# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8948b97f-e3bf-527c-992e-dca1f006d9a3
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-06-26
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 26.06.2001 A/188/2001
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-188-2001_2001-06-26.pdf

## Full Text

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 _________________ 
A/188/2001-TPE  

        

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 26 juin 2001 

 

 

dans la cause 

 

 

X S.A. 

représentée par Me Jean-Marc Siegrist, avocat 

 

 

 contre 

 

 

 

ASSOCIATION GENEVOISE DE DÉFENSE DES LOCATAIRES 

(ASLOCA-RIVE) 

représentée par Me Romolo Molo, avocat 

 

 et 

 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE CONSTRUCTIONS 

 

 et 

 

DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

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 _________________ 
A/188/2001-TPE  

 EN FAIT 
 

 

1.  L'immeuble situé au ...... à Genève (parcelle 
N°... de la commune de Genève, section Cité) était soumis 
au régime de la propriété par étages (ci-après : PPE) 
depuis 1983, dans lequel était compris l'appartement 
litigieux numéro ... de 4 pièces au 3ème étage. 

 
2.  Par arrêté du 20 juillet 1987 (VA 1049), le 

département des travaux publics (devenu depuis lors le 
département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement; ci-après : le département) a autorisé 
l'aliénation sous forme de cession d'actions nominatives 
de trois appartements compris dans cet immeuble. Il 
s'agit des certificats de la société Y S.I. donnant droit 
aux lots 24, 27 et 28 de la propriété par étages à 
laquelle est attaché le droit de louer l'appartement 4.01 
de 4 pièces au 2ème étage, l'appartement 5.01 de 4 pièces 
au 3ème étage ainsi que l'appartement litigieux numéro 
5.02 de 4 pièces au 3ème étage. 

 
  Selon cet arrêté, la requérante avait acquis en 

bloc ces trois appartements en octobre 1984 et elle a 
souhaité les revendre en bloc. L'acquéreur, la société Z 
S.A., s'est engagé à reprendre les droits et obligations 
découlant des contrats de bail portant sur ces logements. 

 
3.  Par arrêté du 22 juin 1989 (VA 2227), le 

département a autorisé Z S.A. à aliéner ces trois 
certificats indivisibles d'actions précités à Messieurs 
R. E. et W. K..  

 
  Les acquéreurs ont sollicité, solidairement et 

conjointement, l'octroi d'un crédit hypothécaire auprès 
de X S.A. (ci-après : la société X), en nantissant la 
cédule hypothécaire portant sur les lots de copropriété 
concernés afin de financer son acquisition. 

 
  MM. E. et K. n'ayant plus été en mesure de 

respecter leurs engagements envers la société X, cette 
dernière dénonça le contrat de prêt et entama une 
procédure d'exécution forcée. C'est finalement contre 
M. E. seul que la procédure d'exécution forcée put être 
menée à son terme. 

 
  Les conditions de vente des lots de PPE numéros 

24, 27 et 28 ont été déposées le 25 octobre 1999 et 

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l'adjudication a eu lieu le 24 novembre 1999. Lors de 
cette adjudication procédée par l'office des poursuites 
et des faillites rive-droite (ci-après : l'OP), les lots 
de PPE numéros 24 (appartement 4.01) et 27 (appartement 
5.01) ont été acquis par deux acquéreurs alors que la 
société X a acquis le lot de PPE numéro 28 (appartement 
5.02). 

 
4.  Par arrêté du 28 avril 2000 (VA 6718), le 

département a autorisé la société X à vendre 
l'appartement 5.02 à M. D. B.. Cette autorisation a été 
publiée dans la Feuille d'avis officielle (ci-après : 
F.A.O.) du 3 mai 2000.  

 
  Le 31 mai 2000, l'Association genevoise de défense 

des locataires (ci-après : l'Asloca) a recouru auprès de 
la commission cantonale de recours en matière de 
constructions (ci-après : la commission) contre ladite 
autorisation en affirmant que le lot de PPE concerné 
n'avait jamais été aliéné de manière individualisée, mais 
"en bloc" avec les lots de PPE numéros 24 et 27 établis 
sur la même parcelle. Elle a conclu à l'annulation de 
ladite autorisation. 

 
5.  Par courrier du 27 juin 2000, la société X s'est 

adressée à la commission en lui indiquant que les lots 
numéros 24 et 27 avaient été acquis pas des tiers et que 
l'appartement concerné était vacant. Elle a conclu au 
rejet du recours. 

 
6.  Le 13 octobre 2000, la commission a procédé à 

l'audition des parties. Le représentant du département a 
indiqué que l'acquisition par adjudication du logement 
litigieux par la société X n'avait pas fait l'objet d'une 
autorisation, que les 15 appartements de 4 pièces que 
comportait l'immeuble avaient tous été vendus et qu'il 
n'y avait pas lieu de considérer que la vente intervenue 
le 20 juillet 1987 constituait déjà une "vente 
individualisée".   

 
7.  Dans ses observations du 15 novembre 2000, la 

société X a conclu qu'en vertu de la jurisprudence du 
Tribunal administratif, la vente aux enchères publique du 
logement concerné devait être qualifiée de valable, en 
raison de la sécurité de droit, du principe de la bonne 
foi et de la proportionnalité. 

 
  Par ailleurs, n'ayant acquis qu'un seul lot de 

PPE, elle n'était pas en mesure de le revendre "en bloc".  

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  Au surplus, une interdiction de vente du logement 

litigieux serait contraire à la garantie 
constitutionnelle de la propriété et à l'article 641 
alinéa premier du Code civil suisse du 10 décembre l907 
(CCS - RS 210). 

 
8.  Par décision du 19 janvier 2001, la commission  a 

annulé l'autorisation d'aliéner (VA 6718). 
 
  La société X avait pris un risque en achetant des 

logements sans autorisation de loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d'habitation du 
25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20), elle devait en effet 
pouvoir se fier à la procédure usuelle de la réalisation 
forcée et considérer, à juste titre, qu'il revenait à 
l'OP, et non à elle-même, d'assurer la légalité des 
enchères. 

 
  La société X ne saurait invoquer sa bonne foi dans 

la présente cause puisqu'elle savait que l'aliénation 
forcée devait être soumise à la LDTR pour avoir été 
partie à la procédure qui avait donné lieu à l'arrêt du 
Tribunal administratif du 10 novembre 1998. 

 
  La vente aux enchères de l'appartement litigieux 

était valable, car elle n'avait pas été annulée par 
l'autorité de surveillance en matière de poursuites, 
malgré son caractère invalide au regard de la LDTR. La 
société X n'avait pas qualité pour requérir la vente de 
l'appartement litigieux sur le plan de la LDTR.  

 
9.  Le 23 février 2001, la société X a interjeté 

recours contre cette décision auprès du Tribunal 
administratif. 

 
  La décision violait la garantie de la propriété 

dans la mesure où, reconnaissant que la société X était 
valablement devenue propriétaire de l'appartement 
litigieux, elle l'empêchait de l'aliéner. 

 
  La LDTR n'imposait pas à l'OP, qui procédait à la 

vente aux enchères publiques, de solliciter une 
autorisation de vente en bloc. 

 
  La commission avait interdit à la société X de 

revendre le logement, ayant admis qu'elle en était 
valablement devenue propriétaire. Elle avait créé une 
situation absurde et violé le principe de la protection 

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contre l'arbitraire. 
 
10.  Dans sa réponse du 8 mars 2001, la commission a 

persisté dans les termes de sa décision. 
 
11.  Le 30 mars 2001, l'Asloca a contesté que la 

société X puisse prétendre avoir été de bonne foi 
lorsqu'elle avait acquis la propriété de l'appartement 
qui faisait l'objet du litige. En effet, elle avait été 
partie à la procédure ayant trait au maintien du refus 
d'accorder les autorisations administratives pour 
revendre les appartements. Dite procédure avait été 
portée devant le Tribunal fédéral. Elle savait 
pertinemment qu'elle ne pouvait pas revendre cet 
appartement. 

 
  Rien ni personne n'obligeait la société X à 

acquérir l'appartement. Son but était purement 
économique. La LDTR avait pour but de préserver l'habitat 
et les conditions de vie existant en restreignant le 
changement d'affectation des maisons d'habitation et 
l'aliénation des appartements destinés à la location. 
L'intérêt public permettait de restreindre la garantie de 
la propriété. La société X ne pouvait donc se prévaloir 
ni d'une quelconque violation du principe de la légalité, 
ni de la garantie de la propriété alors que sont but réel 
était de faire supporter à la collectivité sa propre 
perte économique. 

 
  Une vente aux enchères effectuée sans 

l'autorisation du département n'équivalait pas à une 
autorisation de vente individualisée au sens de l'article 
39 alinéa 4 LDTR, accordant une vente subséquente. En 
sachant qu'une vente subséquente ne pourrait pas être 
autorisée, la société X a acquis l'appartement litigieux. 
Par conséquent, elle ne pouvait pas soutenir que le refus 
de l'autorisation de vente individualisée créerait une 
situation arbitraire ou absurde. 

 
12.  Par courrier du 30 mars 2001, le département a 

déclaré s'en rapporter à justice et a produit son propre 
dossier. 

 
13.  Le 2 avril 2001, les parties ont été informées que 

la cause était gardée à juger.  
 
 

 EN DROIT 
 

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1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 
2.  La recourante se prévaut de la garantie de la 

propriété. 
 
  Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, les 

restrictions de droit public à la propriété ne sont 
compatibles avec l'article 26 alinéa premier de la 
Constitution fédérale de la Confédération suisse du 
18 avril 1999 (Cst. féd. - RS 101) que si elles reposent 
sur une base légale, sont justifiées par un intérêt 
public suffisant et respectent les principes de la 
proportionnalité et de l'égalité devant la loi (ATF 121 I 
117 consid. 3b p. 120; 119 Ia 348 consid. 2a p. 353). 
Quel que soit l'intérêt public que le législateur 
cantonal considère comme légitime pour restreindre le 
droit de propriété des destinataires de la norme, il doit 
veiller à sauvegarder les facultés essentielles de 
disposition, d'usage et de jouissance, qui découlent du 
droit de propriété, et ne pas porter atteinte à la 
substance de celle-ci en tant qu'institution fondamentale 
de l'ordre juridique suisse (ATF 116 Ia 401 consid. 9a p. 
414). 

 
 a. La décision contestée par la recourante repose sur 

l'article 39 LDTR. Cette disposition stipule qu'une 
aliénation, "sous quelque forme que ce soit (notamment 
cession de droits de copropriété d'étage ou de parties 
d'étage, d'actions, de parts sociales)", d'un appartement 
à usage d'habitation, jusqu'alors offert en location, est 
soumise à autorisation dans la mesure où l'appartement 
entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une 
catégorie de logements où sévit la pénurie. 
L'autorisation est refusée lorsqu'un motif d'intérêt 
public ou général prépondérant (résidant dans le 
maintien, en période de pénurie de logements, de 
l'affectation locative des appartements loués) s'y 
oppose. 

 
  Selon la recourante, la LDTR n'impose pas à l'OP, 

qui procède à la vente forcée, de solliciter une 
autorisation de vente. Elle confond la vente aux enchères 
et la vente subséquente. En l'occurrence, la vente de 
l'appartement litigieux sollicitée par la recourante, 

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n'est pas une vente aux enchères, mais bel et bien une 
vente individualisée au sens de l'article 39 alinéa 4 
LDTR. Comme le relève le Tribunal fédéral en approuvant 
le tribunal de céans, la LDTR s'applique lorsqu'un 
appartement est individualisé, puis vendu (ATF op. cité). 

 
   Il faut noter encore qu'une vente aux enchères 

effectuée sans l'autorisation du département, n'équivaut 
pas à une autorisation de vente individualisée au sens de 
l'article 39 alinéa 4 LDTR, autorisant une vente 
subséquente (ATA Z. et M. du 10 novembre 1998 consid. 6).  

 
  Il en résulte que le présent litige doit être 

résolu en application de l'article 39 alinéa 4 LDTR. 
Selon cet article, l'autorisation est accordée si 
l'appartement :  

  
 "a) a été dès sa construction soumis au régime de la 

propriété par étages ou à une forme de propriété 
analogue; b) était, le 30 mars 1985, soumis au régime de 
la propriété par étages ou à une forme de propriété 
analogue et qu'il avait déjà été cédé de manière 
individualisée;  

 c) n'a jamais été loué;  
 d) a fait une fois au moins l'objet d'une autorisation 

d'aliéner en vertu de la présente loi".  
  
 La recourante ne soutient pas que l'un ou l'autre de ces 

motifs d'autorisation se serait réalisé.  
 
 b. La LDTR a pour but de préserver l'habitation et 

les conditions de vies existants, ainsi que le caractère 
actuel de l'habitat dans les zones de constructions 
mentionnées à l'article 2 LDTR, en restreignant notamment 
le changement d'affectation des maisons d'habitation et 
l'aliénation des appartements destinés à la location 
(article premier alinéa premier et 2 lettres a et c 
LDTR). Le Tribunal fédéral a déjà reconnu à de nombreuses 
reprises que la LDTR, et notamment les dispositions sur 
l'aliénation d'appartement, poursuivait un intérêt public 
prépondérant en cherchant à combattre la pénurie de 
logements locatifs en poursuivant une politique sociale 
en faveur des locataires (ATF 113 Ia 23 consid. 3a p. 
26).  

 
  Il faut ajouter que la violation répétée de la 

LDTR est susceptible d'entraîner à terme une 
détérioration du marché des logements à louer et de 
réveiller des tensions sociales. Dans un canton, où la 

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part de population locataire est d'environ 85% (86% selon 
les statistiques du canton de Genève 2000), il s'agit 
d'un enjeu important.  

 
 c. Le principe de la proportionnalité comporte 

traditionnellement trois aspects : d'abord, le moyen 
choisi doit être propre à atteindre le but fixé (règle 
d'aptitude; deuxièmement, entre plusieurs moyens adaptés, 
on doit choisir celui qui porte l'atteinte la moins grave 
aux intérêts privés (règle de nécessité); enfin, l'on 
doit mettre en balance les effets de la mesure choisie 
sur la situation de l'administré avec le résultat 
escompté du point de vue de l'intérêt public 
(proportionnalité au sens étroit du terme) (cf. ATF 123 I 
112 consid. 4e p. 121). 

 
  Selon la jurisprudence, le refus de l'autorisation 

de vendre un appartement n'est pas contraire au principe 
de la proportionnalité lorsqu'un motif prépondérant 
d'intérêt public s'y oppose, pourvu que l'autorité 
administrative puisse effectuer une pesée des intérêts en 
présence, et évaluer l'importance du motif de refus 
envisagé au regard des intérêts privés en jeu (ATF 113 Ia 
137).  

     
  Le refus de l'autorisation est le seul moyen 

adapté et nécessaire pour atteindre le but de la LDTR. En 
effet, les créanciers gagistes pourraient 
systématiquement se porter acquéreurs d'au moins un lot 
lors des ventes aux enchères, ou même décider de demander 
la réalisation forcée d'un seul appartement à la fois, 
afin de pouvoir l'acquérir individuellement et de le 
revendre ensuite, en excluant l'application de la LDTR. 
L'ensemble des appartements, faisant l'objet d'une vente 
forcée, serait ainsi soustrait progressivement au marché 
locatif, faisant fi du but de protection de la LDTR. Tel 
ne peut avoir été l'intention du législateur.  

 
   Or, en l'état, l'intérêt privé de la recourante 

est purement économique et il doit, dès lors, céder le 
pas à l'intérêt public évident que représente le maintien 
du parc locatif, en particulier dans le canton de Genève. 
La vente de l'appartement ne représente pas une nécessité 
pour elle et elle conserve le droit d'usage et de 
jouissance de la propriété dans la mesure où elle peut 
toujours louer ou utiliser cet appartement. Dans cette 
condition, l'atteinte portée au droit de propriété 
n'apparaît pas disproportionnée. 

 d. Il y a une inégalité de traitement prohibée par 

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l'article 8 Cst. féd. lorsque, sans motifs sérieux, une 
décision soumet deux situations de fait semblables à des 
règles juridiques différentes.  

 
  La référence à l'appartement numéro 5.01, acquis 

et revendu ensuite, soulevée par la recourante dans son 
recours, ne permet pas d'admettre une inégalité de 
traitement. Dans son arrêt, le tribunal de céans a 
autorisé la vente individualisée de cet appartement 
acquis aux enchères, en relevant que le requérant 
"pouvait considérer de bonne foi qu'il appartenait à 
l'Office des poursuites de prendre les mesures permettant 
de garantir le respect de la LDTR" (ATA Z. et M. du 10 
novembre 1998). 

 
  Il en va tout autrement du cas d'espèce. En effet, 

la recourante était la créancière gagiste et, à ce titre, 
elle a demandé elle-même une vente aux enchères auprès de 
l'OP, à l'occasion de laquelle elle a acquis 
l'appartement litigieux, le 24 octobre 1999. 

 
  En outre, elle a été partie à la procédure sous 

les références A/214, A/215 et A/216/1998 ayant abouti au 
maintien du refus d'accorder les autorisations 
administratives pour revendre les appartements. Cette 
procédure a été portée devant le Tribunal fédéral et 
l'arrêt cantonal a été confirmé par celui-ci en date du 
19 avril 1999. Elle ne pouvait pas considérer, de bonne 
foi, qu'il appartenait à l'OP, et non à elle-même, de 
prendre les mesures permettant de garantir le respect de 
la LDTR. 

 
  Elle ne peut donc pas prétendre avoir été de bonne 

foi lorsqu'elle a acquis l'appartement qui fait l'objet 
du litige et non pas trois appartements "en bloc", tout 
en sachant qu'elle ne pouvait pas le revendre en 
l'absence d'une autorisation de vente individualisée 
préalable. Elle en a volontairement pris le risque, par 
conséquent, elle doit l'assumer.   

 
3.  La recourante invoque que la décision prise manque 

de base légale. Ce grief est déjà examiné ci-dessus dans 
le cadre de la protection de la propriété. 

 
4.  La recourante invoque enfin un arbitraire prohibé 

par l'art. 9 Cst. féd. Elle soutient qu'elle n'a pas la 
vocation de détenir des appartements en PPE. Or, comme on 
l'a vu, elle a décidé d'acquérir l'appartement en pleine 
connaissance de cause. Elle ne saurait donc se plaindre. 

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  Elle invoque que le logement en cause est le seul 

qu'elle possède dans l'immeuble et elle ne peut pas le 
revendre "en bloc". Il sied de souligner que rien, ni 
personne n'oblige la recourante à revendre cet 
appartement. Par ailleurs, la substance du droit de 
propriété subsiste dès lors que la recourante conserve le 
droit d'usage et de jouissance de cet appartement. 

 
  Quant à la référence de l'appartement numéro 5.01, 

la recourante ne saurait en tirer aucun droit, car les 
situations ne sont guère comparables. Dans cette affaire, 
le tribunal de céans avait retenu que le requérant avait 
agi de bonne foi. Ce n'est pas le cas, en l'espèce. 

 
  Enfin, invoquant la validité de la vente aux 

enchères, la recourante relève que l'acquisition de 
l'appartement est valable et qu'on ne peut pas l'obliger 
de rester propriétaire de ce bien. Il convient de 
rappeler qu'une vente aux enchères ne permet pas 
automatiquement une vente individualisée et subséquente. 
En outre, comme le relève le Tribunal fédéral en 
approuvant la jurisprudence du tribunal de céans : "la 
LDTR s'applique lorsque l'appartement est individualisé 
puis vendu" (ATF du 19 avril 1999, p. 8, 3ème 
paragraphe).     

   
  Ce grief doit donc être aussi écarté. 
  
5.  Il résulte de ce qui précède que la commission a 

annulé à juste titre l'autorisation litigieuse. Le 
présent recours sera par conséquent rejeté. 

 
  Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 2'000.- 

sera mis à la charge de la recourante. 
 
 
   PAR CES MOTIFS 
   le Tribunal administratif 
   à la forme : 
 
   déclare recevable le recours 

interjeté le 23 février 2001 par la société X S.A. contre 
la décision de la commission cantonale de recours en 
matière de constructions du 19 janvier 2001; 

 
   au fond : 
 
   le rejette ; 

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   met à la charge de la recourante 

un émolument de CHF 2'000.-; 
   
   communique le présent arrêt à 

Me Jean-Marc Siegrist, avocat de la recourante, ainsi 
qu'à la commission cantonale de recours en matière de 
constructions, au département de l'aménagement, de 
l'équipement et du logement et à l'association genevoise 
de défense des locataires. 

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Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère et Schucani, 

Mmes Bonnefemme-Hurni et Bovy, juges. 

 

     Au nom du Tribunal administratif : 

 la greffière-juriste adj. : le président : 

 

      C. Goette   Ph. Thélin 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière :