# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9af43b66-4980-51d6-a27f-31ce68cc1a06
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-09-08
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 08.09.2003 80.2003.120
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2003-120_2003-09-08.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2003.120

  	
  Lugano

  8 settembre 2003

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  Il presidente della Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
  giudice Alessandro Soldini

  
	
   

  
						

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

statuendo sul ricorso del 14 agosto 2003

 

in materia di:                 IC 99/00

 

	
  presentato da:

  	
  __________ _RICO0 

  rappr. da: RAPP0 

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   __________
__________, domiciliata a __________ (ZH), è proprietaria di un appartamento
nel comune di __________. Nalla tassazione IC 1999-2000, notificatale il 19
giugno 2000, l'Ufficio di tassazione le esponeva un reddito della sostanza per
il valore locativo dell'appartamento di fr. 9'650.- di media annua, da cui
deduceva spese di manutenzione forfetaria per fr. 2'413.-.

                                         A seguito
del reclamo presentato dalla contribuente, l' Ufficio di tassazione, sulla base
della documentazione presentata, elevava la deduzione per spese di manutenzione
a fr. 3'884.- (cfr. decisione su reclamo del14 luglio 2003).

 

 

                                   2.   Con
il presente, tempestivo ricorso __________ __________, assistita dalla
__________ __________ di __________, contesta la deduzione delle spese di
manutenzione, argomentando che le stesse ammontavano a fr. 6'718.- nel 1999 e a
fr. 12'224.- nel 2000.

 

 

                                   3.   Il
presente ricorso viene deciso conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge organica
giudiziaria civile e penale del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998,
che consente alla Camera di diritto tributario di decidere nella composizione
di un Giudice unico cause come la presente, che non pongono questioni di principio
e non sono di rilevante importanza.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Secondo
l'art. 31 cpv. 2 LT, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre
le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione
da parte di terzi. 

                                         Sono
considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile,
ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività;
non invece quelle che ne costituiscono una miglioria (art. 33 lett. d LT).

                                         In
caso di appartamenti in condominio, i versamenti al fondo di riparazione o di
rinnovazione (art. 712 CC) di una comunione di comproprietari (ad esempio
immobile in condominio) sono considerati spese di manutenzione fintanto che
detti mezzi sono impiegati esclusivamente per coprire i costi di manutenzione
degli impianti in comune (cfr. Circolare
n. 07/01 della Divisione delle contribuzioni, del 1° dicembre 2000, concernente
le deduzioni sui proventi della sostanza immobiliare privata).

                                         Sono
invece escluse dalla deduzione per spese di manutenzione le spese di giardinaggio,
poiché il valore del giardino non è preso in considerazione per determinare il
valore locativo dell’immobile (CDT n. __________.__________.__________
del 19 settembre 2000 in re K.-D.; CDT n. 160 del 28 luglio 1993 in re
G.; StE 2001 B 25.6 n. 44; StE 1999 B 25.6 n. 33). Lo steso
dicasi per le piscine esterne, anch’esse escluse dal calcolo del valore locativo.

 

                                         4.2.

                                         Quanto alle deduzioni per
spese di gestione e amministrazione occorre distinguere se si tratta di
immobili offerti in locazione o immobili usati dal proprietario medesimo e
imposti per il loro valore locativo.

                                         4.2.1.      Occorre
quindi ricordare innanzi tutto che sono considerate di gestione in particolare
le spese per l’ acqua potabile, per l’ascensore, la climatizzazione, la disinfezione
e la disinfestazione, la fognatura, la spazzatura e la depurazione,
l’illuminazione e pulizia scale e vani comuni, la manutenzione giardino, il
riscaldamento e l’acqua calda, il servizio di portineria e di custodia, lo
sgombero della neve (cfr. Circolare
cit.).

                                         Dal canto loro i premi
d’assicurazione comprendono di regola l’assicurazione  contro gli incendi dell'
immobile, l’assicurazione contro i danni delle acque all' immobile;
l’assicurazione di responsabilità civile quale proprietario, l’assicurazione
rottura vetri, ed altre ancora. Di regola esse non vengono accollate.

                                         Le
spese di amministrazione, dal canto loro, devono essere effettive, vale a dire
fatturate da terzi e devono essere sopportate effettivamente dal proprietario.
Non entrano quindi in considerazione eventuali indennità per il lavoro svolto
dal proprietario stesso (cfr. Circolare
cit.).

                                         4.2.2.      Occorre
inoltre precisare che, nel caso di immobili offerti in locazione, le spese
accessorie non sono di regola comprese nella pigione e vengono accollate
separatamente dagli inquilini. Le spese di assicurazione, dal canto loro, sono
deducibili solo nella misura in cui, in base al contratto d’affitto, non sono
accollate agli inquilini.

                                         4.2.3.      Ne
viene quindi, per parità di trattamento, ma anche perché, secondo l’art. 33
cpv. 1 lett. a LT, non possono essere dedotte spese per il mantenimento del contribuente
e della sua famiglia, che nel caso di appartamenti e altre abitazioni usate
personalmente dal proprietario e imposte per il loro valore locativo, deve
essere negata la deducibilità delle spese di gestione, come pure di quella
delle spese di amministrazione. La deduzione deve quindi essere circoscritta
alle sole spese di manutenzione e di assicurazione (cfr. Circolare cit.).

 

                                         4.3.

                                         Va
comunque ricordato, per completezza che, per agevolare il lavoro sia dell'amministrazione
fiscale che dei contribuenti, invece della somma effettiva delle spese e dei
premi concernenti i beni immobili privati, il contribuente può avvalersi di una
deduzione complessiva, stabilita dal Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT).

                                         La
deduzione complessiva ammonta:

                                         -       al
15% del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo, se, all'inizio del periodo
fiscale, l'immobile risale al massimo a 10 anni prima; 

                                         -       al
25% del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo se, all'inizio del periodo
fiscale, l'immobile ha più di 10 anni 

                                         (cfr.
art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994).

 

                                         4.4.

                                         Nel
calcolare l’importo delle spese di manutenzione effettive deducibili l’UT si è
attenuto ai criteri che precedono. Dagli atti risulta chiaramente che esso ha
preso in esame  il consuntivo annuale 1997 e 1998 del Condominio __________
__________ di __________, stralciando quelle spese che, in base a quanto precede,
non possono essere considerate spese di manutenzione in caso di appartamento
usato personalmente e includendo unicamente le spese di manutenzione in senso
stretto, compresi tutti gli importi versati al fondo di rinnovamento, come pure
la fattura del 6 ottobre 1998 della ditta __________ per lavori di pittura nell’
appartamento.

                                         A giusta
ragione quindi l’UT ha espunto dalle spese deducibili tutti quegli importi che
il proprietario di uno stabile può ribaltare sull’inquilino, segnatamente tutte
quelle posizioni che rientrano, secondo l’art. 33 cpv. 1 lett. a LT,
nella categoria delle spese per il mantenimento del contribuente e della sua
famiglia, come pure le spese di giardinaggio e per la piscina.

                                         Dopo
accurato esame degli atti, questa Camera non può che concludere nel senso che
la decisione su reclamo dell’UT merita integrale conferma.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    250.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un
totale di                                                       fr.    330.–

                                         sono a
carico della ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: