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**Case Identifier:** 5198f52e-640e-511f-ace5-68c2a3486038
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-01-12
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 12.01.2018 NG170012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NG170012_2018-01-12.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: NG170012-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin 

lic. iur. A. Katzenstein und Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwan-

den sowie Leitender Gerichtsschreiber lic. iur. M. Hinden.  

Beschluss und Urteil vom 12. Januar 2018 

in Sachen 

 

A._____,  

Beklagter, Berufungskläger und Anschlussberufungsbeklagter, 

 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____, 

 

gegen 

 

1. B._____,  
2. C._____ AG,  

Kläger, Berufungsbeklagte und Anschlussberufungskläger, 

 

Nr. 1 und 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____, 

 
betreffend Mietzinshinterlegung 

 
 
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom 16. Mai 
2017 (MD140017) 

- 2 - 

Rechtsbegehren bezüglich Mietobjekt D._____-Strasse ...: 
(act. 1 S. 2) 

"1. Es sei der monatliche Mietzins von CHF 15'000.00 für das 
Mietobjekt D._____-Strasse ..., ... Zürich, ab dem 20. Juni 
2014 bis am 31. August 2014 um 100% d.h. um gesamthaft 
CHF 35'500.00 herabzusetzen. 

 2. Der Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern den Zugang zum 
Mietobjekt D._____-Strasse ..., ... Zürich, sofort wieder zu gewäh-
ren. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich der gesetzli-
chen Mehrwertsteuer) zulasten des Beklagten." 

 

Rechtsbegehren bezüglich Mietobjekt E._____-Strasse ...: 
(act. 57/2/1 S. 2) 

"1. Es sei der monatliche Mietzins von CHF 3'000.00 für das 
Mietobjekt E._____-Strasse ..., ... Zürich, ab dem 20. Juni 
2014 bis am 31. August 2014 um 100% d.h. um gesamthaft 
CHF 7'100.00 herabzusetzen. 

 2. Der Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern den Zugang zum 
Mietobjekt E._____-Strasse ..., ... Zürich, sofort wieder zu gewäh-
ren. 

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich der gesetzlichen 
Mehrwertsteuer) zulasten des Beklagten." 

 

Urteil des Mietgerichtes Zürich: 
(act. 69 = act. 74) 

  

1. In teilweiser Gutheissung der Rechtsbegehren Ziffer 2 der Klagen wird fest-

gestellt, dass bis am 1. März 2017 gültige Mietverträge zwischen den Klä-

gern und dem Beklagten betreffend das Mietobjekt D._____-Strasse ... und 

zwischen der Klägerin 2 und dem Beklagten betreffend das Mietobjekt 

E._____-Strasse ..., ... Zürich, vorlagen. 

- 3 - 

2. In Gutheissung von Ziffer 1 der ursprünglichen Klage MD140017-L wird der 

Nettomietzins für das Mietobjekt D._____-Strasse ..., ... Zürich, vom 20. Juni 

bis 31. August 2014 von Fr. 15'000.– um 100% auf Fr. 0.– herabgesetzt. 

3. Das Begehren um Herabsetzung des Mietzinses für das Mietobjekt E._____-

Strasse ..., ... Zürich, vom 20. Juni bis 31. August 2014 (Ziffer 1 der ur-

sprünglichen Klage MD150001-L) wird abgewiesen. 

4. Die hinterlegten Mietzinsen betreffend das Mietobjekt D._____-Strasse ... 

werden vollumfänglich im Betrage von Fr. 30'000.– den Klägern, betreffend 

das Mietobjekt E._____-Strasse ... vollumfänglich im Betrage von Fr. 6'000.– 

dem Beklagten herausgegeben. 

5. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: 

Fr. 25'228.00 ; die weiteren Kosten betragen: 

Fr. 337.50   Dolmetscherkosten 

Fr. 25'565.50   Kosten total   

6. Die Kosten werden im Umfang von Fr. 4'535.25 den Klägern unter solidari-

scher Haftung sowie in der Höhe von Fr. 21'030.25 dem Beklagten auferlegt. 

Sie werden unter Verrechnung der geleisteten Kosten- und Barvorschüsse 

in der Höhe von insgesamt Fr. 22'700.– bezogen, sind den Klägern aber 

vom Beklagten im Umfang von Fr. 17'114.75 (Fr. 21'650.– minus 

Fr. 4'535.25) zu ersetzen. Der Restbetrag von Fr. 2'865.50 (Fr. 25'565.50 

minus Fr. 22'700.–) wird vom Beklagten nachgefordert. 

7. Der Beklagte wird verpflichtet, den Klägern eine reduzierte Parteientschädi-

gung von Fr. 26'297.– (inkl. 8% MwSt.) zu bezahlen. 

8. [Mitteilung] 

9. [Rechtsmittelbelehrung]

- 4 - 

 

Berufungsanträge: 

des Beklagten (act. 75, S. 2): 
 

1.  Es sei das Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 16. Mai 2017, Dis-
positiv Ziff. 1, 2, 6 und 7 vollumfänglich sowie Ziff. 4 bezüglich der 
Herausgabe der hinterlegten Mietzinsen betreffend das Mietobjekt 
D._____-Strasse ... im Betrag von CHF 30'000.– an die Kläger 
aufzuheben;  

2.  Es sei die Klage der Kläger bezüglich das Mietobjekt D._____-
Strasse ..., ... Zürich vollumfänglich abzuweisen;  

3.  Es seien die hinterlegten Mietzinsen betreffend das Mietobjekt 
D._____-Strasse ... von CHF 30'000.– vollumfänglich dem Be-
klagten herauszugeben;  

4.  Es sei die Klage der Kläger bezüglich das Mietobjekt E._____-
Strasse ..., ... Zürich, soweit noch nicht durch die Vorinstanz ab-
gewiesen, abzuweisen;  

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (plus MWST) zu Lasten 
der Kläger für das Berufungs- und das erstinstanzliche Verfahren.  

 
 
der Kläger (act. 83, S. 2): 
 

Es sei in Abweisung der Berufung der Entscheid der Vorinstanz zu be-
stätigen.  
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich der gesetzlichen 
Mehrwertsteuer) zulasten des Beklagten und Berufungsklägers.  

 

Anschlussberufungsanträge: 

der Kläger (act. 83, S. 15): 
 

In Gutheissung der Widerklage sei Dispositiv Ziffer 1 des Urteils des 
Mietgerichts aufzuheben.  

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich der gesetzlichen 
Mehrwertsteuer) zulasten des Beklagten und Widerbeklagten.  
 

 

- 5 - 

des Beklagten (act. 87, S. 2): 
 

Es sei auf die Anschlussberufung nicht einzutreten; eventualiter sei im 
Sinne des von den Parteien im Berufungsverfahren übereinstimmend 
gestellten Begehrens Dispositiv Ziff. 1 des angefochtenen Urteils auf-
zuheben.  

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (plus MWST) zu Lasten 
der Kläger für das Berufungs- und das erstinstanzliche Verfahren.  

 

Erwägungen: 

1. Einleitung, Prozessgeschichte.  

Mit (Unter-) Mietvertrag für Geschäftsräume vom 22. Januar 2014 vermietete der 

Beklagte ab dem 1. März 2014 die "F._____ Bar" in der Liegenschaft D._____-

Strasse ..., ... Zürich. Es wurde ein Bruttomietzins von monatlich CHF 15'000.00 

vereinbart. Als (Unter-) Mieter wurden im Vertrag die beiden Kläger aufgeführt. 

Der Vertrag wurde vom Beklagten als Vermieter sowie vom Kläger 1 und von 

G._____, der damals zusammen mit dem Kläger 1 Verwaltungsrat der Klägerin 2 

war, unterzeichnet (act. 3/2).  

Am 21./22. Januar 2014 vermietete der Beklagte auch möblierte Zimmer in der 

Liegenschaft E._____-Strasse ..., ... Zürich. Es wurde ein Mietzins von monatlich 

CHF 3'000.00 vereinbart. Als (Unter-) Mieter wurde im Vertrag die Klägerin 2 auf-

geführt. Der Vertrag wurde vom Beklagten als Vermieter sowie auf Mieterseite 

vom Kläger 1 und von G._____ unterzeichnet (act. 3/6). Beide Verträge wurden 

auf drei Jahre befristet, mit Option auf Verlängerung.  

Am 6. Juni 2014 erklärte G._____ im Namen der Klägerin 2 die Mietverträge per 

31. August 2014 zu kündigen (act. 3/12 und 3/13). Am 13. Juni 2014 bestätigte 

der Beklagte die Kündigungen (act. 3/15). Am 16. Juni 2014 verlangte der Klä-

ger 1 vom Beklagten die Einzahlung der von ihm geleisteten Mietzinssicherheiten 

von CHF 45'000.00 und CHF 9'000.00 auf ein Kautionssperrkonto bis am 23. Juni 

2014 und drohte für den Fall der Säumnis die Hinterlegung künftiger Mietzinse an 

(act. 37/28). Am 19. Juni 2014 erteilte H._____ – die Patentinhaberin der 

- 6 - 

F._____-Bar – dem Kläger 1 ein Hausverbot und teilte ihm mit, dass er als stell-

vertretender Patentinhaber abgemeldet werde (act. 19/9). Am 20. Juni 2014 teilte 

G._____ im Namen der Klägerin 2 dem Beklagten mit, das Mietzinsdepot könne 

für die Behebung von Schäden verwendet werden und müsse nicht auf ein Sperr-

konto überwiesen werden. Mit den von der Patentinhaberin angeordneten Mass-

nahmen gegenüber dem Kläger 1 sei die Klägerin 2 einverstanden (act. 37/32). 

Am 23. Juni 2014 (Datum Poststempel) teilte der Kläger 1 H._____, dem Beklag-

ten sowie G._____ mit, dass einzig ihm als Mieter das Hausrecht für das F._____ 

zustehe. Den drei Adressaten werde ein Hausverbot erteilt, H._____ sei als Pa-

tentinhaberin abgesetzt. Weiter teile er mit, dass G._____ bereits vor einiger Zeit 

als Verwaltungsrat der Klägerin 2 abgesetzt worden sei (act. 19/10). Am gleichen 

Tag erteilte der Kläger 1 Rechtsanwalt Y._____ Vollmacht, ihn und die Klägerin 2 

zu vertreten (act. 5 und 6). Am 3. Juli 2014 (SHAB-Publikation am 8. Juli 2014) 

wurde G._____ als Präsident des Verwaltungsrates der Klägerin 2 im Handelsre-

gister gelöscht (act. 37/21). Am 25. Juli 2014 vermietete der Beklagte die F._____ 

Bar an I._____. Als Mietbeginn wurde der 1. September 2014 vereinbart 

(act. 19/12). Am 3. Juni 2015 teilte Rechtsanwalt Y._____ dem Vertreter des Be-

klagten im Namen der Klägerin 2 mit, dass die Kündigung vom 6. Juni 2014 im 

Sinne von Art. 23 ff. OR unverbindlich sei (act. 37/36).  

Am 26. Juni 2014 stellten die Kläger bei der Schlichtungsbehörde Gesuche um 

Mietzinshinterlegung und hinterlegten am 7. November 2014 CHF 30'000.00 für 

das Mietobjekt D._____-Strasse ... und CHF 6'000.00 für das Mietobjekt E._____-

Strasse ... (act. 74 S. 6, act. 10 und act. 57/2/10).  

Am 6. November 2014 erhoben die Kläger beim Mietgericht Zürich Klage gegen 

den Beklagten und stellten die eingangs erwähnten Rechtsbegehren (act. 1 und 

57/2). Mit Verfügung vom 19. Dezember 2016 wurden die Verfahren vereinigt 

(act. 54). Mit Urteil und Beschluss vom 16. Mai 2017 schloss das Mietgericht das 

Verfahren ab (act. 74).  

Das Urteil wurde dem Beklagten am 18. Mai 2017 zugestellt (act. 71). Am Mon-

tag, 19. Juni 2017 (Datum Poststempel) erhob er rechtzeitig Berufung (act. 75). 

Mit Verfügung vom 6. Juli 2017 wurde dem Beklagten Frist zur Leistung eines 

- 7 - 

Vorschusses von CHF 10'000.00 angesetzt (act. 78). Der Vorschuss wurde be-

zahlt (act. 80). Mit Verfügung vom 24. August 2017 wurde den Klägern Frist zur 

Erstattung der Berufungsantwort angesetzt (act. 81). Am 25. September 2017 

wurde die Berufungsantwort fristgerecht erstattet, und die Kläger erhoben unter 

dem Titel Widerklage sinngemäss Anschlussberufung (act. 83). Mit Verfügung 

vom 28. September 2017 wurde dem Beklagten Frist zur Erstattung der An-

schlussberufungsantwort angesetzt (act. 85). Mit Eingabe vom 1. November 2017 

erstattete der Beklagte die Anschlussberufungsantwort (act. 87). Diese wurde den 

Klägern zugestellt (act. 88). Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen. Das 

Verfahren ist spruchreif.  

Soweit der Entscheid vom 16. Mai 2017 nicht angefochten wurde, ist dies mit Be-

schluss vorzumerken.  

2. Erwägungen der Vorinstanz 

2.1. Die Vorinstanz hielt zunächst fest, die Vermieterstellung des Beklagten sei 

unbestritten. Wer Mieter bzw. Untermieter sei, sei umstritten. Die normative Aus-

legung der Verträge ergebe, dass hinsichtlich des Objektes D._____-Strasse ... 

beide Kläger Vertragsparteien seien, bezüglich des Objektes E._____-Strasse ... 

aber nur die Klägerin 2. Die Parteien hätten davon Abweichendes behauptet; sie 

seien dafür beweisbelastet. Der Beklagte vertrete den Standpunkt, beim Objekt 

D._____-Strasse ... sei nur die Klägerin 2 Mietpartei. Die Kläger umgekehrt be-

haupteten, beide Kläger seien Vertragsparteien bezüglich des Objekts E._____-

Strasse .... Beide Behauptungen hätten sich aufgrund des durchgeführten Be-

weisverfahrens nicht erhärten lassen. Die Beweise seien gescheitert, es bleibe 

beim normativen Auslegungsergebnis.  

2.2. Die Kläger hätten geltend gemacht, die beiden Mietverhältnisse seien als 

einheitliche oder zusammenhängende zu betrachten. Dieser Ansicht könne nicht 

gefolgt werden, da bezüglich des Mietobjekts D._____-Strasse ... beide Kläger 

Vertragspartner seien, hinsichtlich des Objekts E._____-Strasse ... aber nur die 

Klägerin 2. Aufgrund fehlender Parteiidentität sei ein zusammenhängendes oder 

einheitliches Mietverhältnis ausgeschlossen.  

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2.3. Die Mietverträge seien für "3 Jahre fix + Option" abgeschlossen worden. 

Ohne Ausübung der Optionen sei von einem Vertragsende per 1. März 2017 aus-

zugehen. Die Kläger hätten zwar behauptet, die Optionen (5 Jahre bis 1. März 

2022) ausgeübt zu haben, diese Behauptung aber nicht substanziert. Dies obwohl 

das Gericht die Parteien explizit dazu aufgefordert habe, sich zur Frage der Dauer 

der Mietverträge zu äussern. Es sei daher vom Ende der Mietverträge per 1. März 

2017 auszugehen, zumal sich aus den Akten keine Anhaltspunkte für die Aus-

übung der Optionen ergäben. Da das Mietverhältnis am 1. März 2017 und damit 

vor Abschluss des erstinstanzlichen Verfahrens beendet worden sei, seien die 

Rechtsbegehren auf Gewährung des Zugangs zu den Mietobjekten gegenstands-

los geworden. Die Rechtsbegehren seien dementsprechend abzuschreiben.  

Sinngemäss seien die Leistungsbegehren als Feststellungsbegehren zu interpre-

tieren. Es sei zu prüfen, ob die Mietverhältnisse bis am 1. März 2017 angedauert 

hätten. Die Beklagte habe behauptet, die Mietverträge seien mit Schreiben vom 

6. Juni 2014 per 31. August 2014 gekündigt worden. Das Schreiben stelle keine 

wirksame Kündigung dar, da sie weder fristgerecht erfolgt sei, noch die Voraus-

setzungen für eine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257f oder Art. 266g 

OR erfüllt seien. Nachdem der Beklagte sich aber mit Schreiben vom 13. Juni 

2014 mit der Kündigung einverstanden erklärt habe, sei zu prüfen, ob eine ein-

vernehmliche Aufhebung der Mietverträge vorliege. Das Kündigungsschreiben sei 

von J._____ verfasst und von G._____ unterschrieben worden. Die Willensäusse-

rung könne der Klägerin 2 indes nicht zugeschrieben werden, da sich G._____ in 

einem Interessenkonflikt mit der Klägerin 2 befunden habe. Die Kündigungen be-

ziehungsweise Aufhebungsvereinbarungen seien unwirksam. Die Mietverhältnis-

se hätten deshalb bis am 1. März 2017 angedauert, was im Dispositiv festzustel-

len sei. Der Beklagte habe das Mietobjekt D._____-Strasse ... ab dem 1. Septem-

ber 2014 an einen anderen Untermieter vermietet, das Objekt E._____-Strasse ... 

ab dem April 2015. Damit sei eine Doppelvermietung zustande gekommen. Da 

der neue Mieter in seinem Besitz zu schützen sei, hätten die Rechtsbegehren der 

Kläger auf Gewährung des Zugangs zu den Liegenschaften nicht gutgeheissen 

werden können, die Erfüllung sei nachträglich unmöglich geworden.  

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2.4. Die Kläger verlangten die Herabsetzung des Mietzinses für das Mietobjekt 

D._____-Strasse ... für den Zeitraum vom 20. Juni bis zum 31. August 2014 im 

Gesamtbetrag von CHF 35'500.00, was einer Herabsetzung des monatlichen 

Mietzinses von CHF 15'000.00 auf Null entspreche. Unbestritten sei, dass der 

Kläger 1 ab dem 20. Juni 2014 und die Klägerin 2 ab dem 23. Juni 2014 keinen 

Zugang zum Mietobjekt mehr gehabt habe. Es sei davon auszugehen, dass bei-

den Mietern ab dem 20. Juni 2014 durch Umprogrammierung der elektronischen 

Schlüssel der Zugang verweigert worden sei. Die Darstellung des Beklagten, es 

sei zu einer Zwangsschliessung durch die Polizei gekommen, sei nicht erstellt. 

Die Schliessung des Mietobjekts durch den Beklagten entbehre jeder Grundlage 

und sei aus eigennützigen Motiven erfolgt. Auch wenn die Patentinhaberin ab 

dem 23. Juni 2014 aufgrund eines Hausverbotes ihren Verpflichtungen nicht mehr 

habe nachkommen können, gehe es nicht an, dass der Beklagte im Sinne des 

Faustrechts die Mieter aus dem Mietobjekt ausschlösse. Der Anspruch der Kläger 

auf Herabsetzung des Mietzinses sei ausgewiesen und die Klage insoweit gutzu-

heissen. Dementsprechend sei auch der für das Mietobjekt D._____-Strasse ... 

hinterlegte Mietzins von CHF 30'000.00 den Klägern herauszugeben.  

Die Kläger hätten weiter behauptet, ihnen sei ab dem 20. Juni 2014 auch der Zu-

gang zum Objekt E._____-Strasse ... verwehrt worden. Dies sei vom Beklagten 

bestritten worden. Der Beweis sei von den Klägern nicht erbracht worden, wes-

halb das Herabsetzungsbegehren abzuweisen sei. Der für das Mietobjekt 

E._____-Strasse ... hinterlegte Mietzins von CHF 6'000.00 sei demzufolge dem 

Beklagten herauszugeben.  

2.5. Die Vorinstanz berechnete den Streitwert nach Massgabe der Mietzinse 

(D._____-Strasse ...: CHF 15'000.00 pro Monat, E._____-Strasse ..: 

CHF 3'000.00 pro Monat) und multiplizierte die Beträge mit der massgeblichen 

Zeit (20. Juni bis 31. August 2014 = 2 Monate und 11 Tage = 2.36̄ Monate; Sep-

tember 2014 bis 1. März 2022 = 90 Monate), was einen Gesamtstreitwert von 

CHF 1'662'600.00 ergibt:  

  
Streitwert 

 

Rechtsbegehren Ziffer 1, D._____-Strasse ... (2 Mt, 
11Tg) 35500 

- 10 - 

 
Rechtsbegehren Ziffer 1, E._____-Strasse ... (2 Mt, 11Tg) 7100 

 
Rechtsbegehren Ziffer 2, D._____-Strasse ... (90 Mt) 1350000 

 
Rechtsbegehren Ziffer 2, E._____-Strasse ... (90 Mt) 270000 

 
Total 1662600 

Ausgehend vom Gesamtstreitwert berechnete die Vorinstanz die volle Gerichts-

gebühr mit CHF 37'376.00. In Anwendung von §§ 4 Abs. 2 und 7 GebV setzte sie 

die Entscheidgebühr auf CHF 25'228.00 fest und teilte den Betrag auf die 

Rechtsbegehren auf (Tabelle 2):  

 

GG 
100% Anteil an SW % § 4 Abs. 2 GebV % 

 Rechtsbegehren Ziffer 1, D._____-
Strasse ... 37376 2.0 100 747 
Rechtsbegehren Ziffer 1, E._____-
Strasse ... 37376 0.5 100 187 
Rechtsbegehren Ziffer 2, D._____-
Strasse ... 

    Rechtsbegehren Ziffer 2, E._____-
Strasse ... 37376 97.5 65 24294 
Total 

 
100.0 

 
25228 

Das Mietgericht auferlegte die Entscheidgebühr hinsichtlich der Rechtsbegehren 

Ziffer 1 nach dem Unterliegensprinzip auf die Parteien. Der Beklagte unterlag be-

züglich des Rechtsbegehrens Ziffer 1, D._____-Strasse ..., die Kläger hinsichtlich 

des Rechtsbegehrens Ziffer 1, E._____-Strasse .... Die Entscheidgebühr wurde 

dem Beklagten im Umfang von CHF 747.00 und den Klägern im Betrag von 

CHF 187.00 auferlegt. Im Hinblick auf die Rechtsbegehren Ziffer 2 wies die Vo-

rinstanz zunächst auf die Gegenstandslosigkeit hin. Die Kosten seien nach rich-

terlichem Ermessen aufzuerlegen (Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO). Zu berücksichtigen 

sei, dass das Mietverhältnis bis am 1. März 2017 gedauert habe. Die mit der Wei-

tervermietung verbundene Vertragsverletzung sei dem Beklagten anzulasten, ge-

stützt auf Art. 107 Abs. 1 lit. a, b und f ZPO auch unabhängig vom Prozessaus-

gang. Die von den Klägern behauptete Optionsausübung sei nicht nachgewiesen 

worden, was zum Unterliegen der Kläger für diese Phase führe. Bezüglich des 

Objekts E._____-Strasse ... gelte dies nur für die Klägerin 2, der Kläger 1 unter-

liege hier aufgrund der fehlenden Aktivlegitimation vollständig. Der Umstand, dass 

der Beklagte die Unmöglichkeit der erneuten Überlassung der Mietobjekte verur-

sacht habe, falle entscheidend ins Gewicht und relativiere massgeblich den durch 

die Klägerin 2 zu verantwortenden Kostenanteil. Hinzu komme, dass der Beklagte 

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durch das eigenmächtige Aussperren der Kläger aus dem Mietobjekt D._____-

Strasse ... Anlass zur Klage gegeben habe. Der auf die Rechtsbegehren 2 entfal-

lende Streitwertanteil von 97.5% sei im Verhältnis von 83% zu 17% auf die Objek-

te D._____-Strasse ... und E._____-Strasse ... zu verlegen. Unter Würdigung die-

ser Umstände sei die Entscheidgebühr folgendermassen zu verteilen (Tabelle 3):  

 
GG % 

 
K1 % K1 K2 % K2 B % B 

RB 1, M92 747 
 

747 0 0.00 0 0.00 100 747.00 
RB 1, D27 187 

 
187 50 93.50 50 93.50 0 0.00 

RB 2, M92 24294 83 20164 5 1008.00 5 1008.00 90 18148.00 
RB 2, D27 24294 17 4130 45 1858.50 10 413.00 45 1858.50 

    
100 2960.00 

 
1514.50 

 
20753.50 

Die Vorinstanz auferlegte insgesamt 18% der Entscheidgebühr den Klägern 

((2'960.00 + 1'514.50) ÷ 25'228.00 = 0.18) und 82 % (20'753.50 ÷ 25'228.00 = 

0.82) dem Beklagten. In diesem Verhältnis auferlegte sie den Parteien die ange-

fallenen Dolmetscherkosten von CHF 337.50, den Klägern also CHF 60.75, dem 

Beklagten CHF 276.75. Im Dispositiv unterschied die Vorinstanz nicht mehr zwi-

schen den Klägern 1 und 2 und auferlegte ihnen CHF 4'535.25 (2'960.00 + 

1'514.50 + 60.75), dem Beklagten CHF 21'030.25 (20'753.50 + 276.75).  

Für die Bemessung der Parteientschädigungen stellte das Mietgericht auf den 

Streitwert ab. Es berücksichtigte verschiedene Erhöhungs- und Reduktionsgründe 

und kam zum Schluss, dass sich diese gegenseitig aufheben. Es sei deshalb von 

einer vollen Parteientschädigung im Umfang von CHF 41'089.00 (inkl. 8 % Mehr-

wertsteuer) auszugehen. Nach Massgabe des Unterliegens (Kläger: 18%, Beklag-

ter: 82%) und unter Verrechnung der gegenseitigen Ansprüche, sei der Beklagte 

zu verpflichten, den Klägern eine Parteientschädigung von CHF 26'297.00 (64 % 

von 41'089.00) zu bezahlen.  

3. Argumente des Beklagten 

Der Beklagte rügt zunächst, die Vorinstanz sei zu Unrecht zum Schluss gekom-

men, der Kläger 1 sei bezüglich des Mietobjekts D._____-Strasse ... Mieter. Nach 

richtiger Auffassung ergebe schon der normative Konsens, dass der Kläger nicht 

Mieter sei. Zu Unrecht habe das Mietgericht dem Beklagten die Beweislast aufer-

legt. Ungeachtet der Beweislastverteilung habe der Beklagte überdies den Beweis 

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dafür erbracht, dass der Kläger 1 nur solidarisch Haftender, nicht aber Mieter ge-

wesen sei. Mit der gegenteiligen Auffassung habe das Mietgericht Art. 18 Abs. 1 

OR verletzt. Einleitend habe das Gericht noch zutreffend festgehalten, dass eine 

Beschränkung der Haftung auf 100'000 Franken für einen Mieter ungewöhnlich 

sei. Schliesslich habe die Vorinstanz dann aber den falschen Schluss gezogen, 

der Kläger 1 könne Mieter sein, in den vollen Genuss der vertraglichen Leistung 

kommen und zugleich die Haftung beschränken. Entgegen der Darstellung des 

Mietgerichts sei das gemeinsame Auftreten einer Aktiengesellschaft und ihres 

Verwaltungsrates als Mieter die absolute Ausnahme. Natürliche Personen würden 

neben Gesellschaften nicht als Mieter auftreten, sondern soweit nötig Personalsi-

cherheiten leisten.  

Weiter moniert der Beklagte, die Mietverträge seien mit Schreiben vom 6. Juni 

2014 per 31. August 2014 gekündigt worden. Zu Unrecht sei die Vorinstanz zum 

Schluss gekommen, die Kündigung sei ungültig. G._____ habe getan, was er für 

richtig gehalten habe. Der Beklagte könne dafür nicht verantwortlich gemacht 

werden.  

Zu Unrecht habe die Vorinstanz angenommen, der Beklagte habe den Klägern 

den Zugang zum Mietobjekt D._____-Strasse ... verwehrt. K._____, der zum Um-

feld der Kläger gehöre, habe Verfehlungen begangen. Für diese sei der Kläger 1 

verantwortlich, und die Patentinhaberin habe ihn in die Pflicht nehmen und ihm 

ein Hausverbot erteilen dürfen. Der Kläger hätte sich dagegen wehren können, 

habe aber statt dessen die Patentinhaberin selbst mit einem Hausverbot belegt, 

was ihr die Wiedereröffnung des Lokales verunmöglicht habe. Der Kläger hätte 

durch Aufhebung des Verbotes die Öffnung des Lokales bewirken können. Da 

das Mietverhältnis per 31. August 2014 aufgelöst worden sei, stelle sich die Frage 

der nachträglichen Unmöglichkeit nicht. Zur angekündigten Übergabe am 1. Sep-

tember 2014 seien die Kläger nicht erschienen und danach hätten sie nicht mehr 

um Zugang ersucht. Mangels Nutzung und Bezahlung hätten die Kläger das Miet-

objekt aufgegeben, das Mietverhältnis sei faktisch und rechtlich beendet worden. 

Ein Anspruch der Kläger auf Herabsetzung des Mietzinses bestehe nicht, die hin-

terlegten 30'000 Franken seien dem Beklagten herauszugeben.  

- 13 - 

Bezüglich der Kosten- und Entschädigungsfolgen rügt der Beklagte, die Vo-

rinstanz habe die Prozesskosten teilweise nicht nach dem Unterliegensprinzip 

auferlegt. Selbst wenn der Entscheid in der Sache Bestand hätte, wäre der Ent-

scheid zu korrigieren. Gehe man mit der Vorinstanz davon aus, dass die Mietver-

hältnisse bis am 28. Februar 2017 gedauert hätten, hätten die Kläger bezüglich 

des Objektes E._____-Strasse ... vollumfänglich verloren. Bezüglich der Liegen-

schaft D._____-Strasse ... obsiege der Beklagte zu zwei Dritteln. Auf dieser Basis 

habe der Kläger 1 die Hälfte und die Klägerin 2 zwei Sechstel der Gerichtskosten 

zu tragen, zusammen also fünf Sechstel. Die Kläger seien zu verpflichten, dem 

Beklagten eine reduzierte Parteientschädigung von zwei Dritteln zu bezahlen. 

Beide Mietverhältnisse zusammengefasst hätten die Kläger bezüglich der 

Rechtsbegehren 2 69.5% oder CHF 16'885.00 der Gerichtskosten zu tragen und 

sie seien zu verpflichten, dem Beklagten eine reduzierte Prozessentschädigung 

von 39% oder CHF 16'025.00 zu bezahlen (vgl. act. 75).  

4. Argumente der Kläger 

Die Kläger verlangen mit der Anschlussberufung die Aufhebung von Dispositiv Zif-

fer 1 des angefochtenen Entscheides. Sie rügen eine Verletzung der Dispositi-

onsmaxime. Zu Recht habe die Vorinstanz das Leistungsbegehren als gegen-

standslos bezeichnet und das Verfahren mit Beschluss Dispositiv Ziffer 1 abge-

schrieben. Das Feststellungsurteil (Urteil, Dispositiv Ziffer 1) sei ohne Parteiantrag 

und zu Unrecht ergangen.  

Im Übrigen verlangen die Kläger die Bestätigung des angefochtenen Entscheides 

(act. 83).  

Auf die Einzelheiten der Urteilsbegründung sowie der Ausführungen der Parteien 

ist soweit notwendig im Rahmen der Würdigung einzugehen.  

5. Würdigung 

5.1. Der Berufungsverfahren: 

Gemäss Art. 310 ZPO kann mit der Berufung die unrichtige Rechtsanwendung 

(lit. a) und die unrichtige Feststellung des Sachverhalts (lit. b) geltend gemacht 

- 14 - 

werden. Die Berufungsinstanz verfügt über eine vollständige Überprüfungsbefug-

nis der Streitsache. Dies bedeutet aber nicht, dass die Berufungsinstanz gehalten 

ist, von sich aus wie eine erstinstanzliche Gerichtsbehörde alle sich stellenden 

tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn die Parteien diese vor 

der oberen Instanz nicht mehr vortragen. Sie hat sich – abgesehen von offensicht-

lichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der in der schriftlichen Beru-

fungsbegründung (Art. 311 Abs. 1 und Art. 312 Abs. 1 ZPO) gegen das erstin-

stanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken (BGE 142 III 413 

E. 2.2.4.). Dies gilt auch in Verfahren, die von der sozialen Untersuchungsmaxime 

beherrscht sind (OGer ZH, II. ZK, Entscheid vom 7. September 2011, NG110004). 

Soweit jedoch eine Beanstandung vorgebracht wurde, wendet die Berufungs-

instanz das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Sie ist weder an die Argu-

mente der Parteien noch an die Begründung des vorinstanzlichen Entscheides 

gebunden (BGE 138 III 374, 133 II 249 und 130 III 1).  

5.2. Feststellungsurteil (Dispositiv Ziffer 1) 

Die Kläger stellten für die Mietobjekte D._____-Strasse ... und E._____-Strasse ... 

je ein Rechtsbegehren, wonach ihnen der Beklagte den Zugang sofort wieder zu 

gewähren habe. Sie behaupteten, die Objekte seien für "3 Jahre fix + Option" ge-

mietet worden. Entgegen der Behauptung des Beklagten seien die Verträge nicht 

vorzeitig aufgelöst worden. Im Gegenteil seien die Mietverhältnisse durch Aus-

übung einer Option bis am 1. März 2022 verlängert worden. Die Vorinstanz hielt 

fest, die Mietobjekte seien noch vor Abschluss des erstinstanzlichen Verfahrens 

weitervermietet worden, weshalb das Leistungsbegehren unabhängig von einer 

allfälligen Verpflichtung des Beklagten, den Klägern die Räume wieder zu über-

lassen, nicht gutgeheissen werden könne. Die Parteien rügen dies nicht und der 

Beschluss, die Leistungsklagen gemäss den beiden Rechtsbegehren Ziffer 2 als 

gegenstandslos geworden abzuschreiben, wurde nicht angefochten.  

Ein Rechtsbegehren auf Feststellung des Bestandes des Mietverhältnisses haben 

die Kläger nicht gestellt, auch nicht als Eventualantrag. Indem die Vorinstanz in 

Dispositiv Ziffer 1 des Urteils festgestellt hatte, dass die Mietverhältnisse bis am 1. 

März 2017 andauerten, sprach sie etwas anderes zu, als die Kläger verlangt hat-

- 15 - 

ten. Damit verletzte das Mietgericht die Dispositionsmaxime (Art. 58 Abs. 1 ZPO). 

Dies sehen die Parteien übereinstimmend auch so (Anschlussberufungsbegrün-

dung der Kläger, act. 83 S. 15 f.; Stellungnahme des Beklagten, act. 87 S. 3). 

Entgegen der Auffassung des Beklagten ist der Antrag der Kläger in der An-

schlussberufung, mit dem sie die Aufhebung von Dispositiv Ziffer 1 des Urteils 

verlangen, genügend. Zwar weist der Beklagte mit Hinweis auf BGE 137 III 617 

zutreffend darauf hin, dass die Berufung bzw. die Anschlussberufung ein reforma-

torisches Rechtsmittel ist und deshalb ein Antrag in der Sache zu stellen ist. Die 

Begründung dieses Grundsatzes liegt in der Dispositionsmaxime. Die Parteien 

haben dem Gericht Antrag zu stellen, wie es entscheiden soll, ein Rechtsbegeh-

ren genügt nur, wenn es im Falle der Gutheissung zum Urteil erhoben werden 

kann (BGE 137 III 617 E. 4.3.). Verlangt eine Partei wie vorliegend die Aufhebung 

eines Urteiles, mit dem etwas nicht Verlangtes zugesprochen wurde, so wird der 

erstrebte Zustand durch Aufhebung des angefochtenen Entscheides hergestellt. 

Einen Antrag in der Sache bzw. einen Antrag, auf die Klage sei nicht einzutreten, 

kann es in diesem Fall mangels eines Rechtsbegehrens nicht geben. Entgegen 

dem Antrag des Beklagten ist auf die Anschlussberufung einzutreten. Sie ist gut-

zuheissen. Die Berufung ist teilweise gutzuheissen und Dispositiv Ziffer 1 des an-

gefochtenen Urteils ist aufzuheben.  

5.3. Herabsetzungsanspruch (Dispositiv Ziffer 2) 

5.3.1. Vertragsparteien bezüglich des Objekts D._____-Strasse ... 

Der Beklagte hat den von der Vorinstanz den Klägern zugesprochene Herabset-

zungsanspruch für das Mietobjekt D._____-Strasse ... für den Zeitraum 20. Juni 

2014 bis 31. August 2014 angefochten. Er rügt zunächst, der Kläger 1 sei nicht 

Mieter und nicht aktiv legitimiert.  

Unbestritten ist, dass der Beklagte einerseits und der Kläger 1 sowie G._____ an-

dererseits am 22. Januar 2014 einen Formularmietvertrag des Hauseigentümer-

verbandes für das Mietobjekt D._____-Strasse ... unterzeichneten (act. 3/2). In 

der Rubrik "Mieter" wurde handschriftlich eingefügt:  

"Untermieter: C._____ AG 

- 16 - 

   L._____, von ..., in M._____" 

Auf der zweiten Seite des Vertrages wurden sechs "Besondere Vereinbarungen" 

getroffen, darunter:  

"6. L._____, von ..., in M._____ solidarisch haft bis 100.000 CHF." 

Unbestritten ist weiter, dass G._____ berechtigterweise für die Klägerin 2 und der 

Kläger 1 für sich selber unterzeichnet hat. Strittig ist, ob der Kläger 1 Mieter (bzw. 

Untermieter, was keinen Unterschied macht) ist.  

Gemäss Art. 18 Abs. 1 OR geht der subjektive Parteiwille dem normativen Ausle-

gungsergebnis (Auslegung nach dem Vertrauensprinzip) vor. Wer einen vom 

normativen Auslegungsergebnis abweichenden subjektiven Parteiwillen geltend 

machen will, hat diesen zu behaupten und nötigenfalls zu beweisen. Auch wenn 

der subjektive Parteiwille dem normativen Auslegungsergebnis vorgeht, ist im 

Prozess zunächst das normative Auslegungsergebnis zu ermitteln. Denn erst 

wenn dieses bekannt ist, kann überhaupt festgestellt werden, ob ein davon ab-

weichender subjektiver Parteiwille behauptet worden ist. Normativ ist ein Vertrag 

nach seinem Wortlaut und den Umständen bei Vertragsschluss so auszulegen, 

wie er von den Parteien verstanden werden durfte und musste (BGE 132 III 24 

E. 4). Der klare Wortlaut einer Vertragsklausel hat bei der Auslegung nach dem 

Vertrauensprinzip den Vorrang vor weiteren Auslegungsmitteln, es sei denn, sie 

erweise sich auf Grund anderer Vertragsbedingungen, dem von den Parteien ver-

folgten Zweck oder weiterer Umstände als nur scheinbar klar (BGer 5C.56/2005 

E. 3.1.). In Bezug auf gewählte Bezeichnungen ist zunächst davon auszugehen, 

dass sie von den Parteien gemäss ihrer objektiven Bedeutung verwendet worden 

sind (BGE 129 III 702 E. 2.4.1.). Dies gilt insbesondere, wenn die Parteien ge-

schäftserfahren und die Begriffe einfach sind. Bei der Verwendung juristischer 

Begriffe hängt die Bindung der Parteien an deren objektive Bedeutung vom ver-

wendeten Begriff und vom Hintergrund der Vertragsschliessenden ab. Je ge-

schäftsgewandter die Parteien und je einfacher die Begriffe sind, desto stärker ist 

die Bindung an die objektive Bedeutung des Begriffs. Bei geschäftsgewandten, im 

Gebrauch von Fachbegriffen gewandten Personen ist nach bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung eine strikte Auslegung nach dem Wortlaut jedoch selbst dann 

- 17 - 

angezeigt, wenn es um die schwierige Abgrenzung der kumulativen Schuldüber-

nahme von der Bürgschaft geht (BGE 129 III 702 E. 2.4.1.). 

Der Wortlaut des am 22. Januar 2014 unterzeichneten Vertrages ist klar. Neben 

der vorgedruckten Rubrik "Mieter" steht als handschriftliche Ergänzung der Begriff 

"Untermieter" und es sind dort beide Kläger aufgeführt. Der Beklagte musste da-

von ausgehen, dass der Kläger 1 Mieter ist, zumal das Formular mit dem Zusatz 

"Sind mehrere Personen Mieter, so haften diese für die Verbindlichkeiten aus die-

sem Vertrag solidarisch" die Möglichkeit einer Mehrheit von Mietern vorgesehen 

hat. Die vereinbarte Haftungsbeschränkung ändert daran nichts. Denn es ist nicht 

ersichtlich, weshalb die Haftung einer Partei nicht beschränkt werden könnte, 

wenn auf dieser Seite mehrere Vertragspartner vorhanden sind. Dies ergibt sich 

aus dem Grundsatz der Vertragsfreiheit, wonach die Bindungswirkung eines Ver-

trages zum Beispiel durch Vereinbarung einer Konventionalstrafe verstärkt, um-

gekehrt aber auch abgeschwächt werden kann (vgl. BSK OR I-ZELLWEGER-

GUTKNECHT/BUCHER, 6. Auflage, vor Art. 1-40f N 16). Die Bestimmungen des Miet-

rechts stehen dem nicht entgegen. Bei einer Mehrheit von Mietern ist die Verein-

barung der Teilschuldnerschaft unter Ausschluss der Solidarität zulässig (BSK OR 

I-WEBER, 6. Auflage, vor Art. 253-273c N 2). Ebenso muss eine weniger weit ge-

hende Beschränkung der Bindungswirkung (Teilschuldnerschaft verbunden mit 

Solidarität) zulässig sein, auch wenn die Schulden nicht hälftig aufgeteilt werden. 

Selbst geschäftlich wenig Erfahrenen ist klar, dass sie Vertragspartner einer Per-

son werden, die als Vertragspartner in einem Vertrag aufgeführt werden. Der Be-

klagte, der nach nicht gerügter Feststellung der Vorinstanz geschäftserfahren ist 

(act. 74 S. 26), muss sich den Wortlaut des Vertrags umso mehr entgegenhalten 

lassen. Nach diesem sind beide Kläger Mieter. Die Haftungsbeschränkung des 

Klägers 1 ändert daran nichts, auch wenn – was offen bleiben kann – zutreffen 

sollte, dass diese Regelung unüblich ist, wie der Beklagte dies geltend macht 

(act. 75 S. 20). Denn die Verbindlichkeit einer vertraglichen Vereinbarung hängt 

nicht von der statistischen Häufigkeit der Verwendung einer Klausel ab.  

Auch die vom Beklagten geltend gemachten Umstände des Vertragsschlusses 

lassen keine vom Wortlaut des Vertrages abweichende normative Auslegung zu. 

- 18 - 

Der Beklagte räumt ein, dass der Kläger 1 auf seine Veranlassung hin in den 

Mietvertrag aufgenommen worden war (act. 75 S. 12). Er machte geltend, dass 

das Vertragsdokument nicht von den Parteien, sondern von N._____, der die Klä-

ger begleitet habe, im Beisein der Parteien ausgefüllt worden sei (Protokoll Vo-

rinstanz S. 13, act. 17 S. 10). Dieser setzte den Kläger 1 als Mieter bzw. Unter-

mieter in den Vertrag ein. Der Beklagte behauptete, er habe den Kläger 1 nicht 

als Mieter gewollt. Da der Name des Klägers 1 als solidarisch Haftender aber im 

Vertrag habe aufgenommen werden müssen, habe dessen Name irgendwo ste-

hen müssen (Protokoll Vorinstanz, S. 128). Wenn der Beklagte nicht wollte, dass 

der Kläger 1 Mieter ist, aber dennoch den Vertrag mit dem Kläger 1 als Mieter un-

terzeichnete, so ändert dies im Rahmen der normativen Vertragsauslegung nichts 

daran, dass sich der Beklagte den Vertrag, wie er ihn unterzeichnet hat, entge-

genhalten lassen muss.  

Wer einen vom normativen Auslegungsergebnis abweichenden subjektiven Par-

teiwillen geltend machen will, hat diesen zu behaupten und nötigenfalls zu bewei-

sen. Der Beklagte führte vor Vorinstanz aus, er habe sich vor Vertragsschluss mit 

dem Kläger 1 und N._____ getroffen. Man sei zusammen an einen Tisch geses-

sen. Der Beklagte habe die Klägerin 2 nicht als alleinige Mieterin gewollt, weil ei-

ne Firma jederzeit "hops gehen" könne. Der Beklagte habe die Firma als Haupt-

mieterin unter der Bedingung akzeptiert, dass jemand solidarisch hafte. Der Klä-

ger 1 sei damit einverstanden gewesen. Sowohl der Beklagte als auch der Kläger 

1 hätten gewollt, dass die Klägerin 2 Hauptmieterin sei (Protokoll Vor-instanz, 

S. 126). Der Beklagte bestätigt damit, dass der subjektive Parteiwille dem Ergeb-

nis der normativen Vertragsauslegung entspricht. Von Anfang an war offenbar 

klar, dass die Klägerin 2 Hauptmieterin sein sollte. In den Verhandlungsgesprä-

chen konnte sich der Beklagte dann aber mit seinem Wunsch durchsetzen, die 

Klägerin 2 nicht als alleinige Mieterin zu akzeptieren und den Kläger 1 aus Haf-

tungsgründen auch in den Vertrag aufzunehmen (act. 75 S. 12). Damit behaupte-

te der Beklagte nicht, man habe übereinstimmend vereinbart, der Kläger 1 solle 

als solidarisch Haftender, aber nicht als Mieter Vertragspartner werden. Denn die 

Bezeichnung der Klägerin 2 als Hauptmieterin schliesst die Teilnahme des Klä-

gers 1 als Mieter nicht aus. Im Gegenteil würde die Bezeichnung der Klägerin 2 

- 19 - 

als Hauptmieterin wenig Sinn machen, wenn es daneben nicht einen weiteren 

Mieter – eben den beschränkt haftenden Kläger 1 – gäbe. Der Beklagte hat kei-

nen vom normativen Auslegungsergebnis abweichenden übereinstimmenden 

subjektiven Parteiwillen behauptet, weshalb es bei der normativen Auslegung 

bleibt. Dass er selber von einem anderen Vertragsverständnis ausgehen will, än-

dert daran nichts. Die Frage des Beweises stellt sich nicht. Demgemäss ist der 

Kläger 1 Mieter und für die Klage auf Herabsetzung des Mietzinses und die Her-

ausgabe des hinterlegten Mietzinses aktiv legitimiert.  

5.3.2. Dauer des Vertagsverhältnisses 

Der Mietvertrag betreffend das Objekt D._____-Strasse ... wurde ab Mietbeginn 

1. März 2014 fest für drei Jahre mit einer fünfjährigen Verlängerungsoption ge-

schlossen. Gemäss zutreffender und nicht gerügter Erwägung der Vorinstanz ist 

nicht davon auszugehen, dass seitens der Mieter die Option ausgeübt wurde. Das 

Mietverhältnis dauerte deshalb vorbehältlich einer früheren Auflösung bis am 

1. März 2017. Der Beklagte behauptete, das Mietverhältnis sei durch die Klägerin 

2 am 6. Juni 2014 per 31. August 2014 gekündigt worden. Der Beklagte habe die 

Kündigung mit Schreiben vom 13. Juni 2014 akzeptiert. Sind mehrere Personen 

Mieter, so müssen sie die Kündigung gemeinsam aussprechen (BSK OR I-

WEBER, 6. Auflage, vor Art. 253-273c N 2). Die Kündigung wurde von der Klägerin 

2 ohne Mitwirkung des Klägers 1 ausgesprochen. Sie entfaltete schon deshalb 

keine Wirkung. Hinzu kommt, dass das befristete Mietverhältnis ohnehin or-

dentlich nicht vorzeitig aufgelöst werden konnte. Ausserordentliche Kündigungs-

gründe waren nicht geltend gemacht worden. Das Schreiben vom 6. Juni 2014 

stellt keine wirksame Kündigung dar. Mangels Mitwirkung des Klägers 1 stellt das 

Schreiben der Klägerin 2 vom 6. Juni 2014 zusammen mit dem Schreiben des 

Beklagten vom 13. Juni 2014 auch nicht eine gültige Aufhebungsvereinbarung 

dar. Bei diesem Ergebnis kann die Frage offen bleiben, ob das Schreiben vom 

6. Juni 2014 der Klägerin 2 überhaupt zugerechnet werden kann. Die Vorinstanz 

hatte dies wegen eines Interessenkonflikts zwischen G._____ und der Klägerin 2 

verneint. Das Mietverhältnis dauerte wie vereinbart bis am 1. März 2017.  

 

- 20 - 

5.3.3. Herabsetzungsanspruch 

Der Vermieter ist gemäss Art. 256 Abs. 1 OR verpflichtet, die Mietsache zum ver-

einbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand 

zu übergeben und in demselben zu erhalten. Wird der Mieter im Gebrauch der 

Sache gestört, so liegt ein Mangel im Sinne von Art. 259a Abs. 1 OR vor, der 

nach lit. b dieser Bestimmung dem Mieter einen Mietzinsherabsetzungsanspruch 

einräumt (CHK OR-HULLIGER/HEINRICH, 3. Auflage, Art. 259a N 5). Der Herabset-

zungsanspruch entspricht dem Mangel und beträgt 100% des Mietzinses, wenn 

das Mietobjekt nicht benutzbar ist. Der Herabsetzunganspruch setzt (bei der Ge-

schäftsraummiete) weder einen Ertragsausfall des Mieters noch ein Verschulden 

des Vermieters voraus (Mietrecht für die Praxis, ROY, 9. Auflage, S. 247 ff.).  

Das Mietobjekt D._____-Strasse ... verfügt unbestrittenermassen über ein elekt-

ronisches Schliesssystem, das vom Beklagten programmiert werden kann. Die 

Kläger behaupteten vor Vorinstanz, der Beklagte habe am 20. Juni 2014 die 

Schlüssel umprogrammiert und den Klägern den Zutritt zum Mietobjekt verwehrt 

(act. 1 S. 8). Der Beklagte führte dazu aus, dass der Barbetrieb von der Stadtpoli-

zei und der Feuerpolizei beanstandet worden sei. H._____, die Patentinhaberin 

habe sodann erfahren, dass Personen, die im Lokal arbeiteten, über keinen 

schriftlichen Arbeitsvertrag verfügten und dass die zulässigen Arbeitszeiten über-

schritten worden seien. Als schwächst mögliche Massnahme habe die Patentin-

haberin dem Kläger 1 am 19. Juni 2014 zunächst ein Hausverbot erteilt. Da sich 

der Kläger 1 nicht einsichtig gezeigt habe, habe die Patentinhaberin das Lokal 

schliessen lassen. Sie habe "die Schlossänderung angeordnet". Die Klägerin 2 

habe ihrerseits mit einem Hausverbot gegen die Patentinhaberin reagiert, was 

diese dazu gezwungen habe, das Lokal für die Dauer des Hausverbotes – bis am 

31. August 2014 – geschlossen zu halten (act. 17 S. 4 ff.). Hätten die Kläger das 

Hausverbot gegenüber der Patentinhaberin aufgehoben, wäre das Lokal wieder 

geöffnet worden (act. 75 S. 29).  

Der Beklagte bestritt nicht, dass das Mietobjekt über ein von ihm programmierba-

res Schliesssystem verfügt und er behauptete selber, die Patentinhaberin habe 

die Schlossänderung angeordnet. Damit räumt er ein, auf Veranlassung der Pa-

- 21 - 

tentinhaberin die Schlossänderung vorgenommen zu haben. Damit verwehrte er 

den Klägern den Zutritt zum Mietobjekt. Der Beklagte vertritt die Auffassung, die 

Patentinhaberin sei aufgrund von Regelverstössen zu der von ihr ergriffenen 

Massnahme berechtigt gewesen (act. 75 S. 29).  

Ob die vom Beklagten behaupteten "Regelverstösse" die Patentinhaberin dazu 

berechtigten, Massnahmen gegenüber den Klägern zu ergreifen, ist für den Streit 

zwischen den Parteien irrelevant. Eine nicht vertragsgemässe Benützung durch 

die Mieter gibt dem Beklagten als Vermieter gegebenenfalls zwar das Recht, den 

Mietvertrag zu kündigen. Wenn der Mieter der Sache vorsätzlich schweren Scha-

den zufügt, sogar fristlos (Art. 257f Abs. 4 OR). Solange das Mietverhältnis aber 

nicht beendet ist, bleibt der Vermieter zur Überlassung der Mietsache verpflichtet. 

In der Zeit vom 20. Juni bis am 31. August 2014 entzog der Beklagte den Klägern 

in Verletzung seiner vertraglichen Pflicht das Mietobjekt, weshalb die Kläger un-

abhängig von einem allfälligen Ertragsausfall Anspruch auf vollständige Herab-

setzung des Mietzinses haben. Die Vorinstanz hat die Klage zu Recht gutgeheis-

sen und entschieden, den hinterlegten Mietzins den Klägern herauszugeben. Die 

Berufung ist in dieser Hinsicht abzuweisen und der angefochtene Entscheid ist zu 

bestätigen.  

6. Prozesskosten 

6.1. Die erstinstanzlichen Gerichtskosten (Dispositiv Ziffer 5) von CHF 25'565.50 

(CHF 25'228.00 Entscheidgebühr plus CHF 337.50 Dolmetscherkosten) wurden 

nicht angefochten. Für die Berechnung des Streitwertes ist die Vorinstanz zu 

Recht von einem Zeitraum bis 1. März 2022 ausgegangen, da die Kläger den Zu-

gang zu den Mietobjekten verlangt und behauptet hatten, durch Ausübung einer 

Option hätten die Mietverhältnisse bis am 1. März 2022 gedauert. Zu Unrecht rü-

gen die Kläger, es sei wegen der langen Verfahrensdauer nur die Zeit bis 1. März 

2017 zu beachten (act. 83 S. 15). Die Verfahrensdauer hat auf den Streitwert kei-

nen Einfluss. Die Kläger unterliegen bezüglich des Herabsetzungsbegehrens für 

das Mietobjekt E._____-Strasse ..., der Beklagte hinsichtlich des Herabsetzungs-

begehrens für das Mietobjekt D._____-Strasse .... Entsprechend den Streitwerten 

für diese Begehren ist die Gerichtsgebühr den jeweils Unterliegenden aufzuerle-

- 22 - 

gen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Der Rest und damit der weit überwiegende Teil der 

Klage wurde gegenstandslos. Diesbezüglich sind die Gerichtskosten nach Er-

messen zu verteilen (Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO). Die Mietverhältnisse dauerten 

entgegen der Behauptung des Beklagten bis am 1. März 2017, nicht aber wie von 

den Klägern behauptet bis am 1. März 2022. Es rechtfertigt sich, die Gerichtskos-

ten für die erste Phase (30 Monate) dem Beklagten und für die zweite Phase (60 

Monate) den Klägern aufzuerlegen. Nach den nicht gerügten Erwägungen der Vo-

rinstanz verursachte die zweite Phase einen kleineren Aufwand, weshalb sie zu 

rund 50% zu gewichten ist. Die beiden Phasen wiegen somit etwa gleich viel. Da 

die Herabsetzungsbegehren insgesamt kaum ins Gewicht fallen, ist der auf die 

Gegenstandslosigkeit fallende Teil der Gerichtsgebühr ermessenweise so festzu-

legen, dass die Kosten von den Parteien insgesamt je zur Hälfte zu tragen sind. 

Da sich der Kläger 1 auf den Standpunkt gestellt hatte, auch Mieter der Liegen-

schaft E._____-Strasse ... gewesen zu sein, fällt der Umstand, dass er tatsächlich 

nicht Mieter war, für die Verteilung der Kosten nicht ins Gewicht. Die erstinstanzli-

chen Gerichtskosten sind zu je CHF 12'782.75 dem Beklagten sowie (unter soli-

darischer Haftung) den Klägern 1 und 2 aufzuerlegen.  

Die Kläger haben folgende Vorschüsse geleistet:  

 
Kläger vgl.  Prot S. 4 MD140017 4390.00 

 
 

Kläger vgl.  Prot S. 7 MD140017 9610.00 
 

 
Kläger vgl.  Prot S. 51 MD140017 150.00 

 
 

Kläger vgl.  Prot S. 3 MD150001 1340.00 
 

 
Kläger vgl.  Prot S. 3 MD150001 4660.00 

 
 

Kläger vgl.  Prot S. 32 MD150001 1350.00 
 

 
Kläger vgl.  Prot S. 37 MD150001 150.00 21650.00 

 
Beklagter vgl.  Prot S. 51 MD140017 150.00 

 
 

Beklagter vgl.  Prot S. 32 MD150001 600.00 
 

 
Beklagter vgl.  Prot S. 37 MD150001 300.00 1050.00 

      
22700.00 

Die Gerichtskosten sind aus den geleisteten Vorschüssen zu beziehen. Der feh-

lende Differenzbetrag von CHF 2'865.50 (25'565.50 – 22'700.00) hat der Beklagte 

der Gerichtskasse zu bezahlen. Im Umfang von CHF 8'867.25 (21'650.00 – 

12'782.75) hat der Beklagte den Klägern Ersatz zu leisten.  

- 23 - 

Da die Parteien die Prozesskosten je zur Hälfte zu tragen haben, sind keine Par-

teientschädigungen zuzusprechen.  

6.2. Die Gerichtsgebühr für das zweitinstanzliche Verfahren ist unter Berücksich-

tigung des Umstandes, dass die Parteien die Verletzung der Dispositionsmaxime 

durch die Vorinstanz nicht zu verantworten haben, auf CHF 2'800.00 festzusetzen 

(§§ 4 Abs. 1 und 2, 7 und 12 Abs. 1 und 2 GebV OG). Wiederum unter Ausklam-

merung der Anfechtung von Dispositiv Ziffer 1 des vorinstanzlichen Urteils unter-

liegt der Beklagte, weshalb ihm die Entscheidgebühr aufzuerlegen ist (Art. 106 

Abs. 1 ZPO). Den gleichen Überlegungen folgend ist der Beklagte zu verpflichten, 

den Klägern eine Parteientschädigung von CHF 2'000.00 zuzüglich Mehrwert-

steuer zu bezahlen.  

Es wird beschlossen: 

1. Es wird vorgemerkt, dass der Entscheid des Mietgerichts Zürich vom 16. Mai 

2017 in folgenden Punkten rechtskräftig geworden ist: Beschluss, Dispositiv 

Ziffer 1, Urteil Dispositiv Ziffer 3, Ziffer 4 (bezüglich der Herausgabe des Be-

trages von CHF 6'000.00 für das Mietobjekt E._____-Strasse ...) und Zif-

fer 5. 

2. Schriftliche Mitteilung mit dem nachstehenden Erkenntnis. 

Es wird erkannt: 

1. In teilweiser Gutheissung der Berufung und Gutheissung der Anschlussberu-

fung wird Dispositiv Ziffer 1 des Urteils des Mietgerichts Zürich vom 16. Mai 

2017 aufgehoben. 

2. Dispositiv Ziffer 2 und Ziffer 4 (bezüglich der Herausgabe des Betrages von 

CHF 30'000.00 für das Mietobjekt D._____-Strasse ...) werden bestätigt.  

3. Die erstinstanzliche Gerichtsgebühr von CHF 25'565.50 wird im Umfang von 

CHF 12'782.75 den Klägern unter solidarischer Haftung sowie im Umfang 

- 24 - 

von CHF 12'782.75 dem Beklagten auferlegt. Die Gerichtskosten werden im 

Umfang von CHF 22'700.00 aus den in dieser Höhe geleisteten Vorschüs-

sen bezogen. Der Restbetrag von CHF 2'865.50 wird vom Beklagten nach-

gefordert. Der Beklagte wird verpflichtet, den Klägern CHF 8'867.25 zu er-

setzen.  

4. Für das erstinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen zu-

gesprochen.  

5. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 2'800.00 festgesetzt.  

6. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden dem Beklag-

ten auferlegt und aus dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss bezogen.  

7. Der Beklagte wird verpflichtet, den Klägern für das zweitinstanzliche Verfah-

ren eine Parteientschädigung von CHF 2'154.00 (inkl. MwSt) zu bezahlen.  

8. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Mietgericht Zürich und 

an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein. 

Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück. 

9. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 

30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert übersteigt 
CHF 15'000.00. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Der Vorsitzende: 
 
 
 

lic.iur. P. Diggelmann 

Der Leitende Gerichtsschreiber: 
 
 
 

lic.iur. M. Hinden 
 
 
versandt am: 
 
 
 

	Beschluss und Urteil vom 12. Januar 2018
	Rechtsbegehren bezüglich Mietobjekt D._____-Strasse ...: (act. 1 S. 2)
	Rechtsbegehren bezüglich Mietobjekt E._____-Strasse ...: (act. 57/2/1 S. 2)
	Urteil des Mietgerichtes Zürich: (act. 69 = act. 74)
	1. In teilweiser Gutheissung der Rechtsbegehren Ziffer 2 der Klagen wird festgestellt, dass bis am 1. März 2017 gültige Mietverträge zwischen den Klägern und dem Beklagten betreffend das Mietobjekt D._____-Strasse ... und zwischen der Klägerin 2 und d...
	2. In Gutheissung von Ziffer 1 der ursprünglichen Klage MD140017-L wird der Nettomietzins für das Mietobjekt D._____-Strasse ..., ... Zürich, vom 20. Juni bis 31. August 2014 von Fr. 15'000.– um 100% auf Fr. 0.– herabgesetzt.
	3. Das Begehren um Herabsetzung des Mietzinses für das Mietobjekt E._____-Strasse ..., ... Zürich, vom 20. Juni bis 31. August 2014 (Ziffer 1 der ursprünglichen Klage MD150001-L) wird abgewiesen.
	4. Die hinterlegten Mietzinsen betreffend das Mietobjekt D._____-Strasse ... werden vollumfänglich im Betrage von Fr. 30'000.– den Klägern, betreffend das Mietobjekt E._____-Strasse ... vollumfänglich im Betrage von Fr. 6'000.– dem Beklagten herausgeg...
	5. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
	6. Die Kosten werden im Umfang von Fr. 4'535.25 den Klägern unter solidarischer Haftung sowie in der Höhe von Fr. 21'030.25 dem Beklagten auferlegt. Sie werden unter Verrechnung der geleisteten Kosten- und Barvorschüsse in der Höhe von insgesamt Fr. 2...
	7. Der Beklagte wird verpflichtet, den Klägern eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 26'297.– (inkl. 8% MwSt.) zu bezahlen.
	8. [Mitteilung]
	9. [Rechtsmittelbelehrung]
	Berufungsanträge:
	Anschlussberufungsanträge:
	Erwägungen:
	1. Einleitung, Prozessgeschichte.
	2. Erwägungen der Vorinstanz
	2.1. Die Vorinstanz hielt zunächst fest, die Vermieterstellung des Beklagten sei unbestritten. Wer Mieter bzw. Untermieter sei, sei umstritten. Die normative Auslegung der Verträge ergebe, dass hinsichtlich des Objektes D._____-Strasse ... beide Kläge...
	2.2. Die Kläger hätten geltend gemacht, die beiden Mietverhältnisse seien als einheitliche oder zusammenhängende zu betrachten. Dieser Ansicht könne nicht gefolgt werden, da bezüglich des Mietobjekts D._____-Strasse ... beide Kläger Vertragspartner se...
	2.3. Die Mietverträge seien für "3 Jahre fix + Option" abgeschlossen worden. Ohne Ausübung der Optionen sei von einem Vertragsende per 1. März 2017 auszugehen. Die Kläger hätten zwar behauptet, die Optionen (5 Jahre bis 1. März 2022) ausgeübt zu haben...
	2.4. Die Kläger verlangten die Herabsetzung des Mietzinses für das Mietobjekt D._____-Strasse ... für den Zeitraum vom 20. Juni bis zum 31. August 2014 im Gesamtbetrag von CHF 35'500.00, was einer Herabsetzung des monatlichen Mietzinses von CHF 15'000...
	2.5. Die Vorinstanz berechnete den Streitwert nach Massgabe der Mietzinse (D._____-Strasse ...: CHF 15'000.00 pro Monat, E._____-Strasse ..: CHF 3'000.00 pro Monat) und multiplizierte die Beträge mit der massgeblichen Zeit (20. Juni bis 31. August 201...

	3. Argumente des Beklagten
	4. Argumente der Kläger
	5. Würdigung
	5.1. Der Berufungsverfahren: Gemäss Art. 310 ZPO kann mit der Berufung die unrichtige Rechtsanwendung (lit. a) und die unrichtige Feststellung des Sachverhalts (lit. b) geltend gemacht werden. Die Berufungsinstanz verfügt über eine vollständige Überpr...
	5.2. Feststellungsurteil (Dispositiv Ziffer 1)
	5.3. Herabsetzungsanspruch (Dispositiv Ziffer 2)
	5.3.1. Vertragsparteien bezüglich des Objekts D._____-Strasse ...
	5.3.2. Dauer des Vertagsverhältnisses
	5.3.3. Herabsetzungsanspruch

	6. Prozesskosten
	6.1. Die erstinstanzlichen Gerichtskosten (Dispositiv Ziffer 5) von CHF 25'565.50 (CHF 25'228.00 Entscheidgebühr plus CHF 337.50 Dolmetscherkosten) wurden nicht angefochten. Für die Berechnung des Streitwertes ist die Vorinstanz zu Recht von einem Zei...
	6.2. Die Gerichtsgebühr für das zweitinstanzliche Verfahren ist unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Parteien die Verletzung der Dispositionsmaxime durch die Vorinstanz nicht zu verantworten haben, auf CHF 2'800.00 festzusetzen (§§ 4 Abs. 1 ...

	Es wird beschlossen:
	1. Es wird vorgemerkt, dass der Entscheid des Mietgerichts Zürich vom 16. Mai 2017 in folgenden Punkten rechtskräftig geworden ist: Beschluss, Dispositiv Ziffer 1, Urteil Dispositiv Ziffer 3, Ziffer 4 (bezüglich der Herausgabe des Betrages von CHF 6'0...
	2. Schriftliche Mitteilung mit dem nachstehenden Erkenntnis.
	Es wird erkannt:
	1. In teilweiser Gutheissung der Berufung und Gutheissung der Anschlussberufung wird Dispositiv Ziffer 1 des Urteils des Mietgerichts Zürich vom 16. Mai 2017 aufgehoben.
	2. Dispositiv Ziffer 2 und Ziffer 4 (bezüglich der Herausgabe des Betrages von CHF 30'000.00 für das Mietobjekt D._____-Strasse ...) werden bestätigt.
	3. Die erstinstanzliche Gerichtsgebühr von CHF 25'565.50 wird im Umfang von CHF 12'782.75 den Klägern unter solidarischer Haftung sowie im Umfang von CHF 12'782.75 dem Beklagten auferlegt. Die Gerichtskosten werden im Umfang von CHF 22'700.00 aus den ...
	4. Für das erstinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	5. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 2'800.00 festgesetzt.
	6. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden dem Beklagten auferlegt und aus dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss bezogen.
	7. Der Beklagte wird verpflichtet, den Klägern für das zweitinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'154.00 (inkl. MwSt) zu bezahlen.
	8. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Mietgericht Zürich und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
	9. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...