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**Case Identifier:** eb1ce388-d420-5b19-932f-2782db1931a3
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-28
**Language:** fr
**Title:** Genf Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 28.02.2014 C/5769/2009
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_001_C-5769-2009_2014-02-28.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 03.03.2014. 

 

R E P U B L I Q U E   E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/5769/2009 ACJC/245/2014 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre civile 

DU VENDREDI 28 FEVRIER 2014 

 

Entre 

A______ SA, ayant son siège ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par la 10ème 
Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 27 juin 2013, comparant par 

Me Christophe GAL, avocat, avenue Krieg 7, 1208 Genève, en l'étude duquel elle fait 

élection de domicile aux fins des présentes, 

et 

Monsieur B______ et Madame B______, domiciliés ______ (VD), intimés, 
comparant par Me Lorraine Ruf, avocate, rue Saint-Pierre 3, case postale 5044, 1002 

Lausanne (VD), en l'étude de laquelle ils font élection de domicile aux fins des 

présentes. 

 

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C/5769/2009 

EN FAIT 

A. a) A______ SA (ci-après : A______), société avec siège à ______ (GE), a pour 
but notamment la promotion et la construction immobilières. C______ en est 

l'administrateur et D______ le directeur.  

b) A______ a réalisé la promotion immobilière "E______ " à I______ (VD), 
villas jumelles dont la surface annoncée sur son site internet était de 219 m

2 
sur 

deux niveaux avec mezzanine et un sous-sol de 90 m
2
, salon/salle à manger de 50 

m
2
, cuisine de 15 m

2
 et quatre chambres dont la principale de 19 m

2
.  

Les surfaces indiquées par A______ étaient des surfaces brutes (tém. F______, 

D______), sans que cela ne soit précisé par elle. 

A______ a chargé G______ de la commercialisation de ce projet. Les annonces 

publicitaires parues en 2007 indiquaient une superficie de 219 m
2
 sur deux 

niveaux avec mezzanine, et celles parues en 2008 indiquaient une surface brute de 

219 m
2
. 

c) Par convention conclue le 2 février 2007 avec A______, représentée par 
H______, courtière en immobilier anciennement employée de G______ SA, les 

époux B______ ont réservé la Villa H de "219.70 m2 environ prévue sur quatre 

niveaux (sous-sol, rez-de-chaussée, 1
er 

étage et combles), comprenant 8 pièces 

(dont 4 chambres), une cave et une buanderie, un garage et un parking extérieur". 

A cette époque, les époux B______ étaient locataires d'un logement d'environ 

145 m
2
 et souhaitaient pouvoir disposer de plus d'espace pour leur famille (décl. 

Monsieur B______).  

d) Le 1er mai 2007, les époux B______ ont acquis de C______ et D______ la 
parcelle n° 1______ de la Commune de I______ au prix de 414'800 fr.  

e) Simultanément, les époux B______ ont conclu avec A______ un contrat 
d'entreprise SIA (ci-après : le contrat) portant sur "la réalisation d'une maison 

mitoyenne, sous-sol, rez-de-chaussée, 1er étage, mezzanine, d'une superficie 

d'environ 219.70 m2 + sous-sol d'environ 90.25 m
2
", pour un prix forfaitaire de 

835'200 fr. 

A teneur du contrat, les époux B______ étaient représentés par le directeur des 

travaux, soit la société J______ SA (ci-après : J______), elle-même représentée 

par K______. 

  

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Le contrat stipulait en outre les éléments utiles suivants : 

- faisaient partie intégrante du contrat un descriptif personnalisé annexé au con-

trat, le dossier d'autorisation de construire (mis à disposition du maître de l'ou-

vrage sans frais) et les plans d'autorisation de construire. 

- la maison serait livrée en principe le 30 avril 2008, mais au plus tard le 

31 juillet 2008. Une indemnité de 100 fr. par jour serait due par A______ dans 

l'hypothèse d'un retard dans la remise des clés pour cause autre qu'un cas de 

force majeure, tel que mauvais temps. 

- une prorogation de for en faveur des tribunaux genevois. 

- l'intégration de la norme SIA 118 (1977/1991). 

Le plan de masse (ci-après également : plan de vente) (pce 40 app.) remis en 

annexe au contrat et signé par les époux B______, indiquait que la villa 

comportait un sous-sol de 90,3 m
2
, un rez-de-chaussée de 88,8 m

2 
(avec 

notamment une cuisine de 15 m
2
, un séjour de 42,4 m

2
 et une salle à manger de 

8,9 m
2
), un premier étage de 90,3 m

2
 (avec quatre chambres, soit : chambre n° 1 

de 19,3 m
2
, chambre n° 2 de 16 m

2
 + mezzanine, chambre n° 3 de 12,4 m

2
 et 

chambre n° 4 de 16,5 m
2
 + mezzanine) et une mezzanine de 40 m

2
 (soit une 

mezzanine de 18,5 m
2
 et une autre de 21,4 m

2
). Seules ces surfaces, brutes, 

comprenant les murs intérieurs et extérieurs de la villa, étaient mentionnées, sans 

précision de ce que les murs étaient inclus et sans autres mensurations. 

Le descriptif de construction (pce 10 int.), annexé au contrat et signé par les époux 

B______, comportait en page 7 le "détail des équipements" qui prévoyait, en bas 

de page, du carrelage pour la "cuisine section 30 x 60 cm (12,50 m2), hall section 

30 x 60 cm (6,60 m2), WC au sol section 30 x 60 cm (1,45 m2), WC au (sic) murs 

section 33 x 33 cm (10,49 m2), salon section 30 x 60 cm (53,30 m2), bains 1
er

 sol 

et murs 33 x 33 cm, bains 1
er

 sol et murs 33 x 33 cm et douche 1
er

 sol et murs 3 x 

33 cm)" et du parquet pour la "chambre 1 selon plan (16.80m2), chambre 2 selon 

plan (33.00 m2), chambre 3 selon plan (9.00 m2) et chambre 4 selon plan 

(33.00 m2)". Il était précisé sous "N.b" que "la mezzanine était prévue dans les m
2
 

des chambres". Les surfaces, approximatives, mentionnées sur ce document sont 

nettes (tém. L______, H______). La partie technique de ce descriptif a été 

expliquée aux époux B______ par J______ sans que la question des surfaces ne 

soit abordée à cette occasion (tém. H_____). 

Les plans d'autorisation de construire, qui indiquaient des surfaces nettes, c'est-à-

dire à l'intérieur des murs de chaque pièce, n'ont pas été annexés au contrat, mais 

simplement "mis à disposition" des maîtres d'ouvrage. Ils ont en revanche été 

remis à la commune. Selon l'architecte en charge du projet, c'était conforme à un 

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usage destiné à permettre à la commune de contrôler que les pièces n'avaient pas 

une surface inférieure à un métrage déterminé (tém. L______).  

Les plans d'exécution, soumis le 26 septembre 2007 aux époux B______ (pce 28 

app.), qui les ont signés, indiquaient des surfaces identiques à celles inscrites dans 

les plans de masse précités, soit des surfaces brutes, qui intégraient les murs inté-

rieurs et extérieurs de la villa. 

f) Le 16 juin 2008, A______ a indiqué aux époux B______ qu'en raison des 
intempéries, la livraison de la maison était reportée au 30 septembre 2008, ce dont 

les époux B______ ont pris note, le 11 juillet 2008, en précisant que tout délai 

postérieur à cette date ferait l'objet d'un dédommagement selon les termes du 

contrat. 

g) Finalement, l'ouvrage a été livré le 6 octobre 2008, avec six jours de retard, di-
vers travaux restant néanmoins encore à faire. 

M______, employé de A______, a témoigné que le retard du chantier était dû aux 

intempéries. Selon un relevé de pluviométrie de Météosuisse, produit dans une 

version incomplète (soit les pages impaires uniquement), il a plu, en 2008, cinq 

jours au mois de juillet, quatre jours au mois d'août et trois jours en septembre. 

Lors de la livraison, le solde du prix de l'ouvrage (38'410 fr.) et le coût de travaux 

complémentaires (15'569 fr. 02) étaient encore dus à A______ par les époux 

B______.  

h) Le 9 octobre 2008, les époux B______ ont formellement déclaré à A______ 
opposer en compensation la somme de 25'000 fr. et réserver leurs droits. Ils rele-

vaient avoir été contraints d'accepter la remise des clés, leurs affaires étant d'ores 

et déjà prêtes pour le déménagement.  

i) Dans un courriel adressé le 20 octobre 2008 à K______, Monsieur B______ a 
indiqué qu'à la suite de discussions avec ses voisins, les dimensions intérieures de 

sa villa étaient potentiellement litigieuses et que des mesures devaient être 

effectuées aux fins de vérification. 

j) A la demande de A______, le Tribunal d'arrondissement de la Côte a ordonné, 
le 24 décembre 2008, l'inscription provisoire au Registre foncier du district de 

N______ (VD) d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs d'un montant 

de 53'797 fr. 02 avec intérêt à 5% l'an dès le 6 octobre 2008, plus accessoires 

légaux, en faveur de A______ sur la parcelle dont Monsieur et Madame B______ 

sont propriétaires (cause PT08.038234).  

Par convention du 30 janvier 2009, ratifiée le 10 février 2009, les parties ont sol-

licité du Président du Tribunal civil de l'arrondissement de la Côte l'inscription 

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provisoire de l'hypothèque légale, un délai au 31 mars 2009 étant imparti à 

A______ pour ouvrir action au fond.  

k) Le 24 février 2009, les époux B______ ont indiqué à A______ qu'ils avaient 
constaté que la surface de leur logement était inférieure à celle indiquée sur les 

plans. Ainsi, au lieu d'une surface totale de 219 m
2
, c'était une superficie de 

179 m
2
 qui avait été mesurée, soit 40 m

2
 de moins. Cela représentait un défaut 

entraînant une moins-value pour laquelle ils exigeaient réparation. 

l) Le 26 février 2009, A______ a fait notifier à Madame B______ et à Monsieur 
B______ des commandements de payer, poursuites n° 2______ et n° 3______, 

pour les montants de 38'410 fr. et de 15'569 fr. 02 avec intérêts à 5% dès le 6 

octobre 2008, auxquels ces derniers ont fait opposition. 

m) Le 23 mars 2009, les époux B______ ont indiqué à A______ que la pose de la 
barrière en verre dans les escaliers, qui devait être réalisée pour le 13 décembre 

2008, n'était pas encore terminée, ce qui empêchait la délivrance du permis d'habi-

ter. Ils lui impartissaient un ultime délai au 1
er

 avril 2009 pour terminer cet ou-

vrage, faute de quoi ils mandateraient une entreprise tierce à ses frais.  

Finalement, O______ est intervenu pour la mise en état de ces garde-corps, qui 

n'avaient pas été exécutés dans les règles de l'art (tém. O______). 

n) D'autres acheteurs de la promotion concernée estiment avoir été trompés sur la 
surface de leur habitation. Un litige opposant A______ aux époux P______ est en 

cours, tandis qu'une procédure entre A______ et les époux Q______ s'est ter-

minée au Tribunal fédéral. Dans un arrêt 4A_65/2012 du 21 mai 2012, le Tribunal 

fédéral a rejeté un recours interjeté par A______ contre un arrêt ACJC/1578/2011 

rendu par la Cour de justice dans la cause C/11590/2009. Dans cet arrêt, la Cour a 

condamné A______ à payer aux époux Q______ un montant au titre de la moins-

value de leur villa, découlant d'une différence entre la surface promise et la 

surface livrée. A l'appui de cette décision, il a entre autres été retenu que 

R______, ex-employé de G______, présent à la signature du contrat de 

construction, n'était pas sûr que, dans l'esprit de Monsieur Q______, était claire la 

surface que celui-ci acquérait.  

o) Au mois de mai 2008, les époux B______ ont contrôlé le devis relatif aux par-
quets, qui indiquait notamment les surfaces concernées, par pièce, et le prix au m

2
. 

Ils en ont rectifié un point, soit un calcul.  

p) Les époux B______, de langue anglaise, se sont toujours fait traduire les docu-
ments et courriers concernant leur villa, se faisant en outre accompagner aux 

rendez-vous par une personne pouvant leur traduire les informations fournies, soit 

notamment M______ ou leurs amis, les époux S______.  

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B. a) Par acte expédié au greffe du Tribunal de première instance le 31 mars 2009, 
A______ a assigné conjointement et solidairement les époux B______ en 

paiement de la somme de 53'979 fr. 02 (38'410 fr. + 15'562 fr. 02) avec intérêt à 

5% dès le 6 octobre 2008, concluant en sus à ce que le Tribunal prononce la 

mainlevée définitive des oppositions formées aux commandements de payer 

précités et à ce qu'il convertisse en inscription définitive à concurrence de 53'979 

fr. 02 l'inscription provisoire d'hypothèque légale ordonnée le 10 février 2008, 

ordonne au conservateur du registre foncier du district de N______ (VD) de faire 

procéder à l'inscription définitive de l'hypothèque légale d'artisans et 

d'entrepreneurs à due concurrence, condamne les époux B______, conjointement 

et solidairement à payer à A______ le coût de l'extrait cadastral et de l'inscription, 

ainsi que les droits d'enregistrement et d'inscription de l'hypothèque légale au 

registre foncier, les condamne à payer à A______ les dépens relatifs à la cause PT 

08.038234, y compris l'indemnité de procédure et le coût d'inscription et des 

droits d'enregistrement et d'inscription provisoire d'hypothèque au registre foncier, 

soit 900 fr., et tous les frais supplémentaires liés au droit d'enregistrement et à 

l'inscription provisoire au Registre foncier, avec suite de frais, les époux B______ 

devant être déboutés de toutes autres conclusions. 

b) Les époux B______ ont conclu, principalement, au déboutement de A______ 
et, reconventionnellement, à la condamnation de celle-ci à leur payer 

solidairement entre eux, en dernier lieu, la somme de 410'895 fr. 90, avec intérêts 

à 5% l'an dès le 1
er

 avril 2009.  

Ils ont en outre réclamé, sans l'intégrer dans le montant global précité, 7'000 fr. au 

titre de peine conventionnelle de 100 fr. par jour de retard. 

