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**Case Identifier:** 248fe366-d184-59ef-a4e0-518e720c2f64
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-06-22
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 22.06.2020 C/29271/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-29271-2017_2020-06-22.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 23.06.2020. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/29271/2017 ACJC/861/2020 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 22 JUIN 2020 

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______, appelant et intimé sur appel joint d'un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 20 juin 2019, comparant par Me Michael 

RUDERMANN, avocat, boulevard des Tranchées 36, 1206 Genève, en l'étude duquel il 

fait élection de domicile, 

et 

FONDATION IMMOBILIERE B______, sise ______, intimée et appelante sur appel 
joint, comparant par Me Maud VOLPER, avocate, boulevard Georges-Favon 14, case 

postale 5511, 1211 Genève 11, en l'étude de laquelle elle fait élection de domicile. 

 

 

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C/29271/2017 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/645/2019 du 20 juin 2019, reçu le 28 juin 2019 par les parties, 
le Tribunal des baux et loyers a ordonné à la FONDATION IMMOBILIERE 

B______ d'exécuter, dans les règles de l'art, dans l'appartement de trois pièces 

situé au 1
er

 étage de l'immeuble sis rue 1______ [no.] ______ à C______ (GE) les 

travaux suivants : fourniture et pose d'un meuble sous l'évier de la cuisine, pose 

d'un carrelage antidérapant dans la salle de bains et réfection du parquet du séjour 

et de la chambre (ch. 1 du dispositif).  

Il a également réduit le loyer de l'appartement concerné de 3% du 1
er

 février 2017 

au 21 août 2017 et de 5% du 1
er

 février 2017 et jusqu'à complète exécution des 

travaux ordonnés sous chiffre 1 (ch. 2), condamné la FONDATION 

IMMOBILIERE B______ à restituer à A______ le trop-perçu découlant des 

réductions octroyées sous chiffre 2 du dispositif (ch. 3), ordonné la libération des 

loyers consignés à concurrence desdites réductions en faveur de A______ et à 

concurrence du solde en faveur de la FONDATION IMMOBILIERE B______ 

(compte n
o
 2______) (ch. 4), débouté les parties de toutes autres conclusions 

(ch. 5) et dit que la procédure était gratuite (ch. 6). 

B. a. Par acte déposé le 29 août 2019 au greffe de la Cour de justice, A______ forme 
appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation des chiffres 1 et 2 de son 

dispositif. 

Il conclut à l'admission de son appel "après avoir procédé éventuellement à 

l'instruction complémentaire de la cause par un transport sur place, l'audition des 

témoins D______ et E______ et une expertise de la conformité de la douche avec 

l'utilisation par une personne à mobilité réduite". 

Cela fait, il conclut à la modification des chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement 

attaqué en ce sens qu'il soit ordonné à la FONDATION IMMOBILIERE B______ 

d'exécuter, dans les règles de l'art et à ses frais, dans l'appartement qu'il occupe, en 

sus des travaux indiqués au chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris, les 

travaux suivants : la réparation du grand store du salon et l'adaptation de la douche 

sans bord à son handicap physique par l'élargissement des dimensions de la 

douche, ce qui impliquera la reprise de la pente au sol sur toute la nouvelle largeur 

de la douche, la suppression de la paroi vitrée et de la porte coulissante et la 

fourniture et la pose d'un rideau de douche.  

Il conclut également à ce que sa partie adverse soit condamnée à prendre à sa 

charge ses frais de déménagement, de relogement et de réaménagement nécessités 

par les travaux et à ce que le loyer de l'appartement soit réduit de 10% dès le 

1
er

 février 2017 jusqu'à complète exécution des travaux susvisés. Pour le surplus, 

il sollicite la confirmation du jugement entrepris.  

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Subsidiairement, il conclut à ce que la cause soit renvoyée au Tribunal pour 

instruction complémentaire (transport sur place, audition des témoins D______ et 

E______ et expertise de la douche) et nouvelle décision sur les travaux encore 

litigieux en appel, la prise en charge de ses frais de déménagement, de relogement 

et de réaménagement pendant les travaux et l'ampleur de la diminution de loyer.  

b. Dans sa réponse à l'appel expédiée le 1er octobre 2019 à la Cour, dont les 
conclusions ont été précisées par courrier déposé au greffe de la Cour le 

lendemain, dans le délai de réponse dont elle disposait, la FONDATION 

IMMOBILIERE B______ conclut, sur appel principal, au déboutement de 

A______ de toutes ses conclusions et à la confirmation du jugement entrepris. 

Sur appel joint, la FONDATION IMMOBILIERE B______ sollicite l'annulation 

du jugement entrepris. Cela fait, elle conclut à ce que sa partie adverse soit 

déboutée de toutes ses conclusions, de première instance et d'appel, et à ce qu'il 

soit ordonné à la Caisse du Palais de Justice de Genève de verser en ses mains 

l'intégralité des loyers consignés par A______.  

c. A______ conclut au rejet de l'appel joint et a persisté dans ses conclusions sur 
appel principal.  

d. Les parties ont été avisées le 15 novembre 2019 par le greffe de la Cour de ce 
que la cause était gardée à juger, la FONDATION IMMOBILIERE B______ 

ayant renoncé à son droit de répliquer sur appel joint. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

a. Par contrat du 14 novembre 2016, la FONDATION IMMOBILIERE B______, 
propriétaire, représentée par la régie F______ SA (ci-après : "la régie"), a remis à 

bail à A______, locataire, un appartement de trois pièces situé au 1
er

 étage de 

l'immeuble sis rue 1______ [no.] ______ à C______ (GE). 

Le bail a été conclu pour une durée de cinq ans, du 1
er

 décembre 2016 au 

30 novembre 2021, renouvelable ensuite de cinq ans en cinq ans, le préavis de 

résiliation étant de trois mois. 

Le loyer a été fixé initialement à 12'240 fr. par année et les charges à 1'200 fr. par 

année. 

b. A______ est une personne à mobilité réduite se déplaçant en chaise roulante et 
en déambulateur. Avant de conclure le contrat de bail, il avait adressé à la régie, le 

12 septembre 2016, un formulaire de demande de location dans lequel figurait la 

remarque manuscrite suivante : "Etant une personne à mobilité réduite (PMR) et 

comme convenu, l'appt doit disposer de douche sans bord, robinets PMR, frigo 

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ouverture vers gauche, reparations casses + propreté placards, portes, fenetres, 

frigo, sdb, balcon, cave etc". 

c. La précédente locataire était également une personne à mobilité réduite et avait 
fait procéder, avec l'accord de la bailleresse, à divers aménagements, à savoir la 

suppression de certains meubles de la cuisine qu'elle avait entreposés à la cave. 

d. L'état des lieux d'entrée s'est déroulé le 29 novembre 2016 et le procès-verbal 
établi à cette occasion a été envoyé par courriel au locataire le même jour. 

Le procès-verbal d'état des lieux mentionne notamment que le sol du hall, du 

séjour et de la chambre est poncé-vitrifié, sans éclat, que la douche à l'italienne et 

le carrelage présent dans la douche sont neufs, que les stores de la cuisine, du 

séjour et de la chambre sont en ordre et qu'il n'y a pas de meuble sous l'évier de la 

cuisine.  

Il est stipulé que le locataire dispose de sept jours, à dater de la signature ou de la 

réception, pour signaler par écrit d'autres remarques sur l'objet loué. Passé ce 

délai, il est réputé avoir reçu la chose conformément audit procès-verbal. 

e. Par courriels des 7 et 9 décembre 2016, le locataire a notamment signalé à la 
régie en charge de l'immeuble que la vitre de la douche n'avait pas été posée, en 

raison de l'absence d'une pièce, et que les éléments inférieurs de la cuisine étaient 

manquants. 

f. Dans un courriel du 10 décembre 2016, la régie a précisé au locataire que la 
cuisine resterait en l'état actuel et a pris bonne note du fait que la porte de la 

douche n'avait pas pu être installée. 

g. Par courriel du 12 décembre 2016, le locataire s'est notamment plaint à la régie 
du fait que la sangle-manivelle du store de la chambre était un peu dure. Il a 

également précisé que la cave contenait les meubles qui avaient été enlevés de la 

cuisine. S'agissant du parquet qui aurait dû être refait, il laissait ce point en 

suspens, à condition que la régie se montre collaborative et souple. 

h. Dans sa réponse du 21 décembre 2016, la régie a précisé au locataire que le 
parquet avait été poncé et vitrifié avant son entrée dans l'appartement, qu'un bon 

pour travaux serait remis à une entreprise s'agissant de la manivelle du store et 

qu'elle avait ajouté au procès-verbal d'état des lieux d'entrée le fait que les 

meubles de la cuisine étaient stockés à la cave. Par ailleurs, la régie a rappelé à 

A______ qu'il avait un délai de quinze jours après son entrée dans l'appartement 

pour lui signaler des points constatés et qu'elle n'accepterait plus d'autres 

remarques de sa part relatives à l'état des lieux d'entrée. 

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C/29271/2017 

i. Le 22 décembre 2016, le locataire a confirmé à la régie que la vitre de la douche 
avait été installée. 

j. Par courrier du 1er février 2017, le locataire a notamment informé la régie que le 
store de la chambre à coucher s'était finalement cassé avant même qu'il ne reçoive 

le bon pour travaux promis dans le courrier du 21 décembre 2016. Il a également 

sollicité de la régie que les meubles de la cuisine manquants et stockés à la cave 

(i.e. l'élément sous l'évier et l'élément de l'extrémité) soient installés. Il a de plus 

informé la régie que la douche à l'italienne n'était pas fonctionnelle, en ce sens 

qu'elle était exiguë et que la vitre laissait passer de l'eau. Il a enfin indiqué qu'il 

souhaitait connaître la date de ponçage et de vitrification du parquet. 

k. Le 9 février 2017, la régie a répondu au locataire que le parquet avait été 
vitrifié et poncé dans le courant du mois de novembre 2016 et que la douche à 

l'italienne avait été réalisée dans les règles de l'art. Elle a également proposé, par 

gain de paix, "de reposer les meubles de la cuisine". 

l. La facture établie par G______ SA le 20 février 2017 relative à des prestations 
fournies le 16 mars 2017 (sic) mentionne notamment "Salon : remise en état d'un 

store à lamelles AV90 […] remplacement engrenage et sabots. Réglage, graissage 
et contrôle du fonctionnement".  

m. Par courriel du 16 mai 2017, le locataire a signalé à la régie que le meuble 
d'angle sous l'évier de la cuisine n'avait pas pu être installé par l'entreprise 

mandatée, ce meuble n'ayant pas été retrouvé. 

n. Le 18 juillet 2017, la régie a répondu au locataire que la bailleresse, ayant déjà 
beaucoup investi dans son logement suite à ses précédentes demandes, n'entrerait 

pas en matière sur ses ultimes requêtes. S'il le souhaitait, il pouvait se tourner vers 

des institutions telles que l'assurance invalidité (AI) ou [l'association] H______ 

afin d'obtenir un financement externe. Les devis des entreprises en relation avec 

ses demandes étaient annexés afin qu'il puisse les remettre aux organismes de son 

choix. Il s'agissait d'un devis pour la motorisation des stores de l'appartement d'un 

montant de 3'685 fr. 35 et d'un devis pour le complément de meubles de 

l'agencement de la cuisine (fabrication et pose du meuble) pour la somme de 

1'518 fr. 48. 

o. Par courrier du 24 juillet 2017, le locataire a rappelé à la régie l'existence de 
plusieurs défauts, à savoir l'absence du meuble d'angle à la cuisine sous l'évier, le 

dysfonctionnement des stores et l'absence de justificatifs de la réfection du 

parquet courant novembre 2016. Il a également précisé n'être à l'origine ni du 

devis pour le remplacement et la motorisation des stores ni de l'installation de la 

vitre de la douche à l'italienne. Il accordait ainsi à la régie un délai au 28 août 

2017 pour qu'elle remédie aux défauts, faute de quoi il consignerait les loyers. 

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p. Le 23 août 2017, G______ SA a constaté que les stores, ainsi que la tente 
solaire, fonctionnaient bien et étaient en bon état général, suite à un contrôle dans 

l'appartement ayant eu lieu le 21 août 2017. 

q. Par courrier du 4 septembre 2017, la bailleresse a rappelé au locataire que 
l'appartement avait été précédemment occupé par une personne à mobilité réduite 

qui avait adapté le logement avec son accord. Elle souhaitait conserver 

l'appartement pour des personnes à mobilité réduite, raison pour laquelle elle avait 

notamment donné son accord pour l'installation d'une douche à la place de la 

baignoire. L'absence du meuble sous l'évier permettait l'accès à une personne en 

fauteuil roulant. Cet agencement avait été porté à l'état des lieux d'entrée. 

S'agissant du parquet, l'état des lieux d'entrée précisait qu'il avait été poncé et 

vitrifié. Dès lors, il aurait appartenu au locataire de signaler tous défauts existants 

à cet égard dans le procès-verbal d'état des lieux d'entrée.  

r. Par courrier du 13 novembre 2017, le locataire a mis en demeure la bailleresse 
de procéder avant le 15 décembre 2017 à la mise en place du meuble manquant 

sous l'évier, à la réfection du parquet abîmé, à la réparation du grand store du 

séjour qui devenait de plus en plus dur à descendre et à la mise en conformité de 

la douche à l'italienne et du carrelage de la salle d'eau. A défaut, il consignerait le 

loyer et introduirait une action en justice pour obtenir l'exécution des travaux. Une 

réduction de loyer était réservée. Le locataire précisait que, s'agissant du parquet, 

il était prêt à accepter une diminution de loyer définitive pour éviter les 

désagréments inévitables liés à sa réfection. 

s. Dans sa réponse du 27 novembre 2017, la régie a rappelé au locataire que le 
contrat de bail ne mentionnait pas qu'il s'agissait d'un appartement pour personne 

à mobilité réduite. La bailleresse considérait ainsi que l'appartement ne présentait 

pas de défauts. S'agissant de la mise en place d'un meuble sous l'évier de la 

cuisine, elle avait uniquement accepté de mettre en place les meubles stockés dans 

la cave. Cet élément n'ayant pas été retrouvé, la bailleresse n'était pas tenue d'en 

fournir un nouveau. Le parquet avait été poncé et vitrifié avant l'entrée du 

locataire et les éventuelles rayures ou tâches ne lui avaient pas été notifiées à l'état 

des lieux d'entrée ni dans le délai admissible à la suite du procès-verbal. Les stores 

du séjour avaient été contrôlés par l'entreprise concernée qui, selon son rapport du 

23 août 2017, avait confirmé qu'ils fonctionnaient correctement. La motorisation 

des stores avait été demandée à la société directement par le locataire lors de son 

intervention sur place et celui-ci y avait renoncé dans son courrier du 24 juillet 

2017. Enfin, le remplacement de la baignoire existante par une douche à l'italienne 

avait fait partie des travaux d'aménagement demandés par le locataire. 

t. Le 6 décembre 2017, le locataire a procédé à la consignation du loyer du mois 
de janvier 2018 (2______). 

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u. Par requête du 14 décembre 2017, déclarée non conciliée le 20 février 2018 et 
portée devant le Tribunal le 21 mars 2018, le locataire a notamment conclu à ce 

que le Tribunal valide la consignation de loyer, condamne la bailleresse à exécuter 

divers travaux, dans les règles de l'art, à ses frais, et dans les 30 jours à compter de 

l'entrée en force du jugement à rendre, à savoir la réfection du parquet, y compris 

la prise en charge de ses frais de déménagement et de réaménagement pendant les 

travaux, la réparation du grand store du séjour, la fourniture et la pose d'un meuble 

sous l'évier et la mise en conformité de la douche à l'italienne ainsi que du 

carrelage de la salle d'eau. Il a également conclu à ce que le Tribunal réduise le 

loyer de l'appartement concerné de 10% à compter du 1
er

 février 2017 jusqu'à 

bonne et complète exécution des travaux et à ce qu'il condamne la bailleresse à 

restituer au locataire le trop-perçu de loyer depuis cette date. 

Le locataire a pris une conclusion préalable tendant à ce qu'un transport sur place 

soit ordonné ainsi qu'une expertise soit mise en place pour évaluer la conformité 

de la salle d'eau et de la douche avec son utilisation par une personne à mobilité 

réduite. 

A l'appui de sa requête, il a notamment produit des photographies de la salle de 

bains, montrant que la porte coulissante ne ferme pas complètement la douche et, 

qu'une fois une chaise installée dans la douche, les espaces disponibles entre la 

paroi et la chaise ou le mur et la chaise sont insuffisants pour permettre à une 

personne de passer et de s'asseoir face à la robinetterie. 

v. Par mémoire réponse du 21 mars 2018, la bailleresse a conclu au déboutement 
de A______ de toutes ses conclusions et à ce qu'il soit ordonné à la Caisse du 

Palais de Justice de Genève de libérer en sa faveur l'intégralité des loyers 

consignés. 

w.a Lors de l'audience du Tribunal du 22 juin 2018, A______ a déclaré avoir 
visité l'appartement seul, la régie lui ayant donné les clés. Il avait eu des contacts 

téléphoniques avec deux gestionnaires de la régie et leur avait indiqué être 

d'accord de louer l'appartement à certaines conditions, notamment si les trois 

meubles de cuisine manquants étaient remis en place. Il pouvait se tenir debout 

dans la cuisine, de sorte que la place sous l'évier était perdue s'il n'y avait pas de 

meuble. S'agissant du store, il fonctionnait avec une manivelle, mais était très dur 

à descendre. Une entreprise était venue au moins trois fois sans avoir pu régler le 

problème. L'entreprise avait proposé, sans qu'il l'ait sollicité, un devis pour la 

motorisation ou le remplacement du store, après avoir vu que la réparation ne 

servait à rien. Le parquet était dans le même état qu'au moment de la visite de 

l'appartement, à savoir défraichi et avec une tâche près de la fenêtre dans le séjour. 

La douche était trop exiguë et aurait pu être plus grande dans la mesure où il y 

avait encore une vingtaine de centimètres disponibles. Si elle avait été plus 

grande, il aurait pu se doucher avec le dos contre la paroi, étant précisé qu'il devait 

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effectuer cette tâche assis. En l'état, il devait se laver avec le dos contre l'ouverture 

en raison du fait qu'il touchait la vitre avec ses genoux. Il y avait donc de l'eau qui 

sortait de la douche - malgré les deux rideaux et le joint qu'il avait fait installer - 

ce qui rendait le sol glissant, le carrelage de la salle de bains n'ayant pas été 

changé. Selon les normes fédérales, le sol devait être antidérapant. Il était ainsi 

obligé de porter des chaussures en caoutchouc. 

w.b I______, secrétaire général de la bailleresse, a déclaré que la douche avait été 
créée en remplacement de la baignoire, ce qui pouvait expliquer qu'elle paraissait 

exiguë. Dès le départ, il n'avait jamais été promis qu'elle serait aux normes pour 

les personnes handicapées. Dans la mesure où l'ancienne locataire avait fait 

certains aménagements, la bailleresse souhaitait garder l'appartement en l'état pour 

en faire bénéficier une autre personne handicapée. Quatre personnes à mobilité 

réduite louaient des appartements dans cet immeuble et la seule installation qui 

avait été faite était la motorisation des portes d'entrée. Toutes les autres 

modifications des appartements avaient été opérées par les locataires eux-mêmes 

avec l'aide financière des assurances. Dans le cas de A______, la régie s'était 

rendue sur place pour analyser ses différentes demandes. La bailleresse avait déjà 

donné suite à un certain nombre d'entre elles avant l'emménagement du locataire. 

S'agissant de la cuisine, à l'origine, le meuble sous l'évier existait, mais il n'avait 

pas été retrouvé suite à la transformation de l'appartement effectuée par l'ancienne 

locataire, laquelle avait stocké certains meubles à la cave. Enfin, les parquets 

avaient été refaits, à savoir poncés et vitrifiés dans tout l'appartement. 

x. Par ordonnance de preuve du 25 juin 2018, le Tribunal a ordonné l'audition des 
témoins sollicités par les parties, à l'exception de D______, l'ergothérapeute de 

A______, et a réservé l'admission d'éventuels autres moyens de preuve à un stade 

ultérieur de la procédure.  

y.a J______, gérante d'immeuble auprès de la régie, a déclaré connaître le 
locataire, mais ne l'avoir jamais rencontré personnellement. Elle savait qu'il 

s'agissait d'une personne à mobilité réduite. Son dossier avait été choisi pour cette 

raison. Le locataire avait visité l'appartement avant de le louer, il l'avait contactée 

plusieurs fois par téléphone, notamment pour lui indiquer que les adaptations déjà 

effectuées n'étaient pas suffisantes pour lui. Elle lui avait demandé de lui faire part 

de ses remarques afin qu'elle puisse les transmettre au propriétaire. Trois points 

lui avaient été ainsi communiqués dont la nécessité de remplacer la baignoire par 

une douche et les batteries d'éviers et de lavabos par des batteries spéciales à 

longue tige. Le locataire lui avait confirmé qu'il prendrait l'appartement si ces 

modifications étaient effectuées. Elle avait alors soumis les devis pour ces travaux 

à la bailleresse qui les avait acceptés car il s'agissait d'investissements à long 

terme qui pourraient être également utiles à d'autres candidats. Concernant la 

douche, il était prévu d'installer une douche à l'italienne, soit sans rebords, afin de 

faciliter l'accès à une personne à mobilité réduite. Le locataire avait également 

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parlé de l'état général de l'appartement, ce à quoi elle avait répondu que les 

peintures, les parquets et les installations électriques allaient être contrôlés et 

rafraichis. S'agissant des points relatifs à la cuisine, ils avaient été soulevés après 

l'état des lieux d'entrée.  

y.b K______, gérant de l'immeuble concerné, a déclaré ne jamais s'être rendu 
dans l'appartement litigieux et n'avoir jamais rencontré ni eu de contact avec le 

locataire. Avant de signer le bail, A______ avait demandé qu'on enlève la 

baignoire pour la remplacer par une douche. Suite à l'emménagement du locataire, 

l'entreprise G______ SA était intervenue plusieurs fois pour différents stores. Lors 

de sa dernière intervention, elle avait établi un rapport dont il ressortait que les 

stores n'avaient pas besoin d'être changés. Cette entreprise lui avait envoyé, sans 

qu'on l'ait demandé, un devis de motorisation des stores, document qu'il avait 

transféré à la bailleresse. Celle-ci avait refusé de faire ces travaux. 

y.c L______, gérant de l'immeuble concerné jusqu'à fin 2016, a déclaré ne pas 
avoir rencontré le locataire avant l'état des lieux d'entrée. Il avait géré, dirigé et 

réceptionné les travaux relatifs à l'appartement avant l'emménagement du 

locataire. Lors de son emménagement, A______ avait demandé des 

aménagements, à savoir le remplacement de la baignoire par une douche et 

l'installation de mitigeurs avec une poignée plus longue, ce qui avait été fait. 

S'agissant de la baignoire, J______ ne lui avait pas donné d'instructions 

particulières, hormis le fait que la douche devait être sans bord. Les modifications 

effectuées n'étaient pas conformes aux normes pour personnes handicapées, mais 

avaient été faites dans le but de faciliter l'accès pour une personne à mobilité 

réduite. Ce n'est qu'au cours de l'exécution des travaux que le locataire avait 

demandé le sol antidérapant dans la salle de bains. En accord avec la propriétaire, 

ce type de sol avait été posé uniquement dans la cabine de douche. Lors de l'état 

des lieux, il avait testé les stores et n'avait rien remarqué de particulier. Il ne se 

souvenait pas que le locataire se serait plaint d'autres points, à l'exception d'un 

problème de fermeture de la porte palière auquel il avait été remédié. 

y.d M______, directeur de la société G______ SA, a confirmé que sa société était 
intervenue au moins quatre fois dans l'appartement litigieux. En mars 2017, un 

diagnostic avait été réalisé et un devis accepté par la régie. Les travaux 

consistaient à changer une partie du mécanisme de tous les stores, à savoir trois 

stores à lamelle (cuisine, salon et chambre) et la tente solaire du balcon. Les 

engrenages qui reliaient la manivelle au store et les sabots qui reliaient les 

lamelles au mécanisme avaient été remplacés. La manivelle de la tente solaire 

avait été rallongée pour assurer plus d'aisance. Ensuite, la société était retournée 

sur place afin de faire une offre pour motoriser les stores, sur demande de la régie. 

Cette dernière n'y avait donné aucune suite. En août 2017, la société était 

retournée sur place à la suite de la demande du locataire, pour un nouveau 

diagnostic et pour comprendre pourquoi les stores étaient toujours aussi durs à 

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manipuler. Il avait été clairement indiqué sur la facture que les stores 

fonctionnaient bien. M______ a encore souligné que le store du salon était grand - 

environ 4m de large - et qu'il n'était pas possible de "faire mieux".  

z. Par courrier du 9 novembre 2018, le locataire a transmis au Tribunal un devis 
de l'entreprise N______ SA du 19 septembre 2017 dans lequel cette société 

constatait, suite à une visite sur place le 14 septembre 2017, que le store du salon 

ne pouvait pas être réparé sans un remplacement d'une grande partie des pièces 

d'usure, à savoir les basculateurs, les rubans de traction et les échelles de maintien 

des lames. Le locataire a également produit une photographie du parquet sur 

laquelle figure une très nette décoloration. Enfin, il a sollicité l'audition du 

signataire du devis de N______ SA (i.e. le témoin E______), à laquelle la 

bailleresse s'est opposée par courrier du 15 novembre 2018.  

aa. Par courrier du 15 janvier 2019, le locataire a transmis au Tribunal un courrier 
du 7 janvier 2019 de D______, ergothérapeute, adressé à son médecin traitant, 

dans lequel elle indiquait l'inadéquation de la salle d'eau dans l'appartement 

concerné. Elle avait mis en place des solutions temporaires mais peu 

satisfaisantes, soit notamment l'installation de deux barres d'appui, car A______ 

était déjà tombé dans la douche en faisant la manœuvre de reculer la chaise pour y 
entrer puis de l'avancer pour atteindre la robinetterie. Il était également tombé 

dans la salle de bains en raison du sol qui n'était pas antidérapant et de l'eau qui 

sortait de la douche malgré la vitre et les deux rideaux de douche installés. Elle 

préconisait finalement la suppression de la paroi vitrée, l'agrandissement de la 

place de la douche (même sans atteindre les dimensions recommandées par le 

Centre suisse pour la construction adaptée aux personnes handicapées) et la pose 

de sol antidérapant dans la salle de bains. 

bb. Lors de l'audience de plaidoiries finales du 26 mars 2019, les parties ont 
persisté dans leurs conclusions et la cause a été gardée à juger. 

cc. Dans le jugement entrepris, le Tribunal n'a pas fait mention des mesures 
d'instruction sollicitées par le locataire, à savoir le transport sur place et l'expertise 

ou encore l'audition des témoins E______ et D______. 

S'agissant du meuble sous l'évier, il s'est fondé sur l'engagement pris par la 

bailleresse de reposer les meubles de la cuisine pour admettre l'existence d'un 

défaut à compter du 1
er

 février 2017. Concernant les stores, il a relevé un défaut 

du 12 décembre 2016 au 21 août 2017 puisqu'une entreprise avait constaté à cette 

dernière date que les stores fonctionnaient bien. Pour ce qui est du parquet, il a 

admis un défaut à compter du 12 décembre 2016, date à laquelle le locataire avait 

informé la bailleresse du défaut. En ce qui concerne le carrelage de la salle de 

bain, l'existence d'un défaut a été admise compte tenu de la dangerosité qu'il 

représentait pour une personne à mobilité réduite. Il n'a en revanche pas été 

- 11/22 - 

 

C/29271/2017 

considéré que la douche à l'italienne était défectueuse puisqu'aucun accord entre 

les parties n'était intervenu sur le respect de normes particulières relatives aux 

personnes handicapées. S'agissant enfin des dommages-intérêts pour la prise en 

charge des frais de déménagement et de réaménagement, les premiers juges ont 

débouté le locataire de cette conclusion considérant que ceux-ci étaient en l'état 

inexistants. Ils ont ainsi condamné la bailleresse à exécuter les travaux nécessaires 

dans un délai de deux mois à compter de l'entrée en force du jugement - sans 

toutefois mentionner ce délai dans le dispositif - et accordé une réduction de loyer 

de 3% du 1
er

 février 2017 au 21 août 2017 (date à laquelle le store avait été 

réparé) et de 5% du 1
er

 février 2017 jusqu'à la suppression complète des défauts. 

Ils ont également ordonné la libération des loyers consignés à due concurrence.  

EN DROIT 

1. Pour des raisons de clarté, le locataire, qui a formé appel, sera désigné ci-après 
comme l'appelant, alors que la bailleresse sera désignée comme l'intimée, quand 

bien même elle a formé un appel joint. 

1.1 La décision attaquée est une décision finale de première instance. 

La cause étant de nature patrimoniale, l'appel est recevable si la valeur litigieuse 

au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a et 

al. 2 CPC). 

En l'espèce, l'appelant sollicite l'octroi d'une réduction de loyer de 10% depuis le 

1
er

 février 2017, représentant, au jour du dépôt de l'appel, un montant de 36'720 fr. 

(12'240 fr. x 10% = 1'224 fr. x 2 ans et 6 mois). Sans même tenir compte de la 

valeur des travaux sollicités, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de 

sorte que la voie de l'appel est ouverte. 

1.2 1.2.1 L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 
trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la 

notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).  

Aux termes de l'art. 313 al. 1 CPC, la partie adverse peut former un appel joint 

dans la réponse. La réponse doit être déposée dans un délai de 30 jours (art. 312 

al. 2 CPC). 

L'appel - et par conséquent l'appel joint - doivent être motivés, cette condition 

légale de recevabilité étant examinée d'office par l'instance d'appel (arrêt du 

Tribunal fédéral 5A_488/2015 du 21 août 2015 consid. 3.2.2). Cela signifie que 

l'appelant a le fardeau d'expliquer les motifs pour lesquels le jugement attaqué 

doit être annulé et modifié. La motivation doit être suffisamment explicite pour 

que l'instance d'appel puisse la comprendre sans effort, l'appelant doit discuter au 

moins de manière succincte les conditions du jugement qu'il attaque, en désignant 

- 12/22 - 

 

C/29271/2017 

avec précision les passages contestés et les pièces du dossier sur lesquelles 

s'appuie sa critique (arrêts du Tribunal fédéral 5A_209/2014 consid. 4.2.1 et 

4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3). 

1.2.2 Interjeté dans les délais et suivant les formes prescrits par la loi (art. 130, 
131 et 311 al. 1 CPC), l'appel est recevable. 

Dans son appel joint, l'intimée ne critique pas le jugement en tant qu'il a considéré 

le parquet de l'appartement défectueux à compter du 12 décembre 2016. Dès lors, 

faute de motivation, l'appel joint n'est pas recevable sur ce point. 

Pour le surplus, interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi 

(art. 130, 131, 312 al. 2 et 313 al. 1 CPC), l'appel joint est recevable, y compris les 

conclusions précisées par courrier du 2 octobre 2019.  

1.3 Dès lors qu'il porte sur une demande en exécution des travaux et en réduction 
de loyer qui complète et justifie une consignation du loyer, le présent litige est 

soumis aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC; LACHAT, 

Procédure civile en matière de baux et loyers, 2019, p. 126). Les maximes 

inquisitoire sociale et de disposition sont applicables (art. 58 al. 1 et 247 al. 2 let. a 

CPC). 

1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit 
(art. 310 CPC). En particulier, elle contrôle librement l'appréciation des preuves 

effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 

let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus 

(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

2. L'appelant reproche au Tribunal de ne pas avoir donné suite à sa demande 
d'instruction complémentaire, à savoir l'audition des témoins D______ et 

E______, le transport sur place et l'expertise de la conformité de la douche avec 

une utilisation par une personne à mobilité réduite. 

2.1 La preuve a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC). 
Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats 

proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 CPC). 

La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst), en particulier 

le droit pour le justiciable de fournir des preuves quant aux faits de nature à 

influer sur le sort de la décision (ATF 132 V 368 consid. 3.1 et les références). 

L'autorité a l'obligation, sous l'angle du droit d'être entendu, de donner suite aux 

offres de preuves présentées en temps utile et dans les formes requises, à moins 

qu'elles ne soient manifestement inaptes à apporter la preuve ou qu'il s'agisse de 

prouver un fait sans pertinence (cf. ATF 131 I 153 consid. 3; 124 I 241 consid. 2 

- 13/22 - 

 

C/29271/2017 

in JdT 2000 I 130; 121 I 306 consid. 1b; arrêt du Tribunal fédéral 5A_403/2007 

du 25 octobre 2007 consid. 3.1). 

Le juge peut renoncer à une mesure d'instruction pour le motif qu'elle est 

manifestement inadéquate, porte sur un fait non pertinent ou n'est pas de nature à 

ébranler la conviction qu'il a acquise sur la base des éléments déjà recueillis (arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_452/2013 du 31 mars 2014 consid. 3.1 et références 

citées). 

Le juge n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de 

preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à 

l'examen des questions décisives pour l'issue du litige. Dès lors que l'on peut 

discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision 

motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée. La motivation 

peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la décision 

(ATF 138 I 232 consid. 5.1; 137 II 266 consid. 3.2; 134 I 83 consid. 4.1; arrêts du 

Tribunal fédéral 2C_14/2014 du 27 août 2014 consid. 3.2, non publié in 

ATF 140 II 345; 9C_877/2014 du 5 mai 2015 consid. 3.3). 

Malgré son caractère formel, la garantie du droit d'être entendu ne constitue pas 

une fin en soi. La violation de ce droit peut être réparée lorsque la partie lésée a la 

possibilité de s'exprimer devant une autorité de recours jouissant d'un plein 

pouvoir d'examen en fait et en droit (art. 310 CPC). La réparation de la violation 

du droit d'être entendu doit toutefois rester l'exception et n'est admissible que dans 

l'hypothèse d'une atteinte aux droits procéduraux de la partie lésée qui n'est pas 

particulièrement grave. Si par contre l'atteinte est importante, il n'est en règle 

générale pas possible de remédier à la violation. Cela étant, une réparation de la 

violation du droit d'être entendu peut également se justifier, même en présence 

d'un vice grave, lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à 

un allongement inutile de la procédure (ATF 137 I 195 consid. 2.2 et 2.3.2; arrêts 

du Tribunal fédéral 4A_453/2016 du 16 février 2017 consid. 4.2.4 et 

5A_925/2015 du 4 mars 2016 consid. 2.3.3.2 non publié in ATF 142 III 195). 

2.2 En l'espèce, s'agissant des auditions des témoins D______ et E______, le refus 
d'y procéder ne ressort pas expressément du jugement entrepris; cependant les 

éléments au dossier ont été, à raison, jugés suffisants par le Tribunal pour statuer 

sur le fond du litige sans administration de ces offres de preuve. En effet, le 

premier témoin a rédigé un courrier explicatif détaillé s'agissant de l'inadéquation 

de la douche pour une personne à mobilité réduite et le second a établi un devis 

faisant état de la nécessité de remplacer trois éléments du store du salon pour le 

réparer. Les éléments qui figurent ainsi dans ces documents permettent d'établir 

les faits à satisfaction de droit, de sorte que l'on ne voit pas quelles informations 

supplémentaires indispensables les auditions sollicitées pourraient apporter; 

l'appelant ne l'explique d'ailleurs pas. 

- 14/22 - 

 

C/29271/2017 

S'agissant du transport sur place et de l'expertise de la douche sollicités par 

l'appelant, outre le fait que l'appelant ne fournit pas à cet égard de motivation 

conforme aux exigences en la matière, ces moyens de preuve ne sont pas utiles à 

la solution du litige dans la mesure où, d'une part, des photos figurent déjà à la 

procédure, qui permettent de visualiser les lieux, et où, d'autre part, 

l'ergothérapeute de l'appelant a déjà expliqué dans un courrier du 7 janvier 2019 

quels problèmes la douche présentait. C'est ainsi à raison que les premiers juges 

n'ont pas ordonné l'administration de ces preuves. 

Au vu de ce qui précède, ce premier grief n'étant pas fondé, la conclusion 

subsidiaire de l'appelant tendant au renvoi de la cause au Tribunal pour instruction 

complémentaire et nouvelle décision ne l'est pas davantage. 

3. Les parties s'opposent sur les travaux à exécuter dans l'appartement. L'appelant 
soutient que l'intimée aurait également dû être condamnée à faire réparer le store 

du salon ainsi qu'à faire agrandir la douche à l'italienne et supprimer sa paroi en 

verre. L'intimée conteste pour sa part devoir poser le carrelage antidérapant dans 

toute la salle de bains et fournir et poser le meuble sous l'évier de la cuisine. 

3.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour 
lequel elle a été louée (art. 256 al. 1 CO). 

3.1.1 Le législateur ne définit pas la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. 
Celle-ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état 

approprié à l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, 

il y a défaut lorsque l'état de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon 

l'art. 256 CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le 

bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter 

en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 

135 III 345 consid. 3.2). 

Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des 

circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la 

destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant 

du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/201228 

juin 2013 consid. 3.2). Pour déterminer si la chose louée n'est pas dans un état 

approprié à l'usage convenu, il convient de prendre en compte également des 

éléments subjectifs liés à la personne du locataire, cela à la condition que le 

bailleur en ait eu connaissance lors de la conclusion du contrat. Par exemple, 

lorsqu'un logement est loué à une personne handicapée, on peut, selon les 

circonstances, en déduire qu'il doit être accessible aux chaises roulantes 

(LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 259 et 260). 

- 15/22 - 

 

C/29271/2017 

3.1.2 Les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO). Les défauts de 
moyenne importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à 

l'art. 259a CO. 

Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont 

pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou 

lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il 

peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction 

proportionnelle du loyer (let. b), des dommages-intérêts (let. c) et la prise en 

charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire d'un immeuble peut en outre 

consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). 

Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour 

lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. L'usage 

de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne 

subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie 

"tampon": est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni 

dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances 

du cas concret (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 273 et 274; AUBERT, Droit du bail à 

loyer et à ferme, 2
ème

 éd. 2017, n. 41 ad art. 258 CO). 

Le défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour 

lequel la chose a été louée. Tel est notamment le cas lorsque le défaut met en 

danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en 

va de même lorsque le locataire ne peut pas faire usage de pièces importantes 

(cuisine, salon, chambre à coucher, salle de bains) pendant un certain temps. 

S'agissant de baux immobiliers, un défaut grave existe si les locaux, biens 

qu'utilisables, le sont uniquement au prix d'inconvénients inadmissibles pour le 

locataire (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 272; AUBERT, op. cit., n. 40 ad art. 258 CO). 

Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut, de l'avis du défaut et de la 

diminution de l'usage de l'objet loué appartient au locataire (art. 8 CC). 

3.2 En l'espèce, il y a lieu d'examiner chaque défaut séparément. 

3.2.1 L'appelant persiste à soutenir que le store du salon serait défectueux car 
difficile à manipuler, alors que le Tribunal a nié l'existence d'un défaut au vu du 

rapport de G______ SA du 23 août 2017. 

Le témoin M______ a affirmé que G______ SA était retournée au mois 

d'août 2017 dans l'appartement pour comprendre la raison pour laquelle le store 

était toujours aussi dur à manipuler, sans qu'il ressorte des explications de ce 

témoin que cette difficulté était en relation avec les problèmes physiques dont 

souffre l'appelant. Le rapport du 23 août 2017 n'indique pas que des réparations 

auraient été effectuées lors du passage de G______ SA dans l'appartement le 

- 16/22 - 

 

C/29271/2017 

21 août précédent. Il en résulte certes que les stores fonctionnaient bien, mais 

selon la déclaration du témoin, il n'était pas possible de "faire mieux" - ce qui 

sous-entend que leur fonctionnement n'est pas optimal -, la difficulté provenant du 

fait que le store du salon était grand; une motorisation dudit store a été dès lors 

proposée. N______ SA a soumis pour sa part, dans son devis du 14 septembre 

2017, le remplacement de trois pièces - différentes de celles remplacées au mois 

de mars 2017 par G______ SA - et, en ultime recours, une motorisation du store.  

Au vu de ce qui précède, dans la mesure où une manipulation aisée des stores 

constitue une qualité attendue par tout locataire, quelle que soit la dimension de 

ceux-ci, il sera admis que le store du salon est défectueux et que le remplacement 

des pièces mentionnées par N______ SA permettrait de pallier le problème. Par 

conséquent, il sera ordonné à l'intimée de le faire réparer selon les prescriptions 

figurant dans le devis de N______ SA, l'intimée pouvant toutefois, si elle préfère, 

le motoriser. 

Bien que le courrier de l'appelant du 1
er

 février 2017 ne mentionne que le store de 

la chambre à coucher et la toile de tente du balcon et que l'intéressé n'ait formulé 

un grief spécifique au store du salon que le 24 juillet 2017, G______ SA a 

remplacé deux pièces usées sur ce store le 16 mars 2017, ce qui permet de retenir 

que le locataire s'était déjà plaint à ce propos avant cette date. 

3.2.2 En ce qui concerne la salle de bains, l'appelant soutient que la douche serait 
trop exiguë compte tenu de ses problèmes de mobilité et demande son 

élargissement, ce qui implique la reprise de la pente de la douche. L'appelant 

n'avait précisé dans la formule de demande de location et aux différents gérants de 

l'immeuble (cf. témoins J______ et K______) que la nécessité d'installer une 

douche sans rebord, sans mention d'une dimension minimale de la douche. La 

bailleresse pouvait ainsi partir du principe que seule l'absence de rebord de la 

douche était nécessaire et requise. Il ne saurait en revanche être considéré que la 

douche serait défectueuse du fait qu'elle n'est pas aussi large que l'appelant le 

souhaiterait, aucune dimension particulière n'ayant été convenue et l'appelant 

précisant d'ailleurs ne pas réclamer que les dimensions recommandées par le 

Centre suisse pour la construction adaptée aux personnes handicapées soient 

respectées. Un élargissement de la douche et une reprise de la pente du sol ne 

sauraient donc être ordonnés.  

L'appelant a conclu en outre à la suppression de la paroi en verre et de la porte 

coulissante et à son remplacement par un rideau de douche. La suppression de ces 

éléments sera ordonnée dans la mesure où l'installation actuelle ne protège pas des 

débordements. En revanche, un rideau de douche ne fait pas partie des 

équipements à fournir par un bailleur, étant relevé que selon les déclarations de 

l'appelant ainsi que de D______ des rideaux de douche sont déjà installés.  

- 17/22 - 

 

C/29271/2017 

Enfin, l'absence de bord à la douche installée d'entente entre les parties entraîne 

inévitablement des éclaboussures ou l'écoulement d'eau hors de la douche, dans la 

salle de bain, même si un rideau de douche est installé, ce qui est susceptible de 

rendre le sol glissant et de causer la chute du locataire. Or, il appartient au bailleur 

de délivrer une chose louée qui ne présente pas de danger. C'est donc à bon droit 

que le Tribunal a ordonné la pose d'un carrelage antidérapant dans la salle de bain. 

L'appel joint n'est ainsi pas fondé sur ce point. 

Le jugement attaqué sera donc complété en ce sens qu'il sera ordonné à l'intimée 

de supprimer la paroi vitrée et la porte coulissante de la douche et confirmé pour 

le surplus. 

3.2.3 L'intimée conteste devoir fournir un meuble sous l'évier de la cuisine. Il y a 
lieu de relever avec l'appelant que ce meuble était à l'origine installé dans 

l'appartement, ce qu'a, au demeurant, admis le représentant de l'intimée lors de son 

audition. De plus, nonobstant l'indication dans l'état des lieux d'entrée de l'absence 

dudit meuble, l'appelant a sollicité de l'intimée, dans les jours qui ont suivis le 

début du contrat de bail, la repose de ce meuble, demande que l'intimée a refusée 

dans un premier temps pour finalement accepter d'y donner suite. A cet égard, il 

ne ressort pas de l'engagement pris par l'intimée le 9 février 2017, que la repose 

des meubles de la cuisine était soumise à la condition que ces derniers se trouvent 

à la cave. L'intimée s'est ainsi expressément et inconditionnellement engagée à 

reposer les meubles de la cuisine, ce qui constitue une qualité promise de la chose 

louée. Un défaut sera ainsi retenu sur ce point dès l'engagement de l'intimée de 

reposer ledit meuble, soit le 9 février 2017. 

Par conséquent, l'intimée a été condamnée à fournir et poser un meuble sous 

l'évier de la cuisine de l'appartement litigieux à raison. L'appel joint formé n'est 

ainsi pas fondé sur ce point. 

3.3 Aucune des parties n'a contesté le délai accordé à l'intimée par les premiers 
juges pour exécuter les travaux précités selon les considérants du jugement 

attaqué, à savoir deux mois à compter de l'entrée en force de la décision. Ce délai 

sera confirmé et, par souci de clarté, il sera mentionné dans le dispositif du présent 

arrêt. 

3.4 En conclusion, le chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris sera réformé 
dans le sens qui précède. 

4. L'appelant conteste le montant de la réduction de loyer accordée par le Tribunal. 
En tout état, il y a lieu de réévaluer la diminution du loyer compte tenu de ce qui a 

été retenu au consid. 3 supra. 

4.1 4.1.1 Lorsqu'un défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, 
le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir 

- 18/22 - 

 

C/29271/2017 

du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de 

ce dernier (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO). 

La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO 

se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut (ATF 135 III 345 

consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4). 

Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 

consid. 11c). 

En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou 

proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur 

objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le 

loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul 

proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en 

équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la 

casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). 

La réduction porte sur le seul loyer mais n'affecte pas les frais accessoires 

(LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 316; AUBERT, op. cit., n. 18 ad art. 259d CO). Il est 

possible de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 3.3 ss). 

Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se 

trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre 

desquelles la destination des locaux joue un rôle important. Il ne s'agit pas de 

circonstances subjectives propres à un locataire, mais bien de l'usage prévu 

contractuellement dans le cas d'espèce (AUBERT, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). 

Selon la jurisprudence, la Cour a accordé une réduction du loyer de 8% en cas de 

réfection d'un mur de la salle de bains et d'un meuble de la cuisine, la repose de 

catelles et le remplacement d'appareils ménagers et la réparation de chaises du 

salon (ACJC/1439/2005 du 12 décembre 2005). Un changement de baignoire et 

de tuyauterie de la salle de bains avec enlèvement des catelles et trous dans le mur 

a justifié une réduction de loyer de 10% (exemple cité in AUBERT, op. cit., n. 67 

ad art. 259d CO, p. 422). Il a également été accordé une réduction de 10% du 

loyer pour un défaut affectant le store de la porte-fenêtre du salon entravant de 

manière non négligeable l'usage normal en empêchant d'obscurcir le séjour ainsi 

que la mezzanine, utilisée comme chambre à coucher (exemple cité in AUBERT, 

op. cit., n. 67 ad art. 259d CO, p. 423). 

4.2 En l'espèce, le défaut affectant la douche et le sol de la salle de bains ne rend 
pas impossible l'utilisation de la douche et n'entraîne pas une inutilisation 

complète de celle-ci mais une restriction d'usage compte tenu de la dangerosité 

qui en résulte. Les autres défauts admis, à savoir les décolorations du parquet, 

l'absence de meuble sous l'évier de la cuisine et la maniabilité du store du salon 

entraînent également une restriction partielle de l'usage de la chose louée, qui 

- 19/22 - 

 

C/29271/2017 

n'empêchent pas son utilisation mais rendent celle-ci, pour les deux derniers, 

moins pratique. 

Ces défauts justifient, compte tenu de la casuistique précitée, une réduction du 

loyer qui sera fixée à 8% à compter de la communication de ceux-ci à l'intimée, 

soit le 1
er

 février 2017, étant relevé que la conclusion en réduction de loyer retient 

cette date. 

Enfin, dans la mesure où il n'a, à ce jour, toujours pas été remédié à l'ensemble des 

défauts précités, la réduction de loyer accordée déploiera ses effets jusqu'à 

l'élimination complète des défauts. 

4.3 Par conséquent, le chiffre 2 du dispositif du jugement entrepris sera réformé 
conformément à ce qui précède. 

5.  S'agissant de la libération des loyers consignés, l'art. 259g CO prévoit que le 
locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut peut consigner son 

loyer, moyennant qu'il fixe préalablement un délai raisonnable au bailleur pour 

remédier au défaut, et qu'il l'avise de son intention de procéder à la consignation 

de ses loyers à échoir si sa mise en demeure ne devait pas être suivie d'effet. 

In casu, plusieurs défauts connus de l'intimée existent, un délai raisonnable lui a 

été imparti afin de remédier aux défauts, sans succès, et l'appelant l'a menacée par 

écrit de consignation, de sorte que les conditions de cette dernière sont réalisées.  

Par conséquent, les chiffres 3 et 4 du dispositif du jugement entrepris seront 

confirmés. 

6. L'appelant fait grief au Tribunal de l'avoir débouté de sa conclusion tendant à la 
condamnation de l'intimée au paiement de ses frais de déménagement, de séjour et 

de réaménagement. 

6.1 Aux termes de l'art. 259e CO, si, en raison du défaut, le locataire a subi un 
dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts s'il ne prouve qu'aucune 

faute ne lui est imputable.  

Il s'agit d'un cas d'application classique de la responsabilité contractuelle 

(art. 97 ss CO), qui présuppose un défaut de la chose louée, un préjudice, un lien 

de causalité entre les deux ainsi qu'une faute du bailleur, laquelle est présumée 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 consid. 2.2; 

4A_647/2015 du 11 août 2016 consid. 6.3; 4A_173/2010 du 22 juin 2010 

consid. 5.3 et 4C_89/1993 du 22 juin 1993 consid. 3a; AUBERT, op. cit., n° 3 ad 

art. 259e CO). Le dommage consiste en une diminution involontaire de la fortune 

nette, correspondant à la différence entre le montant actuel du patrimoine du lésé 

et le montant que ce patrimoine aurait si l'événement dommageable ne s'était pas 

produit. Le dommage peut prendre la forme d'une diminution de l'actif, d'une 

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C/29271/2017 

augmentation du passif, d'une non-augmentation de l'actif ou d'une non-

diminution du passif (ATF 133 III 462 consid. 4.4.2). Le locataire doit s'efforcer 

de réduire son dommage (art. 44 CO).  

Selon l'art. 42 al. 1 CO, auquel renvoie l'art. 99 al. 3 CO applicable en matière 

contractuelle (THEVENOZ, Commentaire romand CO I, 2012, n. 15 ad art. 99 CO), 

il revient au locataire de prouver non seulement l'existence, mais également le 

montant du dommage (art. 8 CC; arrêts du Tribunal fédéral 4A_32/2018 du 

11 juillet 2018 consid. 2.2; 4A_173/2010 du 22 juin 2010 consid. 5.3 et 

4C.89/1993 du 22 juin 1993 consid. 3a; AUBERT, op. cit., n
o
 3 ad art. 259e CO). 

L'art. 42 al. 2 CO déroge à l'al. 1 lorsque le montant exact du dommage ne peut 

être établi. Le juge détermine alors équitablement le montant du dommage en 

considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie 

lésée; il s'agit d'une exception. Dans cette hypothèse, le préjudice est tenu pour 

établi lorsque des indices fournis par le lésé permettent, en considération du cours 

ordinaire des choses, de déduire avec une certaine force tant son existence que sa 

quotité (ATF 120 II 296 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4C_278/1999 du 

13 juillet 2000 consid. 3b). 

6.2 En l'espèce, l'appelant soutient avoir droit à des dommages-intérêts 
correspondant à ses frais de déménagement, de séjour et de réaménagement. Il fait 

valoir que ces frais seraient prévisibles et inhérents à l'exécution des travaux 

ordonnés, dans la mesure où la réfection du parquet de tout l'appartement et du sol 

de l'unique salle de bains impliquera nécessairement de débarrasser l'appartement 

du mobilier et donc l'impossibilité d'occuper le logement. 

Les éléments de fait indispensables pour établir l'existence et le montant du 

dommage n'ont pas été apportés par l'appelant. On ignore en effet, en l'état, la 

durée des travaux et si le locataire devra réellement quitter le logement pour 

permettre l'exécution de ceux-ci et pendant combien de temps. Le type 

d'hébergement temporaire que l'appelant serait en mesure de trouver et son prix ne 

sont pas non plus établis. 

Par conséquent, faute pour l'appelant d'avoir établi son dommage, c'est à raison 

que les premiers juges l'ont débouté de la conclusion tendant à la condamnation de 

l'intimée à la prise en charge de ses frais de déménagement, de séjour et de 

réaménagement.  

7. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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C/29271/2017 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 29 août 2019 par A______ et l'appel joint formé 

par FONDATION IMMOBILIERE B______ contre le jugement JTBL/645/2019 rendu 

le 20 juin 2019 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/29271/2017. 

Au fond : 

Annule les chiffres 1 et 2 du jugement entrepris. 

Cela fait, statuant à nouveau : 

Ordonne à la FONDATION IMMOBILIERE B______ d'exécuter, dans les règles de 

l'art et à ses frais, dans un délai de deux mois à compter de l'entrée en force du présent 

arrêt, les travaux suivants dans l'appartement de trois pièces situé au 1
er

 étage de 

l'immeuble sis rue 1______ [no.] ______, à C______ (GE) : réparer le store du salon, 

supprimer la paroi vitrée et la porte coulissante de la douche, fournir et poser un 

carrelage antidérapant dans la salle de bains, fournir et poser un meuble sous l'évier de 

la cuisine et rénover le parquet du séjour et de la chambre. 

Réduit le loyer de l'appartement concerné, hors charges, de 8% dès le 1
er

 février 2017 

jusqu'à exécution de l'ensemble des travaux susvisés. 

Confirme le jugement entrepris pour le surplus. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge 

PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

- 22/22 - 

 

C/29271/2017 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.