# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 934c69e0-5ecf-5f85-9602-c09f8d04d7a3
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** LF250046-O4
**Docket/Reference:** LF250046-O4
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/LF250046-O4.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer 

Geschäfts-Nr.: LF250046-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 

Dr. E. Pahud und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder sowie Gerichts-

schreiber MLaw B. Lakic

Urteil vom 4. November 2025

in Sachen

A._____ GmbH, 

Gesuchstellerin und Berufungsklägerin

vertreten durch Rechtsanwältin MLaw X1._____

vertreten durch Rechtsanwältin MLaw X2._____

gegen

1.

2.

3.

4.

5.

B._____,

C._____,

D._____, 

E._____,

F._____,

6. G._____,

7.

8.

H._____,

I._____,

Gesuchsgegner und Berufungsbeklagte

1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____

betreffend Bauhandwerkerpfandrecht

- 2 -

Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren 

des Bezirksgerichtes Dietikon vom 28. Mai 2025 (ES250011)

Rechtsbegehren:
(act. 7/1)

" 1.

Das Grundbuchamt J._____ sei gerichtlich anzuweisen, zugunsten 
der Gesuchstellerin und zulasten der jeweilig nachfolgend genann-
ten  Grundstücke  der  Gesuchsgegner  ein  Bauhandwerkerpfand-
recht für die nachfolgend genannten Pfandsummen jeweils zuzüg-
lich  Zins  zu  5 %  seit  10. Februar  2025  als  vorläufige  Eintragung 
vorzumerken:

Name

Eigentums-
verhältnisse

Betrag

Grundstück K.______ 
Grundbuch Blatt 1, 
Liegenschaft, Katas-
ter 2, EGRID CH3

Stockwerkeigentum 
Grundbuch Blatt 4 
EGRID CH5: 

188/1000 Miteigentum

Stockwerkeigentum 
Grundbuch Blatt 6 
EGRID CH7: 

185/1000 Miteigentum

Stockwerkeigentum 
Grundbuch Blatt 8 
EGRID CH9: 

189/1000 Miteigentum

Stockwerkeigentum 
Grundbuch Blatt 10 
EGRID CH11: 

B._____

C._____

D._____

E._____

F._____

G._____

H._____

360/1000 Miteigentum

I._____

Stockwerkeigentum 
Grundbuch Blatt 12 
EGRID CH13: 

78/1000 Miteigentum

daran beteiligte Grund-
stücke:

1/2 Miteigen-
tum

1/2 Miteigen-
tum

1/2 Miteigen-
tum

1/2 Miteigen-
tum

1/2 Miteigen-
tum

1/2 Miteigen-
tum

CHF 9'239.45

CHF 9'239.45

CHF 9'092.00

CHF 9'092.00

CHF 9'288.60

CHF 9'288.60

1/2 Miteigen-
tum

CHF 
17'692.55

1/2 Miteigen-
tum

CHF 
17'692.55

- 3 -

Grundbuch Blatt 14:

H._____;

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

I._____

Grundbuch Blatt 15:

H._____;

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

I._____

Grundbuch Blatt 16:

F._____;

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

G._____

Grundbuch Blatt 17:

F._____;

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

G._____

Grundbuch Blatt 18:

F._____;

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

G._____

Grundbuch Blatt 19:

B._____;

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

C._____

Grundbuch Blatt 20:

B._____;

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

C._____

Grundbuch Blatt 21:

B._____;

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

C._____

Grundbuch Blatt 22:

D._____;

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

E._____

Grundbuch Blatt 23:

D._____;

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

E._____

Grundbuch Blatt 24:

D._____;

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

- 4 -

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

E._____

Grundbuch Blatt 25:

H._____;

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

I._____

Grundbuch Blatt 26:

H._____;

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

I._____

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

2.

3.

4.

5.

1.

2.

3.

4.

5.

6.

Die  Anweisung  gemäss  Ziff.  1  hiervor  sei  durch  das  angerufene 
Gericht  als  vorsorgliche  Massnahme,  superprovisorisch  und 
ohne Anhörung der Gesuchsgegner zu erteilen.

Die in Ziff. 2 hiervor beantragte superprovisorische Verfügung sei 
dem  Grundbuchamt  sowohl  schriftlich  als  auch  per  Telefax  oder 
elektronisch anzumelden.

Der Gesuchstellerin sei eine angemessene Frist von mindestens 3 
Monaten  anzusetzen,  um  die  Klage  auf  definitive  Eintragung  der 
Bauhandwerkerpfandrechte  gemäss  Ziff.  1  hiervor  zulasten  der 
Grundstücke der Gesuchsgegner einzureichen. 

Alles  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  (zuzüglich  Mehr-
wertsteuer) zulasten der Gesuchsgegner, unter solidarischer Haft-
barkeit."

Urteil des Einzelgerichtes:

Das Gesuch wird abgewiesen.

Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'200.– festgesetzt. 

Die Gerichtskosten werden der Gesuchstellerin auferlegt.

Den Gesuchsgegnern wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

[Mitteilung]

[Rechtsmittel]

- 5 -

Berufungsanträge:

der Gesuchstellerin und Berufungsklägerin (act. 2):

" 1.

