# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3626423b-92d8-51a7-8c0c-57a872432ad8
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-09-26
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 26.09.2001  VB.2001.00192
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2001-00192_2001-09-26.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2001.00192	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 26.09.2001
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 17.04.2002 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Fehlende Vereinbarkeit mit den Gestaltungsvorschriften der Kernzone der kommunalen BZO.
Legitimation des Nachbarn (E. 1). Gestaltung und Einordnung in der Kernzone (E. 2).
Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUGENSCHEIN
EINORDNUNG
GESTALTUNG
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
KERNZONE
LEGITIMATION
NACHBAR

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 11 lit. I BZO Bassersdorf
§ 50 Abs. I PBG
§ 52 Abs. I PBG
§ 338a PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 4
					

			 

	 	
			

			

I. Der
Gemeinderat W erteilte A am 10. August 1999 die bau­rechtliche Bewilligung
für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem gemäss Bau-
und Zonen­ordnung der Gemeinde W vom 8./9. März 1995 (BZO) in der Kernzone
X gelegenen Grundstück Kat.Nr. 1 an der Q-stras­se. Mit einer als
"Aufsichtsbeschwerde/Rekurs" bezeich­neten Eingabe vom 30. Sep­tember
1999 gelangte C als Eigentümer des an der R-stras­se gele­genen
Grundstücks Kat.Nr. 2 an die Baudirektion des Kantons Zürich. Mit
Schreiben vom 23. November 1999 teilte die Baudirektion C mit, dass kein
Grund für ein aufsichts­rechtliches Einschreiten bestehe. Die Baudirektion
überwies daher die Eingabe in An­wendung von § 5 Abs. 2 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/ 8. Ju­ni 1997 (VRG)
der Baurekurskommission IV zur Behandlung als Rekurs. 

 

II. Mit Entscheid vom 22. Juni 2000
hiess die Baurekurskommission IV den Rekurs gut und hob die Baubewilligung
vom 10. August 1999 auf. Die Kommission kam vorab zum Schluss, dass die
von der Baudirektion in Anwendung von § 5 Abs. 2 VRG verfügte
Überweisung der Eingabe von C zur Behandlung als Rekurs nicht zu bean­standen
sei. Aus der Eingabe ergebe sich, dass C nicht nur Aufsichtsbe­schwer­­de,
sondern auch Rekurs habe erheben wollen. Da die Eingabe innert der Rekursfrist
von 30 Tagen an die Baudirektion gerichtet worden sei, sei der Rekurs als
rechtzeitig erho­ben zu betrachten. Ferner sei angesichts der Nähe der
Liegenschaft des Rekurrenten zum Baugrundstück und in Anbetracht der gerügten
schwerwiegenden Einordnungsmängel die Rechtsmittelbefugnis von C zu bejahen.
Materiell kam die Baurekurskom­mission IV mit eingehenden Erwägungen und unter
Hinweis auf eine vom Gemeinderat W von der Natur- und Heimatschutzkommission
des Kantons Zürich eingefor­derte Stellungnahme zum Schluss, dass das
Bauvorhaben mit den Gestaltungsanforderun­gen gemäss Art. 11 Abs. 1
und 2 BZO nicht vereinbar sei, weshalb die Baubewilligung aufzuheben sei.

 

III. Mit rechtzeitiger Beschwerde vom
5. September 2000 liess A als un­terlegener Rekursgegner dem
Verwaltungsgericht im Hauptstandpunkt beantragen, der Ent­scheid der
Baurekurskommission IV vom 22. Juni 2000 sei aufzuheben, und die Bau­bewil­ligung
des Gemeinderats W vom 10. August 1999 sei wiederherzustellen. In verfahrensmässiger
Hinsicht beantragte er unter anderem die Durchführung eines Augenscheins. Die
Bau­rekurs­kommission IV beantragte am 5. Oktober 2000 Abweisung der
Beschwerde. Den nämlichen Antrag stellte C mit Beschwerdeantwort vom 7. No­vember
2000. Der Gemeinderat W teilte mit Eingabe vom 9. Oktober 2000 mit, dass
er auf eine Beantwortung der Beschwerde verzichte.

 

IV. Mit Entscheid VB.2000.00288 vom 25.
Januar 2001 hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde A's
gut, hob es den Rekursentscheid auf und stellte es die Baubewilligung vom 10.
August 1999 wieder her mit der Begründung, die Eingabe an die Baudirek­tion
hätte nicht als rechtzeitige Rekurserhebung gewürdigt werden dürfen; die vom
Beschwer­deführer aufgeworfene Frage, ob C als Nachbar zur Rekurs­erhebung
legitimiert gewesen sei, liess das Gericht offen. 

 

V. Das gegen diesen Entscheid von C am 13.
März 2001 angerufene Bundesgericht hiess die Staatsrechtliche Beschwerde wegen
formeller Rechtsverweigerung gut und hob den Entscheid des Verwaltungsgerichts
auf.

 

VI. Mit Präsidialverfügung vom 15. Juni 2001
nahm das Verwaltungsgericht das Ver­fahren unter der neuen Nummer VB.2001.00192
wieder auf und zog es vom Beschwer­degegner die bereits zurückgesandten
Einlegerakten wieder bei. Am 25. September 2001 führte das Verwaltungsgericht
beim Baugrundstück einen Augenschein und die Schlussverhandlung gemäss § 61 VRG
durch. 

 

Die Parteivorbringen im Einzelnen werden,
soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

 

 

Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

 

 

1. Der Beschwerdeführer hat in seiner
Beschwerdeschrift vom 5. September 2000 neben dem mittlerweile rechtskräftig
verworfenen Einwand der Verspätung auch geltend gemacht, die
Baurekurskommission hätte auf das Rechtsmittels des Beschwerdegegners mangels Legitimation
nicht eintreten dürfen. Dieser Einwand ist unbegründet.

 

a) Zur Beschwerde ist gemäss § 338a Abs. 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (in der Fassung vom
20. Mai 1984; PBG) berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist
und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Nach
dieser Bestimmung ist die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn ge­­geben, wenn für
ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum
Baugrundstück besteht, er anderseits durch die Erteilung der Baube­wil­ligung
mehr als irgend jemand oder die Allgemeinheit in eigenen (tatsächlichen oder
rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese
Betroffenheit zu beseitigen vermag (RB 1980 Nrn. 7 und 8, je mit
Zitaten). Diese Praxis ist in zahlreichen Urteilen bestätigt worden.

 

Zur Frage der für die Legitimationsbegründung
erforderlichen engen nachbarlichen Raumbeziehung hat das Verwaltungsgericht in
RB 1982 Nr. 18 (= BEZ 1982 Nr. 39) erwogen, sie hange nicht von
einer in Metern gemessenen Distanz, sondern davon ab, auf welche Entfernung
sich das streitige Bauvorhaben im Sinn des geltend gemachten Anfech­tungsinteresses
auszuwirken vermöge (so auch Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im
Raumplanungs- und Baurecht, Supplément zur 2. A., Zürich 1998, N. 984 f.;
Attilio R. Gadola, Das verwaltungsinterne Beschwerdeverfahren, Zürich 1991,
S. 221). Dabei gibt es keine feste und allgemein gültige, eine für allemal
in Metern bestimmte Entfernung, die als hinreichend enge nachbarliche
Raumbeziehung gilt. Es muss vielmehr in jedem Verfahren ge­prüft werden, ob die
konkret in Metern gegebene Distanz zum Baugrundstück noch als ge­nügend eng
Raumbeziehung gewürdigt werden kann. Das hängt insbesondere auch von den
behaupteten Einwirkungen bzw. von den materiell gerügten Regelverstössen ab
(François Ruckstuhl, Der Rechts­schutz im zürcherischen Planungs‑ und
Baurecht, ZBl 86/1985, S. 296). 

 

Zusätzlich zum Erfordernis der engen
nachbarlichen Raumbeziehung muss eine qualifizierte persönliche Betroffenheit
geltend gemacht werden können. An die Darlegung dieses besonderen persönlichen
Berührtseins sind dann keine hohen Anforderungen zu stel­len, wenn aufgrund
einer besonders engen und unmittelbaren Nachbarschaft offensichtlich ist, dass
der Rekurrent durch das Bauvorhaben in eigenen (tatsächlichen oder rechtlichen)
Interessen mehr betroffen ist als Dritte oder die Allgemeinheit. Das ist nach
der verwaltungs­gerichtlichen Rechtsprechung zum Beispiel dann der Fall, wenn
sich der Nachbar auf die Verletzung von Bestimmungen beruft, die neben der
Wahrung öffentlicher Interesse auch den Schutz der Nachbarn bezwecken, wie
beispielsweise Abstands- oder Ausnützungs­vorschriften (RB 1982 Nr. 19 =
BEZ 1982 Nr. 40). In einem solchen Fall kann sich das qualifizierte
Berührt­sein schon aus der engen nachbarlichen Raumbeziehung allein ergeben.

 

b) Das Baugrundstück und dasjenige des
Beschwerdegegners befinden sich in der nämlichen Kernzone in einem Abstand von
ca. 50 m, getrennt durch die R-strasse und zwei weitere nur teilweise überbaute
Grundstücke. Zwischen den Grundstücken besteht teilweise Sichtverbindung,
sodass der Beschwerdegegner als Nachbar von seiner Liegenschaft aus einen Teil
der projektierten Baute wird sehen können. In seiner Rekursschrift vom
30. Sep­tember 1999 hat der Beschwerdegegner auf diesen Blickkontakt auf
das "kernzonenfremde Kreuzgiebel-Bauprojekt" hingewiesen und geltend
gemacht, er habe selber seine eigene Kern­zonenliegenschaft in der Form, in der
Stellung, in den Abmessungen und in der äusseren Erscheinungsform dem
ursprünglichen Gebäude entsprechend wieder aufbauen müssen; dieser
kostenträchtige Beitrag zur Erhaltung des Dorfbildes mache nur Sinn, wenn weitere
Ersatzbauten im X ebenfalls einen gleichwertigen Beitrag an die Erhaltung des
Ortsbilds leisteten.

 

Wie die Baurekurskommission IV richtig
erkannt hat, sind mit diesen Vorbringen die enge räumliche Beziehung und die
besondere Betroffenheit hinreichend dargetan. Wer aufgrund der
Kernzonenvorschriften besondere Einschränkungen im Interesse der Erhaltung des
Ortsbilds unterworfen ist, hat ein Interesse an der Durchsetzung dieses
Ortsbildschutzes auch bei Nachbarliegenschaften, welches über dasjenige eines
beliebigen Dritten hinausgeht. Das gilt jedenfalls hier, wo die Liegenschaften
einen Abstand von nur rund 50 m aufweisen und teilweise Sichtverbindung
besteht. Sodann ist nicht zu verkennen, dass Art. 11 Abs. 1 BZO über die
Erscheinung der Bauten in der Kernzone für Neubauten verlangt, sie müssten auch
bezüglich Grösse und kubischer Gestaltung der bestehenden, das Ortsbild
prägenden Überbauung entsprechen. Damit regelt diese Bestimmung indirekt auch
das Bauvolumen und hat insoweit in gleicher Weise eine die Nachbarschaft schützende
Funk­tion wie Ausnützungsvorschriften und dergleichen.

 

2. Wie Art. 11 Abs. 1 BZO ausdrücklich
festhält, haben auch Neubauten in der Kern­­zone unter anderem in Grösse und
kubischer Gestaltung der bestehenden, das Ortsbild prägenden Überbauung zu
entsprechen. Das deckt sich mit der Umschreibung des Zonenzwecks in § 50 Abs. 1
PBG, wonach die Kernzone schutzwürdige Ortsbilder umfasst, die in ihrer
Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen. Aus Rücksicht auf das Ortsbild
kön­­nen deshalb die in Art. 7 BZO für Neubauten vorgesehenen Masse nicht in
jedem Fall ausgeschöpft werden (vgl. Verwaltungsgericht, 10. Februar 1993, BEZ
1993 Nr. 1).

 

a) Nach den Feststellungen der
Baurekurskommission IV zeichnet sich einerseits die bauliche Umgebung des
Baugrundstücks durch ein kernzonentypisches Erscheinungsbild aus und kommt
andererseits dem geplanten Bauvorhaben auf Grund seiner Stellung am Eingang in
die Kernzone X eine besondere Bedeutung zu. Den sich daraus ergebenden
Anforderungen vermöge schon die kubische Gestaltung des geplanten Gebäudes mit
seinen zahlreichen Vor- und Rücksprüngen auch in seiner überarbeiteten Form
nicht zu genügen. Zudem genüge auch die unruhige und uneinheitliche Balkon- und
Fenstergestaltung nicht den Anforderungen von Art. 11 Abs. 1 BZO und
schliesslich entspreche das Dach trotz des Verzichts auf das strassenseitige
Querdach nicht Art. 11 Abs. 2 BZO, wonach ein Satteldach mit ortsüblicher
Ausgestaltung vorgeschrieben sei.

 

b) Der Beschwerdeführer macht geltend, die
Baurekurskommission verpflichte ihn mit diesen Erwägungen gleichsam auf die
Erstellung eine Ersatzbaus, obwohl sie zutreffend erkannt habe, dass eine
Neubaute zulässig sei. Die örtliche Baubehörde habe das Projekt als
bewilligungsfähig eingestuft, und es weise wesentlich bessere Qualitäten auf,
als andere im Sichtbereich der Parzelle in jüngster Zeit bewilligte Neubauten,
wie zum Beispiel der G-Neubau an der R-strasse. Gegenüber dem geplanten Bau
seien verschiedene Neu­bauten im Entstehen, welche ähnlich gestaltet seien. Um
die zulässige Ausnützung des Dachgeschosses zu ermöglichen, würden Bauten mit
einem Querfirst bald einer ortsüblichen Gestaltung entsprechen. Seit dem
Augenschein der Baurekurskommission im Jahr 1997 habe sich das bauliche Umfeld
verändert, weshalb die Sachverhaltsfeststellung der Baurekurskommission, welche
auf diesen Augenschein abgestellt habe, ungenügend sei. Abgesehen von den
beiden Bauernhäusern auf Kat.Nrn. 3 und 4 sei die bauliche Umgebung durchwegs
durch Neubauten geprägt, welche (ebenfalls) zeitgemässen Wohnbedürfnissen
Rechnung trügen (was im Einzelnen näher dargelegt wird). Sodann ge­höre ein
rück­wärtiges Quersegment, wie es die Rekurskommission beim Vorhaben des Be­schwer­defüh­rers
beanstande, in der Kernzone von W zum gewohnten Bild (was mit zahlreichen Fotos
belegt wird), und auch der Gemeinderat W habe klar zum Ausdruck gebracht, er
betrachte Querfirste als adäquates Mittel zur Belichtung von Wohnräumen im
Dachgeschoss. Diesen Grundsatzentscheid der Gemeindebehörde habe die
Rekurskommission unzulässigerweise missachtet. Balkone und grosszügige
Fensterflächen gehörten ebenfalls zum zeitgemässen Wohnkomfort, und es sei
begrüssenswert, dass sich der Gemeinderat diesen Forderungen nicht
verschliesse. Wenn die Bau- und Zonenordnung die Eigentümer in der Kernzone von
vornherein auf die Weiterführung des Bestehenden hätte verpflichten wollen, so
hätte sie nicht ausdrücklich zwischen Neu- und Ersatzbauten unterschieden.

 

c) Wie der Augenschein des
Verwaltungsgerichts ergeben hat, sind in der Kernzone X Bauten
anzutreffen, die von ihrer Gestaltung her nicht in eine Kernzone gehören. Das
gilt besonders für das G-Gebäude an der R-strasse, das jedoch aus den
60er-Jahren stammen dürfte. Sodann zeugen die in jüngerer Zeit erstellten
Neubauten in der näh­eren Umgebung des Baugrundstücks von einer äusserst
weitgehenden Auslegung der Kernzonenvorschriften, die an der Grenze dessen
liegt, was durch den Zonenzweck gemäss § 52 Abs. 1 PBG noch gedeckt ist. So
weichen die dem Baugrundstück gegenüberliegenden Mehrfami­lienhäuser Q-strasse
hinsichtlich kubischer Gestaltung deutlich von den ortsüblichen rechteckigen
Grundrissen und einfachen Kubaturen ab, wie sie typischerweise bei der
Bauernhaus-Liegenschaft Q-strasse beobachtet werden können und wie sie in der
Kernzone X immer noch vorherrschend sind. Sowohl die erwähnten
Mehrfamilienhäuser als auch die südwestlich an das Baugrundstück angrenzenden
Reiheneinfamilienhäuser weisen zudem Querdächer und damit Dachformen auf, die
ebenfalls an der Grenze dessen liegen, was noch im Sinn von Art. 11 Abs. 2 BZO
als Sattel­dach mit ortsüblicher Ausgestaltung bezeichnet werden kann. Hingegen
entsprechen die weiteren Bauten in der näheren Umgebung des Baugrundstücks
hinsichtlich kubischer Gestaltung und Dachform den Anforderungen der
Kernzonenvorschriften ohne weiteres; ein schutzwürdiges Ortsbild, wie es gemäss
§ 50 Abs. 1 PBG durch die Kernzonenvorschriften erhalten oder erweitert werden
soll, lässt sich von der Struktur her noch erkennen. Insgesamt bleibt die
Kernzone X ungeachtet einiger Fehlleistungen noch durch Bauten mit
zurückhaltender kubischer Gliederung und einfacher, traditioneller
Fassadengestaltung geprägt. Sodann liegt dem Baugrundstück schräg gegenüber die
als ursprüngliches Bauern­haus weitgehend unverfälscht erhalten gebliebene
Liegenschaft Q-strasse. Die Fest­stellung der Baurekurskommission IV, die
bauliche Umgebung des Baugrundstücks zeichne sich durch ein kernzonentypisches
Erscheinungsbild aus, erweist sich damit als zu­treffend. Ebenso hat der
Augenschein die Feststellung der Baurekurskommission bestätigt, dass dem
Bauvorhaben wegen seiner Stellung am Eingang in die Kernzone eine besondere
Bedeutung zukommt.  

 

d) Gemäss Art. 11 Abs. 1 BZO haben Neubauten
in der Kernzone in Grösse, kubischer Gestaltung, Fassade, Material, Farbe und
Umgebungsgestaltung der bestehenden, das Ortsbild prägenden Überbauung zu
entsprechen. Das verlangt, wie die Baurekurskommission zutreffend erwogen hat,
am fraglichen Ort eine einfache und zurückhaltende Gestaltung des Baukörpers.
Bereits dieser Anforderung wird das Bauvorhaben mit seinem vielfach
verwinkelten Grundriss in keiner Weise gerecht und die Aufhebung der
Baubewilligung erweist sich schon aus diesem Grund als nicht rechtsverletzend.
Mit der Bewilligung des vorliegenden Projekts ist die örtliche Baubehörde über
ihre bereits bisher grosszügige Auslegung der Kernzonenvorschriften noch hinaus
gegangen und hat sie in einer Weise an­gewandt, die durch den von § 50 Abs. 1
PBG vorgezeichneten Zweck der Kernzone, nämlich die Erhaltung und Entwicklung
eines schutzwürdigen Ortsbilds, nicht mehr gedeckt wird.

 

Der Beschwerdeführer verweist auf die dem
Baugrundstück gegenüberliegenden Mehrfamilienhäuser Q-strasse sowie auf die
südwestlich an das Baugrundstück anschlies­senden Reiheneinfamilienhäuser und
macht geltend, diese verwendeten ähnliche Gestaltungselemente wie sein
geplanter Neubau; insbesondere wiesen sie ebenfalls rückwärtige Quersegmente
auf. Dieser Einwand trifft zwar zu, doch verkennt der Beschwerdeführer, dass
sein Baugrundstück erheblich exponierter liegt und zudem bei seinem Projekt
auch das rückwärtige Segment mit den zahlreichen Ecken so gestaltet ist, dass
es schon für sich allein dem Gebot einer einfachen und ruhigen Gestaltung nicht
entspricht. Jedenfalls geht die Zergliederung des Baukörpers weit über das
hinaus, was zur Belichtung von Wohnräumen in Dachgeschossen und zur Schaffung
eines zeitgemässen Wohnkomforts erforder­lich ist. Zudem entbinden solche
Anliegen nicht von den besonderen Gestaltungsanforderun­gen einer Kernzone.
Ähnliches gilt für die strassenseitige Fassade, die wegen ihrer zahlreichen,
zufällig anmutenden Abstufungen der herkömmlichen Überbauung noch deutlich
schlechter entspricht als diejenige der gegenüberliegenden Mehrfamilienhäuser
Q-strasse. Das strassenseitig fast durchgängig grossflächig verglaste Erd­geschoss
lässt eine Rücksicht­nahme auf die für das Ortsbild typische Überbauung nicht
erkennen. Sodann erweckt die Dachgestaltung mit ihrem wuchtigen rückseitigen
Querdach nicht den Eindruck eines Satteldachs mit ortsüblicher Ausgestaltung.
Wie die Baurekurs­kommission IV zutreffend erwogen hat, verfügt zwar auch die
gegenüberliegende Mehrfamilienhausliegenschaft über ein solches Querdach, doch
tritt es dort wesentlich zurückhaltender in Erscheinung.

 

Richtig ist, dass der Beschwerdeführer
zulässigerweise einen Neubau und nicht einen Ersatzbau im Sinne der
Kernzonenvorschriften zu erstellen gedenkt. Damit braucht er sich zwar nicht an
der Kubatur der vorbestehenden Baute zu orientieren; hingegen hat auch ein
Neubau gemäss Art. 11 Abs. 1 BZO in Grösse und kubischer Gestaltung der das
Ortsbild prägenden Überbauung zu entsprechen und kann er sich nicht, wie der
Beschwerdeführer anzunehmen scheint, allein an aktuellen Bedürfnissen und
Vorstellungen orientieren. Jedenfalls kann der Baurekurskommission kein
Eingriff in das Auslegungsermessen der Ge­­meinde vorgeworfen werden, wenn sie
dafür gesorgt hat, dass die kommunalen Kernzonenvorschriften so ausgelegt
werden, dass ihre Anwendung mit dem durch § 52 Abs. 1 PBG umschriebenen
Zonenzweck vereinbar bleibt. 

 

3. Zusammenfassend erweist sich die
Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. ...

 

 

Demgemäss
entscheidet das Verwaltungsgericht:

 

 

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    ...