# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bb6ffc8a-0723-570c-9a24-ca159c3271c6
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-05-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 21.05.2008  VB.2008.00038
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2008-00038_2008-05-21.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2008.00038	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 21.05.2008
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 14.04.2009 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	

Neubau von Familiengärten mit Gartenhäusern auf von Zonenplanrevision betroffenen Grundstücken. Konkretisierung des Begriffs der "beantragten planungsrechtlichen Festlegung" im Sinn von § 234 PBG.

Unterbreitet der Stadtrat (Exekutive) aufgrund eines Planungskonzepts (Machbarkeitsstudie, Masterplan etc.), eventuell zusammen mit einem Kreditbeschluss, dem Gemeinderat (Legislative) hinreichend konkretisierte und realisierbare Planungsabsichten zur Genehmigung bzw. zum Beschluss, so gilt die planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234 PBG als "beantragt" (E. 3.3).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUREIFE
PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE
PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE
PRÄJUDIZIERUNG
ZONENPLANREVISION

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 234 PBG
Art. 27 RPG

					
	
	Publikationen:
	
						RB 2008 Nr. 68 S. 143

					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2008.00038

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 1. Kammer

                                                                                                         

 

 

vom 21. Mai 2008

 

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen, Gerichtssekretär
Stephan Hördegen. 

 

 

In Sachen

 

 

D AG, vertreten
durch RA E, 

Beschwerdeführerin, 

 

gegen

 

 

Ausschuss Bau und Infrastruktur
des Stadtrates Bülach, 

vertreten durch RA F, 

Beschwerdegegner,

betreffend
Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Der Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates Bülach
verweigerte am 28. Februar 2007 der D AG, Bülach, die baurechtliche
Bewilligung für den Neubau von Familiengärten auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01
und 02 an der Erachfeldstrasse in Bülach. 

II. 

Hiergegen erhob die D AG am 5. April 2007 Rekurs an
die Baurekurskommission IV des Kantons Zürich und beantragte, es sei die
Bauverweigerung aufzuheben und die Vorinstanz einzuladen, die nachgesuchte
Baubewilligung zu erteilen. Die Baurekurskommission IV wies den Rekurs mit
Entscheid vom 13. Dezember 2007 ab (Dispositiv Ziffer I) und
auferlegte der Rekurrentin die Verfahrenskosten (Dispositiv-Ziffer II). 

III. 

Mit Beschwerde vom 5. Februar 2008 beantragte die D
AG dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid der Baurekurskommission IV
aufzuheben und den Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates Bülach
einzuladen, die nachgesuchte Baubewilligung für Familiengärten zu erteilen,
eventualiter die Spruchgebühr in Dispositiv-Ziffer II des Rekursentscheides auf
Fr. 3'500.- festzusetzen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

Die Baurekurskommission IV am 21. Februar 2008 und
der Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates Bülach am 10. März 2008
beantragten Abweisung der Beschwerde; Letzterer schloss zudem auf Zusprechung
einer Parteientschädigung. 

Auf Gesuch der Beschwerdeführerin setzte das
Verwaltungsgericht dieser Frist für die Einreichung einer Replik an. Die Beschwerdeführerin
erstattete die Replik am 5. Mai 2008. Eine Duplik wurde nicht eingeholt. 

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben. 

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Die Beschwerdeführerin
beabsichtigt auf einer Gesamtfläche von 30'848 m2 eine Familiengarten-Anlage
einzurichten. Dabei soll das Bauareal in 105 Parzellen mit einer Grösse von ca.
240 m2 aufgeteilt werden. Auf jeder Parzelle ist ein Gartenhaus mit
Grundrissmassen von 3 m x 4 m und einer maximalen Höhe von 2.7 m geplant. Die
Erschliessung erfolgt über ein mit Lägernkalk befestigtes Wegnetz. 

Die vom streitigen
Baugesuch vom 21. November 2006 der Beschwerdeführerin erfassten
Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 liegen im "Schönbächer", dem
nordwestlichen Teilbereich des Gebietes "Erachfeld". Sie sind nach
der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Bülach der Besonderen
Erholungszone C (Familiengartenareal) zugeschieden. Das Gebiet "Erachfeld"
wird im Westen durch eine Hochleistungsstrasse, im Norden durch die
Erachstrasse, im Süden durch die Grenzstrasse und im Osten durch die
Zonengrenze zur Zentrumszone und Industriezone bzw. durch die in diesem Bereich
verlaufende Ifangstrasse begrenzt. Zum grössten Teil ist für das Gebiet
"Erachfeld" eine Reservezone festgesetzt. Im südlichen Bereich, im
Gebiet "Hagenbuechen" sind die Grundstücke Kat.-Nrn. 03–06 der
Besonderen Erholungszone B (Sport- und Freizeitanlage) zugeteilt. 

2.

2.1 Der Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates
Bülach verweigerte das Bauprojekt gestützt auf § 234 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) infolge fehlender
planungsrechtlicher Baureife. Zur Begründung führte er in seinem Beschluss vom
28. Februar 2007 aus, die Stadt Bülach plane im Gebiet Erachfeld/Gringglen
neue nutzungsplanerische Festlegungen, welche auch die Besondere Erholungszone
C mit den Baugrundstücken einschliesse. Hierfür habe der Gemeinderat der Stadt
Bülach (Legislative) am 11. Dezember 2006 den erforderlichen
Planungskredit gesprochen. Es sei vorgesehen, die im Erachfeld/Hagenbuechen den
Erholungszonen B und C sowie der Zone für öffentliche Bauten zugeschiedenen
Flächen zu einer einheitlichen Zone für Sport- und Freizeitanlagen zusammenzufassen.
Dies erlaube die spätere Realisierung einer ersten Etappe des künftigen Sport-
und Erholungsparkes Erachfeld. Grundlage für dieses Vorgehen würden
nutzungsplanerische Abklärungen bei der Baudirektion bilden, welche in diesem Gebiet
– zumindest bis zum Abschluss des laufenden SIL-Verfahrens (SIL = Sachplan
Infrastruktur der Luftfahrt) zum Flughafen Zürich – keine zusätzlichen
Einzonungen, sondern nur einen flächengleichen Abtausch rechtskräftig
festgesetzter Einzonungen toleriere. Für die vom Baugesuch betroffenen
Grundstücke bedeute dies eine Umzonung von der Besonderen Erholungszone C in
die Reservezone. Die kommunale Festlegung einer Erholungszone C sei am 8. Juli
1996 erfolgt und von der Baudirektion im Sinn einer Durchstossung der
richtplanerischen Festlegung genehmigt worden. In der Zwischenzeit seien die
beiden Grundstücke weiterhin landwirtschaftlich genutzt und keinerlei
Bestrebungen für eine zonengemässe Nutzung unternommen worden. Da es sich um kantonales
Bauentwicklungsgebiet handle, erscheine die "Umzonung" von der
Erholungszone in eine Reservezone für die Grundeigentümer im Hinblick auf eine
künftige bauliche Nutzung langfristig interessanter als die Überbauung mit
Gartenhäusern. 

Der Stadtrat habe dem
Gemeinderat am 6. September 2006 unter dem Titel "Planung
Erachfeld/Gringglen; Zielsetzung und Planungskonzept; Rahmenkredit" Antrag
und Weisung gestellt und damit die konkreten nutzungsplanerischen Absichten öffentlich
bekannt gemacht. Die Baueingabe sei später, am 27. November 2006, erfolgt
und stelle ein Baugesuch "der letzten Minute" dar. Ein solches
Vorgehen sei nicht statthaft und das Bauvorhaben sei wegen fehlender
planungsrechtlicher Baureife zu verweigern. 

2.2 Die Baurekurskommission IV hat die Bauverweigerung der
kommunalen Baubewilligungsbehörde geschützt, zusammengefasst mit folgender
Begründung: Aus der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts lasse
sich nicht ableiten, ob ein erst noch durch planungsrechtliche Massnahmen
umzusetzender Masterplan den Schutz von § 234 PBG beanspruchen könne. Im
Entscheid RB 2004 Nr. 69 habe das Verwaltungsgericht festgehalten, dass § 234
PBG die Funktion einer Planungszone im Sinn von Art. 27 des Raumplanungsgesetzes
vom 22. Juni 1979 (RPG) habe und deshalb
auch dem Schutz von Planänderungen vor Präjudizierungen diene. Aus dieser
bundesrechtlichen Sicht dürfe die Voraussetzung von § 234 PBG, dass die
Planänderung vom Gemeinderat beantragt sein müsse, nicht derart eng ausgelegt
werden, dass der Schutz vor Präjudizierung nicht mehr wirksam sei; die von der
Exekutive mit formellen Beschlüssen dokumentierten Revisionsbestrebungen
könnten sonst durch nachträglich eingereichte Baugesuche unterlaufen werden.
Vorliegend habe die Exekutive ihre Planungsvorstellungen in einem Ausmass manifestiert,
dass von einem Antrag im Sinn von § 234 PBG gesprochen werden könne.
Bereits aus der Machbarkeitsstudie ergebe sich klar, dass das ganze Gebiet
Erachfeld zu einem Sportplatz umgestaltet werden soll. Diese Vorstellungen
seien denn auch in der Zeitung "Zürcher Unterländer" dargestellt
worden. Dass dabei die für die Realisierung des Sportparkes notwendigen
zonenrechtlichen Voraussetzungen noch geschaffen werden müssten, ändere nichts
daran, dass es sich bei der Machbarkeitsstudie und dem Masterplan um konkrete
planerische Vorstellungen des Stadtrates handle. Der Stadtrat habe seine
Planungsabsichten klar offen gelegt. Das Vorhaben habe – aus näher dargelegten
Gründen (vgl. nachfolgende E. 3.4) – auch eine Verwirklichungschance.

2.3 Diesen Ausführungen hält die Beschwerdeführerin
entgegen, bei Einreichung des Baugesuches wie auch im Zeitpunkt des Entscheides
der Baurekurskommission sei kein Antrag auf Änderung der Richt- oder
Nutzungsplanung vorgelegen. Der Stadtrat habe am 6. September 2006 der
Zielsetzung der Projektierung Erachfeld/Gringglen auf der Grundlage der Machbarkeitsstudie
vom 31. August 2006 zugestimmt und das Erarbeiten eines Masterplans
beschlossen. Zwar seien Antrag und Weisung des Stadtrates vom Gemeinderat gutgeheissen
worden, doch sei in der Weisung mit keinem Wort erwähnt, dass der Stadtrat die
Baugrundstücke in die Reservezone umzonen wolle. Die Planungsabsichten des
Stadtrates seien noch zu wenig konkretisiert. Es fehle ein genauer Plan für die
angeblich beabsichtigte Umzonung. Ein konkreter Antrag des Stadtrates für eine
Zonenplanänderung für das öffentliche Mitwirkungsverfahren sei erst für das
Frühjahr 2008 geplant. Masterpläne, Konzepte, Abklärungen etc. seien kein
Ersatz für einen rechtsgenügenden Antrag der Gemeindeexekutive zuhanden des
Mitwirkungsverfahrens auf Änderung der Richt- und Nutzungsplanung. Aus den
Planungsabsichten des Stadtrates gehe nicht hervor, dass die streitbetroffenen
Flächen in die Revision der Nutzungsplanung mit einbezogen würden. Die gegen
das Bauvorhaben geltend gemachte Planänderung habe auch gar keine Realisierungschance
(vgl. nachfolgend E. 3.4). 

3.

3.1 Bauten und Anlagen dürfen gemäss § 233 Abs. 1
PBG nur auf Grundstücken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife
auf die Fertigstellung beziehungsweise auf den Baubeginn gesichert ist. Baureif
ist laut § 234 PBG ein Grundstück, wenn es erschlossen ist und wenn durch
die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte
planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. 

Damit einem Bauvorhaben die Änderung einer
planungsrechtlichen Festlegung entgegengehalten werden kann, muss sie somit nach
dem Wortlaut von § 234 PBG vom Gemeinderat "beantragt" sein.
Damit ist klargestellt, dass beabsichtigte Planänderungen nur zu berücksichtigen
sind, wenn sie vom Gemeinderat, das heisst von der Gemeindeexekutive ausgehen,
und ein entsprechender formeller Beschluss der Gesamtbehörde vorliegt (Robert
Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz [PBG] des Kantons Zürich,
Bern 1992, Rz. 266). Allerdings ist nicht erst der formelle Änderungsantrag der
Gemeindeexekutive an die Gemeindeversammlung oder zuhanden des
Gemeindeparlaments massgebend, sondern muss bereits die Vorbereitungsphase der
Planung mit der gemäss Art. 4 RPG und § 7 PBG vorgeschriebenen
Mitwirkung der Bevölkerung vor einer Präjudizierung geschützt sein (Wolf/Kull,
Rz. 267; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4.
A., Zürich 2006, S. 9-7). Als in diesem Sinn beantragte Änderung hat es deshalb
die Baurekurskommission genügen lassen, dass der Gemeinderat noch vor der
vorgeschriebenen öffentlichen Auflage über einen ersten Revisionsentwurf ein
freiwilliges Vernehmlassungsverfahren bei "interessierten Kreisen"
durchgeführt hatte (BRK IV, Nr. 166/1993, BEZ 1994 Nr. 3). In RB 2004 Nr. 69
hat das Verwaltungsgericht auf die Stossrichtung der Neuformulierung von § 234
PBG hingewiesen, nämlich zu verhindern, dass mit Volksinitiativen,
parlamentarischen Motionen und dergleichen missliebige Bauvorhaben verhindert
werden können. Gleichzeitig hat es aber unter Hinweis auf BGE 116 Ia 449 E. 4a
festgehalten, dass die Voraussetzung von § 234 PBG, wonach Planänderungen
vom Gemeinderat beantragt sein müssten, nicht zu eng ausgelegt werden dürfe; es
hat einer Planänderung den Schutz gegen Präjudizierung gewährt, die vom
Gemeinderat beantragt, jedoch von der Gemeindeversammlung für weiter gehende
Beschränkungen an diesen zurückgewiesen worden war. Im nämlichen Entscheid hat
das Gericht aber auch betont, dass die vorgesehene Planänderung hinreichend
konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben müsse (RB 1993 Nr.
40, 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19). Diese Rechtsprechung, wonach auch nach
einer Rückweisung der Schutz der Planänderung vor Präjudizierung anhalte, wenn
die Rückweisung mit dem Auftrag erfolge, der Gemeinderat habe weitergehende
Einschränkungen der Baumöglichkeiten vorzuschlagen, wurde in zwei weiteren
Entscheiden (VGr, 17. Mai 2006, VB.2006.00028, E. 2, 14. März
2007, VB.2006.00277, E. 3, jeweils unter www.vgrzh.ch) bestätigt. 

3.2 Wie
erwähnt zielte die Neuformulierung von § 234 PBG (Änderung vom 1. September
1991) darauf ab, die Verhinderung von missliebigen Bauvorhaben durch
nachträglich eingeleitete planungsrechtliche Massnahmen zu unterbinden; sie
wollte aber nicht die Möglichkeit schaffen, dass Planungsabsichten des
Gemeinwesens durch Bauvorhaben "torpediert" werden. Planungsabsichten
der Gemeinde müssen daher auch dann als "beantragt" im Sinn von § 234
PBG gelten, wenn sie – wie vorliegend – von der Exekutive auf Grund
eines Konzeptes (Machbarkeitsstudie, Masterplan usw.), eventuell zusammen mit
einem Kreditbeschluss der Legislative, zur Genehmigung bzw. zum Beschluss
unterbreitet werden. Gerade bei Planungen mit grossem konzeptionellen Inhalt
und/oder solchen mit einem hohen Koordinations- oder Finanzbedarf muss es der
Exekutive möglich sein, die grundsätzliche Zustimmung der Legislative
einzuholen, ohne befürchten zu müssen, dass die weiteren Planungsschritte durch
nachträglich eingereichte Bauvorhaben beeinträchtigt oder verunmöglicht werden.
Dieses Rechtsverständnis gebietet auch der Umstand, dass § 234 PBG die
Funktion der bundesrechtlich geregelten Planungszone (Art. 27 RPG) zukommt
(BGE 118 Ia 510 E. 4d, 116 Ia 449 E. 4a). Der Planungsschutz von § 234
PBG verlangt selbstverständlich auch in solchen Fällen, dass die Planänderung
hinreichend konkretisiert ist und ernsthafte Realisierungschancen hat. Der
Schutz der davon betroffenen Grundeigentümer ist dadurch hinreichend
gewährleistet, dass nach § 235 PBG die fehlende planungsrechtliche
Baureife einem Bauvorhaben während längstens drei Jahren entgegengehalten
werden kann. 

3.3 Massgebend für die Bewilligungserteilung ist die
Rechtslage im Zeitpunkt der Baubewilligung (Christian Mäder, Das
Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 359), ausser wenn Treu und Glauben
eine andere zeitliche Anknüpfung gebieten, was hier nicht zutrifft. Im
Zeitpunkt des baurechtlichen Entscheides vom 28. Februar 2007 hatte der
Stadtrat Bülach dem Gemeinderat am 6. September 2006 beantragt, die
Zielsetzung der Planungen zum Projekt "Erachfeld/Gringglen" auf der
Grundlage der Machbarkeitsstudie und das stadträtliche Planungskonzept
gutzuheissen und für die Umsetzung der Planung einen Rahmenkredit von Fr. 750'000.-
zu bewilligen; zu jenem Zeitpunkt hatte weiter der (Grosse) Gemeinderat der
Stadt Bülach bereits am 11. Dezember 2006 aufgrund der ihm unterbreiteten
Unterlagen, insbesondere auch des Masterplanes vom 22. November 2006, die
Zielsetzungen der Planungen zum Projekt "Erachfeld/Gringglen" und das
stadträtliche Planungskonzept gutgeheissen und den Rahmenkredit von Fr. 750'000.-
bewilligt. Im "Antrag und Weisung" des Stadtrates Bülach vom 6. September
2006 sowie in der Machbarkeitsstudie vom 31. August 2006 wird die künftige
planerische Behandlung der vom streitigen Baugesuch erfassten Grundstücke Kat.-Nrn.
01 und 02 nicht mit der erforderlichen Klarheit festgehalten. In diesen
Unterlagen wird zwar darauf hingewiesen, dass der Sportplatz Erachfeld in
Etappen über die nächsten Jahrzehnte wachsen soll, dass gemäss einer schriftlichen
Stellungnahme der Baudirektion vom 11. Juli 2006 diese zurzeit einzig eine
flächengleiche Verlagerung der rechtskräftigen Erholungszone B und der Zone für
öffentliche Bauten und Auflagen an den Rand der bestehenden Industriezone
Erachfeld als genehmigungsfähig beurteilt und dass damit die Begrenzung der
ersten Etappe sich aus dieser flächengleichen Verlagerung der heutigen
rechtskräftigen Erholungszonen B und Zone für öffentliche Bauten und Anlage
ergibt ("Antrag und Weisung", S. 3 und 5 f.), doch wird damit
das "Schicksal der Erholungszone C" streng genommen nicht beantwortet.
Hingegen nimmt hierzu der Masterplan vom 22. November 2006
unmissverständlich Stellung. Dieser hält fest, dass die bestehende Zonenplanung
im Gebiet des Sportplatzes nicht mit dem Konzept vereinbar und die Zonierung anzupassen
ist (S. 10), dass die Flächen der bestehenden Erholungszone B und C sowie
die Zonen für öffentliche Bauten zu einer Erholungszone B zusammengefasst und
neu im südöstlichen Perimeter der "Planungszone" angeordnet werden (S. 11
und 12) und dass die vom streitbetroffenen Baugesuch umfasste Landfläche in der
1. Etappe der Reservezone zugeteilt wird (S. 12), in weiteren Etappen der
Erholungszone B (S. 13). Diese Absichten sind auch planerisch dargestellt.
Im Zeitpunkt der Bewilligungsverweigerung war damit der Antrag im Sinn von § 234
PBG auf Änderung der planungsrechtlichen Festlegung hinreichend konkretisiert. 

Unter diesen Umständen kann
offen bleiben, ob die vom Stadtrat Bülach zwischenzeitlich am 12. Dezember
2007 beschlossene und am 4. Januar 2008 amtlich publizierte Verabschiedung
der Zonenplanänderung zuhanden der öffentlichen Planauflage und Anhörung gemäss
§ 7 PBG auch als Änderung der Sachlage im Laufe des Rechtsmittelverfahrens
zu berücksichtigen wäre (vgl. hierzu VGr, 22. März 2006, BEZ 2006 Nr. 30;
BGE 118 Ia 510 E. 4). 

3.4 

3.4.1 Die Beschwerdeführerin wendet in ihrer
Beschwerdeschrift – wie bereits im Rekursverfahren – weiter ein, die
gegen das Bauvorhaben geltend gemachte Planänderung, die Umzonung von der
Erholungszone C in die Reservezone, habe keine ernsthafte Realisierungschancen.
Dagegen spreche der Grundsatz der Planbeständigkeit, seien doch die Grundstücke
erst vor neun Jahren rechtskräftig eingezont worden. Auch sehe das von der
Baudirektion als genehmigungsfähig erachtete Planungskonzept nur den Abtausch
der Erholungszone B und Zone für öffentliche Bauten und Anlagen sowie die
Einzonung des erforderlichen Areals für die neue Ifangstrasse vor, hingegen
werde nirgends ein Grund genannt, warum die Baugrundstücke in die Reservezone
gelegt werden sollten. Auch sei das Verhalten des Beschwerdegegners
widersprüchlich. Die Baugrundstücke seien 1996 bzw. 1999 von der Freihaltezone
Typ C (Sportanlagen) in die Erholungszone C (Familiengärten) umgezont worden,
weil der Stadtrat behauptet habe, es herrsche grosser Bedarf an Familiengärten.
Jetzt verweigere die Baubehörde die Baubewilligung gestützt auf nebulöse
Planungsideen und vertrete der Stadtrat die gegenteilige Auffassung, Bülach
benötige keine weiteren Familiengärten mehr. 

3.4.2 Die Vorinstanz erwog, die Frage der ernsthaften Realisierungschance
müsse im Zusammenhang mit dem Masterplan vorgenommen werden. Dieser gehe von
zwei verschiedenen Zeithorizonten aus, weil der kantonale Richtplan in
Abhängigkeit zum Sachplan Infrastruktur der Luftfahrt (SIL) und zum kantonalen
Richtplan Flughafen revidiert werde. Bis zur Beendigung des Revisionsverfahrens
voraussichtlich im Jahr 2012 könnten Umzonung mit einer Erhöhung der
Wohnnutzung sowie neue Einzonungen nicht mehr bewilligt werden. Zudem habe die
Arbeit an der "Machbarkeitsstudie Erachfeld/Gringglen" gezeigt, dass
der städtebauliche Zusammenhang mit der Planungszone Industrie Bachenbülach und
Bülach Süd von grosser Bedeutung sei und die anstehenden Fragen koordiniert
angegangen werden müssten. Diese Koordination habe mittels der inhaltlich wie
zeitlich parallelen Erarbeitung der beiden Masterpläne
"Erachfeld/Gringglen" und "Grenzstrasse" stattgefunden. Im
Masterplan werde sodann festgehalten, dass die bestehende Zonenplanung im Gebiet
des Sportplatzes nicht mit dem Konzept vereinbar sei und angepasst werden
müsse. Weiter halte der Masterplan fest, dass eine Umzonung der gesamten
Reservezone im Gebiet "Erachfeld" in eine Erholungszone B eine
Änderung des kantonalen Richtplanes voraussetze und diese Revision in
Abhängigkeit zum SIL und zum kantonalen Richtplan Flughafen stehe, welche
überarbeitet würden.  Bis zur Beendigung des Revisionsverfahrens könnten keine
Einzonungen bewilligt werden. Die erste Etappe habe sich an den bestehenden Zonenflächen
zu orientieren. Mit dem Amt für Raumplanung und Vermessung des Kantons Zürich
seien folgende Rahmenbedingungen für die Zonierung 2007 im Bereich des
Sportplatzes definiert worden. Die Flächen der bestehenden Erholungszone B,
Erholungszone C und Zone für öffentliche Bauten könnten zu einer Erholungszone
B zusammengefasst und neu angeordnet werden. Die neue Fläche müsse an die
Ifangstrasse angrenzen und eine möglichst einfache viereckige Form aufweisen.
Dies bedinge, dass die streitbezogenen Grundstücke im Abtausch mit einer
entsprechenden Fläche in die Reservezone umgezont werden. Dass das Projekt eine
Verwirklichungschance habe, zeige der Umstand, dass der Gemeinderat am 11. Dezember
2006 die Zielsetzungen der Planung gutgeheissen und einen Rahmenkredit bewilligt
habe. Dagegen spreche auch nicht der Grundsatz der Planbeständigkeit. Nachdem
die rekurrentischen Grundstücke 1996 letztmals umgezont worden seien, könne die
Planbeständigkeit der Planungsabsicht des Stadtrates Bülach nicht
entgegengehalten werden. Es erscheine zwar befremdlich, dass bei der letzten
Zonenplanrevision der Rekurrentin entgegengehalten worden sei, es bestehe ein
Bedürfnis für Familiengärten und zehn Jahre später werde der Rekurrentin von
der gleichen Seite entgegengehalten, es bestehe nun kein Bedürfnis mehr nach
Familiengärten. Die Richtigkeit der neuen Analyse der Bedürfnissituation und
dem gestützt darauf gezogenen gegenteiligen Schluss einer früheren Feststellung
könne aber weder mit dem Argument der Planbeständigkeit noch mit dem behaupteten
widersprüchlichen Verhalten der Vorinstanz in Frage gestellt werden. Es sei für
den Planungsprozess essentiell, eine frühere Fehlanalyse korrigieren zu können.

3.4.3 Diese Ausführungen der Vorinstanz sind überzeugend. Es
kann auf sie verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 ([VRG]). Der
Grundsatz der Planbeständigkeit steht den Umzonungsabsichten nicht entgegen, sind
doch seit der Einzonung der streitbetroffenen Grundstücke in die Erholungszone
C 1996 bereits zwölf, seit der Genehmigung durch den Regierungsrat neun Jahre
vergangen. Die Gründe der Umzonung hat die Vorinstanz ausführlich dargelegt.
Zwischenzeitlich hat der Stadtrat Bülach am 12. Dezember 2007 die Gesamtvorlage
zur Revision der kommunalen Richt- und Nutzungsplanung zuhanden der
öffentlichen Auflage verabschiedet; diese Vorlage umfasst verschiedene
Teilbereiche, unter anderem die Zonenänderungen im Gebiet des künftigen
"Sport- und Erholungsparks Erachfeld" mit der Umzonung der
streitbetroffenen Grundstücke in die Reservezone. Mit Schreiben vom 21. Dezember
2007 hat die Baudirektion den Bedarfsnachweis für den Sportplatz Erachfeld
akzeptiert und festgehalten, dass die grundsätzlichen Anforderungen für eine
"Durchstossung" des kantonalen Richtplans im jenem Gebiet erfüllt
seien. In jenem Schreiben sind auch die Stellungnahmen der einzelnen
Fachstellen enthalten, welche die Realisierbarkeit des Sportplatzes nicht in
Frage stellen. Die Planungsvorstellungen des Stadtrates haben ernsthafte
Realisierungschancen und wurden bisher zügig weiterverfolgt; dass die weitere
Entwicklung der Flughafenplanung die heutigen Prognosen wieder in Frage stellen
könnte (vgl. Neue Zürcher Zeitung vom 19. Mai 2008, Nr. 114, S. 27),
rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Beschwerde ist auch unter diesem
Gesichtspunkt unbegründet.

4.

4.1 Die Beschwerdeführerin beantragt eventualiter, es sei
die Spruchgebühr auf Fr. 3'500.- herabzusetzen. Erwägungen und Dispositiv
stimmten nicht überein, was auf einem Versehen beruhen müsse. Es sei daher die
Spruchgebühr auf den in den Erwägungen genannten Betrag von Fr. 3'500.-
für die Spruchgebühr festzusetzen. 

4.2 Gemäss Dispositiv-Ziffer II des vorinstanzlichen
Entscheids werden die Verfahrenskosten, worunter eine Spruchgebühr von Fr. 4'000.-,
der Rekurrentin und heutigen Beschwerdeführerin auferlegt. Anfechtungsobjekt
kann grundsätzlich nur das Dispositiv einer Verfügung sein, da nur dieses in
Rechtskraft erwächst. Eine Ausnahme bildet der Fall, dass das Dispositiv auf
die Erwägungen verweist (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 19
N. 6, § 28 N. 5), was hier bezüglich der Kostenregelung nicht
zutrifft. Es stellt somit keinen rechtlich relevanten Widerspruch dar, wenn in
den Erwägungen des Rekursentscheides festgehalten ist, dass die Spruchgebühr
auf Fr. 3'500.- festzusetzen sei. 

Gemäss § 35 der Verordnung über die Organisation und
den Geschäftsgang der Baurekurskommissionen vom 20. Juli 1977 (OV BRK)
beträgt die Spruchgebühr je nach dem Zeitaufwand sowie der finanziellen und
rechtlichen Tragweite, die dem Entscheid im Einzelfall zukommt, Fr. 100.-
bis Fr. 12'000.- (Abs. 1). In besonders aufwendigen Verfahren kann
die Gebühr unter Angabe der Gründe bis auf das Doppelte des in Abs. 1
vorgesehenen Höchstansatzes erhöht werden (Abs. 2). Die Gebührenhöhe ist
aufgrund der genannten Kriterien von der Baurekurskommission nach
pflichtgemässem Ermessen zu bestimmen. Weiter zu berücksichtigen sind der Aufwand
durch Verhandlungen, der Umfang der Akten und eines Beweisverfahrens, die
Klarheit der Rechtslage sowie die finanzielle Leistungskraft des Pflichtigen
(vgl. RB 1995 Nr. 90; Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 13 N. 8). Insgesamt verfügen die Behörden bei der Gebührenbemessung
über einen weiten Ermessensspielraum. Das Verwaltungsgericht kann die
Kostenauflage und Kostenverlegung nach § 50 Abs. 2 lit. c VRG
nur auf rechtsverletzende Fehler hin überprüfen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13
N. 37).

Die vom streitigen Baugesuch
erfasste Fläche umfasst 30'848 m2. Die finanzielle und rechtliche
Tragweite, die dem angefochtenen Entscheid zukommt, ist damit erheblich. Die
von der Rekurskommission ausgefällte Spruchgebühr von Fr. 4'000.- liegt
ohne weiteres innerhalb des von der Gebührenordnung vorgegebenen Rahmens.

5. 

Zusammengefasst ergibt
sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens
sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2
Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Angesichts der erheblichen Tragweite
des angefochtenen Entscheides sind die Gerichtskosten auf Fr. 6'000.-
festzulegen. Eine Parteientschädigung steht der Beschwerdeführerin von vornherein
nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist eine solche in Anwendung von
§ 17 Abs. 2 lit. a VRG der privaten Beschwerdegegnerin
zuzusprechen. Angemessen ist eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-.

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen. 

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    100.--     Zustellungskosten,

Fr. 6'100.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung
von Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft
dieses Entscheids.

5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …