# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0d30d892-58e6-597a-add7-eff11ddb674f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-20
**Language:** de
**Title:** Zürich Handelsgericht 20.12.2021 HG180128
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_HG_001_HG180128_2021-12-20.pdf

## Full Text

Handelsgericht des Kantons Zürich 
    
 

 

Geschäfts-Nr.: HG180128-O U 

 

 

Mitwirkend: Oberrichter Roland Schmid, Präsident, und Oberrichter Dr. Stephan 

Mazan, Handelsrichterin Astrid Fontana, Handelsrichter Jakob Haag 

und Handelsrichterin Anja Widmer sowie Gerichtsschreiber Jan 

Busslinger 

 

Beschluss und Urteil vom 20. Dezember 2021 

 

in Sachen 

 

BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich, 
Klägerin 

 

vertreten durch Rechtsanwalt PD Dr. iur. X1._____ 

vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X2._____ 

 

gegen 

 

A._____ Versicherungen AG, 
Beklagte 

 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____ 

 

betreffend Forderung 
 

- 2 - 

Rechtsbegehren: 
(act. 1 S. 2) 

" 1. Es sei die Beklagte zur Bezahlung von 68'427.50.- zzgl. Zins von 
5% seit 9. Juli 2018 an die Klägerin zu verpflichten. 

2. Es sei die Beklagte zur Kostenbevorschussung von 
CHF 3'890'000.- abzüglich des unter vorstehender Ziff. 1 durch 
das Gericht bereits zugesprochenen Betrages (exkl. Verzugs-
zins), für die Nachbesserung der Mängelbehebung an den Fas-
saden und Balkonen der Überbauung "B._____'', C._____-
strasse/D._____-strasse, in ... E._____, durch geeignete Dritte 
zzgl. Verzugszins von 5% seit 1. Februar 2017 zu verpflichten. 

3. Es sei die Klägerin zur Abrechnung der Ersatzvornahme gemäss 
Ziff. 2 innert 90 Tagen nach Abschluss der Arbeiten zu verpflich-
ten unter allfälliger Rückerstattungspflicht an die Beklagte. 

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. zu Lasten 
der Beklagten." 

In der Replik geändertes Rechtsbegehren: 
(act. 1 S. 2; act. 25 S. 2) 

" 1. Es sei die Beklagte zur Bezahlung von 68'427.50.- zzgl. Zins von 
5% seit 9. Juli 2018 an die Klägerin zu verpflichten. 

2. Es sei die Beklagte zur Kostenbevorschussung von 
CHF 3'880'000.- abzüglich des unter vorstehender Ziff 1 durch 
das Gericht bereits zugesprochenen Betrages (exkl. Verzugs-
zins), für die Nachbesserung der Mängelbehebung an den Fas-
saden und Balkonen der Überbauung „B._____'', C._____-
strasse/D._____-strasse, in ... E._____, durch geeignete Dritte 
zzgl. Verzugszins von 5% seit 1. Februar 2017 zu verpflichten. 

3. Es sei die Klägerin zur Abrechnung der Ersatzvornahme gemäss 
Ziff. 2 innert 90 Tagen nach Abschluss der Arbeiten zu verpflich-
ten unter allfälliger Rückerstattungspflicht an die Beklagte. 

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. zu Lasten 
der Beklagten." 

- 3 - 

Übersicht: 

Sachverhalt und Verfahren: ................................................................................... 4 
A. Sachverhalt .................................................................................................... 4 

a. Parteien und ihre Stellung ........................................................................... 4 
b. Prozessgegenstand .................................................................................... 5 

B. Prozessverlauf ................................................................................................ 8 
Erwägungen: ......................................................................................................... 9 
1. Formelles ........................................................................................................ 9 

1.1. Prozessvoraussetzungen ........................................................................ 9 
1.2. Teilweiser Klagerückzug ......................................................................... 9 

2. Materielles .................................................................................................... 10 
2.1. Werkvertrag ........................................................................................... 11 
2.2. Ablieferung ............................................................................................ 13 
2.3. Mangel .................................................................................................. 13 
2.3.1. Aussenwärmedämmung ........................................................................ 14 
2.3.2. Balkongefälle ......................................................................................... 34 
2.4. Mängelrügen ......................................................................................... 54 
2.4.1. Aussenwärmedämmung ........................................................................ 56 
2.4.2. Balkongefälle ......................................................................................... 68 
2.5. Bürgschaftsfall ....................................................................................... 76 
2.6. Vertragliche Bedingungen der Bürgschaftsverpflichtung ....................... 79 
2.6.1. Feststellung nach gemeinsamer Prüfung der vollendeten Arbeiten ....... 81 
2.6.1.1. Aussenwärmedämmung ..................................................................... 81 
2.6.1.2. Balkongefälle ...................................................................................... 81 
2.6.2. Feststellung nach Aushändigung des Garantiescheins ......................... 82 
2.6.2.1. Aussenwärmedämmung ..................................................................... 82 
2.6.2.2. Balkongefälle ...................................................................................... 83 
2.6.3. Feststellung bis 31. Juli 2015 ................................................................. 84 
2.6.3.1. Aussenwärmedämmung ..................................................................... 84 
2.6.3.2. Balkongefälle ...................................................................................... 86 
2.6.4. Geltendmachung bis 31. August 2015 ................................................... 88 
2.6.4.1. Aussenwärmedämmung ..................................................................... 88 
2.6.4.2. Balkongefälle ...................................................................................... 91 
2.6.5. Zwischenergebnis .................................................................................. 92 
2.7. Kostenbevorschussung ......................................................................... 92 
2.7.1. Aussenwärmedämmung ........................................................................ 93 
2.7.2. Balkongefälle ......................................................................................... 95 
2.7.2.1. Untergrundvorbereitung ...................................................................... 97 
2.7.2.2. Versetzung des Bodenablaufs ............................................................ 97 
2.7.2.3. Erstellen des neuen Nutzbelags ......................................................... 98 
2.7.2.4. Neuanschluss der Dämmung .............................................................. 99 
2.7.2.5. Malerarbeiten ...................................................................................... 99 
2.7.2.6. Planung ............................................................................................. 100 
2.7.2.7. Zwischenergebnis ............................................................................. 100 
2.7.3. Gemeinsame Kostenpositionen ........................................................... 101 

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2.7.3.1. Baustelleneinrichtungen .................................................................... 101 
2.7.3.2. Gerüste ............................................................................................. 102 
2.7.3.3. Gärtnerarbeiten ................................................................................. 103 
2.7.3.4. Baureinigung ..................................................................................... 104 
2.7.3.5. Zwischenergebnis ............................................................................. 105 
2.7.4. Verhältnismässigkeit ............................................................................ 105 
2.7.5. Ergebnis ............................................................................................... 108 
2.8. Mangelfolgeschaden ........................................................................... 110 
2.8.1. Privatgutachten vom 22. November 2013 ............................................ 110 
2.8.2. Bestandesaufnahme vom 15. April 2014 ............................................. 111 
2.8.3. Weitere Auslagen ................................................................................. 112 
2.8.4. Vorprozessuale Anwaltskosten ............................................................ 112 
2.8.5. Mietzinsausfall ..................................................................................... 113 
2.8.6. Ergebnis ............................................................................................... 116 

3. Kosten- und Entschädigungsfolgen ............................................................ 116 
3.1. Gebührenstreitwert .............................................................................. 116 
3.2. Gerichtskosten .................................................................................... 117 
3.3. Parteientschädigung............................................................................ 118 

4. Rechtsmittelstreitwert ................................................................................. 123 

 

Sachverhalt und Verfahren: 

A. Sachverhalt 

a. Parteien und ihre Stellung 

Die Klägerin ist eine Stiftung schweizerischen Rechts mit Sitz in Zürich ZH; sie 

bezweckt die berufliche Vorsorge im Rahmen des BVG für das Personal des Kan-

tons Zürich (act. 3/3). Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 1 an 

der C._____- und D._____-strasse in ... E._____ ZH, auf welcher sie die Über-

bauung "B._____" erstellen lassen hat (act. 1 Rz. 7, 8). 

Die Beklagte ist eine Aktiengesellschaft schweizerischen Rechts mit Sitz in Win-

terthur ZH; sie bezweckt, … [Gesellschaftszweck] (act. 3/2). 

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b. Prozessgegenstand 

Die Klägerin verlangt von der Beklagten einen Kostenvorschuss zur Behebung 

der von ihr geltend gemachten Mängel an der verputzten Aussenwärmdämmung 

und an den Balkonen der Überbauung "B._____" in E._____. 

Mit Totalunternehmer-Vertrag vom 5. November 2010 beauftragte die Klägerin die 

E._____ Generalunternehmung AG mit der Planung und Erstellung der streitge-

genständlichen Überbauung (act. 1 Rz. 8, 17, 18; act. 10 Rz. 28; act. 3/4). 

Die Erstellung der Architektenpläne erfolgte durch die F._____ AG (act. 1 Rz. 10; 

act. 10 Rz. 5, 23; act. 25 Rz. 15, 17, 44; act. 29 Rz. 16, 17, 602, 705; vgl. 

act. 30/1). Die Architektenpläne bildeten gemäss Ziffer 2.3 und 2.4 des Totalun-

ternehmer-Vertrags vom 5. November 2010 integrierende Bestandteile des Total-

unternehmer-Vertrags (act. 25 Rz. 17; act. 29 Rz. 55, 564). Gemäss Ziffer 4 des 

Totalunternehmer-Vertrags vom 5. November 2010 übernahm die Totalunterneh-

merin das bestehende Planungsteam von der Klägerin (act. 10 Rz. 23; act. 25 

Rz. 156; act. 29 Rz. 16, 602, 705). 

Mit der Erstellung der verputzten Aussenwärmedämmung beauftragte die Total-

unternehmerin die G._____ GmbH mit Sitz in Zürich ZH als Subunternehmerin 

(act. 1 Rz. 9; act. 3/5; act. 3/6). Diese änderte am 13. November 2015 ihre Firma 

in G'._____ GmbH und verlegte ihren Sitz nach … SG; mit Entscheid des Han-

delsgerichtspräsidenten des Kantons St. Gallen vom 13. September 2016 wurde 

die Gesellschaft gemäss Art. 819 i.V.m. Art. 731b Abs. 1 Ziff. 3 aOR aufgelöst und 

ihre Liquidation nach den Vorschriften über den Konkurs angeordnet (act. 1 Rz. 9; 

act. 3/6). Am 3. April 2018 wurde die Gesellschaft im Handelsregister gelöscht 

(SHAB Nr. 66 v. 06.04.2018, Publ. 4155235). 

Mit der Erstellung der Balkone beauftragte die Totalunternehmerin die H._____ 

GmbH als Subunternehmerin (act. 10 Rz. 6; act. 29 Rz. 23; vgl. act. 30/3). 

Die übrigen von der Totalunternehmerin (allenfalls) beigezogenen Subunterneh-

merinnen bilden nicht Prozessgegenstand. 

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Die Abnahmen der Baufelder erfolgten am 24. Juli 2012 für das Baufeld A1, am 

23. August 2012 für die Baufelder A2 und A3, am 24. Oktober 2012 für die Bau-

felder B2 und C3, am 23. November 2012 für das Baufeld B1, am 27. November 

2012 für das Baufeld C1 (vermieteter Teil), am 14. Dezember 2012 für das Bau-

feld C1 (nicht vermieteter Teil), am 18. Dezember 2012 für das Baufeld C3 

(KITA), am 1. Februar 2013 für das Baufeld C2, am 23. Juli 2013 für die Umge-

bung, am 26. Juli 2013 für die Eingänge und Fassaden im EG sowie am 

19. November 2013 für das Baufeld C1 (Gewerbe) (act. 1 Rz. 11, 183, 184; 

act. 10 Rz. 194, 195; act. 25 Rz. 71; act. 29 Rz. 165; act. 3/8; act. 26/58). 

Die Totalunternehmerin hatte sich in Ziffer 20.2 des Totalunternehmer-Vertrags 

vom 5. November 2010 zur Übergabe einer Erfüllungsgarantie einer Schweizeri-

schen Versicherungsgesellschaft im Umfang von CHF 3'750'000.00 (5 % des Net-

to-Pauschal-Werkpreises) verpflichtet (act. 1 Rz. 13; act. 3/4). Die Beklagte gab 

mit Garantieschein Nr. 16 vom 3. Mai 2013 dazu gegenüber der Klägerin ein 

Bürgschaftsverpflichtung über die Garantiesumme von CHF 3'890'000.00 ab 

(act. 1 Rz. 13; act. 3/13/1). Diese wurde jeweils durch die nachfolgenden Garan-

tiescheine Nr. …/00002 vom 8. Juni 2015, Nr. …/00003 vom 7. April 2016 und zu-

letzt Nr. …/00004 vom 28. April 2017, gültig von 1. Februar 2013 bis 31. Juli 

2019, ersetzt (act. 1 Rz. 13; act. 3/13/2-4). 

Nachdem sich mehrere Mieter über nicht abfliessendes Wasser auf den Balkonen 

beklagt hatten, gab die Klägerin am 3./5. November 2013 bei der Firma I._____ 

AG ein Privatgutachten über das Balkongefälle in Auftrag (act. 1 Rz. 33, 124; 

act. 10 Rz. 47, 48; act. 25 Rz. 74; act. 3/20 Ziffer 1 S. 2). Der Zeitpunkt der 

Mieterbeschwerden ist zwischen den Parteien streitig (act. 10 Rz. 47; act. 25 

Rz. 73; act. 29 Rz. 171). Das Privatgutachten datiert vom 22. November 2013 

(act. 1 Rz. 185; act. 25 Rz. 79; act. 3/20). Mit Schreiben vom 17. Dezember 2013 

rügte die Klägerin unter Beilage des Privatgutachtens vom 22. November 2013 

bei der Totalunternehmerin ein mangelhaft geplantes und ausgeführtes Balkonge-

fälle sowie fehlende Entwässerungsrinnen (act. 1 Rz. 34; act. 10 Rz. 49; act. 25 

Rz. 38, 45, 47; act. 29 Rz. 109, 110; act. 3/21). Die Auslegung dieser Mängelrüge 

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ist zwischen den Parteien bezüglich die Anzahl der damit gerügten Balkone strei-

tig (Ziffer 2.4.2.1 unten). 

Im Juli 2014 fand die Schlussprüfung nach Art. 177 SIA-Norm 118 statt (act. 1 

Rz. 28, 186, 189; act. 10 Rz. 38, 41, 203; act. 25 Rz. 49, 186, 303, 321; act. 29 

Rz. 214, 822; act. 3/9). Die Rechtzeitigkeit des zugehörigen Mängelprotokolls ist 

bezüglich des zuerst abgenommenen Baufelds A1 zwischen den Parteien streitig 

(Ziffer 2.4.1.1 unten). Die Klägerin rügte gerissene Fugen bei den Anschlüssen 

der Fassade und ein ungenügendes Gefälle, wobei der genaue Umfang der Män-

gelrüge zwischen den Parteien ebenfalls streitig ist (Ziffer 2.4.1.1 unten; Zif-

fer 2.4.2.2 unten). 

Am 6. Januar 2015 wurde der Konkurs über die Totalunternehmerin eröffnet 

(act. 1 Rz. 14; act. 3/14). 

Mit Schreiben vom 27. April 2015 rügte die Klägerin bei der Totalunternehmerin 

bzw. beim Konkursamt balkonseitige Fassadenausblühungen (act. 1 Rz. 31; 

act. 10 Rz. 42; act. 25 Rz. 116, 120, 174, 332; act. 29 Rz. 302, 310, 892; 

act. 3/18). Der genaue Umfang der Mängelrüge ist zwischen den Parteien streitig 

(Ziffer 2.4.1.2 unten). Mit Schreiben vom 28. April 2015 rügte die Klägerin eine 

fehlende Stossfuge an vier Stellen der Fassade an der C._____-strasse 2 (act. 1 

Rz. 31; act. 3/16; Ziffer 2.4.1.3 unten). 

Zur Vorbereitung eines Verfahrens betreffend vorsorgliche Beweisführung ge-

mäss Art. 158 ZPO liess die Klägerin vorgängig bei der J._____ GmbH eine Be-

standesaufnahme vom 5. Oktober 2015 erstellen (act. 36/1 = act. 3/10 Rz. 7; 

act. 29 Rz. 416; act. 30/6). Mit Eingabe vom 18. November 2015 machte die Klä-

gerin das Verfahren anhängig und verlangte die gutachterliche Klärung des Zu-

standes der verputzten Aussenwärmedämmung und der Balkonentwässerung 

(act. 36/1 = act. 3/10). Das gerichtliche Gutachten vom 27. Juni 2016 ging der 

Klägerin am 30. Juni 2016 zu (act. 36/48; act. 36/49/1). Mit Schreiben vom 6. Juli 

2016 rügte die Klägerin bei der Totalunternehmerin bzw. beim Konkursamt eine 

Mangelhaftigkeit der Anschlussdetails der verputzten Wärmedämmung (act. 29 

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Rz. 247, 301, 368, 441, 507, 618, 619; act. 30/5; zum Ganzen Ziffer 2.4.1.5 un-

ten). 

Auf die weitere Darstellung der Parteien ist nachfolgend einzugehen, soweit dies 

für die Entscheidungsfindung erforderlich ist. 

B. Prozessverlauf 

Mit Eingabe vom 11. Juli 2018 machte die Klägerin das vorliegende Verfahren 

anhängig (act. 1; act. 2; act. 3/2-52). Den ihr mit Verfügung vom 11. Juli 2018 

auferlegten Kostenvorschuss von CHF 60'000.00 (act. 4) leistete die Klägerin am 

20. Juli 2018 fristgemäss (act. 6). Mit Eingabe vom 24. Juli 2018 reichte die Be-

klagte innerhalb der ihr mit Verfügung vom 24. Juli 2018 angesetzten Frist (act. 7) 

die Klageantwort ein und beantragte die Streitverkündung an die F._____ AG, … 

[Adresse], und die H._____ GmbH, … [Adresse] (act. 9; act. 10; act. 11/2-13). Die 

Prozessleitung wurde mit Verfügung vom 11. Oktober 2018 an Oberrichter Prof. 

Dr. Alexander Brunner delegiert (act. 12). Am 27. Februar 2019 fand eine Ver-

gleichsverhandlung statt, anlässlich welcher die Parteien keine Einigung erzielten 

(act. 13A; act. 18; act. 20; act. 21; Prot. S. 6 ff.). Mit Verfügung vom 16. April 2019 

wurde von der Streitverkündung Vormerk genommen (act. 23). Die Zustellung der 

Streitverkündung an die F._____ AG erfolgte am 18. April 2019 (act. 24/3), dieje-

nige an die H._____ GmbH am 26. April 2019 (act. 24/4). Die Klägerin reichte mit 

Eingabe vom 27. Juni 2019 innerhalb der ihr mit der nämlichen Verfügung vom 

16. April 2019 angesetzten Frist die Replik ein (act. 25; act. 26/53-61). Die Be-

klagte reichte mit Eingabe vom 6. November 2019 innerhalb der ihr mit Verfügung 

vom 9. Juli 2019 angesetzten Frist (act. 27) die Duplik ein (act. 29; act. 30/1-7). 

Mit Verfügung vom 11. November 2019 wurde die Duplik der Klägerin zugestellt 

und der Aktenschluss festgehalten (act. 31). Die Klägerin nahm die Verfügung am 

13. November 2019 in Empfang (act. 32/1). Mit Eingabe vom 17. März 2020 teilte 

die Klägerin den Wechsel ihrer Rechtsvertretung mit (act. 33; act. 34). 

Mit Verfügung vom 11. November 2021 wurde den Parteien Frist zur Erklärung 

angesetzt, ob sie auf Durchführung der mündlichen Hauptverhandlung (Parteivor-

träge, Schlussvorträge) – unter Vorbehalt der allfälligen Durchführung eines Be-

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weisverfahrens – verzichten; zudem wurde ihnen Kenntnis von der geänderten 

Gerichtsbesetzung und vom Beizug der Akten des Verfahrens HE150510-O (ohne 

Einlegerakten; act. 36) gegeben (act. 37). Die Beklagte verzichtete mit Eingabe 

vom 16. November 2021 auf die Durchführung einer mündlichen Hauptverhand-

lung (act. 39), die Klägerin mit Eingabe vom 25. November 2021 (act. 40). 

Die Streitberufenen haben sich nicht vernehmen lassen. 

Das Verfahren ist spruchreif. 

Erwägungen: 

1. Formelles 

1.1. Prozessvoraussetzungen 

Die örtliche Zuständigkeit beruht auf Art. 31 ZPO, da die Beklagte ihren Sitz im 

Kanton Zürich hat (act. 1 Rz. 2). Die sachliche Zuständigkeit richtet sich nach 

Art. 6 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 44 lit. b GOG (act. 1 Rz. 3). Die weiteren Prozessvo-

raussetzungen sind ebenfalls erfüllt. 

1.2. Teilweiser Klagerückzug 

Die Klägerin hat von der Beklagten vergleichsweise im Zusammenhang mit einem 

anderen als dem vorliegend im Streit stehenden Sachverhalt aus der Solidarbürg-

schaft bereits CHF 10'000.00 erhalten (act. 10 Rz. 16, 167; act. 25 Rz. 4). Mit 

Replik vom 27. Juni 2019 reduziert die Klägerin ihre Forderung deshalb um 

CHF 10'000.00 (act. 25 Rz. 4; act. 29 Rz. 36). Ein Klagerückzug beendet das Ver-

fahren von Gesetzes wegen, und dieses ist – im entsprechenden Umfang – abzu-

schreiben (Art. 242 Abs. 2 und 3 ZPO; BGE 139 III 133 E. 1.2 S. 133-134 zum 

Vergleich; BGer 4A_562/2014 v. 20.02.2015 E. 1.1). Das Verfahren ist somit im 

Umfang von CHF 10'000.00 zufolge Klagerückzugs als erledigt abzuschreiben. 

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2. Materielles 

Gemäss Art. 492 Abs. 1 i.V.m Art. 496 Abs. 1 OR und dem massgeblichen Garan-

tieschein Nr. BG 14.177.865/00004 vom 28. April 2017 haftet die Beklagte unter 

den im Garantieschein genannten Voraussetzungen von 1. Februar 2013 bis 

31. Juli 2019 für Ansprüche der Klägerin auf Werkgarantie gegen die Totalunter-

nehmerin (act. 1 Rz. 13, 179-181; act. 3/13/4). Die ursprüngliche Bürgschafts-

summe von CHF 3'890'000.00 hat sich durch die Teilleistung um CHF 10'000.00 

reduziert (Ziffer 1.2 oben). Die Bürgschaftssumme beträgt somit (noch) 

CHF 3'880'000.00. 

Die Bürgschaft setzt das Bestehen einer Hauptschuld voraus (Art. 492 Abs. 2 

OR). Nach der Rechtsprechung hat der Bauherr gestützt auf Art. 169 Abs. 1 Ziff. 1 

Satz 2 SIA-Norm 118 nach unbenutztem Ablauf der Frist zur Nachbesserung ei-

nen Anspruch auf Vorschuss der Kosten der Ersatzvornahme (BGE 136 III 273 

E. 2.4 S. 275-276; BGE 128 III 416 E. 4.2.2 S. 418). Die Abrechnung über die 

Kosten erfolgt, wenn nach Durchführung der Ersatzvornahme die Kosten definitiv 

feststehen (BGE 141 III 257 E. 3.3 S. 259-261). 

Im Vorschussprozess wird rechtskräftig über das Bestehen des Anspruchs auf 

Ersatzvornahme entschieden (BGE 141 III 257 E. 3.3 S. 259-261; MARTHA NI-

QUILLE-EBERLE, Probleme rund um die Ersatzvornahme, insbesondere die Bevor-

schussung der Kosten, in: Alfred Koller [Hrsg.], Neue und alte Fragen zum priva-

ten Baurecht, St. Galler Baurechtstagung 2004, St. Gallen 2004, N 9, 57). Die de-

finitive Festsetzung der tatsächlichen Kosten erfolgt dagegen erst mit der Abrech-

nung nach Durchführung der Ersatzvornahme bzw. im Abrechnungsprozess (BGE 

141 III 257 E. 3.3 S. 259-261; NIQUILLE-EBERLE, a.a.O., N 62). Inwiefern eine Bin-

dung an die Art der Sanierung besteht, hängt von der Auslegung des Vorschuss-

urteils ab (BGE 141 III 257 E. 3.2 S. 259, E. 3.3 S. 261; NIQUILLE-EBERLE, a.a.O., 

N 61). Die erforderlichen Ausführungen zur Wahl der Sanierungsmethode erfol-

gen im Zusammenhang mit der Bemessung des Kostenvorschusses (Ziffer 2.7 

unten). 

- 11 - 

2.1. Werkvertrag 

Die Qualifikation als Totalunternehmervertrag ist zwischen den Parteien unstreitig 

(act. 1 Rz. 8; act. 10 Rz. 22; act. 25 Rz. 155) und zutreffend. Die Totalunterneh-

merin haftet gleichermassen für Planungs- und Ausführungsmängel (act. 10 

Rz. 67, 90; act. 25 Rz. 219; act. 29 Rz. 586). Gemäss Ziffer 1.2 des Totalunter-

nehmer-Vertrags vom 5. November 2010 verpflichtete sich die Totalunternehme-

rin, das "Bauwerk schlüsselfertig zu erstellen und eine umfassende Garantie für 

Qualität, Termin und Preis gemäss den nachfolgenden Bestimmungen dieses 

Vertrages zu leisten". Sie übernahm "ausdrücklich die Risiken von allfälligen Pla-

nungsfehlern/-mängeln" und "verzichtet[e] gegenüber der Bestellerin [= Klägerin] 

ausdrücklich auf die Geltendmachung von Schadenersatz, welcher durch die Be-

hebung solcher Planungsfehler und /oder Mängel entsteht" (Ziffer 5.1 des Total-

unternehmer-Vertrags vom 5. November 2010; act. 25 Rz. 18). 

Bei grösseren Bauarbeiten geht dem Vertragsschluss eine Ausschreibung voraus 

(vgl. Art. 3 Abs. 2 SIA-Norm 118). In der Ausschreibung vermittelt der Bauherr 

"den Adressaten alle Angaben, die erforderlich sind, damit sie sich über den Inhalt 

des beabsichtigten Vertrages Klarheit verschaffen können, insbesondere über Art, 

Umfang und Besonderheit der Bauarbeit sowie über die Art der zu vereinbaren-

den Preise" (Art. 6 Abs. 2 Satz 1 SIA-Norm 118). Die Ausschreibungsunterlagen 

umfassen auch die Pläne (Art. 7 Abs. 2 Ziff. 4 SIA-Norm 118). Damit sind die sog. 

Ausschreibungspläne gemeint (HUBERT STÖCKLI, in: Kommentar zur SIA-Norm 

118, hrsg. von Peter Gauch/Hubert Stöckli, 2. Aufl. 2017, N. 24 zu Art. 7 SIA-

Norm 118). 

Gemäss Ziffer 2.3 und 2.4 des Totalunternehmer-Vertrags vom 5. November 

2010 bilden die Architektenpläne dessen integrierenden Bestandteil (act. 25 

Rz. 17; act. 29 Rz. 55). Streitig ist die Haftung der Totalunternehmerin für die von 

ihr übernommenen Architektenpläne. Nach Ansicht der Klägerin hat die Totalun-

ternehmerin die Haftung für die von ihr übernommenen Architektenpläne über-

nommen (act. 25 Rz. 17, 156, 212, 276). Nach Ansicht der Beklagten haftet die 

Totalunternehmerin nur für ihre eigenen Planungsfehler oder die Planungsfehler 

- 12 - 

ihrer Subplaner (act. 29 Rz. 58, 414, 565, 741). Eine Haftung für die übernomme-

ne Planung bestreitet die Beklagte (act. 29 Rz. 414, 587, 741). 

Aus der von der Beklagten zitierten Ziffer 5.1 Abs. 2 Satz 1 des Totalunterneh-

mer-Vertrags vom 5. November 2010 "Der Totalunternehmer übernimmt aus-

drücklich die Risiken von allfälligen Planungsfehlern/-mängeln" ergibt sich keine 

Haftung für bisherige Planungsfehler (act. 29 Rz. 58 = Rz. 565). Ziffer 5.1 Abs. 2 

Satz 2 des Totalunternehmer-Vertrags vom 5. November 2010 "Er verzichtet ge-

genüber der Bestellerin ausdrücklich auf die Geltendmachung von Schadener-

satz, welcher durch die Behebung solcher Planungsfehler und /oder Mängel ent-

steht" ist dagegen nur im Zusammenhang mit Ziffer 4 Abs. 3 des Totalunterneh-

mer-Vertrags vom 5. November 2010 verständlich. Darin verpflichtete sich die To-

talunternehmerin zur Übernahme des bestehenden Planungsteams und damit 

"auch[,] für die bisher bis zum Vertragseintritt von den Planern erbrachten Leis-

tungen gegenüber dem Bauherrn [= Klägerin] sowohl in inhaltlicher als auch in 

qualitativer Hinsicht einzustehen". Es erscheint als selbstverständlich, dass die 

Totalunternehmerin für unter ihrer Verantwortung entstandene Planungsfehler 

keine Ansprüche gegen die Klägerin geltend machen kann. Ein tatsächlicher Kon-

sens ist nicht dargelegt. Die normative Auslegung kann nur zum Ergebnis führen, 

dass die vertragliche Regelung Abgrenzungsfragen zwischen übernommener und 

weitergeführter Planung dadurch vermeiden will, dass die Totalunternehmerin ge-

genüber der Klägerin nicht einwenden kann, ein Mangel sei durch deren Aus-

schreibungsplanung begründet. 

Die Klägerin und die Totalunternehmerin vereinbarten in Ziffer 2.13 des Totalun-

ternehmer-Vertrags vom 5. November 2010 die Anwendung der SIA-Norm 118 

(Ausgabe 1977/1991; act. 1 Rz. 19; act. 10 Rz. 29; act. 3/4). Das Nachbesse-

rungsrecht untersteht somit den Bedingungen der SIA-Norm 118 (Ausgabe 

1977/1991; act. 3/16). Im Unterschied zum Vorgehen über Art. 368 Abs. 2 i.V.m. 

Art. 107 Abs. 2 OR ist eine nochmalige Nachfristansetzung nach Ausübung des 

Wahlrechts nicht erforderlich. 

- 13 - 

2.2. Ablieferung 

Zwischen den Parteien unstreitig sind die Abnahmetermine vom 24. Juli 2012 für 

Baufeld A1, 23. August 2012 für Baufelder A2 und A3, 24. Oktober 2012 für Bau-

felder B2 und C3, 23. November 2012 für Baufeld B1, 27. November 2012 für 

Baufeld C1 (vermieteter Teil), 14. Dezember 2012 für Baufeld C1 (nicht vermiete-

ter Teil), 18. Dezember 2012 für Baufeld C3 (KITA), 1. Februar 2013 für Bau-

feld C2 (… [Unternehmen]), 23. Juli 2013 für Umgebung, 26. Juli 2013 für Ein-

gänge und Fassaden im EG sowie 19. November 2013 für Baufeld C1 (Gewerbe) 

(act. 1 Rz. 11, 183, 184; act. 10 Rz. 194, 195; act. 3/8). 

2.3. Mangel 

Mangel i.S.v. Art. 166 Abs. 1 SIA-Norm 118 ist eine Abweichung des Werkes vom 

Vertrag. Dieser "besteht entweder darin, dass das Werk eine zugesicherte oder 

sonstwie vereinbarte Eigenschaft nicht aufweist; oder darin, dass ihm eine Eigen-

schaft fehlt, die der Bauherr auch ohne besondere Vereinbarung in guten Treuen 

erwarten durfte (z.B. Tauglichkeit des Werkes für den vertraglich vorausgesetzten 

oder üblichen Gebrauch)" (Art. 166 Abs. 2 SIA-Norm 118). Die Parteien vereinbar-

ten in Ziffer 2.17 des Totalunternehmer-Vertrags vom 5. November 2010 die An-

wendbarkeit der übrigen Normen des SIA und im Einverständnis mit dem SIA 

ausgestellten Normen anderer Fachverbände (act. 1 Rz. 8, 20; act. 10 Rz. 30; 

act. 3/4). Die Planungsarbeiten unterstehen ebenfalls dem Werkvertragsrecht 

(BGE 130 III 362 E. 4.1 S. 365 = Pra 94 [2005] Nr. 7; BGE 114 II 53 E. 2b S. 55-

56; BGE 109 II 462 E. 3c S. 465). Die Klägerin macht einerseits Mängel der Aus-

senwärmedämmung, andererseits der Balkongefälle geltend. 

Die Klägerin beruft sich an verschiedenen Stellen auf Art. 174 Abs. 3 SIA-Norm 

118 (act. 1 Rz. 36, 37; act. 25 Rz. 10, 106, 184, 188, 243). Die Bestimmung hat 

folgenden Wortlaut: "Wird streitig, ob ein behaupteter Mangel wirklich eine Ver-

tragsabweichung darstellt und daher ein Mangel im Sinne dieser Norm ist, so liegt 

die Beweislast beim Unternehmer." (Art. 174 Abs. 3 SIA-Norm 118). Sie nimmt 

Bezug auf den Mangelbegriff von Art. 166 Abs. 1 SIA-Norm 118, wonach ein 

Mangel in einer Vertragsabweichung besteht (PETER GAUCH/HUBERT STÖCKLI, in: 

- 14 - 

Kommentar zur SIA-Norm 118, N. 7 zu Art. 174 SIA-Norm 118). Der Bauherr trägt 

nach wie vor die Beweislast für die Beschaffenheit, deren Abweichung vom Ver-

trag er behauptet, während der Unternehmer alsdann zu beweisen hat, dass es 

sich dabei nicht um eine Vertragsabweichung handelt (BGer 4A_654/2014 v. 

16.04.2015 E. 3.4.2; PETER GAUCH, Der Werkvertrag, 6. Aufl. 2019, N 2696; 

GAUCH/STÖCKLI, in: Kommentar zur SIA-Norm 118, N. 9.2 zu Art. 174 SIA-Norm 

118; JOHANNES ZUPPIGER, Die Beweislastumkehr in Art. 174 Abs. 3 SIA-Norm 118, 

in: Jusletter vom 13. Juni 2005, N 17). Die Frage, ob eine Vertragsabweichung 

vorliegt, erscheint allerdings in erster Linie als eine Frage der Subsumtion. Die 

Beweislastregel bezieht sich wiederum nicht auf die Frage, ob die fehlende Ei-

genschaft nach dem Vertragsinhalt geschuldet ist (GAUCH, a.a.O., N 2697; 

GAUCH/STÖCKLI, in: Kommentar zur SIA-Norm 118, N. 9.3 zu Art. 174 SIA-Norm 

118). Da der Werkmangel bereits im Zeitpunkt der Ablieferung bestehen muss 

(BGE 107 II 437), begründet die nachträgliche Verschlechterung keinen Werk-

mangel (BGer 4A_231/2016 v. 12.07.2016 E. 2.2; GAUCH, a.a.O., N 1451). In der 

Sache geht es damit um die Einwendung, der behauptete Mangel sei auf normale 

Abnutzung oder unsachgemässen Gebrauchs des im Zeitpunkt der Abnahme 

mangelfrei erstellten Werks zurückzuführen (BGer 4A_654/2014 v. 16.04.2015 

E. 3.4.2; GAUCH, a.a.O., N 2696; GAUCH/STÖCKLI, in: Kommentar zur SIA-Norm 

118, N. 9.2 zu Art. 174 SIA-Norm 118; ZUPPIGER, a.a.O., FN 12). Aus Art. 174 

Abs. 3 SIA-Norm 118 ergibt sich lediglich die (widerlegbare) Vermutung, dass in-

nerhalb der Rügefrist gerügte Mängel bereits im Zeitpunkt der Abnahme des 

Werks bestanden. 

2.3.1. Aussenwärmedämmung 

Die Mängel an der verputzten Aussenwärmedämmung fasst die Klägerin als 

mangelhafte Verarbeitung der Anschlussdetails von verputzter Aussenwärme-

dämmung an die Bauteile Balkon, Fenster etc. zusammen (act. 1 Rz. 21; act. 10 

Rz. 33; act. 25 Rz. 98, 100; act. 29 Rz. 237, 249). Die Anforderungen bestimmen 

sich nach der SIA-Norm 243:2008 "Verputzte Aussenwärmedämmung" (act. 1 

Rz. 44; act. 10 Rz. 74; act. 11/6). Die SIA-Norm 243:2008 "Verputzte Aussen-

wärmedämmung" enthält insbesondere die folgenden, durch die Behauptungen 

- 15 - 

der Klägerin prozesskonform in das Verfahren eingeführten Anforderungen (act. 1 

Rz. 44; act. 10 Rz. 74; act. 3/12 Ziffer 6.3 S. 12; zur fehlenden Offenkundigkeit 

i.S.v. Art. 151 ZPO der SIA-Norm 243:2008 s. Ziffer 2.3.2.2 unten; zitiert nach 

dem Normtext [act. 11/6]): 

Gemäss Ziff. 2.1.1 lit. a dritter und vierter Spiegelstrich SIA-Norm 
243:2008 sind bei der Projektierung u.a. folgende "konstruktive[n] Ge-
gebenheiten [zu beachten]: 
[…] 
- Die Verformungen bei An- und Abschlüssen an Einbauteile und 

Hilfskonstruktionen (Fenster, Fensterbänke, Dachrandabschlüs-
sen usw.) unter Feuchtigkeitseinwirkung oder bei thermisch sowie 
materialbedingten Einflüssen. 

- Die Verformungen bei An- und Abschlüssen an Bauteile der 
Tragkonstruktion (Untersichten von Auskragungen, Brüstungen 
usw.)." 

Gemäss Ziffer 2.2.4 SIA-Norm 243:2008 sind "die wasserführenden 
Flächen von Bauteilen, z.B. vorspringende Fenster, Terrassen, Balko-
ne und die Belagsflächen, […] so zu neigen, dass das Wasser von der 
verputzten Aussenwärmedämmung wegfliesst. Die Wärmedämmplat-
ten und alle weiteren Schichten der verputzten Aussenwärmedämmung 
sind von der wasserführenden Fläche zu trennen." 
Gemäss Ziffer 2.2.8 SIA-Norm 243:2008 sind die "An- und Abschlüsse 
sowie Durchdringungen […] so zu projektieren, dass kein Wasser in die 
verputzte Aussenwärmedämmung eindringen kann und keine Wärme-
brücken entstehen. Die Trennschnitte, verdeckte Kittfugen und Trenn-
fugen sind abgestimmt auf das erwartete Verformungsverhalten der 
Materialien, an die mit dem Putz angeschlossen werden muss, zu pla-
nen." 

2.3.1.1. Die Beklagte behauptet, die Klägerin und die Totalunternehmerin hätten 

sich darauf geeinigt, die SIA-Norm 243 nicht anzuwenden (act. 29 Rz. 535, 536). 

Die Beklagte verweist nicht auf die Anschlüsse der verputzten Aussenwärme-

dämmung, sondern auf die Minimalgefälle (act. 29 Rz. 56, 535). Letztere bilden 

einen eigenen zweiten Mangelkomplex. Anlässlich der entscheidenden Koordina-

tionssitzung Nr. 74 vom 6. März 2012 diskutierten die Teilnehmer gemäss Zif-

fer 3.1.1 des Protokolls die Anforderungen der SIA-Norm 271 "Abdichtungen von 

Hochbauten" (act. 29 Rz. 56; act. 11/8). Zu der für den Ausschluss der Anforde-

rungen der SIA-Norm 243 einschlägigen Behauptung nennt die Beklagte keine 

Beweismittel und verweist lediglich auf die nicht einschlägige Behauptung betref-

- 16 - 

fend die Minimalgefälle (vgl. act. 29 Rz. 535, 536). Damit ist lediglich ein Aus-

schluss der Anforderungen der SIA-Norm 271, nicht jedoch der SIA-Norm 243 

schlüssig dargelegt. 

2.3.1.2. Gemäss dem Gutachten vom 27. Juni 2016 weicht der festgestellte Zu-

stand von der SIA-Norm 243:2008, den bei der Erstellung gültigen Systemhalter-

vorschriften und den Regeln der Baukunde ab (act. 1 Rz. 44; act. 25 Rz. 98; zitiert 

nach dem Gutachtenstext [act. 3/12 Ziffer 6.3 S. 12]): 

" […] 
Die Verformung von Bauteilen, wie es bei Fensterbänken, Brüstungen, 
etc. der Fall ist, wurden beim Anschluss der verputzten Aussenwärme-
dämmung nicht berücksichtigt (SIA 243 Ausgabe 2008, Kapitel Projek-
tierung Absatz 2.1.1). 
Die Konstruktiven Massnahmen beim Anschluss an die Balkonböden 
zum Schutz der verputzten Aussenwärmedämmung wurden nicht be-
rücksichtigt (SIA 243 Ausgabe 2008, Kapitel: Konstruktive Massnah-
men Absatz 2.2.4). 
[…] Das Putzsystem beim Anschluss an die Balkonböden wurde nicht 
von der wasserführenden Ebene getrennt. Belagsflächen beim An-
schluss zur Fassade, sind so zu neigen, dass das Wasser von der 
Fassade wegfliesst. 
Die Anschlüsse an die Fensterbänke, Fensterrahmen, etc. bei einer 
verputzten Aussenwärmedämmung sind so auszuführen, damit kein 
Wasser in das Fassaden System eindringt (SIA 243 Ausgabe 2008, 
Kapitel Konstruktive Massnahmen Absatz 2.2.8). Beim Anschluss an 
die Fremdbauteile Fensterbänke, Gesimse, etc. fehlen die Fugendicht-
bänder wie auch die Trennschnitte im Putzsystem." 

Zudem wurden die Herstellervorgaben der Aussenwärmedämmung nicht einge-

halten (act. 1 Rz. 46; zitiert nach dem Gutachtenstext [act. 3/12 Ziffer 6.6 S. 23]): 

" Die Anschlüsse an die Balkonplatte wurden mit einer XPS-Einlage und 
einer Trennfuge (Kittfuge) zwischen Fassadensystem und Balkonplatte 
geplant […]. Diese Planung berücksichtigt nicht das Spritzwasser beim 
Anschluss an den Balkonboden und setzt voraus, dass der Anschluss 
nicht durch stehendes Wasser auf dem Balkonboden belastet wird. 
Den Herstellervorgaben […] wurde nicht nachgelebt. Die Herstellervor-
gaben setzen für die Funktion des Anschlussdetails voraus, dass ein 
Putzabschlussprofil […] oder ein Sockelblech […] zur Trennung der 
Fassade an die wasserführende Ebene der Balkonplatte ausgeführt 
wird. Vorausgesetzt wird auch, dass im Überzug ein Gefälle ausgeführt 
wird und kein stehendes Wasser an der Fassade möglich ist. 

- 17 - 

Wie bereits in der Frage 1.3 erwähnt, wird das Wasser nicht vom An-
schluss an die Fassade weggeführt (fehlendes Gefälle im Überzug). 
[…]" 

Die Beklagte bestreitet nicht, dass die gutachterlich beschriebenen Mängelbilder 

an einigen Stellen bestehen (act. 10 Rz. 8, 87; act. 25 Rz. 105; act. 29 Rz. 504). 

Sie bestreitet jedoch, dass sämtliche Anschlüsse von Balkonen, Fensterbänken 

und Brüstungen davon betroffen seien (act. 10 Rz. 70, 71, 73, 89; act. 29 

Rz. 504). 

2.3.1.2.1. Die Klägerin beruft sich auf Art. 174 Abs. 3 SIA-Norm 118 (act. 1 

Rz. 36, 37; act. 25 Rz. 106, 243). Hinsichtlich der mangelhaften Anschlüsse der 

Balkone, Fensterbänke und Brüstungen kann sich die Klägerin bereits deshalb 

nicht auf diese Bestimmung berufen, weil diese Mängel erst mit Schreiben vom 

6. Juli 2016 und somit nach Ablauf der zweijährigen Garantiefrist (Rügefrist) i.S.v. 

Art. 172 SIA-Norm 118 gerügt wurden (Ziffer 2.4.1.5 unten). Die Beweislast für die 

Vertragsabweichung wird nur für solche Mängel umgekehrt, welche der Bauherr 

innerhalb der Rügefrist gerügt hat (vgl. Art. 174 Abs. 1 SIA-Norm 118; BGer 

4A_424/2009 v. 17.11.2009 E. 4.1; GAUCH, a.a.O., N 2696; GAUCH/STÖCKLI, 

a.a.O., N. 6, 9.1 zu Art. 174 SIA-Norm 118, N. 22 zu Art. 179 SIA-Norm 118; ZUP-

PIGER, a.a.O., N 8). Weiter befreit Art. 174 Abs. 3 SIA-Norm 118 die Klägerin auch 

nicht von der Beweislast für das Vorliegen der Mängel der die Mangelhaftigkeit 

begründenden Beschaffenheit des streitgegenständlichen Werks (Ziffer 2.3.1 

oben). Da die Beklagte die Mängelbilder nicht bestreitet, soweit sie diese als 

nachgewiesen erachtet, verbessert die Bestimmung ihre Rechtsposition nicht. Die 

Beklagte stellt die Frage, welche Schlüsse sich aus dem Gutachten vom 17. Juni 

2017 ziehen lassen, grundsätzlich zu Recht. 

2.3.1.2.2. Die Beklagte ist der Ansicht, die Auswahl der Sondierungsöffnungen sei 

nicht repräsentativ, da sie sich auf die in einem bestehenden Privatgutachten der 

Klägerin als mangelhaft bezeichneten Stellen stütze (act. 10 Rz. 25 erster Bullet-

Point, 63, 71; act. 29 Rz. 90, 91, 239, 415, 520). Im Haus D._____-strasse 3 sei-

en lediglich die untersuchte Wohnung, im Haus C._____-strasse 4 drei Wohnun-

gen, im Haus D._____-strasse 5 zwei Wohnungen und im Haus C._____-strasse 

- 18 - 

2 vier (von elf) Wohnungen als stark betroffen ausgewiesen; die Zahl der be-

troffenen Wohnungen im Haus C._____-strasse 6 werde nicht offengelegt (act. 29 

Rz. 418). Der Gutachter habe bewusst negative Beispiele herausgesucht (act. 25 

Rz. 25 erster Bullet-Point, 63; act. 29 Rz. 90, 102, 415, 418). Die Beklagte ist der 

Ansicht, die Klägerin hätte substantiiert darzutun, welche Gebäude, welche Bal-

kone, welche Anschlüsse an die Fensterbänke und welche Anschlüsse an die 

verputzten Balkonbrüstungen konkret betroffen seien (act. 10 Rz. 70 zweiter Bul-

let-Point). 

Die Klägerin ist der Ansicht, die Begutachtung beziehe sich auf die gesamte 

Überbauung (act. 25 Rz. 106). Dies entspreche der Fragestellung, und der Gut-

achter habe auch keinen Vorbehalt angebracht (act. 25 Rz. 32, 106 erster-dritter 

Spiegelstrich). Zudem handle es sich bei sämtlichen Balkonen um denselben Pla-

nungsfehler (act. 25 Rz. 106 vierter Spiegelstrich, 202). Die Klägerin ist der An-

sicht, sie sei nicht gehalten, die Mängel für sämtliche 149 Balkonbrüstungen, 

sämtliche Fenster und sämtliche anderen anschliessenden Bauteile in sämtlichen 

12 Baukörpern im Einzelnen zu substantiieren (act. 25 Rz. 107). 

Der Gutachter beschränkte sich bei der Augenscheinnahme auf bestimmte Fas-

sadenflächen (vgl. act. 3/12 Ziffer 2 S. 4, Ziffer 4.2 S. 5). Die Auswahl kam fol-

gendermassen zustande: Die Klägerin liess vor Einleitung des Verfahrens betref-

fend vorsorgliche Beweisführung die private Bestandesaufnahme vom 5. Oktober 

2015 erstellen (act. 36/1 = act. 3/10 Rz. 7; diese ist nicht zu verwechseln mit der 

Bestandesaufnahme vom 15. April 2014 zur Vorbereitung der Garantieabnahme 

[act. 25 Rz. 303; act. 26/61]). Darin markierte die Privatgutachterin 

38 Wohnungen als stark durch die Fassadenausblühungen betroffen (act. 29 

Rz. 416; act. 30/6). Nach der gerichtlichen Experteninstruktion vom 29. März 2016 

ersuchte der Gutachter die Klägerin mit E-Mail vom 6. April 2016, im Hinblick auf 

den ersten Augenschein vom 19. April 2016 "den Zugang zu 2-3 Balkonen[,] bei 

welchen wenn möglich sichtbare Schäden erkennbar sind[,] am Besichtigungs-

termin zu gewährleisten" (act. 29 Rz. 90, 415; act. 11/4; act. 36/42). Die Klägerin 

antwortete darauf: "Um eine Einflussnahme unsererseits auszuschliessen, bitte 

ich Sie, gestützt auf das bereits in Ihren Akten befindliche Schadensprotokoll inkl. 

- 19 - 

Fotos der J._____ GmbH […] mitzuteilen, zu welchen Mietwohnungen/Balkonen 

[S]ie den Zugang benötigen, damit sie [die zuständige Immobilienbewirtschafterin] 

die Mieter vorab informieren kann" (act. 10 Rz. 63; act. 29 Rz. 90, 91, 415, 416; 

act. 11/4). Anlässlich des ersten Augenscheins vom 19. April 2016 wählte der 

Gutachter die folgenden Standorte aus: D._____-strasse 3 (K._____), C._____-

strasse 4 (L._____), D._____-strasse 5 (M._____), C._____-strasse 2, C._____-

strasse 6 (act. 10 Rz. 63; act. 29 Rz. 417, 418; act. 11/5). Die geplanten Sondie-

rungsstandorte teilte er mit E-Mail vom 20. April 2016 mit (act. 10 Rz. 63; act. 29 

Rz. 417; act. 11/5). Am 23. Mai 2016 nahm er die Sondierungsöffnungen an den 

geplanten fünf Standorten vor (act. 10 Rz. 71; act. 25 Rz. 199; act. 3/12 Ziffer 8.4 

S. 44). 

Soweit die Beklagte die Vorgehensweise des Gutachters in grundsätzlicher Hin-

sicht in Frage stellt (act. 29 Rz. 102), ist diese jedenfalls sachlich vertretbar. An-

lass zur Begutachtung der Aussenwärmedämmung bildeten die spätestens im 

Frühjahr 2015 sichtbar gewordenen Fassadenausblühungen (vgl. act. 1 Rz. 32; 

act. 10 Rz. 45). Der Gutachter hatte insbesondere in Frage 1.3 zu beantworten, 

auf welche Ursachen der festgestellte Zustand zurückzuführen sei (act. 3/12 Zif-

fer 6.4 S. 13-14). Die Mangelhaftigkeit der Anschlüsse war damals noch nicht be-

kannt (act. 25 Rz. 177; act. 29 Rz. 246, 247; Ziffer 2.6.3.1.1 unten). Die Sondie-

rungen dienten dazu, die Ursache der Fassadenausblühungen zu eruieren. Da es 

sich bei den Sondierungsöffnungen um einen Eingriff in die Bausubstanz handelt 

(vgl. act. 3/12 Ziffer 2.1 S. 4), ist es nicht praktikabel, sämtliche möglichen Stellen 

zu öffnen. Der dazu erforderliche Aufwand für den Gutachter und die von ihm für 

die Ausführung der Sondierungsöffnungen beigezogenen Hilfspersonen stünde 

dabei auch in keinem Verhältnis zum Ergebnis. Deshalb entspricht es guter Pra-

xis, eine Auswahl der zu sondierenden Stellen zu treffen. Dabei muss sich die 

Auswahl nach dem Untersuchungsziel richten. Lautet die Fragestellung, die Ursa-

chen für ein Schadensbild zu klären, müssen dazu diejenigen Stellen ausgesucht 

werden, bei welchen dieses Schadensbild festzustellen ist. Die Auswahl der Stel-

len für die Sondierungsöffnungen ist deshalb nicht willkürlich, sondern entspre-

chend dem Untersuchungsziel erfolgt. 

- 20 - 

2.3.1.2.3. Nach Ansicht der Beklagten beschränken sich die Aussagen des Gut-

achtens vom 27. Juni 2016 auf die fünf explorierten Sondierungsöffnungen 

(act. 10 Rz. 25 erster Bullet-Point, 31, 71, 72, 75; act. 29 Rz. 269). Die Beklagte 

hält die Auslegung der Klägerin, wonach sich die Begutachtung "auf die gesamte 

Überbauung, also sämtliche Anschlüsse der Fassade[,] sämtliche Balkonbrüstun-

gen und Fenster" (act. 25 Rz. 106 erster Spiegelstrich) beziehe, für unzutreffend 

(act. 29 Rz. 267, 268). 

Unbestritten geblieben ist die Behauptung der Klägerin, der Einzelrichter habe an-

lässlich der Experteninstruktion im Rahmen des Verfahrens betreffend vorsorgli-

che Beweisführung "explizit festgehalten, dass sich die Begutachtung auf die ge-

samte Überbauung 'B._____' mit den Liegenschaften D._____-strasse 1, 3, 5/7, 

9, 11, 13/15 und C._____-strasse 7/4, 8, 9, 10/11, 12/6, 13/2/14/15 in ... E._____" 

beziehe (act. 25 Rz. 106 zweiter Spiegelstrich; act. 29 Rz. 268). In den Verfah-

rensakten widerspiegelt sich dies insofern, als "der Umfang dieser Mängel, die Art 

der Nachbesserung und deren Kosten" von der Beklagten als streitig deklariert 

wurde (act. 36/27 Rz. 7), was der Einzelrichter anlässlich der mündlichen Exper-

teninstruktion thematisierte (act. 36 Prot. S. 18 f.). 

Die Fragestellung bezieht sich auf den "Zustand der verputzten Aussenwärme-

dämmung und deren Anschlüsse/Übergänge an den genannten Liegenschaften" 

der streitgegenständlichen Überbauung (act. 25 Rz. 106 zweiter Spiegelstrich; 

act. 29 Rz. 268; act. 3/12 Ziffer 6.1 S. 7). Der Gutachter nimmt in der Beantwor-

tung keine verbale Einschränkung auf die sondierten Anschlüsse vor (act. 25 

Rz. 106 erster und dritter Spiegelstrich; act. 29 Rz. 267), schreibt jedoch auch 

nicht ausdrücklich, dass das von ihm beschriebene Mängelbild ausnahmslos 

überall vorliege (act. 29 Rz. 267). 

Da die Feststellung des Zustands der Aussenwärmedämmung die Vornahme ei-

ner Sondierungsöffnung voraussetzt, ist der direkte Nachweis bei den nicht explo-

rierten Stellen nicht möglich. Aufgrund der Fragestellung im Verfahren betreffend 

vorsorgliche Beweisführung musste jedoch allen Beteiligten klar sein, dass sich 

die Aussage nicht auf diese Stellen beschränken durfte. Ein solches Gutachten 

hätte den Verfahrenszweck nicht erfüllen können. Die Aussagen des Gutachtens 

- 21 - 

vom 27. Juni 2016 beziehen sich deshalb auf die Gesamtheit der Aussenwärme-

dämmung. 

2.3.1.2.4. Die Beklagte hält den Schluss von den explorierten Stellen auf die Ge-

samtheit der Fassade für nicht schlüssig (act. 10 Rz. 72, 73, 76; act. 29 Rz. 269, 

271, 275, 510, 513, 553, 584, 824). Ein Gutachten unterliegt der freien Beweis-

würdigung (Art. 157 ZPO; vgl. BGE 144 III 264 E. 6.2.3 S. 273; BGE 136 II 539 

E. 3.2 S. 547-548). Jedoch darf das Gericht "[i]n Fachfragen […] nur aus triftigen 

Gründen von einem Gerichtsgutachten abweichen. Es hat zu prüfen, ob sich auf 

Grund der übrigen Beweismittel und der Vorbringen der Parteien ernsthafte Ein-

wände gegen die Schlüssigkeit der gutachterlichen Darlegungen aufdrängen. Er-

scheint ihm die Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten als zwei-

felhaft, hat das Gericht nötigenfalls ergänzende Beweise zur Klärung dieser Zwei-

fel zu erheben." (BGE 138 III 193 E. 4.3.1 S. 198-199). "Das Abstellen auf eine 

nicht schlüssige Expertise bzw. der Verzicht auf die gebotenen zusätzlichen Be-

weiserhebungen kann gegen das Verbot willkürlicher Beweiswürdigung verstos-

sen" (BGE 144 III 264 E. 6.2.3 S. 273; BGE 138 III 193 E. 4.3.1 S. 198-199; BGE 

136 II 539 E. 3.2 S. 547-548 m.Nw.). Der Schluss von den exemplarisch explorier-

ten Stellen auf die Gesamtheit ist schlüssig, wenn ein systematischer Mangel vor-

liegt; in diesem Fall ist nicht nachvollziehbar, warum sich der Planungsfehler bei 

den nicht explorierten Stellen nicht ausgewirkt haben soll (act. 25 Rz. 196; vgl. 

OLG Düsseldorf, Urt. v. 19.11.2013 – I-23 U 32/13, N 54, abrufbar unter 

<www.nrwe.de>). 

Das Gutachten hält im Zusammenhang mit der Ursache des festgestellten Zu-

stands der Aussenwärmedämmung fest: "Im Detailplan Nr. 08N1_354.12-G20 ist 

die Planung der Abdichtung zwischen Betonbrüstung und der Fassade (vgl. An-

hang Nr. 8.1) nicht ersichtlich (Planungsfehler)." (act. 25 Rz. 106 vierter Spiegel-

strich; act. 29 Rz. 270; act. 3/12 Ziffer 6.4 S. 13). Der referenzierte Detailplan da-

tiert vom 25. Mai 2010 (act. 29 Rz. 270; act. 3/7/26). Somit wurde er vor Unter-

zeichnung des Totalunternehmer-Vertrags vom 5. November 2010 erstellt (act. 29 

Rz. 270). 

- 22 - 

Beim Detailplan Nr. 08N1_354.12-G20 handelt es sich somit um einen Ausschrei-

bungsplan. Die Ausführungspläne i.S.v. Art. 100 SIA-Norm 118 unterscheiden 

sich von den Ausschreibungsplänen i.S.v. Art. 7 Abs. 2 Ziff. 4 SIA-Norm 118 

durch den höheren Konkretisierungsgrad (STÖCKLI, in: Kommentar zur SIA-Norm 

118, N. 24 zu Art. 7 SIA-Norm 118). Die Beklagte behauptet jedoch nicht, es be-

stehe ein Ausführungsplan, auf welchem die Abdichtung zwischen der Betonbrüs-

tung und der Fassade eingezeichnet wäre (vgl. act. 29 Rz. 270, 271). 

In der Sache macht die Beklagte geltend, es handle sich um einen Ausführungs-

fehler: Wenn ein Detail nicht geplant geworden sei, so die Beklagte, sei es "ein of-

fensichtlicher Fehlschluss daraus abzuleiten, dass die Ausführung dieses Details 

daher in der ganzen Überbauung gleich ist. Das Gegenteil wäre naheliegender: 

Nämlich, dass es dann auf das Können und die Sorgfalt des einzelnen Handwer-

kers ankommt" (act. 29 Rz. 271, vgl. auch Rz. 513, 531). Die Erstellung der ver-

putzten Aussenwärmedämmung erfolgte unbestritten durch die Subunternehmerin 

(act. 1 Rz. 9; act. 10 nach Rz. 22). In den Akten finden sich keine konkreten Hin-

weise, dass diese ihrerseits die Ausführung auf (mehrere) Sub-

Subunternehmerinnen übertragen hätte. Aufgrund der Grösse des Bauprojekts ist 

davon auszugehen, dass die Subunternehmerin auf der Baustelle mehrere 

Handwerker beschäftigt hat. Es ist jedoch naheliegend, dass bei der Ausführung 

einheitliche Anweisungen vorlagen. Selbst wenn es sich um einen reinen Ausfüh-

rungsfehler handelt, ist der Schluss von den explorierten Stellen auf das gesamte 

Bauprojekt nachvollziehbar. 

2.3.1.2.5. Schliesslich ist zu ergänzen, dass die Beklagte selber davon ausgeht, 

dass die Privatgutachterin in der Bestandsaufnahme vom 15. April 2014, auf wel-

cher die Auswahl der Sondierungsstellen beruht, 38 Wohnungen als stark durch 

die Fassadenausblühungen betroffen markierte (act. 29 Rz. 416). In Überein-

stimmung mit der Beklagten ist davon auszugehen, dass die Mangelsymptomatik 

bei 38 Wohnungen besteht. Bei diesen tritt die Mangelsymptomatik in ähnlichem 

Ausmass auf wie bei den Sondierungsstellen. Der Umstand, dass die Mangel-

symptomatik bei einem Teil der nicht untersuchten Stellen nicht oder nicht im sel-

ben Ausmass auftritt wie bei den Sondierungsstellen, ist für das Bestehen des 

- 23 - 

Mangels nicht erheblich, da es für das Bestehen der Mängelrechte nicht auf die 

Mangelsymptome, sondern auf die Mangelursache ankommt (vgl. OLG Düssel-

dorf, Urt. v. 19.11.2013 – I-23 U 32/13, Rz. 54, abrufbar unter <www.nrwe.de>). 

Hinzuzufügen ist, dass vorsorglich erhobene Beweise zur Verwendung in einem 

Hauptprozess bestimmt sind, auch wenn es im Rahmen der vorsorglichen Be-

weisführung noch nicht um die Prüfung der Begründetheit des Hauptanspruchs 

geht (BGE 140 III 16 E. 2.2.2 S. 20). Das Ausmass der Mängel der Aussenwär-

medämmung brachte die Beklagte bereits im Verfahren der vorsorglichen Beweis-

führung zur Sprache (act. 36/27 Rz. 14, 15). Die Beklagte war an diesem Verfah-

ren beteiligt und konnte ihre Rechte wahrnehmen. Namentlich erhielt sie Kopien 

der E-Mails des Gutachters vom 6. April 2016 und vom 20. April 2016, in welchen 

dieser die Auswahl der Sondierungsstellen ausdrücklich thematisiert bzw. die be-

absichtigten Sondierungsstellen und das Datum der Sondierungen mitgeteilt hat 

(act. 36/42; act. 36/43), schliesslich hat sie diese Korrespondenz in das vorlie-

gende Hauptverfahren eingebracht (act. 11/4; act. 11/5). Im Rahmen des Verfah-

rens betreffend vorsorgliche Beweisführung hätte die Beklagte intervenieren und 

die Auswahl weiterer oder anderer Sondierungsöffnungen beantragen können. 

Sie macht nicht geltend, entsprechende Anträge gestellt zu haben. 

2.3.1.2.6. Im Ergebnis ist durch das Gutachten vom 27. Juni 2016 erstellt, dass 

der Zustand der Aussenwärmedämmung der streitgegenständlichen Überbauung 

von der SIA-Norm 243:2008, den bei der Erstellung gültigen Systemhaltervor-

schriften und den Regeln der Baukunde abweicht und die Herstellervorgaben der 

Aussenwärmedämmung nicht eingehalten wurden. 

2.3.1.3. Die Klägerin behauptet "massive Ausblühungen rund um die Balkonfront" 

(act. 1 Rz. 31). Sie beruft sich auf die Schreiben vom 8. April 2015 an die Beklag-

te, vom 24. April 2015 an die Subunternehmerin und vom 27. April 2015 an die 

Totalunternehmerin (act. 1 Rz. 31; act. 25 Rz. 115, 116). Diese beruhen auf der 

Information der Liegenschaftenverwaltung mit der E-Mail vom 13. März 2015 

(act. 1 Rz. 31; act. 3/17). Mit Schreiben vom 8. April 2015 teilte die Klägerin der 

Beklagten mit: "An den Fassaden sind unterhalb der Balkone Ausblühungen auf-

getreten. Die Ausblühungen sind aufgrund unsorgfältiger Ausführung der Aus-

- 24 - 

senwärmedämmung durch die [Totalunternehmerin] entstanden, wodurch nun 

Wasser in die Fassadenkonstruktion eindringt und durch das Austrockenen des 

Wassers Ausblühungen entstehen" (act. 25 Rz. 115; act. 3/49). Im Schreiben vom 

24. April 2015 schrieb die Klägerin der Subunternehmerin: "Bei der [streitgegen-

ständlichen] Wohnüberbauung […] treten balkonseitig Ausblühungen auf." 

(act. 3/19). Im Schreiben vom 27. April 2015 ist die Rede davon, dass "bei sämtli-

chen Mietwohnungen balkonseitig Ausblühungen" auftreten (act. 3/18). Durch die 

Bezugnahme auf das Schreiben vom 27. April 2015 behauptet die Klägerin letzt-

lich für sämtliche Mietwohnungen balkonseitige Ausblühungen (act. 25 Rz. 116). 

Die Beklagte bestreitet, dass bei sämtlichen Fassadenteilen Ausblühungen be-

stehen (act. 10 Rz. 42; act. 29 Rz. 284, 302, 331, 363). 

2.3.1.3.1. Das Gutachten vom 27. Juni 2016 bestätigt die von der Klägerin geltend 

gemachten Fassadenausblühungen nur teilweise (act. 1 Rz. 43; zitiert nach dem 

Gutachtenstext [act. 3/12 Ziffer 6.1 S. 7]): 

" Die Fassade weist im Bereich unterhalb der Balkone teils massive 
Ausblühungen auf […]. Die Ausblühungen sind hauptsächlich unterhalb 
der Balkonplatten zu erkennen. […] 
Vereinzelnd sind Ausblühungen auch auf Fassadenflächen zu erken-
nen, wobei kein direkter Zusammenhang mit der Balkonkonstruktion 
besteht." 

Die Behauptung der Klägerin, die Ausblühungen würden bei sämtlichen Mietwoh-

nungen bestehen, findet auch in der E-Mail der Liegenschaftenverwaltung vom 

13. März 2015 keine verlässliche Grundlage. Darin schreibt die Liegenschaften-

verwaltung, es seien auf "der ganzen Überbauung" balkonseitig Ausblühungen 

ersichtlich (act. 3/17). Demgemäss hätten sich die Ausblühungen zwar auf sämtli-

che Liegenschaften erstreckt. Dies bedeutet jedoch noch nicht, dass auch sämtli-

che Mietwohnungen der jeweiligen Liegenschaft betroffen waren. Dieser Nach-

weis gelingt der Klägerin nicht. 

Soweit die Klägerin behauptet, es bestünden bei sämtlichen Mietwohnungen bal-

konseitige Ausblühungen, ist dies durch das Gutachten vom 27. Juni 2016 nicht 

nachgewiesen. 

- 25 - 

2.3.1.3.2. Im Verfahren betreffend vorsorgliche Beweisführung stützte sich die 

Klägerin auf die mit den privaten Bestandesaufnahmen vom 15. April 2014 und 

vom 5. Oktober 2015 festgestellten Ausblühungen, Wasserflecken, gerissenen 

Fugen, und Putzablösungen (act. 36/1 = act. 3/10 Rz. 7, 16; act. 26/61; act. 30/6). 

Die Bestandesaufnahme vom 15. April 2014 diente als Grundlage der 2-jährigen 

Garantieabnahme im Juli 2014 (act. 1 Rz. 132; act. 25 Rz. 303). Zu diesem Zeit-

punkt waren erst wenige Ausblühungen ersichtlich; konkret dargelegt ist lediglich 

eine Rüge als Mangel Nr. 533 im Mängelprotokoll vom 1. Juli 2014 (act. 1 Rz. 32; 

act. 3/9). Die Bestandesaufnahme vom 15. April 2014 kann entsprechend für die 

Frage der Ausblühungen keine entscheidende Rolle spielen. Ausserdem hat die 

Klägerin diese im Hauptverfahren nur als Auszug vorgelegt (act. 29 Rz. 819; 

act. 26/61). Die Einlegerakten des Verfahrens HE150510-O betreffend vorsorgli-

che Beweisführung sind den Parteien nach rechtskräftigem Abschluss zurückge-

sandt oder vernichtet worden und deshalb für das Gericht nicht mehr einsehbar, 

worauf die Parteien mit Verfügung vom 11. November 2021 hingewiesen worden 

sind (act. 37). 

Die private Bestandesaufnahme vom 5. Oktober 2015 hat erst durch die Duplik 

der Beklagten Eingang in das Hauptverfahren gefunden (act. 29 Rz. 364; 

act. 30/6). Aufgrund des eingetretenen Aktenschlusses ist eine nachträgliche Be-

rufung auf diese durch die Klägerin ausgeschlossen. Indessen ergibt sich auch 

aus der privaten Bestandesaufnahme vom 5. Oktober 2015, wie die Beklagte dar-

legt, dass nicht bei allen Wohnungen Salzausblühungen festgestellt worden sind 

(act. 29 Rz. 350, 364, 418, 506, 611, 892, 903 zweiter Bullet-Point; act. 30/6). 

Die Klägerin legt nicht dar, bei welchen Fassadenteilen Ausblühungen festgestellt 

worden seien (vgl. act. 29 Rz. 246, 284). Eine substantiierte Tatsachendarstellung 

unter Angabe der konkret betroffenen Stellen ist auch im Verfahren HE150510-O 

betreffend vorsorgliche Beweisführung nicht erfolgt. Eine solche würde die Kläge-

rin jedoch nicht von einer substantiierten Tatsachendarstellung im Hauptverfahren 

entbinden. Aufgrund des eingetretenen Aktenschlusses ist eine nachträgliche 

Substantiierung durch die Klägerin ausgeschlossen. 

- 26 - 

Das Gutachten vom 27. Juni 2016 untersuchte die Standorte D._____-strasse 3 

(K._____), C._____-strasse 4 (L._____), D._____-strasse 5 (M._____), C._____-

strasse 2 und C._____-strasse 6 gemäss E-Mail vom 20. April 2016 und Ziffer 8.4 

des Gutachtens vom 27. Juni 2016 (act. 29 Rz. 417, 418; act. 11/5; act. 3/12 Zif-

fer 8.4 S. 44; Ziffer 2.3.1.2.2 oben). An diesen Stellen ist der Nachweis der Aus-

blühungen erbracht. Da die Parteien die darüber hinaus betroffenen Stellen nicht 

darlegen, ist ein Beweis darüber weder geführt noch möglich. 

2.3.1.3.3. Auf Art. 174 Abs. 3 SIA-Norm 118 kann sich die Klägerin aus zeitlichen 

Gründen nicht berufen. Gemäss eigener Darstellung der Klägerin traten die Aus-

blühungen erst nach der Schlussprüfung vom 1. Juli 2014 hervor und verdeutlich-

ten sich im Verlaufe der Monate bis zur Sichtbarkeit im Frühjahr 2015 (act. 1 

Rz. 31). Im Mängelprotokoll vom 1. Juli 2014 findet sich lediglich eine konkrete 

Rüge als Mangel Nr. 533 (act. 1 Rz. 32; act. 3/9). Allenfalls waren im Zeitpunkt 

der Abnahme wenige Ausblühungen ersichtlich. Die weiteren Ausblühungen wur-

den jedoch erst mit Schreiben vom 27. April 2015 und somit nach Ablauf der zwei-

jährigen Garantiefrist (Rügefrist) i.S.v. Art. 172 SIA-Norm 118 gerügt. (Zif-

fer 2.4.1.2 unten). Auf nach Ablauf der Rügefrist geltend gemachte Mängel findet 

Art. 174 Abs. 3 SIA-Norm 118 keine Anwendung (Ziffer 2.3.1.2.1 oben). 

2.3.1.3.4. Im Ergebnis ist durch das Gutachten vom 27. Juni 2016 erstellt, dass an 

den fünf untersuchten Standorten D._____-strasse 3, C._____-strasse 4, 

D._____-strasse 5, C._____-strasse 2 und C._____-strasse 6 Fassadenausblü-

hungen rund um die Balkonfront bestehen. Darüber hinaus sind Ausblühungen 

nicht nachgewiesen. Soweit die Beklagte geltend macht, die Ausblühungen wür-

den keinen mietrechtlichen Mangel oder im Sinne der Werkeigentümerhaftung 

(Art. 58 OR) darstellen (act. 29 Rz. 382, 383, 711), folgt daraus nicht, dass kein 

Mangel unter dem Totalunternehmer-Vertrag vom 5. November 2010 vorliegt. 

Beim Mangel i.S.v. Art. 166 Abs. 1 SIA-Norm 118 handelt es sich um einen relati-

ven Tatbestand (GAUCH/STÖCKLI, in: Kommentar zur SIA-Norm 118, N. 2.2 zu 

Art. 166 SIA-Norm 118). 

2.3.1.4. Die Klägerin macht gestützt auf das Gutachten vom 27. Juni 2016 die ab-

gerissenen Anschlüsse der verputzten Aussenwärmedämmung an die Fenster-

- 27 - 

bänke geltend (act. 1 Rz. 32, 43; act. 25 Rz. 99, 100, 176; zitiert nach dem Gut-

achtenstext [act. 3/12 Ziffer 6.1 S. 7]): 

" Die Anschlüsse der verputzten Aussenwärmedämmung an die Fens-
terbänke aus Glasfaserbeton sind aufgrund unterschiedlichen Bauteil-
bewegungen von der Fassade und dem Bauteil abgerissen […]." 

Nach dem klägerischen Parteivortrag wurden mit dem Mängelprotokoll vom 1. Juli 

2014 49 Stellen als mangelhaft gerügt (act. 25 Rz. 111, 112, 172, 173): Mängel 

Nr. 204-208, 210, 212-218, 221, 222, 224, 225, 227-230, 232, 237-239, 242, 246, 

247, 256, 309, 324-326, 330, 337, 349, 355, 456, 462, 466, 468, 469, 473, 479, 

486, 488, 493, 497 und 500 (act. 1 Rz. 29; act. 25 Rz. 112; act. 3/9); die Mängel 

Nr. 309, 456, 462, 466, 468, 469, 473, 479, 486, 488, 493, 497 und 500 sind 

gleichzeitig auch den Anschlüssen an die verputzten Balkonbrüstungen zugeord-

net (act. 25 Rz. 112). Die Darstellung der Klägerin beinhaltet in der Sache auch 

die Behauptung, bei den entsprechenden Stellen habe im Juli 2014 ein Mangel 

vorgelegen. Die Darstellung ist deshalb – entgegen der Ansicht der Beklagten 

(act. 10 Rz. 70; act. 29 Rz. 462) – hinreichend substantiiert. 

Die Beklagte bestreitet nicht, dass die gutachterlich beschriebenen Mängelbilder 

an einigen Stellen bestehen (act. 10 Rz. 87; act. 25 Rz. 105). Sie bestreitet je-

doch, dass dies für sämtliche Anschlüsse an die Fensterbänke zutreffe (act. 10 

Rz. 70, 89). Aus dem Mängelprotokoll vom 1. Juli 2014 anerkennt sie die von der 

Klägerin bereits in der Klageschrift aufgeführten 91 Rügen betreffend Rissbildung 

in den Anschlüssen an Balkone/Fenster/Sturz (act. 10 Rz. 38, 40, 52 zweiter Bul-

let-Point, 70 zweiter Bullet-Point, 214; act. 29 Rz. 285, 312, 903 erster Bullet-

Point): Mängel Nr. 7, 18, 59, 116, 120, 151, 154, 181, 260, 265, 268, 273, 287-

289, 294, 296, 297, 299, 305, 306, 309, 310-312, 317, 318, 320, 321, 324-326, 

328-330, 333, 335-337, 340, 341, 345, 346, 349, 350, 353-355, 357, 358, 360, 

363, 368, 380, 384, 387, 390a, 408, 417, 421, 424, 427, 430, 432, 434, 435, 438, 

440, 442, 444, 446, 450, 451, 456-458, 462, 463, 466, 468, 469, 473, 478, 479, 

486, 488, 493, 497, 500, 501, 533 (act. 1 Rz. 29). 

Die Mängel Nr. 324-326, 330, 337, 349 und 355 sind somit anerkannt. Die Mängel 

Nr. 204-208, 210, 212-218, 221, 222, 224, 225, 227-230, 232, 237-239, 242, 246, 

- 28 - 

247, 256, welche die Klägerin in der Replik gegenüber der Klageschrift neu auf-

führt, bleiben bestritten und unbewiesen. Das Mängelprotokoll vom 1. Juli 2014 

vermag nur zu beweisen, dass die Mängel angezeigt wurden, jedoch nicht, ob sie 

tatsächlich vorlagen. Dem Gutachten lassen sich keine Feststellungen bzw. Zu-

ordnungen zu den konkret genannten Mangelstellen entnehmen (vgl. act. 29 

Rz. 466). Daran vermöchte auch eine Einvernahme des Gerichtsgutachters als 

sachverständiger Zeuge (act. 1 Rz. 32) nichts zu ändern. Als Zeuge kann er ledig-

lich über Tatsachen Zeugnis ablegen, die er unmittelbar wahrgenommen hat 

(Art. 169 ZPO; vgl. OGer ZH, ZR 115 [2016] Nr. 45, E. 3.6.2 S. 194-195). Über die 

im Gutachten getroffenen hinausgehende Feststellungen sind aufgrund der ge-

wählten (nicht zu beanstandenden) Vorgehensweise, die Mangelursache durch 

exemplarische Exploration ausgewählter Stellen zu eruieren (Ziffer 2.3.1.2.2 

oben), auszuschliessen. 

Im Ergebnis sind die Mängel Nr. 324-326, 330, 337, 349 und 355 gemäss Män-

gelprotokoll vom 1. Juli 2014 als erstellt zu erachten. 

2.3.1.5. Die Klägerin macht gestützt auf das Gutachten vom 27. Juni 2016 die ge-

rissenen Fugen beim Anschluss an die verputzten Balkonbrüstungen geltend 

(act. 1 Rz. 32, 43; act. 25 Rz. 99, 100, 176; zitiert nach dem Gutachtenstext 

[act. 3/12 Ziffer 6.1 S. 7]): 

" Beim Anschluss an die verputzten Balkonbrüstungen (ohne Dämmung) 
sind Risse, aufgrund der fehlenden Bewegungsfugen (Kittfuge) zu er-
kennen." 

Nach dem klägerischen Parteivortrag wurden mit dem Mängelprotokoll vom 1. Juli 

2014 82 Stellen als mangelhaft gerügt (act. 25 Rz. 111, 112, 173): Mängel-Nr. 7, 

18, 59, 120, 151, 154, 181, 260, 265, 268, 273, 287-289, 294, 296, 297, 299, 305, 

306, 309-312, 317, 318, 320, 321, 328, 329, 333, 335, 336, 340, 341, 345, 346, 

353, 354, 357, 358, 360, 363, 368, 380, 384, 387, 390a, 408, 417, 421, 424, 427, 

430, 432, 434, 435, 438, 440, 442, 444, 446, 450, 451, 456-458, 462, 466, 468, 

469, 471, 473, 478, 479, 486, 488, 493, 497, 500, 501 und 533 (act. 25 Rz. 112; 

act. 3/9); die Mängel Nr. 309, 456, 462, 466, 468, 469, 473, 479, 486, 488, 493, 

497 und 500 sind gleichzeitig auch den Anschlüssen an die Fensterbänke zuge-

- 29 - 

ordnet (act. 25 Rz. 112). Die Darstellung ist – entgegen der Ansicht der Beklagten 

(act. 10 Rz. 70; act. 29 Rz. 462) – hinreichend substantiiert. 

Die Beklagte bestreitet nicht, dass die gutachterlich beschriebenen Mängelbilder 

an einigen Stellen bestehen (act. 10 Rz. 87; act. 25 Rz. 105). Sie bestreitet je-

doch, dass dies für sämtliche Anschlüsse an die Balkonbrüstungen zutreffe 

(act. 10 Rz. 70, 89). Aus dem Mängelprotokoll vom 1. Juli 2014 anerkennt sie die 

von der Klägerin in der Klageschrift aufgeführten 91 Rügen betreffend Rissbildung 

in den Anschlüssen an Balkone/Fenster/Sturz (act. 10 Rz. 38, 40, 214; act. 29 

Rz. 285, 312, 903 erster Bullet-Point): Mängel Nr. 7, 18, 59, 116, 120, 151, 154, 

181, 260, 265, 268, 273, 287-289, 294, 296, 297, 299, 305, 306, 309-312, 317, 

318, 320, 321, 324-326, 328-330, 333, 335-337, 340, 341, 345, 346, 349, 350, 

353-355, 357, 358, 360, 363, 368, 380, 384, 387, 390a, 408, 417, 421, 424, 427, 

430, 432, 434, 435, 438, 440, 442, 444, 446, 450, 451, 456-458, 462, 463, 466, 

468, 469, 473, 478, 479, 486, 488, 493, 497, 500, 501, 533 (act. 1 Rz. 29). 

Die Mängel-Nr. 7, 18, 59, 120, 151, 154, 181, 260, 265, 268, 273, 287-289, 294, 

296, 297, 299, 305, 306, 310-312, 317, 318, 320, 321, 328, 329, 333, 335, 336, 

340, 341, 345, 346, 353, 354, 357, 358, 360, 363, 368, 380, 384, 387, 390a, 408, 

417, 421, 424, 427, 430, 432, 434, 435, 438, 440, 442, 444, 446, 450, 451, 456-

458, 462, 466, 468, 469, 473, 478, 479, 486, 488, 493, 497, 500, 501 und 533 

sind somit anerkannt. Der Mangel Nr. 471, welchen die Klägerin in der Replik ge-

genüber der Klageschrift neu aufführt, bleibt bestritten und unbewiesen. Das 

Mängelprotokoll vom 1. Juli 2014 vermag nur zu beweisen, dass die Mängel an-

gezeigt wurden, jedoch nicht, ob sie tatsächlich vorlagen. Dem Gutachten lassen 

sich keine Feststellungen bzw. Zuordnungen zu den konkret genannten Mangel-

stellen entnehmen (vgl. act. 29 Rz. 466). Daran vermöchte auch eine Einvernah-

me des Gerichtsgutachters als sachverständiger Zeuge (act. 1 Rz. 32) nichts zu 

ändern. Als Zeuge kann er lediglich über Tatsachen Zeugnis ablegen, die er un-

mittelbar wahrgenommen hat (Art. 169 ZPO; vgl. OGer ZH, ZR 115 [2016] Nr. 45, 

E. 3.6.2 S. 194-195). Über die im Gutachten getroffenen hinausgehende Feststel-

lungen sind aufgrund der gewählten (nicht zu beanstandenden) Vorgehensweise 

auszuschliessen. 

- 30 - 

Im Ergebnis sind die Mängel-Nr. 7, 18, 59, 120, 151, 154, 181, 260, 265, 268, 

273, 287-289, 294, 296, 297, 299, 305, 306, 310-312, 317, 318, 320, 321, 328, 

329, 333, 335, 336, 340, 341, 345, 346, 353, 354, 357, 358, 360, 363, 368, 380, 

384, 387, 390a, 408, 417, 421, 424, 427, 430, 432, 434, 435, 438, 440, 442, 444, 

446, 450, 451, 547, 458, 478, 501 und 533 gemäss Mängelprotokoll vom 1. Juli 

2014 als erstellt zu erachten. 

2.3.1.6. Die Klägerin macht weitere gerissene Fugen geltend, ordnet diese jedoch 

weder eindeutig den Anschlüssen an die verputzen Balkonbrüstungen noch jenen 

an die Fensterbänke zu. So nennt die Klägerin die Mängel Nr. 309, 456, 462, 466, 

468, 469, 473, 479, 486, 488, 493, 497 und 500 sowohl bei den Anschlüssen an 

die verputzen Balkonbrüstungen als auch bei jenen an die Fensterbänke (act. 25 

Rz. 112). Die Mängel Nr. 116, 350 und 463 nennt sie lediglich in der Klagebe-

gründung, ohne eine Zuordnung vorzunehmen (act. 1 Rz. 29). Die Beklagte aner-

kennt diese Mängel indessen ebenfalls (act. 10 Rz. 38, 40, 287; act. 29 Rz. 285, 

291). Im Ergebnis sind die Mängel-Nr. 116, 309, 350, 456, 462, 163, 466, 468, 

469, 473, 479, 486, 488, 493, 497 und 500 gemäss Mängelprotokoll vom 1. Juli 

2014 als erstellt zu erachten. 

2.3.1.7. Neben den Abplatzungen, Rissen und Ausblühungen macht die Klägerin 

mit Schreiben vom 28. April 2015 gerügte fehlende Kittfugen bei der Betonbrüs-

tung an vier Stellen der Fassade im 4./5. Obergeschoss an der C._____-strasse 2 

geltend (act. 1 Rz. 31; act. 3/18). Mangels Bestreitung sind diese als erstellt zu 

erachten (act. 10 Rz. 42). 

2.3.1.8. Im Ergebnis sind folgende Mängel der Aussenwärmedämmung anerkannt 

oder gutachterlich erstellt: 

a) Der Zustand der Aussenwärmedämmung weicht von der SIA-
Norm 243:2008, den bei der Erstellung gültigen Systemhaltervorschrif-
ten und den Regeln der Baukunde ab, und die Herstellervorgaben der 
Aussenwärmedämmung wurden nicht eingehalten (Ziffer 2.3.1.2 oben). 
b) An den fünf gutachterlich untersuchten Standorten D._____-
strasse 3, C._____-strasse 4, D._____-strasse 5, C._____-strasse 2 
und C._____-strasse 6 gemäss Ziffer 8.4 des Gutachtens vom 27. Juni 
2016 bestehen Fassadenausblühungen rund um die Balkonfront (Zif-
fer 2.3.1.3 oben). 

- 31 - 

c) Die Anschlüsse der verputzten Aussenwärmedämmung an die 
Fensterbänke sind an den Stellen gemäss Mängel Nr. 324-326, 330, 
337, 349 und 355 des Mängelprotokolls vom 1. Juli 2014 abgerissen 
(Ziffer 2.3.1.4 oben) 
d) Die Anschlüsse beim Anschluss an die verputzten Balkonbrüs-
tungen sind an den Stellen gemäss Mängel Nr. 7, 18, 59, 120, 151, 
154, 181, 260, 265, 268, 273, 287-289, 294, 296, 297, 299, 305, 306, 
310-312, 317, 318, 320, 321, 328, 329, 333, 335, 336, 340, 341, 345, 
346, 353, 354, 357, 358, 360, 363, 368, 380, 384, 387, 390a, 408, 417, 
421, 424, 427, 430, 432, 434, 435, 438, 440, 442, 444, 446, 450, 451, 
457, 458, 478, 501 und 533 des Mängelprotokolls vom 1. Juli 2014 ab-
gerissen (Ziffer 2.3.1.5 oben). 
e) Die Fugen an den Stellen gemäss Mängel Nr. 116, 309, 350, 456, 
462, 463, 466, 468, 469, 473, 479, 486, 488, 493, 497 und 500 des 
Mängelprotokolls vom 1. Juli 2014 sind gerissen (Ziffer 2.3.1.6 oben). 
f) Die Kittfugen bei der Betonbrüstung fehlen an vier Stellen der 
Fassade im 4./5. Obergeschoss an der C._____-strasse 2 (Zif-
fer 2.3.1.7 oben). 

2.3.1.8.1. Nach Ansicht der Klägerin besteht der Mangel in der mangelhaften Ver-

arbeitung der Anschlussdetails der Aussenwärmedämmung (act. 25 Rz. 98). Aus 

den abgerissenen Anschlüssen und der gerissenen Fugen leitet sie keine selbst-

ständigen Ansprüche her. Die Ausblühungen und Risse seien lediglich das 

äusserlich wahrnehmbare Mängelerscheinungsbild der mangelhaft verarbeiteten 

Aussenwärmedämmung (act. 25 Rz. 99, 163). 

2.3.1.8.2. Das Gutachten vom 27. Juni 2016 äussert sich zum Ursachenzusam-

menhang der Mängelbilder (act. 1 Rz. 45; act. 25 Rz. 100, 101; zitiert nach dem 

Gutachtenstext [act. 3/12 Ziffer 6.4 S. 13, 14]): 

" Die massiven Ausblühungen unterhalb der Balkone sind darauf zu-
rückzuführen, dass die Abdichtung vom Mauerwerk zur Betonbrüstung 
nicht auf die Betonbrüstung geführt wurde […]. 
Im Detailplan Nr. 08N1_354.12-G20 ist die Planung der Abdichtung 
zwischen der Betonbrüstung und der Fassade […] nicht ersichtlich 
(Planungsfehler). 
[…] 
Die unteren Anschlüsse der verputzten Aussenwärmedämmung auf die 
Balkonböden sind ungeschützt und die Dämmung wie auch das 
Putzsystem wurde nicht von der wasserführenden Ebene (Balkonbo-
den) getrennt. Diese Durchfeuchtung führt zu Ausblühungen durch ka-
pillar aufsteigende Feuchtigkeit im Putzsystem. Beim Anschluss auf 

- 32 - 

den Balkonboden wurde eine XPS-Dämmplatte eingebaut[,] welche 
dazu dient, dass keine Feuchtigkeit im Dämmstoff aufgenommen wird. 
Die Verklebung erfolgte mit einem standard mineralischen Kleber[,] 
welcher nicht zum Kleben von XPS-Dämmplatten im Bereich von was-
serführenden Ebenen geeignet ist. […] 
Die Anschlüsse der verputzten Aussenwärmedämmung an die Fens-
terbänke wie auch an die Brüstungsabdeckungen aus Glasfaserbeton 
[…] sind nicht schlagregendicht ausgeführt. Bei den Sondieröffnung[en] 
der Anschlüsse an die erwähnten Bauteile konnte keine Abdichtung mit 
einem Fugendichtband oder eine Kittfase auf der Dämmebene festge-
stellt werden. 
Die teilweise ausgeführte Kittfase auf der Putzebene ist aufgrund der 
Bauteilbewegungen zwischen Putz und den Bauteilen aus Glasfaser-
beton nutzlos. […] Der Putz muss vom Bauteil durch einen Trenn-
schnitt getrennt werden. Diese Trennschnitte dienen als Soll-
Bruchstelle beim Übergang Bauteil zum Putz. Ausführungsfehler auf-
grund nicht eingebaute[r] Fugendichtbänder beim Bauteilanschluss auf 
der Dämmebene. 
Bei der Sondierung im Anschlussbereich an die Fensterbän-
ke/Brüstungsabdeckung konnte festgestellt werden, dass die Däm-
mung nicht satt an das Bauteil herangeführt wurde […]. Nicht satt ges-
tossene Dämmplatten an Bauteile sind als Ausführungsfehler zu wer-
ten. 
Die Dämmung muss hohlraumfrei verklebt werden. Hohlräume in der 
Dämmebene […] führen so zu möglichen Feuchteschäden am Putzsys-
tem." 

2.3.1.8.3. Die Beklagte anerkennt lediglich einen Ursachenzusammenhang der 

Anschlüsse zwischen der Aussenwärmedämmung und den Balkonböden mit den 

Ausblühungen an den vom Gutachter untersuchten fünf Sondierungsstellen 

(act. 10 Rz. 43, 71-73, 76). Zur Aussagekraft des Gutachtens vom 27. Juni 2016 

in Bezug auf die nicht explorierten Stellen kann auf die Ausführungen im Zusam-

menhang mit der Feststellung des Zustands der Aussenwärmedämmung verwie-

sen werden (Ziffer 2.3.1.2 oben). Auch in Bezug auf den Kausalzusammenhang 

gilt, dass die gutachterlichen Feststellungen allgemeine Gültigkeit beanspruchen. 

Da allerdings die Fassadenausblühungen nur an den fünf Sondierungsstellen hin-

reichend substantiiert dargelegt sind, ist die Frage nicht entscheidungserheblich. 

2.3.1.8.4. Die Beklagte bestreitet einen Zusammenhang der abgerissenen An-

schlüsse der verputzten Aussenwärmedämmung an die Fensterbänke und der 

- 33 - 

gerissenen Fugen beim Anschluss an die verputzten Balkonbrüstungen mit den 

Fassadenausblühungen (act. 10 Rz. 38, 39, 44, 45; act. 29 Rz. 244, 250, 260, 

316, 454). 

Das Gutachten vom 27. Juni 2016 etabliert den Kausalzusammenhang zwischen 

den Fassadenausblühungen und der nicht auf die Betonbrüstung geführten Ab-

dichtung vom Mauerwerk aufgrund von Wassereinfärbungen beim Ortstermin und 

gelangt dabei zu einem eindeutigen Ergebnis (act. 3/12 Ziffer 6.4 S. 13). Zu den 

Anschlüssen an die Fensterbänke hält das Gutachten fest, diese seien nicht 

schlagregendicht ausgeführt (act. 3/12 Ziffer 6.4 S. 14). Bei den abgerissenen 

Anschlussfugen führt das Gutachten dies nicht aus, doch ergibt sich dasselbe 

dadurch, dass das Gutachten die teilweise ausgeführte Kittfase auf der Putzebe-

ne wegen der Bauteilbewegungen und der damit einhergehenden Rissbildung als 

nutzlos bezeichnet (act. 3/12 Ziffer 6.4 S. 14). Es wurden jedoch in diesem Be-

reich keine Wassereinfärbungen zur Untersuchung des Wasserflussweges vorge-

nommen. 

Kaum bestreiten lässt sich, dass durch abgerissene Fugen und durch Risse auf 

der Fassade Wasser eindringen kann. Allerdings lässt sich ohne nähere Untersu-

chungen nicht sagen, ob und vor allem in welchem Ausmass dies beim streitge-

genständlichen Bauobjekt der Fall ist. Entsprechende Untersuchungen sind dies-

bezüglich nicht dokumentiert. Zur Verursachung von Fassadenausblühungen 

dürfte es einer bestimmten, wenn auch nicht notwendigerweise besonders gros-

sen Wassermenge bedürfen. Ein Kausalzusammenhang zu den Fassadenaus-

blühungen ist nicht rechtsgenügend nachgewiesen. 

Der nicht nachgewiesene Kausalzusammenhang ändert nichts daran, dass es 

sich um einen Mangel handelt. Dieser wirkt sich nicht entscheidend auf den Aus-

gang des Rechtsstreits aus. Vom beantragten Gerichtsgutachten kann deshalb 

abgesehen werden (act. 25 Rz. 114). 

2.3.1.8.5. Im Ergebnis besteht ein Kausalzusammenhang zwischen (a) dem Zu-

stand der Aussenwärmedämmung und (b) den Fassadenausblühungen an den 

fünf gutachterlich untersuchten Standorten D._____-strasse 3, C._____-strasse 4, 

- 34 - 

D._____-strasse 5, C._____-strasse 2 und C._____-strasse 6 gemäss Ziffer 8.4 

des Gutachtens vom 27. Juni 2016. 

2.3.2. Balkongefälle 

Der Wasserabfluss von den Balkonen erfolgt über eine sog. Direktentwässerung 

(act. 1 Rz. 48, 54; act. 10 Rz. 78, 83). Dabei münden die Abläufe der übereinan-

derliegenden Balkone in eine durchgehende Fallleitung (act. 1 Rz. 54; act. 10 

Rz. 83). Die Direktentwässerung war bereits in den Architektenplänen vom 

25. Mai 2010 vorgesehen (act. 25 Rz. 17; act. 29 Rz. 16, 55; act. 7/26; act. 7/28; 

act. 7/29). Zwischen der Klägerin und der Totalunternehmerin fanden sodann die 

Koordinationssitzung Nr. 73 vom 23. Februar 2012 und die Koordinationssitzung 

Nr. 74 vom 6. März 2012 statt (act. 1 Rz. 54, 55; act. 25 Rz. 23, 25; act. 29 

Rz. 56, 74, 75, 78, 165, 559, 706, 863; act. 11/7 = act. 3/22 [Auszug]; act. 11/8 = 

act. 3/23 [Auszug]). Gegenstand der Koordinationssitzungen bildete unter ande-

rem die Frage der Balkonentwässerung (act. 1 Rz. 52, 54, 55; act. 10 Rz. 78, 81, 

83-85; act. 25 Rz. 24-28, 213, 214; act. 29 Rz. 67, 68, 72, 75-77, 569, 572; 

act. 11/7 = act. 3/22 [Auszug]; act. 11/8 = act. 3/23 [Auszug]). 

Die an der Koordinationssitzung Nr. 73 vom 23. Februar 2012 diskutierte alterna-

tive Abführung des Wassers über das Gefälle vom Gebäude weg durch einen im 

Staketengeländer integrierten Speier (act. 11/7 = act. 3/22 Ziffer 3.1.1) wurde da-

bei verworfen (act. 1 Rz. 54; act. 10 Rz. 83; act. 25 Rz. 213; act. 29 Rz. 558, 603, 

706). An der Koordinationssitzung Nr. 74 vom 6. März 2012 wurde an der Lösung 

mit Direktentwässerung gemäss dem entsprechenden Protokoll festgehalten: "Am 

Einlauf mit Fallrohr wird festgehalten." (act. 25 Rz. 25; act. 29 Rz. 72; act. 11/8 = 

act. 3/23 [Auszug] Ziffer 3.1.3). 

Der Architektenplan Nr. 08N1_8212-140_R vom 31. Mai 2013 hält dazu lediglich 

fest, auf den Balkonböden sei ein "Zementüberzug in Gefälle" auszuführen (act. 1 

Rz. 48; act. 3/7/2). Gemäss dem Gutachten vom 27. Juni 2016 war vor den Tür-

schwellen ein keilförmiges Gefälle geplant, welches von den Türschwellen weg-

führt (act. 1 Rz. 37; act. 3/12 Ziffer 6.15 S. 34). Zur Ausführung des Gefälles wur-

de an der Koordinationssitzung Nr. 74 vom 6. März 2012 festgehalten: "Der Hart-

- 35 - 

beton-Überzug wird mit einem einseitigen Tendenzgefälle weg von der Wange 

und einer leichten Mulde ausgebildet, die als eine Art Rinne zum Einlauf fungieren 

soll." (act. 25 Rz. 25; act. 29 Rz. 72; act. 11/8 = act. 3/23 [Auszug] Ziffer 3.1.3). 

2.3.2.1. Die Positionierung der Direktentwässerung liegt vor der Fassade (act. 10 

Rz. 77; act. 25 Rz. 17, 19; act. 29 Rz. 55, 56, 60). Diese Positionierung war be-

reits in den Architektenplänen vom 25. Mai 2010 vorgesehen (act. 25 Rz. 17, 19; 

act. 29 Rz. 55, 547, 558, 602, 705; act. 7/26; act. 7/28; act. 7/29). Die Frage der 

Positionierung wurde sodann ebenfalls an der Koordinationssitzung Nr. 74 vom 

6. März 2012 diskutiert und dabei an der geplanten Positionierung gemäss dem 

entsprechenden Protokoll festgehalten: "Die Position wird in der Nähe der Fassa-

de unterhalb des Anzuges belassen." (act. 25 Rz. 25; act. 29 Rz. 72, 566; 

act. 11/8 = act. 3/23 [Auszug] Ziffer 3.1.3). Die Ausschreibungsplanung wurde 

somit nicht mehr abgeändert (act. 25 Rz. 26, 212; act. 29 Rz. 564). 

Die Beklagte ist der Ansicht, die Positionierung der Direktentwässerung entspre-

che einer Vorgabe der Klägerin (act. 10 Rz. 79, 80; act. 29 Rz. 55, 60, 558, 564, 

587, 605, 764). Sie stützt sich darauf, dass die Positionierung bereits in der Aus-

schreibungsplanung vorgesehen war (act. 29 Rz. 55, 547, 558, 564, 587, 602, 

705). Zudem verweist sie auf das Protokoll der Koordinationssitzung Nr. 74 vom 

6. März 2012: "Aus Sicht der Bauherrschaft stellt die geplante Detailausbildung 

mit den zusätzlichen Festlegungen für die Ausführung des Hartbeton-Überzuges 

eine einwandfreie und wirtschaftliche Lösung für die gewünschte Ausbildung einer 

möglichst barrierefreien Schwelle zum Balkon dar. [Die Klägerin und die Immobili-

entreuhänderin] stimmen der Ausführung unter Berücksichtigung der genannten 

Punkte ohne Vorbehalt zu." (act. 10 Rz. 78, 81; act. 11/8 = act. 3/23 [Auszug] Zif-

fer 3.1.4). An den Koordinationssitzungen Nr. 73 vom 23. Februar 2012 und 

Nr. 74 vom 6. März 2012 seien die Beteiligten davon ausgegangen, da alle Bal-

kone gedeckt seien, würden keine grossen Mengen Wasser anfallen (act. 10 

Rz. 78; act. 11/7 = act. 3/22 Ziffer 3.1.1); da das Wasser nur bei starkem Regen 

oder bei Ereignissen, die durch den Mieter selber verursacht würden, auftrete, 

brauche es eine "sinnvolle und verhältnismässige Lösung" (act. 10 Rz. 78; 

act. 11/8 = act. 3/23 [Auszug] Ziffer 3.1.3). Die Klägerin sei über den Zielkonflikt 

- 36 - 

zwischen einem optimalen Ablauf des Wassers und den möglichst schwellenlosen 

Übergang bei der Terrassentüre informiert gewesen (act. 29 Rz. 56, 61, 560). 

Durch die Erstellung der Direktentwässerung bei der Fassade habe die Klägerin 

eine gewisse Pfützenbildung in Kauf genommen (act. 10 Rz. 80, 81; act. 29 

Rz. 559, 563, 569). 

Die Klägerin bestreitet eine Vereinbarung über die Positionierung (act. 25 Rz. 15, 

207, 209). An der Koordinationssitzung Nr. 74 vom 6. März 2012 sei nur bespro-

chen worden, dass bei den Schwellen vor der Balkontüre zugunsten eines mög-

lichst barrierefreien Eingangs auf die Einhaltung der Stauhöhe von 60 mm und 

der separaten Rinne verzichtet werden könne (act. 25 Rz. 24, 28). Seitens der To-

talunternehmerin und ihrer Planer seien lediglich unterschiedliche und kontrover-

se Fachmeinungen hinsichtlich der Aufbordungshöhen für die Aussentürschwellen 

und der davor anzubringenden Rinne festgestellt worden (act. 1 Rz. 55). Das 

streitgegenständliche Gefälle sei nie diskutiert worden (act. 1 Rz. 55). Die Kläge-

rin habe nie eine Pfützenbildung in Kauf genommen (act. 25 Rz. 210). 

Die Parteien sind sich einig, dass die Ausschreibun gsplanung durch die streitbe-

rufene Architekturunternehmung erfolgte. Mit dem Abschluss des Totalunterneh-

mer-Vertrags vom 5. November 2010 wiesen die Parteien die Planungsverantwor-

tung einheitlich der Beklagten als Totalunternehmerin zu (Ziffer 2.1 oben). Diese 

Vereinbarung steht der Qualifikation der Ausschreibungspläne als verbindliche 

Vorgabe der Klägerin entgegen. Sie würde Sinn und Zweck der vertraglichen 

Vereinbarung unterlaufen, indem die Beklagte von der Planungsverantwortung 

weitgehend entbunden würde. Jedenfalls kann eine verbindliche Vorgabe durch 

die Klägerin nicht aus dem blossen Umstand, dass eine entsprechende Aus-

schreibungsplanung bestand, abgeleitet werden. Dazu dürfte es weiterer qualifi-

zierender Elemente, welche vorliegend nicht ersichtlich sind. 

Aus der Darstellung der Beklagten und dem Protokoll zur Koordinationssitzung 

Nr. 74 vom 6. März 2012 ergibt sich lediglich, dass die Höhe der Schwelle der 

Balkontüre mit der Klägerin diskutiert wurde. Dort ging es um das Gefälle auf der 

Türschwelle, damit der Abstand zwischen der Türschwelle und der Balkonoberflä-

che nicht zu einem für Rollstühle schwer überwindbaren Hindernis würde (act. 29 

- 37 - 

Rz. 56, 141). Daraus folgt jedoch nicht, dass die Positionierung der Direktentwäs-

serung mit der Klägerin diskutiert und eine entsprechende Einigung erzielt worden 

wäre. Diese Aussage stellt lediglich eine Schlussfolgerung der Beklagten dar, de-

ren tatsächliche Grundlage sie im Protokoll der Koordinationssitzung Nr. 74 vom 

6. März 2012 zu erkennen meint (act. 10 Rz. 80; act. 29 Rz. 56). Ausgehend von 

einem aufgrund der Deckung der Balkone geringen Wasseraufkommen wurde ei-

ne Aufkantung von 10 mm als ausreichend betrachtet (act. 11/8 = act. 3/23 [Aus-

zug] Ziffer 3.1.2). Die "sinnvolle und verhältnismässige Lösung" bezieht sich auf 

den Verzicht auf die Ausführung einer Rinne vor der Türschwelle (act. 11/8 = 

act. 3/23 [Auszug] Ziffer 3.1.2). Eine Diskussion oder eine Einigung über die Posi-

tionierung der Direktentwässerung folgt daraus nicht. Nachdem man sich auf die 

Ausführung einer Direktentwässerung geeinigt hatte, wurde deren Positionierung 

nicht mehr diskutiert. Dementsprechend liegt keine vereinbarte Eigenschaft vor. 

2.3.2.2. Die Parteien legen den Inhalt für die Ausformung des Gefälles auf den 

Balkonen massgeblicher einschlägiger Normen i.S.v. Ziffer 2.17 des Totalunter-

nehmer-Vertrags vom 5. November 2010 und deren Verhältnis zueinander nicht 

dar. Technische Standards, insbesondere wenn sie von privaten Berufsverbänden 

erarbeitet und herausgegeben werden, sind der Sachverhaltsfeststellung zuzu-

ordnen (BGer 4A_486/2017 v. 23.03.2018 E. 3.2.1). Bei den Bestimmungen der 

SIA-Norm 118 ist mit einem Teil der Rechtsprechung aufgrund ihrer Verbreitung 

und der Verfügbarkeit einschlägiger Kommentarliteratur wenigstens für die bauju-

ristischen Fachkreise und die mit Bauvertragsrecht befassten Gerichte von einer 

bekannten Tatsache i.S.v. Art. 151 ZPO auszugehen (BGer 4A_486/2017 v. 

23.03.2018 E. 3.2.1; 4A_582/2016 v. 06.07.2017 E. 4.6; 4A_116/2017 v. 

20.04.2017 E. B; OGer ZH LB160051 v. 24.01.2017, ZR 116 [2017] Nr. 33 E. 5.4 

S. 118). Für die zahlreichen technischen Normen gilt dies indessen nicht, sind 

diese doch in Juristenkreisen weder verbreitet noch leicht zugänglich (BGer 

5A_518/2020 v. 22.10.2020 E. 3.3). Deren Inhalt müssen die Parteien somit pro-

zesskonform in das Verfahren einführen. Die Klägerin beruft sich verschiedentlich 

auf Ziffer 3.1.1 des Protokolls der Koordinationssitzung Nr. 74 vom 6. März 2012 

(act. 1 Rz. 55; act. 25 Rz. 24). Gemäss dieser Protokollstelle diskutierten die Par-

teien das Verhältnis zwischen dem Merkblatt 9/06 "Rollstuhlgängige Balkon- und 

- 38 - 

Terrassen-Türschwellen" der Schweizerischen Fachstelle für behindertengerech-

tes Bauen und der SIA-Norm 271 "Abdichtungen von Hochbauten" in Bezug auf 

die Türschwellenhöhe zu den Balkonen (act. 11/8 = act. 3/23 [Auszug] Zif-

fer 3.1.1). Es fehlen jedoch Ausführungen zum streitrelevanten Inhalt dieser 

Normwerke. Ein über die Tatsache, dass eine Diskussion über diese Normen 

stattgefunden hat, hinausgehender Inhalt ist nicht dargelegt. 

2.3.2.3. Ist eine Eigenschaft des Werks nicht konkret vereinbart, so schuldet der 

Unternehmer ein Werk mit den Eigenschaften, die der Bauherr in guten Treuen 

erwarten durfte (Art. 166 Abs. 2 SIA-Norm 118; BGE 114 II 239 E. 5a/aa S. 244). 

Das Werk muss den anerkannten Regeln der Technik entsprechen (BGer 

4A_428/2007 v. 02.12.2008 E. 3.1; GAUCH, a.a.O., N 1411, 1422a) und für den 

vorausgesetzten Gebrauch tauglich sein (BGer 4A_428/2007 v. 02.12.2008 

E. 3.1; GAUCH, a.a.O., N 1407, 1413). Gemäss dem Gutachten vom 27. Juni 2016 

entspricht der festgestellte Zustand nicht den Regeln der Baukunde, da das Ge-

fälle auf der Oberfläche der Nutzschicht (Zementüberzug) und in Richtung der Di-

rektentwässerung fehlt (act. 1 Rz. 49; act. 25 Rz. 11, 14, 27, 28 zweiter Spiegel-

strich; act. 3/12 Ziffer 6.16 S. 35). Der festgestellte Zustand bringt hinsichtlich der 

Gebrauchstauglichkeit die folgenden konkreten Einschränkungen mit sich: Pfüt-

zenbildung nach Niederschlägen, Eisbildung, biogener Bewuchs im Pfützenbe-

reich, Rutschgefahr bei biogenem Bewuchs im Pfützenbereich (act. 1 Rz. 50; 

act. 3/12 Ziffer 6.18 S. 36). 

Die Beklagte wendet ein, ein ungenügendes Gefälle würde sich auf die Balkone, 

welche von der Wetterseite abgewandt und dadurch nicht in signifikanter Weise 

der Witterung ausgesetzt seien oder welche durch darüberliegende Balkone ab-

gedeckt seien, nicht auswirken (act. 10 Rz. 25 dritter Bullet-Point, 69, 127, 132, 

133, 135; act. 29 Rz. 224, 421, 712, 715). Sämtliche Balkone seien "(ausser bei 

Extremereignissen) nur von geringem Wassereintrag (insbes. durch Regenfälle) 

betroffen" und würden "in der 'Balkonsaison' innert weniger Stunden" trocknen 

(act. 29 Rz. 227); unter "Balkonsaison" sind eine trockene Witterung und Tempe-

raturen über 15 °C zu verstehen (act. 29 Rz. 226). Dagegen behauptet die Kläge-

rin, es sei auch bei einer eingeschränkten Wetterexponiertheit oder Schutz durch 

- 39 - 

die darüber liegenden Balkone mit Regen oder Spritzwasser durch die übliche 

Benutzung zu rechnen (act. 25 Rz. 34, 263, 264). Dem entgegnet die Beklagte, 

soweit es nicht zu einer länger andauernden Pfützenbildung komme, sei die Ent-

wässerung nicht mangelhaft (act. 29 Rz. 97, 404). Bei einer bestimmungsgemäs-

sen Nutzung der Balkone würden keine grösseren Wassermengen anfallen 

(act. 29 Rz. 98, 404, 713). 

Die Gebrauchstauglichkeit muss nicht nur bei den von der Beklagten als "Balkon-

saison" bezeichneten Witterungsbedingungen bestehen, sondern auch bei einer 

Regenperiode, niedrigeren Temperaturen oder höherer Luftfeuchtigkeit. Zudem 

besteht die vom Gutachten angeführte Gefahr der Bildung von Eis und biogenem 

Bewuchs insbesondere auf der sonnenabgewandten Seite. Die Balkonmauer ver-

hindert teilweise die Sonneneinstrahlung auf den Balkonboden. Eine Rutschge-

fahr durch Eisbildung und biogenen Bewuchs schränkt die Gebrauchstauglichkeit 

ein. 

Die Beklagte verweist auf die Vereinbarung vom 12./13. November 2013 zwi-

schen der Klägerin und einer Mieterin an der C._____-strasse 13 (act. 29 Rz. 183, 

220, 221, 223; act. 26/59). Mit Schreiben vom 15. Januar 2013 bemängelte eine 

Mieterin in der C._____-strasse 13 eine Pfützenbildung auf dem Balkon (act. 25 

Rz. 77; act. 29 Rz. 180). Mit Eingabe vom 16. Mai 2013 machte sie ein Verfahren 

vor der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen anhängig (act. 10 Rz. 47, 

197; act. 29 Rz. 170; act. 11/3). Die Klägerin und die Mieterin hielten in der Ver-

einbarung vom 12./13. November 2013 u.a. fest: "Die Mieterin erklärt vorbehalt-

los, den aktuellen Zustand des Balkons als gebrauchstauglich zu akzeptieren; sie 

verzichtet auf die Geltendmachung von Mängelrechten (Beseitigung, Mietzinsre-

duktion, Schadenersatz)." (act. 25 Rz. 77; act. 29 Rz. 183, 220-223; act. 26/59). 

Auf dieser Grundlage stellt sich die Beklagte auf den Standpunkt, alle oder ein 

Teil der Balkone seien mietrechtlich nicht mangelhaft (act. 29 Rz. 183, 222, 228, 

421, 516, 746, 758). Der entsprechende Balkon sei auch im Verhältnis zur Total-

unternehmerin [d.h. im Sinne des Totalunternehmer-Vertrags vom 5. November 

2010] mangelfrei (act. 29 Rz. 183). Demgegenüber macht die Klägerin geltend, 

sie habe zum Zeitpunkt der Vereinbarung vom 12./13. November 2013 keine An-

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zeichen gehabt, dass die Pfützenbildung auf einen Baumangel zurückzuführen 

sei, zumal es sich dannzumal um einen Einzelfall gehandelt habe (act. 25 Rz. 77). 

Bei der Vereinbarung vom 12./13. November 2013 handelt es sich um eine ver-

gleichsweise Regelung der Streitigkeit zwischen der Klägerin und der Mieterin, 

welche die betreffende Streitigkeit beendet (Art. 241 Abs. 2 ZPO). Das Mietgericht 

hat sich deshalb materiell nicht dazu geäussert, ob ein Mangel der Mietsache 

i.S.v. Art. 259a OR vorliegt. Die Interessenlage der Klägerin war derjenigen im 

vorliegenden Verfahren entgegengesetzt. Beim Mangel i.S.v. Art. 166 Abs. 1 SIA-

Norm 118 handelt es sich um einen relativen Tatbestand (GAUCH/STÖCKLI, in: 

Kommentar zur SIA-Norm 118, N. 2.2 zu Art. 166 SIA-Norm 118). Aus dem Um-

stand, dass eine Mieterin der Klägerin dieser gegenüber vergleichsweise auf die 

Geltendmachung weiterer Mängelrechte verzichtet hat, kann die Beklagte nicht 

ableiten, dass der betroffene Balkon unter dem Totalunternehmer-Vertrag vom 

5. November 2010 keinen Mangel darstellt. 

Schliesslich wirkt sich das unzureichend abfliessende Wasser auf den Balkonen 

durch die mangelhaften Anschlüsse der Aussenwärmedämmung an die Bal-

konböden auch auf die Ausblühungen an der Aussenwärmedämmung unterhalb 

der Balkone aus (act. 10 Rz. 25 vierter Bullet-Point, 34; act. 25 Rz. 159; act. 29 

Rz. 422, 423, 442). Das Gutachten vom 27. Juni 2016 hält fest, dass die An-

schlüsse der verputzten Aussenwärmedämmung an die Fensterbänke und die 

Brüstungsabdeckungen nicht schlagregendicht ausgeführt sind und bei den Son-

dierungsöffnungen keine Abdichtung mit einem Fugendichtband oder Kittfase auf 

die Dämmebene festgestellt werden konnte (act. 25 Rz. 159; Ziffer 2.3.1.8.2 oben, 

2.3.1.8.4 oben). Die Planung der Aussenwärmedämmung "berücksichtigt nicht 

das Spritzwasser beim Anschluss an den Balkonboden und setzt voraus, dass der 

Anschluss nicht durch stehendes Wasser auf dem Balkonboden belastet wird" 

(act. 29 Rz. 423; Ziffer 2.3.1.2 oben). Daraus folgert die Beklagte, dass keine 

Fassadenausblühungen entstehen würden, wenn die Balkonentwässerung saniert 

werde (act. 10 Rz. 25 vierter Bullet-Point, 34; act. 29 Rz. 423, 425). Der Klägerin 

stünde deshalb nur die Sanierung entweder der Aussenwärmedämmung oder der 

Balkone zu (act. 29 Rz. 425, 542). 

- 41 - 

Als wahrscheinlichere Variante erscheint, dass eine Optimierung der Balkonent-

wässerung lediglich dazu führen würde, dass weniger Wasser in die Fassade ein-

dringen kann und die Ausblühungen geringer sind (wie die Klägerin darlegt, 

act. 25 Rz. 159), nicht aber zum völligen Verschwinden der Mangelauswirkungen. 

Das Verhältnis Primär- und Sekundärmangel (act. 29 Rz. 736) passt in diesem 

Zusammenhang nicht, weil sich die beiden Mängel nur in ihren Auswirkungen be-

einflussen, ansonsten jedoch unabhängig voneinander bestehen. Bei den man-

gelhaften Anschlüssen der Aussenwärmedämmung und dem unzureichenden 

Wasserabfluss auf den Balkonen handelt es sich eher um Mit- oder Teilursachen 

(Terminologie nach MARTIN A. KESSLER, in: Obligationenrecht, Basler Kommentar, 

hrsg. von Corinne Widmer Lüchinger/David Oser, 7. Aufl. 2020, N. 28 zu Art. 41 

OR). Das stehende Wasser würde durch die Sanierung der Fassadenanschlüsse 

nicht beseitigt (act. 25 Rz. 104), jedoch könnte dieses (allenfalls) nicht mehr in die 

Fassade eindringen (act. 10 Rz. 34; act. 29 Rz. 424, 542, 736). Die Beklagte kann 

sich jedoch auf eine Unterbrechung des adäquaten Kausalzusammenhangs er-

folgreich nur berufen, wenn "ganz aussergewöhnliche Umstände, wie das Mitver-

schulden […] eines Dritten oder Material- oder Konstruktionsfehler, als Mitursache 

hinzutreten" (BGE 135 IV 56 E. 2.1 S. 64-65; KESSLER, in: Basler Kommentar, 

N. 20 zu Art. 41 OR). Es liegt nicht ausserhalb des normalen Geschehens, dass 

der Anschluss der Aussenwärmedämmung an die anderen Fassadenbauteile 

nicht völlig wasserdicht ist, selbst wenn diese korrekt ausgeführt ist. Längere 

Wasseransammlungen an der Fassade sind generell zu vermeiden. Die Beklagte 

kann sich deshalb nicht auf eine Unterbrechung des adäquaten Kausalzusam-

menhangs berufen. 

2.3.2.4. Gemäss Art. 163 Abs. 1 Satz 1 SIA-Norm 118 gilt ein bei der gemeinsa-

men Prüfung i.S.v. Art. 158 Abs. 2 SIA-Norm 118 (Abnahme) erkannter Mangel 

als genehmigt, wenn die Bauleitung auf dessen Geltendmachung ausdrücklich 

oder stillschweigend verzichtet. In den Abnahmeprotokollen und den dazugehöri-

gen Mängellisten findet sich kein Hinweis auf ein Entwässerungsproblem bei den 

Balkonen (act. 25 Rz. 71; act. 29 Rz. 165, 173, 176; act. 3/8; act. 26/58). Die Be-

klagte macht geltend, es handle sich um einen stillschweigenden Verzicht auf die 

Geltendmachung offensichtlicher Mängel i.S.v. Art. 163 Abs. 2 SIA-Norm 118 

- 42 - 

(act. 29 Rz. 166, 863). Die Mangelhaftigkeit besteht jedoch nicht in einer fehlen-

den Normkonformität (Ziffer 2.3.2.2 oben), zu welcher die Klägerin durch ihre Ver-

treter an der Koordinationssitzung Nr. 74 vom 6. März 2012 ihre Zustimmung er-

teilt haben soll (act. 29 Rz. 165, 167, 177, 186), sondern in der fehlenden Ge-

brauchstauglichkeit (Ziffer 2.3.2.3 oben). In der Folge erwiesen sich die Restwas-

sermengen grösser als angenommen (act. 29 Rz. 178). Die fehlende Ge-

brauchstauglichkeit der von der Totalunternehmerin letztlich umgesetzten Lösung 

der Balkonentwässerung war im Zeitpunkt der Abnahme nicht offensichtlich. Sie 

zeigte sich erst im Verlaufe der Nutzung des streitgegenständlichen Bauobjekts. 

Deshalb liegt kein stillschweigender Verzicht der Klägerin auf die Geltendma-

chung vor. 

2.3.2.5. Gemäss Gutachten vom 27. Juni 2016 besteht die Ursache für den fest-

gestellten Zustand zunächst im ohne Gefälle geplanten Zementüberzug (act. 25 

Rz. 11, 14, 190; act. 3/12 Ziffer 6.17 S. 36). Im Aufbaubeschrieb des Architekten-

plans Nr. 08N1_8212-140_R vom 31. Mai 2013 ist festgehalten, dass der Zemen-

tüberzug in Gefälle auszuführen ist (act. 1 Rz. 48; act. 29 Rz. 46; act. 3/7/2; 

act. 3/12 Ziffer 6.15 S. 34). Das keilförmige Gefälle sollte von den Türschwellen 

wegführen (act. 1 Rz. 48; act. 3/12 Ziffer 6.15 S. 34). An der Koordinationssitzung 

Nr. 74 vom 6. März 2012 wurde die Höhe der Schwelle der Balkontüre auf 10 mm 

festgelegt (Ziffer 2.3.2.1 oben). Auf den Architektenplänen ist die Ausbildung des 

Gefälles nicht eingezeichnet (act. 1 Rz. 48; act. 3/12 Ziffer 6.15 S. 34). Die plane-

rischen Vorgaben beschränken sich auf die Positionierung der Direktentwässe-

rung und die Höhe der Schwelle der Balkontüre (act. 29 Rz. 83). Das Gutachten 

vom 27. Juni 2016 gelangt zum Schluss: "Mit diesen planerischen Vorgaben kann 

auf den Balkonen der pfützenfreie Abfluss des Oberflächenwassers nicht gewähr-

leistet werden, der Wasserabfluss ist planerisch nicht gelöst" (act. 1 Rz. 48; 

act. 3/12 Ziffer 6.15 S. 34). Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass dieselbe 

Planung einheitlich für alle Balkone besteht (act. 25 Rz. 31, 44, 190; act. 29 

Rz. 83). Die Voraussetzung der unzureichenden Planung liegt deshalb bei allen 

Balkonen gleichermassen vor. Nachfolgend bleibt zu prüfen, ob der Planungs-

mangel durch eine entsprechende Ausführung behoben werden kann. 

- 43 - 

2.3.2.6. Gemäss Gutachten vom 27. Juni 2016 ist der Zementüberzug ohne Ge-

fälle ausgeführt (act. 1 Rz. 48; act. 25 Rz. 14, 27; act. 3/12 Ziffer 6.15 S. 34, Zif-

fer 6.17 S. 36). 

Die Beklagte anerkennt eine ungenügende Ausführung des Gefälles bei den un-

tersuchten Stellen (act. 10 Rz. 25 erster Bullet-Point, 56, 63). bzw. bei einigen 

Balkonen (act. 10 Rz. 84, 89; act. 29 Rz. 49). Sie bestreitet jedoch, dass das Ge-

fälle bei den übrigen Balkonen (act. 10 Rz. 59, 60) bzw. bei sämtlichen 

149 Balkonen mangelhaft ausgeführt worden sein soll (act. 10 Rz. 66, 77; act. 29 

Rz. 49, 95). 

Die Klägerin stellt nicht in Abrede, dass sich das Gutachten auf die fünf Balkone 

stütze, bei welchen Sondierungsöffnungen ausgeführt worden seien (act. 25 

Rz. 32, 206). Sie behauptet jedoch, die Balkone in der gesamten Überbauung 

seien mangelhaft geplant und ausgeführt worden (act. 1 Rz. 48, 51). 

2.3.2.6.1. Die Klägerin beruft sich auf Art. 174 Abs. 3 SIA-Norm 118 (act. 1 

Rz. 36, 37; act. 25 Rz. 10, 184). Art. 174 Abs. 3 SIA-Norm 118 befreit die Klägerin 

nicht von der Beweislast für das Vorliegen der Mängel der die Mangelhaftigkeit 

begründenden Beschaffenheit des streitgegenständlichen Werks (Ziffer 2.3.1 

oben). 

2.3.2.6.2. Die Beklagte ist der Ansicht, das Gutachten vom 27. Juni 2016 stütze 

sich auf die Untersuchung lediglich eines nicht näher spezifizierten Teils der Bal-

kone (act. 10 Rz. 77; act. 29 Rz. 86, 89). Dabei handle es sich um eine nicht re-

präsentative Auswahl bewusst negativer Beispiele (act. 29 Rz. 90, 415, 520). Aus 

dem E-Mail-Verkehr vom 6. April 2016 ergebe sich, dass der Gutachter gestützt 

auf das Schadensprotokoll inkl. Fotos der Privatgutachterin zwei bis drei negative 

Beispiele herausgesucht habe (act. 29 Rz. 90, 91, 102, 415; act. 11/4). 

Gemäss Teilgutachten F4-011 vom 23. Juni 2016 als Bestandteil des Gutachtens 

vom 27. Juni 2016 fand am 23. Mai 2016 "ein Augenschein auf einem Teil der 

Balkone der