# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 887c023e-c4a3-54b0-812f-ca36f7719ffd
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-05-10
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 10.05.1996 80.1995.174
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1995-174_1996-05-10.html

## Full Text

Incarto n.

  80.95.00174

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo
  Gianinazzi Il segretario

  

 

statuendo
sul ricorso del 22 agosto 1995

 

in
materia di:                 IC/IFD 95/96

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  e __________ __________, __________
  __________,  

  rappr.
  da: __________. __________, __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Nella tassazione
IC/IFD 1995-96 l’UT ha esposto a __________ e __________ __________ un  valore
locativo di fr. 6’500.-- di media annua quale valore locativo dell’abitazione
secondaria che possiedono a __________ __________./ __________ e che ha un
valore di stima risalente al 1° gennaio 1985 di fr. 100’000.-- (cfr. decisione
su reclamo del 24 luglio 1995).

 

                                   2.   Con il presente,
tempestivo ricorso i coniugi __________ contestano il valore locativo esposto
loro dall’UT, argomentando che la loro casa di vacanza è abitabile solo per sei
mesi all’anno, a causa dell’assenza di riscaldamento, essendo stati costretti a
eliminare l’impianto perché non più conforme alle prescrizioni e troppo oneroso
da adeguare.

                                         La casa, composta di un
soggiorno e una cucina a pianterreno e di tre camere al piano superiore, è
quindi abitabile soltanto per metà dell'anno.

                                         Pendente causa è stato
conferito al perito il mandato di esprimersi sul valore locativo dell'immobile
dei ricorrenti. Il relativo rapporto è stato intimato alle parti, alle quali è
stata data facoltà di esprimersi.

                                         Con memoria del 9 aprile
1996 i ricorrenti hanno chiesto l'ulteriore riduzione del valore locativo a fr.
1'900.-- di media annua.

 

                                   3.   3.1

                                         Giusta l'art. 20 cpv. 1 lett.
b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD l'uso da parte del proprietario del suo immobile
o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza
immobiliare: ad esso viene attribuito un valore locativo. Anche l'uso di quote
di comproprietà, erette in PPP (art. 712 seg. CC) e considerate fondi secondo l'art.
655 CC, soggiace quindi all'imposta conformemente alle citate norme fiscali.

 

                                         3.2

                                         La legge non indica
tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio
economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria. Secondo la
giurisprudenza il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente
dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente. Altrimenti detto: il
valore locativo deve corrispondere alla mercede che, secondo le condizioni di
mercato, il proprietario potrebbe richiedere locando lo stesso immobile ad un
terzo. In altre parole, il valore locativo deve corrispondere, in linea di
principio,  al valore oggettivo di mercato.

 

                                         3.3

                                         Il Tribunale federale ha
per altro confermato che il valore locativo deve corrispondere “al canone che
si potrebbe esigere equamente da un locatario desideroso di assicurarsi il
godimento di un oggetto del genere - tenendo conto in modo adeguato delle particolarità
della costruzione e delle sue installazioni, in quanto esse rispondano ai
bisogni normali di un utente di condizioni economiche e sociali analoghe a
quelle del proprietario” (ASA 15 p. 361; 438 consid. 1; DTF 69 I 24/25; Rusconi,
L’imposition de la valeur locative, Losanna 1988, p. 98). Che il valore
locativo così stabilito corrisponda o meno ad una rimunerazione normale del
capitale investito nel fondo non è essenziale (DTF 66 I 80), e il proprietario
è tenuto a lasciarsi fiscalmente imputare il corrispettivo del reddito in
natura così percepito, non l'interesse normale del valore in capitale dell'
oggetto (DTF 69 I 24; STF del 12 novembre 1975 in re A. S. p. 4 s.).

 

                                   4.   4.1

                                         L'art. 20 cpv. 2 LT
precisa che il valore locativo è stabilito tenendo conto della promozione e
dell'accesso alla proprietà e della previdenza personale. Tale precisazione è
stata voluta dal Legislatore cantonale per consentire di stabilire il valore
locativo mediante parametri schematici prudenziali. Per l'imposta cantonale esso
corrisponde quindi, di regola, a una percentuale del valore di stima dell'immobile,
che varia a dipendenza dell'anno di costruzione dell'immobile. Quando però
questo metodo porta a dei risultati in contrasto con il principio secondo cui
il valore deve corrispondere a quello reperibile sul mercato, è consentito far
capo a valutazioni individualizzate (cfr. Circolare n. 15 del 15 gennaio 1995
concernente il valore locativo della Divisione cantonale delle contribuzioni,
cifra 2.2.1)  

 

                                         4.2

                                         L'art. 21 cpv. 2 LIFD
precisa, a sua volta, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto
delle condizioni locali usuali e dell'utilizzazione effettiva dell'abitazione
al domicilio del contribuente. Il riferimento alle condizioni locali usuali sta
a significare, come per il passato, che determinante per l'IFD rimane il valore
di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo
conto anche delle vecchie abitazione e quindi non necessariamente il canone di
locazione massimo conseguibile (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz die direkte
Bundessteuer, p. 92). Il riferimento all'utilizzazione effettiva, dal canto
suo, va inteso unicamente quale limitazione spaziale ma non temporale dell'uso
dell'immobile da parte del proprietario. Con ciò il Legislatore federale ha
voluto venire incontro a determinate situazioni, segnatamente a quelle di
coniugi o vedovi, che, una volta allevati i figli, si ritrovano a vivere in
abitazioni divenute troppo grandi, perché rispondenti alle esigenze di una famiglia
numerosa. La prova della sottoutilizzazione dell'abitazione spetta al contribuente.
Il Legislatore con il riferimento all'utilizzazione effettiva dell'abitazione
non ha invece minimamente voluto venire incontro a chi, per ragioni proprie,
occupa la propria abitazione, in particolare quella secondaria, solo durante
determinati periodi dell'anno (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz die direkte
Bundessteuer, p. 93). 

 

 

 

                                         4.3

                                         Per ragioni di praticità e
di praticabilità del diritto, il valore locativo di abitazioni unifamiliari
verrà stabilito, di massima, come accennato sopra, applicando al valore di
stima ufficiale dell'immobile il tasso del 5%, se la stima è entrata in vigore
dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la stima risale a un periodo compreso tra
il 1° gennaio 1986 e il 1° gennaio 1989 e del 7,25% se la stima risale al 1°
gennaio 1985 o è anteriore a tale data (Istruzioni 1995-96 per la compilazione
della dichiarazione d'imposta). Tale modo di procedere non è, in linea di
principio, contrario al principio dell'uguaglianza di trattamento (CDT n.
80.95.00279 del 13 febbraio 1996 in re R. e M. Ce., CDT n. 424 dell'11 novembre
1986 in re M.B.; CDT n. 498 del 12 dicembre 1986 in re C.S.).

 

                                   5.   Il perito, nel suo
rapporto del 21 marzo 1996, dopo aver descritto la zona in cui è ubicata la
casa di vacanza dei ricorrente e averne illustrato le possibilità di accesso,
ha provveduto a raccogliere dati sugli affitti richiesti nella zona per
abitazioni monofamiliari provviste di riscaldamento e abitate tutto l'anno. Il
canone di locazione mensile per una casa ritenuta similare ammonta a fr.
1'500.--, per una casa di soli tre locali più servizi, quindi di dimensioni
inferiori a quella dei ricorrenti, a fr. 1'100.--. Il che significa un canone
di locazione annuo di fr. 18'000.-- per la prima, rispettivamente di fr.
13'200.-- per la seconda.

                                         La casa dei ricorrenti è
priva di riscaldamento. La realizzazione di uno nuovo centralizzato
costituirebbe un intervento di un certo peso finanziario e nemmeno entra in
considerazione la realizzazione di un riscaldamento elettrico di tutta la casa
a causa delle insufficienze della linea di corrente che collega la zona.

                                         Il perito ha quindi
proposto di considerare quale reddito locativo il canone di locazione ottenibile
affittando l'abitazione durante tre mesi e mezzo all'anno (ossia nel periodo
estivo), pari a fr. 5'250.-- quando i ricorrenti medesimi nel loro ricorso ammettono
un'abitabilità per sei mesi all'anno -  e di tener equamente conto delle possibilità
d'uso proprio su tutto l'arco dell'anno, in particolare durante i fine
settimana in primavera e in autunno quando il clima è mite.

                                         Il valore complessivo così
ottenuto non si discosta sostanzialmente da quello calcolato in base ai
parametri in uso, per cui non vi sono ragioni di non confermare la valutazione dell'
Ufficio di tassazione.

                                         Certo, i ricorrenti
criticano il termine di paragone scelto, asserendo che si tratterebbe di
un'abitazione di maggior pregio e che inoltre il canone di locazione sarebbe
comprensivo del riscaldamento. Essi sembrano però del tutto dimenticare che la
valutazione del perito appare, per quanto si dirà, tutt'altro che ingenerosa. È
in effetti cosa nota che un conto è il canone di locazione che può essere conseguito
locando l'immobile per tutto l'anno, ossia in caso di contratto di durata
indeterminata, un altro sono i canoni di locazione, decisamente molto più
favorevoli, che possono essere spuntati mensilmente affittando l'abitazione
unicamente durante i periodi pregiati dell'anno. Sicché partire, come ha fatto
il perito, da un canone mensile di fr. 1'500.--, cioè da un canone mensile
medio e non da quanto conseguibile sul mercato locando a terzi l'abitazione
durante il periodo estivo, produce un risultato tutt'altro che sfavorevole. Di
nessun rilevo sono quindi, per quanto precede, le critiche svolte dai ricorrenti
nelle loro osservazioni del 9 aprile 1996 circa la congruenza del termine di
paragone e il fatto che il canone di locazione di fr. 1'500.-- sia comprensivo
del riscaldamento. La richiesta poi di ridurre il valore locativo a soli fr.
1'900.-- di media annua appare ampiamente temeraria.

                                         La valutazione appare,
tutto ben considerato, prudenziale e senz'altro compatibile, anche sotto il
profilo della parità di trattamento, con la prassi seguita dall'autorità fiscale
in casi simili.

 

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

 

                                         a. nella tassa di
giustizia di                            fr.    200.--

                                         b. nelle spese di perizia
e cancelleria          fr.    180.–

                                         per un totale di                                                 fr.    380.–

                                         sono a carico dei ricorrenti.

 

 

 

 

 

 

 

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

 

                                   4.   Per l'IC il presente
giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

                                         Per l'IFD è ammesso il
ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

 

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: