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**Case Identifier:** ee5c5d0f-df05-5f06-8bda-9d58a04fbac6
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-03-11
**Language:** fr
**Title:** Genf Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 11.03.2016 C/14249/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_001_C-14249-2013_2016-03-11.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 17 mars 2016. 

 
 

R É P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENÈVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/14249/2013 ACJC/350/2016 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre civile 

DU VENDREDI 11 MARS 2016 

 

Entre 

Hoirie de Monsieur A______, à savoir :  

1) Madame B______, domiciliée ______, (GE), 
2) Monsieur C______, domicilié ______, (GE), 
3) Monsieur D______, domicilié ______, (GE), 
4) Madame E______, domiciliée ______, (VD), 

appelants d'un jugement rendu par la 7ème Chambre du Tribunal de première instance 
de ce canton le 20 juillet 2015, comparant tous par Me Dominique Henchoz, avocate, 
rue Charles-Bonnet 2, 1206 Genève, en l'étude de laquelle ils font élection de domicile, 

5) Le mineur , domicilié ______, (GE), représenté par sa curatrice, Me Tirile 
Tuchschmid Monnier, avenue Krieg 7, case postale 209, 1211 Genève 17, comparant en 
personne, 

et 

Monsieur G______, domicilié ______, (GE), intimé, comparant par Me Jamil Soussi, 
avocat, rue François-Bellot 1, 1206 Genève, en l'étude duquel il fait élection de 
domicile. 

 

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C/14249/2013 

EN FAIT 

A. a. Le présent litige oppose les héritiers de feu A______, soit B______, E______, 
C______, D______ et le mineur F______, à G______, lesquels étaient liés par 
une promesse de vente portant sur la cession des parts sociales de feu A______ 
dans la société H______. Il fait suite à l'invocation par G______ de la caducité de 
cette promesse de vente en raison de la non-réalisation de l'une de ses conditions 
suspensives. Estimant que G______ n'était pas en droit de se départir de ses 
obligations contractuelles, les héritiers de feu A______ ont introduit à l'encontre 
de celui-ci une demande en dommages et intérêts.  

b. Par jugement JTPI/8473/2015 du 20 juillet 2015, notifié aux parties le 22 du 
même mois, le Tribunal de première instance a débouté les héritiers de feu 
A______ de leur demande en dommages et intérêts (ch. 1). Il a mis les frais 
judiciaires, arrêtés à 12'240 fr. et compensés avec une partie des avances fournies 
par les précités, à la charge de ces derniers (ch. 2 à 4) et a ordonné à l'Etat de 
Genève de leur restituer un montant de 1'650 fr. à titre de frais judiciaires et de 
restituer au même titre un montant de 150 fr. à G______ (ch. 5 et 6). Enfin, il a 
condamné les héritiers de feu A______ à verser à G______ un montant de 
10'000 fr. à titre de dépens (ch. 7) et a débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 8).  

c. Par acte déposé le 14 septembre 2015 au greffe de la Cour de justice, les 
héritiers de feu A______ ont formé appel contre ledit jugement, concluant à son 
annulation, à la condamnation de G______ à leur verser la somme totale de 
216'842 fr. 45 réclamée dans le cadre de leur demande en dommages et intérêts 
(cf. let. D.a ci-dessous) ainsi qu'à s'acquitter des frais de la procédure de première 
instance et d'appel, y compris de leurs dépens. Subsidiairement, ils ont demandé à 
ce que les frais judiciaires à leur charge soient réduits "au maximum" et à ce 
qu'aucun dépens ne soit alloué à G______ tant pour la première que pour la 
seconde instance.  

 A l'appui de leur acte, ils ont déposé trois pièces nouvelles, soit une décision de 
l'assistance juridique du 4 juillet 2014 (pièce no 1), une requête d'assistance 
juridique du 22 août 2015 (pièce no 2) et une décision de l'assistance juridique du 
26 août 2015 (pièce no 3).  

 d. La requête d'assistance juridique déposée par B______ tendant à la prise en 
charge des frais judiciaires de la présente procédure d'appel a été rejetée au motif 
qu'il pouvait raisonnablement être demandé à l'hoirie de feu A______ qu'elle 
puise dans les avoirs successoraux, d'un montant de 99'042 fr. 65 au 21 août 2015, 
pour s'acquitter desdits frais. 

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 e. Aux termes de son mémoire de réponse du 4 novembre 2015, G______ a 
conclu au rejet de l'appel, à la confirmation du jugement entrepris et à la 
condamnation de ses parties adverses aux frais de première instance et d'appel.  

 f. Les parties ont renoncé à répliquer, respectivement à dupliquer.  

 g. Par plis séparés du 4 décembre 2015, les parties ont été informées de ce que la 
cause était gardée à juger.  

B. Les faits pertinents suivants résultent du dossier soumis à la Cour de céans :  

a. G______ a une formation de boucher. Il a exploité un commerce de viande de 
mars à novembre 1993 puis de mars à juillet 1998 et un restaurant de janvier à 
octobre 2009. Les inscriptions au Registre du commerce relatives à ces 
établissements ont été radiées par suite de cessation d'exploitation. Il a également 
détenu une procuration collective à deux dans une société active dans 
l'exploitation de bars, cafés, restaurants et discothèques de novembre 2003 à juin 
2004 ainsi que dans un restaurant d'octobre 2009 à mai 2010.  

b. A______ était l'unique associé gérant de H______, inscrite au Registre du 
Commerce de Genève le ______ 2009, qui avait notamment pour but 
l'exploitation de cafés, restaurants et établissements publics. 

En mai 2010, H______ et A______ ont repris, conjointement et solidairement, un 
bail conclu entre I______, représentée par la régie J______, et K______ portant 
sur la location d'un restaurant de 250 m2 ainsi que d'un dépôt au sous-sol. 

K______, dont A______ était l'administrateur, exploitait dans ces locaux un 
restaurant à l'enseigne L______. Par jugement du ______ 2011, elle a été dissoute 
du fait de carences dans son organisation et la procédure de faillite a été 
suspendue faute d'actif par jugement du ______ 2012. 

M______, dont N______ était l'administrateur et le président, était l'organe de 
révision de H______.  

c. Le 29 décembre 2011, A______ est décédé, laissant comme héritiers son 
épouse, B______, trois enfants majeurs, E______, C______ et D______, et un 
enfant mineur F______, auquel une curatrice a été désignée aux fins de le 
représenter dans la succession de son père. 

d. Au printemps 2012, N______, mandaté par B______ qui représentait l'hoirie de 
A______, a contacté O______, agente en fonds de commerce à Genève, afin 
qu'elle cherche un repreneur pour H______.  

 e. A une date indéterminée, G______ est entré en contact avec O______ et s'est 
déclaré intéressé à reprendre le fonds de commerce du restaurant L______.  

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O______ a déclaré ne pas se souvenir quels étaient les documents qu'elle avait 
demandés à G______, ni quels étaient les documents qu'elle demandait 
généralement aux potentiels acquéreurs. Elle s'est néanmoins rappelée lui avoir 
demandé un curriculum vitae, des extraits du Registre du commerce concernant 
ses activités indépendantes et un état de son compte bancaire.  

G______ a déclaré qu'il avait également transmis à O______ un acte de non 
poursuite, son certificat de capacité et sa déclaration fiscale 2011. Il a indiqué qu'il 
ressortait de ce dernier document qu'il percevait des revenus de plus de 300'000 fr. 
nets par an provenant de restaurants et d'hôtels qu'il exploitait en Thaïlande. 

f. Le 16 mai 2012, G______ a versé à O______, à la demande de cette dernière, 
un montant de 100'000 fr. pour "bloquer l'affaire".  

O______ a indiqué à l'hoirie de A______ que G______ avait prouvé sa solvabilité 
en lui adressant une garantie bancaire. Elle ne lui a pas transmis d'informations 
concernant la situation financière de G______, mais lui a assuré qu'il s'agissait 
d'une personne de confiance qui connaissait bien le domaine et qui avait les 
moyens financiers pour investir dans le restaurant.  

g. Le 21 mai 2012, une première réunion a eu lieu entre N______, G______, son 
homme de confiance, la curatrice de F______ et O______. 

Le même jour, G______ a spontanément versé sur le compte de O______ un 
second montant de 250'000 fr. pour montrer son intérêt à la conclusion de l'affaire. 

h. Le 25 mai 2012, B______ et G______ ont conclu une promesse de vente en 
vue de la cession à ce dernier des parts sociales de H______. Cette convention 
avait également pour objet la conclusion d'un nouveau bail entre G______ et 
I______, représentée par la régie J______, relativement aux locaux abritant le 
restaurant L______ ou le maintien du bail existant mais avec le changement du 
locataire et la garantie de J______ d'un renouvellement du bail pour une durée de 
cinq ou dix ans (art. 1).  

Le prix de vente a été fixé à 1'000'000 fr., incluant une commission de 60'000 fr. 
en faveur de O______ (art. 3 let. a et b). Les passifs au 31 août 2012 (y compris 
les poursuites) de H______ - qui s'élevaient à 650'841 fr. 11 - étaient repris par 
G______ et déduits du prix de vente (art. 3 let. c). 

L'article 7 let. a de la convention prévoyait que les parties s'engageaient à faire le 
nécessaire auprès de I______ ou de J______ pour que le bail des locaux du 
restaurant soit mis au nom de G______, qui s'engageait d'ores et déjà à fournir les 
"garanties d'usage" pour l'obtention du bail à son nom. La lettre b dudit article 
précisait que O______ était tenue de présenter un dossier complet, en bonne et 
due forme, à J______ au plus tard le 30 juin 2012. 

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La validité de la convention était subordonnée à la réalisation de différentes 
conditions suspensives, dont notamment "l'acceptation des modifications du bail 
au nom du nouvel associé gérant par J______, le propriétaire ou tout autre ayant 

droit" (art. 9 let. a) et "la garantie de la part de J______ du renouvellement de 
bail pour une durée de cinq ou dix ans" (art. 9 let. b). Ces conditions devaient être 
réalisées le 31 juillet 2012. A défaut, la promesse était caduque et l'acompte de 
350'000 fr. déjà versé devait être intégralement remboursé. Les parties se 
réservaient le droit de prolonger, par avenant, le délai de réalisation des conditions 
suspensives (art. 9 let. e).  

Cette promesse de vente a fait l'objet de deux avenants. Le dernier avenant 
prévoyait une prolongation du délai pour la réalisation des conditions suspensives 
à mi-septembre 2012. 

i. N______ a indiqué que les réunions avec G______ s'étaient relativement mal 
passées en raison du caractère impulsif, agressif et malhonnête de ce dernier.  

Il a ajouté que les héritiers de A______ avaient continué à négocier avec lui, car il 
n'y avait alors pas d'autres personnes intéressées à reprendre la société et que 
O______ les avait incités à le faire. 

C. a. O______ a présenté la candidature de G______ à la régie J______.  

Par courriel du 14 juin 2012, J______ a informé O______ que diverses questions 
restaient ouvertes concernant le dossier de G______. Elle lui a ainsi demandé de 
lui indiquer si ce dernier était qualifié pour exploiter le restaurant et quelle était la 
durée du bail souhaitée, ainsi que de lui confirmer qu'il s'agissait d'un transfert de 
bail et non d'un avenant à celui-ci.  

O______ a répondu aux questions posées le jour même. Elle a notamment indiqué 
que G______ possédait les compétences professionnelles ainsi que les ressources 
financières nécessaires à l'acquisition du restaurant. Il avait été propriétaire de 
plusieurs établissements à Genève, avait d'excellentes connaissances en matière de 
gestion d'entreprise et détenait une société anonyme active dans le commerce de 
viande.  

b. Le 29 juin 2012, une agence spécialisée dans les enquêtes commerciales et 
privées a établi un rapport de renseignements sur G______ à la demande de 
J______.  

Ce rapport mentionnait notamment que la situation financière de G______ était 
bonne, stable et ordonnée. Il avait, en 2010, été taxé sur un bénéfice net de 
340'106 fr. ainsi que sur une fortune immobilière brute de 818'531 fr. et avait 
déclaré deux dettes hypothécaires de 101'650 fr. et 206'960 fr. Il n'avait 

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néanmoins pas été possible d'établir son parcours professionnel, ni même de 
localiser un éventuel employeur depuis mai 2010.  

Sur la base des informations recueillies, le rapport concluait qu'une location au 
nom de G______ était envisageable en s'entourant des "garanties relatives". En 
fonction de l'importance de la future location, il conseillait éventuellement de co-
engager une tierce personne solvable afin d'éviter toutes mauvaises surprises 
ultérieures.  

c. Par courriel du 6 juillet 2012, J______ a demandé à O______ de lui fournir, au 
sujet du transfert de bail, les indications et documents suivants concernant 
G______ :  

- le montant de son épargne bancaire afin de confirmer qu'il disposait de 
suffisamment d'économies pour assurer le paiement des loyers; 

- son accord au blocage d'une caution de six mois ou l'engagement d'une autre 
personne de se porter garante du paiement du loyer; 

- une copie de sa patente; 

- son avis de taxation 2011 en précisant sur quel revenu il avait été taxé; 

- un curriculum vitae de ses activités. 

d. Par courrier du 18 juillet 2012, O______ a adressé à J______ le curriculum 
vitae de G______, ainsi qu'une copie de sa patente, précisant que les documents 
manquants seraient envoyés ultérieurement. 

Elle a ajouté que les exigences excessives de cette régie pourraient constituer un 
obstacle à la concrétisation de la vente et pénaliser lourdement la situation à venir, 
H______ risquant de tomber en faillite si la transaction n'était pas réalisée 
rapidement. Elle a également indiqué que, compte tenu des délais imposés, 
G______ était le seul repreneur capable d'éviter cette issue. 

Entendue en qualité de témoin, P______, gérante auprès de J______, a précisé 
qu'à son souvenir, la teneur de la patente fournie était problématique car elle 
n'était pas établie au nom de G______.  

e. Par courrier du 19 juillet 2012, J______ a indiqué à O______ que les 
informations qu'elle avait reçues tant de cette dernière, que de G______ que celles 
qu'elle avait obtenues par les renseignements commerciaux demandés, ne 
concordaient pas et qu'elle ne pouvait donc pas poursuivre l'examen du dossier. 

Elle l'a invitée à lui adresser une copie de la patente de G______, un détail de ses 
activités professionnelles plus complet que le "bref" curriculum vitae remis, 

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précisant qu'elle était principalement intéressée par son parcours professionnel et 
non par ses loisirs, et un document justifiant de ses revenus actuels, ainsi que de 
leur source. 

Elle a précisé qu'à réception de ces documents, elle pourrait contacter la 
bailleresse afin de déterminer la suite à donner à cette affaire. 

f. Par courriel du 23 juillet 2012, G______ a adressé à J______ un curriculum 
vitae complémentaire et lui a indiqué qu'il lui ferait parvenir son certificat de 
cafetier par la poste. Il a en outre précisé que son objectif était de travailler dans le 
restaurant qu'il souhaitait acquérir et qu'il n'avait pas de revenu pour l'instant. 

g. Par courriel du 26 juillet 2012, J______ a informé le conseil de l'hoirie de 
A______ que le dossier remis par G______ n'attestait aucunement d'une 
solvabilité suffisante, permettant de le substituer à ladite hoirie. Elle n'était pas 
opposée à un changement de locataire pour autant que la personne de 
remplacement ait une "assise financière suffisante". Or, en l'occurrence, le 
candidat présenté n'était pas "solide". Elle a ajouté que O______ aurait dû mieux 
vérifier les informations du dossier avant de le présenter.  

Lors de son témoignage, O______ a indiqué qu'elle ignorait si G______ avait des 
revenus ou des dettes, précisant qu'il devait transmettre tous les documents 
concernant sa situation financière à la régie. Elle a ajouté que G______ lui avait 
interdit, à deux reprises, de transmettre à J______ les relevés de son compte 
bancaire qu'il lui avait remis avant la signature de la promesse de vente. Elle était 
pour le surplus d'avis que, s'agissant d'un "transfert de société", la régie n'avait pas 
à demander de documents concernant la solvabilité du repreneur et que les 
exigences de la régie étaient excessives.  

G______ a confirmé qu'il avait interdit à O______ de transmettre ses relevés 
bancaires pour des raisons de confidentialité.  

h. Par courriel du 27 juillet 2012, le conseil de l'hoirie de A______ a invité 
G______ à finaliser l'affaire et O______ à reprendre les investigations concernant 
la solvabilité de ce dernier, afin de dissiper ce qui n'était probablement qu'un 
malentendu.  

i. Par courrier du même jour, J______ a informé O______ qu'après examen des 
pièces du dossier de G______, elle refusait de modifier le contrat de bail.  

P______ a déclaré, lors de son témoignage, qu'elle n'avait pas reçu tous les 
justificatifs demandés à O______ malgré plusieurs demandes en ce sens, raison 
pour laquelle elle n'avait pas pu aller de l'avant dans ce dossier. Toutes les 
demandes de documents avaient été faites par courriel. La situation financière de 
G______ était assez compliquée, en raison des différents commerces qu'il avait 

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pris et cédés. Elle n'avait pas reçu les justificatifs des revenus de G______ 
figurant dans sa déclaration fiscale et celui-ci était resté très évasif à ce sujet, 
indiquant qu'il percevait une rente de l'assurance-invalidité. Pendant deux mois, 
elle avait régulièrement reçu des téléphones de O______ et de G______ qui 
souhaitaient la finalisation du transfert de bail. A chaque appel, elle leur répondait 
qu'elle attendait les pièces requises.  

P______ a ajouté que généralement, J______ demandait aux potentiels repreneurs 
un bilan de leur activité en cours et une taxation annuelle, ainsi que de justifier de 
leurs revenus des deux dernières années. 

Q______, "chef de groupe gérance" auprès de J______, a confirmé qu'il manquait 
des pièces concernant la solvabilité de G______, plus particulièrement ses 
revenus. Elle a ajouté que, pour un dossier de reprise de bail, la régie demandait 
au potentiel repreneur des attestations mensuelles de revenus ou, à défaut, ses 
taxations sur plusieurs années afin d'examiner si ses revenus étaient stables. 

j. Par courriel du 28 juillet 2012 adressé à l'hoirie de A______ et à la curatrice de 
F______, G______ a indiqué qu'il avait fourni toutes les informations et pièces en 
sa possession. Il a relevé que la régie ne prétendait, au demeurant, pas qu'il lui 
manquait des éléments d'appréciation mais qu'elle se contentait de parvenir au 
constat que sa candidature n'était pas solide.  

k. Par courriel du 29 juillet 2012, O______ a proposé aux parties, pour faire 
avancer le dossier, de céder les parts de H______ à G______ et de l'inviter à 
fournir rapidement une caution fiable pour rassurer J______. 

l. Par courriers séparés du 2 août 2012, G______ a informé l'hoirie de A______ et 
O______ qu'il n'acceptait pas la proposition de cette dernière de céder uniquement 
les parts de H______. Il a déclaré se départir de la promesse de vente du 25 mai 
2012, devenue caduque à la suite de la non-réalisation de la condition suspensive 
relative au transfert de bail, et a sommé O______ de lui restituer l'acompte de 
350'000 fr. versé par ses soins.  

m. Par courrier du même jour, l'hoirie de A______ a répondu à G______ qu'il 
était responsable du refus de son dossier par la bailleresse, soit pour avoir fait état 
d'une solvabilité qu'il n'avait pas, soit pour avoir omis de déposer un dossier 
idoine en mains de la régie, établissant les moyens financiers dont il disposait. 
Comme il avait empêché sciemment et sans juste motif l'avènement de la 
condition suspensive litigieuse, celle-ci était réputée accomplie. Il ne pouvait donc 
se soustraire aux obligations que la promesse de vente lui imposait. 

n. Par courrier du 3 août 2012, G______ a indiqué avoir, de bonne foi et sur les 
conseils de O______, déposé toutes les pièces utiles à l'appui de sa candidature. Il 
n'était pas responsable de l'appréciation faite par la régie. La condition suspensive 

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prévue par la promesse de vente reflétait parfaitement l'incertitude liée à 
l'intervention et à la position que pourrait adopter cette dernière. L'acompte versé 
devait donc lui être restitué.  

o. Le 7 novembre 2012, l'hoirie de A______ a vendu les parts sociales de 
H______ à un dénommé R______ pour un montant de 150'000 fr. Ce dernier s'est 
engagé à reprendre l'intégralité des dettes de la société au 31 octobre 2012 qui 
selon les états financiers s'élevaient à 781'598 fr. 15. 

Les passifs susmentionnés se sont finalement élevés à 831'311 fr. 76, de sorte que 
le prix de vente a été ramené à 130'000 fr.  

Selon les témoignages de P______ et de Q______, la régie J______ a conclu un 
nouveau bail avec R______ car il avait transmis les documents nécessaires pour 
établir sa solvabilité et sa situation financière était "très claire". 

p. Le 19 juin 2013, G______ et O______ ont conclu une transaction judiciaire à 
teneur de laquelle O______ a restitué à G______ la somme de 350'000 fr. 

D. a. Le 28 juin 2013, les héritiers de A______ ont déposé une demande en paiement 
à l'encontre de G______. Ils ont conclu, sous suite de frais judiciaires et dépens, à 
ce que ce dernier soit condamné à leur verser les montants suivants : 

- 150'450 fr. 45 avec intérêts à 5% dès le 28 juin 2013 correspondant à la 
différence entre la somme qu'ils devaient percevoir selon la promesse de vente du 
25 mai 2012 et celle obtenue après la cession des parts sociales de H______ à 
R______ (280'450 fr. 45 − 130'000 fr.); 

- 56'392 fr. avec intérêts à 5% dès le 28 juin 2013 correspondant aux honoraires 
de leur conseil de 16'524 fr., aux honoraires de N______ de 15'552 fr. et à ceux de 
la curatrice de 24'316 fr. rendus nécessaires par l'attitude de G______; 

- 10'000 fr. à titre de tort moral. 

Les héritiers de A______ soutiennent que G______ a sciemment fourni un dossier 
incomplet à la régie J______ et qu'il est donc responsable du refus de cette 
dernière de transférer le bail à son nom. Ayant empêché, de manière contraire à la 
bonne foi, la réalisation d'une des conditions suspensives de la promesse de vente, 
il est tenu de les indemniser pour le dommage en résultant.  

b. Aux termes de son mémoire de réponse, G______ a conclu, sous suite de frais, 
au déboutement de l'hoirie de A______ de toutes ses conclusions, contestant être 
responsable du refus de la régie J______ de transférer le bail à son nom. 

 c. Le Tribunal a procédé à l'audition des parties et de plusieurs témoins, dont les 
déclarations pertinentes pour l'issue du présent litige ont été reportées ci-dessus. 

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d. Lors de l'audience de plaidoiries finales du 29 janvier 2015, les parties ont 
persisté dans leurs conclusions respectives. La cause a été gardée à juger à l'issue 
de l'audience. 

e. Dans le cadre du jugement entrepris, le Tribunal, se fondant sur l'art. 156 CO, a 
considéré que les éléments au dossier n'avaient pas permis d'établir que G______ 
aurait, au mépris des règles de la bonne foi, fait en sorte que le propriétaire des 
locaux abritant le restaurant refuse de lui transférer le contrat de bail desdits 
locaux. Si G______ était certes resté très évasif lorsque J______ lui avait 
demandé des renseignements complémentaires sur ses revenus et n'avait ainsi pas 
favorisé une éventuelle transmission du bail à son nom bien qu'il était tenu, à 
teneur de la promesse de vente du 25 mai 2012, de fournir les garanties d'usage, il 
apparaissait toutefois que la raison principale qui avait conduit J______ à ne pas 
accepter le transfert de bail était que G______ ne présentait pas, selon ses critères, 
une solidité financière suffisante pour garantir le paiement du loyer, ainsi qu'elle 
l'avait elle-même relevé dans son courriel du 26 juillet 2012. En effet, les 
différents commerces dans lesquels G______ avait été successivement actif 
avaient été radiés du Registre du commerce pour cessations d'activités et il ne 
pouvait pas justifier, à tout le moins depuis mai 2010, de revenus stables. Il ne 
ressortait au demeurant pas du dossier que G______ aurait dissimulé de mauvaise 
foi cet état de fait. Il ne pouvait ainsi lui être reproché d'avoir adopté un 
comportement contraire aux règles de la bonne foi ayant empêché la réalisation 
des conditions suspensives prévues dans la promesse de vente du 25 mai 2012. 
Comme l'hoirie de A______ succombait dans sa demande en paiement, elle 
devait, en application de l'art. 106 al. 1 CPC, supporter les frais judiciaires de la 
procédure et s'acquitter d'une indemnité de dépens en faveur de G______. 

E. L'argumentation juridique des parties devant la Cour sera au surplus examinée ci-
après, dans la mesure utile à la solution du litige. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable pour avoir été interjeté auprès de l'autorité compétente 
(art. 120 al. 1 let. a LOJ), dans le délai utile de 30 jours et selon la forme prescrite 
par la loi (art. 130, 131, 145 al. 1 let. b et 311 CPC), contre une décision finale de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) qui statue sur des conclusions 
pécuniaires dont la valeur litigieuse est, compte tenu des montants réclamés par 
les appelants à l'intimé, supérieure à 10'000 fr. (art. 91 al. 1 et 308 al. 2 CPC). 

 1.2 La Chambre de céans revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir 
d'examen (art. 310 CPC), dans les limites posées par les maximes des débats et de 
disposition applicables au présent contentieux (art. 55 al. 1 et 58 al. 1 CPC). 

2. 2.1 Les appelants ont déposé plusieurs pièces nouvelles à l'appui de leur appel. 

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2.2 Aux termes de l'art. 317 al. 1 CPC, un moyen de preuve nouveau n'est pris en 
considération au stade de l'appel que s'il est produit sans retard (let. a) et qu'il ne 
pouvait l'être devant la première instance, bien que la partie qui s'en prévaut ait 
fait preuve de la diligence requise (let. b).  

Les moyens de preuve nouveaux présentés tardivement doivent être déclarés 
irrecevables (JEANDIN, Code de procédure civile commenté, BOHNET/HALDY/ 
JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY [éd.], 2011, n. 3 ad art. 317 CPC). 

 2.3 En l'espèce, la pièce no 1 produite par les appelants figure déjà dans le dossier 
de première instance. Il ne s'agit donc pas d'une pièce nouvelle. Quant aux pièces 
nos 2 et 3, elles attestent de faits survenus postérieurement au prononcé du 
jugement querellé, de sorte qu'elles ne pouvaient être produites en première 
instance, et ont été déposées sans retard. Les conditions posées par l'art. 317 al. 1 
CPC étant respectées, leur recevabilité sera admise.  

3. 3.1 Les appelants reprochent au premier juge d'avoir considéré que l'intimé n'avait 
pas, au mépris de la bonne foi, fait en sorte que le transfert à son nom du bail des 
locaux abritant le restaurant soit refusé. Ils soutiennent que les questions 
examinées pour parvenir à cette conclusion, à savoir la légitimité du refus de la 
régie de transférer le bail ainsi que l'existence d'une volonté de l'intimé de 
dissimuler une éventuelle insolvabilité, sont sans pertinence pour l'issue du litige. 
Ils relèvent que la promesse de vente prévoyait une obligation de l'intimé de 
collaborer pleinement à la réalisation de la condition suspensive relative au 
transfert du bail. Or, il résultait du témoignage de P______, confirmé par celui de 
Q______, qu'elle n'avait pas pu finaliser le dossier de l'intimé et établir un 
nouveau bail, car elle n'avait pas reçu tous les renseignements requis, malgré 
plusieurs demandes en ce sens, et n'avait en conséquence pas pu déterminer de 
façon claire la situation financière dudit intimé. Ni P______ ni Q______ n'avaient 
en revanche déclaré que la candidature de l'intimé avait été refusée en raison de 
son insolvabilité. Le courriel de la régie du 26 juillet 2012 précisait d'ailleurs 
expressément que c'était le dossier remis par l'intimé qui n'attestait pas d'une 
solvabilité suffisante et le rapport de l'agence de détective mandaté par ladite régie 
confirmait qu'une location au nom de G______ était envisageable. L'intimé avait 
au demeurant interdit à O______ de transmettre à la régie ses relevés bancaires. 
Compte tenu de ces éléments, le premier juge aurait dû retenir que seul le manque 
de coopération et de transparence de l'intimé au sujet de sa situation financière 
était à l'origine du refus de la régie de transférer le bail.  

L'intimé conteste, pour sa part, être responsable du refus de la régie de transférer 
le bail du restaurant à son nom. Il estime avoir pleinement collaboré avec celle-ci, 
soulignant notamment lui avoir remis sa déclaration d'impôts ainsi qu'un avis de 
taxation. En outre, la régie avait en sa possession un rapport de renseignement 
préavisant favorablement sa candidature. Il relève pour le surplus que les 

- 12/18 - 
 

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exigences posées par la régie pour le transfert de bail étaient excessives, que son 
refus de procéder audit transfert a été abrupt, puisqu'il est intervenu quelques jours 
seulement après qu'elle lui ait demandé des pièces complémentaires et sans qu'il 
n'ait au préalable été mis en demeure de fournir certains documents, que ce refus 
ne se fondait pas sur un manque de collaboration de sa part mais sur le fait qu'il 
n'attestait pas d'une solvabilité suffisante, et que O______, mandatée par les 
appelants, lui avait assuré que son dossier était suffisamment solide et l'avait 
conforté dans son opinion selon laquelle les demandes de la régie étaient 
excessives. 

3.2 Un contrat dont l'efficacité est subordonnée à la réalisation préalable d'une 
condition (condition dite suspensive) ne produit d'effets qu'à compter du moment 
où la condition s'accomplit, si les parties n'ont pas manifesté une intention 
contraire (art. 151 al. 2 CO). 

L'art. 156 CO, qui constitue une concrétisation de l'interdiction de l'abus de droit 
posée par l'art. 2 al. 2 CC (arrêts du Tribunal fédéral 4A_561/2012 du 23 janvier 
2013 consid. 3.1 et 4C.38/2007 du 30 avril 2007 consid. 3.4), prévoit toutefois 
que la condition est réputée accomplie quand l'une des parties en a empêché 
l'avènement au mépris des règles de la bonne foi. 

Ainsi, lorsqu'un comportement contraire à la bonne foi et une relation de causalité 
entre ce comportement et le défaut de réalisation de la condition est établi, ladite 
condition est réputée réalisée. La partie lésée dispose alors d'une action en 
exécution des obligations (PICHONNAZ, Commentaire romand CO I, 2ème éd., 
2012, n. 19 ad art. 156 CO). La doctrine admet par ailleurs qu'il est également 
possible de se prévaloir de l'art. 97 CO (HONSELL, Kurzkommentar OR : Art. 1-
1186 OR, 2014, no 9 ad art. 156 CO; EHRAT, Commentaire bâlois CO I, 2011, 
no 9 ad art. 156 CO), à tout le moins en présence d'une violation positive du 
contrat (PICHONNAZ, op. cit., n. 19 ad art. 156 CO). 

3.3 A teneur de l'art. 97 al. 1 CO, lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution 
de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de 
réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui 
est imputable.  

Cette disposition s'applique également en cas de violation positive du contrat 
(THEVENOZ, Commentaire romand CO I, 2ème éd., 2012, n. 19 ad art. 97 CO et les 
réf. citées).  

Il y a violation positive du contrat lorsqu'une partie au contrat viole un devoir 
relatif qui lui était imposé par l'obligation contractuelle le liant à son 
cocontractant : il fait quelque chose dont il devrait s'abstenir (TERCIER/ 
PICHONNAZ, Le droit des obligations, 2012, n. 1221, p. 274-275).  

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En vertu de l'art. 8 CC, il incombe à la partie lésée d'apporter la preuve des faits 
permettant de constater l'existence d'une violation positive du contrat. 

3.4 En l'espèce, il n'est pas contesté que la validité de la promesse de vente 
conclue par les parties était subordonnée à la condition suspensive que le bail des 
locaux du restaurant L______ soit transféré au nom de l'intimé ni que cette 
condition ne s'est pas réalisée, ce qui a entraîné la caducité de ladite promesse. 

Est en revanche litigieuse la question de savoir si l'intimé a empêché l'avènement 
de la condition suspensive susmentionnée au mépris des règles de la bonne foi en 
ne fournissant pas un dossier complet à la régie J______.  

Si les appelants se sont en première instance fondés sur l'art. 156 CO pour justifier 
leur position, selon laquelle l'intimé était responsable du refus de la régie 
d'accepter le transfert de bail, ils ont également soutenu que le comportement 
reproché à l'intimé était constitutif d'une violation positive de la promesse de 
vente et ils ont réclamé la réparation du dommage subi sur la base de l'art. 97 CO.  

Les appelants ne demandant pas l'exécution de la promesse de vente litigieuse 
mais sollicitant de l'intimé la réparation du dommage causé, le fondement de leur 
action ne peut reposer que sur l'art. 97 CO et non sur l'art. 156 CO, qui ne permet 
pas de demander une indemnisation. 

Il convient donc uniquement d'examiner si les conditions de l'art. 97 CO sont 
réunies, soit si, ainsi que le soutiennent les appelants, le comportement reproché à 
l'intimé constitue une violation positive de la promesse de vente.  

Dans le cadre de la promesse de vente, l'intimé s'est notamment engagé à effectuer 
les démarches nécessaires auprès de la régie J______ afin que le bail soit transféré 
à son nom, en particulier à fournir les "garanties d'usage". Il avait donc une 
obligation de collaboration à l'égard de ladite régie qui impliquait de lui fournir 
les documents nécessaires à l'exécution du transfert de bail.  

A teneur du dossier, la régie J______ a procédé à trois demandes de 
renseignements. 

La première demande est intervenue le 14 juin 2012 et comprenait des questions 
au sujet des compétences professionnelles de l'intimé et des modalités de transfert 
du bail. O______ a, le jour même, répondu à l'ensemble des interrogations de la 
régie.  

La seconde demande d'information a été effectuée le 6 juillet 2012. La régie 
J______ demandait que l'intimé la renseigne sur le montant de son épargne 
bancaire, lui donne son accord au blocage d'une caution de six mois ou 
l'engagement d'une autre personne de se porter garante du paiement du loyer et lui 
remette une copie de sa patente, son avis de taxation 2011 en précisant sur quel 

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revenu il avait été taxé ainsi qu'un curriculum vitae. Seule une partie de ces 
documents, soit le curriculum vitae de l'intimé et une copie de sa patente, a été 
transmis à la régie J______ en date du 18 juillet 2012, avec la précision que les 
documents manquants seraient envoyés ultérieurement.  

Un jour après, soit le 19 juillet 2012, la régie J______ a adressé une troisième 
demande de renseignements. Elle sollicitait à nouveau une copie de la patente de 
l'intimé et réclamait au surplus un descriptif de ses activités professionnelles plus 
détaillé ainsi qu'un document justifiant de ses revenus actuels et de leur source. 
Elle précisait en outre qu'à réception de ces documents, elle soumettrait la 
demande de transfert de bail au propriétaire des locaux. 

Le dossier ne permet pas de déterminer si l'ensemble des documents demandés en 
date du 6 juillet 2012 ont finalement été fournis. La réponse à cette question est 
toutefois sans pertinence. En effet, dans la mesure où la régie J______ précisait 
dans sa dernière demande de renseignements, qu'à réception d'une copie de la 
patente de l'intimé, d'un descriptif de ses activités professionnelles plus détaillé et 
d'un document justifiant de ses revenus actuels ainsi que de leur source, elle 
contacterait le bailleur afin de lui soumettre la demande de transfert de bail, 
l'intimé pouvait de bonne foi comprendre qu'elle renonçait à lui demander d'autres 
documents que ceux-ci.  

Or, le 23 juillet 2012, l'intimé a fourni un descriptif plus détaillé de ses activités 
professionnelles, dont le contenu n'a fait l'objet d'aucune remarque de la part de la 
régie J______. Il a en outre indiqué qu'il enverrait son certificat de cafetier par la 
poste. Il ne ressort pas du dossier, et cela n'est pas soutenu, qu'il ne se serait pas 
exécuté. Enfin, s'il n'a pas fourni de documents justifiant de ses revenus actuels et 
de leur source, il a en revanche précisé qu'il n'avait à l'époque pas de revenu 
puisque son souhait était de travailler dans le restaurant qu'il envisageait 
d'acquérir, ce qui explique qu'il n'ait pas remis de documents à ce sujet. Il 
n'apparaît au demeurant pas que cette affirmation était mensongère puisque 
l'agence de renseignement mandatée par la régie J______ a, dans son rapport du 
29 juin 2012, indiqué qu'elle n'avait pas pu, à compter de mai 2010, établir 
l'existence de revenus provenant d'une activité lucrative. Ainsi, le fait que l'intimé 
ait refusé que l'agente en fonds de commerce mandatée par les appelants 
transmette à la régie J______ des relevés de son compte bancaire n'est pas 
déterminant puisque ces relevés ne faisaient pas parties des documents 
exhaustivement réclamés par celle-ci dans sa dernière demande de 
renseignements. 

Certes, à teneur des témoignages de deux employées de la régie J______, celle-ci 
n'a pas reçu tous les justificatifs demandés au sujet des revenus de l'intimé. Il 
ressort toutefois du témoignage de P______ que toutes les demandes ont été 
effectuées par écrit. Or, le dossier ne contient que trois demandes (14 juin, 6 et 19 

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juillet 2012) auxquelles l'intimé a donné suite. Si d'autres demandes ont été faites, 
elles ne ressortent pas du dossier de sorte qu'il n'est pas possible d'établir si ce 
dernier en a eu connaissance ni si une réponse leur a été apportée. Dans la mesure 
où les demandes de renseignements étaient en l'espèce généralement adressées à 
O______, il n'est pas exclu que certaines requêtes de la régie n'aient pas été 
transmises à l'intimé. Il n'apparaît par ailleurs pas que la régie J______ ait 
directement requis de l'intimé, après qu'il eût indiqué qu'il n'avait à l'époque pas 
de revenus, des renseignements ou documents complémentaires à ce sujet. Ce 
dernier pouvait ainsi légitimement penser que les informations fournies étaient 
suffisantes.  

Compte tenu de ce qui précède, aucune violation de ses obligations contractuelles 
ne peut être reprochée à l'intimé. Partant, la décision du premier juge de débouter 
les appelants de leur demande en paiement n'est pas critiquable. Elle sera donc 
confirmée et l'appel rejeté sur ce point.  

4. 4.1 Les appelants reprochent au premier juge de ne pas avoir appliqué l'art. 
107 al. 1 let. b et f CPC pour répartir les frais judiciaires et dépens de la 
procédure. Ils font valoir que les frais auraient dû être mis à la seule charge de 
l'intimé, subsidiairement que les frais judiciaires auraient dû être réduits et 
qu'aucun dépens n'aurait dû être accordé au précité aux motifs que son 
comportement contraire à la bonne foi les a contraints à intenter le présent procès 
afin d'obtenir réparation, qu'il est responsable du refus du transfert de bail, qu'il 
s'est empressé à la suite de ce refus de demander le remboursement des acomptes 
versés sans proposer de solution alternative et qu'il a fait pression sur O______ 
pour qu'elle lui restitue lesdits acomptes. Ils rappellent également qu'ils ne 
bénéficient que de revenus modestes. 

 4.2 Les frais, qui comprennent les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 
CPC), sont en principe mis à la charge de la partie qui succombe (art. 106 al. 1 
CPC). Le tribunal est toutefois libre de s'écarter de cette règle et de répartir les 
frais selon sa libre appréciation, en statuant selon les règles du droit et de l'équité, 
dans les hypothèses prévues par l'art. 107 al. 1 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 
5A_816/2013 du 12 février 2014 consid. 4.1).  

Tel est notamment le cas lorsqu'une partie a intenté le procès de bonne foi  
(art. 107 al. 1 let. b). Cette disposition peut en particulier trouver application si le 
procès finalement perdu a été causé par une attitude critiquable ou prêtant à 
confusion du défendeur, créant une apparence justifiant d'une certaine manière le 
procès infondé dirigé contre lui, par exemple lorsque c'est le comportement d'une 
partie qui aurait incité l'autre à agir (TAPPY, in CPC, Code de procédure civile 
commenté, BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY [éd.], 2011, no 15 ad  
art. 107 CPC).  

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 Le tribunal peut également déroger à la règle de l'art. 106 CPC lorsque des 
circonstances particulières rendent la répartition en fonction du sort de la cause 
inéquitable (art. 107 al. 1 let. f), notamment en cas d'inégalité économique des 
parties (Message du Conseil fédéral relatif au CPC, FF 2006 p. 6908). Prise 
isolément, l'inégalité économique ne justifie toutefois pas de s'écarter du régime 
ordinaire de répartition des frais si seule la partie succombante a un intérêt à 
obtenir gain de cause (arrêt du Tribunal fédéral 5A_482/2014 du 14 janvier 2015 
consid. 6).  

Il résulte du texte clair de l'art. 107 CPC que cette disposition est de nature 
potestative. Le tribunal dispose d'un large pouvoir d'appréciation non seulement 
quant à la manière dont les frais seront répartis, mais également quant aux 
dérogations à la règle générale de l'art. 106 CPC (ATF 139 III 358 consid. 3; arrêt 
du Tribunal fédéral 5A_816/2013 du 12 février 2014 consid. 4.1). 

4.3 L'art. 7 al. 1 du Règlement genevois fixant le tarif des frais en matière civile 
(E 1 05.10) prévoit en outre que lorsque l'équité le justifie, l'émolument forfaitaire 
de décision peut être réduit, au maximum à concurrence des trois quarts, mais, en 
principe, pas en deçà d'un solde de 1'000 fr.  

 4.4 En l'espèce, le premier juge a fait application de l'art. 106 al. 1 CPC et ainsi 
mis les frais du procès à la charge des appelants, qui succombaient. Cette décision 
n'est pas critiquable.  

En effet, les appelants disposaient, avant l'introduction de la présente procédure, 
des éléments nécessaires pour apprécier les risques du procès puisque, en tant que 
parties à la promesse de vente, les circonstances de fait à l'origine de leur action 
leur étaient connues. Il n'apparaît donc pas que la perte du procès soit due à une 
attitude critiquable de l'intimé. En outre, en invoquant la caducité de la promesse 
de vente, ce dernier n'a fait que constater une conséquence librement convenue 
par les parties dans l'hypothèse où le transfert de bail serait refusé. L'équité ne 
saurait ainsi commander que ce comportement entraîne la mise à sa charge des 
frais de la procédure. Enfin, dans la mesure où seuls les appelants ont un intérêt au 
gain du procès, une éventuelle disparité économique entre les parties ne justifie 
pas, à elle seule, à teneur de la jurisprudence susmentionnée, de déroger au régime 
ordinaire de répartition des frais.  

Pour les mêmes motifs, une réduction des frais judiciaires ne se justifie pas sur le 
principe. Comme les appelants n'ont pas critiqué le calcul opéré par le premier 
juge pour arrêter les frais judiciaires et dépens, cette question ne sera pas 
examinée. 

Le jugement entrepris sera donc également confirmé sur ce point. 

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5. Compte tenu de ce qui précède, l'appel sera rejeté et le jugement entrepris 
confirmé dans son intégralité. 

6. Les frais judiciaires de la procédure d'appel seront arrêtés à 10'400 fr. (art. 13, 17 
et 35 du Règlement fixant le tarif des frais en matière civile [RTFMC]) et mis à la 
charge des appelants qui succombent dans leurs conclusions (art. 106 al. 1 CPC). 
Ils seront entièrement compensés avec l'avance de frais, d'un montant 
correspondant, fournie par ces derniers, laquelle reste acquise à l'Etat de Genève 
(art. 111 al. 1 CPC).  

Les appelants seront également condamnés, solidairement entre eux, à s'acquitter 
des dépens d'appel de l'intimé, lesquels seront arrêtés à 5'500 fr., débours et TVA 
inclus (art. 84, 85 et 90 RTFMC; art. 25 et 26 LaCC).  

Pour les mêmes motifs qu'exposés au considérant 4.4, une répartition en équité 
des frais de l'appel, respectivement une réduction de ceux-ci, ne se justifie pas. 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre civile : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 14 septembre 2015 par B______, E______, 
C______, D______ et F______ contre le jugement JTPI/8473/2015 rendu le 20 juillet 
2015 par le Tribunal de première instance dans la cause C/14249/2013-7. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Sur les frais : 

Arrête les frais judiciaires de l'appel à 10'400 fr., les met à la charge de B______, 
E______, C______, D______ et F______, pris solidairement, et dit qu'ils sont 
compensés avec l'avance de frais fournie par ces derniers, qui reste acquise à l'Etat de 
Genève. 

Condamne B______, E______, C______, D______ et F______, solidairement entre 
eux, à verser à G______ 5'500 fr. à titre de dépens d'appel. 

Siégeant : 

Madame Valérie LAEMMEL-JUILLARD, présidente; Madame Nathalie LANDRY-BARTHE 
et Monsieur Patrick CHENAUX, juges; Madame Audrey MARASCO, greffière. 

 

La présidente : 

Valérie LAEMMEL-JUILLARD 

 La greffière : 

Audrey MARASCO 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 

civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 30'000 fr.