# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c32096ef-8e20-56e5-b844-280a11296623
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-29
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 29.08.2023 BRGE II Nr. 0172/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-II-Nr--0172-202_2023-08-29.pdf

## Full Text

BRGE II Nr. 0172/2023 vom 29. August 2023 in BEZ 2024 Nr. 24 
 
(Bestätigt mit VB.2023.00573 vom 13. Juni 2024.) 

2. Das Baugrundstück Kat.-Nr. 1 liegt in der Wohnzone W2/40 % gemäss 

Bau- und Zonenordnung der Stadt W. (BZO). Die Rekurrierenden planen auf der 

Parzelle die Erstellung eines Einfamilienhauses, welches mit dem angefochtenen 

Beschluss bewilligt wurde. Die BZO wird aktuell revidiert. Die Vorinstanz hat in 

der angefochtenen Baubewilligung den Bestimmungen gemäss öffentlicher 

Auflage der revidierten BZO (revBZO) betreffend Terraingestaltung, 

Grenzabstände und Grünflächenziffer eine negative Vorwirkung im Sinne von 

§ 234 PBG zuerkannt, indem sie entsprechende Auflagen zur Einhaltung dieser 

Bestimmungen in der Baubewilligung statuierte (…). Das Baugrundstück soll 

gemäss revBZO der Wohnzone W3A/45 % zugeordnet werden. 

Die Rekurrierenden sind der Auffassung, den betreffenden Bestimmungen 

der revBZO komme kein planerischer Gehalt zu, weshalb sie dem geplanten 

Bauvorhaben nicht im Sinne einer negativen Vorwirkung entgegenstünden. 

Selbst wenn sie grundsätzlich beachtlich wären, wäre deren Anwendung im 

vorliegenden Fall unverhältnismässig. 

3.1 Bauten und Anlagen dürfen nur auf Grundstücken erstellt werden, die 

baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse 

es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist (§ 233 Abs. 1 PBG). 

Gemäss § 234 PBG gilt ein Grundstück als baureif, wenn es erschlossen ist und 

wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch die 

Gemeindeexekutive beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig 

beeinflusst wird. 

Diese Bestimmung bezweckt somit den Schutz fehlender oder in Änderung 

stehender planungsrechtlicher Festlegungen. Das Erfordernis der 

planungsrechtlichen Baureife löst eine befristete Bausperre aus, wenn eine noch 

ausstehende Planung oder eine Planänderung durch ein Bauvorhaben negativ 

präjudiziert würde. Künftige Planfestsetzungen entfalten auf diese Weise eine 

negative Vorwirkung. Dabei sind für die Annahme einer nachteiligen 

Beeinflussung künftigen Rechts nicht in erster Linie die Auswirkungen des 

betreffenden Vorhabens an sich massgebend; vielmehr kommt es auf dessen 

präjudizielle Bedeutung an. Zu fragen ist demnach nach den Folgen einer 

Vielzahl gleichartiger Projekte. Die Bestimmung von § 234 PBG dient nicht 

allgemein der Voranwendung künftigen Rechts, sondern ausschliesslich der 

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Plansicherung (s. zum Ganzen BGE 116 Ia 449, E. 4a u. 4c; VGr, 4. Oktober 

2018, VB.2017.00691, E. 2.3; VGr, 14. Juli 2016, VB.2015.00762, E. 4.2. ff.; VGr, 

2. Juni 2004, VB.2004.00090, E. 2.4; RB 1995 Nr. 78, RB 1984 Nr. 96). Geschützt 

werden sollen mit anderen Worten planungsrechtliche Festlegungen, d.h. all jene 

Normen, die einen planerischen Gehalt aufweisen. Dazu gehören etwa die 

Bestimmungen über die Nutzweise, die Ausnützung, die erlaubte 

Überbauungsart oder die Geschosszahl, nicht aber blosse Messvorschriften oder 

etwa Vorschriften, die überwiegend feuerpolizeilichen Zwecken dienen.  

Nicht jede bauliche Abweichung rechtfertigt die Annahme einer nachteiligen 

Beeinflussung (Anna Frey, Die planungsrechtliche Baureife nach zürcherischem 

Recht, 2022, S. 119 mit Hinweisen). Betrifft die künftige Planung nicht blosse 

Flächenausscheidungen – bei welchen grundsätzlich für jedes Bauvorhaben von 

einer negativen Präjudizierung der planungsrechtlichen Festlegung auszugehen 

ist –, sondern geht es um künftige Bauvorschriften mit planerischem Gehalt, so 

drängt sich eine differenzierte Betrachtungsweise auf. In Frage stehen hier 

künftige Normgefüge, die im gegenseitigen Zusammenspiel eine bestimmte 

Überbauungsart in einer bestimmten Zone sicherstellen wollen. Für die in 

Aussicht genommenen Planungsziele kommt nicht jeder einzelnen Bestimmung 

im Rahmen eines solchen Normenkomplexes an sich sowie in Würdigung der 

örtlichen Verhältnisse dieselbe Bedeutung zu. Es kann demnach auch nicht jede 

bauliche Abweichung von jeder einzelnen Vorschrift genügend schwer wiegen, 

um die künftige Planung als unzweckmässig erscheinen zu lassen. Vielmehr ist 

der Tatbestand der nachteiligen Beeinflussung nur dann erfüllt, wenn das zu 

beurteilende Bauvorhaben so gegen eine – mit Blick auf die beabsichtigten 

Planungsziele – wesentliche Vorschrift verstösst, dass die Verwirklichung der 

künftigen planungsrechtlichen Festlegung in Frage gestellt ist oder zumindest 

deren Zweckmässigkeit deutlich gemindert wird. Dies hängt immer auch davon 

ab, wie sich der gerügte Normverstoss am betreffenden Ort unter den gegebenen 

tatsächlichen Umständen auf die künftige planungsrechtliche Festlegung 

auswirkt (Frey, S. 121 ff. mit Hinweisen). Als Folge dieser Rechtslage sowie in 

Nachachtung des Verhältnismässigkeitsprinzips ist bei bloss geringfügigen 

baulichen Abweichungen von einer künftigen Planung nicht von einer negativen 

Präjudizierung im Sinne von § 234 PBG auszugehen (Frey, S. 123; BGr, 11. Juli 

2000, 1P.602/1999 und 1P.616/1999, E. 4b/bb; Christoph Fritzsche/Peter 

Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., 2019, 

Bd. 2, S. 715). 

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3.2 Unbestritten ist vorliegend der hinreichende Konkretisierungsgrad sowie 

die ernsthaften Realisierungschancen der revBZO. Strittig ist, ob den vorliegend 

strittigen Bestimmungen ein planerischer Gehalt zukommt, dessen 

Verwirklichung durch das Bauvorhaben in wesentlicher Weise negativ beeinflusst 

wird. 

4.1 Nach Art. 40 Abs. 1 revBZO sind in allen Zonen, ausser in den IG-Zonen, 

nur geringfügige Abgrabungen und Aufschüttungen zulässig. Davon 

ausgenommen sind Abgrabungen für Zugänge sowie Ein- und Ausfahrten. 

Gemäss Abs. 2 dieser Bestimmung können zwecks Einordnung in die bauliche 

und landschaftliche Umgebung und insbesondere zur Sicherstellung eines 

harmonischen Geländeverlaufs sowie um eine städtebaulich angemessene 

Gestaltung der Erdgeschosse an Hanglagen zu ermöglichen weitergehende 

Terrainveränderungen bewilligt werden. 

In der BZO finden sich keine Vorschriften zu Terrainveränderungen, wobei 

sich die Parteien darüber einig sind, dass die geplanten Terrainveränderungen 

unter geltendem Recht nicht verweigert werden könnten. 

4.2.1 In negativer Vorwirkung von Art. 40 revBZO bezeichnet die Vorinstanz 

die geplanten Veränderungen bzw. Aufschüttungen entlang der E.-Strasse und 

der rückseitigen Zufahrt im angefochtenen Beschluss als unbefriedigend und 

verlangt eine auflageweise Korrektur dahingehend, dass das Terrain nahezu 

dem heutigen Terrain gleichkomme (…). 

4.2.2 Die Rekurrierenden stellen sich auf den Standpunkt, dass Vorschriften 

über die Zulässigkeit von Aufschüttungen per se nur ästhetisch motiviert seien 

und keinen Einfluss auf die Nutzungsdichte hätten. Ihnen komme deshalb keine 

negative Vorwirkung zu. Das Gleiche gelte für Abgrabungen und Aufschüttungen, 

welche nicht in der Nähe des Gebäudes, sondern in der weiteren Umgebung 

stattfinden sollten. Die revBZO ziele gemäss Erläuterungsbericht vornehmlich auf 

die Vermeidung von übermässigen Abgrabungen ab, welche zur Freilegung von 

Untergeschossen führten. Dies sei für den vorliegenden Fall nicht relevant.  

Soweit die Revision auch Aufschüttungen anspreche, handle es sich um 

eine in Aussicht genommene ästhetische Verbesserung. Diesbezüglich könne 

der Revision keine negative Vorwirkung zukommen.  

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Selbst wenn eine negative Vorwirkung zulässig wäre, so wäre deren 

Anwendung auf den vorliegenden Fall unverhältnismässig, da es sich gegenüber 

dem Bestand nur um untergeordnete Abweichungen handle. (…) 

4.3.1 Eine kommunale Bestimmung, die das Freilegen von anrechenbaren 

Untergeschossen – beispielsweise durch die Regelung des Masses von 

zulässigen Abgrabungen – einschränkt, ist eine planungsrechtliche Festlegung, 

wenn damit die Möglichkeit der Realisierung einer nutzbaren 

Untergeschossfläche eingeschränkt werden soll oder wenn die zulässige 

Ausnützung mittels Baumassenziffer geregelt ist und nicht gleichzeitig 

Geschosszahlvorschriften bestehen. Andernfalls handelt es sich um eine reine 

Ästhetiknorm, welche nicht von § 234 PBG erfasst ist (vgl. VB.2000.00018 = BEZ 

2000 Nr. 19; VB.95.00015, E. 2 = RB 1995 Nr. 85; VB.96.00130 = RB 1996 Nr. 

76; VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 5.3; VGr, 4. Oktober 2018, 

VB.2017.00691, E. 4.2). 

4.3.2 In der revBZO ist vorgesehen, dass in der neuen Wohnzone 

W3A/45 % – im Gegensatz zur geltenden W2/40 %, welche Wohn- und 

Arbeitsnutzungen in Untergeschosse erlaubt (vgl. Art. 3 BZO) – keine 

anrechenbaren Untergeschosse mehr zulässig sind (vgl. Art. 22 revBZO). 

Im Erläuterungsbericht vom 14. März 2022 gemäss Art. 47 der 

Raumplanungsverordnung (RPV) wird die Einführung der Bestimmung zu den 

Terrainveränderungen wie folgt begründet: In der BZO von W. existierten heute 

keine Bestimmungen zu Terrainveränderungen, wobei diese aufgrund der weit 

verbreiteten Hanglagen häufig sehr umfangreich vorgenommen würden. So 

würden teilweise ganze Geschosse durch Abgrabungen freigelegt oder 

umfangreiche Aufschüttungen zur Nivellierung des Geländes vorgenommen. 

Dies führe häufig zu ortsbaulich unerwünschten Situationen wie etwa der 

Freilegung von Untergeschossen. Mit der revBZO werde das Ziel verfolgt, dass 

Gebäude sich dem Gelände anpassten und nicht umgekehrt (vgl. Aufhebung 

anrechenbares Untergeschoss in den Wohnzonen). Terrainveränderungen 

würden aus diesem Grund in allen Zonen eingeschränkt. Neu seien nur noch 

«geringfügige» Abgrabungen und Aufschüttungen zulässig. Auf einen 

quantitativen Wert werde verzichtet. Der zulässige Umfang von 

Terrainveränderungen sei je nach Situation und Topografie im Einzelfall 

festzulegen. Weitergehende Terrainveränderungen könnten aber aus den in der 

revBZO erwähnten Gründen bewilligt werden. 

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4.4 Die Nutzungsmöglichkeiten in Untergeschossen werden in der neuen 

Zone W3A/45 % mit der Revision bereits massgeblich dadurch eingeschränkt, 

dass im Vergleich zur geltenden BZO nach Art. 22 revBZO keine anrechenbaren 

Untergeschosse mehr zulässig sind. Dies führt dazu, dass Art. 40 revBZO keine 

im baurechtlichen Sinne nutzungsbeschränkende Wirkung zukommt, weshalb 

ihm schon deshalb ein entscheidwesentlicher planungsrechtlicher Gehalt 

abzusprechen ist. Ausserdem spricht die gemäss Erläuterungsbericht 

angestrebte einzelfallweise Festlegung des zulässigen Masses von 

Aufschüttungen und Abgrabungen je nach Situation und Topografie sowie das 

damit verfolgte Ziel, dass sich Gebäude dem Gelände anpassten und nicht 

umgekehrt, für den vorwiegend ästhetischen Gehalt der Bestimmung. Weiter 

deutet auch die an den Ästhetikparagraphen (§ 238 PBG) angelehnte 

Formulierung in Art. 40 Abs. 2 revBZO, wonach zwecks Einordnung in die 

bauliche und landschaftliche Umgebung weitergehende Terrainveränderungen 

zugelassen werden, auf die ästhetische Zielsetzung hin. Hinsichtlich 

Aufschüttungen ist zuletzt darauf hinzuweisen, dass eine Einschränkung von 

solchen – wie von den Rekurrierenden zutreffend ausgeführt – ganz generell 

nicht zur Folge haben kann, dass die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks in 

baurechtlicher relevanter Hinsicht (Ausnützung, Nutzungsdichte, Nutzweise etc.; 

§ 250 ff. PBG) eingeschränkt wären, weshalb Art. 40 revBZO diesbezüglich von 

vornherein nur eine ästhetische Funktion verbleibt.  

4.5 Nach dem Gesagten kommt Art. 40 revBZO keine entscheidwesentliche 

planungsrechtliche Bedeutung im Sinn von § 234 PBG zu, weshalb die 

Bestimmung schon deshalb für das geplante Bauvorhaben keine negative 

Vorwirkung entfaltet. Die Auflage (…) ist daher antragsgemäss aufzuheben. 

5.1 In Art. 22 Abs. 1 revBZO ist vorgesehen, dass in allen Wohnzonen 

ausser W2/30 % (4 m) ein einheitlicher Grundgrenzabstand von 5 m gilt. In 

Art. 22 Abs. 2 revBZO wird statuiert, dass sich der Grundgrenzabstand bei 

Fassadenlängen von mehr als 12 m um die Hälfte der Mehrlänge erhöht, jedoch 

höchstens auf 8 m in der W2 und 10 m in den übrigen Wohn- bzw. Wohn- und 

Gewerbezonen.  

Gemäss Art. 3 Abs. 1 BZO gilt in der Wohnzone W2/40 % ein kleiner 

Grundgrenzabstand von 4 m und ein grosser Grundgrenzabstand von 8 m. In 

den übrigen Wohnzonen gelten kleine Grundgrenzabstände von 4 m bis 7 m und 

grosse Grundgrenzabstände von 8 m bis 14 m. Der grosse Grundgrenzabstand 

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ist gegenüber der stärker nach Süden gerichteten Gebäudelängsseite 

einzuhalten (Art. 8 Abs. 1 BZO). Einen Mehrlängenzuschlag kennt die BZO nicht. 

(…) 

5.3.1 In der Literatur (und der älteren Rechtsprechung) wird die Ansicht 

vertreten, dass Grenzabständen als reine Massvorschrift, von der nach § 270 

Abs. 3 PBG befreit werden könne, keine planerische Wirkung zuzubilligen sei, 

weshalb sie nicht von § 234 PBG erfasst würden (Fritzsche/Bösch/Wipf/ Kunz, 

S. 713). Das Baurekursgericht zuerkannte der Festlegung von Grenzabständen 

demgegenüber in seiner neueren Rechtsprechung «geradezu prototypisch» eine 

planerische Funktion, wobei im entsprechenden Entscheid ein mit der Revision 

geplanter grosser Grundabstand im Streit lag (BRGE I Nrn. 0088 und 0089/2014, 

E. 5.7 = BEZ 2014 Nr. 44). Zuletzt hielt das Verwaltungsgericht fest, dass es vor 

diesem (uneinheitlichen) Hintergrund angezeigt sei, 

Grenzabstandsbestimmungen differenziert zu handhaben, ausgehend von ihren 

unterschiedlichen Funktionen. Soweit der infrage stehenden 

Grenzabstandsbestimmung – gemäss gesetzgeberischer Intention – eine 

siedlungsplanerische und keine primär nachbarschützende Funktion zukomme, 

sei diese als planerisch festgelegte Abstandsvorschrift aufzufassen (VGr, 

23. Oktober 2019, VB.2019.00309, E. 6.4.2). Einen solchen 

siedlungsplanerischen Gehalt kommt insbesondere Abstandvorschriften in 

Kernzonen oder Gestaltungsplänen, Strassenabstandsvorschriften im Sinne von 

§ 265 PBG, durch Verkehrs- und Gewässerbaulinien festgelegten Abständen, 

Wald- und Gewässerabständen zu (Frey, S. 97; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, 

S. 713).  

5.3.2 Der Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV führt zum neuen Regime 

der Grenzabstandsvorschriften Folgendes aus: (…) Neu gelte mit Ausnahme der 

neuen W2/30 % in allen Zonen ein allseitiger Grenzabstand von 5 m. Die 

Aufhebung des grossen Grenzabstands ermögliche, dass die Grundstücke 

baulich flexibler genutzt und die Gebäude freier gestaltet werden könnten. Der 

Mehrlängenzuschlag diene dazu, den Bau von sehr langen oder monotonen 

Fassaden nahe der Grundstücksgrenze zu verhindern. Längere Gebäude 

müssten damit entweder «abgestuft» oder gesamthaft von der 

Grundstücksgrenze zurückversetzt werden. Gegenüber Strassen- und 

Wegabstand sowie Verkehrsbaulinien gelte der Mehrlängenzuschlag nicht. 

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5.4 Aus dem Erläuterungsbericht ergibt sich, dass (…) nicht in erster Linie 

nachbarschützende oder planerische Ziele verfolgt wurden, sondern primär 

rechtsstaatliche bzw. legislatorische, indem zukünftig in allen Zonen (…) 

rechtsgleich das selbe Grenzabstandsregime gelten soll. Dass der Gesetzgeber 

damit – wie von der Vorinstanz behauptet – planerisch eine besondere Körnigkeit 

angestrebt hätte oder die bauliche Dichte hätte regeln wollen, ergibt sich aus dem 

Erläuterungsbericht nicht. Die zulässige bauliche Dichte bestimmt sich sodann in 

der Stadt W. sowohl gemäss geltender BZO als auch gemäss revBZO in erster 

Linie durch die Ausnützungsziffer und die Geschosszahlvorschriften.  

Des Weiteren strebte der Gesetzgeber mit der Revision hinsichtlich der 

Grenzabstände eine Flexibilisierung der Nutzungsmöglichkeiten der 

Grundstücke an und keine zusätzliche Beschränkung. In den meisten Zonen führt 

die Revision dementsprechend auch zu einer Reduktion der Grenzabstände, 

sodass auch unter Nachachtung des neu einzuführenden Mehrlängenzuschlags 

Raum für zusätzliche bauliche Optionen geschaffen wird. Eine bestimmte 

Körnigkeit der Siedlungsstruktur wird durch diese Flexibilisierung gerade nicht 

erreicht, da das künftige Regime je nach Anordnung und Länge der geplanten 

Gebäude zu ganz unterschiedlichen Abständen von der Grenze führt, wobei nicht 

einheitlich – wie bisher mit dem grossen Grenzabstand – gegen Süden grössere 

Abstände einzuhalten sein werden. Diese Flexibilisierung führt bei einer 

gesamthaften Betrachtung auch in der geplanten Wohnzone W3A/45 % zu 

zusätzlichem Gestaltungsspielraum, obwohl der Grundgrenzabstand gegenüber 

drei Gebäudeseiten erhöht wird. Den dargelegten gesetzgeberischen 

Zielsetzungen (legislatorische Vereinheitlichung, baurechtlicher Flexibilisierung 

der Nutzungsmöglichkeiten) läuft das geplante Bauvorhaben nicht zuwider. Die 

Verwirklichung dieser Ziele wird durch das Bauvorhaben weder in Frage gestellt 

noch wird dadurch die künftige Planung in ihrer Zweckmässigkeit erheblich 

gemindert und folglich auch nicht im Sinne von § 234 PBG negativ beeinflusst.  

Dem geplanten Mehrlängenzuschlag als solchem kommt sodann in erster 

Linie eine nachbarschützende und wohnhygienische Funktion zu. Er hat weder 

auf die zulässige Ausnützung bzw. bauliche Dichte noch auf die Grundmasse von 

Gebäuden einen direkten Einfluss. Auch wird damit – wie oben bereits ausgeführt 

– nicht eine bestimmte Körnigkeit erreicht. Es fehlt ihm daher – auch isoliert 

betrachtet – an einem planerischen Gehalt, der dazu führen könnte, dass die 

künftige Planung durch das geplante Bauvorhaben negativ beeinflusst werden 

könnte.  

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Hinzu kommt, dass selbst wenn – entgegen dem oben ausgeführten – durch 

die Unterschreitung der Grenzabstände gemäss revBZO eine Beeinträchtigung 

der künftigen Planung grundsätzlich in Frage stünde, zu beachten ist, dass der 

gemäss Art. 22 revBZO massgebliche Grenzabstand von 5 m sowohl gegen 

Westen als auch gegen Norden nur jeweils um max. rund 1 m unterschritten wird 

(…). Unter diesen Umständen ist die Unterschreitung der Grenzabstände 

gemäss revBZO als zu geringfügig einzustufen, um im weitestgehend 

überbauten Gebiet den Eindruck eines grenzabstandswidrigen Gebäudes 

entstehen zu lassen. (…)  

Der vorliegend fragliche neue einheitliche Grundgrenzabstand hat sodann – 

selbst wenn der Festlegung eine gewisse planerische Intention zugrunde läge – 

in der künftigen Planung (bzw. dem künftigen Normgefüge, welches im 

gegenseitigen Zusammenspiel der einzelnen Bestimmungen eine bestimmte 

Überbauungsart in einer bestimmten Zone sicherstellen will) ganz allgemein nicht 

die gleiche Bedeutung wie beispielsweise Vorschriften zur Ausnützung, 

Geschosszahl, Nutzweise oder Bauweise. Ausserdem kann er von vornherein 

nicht die gleichen Auswirkungen auf die Umgebung haben wie etwa die 

Einführung eines grossen (auf einer bestimmten Seite einzuhaltenden) 

Grundgrenzabstandes (vgl. BRGE I Nrn. 0088 und 0089/2014, E. 5.7 = BEZ 2014 

Nr. 44), welcher bei einer Vielzahl an vergleichbaren Projekten sichtbare 

Auswirkungen auf die Siedlungsstruktur haben kann.  

Im Rahmen der gebotenen Gesamtbetrachtung und in Nachachtung des 

Verhältnismässigkeitsprinzips ist in Anbetracht der genannten Umstände 

vorliegend bloss von einer untergeordneten Abweichung auszugehen. Diese ist 

nicht geeignet, die künftige Planung als ganzheitliches Normgefüge negativ zu 

präjudizieren.  

5.5 Zusammenfassend kommt Art. 22 revBZO hinsichtlich des neuen 

Grundgrenzabstandes von 5 m sowie betreffend den Mehrlängenzuschlag für 

das geplante Bauvorhaben keine negative Vorwirkung zu. Die Auflage (…) ist 

demnach aufzuheben.