# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c3b2dfc3-b3aa-5527-ac8b-c633b3c5dc14
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** it
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Praxis des Kantonsgerichts 00.00.0000 PKG 2018 16
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_001_PKG-2018-16_0000-00-00.pdf

## Full Text

PKG 2018 16 

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16 – Particella sottoposta a scioglimento di comproprietà 
mediante vendita all‘asta giusta l‘art. 651 cpv. 2 CC (vedi PTC 
2015 n. 1), incarico a un ufficio esecuzioni di eseguire la 
licitazione ai pubblici incanti di detta particella „se-
condo le regole applicabili“;

– Tipo di incanto: Non si tratta di un incanto forzato nel 
senso classico ai sensi della LEF. Non è quindi ammes- so 
il ricorso giusta l‘art. 17 LEF. Piuttosto tornano appli- cabili 
gli artt. 229 segg. CO e la legislazione cantonale 
d‘introduzione (artt. 6 segg. LICO). È perciò competente 
l‘autorità giudiziaria giusta l‘art. 230 cpv. 2 seconda ipo- tesi 
CO (consid. 1–1.2.7, senza 1.2.6).

– Auflösung des Miteigentums an einer Parzelle mittels 
Steigerung gemäss Art. 651 Abs. 2 ZGB (siehe PKG 2015 Nr. 
1), Auftrag an ein Betreibungsamt, die öffentliche 
Versteigerung der genannten Parzelle «gemäss den an- 
wendbaren Bestimmungen» durchzuführen;

– Art der Versteigerung: Es handelt sich nicht um eine 
Zwangsvollstreckung im klassischen Sinne gemäss 
SchKG. Somit ist die Beschwerde nach Art. 17 SchKG 
nicht gegeben. Vielmehr sind die Art. 229 ff. OR und die 
kantonale Einführungsgesetzgebung (Art. 6 ff. EGzOR) 
anwendbar. Es ist daher der ordentliche Richter zustän- dig 
gemäss Art. 230 Abs. 2 zweite Variante OR (E. 1–1.2.7, ohne 
1.2.6).

Considerandi:
1. Innanzitutto va stabilito se può essere entrato nel merito del ri- 

corso. Vanno analizzati – d’ufficio – i presupposti processuali (art. 60 CPC), 
fra cui in particolare la competenza funzionale e quella per territorio e per 
materia (art. 59 cpv. 2 lett. b CPC). A tal proposito la qui ricorrente X._ si 
è limitata ad affermare nel suo ricorso del 10 ottobre 2016 (act. A.1) con la 
massima brevità che giusta l’art. 17 LEF e l’art. 13 della Legge d’applicazio- 
ne della legge federale sulla esecuzione e sul fallimento del 23 aprile 2014 
(LAdLEF; CSC 220.000) dette competenze sarebbero tutte date. Lei parte 
dunque dall’idea che la fattispecie sia retta dalle disposizioni della LEF. 
Nella sua risposta al ricorso del 20 ottobre 2016 (act. A.3) il qui resistente 
Y._ pare essenzialmente seguire tacitamente il ragionamento della ricorren- 
te in questo punto, senza esprimersi in merito alle condizioni di ricevibilità 
della competenza. Per quanto attiene invece all’UEFB, nelle sue osserva- 
zioni del 20 ottobre 2016 (act. A.2) anch’esso non si esprime in merito alla

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ricevibilità del ricorso ma considera fra l’altro di aver  ossequiato a tutte 
le norme, in particolare quelle di cui alla Legge d’introduzione al Codice 
svizzero delle obbligazioni del 20 ottobre 2004 (LICO; CSC 210.200). Da 
questa circostanza si intuisce che esso potrebbe non aver ritenuto applica- 
bile la LEF.

1.1. Impugnato è qui un atto dell’UEFB nell’ambito di un incanto. 
L’UEFB – che ha sostituito l’Ufficio esecuzioni Poschiavo a far tempo dal 1° 
gennaio 2016 – è un ufficio d’esecuzioni e dei fallimenti ai sensi degli artt. 1 
e 2 LEF e dell’art. 1 cpv. 1 LAdLEF, in unione con l’art. 68 della Costituzio- 
ne cantonale (CSC 110.100) e con l’art. 1 n. 2 della Legge sulla suddivisione 
del Cantone dei Grigioni in regioni del 23 aprile 2014 (CSC 110.200). Giusta 
l’art. 13 cpv. 1 LEF ogni cantone deve designare un’autorità incaricata di 
vigilare sugli uffici d’esecuzione e sugli uffici dei fallimenti. Quest’autorità 
di vigilanza deve trattare pure i ricorsi ai sensi dell’art. 17 LEF. Nel Cantone 
dei Grigioni l’unica autorità cantonale di vigilanza conformemente all’art.  
13 LEF e autorità di ricorso conformemente all’art. 17 LEF è il Tribunale 
cantonale dei Grigioni (art. 13 LAdLEF). All’interno del Tribunale canto- 
nale è competente la Camera delle esecuzioni e dei fallimenti (art. 8 cpv. 1 
dell’Ordinanza sull’organizzazione del Tribunale cantonale del 14 dicembre 
2010 [Ordinanza sul Tribunale cantonale, OOTC; CSC 173.100]). Ora, sal- 
vo i casi nei quali la stessa LEF prescriva la via giudiziale – il che non è il 
caso nell’occorrenza –, giusta l’art. 17 cpv. 1 LEF è ammesso il ricorso all’au- 
torità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio d’esecuzione o   
di un ufficio dei fallimenti per violazione di una norma di diritto o errore 
d’apprezzamento. A prima vista si direbbe quindi che la Camera delle ese- 
cuzioni e dei fallimenti del Tribunale cantonale potrebbe essere competente 
per statuire in merito alla questione dell’incanto svoltosi dinanzi all’UEFB. 
Come sarà dimostrato nel seguito, però, ciò non è il caso.

1.2. Va difatti stabilito ora cosa si intenda per “provvedimento di 
un ufficio d’esecuzione o di un ufficio dei fallimenti” ai sensi dell’art. 17 
LEF. Nella fattispecie è incontestato che non è in corso nessuna procedura 
di esecuzione o di fallimento. Il motivo perché si è giunti a un incanto è in- 
teramente diverso, e cioè la procedura inc. n. ZK1 12 63.

1.2.1. Nel 2015 questa Corte, o meglio, la Prima Camera civile, ha 
ordinato lo scioglimento di comproprietà di due particelle (n. _ e n. _) su do- 
manda di uno dei due comproprietari. Questi aveva originariamente chiesto 
con un’azione civile che “il giudice definisca ex art. 651 CC ed ex aequo et 
bono il modo più consono per lo scioglimento della comproprietà”, più tardi 
un’aggiudicazione intera o allora parziale basata su una divisione in natu-    
ra. Nel seguito l’allora competente Tribunale distrettuale Bernina accolse 
l’azione civile e decise lo scioglimento mediante divisione in natura. La se- 
conda comproprietaria impugnò quella decisione al Tribunale cantonale,

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proponendo dapprima – come in prima istanza – di respingere integralmen- 
te l’azione di scioglimento, e più tardi invece di sciogliere sì la comproprietà, 
ma di farlo mediante ordine di una licitazione ai pubblici incanti. Il Tribu- 
nale cantonale, confrontato con vari problemi giuridici, causa innanzitutto 
la procedura di raggruppamento che venne a concludersi proprio nel corso 
della procedura d’appello civile, ha ritenuto nella sua decisione che di prin- 
cipio nulla osterebbe ormai (più) allo scioglimento della comproprietà sulle 
due particelle in causa (consid. 6.3 della menzionata decisione inc. n. ZK1 
12 63). Ha riassunto i modi della divisione previsti dall’art. 651 CC (consid. 
6.5; vedi anche consid. 1.2.2 infra), ricordando che la legge avrebbe voluto 
dare la precedenza alla libera disposizione delle parti di scegliere insieme il 
modo più appropriato per sciogliere la loro comproprietà. Nel caso in giu- 
dizio le parti non avrebbero trovato un accordo fra loro e per vari motivi 
una divisione in natura non entrerebbe in considerazione, perciò andrebbe 
respinta la rispettiva richiesta (consid. 6.4). Quale unica via resterebbe dun- 
que la vendita all’asta, sia quella fra i comproprietari sia quella ai pubblici 
incanti (consid. 6.6). Per l’asta la Prima Camera civile ha segnalato espres- 
samente che “si applicano gli artt. 229 segg. CO”, rinviando alla dottrina in 
materia (consid. 6.5.3). Ha pure considerato che si applicherebbe la LDFR 
per lo scioglimento della particella n. _ [non però per quello della particella
n. _, la quale tuttavia non è qui più d’interesse, poiché aggiudicata in licita- 
zione definitivamente alla ricorrente senza  opposizione  alcuna]. Tale  leg- 
ge prescriverebbe fra l’altro la necessità di un’autorizzazione (artt. 61 segg. 
della legge federale sul diritto fondiario rurale [LDFR; RS 211.412.11]; vedi 
però l’eccezione per i comproprietari ex art. 62  lett.  c  LDFR).  La  Corte 
non si è invece espressa sul quesito a sapere se si è qui in presenza di un’ec- 
cezione ai sensi dell’art. 63 cpv. 2 LDFR o meno, cioè non ha detto se lo 
scioglimento da essa pronunciato vada equiparato a una procedura di re- 
alizzazione forzata (consid. 6.6). Ha anzi dichiarato espressamente di non 
fissare i dettagli della vendita all’asta, incaricando l’Ufficio di esecuzione 
Valposchiavo [recte: Poschiavo] di allora di eseguire la licitazione ai pub- 
blici incanti “secondo le regole applicabili” ma senza definire quali siano.

1.2.2. Conviene ripetere che lo scioglimento di comproprietà è di- 
sciplinato dagli artt. 650 segg. CC. L›art. 651 CC prevede i vari modi della 
divisione. Vanno distinte le due vie principali che portano allo scioglimento 
di comproprietà: o i comproprietari si mettono d›accordo sul modo della 
divisione (cpv. 1), o non trovano un accordo e spetta al giudice decidere 
(cpv. 2). Nella prima variante (cpv. 1) i comproprietari possono scegliere 
fra una divisione in natura, una vendita a trattative private o agli incanti 
con divisione del ricavo, o una cessione della cosa a uno o più dei compro- 
prietari compensando gli altri. Nella seconda variante (cpv. 2) il giudice 
può ordinare la divisione in natura o, qualora questa non si possa fare senza

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notevole diminuzione del valore, la licitazione fra i comproprietari o ai pub- 
blici incanti. Nella fattispecie è stata costatata la disarmonia dei due com- 
proprietari cugini. La prima variante è dunque interamente esclusa. Fra le 
vie della seconda variante, anche la divisione in natura è stata scartata defi- 
nitivamente. Restano quindi la licitazione fra i comproprietari o ai pubblici 
incanti. Nel caso in giudizio, come descritto, la Prima Camera civile ha con- 
siderato opportuno ordinare la vendita all’asta pubblicamente annunciata.

1.2.3. Se si è giunti a un incanto per i motivi delucidati, va chiari- 
to di che tipo d’incanto si tratti, fermo restando che, come detto, non può 
certamente trattarsi di un incanto forzato nel senso classico ai sensi della 
LEF, non essendo in corso una procedura esecutiva o di fallimento. A tal 
proposito la dottrina in materia di scioglimento di comproprietà rinvia es- 
senzialmente tutta agli artt. 229 seg. CO (vedi fra tanti Robert Haab, in: 
Zürcher Kommentar ZGB, vol. IV/1, 2.a ed., Zurigo 1977, n. 12 ad artt. 650 
e 651 CC; Arthur Meyer-Hayoz, in Berner Kommentar, vol. IV/1/1, 5.a ed., 
Berna 1981, n. 33 segg. ad art. 651 CC, il quale contrappone l’incanto tra 
comproprietari all’asta pubblica nell’esecuzione forzata, rinviando per la di- 
stinzione alle n. 84 segg. ad art. 646 CC; Barbara Graham-Siegenthaler, in: 
Handkommentar zum Schweizer Privatrecht – Sachenrecht, 3.a ed., Zurigo/ 
Basilea/Ginevra 2016, n. 1 e 6 ad art. 651 CC con ulteriori rinvii che parla 
espressamente di una vendita per asta volontaria e fa diretto riferimento 
agli artt. 229 segg. CO). Pure la Prima Camera civile ha reputato applicabili 
gli artt. 229 segg. CO nella sua decisione che ha portato qui allo sciogli- 
mento di comproprietà. Tali norme disciplinano effettivamente l’acquisto di 
proprietà mediante licitazione ai pubblici incanti. Esse vanno perciò analiz- 
zate in dettaglio per chiarire la questione.

1.2.4. Contrariamente alla sistematica del CO, la vendita all’asta 
non costituisce di per sé una “diversa specie di vendita” (vedi in particolare 
i titoli marginali e i vari capitoli nel testo legale in tedesco e in francese, 
confrontandoli con quelli nella versione italiana meno precisa e più distante 
dal senso inteso). Rappresenta bensì un normale contratto di compravendi- 
ta ai sensi degli artt. 184 segg. CO, tuttavia con delle caratteristiche speciali 
in merito a come esso viene in essere, o meglio, come vengono determinati 
il prezzo e l’acquirente. Il CO fa cenno a due principali tipi d’incanto (art. 
229 CO): “l’esecuzione forzata” (cpv. 1) e “la vendita per asta volontaria 
pubblicamente annunciata e aperta a ciascun offerente” (cpv. 2). Il primo 
è retto quasi integralmente dalla LEF, il CO completando tale normativa 
soltanto in pochi punti di particolare interesse del diritto privato. Nell’e- 
secuzione forzata, l’aggiudicazione costituisce un “provvedimento di un 
ufficio d’esecuzione o di un ufficio dei fallimenti” ai sensi dell’art. 17 LEF 
(così sancì espressamente il Tribunale federale già nella DTF 38 I 312). Il 
secondo tipo, quello dell’asta volontaria pubblica, è regolamentato dal CO

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e non è dunque assolutamente un provvedimento ai sensi della LEF. Già 
da ciò si desume che la distinzione è di decisiva importanza nel caso qui in 
giudizio. Vi si aggiunge che mentre alcuni autori affermano che vi siano solo 
i due principali tipi d’incanto (quello forzato e quello volontario), tertium 
non datur (vedi Anton Pestalozzi, Der Steigerungskauf, Zurigo 1997, n. 92 
seg. ad art. 229 CO; critico invece Hans Giger, in: Berner Kommentar, vol. 
VI/2/1/4, Berna 1999, n. 45 segg. ad art. 229 CO), altri invece ritengono che 
vi sia un terzo tipo d’incanto, in merito al quale la legge non si esprimerebbe 
e il quale, secondo una maggioranza, non sarebbe neppure disciplinato dal 
CO: la vendita all’asta volontaria privata, cioè quella in cui la cerchia di 
potenziali acquirenti è limitata fin dall’inizio. La conseguenza qui rilevante 
di quest’ultima tipologia è che a mente di questi autori tali incanti non pos- 
sono essere impugnati ex art. 230 cpv. 2 CO, non applicandosi il CO (così in 
particolare Reto Thomas Ruoss/Pascale Gola, in: Basler Kommentar zum 
Obligationenrecht I, 6.a ed., Basilea 2015, n. 16 delle osservazioni prelimi- 
nari agli artt. 229–236 CO), bensì di regola le disposizioni sulla vendita in 
generale.

1.2.5. Per quanto attiene ora agli incanti scaturiti da uno sciogli- 
mento di comproprietà, la dottrina non si esprime né in modo esaustivo, 
né chiaro, né unanime. In particolare si nota che essa pare negligere le di- 
stinzioni dei modi di divisione menzionate e trattare solo l’incanto fra com- 
proprietari, tacendo quasi tutti su quello pubblico. Vi è perlomeno un certo 
consenso nel definire ‘volontario’ l’incanto privato fra comproprietari ex 
art. 651 cpv. 1 CC e nel considerare ‘privato’ l’incanto fra comproprietari 
ex art. 651 cpv. 2 CC (fra tanti Beat Schönenberger, in: Handkommentar 
zum Schweizer Privatrecht – Vertragsverhältnisse Teil 1, 3.a ed., Zurigo/ 
Basilea/Ginevra 2016, n. 4 ad art. 229 CO; Wolfgang Ernst, in: Kurzkom- 
mentar OR, Basilea 2014, n. 1 ad artt. 229–236 CO). Per taluni autori ciò 
significa che si tratti del terzo tipo d’incanto (consid. 1.2.4 supra) e che per- 
ciò a esso non siano (automaticamente) applicabili gli artt. 229 segg. CO, 
cosicché l’aggiudicazione non potrebbe essere impugnata (vedi la sentenza 
del Tribunale federale 5C.14/2002 consid. 3b con rinvii; per la dottrina cfr. 
Agnes Atteslander-Dürrenmatt, in: OR-Kommentar, 3.a ed., Zurigo 2016,
n. 2 ad art. 229 CO; così anche Hans Giger, op. cit., n. 38 seg. delle osser- 
vazioni preliminari agli artt. 229–236 CO, il quale però concede un’appli- 
cabilità sussidiaria in caso di interpretazione di lacuna di contratto; unica 
opinione diversa e ben più differenziata è quella di Jean-Paul Vulliéty, in: 
Commentaire romand du Code des obligations I, Basilea 2012, n. 11 con 
rinvii, n. 15 e n. 16 segg. delle osservazioni preliminari agli artt. 229–236 
CO, il quale considera applicabili le disposizioni delle varie legislazioni can- 
tonali sulle vendite giudiziarie o amministrative). Proprio in questo punto 
pare che gran parte degli autori non faccia differenza alcuna fra incanto

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voluto e concordato dai comproprietari stessi (art. 651 cpv. 1 CC) e quel- 
lo ordinato dal giudice adito per discordia sul modo di divisione (art. 651 
cpv. 2 CC), eccezione fatta di Jean-Paul Vulliéty. In pochi trattano infine 
esplicitamente anche il tema che qui ci occupa, ossia quello dell’incanto or- 
dinato dal giudice non limitato ai soli comproprietari ma aperto al pubblico 
e pubblicamente annunciato ai sensi dell’art. 651 cpv. 2 ultima ipotesi CC. 
Le opinioni divergono in merito. Alcuni autori (cfr. Anton Pestalozzi, loc. 
cit.), basandosi sulla giurisprudenza più antica del Tribunale federale (DTF 
72 II 160 consid. 3), affermano – senza particolare motivazione – che non 
potrebbe trattarsi di una vendita all’asta volontaria, poiché mancherebbe 
l’elemento della volontarietà. Non è tuttavia chiaro se secondo il loro ragio- 
namento vada considerata un’esecuzione forzata ai sensi dell’art. 229 cpv. 
1 CO e debba di conseguenza applicarsi la LEF. Una tale soluzione pare 
poco convincente, se si tiene presente che gli scopi e gli interessi in causa 
dello scioglimento di comproprietà e quelli della procedura d’esecuzione 
della LEF sono del tutto diversi. Un’altra parte della dottrina – pare quella 
maggioritaria – parte invece dall’idea che gli artt. 229 segg. CO si applichino 
anche alle vendite all’asta decise da un’autorità giudiziaria o amministra- 
tiva (così scrive Jean-Paul Vulliéty, loc. cit. con rinvii pertinenti, restando 
lui stesso però dell’avviso che, strettamente parlando, non si possa definire 
volontaria questo tipo di asta e che essa sia piuttosto retta dalla legislazione 
cantonale anziché dagli artt. 229 segg. CO, benché conceda anche lui che 
dette disposizioni del CO possano intervenire a titolo sussidiario per com- 
pletare semmai il diritto cantonale applicabile). In particolare diversi autori 
ritengono che la licitazione ai pubblici incanti ordinata dal giudice giusta 
l’art. 651 cpv. 2 CC vada equiparata piuttosto a – se non addirittura sussunta 
interamente sotto – la vendita per asta volontaria pubblica ai sensi dell’art. 
229 cpv. 2 CO, anziché considerarla un’esecuzione forzata ai sensi dell’art. 
229 cpv. 1 CO e della LEF (vedi innanzitutto Pierre Cavin, in: Schweize- 
risches Privatrecht, vol. VII/1, Basilea 1977, pagg. 162 seg.; Reto Thomas 
Ruoss/Pascale Gola, in: Basler Kommentar zum Obligationenrecht I, op. 
cit., n. 10 delle osservazioni preliminari agli artt. 229–236 CO; Jörg Sch- 
mid, in: Alfred Koller [ed.], Der Grundstückkauf, 3.a ed., Berna 2017, §10
n. 9). Pierre Cavin motiva la sua esposizione ritenendo che nella vendita 
all’asta pubblica volontaria la volontà di alienare risiede nel venditore, sia 
che egli agisca in piena libertà, sia che la legge gli prescriva il modo in cui 
farlo. Quest’ultima variante sarebbe prevista da numerose disposizioni, fra 
cui proprio l’art. 651 CC. Reto Thomas Ruoss/Pascale Gola e Jörg Schmid 
invece vanno oltre e ribadiscono che ogni incanto al di fuori di una proce- 
dura d’esecuzione [inteso: ai sensi della LEF] – cioè anche quello sancito 
dal giudice in applicazione dell’art. 651 cpv. 2 CC – debba necessariamente 
rappresentare un’asta volontaria, anche se non si basasse sulla libera vo-

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lontà del proprietario ma fosse ordinato autoritativamente, e debba perciò 
essere disciplinato dagli artt. 229 segg. CO. Tale ragionamento convince. La 
giurisprudenza segue ormai questo ragionamento (vedi la decisione dell’O- 
bergericht del Canton Zurigo LC110026-O/U del 17 ottobre 2011 consid.
3.3 seg.). Anche la giurisprudenza di questa Corte ha avuto modo di espri- 
mersi in merito a diverse riprese. Nella PTC 2011 n. 1 questa Corte statuì 
espressamente che lo scioglimento della comproprietà fra coniugi su istanza 
di uno dei coniugi, alla quale fa opposizione l’altro coniuge, costituirebbe 
una vendita all’asta giusta l’art. 229 cpv. 2 CO. È dunque chiaro che non 
può trattarsi di un’esecuzione forzata o un incanto analogo, bensì che lo 
scioglimento di comproprietà ordinato deve seguire le regole della vendita 
all’asta pubblica.

1.2.7. Gli artt. 229 segg. CO non regolano la procedura d’incanto, 
trattando solo del contratto di compravendita. Ciò significa che per l’esecu- 
zione forzata ex art. 229 cpv. 1 CO si applicherà la LEF e le altre normative 
in materia; per la vendita all’asta pubblica la procedura è invece retta dalla 
legislazione d’introduzione del CO. Nel Cantone dei Grigioni si tratta del- 
la LICO (vedi artt. 6 segg. LICO). Quest’ultima prevedeva all’epoca che 
l’incanto pubblico dovesse essere diretto dal presidente di circolo oppure 
da un dipendente del circolo da lui designato (art. 6 LICO nella versione in 
vigore fino al 31 dicembre 2015; dal 1° gennaio 2016 in poi il circolo è sta- 
to sostituito dalla regione, per il resto la norma è rimasta invariata). Nella 
fattispecie qui in giudizio la Prima Camera civile aveva incaricato lei stessa 
direttamente l’UEFB con l’esecuzione dell’incanto pubblico, ritenendo che 
quest’ufficio fosse il più adatto ed esperto per svolgere un compito simile. 
Non ha con questo però per nulla dichiarato applicabile la LEF o altre di- 
sposizioni sull’esecuzione forzata. Com’è stato dimostrato, la licitazione ai 
pubblici incanti ordinata dai giudici di merito costituisce una vendita all’asta 
ai sensi dell’art. 229 cpv. 2 CO e con questo la procedura è retta dagli artt. 
6 segg. LICO. Di conseguenza non si è in presenza di un “provvedimento 
di un ufficio d’esecuzione o di un ufficio dei fallimenti” ai sensi dell’art. 17 
LEF. Ne discende che questa Camera non può entrare nel merito del ricorso 
di vigilanza ed è invece competente “l’autorità giudiziaria” giusta l’art. 230 
cpv. 2 seconda ipotesi CO.
KSK 16 62 Decisione del 30 maggio 2017