# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 59064556-b8b9-53b9-8423-e7c5734d9cf6
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-02
**Language:** de
**Title:** Anlage ausserhalb der Bauzone, nachträgliches Bewilli-gungs- und Befehlsverfahren
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0206/2021
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_iv_nr._0206_2021_vom_2._dezember_2021.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

4. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE IV Nr. 

R4.2021.00075 
0206/2021    

Entscheid vom 2. Dezember 2021    

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Reto Philipp, Baurichter Andreas Madianos, Baurichter 
Urs Hany, Gerichtsschreiber Robert Durisch     

in Sachen 

Rekurrierende 

A und B, […] 

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Gemeinderat X, […]  
2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

Beigeladener 

3.  C, […] 

vertreten durch […] 

betreffend 

Beschluss  des  Gemeinderates  vom  31.  März  2021  und  Gesamtverfügung 
der  Baudirektion  Kanton  Zürich  vom  17.  Februar  2021;  Verweigerung  der 
nachträglichen  Baubewilligung  für  eine  Modelleisenbahn  und  Wiederher-
stellungsbefehl, […] 
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben:  

A. 

Mit  Verfügung  vom  17. Februar  2021  verweigerte  die  Baudirektion  Kanton 

Zürich  A  und  B  die  nachträgliche  Baubewilligung  für  die  bestehende  Mo-

delleisenbahn und Hecke im westlichen Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 1 an 

der  D-Strasse 7  in  X.  Zugleich  wurde  die  örtliche  Baubehörde eingeladen, 

die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu prüfen.  

In der Folge befahl der Gemeinderat X mit Beschluss vom 31. März 2021 A 

und  B,  die  Modelleisenbahn  einschliesslich  der  Hecke  nach  Eintritt  der 

Rechtskraft dieses Beschlusses zurückzubauen.  

B.  

Gegen  die  genannten  Bauentscheide  erhoben  A  und  B  mit  Eingabe  vom 

30. April 2021 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich Rekurs. Die Re-

kurrierenden beantragten die Aufhebung der angefochtenen Entscheide.  

C.  

Mit Verfügungen des Baurekursgerichts vom 4. Mai 2021 und 26. Mai 2021 

wurde  das  Rekursverfahren  eröffnet,  C  in  das  Verfahren  beigeladen  und 

die Rekursgegnerschaft sowie der Beigeladene zur Vernehmlassung einge-

laden.  

Die  Rekursgegnerschaft  und  der  Beigeladene  beantragten  mit  Eingaben 

vom  11. Mai  2021,  31. Mai  2021  und  7. Juli  2021  die  Abweisung  des  Re-

kurses  unter  Kostenfolge  zulasten  der  Rekurrierenden.  Der  Beigeladene 

beantragte zudem die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung.  

In den weiteren Rechtsschriften vom 29. Juli 2021, Replik, und 31. August 

2021, Duplik des Beigeladenen, wurde an den bisherigen Anträgen festge-

halten.  

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D.  

Am  15. September  2021  führte  die  4. Abteilung  des  Baurekursgerichts  im 

Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.  

Es kommt in Betracht: 

1.1.  

Die Rekurrierenden sind als Adressaten der angefochtenen Bauentscheide 

und  betroffene  Bauherrn  nach  § 338a  des  Planungs-  und  Baugesetzes 
(PBG) zum Rekurs berechtigt. Da neben der Legitimation auch die weiteren 

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.  

1.2.  

Der Beigeladene ist Eigentümer des mit dem Wohnhaus D-Strasse 9 über-

stellten Grundstücks Kat.-Nr. 2, welches im Norden an das Baugrundstück 

Kat.-Nr. 1 angrenzt. Er hat nach § 315 PBG die Zustellung der angefochte-

nen  Bauentscheide  verlangt  und  im  Beiladungsgesuch  geltend  gemacht, 

dass die umstrittene Modelleisenbahn von seinem Grundstück her einseh-

bar und deren Betrieb in der unmittelbaren Nachbarschaft störend sei. Auf-

grund dessen wurde er mit gerichtlicher Verfügung vom 26. Mai 2021, vor-

erst ohne Begründung, in das Verfahren beigeladen.  

2.  

Die  umstrittene  Modelleisenbahn  samt  Hecke  befindet  sich  im  westlichen, 

9 m  bis  15 m  tiefen  Teil  des  Baugrundstücks,  der  im  Gegensatz  zum  der 

Wohnzone W2/20  zugewiesenen  Rest  des  Grundstücks  in  der  kantonalen 

Landwirtschaftszone Lk gelegen ist. Die elektrifizierte Modelleisenbahn ver-

fügt  über  die  Spur 0, d. h.  weist  eine  Spurweite  von  32 mm auf.  Das  Fun-

dament  des  Bahnkörpers  besteht  aus  am  Boden  verlegten  Betonelemen-

ten, auf welchen die Trassen über mehrere höhenversetzte Terrassen füh-

ren. Die Teile des Bahnhofs liegen auf Rasengittersteinen auf und werden 

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nur  bei  Betrieb  verlegt.  Im Westen  der  Modellbahn  säumt  eine  blickdichte 

Thuja-Hecke die Grenze des Baugrundstücks.  

