# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5e4130e2-ea79-506e-8294-14367a4f1dab
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-09
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 09.01.2023 B 2022/174
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2022-174_2023-01-09.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2022/174

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 21.02.2023

Entscheiddatum: 09.01.2023

Entscheid Verwaltungsgericht, 09.01.2023
Steuerrecht, Schätzung der Grundstückwerte, Verkehrswert einer 
Geschäftsliegenschaft, Art. 57 StG (sGS 811.1), Art. 9 VGS (sGS 814.11). Das 
Verwaltungsgericht übt gegenüber Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie 
gegenüber verwaltungsbehördlichen Ermessensentscheiden. Es schreitet 
nur ein, wenn eine Schätzung im Ergebnis offensichtlich unrichtig erscheint 
bzw. wenn der Rekursinstanz offenkundige Fehler oder Irrtümer unterlaufen 
sind oder sie bei der Schätzung wesentliche Gesichtspunkte übergangen 
oder falsch gewürdigt hat. Die Verwaltungsrekurskommission hat als 
Fachgericht – bei den nebenamtlichen Mitgliedern handelt es sich um 
Personen mit besonderen Fachkenntnissen (vgl. Art. 16 Abs. 1 Satz 2 GerG, 
sGS 941.1; Art. 18 lit. b der Verordnung über die Organisation der 
Verwaltungsrekurskommission, sGS 941.113) – mit entsprechend weitem 
technischen Ermessen geurteilt. Das Verwaltungsgericht beschränkt sich 
deshalb auf die Prüfung, ob die Fachinstanz die für den Entscheid 
wesentlichen Gesichtspunkte geprüft und die erforderlichen Abklärungen 
sorgfältig und umfassend durchgeführt hat, was vorliegend der Fall ist. 
Abweisung der Beschwerde (Verwaltungsgericht, B 2022/174). Die gegen 
dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 
31. Mai 2023 abgewiesen (Verfahren 9C_139/2023).

Entscheid vom 9. Januar 2023

Besetzung

Abteilungspräsident Zürn; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwaltungsrichter 

Engeler; Gerichtsschreiberin Schmid Etter

Verfahrensbeteiligte

K.__,

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Beschwerdeführer,

gegen

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdegegner,

Gegenstand

Schätzung der Grundstückwerte (Grundstück Nr. 0000__, X.__)

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

K.__ ist Eigentümer des in der Kernzone gelegenen Grundstücks Nr. 0000__ mit dem 

Wohn- und Geschäftshaus 0001__ an der A.__-strasse 02__ in X.__. Das Grundstück 

war am 16. August 2018 mit einem Mietwert von CHF 241'724 und einem Verkehrswert 

von CHF 4'090'000 geschätzt worden (act. 8/7.1). Im Rahmen einer Neubeurteilung 

fand am 12. November 2020 eine Schätzung statt. Diese ergab einen Mietwert von 

CHF 213'056 und einen Verkehrswert von CHF 3'730'000 (act. 8/7.4). Die dagegen von 

K.__ erhobene Einsprache wies das Kantonale Steueramt mit Entscheid vom 26. Mai 

2021 ab (act. 8/7.9).

B.

Den gegen den Einsprache-Entscheid vom 26. Mai 2021 erhobenen Rekurs vom 

23. Juni 2021 hiess die Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen mit 

Entscheid vom 1. September 2022 teilweise gut. Der Mietwert für das Grundstück Nr. 

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0000__ wurde neu auf CHF 173'056 und der Verkehrswert auf CHF 3'040'000 

festgesetzt (act. 2).

C.

Gegen den Entscheid der Verwaltungsrekurskommission vom 1. September 2022 

erhob K.__ (Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 30. September 2022 Beschwerde 

beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag, der Verkehrswert für das Grundstück Nr. 

0000__ sei auf CHF 2'625'000 festzusetzen, unter Kostenfolge. Die 

Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) verzichtete mit Schreiben vom 24. Oktober 

2022 auf eine Vernehmlassung. Am 11. November 2022 beantragte das Kantonale 

Steueramt (Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde. Der 

Beschwerdeführer reichte am 5. Dezember 2022 eine weitere Stellungnahme ein. Auf 

die Vorbringen in den Eingaben des vorliegenden Verfahrens wird, soweit für den 

Entscheid erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 196 Abs. 1 des 

Steuergesetzes, sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer 

des betroffenen Grundstücks zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 196 

Abs. 1 StG). Die Beschwerdeeingabe vom 30. September 2022 wurde rechtzeitig 

eingereicht und genügt formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 

Abs. 1 in Verbindung mit Art. 161 StG sowie Art. 64 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die 

Beschwerde ist einzutreten.

2.

Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung einer mündlichen Verhandlung. Eine 

solche wird nach Art. 55 VRP durchgeführt, wenn sie zur Wahrung der Parteirechte 

notwendig ist oder zweckmässig erscheint. Weder aus Art. 30 der Bundesverfassung 

der Schweizerischen Eidgenossenschaft (SR 101, BV) noch aus dem Anspruch auf 

rechtliches Gehör lässt sich gemäss ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung ein 

Anspruch auf eine mündliche Verhandlung ableiten (BGE 128 I 288 E. 2, 134 I 140 E. 

5.3). Im vorliegenden Fall konnte der Beschwerdeführer sämtliche tatsächlichen und 

rechtlichen Vorbringen in der Beschwerdeschrift hinreichend geltend machen. Zur 

Wahrung der Parteirechte erweist sich eine mündliche Verhandlung nicht als 

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notwendig.

Auch besteht aufgrund übergeordneter Vorschriften kein Anspruch auf eine öffentliche 

Verhandlung; das Verfahren in ordentlichen Steuerangelegenheiten fällt nicht unter 

Art. 6 Ziff. 1 der Europäischen Konvention zum Schutze der Menschenrechte und 

Grundfreiheiten (SR 0.101, EMRK; BGE 144 I 340 E. 3.3). Selbst wenn dem so wäre, 

bezieht sich ein allfälliger Anspruch auf Durchführung einer mündlichen öffentlichen 

Verhandlung im st. gallischen Verwaltungsjustizverfahren gemäss Rechtsprechung des 

Verwaltungsgerichts auf das Rekursverfahren vor der Verwaltungsrekurskommission. 

Im mehrinstanzlichen Verfahren besteht gemäss Art. 6 Ziff. 1 EMRK ein Anspruch 

darauf, dass mindestens einmal vor einem Gericht mit voller Kognition eine öffentliche 

Verhandlung stattfindet, sofern die Parteien nicht ausdrücklich oder stillschweigend 

darauf verzichten (BGer 6P.95 und 6S.173/2006 vom 8. August 2006 E. 2.2.2 mit 

Hinweis auf BGE 125 II 417 E. 4f und 123 I 87 E. 2b/c). Die beschwerdeführende Partei 

muss die Durchführung einer öffentlichen Verhandlung vor der ersten gerichtlichen 

Instanz verlangen, ansonsten dieses Recht verwirkt (BGer 2C_879/2013 E. 3 und 

2C_853/2013 E. 4.1.2 vom 17. Juni 2014 je mit Hinweis auf 2C_349/201 vom 18. März 

2013 E. 3.3). Der Beschwerdeführer hat vor der Vorinstanz keine mündliche 

Verhandlung verlangt, womit das Recht verwirkt ist. Hinzu kommt, dass er anlässlich 

des Augenscheins mit Besichtigung des fraglichen Grundstücks am 1. September 2022 

die Möglichkeit hatte, sich vor der Vorinstanz mündlich zur Sache zu äussern. Seine 

Anträge und Argumente hat der Beschwerdeführer in der Beschwerde sodann 

umfassend und klar dargelegt. Dem Begehren um Durchführung einer mündlichen 

Verhandlung bzw. Anhörung ist daher nicht stattzugeben.

3.  

Nach Art. 3 Abs. 1 des Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung 

(sGS 814.1, GGS) führt der Staat die Grundstückschätzung durch, wobei die 

politischen Gemeinden mitwirken. Nach Art. 4 GGS richtet sich die Schätzung eines 

Objektes nach den in Art. 1 GGS genannten Erlassen und Bestimmungen, unter 

anderem dem Steuergesetz und dem Gesetz über die Gebäudeversicherung (GGV, 

sGS 873.1). Nach Art. 57 StG entspricht der Verkehrswert von Grundstücken dem 

mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und 

Beschaffenheit in der betreffenden Gegend veräussert werden. Im Übrigen regelt die 

Regierung die Schätzung des Verkehrswertes durch Verordnung (Art. 57 Abs. 2 StG). 

Art. 30  Abs. 1 Satz 1 der Steuerverordnung (sGS 811.11, StV) verweist für die 

3.1. 

bis

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Schätzung von Verkehrswerten wiederum auf das Gesetz über die Durchführung der 

Grundstückschätzung bzw. indirekt auf die dazugehörige Verordnung (Verordnung über 

die Durchführung der Grundstückschätzung, sGS 814.11, VGS). Nach Art. 8 lit. a VGS 

werden bei der Schätzung von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken als Steuerwerte 

der Mietwert und der Verkehrswert des Grundstücks ermittelt. Grundlage der 

Schätzung bilden gemäss Art. 9 Abs. 1 VGS die allgemein anerkannten, von den 

massgeblichen Berufsorganisationen empfohlenen Schätzungsregeln. In der Praxis 

wird das Schätzerhandbuch der Schweizerischen Vereinigung kantonaler 

Grundstückbewertungsexperten und der Schweizerischen Schätzungsexpertenkammer 

sowie des Schweizerischen Verbandes der Immobilientreuhänder über die Bewertung 

von Immobilien angewendet (5. Aufl. 2019, nachfolgend: Schätzerhandbuch).

Materiell streitig ist der von der Vorinstanz auf CHF 3'040'000 festgelegte Verkehrswert 

für das Grundstück Nr. 0000__ an der A.__-strasse 02__ in X.__. Den Mietwert von 

CHF 173'056 ficht der Beschwerdeführer nicht an. Im Beschwerdeverfahren vor 

Verwaltungsgericht können unrichtige oder unvollständige Sachverhaltsfeststellungen 

oder fehlerhafte Rechtsanwendungen gerügt werden (Art. 61 Abs. 1 und 2 VRP). Nicht 

zulässig ist dagegen die Rüge der fehlerhaften Ermessensausübung, wenn nicht ein 

Missbrauch oder eine Überschreitung des Ermessens geltend gemacht wird (Looser/

Looser-Herzog, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Gesetz über die 

Verwaltungsrechtspflege, Praxiskommentar, Zürich/St. Gallen 2020, N. 5 zu Art. 61 

VRP). Schätzungen beruhen auf Tatsachenfeststellungen. Sie führen zu 

annäherungsweise ermittelten Zahlen. Das Verwaltungsgericht übt daher gegenüber 

Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie gegenüber verwaltungsbehördlichen 

Ermessensentscheiden, und es schreitet nur ein, wenn eine Schätzung im Ergebnis 

offensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der Rekursinstanz offenkundige Fehler 

oder Irrtümer unterlaufen sind oder sie bei der Schätzung wesentliche Gesichtspunkte 

übergangen oder falsch gewürdigt hat (VerwGE B 2015/190 vom 28. März 2017 E. 2.2 

mit Hinweis auf VerwGE B 2013/196 vom 16. September 2014, VerwGE B 2008/185 

vom 21. April 2009 und VerwGE B 2006/8 vom 8. Juni 2006).

Die Vorinstanz hat die Angelegenheit im Übrigen als Fachgericht – bei den beiden 

nebenamtlichen Mitgliedern handelt es sich um Personen mit besonderen 

Fachkenntnissen (vgl. Art. 16 Abs. 1 Satz 2 des Gerichtsgesetzes, sGS 941.1, GerG; 

Art. 18 lit. b der Verordnung über die Organisation der Verwaltungsrekurskommission, 

sGS 941.113, Staatskalender 2022/23 S. 146) – mit entsprechend weitem technischen 

Ermessen beurteilt und zudem einen Augenschein durchgeführt. Das 

3.2. 

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4.

Der Beschwerdeführer macht im Wesentlichen geltend, das Einkaufsverhalten im 

Detailhandel verlagere sich in Richtung Online-Handel sowie in die Peripherie. 

Geschäftsliegenschaften in Zentrumslagen verzeichneten deutlich abnehmende 

Kundenfrequenzen. Einzelne Detailhandelsbetriebe würden ihre Ladenlokale 

schliessen, was Leerstände zur Folge habe. Die Attraktivität der Ortszentren sinke. Für 

Liegenschaften in Zentrumslagen gebe es dadurch generell weniger Mietkandidaten. 

Für die Eigentümer solcher Liegenschaften stünde die Abschreibung der bestehenden 

Gebäudeinfrastruktur im Erdgeschoss an. Die Verkaufsflächen müssten neu gestaltet 

Verwaltungsgericht beschränkt sich deshalb auf die Prüfung, ob die Fachinstanz die für 

den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte geprüft und die erforderlichen 

Abklärungen sorgfältig und umfassend durchgeführt hat (vgl. VerwGE B 2018/254 vom 

13. Juni 2019 E. 3.2 mit Hinweis auf VerwGE B 2017/1 vom 22. September 2018 E. 3.1 

mit weiteren Hinweisen).

Das Schätzerhandbuch sowie die Weisungen und Richtlinien der Berufsverbände, 

soweit sie von den Fachstellen der Verwaltung angewendet werden, haben nicht den 

Charakter von Gesetzesnormen. Es handelt sich um Kommentierungen, welche 

festlegen, wie Rechtsnormen im Einzelfall anzuwenden und auszulegen sind. Für die 

Gerichte haben solche Richtlinien keine bindende Wirkung. Im Interesse einer 

einheitlichen Verwaltungspraxis werden durch sie die verschiedenen unbestimmten 

Rechtsbegriffe des Gesetzes und der Verordnung konkretisiert. Sie haben schon aus 

Gründen der Rechtssicherheit einiges Gewicht und dürfen daher nicht unbeachtet 

bleiben. Dies verbietet aber nicht, in begründeten Einzelfällen von den Bestimmungen 

der Weisungen und Richtlinien abzuweichen (vgl. VerwGE B 2020/185 vom 21. Januar 

2021 E. 2.3. mit Hinweisen). Im Weiteren wohnt jeder Schätzung eine gewisse 

Pauschalisierung und "Ungenauigkeit" inne; eine mathematisch exakte Bewertung von 

Liegenschaften ist nicht möglich. Die im Kanton St. Gallen angewendete 

Praktikermethode beruht auf gesamtschweizerisch anerkannten, von 

Expertenverbänden herausgegebenen Schätzungsregeln. Zu berücksichtigen ist auch, 

dass im Kanton St. Gallen die Schätzungsobjekte stets von Fachpersonen besichtigt 

werden, was selbst bei der Anwendung der Praktikermethode eine zumindest ebenso 

geringe Fehlerquote ergibt wie bei einer "Berechnung" von Grundstückswerten, welche 

eine mathematische Genauigkeit vorspiegelt, sich aber ebenfalls auf eine Vielzahl von 

Parametern stützt, welche wiederum auf Annahmen und Schätzungen beruhen (vgl. 

VerwGE B 2015/190 a.a.O. E. 2.3 mit Hinweisen auf VerwGE B 2003/159 vom 1. April 

2004 E. 3a).

3.3. 

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und aufgeteilt werden. Es könnten nur tiefere Mietzinse realisiert werde – bei ihm 

derzeit lediglich CHF 142'356 –, und es gebe häufige Mieterwechsel. Die Wertstruktur 

innerhalb der Liegenschaft verändere sich. Gegenüber der letzten Schätzung von 2018 

sei der Kapitalisierungssatz um 0,25% gesunken, trotz Zunahme der Risiken. Aufgrund 

der beschriebenen Entwicklung müsse der Kapitalisierungssatz aber steigen. Es sei 

klar, dass bei hohen Erträgen und guter Marktstellung mit einer deutlichen 

Wertsteigerung und bei sinkenden Einnahmen und sich verschlechternder 

Marktstellung mit einem deutlichen Wertrückgang zu rechnen sei. Für den Bereich der 

gewerblichen Nutzung seiner Liegenschaft sei daher zwischen dem Erdgeschoss und 

dem ersten Obergeschoss zu unterscheiden. Der Augenschein der Vorinstanz habe 

ergeben, dass das Erdgeschoss keinen zeitgemässen Grundriss, sondern eine 

verwinkelte Verkaufsfläche aufweise, erschwert zugänglich und im Erscheinungsbild 

nicht mehr zeitgemäss sei. Der ungenügende Zustand und das zunehmende Alter der 

Liegenschaft führten in der Bewertung zu einem höheren Kapitalisierungssatz. Der 

Abschreibungsbedarf steige massiv und das Mietausfallrisiko nehme zu. Für das 

Erdgeschoss werde daher eine Erhöhung der Zinssätze für Abschreibung (um 1,5%) 

und Mietzinsrisiko (um 0,5%) beantragt. Die Nutzungsintervalle seien heute kürzer, was 

ebenfalls eine Erhöhung der Abschreibung zur Folge habe. Die schwierige Situation im 

Detailhandel und die Tendenz zu kleineren Betrieben erhöhten das Risiko für 

Mietzinsausfälle. Mit dieser angemessenen Vorgehensweise, die nur für das 

Erdgeschoss einen höheren Kapitalisierungssatz vorsehe, ergebe sich für die 

Liegenschaft ein Verkehrswert von CHF 2'625'000 und damit über die gesamte 

Liegenschaft gesehen ein Kapitalisierungssatz von 6,59%, was die reale Situation eines 

Geschäftshauses mit Jahrgang 1952 in Zentrumslage vernünftig abbilde. Im Gegensatz 

zu übrigen Gewerbe- und Industriebauten sei die Ausgangslage beim Detailhandel eine 

andere.

5.  

Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem unter normalen Verhältnissen 

erzielbaren Kaufpreis am Stichtag ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche 

Verhältnisse. Er wird in der Regel unter Würdigung der Wirtschaftslage aus Sach- und 

Ertragswert ermittelt. Je nach Situation, wie sie am Stichtag auf dem 

Liegenschaftsmarkt vorherrscht, kann er sich entweder vornehmlich am Sach- oder am 

Ertragswert orientieren (Schätzerhandbuch 2005, S. 67). Bei Renditeobjekten, wo in 

erster Linie der Ertrag einer Liegenschaft deren Wert bestimmt, steht die 

Ertragswertmethode im Vordergrund. Gemäss den Richtlinien und Weisungen 2020 

5.1. 

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des Fachdienstes für Grundstückschätzung (FGS) ist der Ertragswert vor allem für 

Liegenschaften, die konstante Erträge abwerfen, relevant. So ist der Ertragswert bei so 

genannten Renditeobjekten (Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser, 

Gewerbebauten, Gastronomie- und Hotelleriegebäude) eine feste Grösse (vgl. 

Richtlinien und Weisungen 2020 vom 1. März 2020 [RuW 2020], Ziff. 4.2.3).

Der Ertragswert ist der kapitalisierte jährliche Mietwert einer Liegenschaft und 

entspricht dem Barwert einer ewigen Rente. Er ergibt sich rechnerisch aus der Division 

des mit 100 multiplizierten jährlichen Mietwertes durch den Kapitalisierungssatz 

(Schätzerhandbuch, S. 144). Die Höhe des Kapitalisierungssatzes wiederum wird im 

Wesentlichen durch die Kapitalkosten, die Bewirtschaftungskosten und die 

Rückstellungen bestimmt (Schätzerhandbuch, S. 134 ff.).

Der Basiszinssatz wird vom FGS in Absprache mit dem Kantonalen Steueramt jährlich 

festgelegt und im jährlichen Kreisschreiben kommuniziert. Der Zinssatz für die 

Kapitalkosten bei Wohnbauten entspricht somit einem langfristigen, mittleren Zinssatz. 

Er wird unabhängig von den individuellen Möglichkeiten des Eigentümers angewendet. 

Bei Gewerbe- und Industriebauten wird der Ansatz um 0,5% erhöht (RuW 2020, Ziff. 

4.2.2).

Die Bewirtschaftungskosten sind diejenigen Kosten, welche im Zusammenhang mit der 

ordnungsgemässen Bewirtschaftung einer Liegenschaft entstehen und die dem Mieter 

nicht direkt überbunden werden können (Eigentümerlasten). Gemessen am Total des 

Mietwertes wird deren Höhe bestimmt durch die Betriebskosten, Unterhaltskosten, 

Verwaltungskosten und das Risiko für Mietzinsausfälle. Sie entstehen periodisch und 

mindern direkt den Bruttomietertrag. In der Regel belaufen sie sich auf 15 bis 25% des 

Bruttomietwertes (vgl. Schätzerhandbuch, S. 134). Die entsprechenden Ansätze und 

Bandbreiten sind dem Schätzerhandbuch zu entnehmen. Nur in begründeten 

Ausnahmefällen sollen die Zuschläge von den vorgegebenen Bandbreiten abweichen 

(RuW 2020, Ziff. 4.2.2).

Bei den Rückstellungen (Abschreibungen) für künftige grosszyklische Erneuerungen 

handelt es sich im Gegensatz zu den Unterhaltskosten, welche jährlich anfallen, um 

aperiodische Kosten (RuW 2020, Ziff. 4.2.2).

Das Wohn- und Geschäftshaus Vers.-Nr. 0001__ auf dem Grundstück Nr. 0000__ an 

der A.__-strasse 02__ im Zentrum von X.__ umfasst Lagerräume im Untergeschoss, ein 

5.2. 

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Ladenlokal (derzeit als Z.__ genutzt) und Büroräume im Erdgeschoss, eine Arztpraxis 

und ein Atelier/Büro im ersten Obergeschoss, zwei Wohnungen im zweiten 

Obergeschoss sowie eine Wohnung im dritten Obergeschoss (vgl. Augenschein-

Protokoll mit weiteren Details; act. 8/13b). Die Parteien sind sich dahingehend einig, 

dass der Verkehrswert der Liegenschaft sich einzig nach dem Ertragswert des 

Schätzungsobjekts richtet und dem Sachwert keine Bedeutung zukommt. Im 

vorinstanzlichen Verfahren war der Mietwert umstritten. Er wurde von der Vorinstanz 

von CHF 213'056 auf CHF 173'056 herabgesetzt. Der Beschwerdeführer beantragt im 

vorliegenden Verfahren keine weitere Herabsetzung des Mietwerts. Ausgangspunkt für 

die Ermittlung ist somit der durch die Vorinstanz auf CHF 173'056 festgelegte Mietwert.

Im vorinstanzlichen Verfahren beantragte der Beschwerdeführer innerhalb des 

Kapitalisierungssatzes eine Erhöhung des Basiszinssatzes, was abgelehnt wurde. Die 

übrigen Zins-sätze für die Betriebs-, Unterhalts-, Verwaltungskosten, das Mietzinsrisiko 

und die Rückstellung/Abschreibung waren nicht umstritten. Für den Bereich Wohnen 

(Mietwert CHF 39'168) wurde ein Kapitalisierungssatz von 5,5% (Kapitalzinssatz 2,5%, 

Betriebskosten 0,25%, Unterhaltskosten 1,25%, Abschreibung 1,0%, Mietzinsrisiko 

0,25% und Verwaltungskosten 0,25%) angewendet. Der Kapitalisierungssatz für den 

Bereich Gewerbe (Mietwert CHF 133'888) lag bei 5,75% (Kapitalzinssatz 3,0%, 

Betriebskosten 0,25%, Unterhaltskosten 0,75%, Abschreibung 1,0%, Mietzinsrisiko 

0,5% und Verwaltungskosten 0,25%). Die Vorinstanz erwog, der Augenschein habe 

gezeigt, dass diese Kapitalisierungssätze nicht zu beanstanden seien.

Im Beschwerdeverfahren wird neu die Höhe der Zinssätze für das Mietzinsrisiko und 

die Abschreibung in Bezug auf die Mietwerte der Gewerberäumlichkeiten im Unter- und 

Erdgeschoss (Geschäftslokal, Lager- und Büroräume, Mietwert zusammen 

CHF 92'500) beanstandet. Der Zinssatz für die Abschreibung sei von 1,0% auf 2,5% 

und jener für das Mietzinsrisiko von 0,5% auf 1,0% zu erhöhen. Der Basiszinssatz für 

die Kapitalkosten bei gewerblicher und industrieller Nutzung von Grundstücken 3,0% 

(vgl. Kreisschreiben 2020 des FGS vom 31. Dezember 2019, Ziff. 2.1) sowie die 

Zinssätze für die Betriebs- (0,25%), Unterhalts- (0,75%) und Verwaltungskosten 

(0,25%) werden vom Beschwerdeführer nicht (mehr) bestritten.

Mietzinsausfälle können bei Mieterwechseln entstehen, wenn eine nahtlose 

Weitervermietung nicht möglich ist. Sie decken den Mietzinsverlust infolge von 

Leerständen, Mietzinsausfällen und Zinsverlusten bei Wohnungswechseln ab. Sie sind 

nicht zu verwechseln mit dem Liegenschaftsrisiko, das im Basiszinssatz zu 

5.3. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 10/12

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berücksichtigen ist, oder mit langfristigen Leerständen, welche separat auszuweisen 

sind (Schätzerhandbuch, S. 135).

Der Beschwerdegegner hat für die fraglichen Räumlichkeiten das Mietzinsrisiko mit 

0,5% angesetzt, was von der Vorinstanz bestätigt wurde. Gemäss den von der 

Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstücksbewertungsexperten sowie der 

Schweizerischen Schätzungsexperten-Kammer herausgearbeiteten Erfahrungssätzen 

gilt für das Mietzinsrisiko von älteren Geschäftshäusern mit einer Restnutzungsdauer 

von unter 50% eine Bandbreite zwischen 0,0 und 0,31% (Schätzerhandbuch, S. 418). 

Der gewählte Ansatz von 0,5% bewegt sich damit über dieser Bandbreite. Den vom 

Beschwerdeführer geltend gemachten objektspezifischen Besonderheiten (Zustand, 

Alter des Ladenlokals) wurde also mit einem höher als üblichen Zinssatz für das 

Mietzinsrisiko Rechnung getragen. Der Beschwerdeführer beruft sich sodann lediglich 

allgemein auf erhöhte Risiken im Liegenschaftsmarkt und häufige Mieterwechsel im 

Bereich Detailhandel. Die fraglichen Räumlichkeiten seines Geschäftshauses 

(Ladenlokal, dazugehörige Lager- und Büroräume) sind jedoch seit Jahren vermietet – 

namentlich an seine eigene Aktiengesellschaft –, und es steht in absehbarer Zeit auch 

kein Leerstand in Aussicht. Das Risiko eines Mietleerstandes hängt immer auch von 

der Höhe des Mietzinses ab. Die Vorinstanz hat den Mietwert für die derzeit als Z.__ 

genutzten Räumlichkeiten im Unter- und Erdgeschoss erheblich reduziert. Bei der 

letzten Schätzung im Jahr 2018 wurde der Mietwert für das Ladenlokal inkl. Lager und 

Büro auf CHF 155'000 geschätzt. Nun, zwei Jahre später, beträgt der Mietwert noch 

CHF 92'500; dies entspricht einem Rückgang von 40%. Für die Ladenfläche wurde der 

Ansatz auf CHF 250/m  reduziert, was deutlich unter dem durchschnittlichen 

Mietpreisansatz für Ladenlokale und Verkaufsflächen im Zentrum von X.__ von 

CHF 524/m  liegt (vi-act. 7.18). Auch der Ansatz für die Bürofläche wurde mit CHF 100/

m  im Rekursverfahren halbiert. Im Mietzinsgefüge macht der Anteil des Ladenlokals 

damit noch gut die Hälfte sämtlicher Mietwerte aus, womit sich die Wertstruktur 

innerhalb der Liegenschaft bereits verändert hat, wie dies vom Beschwerdeführer 

beantragt wird. Den erschwerenden Umständen in Zentrumslagen und dem nicht mehr 

zeitgemässen Ausbaustandard wurden damit bereits Rechnung getragen. Eine weitere 

Berücksichtigung dieser Faktoren durch Erhöhung des Mietzinsrisikos erscheint vor 

diesem Hintergrund nicht gerechtfertigt. Die Einschätzung des Mietzinsrisikos mit 0,5% 

durch die Vorinstanz erweist sich damit nicht als rechtsfehlerhaft.

2

2

2

Die Rückstellungen (Abschreibungen) sollen jene Kosten decken, welche in der Regel 

alle 20 bis 40 Jahre für Renovationen und Erneuerungen anfallen. Die Bandbreite liegt 

5.4. 

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6.

Insgesamt betragen die Bewirtschaftungskosten (Betriebs-, Unterhalts- und 

Verwaltungskosten sowie Mietzinsrisiko) für die als Z.__ genutzten gewerblichen 

Räumlichkeiten 1,75% bzw. ausgehend vom Verkehrswert jenes Anteils 

(CHF 1'608'696) CHF 28'152 pro Jahr. Sie liegen damit im mittleren Bereich des vom 

Schätzerhandbuch vorgegebenen Rahmens von 1,54 bis 1,93% (massiv, vorwiegend 

Geschäft, verbleibende Restnutzungsdauer unter 50%) bzw. mit einem Anteil von 30% 

am Bruttomietwert (CHF 92'500) über der üblichen Bandbreite von 15 bis 25% 

(Schätzerhandbuch, S. 135). Hinzu kommen CHF 16'087 für Rückstellungen (1,0% von 

CHF 1'608'696). Die Kapitalisierungssätze wurden zudem im vorinstanzlichen 

Verfahren von einer Fachinstanz nach Durchführung eines Augenscheins auf ihre 

Angemessenheit hin überprüft. Anzeichen dafür, dass die erforderlichen Abklärungen 

nicht sorgfältig und umfassend durchgeführt worden wären und das Ermessen 

gemäss Schätzerhandbuch zwischen 0,6 und 0,8% (massiv, vorwiegend Geschäft, 

verbleibende Restnutzungsdauer unter 50%, S. 418). Die regelmässigen 

Rückstellungen dienen dazu, einen Fonds zu bilden, aus welchem diese Kosten 

gedeckt werden können. Die nötige Rückstellung hängt in erster Linie von der 

Bauqualität und der Nutzungsintensität des Gebäudes ab (Schätzerhandbuch, S. 135).

Der vom Beschwerdegegner für Abschreibungen und Rückstellungen eingesetzte und 

von der Vorinstanz bestätigte Wert von 1,0% Prozent liegt über Bandbreite von 0,6 bis 

0,8% gemäss Schätzerhandbuch (massiv, vorwiegend Geschäft, verbleibende 

Restnutzungsdauer unter 50%, S. 418). Ausgehend von einer linearen Abschreibung 

entspricht dies einer Amortisation des Gebäudes innerhalb von 100 Jahren, was 

realistisch erscheint. Auch bei der vormaligen Schätzung betrug der Zinssatz für die 

Rückstellung 1,0%. Der Augenschein hat gezeigt, dass das Gebäude seit längerer Zeit 

nicht renoviert worden ist (vgl. act. 8/13b). Entgegen der Ansicht des 

Beschwerdeführers ist daraus jedoch nicht zu schliessen, dass der 

Abschreibungsbedarf erhöht ist. Dies bedeutet vielmehr, dass in den vergangenen 

Jahren Rückstellungen für eine grössere Renovation gebildet werden konnten. Über 30 

Jahre hinweg gesehen sowie aufgrund der bis anhin höheren geschäftlichen Mietwerte 

ergibt sich daraus für den gewerblich genutzten Teil eine Summe von mindestens 

CHF 750'000 (30 x CHF 25'000) bzw. für das Ladenlokal inkl. Büro und Lager, das drei 

Viertel davon ausmacht, von CHF 562'500 (30 x CHF 18'750). Insofern, als es um den 

für eine konkrete Nutzung spezifischen Ladenausbau geht, ist zudem zu beachten, 

dass dieser nicht in jedem Fall vom Vermieter, sondern häufig auch vom Mieter 

(mit)finanziert wird. Ein höherer Abschreibungszinssatz ist somit ebenfalls nicht 

gerechtfertigt.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 12/12

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fehlerhaft betätigt worden wäre, gibt es nicht. Der vom Beschwerdegegner und der 

Vorinstanz angewendeten Kapitalisierungssatz von 5,75% und der daraus ermittelte, 

dem Ertragswert entsprechende Verkehrswert von CHF 3'040'000 bewegt sich im 

Rahmen des der Vorinstanz zustehenden Ermessensspielraums. Die Beschwerde ist 

somit abzuweisen.

7.

Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von CHF 2'000 erscheint angemessen (Art. 7 Ziff. 222 

Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Sie ist mit dem vom Beschwerdeführer in der 

gleichen Höhe geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen.

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Der Beschwerdeführer bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

CHF 2'000 unter Verrechnung mit dem von ihm in gleicher Höhe geleisteten 

Kostenvorschuss.

 

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 09.01.2023
	Steuerrecht, Schätzung der Grundstückwerte, Verkehrswert einer Geschäftsliegenschaft, Art. 57 StG (sGS 811.1), Art. 9 VGS (sGS 814.11). Das Verwaltungsgericht übt gegenüber Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie gegenüber verwaltungsbehördlichen Ermessensentscheiden. Es schreitet nur ein, wenn eine Schätzung im Ergebnis offensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der Rekursinstanz offenkundige Fehler oder Irrtümer unterlaufen sind oder sie bei der Schätzung wesentliche Gesichtspunkte übergangen oder falsch gewürdigt hat. Die Verwaltungsrekurskommission hat als Fachgericht – bei den nebenamtlichen Mitgliedern handelt es sich um Personen mit besonderen Fachkenntnissen (vgl. Art. 16 Abs. 1 Satz 2 GerG, sGS 941.1; Art. 18 lit. b der Verordnung über die Organisation der Verwaltungsrekurskommission, sGS 941.113) – mit entsprechend weitem technischen Ermessen geurteilt. Das Verwaltungsgericht beschränkt sich deshalb auf die Prüfung, ob die Fachinstanz die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte geprüft und die erforderlichen Abklärungen sorgfältig und umfassend durchgeführt hat, was vorliegend der Fall ist. Abweisung der Beschwerde (Verwaltungsgericht, B 2022/174). Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 31. Mai 2023 abgewiesen (Verfahren 9C_139/2023).

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