# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 668457c1-f27f-5734-aef4-1d84f7ba23a7
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-08-20
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen 20.08.2014 4-EV.2013.26
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_001_4-EV-2013-26_2014-08-20.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Kausalabgaben und Enteignungen 

 

4-EV.2013.26 
4-EV.2013.27 

 

 

 
 
Urteil vom 20. August 2014 
 
 

 
 

Besetzung  Präsident E. Hauller  

Richter P. Andreatta  

Richter V. Oeschger  

Gerichtsschreiberin R. Gehrig  

 

 

 
 

   

Gesuchsteller   Kanton Aargau 

vertreten durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung 

Tiefbau, Sektion Landerwerb, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau    

    

 
   

Gesuchs- 

gegnerin 1 

 

Gesuchs- 

gegner 2 

 A._____ 

 

 

B._____ 

 

 

Gesuchs- 

gegnerin 3 

 C._____ 

 

 
 
 

Gegenstand  Rechtserwerb für den Ausbau der X-Strasse mit Gehweg (Q._____ IO K 

407; formelle Enteignung) 

 

  

 - 2 - 

 

 

   

Das Gericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

In Q. soll die X-Strasse (K 407) zwischen Y-Strasse und Z-Gasse ausge-

baut werden. Die Fahrbahn wird durchgehend auf 5.5 m verbreitert und die 

Strasse einseitig mit einem Gehweg ergänzt. Der Regierungsrat geneh-

migte das Projekt (Fassung vom 8. September 2011) mit Beschluss vom 

23. November 2011 und erteilte dafür das Enteignungsrecht im Sinne von 

§ 132 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen 

(BauG; SAR 713.100) vom 19. Januar 1993 und § 8 Abs. 1 des Kantons-

strassendekrets (SAR 751.120) vom 20. Oktober 1971 (RRB Nr. 2011-

001732).  

 

B.1. 

Vom Projekt ist u.a. die Parzelle aaa (im Halte von 669 m2), im Eigentum 

von A., betroffen, von der ca. 18 m2 an den Kanton Aargau abzutreten und 

ca. 40 m2 vorübergehend beansprucht werden. A. hat den vom Kanton Aar-

gau vorgelegten Enteignungsvertrag nicht unterschrieben. 

 

Weiter ist die Parzelle bbb (im Halte von 642 m2), im Eigentum von B. und 

C. (Gesamteigentum / einfache Gesellschaft), betroffen, von der ca. 19 m2 

abzutreten und ca. 40 m2 vorübergehend beansprucht werden. Das Ehe-

paar B./C. hat den vom Kanton Aargau vorgelegten Enteignungsvertrag 

ebenfalls nicht unterschrieben. 

 

Sowohl A. wie auch das Ehepaar B./C. haben sich jedoch mit der vorzeiti-

gen Beanspruchung ihrer Grundstücke ab Oktober 2013 ausdrücklich ein-

verstanden erklärt (Schreiben des Departements Bau, Verkehr und Umwelt 

[BVU] vom 24. September 2013 mit Unterschriften vom 26. September 

2013 [A.] bzw. 30. September 2013 [B./C.] an der Verhandlung vom 20. 

August 2014 zu den Akten gegeben). 

 

B.2. 

Das BVU reichte am 14. Oktober 2013 beim Spezialverwaltungsgericht, 

Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen (SKE), ein Gesuch um Einlei-

tung des Enteignungsverfahrens für den Kanton Aargau ein (vgl. Akten 4-

AV.2013.14). 

 

C.1. 

Voraussetzung für Einleitung und Durchführung eines Enteignungsverfah-

rens sind das Vorliegen eines Enteignungstitels (vgl. § 132 BauG) und ein 

rechtskräftiges Bauprojekt (§ 151 BauG). Beides liegt mit dem erwähnten 

RRB Nr. 2011-001732 vom 23. November 2011 vor. Da nur mit den Eigen-

tümern zweier Grundstücke keine gütliche Regelung gefunden werden 

konnte und die Verhältnisse übersichtlich sind, drängte es sich auf, das 

Verfahren nach § 151 Abs. 4 BauG vereinfacht einzuleiten.  

 - 3 - 

 

 

 

C.2. 

Mit Einschreiben vom 12. November 2013 ersuchte der Präsident des SKE 

den Gemeinderat Q., die Enteignungsakten vom 15. November 2013 bis 

15. Dezember 2013 auf der Gemeindekanzlei zur Einsichtnahme zur Ver-

fügung zu halten.  

 

C.3. 

Mit weiteren Einschreiben vom selben Datum informierte der Präsident die 

Eigentümer der Parzellen bbb und aaa darüber, dass das Enteignungsver-

fahren gemäss § 151 Abs. 4 BauG vereinfacht eröffnet werde, die Akten 

vom 15. November 2013 bis 15. Dezember 2013 auf der Gemeindekanzlei 

Q. zur Einsichtnahme auflägen, und allfällige Begehren gemäss § 152 Abs. 

1 BauG innert der Auflagefrist einzureichen seien. 

 

C.4. 

A. und das Ehepaar B./C. forderten mit gemeinsamer Eingabe vom 27. No-

vember 2013 einen höheren Landpreis für das abzutretende Land. Mit den 

vom Kanton offerierten Bepflanzungsentschädigungen von je Fr. 7'400.00 

erklärten sich die Gesuchsgegner ausdrücklich einverstanden. 

 

C.5. 

Nachdem die drei vom Gericht angeschriebenen Grundeigentümer ihre Be-

gehren gestellt hatten, konnte die Aktenauflage abgebrochen werden. Die 

Gemeinde Q. sandte die Unterlagen aufforderungsgemäss ans SKE zurück 

(Eingang 2. Dezember 2013). 

 

D. 

Mit Einschreiben vom 19. Dezember 2013 teilte das Gericht den Gesuchs-

gegnern mit, es gehe davon aus, dass nur der Landpreis strittig sei. Falls 

entgegen der gerichtlichen Annahme noch weitere Fragen zu behandeln 

seien, sei dem Gericht innert Frist entsprechend Mitteilung zu machen. 

Falls nur die Preisfrage umstritten sei, werde das Gericht auf die Durchfüh-

rung eines Schriftenwechsels verzichten, vom Gemeinderat Q. Vergleichs-

handänderungen einfordern und dann eine Instruktionsverhandlung durch-

führen. 

 

Die Gesuchsgegner liessen sich nicht vernehmen. 

 

E.1. 

Mit Schreiben vom 23. Januar 2014 ersuchte das Gericht den Gemeinderat 

Q., die Handänderungsanzeigen ab Januar 2012 sowie eine anonymisierte 

Aufstellung derselben einzureichen. Die gewünschten Unterlagen gingen 

am 31. Januar 2014 beim Gericht ein. 

  

 - 4 - 

 

 

 

E.2. 

Von den zahlreichen Handänderungen in der Gemeinde Q. erwies sich 

nach erster Durchsicht nur eine einzige als eventuell brauchbar für den be-

absichtigten Vergleich. Aus diesem Grund ersuchte das Gericht das Grund-

buchamt S. um einen Amtsbericht über Verkäufe unbebauter Grundstücke 

in den Nachbargemeinden von Q. ab Januar 2012. 

 

Die gewünschten Unterlagen wurden dem Gericht mit Schreiben vom 

1. April 2014 eingereicht. 

 

F. 

Am 20. August 2014 führte das Spezialverwaltungsgericht eine Verhand-

lung mit Augenschein durch (Präsenz siehe Protokoll S. 1) und fällte nach 

anschliessender Beratung das folgende Urteil. 

 

 

 
   

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1. 

Die Projektbewilligung mit Erteilung des Enteignungstitels liegt vor (Sach-

verhalt A.). Die Auflage der Enteignungsakten hat ordnungsgemäss statt-

gefunden.  

 

1.2. 

Das Spezialverwaltungsgericht vollzieht die Vorschriften über die Enteig-

nung und entscheidet über unerledigte Entschädigungsforderungen und 

Begehren um Ausdehnung der Enteignung sowie um Sachleistung (§§ 148 

Abs. 1 und 154 Abs. 2 BauG), wobei es die gleichen Verfahrensregeln an-

wendet, wie sie vor Verwaltungsgericht gelten (§ 149 Abs. 1 BauG). Die 

sachliche Zuständigkeit des Spezialverwaltungsgerichts ist gegeben. 

 

1.3. 

Der Kanton Aargau ist als Enteigner befugt, das Verfahren der formellen 

Enteignung einleiten zu lassen.  

 

Die Gesuchsgegner sind als Eigentümer der vom Bauprojekt betroffenen 

und damit in das Enteignungsverfahren einbezogenen Parzellen bbb und 

aaa ohne weiteres zur Einreichung von Begehren legitimiert (§§ 151 und 

152 BauG; § 42 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

[VRPG, SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007).  

 

 - 5 - 

 

 

1.4. 

Die Gesuchsgegner haben ihr Begehren fristgerecht in einer gemeinsamen 

Eingabe dem Gericht unterbreitet (vorne C.4.). Das Gericht hat praxisge-

mäss ein Verfahren pro Grundeigentümer eröffnet. 

 

Aus prozessökonomischen Gründen können Verfahren vereinigt werden, 

wenn mehrere Begehren den gleichen Sachverhalt betreffen und dieselben 

Rechtsfragen aufwerfen (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, Kommentar zum Verwal-

tungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, Vorbemerkungen zu §§ 4 - 

31 N 33 - 35).  

 

Die Parzellen bbb und aaa stossen aneinander und sind mit zwei zusam-

mengebauten Einfamilienhäusern überbaut. Die Ausgangslage ist für beide 

Grundstücke gleich, es stellen sich für beide dieselben Rechtsfragen. Die 

Interessen der Gesuchsgegner stimmen überein. Die Voraussetzungen für 

eine Vereinigung der beiden Verfahren ist damit gegeben (vgl. den Ent-

scheid der ehemaligen Schätzungskommission [SchKE]  

4-EV.2009.30/31 in Sachen EG L. gegen W.I. vom 23. Juni 2011 Erw. 1.3.). 

Die Gesuchsgegner haben diesen Schritt mit der gemeinsamen Eingabe 

bereits vorweggenommen. Das Gericht hat entsprechend zu einer gemein-

samen Verhandlung eingeladen. Der Gesuchsteller hat nichts gegen die-

ses Vorgehen eingewendet und es blieb auch an der Verhandlung unwi-

dersprochen (Protokoll S. 2 und 4). 

 

2. 

2.1. 

2.1.1. 

Im vorliegenden Fall ist einzig der Entschädigungsansatz für das abzutre-

tende Land zu beurteilen (vorne C.4. und D.). Die vom Kanton Aargau of-

ferierten Sachleistungen, die Teil der Gesamtentschädigung sind, sowie die 

Abgeltung für die Neubepflanzung wurden von den Gesuchsgegnern ak-

zeptiert und sind vom Gericht nicht vertieft zu prüfen (Schreiben des Präsi-

denten vom 19. Dezember 2013).  

 

An der Verhandlung vom 20. August 2014 verlangte der von den Gesuchs-

gegnern beigezogene Berater (Bruder von B.) neu eine Schutzvorkehr vor 

Wasser ab der Strasse. Auf Hinweis des Präsidenten, die Sachleistungen 

seien bisher nicht umstritten gewesen, verzichtete er auf eine weitere Dis-

kussion des neuen Vorbringens; es soll aussergerichtlich bilateral ange-

gangen werden (vgl. Protokoll S. 9). Es ergibt sich daraus also keine Er-

weiterung des Prozessgegenstands. 

 

2.1.2. 

Der Kanton offeriert den Gesuchsgegnern für das abzutretende Land 

Fr. 250.00/m2 (relativer Landwert; vgl. Gesuch vom 7. Mai 2013, S. 2). 

 

 - 6 - 

 

 

Die Gesuchsgegner verlangten ursprünglich den Preis, den sie seinerzeit 

für die Grundstücke bezahlt hatten, das sind Fr. 750.00/m2. An der Ver-

handlung vom 20. August 2014 forderten sie neu den aktuellen Verkehrs-

wert, welchen sie mit Fr. 1'100.00/m2 bezifferten (Protokoll S. 2 und 4). 

 

2.1.3. 

Die Gesuchsgegner haben in der Verhandlung vom 20. August 2014 im 

Vergleich zum ursprünglichen Begehren ihre Forderungen erhöht. Derar-

tige nachträgliche Weiterungen wären in devolutiven Rechtsmittelverfahren 

(Beschwerdeverfahren) vor der Verwaltungsjustiz unzulässig. Das aargau-

ische Verwaltungsgericht und auch das SKE sind an die Beschwerdebe-

gehren gebunden (§ 48 Abs. 2 VRPG). Dasselbe würde auch bei Weiter-

zügen ans Bundesgericht gelten (vgl. Bundesgerichtsentscheid 

1E.18/1999 vom 25. April 1999 Erw. 3 mit Hinweis auf BGE 114 Ib 300 

[beide übrigens Enteignungsverfahren betreffend]). 

 

In Enteignungsverfahren handelt das SKE indessen nicht als Rechtsmittel-

, sondern als Rechtsschutzinstanz. Es gibt kein Anfechtungsobjekt, das an 

das Gericht weitergezogen worden wäre. Es ist vielmehr so, dass ein Ent-

eigner ein Gesuch um Einleitung des betreffenden Verfahrens beim Gericht 

stellt (§ 151 Abs. 1 BauG). Dieses räumt dann den Enteigneten eine Frist 

zur Anmeldung ihrer Begehren ein (§§ 151 Abs. 2 und 152 Abs. 1 BauG). 

Von der Rechtsnatur handelt es sich dabei in Bezug auf die Entschädi-

gungsbegehren (anders bei Einwendungen gegen die Enteignung und 

Planänderungsbegehren; Baugesetzkommentar, N 1 Abs. 2 zu § 152 

BauG) um eine verfahrensleitende Ordnungsfrist. Im Unterschied zu den 

fatal wirkenden Rechtsmittelfristen verliert der Enteignete seine Rechtspo-

sition nicht, wenn er es versäumt, während der Enteignungsauflage eine 

Eingabe zu machen. Im Unterschied zum "Normalverfahren" ist er nicht 

verpflichtet, in irgendeiner Weise am Verfahren mitzuwirken, was sich auch 

in § 152 Abs. 2 BauG zeigt (zu den Rechtsfolgen des Nichtstuns vgl. im 

Übrigen AGVE 2005, S. 407 ff.). Zusammengefasst zielt das Enteignungs-

verfahren vor dem SKE darauf ab, sicherzustellen, dass bei einem zwangs-

weisen Eigentumseingriff der Rechtsschutz für den betroffenen Enteigne-

ten gewahrt wird. Die Kontrollfunktion gilt selbst für die einigungsweise er-

ledigten Enteignungsfälle (vgl. § 153 BauG, § 18 Abs. 1 der Verordnung 

über Landumlegung, Grenzbereinigung und Enteignung [LEV] vom 23. 

Februar 1994 [SAR 713.112]). Der spezielle Charakter des Verfahrens wird 

schliesslich auch durch die ebenfalls speziellen Kostenregelungen (§§ 5 

Abs. 2 und 149 Abs. 2 BauG) betont. Einem Enteigneten entstehen nur im 

Missbrauchsfall Verfahrenskosten (vgl. auch AGVE 2008 S. 373 ff), der 

Enteigner hat dagegen im Sinne einer Ausnahme schon in der ersten In-

stanz, also vor dem SKE, für die Kosten aufzukommen. 

 

Angesichts dieser besonderen Ausgangslage hat das SKE seit jeher (vgl. 

z.B. § 19 des mittlerweile schon lange aufgehobenen [§ 166 lit. g BauG] 

 - 7 - 

 

 

Dekrets über das Verfahren vor der Schätzungskommission nach Bauge-

setz und nach Gewässerschutzgesetz vom 22. Februar 1972) Begehrens-

erweiterungen und sogar neue Anträge an der Hauptverhandlung zugelas-

sen. 

 

Der guten Ordnung halber sei indessen festgehalten, dass auch im Enteig-

nungsverfahren beide Parteien prozessual grundsätzlich auf ihren Anga-

ben behaftet werden, soweit sie sich im ihnen zustehenden Ermessensrah-

men bewegen, d.h. kein zwingendes Recht verletzt wird, und betreffend 

Verbindlichkeit kein ausdrücklicher Vorbehalt gemacht wurde. Insofern ist 

die Aussage von Ralph van den Bergh zum Schluss seines Kommentars 

zu § 152 BauG, welche grundsätzlich mit der Meinung des Gerichts über-

einstimmt, zu relativieren (Baugesetzkommentar, § 152 N 8 am Ende).  

 

Für das vorliegende Verfahren ist entsprechend von einer Forderung von 

Fr. 1'100.00/m2 auszugehen. 

 

2.2. 

Der Kanton argumentiert, die Streitgrundstücke hätten auch ohne die Ab-

tretungsflächen noch genügend Ausnützung. Nutzungsbeschränkend wür-

den sich eher die kommunalen Bauvorschriften auswirken. Ein nicht unwe-

sentlicher Teil im westlichen Abschnitt der Parzellen sei mit einer Spezial-

zone überlagert, wo nur Kleinbauten zugelassen seien. Die Abtretungsflä-

che liege am Ostrand der Grundstücke, also nicht auf der Wohnseite. Die 

Garagen ragten nach der Abtretung zwar in den Grenzabstand hinein, hät-

ten aber Besitzstandsschutz. Insgesamt sei keine Benachteiligung für künf-

tige Ausbauten infolge der Abtretung zu erwarten. Die Liegenschaften wür-

den durch die sanierte Strasse mit neuem Gehweg aufgewertet. Die Ge-

suchsgegner seien gleich zu behandeln wie die übrigen Enteignungsbe-

troffenen (Schreiben vom 11. Juni 2013, Beilage 2 zum Enteignungsgesuch 

BVU). 

 

2.3. 

Die Gesuchsgegner halten dem entgegen, die Tatsache, dass die maximal 

mögliche Ausnützung nicht voll ausgeschöpft werden könne, rechtfertige 

keine Reduktion der Entschädigung. Es sei zwar richtig, dass die vorgese-

hene Abtretung keine Benachteiligung für die möglichen baulichen Erwei-

terungen ergebe, das sei aber nicht entschädigungsrelevant. Die Verkehrs-

situation verbessere sich für die Grundstücke nicht unmittelbar (Ausfahrt 

bleibe wie vorher, das Trottoir liege auf der gegenüberliegenden Strassen-

seite) (Schreiben vom 24. Juli 2013).  

 

3. 

3.1. 

Bei Enteignungen ist volle Entschädigung zu leisten (Art. 26 Abs. 2 der 

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101] 

 - 8 - 

 

 

vom 18. April 1999; § 21 Abs. 4 der Verfassung des Kantons Aargau [KV; 

SAR 110.000] vom 25. Juni 1980; § 143 BauG). Das bedeutet, dass dem 

Enteigneten der durch die Enteignung entstehende Schaden voll auszu-

gleichen ist. Er soll weder einen Verlust erleiden noch einen Gewinn erzie-

len, also nach der Enteignung wirtschaftlich gleichgestellt sein wie vorher 

(Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2004 S. 205; 

BGE 127 I 190; Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des 

Bundes, Bern 1986, Band II, N 28 zu Art. 22ter der Bundesverfassung der 

Schweizerischen Eidgenossenschaft [aBV] vom 28. Mai 1874; Ulrich Häfe-

lin/Georg Müller/ Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auf-

lage, Zürich 2010, N 2107; Andreas Baumann/Ralph van den Bergh/Martin 

Gossweiler/Christian Häuptli/Erika Häuptli-Schwaller/Verena Sommerhal-

der Forestier, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013 

[nachfolgend Baugesetzkommentar], Vorbemerkungen zu den §§ 142-147 

BauG N 1ff.). 

 

3.2. 

Gemäss § 143 Abs. 1 BauG sind dem Enteigneten alle Nachteile zu erset-

zen, die aus dem Entzug seiner Rechte erwachsen. Das sind der Verkehrs-

wert, bei Teilenteignungen ein allfälliger Minderwert des Restes sowie zu-

sätzliche Nachteile im übrigen Vermögen als Folge der Enteignung (sog. 

Inkonvenienzen). Diese Unterteilung soll der präzisen Ermittlung der Ge-

samtentschädigung dienen. Gleichwohl bildet die Entschädigung materiell 

und formell eine Einheit (Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungs-

recht des Bundes, Band I, Kommentar zum Bundesgesetz über die Enteig-

nung, Art. 19 EntG N 13; Baugesetzkommentar, §§ 143-145 BauG, N 13 

f.); BGE 129 II 420 Erw. 3.2.1 in: Die Praxis [Pra] 2005 S. 280 mit weiteren 

Hinweisen; Bundegerichtsentscheid 1C_356/2013 vom 5. März 2014 Erw. 

2.1.1). 

 

3.3. 

Dem Enteigneten ist jeweils grundsätzlich nur der objektive oder der sub-

jektive Schaden zu ersetzen. Der erste bestimmt sich nach den Verkaufs-

chancen des Enteignungsobjekts auf dem Markt, der zweite fragt nach dem 

besonderen Interesse des Eigentümers, gerade das Enteignungsobjekt 

weiter behalten und benutzen zu können. Der höhere der beiden Werte 

steht dem Enteigneten zu. Bei der in der Praxis üblichen Kumulationsme-

thode wird eine Entschädigung für den Verkehrswert des abzutretenden 

Rechts, für den Minderwert der Restliegenschaft und für Inkonvenienzen 

festgelegt. Es werden also dem Verkehrswert die weiteren Entschädi-

gungskomponenten soweit zugeschlagen, als die subjektive Optik zu ei-

nem höheren Ergebnis führt und die Positionen nicht schon im Verkehrs-

wert enthalten sind. Elemente der objektiven und subjektiven Betrach-

tungsweise dürfen jedoch nicht derart vermengt werden, dass unzulässige 

 - 9 - 

 

 

Doppelentschädigungen entstehen (vgl. Entscheid des Verwaltungsge-

richts [VGE] WBE.2010.188 vom 13. April 2011 in Sachen F.O. gegen Kan-

ton Aargau). 

 

3.4. 

Die Höhe der Entschädigung ist im Regelfall nach den Verhältnissen im 

Zeitpunkt des Entscheids des Spezialverwaltungsgerichts zu bemessen 

(§ 154 Abs. 2 Satz 2 BauG). Vereinbaren die Parteien aber – wie vorlie-

gend – die vorzeitige Besitzergreifung, ist der vereinbarte Zeitpunkt der Er-

greifung für die Entschädigung massgebend (ständige Praxis, vgl. den Ent-

scheid des SKE [SKEE] 4-EV.2013.3 vom 11. Juni 2014 in Sachen Kanton 

AG gegen H.E. Erw. 3.4.). Die Gesuchsgegner haben der Inbesitznahme 

der Abtretungsfläche durch den Kanton per 1. Oktober 2013 schriftlich zu-

gestimmt (vgl. Zustimmungserklärungen vom 26. und 30. September 2013; 

Protokoll S. 9 f.). Stichtag ist demzufolge der 1. Oktober 2013. 

 

3.5. 

Der Verkehrswert entspricht grundsätzlich dem Erlös, der für das enteig-

nete Recht bei Veräusserung im freien Handel am massgebenden Stichtag 

objektiverweise hätte erzielt werden können (BGE 122 II 250; Hess/Weibel, 

a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 50 und 80). Bei der Enteignung von Bauland 

spielt insbesondere die vorbestehende Ausschöpfung des baulichen Nut-

zungspotentials für die Entschädigungsbemessung eine zentrale Rolle 

(Hess/ Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 56 ff.). Wesentlich ist, wie 

sich die Abtretung auf die Nutzbarkeit der Streitparzelle auswirkt. Gelten 

hohe Baulandpreise und werden diese massgeblich durch die bestmögli-

che bauliche Ausnützung bestimmt, so richtet sich der Wert einer Teilfläche 

vorwiegend nach deren Einfluss auf die Überbaubarkeit des Grundstücks. 

Ein Teil, ohne den der Eigentümer nicht, nicht zweckmässig oder nur mit 

geringerem Volumen bauen kann, ist ein hochwertiger Flächenabschnitt 

(Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl] 

74/1973, S. 332); er ist mit dem absoluten Landwert zu entschädigen. Be-

einträchtigt die Abtretung die bauliche Nutzung des Restgrundstücks nicht, 

so handelt es sich um minderwertigen Boden und wird dementsprechend 

tiefer bewertet als das übrige Land (BGE 122 I 180), dafür ist der relative 

Landwert geschuldet (Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide 

[AGVE] 1998, S. 503 f.; 1989 S. 428; vgl. Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 

19 EntG N 106; Peter Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, Diss., 

Zürich, 1966, S. 70). Das Ausmass der Herabsetzung ist nach pflichtge-

mässem Ermessen festzusetzen (BGE 122 I 180). 

 

3.6. 

Der Verkehrswert ist im Enteignungsverfahren wenn immer möglich mit 

Hilfe der preisvergleichenden oder statistischen Methode zu ermitteln. Von 

Preisen, die in letzter Zeit in der nahen Umgebung für gleichartiges und 

gleichwertiges Land bezahlt worden sind, kann auf den Verkehrswert  des 

 - 10 - 

 

 

enteigneten Grundstücks geschlossen werden (BGE 114 Ib 286 Erw. 7 

S. 295 f.; Hess/Weibel, a.a.O., N 80 zu Art. 19 EntG).  

 

Diese Methode führt nur zu richtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise in 

genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung ste-

hen. In der Regel lässt sich zwar auch aus vereinzelten Vergleichspreisen 

auf das allgemeine Preisniveau schliessen. Sind nur wenige Kaufpreise be-

kannt, müssen diese aber besonders sorgfältig untersucht werden. Sie kön-

nen nur zur Entschädigungsbestimmung verwendet werden, wenn dem 

Vertragsabschluss nicht – wie etwa bei Verkäufen unter Verwandten sowie 

bei Arrondierungs- und ausgesprochenen Spekulationskäufen – unübliche 

Verhältnisse zugrunde liegen. Nur wenn überhaupt keine Vergleichspreise 

vorhanden sind, dürfen sich die Schätzungsbehörden auf die ausschliess-

liche Anwendung von Methoden beschränken, die – wie die Lageklassen-

methode oder die Methode der Rückwärtsrechnung – auf blosse Hypothe-

sen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs geltenden Rentabilitäts-

überlegungen beruhen und bei denen das Ergebnis selbst durch kleinere 

Erhöhungen oder Reduktionen der Ausgangswerte fast beliebig verändert 

werden kann (BGE 122 I 168, Bundesgerichtsentscheide 1P.520/2003 vom 

9. März 2004 Erw. 7.3. und 1C_266/2011 vom 20. Oktober 2011 Erw. 4.2). 

 

4. 

4.1. 

In einem ersten Schritt ist zu klären, ob der absolute oder der relative Land-

wert geschuldet ist. Danach ist der Landpreis für die Streitgrundstücke fest-

zulegen. 

 

4.2. 

Nach der Praxis des Gerichts ist der volle, absolute Landpreis zu bezahlen, 

wenn vor der Abtretung der Teilflächen eine Ausnützungsreserve vorhan-

den war, wobei das Gericht in diesem Zusammenhang nicht prüft, ob und 

wie diese Restausnutzung tatsächlich realisiert werden kann. 

 

Diese Linie wird seit der einschlägigen, gerichtsinternen Grundsatzdiskus-

sion anlässlich einer Verhandlung vom 26. Mai 2009 lückenlos verfolgt und 

hat sich in der Praxis bewährt. Es ist dem Gericht bewusst, dass die darin 

liegende Schematisierung im Ergebnis der rechtstheoretisch eigentlich an-

gebrachten, individuellen Doppelschätzung (vor und nach dem Eingriff) 

durch einen Gutachter unterlegen sein mag. Anderseits erlaubt das Vorge-

hen gerade bei nicht allzu schwerwiegenden Eingriffen, wie hier, eine klare, 

ohne unverhältnismässigen Aufwand zu ziehende Abgrenzung zwischen 

absolutem und relativem Landwert, welche im Übrigen auch die Kompe-

tenzaufteilung des aargauischen Rechts respektiert (vgl. nachfolgend Erw. 

4.3.2.). Bei der Erhebung von Erschliessungsabgaben wird seit jeher ein 

ähnlicher Pragmatismus von der Rechtsprechung bis in die höchsten In-

stanzen akzeptiert (vgl. die Bundesgerichtsentscheide 1C_75/2012 vom 

 - 11 - 

 

 

10. Juli 2012 Erw. 2.3. und 2C_356/2013 vom 17. März 2014 Erw. 5.2.2 

ff.). Der konkrete Nachteil der Methode, dass in einem Einzelfall eine Aus-

nützungsreserve allenfalls gar nie genutzt wird bzw. vielleicht nicht einmal 

genutzt werden kann, wiegt bei übersichtlichen Verhältnissen deren prakti-

schen Vorteile in der Rechtsanwendung in keiner Weise auf und ist daher 

hinzunehmen. Selbstverständlich steht es dem Enteigner aber immer offen, 

für einen konkreten Fall mit geeigneten Mitteln (z.B. Überbauungsstudien) 

den Beweis zu erbringen, dass eine theoretisch bestehende Ausnützungs-

reserve tatsächlich eben nicht zu realisieren ist. Dafür genügt der Hinweis 

auf allfällige "Einschränkungen durch andere Vorschriften" (Protokoll S. 6) 

jedenfalls nicht. 

 

4.3. 

4.3.1. 

Die Parzelle bbb hat eine zulässige Ausnützung von rund 225 m2 (642 m2 

x 0.35), die Parzelle aaa eine solche von rund 234 m2 (669 m2 x 0.35) (vgl. 

§ 7 der Bau- und Nutzungsordnung [BNO] der Gemeinde Q., beschlossen 

von der Gemeindeversammlung am 28. September 2005, genehmigt durch 

den Regierungsrat am 6. Dezember 2006). Mit der bestehenden Überbau-

ung wurden je 218 m2 konsumiert (vgl. E-Mail Gemeindeschreiber-Stv. vom 

26. Mai 2014). Beide Grundstücke verfügen demzufolge über Nutzungsre-

serven, weshalb praxisgemäss der absolute Landwert zu entschädigen ist. 

 

Den Gesuchsgegnern gehören zudem die beiden anstossenden Parzellen 

ccc und ddd in der Spezialzone X-Strasse mit je 177 m2. Die Ausnützung 

dieser Grundstücke ist gemäss Gemeindepraxis an die Ausnützung der 

"Stammparzellen" bbb und aaa anzurechnen (vgl. erwähnte E-Mail vom 26. 

Mai 2014). Von dieser Berechnungsbasis gehen auch die Gesuchsgegner 

aus, die eine zulässige Gesamtnutzung für beide Grundstücke von zusam-

men 572 m2 angeben (Schreiben an das BVU vom 12. April 2013 [Beilage 

zum Enteignungsgesuch]). Die Nutzungsreserve vergrössert sich danach 

also nochmals um 113 m2, was die Abgeltung des absoluten Landwerts 

nochmals bekräftigt.  

 

4.3.2. 

Die Tatsache, dass der abzutretende Streifen nicht an der Hauptwohnseite 

liegt und die Gestaltungsmöglichkeiten durch die Abtretung in absehbarer 

Zukunft aller Voraussicht nach nicht beeinträchtigt werden, ändert nichts an 

diesem Ergebnis. Die Argumente könnten erst ins Gewicht fallen, wenn die 

zulässige Bebauung nach der kommunalen Bauordnung nicht von der 

Grundstücksfläche abhängig wäre, was in Q. – wie eben ausgeführt – (zu-

mindest noch [vgl. Protokoll S. 6]) nicht der Fall ist. Daher darf vorliegend 

nicht nur der relative Landwert entschädigt werden. 

 

Ob die Gesamtausnutzung überhaupt ausgeschöpft werden könnte, bzw. 

ob die Ausnützungsziffer korrekt festgelegt wurde, ist – wie erwähnt (Erw. 

 - 12 - 

 

 

4.2.) – im vorliegenden Enteignungsverfahren nicht zu prüfen (Protokoll 

S. 6). Dafür ist das SKE nicht zuständig. Es steht dem Gericht nicht zu, bei 

Gelegenheit eines Enteignungsverfahrens quasi aufsichtsweise die kom-

munale BNO bzw. deren Anwendung durch den zuständigen Gemeinderat 

zu prüfen.  

 

4.1.2 

Seitens des enteignenden Kantons wurde an der Verhandlung in Frage ge-

stellt, ob nicht auch zu berücksichtigen sei, dass die Ausbauarbeiten, ins-

besondere das Trottoir, im Interesse der Gemeinde ausgeführt werde. Der 

Gehweg komme im Übrigen vor allem den Anstössern zugute und würde 

bei einer Gemeindestrasse aller Voraussicht nach die Erhebung von Stras-

senbaubeiträgen rechtfertigen (Protokoll S. 11).  

 

Die These des Kantons mag durchaus zutreffen. Sie ändert indessen nichts 

für die vorliegend zu beurteilende Frage. Es ist eine weit verbreitete Unsitte, 

dass in Landerwerbsverhandlungen vom kaufwilligen Gemeinwesen ange-

boten wird, man verzichte auf die Erhebung von Strassenbaubeiträgen, 

wenn die Abtretungsverpflichteten dafür einem mässigen Landpreisansatz 

zustimmten. Nicht selten besteht auch der Irrtum, dass der in einem Bei-

tragsplan für die Kostenschätzung notwendig eingesetzte Landpreis diesen 

bereits abschliessend festlege, wenn nicht gar den Landkauf auch formell 

besiegle. Beide Annahmen sind falsch, weil es sich beim Landerwerb und 

bei der Beitragserhebung um zwei selbständige, unabhängig voneinander 

bestehende und durchzuführende Verfahren handelt. Die individuelle Be-

troffenheit misst sich im prozentualen Anteil an der Abtretungs- bzw. der 

Perimeterfläche und ist höchstens zufällig für beide Verfahren dieselbe. Im 

"Normalfall" ergeben sich Verzerrungen, wenn die Enteigneten nur einen 

reduzierten Landpreisansatz anstelle der eigentlich verfassungsmässig an-

gezeigten vollen Entschädigung zugesprochen erhalten. Erfahrungsge-

mäss sind nie alle Beitragspflichtigen im gleichen Umfang von einer Land-

abtretung betroffen. Es erübrigt sich hier, aus der Sicht des Beitragsrechts 

noch weitere Problemfelder aufzuzeigen. Das Gericht hat seit langem stets 

auf die notwendige Trennung von Enteignungs- und Beitragsrecht hinge-

wiesen (vgl. z.B. schon AGVE 1993 S. 491 ff.). Eine Verquickung der bei-

den Verfahren verletzt regelmässig die von der Verfassung gewährte Ei-

gentumsgarantie, das Gleichbehandlungsgebot und das Willkürverbot. 

 

Die Tatsache, dass vorliegend keine Beiträge an den Ausbau bezahlt wer-

den müssen (und wegen des erfolgten Baubeginns auch nicht nachträglich 

erhoben werden können [vgl. AGVE 2010, S. 127]), rechtfertigt also kein 

Abweichen von der korrekten vollen Entschädigung für das abzutretende 

Land. Würde man vorliegend nicht den Verkehrswert entschädigen, würden 

die Abtretungspflichtigen indirekt doch einen Beitrag an den Ausbau leis-

ten, während Anstösser ohne Abtretung nichts zahlen müssten. Das wäre 

nicht zulässig. 

 - 13 - 

 

 

 

Zusammenfassend ergibt sich, dass für die Abtretungsflächen ab den Par-

zellen bbb und aaa der absolute Landwert zu bezahlen ist. 

 

5. 

5.1. 

Die Grundstücke der Gesuchsgegner liegen in der Einfamilienhauszone am 

Rand des Baugebiets. In dieser Zone sind freistehende Einfamilienhäuser 

und Doppeleinfamilienhäuser, mit zusätzlicher Kleinwohnung, sowie nicht 

störendes Gewerbe zugelassen. Die westlichen Grundstückränder sind mit 

der Spezialzone X-Strasse überlagert, welche eine gute Einbindung des 

Siedlungsrandes in die Landschaft bezweckt und ausschliesslich Tiefbau-

ten und Kleinbauten zulässt (vgl. Bauzonenplan der Gemeinde Q., be-

schlossen von der Gemeindeversammlung am 28. September 2005, ge-

nehmigt durch den Regierungsrat am 6. Dezember 2006 und § 9 Abs. 2 

und 5 d BNO). Diese Flächen haben dieselbe Ausnützung wie die nicht in 

der Spezialzone liegenden Abschnitte.  

 

Das Gelände neigt sich am westlichen Rand der Grundstücke. Die Fläche 

hinter den Häusern der Beschwerdeführenden fällt in zwei Stufen bis zum 

tiefer gelegenen Landwirtschaftsland ab, was den Grundstücken freie Sicht 

in die Weite gewährt. 

 

5.2. 

Den Streitgrundstücken sind die Vergleichsobjekte gegenüberzustellen 

(Lage, Nutzungsmöglichkeiten und Preis). Das Gericht hat zuerst von der 

Gemeinde Q. die Handänderungsanzeigen ab Januar 2012 einverlangt. 

Von den 74 belegten Verkäufen taugt kein einziger zum Vergleich (73 be-

treffen überbaute Grundstücke, der 74igste liegt in der Gewerbezone [Bei-

lagen zum Schreiben der Gemeindeverwaltung Q. vom 30. Januar 2014]). 

Aus diesem Grund hat das Gericht das Grundbuchamt S. um Mitteilung der 

Handänderungspreise für unüberbaute Grundstücke in den Nachbarge-

meinden für dieselbe Zeitspanne gebeten (Schreiben vom 21. März 2014).  

 

5.3. 

Dem Gericht wurden 6 Handänderungen aus den Gemeinden T., R. und V. 

gemeldet, alle aus dem Jahre 2012 (Beilagen zum Schreiben des Grund-

buchamts S. vom 1. April 2014).  

 

Die Preisspanne der Landverkäufe reicht von Fr. 638.00/m2 bis 

Fr. 1'330.00/m2. Der Höchstpreis von Fr. 1'330.00/m2 wurde für zwei be-

nachbarte Grundstücke am W-Weg in T., Gemeindeteil W., bezahlt. Sie lie-

gen in der Wohnzone W, einer Zone für "Wohnbauten mit Einfamilienhaus-

charakter". Das Zusammenbauen bis zu sechs Wohneinheiten ist gestattet. 

Die Ausnützungsziffer beträgt grundsätzlich 0.3, kann unter bestimmten 

 - 14 - 

 

 

Voraussetzungen aber bis auf 0.45 erhöht werden. Läden und nichtstören-

des Kleingewerbe sind zugelassen (vgl. § 50 Abs. 2 und § 53 der Bauord-

nung der Gemeinde T. vom Dezember 2009 [BO T.]; beschlossen von der 

Gemeindeversammlung am 5. März 1993, genehmigt vom Grossen Rat am 

31. Oktober 1995, mit Anpassungen vom 28. November 2008). Die ver-

kauften Grundstücke am W-Weg liegen mitten in der Bauzone. 

 

In V. wurden zwei Grundstücke in der Zone W2A für Fr. 1'000.00/m2 bzw. 

Fr. 1'100.00/m2 verkauft. Die Zone W2A ist für freistehende Einfamilienhäu-

ser mit Einliegerwohnung und für Doppeleinfamilienhäuser vorgesehen. 

Die Ausnützungsziffer beträgt 0.35. Nichtstörende Betriebe sind zugelas-

sen (vgl. § 5 f. der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde V. [BNO V.], 

beschlossen von der Gemeindeversammlung am 3. Juni 2002, genehmigt 

vom Grossen Rat am 2. März 2004). Das verkaufte Bauland an der V-

Gasse und der U-Strasse liegt am Bauzonenrand. 

 

Der tiefste Preis von rund Fr. 638.00/m2 wurde ebenfalls in V. bezahlt. Das 

Grundstück liegt in der Zone W2B. Im Unterschied zur W2A sind hier auch 

Reiheneinfamilienhäuser und ist der Geschosswohnungsbau zulässig. Die 

Ausnützungsziffer beträgt 0.4. Das Gebiet XY, wo die verkaufte Parzelle 

liegt, grenzt an den Bach (V.) bzw. an die Grünzone, die dessen Verlauf 

folgt. 

 

Im Preis-Mittelfeld liegt der Kauf des Grundstücks in R.. Es liegt in der Ein-

familienhauszone mit einer Ausnützung von 0.45. Die Einfamilienhauszone 

ist für Einfamilien-, Doppeleinfamilien- und Zweifamilienhäuser bestimmt. 

Im Rahmen von Arealüberbauungen und Gestaltungsplänen sind Gruppen-

bauten gestattet, wobei jede Wohnung eine Gartenbeziehung haben muss. 

Es darf eine Einliegerwohnung gebaut werden. Nichtstörendes Gewerbe ist 

zulässig (§§ 4 und 6 der im Verkaufszeitpunkt geltenden Bau- und Nut-

zungsordnung der Gemeinde R. [BNO R.], beschlossen von der Gemein-

deversammlung am 23. Juni 2000, Teilgenehmigung des Grossen Rates 

vom 21. August 2001. Die aktuelle BNO wurde am 15. März 2014 vom Re-

gierungsrat genehmigt). Das Grundstück liegt zwar nahe dem Bauzonen-

rand, gegenüber ist aber ein Schulhaus, was wegen der Lärmbelastung 

preissenkend gewirkt haben könnte. 

 

5.4. 

Die aufgeführten Vergleichshandänderungen (Erw. 5.3.) zeichnen in der 

Region einen ungewöhnlich weiten Preisrahmen. Schon dieser Umstand 

verbietet es, neben der kleinen Zahl geeigneter Mutationen und der breiten 

Varianz der Preisbildungselemente für die Vergleichsobjekte in den einzel-

nen Gemeinden einfach in herkömmlicher Weise den Durchschnittswert 

der Vergleichshandänderungen zu ermitteln und darauf abzustellen. 

 

 - 15 - 

 

 

Interessant ist auch, dass die Gesuchsteller davon ausgehen, dass sich für 

ihre Grundstücke heute in absoluter Betrachtung (d.h. erschlossen und un-

überbaut) sogar ein Preis von Fr. 1'500.00/m
2
 bis Fr. 1'600.00/m

2
 erzielen 

liesse, nachdem sie 1994 selbst noch Fr. 750.00/m
2
 zu bezahlen hatten 

(Protokoll, S. 10). Sie sähen ihr Land nach der Wertigkeit also noch jenseits 

der für den massgeblichen Zeitrahmen ausgewiesenen Zahlen. Darauf 

stützen sie entsprechend die bereinigte Forderung von Fr. 1'100.00/m
2
 

(Erw. 2.1.2.). 

 

Sowohl die Kantonsvertreterin (Protokoll, S. 11) als auch die an der Ver-

handlung ebenfalls anwesenden, ortskundigen Gemeindevertreter (Proto-

koll S. 7) gestehen zu, dass in der Gemeinde Q. der absolute Landwert für 

gute Lagen wesentlich über den unter diesem Titel angebotenen 

Fr. 500.00/m
2
 liege. Fr. 1'000.00/m

2
 lägen in solchen Fällen durchaus im 

Bereich des Möglichen. 

 

5.5. 

Die Lage der Grundstücke der Gesuchsgegner ist attraktiv, das ist unbe-

stritten. Sie stossen auf der Westseite an die Bauzonengrenze und genies-

sen dank der leicht erhöhten Lage freie Aussicht ins Grüne. Auf der Ost-

seite grenzen sie an die X-Strasse, die derzeit auf 5.5 m Breite ausgebaut 

und mit einem einseitigen Gehweg ergänzt wird. Die Strasse gehört zwar 

zur Gruppe der schwach belasteten Kantonsstrassen, der aktuelle Ausbau 

spricht aber dennoch für eine gewisse Verkehrsbelastung. Sie nimmt den 

Verkehr mehrerer Seitenstrassen aus dem Baugebiet auf und hat auch 

Durchgangsverkehr. Wie ausgeführt (Erw. 4.3.1.) verfügen die Parzellen 

über Nutzungsreserven, die Gestaltungsfreiheit ist allerdings auf beiden 

Grundstücken etwas eingeschränkt, weil jeweils ein Abschnitt entlang der 

Westgrenze in der baulich nur sehr eingeschränkt nutzbaren Spezialzone 

X-Strasse liegt. 

 

Aufgrund dieser Ausgangslage ist nach übereinstimmender Ansicht der 

Fachrichter der Peis für die Abtretungsflächen zwar im oberen Bereich des 

Rahmens, nicht aber an dessen oberstem Rand anzusiedeln. Spekulati-

onswerte, jenseits der erhärteten Werte, fallen von vornherein ausser Be-

tracht. Die in der Nutzungsdiskussion zum Ausdruck gekommenen Zweifel 

an der Realisierbarkeit der nun geschmälerten Reserve (vgl. Erw. 4.1.) le-

gen zusammen mit der nutzungsmässig tatsächlich begrenzten Auswir-

kung des Eingriffs (vgl. Erw. 4.3.1.) eine gewisse Zurückhaltung bei der 

Preisbemessung nahe, zumal Enteignungsentschädigungen jedenfalls 

nicht preistreibend sein sollen. In Würdigung aller erwähnten Umstände 

hält das Gericht für das vorliegende Verfahren einen absoluten Landwert 

von Fr. 1'000.00/m2 als Basis für die weitere Entschädigungsfestsetzung 

für angemessen. Dieses Ergebnis wird übrigens im Nachhinein durch ein 

Verkaufsangebot für eine unüberbaute, nach dem Beschrieb vergleichbare 

 - 16 - 

 

 

Parzelle in Q. mit fast 2'000 m
2
 zu Fr. 985.00/m

2
 bestätigt, auf das das Ge-

richt im Zuge der Urteilsredaktion gestossen ist.  

 

5.6. 

5.6.1. 

Der Kanton hätte die Abtretungsbetroffenen (insgesamt 49) im vorliegen-

den Projekt mit einem einheitlichen Landpreis, ausgehend von einem ab-

soluten Landwert von Fr. 500.00/m2, entschädigen wollen. Das sei in einem 

2011 ebenfalls in der Gemeinde Q. ausgeführten Projekt von allen Enteig-

neten akzeptiert worden (Protokoll S. 7). 

 

Es ist dem Gericht vertraut, dass insbesondere bei Strassenenteignungen 

mit zahlreichen von Eigentumseingriffen Betroffenen jeweils versucht wird, 

mit möglichst einheitlichen Entschädigungselementen zu arbeiten. In 

Rechtserwerbsverhandlungen sind unterschiedliche Ansätze, namentlich 

bei den Landpreisen, schwer zu vermitteln. Der Verhandlungsaufwand 

steigt und die Erfolgschancen für Einigungen sinken. Das ändert indessen 

nichts daran, dass die Entschädigungsfestsetzung in Enteignungsverfah-

ren vor dem SKE einen Individualrechtsschutz sicherstellt (Erw. 2.1.3.). Er-

folg und Risiko des ergriffenen Rechtsmittels kommen allein dem Gesuch-

steller zu (vgl. z.B. SchKE 4-BE.2011.1 vom 22. August 2012 in Sachen 

E.H. gegen EG E.  Erw. 9.6.). 

 

Einheitliche Entschädigungssätze bleiben unproblematisch, wenn der an-

gebotene Einheitspreis richtig ist, also dem Verkehrswert entspricht, und 

die betroffenen Abtretungsflächen gleichwertig sind. Ist die Voraussetzung 

auch nur subjektiv nicht erfüllt, ist es dem betreffenden Grundeigentümer 

unbenommen, zu versuchen, seine vom Angebot abweichenden Wertvor-

stellungen beim SKE durchzusetzen. Das Gericht hat für jeden einzelnen 

Fall zu prüfen, ob die individuelle Rechtsstellung, namentlich die verfas-

sungsrechtliche Eigentumsgarantie, gewahrt ist. Für den konkreten Fall 

lässt sich nichts direkt ableiten, wenn andere Enteignete im selben Stras-

senbauprojekt ein Angebot akzeptiert haben, und schon gar nichts, wenn 

dieser Akzept ein anderes Projekt betrifft, das zudem bereits drei Jahre zu-

rückliegt.  

 

5.6.2. 

An der Verhandlung vom 20. August 2014 wurde deutlich, dass ein Haupt-

problem für Kanton und Gemeinde im Umstand liegt, dass man offenbar 

allen Enteigneten versprochen hat, dass man "allen gleich viel bezahle" 

(Protokoll, S. 8 und 12). Dieses Versprechen beisst sich mit der Tatsache, 

dass sich alle Teilnehmenden an der Verhandlung darin einig waren, dass 

beispielsweise das Land gegenüber den Liegenschaften der Gesuchsteller 

auf der anderen Seite der X-Strasse klar tiefer zu bewerten gewesen wäre 

als die aktuellen Streitflächen (vgl. Protokoll passim). 

 

 - 17 - 

 

 

Das ebenfalls verfassungsrechtliche Gleichbehandlungsgebot fordert ei-

nerseits, dass Gleiches gleich, anderseits aber eben auch, dass Unglei-

ches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu behandeln ist (vgl. 

Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N 495 mit zahlreichen Hinweisen auf Bun-

desgerichtsentscheide). Enteignete haben Anspruch auf volle Entschädi-

gung, nicht auf einen "Mischwert" aller betroffenen Grundstücke. Für das 

vorliegende Verfahren ergibt sich aus dem Gleichbehandlungsgebot jeden-

falls keine Minderung des Entschädigungsanspruchs der Gesuchsteller. Es 

steht dem Gericht nicht zu, Kanton und Gemeinde in ihrem Verhalten ge-

genüber den übrigen Enteigneten beraten zu wollen, zumal allfällige Strei-

tigkeiten im Rechtserwerb letztlich wieder vom SKE zu beurteilen wären 

(vgl. die entsprechende Klausel in den Enteignungsverträgen). Verdeutli-

chungshalber sei immerhin erwähnt, dass in Serienenteignungen selbst-

verständlich in gewissem Mass schematisiert und vereinheitlicht werden 

darf (vgl. dazu auch Erw. 4.1.). Erhebliche, klar wahrnehm- und begründ-

bare Wertdifferenzen tatsächlicher (z.B. Aussicht) oder rechtlicher Art (z.B. 

unterschiedliche Zonierungen) müssen allerdings berücksichtigt werden 

und in entsprechenden, sachlich nachvollziehbaren Abstufungen zum Aus-

druck kommen. Auf diesem Weg ist der Ausgleich zwischen Praktikabilität 

und Individualrechtsschutz zu suchen. 

 

5.7. 

Die in der Kumulationsmethode (Erw. 3.3.) eigentlich weiter zu prüfenden 

Entschädigungspositionen (Minderwert der Restparzellen; Inkonvenien-

zen) sind vorliegend nicht strittig und entsprechend nicht weiter zu behan-

deln (vgl. Erw. 2.1.1.). 

 

6. 

Gemäss § 146 Abs. 1 BauG wird die Entschädigung 20 Tage nach ihrer 

rechtskräftigen Festsetzung zur Zahlung fällig. Sie ist von diesem Zeitpunkt 

an, bei vorzeitiger Besitzergreifung vom Tage der Besitzergreifung an, zu 

verzinsen. Für die Verzinsung gilt gemäss einem Beschluss der dafür zu-

ständigen 1. Kammer der Abteilung I des Bundesverwaltungsgerichts vom 

9. November 2009 seit dem 1. Januar 2010 jeweils der hypothekarische 

Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen (vgl. § 19 der Verordnung über 

Landumlegung, Grenzbereinigung und Enteignung [LEV; SAR 713.112] 

vom 23. Februar 1994).  

 

Die Beschwerdeführenden haben sich mit der Inanspruchnahme ihrer 

Grundstücke per 1. Oktober 2013 einverstanden erklärt (vorne B.1.). Ab 

diesem Zeitpunkt ist ihnen die Entschädigung mit 2 % (Referenzzinssatz 

seit 3. September 2013) zu verzinsen. 

 

7. 

Die Kosten des Verfahrens sind in der Regel vom entschädigungspflichti-

gen Gemeinwesen zu tragen, wenn eine Entschädigung zugesprochen 

 - 18 - 

 

 

wird (§ 149 Abs. 2 BauG). Der Kanton Aargau hat demzufolge die Verfah-

renskosten zu übernehmen. 

 

Ein Parteikostenersatz ist den Gesuchstellern mangels anwaltlicher Vertre-

tung nicht geschuldet (§ 149 Abs. 2 BauG in Verbindung mit § 29 VRPG). 

Für den beigezogenen Berater fehlt es an einer gesetzlichen Grundlage für 

einen Parteikostenersatz (SKEE 4-BE.2011.21 vom 18. Dezember 2013 in 

Sachen M.A. gegen EG Z. Erw. 13.3.4.1.) 

 

 

 
   

Das Gericht erkennt: 

 

1. 

Der Enteignungsvertragsentwurf zwischen dem Kanton Aargau und  

B. und C. sowie der Enteignungsvertragsentwurf zwischen dem Kanton 

Aargau und A. werden zu integrierten Bestandteilen des vorliegenden Ent-

scheids erklärt, soweit sie den nachfolgenden Bestimmungen nicht wider-

sprechen. 

 

2.1. 

Der Kanton Aargau entschädigt die Abtretungsflächen gemäss Lander-

werbsplan von ca. 19 m2 ab der Parzelle bbb und von ca. 18 m2 ab der 

Parzelle aaa mit Fr. 1'000.00/m2. 

 

2.2. 

Die Entschädigungen werden 20 Tage nach Rechtskraft dieses Entscheids 

zur Zahlung fällig. Sie sind ab dem 1. Oktober 2013 (Tag der Inbesitz-

nahme) mit 2 % zu verzinsen. 

 

3.1. 

Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus der Staatsgebühr von 

Fr. 3'400.00, der Kanzleigebühr von Fr. 280.00 sowie den Auslagen von 

Fr. 296.00, zusammen Fr. 3'976.00, sind vom Kanton Aargau zu bezahlen. 

 

3.2. 

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

 

 

   

Zustellung 

- Frau A. (unter Beilage einer Kopie des Protokolls der Verhandlung vom 

20. August 2014) 

- Herr und Frau B. und C. (unter Beilage einer Kopie des Protokolls der 

Verhandlung vom 20. August 2014) 

 - 19 - 

 

 

- Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Tiefbau, Sektion 

Landerwerb, Frau G., Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau (3, für sich und 

weitere Interessierte des BVU; unter Beilage einer Kopie des Protokolls 

der Verhandlung vom 20. August 2014) 

 

Mitteilung 

- Gemeinderat Q. 

- Mitwirkende Fachrichter 

- Gerichtskasse (intern) 

 

 
 

   

Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde 

 

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde 

beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, obere Vorstadt 40, 5001 

Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit 

dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 

18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde-

schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be-

gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent-

scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind  

beizulegen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-

pflege [VRPG; SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit 

Art. 145 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] 

vom 19. Dezember 2008). 

 
   

Aarau, 20. August 2014 

 

Spezialverwaltungsgericht 

Kausalabgaben und Enteignungen 

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

E. Hauller R. Gehrig