# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** abf9ab02-c55d-52ec-8bcd-85455c771c3d
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-21
**Language:** de
**Title:** Solothurn Verwaltungsgericht 21.12.2017 VWBES.2017.252
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_VG_001_VWBES-2017-252_2017-12-21.html

## Full Text

Verwaltungsgericht

 

Urteil vom 21. Dezember 2017

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber 

Oberrichter Müller 

Oberrichter Stöckli    

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___ vertreten durch Advokat Roman Zeller, Liestal 

 

Beschwerdeführer 

 

 

gegen

 

 

1.    Bau-
und Justizdepartement, Solothurn, 

2.    Einwohnergemeinde
Rodersdorf, Rodersdorf, vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Harald
Rüfenacht, Solothurn 

3.    Stiftung
Landschaftsschutz Schweiz, Bern, 

 

Beschwerdegegner 

 

 

betreffend     Bauen
ausserhalb der Bauzone

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

 

I.

 

1. GB Rodersdorf Nr. 39 im Halte von
3'159 m2 liegt in der Landwirtschaftszone, überlagert mit der
Juraschutzzone. Seit dem 20. Oktober 1961 war die Parzelle im Eigentum von B.___,
[...]. Am 29. Juli 2008 erwarben A.___ aus [...] das Grundstück. 

 

2. Aus den Akten ergibt sich, dass 1963
auf der fraglichen Parzelle (damals noch GB Rodersdorf Nr. 1520) eine
«Materialhütte» stand –  gemäss nachträglich eingeholtem Baubeschrieb vom 28.
September 1963 eine Holzhütte auf einem Betonsockel, vermasst mit 5 m
Länge, 3 m Breite und 3.5 m Höhe. Die Baukommission bewilligte die
Materialhütte am 7. November 1963 mit dem Vermerk «Darf nie als Wochenendhaus
benützt werden». 

 

Mit Schreiben vom 1. Juni 1964 beklagte
sich ein Nachbar bei der Baukommission, entgegen der Bauausschreibung sei das
Haus unterkellert worden. Zudem sei in der Vorwoche ein Schopf erstellt worden,
der auch nicht ausgeschrieben worden sei. Sämtliche nicht ausgeschriebenen
Objekte seien zu beseitigen und das Vorhaben sei richtigerweise mit
Wochenendhaus statt Materialhütte auszuschreiben. Daraufhin forderte die
Baukommission B.___ auf, den nicht bewilligten Keller inkl. Abwasserleitung und
den nicht bewilligten Schopf innert Frist zu beseitigen.

 

3. Mit Schreiben vom 19. Juni 1964
ersuchte B.___ um den Anbau eines Material-Schöpfchens an die bereits
bestehende Material-Hütte, die Anbringung einer Holzterrasse auf der
Vorderseite der Hütte und den Anschluss einer Abwasserleitung an den nächsten
Abwasserschacht der Flurgenossenschaft Rodersdorf. Dazu machte er deutlich, er
werde sich gegenüber der Gemeinde erkenntlich zeigen, sollte sein Gesuch
bewilligt werden. Im Juli 1964 ergänzte er seine ursprüngliche Eingabe und gab den
Anbau eines Material-Schöpfchens an die bestehende Material-Hütte, die Anbringung
einer Holzterrasse vorn und seitlich der Hütte, das Erstellen eines Kamins auf
der Hinterseite der Hütte und den Einbau eines Cheminées in die Rückwand, den
Anschluss einer Abwasserleitung (bereits erstellt) sowie die Unterkellerung der
Terrasse ein. Das Gesuch wurde unter dem Titel «Umbau des bestehenden
Geschirrhauses in ein Wochenendhaus» publiziert. Auf Anfrage des kantonalen
Amtes für Wasserwirtschaft mit der Bitte um weitere Unterlagen zur
Abwassersituation, antwortete die Baukommission, der Wohnraum verfüge weder
über Küche noch Badezimmer. Es gebe auch keinen Wasserbezug. An der Sitzung vom
15. September 1964 bewilligte die Baukommission ein Wochenendhaus auf Parzelle
GB Nr. 1520.

 

3. Es folgten Erweiterungen in den
Jahren 1968 (Anhebung des Schuppendachs auf die gleiche Höhe wie das
Weekendhaus und dessen Verlängerung um 3.70 m; Einbau eines Nebenraums unter
das Dach) und 1970 (Doppelgarage mit einer Länge von 6 m, einer Breite von
5.2 m und einer Höhe von 3 m, Abdeckung eines Teils der Terrasse auf
dem bereits betonierten Vorplatz), die von der Baukommission bewilligt wurden. 

 

4. 1983 wollte B.___ einen
Maschinenunterstand an der nordöstlichen Parzellengrenze erstellen, in einem
Abstand von 5 m zum Wald. Das damalige Forstdepartement verweigerte die
Ausnahmebewilligung zur Waldabstandsunterschreitung. Es fand seine
ursprüngliche Meinung nach einem Augenschein bestätigt: Für den Unterhalt der
Liegenschaft und des Gartens seien nur wenige, auf keinen Fall aber mehr Geräte
und Maschinen erforderlich, als in den vorhandenen Gebäuden untergebracht
werden könnten.  

 

5. 1989 dann beantragte B.___ die
Bewilligung für einen Unterstand auf dem betonierten Vorplatz, ein
Terrassendach, einen seit dem Jahr 1959 bestehenden Holztrocknungsschopf und
für die Erneuerung des Beton-Vorplatzes mit Verbundsteinen. Das Schreiben
dokumentierte den 1959 erstellten, bis dahin nie erfassten Holztrocknungsschopf
als eingeschossige Baute mit einer Höhe von 1.9 m und einem Grundriss von
14 m x 3.3 m. Eine Baubewilligung für dieses Gesuch ist nicht
aktenkundig.

 

6. Mit Schreiben vom 31. Mai 2008
erkundigte sich A.___ beim Amt für Raumplanung (ARP) nach der Zulässigkeit
einer Nutzung der bestehenden Liegenschaft auf GB Rodersdorf Nr. 39 als
Ferienhaus. Die bestehende Liegenschaft beschrieb er folgendermassen:
«Wohngebäude mit Küche, Wohnzimmer, zwei Schlafzimmern, Nasszone, Terrasse,
Pergola und vier Kellerräumen. Doppelgarage und Autounterstand.
Holzlagerschopf, Werkstatt mit Nebenräumen. Einzäunung mit Hag und Hecke. Tor
und befestigte Einfahrt». Die Liegenschaft verfüge über einen Stromanschluss 3
x 400 V 25 A, einen Warmwasserspeicher, sanitäre Installationen mit eigenem
Wasser ab Quelle, eine Kanalisation mit Sammler, eine Elektrospeicherheizung,
ein Cheminée, einen Kochherd, einen Kühlschrank, einen Tiefkühler, diverse
Elektroapparate, einen TV mit Satellitenempfang, ein Telefon und einen
Festnetzanschluss. Das Haus werde gekauft zur «Nutzung der Liegenschaft wie
bisher als Ferienhaus und Freizeithaus».

 

7. Das ARP nahm das Schreiben als
Umnutzungsgesuch eines Nebengebäudes (Wochenendhaus) in ein Ferienhaus
entgegen. Mit Brief vom 2. Juli 2008 und nach erfolgter Ämterzirkulation führte
das Amt aus, die blosse Fortführung der seit 1968 bzw. 1970 bestehenden Nutzung
sei bau- und planungsrechtlich nicht relevant und bedürfe keiner Bewilligung,
solange keine baulichen Massnahmen getroffen würden. Allerdings sei damit zu
rechnen, dass unabhängig einer baulichen oder nutzungsmässigen Änderung die
bestehende Abwasserentsorgung gemäss Stellungnahme des Amts für Umwelt (AfU)
geregelt werden müsse. Im selben Schreiben wurde dem Käufer mitgeteilt, dass
das AfU für die Sammlung der häuslichen Abwässer eine dichte abflusslose Grube
verlange, verbunden mit einem zu genehmigenden Abnahmevertrag mit einem
Saugwagenunternehmen. 

 

8. Am 12. Oktober 2009 reichten A.___
ein Baugesuch mit dem Betreff «Erstellung einer Kleinkläranlage zur Reinigung
häuslicher Abwässer und Neufassung der Wasserquelle mit Wasserreservoir» ein.
Das Baugesuch entsprach der vom AfU verlangten Behandlung der häuslichen
Abwässer. Zusätzlich beabsichtigte die Bauherrschaft, die bestehende
Quellwasserfassung neu ausserhalb des Gebäudes zu erstellen und mit einem
Wassertank von 4000 Litern Volumen zu ergänzen. Mit Verfügung vom 29. Januar
2010 erteilte das Bau- und Justizdepartement (BJD) die Bewilligung für das
Vorhaben.

 

9. Nach Voranfragen bei der Gemeinde und
dem ARP reichten A.___ bei der örtlichen Baubehörde am 27. Juni 2013 ein
Baugesuch zur Umnutzung des bestehenden Ferienhauses in ein Wohnhaus ein. Die
Baukommission leitete das Gesuch am 4. September 2013 zur Beurteilung an das
BJD weiter, verbunden mit dem Antrag, dieses nicht zu bewilligen, und dem
Hinweis, es sei noch nicht publiziert worden. 

 

Das ARP wies das Gesuch zur vorgängigen
Publikation und Prüfung der Einhaltung von Bau- und kommunalen
Zonenvorschriften am 11. Oktober 2013 an die Baukommission zurück. Diese wies
es am 13. November 2013 ab. Dagegen gelangten A.___ ans BJD. Dieses führte am
2. Juli 2014 einen Augenschein durch, heiss die Beschwerde am 29. Oktober 2014
gut, bewilligte die Umnutzung des Ferienhauses und wies die Baukommission an,
das Baugesuch umgehend zu bewilligen.

 

10. Dagegen erhob die Gemeinde
Rodersdorf Verwaltungsgerichtsbeschwerde und machte geltend, die angefochtene
Verfügung sei nichtig, zumal das Baugesuch noch nicht einmal publiziert worden
sei. 

 

Daraufhin erliess das BJD am 20. Januar
2015 eine neue Verfügung, mit welcher es die Baukommission aufforderte, das
Baugesuch umgehend zu publizieren, auf baupolizeiliche und kommunale
Zonenvorschriften zu prüfen und danach mit ihrer Stellungnahme ans Departement
zu überweisen. Dieses werde dann über die Zonenkonformität, die
Ausnahmebewilligung und allfällige damit zusammenhängende Einsprachen
entscheiden. Das Verwaltungsgericht schrieb infolgedessen die Beschwerde der
Gemeinde am 9. März 2015 als gegenstandslos ab.

 

11. Mit Datum vom 14. März 2015 reichten
A.___ ein neuerliches Baugesuch für die «Umnutzung bestehendes Ferienhaus in
Wohnhaus» ein. Gleichzeitig ersuchten sie um eine Ausnahmebewilligung nach Art.
24a des Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700). Innert der Auflagefrist gingen die
Einsprachen der Einwohnergemeinde Rodersdorf, zweier Privater und der Stiftung
Landschaftsschutz Schweiz ein. Das BJD trat am 27. Juni 2017 auf die Vorbringen
der zwei privaten Einsprecher nicht ein und hiess die anderen beiden
Einsprachen gut. Gleichzeitig wies es das Umnutzungsgesuch ab und verweigerte
die anbegehrte Ausnahmebewilligung. 

 

12. Mit Eingabe vom 6. Juli 2017
gelangten A.___ ans Verwaltungsgericht, verlangten die Aufhebung des
Departementsentscheids und die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24a
RPG. In prozessualer Hinsicht ersuchten sie u.a. darum, den Beschwerdegegnern
die Anwaltskosten aus dem Verfahren vor dem BJD zu überbinden. Sie stellen sich
im Wesentlichen und sinngemäss auf den Standpunkt, die Nutzung als Ferienhaus
sei seit dem 15. September 1964 bewilligt. Bei einer Feriennutzung könne die
Liegenschaft ebenfalls sieben Tage pro Woche vermietet werden, so dass die
Begründung eines Wohnsitzes keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung
und Umwelt habe.

 

Das BJD schloss am 24. August 2017 auf
vollumfänglich Abweisung der Beschwerde. Desgleichen beantragte die Stiftung
Landschaftsschutz Schweiz am 4. September 2017 unter Verweis auf ihre frühere
Einsprache und den angefochtenen Entscheid, die Beschwerde sei abzuweisen. Die
Einwohnergemeinde Rodersdorf liess am 31. Oktober 2017 den Antrag auf Abweisung
der Beschwerde stellen. Eventualiter sei die Sache zwecks weiterer
Sachverhaltsabklärung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 

 

 

 

II.

 

1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). A.___ sind durch den
angefochtenen Entscheid beschwert und damit
zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

 

2. Vorab ist festzuhalten, dass die
Verfügung des BJD vom 29. Oktober 2014 aufgehoben wurde. Die Beschwerdeführer
können aus den damaligen Erwägungen nichts zu ihren Gunsten ableiten, zumal die
Einwohnergemeinde in ihrer Vernehmlassung zurecht darauf hinweist, dass der
Sachverhalt damals gar nicht entscheidreif ermittelt worden war.

 

3. Zu Recht weist sodann die Gemeinde
auf die Problematik der verfahrensrechtlich unzulässigen «reformatio in peius»
hin: Nach § 72 Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG; BGS
124.11) darf der angefochtene Entscheid oder die Verfügung nicht zum Nachteil
der Beschwerdeführer abgeändert werden. Die Einwohnergemeinde selber hat keine
Beschwerde erhoben, weil das BJD im Ergebnis ihrer Argumentation gefolgt ist.
Nachdem das BJD auf die Anordnung von Wiederherstellungsmassnahmen verzichtet
hat, ist das Verwaltungsgericht in dieser Hinsicht an den angefochtenen
Entscheid gebunden. Selbst wenn sich aus den nachstehenden Ausführungen ergeben
sollte, dass der Sachverhalt von der Vorinstanz ungenügend erhoben bzw. zu
Unrecht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verzichtet worden
sein sollte, kann dies – zumindest im jetzigen Verfahrensstadium – keine
Schlechterstellung der Beschwerdeführer zur Folge haben. Das Verwaltungsgericht
kann nur beurteilen, ob das BJD das strittige Umnutzungsgesuch zu Recht
abgewiesen hat oder nicht. Eine Prüfung, ob weitergehende, für die
Beschwerdeführer nachteilige Massnahmen angezeigt gewesen wären, bleibt ihm
versagt. Indes ist nicht ausgeschlossen, dass das Bundesamt für Raumentwicklung
(ARE) im Nachgang zu diesem Urteil von seinem Beschwerderecht Gebrauch macht:
Es ist nach Art. 89 Abs. 2 lit. a des Bundesgerichtsgesetzes (BGG; SR 173.110)
und Art. 48 Abs. 4 der Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) zur Beschwerde
ans Bundesgericht legitimiert, um die öffentlichen Interessen, insbesondere an
der richtigen und rechtsgleichen Anwendung des Bundesrechts, zu wahren. Wie das
Bundesgericht etwa in BGE 136 II 359 E. 1.2 S. 363 f. (mit zahlreichen
Hinweisen) festgehalten hat, sind Bundesbehörden nicht an Einschränkungen des
Streitgegenstands im kantonalen Beschwerdeverfahren gebunden, sondern können im
Rahmen ihres Beschwerderechts neue Begehren stellen, insbesondere auch eine
reformatio in peius beantragen (bestätigt in Urteil 1C_283/2017 vom 23. August
2017 E. 1.2). 

 

4. Was den beantragten Augenschein
anbelangt, ergibt sich der hier noch massgebliche Sachverhalt mit hinreichender
Klarheit aus den Akten und den darin befindlichen Fotos. Die sich stellenden
Rechtsfragen lassen sich im heutigen Verfahrensstadium mit Blick auf die
Ausführungen zur reformatio in peius ohne Ortstermin beantworten.

 

5. Die Beschwerdeführer hatten in ihrem
Gesuch vom 14. März 2015 die Bewilligung zur «Umnutzung bestehendes Ferienhaus
in Wohnhaus» beantragt. Nicht in Betracht kommt eine Bewilligung nach Art. 24c
RPG. Zwar ist diese Bestimmung anwendbar auf Bauten und Anlagen, die
rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende
Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde
(altrechtliche Bauten und Anlagen; Art. 41 Abs. 1 c der Raumplanungsverordnung
[RPV; SR 700.1]). Nach Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV dürfen aber bauliche
Veränderungen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise
bewohnter Bauten ermöglichen. Das BJD hat denn die Bewilligungsfähigkeit des
Gesuchs zu Recht unter dem Titel von Art. 24a RPG geprüft.

 

5.1 Die Geschichte der einstigen «Materialhütte»
wurde bereits aufgeführt. Auf einzelne Elemente ist dennoch einzugehen. Vorab
ist festzuhalten, dass eine explizite kantonale Bewilligung für ein
Wochenendhaus nie erteilt wurde. In den Protokollen der Baukommission findet
sich am 14. Februar 1962 bereits ein Eintrag für ein Gerätehäuschen auf dem
Bauplatz «Wissländ». Dabei vermerkte die Baukommission u.a., dass dasselbe
unter keinen Umständen als Aufenthaltsraum oder Schlafgelegenheit benützt
werden dürfe. Es ist nicht ganz klar, ob es sich bereits um das heute
umstrittene Objekt gehandelt hat, die Flurbezeichnung stimmt allerdings
überein, wie die späteren Baueingaben von B.___ zeigen. Die kommunale
Baubehörde hatte sodann zu dessen «Materialhütte» auf der damaligen Parzelle
Nr. 1520 am 7. November 1963 ebenfalls ausdrücklich festgehalten, «darf nie als
Wochenendhaus benützt werden». Und auf Intervention des Nachbarn hin forderte
die Baukommission den vormaligen Eigentümer am 18. Juni 1964 auf, den nicht
bewilligten Keller inkl. Abwasserleitung und den nicht bewilligten Schopf
innert Frist zu beseitigen. Immerhin wurde in der Folge ein Baugesuch unter dem
Titel «Umbau des bestehenden Geschirrhauses in ein Wochenendhaus» publiziert.
Auf Anfrage des damaligen Amts für Wasserwirtschaft gab die Baukommission am 6.
August 1964 zwar an, der Wohnraum verfüge weder über Küche noch Badezimmer und
es gebe keinen Wasserbezug, bewilligte aber am 15. September 1964 ein
«Wochenendhaus» auf Parzelle GB Nr. 1520. Auch im letzten von der Baukommission
bewilligten Gesuch von 1970 bezeichnete der Rechtsvorgänger der heutigen
Beschwerdeführer die Liegenschaft als Wochenendhaus. Die Nutzung als
Wochenendhaus wurde denn auch über Jahrzehnte toleriert, so dass diese den
Beschwerdeführern zuzugestehen ist. Auch das ARP ist bei Beantwortung der
Anfrage 2008 unkritisch von einer Nutzung als Wochenendhaus ausgegangen, ohne
dass die Bewilligung hierzu hinterfragt worden wäre. Indes ist eine solche
Nutzung von der Intensität her nicht mit derjenigen einer Ferienwohnung bzw.
eines Ferienhauses gleichzusetzen. Eine Weekendnutzung ist auch mit
rudimentärer Innenausstattung möglich, wohingegen für eine Ferienwohnung gemeinhin
andere Standards gelten. In ihrer Eingabe vom 19. Juni 2013 hatten die
Beschwerdeführer selber noch um Bewilligung für die Umnutzung von einem
«Wochenendhaus in Wohnhaus» ersucht. 

 

5.2 Nicht zu überzeugen vermag die
Argumentation der Beschwerdeführer, wonach die von ihnen behauptete
Ferienhausnutzung vom Kanton 2010 als rechtmässig festgestellt worden sei. Die
bisherige Nutzung wurde vom Kanton (zu Unrecht) nicht hinterfragt, aber sicher
nicht bewilligt. In seiner E-Mail vom 9. November 2009 gab der heutige
Eigentümer und Beschwerdeführer selber zuhanden des ARP an, es handle sich beim
geplanten Bauvorhaben um keine Umnutzung, sondern um den Ersatz bestehender
Anlagen. Damit kann sicher nicht behauptet werden, der Kanton habe in der
daraufhin am 29. Januar 2010 erteilten Bewilligung für die «Erstellung einer
Kleinkläranlage zur Reinigung häuslicher Abwässer und Neufassung der
Wasserquelle mit Wasserreservoir», gleichzeitig und quasi implizit die Nutzung
als Ferienhaus bewilligt bzw. «abgesegnet». Die Bewilligung wurde zwar gestützt
auf Art. 24c Abs. 2 RPG erteilt. Diese Bestimmung sieht vor, dass nicht mehr
zonenkonforme Bauten und Anlagen mit der Bewilligung der zuständigen Behörde
erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden
dürfen, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert wurden. Hat nun das BJD -
wie selber zugestanden – wohl fälschlicherweise eine Bewilligung unter diesem
Titel erteilt, ist zwar ein Widerruf derselben schwerlich möglich. Mitnichten
können aber die Beschwerdeführer daraus schliessen, die ohne rechtmässigen
Titel erstellten Bauteile und die dadurch möglich gewordene intensivierte
Nutzung als Wochenend- oder gar Ferienhaus werde nachträglich aufgrund dieser
fehlerhaften Rechtsanwendung rechtmässig. 

 

5.3 Nichts zu ihren Gunsten ableiten
können die Beschwerdeführer aus der Verfügung des BJD vom 29. Oktober 2014.
Diese wurde aufgehoben und ist nicht mehr von Belang.

 

5.4 Auszugehen ist darum – und dies
zugunsten der Beschwerdeführer, ohne dass hierzu eine rechtmässige Bewilligung
des Kantons vorliegen würde – als Referenzzustand von einer (geduldeten) Nutzung
der Liegenschaft als Wochenendhaus. 

 

6.1 Sodann hat das BJD richtig
festgestellt, dass auf GB Rodersdorf Nr. 39 eine Baute steht, deren rechtmässige
Teile sich aus den Bewilligungen aus den Jahren von 1963 bis 1970 und bezüglich
Frisch- und Abwasser auch noch von 2010 ergeben. Mehr oder anderes sei heute
nicht bewilligt. Seit dem raumplanungsrechtlich relevanten 1. Juli 1972
(Inkrafttreten des damaligen Gewässerschutzgesetzes und damit erste rechtlich
massgebliche Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet) erfolgten etliche bauliche
Massnahmen ohne Baubewilligung. Selbst wenn ein Teil der Umbauten im Innern des
Gebäudes vorgenommen wurden, ging damit doch eine schleichende Nutzungsänderung
einher, auf die sich die Beschwerdeführer nun nachgerade berufen. Der
Wohnkomfort erfuhr eine ständige Steigerung. Weder der Küchen- noch der
Badeinbau wurden aber je bewilligt, ebenso wenig wie der Einbau der Elektrospeicherheizung
oder der Autounterstand. Gerade das Anbringen der Heizung hätte die Behörden
hellhörig werden lassen, denn für eine einfache Wochenendnutzung, wie etwa bei
einem Schrebergartenhaus, ist keine solche notwendig, zumal ein kommunal bewilligtes
Cheminée vorhanden war. Die Küche wurde gemäss Angaben der Baubehörde (Eingabe
vom 18. Mai 2015 ans BJD) von den heutigen Beschwerdeführern nach 2008 erneuert
und verfügt über einen Glaskeramikherd, Dampfabzug, etc. Es handelt sich um
eine typische Einbauküche. In den Unterlagen findet sich ein Küchenplan aus dem
Jahr 1968. Damals waren demnach zwei Kochplatten und ein Spülbecken vorhanden. Auch
der Ausbau des gekachelten Bades ist mit demjenigen in einem Ferienhaus
vergleichbar, es sind WC, Dusche, Lavabo und Spiegelschrank vorhanden (vgl.
Fotos in den Akten). Auch wenn solche Arbeiten in einer Wohnzone nicht
baubewilligungspflichtig sein mögen, geht damit eine Umnutzung zu einem
deutlich gesteigerten Gebrauch einher, die in einer zonenwidrigen Baute
ausserhalb der Bauzone nicht ohne kantonale Bewilligung zulässig ist (Urteil
1C_283/2017 vom 23. August 2017 E. 3.1).

 

Wie bereits in E. 3 hiervor erwähnt, ist
durchaus fraglich, ob nicht gewisse unbewilligte bauliche Massnahmen auch heute
noch wegverfügt werden könnten. Aufgrund des Verbots der reformatio in peius
muss diese Frage hier offenbleiben.   

 

6.2 Steht aber fest, dass die heutige
Nutzung zu einem grossen Teil auf unbewilligte bauliche Massnahmen bzw. auf
eine damit zusammenhängende schleichende Nutzungsänderung zurückgeht, hat das
BJD eine Zweckänderung nach Art. 24a RPG aber auch zu Recht verweigert. Art.
24a RPG ist auf alle rechtmässig bestehenden Bauten ausserhalb der Bauzonen
anwendbar (Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art.
24a N 5), somit nicht bloss auf ursprünglich zu landwirtschaftlichen Zwecken
erstellten. Ist eine Baute ohne Bewilligung erstellt worden und wird
ausnahmsweise aus Gründen der Verhältnismässigkeit auf ihre Beseitigung
verzichtet, so darf keine  –  ihren Weiterbestand sichernde – Änderung der
ursprünglichen Zweckbestimmung nach Art. 24a RPG bewilligt werden; denn damit
würde eine nachträgliche Bewilligung für den rechtswidrigen Bau erteilt Rudolf
Muggli in: Heinz Aemisegger / Pierre Moor / Alexander Ruch / Pierre Tschannen
[Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich 2017, Art.
24a N 10 mit zahlreichen Hinweisen zur Rechtsprechung). Damit sind die
Voraussetzungen, die eine Bewilligung nach Art. 24a RPG allenfalls in Betracht
kommen lassen würden, von vornherein nicht gegeben. Aus dem einfachen Materialschuppen
ist ein Häuschen mit bedeutend grösserem Wohnkomfort geworden. Die mit den
baulichen Massnahmen zusammenhängende Umnutzung bzw. Nutzungsintensivierung wurde
nie bewilligt. Baubewilligungspflichtige Zweckänderungen schliessen die
Anwendbarkeit von Art. 24a RPG aus (Rudolf Muggli, a.a.O., Art. 24a N 4). 

 

6.3 Abgesehen davon wäre die Umnutzung des
von der Gemeinde noch bewilligten (bzw. geduldeten) bescheidenen
Wochenendhauses zur ständigen Wohnliegenschaft nicht bewilligungsfähig:
Bewilligungen nach Art. 24a RPG können nur erteilt werden, wenn dadurch keine
neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (Art. 24a Abs.
1 lit. a RPG).  Der Wortlaut schliesst auch geringfügige Auswirkungen aus
(Muggli, a.a.O., Art. 24a N 13; Urteil 1A.274/2006 des Bundesgerichts vom 6.
August 2007 E. 3.2.3). Dass mit einer Wohnnutzung deutlich stärkere
Auswirkungen (allein schon aufgrund der Erschliessung) einhergehen als mit
einer gelegentlichen Wochenendnutzung, liegt auf der Hand und bedarf keiner
weiteren Erläuterungen. Die Beschwerdeführer verkennen in ihrer Argumentation,
dass es sich bei ihrer Liegenschaft eben nicht um eine 365 Tage im Jahr
vermietbare Ferienwohnung handelt. 

 

6.4 Der Fall lässt sich nicht
vergleichen mit demjenigen, der dem Urteil 1C_464/2016 des Bundesgerichts vom
7. Juni 2017 zugrunde lag. Dort waren noch Baugesuche hängig, und es war
unklar, was bewilligt werden könne. Zudem lagen dort kantonale Bewilligungen
aus den Jahren 2012 bis 2016 vor, was hier nicht der Fall ist. Die im Jahr 2010
bewilligte Kleinkläranlage zur Reinigung häuslicher Abwässer, die Quellfassung
und der Wassertank wären auch für eine rudimentäre Wochenendnutzung aus umwelt-
und gewässerschutzrechtlichen Belangen noch begründbar, vermögen aber nicht den
Anspruch auf eine dauernde Wohnnutzung zu begründen. 

 

6.5 Abschliessend ist der Gemeinde
vollumfänglich zuzustimmen, wenn sie in ihrer Vernehmlassung darlegt, eine
Bewilligung der Umnutzung würde fundamentalen Anliegen des Raumplanungsgesetzes
zuwiderlaufen, nämlich der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet. Die
Parzelle befindet sich am äussersten Rand des Gemeindegebiets, in der von der
Juraschutzzone überlagerten Landwirtschaftszone, zum Teil im Waldabstand. Die
Bewilligung einer zonenfremden Wohnnutzung, entstanden durch schrittweise und
massgeblich unbewilligte Umnutzung eines ursprünglich einfachen
Materialschuppens, widerspräche jeder Bemühung gegen die Zersiedelung der Landressourcen.

 

7. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem
Ausgang haben die Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht
zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen
sind. Zudem haben sie die Gemeinde, welche in ihrer Eigenschaft als Trägerin
der Planungshoheit ein massgebliches Interesse an der Trennung von Bau- und
Nichtbaugebiet hat, für ihre Aufwendungen vor Verwaltungsgericht zu
entschädigen (SOG 2010 Nr. 20). Der Rechtsvertreter der Gemeinde macht ein
Honorar von CHF 2'800.00 (9.33h à CHF 300.00) geltend und reichte dazu die entsprechende
Honorarvereinbarung mit der Gemeinde ein. Dieser Betrag scheint in Anwendung von
§§ 161 bzw. 160 Abs. 2 des Gebührentarifs (GT; BGS 615.11) angemessen. Zu
kürzen ist der Betrag für Fotokopien um CHF 3.00, da für Farbkopien gemäss
Vereinbarung mit der Gemeinde CHF 1.00 pro Kopie eingesetzt wurde, nach § 161
i.V.m. § 160 Abs. 5 GT grundsätzlich aber nur CHF 0.50 pro Stück zu
verrechnen sind, unabhängig von der Qualität der Kopien. Damit ergibt sich eine
Entschädigung von insgesamt CHF 3'128.55 (Honorar: 2'800.00, Aufwand: CHF
96.80, MWST: CHF 231.75), welche von den Beschwerdeführern unter
solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen ist. Die Stiftung Landschaftsschutz
Schweiz hat keine Entschädigung geltend gemacht.

 

 

Demnach wird erkannt:

 

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    A.___ haben die Kosten des Verfahrens
vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

3.    A.___ haben die Gemeinde Rodersdorf für
das Verfahren vor Verwaltungsgericht unter solidarischer Haftbarkeit mit CHF
3'128.55 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen.

 

 

Rechtsmittel: Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

 

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

Scherrer Reber                                                                 Schaad