# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6afcc3ac-8065-5090-9247-66a12f6216c7
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-08-13
**Language:** de
**Title:** Bern Obergericht Beschwerdekammer in Strafsachen 13.08.2020 BK 2020 223
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_ZivilStraf/BE_OG_008_BK-2020-223_2020-08-13.pdf

## Full Text

Obergericht
des Kantons Bern

Beschwerdekammer in 
Strafsachen

Cour suprême
du canton de Berne

Chambre de recours pénale

Beschluss
BK 20 223

Hochschulstrasse 17
Postfach
3001 Bern
Telefon +41 31 635 48 09
Fax +41 31 634 50 54
obergericht-straf.bern@justice.be.ch
www.justice.be.ch/obergericht Bern, 13. August 2020

Besetzung Oberrichter J. Bähler (Präsident), Oberrichter Schmid, Oberrichte-
rin Bratschi
Gerichtsschreiberin Beldi

Verfahrensbeteiligte A.________
v.d. Rechtsanwalt Dr. iur. B.________

Beschuldigter 1

C.________
v.d. Fürsprecher und Notar D.________

Beschuldigter 2

Generalstaatsanwaltschaft des Kantons Bern, Nordring 8, 
Postfach, 3001 Bern
v.d. Leitender Staatsanwalt F.________ 

Generalstaatsanwaltschaft

E.________

Straf- und Zivilkläger/Beschwerdeführer

Gegenstand Nichtanhandnahme

Strafverfahren wegen Widerhandlung gegen das Gesetz über den 
unlauteren Wettbewerb

Beschwerde gegen die Verfügung der Kantonalen Staatsanwalt-
schaft für Wirtschaftsdelikte vom 15. Mai 2020 (W 20 161/162)

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Erwägungen:

1. Mit Verfügung vom 15. Mai 2020 nahm die Kantonale Staatsanwaltschaft für Wirt-
schaftsdelikte (nachfolgend: Staatsanwaltschaft) das von E.________ initiierte 
Strafverfahren gegen A.________ und C.________ (nachfolgend: Beschuldigte 1 
und 2), beide Mitarbeiter der G.________ (Bank), wegen Widerhandlung gegen 
das Gesetz über den unlauteren Wettbewerb nicht an die Hand. Dagegen reichte 
E.________ (nachfolgend: Beschwerdeführer), der sich in seiner Anzeige als Pri-
vatkläger konstituiert hatte, am 28. Mai 2020 bei der Beschwerdekammer in Straf-
sachen des Obergerichts des Kantons Bern (nachfolgend: Beschwerdekammer) 
Beschwerde ein und beantragte die Aufhebung der angefochtenen Verfügung und 
die Durchführung einer Strafuntersuchung. Am 4. Juni 2020 wurde der Beschwer-
deführer aufgefordert, eine Sicherheitsleistung von CHF 1‘000.00 zu bezahlen. Die 
Sicherheitsleistung erfolgte innert Frist. In ihrer delegierten Stellungnahme vom 
16. Juni 2020 schloss die Staatsanwaltschaft auf kostenfällige Abweisung der Be-
schwerde. Die Beschuldigten 1 und 2, privat verteidigt durch Rechtsanwalt 
B.________ resp. Fürsprecher D.________, beantragten je in ihren innerhalb der 
gewährten Fristverlängerungen eingereichten Eingaben die Abweisung der Be-
schwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

2. Gegen Verfügungen und Verfahrenshandlungen der Staatsanwaltschaft kann bei 
der Beschwerdekammer innert 10 Tagen schriftlich und begründet Beschwerde ge-
führt werden (Art. 393 Abs. 1 Bst. a i.V.m. Art. 396 Abs. 1 der Schweizerischen 
Strafprozessordnung [StPO; SR 312.0], Art. 35 des Gesetzes über die Organisation 
der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1] i.V.m. 
Art. 29 Abs. 2 des Organisationsreglements des Obergerichts [OrR OG; BSG 
162.11]). Der Beschwerdeführer ist als Straf- und Zivilkläger durch die angefochte-
ne Nichtanhandnahmeverfügung unmittelbar in seinen rechtlich geschützten Inter-
essen betroffen und somit zur Beschwerdeführung legitimiert (Art. 382 Abs. 1, 
Art. 118 Abs. 1 StPO). Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist 
einzutreten. 

3. Der massgebliche und unbestrittene Sachverhalt wird in der angefochtenen Verfü-
gung wie folgt zusammengefasst:

Mit Strafanzeige vom 26. Februar 2020 wird den beiden beschuldigten Bankmitarbeitern vorgeworfen, 
die beabsichtigte / vereinbarte Übernahme der Festhypothek von E.________ durch die H.________ 
AG im Rahmen eines Liegenschaftskaufs verhindert respektive die H.________ AG zum Vertrags-
bruch verleitet zu haben. 

