# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c75fb16c-a015-5511-8eaf-5c5175396ef3
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-08-02
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Autorité de recours en matière civile 02.08.2018 ARMC.2018.47 (INT.2018.446)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_004_ARMC-2018-47_2018-08-02.html

## Full Text

A.                           
a) A.________ était locataire d’un appartement et d’un
garage-box, respectivement d’une place de parc extérieure, (…) à Z.________(VD).
Ces biens immobiliers appartiennent à X.________ SA, qui se faisait représenter
par la régie B.________ SA (cf. les divers baux à loyer annexés aux requêtes de
mainlevée). Elle est décédée le 11 juin 2016, laissant deux héritiers légaux,
soit C.________ et D.________, ses cousins, lesquels ont accepté tacitement la
succession (certificat d’héritier annexé à un courrier de X.________ SA du 19
décembre 2017).

                        b)
A compter du 1er juin 2017, soit environ une année après le décès de
sa cousine, D.________ a repris en son nom le bail de A.________ (modification
du bail à loyer suite au décès du locataire). 

B.                           
Le 1er septembre 2017, X.________ SA a écrit à C.________
en lui rappelant qu’il avait accepté la succession de A.________, qu’il
répondait ainsi des obligations découlant du bail, qu’aucun versement n’avait
été effectué entre juillet 2016 et mai 2017, que le montant dû était de
14'430.90 francs en capital et 15'729.70 francs en ajoutant les accessoires de
droits et que C.________ était mis en demeure de verser cette somme dans un
délai de 30 jours, au vu de sa solidarité. Le 13 septembre 2017, X.________ SA
a aussi mis D.________ en demeure de payer les 15'729.70 francs dans les 30
jours, à défaut de quoi son bail serait résilié.

C.                           
a) Le 5 octobre 2017, X.________ SA a fait notifier un
commandement de payer à D.________, pour un montant de 15'729.70 francs, plus
intérêts à 5 % dès le 13 septembre 2017 et 103.30 francs de frais de poursuite,
indiquant comme cause de la créance « Montant dû selon mise en demeure
du 13.09.2017 soit : locations des mois de juillet 2016 à mai 2017 pour un
appartement et un garage-box sis (…) à Z.________ et frais. Tous droits
réservés » (commandement de payer dans la poursuite n° 2017081***,
annexé à la requête de mainlevée). Le même jour, D.________ a fait opposition
totale. 

                        b)
Le même jour, X.________ SA a fait notifier un commandement de payer à C.________,
par son épouse E.________, pour les mêmes montants et en vertu de la même cause
de l’obligation que dans le cas précédent, sous la réserve de la mention de la
date de la mise en demeure (commandement de payer dans la poursuite n° 2017081xxx,
annexé à la requête de mainlevée). Le même jour, C.________, par son épouse, a
fait opposition totale.

D.                           
Le 1er novembre 2017, X.________ SA a requis
auprès du tribunal civil la mainlevée provisoire des oppositions formées dans
les poursuites n° 2017081*** et 2017081xxx, pour un montant de
14'430.90 francs, plus intérêts à 5% l’an dès le 1er décembre 2016.
Les requêtes ne comprenaient pas de motivation, mais des pièces étaient
déposées en annexe (commandements de payer, courriers de mise en demeure, baux
à loyer et avenants, un extrait du registre foncier).

E.                           
a) Par courriers du 22 novembre 2017, les parties ont été
citées à une même audience de débats, fixée au 8 janvier 2018. 

                        b)
Le 24 novembre 2017, D.________, par son mandataire (qui
a joint une procuration au nom des deux poursuivis), a déposé spontanément des
observations, concluant au rejet de la requête de mainlevée, sous suite de
frais et dépens. En substance, elle faisait valoir qu’il n’existait aucun
arriéré de loyer pour la période alléguée, X.________ SA, par sa gérance B.________
SA, lui ayant donné quittance pour solde de tous comptes antérieurs par un
courriel du 23 mars 2017, lui indiquant même alors l’existence d’un solde
créancier en sa faveur d’un montant de 5'575.15 francs. Cela avait été confirmé
le 7 août 2017, lorsque la gérance lui avait versé un montant de 2'951.35
francs, après compensation avec les loyers dus pour les mois d’avril et mai
2017. Si la requérante voulait remettre en cause ses propres déclarations et
actes concluants, il lui appartenait de le faire par le biais des voies de
droit idoines, et pas en procédure sommaire de mainlevée. D.________ déposait
le courriel du 23 mars 2017, adressé à E.________, un relevé de compte de la banque
F.________ attestant du versement de 2'951.35 francs sur le compte du
mandataire (pour « MIETZINSEN »), ainsi qu’un courrier de son
mandataire à l’attention de la gérance du 7 août 2017, prenant acte, au nom de
ses deux clients, du fait que suite au versement précité, le litige était
terminé et le compte loyer était désormais considéré comme à jour de part et
d’autre.

                        c)
Le 27 novembre 2017, le tribunal civil a transmis ces observations pour
information à X.________ SA, en précisant que l’audience du 8 janvier 2018 était
maintenue, le tribunal n’ayant pas prévu que la procédure, sommaire, se
déroulerait par écrit. 

                        d)
Le 7 décembre 2017, X.________ SA s’est déterminée par écrit sur les
observations du 24 novembre 2017. Elle soutenait qu’ « aucune quittance
n’[avait] été donnée du chef du bail à loyer entre parties ».
L’acompte versé l’avait été « de manière indue et à tort ». X.________
SA joignait à son écrit des copies de divers courriers, mises en demeure et
extraits de comptes tenus par la gérance, notamment d’une lettre adressée le 24
août 2017 par B.________ SA au mandataire des poursuivis, dans laquelle la
gérance maintenait que ces derniers devaient 14'390.90 francs.

                        e)
Le 12 décembre 2017, le tribunal civil a transmis ce courrier à D.________, en
rappelant à nouveau que l’audience était maintenue.

                        f)
Le 19 décembre 2017, X.________ SA a déposé un certificat d’héritier et un
courrier de la Justice de paix du district de Lausanne du 8 mars 2017,
attestant de la qualité d’héritiers des poursuivis. Ce courrier a été transmis
aux autres parties le 20 décembre 2017.

F.                           
A l’audience du 8 janvier 2018, le mandataire des poursuivis
a confirmé les conclusions de la réponse du 24 novembre 2017, en précisant que
la motivation juridique était la même pour les deux dossiers, et déposé un lot
de pièces. Ni la requérante, ni son mandataire n’ont comparu. La juge a indiqué
qu’elle rendrait des décisions dans les meilleurs délais.

G.                          
a) Le 21 février 2018, le mandataire des poursuivis a déposé
une copie d’une proposition de jugement du 14 février 2018 [recte : 20
février 2018] établie par la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer, à Lausanne, dans une cause de droit du bail connexe à la procédure
pendante devant le tribunal civil. La commission prononçait, sous réserve d’accord
des parties, que le congé notifié le 23 octobre 2017 à D.________, pour le 30
novembre 2017, était inefficace, les loyers d’avril et mai 2017 ayant été payés
par compensation et la mise en demeure du 13 septembre 2017 étant par
conséquent nulle.

                        b)
X.________ SA a indiqué le 1er mars 2018, en se référant à la
proposition de jugement, que le tribunal avait manifestement été grugé, car
aucun versement n’était intervenu « durant la période du décès »,
soit de juillet 2016 jusqu’à la ratification de l’avenant au mois de mai 2017.
Elle déposait une copie du courrier qu’elle adressait le jour même à la
préfecture du district de Lausanne, par lequel elle déclarait s’opposer à la
proposition de jugement du 20 février 2018.

                        c)
Par courrier du 13 mars 2018, les poursuivis ont maintenu leurs conclusions,
précisant qu’un montant forfaitaire de 1'500 francs devait leur être alloué à
titre de dépens, vu l’ampleur des pièces produites et l’audience tenue devant
le tribunal civil.

                        d)
X.________ SA s’est encore déterminée le 29 mars 2018, en répétant qu’aucun
versement n’avait été effectué de juillet 2016 à mai 2017, soit dès le décès de
la titulaire du bail, qui s’était vue subrogée par les héritiers ; ayant
acquis l’universalité de la succession, les poursuivis devaient répondre des
loyers impayés. La poursuivante déposait un extrait de compte établi par la
gérance pour l’appartement de A.________.

                        e)
Le 9 avril 2018, les poursuivis ont confirmé leurs conclusions, en indiquant
que l’extrait de compte produit par la requérante était contesté et en
contradiction avec les décomptes établis précédemment par la gérance, qu’ils
avaient établi à satisfaction de droit que la requête de mainlevée devait être
rejetée et que la requérante se bornait à répéter les mêmes arguments au fond,
sans amener d’éléments nouveaux. Ils déposaient un lot de pièces, dont
certaines d’ores et déjà produites dans la procédure.

                        f)
Dans un courrier au tribunal civil du 26 avril 2018, X.________ SA a fait
valoir, en substance, les mêmes arguments que dans ses prises de position
précédentes.

                        g)
Le 2 mai 2018, les poursuivis ont maintenu leurs conclusions, en se référant
aux pièces déposées et précisant que les propos de la requérante demeuraient
contestés.

                        h)
Par lettre du 22 mai 2018, le tribunal civil a indiqué aux parties que le
courrier du 2 du même mois mettait fin à l’échange d’écritures.

H.                           
Par décisions du 31 mai 2018, le tribunal civil a, avec une
motivation identique, rejeté les deux requêtes de mainlevée, mis les frais des
procédures à la charge de X.________ SA et condamné la même au versement d’une
indemnité de dépens de 700 francs à chacun des deux poursuivis. En résumé, il a
considéré que X.________ SA était bien au bénéfice d’un ensemble de titres
permettant, en théorie, de prononcer la mainlevée provisoire de l’opposition,
mais que l’existence du courriel de la gérance du 23 mars 2017 à l’épouse de C.________,
selon lequel un solde de 5'575.15 francs restait dû aux poursuivis, permettait
de conclure que toutes les locations antérieures à cette date, y compris celle
du mois de mars 2017 déjà échue, avaient été payées. Ce courriel avait été
confirmé par actes concluants 4 ½ mois plus tard, lorsque la gérance avait
versé à D.________, qui avait alors repris le contrat de bail à son nom, le
montant de 2'951.35 francs, somme qui correspondait effectivement au résultat
obtenu après compensation du solde dû par la gérance aux poursuivis avec les
loyers des mois d’avril et de mai 2017 (5'575.15 – 2 x 1'311.90). Les
poursuivis avaient ainsi rendu vraisemblable que les loyers de juillet 2016 à
mai 2017 avaient été payés. En procédure sommaire de mainlevée, le tribunal
n’était pas en mesure de déterminer si, comme le soutenait la requérante, le
décompte reconnaissant un solde en faveur des poursuivis était entaché
d’erreur, soit que c’était à tort que la gérance l’avait reconnu et avait
ensuite versé le solde après compensation partielle avec des locations échues
dans l’intervalle. Cette question ne pouvait être tranchée en procédure de mainlevée
et devait faire l’objet d’une procédure au fond.

I.                            
Le 11 juin 2018, X.________ SA recourt contre ces deux
décisions, par des mémoires rédigés en des termes identiques. Elle reproche au
tribunal civil d’avoir pris pour seule référence le courriel de la gérance du
23 mars 2017 pour en conclure que les locations antérieures à celle du mois de
mars 2017 avaient été honorées. Selon elle, les diverses correspondances
échangées avec la partie poursuivie démontrent qu’une erreur de plume est
intervenue, le décompte établi par la gérance étant erroné et le bien-fondé du
versement au mandataire des poursuivis ayant été révoqué et contesté. Aucun
versement n’est intervenu durant la « période transitoire du décès de
la titulaire du bail à loyer », soit de juin 2016 au 23 mai 2017, date
de transfert du bail à loyer, et aucune présentation de quittance n’est
intervenue pour les loyers correspondant à cette période. Partant, le tribunal
civil ne pouvait conclure à la présence d’une quittance au sens de l’article 89
CO, puisqu’aucune preuve de paiement n’avait été présentée. La recourante
conclut à ce que les décisions du 31 mai 2018 soient réformées, en ce sens que
les poursuivis doivent être reconnus débiteurs de X.________ SA de la somme de
15'729.70 francs, plus intérêts à 5 % l’an dès le 13 septembre 2017, et qu’en
conséquence les oppositions totales faites aux poursuites nos 20177081*** et
2017081xxx soient levées à concurrence de la conclusion précitée. A
l’appui de son recours, elle dépose un courriel du 17 mai 2017 de la gérance B.________
SA à l’attention de l’intimée.

J.                           
Le 11 juin 2018, le tribunal civil a indiqué qu’il n’avait
pas d’observations à formuler.

K.                           
Par ordonnances du 15 juin 2018, le président de l’Autorité
de recours en matière civile (ci-après : ARMC) a suspendu l’exécution des
décisions attaquées.

L.                           
Dans leurs observations du 19 juin 2018, rédigées en des
termes identiques, les intimés concluent au rejet des recours et à la
confirmation de la décision de première instance, sous suite de frais et
dépens. Ils indiquent qu’il ressort du dossier du tribunal civil que quittance
leur a bien été donnée par la recourante, puis ratifiée 4 ½ mois après par
actes concluants, soit par le versement en mains du mandataire du solde indiqué
par la recourante elle-même, suite à quoi il n’y a pas eu de réaction diligente
au courrier du mandataire prenant acte du solde de tous comptes en fonction du
paiement intervenu. La proposition de jugement de la Chambre de conciliation en
matière de baux à loyer du canton de Vaud prend également acte du fait qu’une
quittance a été donnée et ratifiée, pour solde de tout compte. Le fond de
l’affaire ne saurait être discuté et tranché en procédure sommaire de
mainlevée. La recourante a tenté de revenir sur la quittance donnée et
ratifiée, en produisant de nombreuses pièces, mais vu les incohérences et les
contradictions qu’elles contiennent, on ne peut considérer que la preuve de
l’invalidité de la quittance fournie aurait été apportée. La recourante est
elle-même consciente du fait que sa contestation ne saurait être tranchée en
procédure sommaire de mainlevée, puisqu’elle vient de déposer une action en
paiement à l’encontre des intimés, pour les mêmes faits.

M.                          
Les observations des intimés ont été transmises le 21 juin
2018 à la recourante, qui n’a pas déposé de réplique spontanée.

N.                           
Les deux procédures de recours sont jointes par le présent
arrêt, comme le permet l’article 125 let. c CPC, les faits et les moyens de
droit étant identiques pour les deux causes.

C O N S I D E R A N T

1.                           
a) Selon l'article 319 CPC, le
recours est recevable contre les décisions finales, incidentes et
provisionnelles de première instance qui ne peuvent faire l'objet d'un appel
(let. a), les autres décisions et ordonnances d'instruction de première
instance (let. b) dans les cas prévus par la loi (ch. 1) ou lorsqu'elles
peuvent causer un préjudice difficilement réparable (ch. 2), ou le retard
injustifié du tribunal (let. c). 

                        b) Les décisions entreprises sont des décisions
en matière de mainlevée, contre lesquelles l’appel n’est pas recevable (art.
309 let. b ch. 3 CPC). Déposés dans les formes et délai légaux, les recours
sont recevables à cet égard.

2.                           
Selon l’article 326 CPC, les conclusions, les allégations et
les preuves nouvelles sont irrecevables en procédure de recours (al. 1), sous
réserve de dispositions spéciales de la loi (al. 2). Il n’existe pas de
dispositions spéciales qui permettraient de produire des pièces nouvelles avec
un recours contre une décision de mainlevée (cf. Jeandin, in : CPC
commenté, n. 4 ad art. 326 ; Bohnet, CPC annoté, n. 2 et 3 ad art.
326). Le courriel du 17 mai 2017 déposé avec le mémoire de recours est ainsi
irrecevable. En outre, la recourante a conclu, dans la procédure de première
instance, à la mainlevée de l’opposition pour la somme de 14'430.90 francs,
plus intérêts à 5 % l’an dès le 1er décembre 2016. En procédure de
recours, elle conclut à ce que les intimés soient reconnus ses débiteurs de la
somme de 15'729.70, plus intérêts à 5% dès le 13 septembre 2017 et que la
mainlevée soit prononcée à concurrence de ce montant. Cette augmentation des
conclusions est irrecevable et on s’en tiendra aux conclusions prises en première
instance. Sous cette réserve, les recours sont recevables.

3.                           
a) Selon l'article 82 al. 1 LP, le
créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée
par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire
(al. 1). Le juge la prononce si le débiteur ne rend pas immédiatement
vraisemblable sa libération (al. 2).

                        b)
Comme le rappelle le Tribunal fédéral (notamment arrêt du TF du 07.10.2013
[5A_577/2013] cons. 4.1, ATF 132 III 140
cons. 4.1.1), le contentieux de la mainlevée de l'opposition est un procès sur
titres, un « Urkundenprozess » (art. 254 al. 1 CPC),
dont le but n'est pas de constater la réalité d'une créance, mais l'existence
d'un titre exécutoire. Les parties doivent établir les faits qu’elles allèguent
par des titres, soit des documents propres à prouver des faits pertinents (Bohnet,
in : CPC commenté, n. 2 ad art. 254). Le juge de la mainlevée examine
uniquement la force probante du titre produit par le créancier poursuivant, sa
nature formelle – et non pas la validité de la prétention déduite en poursuite
– et il lui attribue force exécutoire si le débiteur ne rend pas immédiatement
vraisemblables ses moyens libératoires. Le prononcé de la mainlevée ne sortit
que des effets de droit des poursuites (ATF 100 III 48
cons. 3) et ne fonde pas l'exception de chose jugée quant à l'existence de la
créance (ATF
136 III 583 cons. 2.3). La décision du juge de la mainlevée ne prive donc
pas les parties du droit de soumettre à nouveau la question litigieuse au juge
ordinaire (art. 79 et 83 al. 2 LP; ATF 136 III 528
cons. 3.2).

                        c)
Le contrat de bail à loyer constitue une reconnaissance de dette, au sens de
l’article 82 LP, pour le loyer échu, à condition que
le poursuivant ait délivré au preneur ou mis à sa disposition l’objet du
contrat, ce qu’il lui appartient de prouver par titre en cas de contestation (Gilliéron,
Commentaire LP, n. 49-50 ad art. 82).

                        d)
Conformément à l’article 560 al. 2 CC, les
héritiers du défunt sont personnellement tenus de ses dettes. Cela a pour
conséquence qu’au décès d’un locataire, les héritiers de ce dernier deviennent
immédiatement et de par la loi parties au contrat de bail ; s’il y a
plusieurs héritiers, ils deviennent colocataires de l’appartement (arrêt du TF
du 08.07.2014
[4A_258/2014] cons. 1.2). En présence d’une pluralité d’héritiers,
l’article 603 al. 1 CC prévoit une responsabilité solidaire, chacun pouvant
être actionné individuellement par les créanciers pour l’entier de leur créance
(Hubert-Froidevaux, in Eigenmann, Rouiller (éd.), Commentaire du droit
des successions, n. 25 ad art. 560 CC). En droit des poursuites, cela signifie
que la signature de la reconnaissance de dette par le de cujus engage
aussi sa succession  (Jaeger,
Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 4ème éd., Band I,
Art. 1-158, n. 7 ad art. 82 LP). Ainsi, la reconnaissance de dette signée par
le de cujus justifie la mainlevée contre chacun des héritiers. Le
poursuivant doit seulement prouver la qualité d’héritiers des poursuivis, mais
non l’acceptation de la succession par ces derniers, qui doivent cas échéant
rendre vraisemblable l’avoir refusée (Staehelin, in Basler Kommentar,
Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, Art. 1-158 SchKG, 2. Auflage,
n. 65 ad art. 82 LP).

                        e)
Le poursuivi peut soulever et rendre vraisemblables tous moyens
libératoires ; la simple vraisemblance du moyen libératoire suffit à
mettre en échec la requête de mainlevée provisoire. Il suffit donc que, sur la
base d’éléments objectifs, le juge de la mainlevée acquière l’impression d’une
certaine vraisemblance de l’existence des faits pertinents, sans pour autant
qu’il doive exclure la possibilité qu’il puisse en être autrement (Gilliéron,
op. cit., n. 81-82 ad art. 82, avec les références). En d’autres termes,
le juge n’a pas à être persuadé de l’existence des faits allégués, mais il
doit, en se fondant sur des éléments objectifs, avoir l’impression qu’ils se
sont produits, sans exclure pour autant la possibilité qu’ils se soient déroulés
autrement (arrêt du TF du 30.01.2015
[5A_884/2014] cons. 5.2, avec les références). La vraisemblance se situe
entre la preuve stricte, qui n’est pas exigée, et la simple possibilité, qui
n’est pas suffisante (Schmidt, CR LP, n. 32 ad art. 82).

                        g)
Aux termes de l’article 89 al. 1 CO, lorsqu'il
s'agit d'intérêts ou d'autres redevances périodiques, le créancier qui donne
quittance pour un terme, sans faire de réserves, est présumé avoir perçu les
termes antérieurs. Dès lors, le poursuivi, pour autant qu’il soit un
débiteur consciencieux, peut opposer au poursuivant la présomption de l’article
89 al. 1 CO ; le juge de la mainlevée qui
considère qu’il appartient au poursuivant de renverser cette présomption doit
lui donner la possibilité de le faire (Gilliéron, op. cit., n. 86
ad art. 82 ; ATF
104 Ia 15-16, JdT 1979 II 114-115). Il faut entendre par débiteur
consciencieux celui qui d’habitude fournit régulièrement ses prestations
périodiques. Dans ce cas, invoquer l’article 89 al. 1 CO
suffit pour opposer une objection à la mainlevée provisoire, dans la mesure où,
à la différence de ce qui prévaut en matière de mainlevée définitive, la loi
n’exige pas la preuve stricte, mais uniquement de rendre vraisemblables les
objections qui font obstacle à l’obligation de payer (ATF 104 Ia 15-16,
JdT 1979 II 114-115). Si le juge de la mainlevée admet le moyen libératoire, le
poursuivant devra ouvrir l’action dite en reconnaissance de dette, conformément
à l’article 79 LP (Gilliéron, op. cit., n. 86 ad art. 82).

4.                           
a) En l’espèce l’existence de contrats de bail à loyer entre X.________
SA et A.________, pour un appartement et peut-être deux garages, n’est pas
contestée, pas plus que ne sont contestés les loyers correspondants, le décès
de la locataire le 11 juin 2016, la qualité d’héritiers des intimés et la
reprise de baux pour l’appartement et un garage au 1er juin 2017 par
D.________. Le loyer mensuel de l’appartement pour la période antérieure à la
reprise du bail par cette dernière résulte notamment d’une transaction
judiciaire intervenue entre X.________ SA et A.________ à l’audience du
Tribunal des baux de Lausanne du 19 novembre 2013 (900 francs, plus 200 francs
d’acompte de charges, dès le 1er avril 2014). Dans leurs
observations du 24 novembre 2017, les intimés ont admis un montant mensuel de
1'311.90 francs pour le loyer total dû, sans toutefois préciser de quoi cette
somme se composait. Ils n’ont pas contesté que les montants réclamés
correspondaient aux loyers pour la période de juillet 2016 à mai 2017. La
recourante a ainsi établi l’existence d’une reconnaissance de dette, au sens de
l’article 82 LP, pour les montants en poursuite.

                        b)
Les intimés ont produit un courriel du 23 mars 2017, par lequel une
collaboratrice de la gérance B.________ SA remerciait D.________ de lui avoir
fait parvenir le certificat d’hérédité et lui indiquait ceci : « il
y a un solde de CHF 5'575.15 en votre faveur ». Il n’est pas contesté
que, le 7 août 2017, la gérance a versé un montant de 2'951.35 francs sur le
compte du mandataire des intimés. Il résulte des pièces que ce montant
correspond au solde positif annoncé le 23 mars 2017 par la gérance, après
déduction des loyers dus pour avril et mai 2017 (le bail ayant ensuite été
repris par l’intimée ; 2'951.35 = 5'575.15 – 2 x 1'311.90). Le jour même
de la réception des 2'951.35 francs, le mandataire des intimés en a accusé
réception, en écrivant ceci à la gérance : « Le versement sans
réserve du montant précité met ainsi un terme à ce litige dans la teneur de mon
écrit du 26 juillet 2017. Partant, le compte loyer de l’appartement concerné
est désormais considéré comme à jour de part et d’autre ».

                        c)
Dès lors, les intimés ont établi, avec une vraisemblance suffisante, que la
recourante leur a, par sa gérance, donné quittance au sens de l’article 89 al. 1 CO. En outre, rien au dossier ne permet
d’affirmer que les intimés ne seraient pas des débiteurs consciencieux, au sens
de la jurisprudence rappelée plus haut ; le bail à loyer portant sur
l’appartement a d’ailleurs été repris par l’intimée et la recourante n’a pas
fait mention de retards de paiement depuis lors. Ce moyen établit donc a
priori la libération des intimés et devrait conduire au refus de la
mainlevée provisoire, conformément à l’article 82 al. 2
LP. 

                        d)
La recourante a déposé devant le tribunal civil une copie d’un courrier adressé
le 24 août 2017 au mandataire des intimés, courrier dans lequel la gérance B.________
SA contestait que le « courriel d’une assistante » puisse
avoir une valeur juridique pour un prétendu solde de 5'575.15 francs et
maintenait ses prétentions, à hauteur de 14'430.90 francs. La gérance indiquait
que la somme en question était due par les intimés selon un décompte mis à jour
au 23 août 2017, que « dit document a déjà été transmis à plusieurs
reprises [aux intimés] et [qu’]il est fallacieux de remettre en cause sa
conformité, ce dernier étant signés [sic] par des personnes agréées
juridiquement », que « le versement effectué ne confirme en
aucun cas la non-conformité de notre décompte » et que les intimés
étaient dès lors invités à « procéder au remboursement de la somme
versée à tort » et au paiement des 14'430.90 dans les dix jours. Un
« extrait de compte de A.________ au 31.08.2017 » et un
« extrait de compte de A.________ au 19.04.2017 » ont été
déposés, mais non le décompte mis à jour au 23 août 2017. La recourante a aussi
déposé, notamment, des courriers de mise en demeure adressés les 1er
et 10 septembre 2017 à l’intimée, lui réclamant 15'729.70 francs, correspondant
aux loyer impayés pour les mois de juillet 2016 à mai 2017, sans autre forme
d’explication quant au revirement intervenu depuis le courriel du 23 mars 2017
et le paiement du 7 août 2017. Apparemment, d’autres courriers encore ont été
échangés entre les parties, mais leur correspondance n’a pas été produite
intégralement. Faisant référence au versement du 7 août 2017, la recourante
soutient que « l’acompte qui a été versé l’a été de manière indue et à
tort » (courrier de la recourante du 7 décembre 2017).

                        e)
L’ARMC considère, avec le tribunal civil, que la recourante n’est pas parvenue
à renverser la présomption de l’article 89 CO
invoquée par les intimés. Visiblement, la gérance a eu quelque peine à traiter
cette affaire. Le dossier ne contient pas d’explications sur la cause de
l’erreur dont se prévaut la recourante, sinon peut-être la mention lapidaire
que le courriel du 23 mars 2017 aurait été envoyé par une « assistante »,
ce qui n’explique cependant pas comment il a été possible qu’une gérance en
principe bien organisée verse encore un peu plus de quatre mois plus tard la
somme correspondante, après déduction de deux loyers échus dans l’intervalle.
Le dossier ne contient pas non plus de rappels qui auraient été envoyés entre
juillet 2016 et mai 2017, alors que la recourante prétend qu’aucun loyer
n’aurait été payé durant cette période. Les pièces déposées par la recourante
ne permettent pas de conclure que l’absence de paiement des loyers serait plus
vraisemblable que le paiement de ceux-ci, d’une manière ou d’une autre (on ne
peut notamment pas exclure qu’une garantie ait été utilisée, par exemple).

                        f)
Dès lors, s’il n’est certes pas exclu que la validité de la quittance donnée et
le versement correspondant puissent être remis en question, l’examen de ces
questions relève du juge du fond et pas du juge de la mainlevée, qui se
prononce uniquement sur la vraisemblance des moyens invoqués. La décision du
tribunal civil refusant la mainlevée provisoire des oppositions formées par les
intimés est conforme au droit.

5.                           
Le recours doit dès lors être rejeté. Les frais judiciaires
de la procédure de recours seront mis à la charge de la recourante. Ils sont
arrêtés à 750 francs et le solde des avances versées – qui étaient de 1'500
francs – sera restitué à la recourante. Cette dernière versera en outre une
indemnité de dépens aux intimés. Les dépens seront fixés en tenant compte du
tarif (art. 105 al. 2 CPC). Le législateur neuchâtelois a prévu un tarif des
dépens, aux articles 60 ss TFrais,
lequel prévoit des montants maximaux en fonction de la valeur litigieuse, soit
notamment 5’000 francs pour une valeur litigieuse comprise entre 8’001 francs
et 20’000 francs (art. 61 TFrais), mais
pas de montants minimaux (contrairement à ce que semble encore envisager
l'article 63 al. 3 TFrais). La
législation neuchâteloise ne contient pas de barèmes particuliers pour les
procédures de recours. La partie qui prétend à des dépens doit déposer un état
des honoraires et frais, à défaut de quoi l'autorité saisie fixe les dépens sur
la base du dossier (art. 66 TFrais). En
l’espèce et à défaut de mémoire d’honoraires, l’indemnité de dépens sera fixée
à 800 francs, au vu des observations – identiques – déposées pour les intimés.

Par ces motifs,

L'AUTORITé DE
RECOURS EN MATIERE CIVILE

1.    Ordonne la
jonction des causes.

2.    Rejette les
recours, dans la mesure de leur recevabilité.

3.    Arrête les frais
judiciaires de la procédure de recours à 750 francs et les met à la charge de
la recourante, qui les a avancés.

4.    Invite le greffe
du Tribunal cantonal à restituer à la recourante le solde des avances de frais,
par 750 francs.

5.    Condamne la
recourante à verser, pour la procédure de recours, une indemnité de 800 francs
aux intimés, solidairement.

Neuchâtel, le 2 août 2018

     

Art. 560 CC

Acquisition

Héritiers

 

1 Les héritiers
acquièrent de plein droit l'universalité de la succession dès que celle-ci est
ouverte.

2 Ils sont saisis
des créances et actions, des droits de propriété et autres droits réels, ainsi
que des biens qui se trouvaient en la possession du défunt, et ils sont
personnellement tenus de ses dettes; le tout sous réserve des exceptions
prévues par la loi.

3 L'effet de
l'acquisition par les héritiers institués remonte au jour du décès du disposant
et les héritiers légaux sont tenus de leur rendre la succession selon les
règles applicables au possesseur.

Art. 89 CO

Effets

 

1 Lorsqu'il s'agit d'intérêts ou
d'autres redevances périodiques, le créancier qui donne quittance pour un
terme, sans faire de réserves, est présumé avoir perçu les termes antérieurs.

2 S'il donne quittance pour le
capital, il est présumé avoir perçu les intérêts.

3 La remise du titre au débiteur
fait présumer l'extinction de la dette.

Art. 82 LP

Par
la mainlevée provisoire

Conditions

 

1 Le créancier dont la poursuite
se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous
seing privé peut requérir la mainlevée provisoire.

2 Le juge la prononce si le
débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération.1

	
		

 

1 Nouvelle teneur
selon le ch. I de la LF du 16 déc. 1994, en vigueur depuis le 1er
janv. 1997 (RO 1995 1227; FF 1991 III 1).