3.1.  

Die angefochtene Verfügung der Baudirektion wurde wie folgt begründet:  

Mit  der  Erstellung  der  Modellbahn  und  der  zugehörigen  Gartengestaltung 

sei nach Angaben der Bauherren im Jahre 1992 begonnen worden. Die An-

lage bestehe daher noch nicht seit mindestens dreissig Jahren unverändert 

und  falle  folglich  gemäss  Rechtsprechung  des  Bundesgerichts  noch  nicht 

unter die Besitzstandsgarantie. Weiter gehöre die umstrittene Modelleisen-

bahn  zu  keinem  Landwirtschaftsbetrieb,  auch  stehe  sie  nicht  in  Zusam-

menhang  mit  einer  zonenkonformen  landwirtschaftlichen  Nutzung.  Eine 

Bewilligung  für  eine  zonenkonforme  Anlage  gemäss  Art. 22  des Raumpla-

nungsgesetzes (RPG) falle deshalb ausser Betracht. Eine Ausnahmebewil-

ligung  nach  Art. 24  RPG  wiederum  setze  von  Rechts  wegen  voraus,  dass 

der Zweck der Anlage einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordere. 

Die  umstrittene  Modelleisenbahn  sei  allerdings  weder  in  technischer  oder 

betriebswirtschaftlicher  Hinsicht  noch  aus  Gründen  der  Bodenbeschaffen-

heit  auf  einen  Standort  ausserhalb  der  Bauzonen  angewiesen;  vielmehr 

könne  sie  ohne  Weiteres  auf  dem  Teil  des  Baugrundstücks  errichtet  wer-

den, welcher der Wohnzone W2/20 zugeteilt sei. Für die umstrittene Anlage 

könne  deswegen  auch  keine  Ausnahmebewilligung  erteilt  werden.  Daraus 

folge, dass die nachgesuchte nachträgliche Bewilligung für die umstrittene 

Modelleisenbahn einschliesslich Hecke zu verweigern sei.  

3.2.  

Zur Begründung des angefochtenen Beschlusses der kommunalen Baube-
hörde  wurde  ausgeführt,  dass  der  Anordnung  der  Wiederherstellung  des 

rechtmässigen  Zustands massgebliches  Gewicht  zukomme:  würden  illegal 

errichtete und dem Raumplanungsgesetz widersprechende Bauten und An-

lagen  nicht  beseitigt,  sondern  auf  unabsehbare  Zeit  geduldet,  werde  nicht 

nur rechtswidriges Verhalten belohnt, sondern der Grundsatz der Trennung 

von Bau- und Nichtbaugebiet in Frage gestellt. Formell rechtswidrige Bau-

ten  und  Anlagen,  die  auch  nachträglich  nicht  legalisiert  werden  könnten, 

müssten  daher  grundsätzlich  beseitigt  werden.  Vorliegend  komme  hinzu, 

dass  durch  den  Rückbaubefehl  keine  wirtschaftliche  Tätigkeit  einge-

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schränkt werde und kein Präjudiz für unzulässiges Überstellen der Bauzo-

nengrenze  geschaffen  werden  solle.  Die  umstrittene  Eisenbahnanlage  sei 

infolgedessen zurückzubauen.  

4.1.  

Die Rekurrierenden machen Folgendes geltend:  

Nachdem sie das Baugrundstück im Jahr 1990 gekauft hätten, sei ihnen im 

Herbst desselben Jahres an verschiedenen Sitzungen auf dem Bauamt der 

Gemeinde  X  vom  damaligen  Bauvorstand  und  Bausekretär  mitgeteilt  wor-

den, dass sich der ausserhalb der Bauzone liegende Teil ihres Grundstücks 

in der Freihaltezone befinde; dort seien, wie die Behördenvertreter damals 

weiter  ausgeführt  hätten,  lediglich  eingeschränkte  Nutzungen,  dagegen 

keine  Hochbauten  zulässig.  Dabei  seien  die  Rekurrierenden  im  Glauben 

gelassen worden, die Gemeinde könne über diese Freihaltezone allein be-

stimmen. Dass der westliche Teil des Grundstücks bereits 1990 nicht in der 

Freihaltezone, sondern tatsächlich in der Landwirtschaftszone gelegen sei, 

hätten sie erst 2021 erfahren. Aufgrund der 1990 erhaltenen Auskünfte hät-

ten  sie  auf  die  Erstellung  der  ursprünglich  im  westlichen  Teil  des  Grund-

stücks  geplanten  Pergola  verzichtet  und  in  den  Jahren  1992 und 1993  al-

lein  die  Trasse  für  die  Modelleisenbahn  ausserhalb  der  Bauzone  erstellt. 

Die Rekurrierenden hätten auf die mündlich erteilten Auskünfte der Behör-

denvertreter  vertraut  und  seien  in  gutem  Glauben  davon  ausgegangen, 

dass  diese  zutreffend  und  verbindlich  seien.  Es  liege  folglich  ein  Verstoss 

gegen den Grundsatz von Treu und Glauben vor.  

Weiter sei zu bemängeln, dass die anfangs der 1990er Jahre fertiggestellte 

Modelleisenbahn  weder  2006  bei  der  Bauabnahme  der  Sichtschutzmauer 
noch 2009 anlässlich der amtlichen Vermessung des Wohngebiets von der 

Gemeinde  beanstandet  worden  sei.  Die  örtliche  Baubehörde,  welche  seit 

langem Kenntnis von der Modelleisenbahn gehabt haben musste, habe de-

ren Rückbau vielmehr erst kurz vor Ablauf der massgebenden 30-jährigen 

Frist befohlen.  

Der Rückbaubefehl sei sodann unverhältnismässig. Denn die Modelleisen-
bahn  und  die  Hecke  konsumierten  nur  eine  Fläche  von  268 m2,  welche 
mangels  Zufahrt  und  aufgrund  des  abfallenden  Terrains  ohnehin  nicht 

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landwirtschaftlich nutzbar sei. Zudem seien von der D-Strasse und vom E-

Weg aus die Modellbahn überhaupt nicht und die Hecke höchstens teilwei-

se  sichtbar.  Diese  zeitigten  ausserdem  keine  negativen  Auswirkungen  auf 

Raum und Umwelt; vielmehr habe sich der von der Modelleisenbahn über-

stellte  Teil  des  Baugrundstücks  zu  einem  hochwertigen  Lebensraum  für 

Singvögel, Igel und Wildbienen entwickelt.  

Schliesslich  verstosse  der  Befehl  gegen  den  Grundsatz  der  Rechtsgleich-

heit,  weil  auf  verschiedenen  Nachbargrundstücken  das  Gebot  der  Tren-

nung von Bau- und Nichtbaugebiet ebenfalls nicht strikt eingehalten worden 

sei.  So  stehe  die  nördliche  Hausfassade  des  Gebäudes  F 6  auf  dem 

Grundstück  Kat.-Nr. 3,  das  im  Westen  an  das  Baugrundstück  anstosse, 

genau auf der Bauzonengrenze. Das nach Norden gerichtete Vordach die-

ses  Gebäudes  krage  sodann  in  die  Landwirtschaftszone,  desgleichen  be-

fänden sich der Sitzplatz und der mit Platten ausgelegte Gartenweg dieser 

Liegenschaft  in  der  Landwirtschaftszone.  Weiter  habe  die  Gemeinde  auf 

der Parzelle Kat.-Nr. 2 (D-Strasse 9), die im Norden an das Baugrundstück 

angrenze,  von  1991  bis  2005  eine  illegale  Deponie  eines  Gartenbaube-

triebs geduldet, von welcher an sechs Tagen pro Woche starke Emissionen 

ausgegangen seien.  

4.2.  

Dem  halten  die  Rekursgegnerschaft  und  der  Beigeladene  insbesondere 

entgegen,  dass  der  der  Landwirtschaftszone  zugewiesene  Teil  des  Bau-

grundstücks  z. B.  als  Weideland  verpachtet  und  mithin  durchaus  landwirt-

schaftlich  genutzt  werden  könnte.  Im  Übrigen  stehe  der  örtlichen  Baube-

hörde bei der Beurteilung der Frage, ob der rechtmässige Zustand wieder-

herzustellen  sei,  ein  erhebliches  Ermessen  zu,  in  welches  die  Gerichtsin-

stanzen ohne Not nicht eingreifen dürften.  

5.  

Die  Rekurrierenden  wenden  sich mit  ihrem Rekurs  sowohl  gegen die  Ver-

fügung der Baudirektion, mit welcher das Gesuch um nachträgliche Bewilli-

gung für die Modelleisenbahn samt Hecke abgewiesen wurde, als auch ge-

gen  den  Beschluss  der  örtlichen  Baubehörde,  mit  welchem  den  Rekurrie-

renden der Rückbau der umstrittenen Anlage befohlen wurde. Die Begrün-

dung  des  Rekurses  zielt  indes  allein  auf  den  angefochtenen  Beschluss 

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bzw. Rückbaubefehl ab, der den Rügen der Rekurrierenden zufolge insbe-

sondere gegen die Grundsätze von Treu und Glauben, der Verhältnismäs-

sigkeit  und  der  Rechtsgleichheit  verstosse.  Was  die  Verweigerung  der 

nachträglichen  Bewilligung  der  Modellbahn  und  Hecke  anbelangt,  bringen 

die  Rekurrierenden  demgegenüber  ausschliesslich  vor,  dass  der  Bewilli-

gung  des  Vorhabens,  wie  sich  aus  den  Erwägungen  der  angefochtenen 

Verfügung ergebe, aus Sicht des Landschaftsschutzes nichts entgegenste-

hen würde.  

Dazu ist festzuhalten, dass diese landschaftsschutzrechtliche Einschätzung 

der  Baudirektion  nichts  an  deren  raumplanungsrechtlichen  Entscheid  än-

dert,  demzufolge  die  umstrittene  Modellbahn  und  Hecke  nicht  dem  Zweck 

der Landwirtschaftszone entspreche und auch keinen Standort ausserhalb 

der  Bauzonen  erfordere;  das  wiederum  bedeute,  dass  weder  eine  nach-

trägliche  Bewilligung  der  umstrittenen  Anlage  gemäss  Art. 22  Abs. 2  RPG 

noch  die  Erteilung  einer  Ausnahmebewilligung  nach  Art. 24  RPG  zulässig 

sei.  Dieser  Entscheid  ist  nachvollziehbar  begründet  und  nach  Akten  und 

durchgeführtem Augenschein nicht zu beanstanden.  

Daraus folgt, dass der Rekurs gegen die Verweigerung der nachträglichen 

Bewilligung für die Modelleisenbahn ohne Weiteres abzuweisen ist.  

6.1.  

Laut  Vorbringen  der  Rekurrierenden  sei  der  Wiederherstellungsbefehl  mit 

dem  Grundsatz  des  Vertrauensschutzes  unvereinbar.  Die  Rekurrierenden 

hätten  zunächst  einmal  auf  die  im  Jahr  1990  mündlich  erteilten  Auskünfte 

der  Behördenvertreter  vertraut,  weshalb  sie in  gutem  Glauben davon  aus-

gegangen seien, dass im westlichen Teil des Baugrundstücks die Modellei-
senbahn installiert werden dürfe.  

6.2.  

Nach  dem  Grundsatz  des  Vertrauensschutzes  haben  die  Privaten  An-

spruch  darauf,  in  ihrem  berechtigten  Vertrauen  in  behördliche  Zusicherun-

gen oder in anderes, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der 

Behörden  geschützt  zu  werden.  Der  Vertrauensschutz  setzt  eine  Vertrau-

ensgrundlage voraus, worunter das Verhalten eines behördlichen oder amt-

lichen Organs zu verstehen ist, welches bei den Privaten bestimmte Erwar-

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tungen  auslöst.  Es  kommt  nicht  auf  die  Rechtsnatur  des  betreffenden  Ak-

tes,  sondern  nur  auf  dessen  Bestimmtheitsgrad  an;  dieser  muss  so  gross 

sein, dass die Privaten daraus die für ihre Dispositionen massgebenden In-

formationen entnehmen können. Nicht jede behördliche Auskunft taugt da-

her  als  Vertrauensgrundlage;  notwendig  ist  vielmehr  eine  gewisse  inhaltli-

che  Bestimmtheit.  Nicht  massgeblich  ist  dagegen  die  Form  der  Aus-

kunftserteilung,  auch  eine  mündliche  Auskunft  kann,  sofern  sie  als  bewie-

sen gilt, verbindlich sein. Auf Vertrauensschutz kann sich nur berufen, wer 

zudem von der Vertrauensgrundlage Kenntnis hatte und ihre allfällige Feh-

lerhaftigkeit  nicht  kannte  und  auch  nicht  hätte  kennen  sollen.  Ausserdem 

muss gestützt auf das Vertrauen eine Disposition getroffen worden sein, die 

ohne Nachteil nicht wieder rückgängig gemacht werden kann (Ulrich Häfe-

lin,  Georg  Müller,  Felix  Uhlmann,  Allgemeines  Verwaltungsrecht,  8. Aufl., 

Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 627 ff. und 667 ff.).  

6.3.  

Gemäss  den  Ausführungen  der  Rekurrierenden  wurden  an  den  Sitzungen 

auf dem Bauamt von X im Herbst 1990 in erster Linie die Fragen erörtert, in 

welcher Zone sich der westliche Teil des Baugrundstücks befinde und wel-

che  Bauten  und  Anlagen  in  dieser  Zone  zulässig  seien.  Dass  neben  der 

Zonenzugehörigkeit  und  Zonenkonformität  auch  die  Frage  der  Bewilli-

gungspflicht  von  Bauten  und  Anlagen  gemäss  Art. 22  Abs. 1  RPG  –  bzw. 

§ 309 PBG – oder die Möglichkeit der Erteilung einer Ausnahmebewilligung 

für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen nach Art. 24 RPG durch 

die Behördenvertreter erläutert worden sei, wird dagegen nicht geltend ge-

macht.  Zwar  führen  die  Rekurrierenden  aus,  die  geplante  Trasse  für  die 

Modelleisenbahn  sei  «genehmigt»  worden,  doch  ist  im  Kontext  ihrer  ge-

samten  Parteivorbringen  davon  auszugehen,  dass  sich  die  betreffenden 

Aussagen  der  Behördenvertreter  allein  auf  die  Zonenzugehörigkeit  und  -
konformität  bezogen  haben.  Die  Rekurrierenden  machen  selber  jedenfalls 

nicht geltend, es sei ihnen darüber hinaus explizit zugestanden worden, die 

vorgesehene  Modellbahn  samt  Hecke  ohne  eigentliche  Baubewilligung  zu 

erstellen.  Anzeichen,  dass  eine  solche  –  unzutreffende  –  Auskunft  erteilt 

worden wäre, ergeben sich ebenso wenig aus den Akten.  

6.4.  

In diesem Zusammenhang fällt zudem Folgendes in Betracht:  

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Ein  Beweis  gilt  dann  als  erbracht,  wenn  nach  objektiven  Gesichtspunkten 

von  der  Richtigkeit  eines  Sachverhaltselements  auszugehen  ist.  Absolute 

Gewissheit  kann  dabei  nicht  verlangt  werden.  Es  genügt  vielmehr,  wenn 

am  Vorliegen  der  behaupteten  Tatsache  keine  ernsthaften  Zweifel  mehr 

bestehen  oder  allenfalls  verbleibende  Zweifel  als  leicht  erscheinen,  d. h. 

wenn  die  Überzeugung  der  urteilenden  Instanz  von  der  Lebenserfahrung 

und  Vernunft  getragen  und  auf  sachliche  Gründe  abgestützt  ist.  Gilt,  wie 

hier,  dieses  Regelbeweismass,  so  stellen  Vermutungen,  eine  blosse  Mög-

lichkeit und selbst eine überwiegende Wahrscheinlichkeit eines bestimmten 

Vorkommnisses  noch  keine  hinreichende  Feststellung  des  Sachverhalts 

dar  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  Verwaltungsrechtspflegegesetz/VRG, 

§ 7 Rz. 26).  

Die  Modelleisenbahn  auf  dem  Baugrundstück  nimmt  mit  ihrer  Umgebung 

gemäss Orthofoto ZH 2014-2020 (vgl. GIS-Browser zh.ch) eine Fläche von 
rund 246 m2 ein; sie verfügt über ein Fundament aus Betonelementen, auf 
denen  die  Trassen  über  verschiedene  höhenversetzte  Terrassen  führen. 

Freiluftanlagen  von  diesem  Ausmass  und  dieser  Art  gelten  gemeinhin  als 

Anlagen,  die  der  Bewilligungspflicht  unterliegen  (§ 309  Abs. 1  lit. d  PBG). 

Sodann  ist  auch  für  Änderungen  der  Bewirtschaftung  und  Gestaltung  von 

Grundstücken  in  der  –  vorliegend  vermeintlichen  –  Freihaltezone,  ausge-

nommen Felderbewirtschaftung und Gartenbau, eine baurechtliche Bewilli-

gung nötig (§ 309 Abs. 1 lit. g PBG). Bei den Bauämtern und örtlichen Bau-

behörden können fundierte Kenntnisse über diese bau- und raumplanungs-

rechtlichen  Bestimmungen  grundsätzlich  vorausgesetzt  werden.  Unter die-

sen  Umständen  erscheint  es  als  unwahrscheinlich,  dass  den  Rekurrieren-

den anlässlich der besagten Gespräche im Jahr 1990 seitens der örtlichen 

Baubehörde  mündlich  versichert  wurde,  es  bräuchte  für  die  geplante  Mo-

delleisenbahn keine Bewilligung.  

Die  örtliche  Baubehörde  hat  sich  in  der  Vernehmlassung  zum  Inhalt  der 

geltend gemachten Auskünfte nicht geäussert. Das ist auch nicht weiter er-

staunlich, lässt sich doch mangels schriftlicher Aufzeichnungen nicht mehr 

ermitteln, was an den fraglichen Gesprächen vor beinahe 30 Jahren genau 

gesagt wurde. Aufgrund dessen hält die örtliche Baubehörde zu Recht da-

für, dass sich die infrage stehenden behördlichen Auskünfte infolge Zeitab-

laufs letztlich nicht mehr belegen liessen. Die Folgen dieser Beweislosigkeit 

haben nach Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches/ZGB die Rekur-

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rierenden zu tragen, zumal sie aus den unbewiesen gebliebenen Auskünf-

ten Rechte ableiteten (Kaspar Plüss, § 7 Rz. 159).  

6.5.  

Die im Jahr 1990 geführten Gespräche mit Vertretern der örtlichen Baube-

hörde bilden folglich keine ausreichende Grundlage für einen Anspruch auf 

Vertrauensschutz.  

7.1.  

Weiter  bringen  die  Rekurrierenden  vor,  dass  die  Wiederherstellung  des 

rechtmässigen  Zustands  erst  kurz  vor  Ablauf  der  zugehörigen  30-jährigen 

Frist befohlen worden sei, und das, obgleich die örtlichen Behörden bereits 

viele Jahre zuvor Kenntnis von der Modelleisenbahn gehabt hätten.  

7.2.  

Das Bundesgericht entschied 1981 in einem Fall, der eine illegale Baute in-

nerhalb der Bauzone betraf, dass der Anspruch der Behörden auf Wieder-

herstellung des rechtmässigen Zustands im Interesse der Rechtssicherheit 

grundsätzlich nach 30 Jahren verwirke. Aus Gründen des Vertrauensschut-

zes  könnten  sich  kürzere  Verwirkungsfristen  rechtfertigen;  darauf  könne 

sich  allerdings  nur  berufen,  wer  selbst  in  gutem  Glauben  gehandelt  habe 

(BGE 107 Ia 121).  

Dazu  wurde  erwogen,  dass  es  stossend  wäre  und  in  hohem  Masse  der 

Rechtssicherheit widerspräche, wenn die Behörde einen Grundeigentümer 

beispielsweise  noch  nach  mehr  als  fünfzig  Jahren  zur  Beseitigung  eines 

baugesetzwidrigen  Zustandes  verpflichten  könnte.  Eine  solche  Lösung  sei 

auch  aus  praktischen  Gründen  abzulehnen,  denn  eine  Abklärung  der  tat-
sächlichen und rechtlichen Verhältnisse, wie sie vor mehr als fünfzig Jahren 

bestanden habe, erscheine als äusserst schwierig; dies gelte vor allem für 

die Feststellung der Praxis der kommunalen und kantonalen Baubehörden, 

der bei der Auslegung und Anwendung von baurechtlichen Bestimmungen 

grosse  Bedeutung  zukomme.  Die  Befugnis  des  Gemeinwesens,  den  Ab-

bruch eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder Gebäudeteiles anzuordnen, 

müsse  daher  befristet  sein,  sofern  die  Wiederherstellung  des  rechtmässi-

gen Zustandes nicht aus baupolizeilichen Gründen im engeren Sinne gebo-

ten  sei.  Das  Bundesgericht  legte die  Verwirkungsfrist auf  30  Jahre fest,  in 

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Anlehnung  an  die  ausserordentliche  Ersitzung  von  Grundeigentum  nach 

Art. 662 ZGB. Diese Frist dränge sich zudem aus praktischen Gründen auf: 

Auf die Dauer von drei Jahrzehnten zurück könne das geltende kommunale 

und  kantonale  Baurecht  sowie,  was  entscheidend  sei,  die  Praxis  hierzu, 

noch einigermassen sicher festgestellt werden.  

Mit Urteil vom 28. April 2021 entschied das Bundesgericht, dass ausserhalb 

der Bauzone der Wiederherstellungsanspruch der Baubehörden auch nach 

30 Jahren nicht verwirke (BGr 1C_469/2019, E. 4.1 ff.).  

Es führte hierzu insbesondere aus, dass nicht einzusehen sei, weshalb der 

blosse Zeitablauf, trotz fehlender Vertrauensgrundlage und sogar bei Bös-

gläubigkeit,  dazu  führen  solle,  dass  eine  illegale  Nutzung,  die  dem  funda-

mentalen 

raumplanungsrechtlichen  Trennungsgrundsatz  widerspreche, 

auch künftig beibehalten werden dürfe, und zwar auf unbestimmte Zeit. Der 

fortschreitende  Kulturlandverbrauch  und  die  starke  Zersiedlung  der  Land-

wirtschaftszone  würden  vielmehr  eine  konsequente  Anwendung  des  Tren-

nungsgrundsatzes  gebieten.  Dies  lasse  keinen  Raum  für  die  "Ersitzung" 

von rechtswidrigen Nutzungen ausserhalb der Bauzone.  

7.3.  

Die  streitbetroffene  Modelleisenbahn  befindet  sich,  wie  erwogen,  aus-

serhalb der Bauzone.  

Demzufolge  ist  es  gemäss  Rechtsprechung  ausgeschlossen,  dass  vorlie-

gend  der  behördliche  Wiederherstellungsanspruch  infolge  Zeitablaufs  ver-

wirkt ist.  

7.4.  
Die von den Rekurrierenden aufgeworfene Frage, ob sich aus Gründen des 

Vertrauensschutzes eine Verwirkungsfrist von weniger als 30 Jahren recht-

fertigen würde, stellt sich deshalb von vornherein nicht.  

Dessen ungeachtet ist zu bedenken, dass nur ausnahmsweise ein Vertrau-

enstatbestand geschaffen wird, wenn Baubehörden in Kenntnis eines bau-

rechtswidrigen Zustands jahrelang nicht einschreiten. In diesem Fall ist je-

doch  davon  auszugehen,  dass  die  Baupolizei  weder  bei  der  genannten 

Bauabnahme  2006  noch  bei  der  erwähnten  amtlichen  Vermessung  2009 

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den Auftrag gehabt hatte, das Baugrundstück – nebenbei – nach allfälligen 

baurechtswidrigen  Bauten  und  Anlagen  abzusuchen.  Zufolge  Aktenlage 

hatte  sie  zu  jener  Zeit  jedenfalls  keine  Kenntnis  vom  Bestand  der  zonen-

widrigen  Modelleisenbahn.  Auch  insofern  ist  daher  entgegen  der  Auffas-

sung der Rekurrierenden keine Vertrauensgrundlage gegeben.  

7.5.  

Die  Rüge,  der  zonenwidrige  Zustand  sei  von  den  Behörden  jahrelang  ge-

duldet  worden  und  deren  Wiederherstellungsanspruch  sei  infolgedessen 

verwirkt, ist demnach unbegründet.  

8.1.  

Die  Rekurrierenden  halten  sodann  den  Rückbaubefehl  für  unverhältnis-

mässig.  

8.2.  

Die zuständige Behörde hat ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestra-

fung den rechtmässigen Zustand herbeizuführen; hierzu dienen der Verwal-

tungszwang und die Schuldbetreibung (§ 341 PBG).  

Die  Anordnung  der  Wiederherstellung  des  rechtmässigen  Zustands  muss 

allerdings  verhältnismässig,  d. h.  nicht  nur  geeignet  und  erforderlich,  son-

dern  auch  für  den  betroffenen  Grundeigentümer  zumutbar  sein.  Dies  ist 

dann  nicht  der  Fall,  wenn  die  Abweichung  vom  gesetzmässigen  Zustand 

gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem 

Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen. 

Im Allgemeinen kann sich auch der bösgläubig handelnde Bauherr auf den 

Grundsatz der Verhältnismässigkeit berufen. Er muss aber in Kauf nehmen, 
dass  dem  Interesse  an  der  Wiederherstellung  des  gesetzmässigen  Zu-

stands aus grundsätzlichen Überlegungen, nämlich zum Schutz der raum-

planungs- und baurechtlichen Ordnung sowie der Rechtsgleichheit, erhöh-

tes  Gewicht  beigemessen  und  die  dem  Bauherrn  allenfalls  entstehenden 

Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigt werden (BGE 

132 II 21 E. 6).  

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Seite 12 

 
 
8.3.  

Den  Akten  zufolge  haben  sich  die  Rekurrierenden  aufgrund  der  Unterre-

dungen  auf  dem  Bauamt  im  Jahr  1990  bis  vor  kurzem  im  Glauben  gewo-

gen,  der  ausserhalb  der  Bauzone  liegende Teil  ihres  Grundstücks  befinde 

sich  in  der  Freihaltezone,  in  welcher  gemäss  amtlicher  Auskunft  einge-

schränkte Nutzungen ohne Hochbauten zulässig seien.  

Es besteht deshalb kein Grund zur Annahme, dass die nicht zonenkonfor-

me Modelleisenbahn und Hecke bösgläubig erstellt wurden.  

8.4.  

Die Modellbahn und die Hecke überstellen in der Landwirtschaftszone eine 
Fläche von maximal 246 m2 (GIS-Browser (zh.ch)). Die Bahnanlage ist na-
turgemäss  bodennah  und  tritt  daher  nicht  dominant  in  Erscheinung.  Das 

Gleiche  gilt  für  den  Grünhag,  der  aus  Thuja  bzw.  dem  Lebensbaum  be-

steht.  Wie  erwähnt  befindet  sich  die  Anlage  im  westlichen  Teil  des  Bau-

grundstücks, wo das Terrain ab der Westgrenze Richtung Osten um meh-

rere Höhenmeter abfällt. Das Bahnareal mitsamt Hecke wird daher optisch 

nicht als Teil der Landwirtschaftszone, sondern als der Wohnzone zugehö-

rig  wahrgenommen  (vgl.  die  anlässlich  des  Augenscheins  erstellten  Foto-

grafien  Nrn. 1-7,  act. 1,  Protokoll  S. 8 ff.).  Wegen  seiner  Hanglage,  unmit-

telbaren  Nähe  zum  Baugebiet  und  ausgesprochenen  Kleinräumigkeit  ist 

das  Areal  für  eine  landwirtschaftliche  Nutzung  nicht  geeignet;  für  eine 

landwirtschaftliche Weidenutzung  ist  es  insbesondere  zu  klein.  Die  Rekur-

rierenden machen ausserdem zu Recht geltend, dass die umstrittene Anla-

ge – abgesehen von den nicht weithin hörbaren Fahrgeräuschen, die im all-

täglichen  Umgebungslärm  der  Nachbarschaft  untergingen  –  keine  negati-

ven  Auswirkungen  auf  Raum  und  Umwelt  zeitigt.  Die  Anlage  ist,  wie  die 

Baudirektion selber festgestellt hat, namentlich aus Sicht des Landschafts-
schutzes  unbedenklich.  In  Anbetracht  dessen  hält  sich  die  Abweichung 

vom  Gesetz  insgesamt  in  engen  Grenzen,  womit  das  öffentliche  Interesse 

an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands als eher gering ein-

zustufen ist.  

Auf der anderen Seite fallen die Investitionskosten ins Gewicht, welche bei 

der Erstellung der umstrittenen Modelleisenbahn anfielen. Für die Rekurrie-

renden hat die selber erstellte und über Jahre sorgfältig gepflegte Bahnan-

lage zudem einen hohen ideellen Wert. Abgesehen vom Verlust dieser er-

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heblichen Vermögenswerte ist im Falle eines Abbruchs mit hohen Abbruch-

kosten zu rechnen, da der Abbruchbefehl nicht nur die Bahngleise und be-

tonierten Trassen, sondern zusätzlich auch die 46 m lange Thuja-Hecke er-

fasst, deren Beseitigung langwierige und kostspielige Gartenarbeiten erfor-

derte. Bei der Interessenabwägung ist schliesslich auch mit zu berücksich-

tigen, dass der Abbruch der Anlage erst 28 Jahre nach deren Erstellung be-

fohlen wurde.  

8.5.  

Aus  all  dem  ergibt  sich,  dass  die  Abweichung  vom  gesetzmässigen  Zu-

stand  im  vorliegenden  Fall  eher  gering  ist  und  die  berührten  raumplaneri-

schen  Interessen  den  beträchtlichen  Schaden,  der  den  Rekurrierenden 

durch  den  Abbruch  entstünde,  nicht  zu  rechtfertigen  vermögen.  Als  Folge 

davon ist ihnen der befohlene Abbruch der Modelleisenbahn nicht zumutbar 

und der Wiederherstellungsbefehl letztlich unverhältnismässig.  

Daraus folgt, dass der Rekurs gegen den Abbruchbefehl gutzuheissen und 

der Befehl aufzuheben ist.  

9.  

Aufgrund  dessen  braucht  die  weitere  Rüge  der  Rekurrierenden,  wonach 

der Befehl gegen den Grundsatz der Rechtsgleichheit verstosse, weil auch 

in der Nachbarschaft das Prinzip der Trennung von Bau- und Nichtbauge-

biet  nicht  überall  eingehalten  worden  sei,  nicht  mehr  im  Einzelnen  geprüft 

zu werden.  

Der Vollständigkeit halber ist dazu – summarisch – anzumerken, dass ge-

meinhin  kein  Anspruch  auf  Gleichbehandlung  im  Unrecht  besteht.  Wenn 
eine  Behörde  in  einem  bestimmten  Fall  eine  vom  Gesetz  abweichende 

Entscheidung  getroffen  hat,  gibt  das  folglich  demjenigen,  der  sich  in  der 

gleichen Lage befindet, grundsätzlich keinen Rechtsanspruch darauf, eben-

falls  abweichend  von  den  gesetzlichen  Vorschriften  behandelt  zu  werden. 

Davon  ist  nur  dann  ausnahmsweise  abzuweichen,  wenn  die  Behörde  es 

ablehnt,  eine  bestehende  gesetzeswidrige  Praxis  aufzugeben.  Anhalts-

punkte,  dass  vorliegend  die  örtliche  Baubehörde  ausserhalb  der  Bauzone 

eine  solche  widerrechtliche  Praxis  verfolgt,  liegen  indes  nicht  vor.  Daran 

vermögen die von den Rekurrierenden angeführten Beispiele nichts zu än-

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Seite 14 

 
 
dern,  zumal  es  sich dabei  jeweils  um  gänzlich  anders  gelagerte  Fälle  und 

mithin nicht vergleichbare Sachverhalte handelt.  

10.  

Der  Rekurs  ist  mithin  teilweise  gutzuheissen  und  der  Rückbaubefehl  vom 

31. März 2021 aufzuheben.  

Im Übrigen ist der Rekurs demgegenüber abzuweisen.  

11.  

Die am Verfahren Beteiligten tragen die Kosten gemäss § 13 Abs. 2 VRG in 

der Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Die Gerichtskosten sind folglich 

zur Hälfte den Rekurrierenden und im Übrigen zu gleichen Teilen der örtli-

chen Baubehörde und dem Beigeladenen aufzuerlegen.  

Die Gerichtsgebühr beträgt bei Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert in 

der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50’000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG und § 3 Abs. 2 der 

Gebührenverordnung  des  Verwaltungsgerichts/GebV  VGr).  Sie  wird  nach 

dem  Zeitaufwand  des  Gerichts,  der  Schwierigkeit  des  Falls  und  dem  tat-

sächlichen  Streitinteresse  festgelegt  (§ 338  Abs. 1  PBG  und  § 2  GebV 

VGr). Neben dem Streitinteresse schlägt in diesem Verfahren insbesondere 

der  Aufwand  des  Baurekursgerichts  einschliesslich  Aktenstudium,  Augen-

schein,  Urteilsfindung  und  Schreibarbeit  zu  Buche.  Die  Gerichtsgebühr  ist 

deshalb auf Fr. 4’000.-- festzusetzen.  

12.  
Bei  diesem  Verfahrensausgang  steht  dem  Beigeladenen  keine  Umtriebs-

entschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).  

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