# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 97d4179d-d1c8-50bb-ad24-093f86f31778
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-01-23
**Language:** fr
**Title:** Neuenburg Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour civile au sens strict 23.01.2012 CC.2006.146 (INT.2012.65)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_001_CC-2006-146_2012-01-23.html

## Full Text

Réf. : CC.2006.146-CC2/dhp

A.                           
Les parties sont propriétaires d'immeubles sis dans le
quartier de [...] à [...], à l'est du chemin public de [...]. 

                        Un
chemin en terre, sans doute lié à l'exploitation viticole, existe depuis de
nombreuses décennies, en direction est depuis le chemin public de [...], qui
monte depuis [...]. Les immeubles qui se sont construits successivement dans
cette zone étaient desservis par ce chemin. A la date d'une convention de
servitudes de passage à pied, conclue en 1971, seule la parcelle [a]
(aujourd'hui propriété de R.W., non partie à la présente procédure) était déjà
construite. Vinrent ensuite:

-    l'immeuble
construit sur la parcelle no [b] (propriété de K., non partie à la procédure),
déjà existant (sous no [c]) au moment d'une seconde convention de servitudes,
en 1980; 

-    celui
construit sur la parcelle no [d] (aussi existant en 1980, mais alors propriété
de B., l'expert parle d'un passage en sa faveur dès 1962), acquise en 2003 par B.Y1;

-    celui
construit, en 1979 (si l'on s'en tient à l'année d'acquisition de la parcelle)
par D.Y2, sur le fonds no [e];

-    celui
construit, en 1980 sans doute, par S. sur les parcelles no [f], [g] et [h],
devenues l'article no [i], acquis par les époux Y3 en 1998.

B.                           
A l'occasion du projet de construction de S., une
convention de servitudes de passage à pied et pour tout véhicule fut conclue le
2 mai 1980, entre les divers propriétaires bordiers du chemin de [...]. La
parcelle no [j], alors propriété de H. et devenue, sous no [k], la propriété de
X., était elle aussi grevée d’une servitude de passage à pied et pour tout
véhicule, au profit notamment des articles [a] et [c] (aujourd’hui propriétés
de R.W. et K.), mais également des articles no [d] (aujourd’hui propriété de
B.Y1), nos [f], [g], [h] (propriétés des époux Y3) et no [e]
(propriété de D.Y2).

                        La
convention et le plan annexé devaient être déposés au Registre foncier – la
commune de [...] en faisant une condition de l’octroi de l’autorisation de
construire à S. – et le notaire rédacteur des actes annonçait leur dépôt. On
ignore pourquoi aucune inscription correspondante ne figure au Registre
foncier.

C.                           
Inscrit au Registre foncier comme propriétaire de
l’article no [k] dès le 7 avril 2003, X. a demandé, dès 2002, l’octroi d’un
permis de construire pour un immeuble de dimensions et d’aspect architectural
assez nouveaux dans le quartier. 

                        Les
époux Y3 et Y2 (ainsi que M.W.) se sont opposés à ce
projet de construction, en exigeant notamment des « garanties d’accès et
de remise en état » du chemin d’accès, le 17 janvier 2002. Au début du
chantier, à fin août 2003, l’ensemble des voisins a demandé différentes
garanties de respect du voisinage et du chemin d’accès. Répondant aussitôt à
cette requête, X. observait, le 27 août 2003, que plusieurs des voisins ne
disposaient que d’un droit de passage à pied. Il indique dans ses conclusions
en cause que ses voisins ont refusé de négocier leur droit de passage, ce qui
l’a amené à demander et obtenir la pause d’une interdiction générale de
circuler sur le chemin privé de [...]. Après la pose du signal et de vains
échanges de courriers entre parties, A.Y1, B.Y1, les
époux Y2 et les époux Y3 ont requis, le 29 juin 2006,
l’autorisation urgente de pouvoir utiliser le chemin privé litigieux, qui leur
fut accordée par ordonnance du 3 juillet 2006 du président du Tribunal du
district de Boudry. Le droit d’opposition de l’intimé, réservé dans
l’ordonnance, ne fut pas utilisé. 

D.                           
Dans le délai de trente jours imparti pour agir au fond,
les requérants précités ont ouvert action en inscription au Registre foncier
d’un droit de passage pour tout véhicule au profit de leurs parcelles
respectives et à charge de l’article no [k], en offrant une indemnité de
« chacun un montant de CHF 600.--». En substance, ils relataient les faits
susmentionnés, ainsi que la convention passée les 12 juin, 26 juin et 5 juillet
2006, accordant à leurs fonds une servitude de passage pour tout véhicule sur
les propriétés de R.W. et K., ainsi que de D. (parcelle no [l]), cela sans
indemnité. Ils invoquaient la nécessité d’un accès suffisant à la voie publique
et considéraient que la pleine indemnité de l’article 694
CC devait se calculer en tenant compte de la préexistence du chemin dont
ils revendiquaient l’utilisation, comme de l’impossibilité pour le défendeur de
le supprimer, vu le droit dont bénéficiaient déjà trois fonds voisins et
l’usage personnel qu’il en faisait lui-même. La situation du défendeur ne
s’aggraverait donc nullement du fait de la servitude, ce qui justifiait une
indemnité limitée à 5 francs par mètre carré consacré au passage, soit 600
francs au total, pour chacun d’eux.

E.                           
Par réponse et demande reconventionnelle du 12 octobre
2006, X. a conclu au versement de 129'231 francs solidairement, subsidiairement
43'077 francs par chacun des demandeurs, l’inscription de la servitude au
Registre foncier n’intervenant qu’après paiement de cette indemnité.

                        Reconnaissant
implicitement la nécessité du droit de passage, le défendeur tenait l’offre
d’indemnité des demandeurs pour ridicule et justifiait sa propre réclamation en
faisant valoir que le chemin litigieux servait presque exclusivement les
intérêts des défendeurs reconventionnels, les époux W. et K. n’en faisant qu’un
usage occasionnel ; qu’il avait lui-même été contraint de transformer le
chemin (par la construction d’un mur d’appui, d’un système d’évacuation des
eaux et de la pose de bitume), pour éviter les nuisances liées à son
usage ; que la surface saisie par le chemin avait une valeur de 51'320
francs, alors que les travaux nécessaires d’aménagement avaient coûté 44'894.95
francs, d’où un total de 42'214.95 francs (recte : 96'214.95
francs) ; que la perte de surface liée au chemin occasionnait une perte
locative de 10 % pour chacun des deux appartements, soit 8'400 francs par an
qu’il capitalisait à un taux de 6,5 %, avant de réduire ce résultat (129'231
francs) de 25 %, du fait de son propre usage du chemin comme de celui de ses
locataires et du « bénéficiaire d’une servitude », d’où un solde de 96'923.25
francs (mais il omettait de prendre en compte le dernier facteur de réduction,
dans sa conclusion reconventionnelle).

                        Vu
le montant des prétentions reconventionnelles du défendeur initial, celui-ci a
été invité à se porter demandeur devant le Tribunal cantonal, par ordonnance du
10 novembre 2006.

F.                           
Dans sa demande du 27 novembre 2006, X. reprend
textuellement son mémoire précédent, y compris l’erreur d’addition des travaux
d’aménagement, mais en faisant correspondre cette fois sa conclusion principale
au résultat de son calcul, soit 96'900 francs à charge solidaire des défendeurs
« ou 32'300 francs chacun ».

                        Devenus
défendeurs et demandeurs reconventionnels, les six demandeurs initiaux
considèrent comme exorbitantes les prétentions de leur voisin. Ils affirment
que le chemin litigieux était tout à fait praticable lorsque X. a acquis sa
propriété et qu’il a décidé de son propre chef et pour son propre bien-être des
travaux importants, d’ailleurs motivés surtout par l’installation d’une
piscine ; que trois propriétaires voisins (R.W. et K., mais aussi les
époux C., qui entendent construire une maison sur l’article no 5410)
bénéficient déjà d’une servitude de passage pour tout véhicule, de sorte que X.
ne pouvait de toute façon pas réaffecter la surface du chemin à un autre usage.
Contestant que le droit de passage en leur faveur occasionne des nuisances
susceptibles de réduire la valeur locative de l’immeuble de X., ils reprennent
leur offre d’ «indemnité symbolique» de 5 francs par mètre carré et voient
dans la convention passée avec les autres propriétaires de fonds servants
(droit de passage sans indemnité) une démonstration supplémentaire du caractère
excessif, pour ne pas dire téméraire, des conclusions de X..

G.                          
En réplique, X. décrit les inconvénients liés au passage
supplémentaire de véhicules derrière chez lui, pour la sécurité de son enfant
et son propre confort (éclairage des phares lors des passages) notamment. Il réduit
quelque peu la perte locative due au droit de passage, mais non le taux de
capitalisation, d’où un total de 110'000 francs, ramené à 82'500 francs après
réduction de 25 %, à quoi il ajoute l’intégralité des travaux d’aménagement,
par 44'894 francs, dont il tire une conclusion séparée, indépendante selon sa
formulation de l’indemnité visée à l’article 694 CC
et non solidaire cette fois, chacun des défendeurs devant en supporter le
sixième. Il demande également que les défendeurs supportent pour un sixième
chacun le coût du maintien et de l’entretien du passage.

                        En
duplique, les défendeurs se réfèrent à un accord passé au sujet du chemin privé
de [...], dans le même quartier, où une indemnité de 500 francs par propriété
bénéficiaire est prévue, tout en observant que ce chemin n’est pas non plus
goudronné. Ils reconnaissent leur obligation légale de participer aux frais
d’entretien du chemin revendiqué, ceux-ci devant être partagés entre tous les
bénéficiaires (ce dont X. prend acte).

H.                           
Outre différentes réquisitions, l’instruction a comporté
surtout une expertise (rapport du 24 janvier 2008, audition de l’expert à
l’audience du 24 avril 2008, puis rapport complémentaire du 16 avril 2009), qui
sera analysée plus loin. Deux témoins ont également été entendus.

                        En
cours d’instruction, soit le 16 avril 2008, une demande d’intervention a été
déposée par les époux Y4, d’une part, et par les membres de l'hoirie
O., d’autre part. Les premiers nommés étaient en passe d’acquérir, en vue de
construction, l’article [n] du même cadastre, situé à l’est du chemin […]. Les
seconds nommés se présentent comme propriétaires des parcelles nos [t], ainsi
que [p] et [q], issues de l’article [r], encore un peu plus à l’est. 

                        X.
s’est opposé à cette intervention et, après changement de juge instructeur pour
cause de récusation liée à certains intervenants, l’intervention a été admise
par décision incidente du 20 mars 2009.

                        Les
intervenants ont ensuite déposé une demande, tendant à l’octroi d’un droit de
passage sur l’article [s] (recte : [k]) du cadastre de [...], en demandant
à la Cour de prendre acte que les propriétaires des articles nos [a], [v], [b],
[e] et [i] sont d’accord de grever leurs fonds d’un droit de passage semblable
en leur faveur. Ils offrent également une indemnité de 600 francs par groupe de
personnes concerné. Pour l’essentiel, ils se réfèrent aux allégués de leurs
consorts en procédure. 

                        X.
a conclu au rejet des prétentions des intervenants et, subsidiairement, au
paiement d’indemnités de 13'375 francs pour l’article [n] et de 26'750 francs
pour chacun des terrains de l'hoirie O. Il contestait la division de l’article [r]
et l’estimait inconstructible car soumis à la loi sur la viticulture, tout
comme l’article [t]. Il faisait valoir que les deux bien-fonds
« constituent une seule parcelle » ayant accès à la voie publique, au
sud, et que l’article [r] jouxte des parcelles construites, en est, à travers
lesquelles un accès pourrait être obtenu à moindre coût. A titre subsidiaire,
il formule ses prétentions d’indemnités en se prévalant de l’expertise délivrée
dans l’intervalle et dont il déduit une valeur globale d’indemnisation de
160'500 francs. Il se livre ensuite à une répartition hypothétique de
l’indemnité – en y incluant son propre fonds et ceux qui bénéficient déjà d’une
servitude – au regard du nombre de constructions par fonds et en supputant deux
constructions pour chacune des parcelles qu’il tient pour inconstructibles.

                        Les
hoirs O. ont vigoureusement contesté le caractère inconstructible des articles
nos [p] et [q] (sauf la zone sud-est de la seconde parcelle), ainsi que la
possibilité d’y accéder par l’est. Ils ont admis, en revanche, que l’article no
[t] est inconstructible, sans se désister formellement de leur conclusion à ce
sujet cependant.

                        Les
époux Y4 ont finalement passé – en situation de quasi contrainte vu
leur projet de construction, précisent les autres défendeurs – une convention
portant sur la constitution d’une servitude de passage (à pied, en véhicule et
de conduite) au profit de leur fonds et à charge de celui de X., contre
paiement d’une indemnité de 10'000 francs.

I.                            
Les raisonnements développés par les parties dans leurs
conclusions en cause sont repris plus loin dans la mesure utile. Il convient
toutefois d’observer que X. s’estime lié par le montant de 82'500 francs
articulé dans sa réplique, à charge des quatre fonds concernés et qu’il ne
reprend plus, à ce stade, sa conclusion no 3 (paiement des frais de
réaménagement du chemin). 

                        Les
deux parties ont admis la délivrance d’un jugement sur pièces.

C O
N S I D E R A N T

1.                           
Vu la nature de la cause et la valeur litigieuse, la
compétence de l’une des Cours civiles du Tribunal cantonal était donnée, au
moment de l’ouverture de l’instance (art. 9, 21 a OJN).

                        Comme
la clôture de l’instruction est intervenue avant le 1er janvier 2011, il
appartient au juge instructeur de statuer seul, en première instance (art. 84
al. 1 OJN).

2.                           
La qualité de partie au procès relatif à une servitude de
passage est liée à la propriété du fonds ou à la titularité d’un droit distinct
et permanent sur ce fonds, à l’exclusion d’autres droits de nature personnelle
(Steinauer, Les droits réels, 2e éd., II, N. 1866a). 

                        En
l’espèce, A.Y1 et M.Y2 ne sont pas propriétaires de l’un
ou l’autre immeuble concerné, selon le Registre foncier. Les droits découlant
du régime matrimonial ou d’un partenariat sont sans incidence ici et la qualité
pour défendre doit donc être niée à ces deux personnes. 

3.                           
X. a contesté le principe même du droit de passage
nécessaire, s’agissant des parcelles des intervenants O. (et Y4,
mais la transaction passée depuis lors vide la procédure de son objet, sur ce
point). 

                        En
ce qui concerne l’article [t] (propriété du seul P.O., selon un extrait informatique
du Registre foncier), les intervenants ont admis son caractère
inconstructible, vu son inclusion dans la zone viticole ; voir également
l’extrait du Registre foncier relatif à ce bien-fonds). Comme rappelé par la
jurisprudence constante (voir par exemple l’arrêt du Tribunal fédéral du 22.09.2011
[5A_142/2011] cons. 3.2.1), la nécessité du droit de passage n’est reconnue
« que si une utilisation ou une exploitation conforme à la destination du
fonds exige un accès à la voie publique et que celui-ci fait totalement défaut
ou est très entravé ». En l’espèce, il n’est nullement allégué que
l’exploitation viticole du bien-fonds visé exige un accès à la voie publique fondamentalement
meilleur que celui dont il dispose déjà, sur le chemin de [...], au sud. Les
conditions posées à l’article 694 CC ne sont donc
manifestement pas remplies au sujet de cette parcelle et la conclusion no 2 de
la demande du 8 avril 2009 – qui n’a pas été reformulée – doit être rejetée
dans cette mesure.

                        S’agissant
des articles nos [p] et [q], plusieurs éclaircissements pourraient être
nécessaires :

-    curieusement,
la base de données Terris (qui renseigne sur l’état du Registre foncier mais ne
fait pas officiellement foi des indications qu’elle comporte) indique que ces
articles n’existent pas, alors que le SITN les fait apparaître. Lors de son
audition comme témoin, le directeur de la station viticole s’est exprimé sur
les mentions au Registre foncier, au regard des articles [p] et [q]. La
conclusion s’impose dès lors que la base de données susmentionnée n’est pas
parfaitement à jour, sur ce point.

-    Le
témoin L. a affirmé le caractère constructible, sous l’angle de la loi sur la
viticulture, desdites parcelles, de sorte que l’interrogation éventuelle à ce
sujet est levée.

-    A
première vue, en considérant le plan cadastral, un accès par le chemin du […]
et par l’une des parcelles ([w], [z], voire [y]) sises à l’est de l’article [p]
peut sembler l’issue la plus proche sur la voie publique. Toutefois, en tenant
compte « de l’état antérieur des propriétés et des voies d’accès »
comme le veut la jurisprudence (voir par exemple l’arrêt du Tribunal fédéral du
02.03.2005
[5C.246/2004] cons. 2.2.1, et les références citées), il apparaît que le
chemin litigieux, notamment après son prolongement jusqu’à la propriété des
époux Y4, constitue l’accès le plus naturel à la parcelle [p], qu’il
jouxte pratiquement.

-    La
simple déclaration d’intention de construire ne suffit pas à établir la
nécessité du passage revendiqué (ATF 117 II 35,
JT 1993 I 179, c. 4). Pour ce qui est de l’article [p], un projet de
construction de F.B. a été produit (il porte sur l’article [r], ancienne
désignation, mais le plan de situation démontre que l’emplacement correspond à
l’article [p]) et l’intention apparaît ainsi crédible. Il n’en va pas de même
de l’article [q], dont la largeur paraît d’ailleurs clairement insuffisante
pour accueillir une maison d’habitation.

-    Bien
que les hoirs O. aient annoncé le dépôt de l’accord de tous les autres
propriétaires du chemin de [...] au droit de passage – nécessaire à l’obtention
judiciaire de celui requis (arrêt du Tribunal fédéral du 23.01.2001
[5P.485/2000] cons. 2b) – ils n’ont produit aucune convention de cette
nature dans le délai imparti. Il ressort toutefois du dossier que les époux Y4
ont obtenu, pour le terrain sis immédiatement plus à l’ouest, l’autorisation de
construire que conditionnait le droit de passage. Le chemin existant donc
jusqu’au fonds voisin (voir notamment le plan tiré du SITN), on ne voit pas ce
qui s’opposerait à l’obtention de l’accord évoqué (ou, au pire, à l’obtention
judiciaire du droit nécessaire, en cas de revirement d’opinion).

                        Toutefois,
X. assimile totalement, dans ses conclusions en cause, les membres de l'hoirie
O. aux autres défendeurs, de sorte que seul un obstacle manifeste à la
reconnaissance d’un droit de passage doit être examiné d’office. Compte tenu de
ce qui précède, il n’y a pas de tel obstacle, s’agissant de l’article [p]. En
revanche, pour l’article [q], la nécessité du passage n’est très clairement pas
démontrée (ce d’autant qu’un accès par l’article [t], en main des mêmes
personnes selon les actes de la procédure, suffit aux besoins viticoles), de
sorte que la conclusion prise par intervention ne peut être admise à son sujet.

4.                           
Pour ce qui est des bien-fonds des défendeurs initiaux, X.
admet la nécessité du passage, qui est d’ailleurs évidente. L’examen de
« l’état antérieur des propriétés et des voies d’accès » est même
singulier, à cet égard, puisque les trois fonds concernés ne sont accessibles
que par le chemin litigieux – et n’ont pu bénéficier d’une autorisation de
construire qu’en tenant ce droit pour acquis (le fait est démontré en ce qui
concerne l’article [i], comme vu sous considérants A et B ci-dessus, et il est
plus que probable pour les deux autres parcelles) – depuis plusieurs dizaines
d’années avant l’acquisition du fonds sollicité, par X. Une telle situation
doit être clairement distinguée, on le verra plus loin, de celle où le passage
requis nécessite l’aménagement d’une route, mais aussi de celle ou le fonds
servant était doté d’un accès à son seul profit, jusqu’à la demande du passage
nécessaire.

5.                           
La « pleine indemnité » visée à l’article 694 al. 1 CC doit être fixée selon les principes
applicables en matière d’expropriation (Steinauer, II N. 1868 d ; Rey,
Basler Kommentar, N. 26 ad art. 694 CC), ce qui signifie notamment qu’elle
correspond à la perte de valeur vénale du fonds servant, du fait de la
servitude de passage, et non à l’avantage qui en résulte pour le ou les fonds
dominant(s) (voir également en ce sens Meier-Hayoz, Berner Kommentar, N.
78 ad art. 694 CC).

                        En
l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que le chemin objet du droit de
passage a, sur le terrain de X., une surface de 125 m2, y compris la bande de
terrain sise au nord (ch. 1) ; que les travaux d’égrappage puis de
revêtement exécutés par ordre de X., sur sa partie du chemin, correspondent à
« la règle pour une route de desserte comme pour un accès à un
immeuble » (cependant, comme réaffirmé par les défendeurs dans leurs
conclusions en cause, p. 15, sans démenti par X., seule cette portion du chemin
est bitumée) et ont eu un coût admissible de 13'000 francs ; que le prix du
terrain dans ce secteur s’élève à 400 francs le m2, pour la parcelle dans sa
globalité, mais entre 50 et 100 francs le m2 pour la partie de terrain frappée
d’alignement. L’expert retient pour cette dernière surface une valeur de 82.50
francs le m2 et estime donc la valeur vénale du chemin à 23'312.50 francs (CHF.
10'312.50 pour le terrain et CHF. 13'000.— pour les travaux), dont il attribue
9'945 francs aux droits de passage déjà inscrits et 9'981 francs à ceux
litigieux (en tenant compte, pour l’évaluation des droits de passage à pied
comme en véhicule, de la surface des différentes parcelles ; cf tableau A5),
avec une valeur résiduelle de 3'386.50 francs. Il souligne que même sans les
droits de passage inscrits, mais en raison des alignements figurant au plan
d’aménagement, la parcelle de X. ne serait de toute façon pas constructible
dans cette partie (la piscine et le mur de soutènement qu’elle seule exigeait –
voir ch. 2 du rapport complémentaire – ont été réalisés moyennant une
convention de précarité).

                        Sur
question complémentaire de X., l’expert a évalué la « pleine indemnité en
l’absence d’un alignement » et il parvient à un total de 160'000 francs,
sur lequel X. fonde très largement ses conclusions en cause, quand bien même ce
calcul ne tient aucun compte de la situation réelle (outre l’alignement, il
fait abstraction des droits de passage déjà inscrits).

6.                           
La jurisprudence fédérale publiée au sujet de la
détermination de la pleine indemnité de l’article 694
CC est relativement rare. L’arrêt souvent cité (ATF 120 II 423)
affirme seulement que l’indemnité correspond à la différence entre la valeur
vénale sans le droit de passage considéré (et non « libre de toute
charge », comme inexactement traduit au JT 1996 I 122) et celle qui
subsiste après octroi du droit de passage. Il préconise ensuite de concentrer
l’examen de la différence de valeur sur la surface concrètement touchée par le
droit de passage. Pour Rey (ZBJV 1996, p. 307), cet arrêt sommairement
motivé permet seulement de conclure que l’estimation de l’indemnité peut être
opérée comme en cas d’expropriation (formelle) partielle, sans éclairer les
composantes de l’indemnité pour le reste. Dans un arrêt bien plus ancien (ATF 45 II 23), le Tribunal
fédéral se référait à la définition générale de l’indemnisation et, dans le cas
d’un droit de passage à exercer sur un chemin déjà existant, tenait cette
indemnisation pour pleinement obtenue par le paiement du supplément de frais
d’entretien et celui d’un montant couvrant les autres inconvénients, mais sans
participation aux frais d’aménagement du chemin (arrêt apparemment approuvé par
Meyer-Hayoz, op. cit.). 

                        La
jurisprudence en matière d’expropriation fournit des appuis plus précis. Dans
l’arrêt du Tribunal fédéral du 03.03.2006
[1P.851/2005], qui se réfère à plusieurs décisions antérieures (ATF 95 I 453 ;
arrêts du 17.08.2001
[1P.318/2001] et du 27.10.2003
[1P.349/2003]), on trouve la réaffirmation du principe qu’une route privée
grevée de droits de passage n’a pas de valeur vénale et que ses aménagements
routiers n’ont de valeur propre que s’ils offrent des perspectives de rendement
(c. 3.3.3), sous forme notamment d’expectatives de contributions de
raccordement lors de l’acquisition d’immeubles voisins (voir l’arrêt de 2001
précité).

                        Le
bien-fonds de X. entre très exactement dans le champ d’application de ces derniers
principes :

a)  Non
seulement ce terrain était grevé, lors de son acquisition par X., d’un droit de
passage à pied et pour tout véhicule au profit de quatre fonds (l’article [u]
est repris par l’article [m]), mais encore d’un alignement selon plan
d’aménagement du 18 avril 1975, qui saisit largement plus que la surface du
chemin et rend celle-ci totalement inconstructible. Comme telle, cette surface
n’a donc pas de valeur vénale, au sens de la jurisprudence précitée, de sorte
qu’elle ne donnerait pas lieu à indemnité d’expropriation ni, par conséquent, à
indemnité sous l’angle de l’article 694 CC.

b)  L’aménagement
du chemin réalisé par X. l’a été de façon unilatérale, sur un tiers environ de
la longueur de l’accès, lequel était utilisé depuis plusieurs décennies comme
chemin terreux et continue de l’être, sur les deux autres tiers de sa longueur,
par les autres propriétaires. On ne saurait donc dire qu’il était indispensable
aux voisins et il n’est pas démontré que, dans son état d’origine, il ait
présenté le moindre risque (détérioration, sécurité), si ce n’est pour l’image
relativement luxueuse de l’immeuble de X.

Cela dit, le
revêtement bitumeux présente sans doute un confort d’utilisation pour les
usagers du chemin. Dans un cadre extraconventionnel, on ne voit pas comment X.
obtiendrait une rétribution des voisins déjà au bénéfice d’un droit de passage
automobile. La répartition proposée par l’expert, qui tient compte de la
surface respective des parcelles, n’est pas conforme à l’article 694 CC. Seule une intensité d’utilisation du passage
par nature différente – tenant non pas aux véhicules actuels ou aux habitudes
de l’un ou l’autre voisin, mais bien au type d’immeuble concerné – pourrait
justifier une répartition autre que par unité. On ne distingue aucune
différence de cette nature. Par ailleurs, il n’est évidemment pas légitime que X.
ne supporte lui-même qu’une part de frais proportionnée à la surface de sa
parcelle (soit moins que les époux Y3 !), alors qu’il a imposé
cet aménagement aux voisins et l’a sans doute réalisé en fonction, notamment,
de ses besoins de parcage. En retenant une valeur d’infrastructure de 13'000
francs, selon l’expertise, il paraît équitable d’attribuer un gros tiers (5'000
francs) au demandeur lui-même, un petit tiers (soit 4'000 francs qui échappent
au présent procès) aux fonds déjà au bénéfice d’un droit de passage et le solde,
soit 4'000 francs, aux bien-fonds des défendeurs, soit 1'000 francs pour chacun
d’eux, sans aucun motif de solidarité à cet égard.

c)  Les
« autres préjudices » (art. 19 let. c LEx) peuvent en principe donner
lieu à indemnité, dans l’application analogique admise des règles
d’expropriation à l’octroi d’un droit de passage. On peut laisser ouverte la
question de savoir si une perte de valeur locative devrait entrer dans la
détermination de la moins-value du bien-fonds grevé (ce qui serait
difficilement conciliable avec le constat posé sous lettre A ci-dessus) ou entrer
dans les « autres préjudices ». En effet, une telle perte n'est
aucunement rendue vraisemblable en l'occurrence. Absolument rien n'indique que
le loyer net de 2'000 francs, pour l'appartement loué, ait été affecté par un
éventuel accroissement du passage sur le chemin. Plus globalement, les
nuisances liées au bruit dudit passage ne sont pas prouvées ; le témoin T.
(dont l'immeuble fait quasiment face à celui de X., par rapport au chemin
public de [...]) déclarait n'être pas gêné par la poussière ni le bruit du
passage sur le chemin de [...] (qui compte pourtant plus d'usagers) et l'être
davantage par le bruit des "motos qui montent le chemin public de [...]",
évidemment bien plus parcouru. On peut donc dire que la « gêne
marginale » (soit le surcroît de nuisances dû au passage litigieux, face
au chemin public) est insignifiante. Quant à la « perte d'intimité »
qui découlerait du passage automobile, elle prête à sourire, dès lors que tous
les biens-fonds concernés bénéficient déjà d'un droit de passage à pied.

     Aucun fondement
d'indemnité n'est donc donné, sur ce plan.

7.                           
Les défendeurs admettent sur le principe leur devoir de
participer à l'entretien du chemin.

                        La
conclusion prise à ce sujet par X., dans sa réplique, ne peut à l'évidence être
admise dans sa formulation : outre qu'elle fractionne la charge d'entretien par
tête (ce qui a d'autant moins de sens que deux des défenderesses n'ont pas
qualité de parties), elle ne tient nul compte des autres fonds bénéficiaires,
en particulier de celui de X. lui-même, qui utilise évidemment ce premier
tronçon.

                        La
conclusion prise suite à l'intervention des hoirs O. et des époux Y4,
étendue à l'ensemble des défendeurs au terme des conclusions en cause, est sans
doute conforme à l'article 741 CC, mais en l'absence de définition des frais
d'entretien, pour ne pas parler d'un montant chiffré, un prononcé de principe,
sur un point non contesté, ne répond à aucun intérêt, de sorte que ces
conclusions successives apparaissent irrecevables. Le moment venu, les frais
d'entretien devront donner lieu à convention ou, éventuellement, à un nouveau
procès.

8.                           
En définitive, X. n'obtient presque rien de plus que ce
que lui proposaient les défendeurs. Il supportera donc les 9/10èmes des frais
de justice, le solde étant mis à charge des hoirs O. vu le rejet partiel de
leur demande (et en faisant abstraction des époux Y4, vu la
transaction intervenue et le peu d'actes accomplis au sujet spécifiquement de
leurs prétentions). En revanche, il se justifie que les propriétaires des fonds
bénéficiaires de la servitude de passage assument les frais de son inscription
au Registre foncier.

                        Des
dépens assez élevés sont dus aux défendeurs initiaux, vu la relative complexité
de la procédure (la disproportion entre les dépens et les indemnités retenues
sur le fond tiennent à l'ampleur clairement exagérée des prétentions de X.).
Une indemnité moindre est due aux hoirs O., alors que les dépens peuvent être
compensés, entre X. et les époux Y4.

Par ces motifs,

LA IIe COUR CIVILE

1.    Reconnaît
la nécessité d'un passage, à pied et pour tout véhicule, sur l'article [k] du
cadastre de [...], au profit des articles [i], [d], [e] et [p] du même
cadastre.

2.    Arrête
à 1'000 francs la pleine indemnité due à X., propriétaire de l'article [k]
précité, par les propriétaires de chaque fonds dominant, soit les époux Y3
([i]), B.Y1 ([d]), D.Y2 ([e]), ainsi que les membres de l'hoirie
O. ([p]).

3.    Invite
le conservateur du Registre foncier à inscrire le droit de passage surmentionné,
en tant que servitude au profit des articles [i], [d], [e] et [p], à charge de
l'article [k] du cadastre de [...], dès paiement des indemnités visées au
chiffre 2 ci-dessus.

4.    Déclare
mal fondée, pour autant que recevable, toute autre ou plus ample conclusion.

5.    Arrête
les frais de justice (décision incidente du 20 mars 2009 non comprise) à 11'622.30
francs (dont les défendeurs ont avancé 94 francs et X. le solde) et les met à
charge de X., pour 9/10èmes, et des hoirs O., pour 1/10ème.

6.    Dit
que les frais d'inscription des servitudes de passage au Registre foncier
seront supportés par les propriétaires des fonds dominants.

7.    Condamne
X. à verser des indemnités de dépens de 6'000 francs, globalement, aux époux Y1,
Y2 et Y3, et de 500 francs aux intervenants O..

Neuchâtel, le 23 janvier
2012

Art. 694 CC

Droits
de passage

a. Passage nécessaire

1 Le
propriétaire qui n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique peut exiger
de ses voisins qu’ils lui cèdent le passage nécessaire, moyennant pleine
indemnité.

2 Ce
droit s’exerce en premier lieu contre le voisin à qui le passage peut être le
plus naturellement réclamé en raison de l’état antérieur des propriétés et des
voies d’accès, et, au besoin, contre celui sur le fonds duquel le passage est
le moins dommageable.

3 Le
passage nécessaire sera fixé en ayant égard aux intérêts des deux parties.