Sichernde Massnahme/Superprovisorium: Das Grundbuchamt 
J._____  sei  gerichtlich  anzuweisen,  zugunsten  der  Gesuchstel-
lerin/Berufungsklägerin und zulasten der jeweilig nachfolgend ge-
nannten Grundstücke der Gesuchsgegner/Berufungsbeklagten ein 
Bauhandwerkerpfandrecht  für  die  nachfolgend  genannten  Pfand-
summen jeweils zuzüglich Zins zu 5 % seit 10. Februar 2025 als 
vorläufige Eintragung vorzumerken:

Name

Eigentums-
verhältnisse

Betrag

Grundstück K._____ 
Grundbuch Blatt 1, 
Liegenschaft, Katas-
ter 2, EGRID CH3

Stockwerkeigentum 
Grundbuch Blatt 4 
EGRID CH5: 

188/1000 Miteigentum

Stockwerkeigentum 
Grundbuch Blatt 6 
EGRID CH7: 

185/1000 Miteigentum

Stockwerkeigentum 
Grundbuch Blatt 8 
EGRID CH9: 

189/1000 Miteigentum

Stockwerkeigentum 
Grundbuch Blatt 10 
EGRID CH11: 

B._____

C._____

D._____

E._____

F._____

G._____

H._____

360/1000 Miteigentum

I._____

Stockwerkeigentum 
Grundbuch Blatt 12 
EGRID CH:13 

78/1000 Miteigentum

daran beteiligte Grund-
stücke:

1/2 Miteigen-
tum

1/2 Miteigen-
tum

1/2 Miteigen-
tum

1/2 Miteigen-
tum

1/2 Miteigen-
tum

1/2 Miteigen-
tum

CHF 9'239.45

CHF 9'239.45

CHF 9'092.00

CHF 9'092.00

CHF 9'288.60

CHF 9'288.60

1/2 Miteigen-
tum

CHF 
17'692.55

1/2 Miteigen-
tum

CHF 
17'692.55

Grundbuch Blatt 14:

H._____;

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

- 6 -

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

I._____

Grundbuch Blatt 15:

H._____;

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

I._____

Grundbuch Blatt 16:

F._____;

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

G._____

Grundbuch Blatt 17:

F._____;

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

G._____

Grundbuch Blatt 18:

F._____;

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

G._____

Grundbuch Blatt 19:

B._____;

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

C._____

Grundbuch Blatt 20:

B._____;

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

C._____

Grundbuch Blatt 21:

B._____;

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

C._____

Grundbuch Blatt 22:

D._____;

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

E._____

Grundbuch Blatt 23:

D._____;

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

E._____

Grundbuch Blatt 24:

D._____;

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

E._____

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

- 7 -

Grundbuch Blatt 25:

H._____;

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

I._____

Grundbuch Blatt 25:

H._____;

6/78 Miteigentum an 
Grundbuch Blatt 12

I._____

Miteigentum zu 
je 1/2

CHF 589.75

Diese Anweisung sei durch das angerufene Gericht als vorsorgli-
che, sichernde Massnahme, superprovisorisch und ohne Anhö-
rung der Gesuchsgegner/Berufungsbeklagten zu erteilen.

Die beantragte Verfügung sei dem Grundbuchamt J._____ sowohl 
schriftlich als auch per Telefax oder elektronisch anzumelden.

Das  Urteil  des  Bezirksgerichts  Dietikon  vom  28. Mai  2025  (Ge-
schäfts-Nr. ES250011-M/U)  sei  vollumfänglich  aufzuheben  und 
das Gesuch der Gesuchstellerin vom 26. Mai 2025 sei vollumfäng-
lich gutzuheissen.

Eventualiter zu Ziff. 2 hievor sei das Urteil des Bezirksgerichts Die-
tikon  vom  28. Mai  2025  (Geschäfts-Nr. ES250011-M/U)  vollum-
fänglich aufzuheben und die Streitsache sei zur neuen Beurteilung 
an die Vorinstanz zurückzuweisen. 

Alles  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  (zuzüglich  Mehr-
wertsteuer) zulasten der Gesuchsgegner/Berufungsbeklagten, un-
ter  solidarischer  Haftbarkeit,  eventualiter  unter  Kosten-  und  Ent-
schädigungsfolgen zulasten der Staatskasse."

2.

3.

4.

der Gesuchsgegner und Berufungsbeklagten (act. 10):

" 1.

Die  Berufung  sei  abzuweisen  und  das  Urteil  des  Bezirksgerichts 
Dietikon vom 28. Mai 2025 zu bestätigen.

2.

3.

Eventualiter  sei  das  Verfahren  zur  Vervollständigung  und  neuen 
Entscheidung in der Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Alles  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  (zuzüglich  8.1 % 
Mehrwertsteuer) sowohl für das vorinstanzliche Verfahren als auch 
für das Berufungsverfahren zulasten der Berufungsklägerin."

Erwägungen:

1.1.

Die Gesuchstellerin und Berufungsklägerin (fortan: Gesuchstellerin) ist 

eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die ein Gipsergeschäft betreibt 

(act. 5/2). Als solche soll sie Arbeiten an den Grundstücken der Gesuchsgegner 

- 8 -

und Berufungsbeklagten (fortan: Gesuchsgegner) geleistet haben, wobei ihre For-

derung von gesamthaft CHF 98'291.80 nicht bezahlt worden sei (act. 2 Rz. 38).

1.2.

Mit Eingabe vom 26. Mai 2025 gelangte die Gesuchstellerin an die Vorin-

stanz und ersuchte um vorläufige resp. superprovisorische Eintragung eines Bau-

handwerkerpfandrechts auf den Grundstücken der Gesuchsgegner (act. 7/1). Mit 

Urteil vom 28. Mai 2025 wies die Vorinstanz das Gesuch um vorläufige Eintra-

gung eines Bauhandwerkerpfandrechts ab (act. 7/4 = act. 3 = act. 6; fortan: 

act. 6). Dagegen erhob die Gesuchstellerin mit Eingabe vom 2. Juni 2025 (Datum 

der Überbringung) fristgerecht Berufung mit den vorstehend wiedergegebenen 

Rechtsbegehren (act. 2; zur Rechtzeitigkeit act. 7/5/1). 

Mit Verfügung vom 3. Juni 2025 wurde im Sinne einer superprovisori-

schen Massnahme das beantragte Bauhandwerkerpfandrecht eingetragen. Zu-

gleich wurde den Gesuchsgegnern Frist angesetzt, um zur superprovisorischen 

Anordnung Stellung zu nehmen sowie um die Berufung zu beantworten; der Ge-

suchstellerin wurde Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses angesetzt 

(act. 8). Nach Eingang der Berufungsantwort vom 12. Juni 2025 wurde der Ge-

suchstellerin mit Verfügung vom 20. Juni 2025 Frist angesetzt, um zu dieser Stel-

lung zu nehmen (act. 10 und act. 15). Die Stellungnahme datiert vom 3. Juli 2025 

und wurde den Gesuchsgegnern mit Verfügung vom 8. Juli 2025 unter Fristanset-

zung zur Stellungnahme zugestellt (act. 17 und act. 19). Es gingen keine weiteren 

Stellungnahmen ein. Der Kostenvorschuss wurde fristgerecht geleistet (act. 14 

i.V.m. act. 9/1). 

1.3.

Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen 

(act. 7/1-5). Das Verfahren ist spruchreif. Auf die Ausführungen der Parteien wird 

nur insofern eingegangen, als sie für den Berufungsentscheid relevant sind. 

2.

Das angefochtene Urteil stellt einen erstinstanzlichen Entscheid über vor-

sorgliche Massnahmen in einer vermögensrechtlichen Streitigkeit dar. In diesen 

Angelegenheiten ist die Berufung zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt auf-

rechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 

2 ZPO). Das ist vorliegend der Fall (Pfandsumme CHF 98'291.80). Die Berufung 

- 9 -

ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und begründet 

einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Mit der Berufung kann die unrichtige Rechts-

anwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht 

werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch be-

rücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer 

Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 

Abs. 1 ZPO). Die Berufungsinstanz wendet das Recht von Amtes wegen an 

(Art. 57 ZPO). Sie ist daher weder an die Argumente der Parteien noch an die Be-

gründung des vorinstanzlichen Entscheides gebunden (vgl. BGE 133 II 249 

E. 1.4.1).

3.

Die Vorinstanz erachtete das Gesuch der Gesuchstellerin um Eintragung 

eines vorläufigen Bauhandwerkerpfandrechts als offensichtlich unbegründet, da 

es an einer schlüssigen Sachverhaltsdarstellung für die anbegehrte vorsorgliche 

Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes auf die einzelnen Stockwerkeigen-

tumseinheiten bzw. die Miteigentumsanteile fehle.

Die Gesuchstellerin verlange die Verteilung der pfandberechtigten Forde-

rung auf die einzelnen verschiedenen Stockwerk- und Miteigentumseinheiten 

nach Wertquoten. Dafür müssten aber sämtliche Arbeiten an gemeinschaftlichen 

Teilen der Liegenschaften erfolgt sein oder die Bezeichnung der konkreten Stock-

werkeigentumseinheiten unmöglich oder unzumutbar sein. Die Gesuchstellerin 

habe allerdings weder schlüssig behauptet, dass sämtliche Arbeiten an gemein-

schaftlichen Teilen der Liegenschaften erfolgt seien oder die Bezeichnung der 

konkreten Stockwerkeigentumseinheiten unmöglich oder unzumutbar sei, noch 

dass die einzelnen Arbeiten zugunsten konkret bezeichneter, einzelner Stock-

werkeigentumseinheiten erfolgt seien. 

So habe die Gesuchstellerin in ihrem Gesuch nicht erklärt, inwiefern aus 

den Rechnungen vom 18. Dezember 2025 [recte: 2024] und 5. Februar 2025 

samt zugehörigen Regierapporten, welche die Gesuchstellerin zum integrierten 

Bestandteil ihres Gesuchs erklärt habe, ersichtlich sein soll, dass sämtliche Arbei-

ten an gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft ausgeführt worden seien. Es 

könne nicht Aufgabe des Gerichts sein, die eingereichten Regierapporte – auf 

- 10 -

welche die Gesuchstellerin in ihrem Gesuch lediglich verweise – mit detektivi-

schem Spürsinn zu durchforsten, um erkennen zu können, dass sämtliche Arbei-

ten an gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft ausgeführt worden seien. Tue 

man es doch, entstehe der Eindruck, dass (zumindest) gewisse Arbeiten an ein-

zelnen Stockwerkseinheiten (und nicht an gemeinschaftlichen Teilen der Liegen-

schaft) durchgeführt worden seien, so etwa wenn in einzelnen Regie-Rapporten 

von der "EG-Attika" die Rede sei (act. 6 E. 2.4. f.).

4.1.

Die Gesuchstellerin rügt in ihrer Berufung, die Vorinstanz habe den Sach-

verhalt offensichtlich unrichtig festgestellt, indem sie davon ausgegangen sei, 

dass einzelne Arbeiten gemäss den im Recht liegenden Rapporten konkret einer 

in Tat und Wahrheit inexistenten "EG-Attika-Wohnung" zugeordnet werden könn-

ten. Viel mehr seien in diesen Rapporten Arbeiten rapportiert worden, die im ge-

samten Gebäude vom Erdgeschoss bis zum Attikageschoss ausgeführt worden 

seien. Eine "EG-Attika"-Wohnung, wie die Vorinstanz diese anscheinend ange-

nommen habe, existiere nicht. Die vorinstanzliche Erwägung, wonach nicht 

schlüssig sei, dass Arbeiten an gemeinschaftlichen Teilen ausgeführt worden 

seien, oder nicht schlüssig sei, dass die Bezeichnung der konkreten Stockwerkei-

gentumseinheit unmöglich oder unzumutbar sei, sei daher falsch (act. 2 Rz. 9 und 

11).

4.2.

Unabhängig davon sei die Sachverhaltsdarstellung – so die Gesuchstel-

lerin weiter – vor der Vorinstanz für das Verfahren um provisorische Eintragung 

eines Bauhandwerkerpfandrechts ausreichend. Sie habe über 23 Seiten hinweg 

die pfandberechtigten Forderungen ausreichend substantiiert und insbesondere 

die schlüssige Behauptung aufgestellt, dass es sich bei den vereinbarten und er-

brachten Arbeiten um Arbeiten zugunsten der gemeinschaftlichen Teile der Lie-

genschaft der Gesuchsgegner und solche, die nicht klar einer bestimmten Woh-

nung zugeordnet werden könnten, handle. Diese Behauptung sei mit den im 

Recht liegenden Dokumenten ausreichend glaubhaft gemacht worden (act. 2 

Rz. 12). 

4.3.

Die Vorinstanz verkenne schliesslich, dass es sich bei der Frage, wie ge-

nau die einzelnen Arbeiten auf die einzelnen Miteigentumsanteile im Detail aufzu-

- 11 -

teilen seien, um eine Frage handle, die nicht bereits im Verfahren betreffend pro-

visorische Eintragung final beantwortet werden müsse; dies sei vielmehr erst im 

Verfahren betreffend definitive Eintragung zu entscheiden (act. 2 Rz. 13). 

5.

Die Gesuchsgegner erachten die vorstehenden Rügen für unbegründet 

und stellen sich – zusammengefasst – auf den Standpunkt, die Gesuchstellerin 

habe den Sachverhalt nicht genügend substantiiert dargelegt. Die vorinstanzliche 

Schlussfolgerung, wonach man aufgrund der eingereichten Beilagen den Ein-

druck erhalte, dass nicht alle Arbeiten ausschliesslich an gemeinschaftlichen Tei-

len der Liegenschaft ausgeführt worden seien, sei richtig (act. 10 Rz. 30 und 32). 

Da es damit überhaupt an der Grundlage fehle, auf welcher eine Beweiswürdi-

gung stattfinden könne, sei es auch falsch, dass die Vorinstanz das Beweismass 

falsch angewendet habe (act. 10 Rz. 31). 

6.

Die Vorinstanz erachtete das Gesuch vom 26. Mai 2025 als offensichtlich 

unbegründet im Sinne von Art. 253 ZPO, weshalb sie den Gesuchsgegnern keine 

Gelegenheit zur Stellungnahme gab, sondern sogleich das Gesuch in materieller 

Hinsicht abwies. Offensichtlich unbegründet ist ein Gesuch, wenn es aussichtslos 

ist, da materiellrechtliche Tatbestandsvoraussetzungen eindeutig nicht gegeben 

sind (LAZOPOULOS/LEIMGRUBER, in: GEHRI/JENT-SØRENSEN/SARBACH, ZPO Kom-

mentar, 3. Aufl. 2023, Art. 253 N 1). Vorliegend ist umstritten, ob der Tatsachen-

vortrag der Gesuchstellerin in ihrem Gesuch betreffend ausgeführter Arbeiten 

resp. Aufteilung der Pfandsumme unvollständig und damit unschlüssig war. 

6.1.

Gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO haben die Parteien dem Gericht die Tatsa-

chen, auf die sie ihre Begehren stützen, darzulegen und die Beweismittel anzuge-

ben. Eine Tatsachenbehauptung hat nicht alle Einzelheiten zu enthalten. Es ge-

nügt, wenn die Tatsachen, die unter die das Begehren stützenden Normen zu 

subsumieren sind, in einer den Gewohnheiten des Lebens entsprechenden Weise 

in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen behauptet werden. Immerhin muss 

die Tatsachenbehauptung so konkret formuliert sein, dass ein substantiiertes Be-

streiten möglich ist oder der Gegenbeweis angetreten werden kann. Behauptun-

gen sind hinreichend, wenn sie unter der Annahme, sie seien bewiesen, einen 

Sachverhalt ergeben, den das Gericht den entsprechenden Gesetzesnormen zu-

- 12 -

ordnen und gestützt darauf die Forderung zusprechen kann. Ein solchermassen 

vollständiger Tatsachenvortrag wird als schlüssig bezeichnet, da er bei Unterstel-

lung, er sei wahr, den Schluss auf die anbegehrte Rechtsfolge zulässt (statt vieler: 

BGer 4A_601/2020 vom 11. Mai 2021 E. 4.1). Ein schlüssiger Tatsachenvortrag 

setzt damit Vollständigkeit und Widerspruchsfreiheit der Behauptungen voraus 

(HURNI, in: HAUSHEER/WALTER, Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozess-

ordnung, Bd. 1 Art. 1– 149, N 20 zu Art. 55). 

Nur soweit der Prozessgegner den schlüssigen Tatsachenvortrag der be-

hauptungsbelasteten Partei bestreitet, greift eine über die Behauptungslast hin-

ausgehende Substantiierungslast. Die Vorbringen sind diesfalls nicht nur in den 

Grundzügen, sondern in Einzeltatsachen zergliedert so umfassend und klar dar-

zulegen, dass darüber Beweis abgenommen oder dagegen der Gegenbeweis an-

getreten werden kann. Bestreitungen sind so konkret zu halten, dass sich bestim-

men lässt, welche einzelnen Behauptungen des Klägers damit bestritten werden; 

die Bestreitung muss ihrem Zweck entsprechend so konkret sein, dass die Ge-

genpartei weiss, welche einzelne Tatsachenbehauptung sie beweisen muss 

(BGer 4A_377/2021 vom 29. Juni 2022 E. 3.1).

6.2.

Die – im vorliegenden Fall glaubhaft zu machenden – Tatsachenbehaup-

tungen sind gemäss Art. 221 Abs. 1 lit. d und e ZPO mit den entsprechenden Be-

weisanträgen in den Rechtsschriften selbst vorzubringen. Dies gilt auch im sum-

marischen Verfahren (vgl. Art. 219 ZPO) und insbesondere im Geltungsbereich 

des Verhandlungsgrundsatzes. Entsprechend ist nach der bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung der Behauptungs- und Substantiierungslast im Prinzip in den 

Rechtsschriften nachzukommen. Der blosse pauschale Verweis auf Beilagen ge-

nügt in aller Regel nicht; es geht darum, dass nicht das Gericht und die Gegen-

partei aus den Beilagen die Sachdarstellung zusammensuchen müssen. Es ist 

nicht an ihnen, Beilagen danach zu durchforsten, ob sich daraus etwas zugunsten 

der behauptungsbelasteten Partei ableiten lässt (BGer 4A_281/2017 vom 22. Ja-

nuar 2018 E. 5 m.w.H.).

Ein Verweis auf Beilagen zur Ergänzung der Sachbehauptungen ist nur 

ganz ausnahmsweise zulässig und setzt namentlich voraus, dass die Tatsachen 

- 13 -

in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen in der Rechtsschrift selbst behauptet 

werden (BGer 4A_31/2020 vom 27. August 2020 E. 9.3. m.w.H.). Konkret ist zu 

prüfen, ob die Gegenpartei und das Gericht damit die notwendigen Informationen 

in einer Art erhalten, die eine Übernahme in die Rechtsschrift als blossen Leerlauf 

erscheinen lässt, oder ob der Verweis ungenügend ist, weil die nötigen Informatio-

nen in den Beilagen nicht eindeutig und vollständig enthalten sind oder aber dar-

aus zusammengesucht werden müssten. Es genügt nicht, dass in den Beilagen 

die verlangten Informationen in irgendeiner Form vorhanden sind. Es muss auch 

ein problemloser Zugriff darauf gewährleistet sein, und es darf kein Interpretati-

onsspielraum entstehen. Der entsprechende Verweis in der Rechtsschrift muss 

spezifisch ein bestimmtes Aktenstück nennen und aus dem Verweis muss selbst 

klar werden, welche Teile des Aktenstücks als Parteibehauptung gelten sollen. 

Ein problemloser Zugriff ist gewährleistet, wenn eine Beilage selbsterklärend ist 

und genau die verlangten (beziehungsweise in der Rechtsschrift bezeichneten) 

Informationen enthält. Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, kann ein Ver-

weis nur genügen, wenn die Beilage in der Rechtsschrift derart konkretisiert und 

erläutert wird, dass die Informationen ohne Weiteres zugänglich werden und nicht 

interpretiert und zusammengesucht werden müssen (BGer 4A_281/2017 vom 

22. Januar 2018 E. 5.3. m.w.H.).

6.3.

Schliesslich ist daran zu erinnern, dass in summarischen Verfahren kein 

Anspruch auf einen zweiten Schriftenwechsel besteht und der Aktenschluss 

grundsätzlich nach einmaliger Äusserung eintritt. Nur wenn ein formeller zweiter 

Schriftenwechsel angeordnet wird, besteht die Möglichkeit, sich unbeschränkt 

nochmals zu äussern; ansonsten sind Noven nur noch unter den Voraussetzun-

gen von Art. 229 Abs. 1 ZPO zulässig (vgl. dazu ausführlich BGE 146 III 237 

E. 3.1.). 

7.

Die Gesuchstellerin begründete ihr Gesuch um provisorische Eintragung 

eines Bauhandwerkerpfandrechts vor Vorinstanz damit, die Gesuchsgegner seien 

Stockwerkeigentümer des sich auf dem streitgegenständlichen Grundstück be-

findlichen Mehrfamilienhauses. In Bezug auf die pfandberechtigten Arbeiten führte 

die Gesuchstellerin in ihrem Gesuch vom 26. Mai 2025 aus, sie habe für das Bau-

- 14 -

unternehmen, die L._____ GmbH, gestützt auf den Werkvertrag vom 3. Juni 2024 

von diesem Tag bis 5. Februar 2025 pfandberechtigte Gipser- und damit funktio-

nell zusammenhängende Maler- und Transportarbeiten geleistet (act. 7/1 Rz. 5 

und 11): 

7.1.

Die (zusätzlichen) Gipserarbeiten von gesamthaft CHF 52'325.– seien in 

Form von Regieaufträgen erfolgt und mündlich abgeschlossen worden. Dass die 

Arbeiten ausgeführt worden seien, ergebe sich aus ihren zahlreichen Regierap-

porten von Oktober 2024 bis Dezember 2024 sowie aus der Rechnung vom 

18. Dezember 2024. Die Rechnung sowie die Regierapporte würden allesamt 

zum integrierten Bestandteil des Gesuchs erklärt. Dass Arbeiten geleistet worden 

seien, habe die L.______ GmbH anerkannt; strittig sei lediglich der vereinbarte 

und geleistete Zeitaufwand (act. 7/1 Rz. 5 f.). 

Auftragsgemäss habe die Gesuchstellerin im Zeitraum von Juni 2024 bis 

November 2024 überdies das Material für die Gipserarbeiten jeweils eigens abge-

holt und zur Baustelle transportiert. Eine Fahrt habe jeweils drei Stunden in An-

spruch genommen, was von der L._____ GmbH ebenfalls anerkannt worden sei 

(act. 7/1 Rz. 7). 

7.2.1. Sodann habe die L.______ GmbH die Gesuchstellerin mit der Ausführung 

diverser Malerarbeiten betraut, die mit Rechnung vom 5. Februar 2025 in Rech-

nung gestellt worden seien. Die L._____ GmbH habe ebenfalls bereits anerkannt, 

dass die Arbeiten vereinbart, geleistet und in Rechnung gestellt worden seien. Die 

Rechnung vom 5. Februar 2025 würde zum integrierenden Standpunkt der 

Rechtsschrift erklärt (act. 7/1 Rz. 8). 

7.2.2. Schliesslich sei die Gesuchstellerin von der L._____ GmbH am 21. Okto-

ber 2024 beauftragt worden, sämtliche Wände und Decken des sich auf dem 

streitgegenständlichen Grundstück befindlichen Mehrfamilienhauses zu streichen, 

alle Türzargen zu malen sowie die nötigen Abdeckarbeiten (für die fünf Einheiten) 

auszuführen. Die geleisteten Arbeiten seien ebenfalls in der Rechnung vom 5. Fe-

bruar 2025 aufgeführt, die als integrierter Bestandteil des Gesuchs gelte. Die ge-

- 15 -

leisteten Arbeiten habe die L.______ GmbH im verrechneten Ausmass und Auf-

wand anerkannt, die vereinbarten Ansätze bestreite sie jedoch (act. 7/1 Rz. 9).

7.3.

Bei diesen vereinbarten und erbrachten Arbeiten handle es sich um Arbei-

ten zugunsten der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft der Stockwerkeigen-

tümer und solche Leistungen, die nicht klar einer bestimmten Wohnung zugeord-

net werden könnten (act. 7/1 Rz. 13).

8.1.

Ob die vorstehend dargelegten Tatsachenbehauptungen als schlüssig be-

zeichnet werden können, kann offengelassen werden. Immerhin dürfte dies bei 

den Malerarbeiten, die am 21. Oktober 2024 in Auftrag gegeben worden seien 

(vgl. E. 7.2.2. vorstehend), nicht der Fall sein: Die Gesuchstellerin führt in diesem 

Zusammenhang aus, sämtliche Wände und Decken gestrichen und alle Türzar-

gen gemalt zu haben – mit anderen Worten auch solche der einzelnen Stockwerk-

eigentumseinheiten. Dies steht allerdings im Widerspruch zu ihrer Behauptung, 

bei sämtlichen Arbeiten handle es sich um solche, die zugunsten der gemein-

schaftlichen Teile der Liegenschaft der Stockwerkeigentümer erfolgt seien, und 

um solche, die nicht klar einer bestimmten Wohnung zugeordnet werden könnten 

(vgl. E. 7.3. vorstehend). Weshalb es der Gesuchstellerin nicht hätte möglich sein 

sollen, die Malerarbeiten auf die einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten zu ver-

teilen, legt sie nicht dar. 

8.2.

Die Gesuchsgegner haben in ihrer Stellungnahme vom 12. Juni 2025 

sämtliche Behauptungen im Zusammenhang mit den anspruchsberechtigten Ar-

beiten bestritten (vgl. act. 10 Rz. 14 ff.). Entgegen der Ansicht der Gesuchstellerin 

sind diese Ausführungen im vorliegenden Berufungsverfahren zu beachten (vgl. 

dahingehende Rüge in act. 17 Rz. 4), verlangt sie doch selbst als Hauptantrag ei-

nen reformatorischen Entscheid (vgl. Berufungsantrag-Ziffer 2), der gerade die 

Spruchreife – und damit eine Stellungnahme der Gegenpartei – voraussetzt. 

8.2.1.

In Bezug auf die Gipserarbeiten führen die Gesuchsgegner aus, die Ge-

suchstellerin lege nicht einmal den Inhalt und die Grundlagen des Werkvertrags 

dar. Aus diesem ergebe sich denn auch nicht, dass Arbeiten im Stundenaufwand 

auszuführen gewesen wären. Insbesondere ergebe sich jedoch, dass nicht bloss 

- 16 -

Arbeiten an gemeinschaftlichen Teilen auszuführen gewesen wären (act. 10 

Rz. 14; vgl. auch Rz. 20). 

Diese Bestreitung führt dazu, dass es an der Gesuchstellerin gewesen 

wäre, ihre Vorbringen in diesem Zusammenhang zu substantiieren, d.h. in Einzel-

tatsachen zergliedert so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis 

hätte abgenommen werden können. Dies hat sie jedoch unterlassen. Es ist daran 

zu erinnern, dass weder das summarische Verfahren noch das herabgesetzte Be-

weismass der Glaubhaftmachung etwas an der Behauptungs- und Substantiie-

rungslast der Gesuchstellerin ändern (SCHUMACHER, Das Bauhandwerkerpfand-

recht, 4. Aufl. 2022, N 1466). Mit ihrer pauschal gehaltenen Behauptung, die zu-

sätzlichen Gipserarbeiten von gesamthaft CHF 52'325.– seien in Form von Regie-

aufträgen erfolgt und mündlich abgeschlossen worden, kommt sie ihrer Substanti-

ierungslast im Zusammenhang mit dem Abschluss des Vertrags nicht nach. Auch 

mit der an anderer Stelle bloss wiedergegebenen Rechnung vom 18. Dezember 

2024, in welchem stichwortartig einzelne Positionen mit den aufgewendeten Stun-

den festgehalten wurden, kommt sie in Bezug auf die geleisteten Arbeiten ihrer 

Substantiierungslast nicht nach (vgl. act. 7/1 Rz. 23): Es ist nicht Aufgabe der Ge-

genseite oder des Gerichts, lediglich aus den Begriffen "Vorsatzschale", 

"Schwimmbad", "Vorhangschiene", "Weissputz Decken (Nach Elektroarbeiten)" 

und "Diverse Gipserarbeiten / Gemäss Regierapporte" das Tatsachenfundament 

der Gesuchstellerin zu vervollständigen. Aus diesen Positionen geht weder genau 

hervor, welche Leistungen wann tatsächlich erbracht wurden, noch dass diese zu-

gunsten der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft der Stockwerkeigentümer 

erfolgt seien resp. nicht klar einer bestimmten Wohnung zugeordnet werden könn-

ten. 

Entgegen der Ansicht der Gesuchstellerin vermag ihr Verweis auf die zu-

gehörigen Regie-Rapporte ihren (ungenügenden) Tatsachenvortrag im Gesuch 

nicht zu ergänzen. Dabei handelt es sich um eine Sammel-Beilage, die mit über 

20 Seiten äusserst umfangreich und deren Inhalt teilweise lediglich stichwortartig 

verfasst ist (act. 7/3/8). Darüber hinaus geht auch aus diesen nicht hervor, dass 

die Arbeiten zugunsten der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft der Stock-

- 17 -

werkeigentümer geleistet worden seien resp. weshalb es der Gesuchstellerin 

nicht hätte möglich sein sollen, die einzelnen Arbeiten auf die einzelnen Stock-

werkeigentumseinheiten zu verteilen. Es ist wiederum nicht Aufgabe des Gerichts 

resp. der Gegenseite, bspw. die ungenauen Begriffe "EG – Attika", "Attika", 

"Schwimmbad", "EG Korridor", "Untergeschoss" so zu deuten, sodass sich etwas 

zugunsten der Gesuchstellerin ableiten lässt. Teilweise lassen sich den Regierap-

porten Begriffe entnehmen, die gar vielmehr dafür sprechen würden, dass es sich 

bei den Leistungen um solche zugunsten der Stockwerkeigentumseinheiten han-

delte (bspw. Duschen zuputzen oder Vorhangschienen). Mit anderen Worten be-

steht ein gewisser Interpretationsspielraum, weshalb ein blosser Verweis auf Bei-

lagen unzulässig ist und es an der Gesuchstellerin gelegen wäre, in ihrem Tatsa-

chenvortrag die erbrachten Arbeiten vorzubringen.

Aufgrund dessen sind (auch) die Transportleistungen nicht pfandberech-

tigt, zumal die Gesuchstellerin lediglich einen funktionellen Zusammenhang mit 

den unsubstantiierten Gipserarbeiten behauptete (vgl. act. 7/1 Rz. 15). Mit ande-

ren Worten stellen die behaupteten Transportleistungen ohne die davon abhängi-

gen Gipserarbeiten reine Materiallieferungen dar, die jedoch nicht pfandberechtigt 

sind (vgl. SCHUMACHER, a.a.O., N 237 sowie N 264 ff.). 

8.2.2. Die Malerarbeiten, die mit Rechnung vom 5. Februar 2025 in Rechnung 

gestellt worden seien, bestreiten die Gesuchsgegner ebenfalls (act. 10 Rz. 16, 

vgl. auch Rz. 25). Folglich greift bei den fraglichen Malerarbeiten – wie bereits im 

Zusammenhang mit den Gipserarbeiten (vgl. E. 8.2.1. vorstehend) – die Substan-

tiierungslast bei der Gesuchstellerin. Auch hier lassen sich dem Gesuch allerdings 

keine detaillierte Einzeltatsachen zur Auftragserteilung entnehmen. Daran ändert 

wiederum nichts, dass die Gesuchstellerin an anderer Stelle in ihrem Gesuch ein 

Abbild der Rechnung vom 5. Februar 2025 einfügt (act. 7/1 Rz. 25): Zwar gehen 

daraus immerhin Leistungen im Treppenhaus hervor, womit zugunsten der Ge-

suchstellerin davon ausgegangen werden könnte, es handelt sich um Arbeiten für 

den gemeinschaftlichen Teil des Mehrfamilienhauses. Da allerdings zu diesen Be-

hauptungen keinerlei Regierapporte oder sonstige unterzeichnete Belege (vgl. le-

diglich act. 7/13) eingereicht wurden, konnte die Gesuchstellerin die Leistungen 

- 18 -

nicht glaubhaft machen. Darüber hinaus konnten die Gesuchsgegner glaubhaft 

darlegen, dass das Schwimmbad Teil einer Stockwerkeigentumseinheit ist 

(vgl. act. 10 Rz. 8 sowie Rz. 19 auf S. 11). 

8.3.

Zusammengefasst konnte die Gesuchstellerin aufgrund ungenügenden 

Tatsachenvortrags resp. mangels Belegen ihren Anspruch auf vorläufige Eintra-

gung eines Bauhandwerkerpfandrechts nicht glaubhaft machen. Im Ergebnis ist 

der vorinstanzliche Entscheid zu bestätigen und die Berufung abzuweisen. 

Die mit Verfügung vom 3. Juni 2025 superprovisorisch angeordnete Ein-

tragung ist folglich zu löschen; das Grundbuchamt J._____ ist entsprechend an-

zuweisen. 

9.1.

Ausgangsgemäss wird die Gesuchstellerin für das Berufungsverfahren 

kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert von 

CHF 98'291.80 ist die Entscheidgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 

i.V.m. § 4 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 GebV OG auf CHF 4'300.– festzusetzen und mit 

dem von der Gesuchstellerin geleisteten Vorschuss zu verrechnen.

9.2.

Antragsgemäss ist den Gesuchsgegnern eine Parteientschädigung zuzu-

sprechen. In Anwendung von § 13 Abs. 1 i.V.m. § 4 Abs. 1 und § 9 AnwGebV ist 

diese auf CHF 4'500.– (zuzüglich 8,1% Mehrwertsteuer) festzusetzen. 

Es wird erkannt:

1.

Die Berufung der Gesuchstellerin wird abgewiesen. Das vorinstanzliche 

Urteil vom 28. Mai 2025 wird bestätigt. 

2.

Das Grundbuchamt J._____ wird angewiesen, die mit Verfügung vom 

3. Juni 2025 im Sinne einer superprovisorischen Massnahme vorgemerkten 

vorläufigen Eintragungen von Bauhandwerkerpfandrechten zugunsten der 

Gesuchstellerin auf sämtlichen Grundstücken der Gesuchsgegner zu 

löschen.

- 19 -

Die Löschung darf erst aufgrund einer entsprechenden Mitteilung durch 

das Obergericht an das Grundbuchamt J._____  vorgenommen werden.

3.

Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 4'300.– festgesetzt, der 

Gesuchstellerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Vorschuss von 

CHF 4'300.– verrechnet.

4.

Die Gesuchstellerin wird verpflichtet, den Gesuchsgegnern zusammen eine 

Parteientschädigung von CHF 4'500.– zuzüglich 8,1% Mehrwertsteuer zu 

zahlen.

5.

Schriftliche Mitteilung an 







die Parteien,

die Vorinstanz,

das Grundbuchamt J._____ 10 Tage nach Ablauf der der Gesuch-
stellerin laufenden Frist zur Erhebung einer Beschwerde gemäss 
Dispositivziffer 6, sofern bei der Kammer bis dann kein Entscheid des 
Bundesgerichts eingegangen ist, mit welchem dieses einer allfälligen 
Beschwerde gegen diesen Entscheid aufschiebende Wirkung erteilt, 

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück.

6.

Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 

innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG und ein Entscheid über 
vorsorgliche Massnahmen im Sinne von Art. 98 BGG.

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
CHF 98'291.80.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

- 20 -

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

Der Gerichtsschreiber:

MLaw B. Lakic

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