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**Case Identifier:** 60b72acc-58e1-597f-ad3d-89649dfa950a
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-12-08
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 08.12.2014 C/27524/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-27524-2012_2014-12-08.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 10.12.2014. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/27524/2012 ACJC/1473/2014 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 8 DECEMBRE 2014 

 

Entre 

1) A______, sise c/o ______,  

2) B______, sise ______, appelantes d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et 
loyers le 12 mars 2014, comparant par Me Reynald Bruttin, avocat, rue du 

Mont-de-Sion 8, 1206 Genève, en l'étude duquel elles font élection de domicile, 

et 

C______, domicilié ______, intimé, comparant par Me Maximilien Lücker, avocat, rue 
du Rhône 100, case postale 3403, 1211 Genève 3, en l'étude duquel il fait élection de 

domicile aux fins des présentes. 

 

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C/27524/2012 

EN FAIT 

A. a. En date du 22 novembre 1998 C______ (ci-après : le locataire), né le ______ 
1938, a pris à bail de D______, à l'époque propriétaire de l'immeuble, une arcade 

d'environ 40 m
2
 au rez-de-chaussée de la Résidence E______, sise ______ à 

Genève. Les locaux étaient destinés à l'exploitation d'un magasin de bijouterie-

horlogerie. Le contrat était conclu pour une durée de cinq ans, du 1
er

 janvier 1989 

au 31 décembre 1993, renouvelable tacitement d'année en année. Le préavis de 

résiliation était de trois mois. 

b. En date du 24 juillet 2000, l'immeuble a été acquis par A______, qui avait été 
inscrite au Registre du commerce de Genève le 7 juillet 2000 et dont le but est 

l'achat, la vente, la construction et l'administration d'immeubles exclusivement 

commerciaux en Suisse.  

c. Par jugement du 12 juin 2003 rendu dans la cause C/______ opposant A______ 
à C______, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé que la première avait 

notifié en sa qualité de nouvelle propriétaire au second le 20 septembre 2000. 

d. B______, inscrite au Registre du commerce de Genève le 7 juillet 2000, 
poursuit comme but l'administration et l'exploitation d'hôtels et établissements 

similaires, de nature exclusivement commerciale ainsi que la prise de 

participations dans des entreprises exploitant notamment des hôtels. Elle exploite 

l'hôtel J______ Genève Centre. 

F______ a été inscrit au Registre du commerce comme personne habilitée à 

représenter B______ d'octobre 2000 à janvier 2013. G______ est inscrit au même 

titre depuis décembre 2008. F______ a été le directeur de l'hôtel J______ Genève 

Centre. G______ est le responsable financier de ce même hôtel. 

Les administrateurs de B______ et de A______ sont les mêmes, à savoir 

H______ et I______. 

Par lettre du 16 janvier 2004, rédigée sur papier à entête de l'hôtel J______ 

Genève Centre et signée par K______, directeur général, et L______, directeur 

financier, B______ a "confirmé" à C______ qu'elle avait "repris le bail à loyer 

précédemment au nom de la D______" et que "cette reprise de bail" était 

"effective depuis le 25 juillet 2000" et portait "sur l'intégralité des conditions 

stipulées" dans le bail. 

e. Par courrier du 19 mai 2010, le locataire a informé B______ que des tiers 
étaient intéressés par son activité commerciale et qu'il envisageait de leur 

transférer son bail aux mêmes conditions. Si une telle transmission de contrat ne 

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devait pas convenir à B______, il évoquait la possibilité de trouver un accord 

moyennant le versement par celle-ci à lui-même d'une indemnité de 40'000 fr. 

f. Par courrier de son conseil du 30 juillet 2010, B______ s'est opposée à tout 
transfert de bail ou à toute sous-location. Elle attendait les informations utiles 

avant de prendre position. 

g. Le 30 août 2010, le conseil du locataire a écrit à B______ que celui-ci entendait 
procéder au transfert du contrat, que le dossier complet du repreneur lui serait 

adressé et que la destination des locaux resterait la même. 

h. En date du 17 janvier 2011, le locataire a conclu avec M______, dont N______ 
était associé gérant, un contrat de remise de commerce portant sur le fonds de 

commerce destiné à l'exploitation de l'horlogerie-bijouterie "E______" sise 

______ à Genève. 

Le prix de vente était fixé à 50'600 fr. Un montant 5'000 fr. devait être versé à la 

signature de la convention, le solde (soit 45'600 fr.) au plus tard le premier jour du 

transfert de l'exploitation. L'annexe 2 du contrat prévoyait que "le solde de la mar-

chandise restante de la liquidation serait repris par l'acquéreur au prix d'achat 

moins 10%". 

Le transfert de l'exploitation devait intervenir le 1
er

 août 2011. 

Le contrat était soumis à la "condition résolutoire du transfert du contrat de bail à 

l'acquéreur ou de la conclusion d'un nouveau contrat avec la bailleresse". Les par-

ties s'engageaient à "collaborer activement en vue de permettre le transfert du con-

trat". En particulier, le vendeur s'engageait à "entamer toute démarche judiciaire 

en vue de faire constater la validité du transfert du contrat". La condition résolu-

toire était "considérée comme étant réalisée si la juridiction des baux et loyers 

devait estimer que la bailleresse avait de justes motifs à refuser son consentement 

au transfert (art. 263 CO)" (art. 4 du contrat). 

i. Par courrier de son conseil du 7 mars 2011, demeuré sans réponse, le locataire a 
informé B______ de ce qu'il avait procédé au transfert de son contrat de bail en 

faveur de M______, avec effet au 1
er

 août 2011. Il lui a transmis le contrat de 

remise de commerce, ainsi qu'une attestation de l'Office des poursuites du canton 

de Berne relative à l'acquéreur et l'a invitée à "établir un avenant au contrat, 

faisant de M______ la seule titulaire du contrat, conformément à l'article 263 

CO". 

j. Par courriers du 26 mai 2011, demeurés sans suite, le conseil du locataire a 
demandé au conseil de B______, ainsi qu'à A______, de lui indiquer si B______ 

était au bénéfice d'un droit réel limité sur l'immeuble en question. Il a invité 

A______ à donner son consentement au transfert du bail. 

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k. En date du 22 juin 2011, le locataire a déposé devant la Commission de conci-
liation en matière de baux et loyers une "requête en constatation de droit" à l'en-

contre de B______ et A______, tendant à faire constater le transfert du contrat de 

bail à M______ dès le 1
er

 août 2011. Cette procédure a été enregistrée sous 

C/______. 

l. Par un avenant du 3 août 2011 au contrat de remise de commerce, C______ et 
M______ ont convenu que le transfert de l'exploitation aurait lieu le 1

er
 février 

2012 et non pas le 1
er

 août 2011, l'exécution des obligations respectives des 

parties étant reportée au 1
er 

février 2012. 

m. La procédure C/______ s'est terminée par la signature, le 18 octobre 2011 
devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, par C______, 

d'une part, et par le conseil de B______ et A______, d'autre part, d'un procès-

verbal de conciliation, dont la teneur est la suivante :  

"Le transfert de bail en faveur de M______, à compter du 1
er

 août 2011, est 

accepté. 

Le contrat de transfert de bail sera transmis dans les jours prochains aux loca-

taires et au repreneur pour signature. 

La commission condamne en tant que de besoin les parties à respecter les ter-

mes du présent accord qui vaut jugement." 

n. N______, associé gérant de M______, s'est entretenu à deux reprises avec 
F______, de B______. Lors de la première rencontre, qui a eu lieu en octobre 

2011, il a voulu connaître les responsables de l'arcade commerciale, se présenter 

et rappeler qu'aucun contrat ne lui était parvenu et qu'il souhaitait recevoir ce 

document au plus vite. En théorie, tout était déjà prêt et il ne devait qu'attendre 

quelques jours. Lors de sa deuxième visite, en décembre 2011, F______ lui a 

fourni les mêmes explications. M______ avait donné un ultime délai, en indiquant 

que si le contrat ne lui parvenait pas avant le 31 décembre 2011, il ne continuerait 

plus "à perdre son temps dans une histoire sans fin". 

N______ a exposé ce qui précède dans un courrier du 29 août 2012 au conseil du 

locataire, en réponse à une lettre du 5 juillet 2012 de celui-ci, qui lui demandait de 

lui confirmer qu'après le 18 octobre 2011 il s'était rendu à plusieurs reprises dans 

les bureaux de B______ et de A______ pour demander, de vive voix, que le bail 

lui soit transféré et qu'à cette fin on lui remette le contrat de transfert de bail 

convenu devant la Commission de conciliation. 

o. Le 23 décembre 2011, M______ a écrit à C______ ce qui suit :  

"C'est avec regret que je prends la décision de renoncer à l'exploitation de 

votre commerce à l'adresse ______, actuellement l'horlogerie E______. 

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Voilà bientôt une année que nous sommes en tractation avec B______, 

A______ à ce jour je ne suis toujours pas en possession d'un bail commercial. 

Uniquement du procès-verbal de conciliation du 18 octobre 2011. 

Il m'est difficile d'envisager d'investir sans plus de sécurité, si ces personnes ne 

collaborent pas essentiellement aujourd'hui, je risque d'avoir davantage de 

problèmes à l'avenir." 

p. Par message électronique du 2 janvier 2012, G______, de B______, se référant 
à un entretien qu'il avait eu le 15 décembre 2011 avec N______, a indiqué à ce 

dernier : "Comme le stipule le procès-verbal de conciliation joint, nous vous 

confirmons que la société M______ est bien locataire de l'arcade, ce que nous 

formaliserons sur le nouveau contrat qui vous parviendra dans les prochains 

jours". H______, I______, F______, ainsi que le conseil de B______ et de 

A______ ont reçu copie de ce message. 

q. Le 7 février 2012, N______ a répété au locataire que M______ renonçait 
définitivement à reprendre l'exploitation de son commerce.  

r. Par courrier du 17 février 2012, le locataire a indiqué à B______ et A______ 
que le retrait de M______ du contrat de reprise de commerce était dû à leurs 

carences, puisqu'elles devaient, en exécution du procès-verbal de conciliation 

valant jugement, remettre un contrat de transfert de bail au locataire et au 

repreneur pour signature, ce qu'elles n'avaient pas fait, malgré de nombreuses 

relances. Elles étaient ainsi "en demeure dans l'exécution" du contrat de transfert 

de bail et portaient ainsi la responsabilité unique du retrait de M______. Elles 

étaient invitées à verser au locataire 50'600 fr. à titre de dommages-intérêts, 

correspondant au prix convenu avec M______ pour la remise du commerce. 

s. Le 1er mars 2012, B______ et A______ ont contesté la position du locataire. 
L'accord passé devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers 

valait selon elles transfert de bail. 

t. Par lettre du 4 mai 2012, le conseil du locataire a exposé à M______, entre 
autres, ce qui suit : 

"En date du 18 octobre 2011, C______ et sa bailleresse ont signé devant la 

Commission de conciliation matière de baux le procès-verbal ci-joint. 

Le deuxième paragraphe de ce procès-verbal indique que le transfert du con-

trat est accepté, ce qui a fait de vous le titulaire du contrat avec effet au 

18 octobre 2011. 

Il est vrai que le deuxième paragraphe de ce procès-verbal indique qu'un con-

trat de transfert de bail devait vous être transmis pour signature. Il ne 

s'agissait-là, apparemment, que d'une formalité, destinée à confirmer l'accord 

intervenu." 

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Il a demandé à M______ de l'autoriser, en tant que de besoin, en lui retournant la 

lettre datée du 5 mai 2012 annexée, à résilier le contrat de bail pour son compte. 

u. Par ledit courrier du 5 mai 2012 N______ a indiqué au conseil du locataire que, 
de son point de vue, M______ n'était pas devenue titulaire du contrat de bail du 

seul fait du procès-verbal du 18 octobre 2011. Il avait attendu des mois et relancé 

à de très nombreuses reprises la propriétaire et le locataire, en vain. Il avait ainsi 

dû renoncer à reprendre l'arcade. Il prenait note que le locataire entendait résilier 

le contrat et l'autorisait à agir en tant que de besoin pour son compte en vue 

d'envoyer une telle résiliation tout en rappelant que, de son point de vue, 

M______ n'était pas devenue titulaire de ce contrat. 

v. Par lettre du 8 mai 2012, adressée par son conseil à celui de B______ et 
A______, le locataire a résilié avec effet au 31 décembre 2012 le contrat de bail 

dont il estimait être encore titulaire, précisant qu'en tant que de besoin, M______ 

l'autorisait à résilier le contrat pour son compte. Il persistait en outre à demander 

un dédommagement à hauteur du montant convenu avec M______, soit 50'600 fr. 

Il exposait que le repreneur devait "acquiescer au transfert en sa faveur du bail, en 

signant un avenant au contrat, comme cela se fait de tout temps, en pratique". 

w. Par courrier du 26 juin 2012, B______ et A______ ont pris note de la 
résiliation du bail. Elles soutenaient que l'accord du repreneur était acquis, vu la 

convention de remise de commerce conclue le 17 janvier 2011 par C______ et 

M______. 

x. Par requête déposée le 6 décembre 2012 devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, le locataire a conclu à ce que B______ et A______ 

soient condamnées à lui verser la somme de 50'600 fr. avec intérêts à 5% dès le 1
er

 

août 2011, correspondant au prix de vente du commerce, et à ce qu'il soit dit qu'il 

pourrait amplifier ses conclusions une fois connue la valeur des marchandises 

invendues dans le cadre de la liquidation de son fonds de commerce. 

La cause ayant été déclarée non conciliée le 12 mars 2013, par demande en paie-

ment déposée par devant le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) le 

12 avril 2013, le locataire a conclu au paiement de 63'409 fr. avec intérêts à 5% 

dès le 1
er

 août 2011, soit le prix de vente du commerce de 50'600 fr. convenu avec 

M______ et la valeur des marchandises non écoulées de 12'809 fr. 

A l'appui de sa demande, il a précisé que le contrat de reprise de commerce avait 

été rédigé par sa fiduciaire et que l'article 4 faisait improprement référence à une 

condition résolutoire. Indépendamment de son intitulé, les parties n'entendaient 

être liées qu'à la condition du transfert du contrat de bail à M______ ou de la 

conclusion d'un nouveau bail. Il avait pris soin de faire mentionner au procès-

verbal de conciliation du 18 octobre 2011 l'engagement de B______ et A______ 

d'établir un avenant écrit formalisant le transfert. Il a en outre allégué qu'à la suite 

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du désistement de M______, il n'avait eu d'autre choix que de résilier son bail 

pour le 31 décembre 2012, "dès lors qu'âgé de 74 ans", il "n'avait en effet pas la 

capacité de gérer son commerce durant une année supplémentaire"(demande, 

allégué 47). Il s'était ainsi privé "à regret de toute possibilité de remettre son 

commerce" (demande, p. 10). 

Il a produit un décompte des marchandises non écoulées d'une valeur de  

14'232 fr., lesquelles auraient dû être reprises par M______ moyennant le 

versement de 12'809 fr., soit le 90% de leur valeur selon le contrat de remise de 

commerce du 17 janvier 2011. 

B______ et A______ ont conclu au rejet de la demande, principalement en raison 

du fait que le locataire n'avait pas la légitimation active, le contrat de bail ayant 

été transféré dès le 1
er

 août 2011 au bénéficiaire du transfert qui avait pris la place 

du locataire. Pour le surplus, il apparaissait que M______ s'était ravisée pour des 

raisons qui lui appartenaient mais ne les concernaient pas et que celle-ci avait 

alors tenté de trouver un prétexte pour se dédire sans frais. Par ailleurs, ni le 

locataire ni le repreneur ne les avaient contactées pour obtenir un avenant au bail. 

Lors de l'audience du Tribunal du 12 septembre 2013, le locataire a précisé que la 

somme de 45'600 fr., soit le solde du prix convenu avec le repreneur, ne lui avait 

pas été versée. En effet, il était convenu qu'elle soit versée lors du transfert du 

commerce, c'est-à-dire lorsque le repreneur serait dans les locaux et au bénéfice 

d'un bail. Or, ce transfert n'avait jamais pu avoir lieu. Le report au 1
er

 février 2012 

de la date de prise d'effet du transfert avait été motivé par le fait qu'il n'avait pas 

encore obtenu l'accord quant au transfert du bail. Postérieurement au procès-

verbal de conciliation du 18 octobre 2011, N______, de M______, était intervenu 

oralement à plusieurs reprises pour demander le document valant transfert de bail. 

Il n'était pas lui-même intervenu à ce sujet. Lorsque N______ lui avait fait savoir 

le 23 décembre 2011 qu'il renonçait à reprendre son commerce, il n'avait pas réagi 

car, personnellement, il en aurait fait de même.  

H______, représentant B______ et A______, a exposé qu'il n'avait pas été présent 

lors de l'audience de conciliation du 18 octobre 2011. Toutefois, les sociétés 

avaient donné leur accord au transfert de bail en faveur de M______. Elles 

n'avaient pas établi de contrat de transfert de bail, parce que leur conseil leur avait 

indiqué que cela n'était pas nécessaire dans la mesure où le procès-verbal acceptait 

le transfert. De plus, elles n'avaient reçu aucune demande écrite, ni du locataire, ni 

de M______, concernant l'établissement de ce document. L'administrateur n'avait 

pas été informé par la direction de l'hôtel de démarches effectuées oralement par 

N______ pour obtenir le transfert du bail. En tout état, le directeur de l'hôtel 

n'avait pas de compétence en matière de contrat de bail et il appartenait à 

M______ ou au locataire de s'adresser aux administrateurs ou au conseil des 

sociétés.  

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Lors de l'audience du 21 novembre 2013, le Tribunal a procédé à l'audition de 

deux témoins. 

N______ a confirmé avoir signé avec le locataire en janvier 2011 un contrat de 

remise de commerce, établi par l'épouse de celui-ci. Il connaissait le locataire et 

son épouse depuis 1999; il était leur fournisseur. Il souhaitait reprendre le magasin 

pour avoir un point de vente à Genève. Il avait signé le 3 août 2011 un avenant, 

dont le but était de reporter le transfert au 1
er

 février 2012. Il ne se souvenait plus 

des raisons de ce report; il s'agissait probablement de laisser le locataire exercer 

son activité quelques mois de plus. Il a confirmé son courrier du 23 décembre 

2011, par lequel il indiquait renoncer à reprendre le commerce du locataire. Avant 

ce courrier, il s'était rendu au moins trois fois auprès du directeur de l'hôtel et 

responsable des locaux pour recevoir le bail et s'enquérir du montant du loyer. Il 

n'avait jamais reçu le contrat, ce qu'il avait considéré peu sérieux, raison pour 

laquelle il avait finalement renoncé à reprendre le commerce du locataire. Il avait 

également adressé des courriels à la direction de l'hôtel au sujet du bail. Il a 

précisé que le directeur de l'hôtel ne lui avait jamais dit qu'il n'était pas la 

personne compétente pour traiter de la question du transfert du bail. Le courriel 

des bailleresses du 2 janvier 2012 était intervenu après la date butoir qu'il avait 

fixée à fin décembre 2011. Il ne se souvenait pas s'il avait apporté une réponse à 

ce courriel. Même après ce courriel, il n'avait jamais reçu de bail. Il avait 

considéré que les choses avaient traîné trop longtemps et que cela manquait de 

sérieux; il avait préféré renoncer. Pour lui, le fait d'être mis au bénéfice d'un bail 

pour les locaux était une condition à la reprise du commerce du locataire. Il a 

confirmé être l'auteur des courriers des 5 mai et 29 août 2012. Il n'avait pas versé 

le prix de vente convenu au locataire, hormis un acompte de 5'000 fr. lors de la 

signature du contrat, lequel ne lui avait pas été restitué. 

O______, épouse du locataire, s'occupait du magasin de son mari (vente et 

comptabilité). A ce titre, elle avait été au courant des démarches concernant la 

remise du commerce. C'était leur fiduciaire qui avait rédigé le contrat. L'acquéreur 

avait finalement renoncé à cette transaction, faute de recevoir le bail. Ni elle-

même ni son mari n'étaient intervenus auprès des bailleresses à ce sujet. En revan-

che, N______ s'était rendu au moins deux fois à l'hôtel pour parler au directeur à 

ce sujet. Il n'avait toutefois jamais reçu le bail. Il était convenu avec N______ que 

l'obtention d'un bail à son nom était une condition pour la reprise du commerce et 

le versement du prix de vente. Selon elle, il était logique que le repreneur obtienne 

le bail à son nom, faute de quoi, il était risqué pour lui de s'engager. C'était 

toujours le directeur de l'hôtel, F______, qui s'occupait des baux. D'une manière 

générale, lorsqu'ils avaient à traiter une question relative à leur bail, ils 

s'adressaient à la direction de l'hôtel. Elle avait elle-même rédigé le courrier du 19 

mai 2010 : F______ avait proposé oralement une somme de 20'000 fr. au lieu des 

40'000 fr. qu'ils souhaitaient; lorsqu'elle lui avait demandé de lui confirmer sa 

proposition par écrit, il avait refusé. Elle ne pouvait pas dire pourquoi son mari et 

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elle-même n'avaient pas insisté auprès de la direction de l'hôtel pour qu'un bail 

soit établi au nom de N______. Ce dernier avait reçu un courriel au début de 

l'année 2012 l'informant que l'avenant au bail allait être établi, mais il ne l'avait 

jamais reçu.  

Le 15 janvier 2014, le locataire a réduit ses prétentions à 58'409 fr. (63'409 fr. 

moins 5'000 fr. d'acompte) avec intérêts à 5% dès le 1
er

 août 2011. 

B. Par jugement du 12 mars 2014, expédié pour notification aux parties le même 
jour, le Tribunal a condamné B______ et A______, conjointement et 

solidairement, à payer à C______ la somme de 58'409 fr. plus intérêts à 5% l'an 

dès le 1
er

 août 2011 (ch. 1 du dispositif), a débouté les parties de toutes autres 

conclusions (ch. 2) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 3). Il a indiqué les 

voies de droit au pied de la décision. 

Les premiers juges ont retenu que la transaction judiciaire passée le 18 octobre 

2011 entre C______, d'une part, et B______ et A______, d'autre part, dans la 

cause C/______, ne valait pas contrat de transfert de bail, un tel contrat étant 

nécessairement tripartite. La transaction, à laquelle le repreneur n'était pas partie, 

prévoyait que ledit transfert était lié à la signature d'un avenant au bail ou d'un 

nouveau contrat de bail. Un tel acte n'avait pas été signé. De plus, le bail n'avait 

pas été transféré par actes concluants, le repreneur n'ayant jamais pris possession 

de l'arcade et n'en ayant jamais payé le loyer. Faute de transfert de bail, le 

locataire disposait de la légitimation active. Le repreneur avait résilié le contrat de 

remise de commerce conclu avec C______ au motif qu'un nouveau contrat de bail 

n'avait pas été conclu. Dès lors, le locataire était en droit de réclamer à B______ 

et A______ des dommages-intérêts correspondant au montant que le repreneur 

était prêt à lui verser pour la reprise du fonds de commerce (63'409 fr. moins 

5'000 fr. d'acompte).  

C. a. Par acte déposé le 11 avril 2014 au greffe de la Cour de justice (ci-après : la 
Cour), B______ et A______ (ci-après : les appelantes) forment appel contre ce 

jugement, dont elles sollicitent l'annulation. Elles concluent à ce que la Cour dise 

que C______ n'a pas la légitimation active et qu'en tout état elle déboute celui-ci 

de toutes ses conclusions. 

Elles estiment qu'au vu de la transaction judiciaire du 18 octobre 2011, selon 

laquelle le transfert de bail était accepté à compter du 1
er

 août 2011, celui-ci était 

intervenu à cette date, à laquelle le repreneur avait pris la place du locataire. Ce 

dernier n'avait ainsi plus la légitimation active. De plus, l'avenant mentionné dans 

la transaction n'était pas nécessaire pour le transfert du bail. Il aurait été remis par 

B______ et A______ s'il avait été sollicité. Aucune violation contractuelle ne 

pouvait dès lors être reprochée à celles-ci, aucune des conditions mentionnées à 

l'art. 97 CO n'étant pour le surplus réalisée. 

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b. Dans sa réponse expédiée le 27 mai 2014, C______ (ci-après : le locataire ou 
l'intimé) conclut préalablement à l'irrecevabilité des griefs formulés par les 

appelantes à l'encontre de l'état de fait établi par le Tribunal et principalement au 

déboutement des appelantes de toutes leurs conclusions et à la confirmation du 

jugement entrepris.  

Il soutient que les parties et le repreneur avaient souhaité se lier par des accords 

écrits et qu'ainsi le transfert devait être formalisé par la signature d'un avenant 

écrit. Ce document n'ayant pas été établi, le transfert de bail n'était pas venu à 

chef. De plus, le locataire et le repreneur avaient convenu que le transfert du bail 

n'interviendrait qu'au 1
er

 février 2012 et non pas au 1
er

 août 2011 comme initiale-

ment prévu. En acceptant le transfert avec effet rétroactif au 1
er

 août 2011, les ap-

pelantes s'étaient écartées de la convention conclue entre le locataire et le repre-

neur, ce dernier n'ayant jamais accepté cette contre-offre. La transaction du 

18 octobre 2011 n'avait ainsi déployé aucun effet à l'égard du repreneur, qui ne 

s'était pas substitué au locataire. Ce dernier avait conservé la légitimation active. 

Par ailleurs, les appelantes n'avaient jamais signé un avenant constatant la qualité 

de locataire du repreneur et n'avaient pas réagi lorsque celui-ci s'était désisté et 

que le locataire avait continué à occuper l'arcade. Elles n'avaient pas demandé au 

repreneur de prendre possession de locaux, ni prétendu que le locataire continuait 

à occuper ceux-ci sans disposer d'un titre. Dans leurs courriers des 1
er

 mars et 

26 juin 2012, elles n'avaient pas non plus prétendu que le locataire n'avait pas la 

qualité pour résilier le bail. Ainsi, en déniant la qualité pour agir du locataire au 

motif qu'elles avaient accepté le transfert, alors qu'elles s'étaient systématiquement 

opposées à sa concrétisation, les appelantes commettaient un abus de droit. Les 

conditions de l'art. 97 CO étant réalisées, les appelantes étaient tenues de réparer 

le dommage subi par le locataire, lequel correspondait au prix de la reprise du 

fonds de commerce (50'600 fr.), augmenté de la valeur du stock non liquidé 

(12'809 fr.), dont à déduire un acompte de 5'000 fr. conservé par le locataire. 

Enfin, la solution était la même, si l'on estimait se trouver dans un cas de demeure 

et non d'inexécution. En effet, les appelantes étaient tombées en demeure du sim-

ple fait de ne pas s'être exécutées dans les jours qui avaient suivi l'audience du 

18 octobre 2011. Cette demeure avait causé le désistement du repreneur, lequel 

avait entraîné le dommage subi par le locataire, qui était ainsi fondé à en réclamer 

la réparation aux appelantes. 

c. Dans leurs réplique du 23 juin 2014 et duplique du 9 juillet 2014, les parties ont 
persisté dans leurs conclusions. 

Elles ont été avisées le 15 août 2014 par le greffe de la Cour de ce que la cause 

était gardée à juger. 

- 11/17 - 

 

C/27524/2012 

D. La faillite de M______ a été prononcée le 28 mai 2014 et suspendue faute d'actif 
le 10 septembre 2014. La raison sociale de la société est devenue M______ en 

liquidation (ci-après : ______). 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-

pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première ins-

tance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 

2011, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 

2013). 

1.2 En l'espèce, celles-ci étaient de 58'409 fr., de sorte que le seuil prescrit pour 
l'appel est largement atteint. 

1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 

1.4 La Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen 
(art. 310 CPC; HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ 

in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 

2010, p. 349 ss, n. 121). Elle n'est nullement liée par l'appréciation des faits à 

laquelle s'est livré le juge de première instance (JEANDIN, op. cit., n. 6 ad art. 310 

CPC). 

Ainsi, contrairement à ce que prétend l'intimé, les griefs des appelantes portant sur 

la prétendue constatation inexacte des faits sont recevables et les conclusions 

préalables de l'intimé infondées. En tout état, les éléments que celles-ci mettent en 

évidence dans leur exposé des faits (appel, pp. 2 à 7) constituent des interpré-

tations des faits et non pas, comme le soutient l'intimé, des "compléments appor-

tés par les appelantes à l'état de fait du jugement" (réponse à l'appel, p. 3). 

1.5 Au vu de la nature du litige ainsi que de la valeur litigieuse supérieure à 
30'000 fr., la Cour applique la maxime des débats ainsi que le principe de dispo-

sition (art. 55 al. 1 et 58 al. 1 CPC; art. 243 al. 2 let. c et 247 al. 2 let. b ch. 1 CPC 

a contrario). 

2. Les appelantes soutiennent que le transfert de bail est intervenu dès le 1er août 
2011, alors que selon l'intimé le transfert n'a pas eu lieu. 

- 12/17 - 

 

C/27524/2012 

2.1 2.1.1 Selon l'art. 263 al. 1 CO, le locataire d'un local commercial peut transférer 
son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Ce dernier ne peut refu-

ser son consentement que pour de justes motifs (art. 263 al. 2 CO). Si le bailleur 

donne son consentement, le tiers est subrogé au locataire (art. 263 al. 3 CO). Le 

locataire est libéré de ses obligations envers le bailleur. Il répond toutefois soli-

dairement avec le tiers jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou la résiliation de 

celui-ci selon le contrat ou la loi mais, dans tous les cas, pour deux ans au plus 

(art. 263 al. 4 CO). 

Le transfert de bail se présente donc comme un contrat conclu entre le locataire 

initial et le locataire reprenant à l'effet d'opérer un changement de locataire. Le 

transfert du bail opérant une substitution de locataire, il a pour résultat de modifier 

fondamentalement le rapport contractuel initial, de sorte qu'on ne saurait conce-

voir qu'il intervienne à l'insu du bailleur; le consentement du bailleur, qui doit être 

donné sous la forme écrite, est une condition suspensive du transfert. En cas de 

transfert de bail valable, le locataire reprenant prend la place du locataire précé-

dent dans le rapport contractuel (ATF 139 III 353 consid. 2.1.1 et le références 

citées).  

La signature d'un avenant au bail, si elle est conseillée en pratique (LACHAT, Le 

bail à loyer, 2008, p. 585), n'est pas imposée par la loi, puisque le cessionnaire se 

substitue au locataire initial dans le bail cédé et il n'y a pas conclusion d'un nou-

veau contrat (CPra Bail- BISE et PLANAS, n. 68 ad art. 263 CO). 

L'art. 263 al. 3 CO est de droit absolument impératif (LACHAT, op. cit., p. 591; 

SVIT, Das schweizerische Mietrecht-Kommentar, Zurich 2008, n. 6 ad art. 263 

CO, p. 372; JACQUEMOUD-ROSSARI, Le transfert du bail commercial, 

8
ème 

séminaire Neuchâtel 1994, p. 9). Selon cette disposition, le transfert de bail 

est effectif le jour où le consentement du bailleur est donné (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_155/2013 du 21 octobre 2013 consid. 2.6.2), sauf si le transfert est 

autorisé à l'avance ou moyennant une condition (LACHAT, op. cit., p. 588, 

note 150).  

En contrepartie de son obligation de poursuivre les relations contractuelles avec 

un tiers qu'il n'aura pas lui-même librement choisi, l'art. 263 CO offre au bailleur 

une solidarité limitée dans le temps. Cette obligation du bailleur naît dès que le 

transfert de bail est effectif et la durée, relative ou absolue, de la solidarité prévue 

à l'art. 263 al. 4 CO commence à courir dès ce jour (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_155/2013 du 21 octobre 2013 consid. 2.6.2 et les références citées). 

L'ancien locataire et le bailleur sont libérés de leurs obligations réciproques (sous 

réserve de la responsabilité solidaire du locataire sortant prévue à l'art. 263 

al. 4 CO) dès que le consentement écrit du bailleur parvient au locataire 

(TERCIER/FAVRE/BUGNON, Les contrats spéciaux, 4
ème

 éd. 2009, n° 2507). A l'ac-

- 13/17 - 

 

C/27524/2012 

complissement de la condition suspensive du consentement du bailleur, la cession 

au tiers de tous les droits découlant du bail et la reprise par le tiers de toutes les 

obligations de celui-ci ont lieu, entraînant la sortie du locataire et l'entrée du tiers 

dans les relations contractuelles. Le transfert a lieu même si tous les droits et obli-

gations découlant de l'accord entre le locataire et le tiers ne sont pas effectivement 

exécutés (SVIT-Kommentar, n. 31-32 ad art. 263 CO, p. 380). 

Faute de consentement du bailleur, la convention passée entre le locataire et le 

tiers n'a aucun effet sur les rapports juridiques entre le locataire et le bailleur. Si le 

bailleur ne donne pas de réponse ou refuse son consentement, il appartient au 

locataire de saisir le juge en invoquant un refus sans justes motifs (ATF 125 III 

226 consid. 2b et les références citées). 

2.1.2 L'acquiescement est l'acte unilatéral par lequel une partie reconnaît le bien-
fondé de la prétention adverse et admet ses conclusions. Un acquiescement total 

est possible, mais relativement peu fréquent, car la partie prête à admettre en tota-

lité les prétentions de son adversaire a généralement avantage à négocier une 

transaction dans laquelle celui-ci fasse au moins quelques concessions (TAPPY, in 

CPC, Code de procédure civile commenté, BOHNET/HALDY/JEANDIN/ 

SCHWEIZER/TAPPY [éd.], 2011, n. 19 ad art. 241). 

2.2 En l'espèce, le locataire n'a pas immédiatement obtenu le consentement au 
transfert, en dépit de sa requête du 7 mars 2011, de sorte qu'il a saisi le 22 juin 

2011 la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une action ten-

dant à faire constater le transfert du bail à M______ dès le 1
er

 août 2011. L'art. 4 

de la convention de remise de commerce du 17 janvier 2011 lui imposait en effet, 

à l'égard du repreneur, l'obligation d'"entamer toute démarche judiciaire en vue de 

faire constater la validité du transfert".  

Lors de l'audience de conciliation du 18 octobre 2011, les appelantes ont 

acquiescé à la demande, en acceptant le transfert requis; elles ont en outre souscrit 

un engagement supplémentaire, à savoir transmettre dans les jours suivants au re-

preneur et au locataire le contrat de transfert de bail pour signature. Cet acquiesce-

ment total a eu les effets d'une décision entrée en force (art. 208 al. 2 CPC). Selon 

le texte clair du procès-verbal de conciliation du 18 octobre 2011, la transmission 

du nouveau contrat au locataire et au repreneur n'était pas une condition du trans-

fert, lequel était "accepté". En tout état, vu le caractère absolument impératif de 

l'art. 263 al. 3 CO, les parties ne pouvaient pas soumettre la subrogation à d'autres 

conditions que celle du consentement du bailleur. En effet, le repreneur n'a pas à 

acquiescer au transfert de bail, puisque, par définition, il a conclu le transfert de 

bail avec le locataire sortant. La signature d'un avenant au bail n'était pas non plus 

nécessaire. 

- 14/17 - 

 

C/27524/2012 

Ainsi, le transfert est devenu effectif le 18 octobre 2011, date à laquelle le consen-

tement a été donné, le 1
er

 août 2011 devant être considéré comme la date de départ 

(convenue entre les parties au bail initial) de la durée de la solidarité prévue à 

l'art. 263 al. 4 CO. Le 18 octobre 2011, M______ a dès lors pris la place de 

l'intimé dans le contrat de bail, et ce, indépendamment du contenu de l'accord 

entre le locataire et le repreneur (résultant de la convention de remise de com-

merce du 17 janvier 2011, de l'avenant du 3 août 2011 ou d'autres conventions 

conclues oralement) et de l'exécution des droits et obligations découlant de celui-

ci. Aucun manquement à leurs obligations ne peut être reproché aux appelantes à 

ce titre. 

3. L'intimé soutient qu'en ne transmettant pas le contrat de transfert de bail dans les 
jours suivants au locataire et au repreneur pour signature contrairement à l'engage-

ment pris, les appelantes ont violé leurs obligations. Elles devraient ainsi, en 

application de l'art. 97 CO, réparer le dommage en résultant, qui correspondrait au 

prix que M______ s'était engagée à lui payer pour la remise du commerce. Cette 

question peut demeurer ouverte, au vu des considérations qui suivent. 