Der Sachverhalt präsentiert sich – auf das rechtlich Relevante zusammengefasst – wie folgt: Mit „Ab-
sichtserklärung" vom 21. November 2019 (pag. 04 001 007 f.) erklärte die H.________ AG, die Lie-
genschaft von E.________ am I.________ für CHF 4 Mio. kaufen und dessen bestehende Libor-
Hypothek (inkl. Zins-Swap) von rund CHF 2,2 Mio. übernehmen zu wollen; Letzteres sei im Kaufpreis 
berücksichtigt. Gemäss „Vermittlungsvertrag/Vollmacht" an die J.________ AG Liegenschaftsvermitt-
lungen sollte der Verkaufspreis ohne Übernahme der Hypothek CHF 4,2 Mio. betragen, mit Übernah-
me der Hypothek CHF 4 Mio. (pag. 04 001 005). Die beiden unterschiedlichen beabsichtigten Ver-
kaufspreise sind durch die vorausgesetzte (Mit-)Übernahme des noch bis 2025 laufenden Zins-Swaps 

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mit ganz offensichtlich höchst unattraktiv gewordenen Zinskonditionen von 2,69% p. a. (pag. 04 001 
043 ff.) begründet, belief sich doch im Dezember 2019 die marktkonforme Verzinsung für 5- bis 10-
jährige Fest(zins)hypotheken auf weniger als 1%. Im Laufe der Vertragsverhandlungen erkannte die 
H.________ AG die Unvorteilhaftigkeit und v. a. das Zinsänderungsrisiko (bei Ablauf im Jahr 2025) 
der ursprünglich beabsichtigten Übernahme dieser Hypothek und / oder wurde im Rahmen ihrer eige-
nen Kreditverhandlungen mit der Bank darauf aufmerksam gemacht. Am 9. oder 10. Dezember 2019 
verzichtete die H.________ AG jedenfalls auf die Übernahme der besagten Libor-Hypothek mit Zins-
Swap und wählte stattdessen die Option eines höheren Kaufpreises. Mit Kaufvertrag vom 16. Dezem-
ber 2019 wurde ein solcher von CHF 4,25 Mio. verurkundet (pag. 04 001 060). Im Ergebnis bezahlte 
somit die Käuferin einen um CHF 250'000 höheren Kaufpreis, während der Verkäufer für die vorzeiti-
ge Kündigung seiner noch etwas mehr als fünf Jahre laufenden 2,69%-Libor-Hypothek mit Zins-Swap 
eine Vorfälligkeitsentschädigung von CHF 323'300 bezahlen musste (pag. 04 001 069).

4.

4.1 Die Staatsanwaltschaft eröffnet eine Untersuchung, wenn sich aus den Informatio-
nen und Berichten der Polizei, aus der Strafanzeige oder aus ihren eigenen Fest-
stellungen ein hinreichender Tatverdacht ergibt (Art. 309 Abs. 1 Bst. a StPO). Sie 
verzichtet auf eine Eröffnung, wenn sie sofort eine Nichtanhandnahmeverfügung 
oder einen Strafbefehl erlassen kann (Art. 309 Abs. 4 StPO). Die Nichtanhand-
nahme wird gemäss Art. 310 Abs. 1 Bst. a StPO verfügt, sobald aufgrund der 
Strafanzeige oder des Anzeigerapports feststeht, dass die fraglichen Straftat-
bestände eindeutig nicht erfüllt sind. Es muss mit anderen Worten sicher sein, dass 
der Sachverhalt unter keinen Straftatbestand fällt, was etwa der Fall ist bei rein zi-
vilrechtlichen Streitigkeiten (BGE 137 IV 285 E. 2.3; OMLIN, in: Basler Kommentar, 
Schweizerische Strafprozessordnung, 2. Aufl. 2014, N. 9 zu Art. 310 StPO). 

Wer unlauter handelt, indem er Abnehmer zum Vertragsbruch verleitet, um selber 
mit ihnen einen Vertrag abschliessen zu können, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei 
Jahren oder Geldstrafe bestraft (Art. 23 Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Bst. a des Bundesge-
setzes gegen den unlauteren Wettbewerb [UWG; SR 241]). 

4.2 Die Staatsanwaltschaft begründete die Nichtanhandnahme wie folgt:

Das Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) bezweckt, den lauteren und unver-
fälschten Wettbewerb im Interesse aller Beteiligten zu gewährleisten (Art. 1 UWG). Als Beteiligte gel-
ten sowohl die Akteure im Wettbewerb als auch die Nachfrager (BSK UWG-Hilty, Art. 1 N 103). Ein 
Wettbewerbsverhältnis zwischen ihnen ist nicht notwendig, aber es muss eine „wirtschaftliche Wett-
bewerbshandlung" des einen gegen den andern vorliegen (BSK UWG-Hilty, Art. 1 N 104). Unlauter ist 
täuschendes oder sonst gegen Treu und Glauben verstossendes Verhalten, welches das Verhältnis 
zwischen Mitbewerbern oder zwischen Anbietern und Abnehmern beeinflusst (Art. 2 UWG). 

Art. 4 UWG stellt die Verleitung zu Vertragsverletzung oder -auflösung unter Strafe: Unlauter handelt 
insbesondere, wer – wie vorliegend angezeigt – Abnehmer zur Vertragsverletzung verleitet, „um sel-
ber mit ihnen einen Vertrag abschliessen zu können" (Art. 4 lit. a UWG). Zu prüfen ist somit primär, ob 
die H.________ AG eine Vertragsverletzung beging und bejahendenfalls, ob dies zum Zwecke des 
Abschlusses eines Folgevertrags mit der G.________ (Bank) erfolgte: 

Die Übernahme der besagten Hypothek durch die Liegenschaftskäuferin war zwar laut „Absichtser-
klärung" vom 21. November 2019 ursprünglich beabsichtigt, kam aber aus den geschilderten Gründen 

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nie rechtsgültig zustande, weil es hierfür eines Vertrags nach Art. 176 OR der H.________ AG mit der 
Hypothekargläubigerin G.________ (Bank) bedurft hätte („externe Schuldübernahme"). Diesem Ver-
trag geht regelmässig ein Vertrag nach Art. 175 OR zwischen dem Schuldner und dem Schuldüber-
nehmer voran (Schuldbefreiungsversprechen, „interne Schuldübernahme"). Ein Schuldbefreiungsver-
sprechen ist meistens integraler Bestandteil des Grundstückkaufvertrags. Als subjektiv wesentlicher 
Vertragspunkt ist es beurkundungspflichtig (BGE 90 II 274 ff. [282 f.] E. 7; Schmid/Stöckli/Krauskopf, 
OR BT, S. 102 N 590). Einen Schuldnerwechsel bewirkt jedoch erst die „externe Schuldübernahme" 
(BGE 121 III 256 ff. [258] E. 3b; zum Ganzen Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, S. 487 N 1620); 
sie kam vorliegend nie zustande.

Mit einer Absichtserklärung bringen die Parteien die Absicht zum Ausdruck, über einen Vertragsent-
wurf in ernstliche Verhandlungen zu treten, wobei kein rechtlicher Bindungswille besteht (BGer 
4C.409/2005 E. 2.3.1; 4C.36/2001 E. 5a; BK OR-Kramer, Art. 22 N 56 ff.; CHK OR-Kut, Art. 22 N 6). 
Die „Absichtserklärung" vom 21. November 2019 lässt sich auch nicht als Vorvertrag qualifizieren. Ein 
solcher wäre beim Grundstückkauf ohnehin beurkundungspflichtig (Art. 216 Abs. 2 bzw. Art. 22 Abs. 2 
OR). Ein Schuldübernahmevertrag / Drittvertrag, der verletzt worden wäre, liegt folglich nicht vor.

Das angezeigte Verhalten der Beschuldigten ist somit eindeutig nicht tatbestandsmässig im Sinne von 
Art. 23 i. V. m. Art. 4 lit. a UWG (Verleitung zum Vertragsbruch). Das Verfahren wird deshalb nicht an 
die Hand genommen.

4.3 Dagegen wendet der Beschwerdeführer ein, dass die Absichtserklärung vom 
21. November 2019 sehr wohl als rechtsgültiger Vertrag qualifiziert werden müsse, 
dessen Verletzung die Beschuldigten ins Auge gefasst und erzielt hätten. Die 
Staatsanwaltschaft berufe sich auf die vorherrschende Lehre, welche die Schuldü-
bernahme – fälschlicherweise – als einen einzigen Vorgang betrachte. Die 
Schuldübernahme stelle ein komplexes Dreiecksgeschäft dar und setze sich aus 
drei Bestandteilen zusammen, nämlich (erstens) einem Befreiungsversprechen 
nach Art. 175 Abs. 1 des Obligationenrechts (OR; SR 220), d.h. einem Vertrag zwi-
schen dem bisherigen Schuldner einerseits und dem übernahmewilligen Rechts-
nachfolger andererseits, (zweitens) einem Vertrag des Schuldübernehmers mit 
dem Gläubiger und (drittens) dem Grundgeschäft zwischen dem bisherigen 
Schuldner und dem Schuldübernehmer, z.B. einem Grundstückkauf. Da der 
Grundpfandgläubiger bei einem Grundstückkauf nicht Vertragspartei sei, werde er 
auch nicht in die öffentliche Beurkundung einbezogen. Somit würde für die Erfül-
lung der öffentlichen Beurkundung der gesamten Schuldübernahme eine Partei 
fehlen. Demnach könne allein aus logischen Gründen eine formgültige öffentliche 
Urkunde nicht gegeben sein. Bei richtigem Verständnis des Instituts der Schuldü-
bernahme gelte nur für das Grundgeschäft zusammen mit der Schuldübernahme – 
d.h. dem zweiten und dritten Akt – das Erfordernis der öffentlichen Beurkundung, 
sofern überhaupt ein beurkundungsbedürftiges Rechtsgeschäft zur Frage stehe. 
Dass hinsichtlich des erstens Akts (Befreiungsversprechen gemäss Art. 175 OR) 
keine Beurkundungspflicht gelte, ergebe sich auch aus dem Zweck der öffentlichen 
Urkunde, der im Übereilungsschutz des Schuldners der vertragstypischen Haupt-
leistung liege. Bei richtigem Verständnis des ersten Akts der Schuldübernahme, 
d.h. dem Befreiungsversprechen, bedürfe der Schuldübernehmer nicht des Schut-
zes der öffentlichen Beurkundung; Art. 175 Abs. 2 OR gewähre dem Übernehmer 
hinreichenden Schutz, könne er doch nur zum Vollzug der Schuldübernahme ge-

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zwungen werden, wenn der bisherige Schuldner seinerseits den Verpflichtungen 
aus dem Grundgeschäft nachgekommen sei.

4.4 In ihrer Stellungnahme hält die Staatsanwaltschaft an ihren bisherigen Ausführun-
gen, insbesondere der Beurkundungspflicht der ursprünglich beabsichtigten inter-
nen Schuldübernahme als integraler Bestandteil des Grundstückkaufvertrags, wel-
che herrschender Lehre und Rechtsprechung entspreche, fest. Zwar möge Art. 175 
Abs. 2 OR für den Übernehmer einen gewissen Schutz bieten, allerdings begründe 
gerade der enge Zusammenhang mit dem beurkundungspflichtigen Grundgeschäft, 
dem Grundstückkauf, eine Beurkundungsbedürftigkeit für das Schuldbefreiungs-
versprechen. Zu berücksichtigen sei ausserdem, dass die J.________ AG Liegen-
schaftsvermittlungen gemäss «Vermittlungsvertrag/Vollmacht» keine Ermächtigung 
zum Abschluss eines (Vor-)Vertrags gehabt habe. 

4.5 Der Beschuldigte 2 verneint eine Verletzung von Art. 4 Bst. a UWG. Betreffend die 
Frage nach dem Vorliegen eines (rechtsgültigen) Vertrags führt er aus, dass die 
hier interessierende Absichtserklärung vom 21. November 2019 kein Versprechen 
zur Schuldübernahme im Sinn von Art. 175 OR enthalten habe und damit nicht als 
interne Schuldübernahme resp. als Vorvertrag ausgelegt werden könne. Hierfür 
würden sowohl die inhaltlichen als auch die formalen Voraussetzungen fehlen. Zum 
einen sei eben gerade nur eine Absichtsäusserung Inhalt der fraglichen Erklärung 
gewesen, d.h. eine unverbindliche Erklärung, einen Vertrag abschliessen zu wol-
len. Von einer Verpflichtung zum Abschluss eines Hauptvertrags, d.h. vom Vorlie-
gen eines Vorvertrags, könne somit nicht gesprochen. Zum anderen wäre ein Vor-
vertrag beurkundungspflichtig gewesen, bestimme doch der Hauptvertrag inhaltlich 
und formal das Profil des Vorvertrags, indem er die notwendigen Inhaltselemente 
beeinflusse und gegebenenfalls Formbedürftigkeit des Vorvertrags auslöse. Entge-
gen den beschwerdeführerischen Argumenten könne eine Schuldübernahme nicht 
vom Grundgeschäft, dem Liegenschaftsverkauf getrennt werden. Nach allgemeiner 
Lebenserfahrung erfolge beim Liegenschaftskauf eine Schuldübernahme als Be-
standteil der Tilgung des Kaufpreises. Zu beurkunden seien bei einer Liegen-
schaftstransaktion sämtliche wesentlichen Vertragsbestandteile. Sei die Schuldü-
bernahme eine solche, sei sie zu beurkunden. Dass die Übernahme der Hypothek 
auch für den Beschwerdeführer als Verkäufer wesentlich gewesen sei, ergebe sich 
aus dem Vermittlungsvertrag an die J.________ AG Liegenschaftsvermittlungen, in 
welchem zwei Kaufoptionen aufgeführt gewesen seien, nämlich ein Kauf ohne 
Schuldübernahme zum höheren Preis und ein Kauf mit Schuldübernahme zu ei-
nem tieferen Preis. Somit wäre auch der Vorvertrag einschliesslich Bestimmungen 
über die Schuldübernahme öffentlich zu beurkunden gewesen. 

Soweit die angebliche Verleitung zum Vertragsbruch betreffend, weist der Beschul-
digte 2 darauf hin, dass er damals als Kundenberater von K.________ (Verwal-
tungsratspräsident der H.________ AG [Käuferin]) tätig gewesen sei und als sol-
cher die Kundeninteressen zu wahren und daraus abgeleitet eine Beratungspflicht 
gehabt habe. Seine damalige Beratung vermöge das Tatbestandsmerkmal der Ver-
leitung zum Vertragsbruch resp. des Abwerbens nicht zu erfüllen. Gemäss bun-
desgerichtlicher Rechtsprechung sei das blosse Abwerben von Kunden nicht tatbe-
standsmässig im Sinn von Art. 4 Bst. a UWG (Urteil des Bundesgerichts 

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6B_192/2016 vom 2. Februar 2017 E. 4.2). Damit von «Verleitung zum Vertrags-
bruch» im Sinn des Gesetzes ausgegangen werden könne, bedürfe es besonderer 
Umstände, welche darin lägen, dass der Abgeworbene zur Auflösung des Vertrags 
keine vertragsimmanenten Gründe haben dürfe. Vorliegend sei die Käuferschaft 
zum Schluss gelangt, die von ihr ursprünglich geäusserte Absicht nicht verwirkli-
chen und die Libor-Hypothek mit Zins-Swap anlässlich des Liegenschaftskaufs 
nicht übernehmen zu wollen. Sie habe dies nicht ohne vertragsimmanente Gründe 
gemacht. Im Gegenteil sei sie auf das ursprüngliche Angebot der Verkäuferschaft, 
ohne Übernahme der Festhypothek den Kaufpreis von CHF 4'200'000.00 zu ent-
richten, eingetreten und habe noch CHF 50’0000.00 zusätzlich bezahlt. Im Ver-
gleich zur Vorfälligkeitsentschädigung von CHF 323'300.00, welche der Beschwer-
deführer als Verkäufer der Liegenschaft zur Ablösung der Festhypothek habe be-
zahlen müssen, sei der durch die Käuferschaft bezahlte Mehrbetrag von 
CHF 250'000.00 verhältnismässig und lasse auf ein gesundes Wettbewerbsver-
hältnis schliessen. Damit sei der unverfälschte Wettbewerb gewährleistet. Von ei-
nem gegen Treu und Glauben verstossenden Verhalten der im Wettbewerb beste-
henden Beteiligten könne keine Rede sein.

Der Beschuldigte 1 weist zunächst darauf hin, dass er in keiner Weise in die fragli-
chen Verhandlungen involviert gewesen sei. Er sei nie Vorgesetzter des Beschul-
digten 2 und im Zeitpunkt der Verhandlungen auch nicht (mehr) Vorgesetzter des 
aktuellen Kundenberaters des Beschwerdeführers gewesen. Zudem würden er und 
der Beschuldigte 2 unterschiedliche Kundentypen betreuen, so dass er Letzteren 
auch nicht in dessen Fachgebiet vertrete. Er gehe davon aus, dass er irrtümlich 
angezeigt worden sei, weil er zu einem früheren Zeitpunkt der Vorgesetzte des ak-
tuellen Kundenbetreuers des Beschwerdeführers gewesen sei und diesen später 
einmal in dessen Abwesenheit anlässlich einer spontanen Vorsprache des Be-
schwerdeführers in ganz anderer Sache in Empfang genommen habe, um ihn im 
Sinn eines entgegenkommenden Kundenservice soweit möglich zu helfen. 

In der Sache hält der Beschuldigte 1 wie der Beschuldigte 2 zum einen dafür, dass 
es sich bei der Absichtserklärung vom 21. November 2019 nicht um einen rechts-
gültigen Vertrag handle, bedürfe doch nicht nur der eigentliche Grundstückkaufver-
trag oder ein Vorvertrag der öffentlichen Beurkundung, sondern als zumindest sub-
jektiv wesentlicher Bestandteil des nachfolgenden Grundstückkaufs auch eine Er-
klärung der (internen) Schuldübernahme. Der in Art. 216 OR verankerte Käufer-
schutz gelte auch in der hier interessierenden Konstellation, schütze er doch auch 
vor übereilter Einwilligung in wesentliche Vertragsbestandteile. Der Umstand, dass 
im Einzelfall separate Dokumente vorliegen, ändere daran nichts. Dass der Überei-
lungsschutz auch nicht durch die Erstellung getrennter Dokumente umgangen wer-
den könne, belege der gesetzgeberische Wille, dass auch blosse Vorverträge der 
erwähnten Formvorschrift unterstellt würden. Abgesehen davon sei auch die Tat-
bestandsvoraussetzung des Verleitens aufgrund der beim Kundenberater liegen-
den Beratungs-/Aufklärungspflicht betreffend Finanzierungsmöglichkeiten nicht er-
füllt.

4.6 Die angefochtene Nichtanhandnahmeverfügung erweist sich als rechtmässig. Die 
Staatsanwaltschaft ging zu Recht davon aus, dass in einem ersten Schritt die Fra-

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ge nach dem Bestehen eines rechtsgültigen Vertrags geprüft werden muss, bevor 
– bei Vorliegen eines solchen – eine allfällige im Sinn von Art. 4 Bst. a UWG straf-
rechtlich relevante Verleitung zum Vertragsbruch durch die Beschuldigten näher 
untersucht zu werden braucht. Weiter legte sie in rechtlich einwandfreier Weise 
dar, weshalb nicht von einem rechtsgültig zustande gekommenen Vertrag ausge-
gangen werden kann resp. weshalb sich die Beschuldigten nicht strafbar gemacht 
haben. Darauf kann – ebenso wie auf die einlässlichen Ausführungen der beiden 
Beschuldigten – verwiesen werden (vgl. E. 4.2, 4.4. und 4.5 hiervor). Was der Be-
schwerdeführer dagegen vorbringt, verfängt nicht. 

Zunächst ist festzuhalten, dass die hier interessierende Absichtserklärung lediglich 
als Absichtsäusserung zu qualifizieren ist. Wie der Wortlaut schon sagt, wird mit 
dieser nur eine ernsthafte, aber unverbindliche Absicht bekundet, einen künftigen 
(mitunter als «Hauptvertrag» bezeichneten) Vertrag mit gewissem Inhalt abzusch-
liessen. Die erklärende Partei wird jedoch nicht zum Abschluss des «Hauptver-
trags» mit den in der Absichtserklärung festgehaltenen Konditionen verpflichtet 
(ZELLWEGER-GUTKNECHT, in: Balser Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, 
N. 25 zu Art. 22 OR; ENGEL/WYDEN, Schweizer Vertragshandbuch 2017, 3. Letter 
of Intent, N. 01; Urteil des Bundesgerichts 4C.409/2005 vom 21. März 2006 
E. 2.3.1). Damit unterscheidet sich die Absichtserklärung auch vom Vorvertrag im 
Sinn von Art. 22 OR. Ein Vorvertrag ist ein schuldrechtlicher Vertrag, der einen 
oder beide Kontrahenten verpflichtet, einen forderungsbegründend wirkenden Ver-
trag zwischen ihnen oder mit einem Dritten abzuschliessen (HERZOG, Kurzkom-
mentar Obligationenrecht, 1. Auf. 2014, N. 3 zu Art. 22 OR). Dass die Käuferschaft 
– allenfalls aufgrund der vom Beschuldigten 2 erfolgten Beratung – von der in der 
Absichtserklärung geäusserten Absicht, die Liegenschaft samt Hypothekar-
Verpflichtung übernehmen zu wollen, Abstand genommen hat, zeitigt keine straf-
rechtlichen Folgen. Die Absichtserklärung stellt keinen Vertrag dar, der im Sinn von 
Art. 4 Bst. a UWG durch das angezeigte Verhalten der Beschuldigten hätte ver-
letzt/gebrochen werden können.

Im Übrigen hält die Staatsanwaltschaft zu Recht fest, dass die vom Beschwerde-
führer beauftragte J.________ AG Liegenschaftsvermittlungen, welche die Ab-
sichtserklärung mit der Käuferschaft abgeschlossen hat, nicht zum Abschluss eines 
verbindlichen Vorvertrags berechtigt gewesen ist. Ihre Befugnisse erstreckten sich 
gemäss «Vermittlungsvertrag/Vollmacht» auf die Ausführung «aller für die Abwick-
lung dieses Geschäfts [Grundstückverkauf] erforderlichen Arbeiten, wie Besichti-
gung, Beschaffung von allen notwendigen Unterlagen wie Grundbuchauszüge etc., 
Verhandlungen mit Interessenten, Behörden und Banken, Korrespondenzen und 
desgleichen», worunter die Einholung einer einfachen Absichtserklärung subsu-
miert werden kann, wohl aber kaum ein Abschluss eines Grundstückkaufvor-
vertrags inklusive Schuldübernahme in Millionenhöhe.

Hinzuweisen ist in aller Kürze schliesslich darauf, dass selbst dann die Tatbe-
standselemente von Art. 4 Bst. a UWG nicht erfüllt wären, wenn die «Absichtser-
klärung» vom 21. November 2019 als Vertrag resp. als verbindliche interne 
Schuldübernahme im Sinn von Art. 175 OR qualifiziert würde. Zunächst geht die 
Beschwerdekammer mit der Staatsanwaltschaft und den Beschuldigten einig, dass 

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im Rahmen des hier interessierenden Liegenschaftsverkaufs auch die interne 
Schuldübernahme gemäss Art 175 OR einer öffentlichen Beurkundung bedurft hät-
te. Dass eine interne Schuldübernahme grundsätzlich formfrei abgeschlossen wer-
den darf, bedeutet nicht, dass dies in jedem Fall möglich ist. Der interne Schuldü-
bernahmevertrag ist dann einer besonderen Form unterworfen, wenn er selber Be-
standteil eines formbedürftigen Vertrags ist oder wenn der die Schuld begründende 
Vertrag wegen der besonderen Natur des Leistungsgegenstandes von Gesetzes 
wegen einer besonderen Form unterworfen ist, so bei Übernahme der Schuld, die 
auf Eigentumsübertragung von Grundstücken lautet (u.a. TSCHÄNI/GABERTHÜEL, in: 
Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 5 zu Art. 175 OR). Die in-
terne Schuldübernahme ist wesentlicher Bestandteil des nachfolgenden Grunds-
tückkaufs und daher von der Beurkundungspflicht mitumfasst. Die Beschwerde-
kammer sieht sich nicht veranlasst, sich von der herrschenden Lehre zu distanzie-
ren. Dass der Schuldübernehmer gemäss Art. 175 Abs. 2 OR vom Schuldner nicht 
zur Schuldübernahme angehalten werden kann, solange dieser ihm gegenüber den 
Verpflichtungen nicht nachgekommen ist, ändert daran nichts. Zwar mag dies ein 
gewisser Schutz für den Schuldübernehmer bieten. Jedoch gilt auch für ihn der in 
Art. 216 OR verankerte Übereilungsschutz. Gemäss dieser Bestimmung bedürfen 
Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstande haben, und entsprechende 
Vorverträge zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Zweck dieser Form-
vorschrift liegt u.a. im Schutzbedürfnis von Käufer- und Verkäuferschaft. Zutreffend 
weist der Beschuldigte 2 darauf hin, dass die Formvorschrift nicht nur auf den 
Schutz vor einem übereilten Abschluss eines Grundstückkaufvertrags, sondern 
auch vor einer übereilten Einwilligung in sämtliche objektiv und subjektiv wesentli-
chen Bestandteile eines solchen abzielt. Unbestrittenermassen ist die hier interes-
sierende Absichtserklärung nicht öffentlich beurkundet worden. Selbst wenn sie 
somit entgegen ihres Titels als (verbindliche) interne Schuldübernahme zu be-
zeichnen wäre, wäre sie nicht rechtsgültig.

Mangels Vorliegens eines rechtsgültigen Vertrags fehlt es somit an einem Tatbe-
standselement des in Art. 4 Bst. a UWG inkriminierten Verhaltens. Vor diesem Hin-
tergrund kann offengelassen werden, ob der Beschuldigte 1 überhaupt in irgendei-
ner Weise in die Liegenschafts(ver)kaufsverhandlungen involviert gewesen ist oder 
nicht. Darüber hinaus ist festzuhalten, dass das Verhalten des Beschuldigten 2 oh-
nehin nicht strafrechtlich relevant wäre, selbst wenn mit Blick auf die interessieren-
de Absichtserklärung von einem rechtsgültigen Vertrag ausgegangen werden 
müsste. Gleiches gälte beim Beschuldigten 1, wenn denn von einer Beteiligung 
seiner Person gesprochen werden müsste. Wie die Beschuldigten 1 und 2 zutref-
fend festhalten, ist unter «Verleiten» im Sinn von Art. 4 Bst. a UWG nicht die blosse 
Information bzw. Beratung über eine andere Finanzierungsmöglichkeit gemeint. 
Dies erst recht nicht, wenn sich eine solche Beratung aus der Aufklärungspflicht im 
Rahmen eines vorbestehenden Vertragsverhältnisses zwischen Bank und Kunde 
sowie eines vorvertraglichen Verhältnisses (neue Finanzierung) ergibt. Es kann 
nicht ernsthaft in Abrede gestellt werden, dass der Beschuldigte 2 nicht verpflichtet 
gewesen wäre, die Finanzierung zu prüfen und den Kunden resp. die Kundin über 
zeitgemäss bzw. marktkonforme Finanzierungen in Kenntnis zu setzen. Die Be-

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schwerdekammer schliesst sich den in diesem Zusammenhang gemachten Aus-
führungen der Beschuldigten vollumfänglich an.

4.7 Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Tatbestandsvoraussetzungen von 
Art. 4 Bst. a UWG eindeutig nicht erfüllt sind, weshalb die Staatsanwaltschaft das 
Verfahren zu Recht nicht an die Hand genommen hat. Die Beschwerde erweist sich 
als unbegründet und ist abzuweisen.

5.

5.1 Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens 
dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 428 Abs. 1 StPO). Die 
Verfahrenskosten, bestimmt auf CHF 1‘000.00, sind mit der von ihm geleisteten Si-
cherheitsleistung gleicher Höhe zu verrechnen. 

Die Beschuldigten 1 und 2 haben zudem Anspruch auf Entschädigung ihrer in der 
Sache gebotenen Aufwendungen im Beschwerdeverfahren (Art. 436 Abs. 1 i.V.m. 
Art. 429 Abs. 1 Bst. a StPO). Die Verlegung der Kosten richtet sich nach dem 
Grundsatz, wonach Kosten zu tragen hat, wer sie verursacht. Wird das aussch-
liesslich von der Privatklägerschaft erhobene Rechtsmittel abgewiesen, hat sie die 
durch angemessene Ausübung der Verfahrensrechte entstandenen Verteidigungs-
kosten der beschuldigten Person zu tragen (vgl. die Urteile des Bundesgerichts 
6B_273/2017 vom 17. März 2017 E. 2 und 6B_406/2017 vom 6. Juni 2017 E. 3, je 
mit Hinweisen). Dass die Beschuldigten zur Ausübung ihrer Verfahrensrechte je ei-
nen Rechtsanwalt beigezogen haben, ist nicht zu beanstanden. Der Beizug war 
geboten. Die Entschädigungen der beiden Beschuldigten werden gestützt auf die 
von ihren Rechtsanwälten eingereichten Honorarnoten bestimmt, wobei anzumer-
ken ist, dass die geltend gemachten Honorare mit Blick auf Art. 17 Abs. 1 der Par-
teikostenverordnung (PKV; BSG 168.811) als am oberen Rand liegend zu bezeich-
nen sind. Angesichts der Tatsache aber, dass sich die Beschuldigten erst im Be-
schwerdeverfahren zu den Anschuldigungen äussern konnten, diese nicht als Ba-
gatelle abgetan werden können und eine Beschränkung der Stellungnahmen auf 
die primäre Frage (Vorliegen eines rechtsgültigen Vertrags) nicht opportun gewe-
sen wäre, erweisen sie sich jedoch gerade noch als angemessen. Vor diesem Hin-
tergrund wird der Beschwerdeführer verpflichtet, dem Beschuldigten 1 eine Ent-
schädigung von CHF 3'429.90 (inkl. Auslagen und MWST) und dem Beschuldigten 
2 eine Entschädigung von CHF 2'974.55 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen. 

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Die Beschwerdekammer in Strafsachen beschliesst:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens, bestimmt auf CHF 1‘000.00, werden dem 
Beschwerdeführer auferlegt und mit der von ihm geleisteten Sicherheitsleistung glei-
cher Höhe verrechnet. 

3. Der Beschwerdeführer hat dem Beschuldigten 1 eine Entschädigung von 
CHF 3'429.90 (inkl. Auslagen und MWST) und dem Beschuldigten 2 eine Entschädi-
gung von CHF 2'974.55 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen. 

4. Zu eröffnen:
- dem Straf- und Zivilkläger/Beschwerdeführer (per Einschreiben)
- dem Beschuldigten 1, v.d. Rechtsanwalt Dr. B.________ (per Einschreiben)
- dem Beschuldigten 2, v.d. Fürsprecher D.________ (per Einschreiben)
- Leitender Staatsanwalt F.________, Kantonalen Staatsanwaltschaft für Wirt-

schaftsdelikte (mit den Akten – per Einschreiben)

Mitzuteilen:
- der Generalstaatsanwaltschaft (per Kurier)

Bern, 13. August 2020 Im Namen der Beschwerdekammer
in Strafsachen

Der Präsident:

Oberrichter J. Bähler

Die Gerichtsschreiberin:

Beldi

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden durch die Beschwerdekammer in Strafsachen in Rechnung 
gestellt.

Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht, Av. du Tribunal fédéral 29, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in Strafsachen gemäss Art. 39 ff., 78 ff. und 90 ff. des Bundesgerichtsgeset-
zes (BGG; SR 173.110) geführt werden. Die Beschwerde muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entspre-
chen.