# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1e869c95-b8f2-51f2-9d8c-029df01f75a5
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-01-18
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 18.01.2007  VB.2006.00455
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2006-00455_2007-01-18.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2006.00455	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 18.01.2007
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Baubewilligung für ein Einfamilienhaus in der Landwirtschaftszone (für einen Angestellten eines landwirtschaftlichen Betriebs)

Örtliche und betriebliche Verhältnisse (E. 2). Rechtsgrundlagen und Rechtsprechung zur Bewilligung von Wohnbauten in der Landwirtschaftszone (E. 3.1). Die Notwendigkeit für das geplante Einfamilienhaus ist nicht erstellt, weil der Betrieb von einem der beiden Betriebsverantwortlichen von einem nahe gelegenen, zum Betrieb gehörenden Grundstück in der Bauzone erreicht werden kann. Der gesamte Betrieb verfügt über genügend Möglichkeiten für die Unterbringung eines Angestellten (E. 3.3).
Gutheissung der Beschwerde eines Landschaftsschutzverbandes (E. 4).

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
LANDWIRTSCHAFTSBETRIEB
LANDWIRTSCHAFTSZONE
ZONENKONFORMITÄT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 16 RPG
Art. 16a RPG
Art. 34 Abs. III RPV

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  3. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2006.00455

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 18. Januar 2007

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Jürg Bosshart (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,
Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Gerichtssekretär Felix Helg.   

 

 

 

In Sachen

 

 

Pro Natura Schweiz, vertreten durch Pro Natura Zürich,

Beschwerdeführerin, 

 

gegen

 

 

1.    Baudirektion Kanton
Zürich,

 

2.    Gemeinderat Y, 

 

3.    A,

Beschwerdegegnerschaft, 

 

betreffend
Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

A plant den Neubau eines Einfamilienhauses für einen
Angestellten seines landwirtschaftlichen Betriebs X-Hof auf dem in der
Landwirtschaftszone liegenden Grundstück Kat.-Nr. 01 in Y. Der Gemeinderat
Y erteilte ihm dafür die baurechtliche Bewilligung am 19. April 2006 und
eröffnete dabei auch die raumplanungsrechtliche Bewilligung der Baudirektion
des Kantons Zürich vom 31. März 2006. 

II.  

Gegen diese Bewilligungen erhob die Pro Natura Schweiz am
24. Mai 2006 Rekurs und beantragte, sie seien unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zu Lasten der Rekursgegner aufzuheben. Die Baurekurskommission II wies das
Rechtsmittel am 19. September 2006 ab, auferlegte der Rekurrentin die
Rekurskosten und sprach keine Umtriebsentschädigung zu.

III.  

Am 23. Oktober 2006 erhob die Pro Natura gegen den
Rekursentscheid Beschwerde mit dem Antrag, er sei aufzuheben und die
Bewilligung zu verweigern. Die Baurekurskommission II beantragte am 21. November
2006 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion
stellte am 24. November 2006 unter Verweis auf die Erwägungen im
Rekursentscheid den gleichen Antrag. A äusserte sich am 23. November 2006
und beantragte ebenfalls, die Beschwerde sei abzuweisen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde zuständig. 

Die im Rekursverfahren unterlegene Beschwerdeführerin,
deren Rekurslegitimation von der Vorinstanz zutreffend bejaht wurde, ist zur
Beschwerdeerhebung ohne Weiteres le­gi­timiert (Art. 12 des Bundesgesetzes
über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966, NHG; Art. 55 des Bundesgesetzes
über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983, USG; § 338a Abs. 2 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975, PBG). Weil auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.  

Der massgebende Sachverhalt ergibt sich im Wesentlichen aus
der Betriebsbesichtigung und Stellungnahme der Kantonalen Siedlungskommission
vom 7. April 2005 und den ergänzenden Angaben des privaten
Beschwerdeführers in seiner Rekursvernehmlassung: 

Der private Beschwerdegegner hat den Betrieb
X-Hof Anfang 2004 von seinem Vater übernommen. Der auf die Milchviehhaltung
ausgerichtete Betrieb bewirtschaftet heute 18.1 ha Eigenland und 22 ha
Pachtland, hält bei einem Milchkontingent von ca. 500'000 kg 66 Milchkühe
und ca. 40 Stück Jungvieh und erfordert 4.5 Standard­arbeits­kräfte. Noch im
Bewilligungsverfahren war die Baudirektion von einem geringeren Viehbestand,
einer etwas kleineren landwirtschaftlichen Nutzfläche und einem Milchkontingent
von 300'000 kg/Jahr ausgegangen. Die zwischenzeitliche
Betriebsvergrösserung konnte durch die Übernahme des Viehbestandes und des
Milchkontingents eines Nachbarbetriebs erreicht werden.

Die ehemalige Hofparzelle des X-Hofs Kat.-Nr. 02
lag mit ihrer nördlichen Ecke in der Kernzone von Y. Dieser ca. 1'200 m2
umfassende Grundstückteil wurde bei der Hofübergabe abparzelliert (Kat.-Nr. 03)
und verblieb im Eigentum des Vaters. Der Laufstall liegt gut 200 m von
dieser Parzelle entfernt. Dem Vater des Beschwerdegegners gehört zusammen mit
seinem Schwager noch ein weiterer Landwirtschaftsbetrieb, die Q-Weid, welcher
sich ca. 750 m westlich des X-Hofs befindet. Zu diesem Hof gehören im
Wesentlichen ein Wohnhaus mit Scheune, eine separate Scheune, ein Geflügelhaus
mit 2'300 Legehennen, ein Treibhaus sowie knapp 2 ha landwirtschaftliche
Nutzfläche. Der heute nach wie vor vom Vater betreute Legehennenbetrieb soll
spätestens 2010 ebenfalls vom Sohn übernommen werden. 

Es ist vorgesehen, dass die Eltern des
Beschwerdegegners, die derzeit noch in der Betriebsleiterwohnung auf dem X-Hof
leben, in das heute fremdvermietete Wohnhaus auf der Q-Weid umziehen, womit
diese Wohneinheit als Stöckli dienen soll. Der private Beschwerdegegner selber
wohnt derzeit mit seiner Frau und seinem Sohn in der Liegenschaft L-Strasse in
der Kernzone Y. Diese Liegenschaft liegt ca. 400 m vom X-Hof entfernt und
gehört nach den unwidersprochenen Angaben der Beschwerdeführerin ebenfalls dem
Vater des Beschwerdegegners. Ob dort auch der ursprüngliche, im Jahr 1984 in
den X-Hof ausgesiedelte Bauernbetrieb war, geht aus den Akten nicht hervor.
Nach dem Umzug der Eltern in die Q-Weid will der Beschwerdeführer selber in die
Betriebsleiterwohnung auf dem X-Hof ziehen. Das geplante Einfamilienhaus mit
einer vorgesehenen Wohnnutzfläche von ca. 188 m2 soll für einen
landwirtschaftlichen Angestellten gebaut werden, der als Leiter des Milchviehbestandes
vorgesehen ist. Um ein langfristiges Arbeitsverhältnis zu sichern, erscheint
dem privaten Beschwerdegegner ein Angestellter mit Familie als ideal.

3.  

3.1 Wohngebäude sind in der Landwirtschafszone gemäss Art. 16a RPG nur
zonenkonform im Sinne von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG, soweit sie zur
landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau unentbehrlich sind, einschliesslich des Wohnbedarfs der
abtretenden Generation (vgl. Art. 34 Abs. 3 RPV).
Das setzt voraus, dass aus betrieblichen Gründen die stän­dige
Anwesenheit der bewirtschaftenden Personen erforderlich und die nächste
Wohnzone weit entfernt und schwer erreichbar ist (BGE 125 III 175 E. 2b;
121 II 307 E. 3b, je mit Hinweisen; zur Zonenkonformität von Wohnbauten
nach der RPG-Revision vom 20. März 1998 vgl. auch BGr, 22. August
2001, 1A.19/2001 in: ZBl 103/2002, S. 582). Das
Vorrecht, ausserhalb der Bauzone zu wohnen, bleibt daher einem relativ engen
Personenkreis vorbehalten. Dazu zählen nur Personen, die als Betriebsinhaber
oder Hilfs­kraft unmittelbar in der Landwirtschaft tätig sind, und ihre Familienangehörigen
sowie ferner die abtretende Generation, welche ein Leben lang in der Landwirtschaft
tätig war. In jedem einzelnen Fall ist anhand objektiver Kriterien zu prüfen,
ob eine betriebliche Notwendigkeit besteht, ausserhalb der Bauzonen Wohnsitz zu
nehmen. Auf subjektive Vorstellungen und Wünsche des Einzelnen kann es ebenso
wenig ankommen wie auf die persönliche Zweckmässigkeit und Bequemlichkeit. Es
ist namentlich zu untersuchen, in welchem Umfang eine ständige Anwesenheit des
Bewirtschafters zur Führung des Landwirtschaftsbetriebs notwendig ist. Zu
berücksichtigen ist ferner, wie weit das zu bewirtschaftende Land von der
nächsten Bauzone entfernt liegt (BGE 121 II 67 E. 3a;
BGE 121 II 307 E. 3b, je mit Hinweisen).

3.2 Gestützt auf die Stellungnahme der Kantonalen Siedlungskommission und
angesichts des grossen Viehbestandes erachtete die Baudirektion die
Notwendigkeit einer zweiten Wohneinheit zur ständigen Überwachung als gegeben.
Das bestehende Wohnhaus sei zwar mit einer Bruttogeschossfläche von 245 m2
bis 270 m2 für eine Wohneinheit sehr gross, jedoch wäre der Einbau einer
angemessenen Zweitwohnung mit hohen Umbaukosten verbunden. Ein Anbau einer
Zweitwohnung an das bestehende Wohn-/Ökonomiegebäude liesse sich nur schwer
realisieren, weil dadurch ein Ersatzbau für die bestehende Remise nötig würde.
Die Baurekurskommission II schützte den Entscheid im Wesentlichen mit der
Begründung, die Rekurrentin bestreite die Notwendigkeit einer zweiten
Wohneinheit nicht substanziiert. Der Rekursgegner könne den Viehbestand nicht
alleine überwachen, da er auch andere Arbeiten ausserhalb des Hofes vornehmen
müsse. Der Bereitschaftsdienst könne nicht von der 200 m entfernten Bauzone aus
erfüllt werden. 

3.3 Aufgrund des Sachverhalts mag als erstellt gelten, dass der Betrieb X-Hof
angesichts seiner derzeitigen und geplanten Grösse für die Überwachung des
gesamten Viehbestandes grundsätzlich mehr als eine verantwortliche Person
benötigt. Dem­entsprechend ist es nachvollziehbar, dass sich nicht nur eine
Betriebsleiterwohnung, sondern auch die Wohnmöglichkeit für einen leitenden
Angestellten mit seiner Familie in einer zumutbaren Nähe zum Stall befinden
muss. Damit ist allerdings die Notwendigkeit eines zusätzlichen Wohnhauses
ausserhalb der Bauzone unter den konkreten Umständen und entgegen der Auffassung
der Vorinstanzen nicht erstellt. Insbesondere fehlt eine überzeugende Begründung
dafür, weshalb nicht mindestens einer der beiden Betriebsverantwortlichen, sei
es der Leiter des Milchviehbestandes oder auch der Gesamtbetriebsleiter, seine
Arbeitstätigkeit auf dem X-Hof von der angrenzenden Kernzone Y aus sollte
ausüben können, so wie dies der private Beschwerdegegner seit der Hofübernahme
Anfang 2004 auch tatsächlich tut. Die Baurekurskommission hat dazu auf BGE 121
II 67 E. 3a hingewiesen, worin das Bundesgericht unter Berufung auf BGE 117
Ib 266 E. 2b ausführte, ein Fussmarsch von 20 bis 30 Minuten sei zumutbar
für das Personal eines Betriebs, der keine ständige Anwesenheit erfordere. Daraus
kann aber umgekehrt nicht geschlossen werden, dass ein Viehbetrieb, der
ständige Anwesenheit erfordert, nicht zumindest durch eine von zwei verantwortlichen
Betriebsleitern aus einer geringen Fuss- oder Fahrdistanz von wenigen 100 m
überwacht werden kann. In einem Entscheid vom 1. Dezember 2006 kam denn
auch das Bundesgericht zum Schluss, dass selbst bei ausgewiesenem
Arbeitskräftebedarf im Landwirtschaftsbetrieb dies nicht die dauernde
Anwesenheit zweier Betriebsleiterfamilien zuzüglich der abtretenden Generation
vor Ort bedinge, wenn die umliegenden Dörfer einfach zu erreichen seien
(1A.78/2006 E. 3.3, www.bger.ch).

Der landwirtschaftliche Betrieb X-Hof/Q-Weid
verfügt grundsätzlich über genügend Möglichkeiten, um zwei Betriebs­leiterfamilien,
weitere Angestellte sowie die abtretende Generation auf dem Hof oder in
unmittelbarer Nähe davon unterzubringen. Zwar mag es aus finanziellen Gründen
interessanter sein, das Wohnhaus an der L-Strasse sowie die Bauparzelle Kat.-Nr. 03
ganz vom Betrieb abzukoppeln, dies bildet jedoch keinen objektiv zwingenden
Grund, eine neue Wohneinheit ausserhalb der Bauzone zu erstellen. Es ist nicht
statthaft, dass sich ein landwirtschaftlicher Betrieb explizit seiner betriebsnahen
Anteile in der Bauzone entäussert, um sich zu günstigeren Bedingungen
zusätzlichen Wohnraum ausserhalb der Bauzone zu ermöglichen. Im Übrigen mag es
gerade mit ein Grund für die Bauzonenfestlegung im Süden der Kernzone Y gewesen
sein, dem Hof Erweiterungsmöglichkeiten durch den Bau einer zusätzlichen
Wohneinheit zu eröffnen. Bei den gegebenen Verhältnissen bleibt es letztlich
dem Beschwerdeführer und seinen Eltern überlassen, in welcher Form sie die drei
bestehenden Wohneinheiten im X-Hof, in der Q-Weid und an der L-Strasse optimal
für ihre Bedürfnisse nutzen bzw. ob sie die an den Hof angrenzende Bauparzelle
für sich nutzbar machen wollen. 

3.4 Im Übrigen sei angemerkt, dass der vorliegende Fall durchaus auch
Fragen bezüglich des übernommenen nachbarlichen Bauernbetriebs aufwerfen
könnte. Es ist im vorliegenden Fall nicht bekannt, um welchen Nachbarbetrieb es
sich handelte und ob dieser ganz aufgegeben wurde. Es ist hingegen bekannt,
dass derzeit eine grosse Anzahl an landwirtschaftlichen Betrieben nicht mehr
wirtschaftlich geführt werden kann, und diese daher aufgegeben werden müssen.
Diese Konzentration sollte nicht zu einer vermehrten Wohnbautätigkeit ausserhalb
der Bauzonen führen. Bei einer Betriebsaufgabe wäre daher der vom
ursprünglichen Betriebsleiter und seiner Familie bewohnten Wohneinheit
besondere Aufmerksamkeit zu schenken, denn diese Wohneinheiten dürfen nicht
ohne weiteres von Personen bewohnt werden, die keinerlei Bezug mehr zur
Landwirtschaft haben (vgl. Art. 24d RPG). Jedenfalls gälte es zu
vermeiden, dass landwirtschaftliche Betriebe, welche kleinere Betriebe nach
deren Aufgabe übernehmen, wegen der Vergrösserung zusätzliche Angestelltenwohneinheiten
bauen müssten, weil die ursprüngliche Betriebsleiterwohnung infolge einer
unrechtmässigen Zweckentfremdung – was hier offen bleiben kann – nicht
mehr für eine landwirtschaftliche Nutzung zur Verfügung steht.

4.  

Die Beschwerde ist demnach gutzuheissen.

Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens
sind die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens dem privaten Beschwerdegegner
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG).
Parteientschädigungen wurden im Beschwerdeverfahren keine verlangt. Für das
Rekursverfahren ist der Beschwerdeführerin jedoch dem Rekursantrag entsprechend
eine solche zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Demgemäss werden der
Rekursentscheid der Baurekurskommission II sowie die angefochtenen Bewilligungen
aufgehoben.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    120.--     Zustellungskosten,

Fr. 3'120.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten
des Rekursverfahrens sowie die Gerichtskosten werden dem privaten Beschwerdegegner
auferlegt.

4.    Der private
Beschwerdegegner wird verpflichtet, die Beschwerdeführerin für das Rekursverfahren
mit Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entschädigen, zahlbar
innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheides. 

5.    Gegen diesen
Entscheid kann Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung des Entscheids an gerechnet, beim Bundesgericht einzureichen.

6.    Mitteilung an …