# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 315339d1-a3ce-5163-b74b-5e0153c2fade
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-04-05
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 05.04.2006  VB.2005.00558
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2005-00558_2006-04-05.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2005.00558	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 05.04.2006
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 16.10.2006 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Arealüberbauung.

Aufgrund der Gemeindeautonomie besteht für die Rekursinstanzen eine Beschränkung der Prüfungsbefugnis, und zwar unter anderem dort, wo das kantonale Recht den Gemeinden bei der Anwendung kantonaler Bestimmungen eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt. Diese ist auch bezüglich § 71 PBG bei Arealüberbauungen zu beachten, wo unter anderem Fragen der baulichen Gestaltung und der Einordnung in das vorhandene Ortsbild zu beurteilen sind und überdies das kantonale Recht der Gemeinde bezüglich der bei der Beurteilung zu beachtenden Merkmale und ihrer Gewichtung ausdrücklich einen Ermessensspielraum öffnet (vgl. VB.2003.00006, E. 2b). Soweit der Verwaltungsbehörde ein Ermessensspielraum zusteht, kann das Verwaltungsgericht nur nach Massgabe von § 50 Abs. 2 lit. c VRG einschreiten (E. 4.1). Die Vorinstanz hat ohne Rechtsverletzung entschieden, wenn sie die Anforderungen an die Gestaltung des Bauvorhabens als erfüllt erachtete (E. 4.2). § 71 PBG bietet keine rechtliche Grundlage für strengere Standards für behindertengerechtes Bauen bei Arealüberbauungen. Aus der Formulierung von § 71 PBG kann nicht geschlossen werden, dies erfordere in jedem Fall eine Zusatzleistung gegenüber der in § 239 Abs. 4 PBG statuierten Forderung nach einer angemessenen Berücksichtigung der Bedürfnisse von Behinderten und Betagten (E. 4.3.1). 
Abweisung (E. 5).

			 	
				Stichworte:
	
						AREALÜBERBAUUNG
ATTIKAGESCHOSS
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEHINDERTENGERECHTES BAUEN
DACHAUFBAUTE
DACHGESCHOSS
EINORDNUNG
ERMESSENSSPIELRAUM
TERRASSENHAUS
UNTERNIVEAUGARAGE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 71 Abs. I PBG
§ 238 PBG
§ 239 Abs. IV PBG
§ 292 lit. b PBG
§ 50 VRG
§ 51 VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I.  

A. Am 1. Juni
2004 erteilte der Gemeinderat Richterswil der Erbengemeinschaft F die baurechtliche
Bewilligung für den Neubau von zwei terrassierten Gebäudekomplexen mit insgesamt
13 Wohneinheiten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, N 02 und 03, in
Richterswil. Beim Bauprojekt handelt es sich um die zweite Etappe einer
insgesamt drei Etappen umfassenden Arealüberbauung. Gegen die Baubewilligung
gelangten neben anderen C und D sowie A und B mit separaten Rekursen an die
Baurekurskommission II, jeweils mit dem Antrag, die Baubewilligung sei
aufzuheben.

B. Am 23. November
2004 bewilligte die Hochbaukommission Richterswil eine Änderung des streitigen
Projekts. Dieser Beschluss wurde von den nämlichen Rekurrierenden wiederum bei
der Baurekurskommission II angefochten.

II.  

Die Baurekurskommission II vereinigte sämtliche
Rekursverfahren und wies diese mit Entscheid vom 25. Oktober 2005 ab,
soweit darauf einzutreten war und die Verfahren nicht als gegenstandslos
geworden abzuschreiben waren.

III.  

Mit gemeinsamer Beschwerde vom 28. November 2005
liessen A und B sowie C und D dem Verwaltungsgericht beantragen, der
Rekursentscheid sowie die Bewilligungsbeschlüsse von Gemeinderat und
Hochbaukommission Richterswil seien aufzuheben, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zugunsten der Beschwerdeführenden. Eventuell seien die
Akten zur Vervollständigung der materiellen Beurteilung der Rekurse an die
Vorinstanz zurückzuweisen.

Die Baurekurskommission II und die Bauherrschaft
beantragten Abweisung der Beschwerde; letztere liess zudem um Zusprechung einer
Parteientschädigung ersuchen. Der Gemeinderat und die Hochbaukommission
Richterswil liessen sich nicht vernehmen. 

Die Parteivorbringen sowie die Erwägungen der Vorinstanz
werden, soweit rechtserheblich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
gegen den Entscheid der Baurekurskommission gerichteten Beschwerde zuständig.

1.2 Als
Eigentümer benachbarter Grundstücke sind die Beschwerdeführenden von der angefochtenen Baubewilligung mehr als
irgendwelche Dritte oder die Allgemeinheit in ihren eigenen tatsächlichen oder
rechtlichen Interessen betroffen und gestützt auf § 338a Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde
legitimiert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf
die rechtzeitige Beschwerde einzutreten.

1.3 Die auf
einem Augenschein beruhenden und durch Fotografien dokumentierten Feststellungen
der Baurekurskommission II über die örtlichen Verhältnisse können auch im
Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Da der
massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich
ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995
Nr. 32, mit Hinweisen).

2.  

Beim streitigen Bauvorhaben handelt es sich um die zweite
Etappe einer Arealüberbauung. Die erste Etappe mit den Terrassenhäusern N 04
und 05 wurde bereits im Jahr 2002 realisiert. In zweiter Etappe sollen nun die
streitigen Terrassenhäuser N 02 und 03 erstellt werden. Im Sinn einer dritten
Etappe wurde sodann ein weiteres Baugesuch für die Terrassenüberbauungen N 06
und 07 in Aussicht gestellt. Am 9. Januar 2004 hatte die Bauherrschaft
zudem einen die gesamte Überbauung N 02 – 07 erfassenden Umgebungsplan
eingereicht, welcher am 5. April 2004 bewilligt worden war. Jene
Bewilligung ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.

Das ganze Areal liegt in der Wohnzone W2 östlich der O-Strasse
und ist bis auf die bereits erstellte erste Etappe noch unüberbaut. Das
Baugrundstück der streitigen zweiten Etappe liegt am Ende der als Stichstrasse
konzipierten O-Strasse und weist wie das ganze Gebiet ein nach Osten hin stark
abfallendes Gelände auf. Die Erschliessung des Bauvorhabens erfolgt über die O-Strasse,
wobei der diese abschliessende Kehrplatz im östlichen Bereich ausgebaut wird
und als Zugang zu einem Autolift dient, welcher die auf drei Ebenen angelegte
gemeinsame Unterniveaugarage erschliesst. 

3.  

Vorab wenden die
Beschwerdeführenden ein, sie hätten im Rekursverfahren Verstösse gegen die
Vorschriften über die Geschossigkeit, die Gebäudehöhe, die Gebäudelänge und die
Ausnützung geltend gemacht, welche allesamt von der Vorinstanz zu Unrecht nicht
beurteilt worden seien. Die Streitsache sei daher zur Vervollständigung der
materiellen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3.1 Dieser
Vorwurf geht bereits insofern fehl, als die Baurekurskommission II lediglich
auf die Vorbringen betreffend die zulässige Gebäudelänge und die angebliche
Überschreitung der Ausnützungsziffer nicht eingetreten ist. Die
Rekurskommission begründete diesbezüglich ihr Nichteintreten damit, die betreffenden
Rügen seien erstmals im Rekurs gegen die Bewilligung des abgeänderten Projekts
erhoben worden. Weder die Gebäudelänge noch die Art und Weise der
Ausnützungsberechnung seien indessen durch die Projektänderung tangiert worden.
Die entsprechenden Rügen hätten folglich bereits gegen das ursprüngliche
Projekt angeführt werden müssen und seien nunmehr verspätet. 

3.1.1
Dem halten die Beschwerdeführenden entgegen, die heutigen
Beschwerdeführenden 2 hätten in ihrem gegen die ursprüngliche Baubewilligung
gerichteten Rekurs vom 30. Juli 2004 die Überschreitung der maximal
zulässigen Gebäudelänge von 40 m sogar wiederholt gerügt, nämlich sowohl
in Ziffer 3 als auch in Ziffer 8 ihrer Ausführungen. 

In Ziffer 3 der besagten Rekursschrift hatten die
heutigen Beschwerdeführenden 2 ausführen lassen, dass bzw. weshalb das Projekt
die Anforderungen an eine Arealüberbauung nicht erfülle. Anstatt auf die
empfindliche Umgebung gebührend Rücksicht zu nehmen und ein zurückhaltendes
Projekt zu realisieren, beabsichtige die Bauherrschaft den von weitem in
Erscheinung tretenden Hügel mit einer gewaltigen Konzentration von Baumasse zu
überbauen. Dabei begnüge sich die Bauherrschaft nicht einmal mit dem für
Arealüberbauungen gewährten Ausnützungsbonus von 5 %, sondern realisiere
mit Hilfe einer Ausnützungsübertragung eine Ausnützung von insgesamt 46,5 %
anstatt 30 % gemäss Regelbauweise. Zudem solle auch die für
Terrassenüberbauungen gewährte Privilegierung bezüglich Gebäudelängen von 40 m
(anstatt 30 m bei Regelbauweise) noch weiter überschritten werden. Damit
würden die Bauten an dieser stark exponierten Lage noch stärker in Erscheinung
treten. In Ziffer 8 wurde sodann ebenfalls geltend gemacht, die Anforderungen
an eine Arealüberbauung seien nicht erfüllt. Damit könnten die Privilegien der
Arealüberbauung (Ausnützungsbonus, unbeschränkte Gebäudelänge) nicht in
Anspruch genommen werden, so dass das Vorhaben mit seiner übermässigen
Ausnützung und seiner Gebäudelänge von mehr als 40 m nicht bewilligt
werden könne. 

Wie die private Beschwerdegegnerin hierzu zutreffend
bemerkt, knüpften diese Rügen betreffend Gebäudelänge und Ausnützung
ausschliesslich an der Qualifikation des Projekts als Arealüberbauung an. Dass
die projektierte Gebäudelänge und/oder die Art und Weise der
Ausnützungsberechnung auch bei einer zu Recht erfolgten Gewährung der Arealboni
unzulässig wäre, wurde damit nicht behauptet und dementsprechend auch nicht
substanziiert dargetan. Nachdem die Vorinstanz die Anforderungen an eine
Arealüberbauung vorliegend als erfüllt erachtete, bestand für sie folglich auch
keine Veranlassung, den betreffenden Rügen weiter nachzugehen. 

3.1.2
In ihrem gegen das geänderte Projekt gerichteten Rekurs vom 6. Januar
2005 stellten die heutigen Beschwerdeführenden 2 ihre Vorbringen zur zulässigen
Gebäudelänge sodann auf eine andere Grundlage. So machten sie geltend, gemäss Ziffer 3.2
bzw. Art. 25a Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Richterswil vom 2. Oktober 1984 (BZO) dürften Terrassenhäuser eine
Gebäudelänge von 40 m nicht überschreiten. Diese Bestimmung gehe Art. 25
Ziff. 1 BZO vor, wonach im Rahmen von Arealüberbauungen die Gebäudelänge
nicht beschränkt sei. Wie die Rekurskommission zutreffend festgehalten hat,
kann Gegenstand des Rekursverfahrens nur sein, was auch Gegenstand der
erstinstanzlichen Verfügung war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hätte
sein sollen. Gegenstand der im Rekurs vom 6. Januar 2005 angefochtenen
Bewilligung der Hochbaukommission Richterswil vom 23. November 2004
bildete indessen nur die nachgesuchte Projektänderung. Diese betraf "die
Anpassung der Grundrisse auf der obersten Ebene 6 bei N 02 und 03 und auf der
Ebene 5 bei N 02". Die Gebäudelänge war nicht Gegenstand dieser
Änderungsbewilligung und konnte demnach auch nicht Gegenstand des dagegen
gerichteten Rekurses sein. Die Rekurrierenden hätten ihre die zulässige
Gebäudelänge betreffenden Einwände gegen das ursprüngliche Projekt und
innerhalb der entsprechenden Rechtsmittelfrist vorbringen müssen. Die
betreffenden Vorbringen im Rekurs gegen die Projektänderung erfolgten
jedenfalls verspätet, weshalb die Vorinstanz darauf zu Recht nicht eingetreten
ist. 

3.1.3
Weiter machen die Beschwerdeführenden geltend, die Grundlage für den
Vorwurf der Überschreitung der zulässigen Ausnützungsziffer sei erst durch die
mit dem Beschluss der Hochbaukommission vom 23. November 2004 bewilligte
Umprojektierung der obersten Geschosse von Voll- zu Dachgeschossen bzw. durch
die daraus resultierende Befreiung der Flächen der obersten Geschosse von der
Anrechnung an die Ausnützungsziffer geschaffen worden. Der Vergleich der
Ausnützungsberechnungen in den beiden angefochtenen Entscheiden zeige deutlich,
dass die Erwägung der Vorinstanz, auch die Art und Weise der
Ausnützungsberechnung sei durch die Projektänderung nicht tangiert worden,
unzutreffend sei. 

Dieser Argumentation kann
nicht gefolgt werden. Ein Vergleich der "Ausnützungs-Berechnung N 02 + 03"
zum Baugesuch vom 8. April 2004 mit derjenigen zum Gesuch betreffend
Projektänderung vom 22. Oktober 2004 macht deutlich, dass die
Berechnungsweise nicht geändert wurde. Soweit sich Änderungen ergaben, beruhen
diese nicht auf einer geänderten Berechnungsweise, sondern sind eine Folge der
Projektänderung. Dementsprechend beschränken sie sich auch auf die Flächenmasse
der Ebenen 5 und 6 beim Komplex N 02 und die Fläche der Ebene 6 beim N 03.
Hinzu kommt, dass mit der Projektänderung die anrechenbare Fläche um 23,86 m2
und die nicht anrechenbare Fläche um 34,6 m2 verringert wurde.
Mithin basiert die Ausnützungsberechnung bei der Projektänderung nicht nur auf
der nämlichen Berechnungsweise, sondern sie ergibt im Ergebnis sogar ein
geringeres Volumen. Die Beschwerdeführenden 2 wurden durch die Projektänderung
in diesem Punkt somit gar nicht beschwert. Auf ihre Rügen war daher mit Bezug
auf die Projektänderung mangels Beschwer und mit Bezug auf die vorgängige
Baubewilligung infolge Verspätung nicht einzutreten.

Der am vorinstanzlichen
Nichteintreten anknüpfende Rückweisungsantrag erweist sich demnach als unbegründet.

3.2 Ferner
wenden die Beschwerdeführenden ein, im Rekurs der Beschwerdeführenden 1 gegen
den Beschluss der Hochbaukommission vom 23. November 2004 hätten diese
einen Verstoss gegen die Vorschriften über die Geschossigkeit und die
Gebäudehöhe gerügt. Sie hätten geltend gemacht, die obersten Geschosse liessen
sich nicht von Vollgeschossen unterscheiden, weshalb es für deren Qualifikation
als Dachgeschosse an den Grundvoraussetzungen fehle. Überdies werde die
Drittelsregel von § 292 PBG nicht eingehalten, da das hypothetische
Schrägdachprofil auf der Ostseite in Verletzung von Art. 25a Abs. 2
BZO falsch angesetzt worden sei. Diese Rügen habe die Rekurskommission in Ziffer 10.1
ihres Entscheides zwar erwähnt, dann aber unverständlicherweise auf eine
materielle Beurteilung verzichtet. Die Gutheissung der Rügen hätte die
Qualifizierung der Ebene 6 als Vollgeschoss und damit einen Verstoss gegen die
Vorschriften über die Geschossigkeit und die Gebäudehöhe zur Folge gehabt. Die
dadurch bedingte Neukonzipierung des Grundrisses der obersten Geschosse hätte
sich nicht durch die Statuierung einer Nebenbestimmung erreichen lassen, was
zur Aufhebung beider angefochtenen Entscheide hätte führen müssen.

Wie bereits einleitend
festgestellt, hat es die Vorinstanz diesbezüglich – entgegen dem beschwerdeführerischen
Dafürhalten – nicht bei der blossen Erwähnung der besagten Rügen bewenden
lassen. Vielmehr hat sie sich damit in Ziffer 10.3 ihres Entscheides
einlässlich auseinandergesetzt. Die Rekurskommission hat hierzu erwogen, das
Planungs- und Baugesetz kenne das Attikageschoss nicht als eigenständigen
Geschosstyp. Derartige Gebäudeabschnitte würden lediglich mittelbar durch die
sich auf Dachaufbauten beziehende Vorschrift von § 292 PBG erfasst. Danach
dürften Dachaufbauten, wo nichts anderes bestimmt sei, insgesamt nicht breiter
als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie bei
Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen
durchstossen (§ 292 lit. b PBG).
Hierfür sei das Profil des entsprechenden Schrägdaches durch eine am tatsächlichen
Schnittpunkt zwischen Fassade und Flachdach ansetzende 45°-Linie zu bilden,
wobei die Gebäudelängsseite als (hypothetische) Trauffassade anzunehmen sei.
Diese Norm bezwecke auch, Attikageschosse soweit zu begrenzen, dass diese als
Dachgeschosse erkennbar und von Vollgeschossen klar unterscheidbar seien. Bei
Terrassenhäusern würden die Vollgeschosse sodann regelmässig durch
Untergeschosse ersetzt. Dies sei auch vorliegend der Fall, wo die obersten
"Vollgeschosse" hangseitig vollständig in den gewachsenen Boden
hineinragten. Nichtsdestoweniger hätten diese Ebenen als Ausgangslage für die
zulässigen Ausmasse der Attikageschosse zu gelten, wobei hier als Traufseiten
die längeren Ost- bzw. Westfassaden zu betrachten seien. Diesen unwidersprochenen
und zutreffenden Erwägungen bleibt nichts hinzuzufügen, so dass ohne weiteres
darauf verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
VRG). 

Die Rekurskommission hat
sodann unter Verweis auf die Pläne der Ebenen 5 und 6 des geänderten Projekts
festgestellt, dass die fiktiven Dachflächen bei beiden Gebäuden weder im Osten
noch im Westen auf einer Länge von mehr als einem Drittel der jeweiligen
Fassadenlänge durchstossen werden. Die Attikageschosse würden somit die
gesetzlichen Vorschriften einhalten und seien als solche zulässig. Auch diese
Erwägungen der Rekurskommission werden von den Beschwerdeführenden nicht
substanziiert bestritten. Es ist denn auch nichts ersichtlich, was die
überzeugenden Feststellungen in Frage zu stellen vermöchte. Das zitierte vorinstanzliche
Dossier R2.2005.00014 befindet sich zwar nicht unter den dem Verwaltungsgericht
vorliegenden Akten. Die Feststellungen der Vorinstanz finden ihre Bestätigung
indessen auch in den Nachweisen zu Abänderungseingabe 1, das heisst den
dortigen Plandarstellungen der Ebenen 6 von N 02 und N 03 (Nachweis 1) in
Verbindung mit den im Nachweis 2 zu den jeweiligen Fassadenpunkten erhobenen
Angaben betreffend "max. Höhe bis 45°-Profillinie/Rücksprung in
Meter".

Bezüglich der Einhaltung
der Gebäudehöhe hat die Rekurskommission sodann ausgeführt, wie der Nachweis 2
zum Abänderungsprojekt zeige, könne das massgebende gewachsene Terrain aufgrund
der Kretenlage des Grundstücks durch eine einzelne Linie auf den Fassadenplänen
nicht aussagekräftig wiedergegeben werden. Vielmehr müsse das gewachsene
Terrain für jeden Punkt einzeln eruiert werden. Der diesbezügliche Nachweis
stelle nachvollziehbar dar, dass die streitige Gebäudehöhe eingehalten werde.
Auch diese überzeugenden vorinstanzlichen Erwägungen werden von den Beschwerdeführenden
mit keinem Wort in Frage gestellt. Die Beschwerde erweist sich somit auch in
diesem Punkt als unbegründet.

4.  

Im Hauptpunkt ihrer
Beschwerde sprechen die Beschwerdeführenden dem Vorhaben die
Arealüberbauungswürdigkeit ab. Sie machen geltend, in ihren Rekursschriften
hätten sie detaillierte Ausführungen gemacht zur mangelhaften Beziehung des
Vorhabens zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung, zu
den fehlenden besonderen Qualitäten hinsichtlich Wohnlichkeit und Wohnhygiene,
zu den ungenügenden Versorgungs- und Entsorgungslösungen und zur mangelhaften
Qualität der Ausstattungen und Ausrüstungen, insbesondere zur schlechten
Erschliessung der Fahrzeugabstellplätze. Die Vorinstanz sei auf diese Rügen nur
sehr rudimentär eingegangen. In unkorrekter Gewichtung der entsprechenden
Argumente habe sie sodann die Vorwürfe der fehlenden Behindertengerechtigkeit
der Wohnungen und der mangelhaften Erschliessung der Fahrzeugabstellplätze wie
separate Rügen behandelt, obgleich es sich dabei klarerweise um Merkmale
handle, welche im Rahmen der Arealüberbauungswürdigkeit eines Vorhabens zu
beurteilen seien.

4.1 Bei der
Arealüberbauung handelt es sich um eine Überbauung von Grundstücken mit einer
bestimmten Mindestfläche aufgrund einer einheitlichen, die gesamte Überbauung
umfassenden Baueingabe (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und
Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, N. 312, auch zum Folgenden).
Der Arealüberbauung liegt das planerische Motiv zugrunde, den Baubehörden die
rechtliche Handhabe zu bieten, eine von der normalen abweichende,
differenziertere Bauweise zuzulassen und gleichzeitig an die bauliche
Gestaltung, die Einordnung in die Umgebung und die Wohnqualität in
verschiedener Beziehung erhöhte Anforderungen zu stellen (VGr, 20. August
1974, ZBl 1975, S. 204 E. 3b).

Gemäss § 71 Abs. 1 PBG müssen Bauten und Anlagen
sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet
und ausgerüstet sein. Bei der Beurteilung sind nach Abs. 2 dieser
Bestimmung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild
sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und
architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und
Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und
Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.

Laut § 20 Abs. 1 VRG können im Rekursverfahren
alle Mängel des Verfahrens und der angefochtenen Anordnung überprüft werden.
Auf Grund der Gemeindeautonomie bestehen aber auch für die Rekursinstanzen
Beschränkungen der Prüfungsbefugnis, und zwar unter anderem dort, wo das
kantonale Recht den Gemeinden bei der Anwendung kantonaler Bestimmungen eine
relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt (Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19). Eine solche anerkennt
die Rechtsprechung bei der Anwendung von § 238 PBG über die
Einordnung von Bauvorhaben in die bauliche und landschaftliche Umgebung (RB 1979
Nr. 10, 1970 Nr. 12); sie ist aber auch bezüglich § 71 PBG
betreffend Arealüberbauungen zu beachten, wo unter anderem ebenfalls Fragen der
baulichen Gestaltung und der Einordnung in das vorhandene Ortsbild zu beurteilen
sind und überdies das kantonale Recht der Gemeinde bezüglich der bei der
Beurteilung zu beachtenden Merkmale und ihrer Gewichtung ausdrücklich einen
Ermessensspielraum öffnet (VGr, 9. April
2003, VB.2003.00006, E. 2b, www.vgrzh.ch). 

Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können Rechtsverletzungen
im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51 VRG eine für den
Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts
gerügt werden. Die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe ist eine vom
Verwaltungsgericht gemäss § 50 VRG grundsätzlich überprüfbare Rechtsfrage;
soweit jedoch der Entscheid besondere Kenntnisse oder Vertrautheit mit den
örtlichen Verhältnissen voraussetzt, greift das Verwaltungsgericht solange
nicht ein, als die Auslegung der Verwaltungsbehörden als vertretbar erscheint.
Soweit der Verwaltungsbehörde ein Ermessensspielraum zusteht, kann das
Verwaltungsgericht ohnehin nur nach Massgabe von § 50 Abs. 2 lit. c
VRG einschreiten (vgl. zur Abgrenzung von Ermessen und Auslegung von
unbestimmten Rechtsbegriffen in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts:
Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 77 und 84).

4.2 Die
örtliche Baubehörde hat in den Erwägungen zur Baubewilligung geprüft, ob das
Bauvorhaben den kantonalen und kommunalen Anforderungen an eine Arealüberbauung
genügt und dies bejaht. Sie hat erwogen, die Terrassensiedlung beginne
hangunterseitig relativ flach ohne Ausnutzung der zulässigen Gebäudehöhe und
konzentriere die Baumasse an ihrem oberen Ende. Dadurch würden die
unterliegenden Grundstücke besser besonnt und an Freiraum gewinnen; dem
Geländeverlauf werde Rechnung getragen. Insgesamt resultiere ein der
Arealüberbauung würdiges Erscheinungsbild und es würden sämtliche Anforderungen
von § 71 PBG erfüllt. 

Mit Bezug auf den gestalterischen Aspekt des Vorhabens hat
die Baurekurskommission II dem hinzugefügt, das Baugrundstück
charakterisiere sich insbesondere durch seine ausgeprägte Hanglage mit
geschwungener Linie und eigentlicher Krete im nördlichen Bereich. Diesen
speziellen Eigenschaften des Grundstücks werde mit einer Terrassierung der
Bauten und einer mehrfachen Abwinklung der einzelnen Geschosse Rechnung
getragen. Dadurch werde trotz der Grossflächigkeit der Bauten eine feine
Gliederung erreicht, die dem gewachsenen Terrain folge. Sodann sei das
Bauvorhaben bezüglich der Anordnung der Baumasse nicht isoliert, sondern auch
mit Blick auf die gesamte Arealüberbauung zu sehen. Bei den streitigen Bauten
handle es sich um die Bauetappe mit dem grössten Anteil an der gesamten
Baumasse der Arealüberbauung. Die Bauten N 04 und 05 wiesen jeweils ein
Geschoss weniger auf und die in dritter Etappe geplanten Bauten N 06 und 07
würden aufgrund der in diesem Bereich in der Mitte des Gesamtareals zu
erstellenden Erholungsfläche deutlich geringere Volumen aufweisen. Die Gesamtaufteilung
der Arealüberbauung könne ohne weiteres als gut bezeichnet werden. Ebenso
zeigten die bereits bewohnten und begrünten Gebäude N 04 und 05, dass sich die
Terrassenhäuser gut in den Hang und in die Umgebung einordneten und gegenüber
der übrigen, heterogenen Bebauung keineswegs auffielen. Die Rekurskommission
hat dem Vorhaben sodann auch attestiert, die Bauten selbst seien gut
strukturiert. Die mehrfach gebrochenen Linien vermieden die Entstehung von
grossen Flächen. Insgesamt und unter Einbezug der anderen Etappen biete das
Bauvorhaben somit einen gestalterischen Eindruck, der von der
Bewilligungsbehörde in einem nachvollziehbaren Ermessensentscheid zu Recht als
arealüberbauungswürdig eingestuft worden sei.

Die Beschwerdeführenden widersprechen dieser Beurteilung,
wobei sich ihre Begründung im Wesentlichen auf eine Wiederholung der
Rekursvorbringen beschränkt. So machen sie geltend, mit den wuchtigen Baukörpern werde nicht die geringste Rücksicht auf die
landschaftlich überaus empfindliche Lage der Bauparzelle unmittelbar am Rand
des Siedlungsgebiets genommen. Ausgerechnet an der steilsten und landschaftlich
heikelsten Stelle würden die massivsten Gebäude erstellt. Insbesondere das Haus
03, welches ein Geschoss mehr aufweise und an der exponiertesten Lage erstellt
werden solle, vermöge sich keineswegs gut in den Hang und in die bauliche
Umgebung einzuordnen. Der steilen Hanglage wegen türme sich das knapp 50 m
lange Gebäude zu einem gewaltigen Bauklotz auf. Für die unterliegenden Nachbarn
nehme nicht nur die Ostfassade bedrohliche Ausmasse an. Wegen der Platzierung
des westseitigen "Dachaufbautendrittels" unmittelbar am nordseitigen
Gebäudeabschluss erscheine die Nordfassade im obersten Bereich als 10 m hohe,
kahle Wand. Auch die kubische Gliederung und der architektonische Ausdruck der
Gebäude liessen keinerlei Sonderanstrengungen erkennen, für welche die
Bauherrschaft die Arealboni verdiene. Die Gestaltung der Grundrisse in den
obersten Geschossen erfolge nicht im Bemühen um Erfüllung der diesbezüglichen
Anforderungen von § 71 Abs. 1 PBG, sondern einzig zur Einhaltung der
Gebäudehöhe. 

Die Vorinstanz hat keineswegs ausser Acht gelassen, dass
mit dem streitigen Bauvorhaben vergleichsweise grosse Baukörper an steiler
Hanglage erstellt werden. Anderseits hat sie zu Recht aber auch berücksichtigt,
dass das unbestrittenermassen heterogene bauliche Umfeld der Arealüberbauung
der Bauherrschaft einen vergleichsweise breiten Gestaltungsspielraum eröffnet.
In Anbetracht dieser Umstände ist sie sodann zum Schluss gelangt, mit der
Terrassierung der Bauten und der mehrfachen Abwinklung der einzelnen Geschosse
werde deren optische Wirkung insoweit aufgebrochen, dass die gebotene
Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung erreicht werde. Diese
Würdigung erscheint nachvollziehbar und erweist sich im Ergebnis jedenfalls als
vertretbar. Was die Beschwerdeführenden dagegen vorbringen, vermag nicht zu
überzeugen. Der blosse Verweis auf die Topographie und die Baumasse des
Vorhabens begründet für sich allein keinen Einordnungsmangel. Wenn eine
Arealüberbauung eine klare Zäsur zur Nachbarschaft schafft, bedeutet dies
nicht, dass ihr deswegen die geforderte besonders gute Gestaltung und
Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung von vornherein
abzusprechen wäre (RB 1997 Nr. 79). Konkrete Einwände gegen die
gestalterische Qualität der Arealüberbauung erheben die Beschwerdeführenden
sodann lediglich bezüglich der Gestaltung der
Grundrisse in den obersten Geschossen sowie gegen die Gestaltung des nordseitigen
oberen Gebäudeabschlusses beim Gebäude N 03. Zum einen wurde geltend gemacht,
die Gestaltung der Grundrisse in den obersten Geschossen erfolge nicht im
Bemühen um Erfüllung der diesbezüglichen Anforderungen von § 71 Abs. 1
PBG, sondern einzig zur Einhaltung der Gebäudehöhe. Damit ist indessen nicht
substanziiert dargetan, dass bzw. inwiefern der gestalterische Eindruck der
jeweiligen Geschossansichten geschweige denn der Gesamteindruck des
Bauvorhabens dadurch entscheidend beeinträchtigt würde. Zum andern kritisierten
die Beschwerdeführenden, wegen der Platzierung des westseitigen "Dachaufbautendrittels"
unmittelbar am nordseitigen Gebäudeabschluss erscheine die Nordfassade im
obersten Bereich als 10 m hohe, kahle Wand. Dieser Einwand findet indessen
keine Stütze im massgeblichen Plan der Nord-Fassade des Gebäudes N 03. Danach
weist die Fassade im fraglichen Bereich diverse Fensterflächen auf und
erreichen die nicht durchbrochenen Bereiche an keiner Stelle auch nur annähernd
eine Höhe von 10 Metern. 

Mithin vermögen die
Beschwerdeführenden die von der Baurekurskommission II vorgenommene
gestalterische Beurteilung nicht substanziiert in Frage zu stellen. Jedenfalls
hat diese ohne Rechtsverletzung entschieden, wenn sie die Anforderungen an die
Gestaltung des Bauvorhabens als erfüllt erachtete.

4.3  

4.3.1
Die Beschwerdeführenden halten sodann an ihrem Standpunkt fest, die gemäss § 71
Abs. 1 PBG an die Ausrüstung und Ausstattung von Arealüberbauten
gestellten erhöhten Anforderungen umfassten auch den Aspekt des behindertengerechten
Bauens. Die in der Baubewilligung vom 1. Juni 2004 statuierten
Nebenbestimmungen (Disp. Ziff. 1.11, 1.12, 1.19 und 1.20) würden
diesbezüglich lediglich die Beachtung des verlangten Minimalstandards
garantieren. Unabhängig davon, ob das Bauvorhaben dem
Behindertengleichstellungsgesetz des Bundes unterworfen sei oder nicht, dürften
bei einer Arealüberbauung diesbezüglich besondere Qualitäten verlangt werden.

Wie die Baurekurskommission
II erwogen hat, fällt das streitige Bauvorhaben nicht in den Anwendungsbereich
des eidgenössischen Behindertengleichstellungsgesetzes und hat der Kanton
Zürich bislang keinen Gebrauch von der Möglichkeit gemacht, strengere
Bestimmungen zu erlassen. Es kann hierzu auf die Erwägungen der Vorinstanz
verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
VRG). Entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdeführenden bietet aber auch § 71
PBG keine rechtliche Grundlage für die von ihr bei Arealüberbauungen generell
verfochtenen strengeren Standards für behindertengerechtes Bauen. Mit der
besagten Bestimmung wird lediglich eine in jeder Hinsicht zweckmässige
Ausrüstung und Ausstattung (Abs. 1) verlangt. Aus dieser Formulierung kann
nicht geschlossen werden, dies erfordere in jedem Fall eine Zusatzleistung
gegenüber der in § 239 Abs. 4 PBG statuierten Forderung nach einer
angemessenen Berücksichtigung der Bedürfnisse von Behinderten und Betagten.
Dass bzw. inwiefern die konkreten Umstände des vorliegenden Falls diesbezüglich
erhöhte Anforderungen zu begründen vermöchten, haben die Beschwerdeführenden
nicht substanziiert dargetan und ist auch nicht ersichtlich. Die Beschwerde
erweist sich daher auch in diesem Punkt als unbegründet.

4.3.2
Des Weiteren machen die Beschwerdeführenden geltend, auch in Bezug auf die
Wohnlichkeit und Wohnhygiene seien keine Sonderanstrengungen als Gegenleistung
für die Gewährung der Arealboni zu erkennen. Spezielle Versorgungs- und
Entsorgungslösungen seien ebenfalls nicht nachgewiesen. 

Bei diesen Einwänden
beschränken sich die Beschwerdeführenden darauf, die in § 71 Abs. 2
PBG aufgeführten Beurteilungskriterien zu zitieren und diese als nicht erfüllt
zu bezeichnen, ohne substanziiert aufzuzeigen, weshalb das Bauprojekt insofern,
wie auch als Ganzes, nicht arealüberbauungswürdig sein soll. Damit haben sie
ihrer Rügepflicht keineswegs Genüge getan. Die Beschwerde ist folglich auch in
diesem Punkt als unbegründet abzuweisen.

4.4 Ferner
halten die Beschwerdeführenden dafür, von besonders schlechter Qualität sei
vorliegend auch die Erschliessung der Fahrzeugabstellplätze. Autolifte stellten
bekanntermassen keinen bevorzugten Zugang zu unterirdischen
Fahrzeugabstellplätzen dar. Wegen ihrer beschränkten Benutzerfreundlichkeit,
der technischen Anfälligkeit und der hohen Kosten gelangten sie nur
ausnahmsweise zur Ausführung. Im vorliegenden Fall kämen zu den beschränkten
Kapazitätsmöglichkeiten noch die ungünstigen Platzverhältnisse auf den
Parkebenen dazu. Der Gemeinderat habe in der Baubewilligung vom 1. Juni
2004 selber festgehalten, dass die Manövrierflächen in der Unterniveaugarage
knapp bemessen seien. Dies führe unweigerlich zu heiklen Fahrmanövern, etwa
wenn die Eigentümer von zwei Abstellplätzen auf der gleichen Ebene gleichzeitig
weg- bzw. zufahren möchten. Ein dritter Benutzer hätte dann erhebliche
Wartezeiten hinzunehmen. Unbeantwortet sei auch die Frage geblieben, wie die
Bauherrschaft angesichts der knappen Platzverhältnisse den Nachweis zu
erbringen gedenke, dass die Fahrzeuge auf allen Ebenen gewendet werden und der
Autolift vorwärts befahren werden könne. 

Ob Autolifte allgemein
keine bevorzugte Zugangslösung darstellen, kann dahingestellt bleiben.
Entscheidend ist einzig, ob sich die gewählte Lösung im konkreten Fall als
zweckmässig erweist und der Arealüberbauungswürdigkeit des Vorhabens keinen Abbruch
tut. Dies ist vorliegend mit der Vorinstanz zu bejahen. Ausgehend von der
bestehenden Erschliessung, das heisst der Zufahrt über die O-Strasse, und in
Anbetracht der Hanglage, ist es ohne weiteres nachvollziehbar, wenn die streitige
Lösung gegenüber einem Parking auf dem Dach oder einer auffälligen
Rampenkonstruktion den Vorzug erhielt. Zu der Befürchtung der Beschwerdeführenden,
dass es zu starken Behinderungen des Lift-Verkehrs und damit vermehrt zu Wartezeiten
kommen könnte, kann sodann auf die überzeugenden Erwägungen der
Rekurskommission verwiesen werden. Wie diese ausführt, handelt es sich bei den
Abstellplätzen in der Tiefgarage um Privat- und nicht um Besucherparkplätze. Es
kann daher davon ausgegangen werden, dass nicht mehr Fahrzeuge in die
Tiefgarage bzw. auf die jeweilige Parkebene fahren, als Abstellplätze vorhanden
sind. Dementsprechend bietet sich auch stets eine Ausweich- bzw. Warteposition,
so dass der Lift nicht blockiert werden muss und nicht mit übermässigen
Wartezeiten zu rechnen ist. Diese treffenden Feststellungen werden von den
Beschwerdeführenden nicht substanziiert bestritten. Gleichermassen unbegründet
ist auch ihre Befürchtung, dass der Nachweis der Wendemöglichkeit zum
Vorwärtsbefahren des Autolifts nicht erbracht werden könne. Auch diesbezüglich
kann auf die vorstehenden Erwägungen verwiesen werden. Wenn nicht mehr
Fahrzeuge als Abstellplätze zu erwarten sind, steht folglich auch immer ein
(Abstell-)Platz zum Wenden zur Verfügung.

Neu bringen die
Beschwerdeführenden vor, am Augenschein habe sich gezeigt, dass eine
zweckmässigere Lösung ohne weiteres möglich wäre. Zwischen dem geplanten Gebäude
N 02 und den bereits erstellten Häusern bestehe genügend Platz für den Bau
eines bequem befahrbaren Zufahrtssträsschens zu einer Garageneinfahrt im tiefer
gelegenen Bereich des Gebäudes N 02. Dieser erstmals im Beschwerdeverfahren
erhobene Einwand erweist sich als verspätet. Es ist nicht ersichtlich, was
seiner rechtzeitigen Geltendmachung im Rekurs gegen die Baubewilligung vom 1. Juni
2004 entgegengestanden hätte (vgl. hierzu Kölz/Bosshart/Röhl, § 52 N. 4).
Im Übrigen erweist sich der Einwand auch als nicht stichhaltig. Mit der
vorgeschlagenen Erschliessungsvariante würde der mittlere Teil der Arealüberbauung
und damit die bereits rechtskräftig bewilligten und für die Qualität der Anlage
massgeblichen Spiel- und Ruheflächen zerschnitten. Von einer im Sinn von § 71
Abs. 1 PBG zweckmässigeren Lösung kann somit keine Rede sein.

4.5 Nach dem
Gesagten hat die Rekurskommission demnach auch die Rügen betreffend Behindertengerechtigkeit
der Wohnungen und Erschliessung der Fahrzeugabstellplätze zu Recht als
unbegründet abgewiesen. Wie in den vorstehenden Erwägungen ausgeführt,
beinhaltet dies auch die Feststellung, dass die Rügen nicht geeignet waren, die
Arealüberbauungswürdigkeit des Vorhabens in Frage zu stellen. Eine mit Blick
auf die Arealüberbauungswürdigkeit unkorrekte Gewichtung dieser Aspekte liegt
entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdeführenden nicht vor. 

5.  

Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen
ist. Die unterliegenden Beschwerdeführenden werden damit solidarisch
kostenpflichtig und können von vornherein keine Parteientschädigung beanspruchen
(§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2 und § 17 Abs. 2
VRG). Sie haben vielmehr der privaten Beschwerdegegnerin
gestützt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG eine angemessene
Umtriebsentschädigung zu entrichten. Als angemessen erweist sich eine
Parteientschädigung in der Höhe von (insgesamt) Fr. 1'800.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen), unter solidarischer Haftung eines jeden für den
Gesamtbetrag).

Demgemäss
entscheidet die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.  10'000.--;  die übrigen Kosten betragen:

Fr.      120.--   Zustellungskosten,

Fr.  10'120.--   Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zu einem Viertel auferlegt,
unter solidarischer Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag.

4.    Die
Beschwerdeführenden werden solidarisch verpflichtet, der privaten
Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'800.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft dieses Entscheids.

5.    Mitteilung
an …