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**Case Identifier:** 31d046f3-4598-59d9-b567-3c5d60a901a8
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-02
**Language:** de
**Title:** Schwyz Kantonsgericht 1. Zivilkammer 02.04.2024 ZK1 2023 26
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Gerichte/SZ_KG_001_ZK1-2023-26_2024-04-02.pdf

## Full Text

Kantonsgericht Schwyz

Urteil vom 2. April 2024
ZK1 2023 26

Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsidentin Daniela Pérez-Steiner,
Kantonsrichter Pius Schuler, Jörg Meister,
Josef Reichlin und Jeannette Soro,
Gerichtsschreiber Mathis Bösch.

In Sachen A.________,
Beklagte, Widerklägerin und Berufungsführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________,

gegen

C.________,
Kläger, Widerbeklagter und Berufungsgegner,
vertreten durch Rechtsanwalt D.________,

betreffend Kündigung Mietvertrag
(Berufung gegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht March vom 
26. Juni 2023, ZEV 2021 39);-

hat die 1. Zivilkammer,

Kantonsgericht Schwyz 2

nachdem sich ergeben:

A. Die A.________ errichtete auf einem Teil eines in ihrem Eigentum 
befindlichen Grundstücks in der Gemeinde F.________ ein selbständiges und 
dauerndes Baurecht, das als Grundstück xx in das Grundbuch aufgenommen 
wurde und mit einem Einfamilienhaus überbaut ist. Die Erben der vormaligen 
Baurechtsnehmerin G.________ (BB 1), H.________ und I.________ 
(nachfolgend: Verkäufer/Vermieter), verkauften mit öffentlich beurkundetem 
Kaufvertrag vom 7. September 2015 die Baurechtsliegenschaft C.________ 
(BB 2). Am 23. Oktober 2015 hoben sie den Kaufvertrag im gegenseitigen 
Einverständnis wieder auf (BB 4). 

a) Am 19. Dezember 2015 vermieteten die Verkäufer/Vermieter das im 
Baurecht errichtete Gebäude mit Umschwung ab 1. April 2016 C.________ 
mit einer festen, durch den Mieter einseitig um zweimal fünf Jahre, mithin 
insgesamt zehn Jahre verlängerbaren Vertragsdauer bis 31. März 2025 
(Ziffer 4 des Vertrages) für indexiert monatlich Fr. 3’500.00 (KB 1 = BB 7). In 
Ziffer 10 des Vertrags vereinbarten sie:

Die Vermieter räumen dem Mieter ein limitiertes und übertragbares 
Kaufrecht ein, die Liegenschaft zu einem Kaufpreis von Fr. 1’450’000.00 
käuflich zu erwerben. Die Ausübung des Kaufrechts ist beschränkt bis 
zum 30. Juni 2016. Übt der Mieter dieses Kaufrecht nicht fristgerecht aus, 
sind die Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis mit einer Frist von 3 
Monaten auf jedes Monatsende aufzulösen.

Für die Ausübung des Kaufsrechts wurde zudem die Verpflichtung zur 
Übernahme des Inventars zu Fr. 150’000.00 gemäss separater Vereinbarung 
statuiert (ebd. Ziff. 7). Im Weiteren ist festgehalten, dass der Mieter Kenntnis 
des Inhaltes des Baurechtsvertrages habe (ebd. Ziff. 11).

b) Mit Schreiben vom 29. Mai 2016 erklärte C.________ das Kaufsrecht 
auszuüben (KB 4). Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 17. Juni 2016 

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verkauften die Verkäufer/Vermieter das Grundstück für Fr. 1’450’000.00 an 
C.________ (BB 9). 

c) Die A.________ setzte ihr Vorkaufsrecht zu diesem Preis in der Folge 
durch (vgl. BB 16 ff. bzw. ZK1 2020 2 vom 18. August 2020 und 
BGer 5A_782/2020 vom 23. August 2021) und ist seit 25. Februar 2021 
Eigentümerin des Grundstücks. Sie teilte C.________ am 4. März 2021 mit, 
den Mietvertrag als simuliert und damit ungültig zu betrachten und kündigte 
abgesehen davon gestützt auf die oben (lit. a) zitierte Mietvertragsklausel per 
30. Juni 2021 (KB 2 f. bzw. BB 19 f.).

B. Nach erfolgloser Sühneverhandlung klagte C.________ beim 
Einzelrichter am Bezirksgericht March gegen die Kündigung der A.________ 
am 30. Juni 2021 und stellte folgende Rechtsbegehren (Vi-act. 1):

1. Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 4. März 2021 per 
30. Juni 2021 unwirksam, eventualiter missbräuchlich ist.

2. Es sei dem Kläger subeventualiter eine angemessene erstmalige 
Erstreckung zu gewähren.

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7.7 % 
Mehrwertsteuer) zulasten der Beklagten.

Mit Klageantwort vom 4. Oktober 2021 beantragte die Beklagte, die Klage 
abzuweisen und widerklageweise, den Kläger anzuweisen, die Liegenschaft 
innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Urteils zu räumen, zu verlassen und ihr 
ordnungsgemäss zu übergeben (Vi-act. 8). An der Hauptverhandlung 
replizierten bzw. duplizierten die Parteien, wobei der Kläger die Abweisung 
der Widerklage beantragte und die Vormerknahme der Anerkennung der 
Beklagten über ihre detaillierten Kenntnisse des Inhalts des Mietvertrags bei 
der Ausübung des Vorkaufsrechts verlangte (Vi-act. 24, insbes. S. 4 zu 
Ziff. 4). Ferner wurden H.________ und I.________ als Zeugen und 
C.________ als Partei befragt (Vi-act. 25). Nach den schriftlichen 
Schlussvorträgen der Parteien 

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(Vi-act. 33 f.) erkannte der Einzelrichter mit Urteil von 26. Juni 2023, dass die 
Kündigung der Beklagten vom 4. März 2021 unwirksam sei und wies die 
Widerklage unter Kosten- (Fr. 5’000.00) und Entschädigungsfolgen 
(Fr. 7’500.00) zu Lasten der Beklagten ab.

C. Mit rechtzeitiger Berufung vom 8. August 2023 beantragt die Beklagte:

1. Disp. Ziff. 1 des vorinstanzlichen Urteils sei aufzuheben und es 
seien die Hauptklagebegehren des Klägers/Widerklägers [recte: 
Widerbeklagten] und Berufungsgegners vollumfänglich 
abzuweisen.

2. Disp. Ziff. 2 des vorinstanzlichen Urteils sei aufzuheben und es sei 
der Kläger/Widerbeklagte und Berufungsgegner in Gutheissung 
des Widerklagebegehrens anzuweisen, die Liegenschaft 
E.________ innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Urteils zu 
räumen, zu verlassen und der Beklagten/Widerbeklagten [recte: 
Widerklägerin] und Berufungsführerin ordnungsgemäss zu 
übergeben. 

3. Die Gerichtskosten von CHF 5’000.00 seien in Abänderung von 
Disp. Ziff. 3 des vorinstanzlichen Urteils dem Kläger/Widerbeklag-
ten und Berufungsgegner zu überbinden und die Verpflichtung der 
Beklagten/Widerklägerin und Berufungsführerin auf Leistung eines 
Gerichtskostenersatzes von CHF 2’500.00 an den 
Kläger/Widerbeklagten und Berufungsgegner sei aufzuheben. 

4. Disp. Ziff. 4 des vorinstanzlichen Urteils sei aufzuheben und es sei 
der Kläger/Widerbeklagte und Berufungsgegner zu verpflichten, 
der Beklagten/Widerklägerin und Berufungsführerin für das 
erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von 
CHF 7’500.00 (inkl. Auslagen und MwSt) zu zahlen.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen im Berufungsverfahren 
zulasten des Klägers/Widerbeklagten und Berufungsgegners.

Der Berufungsgegner beantragt, die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen 
und das angefochtene Urteil zu bestätigen (KG-act. 7);-

und in Erwägung:

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1. Vorauszuschicken ist: Das Bundesgericht bestätigte im schon im 
damaligen Berufungsverfahren zwischen der heutigen Berufungsführerin 
gegen die Verkäufer/Vermieter (ZK1 2020 2 vom 18. August 2020) nicht mehr 
angefochtenen Vorkaufsfall, dass sie das Baurecht zum Preis von 
Fr. 1’450’000.00 übernehmen könne (BGer 5A_782/2020 vom 23. August 
2021). Die Verkäufer/Vermieter hätten sich rechtsmissbräuchlich auf einen 
Formmangel des ohne den Wert des Inventars von Fr. 150’000.00 zu niedrig 
zum Preis von Fr. 1’450’000.00 öffentlich beurkundeten Kaufvertrags vom 
17. Juni 2016 berufen. In einem solchen Fall sei es nach Lehre und 
Rechtsprechung so zu halten, „wie wenn ein gültiger Vorkaufsfall eingetreten 
wäre“ (ebd. E. 4.5, insbes. E. 4.5.3 i.V.m. E. 4.6, insbes. E. 4.6.3 
bzw. zusammenfassend E. 4.7; 
BB 16-18 bzw. KG-act. 1 S. 10 unten lit. j). Die heutige Berufungsführerin 
könne das Baurecht zu den nicht personengebundenen Bedingungen 
erwerben, welche die Verkäufer/Vermieter mit dem Kläger vereinbart hätten 
(ebd. E. 4.1 und 4.4.3), mithin zum durch das Notariat angezeigten Preis von 
Fr. 1’450’000.00 (ebd. 4.6.3; vgl. dazu Lips/Rickenbacher, OFK, 4. A. 2023, 
Art. 216c OR N 6 sowie Art. 216d OR N 4).

2. Laut dem Vorderrichter war der Mietvertrag vom 19. Dezember 2015 
weder simuliert noch ein Umgehungsgeschäft noch unzumutbaren 
bzw. sittenwidrigen Inhalts (angef. Urteil E. 2-4, dazu unten E. 4 f.). Zufolge 
der seines Erachtens unbestrittenen Kaufsrechtsausübung des Klägers (dazu 
unten E. 3) stehe den vorgängigen Eigentümern und mithin der Beklagten kein 
Kündigungsrecht nach Ziff. 10 des Mietvertrags zu. Vielmehr gelte die 
Regelung von Ziffer 4 des Mietvertrags, wonach dieser frühestens per 
31. März 2025 kündbar sei (angef. Urteil E. 5). 

a) Zunächst rügt die Berufungsführerin eine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs, weil der Begründung des angefochtenen Urteils das Ergebnis der 
Beweisführung nicht zu entnehmen sei, namentlich nicht ersichtlich sei, 

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inwiefern der Vorderrichter den mit Urkunden (BB 1-20) belegten Sachverhalt 
als erstellt erachtete, respektive auf welchen tatsächlichen Grundlagen der 
Vorderrichter zu seinen Beurteilungen gelangt sei. Im angefochtenen Urteil 
wird auf die Eckpunkte des oben dargestellten Sachverhalts wie die 
Aufhebung eines ersten Kaufvertrags und Abschluss des umstrittenen 
Mietvertrags mit fester Vertragsdauer bis 31. März 2025 und der fraglichen 
Kündigungsklausel für den Fall der Nichtausübung des Kaufsrechts (KB 1 = 
BB 7) dargelegt (angef. Verfügung E. 2.1), um anschliessend die an der 
Hauptverhandlung durchgeführten Befragungen zu würdigen (ebd. E. 2.1.1). 
Danach prüfte der Vorderrichter die Urkunden der Beklagten, nämlich den 
ersten Kaufvertrag (BB 2), die Orientierung der Beklagten durch das Notariat 
unter Bezugnahme auf die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts (BB 3) und 
die Kenntnisnahme der Anmeldung des beklagtischen Interesses an der 
Ausübung des Vorkaufsrechts durch I.________ (BB 4). Der Vorderrichter 
erwog gestützt auf diese Belege, dass die Verkäufer/Vermieter und der Kläger 
in Kenntnis des Vorkaufsinteresses der Beklagten übereinstimmend nach 
Lösungen suchten, dass der Kläger – sei es durch Verkauf oder Vermietung – 
die Liegenschaft länger bewohnen könne und ihm im Mietvertrag unversteckt 
ein Kaufsrecht eingeräumt hätten (angef. Urteil E. 2.1.2). Der Vorderrichter 
legte somit den für ihn massgeblichen Sachverhalt dar, der ihn einen 
simulierten Mietvertrag (ebd.), ein Umgehungsgeschäft (ebd. E. 3) und einen 
unzumutbaren bzw. sittenwidrigen Vertragsinhalt (ebd. E. 4) verwerfen liess. 
Der Vorwurf der Verletzung des rechtlichen Gehörs durch eine ungenügende 
Tatsachendarstellung geht daher fehl. Inwiefern andere von ihr erstinstanzlich 
eingereichte Urkunden und offerierten Beweise an dem Sachverhalt etwas 
Wesentliches ändern sollten, legt die Berufungsführerin im Zusammenhang 
des Vorwurfes der Gehörsverletzung nicht konkret dar.

b) Im Weiteren beanstandet die Berufungsführerin, dass der Vorderrichter 
keine Beweisverfügung im Sinne von Art. 154 ZPO erlassen habe. Verletzt 
nach dem Gesagten die Begründung des angefochtenen Urteils das rechtliche 

Kantonsgericht Schwyz 7

Gehör nicht (vgl. oben lit. a), ist weder dargetan noch ersichtlich, inwiefern das 
Fehlen einer Beweisverfügung die Berufungsführerin beschweren sollte (dazu 
BGer 4A_48/2022 vom 7. Juni 2022 E. 6.3).

3. Das durch die Berufungsführerin geltend gemachte Kündigungsrecht 
innert drei Monaten gemäss Ziffer 10 des Mietvertrages ist von der Beantwor-
tung der Frage abhängig, ob der Kläger das Kaufsrecht tatsächlich ausübte 
oder nicht. Der Vorderrichter ging davon aus, diese Kündigungsmöglichkeit sei 
mit dem Kaufsrecht gekoppelt bzw. an die Bedingung geknüpft, dass der Klä-
ger sein Kaufsrecht nicht ausübe. Zwischen den Parteien sei unbestritten, 
dass er es ausgeübt habe. Daher bestehe die Kündigungsmöglichkeit nicht 
mehr, obwohl ein limitiertes Kaufsrecht zu seiner Gültigkeit grundsätzlich der 
öffentlichen Beurkundung bedürfe (Art. 216 Abs. 2 OR, angef. Urteil E. 5). 
Dass die Ausübung des Kaufsrecht unbestritten war, trifft indes nicht zu 
(vgl. schon angef. Urteil S. 5 letzte beiden Abschnitte) und erschliesst sich 
nicht. Mangels öffentlicher Beurkundung bestand – was von Amtes wegen zu 
berücksichtigen ist – schon gar kein gültiges Kaufsrecht (etwa 
Lips/Rickenbacher, OFK, 4. A. 2023 Art. 216 OR N 10; Stark, KUKO, 2014, 
Art. 216 OR N 14), das innert der im Mietvertrag vorgesehenen, den Bestand 
des Rechts beschränkenden Ausübungsfrist bis zum 30. Juni 2016 
(vgl. BGE 138 III 659 E. 3.4) hätte abgewickelt bzw. ausgeübt werden re-
sp. bis zu einer an sich formlos möglichen Ausübungserklärung als bedingt 
aufgeschoben (vgl. Koller, Der Grundstückkauf, 3. A. 2017, § 1 N 14 und 
§ 2 N 131) gelten können. Für diesen der Nichtausübung des Kaufsrechts 
entsprechenden Fall haben sich die Verkäufer/Vermieter indes die daher für 
die Beklagte allein massgebliche Kündigungsmöglichkeit innert drei Monaten 
ausbedungen. Schon aus diesen Gründen ist die Berufung gutzuheissen und 
die Klage auf Feststellung einer unwirksamen, eventualiter missbräuchlichen 
Kündigung abzuweisen.

Kantonsgericht Schwyz 8

4. Abgesehen davon ist ein Vertrag nichtig, der einen unmöglichen oder 
widerrechtlichen Inhalt hat oder gegen die guten Sitten verstösst 
(Art. 20 Abs. 1 OR). Die rechtlichen Erwägungen des Vorderrichters zur 
Sittenwidrigkeit (angef. Urteil eingangs E. 4) beanstandet die Berufungsführe-
rin ausdrücklich nicht (KG-act. 1 IV/2). Sittenwidrig sind in besonders anstös-
sigen Fällen Verstösse gegen vertragliche Rechte Dritter, was sich nach hier 
nicht vorliegenden, objektiven Kriterien und nicht nach den subjektiven Moti-
ven einer Partei beurteilt (Dasser, OFK, 4. A. 2023, Art. 19 OR, N 12 letztes 
Alinea und N 13 m.H.). Die Nichtigkeit eines Vertrags kann jedoch auch in der 
Unmöglichkeit seines Inhalts liegen, die auf tatsächlichen oder rechtlichen 
Gründen beruhen und auch bloss Nebenleistungen oder Modalitäten der Erfül-
lung beschlagen können (ebd. Art. 20 OR N 2). Die Nichtigkeit eines Vertrags 
nach Art. 20 OR betrifft eine Rechtsfrage. Ob sie vorliegt, ist von Amtes we-
gen zu beachten (vgl. BGer 4A_255/2022 vom 16. September 2022 E. 5.2 
m.H. u.a. auf BGE 80 II 45 E. 2.b und BGer 4A_350/2020 vom 12. März 2021 
E. 5.2.2). 

a) Mit der Berufungsführerin ist unabhängig der einseitigen Möglichkeit der 
Verlängerung des Baurechts um 30 Jahre (BB 1 III) anzunehmen, dass der 
Mietvertrag darauf angelegt war, sie von der Ausübung ihres gesetzlichen 
Vorkaufsrechts abzuhalten. Der Kläger hätte das Ziel eines langfristigen Ver-
bleibs in der Liegenschaft nach Ausübung des (jedoch ungültig, vgl. dazu 
oben E. 3.a) vereinbarten Kaufsrechts darüber hinaus auch erreichen können, 
wenn die Berufungsführerin es dabei hätte bewenden lassen, dem Verkauf 
bzw. der rechtsgeschäftlichen Übertragung des Baurechts an den Kläger ein-
fach nicht zuzustimmen (BB 1 IV und V). Denn auch dann wäre nach den 
nicht verdeckten (dazu noch unten E. 5) Mietvertragsplänen die dreimonatige 
Kündigungsfrist einem Jahre dauernden Mietverhältnis gewichen.

b) Die Umwandlung des Mietverhältnisses in ein befristetes und unkündbar 
verlängerbares Mietverhältnis bis ins Jahr 2035 ist angesichts des gesetzli-

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chen Vorkaufsrechts, wonach gemäss Bundesgericht (s. oben E. 1 in fine) die 
Beklagte das Baurecht zu den Bedingungen wie der Kläger erwerben kann, 
unmöglich. Denn der Kläger könnte in Ausübung des hier jedoch nicht beste-
henden (oben E. 3) Kaufsrechts das Baurecht nicht erwerben, ohne dass die-
ses Mietverhältnis erlosch. Hätte der Kläger nach seinen Plänen und 
denjenigen der Verkäufer/Vermieter das Baurecht erwerben können 
resp. tatsächlich erworben, wäre das längere Zeit unkündbare befristete 
Mietverhältnis in seiner Person mit dem Kauf vereinigt worden und erloschen 
(Art. 118 OR). Somit kommt es hier tatsächlich nicht darauf an, was der Kläger 
sich bei den Verkäufern/Vermietern ausbedungen hatte, falls die Ausübung 
seines (ohnehin nicht gültig bestehenden, vgl. oben E. 3) Kaufsrechts am 
Vorkaufsfall scheitern würde. Das Wissen der Berufungsführerin um den zu 
übernehmenden Mietvertrag kann ihr daher entgegen dem Vorderrichter (an-
gef. Urteil E. 4.2 in fine) im Hinblick auf eine Verpflichtung zu einem befristet 
unkündbaren Mietverhältnis nicht angelastet werden. Der Wille der Verkäu-
fer/Vermieter und des Klägers, für den Vorkaufsfall ein festes, bis 2025 
bzw. 2035 dauerndes, die vorkaufsberechtigte Beklagte verpflichtendes Miet-
verhältnis zu installieren, bildete mithin einen im Sinne von Art. 19 Abs. 2 
i.V.m. Art. 20 OR (bzw. Art. 119 OR) rechtlich unmöglichen und damit nichti-
gen Vertragsinhalt. Wenn der Kläger überhaupt eine Miete geltend machen 
möchte, kann es mithin nur das innert drei Monate kündbare Verhältnis zu den 
Verkäufern/Vermietern im Fall der Nichtausübung des Kaufsrechts sein. Damit 
erweist sich die Kündigung der Beklagten indes als wirksam und verfügt der 
Kläger, wie die Beklagte zur Begründung ihres Widerklagebegehrens 
bzw. Berufungsantrags 2 ausführt, über keinen Rechtstitel mehr, der es ihm 
gestatten würde, die Baurechtsliegenschaft weiter zu bewohnen (KG-act. 1 
III/5.6 bzw. IV/9 in fine). Auch aus diesem alternativen Grund ist die Berufung 
gutzuheissen.

5. Aus diesen Gründen wäre nicht weiter zu prüfen, ob eine Simulation 
vorliegt. Es sei immerhin auf Folgendes hingewiesen:

Kantonsgericht Schwyz 10

a) Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt 
ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung 
oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in 
der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu ver-
bergen (Art. 18 Abs. 1 OR). Ein simuliertes Rechtsgeschäft im Sinne von 
Art. 18 OR liegt im Allgemeinen vor, wenn sich die Parteien einig sind, dass 
die gegenseitigen Erklärungen nicht ihrem Willen entsprechende Rechtswir-
kungen haben sollen, weil sie entweder ein Vertragsverhältnis vortäuschen 
oder mit dem Scheingeschäft einen wirklich beabsichtigten Vertrag verdecken 
wollen (BGE 123 IV 61 E. 5c/cc S. 68; 112 II 337 E. 4a S. 343 mit Hinweisen). 
Das simulierte Rechtsgeschäft ist sowohl zwischen den Parteien als auch im 
Verhältnis zu Dritten (mit gewissen Einschränkungen) unwirksam (BGE 123 IV 
61 E. 5c/cc S. 68). Wer sich auf eine Simulation nach Art. 18 Abs. 1 OR be-
ruft, hat den vom Wortlaut des Vertrags beziehungsweise Rechtsgeschäfts 
abweichenden wirklichen Willen der Parteien zu beweisen (BGE 131 III 49 
E. 4.1.1; 112 II 337 E. 4a S. 342). Zur Beantwortung der Frage, ob die Partei-
en ein simuliertes Rechtsgeschäft abschliessen wollten, ist mithin ihr wirklicher 
Wille im Zeitpunkt des Abschlusses dieses Rechtsgeschäfts festzustellen. 
Diese subjektive Auslegung beruht auf Beweiswürdigung (BGer 4A_545/2019 
vom 13. Februar 2020 E. 5.1.1 m.H.).

b) Abgesehen von der unzureichenden Auseinandersetzung der 
Berufungsführerin mit den vorderrichterlichen Erwägungen ist nicht ersichtlich, 
inwiefern die Verkäufer/Vermieter und der Kläger beabsichtigt hätten, die wah-
re Beschaffenheit ihres Vertrages zu verbergen. Der Mietvertrag ist zwecks 
Erschwerung bzw. Verhinderung des Vorkaufsfalls offen darauf angelegt, dass 
die Verkäufer/Vermieter das Baurecht dem Kläger verkaufen oder mangels 
Ausübung des Kaufsrechts den Mietvertrag innert wenigen Monaten auflösen 
können. Dass sie, um die Berufungsführerin von der Ausübung des Vorkaufs-
rechts abzuhalten, dem Kläger das Baurecht zu günstigen Konditionen ver-
mieteten, liegt grundsätzlich in ihrer Privatautonomie (Art. 19 Abs. 1 OR). Zu-

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dem behauptet die Berufungsführerin nicht, dass ihnen eine solche Vorge-
hensweise im konkreten Baurechtsverhältnis nicht erlaubt gewesen wäre. 
Wenn die Berufungsführerin bewiesen haben will, dass der Mietvertrag nur 
konstruiert worden sei, um sie von einer Ausübung ihres Vorkaufsrechts 
abzuhalten und sicherzustellen, dass der Kläger die Liegenschaft bis zum 
Ablauf der Baurechtsdauer würde bewohnen können (KG-act. 1 III/5.4 f.), 
bezweckte dies die Vereinbarung unverhohlen, was eine Täuschungsabsicht 
widerlegt. Dass der Vorderrichter dieses Vorgehen weder als Simulation 
(angef. Urteil E. 2) noch als echtes Umgehungsgeschäft beurteilte (ebd. E. 3), 
wird mit der Berufung namentlich wie eben gesagt in Bezug auf das 
Baurechtsverhältnis nicht begründet angefochten.

6. Zusammenfassend ist die Berufung gutzuheissen und das angefochtene 
Urteil aufzuheben. Der Berufungsgegner erneuert und begründet die vor ers-
ter Instanz gestellten Eventualbegehren zur Feststellung einer missbräuch-
lichen Kündigung sowie erstmaligen Erstreckung in der Berufungsantwort, an 
die dieselben Anforderungen zu stellen sind (vgl. Bohnet/Droese, Präjudizien-
buch, 2. A. 2023, Art. 312 ZPO, N 3 m.H. u.a. auf BGer 4A_496/2016 vom 
8. Dezember 2016 E. 2.2.2 m.H.; Spühler, BSK, 3. A. 2017, Art. 312 ZPO N 3; 
in Bezug auf Beweisanträge vgl. BGE 144 III 394 E. 4.2), nicht mehr. Deshalb 
sind diese Anträge hier nicht zu behandeln. Dementsprechend ist die Klage 
gemäss dem Antrag der Berufungsführerin abzuweisen, soweit darauf noch 
einzutreten ist. In Gutheissung der Widerklage ist der Berufungsgegner 
anzuweisen, die Liegenschaft E.________ innert 30 Tagen nach Rechtskraft 
dieses Urteils zu räumen, zu verlassen und der Berufungsführerin 
ordnungsgemäss zu übergeben. Ausgangsgemäss gehen die Prozesskosten-
folgen vor beiden Instanzen zu Lasten des unterliegenden Beschwerdegeg-
ners (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 ZPO; §§ 2, 6 und 11 GebTRA);-

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erkannt:

1. In Gutheissung der Berufung wird das angefochtene Urteil aufgehoben 
und die Klage, soweit darauf einzutreten ist, abgewiesen. Die 
Widerklage wird gutgeheissen und der Berufungsgegner angewiesen, 
die 
Liegenschaft E.________ innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Urteils 
zu räumen, zu verlassen und der Berufungsführerin ordnungsgemäss zu 
übergeben.

2. Die erst- und zweitinstanzlichen Verfahrenskosten von Fr. 5’000.00 
bzw. Fr. 10’000.00 werden dem Berufungsgegner auferlegt. Die 
zweitinstanzlichen Gerichtskosten werden aus dem Vorschuss gedeckt 
und der Beschwerdegegner verpflichtet, der Berufungsführerin 
Fr. 10’000.00 Gerichtskostenersatz zu bezahlen. 

3. Der Kläger und Berufungsgegner wird verpflichtet, die Beklagte und 
Berufungsführerin erstinstanzlich mit Fr. 7’500.00 und zweitinstanzlich 
mit Fr. 4’500.00 zu entschädigen (je inkl. Auslagen und MWST). 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach 
Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in 
Zivilsachen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die 
Beschwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG 
entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 157’500.00.

5. Zufertigung an die Parteivertreter (je 2/R) und die Vorinstanz (1/A) sowie 
nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den Akten) und 
die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 1. Zivilkammer
Die Kantonsgerichtsvizepräsidentin Der Gerichtsschreiber

Kantonsgericht Schwyz 13

Versand 4. April 2024  amu