# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c17ca86b-8d61-5487-b949-26d0bda7f1d7
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-01-07
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 07.01.2002 12.2001.77
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2001-77_2002-01-07.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2001.00077

  	
  Lugano

  7 gennaio
  2002/fb

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La
  seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente 

  Chiesa e Rusca

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente per giudicare nella causa ordinaria appellabile OA.97.55
della Pretura del distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione 27
gennaio 1997 da

 

 

                                         __________

                                         rappr.
dall'avv. __________

 

                                         contro

 

                                         __________

 

                                         e
ora

                                         __________

                                         __________

                                         rappr.ti
dall'avv. __________

 

 

con cui l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento
di fr. 26'300.-- oltre interessi a titolo di prezzo della vendita;

 

Domanda avversata dalla parte convenuta e integralmente ammessa dal
Pretore con sentenza 30 aprile 2001;

 

Appellante la parte convenuta, che con atto di appello del 21 maggio
2001 postula la riforma del giudizio impugnato nel senso della reiezione della
petizione;

 

Mentre l’attrice con osservazioni del 27 giugno 2001 chiede la
reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;

 

Letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

Posti
a giudizio i seguenti punti di questione

 

1.- 
se deve essere accolto l’appello

2.- 
tassa di giustizia e ripetibili

 

 

Ritenuto

 

 

in fatto:

 

 

                                   A.   L’attrice
afferma di avere venduto a __________ con atto pubblico del 3 maggio 1993 i
fondi fol. PPP __________ e __________, quote di comproprietà del fondo base n.
__________ di __________ con diritto esclusivo su altrettanti appartamenti al
prezzo complessivo di fr. 800'000.--, importo che secondo il contratto avrebbe
in ogni caso dovuto essere versato entro il 1° agosto 1993. Di questo importo
sarebbero stati pagati, in diverse riprese, solo complessivi fr. 773'700.--
mentre, ingiustificatamente, sarebbe tuttora scoperto il saldo di fr. 26'300.--
oltre interessi, importo oggetto della causa.

 

                                   B.   Nella
risposta del 25 aprile 1997 il convenuto, ammessa l'esistenza del contratto, ha
affermato l'esistenza di una pattuizione in virtù della quale fr. 100'000.--
del prezzo di vendita avrebbero dovuto essere trattenuti dal notaio rogante
sino alla soluzione della pregressa vertenza con un altro condomino riguardante
il diritto d'uso esclusivo su di una terrazza e sino all'esecuzione di
determinate opere necessarie a rendere abitabili gli appartamenti. Il termine
contrattuale del 1° agosto 1993 sarebbe pertanto stato quello per il compimento
delle opere, e non per il pagamento del prezzo. Il problema relativo alla
terrazza sarebbe in seguito stato risolto, mentre che parte dei lavori, per fr.
23'701.60 più altri fr. 2'500.--, sarebbe stata pagata direttamente
dall'acquirente, che pertanto nulla più dovrebbe alla venditrice.

 

                                   C.   Le
parti in sede di conclusioni hanno ribadito le rispettive tesi e domande,
contestando nel contempo quelle della parte avversaria.

                                          Il
18 giugno 2000 è deceduto il convenuto, al quale sono succeduti in causa i
figli __________ e __________.

 

                                   D.   Nel
giudizio qui impugnato il Pretore, posta l'esistenza del contratto di
compravendita immobiliare e rilevata la discrepanza tra il testo italiano e
quello tedesco quo al termine di pagamento del prezzo, ha ritenuto comunque non
comprovata la tesi di parte convenuta -gravata dell'onere della prova- di avere
soluto per l'equivalente del prezzo non pagato il costo di lavori
contrattualmente carico dell'attrice, atteso che l'arch. __________ avrebbe
deposto in senso contrario, dichiarando che i lavori pagati dal convenuto non
erano quelli di cui all'elenco contenuto nell'atto notarile.

                                          Dal
che l'accoglimento della petizione.

 

                                   E.   Nel
proprio gravame la parte convenuta, riassunta la propria versione dei fatti, ha
osservato come l'attrice durante la fase dello scambio degli allegati
introduttivi abbia omesso di replicare alla tesi difensiva dell'avvenuta
compensazione del saldo del prezzo con il costo dei lavori di sistemazione. 

                                          Il
Pretore avrebbe comunque a torto ritenuto non provata l'identità delle opere
pagate dal convenuto con quelle previste a carico dell'attrice dal contratto di
compravendita valutando male gli elementi probatori in atti ed inoltre avrebbe
violato le norme in materia di onere probatorio, atteso che sarebbe spettato
all'attrice di dimostrare che la compensazione operata dall'acquirente era
scorretta.

 

                                   F.   Delle
osservazioni dell'attrice, che postula la reiezione del gravame con protesta di
spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei successivi
considerandi.

 

 

Considerato

 

 

in diritto:

 

 

                                    1.   In
tema di onere della prova, l'art. 8 CC stabilisce che chi vuole dedurre il
proprio diritto da una circostanza di fatto da lui asserita deve fornirne la
prova. In materia contrattuale ciò significa che chi, come l'attrice, chiede
l'adempimento di un'obbligazione fondata su di un contratto è tenuto a
dimostrare l'esistenza del contratto e l'esigibilità dell'asserita pretesa (per
tante: II CCA 18 maggio 2000 in re M. SA /C.).

                                          Stabilito
ciò -nella fattispecie è incontestata la venuta in essere della pretesa dedotta
in causa, debitamente attestata dall'atto notarile doc. A-, in applicazione
della medesima regola spetta al debitore di dimostrare il sussistere delle
circostanze di fatto che permettano di concludere per l'avvenuta estinzione
dell'obbligazione.

                                          Contrariamente
a quanto sostenuto nel gravame, è pertanto la parte convenuta, che si prevale
dell'estinzione del proprio debito per effetto di compensazione ex art. 120 e
segg. CO, a dovere dimostrare che sussistono tutti gli estremi per la sua
applicazione, prova che, sempre contrariamente alle tesi degli appellanti, non
può essere processualmente dedotta dalla mancata replica alla risposta di causa
in cui la compensazione è stata  addotta, non potendo, per invalsa
giurisprudenza, essere applicato l'invocato art. 170 cpv. 2 CPC in favore delle
affermazioni di fatto contenute nella risposta di causa (Cocchi/Trezzini,
CPC-TI, ad art. 175, n. 2 e 3).

 

                                    2.   Superata,
a giusta ragione, dal Pretore da tesi attorea secondo cui la petizione andrebbe
accolta, interpretando la clausola n. 2 del contratto di compravendita nel
senso che il pagamento del saldo del prezzo era in ogni caso dovuto per il
termine del 1° agosto 1993, atteso che prevalente è invece e comunque la chiara
locuzione secondo cui il pagamento avviene "previa esecuzione delle opere
menzionate al punto no. 6", l'esito della causa dipende dalla questione a
sapere -e per la quale la parte convenuta è gravata dell'onere della prova- se
ed in quale misura l'acquirente abbia effettivamente pagato di tasca propria
dei lavori contrattualmente pattuiti siccome a carico della venditrice.

 

 

                                    3.   In
primo luogo va detto che l'esistenza di un qualche obbligo a carico
dell'attrice, costituente anch'esso controprestazione per il prezzo globale di
fr. 800'000.--, è incontrovertibile. 

                                          Il
punto n. 6 della fotocopia doc. A del rogito n. 57 del notaio avv. __________
rinvia alla lista allegata all'atto quale suo inserto A, effettivamente
presente e formata da due pagine, e a un "piano inserto B", del quale
non vi è però traccia, figurando quale inserto B della fotocopia versata in
atti unicamente un foglio firmato dalle parti, denominato appunto "inserto
B" ma privo di altre indicazioni. 

                                          L'apparente
lacuna nella riproduzione dell'inserto dell'atto notarile non è stata
completata o ravvisata dalla parte convenuta.

                                          Mancando
il piano al quale fa evidente riferimento, l'elenco di opere di cui all'inserto
A, che indica pareti da demolire e altre da ricostruire numerandole o
contrassegnandole con lettere dell'alfabeto, risulta poco comprensibile. Si
evince comunque che a carico dell'attrice erano pattuite opere murarie da
capomastro (per l'appunto demolizione e ricostruzione di muri, formazione di
archi e betoncini, ecc.), opere da gessatore almeno per la posa degli intonaci
(inserto A, pag. 1 e 2), opere da sanitario e elettricista (inserto A, pag. 2),
opere da falegname (inserto A, pag. 1 in fine) e perfino le prestazioni di un
ingegnere (inserto A, pag. 2).

                                          Il
complesso di opere così descritto appare comunque, anche in assenza di migliori
indicazioni, di una certa importanza.

 

                                    4.   Altrettanto
irrefutabile appare anche l'accertamento del fatto nei due appartamenti non
sono state eseguite solo le opere di cui al predetto elenco, ma anche altre,
che in quanto tali dovevano essere pagate dall'acquirente (il che è logico,
esplicito comunque in tal senso il punto 6 del contratto, seconda frase).

                                          Di
questa circostanza dà ripetutamente atto la corrispondenza preprocessuale, ed
in particolare i doc. 7, 9 e 16, provenienti dal convenuto medesimo e nei quali
si fa menzione di "moltissime spese" a carico dell'acquirente e di
ripartizione della fattura della ditta __________, che non avrebbero avuto
motivo di essere se fossero stati deliberati unicamente i lavori di cui
all'inserto A. In tal senso anche la lettera 28 aprile 1994 dell'arch.
__________ (doc. 8), in cui si parla di "modifiche supplementari"
volute dal convenuto, così come del resto spiegato nel corso della sua
deposizione testimoniale.

 

                                    5.   In
questa situazione di simultanea esecuzione da parte delle medesime ditte di
lavori a carico della venditrice e di opere a carico del compratore, non vi può
a priori essere alcuna certezza circa il destino dell'una o dell'altra pretesa
per mercedi degli artigiani, ed in assenza di una perizia giudiziaria l'elenco
di fatture, per un importo totale di fr. 26'201.60 che l'acquirente vorrebbe
porre a carico dell'attrice (doc. 11 e doc. 14 in versione definitiva)
costituisce a ben vedere solo una tesi di questa parte circa la ripartizione
dei costi di sistemazione degli appartamenti, alla quale si contrappongono le
affermazioni del direttore dei lavori arch. __________, sicuramente cognito
della situazione, ma anche mandatario dell'attrice, della quale ha chiaramente,
e con toni accesi, preso le difese nella fase preprocessuale (cfr. doc. 8).

                                          Ciò
va considerato nel contesto della valutazione della sua deposizione ex art. 90
CPC, così come va osservato che la stessa non è assolutamente lineare: da un
lato egli conferma senza mezzi termini che i lavori indicati al doc. 11 non
fanno parte di quelli previsti nell'inserto A dell'atto di compravendita (atto
IV, pag. 4), ma in realtà l'affermazione è inesatta poiché già dal contenuto
della medesima deposizione si evince che almeno uno dei lavori di cui al doc.
11 è sostitutivo di uno di quelli a carico dell'attrice (pag. 3).

 

                                    6.   Ciò
premesso, posto comunque che la pretesa compensatoria di parte convenuta è
quella di cui ai doc. 11 e 14, viste le spiegazioni di cui alla lettera doc.
11, dato il contenuto del contratto e ritenuta la deposizione dell'arch.
__________, la Camera giunge alla seguente valutazione delle pretese
compensatorie:

 

                                 6.1   Le
posizioni 1, 2 e 3 della pag. 1 del doc. 11 sono relative a un preteso
"errore della __________ la quale aveva interrotto l'erogazione di acqua
che non giungeva al rubinetto esterno della terrazza" (doc. 11, pag. 2).

                                          Il
rubinetto esterno della terrazza appare però opera estranea a quelle di cui
all'inserto A del contratto di vendita, che per le opere da sanitario menziona
unicamente "gli spostamenti necessari alla formazione della doccia e del
nuovo bagno, unitamente all'allacciamento della cucina nella sua nuova
posizione". Ne consegue che il relativo costo non va posto a carico
dell'attrice.

 

                                 6.2   La
posizione 4 riguarda "la sistemazione del tappeto verde sulla
terrazza" (doc. 11, pag. 1 e 2; cfr. deposizione __________, atto VI), ed
anche in questo caso appare trattarsi di opera esulante da quelle di cui
all'atto di vendita, ragione per cui essa deve rimanere a carico
dell'acquirente.

 

                                 6.3   La
posizione n. 5 del doc. 11 concerne una fattura di fr. 20'000.-- della
__________ "relativa a tutte le opere da pittore interne che tale ditta ha
eseguito nell'appartamento" (doc. 11, pag. 2), al cui pagamento la parte
convenuta riconosce di dovere partecipare in ragione di fr. 7'000.-- per opere
da lei richieste, sicché l'addebito nei confronti dell'attrice è della
differenza di fr. 13'000.--. Tali opere sono di principio comprese tra quelle
di cui all'inserto A dell'atto di vendita, circostanza del resto ammessa dalla
stessa attrice. 

                                          In
effetti, il di lei rappresentante arch. __________ nel conteggio annesso allo
scritto 28 aprile 1994 inviato al rappresentante del convenuto (doc. 8, pag.
5), riconosceva siccome a carico della venditrice il predetto importo di fr.
20'000.-- per opere da pittore e gessatore, e ammetteva nel contempo di non
avere effettuato alcun pagamento a tal titolo.

                                          Questo,
a mente sua, per il motivo che la venditrice avrebbe anticipato ad altro
artigiano, per l'esattezza la ditta __________, fr. 12'000.-- per opere
supplementari di pertinenza del convenuto (doc. 8, punto 3, pag. 2), di modo
che essa avrebbe inteso compensare tale pagamento con il debito relativo alle
opere della ditta __________, a suo carico ai sensi dell'inserto A dell'atto di
vendita, dal che il riconoscimento da parte sua del debito della differenza di
fr. 8'000.-- (doc. 8, pag. 5, infine).

                                          Rispondendo
a tale scritto in data 9 maggio 1994 con una raccomandata inviata direttamente
all'attrice (doc. 9) , il patrocinatore del convenuto prendeva posizione sulla
questione relativa alla fattura __________ senza commentare il diverso
conteggio dell'arch. __________ (dovuti fr. 20'000.-- ./. fr. 12'000.-- pagati
a __________ = fr. 8'000.-- spettanti al convenuto), e ribadendo la propria
posizione (dovuti fr. 20'000.-- ./. fr. 7'000.--per modifica del camino = fr.
13'000.-- di sua spettanza) e rilevando che dato il riconoscimento di soli fr.
8'000.-- da parte dell'attrice "il mio mandante si vede costretto ad
anticipare la rimanenza di fr. 5'000.-- che, dunque, gli vanno rimborsati".

                                          Questi
sono i soli elementi di giudizio, dato che agli atti non vi è la fattura
oggetto della disputa, e nemmeno è dato di sapere, ricevute alla mano, chi
l'abbia effettivamente pagata e se del caso in quale proporzione; d'altro canto
l'arch. __________ nella propria deposizione non si è espresso su questo tema
specifico, ragione per cui la prova dell'avvenuto pagamento dell'attrice alla
ditta __________ nonché la prova del fatto che l'eventuale pagamento avrebbe
riguardato opere di pertinenza del convenuto si esaurisce nelle corrispondenti
affermazioni fatte dall'arch. __________ nel predetto doc. 8.

 

                                          In
questa situazione di incertezza, rilevante appare in primo luogo la predetta
chiara affermazione del convenuto, secondo cui il proprio credito sarebbe in
definitiva di soli fr. 5'000.-- e che questo solo sarebbe l'importo da lui
anticipato ad __________ (doc. 9, pag. 4).

                                          La
facoltà per il convenuto di ottenere questo importo nella presente causa (e
meglio di poterlo compensare sul credito dell'attrice) dipende perciò in
definitiva dalla questione a sapere se possa ritenersi provato dall'attrice il
pagamento di fr. 12'000.-- da parte sua alla ditta __________ per opere di
competenza del convenuto sulla base delle affermazioni dell'arch. __________ di
cui al doc. 8.

                                          La
risposta deve essere negativa: in primo luogo già solo in rigorosa applicazione
del principio attitatorio va considerato che l'attrice mai ha affermato in
causa di avere effettuato siffatto pagamento e di volerne trarre diritto, sicché
la valutazione delle prove, a ben vedere, riguarda circostanze fattuali di cui
la parte non si è prevalsa, e che pertanto, anche volendole dare per accertate,
sono ininfluenti ai fini del giudizio in quanto estranee alla realtà
processuale (Cocchi/Trezzini, opera citata, ad art. 78, n. 3);
secondariamente, la funzione svolta dal teste consente di affermare che egli
aveva diretta conoscenza del fatto che le opere in questione riguardavano
effettivamente il convenuto, mentre non vi è, per quanto risulta dagli atti, la
medesima evidenza dell'esistenza di una diretta conoscenza dell'avvenuto
pagamento da parte dell'attrice dei fr. 12'000.-- in questione, sicché è lecito
desumere che egli abbia in proposito unicamente riferito quanto appreso
dall'attrice, il che costituisce però solo una prova indiretta (Cocchi/Trezzini,
opera citata, art art. 236-237, n. 1).

                                          Ne
consegue che all'appellante, in parziale riforma del giudizio impugnato, va
riconosciuto l'importo di fr. 5'000.-- di cui al doc. 9, pag. 4.

 

                                 6.4   La
posizione n. 6 del doc. 11 concerne fr. 1'292.-- richiesti dalla ditta
__________ per la sostituzione del vetro in cucina.

                                          Anche
questa voce appare estranea all'elenco di cui all'atto di vendita e, come
quelle di cui ai considerandi 6.1 e 6.2, ed infatti appare piuttosto trattarsi
questione relativa a pretesi difetti dell'oggetto venduto, ovvero a diritti di
garanzia dell'acquirente (cfr. in tal senso anche la deposizione dell'arch.
__________, pag. 3, ultime 5 righe).

                                          La
materia è perciò diversa da quella dell'adempimento della clausola 6 dell'atto
di vendita e del relativo inserto A invocata negli allegati di causa per
sottrarsi alla richiesta di pagamento del saldo del prezzo, ed inoltre essa
risulta legata a differenti premesse, quali il superamento della clausola
d'esclusione di garanzia per difetti (doc. A, pag. 5, n. 8) e l'esigenza di una
tempestiva notifica di difetti, questioni non esplorate nella presente
procedura. Ne discende che la compensazione invocata dal convenuto su tale base
non può essere ammessa.

 

                                 6.5   La
posizione n. 7 del doc. 11 ammonta a fr. 5'733.-- fatturati dalla ditta
__________, ossia la ditta del convenuto, per il risanamento dei betoncini,
opera compresa nel noto elenco.

                                          L'arch.
__________ nella propria deposizione conferma la circostanza, e precisa
"che il rifacimento di parte dei betoncini inizialmente previsti a carico
della venditrice, non è stato effettuato perché sostituito con un risanamento
dell'importo di circa fr. 5'000.-- per rendere fattibile la posa dei marmi.
Lavoro fatto eseguire da __________.". Avendo l'attrice risparmiato il
rifacimento dei betoncini, opera a suo carico, appare più che corretto porre a
suo carico il lavoro sostitutivo di risanamento, la congruità del cui costo
risulta attestata dalla deposizione del direttore dei lavori.

                                          Anche
su questo punto il primo giudizio va pertanto riformato nel senso
dell'accoglimento dell'eccezione compensatoria per ulteriori fr. 5'733.--.

 

                                 6.6   la
successiva posizione di fr. 980.-- concerne la siliconatura della terrazza
(doc. 11, punto 8, pag. 3), opera estranea a quelle di cui all'annesso A
dell'atto di vendita e il cui costo non può pertanto essere addossato alla
venditrice.

 

                                 6.7   Analoga
considerazione vale per l'ultima pretesa di fr. 2'500.-- per "separazione
e fissazione ringhiere balcone", non figurando opere esterne di sorta
nell'annesso A all'atto di vendita.

 

 

                                    7.   Da quanto esposto al considerando precedente (consid. 6.3 e 6.5) si
ha che la pretesa compensatoria vantata dalla parte convenuta risulta fondata
per complessivi fr. 10'733.--.

                                          Deducendo
questo importo dall'incontestato credito dell'attrice di fr. 26'300.--, essa
rimane creditrice nei confronti degli appellanti per fr. 15'267.-- oltre
interessi.

 

                                          Ne
consegue, in tale misura, il parziale accoglimento del gravame.

 

                                          Tassa
di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza delle
parti (art. 148 CPC).

 

Per
i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                     I.   L’appello
21 maggio 2001 di __________ e __________ è parzialmente accolto.

 

                                          Di
conseguenza la sentenza 30 aprile 2001 della Pretura del distretto di Lugano,
sezione 3, è riformata nel modo seguente:

 

                                    1.   La
petizione è parzialmente accolta.

                                          __________
e __________, sono condannati a pagare in solido a __________, fr. 15'267.--
oltre interessi al 5% dal 27 gennaio 1997.

 

                                    2.   La tassa di giustizia di fr. 1'000.-- e le spese, da anticipare 

                                          dall'attrice,
restano a suo carico per 1/3 mentre che per 2/3 sono a carico dei convenuti in
solido, che, pure in solido,  rifonderanno all'attrice complessivi fr. 900.--
per parte di ripetibili.

 

                                    II.   Le
spese della procedura d’appello, consistenti in:

 

                                          a) 
tassa di giustizia                                  fr.   750.--

                                          b) 
spese                                                   fr.     50.--

                                          T
o t a l e                                                   fr.   800.--

 

                                          già
anticipati dagli appellanti, restano a loro carico per 2/3, mentre che per 1/3
sono a carico dell'attrice, alla quale i convenuti in solido rifonderanno
complessivi fr. 400.-- per ripetibili parziali di appello.

 

                                   III.   Intimazione:       - 
__________

 

                                          Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 3.

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                            Il
segretario