# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 46865102-46b6-52df-b977-e9616bcb5df9
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-02-27
**Language:** de
**Title:** Direkte Bundessteuer 1.1. - 31.12.2012 sowie Staats- und Gemeindesteuern 1.1. - 31.12.2012
**Docket/Reference:** DB.2014.254
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_DB_2014_254_em.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 DB.2014.254 
1 ST.2014.314 

Entscheid 

 27. Februar 2015 

Mitwirkend: 

Abteilungsvizepräsident Walter Balsiger, Steuerrichter Anton Tobler, Steuerrichter Mi-
chael Ochsner und Gerichtsschreiber Hans Heinrich Knüsli 

In Sachen 

B a u g e n o s s e n s c h a f t   A ,    

vertreten durch DMT D. Meyer Treuhand GmbH,  
Seestrasse 112, 8802 Gemeinde BZH,  

gegen 

Beschwerdeführerin/
Rekurrentin,  

1.  S c h w e i z e r i s c h e   E i d g e n o s s e n s c h a f t ,    

2.  S t a a t   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Bau, 
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Beschwerdegegnerin,  

Rekursgegner,  

betreffend 

Direkte Bundessteuer 1.1. - 31.12.2012 sowie  
Staats- und Gemeindesteuern 1.1. - 31.12.2012 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. Die Baugenossenschaft A (nachfolgend die Pflichtige) ist Eigentümerin von 

drei  Mehrfamilienhäusern  mit  Mietwohnungen  in  der  Gemeinde  B.  Diese  gehören  zu 

einer  1998  in  Flachdachbauweise  erstellten Wohnüberbauung,  welche  auch  eine  Un-

terniveaugarage und zwei Unterstände (ebenfalls Eigentum der Pflichtigen) sowie wei-

tere  Mehrfamilienhäuser  mit  Eigentumswohnungen  (Stockwerkeigentum  von  Dritten) 

umfasst.  Bis  und  mit  Geschäftsjahr  2011  verbuchte  die Pflichtige kontinuierlich Rück-

stellungen für Renovationen (zuletzt  Fr. 55'000.- per 2010 bzw. Fr. 85'000.- per 2011) 

und  bildete  sie  dergestalt  einen  Erneuerungsfonds,  welcher  per  Ende  2011  mit 

Fr. 865'000.-  bilanziert  war.  Im  Geschäftsjahr  2012  verbuchte  sie  keine  solche  Rück-

stellung mehr. Die Erfolgsrechnung 2012 enthielt hingegen eine Aufwandposition "Sa-

nierung Flachdach" im Betrag von Fr. 158'821.-. 

Vor  diesem  Hintergrund  stellte  die  Steuerkommissärin  der  Pflichtigen  im  Ve-

ranlagungs-  bzw.  Einschätzungsverfahren für  die  Steuerperiode  1.1.  -  31.12.2012 mit 

Auflage vom 27. Februar 2014 die Frage, weshalb die Sanierung des Flachdachs nicht 

über  das  Konto  "Rückstellung  Renovation/Erneuerungsfonds"  abgebucht  worden  sei 

bzw. verlangte sie eine entsprechende Begründung samt beweiskräftigen Unterlagen.  

Die Pflichtige antwortete am 25. März 2014, die Sanierung des Flachdachs sei 

unvorhergesehen  gewesen.  Zunächst  sei  sie  davon  ausgegangen,  es  liege  ein  noch 

unter  die  Baugarantie fallender  Schaden  vor,  was  sich dann  aber  als falsch erwiesen 

habe. Weil bei ihren Liegenschaften altersbedingt in den kommenden Jahren grössere 

Erneuerungsarbeiten  anfielen  und  deshalb  weitere  Rückstellungen  zu  bilden  seien, 

habe sie die Flachdachsanierung "direkt abgeschrieben"; im Gegenzug sei auf die Bil-

dung einer Rückstellung verzichtet worden. Im Nachhinein betrachtet sei diese Verbu-

chung wohl nicht korrekt erfolgt. Inskünftig werde sie das Konto "Rückstellung Renova-

tion/Erneuerungsfonds" aktiv bewirtschaften.  

Mit Veranlagungsverfügung bzw. Einschätzungsentscheid vom 28. März 2014 

setzte die Steuerkommissärin darauf hin die Steuerfaktoren für die Steuerperiode 1.1.-

31.12.2012 wie folgt fest: 

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1 ST.2014.314 

 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
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Staats- und Gemeindesteuer       Direkte Bundessteuer 

        Fr.  

          Fr. 

Steuerbarer Reingewinn 

Steuerbares Eigenkapital 

Eigenkapital per 31.12.2012 

194'500.- 

1'187'000.- 

194'500.- 

1'187'383.-. 

Gegenüber  der  Selbstdeklaration  wurden  damit  die  verbuchten  Kosten  der 

Flachdachsanierung  gewinn-  und  kapitalseitig  aufgerechnet.  Zur  Begründung  wurde 

angeführt,  die  Flachdachsanierung  qualifiziere  als  "Grossreparatur  (Erneuerung)";  die 

diesbezüglichen Kosten hätten deshalb nicht der Erfolgsrechnung belastet werden dür-

fen, sondern wären zulasten des Erneuerungsfonds zu verbuchen gewesen. Ein allfäl-

liges  Nachholen  von  Rückstellungen  zugunsten  des  Erneuerungsfonds  sei  per  2012 

nicht  möglich,  denn  eine  steuerpflichtige  Person  habe  sich  bei  einer  im  Rahmen  der 

handelsrechtlichen  Vorschriften  ordnungsgemäss  aufgestellten  und  den  Steuerbehör-

den vorgelegten Bilanz behaften zu lassen.  

B.  Hiergegen  liess  die  Pflichtige  am  17.  April  2014  Einsprache  erheben  und 

beantragen,  die  Steuerfaktoren  unter  Berücksichtigung  der  verbuchten  Dachsanie-

rungskosten deklarationsgemäss auf Fr. 35'700.- (steuerbarer Gewinn, beide Steuerar-

ten) bzw. Fr. 1'028'000.- (steuerbares Eigenkapital Staats- und Gemeindesteuer) fest-

zusetzen.  Zur  Begründung  liess  sie  vorbringen,  sie  habe  bis  anhin  Rückstellungen 

nach Massgabe der einschlägigen steueramtlichen Weisung gebildet. Eine gesetzliche 

Bestimmung,  welche  besage,  dass  eine  unvorhergesehene  Dachsanierung  infolge 

Wasserschadens über die Rückstellungen abgebucht werden müsse, sei ihr nicht be-

kannt.  Fakt  sei,  dass  einerseits  per  2012  Kosten  für  eine  Dachreparatur  angefallen 

seien,  welche  abzugsfähigen  Aufwand  darstellten,  und  andrerseits  per  2012  keine 

Rückstellungen gebildet worden seien, weil diesbezügliche Mittel gefehlt hätten; hierauf 

lasse sie sich ohne weiteres behaften. Um für die anstehenden Renovationen gewapp-

net zu sein, werde sie bei nächster Gelegenheit wieder Rückstellungen tätigen.  

Mit Auflage vom 20. Juni 2014 führte die Steuerkommissärin eine ergänzende 

Untersuchung  im  Einspracheverfahren  durch.  Dabei  stellte  sie  verschiedene  Fragen 

rund  um  die  Dachsanierung  (insb.  betreffend  Baugarantie  und  Wasserschaden)  und 

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verlangte sie auch die diesbezüglichen Buchhaltungsauszüge samt Buchungsbelegen, 

Handwerkerrechnungen und allfälligen Versicherungsabrechnungen. 

Mit  Antwort  vom  23.  Juli  2014  liess  die  Pflichtige  die  verlangten  Unterlagen 

einreichen  und  die  folgenden  Erklärungen  abgeben:  Baufachmännische  Abklärungen 

hätten  ergeben,  dass  beim  Flachdach  die  Dachpappenbahnen  nicht  korrekt  ver-

schweisst  worden  seien;  ob  diesbezüglich  ein  Unternehmerfehler  vorliege,  habe  man 

offen lassen müssen, weil aufgrund der langen Zeitspanne seit Erstellung der Bauten 

eine Schadenskausalität nicht mehr nachzuweisen gewesen wäre. Die im Zusammen-

hang mit dem Wasserschaden stehenden Handwerkerrechnungen und Versicherungs-

leistungen hätten keinen Eingang in die Buchhaltung gefunden; diesbezüglich sei alles 

direkt zwischen der Verwaltung, der Versicherung und den betroffenen Mietern abge-

handelt worden.  

Gestützt  auf  dieses  Untersuchungsergebnis  hielt  die  Einsprachebehörde  mit 

Veranlagungs-  bzw.  Einschätzungsvorschlag  vom  10.  September  2014  daran  fest, 

dass  es  sich  bei  der  infolge Wasserschadens  vorgenommen  Dachsanierung  um  eine 

Grossreparatur  handle,  welche  über  den  Erneuerungsfonds  hätte  abgebucht  werden 

müssen.  

Die  Pflichtige  liess  die  auf  unveränderten  Steuerfaktoren  basierenden  Vor-

schläge  mit  Schreiben  vom  8.  Oktober  2014  ablehnen  und  dazu  bemerken,  dass  die 

steuerliche  Abzugsfähigkeit  der  Sanierungskosten  nicht  in  Frage  stehe;  wie  diese  zu 

verbuchen seien, liege alsdann in ihrem freien Ermessen. 

Mit  Entscheiden  vom  10.  November  2014  wies  das  kantonale  Steueramt  die 

Einsprachen ab. Erneut wurde erwogen, dass es sich bei der Dachsanierung um eine 

Grossreparatur gehandelt habe, welche über den Reparaturfonds hätte verbucht wer-

den müssen. Daran ändere nichts, dass diese aufgrund eines Wasserschadens früher 

als geplant habe vorgenommen werden müssen.  

C. Hiergegen liess die Pflichtige am 8. Dezember 2014  Beschwerde und Re-

kurs erheben und beantragen, die Steuerfaktoren unter steuermindernder Berücksich-

tigung  der  Dachsanierungskosten  deklarationsgemäss  festzusetzen;  eventualiter  sei 

zumindest  ein  40%-Anteil  dieser  Kosten  steuermindernd  zu  berücksichtigen.  Zur  Be-

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gründung  des  Hauptantrags  wurden die  bereits  vorgebrachten  Argumente wiederholt. 

Der Eventualantrag wurde damit begründet, dass wenn nur der Wasserschaden beho-

ben bzw.  nur  die  Stelle  mit  dem Wassereintritt  saniert  worden  wäre,  der  Aufwand für 

die  Schadensbehebung  schätzungsweise  40%  der  Gesamtkosten  ausgemacht  hätte; 

zumindest insoweit liege damit ordentlicher Aufwand vor.  

Das  kantonale  Steueramt  schloss  am  5.  Januar  2015  auf  Abweisung  der 

Rechtsmittel; die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) liess sich nicht vernehmen.  

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  a)  Der  steuerbare  Reingewinn  einer  juristischen  Person  (hier  Genossen-

schaft) berechnet sich nach Art. 58 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die direkte Bun-

dessteuer vom 14. Dezember 1990 (DBG) bzw. § 64 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 

8. Juni 1997 (StG) aufgrund des Saldos der Erfolgsrechnung (lit. a bzw. Ziff. 1), erhöht 

um die der Rechnung belasteten, geschäftsmässig nicht begründeten Aufwendungen, 

wie  beispielsweise  auch  nicht  begründete  Abschreibungen  und  Rückstellungen  (lit.  b 

bzw. Ziff. 2 lit. b). 

b)  Mit  der  Rückstellung  wird  nach  ständiger  Rechtsprechung  dem  laufenden 

Geschäftsjahr  ein  tatsächlich  oder  mindestens  wahrscheinlich  verursachter,  in  seiner 

Höhe aber noch nicht bekannter Aufwand oder Verlust gewinnmindernd angerechnet, 

der erst im nächsten oder in einem der folgenden Geschäftsjahre geldmässig verwirk-

licht  wird  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Handkommentar  zum  DBG,  2. A.,  2009,  

Art. 29 N 2 DBG und Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 64 N 116 

StG).  

Die Rückstellung darf denjenigen Betrag nicht übersteigen, mit dessen Bean-

spruchung  nach  allen  Umständen  und  pflichtgemässer  Schätzung  gerechnet  werden 

muss  und  der  bereits  im  fraglichen  Geschäftsjahr  eine  entsprechende  Belastung  des 

Geschäftsergebnisses  bewirkt  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Art.  29  N  6  DBG  und 

§ 64 N 120 und 122 StG). Massgeblicher Beurteilungszeitpunkt ist dabei grundsätzlich 

der  Bilanzstichtag  (Art.  958  Abs. 1  i.V.m.  Art. 960  Abs. 2  OR,  in  der  bis  am 

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31. Dezember 2012 geltenden Fassung), wobei aber alle bis zum Zeitpunkt der Bilanz-

errichtung erhaltenen Informationen in den Jahresrechnungen verwertet werden dürfen 

(Karl Käfer, in: Berner Kommentar, 1981, Art. 960 N 332). 

Aufgrund  des  provisorischen  Charakters  von  Rückstellungen  bedarf  es  einer 

Abrechnung  im  Zeitpunkt,  in  dem  sich  die  erwartete  Vermögenseinbusse  tatsächlich 

verwirklicht oder die Verlustgefahr ganz oder teilweise wegfällt. Bestehende Rückstel-

lungen sind deshalb an jedem Bilanzstichtag einer Neubeurteilung zu unterziehen und 

gestützt  darauf  beizubehalten,  zu  erhöhen  oder  aber  aufzulösen  (vgl.  Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 29 N 22 f. DBG und § 64 N 132 f. StG).  

c)  In  der  Praxis  seit  längerem  anerkannt  werden  bei  Liegenschaften  im  Ge-

schäftsvermögen  auch  Rückstellungen  für  Grossreparaturen,  die  mit  Gewissheit  in 

grösseren  Zeitabständen  vorzunehmen  sind,  wie  Fassadenrenovationen,  Ersatz  von 

Heizungs-  und  Lüftungsanlagen  etc.;  für  laufend  vorzunehmende  Unterhaltsarbeiten 

oder  aktivierungspflichtige  wertvermehrende  Investitionen  sind  dagegen  keine  Rück-

stellungen zulässig. Für die direkte Bundessteuer können für solche Grossreparaturen 

im  Sinn  einer  Pauschale  jährlich  0.5%  des  Buchwerts  der  Liegenschaften  zurückge-

stellt  werden,  bis  die  Rückstellung  den  Umfang  von  3%  des  Liegenschaftenwerts  er-

reicht hat (Reich/Züger in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/2a, 2. 

A., 2008, Art. 29 N 36 DBG mit Hinweisen).  

Auf Ebene der kantonalen Steuern werden zum Teil höhere pauschale Rück-

stellungen für solche Grossreparaturen akzeptiert. Im Kanton Zürich existiert dazu eine 

steueramtliche  Weisung  mit  folgendem  Inhalt  (Weisung  des  kantonalen  Steueramtes 

zur  steuerlichen  Behandlung  von  Rückstellungen  für  Grossreparaturen  [Erneuerungs-

fonds] und Abschreibungen bei Liegenschaften des Geschäftsvermögens vom 20. Juni 

2005):  

Für  Grossreparaturkosten  von  Liegenschaften,  welche  naturgemäss  nur  in 

längeren Zeitabschnitten anfallen, können Rückstellungen (Erneuerungsfonds) gebildet 

werden. Als Grossreparaturen gelten umfassende Erneuerungsarbeiten. Die Anfangs- 

und Schlussbestände sowie die Bildungen und Verwendungen der Rückstellungen sind 

im jeweiligen Geschäftsjahr in der Regel pro einzelne Liegenschaft oder pro Siedlung 

auszuweisen. Ausnahmsweise kann die Rückstellung global für sämtliche Liegenschaf-

ten  gebildet  werden.  Ohne  besonderen  Nachweis  darf  jährlich  eine  Rückstellung  von 

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maximal 1% der am Ende des Geschäftsjahres gültigen Gebäudeversicherungssumme 

der jeweiligen Liegenschaft gebildet werden. Der Rückstellungsbestand der jeweiligen 

Liegenschaft  darf  15%  der  Gebäudeversicherungssumme  nicht  übersteigen.  Werden 

diese Limiten überschritten, wird der überschiessende Teil als Gewinn und Kapital be-

steuert,  es  sei  denn,  der  Steuerpflichtige weise  in  gehöriger  Form  nach, dass  höhere 

Rückstellungen  geschäftsmässig  begründet  sind.  Kosten  für  Grossreparaturen  einer 

Liegenschaft sind der entsprechenden Rückstellung zu belasten. Werden Grossrepara-

turen  zweckwidrig  nicht  der  hierfür  gebildeten  Rückstellung  belastet  oder  wird  die 

Rückstellung  für  geschäftsmässig  unbegründete  Kosten  verwendet,  ist  der  entspre-

chende Teil der Rückstellung als Gewinn und Kapital zu besteuern. 

d) Tatsachen,  die  Rückstellungen  als geschäftsmässig  begründet  erscheinen 

lassen,  sind  steuermindernd  und  deshalb  nach  der  allgemeinen  Beweislastregel  im 

Steuerrecht  vom  Steuerpflichtigen  nachzuweisen.  Gleiches  gilt  für  den  Fall,  dass  der 

Steuerpflichtige behauptet, gewisse  Liegenschaftenkosten seien dem Aufwand zu be-

lasten und müssten nicht erfolgsneutral über das bestehende Rückstellungskonto bzw. 

den Erneuerungsfonds abgerechnet werden.  

2. a) Die Pflichtige weist in der Bilanz 2012 eine gegenüber dem Vorjahr un-

veränderte  Position  "Rückstellung  Renovation/Erneuerungsfonds"  in  der  Höhe  von 

Fr. 865'000.-  aus.  Es  ist  nicht  streitig,  dass  mit  diesem  Betrag  die  maximal  zulässige 

Rückstellungsquote  noch  lange  nicht  erreicht  wird  und  infolgedessen  per  2012  eine 

weitere  Äufnung  des  Erneuerungsfonds  durchaus  möglich  gewesen  wäre.  Indes  ver-

buchte die Pflichtige keine entsprechende Rückstellung, nachdem sie in den Vorjahren 

2010 

und 

2011 

noch  Einzahlungen 

in 

den  Erneuerungsfonds 

von  

Fr. 55'000.- bzw. Fr. 85'000.- getätigt hatte (vgl. Bilanz 2011). Hingegen belastete sie 

dem  Geschäftsaufwand  2012  Kosten  für  eine  Flachdachsanierung  in  der  Höhe  von 

Fr. 158'821.-.  Das  Steueramt  hält  dafür,  dass  diese  Kosten  erfolgsneutral  über  das 

Konto  "Renovationen/Erneuerungsfonds"  zu  verbuchen  gewesen  wären;  der  entspre-

chende Betrag sei damit ertrag- und kapitalseitig aufzurechnen. 

b) Das kantonale Steueramt folgt damit  seiner vorwähnten Weisung, welche 

besagt, dass Grossreparaturen, welche zweckwidrig nicht der hierfür gebildeten Rück-

stellung  bzw.  dem  Erneuerungsfonds  belastet  werden,  gewinn-  und  kapitalseitig  zu 

besteuern sind. Letzteres ist korrekt, weil ansonsten eine Vermögenseinbusse zweimal 

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der Erfolgsrechnung belastet würde, nämlich einmal bei Bildung der Rückstellung und 

ein zweites Mal  bei  Verbuchung  über  den  Aufwand.  Entscheidend  ist  damit  im  vorlie-

genden Fall, ob die streitbetroffene Dachsanierung als Grossreparatur qualifiziert.  

c) Nach dem Gesagten handelt es sich beim Erneuerungsfonds um eine Pau-

schalrückstellung für eine Bandbreite von Kostenrisiken im Zusammenhang mit Gross-

reparaturen;  mithin  muss  anhand  seines  Zwecks  im  Einzelfall  entschieden  werden, 

welche Ausgaben über ihn abzurechnen sind.  

aa)  Als  über  den  Erneuerungsfonds  abzurechnende  Grossreparaturen  bzw. 

Erneuerungen  qualifizieren  bauliche  Massnahmen  und  Investitionen,  die  erfahrungs-

gemäss  nur  in  relativ  langem  zeitlichen  Abstand  zu  tätigen  sind.  Zudem  verursachen 

sie  regelmässig  grössere  Kosten,  weshalb  betraglich  kleinere  Positionen  als  Gegen- 

stand  solcher  Vermögenseinbussen  von  vornherein  ausscheiden.  Neuanschaffungen 

fallen ebenfalls nicht darunter, weil Grossreparaturen und Erneuerungen naturgemäss 

nur die bestehende Substanz betreffen. Solche Kosten sind vielmehr zu aktivieren und 

danach abzuschreiben. 

bb)  Geht  es  demgegenüber  um  Ausgaben  des  laufenden  Liegenschaftenun-

terhalts,  mithin  um  Kosten  für  kleinere  Reparaturen  und Wartungsarbeiten,  die  regel-

mässig  anfallen  und  von  den  Beträgen  im  üblichen  Jahresbudgetrahmen  liegen,  so 

sind diese ausserhalb des Erneuerungsfonds aufwandwirksam zu verbuchen.  

cc) Entscheidend ist eine genaue Betrachtung des Einzelfalls, denn  inhaltlich 

kann eine Reparaturausgabe in beide der vorgenannten Kategorien fallen. So ist etwa 

beim  Ersatz  eines  einzelnen  defekten  Kochherds  in  einer  grösseren  Überbauung 

(= Kosten von rund Fr. 2'000.-) von laufendem Unterhalt auszugehen; wenn jedoch in 

einer Überbauung mit 210 Wohnungen sämtliche in die Jahre gekommenen Kochherde 

ersetzt werden (= Kosten von rund Fr. 400'000.-), geht es um Erneuerung (vgl. zu Letz-

terem:  StRK  I,  20.  Dezember  2002,  1  ST.2002.336,  bestätigt  mit  VGr,  21.  Mai  2003, 

SB.2003.00011).  Den  Grossreparaturen  zugeordnet  wurden  im  Rahmen  der  vorge-

nannten  Entscheide  beispielsweise  auch  Fassadenrenovationen  mit  Kosten  von 

Fr. 150'000.-, der Ersatz von Frischwasserzuleitungen mit Kosten von gut Fr. 250'000.-

, die Innenbeschichtung von Wasserleitungen mit Kosten von gegen Fr. 250'000.- oder 

Aufwendungen betreffend die "Liftsteuerung" von gegen Fr. 70'000.-. 

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d)  Bei  dieser  Lage  der Dinge ist  die hier  in Frage stehende  Flachdachsanie-

rung  mit  Kosten  von  Fr. 158'821.-  klarerweise  den  Grossreparaturen  zuzuordnen. 

Flachdächer  sind  geradezu  das  klassische  Beispiel  von  Bauteilen,  welche  in  periodi-

schen  Abständen  mit  (oftmals  gefürchteten)  hohen  Kosten  zu  sanieren  sind.  Die 

durchschnittliche Lebensdauer eines Flachdachs liegt dabei bei 20 bis 30 Jahren (vgl. 

etwa  Bundesamt  für  Konjunkturfragen,  Impulsprogramm  IP  Bau:  Alterungsverhalten 

von  Bauteilen  und  Unterhaltskosten,  S.  39 

[www.bbase.ch/fileadmin/PDF/ 

Tipps/441_Alterungsverhalten.pdf.];  Credit  Suisse:  Die  durchschnittliche  Lebensdauer 

von  Bauteilen,  S.  1  [www.credit-suisse.com/media/sites/hypotheken/doc/lebensdauer-

bauteile-de.pdf.]). Damit lässt sich sagen, dass die Äufnung des Erneuerungsfonds bei 

in Flachdachbauweise erstellten Wohnüberbauungen immer auch mit Blick auf die frü-

her oder später anfallenden hohen Ausgaben der Flachdachsanierung geschieht.  

e) Der Einwand der Pflichtigen, wonach die Flachdachsanierung in ihrem Fall 

unvorhergesehen  gewesen  sei  bzw.  im  Zusammenhang  mit  einem  Wasserschaden 

gestanden habe, hilft ihr nicht weiter. Bei Flachdächern besteht das Problem bekann-

termassen regelmässig darin, dass sie mit den Jahren undicht werden. Zeigen sich in 

den  Räumlichkeiten  unterhalb  des  Flachdachs  (Wohnungen,  Nebenräume,  Treppen-

haus)  Wasserschäden,  deutet  dies  darauf  hin,  dass  es  womöglich  soweit  ist,  das 

Flachdach also undicht geworden und deshalb fachmännisch zu kontrollieren und ge-

gebenenfalls zu sanieren ist. Entsprechende fachmännische Abklärungen wurden auch 

hier vorgenommen und führten zur Erkenntnis, dass bei einem der drei Mehrfamilien-

häuser der Pflichtigen (Haus 17/19) sämtliche Dachflächen undicht  waren. Im Budget 

2012  wurde  deshalb  vorsorglich  ein  (ausserordentlicher)  Betrag  von  Fr.  140'000.-  für 

die  Flachdachsanierung  2012  eingestellt.  Anlässlich  der  Verwaltungssitzung  vom  3. 

Juli 2012 wurden alsdann verschiedene Sanierungsvarianten diskutiert. Die Bandbreite 

reichte dabei von "das Flachdach lokal an den undichten Stellen flicken" bis zur umfas-

senden  Sanierung  aller  Flachdächer  der  drei  Mehrfamilienhäuser.  Schliesslich  ent-

schied  man  sich  dafür,  beim  Haus  17/19  das  ganze  Dach  neu  abzudichten,  was  der 

Empfehlung  des  beigezogenen  Experten  entsprach  (vgl.  Protokoll  der  78.  Verwal-

tungssitzung der Baugenossenschaft A). 

Der von der Pflichtigen angesprochene Wasserschaden ändert folglich nichts 

daran, dass es hier um eine Grossreparatur geht, welche nur in langen Zeitabständen 

erforderlich ist und mit hohen Kosten verbunden ist. Wenn eines von drei Flachdächern 

der 1998 erstellten Mehrfamilienhäuser bereits nach 14 Jahren undicht wurde, ist das 

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zwar relativ früh; die Lebensdauer von Bauteilen lässt sich indes nie exakt abschätzen. 

So kann ein Flachdach je nach Bauweise und verwendeten Materialien schon nach 10 

Jahren undicht werden oder aber auch einmal 40 Jahre lang keine Probleme bereiten; 

die  irgendwann  notwendig  werdende  umfassende  Sanierung  ist  jedoch  im  einem  wie 

im andern Fall eine Grossreparatur im Sinn der steueramtlichen Weisung und niemals 

laufender Liegenschaftenunterhalt. Nur wenn ein Flachdach schon kurze Zeit nach der 

Erstellung  aufgrund  von  Baumängeln  undicht  würde,  ginge  es  dabei  nicht  um  perio-

disch  anfallende  Erneuerung  von  altersbedingt  entwerteten  Bauteilen.  In  einem  sol-

chen Fall, der hier unbestrittenermassen nicht gegeben ist, müsste eine Baugenossen-

schaft  die  ihr  entstehenden  (ausserordentlichen)  Kosten  mangels  bereits  getätigter 

Renovationsrückstellungen  selbstredend  der  Erfolgsrechnung  belasten;  letztlich  blie-

ben jedoch wohl gar keine Kosten an ihr hängen, weil die Handwerker entsprechende 

Arbeiten unentgeltlich erbringen müssten (Garantiearbeiten) oder allenfalls schadener-

satzpflichtig würden. 

f)  Im  Rahmen  eines  Eventualantrags  macht  die  Pflichtige  beschwerde-  und 

rekursweise  noch  geltend,  dass  alternativ  auch  "nur  der  Wasserschaden"  bzw.  "die 

Stelle  mit  dem Wassereintritt  im  Dach"  hätte  behoben  bzw.  repariert  werden  können. 

Der  diesbezügliche  Aufwand  hätte  schätzungsweise  40%  der  Gesamtkosten  ausge-

macht; zumindest in diesem Umfang sei deshalb von ordentlichem Aufwand auszuge-

hen, welcher also der Jahresrechnung belastet werden dürfe.  

Kostenintensive  Grossreparaturen  bzw.  Erneuerungen  von  Bauteilen  mit  be-

schränkter  Lebensdauer  lassen  sich  mitunter  hinauszögern,  indem  etwa  statt  umfas-

send saniert, zunächst notdürftig geflickt wird. Wird also beispielsweise feuchtes Mau-

erwerk  unterhalb  eines undicht gewordenen  Flachdachs getrocknet,  neu  verputzt  und 

übermalt, entstehen dadurch vergleichsweise geringfügige Kosten, welche in die Kate-

gorie  des  laufenden  Unterhalts  fallen  und  nicht  über  den  Erneuerungsfonds  verbucht 

werden müssen; die Erneuerung wird in diesem Fall ja nicht vollzogen, sondern ledig-

lich  aufgeschoben,  weshalb  die  dafür  bereit  stehenden  Mittel  im  Erneuerungsfonds 

nicht  anzutasten  sind.  Von  einer  solchen "Pinselrenovation" könnte  indes  keine  Rede 

sein,  wenn  im  vorliegenden  Fall  anstelle  des  ganzes  Dachs  "nur"  die  undichte  Stelle 

(dies  aber  umfassend  und  nicht  bloss  kosmetisch)  saniert  worden  wäre  und  dies  ge-

schätzte  Kosten  in  noch  immer  beträchtlicher  Höhe  von  Fr.  64'000.-  (40%  von 

Fr. 158'821.-)    verursacht  hätte.  Es  läge  damit  noch  immer  eine  Grossreparatur  vor, 

welche über das Rückstellungskonto abzuwickeln wäre.  

1 DB.2014.254 
1 ST.2014.314 

 
 
 
 
 
 
 
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Im Übrigen ist der Sachverhalt aber ohnehin so zu beurteilen, wie er sich zu-

getragen hat und nicht so, wie er sich im Fall eines  alternativen Sanierungsszenarios 

auch  zugetragen  haben  könnte.  Hat  sich  die  Pflichtige  nach  Einholung  einer  Exper-

tenmeinung für die umfassende Sanierung des Flachdachs, d.h. die Durchführung ei-

ner Grossreparatur bzw. Erneuerung entschieden, so musste ihr bei diesem Entscheid 

auch  klar  sein,  dass  die  insoweit  anfallenden  hohen  Kosten  im  vollen  Umfang  dem 

solchen Zwecken dienenden Erneuerungsfonds zu belasten sind.  

g) Zusammenfassend ist demnach festzuhalten, dass die Pflichtige die im Ge-

schäftsjahr  2012  getätigten  Ausgaben  für  die  Flachdachsanierung  in  der  Höhe  von 

Fr. 158'821.-  dem  bestehenden  Erneuerungsfonds  hätte  belasten  müssen,  was  einer 

aufwandwirksamen Verbuchung entgegensteht (stattdessen Auflösung der in der Ver-

gangenheit  erfolgswirksam  gebildeten  Rückstellungen  in  diesem  Umfang).  Zu  Recht 

hat  damit  die  Steuerbehörde  die  verbuchten  Sanierungskosten  im  vollen  Umfang  ge-

winn- und kapitalseitig aufgerechnet.  

Dass  bei  diesem  Ergebnis  die  unzulässige  Aufwandbuchung  nicht  nachträg-

lich in eine Einlage in den Erneuerungsfonds umgewandelt werden kann, ist unbestrit-

ten.  

3. Nach alledem sind die Beschwerde und der Rekurs abzuweisen. 

Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  der  Pflichtigen  aufzuerlegen  

(Art. 144 Abs. 1 DBG und § 151 Abs. 1 StG).  

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2.  Der Rekurs wird abgewiesen.  

[…] 

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1 ST.2014.314