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**Case Identifier:** 7efaf4dc-d8ef-5011-bbb2-1a8ded9a7bf3
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-09-08
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 08.09.2009 A/4640/2008
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-4640-2008_2009-09-08.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/4640/2008-DCTI ATA/442/2009  

ARRÊT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

du 8 septembre 2009 

1ère section 

dans la cause 

 

SOCIÉTÉ PRIVÉE DE GÉRANCE S.A. 
représentée par Me Philippe Cottier, avocat  

et 

DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L'INFORMATION 

contre 

Madame Catherine et Monsieur Bernard LELUC 
représentés par Me Mike Hornung, avocat 
 

_________ 

Recours contre la décision de la commission cantonale de recours en matière 
administrative du 7 novembre 2008 

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A/4640/2008 

EN FAIT 

1.  La parcelle no 3184, feuilles 29 et 30, Genève-Eaux-Vives, à l'adresse 36, 
route de Chêne est propriété de Monsieur Thierry Barbier-Muller. Ce bien-fonds 
est situé en zone de développement 3, dans le périmètre du plan localisé de 
quartier (ci-après : PLQ) no 29533, adopté le 23 avril 2008, lequel modifiait en 
partie le PLQ no 27695E, adopté le 10 juillet 1985.  

  Un immeuble abritant les bureaux de la Société Privée de Gérance S.A. (ci-
après : SPG) ainsi qu'un garage souterrain sont édifiés sur la parcelle. Le bâtiment 
est de type Ri + R + 5.  

2.  Le 1er septembre 2004, la SPG a déposé une demande de renseignements 
auprès du département de l'aménagement de l'équipement et du logement, devenu 
depuis le département des constructions et des technologies de l'information (ci-
après : DCTI), en vue de réaliser une surélévation du bâtiment sis sur la parcelle 
précitée. 

  Le 10 mai 2005, le DCTI a répondu positivement à la demande tout en 
subordonnant son avis à la modification du PLQ en vigueur. 

3.  Le 31 août 2005, la SPG a demandé la modification du PLQ. 

  Les PLQ couvrent les immeubles contigus, bâtis le long de la route de 
Chêne. D'ouest en est, l'ensemble est formé du bâtiment occupé par la SPG voisin 
d'un autre construit perpendiculairement à la route. Ce dernier est accolé à quatre 
immeubles longeant la route, suivis d'un autre, bâti perpendiculairement et d'un 
dernier de la taille de celui de la SPG. Les deux bâtisses perpendiculaires ont un 
gabarit de hauteur supérieur de deux étages à celui des autres constructions. Le 
projet de PLQ prévoyait la surélévation des immeubles longeant la route jusqu'à 
hauteur des bâtiments perpendiculaires. 

  Le PLQ 29'533-282 modifiant en partie le PLQ de 1985 a été adopté le 23 
avril 2009 par le Conseil d'Etat. Il n'a pas été contesté et est entré en force. 

4.  La SPG a déposé une demande d'autorisation de construire qui a été publiée 
le 10 mai 2006 dans la Feuille d'Avis Officielle (ci-après : FAO). Le projet portait 
sur la surélévation de l'immeuble de bureaux. Selon les plans déposés, un nouvel 
étage de surfaces de bureaux de 289 m2 devait être ajouté au-dessus de la 
superstructure (local technique pour ascenseur et aération) laquelle serait entourée 
par des panneaux de mailles métalliques habillant la façade.  

5.  Le 8 juin 2006, Madame Catherine et Monsieur Bernard Leluc ont fait part 
au DCTI de leurs observations concernant le projet de construction. Ils étaient 

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copropriétaires, depuis 1999, d'un appartement en duplex situé aux 7ème et 8ème 
étages du bâtiment soumis au régime de la propriété par étages, érigé sur la 
parcelle no 2784, feuilles 29 et 30 de Genève Eaux-Vives, sis perpendiculairement 
à l'immeuble SPG au 32A, route de Chêne.  

  La perte de vue sur le lac engendrée par la construction projetée induisait 
une diminution conséquente de la valeur de leur appartement. Le projet dépassait 
le gabarit autorisé par le PLQ de 1985. La superstructure existante n'était d'ailleurs 
pas prévue dans ce plan.  

6.  Le 23 juillet 2008, le Conseil d'Etat a adopté un arrêté autorisant 
l'application des normes de la zone de développement au bâtiment à surélever. 

7.  Le 28 juillet 2008, le DCTI a délivré l'autorisation définitive de construire 
DD 1000536-2 après avoir obtenu tous les préavis nécessaires, lesquels étaient 
tous favorables ou favorables sous conditions. L'autorisation a été publiée dans la 
FAO du 4 août 2008. 

  Selon les plans visés ne varietur le 28 juillet 2008, le projet autorisé portait 
sur la surélévation de l'immeuble SPG de deux étages. Le local technique 
construit sur le toit était conservé dans la nouvelle structure et constituait un 
nouvel étage (6ème) sur lequel un deuxième étage (7ème) de bureaux était prévu. La 
toiture plate s'élevait à 434.35m, la corniche à 434,45m et un local technique 
surmontant la toiture culminait à 437.45m au centre et à 437.57m sur le pourtour. 

8.  Le 4 septembre 2008, les époux Leluc ont recouru contre l'autorisation de 
construire auprès de la commission cantonale de recours en matière de 
construction (ci-après : CCRMC) devenue depuis la commission cantonale de 
recours en matière administrative (ci-après : CCRA).  

  Leur appartement était entouré sur trois côtés par des terrasses depuis 
lesquelles la vue portait sur la ville, le lac et le Jura au dessus de l'immeuble SPG 
voisin. 

  Le projet autorisé ne respectait pas les normes du PLQ 29533-282 sur deux 
points, à savoir l'altitude maximale et le nombre d'étages. 

  Le PLQ dérogeait à l'art. 27 de la loi sur les constructions et les installations 
diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) en autorisant un gabarit supérieur au 21m 
prévus en 3ème zone. Il prévoyait une altitude maximum de 434m. La hauteur de 
ligne verticale du gabarit du bâtiment SPG ne pouvait excéder cette altitude. 

  Aucune superstructure n'était prévue par le PLQ. La coupe longitudinale 
montrait l'alignement des corniches des bâtiments existants situés à la 
perpendiculaire sur lesquelles les superstructures étaient indiquées (S). 

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  Dans le projet contesté, le gabarit de la surélévation dépassait l'altitude 
maximum. Il ne s'agissait pas d'une mise au point technique du dossier et aucun 
intérêt public ne justifiait une autorisation.  

  De plus, le projet autorisé incluait une superstructure d'une hauteur de 3m et 
culminant à une altitude de 437.45m. 

  La surélévation telle qu'autorisée aurait une conséquence négative 
importante pour eux, à savoir la suppression de la vue côté lac et par voie de 
conséquence une diminution conséquente de la valeur de leur appartement.  

9.  Le 26 septembre 2009, la SPG a produit des observations.  

  Le PLQ précisait que le gabarit des surélévations devait impérativement être 
aligné à la corniche des bâtiments existants perpendiculaires à la route de Chêne. 
De l'avis du département du territoire (ci-après : DT), l'altitude de 434m dont il 
était fait mention était une valeur approximative, non basée sur un relevé de 
géomètre officiel et obtenue par une moyenne des différents relevés à disposition. 

  Dans le plan fourni par le bureau Fossati lors de la demande d'autorisation, 
la hauteur à la corniche de l'immeuble voisin sis sur la parcelle n° 2784 était de 
343,45m.  

  Le but du PLQ était clairement d'assurer que les projets de surélévations 
s'insèrent de manière harmonieuse dans le paysage urbain en s'alignant à 
l'existant. Le projet autorisé respectait cette règle. 

  Le PLQ offrait la possibilité de construire jusqu'à sept étages en raison de la 
dénomination Ri + R + 7 figurant sur le plan. Le projet autorisé respectait 
également le nombre d'étages. Aucune superstructure n'était prévue, seul un local 
technique abritant le système d'aération et l'arrivée des ascenseurs serait réalisé. 
La construction d'un tel local était implicitement prévue sans que le PLQ n'ait 
besoin de le mentionner. Le sommet du local technique atteignait une hauteur de 
437.57m. Il ne s'agissait pas d'une superstructure contrairement à ce qui était 
allégué. 

  La portion de vue péjorée par la surélévation était située au Nord de 
l'appartement des époux Leluc et ne correspondait pas à l'orientation naturelle de 
l'appartement dont les terrasses les plus importantes étaient situées au Sud. 

10.  Entendu en audience par la CCRMC, le DCTI a indiqué que tous les préavis 
avaient été favorables au projet. 

11.  Le 7 novembre 2008, la CCRMC a admis le recours et annulé l'autorisation 
définitive de construire. 

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  Le PLQ prévoyait une altitude maximale de 434m et dans le projet tel 
qu'autorisé, la dalle de toiture s'élevait à 434,40m et le local technique à 437,45m. 
Le PLQ ne prévoyait aucune superstructure alors que le projet de construction en 
prévoyait une. Le local technique devait en outre entrer dans le gabarit de toiture 
selon l'art. 27 RALCI, ce qui n'était pas le cas. 

12.  Le 16 décembre 2008, la SPG a recouru au Tribunal administratif contre la 
décision de la CCRMC en concluant à son annulation et au versement d'une 
indemnité de procédure. La cause a été enregistrée sous no A/4640/2008. 

  Le projet était conforme au PLQ.  

  Le PLQ de 1985 indiquait une altitude de 434m pour l'immeuble voisin sur 
lequel la surélévation devait s'aligner. Le PLQ de 2008 reprenait ce chiffre tant 
pour la surélévation que pour l'existant. Or, les relevés effectués par la société 
Morand & Bovier S.A., géomètres officiels, établissent l'altitude de plusieurs 
éléments de l'immeuble voisin : la corniche se trouve à 434,43m, la superstructure 
à 437,29m et 437,31m et les locaux techniques, à 439,04m et 439,07m. Le PLQ 
de 2008 autorisait la surélévation de l'immeuble ainsi que des autres immeubles 
longeant la route de Chêne en prévoyant leur alignement à la corniche de 
l'immeuble contigu. 

  Les autres immeubles compris dans le PLQ présentaient également des 
locaux techniques. Les immeubles sis 38 et 44, route de Chêne possédaient 
chacun un local technique d'une altitude comprise entre 430,9 et 431,41m. 
L'immeuble sis 46, route de Chêne possédait un local technique d'une altitude 
comprise entre 439,53m et 439,57m et celui sis au 48, s'élevait à 431,39m. 
L'immeuble SPG avait un local technique à 431,32m. 

  Le local technique s'inscrivait dans le gabarit théorique de la surélévation et 
était inclus dans le gabarit selon le PLQ de 2008.  

  La LCI prévoyait l'ensemble des règles permettant de calculer le gabarit 
théorique composé du gabarit de structure et de toiture. Le PLQ fixait la hauteur 
du gabarit de structure à 434m. La commission n'avait pas tenu compte du gabarit 
de toiture qui s'ajoutait à celui de structure. La dalle de couverture pouvait se 
trouver au dessus la hauteur H, correspondant sur les schémas annexés au 
règlement d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses 
du 27 février 1978 (RCI - L 5 05 01).  

  Ainsi, contrairement à ce qu'avait retenu la CCRMC, le bâtiment n'excédait 
pas la hauteur fixée par le PLQ. 

  Le local technique ne devait pas être confondu avec une superstructure. 

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  Par surabondance de moyen, en application de l'art. 3 al. 4 LGZD, le DCTI 
pouvait parfaitement autoriser un projet qui s'écartait du PLQ dans la mesure où la 
mise au point technique du dossier ou un autre motif d'intérêt général le justifiait. 
En l'espèce, la dérogation serait justifiée par l'impératif d'alignement de la 
corniche à l'existant. 

13.  Le 19 décembre 2008, le DCTI a recouru à son tour contre la décision de la 
CCRMC en concluant à son annulation. La cause a été enregistrée sous 
no A/4696/2008. 

  La mesure de 434,45m se référait à l'acrotère et non à la dalle de couverture 
située à 434,35m. Cela étant, le dépassement mineur de 35cm permettait la 
réalisation des deux étages supplémentaires tels que prévus par le PLQ ainsi que 
l'alignement à la corniche impérative, selon le PLQ. En outre, ce dépassement 
permettait au dernier étage d'avoir la hauteur conforme à l'art. 49 al. 1 LCI. A 
défaut seule une surélévation d'un étage aurait pu être autorisée. Tous les préavis 
recueillis étaient favorables. 

  Le terme de superstructure désignait les surfaces habitables réalisables sous 
la forme d'attiques ou de combles situées au-dessus de la dalle de couverture du 
dernier étage plein. Les PLQ ne définissaient en principe pas les locaux 
techniques, dont l'importance sur le plan visuel était généralement moindre et qui 
ne donnaient pas lieu à des surfaces brutes de plancher utiles. 

  Ni le projet, ni le PLQ ne prévoyaient de superstructure. 

  La partie supérieure du gabarit de toiture se trouvait à 4,8 m au-dessus du 
gabarit de hauteur du bâtiment. De ce fait, le projet respectait les dispositions 
légales applicables. 

14.  Par décision du 14 janvier 2009, le Tribunal administratif a joint les deux 
procédures sous le no A/4640/2008. 

15.  Le 16 février 2009, les époux Leluc on déposé des observations. La dalle de 
couverture dépassait de 35cm l'altitude maximale prévue par le PLQ en force. 

  La surélévation avait un impact visuel correspondant à deux étages 
supplémentaires mais ne créait qu'un seul nouvel étage de bureau. Un projet 
alternatif avait été élaboré puis abandonné, lequel prévoyait le déplacement de la 
centrale de traitement d'air en sous-sol, ce qui permettait de réaliser les bureaux à 
la place de la superstructure existante.  

  La dalle de toiture existante était située à 428.2m (acrotère à 428.54m). En 
respectant l'altitude de 434m, il resterait 5.80m (5.46m si l'on se réfèrait à 
l'acrotère) pour réaliser deux étages, ce qui est suffisant eu égard à la hauteur 
sous-plafond requise de 2.60m.  

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  L'altitude du bâtiment pris pour référence n'était pas conforme au PLQ 
puisque s'élevant jusqu'à une altitude de 434.43m à la corniche (acrotère). Vu le 
principe intangible selon lequel il n'y avait pas d'égalité dans l'illégalité, 
l'argument d'alignement à l'existant n'était pas pertinent. 

  Le dépassement de 35cm n'était pas négligeable car les PLQ étaient élaborés 
de manière précise. 

  La construction en toiture était exclue par le PLQ. En revanche, si le 
tribunal devait admettre le principe de cette construction, son inscription dans le 
gabarit théorique selon la LCI n'était pas contestée. 

16.  Le 12 mars 2009, la SPG a dupliqué. 

  L'altitude indiquée sur le PLQ correspondait à la hauteur H, soit la hauteur 
de gabarit dont faisaient état les art. 27 et 36 LCI et 27 RALCI et non la hauteur 
du gabarit réel. La méthode adoptée par les époux Leluc correspondait à 
l'ancienne méthode d'avant novembre 2004 et à l'ancien croquis no XII. 
Actuellement, la dalle de couverture pouvait être prévue à une hauteur supérieure 
à celle de la base du gabarit théorique de toiture tout en restant comprise dans le 
cadre de celui-ci. 

  Les superstructures étaient désignées par la lettre S sur le PLQ et les locaux 
techniques n'étaient pas indiqués, n'étant pas des surfaces habitables. 

17.  Le 13 mars 2009, le DCTI a fait part de ses observations. 

  L'altitude à la corniche du bâtiment voisin de celui de la SPG avait été 
mesurée à 434,43m. L'altitude mentionnée dans le PLQ était erronée. 

  Le gabarit de toiture était calculé à partir le l'altitude donnée par les PLQ qui 
correspondait en principe à la dalle brute de couverture. Les installations 
techniques prévues s'inscrivaient dans ce gabarit. 

18.  Le 18 mars 2009, les parties ont été informées que la cause était gardée à 
juger. 

EN DROIT 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, les recours sont 
recevables (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 
septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

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2.  Le litige porte sur la conformité de l'autorisation définitive de construire au 
PLQ en ce qui concerne la hauteur de la surélévation autorisée et la présence de 
locaux techniques sur le toit du bâtiment. 

3.  S'agissant tout d'abord de la hauteur de la surélévation, les parties divergent 
quand à l'altitude maximale applicable. 

 a. La hauteur du gabarit est définie, pour la 3ème zone par l'art. 27 LCI qui 
réserve l'application, cas échéant, du PLQ fixant notamment cette dimension 
(art. 3 al. 1 let. a de la loi sur l’extension des voies de communication et 
l’aménagement des quartiers ou localités du 9 mars 1929 - LExt - L 1 40 et de la 
loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 - LGZD - L 1 35). 

 b. Les projets de construction concernant des parcelles comprises dans le 
périmètre d'un PLQ doivent être conformes à celui-ci. Toutefois, lors du contrôle 
de conformité des requêtes en autorisation de construire avec le PLQ, le DCTI 
peut admettre que le projet s'écarte légèrement du plan dans la mesure où la mise 
au point technique du dossier ou un autre motif d'intérêt général le justifie (art. 3 
al. 4 LExt et LGZD). 

 c. Le PLQ no 29533 en vigueur indique, pour le bâtiment concerné, une 
altitude maximale de 434.00m ainsi que le type Ri + R + 7. Sur le plan de coupe 
longitudinale, il est indiqué que la corniche alignée à l'existant est à 434.00m. La 
légende du plan précise que "le gabarit des surélévations devra impérativement 
être aligné à la corniche des bâtiments existants perpendiculaires à la route de 
Chêne". 

  En l'espèce, le bâtiment perpendiculaire voisin (n°2 sur le PLQ) est dessiné 
avec une corniche située à 434.00m sur la coupe longitudinale et la même altitude 
est indiquée sur le plan où il figure en tant que bâtiment existant, maintenu dans 
son affectation et son gabarit. 

 d. Les mesures effectuées par un géomètre officiel en cours de procédure, 
indiquent que la corniche du bâtiment no 2 se situe à 434,43m, soit 43cm plus haut 
que l'altitude indiquée dans le PLQ. 

  Force est de constater que l'altitude indiquée par le PLQ est approximative. 
En revanche, le PLQ indique de façon claire que l'alignement des bâtiments 
surélevés doit être fait à l'existant. Le schéma de coupe longitudinale ne laisse 
aucun doute à ce sujet, une seule ligne horizontale relie la partie supérieure de 
tous les immeubles, dont ceux existants, avec l'indication erronée de l'altitude de 
434.00m. Cette imprécision ne peut porter à conséquence dans la mesure où ce 
chiffre vise uniquement à réaliser un alignement avec l'existant.  

  Le projet litigieux qui, selon les plans visé ne varietur, prévoit une altitude à 
la corniche de 434,45m est donc conforme au PLQ, sur ce point. 

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 4.  Reste à examiner si le projet est conforme au PLQ en tant qu'il prévoit la 
construction d'un local technique au dessus de la dalle toiture. 

 a. Il ressort de l'art. 26 LCI qu'une construction ne doit pas dépasser un certain 
gabarit limité par une ligne verticale de façade notamment. En outre, la loi fixe un 
gabarit de toiture aux art. 36 LCI et 24 du règlement d'application de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RALCI - L 5 05 01), 
illustré par le croquis no X "toitures et superstructures" annexé. 

 b. Il n'est pas contesté que le PLQ concerné ne prévoit pas de superstructure, 
pour l'immeuble concerné. Cet élément, représenté par la lettre S ne figure pas sur 
le plan, l'immeuble étant prévu selon le type Ri + R + 7 contrairement à d'autres 
immeubles qui y figurent avec une superstructure. 

 c. Concernant les éventuels locaux techniques qui peuvent être construits sur 
la dalle de couverture, l'art. 27 LCI prévoit qu'ils doivent s'inscrire à l'intérieur du 
gabarit de toiture. 

  Il découle de ce qui précède que du point de vue du respect du gabarit, le 
traitement d'une superstructure ou d'une installation technique est identique. De ce 
fait, les intimés estiment que le PLQ, en ne prévoyant pas de superstructure, 
exclut également la possibilité de construire des locaux techniques au dessus de la 
dalle de couverture. 

  Ce raisonnement ne peut être suivi. Le gabarit de toiture fixé par la LCI, 
auquel le PLQ ne déroge pas, permet la construction d'installations techniques 
dans sa limite. Les installations prévues respectent ce gabarit, ce qui n'est 
d'ailleurs pas contesté. En conséquence, le projet autorisé est conforme au PLQ 
sur ce point également. 

5.  Au vu de ce qui précède, les recours seront admis, la décision de la CCRMC 
annulée et l'autorisation de construire rétablie.  

  Un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge des intimés et une 
indemnité de procédure de CHF 1'000.- sera allouée à la SPG, à la charge des 
époux Leluc (art. 87 LPA). 

 

* * * * * 

 

 

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PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

à la forme : 

déclare recevables les recours interjetés le 16 décembre 2008 par la Société Privée de 
Gérance S.A. d'une part et le 19 décembre 2008 par le département des constructions et 
des technologies de l'information d'autre part contre la décision de la commission 
cantonale de recours en matière administrative du 7 novembre 2008 ; 

au fond : 

les admet ; 

annule la décision de la commission cantonale de recours en matière administrative du 7 
novembre 2008 ; 

rétablit l'autorisation de construire DD 10000536-2 du 28 juillet 2008 délivrée par le 
département des constructions et des technologies de l'information ; 

met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de Madame Catherine et 
Monsieur Bernard Leluc ; 

alloue à la Société Privée de Gérance S.A. une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à 
la charge de Madame Catherine et Monsieur Bernard Leluc ; 

dit que, conformément aux art. 82 et ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 
juin 2005 (LTF - RS 173.110), la présente décision peut être portée dans les trente jours 
qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en 
matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et 
moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être 
adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. La présente décision et les pièces en 
possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à 
l’envoi ;  

communique le présent arrêt à Me Philippe Cottier, avocat de la recourante, à la 
commission cantonale de recours en matière administrative, au département des 
constructions et des technologies de l'information, ainsi qu’à Me Mike Hornung, avocat 
de Madame Catherine et Monsieur Bernard Leluc. 

Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Bovy, et Junod, juges. 

 

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Au nom du Tribunal administratif : 

la greffière-juriste : 
 
 

C. Del Gaudio-Siegrist 

 le vice-président : 
 
 

Ph. Thélin 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 

 la greffière :