# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0685c23a-5667-5b02-9f81-a8717158d3aa
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-08-27
**Language:** de
**Title:** Staats- und Gemeindesteuern 2019
**Docket/Reference:** ST.2024.53
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-st.2024.53.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 ST.2024.53 

Entscheid 

27. August 2024 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Michael Ochsner, Steuerrichterin Christina Hefti, Steuerrichter  
Marius Obertüfer und Gerichtsschreiber Gilles Vogt  

In Sachen 

1.  A ,    
2.  B ,    

Nr. 1 vertreten durch RA Dr.iur. C,  

Nr. 2 vertreten durch Nr. 1,  

gegen 

Rekurrenten,  

K a n t o n   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt, Bau,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Rekursgegner,  

betreffend 

Staats- und Gemeindesteuern 2019 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. A und B (nachfolgend die Pflichtigen) sind Alleinaktionäre der D AG (nach-

folgend D; Aktienkapital Fr. 100'000.- aufgeteilt in 1'000 Namensaktien à je Fr. 1'000.- 

Nennwert), mit Sitz in E. Die am … 2016 im Handelsregister eingetragene D bezweckt 

[…]. Es handelt sich bei ihr um eine nicht operativ tätige Holding-Gesellschaft, wodurch 

ihre wirtschaftliche Substanz primär vom Wert der von ihr gehaltenen Beteiligungen be-

stimmt  wird.  Die  D  hält  einzig  eine  100%-Beteiligung  an  der  F  AG  (F;  Stammkapital 

Fr. 500'000.- aufgeteilt in 500 Namenaktien à je Fr. 1'000.- Nennwert), mit Sitz in G, die 

sie am … 2016 für Fr. 6.255 Mio. von Dritten erwarb und in der Folge zum Kaufpreis in 

ihrer  Bilanz  aktivierte.  Die  F  ist  ein  operativ  tätiges  Unternehmen  in  der  Baubranche 

(insb. H und I etc.). Wie in den Vorjahren (seit Gründung im Jahr 2016) deklarierten die 

Pflichtigen in ihrer Steuererklärung bzw. ihrem Wertschriftenverzeichnis 2019 den Ver-

mögenssteuerwert der D mit Fr. 4'619'330.-. Dabei handelt es sich um das Eigenkapital 

exkl. stille Reserven der D gemäss Jahresrechnung, sprich dem (positiven) Ergebnis der 

Aktiven (inkl. Beteiligung der F zum Erwerbspreis) abzüglich der Passiven. Insgesamt 

deklarierten sie betreffend die Staats- und Gemeindesteuern 2019 ein steuerbares Ein-

kommen von Fr. 481'371.- sowie ein steuerbares Vermögen von Fr. 4'862'370.-. 

Der Steuerkommissär setzte demgegenüber im Einschätzungsentscheid betref-

fend die Staats- und Gemeindesteuern 2019 vom 14. Dezember 2022 den Vermögens-

steuerwert  der  D  entsprechend  einer  neuen  Wertschriftenbewertung  des  kantonalen 

Steueramts des Kantons Zürich per 31. Dezember 2019 vom 1. Februar 2022 auf total 

Fr. 10'510'000.- fest. Die aktualisierte Bewertungsmeldung der D berücksichtigte zusätz-

lich  auch  die  unversteuerten  stillen  Reserven  ihrer  F-Beteiligung  im  Umfang  von  

ca. Fr. 5.9 Mio. Gesamthaft wurden die Pflichtigen betreffend die Staats- und Gemein-

desteuern  2019  mit  einem  steuerbaren  und  satzbestimmenden  Einkommen  von 

Fr. 428'500.- sowie einem steuerbaren Vermögen von Fr. 10'424'000.- (satzbestimmend 

Fr. 10'753'000.-) eingeschätzt.  

B. Hiergegen liessen die Pflichtigen am 13. Januar 2023 Einsprache erheben, 

mit dem Antrag, sie seien unter Übernahme des deklarierten Vermögenssteuerwerts der 

D gemäss eingereichter Steuererklärung einzuschätzen. Dies zusammengefasst mit der 

Begründung, bei der Festsetzung des Vermögenssteuerwerts der D sei mittelbar immer 

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noch einzig der ursprüngliche tiefere Erwerbspreis der F massgebend. Prozessual be-

antragten  sie  die  mündliche  Vertretung  ihrer  Einsprache.  Das  kantonale  Steueramt 

sandte ihnen daraufhin am 10. Juli 2023 einen Einschätzungsvorschlag zu. Dieser ent-

hielt  eine  ausführliche  Begründung  zum  nach  Auffassung  des  kantonalen  Steueramts 

massgebenden Vermögenssteuerwert der D. Der Vorschlag sah im Vergleich zur Ein-

schätzung keine Anpassung der Steuerfaktoren vor und wurde von den Pflichtigen in der 

Folge nicht akzeptiert. Auch die am 13. Dezember 2023 durchgeführte mündliche Be-

sprechung brachte keine Einigung.  

Das kantonale Steueramt wies die Einsprache daraufhin am 22. Januar 2024 

ab.  

C. Hiergegen liessen die Pflichtigen am 23. Februar 2024 Rekurs erheben, un-

ter Wiederholung des Einspracheantrags sowie unter Kosten und Entschädigungsfolgen 

zu Lasten des Kantons Zürich. Das kantonale Steueramt schloss am 26. März 2024 auf 

Abweisung des Rechtsmittels. Die Bewertungsmeldungen der D und der F sind von Am-

tes wegen beigezogen worden. 

Auf die Vorbringen der Parteien wird – soweit rechtserheblich – in den nachfol-

genden Erwägungen eingegangen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1. a) aa) Gemäss Art. 14 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung 

der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) wird 

das Vermögen zum Verkehrswert bewertet. Diese Bestimmung ist für die Kantone ver-

bindlich (BGr, 12. Juni 2009, 2C_800/2008). Das kantonale Recht hat diese Regelung 

übernommen (§ 39 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997, StG). Das steuerbare 

Vermögen bemisst sich nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuer-

pflicht (Art. 17 Abs. 1 StHG sowie § 51 Abs. 1 StG).  

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Als Verkehrswert gilt der objektive Marktwert eines Vermögensobjekts. Dieser 

entspricht  dem  Preis,  der  bei  einer  Veräusserung  im  gewöhnlichen  Geschäftsverkehr 

mutmasslich zu erzielen wäre, welchen somit ein unbefangener und unabhängiger Käu-

fer unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre (BGE 128 I 240 S. 248).  

bb) Der Verkehrswert nicht kotierter Wertpapiere ist nach der von der Schwei-

zerischen  Steuerkonferenz  (SSK)  herausgegebenen  "Wegleitung  zur  Bewertung  von 

Wertpapieren  ohne  Kurswert  für  die  Vermögenssteuer"  (Kreisschreiben  Nr.  28  vom 

28. August 2008, nachfolgend KS 28, zuletzt aktualisiert per Ende 2022) zu ermitteln. 

Diese  bezweckt  für  die  Vermögenssteuer  eine  in  der  Schweiz  einheitliche  Bewertung 

von inländischen und ausländischen Wertpapieren, die an keiner Börse gehandelt wer-

den. Sie dient der Steuerharmonisierung zwischen den Kantonen (BGr, 12. Juni 2009, 

2C_800/2008; KS 28, Rz. 1). Das KS 28 gilt nach ständiger Praxis des Bundesgerichts 

als zuverlässige Methode zur Bestimmung des Verkehrswerts, weil darin die Überlegun-

gen, die für die Preisbildung bei nicht kotierten Aktien im Allgemeinen massgebend sind, 

zum Ausdruck kommen (vgl. BGr, 30. Juni 2014, 2C_1168/2013, E. 3.6; BGr, 15. April 

2010, 2C_504/2009, E. 3.3). Das schliesst nicht aus, dass aufgrund besserer Erkennt-

nisse oder mit  Rücksicht  auf  die  Besonderheiten  des  Einzelfalles  vom  Kreisschreiben 

Abstand  genommen  und  eine  andere  Bewertungsmethode  herangezogen  wird  (BGr, 

18. September 2013, 2C_309/2013, E. 3.6). Die SSK hat zudem am 16. Dezember 2010 

einen  Kommentar  zum  KS  28  veröffentlicht  und  diesen  periodisch  angepasst  und  er-

gänzt (nachfolgend Kommentar).  

cc) Das KS 28 enthält ‒ soweit hier relevant ‒ folgende Bewertungsvorschriften:  

Gemäss Rz. 2 Abs. 5 KS 28 gilt nach einer Handänderung, die unter unabhän-

gigen Dritten stattgefunden hat, als Verkehrswert grundsätzlich der entsprechende Kauf-

preis. Wenn  sich anhand von  massgeblichen Handänderungen ein  Kurswert  bzw.  ein 

effektiv erzielter Wert feststellen lässt, geniesst dieser damit Vorrang vor der Formelbe-

rechnung gemäss KS 28 (Teuscher/Lobsiger in: Kommentar zum Schweizerischen Steu-

errecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und 

Gemeinden, 4. A., 2022, Art. 14 N 14 StHG). 

Der Kaufpreis wird solange berücksichtigt, als sich die wirtschaftliche Lage der 

Gesellschaft nicht wesentlich verändert hat (Rz. 2 Abs. 5 KS 28). Was unter "wesentli-

cher Veränderung der wirtschaftlichen Lage" verstanden wird, ist im KS 28 selbst nicht 

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definiert. Der Kommentar äussert sich diesbezüglich dahingehend, dass dafür insbeson-

dere  die  Faktoren  Gewinn,  Umsatz,  Eigenkapital  und  Beteiligungsverhältnisse  zu  be-

trachten  seien  (Kommentar  S.  5,  auch  zum  Folgenden).  Als  wesentlich  gelte,  so  der 

Kommentar weiter, in der Regel eine Umsatzveränderung von 20%, eine nicht aus dem 

ordentlichen Gewinn erzielte Kapitalveränderung von 10% bzw. eine Veränderung der 

Beteiligungsverhältnisse  im  Umfang  von  10%.  Ist  eines  dieser  Indizien  erfüllt,  sei  die 

Bewertung der Gesellschaft neu zu bestimmen. 

Die Berechnung des Verkehrswerts von nichtkotierten Wertpapieren per Ende 

Steuerperiode  (n)  verlangt  in  der  Regel  die  Jahresrechnung  (n)  der  zu  bewertenden  

Gesellschaft. Im Zeitpunkt der Veranlagung der natürlichen Person ist die notwendige 

Jahresrechnung der zu bewertenden Gesellschaft meistens noch ausstehend. Um das 

Veranlagungsverfahren nicht zu verzögern, kann auf den Verkehrswert für die Steuer-

periode (n-1) abgestellt werden, sofern die Gesellschaft im Geschäftsjahr (n) keine we-

sentlichen Veränderungen erfahren hat (Rz. 4 KS 28).  

Bei Handels-, Industrie- und Dienstleistungsgesellschaften ergibt sich sodann 

der Unternehmenswert aus der zweimaligen Gewichtung des Ertragswerts und der ein-

maligen Gewichtung des Substanzwerts zu Fortführungswerten (Rz. 34 KS 28). Diese 

Art  der  Bewertung  wird  auch  "Praktikermethode"  genannt.  Grundlage  für  die  Bestim-

mung des Substanzwertes ist die Jahresrechnung (Rz. 11 KS 28). Der Ertragswert be-

rechnet  sich  aus  dem  kapitalisierten  ausgewiesenen  Reingewinn  der  massgebenden 

Geschäftsjahre, wobei wahlweise entweder zwei oder drei Geschäftsjahre berücksichtigt 

werden können (Modell 1 und 2, Rz. 35 KS 28). 

Reine Holding-, Vermögensverwaltungs- und Finanzierungsgesellschaften wer-

den  zum  Substanzwert  bewertet  (Rz.  38  KS  28).  Deren  gehaltene  Wertpapiere  und  

Beteiligungen  sind  gemäss  Rz.  39  nach  Rz.  23  und  24  der  Wegleitung  zu  bewerten. 

Mindestens sind die Beteiligungen zum Buchwert zu bewerten. Betreffend die von Hol-

dinggesellschaften gehaltenen nichtkotierten Wertpapiere von Handels-, Industrie- und 

Dienstleistungsgesellschaften gelangt damit wiederum die Praktikermethode zur Anwen-

dung (Rz. 24 i.V.m. Rz. 34 KS 28). 

dd)  Die  von  den  Verwaltungsbehörden  veröffentlichten  Broschüren,  Kreis-

schreiben und Merkblätter stellen Verwaltungsverordnungen dar, d.h. generelle Dienst-

anweisungen, die sich an nachgeordnete Behörden oder Personen wenden und worin 

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die Verwaltungen ihre Sichtweise darlegen. Als solche sind sie für die Gerichte rechtlich 

unverbindlich (BGE 139 V 122 E. 3.3.4; BGr, 15. September 2022, 2C_59, E. 2.4). Das 

Bundesgericht  orientiert  sich  an  solchen  Kreisschreiben,  sofern  diese  eine  überzeu-

gende  Konkretisierung  der  rechtlichen  Vorgaben  enthalten  und  es  sich  um  eine  eher 

technische Materie von begrenzter Justiziabilität handelt. Eine solche Konstellation ist in 

steuerlichen  Bewertungsfragen  gegeben,  weswegen  die  höchstrichterliche  Instanz  in 

seiner  Praxis  das  Kreisschreiben  Nr.  28  im  Bereich  der  Besteuerung  natürlicher  

Personen  regelmässig  in  seine  Erwägungen  einbezieht  (BGr,  18.  September 2013, 

2C_309/2013,  E. 3.5;  BGr,  15.  April  2010,  2C_504/2009,  E. 3.3;  BGr,  24. Juni  2010, 

2C_881/2008). Von der Wegleitung ist nach der Rechtsprechung nur dann abzuweichen, 

wenn  eine  bessere  Erkenntnis  des  Verkehrswerts  dies  gebietet  (BGr,  2C_954/2020, 

E. 5.1, mit Hinweisen). 

b) Bei einer Bewertung aufgrund der Wegleitung wird vermutet, sie gebe den 

Verkehrswert richtig wieder, sodass der vom Fiskus für diesen Wert zu leistende Nach-

weis als erbracht gilt, und es dem Steuerpflichtigen obliegt, den Gegenbeweis anzutre-

ten (STRG, 22. April 2015, 1 ST.2014.46, E. 3a/cc). 

2. a) Die Pflichtigen sind Alleineigentümer der D. Diese ist unstrittig eine reine 

Holdinggesellschaft, die als einzige Beteiligung diejenige der F hält. Die F ist ein in der 

Schweiz  tätiges  J-  und  I-Unternehmen.  Das  kantonale  Steueramt  ermittelte  für  die  D 

gemäss  Bewertungsmeldung  vom  1.  Februar 2022  einen  Vermögenssteuerwert  von 

Fr. 10'514'327.-  (Rz.  38 ff.  KS 28;  vgl.  auch  das Beispiel  Nr.  4  im  KS  28).  Zu  diesem 

Ergebnis gelangte es mit der folgenden Berechnung:  

Eigenkapital (exkl. stille Reserven) 

Unversteuerte stille Reserven auf Beteiligung F 

Total 

Fr. 

4'619'327.- 

5'895'000.-* 

10'514'327.- 

*  =  Vermögenssteuerwert  der  F  nach  der  Praktikermethode  (vorne  E.  1a/cc)  von 

Fr. 12'150'000.-  abzüglich  des  in  der  Jahresrechnung  der  D  ausgewiesenen  Buchwerts  

(Fr. 6'255'000.-).  

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b) Wie bei Holdinggesellschaften üblich bewertete das kantonale Steueramt die 

D dabei nach dem Substanzwert (Rz. 38 KS 28), d.h. grundsätzlich anhand ihres Eigen-

kapitals und ohne Berücksichtigung des Ertrags mittels Kapitalisierung des Gewinns ge-

mäss Jahresrechnung. Im Unterschied zu den Vorjahren erachtete das kantonale Steu-

eramt  bei  der  Festsetzung  des  Vermögenssteuerwerts  der  D  den  Kaufpreis  von  rund 

Fr. 6.2 Mio., zu welchem sie die F im Jahr 2016 erworben und in der Folge aktiviert hatte, 

nicht  mehr  als  ausschliesslich  massgeblich,  sondern  es  berücksichtigte  erstmals  seit 

Kauf auch die stillen Reserven in der F-Beteiligung gemäss Bewertung nach Praktiker-

methode. Dieses Vorgehen begründete es im Einspracheentscheid und der Rekursant-

wort damit, dass die F vor Verkaufszeitpunkt (d.h. im letzten Geschäftsjahr vor Verkauf; 

sprich 2015) einen (Brutto-)Umsatz von knapp Fr. 11 Mio. erwirtschaftet habe. Im Jahr 

2019 seien es hingegen noch Fr. 7.8 Mio. gewesen (minus ca. 30%). Gewinnseitig habe 

sich der Reingewinn von Fr. 2.54 Mio. im Jahr 2015 auf Fr. 1.29 im Jahr 2019 verringert 

(minus ca. 50%). Die wirtschaftliche Lage habe sich damit im Vergleich zum Kaufzeit-

punkt 2016 wesentlich verändert, weshalb nicht mehr auf den Kaufpreis abzustellen sei. 

Der Umstand, dass sich während dieser Zeit die wirtschaftliche Lage umsatz- und ge-

winntechnisch nicht positiv entwickelt habe, ändere daran nichts. Dies sei weder gemäss 

SSK-Kreisschreiben  noch  gemäss  dazugehörigem  Kommentar  oder  der  Rechtspre-

chung  eine  Voraussetzung.  Folglich  sei  die  Bewertung  der  F  zwingend  nach  Rz. 34 

KS 28  vorzunehmen  und  der  formelmässig  ermittelte  Wert  sei  auch  entsprechend  bei 

der Bewertung der D zu berücksichtigen. Aufgrund der rein schematischen Formelbe-

wertung könne es in solchen Fällen vorkommen, dass trotz Verschlechterung der wirt-

schaftlichen Lage ein höherer Wert resultiere, als jener, der vor über drei Jahren für die 

F  bezahlt  worden  sei.  Dies  spreche  nicht  per  se  gegen  die  Bewertung,  da  auch  das 

umgekehrte Ergebnis (tieferer Formelwert im Vergleich zum Erwerbspreis trotz besserer 

Wirtschaftslage) theoretisch möglich sei.  

c) Die Pflichtigen erachten hingegen den Substanzwert der D exklusive der stil-

len Reserven der F mit Fr. 4'619'327.- nach wie vor als steuerlich massgeblich. Nach 

ihrer Auffassung ist damit nach wie vor einzig der Kaufpreis aus dem Jahr 2016 relevant. 

Zur Begründung machen sie geltend, die wirtschaftliche Lage der F habe sich nicht we-

sentlich verändert, geschweige denn, wie vom kantonalen Steueramt im Ergebnis sug-

geriert, verbessert. Wie in den Vorjahren sei damit auf den objektiv im Markt gebildeten 

Unternehmenswert  aus  dem  Jahr  2016  abzustellen.  Die  gegenteilige  Auffassung  des 

kantonalen Steueramts überzeuge namentlich nicht, weil die Grössen Umsätze, EBITDA 

und  Reingewinn  seit  dem  Kauf  rückläufig  seien.  Das  Ergebnis  sei  deshalb  absolut 

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widersprüchlich, wenn das kantonale Steueramt eine Verschlechterung der wirtschaftli-

chen Lage  ausmache,  sich aber  gleichzeitig der Formelwert  auf rund 170%  über  den 

Erwerbspreis erhöhe. Im Ergebnis führe demnach der Formelwert offensichtlich zu ei-

nem massiv überhöhten Ergebnis.  

3. Die Steuerbehörden sind bei der Bewertung der D den Vorgaben des KS 28 

gefolgt, indem sie auf die Bewertungsmeldungen der Steuerverwaltung des Kantons der 

D  und  der  F  vom  1.  Februar  2022  abstellten.  Wie  im  Kreisschreiben  28  vorgesehen, 

wurde bei der Einschätzung vermögenssteuerrechtlich auf den Substanzwert der D ab-

gestellt, worin mittelbar der Wert der F nach der Praktikermethode enthalten ist (E. 2a). 

Die  beiden  Bewertungsmeldungen  erweisen  sich  nach  Massgabe  von  Rz.  KS  28  als 

rechnerisch korrekt und wurden von den Pflichtigen methodisch nicht bemängelt. Auch 

die von kantonalen Steueramt zur Berechnung ermittelten Geschäftszahlen und der ver-

wendete Kapitalisierungssatz sind von ihnen nicht substanziell bestritten worden (E. 2c). 

Sie stellen sich vielmehr lediglich auf den Standpunkt, dass sich die wirtschaftliche Lage 

der F nicht wesentlich verändert habe, mithin für sie betreffend Vermögenssteuerwert 

der  D  nach wie  vor  einzig der  Kaufpreis  der  F  gemäss  Rz.  2 Abs.  5 KS 28  und  nicht 

deren Wert gemäss Formelbewertung nach  Rz. 34 ff. KS 28 massgeblich sei. Im Fol-

genden ist somit primär die Frage zu prüfen, ob sich die wirtschaftliche Lage der F seit 

Kauf wesentlich veränderte und das kantonale Steueramt deshalb nach Massgabe von 

Rz. 2 Abs. 5 KS 28 e contrario den Kaufpreis der F aus dem Jahr 2016 zu Recht nicht 

mehr als vermögenssteuerrechtlich massgebliche Handänderung einstufte. Auch wenn 

das KS 28 für das Steuerrekursgericht nicht verbindlich ist, rechtfertigt es sich nach dem 

Gesagten nicht, anstatt der Formelbewertung einen unabhängigen Experten bzw. eine 

unabhängige Expertin mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens zu beauftragen 

(§  132  Abs.  2  StG),  denn  ein  entsprechender  Antrag  der  Pflichtigen  liegt  nicht  vor.  

Offensichtich falsche Resultate vorbehalten stellt das Steuerrekursgericht deshalb in sol-

chen Fällen praxisgemäss auch auf das KS 28 ab und überprüft primär lediglich dessen 

richtige  Anwendung  durch  die  Vorinstanz  (STRG,  28. August  2017,  2 ST.2015.208,  

E. 1b). Dies rechtfertigt sich allein deshalb, weil die durch das KS 28 vorgegebene Prak-

tikermethode sowohl bei nationalen als auch bei internationalen Firmen, egal aus wel-

cher Branche, von den Steuerbehörden in der Schweiz flächendeckend und einheitlich 

eingesetzt wird und über alle nichtkotierten Firmen hinweg im Rahmen der Vermögens-

besteuerung – im Durchschnitt – zu vertretbaren Resultaten führt (STRG, 29. Mai 2024, 

2 ST.2021.138, E. 2b/aa).  

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4. a) Wie dargelegt sind der Umsatz und der Reingewinn der F seit der Über-

nahme erheblich zurückgegangen. Namentlich wurde der Schwellenwert gemäss S. 5 

im Kommentar, der eine Umsatzveränderung von mindestens 20% als wesentliche Ver-

änderung  der  wirtschaftlichen Lage  einstuft,  im  Jahr  2019  unstrittig  klar  überschritten. 

Aus den eingereichten Erfolgsrechnungen ist auch nicht ersichtlich, dass ausserordent-

liche Faktoren (z.B. ausserordentlicher Aufwand oder Ertrag) vor der Gegenüberstellung 

zur besseren Vergleichbarkeit des Umsatzes noch zu bereinigen wären. Das Vorliegen 

einer wesentlichen Veränderung der wirtschaftlichen Lage der F gemäss Kreisschreiben 

resp. Kommentar ist deshalb in objektiver Hinsicht bereits durch den Indikator der "Um-

satzveränderung" zu bejahen. Wie vom kantonalen Steueramt zutreffend festgehalten, 

spielt es dabei keine Rolle, ob die Umsatzveränderung positiv oder negativ ausfiel. Eine 

solche Unterscheidung ist im Kommentar nicht vorgesehen und auch objektiv nicht be-

gründbar. Zur Sicherstellung einer im Ergebnis verfassungsmässig korrekten Besteue-

rung  ist  vielmehr  ohne  Weiteres  bei  beidseitigen  Veränderungen  eine  Neubewertung 

angezeigt. Die formelmässige Neubewertung steuerlich allgemein nur dann zu berück-

sichtigen, wenn der neu ermittelte Formelwert im Vergleich zur Bewertung anhand einer 

Handänderung zu einer tieferen Bewertung führt, lässt sich mit den Vorgaben der Be-

steuerung des Vermögens zum Verkehrswert gemäss Art. 14 Abs. 1 StHG resp. § 39 

Abs. 1 StG nicht vereinbaren.   

b) aa) Zu prüfen ist damit einzig noch, ob die Bewertung, wie von den Pflichtigen 

behauptet,  nicht  offensichtlich  zu  einem  massiv  überhöhten  resp.  falschen  Ergebnis 

führt, welches es ausnahmsweise aus guten Gründen rechtfertigen würde, im vorliegen-

den Einzelfall von der Formelbewertung abzuweichen (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, 

Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., 2021, § 39 N 24 StG). Eine Abweichung 

vom KS 28 ohne ausreichende Gründe würde hingegen gegenüber den anderen Steu-

erpflichtigen in vergleichbaren Vermögensverhältnissen, deren Wertschriften ebenfalls 

gestützt auf das KS 28 bewertet wurden bzw. werden, zu einer Besserstellung führen, 

welche  mit  dem  Rechtgleichheitsgebot  nicht  vereinbar  wäre  (VGr,  26. August  2020, 

SB.2020.00024, E. 2.4.2 f.). Diesbezüglich sind die Pflichtigen beweisbelastet, denn die 

Voraussetzungen  zur  Anwendung  der  Bewertung  der  F  nach  der  Praktikermethode  

waren gemäss KS 28 objektiv erfüllt (E. 1b).  

bb) Was die Pflichtigen jedoch dazu vorbringen, überzeugt bei näherer Betrach-

tung nicht.  Zunächst  kann  nicht  allein deshalb  von  einem  widersprüchlichen  Ergebnis 

gesprochen  werden,  weil  einerseits  Umsatz  und  Gewinn  der  F  nach  Kauf  unstrittig 

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zurückgingen  und  andererseits  dann  im  Ergebnis  der  formelmässig  ermittelte  Vermö-

genssteuerwert  dennoch  erheblich  höher  ausfällt.  Diese  Argumentation  blendet  aus, 

dass die Faktoren, die zur Preisbildung zwischen der D und den vormaligen Eigentümern 

führten, im Fall eines Weiterverkaufs der Pflichtigen nicht zwingend gleich sein müssen. 

Eine höhere Formelbewertung im Vergleich zum Kaufpreis trotz sinkender Rentabilität 

erscheint deshalb nicht per se als widersprüchliches Ergebnis. So bei näherer Betrach-

tung auch im vorliegenden Fall: Konkret scheint atypischerweise den Renditeerwartun-

gen  bzw.  dem  Ertragswert  bei  der  Unternehmensbewertung  zum  Kaufzeitpunkt  eine  

unbedeutendere Stellung beigemessen worden zu sein, als sie diesem Faktor normaler-

weise bei der Preisbildung von nicht kotierten Aktien und auch bei der Formelbewertung 

zukommt (vorne E. 1a/bb; vgl. dazu auch die nachstehenden Erwägungen). Für diese 

Vermutung spricht namentlich, dass der Vermögenssteuerwert nach Formelbewertung 

vor dem Verkauf ebenfalls weit über dem vereinbarten Kaufpreis lag. Gemäss Bespre-

chungsprotokoll vom 13. Dezember 2023 soll dieser im Jahr 2014 noch ca. Fr. 13 Mio. 

betragen haben. Über Hintergründe der Preisfestsetzung im Jahr 2016 kann nur speku-

liert  werden,  denn  die  Pflichtigen  äusserten  sich  nie  dazu,  welche  Parameter  konkret 

hauptsächlich entscheidend waren bzw. nach welchen Kriterien und Bewertungsmetho-

den die F damals bewertet wurde. Auch der Kaufvertrag äussert sich näher dazu (z.B., 

dass  der  Kaufpreis  basierend  auf  einem  Verkehrswertgutachten  ermittelt  worden  sei 

etc.).  Denkbar  ist  etwa,  dass  die  zugesicherte  Weiterbeschäftigung  eines  vormaligen  

Eigentümers der F und dessen Übernahme der Betriebsliegenschaft samt anschliessen-

der  Vermietung  derselben  (sog.  "sale-and-leaseback")  den  Kaufpreis  erheblich  (min-

dernd) beeinflusst hatten. Auch andere persönliche Gründe (z.B. das Fehlen einer fami-

lieninternen  Nachfolgelösung,  ein  spezielles  wirtschaftliches  Umfeld  oder  die  bereits 

vorgängig langjährige Mitarbeit des Käufers im Verkaufsobjekt etc.) oder (nicht transpa-

rente) vertragliche  Abreden  zwischen  den  Pflichtigen  und  den  vormaligen Eigentümer 

der F direkt könnten den Kaufpreis massgeblich beeinflusst haben. All diese Faktoren 

spielen nach der Transaktion praxisgemäss keine Rolle mehr und für die D besteht auch 

keine Pflicht, im Falle eines Weiterverkaufs der F diese nach dem gleichen Schema zu 

bewerten und zu verkaufen. Somit ist es auch nicht angezeigt, diesen Faktoren weiterhin 

vermögenssteuerrechtlich Bedeutung beizumessen, denn sie spielen bei der Ermittlung 

des  objektiven  Marktwerts  keine  Rolle  mehr.  Wenn  spezielle  Faktoren  mit  geringer 

Ertragsgewichtung  bei  der  Preisfindung  im  Einzelfall  eine  wesentliche  Rolle  gespielt  

haben, spricht dies folglich im Regelfall dafür, bei einer Änderung der wirtschaftlichen 

Lage rasch zur allgemein sehr zuverlässigen Methode der Formelbewertung zurückzu-

kehren (E. 1 a/bb).  

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cc)  Die  Grundannahme  der  Pflichtigen,  dass  der  Kaufpreis  objektiv  den  im 

Markt gebildeten Unternehmenswert widerspiegelt, erscheint rückblickend betrachtet im 

Weiteren auch gemäss den Entwicklungen seit Kauf nicht als geradezu unumstössliche 

Annahme. Der grosse Unterschied zwischen Formelbewertung vor und nach dem Kauf 

und bezahltem Kaufpreis lässt objektiv vielmehr gewisse Zweifel an dieser Behauptung 

aufkommen. Die diesbezüglichen Ausführungen des kantonalen Steueramts, der 2016 

bezahlte Kaufpreis müsse gegebenenfalls noch einmal genauer untersucht werden, ent-

spreche dieser  doch  bloss  dem  gut  Dreifachen des  durchschnittlichen Jahresgewinns 

der Gesellschaft vor dem Kauf und sei er bereits im Jahr 2021 mittels ausgeschütteter 

Gewinne fast vollständig amortisiert gewesen, sind demnach nicht als völlig unbegründet 

von der Hand zu weisen. Der vereinbarte Kaufpreis im Kaufvertrag erscheint mit Bezug-

nahme auf die Renditen der letzten Jahre tatsächlich tendenziell als ungewöhnlich tief. 

Zweifel  daran,  dass  es sich  bei  den  ca.  Fr.  6.2 Mio.  tatsächlich  um  einen  objektiv  im 

Markt  gebildeten  Unternehmenswert  handelte,  bleiben  demnach  (vgl.  dazu  auch  die 

nachfolgenden Erwägungen). Dies spricht klar gegen ein langzeitiges Abstellen auf den 

Kaufpreis zum Zweck der Vermögensbesteuerung, denn es kann nicht ohne Weiteres 

angenommen werden, dass im ausgewiesenen Kaufpreis tatsächlich sämtliche stille Re-

serven enthalten waren. Letzteres ist Grundvoraussetzung, in solchen Fällen dem effek-

tiven  Kaufpreis  bei  der  Festsetzung  des  Vermögenssteuerwerts  nach  Massgabe  von 

Rz. 2 Abs. 5 KS 28 überhaupt den Vorzug zu geben (E. 1a/cc). Dabei braucht vorliegend 

nicht abschliessend geklärt zu werden, ob die Pflichtigen bzw. die D mit dem Kauf der F 

einfach ein (aussergewöhnlich) gutes Geschäft machten oder ob gegebenenfalls noch 

weitere, für den effektiven Kaufpreis massgebliche vertragliche Nebenabreden bestan-

den.  

dd) Nicht ausgeblendet werden kann weiter, dass die Geschäftszahlen der letz-

ten Jahre trotz unbestrittenem Umsatzrückgang nach wie vor auf eine überdurchschnitt-

lich  hohe  Rentabilität  der  F  schliessen  lassen.  Die  Gewinnmargen  der  letzten  Jahre 

(Reingewinn 2016 24%, 2017 6%; 2018 13% und 2019 16%; je auch zum Folgenden) 

waren jedenfalls immer noch weit über dem landesüblichen Durchschnitt gemäss den 

Zahlen  des  Bundesamts  für  Statistik  im  Bereich  "[…]"  (durchschn.  Gewinnmarge  dort 

[…]%  für  das  Jahr  2021;  Bundesamt  für  Statistik,  Betriebswirtschaftliche  Kennzahlen 

nach Wirtschaftsabteilungen; www.bfs.admin.ch/asset/de/27405305; zuletzt besucht am 

13. August 2024). Dies umso mehr, wenn man bedenkt, dass die erwirtschafteten Net-

torenditen von durchschnittlich ca. Fr. 1.1 Mio. mit einem eingesetzten Eigenkapital von 

durchschnittlich  bloss  ca.  Fr.  2.2  Mio.  erwirtschaftet  worden  waren  (Zeitraum  2016  - 

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2019), was eine überdurchschnittlich hohe Eigenkapitalrendite darstellt. Die oberflächli-

che Analyse der Geschäftszahlen legt jedenfalls nahe, dass die Pflichtigen resp. die D 

im Jahr 2019 wohl keine Probleme gehabt hätte, die gewinnträchtige F mit diesem Er-

tragspotential für einem markant höheren Preis zu verkaufen als die von ihnen damals 

bezahlten ca. Fr. 6.2 Mio. Auch dies spricht dafür, den Handänderungspreis nunmehr 

nicht mehr zu berücksichtigen, da sich daraus kein plausibler Verkehrswert der F ablei-

ten lässt, bzw. dadurch die Gefahr einer nicht mehr verfassungsmässigen Besteuerung 

bestünde.  

c)  Insgesamt  kann  der  Begründung  der  Pflichtigen,  die  den  Kaufpreis  von  

ca. Fr. 6.2 Mio. im Jahr 2016 als objektiv richtig annimmt, und daraus ableitet, der Ver-

mögenssteuerwert müsse aufgrund der geringeren Rentabilität höchstens unverändert 

geblieben oder allenfalls gefallen sein, nicht beigepflichtet werden. Nach dem Gesagten 

bestehen vielmehr auch gewisse Anzeichen dafür, dass bereits die Vorjahreseinschät-

zungen insoweit nicht korrekt waren, wie dies auch das kantonale Steueramt anlässlich 

der Besprechung vom 13. Dezember 2023 vermutete. Der Behauptung der Pflichtigen, 

es liege auf der Hand, dass die angewendete Bewertungsmethode zu einem unsachge-

mässen  und  von  der  wirtschaftlichen  Realität  mit  Sicherheit  weit  entfernten  Ergebnis 

führe, kann nicht beigepflichtet werden.  

5.  Zusammengefasst  war  damit  die  wirtschaftliche  Lage  der  F  im  Jahr  2019 

gemäss  KS  28  resp.  Kommentar  aufgrund  Umsatzrückgangs  nicht  mehr  vergleichbar 

mit derjenigen im Jahr 2016, als die D die F für ca. Fr. 6.2 Mio. übernahm. Entsprechend 

ist es auch nicht mehr angezeigt, in den Vermögenssteuerwert der D einzig den dama-

ligen Kaufpreis der F miteinfliessen zu lassen. Vielmehr ist diesbezüglich auf die Bewer-

tung der F gemäss Praktikermethode abzustellen, was sich wiederum gemäss Rz. 38 

KS 28 direkt auf den Vermögenssteuerwert (dort bewertet nach Substanzwert inkl. stiller 

Reserven) der sich im Eigentum der Pflichtigen befindlichen D auswirkt. Davon darf im 

Folgenden nicht mehr ohne Weiteres abgewichen werden (Richner/Frei/Kaufmann/Roh-

ner, § 39 N 24 StG). Die Pflichtigen vermögen sodann auch nicht aufzuzeigen, aufgrund 

welcher  Umstände  vorliegend  von  der  Formelbewertung gemäss KS  28 abzuweichen 

wäre. Dass das kantonale Steueramt folglich bei der Festsetzung des steuerbaren Ver-

mögens bei den Staats- und Gemeindesteuern 2019 auf die Bewertungsmeldung der D 

vom  1. Februar  2022  abstellte  und  den  dortigen Wert mit  Fr.  10'514'327.-  anstatt  den 

deklarierten Fr. 4'619'330.- berücksichtigte, ist nicht zu beanstanden.  

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6. Diese Erwägungen führen zur Abweisung des Rekurses. Ausgangsgemäss 

sind die Verfahrenskosten den Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG) und ist ihnen 

keine  Parteientschädigung  zuzusprechen  (§  152  StG  i.V.m.  §  17  Abs.  2  des  Verwal-

tungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1995). 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen. 

[…] 

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