# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7427fca7-ec25-5cb1-94b5-2e8c19a9f756
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-09-11
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht I. Zivilkammer 11.09.2025 ZR1 2024 4
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_006_ZR1-2024-4_2025-09-11.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Urteil vom 11. September 2025
mitgeteilt am 16. September 2025

Referenz ZR1 24 4

Instanz Erste zivilrechtliche Kammer

Besetzung Richter-Baldassarre, Vorsitzende
Bäder Federspiel und Cavegn
Casutt, Aktuarin

Parteien A.________
Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Jean-Daniel Schmid
epartners Rechtsanwälte AG, Puls 5, Hardturmstrasse 11, 
8005 Zürich

gegen

B.________
Berufungsbeklagte

Gegenstand Beseitigung Besitzesentziehung (Art. 927 ZGB)

Anfechtungsobj. Entscheid des Regionalgerichts Prättigau/O.1.________ vom 15. 
Juni 2023, mitgeteilt am 21. November 2023 (Proz. Nr. 115-2021-
2)

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Sachverhalt

A. Die B.________ ist Eigentümerin zweier Unterhaltungslokale, dem 
C.________ und dem D.________, an der E.________ in O.1.________. Mit Miet-
vertrag vom 31. August bzw. 3. September 2018 vermietete die B.________ der 
A.________ den sich im Untergeschoss befindenden C.________  mit einer festen 
Mietdauer von fünf Jahren und einer Option auf weitere fünf Jahre bzw. der Mög-
lichkeit der stillschweigenden Weiterführung als unbefristeter Mietvertrag. Der sich 
im Erdgeschoss befindende D.________ war vom 1. Dezember 2019 bis 30. April 
2020 auch von der A.________ gemietet. Der D.________ ist derzeit an die 
N.________ GmbH vermietet. 

B. Zwischen den Parteien bestehen verschiedene Rechtsstreitigkeiten. Der vor-
liegende Streit betrifft den Umfang der gemieteten oder zur Mitbenutzung überlas-
senen Sachen. Uneinigkeit besteht im Wesentlichen darüber, ob der im UG gele-
gene "Vorraum 14.30 m2", die von dort ins EG führende Treppe, der im EG gelegene 
"Korridor zum Hotel F.________" sowie die sich dort befindende Brandmeldezen-
trale ebenfalls zur Mietsache gehören (Standpunkt der A.________) oder nicht bzw. 
nur auf Zusehen hin zur Nutzung als Fluchtweg überlassen wurden (Standpunkt der 
B.________). Durch den Vorraum im UG werden mehrere Kellerräume sowie die 
Wasserverteilung der Liegenschaft erschlossen. Die Treppe führt vom Vorraum in 
einen Korridor im EG, wo sich eine Türe zum D.________, die Brandmeldeanlage 
des D.________ sowie ein Ausgang ins Freie befinden. Über diese Flächen bestand 
für die Gäste des A.________ ein Fluchtweg, bis die Gebäudeversicherung des 
Kantons Graubünden (GVG) diesen im Juli 2020 aufhob. Die B.________ wirft der 
A.________ vor, die beiden Türen, die zum "Korridor zum Hotel" führen, vorsätzlich 
blockiert oder manipuliert und ihr dadurch den Zugang zu den Räumlichkeiten im 
UG und zur Brandmeldezentrale verwehrt zu haben.

C. Nach Durchführung des Schlichtungsverfahrens erhob die B.________ am 
3. Februar 2021 gegen die A.________ beim Regionalgericht Prättigau/Davos 
Klage auf Beseitigung der Besitzesentziehung nach Art. 927 ZGB (Proz. Nr. 115-
2021-2). Die Klage richtete sich auf Einräumung des Besitzes an den Räumlichkei-
ten "Keller/Lager", "Vorraum", "Keller im Untergeschoss", am "Korridor zum Hotel" 
im Erdgeschoss sowie an der dazugehörigen Treppe vom Erdgeschoss ins Unter-
geschoss. In der Folge wurde das Verfahren auf Antrag der A.________ und mit 
Zustimmung der B.________ sistiert. 

D. Am 15. Dezember 2021 ersuchte die B.________ um Fortsetzung des Ver-
fahrens und Erlass vorsorglicher Massnahmen (Proz. Nr. 135-2021-457).

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E. Nach Aufhebung der Sistierung betreffend Proz. Nr. 115-2021-2 erstattete 
die A.________ am 24. Januar 2022 die Klageantwort und beantragte die kosten- 
und entschädigungsfällige Abweisung der Klage.

F. Mit Entscheid vom 16. Februar 2022 hiess der Einzelrichter am Regionalge-
richt Prättigau/Davos das Gesuch um Erlass vorsorglicher Massnahmen gut. Zu-
sammengefasst verpflichtete er die A.________ unter Androhung einer Strafe nach 
Art. 292 StGB, für die Dauer des Hauptverfahrens die Zugänge zu den strittigen 
Räumlichkeiten und technischen Anlagen zu ermöglichen. Die von der A.________ 
dagegen erhobene Beschwerde wies das Kantonsgericht Graubünden mit Urteil 
vom 17. Oktober 2022 ab, soweit es darauf eintrat (ZK1 22 47). Mit Entscheid vom 
23. Mai 2022 erklärte der Einzelrichter die erlassenen vorsorglichen Massnahmen 
als vollstreckbar (Proz. Nr. 135-2022-176).

G. Am 16. März 2022 reichte die B.________ fristgerecht die (Pro-
sequierungs-)Klage in Bezug auf Dispositivziffer 1b (Gewährleistung Zugang zur 
Feuermeldezentrale im Raum vor der Notausgangstüre Nr. 3) des Massnahmeent-
scheids vom 16. Februar 2022 beim Regionalgericht Prättigau/O.1.________ ein 
(Proz. Nr. 115-2022-8). Am 21. Juni 2022 erstattete die A.________ ihre Klageant-
wort (Proz. Nr. 115-2022-8). Das Regionalgericht Prättigau/O.1.________ verei-
nigte beide Klagen (Proz. Nr. 115-2021-2 und Proz. Nr. 115-2022-8) mit prozesslei-
tender Verfügung vom 24. Juni 2022 unter der Proz. Nr. 115-2021-2. Am 5. Sep-
tember 2022 reichte die B.________ ihre Replik ein (Proz. Nr. 115-2021-2 und Proz. 
Nr. 115-2021-8). Die Duplik der A.________ ging am 5. Dezember 2025 ein (Proz. 
Nr. 115-2021-2 und Proz. Nr. 115-2021-8).

H. Mit Entscheid vom 15. Juni 2023, schriftlich begründet mitgeteilt am 21. No-
vember 2023, erkannte das Regionalgericht Prättigau/Davos wie folgt:

1. Die Klage wird gutgeheissen und es wird

a) Die A.________ verpflichtet, der B.________ den Besitz

 an den Räumlichkeiten "Vorraum" 14.30 m2, "Keller" 9.50 m2, "Kel-
ler/Lager" 50.30 m2, je im Untergeschoss,

 an der dortigen Treppe vom Untergeschoss ins Erdgeschoss sowie

 am Raum vor der Notausgangstüre Nr. 3 im Erdgeschoss (alles im 
Gebäude G.________, Gemeinde O.1.________, 
E.________,  O.1.________),

wiederum einzuräumen, indem

1. der B.________ die Nutzung der Türe "Notausgang Nr. 3", nachfol-
gend rot umrandet, ermöglicht wird, d.h. die A.________ hat die Da-
chlatte bzw. das Kantholz, welche/s die Türe versperrt, zu entfernen 

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und den Schlosszylinder dergestalt auszuwechseln, sodass die 
Schlüssel der B.________ wiederum zum Schloss passen

und

2. der B.________ die Nutzung der Türe zwischen "Notausgang Nr. 3" 
und der Lokalität D.________, nachfolgend blau umrandet, ermög-
licht wird, d.h. die A.________ hat alles zu entfernen, was die Türe 
vom Korridor her versperrt, und allfällige Manipulationen des Schlos-
ses rückgängig zu machen, sodass die Schlüssel der B.________ 
wiederum zum Türschloss passen

Ferner wird die B.________ ermächtigt, die Tür "Notausgang Nr. 3" 
(vorstehend rot umrandet) und die Tür zwischen dem Raum vor der 
Notausgangstüre Nr. 3 und der Lokalität D.________ (vorstehend 
blau umrandet) auf Kosten der A.________ wiederum zugänglich zu 
machen (allenfalls durch Ersatz der Schlösser oder Ersatz der gan-
zen Türen), sollte die A.________ nicht innert 15 Tagen seit Rechts-
kraft des Urteils die ungehinderte Nutzung der Türen durch die 
B.________ ermöglichen. 

Zudem wird der A.________ [sic!] unter ausdrücklicher Androhung 
der Straffolge nach Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, 
wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Be-
amten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn er-
lassenen Verfügung nicht Folge leistet, verboten, jedwelche Hand-
lung vorzunehmen, welche der B.________ den Zugang zu ihren, 
nicht an die A.________ vermieteten Räumlichkeiten im Erdge-
schoss und im Untergeschoss des Grundstücks Nr. Z:1.________ 

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(D.________) in Gebäude G.________, Gemeinde O.1.________, 
verwehrt. 

b) die A.________ verpflichtet, der B.________ den Besitz

 an der Brandmeldezentrale im Raum vor der Notausgangstüre Nr. 3 
im Erdgeschoss (im Gebäude G.________, Gemeinde 
O.1.________, E.________, O.1.________), nachstehend grün 
umrandet, 

wiederum einzuräumen und ihr und der jeweiligen Mieterin bzw. 
dem jeweiligen Mieter des Stockwerkeigentums Nr. Z:1.________, 
Gemeinde O.1.________, den Zugang zur Brandmeldezentrale im 
zum Stockwerkeigentum Nr. Z:1.________, Gemeinde 
O.1.________, gehörenden Korridor jederzeit zu gewähren, indem

1. der B.________ und der jeweiligen Mietpartei des Grundstücks 
Nr. Z:1.________, Gemeinde O.1.________, die Nutzung der 
Türe "Notausgang Nr. 3", nachfolgend rot umrandet, jederzeit er-
möglicht wird, d.h. die A.________ hat die Dachlatte bzw. das 
Kantholz, welche/s die Türe versperrt, zu entfernen und den 
Schlosszylinder dergestalt auszuwechseln, sodass die Schlüssel 
der B.________ wiederum zum Schloss passen

und

2. der B.________ und der jeweiligen Mietpartei des Grundstücks 
Nr. Z:1.________, Gemeinde O.1.________, die Nutzung der 
Türe zwischen "Notausgang Nr. 3" und der Lokalität 
D.________, nachfolgend blau umrandet, ermöglicht wird, d.h. 

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die A.________ hat alles zu entfernen, was die Türe vom Korri-
dor her versperrt, und allfällige Manipulationen des Schlosses 
rückgängig zu machen, sodass die Schlüssel der B.________ 
wiederum zum Schloss passen

Ferner wird der A.________ [sic!] unter ausdrücklicher Androhung 
der Straffolge nach Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, 
wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Be-
amten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn er-
lassenen Verfügung nicht Folge leistet, verboten, jedwelche Hand-
lung vorzunehmen, welche der B.________ den Zugang zu bzw. die 
Bedienung der Brandmeldezentrate [sic!] (im Plan grün umrandet) im 
Raum "Korridor zum Hotel" verwehrt. 

Zudem wird der A.________ [sic!] unter ausdrücklicher Androhung 
der Straffolge nach Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, 
wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Be-
amten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn er-
lassenen Verfügung nicht Folge leistet, verboten, Manipulationen an 
der Brandmeldezentrate [sic!] (im Plan grün umrandet) im Raum 
"Korridor zum Hotel" vorzunehmen, welche die Mietpartei der Loka-
lität D.________, derzeit die H.________, in irgend einer Art behin-
dern oder schädigen. 

2. Die Gerichtskosten für diesen Entscheid in Höhe von CHF 6'100.00 (Ent-
scheidgebühr CHF 6'000.00 plus Kosten der Beweisführung 
CHF 100.00) gehen zu Lasten der A.________. Sie werden mit dem von 
der B.________ geleisteten Kostenvorschuss von CHF 4'000.00 ver-
rechnet. Die A.________ wird verpflichtet, dem Regionalgericht Prätti-
gau/Davos (Kanton Graubünden) CHF 2'100.00 zu bezahlen und der 
B.________ CHF 4'000.00 zu erstatten/bezahlen. 

3. Die A.________ wird verpflichtet, der B.________ eine Parteientschädi-
gung von CHF 25'077.90 (inkl. Barauslagen und MWST) zu bezahlen. 

4. (Rechtsmittelbelehrung Entscheid)

5. (Rechtsmittelbelehrung Kostenentscheid)

6. (Mitteilung)

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I. Gegen diesen Entscheid erhob die A.________ (fortan: Berufungsklägerin) 
mit Eingabe vom 8. Januar 2024 beim Kantonsgericht von Graubünden (nunmehr: 
Obergericht des Kantons Graubünden) Berufung. Sie stellte folgende Anträge:

1. Der angefochtene Entscheid des Regionalgerichts Prättigau/Davos vom 
15. Juni 2023 (Proz. Nr. 115-2021-2) sei vollumfänglich aufzuheben.

2. Die gegnerische Klage vom 3. Februar 2021 sei vollumfänglich abzu-
weisen.

3. Auf die gegnerische Klage vom 16. März 2022 sei nicht einzutreten.

4. Eventualiter sei die gegnerische Klage vom 16. März 2022 vollumfäng-
lich abzuweisen.

5. Eventualiter (zu Rechtsbegehren Ziff. 2 bis 4 hiervor) sei die Sache zur 
ergänzenden Beweiserhebung und zur neuen Beurteilung an die Vor-
instanz zurückzuweisen.

6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) sowohl für das 
vorinstanzliche Verfahren als auch für das Berufungsverfahren zu Las-
ten der Berufungsbeklagten.

J. Die B.________ (fortan: Berufungsbeklagte) beantragte in ihrer Berufungs-
antwort vom 28. Februar 2024, die Berufung sei kosten- und entschädigungsfällig 
abzuweisen. Die (freiwillige) Replik der Berufungsklägerin datiert vom 15. April 
2024. Darin vertiefte sie ihre Argumentation und hielt an ihren in der Berufung ge-
stellten Anträgen fest. Ein weiterer Schriftenwechsel fand nicht statt.

K. Am 16. April 2024 teilte Rechtsanwalt Patrik Schmid, Rechtsvertreter der Be-
rufungsklägerin, die sofortige Niederlegung seines Mandats mit. Mit Vollmacht vom 
10. Juni 2024 legitimierte sich Rechtsanwalt Christian T. Suffert als neuer Rechts-
vertreter der Berufungsklägerin. Er legte sein Mandat am 13. August 2024 wieder 
nieder. Rechtsanwalt Andreas Flütsch teilte alsdann mit Schreiben vom 11. Oktober 
2024 mit, dass er die Berufungsbeklagte nicht mehr vertrete. Mit Schreiben vom 
23. Dezember 2024 kündigte schliesslich Rechtsanwalt Jean-Daniel Schmid die 
Rechtsvertretung der Berufungsklägerin an. 

L. Per 1. Januar 2025 erfolgte die Zusammenführung des Kantonsgerichts und 
des Verwaltungsgerichts zum Obergericht des Kantons Graubünden. Das vorlie-
gende Verfahren ZK1 24 4 wird vom Obergericht unter der Referenz ZR1 24 4 wei-
tergeführt. 

M. Die vorinstanzlichen Akten (Proz. Nr. 115-2021-2 [damit vereinigt Nr. 115-
2022-8] sowie Proz. Nr. 135-2021-457 [Massnahmeverfahren]) wurden beigezo-
gen. Die Besetzung des Spruchkörpers wurde den Parteien mitgeteilt. Das Verfah-
ren ist spruchreif.

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Erwägungen

1. Prozessuales

1.1. Anfechtungsobjekt ist ein Entscheid des Kollegialgerichts am Regionalgericht 
Prättigau/Davos vom 15. Juni 2023 betreffend Beseitigung einer Besitzesentzie-
hung (act. B.2). Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen erstin-
stanzlichen Endentscheid, der grundsätzlich mit Berufung angefochten werden 
kann (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). 

1.2. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, so-
fern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens 
CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Bei Besitzesklagen bemisst sich der 
Streitwert grundsätzlich nach dem Wert der entzogenen Sache (STERCHI, in: Haus-
heer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 
2012, Art. 91 N. 18a). Beim Begehren auf Besitzesschutz handelt es sich folglich 
um ein vermögensrechtliches Rechtsbegehren, das jedoch nicht auf eine bestimmte 
Geldsumme lautet (Art. 91 Abs. 2 ZPO; ERNST/ZOGG, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler 
Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl. 2023, Vor Art. 926-929 N. 42). 

1.2.1. Die Vorinstanz stellte für die Streitwertberechnung auf den von der Beru-
fungsbeklagten verfolgten wirtschaftlichen Zweck ab resp. auf den mit dem Besitze-
sentzug verbundenen Nutzungsausfall. Die Berechnung der Berufungsbeklagten, 
die von einem Nutzungsausfall von CHF 20'000.00 jährlich ausgehe, sei begründet. 
Der Streitwert liege somit über CHF 15'000.00, aber unter CHF 30'000.00, selbst 
wenn der Wert aufgrund der Verfahrensdauer kapitalisiert werde. Dies, weil der Zu-
gang der Berufungsbeklagten zu den strittigen Räumlichkeiten seit den Entscheiden 
über die vorsorglichen Massnahmen und deren Vollstreckung am 23. Mai 2022 ge-
geben sei. Damit habe die Berufungsbeklagte das Lokal D.________ seit diesem 
Zeitpunkt wieder zum höheren Mietzins vermieten können, was auch für die Dauer 
eines allfälligen Berufungsverfahrens gelte. Von der Klageeinreichung im Februar 
2021 bis zum Vollstreckungsentscheid am 23. Mai 2022 seien 16 Monate vergan-
gen. Dies ergebe einen Streitwert von CHF 26'700.00 (CHF 20'000.00 / 12 x 16; 
zum Ganzen act. B.2, E. 1.4).

1.2.2. Der Berechnung der Vorinstanz ist zu folgen. Die Parteien äusserten sich im 
Berufungsverfahren denn auch nicht (mehr) zum Streitwert. Die Streitwertgrenze 
von CHF 10'000.00 für das Berufungsverfahren ist folglich ohne Weiteres erreicht 
(Art. 308 Abs. 2 ZPO). 

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1.3. Mit der Berufung kann eine unrichtige Rechtsanwendung (lit. a) und eine un-
richtige Feststellung des Sachverhalts (lit. b) geltend gemacht werden (Art. 310 
ZPO), einschliesslich der Unangemessenheit. Die Rechtsmittelinstanz hat umfas-
sende Kognition und wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Noven 
können im Berufungsverfahren nur berücksichtigt werden, sofern sie ohne Verzug 
vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz 
vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 lit. a und b ZPO). 

1.4. Das Berufungsverfahren stellt keine Fortsetzung des erstinstanzlichen Ver-
fahrens dar. Die Berufung dient vielmehr der Überprüfung des angefochtenen Ent-
scheides und des Verfahrens der ersten Instanz. Dabei obliegt es den Parteien, 
hinreichend genau aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid in den an-
gefochtenen Punkten als fehlerhaft zu betrachten ist (BGE 144 III 394 E. 4.1.4; 142 
III 413 E. 2.2.4; je m.w.H.). Die Berufungsschrift hat sich vornehmlich mit den Erwä-
gungen der Vorinstanz auseinanderzusetzen und soll nicht einfach die Ausführun-
gen vor der ersten Instanz wiederholen. Ebenso wenig genügt eine allgemeine Kritik 
am angefochtenen Entscheid. Anhand der erstinstanzlich festgestellten Tatsachen 
oder der daraus gezogenen rechtlichen Schlüsse ist aufzuzeigen, inwiefern sich die 
Überlegungen der ersten Instanz nicht aufrechterhalten lassen. Die Begründung 
muss genügend ausführlich sein, damit die Berufungsinstanz sie ohne Weiteres ver-
stehen kann. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger die von ihm kritisierten 
Passagen des Entscheids wie auch die Akten, auf die er seine Kritik stützt, genau 
bezeichnet (statt vieler Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden ZK1 23 13 vom 
4. August 2023 E. 1.4.1 m.w.H.).

1.5. Die Berufung erfolgte form- und fristgerecht (Art. 311 Abs. 1 ZPO; act. A.1; 
act. B.2). Die übrigen Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen weiteren Bemer-
kungen Anlass. Unter Vorbehalt einer rechtsgenügenden Begründung ist auf die 
Berufung einzutreten. Deren Beurteilung fällt in die Zuständigkeit der Ersten zivil-
rechtlichen Kammer des Obergerichts (Art. 7 Abs. 1 EGzZPO [BR 320.100]; Art. 9 
lit. a OGV [BR 173.010]).

1.6. Die Berufungsklägerin will keinen (formellen) Beizug der Akten des Vollstre-
ckungsverfahrens (Proz. Nr. 135-2022-176). Besagte Akten finden keinen Eingang 
in das vorliegende Urteil. Soweit betreffend die Streitwertberechnung das Ent-
scheiddatum im Vollstreckungsverfahren heranzuziehen ist (E. 1.2), ergibt sich dies 
bereits aus dem angefochtenen Entscheid. Weiterungen erübrigen sich.

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2. Besitzesentziehung (Art. 927 ZGB)

Wer einem andern eine Sache durch verbotene Eigenmacht entzogen hat, ist ver-
pflichtet, sie zurückzugeben, auch wenn er ein besseres Recht auf die Sache be-
hauptet (Art. 927 Abs. 1 ZGB). Wenn der Beklagte sofort sein besseres Recht nach-
weist und auf Grund desselben dem Kläger die Sache wieder abverlangen könnte, 
so kann er die Rückgabe verweigern (Art. 927 Abs. 2 ZGB). Die Klage geht auf 
Rückgabe der Sache und Schadenersatz (Art. 927 Abs. 3 ZGB). Aktivlegitimiert ist 
der frühere Besitzer, dem die Sache durch verbotene Eigenmacht entzogen wurde. 
Passivlegitimiert ist jeder, der die Sache dem früheren Besitzer entzogen hat. Dar-
unter fällt auch ein Universalsukzessor sowie ein bösgläubiger Singularsukzessor 
des Täters (DOMEJ/SCHMIDT, Kurzkommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, 
2. Aufl. 2018, Art. 927 N. 2). Der Kläger muss den Besitz an der Sache nachweisen, 
die Entziehung des Besitzes belegen und die Rechtzeitigkeit des Protestes dartun. 
Eine Entziehung des Besitzes liegt vor, sofern die Sachherrschaft des bisherigen 
Besitzers in keiner Weise mehr besteht. Eine vorübergehende Verhinderung ist 
keine Entziehung, ausser sie wird mangels Gegenmassnahmen definitiv. Darunter 
fällt z.B., wenn ein Gebäude mit einem dem Besitzer nicht zur Verfügung stehenden 
Schlüssel abgeschlossen wird (ERNST/ZOGG, a.a.O., Art. 927 N. 2). Der Nachweis 
des besseren Rechtes an der Sache obliegt hingegen dem Beklagten (Art. 927 
Abs. 2 ZGB). 

3. Ausgangslage und Parteistandpunkte 

3.1. Die Vorinstanz hiess die (vereinigte) Klage der Berufungsbeklagten auf Be-
seitigung von Besitzesentziehung gut (act. B.2). Sie verpflichtete die Berufungsklä-
gerin, der Berufungsbeklagten den Besitz an den Räumlichkeiten "Vorraum" 
14.30 m2, "Keller" 9.50 m2, "Keller/Lager" 50.30 m2, je im Untergeschoss, an der 
dortigen Treppe vom Untergeschoss ins Erdgeschoss sowie am Raum vor der 
Notausgangstüre Nr. 3 im Erdgeschoss (alles im Gebäude G.________, Gemeinde 
O.1.________, E.________,  O.1.________) wiederum einzuräumen (act. B.2, Dis-
positiv-Ziff. 1.a). Des Weiteren verpflichtete die Vorinstanz die Berufungsklägerin, 
der Berufungsbeklagten den Besitz an der Brandmeldezentrale im Raum vor der 
Notausgangstüre Nr. 3 im Erdgeschoss (im Gebäude G.________, Gemeinde 
O.1.________, E.________, O.1.________) wiederum einzuräumen und ihr und 
der jeweiligen Mieterin bzw. dem jeweiligen Mieter des Stockwerkeigentums 
Nr. Z:1.________, Gemeinde O.1.________, den Zugang zur Brandmeldezentrale 
im zum Stockwerkeigentum Nr. Z:1.________, Gemeinde O.1.________, gehören-
den Korridor jederzeit zu gewähren (act. B.2, Dispositiv-Ziff. 1.b). Beides verband 
die Vorinstanz mit einer Strafandrohung bei Zuwiderhandlung. 

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Zusammengefasst begründete die Vorinstanz ihr Urteil damit, es sei erwiesen, dass 
die Berufungsklägerin der Berufungsbeklagten den Zugang zu den streitge-
genständlichen Räumlichkeiten nicht freiwillig gewährt habe (act. B.2, E. 5.1.2.4). 
Ein Mietvertrag für die streitigen Räumlichkeiten werde von der Berufungsklägerin 
zwar behauptet, jedoch nicht nachgewiesen, und auch eine Einwilligung in den dau-
erhaften Entzug der Räumlichkeiten bringe die Berufungsklägerin nicht bei (act. B.2, 
E. 5.2.2). Die Parteien hätten vor der Vorinstanz divergierende Versionen des strit-
tigen Mietvertrages ins Recht gelegt. In den Mietverträgen seien die vermieteten 
Flächen schraffiert worden. Diese Schraffierungen stimmten bei den sonst identi-
schen Exemplaren der Berufungsklägerin und der Berufungsbeklagten nicht übe-
rein. Die Echtheit des Mietvertrags der Berufungsklägerin sei im Zeitpunkt der Ur-
teilsfällung der Vorinstanz Gegenstand eines noch nicht abgeschlossenen Strafver-
fahrens gewesen (act. B.2, E. 5.3.3.1). Zudem seien die von der Berufungsklägerin 
als ebenfalls vermietet eingeforderten Räumlichkeiten im EG bzw. die streitge-
genständliche Treppe nicht einmal in ihrem eigenen Exemplar schraffiert. Auch die 
im Mietvertrag erwähnte Nettomietfläche spreche gegen ihre Tatsachenbehaup-
tung. Zudem seien die weiter hinten liegenden Kellerräumlichkeiten anerkannter-
massen nicht der Berufungsklägerin vermietet, die Berufungsbeklagte nutze die 
strittigen Räumlichkeiten als Verkehrsweg, was auch für die Feuermeldezentrale 
gelte. Ausserdem könne der Notausgang Nr. 3 momentan von der Berufungskläge-
rin gar nicht genutzt werden und das Fluchtwegkonzept gebe die Fluchtwege wie-
der, sei indes nicht Ausdruck des Mietverhältnisses. Aus der Übergabe der Schlüs-
sel für die Notausgänge könne für sich alleine gesehen nicht auf ein ausschliessli-
ches Nutzungsrecht über die strittigen Räumlichkeiten geschlossen werden und die 
Räumlichkeiten stünden daher höchstens im Mitbesitz der Berufungsklägerin. Ins-
gesamt vermöge die Berufungsklägerin ihr besseres Recht an den strittigen Räum-
lichkeiten nicht zu beweisen (act. B.2, E. 5.3.4).

3.2. Die Berufungsklägerin wehrt sich gegen diesen Entscheid und beantragt des-
sen vollumfängliche Aufhebung. Sie rügt verschiedene formelle Versäumnisse der 
Vorinstanz (rechtliches Gehör, Recht auf Beweis, Rückzug einer der Klagen etc.). 
In materieller Hinsicht erachtet sie alsdann die Voraussetzungen der Besitzes-
schutzklage(n) entgegen der Vorinstanz als nicht erfüllt. Die Berufungsbeklagte wi-
derspricht der Berufungsklägerin in allen Punkten und verlangt die Bestätigung des 
angefochtenen Entscheids.

4. Verletzung des rechtlichen Gehörs 

4.1. Die Berufungsklägerin beanstandet die nicht abgenommene Parteibefragung 
von I.________ (Geschäftsführer der Berufungsklägerin) und die damit einherge-

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hende antizipierte Beweiswürdigung der Vorinstanz. Sie sieht ihr rechtliches Gehör, 
das Recht auf Beweis sowie den Grundsatz der freien Beweiswürdigung verletzt 
(act. A.1, Rz. 6 ff.).

4.2. Die Vorinstanz erwog, die Parteien seien unterschiedlicher Auffassung darü-
ber, ob die strittigen Räumlichkeiten der Berufungsklägerin mit dem Club 
"A.________" zusammen vermietet worden seien oder nicht. Der Berufungsklägerin 
gelinge der ihr obliegende Nachweis des sofortigen besseren Rechts nicht. Eine 
Befragung von J.________ (Verwaltungsrat der Berufungsbeklagten) und 
I.________ (Geschäftsführer der Berufungsklägerin) würde daran nichts ändern, 
zumal sich das Gericht anhand der bereits erhobenen Beweise eine Meinung habe 
bilden können. Es sei davon auszugehen, dass die beiden Genannten die Partei-
ausführungen in den jeweiligen Rechtsschriften bestätigen würden, da sie es gewe-
sen seien, die ihre Anwälte instruiert hätten. Ausserdem könne eine Parteiaussage 
– insbesondere im Besitzesschutzverfahren – die im Recht liegenden schriftlichen 
Urkunden nicht umstossen, da hierfür eine Auslegung des Vertragswillens nach 
Treu und Glauben notwendig wäre, was jedoch dem Wesen des Besitzesschutzver-
fahrens widerspräche. Da das Beweisergebnis schon feststehe und das Beweismit-
tel der Parteibefragung ungeeignet erscheine, daran etwas zu ändern, sei die anti-
zipierte Beweiswürdigung durch das Gericht zulässig (act. B.2, E. 2.3).

4.3. Hiergegen bringt die Berufungsklägerin vor, die Vorinstanz habe den Antrag 
der Pateibefragung von I.________ (und jene von J.________) ungerechtfertigter-
weise abgelehnt. Sie habe festgestellt, dass in der Lokalität D.________ lediglich 
eine Feuerwehrbedienung und keine (zusätzliche) Brandmeldezentrale eingebaut 
worden sei. Eben gerade zur Feststellung, dass [seit der Klageerhebung] in der Lo-
kalität D.________ eine eigene Brandmeldezentrale eingebaut worden sei, sei die 
Parteibefragung von I.________ offeriert worden. Dabei gehe es um das von Amtes 
wegen zu prüfende Rechtsschutzinteresse [an der zweiten Klage vom 16. März 
2022], welches gemäss der Berufungsklägerin nicht gegeben wäre, sofern es sich 
beim Gerät im Lokal D.________ um eine Brandmeldezentrale handle. Die Begrün-
dung, wonach im Besitzesschutzverfahren eine Parteibefragung eine schriftliche Ur-
kunde nicht umzustossen vermöge, sei nicht relevant, da das Rechtsschutzinter-
esse von Amtes wegen festgestellt werden müsse. Ausserdem habe sich die Vor-
instanz bei der Feststellung, dass sich in der Lokalität D.________ eine Feuerwehr-
bedienung und keine Brandmeldezentrale befinde, nicht mit der Argumentation der 
Berufungsklägerin auseinandergesetzt und ebenso nicht dargelegt, wie sie zu ihrer 
Feststellung gelangt sei. Damit habe sie den Entscheid ungenügend begründet und 
das rechtliche Gehör der Berufungsklägerin verletzt (act. A.1, Rz. 8 ff.). 

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4.4. Jede Partei hat das Recht, dass das Gericht die von ihr form- und fristgerecht 
angebotenen tauglichen Beweismittel abnimmt (Art. 152 Abs. 1 ZPO). Vorausset-
zung einer Beweisabnahme ist, dass die objektiv beweisbelastete Partei einen Be-
weisantrag gestellt hat und damit ihrer (abstrakten) Beweisführungslast nachge-
kommen ist (BAUMGARTNER, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], Kurzkommentar 
ZPO, 4. Aufl. 2021, Art. 152 N. 3). Das Recht auf Abnahme eines Beweises 
schliesst die antizipierte Beweiswürdigung nicht aus. In diesem Fall wird der Beweis 
abgelehnt, weil er nach Glauben des Gerichts an dessen Überzeugung (mangels 
massgeblichen Beweiswerts) nichts ändern kann (GUYAN, in: Spühler/Tenchio/In-
fanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 
4. Aufl. 2024, Art. 152 N. 6). Von einer antizipierten Beweiswürdigung kann aller-
dings nur dort die Rede sein, wo der Richter zum Schluss kommt, ein form- und 
fristgerecht beantragter und an sich tauglicher Beweis vermöge seine aufgrund der 
bereits abgenommenen Beweise gewonnene Überzeugung von der Wahrheit oder 
Unwahrheit einer behaupteten und bestrittenen Tatsache nicht zu erschüttern. 
Keine vorweggenommene Beweiswürdigung, sondern eine Verletzung des Rechts 
auf Beweis liegt demgegenüber vor, wenn der Richter objektiv taugliche und form-
gültig beantragte Beweise zu rechtserheblichen Tatsachen nicht abnimmt, obwohl 
er die Sachvorbringen dazu weder als erstellt noch als widerlegt erachtet (BGE 143 
III 297 E. 9.3.2 m.w.H.). 

4.5. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, sind die beiden Parteibefragungen 
ungeeignet, um weitere entscheidrelevante Erkenntnisse zu erlangen, da die Par-
teien lediglich die in den jeweiligen Rechtsschriften enthaltenen Behauptungen 
bestätigen würden. Der Berufungsklägerin gelingt der ihr obliegende sofortige Be-
weis des besseren Rechts mit der Vorinstanz nicht (dazu nachstehend E. 9). Inwie-
fern die Parteibefragung von I.________ daran etwas zu ändern vermöchte, ist nicht 
ersichtlich. Konkret moniert die Berufungsklägerin die abgelehnte Parteibefragung 
ihres Geschäftsführers ohnehin einzig betreffend die Frage der Brandmeldean-
lage/Feuerwehrbedienung. Sie bringt vor, I.________ hätte aufzeigen können, dass 
sich in der Lokalität D.________ neu (auch) eine Brandmeldezentrale und nicht 
bloss eine Feuerwehrbedienung befinde und die Berufungsbeklagte daher kein 
Rechtsschutzinteresse an der Besitzesschutzklage vom 16. März 2022 mehr hätte, 
da sie entsprechend nicht mehr auf den Zugang zur bzw. auf den Besitz der Brand-
meldezentrale im "Korridor zum Hotel" angewiesen sei. Dazu ist festzuhalten, dass 
grundsätzlich irrelevant ist, ob es sich beim Gerät in der Lokalität D.________ um 
eine weitere Brandmeldezentrale (Steuerungsmöglichkeit Feuermelder sämtlicher 
Lokalitäten) oder lediglich um eine Feuerwehrbedienung (Steuerungsmöglichkeit 
beschränkt auf Lokalität D.________) handelt. Zu beachten gilt nämlich, dass die 

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Berufungsbeklagte keinen unmittelbaren Zugang zur Anlage in der vermieteten Lo-
kalität D.________ hätte. Entsprechend ist sie aus Sicherheitsgründen so oder an-
ders auf den Zugang zur Brandmeldezentrale im "Korridor zum Hotel" angewiesen 
(vgl. auch nachstehend E. 5 zur Rüge der Sachverhaltsfeststellung und des Rechts-
schutzinteresses). Der eigentliche Streitpunkt liegt denn auch in der Frage, ob der 
Berufungsklägerin mit dem im Recht liegenden Mietvertrag die streitigen Räume 
und Zugänge mitvermietet wurden oder nicht. In dieser Hinsicht sind sich die Par-
teien uneinig. Die antizipierte Beweiswürdigung in Bezug auf die abgewiesene Par-
teibefragung durch die Vorinstanz ist dementsprechend nicht zu beanstanden. Nach 
dem Gesagten erübrigen sich auch weitere Ausführungen zu der von der Beru-
fungsklägerin vorgebrachten Rüge, wonach die Vorinstanz unzureichend dargelegt 
habe, wie sie zu ihrer Feststellung gelangt sei, dass sich in der Lokalität D.________ 
eine Feuerwehrbedienung und keine Brandmeldezentrale befinde (act. A.1, Rz. 10).

Ob sich die Berufungsklägerin tatsächlich auch daran stört, dass die Vorinstanz die 
Parteibefragung von J.________ als Verwaltungsrat der Berufungsbeklagten ab-
lehnte, erhellt nicht restlos. Dies kann angesichts vorstehender Erwägungen aber 
auch offengelassen werden. Ohnehin ist weder dargetan noch anderweitig ersicht-
lich, was die Berufungsklägerin aus der Parteibefragung von J.________ für ihren 
Standpunkt ableiten könnte. Darüber hinaus monierte die Berufungsklägerin anläss-
lich der Hauptverhandlung lediglich die nicht erfolgte Parteibefragung von 
I.________ (RG-act. VII.1). Auf die prozessuale Zulässigkeit der erstmaligen Rüge 
im Berufungsverfahren in Bezug auf J.________ braucht angesichts des Gesagten 
indes nicht weiter eingegangen werden (vgl. PKG 2017 Nr. 8). 

4.6. Der Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs bzw. des Rechts auf Beweis 
kann nach dem Gesagten nicht gefolgt werden.

5. Brandmeldezentrale (Sachverhalt und Rechtsschutzinteresse)

5.1. Die Berufungsklägerin moniert, dass die Vorinstanz den Sachverhalt bezüg-
lich der Brandmeldezentrale bzw. Feuerwehrbedienung unrichtig und willkürlich 
festgestellt habe und das Rechtsschutzinteresse der Berufungsbeklagten an der 
(zweiten) Klage vom 16. März 2022 fehle (act. A.1, Rz. 15). 

5.2. Die Vorinstanz erwog hierzu, dass das Gericht nicht auf eine Klage eintrete, 
wenn der klagenden Partei das schutzwürdige Interesse fehle. Das Gericht habe 
die dem Verfahren zugrundeliegenden tatsächlichen Umstände einer Prüfung zu 
unterziehen, welche jedoch nicht mehr als eine summarische sein dürfe. Im Zwei-
felsfall solle aus rechtsstaatlichen Überlegungen das Vorliegen eines schutzwürdi-

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gen Interesses bejaht werden. Die Vorinstanz stellte fest, dass sich eine Brandmel-
dezentrale im "Korridor zum Hotel" befinde. In den beiden Lokalen 
A.________/C.________ und D.________ befänden sich je eine Feuerwehrbedie-
nung. Die Berufungsbeklagte habe ein schutzwürdiges Interesse daran, für ihre Mie-
terinnen die Programmierungen an der Brandmeldezentrale vornehmen und 
Störungen auslesen, beheben und Daten ablesen zu können. Das Rechtsschutzin-
teresse der Berufungsbeklagten an der Wiedereinräumung des Besitzes an der 
Brandmeldezentrale im "Korridor zum Hotel" sei somit gegeben (act. B.2, E. 1.3.1).

5.3. Die Berufungsklägerin begründet ihre Rüge damit, dass es sich bei der neuen 
Anlage in der Lokalität D.________ um eine Brandmeldezentrale und nicht bloss 
um eine Feuerwehrbedienung handle (act. A.1, Rz. 13; vgl. auch vorstehend 
E. 4.3 ff.). Die Vorinstanz habe mit der Feststellung, in der Lokalität D.________ sei 
eine Feuerwehrbedienung eingebaut worden, den Sachverhalt willkürlich und ak-
tenwidrig festgestellt. Das neu installierte Gerät verfüge über ein Display, was aus 
den Fotoaufnahmen ersichtlich sei. Mithin handle es sich um exakt das gleiche 
Gerät wie die Brandmeldezentrale im "Korridor zum Hotel", somit um eine Brand-
meldezentrale. Auch aus den Akten ergebe sich klar, dass es sich beim in der Lo-
kalität D.________ installierten Gerät um eine Brandmeldezentrale handle. Folglich 
sei die Berufungsbeklagte seit Einbau dieses Gerätes in der Lage, über dieses 
Gerät das gesamte Alarmsystem zu steuern und zu programmieren. Daher sei sie 
nicht mehr auf den Zugang zur Brandmeldezentrale im "Korridor zum Hotel" ange-
wiesen, womit sie kein Rechtsschutzinteresse am Zugang zu besagter Brandmel-
dezentrale habe bzw. im Zeitpunkt des Urteils gehabt habe. Die Vorinstanz habe 
somit nicht nur den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt, sondern auch 
das Recht unrichtig angewendet, indem sie das Vorhandensein eines Rechtsschut-
zinteresses bejaht habe. Mangels Rechtsschutzinteresse hätte die Vorinstanz nicht 
auf die Klage vom 16. März 2022 eintreten dürfen (act. A.1, Rz. 13-16).

5.4. Das Gericht tritt auf eine Klage oder auf ein Gesuch ein, sofern die Prozess-
voraussetzungen erfüllt sind (Art. 59 Abs. 1 ZPO). Eine notwendige Prozessvoraus-
setzung ist das schutzwürdige Interesse der klagenden oder gesuchstellenden Par-
tei (Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO). Die Prozessvoraussetzungen – und damit auch das 
Rechtsschutzinteresse – müssen grundsätzlich im Urteilszeitpunkt vorliegen. Wenn 
die Durchsetzung des materiellen Rechts gerichtlichen Rechtsschutz nötig macht, 
ist ein schutzwürdiges Interesse vorhanden. Dabei kann dieses schutzwürdige In-
teresse wirtschaftlicher oder ideeller Natur sein (GEHRI, in: Spühler/Tenchio/Infan-
ger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2024, 

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Art. 59 N. 3 m.w.H.). Das Fehlen des Rechtsschutzinteresses führt nicht zur Abwei-
sung der Klage, sondern zum Nichteintreten (DOMEJ, a.a.O., Art. 59 N. 24).

5.5. Die Berufungsklägerin verkennt, dass es im vorliegenden Prozess im We-
sentlichen darum geht, ob bestimmte Räumlichkeiten und Zugänge der Berufungs-
klägerin mitvermietet wurden oder nicht. Betreffend Rechtsschutzinteresse ist daher 
ausschlaggebend, dass die Berufungsbeklagte der Ansicht ist, besagte Räume der 
Berufungsklägerin nicht mitvermietet zu haben, während die Berufungsklägerin die 
gegenteilige Meinung vertritt. Bereits diese divergierenden Meinungen begründen 
das Rechtsschutzinteresse der Berufungsbeklagten, welche sich ihres Besitzes ent-
zogen erachtet(e), an der Klärung des Sachverhalts. Wie bereits vorstehend aus-
geführt, besteht darüber hinaus unabhängig von der Anlage in der Lokalität 
D.________ aus Sicherheitsgründen ein Rechtsschutzinteresse der Berufungsbe-
klagten am Zugang zur Brandmeldezentrale im Korridor zum Hotel (vorstehend 
E. 4.5). Auf die Ausführungen der Berufungsklägerin – vor allem auch in Bezug auf 
die willkürliche Feststellung des Sachverhalts – ist daher nicht weiter einzugehen.

5.6. Sowohl der Rüge betreffend die aktenwidrige und willkürliche Feststellung 
des Sachverhaltes bezüglich der Brandmeldezentrale als auch der Rüge betreffend 
das fehlende Rechtsschutzinteresse ist kein Erfolg beschieden.

6. Zeugenaussage von K.________

6.1. Die Berufungsklägerin rügt den Beweiswert der Zeugenaussage von 
K.________. Entgegen der Vorinstanz erachtet sie den Zeugen als nicht glaubwür-
dig, weshalb seine Aussagen nicht hätten berücksichtigt werden dürfen (act. A.1, 
Rz. 17 ff.). 

6.2. Die Vorinstanz führte dazu aus, es liege in der Natur der Sache, dass der 
Zeuge K.________ als Angestellter der L.________ (Immobilienverwalterin der Be-
rufungsbeklagten) in viele juristische Streitigkeiten zwischen den Parteien involviert 
gewesen sei. Dies und seine Beteiligung am Strafverfahren gegen I.________ 
schliesse die Berücksichtigung seiner Aussagen indes nicht von vornherein aus. Die 
Frage, weshalb er gegen I.________ Strafanzeige eingereicht habe, habe der 
Zeuge damit beantwortet, dass Planunterlagen abgeändert worden seien und 
[diese] nicht mit den Originalmietverträgen übereinstimmen würden. Dieser Grund 
für eine Strafanzeige, so die Vorinstanz, erscheine objektiv, sachlich und nicht per-
sönlich motiviert. Im Zeitpunkt der Zeugenbefragung habe der Zeuge K.________ 
nicht mehr im Dienst der L.________ gestanden. Er sei daher in diesem Zeitpunkt 
unabhängig gewesen. Es gebe keine Anhaltspunkte, die für eine Nichtberücksichti-

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gung der Zeugenaussagen von K.________ sprechen würden. Der Umstand, dass 
sich der Zeuge auf die Frage, wann er zuletzt Kontakt mit dem damaligen Rechts-
vertreter der Berufungsbeklagten gehabt habe, nicht habe richtig erinnern können, 
vermöge den Beweiswert seiner Aussagen nicht zu schmälern. Selbstverständlich 
sei jede berücksichtigte Aussage für sich auf ihre Glaubhaftigkeit hin zu überprüfen. 
Allerdings habe sich das Gericht für seinen Entscheid ohnehin nicht auf die Zeu-
genaussagen von K.________ stützen müssen (act. B.2, E. 2.2.3).

6.3. Die Berufungsklägerin begründet ihre Rüge damit, dass K.________ ein per-
sönliches Interesse daran habe, zuungunsten der Berufungsklägerin auszusagen. 
Er sei stets als angestellter Immobilienverwalter der L.________ tätig gewesen. Im 
Strafverfahren gegen I.________ sei er in eigenem Namen als Privatkläger aufge-
treten. Damit habe er kundgetan, persönlich eine Verurteilung von I.________ her-
beiführen bzw. unterstützen zu wollen. Ausserdem stünden das vorliegende Ver-
fahren und das Strafverfahren in einem Zusammenhang, da es in beiden Verfahren 
um den streitgegenständlichen Mietvertrag gehe. Bereits daraus ergebe sich eine 
gewisse Abhängigkeit des Zeugen K.________. Ausserdem habe sich der Zeuge 
K.________ vom gegnerischen Rechtsvertreter vertreten lassen, habe Einblick in 
die Rechtsschriften gehabt und habe in regelmässigem Austausch mit dem gegne-
rischen Rechtsvertreter gestanden. Auf seine Zeugenaussage könne mangels Un-
abhängigkeit und Unvoreingenommenheit nicht mehr abgestellt werden und jede 
andere Beurteilung erscheine willkürlich. Die Vor-instanz hätte mithin nicht auf die 
Zeugenaussage von K.________ abstellen dürfen (act. A.1, Rz. 17 ff.).

6.4. Ein Instrument der Beweisabnahme ist die Zeugenaussage. Wer nicht Partei 
ist, kann über Tatsachen Zeugnis ablegen, die er unmittelbar wahrgenommen hat 
(Art. 169 ZPO). Das Gericht bildet sich seine Überzeugung nach freier Würdigung 
der abgenommenen Beweise (Art. 157 ZPO). Dies bedeutet, dass es nicht an Hier-
archien unter Beweismitteln bzw. an eine Rangfolge der Beweismittel gebunden ist. 
Grundsätzlich sind Aussagen einer Person schwierig zu bewerten und daher ein 
eher unzuverlässiges Beweismittel, was nicht nur im Straf-, sondern auch im Zivil-
verfahren gilt (GUYAN, a.a.O., Art. 157 N. 6 f. m.H.a. Urteil des Bundesgerichts 
5A_88/2020 vom 11. Februar 2021 E. 4.3.2 m.H.a. BGE 118 Ia 28 E. 1c). 

6.5. Der Rüge der Berufungsklägerin ist kein Erfolg beschieden. Zum einen über-
sieht sie, wie die Berufungsbeklagte zu Recht einwendet (act. A.3, Rz. 19 ff.), dass 
die Vorinstanz die Zeugenaussagen von K.________ lediglich bezüglich der Frage, 
ob die Zugänge zum "Korridor zum Hotel" tatsächlich versperrt gewesen seien, mit-
einbezieht. Der Zeuge K.________ bestätigte, dass die Notausgangstüre 3 durch 
ein Kantholz versperrt gewesen sei. Weiter erwähnt die Vorinstanz die Antwort des 

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Zeugen auf die Frage nach der Gewährung des Zutritts für Handwerker (act. B.2, 
E. 5.2.1.2, ferner 5.2.1.4). Dass die Handwerker keinen Zutritt zu den streitbetroffe-
nen Räumen hatten bzw. der Zutritt von Handwerkern durch die Berufungsklägerin 
erschwert wurde, ist bereits aus Urkunden bekannt (RG-act. II.15 [erste Klage]: "Ar-
beit konnte nicht ausgeführt werden da der Zutritt nicht mehr möglich war"; vgl. auch 
RG-act. II.16 [erste Klage]). Ähnlich verhält es sich mit der Aussage des Zeugen, 
wonach die beiden Zugänge zu den streitbetroffenen Räumlichkeiten von der Beru-
fungsklägerin versperrt wurden. So bestätigte die Berufungsklägerin selbst, dass 
sie die Notausgangstüre 3 innen mit einem Kantholz versperrt habe (RG-act. I.6, 
Rz. 25) sowie dass die Berufungsbeklagte keinen Zugang zum "Korridor zum Hotel" 
und damit zu den Kellerräumlichkeiten sowie zur Feuermeldezentrale mehr hat(te) 
(RG-act. I.4, Rz. 44; vgl. zum Ganzen auch act. B.2, E. 5.2.1.4). Folglich trug die 
Zeugenaussage von K.________ – wie bereits von der Vorinstanz festgehalten 
(act. B.2, E. 2.2.3 in fine) – nicht zur Urteilsfindung bei. Die Berufungsklägerin un-
terlässt es denn auch, in ihrer Berufung aufzuzeigen, welchen Einfluss die Aussa-
gen von K.________ auf den angefochtenen Entscheid gehabt hätten. Zum anderen 
begründete die Vorinstanz ohnehin nachvollziehbar, weshalb grundsätzlich auf die 
Zeugenaussage abgestellt werden durfte. Darauf kann verwiesen werden (act. B.2, 
E. 2.2.3; vorstehend E. 6.2). Die Vorinstanz war sich der konkreten, von der Beru-
fungsklägerin monierten Umstände bewusst und würdigte die Zeugenaussage vor 
diesem Hintergrund. Daran ist nichts zu beanstanden. Ein Ermessensmissbrauch 
der Vorinstanz in Bezug auf die Würdigung der Zeugenaussage von K.________ ist 
entgegen der Berufungsklägerin nicht ersichtlich (act. B.2, E. 2.2.3). 

7. Klagerückzug

7.1. Die Berufungsklägerin ist der Ansicht, die Berufungsbeklagte habe ihre Klage 
vom 3. Februar 2021 (erste Klage) mit der Replik vom 5. September 2022 vor der 
Vorinstanz zurückgezogen, da sich die Berufungsbeklagte in der besagten Replik 
lediglich auf die Stellung der Rechtsbegehren der (zweiten) Klage im Proz. Nr. 115-
2022-8 beschränkt habe (act. A.1, Rz. 20 ff.).

7.2. Die Vorinstanz verneinte dies. Ihr sei kein Klagerückzug zu Protokoll gege-
ben worden. Auch eine klare und vollständige schriftliche Abstandserklärung liege 
nicht im Recht. Selbst wenn das Rechtsbegehren in der Replik vom 5. September 
2022 unklar wäre, gehe aus den Ausführungen in der Replik, entgegen den Be-
hauptungen der Berufungsklägerin, klar hervor, dass die Berufungsbeklagte an der 
Klage vom 3. Februar 2021 festhalte (act. B.2, E. 4.2). 

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7.3. Eine Verfahren kann mit einem Entscheid erledigt werden (Art. 236 f. ZPO) 
oder mittels Entscheidsurrogat beendet werden (Art. 241 f. ZPO). Letzteres kann 
durch einen Vergleich, eine Klageanerkennung oder einen Klagerückzug gesche-
hen (Art. 241 ZPO). Der Klagerückzug ist eine einseitige (Willens-)Erklärung der 
klagenden Partei, wonach sie die Klage zurückziehe. Auch ein Teilrückzug ist mög-
lich. Beim Klagerückzug handelt es sich um eine an das Gericht gerichtete Prozess-
handlung; er stellt eine Abstandserklärung dar, weil die erklärende Partei damit Ab-
stand vom Prozess nimmt (GSCHWEND, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler 
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2024, Art. 241 N. 29 f.; 
KRIECH, in: Brunner/Schwander/Vischer [Hrsg.], Kommentar Schweizerische Zivil-
prozessordnung, 3. Aufl. 2025, Art. 241 N. 6). Der Klagerückzug kann dem Gericht 
zu Protokoll gegeben werden oder alternativ beim Gericht schriftlich und unterzeich-
net eingereicht werden (RICHERS/NAEGELI, in: Oberhammer/Domej/Haas, Kurzkom-
mentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2021, Art. 241 N. 4 f.).

7.4. Die Berufungsbeklagte hat weder einen Klagerückzug noch eine Klagereduk-
tion vorgenommen. Eine dahingehende Interpretation ihrer Replik (RG-act. I.5) ver-
fängt – trotz des Rechtsbegehrens – nicht. Eine derartige Erklärung müsste klar aus 
der jeweiligen Eingabe hervorgehen, was vorliegend mit der Vorinstanz nicht der 
Fall ist. Die Einwände der Berufungsklägerin ändern daran nichts. Wie die Vorin-
stanz zu Recht ausführt, nimmt die Berufungsbeklagte in der Replik auf die am 
24. Juni 2022 verfügte Verfahrensvereinigung Bezug (RG-act. I.5, Rz. 4) und auf 
die weiteren strittigen Räumlichkeiten, nicht bloss auf die Brandmeldezentrale im 
Kontext der zweiten Klage (RG-act. I.5, Rz. 7 ff.). Hinzu kommt, dass der Beru-
fungsbeklagten die Frist zur Replik auf die erste Klageantwort einstweilen abgenom-
men wurde, um nach einer Vereinigung der Verfahren 115-2021-2 und 115-2022-8 
die Frist zur Replik in beiden Verfahren gleichzeitig anzusetzen (vgl. RG-act. V.17-
18). Schliesslich ist zu erwähnen, dass die Berufungsbeklagte im Parteivortrag an-
lässlich der Hauptverhandlung nochmals ausdrücklich an sämtlichen Rechtsbegeh-
ren beider Klagen (Proz. Nr. 115-2021-2 und 115-2022-8) festhielt (RG-act. VII.2). 
Der Rüge der Berufungsklägerin ist daher nicht zu folgen.

8. Zulässigkeit und Verwirkung der Klage aus Besitzesentziehung

8.1. Sofortiger Protest (Art. 929 Abs. 1 ZGB)

8.1.1. Die Berufungsklägerin rügt die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz in Be-
zug auf den sofortigen Protest sowie eine falsche Rechtsanwendung von Art. 929 
Abs. 1 ZGB (act. A.1, Rz. 32). 

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8.1.2. Die Vorinstanz erwog, der Protest der Berufungsbeklagten bezüglich der 
(ersten) Klage vom 3. Februar 2021 sowie der (zweiten) Klage vom 16. März 2022 
sei rechtzeitig erfolgt (act. B.2, E. 4.5). Die Berufungsbeklagte habe ausgeführt, 
dass sie bzw. ihr Immobilienverwalter und ihr Rechtsvertreter am 27. Mai 2020 be-
merkt hätten, dass der Notausgang 3 mit einem Kantholz durch die Berufungsklä-
gerin versperrt worden sei. Sie sei jedoch davon ausgegangen, dass der Zugang 
ins Treppenhaus über das D.________ weiterhin möglich sei. Erst nach weiteren 
Abklärungen und Vorkommnissen sei der Berufungsbeklagten klargeworden, dass 
der Zugang zu ihrem Keller mutwillig versperrt worden sei. Dies sei am 27. August 
2020 gewesen. Schon zuvor, nämlich mit E-Mail vom 4. August 2020, sei der Beru-
fungsklägerin mitgeteilt worden, den Zugang zu öffnen. Am 2. September 2020 
habe die Berufungsbeklagte schliesslich durch ihren Rechtsvertreter den Besitz 
zurückgefordert (act. B.2, E. 4.5). Der fristauslösende Moment für die zweite Klage 
sei der 18. November 2021 gewesen. Mit E-Mail vom 19. November 2021 an den 
Rechtsvertreter der Berufungsklägerin habe die Berufungsbeklagte den freien Zu-
gang zum Korridor und zur Feuermeldezentrale verlangt. Nachdem eine Reaktion 
seitens der Berufungsklägerin ausgeblieben sei, habe die Berufungsbeklagte am 
15. Dezember 2021 das Gesuch um Erlass vorsorglicher Massnahmen eingereicht. 
Beide Proteste seien somit rechtzeitig ergangen (act. B.2, E. 4.5).

8.1.3. Im Wesentlichen bringt die Berufungsklägerin hiergegen vor, dass die Beru-
fungsbeklagte bereits Ende Mai 2020 hätte wissen können, keinen Zugang zu den 
streitigen Räumlichkeiten mehr zu haben, und bereits damals den Besitz hätte 
zurückfordern können. Es sei eine reine Schutzbehauptung, wenn die Berufungs-
beklagte behaupte, sie sei vorerst davon ausgegangen, dass der Zugang über die 
Lokalität D.________ weiterhin möglich sei. Wenn ein Zugang blockiert sei und es 
noch einen weiteren Zugang gebe, dann prüfe jeder sofort, ob der weitere Zugang 
noch frei sei (act. A.1, Rz. 28). Darüber hinaus sei die Feststellung der Vorinstanz, 
wonach der Protest am 4. August 2020 erfolgt sein soll, aktenwidrig. In besagter E-
Mail-Korrespondenz sei die Berufungsklägerin mit keinem Wort aufgefordert wor-
den, den Zugang freizugeben. Auch wenn das Berufungsgericht der Ansicht sein 
sollte, die Kenntnis der Besitzesentziehung sei am 4. August 2020 erfolgt, so sei 
der Protest vom 2. September 2020 verspätet (act. A.1, Rz. 26 ff.). Ein sofortiger 
Protest habe innerhalb von zehn Tagen – wie bei der Rechtsprechung zu Noven – 
seit Kenntnis der Besitzesentziehung zu erfolgen, was vorliegend nicht eingehalten 
worden sei (act. A.1, Rz. 30). 

8.1.4. Art. 929 ZGB besagt, dass die Klage aus verbotener Eigenmacht nur zulässig 
ist, sofern der Besitzer sofort, nachdem ihm der Eingriff und der Täter bekannt ge-

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worden sind, die Sache zurückfordert oder die Beseitigung der Störung verlangt 
(Art. 929 Abs. 1 ZGB). Der Besitzer muss sofort, nachdem er von der Besitzbeein-
trächtigung sowie der Person des Täters Kenntnis erhalten hat, die entzogene Sa-
che zurückverlangen oder die Unterlassung der Störung verlangen. Der Protest ist 
formlos möglich. Dennoch ist der Besitzer für seine Reklamation sowie deren Recht-
zeitigkeit beweispflichtig (ERNST/ZOGG, a.a.O., Art. 929 N. 2; ARNET, in: Arnet/Breit-
schmid/Jungo, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 4. Aufl. 2023, Art. 929 
N. 1). Wieviel Zeit sich der Besitzer für seinen Protest nehmen darf, ist einzelfallab-
hängig und vom Richter nach freiem Ermessen zu beurteilen (DOMEJ/SCHMIDT, in: 
Büchler/Jakob [Hrsg.], Kurzkommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, 2. Aufl. 
2018, Art. 929 N. 2). Anders als bei der Besitzkehr – welche unverzüglich ausgeübt 
werden muss – steht dem Besitzer hier eine angemessene Bedenkzeit zur Verfü-
gung. Auch die Interessen des Störers sind in den Ermessensentscheid einzube-
ziehen. Die Frist ist eher kürzer zu bemessen, sofern dem Störer bei längerem Zu-
warten ein Schaden erwächst (SCHMID/VON GRAFFENRIED, in: Kren Kostki-
ewicz/Wolf/Amstutz/Fankhauser [Hrsg.], Kommentar, ZGB, 4. Aufl. 2021, Art. 929 
N. 2). Die Reaktion eines Besitzers, die erst nach mehreren Jahren erfolgt, ist sicher 
nicht rechtzeitig. Auch wenn die Störung zu Beginn des Jahres auftritt und die Re-
klamation erst gegen Ende des Jahres erfolgt, hat der Besitzer den Anspruch auf 
Besitzesschutz verwirkt. Dasselbe gilt wohl beispielsweise auch für Reklamationen 
im Juli bei Störungen die im April oder Mai aufgetreten sind (STARK/LINDENMANN, in: 
Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, 
Der Besitz Art. 919-941 ZGB, 4. Aufl. 2016, Art. 929 N. 6 f. m.H.). 

8.1.5. Was die Rüge der Berufungsklägerin, der fristauslösende Moment für den 
Protest sei bereits Ende Mai 2020 einzuordnen, anbelangt, übersieht sie, dass die 
Vorinstanz gestützt auf die Sachverhaltsdarstellung der Berufungsbeklagten davon 
ausging, letzterer sei erst zwischen Ende Juli und Ende August 2020 klargeworden, 
tatsächlich (mutwillig) keinen Zugang mehr zu den strittigen Räumlichkeiten zu ha-
ben. Dagegen bringt die Berufungsklägerin lediglich vor, dies sei eine reine Schutz-
behauptung und die Berufungsbeklagte habe "mutmasslich" bereits am 27. Mai 
2020 kontrolliert, ob der weitere Zugang noch funktioniere (act. A.1, Rz. 28; vorste-
hend E. 8.1.3). Dabei unterlässt es die Berufungsklägerin aufzuzeigen, inwiefern sie 
die Behauptungen der Berufungsbeklagten bereits (rechtzeitig) vor Vorinstanz be-
stritten hätte und weshalb die Vorinstanz zu Unrecht darüber hinweggegangen sei. 
Damit kommt sie ihrer Begründungspflicht nicht nach (vgl. vorstehend E. 1.4). Dass 
die Vorinstanz die Ausführungen der Berufungsbeklagten letztlich tel quel über-
nahm (vgl. act. B.2, E. 4.5; RG-act. I.1, Rz. 16 f., 19 ff., insb. Rz. 26, Rz. 40), ändert 
daran nichts. Dergleichen moniert die Berufungsklägerin denn auch nicht. Lediglich 

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der Vollständigkeit halber bleibt anzumerken, dass die Berufungsklägerin die ent-
sprechenden Vorbringen der Berufungsbeklagten vor Vorinstanz als irrelevant be-
zeichnete (RG-act. I.2, Rz. 15 f.) bzw. im Kontext des Kantholzes ausführte, dessen 
Anbringen an der Aussentüre (Notausgang) sei erfolgt, um so den Zutritt von Unbe-
fugten künftig verhindern zu können, da es in der Vergangenheit (mutmasslich über 
diese Aussentüre) zu Einbrüchen in ihren Club gekommen sei (RG-act. I.2, Rz. 18).

8.1.6. Unstrittig ist, dass am 30. Juli 2020 von der GVG vorgeschriebene Arbeiten 
durch die M.________, welche von der Berufungsbeklagte beauftragt worden war, 
mangels Zutrittsmöglichkeit nicht ausgeführt werden konnten (RG-act. II.15-16 
[erste Klage]). Ebenso ist unstrittig, dass die Berufungsbeklagte mit Einschreiben 
vom 2. September 2020 gegen die Besitzesentziehung protestierte (RG-act. II.23 
[erste Klage]). Bereits mit E-Mail vom 4. August 2020 forderte die Berufungsbe-
klagte die Berufungsklägerin im Kontext der auszuführenden Arbeiten durch die 
M.________ auf, die versperrte Türe zu öffnen und den Handwerkern den nötigen 
Zugang zu gewähren (RG-act. II.16 [erste Klage]). Ob in besagter E-Mail vom 4. Au-
gust 2020 bereits ein Protest im Sinne von Art. 929 Abs. 1 ZGB erblickt werden kann 
bzw. ob die Vorinstanz überhaupt hiervon ausging, muss nicht abschliessend be-
antwortet werden. Ebenso wenig braucht beurteilt zu werden, ob der 30. Juli 2020, 
der 27. August 2020 oder ein Tag dazwischen als fristauslösender Moment anzu-
sehen ist (RG-act. II.15-16, 20, 22 [erste Klage]). Das Schreiben vom 2. September 
2020, mit welchem die Berufungsbeklagte unbestrittenermassen die Besitzesent-
ziehung monierte und ihren Besitz zurückforderte (RG-act. II.23 [erste Klage]), kann 
angesichts der Gesamtumstände so oder anders als rechtzeitiger Protest angese-
hen werden. Eine analoge Anwendung der zehntätigen Frist aus dem Novenrecht 
scheidet entgegen der Berufungsklägerin aus, da dies die gewollte richterliche Ein-
zelfallwürdigung untergraben würde (vgl. vorstehend E. 8.1.4). Die Berufungskläge-
rin führt denn auch keinerlei rechtliche Grundlagen zu ihrem Standpunkt an (vgl. 
act. A.1, Rz. 30).

8.1.7. Soweit die Berufungsklägerin einen verspäteten sofortigen Protest auch in 
Bezug auf die (zweite) Klage vom 16. März 2022 behauptet, fehlt es der Berufung 
gänzlich an einer Begründung. Auf diese Rüge ist bereits deshalb nicht einzutreten. 
Ohnehin hielt die Vorinstanz zutreffend fest, dass auch bezüglich der zweiten Klage 
der Protest rechtzeitig erging (dazu vorstehend E. 8.1.2; act. B.2, E. 4.5).

8.2. Verwirkungsfrist (Art. 929 Abs. 2 ZGB)

8.2.1. Die Berufungsklägerin rügt schliesslich, die (zweite) Klage vom 16. März 
2022 sei verspätet eingereicht worden und der Anspruch der Berufungsbeklagten 

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auf Besitzesschutz nach Art. 929 Abs. 2 ZGB sei bereits verwirkt gewesen (act. A.1, 
Rz. 36).

8.2.2. Die Vorinstanz ging davon aus, dass mit dem Vorfall vom 18. November 2021 
(Fehlalarm) der Besitzesentzug durch die Berufungsklägerin eine neue Dimension 
erreicht habe, da er sich auf Geräte (Feuermeldezentrale) erstreckt habe, welche 
eindeutig der Berufungsbeklagten zuzuordnen seien. Dies sei bis anhin kein Thema 
gewesen. Daher sei die Klage vom 16. März 2022 als eigenständige Klage zu sehen 
und der Vorfall vom 18. November 2021 habe einen neuen Fristenlauf für die Ver-
wirkung gemäss Art. 929 Abs. 2 ZGB ausgelöst. Auch wenn von einer Klageände-
rung ausgegangen werde, beginne die Frist am 18. November 2021. Die Klage(-
änderung) vom 16. März 2022 sei damit rechtzeitig erfolgt (act. B.2, E. 4.6.3). 

8.2.3. Die Berufungsklägerin führt dagegen aus, dass wenn sich die Brandmelde-
zentrale im Korridor zum Hotel befinde und der Besitz an dieser Räumlichkeit ent-
zogen wurde, automatisch auch der Besitz an der Brandmeldezentrale entzogen 
worden sei, was der Berufungsbeklagten bekannt gewesen sei (act. A.1, Rz. 35). 
Es spiele keine Rolle, ob eine sogenannt "neue Dimension" erreicht sei und wann 
die Berufungsbeklagte Kenntnis vom Besitzesentzug erhalten habe. Für den Fris-
tenlauf sei der Beginn der Besitzesentziehung massgebend (act. A.1, Rz. 35 f.). 

8.2.4. Gemäss Art. 929 Abs. 2 ZGB verjährt die Klage nach Ablauf eines Jahres, 
das mit der Entziehung oder Störung zu laufen beginnt, auch wenn der Besitzer erst 
später vom Eingriff und Täter Kenntnis hat. Das Gesetz spricht von Verjährung. Da-
bei handelt es sich indes um eine Verwirkungsfrist. Der Fristenlauf beginnt – ohne 
Rücksicht auf die Kenntnis des Eingriffs oder des Täters – mit der Vollendung der 
Besitzesentziehung bzw. mit dem Beginn der Störung (ARNET, a.a.O., Art. 929 N. 2). 
Liegen jedoch sukzessiv sich folgende, nicht eine Einheit darstellende Störungs-
handlungen vor oder ändert sich die Natur der Dauerstörung wesentlich, so beginnt 
mit jeder einzelnen Störung oder mit der Änderung des Dauerzustands die Frist von 
neuem zu laufen (STARK/LINDENMANN, a.a.O., Art. 929 N. 13; ERNST/ZOGG, a.a.O., 
Art. 929 N. 5). 

8.2.5. Beide Parteien führen aus, dass der Zugang zur Brandmeldezentrale seit 
Ende August 2020 für die Berufungsbeklagte nicht mehr möglich war (act. A.1, 
Rz. 35; act. A.3, Rz. 42). Diese befand sich in einem Raum, den die Berufungsklä-
gerin besetzt hatte. Am 18. November 2021 verwehrte die Berufungsklägerin der 
Berufungsbeklagten jedoch den Zugang zur Brandmeldeanlage während eines 
Fehlalarms, weshalb dieser nicht rechtzeitig abgeschaltet werden konnte. Dies 
führte dazu, dass von Seiten der Berufungsbeklagten nicht ausgeschlossen werden 

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konnte, dass die Berufungsklägerin die Brandmeldezentrale zum Nachteil der er-
wähnten Parteien manipuliert, was ein grosses Sicherheitsrisiko darstellte (vgl. act. 
A.3, Rz. 42). Der Umstand, dass der Berufungsbeklagten während eines Alarms der 
Zutritt zum Raum mit der Brandmeldeanlage von der Berufungsklägerin verweigert 
wurde, stellt eine Änderung des Dauerzustands der Störung bzw. eine neue Dimen-
sion der Störung dar. Grundsätzlich konnte und durfte die Berufungsbeklagte auf-
grund der allgemeinen Lebenserfahrung davon ausgehen, dass die Berufungsklä-
gerin ihr zumindest während eines Alarms den Zutritt zur Brandmeldeanlage ge-
währen wird – insbesondere da nicht von Beginn an klar ist, ob es sich wirklich um 
einen Fehlalarm handelt und bei der Brandmeldeanlage auch die Details des Alarms 
abgelesen werden können. 

Damit ist der Ansicht der Vorinstanz zu folgen, wonach der 18. November 2021 als 
Stichtag für eine neue Störungsdimension dient und die Klage vom 16. März 2022 
fristgerecht eingereicht worden ist.

8.3. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der sofortige Protest durch die Be-
rufungsbeklagte erstellt ist und auch die Verwirkungsfrist für die Einreichung der 
Klage eingehalten wurde. 

9. Tatbestand der Besitzesschutzklage: Besitz, Besitzesentziehung und Nach-
weis des besseren Rechts 

9.1. Die Vorinstanz bejahte als Voraussetzungen der Besitzesschutzklage 
zunächst den Besitz der Berufungsbeklagten an den strittigen Räumlichkeiten und 
die Entziehung des Besitzes daran durch die Handlungen der Berufungsklägerin 
(act. B.2, E. 5.1 f.). Hiergegen bringt die Berufungsklägerin nichts vor. Indessen 
wehrt sich die Berufungsklägerin dagegen, dass die Vorinstanz ihr das bessere 
Recht an den strittigen Räumlichkeiten absprach. Diesbezüglich wirft die Berufungs-
klägerin der Vorinstanz vor, den Sachverhalt unrichtig festgestellt und Art. 927 
Abs. 2 ZGB falsch angewendet zu haben (act. A.1, Rz. 37 ff.). 

9.2. Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, der Berufungsklägerin gelinge der 
Nachweis der Einrede ihres besseren Rechts am Besitz nicht (act. B.2, E. 5.3). Die 
Berufungsklägerin hätte sofort nachweisen müssen, dass ein Mietvertrag zwischen 
ihr und der Berufungsbeklagten über die strittigen Räume zustande gekommen sei. 
In Anbetracht dessen, dass:

 zwei verschiedene Versionen des Mietvertrages im Recht lägen,

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 die von der Berufungsklägerin ebenfalls eingeforderten Räumlichkeiten im 
EG bzw. die Treppen nicht einmal in ihrem eigenen Exemplar [als vermietet] 
gelb schraffiert seien,

 die im Mietvertrag erwähnte Nettomietfläche gegen die Tatsachenbehaup-
tung der Berufungsklägerin spreche,

 die weiter hinten liegenden Kellerräumlichkeiten anerkanntermassen nicht 
der Berufungsklägerin vermietet seien,

 die Berufungsbeklagte die strittigen Räumlichkeiten als Verkehrsweg nutze,
 dies auch für den Zugang zur Feuermeldezentrale gelte,
 der Notausgang 3 momentan von der Berufungsklägerin gar nicht genutzt 

werden könne,
 das Fluchtwegkonzept die Fluchtwege wiedergebe und nicht Ausdruck des 

Mietverhältnisses sei,
 auch aus der Übergabe der Schlüssel für die Notausgänge, für sich alleine 

gesehen, nicht auf ein ausschliessliches Nutzungsrecht über die strittigen 
Räumlichkeiten geschlossen werden könne und

 die Räumlichkeiten höchstens im Mitbesitz der Berufungsklägerin stünden 
(wobei ein Mitbenutzungsrecht an den fraglichen Flächen für den Nachweis 
des besseren Rechts nicht ausreiche, denn wie der Begriff Mitbenutzungs-
recht schon sage, hätte die Berufungsklägerin in diesem Fall der Berufungs-
beklagten den (Mit-)Besitz nicht entziehen dürfen),

vermöge die Berufungsklägerin ihr besseres Recht an den strittigen Räumlichkeiten 
nicht zu beweisen (act. B.2, E. 5.3.4). Der Nachweis des besseren Rechtes gelinge 
der Berufungsklägerin erst recht nicht, wenn man mit einem Teil der Lehre davon 
ausgehe, dass für die Beurteilung des besseren Rechts auf Art. 257 ZPO abzustel-
len sei. Normen, die auf das Ermessen des Gerichts verweisen oder Billigkeitsent-
scheide nach Art. 4 ZGB verlangen würden, erforderten eine wertende Betrachtung 
der gesamten Umstände und fielen daher nicht unter den Begriff des klaren Rechts. 
Aus den sofort verfügbaren Beweismitteln sei nicht nachgewiesen, dass der Beru-
fungsklägerin die Räumlichkeiten vermietet worden seien (act. B.2, E 5.3.4).

9.2.1. Im Detail stellte die Vorinstanz bezüglich des Mietvertrages vom 31. August 
2018 bzw. 3. September 2018 über den Club A.________ fest, dass die Exemplare 
der Berufungsklägerin und der Berufungsbeklagten nicht identisch seien (act. B.2, 
E. 5.3.3.1). Die Unterschriften der für die Berufungsklägerin unterzeichnenden (da-
maligen) Vertreter seien auf den beiden Exemplaren nicht exakt übereinstimmend 
in der Reihenfolge, die Datumsbezeichnungen seien einmal ausgeschrieben und 
einmal nicht und die Schraffierungen auf den zum Vertrag gehörenden Planbeilagen 

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im UG seien nicht identisch. Im EG seien die Schraffierungen auf beiden Exempla-
ren identisch. Dort seien weder die Treppe vom UG ins EG noch der "Korridor zum 
Hotel" gelb schraffiert (act. B.2, E. 5.3.3.1).

9.2.2. Die Nettomietfläche werde im Mietvertrag mit "ca. 330 m2" angegeben. Zähle 
man die Quadratmeterangaben auf den Planbeilagen zusammen, erhalte man ohne 
den "Vorraum 14.30 m2" 331.90 m2 ("C.________ 203.90 m2" + "Küche/Office 25.10 
m2" + "Keller/Lager 22.90 m2" + "Büro/Lager 36.60 m2" + "Garderobe 30.70 m2" + 
"Eingang C.________ 12.70 m2"). Aus den Grundbuchbelegen sei ersichtlich, dass 
die Kellerräumlichkeiten, samt dem streitigen "Vorraum" sowie der streitigen Treppe 
vom EG ins UG, zur Stockwerkseinheit D.________ gehören würden. Wie die Be-
rufungsklägerin zutreffend ausgeführt habe, könne damit noch nicht nachgewiesen 
werden, an wen diese Räumlichkeiten tatsächlich vermietet seien. Unbestrittener-
massen seien die hinteren Kellerräumlichkeiten der Berufungsklägerin nicht vermie-
tet (act. B.2, E. 5.3.3.1).

9.2.3. Aus dem Schlüsselverzeichnis sei ersichtlich, dass drei Kaba 8 Schlüssel mit 
der Bezeichnung "Notausgang" der Berufungsklägerin übergeben worden seien. 
Mehr gehe daraus nicht hervor (act. B.2, E. 5.3.3.2). 

9.2.4. Bezüglich des Flucht- und Rettungswegkonzeptes kam die Vorinstanz zum 
Schluss, dass dieses nicht ohne Weiteres die Mietverhältnisse wiederspiegeln wür-
den. In Art. 2.2 der Brandschutzrichtlinie werde zudem einleitend festgehalten, dass 
Flucht und Rettungswege als Verkehrswege genutzt werden könnten (act. B.2, 
E. 5.3.3.3 mit Verweis auf RG-act. III.2 und III.3 [beide erste Klageantwort]). 

9.3. Die Berufungsklägerin moniert, dass die Vorinstanz die verschiedenen 
Gründe zum Nachweis eines besseren Rechtes an den streitigen Räumlichkeiten 
durch die Berufungsklägerin isoliert betrachte, aus den gesamten Prozessakten je-
doch ein anderes Bild entstehe (act. A.1, Rz. 37). Das Flucht- und Rettungsweg-
konzept weise den Notausgang 3 und die dazugehörigen (in vorliegendem Verfah-
ren streitigen) Räumlichkeiten der Lokalität C.________/A.________ zu (act. A.1, 
Rz. 38). Der Notausgang 3 und die dem Fluchtweg angegliederten (vorliegend strei-
tigen) Räumlichkeiten seien der Berufungsklägerin vermietet worden. Die Tatsache, 
dass der obere Teil des Treppenaufganges im Mieter-Exemplar des Mietvertrages 
nicht gelb schraffiert sei, und dass die im Mietvertrag angegebene Nettofläche nicht 
mit der tatsächlich vermieteten Fläche übereinstimme, vermöge das Recht der Mie-
terin an den streitigen Räumlichkeiten nicht zu erschüttern. Es verstehe sich von 
selbst, dass die gemietete Fläche nicht mitten im Treppenaufgang aufhöre, sondern 

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die gesamte Treppe inklusive des angrenzenden "Korridor zum Hotel" zum Mietob-
jekt gehörten (act. A.1, Rz. 39).

9.4. Wenn der Beklagte sofort sein besseres Recht nachweist und auf Grund des-
selben dem Kläger die Sache wieder abverlangen könnte, so kann er die Rückgabe 
verweigern (Art. 927 Abs. 2 ZGB). Das bessere Recht kann nicht nur dinglicher, 
sondern auch obligatorischer Natur sein (STARK/LINDENMANN, a.a.O., Art. 927 N. 20 
m.w.H.; ERNST/ZOGG, a.a.O., Art. 927 N. 6; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 
5A_98/2010 vom 7. Mai 2010 E. 4.1.2; BGE 40 II 559 E. 3). Zum Nachweis des 
besseren Rechts stehen grundsätzlich alle Arten von zulässigen Beweismitteln zur 
Verfügung, soweit die zeitlichen Voraussetzungen erfüllt sind (STARK/LINDENMANN, 
a.a.O., Art. 927 N. 21 f.). Diese sind erfüllt, sofern das bessere Recht "sofort" nach-
gewiesen wird (DOMEJ/SCHMIDT, a.a.O., Art. 927 N. 5; ARNET, a.a.O., Art. 927 N. 6 
m.H.). Der Anspruch ist "sofort" beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und 
ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beklagte muss also 
über liquide Beweismittel verfügen, auf deren Grundlage das Gericht von seinem 
besseren Recht überzeugt ist (DOMEJ/SCHMIDT, a.a.O., Art. 927 N. 5 m.w.H.; ARNET, 
a.a.O., Art. 927 N. 6 m.w.H.).

9.5. Die Berufungsklägerin setzt sich nicht rechtsgenügend mit den ausführlichen 
Erwägungen der Vorinstanz auseinander (vgl. act. B.2, E. 5.3). Im pauschalen Vor-
wurf an die Vorinstanz einer "teilweisen" isolierten Betrachtung und in der ebenfalls 
pauschalen Behauptung, bei einer gesamthaften Betrachtung ergebe sich ein an-
deres Bild, ist von vornherein keine den eingangs dargelegten Anforderungen genü-
gende Begründung zu erblicken (vorstehend E. 1.4). Die Berufungsklägerin be-
schränkt sich alsdann darauf, ihre bereits vor der ersten Instanz vertretenen Stand-
punkte zu wiederholen. Auf die konkreten Erwägungen der Vorinstanz, weshalb der 
Berufungsklägerin der Beweis des besseren Rechts an den strittigen Räumlichkei-
ten nicht gelinge, geht die Berufungsklägerin nicht ein. Ebenso wenig findet sich in 
der Berufung eine von der Vorinstanz abweichende Gesamtwürdigung. Damit 
kommt die Berufungsklägerin ihrer Begründungspflicht nicht hinreichend nach, wes-
halb auf diese Rüge nicht eingetreten werden kann. 

9.6. Lediglich der Vollständigkeit halber ist das Folgende anzumerken: Es ist nicht 
ersichtlich, inwiefern das Flucht- und Rettungswegkonzept ein besseres bzw. allei-
niges Recht der Berufungsklägerin an den strittigen Räumlichkeiten auszuweisen 
vermöchte (vgl. RG-act. III.2 [erste Klageantwort]). Dieses dient lediglich dazu, 
Fluchtwege zu definieren und vermag keine rechtlichen Besitzesansprüche zu be-
gründen. Insbesondere geht daraus nicht hervor, wem Räumlichkeiten vermietet so-
wie ob Räumlichkeiten lediglich zur Mitbenutzung oder gar zur Alleinbenutzung ge-

https://app.legalis.ch/legalis/document-view.seam?documentId=gvqv6ojyf4zdamjq

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dacht sind. Der einzige Zweck, den ein Flucht- und Rettungswegkonzept erfüllen 
muss, ist die sichere Evakuation aller sich im Gebäude befindenden Personen. 
Hinzu kommt, dass die GVG den Fluchtweg 3 für die Gäste des A.________ mit 
Verfügung vom 8. Juli 2020 ohnehin aufhob (RG-act. II.14 [erste Klage]; vgl. auch 
RG-act. III.2 [erste Klageantwort]). Schliesslich übersieht die Berufungsklägerin, 
dass es insbesondere nicht darum geht, dass die Berufungsbeklagte das Recht der 
Berufungsklägerin an den strittigen Räumlichkeiten erschüttern müsste, sondern die 
Berufungsklägerin für einen erfolgreichen Einwand im Sinne von Art. 927 Abs. 2 
ZGB gehalten gewesen wäre, sofort ein besseres Recht bzw. ein ausschliessliches 
Recht an der Benutzung der strittigen Räume zu beweisen. 

10. Fazit

Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Für 
die eventualiter beantragte Rückweisung bleibt kein Raum.

11. Kosten- und Entschädigungsfolgen

11.1. Bei diesem Ergebnis unterliegt die Berufungsklägerin vollumfänglich, womit 
sie nach der allgemeinen Regel von Art. 106 Abs. 1 ZPO für das Berufungsverfah-
ren kostenpflichtig ist. Die der Berufungsklägerin aufzuerlegende Gerichtsgebühr ist 
auf CHF 4'000.00 festzusetzen und mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss 
zu verrechnen (act. D.2; Art. 111 ZPO). 

11.2. Die Berufungsbeklagte stellte einen Antrag auf Parteientschädigung 
(act. A.3, I.2). Bis und mit Abschluss des zweitinstanzlichen Schriftenwechsels war 
die Berufungsbeklagte noch anwaltlich vertreten. Eine Honorarnote ihrer (damali-
gen) Rechtsvertretung liegt nicht im Recht, weshalb die beantragte Entschädigung 
nach pflichtgemässem Ermessen festzulegen ist (Art. 2 Abs. 1 HV [BR 310.250]). 
Unter Berücksichtigung der sich stellenden Sach- und Rechtsfragen sowie der ein-
gereichten Rechtsschriften erscheint ein Aufwand von 15 Stunden angemessen. 
Beim vereinbarten Stundenansatz von CHF 240.00 (act. G.4) ergibt dies eine Ent-
schädigung von CHF 4'008.35 (inkl. 3 % Spesenpauschale und 8.1 % MWST). Die 
Berufungsklägerin hat die Berufungsbeklagte in diesem Umfang zu entschädigen.

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Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden auf CHF 4'000.00 festgesetzt 
und der A.________ auferlegt. Sie werden mit dem von der A.________ ge-
leisteten Kostenvorschuss in der Höhe von CHF 4'000.00 verrechnet.

3. Die A.________ wird verpflichtet, der B.________ für das Berufungsverfah-
ren eine Entschädigung von CHF 4'008.35 (inkl. Barauslagen und MWST) zu 
bezahlen.

4. [Rechtsmittelbelehrung] 

5. [Mitteilung an:]