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**Case Identifier:** c35e7274-dfe0-530e-9c6b-4992c9ea723b
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-08-14
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 14.08.2025 C/21281/2024
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-21281-2024_2025-08-14.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 25 août 2025. 

 

 

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/21281/2024 ACJC/1079/2025 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU JEUDI 14 AOUT 2025 

 

Entre 

A______ SA, sise ______ (NW), appelante contre un jugement rendu par la 3e Chambre 

du Tribunal de première instance de ce canton le 27 janvier 2025, représentée par  

Me Pierre BANNA, avocat, rue Verdaine 15, case postale 3015, 1211 Genève 3,  

et 

1) Madame B______, domiciliée ______ [GE], intimée, représentée par Me C______, 

avocat,  

2) Madame D______, domiciliée ______ [GE], autre intimée. 

 

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C/21281/2024 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/221/2025 du 27 janvier 2025, le Tribunal des baux et loyers 
(ci-après : le Tribunal), statuant par voie de procédure sommaire, a déclaré 

irrecevable la requête en évacuation intentée le 12 septembre 2024 par 

A______ SA à l'encontre de B______ et D______ s'agissant de l'appartement 

n° 1______ de 3 pièces au 3ème étage de l'immeuble sis rue 2______ n° ______ à 

Genève (chiffre 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions 

(ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 

B. a. Par acte expédié le 11 mars 2025 à la Cour, A______ SA a formé "recours" 
contre le jugement précité, qu'elle avait reçu le 6 mars 2025, dont elle a requis 

l'annulation. Elle a conclu à ce que la Cour dise que le congé ordinaire donné le 

31 mai 2023 pour le 31 janvier 2024 à B______ et D______ concernant 

l'appartement susmentionné est valable, condamne les précitées à évacuer 

immédiatement de leurs personnes, de tout bien et de tous tiers dont elles 

répondent ledit appartement et l'autorise à mandater un huissier judiciaire, lequel 

pourra, si nécessaire, dûment muni de l'attestation du caractère exécutoire du 

présent arrêt, le faire exécuter en mettant en œuvre, aux frais de B______ et de 
D______ un serrurier, ainsi qu'une entreprise de déménagement et requérir, le cas 

échéant, l'appui de la force publique.  

b. Dans sa réponse, B______ a conclu, principalement, au déboutement de 
A______ SA et à la confirmation du jugement. Subsidiairement, elle a conclu à ce 

que lui soit octroyé un sursis humanitaire le plus long possible, mais d'une durée 

minimale de douze mois à compter de l'entrée en force du présent arrêt. 

A titre préalable, elle a sollicité que soit ordonnée son audition ainsi que celle du 

propriétaire de l'appartement en personne. 

c. D______ n'a pas répondu. 

d. A______ SA et B______ ont répliqué et dupliqué, et la première s'est encore 
déterminée, persistant dans leurs conclusions respectives. 

e. Les parties ont été informées le 23 mai 2025 de ce que la cause était gardée à 
juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

a. Le 18 août 1975, la Société Immobilière E______ SA et F______ ont conclu un 
contrat de bail à loyer portant sur l'appartement n° 1______ de 3 pièces au 

3ème étage de l'immeuble sis rue 2______ n° ______, [code postal] Genève (ci-

après : l'appartement), ainsi que la cave n° 3______ et le grenier n° 4______. 

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C/21281/2024 

Le contrat a initialement été conclu pour une année, du 1er février 1976 au 

31 janvier 1977. 

b. Les actifs et passifs de la Société Immobilière E______ SA, y compris 
l'immeuble précité, ont ultérieurement été repris par A______ SA. 

c. En dernier lieu, le loyer a été fixé à 644 fr. par mois, charges mensuelles de 
100 fr. en sus, soit un montant total de 744 fr. par mois. 

d. F______ est décédé le ______ 2005, laissant pour héritiers son épouse, 
B______, et leur fille, D______. 

e. B______ a par la suite occupé seule l'appartement. 

f.  En date du 21 décembre 2021, à la suite d'une suspicion d'incendie, la police a 
procédé à l'ouverture de l'appartement de B______, en l'absence de cette dernière 

qui était injoignable. Un signalement a été fait au Tribunal de protection de 

l'adulte et de l'enfant (ci-après : le Tribunal de protection), dans le cadre duquel il 

a été mentionné que l'appartement était particulièrement sale, délabré et 

encombré, ce qui laissait penser que la locataire pouvait souffrir d'un syndrome de 

Diogène. 

g. Par courrier recommandé du 14 juillet 2022, reçu le 22 juillet 2022 par 
B______, A______ SA lui a notifié une mise en demeure au sens de l'art. 257f 

al. 3 CO, lui enjoignant de confirmer qu'elle résidait bien dans l'appartement, en 

précisant si d'autres personnes y habitaient également, à défaut de quoi son contrat 

de bail serait susceptible d'être résilié. 

h. Par ordonnance de mesures provisionnelles du 12 septembre 2022, le Tribunal 
de protection a nommé Me C______, avocat, aux fonctions de curateur de 

représentation et de gestion de B______, notamment dans ses rapports avec les 

tiers, en particulier s'agissant de toute problématique en lien avec son logement. 

i. Le 1er février 2023, ayant échoué à entrer en contact avec B______, 
Me C______ a fait procéder à l'ouverture de l'appartement ainsi qu'au changement 

de ses serrures en présence d'un représentant de la bailleresse.  

B______ ne s'y trouvait pas. 

j. Par courriers recommandés du 31 mai 2023, A______ SA a notifié à B______ 
et Me C______, ainsi qu'à D______, un avis de résiliation du contrat de bail sur 

formule officielle pour sa prochaine échéance ordinaire du 31 janvier 2024. Il était 

indiqué qu'il s'agissait d'une résiliation ordinaire en application de l'art. 266a al. 1 

CO. 

k. D______ n'a pas contesté le congé qui lui a été notifié. 

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l. Par courrier du 28 juin 2023, faisant suite à une demande de Me C______, 
A______ SA a indiqué que le congé était notamment motivé par le fait que les 

tentatives pour s'assurer que B______ occupait personnellement l'appartement 

étaient restées vaines, ainsi que par le fait que de nombreux éléments permettaient 

d'inférer que l'appartement faisait l'objet d'une sous-location non autorisée.  

m. Le 29 juin 2023, B______ a contesté le congé par-devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers.  

n. Elle ne s'est pas présentée à l'audience de conciliation du 13 septembre 2023, 
seul son curateur s'y étant rendu. La cause a été rayée du rôle pour défaut par 

ordonnance du même jour (DCBL/5______/2023). 

Le 13 octobre 2023, Me C______ a formé recours contre l'ordonnance précitée. 

o. Le même jour, il a formé, au nom de B______, une requête en restitution du 
défaut lors de l'audience du 13 septembre 2023. 

Par décision (JCBL/36/2023) du 9 novembre 2023, la Commission de conciliation 

en matière de baux et loyers a rejeté cette demande en restitution. 

p. Par arrêt (ACJC/831/2024) du 25 juin 2024, la Chambre des baux et loyers a 
rejeté tant le recours formé contre la décision DCBL/5______/2023 du 

13 septembre 2023 que l'appel formé contre la décision JCBL/36/2023 du 

9 novembre 2023. 

q. Par requête du 12 septembre 2024, A______ SA a introduit devant le Tribunal 
une action en évacuation avec demande d'exécution directe. Elle a conclu à ce que 

le Tribunal dise que le congé ordinaire donné le 31 mai 2023 pour le 31 janvier 

2024 à B______ et D______ concernant l'appartement était valable, condamne les 

précitées à l'évacuer immédiatement et l'autorise à mandater un huissier judiciaire 

pour faire exécuter le jugement ainsi qu'à requérir, le cas échéant, l'appui de la 

force publique. 

r. Lors de l'audience de débats du 27 janvier 2025, le curateur de B______ a 
expliqué que sa protégée était sourde, raison pour laquelle il avait été impossible 

pendant une longue période d'entrer en contact avec elle. Pour cette raison 

également, elle ne s'était pas présentée à l'audience de conciliation, de sorte que la 

résiliation était entrée en force. Il avait dû faire bloquer son compte bancaire pour 

obtenir une réaction de sa part et qu'elle vienne à son étude avec sa fille. Il a 

contesté toute sous-location, expliquant que sa protégée s'était rendue quelque 

temps chez sa fille pendant le COVID. Elle vivait dans cet appartement depuis 

plus de 50 ans et avait toujours payé son loyer sans retard. Elle avait même 

proposé une augmentation de loyer à laquelle aucune réponse n'avait été donnée. 

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Elle rencontrait d'importants problèmes de santé et se déplaçait avec un 

déambulateur, ce qui l'empêchait désormais de se rendre chez sa fille.  

Le curateur a plaidé que le congé avait été donné pour un faux motif, la sous-

location étant contestée, de sorte qu'un jugement d'évacuation serait contraire à la 

bonne foi et constituerait un abus de droit. La requête devait également être 

rejetée compte tenu de la santé fragile et de l'âge de sa protégée, ainsi que de sa 

situation financière. Il a conclu au rejet de la requête, subsidiairement à une 

nouvelle convocation des parties et, plus subsidiairement, à l'octroi d'un sursis 

humanitaire le plus long possible mais d'au minimum 12 mois. 

A______ SA a persisté dans sa requête, s'est opposée à une nouvelle convocation, 

a rappelé que le motif du congé ne pouvait plus être contesté à ce stade, et s'est 

opposée à l'octroi d'un sursis humanitaire, un délai ayant déjà été accordé, dès lors 

que la résiliation avait été effectuée pour le 31 janvier 2024. 

A l'issue de l'audience, le Tribunal a gardé la cause à juger. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).  

Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4A_72/2007 

du 22 août 2007 consid. 2).  

Pour calculer la valeur litigieuse dans les actions en expulsion initiées selon la 

procédure de l'art. 257 CPC, il faut distinguer les cas où seule est litigieuse 

l'expulsion en tant que telle, de ceux où la résiliation l'est également à titre de 

question préjudicielle. S'il ne s'agit que de la question de l'expulsion, l'intérêt 

économique des parties réside dans la valeur que représente l'usage des locaux 

pendant la période de prolongation résultant de la procédure sommaire, laquelle 

est estimée à six mois. Si en revanche la résiliation des rapports de bail est 

également contestée, la valeur litigieuse est égale au loyer pour la période 

minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, 

période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle une nouvelle résiliation peut être 

signifiée; comme il faut prendre en considération la période de protection de trois 

ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO, la valeur litigieuse correspondra en 

principe au montant du loyer brut (charges et frais accessoires compris) pendant 

trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3 - JdT 2019 II 235 pp. 236 et 

239; arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 1; LACHAT, 

Procédure civile en matière de baux et loyers, 2019, pp. 69-70). 

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En l'espèce, la locataire contestant la résiliation du bail, la valeur litigieuse est 

supérieure à 10'000 fr. au vu du montant du loyer. La voie de l'appel est dès lors 

ouverte.  

1.2 L'appel, écrit et motivé, (art. 311 al. 1 et 321 al. 1 CPC) doit être formé dans 
un délai de dix jours si la décision a été rendue en procédure sommaire (art. 314 

al. 1 et 321 al. 2 CPC), laquelle est applicable aux cas clairs (art. 248 let. b et 257 

CPC).  

Si un appel est interjeté en lieu et place d'un recours, ou vice-versa, la conversion 

est admise si les conditions de recevabilité de la voie de droit correcte sont 

réunies, si l'acte peut être converti dans son entier, si la conversion ne porte pas 

atteinte aux droits de la partie adverse et si l'erreur ne résulte pas d'un choix 

délibéré de la partie représentée par un avocat de ne pas suivre la voie de droit 

mentionnée au pied de la décision de première instance ou d'une erreur grossière 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_145/2021 du 27 octobre consid. 5.1; 5A_46/2020 

du 17 novembre 2020 consid. 4.1). 

En l'espèce, l'acte du 11 mars 2025 a été formé dans le délai utile et suivant la 

forme prescrite par la loi. Par ailleurs la conversion du recours en appel ne nuit 

pas aux intérêts des intimées.  

L'appel est ainsi recevable. 

1.3 La Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen 
(art. 310 CPC), mais uniquement dans la limite des griefs suffisamment motivés 

qui sont formulés (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4).  

1.4 La maxime des débats est applicable à la procédure de protection des cas 
clairs (art. 55 al. 1 et 255 a contrario CPC).  

1.5 L'intimée sollicite son audition ainsi que celle du propriétaire de l'appartement 
devant la Cour.  

1.5.1 A teneur de l'art. 316 al. 1 CPC, l'instance d'appel peut ordonner des débats 
ou statuer sur pièces. 

Lorsque l'affaire est en état d'être tranchée sur la base du dossier constitué et 

qu'aucune mesure d'instruction supplémentaire n'est nécessaire, l'instance d'appel 

peut alors statuer sur pièces, l'affaire étant gardée à juger (JEANDIN, in 

Commentaire romand, Code de procédure civile, 2019, n. 3 ad art. 316 CPC). 

1.5.2 En l'espèce, l'intimée n'explicite pas en quoi les auditions sollicitées seraient 
utiles à la résolution du litige.  

La cause étant en état d'être jugée, il ne sera pas donné suite à cette requête. 

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2. Le Tribunal a considéré que l'état de fait ne pouvait pas être établi sans peine et 
que la situation juridique n'était pas claire, de sorte que la requête était 

irrecevable. Le congé extraordinaire pouvant être contesté en tout temps, l'intimée 

pouvait soulever le moyen tendant à faire constater l'inefficacité du congé dans le 

cadre de la procédure en évacuation. Or, l'intimée avait toujours contesté une 

quelconque sous-location et n'avait pas reconnu la validité du congé. Les 

allégations contestées de l'appelante tendant à dire qu'il y aurait eu une sous-

location n'étaient dès lors pas suffisantes pour retenir une telle sous-location 

comme étant établie. Des investigations supplémentaires devaient être effectuées 

pour déterminer si l'intimée avait ou non sous-loué son appartement et, le cas 

échéant, si elle avait enfreint son devoir de diligence au sens de l'art. 257f al. 3 

CO, ce qui supposait l'exécution de mesures probatoires qui n'avaient pas leur 

place en procédure sommaire. 

L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir considéré à tort la résiliation du contrat 

de bail comme étant un congé extraordinaire. Le congé litigieux était un congé 

ordinaire, lequel n'avait pas été valablement contesté par l'intimée et ne pouvait 

plus l'être, de sorte que la requête en évacuation pouvait bénéficier de la procédure 

pour protection du cas clair. 

2.1 
2.1.1 La procédure de protection dans les cas clairs prévue par l'art. 257 CPC 
permet à la partie demanderesse d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité 

de la chose jugée et la force exécutoire, lorsque la situation de fait et de droit n'est 

pas équivoque (ATF 141 III 23 consid. 3.2 et la référence citée). 

Aux termes de l'art. 257 al. 1 et 3 CPC, relatif à la procédure de protection dans 

les cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les 

conditions suivantes sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux ou est 

susceptible d'être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire 

(al. 1); le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne 

peut pas être appliquée (al. 3).  

Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté 

par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits 

peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve 

est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. La 

preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine des 

faits justifiant sa prévention; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le défendeur 

fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent 

être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, 

la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 

consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités). 

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La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret 

s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et 

d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 138 III 123 

consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.1, 728 consid. 3.3). En règle générale, la situation 

juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un 

certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une 

décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 

144 III 462 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_377/2024 du 12 juillet 2024 

consid. 3.1).  

Si le juge parvient à la conclusion que ces conditions sont remplies, le demandeur 

obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force 

exécutoire (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1).  

2.1.2 Lorsque le bail est d'une durée indéterminée chaque partie est en principe 
libre de résilier le contrat en respectant les délai et terme de congé. Le bail 

n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du 

contrat, la liberté contractuelle renaît. La résiliation ordinaire du bail ne suppose 

pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 

140 III 496; ATF 138 III 59; arrêts du Tribunal fédéral 4A_33/2019 du 

5 septembre 2019; 4A_694/2016 du 4 mai 2017). 

Le congé des baux d'habitation et de locaux commerciaux doit être donné par écrit 

(art. 266l al. 1 CO). Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule 

agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il 

entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l al. 2 CO). 

Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul 

(art. 266o CO). 

2.1.3 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la 
bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le 

congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 

et 271a CO) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_33/2019 du 5 septembre 2019). La 

protection assurée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la 

bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). 

De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne 

répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît 

ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du 

locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 145 III 143 

consid. 3.1; 142 III 91 consid. 3.2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_236/2022 du 

24 juin 2022 consid. 3.1; 4A_460/2020 du 23 février 2021 consid. 3.1). 

Le but de la réglementation des articles 271 et 271a CO est uniquement de 

protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire 

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aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences 

pénibles pour le locataire, ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît 

plus important que celui du bailleur à ce que ce contrat prenne fin. Pour statuer sur 

la validité d'un congé, il ne faut examiner que l'intérêt qu'à le bailleur à récupérer 

son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du 

locataire à rester dans les locaux. Cette pesée des intérêts n'intervient que dans 

l'examen de la prolongation de bail (ATF 140 III 496; arrêts du Tribunal fédéral 

4A_18/2016 du 26 août 2016 et les réf. citées). 

2.1.4 La motivation de la résiliation ordinaire du bail ne doit être fournie que si 
l'autre partie la demande (art. 271 al. 2 CO). La motivation du congé n'est donc 

pas une condition de sa validité et elle n'a pas à être fournie dans le délai de 

30 jours suivant la réception de celui-ci (ATF 148 III 215 consid. 3.1.3; arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_431/2022 du 28 février 2023 consid. 5.3.3). Elle a 

essentiellement pour but de permettre au destinataire du congé de décider en toute 

connaissance de cause s'il entend requérir, ou non, l'annulation du congé ou la 

prolongation du bail, et de soupeser ses chances de succès (ACJC/951/2024 du 

24 juillet 2024 consid. 2.1). 

Le congé ordinaire peut se fonder sur des motifs qui pourraient justifier un congé 

extraordinaire, par exemple la violation de la diligence au sens de l'art. 257f al. 3 CO 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_351/2015 du 5 août 2015 consid. 3.2; 

ACJC/1434/2016; LACHAT, op. cit. p. 867 et les réf. citées). 

2.1.5 Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au 
locataire (ATF 140 III 591 c. 1 et les réf. citées; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2). Le bailleur qui résilie et qui doit 

motiver le congé a toutefois le devoir de collaborer loyalement à la manifestation 

de la vérité en motivant, sur requête, la résiliation et, en cas de contestation, en 

fournissant tous les documents en sa possession nécessaires à la vérification du 

motif qu'il a invoqué (ATF 148 III 215 consid. 3.1.5; 142 III 568 consid. 2.1; 

140 III 433 consid. 3.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_69/2021 du 21 septembre 

2021 consid. 4.2 et 4A_17/2017 du 7 septembre 2017 consid. 2). 

Le congé doit toutefois être contesté dans le délai de 30 jours prévu à l'art. 273 

CO. Si cette démarche n'a pas été faite, le grief du congé contraire à la bonne foi 

ne peut plus être invoqué dans la procédure d'expulsion par la voie du cas clair 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2022 du 10 novembre 2022 consid. 5.2.1; 

4A_571/2020 du 23 mars 2021 consid. 4.2, n. p. aux ATF 147 III 218). 

2.1.6 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu 
insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le 

locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son 

devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut 

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résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux 

commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 

trente jours pour la fin d'un mois. 

Il appartient au bailleur de prouver la réalisation des conditions de l'art. 257f al. 3 

CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_143/2023 du 10 octobre 2023 consid. 5.1.2). 

Lorsque les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation 

anticipée est inefficace, sans conversion possible en une résiliation ordinaire 

(ATF 135 III 441 consid. 3.3; 121 III 156 consid. 1c/aa; arrêts du Tribunal fédéral 

4A_47/2021 du 24 octobre 2022 consid. 1.2.3). 

Les congés inefficaces, à l’instar des congés frappés de nullité, ne doivent pas 
nécessairement être attaqués dans le délai de trente jours de l’art. 273 al. 1 CO 
(ATF 121 III 156 consid. 1c). Ceci signifie que, si le locataire entend contester un 

congé fondé sur l’art. 257f CO au motif qu’il n’a, à son avis, pas enfreint ses 
devoirs envers le bailleur ou les voisins, il peut notamment soulever ce moyen au 

stade de sa défense dans l’action en évacuation des locaux que le bailleur lui 
intentera après l’expiration du délai de congé (ATF 122 III 92 consid. 2d;  
121 III 156 consid. 1c/aa).  

2.2 En l'espèce, le contrat de bail liant les parties a été résilié par l'appelante le 
31 mai 2023 avec effet au 31 janvier 2024 – soit la prochaine échéance 
contractuelle – et moyennant la formule officielle, qui comprenait pour le surplus 
la précision selon laquelle le congé signifié était un congé ordinaire au sens de 

l'art. 266a al. 1 CO.  

L'intimée n'a pas contesté que la résiliation qui lui avait été adressée consistait en 

un congé ordinaire. Elle n'a pas allégué que ladite résiliation serait nulle en vertu 

de l'art. 266o CO, étant précisé qu'elle a au contraire expressément admis en 

audience que celle-ci était "en vigueur". De bonne foi, l'intimée devait ainsi 

comprendre que la résiliation consistait en un congé ordinaire et non un congé 

extraordinaire fondé sur l'art. 257f al. 3 CO, étant précisé que l'avis de résiliation 

ne comprenait aucune mention de cette dernière disposition.  

Le fait que l'appelante a, sur demande de l'intimée, justifié le congé qui lui avait 

été signifié par le fait qu'elle n'occuperait prétendument pas le logement 

personnellement, respectivement en raison d'une possible sous-location non 

autorisée, n'est pas propre à contredire ce qui précède. Il en va du même s'agissant 

du fait que l'intimée avait au préalable été avertie qu'elle s'exposait à une 

résiliation de bail pour ce motif. En effet, le seul fait que le motif indiqué à l'appui 

de la résiliation ordinaire ait pu justifier le prononcé d'un congé extraordinaire n'a 

pas pour conséquence de transformer le congé ordinaire en un congé 

extraordinaire, ni de contraindre l'appelante à agir par une telle voie, étant précisé 

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C/21281/2024 

que dans ce cas le délai de résiliation aurait été de trente jours et non de huit mois 

comme dans le cas d'espèce. 

Au vu de ce qui précède, c'est à tort que les premiers juges ont retenu que le congé 

donné – pourtant qualifié à raison de congé ordinaire dans la partie "en fait" du 
jugement entrepris – consistait en un congé extraordinaire pouvant être contesté 
en tout temps. 

Dès lors que le congé donné consistait en un congé ordinaire, il appartenait à 

l'intimée, si elle entendait requérir son annulation au motif qu'il contrevenait selon 

elle aux règles de la bonne foi, d'agir dans le délai légal de 30 jours. Or, si 

l'intimée a contesté judiciairement la résiliation notifiée par l'appelante dans le 

délai imparti pour ce faire, la procédure a pris fin en raison du fait qu'elle ne s'est 

pas présentée à l'audience de conciliation, de sorte qu'elle est désormais 

définitivement forclose à se prévaloir de l'annulation du congé. Il n'est par 

conséquent pas nécessaire de déterminer le caractère bienfondé ou non du motif 

invoqué par l'appelante à l'appui de la résiliation ordinaire du contrat de bail. 

Dans la mesure où le congé litigieux n'est pas un congé extraordinaire, l'intimée 

n'était pas fondée à soulever en tout temps son inefficacité dans le cadre de la 

présente procédure. Il n'est dès lors pas nécessaire de procéder à des investigations 

complémentaires afin de statuer sur la validité du motif invoqué. 

Partant, la situation juridique étant claire et l'état de fait pouvant être 

immédiatement établi, c'est à tort que le Tribunal a déclaré irrecevable la requête 

en évacuation formée par l'appelante. En conséquence, il y a lieu d'annuler le 

jugement attaqué et de condamner les intimées, qui ne sont plus au bénéfice 

d'aucun titre valable pour continuer d'occuper les lieux, à évacuer de leur personne 

et de leurs biens l'appartement en cause, de même que la cave (n° 3______) et le 

grenier (n° 4______) qui en dépendent. 

3. 3.1 Le Tribunal des baux et loyers exerce les compétences que le CPC attribue au 
tribunal de l'exécution, pour les jugements ordonnant l'évacuation d'un locataire 

rendus par le Tribunal des baux et loyers et par la Chambre des baux et loyers de 

la Cour de justice (art. 89 al. 2 LOJ). 

3.2 La cause sera renvoyée au Tribunal des baux et loyers afin qu'il statue sur les 
conclusions en exécution prises par l'appelante de même que sur le sursis 

humanitaire sollicité par l'intimée. 

4. Conformément à l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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C/21281/2024 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

 
A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté par A______ SA contre le jugement JTBL/221/2025 

rendu le 27 janvier 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/21281/2024. 

Au fond : 

Annule ce jugement et, statuant à nouveau :  

Déclare recevable la requête en protection de cas clair formée le 12 septembre 2024 par 

A______ SA à l'encontre de B______ et D______.  

Condamne B______ et D______ à évacuer de leurs personnes et de leurs biens 

l'appartement n° 1______ de 3 pièces au 3ème étage de l'immeuble sis rue 2______ 

n° ______ à Genève, ainsi que la cave n° 3______ et le grenier n° 4______ qui en 

dépendent. 

Renvoie pour le surplus la cause au Tribunal des baux et loyers pour qu'il statue sur les 

mesures d'exécution sollicitées. 

Dit que la procédure est gratuite.  

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame  

Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ, 

Monsieur Damien TOURNAIRE, juges assesseurs; Madame Victoria PALLUD, 

greffière. 

 

 

 

 

  

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C/21281/2024 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.