Ils ont soutenu que l'ouvrage livré présentait des défauts, en particulier en ce sens 

que la surface habitable de celui-ci était inférieure de 40 m
2
 aux 219 m

2
 convenus, 

ce qui représentait, selon eux, une moins-value de 152'548 fr. Ils ont par ailleurs 

invoqué, entre autres, divers défauts et retards dans les retouches que J______ 

s'était engagée à réaliser, ainsi que la pose par une entreprise tierce de la barrière 

d'escalier.  

c) Sur demande reconventionnelle, A______ et J______, appelée en cause par les 
époux B______, ont conclu, en dernier lieu, à ce qu'il soit donné acte à A______ 

de ce qu'elle reconnaissait devoir aux époux B______ les montants de 8'466 fr. 50 

et de 10'190 fr., de dire que le montant total de 18'656 fr. 50 serait acquitté par 

compensation avec la créance de A______ de 53'979 fr. 02 contre les époux 

B______, ceux-ci devant être déboutés de toutes autres conclusions et condamnés 

conjointement et solidairement aux frais. 

A______ acceptait de payer 8'466 fr. 50 relatifs au coût de réfection de travaux de 

peinture des plafonds et reconnaissait devoir 10'190 fr. pour la pose de la barrière 

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des escaliers par un tiers. Pour le reste, les époux B______ savaient que les 

surfaces exprimées sur les plans de vente et d'exécution représentaient des valeurs 

brutes, ce qui excluait tout défaut à ce titre. Il n'y avait en tout état pas de moins-

value, dès lors qu'une villa identique contiguë à la leur, avait été vendue au prix de 

1'470'000 fr. et représentait une valeur vénale de 1'600'000 fr. en l'état du marché 

au 31 janvier 2012.  

d) Il résulte en outre des enquêtes les éléments pertinents suivants : 

Selon D______ (directeur de A______), F______, H______ et R______ (anciens 

collaborateurs de G______), il était habituel de se référer à des surfaces brutes 

dans le cadre de la vente de villas à construire.  

La surface nette dépendait des aménagements intérieurs de chaque client, de sorte 

que seuls des m2 bruts pouvaient être vendus (tém. F______, D______, 

L______).  

Selon H______ on expliquait habituellement au client, car cela était nécessaire, 

que la surface indiquée dans une annonce publicitaire comprenait les murs, 

F______ ayant en revanche affirmé que de telles explications n'étaient pas 

automatiquement fournies aux clients.  

La différence entre les surfaces brutes et nettes était d'environ 15% en moyenne 

(tém. H______, F______, U______).  

Parmi les témoins entendus, H______ et M______ ont affirmé ne pas avoir 

discuté des surfaces avec les époux B______ lors de leurs contacts avec ceux-ci. 

R______, qui a collaboré à la commercialisation des villas concernées a indiqué 

avoir rencontré les époux B______ à trois reprises, d'abord avec les plans et les 

descriptifs de la construction (soit pce 10 déf). Sur la base du descriptif, ils avaient 

débattu de la question de la surface. Les époux B______, comme tous les 

acheteurs, avaient posé des questions sur la surface balayable ou habitable, c'est-à-

dire dont ils auraient la disposition une fois les aménagements terminés. Il était 

persuadé que tous les acheteurs, dont faisaient partie les époux B______, avaient 

compris que le contrat portait sur une surface brute. Il était certain de leur avoir 

expliqué qu'ils achetaient une surface brute et qu'il y aurait un décalage en 

fonction de leurs aménagements et qu'ils disposeraient dès lors d'une surface 

inférieure pour meubler et utiliser leur maison. Pour lui il n'y avait aucun doute 

mais il ne pouvait pas savoir comment les clients comprenaient ce qu'il expliquait. 

En plus, il y avait la barrière de la langue.  

Madame et Monsieur P______ ont indiqué être tombés des nues lorsqu'en 

emménageant, ils avaient constaté que la surface dont ils disposaient était 

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inférieure à la surface de 219 m
2
 qui leur avait été vendue. Personne ne leur avait 

expliqué que les surfaces indiquées étaient brutes.  

e) Les éléments pertinents suivants ressortent du rapport d'expertise établi le 
20 décembre 2012 par V______, mis en œuvre par le Tribunal, devant lequel 

celui-ci a confirmé les termes de son expertise : les "surfaces brutes intérieures" 

de la villa des époux B______, soit les surfaces balayables, de mur à mur, sans 

l'épaisseur de ceux-ci, totalisent 275,67 m
2
 avec le sous-sol

 
selon les mesures 

prises personnellement par l'expert, y compris 8,77 m
2 

de surface des murs 

intérieurs, isolations et gaines. L'emprise au sol, soit la surface de l'ouvrage, murs 

compris, était conforme aux plans d'enquête et au plan de cadastration, l'ouvrage 

correspondant aux plans d'exécution. Il n'y avait pas de moins-value à chiffrer dès 

lors que la construction réalisée ne présentait pas de différence de surface par 

rapport aux plans.  

f) Entendu par le Tribunal, Monsieur B______ a affirmé n'avoir jamais été 
informé de la taille de la maison. Pour lui, il était clair qu'il avait acheté une 

maison de 219 m2 habitable. Il n'en avait jamais douté, raison pour laquelle il 

n'avait pas posé de question à ce sujet. Personne ne lui avait expliqué qu'il y aurait 

une différence entre brut et habitable. Il n'avait jamais entendu le mot brut. S'il 

l'avait su il n'aurait jamais acheté cette maison. Il avait déménagé le 9 octobre 

2008, mais il y avait alors encore des ouvriers qui travaillaient. Aujourd'hui tout 

n'était pas encore terminé. Il n'y avait pas pu avoir de problème de langue et de 

compréhension, étant donné l'aide reçue pour les traductions. 

Madame B______ a confirmé les déclarations de son époux en précisant que le 

retard de la livraison était en réalité dû aux innombrables erreurs causées par les 

ouvriers.  

g) Aux termes d'une expertise privée, réalisée le 7 mai 2013 sur mandat des époux 
B______, la surface totale nette de leur villa est de 246,39 m

2
 avec le sous-sol et 

les mezzanines.  

h) Le 27 juin 2013, le Tribunal a rendu son jugement, reçu le 2 juillet 2013, aux 
termes duquel, sur demande principale et sur demande reconventionnelle, il a 

condamné A______ à payer un montant de 117'827 fr. 48 à Madame et Monsieur 

B______ conjointement et solidairement (ch. 1 du dispositif), a condamné 

A______ aux 2/3 des dépens, comprenant une indemnité de procédure de 6'000 fr. 

en faveur des époux B______ (ch. 2) et a débouté les parties de toutes autres con-

clusions (ch. 3), les époux B______ étant, sur appel en cause, déboutés de leurs 

conclusions (ch. 4) et condamnés aux dépens y relatifs, comprenant une indemnité 

de procédure de 3'000 fr. en faveur de J______ (ch. 5), les parties étant déboutées 

de toutes autres conclusions (ch. 6). 

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Pour fonder son jugement, le Tribunal a retenu l'existence de défauts, respecti-

vement aux titres de la différence de surface entre la construction attendue de bon-

ne foi par les époux B______ et celle livrée (le Tribunal retenant sur ce point la 

surface de 246,39 m
2
 résultant de l'expertise privée du 7 mai 2013), de la réfection 

de peintures et de la réparation du garde-corps de l'escalier extérieur, dont il résul-

tait des moins-values respectivement de 171'271 fr. (seuls 152'548 fr. ont été ac-

cordés selon la propre estimation des époux B______), 8'466 fr. 50 et 10'190 fr. 

Une pénalité pour six jours de retard était due en outre, faute de preuve que celui-

ci découlait des intempéries. Le montant de 53'979 fr. 02 dû à A______ par les 

époux B______ était acquitté par compensation. J______ n'était pas liée 

contractuellement aux époux B______, de sorte qu'elle n'encourait aucune respon-

sabilité à leur égard. 

C. a) Par acte expédié le 2 septembre 2013 au greffe de la Cour de justice, A______ 
appelle de ce jugement. 

Elle conclut à l'annulation des ch. 1 à 3 de son dispositif et à la confirmation de ce 

jugement pour le surplus. Reprenant, sur demande principale, les conclusions for-

mées devant le Tribunal, elle conclut, sur demande reconventionnelle, à ce que la 

Cour lui donne acte de ce qu'elle reconnaît devoir aux époux A______ les 

montants de 8'466 fr. 50 et de 10'190 fr., qu'elle dise que la somme totale de 

18'656 fr. 50 sera acquittée par compensation avec la créance de A______ de 

53'979 fr. 02 à l'encontre des époux B______, ceux-ci devant être déboutés de 

toutes autres conclusions et condamnés, conjointement et solidairement aux frais 

de l'instance.  

Les époux B______ concluent au déboutement de A______, avec suite de frais. 

b) Les parties ont été informées le 15 novembre 2013 de la mise en délibération 
de la cause. 

c) Les arguments des parties seront examinés dans la mesure utile dans la partie 
EN DROIT ci-dessous. 

EN DROIT 

1. 1.1. Le jugement attaqué constitue une décision finale de première instance 
(art. 308 al. 1 let. a CPC). La valeur litigieuse étant supérieure à 10'000 fr., la voie 

de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC). Celui-ci a été interjeté dans le délai de 

trente jours et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1, 145 

al. 1 let. b CPC), de sorte qu'il est recevable. 

1.2. Comme l'appel suspend la force jugée et le caractère exécutoire du jugement 
entrepris dans la seule mesure des conclusions prises en appel (art. 315 

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al. 1 CPC), les ch. 4 à 6 du dispositif du jugement querellé sont entrés en force de 

chose jugée.  

1.3. L'appel est régi par le nouveau droit de procédure (art. 405 al. 1 CPC), l'an-
cien droit de procédure civile (aLPC) étant en revanche applicable devant le 

Tribunal (art. 404 al. 1 CPC). 

1.4. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC).  

2. La qualification juridique du contrat conclu entre les parties, soit un contrat d'en-
treprise soumis aux art. 363 ss CO et à la norme SIA 118 qu'il intègre, n'est pas 

litigieuse.  

L'appelante reproche au Tribunal d'avoir retenu l'existence d'un défaut résultant de 

la différence de surface entre l'ouvrage convenu et celui livré. 

2.1. Le juge doit d'abord s'attacher à rechercher la réelle et commune intention des 
parties (art. 18 al. 1 CO) sans s'arrêter aux expressions ou dénominations 

inexactes dont elles ont pu se servir (art. 18 al. 1 CO). Lorsqu'elle ne peut pas être 

établie, il faut tenter de découvrir leur volonté présumée en interprétant leurs 

déclarations selon le sens que le destinataire pouvait et devait raisonnablement 

leur donner, selon les règles de la bonne foi. Le principe de la confiance permet 

d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, 

même si celui-ci ne correspond pas à la volonté intime de l'intéressée (ATF 133 

III 61 consid. 2.2.1).  

2.2. La norme SIA 118 précise, en son art. 165 al. 1, que l'entrepreneur est tenu de 
livrer un ouvrage sans défaut. La notion de défaut de l'art. 166 al. 1 et 2 SIA 118 

est la même que celle découlant de l'art. 368 CO. L'ouvrage est entaché d'un dé-

faut au sens de cette dernière disposition lorsqu'il ne possède pas les qualités con-

venues - expressément ou tacitement - par les parties, ou les qualités auxquelles le 

maître pouvait s'attendre d'après les règles de la bonne foi. S'agissant du premier 

type de défauts, il peut y avoir défaut au sens juridique, alors même qu'il n'y a pas 

défaut au sens technique. Il ne faut pas se limiter à ce qui a été expressément for-

mulé, mais il convient de rechercher, selon les règles générales d'interprétation, ce 

que les parties ont voulu dans chaque cas concret (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_460/2009 du 4 décembre 2009, consid. 3.1.1). 

L'indication du volume de la construction à ériger ou de la surface du terrain 

vendu constitue une qualité promise propre à engager la responsabilité de l'entre-

preneur ou du vendeur si la chose livrée n'a pas la contenance indiquée (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_65/2012 du 21 mai 2012 consid. 12.3.). 

- 11/16 - 

 

 

C/5769/2009 

2.3. En l'espèce, les parties ont conclu un contrat portant sur la réalisation d'une 
maison, sous-sol, rez-de-chaussée, 1

er
 étage, mezzanine, d'une surface d'environ 

219,70 m
2
 + sous-sol d'environ 90,25 m

2
, pour un prix forfaitaire de 835'200 fr. 

S'agissant de l'appelante, il ressort du dossier et notamment de ses propres décla-

rations et des témoignages recueillis par le Tribunal que celle-ci a toujours consi-

déré que les surfaces qu'elle proposait étaient des surfaces brutes, soit les surfaces 

totales au sol de la construction, comprenant les murs. 

Reste à rechercher la réelle volonté des intimés. 

La convention de réservation puis le contrat passé entre les parties n'indiquent pas 

si la surface de l'ouvrage proposé était brute ou nette. Les plans de vente et d'exé-

cution non plus. Le site internet de l'appelante, qui contient pas moins de cinq 

mentions de surfaces, ne précise pas non plus la nature des surfaces indiquées. 

De surcroît, il doit être retenu que la nature brute des surfaces mentionnées dans 

les différents documents présentés, comprenant la surface des murs extérieurs et 

donc la déduction nécessaire de la surface de ceux-ci pour obtenir au final une 

surface utilisable nette, n'a pas été expliquée aux intimés. Le témoignage de 

R______ n'est à ce propos pas convainquant. En effet, dans la procédure opposant 

l'appelante aux époux Q______ (C/11590/2009) ayant abouti à l'arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_65/2012, ce même témoin a affirmé ne pas être certain que le genre de 

surface de l'immeuble que ceux-ci acquéraient était clair pour eux. Or, en totale 

contradiction avec ce qui précède, R______ a indiqué dans la présente procédure 

être persuadé que tous les clients de la promotion avaient compris que le contrat 

mentionnait une surface brute de l'immeuble dont ils se portaient acquéreurs. Pour 

le surplus, aucun autre témoin n'a affirmé avoir, dans le cadre de la promotion et 

de la construction de leur villa, éclairé les époux B______ sur la notion de surface 

indiquée dans les actes.  

Il peut être dès lors retenu que la volonté des intimés était que le bien immobilier 

qu'ils acquéraient par la conclusion du contrat avec l'appelante comportait une sur-

face nette, soit une surface utilisable effectivement, telle que mentionnée dans 

celui-ci et les autres documents qui leur avaient été soumis. Le fait que la diffé-

rence entre la surface nette de l'ouvrage livré et la surface voulue par les intimés 

n'a pas été invoquée plus tôt par ceux-ci n'est pas déterminant à cet égard.  

Il en découle qu'en l'absence de volonté réelle concordante des parties, il convient 

de rechercher comment les intimés pouvaient, de bonne foi, comprendre les décla-

rations de l'appelante sur la surface de l'ouvrage. 

Les plans de vente mentionnaient uniquement des indications de surfaces sans 

autre précision de leur nature et ne contenaient pas de mensurations, de sorte que 

- 12/16 - 

 

 

C/5769/2009 

les clients (i.c. les intimés) ne pouvaient pas comprendre de ces éléments que les 

murs viendraient en déduction des surfaces exprimées. Il ne peut être reproché aux 

intimés de ne pas avoir prêté une attention particulière à la mention de surfaces 

nettes, encore approximatives, figurant dans le descriptif de construction. En effet, 

cette indication (essentielle) n'est mentionnée qu'au bas de la page 7 du descriptif 

de construction, document concernant les aspects techniques de l'ouvrage, et de 

surcroît dans le chapitre intitulé "détail des équipements". Cette présentation pour 

le moins peu claire doit être imputée à l'appelante, rédactrice des documents 

contractuels. Quant au dossier d'autorisation de construire, en particulier les plans 

d'autorisation de construire qui indiquaient des surfaces nettes, celui-ci n'a pas été 

remis aux intimés.  

Par conséquent, les intimés pouvaient, de bonne foi, comprendre que la surface de 

l'immeuble acquis indiquée par l'appelante, en particulier dans le contrat, était de 

309,95 m
2
 nets au total (219,7 m

2
 + 90,25 m

2
), la conformité de l'ouvrage livré 

avec les plans, relevée par l'expert judiciaire, n'étant pas déterminante.  

Il convient dès lors de partir du principe que les parties ont conclu un contrat por-

tant sur la construction d'une maison d'une surface nette de 309,95 m
2
. Or, la sur-

face nette de l'ouvrage effectivement livré, selon l'expert judiciaire, qui a mesuré 

les surfaces balayables, de mur à mur, sans l'épaisseur des murs extérieurs mais 

avec les murs intérieurs, les isolations et les gaines qu'il convient de décompter, 

s'élève à 266,90 m
2
 (275,67 m

2 
- 8,77 m

2
). La surface de l'ouvrage livré est donc 

de 43,05 m
2
 inférieure à celle de l'ouvrage promis. Cette différence, non négli-

geable, est un défaut entachant l'ouvrage livré.  

3. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir accordé une diminution du prix de l'ou-
vrage aux intimés. 

3.1. Le prix doit être réduit "en proportion de la moins-value" (art. 368 al. 2 CO). 

Pour calculer la réduction du prix "en proportion de la moins-value", la juris-

prudence et la doctrine majoritaire ont adopté la méthode dite relative : la réduc-

tion du prix correspond au rapport existant entre la valeur objective de l'ouvrage 

non défectueux et la valeur de l'ouvrage effectivement livré (ATF 116 II 305 

consid. 4a p. 313; 111 II 162 consid. 3a; 105 II 99 consid. 4a p. 101). Le choix de 

cette méthode vise à rétablir l'équilibre des prestations selon le principe qui régit 

les contrats synallagmatiques (ATF 85 II 192 p. 193). Son application stricte se 

heurte en pratique à la difficulté de fixer la valeur objective de l'ouvrage convenu 

(sans défaut) et la valeur objective de l'ouvrage effectivement livré (avec défaut). 

Pour éviter cette difficulté, la jurisprudence a posé les présomptions que la valeur 

de l'ouvrage qui aurait dû être livré est égale au prix convenu par les parties 

(ATF 111 II 162 consid. 3b p. 163) et que le montant de la réduction du prix est 

présumé égal aux coûts de remise en état de l'ouvrage (ATF 116 II 305 consid. 4a 

- 13/16 - 

 

 

C/5769/2009 

p. 313 s.). Enfin, on doit conférer au juge un pouvoir d'appréciation des faits au 

sens de l'art. 42 al. 2 CO lorsque l'exactitude du montant de la réduction est diffi-

cile à établir (arrêt du Tribunal fédéral 4C.346/2003 du 26 octobre 2004, 

consid. 4.3.1). Il convient encore de mentionner l'avis doctrinal selon lequel, en 

matière de vente immobilière avec indication de surface erronée, la réduction du 

prix devrait se calculer en multipliant la surface manquante par le prix au mètre 

carré (arrêt du Tribunal fédéral 4A_65/2012 du 21 mai 2012 consid. 12.6 et réfé-

rences citées). 

3.2. En l'espèce, comme l'a relevé le Tribunal fédéral dans l'arrêt 4A_65/2012 déjà 
cité, il n'est pas facile de chiffrer la moins-value objective d'une maison due à une 

différence de surface nette alors que l'estimation d'une villa est en principe liée à 

la valeur du terrain sur laquelle elle est construite et qu'ici, des contrats séparés 

ont été conclus pour l'achat du terrain et la construction de la villa. De ce point de 

vue, le prix de revente de l'une des propriétés qui a fait partie de la promotion en 

cause n'est pas déterminant pour fixer la valeur de l'ouvrage effectivement livré. 

En outre, la valeur actuelle de la villa des intimés n'est pas pertinente, dès lors que 

la moins-value découle de ce que l'appelante a livré un ouvrage défectueux pour le 

prix convenu pour un ouvrage dénué de défaut.   

Il convient, dès lors, de calculer la diminution du prix conformément à la méthode 

adoptée par la Cour de céans dans la cause C/11590/2009 et confirmée dans l'arrêt 

du Tribunal fédéral cité ci-dessus, soit proportionnellement à la différence de sur-

face : 

835'200 fr. (prix convenu) x 266,90 m
2
 / 309,95 m

2
 = 719'196 fr. 25 (prix réduit). 

La moins-value de l'ouvrage livré s'élève, dès lors, à 116'003 fr. 75 (835'200 fr. -

719'196 fr. 25).  

En ce qui concerne, par ailleurs, la pénalité relative au retard de livraison, le seul 

relevé de pluviométrie versé à la procédure en relation avec de prétendues intem-

péries ne démontre pas des pluies d'une fréquence particulière, pas plus qu'il ne 

permet de déduire un quelconque lien de causalité entre la pluie enregistrée à telle 

ou telle date et un retard des travaux à effectuer. Par conséquent, il n'est pas 

prouvé que le retard de livraison est dû à des intempéries. S'ajoute donc à la 

moins-value susmentionnée une pénalité de retard de 600 fr.  

Compte tenu des montants de 10'190 fr. et de 8'466 fr. 50 que l'appelante recon-

naît devoir payer aux intimés, le montant total dû par l'appelante à ceux-ci sur 

demande reconventionnelle s'élève à 134'660 fr. 25. 

Ce montant doit être réduit par compensation du montant de 53'979 fr. 02 dû par 

les intimés à l'appelante.  

- 14/16 - 

 

 

C/5769/2009 

Par conséquent, le jugement querellé sera annulé et l'appelante sera condamnée à 

payer 80'681 fr. 25 aux intimés. 

4. Les frais de la première instance, dont l'appelante ne critique ni le montant ni le 
mode de répartition, seront confirmés. 

Les frais d'appel sont fixés à 9'600 fr. (art. 17 et 35 RTFMC). Les intimés, qui 

succombent partiellement en appel, seront condamnés à la moitié de ce montant 

(soit 4'800 fr.) - l'appelante étant condamnée à l'autre moitié (4'800 fr.). Elle sera 

en outre condamnée à la moitié des dépens, fixés à 4'000 fr., soit 2'000 fr., les inti-

més étant condamnés à l'autre moitié (art. 95, 104 al. 1, 105 et 106 al. 2 CPC; 

art. 19 et 20 LaCC; art. 85 al. 1 et 90 RTFMC). 

Dans la mesure où l'appelante a avancé les frais judiciaires d'appel (art. 111 

al. 1 CPC), les intimés, qui en supportent la moitié, seront condamnés à lui resti-

tuer 4'800 fr. (art. 111 al. 2 CPC). 

* * * * * 

- 15/16 - 

 

 

C/5769/2009 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre civile : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté par A ______ SA contre les chiffres 1 à 3 du 

dispositif du jugement JTPI/8977/2013 rendu le 27 juin 2013 par le Tribunal de 

première instance dans la cause C/5769/2009-10. 

Au fond : 

Annule le chiffre 1 du dispositif de ce jugement et statuant à nouveau : 

Condamne A______ SA à payer à Monsieur et Madame B______, pris conjointement et 

solidairement, un montant de 80'681 fr. 25.  

Confirme les chiffres 2 et 3 du dispositif du jugement querellé. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Sur les frais : 

Arrête les frais judiciaires d'appel à 9'600 fr. et dit qu'ils sont entièrement compensés 

par l'avance de frais opérée par A______ SA, qui reste acquise à l'Etat. 

Les met à la charge de A______ SA et de Monsieur et Madame B______, à parts égales 

entre l'appelante, d'une part, et les intimés, d'autre part.  

Condamne Monsieur et Madame B______, conjointement et solidairement, à payer 

4'800 fr. à A______ SA à ce titre. 

Condamne Monsieur et Madame B______, conjointement et solidairement, à verser à 

A______ SA 2'000 fr. à titre de dépens d'appel. 

Condamne A______ SA à verser à Monsieur et Madame B______ 2'000 fr. à titre de 

dépens d'appel. 

Siégeant : 

Monsieur Jean-Marc STRUBIN, président; Madame Daniela CHIABUDINI et 

Monsieur Cédric-Laurent MICHEL, juges; Madame Barbara SPECKER, greffière. 

 

Le président : 

Jean-Marc STRUBIN 

 La greffière : 

Barbara SPECKER 

 

- 16/16 - 

 

 

C/5769/2009 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 30'000 fr.