# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9a14e0a1-0ae0-5e94-b5bf-29b3109c9be7
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-05-08
**Language:** de
**Title:** Baubewilligung für Wohnüberbauung
**Docket/Reference:** BRGE III Nrn. 0060-0061/2024
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_iii_nrn._0060-0061_2024_vom_8._mai_2024.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

3. Abteilung 

G.-Nrn. 
BRGE III Nr. 

R3.2022.00194 und R3.2022.00195 
0060/2024 und 0061/2024     

Entscheid vom 8. Mai 2024     

Mitwirkende 

Abteilungsvizepräsidentin Sabine Ziegler, Baurichterin Marlen Patt, Baurich-
terin Gabriele Kisker, Gerichtsschreiberin Karin Rüsch    

in Sachen 

Rekurrenten 

R3.2022.00194  
1.  A AG, […]  
2.  B, […] 
beide vertreten durch […] 

R3.2022.00195  
C AG, […] 
vertreten durch […]  

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Gemeinderat X, […] 

Nr. 1 vertreten durch […] 

2.  D AG, […] 

Nr. 2 vertreten durch […] 

3.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

betreffend 

R3.2022.00194  
Beschluss des Gemeinderates vom 22. August 2022 und Gesamtverfügung 
der Baudirektion Kanton Zürich Nr. BVV 22-0831 vom 19. Mai 2022; Baube-
willigung bzw. strassenpolizeiliche, lärm- und gewässerschutzrechtliche Be-
willigung für Wohnüberbauung […] 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
R3.2022.00195 
Beschluss des Gemeinderates vom 22. August 2022 und Gesamtverfügung 
der Baudirektion Kanton Zürich Nr. BVV 22-0831 vom 19. Mai 2022; Baube-
willigung für Wohnüberbauung […] 
_______________________________________________________ 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 22. August 2022 erteilte der Gemeinderat X der D AG die 

baurechtliche Bewilligung für die Wohnüberbauung E-Areal auf den Grund-

stücken Kat.-Nrn. 1 und 2 an der E-Strasse in X. Gleichzeitig wurde den Par-

teien die Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 19. Mai 2022 eröff-

net.  

B. 

Mit  Eingabe  vom  5. Oktober  2022  erhob  die  C AG  (Rekurrentin 1)  fristge-

recht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die 

Aufhebung der angefochtenen Verwaltungsakte unter Kosten- und Entschä-

digungsfolgen zu Lasten der Rekursgegner. 

C. 

Mit gemeinsamer Eingabe vom 5. Oktober 2022 erhoben sodann die A AG 

sowie  B  (Rekurrierende 2)  fristgerecht  Rekurs  beim  Baurekursgericht  des 

Kantons Zürich und beantragten ebenfalls die Aufhebung der angefochtenen 

Verwaltungsakte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Re-
kursgegner. 

D. 

Mit  Verfügungen 

je  vom  10. Oktober  2022  wurde  unter  den  Ge-

schäfts-Nrn. R3.2022.00194 und R3.2022.00195 von den Rekurseingängen 

Vormerk genommen und die Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

R3.2022.00194 

Seite 2 

 
 
 
 
E. 

Die  kommunale  Vorinstanz  schloss  in  ihren  Vernehmlassungen  je  vom 

11. November 2022 auf Abweisung der Rekurse, soweit auf diese einzutre-

ten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekurrieren-

den. Die Baudirektion Kanton Zürich liess sich mit Eingaben vom 4. Novem-

ber 2022 bzw. vom 7. November 2022 vernehmen und beantragte ebenfalls 

die  Abweisung  der  Rekurse.  Die  Vernehmlassungen  der  privaten  Rekurs-

gegnerin datieren je vom 11. November 2022 und beinhalten ebenfalls den 

Antrag  die  Rekurse  abzuweisen,  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen 

zu Lasten der Rekurrierenden. 

F. 

Auf  Begehren  der  Rekurrierenden  wurde  in  beiden  Verfahren  ein  zweiter 

Schriftenwechsel  durchgeführt.  Die  Repliken  datieren  dabei  vom  13.  und 

14. Dezember 2022; die Dupliken der kommunalen Vorinstanz vom 16. und 

vom 19. Januar 2023, die Dupliken des privaten Rekursgegners vom 10. Ja-

nuar  2022.  Die  Baudirektion  Kanton  Zürich  reichte  nur  im  Verfahren  G.-

Nr. R3.2022.00194 eine Duplik ein, welche vom 19. Januar 2023 datiert. Im 

Verfahren G.-Nr. R3.2022.00195 verzichtete die Baudirektion Kanton Zürich 

stillschweigend auf die Erstattung einer Duplik. Eine weitere Stellungnahme 

der Rekurrentin im Verfahren G.-Nr. R3.2022.00195 datiert vom 27. Februar 

2023. 

G. 

Mit Verfügung vom 16. März 2023 wurde das Gesuch der privaten Rekurs-

gegnerin vom 20. Dezember 2022 um teilweisen Entzug der aufschiebenden 

Wirkung nach durchgeführtem Schriftenwechsel abgewiesen.  

H. 

Am 15. Juni 2023 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichts des Kantons 

Zürich in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

R3.2022.00194 

Seite 3 

 
 
I. 

Auf die Vorbringen der Parteien sowie auf die anlässlich des Lokaltermins 

gemachten Feststellungen wird, soweit für die Entscheidbegründung erfor-

derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.  

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekursverfahren G.-Nrn. R3.2022.00194 und R3.2022.00195 betreffen 
dasselbe Bauvorhaben und werfen im Wesentlichen die gleichen Rechtsfra-

gen auf. Sie sind daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen.  

2. 

Die Rekurrierenden sind Eigentümer bzw. Mieter einer direkt benachbarten 

Liegenschaft. Auf Grund dieser engen Raumbeziehung und der vorgebrach-

ten Rügen sind sie in ihren Interessen vom angefochtenen Entscheid mehr 

als irgendwelche Dritte oder die Allgemeinheit betroffen und damit zur Re-

kurserhebung  legitimiert  (§ 338a  Abs. 1  des  Planungs-  und  Baugesetzes 

[PBG]). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die 

Rekurse grundsätzlich einzutreten. Soweit dies auf einzelne Rügen nicht zu-

trifft, wird dies nachfolgend darzulegen sein. 

3. 

Die Baugrundstücke liegen gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung 

der  Gemeinde  X  (BZO)  in  der  Industriezone I2  mit  Sonderbauvorschriften. 

Sie sind Bestandteil des privaten Gestaltungsplans E-Park und liegen zudem 

im  Perimeter  des  hängigen  und  zur  Zeit  sistierten  Quartierplans  "H".  Die 

Grundstücke sind mit einem Quartierplanbann belegt (§ 150 des Planungs- 

und  Baugesetzes  [PBG]).  Sie  grenzen  im  Nordosten  an  die  F-Strasse 

(Staatsstrasse), im Nordwesten an die G-Strasse sowie im Südwesten und 

R3.2022.00194 

Seite 4 

 
 
Südosten an die E-Strasse an. Das Bauareal liegt sodann im Grundwasser-

gebiet. 

Nach Art. 21 Abs. 1 BZO sind in der Industriezone mässig störende Indust-

rie-  und  Gewerbe-  sowie  Handels-  und  Dienstleistungsbetriebe  zulässig. 

Art. 41 ff. BZO zufolge bestehen für die Industriezone E Sonderbauvorschrif-

ten, die zusätzlich auch eine Wohnnutzung zulassen (Art. 44 BZO).  

Die private Rekursgegnerin hat sich entschlossen, ihre Grundstücke mit ei-
ner Gesamtfläche von insgesamt ca. 11'000 m2 gemäss diesen Sonderbau-
vorschriften zu überbauen. Zu diesem Zweck hat sie einen privaten Gestal-

tungsplan ausgearbeitet und festsetzen lassen. Dieser zielt in Erfüllung der 

festgelegten Pflichten gemäss Art. 45 BZO auf den Nachweis ab, dass die 

Wohnnutzung  zweckmässig  auf  die  bestehenden  und  geplanten  gewerbli-

chen Nutzungen abgestimmt wird, die Immissionsgrenzwerte gemäss Lärm-

schutzverordnung eingehalten werden und mit der nach dem Gestaltungs-

plan  vorgesehenen  Gebäudeanordnung  eine  gute  Gesamtwirkung  erreicht 

werden kann. 

Sowohl die Festsetzung der Sonderbauvorschriften (vgl. BRKE III Nrn. 112 

und 113/2007, VB.2007.00406 und 407 und BGr 1C_145/2008) als auch die 

Festsetzung 

des  Gestaltungsplans 

(vgl. 

BRKE III Nr. 184/2011, 

VB.2012.00063 sowie BGr 1C_431/2012) sowie ein erstes Bauprojekt (vgl. 

BRGE III 0047/2018) waren bereits Gegenstand von Rechtsmittelverfahren.  

Das nun zu beurteilende Bauvorhaben sieht die Erstellung einer Blockrand-

bebauung  mit  128 Wohnungen,  vier  Atelierräumen,  drei  gewerblichen  Ein-

heiten im Erdgeschoss, vier kleinen Büroeinheiten in den Obergeschossen 

sowie die Erstellung einer Tiefgarage mit 71 Auto- und 14 Motorrad-Abstell-
plätzen vor.  

4.1. 

Die  Rekurrierenden  machen  vorab  geltend,  das  Bauvorhaben  präjudiziere 

den Quartierplan negativ. Auf den Baugrundstücken laste ein Quartierplan-

bann.  Eine  Baubewilligung  könne  daher  nur  erteilt  werden,  wenn  die  ge-

plante Änderung die Aufstellung oder den Vollzug des Quartierplans weder 

verunmögliche  noch  wesentlich  erschwere  (§ 150  Abs. 1  PBG).  Durch  die 

R3.2022.00194 

Seite 5 

 
 
angefochtene Baubewilligung würden Tatsachen geschaffen, die eine sinn-

volle Quartierplanung verunmöglichten. Namentlich werde der Standort der 

neuen  Brücke  über  den  H-Bach  ohne  Berücksichtigung  raumplanerischer 

und gewässerschutzrechtlicher Anliegen präjudiziert. Die bauliche Entwick-

lung des restlichen Quartierplanperimeters werde durch die erteilte Baube-

willigung verhindert oder zumindest stark erschwert. Sollte das Gericht wider 

Erwarten davon ausgehen, dass die Erschliessung des Baugrundstücks aus-

reichend sei, werde dies wohl nur knapp der Fall sein. Weitere Bauvorhaben 

dürften wohl mangels Erschliessung nicht mehr bewilligt werden. Das Quar-

tierplanverfahren diene dazu, ein Quartier ganzheitlich zu entwickeln. Genau 

solche Situationen sollten mit einem Quartierplanverfahren verhindert wer-

den.  

Im  Weiteren  bringen  die  Rekurrierenden  in  diesem  Zusammenhang  auch 

vor,  die  Erschliessung  sei  ungenügend.  Sämtliche  Beteiligte  seien  bereits 

seit  den  90er-Jahren  davon  ausgegangen,  dass  die  Erschliessung  unzu-

reichend sei. Die Rekursgegner wollten das vorliegende "Mega-Projekt" mit 
128 Wohnungen sowie beinahe 1'000 m2 Gewerbefläche mit dem bestehen-
den "Brückchen" über den H-Bach erschliessen. Der Verkehr des Gebiets E 

solle vollständig in die F-Strasse geführt werden. lm Gestaltungsplanverfah-

ren sei die Erstellung von 94 Wohnungen geplant gewesen. Mit dem vorlie-

genden Bauprojekt sollen 128 Wohnungen realisiert werden. Obwohl bereits 

2011 für alle Beteiligten erwiesen gewesen sei, dass die Erschliessung über 

die bestehende Brücke zur E-Strasse ungenügend sei, seien keine baulichen 

Änderungen veranlasst worden. Nach wie vor werde das Gebiet E über die 

bestehende  Brücke  erschlossen.  Seit 2011  habe  sich  die  Situation  weiter 

verschärft.  Der  Verkehr  habe  zugenommen.  Bereits  heute  bilde  sich  ein 

Rückstau in die E-Strasse. lm kommunalen Richtplan Verkehr, der gemäss 

Homepage der Gemeinde der Baudirektion zur Genehmigung weitergeleitet 
worden sei, liessen sich denn auch entsprechende Feststellungen finden. lm 

Rahmen des Rekursverfahrens gegen das Vorgängerprojekt habe die dama-

lige  Rekurrentin  ein  Verkehrsgutachten  erstellen  lassen.  Es  überrasche 

nicht, dass auch dieses zum Schluss gekommen sei, dass die Leistungsfä-

higkeit  der  Einmündung  der  E-  in  die  F-Strasse  mit  der  damals  geplanten 

Überbauung gefährdet gewesen wäre. Das Gutachten datiere vom 25. Feb-

ruar  2016.  Bereits  aufgrund  der  allgemeinen  Steigerung  des  Verkehrsauf-

kommens sei davon auszugehen, dass sich die Situation mittlerweile noch 

weiter  verschlechtert habe.  Das  vorliegende Projekt  entspreche  betreffend 

R3.2022.00194 

Seite 6 

 
 
die Erschliessung über die F-Strasse im Wesentlichen dem Vorgängerpro-

jekt. Die im Gutachten genannten Mängel lägen folglich auch im vorliegen-

den Projekt vor. 

Um die Erschliessungsproblematik zu lösen, werde nun scheinbar ein Stras-

senprojekt erarbeitet, welches voraussichtlich von November 2026 bis De-

zember 2030 realisiert werden solle. Gemäss Studie sei vorgesehen, dass 

die Brücke über den H-Bach komplett erneuert werden solle (Gesamtverfü-

gung der Baudirektion, S. 3). Gemäss Kenntnissen der Rekurrentin sei die-

ses Projekt noch nicht bewilligt worden. Schon deshalb könne es bei der Be-

urteilung der Erschliessung nicht (positiv) berücksichtigt werden. Die Tatsa-

che, dass ein solches Projekt vorhanden sei, sei jedoch ein klares Indiz dafür, 

dass die derzeitige Erschliessung ungenügend sei. Der Baudirektion sei die 

Situation bekannt. Das Gutachten der I liege ihr aus früheren Verfahren vor. 

Die zitierte Erwägung könne nur folgendermassen verstanden werden: Be-

treffend Auswirkungen der Erschliessung auf die F- und G-Strasse bestehe 

Unklarheit.  Diese  Unklarheit  werde  nicht  mittels  Sachverhaltsabklärungen 

beseitigt, stattdessen werde die Bewilligung im Grundsatz erteilt. Sollte sich 

dann, nach erteilter Bewilligung, zeigen, dass die Erschliessung nicht ausrei-

chend sei, sollten weitere Massnahmen geprüft werden. Mit anderen Worten: 

Zuerst die Baubewilligung, danach die Erschliessung. Dieses Vorgehen ver-

letze  Bundesrecht  und  kantonales  Recht.  Voraussetzung  einer  Baubewilli-

gung sei, dass das zu bebauende Land erschlossen sei (Art. 22 Abs. 2 lit. b 

RPG). Dass vorliegend keine ausreichende Erschliessung bestehe, sei be-

reits mit Beschluss Nr. 146 vom 09. Mai 2011 festgestellt worden. Sollte das 

Gericht wider Erwarten nicht schon aufgrund der im Recht liegenden Akten 

zum  Schluss  kommen,  dass  die  Erschliessung  mangelhaft  sei,  werde  die 

Einholung eines Behördengutachtens verlangt.  

Die Parteien des Erschliessungsvertrags hätten sodann einen Anspruch auf 

eine Erschliessungslösung gemäss Vertrag. Es herrsche Unklarheit, ob die 

Erschliessung privatrechtlich gesichert sei. Sollte der Erschliessungsvertrag 

durchsetzbar  sein,  könnte  das  vorliegende  Bauvorhaben  gegen  diesen 

verstossen  bzw.  diesen  präjudizieren.  Diesfalls  wäre  die  rechtsgenügliche 

Erschliessung mindestens fraglich und eine Koordination wäre erforderlich. 

Ebenfalls  im  Zusammenhang  mit  den  Erschliessungsvorschriften  des  Ge-

staltungsplanes  bringen  die  Rekurrierenden  vor,  Art. 7  Abs. 1  der 

R3.2022.00194 

Seite 7 

 
 
Gestaltungsplanvorschriften (GPV) sei verletzt. Gemäss Art. 7 Abs. 1 GPV 

müsse die Zufahrt für das gesamte Planungsgebiet E-Park ausschliesslich 

über die E-Strasse erfolgen. Für die ordentlichen Grundstücksein-/ ausfahr-

ten sei zur F-Strasse ein Mindestabstand von 30 m einzuhalten. Diese Be-

stimmung sei vor dem Hintergrund der bereits damals (unzureichenden) Er-

schliessung auszulegen. Da Rückstau in die E-Strasse erwartet worden sei, 

sollten  Ein-  und  Ausfahrten  um  mindestens  30 m  zurückversetzt  sein.  Zur 

Messweise enthielten die Sonderbauvorschriften keine Regelung. Anwend-

bar sei § 267 PBG: Trottoir und Schutzstreifen gehörten zum Strassengebiet. 

Das Bauprojekt sehe derzeit einen Abstand zwischen Garageneinfahrt/aus-

fahrt und Fahrbahnrand von knapp unter 30 m vor. Das Trottoir und insbe-

sondere der neu geplante Fussgängerstreifen im Bereich des Trottoirs wür-

den beim Abstand nicht eingerechnet. Die Grundstückszufahrt liege somit im 

Strassenunterabstand.  

4.2. 

Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung ist unter anderem die 

genügende  Erschliessung  des  Baugrundstücks  (Art. 22  Abs. 2  lit. b  des 

Raumplanungsgesetzes  [RPG];  §§ 233  und  234  PBG).  Ein  Grundstück  ist 

dann erschlossen, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anla-

gen genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Ener-

gie versorgt werden können und wenn die einwandfreie Behandlung von Ab-

wässern,  Abfallstoffen  und  Altlasten  gewährleistet  ist  (§ 236  Abs. 1 PBG). 

Was die genügende Zugänglichkeit im Besonderen anbelangt, so erfordert 

diese in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der 

Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentli-

chen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten müs-

sen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Der Re-

gierungsrat erliess hierzu – gestützt auf § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG und § 359 
Abs. 1 lit. i PBG - die Verkehrserschliessungsverordnung (VErV), welche die 

technischen Anforderungen an Zufahrten und Ausfahrten sowie die Sichtbe-

reiche und die entsprechenden Messweisen regelt.  

Weiter dürfen durch die baulichen Massnahmen keine noch fehlenden oder 

durch  den  Gemeinderat  beantragten  planungsrechtlichen  Festlegungen 

nachteilig beeinflusst werden (planungsrechtliche Baureife, § 234 PBG). 

R3.2022.00194 

Seite 8 

 
 
4.3. 

Das  Baugrundstück  wird  über  die  E-Strasse  erschlossen.  Dass  diese 

Strasse  und  die  Ausfahrt  den  technischen  Anforderungen  gemäss  VErV 

nicht genügen soll oder die Zufahrt nicht verkehrssicher sei, wird nicht vor-

gebracht. Es ist somit davon auszugehen, dass die E-Strasse (mit Realisie-

rung  des  geplanten  Trottoirs)  genügend  ausgebaut  bzw.  dimensioniert  ist. 

Die Verkehrsbelastung des Strassennetzes bildet demgegenüber kein Krite-

rium 

für 

das  Genügen 

der 

verkehrsmässigen  Erschliessung 

(BRGE III Nr. 0103/2012,  E. 5.3.,  in  BEZ 2012  Nr. 61).  Deshalb  stellen  die 

von den Rekurrierenden ins Feld geführten Rückstaus in die E-Strasse bzw. 

die Leistungsfähigkeit der Einmündung der E- in die F-Strasse die rechtsge-

nügende Erschliessung des Bauvorhabens nicht in Frage und kann auch aus 

dem  von  den  Rekurrierenden  erwähnten  Strassenprojekt  keine  ungenü-

gende Erschliessung abgeleitet werden. Insbesondere kann auch nicht ge-

sagt werden, dass das Bauvorhaben mit den 80 vorgesehenen Parkplätzen, 

die  zum  ganz  überwiegenden  Teil  der  Wohnnutzung  dienen  und  entspre-

chend  wenig  Fahrten  generieren,  zu  einer  Überlastung  der  vorhandenen 

Strassenkapazitäten führt (s. dazu auch die Ausführungen unter E. 4.6. und 

E. 5.2. weiter unten). 

4.4. 

Die Baugrundstücke liegen sowohl im Perimeter des noch hängigen Quar-

tierplanverfahrens "H" als auch innerhalb des rechtskräftig festgesetzten pri-

vaten Gestaltungsplans "E-Park".  

Der gegen die Festsetzung des Gestaltungsplans erhobene Rekurs der Re-

kurrentin 1 

wurde 

letztinstanzlich 

durch 

das 

Bundesgericht 

(BGr 1C_431/2012)  abgewiesen.  Dem  diesem  Verfahren  zugrunde  liegen-

den  Entscheid  des  Baurekursgerichtes  vom  14. Dezember  2011 
(BRGE III Nr. 0184/2011,  E. 6.)  kann  folgender  Sachverhalt  betreffend  die 

Erschliessung entnommen werden: Im Rahmen der Vorprüfung des Gestal-

tungsplans durch die Baudirektion habe das Amt für Raumentwicklung fest-

gehalten, dass die Haupterschliessung heute nicht mehr als ausreichend be-

urteilt werden könne und angepasst werden müsse. Dabei werde die beste-

hende  Brücke  um  ca.  20  bis  30 m  nach  Osten  verschoben.  Gemäss  den 

Grundlagen  des  Gestaltungsplans  resultiere  durch  die  neu  vorgesehene 

Wohnnutzung nicht wesentlich mehr Verkehr als durch die heutige Industrie-

nutzung.  Die  übergeordnete  Planung  müsse  verschiedene  Punkte 

R3.2022.00194 

Seite 9 

 
 
ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters berücksichtigen und erfordere ei-

nen bestimmten Zeitbedarf. Dem Gestaltungsplan könne angesichts dieser 

Umstände mit der Erschliessung über die heute bestehende Brücke zuge-

stimmt werden. Die Erschliessung des Gestaltungsplangebietes müsse bei 

einer Verschiebung der Brücke entsprechend angepasst werden. Damit sei, 

so  die  Rekursinstanz,  evident,  dass  der  Gestaltungsplan  eine  künftige  Er-

schliessungslösung  des  Gebietes  E  nicht  negativ  präjudiziere.  Die  Brücke 

solle vom Gestaltungsplanperimeter weg verschoben werden, weshalb die 

Festsetzung des Gestaltungsplans einer solchen Erschliessungsvariante of-

fensichtlich nicht entgegenstehe. Die daraus resultierende notwendige An-

passung der Erschliessung des Gestaltungsplangebietes sollte darüber hin-

aus ohne weiteres möglich sein. Der durch die Wohnnutzung indizierte Mehr-

verkehr  werde  durch  die  Vorinstanz  wie  auch  die  Baudirektion  anerkannt. 

Dennoch  sei  nicht  von  einer  wesentlichen  Veränderung  der  bestehenden 

Verhältnisse  auszugehen.  Doch  selbst  bei  einer  Verdoppelung  der  Fahr-

zeugbewegungen wären diese mit den heute bestehenden vergleichbar. Da-

mit  ergebe  sich,  dass  das  Gestaltungsplangebiet,  insbesondere  unter  Be-

rücksichtigung der  Neuprojektierung  der  Haupterschliessung  der  Industrie-

zone "E", ohne weiteres hinreichend zugänglich sei.  

Das Bundesgericht hielt fest, die H-Bachbrücke liege ausserhalb des Gestal-

tungsplanperimeters. Deren Verschiebung um 20 bis 30 Meter nach Osten 

hätte keinen Einfluss auf die im Gestaltungsplan vorgesehene Feinerschlies-

sung, da sich hierdurch am Verkehrsaufkommen innerhalb des Gestaltungs-

plangebiets  mutmasslich  kaum  etwas  ändern  würde  (BGr 1C_431/2012, 

E. 3.3.1.).  

4.5. 

Zusammen  mit  den  Vorinstanzen  und  der  privaten  Rekursgegnerin  kann 
festgehalten  werden,  dass  mit  dem  Gestaltungsplan  die  Voraussetzungen 

für die Baureife der Grundstücke gerade auch hinsichtlich der Erschliessung 

festgelegt  wurden.  Mit  einer  gestaltungsplankonformen  Erschliessung  wird 

der  Vollzug  des  Quartierplanes  nicht  negativ  präjudiziert.  Den  Akten  lässt 

sich  sodann  entnehmen,  dass  im  Juni  2017  ein  neuer  privater  Erschlies-

sungsvertrag abgeschlossen und öffentlich beurkundet wurde, welcher vor-

sieht, das Quartierplangebiet umfassend zu erschliessen. Mit dieser privat-

rechtlichen  Regelung  wird  das  Quartierplanverfahren  obsolet.  Die 

R3.2022.00194 

Seite 10 

 
 
Erschliessung des streitbetroffenen Bauvorhabens entspricht dem Verkehrs-

konzept dieses Vertrags (act. 23.61 in R2.2022.00194, Vertragsbeilage 1).  

Nach  rechtskräftiger  Festsetzung  des  Gestaltungsplans  "E-Park"  verbleibt 

vorliegend nur noch die Prüfung, ob das konkrete Bauvorhaben der mit dem 

Gestaltungsplan festgesetzten Erschliessungslösung entspricht.  

4.6. 

Aus den dem Gericht vorliegenden Akten ergibt sich ohne weiteres, dass die 

mit  dem  Bauprojekt  vorgesehene  Erschliessungslösung  den  Gestaltungs-

planvorschriften  entspricht.  Ein  Verstoss  gegen  Art. 7  GPV  liegt  nicht  vor. 

Die Zufahrt hält den erforderlichen Abstand von 30 m zur E-Strasse, gemes-

sen ab Fahrbahnrand der F-Strasse, ein. Die von den Rekurrierenden pro-

pagierte Messweise gemäss § 267 PBG ist nicht sachgerecht. Bei Art. 7 GPV 

handelt es sich nicht um einen Strassenabstand im Sinne von § 265 PBG, 

vielmehr  soll  der  Abstand  der  Ausfahrt  vom  Knoten  E-/F-Strasse  geregelt 

werden. Auf die Breite von Trottoiren und Schutzstreifen kann es nicht an-

kommen.  

Sodann haben sich die tatsächlichen Verhältnisse seit der Festsetzung des 

Gestaltungsplans  auch  nicht  nachteilig  verändert.  Es  ist  zwar  zutreffend, 

dass mit dem strittigen Bauprojekt mehr Wohnungen vorgesehen werden als 

im  Richtprojekt,  welches  dem  Gestaltungsplan  zu  Grunde  lag.  Es muss  in 

diesem  Zusammenhang  aber  beachtet  werden,  dass  gleichzeitig  aufgrund 

der  neuen  Parkplatzverordnung  und  der  Zuweisung  der  unmittelbar  beim 

Bahnhof  X  gelegenen  Baugrundstücke  zur  ÖV-Güteklasse A  eine  deutlich 

tiefere Anzahl an Abstellplätzen realisiert werden muss. Aufgrund der tiefe-

ren Anzahl Abstellplätze ist auch von einem geringeren Mehrverkehr auszu-

gehen,  als  dies  bei  der  Festsetzung  des  Gestaltungsplanes  noch  der  Fall 
war. Selbst das erwähnte Parteigutachten der Rekurrentin – welches im Rah-

men  des  Vorgängerprojekts  eingereicht  wurde  (Anzahl  Abstellplätze 147) 

und auf Grundlage einer Verkehrszählung von bloss einer Stunde beruht – 

kommt zum Schluss, dass der Verkehrsabfluss aus der Einmündung der E-

Strasse in die F-Strasse zwar eher kritisch aber immer noch ausreichend ist. 

Mit Bezug auf die F-Strasse weist somit auch das private Gutachten keine 

nennenswerte Verschlechterung des Verkehrsflusses aus. Die Baudirektion 

ging bei der Vorprüfung des Gestaltungsplanes im Zusammenhang mit der 

geplanten  Wohnnutzung  sogar  davon  aus, dass  selbst  eine  Verdoppelung 

R3.2022.00194 

Seite 11 

 
 
der Fahrzeugbewegungen die Verkehrsverhältnisse mit den heute bestehen-

den vergleichbar wären. Eine solche Massierung des Verkehrs wurde weder 

geltend gemacht, noch ist sie tatsächlich gegeben. Somit kann auch heute 

davon ausgegangen werden, dass sich die Verhältnisse nicht derart geän-

dert  hätten,  dass  der  Gestaltungsplan  revidiert  werden  müsste.  Die  Bau-

grundstücke weisen damit eine genügende Erschliessung auf. 

Allenfalls mögliche Verbesserungen sind bei Vorliegen einer ausreichenden 

Erschliessung  nicht  zwingend  erforderlich.  Im  Rahmen  eines  von  der  Ge-

meinde geplanten Strassenprojektes können allfällige Verbesserungen noch 

realisiert werden. Ein solches ist offenbar auch in Planung. Da der tatsächlich 

resultierende Verkehr von einer im Baubewilligungsverfahren anzunehmen-

den Prognose abweichen kann, ist es nicht zu beanstanden, dass die Vo-

rinstanz darauf hinweist, dass im Bedarfsfall weitere Massnahmen zu prüfen 

sein werden.  

Die Rekurse sind somit in diesem Punkt abzuweisen. 

5.1. 

Im Weiteren befürchten die Rekurrierenden im Zusammenhang mit der Er-

schliessungsfrage eine Verkehrsüberlastung bei der Einmündung in die Kan-

tonsstrasse durch die zusätzlichen Parkplätze. Bereits heute herrschten zu 

Stosszeiten  lange  Schlangen  wartender  Fahrzeuge.  Der  Verkehrsfluss  er-

folge nur noch schleppend. Mit den zusätzlich bewilligten Abstellplätzen ver-

schlimmere sich diese Situation. Diese komplett unzumutbare und hochgra-

dig rechtswidrige Erschliessungssituation werde sich durch die ab 2026 bis 

2030 vom Kanton umfassenden Umbau der F-Strasse noch dramatisch ver-

schärfen.  

5.2. 

Zusammen mit den Vorinstanzen und der privaten Rekursgegnerin ist auch 

mit Bezug auf diese Rüge nochmals festzuhalten, dass mit dem rechtskräftig 

festgesetzten  Gestaltungsplan  die  Voraussetzungen  für  die  Baureife  der 

Grundstücke gerade auch hinsichtlich der Erschliessung festgelegt wurden. 

Die Fahrbahnbreite der E-Strasse ist unbestrittenermassen genügend. Die 

erforderliche  Fusswegverbindung  wird  in  der  erforderlichen  Breite  erstellt 

werden.  Die  Wohnnutzung  verursacht  keinen  spürbaren  Mehrverkehr  und 

R3.2022.00194 

Seite 12 

 
 
führt  nicht  zu  einer  wesentlichen  Veränderung  der  bestehenden  Verhält-

nisse.  Dies  umso  weniger,  als  die  Baugrundstücke  in  nächster  Nähe  zum 

Bahnhof X und in der ÖV-Güteklasse A liegen, weshalb davon ausgegangen 

werden kann, dass die künftigen Bewohner die öffentlichen Verkehrsmittel 

benutzen werden. Die hinreichende Feinerschliessung ist damit auch gege-

ben  und  bedarf  keiner  weiteren Abklärungen  oder Ausführungen. Dies  hat 

auch  das  Bundesgericht  bereits  im  Rahmen  der  Überprüfung  des  Gestal-

tungsplans mit Urteil BGr 1C_431/2012 festgestellt. 

Da durch das Bauvorhaben somit kein wesentlicher Mehrverkehr verursacht 

wird, ist auch die bestehende Groberschliessung als für das geplante Bau-

vorhaben genügend zu qualifizieren (vgl. dazu auch VB.2012.00063, E. 4.5). 

Die  zeitweilige  Überlastung  einzelner  Verkehrsknoten  lässt  sich  gerade  in 

dicht bebauten Gebieten kaum vermeiden und kann nicht dazu führen, dass 

ganzen Gebieten die Groberschliessung abgesprochen wird (vgl. dazu auch 

VB.2001.00245 vom 21. März 2002, E. 5c). Zudem hat die Baudirektion Kan-

ton Zürich in der angefochtenen Verfügung festgehalten, dass für den Fall, 

dass sich zeigen sollte, dass auf der F- und G-Strasse, infolge des durch das 

Bauvorhaben erzeugten Mehrverkehrs, starke Verkehrsbehinderungen ent-

stehen, weitere Massnahmen anzuordnen seien. lm Vordergrund stehe ins-

besondere die Anordnung einer Linksabbiegespur. Die gesamten Kosten der 

Planung und der Ausführung gingen zu Lasten des Verursachers. 

Die  Baugrundstücke  weisen  damit  eine  genügende  Erschliessung  auf.  Im 

Rahmen  des  von  der  Gemeinde  geplanten  Strassenprojektes  können  so-

dann allfällige Verbesserungen noch realisiert werden.  

Die Rekurse sind auch in diesem Punkt abzuweisen. 

6.1. 

Im Weiteren rügen die Rekurrierenden 2 die Ausfahrt sei ungenügend. An-

wendbar  seien  die VSS-Normen  sowie  das Handbuch Veloparkierung des 

Bundesamts  für  Strassen  (Art. 14  Parkplatzverordnung  X).  Im  Unterge-

schoss seien 144 Veloabstellplätze vorgesehen. Diese seien von der Tiefga-

rage  aus  zugänglich.  Es  handle  sich  um  eine  kombinierte  Parkierungsan-

lage.  Fahrwege  von  Motorfahrzeugen  und  leichten  Zweirädern  seien  ge-

trennt  zu 

führen  (SN 640  291 a,  Ziff. 9.3).  Entsprechende  bauliche 

R3.2022.00194 

Seite 13 

 
 
Massnahmen seien nicht vorgesehen. Dies führe zu einer Gefährdung der 

Verkehrssicherheit. 

6.2. 

Gemäss Ziffer 9.3 der VSS-Norm SN 640 291a sollten bei kombinierten Par-

kierungsanlagen, in denen auch leichte Zweiräder abgestellt werden, Fahr-

wege  von  Motorfahrzeugen  und  leichten  Zweirädern  getrennt  geführt  wer-

den.  Es  handelt  sich  gemäss  der  Formulierung  um  eine  Kann-Vorschrift. 

Wenn die Bewilligungsbehörde somit begründet, dass es sich bei den Velo-

abstellplätzen  im  Untergeschoss  um  Langzeitabstellplätze  handle,  welche 

naturgemäss wenig benutzt würden und daher auf getrennte Fahrwege ver-

zichtet  worden  sei,  ist  dies  grundsätzlich  nicht  zu  beanstanden.  Hinzu 

kommt, dass ein entsprechender Mangel nicht zur Aufhebung der Baubewil-

ligung führen würde, sondern problemlos mittels einer Auflage geheilt wer-

den könnte, die den Rekurrierenden keinerlei Vorteile für ihr Grundstück ver-

schafft. Sie wären daher zur Erhebung dieser Rüge ohnehin nicht legitimiert. 

7.1. 

Im Weiteren bringen die Rekurrierenden 2 eine Verletzung von Art. 6 Abs. 3 

GPV vor. Vorteil des Gestaltungsplans solle eine qualitativ gute Gestaltung 

der Überbauung sein. Gemäss Art. 6 Abs. 3 GPV sei daher gleichzeitig mit 

dem Baugesuch ein detaillierter Umgebungsplan einzureichen. Wie die Re-

kursgegnerin 2  richtig  festgestellt  habe,  fehle  ein  solcher  Umgebungsplan. 

Der im Recht liegende Umgebungsplan gebe nicht vollumfänglich und damit 

auch nicht detailliert Auskunft über die Gestaltung der Umgebung. Aufgrund 

der ausdrücklichen Anordnung in Art. 6 Abs. 3 GPV verstosse die Auflage in 

Dispositivziffer 1.1.j der Baubewilligung, wonach der detaillierte Umgebungs-

plan vor Baubeginn einzureichen und bewilligen zu lassen sei, gegen Art. 6 
Abs. 3  GPV.  Der  Nachweis  der  erforderlichen  Spiel-  und  Ruheflächen  sei 

dem Umgebungsplan auch nicht zu entnehmen. 

7.2 

Art. 6 Abs. 3 GPV verlangt, dass gleichzeitig mit dem Baugesuch ein detail-

lierte Umgebungsplan (Umgebungsnutzung, Materialien, Bepflanzungskon-

zept) einzureichen ist. Der mit dem Baugesuch eingereichte Umgebungsplan 

(act. 23.16 im Verfahren G.-Nr. R3.2022.00194) erfüllt diese Anforderungen 

ohne  weiteres.  Die  Nutzung  der  Umgebung  ist  ablesbar,  die  einzelnen 

R3.2022.00194 

Seite 14 

 
 
Materialisierungen sind angegeben und auch das Bepflanzungskonzept ist 

ersichtlich. Dass die kommunale Baubehörde darüber hinaus vor Baubeginn 

noch weitere Angaben wie Höhenkoten, Gefälle, Flächenangaben sowie teil-

weise Oberflächenbeschaffenheit von Plätzen und Wegen verlangt, ist nicht 

zu beanstanden. Ein Verstoss gegen Art. 6 Abs. 3 GPV liegt nicht vor. 

Dass die erforderlichen Spiel- und Ruheflächen im geforderten Umfang von 
1.912 m2 nachgewiesen werden können, ergibt sich aus dem vorliegenden 
Umgebungsplan  ohne  weiteres.  Das  Bauvorhaben  verfügt  zweifellos  über 

genügend Freifläche.  

8.1. 

Die Rekurrierenden 2 rügen sodann, die Baumassenziffer sei verletzt. Mas-

sgebliche Grundfläche sei die von der Baueingabe erfasste Fläche der bau-

lich noch nicht ausgenützten Grundstücke der Bauzone (§ 259 Abs. 1 PBG). 

Massgebend könnten nur Flächen sein, die für eine Nutzung zu Wohn- und 

Gewerbezwecken  überhaupt  in  Frage  kämen.  Dies  treffe  nicht  zu  bei  Flä-

chen, die durch die Planung Verkehrszwecken zugewiesen seien und des-

halb  von  ihrer  Funktion  her  für  eine  bauliche  Nutzung  dieser  Art  nicht  zur 

Verfügung stünden. Die E-Strasse bilde offenbar Gegenstand des Quartier-

plans H. Die Fläche der E-Strasse könne demnach nicht massgebend sein. 

Zusammenfassend dürften die Flächen der Grundstücke Kat.-Nrn. 2 und 3 

der  massgeblichen  Grundfläche  nicht  angerechnet  werden.  Die  zulässige 

Baumassenziffer werde damit überschritten und Art. 42 BZO verletzt.  

8.2. 

Gemäss § 259 Abs. 1 PBG gehören zur anrechenbaren Grundstücksfläche 

die  in  der  entsprechenden  Bauzone  liegenden  Grundstücksflächen  bzw. 
Grundstücksteile.  Die  Flächen  der  Hauszufahrten  werden  angerechnet. 

Nicht angerechnet werden die Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschlies-

sung. 

8.3. 

Die zulässige Baumasse wird nicht überschritten. Die Flächen bzw. Teilflä-

chen der Grundstücke Kat.-Nrn. 2 und 3 durften zur massgeblichen Grund-

fläche  angerechnet  werden.  Die  Rekurrierenden  verkennen,  dass  beide 

Grundstücke  im  Privateigentum  der  Bauherrschaft  bzw.  der  Rekurrentin 1 

R3.2022.00194 

Seite 15 

 
 
liegen und die Verkehrsfläche nicht auf einer hoheitlichen Festlegung (Ver-

kehrsplan oder Quartierplan) beruht. Bei der Strassenfläche handelt es sich 

um eine reine Privatstrasse. Die Nutzungsrechte Dritter sind im privaten Er-

schliessungsvertrag vom 12. Juni 2017 abschliessend geregelt. Private Er-

schliessungsverträge sind nicht mit hoheitlichen Festlegungen gleichzuset-

zen. Es ist der Vorinstanz somit vollumfänglich zuzustimmen, wenn sie aus-

führt,  die  beiden  Grundstücke  dürften  nach 

ständiger  Praxis 

(VB.2003.00084,  E. 2a;  VB.2006.00215,  E. 4;  BRG III Nr. 0039/2022, 

E. 5.2.1) zur massgebenden Grundfläche dazugerechnet werden.  

9.1. 

Die Rekurrierenden 2 monieren sodann, die Lärmberechnungen seien man-

gelhaft. Insbesondere sei eine falsches Berechnungsmodell verwendet wor-

den. Gemäss den Baugesuchsakten sei die Lärmbelastung durch Strassen-

lärm mittels EMPA Strassenlärmmodell StL86 ermittelt worden. Das Bundes-

gericht  habe  das  aus  den  1980er-Jahren  stammende  Strassenlärmmo-

dell StL86 aufgrund der Entwicklungen von Wissenschaft und Technik als in 

vielerlei  Hinsicht  veraltet  bezeichnet  (BGr 1C_589/2014  vom  3. Februar 

2016,  E. 5.1;  BGr 1C_366/2017  vom  21. November  2018,  E. 4.3; 

BGr 1C_350/2019  vom  16. Juni  2020,  E. 4.3.4;  BGr 1C_244/2020  vom 

17. Juni 2021, E. 4.3). Namentlich sei das Modell nicht für Geschwindigkei-

ten unter 50 km/h konzipiert und führe zu einer klaren Unterschätzung des 

Pegelminderungspotenzials. Das Bundesamt für Umwelt (BAFU) empfehle 

deshalb die Verwendung des Strassenlärmmodells sonROAD18 zur Lärmer-

mittlung. 

Indem vorliegend für die Lärmermittlung auf das veraltete Strassenlärmmo-

dell StL86 abgestellt worden sei, sei der Lärm bundesrechtswidrig ermittelt 
worden. Es sei von einer immens höheren Lärmbelastung, höheren Immis-

sionsgrenzwertüberschreitungen  und  deutlich  mehr  davon  betroffenen 

Wohn- und Gewerbeflächen auszugehen. Die Immissionsgrenzwerte dürften 

jedenfalls an der gesamten Westfassade – selbst bei Berücksichtigung der 

Lärmschutzbalkone  –  überschritten  sein.  Dies  insbesondere  deshalb,  weil 

die Immissionsgrenzwerte selbst nach den Behauptungen der Rekursgegne-

rin 1 auf Basis der viel zu tiefen Emissionswerte nur knapp eingehalten wer-

den könnten.  

R3.2022.00194 

Seite 16 

 
 
Im Weiteren sei es unterlassen worden, den Strassenlärm vollständig zu er-

mitteln.  Namentlich  der  von  der  E-Strasse  ausgehende  Strassenlärm  sei 

nicht berücksichtigt worden. Dieser sei insbesondere für die Süd- und Ost-

fassaden von Relevanz.  

Für die Lärmbeurteilung sei die gesamte Lärmbelastung zu berücksichtigen, 

die  am  betreffenden  Einwirkungsort  unabhängig  von  der  Art  der  verursa-

chenden Anlagen wahrgenommen werde (Botschaft USG 1979, S. 775). Be-

lastungsgrenzwerte seien auch überschritten, wenn die Summe gleichartiger 

Lärmimmissionen,  die  von  mehreren  Anlagen  erzeugt  würden,  sie  über-

schreite (Art. 40 Abs. 2 LSV). ln casu überlagerten sich der Bahn- und der 

Strassenlärm. Ferner verursachten die technischen Anlagen auf dem Dach 

sowie die Tiefgarage erheblichen Lärm. Diesem Umstand sei jedoch keine 

Rechnung getragen  worden.  Es  seien  lediglich  separate  Lärmermittlungen 

und -beurteilungen vorgenommen worden. 

Befinde  sich  nahe  einer  Schallquelle  eine  grössere,  wenig  schallabsorbie-

rende Fläche, zum Beispiel eine Lärmschutzwand aus Stahl oder Beton, so 

werde von dort Schall reflektiert. Das wirke wie eine zweite Schallquelle an 

der reflektierenden Stelle, die sich mit der ersten überlagere und daher wie 

eine Pegelerhöhung um mehrere dB(A). Stünden sich zwei Flächen mit re-

flektierender Oberfläche an einer Schallquelle gegenüber, werde der Schall 

mehrfach hin und her geworfen und noch mehr verstärkt. Erhöhten sie den 

Beurteilungspegel wahrnehmbar, müssten sie in die Beurteilung einfliessen 

(BAV, Richtlinie Lärmschutz Eisenbahn, 20. Mai 2019, Ziff. 8.2.2.). Obwohl 

sich in unmittelbarer Nähe zur Bahnlinie und zu den Baugrundstücken zahl-

reiche schallreflektierende Oberflächen befänden, sei diese Tatsache bei der 

Lärmermittlung und -beurteilung nicht berücksichtigt worden.  

Bei Knoten, die mit Lichtsignalsteuerung betrieben würden, sollte im Nahbe-

reich bis 50 m eine Pegelkorrektur im Sinne eines Störwirkungszuschlages 

eingesetzt  werden  (Ziff. 4.4,  S. 29).  Obwohl  sich  unmittelbar  an  die  Bau-

grundstücke  angrenzend  gleich  mehrere  Knoten  mit  Lichtsignal-Steuerung 

befänden,  sei  kein  Zuschlag  berücksichtigt  worden.  Die  ermittelten 

Lärmemissionen seien auch aus diesem Grund zu tief. 

Die  Rekursgegner  hätten  sodann  keine  Prüfung  nach  Art. 31  Abs. 1 

und /oder Abs. 2 LSV vorgenommen, sondern seien von einer Einhaltung der 

R3.2022.00194 

Seite 17 

 
 
Immissionsgrenzwerte ausgegangen. Dies sei falsch. Bei Gebäuden würden 

Lärmimmissionen in der Mitte der offenen Fenster lärmempfindlicher Räume 

ermittelt (Art. 39 Abs. 1 LSV). Selbst auf Basis der zu tiefen Lärmemissionen 

sei die Rekursgegnerin 1 zur Feststellung gelangt, dass an zahlreichen Bal-

konen  der  Westfassade  Immissionsgrenzwertüberschreitungen  vorlägen. 

Dank der geplanten Lärmschutzbalkone werde der Immissionsgrenzwert je-

doch bei allen Fenstern der betroffenen Wohnungen eingehalten. Gestützt 

auf diese Feststellung seien die Rekursgegner 2 und 3 nicht von einer Über-

schreitung der Immissionsgrenzwerte ausgegangen und hätten die Baube-

willigung erteilt, ohne die Voraussetzungen von Art. 31 LSV zu prüfen. 

Es stelle sich die Frage, ob eine lärmmindernde Wirkung von Lärmschutz-

balkonen bei der Lärmermittlung nach Art. 39 LSV bzw. bei der Beantwor-

tung der Frage, ob eine Überschreitung der Immissionsgrenzwerte vorliege, 

berücksichtigt  werden  dürfe.  Das  Verwaltungsgericht  habe  im  Zusammen-

hang mit dem Vorgängerprojekt des vorliegenden Bauvorhabens ausgeführt, 

dass Lärmschutzbalkone als Ersatzmassnahmen zur Milderung der Auswir-

kungen der Grenzüberschreitungen zu gelten hätten. Mithin mache es sinn-

gemäss  deutlich,  dass  diese  Ersatzmassnahmen  bei  der  Lärmermittlung 

nicht miteinbezogen werden dürfen. Diese Ersatzmassnahmen fielen denn 

auch nicht unter die vom Bundesgericht genannten gestalterischen und bau-

lichen Massnahmen i.S.v. Art. 31 Abs. 1 lit. b LSV wie z.B. Grundrissgestal-

tung oder abgewinkelte Fassaden. Ohne die Balkone seien die Immissions-

werte an der Westfassade klar überschritten. 

Da die Rekursgegner von der Einhaltung der Immissionsgrenzwerte ausge-

gangen seien, hätten sie es unterlassen, den Nachweis zu erbringen und zu 

prüfen,  dass  bzw.  ob  sämtliche  verhältnismässigen  Massnahmen 

i.S.v. Art. 31 Abs. 1 LSV ausgeschöpft worden seien und ob die Vorausset-
zungen  von  Art. 31  Abs. 2  LSV  gegeben  seien.  Sowohl  im  westlichen  als 

auch im nördlichen Gebäudetrakt wiesen sämtliche Wohnungen den stark-

befahrenen Strassen zugewandte lärmempfindliche Räume auf. Ein konse-

quenter Versuch, die lärmempfindlichen Räume auf die ruhige Gebäudeseite 

auszurichten, sei nicht erkennbar. Die Lärmschutzbalkone fielen nicht unter 

die Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV, sondern stellten vielmehr Ersatz-

massnahmen dar (VB.2019.00654 vom 19. März 2020, E. 5.3). Es wären di-

verse, exemplarischen Massnahmen denkbar gewesen, wie etwa die Rück-

versetzung  der  West-  und  Nordfassade  von  den  lärmverursachenden 

R3.2022.00194 

Seite 18 

 
 
Strassen, die Anordnung nicht lärmempfindlicher Räume wie Sanitärräume 

und Reduits an der West- und Nordfassade oder die Anordnung des Trep-

penhauses entlang der strassenzugewandten Fassaden statt innerhalb des 

Gebäudegrundrisses. Für eine Anwendung von Art. 31 Abs. 2 LSV bestehe 

nach dem Gesagten kein Raum.  

Zusammenfassend verstosse die Erteilung einer Baubewilligung trotz Nicht-

ausschöpfen der Massnahmen zur Einhaltung der Immissionsgrenzwerte ge-

gen Art. 22 Abs. 2 USG sowie Art. 31 Abs. 1 und Abs. 2 LSV.  

9.2. 

Gemäss  Art. 22  des  Umweltschutzgesetzes  (USG)  werden  Baubewilligun-

gen in lärmbelasteten Gebieten für neue Gebäude, die dem längeren Auf-

enthalt  von  Personen  dienen,  nur  erteilt,  wenn  die  Immissionsgrenzwerte 

nicht überschritten sind (Abs. 1) oder die Räume zweckmässig angeordnet 

und  die  allenfalls  notwendigen  zusätzlichen  Schallschutzmassnahmen  ge-

troffen werden (Abs. 2). Das Bundesgericht befand in seinem Entscheid vom 

16. März 2016  (BGr 1C_139/2015  und  1C_140/2015  vom  16. März  2016, 

E. 4.6, www.bger.ch), dass die Immissionsgrenzwerte an sämtlichen Fens-

tern lärmempfindlicher Räume und nicht nur bei den lärmabgewandten Fens-

tern  einzuhalten  seien.  Die  sog.  "Lüftungsfensterpraxis"  wurde  daher  als 

rechtswidrig befunden. Art. 31 Abs. 1 LSV bestimmt die baulichen oder ge-

stalterischen  Massnahmen,  mit  denen  ein  Gebäude  gegen  Lärm  abge-

schirmt  werden  kann.  Können  die  Immissionsgrenzwerte  mit  diesen  nicht 

eingehalten werden, so darf die Baubewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV 

nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes 

Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt. 

9.3. 
Mit Bezug auf die Kritik am verwendeten Berechnungsmodell ist vorab Fol-

gendes  festzuhalten:  Die  Lärmbelastung  wurde  im  Lärmgutachten  vom 

28. Februar 2022 (act. 23.39 im Verfahren G.-Nr. R3.2022.00194) unter Ver-

wendung des Modells StL86+ ermittelt. Dieses ist zwar in vielerlei Hinsicht 

veraltet und wird nicht mehr allgemein für die Ermittlung des Lärms bei Fahr-

geschwindigkeiten  im Strassenverkehr unter  50 km/h empfohlen. Dennoch 

wurde  die  Verwendung  von  StL86+  später  in  einem  Einzelfall  nicht  bean-

standet, weil die damit ermittelten Werte aus Sicht des Lärmschutzes als vor-

sichtiger  eingeschätzt  wurden  (BGr 1C_244/2020  vom  17. Juni  2021  mit 

R3.2022.00194 

Seite 19 

 
 
Hinweisen auf die Urteile 1C_366/2017 vom 21. November 2018, E. 4.3 und 

1C_589/2014 vom 3. Februar 2016, E. 5, in: URP 2016 S. 319). Das BAFU 

empfiehlt die Anwendung des Emissionsmodells sonROAD18 offiziell ab Be-

ginn 2023 (siehe bafu.admin.ch/sonROAD18: FAQs sonROAD18, 22. Feb-

ruar 2022, Frage 3). Das Baugesuch wurde im März 2022 gestellt und das 

darin enthaltene Lärmgutachten Strassenlärm datiert vom 28. Februar 2022. 

Es wurde daher zu Recht noch auf das alte Modell als Berechnungsgrund-

lage  abgestellt.  Hinzu  kommt,  dass  die  Kritik  am  alten  Modell  StL86+  vor 

allem  darauf  beruht,  dass  dieses  nicht  für  tiefe  Geschwindigkeiten  (< 

50 km/h) konzipiert ist. Dies ist indes vorliegend unerheblich, da keine Stras-

sen mit tiefen Geschwindigkeiten relevant sind. 

Das gewählte Berechnungsmodell ist damit nicht zu beanstanden.  

9.4. 

Bei den Emissionsangaben für das Modell StL86+ handelt es sich um Schall-

druckpegel in 1 m Abstand zur Strassenachse, bei den Emissionsangaben 

zu  sonROAD18  um  Schallleistungspegel.  Die  Emissionsangaben  können 

und dürfen somit nicht direkt miteinander verglichen werden. Die angegeben 

Pegel der Rekurrierenden gemäss dem neuen Modell sonROAD18 sind so-

mit nicht massgeblich.  

Ein  Vergleich  könnte  somit  nur  für  die  zugrundeliegenden  Verkehrszahlen 

erfolgen.  An  den  Verkehrszahlen  hat  sich  mit  der  Aufschaltung  der  neuen 

Emissionsangaben für sonROAD18 im GIS-Browser des Kantons Zürich je-

doch nichts nachteilig geändert (keine Verkehrszunahme). Folglich wurde im 

Lärmgutachten vom 28. Februar 2022 nicht von zu tiefen Emissionsangaben 

bzw. Verkehrszahlen ausgegangen, sondern korrekte und aktuelle Grundla-

gendaten verwendet. 

Es liegen somit weder unrichtige Sachverhaltsfeststellungen noch Immissi-

onsgrenzwertüberschreitungen vor. 

9.5. 

Die E-Strasse hat aufgrund ihrer Lage und des geringen Verkehrsaufkom-

mens keinen Einfluss auf die Lärmbelastung an der Nord- und Westfassade. 

Im GIS finden sich denn auch keine entsprechenden Lärmemissionsdaten. 

An  den  näher  an  der  E-Strasse 

liegenden  aber  gegenüber  den 

R3.2022.00194 

Seite 20 

 
 
verkehrsreichen Strassen weniger exponierten Fassaden (Ost, Süd) liegt die 

Lärmbelastung mehrere Dezibel unter den Immissionsgrenzwerten, so dass 

auch eine allfällige Erhöhung der Lärmbelastung an diesen Fassaden durch 

Berücksichtigung der E-Strasse nicht zu Immissionsgrenzwertüberschreitun-

gen führen würde. Die E-Strasse hat somit keinen Einfluss auf die Beurtei-

lung des Strassenlärms. 

9.6. 

Bereits der Wortlaut von Art. 40 Abs. 2 LSV weist darauf hin, dass eine Be-

urteilung von Lärmimmissionen nur dann kumulativ erfolgen kann und soll, 

wenn  verschiedene  gleichartige  Lärmimmissionen  zur  Beurteilung  stehen. 

Eine summarische Beurteilung verschiedener Lärmarten ist gemäss Lärm-

schutzverordnung nicht vorgesehen. Bahnlärm, Strassenlärm und Tiefgara-

genlärm sind eben gerade keine gleichartigen Lärmimmissionen und daher 

separat  und  nicht  in  der  Summe  zu  beurteilen  (es  gelten  je  verschiedene 

Belastungsgrenzwerte,  s.  Anhänge 3,  4  und  6  LSV).  Die  Rechtsprechung 

weist denn auch darauf hin, dass verschiedene Lärmarten bei gleicher Schal-

lintensität unterschiedliche Störwirkungen haben können (VB.2004.00483 in 

BEZ 2006 Nr. 60). Im vorliegenden Fall weist der Strassenlärm den höchsten 

Beurteilungspegel auf. Der Bahnlärm ist demgegenüber untergeordnet, liegt 

mit 53 dB(A) am Tag und 46 dB(A) in der Nacht weit unter dem Immissions-

grenzwert von 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht und muss daher, 

wie  die  Rekursgegnerschaft  zu  Recht  ausführt,  nicht  weiter  berücksichtigt 

werden.  

Der Lärm der Tiefgarage und der Lärm von Technikanlagen wurde in zwei 

zusätzlichen  Lärmgutachten 

(act. 23.40  und  23.41 

im  Verfahren 

G.-Nr. R3.2022.00194)  beurteilt.  Diesen  ist  folgendes  zu  entnehmen:  Die 

Tiefgarage verursacht einen max. Beurteilungspegel von 50 dB(A) am Tag 
und 50 dB(A) in der Nacht beim Wohnen im 1. Obergeschoss über dem Por-

tal. Die Technikanlage verursacht einen Beurteilungspegel von 34 dB(A) am 

Tag und 39 dB(A) in der Nacht an diesem Ort. Energetisch addiert ergibt sich 

ein  Gesamtbeurteilungspegel  von  50 dB(A)  am  Tag  und  50 dB(A)  in  der 

Nacht.  Die  Technikanlage  spielt  hier  somit  eine  untergeordnete  Rolle.  lm 

Rahmen einer Gesamtbeurteilung zusammen mit dem Strassenlärm verur-

sachen  weder  die  Tiefgarage  noch  die  Technikanlage  zusätzliche  Störwir-

kungen,  welche  einen  Einfluss  auf  die  Gesamtbeurteilung  haben  könnten. 

Bei der nächstgelegenen Wohnliegenschaft am J-Weg 3 (MFH) verursacht 

R3.2022.00194 

Seite 21 

 
 
die  Technikanlage  einen  Beurteilungspegel  von  34 dB(A)  am  Tag  und 

39 dB(A) in der Nacht. Die Lärmemissionen der Tiefgarage verursachen ei-

nen Beurteilungspegel von 28 dB(A) am Tag und 29 dB(A) in der Nacht an 

dieser Wohnadresse, was zu einen Gesamtpegel von 35 dB(A) am Tag und 

39 dB(A) in der Nacht führt. Hier werden die lmmissionsgrenzwerte der ES III 

deutlich  eingehalten  und  die  Tiefgarage  spielt  eine  untergeordnete  Rolle. 

Beide Lärmquellen beeinflussen sich somit nicht gegenseitig und dürfen in 

zwei Lärmgutachten berechnet bzw. beurteilt werden, ohne relevanten Ein-

fluss auf die Gesamtlärmbelastung. 

9.7. 

Gemäss dem Lärmgutachten Strassenlärm wurde die Lärmbelastung mittels 

einer  computergestützten  Ausbreitungsberechnung  in  einem  3D-Gelände-

modell und unter Berücksichtigung von Reflexionen bis dritten Grades ermit-

telt. Es liegen keine Umstände vor, aufgrund derer man im vorliegenden Fall 

von einer Unterschätzung der Lärmbelastung ausgehen und ein von anderen 

Situationen  abweichendes  Vorgehen  bei  der  Lärmermittlung  anwenden 

müsste. Die von den Rekurrierenden bemängelten Schallreflexionen wurden 

somit korrekt berücksichtigt.  

9.8. 

Weder  bei  Verwendung  des  Berechnungsmodells StL86  noch  bei                         

sonROAD18  sind  Pegelkorrekturen  bei  Knoten,  Kreuzungsbereichen  und 

Kreiseln  erforderlich.  Bei  der  Lärmermittlung  wird  im  Bereich  von  Knoten 

bzw.  Kreuzungen  durchgehend  mit  denselben  Geschwindigkeiten  gerech-

net,  wie  auf  den  angrenzenden  Strassen.  Damit  wird  die  gefahrene  Ge-

schwindigkeit im Bereich von Knoten überschätzt. Es wird also keine Korrek-

tur für die in Realität tieferen gefahrenen Geschwindigkeiten im Bereich von 

Knoten  vorgenommen  (was  zu  tieferen  Lärmbelastungen  führen  würde). 
Auch im zukünftig anzuwendenden Modell sonROAD18 wird an diesem Vor-

gehen festgehalten. Es wird weiterhin mit den gefahrenen Geschwindigkei-

ten gerechnet. Die Anwendung zusätzlicher Störwirkungskorrekturen ist ge-

mäss Lärmschutzverordnung, Anhang 3, nicht notwendig.  

9.9. 

Die Lärmbelastung wird gemäss Art. 39 LSV in der Mitte der offenen Fenster 

lärmempfindlicher Räume ermittelt. Die Baudirektion Kanton Zürich hat eine 

entsprechende  Ausnahmebewilligung  nach  Art. 31  Abs. 2  LSV  erteilt,  da 

R3.2022.00194 

Seite 22 

 
 
aufgrund der den Fenstern vorgelagerten lärmoptimierten (mit schalldichter 

Brüstung  und  absorbierender  Deckenuntersicht)  Balkone  der  Schalleinfall 

auf dahinter liegende Fenster derart reduziert werden kann, dass die IGW an 

den Beurteilungsorten eingehalten sind. Beurteilungsort ist gemäss Art. 39 

LSV nicht ein beliebiger Ort an der Fassade, sondern die Mitte des offenen 

Fensters.  Die  Lärmreduktion  durch  die  vorgelagerten  Balkone  wird  mittels 

des Berechnungswerkzeugs Balkone und Loggien konservativ abgeschätzt, 

d.h. Balkone weisen mindestens die angegebene Wirkung auf. Es ist somit 

nicht zutreffend, dass keine Ausnahmebewilligung geprüft wurde. Eine sol-

che ist notwendig, denn schalltechnisch optimierte Balkone und lärmabge-

wandte Lüftungsfenster fallen nicht unter die vom Bundesgericht verlangten 

gestalterischen  und  baulichen  Leistungen  im  Sinn  von  Art. 31  Abs. 1  LSV 

und  die  IGW  wären  vorliegend  ohne  solche  Balkone  überschritten.  Mithin 

können  die IGW nicht  durch  Massnahmen nach  Absatz 1  von  Art. 31  LSV 

eingehalten  werden,  weshalb  gemäss  Absatz 2  dieser  Bestimmung  eine 

Ausnahmebewilligung geprüft werden muss. Das Bundesgericht bezeichnet 

die fraglichen Balkone als Ersatzmassnahmen zur Milderung der Auswirkun-

gen  der  Grenzwertüberschreitungen.  Sie  stellen  nach  der  bundesgerichtli-

chen  Rechtsprechung  eine  Voraussetzung  für  die  Erteilung  einer  Ausnah-

mebewilligung  im  Sinn  von  Absatz 2  von  Art. 31  LSV  dar  (VB.2019.00654 

vom 19. März 2020, E. 5.3). 

Die Baudirektion geht indes fehl, wenn sie ausführt, eine weitere Lärmopti-

mierung könne bei eingehaltenen Immissionsgrenzwerten nicht verlangt wer-

den. Art. 31 Abs. 2 LSV setzt voraus, dass vor Erteilung einer Ausnahmebe-

willigung nachgewiesen werden muss, dass alle in Betracht fallenden bauli-

chen und gestalterischen Massnahmen geprüft worden sind.  

Gemäss den Ausführungen in der Vernehmlassung wurde indes durchaus 
auch berücksichtigt, dass alle Wohnungen Räume aufweisen, die zum ruhi-

gen Innenhof hin orientiert sind, und zudem alle Wohnungen mit Lärmschutz-

balkon auch einen zusätzlichen ruhigen Balkon zum Innenhof aufweisen. Zur 

G-Strasse  hin,  hinter  den  Lärmschutzbalkonen,  befinden  sich  zudem  aus-

schliesslich Fenster von Küchen; es sind keine Schlafräume zur G-Strasse 

hin orientiert. Die Grundrisse wurden also lärmoptimiert gestaltet. Auch auf 

den Balkonen selbst werden durch deren Ausgestaltung lärmgeschützte Be-

reiche entstehen. Damit kommt diesen Balkonen offenkundig ein Zusatznut-

zen zu und sind diese nicht allein als Lärmabschirmung für ein Fenster zu 

R3.2022.00194 

Seite 23 

 
 
würdigen. Die entsprechenden Wohnungen wurden also durchaus lärmopti-

miert geplant, obwohl die Immissionsgrenzwerte bereits mit der Anordnung 

der  Lärmschutzbalkone  eingehalten  werden können. Es  wurden  somit  alle 

verhältnismässigen Massnahmen ausgeschöpft. Weitere Massnahmen wie 

sie  von  den  Rekurrierenden  vorgeschlagen  werden  –  beispielsweise  eine 

Rückversetzung der Fassaden – sind angesichts der bereits mit den Lärm-

schutzbalkonen eingehaltenen IGW unverhältnismässig, hätten solche Mas-

snahmen doch eine weitgehende Neuprojektierungen zur Folge.  

Es  ist  zutreffend,  dass  die  Prüfung  weiterer  Massnahmen  aus  dem  ange-

fochtenen Beschluss nicht genügend klar hervorgeht. Sodann fehlen im Be-

schluss auch Ausführungen zur notwendigen Interessenabwägung. Da indes 

aufgrund des Umstandes, dass die IGW mit dem projektierten Bauvorhaben 

eingehalten werden können, bereits jetzt feststeht, dass die Ausnahmebe-

willigung zu Recht erteilt wurde, würde eine Rückweisung zur Ergänzung der 

Begründung einen prozessualen Leerlauf darstellen. Zur notwendigen Inte-

ressenabwägung ist daher Folgendes festzuhalten: Da die IGW bereits mit 

den  Lärmschutzbalkonen  eingehalten  werden  können  und  zusammen  mit 

den zusätzlichen Massnahmen ein angemessener Wohnkomfort an bester-

schlossener  Lage  im  Zentrum  realisiert  werden  kann,  sodann  ein  grosses 

Interesse an einer gemäss dem Gestaltungsplan zonenkonformen Nutzung 

besteht und zudem das raumplanungsrechtliche Interesse an einer Verdich-

tung nach Innen zu berücksichtigen ist, liegt ohne weiteres ein überwiegen-

des Interesse an der Realisierung des vorliegenden Bauvorhabens vor.  

Zusammengefasst ist somit festzuhalten, dass die für das Bauvorhaben not-

wendige Ausnahmebewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV zu Recht erteilt 

wurde.  Die  Rüge  der  Rekurrierenden  es  liege  ein  Verstoss  gegen  Art. 9 

Abs. 2 GPV vor, welcher verlange, dass die Einhaltung der massgebenden 
Immissionsgrenzwerte  mit  der  Baueingabe  für  Hochbauten  nachgewiesen 

wird, zielt damit ins Leere.  

Somit wurde die lärmschutzrechtliche Bewilligung zu Recht erteilt. 

10.1. 

Die Rekurrierenden 2 bringen vor, die Bauherrschaft plane die Erstellung von 

acht  Lüftungsgeräten,  welche  auf  dem  Flachdach  der  Neubaute  realisiert 

R3.2022.00194 

Seite 24 

 
 
werden sollen. Als Lärmschutzmassnahme berücksichtig worden seien ein-

zig Schalldämmer bei der Fortluft. Bei der Aussenluft seien keine Massnah-

men berücksichtigt worden, obwohl diese teilweise auch den Planungswert 

überschreite. Dem Vorsorgeprinzip scheine keine Rechnung getragen wor-

den  zu  sein.  Namentlich  sei  nicht  geprüft  worden,  ob  andere  Standorte  in 

Frage kämen, ob man mehrere Anlagen zusammenfassen, die Betriebszei-

ten  einschränken  oder  die  Anlagen  einhausen  könnte.  Dieser  Umstand 

wiege  umso  schwerer,  als  bei  der  Fortluft  die  Planungswerte  selbst  mit 

Schalldämpfer offenbar nicht eingehalten werden können.  

10.2. 

Auch wenn ein Projekt die massgebenden Belastungsgrenzwerte einhält, be-

deutet dies nicht ohne Weiteres, dass alle erforderlichen vorsorglichen Emis-

sionsbegrenzungen  getroffen  wurden.  Vielmehr  ist  anhand  der  in  Art. 11 

Abs. 2  USG  und  Art. 7  Abs. 1  lit. a  LSV  genannten  Kriterien  zu  prüfen,  ob 

das 

Vorsorgeprinzip 

weitergehende 

Beschränkungen 

erfordert 

(BGE 124 II 517  E. 4b).  Ist  der  Planungswert  aber  eingehalten,  so  gelten 

nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung weitergehende Emissionsbe-

grenzungen nur dann als verhältnismässig, wenn mit relativ geringem Auf-

wand eine wesentliche zusätzliche Reduktion der Emissionen erreicht wer-

den kann (BGr 1C_283/2016 vom 11. Januar 2017, E. 6.3).  

10.3. 

Gemäss Lärmgutachten für die Technikanlage und für die Tiefgarage werden 

die  gesetzlichen  Planungswerte  auf  der  Bauparzelle  und  in  der  Nachbar-

schaft am Tag und in der Nacht eingehalten. Die Behauptung, bei der Fortluft 

werde der Planungswert selbst mit Schalldämpfer nicht eingehalten, ist of-

fensichtlich  aktenwidrig.  Sodann  sind  schallabsorbierende  Verkleidungen 

der Innenwände bei der Tiefgaragenrampe sowie Schalldämpfer bei den Lüf-
tungsgeräten  (Fortluft)  vorgesehen.  Weitere  Massnahmen  hätten  nur  sehr 

geringfügige Auswirkungen auf die Lärmemissionen und das Verlangen sol-

cher  Massnahmen  wäre  damit  nicht  mehr  verhältnismässig.  Damit  wurde 

dem Vorsorgeprinzip genügend Rechnung getragen.  

11.1. 

Im Weiteren machen die Rekurrierenden 2 geltend, die Parkplatzberechnung 

sei  nicht  nachvollziehbar.  Die  kommunale  Vorinstanz  habe  im  Beschluss 

R3.2022.00194 

Seite 25 

 
 
festgestellt,  dass  die  eingereichte  Parkplatzberechnung  fehlerhaft  sei.  Sie 

habe in der Folge indes keine Korrektur verlangt, sondern die notwendigen 

Berechnungen  selbst  vorgenommen.  lm  Beschluss  selbst  gebe  sie  jedoch 

nur  das  Resultat  ihrer  Berechnung  wieder,  die  Berechnung  selbst  sei  aus 

dem Beschluss nicht ersichtlich. Die Berechnung könne nicht nachvollzogen 

werden.  Namentlich  gehe  aus  den  Erwägung  nicht  hervor,  wie  viele  Park-

plätze für Besucher der Wohnungen erstellt werden müssten. Zudem diffe-

renziere die Vorinstanz zwischen "Parkplatz Bewohner" (51 bis 77 PP) und 

"Parkplätze Bewohner Wohnungen" (4 bis 6 PP). Bei den unter "Parkplätze 

Bewohner Wohnungen" scheine es sich auch nicht um Besucherparkplätze 

zu handeln, da die Anzahl auf 10 % der Parklätze für Bewohner festgesetzt 

worden  sei.  Die  Parkplatzverordnung  der  Gemeinde  X  und  darauf  basie-

rende Berechnungen seien komplex. Sie könnten anhand des vorliegenden 

Entscheids  nicht  nachvollzogen  werden.  Das  rechtliche  Gehör  werde 

dadurch verletzt. 

Zudem  seien  die  Besucherparkplätze  unzulässig  angeordnet.  Der  Gestal-

tungsplan sehe eine verbindliche Zone für Besucherparkplätze vor (Situati-

onsplan 1:500, blauer Bereich). Das vorliegende Projekt sehe drei Besucher-

parkplätze nördlich der Garageneinfahrt vor. Diese lägen nicht in der Zone 

für Besucherparkplätze und dürften schon deshalb nicht erstellt werden. Die 

Besucherparkplätze sollten unmittelbar vor der Einmündung in die F-Strasse 

erstellt werden. Durch parkierende Fahrzeuge entstehe zusätzlicher Rück-

stau.  

11.2. 

Gemäss der massgeblichen Parkplatzverordnung der Gemeinde X müssen 

für das vorliegende Bauprojekt in der ÖV-Güteklasse A folgende minimal und 

maximal erforderliche Anzahl an Parkplätzen nachgewiesen werden: 

Bewohner (128 Wohnungen)    51  bis 77 

Besucher Bewohner 

  4  bis  6 

Beschäftigte (988 m2) 
Kunden  

   2  bis  4 

   3 bis  4 

R3.2022.00194 

Seite 26 

 
 
  
 
 
 
 
 
Gesamthaft müssen somit 53 bis 81 Parkplätze für Bewohner und Beschäf-

tigte  sowie  7  bis  10 Besucher  bzw.  Kundenparkplätze  nachgewiesen  wer-

den. 

11.3. 

Die kommunale Baubehörde hat in ihrem Entscheid statuiert, inwiefern die 

Parkplatzberechnung  der  Bauherrschaft 

(act. 23.32 

im  Verfahren 

G.-Nr. R3.2022.00194) anzupassen ist. Sie hat explizit darauf hingewiesen, 

dass  der  Parkplatzbedarf  für  Besucher  der  Wohnungen  (10 %  der  PP  für 

Wohnungen,  Anhang A.1.  zur  Parkplatzverordnung)  fälschlicherweise  vom 

Bedarf für die Wohnungen abgezogen worden sei. Anstatt vom Grenzbedarf 

von  128 Parkplätzen  für  Bewohner  auszugehen  (1 PP/Wohnung,  An-

hang A.1  zur  Parkplatzverordnung),  wurden  bei  der  Parkplatzberechnung 

der Bauherrschaft bloss 115 Parkplätze für Bewohner angegeben. Diese Dif-

ferenz von 13 Parkplätzen des Grenzbedarfs muss auch bei der Ermittlung 

des Minimal- und Maximalwertes des massgeblichen Bedarfs beachtet wer-

den  (massgeblicher  Bedarf  gemäss  Anhang A.2  zur  Parkplatzverordnung: 

hier für Bewohner min. 40 % und max. 60 % und für Besucher min. 30 % und 

max. 45 % des Grenzbedarfs). Die Korrektur der Vorinstanz ist damit ohne 

weiteres nachvollziehbar.  

Bei  der  Angabe  "Anzahl  Parkplätze  Bewohner  Wohnungen"  hat  sich  nach 

Angabe  der  Vorinstanz  ein  Schreibfehler  eingeschlichen.  Es  sollte  richtig 

heissen: "Anzahl Parkplätze Besucher Wohnungen". Aufgrund der unter die-

sem Punkt angegebenen Anzahl an Parkplätzen konnte aber ohne weiteres 

darauf geschlossen werden, dass es sich um Besucherparkplätze für die Be-

wohner handeln muss. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt damit 

nicht vor.  

Das Bauprojekt weist 71 Parkplätze für Bewohner und 9 Besucherparkplätze 

aus, was den gesetzlichen Anforderungen genügt.  

Mit Bezug auf die beanstandete Anordnung der Besucherparkplätze ist fol-

gendes festzuhalten: Wie die kommunale Vorinstanz im Weiteren zu Recht 

ausführt, werden die Bereiche für die Besucherparkplätze, Anlieferung und 

Erschliessung im Situationsplan zur privaten Gestaltungsplan nur schema-

tisch dargestellt. Eine genaue Vermessung liegt nicht vor. Ein Rückstau ist 

R3.2022.00194 

Seite 27 

 
 
aufgrund von lediglich drei Besucherparkplätzen in keiner Weise zu befürch-

ten. 

Selbst wenn die drei Aussen-Abstellplätze für Besucher nicht erstellt werden 

könnten,  führte  dies  nicht  zur  Aufhebung  der  Bewilligung.  Gemäss  Umge-

bungsplan sind nebst den drei kritisierten Abstellplätzen weitere sechs Be-

sucherparkplätze ausgewiesen. Damit würde lediglich ein Besucherparkplatz 

fehlen, welcher problemlos an einem anderen Ort realisiert werden könnte. 

Sodann weist das Projekt mit 71 Parkplätzen für Bewohner und Beschäftigte 

ohnehin  18 Parkplätze  mehr  aus  als  der  notwendige  Minimalbedarf  von 

53 Parkplätzen. Es könnten somit ohne weiteres auch Parkplätze in der Tief-

garage  als Besucherparkplätze  ausgewiesen  werden. Eine  solche  Auflage 

würde den Rekurrierenden indes keinen Vorteil einbringen, womit es ihnen 

ohnehin am erforderlichen Rechtsschutzinteresse zur Erhebung dieser Rüge 

fehlen würde. 

12.1. 

Die Rekurrentin 1 wendet im Weiteren im Zusammenhang mit den Abstell-

plätzen ein, die Bewilligungsbehörde habe unberücksichtigt gelassen, dass 

die Bauherrschaft Eigentümerin der Nachbarparzelle Kat.-Nr. 4 sei, auf wel-

cher sich wohl 450 bis 500 Parkplätze befänden, allein im sechsgeschossi-

gen Parkhaus wohl um die 360 Abstellplätze. Es bestehe daher die Pflicht 

zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP). 

12.2. 

Die UVP ist in den Artikeln 10a bis 10d des Umweltschutzgesetzes (USG) 

verankert  und  in  der  Verordnung  über  die  Umweltverträglichkeitsprüfung 

(UVPV)  konkretisiert.  Gemäss  Anhang 1  Nr. 11.4  gehören  zu  den 
UVP-pflichtigen Vorhaben Parkhäuser und -plätze für mehr als 500 Motor-

wagen. 

12.3. 

Auf dem Baugrundstück sind lediglich 80 Parkplätze vorgesehen. Die Par-

zelle Kat-Nr. 4 gehört nicht der Bauherrschaft, sondern der E Park AG.  

Mit  Bezug  auf  die  UVP-Pflicht  hat  das  Verwaltungsgericht  sodann  im  Ent-

scheid VB.2005.00347 vom 20. Dezember 2006 ausdrücklich festgehalten, 

R3.2022.00194 

Seite 28 

 
 
dass es als sachgerecht erscheint, einen funktionalen Zusammenhang nur 

dann anzunehmen, wenn er derart eng ist, dass die Errichtung der Neuan-

lage  zugleich  eine  Änderung  der  bestehenden  Anlage  im  Sinn  von  Art. 9 

Abs. 1 USG (neu Art. 8 USG) bewirkt, denn nur in einem solchen Fall seien 

emissionsbegrenzende  Massnahmen  möglich,  welche  auch  die  bestehen-

den Anlagen umfassen. 

Unabhängig  von  den  Eigentumsverhältnissen  der  Parzelle  liegt  vorliegend 

somit zudem kein funktionaler Zusammenhang vor, womit eine UVP-Pflicht 

nicht zur Diskussion steht.  

13.1. 

Die Rekurrentin 1 macht sodann geltend, die Zufahrt zum geplanten Projekt 

erfolge ausschliesslich  über das  Grundstück  Kat.-Nr. 2  (E-Strasse,  altKat.-

Nr. 5),  an  welchem  die  Rekurrentin 1  über ein  als  Dienstbarkeit  im  Grund-

buch  eingetragenes,  ungemessenes  Fuss-  und  Fahrwegrecht  (vgl.  dazu 

SP 325) verfüge. Darauf sei nun eine Wendeanlage für 10 m-Lastwagen be-

willigt  worden  als  auch  die  Erschliessung  der  74 neuen  Autoabstellplätze 

aufweisenden Tiefgarage mit Ausfahrt gerade einmal 30 m entfernt von der 

Einmündung  der  Erschliessungsparzelle  in  die  Kantonsstrasse.  Damit  sei 

das  ungemessene  Fuss-  und  Fahrwegrecht  unzulässigerweise  einge-

schränkt worden und die Durchfahrt zum rekurrentischen Grundstück werde 

durch häufig wendende LKWs erschwert. Zudem sei die LKW-Wendeanlage 

nicht nur stark behindernd, sondern schlicht lebensgefährlich.  

13.2. 

Es ist entgegen den rekurrentischen Ausführungen nicht einzusehen, inwie-

fern die geplante Wendeanlage das Fuss- und Fahrwegrecht der Rekurrentin 
beeinträchtigen sollte. Bei einer Wohnüberbauung ist sodann ohnehin nicht 

mit grossen LKW-Bewegungen zu rechnen. Inwiefern die Anlage nicht vor-

schriftsgemäss sein soll, wurde weder geltend gemacht, noch ergibt sich sol-

ches aus den dem Gericht vorliegenden Akten.  

14.1. 

Die  Rekurrierenden 2  bringen  sodann  vor,  gemäss  den  Übergangsbestim-

mungen zur Gewässerschutzverordnung (GSchV) zur Änderung vom 4. Mai 

R3.2022.00194 

Seite 29 

 
 
2011  betrage  der  Gewässerraum  von  Fliessgewässern  bei  einer  Gerinne-

sohle bis 12 m 8 m plus die Breite der bestehenden Gerinnesohle. Gemäss 

Umgebungsplan befinde sich – entgegen den Feststellungen der Baudirek-

tion – ein Velounterstand im Gewässerraum. Dieser Velounterstand sei we-

der standortgebunden noch im öffentlichen Interesse. Ferner liege kein Fall 

von Art. 41c Abs. 1 lit. a bis d GSchV vor. Die angefochtenen Bewilligungen 

verstiessen damit gegen Art. 41c GSchV. 

14.2. 

Gemäss  § 18  Abs. 1  des  Wasserwirtschaftsgesetzes  vom  2. Juni  1991 

(WWG) bedürfen bauliche Veränderungen von Oberflächengewässern und 

in deren Abstandsbereich einer Bewilligung der Baudirektion, sofern damit 

nicht eine konzessionspflichtige Nutzung im Sinne von § 36 Abs.  1 WWG 

verbunden ist. Zuständig ist gemäss § 1 der Verordnung über den Hochwas-

serschutz  und  die  Wasserbaupolizei  vom  14. Oktober  1992  in  Verbindung 

mit Ziffer 1.6 des Anhangs der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 

1997 das Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft. 

Nach  Art. 36a  Abs. 1  des  Gewässerschutzgesetzes  vom  24. Januar  1991 

(GSchG)  ist  der  Raumbedarf  für  Fliessgewässer,  der  für  den  Schutz  vor 

Hochwasser und die Gewährleistung der natürlichen Funktionen des Gewäs-

sers erforderlich ist, bei allen raumwirksamen Tätigkeiten zu berücksichtigen. 

Grundlage für die Festlegung dieses Raumbedarfes ist die Gewässerschutz-

verordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV). Gemäss Art. 41c GSchV in Ver-

bindung mit den Übergangsbestimmungen der Änderung vom 4. Mai 2011 

dürfen Anlagen im vorläufigen Gewässerraum grundsätzlich nur erstellt wer-

den, wenn sie standortgebunden sind und im öffentlichen Interesse liegen (z. 

B. Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken). Solange der Ge-

wässerraum nicht festgelegt ist, ist bei Fliessgewässern mit einer Gerinne-
sohle bis 12 m Breite ab der Gerinnesohle ein beidseitiger Uferstreifen von 

jeweils mindestens 8 m plus die Breite der bestehenden Gerinnesohle frei zu 

halten  (Übergangsbestimmungen  zur  Änderung  vom  4. Mai  2011  der 

GSchV).  

14.3. 

Solange  der  definitive  Gewässerraum  nicht  ausgeschieden  ist,  muss  ein 

möglicherweise  über  den  provisorischen  Gewässerraum  hinausragender 

Gewässerraum nicht berücksichtigt werden. Die Gerinnesohle des H-Bachs 

R3.2022.00194 

Seite 30 

 
 
ist im hier interessierenden Abschnitt 2 m breit. Demnach ist ab der Gerinne-

sohle ein beidseitiger Streifen von 10 m frei zu halten. Die Gewässerraum-

abstandslinie ist im Umgebungsplan nicht korrekt eingetragen. Der Uferstrei-

fen von 10 m ist ab dem Rand der bestehenden Gerinnesohle einzuhalten 

und nicht ab der  Mitte  der  Gerinnesohle.  Dies  ergibt  sich  bereits aus  dem 

Wortlaut der entsprechenden Bestimmung.  

Der geplante Velounterstand im Norden liegt somit in einem kleinen östlichen 

Teilbereich innerhalb des provisorischen festgelegten Gewässerraums. Die-

ser Mangel liesse sich indes mit einer minimalen Verschiebung nach Nord-

westen oder mit einer Verkleinerung des geplanten Unterstandes problemlos 

beheben und führt nicht zur Aufhebung der Baubewilligung. Eine solche Ne-

benbestimmung  würde  den  Rekurrierenden  keinerlei  Vorteil  bringen  und 

wäre damit für sie bedeutungslos, weshalb es ihnen an einem genügenden 

Rechtsschutzinteresse zur Erhebung dieser Rüge fehlt. Auf den Rekurs ist 

somit in diesem Punkt nicht einzugehen. 

Damit  erübrigt  es  sich,  zu  prüfen,  ob  die  von  der  Baudirektion  in  Aussicht 

gestellte Ausnahmebewilligung erteilt werden könnte. 

15.1. 

Die  Rekurrierenden 2  bringen  sodann  vor,  im  Gewässerschutzbereich K 

dürften keine Anlagen erstellt werden, die unter dem mittleren Grundwasser-

spiegel lägen. Die Behörde könne Ausnahmen bewilligen, soweit die Durch-

flusskapazität des Grundwassers gegenüber dem unbeeinflussten Zustand 

um höchstens 10 % vermindert werde (Art. 29 Abs. 1 i.V.m. Art. 31 Anhang 4 

Ziff. 211 Abs. 2 GSchV). Auf Basis der hydrologische Beurteilung der L AG 

habe die Bewilligungsbehörde eine ausreichende Durchflusskapazität fest-
gestellt. Die Bauherrschaft plane jedoch den Einbau von Erdsonden-Wärme-

pumpen. Die kantonale Vorinstanz habe die Erstellung und den Betrieb von 

28 Erdwärmesonden mit einer maximalen Sondentiefe von 280 m bewilligt. 

Eine geologische Bohrprofilaufnahme bzw. eine geologische Begleitung sei 

nicht verfügt worden. Die Erdsonden seien bei der hydrologischen Beurtei-

lung  nicht  berücksichtigt  worden.  Die  Erdsonden hätten einen  Einfluss  auf 

die  Durchflusskapazität.  Folglich  berücksichtige  die  hydrologische  Beurtei-

lung nicht alle relevanten Faktoren. Der Nachweis einer genügenden Durch-

flusskapazität sei nicht erbracht.  

R3.2022.00194 

Seite 31 

 
 
15.2.1 

Gemäss Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV dürfen keine Anlagen erstellt wer-

den, die unter dem mittleren Grundwasserspiegel liegen. Die Behörde kann 

jedoch  Ausnahmen  bewilligen,  soweit  die  Durchflusskapazität  gegenüber 

dem unbeeinflussten Zustand um höchstens 10 % vermindert wird.  

Laut  Merkblatt  "Bauvorhaben  in  Grundwasserleitern  und  Grundwasser-

schutzzonen"  des  Amts  für  Abfall,  Wasser,  Energie  und  Luft  (AWEL)  vom 

Februar 2019 ist diese bundesrechtliche Bestimmung für den Vollzug im Ein-

zelfall nicht geeignet. Im Folgenden wird deshalb im Merkblatt die kantonale 

Bewilligungspraxis detailliert erläutert. Dem Merkblatt ist zu entnehmen, dass 

aufgrund der grossen Abhängigkeit der Wasserversorgung von den Grund-

wasservorkommen  im  Kanton  Zürich  grundsätzlich  die  vollständige  Erhal-

tung der Durchflusskapazität (d.h. 100 %) verlangt wird. Es werden sodann 

im Sinn einer detaillierten Erläuterung der kantonalen Bewilligungspraxis ne-

ben zwei Anwendungsbeispielen von Regelfällen auch drei Ausnahmemög-

lichkeiten angeführt. Ausnahmebewilligungen werden nach dieser Praxis wie 

folgt erteilt: 

-   Auf maximal 10 % der bebaubaren Fläche können Vertiefungen (Funda-

mentverstärkungen, Lift- und Pumpschächte, etc.) ohne Tiefeneinschrän-

kung  unter  den  Mittelwasserspiegel  bewilligt  werden,  sofern  diese  den 

Grundwasserdurchfluss lokal nicht wesentlich beeinträchtigen (Fall 3 ge-

mäss Merkblatt). 

-   In  Gebieten  mit  hoher  Lage  des  Mittelwasserspiegels  (MW)  wird  in  der 

Regel ein Untergeschoss zugelassen (bis max. 3,0 m unter das gewach-

sene Terrain) (Fall 4 gemäss Merkblatt). 

-   Bei  eingeschränkter  Nutzbarkeit  des  Grundwasservorkommens  z.B.  bei 

geringer Mächtigkeit (weniger als 2 m) oder geringer Durchlässigkeit des 
Grundwasserleiters (k-Wert kleiner als 1 x 10-4 m/s oder in Randgebieten 
des Grundwasservorkommens) könnten allenfalls auch Speziallösungen 

mit  dem  AWEL  vereinbart  werden.  Die  eingeschränkte  Nutzbarkeit  des 

Grundwasservorkommens  im  Projektareal  ist  dabei  durch  hydrogeologi-

sche Baugrunduntersuchungen nachzuweisen. 

Das Merkblatt sieht weiter als Ersatzmassnahme vor, dass zur Erhaltung der 

Nutzbarkeit  von  Grundwasservorkommen  und  zur  Wahrung  der  Rechte 

R3.2022.00194 

Seite 32 

 
 
Dritter  in  der  Regel  die  ursprüngliche  Durchflusskapazität  (bei  höchstem 

Grundwasserspiegel)  mit  Sickerteppichen  oder  Sickerdükern  sowie  Hinter-

füllungen aus entsprechend durchlässigem, sauberem kiesig-sandigem Ma-

terial  wiederherzustellen  sei.  Der  Einbau  von  Drainagematten  anstelle  gut 

durchlässiger Hinterfüllungen sei nur ausserhalb nutzbarer Grundwasservor-

kommen bewilligungsfähig. Die Ersatzmassnahmen müssten die Grundwas-

serdurchflusskapazität  dauerhaft  gewährleisten.  Sie  seien  deshalb  grund-

sätzlich unter den Bodenplatten als Sickerteppiche oder Sickerdüker anzu-

ordnen und mit den gut durchlässigen Hinterfüllungen zu verbinden. Die Er-

satzmassnahmen müssten grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück ein-

gebaut werden. Hinterfüllungen auf einem Nachbargrundstück müssten mit 

einer  Dienstbarkeit  an  dessen  Grundbuchblatt  angemerkt,  dauerhaft  gesi-

chert  und  bei  entsprechender  künftiger  Bautätigkeit  entsprechend  berück-

sichtigt werden. Der Einbau von Geröll als Ersatz- oder Hinterfüllungsmate-

rial sei in der Regel nicht zulässig, da das sehr durchlässige Geröll zu hohen 

Fliessgeschwindigkeiten und Ausschwemmungen im anstehenden feinkörni-

geren  Untergrund  führen  könne.  Zudem  könnten  z. B.  bei  Ölunfällen  Ver-

schmutzungen  im  Geröll  sehr  schnell  über  grosse  Flächen  bzw.  Strecken 

verteilt werden.  

15.2.2. 
Die Baugrundstücke liegen im Gewässerschutzbereich K. Dieser Gewässer-
schutzbereich umfasst gemäss Anhang 4, Ziff. 111 der Gewässerschutzver-

ordnung  (GSchV)  die  für  die  Trinkwassergewinnung  nutzbaren  unterirdi-

schen Gewässer sowie die zu ihrem Schutz notwendigen Randgebiete.  

Gemäss der Legende zur Grundwasserkarte befindet sich das Bauareal in 

einem  "Gebiet  geringer  Grundwassermächtigkeit  (meist  weniger  als  2 m) 

oder geringer Durchlässigkeit, Randgebiet mit unterirdischer Entwässerung 
zum  Grundwassernutzungsgebiet"  (vgl.  zu  alledem  www.gis.zh.ch).  Ob-

schon der Gesetzgeber nicht zwischen nutzbaren und nicht nutzbaren Rand-

gebieten unterscheidet, ist mit Blick auf Art. 43 Abs. 4 GSchG eine derartige 

Unterscheidung  für  eine  sinnvolle  Anwendung  der  gewässerschutzrechtli-

chen  Gesetzgebung  durchaus  zulässig.  Die  Bauparzellen  liegen  im  nicht 
nutzbaren Randgebiet der Gewässerschutzzone K. 

Die  Grundwasserkarte  des  Kantons  Zürich  gibt  hinsichtlich  der  Höhe  des 

mittleren Grundwasserspiegels im fraglichen Areal nur eine Schätzung (Kote 

R3.2022.00194 

Seite 33 

 
 
440.0 m ü. M.) ab; zum Hochwasserstand enthält sie sodann gar keine An-

gaben. Die L AG führte in den Jahren 2014 sowie 2021 jeweils über einen 

Zeitraum von 12 bzw. 10 Monaten Messungen durch. Gemäss dem aus die-

sen  Messungen  resultierenden  Gutachten  liegt  der  mittlere  Grundwasser-

spiegel  auf  439,0 m  ü. M.  und  der  höchste  Grundwasserspiegel  auf  ca. 

440 m ü. M. Die von der L AG in zwei Perioden und über mehrere Monate 

vorgenommenen Grundwasserspiegelmessungen, welche in einem ausführ-

lich begründeten und detaillierten Gutachten dargelegt wurden, bieten eine 

verlässliche und gut gesicherte Grundlage, auf welche das AWEL zu Recht 

abgestellt hat.  

Die Aushubsohle der Wohnüberbauung (UK Bodenplatte Tiefgarage) ist auf 

439,10 m ü. M  projektiert.  Die  Wohnüberbauung  wird  flach  fundiert.  Einzig 

die Vertiefung für die Liftschächte, welche tiefer als die Bodenplatten reichen, 

liegen  unter  dem  mittleren  Grundwasserspiegel.  Zur  100 %igen  Erhaltung 

der  Grundwasserdurchflusskapazität  ist  unter  der  Bodenplatte  ein  Raster 

aus Sickersträngen (B = 2,5/2,7 m, Höhe = 0,5 m) geplant und bis auf Kote 

des  höchsten  Grundwasserspiegels  sind  durchlässig  erstellte  Hinterfüllun-

gen vorgesehen. 

15.3 

Der  hydrogeologischen  Beurteilung  der  L AG  vom  28. Januar  2022 

(act. 23.37 im Verfahren G.-Nr. R3.2022.00194) ist sodann im Ergebnis zu 

entnehmen,  dass  die  geplanten  Ersatzmassnahmen  eine  etwa  doppelt  so 

grosse Durchflusskapazität generieren, wie erforderlich wäre. 

Gemäss  den  nachvollziehbaren  Ausführungen  der  kantonalen  Vorinstanz 

werden Erdwärmesonden nach langjähriger Praxis im Kanton Zürich grund-

sätzlich nicht als Einbauten im Grundwasser aufgefasst. Sie würden gemäss 
Wegleitung Grundwasserschutz (BUWAL, 2004) als Bohrungen verstanden. 

Ein Hinweis auf eine Behandlung als Einbauten in das Grundwasser sei der 

Wegleitung Grundwasserschutz nicht zu entnehmen. Erdwärmesonden wür-

den gemäss Praxis des Kantons Zürich hinsichtlich deren Einbau ins Grund-

wasser als Bagatelle aufgefasst. Diese Praxis entspreche derjenigen ande-

rer  Kantone  (z.B.  Aargau,  Bern,  Solothurn,  Thurgau).  Erdwärmesonden 

seien  somit  für  die  Gewährleistung  der  Grundwasserdurchfluss-Kapazität 

nicht massgebend. 

R3.2022.00194 

Seite 34 

 
 
Erdsondenbohrungen sind zwar bewilligungspflichtig. Dies jedoch nicht auf-

grund der Reduzierung der Durchflusskapazität, sondern insbesondere um 

Grundwasserverschmutzungen während des Bohrvorgangs und Verbindun-

gen zwischen verschiedenen Grundwasserstockwerken zu verhindern. Die 

entsprechende kantonale Bewilligung wurde erteilt.  

Die kantonale Vorinstanz hält sodann fest, dass im Falle des vorliegenden 

Bauprojektes  die  Grundwasserdurchfluss-Kapazität  durch  die  Erdwärme-

sonden  im  massgebenden  Schnitt  um  ca.  0,6 %  verringert  werde.  Da  die 

Durchflusskapazität gemäss Gutachten doppelt so gross ist wie erforderlich, 

ist der Einbau von Erdsonden, welche einen geringen Durchmesser aufwei-

sen und deren Einfluss auf einen Schnitt von ca. 0,6 % geschätzt wird, prob-

lemlos möglich. Es kann damit offen bleiben, ob die Erdsonden im hydroge-

ologischen Gutachten berücksichtigt wurden, da eine Gutachtensergänzung 

aufgrund des untergeordneten Einflusses ohnehin nicht notwendig erscheint. 

16.1. 

Die Rekurrentin 1 moniert im Weiteren, aufgrund der Grösse des Bauvolu-

mens  hätte  ein  Bauinstallationsprojekt  bereits  mit  der  Baubewilligung  ver-

langt werden müssen. Dies allein angesichts der immensen Fläche von fast 
6'000 m2  des  vorgesehenen  Untergeschosses  des  Projekts  –  was  allein 
schon einem Bauvolumen von fast 14'000 m3 entspreche – sowie des Aus-
hub-Volumens  von  insgesamt  weit  über  20'000 m3.  Es  hätte  bei  so  einem 
grossen Projekt ein detailliertes Konzept über die Art, Weise und Umfang der 

Aushubarbeiten sowie über den Abtransport des Aushubes verlangt werden 

müssen. Sodann hätte geprüft werden müssen, ob ein Abtransport nicht mit-

tels der Bahn zu erfolgen hätte.  

Zu  prüfen  wäre  sodann  gewesen,  ob  kontaminiertes  Abbruchmaterial  (As-

best und asbesthaltige Verbindungen) des auf dem Baugrundstück befindli-

chen Gebäudes zu erwarten sei.  

16.2. 

Die  Einhaltung  grundlegender  Baurechtsnormen,  deren  Verletzung  eine 

Bauverweigerung  rechtfertigt,  muss  nach  dem  Grundsatz  der  Einheit  des 

baurechtlichen Entscheides in einem einzigen Baubewilligungsverfahren ge-

prüft  werden.  Der  baurechtliche  Entscheid  muss  sich  somit  zu  sämtlichen 

R3.2022.00194 

Seite 35 

 
 
Punkten aussprechen, die für die Bewilligungsfähigkeit eines Projektes von 

ausschlaggebender Bedeutung sind. 

Daraus folgt, dass eine Baueingabe, in der wesentliche Teile des Bauvorha-

bens fehlen, sei es ungewollt, sei es, weil sie erst in einem späteren Baube-

willigungsverfahren  beurteilt  werden  sollen,  unvollständig  ist.  Die  Baube-

hörde hat solche Baueingaben zur Verbesserung an die Bauherrschaft zu-

rückzuweisen  (§ 313  Abs. 1  PBG).  Bleibt  es  bei  der  Unvollständigkeit  der 

Baueingabe, ist hierin in der Regel ein wesentlicher, zur Aufhebung der Bau-

bewilligung führender Verfahrensmangel zu erkennen. 

Kein solcher Mangel liegt vor, wenn es um Aspekte des Bauvorhabens geht, 

die dem üblichen Bauverlauf entsprechend am besten einem späteren Be-

willigungsverfahren  vorbehalten  bleiben.  Dies  gilt  namentlich  für  Detailas-

pekte  wie etwa die  Putzstruktur,  die  Farbgebung oder  die  Materialisierung 

der Fassadenverkleidung. Es wäre kaum sinnvoll, von der Bauherrschaft be-

züglich  solcher  Aspekte  eine  Detailprojektierung,  die  mit  erheblichem  Auf-

wand  verbunden  sein  kann,  zu  verlangen,  wenn  die  Bewilligungsfähigkeit 

des eigentlichen Vorhabens noch gar nicht feststeht. Ferner kann auch die 

Prüfung der Umgebungsgestaltung einem nachgeordneten Bewilligungsver-

fahren  vorbehalten  werden;  nur  bei  Arealüberbauungen  muss  die  Umge-

bungsgestaltung  –  wenn auch nicht  zwingend  aus  dem  Umgebungsplan – 

bereits im Hauptbewilligungsverfahren in den wesentlichen Zügen ersichtlich 

sein (§ 73 Abs. 1 PBG). 

Demgegenüber dürfen grundlegende Aspekte eines Projektes nie vom bau-

rechtlichen Hauptverfahren abgespaltet werden. Die Aufteilung des Bewilli-

gungsverfahrens  muss  zudem  stets  auf  nachvollziehbaren  Gründen  beru-

hen.  Überdies  muss  gewährleistet  sein,  dass  der  gesetzmässige  Zustand 
bezüglich der in ein nachgeordnetes Verfahren verwiesenen Detailaspekte 

ohne Weiteres erreicht werden kann (VB.1999.00298, VB.1999.00299 und 

VB.1999.00304 in RB 2000 Nr. 95). 

16.3. 

Die Vorinstanz hat sich im angefochtenen Beschluss einlässlich mit den Bau-

abfällen auseinandergesetzt (Ziffern 20 bis 22). Sodann wurde mit Disposi-

tiv-Ziffer I.1. h vor Baubeginn die Einreichung eines Baustelleninstallations-

plans verlangt.  

R3.2022.00194 

Seite 36 

 
 
Die Grösse des Bauvorhaben bedingt sicherlich technische und organisato-

rische Vorkehrungen, um einen gefahrlosen und möglichst wenig beeinträch-

tigenden Baustellenbetrieb zu gewährleisten. Allerdings erweist sich die Si-

tuation nicht als derart aussergewöhnlich, dass deren Regelung besonders 

hohe  Herausforderungen  stellen  würde,  die  ausnahmsweise  bereits  eines 

Nachweises  im  Rahmen  der  Baubewilligung  bedürften.  Vielmehr  erweisen 

sich die von der Vorinstanz statuierten Auflage, dass ein Baustelleninstalla-

tionsplan  vor  Baubeginn  zur  Bewilligung  einzureichen  ist,  als  sinnvoll  und 

geeignet, um die rechtzeitige Abklärung der notwendigen Massnahmen zu 

gewährleisten.  

Es  ist  sodann  zutreffend,  dass  noch  keine  Abklärungen  bezüglich  der  As-

besthaltigkeit  des  auf  dem  Baugrundstück  befindlichen  Altbaus  getroffen 

wurde,  bzw.  liegen  dem  Gericht  keine  entsprechenden  Unterlagen  vor.  In 

Dispositiv-Ziffer I.1.q des angefochtenen Beschlusses wurden indes weitere 

Schadstoffabklärungen sowie ein Prüfbericht verlangt. Dieses Vorgehen ist 

nicht zu beanstanden.  

17.1. 

Schliesslich monieren die Rekurrierenden 2 eine Verletzung des Koordinati-

onsgebots. Art. 25a RPG postuliere den Grundsatz der Einheit der Baube-

willigung. Folgende Verfahren gelte es zu koordinieren:  

Das  Quartierplanverfahren:  Das  Quartierplanverfahren  habe  die  Erschlies-

sung  zum  Gegenstand.  Namentlich  solle  eine  neue  (Fussgänger-)  Brücke 

über den H-Bach erstellt werden. Das Verfahren sei zurzeit sistiert. Es be-

stehe Koordinationsbedarf. 

Wie  sich  aus  dem  kantonalen  Richtplan  (Ziff. 3.4-3)  und  dem  regionalen 

Richtplan M (S. 90) ergebe, solle der H-Bach revitalisiert werden. Der Ge-

wässerraum solle im Projektperimeter auf 29 m festgelegt werden Der Ge-

wässerraum solle damit grösser werden, als gemäss Übergangsbestimmun-

gen zur GSchV gewährleistet werde. Mithin tangiere das vorliegende Bauge-

such die hängige Planung. Auch hier bestehe Koordinationsbedarf.  

Das  vorliegende  Bauprojekt  solle  über  die  F-Strasse  erschlossen  werden. 

Die  Vorinstanz  erwäge,  dass 

im  Bereich  der  Grundstücke  ein 

R3.2022.00194 

Seite 37 

 
 
Strassenprojekt geplant sei. Die geplante Anpassungen der Ausfahrt von der 

E-Strasse in die F-Strasse müsse zwingend mit dem Strassenprojekt koordi-

niert werden. Indem die Baubewilligung ohne zureichende Erschliessung er-

teilt werde, werde das Prinzip der Einheit der Baubewilligung und somit das 

bundesrechtliche Koordinationsverbot verletzt. 

17.2. 

Erfordert die Errichtung oder Änderung einer Baute oder Anlage Verfügun-

gen mehrerer Behörden oder Amtsstellen, so ist eine Stelle zu bezeichnen, 

die für ausreichende Koordination sorgt. Dabei sind die grundlegenden Ver-

waltungsakte formell und materiell zu koordinieren (Art. 25a des Raumpla-

nungsgesetzes  [RPG]  und  8  Abs. 1  der  Bauverfahrensverordnung  [BVV]). 

Nicht der Koordinationspflicht unterliegen die im Anhang der Bauverfahrens-

verordnung besonders bezeichneten Beurteilungen, die für die Zulässigkeit 

des Bauvorhabens an sich unerheblich sind und daher ergänzenden Verfah-

ren vorbehalten werden können (§ 8 Abs. 2 BVV). 

Erheblich  und  damit  koordinationspflichtig  ist  eine  Beurteilung  dann,  wenn 

sie Rechtsnormen betrifft, deren Verletzung eine Verweigerung des Bauvor-

habens rechtfertigen würde. Von der Koordinationspflicht nicht erfasst wer-

den demgegenüber Verwaltungsakte, welche Details des Projektes oder die 

Bauausführung  beschlagen  und  deswegen  der  Hauptbewilligung  zeitlich 

nachgeordnet sind, will doch das Koordinationsgebot nicht die sachlich ge-

rechtfertigte  Aufgliederung  eines  Bauvorhabens  in  verschiedene  Bewilli-

gungsphasen verunmöglichen. Die Koordinationspflicht darf mit andern Wor-

ten nicht etwa dazu führen, dass beispielsweise technische Detaillösungen 

entgegen jeder Zweckmässigkeit und bewährter Praxis bereits mit dem Bau-

vorhaben selbst vorgelegt werden müssen. Unzulässig kann der Vorbehalt 

der Beurteilung eines untergeordneten Aspektes höchstens dann sein, wenn 
von vornherein feststeht, dass der gesetzmässige Zustand in diesem Punkt 

nicht erreicht werden kann. 

Nicht verlangt wird schliesslich die Koordination von Entscheiden, die zwar 

im  Zusammenhang  mit  einem  Bauvorhaben  stehen,  aber  keinen  direkten 

Einfluss auf die Ausgestaltung der geplanten Baute haben oder aus sachli-

chen Gründen erst nach deren Errichtung bzw. Änderungen getroffen wer-

den können. Dies gilt insbesondere für Betriebsbewilligungen. 

R3.2022.00194 

Seite 38 

 
 
17.3. 

Bezüglich der verlangten Koordination mit dem Quartierplanverfahren ist an 

dieser Stelle nochmals festzuhalten, dass der rechtskräftig festgesetzte Ge-

staltungsplan die Erschliessung des Bauprojekts abschliessend geregelt hat. 

Eine  Koordination  mit  dem  sistierten  Quartierplanverfahren  ist  damit  nicht 

notwendig. 

Betreffend der Koordination mit dem Strassenprojekt ist zu erwähnen, dass 

es zutreffend ist, dass im Bereich der Grundstücke ein Strassenprojekt ge-

plant  ist,  welches  voraussichtlich  von  November  2026 bis  Dezember  2030 

realisiert werden wird. Es ist vorgesehen, mit dem Strassenprojekt die Brü-

cke über den H-Bach komplett zu erneuern. Die Baudirektion Kanton Zürich 

hat deshalb statuiert, dass die geplanten Anpassungen der Ausfahrt von der 

E-Strasse in die F-Strasse, insbesondere die Führung des Fussverkehrs mit 

Fussgängerstreifen sowie ein Linksabbiegeverbot in die F-Strasse mit Tren-

ninsel  zwingend  mit  dem  Strassenprojekt  koordiniert  werden  müssen  und 

dass allfällige Anpassungen der E-Strasse aufgrund des Strassenprojektes 

vom  Grundstückeigentümer  und  der  Bauherrschaft  der  Arealüberbauung 

übernommen werden müssen. 

Nachdem die Erschliessung im Gestaltungsplan geregelt wurde und die Bau-

direktion eine entsprechende Koordination mit dem Strassenprojekt verbind-

lich statuiert hat, kann der Bauherrschaft nicht zugemutet werden, ihr Bau-

vorhaben aufzuschieben, bis das Projekt F-Strasse realisiert wird. Das Bun-

desgericht hat denn auch im Urteil BGr 1C_431/2012 im Rahmen der Über-

prüfung des Gestaltungsplans in Erw. 3.3.1 bestätigt, dass eine koordinierte, 

übergeordnete Planung in Bezug auf die Haupterschliessung nicht notwen-

dig ist. 

Die Revitalisierungsplanung des H-Baches ist noch nicht so weit fortgeschrit-

ten, als dass sie von der Bauherrschaft bei der Projektierung ihres Bauvor-

habens hätte berücksichtigt werden müssen. Der provisorische Gewässer-

raum wurde beachtet.  

Es liegt damit keine Verletzung des Koordinationsgebots nach Art. 25a RPG 

vor.  

R3.2022.00194 

Seite 39 

 
 
18.1. 

Somit sind die Rekurse vollumfänglich abzuweisen soweit auf diese einzu-

treten ist. 

Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  der  Rekurrentin 1  zu 1/2  und 

den  Rekurrierenden 2  je  zu 1/4  unter  solidarischer  Haftung  für 1/2  der  ge-

samten Verfahrenskosten aufzuerlegen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflege-

gesetzes [VRG]).  

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt  wie hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf 

das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der 

Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu 

(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 

Rz. 25 ff.).  

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (finanzi-

elle Bedeutung des Bauvorhabens im streitgegenständlichen Umfang, Bau-

summe Fr. 45'000'000.--), des getätigten Verfahrensaufwandes mit zweitem 

Schriftenwechsel  und  Augenschein,  der  Vereinigung  mehrerer  Rekursver-

fahren, des Umstandes, dass mehrere Verfügungen zu beurteilen waren und 

des Umfangs des vorliegenden Urteils ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 10'000.-

- 

festzusetzen 

(BGr 1C_566/2015  vom  18. Februar  2016,  E. 2; 

BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 
vom  23. Oktober  2012,  E. 16,  in  BEZ 2014  Nr. 36;  Entscheid  bestätigt  mit 

VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 

vom 14. Juli 2014; www.baurekursgericht-zh.ch). 

18.2. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. A VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet  werden,  wenn  die  rechtsgenügende  Darlegung  komplizierter 

R3.2022.00194 

Seite 40 

 
 
Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte 

oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der 

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der privaten Rekursgeg-

nerin  zulasten  der  Rekurrentin 1  und  der  Rekurrierenden 2  eine  Umtriebs-

entschädigung  zuzusprechen.  Angemessen  erscheint  ein  Betrag  von  je 

Fr. 2'000.--  (gesamthaft  Fr. 4'000.--).  Da  die  Umtriebsentschädigung  pau-

schal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzusat-

zes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; 

www.baurekursgericht-zh.ch). 

Die Vorinstanz beantragt ebenfalls die Zusprechung einer Umtriebsentschä-

digung (§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private Parteien mit ge-

gensätzlichen Begehren gegenüber, so wird die Gemeinde im Falle des Un-

terliegens in der Regel nicht entschädigungspflichtig (§ 17 Abs. 3 VRG). Um-

gekehrt entfällt im Falle des Obsiegens auch ein entsprechender Entschädi-

gungsanspruch.  Gründe,  von  dieser  Regel  abzuweichen,  sind  vorliegend 

nicht  gegeben.  Demnach  ist  der  Vorinstanz  keine  Umtriebsentschädigung 

zuzusprechen. 

R3.2022.00194 

Seite 41