# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ea192453-b8e0-5e15-9f07-fb77b167704d
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-02-10
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 10.02.2022  VB.2021.00375
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2021-00375_2022-02-10.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2021.00375	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 10.02.2022
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 17.04.2025 nicht eingetreten.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Erschliessung.

Werden Bauarbeiten während längerer Zeit unterbrochen, kann ihre Beendigung innert nützlicher Frist befohlen werden (E. 4.2). Für die Bestimmung der Zufahrtsart ist das voraussichtliche Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten gemäss den Ausgangswerten in Anhang 1 VErV massgebend. Andere Nutzweisen werden nach Massgabe des voraussichtlichen Verkehrsaufkommens in Wohneinheiten umgerechnet. Hierbei müssen auch in absehbarer Zeit zu erwartende Nutzungen berücksichtigt werden (E. 5.2). Die Erschliessungsstrasse genügt den zu erwartenden Wohneinheiten (E. 5.3). Bei Stichstrassen ist ein Wendeplatz oder eine Wendemöglichkeit notwendig (E. 6.2). Nach geltender Rechtsprechung kann die Kanalisationseingabe ohne Weiteres auflagegemäss vor Baubeginn eingereicht werden (E. 9.2). Verletzt ein Grundeigentümer ohne Einwilligung des Nachbarn eine privatrechtliche Bauvorschrift, so kann ihm der betroffene Nachbar das Bauen gerichtlich verbieten lassen. Er hat hierzu indes den privatrechtlichen Prozessweg und nicht den verwaltungsrechtlichen Weg zu beschreiten. Solche (bauhindernden) Dienstbarkeiten sind im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich nicht zu berücksichtigen, es sei denn, der Inhalt der Dienstbarkeit decke sich mit einer Beschränkung, welche auch aufgrund des öffentlichen Baurechts ohnehin besteht (E. 10.2).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						DIENSTBARKEIT
EINHEIT DER BAUBEWILLIGUNG
ERSCHLIESSUNG
FERTIGSTELLUNG
KANALISATIONSBEWILLIGUNG
NUTZWEISE
WENDEPLATZ
WOHNEINHEITEN
ZUFAHRT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 234 PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 321 Abs. I PBG
§ 327 Abs. II PBG
§ 328 Abs. I PBG
Art. 5 Abs. I VErV
Art. 10 Abs. II VErV
§ 1 VRG
§ 7 Abs. I VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2021.00375

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 10. Februar 2022

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A AG, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführerin, 

 

gegen

 

1.    C AG, vertreten durch RA D, 

 

2.    Bauausschuss Opfikon, vertreten durch RA E,

 

3.    Baudirektion Kanton Zürich, 

Beschwerdegegnerschaft, 

 

 

betreffend
Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 14. September 2020 erteilte der
Bauausschuss Opfikon der C AG die baurechtliche Bewilligung für einen
Hotelneubau auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in
Opfikon. Gleichzeitig wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion vom 7. September
2020 eröffnet.

II.  

Dagegen erhob die A AG mit Eingabe vom 29. Oktober
2020 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung der beiden
Verfügungen. Das Baurekursgericht wies am 15. April 2021 den Rekurs ab,
soweit es darauf eintrat.

III.  

Hierauf gelangte die A AG mit Beschwerde vom 19. Mai
2021 an das Verwaltungsgericht und beantragte, der angefochtene Beschluss sei
aufzuheben und die baurechtlichen Bewilligungen seien zu verweigern. In
prozessualer Hinsicht beantragte sie die Durchführung eines Augenscheins; alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte am 3. Juni 2021 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion verzichtete
am 7. Juni 2021 mangels inhaltlicher Betroffenheit auf eine Stellungnahme.
Mit Beschwerdeantwort vom 22. Juni 2021 beantragte die C AG die
Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Gleiches
beantragte der Bauausschuss Opfikon am 24. Juni 2021. Die A AG hielt
mit Replik vom 23. August 2021 an ihren Anträgen fest. Der Bauausschuss
Opfikon verzichtete am 1. September 2021 und in der Folge ausdrücklich auf
eine weitere Stellungnahme. Die C AG duplizierte am 6. September
2021. Die A AG liess sich am 4. Oktober 2021 erneut vernehmen. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das Verwaltungsgericht
ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des kantonalen Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für
die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2 Wie der
Antrag kann auch die Begründung nach Ablauf der Rekursfrist grundsätzlich nicht
mehr erweitert werden (§ 23 Abs. 1 VRG). Im Rahmen eines weiteren
Schriftenwechsels darf die Rekursbegründung nur hinsichtlich des von der
Rekursgegnerschaft oder von den Mitbeteiligten neu Vorgebrachten erweitert
werden, ferner in Bezug auf Akten oder Aktenstücke, die innert der Rekursfrist
aus objektiven Gründen nicht eingesehen werden konnten (Alain Griffel in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A., Zürich 2014, [Kommentar VRG], § 23 N. 23). Die
Rekursinstanz ist nicht verpflichtet, die angefochtene baurechtliche
Bewilligung über die in der Rekursschrift gerügten Punkte hinaus auf Mängel zu
untersuchen (VGr, 25. Januar 2017, VB.2016.00551, E. 4.2). Der
Nachbar, der als Rekurrent vor dem Baurekursgericht aufgrund einzelner Rügen –
erfolglos – die Aufhebung der Baubewilligung verlangt hat, kann sich sodann vor
Verwaltungsgericht gemäss ständiger Praxis nicht auf neue Bauhinderungsgründe
berufen (VGr, 24. Juni 2021, VB.2021.00002, E. 1.3.4; Marco Donatsch,
Kommentar VRG, § 52 N. 41). Die Rüge, das Baugrundstück sei durch den
öffentlichen Verkehr nicht genügend erschlossen, brachte die Beschwerdeführerin
vor der Vorinstanz nicht vor. Demgemäss erweist sich diese Rüge als verspätet
und ist folglich nicht weiter darauf einzugehen. 

2.
 

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in der
Zentrumszone Arbeitsplatzgebiet ZA2 (ES III) gemäss Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Opfikon-Glattbrugg (BZO). Es ist im östlichen Teil überbaut mit einem
bestehenden Hotel. Der westliche Grundstücksteil dient heute als
Aussenparkplatz. In dessen Bereich ist der Neubau eines Hotels mit 309 Zimmern,
141 Parkplätzen in einer Sammelgarage und 13 Parkplätzen im Freien geplant. Das
bestehende Hotel soll nach Erstellung des Neubaus bis auf die Mauern des
Untergeschosses zurückgebaut werden. An dessen Stelle sind Sportfelder geplant.

3.
 

3.1 Die
Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe ihren Anspruch auf rechtliches
Gehör verletzt, da sie keinen Augenschein durchgeführt habe.

3.2 Der Untersuchungsgrundsatz gemäss § 7
Abs. 1 VRG verpflichtet die Verwaltungsbehörden von Amtes wegen dazu, für
die richtige und vollständige Abklärung des rechtserheblichen Sachverhalts zu
sorgen (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 10). Aus dem in Art. 29
Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) verankerten
Anspruch auf rechtliches
Gehör
ergibt sich für die Behörden zudem
die Verpflichtung, die Vorbringen der Parteien auch tatsächlich zu hören, zu
prüfen und in der Entscheidfindung zu berücksichtigen sowie die von ihnen
angebotenen Beweismittel über erhebliche Tatsachen abzunehmen, wenn diese zur
Abklärung des Sachverhalts tauglich erscheinen. Umgekehrt liegt keine
Verletzung des rechtlichen Gehörs vor, wenn eine Behörde auf die Abnahme
beantragter Beweismittel verzichtet, weil sie aufgrund der bereits abgenommenen
Beweise ihre Überzeugung gebildet hat und in zulässiger vorweggenommener
(antizipierter) Beweiswürdigung annehmen kann, dass ihre Überzeugung durch
weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (vgl. BGE 141 I 60 E. 3.3
mit Hinweisen; Plüss, a. a. O., § 7 N. 18). Die Anordnung
eines Augenscheins steht im Ermessen der zuständigen Behörde. Eine
entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere
Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4).
Ein Augenschein
ist insbesondere dann geboten, wenn
die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist
zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein
verzichtet, wenn sich der
massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein
bzw. aus den übrigen Verfahrensakten
mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 26. September 2019,
VB.2019.00182, E. 2.1).

3.3 Für den
vorinstanzlichen Entscheid wesentlich waren die Fragen der rechtmässigen
Erschliessung, der Ausnützung sowie ob das erste Hotel zwingend zurückzubauen
ist. Dazu genügten die vor der Vorinstanz eingereichten Pläne sowie die
Baubewilligung. Sodann lässt sich die Erschliessung auch über den GIS-Browser
beurteilen. Der massgebliche Sachverhalt ergab sich demgemäss genügend aus den
Verfahrensakten. Die Vorinstanz durfte auf einen Augenschein verzichten, ohne
den Anspruch auf rechtliches Gehör der Beschwerdeführerin zu verletzen. 

4.
 

4.1 Die
Beschwerdeführerin beantragt, dass die Baubewilligung mit der Auflage ergänzt
werde, dass die Baufreigabe erst erteilt werden dürfe, wenn das bestehende
Hotel zurückgebaut worden sei. Es könne ansonsten nicht garantiert werden, dass
die private Beschwerdegegnerin das alte Hotel tatsächlich zurückbaue, und beide
Gebäude zusammen würden gegen mehrere Baubestimmungen verstossen. 

4.2 Nach § 327
Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
prüft die örtliche Baubehörde in geeigneten Abständen, ob die Bauarbeiten den
Vorschriften und Plänen entsprechen; gegebenenfalls trifft sie unverzüglich die
nötigen Massnahmen. Werden die Bauarbeiten während längerer Zeit – bei
Arealüberbauungen länger als zwei Jahre – unterbrochen, kann ihre Beendigung
innert nützlicher Frist befohlen werden (§ 328 Abs. 1 PBG). Mit dem
Befehl ist je nach dem Stand der Arbeiten und den sonstigen Umständen unter
anderem die Androhung zu verbinden, dass bei Säumnis die Fertigstellung durch
Ersatzvornahme erfolge (§ 328 Abs. 2 lit. a PBG). Entsprechend
dem Zweck der Bestimmung wird § 328 PBG ausschliesslich dann anwendbar,
wenn das nur unvollständig ausgeführte Bauwerk einen rechtswidrigen Zustand
schafft, das heisst gegen materielles öffentliches Recht verstösst (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 503). Davon
zu unterscheiden sind aber jene Fälle, in welchen ein Bauwerk zwar nicht
vollständig ausgeführt wird, doch in seinem Bestand eine in sich abgeschlossene
Einheit darstellt. Hier ist im Rahmen der Schlussabnahme (§ 327 PBG) die
entsprechende Projektänderung zu bewilligen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 504).
Der Rückbau des bestehenden Hotels ist Teil der Baubewilligung. Soll das
Gebäude nicht mehr zurückgebaut werden, kann dies nur durch eine
Projektänderung, welche nur zu bewilligen ist, wenn die materiellen Bauvorgaben
eingehalten sind, erfolgen. Sollte die Bauherrschaft den Rückbau des Hotels
nicht vornehmen, widerspricht sie der Baubewilligung. Sofern der Verzicht auf
den Rückbau nicht mittels Projektänderung bewilligt wird, könnte der Rückbau
mittels Ersatzvornahme erfolgen. Das Bauprojekt ist somit aufgrund der Pläne zu
beurteilen, welche den Rückbau des bestehenden Hotels vorsehen. Für eine
Auflage, wonach das Hotel vor Baufreigabe zurückzubauen sei, besteht keine
Veranlassung. Insbesondere hat die Bauherrschaft den Nachweis, dass die in der
Bauphase für den Betrieb des bestehenden Hotels fehlenden Abstellplätze in der
fussläufig erreichbaren näheren Umgebung vertraglich sichergestellt sind, vor
Baubeginn einzureichen, weshalb auch die Parkplatzsituation keine Auflage
erfordert bzw. diese bereits statuiert wurde.

5.
 

5.1 Die
Beschwerdeführerin rügt im Hauptpunkt, das Baugrundstück sei nicht genügend
erschlossen.

5.2 Gemäss § 233
Abs. 1 PBG dürfen Bauten und Anlagen nur auf Grundstücken erstellt werden,
die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die
Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Baureif
ist ein Grundstück, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche
Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte
planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird (§ 234 PBG). § 236
Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein
Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen neben anderem
genügend zugänglich sein muss. Genügende Zugänglichkeit bedingt in
tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und
Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der
Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann
verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG).

Die technischen Anforderungen an Zufahrten werden in der
Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) geregelt. Als
Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab der
Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung (§ 3 lit. b
VErV). Zufahrten sind so zu gestalten, dass sie ihren Zweck erfüllen und der
vollständigen Nutzung der Grundstücke genügen und die Verkehrssicherheit für
alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer jederzeit gewährleistet ist
(§ 4 lit. a und b VErV). Der Einsatz der öffentlichen Dienste,
insbesondere für Notfalleinsätze, muss jederzeit gewährleistet sein (§ 4 lit. c
VErV). Die technischen Anforderungen an Zufahrten finden sich in den Anhängen
1–6 der Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5 Abs. 1 VErV).

Unter den Voraussetzungen von § 6 Abs. 1 und 2
VErV können in Einzelfällen in Abweichung von § 5 VErV geringere
Anforderungen an eine Zufahrt oder Ausfahrt gestellt werden. Vorbehalten
bleiben in jedem Fall die Notzufahrt und die Verkehrssicherheit (§ 6 Abs. 3
VErV). Für die Bestimmung der Zufahrtsart ist das voraussichtliche Verkehrsaufkommen
aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten gemäss den Ausgangswerten in
Anhang 1 VErV massgebend. Andere Nutzweisen werden nach Massgabe des
voraussichtlichen Verkehrsaufkommens in Wohneinheiten umgerechnet (§ 10 Abs. 2
VErV). Hierbei müssen auch in absehbarer Zeit zu erwartende Nutzungen
berücksichtigt werden. Dabei muss
von einem sinnvollen Planungshorizont ausgegangen werden, wobei der in Art. 15
lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) für die
Ausscheidung von Bauzonen vorgesehene Planungszeitraum von 15 Jahren als
Richtwert dienen kann. Während eine innerhalb dieser Frist zu erwartende
Zunahme an Wohneinheiten für die Wahl der Zugangsart grundsätzlich
Berücksichtigung finden muss, fallen bloss theoretische Ausnützungsreserven,
namentlich auf bereits überbauten Grundstücken, deren effektive Ausschöpfung
einen Abbruch oder eine weitreichende Umgestaltung bestehender Gebäude
erfordern würde, ausser Betracht (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00669, E. 5.2.2;
BGr, 3. Oktober 2011, 1C_257/2011, E. 2.3 und 5.2 f.).

5.3 Eine Erschliessungsstrasse ist für 600 bzw. 1'200
Wohneinheiten zulässig, wenn sie mindestens 4,8 bis 6,1 m breit ist (Anhang 1
VErV). Sie setzt ein 0,3 m breites begehbares Bankett und ein Trottoir von
mindestens 2 m voraus. Die 7 m breite F-Strasse, welche zudem über Trottoirs
verfügt, erfüllt diese Voraussetzungen. Da das bestehende Hotel zurückgebaut
werden muss, wenn das Projekt umgesetzt werden soll, ist für die Beurteilung
der Zufahrt nur das durch das Neubauprojekt vorgesehene Verkehrsaufkommen zu
berücksichtigen. Bei der bereits überbauten Parzelle Kat.-Nr. 03 ist
lediglich das bisherige Verkehrsaufkommen zu berücksichtigen und nicht auch ein
mögliches Zukünftiges. Die in der Erschliessungsstudie vom 2. Dezember
2020 aufgeführte äquivalente Anzahl Wohneinheiten für das geplante Hotel von
301 ist plausibel und nachvollziehbar; ebenso die für das Grundstück Kat.-Nr. 03
errechneten 40 Wohneinheiten. Diese beiden überbauten Grundstücke beanspruchen
zusammen 341 Wohneinheiten. Das mit einem Langzeitparkplatz überstellte
Grundstück Kat.-Nr. 04 ist noch mehrheitlich unüberbaut, kann aber nebst
der F-Strasse auch über die G-Strasse/H-Strasse zusätzlich erschlossen werden.
Dass diese Erschliessung nicht rechtlich gesichert sein soll, vermag die
Beschwerdeführerin nicht nachzuweisen; sodann vermag die G-Strasse auch die
Anforderungen an eine Erschliessungsstrasse zu erfüllen. Das von der
Beschwerdeführerin angerufene Grundstück Kat.-Nr. 05, welches sowohl über
die I- als auch die J-Strasse erschlossen werden kann und nicht über die F-Strasse
erschlossen wird, ist vorliegend unbeachtlich. Die freie Kapazität der F-Strasse
für die Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 04 beträgt 259
Wohneinheiten. Da dieses Grundstück aber sowohl über die G-Strasse als auch die
F-Strasse erschlossen werden kann, genügt die freie Kapazität der F-Strasse
auch für den noch nicht benutzten bzw. nicht überbauten Teil der Liegenschaft,
um die Erschliessung zu gewährleisten. Die F-Strasse als Erschliessungsstrasse
genügt somit den zu erwartenden Wohneinheiten. 

5.4 Die Beschwerdeführerin bringt jedoch weiter vor, die
Zufahrt könne nicht über das Wohnquartier erfolgen, da dieses bereits heute
übermässig lärmbelastet sei. Das Wohnquartier dürfe nicht durch zusätzlichen
Verkehr belastet werden. 

Durch das neue Bauvorhaben
würde die Anzahl Parkplätze von 190 auf 154 reduziert, wodurch sich auch der
mögliche Verkehr durch das Quartier reduziert. Das geplante Bauprojekt hat
somit keinen zusätzlichen Verkehr zur Folge, welcher die Lärmbelastung im
Quartier erhöhen würde. Künftige Bauvorhaben, welche zu einer Zunahme der
Lärmimmissionen führen, sind nicht zu berücksichtigen, da solche erst zu
berücksichtigen wären, wenn sie bereits öffentlich aufgelegt worden sind (BGr,
19. Februar 2015, 1C_771/2013, E. 6.3.3). Dies ergibt sich weder aus
den Akten, noch wurde dies geltend gemacht. Sodann ist auch lediglich die
Erschliessung des betroffenen Baugrundstücks Streitgegenstand, weshalb die
Vorinstanz zu Recht davon ausging, dass Art. 30 der Lärmschutzverordnung
vom 15. Dezember 1986 (LSV) keine Anwendung findet. Zudem soll auch keine
unerschlossene Bauzone neu erschlossen werden, sondern ist lediglich zu prüfen,
ob die bestehende Erschliessung genügt, was vorliegend der Fall ist.

5.5 Da der
Quartierplan die Planung und den Bau der Feinerschliessung bezweckt
(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 239), diese Erschliessung vorliegend jedoch
ausreichend ist, muss kein Quartierplanverfahren durchgeführt werden. Die
Strassengesetzgebung findet gemäss § 1 des Strassengesetzes vom 27. September
1981 (StrG) Anwendung auf Strassen, die im Eigentum des Staates oder der
politischen Gemeinden stehen und dem Gemeingebrauch gewidmet sind. Da die F-Strasse
unbestrittenermassen im Privateigentum steht, findet die Strassengesetzgebung
daher entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin keine Anwendung auf das
vorliegende Bauprojekt. Demgemäss ist auch kein Strassenprojektierungsverfahren
durchzuführen. 

6.
 

6.1 Die
Beschwerdeführerin rügt sodann, dass die Wendemöglichkeit auf dem Baugrundstück
nicht genüge. Weder die Anforderungen gemäss Anhang der Zugangsnormalien noch
die Anforderungen der VSS-Norm/SN 640 052 noch der Projektgrundlagen der Stadt
Winterthur für Wendemöglichkeiten würden eingehalten. Eine Wendemöglichkeit für
Sattelschlepper und Reisecars auf dem Baugrundstück genüge von vornherein
nicht. Die Wendeschleife würde eine mögliche Bushaltestelle, eine mögliche
Überführung über die Autobahn zur Erschliessung des Baugrundstücks und der
Nachbarparzelle negativ präjudizieren. 

6.2 Gemäss
Anhang 1 VErV ist bei Stichstrassen ein Wendeplatz oder eine Wendemöglichkeit
notwendig. Die Zugangsnormalien finden für das vorliegende Verfahren keine
Anwendung, da die Pläne für das Baubewilligungsverfahren erst nach dem
Inkrafttreten der Verkehrserschliessungsverordnung eingereicht wurden (VErV
Bestimmung E). Ebenso keine Rolle für das vorliegende Verfahren spielen die
Projektgrundlagen der Stadt Winterthur, da sie für Opfikon keine Wirkung
entfalten. Die VSS-Norm/SN 640 052 "Wendeanlagen" ist weiter
lediglich eine Richtlinie, deren Anwendung im Einzelfall vor den allgemeinen
Rechtsgrundsätzen, insbesondere vor dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit,
standhalten muss. Sie darf daher nicht unbesehen der konkreten Verhältnisse der
Entscheidung zugrunde gelegt werden (BGr, 1. Februar 2010, 1C_246/2009, E. 4.1
mit Hinweisen; VGr, 8. Juni 2017, VB.2016.00566, E. 5.2).

6.3 Westlich
des geplanten Gebäudes befindet sich für die Anlieferung von z. B. Lebensmitteln ein
Wendeplatz, der von der südwestlichen Ecke der asphaltierten Zufahrt bis zur
südwestlichen Gebäudeecke über 21 m Spielraum für ein Wendemanöver liefert. An
der breitesten Stelle sind gar 26 m zum Wenden vorhanden. Diese
Wendemöglichkeit für Lieferungen durch Lastwagen oder auch die Feuerwehr
erweist sich als genügend. An der östlichen Seite des Gebäudes ist sodann ein
Wendekreis für Busse geplant. Dieser Wendekreis hat einen Radius von immer
mindestens 12 m. Am Ende der Strasse ist sodann ein weiterer Wendekreis mit
einem Radius von mindestens 12,5 m geplant, welcher den bestehenden Wendekreis
vergrössert. Dieser Wendekreis erweist sich vorliegend als genügend, damit in
der Stichstrasse verkehrssicher gewendet werden kann. Die Beschwerdeführerin
macht sodann auch nicht geltend, inwiefern dies nicht der Fall sein soll. Somit
bestehen genügend Wendemöglichkeiten sowohl bei der Stichstrasse als auch auf
dem Baugrundstück. Da vorliegend kein Quartierplanverfahren durchzuführen ist,
geht auch der Hinweis auf nicht gesicherte Rechte von Quartierplanbeteiligten
fehl. Die Änderungen an der F-Strasse betreffen sodann nur das Grundstück der
Bauherrschaft, weshalb auch hier keine Zustimmung der Beschwerdeführerin
erforderlich ist. 

7.
 

7.1 Die
Beschwerdeführerin macht geltend, auch auf der übergeordneten planerischen
Stufe sei die Baureife nicht gegeben. 

7.2 Baureif
ist ein Grundstück, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche
Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte
planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird (§ 234 PBG). Es
ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin auch nicht
substanziiert dargelegt, inwiefern das geplante Bauprojekt fehlende oder
beantragte planungsrechtliche Festlegungen nachteilig beeinflussen sollte. Eine
mögliche Erschliessung des Grundstücks bzw. des Nachbargrundstücks über die
Autobahn wird sodann auch nicht negativ präjudiziert, besteht darauf doch kein
Anspruch. Auch eine mögliche Bushaltestelle wird nicht negativ präjudiziert,
gibt es doch auf der F-Strasse oder in deren Nähe noch genügend Möglichkeiten,
eine solche zu erstellen. Sodann sind Richtpläne nur behördenverbindlich (§ 19
PBG) und daher lassen sich daraus keine Rechte und Pflichten für den Bauherrn ableiten.

8.
 

8.1 Die
Beschwerdeführerin bringt weiter vor, lufthygienetechnisch sei das Wohngebiet
ein Belastungsgebiet, weshalb das Baugrundstück nicht über die Wohnzone
erschlossen werden dürfe. 

8.2 Dass das
geplante Projekt selbst übermässige Immissionen verursacht, wird nicht geltend
gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Die Behörde erstellt einen
Massnahmenplan nach Artikel 44a des Gesetzes, wenn feststeht oder zu erwarten
ist, dass trotz vorsorglicher Emissionsbegrenzungen übermässige Immissionen
verursacht werden (Art. 31 der Luftreinhalte-Verordnung vom 16. Dezember
1985). Massnahmenpläne bei Luftverunreinigungen sind allerdings lediglich
behördenverbindlich (Art. 44a Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 7. Oktober
1983 über den Umweltschutz [USG]). Der Massnahmenplan kann raumplanerische
Massnahmen vorsehen, wie z. B.
die Verkleinerung der Bauzone oder die Verringerung der Nutzungsdichte
bestimmter Zonen. Diese bedürfen jedoch grundsätzlich der Umsetzung durch
Anpassung der Richt- und Nutzungsplanung; solange die Zonenordnung nicht
geändert worden ist, können zonenkonforme Projekte grundsätzlich nicht unter
Hinweis auf eine übermässige Gesamtbelastung der Luft abgelehnt werden (BGr, 5. September
2001, 1P.23/2001, E. 2b; BGE 124 II 272 E. 4c/bb mit Hinweisen),
weshalb die Belastung des Wohngebiets der Erschliessung des geplanten Projekts
nicht entgegensteht. Das Bauvorhaben unterliegt keiner Umweltverträglichkeitsprüfungspflicht
(vgl. Anhang der Verordnung vom 19. Oktober 1988 über die Umweltverträglichkeitsprüfung).

9.
 

9.1 Die
Beschwerdeführerin rügt weiter, der Nachweis des Wasser- und
Abwasseranschlusses sei nicht gegeben und das Kanalisationsprojekt nicht
genehmigt worden. Damit erweise sich das Bauprojekt auch aus dieser Sicht nicht
als baureif; das Wasser- und Abwasserprojekt müsse zusammen mit der
Baubewilligung erteilt werden.

9.2 Nach dem
Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich dieser zu
sämtlichen Punkten aussprechen, die für die Bewilligungsfähigkeit eines
Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind. Eine Abspaltung von Einzelfragen
zur Prüfung in einem späteren Verfahren ist zulässig, wenn sie von
untergeordneter Bedeutung sind, triftige Gründe für eine nachträgliche
Behandlung sprechen und der gesetzmässige Zustand auf jeden Fall erreicht
werden kann. Erweist sich ein Bauvorhaben als ungenügend erschlossen und lässt
sich die Erschliessung auch nicht auf die Bauvollendung hin ausreichend
sicherstellen, hat die örtliche Baubehörde die Baubewilligung grundsätzlich zu
verweigern. In Beachtung des Verhältnismässigkeitsprinzips kann die Bewilligung
jedoch dann unter sichernden Bedingungen oder Auflagen erteilt werden, wenn
sich der inhaltliche Mangel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten
beheben lässt (§ 321 Abs. 1 PBG). Ist indessen zu erkennen, dass die
in technischer und rechtlicher Hinsicht genügende Erschliessung des
Baugrundstücks in absehbarer Zeit nicht herbeigeführt werden kann, liefe die
bedingungsweise Erteilung der Baubewilligung auf eine Bewilligung auf Vorrat
hinaus, was unzulässig wäre. Nach geltender Rechtsprechung kann die
Kanalisationseingabe ohne Weiteres auflagegemäss vor Baubeginn eingereicht
werden. Sie enthält neben dem eigentlichen Anschlussgesuch die Projektpläne für
die Abwasserleitungen sowie für die Anschlussleitung an das übergeordnete
Abwassersystem. Die Prüfung der Kanalisationseingabe auf Übereinstimmung mit
den Anforderungen der Gewässerschutzgesetzgebung obliegt der Baubehörde. Genügt
die projektierte Abwasserbeseitigung diesen Anforderungen nicht, wird die
Prüfungsbehörde den Anschluss an das übergeordnete Abwassernetz nur unter
entsprechenden technischen Auflagen zulassen, sofern das Kanalisationsprojekt
nicht gar derart ungenügend erscheint, dass nichts anderes als eine
Verweigerung der Bewilligung infrage kommt. Technische Mängel eines
Abwasserprojekts lassen sich in der Regel verhältnismässig leicht beheben. Die
technische Lösung der Abwasserbeseitigung ist daher in den meisten Fällen
überblickbar (VGr, 7. November 2012, VB.2012.00379, E. 5). Die
Wasser- und Abwasserlösungen bzw. Kanalisationslösung kann vorliegend demgemäss
noch vor der Baufreigabe eingereicht und bewilligt werden. Gegen diese
Bewilligung steht der Beschwerdeführerin wiederum ein Rechtsmittel zu. 

Zusammengefasst erweist sich das Baugrundstück als
genügend erschlossen. Im Übrigen kann auf die zutreffenden Erwägungen der
Vorinstanz verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung
mit § 70 VRG).

10.
 

10.1 Die
Beschwerdeführerin bringt weiter vor, die Umlegung der Leitungen sei nicht
rechtlich gesichert und die Leitungen zu den Nachbarn dürften nicht gekappt
werden. 

10.2 Gemäss § 320
Satz 1 PBG ist eine Baubewilligung zu erteilen, wenn das Bauvorhaben den
Vorschriften des PBG und der ausführenden Verordnungen entspricht. Im
baurechtlichen Bewilligungsverfahren ist somit grundsätzlich bloss – aber
immerhin – zu prüfen, ob einem Bauvorhaben oder einer Nutzungsänderung keine
öffentlich-rechtlichen Bestimmungen namentlich des Planungs-, Bau- und
Umweltrechts entgegenstehen.

Gemäss § 1 VRG werden öffentlich-rechtliche
Angelegenheiten von den Verwaltungsbehörden und vom Verwaltungsgericht
entschieden, während privatrechtliche Ansprüche vor den Zivilgerichten geltend
zu machen sind. Verletzt ein Grundeigentümer ohne Einwilligung des Nachbarn
eine privatrechtliche Bauvorschrift, so kann ihm der betroffene Nachbar das
Bauen gerichtlich verbieten lassen. Er hat hierzu indes den privatrechtlichen
Prozessweg und nicht den verwaltungsrechtlichen Weg zu beschreiten. Solche
(bauhindernden) Dienstbarkeiten sind im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich
nicht zu berücksichtigen, es sei denn, der Inhalt der Dienstbarkeit
decke sich mit einer Beschränkung, welche auch aufgrund des öffentlichen
Baurechts ohnehin besteht (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1530).

10.3 Die
Bewilligungsinstanz ist nur zu einer summarischen Prüfung der privatrechtlichen
Verhältnisse verpflichtet. Sie darf sich auf die Prüfung der Frage beschränken,
ob ein Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzen könnte.
Hingegen ist es gemäss § 1 VRG nicht ihre Sache, die Eigentumsverhältnisse
– gleich wie ein Zivilrichter – im Einzelnen und endgültig abzuklären. Die
Bewilligungsinstanz darf sich somit auf die summarische Prüfung der Frage
beschränken, ob ein Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzen
könnte. Schreitet die Behörde ohne Vorliegen des Berechtigungsnachweises zur
Beurteilung des Projekts, muss sie die baurechtliche Bewilligung erteilen, wenn
die materiell-rechtlichen Vorschriften eingehalten sind. Gegen dieses Vorgehen
können sich allfällige am Baugrundstück (mit)berechtigte Drittpersonen nicht
zur Wehr setzen. Sie können mit anderen Worten nicht im Rechtsmittelverfahren
verlangen, dass die bereits erteilte Baubewilligung allein wegen fehlendem oder
ungenügendem Berechtigungsnachweis wieder aufgehoben wird. Ihnen verbleibt
bloss die zivilrechtliche Auseinandersetzung (VGr, 18. Dezember 2019,
VB.2019.00217, E. 3.2; 23. Januar 2014, VB.2012.00854, E. 3.3).
Da die Bewilligungsbehörde das strittige Bauvorhaben nicht zurückgestellt,
sondern einer materiell-rechtlichen Prüfung unterzogen hat, bleibt nach dem
Gesagten kein Raum für eine Aufhebung der Baubewilligung. Zivilrechtliche Rügen
prüft das Verwaltungsgericht mangels Zuständigkeit nicht. 

11.
 

11.1 Abschliessend
macht die Beschwerdeführerin geltend, die zulässige Ausnützung sei nicht
eingehalten. Die Kubatur des gedeckten Innenhofs könne nicht zur zulässigen
Baumasse hinzugerechnet werden. Er überdache keine offenen Flächen für dauernde
Spiel- und Ruheplätze oder Gärten, wie Art. 14 BZO vorsehe. Flächen
im Gebäudeinnern seien keine Ruheplätze im Freien. 

11.2 Nach Art. 14
BZO erhöht sich bei Bauten mit transparent gedeckten Innenhöfen, die eine
Fläche von mindestens 400 m2 bei einer lichten Höhe von mindestens
7,0 m aufweisen, die zulässige Baumasse gemäss Art. 13 lit. c) um die
Kubatur des gedeckten Innenhofs, die erforderliche Freifläche gemäss Art. 13
lit. d) reduziert sich um 80 % der Innenhoffläche. Bei dieser Bestimmung
handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht. Bei
der Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss
erlassenen kommunalen Rechts kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun,
wenn das kommunale Recht der
rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt oder
durch unbestimmte Rechtsbegriffe einen Beurteilungsspielraum bzw.
Ermessen einräumt
(VGr, 12. November 2020, VB.2020.00419, E. 4.4; 27. März 2015,
VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3.2, vgl. dazu Donatsch, § 20 N. 59 f.).

11.3 In ihrer
Beschwerdeantwort hielt die Baubehörde fest, dass die sinngemässe Behauptung
der Beschwerdeführerin, wonach durch den gedeckten Innenhof die zulässige
Ausnützung überschritten werde, im Widerspruch zum klaren Wortlaut der
Bestimmung stehe. 

Wie sich aus den Plänen ergibt, ist der Innenhof
transparent gedeckt. Gemäss dem Wortlaut von Art. 14 BZO ist bei
transparent gedeckten Innenhöfen mit den entsprechenden Ausmassen – welche das
vorliegende Projekt unbestritternermassen hat – die zulässige Baumasse zu
erhöhen. Dass der Innenhof eine offene Fläche für dauernde Spiel- und
Ruheplätze oder Gärten überdachen müsse, sieht der Wortlaut der Bestimmung jedoch
nicht vor. Demgemäss hat die Baubehörde ihr Ermessen rechtskonform ausgeübt,
indem sie von einer Erhöhung der Baumasse aufgrund des überdeckten Innenhofs
ausgegangen ist. 

12.
 

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des
Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und es steht ihr keine
Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sie ist vielmehr zu
verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine solche zu bezahlen. Der
Beschwerdegegnerin 2 steht keine Entschädigung zu (§ 17 Abs. 3;
Plüss, § 17 N. 100).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    340.--     Zustellkosten,

Fr. 8'340.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung
von insgesamt Fr. 4'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …