vgl. Art. 656 Abs. 1 

ZGB), hat der Käufer Anspruch auf gerichtliche Zusprechung des Eigentums 

(Art. 665 Abs. 1 ZGB). Beim Urteil, mit welchem dem Käufer das Eigentum am 

Grundstück zugesprochen wird, handelt es sich um ein Gestaltungsurteil. Der Er-

- 15 -

werb des Eigentums findet im Zeitpunkt der Rechtskraft des Urteils statt (BSK 

ZGB-REY/STREBEL, Art. 665 N 10). 

2. 

2.1 Die Beklagten halten gemäss ihrem Hauptstandpunkt dafür, die vorinstanzli-

che Annahme, dass die Kläger als Käufer mit der Vorlage eines Zahlungsverspre-

chens "ihren Zug gemacht" hätten, finde hinsichtlich des Restkaufpreises von 

Fr. 612'108.70 und des Sicherstellungsbetrags für die Grundstückgewinnsteuer 

von Fr. 315'151.00 weder im Vertrag noch in der Rechtsprechung eine Stütze 

(act. 2 Rz. 21). Die Kläger hätten gemäss dem Kaufvertrag Fr. 612'108.70 anläss-

lich der Eigentumsübertragung zu bezahlen und nicht bloss ein Zahlungsverspre-

chen vorzulegen (act. 2 Rz. 10 ff., 15 f.). Unbehelflich sei der Hinweis der Vorin-

stanz auf BGE 128 III 468. Dieser Entscheid habe die Zwangsverwertung eines 

Grundstücks nach Art. 143 SchKG betroffen und die entscheidende Frage sei ge-

wesen, ob das Prinzip der Barzahlung gemäss Art. 46 VZG Ausnahmen erfahren 

könne. Mit dem vorliegenden Fall, in dem es weder um eine Zwangsverwertung 

gehe noch die VZG anwendbar sei, habe dies nichts zu tun (act. 2 Rz. 19). Die 

Kläger hätten damit "ihren Zug nicht gemacht" und könnten die Zusprechung des 

Eigentums nicht verlangen (act. 2 Rz. 21). 

2.2 Den Beklagten kann nicht gefolgt werden. Die Vorinstanz hat zu Recht erwo-

gen, dass die Parteien im Kaufvertrag ausdrücklich festgehalten haben, die "er-

werbende Partei [habe] sich anlässlich der Eigentumsübertragung über die Rest-

kaufpreiszahlungen durch Vorlegung eines unwiderruflichen Zahlungsverspre-

chens einer in der Schweiz domizilierten Bank auszuweisen" (act. 4/4/1 S. 10; 

vorne E. III.1; vgl. act. 3 E. 4.4). Bei der Vorlage eines solchen Zahlungsverspre-

chens handelt es sich um die vertraglich vorgesehene Erfüllungshandlung der 

Kläger, mit der die Kaufpreiszahlung in die Wege geleitet wird. Die Kläger kom-

men damit ihrer vertraglichen Pflicht nach, so dass sich die Beklagten nicht auf 

Art. 82 OR berufen können (vorne E. IV.1.2). Nichts zu ihren Gunsten ableiten 

können die Beklagten, soweit sie auf die Passage im Kaufvertrag verweisen, nach 

der kein Anspruch auf Verzugszins besteht, wenn die Bank "über die erfolgte Ei-

gentumsübertragung erst nach Clearingschluss informiert" wird und "die Zahlung 

- 16 -

erst mit Valuta des darauffolgenden Bankwerktages ausgeführt werden" kann 

(act. 4/4/1 S. 10; vorne E. III.1; vgl. act. 2 Rz. 18). Vielmehr ergibt sich auch aus 

dieser Regelung, dass die Eigentumsübertragung bei Vorlage des unwiderrufli-

chen Zahlungsversprechens vorzunehmen ist und die tatsächliche Zahlung des 

Restkaufpreises erst danach zu erfolgen hat. Entgegen der Ansicht der Beklagten 

hat die Vorinstanz auch zu Recht auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung ver-

wiesen, wonach das unwiderrufliche Zahlungsversprechen einer anerkannten und 

solventen Bank der Barzahlung (gemäss Art. 46 VZG) gleichzusetzen sei (BGE 

128 III 468 E. 2.3). Diese im Zusammenhang mit einer Zwangsverwertung getrof-

fene Feststellung des Bundesgerichts korrespondiert mit der vorliegenden von 

den Parteien gewählten vertraglichen Regelung. Die Abmachung, dass der Ver-

käufer die Grundbuchanmeldung gegen ein unwiderrufliches Zahlungsverspre-

chen einer Bank abgibt, ist bei Grundstückkaufverträgen denn auch üblich (vgl. 

etwa ARNET, Abwicklung und Absicherung der Gegenleistung, in: Schmid [Hg.], 

Der Grundstückkauf, Zürich u.a. 2010, S. 427 ff., 432; BRÜCKNER/KUSTER, Die 

Grundstücksgeschäfte, 2. A. Zürich u.a. 2021, § 53 Rz. 1931c ff.; KOLLER, Erfül-

lung des Grundstückkaufvertrags und deren Sicherung, insbesondere in sachen-

rechtlicher Hinsicht, in: ders. [Hg.], Der Grundstückkauf, 3. A. Bern 2017, S. 131 

ff., § 4 Rz. 12 f.). 

2.3 Festzuhalten ist, dass gemäss der vertraglichen Regelung die Vorlage eines 

unwiderruflichen Zahlungsversprechens geeignet ist, die Beklagten anzuhalten, 

die Grundbuchanmeldung vorzunehmen und damit die im Kaufvertrag eingegan-

gene Eigentumsverschaffungspflicht zu erfüllen. 

3.

3.1 Die Beklagten stellen sich weiter auf den Standpunkt, das konkrete Zah-

lungsversprechen sei ungenügend (act. 2 Rz. 22 ff.). Das Zahlungsversprechen 

müsse sich nach dem klaren Wortlaut des Vertrags auf die Bezahlung des Rest-

kaufpreises von Fr. 612'108.70 und den Sicherstellungsbetrag für die Grundstück-

gewinnsteuer von Fr. 316'151.– beziehen, während hinsichtlich der Tilgung des 

Kaufpreises im Betrag von Fr. 200'000.– durch Ablösung der Schuldbriefe im 

1. und 2. Rang die Belege über diese Ablösung bei der Eigentumsübertragung 

- 17 -

vorzuliegen hätten (act. 2 Rz. 23; s.a. act. 2 Rz. 20). Ein Zahlungsversprechen sei 

kein Beleg über die Ablösung der Schuldbriefe. Vielmehr werde vorausgesetzt, 

dass die Ablösung bis zur Eigentumsübertragung erfolgt sei (act. 2 Rz. 24). Dabei 

sei es entgegen der Vorinstanz nicht zutreffend, dass die Banken der Beteiligten, 

namentlich ihre Bank als Verkäuferbank, Hilfspersonen seien. Art. 101 OR sei 

eine Zurechnungsnorm im Schadenfall und aus ihr könne nicht gelesen werden, 

dass die Untätigkeit einer angeblichen Hilfsperson der Hauptperson als Erfül-

lungshandlung zugerechnet werden könne (act. 2 Rz. 28). Es sei die Bank der er-

werbenden Partei, also der Kläger, welche die Schuldbriefe im 1. und 2. Rang ab-

zulösen habe (act. 2 Rz. 29). Seien die beteiligten Banken nicht Hilfspersonen, 

bleibe es bei der Rechtsauffassung im aufgehobenen Beschluss der Vorinstanz 

vom 18. November 2022 (vgl. vorne E. I.3), wonach nachträgliche Unmöglichkeit 

vorliegen könne (act. 2 Rz. 30). Im Weiteren liege hinsichtlich der Bezahlung des 

Restkaufpreises von Fr. 612'108.70 und des Sicherstellungsbetrags für die 

Grundstückgewinnsteuer von Fr. 316'151.– kein gültiges Zahlungsversprechen 

vor. Das der Vorinstanz vorgelegte Zahlungsversprechen (act. 4/52/32) habe eine 

Gültigkeit bis zum 28. Februar 2025, bis zu welchem Zeitpunkt unmöglich ein 

rechtskräftiger Entscheid (des Obergerichts) ergehen könne (act. 2 Rz. 32). Was 

die im Zahlungsversprechen aufgeführten Bedingungen, Voraussetzungen und 

Befristungen betreffe, dürften sich diese aufgrund der eindeutigen Trennung im 

Kaufvertrag zwischen Ablösung der Schuldbriefe einerseits und Zahlung des 

Restkaufpreises von Fr. 612'108.70 und des Sicherstellungsbetrags für die 

Grundstückgewinnsteuer von Fr. 316'151.– andererseits nicht auf die Schuld-

briefe im 1. und 2. Rang beziehen (act. 2 Rz. 31, 36). Falsch oder unnütz (weil 

schon längst erfüllt) sei die Voraussetzung, dass der "Kaufvertrag […] im Grund-

buch eingetragen werden" könne (act. 2 Rz. 36). Untauglich und unzulässig sei 

die Voraussetzung, "dass das Grundpfandrecht im 4. Rang zu unseren Gunsten 

errichtet und im Grundbuch eingetragen werden kann". Die Höhe des Grund-

pfandrechts im 4. Rang sei offen, was es ihnen (den Beklagten) verunmögliche 

abzuschätzen, ob die Bank das Zahlungsversprechen honorieren werde (act. 2 

Rz. 39). Die Kläger hätten nur eine Pfandvertragsofferte über einen Schuldbrief im 

4. Rang in Höhe von Fr. 960'000.– ins Recht gelegt. Die Annahme seitens der 

- 18 -

Kläger sei offen (act. 2 Rz. 40). Sie hätten in Ziffer 72 der Klageschrift (act. 4/2) 

explizit die Möglichkeit eingeräumt, den Pfandvertrag nicht zu unterschreiben 

(act. 2 Rz. 41). Die Offerte wäre auch zu alt und nicht mehr gültig (act. 2 Rz. 42). 

Damit sei erstellt, dass die Voraussetzung bezüglich des Grundpfandrechts im 4. 

Rang nicht erfüllt sei und auch nicht ansatzweise dargetan sei, dass sie erfüllt 

werde (act. 2 Rz. 43). Unbehelflich seien in diesem Zusammenhang die Erwägun-

gen der Vorinstanz zu Art. 156 OR. Sie habe verkannt, dass die Bedingungen im 

Zahlungsversprechen Bedingungen der Bank seien (act. 2 Rz. 44). Unbestritten 

sei schliesslich, dass die Kläger sie (die Beklagten) im Betrag von Fr. 27'232.– auf 

Pfändung betrieben hätten und hierfür das streitgegenständliche Grundstück in 

diesem Umfang gepfändet sei (act. 2 Rz. 45 ff.). Die Pfändung verunmögliche die 

Errichtung eines Schuldbriefs im 4. Rang (act. 2 Rz. 49). Sei die Errichtung eines 

Schuldbriefs im 4. Rang verunmöglicht bzw. habe ein solcher nicht die von der 

Valiant Bank AG erwartete Qualität (weil ihm Fr. 27'232.– vorgingen), werde die 

Valiant Bank AG das Zahlungsversprechen nicht honorieren (act. 2 Rz. 50). Damit 

hätten die Kläger ihren Zug nicht geleistet, was zur Abweisung der Klage führen 

müsse (act. 2 Rz. 51).

3.2

3.2.1 Vorab ist festzuhalten, dass die Ablösung der an 1. und 2. Stelle haftenden 

Schuldbriefe für nominell je Fr. 100'000.– entgegen der schwer nachvollziehbaren 

Meinung der Beklagten sehr wohl (nämlich im Umfang von Fr. 200'000.–) mit der 

Restkaufpreiszahlung verknüpft und nicht zu erkennen ist, wieso sich das Zah-

lungsversprechen nicht auch hierauf beziehen soll. Im Gegenteil umfasst das ge-

mäss Kaufvertrag vorzulegende Zahlungsversprechen die gesamten "Restkauf-

preiszahlungen" von total Fr. 1'128'259.70 (Fr. 200'000.00 + Fr. 316'151.00 + 

Fr. 612'108.79; act. 4/4/1 S. 10; vorne E. III.1): "Die erwerbende Partei hat sich 

anlässlich der Eigentumsübertragung über die Restkaufpreiszahlungen durch Vor-

legung eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens einer in der Schweiz domi-

zilierten Bank auszuweisen."

3.2.2 Der Kaufvertrag sieht vor, dass der Teilbetrag von Fr. 200'000.– durch Ablö-

sung der Schuldbriefe von je Fr. 100'000.– lastend an 1. und 2. Pfandstelle durch 

- 19 -

die Bank der erwerbenden Partei (Valiant Bank AG) bei der Bank der veräussern-

den Partei (Credit Suisse AG) getilgt werde, wobei die Belege über die Ablösung 

bei der Eigentumsübertragung vorzuliegen hätten (act. 4/4/1; vorne E. III.1). Die 

Vorinstanz hat hierzu (unter Bezugnahme auf den Rückweisungsentscheid vom 

16. März 2023) im Wesentlichen Folgendes ausgeführt: Die Übertragung eines 

Papier-Schuldbriefes bedürfe dessen Übergabe (Art. 864 Abs. 1 ZGB). Dabei 

müssten die Vertragspartner und die beteiligten Banken zusammenwirken. In der 

Praxis erfolge die Vorlage der Schuldbriefe häufig nicht anlässlich der Eigentums-

übertragung. Der Papier-Schuldbrief werde meist direkt von der Bank des Verkäu-

fers an die Bank des Käufers gesandt. Die Parteien treffe diesbezüglich insofern 

eine Nebenpflicht, als sie je ihre Banken anzuweisen hätten, dabei mitzuwirken. 

Die Banken seien in Bezug auf diese Nebenpflichten der Parteien als deren Hilfs-

personen zu qualifizieren. Die Verkäufer treffe die Nebenpflicht, ihre Bank anzu-

weisen, die sich in ihrem Besitz befindenden Papier-Schuldbriefe bei Vorliegen 

eines gültigen unwiderruflichen Zahlungsversprechens der Käufer bzw. der finan-

zierenden Bank herauszugeben, wenn sie sich bei ihr befänden (act. 3 E. 6.1), 

wobei sich vorliegend die Schuldbriefe im Zeitpunkt des Vertragsschlusses un-

strittig bei der Credit Suisse AG befunden hätten (act. 3 E. 6.1.1.). Die Beklagten 

hätten auch nicht bestritten, vertragliche Nebenpflichten hinsichtlich der Ablösung 

der Schuldbriefe zu haben und diesbezüglich in keiner Art und Weise tätig gewor-

den zu sein. Sie hätten namentlich nicht geltend gemacht, ihre Bank angewiesen 

zu haben, bei Vorliegen eines gültigen unwiderruflichen Zahlungsversprechens 

der Valiant Bank AG die Schuldbriefe abzulösen (act. 3 E. 6.3.3). 

3.2.3 Dem halten die Beklagten in der Berufung bloss entgegen, bei der Bank 

handle es sich nicht um ihre Hilfsperson und es liege an der Bank der Klägerin, 

die Schuldbriefe im 1. und 2. Rang abzulösen. Zu Unrecht. Bereits mit Urteil vom 

16. März 2023 wurde darauf hingewiesen, dass zu den vertraglichen Hauptpflich-

ten (vorliegend Eigentumsübertragung bzw. Kaufpreiszahlung) verschiedene Ne-

benpflichten hinzutreten können, welche den Zweck haben, die Hauptleistung zu 

ergänzen und deren ordnungsgemässe Erfüllung zu sichern bzw. den Vertrags-

zweck zu erreichen (act. 4/36 E. 5.8 m.H.). Vorliegend trifft die Parteien im Hin-

blick auf die Schuldbriefablösung die Nebenpflicht, im Rahmen des mit ihrer Bank 

- 20 -

bestehenden Vertragsverhältnisses darauf hinzuwirken, dass die "Bank der ver-

äussernden Partei" die als Sicherheit dienenden Papier-Schuldbriefe im Zuge der 

Zahlung des (Teil-)Kaufpreises der "Bank der erwerbenden Partei" übergibt. Dem-

zufolge ist es an den Beklagten als Verkäufer, ihre Bank anzuweisen, die sich in 

ihrem Besitz befindenden Papier-Schuldbriefe bei Vorliegen eines gültigen unwi-

derruflichen Zahlungsversprechens herauszugeben (act. 4/36 E. 5.9). Insoweit ist 

die Bank der Beklagten als deren Hilfsperson zu qualifizieren und eine (allfällige) 

Weigerung, bei der Ablösung der Schuldbriefe mitzuwirken, den Beklagten zuzu-

rechnen (vgl. zur analogen Anwendung von Art. 101 OR bei der Zurechnung von 

Fehlern und Versäumnissen: BSK OR-LÜCHINGER/WIEGAND, Art. 101 N 3a m.H.; 

s.a. GAUCH/SCHLUEP/EMMENEGGER, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemei-

ner Teil, Bd. II, 11. A. Zürich u.a. 2020, Rz. 2037). Dass die Schuldbriefe bisher 

nicht vorliegen, lastet die Vorinstanz zu Recht den Beklagten an. Und den Beklag-

ten obliegt es nach wie vor dafür zu sorgen, dass die Schuldbriefe der Valiant 

Bank AG ausgehändigt werden. Die Kläger und ihre Bank (Valiant Bank AG) auf 

der anderen Seite sind ihren vertraglichen Haupt- und Nebenpflichten nachge-

kommen. 

3.3 Die Beklagten kritisieren weiter die Voraussetzung gemäss dem ersten Bul-

letpoint des Zahlungsversprechens der Valiant Bank AG, wonach der "Kaufver-

trag […] im Grundbuch eingetragen werden kann" (act. 8; vorne E. III.1). Sie wei-

sen darauf hin, dass im Grundbuch keine Kaufverträge "eingetragen" werden kön-

nen, vermuten aber gleichzeitig zu Recht, dass es darum gehe, dass der Kaufver-

trag "als Rechtsgrundausweis für die Grundbuchanmeldung ausreicht" (act. 2 Rz. 

36). Die allenfalls ungenaue, aber durchaus übliche Formulierung im Zahlungs-

versprechen schadet mithin nicht.

3.4  Als untauglich und unzulässig erachten die Beklagten die Voraussetzung 

gemäss dem dritten Bulletpoint des Zahlungsversprechens der Valiant Bank AG, 

"dass das Grundpfandrecht im 4. Rang zu unseren Gunsten errichtet und im 

Grundbuch eingetragen werden kann" (act. 8; vorne E. III.1). Die Vorinstanz hat 

zu diesem Einwand erwogen, vorausgesetzt sei zum einen (entgegen den Vor-

bringen der Beklagten) nicht die erfolgte, sondern nur die mögliche Errichtung und 

- 21 -

Eintragung des Grundpfandrechts im Grundbuch, und zum andern handle es sich 

um eine übliche Voraussetzung bzw. Standardbedingung (act. 3 E. 6.2.7; s.a. 

etwa BRÜCKNER/KUSTER, a.a.O., § 53 Rz. 1931f). Mit dieser Erwägung setzen sich 

die Beklagten in der Berufung nicht auseinander. Sie bringen bloss vor, die Höhe 

des Grundpfandrechts im 4. Rang sei offen, was es ihnen (den Beklagten) verun-

mögliche abzuschätzen, ob die Bank das Zahlungsversprechen honorieren werde 

(act. 2 Rz. 39), und die Kläger hätten nur eine Pfandvertragsofferte über einen 

Schuldbrief im 4. Rang in Höhe von Fr. 960'000.– ins Recht gelegt, wobei die An-

nahme seitens der Kläger offen sei (act. 2 Rz. 40). Dass sie solches bereits vor 

Vorinstanz behauptet hätten, tun die Beklagten dabei nicht dar, so dass sie mit 

diesem Vorbringen nicht zu hören sind. Es ist nicht Aufgabe des Obergerichts, in 

den vorinstanzlichen Rechtsschriften nach entsprechenden Ausführungen zu su-

chen. Ohnehin ist aber nicht zu erkennen, worauf die Beklagten genau hinaus 

wollen. Insbesondere ist nicht zu sehen, wieso es nicht zur vorgesehenen und 

konkret in die Wege geleiteten Errichtung und Eintragung des Grundpfandrechts 

kommen soll (vgl. act. 4/4/12; act. 4/20/24; dazu act. 4/19 Rz. 50 ff.). Entgegen 

der Behauptung der Beklagten (act. 2 Rz. 41) haben die Kläger an der von den 

Beklagten angegebenen Stelle (act. 4/2 Rz. 72) auch nicht "explizit die Möglich-

keit eingeräumt, dass sie den Pfandvertrag nicht unterschreiben können". Im Ge-

genteil haben sie ausgeführt, dass keine Gründe ersichtlich seien, weshalb sie 

den Pfandvertrag nicht im Grundbuch eintragen lassen sollten. 

3.5

3.5.1 Mit Bezug auf die Voraussetzung, dass ein Grundpfandrecht im 4. Rang zu 

Gunsten der Valiant Bank AG errichtet und im Grundbuch eingetragen werden 

könne, führen die Beklagten sodann aus, die Kläger hätten sie (die Beklagten) im 

Betrag von Fr. 27'232.– auf Pfändung betrieben, worauf das streitgegenständliche 

Grundstück in diesem Umfang gepfändet worden sei. Dies stehe der Honorierung 

des Zahlungsversprechens entgegen (act. 2 Rz. 45 ff.). 

3.5.2 Die Vorinstanz hat sich mit dem im erstinstanzlichen Verfahren vorgebrach-

ten Einwand der Beklagten, wonach die Kläger mit der Betreibung für ihre Forde-

rung über Fr. 27'232.– aktiv verunmöglicht hätten, dass der Schuldbrief im 

- 22 -

4. Rang eröffnet werden könne, auseinandergesetzt (act. 3 E. 6.9). Sie hat ausge-

führt, es sei nicht strittig, dass die Pfändung (nach Betreibung auf Pfändung) für 

Fr. 27'232.– am 17. Januar 2024 erfolgt sei (act. 54/34). Ebenso unstrittig seien 

bereits früher Pfändungen des Grundstücks für Forderungen Dritter gegen die Be-

klagten erfolgt, beispielsweise am 23. März 2023 über Fr. 3'593.85 und über 

Fr. 2'653.45, je nebst Zins und Kosten (act. 40/29-30). Gemäss Kaufvertrag hät-

ten bei dessen Abschluss auf dem Miteigentumsanteil des Beklagten 1 bereits 

insgesamt 46 Verfügungsbeschränkungen bestanden, für deren Löschung die Be-

klagten vor der Abgabe der Grundbuchanmeldung auf Eigentumsübertragung Be-

lege vorzulegen gehabt hätten (act. 4/1). Der Kaufvertrag sehe damit vor, dass 

bestehende Verfügungsbeschränkungen vor der Grundbuchanmeldung auf 

Eigentumsübertragung beseitigt seien (act. 3 E. 6.9). Die Vorinstanz machte im 

Weiteren Ausführungen zu den Wirkungen einer Pfändung (vgl. Art. 96 SchKG) 

sowie zur Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung aufgrund einer Pfändung 

gemäss Art. 960 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB, welche keine Grundbuchsperre darstelle, und 

hielt fest, es sei der Beklagte 1, der zu Lasten der Kläger ein (überwindbares oder 

relatives) Hindernis einer Verfügung über das Grundstück herbeigeführt habe. Be-

antragten die Kläger dennoch die Eigentumsübertragung, könne sich der Beklagte 

1 nach Treu und Glauben nicht auf das durch ihn bewirkte Hindernis berufen 

(act. 3 E. 6.9). 

3.5.3 Auf diese Erwägungen gehen die Beklagten nicht konkret ein. Sie räumen 

ein, dass "[d]ie Pfändung des Grundstücks keine Grundbuchsperre" darstelle 

(act. 2 Rz. 4), und beschränken sich im Übrigen darauf pauschal zu behaupten, 

dass die Valiant Bank AG das Zahlungsversprechen wegen der Pfändungen nicht 

honorieren werde, weil der Schuldbrief im 4. Rang wegen der Pfändung über 

Fr. 27'232.– "nicht die von der Valiant Bank AG erwartete Qualität" habe. Dies ge-

nügt nicht. Die Beklagten tun auch nicht dar, solches schon vor Vorinstanz be-

hauptet zu haben.

3.6 Soweit die Beklagten die Gültigkeit des der Vorinstanz vorgelegten Zah-

lungsversprechens (act. 4/52/32) in Frage stellen, weil dieses bis zum 28. Februar 

2025 befristet sei und bis zu diesem Zeitpunkt kein rechtskräftiger Entscheid erge-

- 23 -

hen könne (act. 2 Rz. 32), kann auf die Erneuerung des Zahlungsversprechens 

vom 7. Februar 2025 (act. 8) verwiesen werden (vorne E. II.3). Das aktuelle Zah-

lungsversprechen ist befristet bis 28. Februar 2026.

3.7 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beklagten den vorinstanzlichen 

Schluss, wonach ein taugliches unwiderrufliches Zahlungsversprechen der Valiant 

Bank AG vorliege, nicht zu erschüttern vermögen.

4.

Einzugehen bleibt der Vollständigkeit halber auf einzelne Einwände, welche 

die Beklagten "für den Fall, dass die Kläger ihren Zug gemacht haben und das 

Zahlungsversprechen gültig ist", vorbringen (act. 2 Rz. 52). 

4.1 Zunächst halten die Beklagten das Ergebnis für unhaltbar. Mit der gerichtli-

chen Zusprechung des Grundeigentums (Dispositiv-Ziffer 1) und der Eintragung 

der Kläger als Eigentümer im Grundbuch (Dispositiv-Ziffer 2) würden die Kläger 

alles erhalten, was sie begehrt hätten, ohne Grund zu haben, das Pfandrecht im 

4. Rang zu errichten (act. 2 Rz. 52 f.). Die Beklagten wiederholen damit ihre be-

reits an früherer Stelle behandelten Vorbringen, insbesondere auch was die Er-

richtung des Pfandrechts im 4. Rang betrifft. Darauf ist nicht weiter einzugehen. 

Die gerichtliche Zusprechung des Eigentums erfolgt, weil die Kläger nach dem 

Ausgeführten mit der Vorlage des unwiderruflichen Zahlungsversprechens ihren 

vertraglichen Pflichten nachgekommen sind und alles vorgekehrt haben, damit die 

Kaufpreiszahlung erfolgt. Auf der anderen Seite verweigern die Beklagten seit 

Jahren zu Unrecht die Abgabe der Grundbuchanmeldung. 

4.2 Die Beklagten monieren, die Vorinstanz habe aktenwidrig und ohne Grund-

lage dafürgehalten, sie (die Beklagten) hätten den in der Duplik aufgegriffenen 

Eventualantrag, wonach die Kläger als Eigentümer Zug um Zug gegen Eintragung 

des Register-Schuldbriefs im 4. Rang zugunsten der Valiant Bank AG einzutragen 

seien, an der Hauptverhandlung stillschweigend wieder fallengelassen (act. 2 

Rz. 54 m.H.a. act. 3 E. 3.5.2). Allerdings verweist die Vorinstanz für diese Fest-

stellung auf die Plädoyernotizen des beklagtischen Rechtsvertreters, in denen 

dieser die "aufgrund des Obergerichtsurteils leicht modifizierten Anträge" der Be-

klagten anführt und in welchen hiervon nicht die Rede ist (act. 68 S. 1). Die Rüge 

- 24 -

ist damit unbegründet. Im Übrigen kommt dem entsprechenden Eventualantrag, 

wie er nun in der Berufung als Subeventualantrag Ziffer 4 wieder angeführt wird, 

ohnehin nur der Charakter eines Antwortbegehrens zu, mit dem die (teilweise) 

Verneinung des klägerischen Anspruchs zum Ausdruck gebracht wird (vgl. hierzu 

DIKE ZPO-PAHUD, Art. 222 N 7). 

4.3 Die Beklagten werfen der Vorinstanz weiter vor, sie verkenne, dass das 

Bundesgericht in BGE 85 II 474 dafür gehalten habe, dass auch bei gerichtlicher 

Zusprechung von Grundeigentum sicherzustellen sei, dass der Grundsatz, wo-

nach der Verkäufer und der Käufer ihre Leistungen Zug um Zug zu erbringen hät-

ten, voll gewahrt werde. Es habe entsprechend als Vollstreckungsmassnahme an-

geordnet, dass der Grundbucheintrag erst erfolgen könne, wenn die Zahlung 

nachgewiesen sei (act. 2 Rz. 59). Richtig ist, dass der Grundsatz der Leistung 

Zug um Zug zu wahren ist und im angeführten Bundesgerichtsurteil das Grund-

buchamt angewiesen wurde, den Kläger auf seine Anmeldung hin als Eigentümer 

einzutragen, sobald er sich über die erfolgte Zahlung ausweist (BGE 85 II 474 

E. 5). Im vorliegenden Fall erlaubt allerdings die vertragliche Regelung, aufgrund 

des vorliegenden unwiderruflichen Zahlungsversprechens den Klägern das Eigen-

tum zuzusprechen und gleichzeitig das Grundbuchamt anzuweisen, die (deklara-

torische) Grundbucheintragung vorzunehmen (vgl. vorne E. IV.2). Die durch das 

Zahlungsversprechen ausgewiesene Restkaufpreiszahlung erfolgt im Nachgang. 

4.4 Zu Recht weisen die Beklagten demgegenüber auf einen Widerspruch in 

den vorinstanzlichen Erwägungen hin (act. 2 Rz. 55 ff.). Die Vorinstanz kam nach 

Prüfung der Sach- und Rechtslage zum Schluss, dass die klägerischen Hauptbe-

gehren (Ziffer 1 und 2) gutzuheissen seien und sich die Prüfung von (Eventual-) 

Rechtsbegehren Ziffer 3 erübrige (act. 3 E. 6.2.8). Entsprechend gefasst ist denn 

auch das Urteilsdispositiv. An späterer Stelle hielt die Vorinstanz dagegen fest, 

Rechtsbegehren Ziffer 3 sei gutzuheissen; im Gegensatz zu Rechtsbegehren Zif-

fer 2 stelle dieses sicher, dass die Grundbucheintragung und die Eintragung des 

Pfandrechts im 4. Rang im gleichen Zug erfolgten (act. 3 E. 6.10). Dies ist unbe-

friedigend, ändert aber letztlich nichts daran, dass die Hauptrechtsbegehren Zif-

- 25 -

fern 1 und 2 begründet sind und – wie ausgeführt – zu Recht gutgeheissen wur-

den.

4.5 Schliesslich halten die Beklagten dafür, das vorinstanzliche Urteil zwinge 

sie, im Zeitpunkt der Rechtskraft ihr Verkäuferpfandrecht anzumelden. Damit wür-

den sie (die Beklagten) ein Pfandrecht im 4. Rang legen und "verstetigen […], 

dass die Valiant Bank AG das Zahlungsversprechen nicht honoriert (denn ein von 

den Klägern als neue Eigentümer zu errichtender Schuldbrief käme im Rang nach 

dem Verkäuferpfandrecht zu liegen)" (act. 2 Rz. 61). Wie erwähnt (vgl. E. IV.3.4), 

bringen die Beklagten in der Berufung nichts Stichhaltiges gegen die vorinstanzli-

che Feststellung vor, dass es sich in Bezug auf die Errichtung bzw. Eintragung ei-

nes Grundpfandrechts im 4. Rang zu Gunsten der Valiant Bank AG um eine übli-

che Formulierung in Zahlungsversprechen handelt. Zudem ist festzuhalten: Das 

Zahlungsversprechen der Valiant Bank AG begründet einen klagbaren Anspruch 

der Beklagten auf Bezahlung des Restkaufpreises. Falls die Beklagten mit der An-

meldung eines Verkäuferpfandrechts gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB die Ein-

tragung eines Pfandrechts im 4. Rang zugunsten der Valiant Bank AG verhindern 

würden, würden sie den Eintritt einer im Zahlungsversprechen vorgesehenen Be-

dingung vereiteln und damit letztlich mit der Bestellung einer Sicherheit für den 

Restkaufpreis dessen Bezahlung torpedieren. Dies wäre nicht den Klägern anzu-

lasten. Das von den Beklagten skizzierte Vorgehen zeigt zudem auf, dass sie es 

im Falle der (blossen) Gutheissung von Eventualrechtsbegehren Ziffer 3 in der 

Hand gehabt hätten, die Eintragung der Eigentumsübertragung im Grundbuch zu 

torpedieren. Dies wäre stossend gewesen und unterstreicht, dass die Vorinstanz 

mit Grund die klägerischen Hauptrechtsbegehren Ziffer 1 und 2 (und nicht das 

Eventualrechtsbegehren Ziffer 3) gutgeheissen hat. 

5.

5.1 Mit Berufungsantrag Ziffer 3 machen die Beklagten eventualiter geltend, der 

Kaufpreis gemäss Kaufvertrag von Fr. 1'730'000.– sei auf Fr. 2'300'000.– zu erhö-

hen (bereits bezahlter Kaufpreis von Fr. 601'740.30 + neuer Restkaufpreis von 

Fr. 1'698'259.70; vgl. act. 2 Rz. 63 ff.). Im Vertrag liege eine Lücke vor und er sei 

- 26 -

im Rahmen einer gerichtlichen Vertragsergänzung um eine Preisanpassungsklau-

sel zu ergänzen (act. 2 Rz. 65). 

5.2 Die Vorinstanz hat den Antrag als Eventualwiderklage behandelt und nach 

Wiedergabe der Parteivorbringen (act. 3 E. 10.2.-3.) sowie der rechtlichen Vor-

aussetzungen einer Vertragsanpassung (act. 3 E. 10.4) zusammengefasst Fol-

gendes erwogen: Der Grundstückkaufvertrag habe sich hinsichtlich seiner Erfül-

lung auf die Zukunft bezogen und eine Veränderung der Verhältnisse, namentlich 

ein Anstieg des Verkehrswerts der Liegenschaft, sei voraussehbar gewesen. Das-

selbe gelte für die von den Beklagten angeführten Umbauarbeiten (Ersatz von Tü-

ren und Elektroinstallationen), welche die Kläger gemäss den Beklagten aus 

feuer- und baupolizeilichen Gründen auch hätten vornehmen lassen müssen und 

deren Notwendigkeit mithin bekannt gewesen sei. Wann sie effektiv erfolgt seien, 

sei nicht dargetan und ersichtlich. Nicht voraussehbar, aber seitens der Beklagten 

(die den klägerischen Aufforderungen zur Mitwirkung nicht nachgekommen seien) 

vermeidbar sei die lange Dauer zwischen Vertragsschluss und Erfüllung gewe-

sen. Wenn die Beklagten einerseits ihren Nebenpflichten bei der Erfüllung des 

Kaufvertrages nicht nachgekommen seien, anderseits aber eine Vertragsanpas-

sung zu ihren Gunsten (alleine hinsichtlich der Kaufpreishöhe) herbeiführen 

möchten, erscheine dies widersprüchlich (act. 3 E. 10.4). Zudem sei davon auszu-

gehen, dass die Parteien für den Fall der nun eingetretenen Verzögerung mut-

masslich nicht den übereinstimmenden Willen gehabt hätten, einzig den Kaufpreis 

und damit die noch ausstehende Restkaufpreiszahlung entsprechend der Wert-

steigerung des Grundstückes zu erhöhen. Sie hätten mutmasslich die kurz nach 

der Unterzeichnung des Kaufvertrages erfolgte Zahlung von Fr. 601'740.30 (zur 

Ablösung der auf dem Grundstück lastenden Verfügungsbeschränkungen) und 

die den Beklagten zwischenzeitlich zugeflossenen Mieterträge nicht ausgeklam-

mert. Vielmehr zeige die im konkreten Kaufvertrag vorgesehene Zug-um-Zug-Er-

füllung mit gleichzeitigem Übergang von Nutzen und Gefahr im Zeitpunkt des Be-

sitzantritts, wie die Parteien diese Dinge miteinander verknüpft hätten (act. 4/1 

S. 11). Eine einzig auf den Kaufpreis ausgerichtete zwischenzeitliche Preisanpas-

sung widerspräche dem. Ohne Berücksichtigung zwischenzeitlich beim Verkäufer 

angefallener Mieterträge und einer Verzinsung der ersten Kaufpreistranche würde 

- 27 -

ein Ungleichgewicht der vertraglichen Rechte und Pflichten geschaffen (act. 3 E. 

10.5). Was die Kosten der Umbauarbeiten betreffe, seien diese aufgrund der ver-

traglichen Regelung zum Besitzesantritt von den Beklagten zu tragen. Sodann 

liessen sich den Unterlagen keine Details zu den ersetzten Türen und Installatio-

nen entnehmen und seien durch den Umbau erzielte, nachhaltige Wertsteigerun-

gen nicht eruierbar. Die Behauptungen der Beklagten seien diesbezüglich nicht 

hinreichend substanziiert (act. 3 E. 10.6). Ergänzend sei festzuhalten, dass der 

seitens der Beklagten vorgebrachte aktuelle Wert der Liegenschaft von Fr. 2.3 

Mio. nicht geeignet erscheine, um daraus eine massgebende Wertveränderung 

zwischen dem Vertragsabschluss und heute abzuleiten. Hierzu wäre ein Vergleich 

mit dem Wert per Oktober 2016 anzustellen, bei vergleichbarer Schätzungsme-

thode. Dieser Wert müsse damals nicht dem Kaufpreis entsprochen haben. Rich-

tigerweise dürfe mittels einer richterlichen Vertragsanpassung ein beispielsweise 

unter Zeit- oder Schuldendruck ausgehandelter, unter oder über dem Marktwert 

liegender Kaufpreis nicht vollständig einem späteren Marktwert angeglichen wer-

den. Worauf indes der im Kaufvertrag festgelegte Kaufpreis basiere, ob eine oder 

mehrere Schätzungen eingeholt worden seien und welche Methode dabei ver-

wendet worden sei (Vergleichsmethode, z.B. Hedonische Methode, Ertragswert-

methode, Substanzwertmethode, Mischwertmethode), hätten die Beklagten nicht 

vorgebracht. Insofern erschienen auch die diesbezüglichen Behauptungen der 

Beklagten nicht hinreichend substanziiert (act. 3 E. 10.7). Zusammenfassend sei 

die Übertragung des Eigentums am Grundstück ohne die seitens der Beklagten 

beantragte Anpassung des Kaufpreises vorzunehmen (act. 3 E. 10.8).

5.3 Diesen vorinstanzlichen Erwägungen setzen die Beklagten im Rahmen der 

Berufung bloss ganz punktuelle und pauschale Rügen entgegen: Wenn sie dafür 

halten, 

-

-

die Verzögerung beim Vollzug des Kaufvertrags um neun Jahre könne nicht 

ihnen (den Beklagten) angelastet werden (act. 2 Rz. 67 f.) und sei nicht vor-

hersehbar gewesen (act. 2 Rz. 68 ff.), 

der Vertrag sei so zu ergänzen, dass sich der Preis nach dem im Zeitpunkt 

der Eigentumsübertragung herrschenden Grundstückswert bemesse (act. 2 

- 28 -

Rz. 72), wobei die vorinstanzliche Erwägung, dass dies nicht dem mutmass-

lichen Willen der Parteien entspreche, spekulativ sei (act. 2 Rz. 73 f.),

-

sie hätten klar festgehalten, dass der Besitzantritt und damit der Übergang 

des Vertragsobjekts mit Rechten und Pflichten anlässlich der Eigentums-

übertragung erfolge und "explizit vereinbart, dass darüber 'Wert Antrittstag' 

abgerechnet werden" müsse (act. 2 Rz. 74), 

-

-

die Parteien seien echte Dritte und hätten nicht behauptet, der Kaufpreis sei 

zu tief oder zu hoch gewesen (act. 2 Rz. 77), und 

ein zwischen echten Dritten ausgehandelter Preis entspreche dem Ver-

kehrswert, der heute Fr. 2.3 Mio. betrage (act. 2 Rz. 75 ff.), wobei hierzu ein 

Gutachten einzuholen sei (act. 2 Rz. 79), 

kritisieren sie den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise, setzen sich 

aber mit den Erwägungen der Vorinstanz (zur Vorhersehbarkeit der Umbauarbei-

ten, zum widersprüchlichen Verhalten der Beklagten, zum fehlenden übereinstim-

menden mutmasslichen Vertragswillen sowie zu den ungenügenden Vorbringen 

der Beklagten hinsichtlich Wertsteigerung infolge Umbauarbeiten und Bestim-

mung des Kaufpreises) nicht oder nur am Rande auseinander. Sie tun auch nicht 

dar, welche konkreten Behauptungen sie an welcher Stelle bereits im vorinstanzli-

chen Verfahren vorgebracht haben. Damit werden sie den Anforderungen, welche 

an die Begründung der Berufung gestellt werden (vorne E. II.2), nicht gerecht. 

6.

6.1 Die Kläger haben vor Vorinstanz Schadenersatz für entgangene Mietzinse 

sowie für auf dem Grundstück lastende Pfändungen aufgrund der Nichtbezahlung 

von Schulden der Beklagten verlangt (Rechtsbegehren Ziffer 4). Die Vorinstanz 

hat nach Ausführungen zur Verzugslage (act. 3 E. 7) den Schadenersatzanspruch 

für entgangene Mietzinse mangels hinreichender Substanziierung abgewiesen 

(vgl. act. 3 E. 8) und den Schadenersatzanspruch für auf dem Grundstück las-

tende Pfändungen gutgeheissen (act. 3 E. 9). Zu Letzterem führte sie im Wesent-

lichen aus, ein Verkäufer habe einem Käufer – anderweitige Vereinbarung vorbe-

- 29 -

halten – unbelastetes Eigentum, das heisst ein von beschränkten dinglichen 

Rechten freies Eigentum und damit das Vollrecht an der Sache zu verschaffen. 

Komme er dem nicht nach, erfülle der Verkäufer nicht richtig bzw. nicht vollstän-

dig. Vorliegend hätten die Parteien keine anderweitige Vereinbarung getroffen, 

wonach ein mit Pfändungen belastetes Grundstück übertragen werden dürfe. Viel-

mehr hätten die Kläger dem Kaufvertrag entsprechend alle Verfügungsbeschrän-

kungen mit einer bereits geleisteten Zahlung abgelöst. Darin könne einzig der 

Zweck, unbelastetes Eigentum zu übernehmen, erblickt werden. Die Belastung 

des Grundstückes mit Pfändungen Dritter entspreche einer nicht vollständigen Er-

füllung und damit einem Minderwert des Grundstücks, wofür Schadenersatz ge-

fordert werden könne. Dieser entspreche den derzeit auf dem Grundstück beste-

henden Pfandbelastungen im Umfang von Fr. 8'396.30 zzgl. Zinsen. In diesem 

Betrag sei das klägerische Rechtsbegehren gemäss Ziff. 4.b gutzuheissen (act. 3 

E. 9). 

6.2 Die Beklagten setzen sich hiermit in der Berufungsschrift nicht auseinander. 

Sie führen bloss pauschal aus, "der zugesprochene Schadenersatz [habe] in Er-

mangelung einer Verzugslage von vornherein keine Grundlage" (act. 2 Rz. 6, 21, 

83). Das genügt nicht (vorne E. II.2). 

7.

Nach dem Ausgeführten ist die Berufung vollumfänglich abzuweisen, soweit 

auf sie einzutreten ist, und das Urteil der Vorinstanz zu bestätigen. 

V.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Berufungsverfahrens den Be-

klagten aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend vom massgeblichen 

Streitwert von rund Fr. 1'738'000.– (Fr. 2'200'190.30 abzüglich Fr. 461'794.–; 

act. 3 E. 11.1; act. 5) ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 38'000.– festzusetzen (vgl. 

§ 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 GebV OG). Eine Parteientschädigung ist nicht 

zuzusprechen; den Beklagten nicht, weil sie unterliegen, den Klägern nicht, weil 

ihnen im Berufungsverfahren keine zu entschädigenden Aufwände entstanden 

sind. Zwar haben die Kläger eine Noveneingabe gemacht (act. 7) und einen An-

trag auf Sicherheitsleistung für die Parteientschädigung gestellt (act. 9), wozu die 

- 30 -

Beklagten Stellung genommen haben (act. 18). Während die Noveneingabe ent-

gegen dem Standpunkt der Beklagten zulässig war, vermochten die Kläger mit ih-

rem Antrag auf Sicherheit für die Parteientschädigung nicht durchzudringen, so 

dass es sich rechtfertigt, diesbezügliche gegenseitige Ansprüche auf Parteient-

schädigung wettzuschlagen. 

Es wird erkannt:

1.

Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Das Urteil 

des Bezirksgerichts Zürich vom 13. Dezember 2024 wird bestätigt.

2.

Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 38'000.– festgesetzt, den 

Beklagten und Berufungsklägern in solidarischer Haftung auferlegt und aus 

dem von ihnen geleisteten Vorschuss bezogen. 

3.

Es werden für das zweitinstanzliche Verfahren keine Parteientschädigungen 

zugesprochen. 

4.

Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Kläger und Berufungsbeklag-

ten unter Beilage eines Doppels von act. 2, sowie an das Bezirksgericht Zü-

rich (mit der Einladung, nach Eintritt der Rechtskraft die Mitteilung an das 

Grundbuchamt F._____ gemäss Dispositiv-Ziffer 11 des Urteils vom 13. De-

zember 2024 vorzunehmen), je gegen Empfangsschein. 

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück.

5.

Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 

innert 30 Tagen  von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

- 31 -

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 2'200'190.30.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

Die Vorsitzende:

Die Gerichtsschreiberin:

lic. iur. E. Lichti Aschwanden

MLaw L. Kappeler

versandt am: