# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 44f2fb5f-d30d-530e-8ced-7536bcd1d7f5
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-11-10
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Zivilkammern 10.11.2023 ZVE.2023.25
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_001_ZVE-2023-25_2023-11-10.pdf

## Full Text

Obergericht 

Zivilgericht, 4. Kammer 

 

 

ZVE.2023.25  
(MI.2022.107)  

Art. 151 

 

 

Entscheid vom 10. November 2023 
 

 

Besetzung  Oberrichter Richli, Präsident  

Oberrichter Egloff  

Oberrichterin Plüss  

Gerichtsschreiber Huber          

 

 
   

Kläger   A._____, 

[…]   

     

 
   

Beklagter 1  B._____, 

[…]   

 

Beklagte 2  C._____, 

[…]   

 

beide vertreten durch Rechtsanwältin Carmen Emmenegger, 

Stadtturmstrasse 19, Postfach, 5401 Baden    

 

 
 

Gegenstand  Herausgabe hinterlegter Mietzinse 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

 

   

Das Obergericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

A._____ als Mieter schloss am 30. März 2020 mit B._____ und C._____ 

als Vermieter einen Mietvertrag über das 5 ½-Zimmer-Einfamilienhaus an 

der Q-Strasse in R._____ zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 2'600.00 

ab. Mietbeginn war am 1. Juli 2020. 

 

2. 

2.1. 

Am 27. Oktober 2022 stellte A._____ bei der Schlichtungsbehörde für 

Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg ein Schlichtungsgesuch gegen 

B._____ und C._____, mit welchem er die Beseitigung von Mängeln am 

Mietobjekt, eine Mietzinsherabsetzung und den Ersatz von Reparaturkos-

ten geltend machte sowie die Nebenkostenabrechnung beanstandete.  

 

2.2. 

Nachdem an der Schlichtungsverhandlung vom 23. November 2022 keine 

Einigung erzielt werden konnte, unterbreitete die Schlichtungsbehörde für 

Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg den Parteien gleichentags den fol-

genden Urteilsvorschlag: 

 

" 1. 
Das klägerische Begehren vom 27.10.2022 (Eingang am 27.10.2022) wird 
wie folgt gutgeheissen:  
 
2. 
Die Beklagten werden dazu verpflichtet, den nur provisorisch reparierten 
Boiler unverzüglich fachmännisch reparieren zu lassen. Ist eine Repara-
tur nicht mehr möglich, so werden die Beklagten verpflichtet, den Boiler zu 
ersetzen. 
 
2.1 
Die Beklagten werden verpflichtet, die Rechnung der D._____ Nr. xxx vom 
01.11.2022 selbst zu bezahlen. Diese Rechnung betrifft eine provisorische 
Reparatur am Boiler, weshalb die Bezahlung der Rechnung zu Lasten der 
Vermieterschaft, resp. der Beklagten geht.   
 
3. 
Die Beklagten werden verpflichtet, die Feuchtigkeits- und Schimmelschä-
den im klägerischen Mietobjekt unverzüglich durch eine auf solche Schä-
den spezialisierte Fachfirma genaustens auf deren Herkunft hin abklären 
zu lassen. Die Fachfirma hat in ihrer Expertise also über die Herkunft der 
Schäden, gleichzeitig aber auch über die sich aufdrängenden Sanierungs-
Schritte zu berichten. 
 
3.1 
Die Beklagten werden verpflichtet, nach Vorliegen der Expertise gemäss 
Ziff. 3 hiervor das klägerische Mietobjekt unverzüglich fachmännisch zu 
entfeuchten und den Schimmelbefall ebenso fachmännisch entfernen zu 
lassen. 

 - 3 - 

 

 

 

3.2 
Die Beklagten werden verpflichtet, im klägerischen Mietobjekt die Heizung 
auf deren korrektes Funktionieren hin unverzüglich fachmännisch über-
prüfen und gegebenenfalls sich aufdrängende Schritte (Einstellungen) mit-
samt Instruktionen an die Kläger zu veranlassen. 
 
3.3 
Die Beklagten werden schliesslich auch dazu verpflichtet, die im klägeri-
schen Schreiben vom 04.10.2022 gerügten Mängel in der Küche (Kehricht-
Kübel-Türe), im Bad (Türe) und im WC (Lüftung) unverzüglich fachmän-
nisch beheben zu lassen.  
 
4. 
Der Kläger ist dazu berechtigt, bis zur restlosen Behebung der voraufge-
führten Mängel den Mietzins weiterhin bei der Gerichtskasse Lenzburg zu 
hinterlegen. Die Beklagten werden dazu aufgefordert, der Schlichtungsbe-
hörde Lenzburg den Abschluss der Behebung der Mängel zu gegebener 
Zeit schriftlich zu melden, damit alsdann über die Aufhebung der Miet-
zinshinterlegung befunden werden kann. 
 
5. 
Die Frage, ob dem Kläger eine Mietzinsreduktion zusteht, kann erst nach 
Vorliegen der Expertise gemäss Ziff. 3 hiervor beurteilt werden. Die Be-
hörde wird nach Abschluss der Mängelbehebung darüber und über die An-
sprüche der Parteien, sowie die Herausgabe der hinterlegten Mietzinse 
separat zu befinden haben.  
 
Die Forderungen des Klägers nach Erstattung von eigenen Aufwendungen 
für Mängelbehebungen werden mangels klarem Nachweis und vorhande-
nen Belegen abgelehnt. 
 
6. 
Es werden weder Verfahrenskosten erhoben noch Parteientschädigungen 
zugesprochen." 

 

Dieser Urteilsvorschlag wurde von den Parteien akzeptiert.  

 

2.3. 

Mit E-Mail vom 22. Juni 2023 ersuchten die Beklagten um sofortige Aus-

zahlung der hinterlegten Mietzinse, nachdem sie alles erledigt hätten, wozu 

sie im Urteilsvorschlag angehalten worden seien, soweit dies möglich ge-

wesen sei.  

 

2.4. 

Der Präsident der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks 

Lenzburg erliess am 27. Juli 2023 die folgende "Schluss-Verfügung": 

 

" 1. 
Die bei der Gerichtskasse Lenzburg durch den Kläger hinterlegten Miet-
zinse, ausmachend Stand 27.07.2023 den Betrag von Fr. 23'400.00 
(= 9 Mietzinse à Fr. 2'600.00), werden im vollen Umfange an die Beklagten 
herausgegeben. 
 
 

 - 4 - 

 

 

 

2. 
Dem Kläger werden keine Mietzinsreduktionen gewährt und keine Ausla-
gen erstattet. 
 
3. 
Der Kläger wird dazu angehalten, die mietvertraglich vereinbarten Miet-
zinse ab sofort wieder auf dem direkten Weg an die Kläger, resp. die Ver-
mieterschaft zu überweisen. 
 
4. 
Es werden keine Verfahrenskosten erhoben." 

 

3. 

3.1. 

Gegen diese ihm am 28. Juli 2023 zugestellte Verfügung reichte der Kläger 

mit Eingabe vom 7. August 2023 (Postaufgabe am 9. August 2023) beim 

Obergericht des Kantons Aargau sinngemäss eine (nicht unterzeichnete) 

Berufung ein. 

 

3.2. 

Am 23. August 2023 reichte der Kläger innert der ihm mit Schreiben der 

Instruktionsrichterin des Obergerichts vom 11. August 2023 angesetzten 

Nachfrist eine mit seiner eigenhändigen Unterschrift versehene Berufung 

ein. 

 

3.3. 

Mit Eingabe vom 29. September 2023 reichte der Kläger eine Ergänzung 

seiner Berufung ein. 

 

3.4. 

Von den Beklagten wurde keine Berufungsantwort eingeholt. 

 

3.5. 

Der Kläger reichte dem Obergericht am 25. Oktober 2023 einen USB-Stick 

ein.  

 

 
   

Das Obergericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden Endentscheid mit ei-

nem Fr. 10'000.00 übersteigenden Streitwert ist, entgegen der Rechtsmit-

telbelehrung des vorinstanzlichen Entscheids, die Berufung (Art. 308 

Abs. 1 lit. a i.V.m. Abs. 2 ZPO).  

 

 - 5 - 

 

 

 

2. 

2.1. 

Fehlerhafte Entscheide sind nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung in 

der Regel nur anfechtbar. Als nichtig erweisen sie sich erst dann, wenn der 

ihnen anhaftende Mangel besonders schwer ist, wenn er sich als offen-

sichtlich oder zumindest leicht erkennbar erweist und die Rechtssicherheit 

durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird. Inhaltli-

che Mängel einer Entscheidung führen nur ausnahmsweise zur Nichtigkeit. 

Als Nichtigkeitsgründe fallen vorab funktionelle und sachliche Unzuständig-

keit der entscheidenden Behörde sowie krasse Verfahrensfehler in Be-

tracht (BGE 147 IV 93 E. 1.4.4). Die Nichtigkeit eines Entscheides ist jeder-

zeit und von sämtlichen rechtsanwendenden Behörden von Amtes wegen 

zu beachten (BGE 138 II 501 E. 3.1). Ist ein Entscheid nichtig, so existiert 

er nicht (oder nur zum Schein) und hat keinerlei Rechtswirkung (BGE 129 

I 361 E. 2.3). 

 

2.2. 

Unter Vorbehalt der in Art. 198 f. ZPO genannten, vorliegend nicht gege-

benen Ausnahmen geht dem Entscheidverfahren ein Schlichtungsversuch 

voraus (Art. 197 ZPO).  

 

Schlichtungsbehörden in Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und 

Geschäftsräumen sind im Kanton Aargau die Schlichtungsbehörden für 

Miete und Pacht (§ 3 Abs. 1 lit. a i.V.m. § 4 Abs. 1 lit. c EG ZPO und 

Art. 200 Abs. 1 ZPO). Gemäss § 40 Abs. 2 lit. a GOG verfügt jeder Bezirk 

über eine Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht, welche sich aus einer 

vorsitzenden Person und einer paritätischen Vertretung zusammensetzt 

(Art. 200 Abs. 1 ZPO).  

 

Im Schlichtungsverfahren nach Art. 200 ZPO fungiert die vorsitzende Per-

son der Schlichtungsbehörde als Instruktionsrichterin oder Instruktionsrich-

ter (§ 16 Abs. 1 EG ZPO). In dieser Funktion nimmt sie die Prozessleitung 

wahr (§ 16 Abs. 2 EG ZPO) und schreibt Verfahren ab, die wegen Ver-

gleichs, Klageanerkennung, Klagerückzugs oder Gegenstandslosigkeit da-

hinfallen (§ 16 Abs. 4 EG ZPO). Über andere einzelrichterliche Zuständig-

keiten verfügt sie nicht. Für die Erteilung von Klagebewilligungen (Art. 209 

ZPO), die Unterbreitung von Urteilsvorschlägen (Art. 210 ZPO) und die Fäl-

lung von Entscheiden (Art. 212 ZPO) ist folglich die Schlichtungsbehörde 

für Miete und Pacht als Kollegialbehörde in paritätischer Dreierbesetzung 

(Art. 200 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 3 Abs. 2 GOG) zuständig. 

 

2.3. 

2.3.1. 

In Ziff. 5 des von den Parteien angenommenen Urteilsvorschlags der 

Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg vom 

23. November 2022 wurde Folgendes bestimmt: 

https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2023&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&query_words=&part=all&de_fr=&de_it=&fr_de=&fr_it=&it_de=&it_fr=&orig=&translation=&rank=0&highlight_docid=atf%3A%2F%2F144-IV-362%3Ade&number_of_ranks=0&azaclir=clir#page362

 - 6 - 

 

 

 

" 5. 
Die Frage, ob dem Kläger eine Mietzinsreduktion zusteht, kann erst nach 
Vorliegen der Expertise gemäss Ziff. 3 hiervor beurteilt werden. Die Be-
hörde wird nach Abschluss der Mängelbehebung darüber und über die An-
sprüche der Parteien, sowie die Herausgabe der hinterlegten Mietzinse 
separat zu befinden haben.  
 
[…]" 

 

2.3.2. 

Mit Verfügung vom 27. Juli 2023 ordnete der Präsident der Schlichtungs-

behörde für Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg an: 

 

" 1. 
Die bei der Gerichtskasse Lenzburg durch den Kläger hinterlegten Miet-
zinse, ausmachend Stand 27.07.2023 den Betrag von Fr. 23'400.00 
(= 9 Mietzinse à Fr. 2'600.00), werden im vollen Umfange an die Beklagten 
herausgegeben. 
 
2. 
Dem Kläger werden keine Mietzinsreduktionen gewährt und keine Ausla-
gen erstattet. 
 
3. 
Der Kläger wird dazu angehalten, die mietvertraglich vereinbarten Miet-
zinse ab sofort wieder auf dem direkten Weg an die Kläger, resp. die Ver-
mieterschaft zu überweisen. 
 
4. 
Es werden keine Verfahrenskosten erhoben." 

 

Zur Begründung führte er aus, die Beklagten hätten den rechtskräftigen Ur-

teilsvorschlag weitgehend umgesetzt und auch die geforderte Expertise er-

stellen lassen. Diese Expertise habe nebst anderem aufgezeigt, dass das 

Mietobjekt massiv überbelegt sei und überbenützt werde und dass die vor-

herrschende Schimmel-Problematik nicht nur auf bauliche Ursachen, son-

dern vielmehr auch auf Fehlverhalten der Mieter zurückgeführt werden 

müsse. Die Beklagten hätten die im Urteilsvorschlag aufgeführten Mängel 

soweit möglich beheben lassen und dies mit den entsprechenden Belegen 

nachgewiesen. Im Zuge der Mängelbehebung sei es aber zu erheblichen 

Schwierigkeiten gekommen und die Mieter hätten die Behebung der Män-

gel mehrfach verunmöglicht, gar verhindert, und stets mit neuen Forderun-

gen gegenüber den Beklagten aufgewartet. Ein restloses Beheben der 

Schimmelschäden könne gemäss den Ausführungen der involvierten Fach-

personen nur bei einem leergeräumten Mietobjekt nachhaltig realisiert wer-

den. Das Beheben der Schimmelschäden würde nur dann Sinn machen, 

wenn die Liegenschaft nicht mehr derart massiv überbelegt wäre und die 

Mieter ihr Verhalten in Bezug auf das korrekte Lüften etc. erheblich und 

dauerhaft ändern würden. Mit E-Mail vom 10. Juni 2023 habe der Kläger 

der Schlichtungsbehörde mitgeteilt, dass er keine Firmen mehr im Mietob-

 - 7 - 

 

 

 

jekt akzeptiere, die im Auftrag der Beklagten kämen, sondern nur noch sol-

che, die das Gericht schicken würde. Mit Blick auf die dargestellte Sachlage 

sei erstellt, dass die Beklagten die ihnen im Urteilsvorschlag auferlegten 

Pflichten und Mängelbehebungen wahrgenommen hätten, soweit dies 

überhaupt möglich gewesen und seitens der Mieter ermöglicht worden sei. 

Dem Kläger seien keine Mietzinsreduktionen zu gewähren und auch keine 

Auslagen für Anschaffungen etc. zu erstatten. 

 

2.3.3. 

Aus der in E. 2.2 dargestellten Zuständigkeitsordnung ergibt sich, dass der 

Präsident der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Lenz-

burg funktionell nicht zuständig war, als Einzelrichter über die Beseitigung 

von Mängeln an der Mietsache, die Herabsetzung des Mietzinses, Scha-

denersatzansprüche des Mieters und die Herausgabe der hinterlegten 

Mietzinse (Art. 259a ff. OR) zu entscheiden. Nachdem die Schlichtungsbe-

hörde diese Punkte in ihrem Urteilsvorschlag vom 23. November 2022 nicht 

geregelt, sondern in dessen Ziff. 5 vielmehr explizit offengelassen hat, hätte 

vielmehr sie das Schlichtungsverfahren als Kollegialbehörde in paritäti-

scher Dreierbesetzung fortführen und abschliessen müssen. Die vom Prä-

sidenten der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Lenz-

burg am 27. Juli 2023 im Verfahren MI.2022.107 erlassene Verfügung (vgl. 

die in E. 2.2.2 hievor zitierte Begründung) ist deshalb nichtig, wobei die 

Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefähr-

det wird.  

 

3. 

Da die Verfügung des Präsidenten der Schlichtungsbehörde für Miete und 

Pacht des Bezirks Lenzburg vom 27. Juli 2023 nichtig ist, fehlte es von An-

fang an an einem Anfechtungsobjekt für die vom Kläger erhobene Beru-

fung. Somit war der Kläger durch die Verfügung nie beschwert. Auf die Be-

rufung ist deshalb – in Anwendung von Art. 312 Abs. 1 ZPO ohne Einho-

lung einer Berufungsantwort von den Beklagten – nicht einzutreten. 

 

4. 

Die nichtige Verfügung vom 27. Juli 2023 wurde allein durch das fehlerhafte 

Vorgehen des Präsidenten der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht 

des Bezirks Lenzburg verursacht. Deshalb rechtfertigt es sich, in Anwen-

dung von Art. 107 Abs. 2 ZPO die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens 

dem Kanton aufzuerlegen (vgl. VIKTOR RÜEGG/MICHAEL RÜEGG, in: Basler 

Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2017, N. 11 zu 

Art. 107 ZPO; DAVID JENNY, in: THOMAS SUTTER-SOMM/FRANZ HASENBÖH-

LER/CHRISTOPH LEUENBERGER [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zi-

vilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, N. 25 zu Art. 107 ZPO). Dem nicht an-

waltlich vertretenen Kläger ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, da 

er keine Auslagen i.S.v. Art. 95 Abs. 3 lit. a ZPO geltend gemacht hat und 

kein begründeter Fall für eine Umtriebsentschädigung gemäss Art. 95 

 - 8 - 

 

 

 

Abs. 3 lit. c ZPO vorliegt (vgl. BENEDIKT A. SUTER/CRISTINA VON HOLZEN, in: 

THOMAS SUTTER-SOMM/FRANZ HASENBÖHLER/CHRISTOPH LEUENBERGER 

[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 

2016, N. 41 zu Art. 95 ZPO). Da den Beklagten im Berufungsverfahren kein 

Aufwand entstanden ist, ist ihnen ebenfalls keine Parteientschädigung aus-

zurichten. 

 

 
   

Das Obergericht erkennt: 

 

1. 

Es wird festgestellt, dass die Verfügung des Präsidenten der Schlichtungs-

behörde für Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg vom 27. Juli 2023 im 

Verfahren MI.2022.107 nichtig ist, und die Sache wird zur Weiterführung 

des Verfahrens im Sinne der Erwägungen an die Schlichtungsbehörde für 

Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg zurückgewiesen. 

 

2. 

Auf die Berufung wird nicht eingetreten. 

 

3. 

Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens werden auf die Staats-

kasse genommen. 

 

4. 

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

 

 
   

Zustellung an: 

den Kläger    

die Beklagten (Vertreterin, samt Beschwerde und Eingabe vom  

29. September 2023)   

die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg (samt 

Akten MI.2022.107) 

 

 
   

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) 

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-

lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-

schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen 

Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-

rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens 

Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-

deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44 

Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). 

 

 - 9 - 

 

 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-

gericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde 

nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-

deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die 

sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen 

hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 23'400.00. 

 

 
   

Aarau, 10. November 2023 

 

Obergericht des Kantons Aargau 

Zivilgericht, 4. Kammer 

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Richli Huber