# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4f702564-62ad-529f-a92e-31c4dcb35929
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-18
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 18.12.2023 12.2023.127
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2023-127_2023-12-18.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2023.127

  	
  Lugano

  18 dicembre 2023

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Fiscalini,
  presidente,

  Stefani
  e Grisanti

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Bettelini

  

 

 

sedente
per statuire nella causa - inc. n. SE.2023.90 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4 - promossa con petizione 5 aprile 2023 da

 

	
   

  	
  AO
  1  

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  AP
  1  

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

con cui
l’attrice ha chiesto di condannare la convenuta a pagare la nuova pigione (trimestrale)
di fr. 5'733.57 + IVA dal 1° gennaio 2022, ritenuto che con la replica la
richiesta è poi stata mantenuta solo con effetto dal 1° gennaio 2023;

 

domanda avversata dalla controparte
e che il Pretore, con decisione 24 agosto 2023, ha (parzialmente) accolto, accertando
che la pigione trimestrale era aumentata a fr. 5'733.57 + IVA dal 1° febbraio
2023;

 

appellante
la convenuta, con appello
19 settembre 2023, con cui ha chiesto di annullare il querelato giudizio e di “riguardare
e giudicare il problema della idoneità dello spazio indicato nel contratto di
locazione per l’attività indicata nel contratto di locazione, … il problema della
domanda riconvenzionale, … il problema della mancanza del sistema di
riscaldamento e ventilazione nello spazio che deve essere idoneo per l’attività
indicata nel contratto di locazione”, il tutto con spese a carico della
controparte; 

 

mentre l’attrice
non ha presentato una risposta all’appello;

 

letti ed esaminati gli atti e i documenti
prodotti;

 

ritenuto

 

 

in fatto e in
diritto:

 

 

1.    Con
contratto 9 ottobre 2020 (doc. B) AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 i locali
commerciali di complessivi circa mq 80 siti al piano sub dello stabile
denominato “__________” a __________, “adibibili ad onere e cura del
conduttore a negozio per vendita di abbigliamento”. Il contratto, per il
quale era stata pattuita una pigione pagabile in rate trimestrali di fr.
5'500.- + IVA, è stato concluso a tempo indeterminato con inizio dal 1° gennaio
2021 e con prima scadenza possibile fissata al 31 dicembre 2025. Nel documento
contrattuale è stato altresì concordato che “il contratto concluso per
almeno cinque anni è indicizzato, valendo l’art. 11.1”, ritenuto che in
quest’ultimo articolo è stato precisato che “se il presente contratto è
concluso per almeno 5 anni, la pigione verrà annualmente adeguata all’indice
nazionale dei prezzi al consumo; verrà preso come base di calcolo l’ultimo indice
generale noto al momento della firma del contratto; l’aumento deve essere
notificato su modulo ufficiale con 30 giorni di preavviso per la fine di un
mese”.

                                         Il
20 dicembre 2022, su formulario ufficiale (doc. C), la locatrice ha notificato alla
conduttrice l’aumento della pigione trimestrale da fr. 5'500.- + IVA a fr. 5'733.57
+ IVA con effetto dal 1° gennaio 2023, indicando quale motivo dell’aumento “indicizzazione
canone locativo (indice base sett. 1977) - indice costo vita ottobre 2020 =
197.80 - indice costo vita novembre 2022 = 206.2 - nuovo canone locativo: fr.
5'500.- x 206.2 : 197.80 = fr. 5'733.57”. L’aumento della pigione è stato prontamente
contestato dalla conduttrice innanzi all’Ufficio di conciliazione.

                                      

 

2.   
Con petizione 5 aprile 2023,
promossa nella procedura semplificata (art. 243 segg. CPC), AO 1, alla quale era stata rilasciata l’autorizzazione ad
agire in conseguenza del fallimento della procedura innanzi all’Ufficio di
conciliazione, ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenerne
la condanna al pagamento
della nuova pigione (trimestrale) di fr. 5'733.57 + IVA dal 1° gennaio 2022,
ritenuto che con la replica la domanda è poi stata mantenuta solo con effetto
dal 1° gennaio 2023.

La convenuta con la risposta si è dichiarata pronta “a
riguardare l’aumento di pigione indicato in caso se AO 1: 1. compensa le spese
per il montaggio delle pareti e la porta d’entrata in somma di fr. 12'000.- +
IVA e le spese per il montaggio del sistema elettrico in somma di fr. 2'000.- +
IVA; 2. monta il sistema di riscaldamento e ventilazione”, mentre con la
duplica ha chiesto che “l’istanza deve essere respinta”.

 

 

3.   
Esperita l’udienza di
dibattimento, nell’ambito della quale non sono state offerte altre prove oltre
a quelle documentali già versate agli atti, e preso atto delle contestuali arringhe
finali delle parti, con decisione 24 agosto 2023 il Pretore, in (parziale)
accoglimento della petizione, ha accertato che la pigione trimestrale era aumentata a fr. 5'733.57
+ IVA dal 1° febbraio 2023 e ha posto la
tassa di giustizia di fr. 400.- e le spese di fr. 100.- a carico della
convenuta, obbligandola altresì a rifondere alla controparte fr. 100.- a titolo
di indennità.

 

 

4.    Con l’appello 19 settembre 2023 che
qui ci occupa la convenuta ha chiesto di annullare il querelato giudizio e di “riguardare
e giudicare il problema della idoneità dello spazio indicato nel contratto di
locazione per l’attività indicata nel contratto di locazione, … il problema della
domanda riconvenzionale, … il problema della mancanza del sistema di
riscaldamento e ventilazione nello spazio che deve essere idoneo per l’attività
indicata nel contratto di locazione”, il tutto con spese a carico della
controparte. 

L’attrice non ha presentato una
risposta all’appello.

 

 

5.   
L’art. 308 CPC prevede che
sono impugnabili mediante appello le decisioni finali e incidentali di prima
istanza (cpv. 1 lett. a), posto che in caso di controversie patrimoniali il
valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia
di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nel caso concreto, nei confronti della
pronuncia pretorile in esame, che è una decisione finale di prima istanza resa
in una controversia patrimoniale dal valore superiore a fr. 10'000.- (cfr.
consid. 10), è così esperibile il rimedio dell’appello, che, essendo stato in
concreto inoltrato dalla convenuta entro il termine di 30 giorni dalla
notificazione del giudizio (art. 311 cpv.
1 CPC), è senz’altro tempestivo.

 

 

6.    Preliminarmente
è opportuno evadere alcune censure di carattere formale formulate dalla
convenuta.

 

 

                               6.1.   È ampiamente a torto che la convenuta si è
lamentata per il fatto che il giudice di prime cure non ha limitato il
procedimento a singole questioni o conclusioni, non ha ordinato la disgiunzione
della causa nelle sue eventuali singole azioni, non ha ordinato la congiunzione
di più cause e non ha rinviato la domanda riconvenzionale a un procedimento
separato. 

                                         A parte il fatto che nessuna norma di
legge, tanto meno l’art. 125 CPC da lei menzionato, che è di natura
discrezionale (e meglio costituisce una cosiddetta “Kann-Vorschrift”, cfr. Bornatico, Basler Kommentar, n. 3 ad
art. 125 CPC), imponeva al primo giudice di agire in tal senso, si osserva che
nemmeno lei stessa aveva a suo tempo auspicato un tale modo di procedere,
sicché è malvenuta a dolersi in questa sede del fatto che non siano state
adottate quelle misure di semplificazione del processo (cfr. II CCA 13 maggio
2020 inc. n. 12.2019.197).

 

 

                               6.2.   È parimenti a torto che la convenuta ha
rimproverato al giudice di prime cure di aver violato il suo “diritto
… al dibattimento garantito dagli art. 228, art. 229, art. 230 ed art. 245 CPC”
con la conseguenza che “non sono stati chiariti i problemi con lo
stato idoneo del locale in questione, con la durata del contratto, con gli
investimenti della convenuta, con il sistema di riscaldamento e ventilazione”
(appello p. 3). 

                                         L’operato del primo giudice è in realtà stato
del tutto ineccepibile. Egli ha in effetti concesso alla convenuta la
possibilità di esprimersi sulla petizione, che quest’ultima ha colto inoltrando
la sua risposta. E, in occasione dell’udienza di dibattimento del 24 maggio
2023, le ha dapprima dato la possibilità di esprimersi sulla replica, che essa
ha nuovamente colto presentando la sua duplica che è stata annessa al verbale,
e in seguito, non essendo state offerte altre prove oltre a quelle
documentali già versate agli atti,
ha preso atto delle contestuali arringhe finali delle parti, tra cui dunque
quella della convenuta, che si sono
riconfermate nelle rispettive e antitetiche allegazioni e domande.

                                         E,
in ogni caso, nemmeno è dato di sapere quali sarebbero i non meglio precisati “problemi
con lo stato idoneo del locale in questione, con la durata del contratto, con
gli investimenti della convenuta, con il sistema di riscaldamento e ventilazione”,
che a detta della convenuta “non sono stati chiariti” a seguito delle violazioni
asseritamente rimproverate al giudice. 

 

 

                               6.3.   Ed è sempre a torto che la convenuta ha
rimproverato al giudice di prime cure una violazione degli art. 152 e 191 CPC per
non aver assunto “le prove che provino che il locale indicato nel contratto
di locazione sia idoneo per l’attività indicata nel contratto di locazione”
e per non aver eseguito l’interrogatorio delle parti in merito alla “situazione
con lo stato idoneo, con la durata del contratto, con gli investimenti della
convenuta, con il sistema di riscaldamento e ventilazione” (appello
p. 3).

                                         L’operato
del primo giudice è in realtà stato ineccepibile anche in questo caso. Non
avendo - come detto - le parti offerto altre prove oltre a quelle
documentali già versate agli atti,
egli, in occasione dell’udienza di dibattimento del 24 maggio 2023, le ha in
effetti rese attente della circostanza chiedendo espressamente loro se avessero
ulteriori mezzi di prova da assumere, al che esse gli avevano dichiarato di non
averne. In tali circostanze, non avendo la convenuta sostenuto, e per altro non
essendo nemmeno risultato, che il giudice avesse oggettivamente motivo
di dubitare della completezza delle allegazioni di fatto e dei mezzi di prova
offerti, quest’ultimo non era tenuto
a fare altro (cfr. DTF 141 III 569 consid. 2.3.1 e 2.3.2, secondo cui, nelle
cause, come quella in esame, rette dalla cosiddetta “massima inquisitoria
sociale” il giudice, in prima
istanza, ha solo un
obbligo accresciuto di interpello, nel senso che deve unicamente informare le parti sul loro obbligo
di collaborare nell'accertamento dei fatti e nell’amministrazione delle prove
e, solo se ha oggettivamente motivo di dubitare della completezza delle
allegazioni di fatto e dei mezzi di prova da loro offerti, è tenuto a interrogarle
a tale proposito). 

                                         Si
aggiunga, come si vedrà nei prossimi considerandi, che le questioni per le
quali è stata lamentata la mancata assunzione di prove in realtà nemmeno erano rilevanti
per l’esito della lite.

                                         

 

7.   
Ciò premesso, si tratta di esaminare
se, come preteso dalla convenuta con una domanda di giudizio formulata invero
al limite estremo della ricevibilità, il Pretore abbia avuto ragione ad accertare che in forza dell’aumento della pigione notificato
dall’attrice il 20 dicembre 2022 la pigione trimestrale era passata a fr. 5'733.57 + IVA con
effetto dal 1° febbraio 2023. 

Come si vedrà qui di seguito, la conclusione pretorile
è corretta. 

 

 

                               7.1.   Il giudice di prime
cure, dopo aver rammentato che giusta l’art. 269b CO la pattuizione di pigioni
soggette all’adeguamento ad un indice era valida soltanto se la locazione era stata
conclusa per cinque anni almeno e se l’indice cui era stato fatto riferimento era
quello nazionale dei prezzi al consumo, ha innanzitutto ritenuto che nel caso
di specie queste condizioni, in particolare, per quanto qui interessa,
l’esistenza di una locazione conclusa per cinque anni almeno, fossero state
adempiute.

                                         In
questa sede la convenuta ha censurato l’assunto pretorile, sostenendo che il
contratto tra le parti prevedeva una durata inferiore a cinque anni, essendo
iniziato il 1° gennaio 2021 e potendo essere disdetto già alla scadenza del 31
dicembre 2025. A torto. In base all’art. 17 cpv. 4 OLAL un contratto di
locazione è in effetti concluso per cinque anni ai sensi dell’art. 269b CO se
non può essere disdetto dal locatore per una durata di almeno cinque anni. Ed è
quello che è successo nel caso concreto, visto che il contratto tra le parti,
iniziato il 1° gennaio 2021 e disdicibile per la prima volta per il 31 dicembre
2025, non poteva per l’appunto essere disdetto per una durata di almeno cinque
anni (cfr. per analogia DTF 137 III 580 consid. A, 147 III 32 consid. A e TF
4A_252/2023 del 24 ottobre 2023 consid. Aa, in cui erano stati considerati
della durata minima di cinque anni tre contratti che avevano preso inizio il 1°
marzo 2004 e terminavano il 28 febbraio 2009 il primo, che avevano preso inizio
il 1° dicembre 2013 e terminavano il 30 novembre 2018 il secondo,
rispettivamente che avevano preso inizio il 1° aprile 2015 e terminavano il 31
marzo 2020 il terzo).

                                         

 

                               7.2.   Il
giudice di prime cure, dopo aver ricordato che in applicazione dell’art. 270c
CO, fatta salva la contestazione della pigione iniziale, ciascuna delle parti
poteva contestare soltanto che l’aumento della pigione indicizzata domandato
dalla controparte era fondato su una variazione dell’indice o corrispondeva a
tale variazione, ha in seguito escluso che nell’ambito della procedura in esame
la convenuta potesse opporsi all’aumento della pigione prevalendosi di una
presunta difettosità dell’ente locato, che a suo dire inizialmente sarebbe
stato privo delle pareti, della porta d’entrata e del sistema elettrico, e
attualmente sarebbe ancora privo del sistema di riscaldamento e di
ventilazione.

                                         In questa sede la convenuta ha censurato l’assunto
pretorile, lasciando intendere che la difettosità dell’ente locato, il quale attualmente
sarebbe privo del sistema di riscaldamento e di ventilazione, fosse tale da
vanificare almeno in parte l’aumento della pigione a lei notificato, e ciò per
il fatto che la stessa, nella misura in cui non avesse già comportato una
riduzione della pigione (art. 259d CO), faceva comunque sì che la pigione
indicizzata notificata dalla controparte risultasse eccessiva e con ciò abusiva
(art. 269 CO). La censura dev’essere anche in questo caso disattesa. Se
all’inizio della locazione con pigione indicizzata il conduttore ha in effetti
la possibilità di contestare la liceità della pigione iniziale alle condizioni
dell’art. 270 CO (cfr. DTF 147 III 32 consid. 3.2, secondo cui quest’ultima
azione è espressamente riservata nell’art. 270c CO), durante la durata iniziale
della locazione - di almeno cinque anni - la pigione non può invece essere
adattata, mediante una notifica d’aumento ex art. 269d CO, che al rincaro
secondo l’indice nazionale dei prezzi al consumo e alle condizioni previste dal
contratto, ritenuto che il conduttore in tal caso può unicamente obiettare che
l’aumento non è fondato da una variazione dell’indice o corrisponde a tale
variazione (cfr. DTF 147 III 32 consid. 3.3). Ora, la convenuta, confrontata
con un aumento della pigione indicizzata notificato durante la durata iniziale
minima di cinque anni della locazione, non si è affatto prevalsa di uno dei due
predetti motivi né laddove ha affermato che la pigione da indicizzare non era
quella indicata nel contratto ma quella da lei ritenuta giustificata in seguito
ai difetti da lei lamentati (cfr. TF 4A_31/2012 del 2 luglio 2012 consid. consid.
7, 4A_33/2012 del 2 luglio 2012 consid. consid. 8.3), né laddove ha sostenuto
che sempre in considerazione della difettosità dell’ente locato la pigione
indicizzata notificata dalla controparte risultava eccessiva e con ciò abusiva.
Si aggiunga che essa nemmeno ha allegato, ancor prima di averlo provato, in
quale percentuale la nuova pigione notificata dalla controparte avrebbe dovuto
essere ridotta per l’asserita difettosità dell’ente locato.

 

 

                               7.3.   Il
giudice di prime cure, ammesso con ciò - a ragione, come si è appena visto -
che la clausola d’indicizzazione della pigione contenuta nel contratto tra le
parti era valida e che la convenuta non poteva opporsi all’aumento della
pigione prevalendosi di una presunta difettosità dell’ente locato, ha infine evidenziato
che l’adeguamento della pigione, notificato dall’attrice il 20 dicembre 2022 per
il 1° gennaio 2023, non era tuttavia rispettoso del termine di preavviso di 30
giorni previsto sia dal contratto stesso sia dall’art. 17 cpv. 3 OLAL. Egli ha così
concluso, fondandosi sulla dottrina e la giurisprudenza menzionata nella
decisione, a cui si può qui senz’altro rinviare, che l’adeguamento della
pigione in questione, che per il resto era stato calcolato in modo corretto,
poteva aver effetto solo per il mese successivo, ossia a far tempo dal 1°
febbraio 2023.

                                         Questo
assunto non è stato censurato in questa sede dalla convenuta e deve pertanto
essere considerato assodato.

                                         

                                      

                                   8.   Resta ancora da
esaminare se, come preteso dalla convenuta, il Pretore abbia effettivamente
omesso di pronunciarsi su una sua domanda riconvenzionale, ciò che imporrebbe
di rinviargli l’incarto quanto meno per il relativo giudizio.

                                         Non è così. Dal fatto che
la convenuta con la risposta si sia dichiarata pronta “a riguardare
l’aumento di pigione indicato in caso se AO 1: 1. compensa le spese per il montaggio
delle pareti e la porta d’entrata in somma di fr. 12'000.- + IVA e le spese per
il montaggio del sistema elettrico in somma di fr. 2'000.- + IVA; 2. monta il sistema
di riscaldamento e ventilazione”, mentre con la duplica abbia chiesto che “l’istanza
deve essere respinta”, non si può assolutamente ritenere che essa abbia
formulato una domanda riconvenzionale. Nella risposta non è in effetti stata
presentata alcuna domanda di giudizio a sé stante, la convenuta essendosi
limitata a indicare la sua disponibilità ad acquiescere alla petizione nel caso
in cui (“se”) fossero state adempiute le due condizioni da lei allora poste,
e nella duplica è stata chiesta unicamente la reiezione della petizione. Oltretutto
la convenuta, che per altro nella sede pretorile non aveva mai sostenuto che in
quelle sue due prese di posizione potesse essere intravista una domanda
riconvenzionale (tanto da non aver usato i termini “riconvenzione” o “domanda
riconvenzionale”), nemmeno ha mai lamentato, prima di adesso, il fatto, per lei
riconoscibile, che il giudice di prime cure potesse non essersi reso conto dell’esistenza
di un tale domanda (ciò che in effetti aveva fatto sì che essa non era stata
richiesta di fornire un’anticipazione delle spese processuali ex art. 98 CPC
per quell’azione e che la controparte non era stata invitata a presentare una
risposta riconvenzionale ex art. 224 cpv. 3 CPC). Essa è dunque malvenuta a dolersi in questa sede di questa
circostanza.

 

 

                                   9.   Ne discende che l’appello della convenuta dev’essere
respinto nella misura in cui è ricevibile.

                                         Le
spese processuali della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un
valore litigioso di fr.
18'685.60 (fr. 233.57 x 4 trimestri x 20 anni, cfr. art. 92 cpv. 2 CPC; cfr.
pure DTF 137 III 580 consid. 1.1),
seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). All’attrice, che non ha
presentato la risposta all’appello, non vengono attribuite ripetibili.

 

 

 

 

 

 

 

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il
RTar

 

 

decide:

 

 

                                    I.   L’appello 19 settembre 2023 di AP 1 è
respinto nella misura in cui è
ricevibile.

 

 

                                   II.   Le spese processuali di fr. 200.- sono a carico
dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili. 

 

 

                                  III.   Notificazione:

	
   

  	
  -   ;

  -   .

   

  

                                         Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4.

 

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).