# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 07b7a5fd-d056-56ff-9215-21a311e1551c
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-11-25
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 25.11.1997 A/835/1997
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-835-1997_1997-11-25.pdf

## Full Text

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 _____________ 

 

A/835/1997-IEA 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

du 25 novembre 1997 

 

 

 

dans la cause 

 

 

Monsieur M______ 

 

et 

 

Madame M______ 

 

 

 

 

 contre 

 

 

 

 

OFFICE FINANCIER DU LOGEMENT 

  - 2 - 

 

 

 _____________ 

 

A/835/1997-IEA 

EN FAIT 

 

1.  Monsieur M______ et Madame M______ (ci-après : les 

époux M______) sont locataires d'un appartement de cinq 

pièces, situé 64 C, route de Y______ à Genève. 

 

2.  L'immeuble, de type HCM (habitations destinées à 

la classe moyenne), est propriété de la Fondation de 

prévoyance en faveur du personnel des Transports publics 

genevois TPG (ci-après : la Fondation). Il est soumis à 

la loi générale sur le logement et la protection des 

locataires du 4 décembre 1977 (LGL I 4 05), suite à 

l'arrêté du Conseil d'Etat de Genève du 29 novembre 1993, 

fixant l'état locatif provisoire. 

 

  L'immeuble a été entièrement financé par des fonds 

propres. 

 

3.  Le Conseil d'Etat de Genève a accordé, dans un 

arrêté du 9 octobre 1996, une subvention et une 

exonération fiscale pour l'immeuble précité. Il a 

également approuvé le plan financier et l'état locatif 

annexés à son arrêté, ainsi que les éventuelles 

modifications de loyers qui en résulteraient. 

 

4.  Le 12 novembre 1996, l'office financier du 

logement (ci-après : OFL) a autorisé la modification de 

l'état locatif de l'immeuble. Le montant de ce dernier a 

été porté à CHF 545'400.-- dès le 1er janvier 1997. 

 

5.   Par avis du 20 novembre 1996, les époux M______ 

ont été avertis que leur loyer était majoré de CHF 120.-- 

par mois en raison de la réduction de la subvention 

étatique, dès le 1er janvier 1997. 

 

6.  Par courrier du 27 novembre 1996, les époux 

M______ se sont opposés à cette augmentation de loyer. 

 

  L'OFL et la Fondation n'avaient pas tenu compte de 

la baisse du taux hypothécaire qui avait entraîné une 

diminution des charges d'exploitation. 

 

7.  Après des échanges de courriers, l'OFL a rejeté la 

réclamation formée par les époux M______ le  

25 juillet 1996. 

 

  La variation du taux des intérêts hypothécaires 

n'avait pas d'influence sur les loyers, dès lors que 

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l'immeuble, entièrement financé par la fondation 

propriétaire, n'était pas grevé d'une hypothèque; 

l'admission de la réclamation entraînerait une 

modification du rendement des fonds propres, fixé par le 

Conseil d'Etat. 

 

8.   Les époux M______ ont recouru contre cette 

décision au Tribunal administratif le 25 août 1997. Ils 

ont conclu à l'annulation de la décision et au renvoi de 

la cause à l'OFL, afin qu'il effectue un nouveau calcul 

du prix de location de l'appartement en tenant compte de 

la baisse du taux hypothécaire. 

 

  L'absence de dettes hypothécaires n'avait pas été 

démontrée et n'était de toute façon pas opposable aux 

locataires selon le principe de la bonne foi, car ceux-ci 

n'avaient pas été informés de ce fait lors de la 

signature du contrat de bail. 

 

9.  L'OFL a conclu au rejet du recours. Le service de 

surveillance des loyers (ci-après : SSL) avait compétence 

pour modifier l'état locatif de l'immeuble en cas de 

variation du taux d'intérêt de la dette hypothécaire; il 

ne pouvait le faire si cette dette était inexistante. 

 

 

EN DROIT 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 8 ch. 59 de la 

loi sur le Tribunal administratif et le Tribunal des 

conflits du 29 mai 1970 - LTA - E 5 05; art. 63 al. 1 

let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 

septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 

2.  Les immeubles admis au bénéfice de la LGL sont 

classés par catégories de revenu des locataires auxquels 

ils sont destinés (art. 16 al. 1 LGL); l'immeuble 

considéré appartient à la troisième catégorie, destinée à 

la classe moyenne.  

 

3.  En vertu de l'article 1 alinéa 3 LGL, les 

logements situés dans des immeubles bénéficiant d'une 

aide étatique sont soumis au contrôle des loyers. 

 

4.  Dans le système de contrôle des loyers, la 

possibilité d'adapter les loyers aux variations 

conjoncturelles est restreinte. 

 

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  Ainsi, l'article 42 LGL dispose que "pendant toute 

la durée du contrôle des loyers, l'état locatif agréé de 

l'immeuble ne peut être modifié qu'en raison de la 

diminution légale des prestations de l'Etat et de 

l'évolution des conditions d'exploitation des immeubles, 

notamment des variations du taux des intérêts des dettes 

hypothécaires et du coût des travaux d'entretien et de 

réparation ...". 

 

  L'OFL peut également diminuer l'état locatif agréé 

en cas de diminution des frais d'exploitation de 

l'immeuble, de baisse du taux des intérêts des dettes 

hypothécaires ou d'un rendement des fonds propres 

supérieur à celui fixé par le Conseil d'Etat (art. 42 al. 

4 et 5 LGL; ATA P. et T. du 2 octobre 1991; Mémorial des 

séances du Grand Conseil, 1977, pp. 2036-2037). 

 

  Lorsque l'OFL autorise la modification de l'état 

locatif en raison d'une variation du taux hypothécaire, 

il répercute sur les loyers sous contrôle les charges 

réelles dues à la hausse ou à la baisse du taux des 

intérêts hypothécaires.  

 

5.  Le droit du bail est régi par les articles 253 et 

suivants du Code des obligations (CO - RS 220; FF 1985 I 

1369), modifiés le 15 décembre 1989, et par l'ordonnance 

sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et 

de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF - RS 

221.213.11). 

  

 a. Aux termes de l'article 253b alinéa 3 CO, "les 

dispositions relatives à la contestation de loyers 

abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en 

faveur desquels des mesures d'encouragement ont été 

prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est 

soumis au contrôle d'une autorité". 

 

 b. Le Tribunal fédéral a jugé à plusieurs reprises 

que le relèvement ou la réduction du taux de l'intérêt 

hypothécaire pouvait justifier une augmentation ou une 

baisse de loyer, même pour des immeubles francs 

d'hypothèques (ATF 118 II 47; ATF 103 II 263-264; ATF 101 

II 338; SJ 1985, p. 387-388; ATF 117 II 77; SJ 1997 p. 

516). Le propriétaire de l'immeuble a droit à une 

rémunération sur les fonds propres investis, qui varie en 

fonction de l'évolution du taux hypothécaire. 

  

   L'article 2 alinéa 2 de l'OBLF précise cependant 

que l'article 13 alinéa 1 OBLF, qui prévoit que la 

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variation du taux de l'intérêt hypothécaire peut conduire 

à une augmentation ou une diminution du loyer, ne 

s'applique pas aux immeubles dont le loyer est soumis au 

contrôle d'une autorité. 

 

 c. En l'espèce, les recourants ne peuvent donc se 

prévaloir de cette disposition pour réclamer une baisse 

de leur loyer, suite à la diminution du taux 

hypothécaire. 

    

6.  Le principe de la bonne foi (article 2 CCS) en 

droit public vise à protéger l'administré des 

informations inexactes ou incomplètes que lui donnerait 

un service de l'Etat et qui le conduiraient à prendre des 

dispositions qu'il ne saurait modifier sans subir un 

préjudice (B. KNAPP, Précis de droit administratif, Bâle, 

1991, n° 497 ss). 

 

  Les recourants ne peuvent en l'espèce invoquer ce 

principe, ni le fait qu'ils ignoraient que l'immeuble 

n'était pas grevé de dettes hypothécaires, car ils 

auraient pu avoir eu connaissance de cet élément en 

consultant le dossier mis à leur disposition par le SSL 

(art. 42 al. 8 LGL). En outre, ce service ne leur a 

jamais affirmé que l'immeuble n'était pas franc 

d'hypothèques.  

 

7.  En l'espèce, la décision de l'OFL autorisant une 

augmentation de loyer pour compenser la baisse de la 

subvention de l'Etat n'est pas critiquable; elle a permis 

au propriétaire de l'immeuble de conserver le rendement 

fixé par le Conseil d'Etat. L'OFL n'avait pas, en 

l'absence d'hypothèques, à tenir compte des variations du 

taux hypothécaire. 

 

  Une variation du taux hypothécaire n'a pas de 

répercussion directe sur le taux de rendement fixé par le 

Conseil d'Etat. Le rendement net que le propriétaire est 

fondé à percevoir sur ses fonds propres reste en effet 

invariable pendant toute la durée du contrôle officiel 

(SJ 1985, p. 86; RDAF 1981, pp. 209-219). 

 

8.  Au vu de ce qui précède, le Tribunal administratif 

confirmera la décision attaquée. Le recours sera donc 

rejeté. 

 

  Vu la nature du litige, il ne sera pas perçu 

d'émolument. 

 

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   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 25 août 1997 par Monsieur M______ et 

Madame M______ contre la décision de l'office financier 

du logement du 25 juillet 1997; 

 

   au fond : 

 

   le rejette ; 

 

   dit qu'il n'est pas perçu 

d'émolument; 

 

   communique le présent arrêt à 

Monsieur M______ et à Madame M______ ainsi qu'à l'office 

financier du logement. 

 

Siégeants : M. Schucani, vice-président, Mme Bonnefemme-

Hurni, M. Thélin, juges, MM. Bonard, Peyrot, 

juges suppléants. 

 

      Au nom du Tribunal administratif : 

      la greffière-juriste : le président : 

 

         V. Montani         D. Schucani 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   p.o. la greffière : 

 

   Mme J. Rossier-Ischi