# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b0b3a92b-9d06-5f0c-ad5d-441beb5fb16a
**Source:** Appenzell Innerrhoden (AI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Innerrhoden Sammelwerk 1995 (publiziert) Gerichtsentscheide 1995
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AI_Bericht/AI_XX_001_Gerichtsentscheide-1_1995.pdf

## Full Text

Anhang zum Geschäftsbericht über die Staatsverwaltung 
und Rechtspflege des Kantons Appenzell I.Rh. 1995 

Gerichtsentscheide 
 
 
Bewilligung des Erwerbes eines landwirtschaftlichen Gewerbes nach BGBB 
(Höchstpreisfestsetzung nach Art. 66 BGBB) 
 
Am 3. Mai 1995 reichten X (Verkäufer) und Y (Käufer) ein Gesuch um die Bewilligung 
des Verkaufs der landwirtschaftlichen Liegenschaft Z, Parz. Z, mit einer Fläche von 4 ha 
41 a 4 m2 ein. Als Kaufpreis wurde Fr. 200’000.-- eingesetzt. 
 
Mit Entscheid des Landeshauptmannamtes vom 10. Mai 1995 wurde der Verkauf nicht 
bewilligt. Zwar bestünden keine Verweigerungsgründe gegen den Erwerb gemäss 
Art. 63 lit. a, c und d BGBB, da es sich beim Käufer Y um einen praktizierenden Land-
wirt handle, doch sei der vereinbarte Kaufpreis von Fr. 200’000.-- gemäss Art. 66 
BGBB überhöht. Dieser dürfe die Preise für vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe 
in der betreffenden Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre nicht um mehr als 5 % über-
steigen. Für die Liegenschaft Z ergäbe dies einen höchstzulässigen Erwerbspreis von 
Fr. 127’100.--. 
 
Gegen diesen Entscheid erhob der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer am 17. Mai 
1995 Beschwerde bei der zuständigen kantonsgerichtlichen Kommission. 
 

Erwägungen: 
... 
 
2. Bewilligungspflichtig gemäss Art. 61 BGBB ist der Erwerb von landwirtschaftli-
chen Grundstücke und Gewerben. Als landwirtschaftlich gilt ein Grundstück, das für die 
landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist (Art. 6 BGBB). Als land-
wirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, 
Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und 
die mindestens die halbe Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie beansprucht (Art. 7 
Abs. 1 BGBB). Gemäss Art. 9 EG BGBB ist für ein landwirtschaftliches Gewerbe eine 
landwirtschaftliche Nutzfläche (Wiese, Weide, Streue und Wald) von mindestens 4,0 ha 
nötig, wobei die Weidfläche zu 70 % sowie die Wald- und Streuefläche zu 20 % ange-
rechnet wird. 
 
Die Liegenschaft Z, Kat.Nr. Z, Parz. Nr. Z, besitzt eine landwirtschaftliche Nutzfläche von 
4,41 ha gemäss Art. 9 EG BGBB und fällt dementsprechend als landwirtschaftliches 
Gewerbe unter die Bewilligungspflicht, da auch unbestrittenermassen keine Ausnahme 
im Sinne von Art. 62 BGBB vorliegt. 
 
3. Gemäss Art. 61 Abs. 2 BGBB wird die Bewilligung zum Erwerb eines landwirt-
schaftlichen Gewerbes oder Grundstückes erteilt, wenn kein Verweigerungsgrund vor-
liegt. Art. 63 BGBB zählt abschliessend die möglichen Gründe auf, unter denen eine 

 

Bewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstückes zu verweigern ist. 
Streitig ist vorliegend einzig, ob der vereinbarte Preis gemäss Art. 63 lit. b BGBB über-
setzt ist. 
 
4. Art. 66 BGBB legt fest, dass ein Erwerbspreis übersetzt ist, wenn er die Preise 
für vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in der betreffenden 
Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als 5 Prozent übersteigt. Es gilt dem-
gemäss das Gebiet abzugrenzen, die zu vergleichenden Gewerbe oder Grundstücke 
innerhalb dieses Gebietes zu bestimmen und die Basis für den Preisvergleich festzule-
gen. 
 
a) Als Abgrenzung für die betreffende Gegend gelten nicht unbedingt politische 
Grenzen wie Gemeinde-, Bezirks- oder Kantonsgrenzen. Vielmehr gilt es aufgrund von 
Bodenbeschaffenheit, Betriebsstrukturen (Ackerbau, Rebbau, Viehwirtschaft usw.) und 
Zonenlage Regionen zu bilden, deren landwirtschaftliche Liegenschaften miteinander 
verglichen werden können. Weiter müssen in der ausgewählten betreffenden Gegend 
auch genügend Handänderungen von landwirtschaftlichen Liegenschaften stattfinden, 
um eine statistisch sinnvolle Vergleichsbasis zu erhalten. Vorliegend werden die Bezir-
ke Appenzell, Schwende, Rüte, Schlatt-Haslen und Gonten (Inneres Land) zusammen-
genommen, da aufgrund von Topographie und Betriebsstrukturen (reine Viehwirtschaft) 
Verkäufe innerhalb dieser Gegend grundsätzlich miteinander verglichen werden können. 
 
b) Die Preise für Gewerbe und Grundstücke lassen sich kaum miteinander verglei-
chen. Auch bei der Entstehung des Gesetzes wurde zwischen landwirtschaftlichen Ge-
werben und Grundstücken unterschieden (Hotz in: Das Bäuerliche Bodenrecht, Kom-
mentar zum BGBB, Brugg 1995, N 9 Art. 66). Für das vorliegende Bewilligungsgesuch 
werden daher grundsätzlich nur die Verkäufe von landwirtschaftlichen Gewerben in den 
letzten fünf Jahren berücksichtigt. Durch das Grundbuchamt wurden gemäss Art. 6 
EG BGBB für das Innere Land in dieser Zeitspanne 93 Handänderungen von landwirt-
schaftlichen Gewerben gemäss BGBB registriert und in einer Liste zusammengestellt. 
 
86 dieser Eigentumsübertragungen fanden innerhalb der Familie statt, das heisst, sie 
beruhten auf dem früheren Erb- und Vorkaufsrecht oder stützen sich neu auf die privat-
rechtlichen Beschränkungen des Verkehrs mit landwirtschaftlichen Gewerben und 
Grundstücken gemäss Art. 11ff. BGBB. (Diese Art von Erwerb durch Erbgang und durch 
erbrechtliche Zuweisung (lit. a) oder durch einen Nachkommen, den Ehegatten, die El-
tern, ein Geschwister oder ein Geschwisterkind des Veräusserers (lit. b) bedarf als 
Ausnahme gemäss Art. 62 BGBB auch keiner Bewilligung.) 
Preise, welche den privatrechtlichen Beschränkungen des BGBB unterliegen, dürfen 
nicht zum Preisvergleich herangezogen werden, denn bei diesen Handänderungen in-
nerhalb der Familie kommt die Preisgrenze nicht zur Anwendung. Bei deren Einbezug in 
die Preisstatistik würde die Preisgrenze in der Nähe des Ertragswertes liegen. Dies 
war aber keineswegs die Absicht des Gesetzgebers (Hotz, a.a.O., N 9 Art. 66). 
 
Es bleiben somit sieben Handänderungen von landwirtschaftlichen Gewerben im Inne-
ren Land in den letzten 5 Jahren aus Freihandverkäufen, welche heute nach BGBB be-
willigungspflichtig wären und deren Preise zu Vergleichszwecken herangezogen werden 
können. 
 

 

c) Für die Verkaufswerte dieser landwirtschaftlichen Gewerbe nach BGBB sind 
landwirtschaftliche Massstäbe anzusetzen und diese den erzielten Verkaufspreisen ge-
genüberzustellen. Im Vorentwurf wurde die Preisgrenze für Gewerbe auf dem dreifachen 
Ertragswert festgesetzt. In seiner Botschaft hat dann der Bundesrat zuerst grundsätzlich 
auf den Verkehrswert abgestellt. Dies wurde jedoch durch das Parlament abgelehnt. 
Auch der Ertragswert als Vergleichsbasis für die Festsetzung der Preisgrenze hatte in 
den Räten keine Chance mehr und entsprechend wurde auf ihn in Art. 66 BGBB kein 
Bezug mehr genommen (Hotz, a.a.O., N 6 Art. 66). 
 
Als Vergleichsbasis ist es grundsätzlich sinnvoll, auf die letzte eidgenössische Schät-
zung für landwirtschaftliche Grundstücke abzustellen, welche in der ganzen Schweiz 
nach den gleichen Kriterien durchgeführt und dementsprechend auch gesamtschweize-
rische Quervergleiche zulässt. Sie wird im Kanton Appenzell I.Rh. grundsätzlich durch 
die Grundstückschatzungskommission für landwirtschaftliche Grundstücke periodisch 
vorgenommen oder genehmigt (Art. 4 EG BGBB). Aufgrund der Gesetzesmaterialien 
darf jedoch nicht allein auf den darin enthaltenen Ertragswert abgestellt werden. 
 
Es gilt zum einen trotzdem den Ertragswert zu beachten, dem im ganzen bäuerlichen 
Bodenrecht fundamentale Bedeutung zukommt (Botschaft zum Bundesgesetz über das 
bäuerliche Bodenrecht BGBB, BBl. 1988 III 988). Er gibt Auskunft über die mögliche 
Ertragskraft eines Grundstückes, also die Einnahmenseite. Der Ertragswert ist ein ein-
heitlicher Wert für den ganzen Bereich des bäuerlichen Bodenrechts. Er wird in allen 
Fällen von einer Verwaltungsbehörde festgelegt (Botschaft a.a.O., BBl. 1988 III 1061). 
Der Ertragswert entspricht dem Kapital, das mit dem Ertrag eines landwirtschaftlichen 
Gewerbes oder Grundstückes bei landesüblicher Bewirtschaftung zum durchschnittli-
chen Zinssatz der ersten Hypothek im Mittel mehrerer Jahre verzinst werden kann 
(Art. 10 Abs. 1 BGBB und Art. 1f. VBB). Die Einzelheiten für die Schätzung sind in der 
bundesrätlichen „Anleitung für die Schätzung des Landwirtschaftlichen Ertragswertes 
(Schätzungsanleitung)“ enthalten, welche einen Anhang zur VBB bildet. Für die Boden-
schätzung wird ausgehend von der natürlichen Ertragsfähigkeit und den Bewirtschaf-
tungsverhältnissen eine Bodenpunktzahl festgelegt. Sie wird mit von der Verkehrslage 
abhängigen Umrechnungsfaktoren multipliziert, was den Ertragswert pro Hektare ergibt. 
Die Gebäudeschätzung beruht auf der Kapitalisierung von Mietwerten. Der Mietwert 
bestimmt sich anhand der Grösse und der Zweckmässigkeit der Inneneinrichtung, be-
ziehungsweise deren Funktionsfähigkeit. Der Kapitalisierungssatz steht grundsätzlich 
fest, kann aber, aufgrund von Lage und Zustand eines Gebäudes, situationsbedingt 
max. um ca. 15 % gegen oben oder unten verändert werden. 
 
Anderseits sind nebst der durch den Ertragswert bestimmten Einnahmensmöglichkeiten 
für den Landwirt auch die auf ihn zukommenden möglichen Ausgaben wichtig. Bei ei-
nem Grundstück betrifft dies vor allem den Zustand der Gebäude. Der bauliche Zustand 
findet, wie oben ausgeführt, nur ungenügend Niederschlag in der Ertragswertberech-
nung, werden doch dabei grundsätzlich nur die raum- und infrastrukturmässigen Mög-
lichkeiten der Gebäude bewertet. Insbesondere wird der Zustand der gesamten Ge-
bäudehülle überhaupt nicht berücksichtigt. Dies betrifft Dachdecker- und Spenglerarbei-
ten, Fassadenrenovationen, neue Unterkellerungen. Auch angebrachte Isolationen wer-
den nur zu einem geringen Anteil in die Ertragswertsberechnung miteinbezogen. Der 
Zustand der Gebäude wird durch den Zeitwert in der Bauwertberechnung des Schät-
zungsprotokolls erfasst. Dieser Zeitwert muss Bestandteil der Vergleichsbasis sein, da 
würde er nicht berücksichtigt und nur auf den Ertragswert abgestellt, Verkäufer bevortei-

 

ligt wären, die ihre Gebäude jahrelang vorlottern liessen, also keine Investitionen in de-
ren Unterhalt oder Erneuerung tätigen würden. Er ist teuerungsbedingt mit definierten 
Faktoren aufzuwerten, je nach zeitlichem Abstand zwischen Schätzung und Verkauf. Es 
erscheint eine Berücksichtigung dieses Zeitwertes der Gebäude mit 20 % im Vergleich 
zum Ertragswert als angemessen. 
 
Die Vergleichsbasis (B) ergibt sich somit aus dem Ertragswert (EW) und 20 % des 
(aufgewerteten) Zeitwertes der Gebäude (ZW) zusammen {B = EW + 0,2 ZW}. Der um 
allfällige weitere geldwerte Leistungen vermehrte Verkaufspreis (VP) wird dieser Basis 
gegenübergestellt. Daraus ergibt sich ein Faktor (F) {F = VP : B}. Der maximale Ver-
kaufspreis des zum Verkauf stehenden Grundstücks ergibt sich aus dessen Vergleichs-
basis B mit dem durchschnittlichen Faktor (F) der letzten fünf Jahre multipliziert, ver-
mehrt um 5 % . Anzumerken bleibt, dass der Faktor sich im Laufe der Zeit verändert, da 
immer nur die letzten fünf Jahre vor Gesuchstellung berücksichtigt werden. 
 
In den nachfolgenden Tabellen wird auf Grund der Schätzungsprotokolle für landwirt-
schaftliche Grundstücke der 7 Referenzliegenschaften der Faktor (F) für den vorliegen-
den Verkauf berechnet. Am Schluss der ersten Tabelle sind die Werte des zu beurtei-
lenden Grundstückes Z fett eingetragen. 
 

Kat.Nr. Schatzung EW ZW B  
Q 1991 Fr. 157’000 Fr. 521’000 Fr. 261’200 
R 1991 Fr. 117’000 Fr. 398’000 Fr. 196’600 
S 1987 Fr. 110’000 Fr. 351’203 1) Fr. 180’241 
T 1990/1992 Fr. 111’000 Fr. 398’188 2) Fr. 190’638 
U 1987 Fr. 96’000 Fr. 354’926 3) Fr. 166’985 
V 1990 Fr. 98’000 Fr. 264’132 4) Fr. 150’826 
W 1989 Fr. 58’000 Fr. 240’536 5) Fr. 106’107 

Z  Fr. 75’000 Fr. 485’000 Fr. 172’000 
1) ZW aufgewertet mit Faktor 1,241(Verkauf 1991) 
2) ZW Kat. Nr. 377 aufgewertet mit Faktor 1,044 (Verkauf 1992) 
3) ZW aufgewertet mit Faktor 1,241(Verkauf 1993) 
4) ZW aufgewertet mit Faktor 1,044 (Verkauf 1993) 
5) ZW aufgewertet mit Faktor 1,124 (Verkauf 1994) 

 

Kat.Nr. Verkaufsdatum B VP F  
Q 30.04.91 Fr. 261’200 Fr. 500’000 1,91 
R  8.11.91 Fr. 196’600 Fr. 291’000 6) 1,48 
S 12.12.91 Fr. 180’241 Fr. 734’485 4,08 
T 25.03.92 Fr. 190’638 Fr. 317’000 7) 1,66 
U 26.10.93 Fr. 166’985 Fr. 380’000 2,28 
V 25.11.93 Fr. 150’826 Fr. 452’500 3,00 
W 30.12.94 Fr. 106’107 Fr. 95’000 0,89 
    Durchschnittsfaktor: 2,19 
6) inkl. Wohnrecht von wertmässig Fr. 41000.-- 
7) inkl. Wohnrecht von wertmässig Fr. 40000.-- 

 
Die oben ermittelte Vergleichsbasis für das Grundstück Z, Kat.Nr. Z, beträgt 
Fr. 172’000.--. Bei einem in diesem Zeitpunkt gültigen Faktor von 2,19 ergibt sich, dass 
der vereinbarte Kaufpreis von Fr. 200’000.-- klar unterhalb des zulässigen Maximalbe-

 

trages ist und deshalb nicht als übersetzt im Sinne von Art. 66 BGBB gilt. Deshalb ist 
die Beschwerde gutzuheissen und die Bewilligung zum Erwerb des Grundstückes Z, 
Kat. Z, Parz. Z, mit einer Fläche von 4 ha 41 a 4 m2, durch Y zum Preis von Fr. 200’000.-
- zu erteilen. Damit wird der Entscheid des Landwirtschaftsdepartementes vom 10. Mai 
1995 aufgehoben. 
 

(Entscheid KSB 5/95 vom 7. November 1995) 
 
 
Unzulässigkeit der Nichtigkeitsbeschwerde gemäss Art. 277 ZPO gegen Urteile 
des Kantonsgerichtspräsidenten: 
 

Erwägungen: 
... 
 
2. Der Beschwerdeführer beantragt in seiner Nichtigkeitsbeschwerde an das Kas-
sationsgericht die Aufhebung eines Urteils des Kantonsgerichtspräsidenten, das auch 
mehrfach als solches gekennzeichnet ist. Es gilt deshalb zu prüfen, ob die Nichtigkeits-
beschwerde auch gegen Entscheide des Präsidenten des Kantonsgerichtes oder le-
diglich gegen solche des Kantonsgerichtes zulässig ist. Diese formelle Frage ist vorab 
zu entscheiden. 
 
a) Zur Beantwortung dieser Frage gilt es, die Systematik der gesamten kantonalen 
Zivilprozessordnung beizuziehen. In Art. 2 ZPO wird bei der Einteilung der Behörden der 
Rechtspflege unterschieden zwischen dem Präsidenten des Kantonsgerichtes (lit. f) und 
dem Kantonsgericht (lit. g). Die Regelung der sachlichen Zuständigkeiten in Art. 43f. 
ZPO ergibt die gleiche konsequente Unterscheidung. Weiter entscheidet der Präsident 
des Kantonsgerichtes nach Art. 236 ZPO immer im summarischen Verfahren. Auch bei 
den Rechtsmitteln wird zwischen dem Präsidenten des Einzelgerichtes (Art. 275 ZPO) 
und der Kollegialbehörde (Art. 264 ZPO) unterschieden. Grundsätzlich werden also in 
der gesamten ZPO immer beide Spruchbehörden, Präsident und Gesamtgericht, ein-
zeln und getrennt genannt. 
 
b) Die Entscheide des Präsidenten des Kantonsgerichtes sind gemäss Art. 43 
Abs. 1 ZPO endgültig. Damit werden Rechtsmittel ausdrücklich ausgeschlossen; dies 
im Gegensatz zu der entsprechenden, das Kantonsgericht betreffenden Bestimmung 
(Art. 44 ZPO). Nebst einer weiteren Unterscheidung zwischen den beiden Spruchbe-
hörden (vgl. oben lit. a) ergibt sich daraus auch eine sachlich begründete, grundsätzliche 
Rechtsmittelbegrenzung bezüglich der Erkenntnisse des Präsidenten des Kantonsge-
richtes. 
 
c) Zusammenfassend ergibt sich somit aus der gesamten Systematik der Zivilpro-
zessordnung, dass es der Wille des Gesetzgebers war, die Nichtigkeitsbeschwerde 
gemäss Art. 47 ZPO und Art. 277 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO nur gegen Erkenntnisse des Kan-
tonsgerichtes als Gesamtgericht, nicht aber gegen Erkenntnisse des Präsidenten des 
Kantonsgerichts als Einzelrichter zuzulassen. 
 
3. Dementsprechend ist die vorliegende Nichtigkeitsbeschwerde nicht zulässig. Auf 
die Nichtigkeitsbeschwerde wird deshalb nicht eingetreten. 
 

 

(Entscheid KAS 7/95; vgl. unveröffentlichtes Bundesgerichtsurteil 5P.313/1995)