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**Case Identifier:** c87c0262-07e6-5217-aae5-52c11677319d
**Source:** Zug (ZG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-09-25
**Language:** de
**Title:** Zug Verwaltungsgericht Vergabekammer 25.09.2023 V 2022 58
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_004_V-2022-58_2023-09-25.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG

VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER

Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann

U R T E I L  vom 25. September 2023
gemäss § 29 der Geschäftsordnung

in Sachen

A.________ und B.________
Beschwerdeführer
vertreten durch RA C.________

gegen

1. A.D.________ und B.D.________
vertreten durch RA E.________ und/oder RA F.________

2. Gemeinderat Walchwil
3. Amt für Wald und Wild des Kantons Zug

Beschwerdegegner 

betreffend

Baubewilligung (WA-2018-027)

V 2022 58

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Urteil V 2022 58

A. Als Eigentümerin des in der Wohnzone W1 der Gemeinde Walchwil gelegenen, im 
westlichen Bereich mit einem älteren Einfamilienhaus überbauten Grundstücks GS Nr. 
H.________ (nachfolgend: GS H.________) stellte B.D.________ am 24. April 2018 bei 
der Gemeinde Walchwil ein Gesuch um Bewilligung für den Bau eines Einfamilienhauses 
auf dem noch nicht überbauten Teil der Parzelle. Das ab der I.________strasse erschlos-
sene Terrassenhaus verfügt über ein Garagengeschoss mit drei Autoabstellplätzen. Die 
darunter liegenden Wohngeschosse werden mit einem Lift über das Garagengeschoss er-
schlossen. Der Garagenvorplatz fällt mit rund 42 m2 in den Waldabstand. Das Wohnhaus 
selbst kommt mit rund 3 m2 seiner Grundfläche und mit dem Garagenvordach im Waldab-
stand zu liegen.

Gegen das Bauvorhaben erhoben A.________ und B.________ als Miteigentümer des 
benachbarten GS J.________ Einsprache. Der Gemeinderat Walchwil wies die Einspra-
che am 26. November 2018 ab und erteilte gleichzeitig die Bewilligung für das Bauvorha-
ben. Bestandteil der Baubewilligung war eine Verfügung vom 9. Oktober 2018, mit welcher 
die Direktion des Innern des Kantons Zug die Zustimmung für eine Ausnahmebewilligung 
zur Unterschreitung des Waldabstands durch das geplante Bauvorhaben erteilt hatte.

Gegen die Baubewilligung der Gemeinde und die Verfügung der Direktion des Innern er-
hoben A.________ und B.________ Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 
Zug. Mit Urteil V 2018 116 vom 29. Oktober 2019 hiess dieses die Beschwerde teilweise 
gut. Es entschied, das Dachgeschoss sei abzuändern, ohne dass dafür eine öffentliche 
Auflage erforderlich sei. Im Übrigen wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab. Die 
Spruchgebühr von Fr. 4'000.– auferlegte das Verwaltungsgericht in der Höhe von 
Fr. 3'750.– den Beschwerdeführern; die restlichen Fr. 250.– wurden der Bauherrschaft 
auferlegt. Die Beschwerdeführer wurden verpflichtet, der Bauherrschaft eine Parteien-
tschädigung von Fr. 4'000.– zu bezahlen.

Im Verlaufe des Verfahrens war der östliche Teil des GS H.________, auf welchem das 
neue Terrassenhaus geplant ist, vom Grundstück abgetrennt und neu als GS K.________ 
parzelliert worden.

Mit Urteil 1C_646/2019 vom 30. November 2020 trat das Bundesgericht auf eine Be-
schwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten von A.________ und B.________ ge-
gen das Urteil des Verwaltungsgerichts V 2018 116 vom 29. Oktober 2019 nicht ein. Das 
Bundesgericht erwog, beim angefochtenen Urteil handle es sich nicht um einen End-

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Urteil V 2022 58

entscheid im Sinne von Art. 90 des Bundesgerichtsgesetzes (BGG), sondern um einen 
Zwischenentscheid. Die Beschwerdeführer hätten nicht dargelegt, inwiefern die Voraus-
setzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG (nicht wieder gutzumachender Nachteil; Herbeiführen 
eines Endentscheids mit Ersparen eines bedeutenden Aufwands an Zeit oder von Kosten 
für eine weitläufiges Beweisverfahren) für eine ausnahmsweise Anfechtung des Zwi-
schenentscheids des Verwaltungsgerichts erfüllt sein sollten. 

Am 27. Juni 2022 erteilte der Gemeinderat Walchwil den Gesuchstellern A.D.______ und 
B.D.________ eine neue Baubewilligung für den Neubau Terrassenhaus 
I.________strasse. Gestützt auf den entsprechenden Entscheid des Amts für Wald und 
Wild des Kantons Zug vom 21. Juni 2022 erteilte der Gemeinderat Walchwil gleichzeitig 
eine Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Waldabstands. 

B. Gegen die Baubewilligung erhoben A.________ und B.________, vertreten durch 
RA C.________ am 29. Juli 2022 Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit folgenden Rechts-
begehren:

"1. Die angefochtenen Entscheide des Gemeinderates Walchwil vom 27. Juni 2022 und der Direktion 
des Innern vom 21. Juni 2022 seien aufzuheben.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. erster Rechtsgang) zulasten der Beschwerdegeg-
ner."

C. Den von ihnen verlangten Kostenvorschuss von Fr. 4'000.– bezahlten die Be-
schwerdeführer fristgerecht.

D. Mit Vernehmlassung vom 23. September 2022 stellte das Amt für Wald und Wild 
des Kantons Zug den Antrag, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Be-
schwerdeführer abzuweisen.

E. Auch die Beschwerdegegner 1 (Bauherrschaft) stellten am 26. September 2022 
das Rechtsbegehren, die Beschwerde sei abzuweisen; unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen (inkl. erster Rechtsgang und MWST) zu Lasten der Beschwerdeführer.

F. Der Gemeinderat Walchwil teilte am 26. September 2022 mit, er verzichte auf eine 
einlässliche Stellungnahme. Er nahm einzig zur Rüge der Beschwerdeführer betreffend 
Verletzung von Ausstandsvorschriften Stellung.

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Urteil V 2022 58

G. Die Beschwerdeführer replizierten am 30. November 2022, und die Beschwerde-
gegner 1 duplizierten am 18. Januar 2023. Bereits am 19. bzw. 20. Dezember 2022 hatten 
der Gemeinderat Walchwil und das Amt für Wald und Wild des Kantons Zug mitgeteilt, sie 
verzichteten auf eine Duplik. 

Das Verwaltungsgericht erwägt:

1.
1.1 Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG; 
BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide unterer kantonaler Verwaltungsbehörden 
die Beschwerde an das Verwaltungsgericht zulässig, soweit sich ihre Entscheide auf Bun-
desrecht stützen und die Gesetzgebung keinen Weiterzug an den Regierungsrat oder an 
das Bundesverwaltungsgericht vorsieht. Beschwerden gegen Baubewilligungsentscheide 
des Gemeinderats sind gemäss § 40 Abs. 2 VRG und § 67 Abs. 2 lit. a des Planungs- und 
Baugesetzes (PBG; BGS 721.11) im Normalfall beim Regierungsrat einzureichen. Be-
schwerden gegen Entscheide des Gemeinderats über Baugesuche und Baueinsprachen 
sind aber dann als Verwaltungsgerichtsbeschwerden zu behandeln, wenn in derselben 
Sache ein kantonaler Entscheid vom Verwaltungsgericht zu behandeln ist (§ 67 Abs. 2 
lit. b PBG). Nachdem die Verfügung des Amts für Wald und Wild des Kantons Zug (AFW) 
vom 21. Juni 2022 ebenfalls angefochten wurde, liegt ein Anwendungsfall von § 67 Abs. 2 
lit. b PBG vor. Weil keine Beschwerdemöglichkeit an den Regierungsrat oder an das Bun-
desverwaltungsgericht besteht, kann die entsprechende Beschwerde direkt beim Verwal-
tungsgericht eingereicht werden. Der Entscheid des AFW wurde zusammen mit dem Bau-
bewilligungsentscheid des Gemeinderats Walchwil vom 27. Juni 2022 eröffnet. Die Be-
schwerdeführer haben als Einsprecher/Beschwerdeführer am vorinstanzlichen Verfahren 
und am ersten Rechtsgang teilgenommen und sind als unmittelbare Nachbarn durch den 
angefochtenen Entscheid besonders berührt. Sie haben ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung oder Änderung. Die Beschwerde wurde zudem gemäss § 64 VRG 
fristgerecht eingereicht und entspricht den formellen Anforderungen gemäss § 65 VRG, 
weshalb sie zu prüfen ist. Nebst Rechtsverletzungen unterliegt auch die unrichtige Hand-
habung des Ermessens der gerichtlichen Beurteilung (§ 63 Abs. 3 VRG).

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Urteil V 2022 58

1.2 Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsord-
nung des Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).

1.3 Kommt der Rechtsmittelinstanz volle Kognition zu, ist sie verpflichtet, diese voll 
auszuschöpfen. Beschränkt sie ihre Überprüfung auf eine reine Rechtskontrolle oder gar 
eine blosse Willkür, so begeht sie eine formelle Rechtsverweigerung (BGE 130 II 449 
E. 4.1). Nach der Rechtsprechung hat sie aber in Ermessensfragen einen Entscheidungs-
spielraum der Vorinstanz zu respektieren. Sie hat eine unangemessene Entscheidung zu 
korrigieren, kann aber der Vorinstanz die Wahl unter mehreren angemessenen Lösungen 
überlassen (BGE 133 II 35 E. 3). Unangemessen ist eine Anordnung dann, wenn sie zwar 
innerhalb des Ermessensspielraumes liegt und die allgemeinen Verfassungsprinzipien so-
wie den Sinn und Zweck der gesetzlichen Ordnung beachtet, das Ermessen aber un-
zweckmässig ausgeübt wird (Marco Donatsch, in: Kommentar zum VRG des Kantons 
Zürich, 3. Aufl. 2014, § 20 N 50).

2. Die Revision vom 22. Februar 2018 des Planungs- und Baugesetzes (nPBG; 
BGS 721.11) sowie die Totalrevision der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (nV 
PBG; BGS 721.111) sind per 1. Januar 2019 in Kraft getreten. Das vorliegend zu beurtei-
lende Baugesuch WA-2018-027 wurde am 24. April 2018 eingereicht. Übergangsrechtlich 
gelangt daher die Bestimmung von § 71a Abs. 1 lit. a PBG zur Anwendung, wonach auf 
Baugesuche, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes (1. Januar 2019) hängig 
sind, das bisherige Recht (aPBG und aV PBG [beide in Kraft bis 31. Dezember 2018]) 
Anwendung findet, es sei denn, für die Bauherrschaft sei die Beurteilung nach neuem 
Recht günstiger.

3. Erschliessung im Zeitpunkt der ersten Baubewilligung / Kostenverlegung im 
Urteil V 2018 116

3.1 Die Beschwerdeführer bringen vor, das Bundesgericht habe in einem Obiter Dic-
tum festgehalten, dass die Beurteilung des Verwaltungsgerichts im Entscheid vom 29. Ok-
tober 2019 (V 2018 116), wonach das Baugrundstück in öffentlich-rechtlicher Hinsicht als 
erschlossen gelten könne, auf einem offensichtlich unvollständigen Sachverhalt beruht 
habe (BGer 1C_646/2019 vom 30. November 2020 E. 5.3). Bereits diese Feststellung lege 
nahe, so die Beschwerdeführer, dass die gemäss Art. 22 Abs. 2 RPG erforderliche Er-
schliessung im Zeitpunkt der ersten Baubewilligung nicht rechtsgenüglich vorgelegen ha-
be. Definitiv bestätigt worden sei dies in der Folge dadurch, dass die Bauherrschaft sich 

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gezwungen gesehen habe, mittels Begründung eines Dienstbarkeitsvertrages erstmals die 
rechtliche Erschliessung ihres Grundstücks sicherzustellen. Die von den Beschwerdefüh-
rern im ersten Verfahrensgang vorgetragene Rüge betreffend fehlende Erschliessung des 
Bauvorhabens sei somit offenkundig begründet gewesen und hätte für sich alleine bereits 
zur vollständigen Gutheissung der damaligen Beschwerde und zur Aufhebung der Baube-
willigung führen müssen. Dass die Beschwerdeführer im ersten Rechtsgang hätten obsie-
gen müssen, gehe auch daraus hervor, dass sich die Bauherrschaft zwischenzeitlich ge-
zwungen gesehen habe, die von den Beschwerdeführern seit der ersten Einsprache 
gerügte Verletzung des Gebäudeabstandes zu korrigieren. Nebst der Prüfung der ange-
fochtenen Entscheide habe das Verwaltungsgericht vorliegend aus den erwähnten Grün-
den die Kostenverlegung aus dem Zwischenentscheid vom 29. Oktober 2019 (V 2018 
116) – unabhängig vom Ausgang des zweiten Rechtsganges – zu korrigieren. Die Kosten 
des ersten Verfahrensgangs seien vollumfänglich den Beschwerdegegnern aufzuerlegen, 
bereits bezahlte Kosten an die Beschwerdeführer zurückzuerstatten und es sei Letzteren 
für den ersten Rechtsgang ihrerseits eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 4'000.– 
zuzusprechen.

3.2 Die Beschwerdegegner 1 (fortan: die Bauherrschaft) führen aus, es möge zwar 
sein, dass gestützt auf das Obiter Dictum des Bundesgerichts in seinem Urteil 
BGer 1C_646/2019 vom 30. November 2020 die Erschliessung des Baugrundstücks hätte 
als ungenügend erachtet werden können. Diese Frage sei aber nicht letztinstanzlich ent-
schieden worden und es werde daher bestritten, dass die Erschliessung im Zeitpunkt der 
ersten Baubewilligung tatsächlich ungenügend gewesen sei. Das Bundesgericht habe ein-
zig festgehalten, dass der Sachverhalt seitens Vorinstanz ungenügend abgeklärt worden 
sei und hätte gestützt darauf – wenn es denn auf die Beschwerde der Beschwerdeführer 
überhaupt eingetreten wäre – die Sache wohl zur erneuten Beurteilung an die Vorinstanz 
zurückgewiesen. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung reiche es aus, wenn das 
Bauvorhaben spätestens im Zeitpunkt der Baurealisierung über die erforderliche Er-
schliessung verfüge. Dies, weil die Erschliessungsanlagen sich meist ausserhalb der ei-
gentlichen Bauparzelle befänden und die Grundeigentümer bei der Herstellung der Er-
schliessung auf die Träger der Erschliessungspflicht angewiesen seien (vgl. Art. 19 Abs. 2 
und 3 RPG). Die Erschliessung sei folglich im Übergangsbereich zwischen Planung und 
Bautätigkeit anzusiedeln. Ausserdem stehe den kantonalen und kommunalen Behörden 
bei der Beurteilung, ob ein Grundstück als genügend erschlossen gelte, ein erhebliches 
Ermessen zu, in das die Gerichte nicht ohne Not eingreifen sollten. Was für die Erschlies-
sungspflicht durch Gemeinwesen gelte, müsse denn auch für die sog. Feinerschliessung, 

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d.h. die eigentlichen Hausanschlüsse, gelten. Diese Auffassung entspreche der kantona-
len Praxis, wonach technische Belange (wie etwa der Hausanschluss der Kanalisation) 
gestützt auf § 46b Abs. 2 PBG erst bei Baufreigabe erfüllt sein müssten. Es sei darum 
nicht davon auszugehen, dass die Beschwerdeführer mit ihren Rügen im ersten Verfah-
rensgang letztlich obsiegt hätten. Vielmehr habe das Verwaltungsgericht als Beschwer-
deinstanz sehr klar und eindeutig entschieden, dass die Beschwerdeführer nur bezüglich 
der von der Bauherrschaft im Rahmen ihres Eventualantrags eingegebenen Projektände-
rung teilweise obsiegen würden, ansonsten aber vollumfänglich unterlägen. Dies selbst in 
Bezug auf die angebliche Verletzung des Gebäudeabstandes. Es sei damit – wie das 
Verwaltungsgericht in seinem damaligen Urteil bereits festgestellt habe – von einem prak-
tisch vollständigen Unterliegen der Beschwerdeführer im ersten Verfahrensgang auszuge-
hen. Die Kostenverlegung gemäss Dispositiv des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 
29. Oktober 2019 sei damit nicht zu hinterfragen und nicht abzuändern.

3.3 Die Erteilung einer Baubewilligung setzt voraus, dass die Bauten und Anlagen 
dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und dass das Land erschlossen ist (Art. 22 
Abs. 2 lit. a und b des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [RPG; 
SR 700]). Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt 
besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heran-
führen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist (Art. 19 Abs. 1 RPG). 
Die Erschliessungsanlagen müssen in der Regel beim Bezug bzw. bei der Inbetriebnahme 
der Bauten oder Anlagen bereitstehen, wenn nötig aber bereits bei Baubeginn. Das Erfor-
dernis vorzeitiger Bereitstellung ist für die Wasser- und Energieversorgung in der Regel 
unproblematisch. Wasser und Energie werden für die Bauarbeiten, aber auch für die Erfül-
lung der hygienischen Anforderungen auf Baustellen ohnehin benötigt und daher regel-
mässig von Anfang an zugeführt. Für die Abwasserbeseitigung während der Bauphase 
können provisorische Vorkehren dienen; ein Kanalisationsanschluss ist dafür nicht ver-
langt. Faktisch wird die Anordnung der Erschliessung auf den Zeitpunkt des Baubeginns 
sich also auf die Zufahrt beziehen und die Abwicklung des Baustellenverkehrs, insbeson-
dere dessen Auswirkungen auf die Verkehrssicherheit und die Nachbarschaft betreffen. 
Die Erschliessung ist sichergestellt, wenn genügende Anlagen bereits bestehen und die 
Bauherrschaft berechtigt ist, sie für ihr Bauvorhaben zu nutzen. Oder wenn ein noch erfor-
derlicher Bau oder Ausbau der Anlagen so, wie ihn das vorgelegte Erschliessungsprojekt 
vorsieht, technisch und rechtlich machbar und die Anschlüsse an das öffentliche Strassen- 
und Leitungsnetz bewilligt sind. Für Erschliessungsanlagen auf fremdem Grund ist deren 

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rechtliche Sicherstellung nachzuweisen (auch BGE 136 III 130 E. 3.3.2). Dazu müssen im 
Zeitpunkt der Baubewilligung vorliegen:
– entweder ein rechtskräftiger Überbauungs- oder Strassenplan, der die Anlagen fest-

legt, oder
– eine Vereinbarung zwischen den beteiligten Grundeigentümern, die der Bauherrschaft 

das Recht zur Erstellung und Erhaltung der Anlagen einräumt. Es genügt, wenn das 
Recht zur Erstellung der Anlage im Zeitpunkt der Baubewilligung vereinbart ist; erwor-
ben sein muss es erst vor Baubeginn.

(Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bd. I, 5. Aufl. 2020, 
Art. 7/8 N 11 ff. mit Hinweisen auf die Regelungen in Art. 4 der Bauverordnung des Kan-
tons Bern [BauV; BSG 721.1]).

3.4 Das Bundesgericht hielt in seinem das vorliegende Bauvorhaben betreffenden Ur-
teil 1C_646/2019 vom 30. November 2020 fest, dass der vom Verwaltungsgericht in sei-
nem Urteil V 2018 116 vom 29. Oktober 2019 festgestellte Sachverhalt und die in den Ak-
ten liegenden Unterlagen eine Beurteilung der von den Beschwerdeführern aufgeworfenen 
Rechtsfrage, ob das Bauvorhaben hinsichtlich der Abwasserleitungen genügend erschlos-
sen sei, nicht zulassen würden. Dies zumal aus den von der Bauherrschaft eingereichten 
Plänen, dem angefochtenen Urteil und den vom Verwaltungsgericht eingereichten Akten 
nicht ausreichend ersichtlich sei, wie das Bauvorhaben entwässert werden sollte und wo 
sich die bestehenden öffentlichen und privaten Leitungen befänden, über welche das Bau-
vorhaben entwässert werden solle. Letzteres dürfte aus dem Generellen Entwässerungs-
plan der Gemeinde ersichtlich sein, der allerdings nicht in den Akten liege. In diesem Sin-
ne beruhe die Beurteilung des Verwaltungsgerichts, wonach das Baugrundstück in öffent-
lich-rechtlicher Hinsicht als erschlossen gelten könne, auf einem offensichtlich unvollstän-
digen Sachverhalt.

3.5 Tatsächlich sah sich die Bauherrschaft gezwungen, nachträglich, nämlich am 
20. September 2021, mit den Eigentümern der südwestlich des Baugrundstücks gelege-
nen Grundstücke auf dem Stammgrundstück Nr. L.________ einen Dienstbarkeitsvertrag 
abzuschliessen, um sich zu Gunsten der GS H.________ sowie K.________ und zu Las-
ten des GS L.________ das Durchleitungs-, Anschluss- und Fortbestandsrecht für 
Schmutz- und Regenwasserleitungen einräumen zu lassen. Damit wurde es der Bauherr-
schaft gestattet, Schmutz- und Regenwasserleitungen für die Entsorgung ihrer Grundstü-
cke sowie deren Anschluss an die öffentlichen Werkleitungen zu erstellen, zu unterhalten 
und zu erneuern und an die bestehende Leitung auf GS L.________ anzuschliessen. Dar-

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aus ergibt sich, dass die Bauherrschaft weder zum Zeitpunkt der ersten Baubewilligung 
(26. November 2018) noch zum Zeitpunkt des Urteils VGer ZG V 2018 116 (29. Oktober 
2019) berechtigt war, die bestehenden Abwasseranlagen für ihr Bauvorhaben zu nutzen 
und diesbezüglich somit die für die Erteilung einer Baubewilligung erforderliche Erschlies-
sung rechtlich noch nicht sichergestellt war. Entsprechend hätte das Verwaltungsgericht 
schon im ersten Rechtsgang die Beschwerde vollumfänglich gutheissen und die Baubewil-
ligung aufheben müssen. Da dies zu Unrecht nicht erfolgt ist, ist nun zumindest die Kos-
tenverlegung aus dem Entscheid V 2018 116 vom 29. Oktober 2019 zu ändern. Daher 
sind die Kosten des Verfahrens V 2018 116 von Fr. 4'000.– neu den Beschwerdegeg-
nern 1 aufzuerlegen. Davon haben die Beschwerdegegner 1 bereits Fr. 250.– bezahlt, 
weshalb ihnen noch Fr. 3'750.– in Rechnung zu stellen sind. Den Beschwerdeführern war 
eine Spruchgebühr von Fr. 3'750.– auferlegt worden, welche sie inzwischen bezahlt ha-
ben. Sie haben daher Anspruch auf Rückerstattung dieses Betrags. Die Beschwerdegeg-
ner 1 sind zudem dazu zu verpflichten, den Beschwerdeführern eine Parteientschädigung 
von Fr. 4'000.– zu zahlen und den Beschwerdeführern die diesen im Verfahren V 2018 
116 auferlegte Parteientschädigung zurückzuzahlen, falls diese bereits bezahlt wurde.

3.6 Von den Parteien unbestritten ist, dass das Bauvorhaben hinsichtlich der Abwas-
serleitungen inzwischen genügend erschlossen ist.

4. Ausstand Gemeinderat D.________

4.1 Die Beschwerdeführer machen eine Verletzung der Ausstandsvorschriften gel-
tend. Beim Gemeinderat D.________ und beim Vertreter der Bauherrschaft, RA 
E.________, handle es sich um Partner der Anwaltskanzlei G.________. Dieses enge ge-
schäftliche – und womöglich auch freundschaftliche – Verhältnis der beiden Personen sei 
ohne Weiteres geeignet, den Anschein der Befangenheit zu erwecken. Indem Gemeinde-
rat D.________ beim angefochtenen Entscheid des Gemeinderates Walchwil nicht in den 
Ausstand getreten sei, seien folglich die Ausstandsvorschriften verletzt worden. 

4.2 Die Bauherrschaft lässt diesbezüglich entgegnen, die Beschwerdeführer brächten 
vorliegend nicht konkret und objektiv begründet vor, inwiefern der Gemeinderat 
D.________ ein persönliches Interesse am vorliegenden Verfahren haben sollte. Sie ver-
wiesen bloss auf den Umstand der Büropartnerschaft mit RA E.________. Dies jedoch 
genüge nach Lehre und Rechtsprechung nicht. Wenn schon eine persönliche Bekannt-
schaft, eine Duzfreundschaft, ein gemeinsames Studium oder gemeinsamer Militärdienst 

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für sich alleine nicht für die Annahme einer Befangenheit genügten, so müsse dies erst 
recht bei einer blossen beruflichen Unkostengemeinschaft gelten. Schliesslich sei Ge-
meinderat D.________ Teil eines Gremiums, das aus fünf Personen bestehe. Er habe 
folglich keine alleinige Entscheidungskompetenz. Inwiefern oder weshalb D.________ am 
vorliegenden Verfahren zudem ein persönliches Interesse haben sollte, sei nicht nachvoll-
ziehbar und werde denn auch von den Beschwerdeführern nicht dargetan. 

4.3 Der Gemeinderat Walchwil bringt in seiner Vernehmlassung vom 26. September 
2022 vor, bei der Beurteilung des vorliegenden Baugesuchs habe Gemeinderat 
D.________ keinerlei persönliche Rechte oder Interessen. Die Anwaltskanzlei 
G.________ sei als Unkostengemeinschaft organisiert und es bestünden keine wirtschaft-
lichen Verflechtungen. Sowohl RA E.________ als auch RA D.________ seien wirtschaft-
lich voneinander unabhängig. Ein persönliches Interesse von Gemeinderat D.________ an 
einer Bevorzugung der Bauherrschaft bestehe nicht. Die Praxis, dass Gemeinderat 
D.________ bei Geschäften, welche durch Partner der Kanzlei G.________ vertreten 
würden, nicht in den Ausstand trete, werde im Übrigen auch durch die Praxis des Regie-
rungsrates des Kantons Zug gestützt. Im Regierungsrat befinde sich Regierungsrat 
N.________ nicht im Ausstand, wenn Geschäfte von RA O.________, seinerseits Büro-
partner von RA C.________ (Sohn von Regierungsrat N.________), behandelt würden.

4.4 Replizierend ergänzen die Beschwerdeführer, Gemeinderat D.________ und 
RA E.________ träten als Partner der Anwaltskanzlei G.________ unter dem gleichen 
Kanzleinamen auf und bildeten deshalb aus wirtschaftlichen Gründen nicht nur eine Un-
kostengemeinschaft. Vielmehr profitierten sie gegenseitig davon, wenn unter Verwendung 
des Kanzleinamens (wie im vorliegenden Fall) Bewilligungsverfahren erfolgreich bestritten 
würden und auf diese Weise der Ruf der Kanzlei verbessert werde. Ferner sei zu beach-
ten, dass gemäss Anwaltsrecht alle in einer Kanzlei arbeitenden Anwälte wie ein Anwalt 
zu behandeln seien (Art. 14 Abs. 1 Schweizerische Standesregeln des Schweizerischen 
Anwaltsverbandes) und bereits daraus eine besondere Nähe zwischen Gemeinderat 
D.________ und RA E.________ bestehe. Der Anschein der Befangenheit sei bei dieser 
Ausgangslage eindeutig gegeben. Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass der Ge-
meinderat Walchwil aus fünf Personen bestehe. Bei Gemeinderat D.________ handle es 
sich im konkreten Fall überdies nicht nur um einen "Beisitzer", sondern um den Vorsteher 
Bau/Planung, welcher das fragliche Geschäft gemeindeintern vorbereitet und dem Ge-
meinderat den Antrag auf Bewilligung des Bauvorhabens gestellt habe. Die Stimme von 

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Gemeinderat D.________ habe folglich erhöhtes Gewicht gehabt, weshalb umso mehr 
sein Ausstand gefordert gewesen sei. 

4.5
4.5.1 Gemäss § 10 des Gesetzes über die Organisation und die Verwaltung der Ge-
meinden (Gemeindegesetz, GG; BGS 171.1) haben die Mitglieder von Gemeindebehör-
den und Kommissionen sowie die gemeindlichen Mitarbeiterinnen bzw. Mitarbeiter vor al-
len Instanzen in den Ausstand zu treten bei der Vorbereitung, Behandlung und Erledigung 
von Geschäften, die betreffen:
1. persönliche Rechte oder Interessen;
2. Rechte oder Interessen des in § 20 der Kantonsverfassung umschriebenen Perso-

nenkreises;
3. Rechte oder Interessen juristischer Personen oder wirtschaftlicher Unternehmungen, 

an denen sie massgeblich beteiligt oder deren Organ sie sind.
Ein unter Verletzung der Ausstandspflicht gefasster Beschluss einer Gemeindebehörde ist 
auf Beschwerde hin aufzuheben (§ 10 Abs. 4 GG).

4.5.2 Wann die Mitglieder einer Administrativbehörde in Ausstand zu treten haben, be-
stimmt sich im Übrigen bereits nach den aus Art. 29 Abs. 1 und Art. 8 Abs. 1 BV herzulei-
tenden Grundsätzen, wonach eine Amtsperson gleich wie durch Art. 30 Abs. 1 BV zum 
Ausstand verpflichtet wird, wenn Umstände vorliegen, die nach objektiven Gesichtspunk-
ten geeignet sind, den Anschein der Befangenheit zu erwecken (vgl. BGE 139 I 121 
E. 5.1; 138 I 1 E. 2.2.; 137 I 227 E. 2.1). Im Interesse einer beförderlichen Rechtspflege ist 
ein Ausstandsgrund aber nicht leichthin anzunehmen (BGer 1P.115/2005 vom 3. Mai 2005 
E. 3.7.3). Die Ausstandspflicht steht auch in einem gewissen Spannungsverhältnis zum 
Anspruch auf Beurteilung durch die ordentlichen, durch Rechtssatz bestimmten Verwal-
tungsrechtspflegeorgane. Dies heisst, dass von der regelhaften Zuständigkeitsordnung 
nicht leichthin abgewichen werden soll (BGE 122 II 471 E. 3b; 105 Ia 157 E. 5c). Wie das 
Bundesgericht bestätigt hat, ist insofern von einem subjektiv-objektiven Massstab auszu-
gehen, als die objektivierte Beurteilung der Befangenheit aus der Sicht der Verfahrensbe-
teiligten zu erfolgen hat. Es ist aber nicht etwa auf die persönliche Befindlichkeit desjeni-
gen abzustellen, der das Ausstandsbegehren stellt. Entscheidend ist vielmehr, wie ein un-
befangener und vernünftiger Dritter in der Lage des Verfahrensbeteiligten die Situation 
einschätzen würde (Benjamin Schindler, Die Befangenheit der Verwaltung, 2002, S. 91 f. 
mit zahlreichen Hinweisen). Bei Ausstandsbegehren gegen Verwaltungsbehörden ist den 
jeweiligen konkreten Verhältnissen in besonderem Masse Rechnung zu tragen (BGE 125 I 

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209 E. 8a). So wirkt sich etwa die Art der Funktion, die das abgelehnte Behördemitglied 
erfüllt, auf die Beurteilung des gegen ihn gerichteten Ausstandsbegehrens aus (BGE 125 I 
119 E. 3f; zum Erfordernis einer funktionsbezogenen differenzierten Betrachtungsweise 
Benjamin Schindler, a.a.O., S. 66 ff.).

4.6 Die Ausstandsregeln haben zum Zweck, die objektive Prüfung einer Sach- oder 
Rechtslage durch eine unparteiische und unvoreingenommene Behörde sicherzustellen 
(vgl. BGE 137 II 431 E. 5.2). Sie garantieren die Unparteilichkeit jener Personen, die an 
der Vorbereitung und am Erlass eines individuell-konkreten Hoheitsakts mitwirken, und 
stellen sicher, dass keine ausserhalb des Verfahrens liegenden Umstände in sachwidriger 
Weise auf das Verfahren einwirken und die Behördemitglieder im Einzelfall unbefangen 
und unvoreingenommen entscheiden (grundlegend BGE 114 Ia 50 E. 3b und 3c; vgl. 
BGE 134 I 238 E. 2.1 betr. Gerichtsverfahren; 127 I 196 E. 2b; 125 I 119 E. 3b ff. betr. 
Verfahren vor Verwaltungsbehörden). Aus der individuellen Sicht der Parteien verbürgen 
die Ausstandsregeln ein korrektes und faires Verfahren und ermöglichen ihnen damit die 
innere Anerkennung der Anordnung. Aus der generellen Sicht der Rechtsgemeinschaft 
stärken sie das Vertrauen der Rechtsunterworfenen in Verwaltung und Gerichte und die-
nen damit letztlich deren Legitimation (vgl. BGE 137 I 227 E. 2.6.1; 114 Ia 50 E. 3c). 

4.7 Wie erwähnt umfasst in Verfahren vor nichtgerichtlichen Behörden Art. 29 Abs. 1 
BV zugleich das Gebot der Unbefangenheit. Es bildet einen Teilgehalt des Anspruchs auf 
ein faires Verfahren (BGer 2C_459/2017 vom 9. März 2018 E. 3.1.1 m.w.H.). Befangenheit 
liegt dann vor, wenn der Ausgang eines Entscheids oder einer Beschlussfassung bei ob-
jektiver Betrachtungsweise als vorbestimmt (und nicht als offen) erscheint. Gemäss der 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung vermögen namentlich Vorbefassung, Eigeninteres-
se, enge Beziehungen und Interessenbindungen den Anschein der Befangenheit zu erwe-
cken. Befangenheit kann zudem in persönlichen Verhältnissen beziehungsweise in per-
sönlichem Verhalten gründen. Unter den «persönlichen Verhältnissen» sind neben Ver-
wandtschaft auch Freund- oder Feindschaft zu verstehen. Persönliche Bekanntschaft, 
Duzfreundschaft, gemeinsames Studium oder gemeinsamer Militärdienst genügen für sich 
allein genommen jedoch nicht für die Annahme einer Befangenheit (BGE 138 I 1 E. 2.4). 
Zum "persönlichen Verhalten" sind etwa die Erteilung eines Ratschlags, die öffentlich 
kundgegebene Meinung zu einem Sachverhalt oder auch die Besprechung der Angele-
genheit mit einer Partei ausserhalb des Verfahrens zu zählen.

13

Urteil V 2022 58

4.8 Sowohl Gemeinderat D.________, welcher beim angefochtenen Entscheid des 
Gemeinderats Walchwil mitgewirkt hat, als auch RA E.________, einer der Rechtsvertre-
ter der Bauherrschaft, sind Partner in der Anwaltskanzlei G.________, welche gemäss ih-
rer Homepage 17 Anwältinnen/Anwälte zählt. Es besteht eine Unkostengemeinschaft. 
Dies bedeutet, dass D.________ und E.________ wirtschaftlich gesehen voneinander un-
abhängig und je selbständig tätig sind. D.________ profitiert daher finanziell nicht, wenn 
der von RA E.________ vertretenen Bauherrschaft eine Baubewilligung des Gemeinderats 
Walchwil erteilt wird. Das Argument der Beschwerdeführer, die Rechtsanwälte 
D.________ und E.________ profitierten gegenseitig davon, wenn unter Verwendung des 
Kanzleinamens Bewilligungsverfahren erfolgreich bestritten würden und auf diese Weise 
der Ruf der Kanzlei verbessert werde, ist zudem sehr stark an den Haaren herbeigezogen. 
Die Intensität der Zusammenarbeit zwischen D.________ und E.________ ist jedenfalls 
zu gering, als dass im vorliegenden Fall aus dem Entscheid des (Gesamt-)Gemeinderats 
Walchwil ein unmittelbarer Vorteil für Gemeinderat bzw. Rechtsanwalt D.________ ent-
stünde. Eine besondere wirtschaftliche oder ideelle Beziehungsnähe liegt nicht vor. Das 
von § 10 Abs. 1 GG für einen Ausstand verlangte persönliche Interesse von D.________ 
am Ausgang des Baubewilligungsverfahrens ist daher zu verneinen, Es kommt hinzu, 
dass D.________ im Baubewilligungsverfahren auftrat und die Beschwerdeführer mit Un-
terlagen bedienen liess. Die Beschwerdeführer wären nach Massgabe von Treu und 
Glauben (Art. 5 Abs. 3 BV) gehalten gewesen, Ausstandsgründe unverzüglich vorzubrin-
gen, d.h. sobald bekannt war, dass Gemeinderat D.________ als möglicherweise befan-
gene Person an der Behandlung der Angelegenheit mitwirkte (vgl. BGE 136 I 207 E. 3.4; 
134 I 20 E. 4.3.1). Das haben sie jedoch nicht gemacht. Die Rüge betreffend Verletzung 
der Ausstandsvorschriften erweist sich somit als unbegründet.

5. Das Bundesgericht hat in seinem Urteil 1C_646/2019 vom 30. November 2020 das 
Urteil des Verwaltungsgerichts V 2018 116 vom 29. Oktober 2019 als Rückweisungsent-
scheid und somit als Zwischenentscheid qualifiziert. In Bezug auf seine eigenen Rückwei-
sungsentscheide geht das Bundesgericht von einer Bindung an die im ersten Rechtsgang 
entschiedenen Fragen aus, so dass es im zweiten Rechtsgang weder neue rechtliche 
Vorbringen noch seine seither ergangene Rechtsprechung berücksichtigen darf (BGE 135 
III 334 E. 2). Auch das hiesige Gericht geht für seine eigenen Rückweisungsentscheide 
von dieser Bindungswirkung aus (VGer ZG V 2021 37 vom 13. Mai 2022 E. 2.3; V 2014 74 
vom 27. August 2014 E. 4). 

14

Urteil V 2022 58

Über folgende für das vorliegende Verfahren ebenfalls relevante Themen hat das Verwal-
tungsgericht mit seinem Urteil V 2018 116 bereits entschieden: Waldabstand (E. 4), Quali-
fizierung des geplanten Neubaus als Terrassenhaus gemäss § 34 BO Walchwil bzw. 
(Nicht-)Anwendung der Bauvorschriften der Regelbauweise (E. 6), Ausnützung bzw. anre-
chenbare Geschossfläche (E. 7) und Gefälle der Zufahrt (E. 8). Es könnte daher 
grundsätzlich darauf verwiesen werden. Angesichts der Tatsachen, dass eine neue Bau-
bewilligung erteilt wurde und die Verfahrensparteien auch im vorliegenden Verfahren aus-
führliche Rechtsschriften eingereicht haben, befasst sich das Gericht trotzdem noch ein-
mal mit den hiervor erwähnten Themen. Dies rechtfertigt sich auch deshalb, weil das Ge-
richt diesbezüglich zu keinem Ergebnis kommt, das von seinem Urteil V 2018 116 vom 
29. Oktober 2019 abweicht.

6. Qualifizierung des geplanten Neubaus

6.1 Die Beschwerdeführer weisen darauf hin, dass gemäss § 24 aV PBG als Terras-
senhäuser am Hang gelegene Gebäude gelten, deren Geschosse um mindestens 3 m ho-
rizontal versetzt sind. Der Begriff des Terrassenhauses werde darüber hinaus weder im 
kommunalen noch im kantonalen Zuger Recht weiter präzisiert. Immerhin aber enthalte 
Anhang 3 der Bauordnung Walchwil (BO) eine Erläuterungsskizze betreffend Terrassen-
häuser. Wie das Verwaltungsgericht im ersten Verfahrensgang zu Recht festgehalten ha-
be, korrespondiere dieses Schema mit der von der Literatur gelieferten Begriffsbedeutung, 
wonach Terrassenhäuser Gebäude seien, bei denen – bedingt durch die Hangneigung – 
horizontale Gebäudeabschnitte stufenförmig so versetzt seien, dass die Dachfläche eines 
vorgelagerten Gebäudeteils gleichzeitig als Terrasse für das darüber liegende Geschoss 
fungiere. Entscheidend für das äussere Erscheinungsbild sei die Terrassierung (Abstu-
fung). Diese müsse als solche erkennbar sein, was heisse, dass das Verhältnis zwischen 
(offener) Terrassenfläche zur Wohnfläche mindestens 1:3 betragen solle. Eine solche 
Staffelung, so die Beschwerdeführer, liege nicht bereits vor, wenn einzelne Baukörper 
höhenversetzt seien, sondern nur dann, wenn ein terrassiertes Haus über durchgehende 
Geschosse verfüge, die teilweise übereinander lägen. Nur dann träten die für solche Bau-
ten typischen Probleme hinsichtlich der Geschosszählung auf, welche auch der Grund 
seien, dass für Terrassenhäuser von den Gemeinden separate Bestimmungen aufgestellt 
werden könnten, welche von den normalen Zonenvorschriften abwichen. Terrassenhäuser 
im umschriebenen Sinne dürften also mehr Vollgeschosse aufweisen als sonst zulässig 
wären, sofern diese Geschosse (Stufen) so ausreichend versetzt seien, dass jeweils nicht 

15

Urteil V 2022 58

mehr als die zulässige Zahl übereinander lägen. Um als Terrassenhaus zu qualifizieren, 
müsse ein Gebäude somit folgende Voraussetzungen erfüllen:

– Es müsse am Hang gelegen sein.
– Die Geschosse müssten um mindestens 3 m horizontal versetzt sein.
– Das Verhältnis zwischen offener Terrassenfläche und Wohnfläche müsse min. 1:3 

betragen.
– Die Geschosse dürften nur teilweise übereinander liegen.
– Es müssten aufgrund der versetzten Geschosse Probleme hinsichtlich der Ge-

schosszählung entstehen.
– Es dürften an keiner Stelle mehr Geschosse übereinander liegen, als dies nach 

der Grundordnung zulässig wäre.

Das projektierte Bauvorhaben weise ein gänzlich anderes Erscheinungsbild auf als das 
Musterterrassenhaus gemäss Schemaskizze und sei nicht mit diesem vergleichbar. Der 
Grund dafür liege im Wesentlichen darin, dass die Geschosse des vorliegend strittigen 
Bauvorhabens hangseitig nicht versetzt seien, sondern sich auf einer vertikalen Linie be-
fänden. Wie bei gewöhnlichen Gebäuden lägen vorliegend deshalb alle Geschosse direkt 
übereinander. An einer horizontalen Versetzung fehle es gänzlich. Dies habe einerseits 
zur Folge, dass beim strittigen Bauvorhaben zwei Vollgeschosse direkt übereinanderlä-
gen, was in einer Zone W1 gemäss § 28 BO nicht zulässig sei. Andererseits entstünden 
bei dieser konkreten Bauweise gerade keine Probleme bei der Geschosszählung, zumal 
die Geschosse nicht versetzt angeordnet seien und sie sich deshalb einwandfrei und ohne 
Probleme im Sinne von § 7 Abs. 1 aV PBG bestimmen liessen. Ebendiese Problematik in 
der Geschosszählung sei jedoch Grundvoraussetzung dafür, dass baurechtlich überhaupt 
von einem Terrassenhaus gesprochen werden könne. Mithin handle es sich vorliegend 
nicht um ein Terrassenhaus, sondern schlicht um ein gewöhnliches Gebäude, welches 
sich in Hanglage befinde. Hinzu komme, dass auch das Verhältnis der offenen Terrassen-
flächen zu den Wohnflächen nach wie vor nicht das Mindestmass von 1:3 und die (einsei-
tige) Rückversetzung der Geschosse auch nicht das Mindestmass von 3 m aufwiesen. Die 
Bauherrschaft erreiche die kritischen Messgrössen vielmehr nur durch Anrechnung von 
überdachten Terrassenflächen. Im Gegensatz zur Forderung von Literatur und Praxis 
handle es sich bei diesen überdachten Flächen jedoch nicht um offene Terrassenflächen. 
Weil hinreichende offene Terrassenflächen fehlten, mangle es dem projektierten Gebäude 
auch am notwendigen, terrassierten Erscheinungsbild. Das umstrittene Bauvorhaben erfül-
le nach dem Gesagten lediglich die erste der von Lehre und Rechtsprechung geforderten 

16

Urteil V 2022 58

sechs Voraussetzungen. Beim projektierten Bauvorhaben handle es sich deshalb – nach 
wie vor – nicht um ein Terrassenhaus. Lasse man es zu, dass sich gewöhnliche Gebäude 
auf die privilegierten Bestimmungen für Terrassenhäuser berufen könnten, werde die vom 
Souverän festgesetzte Grundnutzungsordnung umgangen und geradezu aus ihren Angeln 
gehoben.

6.2 Gemäss § 24 aV PBG gelten am Hang gelegene Gebäude als Terrassenhäuser, 
deren Geschosse um mindestens 3 m horizontal versetzt sind. In der Wohnzone W1 ist 
gemäss § 28 BO Walchwil in Einzelbauweise ein einziges Geschoss bei einer Ausnützung 
von 0,32, eine Firsthöhe von 7,40 m und eine Gebäudelänge von 25 m erlaubt. Para-
graf 34 BO enthält Regelungen betreffend Terrassenhäuser. Gemäss dessen Abs. 1 be-
stimmt der Gemeinderat die zulässige Länge von Terrassenhäusern im Einzelfall. Die 
Grenzabstände gegenüber den der Hangneigung folgenden Gebäudeseiten richten sich 
nach der Zahl der Vollgeschosse (minimal 5,0 m bei bis 4 und minimal 7,5 m bei 5 und 
6 Vollgeschossen). Gemäss § 34 Abs. 2 BO können Terrassenhäuser grundsätzlich in al-
len Zonen erstellt werden. Die Ausnützung richtet sich nach der jeweiligen Zone. Es sind 
maximal sechs Vollgeschosse zulässig. Bergseitig darf maximal ein Vollgeschoss in Er-
scheinung treten. Mit Ausnahme von Brüstungen darf bei Terrassenhäusern kein Gebäu-
deteil über die Linie herausragen, die in der Gebäudeachse 8,50 m über dem gewachse-
nen Boden verläuft. Bei Terrassenhäusern sind nur Flachdächer und flach geneigte Pult-
dächer zulässig (§ 34 Abs. 3 BO).

6.3 Es ist der Bauherrschaft zuzustimmen, dass gemäss den hiervor erwähnten Geset-
zesbestimmungen des Kantons Zug ein Gebäude nur – aber immerhin – folgende Voraus-
setzungen erfüllen muss, um als Terrassenhaus zu gelten:

- Es muss am Hang gelegen sein.

- Bergseitig darf maximal ein Vollgeschoss in Erscheinung treten.

- Die Geschosse müssen um mindestens 3 m horizontal versetzt sein.

- Kein Gebäudeteil darf über die Linie hinausragen, die in der Gebäudeachse 8,50 m 
über dem gewachsenen Boden verläuft.

17

Urteil V 2022 58

Wenn andere Kantone (wie z.B. Zürich und Aargau) diesbezüglich in ihren Baurechtser-
lassen sowie praxisgemäss andere bzw. zusätzliche Kriterien kennen, ist dies für den vor-
liegend zu beurteilenden Fall nicht massgebend. Für die Bejahung der Zulässigkeit des 
hier im Streit liegenden Bauvorhabens ist daher nicht zu prüfen, ob das Verhältnis zwi-
schen offener Terrassenfläche und Wohnfläche mindestens 1:3 beträgt, die Geschosse 
nur teilwiese übereinander liegen und aufgrund der versetzten Geschosse Probleme hin-
sichtlich der Geschosszählung entstehen. Es dürfen zudem auch mehr Geschosse übe-
reinanderliegen, als dies nach der Grundordnung zulässig wäre.

6.4 Zu prüfen sind indes die in E. 6.3 hiervor aufgeführten Kriterien. Dabei ist Folgen-
des zu erwägen:

6.4.1 Unbestritten ist, dass das projektierte Gebäude am Hang zu liegen kommt. Ebenso 
unbestritten ist, dass bergseitig maximal ein Vollgeschoss in Erscheinung tritt.

6.4.2 Den Grundrissplänen ist zu entnehmen, dass das Obergeschoss gegenüber dem 
Erdgeschoss um 3,01 m und das Dachgeschoss gegenüber dem Obergeschoss um 
3,00 m horizontal versetzt ist, was der Vorgabe von § 24 aV PBG entspricht. Wie aus dem 
Schema zu § 34 BO hervorgeht (Anhang 3 zur BO), ist hierbei massgebend, dass der 
Versatz von Hauptfassade zu Hauptfassade eingehalten wird. Allfällige Vordächer sind 
nicht zu berücksichtigen. Das Untergeschoss muss zudem nicht vorspringend sein, was 
denn auch vorliegend nicht der Fall ist. Im Übrigen legt die Bauherrschaft korrekt dar, dass 
sogar das Verhältnis von 1:3 zwischen offener Terrassenfläche zur Wohnfläche, welches 
im Kanton Zürich – im Gegensatz zum Kanton Zug – praxisgemäss verlangt wird (BRKE II 
Nr. 163 und 164/2000 vom 27. Juni 2000, in: BEZ 2001 Nr. 16), eingehalten wäre, wobei 
gleichzeitig darauf hinzuweisen ist, dass die Bauherrschaft nicht einmal hätte geltend ma-
chen müssen, dass im Obergeschoss die offene Terrassenfläche das Verhältnis 1:3 mit 
30,90 % nur um 2,10 % [recte wohl: 2,43 % [[bis 33,33%]] nicht einhalte, verlangt doch ein 
Verhältnis von 1:3 lediglich eine (offene) Terrassenfläche von 25 %, bzw. die Terrasse 
muss mindestens ein Viertel der Wohnfläche aufweisen, was vorliegend mehr als erfüllt 
ist. 33,33 % würden ein Verhältnis von 1:2 bedeuten. 

6.4.3 Auch die vierte Voraussetzung, wonach kein Gebäudeteil über die Linie hinausra-
gen darf, die in der Gebäudeachse 8,50 m über dem gewachsenen Boden verläuft, ist ein-
gehalten, was aus dem Plan "Schnitt D-D in Gebäudeaxe" hervorgeht. 

18

Urteil V 2022 58

6.5
6.5.1 In ihrer Replik bringen die Beschwerdeführer zusätzlich vor, dass Terrassenhäuser 
per definitionem der Hangneigung nach erstellte Gebäudestufen aufwiesen, wobei jede 
Stufe in der Regel eine selbständige Wohneinheit nach dem Modell eines Einfamilienhau-
ses bilde. Unter der erforderlichen horizontalen Versetzung (3 m) sei bei Terrassenhäu-
sern klarerweise eine vollständige Versetzung der einzelnen Geschosse zu verstehen; 
nämlich in der Art, dass jede horizontal versetzte Gebäudestufe in der Regel eine eigene 
Wohneinheit bilde und der Raum über der unteren Stufe als geräumiger Vorplatz, Garten 
oder Terrasse benützt werden könne. Da das Gebäude nicht über horizontal durchgehend 
versetzte Gebäudestufen verfüge, könnte es problemlos auch in der Fläche oder an jedem 
beliebigen anderen Ort erstellt werden. Beim projektierten Gebäude handle es sich daher 
auch deshalb nicht um ein Terrassenhaus, weil die einzelnen Geschosse keine selbstän-
digen Wohneinheiten bildeten und die Terrassenflächen vorliegend nur den Charakter von 
üppigen bzw. überdimensionierten Balkonen hätten und nicht als geräumige Vorplätze 
oder Gärten dienten. Würden die Geschosse – wie in casu – bergseitig auf einer Fassade 
bündig angeordnet, sei das Kriterium der horizontalen Versetzung gemäss § 24 aV PBG 
nicht erfüllt. 

6.5.2 Paragraf 34 BO schreibt nicht vor, dass ein Terrassenhaus mehr als eine Wohnein-
heit aufweisen muss. Es kann – wie vorliegend – auch als Einfamilienhaus konzipiert wer-
den. Der Bauherrschaft ist zudem zuzustimmen, dass § 34 BO – nicht wie von den Be-
schwerdeführern gefordert – vorschreibt, dass die Geschosse auch bergseitig unter Ni-
veau versetzt sein müssen. Ein Versatz der Geschosse muss nur talseitig, wo die Ge-
schosse in Erscheinung treten, erkennbar sein, nicht auch am Hang, unter Terrain. 

6.6
6.6.1 Die Beschwerdeführer machen schliesslich geltend, das projektierte Gebäude der 
Bauherrschaft sei im Erdgeschoss auf eine talseitige Auskragung angewiesen, um über-
haupt ansatzweise eine horizontale Versetzung erzielen zu können. Diese talseitige Aus-
kragung sei jedoch einem Terrassenhaus gänzlich fremd. Ein derart ausgestaltetes Ge-
bäude gliedere sich gerade nicht dem Hangverlauf nach ins Terrain ein, sondern setze 
sich mit der Auskragung in einen Widerspruch dazu. Diese Auskragung führe – zusammen 
mit der zu hohen Festsetzung der Erdgeschossfussbodenkote – insbesondere dazu, dass 
das Gebäude keine abgeschwächte Front ausweise, wie es bei einem Terrassenhaus je-
doch gefordert sei. Eine hinreichende Terrassierung lasse sich damit optisch nicht erzie-
len. 

19

Urteil V 2022 58

6.6.2 Auch diesbezüglich hat die Bauherrschaft recht, wenn sie darauf hinwiest, dass 
dem bloss schematisch dargestellten Terrassenhaus in der Erläuterungsskizze im Anhang 
der Bauordnung nicht die Verpflichtung abgelesen werden kann, dass die unterste Ebene 
zwingend eine durchgehende Fassade mit dem darüber liegenden Erdgeschoss haben 
muss, wie das die Beschwerdeführer meinen. Auch im Schema in Fritzsche/Bösch/Wipf/
Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2, 6. Aufl. 2019, S. 1139, wird das UG bei-
spielhaft zurückversetzt dargestellt; siehe dazu auch VGer ZG V 2018 116 E. 6e/bb. Eine 
talseitige Auskragung im Erdgeschoss ist damit zulässig. Dass Überdachungen bzw. die 
gedeckten Bereiche im Obergeschoss nicht berücksichtigt und bei der horizontalen Ver-
setzung nicht in Abzug gebracht werden müssen, wurde zudem schon oben ausgeführt 
(siehe E. 6.4.2).

6.7 Aus dem Gesagten ergibt sich, dass das Bauvorhaben die Voraussetzungen eines 
Terrassenhauses gemäss § 24 aV PBG und § 34 BO Walchwil erfüllt und daher 
grundsätzlich nicht den Bauvorschriften der Regelbauweise untersteht.

7. Höhenlage des Erdgeschossfussbodens

7.1 Die Beschwerdeführer bringen vor, beim vorliegend zu beurteilenden Bauvorhaben 
überrage der Erdgeschossfussboden das gewachsene Terrain im südlichen Teil um bis zu 
4,80 m. Das Erdgeschoss zähle bei richtiger Anwendung der Bauvorschriften gemäss § 14 
Abs. 1 aV PBG als zwei Geschosse, womit das Bauvorhaben drei Vollgeschosse aufweise 
und in einer W1-Zone nicht bewilligungsfähig sei. Selbst wenn man das Gebäude wider 
Erwarten als Terrassenhaus qualifizieren dürfte, würde die Bestimmung von § 14 Abs. 1 
aV PBG gleichwohl zur Anwendung gelangen, zumal es sich dabei um übergeordnetes 
Recht handle, welches nicht vom kommunalen Recht übersteuert werden dürfe. Ange-
sichts der ratio legis sei es denn auch nicht nachvollziehbar, weswegen § 14 Abs. 1 aV 
PBG bei Terrassenhäusern keine Anwendung finden sollte. Im Gegenteil: Nachdem Ter-
rassenhäuser in Bezug auf die Anzahl an (versetzten) Vollgeschossen ohnehin schon pri-
vilegiert seien, wäre es stossend, wenn sich Terrassenhäuser überdies auch über die Vor-
schriften zur Festsetzung des Erdgeschossfussbodens hinwegsetzen dürften. In der Kon-
sequenz würden unnötig hoch aus dem Terrain ragende Bauten entstehen, welche sich 
nicht einordnen würden und dem Grundgedanken von § 14 Abs. 1 aV PBG zuwiderliefen. 
Es sei nicht ersichtlich, inwiefern das Erdgeschoss eines Terrassenhauses bei der Fest-
setzung im Terrain anders behandelt werden müsste als das Erdgeschoss einer gewöhnli-

20

Urteil V 2022 58

chen Baute. Nicht umsonst sei denn auch der Skizze gemäss Anhang 3 BO zu entneh-
men, dass der Erdgeschossfussboden maximal 3,00 m über dem Terrain liegen dürfe. 

7.2 Gemäss § 14 Abs. 1 aV PBG liegt der Fussboden des Erdgeschosses entweder 
höchstens 1,2 m über dem tiefsten oder 0,3 m über dem höchsten Punkt des gewachse-
nen Terrains längs der Gebäudefassade. Liegt der Fussboden des Erdgeschosses höher 
als 3 m über dem tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains längs der Gebäudefassade, 
zählt das Erdgeschoss als zwei Geschosse.

7.3 Wie bereits vorangehend ausgeführt, untersteht das vorliegend zu beurteilende 
Bauvorhaben als Terrassenhaus grundsätzlich nicht den Bauvorschriften der Regelbau-
weise (vgl. BRKE II Nr. 163 und 164/2000 vom 27. Juni 2000, bestätigt mit Urteil VGer ZH 
VB.2000.00300 vom 14. Dezember 2000; vgl. auch Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., 
S. 1140 f.). Bei Terrassenhäusern kommen damit die Sondervorschriften von § 34 BO 
Walchwil als lex specialis zur Anwendung. Paragraf 14 aV PBG ist nicht anwendbar, wie 
auch z.B. § 12 und § 13 aV PBG nicht. Bezüglich Höhenmasse kommt daher die Bestim-
mung zum Tragen, wonach mit Ausnahme von Brüstungen bei Terrassenhäusern kein 
Gebäudeteil über die Linie herausragen darf, die in der Gebäudeachse 8,50 m über dem 
gewachsenen Boden verläuft. Diese Vorschrift ist vorliegend eingehalten. Selbst wenn die 
Skizze zu § 34 BO überhaupt so zu verstehen wäre, dass eine maximale Höhe des Erd-
geschossfussbodens von 3,00 m ab gewachsenem Terrain einzuhalten ist (der Wortlaut 
von § 34 BO enthält diesbezüglich keinen Hinweis), so ist diese Höhe, welche gemäss den 
vorstehenden Ausführungen nur in der Gebäudeachse einzuhalten ist, eingehalten. Der 
Erdgeschossfussboden liegt nämlich in der Gebäudeachse nur 2,78 m über dem gewach-
senen Terrain (siehe Plan "Schnitt D-D in der Gebäudeaxe"). Im Übrigen ist darauf hinzu-
weisen, dass gemäss § 34 Abs. 2 BO bei einem Terrassenhaus maximal sechs Vollge-
schosse zulässig sind. Selbst wenn das Erdgeschoss wegen § 14 Abs. 1 aV PBG als zwei 
Geschosse zählen würde, wäre dies irrelevant, da die maximal zulässige Anzahl Vollge-
schosse vorliegend eingehalten ist. Im Übrigen entspricht das Bauvorhaben auch der Vor-
schrift, dass bergseitig nur ein Vollgeschoss in Erscheinung treten darf.

8. Ausnahmebewilligung Gefälle Garagenvorplatz

8.1 Der Gemeinderat Walchwil erteilte der Bauherrschaft für den Garagenvorplatz eine 
Ausnahmebewilligung im Sinne von § 31 Abs. 1 aV PBG. Er führte aus, aufgrund der äus-
serst steilen Lage des Baugrundstücks könne der Vorplatz der Garage nicht mit einem Ge-

21

Urteil V 2022 58

fälle von 5 % ausgestaltet werden. Eine Verschiebung der geplanten Baute zur Einhaltung 
der nach § 5 BO geforderten 5 % bei Ein- und Ausfahrten hätte erhebliche Auswirkungen 
auf die Projektierung und den Bau des Einfamilienhauses und würde zu einer offensicht-
lich unzweckmässigen Lösung führen. Die einschlägigen Normen (VSS 40 050) liessen 
höhere Gefälle als 5 % zu.

Der Garagenvorplatz weist ab Strassen- bzw. Trottoirgrenze ein Gefälle von 9,6 % auf 
(siehe Plan "Situation Gefälle und Sichtbermen Garageausfahrt zu I.________strasse" 
vom 15. Juni 2018, rev. 11. Mai 2022; GR-Beil.14).

8.2 Gemäss § 5 BO sind sämtliche Ein- und Ausfahrten so anzulegen, dass durch ihre 
Benützung niemand gefährdet oder behindert wird; insbesondere muss eine ausreichen-
de Sichtweite gewährleistet werden (Abs. 1). Ein- und Ausfahrten dürfen auf einer Tiefe 
von 5,0 m, von der Strassen- bzw. Trottoirgrenze gemessen, höchstens 5 % Steigung 
oder Gefälle, anschliessend höchstens 10 % Steigung oder 15 % Gefälle aufweisen 
(Abs. 2). Gemäss § 31 Abs. 1 aV PBG kann die zuständige Gemeinde Ausnahmebewilli-
gungen erteilen. Eine solche erfolgt dann, wenn gemeindliche Bauvorschriften im Einzelfall 
zu einer offensichtlich unzweckmässigen Lösung führen oder eine unbillige Härte bedeu-
ten würden und nachbarliche Interessen nicht erheblich beeinträchtigt werden. 

8.3 Der Schweizerische Verband der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) hat unter 
der Referenz-Nr. VSS 40 050 eine Norm betreffend Grundstückszufahrten erlassen. In der 
Ausgabe mit Gültigkeit ab September 2019 werden in Tabelle 2 Richtwerte für die Gestal-
tung von Grundstückszufahrten normiert. Für diejenigen des Typs A (Verbindung zu Quar-
tiererschliessungsstrassen, für etwa bis zu 15 Parkplätze, vgl. Tabelle 1) werden als ma-
ximale Längsneigung innerhalb von 5 m ab Strassenrand +10% (Gefälle) resp. –8% (Stei-
gung) empfohlen. Die Normen des VSS bilden zwar kein zwingendes Recht, in der Praxis 
ist aber allgemein anerkannt, dass die von privaten Organisationen aufgestellten Normen 
nicht ohne Grund bzw. nur ausnahmsweise ausser Acht gelassen werden sollten, weil die-
se die aktuellen Kenntnisse und Erfahrungen von Experten widerspiegeln. Ein Abweichen 
über die empfohlenen Richtwerte hinaus ist dann zulässig, wenn das geplante Projekt 
zweckmässig und vernünftig ist.

8.4 Die Beschwerdeführer machen geltend, den anerkannten Regeln der Baukunde 
und der Technik sei insbesondere bei Neubauten Nachachtung zu verschaffen und es sei 
nicht leichthin von diesen abzuweichen. Vorliegend sei eine Zufahrt mit einem um 100 % 

22

Urteil V 2022 58

zu steilen Gefälle offenkundig weder als zweckmässig noch als vernünftig zu beurteilen. 
Es liege auch nicht im Interesse der zukünftigen Nutzung und der Sicherheit, an einer 
Hanglage durch steile Zufahrten zusätzliche Gefahren zu schaffen. Die Voraussetzungen 
für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinne von § 31 Abs. 1 aV PBG lägen hier 
schlicht nicht vor. Es entstehe bei Verweigerung der Ausnahmebewilligung auch keine un-
billige Härte, zumal es technische Lösungen gebe, um eine normgemässe Situation zu 
schaffen. Weiter liege auch deshalb keine Härte vor, weil die Bauherrschaft die Situation 
durch Abparzellierung ihres Grundstücks selbst verursacht habe. Bei dieser selbstver-
schuldeten Knappheit an Fläche dürfe keine Ausnahmebewilligung erteilt werden.

8.5 Dem Gemeinderat ist recht zu geben, dass aufgrund des steilen Baugeländes eine 
Verschiebung der geplanten Baute massive Konsequenzen hätte. Je nach Projekt ergä-
ben sich grosse Aufschüttungen oder Abgrabungen des Terrains, aber nur eine unbedeu-
tende Verbesserung der Zufahrtssituation. Die Einschätzung des Gemeinderats, dass die 
strikte Einhaltung von § 5 BO zu einer offensichtlich unzweckmässigen Lösung führen 
würde, ist nicht zu beanstanden. Inwiefern bei dieser baulichen Anlage die nachbarlichen 
Interessen erheblich beeinträchtigt – oder nur schon gar betroffen – sind, wurde im Übri-
gen nicht begründet. Nachdem der Gemeinderat eine Neigung ab Strassenrand bewilligt 
hat, welche im Rahmen der vom VSS empfohlenen Richtwerte liegt, sieht das Gericht kei-
ne Veranlassung zur Korrektur.

9. Ausnahmebewilligung Unterschreitung Waldabstand

9.1 Mit Verfügung vom 21. Juni 2022 erteilte das Amt für Wald und Wild des Kantons 
Zug (AFW) die Zustimmung für eine Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des 
Waldabstands durch das vorliegende Projekt auf GS K.________. Das AFW stützte sich 
hierbei auf § 14 PBG. Es führte aus, der Neubau sei in Hanglage (Hanggefälle zirka 80 %) 
geplant und werde bergseits von der Gemeindestrasse "I.________strasse" erschlossen, 
die im betroffenen Abschnitt unterhalb des Waldrands verlaufe und nördlich des Bauvor-
habens den Wald teile. Der aufgrund der Hanglage beidseitig von Stützmauern begrenzte 
Garagenvorplatz bzw. die Zufahrt falle mit rund 42 m2 in den Waldabstand. Das Wohn-
haus selbst komme mit rund 3 m2 seiner Grundfläche und dem Garagenvordach im 
Waldabstand zu liegen. Um im oberen Bereich des Grundstücks bzw. am vorgesehenen 
Standort einen Neubau mit Strassenerschliessung erstellen zu können, müsse ab der im 
Waldabstand bereits bestehenden Strasse eine Zufahrt zum Objekt geschaffen werden, 
die den Höhenunterschied zwischen Neubau und Strassenniveau überbrücke. Die 

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Urteil V 2022 58

I.________strasse unterschreite den Waldabstand bereits. Da der Zugang zur 
I.________strasse am vorgesehenen Standort den Waldabstand tangiere, könne eine Zu-
fahrt zum Terrassenhaus ohne Unterschreitung des Waldabstands somit gar nicht erfol-
gen. Hinzu komme, dass für den Bau und die Erschliessung des eigentlichen Wohnhauses 
mit den geplanten Dimensionen ausserhalb des Waldabstands die Höhendifferenz zum 
Strassenniveau zunehme. Für eine Realisierung allein des Wohnhauses gänzlich ausser-
halb des Waldabstands müsste eine unvorteilhaft steilere Zufahrt, die mit Risiken belastet 
wäre, geschaffen werden. Unter dem Umstand, dass der Waldabstand heute durch die 
I.________strasse bereits unterschritten werde und durch die projektierte Garagenzufahrt 
mitsamt Stützmauer ohnehin unterschritten werden müsse, wäre eine solch ungünstige 
Umprojektierung des Hauses im Verhältnis zum Ausmass der Waldabstandsunterschrei-
tung als eine unzweckmässige Lösung anzusehen. Ein grundsätzlicher Verzicht auf den 
Anschluss an die bestehende Strassenerschliessung würde zudem einer unbilligen Härte 
gleichkommen.

Anschliessend prüfte das AFW, ob das vorliegende Projekt auch im Hinblick auf das über-
geordnete Recht, namentlich Art. 17 Abs. 2 WaG, im Waldabstand bewilligt werden könne, 
und bejahte dies ebenfalls. Die vom AFW vorgenommene Interessenabwägung ergab, 
dass das öffentliche Interesse an der Einhaltung der Waldabstandsvorschrift das private 
Interesse der Gesuchsteller an dem Neubau nicht zu überwiegen vermöge, da das Einhal-
ten der Waldabstandsvorschrift – wie ausgeführt wegen der baulichen Trennung von Neu-
bau und Wald durch die I.________ strasse sowie aufgrund der Hanglage – die Erhaltung, 
Pflege und Nutzung des Waldes ohnehin nicht weiter begünstigen würde.

9.2 Gemäss Art. 17 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Wald (Waldgesetz, WaG; 
SR 921.0) sind Bauten und Anlagen in Waldesnähe nur zulässig, wenn sie die Erhaltung, 
Pflege und Nutzung des Waldes nicht beeinträchtigen. Die Kantone schreiben nach Art. 17 
Abs. 2 WaG einen angemessenen Mindestabstand der Bauten und Anlagen zum Wald 
vor. Die Zielsetzung liegt darin, den Wald vor natürlicher oder menschlicher Zerstörung zu 
bewahren. Zudem soll der Waldabstand eine zweckmässige Bewirtschaftung und Er-
schliessung des Waldes ermöglichen, den Wald vor Feuer schützen sowie dem hohen 
ökologischen Wert des Waldrands Rechnung tragen (BGer 1C_119/2008 vom 21. No-
vember 2008 E. 2.4, nicht publ. in: BGE 135 II 30 aber in: URP 2009 138). Der Waldab-
stand hat aber auch eine baupolizeiliche Komponente, d.h. der Waldabstand soll Bauten 
und Anlagen vor den Gefahren des Waldes schützen (umstürzende Bäume, Waldbrände, 
Schatten, Feuchtigkeit). Im Kanton Zug beträgt der gesetzliche Waldabstand von Bauten 

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Urteil V 2022 58

gemäss § 12 Abs. 1 PBG mindestens 12 Meter. Ausnahmsweise können Bauten und An-
lagen bei Erfüllung der Voraussetzungen von § 14 PBG, wonach die zuständige Behörde 
Ausnahmen von den kantonalen Plänen und Bauvorschriften gewährt, falls sich sonst im 
Einzelfall eine offensichtlich unzweckmässige Lösung oder eine unbillige Härte ergäbe und 
wo das übergeordnete Recht es zulässt, im Waldabstand bewilligt werden. Auch Art. 17 
Abs. 3 WaG sieht vor, dass die zuständigen Behörden die Unterschreitung des Mindest-
abstands unter Auflagen und Bedingungen bewilligen können.

9.3 Die Beschwerdeführer bringen vor, das AFW verkenne bei seinem Entscheid, dass 
die Bauherrschaft einerseits keinen uneingeschränkten Anspruch darauf habe, ihr Grunds-
tück ökonomisch zu maximieren und sämtliche verfügbare Ausnützung zu konsumieren. 
Vielmehr sei dies nur gestattet, wenn die Bauvorschriften eingehalten würden. Anderer-
seits sei vorliegend die Ausgangslage durch die Mutation und den Verkauf von GS 
H.________ durch die Bauherrschaft selbst geschaffen worden. Es wäre der Bauherr-
schaft jedoch freigestanden, das GS H.________ gesamthaft zu behalten oder dieses so 
aufzuteilen, dass ein Neubauvorhaben unter Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Bauvor-
schriften hätte erfolgen können. Die zur Verfügung stehende Ausnützung hätte beispiels-
weise durch einen Ausbau des bestehenden Gebäudes Assek. Nr. P.________ erfolgen 
können. Die selbst geschaffene Ausgangslage berechtige nicht zur Inanspruchnahme von 
Ausnahmebewilligungen. Es dürfe zudem darauf hingewiesen werden, dass die benach-
barten Gebäude Nrn. P.________, Q.________ und R.________ allesamt ohne einen di-
rekten Strassenanschluss auskämen. Weshalb dies gerade beim Projekt der Gesuchstel-
ler, welche ihre Situation selbst verschuldet hätten, anders beurteilt werden solle, er-
schliesse sich nicht. Nachdem somit an Ort und Stelle erwiesenermassen Gebäude ohne 
direkten Strassenzugang erstellt werden könnten, handle es sich bei einer Umprojektie-
rung nicht um eine offensichtlich unzweckmässige Lösung. Die Bauherrschaft habe denn 
auch in keiner Art und Weise aufgezeigt, weshalb eine Umprojektierung sich als offen-
sichtlich unzweckmässig erweisen würde. Weil die Platzknappheit von der Bauherrschaft 
selbst verschuldet worden sei, liege überdies auch keine unbillige Härte vor. Das private 
Interesse der Bauherrschaft könne aus diesem Grund auch nicht als hoch bezeichnet 
werden. Hinzu komme, dass Grundeigentümer keinen Anspruch darauf hätten, die verfüg-
bare Ausnützungsziffer maximal auszuschöpfen. Sei eine Ausschöpfung aufgrund von Ab-
stands-, Einordnungs- oder anderen Vorschriften nicht möglich, hätten Grundeigentümer 
dies entschädigungslos hinzunehmen. Sie könnten sich nicht auf eine Ausnahmebewilli-
gung berufen. Bestritten werde ferner, dass Art. 17 WaG vorliegend nicht verletzt werde. 
Wie das AFW zutreffend festhalte, bestehe ein erhebliches öffentliches Interesse, die 

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Urteil V 2022 58

Waldabstandsvorschrift einzuhalten. Nicht richtig sei sodann, dass der Waldrand vorlie-
gend nicht zusätzlich belastet oder gefährdet werde. Durch die intensivere Nutzung (er-
hebliche Erhöhung der AGF und der Parkplatzzahl sowie Intensivierung der Fussweger-
schliessung) entstehe gezwungenermassen eine intensivere Nutzung und damit einherge-
hend eine grössere Beeinträchtigung des Waldes als bisher. Es sei zudem allgemein be-
kannt, dass Motorfahrzeuge gelegentlich Öl oder andere Flüssigkeiten verlören und Park-
/Abstellplätze in Waldnähe daher immerzu problematisch seien. Aufgrund der zu nahen 
Lage am Wald seien sowohl Nachteile für das Bauvorhaben (umstürzende Bäume etc.) als 
auch für den Wald (Gefahr von Feuer, insbesondere bei Südwind; Beeinträchtigung des 
Wurzelwerks) zu befürchten. Die Gefahr von umstürzenden Bäumen bestehe vorliegend 
umso mehr, als sich Wald und Bauvorhaben an einem steilen Hang befänden. Der Wald-
rand und das Wurzelwerk würden dabei von der I.________strasse zusätzlich beeinträch-
tigt. Als Folge des Hangs und der Strasse fänden die am Waldrand gelegenen Bäume nur 
verminderten Halt und sie könnten daher bei Schnee- oder Winddruck leichter in Richtung 
des Bauvorhabens fallen (vgl. BGE 96 I 123 S. 129). Im zitierten Bundesgerichtsentscheid 
sei gar ein Waldabstand von 20 m als "an der untern Grenze" bezeichnet worden. Proble-
matisch seien ferner die im Waldabstand zu errichtenden Parkplätze sowie der Vorplatz 
allgemein, zumal austretende Flüssigkeiten (Öl, Benzin etc.) zu einer unmittelbaren Ver-
schmutzung des (Wald-)Bodens führen würden. Es sei an dieser Stelle auch in Erinnerung 
zu rufen, dass der Mindestabstand im Kanton Zug mit 12 m ohnehin sehr knapp bemes-
sen sei und Ausnahmen entsprechend streng zu beurteilen seien. Dem Schutzgedanken 
des Waldes ebenfalls zuwider laufe die Fussgänger-Erschliessung des Bauvorhabens 
über den vorbestehenden Fussweg entlang der Grundstückgrenze zu GS M.________. 
Die Intensivierung der Nutzung dieses im Waldabstand gelegenen Wegs sei nicht zuläs-
sig; vielmehr habe die Bauherrschaft ihr Gebäude anderweitig und ohne Abstandsunter-
schreitung zu erschliessen. Aus all diesen Gründen erweise sich die Unterschreitung des 
Waldabstands als unzulässig. Den erheblichen öffentlichen Interessen stünden von priva-
ter Seite lediglich Interessen finanzieller Natur entgegen, zumal eine Bebauung des Bau-
grundstücks auch anders möglich wäre (z.B. Erschliessung mit Autolift, Verschiebung des 
Gebäudes). Die bei einer Umprojektierung entstehenden Mehrkosten seien kein Grund, 
um hier einzig aus finanziellen Beweggründen eine Ausnahmebewilligung zu sprechen. 
Vielmehr zeige sich durch die unmittelbar hangabwärts liegenden Gebäude, dass andere 
Varianten uneingeschränkt realisierbar und praxistauglich seien. Von einer offensichtlichen 
Unzweckmässigkeit im Sinne von § 14 Abs. 1 PBG könne hier keine Rede sein. Mithin sei 
für das Bauvorhaben zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des 
Waldabstands erteilt worden.

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Urteil V 2022 58

9.4 In Ziff. A.2 der angefochtenen Verfügung des AFW wird einlässlich dargelegt, wie 
sich die Verhältnisse in räumlicher Hinsicht präsentieren. Die Bauherrschaft und das AFW 
zeigen zutreffend auf, dass sich die I.________strasse als gemeindliche Erschliessungs-
strasse für die Zufahrt zum Bauprojekt klar anbietet. Eine talseitige Erschliessung stellt un-
ter keinem Aspekt eine Alternative zur Anbindung des Grundstücks über die 
I.________strasse dar (keine Anbindung an eine Erschliessungsstrasse, grosse Distanz, 
bedeutende Höhendifferenz, bereits dichte Bebauung der talseitigen Grundstücke). Hält 
man sich die dem Gericht bekannten Gegebenheiten vor Augen, ist offensichtlich, dass die 
geplante Baute vernünftigerweise nur ab der oberhalb gelegenen Strasse her erschlossen 
werden kann. Diese grenzt im fraglichen Bereich direkt an den Wald und ist gegen den 
Waldrand mit einer Mauer gesichert. Eine Erschliessung ab I.________strasse, welche in 
diesem Bereich plus/minus um die sechs Meter breit ist, kann somit nur in Verletzung des 
Waldabstands erfolgen. Inwiefern mit den von den Beschwerdeführern vorgeschlagenen 
Varianten (Redimensionierung der Baute, Erstellen eines Autolifts) die Unterschreitung 
des Waldabstands vermieden werden könnte, erschliesst sich dem Gericht nicht. Würde 
das Haus verkleinert resp. verschoben, hätte dies eine umso grössere und v.a. noch stei-
lere Erschliessung zur Folge. Auch ein Autolift müsste ab der I.________strasse zugäng-
lich gemacht werden. Ein solcher wäre unter allen Titeln unzweckmässig und unvernünftig. 
Man denke nur schon an den Raum- und Strombedarf einer solchen Liftanlage. Zudem 
wären die Auswirkungen auf die Umwelt bzw. den Wald bei der Einfahrt in einen solchen 
Lift identisch mit jenen, die bei der Einfahrt in das geplante Garagengeschoss sowie bei 
der Nutzung der vorbestehenden Aussenparkplätze bestehen.

Das AFW hat in seiner Verfügung vom 21. Juni 2022 ausführlich die Voraussetzungen für 
die Zulässigkeit einer Ausnahmebewilligung erläutert und dargelegt, weshalb sie vorlie-
gend zu bejahen sind. Es hat aus fachlicher Sicht u.a. begründet, weshalb sich die geplan-
te Baute nicht nachteilig auf den Wald auswirkt. Aufgrund der bestehenden Situation, na-
mentlich der Trennung des Bauvorhabens vom Waldrand durch die Gemeindestrasse, 
werde der Waldabstand nicht zusätzlich verringert. Durch die bauliche Trennung des Neu-
baus vom Waldrand sowie aufgrund des durch die starke Hangneigung bedingten Höhen-
unterschiedes würden der Wald und insbesondere der Waldrand nicht zusätzlich belastet 
oder gefährdet. Dies gelte entsprechend für die Qualität und den landschaftlichen, biologi-
schen und ästhetischen Wert des Waldrandes. Das geplante Bauvorhaben habe zudem 
keine Auswirkung auf die forstliche Erschliessung des umliegenden Waldgebiets, wodurch 
keine Beeinträchtigung von dessen Nutzung und Pflege entstehe. Diesen detaillierten, 

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Urteil V 2022 58

verständlichen und nachvollziehbaren Erwägungen kann nur zugestimmt werden. Einer-
seits würde die Einhaltung des gesetzlichen Waldabstands zu einer offensichtlich un-
zweckmässigen Lösung führen; somit ist eine Ausnahmesituation im Sinne von § 14 Abs. 
1 PBG zu bejahen. Andererseits wird die in der Waldgesetzgebung reglementierte Erhal-
tung, Pflege und Nutzung des Waldes durch das Bauvorhaben in keiner Weise beeinträch-
tigt.

Die Beschwerdeführer befürchten eine weitere Gefährdung durch die intensivierte Nutzung 
des bestehenden Fusswegs entlang des nördlich gelegenen Waldes. Dieses Argument ist 
völlig an den Haaren herbeigezogen. Als Erschliessung des unterhalb gelegenen, seit län-
gerem bestehenden Einfamilienhauses geniesst der Fussweg Bestandesgarantie. Die zu-
sätzliche Nutzung des Weges durch die Bewohner und Besucher des geplanten Einfamili-
enhauses bei einer Horizontaldistanz von zehn Metern bedeutet nur einen unwesentlichen 
Eingriff in den Wald. Ebenfalls nichts an der Zulässigkeit der Ausnahmebewilligung kann 
der Hinweis der Beschwerdeführer ändern, wonach Park-/Abstellplätze in Waldnähe im-
mer problematisch seien, da es allgemein bekannt sei, dass Motorfahrzeuge gelegentlich 
Öl oder andere Flüssigkeiten verlören, was zu einer unmittelbaren Verschmutzung des 
(Wald-)Bodens führe. An besagter Stelle bestehen bereits heute schon Parkplätze entlang 
der I.________strasse, weshalb die Gefahr von Ölflecken auch heute schon gegeben ist, 
was im Übrigen auch für die Fahrzeuge der Beschwerdeführer gilt, welche ebenfalls ober-
irdisch abgestellt werden.

9.5 Insgesamt vermag keines der Argumente der Beschwerdeführer zu überzeugen. 
Die vom Amt für Wald und Wild des Kantons Zug gewährte Bewilligung zur Unterschrei-
tung des Waldabstands ist korrekt.

10. Anrechenbare Geschossfläche

10.1 Schliesslich machen die Beschwerdeführer geltend, der Raum "Hobby-Raum" 
(16,2 m2) im Untergeschoss des bestehenden Einfamilienhauses Assek. Nr. P.________ 
(von dessen GS H.________ inzwischen GS K.________ abparzelliert und eine Ausnüt-
zungsübertragung im Umfang von 31,54 m2 auf GS K.________ vorgenommen wurde) sei 
zu Unrecht nicht angerechnet worden. Die Beschwerdeführer hätten die Nichtanrechnung 
dieses Raums bereits im ersten Verfahrensgang gerügt. Das Verwaltungsgericht jedoch 
habe diese Rüge in E. 7d/aa seines Entscheids V 2018 116 vom 29. Oktober 2019 für un-
begründet gehalten, weil der Raum bereits in die Ausnützungsberechnung einbezogen 

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Urteil V 2022 58

worden sei. Das Verwaltungsgericht sei hier offensichtlich einem Irrtum unterlegen, zumal 
nicht der Raum "Hobby-Raum", sondern der Raum "Hobby/Spielen" im bestehenden Ein-
familienhaus letztlich in die AGF-Berechnung einbezogen worden sei. Der "Hobby-Raum" 
jedoch sei – zu Unrecht – nach wie vor nicht angerechnet worden. Auch bei diesem "Hob-
by-Raum" handle es sich um einen Raum, der ohne Weiteres Wohn- und Gewerbezwe-
cken dienen könne. Er sei deshalb gemäss § 16 Abs. 1 lit. c aV PBG ebenso anzurechnen 
wie der dem gleichen Nutzungszweck offenstehende – und deshalb bei der AGF-
Berechnung berücksichtigte – Raum "Hobby/Spielen". Bei korrekter Anrechnung des ent-
sprechenden Raums sei die maximal zulässige Ausnützungsziffer überschritten, was zur 
Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung führen müsse.

10.2 Paragraf 16 aV PBG enthält die Regelungen für die anzurechnenden Geschoss-
flächen. Absatz 1 hält fest, was anzurechnen ist: So sind gemäss lit. a sämtliche Flächen 
des Erdgeschosses und der darüber liegenden Geschosse, einschliesslich der Treppen-
häuser und Laubengänge, soweit sie der Erschliessung dienen, nicht aber die Not- oder 
Fluchttreppen, anzurechnen. Ebenso werden die Flächen des Untergeschosses, soweit 
sie Wohn- oder Gewerbezwecken dienen können, jedoch ohne Erschliessungsflächen, 
angerechnet (Abs. 1 lit. c). In § 16 Abs. 2 aV PBG wird aufgeführt, was nicht an die Ge-
schossfläche anzurechnen ist, so gemäss dessen lit. d die Flächen von bergseitig gelege-
nen Keller-, Heizungs-, Wasch- und Trockenräumen bei steilem Gelände, soweit diese 
Räume nicht zugleich Wohn- oder Gewerbezwecken dienen können.

10.3 Tatsächlich hat das Verwaltungsgericht in seinem Urteil V 2018 116 vom 29. Okto-
ber 2019 wohl eine falsche Sachverhaltsdarstellung vorgenommen, als es ausführte, der 
Raum "Hobby-Raum" sei in die Ausnützungsberechnung einbezogen worden. Nicht der 
Raum "Hobby-Raum" (16,2 m2), sondern der Raum "Hobby/Spielen" (25,97 m2) war vom 
Gemeinderat in die Ausnützungsberechnung einbezogen und so bei der Berechnung der 
Ausnützungsziffer als Geschossfläche angerechnet worden.

Die Nichtanrechnung des Raums "Hobby-Raum" erfolgte jedoch dennoch zu Recht: Die 
Anrechenbarkeit eines Raumes im Untergeschoss eines Gebäudes hängt nicht allein von 
dessen Bezeichnung in den Planunterlagen ab, denn ob ein Raum Wohn- oder Gewerbe-
zwecken dienen kann, muss aufgrund seiner objektivierten Eignung beurteilt werden. Die 
Praxis achtet in baulicher Hinsicht vor allem auf die Grösse des Raumes, dessen Zugäng-
lichkeit, die Grösse der Fenster und damit auf die natürliche Belichtung sowie auf die Hei-
zung. Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts wurden wiederholt Räume im Dach- oder 

29

Urteil V 2022 58

Untergeschoss, welche als Estrich oder Abstell- bzw. Kellerräume geplant wurden, im 
Zweifel als nicht anrechenbare Räume bewilligt, wenn beispielsweise die Heizung oder 
Belichtung oder die Zugänglichkeit eine rechtswidrige Nutzung baulich weitgehend aus-
schlossen (VGer ZG V 2020 30 vom 5. Januar 2022 E. 4.1.2.5; V 2009 175 vom 30. No-
vember 2010 E. 4e). Der hier strittige Raum "Hobby-Raum" liegt im Untergeschoss und 
bergseitig. Das Baugrundstück Nr. K.________ befindet sich an einer steilen Hanglage mit 
einem Gefälle von ca. 80 %. Er weist ein einfach verglastes Fenster in der Grösse von 70 
x 45 cm auf. Dieses ist mithin nur rund 0,3 m2 gross und liegt deutlich unter der Mindest-
fensterfläche (1,0 m2), welche ein Raum aufweisen muss, um zu Wohn- und Gewerbe-
zwecken geeignet zu sein. Weiter ist dieser Raum unbeheizt und eignet sich auch auf-
grund fehlender Wärmedämmung und heizungstechnischer Installation nicht für Nutzun-
gen zu Wohn- oder Gewerbezwecken. Im Gegensatz dazu verfügt der Raum "Hob-
by/Spielen" über eine heizungstechnische Installation. Im Weiteren verfügt der "Hobby-
Raum" auch nicht über einen normgerechten Zugang, da dessen Türe im oberen Teil 
durch die sich darüber befindende Treppenuntersicht schräg abgeschnitten wird. 

10.4 Der Hobby-Raum im Untergeschoss des bestehenden Einfamilienhauses Assek. 
Nr. P.________ wurde damit im Sinne von § 16 Abs. 1 lit. c aV PBG korrekterweise nicht 
zur anrechenbaren Fläche gerechnet. Das Bauvorhaben überschreitet die maximal zuläs-
sige Ausnützungsziffer nicht.

11. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde unbegründet und daher ab-
zuweisen ist. Einzig die Verlegung der Kosten und der Parteientschädigungen aus dem 
Verfahren V 2018 116 ist zu ändern.

12.
12.1 Entsprechend § 23 Abs. 1 Ziff. 3 VRG sind die Kosten von Fr. 4'000.– für das vor-
liegende Verfahren von den Beschwerdeführern zu tragen und mit dem in gleicher Höhe 
geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen. Die Beschwerdeführer sind gestützt auf § 28 
Abs. 2 VRG zu verpflichten, den Beschwerdegegnern 1 eine Parteientschädigung von 
Fr. 4'000.– (inkl. MWST und Barauslagen) zu bezahlen.

12.2 Wie in E. 3.5 ausgeführt, sind die Kosten des Verfahrens V 2018 116 von 
Fr. 4'000.– neu den Beschwerdegegnern 1 aufzuerlegen. Davon haben sie bereits 
Fr. 250.– bezahlt, weshalb ihnen noch Fr. 3'750.– in Rechnung zu stellen sind. Im Verfah-
ren V 2018 116 wurde den Beschwerdeführern eine Spruchgebühr von Fr. 3'750.– aufer-

30

Urteil V 2022 58

legt, welche sie inzwischen bezahlt haben. Diese Fr. 3'750.– sind ihnen zurückzubezah-
len.

Ebenfalls in E. 3.5 wurde ausgeführt, dass die Beschwerdegegner 1 in entsprechender 
Änderung der im Verfahren V 2018 116 vorgenommenen Verlegung der Parteientschädi-
gung dazu zu verpflichten sind, den Beschwerdeführern eine Parteientschädigung von 
Fr. 4'000.– zu zahlen und den Beschwerdeführern die diesen im Verfahren V 2018 116 
auferlegte Parteientschädigung zurückzuzahlen, falls diese bereits bezahlt wurde. 

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Urteil V 2022 58

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________

1. Die Beschwerde wird wie folgt teilweise gutgeheissen:

Die im Verfahren V 2018 116 festgelegten Kosten von Fr. 4'000.– werden neu den 
Beschwerdegegnern 1 auferlegt.

In Änderung der im Verfahren V 2018 116 vorgenommenen Verlegung der Partei-
entschädigung werden die Beschwerdegegner 1 dazu verpflichtet, den Beschwer-
deführern eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.– zu zahlen und den Beschwer-
deführern die diesen im Verfahren V 2018 116 auferlegte Parteientschädigung 
zurückzuzahlen, falls diese bereits bezahlt wurde. 

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die Kosten des vorliegenden Verfahrens von Fr. 4'000.– werden den Beschwerde-
führern auferlegt und mit dem in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss ver-
rechnet. 

3. Gestützt auf die neue Kostenverlegung im Verfahren V 2018 116 haben die Be-
schwerdegegner 1 unter Berücksichtigung der bereits bezahlten Fr. 250.– noch 
eine Spruchgebühr von Fr. 3'750.– zu bezahlen. Fr. 3'750.– werden den Be-
schwerdeführern zurückbezahlt.

4. Die Beschwerdeführer haben den Beschwerdegegnern 1 eine Parteientschädi-
gung von Fr. 4'000.– (inkl. MWST und Barauslagen) zu bezahlen.

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.

6. Mitteilung an den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (im Doppel, Rückzahlung 
erfolgt nach Rechtskraft des Urteils), an die Rechtsvertretung der Beschwerde-
gegner 1 (im Doppel, Rechnung folgt nach Rechtskraft des Urteils), an den Ge-
meinderat Walchwil, an das Amt für Wald und Wild des Kantons Zug sowie zum 

32

Urteil V 2022 58

Vollzug der Ziffern 2 und 3 des Dispositivs an die Finanzverwaltung des Kantons 
Zug (nur Dispositiv).

Zug, 25. September 2023

Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende

Der Gerichtsschreiber

versandt am