# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ba01ae2a-5d2e-558c-9350-45f8d3505fa9
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-08-20
**Language:** de
**Title:** Schwyz Kantonsgericht 1. Zivilkammer 20.08.2019 ZK1 2018 31
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Gerichte/SZ_KG_001_ZK1-2018-31_2019-08-20.html

## Full Text

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\n       	Kantonsgericht Schwyz

\n       	1

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\n   Urteil vom 20. August 2019
\n   ZK1 2018 31
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\n      	Mitwirkend

\n      	Kantonsgerichtspräsident Dr. Urs Tschümperlin,
Kantonsrichter Hannelore Räber, Pius Schuler,
Jörg Meister und Josef Reichlin,
Gerichtsschreiberin lic. iur. Cornelia Spörri-Kessler.

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\n      	In Sachen

\n      	A.________,
Kläger und Berufungsführer,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________,
gegen
 
C.________,
Beklagte und Berufungsgegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt D.________,
 
 
 

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\n      	betreffend

\n      	Landwirtschaftliche Pacht (Kündigung)

\n     \n    \n   \n   (Berufung gegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht March vom 14. August 2018, ZEV 2017 5);-
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\n   hat die 1. Zivilkammer,
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\n    nachdem sich ergeben: 
\n   A. Am 4. August 2005 schlossen die Parteien einen Pachtvertrag über das landwirtschaftliche Grundstück Nr. xx „F.________“ in Reichenburg SZ mit Pachtbeginn am 1. Januar 2006 und einer Vertragsdauer von zehn Jahren ab. Entsprechend wurde festgehalten, dass die Pacht frühestens auf den 31. Dezember 2015 kündbar sei. Die Kündigungsfrist wurde auf ein Jahr und die Fortsetzungsdauer des Vertrags für den Fall, dass nicht oder nicht fristgerecht gekündigt werde, auf sechs Jahre festgesetzt (Vi-KB 2 aus ZEV 15 33). Am 2. März 2006 unterzeichneten die Parteien „im Hinblick auf die vom Pächter auf dem Pachtland getätigten und noch beabsichtigten Investitionen“ eine „Vertragsergänzung und Vertragsanpassung“ zu diesem Pachtvertrag
\n     (Vi-KB 7 aus ZEV 15 33). Mit Einschreiben vom 28. November 2014 kündigte die Beklagte dem Kläger sämtliche Pachtverträge über ihre landwirtschaftlichen Liegenschaften per 31. Dezember 2015 (Vi-KB 13 aus ZEV 15 33). 
\n   B. Anlässlich der gestützt auf das klägerische Schlichtungsbegehren vom 23. Februar 2015 anberaumten Schlichtungsverhandlung vom 13. Mai 2015 vor dem Vermittleramt Reichenburg konnte zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden. Am 23. Juni 2015 stellte der Vermittler die Klagebewilligung aus (Vi-KB 3 aus ZEV 15 33). 
\n   Am 20. Juli 2015 gelangte der Kläger mit folgenden Anträgen an den Einzelrichter am Bezirksgericht March (Vi-act. A/1 aus ZEV 15 33):
\n   1. Es sei festzustellen, dass die von der Beklagten am 28. November 2014 gegenüber dem Kläger per 31. Dezember 2015 ausgesprochene Kündigung des Pachtverhältnisses über das Grundstück Nr. xx, F.________, Gemeinde Reichenburg ungültig sei.
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\n   2. Eventualiter zum Rechtsbegehren 1 sei unter richterlicher Ergänzung der Pachtvertragsdauer festzustellen, dass die von der Beklagten am 28, November 2014 ausgesprochene Kündigung des Pachtverhältnisses für das Grundstück Nr. xx, F.________, Gemeinde Reichenburg erst auf Erreichen des ordentlichen Rentenalters des Klägers, frühestens aus den 31. Dezember 2031 gültig sei.
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\n   3. Subeventualiter zum Rechtsbegehren 2 sei die Beklagte gerichtlich zu verpflichten, mit dem Kläger einen Pachtvertrag nach den Bestimmungen des landwirtschaftlichen Pachtgesetzes (LPG) über den bisherigen Pachtgegenstand (Grundstück Nr. xx, F.________) für den Zeitraum vom 1. Januar 2016 bis zum 31. Dezember 2031 abzuschliessen.
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\n   4. Eventualiter zu den Rechtsbegehren 1 bis 3 sei das Pachtverhältnis ab dem 1. Januar 2016 um sechs Jahre bis zum 31. Dezember 2021 zu erstrecken.
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\n   5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beklagten.
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\n   Mit Klageantwort vom 4. November 2015 forderte die Beklagte, das Pachtverhältnis ab dem 1. Januar 2016 um drei Jahre bis zum 31. Dezember 2018 zu erstrecken und im Übrigen die klägerischen Rechtsbegehren abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Klägers (Vi-act. A/2 aus ZEV 15 33). 
\n   Im Nachgang zur Einigungsverhandlung vom 26. Januar 2016 sistierte der Einzelrichter das Verfahren auf Antrag der Parteien (mit Verlängerungen) bis zum 31. Januar 2017 (vgl. Vi-act. 15-24 aus ZEV 15 33). Am 21. Dezember 2016 bat die Beklagte um Fortsetzung des Verfahrens (vgl. Vi-act. 25 aus ZEV 15 33). In der Folge wurde der Prozess ZEV 15 33 unter der Prozedur ZEV 17 5 weitergeführt (vgl. Vi-act. A/3 aus ZEV 15 33 bzw. A/1 aus ZEV 17 5]). 
\n   Mit „Klageänderung“ vom 21. Februar 2017 zog der Kläger sein Rechtsbegehren Ziffer 4 der Klage zurück und hielt im Weiteren an seinen Anträgen fest (Vi-act. A/2 aus ZEV 17 5). Am 24. Februar 2017 bzw. 3. März 2017 verzichteten die Parteien auf die Durchführung einer Hauptverhandlung (vgl. Vi-act. 1-4 aus ZEV 17 5). Replicando hielt der Kläger am 6. Juni 2017 an den Rechtsbegehren Ziffern 1-3 und 5 seiner Klage fest (Vi-act. A/3 aus ZEV 17 5). Mit Duplik vom 21. September 2017 verlangte die Beklagte infolge Rückzugs des Erstreckungsgesuchs die Abweisung sämtlicher klägerischer Rechtsbegehren (Vi-act. A/4 aus ZEV 17 5). Am 6. Februar 2018 wurden G.________, H.________ und I.________ als Zeugen befragt (Vi-act. D/1–D/3 aus ZEV 17 5). Die Parteien hielten in ihren schriftlichen Schlussvorträgen an ihren Anträgen fest (Vi-act. D/4 und D/5). 
\n   C. Mit Urteil vom 14. August 2018 wies der Vorderrichter die Klage ab (Dispositivziffer 1), auferlegte die Gerichtskosten dem Kläger (Dispositivziffer 2) und verpflichtete ihn, der Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 8‘000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen (Dispositivziffer 3).
\n   D. Dagegen erhob der Kläger am 11. September 2018 fristgerecht Berufung mit folgenden Anträgen (KG-act. 1)
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\n    	Es sei das Urteil des Bezirksgerichtes March (ZEV 17 5) vom 14. August 2018 aufzuheben.

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\n    	Es sei festzustellen, dass die von der Berufungsbeklagten am 28. November 2014 ausgesprochene Kündigung des Pachtverhältnisses für das Grundstück Nr. xx, F.________, Gemeinde Reichenburg erst auf Erreichen des ordentlichen Rentenalters des Berufungsklägers, frühestens jedoch auf den 31. Dezember 2031 
\n     gültig sei.

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\n    	Eventualiter zum Rechtsbegehren 2 sei die Sache zur neuen Beurteilung an die erste Instanz zurückzuweisen.

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\n    	Unter Kosten und Entschädigungsfolge für das erstinstanzliche Verfahren und das Berufungsverfahren zu Lasten der Berufungsbeklagten (zzgl. MWST). 

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\n   Mit Berufungsantwort vom 11. Oktober 2018 ersuchte die Beklagte um vollumfängliche Abweisung der Berufung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Klägers (KG-act. 7).
\n   Auf die Vorbringen der Parteien wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen;-
\n   in Erwägung:
\n   1. a) Vorwegzunehmen ist, dass der Kläger mit Berufung keine Feststellung der Ungültigkeit der von der Beklagten am 28. November 2014 per 31. Dezember 2015 ausgesprochenen Kündigung verlangt (vgl. noch Klagehauptbegehren Ziff. 1). Er behauptet denn auch nicht (mehr), dass es sich um eine missbräuchliche Kündigung handeln würde, weil die Beklagte Kenntnis über die von ihm getätigten Investitionen und deren Bedeutung hatte, sie aus Rache ausgesprochen wurde oder die Beklagte ihn um seine Erstreckungsmöglichkeit bringen wollte. Ebenso wenig macht er von neuem eine Verletzung der Wirtschaftsfreiheit oder des in der Bundesverfassung verankerten Grundsatzes von Treu und Glauben geltend (vgl. angef. Urteil E. 2.3.1, S. 5 ff., E. 3.2.2, S. 12 ff., und E. 2.3.3, S. 21 f.). Hingegen ersucht der Kläger um Feststellung, dass die von der Beklagten am 28. November 2014 ausgesprochene Kündigung des Pachtverhältnisses für das Grundstück Nr. xx, F.________, Gemeinde Reichenburg, erst auf Erreichen des ordentlichen Rentenalters des Berufungsklägers, frühestens jedoch auf den 31. Dezember 2031 gültig sei (vgl. hierzu insb. KG-act. 1 Ziff. 27 ff., S. 11 ff., und Ziff. 49 ff., S. 16 ff.). Der Vorderrichter bejahte ein entsprechendes Feststellungsinteresse, was unbestritten blieb, wies aber das im Wesentlichen identische (Eventual-)Begehren (vgl. Klagebegehren Ziff. 2) unter Verweis auf die unter dem Titel des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der Beklagten vorgenommene Vertragsauslegung (vgl. insb. angef. Urteil E. 2.3.2/b, S. 13 ff.) mit der Begründung ab, es liege keine mittels richterlicher Vertragsanpassung zu füllende Vertragslücke vor (vgl. angef. Urteil E. 2.4, S. 22 f.), was der Kläger bestreitet. Im Weiteren behauptet der Kläger, dass für Genossenbürger ein Anspruch auf die Zuweisung von Pachtland der Beklagten bestehe und eine rechtsungleiche Behandlung vorliegen würde, obgleich er nicht mehr um Verpflichtung der Beklagten zum Abschluss eines Pachtvertrags (vgl. Klagesubeventualbegehren Ziff. 3) ersucht (vgl. angef. Urteil E. 2.5, S 23 f.; KG-act. 1 Ziff. 59 ff., S. 18 ff.).
\n   b) Vorliegend gelangt das vereinfachte Verfahren zur Anwendung (