# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 684fa19e-f5dd-5eee-8ea8-82e3b48a49aa
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-10-21
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 21.10.2014 A 2014 28
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2014-28_2014-10-21.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

A 14 28

4. Kammer 

bestehend aus

Vizepräsident Priuli als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Stecher 

und Präsident Meisser, Aktuar ad hoc Decurtins

URTEIL
vom 21. Oktober 2014

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ AG,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just,

Beschwerdeführerin

gegen 

Gemeinde X._____,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen,

Beschwerdegegnerin

betreffend Erstwohnungspflichtersatzabgabe (Ablehnung)

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1. Am 3. Oktober 2011 unterbreitete die A._____ AG der Gemeinde X._____ 

(nachfolgend Gemeinde) ein Baugesuch zum Umbau des bestehenden 

Gebäudes auf der Parzelle 405 in O._____ in ein Mehrfamilienhaus mit 

einer neu geschaffenen Bruttogeschossfläche von 283.5 m2. In einem 

Begleitschreiben gleichen Datums wurde die 5.5-Zimmerwohnung im 

Erdgeschoss als Erstwohnung ausgewiesen und gleichzeitig ein Gesuch 

um Abgeltung der Erstwohnungsanteilsverpflichtung gestellt.

2. Am 15. Mai 2012 erteilte die Gemeinde der A._____ AG die nachgesuch-

te Baubewilligung, welche auf Seite 3 unter Ziffer III/1.a) den Hinweis ent-

hielt, dass die Bestimmungen der Bundesverfassung betreffend Zweit-

wohnungen allenfalls zu Nutzungsbeschränkungen führen könnten. Das 

Gesuch um Abgeltung der Erstwohnungsanteilsverpflichtung in Geld wies 

der Gemeindevorstand fast zwei Jahre später mit Entscheid vom 15. April 

2014 indes ab, da gemäss dem kommunalen Baugesetz bei Bauten mit 

einer Wohnung die ganze Wohnfläche als Erstwohnung zu nutzen sei und 

dies bei Überbauungen mit nur einer Erstwohnung analog gelte. Zudem 

sei es seit Annahme der Zweitwohnungsinitiative nicht mehr möglich, 

Erstwohnungen durch eine Ersatzabgabe abzugelten.

3. Gegen diesen abschlägigen Entscheid erhob die A._____ AG (nachfol-

gend Beschwerdeführerin) am 26. Mai 2014 Beschwerde an das Verwal-

tungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte, dass der ange-

fochtene Entscheid aufzuheben und die Gemeinde anzuweisen sei, die 

Ersatzabgabe festzusetzen. Eventualiter sei die Gemeinde anzuweisen, 

das Gesuch gutzuheissen und die Ersatzabgabe festzusetzen. Begrün-

dend führte sie aus, dass in der Baubewilligung vom 15. Mai 2012 trotz ih-

rer ausdrücklichen und konkreten Anträge nur allgemein auf die Pflicht 

der Erstellung von Erstwohnungen hingewiesen worden sei. Zudem sei es 

nicht nachvollziehbar, dass Art. 68 Abs. 1 BG, wonach bei Bauten mit nur 

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einer Wohnung die ganze Wohnfläche als Erstwohnung zu nutzen sei, 

auch bei Überbauungen mit nur einer Erstwohnung zur Anwendung ge-

langen solle. In Bezug auf die Bestimmungen der Bundesverfassung be-

treffend die Zweitwohnungsinitiative führte die Beschwerdeführerin aus, 

dass diese der Abgeltung im vorliegenden Fall nicht entgegenstünden. Mit 

der Baubewilligung vom 15. Mai 2012 sei die Abgeltung im Grundsatz 

bewilligt worden, da für keine der Wohnungen eine Erstwohnungsver-

pflichtung verfügt worden sei. Zudem sei gemäss Art. 88 BG seitens der 

Bauherrschaft lediglich eine Wahlerklärung abzugeben, welche im Ge-

gensatz zu einem Gesuch keiner nachträglichen Bewilligung bedürfe. 

Damit sei die im Baugesuch als Erstwohnung ausgewiesene Wohnung 

als Zweitwohnung bewilligt worden und die Gemeinde deshalb anzuwei-

sen, die entsprechende Ersatzabgabe zu verfügen.

4. In ihrer Vernehmlassung vom 2. Juli 2014 beantragte die Gemeinde 

(nachfolgend Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung der Be-

schwerde. In der Baubewilligung sei weder festgelegt worden, welche 

Wohnung als Erstwohnung zu gelten habe, noch sei eine Ersatzabgabe 

festgesetzt worden. Durch die Bestimmungen von Art. 66 ff. BG zur För-

derung der Erstwohnungen und Einschränkung des Zweitwohnungsbaus 

solle sichergestellt werden, dass in der Dorfzone nur mehr Einfamilien-

häuser für Personen mit dauerndem Wohnsitz in der Gemeinde erstellt 

werden und dass in jeder Baute mindestes eine Wohnung ganzjährig be-

wohnt werde. In diesem Sinne sei in Art. 84 BG die Ablösung durch Er-

satzabgabe auf höchstens eine Wohnung pro Bau beschränkt und in 

Art. 68 BG einschränkend festgelegt worden, dass eine Abgeltung bei 

Bauten mit nur einer Wohnung nicht zulässig sei. Die gegenteilige Auffas-

sung der Beschwerdeführerin widerspreche dem Gesetzeszweck, der 

Systematik sowie dem Gleichbehandlungsgebot. Während der Ersteller 

eines Einfamilienhauses seinen Erstwohnungsanteil nicht abgelten könne, 

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soll es demjenigen, der zwei Wohnungen erstellt und eine davon als 

Zweitwohnung verkaufe, nicht möglich sein, die die andere Wohnung be-

schlagende Erstwohnungsanteilsverpflichtung mittels Bezahlung einer Er-

satzabgabe umgehen zu können. Hinzu komme, dass das Gesetz primär 

die Pflicht begründe, einen Teil Erstwohnungen zu erstellen. Erst wenn 

sichergestellt sei, dass pro Baute eine Erstwohnung verbleibe, könne für 

höchstens eine Wohnung die Erstwohnungsverpflichtung abgegolten 

werden. Des Weiteren sei es äusserst zweifelhaft, ob die Gemeinde nach 

der Annahme von Art. 75b BV über die Zweitwohnungen nunmehr auf die 

Durchsetzung der Erstwohnungsanteilsverpflichtung verzichten dürfe. Je-

denfalls habe sie in der Baubewilligung ausdrücklich auf die sich aus der 

Annahme der Zweitwohnungsinitiative möglicherweise ergebenden Nut-

zungsbeschränkungen hingewiesen.

5. In ihrer Replik vom 25. August 2014 hielt die Beschwerdeführerin an ihren 

Anträgen und Begründungen fest und bemängelte weiterhin die Interpre-

tation der Beschwerdegegnerin von Art. 68 BG. Zudem stütze sich die 

Abgeltungsmöglichkeit entgegen der Auffassung der Beschwerdegegne-

rin nicht auf Art. 75b BV, sondern auf eine kommunale Regelung. Auf-

grund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung stehe fest, dass Zweit-

wohnungen bis Ende 2012 hätten bewilligt werden dürfen.

6. In ihrer Duplik vom 17. September 2014 hielt auch die Beschwerdegegne-

rin an ihren bisherigen Anträgen und Begründungen fest und präzisierte, 

dass für die Rechtmässigkeit ihres Entscheids der Zeitpunkt des Erlasses 

desselben, nämlich der 14. April 2014 massgebend sei. Zu diesem Zeit-

punkt habe der geltende Art. 75b BV einer Erweiterung der Zweitwoh-

nungsnutzung durch Abgeltung der Erstwohnungsanteilsverpflichtung 

entgegengestanden, da die Gemeinde einen Zweitwohnungsanteil von 

mehr als 20 % aufweise.

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Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-

wie im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfol-

genden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des kantonalen Gesetzes über die Verwaltungs-

rechtspflege (VRG; BR 370.100) können Entscheide von Gemeinden mit 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht angefochten werden, soweit sie 

nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach 

kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der vorliegende 

Entscheid der Beschwerdegegnerin vom 14. April 2014, mit welchem der 

Beschwerdeführerin die Abgeltung der Erstwohnungsanteilsverpflichtung 

verwehrt wurde, ist weder bei einer anderen Instanz anfechtbar noch 

endgültig, weshalb er ein taugliches Anfechtungsobjekt darstellt. Da die 

Beschwerdeführerin als Adressatin des Entscheids zudem zu dessen An-

fechtung legitimiert ist (Art. 50 VRG), ist auf die form- und fristgerecht ein-

gereichte Beschwerde einzutreten.

b) Streitig und zu prüfen ist im Folgenden, ob die Beschwerdegegnerin das 

Gesuch der Beschwerdeführerin um Abgeltung der Erstwohnungsanteils-

verpflichtung mittels Entrichtung einer Ersatzabgabe zu Recht abgelehnt 

hat. Dabei ist auf die Abgeltungsfähigkeit als solche sowie auf den Ein-

fluss der Zweitwohnungsinitiative auf dieses im kommunalen Recht vor-

gesehene Steuerungsinstrument einzugehen.

2. a) Zur Frage der Abgeltungsfähigkeit der Erstwohnungsanteilsverpflichtung 

gemäss dem kommunalen Baugesetz (BG) ist zunächst festzuhalten, 

dass sich das fragliche Grundstück am Rande der Dorfzone befindet. 

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Gemäss Art. 66 Abs. 1 BG soll in dieser Zone der Erstwohnungsbau ge-

fördert und der Zweitwohnungsbau durch Festlegung von Erstwohnungs-

anteilen eingeschränkt werden. Dazu bestimmt Art. 68 Abs. 1 BG, dass 

wenn in der Dorfzone neue Wohnungen erstellt oder – wie im vorliegen-

den Fall – bestehende Wohnungen erweitert oder Räumlichkeiten neu ei-

ner Wohnnutzung zugeführt werden, die Hälfte der neu geschaffenen Ge-

schossfläche ausschliesslich als Erstwohnung zu nutzen ist, wobei bei 

Bauten mit nur einer Wohnung die ganze Wohnfläche als Erstwohnung zu 

nutzen ist. Für das vorliegend zu beurteilende Umbauprojekt mit einer neu 

geschaffenen Bruttogeschossfläche von 283.5 m2 hat dies zur Konse-

quenz, dass aufgrund der erwähnten Erstwohnungspflicht mindestens die 

Hälfte dieser Fläche, nämlich 141.75 m2, als Erstwohnung zu nutzen ist. 

Dementsprechend hat die Beschwerdeführerin in einem dem Baugesuch 

vom 3. Oktober 2011 beigelegten Schreiben die 5.5-Zimmerwohnung im 

Erdgeschoss mit einer Fläche von 142 m2 als Erstwohnung ausgewiesen 

(Art. 81 Abs. 1 BG; vgl. beschwerdeführerische Beilage [Bf-act.] 3).

b) Zwischen den Parteien besteht nun aber Uneinigkeit hinsichtlich der Fra-

ge, ob die Verpflichtung, diese Wohnung als Erstwohnung zu nutzen, rea-

liter zu erfüllen ist oder ob diese in Geld abgegolten werden kann. Art. 84 

BG statuiert nämlich, dass in der Dorfzone pro Baute höchstens eine mit 

dem Erstwohnungsanteil belegte Wohnung durch eine Ersatzabgabe ab-

gegolten werden kann. In verfahrensmässiger Hinsicht sieht Art. 88 BG 

vor, dass die Grundeigentümer zusammen mit dem Baugesuch die 

Wahlerklärung bezüglich Realerfüllung der Erstwohnungsanteilsverpflich-

tung oder einer entsprechenden Ersatzabgabe abzugeben haben. Dies 

hat die Beschwerdeführerin denn auch getan und in ihrem Schreiben vom 

3. Oktober 2011 darum ersucht, die auf die als Erstwohnung deklarierte 

5.5-Zimmerwohnung fallende Erstwohnungsanteilsverpflichtung im Sinne 

von Art. 84 BG finanziell abzugelten.

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c) Die Beschwerdeführerin macht diesbezüglich geltend, dass sich aus dem 

Baugesetz entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin keine Ein-

schränkung ergebe, wonach die Leistung der Ersatzabgabe nicht möglich 

sein solle, wenn im entsprechenden Objekt lediglich eine Wohnung der 

Erstwohnungsanteilsverpflichtung unterliege. Zudem sei in der Baubewil-

ligung keine konkrete Anordnung enthalten gewesen, dass eine der neu 

erstellten Wohnungen als Erstwohnung zu nutzen sei. Bis zum Erlass des 

angefochtenen Entscheids beinahe zwei Jahre später habe sie deshalb 

davon ausgehen dürfen, dass sie die Erstwohnungsanteilsverpflichtung 

abgelten könne. Dies umso mehr, als Art. 88 BG nicht die Einreichung ei-

nes Gesuchs, über welches die Gemeinde anschliessend zu befinden ha-

be, sondern die Abgabe einer verbindlichen Wahlerklärung vorsehe. 

Demgegenüber stellt sich die Beschwerdegegnerin auf den Standpunkt, 

dass die Vorgabe von Art. 68 Abs. 1 BG, wonach bei Bauten mit nur einer 

Wohnung die ganze Wohnfläche als Erstwohnung zu nutzen ist, auch im 

Falle von Überbauungen mit nur einer Erstwohnung zur Anwendung ge-

lange. Angesichts des Zwecks der Bestimmungen über die Förderung von 

Erstwohnungen in der Dorfzone sei nämlich klar, dass in jedem Gebäude 

mindestens eine Wohnung als Erstwohnung genutzt werden müsse.

d) Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin ergibt sich aus dem 

Zusammenspiel von Art. 68 und Art. 84 BG in der Tat keine Einschrän-

kung, wonach eine Abgeltung mittels Ersatzabgabe nicht möglich ist, 

wenn in einem Gebäude lediglich eine Wohnung der Erstwohnungsver-

pflichtung unterliegt. Auch wenn die Ausführungen zu Sinn und Zweck der 

Bestimmungen zur Förderung der Erstwohnungen und Einschränkungen 

des Zweitwohnungsbaus durchaus nachvollziehbar erscheinen, so lässt 

sich die Interpretation der Beschwerdegegnerin weder dem Wortlaut der 

einschlägigen Bestimmungen entnehmen noch sind die entsprechenden 

Absichten des Gesetzgebers dokumentiert resp. nachgewiesen. Folglich 

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ist diese Argumentationslinie der Beschwerdegegnerin nicht geeignet, das 

umstrittene Abgeltungsgesuch abzuweisen. Damit hätte das kommunale 

Baugesetz – für sich alleine betrachtet – der finanziellen Abgeltung der 

Erstwohnungsanteilsverpflichtung durch die Beschwerdeführerin, welche 

korrekt vorgegangen ist und zusammen mit dem Baugesuch eine Erst-

wohnung bezeichnet sowie eine Wahlerklärung zugunsten der Ersatzab-

gabe abgegeben hat, nicht entgegengestanden.

e) An dieser Stelle ist festzuhalten, dass sich die Beschwerdeführerin nicht 

darauf berufen kann, dass die Baubewilligung betreffend Erstwohnungs-

pflicht und Ersatzabgabe keine konkreten Anordnungen enthalten habe 

und die im Baugesuch als Erstwohnung ausgewiesene Wohnung dadurch 

rechtskräftig als Zweitwohnung bewilligt worden sei. Zwar handelt es sich 

vom Wortlaut her tatsächlich um eine Wahlerklärung und nicht um ein 

Gesuch, doch von der Konzeption her obliegt es dennoch der Gemeinde, 

die Voraussetzungen zu prüfen und gegebenenfalls die Ersatzabgabe 

aufgrund der approximativen Baukosten zu veranlagen (Art. 88 Abs. 1 

und 2 BG). Vor Bezahlung der provisorisch veranlagten Ersatzabgabe 

hätte die Beschwerdeführerin mit den Umbauarbeiten denn auch gar nicht 

beginnen dürfen (Art. 88 Abs. 2 BG). Auf der anderen Seite ist aber auch 

die Beschwerdegegnerin, welche die Wahlerklärung im Rahmen der Bau-

bewilligung mit keinem Wort erwähnt und erst zwei Jahre später einen 

entsprechenden Entscheid gefällt hat, nicht im Sinne des Gesetzes vor-

gegangen. Da diese Verhaltensweisen im vorliegenden Verfahren jedoch 

nicht beanstandet werden und angesichts der nachfolgenden Ausführun-

gen im Hinblick auf die Abgeltungsfähigkeit der Erstwohnungsanteilsver-

pflichtung nicht relevant sind, ist darauf nicht näher einzugehen.

3. a) Nachdem festgestellt wurde, dass das kommunale Baugesetz einer Ab-

geltung der Erstwohnungsanteilsverpflichtung mittels Ersatzabgabe im 

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vorliegenden Fall nicht entgegenstehen würde, ist im Folgenden die Fra-

ge zu klären, ob allenfalls der neu in die Bundesverfassung (BV; SR 101) 

aufgenommene Art. 75b betreffend Zweitwohnungen eine Entlassung aus 

der Erstwohnungsanteilsverpflichtung verunmöglicht.

b) Am 11. März 2012 haben das Schweizer Stimmvolk und die Stände die 

Initiative „Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen“ angenom-

men. Gemäss dem daraufhin eingeführten Art. 75b BV ist der Bau von 

Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 

20 % seither verboten. Das Bundesgericht hat mit Urteil 1C_646/2012 

vom 22. Mai 2013 E.10.1 nämlich entschieden, dass der „harte Kern“ des 

neuen Art. 75b, nämlich die Festsetzung einer absoluten Begrenzung von 

Zweitwohnungen auf 20 % des Gesamtwohnungsbestandes und der 

Wohnfläche jeder Gemeinde, nach Annahme der Initiative sofort anwend-

bar war (vgl. hierzu Urteil des Verwaltungsgerichts R 13 152 vom 26. No-

vember 2013 E.4a). Mit Annahme der sog. Zweitwohnungsinitiative wurde 

mit Art. 197 Ziff. 9 BV auch eine Übergangsbestimmung eingeführt, wo-

nach Baubewilligungen für Zweitwohnungen, welche zwischen dem 

1. Januar 2013 und dem Inkrafttreten der Ausführungsbestimmungen er-

teilt werden, nichtig sind. Um die dringendsten Fragen bis zum Inkrafttre-

ten der Ausführungsgesetzgebung zu klären, hat der Bundesrat auf den 

1. Januar 2013 die Verordnung über Zweitwohnungen (ZwVO; SR 702) in 

Kraft gesetzt.

c) Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt, würde die Bewilligung 

der beantragten Abgeltung ein Verzicht auf die Durchsetzung der Erst-

wohnungsanteilsverpflichtung bedeuten, was wiederum einer impliziten 

Bewilligung einer Zweitwohnungsnutzung gleichkommen würde. Es liegt 

auf der Hand, dass dies ein Verstoss gegen die neue Verfassungsbe-

stimmung von Art. 75b BV bedeuten würde, zumal der Zweitwohnungsan-

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teil in der Gemeinde über 20 % liegt (vgl. Anhang zur ZwVO) und mit der 

Abgeltung der Erstwohnungsanteilsverpflichtung im vorliegenden Fall un-

bestrittenermassen eine Zweitwohnungsnutzung beabsichtigt wird. Zu-

dem liegen weder Ausnahmetatbestände im Sinne von Art. 3 Abs. 3 oder 

Art. 4 lit. b ZwVO vor noch gilt die fragliche Wohnung, die erst am 15. Mai 

2012 bewilligt und anschliessend erstellt wurde, als am 11. März 2012 be-

reits bestehend (Art. 3 Abs. 1 ZwVO).

d) Soweit sich die Beschwerdeführerin darauf beruft, dass die zur Diskussi-

on stehende Erstwohnungsverpflichtung nicht auf Art. 75b BV, sondern 

auf dem kommunalen Baugesetz basiere, ist ihre Argumentation unbehel-

flich. Die sich in der Tat aus dem kommunalen Recht ergebende Ersatz-

abgabe, welche früher als Steuerungsinstrument sehr wohl ihre Berechti-

gung hatte, wurden durch die Zweitwohnungsinitiative und die ZwVO 

nämlich überlagert und spielt mittlerweile insofern nur noch eine unterge-

ordnete Rolle, als Zweitwohnungen nur noch in sehr begrenzten Aus-

nahmefällen bewilligt werden dürfen (vgl. dazu die ZwVO sowie zur Über-

lagerung des kommunalen Rechts MÖSCHING, Fisikalische Massnahmen 

zur Beschränkung von Zweitwohnungen, in: Jusletter vom 1. Dezember 

2014 Rz. 59 sowie RÜTSCHE, Bemerkungen der Redaktion zu den Urteilen 

des Bundesgerichts 2C_1076/2012 und 2C_1088/2012, in: ZBl 2014/9 

S. 426 ff., S. 438). Soweit sich die Beschwerdeführerin demgegenüber 

auf den Standpunkt stellt, dass ihr die Zweitwohnungsnutzung der fragli-

chen Wohnung mangels Verfügung einer Erstwohnungsverpflichtung be-

reits am 15. Mai 2012 im Grundsatz bewilligt worden sei und dass bis En-

de 2012 noch Bewilligungen für Zweitwohnungen hätten erteilt werden 

dürfen, ist ihr im Grundsatz zuzustimmen. Dazu ist zwar festzuhalten, 

dass der gemäss vorstehend zitierter Rechtsprechung unmittelbar an-

wendbare Art. 75b BV schon zu jenem Zeitpunkt – zwei Monate nach An-

nahme der Initiative – seine Wirkungen entfaltet hat. Der Argumentation 

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der Beschwerdeführerin ist aber insoweit zuzustimmen, als Baubewilli-

gungen, welche zwischen Annahme der Initiative am 11. März 2012 und 

dem 31. Dezember 2012 erteilt wurden, nicht nichtig, sondern lediglich 

anfechtbar waren (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_646/2012 vom 

22. Mai 2013 E.11.6). Dies würde bedeuten, dass eine Bewilligung der 

Zweitwohnungsnutzung am 15. Mai 2012 mangels erfolgter Anfechtung in 

Rechtskraft erwachsen wäre und die Abgeltung der Erstwohnungsanteils-

verpflichtung gestützt auf das kommunale Baugesetz deshalb zu ge-

währen wäre (vgl. vorstehend E.2c).

e) Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin wurde ihr im Rahmen 

der Baubewilligung vom 15. Mai 2012 jedoch gerade keine Zweitwoh-

nungsnutzung bewilligt (vgl. dazu vorstehend E.2e). Die damalige Bau-

bewilligung nimmt nämlich keinen Bezug auf das Abgeltungsgesuch und 

enthält unter Ziffer III/1.a) gar den Hinweis, dass die Bestimmungen der 

Bundesverfassung betreffend Zweitwohnungen – namentlich Art. 75b und 

Art. 197 BV – allenfalls zu Nutzungsbeschränkungen führen könnten. Der 

(ablehnende) Entscheid bezüglich der beantragten Abgeltung der Erst-

wohnungsanteilsverpflichtung erging erst am 15. April 2014 und damit zu 

einem Zeitpunkt, zu welchem Baubewilligungen und Entscheide, welche 

gegen den neuen Verfassungsartikel verstossen, nichtig waren (vgl. Art. 8 

Abs. 2 ZwVO sowie Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV). Da gemäss bundesge-

richtlicher Praxis die Rechtmässigkeit von Verwaltungsakten mangels ei-

ner anderslautenden übergangsrechtlichen Regelung grundsätzlich nach 

der Rechtslage im Zeitpunkt ihres Ergehens zu beurteilen ist (vgl. Urteil 

des Bundesgerichts 1C_646/2012 vom 22. Mai 2013 E.11.1 mit weiteren 

Hinweisen), hatte sich die Beschwerdegegnerin beim Erlass des ange-

fochtenen Entscheids am 15. April 2014 folglich nach der seit dem 1. Ja-

nuar 2013 geltenden Rechtslage zu richten, wonach Baubewilligungen 

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und Entscheide, welche gegen die neue Verfassungsbestimmung von 

Art. 75b verstossen, nichtig sind.

f) Folglich hätte die Beschwerdegegnerin gegen die neue Verfassungsbe-

stimmung von Art. 75b verstossen, wenn sie die beantragte Abgeltung der 

Erstwohnungsanteilsverpflichtung mit immanenter Erweiterung der Zweit-

wohnungsfläche im angefochtenen Entscheid zugelassen hätte. Damit hat 

sie der Beschwerdeführerin die finanzielle Abgeltung der Erstwohnungs-

anteilsverpflichtung, welche gemäss dem kommunalen Baugesetz im vor-

liegenden Fall grundsätzlich zulässig gewesen wäre, zu Recht nicht ge-

währt. Der angefochtene Entscheid ist deshalb nicht zu beanstanden, was 

zur Abweisung der vorliegenden Beschwerde führt.

4. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten in Höhe 

von Fr. 3‘000.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der Beschwer-

deführerin. Eine Parteientschädigung wird der obsiegenden Beschwerde-

gegnerin nicht zugesprochen, da diese lediglich in ihrem amtlichen Wir-

kungskreis obsiegt hat (Art. 78 Abs. 2 VRG).

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3‘000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 266.--

zusammen Fr. 3'266.--

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gehen zulasten der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 

dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 

Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Verfügung vom 1. 

April 2015 als durch Rückzug erledigt abgeschrieben (1C_52/2015).