# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6df8fa00-d581-5bb3-8091-4dcab6d01492
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-12-20
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 20.12.2006 VZ.2006.47
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_KG_002_VZ-2006-47_2006-12-20.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/6

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: VZ.2006.47

Stelle: Kantonsgericht

Rubrik: Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)

Publikationsdatum: 20.12.2006

Entscheiddatum: 20.12.2006

Entscheid Kantonsgericht, 20.12.2006
Art. 264 OR (SR 220). Die vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts bedeutet 
nicht automatisch die konkludente Genehmigung einer ausserterminlichen 
Kündigung und beendet damit das Mietverhältnis nicht. Der Mieter gerät 
durch vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts in Annahmeverzug und ist 
weiterhin verpflichtet, den Mietzins bis zum Vertragsende zu leisten, ausser 
er erfüllt zur Rückgabe alle weiteren Voraussetzungen des Art. 264 OR) 
Kantonsgericht, Präsident der III. Zivilkammer, 20. Dezember 2006, VZ.
2006.47).

Erwägungen

 

I.

1. Die Parteien schlossen am 13. Mai 2004 einen Mietvertrag über eine 4½-Zimmer-

Wohnung (kläg. act. 5). Der Mietzins betrug monatlich Fr. 1'700.-- (inkl. Einstellplatz 

und Nebenkosten). Als Mietbeginn wurde der 1. Juni 2004 vereinbart. Kündbar war der 

Mietvertrag gemäss der vertraglichen Regelung frühestens per 31. Mai 2009, 

mindestens 4 Monate zum voraus, auf Ende jeden Monats ausser Dezember. Die 

Schuldnerin und Beschwerdegegnerin (nachfolgend Beschwerdegegnerin) kündigte 

das Mietverhältnis ausserterminlich per 28. Februar 2006 und übergab das Mietobjekt 

vorzeitig am genannten Termin.

2. Die Gläubigerin und Beschwerdeführerin (nachfolgend Beschwerdeführerin) stellte in 

der Betreibung Nr. 77'777 des Betreibungsamtes, gegen welche die 

Beschwerdegegnerin Rechtsvorschlag erhoben hatte, mit Eingabe ans Kreisgericht 

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vom 16. August 2006 (Poststempel) das Begehren um provisorische Rechtsöffnung für 

Fr. 3'400.-- nebst Zins zu 5% seit 15.4.2006 und Fr. 70.-- Kosten Zahlungsbefehl, unter 

Kosten- und Entschädigungsfolge.

Mit Entscheid vom 28. September 2006 des Kreisgerichts wies der Präsident das 

Begehren um Erteilung der provisorischen Rechtsöffnung ab und auferlegte der 

Gläubigerin die Gerichtskosten von Fr. 200.-- und die Parteikosten von Fr. 848.15.

3. Mit Eingabe vom 13. Oktober 2006 (Poststempel; eingegangen am 16. Oktober 

2006) erhob die Beschwerdeführerin Rechtsverweigerungsbeschwerde beim 

Kantonsgericht mit den Anträgen, es sei der Entscheid vom 28. September 2006 

aufzuheben, die provisorische Rechtsöffnung zu erteilen und der Beschwerde sei 

aufschiebende Wirkung zu erteilen. Der Verfahrensleiter erteilte daraufhin mit Schreiben 

vom 23. Oktober 2006 der Beschwerde aufschiebende Wirkung.

Die Vorinstanz verzichtete mit Schreiben vom 3. November 2006 auf eine 

Stellungnahme.

Mit Eingabe vom 8. Dezember 2006 nahm die Beschwerdegegnerin Stellung zur 

Rechtsverweigerungsbeschwerde. Mit nachträglicher Eingabe vom 15. Dezember 2006 

nahm die Beschwerdeführerin Stellung zur Beschwerdeantwort.

 

II.

1. Die gemäss Art. 79 ZPO von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der 

Prozessvoraussetzungen ergibt, dass diese erfüllt sind (Art. 254 Abs. 2 und 255 Abs. 1 

ZPO). Die sachliche Zuständigkeit des Einzelrichters folgt aus Art. 20 Abs. 2 Ziff. 2 

ZPO.

2. Die Rechtsverweigerungsbeschwerde kann lediglich die Kassation des 

angefochtenen Entscheids (allenfalls verbunden mit verbindlichen Weisungen) zur 

Folge haben. Insofern die Beschwerdeführerin bei der Beschwerdeinstanz die Erteilung 

der provisorischen Rechtsöffnung beantragt, ist darauf nicht einzutreten.

