# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 213123a2-88ed-52cc-8acf-e7cd0a0b2e7c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-01-11
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 11.01.2006  VB.2005.00362
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2005-00362_2006-01-11.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2005.00362	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 11.01.2006
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Mehrfamilienhaus sowie Werkstatt- und Lagergebäude mit Unterniveaugarage: Zulässige Gebäudehöhe.

Gestützt auf die Kompetenznorm von § 279 Abs. 1 PBG setzt Art. 11 BZO der Gemeinde Maur in Kernzonen B grundsätzlich eine Gebäudehöhe von 7,5 m fest. An Hanglagen ist gemäss Art. 36 BZO neben zwei Dach- und zwei Vollgeschossen sowie einem Untergeschoss ein zusätzliches "natürlich anfallendes" Untergeschoss gestattet, wobei sich talseitig die zulässige Gebäudehöhe auf 8,1 m erhöht (E. 3.1 und 3.2).
Das streitbetroffene Grundstück fällt in der Diagonale (ca. 75 m) um lediglich 3,74 m ab. Aufgrund dieser flachen Topografie weist das Bauprojekt nicht nur talseitig, sondern praktisch auch an den beiden Trauffassadenseiten eine Höhe von 8,1 m auf, was letztlich dazu dient, die beiden Untergeschosse anzuheben. Dies liegt offenkundig ausserhalb des mit Art. 36 Abs. 1-3 BZO verfolgten Ziels (E. 3.2.1).
Überdies kann auch nicht von einer "Hanglage" gesprochen werden. Wenn sich die Baubehörde nach eigenen Angaben bei der Bestimmung einer Hanglage an Art. 37 Abs. 1 BZO orientiert, welcher in der Wohnzone W1 "bei einer Hangneigung von über 10 % im Gebäudebereich" eine Erhöhung der Gebäudehöhe talseitig um 0,5 m zulässt, so ist eine solche Hangsituation nicht gegeben. Die kommunale Baubehörde hat damit den ihr bei der Auslegung des kommunalen Rechts zustehenden Ermessensspielraums verlassen (E. 3.2.2).

Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
GEBÄUDEHÖHE
GEFÄLLE
GEWACHSENER BODEN
HANGLAGE
NEIGUNGSWINKEL
TERRAIN
TOPOGRAFIE
UNTERGESCHOSS

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 11 BZO Maur
Art. 36 BZO Maur
Art. 37 BZO Maur
§ 279 Abs. I PBG
§ 280 Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I.  

Der Gemeinderat Maur erteilte am 14. Dezember 2004 F
die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch der Ökonomiegebäude Assek.-Nrn. 01
und 02 sowie für den Neubau eines Mehrfamilienhauses samt Werkstatt und
Lagergebäude mit Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 an der L-Strasse
04 und 05 in M.

II.  

Hiergegen erhoben A und B sowie C und D mit gemeinsamer
Eingabe vom 17. Januar 2005 Rekurs an die Baurekurskommission III und
verlangten im Hauptantrag, das geplante Mehrfamilienhaus sei um rund 60 cm
tiefer zu legen, sodass die zulässige Gebäudehöhe von 7,5 m an keinem
Punkt überschritten werde. 

Mit Rekursentscheid vom 20. Juli 2005 wies die
Baurekurskommission III den Rekurs ab. 

III.  

Gegen diesen Entscheid erhoben A und B sowie C und D am
15. September 2005 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten
zur Hauptsache die Aufhebung des Rekursentscheids vom 20. Juli 2005 sowie
der Baubewilligung vom 14. Dezember 2004, alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen für das Beschwerde- und das Rekursverfahren zulasten der
Beschwerdegegner.

Der Gemeinderat Maur verzichtete am 7. Oktober 2005 auf
eine Vernehmlassung. Die Baurekurskommission III am 14. Oktober 2005 sowie
der private Beschwerdegegner am 21. November 2005 beantragten je Abweisung
der Beschwerde; Letzterer schloss zudem auf die Zusprechung einer
Parteientschädigung. 

Die Ausführungen der Parteien und die Erwägungen der
Vorinstanz werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen
wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die rechtzeitig
erhobene Beschwerde einzutreten.

1.2 Streitgegenstand
des Rechtsmittelverfahrens ist die im Rechtsmittelbegehren enthaltene
Rechtsfolgebehauptung im Rahmen des Umfangs der angefochtenen Verfügung. Der
Streitgegenstand hat beim Durchlaufen des funktionellen Instanzenzugs gleich zu
bleiben. Das vor der Rekursinstanz gestellte Sachbegehren darf daher im
Beschwerdeverfahren nicht ausgedehnt werden (vgl. Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 52 N. 3).

Die Beschwerdeführenden haben im Rekursverfahren die
Ergänzung der Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung verlangt, die festlegt,
dass das geplante Mehrfamilienhaus eine Gebäudehöhe von 7,5 m an keinem
Punkt überschreiten darf. Der im Beschwerdeverfahren gestellte Antrag auf
Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung stellt eine unzulässige Klageänderung
dar, soweit das Begehren weiter reicht als die Ergänzung der Baubewilligung mit
der vor der Baurekurskommission verlangten Nebenbestimmung. Insoweit ist auf
das Beschwerdebegehren nicht einzutreten.

1.3 Streitig
ist vor Verwaltungsgericht allein, ob der geplante Bau die zulässige Gebäudehöhe
einhält. Diese wird gemäss § 280 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) von der jeweiligen Schnittlinie zwischen
Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden gewachsenen Boden gemessen.
Hinsichtlich des gewachsenen Bodens machen die Beschwerdeführenden vor
Verwaltungsgericht neu geltend, die auf der Nordseite bestehende Aufschüttung
sei im Jahre 1998 vorgenommen worden, liege also weniger als zehn Jahre zurück
und sei daher unbeachtlich. Diese Auskunft über den Zeitpunkt der
Terrainveränderung habe der heutige Beschwerdeführer Nr. 3 bei einem Besuch
auf dem Bauamt Maur am 31. August 2005 erhalten. Die Aushändigung einer entsprechenden
Kopie der Baubewilligung sei ihm allerdings verweigert worden.

Gemäss § 52 Abs. 2 VRG können vor Verwaltungsgericht,
sofern dieses wie hier als zweite gerichtliche Instanz entscheidet, neue Tatsachenbehauptungen
nur soweit geltend gemacht werden, als es durch die angefochtene Anordnung
notwendig geworden ist. Weiter sind nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung
neue tatsächliche Behauptungen zulässig, wenn der Beschwerdeführer diese
nachträglich entdeckt hat und auch "bei Anwendung der erforderlichen
Umsicht" nicht rechtzeitig hätte vorbringen können, sie somit als Revisionsgrund
(§ 86a lit. b VRG) zu berücksichtigen wären (RB 1976 Nr. 18;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 52 N. 13). Da die Beschwerde aus den nachfolgenden
Gründen ohnehin gutzuheissen ist, kann die Zulässigkeit der neuen tatsächlichen
Behauptungen offen bleiben.

2.  

2.1 Zur Frage
der Gebäudehöhe führte die Baurekurskommission in ihrem Entscheid aus, Art. 36
Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maur vom 15. Januar
2001 (BZO) sehe vor, dass in den Kernzonen A und B an Hanglagen bei zwei Vollgeschossen
talseitig eine Gebäudehöhe von 8,1 m, das heisst 0,6 m mehr als die
ordentliche Gebäudehöhe von 7,5 m, zulässig sei. Die
Baubewilligungsbehörde ziehe bei der Beurteilung der Frage, ob eine Hanglage
vorliege Art. 37 BZO als Beurteilungsmassstab heran. Gemäss dieser
Vorschrift erhöhe sich in der Wohnzone W1 die Gebäudehöhe bei einer Hangneigung
über 10 % talseitig um 0,5 m. Vorliegend handle es sich um einen
schwach geneigten Hang. Zwischen der N-Strasse und der L-Strasse betrage das
Gefälle aber immerhin knapp 4 m, sodass nicht von einem flachen Gelände
gesprochen werden könne. Im Bereich der 24,8 m langen Trauffassaden des
geplanten Gebäudes weise das Gelände einen Höhenunterschied von 1,4 m
(Südfassade) respektive 2,3 m (Nordfassade) auf. Dies entspreche einer
Neigung von 9,2 % beziehungsweise 5,6 %. Wenn die Vorinstanz unter
diesen Umständen das Vorliegen einer Hangneigung bejaht habe, so sei daran
nichts auszusetzen. Einerseits sei die im nordwestlichen Grundstücksteil vor
mehr als zehn Jahren zur Erstellung der bestehenden Fahrzeugabstellplätze
vorgenommene Aufschüttung zu berücksichtigen. Dass dadurch der grösste Teil des
Gefälles entlang der Nordfassade in einem kleinen Bereich derselben entstehe
und damit der Rest des Terrains nur ganz leicht abschüssig verlaufe, ändere
nichts daran, dass die besagte Höhendifferenz bestehe. Anderseits betrage das
Gefälle auch ohne Aufschüttung im nordwestlichen Bereich des Baugrundstücks 5,6
%. Damit erreiche das Terrain eine Neigung, welche nicht mehr ohne weiteres als
vernachlässigbar zu bezeichnen sei und welche die Vorinstanz durchaus als Hanglage
im Sinn von Art. 36 Abs. 4 [recte 3] BZO qualifizieren durfte.

2.2 Diesen
Ausführungen halten die Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht entgegen, im
Plan "Westfassade" fehle die Eintragung des gewachsenen Terrains, was
im Rekursverfahren beanstandet worden sei. Dadurch werde "kaschiert",
dass nur gerade 0,1 % der Gebäudegrundfläche (0,4 m x 1,1 m im
Bereich der Nordwestecke) auf dem erhöhten Terrain stehe. Der Rest des Terrains
sei nur ganz leicht abschüssig. Für die Beurteilung der Neigung sei dieser
künstliche Terrainverlauf nicht massgebend. Mit einem kleinen Hügelchen versuchten
die Beschwerdegegner eine Hanglage zu konstruieren. Die massgebende Hangneigung
betrage daher überall maximal 5,6 %. Losgelöst von irgendwelchen Richtlinien
stelle eine solche Neigung keine Hanglage dar. Die Ermessensbetätigung der Baubehörde
beruhe offensichtlich auf falschen tatsächlichen Annahmen und könne von der Baurekurskommission
von vornherein nicht geschützt werden.

3.  

3.1 Gemäss § 280
Abs. 1 PBG wird die Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie zwischen
Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden gewachsenen Boden gemessen.
Wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, ergibt sich laut § 279
Abs. 1 PBG das Mass der Gebäudehöhe auf Grund der erlaubten
Vollgeschosszahl mit einer Bruttogeschosshöhe von 3,3 m und zusätzlich mit
1,5 m für die Erhebung des Erdgeschosses. In Zonen mit zwei zulässigen
Vollgeschossen wie in den Kernzonen A und B der Gemeinde Maur gilt damit nach
kantonalem Recht grundsätzlich eine Gebäudehöhe von 8,1 m.

Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maur macht von der
Kompetenznorm von § 279 Abs. 1 PBG Gebrauch und setzt in Art. 11
BZO für die Kernzone B die Gebäudehöhe auf 7,5 m bzw. – in Verbindung mit Art. 36
Abs. 3 BZO – auf 8,1 m fest. Bei den Bestimmungen von Art. 11
und 36 BZO, deren Anwendung hier streitig ist, handelt es sich demzufolge um
kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, das in erster Linie von den
Gemeindebehörden anzuwenden und – soweit unbestimmte Rechtsbegriffe in Frage
stehen – auszulegen ist (RB 1981 Nr. 20, 1982 Nr. 38, 1984 Nr. 106;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19, auch zum Folgenden). Wie die
Vorinstanz richtig ausgeführt hat, auferlegt sich die Baurekurskommission in
solchen Fällen bei der Überprüfung einer von der Baubewilligungsbehörde
vorgenommenen Handhabung einer kommunalen Rechtsnorm Zurückhaltung und ersetzt
einen vertretbaren Entscheid der Gemeindebehörden nicht durch eine eigene
Auslegung oder eigenes Ermessen. Hingegen schreitet sie ein, wenn sich der Entscheid
der Gemeinde als offensichtlich unvertretbar erweist.

Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können
Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51
VRG eine für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung
des Sachverhalts gerügt werden. Hat die Baurekurskommission einen Ermessensentscheid
der kommunalen Behörde bestätigt, so kann vor Verwaltungsgericht nur geltend
gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht zum Ergebnis gelangt, der
erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des der örtlichen Baubehörde
zustehenden Ermessens- bzw. Auslegungsspielraums (BGr, 21. Juni 2005,
1P.678/2004, www.bger.ch).

3.2 Laut Art. 11
BZO sind in der hier massgebenden Kernzone B zwei Dachgeschosse, zwei
Vollgeschosse sowie – "zulässig gemäss Art. 36 Abs. 1 und
2" – ein Untergeschoss erlaubt. Die Gebäudehöhe beträgt maximal 7,5 m
bzw. 8,1 m, wobei Art. 11 BZO auf Art. 36 Abs. 3 BZO
verweist. Art. 36 Abs. 1 BZO bestimmt, dass – wo die Bauordnung höchstens
zwei Vollgeschosse zulässt – an Hanglagen zusätzlich ein "natürlich
anfallendes Untergeschoss" gestattet ist. Abgrabungen sind laut Art. 36
Abs. 2 Satz 1 BZO – ausser an der bergseitigen Fassade – bis maximal 1 m
erlaubt; bergseitig sind Abgrabungen nur für Vollgeschosse gestattet (Art. 36
Abs. 2 Satz 2 BZO). Art. 36 Abs. 3 BZO schliesslich bestimmt,
dass "unter den Voraussetzungen von Abs. 1 und 2" in den
Kernzonen KA und KB bei zwei Vollgeschossen "talseits" eine Gebäudehöhe
von 8,1 m zulässig ist.

Die – gegenüber der
grundsätzlich geltenden Gebäudehöhe von 7,5 m privilegierte – Gebäudehöhe
von 8,1 m "unter den Voraussetzungen von [Art. 36] Abs. 1
und 2 [BZO]" dient offenkundig dazu, das an Hanglagen zulässige
"natürlich anfallende Untergeschoss" überhaupt zu ermöglichen. Denn
bei einer Gebäudehöhe von 7,5 m und zulässigen Abgrabungen talseitig von
maximal 1 m müsste ein Untergeschoss geradezu eingegraben werden und wäre eine
zweckmässige Befensterung von Wohn- oder Arbeitsräumen kaum mehr möglich oder
zumindest sehr erschwert. Da die Gebäudehöhe traufseitig gemessen wird, geht Art. 36
BZO, wonach "talseits" eine grössere Gebäudehöhe zulässig ist, von
einer Überbauung aus, bei welcher die Trauffassaden talseitig und bergseitig
angeordnet sind.

3.2.1
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 03 fällt von der N-Strasse nach der L-Strasse,
mithin von Westen nach Osten ab. Das Mehrfamilienhaus weist ein Satteldach auf,
dessen First ungefähr von Westen nach Osten ausgerichtet ist. Die Westfassade
stellt mithin die bergseitige, die Ostfassade die talseitige Fassade dar. Wie
die Baurekurskommission in ihrem Entscheid in tatsächlicher Hinsicht festhält,
ist vorliegend der Hang schwach geneigt. Bei dem von der Vorinstanz erwähnten
Gefälle von 4 m zwischen der N-Strasse und der L-Strasse handelt es sich
um das Gefälle von der westlichen Grundstücksecke an der N-Strasse mit der Kote 660.11
zur östlichen Grundstücksecke an der L-Strasse mit Kote 656.37. Bei einem
Abstand zwischen diesen beiden Grundstücksecken von rund 75 m entspricht
der Höhenunterschied von 3,74 m einem Gefälle von 5 %, was wiederum der
Hälfte jener Hangneigung von 10 % entspricht, welche nach Art. 37 Abs. 1
BZO vorliegen muss, damit sich in der Wohnzone W1 die zulässige Gebäudehöhe
talseitig um 0,5 m erhöht. Dieses Neigungsmass von 10 % wird vom Gemeinderat
als "Richtwert" beigezogen. Im Bereich der Nordfassade des 24,8 m
langen Hauptgebäudes verläuft das bestehende (gewachsene) Terrain auf einer
Länge von knapp 23 m praktisch horizontal und macht ca. 50 cm bzw. 1,8 m
vor der gestaffelten Westfassade aufgrund einer früheren Aufschüttung einen
Geländesprung von 2 m. Auch entlang der Südfassade verläuft das Terrain
mehrheitlich, das heisst auf einer Länge von rund 17,5 m, flach und steigt
erst auf den letzten ca. 7 m um 1,5 m an. Infolge dieser Topografie
weist das streitige Bauprojekt nicht nur talseitig, sondern praktisch entlang
der ganzen Nordfassade, das heisst auf einer Länge von rund 23 m eine
Gebäudehöhe von 8,1 m auf. Auch an der Südfassade beträgt die Gebäudehöhe
auf einer Länge von rund 19 m mehr als 7,5 m. Die
"privilegierte" Gebäudehöhe von 8,1 m wird nicht etwa beansprucht, um
die Situation bei einem talseitig natürlich anfallenden Untergeschoss zu
verbessern. Der (talseitigen) Ostfassade ist eine unterirdische "Durchfahrt"
vorgelagert, mit einer Oberkante auf der Höhe Fussboden des unteren Vollgeschosses.
Die nicht nur talseitig, sondern praktisch vollständig auch an den beiden
Trauffassadenseiten beanspruchte Gebäudehöhe von 8,1 m dient letztlich
dazu, die beiden sich über den grössten Teil des Grundstücks ausdehnenden Untergeschosse
mit Werkstatt, Pneulager und Unterniveaugarage anzuheben. Dies liegt offenkundig
ausserhalb des mit Art. 36 Abs. 1–3 BZO verfolgten Ziels.

3.2.2
Zusammengefasst ist festzuhalten, dass vorliegend die Voraussetzungen von Art. 11
und 36 BZO für eine zulässige Gebäudehöhe von 8,1 m nicht gegeben sind.
Das Bauvorhaben beansprucht entgegen Art. 36 Abs. 3 BZO nicht nur
"talseits" (Ostfassade), sondern auch an den Nord- und Südfassaden
eine höhere Gebäudehöhe als 7,5 m. Die grössere Gebäudehöhe dient nicht
dazu, die vertikale Gebäudelage im Hinblick auf die Realisierung eines
"natürlich anfallenden Untergeschosses" (Art. 36 Abs. 1 BZO)
zu optimieren. Überdies kann auch nicht von einer "Hanglage"
gesprochen werden, ist doch das gewachsene Terrain entlang der 24,8 m
langen Nord- und Südfassade grösstenteils, das heisst auf einer Länge von rund
23 m (Nordfassade) bzw. 17,5 m (Südfassade), praktisch eben. Wenn
sich die Baubewilligungsbehörde nach eigenen Angaben bei der Bestimmung einer
Hanglage an Art. 37 Abs. 1 BZO orientiert, welcher in der Wohnzone W1
"bei einer Hangneigung von über 10 % im Gebäudebereich" eine
Erhöhung der Gebäudehöhe talseitig um 0,5 m zulässt, so ist eine solche
Hangsituation vorliegend sowohl mit Bezug auf das Baugrundstück als auch auf
den Gebäudebereich bei weitem nicht gegeben. Der Sinngehalt, welchen der Gemeinderat
Maur hier Art. 36 BZO zumisst, ist unvertretbar und liegt ausserhalb des
ihm bei der Auslegung des kommunalen Rechts zustehenden Ermessensspielraums.
Die Beschwerde ist daher gutzuheissen und die Baubewilligung – wie von den
Beschwerdeführenden im Rekursverfahren beantragt – mit einer Nebenbestimmung zu
ergänzen, wonach die Gebäudehöhe maximal 7,5 m betragen darf. Der private
Beschwerdegegner hat vor Baubeginn der Baubehörde entsprechende Pläne
einzureichen und bewilligen zu lassen. Dabei ist das gewachsene Terrain auch in
der Ansicht "Westfassade" einzuzeichnen. Es steht dem Gemeinderat
Maur frei, die Durchführung eines neuen Baubewilligungsverfahrens anzuordnen,
sofern die durch die Nebenbestimmung erforderliche Projektänderung nicht mehr
untergeordneter Natur ist (§ 321 PBG; vgl. Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,
Zürich 1991, Rz. 461).

4.  

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten
den Beschwerdegegnern aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung steht dem privaten
Beschwerdegegner von vornherein nicht zu. Vielmehr ist dieser gestützt auf § 17
Abs. 2 lit. a VRG zu einer Umtriebsentschädigung an die
Beschwerdeführenden für das Beschwerde- und Rekursverfahren verpflichtet.
Angemessen ist eine Parteientschädigung für beide Verfahren von Fr. 3'000.- (§ 12 Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni
1997, LS 175.252).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid der Baurekurskommission III vom
20. Juli 2005 aufgehoben. Die Baubewilligung des Gemeinderats Maur vom 14. Dezember
2004 wird mit folgender Nebenbestimmung ergänzt:

       "Die zulässige Gebäudehöhe beträgt max. 7,5 m.
Vor Baubeginn sind der Baubewilligungsbehörde entsprechend angepasste Pläne
einzureichen und bewilligen zu lassen."

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      90.--     Zustellungskosten,

Fr. 4'090.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden je zur Hälfte den Beschwerdegegnern auferlegt.

4.    Die
Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 2'940.- werden je zur Hälfte den heutigen
Beschwerdegegnern auferlegt.

5.    Der
private Beschwerdegegner wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden eine Parteientschädigung
von je Fr. 750.-, total Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen), zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

6.    Mitteilung an …