# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e4c5c003-8d29-5f82-80d9-514ee8ef80c7
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-07-13
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 13.07.2017 A 2017 2
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2017-2_2017-07-13.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 17 2

4. Kammer

Vorsitz Racioppi
RichterIn Meisser, Moser 

Aktuar Simmen

URTEIL

vom 13. Juli 2017

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ AG,
vertreten durch ein Treuhandbüro,

Beschwerdeführerin

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, 
Beschwerdegegnerin

betreffend Kantonssteuer (Gewinnsteuer)

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1. Die A._____ AG hat ihren Sitz in X._____ und war in den Jahren 2014 

und 2015 Eigentümerin eines Grundstücks in der Gemeinde Y._____ im 

Kanton Graubünden. Am 1. Juli 2015 veräusserte die A._____ AG dieses 

Objekt. Am 28. April 2016 erfolgte im Kanton Graubünden die Veranla-

gung für die Kantonssteuern 2015.

2. Dagegen erhob die A._____ AG am 18. Mai 2016 Einsprache. Darin 

machte sie geltend, dass der Kanton Graubünden einen Anteil an Schuld-

zinsen gewinnmindernd übernehmen müsse, die Gesellschaft noch nicht 

verrechnete Verluste aus den Vorjahren habe, welche mit dem Verkaufs-

gewinn zu verrechnen seien und das steuerbare Kapital für die veräusser-

te Liegenschaft pro rata temporis zu berechnen sei. 

3. Mit Schreiben vom 24. August und 27. September 2016 forderte die 

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden die Jahresrechnungen 2010 

bis 2013 der A._____ AG sowie die Grundstückgewinnsteuerberechnun-

gen für alle Liegenschaftsverkäufe der betreffenden Jahre ein.

4. Nachdem sich die A._____ AG zunächst weigerte, die ersuchten Unterla-

gen einzureichen, stellte sie der kantonalen Steuerverwaltung mit Schrei-

ben vom 3. Oktober 2016 die Jahresrechnungen 2009/2010, 2011, 2012 

und 2013 sowie die Steuerveranlagungen 2009/2010 bis 2014 zu. 

5. Mit Einspracheentscheid vom 7. Dezember 2016 hiess die kantonale 

Steuerverwaltung die Einsprache teilweise gut und passte die Kapitalaus-

scheidung sowie die Verteilung der Passivzinsen wie beantragt an. Die 

vorgebrachten Vorjahresverluste wurden nicht anerkannt. Daraus resul-

tierte ein in Graubünden steuerbarer Reingewinn von Fr. 132'592.--.

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6. Dagegen erhob die A._____ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 

8. Januar 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden mit folgenden Anträgen: 

1. Die Veranlagung für die Gewinnsteuer soll wie folgt vorgenommen werden:

Steuerbarer Gewinn Kanton GR: Fr. 0.--
Steuerbares Kapital Kanton GR: Fr. 183'000.--
Steuerbares Kapital gesamt: Fr. 2'113'400.--

2. Allfällige Verfahrenskosten sind dem Staat zu auferlegen.

In formeller Hinsicht rügt die Beschwerdeführerin die Auflagen der kanto-

nalen Steuerverwaltung und die Haltung des zuständigen Revisors. Sie 

habe die geforderten Unterlagen in mehrstündiger Arbeit zusammentra-

gen müssen, was mit erheblichen Kosten verbunden gewesen sei. Das 

Verhalten des Revisors sei schikanös und rechtsmissbräuchlich. Dieser 

Tatsache sei bei der Auferlegung der Verfahrenskosten Rechnung zu tra-

gen. Im Übrigen sei der zuständige Revisor anzuweisen, dass er derartige 

Strafaktionen in Zukunft zu unterlassen habe. Bezüglich Verlustverrech-

nung stütze sich die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden auf älte-

re Bundesgerichtsentscheide und Kommentare, die sich allgemein zur 

Verlustverrechnung im interkantonalen Verhältnis äusserten, aber nicht 

auf den vorliegenden Fall passten. Den SSK-Kreisschreiben 24 und 27 

könne nicht entnommen werden, dass Verluste, welche in Liegenschafts-

kantonen dadurch entstanden seien, dass die Grundstückgewinnsteuer 

deutlich höher als eine mutmasslich zu erhebende Gewinnsteuer ausge-

fallen sei (monistisches System), von einem Kanton mit dualistischem 

System (Graubünden) nicht übernommen werden müssten. Für Fälle wie 

den vorliegenden werde bewusst in Kauf genommen, dass eben genau 

diese Verluste vom dualistischen Kanton zu übernehmen seien. 

7. Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend Beschwer-

degegnerin) schloss in ihrer Vernehmlassung vom 25. Januar 2017 auf 

Abweisung der Beschwerde. Das Verhalten des zuständigen Revisors sei 

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weder schikanös noch rechtsmissbräuchlich gewesen. Er habe lediglich 

die notwendigen Unterlagen eingefordert. In den Geschäftsjahren 2010 

bis 2014 habe die Beschwerdeführerin positive Ergebnisse realisiert. All-

fällige Betriebsverluste wären innerhalb der betreffenden Steuerperiode 

zu verrechnen gewesen. Der Kanton Schwyz habe innerkantonal diese 

Verrechnung fälschlicherweise nicht vorgenommen, indem er eine sepa-

rate Besteuerung von Betriebs- und Grundstückgewinnen vorgenommen 

habe. Die Liegenschaftsgewinne seien mit der Grundstückgewinnsteuer 

veranlagt worden und die Betriebsverluste seien bei der kantonalen Ge-

winnsteuer auf innerkantonaler Ebene fiktiv jeweils vorgetragen worden. 

Dieser fiktive Verlustvortrag könne nicht mit dem im Kanton Graubünden 

erzielten Grundstückgewinn verrechnen werden.

8. Am 27. Februar 2017 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren 

Anträgen fest. Obschon der Beschwerdegegnerin sämtliche Akten be-

kannt gewesen seien, habe sie weitere Unterlagen eingefordert. Damit 

habe die Beschwerdegegnerin Verfahrenspflichten verletzt. Die Kantone 

seien in der Wahl des Systems der Grundstückgewinnbesteuerung frei, 

solange es sich nicht zu Ungunsten des Steuerpflichtigen (und nicht des 

besteuerungswilligen Nebensteuerdomizils) auswirke. Im Kanton Schwyz 

könne der Steuerpflichtige wählen, ob er mittels Revisionsgesuch Be-

triebsverluste mit Grundstückgewinnsteuern in derselben Periode ver-

rechnen wolle oder nicht. Ohne Revisionsgesuch erfolge keine Verrech-

nung. Die Beschwerdeführerin habe von diesem Recht bewusst keinen 

Gebrauch gemacht. Die Beschwerdegegnerin verlange in Ausblendung 

des Schlechterstellungsverbots eine Gewinnbesteuerung, obwohl es gar 

keinen steuerbaren Gewinn auf kantonaler Ebene gebe. Die Besteuerung 

eines rechnerischen Gewinns aus der Veräusserung der Immobilie im 

Kanton Graubünden sei überdies auch gestützt auf das Verbot der Dop-

pelbesteuerung im interkantonalen Verhältnis nicht zulässig. Seitens der 

Beschwerdegegnerin seien keinerlei Anstalten gemacht worden, um eine 

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vernünftige Lösung zu treffen. Sowohl die Beschwerdeführerin als auch 

der Vertreter des Hauptsteuerdomizils hätten erfolglos das persönliche 

Gespräch gesucht; dies könne der zuständige Vertreter des Hauptsteuer-

domizils anlässlich einer Anhörung bestätigen. Der Beschwerdeführerin 

seien daher keine Verfahrenskosten aufzuerlegen. Im Gegenteil habe die 

Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin eine Entschädigung auszu-

richten. 

9. Die Beschwerdegegnerin hielt am 10. März 2017 duplicando an ihren 

Anträgen fest und ergänzte ihre Argumentation. 

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 

im angefochtenen Einspracheentscheid vom 7. Dezember 2016 sowie auf 

die eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachste-

henden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer-

deverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 7. Dezember 2016, mit 

welchem die Beschwerdegegnerin die Einsprache der heutigen Be-

schwerdeführerin vom 18. Mai 2016 teilweise gutgeheissen und die Kapi-

talausscheidung sowie die Verteilung der Passivzinsen angepasst, bezüg-

lich der Vorjahresverluste aber abgewiesen hat. Solche Entscheide kön-

nen gemäss Art. 50 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung 

der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) 

i.V.m. Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden 

(StG; BR 720.000) mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden angefochten werden. Die sachliche Zuständigkeit des Ver-

waltungsgerichtes ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über 

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die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das Verwal-

tungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kan-

tonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantonalen 

Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug vor-

sieht, was hier − wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der Fall ist. 

Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache in die Zu-

ständigkeit des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden. Die Be-

schwerdeführerin ist als formelle und materielle Adressatin des angefoch-

tenen Einspracheentscheids beschwert und damit ohne Weiteres zur Be-

schwerdeerhebung befugt (vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und 

formgerecht eingereichten Beschwerden ist somit − unter Vorbehalt der 

nachstehenden Erwägung 2 − einzutreten. 

2. a) Die Beschwerdeführerin rügt in ihren Rechtsschriften vom 8. Januar bzw. 

27. Februar 2017 unter anderem ein schikanöses und rechtsmissbräuch-

liches Verhalten des zuständigen beschwerdegegnerischen Revisors. 

Dieser habe diverse Unterlagen einverlangt, obschon er zu keiner Zeit 

davon abzubringen gewesen sei, die in der Bilanz ausgewiesenen Ge-

winne trotz Vorliegens von Vorjahresverlusten zu besteuern. Vor diesem 

Hintergrund beantragt die Beschwerdeführerin die Anweisung des zu-

ständigen beschwerdegegnerischen Revisors, derartige Strafaktionen 

künftig zu unterlassen sowie die Anhörung des für die Beschwerdeführe-

rin zuständigen Revisors der Steuerverwaltung des Kantons Schwyz. 

b) Dabei verkennt die Beschwerdeführerin, dass die Erteilung von Anwei-

sungen an den zuständigen Steuerrevisor nicht Gegenstand des vorlie-

genden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens bildet. Streitig 

und zu prüfen ist im vorliegenden Verfahren einzig die Frage, ob die von 

der Beschwerdeführerin geltend gemachten Vorjahresverluste aus dem 

Kanton Schwyz im Kanton Graubünden bei der Veranlagung der Kan-

tonssteuer 2015 anerkannt werden müssen. Dementsprechend ist aber 

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auf den beschwerdeführerischen Antrag auf Erteilung von Anweisungen 

an den zuständigen Revisor nicht einzutreten. Ebenso ist die Frage der 

Auflagen der Beschwerdegegnerin im vorangegangenen Veranlagungs- 

und Einspracheverfahren nicht Gegenstand des vorliegenden verwal-

tungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens. Auf die diesbezüglichen Aus-

führungen der Beschwerdeführerin braucht daher nicht weiter eingegan-

gen zu werden. Und auch auf den beschwerdeführerischen Beweisantrag 

auf Anhörung des für die Beschwerdeführerin zuständigen Vertreters der 

Steuerverwaltung des Kantons Schwyz kann verzichtet werden, weil es 

vorliegend − wie gesehen − einzig um die Frage der Anerkennung der 

von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Verlustverrechnung geht. 

Der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle dennoch kurz erwähnt, 

dass die Beschwerdegegnerin im Rahmen der Mitwirkungspflicht und mit 

dem Ziel, eine korrekte Veranlagung zu ermöglichen, von den Steuer-

pflichtigen Unterlagen einfordern kann und den Nachweis behaupteter 

Tatsachen fordern darf (vgl. insbesondere Art. 127 Abs. 2 und 3 sowie 

Art. 128 Abs. 1 und 2 StG). Inwiefern das Verhalten der Beschwerdegeg-

nerin bzw. des zuständigen Steuerrevisors im vorliegenden Fall schikanös 

und rechtsmissbräuchlich sein soll, ist nicht ersichtlich, zumal der zustän-

dige Revisor in den Schreiben vom 24. August und 27. September 2016 

(Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 5) gegenüber der heutigen Be-

schwerdeführerin dargelegt hat, weshalb und in welchem Umfang die ent-

sprechenden Aktenauflagen erfolgten. Dass solche Auflagen mitunter für 

die Steuerpflichtigen einen Aufwand mit sich bringen, lässt sich nicht von 

der Hand weisen. Aber auch das Ausfüllen der Steuererklärung, das Zu-

sammenstellen der notwendigen Unterlagen (z.B. das Wertschriftenver-

zeichnis einer natürlichen Person) etc. stellen einen solchen Aufwand dar, 

der von den Steuerpflichtigen im Rahmen ihrer Mitwirkungspflichten im 

Veranlagungs- und Einspracheverfahren hinzunehmen ist. Dementspre-

chend erweisen sich aber die entsprechenden beschwerdeführerischen 

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Ausführungen als unbegründet und wären − selbst wenn darauf eingetre-

ten werden könnte − abzuweisen. 

3. a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes liegt eine gegen Art. 127 

Abs. 3 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft 

(BV; SR 101) verstossende Doppelbesteuerung vor, wenn eine steuer-

pflichtige Person von zwei oder mehreren Kantonen für das gleiche Steu-

erobjekt und für die gleiche Zeit zu Steuern herangezogen wird (aktuelle 

Doppelbesteuerung) oder wenn ein Kanton in Verletzung der geltenden 

Kollisionsnormen seine Steuerhoheit überschreitet und eine Steuer veran-

lagt, zu deren Erhebung ein anderer Kanton zuständig ist (virtuelle Dop-

pelbesteuerung). Ausserdem hat das Bundesgericht aus dem verfas-

sungsmässigen Verbot der Doppelbesteuerung abgeleitet, dass ein Kan-

ton einen Steuerpflichtigen nicht deshalb stärker belasten darf, weil er 

nicht im vollen Umfang seiner Steuerhoheit untersteht, sondern zufolge 

seiner territorialen Beziehungen auch noch in einem anderen Kanton 

steuerpflichtig ist (Schlechterstellungsverbot; vgl. BGE 140 I 114 E.2.3.1, 

138 I 297 E.3.1, 137 I 145 E.2.2, 134 I 303 E.2.1, 132 I 29 E.2.1, 

131 I 249 E.3.1, je mit Hinweisen; Urteile des Bundesgerichtes 

2C_243/2011 vom 1. Mai 2013 E.1.3, nicht publ. in: BGE 139 II 373, aber 

in: StE 2013 A 24.43.1 Nr. 23, StR 68/2013 S. 636, 2C_708/2012 vom 

21. Dezember 2012 E.2.1, nicht publ. in: BGE 139 I 64, aber in: StE 2013 

A 24.44.1 Nr. 3, StR 68/2013 S. 212). 

b) Die Beschwerdeführerin beruft sich zunächst auf das Schlechterstel-

lungsverbot. Dieses sieht sie dadurch verletzt, dass die Beschwerdegeg-

nerin eine Gewinnbesteuerung im Kanton Graubünden verlange, obwohl 

es auf kantonaler Ebene infolge Konsumation durch Vorjahresverluste gar 

keinen steuerbaren Gewinn gebe. Die Beschwerdegegnerin stütze sich zu 

Unrecht auf die Gewinnsteuer bei der direkten Bundessteuer. Denn die di-

rekte Bundessteuer kenne gar keine objektmässige Gewinnsteuer, wes-

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halb der vorliegende Sachverhalt für die direkte Bundessteuer nie steuer-

relevant werden könne. Weiter rügt die Beschwerdeführerin eine Verlet-

zung des Verbots der Doppelbesteuerung im interkantonalen Verhältnis. 

Ihr seien rechtskräftig verrechenbare Verlustvorträge bescheinigt worden, 

welche maximal sieben Jahre vorgetragen werden könnten. Würden die-

se Verlustvorträge nicht mit dem isoliert berechneten Gewinn aus dem 

Verkauf der Immobilie im Kanton Graubünden verrechnet, bestehe die 

Gefahr der Verjährung dieser Verlustvorträge. Die Besteuerung dieser 

Gewinne führe zu einer zumindest virtuellen Doppelbesteuerung, weil das 

schweizerische Steuersystem in diesem Fall keinen Verlustrücktrag mit 

Faktorenkorrektur in der Vergangenheit zulasse.

c) Die Beschwerdegegnerin weist demgegenüber darauf hin, dass die Be-

schwerdeführerin in den Geschäftsjahren 2010 bis 2014 positive Ergeb-

nisse realisiert habe. Allfällige Betriebsverluste wären innerhalb der be-

treffenden Steuerperiode zu verrechnen gewesen. Der Kanton Schwyz 

habe innerkantonal diese Verrechnung fälschlicherweise nicht vorge-

nommen, indem er aufgrund des monistischen Systems eine separate 

Besteuerung von Betriebs- und Grundstückgewinnen vorgenommen ha-

be, womit die Verrechnung der Betriebsverluste mit den Grundstückge-

winnen unterblieben sei. Die Liegenschaftsgewinne seien mit der Grunds-

tückgewinnsteuer veranlagt worden und die Betriebsverluste seien bei der 

kantonalen Gewinnsteuer auf innerkantonaler Ebene fiktiv jeweils vorge-

tragen worden. Dieser fiktive Verlustvortrag wolle die Beschwerdeführerin 

nun mit dem im Kanton Graubünden erzielten Grundstückgewinn ver-

rechnen. Dies sei nicht zulässig. 

4. Die Beschwerdeführerin mit Sitz in X._____ ist im Kanton Schwyz unbe-

schränkt steuerpflichtig. Im Kanton Graubünden war sie bis zum Verkauf 

des in der Gemeinde Y._____ gelegenen Grundstücks am 1. Juli 2015 in-

folge Grundeigentum beschränkt steuerpflichtig (Spezialsteuerdomizil, 

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vgl. Art. 75 Abs. 1 lit. c StG). Die Parteien sind sich insofern einig, dass 

der Kanton Graubünden vorliegend in seiner Steuerausscheidung keine 

Einkünfte erfasst hat, die ihm als Liegenschaftskanton nach den Regeln 

zur Abgrenzung der gegenseitigen Steuerhoheiten im interkantonalen 

Doppelbesteuerungsrecht nicht zustünden. Die Beschwerdegegnerin hat 

im Einspracheverfahren auch die von der Beschwerdeführerin geltend 

gemachte Kapitalausscheidung sowie die Verteilung der Passivzinsen wie 

beantragt angepasst und die Veranlagung dementsprechend korrigiert 

(vgl. den Einspracheentscheid vom 7. Dezember 2016 [Bg-act. 8]). Strei-

tig und zu prüfen ist demgegenüber die Frage, ob der Kanton Graubün-

den als reiner Liegenschaftskanton dem im Kanton Schwyz entstandenen 

Betriebsverlust bzw. dem entsprechenden Verlustvortrag Rechnung tra-

gen muss, indem er diesen vom Veräusserungsgewinn in Abzug bringt. 

5. a) Aus dem Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung folgt, dass ein 

Steuerpflichtiger in mehreren auf dem Boden der allgemeinen Reinein-

kommens- bzw. Reingewinnbesteuerung stehenden Kantonen zusammen 

nicht mehr als sein gesamtes Reineinkommen bzw. seinen gesamten 

Reingewinn versteuern muss (BGE 107 Ia 41 E.1a). Nach der bisherigen 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung musste diese Regel jedoch zurück-

treten gegenüber dem Grundsatz, wonach das Grundeigentum dem Kan-

ton, in dem es gelegen ist, zur ausschliesslichen Besteuerung vorbehal-

ten bleibt. Der Liegenschaftskanton musste daher Verluste am Hauptsitz 

oder in einem anderen Betriebsstättekanton nicht übernehmen. Das 

heisst, er war nicht verpflichtet, solche Verluste auf den Ertrag der Lie-

genschaft oder auf den Veräusserungsgewinn (Wertzuwachs und Buch-

gewinn) anzurechnen. Sich daraus am Hauptsitz ergebende, sog. Aus-

scheidungsverluste waren zulässig. Auch wenn diese Rechtsprechung in 

der Lehre auf Kritik stiess, hielt das Bundesgericht daran stets fest (letzt-

mals bestätigt mit Urteil des Bundesgerichtes 2P.173/2001 vom 26. Fe-

bruar 2002 E.2b; vgl. BGE 120 Ia 361 E.4b und 5, 116 Ia 127 E.2b und 

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2c, 111 Ia 120 E.2a, 95 I 431 E.2a, 92 I 461 E.2-4). Diese Rechtspre-

chung zur Nichtberücksichtigung von Ausscheidungsverlusten bezog sich 

auf Kapitalanlageliegenschaften interkantonaler Unternehmungen, ein-

schliesslich Versicherungsgesellschaften und Immobiliengesellschaften, 

ausserhalb des Sitzkantons sowie auf Liegenschaften des Privatvermö-

gens natürlicher Personen. Sie kam weiter auf Liegenschaften von Lie-

genschaftenhändlern und Generalunternehmern im Belegenheitskanton 

zur Anwendung. In einem Urteil aus dem Jahre 1999 wandte das Bun-

desgericht diese Rechtsprechung zudem auf die Betriebsliegenschaft ei-

ner interkantonalen Unternehmung (Handelsgesellschaft) an (Urteil des 

Bundesgerichtes 2P.439/1997 vom 27. Oktober 1999, E.3c und 4, publ. 

in: StR 55/2000 S. 182). Diese Praxis führte in zahlreichen Fällen zu Aus-

scheidungsverlusten. Der Steuerpflichtige musste im Liegenschaftskanton 

ein Einkommen versteuern, welches das gesamte Reineinkommen über-

stieg. Im Extremfall versteuerte eine Unternehmung im Liegenschaftskan-

ton einen Reingewinn, obwohl die Gesamtunternehmung Verluste erlitten 

hatte. 

b) In seiner neueren Rechtsprechung hat das Bundesgericht in Bezug auf 

die Besteuerung von Liegenschaften im interkantonalen Verhältnis das 

Schlechterstellungsverbot wie auch den Grundsatz der Besteuerung nach 

der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit indessen deutlich stärker gewich-

tet. Insbesondere in BGE 131 I 219 nahm das Bundesgericht eine Ver-

deutlichung der Praxis sowie eine Praxisänderung vor. Die Verdeutli-

chung der Praxis betraf die Steuerausscheidung bei Betriebsliegenschaf-

ten von Liegenschaftenhändlern und Generalunternehmern. Das Bundes-

gericht legte fest, dass der Wertzuwachs aus der Veräusserung solcher 

Liegenschaften dem Belegenheitskanton zur ausschliesslichen Besteue-

rung zustehe (BGE 131 I 249 E.5.3). Diese Frage war in der bundesge-

richtlichen Rechtsprechung bisher nicht oder nicht mit der gewünschten 

Deutlichkeit entschieden worden (vgl. auch den Vorbehalt in BGE 

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79 I 142 E.2). Für Betriebsliegenschaften der übrigen interkantonalen Un-

ternehmungen hatte nämlich das Bundesgericht diesen Schritt bereits in 

BGE 83 I 257 E.3 vollzogen und den Wertzuwachs dem Belegenheitskan-

ton zur ausschliesslichen Besteuerung zugewiesen (siehe dazu auch 

BGE 131 I 249 E. 4.3 und 4.4). Anderseits änderte das Bundesgericht 

seine Praxis, wonach der Betriebsstättekanton bei der Besteuerung des 

Wertzuwachsgewinnes aus der Veräusserung einer Betriebsliegenschaft 

auf einen allfälligen Ausscheidungsverlust im Sitzkanton keine Rücksicht 

zu nehmen brauche; es verpflichtete diesen Kanton, den Geschäftsver-

lust, den die Unternehmung im Sitzkanton und weiteren Kantonen mit Be-

triebsstätten aufwies, mit dem Grundstückgewinn zu verrechnen. Das gilt 

auch dann, wenn der Kanton den Wertzuwachs nicht mit der allgemeinen 

Einkommens- und Gewinnsteuer, sondern mit einer Grundstückgewinn-

steuer erfasst. Massgebend war für das Bundesgericht die Überlegung, 

dass die Ausdehnung des Rechts des Kantons der gelegenen Sache zur 

ausschliesslichen Besteuerung des Wertzuwachses auf Betriebsliegen-

schaften von Liegenschaftenhändlern und Generalunternehmern nicht 

dazu führen dürfe, dass dieser Kanton auf die übrige Situation der Unter-

nehmung überhaupt keine Rücksicht zu nehmen brauche und den Ge-

winn auch dann voll besteuern dürfe, wenn die Unternehmung mit einem 

Verlust abschliesse. Wenn schon der Wertzuwachs auf Betriebsliegen-

schaften dem Liegenschaftskanton zur ausschliesslichen Besteuerung 

zugewiesen werde, so sei anderseits dafür zu sorgen, dass sich nicht 

vermehrt solche Ausscheidungsverluste ergeben (BGE 131 I 249 E.6.3). 

Das Bundesgericht hat diese neue Regel zur Vermeidung von sog. Aus-

scheidungsverlusten in der Folge − mit Bezug auf das Schlechterstel-

lungsverbot bzw. den Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftli-

chen Leistungsfähigkeit − mehrfach bestätigt und sowohl auf Liegenschaf-

ten im Privatvermögen (BGE 131 I 285 E.4.1) als auch auf Kapitalanlage-

liegenschaften einer Unternehmung ausgedehnt (BGE 132 I 220 E.5). Ei-

ne weitere Praxisänderung betraf die Schuldzinsen bei Liegenschaften-

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händlern, welche neu nach dem quotenmässigen System proportional 

nach Lage der geschäftlichen und privaten Aktiven zwischen den betrof-

fenen Kantonen aufgeteilt werden (BGE 133 I 19 E.6.3; vgl. die Darstel-

lung der neuen Praxis bei LOCHER, Einführung in das interkantonale Steu-

errecht, 4. Aufl., Bern 2015, § 3 S. 18 ff.). 

c) Gestützt auf die dargestellte neue Rechtsprechung des Bundesgerichtes 

gab die Schweizerische Steuerkonferenz (SSK) am 15. März 2007 das 

Kreisschreiben 27 über «Die Vermeidung von Ausscheidungsverlusten» 

heraus. Bei solchen Kreisschreiben der SSK handelt es sich zwar nicht 

um Rechtsnormen im eigentlichen Sinne, sondern vielmehr um reine 

Verwaltungsverordnungen. Mitglieder der SSK sind die kantonalen Steu-

erverwaltungen und die Eidgenössische Steuerverwaltung. Das Kreis-

schreiben statuiert keine Rechte und Pflichten gegenüber Privaten, son-

dern enthält bloss verwaltungsinterne Regeln für das Verhalten der Steu-

erbeamten. Folglich vermag das erwähnte Kreisschreiben das streitberu-

fene Gericht ebenso wenig wie etwa ein Kreisschreiben der Eidgenössi-

schen Steuerverwaltung zu binden. Es steht aber nichts entgegen, auf 

dieses Kreisschreiben abzustellen, soweit es eine überzeugende Konkre-

tisierung der rechtlichen Vorgaben und der bundesgerichtlichen Praxis 

darstellt (BGE 138 II 536 E.5.4.3, 133 V 346 E.5.4.2, 133 II 305 E.8.1; Ur-

teile des Bundesgerichtes 2C_450/2013 vom 5. Dezember 2013 E.2.3, 

2C_1255/2012 vom 26. Juni 2013 E.8.1, 2C_375/2010 vom 22. März 

2011 E.6.2, 2C_800/2008 vom 12. Juni 2009 E.5.1, publ. in: StE 2010 

B 52.42 Nr. 6, StR 64/2009 S. 910, 2C_504/2009 vom 15. April 2010 

E.3.3). Zweck des SSK-Kreisschreibens 27 ist die Definition von Lö-

sungsansätzen zur Vermeidung von Ausscheidungsverlusten (vgl. Ziff. 3 

des SSK-Kreisschreibens 27). Hinsichtlich juristischer Personen wird im 

erwähnten Kreisschreiben was folgt festgehalten (vgl. Ziff. 3.2 des SSK-

Kreisschreibens 27):

- 14 -

"Juristische Personen

3.2.1. Verluste und Gewinnungskostenüberschüsse sind in erster Linie mit im 
gleichen Kanton steuerbaren Gewinnen/Erträgen zu verrechnen. Nicht im 
gleichen Kanton verrechenbare Verluste und Gewinnungskostenüber-
schüsse schmälern das nach Quoten zu verteilende Betriebsergebnis.

3.2.2. Ein negatives Gesamtbetriebsergebnis haben die Kantone mit Kapitalanla-
geliegenschaften zu übernehmen, zuerst jene, in denen sich Betriebsstät-
ten befinden, dann die reinen Liegenschaftskantone. Es wird im Verhältnis 
der in den betroffenen Kantonen steuerbaren Reingewinne verlegt.

3.2.3. In den Liegenschaftskantonen erfolgt die Verrechnung mit Grundstückge-
winnen, ungeachtet ob diese Gewinne mit der Gewinnsteuer oder mit der 
Grundstückgewinnsteuer erfasst werden. Kantone mit dem monistischen 
System der Grundstückgewinnsteuer verrechnen übernommene Verluste 
zuerst mit den wiedereingebrachten Abschreibungen und einen allenfalls 
verbleibenden Rest mit dem Wertzuwachsgewinn.

3.2.4. Die Übernahme von Verlusten und Gewinnungskostenüberschüssen ist 
definitiv. Weder das Hauptsteuerdomizil noch die sekundären oder Spezi-
alsteuerdomizile belasten Verluste und Gewinnungskostenüberschüsse, 
die sie von einem anderen Steuerdomizil übernommen haben, an dieses 
zurück."

6. a) Wendet man diese Grundsätze, mithin die Ziff. 3.2.1. und 3.2.3., an, be-

deutet dies, dass die entstandenen Gewinne und Verluste in erster Linie 

im gleichen Kanton zu verrechnen sind, und zwar unabhängig davon, ob 

der Wertzuwachsgewinn mit der ordentlichen Gewinnsteuer (dualistisches 

System, Kanton Graubünden) oder separat als Grundstückgewinn (mo-

nistisches System, Kanton Schwyz) erfasst wird. 

b) Der Kanton Schwyz hat eine von diesen Grundsätzen abweichende, in-

nerkantonale Praxis. Im Merkblatt «Anrechnung von Ausscheidungsver-

lusten» der Steuerverwaltung des Kantons Schwyz vom Januar 2010 (ab-

rufbar unter: https://www.sz.ch/public/upload/assets/16695/MB_Ausschei-

dungsverluste_2007.07.01_1.pdf; zuletzt besucht am 9. August 2017) 

wird dazu was folgt festgehalten:

"4.2 Veranlagungspraxis für Veräusserungen ab 1.01.2010

Die bei Vorliegen interkantonaler Verhältnisse geänderte bundesgerichtliche 
Rechtsprechung und die geänderte schwyzerische Gesetzesgrundlage führen da-

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zu, dass bei der Einkommens- resp. Gewinnsteuer erzielte Verluste mit Grunds-
tückgewinnen des gleichen Jahres verrechnet werden können, unabhängig davon, 
ob es sich um natürliche oder juristische Personen mit inner- oder ausserkantona-
lem Sitz oder Wohnsitz handelt und ob ihnen steuerlich die Qualifikation einer ge-
werbsmässigen Liegenschaftenhändlerin, Betriebs- oder Kapitalgesellschaft zu-
kommt.

5. Verfahren

Die grundstückgewinnsteuerlichen Veranlagungsverfügungen werden in der Regel 
ohne Berücksichtigung eines allenfalls zu übernehmenden einkommens- resp. ge-
winnsteuerlichen Ausscheidungs-verlusts vorgenommen, jedoch mit einem ent-
sprechenden Vorbehalt zu versehen.

Die Verrechnung eines allfälligen einkommens- oder gewinnsteuerlichen Verlusts 
kann, in Verbindung mit § 119 Abs. 4 StG auch bei rein innerkantonalen Verhält-
nissen, im Sinne von § 169 Abs. 3 StG (Revision auf Grund von interkantonalem 
oder internationalem Doppelbesteuerungsrecht) mittels Revisionsgesuch innert 90 
Tagen ab Versand der schwyzerischen Einkommens- resp. Gewinnsteuerveranla-
gung geltend gemacht werden. Bei interkantonalen Verhältnissen bildet Grundlage 
der Verlustverrechnung der in der einkommens- resp. gewinnsteuerlichen Steuer-
ausscheidung dem Kanton Schwyz rechtskräftig zugewiesene Verlust; dabei ist der 
Kanton Schwyz nicht verpflichtet, die anderen Kantonen zugewiesenen Verluste zu 
übernehmen.

Ausnahmsweise kann die Prüfung betr. Berücksichtigung allfälliger Ausschei-
dungsverluste bereits im grundstückgewinnsteuerlichen Veranlagungsverfahren 
vorgenommen werden, wenn zum Zeitpunkt der grundstückgewinnsteuerlichen 
Veranlagungshandlungen die einkommens- resp. gewinnsteuerlichen inner- resp. 
interkantonalen Veranlagungsfaktoren bereits bereinigt werden können (unter an-
derem abhängig von den inner- oder interkantonalen Ausscheidungen)."

Nach dem Gesagten können im Kanton Schwyz Betriebsverluste im in-

nerkantonalen Verhältnis lediglich auf Revisionsgesuch des Steuerpflich-

tigen hin mit Grundstückgewinnen in derselben Steuerperiode zur Ver-

rechnung gebracht werden. Eine innerkantonale Verrechnung erfolgt mit-

hin einzig auf Gesuch des Steuerpflichtigen hin. Mit anderen Worten hat 

der Steuerpflichtige die Wahl, ob er von diesem innerkantonalen Verrech-

nungs-Recht Gebrauch machen will oder nicht. 

c) Wenn der Kanton Schwyz hinsichtlich der Kantonssteuer (mangels eines 

entsprechenden Revisionsgesuchs) die Erträge aus dem Grundstückge-

winn nicht mit den Verlusten aus der Geschäftstätigkeit verrechnet, 

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durchbricht er indes den Grundsatz der Gesamtbetrachtung, wonach der 

Steuerpflichtige nicht mehr als sein gesamtes Reineinkommen bzw. sei-

nen gesamten Reingewinn zu versteuern hat. Dass diese Praxis inner-

kantonal von den Steuerpflichtigen des Kantons Schwyz nicht beanstan-

det wird, liegt auf der Hand, hat der Steuerpflichtige doch die Wahl, ob er 

eine Verrechnung vornehmen möchte oder nicht. Die Praxis des Kantons 

Schwyz kann nun aber nicht dazu führen, dass ein Liegenschaftskanton 

eigentlich nicht vorhandene, innerkantonal (mangels eines entsprechen-

den Revisionsgesuchs des Steuerpflichtigen) aber nicht verrechnete Ver-

lustvorträge mit einem im Liegenschaftskanton entstandenen Wertzu-

wachsgewinn verrechnen muss. Vorliegend hat die Beschwerdeführerin in 

der Gesamtbetrachtung − wie die bei den Akten liegenden Taxationskopi-

en und Jahresrechnungen der Beschwerdeführerin zeigen (Bg-act. 7 und 

10) − seit deren Gründung im Jahr 2009 immer einen Ertrag erzielt 

(2009/2010 Fr. 97'729.--, 2011 Fr. 63'505.--, 2012 

Fr. 57'781.--, 2013 Fr. 900'590.--, 2014 Fr. 690'331.--). Mithin waren die 

Erträge aus den Grundstückverkäufen stets grösser als die Verluste aus 

der Betriebstätigkeit (vgl. dazu die Tabelle auf S. 5 der Vernehmlassung 

der Beschwerdegegnerin vom 25. Januar 2017). Wie gesehen sind 

gemäss Ziff. 3.2.1 des SSK-Kreisschreibens 27 Verluste und Gewin-

nungskostenüberschüsse aber in erster Linie mit im gleichen Kanton 

steuerbaren Gewinnen und Erträgen zu verrechnen. Erst in einem zwei-

ten Schritt, sofern nach der innerkantonalen Verrechnung noch ein Ver-

lust bestehen würde, wäre dieser mit allfälligen Wertzuwachsgewinnen im 

Liegenschaftskanton zu verrechnen (vgl. Ziff. 3.2.3. des SSK-

Kreisschreibens 27). Diese Grundsätze hat der Kanton Schwyz (mangels 

eines entsprechenden Revisionsgesuchs der Beschwerdeführerin) im vor-

liegenden Fall nicht angewandt. Die Beschwerdeführerin hat in ihrer Re-

plik vom 27. Februar 2017 denn auch selber ausgeführt, dass sie vom 

Recht auf Verrechnung keinen Gebrauch gemacht habe, weil die mittel-

fristige strategische Ausrichtung aufgrund des überhitzten Immobilien-

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marktes auf einen guten Mix zwischen Kauf und Verkauf und Bewirtschaf-

ten von Immobilien ausgerichtet sei. Sie habe die Verluste bewusst vorge-

tragen, um sie später gegen Gewinne aus der Bewirtschaftung von Im-

mobilien verrechnen zu können. Diese Tatsache kann nun aber nicht da-

zu führen, dass die fiktiv vorgetragenen Betriebsverluste mit dem im Kan-

ton Graubünden erzielten Grundstückgewinn verrechnet werden können. 

Dies widerspräche sowohl dem SSK-Kreisschreiben 27 als auch der bun-

desgerichtlichen Rechtsprechung zur Vermeidung der interkantonalen 

Doppelbesteuerung. Vielmehr hätten die entsprechenden Betriebsverluste 

bereits in den betreffenden Steuerperioden im Kanton Schwyz verrechnet 

werden müssen. Dazu hätte die Beschwerdeführerin indes ein Revisions-

gesuch stellen müssen, was sie aber − wie gesehen − bewusst nicht ge-

tan hat. 

d) Sollte durch die Nichtverrechnung der fiktiven Betriebsverluste eine Be-

nachteiligung der Beschwerdeführerin gegenüber anderen Steuerpflichti-

gen im Kanton Schwyz erfolgen, wäre es Sache des kantonalen Gesetz-

gebers, korrigierend einzugreifen. Wie das Bundesgericht im Leitent-

scheid BGE 131 I 249 E.6.4 nämlich zu Recht ausgeführt, liegt es am 

kantonalen Gesetzgeber, im Einzelfall oder durch generell-abstrakte 

Normen dafür zu sorgen, dass rein kantonale Unternehmen im Vergleich 

zu interkantonalen Unternehmungen nicht schlechter gestellt werden. 

7. a) Zusammenfassend lässt sich nach dem vorstehend Gesagten festhalten, 

dass der Kanton Graubünden im vorliegenden Fall − entgegen der Auf-

fassung der Beschwerdeführerin − keine Verlustvorträge zu berücksichti-

gen hat. Vielmehr hätten die entsprechenden Betriebsverluste bereits in 

den betreffenden Steuerperioden im Kanton Schwyz verrechnet werden 

müssen, wozu die Beschwerdeführerin aber − wie gesehen − ein Revisi-

onsgesuch hätte stellen müssen. Dass sie dies nicht getan hat, führt nicht 

zur Berücksichtigung der geltend gemachten Vorjahresverluste im Lie-

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genschaftskanton Graubünden. Der angefochtene Einspracheentscheid 

vom 7. Dezember 2016 erweist sich somit als rechtens, was zur vollum-

fänglichen Bestätigung desselben und zur Abweisung der dagegen erho-

benen Beschwerde führt, soweit darauf einzutreten ist (vgl. vorstehend 

E.2). 

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 

auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der Beschwerdeführerin. Da − wie vor-

stehend dargestellt (vgl. E.2b) − weder das Verhalten der Beschwerde-

gegnerin noch des zuständigen beschwerdegegnerischen Revisors im 

vorangegangenen Veranlagungs- und Einspracheverfahren als schikanös 

oder rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren ist, besteht kein Anlass, die 

Gerichtskosten entsprechend dem beschwerdeführerischen Antrag der 

Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie 

mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss 

Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugespro-

chen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzu-

weichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der Beschwerdegegne-

rin keine Parteientschädigung zusteht. Als unterliegende Partei steht auch 

der Beschwerdeführerin keine Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 1 

VRG).

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

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2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 374.--

zusammen Fr. 3'374.--

gehen zulasten der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 

dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 

Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]