3.1 Les parties à un contrat peuvent convenir de mettre fin globalement à leurs 
relations juridiques par un contrat résolutoire, qui est soumis aux règles habi-

tuelles et n'est soumis au respect d'aucune forme, sauf disposition spéciale (arrêt 

du Tribunal fédéral 4C.54/2000 du 19 janvier 2001 consid. 5 c); TERCIER/ 

PICHONNAZ, Le droit des obligations, 5
ème

 éd., 2012, n. 1467). 

3.2 En l'espèce, alors que le transfert de bail conclu entre l'intimé et M______ 
était devenu effectif le 18 octobre 2011, ni le locataire sortant, ni les appelantes 

n'ont effectué les démarches nécessaires à son exécution, alors que la reprise du 

commerce par M______ devait intervenir, selon les accords conclus entre celle-ci 

et le locataire sortant, le 1
er

 février 2012. Le locataire sortant ne s'est pas 

manifesté auprès des appelantes jusqu'au 17 février 2012, date à laquelle il leur a 

reproché d'être "en demeure dans l'exécution" du contrat de transfert de bail et 

d'être responsables du retrait du repreneur. L'intimé n'a pas agi à l'encontre des 

appelantes en exécution (art. 335 ss CPC) de l'obligation de remettre au locataire 

et au repreneur un contrat de transfert de bail, résultant de l'acquiescement 

consigné dans le procès-verbal du 18 octobre 2011. Il ne les a même jamais mises 

en demeure d'exécuter ladite obligation, ni par écrit, ni oralement, alors même 

qu'il savait que ce document revêtait une importance particulière pour le 

repreneur. Il n'a pas mis en demeure le repreneur de prendre possession des locaux 

à la date convenue du 1
er

 février 2012 et n'a pas agi à l'encontre de celui-ci en 

exécution du contrat de remise de commerce, en dépit du fait qu'il avait obtenu le 

consentement au transfert. Au contraire, le locataire est demeuré dans les locaux, a 

continué à payer le loyer, puis a résilié le bail. 

- 15/17 - 

 

C/27524/2012 

Pour leur part, les appelantes sont intervenues pour la première fois auprès du 

locataire sortant le 1
er

 mars 2012, date à laquelle elles lui ont répondu que l'accord 

passé devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers valait 

transfert de bail. Elles n'ont pas transmis au repreneur et au locataire le contrat de 

transfert de bail, en dépit de l'engagement pris lors de l'audience du 18 octobre 

2011. Par ailleurs, elles n'ont pas mis en demeure l'intimé de libérer les locaux et 

le repreneur d'en prendre possession. Elles ont accepté que le locataire continue à 

verser les loyers. 

Enfin, le repreneur n'a pas pris possession des locaux à la date convenue du 

1
er 

février 2012 et n'a pas demandé l'exécution de la convention de remise de com-

merce. Il n'a jamais mis en demeure par écrit les appelantes de lui remettre le nou-

veau contrat. Par ailleurs, alors qu'il avait reçu le procès-verbal de conciliation du 

18 octobre 2011, qu'il avait fixé oralement à B______ un délai au 31 décembre 

2011 pour lui faire parvenir le contrat (cf. sa lettre du 29 août 2012 au conseil du 

locataire, confirmée lors de l'audience du Tribunal du 21 novembre 2013) et que 

la date de la reprise du commerce avait été reportée au 1
er

 février 2012, il a 

communiqué le 23 décembre 2011 déjà au locataire sa volonté de se départir du 

contrat de remise de commerce. De plus, il n'a jamais communiqué par écrit 

directement à B______ cette volonté. Enfin, alors que le 2 janvier 2012 celle-ci 

lui avait confirmé qu'il était locataire de l'arcade, il a persisté à renoncer à la 

reprise du commerce qui devait avoir lieu un mois plus tard et n'a pas intégré les 

locaux à la date convenue avec le locataire. 

Il résulte ainsi du comportement adopté après le 18 octobre 2011 par tous les inté-

ressés, tel qu'il a été résumé ci-dessus, que les parties et le repreneur ont conclu 

par actes concluants un contrat résolutoire, emportant renonciation au transfert et 

rétablissement de la situation juridique antérieure.  

Ainsi, l'intimé, qui a repris sa place dans le contrat de bail initial, puis a résilié le 

bail, sans rechercher un nouveau repreneur, ne peut plus invoquer à l'encontre des 

appelantes une responsabilité fondée sur une inexécution de l'obligation de trans-

mettre le contrat de transfert de bail, devenue inopérante depuis lors.  

Le jugement attaqué sera donc annulé et la demande en paiement du locataire sera 

rejetée. 

Dans la mesure où la demande est infondée, il n'est pas nécessaire de déterminer 

si les appelantes ont toutes deux la légitimation passive, étant rappelé que cette 

question, de droit matériel, doit, contrairement à ce que soutient l'intimé, être exa-

minée d'office et librement (ATF 126 III 59 consid. 1a).  

4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC au-

- 16/17 - 

 

C/27524/2012 

torise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

- 17/17 - 

 

C/27524/2012 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 11 avril 2014 par B______ et A______ contre le 

jugement JTBL/258/2014 rendu le 12 mars 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans 

la cause C/27524/2012-4-OOD. 

Au fond : 

Annule le chiffre 1 du dispositif de ce jugement. 

Et statuant à nouveau : 

Déboute C______ de toutes ses conclusions. 

Confirme le jugement pour le surplus. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Siégeant : 

Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur 

Ivo BUETTI, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, 

juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Pauline ERARD 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr. (cf. consid. 1.2).