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3. Es gilt das Rügeprinzip: Es ist im Einzelnen darzulegen, welche formellen oder 

materiellen Rechtsverweigerungen geltend gemacht werden. Bei der Willkürrüge ist 

anzugeben, welche tatsächlichen Annahmen schlechterdings unhaltbar sind und 

warum eine Rechtsanwendung mit keinen sachlichen Gründen zu rechtfertigen ist (GVP 

1978 Nr. 38 und GVP 1960 Nr. 29).

4. Gemäss Art. 255 Abs. 2 ZPO ist im Verfahren der Rechtsverweigerungsbeschwerde 

die Aktenlage massgebend, die bei Fällung des angefochtenen Entscheides bestanden 

hat (Novenverbot). Es ist damit ausgeschlossen, neue Behauptungen und neue 

Beweismittel einzureichen oder zu beantragen (GVP 1978 Nr. 38). Somit können weder 

die neu vorgebrachten Behauptungen in der Beschwerdeantwort, noch die 

nachträgliche Eingabe der Beschwerdeführerin berücksichtigt werden.

 

III.

1. Mit der vorliegenden Beschwerde wird der Vorinstanz willkürliches Handeln nach Art. 

254 Abs. 1 lit. c ZPO vorgeworfen. Beim Begriff der 'Willkür' nach dieser Bestimmung 

kann auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung abgestellt werden. Danach liegt 

Willkür nicht schon vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder 

gar vorzuziehen wäre. Das Bundesgericht hebt einen kantonalen Entscheid wegen 

materieller Rechtsverweigerung nur auf, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur 

tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen 

unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem 

Gerechtigkeitsempfinden zuwiderläuft (vgl. BGE 119 Ia 112 ff., 117; 122 III 316 ff., 319; 

127 I 60 ff., 70; 129 I 8 ff., 9). Der angefochtene Entscheid ist überdies nur aufzuheben, 

wenn er sich nicht nur in der Begründung sondern auch im Ergebnis als willkürlich 

erweist (BGE 122 III 130 ff., 131).

2. Als willkürlich rügt die Beschwerdeführerin die Schlussfolgerung der Vorinstanz in 

der Erwägung Ziffer 5 c des Entscheides (vgl. vi-act. 6). Es entbehre der rechtlichen 

und tatsächlichen Grundlage, dass das Mietverhältnis Ende Februar 2006 durch 

konkludente Genehmigung der Wohnungsabnahme zu Ende gegangen sei. Dies sei 

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unhaltbar, würde mit dem klaren Sachverhalt im Widerspruch stehen und Art. 264 OR 

missachten.

3. Das Mietverhältnis ist gemäss Mietvertrag vom 13. Juli 2004 (kläg. act. 5) frühestens 

auf den 31. Mai 2009 kündbar. Die Beschwerdegegnerin kündigte das Mietverhältnis 

ausserterminlich mit Schreiben vom 28. November 2005 per 28. Februar 2006 (bekl. 

act. 1). Am 28. Februar 2006 fand in der Folge die Wohnungsabnahme statt (act. 12). 

Uneinig sind sich die Parteien über die Konsequenzen, welche der vorzeitige Auszug 

nach sich zieht; namentlich ist streitig, inwieweit die Beschwerdegegnerin verpflichtet 

ist, die Mietzinsen für die Monate März und April 2006 zu entrichten, während denen 

das Mietobjekt anerkanntermassen unvermietet leergestanden hat. Bei einer 

ausserterminlichen Kündigung bleibt der Mieter grundsätzlich bis zum - unter 

Beachtung der vertraglichen und gesetzlichen Kündigungsfristen - nächstmöglichen 

ordentlichen Kündigungstermin beziehungsweise bis zum Ablauf einer vereinbarten 

bestimmten Vertragsdauer zur Bezahlung des Mietzinses verpflichtet. Die 

Beschwerdeführerin hatte die vorzeitige Vertragsauflösung per 28. Februar 2006 nur 

unter Bedingungen akzeptiert (vgl. e-Mail vom 3.1.2006 [kläg. act. 6]). Diese lehnte die 

Beschwerdegegnerin mit Brief vom 25. Januar 2006 ab (kläg. act. 7). Darauf hin 

reagierte die Beschwerdeführerin mit Brief vom 27. Januar 2006 (kläg. act. 8), in 

welchem sie zum Ausdruck brachte, dass die Beschwerdegegnerin demnach bis zur 

Wiedervermietung für den Mietzins aufzukommen habe. Anhaltspunkte, die dafür 

sprechen würden, dass eine einvernehmliche Vertragsauflösung zustande gekommen 

war, sind keine ersichtlich. Insbesondere ist nicht bewiesen, dass die 

Beschwerdeführerin aufgrund der Vorgespräche mit einer bedingungslosen 

einvernehmlichen Vertragsauflösung einverstanden war. Aus der Tatsache, dass die 

Beschwerdeführerin über einen Monat nach der Kündigung nichts von sich hören liess, 

kann nicht konkludent gefolgert werden, dass sie einverstanden war mit der 

einvernehmlichen Kündigung. Auch das Argument der Beschwerdegegnerin, dass sie, 

wenn sie von den Bedingungen gewusst hätte, keinen neuen Mietvertrag 

abgeschlossen und die Kündigung nicht abgeschickt hätte, tut nichts zur Sache. Es 

kann dahingestellt bleiben, ob die Mietzinsen mit dem Depot hätten verrechnet werden 

können. Zudem ist nicht erwiesen, dass die Beschwerdeführerin schon im Februar 

Vertragsverhandlungen betreffend Verkauf der Wohnung geführt hatte und auf Grund 

des vorzeitig gekündigten Mietvertrages eine neue Eigentümerin fand.

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4. Der Vorderrichter kommt zum Schluss, dass die Rückgabe der Mietsache 

einvernehmlich erfolgte und damit die ausserterminliche Kündigung von der 

Beschwerdeführerin konkludent genehmigt wurde. Dieser Argumentation kann nicht 

gefolgt werden. Gemäss Lehre und Rechtsprechung wird die Rückgabeverpflichtung 

des Mieters grundsätzlich erst am Beendigungstag, an dem auch die Fälligkeit der 

Rückgabeverpflichtung eintritt, erfüllbar. Mit der vorzeitigen Rückgabe der Mietsache 

gerät der Mieter in Annahmeverzug. Er ist weiterhin verpflichtet, den Mietzins bis zum 

Vertragsende zu leisten, ausser er erfülle zur Rückgabe alle weiteren Voraussetzungen 

des Art. 264 OR (HIGI, Zürcher Kommentar, Teilband V2b, zweite Lieferung, 

Obligationenrecht, Die Miete [Art. 266-268b], 4. Aufl., Zürich 1995, N 67 zu Art. 267 

OR). Die vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts beendet das Mietverhältnis nicht. 

Vorliegend erfüllte die Beschwerdegegnerin die Voraussetzungen von Art. 264 OR 

nicht. Es wäre Aufgabe der Beschwerdegegnerin gewesen, einen zumutbaren neuen 

Mieter vorzuschlagen. Es gibt keine Anhaltspunkte, wonach die Beschwerdeführerin 

die Beschwerdegegnerin von der Suche nach einem Ersatzmieter dispensiert hätte. Sie 

war auch nicht verpflichtet, die Beschwerdegegnerin anzuhalten, einen Ersatzmieter zu 

stellen. Die vorzeitige Vertragsauflösung per 28. Februar 2006 hatte die 

Beschwerdeführerin nur unter Bedingungen akzeptiert, welche die 

Beschwerdegegnerin ablehnte und nicht erfüllte (vgl. kläg. act. 6 und 7). Nachdem 

keine Aufhebungs-Vereinbarung zustande kam, verwies die Beschwerdeführerin 

ausdrücklich auf die Mietzinsfortzahlung bis zur Wiedervermietung hin (act. 8). Nach 

dem Gesagten stellt die vorzeitige Rücknahme der Mietsache keine "konkludente 

Genehmigung" der ausserterminlichen Kündigung dar. Die Schlussfolgerung der 

Vorinstanz, das Mietverhältnis sei durch die "konkludente Genehmigung" Ende Februar 

aufgelöst worden, steht zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch und ist 

offensichtlich unhaltbar. Die Vorinstanz hat somit willkürlich Recht angewendet. Das 

Mietverhältnis hat damit bis zur Wiedervermietung fortgedauert und die 

Beschwerdegegnerin hat die ausstehenden Mietzinszahlungen bis Ende April zu 

bezahlen.

5. Vor diesem Hintergrund kann die Beschwerdeführerin gestützt auf Art. 264 OR die 

Mietzinsen für März und April 2006 über insgesamt Fr. 3'400.-- einfordern. 

Antragsgemäss ist nach dem Gesagten der Entscheid des Präsidenten des 

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Kreisgerichts vom 28. September 2006 aufzuheben und die Sache zur neuen 

Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

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