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**Case Identifier:** f4b44134-42c5-54d9-9504-dc6257b872e7
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-03-12
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 12.03.2013 A/3851/2009
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-3851-2009_2013-03-12.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/3851/2009-EXP ATA/160/2013  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 12 mars 2013 

 

   dans la cause 

Monsieur Camille PELLET 
représenté par Me Marcel Bersier, avocat  
et 
Madame Françoise et Monsieur Robert ROHRBACH 
représentés par Me Maud Volper, avocate 

contre 

FONDATION POUR LA PROMOTION DU LOGEMENT BON MARCHÉ ET 
DE L’HABITAT COOPÉRATIF 
représentée par Me Pascal Pétroz, avocat  

_________ 

Recours contre la décision de la commission cantonale de conciliation et 
d'estimation en matière d'expropriation (2ème arrondissement) du 26 septembre 
2011 (ACOM/5/2011) 

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EN FAIT 

1.  La Fondation pour la promotion du logement bon marché et de l’habitat 
coopératif (ci-après : FPLC) est propriétaire des parcelles nos 146 de 482 m2, 
444 de 1'191 m2 (avec bâtiments), 590 de 1’450 m2 (avec bâtiment), 591 de 
1'017 m2 (avec bâtiment), 1'409 de 673 m2, 1'411 de 1'090 m2 et 1'476 de 
1'270 m2 du cadastre de la commune d’Onex.  

  Ces terrains sont sis en troisième zone de développement, selon la loi créant 
une zone d’expansion urbaine sur le territoire de la commune d’Onex du 15 juillet 
1960. Ils sont situés dans un triangle constitué par la rue des Bossons, le chemin 
de l’Avenir et le chemin de la Pralée.  

2.  Monsieur Pascal Bayard est propriétaire de la parcelle n° 447 de 608 m2 à 
l’adresse 49, rue des Bossons.  

3.  Madame Odette et Monsieur Kurt Kull sont copropriétaires de la parcelle 
n° 442 de 810 m2, à l’adresse 6, chemin de l’Avenir. 

4.  Madame Paulette Thorimbert-Bonfils est propriétaire de la parcelle n° 439 
de 1’005 m2, à l’adresse 11, chemin de la Pralée. 

5.  Monsieur Roger Sicilia est propriétaire de la parcelle n° 446 de 1’180 m2. Il 
est également propriétaire de la parcelle n° 445 de 1’145 m2, aux adresses 45 et 
47 rue des Bossons. 

6.  Monsieur Hervé Cabussat est propriétaire de la parcelle n° 145, plan n° 6 de 
la commune de Lancy, de 826 m2 à l’adresse 1, chemin de l’Avenir. 

7.  Madame Gisèle et Monsieur Mario Leo sont copropriétaires de la parcelle 
n° 441 d’une surface de 1’129 m2 à l’adresse 4, chemin de l’Avenir. 

8.   Monsieur Camille Pellet est devenu propriétaire par donation, le 
2 novembre 1987, de la parcelle n° 135 d’une surface de 1'491 m2 sur laquelle 
sont édifiés une habitation de deux logements, de 98 m2 au sol ainsi qu’un garage 
de 44 m2 et un couvert pour trois voitures à l’adresse 21, chemin de la Pralée. 

9.  Madame Françoise et Monsieur Robert Rohrbach sont devenus 
copropriétaires par achat, le 26 novembre 1979, de la parcelle n° 437 de 1’001 m2 
sur laquelle est construite une habitation d’un seul logement de 55 m2, à l’adresse 
15, chemin de la Pralée. 

10.  La plupart de ces parcelles, ainsi que celles les entourant, sont grevées de 
servitudes croisées ayant pour objet, sur les parcelles à la charge desquelles elles 

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sont inscrites, de limiter l’édification de bâtiments autre que des villas d’un étage 
sur rez. 

  Ainsi, notamment, la parcelle n° 135, propriété de M. Pellet, la parcelle 
n° 145, propriété de M.  Cabussat, ainsi que la parcelle n° 437, propriété de 
Mme et M. Rohrbach, sont au bénéfice d’une servitude grevant les parcelles 
nos 444, 590 et 1’476, inscrite au registre foncier sous P.j.D 250/1962, modifiée 
sous P.j.A 3069/1984 et comportant « l’interdiction de construire des bâtiments 
autres que des villas d’habitation d’un étage sur rez-de-chaussée comportant deux 
logements au maximum ». 

  La parcelle n° 447, propriété de M. Bayard, les parcelles nos 445 et 
446, propriétés de M. Sicilia, la parcelle n° 439, propriété de Mme Thorimbert-
Bonfils, ainsi que la parcelle n° 442, propriété de Mme et M. Kull et la parcelle 
n° 441, propriété de Mme et M. Leo, sont au bénéfice d’une servitude grevant la 
parcelle n° 444, inscrite au registre foncier sous P.j.A. 135 du 2 février 1926, 
disposant qu’ « il ne pourra être édifié sur lesdites parcelles que des villas dont la 
hauteur depuis le niveau du sol au faîtage ne pourra pas dépasser 11 mètres 
cinquante centimètres ». 

  La parcelle n° 135 appartenant à M. Pellet est grevée d’une servitude de 
restriction de bâtir (P.j.D 250/1962 modifiée sous P.j.A 3069/1984) en faveur des 
parcelles nos 444 et 590, notamment. La parcelle n° 437, propriété des époux 
Rohrbach est grevée d’une servitude identique, en faveur des mêmes fonds. 

11.  Ces parcelles sont adjacentes ou situées à proximité du plan localisé de 
quartier (PLQ) n° 29’220-527 adopté par le Conseil d’Etat le 29 juin 2005 qui 
prévoit l’édification sur les terrains appartenant à la FPLC de trois immeubles de 
cinq niveaux, comportant une vingtaine de logements chacun. Des activités 
commerciales et administratives sont possibles dans les deux bâtiments situés le 
long de la rue des Bossons, respectivement sur les parcelles nos 443 et 444 ainsi 
que sur les parcelles nos 590 et 591, le troisième étant situé à l’angle du chemin de 
la Pralée avec la rue des Bossons sur les parcelles nos 1'409 et 146. Le PLQ 
prévoit également un périmètre d’implantation pour un bâtiment de deux niveaux 
destinés à un équipement public le long de la rue des Bossons sur la parcelle 
n° 1’476. Il fixe un indice d’utilisation du sol (IUS) de 1,16 ainsi que 
l’aménagement de deux parkings en sous-sol totalisant 80 places, accessibles 
depuis la rue des Bossons.   

  Les recours déposés contre ce PLQ ont été définitivement rejetés par le 
Tribunal fédéral le 8 mai 2007 (causes 1A.222/2006 et 1P.774/2006). 

12.  La parcelle de M. Pellet de forme rectangulaire, est orientée nord-ouest/sud-
est. La villa de M. Pellet est située à 16 m d’une habitation d’une surface au sol de 
165 m2 et d’une hauteur de 7,53 m, construite sur la parcelle n° 590 adjacente. 

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Cette habitation est située à 6 m de la parcelle de M. Pellet. Sur la parcelle n ° 591 
située plus à l’ouest, une habitation de 156 m2 au sol et d’une hauteur de 8,57 m, 
est construite à 36 m de la villa de M. Pellet. Les parcelles nos 146, 1’409, 1’411 et 
157, situées au nord et à l’ouest des parcelles nos 590 et 591, sont utilisées comme 
places de parking. Au sud, la parcelle n° 1’476 est vide de construction et de 
l’autre côté de la rue des Bossons se trouve un petit quartier de villas.  

   Le bien-fonds de M. Pellet est adjacent au PLQ par ses côtés sud-est et 
nord-ouest. La construction d’un immeuble est prévue par le PLQ sur les parcelles 
nos 590 et 591, à environ 25 m à l’ouest de l’habitation de M. Pellet, séparée de 
celle-ci par des places de parking et une rangée d’arbres qui devrait être plantée à 
moins d’une dizaine de mètres de sa maison. Au sud, sur la parcelle n° 1'476, la 
construction d’un équipement d’intérêt public d’un gabarit de R+1 maximum est 
envisagée, le long de la rue des Bossons à environ 25 m de l’habitation de 
M. Pellet. Les deux autres immeubles prévus par le PLQ sur les parcelles n° 443 
et 444, ainsi que 1'409 et 146 seront éloignés de près de 50 et 40 m de la villa et 
sont séparés de celle-ci par d’autres parcelles engazonnées et des rangées d’arbres. 

13.  La parcelle des époux Rohrbach, de forme rectangulaire, orientée nord-
ouest/sud-est, est adjacente au PLQ sur son petit côté, large d’environ 19 m. Leur 
villa est construite au milieu de la parcelle et, au sud, elle est distante de 50 m 
d’une habitation d’une surface de 85 m2 au sol et d’une hauteur de 8,92 m 
construite sur la parcelle n° 444 et d’une habitation de 98 m2, haute de 8,98 m 
située sur la parcelle n° 443 à 47 m. Au nord de leur bien-fonds, sur le chemin de 
la Pralée, se trouve une école primaire construite à 22 m de la maison, adjacente à 
une zone de verdure. La parcelle est entourée à l’ouest et à l’est par les parcelles 
nos 436 et 438 de surface similaires sur lesquelles sont édifiées des villas.  

  Le PLQ prévoit la construction d’un immeuble au sud de la parcelle des 
époux Rohrbach, le long de la rue des Bossons, sur les parcelles nos 443 et 444. 
Cet immeuble devrait se trouver à une distance d’environ 57 m de leur habitation 
et à 30 m de la limite de la propriété. Une place de jeux arborée ainsi qu’une 
rangée d’arbres sont prévus par le PLQ sur la parcelle n° 444, entre l’immeuble 
projeté et la parcelle n° 437. Les deux autres immeubles prévus par le PLQ, situés 
à une distance de respectivement 80 et 100 m de la parcelle des époux Rohrbach, 
sur les parcelles nos 590, 591, 146 et 1'409, sont séparés de celle-là par plusieurs 
autres parcelles et habitations existantes. 

14.  Par courrier du 12 juin 2007, la FPLC a fait parvenir aux propriétaires 
concernés un questionnaire leur permettant d’indiquer à quelles conditions ils 
souhaitaient entrer en matière pour négocier la radiation de leurs servitudes.  

  Aucun accord n’a pu être trouvé entre la FPLC et les huit propriétaires.  

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15.  Le Grand Conseil a adopté le 26 juin 2008 la loi n° 10'233 déclarant d’utilité 
publique la réalisation des bâtiments prévus par le PLQ 29’220-527. La loi a été 
promulguée le 27 août 2008 pour être exécutoire le lendemain de la publication de 
l’arrêté y relatif dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de 
Genève. 

16.  Le 17 juin 2009, le Conseil d’Etat a adopté huit arrêtés décrétant 
l’expropriation des servitudes susmentionnées, la construction des bâtiments 
prévus par le PLQ 29’220-527 nécessitant la levée des servitudes de restriction de 
bâtir et les propriétaires n’ayant pas donné suite aux invites faites dans se sens par 
la FPLC et le département des constructions et des technologies de l’information 
devenu le département de l’urbanisme (ci-après : le département). L’Etat faisait 
usage de son droit d’expropriation au profit de la FPLC, tiers bénéficiaire. Aucun 
recours n’a été formé contre ces arrêtés. 

17.  Le 26 octobre 2009, par huit écritures séparées, le département a saisi la 
commission cantonale de conciliation et d’estimation en matière d’expropriation, 
2ème arrondissement (ci-après : la commission). La question relative à une 
éventuelle prétention financière des propriétaires restait seule en suspens. 

 a.  Le 14 décembre 2009, M. Pellet a conclu au versement d’une indemnité 
d’au moins CHF 305'000.-. Selon une expertise réalisée le 4 décembre 2009 par la 
régie Naef, la valeur totale de l’immeuble était de CHF 2'056'000.-, 
CHF 1'490'000.- pour le terrain et CHF 575'000.- pour la villa. Compte tenu du 
droit de préemption de l’Etat de Genève et de la commune d’Onex ainsi que de la 
construction prévue des immeubles sur les parcelles voisines, un facteur de 
pondération de 0,85 ramenait la valeur à CHF 1'760'000.-. En outre la 
construction d’immeubles à proximité entraînerait une diminution du loyer 
provenant actuellement de la location d’un appartement dans sa villa. 

 b. Le 15 décembre 2009, M. Sicilia a réclamé une indemnité de CHF 50'000.- 
pour l’expropriation de sa servitude. La perte de la garantie du gabarit des 
constructions sur les fonds servants entraînait une dépréciation de son bien 
immobilier. 

 c. Le 15 décembre 2009, Mme et M. Rohrbach ont conclu au versement d’une 
indemnité minimale de CHF 50'000.-. Outre les servitudes de restriction de bâtir 
dont leur parcelle bénéficiait, de nouvelles servitudes réciproques avaient été 
inscrites en 1987 pour renforcer le caractère résidentiel du quartier.  

 d.  Le 15 décembre 2009, Mme et M. Kull ont réclamé une indemnité de 
CHF 50'000.-. Leur parcelle était située, lors de son acquisition, en zone de 
développement 3, mais ils l’avaient néanmoins acquise du fait qu’il existait un 
réseau de servitudes croisées qui garantissait la conservation d’un quartier de 
villas. 

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 e. Le 15 décembre 2009, Mme et M. Leo ont réclamé une indemnité de 
CHF 50'000.-. 

 f. M. Cabussat, Mme Thorimbert-Bonfils et M. Bayard ne se sont pas 
prononcés au sujet d’une indemnisation. 

18.  Le 22 octobre 2010, la FPLC s’est opposée à toute indemnisation en faveur 
des expropriés. 

19.  Le 13 avril 2011, lors d’un transport sur place effectué en présence des 
parties, la commission a constaté qu’aucune conciliation n’était possible. Les 
parties ont maintenu leurs conclusions. 

  M. Pellet a exprimé le souhait qu’un mur soit érigé à la limite de sa 
propriété de manière à échapper aux gaz d’échappements des voitures qui 
trouveraient place sur les parkings adjacents à sa parcelle. La FPLC a souligné 
que le parking serait agrémenté d’une rangée d’arbres et relevé que l’actuel 
parking était rempli de nombreuses voitures et serait remplacé par un parc. 

  Les époux Rohrbach ont signalé que derrière leur villa se situait un jardin 
qui aboutissait à deux maisons actuellement inoccupées mais qui devraient être 
démolies dans la cadre de la réalisation du PLQ. L’immeuble prévu offrirait une 
vue plongeante sur leur jardin ainsi que sur des pièces de leur maison. Ils 
soulignaient également que compte tenu des servitudes dont étaient bénéficiaires 
d’autres parcelles voisines, il n’y avait pour eux aucune possibilité de bénéficier 
d’une promotion dans le cadre d’un autre PLQ. 

20.  Par décision du 26 septembre 2011, la commission a déclaré recevables les 
requêtes en indemnisation pour expropriation et dit qu’aucune indemnité n’était 
due par la FPLC ou l’Etat de Genève aux expropriés.  

  Les indemnités auxquelles prétendaient les expropriés leur seraient dues en 
raison de la perte de la protection que leur conféraient les servitudes de restriction 
de bâtir, qui leur garantissaient jusque-là un cadre de vie agréable, la valeur vénale 
et la valeur de rendement de leurs villas subissant une diminution, liée à un 
voisinage plus densément construit.  

  La possibilité d’obtenir une indemnité d’expropriation était soumise 
notamment à la condition d’imprévisibilité par analogie avec les cas 
d’expropriation de droits de voisinage. En conséquence, les expropriés ne 
pouvaient prétendre à une indemnisation car ils étaient en mesure de prévoir, lors 
de l’acquisition de leur parcelle, qu’un projet d’urbanisation concernait 
l’ensemble du périmètre. 

21.  Par courrier du 3 novembre 2011, Mme Thorimbert-Bonfils a informé la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 

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administrative) qu’elle ne s’était pas prononcée sur une quelconque indemnisation 
vu que le futur immeuble qui serait construit à la rue des Bossons ne devrait pas 
apporter de nuisance à sa propriété. Elle était étonnée de devoir participer à raison 
de deux fois CHF 250.- à des frais de procédure et à une indemnité, alors qu’elle 
était lésée par une expropriation et qu’elle n’avait fait aucune demande 
d’indemnité. Elle s’opposait non à la décision mais aux frais qu’elle avait été 
condamnée de payer. Dite opposition a été transmise au Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : le TAPI), compétent en matière d’expropriation pour 
cause d’utilité publique dès le 27 septembre 2011 (art. 89 de la loi sur 
l’expropriation pour cause d’utilité publique du 10 juin 1933 - LEx-GE - L 7 05). 

  Elle précisait encore qu’elle ne souhaitait pas poursuivre sa requête en 
indemnisation pour la suppression de sa servitude croisée. 

22.  Le 21 novembre 2011, M. Pellet a recouru auprès de la chambre 
administrative contre la décision de la commission en concluant à son annulation 
et au renvoi de la cause pour estimation d’une indemnité qui ne saurait être 
inférieure à CHF 305'000.-, ainsi qu’au versement d’une indemnité de procédure. 

  La perte de la valeur vénale liée à l’expropriation était d’au moins 
CHF 305'000.- selon le calcul produit devant la commission. A cela, devait 
s’ajouter une perte de rendement, impossible à chiffrer en l’état.  

  Le 9 juin 2011, l’office de l’urbanisme l’avait informé d’un projet de PLQ 
(29'764) incluant sa parcelle n° 135. L’enquête publique était ouverte du 10 juin 
au 11 juillet 2011. La construction d’un immeuble était prévue sur sa parcelle.  

  L’expropriation d’une servitude foncière, représentant une expropriation 
formelle partielle donnait droit à une indemnisation. La servitude de restriction de 
bâtir conférait une plus-value indéniable à n’importe quel bien immobilier à usage 
d’habitation. Tranquillité, vue imprenable, intimité, étaient notoirement des 
éléments décisifs pour la valeur d’un bien. 

  La date d’acquisition de l’immeuble par le précédent propriétaire était 
déterminante quand à la demande d’indemnité d’expropriation présentée par 
l’héritier, actuel propriétaire. La maison construite en 1959 avait fait l’objet d’une 
donation familiale en 1987 et était déjà au bénéfice d’une servitude de restriction 
de bâtir. La prévisibilité de l’urbanisation ne pouvait lui être opposée. 

  Il était contraire au principe de proportionnalité que l’Etat puisse exproprier 
toute servitude de droit privé, sans aucune indemnisation, au seul motif de 
construire des logements d’utilité publique ou de la densification inévitable des 
constructions en zone urbaine. 

23.  Le 21 novembre 2011, les époux Rohrbach ont recouru auprès de la 
chambre contre la décision de la commission en concluant à son annulation ainsi 

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qu’au renvoi de la cause à la commission pour fixation d’une indemnité de 
CHF 50'000.- pour expropriation et d’une indemnité de procédure. 

  Contrairement aux parcelles faisant partie du périmètre du PLQ, leur 
parcelle restait grevée d’une servitude à l’endroit des parcelles nos 444 et 590 ainsi 
que d’autres parcelles voisines. 

  Le nouveau projet de PLQ (29'764) concernait leur parcelle sur laquelle un 
immeuble devait être construit. 

  La commission avait appliqué à tort par analogie la condition de 
l’imprévisibilité posée en matière d’expropriation de droits de voisinage. En outre, 
lors de l’acquisition de leur parcelle en 1979, les servitudes croisées préexistaient 
depuis 1926 et 1962. L’Etat et la commune n’avaient pas exercés leur droit de 
préemption au moment de l’acquisition. Il n’y avait eu aucun projet de PLQ avant 
celui ayant abouti en 2005. L’on ne pouvait dès lors considérer devoir s’attendre à 
la construction d’immeubles dans le voisinage lors de l’acquisition. Dans un cas 
similaire ayant trait à la construction d’un tunnel ferroviaire, le Tribunal fédéral 
n’avait pas fait application de la condition de l’imprévisibilité. 

  L’art. 26 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 
18 avril 1999 (Cst. - RS 101) prévoyait qu’une plein indemnité était due en cas 
d’expropriation ou de restriction de la propriété équivalant à une expropriation. 
Selon la doctrine et la jurisprudence, l’expropriation d’une servitude foncière, soit 
sa suppression, consistait en une expropriation formelle partielle qui donnait droit 
à une indemnisation. 

24.  Le 30 novembre 2011, le TAPI, ayant repris les compétences de la 
commission depuis le 27 septembre 2011, a transmis son dossier sans formuler 
d’observations. 

25.  Le 13 janvier 2012, la FPLC a déposé ses observations en concluant au rejet 
des recours et au versement d’une indemnité de procédure. 

  Les parcelles concernées ne se situaient pas en zone villas mais bien en zone 
de développement 3. Cette réalité devait influer nécessairement sur la valeur 
vénale des biens-fonds et ne saurait être occultée. L’absence de toute indemnité 
résultait également du fait que la levée de l’ensemble des servitudes croisées 
profitera à toutes les parcelles qui seront ainsi librement constructibles. Selon le 
principe prévu à l’art. 19 al. 2 LEx-GE, la valeur des charges particulières dont 
l’exproprié était libérée et portée en déduction. L’inconvénient allégué du fait de 
la construction des trois bâtiments de logements sera par ailleurs largement 
compensé par l’augmentation de la valeur des terrains entraînée par l’urbanisation 
du quartier. Aucun dommage n’était subi par les propriétaires. 

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  Sous l’angle des droits de voisinage, aucune indemnité n’était due faute 
d’imprévisibilité du projet. 

26.  Le 4 janvier 2012, les époux Rohrbach ont signifié leur accord avec les 
arguments développés par M. Pellet. 

  Le 13 janvier 2012, M. Pellet a fait de même concernant le recours des 
époux Rohrbach. 

27.  Le 31 janvier 2012, M. Sicilia a déposé des observations. L’association 
« Bossons pour la Pralée » n’était pas d’accord à l’unanimité avec le 2ème PLQ. 
Les immeubles projetés seraient exécutés par des promoteurs privés, relançant de 
ce fait un débat sur les servitudes croisées. 

28.  Le 15 février 2012, les époux Kull et les époux Leo, ont informé la chambre 
qu’ils maintenaient leur position sur les projets envisagés dans le quartier, et 
qu’ils soutenaient l’opinion des voisins et de l’association « Bossons pour 
l’Avenir de la Pralée ». Les projets actuels allaient dévaloriser leur parcelle. Le 
périmètre devait rester en l’état actuel avec un ensemble de petites villas 
appartenant à des propriétaires privés.  

29.  Le 25 juillet 2012, le Conseil d’Etat a adopté le PLQ 29'764 (projet datant 
du 14 décembre 2009) dont le périmètre inclut les parcelles de M. Pellet et 
Mme et M. Rohrbach. Le PLQ prévoit la construction de cinq immeubles pour 
une surface brut de plancher de 17'070 m2 avec un IUS de 1,25 et des droits à bâtir 
de 1'256 m2 pour la parcelle n° 437 et de 1'870 m2 pour la parcelle n° 135 ainsi 
que la démolition des habitations sises sur ces parcelles. 

30.  Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 

EN DROIT 

1. a. M. Bayard, M. Cabussat, Mme et M. Kull, Mme et M. Leo, 
Mme Thorimbert-Bonfils et M. Sicilia n’ont pas recouru contre la décision de la 
commission qui prévoit qu’aucune indemnité n’est due en raison de 
l’expropriation de leur servitude. Cette décision est ainsi devenue définitive à leur 
égard. Ils seront mis hors de cause. 

 b. Interjetés en temps utile devant la juridiction compétente, les recours 
déposés par M. Pellet et les époux Rohrbach sont recevables (art. 132 de la loi sur 
l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a 
LEx-GE ; art. 62 al. 1 let a. de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

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2.  Le litige porte sur les indemnités d’expropriation des servitudes de 
restriction de bâtir grevant les parcelles nos  444, 590 et 1’476 au bénéfice des 
parcelles nos 135 et 437, propriétés respectives de M. Pellet et des époux 
Rohrbach, seuls recourants. 

 a. Conformément à l’art. 26 al. 2 Cst, l'expropriation ne peut avoir lieu que 
moyennant indemnité pleine et entière (art. 14 LEx-GE).  

  L'indemnité comprend la pleine valeur vénale du droit exproprié 
(art. 18 al. 1 let. a LEx-GE), ainsi que, le cas échéant, le montant dont est réduite 
la valeur vénale de la partie non expropriée de l'immeuble (art. 18 al. 1 let. b 
LEx-GE) et le montant de tous autres préjudices visibles selon le cours normal des 
choses en cas d'expropriation (art. 18 al. 1 let. c LEx-GE). 

 b. Est déterminante la valeur au jour de l'arrêté d'expropriation et l'indemnité 
définitive est augmentée d'un intérêt à 5% dès la date de la prise de possession 
anticipée, le cas échéant (art. 23 A et 81 E LEx-GE).  

3.  Selon une jurisprudence constante, une servitude n'a pas de valeur vénale, 
car elle n'est pas objet de marché (ATF 122 II 246 consid. 4 ; 114 Ib 321 
consid. 3 ; Arrêt du Tribunal fédéral 1C_148/2012 du 26 juin 2012 consid. 4.2 ; 
P. MOOR, Droit administratif, vol. III, Lausanne 1992, pp. 407-408, 413 et 
419-420; H. HESS et H. WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, 
Kommentar, 1986, Vol. I, p. 343). 

4.  La jurisprudence a résolu le cas du propriétaire ayant entouré la partie de 
son bien-fonds qui méritait d'être protégée d'un « écran protecteur » consistant en 
un faisceau de servitudes destinées à exclure ou à limiter la possibilité de bâtir ou 
une certaine forme d'exploitation, afin de lui assurer la vue, une situation 
tranquille ou des alentours agréables. Privé de ses servitudes, l'exproprié a droit à 
une indemnité qui se détermine selon les prescriptions relatives à l'expropriation 
partielle ; l'indemnité correspond à la compensation du montant dont est réduite la 
valeur vénale de la partie restante (ATF 129 II 420 ; 106 Ib 381 = JdT 1982 
pp. 506 ss). La jurisprudence prend notamment en considération la perte 
d’avantages valorisant ou protégeant l’immeuble touché : protection contre les 
nuisances provenant du voisinage, garantie d’une vue dégagée sur le paysage, 
interdiction de construire grevant le fonds voisin en vertu d’une servitude, etc. 
(Arrêt du Tribunal fédéral 1C_148/2012 du 26 juin 2012 consid. 4.2). 

  Conformément à la jurisprudence, l’indemnité pour expropriation partielle 
se détermine selon la méthode dite de la différence, qui consiste à déduire de la 
valeur vénale du fonds avant l’expropriation celle du fonds après cette 
expropriation. Ainsi, il faut tenir compte du dommage résultant de la perte ou de 
la diminution d’avantages influant sur la valeur vénale et que la partie restante 
aurait, selon toute vraisemblance, conservés s’il n’y avait pas eu d’expropriation 

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(art. 21 al. 2 LEx-GE). Un lien de causalité doit exister entre l’expropriation 
elle-même et la perte de la valeur vénale, à distinguer de l’effet de l’ouvrage de 
l’expropriant sur les biens-fonds voisins. Seul peut être indemnisé le dommage 
que l’exproprié aurait évité grâce à sa propriété et non l’intérêt que représenterait 
pour l’exproprié la non-construction de l’ouvrage (ATF 129 II 420 consid. 3.1.2 ; 
ATF 106 Ib 381 consid. 3a). Il n’est pas accordé d’indemnité de dépréciation pour 
la partie restante, lorsque la dépréciation se trouve compensée par des avantages 
particuliers résultant de l’entreprise de l’expropriant (art. 22 al. 1 LEx-GE). 

5.  Il convient donc de comparer la situation des parcelles des recourants avant 
et après l’expropriation de leur servitude. 

  Pour les servitudes concernées, il faut relever en premier lieu qu’elles 
grevaient les mêmes parcelles qui ne représentent qu’une partie du périmètre du 
PLQ, soit trois parcelles sur sept, et qu’elles ne constituaient ainsi qu’un « écran 
de protection » partiel pour les recourants.  

  Seule la moitié de l’immeuble (C) qui sera érigé sur les parcelles nos 443 et 
444, à proximité de la propriété des époux Rohrbach, aurait été concernée par la 
restriction de bâtir. Un autre immeuble (B) est prévu entièrement sur une parcelle 
qui ne fait pas l’objet de la restriction de bâtir. Le troisième immeuble (A), situé 
près de la propriété de M. Pellet, n’est que partiellement concerné puisque sa 
construction est prévue sur les parcelles nos 590 et 591. Quant au bâtiment prévu 
pour un équipement d’intérêt public, son gabarit est d’un étage sur rez. Les 
servitudes expropriées auraient certes permis d’en limiter la surface mais pas la 
hauteur.  

  Il découle de ce qui précède que le maintien des servitudes ne pourrait pas 
complètement empêcher la construction d’immeubles selon les normes de la zone 
3 à proximité de leurs parcelles. De ce fait, le dommage que les recourants 
affirment subir, lié aux transformations du quartier et aux nuisances en termes de 
perte de tranquillité qu’elles impliquent, n’est pas en lien de causalité adéquate 
avec l’expropriation de leur servitude. 

6.  Pour M. Pellet, il faut également prendre en compte le fait que l’immeuble 
qui sera construit à l’ouest de sa parcelle, bien que d’un gabarit plus conséquent, 
sera en partie situé à l’emplacement de deux constructions existantes. Le nouvel 
immeuble sera en revanche plus éloigné de 10 m et sera séparé de sa parcelle par 
une rangée d’arbres et des places de parking en moins grand nombre que celles 
existant actuellement à proximité. 

  L’estimation privée produite par M. Pellet fonde la dévaluation de la 
parcelle de celui-ci, sur sa situation en zone de développement et sur la 
construction prévue d’immeubles sur les parcelles voisines. Or, comme cela a été 
établi, la construction d’immeubles dans le voisinage n’est pas en lien de causalité 

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adéquate avec l’expropriation et la dévaluation liée à la zone dans laquelle se 
trouve la parcelle, ne peut à l’évidence être considérée dans l’examen du 
dommage créé par l’expropriation de la servitude. 

  Il découle de ce qui précède que le dommage allégué par le recourant, lié à  
la perte de tranquillité, de vue imprenable et d’intimité, n’est pas avéré. 

  Compte tenu également du PLQ 29'764, en vigueur, prévoyant un IUS de 
1,25, la commission était fondée à refuser toute indemnité pour l’expropriation de 
la servitude. 

7.  Pour les époux Rohrbach, la situation est similaire. L’immeuble C, dont la 
construction est prévue à proximité de leur parcelle, est plus éloigné de leur villa 
que les deux bâtiments existants. En outre, une place de jeux ainsi qu’une rangée 
d’arbres séparera leur terrain de cette construction. Compte tenu de cette 
configuration et de la distance de plus de 50 m, séparant l’immeuble de leur villa, 
la perte d’intimité alléguée n’est pas avérée. Quant à la perte du caractère 
résidentiel du quartier, elle n’est pas la conséquence de l’expropriation de leur 
servitude, comme cela a déjà été vu plus haut. 

  A cela s’ajoute également que les recourants déploraient ne pas pouvoir 
bénéficier d’une promotion dans le cadre d’un PLQ compte tenu des servitudes 
qui grevaient leur parcelle. Bien que sans rapport direct avec la présente cause, 
l’adoption du PLQ 29'764 et les droits à bâtir qui y sont attachés, modifient au 
contraire la situation en leur faveur, de sorte qu’ils ne peuvent s’en plaindre. 

  L’expropriation de la servitude des recourants ne donne ainsi pas droit à 
indemnisation.  

8.  En conséquence, les recours seront rejetés. 

  Un émolument de CHF 500.- sera mis à la charge de M. Pellet et un autre de 
CHF 500.- à celle des époux Rohrbach (art. 87 al. 1 LPA). 

  Une indemnité de procédure de CHF 1'000.- sera allouée à la FPLC, à la 
charge des recourants (art. 87 al. 2 LPA).  

 

* * * * * 

 

 

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PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevables les recours interjetés le 21 novembre 2011 par Monsieur Camille 
Pellet et par Madame Françoise et Monsieur Robert Rohrbach contre la décision de la 
commission cantonale de conciliation et d’estimation en matière d’expropriation 
(2ème arrondissement) du 26 septembre 2011 ; 

préalablement 

met hors de cause Monsieur Pascal Bayard, Monsieur Hervé Cabussat, Madame Odette 
et Monsieur Kurt Kull, Madame Gisèle et Monsieur Mario Leo, Madame Paulette 
Thorimbert, Bonfils et Monsieur Roger Sicilia ;  

au fond : 

rejette les recours ; 

met un émolument de CHF 500.- à la charge de Monsieur Camille Pellet ; 

met un émolument de CHF 500.- à la charge conjointe et solidaire de Madame 
Françoise et Monsieur Robert Rohrbach ; 

alloue une indemnité de procédure à la Fondation pour la promotion du logement bon 
marché et de l’habitat coopératif de CHF 500.-, à la charge de Monsieur Camille Pellet, 
et une autre de CHF 500.-, à la charge conjointe et solidaire de Madame Françoise et 
Monsieur Robert Rohrbach ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;  

communique le présent arrêt à Me Marcel Bersier, avocat de Monsieur Camille Pellet et 
à Me Maud Volter, avocate de Madame Françoise et Monsieur Robert Rohrbach, à Me 
Pascal Petroz, avocat de l'intimée ainsi qu'au Tribunal administratif de première 
instance et, pour information, à Monsieur Pascal Bayard, Monsieur Hervé Cabussat, 
Madame Odette et Monsieur Kurt Kull, Madame Gisèle et Monsieur Mario Leo, 

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Madame Paulette Thorimbert-Bonfils et Monsieur Roger Sicilia, ainsi qu'au 
département de l'urbanisme. 

Siégeants : Mme Hurni, présidente, M. Thélin, Mme Junod, MM. Dumartheray et 
Verniory, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

F. Scheffre 

 la présidente siégeant : 
 
 

E. Hurni 
 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :