# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 48c7d64e-def9-58b1-8fa7-b75a037718e3
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-03-23
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 23.03.2022 WBE.2021.146
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2021-146_2022-03-23.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

3. Kammer 

 

 

WBE.2021.146 
WBE.2021.147 / sr / jb 

(4-EV.2019.14)  

Art. 24 

 

Urteil vom 23. März 2022 
 
 

Besetzung  Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz 

Verwaltungsrichter Michel 

Verwaltungsrichterin Steiger  

Gerichtsschreiberin Ruchti    

 

 

Beschwerdeverfahren I (WBE.2021.146) 

 
   

Beschwerde-

führerin  

 A._____,  

vertreten durch lic. iur. Werner Schib, Rechtsanwalt, Jurastrasse 4, 

Postfach, 5001 Aarau    

 

gegen 

 
   

Beschwerde-

gegnerin  

 Einwohnergemeinde B._____,  

handelnd durch den Gemeinderat  

dieser vertreten durch Dr. iur. Peter Heer, Rechtsanwalt, 

Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden     

 

und 

 

Beigeladener  Kanton Aargau,     

handelnd durch den Regierungsrat, Regierungsgebäude, 5000 Aarau 

dieser vertreten durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, 

Rechtsabteilung, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau    

 

 
 

   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend materielle Enteignung 

 

Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Kausalabgaben und 

Enteignungen, vom 17. März 2021 

  

 - 2 - 

 

 

 

 

Beschwerdeverfahren II (WBE.2021.147) 

 

 
   

Beschwerde-

führerin  

 Einwohnergemeinde B.,  

handelnd durch den Gemeinderat 

dieser vertreten durch Dr. iur. Peter Heer, Rechtsanwalt, 

Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden     

 

gegen 

 
   

Beschwerde-

gegnerin  

 A.,  

vertreten durch lic. iur. Werner Schib, Rechtsanwalt, Jurastrasse 4, 

Postfach, 5001 Aarau    

 

und 

 

Beigeladener  Kanton Aargau,     

handelnd durch den Regierungsrat, Regierungsgebäude, 5000 Aarau 

dieser vertreten durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, 

Rechtsabteilung, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau    

 

 
 

   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend materielle Enteignung 

 

Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Kausalabgaben und 

Enteignungen, vom 17. März 2021 

 

 

  

 - 3 - 

 

 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

Im Rahmen der von der Einwohnergemeindeversammlung B. am 

20. September 2016 beschlossenen und vom Regierungsrat am 14. März 

2018 genehmigten Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung und 

Kulturland wurden Teile der im Miteigentum von A. und ihrem Bruder C. 

stehenden Parzelle Nr. aaa, die eine Fläche von insgesamt 30'253 m2 

aufweist, aus den Bauzonen WG3 und W2 entlassen und der 

Landwirtschaftszone zugewiesen. Mit Urteil vom 22. November 2018 

bestätigte das Verwaltungsgericht auf Beschwerde von A. die 

angefochtene Neuzonierung (WBE.2018.181). 

 

B. 

1. 

Mit Entschädigungsbegehren vom 4. April 2019 gegen die Einwohnerge-

meinde B. liess A. beim Spezialverwaltungsgericht, Abteilung 

Kausalabgaben und Enteignung (SKE), die folgenden Anträge stellen: 

 

1.1 
Es sei festzustellen, dass die mit der Nutzungsplanung der Gemeinde B. 
vom 20.09.2016, genehmigt vom Regierungsrat am 14.03.2018, erfolgte 
Zuweisung von 3'001 m2 (vormals WG3) der im Miteigentum der 
Gesuchstellerin stehenden Parzelle Liegenschaft B. / aaa in die 
Landwirtschaftszone den entschädigungspflichtigen Tatbestand der mate-
riellen Enteignung erfüllt. 
 
1.2 
Die Einwohnergemeinde B. sei zu verpflichten, die Gesuchstellerin für die 
materielle Enteignung mit CHF 1'080'360.00 zu entschädigen; rich-
terliches, zu höherer oder niedrigerer Entschädigung führendes Ermessen 
vorbehalten; zuzüglich gesetzlichem Zins seit 14.03.2018. 
 
2.1 
Es sei festzustellen, dass die mit der Nutzungsplanung der Gemeinde B. 
vom 20.09.2016, genehmigt vom Regierungsrat am 14.03.2018, erfolgte 
Zuweisung von 6'625 m2 (vormals Zone W2) der im Miteigentum der 
Gesuchstellerin stehenden Parzelle Liegenschaft B. / aaa in die 
Landwirtschaftszone den entschädigungspflichtigen Tatbestand der mate-
riellen Enteignung erfüllt. 
 
2.2 
Die Einwohnergemeinde B. sei zu verpflichten, die Gesuchstellerin für die 
materielle Enteignung mit CHF 2'452'360.00 zu entschädigen; rich-
terliches, zu höherer oder niedrigerer Entschädigung führendes Ermessen 
vorbehalten; zuzüglich gesetzlichem Zins seit 14.03.2018. 
 
Unter ordentlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Ge-
suchsgegnerin. 

 

 - 4 - 

 

 

 

2. 

Nach Durchführung eines dreifachen Schriftenwechsels sowie eines Au-

genscheins vor Ort fällte das SKE am 17. März 2021 zur Grundfrage des 

Vorliegens eines Enteignungstatbestands das folgende Urteil: 

 

1. 
In teilweiser Gutheissung des Gesuchs wird festgestellt, dass 
 
1.1. 
die Zuweisung des Abschnitts der Parzelle aaa von der Zone WG3 in die 
Landwirtschaftszone eine entschädigungspflichtige materielle Enteignung 
bewirkt. 
 
1.2. 
die Zuweisung des Abschnitts der Parzelle aaa von der Zone W2 in die 
Landwirtschaftszone keine materielle Enteignung bewirkt. 
 
2. 
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von 
Fr. 18'000.00, der Kanzleigebühr von Fr. 434.00 und den Auslagen von 
Fr. 266.00, zusammen Fr. 18'700.00 sind zu 70% (Fr. 13'090.00) von der 
Gesuchstellerin und zu 30% (Fr. 5'610.00) von der Gesuchsgegnerin zu 
bezahlen. 
 
3. 
Die Gesuchstellerin hat der Gesuchsgegnerin einen Parteikostenersatz 
von Fr. 11'200.00 (inkl. MWST und Auslagen) zu bezahlen. 

 

C. 

1. 

Gegen dieses Urteil erhob A. am 30. April 2021 Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht (WBE.2021.146; Beschwerdeverfahren I), mit den 

Anträgen: 

 

1. 
Ziffer 1.2 des Urteils des Spezialverwaltungsgerichts vom 17.03.2021 sei 
aufzuheben und es sei festzustellen, dass die mit der Nutzungsplanung 
der Gemeinde B. vom 20.09.2016, genehmigt vom Regierungsrat am 
14.03.2018, erfolgte Zuweisung von 6'625 m2 (vormals Zone W2) der im 
Miteigentum der Beschwerdeführerin stehenden Parzelle Liegenschaft B. 
/ aaa in die Landwirtschaftszone den entschädigungspflichtigen 
Tatbestand der materiellen Enteignung erfüllt. 
 
2. 
Die Sache sei zur Durchführung des Entschädigungsverfahrens an die 
Vorinstanz zurückzuweisen. 
 
Unter ordentlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Be-
schwerdegegnerin. 

 

 - 5 - 

 

 

 

2. 

Ebenfalls am 30. April 2021 erhob die Einwohnergemeinde B. Beschwerde 

beim Verwaltungsgericht (WBE.2021.147; Beschwerdeverfahren II), mit 

den Anträgen: 

 

1. 
Ziff. 1.1 des Urteils des Spezialverwaltungsgerichts vom 17. März 2021 sei 
aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Zuweisung des Abschnitts 
der Parzelle aaa von der Zone WG3 in die Landwirtschaftszone keine ent-
schädigungspflichtige materielle Enteignung bewirkt. 
 
2. 
Eventualiter sei die materielle Enteignung in eine formelle Enteignung um-
zuwandeln und das Miteigentum der Beschwerdegegnerin am nördlichen 
Teil der Parzelle aaa ("Gebiet I.-Strasse") auf die Beschwerdeführerin zu 
übertragen. 
 
Das Spezialverwaltungsgericht sei anzuweisen, die Höhe der Entschädi-
gung zu bestimmen. 
 
3. 
Unter gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen (inklusive Ersatz 
der Mehrwertsteuer). 

 

3. 

Mit Eingaben vom 27. Mai 2021 teilte der beigeladene Kanton Aargau, ver-

treten durch die Rechtsabteilung des Departements Bau, Verkehr und Um-

welt (BVU), dem Verwaltungsgericht in beiden Beschwerdeverfahren mit, 

dass er auf eine aktive Teilnahme am Verfahren verzichte. 

 

4. 

Am 14. Juni 2021 legte das SKE dem Verwaltungsgericht seine Akten vor 

und verzichtete unter Verweis auf die Erwägungen im angefochtenen Ent-

scheid auf eine Stellungnahme. 

 

5. 

Am 15. Juli 2021 erstattete A. Beschwerdeantwort im Verfahren 

WBE.2021.147 und beantragte die kostenfällige Abweisung der 

Beschwerde der Einwohnergemeinde B., soweit darauf einzutreten sei. 

 

Mit Beschwerdeantwort vom 17. August 2021 stellte die Einwohnergemein-

de B. im Verfahren WBE.2021.146 Antrag auf Abweisung der Beschwerde 

von A., eventuell auf Umwandlung der materiellen Enteignung in eine 

formelle Enteignung mit Übertragung des Miteigentums von A. am 

südlichen Abschnitt der Parzelle aaa auf die Einwohnergemeinde B. und 

Anweisung an das SKE, die Höhe der Entschädigung (für die formelle 

Enteignung) zu bestimmen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

 

 - 6 - 

 

 

 

6. 

Im zweiten Schriftenwechsel des Beschwerdeverfahrens II (Replik der Ein-

wohnergemeinde B. vom 20. September 2021; Duplik von A. vom 

26. Oktober 2021) bekräftigten die Parteien ihren Standpunkt. 

 

Im Beschwerdeverfahren I hielt A. mit Replik vom 26. Oktober 2021 an 

ihren Beschwerdebegehren fest und schloss auf Abweisung der Anträge 

der Einwohnergemeinde B. in deren Beschwerdeantwort, unter Kosten- 

und Entschädigungsfolgen. Auch die Einwohnergemeinde B. hielt mit 

Duplik vom 19. November 2021 an ihren Anträgen fest. 

 

D. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 23. März 2022 beraten und ent-

schieden. 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1. 

Gegen Entscheide des Spezialverwaltungsgerichts ist die Verwaltungsge-

richtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwal-

tungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspflegege-

setz, VRPG; SAR 271.200]). Das Verwaltungsgericht ist somit für die Beur-

teilung der vorliegenden Beschwerden gegen das angefochtene Urteil des 

SKE sachlich und funktionell zuständig. 

 

2. 

Nach Auffassung von A. kann auf die (Eventual-)Anträge der 

Einwohnergemeinde B. in der Beschwerde vom 30. April 2021 

(Beschwerdeverfahren II) und in der Beschwerdeantwort vom 17. August 

2021 (Beschwerdeverfahren I), wonach die materielle Enteignung in eine 

formelle Enteignung umzuwandeln und ihr Miteigentum an den von der 

materiellen Enteignung betroffenen Teilen der Parzelle Nr. aaa auf die 

Einwohnergemeinde B. zu übertragen sei, nicht eingetreten werden. Zur 

Wahrung des Instanzenzuges bzw. der funktionellen Zuständigkeit müsse 

zuerst das SKE über das damit geltend gemachte Zugrecht befinden. § 140 

des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen vom 19. Januar 1993 

(Baugesetz, BauG; SAR 713.100) betreffend die Umwandlung einer 

materiellen in eine formelle Enteignung verweise in Abs. 3 für das 

Verfahren auf die Vorschriften über die Ausdehnung der formellen 

Enteignung. Gemäss § 134 Abs. 3 BauG entscheide das Spezialverwal-

tungsgericht als erste Instanz über den Ausdehnungsanspruch, was folg-

lich auch für das Zugrecht nach § 140 Abs. 2 BauG gelte. 

 

 - 7 - 

 

 

 

Obwohl § 134 Abs. 3 BauG den Entscheid über den Anspruch auf Ausdeh-

nung der formellen Enteignung dem Spezialverwaltungsgericht zuweist 

und Analoges gemäss § 140 Abs. 3 BauG auch für den Anspruch auf Um-

wandlung einer materiellen in eine formelle Enteignung gilt, wird davon aus-

gegangen, dass solche Begehren auch noch im Rechtsmittelverfahren vor 

Verwaltungsgericht gestellt werden können (RALPH VAN DEN BERGH, in: 

Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 134 N 11 

mit Hinweis auf ERICH ZIMMERLIN, Kommentar zum Baugesetz des Kantons 

Aargau vom 2. Februar 1971, 2. Auflage, Aarau 1985, § 185/86 N 8). Zur 

Begründung wird angeführt, dass sich die Vorstellungen der Parteien über 

die Enteignung oft erst im Verlaufe des Verfahrens konkretisierten, insbe-

sondere in Bezug auf die beteiligten Vermögenswerte.  

 

Im vorliegenden Fall ist das beim Verwaltungsgericht gestellte Begehren 

auf Umwandlung der materiellen in eine formelle Enteignung allerdings 

schon deshalb unzulässig, weil das Verfahren vor dem SKE noch gar nicht 

abgeschlossen ist, sondern erst mit der Festsetzung der Höhe der Entschä-

digung für die materielle Enteignung abgeschlossen sein wird (vgl. § 158 

BauG). Entsprechend ist das Umwandlungsbegehren beim SKE im dort 

nach wie vor hängigen Verfahren betreffend materielle Enteignung geltend 

zu machen, damit dieses über den Umwandlungsanspruch befinden und 

bejahendenfalls eine doppelte Schätzung vornehmen kann, bei welcher die 

Entschädigung zufolge materieller Enteignung und für den Fall ihrer Um-

wandlung in eine formelle Enteignung nach den dafür geltenden Vorschrif-

ten gesondert zu ermitteln sind (vgl. ZIMMERLIN, a.a.O., § 216 N 4 f.). Der 

Anteil der Entschädigung für die materielle Enteignung am Verkehrswert 

des zu enteignenden Rechts, der nach § 140 Abs. 2 BauG als Vorausset-

zung für den Umwandlungsanspruch mindestens zwei Drittel betragen 

muss, lässt sich (von offensichtlichen Fällen abgesehen, wobei hier ein sol-

cher gegeben sein dürfte) ohnehin erst nach dieser Doppelschätzung defi-

nitiv feststellen (vgl. Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide 

[AGVE] 2003, S. 369 ff.). Vorbehalten bleibt eine Geltendmachung des 

Umwandlungsanspruchs erst in einem allfälligen Rechtsmittelverfahren vor 

Verwaltungsgericht gegen den Endentscheid des SKE, mit welchem die 

Entschädigung für die materielle Enteignung festgesetzt wird, wobei ein 

solches Zuwarten wenig Sinn machen würde.  

 

Auf die Eventualanträge 2 der Beschwerde der Einwohnergemeinde B. 

vom 30. April 2021 (Beschwerdeverfahren II) sowie der Be-

schwerdeantwort der Einwohnergemeinde B. vom 17. August 2021 

(Beschwerdeverfahren I) ist demzufolge in Ermangelung eines instanzen-

abschliessenden Entscheids des SKE über die Höhe der Entschädigung 

für die materielle Enteignung nicht einzutreten. 

 

 - 8 - 

 

 

 

3. 

Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen 

Anlass. Auf die frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden ist mit 

der vorerwähnten Ausnahme (siehe Erw. 2 vorne) einzutreten. 

 

4. 

Die zwei Beschwerden in den Verfahren WBE.2021.146 und 

WBE.2021.147 richten sich gegen dasselbe Urteil des SKE vom 17. März 

2021. Bezüglich der zentralen Streitfragen, ob die Entlassung von Teilen 

der Parzelle Nr. aaa aus Bauzonen und deren Zuweisung zur Landwirt-

schaftszone den Tatbestand der materiellen Enteignung erfüllen, liegen 

beiden Verfahren vergleichbare, ein und dasselbe Grundstück betreffende 

Sachverhalte zugrunde und es stellen sich im Wesentlichen die gleichen 

Rechtsfragen (vor allem mit Blick auf das Vorliegen von grundsätzlich 

entschädigungspflichtigen Auszonungen oder grundsätzlich nicht entschä-

digungspflichtigen Nichteinzonungen). Es gilt zu vermeiden, dass in ver-

schiedenen Rechtsmittelverfahren sich widersprechende Urteile ergehen. 

Entsprechend rechtfertigt es sich, die beiden Verfahren WBE.2021.146 und 

WBE.2021.147 zu vereinigen (vgl. BGE 128 V 192, Erw. 1 mit Hinweisen). 

 

Eine Vereinigung ist grundsätzlich in jedem Verfahrensstadium möglich 

und keinem der Verfahrensbeteiligten erwächst aus der Vereinigung erst 

im Urteilszeitpunkt ein Rechtsnachteil. Es gibt keine Anträge der Beschwer-

deführer, zu denen sich die jeweils andere Partei nicht hätte äussern kön-

nen. 

 

5. 

Mit der Beschwerde ans Verwaltungsgericht können die unrichtige oder 

unvollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen, 

einschliesslich Ermessensüber- oder -unterschreitung sowie Ermessens-

missbrauch, gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle 

ist dagegen ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). 

 

6. 

Im Folgenden werden vereinfachend das Verfahren WBE.2021.146 als 

"Beschwerdeverfahren I", das Verfahren WBE.2021.147 als "Beschwerde-

verfahren II", A. als "Beschwerdeführerin I", die Einwohnergemeinde B. als 

"Beschwerdeführerin II" und deren Beschwerden als "Beschwerde I" (A.) 

und "Beschwerde II" (Einwohnergemeinde B.) bezeichnet. Gleiches gilt für 

die weiteren Rechtsschriften. 

 
II. 

1. 

Die streitgegenständliche Parzelle Nr. aaa, die zur Hälfte A. und zur Hälfte 

ihrem Bruder C. gehört (Miteigentumsquote von je 1/2), umfasst 30'253 m2, 

wovon bis zur Zonenplanrevision vom 20. September 2016 ein 

 - 9 - 

 

 

 

nordwestliches Teilstück von 5'255 m2 (2'005 m2 + 249 m2 + 2'963 m2 + 38 

m2) in der damaligen Wohn- und Gewerbezone 3 (WG3) und ein südliches 

Teilstück von 6'628 m2 in der Wohnzone 2 (W2) lag. Mit der erwähnten 

Zonenplanrevision wurden vom nordwestlichen Teilstück eine Fläche von 

3'001 m2 (2'963 m2 + 38 m2) ab der Zone WG3 der Landwirtschaftszone 

und vom südlichen Teilstück die vollen 6'628 m2 ab der Zone W2 der 

Landwirtschaftszone zugewiesen (Vorakten, act. 150, Beilagen 8 und 9; 

act. 152, Beilage 1). 

 

Zwischen den Parteien ist streitig, ob mit diesen Zuweisungen zur Land-

wirtschaftszone eine materielle Enteignung im Sinne von Art. 26 Abs. 2 der 

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 

1999 (BV; SR 101), Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumpla-

nung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) und § 138 BauG bewirkt wird, die 

der Beschwerdeführerin I Anspruch auf volle Entschädigung (des durch die 

Neuzonierung entstandenen Minderwerts der betroffenen Grundstückstei-

le) verleiht. 

 

2. 

2.1. 

In der bundesgerichtlichen Rechtsprechung werden die Eigentumsbe-

schränkungen, die einer (formellen) Enteignung gleichkommen, sog. mate-

rielle Enteignungen, dahingehend umschrieben, dass einem Eigentümer 

der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seines Grundei-

gentums untersagt oder besonders stark eingeschränkt wird, weil ihm eine 

aus dem Eigentumsinhalt fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird. 

Geht der Eingriff weniger weit, so kann ausnahmsweise eine Eigentumsbe-

schränkung einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder falls 

einzelne Grundeigentümer so getroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber 

der Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit 

nicht zu vereinbaren wäre, wenn keine Entschädigung geleistet würde (sog. 

Sonderopfer). In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer zukünftigen besse-

ren Nutzung der Sache nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden 

Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in 

naher Zukunft verwirklichen. Unter "besserer Nutzung" ist in der Regel die 

Möglichkeit der Überbauung eines Grundstücks zu verstehen (vgl. 

BGE 131 II 728, Erw. 2; 125 II 431, Erw. 3a; Urteil 1C_275/2018 vom 

15. Oktober 2019, Erw. 2.1). Als "massgebender Zeitpunkt" gilt mit der Vor-

instanz (angefochtener Entscheid, Erw. 3.3.1 f.) das Datum der Publikation 

der Genehmigung der das Eigentum einschränkenden Nutzungsplanung 

durch den Regierungsrat (vgl. § 158 Abs. 2 BauG; vgl. auch die Urteile des 

Bundesgerichts 1C_275/2018 vom 15. Oktober 2019, Erw. 2.2, und 

1C_653/2017 vom 12. März 2019, Erw. 2.1). Mit "naher Zukunft" ist ein 

Zeitraum von 2 bis 3 Jahren, gerechnet ab dem massgebenden Zeitpunkt 

des Eigentumseingriffs, gemeint. Das gilt speziell in den Fällen, in welchen 

ein Nutzungsplan zufolge erheblich geänderter Verhältnisse im Sinne von 

 - 10 - 

 

 

 

Art. 21 Abs. 2 RPG schon vor Ablauf des ordentlichen Planungshorizonts 

von 15 Jahren gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG angepasst werden darf (vgl. 

BGE 131 II 728, Erw. 2.6; Urteile des Bundesgerichts 1A.41/2002 und 

1P.165/2002 vom 26. November 2002, Erw. 5). Auch insoweit ist den 

vorinstanzlichen Erwägungen im angefochtenen Entscheid (Erw. 5.3.3.2) 

zuzustimmen. 

 

2.2. 

Bei der Frage, ob die Zuweisung eines Grundstücks zu einer Nichtbauzone 

einen enteignungsähnlichen Eingriff bewirkt, unterscheidet die bundesge-

richtliche Rechtsprechung zwischen der Nichteinzonung und der Auszo-

nung. Diese Unterscheidung wird damit begründet, dass den Planungsbe-

hörden die erstmalige Umsetzung der verfassungsrechtlichen und raum-

planungsgesetzlichen Grundsätze nicht verunmöglicht oder über Gebühr 

erschwert, nämlich finanziell untragbar gemacht werden soll. Sonst würden 

sich die Planungsbehörden eher von Entschädigungs- als Raumordnungs-

gesichtspunkten leiten lassen (BGE 122 II 326, Erw. 5c; ALEXANDER RUCH, 

Umwelt – Boden – Raum, in: Schweizerisches Bundesverwaltungsrecht, 

Band VI, Basel 2010, Rz. 2180). Wenn eine Liegenschaft bei der erstmali-

gen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, welche den verfas-

sungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, keiner Bau-

zone zugewiesen wird, liegt somit eine grundsätzlich entschädigungslos 

hinzunehmende Nichteinzonung vor. Das gilt auch bei der Revision von 

Zonenplänen, die zwar unter der Herrschaft des RPG, mithin seit dessen 

Inkrafttreten am 1. Januar 1980 erlassen wurden, aber materiell nicht in je-

der Hinsicht auf die bundesrechtlichen Planungsgrundsätze ausgerichtet 

waren. Eine grundsätzlich entschädigungspflichtige Auszonung wird dage-

gen angenommen, wenn ein Grundstück durch einen bundesrechtskonfor-

men Nutzungsplan der Bauzone zugeteilt worden war und aufgrund einer 

Zonenplanrevision einer Nichtbauzone zugeteilt wird (BGE 131 II 728, 

Erw. 2.1 und 2.3; Urteile des Bundesgerichts 1C_275/2018 vom 

15. Oktober 2019, Erw. 2.3, und 1C_573/2011, 1C_581/2011 vom 

30. August 2013, Erw. 2.2). Die Übereinstimmung eines Zonenplans mit 

den bundesrechtlichen Anforderungen muss dabei gesamthaft, nicht bloss 

parzellen- oder quartierweise beurteilt werden (BGE 122 II 326, Erw. 5b; 

Urteile des Bundesgerichts 1C_473/2017 vom 3. Oktober 2018, Erw. 2.3 

mit Hinweisen, und 1A.245/2000 vom 29. Juni 2001, Erw. 3d). 

Entscheidend ist, dass der Nutzungsplan das Baugebiet eindeutig vom 

Nichtbaugebiet trennt, das Baugebiet die Vorgaben von Art. 15 RPG 

einhält, also nicht überdimensioniert ist und die raumplanerischen Ziele und 

Grundsätze gemäss Art. 1 und 3 RPG berücksichtigt sind (LUKAS 

BÜHLMANN/SAMUEL KISSLING, Entschädigungspflicht bei Rückzonungen, in: 

Raum & Umwelt, Dezember 4/2019, S. 19). Muss indessen eine Bauzone 

nach Art. 15 RPG reduziert werden, weil sich die Bevölkerungszahl nicht 

wie erwartet entwickelt hat oder weil die Bauzonenkapazität durch neue 

Verdichtungs- und Umnutzungsmöglichkeiten erhöht wurde, ist 

 - 11 - 

 

 

 

grundsätzlich von einer Anpassung eines ursprünglich RPG-konformen 

Nutzungsplans an veränderte Verhältnisse und Anschauungen und damit 

von einer Auszonung auszugehen (BGE 131 II 728, Erw. 2.3). 

 

3. 

3.1. 

Im Erw. 4.3.2 des angefochtenen Entscheids gelangte die Vorinstanz zum 

Schluss, die Zuweisungen von 3'001 m2 vom nordwestlichen Teilstück und 

des südlichen Teilstücks von 6'628 m2 der Parzelle Nr. aaa zur Landwirt-

schaftszone stelle je eine Auszonung dar. Der abgelöste Basiszonenplan 

von 1996, teilrevidiert 2008/09, sei formal korrekt unter der Geltung des 

RPG erlassen worden. Mit der Zonenplanrevision 2016/18 sei die Bauzone 

nicht verkleinert, sondern es seien in etwa gleich grosse Flächen von der 

Bauzone in die Nichtbauzone verschoben worden wie umgekehrt. Ent-

sprechend gebe es keine Anhaltspunkte dafür, dass der frühere Zonenplan 

im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichts (Urteile 1C_275/2018 

vom 15. Oktober 2019, Erw. 3.2, 1C_215/2015 vom 7. März 2016, 

Erw. 3.4, und 1C_573/2011 vom 30. August 2013, Erw. 3.5) überdimensio-

niert gewesen sei. Es fehle überdies an anderen Hinweisen darauf, dass 

der frühere Zonenplan materiell nicht RPG-konform gewesen sein könnte. 

 

In Erw. 4.3.1 des angefochtenen Entscheids lehnte das SKE zudem die 

Argumentation der Beschwerdeführerin II ab, wonach die mit der RPG-

Revision vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014, eingeführten Ände-

rungen als Neuumschreibung des Eigentums zu verstehen seien, mit der 

eine neue Generation von (entschädigungslosen) Nichteinzonungsfällen 

kreiert worden sei. Die herrschende Lehre gehe vom Gegenteil aus und 

argumentiere, dass mit dieser Revision kaum neues materielles Recht ge-

schaffen, sondern einzig das geltende Recht präzisiert und dessen Vollzug 

gestärkt worden sei. Eine neue Inhaltsbestimmung des Eigentums sei da-

mit nicht verbunden gewesen (ENRICO RIVA, in: Praxiskommentar RPG: 

Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 5 N 152; BÜHLMANN/ 

KISSLING, a.a.O., S. 21; PETER KARLEN, Das Enteignungsrecht zwischen 

Beständigkeit und Wandel; in: ZBl 12/2019, S. 655; Kommentar ARNOLD 

MARTI zu den Urteilen des Bundesgerichts 1C_573/2011 und 1C_581/2011 

vom 30. August 2013, in: ZBl 4/2015, S. 208 f.; PETER HÄNNI, Die Rückzo-

nungspflicht nach dem revidierten Raumplanungsgesetz: Entschädigungs-

pflicht wegen materieller Enteignung, in: Revision Raumplanungsgesetz 

2014, Paradigmenwechsel oder alter Wein in neuen Schläuchen, Zürich/ 

Basel/Genf 2015, S. 252). Eine Neuumschreibung des Instituts der mate-

riellen Enteignung – so das SKE unter Hinweis auf einen Gastkommentar 

von Alain Griffel in der NZZ vom 23. November 2020 [Rückzonungen – ja, 

aber nicht so] – wäre Aufgabe des Gesetzgebers, nicht einer unteren 

kantonalen Gerichtsinstanz. 

 

 - 12 - 

 

 

 

3.2. 

3.2.1. 

Was die Beschwerdeführerin II gegen diese zutreffenden Erwägungen vor-

bringt, vermag aus den folgenden Gründen nicht zu überzeugen: 

 

Unberechtigt ist die vorab geäusserte Kritik, die Vorinstanz habe die Frage, 

ob mit der RPG-Revision vom 15. Juni 2012 das Eigentum inhaltlich neu 

umschrieben worden sei, offengelassen. Vielmehr hat das SKE die Frage 

mit Verweis auf die herrschende Lehre verneint und sich an den von der 

bundesgerichtlichen Praxis entwickelten Kriterien zur Unterscheidung zwi-

schen Nichteinzonungen und Auszonungen orientiert, anstatt mit der Be-

schwerdeführerin II darauf abzustellen, dass die aufgrund der RPG-Revi-

sion vom 15. Juni 2012 vorzunehmenden Rückzonungen als Nichteinzo-

nungen (einer neuen Generation) einzustufen wären. Ohnehin ist die Ant-

wort auf die Frage der inhaltlichen Neuumschreibung des Eigentums durch 

die RPG-Revision 2012 im vorliegenden Fall von geringer Relevanz, denn 

die Rückzonung der streitgegenständlichen Grundstücksteile ist nicht pri-

mär auf die erwähnte Gesetzesänderung bzw. die damit eingeführte Ver-

schärfung des Instrumentariums zur Reduktion überdimensionierter Bau-

zonen zurückzuführen, sondern auf gewandelte Vorstellungen dazu, auf 

welche Weise und in welche Richtung sich das Baugebiet der Gemeinde 

B. entwickeln sollte (vgl. dazu das Urteil des Verwaltungsgerichts 

WBE.2018.181 vom 22. November 2018 [Vorakten, act. 150, Beilage 5] 

und angefochtener Entscheid, Erw. 4.3.2, Abs. 4).  

 

Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Gesamtrevision der Nut-

zungsplanung der Gemeinde B. in das Moratorium fiel, während dessen 

von Bundesrechts wegen keine neuen Einzonungen ohne Kompensation 

vorgenommen werden durften (vgl. Art. 38a Abs. 2 RPG und Art. 52a 

Abs. 2 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]), 

und der vom Bundesrat am 23. August 2017 genehmigte Richtplan des 

Kantons Aargau die Gesamtfläche des Siedlungsgebiets begrenzt (Kapitel 

S 1.2, Planungsanweisungen und örtliche Festlegungen). Auch wenn die 

Gesamtfläche des Siedlungsgebiets nicht vergrössert werden darf und mit 

der in der Gemeinde B. vorgenommenen Baulandverschiebung den 

Richtplanbeschlüssen betreffend Verbesserung der Standortqualitäten des 

Siedlungsgebiets und Erhalt von Fruchtfolgeflächen Rechnung getragen 

wurde, lässt sich nicht sagen, die Gemeinde B. habe wegen der im Jahr 

2012 revidierten RPG-Vorschriften Teile der Parzelle Nr. aaa aus der 

Bauzone entlassen und stattdessen die Parzelle Nr. ccc einzonen müssen. 

 

Im Übrigen teilt das Verwaltungsgericht die Auffassung des SKE und der 

von ihm zitierten Lehrmeinungen, dass der Eigentumsinhalt mit der RPG-

Revision vom 15. Juni 2012 nicht neu umschrieben wurde. Diese Revision 

verfolgte im Wesentlichen das Ziel, den Vollzug einer bereits bestehenden 

Bodenordnung zu gewährleisten (vgl. BÜHLMANN/KISSLING, a.a.O., S. 21). 

 - 13 - 

 

 

 

Demgemäss dürfen die im Jahr 2012 revidierten, strengeren Bauzonen-

vorschriften, die im Wesentlichen lediglich den Gesetzesvollzug verbes-

sern sollen, nicht als neue Inhaltsbestimmung des Grundeigentums auf-

gefasst werden, was es erlauben würde, die nun erforderlichen Rückzo-

nungen als grundsätzlich entschädigungslose Nichteinzonungen zu be-

trachten. Bei dieser Sichtweise wären Entschädigungen aus materieller 

Enteignung nur noch in Ausnahmefällen denkbar und der Begriff des 

entschädigungslos hinzunehmenden Eingriffs in das Eigentum würde 

überdehnt (Kommentar ARNOLD MARTI zu den Urteilen des Bundesgerichts 

1C_573/2011 und 1C_581/2011 vom 30. August 2013, in: ZBl 4/2015, 

S. 208 f.). Wenn schon müsste für die nun im grossen Stil vorzunehmenden 

Rückzonungen das mit Blick auf Einzelfälle entwickelte Konstrukt der ma-

teriellen Enteignung grundsätzlich überdacht und – vom Bundesgesetzge-

ber – durch einen neuen Entschädigungsmechanismus ersetzt werden (vgl. 

ALAIN GRIFFEL, Rückzonungen – ja, aber nicht so, Gastkommentar in der 

NZZ vom 23. November 2020). 

 

3.2.2. 

Nicht stichhaltig sind sodann die von der Beschwerdeführerin II vorge-

brachten Gründe, weshalb der Zonenplan 1996 samt Teilrevision 2008/09 

materiell nicht RPG-konform gewesen sein soll. Diese Einschätzung beruht 

auf einem Rückschaufehler. Aus dem Umstand, dass die bei der Zonen-

planrevision 2016 erfolgte Zuweisung von Teilen der Parzelle Nr. aaa zur 

Landwirtschaftszone von den Rechtsmittelinstanzen als sachgerecht beur-

teilt wurde, folgert die Beschwerdeführerin II, der alte Zonenplan habe we-

sentliche Grundsätze des Raumplanungsrechts wie die Siedlungsverdich-

tung und das Konzentrationsprinzip missachtet. Dabei übersieht die Be-

schwerdeführerin II, dass sich zwischenzeitlich nicht nur die Vorstellungen 

der Gemeinde B. über die Art und Weise der Entwicklung ihres Baugebiets, 

sondern auch die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse geändert 

haben. Es war keineswegs schon seit 1996 oder 2008 klar, dass die mit 

der Zonenplanrevision 2016 der Landwirtschaftszone zugewiesenen Teile 

der Parzelle Nr. aaa aus der Bauzone hätten entlassen und stattdessen die 

Parzelle Nr. ccc hätte eingezont werden sollen. In diesem Zusammenhang 

ist auch darauf hinzuweisen, dass das Planungsziel, die Sied-

lungsentwicklung unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnquali-

tät nach innen zu lenken (Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG), und der Planungs-

grundsatz, Massnahmen zur besseren Nutzung der brachliegenden oder 

ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen zu treffen und die Möglichkei-

ten zur Verdichtung der Siedlungsfläche zu nutzen (Art. 3 Abs. 3 lit. abis 

RPG), erst mit der RPG-Revision 2012 ins Gesetz eingefügt wurden. Seit-

her wird auch in der (bundesgerichtlichen) Rechtsprechung die Wichtigkeit 

des raumplanerischen Anliegens der Siedlungsverdichtung vermehrt her-

vorgehoben, während das Bewusstsein dafür 2008 und erst recht Mitte der 

90er-Jahre des vorherigen Jahrhunderts noch weniger hoch war. 

 

 - 14 - 

 

 

 

3.3. 

Insgesamt ist die Haltung der Vorinstanz, wonach der Zonenplan 1996 

samt Teilrevision 2008/2009 RPG-konform gewesen sei und die mit der 

Zonenplanrevision 2016 vorgenommene Zuweisung von Teilen der Parzel-

le Nr. aaa zur Landwirtschaftszone insofern als Auszonung zu qualifizieren 

sei, nicht zu beanstanden. 

 

4. 

4.1. 

In einem nächsten Schritt (vgl. Erw. 5.1 und 5.2 des angefochtenen Ent-

scheids) widmete sich das SKE der Frage, ob die Auszonung mit Blick da-

rauf, dass nur Teile der Parzelle Nr. aaa davon betroffen sind, von der Ein-

griffsintensität her den Schweregrad einer materiellen Enteignung erreicht. 

Dabei vertritt das SKE unter Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichts 

1C_653/2017 vom 12. März 2019, Erw. 3.3 f., die Auffassung, bei der Beur-

teilung dessen, ob einem Grundstück eine bestimmungsgemässe, wirt-

schaftlich sinnvolle und gute Nutzung erhalten bleibe, sei ausnahmsweise 

nicht das gesamte Grundstück heranzuziehen, sondern einzelne Teile, 

wenn diesen ein selbständiger Charakter zukomme und sie jederzeit ab-

parzelliert und verkauft werden könnten. Werteinbussen bis zu einem Fünf-

tel seien in der bisherigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung nie, solche 

bis zu einem Drittel kaum je als enteignungsgleich eingestuft worden (Ur-

teile des Bundesgerichts 1C_653/2017 vom 12. März 2019, Erw. 3.2, 

1C_473/2017 vom 3. Oktober 2018, Erw. 2.6, und 1C_349/2011 vom 

9. Januar 2012, Erw. 3.5, RIVA, Praxiskommentar RPG, a.a.O., Art. 5 

N 209 ff.). 

 

Die Parzelle Nr. aaa habe vor der Zonenplanrevision 2016 drei unter-

schiedlich nutzbare Teile aufgewiesen: den nordwestlichen Abschnitt in der 

Zone WG3, den südlichen Abschnitt in der Zone W2 und dazwischen den-

jenigen in der Landwirtschaftszone. Die drei Parzellenteile hätten aufgrund 

ihrer Grösse und Form abparzelliert und eigenständig genutzt werden kön-

nen. Der Abschnitt in der Zone W2 sei vollständig ausgezont worden, was 

ohne weiteres einen schweren Eigentumseingriff im Sinne der bundesge-

richtlichen Rechtsprechung darstelle. Vom Abschnitt in der WG3 seien 

3'001 m2 von insgesamt 5'255 m2, also nominell immerhin über 50% der 

Fläche, ausgezont worden. Damit werde das laut Rechtsprechung ent-

schädigungslos hinzunehmende Mass einer Teilauszonung überschritten. 

De facto könne auch der schmale Streifen Land entlang der Parzelle 

Nr. ddd von 249 m2, welcher der Wohn- und Arbeitszone 3 (WA3) zugewie-

sen worden sei, von den Eigentümern nicht baulich genutzt werden, womit 

der Beschwerdeführerin I sogar 3'250 m2 und damit über 60% der früheren 

WG3-Fläche baulich nutzbares Land verloren gingen. Dieser Verlust werde 

durch die Zuweisung von 2'005 m2 Land zur Zentrumszone II, die keine 

wesentliche Verbesserung der Überbauungsmöglichkeiten gegenüber der 

früheren Zone WG3 beinhalte, nicht kompensiert, zumal eine Bebauung 

 - 15 - 

 

 

 

aufgrund der Gestaltungsplanpflicht eher noch erschwert werde. Beim Öko-

nomiegebäude, das rund zur Hälfte in der Zone WG3 gelegen habe, handle 

es sich um ein ökonomisches Abbruchobjekt, das eine bauliche Umnutzung 

des betreffenden Grundstücksabschnitts kaum wesentlich behindert hätte. 

Andere Umstände, die den Eingriff milderten oder verstärkten, seien nicht 

ersichtlich. Nach Überzeugung des Gerichts sei deshalb auch die Teilaus-

zonung von mehr als 60% der bisherigen Zone-WG3-Fläche als schwerer 

Eigentumseingriff zu werten. 

 

4.2. 

Die Beschwerdeführerin II räumt ein, dass es sich bei der "Umzonung" des 

Gebiets "I.-Strasse" (Zuweisung von 3'001 m2 bisherigem Zone-WG3-Land 

zur Landwirtschaftszone) gemäss den insofern nachvollziehbaren 

Erwägungen des SKE "eher nicht um eine entschädigungslose Teilaus-

zonung" handle. Ihrer Ansicht nach dürfte die dadurch bedingte Wertein-

busse aufgrund des flächenmässigen Baulandverlusts grösser als ein Drit-

tel sein, auch wenn sie teilweise durch den Wertzuwachs kompensiert wer-

de, welche der nordwestliche Abschnitt der Parzelle Nr. aaa durch die Zu-

weisung von 2'005 m2 Land zur Zentrumszone II erfahre. 

 

In der Tat steht ausser Frage, dass die Beschwerdeführerin I, der durch die 

Teilauszonung von 3'001 m2 des massgeblichen nordwestlichen Grund-

stückabschnitts mit einer Fläche von 5'255 m2 rund 57% des bisher auch 

für nicht landwirtschaftliche Bauten nutzbaren Lands entzogen wurden, ei-

ne empfindliche Einbusse an Nutzungsbefugnissen erleidet. Die Nutzungs-

befugnisse (zur Erstellung von Wohn- und Gewerbebauten), die ihr nach 

diesem Eingriff verbleiben, reduzieren sich um mehr als die Hälfte. Entspre-

chend verbietet es sich unter quantitativen Gesichtspunkten, von einer ent-

schädigungslosen, mithin nicht erheblich ins Gewicht fallenden Teilauszo-

nung auszugehen. Unter qualitativen Aspekten hätte der ausgezonte Teil 

durchaus bestimmungsgemäss genutzt werden können. Er eignete sich da-

für nicht weniger gut als die in der Bauzone verbliebene Fläche. Das land-

wirtschaftliche Ökonomiegebäude hätte abgebrochen oder allenfalls zu 

Gewerbe- oder Wohnzwecken oder beidem umgebaut und/oder umgenutzt 

werden können. Dass die Überführung von 2'005 m2 Land von der früheren 

WG3- in die Zentrumszone II mit nur geringfügig besseren Nutzungsmög-

lichkeiten (vgl. dazu Vorakten, act. 54) den aus der Auzonung von 3'001 m2 

Land resultierenden Wertverlust auch nur annähernd hätte ausgleichen 

können, ist aufgrund der gesamten Umstände nicht anzunehmen. Hinge-

gen muss die Beschwerdeführerin I hinsichtlich des der Zone WA3 zuge-

wiesenen Landstreifens von 249 m2 entlang der Parzelle Nr. ddd keinen 

vergleichbaren Wertverlust hinnehmen. Dieses Land kann weiterhin mit 

Wohn- und Gewerbebauten überbaut werden oder wenigstens zur Erhö-

hung der Ausnützung auf dem der Zentrumszone II zugewiesenen Teil der 

Parzelle Nr. aaa oder – im Falle eines Verkaufs oder Nutzungstransfers – 

der Nachbarparzelle Nr. ddd beitragen, weshalb sich dessen Verkehrswert 

 - 16 - 

 

 

 

an demjenigen der früheren Zone WG3 bzw. der heutigen Zone WA3 orien-

tieren dürfte. Das ändert aber nichts daran, dass mit Bezug auf die streitige 

Auszonung von Teilen der Parzelle Nr. aaa mit der Vorinstanz von einem 

schweren, enteignungsähnlichen Eingriff auszugehen ist.  

 

5. 

5.1. 

Ein solcher Eingriff stellt gleichwohl nur dann eine entschädigungspflichtige 

materielle Enteignung dar, wenn zusätzlich die Voraussetzung der sog. 

Realisierungswahrscheinlichkeit gegeben ist. Die Einschränkung einer 

künftigen Gebrauchsmöglichkeit ist nur dann relevant, wenn im Zeitpunkt 

der Einschränkung anzunehmen war, diese Möglichkeit liesse sich mit ho-

her Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Entfernte, unbe-

stimmte Verwendungsmöglichkeiten und bloss theoretische Gewinnchan-

cen haben zu wenig Gehalt, um enteignungsrechtlich berücksichtigt zu wer-

den (RIVA, Praxiskommentar RPG, a.a.O., Art. 5 N 170 und 208 mit Hin-

weisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung).  

 

Die Realisierungswahrscheinlichkeit ist aufgrund aller rechtlichen und tat-

sächlichen Gegebenheiten des konkreten Falles zu prüfen. Ob insbeson-

dere eine echte Überbauungschance bestand, beurteilt sich – bezogen auf 

den Zeitpunkt, in welchem die Eigentumsbeschränkung Rechtskraft erlang-

te – nach dem Recht des Bundes, des Kantons und der Gemeinde, nach 

dem Stand der kommunalen und kantonalen Planung, nach der Lage und 

Beschaffenheit des Grundstücks, nach den Erschliessungsverhältnissen 

und der baulichen Entwicklung in der Umgebung. Hätte die Überbauung 

vorgängig eine Ausnahmebewilligung, eine Änderung in der Nutzungspla-

nung, einen Erschliessungs-, Überbauungs-, Quartier- oder Gestaltungs-

plan oder eine Baulandumlegung erfordert, kann, aber muss es nicht in je-

dem Fall an der Realisierungswahrscheinlichkeit fehlen. Entscheidendes 

Kriterium ist dabei auch, ob der Eigentümer die entzogene Nutzung aus 

eigener Kraft hätte realisieren können. Muss dies verneint werden, weil er 

auf eine Leistung Dritter angewiesen gewesen wäre (namentlich auf Leis-

tungen des Gemeinwesens, auf die kein Anspruch bestand), ist die Reali-

sierungswahrscheinlichkeit nicht gegeben. Sind allerdings Mitwirkungs-

handlungen, Bewilligungen oder Leistungen des Gemeinwesens ausste-

hend, auf welche der Eigentümer Anspruch hat, darf allein deswegen die 

Realisierungswahrscheinlichkeit nicht verneint werden (RIVA, Praxiskom-

mentar RPG, a.a.O., Art. 5 N 171; vgl. auch BÜHLMANN/KISSLING, a.a.O., 

S. 22; RUCH, a.a.O., Rz. 2219 ff.). An tatsächlichen Umständen können die 

Grundstücksverhältnisse (z.B. die Topographie) und die bauliche Entwick-

lung (Entwicklung der Siedlungstätigkeit in eine andere Richtung, Lage des 

Grundstücks an der Peripherie des besiedelten Gebiets) gegen eine Reali-

sierungswahrscheinlichkeit sprechen (BÜHLMANN/KISSLING, a.a.O., S. 23).  

 

 - 17 - 

 

 

 

Ob eine Absicht vorlag, das ausgezonte Land zu überbauen, ist zwar in 

Fällen der Auszonung (im Gegensatz zu Fällen der Nichteinzonung) grund-

sätzlich irrelevant (vgl. BGE 113 Ib 318, Erw. 3c; RIVA, Praxiskommentar 

RPG, a.a.O., Art. 5 N 208). Es fragt sich immerhin, ob ein Eigentümer, der 

sein Land während längerer Zeit nicht der baulichen Nutzung zuführte, 

damit rechnen musste, dass sich die nutzungsplanerische Situation ändert, 

so dass er keinen vorbehaltlosen Anspruch geltend machen kann, für den 

Entzug oder die Einschränkung der Bauchance entschädigt zu werden 

(RIVA, Praxiskommentar RPG, a.a.O., Art. 5 N 208; RUCH, a.a.O., 

Rz. 2234 f.; HÄNNI, a.a.O., S. 252). Im Urteil 1C_653/2017 vom 12. März 

2019 bestätigte das Bundesgericht allerdings seine Rechtsprechung, wo-

nach es bei Auszonungen aus einer bundesrechtskonformen Bauzone 

nicht darauf ankomme, ob der Grundeigentümer für die nahe Zukunft Bau-

absichten hegte. Insofern sei nicht entscheidend, dass die Landeigentümer 

(im vom Bundesgericht beurteilten Fall) eine Überbauung der betreffenden 

Teilfläche nie konkret in Betracht gezogen hätten. Sie seien nicht verpflich-

tet gewesen, den fraglichen Grundstücksteil zu überbauen. Es könne denn 

auch nicht gesagt werden, dass sie mit dem Zuwarten ihr grundsätzliches 

Desinteresse an einer Überbauung kundgetan hätten (a.a.O., Erw. 4.4). An 

anderer Stelle (Erw. 3.5) bezeichnete es das Bundesgericht zudem als 

fragwürdig, gehortetes Bauland auszuzonen, nachdem die Kantone und 

Gemeinden seit dem Erlass von Art. 15a RPG über ein wirksames Instru-

ment gegen Baulandhortung verfügten, indem sie den betroffenen Eigentü-

mern eine Frist zur Überbauung ihres Grundstücks ansetzen könnten. 

Grundeigentümer könnten ein legitimes Interesse daran haben, ihr Bauland 

nicht sofort zu überbauen, und sie müssten nicht damit rechnen, dass ihr 

Land bei Nichtüberbauung ausgezont werde, jedenfalls nicht ohne entspre-

chende Überbauungspflicht. Die Nutzungsplanung beruhe auf übergeord-

neten Erwägungen über die angestrebte räumliche Entwicklung und sollte 

nicht aufgrund privater Bauabsichten in Frage gestellt werden. 

 

5.2. 

5.2.1. 

Beim ausgezonten Teil des nordwestlichen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa 

bejahte die Vorinstanz die Realisierungswahrscheinlichkeit mit der Begrün-

dung, der Überbauung dieses Abschnitts (an der I.-Strasse) hätten im 

massgebenden Zeitpunkt (am 23. März 2018 = Publikationsdatum der 

Genehmigung der Zonenplanrevision 2016 durch den Regierungsrat [siehe 

dazu schon Erw. 2.1 vorne]) weder rechtliche noch tatsächliche Hin-

dernisse entgegengestanden. Es seien dafür keine Ausnahmebewilligun-

gen, Zonenplanänderungen oder Sondernutzungspläne erforderlich gewe-

sen. Der Grundstücksteil sei vollständig erschlossen bzw. aus eigener Kraft 

der Grundeigentümer erschliessbar gewesen. Hauptursache für die Auszo-

nung seien nicht eine entgegengesetzte Bauentwicklung oder eine fehlen-

de Nachfrage, sondern die Tatsache gewesen, dass der Abschnitt bislang 

landwirtschaftlich genutzt worden sei und weiterhin werde. Der Vorwurf an 

 - 18 - 

 

 

 

die Beschwerdeführerin I, im Hinblick auf eine Überbauung des nordwestli-

chen Grundstücksabschnitts untätig gewesen zu sein, könne jedoch bei der 

Auszonung nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung keine wesentli-

che Rolle spielen. Der Grundstückabschnitt sei zumindest teilüberbaut, 

wenn auch (mit einem landwirtschaftlichen Ökonomiegebäude) nicht im 

Sinne der vormaligen Zonenordnung. Auf (weitere) Bauabsichten komme 

es nicht an (angefochtener Entscheid, Erw. 5.3.2.2). 

 

5.2.2. 

Dem hält die Beschwerdeführerin II entgegen, es dürfe nicht unbeachtet 

bleiben, dass das Gebiet "I.-Strasse" während 38 Jahren zur Bauzone 

gehört habe, aber nicht überbaut worden sei. Es komme dazu, dass die 

Beschwerdeführerin I mehrfach, sogar noch im Verfahren der Gesamt-

revision der Nutzungsplanung, kundgetan habe, sie wolle dieses Gebiet 

weiterhin landwirtschaftlich nutzen. Bei dieser Ausgangslage fehle es an 

einer rechtlichen Pflicht, für die raumplanungsrechtlich gebotene Zuwei-

sung des Lands zur Landwirtschaftszone eine Entschädigung aus materiel-

ler Enteignung zu bezahlen. Eine Entschädigung sei nur dann geschuldet, 

wenn die "legitime Erwartung des Grundeigentümers" im Sinne des Ver-

trauenstatbestandes (Art. 9 BV) verletzt werde. Ein solcher Fall liege hier 

nicht vor. Kein Grundeigentümer dürfe darauf vertrauen, dass sein Grund-

stück stets oder ewig in der Bauzone verbleibe. Auch eine bundesrechts-

konforme Bauzone könne und müsse bei Veränderung der tatsächlichen 

oder rechtlichen Verhältnisse angepasst werden. Aufgrund der RPG-Revi-

sion 2012 habe die Beschwerdeführerin I mit einer Entlassung von Teilen 

der Parzelle Nr. aaa aus der Bauzone rechnen müssen.  

 

Für die Realisierungswahrscheinlichkeit der Überbaubarkeit müsse der 

Tatbeweis erbracht werden. Das Vertrauen in die Überbaubarkeit setze 

einen Willen zur Überbauung voraus. Ohne einen entsprechenden Reali-

sierungswillen sei die Tatsache, dass eine Realisierungswahrscheinlichkeit 

bestehe, nichts wert. Bei einem nicht überbauungswilligen Grundeigentü-

mer würden keine "legitimen Erwartungen des Grundeigentümers" verletzt. 

Wie in Fällen der Nichteinzonung seien auch bei Auszonungen Dispositio-

nen zur Erschliessung des Grundstücks vorauszusetzen. Solche habe die 

Beschwerdeführerin I bis heute nicht getroffen, sondern ihren landwirt-

schaftlichen Betrieb weitergeführt. Sie habe den nordwestlichen Abschnitt 

der Parzelle Nr. aaa noch im Jahr 2003 mit einem grossen und modernen 

landwirtschaftlichen Ökonomiegebäude überbaut und dadurch die im 

Strassenrichtplan der Gemeinde vorgesehene Baulanderschliessung mit 

einer Verbindungsstrasse zwischen der D.-Strasse und dem E.-Weg 

verunmöglicht. Zwar habe die Beschwerdeführerin I – offenbar nach einem 

Streit in der Familie – den Betrieb des Ökonomiegebäudes aufgegeben, 

was aber nichts daran ändere, dass dieses landwirtschaftlich genutzt 

werden könne. Um ein "ökonomisches Abbruchobjekt", wie das SKE an-

nehme, handle es sich jedenfalls nicht. Verzichte ein Grundeigentümer auf 

 - 19 - 

 

 

 

seine Rechte, solle eine Gemeinde die Nutzungsordnung den tatsächlichen 

Verhältnissen anpassen dürfen, ohne eine Entschädigung bezahlen zu 

müssen. Die Raumplanung habe auch auf die Bauabsichten Rücksicht zu 

nehmen. Es wäre stossend und rechtsmissbräuchlich, trotz fehlender Bau-

absicht eine Entschädigungspflicht des Gemeinwesens anzunehmen. Das 

Bauland sei nicht Vermögensanlage, langfristige Reserve oder Ähnliches 

für Private, sondern solle einem baulichen Zweck dienen und damit auch 

eine öffentliche Funktion erfüllen. 

 

Jedenfalls nach Ablauf des Planungshorizonts von zehn bis 15 Jahren 

müsse ein Grundeigentümer davon ausgehen, dass eine Überarbeitung 

und Revision der Planung mit Umzonungen erfolgen werde 

(BGE 107 Ia 35, Erw. 3a; 108 Ib 352). Mit einer Einzonung erhielten die 

Grundeigentümer ein Privileg, das sie während des üblichen Planungshori-

zonts von 15 Jahren nutzen könnten. Verzichteten sie auf eine Überbau-

ung, falle das Privileg nach Ablauf des Planungshorizonts dahin. Der Be-

schwerdeführerin I seien auch nie Zusicherungen über einen Verbleib des 

nordwestlichen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa in der Bauzone gemacht 

worden. Ferner sei beachtlich, dass die Teilgebiete der Parzelle Nr. aaa 

seinerzeit ohne Mehrwertabgabe eingezont worden seien. Mehrwertabga-

be und Entschädigung seien Gegenpole, die einander bedingten. Schliess-

lich habe das Verhältnis zwischen der Beschwerdeführerin I und ihrem Bru-

der als Miteigentümer, die seit Jahren untereinander zerstritten seien, eine 

baldige Überbauung der ausgezonten Grundstücksteile verhindert. 

  

5.2.3. 

Kaum eines der von der Beschwerdeführerin II vorgebrachten Argumente 

zielt darauf auf, dass die Realisierungswahrscheinlichkeit im Hinblick auf 

eine Überbauung des vormals in der Zone WG3 gelegenen nordwestlichen 

Abschnitts der Parzelle Nr. aaa aus objektiven Gründen nicht gegeben ge-

wesen wäre. Sie bestreitet die Realisierungswahrscheinlichkeit vorwiegend 

mit subjektiven Elementen und stützt sich darauf ab, dass die Beschwerde-

führerin I den betreffenden Grundstücksteil bis zur streitgegenständlichen 

Auszonung nicht habe überbauen wollen und der fehlende Überbauungs-

wille dokumentiert sei. Ausserdem vermischt die Beschwerdeführerin II die 

Voraussetzungen für die Gewährung von Entschädigungen aus materieller 

Enteignung im Falle einer Auszonung mit denjenigen im Falle einer Nicht-

einzonung, wo der gute Glauben und das Vertrauen des Grundeigentümers 

(in eine Zuweisung seines Grundstücks zur Bauzone) sowie Dispositionen 

zur Herstellung der Baureife eines Grundstücks im Vordergrund stehen 

(vgl. BÜHLMANN/KISSLING, a.a.O., S. 25 ff.). Für die Beurteilung der Ent-

schädigungspflicht bei Auszonungen kommt es hingegen nicht darauf an, 

ob und inwiefern die Beschwerdeführerin I auf die Belassung des nordwest-

lichen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa in der Bauzone vertrauen durfte und 

ob und wie viel sie bereits in die Erschliessung dieses Grundstücks inves-

 - 20 - 

 

 

 

tiert hat. Es gilt zwischen Entschädigungen aus Vertrauensschutz für nutz-

los gewordene planerische Aufwendungen und mit Vertrauensschutz be-

gründeten Enteignungsentschädigungen für Nichteinzonungen einerseits 

(vgl. BGE 119 Ib 229; 117 Ia 285) und Enteignungsentschädigungen für 

Auszonungen als schwerer Eingriff in die Eigentumsgarantie andererseits 

auseinanderzuhalten. Das Urteil des Bundesgerichts 1C_412/2018 vom 

31. Juli 2019 betraf eine Abzonung ausserhalb des Baugebiets mit Nut-

zungsbeschränkungen (a.a.O., Erw. 4.5). Das Bundesgericht verneinte 

eine Realisierungswahrscheinlichkeit mit Blick auf den Materialabbau man-

gels Wirtschaftlichkeit desselben (a.a.O., Erw. 5.4), bejahte sie hingegen 

für ein Deponieprojekt mit Wiederauffüllung und Rekultivierung (a.a.O., 

Erw. 6.7) und nahm insoweit eine materielle Enteignung aufgrund einer ein-

schränkenden Neuzonierung an (a.a.O., Erw. 7.5). Soweit es in Erw. 8.1 

auf den Vertrauensschutz gemäss Art. 9 BV Bezug nahm, ging es jedoch 

einzig um den Ersatz für nutzlos gewordenen Planungsaufwand, nicht um 

die Enteignungsentschädigung. 

 

Aus dem von der Beschwerdeführerin II zitierten Urteil des Bundesgerichts 

1C_473/2017 vom 3. Oktober 2018, Erw. 2.6, lässt sich auch nichts zu 

ihren Gunsten ableiten. Die Beschwerdeführerin II weist selber darauf hin, 

dass die Rechtsprechung, wonach aufgrund neuer Erkenntnisse getroffene 

Planungsmassnahmen mit Auswirkungen auf die bauliche Nutzung zur in-

haltlichen Umschreibung der Eigentumsbefugnisse gehörten und grund-

sätzlich entschädigungslos hinzunehmen seien, nicht für Planungsmass-

nahmen gilt, mit denen – wie hier – die Überbauungsmöglichkeit vollständig 

entzogen wird bzw. eine Auszonung erfolgt. Tatsächlich wären entschädi-

gungspflichtige Auszonungen kaum je anzunehmen, wenn eine Entschädi-

gungspflicht bei jeder notwendigen oder gerechtfertigten Plananpassung 

infolge geänderter Verhältnisse entfiele, sei es vor oder nach Ablauf des 

ordentlichen Planungshorizonts. Wegen eines legitimen Bedürfnisses des 

Gemeinwesens zur Planänderung – und nur dazu äussern sich die von der 

Beschwerdeführerin erwähnten Bundesgerichtsurteile BGE 123 I 175, 

Erw. 3a, 1C_238/2016 vom 2. Dezember 2016, Erw. 6.3.1, und 

1C_305/2015 vom 14. Dezember 2015, Erw. 3.1, sowie das Urteil des Ver-

waltungsgerichts WBE.2018.181 vom 22. November 2018 (Vorakten, 

act. 150, Beilage 5) – lässt sich ein Entschädigungsanspruch des betroffe-

nen Grundeigentümers, der daraus einen Wertverlust erleidet, entgegen 

der Auffassung der Beschwerdeführerin II nicht ohne weiteres ausschlies-

sen. Mit einer Bestrafung des Gemeinwesens für RPG-konforme Planungs-

massnahmen hat die Entschädigungspflicht selbstverständlich nichts zu 

tun, sie steht im Zeichen des finanziellen Ausgleichs für einen schweren 

Eingriff in die verfassungsrechtlich gewährleistete Eigentumsgarantie. 

 

Der von der Beschwerdeführerin II zitierte BGE 107 Ia 35, Erw. 3a, wonach 

die Eigentumsgarantie einer nachträglichen Änderung der aus einer be-

 - 21 - 

 

 

 

stimmten Zoneneinteilung folgenden Nutzungsmöglichkeiten nicht entge-

gensteht, bezieht sich auf die Rechtmässigkeit der Planungsmassnahme, 

nicht auf die Frage, ob und in welchen Fällen für Auszonungen Entschädi-

gungen aus materieller Enteignung zu leisten sind. In BGE 108 Ib 352 stan-

den eine Entschädigung aus materieller Enteignung aufgrund eines Son-

deropfers sowie ein Anspruch auf Ersatz nutzlos gewordener Planungs-

kosten gestützt auf den verfassungsrechtlichen Vertrauensschutz (damals 

Art. 4 BV) zur Debatte. Auch dieser Entscheid ist somit für die Beurteilung 

der Realisierungswahrscheinlichkeit im Falle einer Auszonung nicht ein-

schlägig. Damit befasste sich das Bundesgericht gar nicht erst, weil bereits 

sowohl ein schwerer, enteignungsähnlicher Eingriff als auch ein Sonderop-

fer verneint wurden. Die Einzonung eines Grundstücks als vorübergehen-

des Privileg zur baulichen Nutzung eines Grundstücks zu betrachten, das 

eine öffentliche Funktion erfüllt und bei Erreichen des Planungshorizonts 

oder einer schon vorher notwendigen Plananpassung entschädigungslos 

entzogen werden darf, ginge mit Rücksicht auf die Eigentumsgarantie 

(Art. 26 BV) und ihre Teilgehalte (Instituts-, Bestandes- und Wertgarantie) 

sowie die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Art. 26 Abs. 2 BV, wo-

nach Auszonungen einen schweren Eingriff in die Eigentumsgarantie dar-

stellen, der bei vorhandener Realisierungswahrscheinlichkeit zu entschädi-

gen ist, eindeutig zu weit. 

 

Das Argument, die Beschwerdeführerin I habe keinen Anspruch auf eine 

Entschädigung aus materieller Enteignung, weil sie seinerzeit keine Mehr-

wertabgabe für die Einzonung der nun ausgezonten Grundstücksteile ent-

richtet habe, verfängt ebenfalls nicht. Die Mehrwertabgabe (Art. 5 Abs. 1bis 

bis 1sexies RPG) wurde erst mit der RPG-Revision 2012 ins Gesetz aufge-

nommen und es gibt keine Korrelation zwischen der Abgabe und den Ent-

schädigungen aus materieller Enteignung nach Art. 5 Abs. 2 RPG in dem 

von der Beschwerdeführerin II beschriebenen Sinne. Zu Ende gedacht wür-

de dies nämlich bedeuten, dass entgegen dem Wortlaut von Art. 5 Abs. 2 

RPG (und Art. 26 Abs. 2 BV) nur für Auszonungen von nach dem 1. Mai 

2017 (Datum des Inkrafttretens der §§ 28a ff. BauG, mit welchen die Mehr-

wertabgabe im kantonalen Recht umgesetzt wurde) eingezonten Grund-

stücken Entschädigungen aus materieller Enteignung geschuldet wären, 

weil für alle vorherigen Einzonungen mangels einer gesetzlichen Grundla-

ge (ohne Umsetzung von Art. 5 Abs. 1 RPG im kantonalen Recht) kein 

Mehrwert abgeschöpft werden konnte. Das ist klar abzulehnen. Es spielt 

ausserdem keine Rolle, ob und in welchem Umfang die für die Einzonung 

der Parzelle Nr. ccc eingenommene Mehrwertabgabe die an die Be-

schwerdeführerin I aus materieller Enteignung zu leistende Entschädigung 

deckt. 

 

Alles in allem hat die Vorinstanz die hohe Wahrscheinlichkeit der Bebau-

barkeit des nordwestlichen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa am massgeben-

den Stichtag (23. März 2018) in Würdigung der objektiven Gegebenheiten 

 - 22 - 

 

 

 

zu Recht bejaht. Die Beschwerdeführerin I und ihr Bruder hätten diesen 

Grundstücksteil jederzeit mit in der damaligen Zone WG3 konformen Bau-

ten überbauen können, ohne dass (erhebliche) rechtliche oder tatsächliche 

Hindernisse einer solchen Überbauung im Wege gestanden hätten. Ver-

nachlässigbar sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Bau-

absichten eines Grundeigentümers (siehe dazu Erw. 5.1 vorne; vgl. auch 

ENRICO RIVA, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 282). 

Das Argument, der Grundstücksteil hätte seit 38 Jahren überbaut werden 

können, blendet aus, dass das Land in all dieser Zeit nicht einfach unge-

nutzt blieb, sondern landwirtschaftlich bewirtschaftet wurde, bis sich die 

Voraussetzungen dafür, zumindest für die Tierhaltung, aufgrund der Ent-

wicklung des Baugebiets und der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen er-

schwert haben. 

 

Ganz abgesehen davon darf der Beschwerdeführerin I aufgrund ihrer bis-

herigen Untätigkeit oder möglicherweise bereits überholter Äusserungen 

zur Fortführung ihres Landwirtschaftsbetriebs (vgl. Vorakten, act. 150, Bei-

lage 3, S. 5, Beilage 12, S. 2, Beilage 14, Rz. 41, und Beilage 15) keine 

fehlende Bauabsicht unterstellt werden. Das gilt speziell für die Aussagen 

in der Verwaltungsbeschwerde vom 1. Dezember 2016 (gegen die Zonen-

planänderung) und in der darauffolgenden Verwaltungsgerichtsbeschwer-

de vom 4. Mai 2018, worin auch festgehalten wurde, es sei offen, ob es 

gelinge, den landwirtschaftlichen Betrieb fortzuführen; zurzeit sei der Be-

trieb stillgelegt und das Land verpachtet (Vorakten, act. 150, Beilage 14, 

Rz. 41; vgl. dazu auch Beschwerdebeilage II 2, Rz. 43). Anscheinend ver-

suchte die Beschwerdeführerin I mehrfach, den landwirtschaftlichen Be-

trieb auszusiedeln (Beschwerdeantwort II, Rz. 50). Ebenso wenig kann der 

Beschwerdeführerin I der Bau eines landwirtschaftlichen Ökonomiegebäu-

des im Jahr 2003, der im Zeitpunkt des Eigentumseingriffs im Jahr 2018 

ohnehin schon 15 Jahre zurücklag, dahingehend ausgelegt werden, dass 

die Präferenzen der Grundeigentümer einer Überbauung mit Wohn- und 

Gewerbebauten in naher Zukunft entgegengestanden hätten. Dies gilt um-

so weniger, als die Beschwerdeführerin II anführen lässt, das Ökonomiege-

bäude habe an seinem Standort auch wegen den Abständen gemäss FAT-

Richtlinien (zu Wohnzonen) nicht – wie von der Beschwerdeführerin I beab-

sichtigt – weiterentwickelt werden können und dessen Betrieb sei von der 

Beschwerdeführerin I aufgegeben worden (Beschwerde II, S. 20 Rz. 64 f.). 

Im Entschädigungsbegehren erklärte die Beschwerdeführerin I, der seit 

Jahren leerstehende Milchstall liesse sich einfach abbrechen, um auf der 

dadurch freiwerdenden Fläche eine Wohn- oder Gewerbebaute erstellen 

zu können (Vorakten, act. 7). In Frage gekommen wäre auch eine Umnut-

zung in eine solche Baute mit den erforderlichen baulichen Anpassungen 

und im unmittelbaren Vorfeld des Eigentumseingriffs gibt es keine genü-

genden Anhaltspunkte dafür, dass sich die Beschwerdeführerin I dieser 

Möglichkeit von vornherein verschlossen hätte. Zumindest im Eingriffszeit-

punkt (März 2018) war somit keine klare Absicht der Beschwerdeführerin I 

 - 23 - 

 

 

 

erkennbar, den ausgezonten nordwestlichen Parzellenteil definitiv nicht 

WG3-konform zu nutzen. 

 

Davon abzugrenzen sind jene Fälle, in denen ein Grundeigentümer mit 

einem landwirtschaftlichen Gewerbe sich die Auszonung eines Grund-

stücks explizit wünscht und sich unmissverständlich zuhanden der Pla-

nungsbehörde dahingehend äussert, weil er beispielsweise nur auf diese 

Weise das Überleben seines landwirtschaftlichen Betriebs sichern kann. 

Unter solchen Umständen wäre es in der Tat treuwidrig und stossend, für 

die verlangte Auszonung nachträglich eine Entschädigung wegen materiel-

ler Enteignung geltend zu machen. Um sich gegen Entschädigungsansprü-

che abzusichern, wäre den Gemeinden zu empfehlen, sich den Auszo-

nungswillen der Betroffenen schriftlich bestätigen zu lassen.  

 

Was das offenbar getrübte Verhältnis zwischen der Beschwerdeführerin I 

und ihrem Bruder anbelangt, ist darauf hinzuweisen, dass grundsätzlich 

jeder Miteigentümer das Recht hat, die Aufhebung des Miteigentums zu 

verlangen (vgl. Art. 650 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 

10. Dezember 1907 [ZGB; SR 210]), und ein Grundstück im Zuge dessen 

körperlich aufgeteilt, verkauft oder versteigert wird (Art. 651 ZGB), mit der 

Folge, dass zwischen den zerstrittenen Miteigentümern kein Einvernehmen 

mit Bezug auf die Überbauung des aufgeteilten oder veräusserten Grund-

stücks mehr vonnöten gewesen wäre. In der Duplik II liess sich die Be-

schwerdeführerin I dahingehend vernehmen, dass die Auflösung des Mit-

eigentums bereits beschlossene Sache sei. 

 

5.3. 

5.3.1. 

Zur Realisierungswahrscheinlichkeit beim vollständig ausgezonten südli-

chen Abschnitt der Parzelle Nr. aaa, erwog das SKE (angefochtener Ent-

scheid, Erw. 5.3.3.2 ff.), eine Überbauung dieses Grundstücksteils hätte 

nicht in naher Zukunft (innerhalb von zwei bis drei Jahren nach dem Eigen-

tumseingriff im März 2018) bewerkstelligt werden können. Von der Form 

her wäre der südliche Grundstücksabschnitt zwar ohne weiteres überbau-

bar gewesen. Die Beschwerdeführerin I hätte ihn jedoch aus eigener Kraft 

nicht kurzfristig erschliessen und damit der Baureife zuführen können.  

 

Die strassenmässige Erschliessung sei rechtlich nicht gesichert; über die 

Erschliessung mit Werkleitungen bestünden widersprüchliche Angaben. 

Gemäss Leitungskatasterplan vom 13. März 2019 (Vorakten, act. 149, Bei-

lage 19) durchquerten zwei Kanalisationsleistungen den südlichen Parzel-

lenabschnitt. Entlang der Grenze zu den überbauten Parzellen Nrn. eee, 

fff, ggg, hhh und iii sowie entlang des E.-Wegs führten Stromleitungen. 

Wasserleitungen gebe es unter dem H.-Weg und entlang des E.-Wegs. 

Nach dem Inventarblatt zum Erschliessungsprogramm 2002 (Vorakten, 

act. 152, Beilage 11) fehlten jedoch im Gebiet D Erschliessungen mit 

 - 24 - 

 

 

 

Wasser und Strom. Beim Abwasser sei die Situation unklar. Angeblich sei 

ein Speicherkanal, aber keine Feinerschliessung vorhanden. Die 

vorerwähnten angrenzenden Parzellen schienen aber rückwärtig, Richtung 

Parzelle Nr. aaa an die Kanalisation angeschlossen zu sein. Indessen 

brauche die Frage nach der Erschliessung mit Werkleitungen nicht 

abschliessend geprüft zu werden, weil die notwendige kurzfristige 

Realisierungswahrscheinlichkeit bereits zum einen an der nicht gesicherten 

strassenmässigen Erschliessung und zum anderen an der fehlenden 

erforderlichen Erschliessungsplanung für die Überbauung einer Fläche von 

über 6'000 m2 mit zwölf von der Beschwerdeführerin I in Erwägung gezoge-

nen Mehrfamilienhäusern scheitere. 

 

Dazu habe das Verwaltungsgericht im Urteil WBE.2018.181 vom 

22. November 2018 (Vorakten, act. 150, Beilage 5), Erw. II/4.2 f., 

ausgeführt, eine strassenmässige Erschliessung über die Parzelle Nr. jjj 

(respektive über die davon abparzellierten Parzellen Nrn. kkk–mmm) durch 

Anschluss an den H.-Weg könne von den Eigentümern der Parzelle Nr. aaa 

in Kürze nicht aus eigener Kraft realisiert werden. Für die beabsichtigte 

Erschliessung brauche es entweder eine im Grundbuch eingetragene 

Dienstbarkeit zulasten der Parzelle Nr. jjj (respektive der davon 

abparzellierten Parzellen Nrn. kkk–mmm) oder einen Erschliessungsplan 

als Landumlegungs- oder Enteignungstitel. Die öffentlich-rechtliche 

Eigentumsbeschränkung (Baubeschränkung) auf der Parzelle Nr. jjj habe 

den Eigentümern der Parzelle Nr. aaa keinen Anspruch auf Überbauung 

der davon betroffenen Fläche mit einer Grundstückszufahrt und Nutzung 

derselben vermittelt. In Anbetracht der Grösse des südlichen Abschnitts der 

Parzelle Nr. aaa von über 6'000 m2 wäre es ohnehin sinnvoll, wenn nicht 

sogar rechtlich geboten, eine Erschliessungsplanung für die 

strassenmässige (Fein-)Erschliessung zu erarbeiten. Der Grundstücksteil 

könne mangels rechtlicher Sicherstellung der strassenmässigen 

Erschliessung unabhängig vom Stand der Erschliessung mit Werkleitungen 

nicht als erschlossen gelten.  

 

Die Parteien hätten nichts vorgebracht, das ein Abweichen von dieser Ein-

schätzung der Erschliessungssituation durch das Verwaltungsgericht 

rechtfertigen würde. Daran ändere auch die einfache technische Realisier-

barkeit der Erschliessung im ebenen Gelände nichts. In der Vergangenheit 

seien im Übrigen schon verschiedene Erschliessungsvarianten diskutiert 

worden. Eine mangels Erschliessung verneinte Realisierungswahrschein-

lichkeit könnte der Beschwerdeführerin I nur dann nicht entgegengehalten 

werden, wenn diesbezüglich ein der Gemeinde anzulastender Planungs-

fehler vorliege (BGE 131 II 72; "Weinfelden"). Davon könne im vorliegen-

den Fall keine Rede sein.  

 

Aus Art. 19 Abs. 2 und 3 RPG sowie den §§ 33 Abs. 1 und 2, 36 und 37 

BauG könne kein individuell durchsetzbarer Anspruch auf Erschliessung 

 - 25 - 

 

 

 

durch das Gemeinwesen innerhalb einer bestimmten Frist oder auch nur 

innerhalb des ordentlichen Planungshorizonts abgeleitet werden. Es beste-

he lediglich – aber immerhin – ein Anspruch darauf, das eigene Bauland 

auf eigene Kosten (Vorfinanzierung) erschliessen zu können (AGVE 2004, 

S. 174 f.). Dem Gleichbehandlungsgebot komme im Planungsrecht nur 

eine beschränkte Bedeutung zu und es stehe der Priorisierung von Er-

schliessungen, die von den Grundeigentümern aktiv gefördert und voran-

getrieben würden, nicht entgegen. Mit einer zeitnahen Erschliessung des 

südlichen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa sei aufgrund dessen peripherer 

Lage trotz Aufnahme in die erste Bauetappe mit der Teilrevision des Zonen-

plans 2008/09 nicht zu rechnen gewesen, was sich aus einer Übersicht 

über den Stand der Erschliessung 2015 (act. 154, Beilage 1) ergebe, worin 

das Gebiet als langfristige Baulandreserve ausgewiesen worden sei. Die 

Beschwerdeführerin I habe weder den Gemeinderat aufgefordert, die Er-

schliessung des Südabschnitts an die Hand zu nehmen, noch habe sie die 

Erschliessung aus eigenen Mitteln zu realisieren versucht, sondern statt-

dessen an der landwirtschaftlichen Nutzung des Grundstückteils festgehal-

ten. Zwar habe sie sich dafür eingesetzt, dass die Erschliessung über den 

H.-Weg nicht durch den Bau der Reiheneinfamilienhäuser auf den von der 

Parzelle Nr. jjj abparzellierten Parzellen Nrn. nnn–ooo verunmöglicht 

worden sei; dies allerdings erst, als die Auszonung des Südabschnitts auf 

kommunaler Ebene bereits beschlossen gewesen sei. Eine Überbauung 

dieses vormals in der Zone W2 gelegenen Abschnitts hätte die 

landwirtschaftliche Nutzung des mittleren Teils der Parzelle Nr. aaa weiter 

erschwert. Es sei deshalb verständlich gewesen, dass die Beschwerde-

führerin I selber keine Erschliessungsbemühungen unternommen habe. 

Unter diesen Umständen sei die Gemeinde nicht verpflichtet gewesen, das 

Gebiet vorrangig zu erschliessen. Sie habe weder ihre Erschliessungs-

pflicht noch das Vertrauen der Beschwerdeführerin I in eine kurzfristige 

kommunale Erschliessung verletzt. 

 

Mit der Auszonung des südlichen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa nur acht 

Jahre nach Aufnahme in die erste Bauetappe sei sodann kein berechtigtes 

Vertrauen der Beschwerdeführerin I verletzt worden. Dazu könne auf die 

Ausführungen des Verwaltungsgerichts im Urteil WBE.2018.181 vom 

22. November 2018 mit Abwägung der Interessen an der Planänderung 

gegen diejenigen an der Planbeständigkeit verwiesen werden. Dabei habe 

das Verwaltungsgericht dem öffentlichen Interesse an der Innenentwick-

lung und Verdichtung des Siedlungsgebiets ein höheres Gewicht einge-

räumt als den entgegenstehenden privaten Interessen der Beschwerdefüh-

rerin I am Verbleib des südlichen Parzellenabschnitts in der Bauzone. Auch 

insoweit unterscheide sich der hier zu beurteilende Fall grundlegend vom 

Fall "Weinfelden". Eine materielle Neuprüfung und damit die Suche nach 

einem Planungsfehler stehe dem SKE schon prozessual nicht zu. 

 

 - 26 - 

 

 

 

5.3.2. 

Dagegen bringt die Beschwerdeführerin I vor, die Vorinstanz habe ver-

kannt, dass nicht jedes zusätzliche (Planungs-)Verfahren, das vor Erteilung 

einer Baubewilligung verlangt werde, eine Enteignungsentschädigung 

automatisch ausschliesse. Bei Auszonungen dürften die Anforderungen an 

die Realisierungswahrscheinlichkeit nicht überspannt werden und es müss-

ten der Bebauung eines Grundstücks erhebliche Hindernisse entgegenste-

hen, damit das Gemeinwesen keine Entschädigung bezahlen müsse. Sie 

(die Beschwerdeführerin I) halte daran fest, dass die Realisierungswahr-

scheinlichkeit für den Zeitraum bis Ablauf des ordentlichen Planungshori-

zonts, hier also bis 2023 (15 Jahre nach der Teilrevision 2008/09) zu prüfen 

sei; die Ausgangslage lasse sich diesbezüglich nicht mit derjenigen im vom 

Bundesgericht in BGE 131 II 728 ("Wetzikon") beurteilten Fall vergleichen, 

wo der Zusammenhang zwischen der Rechtsänderung und der darauffol-

genden Auszonung im Gegensatz zum vorliegenden Fall zwingend gewe-

sen sei. Mit der Zuweisung des südlichen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa 

zur ersten Bauetappe im Rahmen der Teilrevision des Zonenplans 2008 

habe die Beschwerdeführerin I auch nach dem Dafürhalten des Verwal-

tungsgerichts gemäss den Erwägungen im Urteil WBE.2018.181 vom 

22. November 2018 in verstärktem Masse mit einem längerfristigen Ver-

bleib in der Bauzone rechnen dürfen. Aus planungsrechtlicher Sicht habe 

zwar kein Anspruch auf einen solchen Verbleib bestanden. Vorliegend ge-

he es aber um die Frage einer Entschädigung aus materieller Enteignung. 

Es gebe keine raumplanerischen Interessen, die einer solchen Entschädi-

gung entgegenstünden. 

 

Faktisch sei der südliche Abschnitt der Parzelle Nr. aaa über den H.-Weg 

und dessen Verlängerung auf den Parzellen Nrn. kkk–mmm erschlossen. 

Das Recht, diese Zufahrt zu benützen, hätte aufgrund eines Er-

schliessungsplans als Enteignungstitel gemäss § 132 Abs. 1 lit. c BauG bis 

spätestens 2023 eingeräumt werden können. Die Realisierungswahr-

scheinlichkeit könne trotz Erschliessungsplanpflicht bejaht werden, wenn 

der zu erstellende Plan nur den Zweck habe, die Modalitäten der zulässi-

gen Nutzung im Detail zu regeln, ohne den Zweck der Nutzung im betref-

fenden Gebiet zu verändern (BERNHARD WALDMANN/PETER HÄNNI, Raum-

planungsgesetz, Bern 2006, Art. 5 N 43). Die Erschliessungsplanpflicht per 

se sei kein Hindernis für die Überbaubarkeit in naher Zukunft. Durch die 

bewusste Freihaltung der Parzellen Nrn. kkk–mmm für die strassenmäs-

sige Erschliessung des südlichen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa sei das 

für diesen Zweck benötigte Land bereits ausgeschieden. Die Erschliessung 

sei auch rechtlich sichergestellt. Die Eigentümer dieser Parzellen hätten 

sich nicht mit guten Gründen dagegen wehren können, nachdem ihrerseits 

bestätigt worden sei, dass die Erschliessung über ihre Parzellen gewähr-

leistet sei. Die Parzellen Nrn. kkk–mmm eigneten sich aufgrund ihrer Breite 

(4,8 m) auch in technischer Hinsicht für den gemäss der VSS-Norm  

 - 27 - 

 

 

 

SN 640 045 erforderlichen Typus Erschliessungsstrasse ("Grundstückszu-

fahrt" oder allenfalls "Zufahrtsweg"). Aus erschliessungsrechtlicher Sicht 

könne es deshalb keinen Unterschied machen, ob ein Einfamilienhaus oder 

mehrere Mehrfamilienhäuser zu erschliessen seien. Die parzelleninterne 

Erschliessung hätte allein in der Macht der Grundeigentümer gelegen. 

Dass die Erschliessung über den H.-Weg und die Parzellen Nrn. kkk–mmm 

nicht bis spätestens 2023 hätte rechtlich sichergestellt werden können, 

habe das Verwaltungsgericht im Urteil WBE.2018.181 vom 22. November 

2018 nicht festgestellt. Es habe sich nur zum Zustand im Urteilszeitpunkt 

geäussert. Im vorinstanzlichen Verfahren habe die Beschwerdeführerin I 

anhand von Vergleichsbeispielen nachgewiesen, dass ein Verfahren der 

Sondernutzungsplanung auch in wesentlich komplexeren Fällen als hier 

(inklusive Planungsarbeiten) in keinem Fall länger als zwei Jahre gedauert 

habe. Auch innerhalb der rund drei Jahre zwischen dem Eigentumseingriff 

im März 2018 und dem Datum des vorinstanzlichen Entscheids wäre es 

daher ohne weiteres möglich gewesen, die strassenmässige Erschliessung 

des südlichen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa rechtlich sicherzustellen. 

 

Auch die übrigen Erschliessungsanlagen seien vorhanden. Aufgrund der 

vorinstanzlichen Ausführungen sei erstellt, dass Kanalisations-, Wasser- 

und Stromleitungen bestünden, an die Bauten auf dem südlichen Abschnitt 

der Parzelle Nr. aaa hätten angeschlossen werden können. Insgesamt 

habe die Vorinstanz das Erfordernis der Realisierungswahrscheinlichkeit 

überspannt.  

 

Zudem dürfe der Beschwerdeführerin I eine mangelnde Erschliessung 

auch aus Gründen des Vertrauensschutzes nicht entgegengehalten wer-

den, nachdem die Gemeinde ihrer Erschliessungspflicht nicht nachgekom-

men sei. Der südliche Parzellenabschnitt sei ab 2008 dem unetappierten 

Baugebiet zugewiesen gewesen. Seither habe die Gemeinde trotz einer 

entsprechenden Verpflichtung keine Erschliessungsbemühungen unter-

nommen. Es verstosse daher gegen Treu und Glauben, wenn sie die Rea-

lisierungswahrscheinlichkeit mangels Erschliessung, die sie hätte realisie-

ren müssen, verneine (vgl. BGE 131 II 72, Erw. 3.6). Im Planungsbericht 

zur Zonenplanrevision 2008 sei ausdrücklich festgehalten worden, dass die 

Erschliessung vom H.-Weg her möglich sei. Daraus habe die Be-

schwerdeführerin I schliessen dürfen, dass ihr Land bereits erschlossen 

sei. Vor diesem Hintergrund gehe es erst recht nicht an, von ihr planungs-

rechtliche Schritte zur rechtlichen Sicherstellung der Erschliessung zu ver-

langen. Sie habe darauf vertrauen dürfen, dass sich die Gemeinde der Er-

schliessung annehme. Diese habe jedoch ihre Erschliessungspflichten ge-

nerell vernachlässigt, was sich auch daran zeige, dass das aktuellste Er-

schliessungsprogramm aus dem Jahr 2002 datiere. Das widersprüchliche 

Verhalten der Gemeinde verdiene keinen Rechtsschutz.  

 

 - 28 - 

 

 

 

Obendrein dürfe man, wenn man für die Realisierungswahrscheinlichkeit 

keine Bauabsichten voraussetze, auch keine Erschliessungsabsicht ver-

langen; denn wer nicht bauen müsse, müsse sein Grundstück auch nicht 

erschliessen. Effektiv habe sich die Beschwerdeführerin u.a. mit ihrem von 

der Vorinstanz anerkannten Einsatz für eine Freihaltung von Land für eine 

Zufahrt über den H.-Weg für die Erschliessung ihres Grundstücks 

eingesetzt, auch wenn keine formelle Aufforderung an den Gemeinderat 

zur Erschliessungsplanung ergangen sei. Falsch sei schliesslich die An-

nahme der Vorinstanz, die landwirtschaftliche Nutzung des mittleren Par-

zellenteils wäre durch eine Überbauung des südlichen Abschnitts er-

schwert worden. Über den Anschluss bei der Parzelle Nr. bbb wäre der 

mittlere Parzellenteil weiterhin zugänglich und mit dem übrigen Landwirt-

schaftsland verbunden gewesen. 

 

Zur Übersicht über den Stand der Erschliessung 2015 gebe es in den Vor-

akten verschiedene Dokumente. Aus Beilage 4 zur Duplik im vorinstanzli-

chen Verfahren (Vorakten, act. 152, Beilage 4) gehe hervor, dass die Par-

zelle Nr. aaa als "baureif in fünf Jahren" bezeichnet werde (Markierung in 

pink bzw. violett). Dieses Dokument stamme von der Gemeinde und sei 

nicht von der Beschwerdeführerin I eingereicht worden. Wer diese Markie-

rung angebracht habe, wisse sie (die Beschwerdeführerin I) nicht. Klar sei, 

dass die Parzelle seitens der Gemeinde als baureif in fünf Jahren beurteilt 

worden sei. Diese Aussage müsse sich die Beschwerdeführerin II entge-

genhalten lassen. Auch deswegen habe die Beschwerdeführerin I verstärkt 

auf eine zeitnahe Erschliessung ihres Grundstücks durch die Gemeinde 

vertrauen dürfen und habe sich nicht zu eigenen Erschliessungsbemühun-

gen veranlasst sehen müssen. Ferner verkenne das SKE, dass es im 

vorliegenden Verfahren nicht darum gehe, nach einem Planungsfehler bei 

der Zonenplanrevision 2016 zu suchen, darüber habe in der Tat schon das 

Verwaltungsgericht mit dem Urteil WBE.2018.181 vom 22. November 2018 

entschieden, sondern nach einem solchen bei der Teilrevision des Zonen-

plans 2008, als der südliche Parzellenabschnitt der ersten Bauetappe zu-

gewiesen worden sei. Es gebe keinen Grund, weshalb die Vorinstanz diese 

Frage aus prozessualen Gründen nicht hätte prüfen dürfen. Diese Zuwei-

sung sei mit der ausdrücklichen Begründung erfolgt, dass eine Grund-

stückszufahrt über den H.-Weg möglich sei. Entweder sei dem weiterhin so 

und die Realisierungswahrscheinlichkeit daher gegeben, oder die 

Gemeinde habe mit der Zuweisung einen Planungsfehler begangen und 

handle wider Treu und Glauben, wenn sie dem südlichen Parzellenab-

schnitt die Baureife trotz gegenteiliger Bekundung (mit der Zuweisung) nun 

abspreche. 

 

5.3.3. 

5.3.3.1. 

Der Beschwerdeführerin I ist darin beizupflichten, dass der Bebauung eines 

Grundstücks bei Auszonungen erhebliche Hindernisse im Wege stehen 

 - 29 - 

 

 

 

müssen, damit ein Gemeinwesen keine Entschädigung bezahlen muss 

(BÜHLMANN/KISSLING, a.a.O., S. 23). Bei der Auszonung dürfen die Mass-

stäbe hinsichtlich der Realisierungswahrscheinlichkeit – anders als bei der 

Nichteinzonung – nicht zu hoch angesetzt werden, da es um Land geht, 

das in Übereinstimmung mit dem Bundesrecht einer Bauzone zugewiesen 

worden ist (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 5 N 55). Die Anforderungen an 

die Realisierungswahrscheinlichkeit müssen sachgerecht bleiben, denn die 

Umsetzung der Bauchance ist heute immer an vielfältige rechtliche Voraus-

setzungen und an die Mitwirkung der öffentlichen Hand gebunden; dies 

schliesst die Wahrscheinlichkeit des Bauens nicht aus, wenn grundsätzlich 

ein rechtlicher Anspruch auf die Durchführung der nötigen Verfahren und 

der Erteilung der Bewilligungen besteht. Die konkreten Verhältnisse beim 

ausgezonten Grundstück können sich aber derart ungünstig präsentieren, 

dass sie die Baureife und damit die Realisierungswahrscheinlichkeit aus-

schliessen (RIVA, Praxiskommentar RPG, a.a.O., Art. 5 N 208). Das Bun-

desgericht nimmt im Einzelfall stets eine Gesamtbeurteilung der Bebau-

ungshindernisse vor (BÜHLMANN/KISSLING, a.a.O., S. 23). In erster Linie ist 

auf die rechtlichen Gegebenheiten abzustellen, welche die Chance einer 

besseren Grundstücksnutzung beeinflussen (BGE 131 II 72, Erw. 3.3 mit 

Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 1C_412/2018, 1C_432/2018 vom 

31. Juli 2019, Erw. 4.5). 

 

5.3.3.2. 

Im Lichte der Grundsätze, dass ein Eigentümer nicht erwarten darf, sein 

Land verbleibe auf Dauer in jener Zone, der es einmal zugewiesen wurde, 

und dass die Eigentumsgarantie keinen Anspruch auf staatliche Erschlies-

sungsleistungen und Dienste öffentlicher Anstalten vermittelt, lässt sich die 

Realisierungsmöglichkeit einer künftigen Überbauung schon rechtlich aus-

schliessen, wenn eine Rechtsänderung notwendig ist, damit das Grund-

stück überbaubar wird, etwa durch den Erlass eines Erschliessungs-, Über-

bauungs- oder Gestaltungsplans. Aus dieser Praxis darf aber nicht ge-

schlossen werden, dass der Überbauung automatisch in allen Fällen, in 

denen der Baubewilligung ein Planungsverfahren voranzugehen hat, recht-

liche Hindernisse entgegenstehen, die eine Realisierungswahrscheinlich-

keit einer künftigen Überbauung ausschliessen. Vielmehr ist in jedem 

Einzelfall zu prüfen, ob das Erfordernis zur Erarbeitung eines Sondernut-

zungsplans (Quartierplan, Erschliessungsplan usw.) als rechtliches Hin-

dernis angesehen werden muss, welches die Überbauung in naher Zukunft 

ausschliesst (BGE 131 II 151 ["Boudry"], Erw. 2.4; Urteile des Bundes-

gerichts 1C_653/2017 vom 12. März 2019 ["Amden"], Erw. 4.1, und 

1A.263/2004 vom 24. Oktober 2005 ["Wetzikon"], Erw. 3 [nicht publiziert in 

BGE 131 II 728]). An einem solchen Hindernis fehlt es typischerweise, 

wenn der Quartierplan nur den Zweck hat, die Modalitäten der zulässigen 

Nutzung im Detail zu regeln, ohne den Zweck der Nutzung im betreffenden 

Gebiet zu verändern (vgl. zum Ganzen WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 5 

N 43).  

 - 30 - 

 

 

 

 

Im zitierten Fall "Wetzikon" erkannte das Bundesgericht in einem Quartier-

planverfahren mit Quartierplanbann kein rechtliches Hindernis für eine 

Überbauung des betroffenen Grundstücks (im Planperimeter), was aller-

dings damit zusammenhing, dass schon vor dem Stichtag (des Eigentums-

eingriffs) feststand, dass das Ziel des Quartierplans, die Erschliessung des 

Gebiets als Industrieland, nicht mehr realisiert werden würde. Insofern 

konnte die Überbauung der betroffenen Parzelle das Ziel des Quartierplans 

nicht mehr gefährden bzw. eine rationelle Erschliessung negativ präjudizie-

ren. Im zweiten Fall "Boudry" erblickte das Bundesgericht in der Quartier-

planpflicht kein rechtliches Hindernis für die Überbauung des betroffenen 

Grundstücks mit der Begründung, dass das Quartierplanverfahren auf Be-

gehren des betroffenen Eigentümers hätte eingeleitet werden können und 

mit dem Quartierplan lediglich eine gute Integration und Gestaltung der 

Bauten sichergestellt werden sollte, ohne dass es zu Änderungen der zu-

lässigen Nutzung und zu wesentlichen Abweichungen von den Regelbau-

vorschriften gekommen wäre. Wie im Fall "Boudry" hätte auch die Bebau-

ung der Parzelle im Fall "Amden" einen Sondernutzungsplan erfordert. Und 

auch hier erachtete das Bundesgericht die Realisierungswahrscheinlichkeit 

als gegeben. Entscheidend war für das Bundesgericht, dass der Überbau-

ungsplan einzig das betroffene Grundstück umfasst hätte, womit die Grund-

eigentümer grundsätzlich in der Lage gewesen wären, die Bebaubarkeit 

aus eigener Kraft herbeizuführen. Dabei wurde der kantonalen Genehmi-

gung des Überbauungsplans und offenbar auch einer möglichen Opposi-

tion gegen die Planung aus der Nachbarschaft keine Tragweite beigemes-

sen, die gegen eine hohe Realisierungswahrscheinlichkeit in naher Zukunft 

gesprochen hätte. 

 

5.3.3.3. 

In Würdigung dieser Rechtsprechung und der Parallelen speziell zum Fall 

"Amden" kann entgegen der Sichtweise der Vorinstanz nicht gesagt 

werden, eine Überbauung des südlichen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa 

wäre an einer fehlenden erforderlichen Planung der internen Erschliessung 

auf ihrer eigenen Parzelle gescheitert, die nicht in naher Zukunft gerechnet 

ab dem Stichtag am 23. März 2018 hätte erarbeitet und rechtskräftig be-

schlossen werden können; dies umso weniger, als für diesen Parzellenab-

schnitt keine Gestaltungs- oder Erschliessungsplanpflicht im Sinne von 

§ 16 Abs. 3 BauG galt und sich eine allfällige Notwendigkeit einer (parzel-

leninternen) Erschliessungsplanung nicht aus Gründen des Ortsbild- oder 

Denkmalsschutzes, sondern rein daraus ergeben hätte, dass eine Fläche 

von über 6'000 m2, die mit mehreren Mehrfamilienhäusern überbaut wer-

den sollte, in der Regel nur im Rahmen eines Erschliessungsplans zweck-

mässig (vgl. § 16 Abs. 1 BauG) sowie umweltschonend, landsparend und 

wirtschaftlich (vgl. § 33 Abs. 1 BauG) erschlossen werden kann. Unter die-

sen Vorzeichen hatte die Beschwerdeführerin I bei objektiver Betrachtung 

 - 31 - 

 

 

 

nicht mit grundlegenden Hindernissen gegen eine zonenkonforme Über-

bauung (in einer gewöhnlichen Wohnzone) zu rechnen.  

 

Eine Überbauungsstudie oder ein Architekturwettbewerb hätte nicht vo-

rausgesetzt werden dürfen. Insofern hinkt der Vergleich mit der Gestal-

tungsplanung "J.", wo offenbar beides gemacht wurde und die Planung 

sechs Jahre (von 2003 bis 2009) gedauert haben soll. Kommt hinzu, dass 

besagtes Gebiet der Darstellung der Beschwerdeführerin II zufolge erst mit 

der Teilrevision Zonenplan 2008 eingezont wurde (Beschwerdeantwort I, 

S. 35 Rz. 116). Weshalb bei der Erschliessungsplanung "E.-Weg West" 

vom behaupteten Vorliegen einer Variantenstudie Anfang Mai 2011 bis 

zum abschliessenden Vorprüfungsbericht der Abteilung Raumentwicklung 

des BVU vom 22. Juni 2017 über sechs Jahre verstrichen, ist nicht 

erklärlich und ergibt sich auch nicht aus den dazu eingereichten Unterlagen 

(Beschwerdeantwort I, S. 36 Rz. 118). Ohnehin muss bei Gestaltungs- und 

Erschliessungsplänen regelmässig mit Widerstand aus der Nachbarschaft 

gerechnet werden. Dieser Widerstand hat die von der Beschwerdeführerin 

II angeführten Vergleichsbeispiele zu Gestaltungs- und 

Erschliessungsplanungen in der Gemeinde B. zum Teil nennenswert 

verzögert (vgl. Beschwerdeantwort I, S. 36 f. Rz. 119/120). Trotzdem geht 

die bundesgerichtliche Rechtsprechung nicht von einem Bebau-

ungshindernis aus, solange ein Eigentümer für die Planung als solche nicht 

auf die Mitwirkung Dritter, insbesondere von Dritteigentümern im Planungs-

perimeter angewiesen ist. Schliesslich belegt der Fall "K." (Be-

schwerdeantwort I, S. 38 Rz. 123/124), dass sich Erschliessungsplanun-

gen auch in wesentlich kürzerer Zeit bewältigen lassen. Woher die Be-

schwerdeführerin II im Übrigen die Gewissheit nimmt, dass sich die Be-

schwerdeführerin I ein Fuss- und Fahrwegrecht nicht auf vertraglichem 

Weg (anstatt via Enteignung) hätte sichern können, wird von ihr nicht näher 

erörtert. 

  

5.3.3.4. 

Ein weiteres rechtliches Hindernis für die Überbauung eines Grundstücks 

in naher Zukunft kann die Notwendigkeit weitgehender Erschliessungsar-

beiten oder, wenn die Erschliessung mit geringem Aufwand möglich ist, 

auch der Umstand sein, dass das kantonale Recht dem Eigentümer keinen 

Anspruch auf Anschluss an das öffentliche Leitungsnetz vermittelt 

(WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 5 N 43; vgl. auch das Urteil des Bundesge-

richts 1C_412/2018 vom 31. Juli 2019, Erw. 6.5). In BGE 106 Ia 369 

("Wettingen") wertete das Bundesgericht die fehlende Erschliessung als 

Bebauungshindernis, weil die Erschliessung ein vorheriges Landumle-

gungsverfahren mit einer Beteiligung von weiteren Grundeigentümern er-

fordert hätte. In BGE 119 Ib 124 ("Seengen/Rügel/Gäldrütti") sprach das 

Bundesgericht einem Grundstück die Baureife ab, weil für eine geordnete 

Überbauung des Gebiets mit den nötigen Strassenanlagen Erschlies-

sungsplanungen und Parzellarordnungsmassnahmen notwendig gewesen 

 - 32 - 

 

 

 

wären. Dieser Fall betraf jedoch eine Nichteinzonung. In einem nicht publi-

zierten Urteil des Bundesgerichts 1A.305/1997 vom 24. August 1998 

("Egnach TG") ging es demgegenüber um eine Auzonung und das Bundes-

gericht verneinte die Baureife des betroffenen Grundstücks wegen fehlen-

der Erschliessung mit dem Hinweis, eine direkte Ausfahrt auf die Kantons-

strasse wäre aus Gründen der Verkehrssicherheit nicht bewilligungsfähig 

und für eine anderweitige Erschliessung wäre ein Gestaltungsplan erforder-

lich gewesen (siehe BÜHLMANN/KISSLING, a.a.O., S. 30). 

 

Allerdings verhält sich eine Gemeinde treuwidrig, wenn sie die hohe Reali-

sierungswahrscheinlichkeit wegen der fehlenden Erschliessung verneint, 

nachdem sie selber das Grundstück einer RPG-konformen Bauzone zuge-

teilt und trotzdem über Jahre hinweg nichts unternommen hat, um das 

Grundstück zu erschliessen (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 5 N 43 und 55). 

Damit hat sich das Bundesgericht ausführlich in BGE 131 II 72 ("Wein-

felden") befasst. Der Fall "Weinfelden" betraf eine Parzelle an steiler Hang-

lage, deren Erschliessung sich aus topographischen Gründen als schwierig 

erwies. Das Grundstück war nur zu Fuss über 90 Treppenstufen erreichbar, 

was für eine strassenmässige Erschliessung nach Art. 19 RPG nicht aus-

reichte. Das Bundesgericht hielt dafür, dieser Erschliessungsmangel dürfe 

wegen der Verletzung der Erschliessungspflicht durch die Gemeinde nicht 

dem Grundeigentümer entgegengehalten werden. Als Käufer von Land, 

welches acht Jahre zuvor definitiv dem Baugebiet zugeteilt worden sei, ha-

be der betroffene Grundeigentümer grundsätzlich von dessen Überbaubar-

keit ausgehen dürfen. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass die 

Gemeinde auf die Schwierigkeit der Erschliessung hingewiesen und be-

züglich der Zuweisung des Grundstücks zur Bauzone einen Planungsfehler 

eingeräumt habe, zumal die Gemeinde danach weitere Bauvorhaben auf 

den Parzellen südlich und westlich des betroffenen Grundstücks bewilligt 

und damit eine gesamtheitliche Erschliessungsplanung illusorisch gemacht 

habe. 

 

Im Fall "Wetzikon" konnte der Gemeinde hingegen nicht zum Vorwurf ge-

macht werden, ihrer Erschliessungspflicht nicht nachgekommen zu sein, 

denn sie war verpflichtet, ihre Quartier- und Erschliessungsplanung mit den 

übergeordneten Planungen von Bund und Kantonen zu koordinieren. Inso-

fern durfte sich die Gemeinde auf eine fehlende Erschliessung berufen, oh-

ne gegen den Grundsatz von Treu und Glauben zu verstossen. Weil die 

kantonalen Behörden die Frage, ob die dortige Grundeigentümerin ihre 

Parzelle in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht aus eigener Kraft hätte er-

schliessen können, nur ungenügend abgeklärt hatten, wies das Bundesge-

richt die Sache zu neuem Entscheid an das (Zürcher) Verwaltungsgericht 

zurück. Im zweiten Umgang (Urteil 1A.193/2006 vom 4. Juni 2007) erachte-

te das Bundesgericht die bestehende strassenmässige Erschliessung als 

ungenügend. Konkret waren die Fahrbahn zu wenig breit und kein dingli-

ches Fuss- und Fahrwegrecht gesichert, wobei zwischen der Eigentümerin 

 - 33 - 

 

 

 

des betroffenen Grundstücks und jener des Nachbargrundstücks auch Un-

einigkeit über die Linienführung der Zufahrt über das Nachbargrundstück 

herrschte. Vor diesem Hintergrund schützte das Bundesgericht die Auf-

fassung des Zürcher Verwaltungsgerichts, dass sich der Erschliessungs-

mangel am Stichtag nicht ohne besondere Schwierigkeiten hätte beheben 

lassen und die hohe Realisierungswahrscheinlichkeit somit nicht vorlag. Im 

Urteil 1C_412/2018 vom 31. Juli 2019 ("Horw/Grisigen") reichten dem Bun-

desgericht ein bewilligungsfähiges Strassenbauprojekt für den Ausbau der 

Zufahrtsstrasse sowie ein Vertrag über die Strassennutzung ohne ein ent-

sprechendes dingliches Fuss- und Fahrwegrecht für die Annahme, es habe 

am Stichtag kein grundlegender Erschliessungsmangel bestanden. Es sei 

deshalb nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz von einer ausreichend 

hohen Realisierungswahrscheinlichkeit ausgegangen sei.   

 

5.3.3.5. 

Beim südlichen Abschnitt der Parzelle Nr. aaa kann hinsichtlich der stras-

senmässigen Erschliessung ebenfalls kein grundlegender Erschliessungs-

mangel erkannt werden, ohne das Erfordernis der hohen Realisierungs-

wahrscheinlichkeit überzustrapazieren. Bei der Bewilligung der Reihenein-

familienhäuser auf der Parzelle Nr. jjj (heute Parzellen Nrn. nnn–ooo) am 

26. März 2018 erliess der Gemeinderat B. gestützt auf § 163 Abs. 1 BauG 

eine im Grundbuch anzumerkende öffentlich-rechtliche Baubeschränkung, 

beinhaltend ein Bauverbot auf einer Breite von 4,8 m entlang der südlichen 

Parzellengrenze auf den Teilflächen jjj/4, jjj/1b, jjj/2b und jjj/3b gemäss 

Vorschlag zur Parzellierung L. Architekten, B., vom 18. Juli 2017 für 

sämtliche Bauten, welche eine spätere Erschliessung der Teilfläche der 

Parzelle Nr. aaa beeinträchtigen würden. Dieses Bauverbot diente der 

Sicherstellung, dass die Erschliessung der (südlichen) Teilfläche der 

Parzelle Nr. aaa nicht verunmöglicht wird, und durfte erst mit der 

rechtskräftigen Zuweisung dieser Teilfläche zur Nichtbauzone gelöscht 

werden (vgl. Vorakten, act. 149, Beilagen 21–24). Die Teilflächen jjj/4, 

jjj/1b, jjj/2b und jjj/3b wurden später abparzelliert und entsprechen den 

heutigen Parzellen Nrn. ppp–mmm (Vorakten, act. 149, Beilage 25). In der 

damaligen Baubewilligung wurde zudem festgehalten, dass die Breite der 

auf diese Weise gesicherten Erschliessungsflächen den Anforderungen 

einer Zufahrtsstrasse gemäss VSS-Norm  

SN 640 045 auch für 30 Wohneinheiten auf der Parzelle Nr. aaa genüge. 

Die Parzellen Nrn. ppp–mmm sind entsprechend ihrem Erschliessungs-

zweck (für die Reiheneinfamilienhäuser auf den Parzellen Nrn. nnn–ooo) 

asphaltiert. Spitzfindig ist die Argumentation der Beschwerdeführerin II, es 

handle sich nicht um einen Zufahrtsweg, sondern um Hausvorplätze. Offen-

kundig wird diese Fläche auch von den Eigentümern der Parzellen 

Nrn. ooo–nnn als Hauszufahrt genutzt.  

 

Es hätte demnach nur noch eines öffentlich zu beurkundenden Dienst-

barkeitsvertrags mit Eintrag im Grundbuch zur Begründung eines  

 - 34 - 

 

 

 

Fuss- und Fahrwegrechts mit den Eigentümern der Strassenparzellen 

Nrn. ppp–mmm oder – im Falle der fehlenden Mitwirkung derselben – eines 

Erschliessungsplans als Enteignungstitel gemäss § 132 Abs. 1 lit. c BauG 

bedurft, um die strassenmässige Erschliessung des südlichen Abschnitts 

der Parzelle Nr. aaa über den H.-Weg rechtlich sicherzustellen. Wie 

gesehen (vgl. Erw. 5.3.3.3 vorne), wäre der Erlass eines Erschlies-

sungsplans zwecks Planung der internen Erschliessung dieses Parzellen-

abschnitts innerhalb eines Zeitraums von zwei bis drei Jahren gerechnet 

ab dem Datum des Eigentumseingriffs am 23. März 2018 zu bewerkstelli-

gen gewesen. Weil es zudem ein Leichtes gewesen wäre, die bereits er-

stellte Hauszufahrt auf den Parzellen Nrn. ppp–mmm in diese Erschlies-

sungsplanung zu integrieren, ist auch insoweit darauf abzustellen, dass die 

rechtliche Sicherstellung der Erschliessung des südlichen Abschnitts der 

Parzelle Nr. aaa im Zeitpunkt des Eigentumseingriffs in naher Zukunft zu 

realisieren gewesen wäre. Daran ändert auch das Scheitern früherer ge-

meinsamer Erschliessungsbemühungen der Eigentümer der Parzellen 

Nrn. aaa und jjj nichts.  

 

Ohne Bereitschaft der Eigentümer der Parzellen Nrn. ppp–mmm, mit der 

Beschwerdeführerin I einen Grunddienstbarkeitsvertrag für ein darauf las-

tendes Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten der Parzelle Nr. aaa abzu-

schliessen, hätten die erwähnten Parzellen zwar in den Erschliessungs-

planperimeter einbezogen werden müssen, um einen Enteignungstitel für 

die rechtliche Sicherung eines Fuss- und Fahrwegrechts über die Parzellen 

Nrn. ppp–mmm zu erlangen. Für die Erarbeitung dieses Erschliessungs-

plans (Planungsarbeiten) wäre jedoch die Beschwerdeführerin I angesichts 

der bereits ausgeschiedenen Wegfläche, der somit klar vorgegebenen Li-

nienführung (ohne jeden Spielraum für die Beteiligten) und der bereits er-

stellten (asphaltierten) Weganlage nicht unbedingt auf die Mitwirkung der 

betreffenden Eigentümer angewiesen gewesen. Gegen den Erschlies-

sungsplan hätten die Eigentümer der Parzellen Nrn. ppp–mmm, die zu-

gleich Eigentümer der Parzellen Nr. nnn–ooo (Reiheneinfamilienhäuser) 

sind, als Nachbarn mit spezifischer Beziehungsnähe so oder so opponieren 

können, selbst wenn die Parzellen Nrn. ppp–mmm ebenfalls im Eigentum 

der Beschwerdeführerin I (und ihres Bruders) gestanden hätten. Allein aus 

dem Umstand, dass Nachbarn gegen eine Erschliessung (die Mehrverkehr 

generiert) opponieren, darf jedoch nicht auf eine fehlende Realisierungs-

wahrscheinlichkeit geschlossen werden. Mit dem Widerstand von Nach-

barn gegen einen Erschliessungsplan muss grundsätzlich immer gerechnet 

werden, ohne dass die Rechtsprechung (des Bundesgerichts) deswegen 

ohne weiteres von einer in nahen Zukunft kaum realisierbaren Überbau-

ungschance ausginge (vgl. dazu schon Erw. 5.3.3.2 vorne). Entscheidend 

ins Gewicht fällt hier zudem, dass alternative Erschliessungsvarianten, bei-

spielsweise über den E.-Weg, im Eingriffszeitpunkt sehr viel aufwendiger 

und weniger landsparend gewesen wären. Entsprechend wurden solche 

 - 35 - 

 

 

 

Alternativen von den Planungsbehörden respektive dem von ihnen be-

auftragten Planungsbüro schon seit längerem gar nicht erst in Betracht ge-

zogen (vgl. Vorakten, act. 152, Beilage 11, wo nur die Erschliessung über 

den F.-Weg [auf die G.-Strasse] erwähnt und diese als "relativ einfach" 

eingeschätzt wurde). Als einzig sinnvolle Variante wäre eine Erschliessung 

via H.-Weg und F.-Weg auf die G.-Strasse in Frage gekommen. Auch 

daraus lässt sich schliessen, dass die Baureife des südlichen 

Parzellenabschnitts im Frühjahr 2018 relativ kurzfristig hätte hergestellt 

werden können. 

 

Gegenteiliges lässt sich auch dem Urteil des Verwaltungsgerichts 

WBE.2018.181 vom 22. November 2018 nicht entnehmen, wo es nur um 

die Frage ging, ob der Parzellenabschnitt im Zeitpunkt der Zuweisung zur 

Landwirtschaftszone schon erschlossen war, und nicht darum, wie einfach 

oder komplex sich eine Erschliessung in Zukunft gestalten würde. Mit Be-

zug auf die strassenmässige Erschliessung ist demnach eine hohe Reali-

sierungswahrscheinlichkeit anzunehmen. 

 

Insofern kann offengelassen werden, ob die Gemeinde ihrer Erschlies-

sungspflicht in genügender Weise nachgekommen ist. Immerhin sorgte die 

Gemeinde (auf Anregung der Beschwerdeführerin I) dafür, dass die Parzel-

le Nr. jjj an der südlichen Grenze mit einem öffentlich-rechtlichen Bauverbot 

belegt wurde, um die Erschliessung des südlichen Teils der Parzelle 

Nr. aaa über den H.-Weg abzusichern. Eine (Voll-)Enteignung der 

vorgesehenen Erschliessungsfläche (heute Parzellen Nrn. ppp–mmm) 

oder die Errichtung einer Zwangsdienstbarkeit konnte von der Gemeinde 

eher nicht verlangt werden, solange die Beschwerdeführerin I diesbezüg-

lich kein Tätigwerden der Gemeinde verlangte und daran festhielt, den süd-

lichen Parzellenteil weiterhin landwirtschaftlich zu nutzen. Die vorinstanzli-

chen Ausführungen dazu, es sei der Gemeinde nicht vorzuwerfen, dass sie 

den südlichen Abschnitt der Parzelle Nr. aaa nicht vorrangig erschlossen 

bzw. dessen Erschliessung (auf dem Enteignungsweg) rechtlich sicherge-

stellt habe, verdient grundsätzlich Zustimmung.  

 

5.3.3.6.  

Was die Erschliessungen mit Werkleitungen anbelangt, erhellt aus dem 

Leitungskatasterplan vom 13. März 2019 (Vorakten, act. 149, Beilage 19), 

der wesentlich aktueller ist als das Erschliessungsprogramm vom Februar 

2002 (Vorakten, act. 152, Beilage 11), dass der Aufwand dafür, eine Über-

bauung auf dem südlichen Abschnitt der Parzelle Nr. aaa an die Kanalisa-

tion, die Frischwasserleitung, die Stromleitung und die Leitung der Tele-

kommunikationsanbieter anzuschliessen, im Eingriffszeitpunkt (März 2018) 

nach Einschätzung des Verwaltungsgerichts, dem eine promovierte Archi-

tektin ETH als Fachrichterin angehört, nicht mehr gross gewesen wäre. 

Auch diesbezüglich hätte es für eine vollständige Erschliessung des Grund-

stücksteils kaum mehr als zwei oder drei Jahre gebraucht. 

 - 36 - 

 

 

 

 

5.3.3.7.   

Aus den dargelegten Gründen gibt es auch beim südlichen Abschnitt der 

Parzelle Nr. aaa keine erheblichen rechtlichen Hindernisse, die im Eingriffs-

zeitpunkt (23. März 2018) eine Überbauung in naher Zukunft ausgeschlos-

sen hätten. Auch die von der Beschwerdeführerin II ins Feld geführte Bau-

sperre oder Planungszone zur Absicherung der im September 2016 von 

der Gemeindeversammlung beschlossenen Auszonung, die einem Bauge-

such der Beschwerdeführerin I schon vorher ("viel früher") entgegenge-

standen hätte (Beschwerdeantwort I, S. 25 f. Rz. 85 und S. 28 Rz. 95), 

kann nicht als rechtliches Bebauungshindernis betrachtet werden. Geht 

einem definitiven Eingriff eine provisorische Massnahme voraus, wie z.B. 

der Erlass einer Planungszone, ist zwar auf den Zeitpunkt des Inkrafttre-

tens des definitiven Eingriffs abzustellen; mit der provisorischen Massnah-

me darf indessen nicht zum Nachteil des Betroffenen ein Ausschluss der 

Entschädigungspflicht (mangels Realisierungswahrscheinlichkeit) begrün-

det werden (Urteil des Bundesgerichts 1A.236/2005 vom 18. April 2006, 

Erw. 2.4; nicht veröffentlichte Erw. 4.2 von BGE 131 II 728 [1A.263/2004 

vom 24. Oktober 2005; "Wetzikon"]). Dass der südliche Abschnitt der Par-

zelle Nr. aaa aufgrund der tatsächlichen Umstände (Lage und Form des 

Grundstücks) überbaubar gewesen wäre, scheint zwischen den Parteien 

unbestritten zu sein (Beschwerdeantwort I, S. 29 Rz. 96). Die hohe Reali-

sierungswahrscheinlichkeit ist folglich unter allen Titeln auch für diesen 

Grundstücksteil zu bejahen.  

 

6. 

Das führt zusammenfassend zur Einschätzung, dass die Zuweisung des 

(südlichen) Abschnitts der Parzelle Nr. aaa von der Zone W2 in die Land-

wirtschaftszone, die als Auszonung eines Grundstücksteils zu werten ist, 

der sich in naher Zukunft mit hoher