# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** eb34d730-acfb-5dde-bf68-11b489ae9897
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-12-01
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 01.12.2008 BZ.2008.31
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_KG_002_BZ-2008-31_2008-12-01.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/15

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: BZ.2008.31

Stelle: Kantonsgericht

Rubrik: Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)

Publikationsdatum: 01.12.2008

Entscheiddatum: 01.12.2008

Entscheid Kantonsgericht, 01.12.2008
Art. 107 Abs. 2, 109, 363 ff., 366 Abs. 2, 377 OR. Totalunternehmervertrag 
über die Erstellung eines Modellhauses: Ermittlung des Vertragsinhalts, 
insbesondere des vereinbarten Standorts; Vertragsrücktritt durch die 
Bauherrschaft wegen mangelnder Bewilligungsfähigkeit; Rücktrittsfolgen 
unter Berücksichtigung der besonderen vertraglichen Abreden 
(Kantonsgericht, III. Zivilkammer, 1. Dezember 2008, BZ.2008.31).

Erwägungen

 

I.

1.    Die Beklagte plant, verkauft und erstellt Wohnhäuser in Massivbauweise, wobei sie 

verschiedene Standardmodelle anbietet, die jeweils den individuellen Bedürfnissen des 

Kunden angepasst werden (Urteil, 2; Berufung, 3). Im Frühjahr 2005 wandten sich die 

Kläger an die Beklagte um abzuklären, ob sich das von dieser angebotene Haus Modell 

"X" auf der zum Verkauf stehenden, an einem Hang liegenden Parzelle Nr. 3675 in A. 

realisieren lasse (Klage, 3). Nach ihrer eigenen Darstellung war es für sie ein zentrales 

Anliegen, dass das Haus "soweit oben wie nur möglich … auf der Höhe des 

Nachbarhauses" auf der Parzelle zu stehen komme, und soll ihnen der Verkaufsberater 

der Beklagten, mit dem sie das Grundstück zweimal besichtigten, versichert haben, 

dass das Haus ihren "Vorstellungen entsprechend gebaut werden könne" (Klage 3 f.). 

Nachdem sie von der Beklagten zudem die Planskizze kläg. act. 3 vom 15. April 2005 

erhalten hatten, erwarben die Kläger das Grundstück mit Kaufvertrag vom 25. April 

2005 per 1. Juli 2005 (Klage, 3; bekl. act. 6). Am 6./19. Mai 2005 unterzeichneten die 

Parteien einen schriftlichen Bauvertrag über die Erstellung eines Hauses des Modells 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 2/15

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

"X" auf der von den Klägern erworbenen Parzelle zum Pauschalpreis von Fr. 738'030.-- 

(kläg. act. 4; der Preis wurde später offenbar einvernehmlich auf Fr. 815'142.-- erhöht, 

vgl. kläg. act. 32 und bekl. act. 7). Vertragsbestandteile waren die Allgemeinen 

Vertragsbedingungen der Beklagten (im folgenden: AVB) sowie ein Baubeschrieb, 

welche die Parteien je zusätzlich unterzeichneten (Anhänge zu kläg. act. 4).

Am 24. Mai 2005 leisteten die Kläger vertragsgemäss eine erste Akontozahlung von 

Fr. 30'000.-- (kläg. act. 5; § 6 AVB). Am 16. Juni 2005 fand in der Filiale der Beklagten 

in B. eine erste, eintägige Sitzung statt, an welcher die Kläger sowie auf Seiten der 

Beklagten ein Architekt, eine Hochbauzeichnerin und der Filialleiter teilnahmen (Klage, 

5; Klageantwort, 8 f.). Gesprächsgrundlage waren die von der Beklagten erstellte Pläne 

kläg. act. 6 und 7 sowie bekl. act. 8 bis 12 vom 6. Juni 2005 (Klageantwort 8 f.; 

unbestritten). Aus diesen ergab sich eine Höhendifferenz zum ostseitigen 

Nachbarsgrundstück von minus 15 cm. Zudem war erkennbar, dass von den 

Eigentümern dieser Parzelle ein Näherbaurecht benötigt würde. Überdies war - 

entgegen der Darstellung der Kläger (vgl. Klage, 5 und 6) - ersichtlich, dass die Garage 

höher liegen würde als das Wohnhaus und dass zwischen dem Garagenvorplatz und 

dem Hauseingang eine Stützmauer und eine Treppe geplant waren (kläg. act. 6 +7, 

bekl. act. 8-12; Klage, 5 und Klageantwort 8 f.). Das Näherbaurecht wurde den Klägern 

in der Folge nicht gewährt (Klage, 5). Dies machte Projektänderungen notwendig, 

worauf sich die Parteien im Zuge zweier weiterer Treffen vom 30. Juni und 20. Juli 2005 

- wenn auch offenbar nicht diskussionslos - auf eine andere Ausrichtung des Hauses, 

eine Grundrissanpassung sowie eine Tieferlegung des Gebäudes auf minus 48 cm 

gegenüber dem Nachbarsgrundstück einigten (Klage, 6 und Klageantwort 11 ff.; vgl. 

dazu insbes. bekl. act. 24 sowie kläg. act. 12 = bekl. act. 30). An der Sitzung vom 20. 

Juli 2005 unterzeichneten die Parteien schliesslich die Projektierungspläne bekl. act. 

22-34. Gestützt darauf wurden in der Folge die Baueingabepläne (kläg. act. 35 ff.) 

erstellt. Am 30. August 2005 erfolgte die Baueingabe (kläg. act. 13; Klage, 6). In einem 

gleichentags zu Handen der Beklagten ausgefüllten "Leistungsausweis" bewerteten die 

Kläger die Projektierung durch die Beklagte als "sehr gut", was der Bestnote entsprach 

(bekl. act. 42). Am 8. September 2005 erfolgte die Baupublikation (kläg. act. 14; Klage, 

6). Ebenfalls am 8. September 2005 leisteten die Kläger vertragsgemäss eine weitere 

Anzahlung von Fr. 51'500.-- (Klage, 7; kläg. act. 15; § 6 AVB).

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 3/15

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Mit Schreiben vom 15. September 2005 teilte die örtliche Bauverwaltung der Beklagten 

mit, die Profilkontrolle habe Massabweichungen zu ihren Höhenangaben ergeben; die 

Profilierung sei zu hoch und entspreche nicht dem Zonenreglement (kläg. act. 16). In 

einem weiteren Schreiben vom 23. September 2005 orientierte die Bauverwaltung die 

Beklagte zudem über zwei Einsprachen, wobei sie anmerkte, diese seien "sicher 

berechtigt", da Höhenabweichungen bis zu 1.38 Meter vorlägen (kläg. act. 17). Die 

daraufhin veranlassten Nachmessungen ergaben einerseits, dass die von der 

Beklagten zur Erstellung des Bauprofils beigezogene Firma dieses zu hoch gesteckt 

hatte, was korrigiert werden konnte. Zum andern zeigte sich aber auch, dass die 

Beklagte bis anhin wegen einer Marksteinverwechslung von einer falschen Messbasis 

ausgegangen war und zur Wahrung der gesetzlichen Vorgaben eine Tieferlegung des 

Gebäudes notwendig wäre, worüber die Kläger offenbar telefonisch orientiert wurden 

(Klage, 7; Klageantwort, 15 ff.). Uneinheitlich sind die Angaben der Beklagten zur 

Frage, wie weit das Gebäude hätte herabgesetzt werden müssen, um bewilligungsfähig 

zu sein; während sie im erstinstanzlichen Verfahren noch von 2.8 Metern sprach, bringt 

sie im Berufungsverfahren vor, es wäre eine Senkung gegenüber der Baueingabe um 

1.38 Meter notwendig gewesen (Klageantwort, 15; Berufung, 5 und 10 f.). Mit 

eingeschriebenem Brief vom 25. September 2005 an die Beklagte äusserten die Kläger 

ihr Missfallen über die aufgetretenen Probleme sowie namentlich den Umstand, dass 

das Gebäude nun offenbar (noch) tiefer gelegt werden müsste; zugleich teilten sie der 

Beklagten mit, ein "in dieser Art verlochtes (Haus Modell X)" entspreche nicht mehr 

ihren Erwartungen, sie seien nicht bereit, das Gebäude weiter hinab zu setzen, und 

wenn sich das Haus auf der vorgesehenen Parzelle nicht wie ursprünglich geplant 

realisieren lasse, würden sie die Beklagte "für die … entstandenen Auslagen haftbar" 

machen (kläg. act. 19). Im Zuge der nachfolgenden Korrespondenz und Gespräche 

schlug die Beklagte vor, das Projekt so anzupassen, dass es den gesetzlichen 

Anforderungen genüge, alsdann die Baubewilligung einzuholen und nach deren 

Vorliegen eine Ausnahmebewilligung zu beantragen, wozu sie auf ihre eigenen Kosten 

einen Bauanwalt beiziehen würde; zugleich legte sie vom 7. Oktober 2005 datierende, 

revidierte Pläne vor, die den gesetzlichen Anforderungen angeblich entsprachen (Klage, 

10; Klageantwort, 17; kläg. act. 23; bekl. act. 38 und 39; die Kläger bestreiten, dass 

diese Pläne bewilligungsfähig waren, vgl. Klage, 10 und Berufung, 8). Nach 

unbestrittener Darstellung der Kläger ergab allerdings in der Folge ein Gespräch vom 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 4/15

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

11. November 2005 mit dem Bauverwalter der Gemeinde, dass eine allfällige 

Sonderbewilligung eine Einigung mit den Einsprechern voraussetzen würde, und 

bekräftigten die fraglichen Nachbarn am 11. bzw. 17. Dezember 2005 ihre ablehnende 

Haltung, womit sich diese Lösung zerschlug (Klage, 10; die Bestreitung der Beklagten 

auf Seite 22 der Klageantwort bezieht sich offensichtlich auf die revidierten Pläne vom 

Oktober 2005 und nicht auf eine allfällige Ausnahmebewilligung). In der Folge regten 

die - inzwischen anwaltlich vertretenen - Kläger mit Brief vom 13. Januar 2006 an die 

Beklagte eine Vertragsauflösung im gegenseitigen Einvernehmen an, wobei sie unter 

anderem die Rückzahlung der geleisteten Anzahlungen von Fr. 81'500.-- verlangten 

(kläg. act. 25). Diesen Vorschlag wies die Beklagte mit Brief vom 6. Februar 2006 (vgl. 

kläg. act. 27, 1) zurück, worauf die Kläger am 9. Februar 2006 den Vertragsrücktritt 

erklärten (kläg. act. 27). Zugleich leiteten sie am 10. Februar 2006 für Fr. 81'500.-- 

nebst Zins gegen die Beklagte die Betreibung ein, worauf diese Rechtsvorschlag erhob 

(kläg. act. 26).

2.    Am 16. November 2006 gelangten die Kläger nach erfolglosem freiwilligem 

Vermittlungsverfahren (kläg. act. 31) an das Kreisgericht mit dem Begehren, die 

Beklagte sei zu verpflichten, ihnen Fr. 81'500.-- (geleistete Anzahlungen), Fr. 11'305.-- 

(unnütze Hypothekarzinsen) sowie Fr. 1'133.50 (Kosten Baubewilligungsverfahren) 

nebst Zins zu bezahlen, und der von der Beklagten erhobene Rechtsvorschlag sei zu 

beseitigen (vi-act. 1 = Klage). In ihrer Klageantwort vom 19. Februar 2007 liess die 

Beklagte beantragen, die Klage sei abzuweisen (vi-act. 7 = Klageantwort). Sie vertrat im 

wesentlichen den Standpunkt, sie habe sich mit den Klägern nie auf einen bestimmten 

Standort der Liegenschaft geeinigt, und mit den revidierten Plänen vom 7. Oktober 

2005 (bekl. act. 38 und 39) habe sie ein bewilligungsfähiges Bauprojekt vorgelegt, 

womit sie ihrer diesbezüglichen vertraglichen Pflicht nachgekommen sei und den 

Klägern keinen Anlass zum Vertragsrücktritt gegeben habe (insbes. Klageantwort, 17 

und 20 f.; vgl. auch Duplik 2 ff. und vi-act. 22, 6 f.). Mit Entscheid vom 6. Dezember 

2007 hiess die Vorinstanz die Klage im wesentlichen gut (eine Korrektur erfolgte nur 

beim Zinsbetreffnis). Die Gerichtskosten von Fr. 11'400.-- auferlegte sie der Beklagten; 

zudem verpflichtete sie diese, die Kläger für deren Parteikosten mit Fr. 13'043.90 zu 

entschädigen (vi-act. 29 = Urteil).

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 5/15

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

3.    Gegen diesen Entscheid erhob die Beklagte am 21. April 2008 fristgerecht die 

vorliegende Berufung mit dem Antrag, die Klage sei vollumfänglich abzuweisen (B/1 = 

Berufung). In ihrer Berufungsantwort vom 4. Juni 2008 liessen die Kläger beantragen, 

die Berufung sei abzuweisen (B/9 = Berufungsantwort). Anstelle einer Verhandlung 

wurde ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt (Art. 234 Abs. 3 lit. a ZPO; B/23+29)

 

II.

Im Berufungsverfahren sind neue Tatsachenbehauptungen und Beweisanträge zulässig 

(Art. 227 Abs. 2 ZPO). Die in Art. 228 ZPO statuierte Beschränkung für Säumige trifft 

nur Parteien, die sich vor erster Instanz überhaupt nicht geäussert haben (sog. 

Totalversäumnis; vgl. Leuenberger/Uffer-Tobler, Kommentar zur Zivilprozessordnung 

des Kantons St. Gallen, N 1a zu Art 228 ZPO); diese von den Klägern im Hinblick auf 

einzelne neue Vorbringen der Gegenseite angerufene Ausnahmebestimmung 

(Berufungsantwort, 3, 5, 8 und B/29) ist daher im vorliegenden Fall nicht anwendbar.

 

III.

1.    Dem vorliegenden Streit liegt ein Totalunternehmervertrag zugrunde, der den 

gesetzlichen Bestimmungen über den Werkvertrag untersteht (Art. 363 ff. OR; Gauch, 

Der Werkvertrag, 4. Aufl., N 233 ff.; BGE 114 II 53).

2.    Nach ihrer eigenen Darstellung war für die Kläger von Anfang an ein zentrales 

Anliegen, dass das Haus "soweit oben wie nur möglich" - nämlich auf der Höhe des 

ostseitigen Nachbarhauses - auf dem am Hang liegenden Grundstück zu stehen 

komme, damit die Parzelle optimal ausgenützt werde und man nicht im Schatten des 

Nachbarhauses stehe (wobei freilich offen bleibt, ob sie damit nur die Höhenlage oder 

auch eine möglichst nördliche Platzierung des Hauses auf der Parzelle meinen). Sie 

bringen zudem vor, der Verkaufsberater der Beklagten habe ihnen im Rahmen der 

Vorgespräche versichert, dass das Haus auf der fraglichen Parzelle "ihren 

Vorstellungen entsprechend" gebaut werden könne, und aus dem ihnen vor der 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 6/15

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Vertragsunterzeichnung übergebenen Plan vom 15. April 2005 (kläg. act. 3) sei denn 

auch ersichtlich, wie sie sich die Lage des Hauses vorgestellt hätten (Klage, 3 f.). 

Zugleich räumen die Kläger aber ein, dass sie an der ersten Sitzung vom 16. Juni 2005 

gegen eine etwas tiefere Lage als jene des Nachbarhauses nicht opponierten (Klage, 5) 

und dass sie sich - nachdem ihnen ein Näherbaurecht nicht gewährt worden war - im 

Zuge der zweiten und dritten Sitzung vom 30. Juni und 20. Juli 2005 mit einer 

(weiteren) Tieferlegung und schliesslich mit jener Höhenlage einverstanden zeigten, die 

sich aus den Baueingabeplänen von Ende August 2005 ergibt (Klage, 6 f.).

Die Beklagte hält dem entgegen, sie habe sich mit den Klägern weder in den 

Vorgesprächen noch bei Vertragsschluss und auch nicht im Zuge der Detailplanung auf 

einen bestimmten Standort des Hauses geeinigt. Ihr Verkaufsberater habe dazu weder 

mündliche noch schriftliche Zusicherungen gemacht, was sich auch mit dem Umstand 

decke, dass man überhaupt erst nach der Vertragsunterzeichnung mit der 

Detailplanung habe beginnen können, da erst zu diesem Zeitpunkt ein Architekt 

beigezogen worden sei. Der Plan vom 15. April 2005 sei eine einfache Skizze; er 

erlaube keine Rückschlüsse auf den Standort des Gebäudes und sei den Klägern auch 

nicht als entsprechende Bestätigung abgegeben worden. Hingegen habe ihr 

Verkaufsberater die Kläger im Rahmen der Vorgespräche - die in erster Linie dazu 

gedient hätten, deren Grundbedürfnisse abzuklären und eine grobe Machbarkeitsstudie 

aufzunehmen - für die besondere Beschaffenheit der nicht einfach zu bebauenden 

Parzelle und die damit verbundenen planerischen Probleme sensibilisiert sowie 

insbesondere weitere Abklärungen durch den Architekten vorbehalten (was die Kläger 

bestreiten, vgl. Replik, 3 f.). Auch bei Abschluss des Bauvertrages und im Zuge der 

späteren Planung seien keine Abreden zum Standort des Hauses erfolgt; eine 

diesbezügliche Vereinbarung lasse sich insbesondere auch nicht den 

Baueingabeplänen von Ende August 2005 entnehmen (insbes. Klageantwort, 4 ff.; 

Berufung 5 ff. und 17 f.).

a)    Sofern und soweit der Vertragsinhalt unter den Parteien strittig ist, ist er vom 

Gericht durch Auslegung zu ermitteln (Gauch/Schluep/Schmid, Schweizerisches 

Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 9. Aufl., N 1196). Ziel der gerichtlichen 

Vertragsauslegung ist in erster Linie die Feststellung des übereinstimmenden wirklichen 

Willens, den die Parteien ausdrücklich oder stillschweigend erklärt haben (sog. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 7/15

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

subjektive Auslegung; Gauch/Schluep/Schmid, a.a.O., N 1200; Jäggi/Gauch, Zürcher 

Kommentar, N 304, N 332 zu Art. 18 OR). Lässt sich dieser nicht mehr mit 

hinreichender Sicherheit feststellen, muss das Gericht durch objektivierte (normative) 

Auslegung jenen Vertragswillen ermitteln, den die Parteien mutmasslich gehabt haben 

(Gauch/Schluep/Schmid, a.a.O., N 1201; Jäggi/Gauch, a.a.O., N 306, N 332 zu Art. 18 

OR). Dabei hat es das als Vertragswille anzusehen, was vernünftig und korrekt 

handelnde Parteien unter den gegebenen Umständen durch die Verwendung der 

auszulegenden Worte und ihr sonstiges Verhalten ausgedrückt und folglich gewollt 

haben würden (Gauch/Schluep/ Schmid, a.a.O.; Jäggi/Gauch, a.a.O.). Die 

Vertragsauslegung richtet sich in erster Linie nach dem von den Parteien verwendeten 

Wortlaut. Als ergänzende Auslegungsmittel fallen sodann namentlich die 

Begleitumstände und die Entstehungsgeschichte des Vertragsschlusses einschliesslich 

der Vertragsverhandlungen, der Vertragszweck, die Interessenlage und die 

persönlichen Verhältnisse der Parteien bei Zustandekommen des Vertrages, ihr 

Verhalten vor und nach Vertragsschluss sowie die Verkehrsauffassung und 

Verkehrsübung in Betracht (Gauch/ Schluep/Schmid, a.a.O., N 1205 ff.; Jäggi/ Gauch, 

a.a.O., N 344 ff., 354 ff. zu Art. 18 OR). Dabei lässt namentlich das Verhalten der 

Parteien nach dem Vertragsschluss - im Sinne einer subjektiven Auslegung - auf den 

wirklichen Parteiwillen schliessen (Gauch/Schluep/Schmid, a.a.O., N 1215; Jäggi/ 

Gauch, a.a.O., N 308 zu Art. 18 OR). Die normative Auslegung richtet sich sodann nach 

bestimmten Auslegungsregeln; sie hat insbesondere unter Berücksichtigung des 

Vertrauensprinzips, gesetzeskonform sowie unter Einbezug der Gesamtheit des 

Vertrages zu erfolgen (Gauch/Schluep/Schmid, a.a.O., N 1224 ff.; Jäggi/Gauch, a.a.O., 

N 411 ff. zu Art. 18 OR).

b)    Hier enthalten weder der Bauvertrag als solcher (kläg. act. 4) noch der 

mitunterzeichnete Baubeschrieb (Anhang 2 zu kläg. act. 4) Angaben zum Standort des 

Hauses. Im Übrigen mag zwar zutreffen, dass die Kläger im Zuge der Vorgespräche mit 

dem Verkaufsleiter der Beklagten den Wunsch äusserten, dass das Haus "so weit 

oben" wie möglich zu stehen komme, und dass sie dieser in ihren Vorstellungen 

bekräftigte. Daraus lässt sich indes nicht herleiten, den Klägern sei eine bestimmte 

Lage des Hauses zugesichert worden. Zunächst fällt in diesem Zusammenhang in 

Betracht, dass sich der vorliegende Bauvertrag über die Erstellung eines in den 

Grundzügen bereits geplanten Modellhauses grundlegend von einem klassischen 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 8/15

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Architektur- und Bauvertrag unterscheidet: Bei letzterem kann der Architekt die 

topographischen und baugesetzlichen Vorgaben wie auch die Bedürfnisse und 

Wünsche des Bauherrn von Anfang an berücksichtigen, indem diese gleichsam Basis 

seiner gesamten Planungsarbeit sind; ein vorgeplantes Modellhaus muss hingegen 

unter Beachtung der baugesetzlichen Bestimmungen und in bestmöglicher Wahrung 

der Kundeninteressen nachträglich in ein Gelände eingefügt werden. Hier kommt hinzu, 

dass - was unbestritten und bei diesem besonderen Vertragstyp auch nicht unüblich ist 

- im Hinblick auf das konkrete Projekt erst nach der Vertragsunterzeichnung ein 

Architekt beigezogen wurde. Erst ab diesem Zeitpunkt war die Beklagte daher 

überhaupt in der Lage, fachkundig zu beurteilen, welcher Standort geeignet und 

aufgrund der gesetzlichen Vorgaben möglich ist (vgl. Klageantwort, 7 f. und Duplik, 3 

f.). Entgegen ihrem im Berufungsverfahren erstmals vorgebrachten und nicht 

nachvollziehbar begründeten Einwand, sie hätten angenommen, der Verkaufsberater 

habe sich schon früher mit dem Architekten besprochen (Berufungsantwort, 5), musste 

den Klägern vor diesem Hintergrund klar sein, dass die Beklagte im Rahmen der 

Vorgespräche und Vertragsverhandlungen zur Lage des Hauses noch keine 

verbindlichen Angaben machen konnte. Sollte der Verkaufsberater auf ihren 

Standortwunsch positiv reagiert haben, durften sie dies daher - auch wenn er allenfalls 

keinen Vorbehalt anbrachte, was indes bestritten ist - (bloss) als Zusage verstehen, 

dass die Beklagte im Rahmen der topographischen und baugesetzlichen Möglichkeiten 

eine dem Kundenwunsch möglichst nahe kommende Lösung suchen werde. Daran 

vermag auch die Planskizze vom 15. April 2005 (kläg. act. 3) nichts zu ändern: Zwar 

weichen der Zufahrtswinkel und die Position der Garage von den späteren Plänen ab. 

Doch ist offenkundig, dass die Skizze - die vor Vertragsschluss und somit vor dem 

Beizug eines Architekten für das konkrete Projekt angefertigt wurde - bloss als erste 

Studie und nicht als verbindlicher Plan gedacht war; insbesondere bezüglich der 

Höhenlage fällt in Betracht, dass die Umgebung nur skizzenhaft angedeutet und im 

Hintergrund augenscheinlich nicht das Nachbarshaus erkennbar ist, sondern - nach 

der Linienführung und Kolorierung zu schliessen - bloss ein schemenhafter Horizont 

(vgl. Berufung, 7; weniger klar allerdings noch Duplik, 5 und vi-act. 22, 2). Im Übrigen 

legen die Akten ohnehin den Schluss nahe, dass die Kläger vor und bei 

Vertragsunterzeichnung bezüglich des Standorts des Hauses zwar allenfalls gewisse 

Erwartungen hatten, sich aber letztlich durchaus bewusst waren, dass die Bestimmung 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 9/15

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

der genauen Lage noch Gegenstand der Detailplanung sein würde: Gemäss § 16.4 der 

AVB - welche die Kläger am 6. Mai 2005 separat unterzeichneten - sollen nämlich zu 

diesem Zeitpunkt "keine mündlichen oder schriftlichen Nebenabreden" bestanden 

haben (vgl. Anhang 1 zu kläg. act. 4). Zudem zeigten sich die Kläger am 16. Juni 2005 

und - nachdem ihnen kein Näherbaurecht gewährt worden war - erneut am 30. Juni/

20. Juli 2005 mit einer von ihren ursprünglichen Vorstellungen abweichenden 

Höhenlage einverstanden, und bewerteten sie in der Folge noch am 30. August 2005, 

das heisst im Zeitpunkt der Baueingabe, in einem "Leistungsausweis" zu Handen der 

Beklagten deren Projektierungsarbeit als "sehr gut", was wie erwähnt der Bestnote 

entsprach und ein klares Indiz ist, dass sie sich bis dahin in ihren Erwartungen nicht 

enttäuscht fühlten (bekl. act. 42). Insgesamt führt dies zur Überzeugung, dass sich die 

Parteien vorerst nicht auf einen bestimmten Standort des Hauses einigten, sondern bei 

Unterzeichnung des Bauvertrages übereinstimmend davon ausgingen, dieser sei im 

Zuge der anstehenden Planungsarbeiten unter Berücksichtigung der topographischen 

Möglichkeiten und gesetzlichen Vorgaben sowie in bestmöglicher Wahrung der 

Vorstellungen und Wünsche der Kläger noch zu bestimmen.

Hingegen ist den Klägern beizupflichten, dass die genaue Position der Liegenschaft 

und damit auch ihre Höhenlage nach beidseitiger Unterzeichnung der bereinigten Pläne 

bekl. act. 22 ff. am 20. Juli 2005, spätestens aber nach Unterzeichnung der darauf 

basierenden Baueingabepläne (bekl. act. 35 ff.), vertraglich fixiert war (vgl. Klage, 15; 

Replik, 4, 9 und 12; Berufung, 6 und 11). Dies ergibt sich nicht etwa bloss aufgrund 

einer normativen Auslegung, indem den Klägern zugestanden werden müsste, dass sie 

die nunmehr vorliegenden Pläne in guten Treuen in diesem Sinn verstehen durften. 

Vielmehr ging die Beklagte - was unbestritten ist - selbst davon aus, die 

Baueingabepläne seien nunmehr "niet- und nagelfest" und allfällige Einsprachen hätten 

keine Chance (Klage, 6 f.), was nur dahingehend verstanden werden kann, dass zu 

diesem Zeitpunkt (auch) sie davon ausging, die Position des Gebäudes stehe jetzt 

endgültig fest und dieser bis dahin noch offene Vertragspunkt sei nunmehr geregelt. 

Dabei ist die Beklagte zu behaften, woran auch nichts zu ändern vermag, dass gemäss 

§ 9 AVB das "Risiko der Bebaubarkeit" beim Bauherrn liegt (vgl. Klageantwort, 23, 

Duplik, 4 und Berufung, 9); denn an der grundsätzlichen Bebaubarkeit des 

Grundstücks mangelte es nicht, und im Übrigen war es Sache der Beklagten, die 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 10/15

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Kläger nach Beizug des Architekten frühzeitig über die topographisch und gesetzlich 

möglichen Ausführungsvarianten zu orientieren.

c)    Nicht ganz klar ist, ob sich die Kläger allenfalls auch auf einen Willensmangel 

(Grundlagenirrtum und/oder absichtliche Täuschung) und in diesem Zusammenhang 

namentlich auf eine Verletzung der vorvertraglichen Aufklärungspflicht durch die 

Beklagte sowie eine diese treffende culpa in contrahendo berufen wollen (vgl. dazu 

Gauch/Schluep/Schmid, a.a.O., N 773, N 851, N 861 ff., N 870). Jedenfalls führen sie 

aus, dass das Haus so hoch wie möglich zu stehen komme, sei für sie eine "conditio 

sine qua non" gewesen (Klage, 3), was subjektives Merkmal eines Grundlagenirrtums 

wäre (vgl. Ingeborg Schwenzer, Basler Kommentar, N 21 zu Art. 24 OR); zudem 

machen sie sinngemäss geltend, im Zuge der Vorgespräche/Vertragsverhandlungen 

habe sie der Verkaufsberater der Beklagten über die mögliche Lage des Hauses nicht 

korrekt informiert (Klage, 3 f.; Replik 3 f.). Die Behauptung eines Willensmangels stünde 

allerdings nicht in Einklang mit dem erklärten Vertragsrücktritt, der einen gültig 

zustande gekommenen Werkvertrag impliziert. Zudem anerkennen die Kläger 

offensichtlich selbst, dass das Projekt gemäss Baueingabe ihren ursprünglichen 

Wünschen noch hinreichend entsprach, wenn sie einerseits geltend machen, man habe 

sich schliesslich auf den aus den Baueingabeplänen hervorgehenden Standort geeinigt 

(Replik, 4), und zugleich ausführen, das von ihnen ursprünglich gewünschte Projekt sei 

damit "zum Vertragsinhalt erhoben" worden (Replik, 9). Nachdem den Klägern wie 

erwähnt beizupflichten ist, dass spätestens mit Unterzeichnung der Baueingabepläne 

die Lage des Hauses verbindlich festgelegt war, fehlt es im Lichte dieses 

Zugeständnisses an einer wesentlichen Diskrepanz zwischen den vorvertraglichen 

Erwartungen der Kläger einerseits und der hier massgebenden vertraglichen Abrede 

andererseits, womit sich nicht nur Erwägungen zu einem allfälligen Willensmangel 

erübrigen, sondern letztlich auch die Frage nach allfälligen vorvertraglichen 

Zusicherungen zum Standort des Hauses ihre Relevanz verliert. 

d)    Beizufügen bleibt, dass hier offen bleiben kann, ob, wann und in welchem Sinne 

sich die Parteien allenfalls auch über die Umgebungsgestaltung geeinigt haben und ob 

die diesbezügliche Planung der Beklagten dem Vereinbarten entsprach (vgl. dazu 

insbes. kläg. act. 19, 2; Klage, 6; Klageantwort, 9, 12 f. und 20). Denn auf eine 

fehlerhafte Umgebungsplanung haben sich die Kläger beim Vertragsrücktritt nicht 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 11/15

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

berufen, weshalb diese Frage im vorliegenden Zusammenhang letztlich nicht relevant 

ist. 

3.    Solange das Werk unvollendet ist, kann der Besteller gemäss Art. 377 OR jederzeit 

vom Vertrag zurücktreten, wobei er allerdings die bereits geleistete Arbeit grundsätzlich 

vergüten und den Unternehmer schadlos halten muss. Lässt sich indes während der 

Ausführung des Werks eine mangelhafte oder sonst vertragswidrige Erstellung durch 

Verschulden des Unternehmers bestimmt voraussehen, so steht dem Besteller gemäss 

Art. 366 Abs. 2 OR die Möglichkeit offen, dem Unternehmer eine angemessene Frist 

zur Abhilfe anzusetzen mit der Androhung, dass er im Unterlassungsfall die 

Verbesserung oder die Fortführung des Werks auf dessen Kosten und Gefahr einem 

Dritten übertrage. Sind die Voraussetzungen von Art. 366 Abs. 2 OR erfüllt, stehen dem 

Besteller nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts überdies die Wahlrechte von 

Art. 107 Abs. 2 OR offen, womit er auch die Möglichkeit zum Vertragsrücktritt hat (BGE 

126 III 230; Entscheid des Bundesgerichts 4C.433/2005 vom 20. April 2006). In allen 

Fällen kann die Ansetzung einer Nachfrist nach Art. 366 Abs. 2 bzw. Art. 107 Abs. 1 OR 

unterbleiben, wenn davon auszugehen ist, dass dies ohnehin nutzlos wäre (Art. 108 

Ziffer 1 OR; Gauch, a.a.O., N 885). Tritt der Bestellter gemäss Art. 366 Abs. 2 i.V.m. Art. 

107 Abs. 2 OR vom Vertrag zurück, kann er nach der gesetzlichen Regelung die 

versprochene Leistung verweigern und das Geleistete zurückfordern (Art. 109 Abs. 1 

OR); zudem hat er Anspruch auf Ersatz des aus dem Dahinfallen des Vertrages 

erwachsenen Schadens, sofern der Unternehmer nicht nachweist, dass ihn kein 

Verschulden trifft (Art. 109 Abs. 2 OR).

Auf die Möglichkeit, den Werkvertrag aus wichtigem Grund aufzulösen, kann der 

Besteller nach herrschender Auffassung nicht im Voraus verzichten (Zindel/Pulver, 

Basler Kommentar, N 20 zu Art. 377 OR). Im Übrigen sind die Bestimmungen über die 

Voraussetzungen und Folgen des Vertragsrücktritts dispositiver Natur (vgl. insbes. 

Zindel/Pulver, a.a.O., N 20 zu Art. 377 OR und Wolfgang Wiegand, Basler Kommentar, 

N 22 zu Art. 107 OR, N 9 zu Art. 108 OR, N 11 zu Art. 109 OR). Hier haben die Parteien 

- neben einem Rücktrittsrecht des Unternehmers wegen fehlendem 

Finanzierungsnachweis (§ 12.1 AVB) - ein beidseitiges Rücktrittsrecht für den Fall 

vereinbart, dass die Baubewilligung nicht innert sechs Monaten nach Einreichung des 

Baugesuchs erteilt wird oder sie sich über eine Vertragsänderung, die wegen einer 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 12/15

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

behördlichen Bedingung oder Auflage notwendig wird, nicht einigen können (§ 12.2 

AVB). Zudem haben sie verabredet, dass "in jedem Fall der vorzeitigen 

Vertragsbeendigung (sei es gemäss den vorstehenden Ziff. 12.1 und 12.2, sei es aus 

anderen Gründen), die nicht vom Unternehmer zu vertreten ist, … der Bauherr dem 

Unternehmer pauschal die prozentuale Entschädigung gemäss § 6 des Gesamtpreises 

… nach dem Stand der Vertragsabwicklung zu bezahlen" hat (§ 12.3 AVB). Daraus folgt 

zum einen, dass die Parteien - entgegen dem anderslautenden Standpunkt der 

Beklagten (Berufung, 15) - die Rücktrittsmöglichkeiten nicht auf die in § 12.1 und 12.2 

AVB erwähnten Fälle beschränken wollten, was sich ohne weiteres aus dem Umstand 

ergibt, dass in § 12.3 AVB ausdrücklich (auch) von "anderen" Rücktrittsgründen die 

Rede ist. Zum anderen ergibt sich, dass die Parteien für den Fall, dass der 

Vertragsrücktritt nicht von der Beklagten zu vertreten ist, eine vom Gesetz 

abweichende Entschädigungsregelung vereinbart haben, woraus implizit folgt, dass in 

den übrigen Fällen die gesetzliche Regelung gilt.  

a)    Hier ist unumstritten, dass das Projekt gemäss Baueingabe nicht bewilligungsfähig 

war und eine Tieferlegung des Gebäudes notwendig gewesen wäre, um den 

gesetzlichen Vorgaben zu genügen (vgl. dazu insbes. auch die Beklagte in vi-act. 22, 

6). Vorbehältlich einer Ausnahmebewilligung hätte dies im Lichte des Gesagten 

vorausgesetzt, dass die Kläger zu einer Vertragsänderung Hand geboten hätten, wozu 

sie offensichtlich nicht bereit und im Übrigen auch nicht verpflichtet waren. Unerheblich 

ist insbesondere, ob eine Tieferlegung um 2.8 Meter oder - wie die Beklagte im 

Berufungsverfahren vorbringt - bloss eine solche um 1.38 Meter erforderlich gewesen 

wäre (vgl. oben Erw. I.1); denn auch im zweiten Fall liegt eine durchaus erhebliche 

Abweichung gegenüber der vertraglichen Abmachung vor und kann den Klägern nicht 

vorgehalten werden, sie hätten ihre Zustimmung zu einer Vertragsänderung treuwidrig 

verweigert. Nachdem sich auch die Möglichkeit einer Ausnahmebewilligung 

zerschlagen hatte, da sie unbestrittenermassen eine Einigung mit den Einsprechern 

vorausgesetzt hätte und eine solche nicht erzielt werden konnte (dazu oben Erw. I.2; 

die Bestreitung der Beklagten auf Seite 22 der Klageantwort bezieht sich wie schon 

erwähnt auf die revidierten Pläne vom Oktober 2005 und nicht auf eine allfällige 

Ausnahmebewilligung), zeichnete sich somit ab, dass das Projekt dann, wenn es 

gleichwohl weitergeführt würde, nicht zu einem den vertraglichen Abmachungen 

entsprechenden Ergebnis führen würde. Dies hatte die Beklagte zu vertreten, da sie 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/15

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

aufgrund der Marksteinverwechslung - für die sie als fachkundige Vertragspartei 

einzustehen hat und die ihr als Sorgfaltspflichtverletzung anzulasten ist (vgl. dazu auch 

ihr Zugeständnis auf Seite 19 der Berufung) - von einer falschen Messbasis 

ausgegangen war, was dazu führte, dass sie sich mit den Klägern auf einen Standort 

einigte, der nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprach und ohne 

Ausnahmebewilligung nicht ausgeführt werden konnte. Unter diesen Umständen waren 

die Kläger nach Art. 366 Abs. 2 i.V.m. Art. 107 Abs. 2 OR und - da für das vereinbarte 

Projekt keine Baubewilligung erhältlich war und sich die Parteien auch nicht auf eine 

Vertragsänderung einigen konnten, um den Bauvorschriften zu genügen - wohl auch 

nach § 12.2 AVB grundsätzlich zum Vertragsrücktritt berechtigt. Ob das Schreiben der 

Kläger vom 25. September 2005 (kläg. act. 19) allenfalls als Nachfristansetzung 

gewertet werden kann, was die Beklagte bestreitet (Berufung, 20 und B/23, 5), kann 

offen bleiben; denn wie sich später zeigte, wäre die Beklagte - da eine 

Ausnahmebewilligung mangels Einigung mit den Einsprechern illusorisch war - auch 

bei Einräumung einer Nachfrist nicht in der Lage gewesen, das vereinbarte Projekt 

umzusetzen, weshalb den Klägern nach dem in Erw. 3 Gesagten nicht zum Nachteil 

gereichen könnte, wenn sie keine solche angesetzt hätten (vgl. Art. 108 Ziffer 1 OR). Zu 

prüfen bleibt immerhin, ob die Rücktrittserklärung der Kläger rechtzeitig erfolgte. 

Vertraglich haben die Parteien dazu keine besondere Abrede getroffen, weshalb davon 

auszugehen ist, dass die gesetzliche Regelung gelten sollte. Gemäss Art. 107 Abs. 2 

OR ist der Vertragsrücktritt "unverzüglich" zu erklären. Ob diese Voraussetzung 

eingehalten ist, bestimmt sich aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls, 

insbesondere der konkreten Vertragslage und Parteiinteressen. Dem Gläubiger ist eine 

vernünftige Überlegungs- und Entscheidungsfrist einzuräumen, die in der Regel 14 

Tage nicht überschreiten sollte, wobei ein weniger strenger Massstab anzulegen ist, 

wenn die Leistung unmöglich geworden ist (Wiegand, a.a.O., N 14 zu Art. 107 OR; Rolf 

H. Weber, Berner Kommentar, N 141 ff. zu Art. 107 OR). Hier fällt in diesem 

Zusammenhang in Betracht, dass die Kläger Mitte Dezember 2005 Gewissheit darüber 

hatten, dass mangels Einspracherückzugs mit keiner Ausnahmebewilligung gerechnet 

werden konnte (Klage, 10; oben Erw. I.2). Den Vertragsrücktritt haben sie in der Folge 

zwar erst mit Schreiben vom 9. Februar 2006 erklärt (kläg. act. 27). Dazwischen klärten 

sie bei der Beklagten allerdings die Möglichkeit einer gütlichen Einigung ab (kläg. act. 

25), was diese mit Schreiben vom 6. Februar 2006 schliesslich ablehnte (vgl. kläg. act. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 14/15

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

27, 1). Der drei Tage später erklärte Vertragsrücktritt erfolgte unter diesen besonderen 

Umständen rechtzeitig.

b)    Durch den Rücktritt vom Vertrag wird dieser grundsätzlich ex tunc, das heisst 

rückwirkend auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hin aufgehoben (Gauch/

Schluep/ Schmid, a.a.O., N 1567). Im hier zu beurteilenden Fall liegt allerdings eine 

besondere Situation vor, da sich die Parteien über jenen Vertragspunkt, der schliesslich 

nicht eingehalten werden konnte - was für den Vertragsrücktritt kausal war - erst 

nachträglich geeinigt haben, was bei der Rückabwicklung des Vertrages zu 

berücksichtigen ist. Zugleich fällt aber in Betracht, dass der Beklagten die relevante 

Sorgfaltspflichtverletzung bereits bei Planungsbeginn - also kurz nach der 

Vertragsunterzeichnung - unterlief, indem sie ihrer Detailplanung von Anfang an einen 

Messfehler zugrunde legte.

Die Rückabwicklung des Vertrages richtet sich in erster Linie nach den vertraglichen 

Abreden und nur insoweit, als der Vertrag keine solchen enthält, nach Gesetz. 

Vorliegend haben die Parteien in § 12.3 AVB wie erwähnt vereinbart, dass der 

Beklagten im Falle einer vorzeitigen Vertragsbeendigung, die nicht von ihr zu vertreten 

ist, pauschal die prozentuale Entschädigung gemäss § 6 AVB des Gesamtpreises nach 

dem Stand der Vertragsabwicklung zusteht. Gemäss § 6 AVB ist bei 

Vertragsunterzeichnung eine Anzahlung von 7% des Pauschalpreises, maximal jedoch 

Fr. 30'000.-- zu leisten, und ist die Anzahlung bei Einreichung des Baugesuchs auf 

10% des Pauschalpreises zu erhöhen.

Hier lag bei Vertragsunterzeichnung und mithin im Zeitpunkt, als die erste Anzahlung 

von Fr. 30'000.-- fällig wurde, nach dem Gesagten noch keine Vereinbarung über den 

Standort des Hauses vor. Die Kläger leisteten diesen Betrag im Wissen, dass die 

genaue Lage des Hauses offen und im Zuge der Detailplanung noch zu bestimmen 

war. Auch hatte die Beklagte mit der fehlerhaften Planung noch nicht begonnen, 

weshalb ihr insoweit noch kein sorgfaltswidriges Verhalten anzulasten ist. 

Zurückbezogen auf diesen Zeitpunkt rechtfertigt sich daher der Vorwurf, die Beklagte 

habe den Vertragsrücktritt zu vertreten, nicht, weshalb die erste Anzahlung gemäss 

vertraglicher Abrede der Beklagten zusteht und von den Klägern nicht zurückverlangt 

werden kann.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 15/15

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Soweit die Zeit danach betroffen ist, liegt die Verantwortung für den Vertragsrücktritt 

hingegen bei der Beklagten, weshalb sie sich insoweit nicht auf § 12.3 AVB berufen 

kann. Nach Art. 109 Abs. 1 OR haben die Kläger daher Anspruch auf Rückerstattung 

der zweiten Anzahlung von Fr. 51'500.--. Damit wird zugleich dem Umstand Rechnung 

getragen, dass sie dann, wenn die Planung von Anfang an korrekt erfolgt wäre, viel 

früher hätten erkennen können, wie tief das Haus zu liegen kommt, womit sie die 

Möglichkeit gehabt hätten, vorzeitig vom Vertrag Abstand zu nehmen und weiteren 

Aufwand zu vermeiden (Art. 377 OR). Insoweit ist den Klägern daher ein Betrag von Fr. 

51'500.-- zuzusprechen. Das von der Vorinstanz zugesprochene Zinsbetreffnis von 5% 

seit 16. Februar 2006 (Urteil, 14 und 23) ist auf diesem Betrag ausgewiesen (kläg. act. 

26; Art. 102 Abs. 1, 104 Abs. 1 OR). In diesem Umfang ist der von der Beklagten 

erhobene Rechtsvorschlag zu beseitigen.

Zudem haben die Kläger Anspruch auf Ersatz der von ihnen unbestrittenermassen für 

das nicht bewilligungsfähige Baugesuch bezahlten Gebühren von Fr. 1'133.50 (Klage, 

20); sie wurden angesichts der berechtigten Vertragsauflösung nutzlos erbracht und 

stellen für die Kläger einen Schaden dar, der ihnen nach Art. 109 Abs. 2 OR von der 

Beklagten zu ersetzen ist, und zwar einschliesslich des von der Vorinstanz 

zugesprochenen Zinsbetreffnisses von 5% seit Rechtshängigkeit der Klage (16. 

November 2006; Urteil 16 und 23; 102 Abs. 1, Art. 104 Abs. 1 OR). Hingegen haben die 

Kläger im Lichte des Gesagten keinen Anspruch auf Erstattung der Hypothekarzinsen. 

Sie haben das zu überbauende Grundstück vor Planungsbeginn während der 

Vertragsverhandlungen und im Wissen, dass der Standort des Hauses noch offen war, 

erworben, womit es an einem Kausalzusammenhang zu den Umständen fehlt, die 

später zum Vertragsrücktritt führten.   

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte
	Entscheid Kantonsgericht, 01.12.2008
	Art. 107 Abs. 2, 109, 363 ff., 366 Abs. 2, 377 OR. Totalunternehmervertrag über die Erstellung eines Modellhauses: Ermittlung des Vertragsinhalts, insbesondere des vereinbarten Standorts; Vertragsrücktritt durch die Bauherrschaft wegen mangelnder Bewilligungsfähigkeit; Rücktrittsfolgen unter Berücksichtigung der besonderen vertraglichen Abreden (Kantonsgericht, III. Zivilkammer, 1. Dezember 2008, BZ.2008.31).

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

		2025-07-19T15:14:06+0200
	"9001 St.Gallen"
	Publikationsplattform Kanton St.Gallen