# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ee002843-db2b-5acc-9018-02b5ccf5ffbf
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-10-06
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 06.10.2016  VB.2016.00211
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2016-00211_2016-10-06.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2016.00211	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 06.10.2016
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 13.02.2017 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Nutzungsplanung

	
Kommunale Nutzungsplanung: Aussichtsschutz.

Kognition der Rekurs- und der Genehmigungsinstanz sowie des Verwaltungsgerichts bei der Überprüfung einer kommunalen Nutzungsplanung (E. 2.). Die Vorinstanz  hat zu Recht eine Abwägung des öffentlichen und des privaten Interesses vorgenommen und zutreffend erwogen, dass ein zonenkonformer Neubau auf dem Grundstück des Beschwerdegegners die Qualität der Aussicht höchstens geringfügig beeinträchtigen würde. Dementsprechend ist das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzes im genannten, sehr schmalen Sektor am westlichen Rand des Aussichtschutzbereichs als bescheiden zu gewichten. Es wird vom privaten Interesse des Beschwerdegegners, mit einem Neubau das nach der BZO zulässige Untergeschoss und Obergeschoss erstellen zu können, bei Weitem überwogen (E. 4.4.3).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSSICHTSSCHUTZ
GEMEINDEAUTONOMIE
KOGNITION
NUTZUNGSPLANUNG
ÖFFENTLICHES INTERESSE
ÜBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 36 BV
Art. 36 Abs. III BV

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  3.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2016.00211

 

 

Urteil

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 6. Oktober 2016

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter
Christian Mäder, Gerichtsschreiber
Cyrill Bienz.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführerin,

 

gegen

 

C, vertreten durch RA D, 

Beschwerdegegner,

 

und

 

 

1.    Gemeinde F, vertreten durch den Gemeinderat, dieser
vertreten durch RA R, 

 

2.    Baudirektion Kanton Zürich, 

 

3.    H, 

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend
Nutzungsplanung,

hat sich
ergeben:

I.  

Die Gemeindeversammlung F beschloss am 11. März 2015
eine Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung. Dabei nahm sie Anpassungen am
Aussichtsschutzbereich "E" vor. Mit Verfügung vom 16. Juli 2015
genehmigte die Baudirektion diese Festsetzung.

II.  

Gegen diesen Beschluss erhob C als Eigentümer der
Liegenschaft Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 Rekurs beim Baurekursgericht
und beantragte, der Aussichtsschutz sei in der Weise anzupassen, dass sein
Grundstück von der Festlegung nicht mehr erfasst werde.

Das Baurekursgericht lud auf deren Begehren H und A bei,
führte einen doppelten Schriftenwechsel und am 15. Dezember 2015 einen
Augenschein durch. Daraufhin hiess es den Rekurs mit Entscheid vom 8. März
2016 gut und hob den Gemeindeversammlungsbeschluss vom 11. März 2015 sowie
die Genehmigungsverfügung der Baudirektion vom 16. Juli 2015 insoweit auf,
als das Grundstück Kat.-Nr. 01 vom Aussichtsschutz "E" erfasst
werde. Die Gemeinde F wurde eingeladen, den genannten Sondernutzungsplan neu
festzusetzen und genehmigen zu lassen.

III.  

Mit Beschwerde vom 22. April 2016 liess A dem
Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid vom 8. März 2016
aufzuheben und den Gemeindeversammlungsbeschluss vom 11. März 2015
wiederherzustellen. Ausserdem verlangte sie eine Parteientschädigung.

Die
Gemeinde F sowie das Amt für Raumentwicklung erklärten am 23. bzw. 25. Mai
2016 den Verzicht auf eine Stellungnahme bzw. Antragstellung. In seiner Vernehmlassung
vom 30. Mai 2016 schloss das Baurekursgericht auf Abweisung der
Beschwerde. Der Beschwerdegegner liess am 12. Juli 2016 – unter
Zusprechung einer Parteientschädigung – Abweisung der Beschwerde beantragen.

 

Mit
Eingabe vom 25. August 2016 verzichtete die Gemeinde F auf eine Replik.
Die Beschwerdeführerin liess in der Replik vom 26. September 2016 an ihren
Anträgen festhalten.

 

Auf
die Erwägungen des Baurekursgerichts und die Parteivorbringen wird, soweit
wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen den Entscheid des
Baurekursgerichts erhobenen Beschwerde zuständig.

1.2 Die
Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 03 an der G-Strasse 04.
Die vom Baurekursgericht angeordnete Entlassung des Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 01
seeseitig des Hausgrundstücks G-Strasse 02 aus dem Aussichtsschutz ermöglicht
dem Beschwerdegegner im Fall der Überbauung einen grösseren Gebäudekubus, wodurch
die Sicht der Beschwerdeführerin auf den Zürichsee und das Dorf F eingeschränkt
würde. Kraft § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) ist sie unter diesen Umständen legitimiert, sich mit Beschwerde
gegen den Rekursentscheid für die Wiederherstellung des Gemeindeversammlungsbeschlusses
vom 11. März 2015 zu wehren.

1.3 Die vom Baurekursgericht am Augenschein getroffenen
Feststellungen können auch vom Verwaltungsgericht berücksichtigt werden (Kaspar
Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 7
N. 81). Ausserdem geben die Akten über die massgebenden Umstände des streitbetroffenen
Planungsakts hinreichend Auskunft. Auf einen gerichtlichen Lokaltermin kann
daher verzichtet werden.

2.
 

Bei der Überprüfung
einer kommunalen Nutzungsplanung haben sich die Rekurs- und die
Genehmigungsinstanz Zurückhaltung aufzuerlegen. Sie prüfen den angefochtenen
Akt zwar nicht nur auf Rechtmässigkeit, sondern auch auf Zweckmässigkeit und
Angemessenheit hin (§ 20 VRG; § 5 Abs. 1 PBG), haben dabei aber
die der Gemeinde bei der Festsetzung der Bau- und Zonenordnung zustehende
Planungsautonomie zu beachten, insbesondere wenn es für die Beurteilung auf die
örtlichen Verhältnisse ankommt. Sie dürfen nur dann korrigierend eingreifen,
wenn sich die kommunale Lösung aufgrund überkommunaler Interessen als
unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung
widerspricht oder wenn die Unzweckmässigkeit oder Unangemessenheit der kommunalen
Planfestlegung offensichtlich ist (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20
N. 77). Kraft Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes vom
22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) müssen Nutzungspläne von
Bundesrechts wegen durch mindestens eine Rechtsmittelbehörde voll überprüft
werden können. Damit ist gemäss Bundesgericht eine Kontrolle der Angemessenheit
mitenthalten; allerdings muss diese Instanz auch im Anwendungsbereich von
Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG die Gemeindeautonomie respektieren (Donatsch,
§ 20 N. 78).

Das Verwaltungsgericht
ist bei der Überprüfung von Rekurs- und Genehmigungsentschei­den betreffend
kommunale Anordnungen auf die Rechtskontrolle beschränkt (§ 50 Abs. 1
und 2 VRG). Wurden mit diesen Entscheiden kommunale Nutzungsplanungen
aufgehoben, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Kognition
auch zu prüfen, ob die Rekurs- und Genehmigungsinstanz in rechtsverletzender
Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet habe.

Im wegleitenden
Entscheid VB.2013.00468 vom 17. Dezember 2013 hat das Verwaltungsgericht
seine Praxis zur Kognition des Baurekursgerichts in Einordnungsfragen geändert
und dabei Erwägungen angestellt, die auch bei der Überprüfung von
Planungsentscheiden zu berücksichtigen sind. So hat das Gericht festgehalten,
der Umstand, dass die Gemeinden bei der Anwendung offen formulierter kantonaler
Bestimmungen über einen gewissen Spielraum verfügten, bedeute nicht, dass das
zur Angemessenheitskontrolle befugte Baurekursgericht erst dann eingreifen dürfe,
wenn sich der angefochtene Entscheid geradezu als sachlich nicht mehr
vertretbar erweise. Zwischen der Gemeindeautonomie und dem verfassungsmässigen
Anspruch auf Ausschöpfung der gerichtlichen Überprüfungsbefugnis sei im Sinn
eines möglichst schonenden Ausgleichs der verschiedenen Verfassungs- und
Grundrechtsinteressen praktische Konkordanz herzustellen. Das Baurekursgericht
dürfe den kommunalen Entscheid unter gebührender Berücksichtigung der
Erwägungen überprüfen; abgesehen von der insoweit gebotenen Rücksichtnahme auf
die Gemeinde­autonomie rechtfertige sich jedoch keine weitergehende
Einschränkung seiner Kognition.

3.
 

Gemäss § 75 PBG
kann die Bau- und Zonenordnung für im Zonenplan bezeichnete Lagen Anordnungen
treffen, welche die Aussicht oder die Sicht auf besondere Geländeformen
sichern. Bei der Festsetzung eines Aussichtspunkts handelt es sich um eine
Eigentumsbeschränkung. Eine solche bedarf nach Art. 36 Abs. 1 der Bundesverfassung
vom 18. April 1999 (BV) einer gesetzlichen Grundlage; diese ist mit der
Ermächtigungsnorm von § 75 PBG in Verbindung mit Art. 36 der Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde F vom 4. Oktober 1984 (mit späteren Änderungen;
BZO) gegeben. Die letztgenannte Bestimmung lautet:

"1    Die zur Sicherstellung des Aussichtsschutzes
freizuhaltenden horizontalen und vertikalen Sichtwinkel sind in
Aussichtsschutzplänen festgelegt.

 2     Die Sichtwinkel gelten ab Augenhöhe (= 1.50 m über
dem gewachsenen Terrain) am bezeichneten Punkt.

 3     Kein Bestandteil eines Gebäudes oder der
Umgebungsgestaltung darf die durch die Sichtwinkel festgelegte Ebene
durchstossen."

Sodann muss der Eingriff
durch ein öffentliches Interesse gerechtfertigt und verhältnismässig sein
(Art. 36 Abs. 2 und 3 BV).

4.
 

4.1 Die
Gemeindeversammlung F hatte schon mit Erlass der Bau- und Zonenordnung vom 4. Oktober
1984 am sogenannten "I-Platz" den Aussichtsschutz "E" festgesetzt.
Dieser erfasste einen horizontalen Sichtwinkel von knapp 155° und definierte
unter Berücksichtigung der Geländeneigung negative vertikale Sichtwinkel. Wie
dem erläuternden Bericht zur Teilrevision Nutzungsplanung zu entnehmen ist,
beantragte der Gemeinderat, den äusseren Geltungsbereich des Aussichtsschutzes
auf die Achse J-Weg/K-Strasse/L-Strasse zu beschränken. Denn ausserhalb dieses
Perimeters bedürfe es keines Aussichtsschutzes mehr, weil die Aussicht zum See,
zum Dorf und zu den Anhöhen (Nordost-Südwest) auch dann gewährleistet sei, wenn
die zonengemäss erlaubten Gebäude- und Firsthöhen ausgeschöpft würden. Die
horizontalen und vertikalen Sichtwinkel seien nach wie vor sachgerecht. Unter
Berücksichtigung einer Einwendung des Beschwerdegegners beantragte der
Gemeinderat der Gemeindeversammlung, den im Plan vermerkten Sektor 120° bis 110°
am westlichen Rand des Aussichtsschutzbereichs zu streichen, damit die
Überbaubarkeit einzelner Grundstücke, namentlich von Kat.-Nr. 01 des
Beschwerdegegners, in diesem bezüglich der Aussicht weniger bedeutenden
Abschnitt nicht übermässig beschnitten werde. Die Gemeindeversammlung folgte
dem nicht und beschloss, den Aussichtsschutz im Sektor 120° bis 110°
beizubehalten.

4.2 Das
Baurekursgericht hielt in seinen Erwägungen fest, dass die Festlegung des Aussichtsschutzes
aus dem Jahr 1984 durch den angefochtenen Beschluss ersetzt worden sei, weshalb
die Anordnung umfassend auf ihre Rechtmässigkeit überprüft werden müsse. Vom I-Platz
bestehe ein weit offenes Blickfeld mit Sicht auf den Zürichsee, die Ortschaft F,
die Hügelzüge mit Berg N, Berg O und Berg P und auf die Bergkette Q. An der
Erhaltung dieser Aussicht bestehe ein grosses öffentliches Interesse. Das
Grundstück Kat.-Nr. 01 des Beschwerdegegners liege im äussersten
westlichen Sektor des zu sichernden Blickfeldes (120° bis 110°, Sicht Richtung
Südwesten). Dort führe der Blick über die unbebauten Wiesen unmittelbar vor dem
I-Platz, die Einfamilienhäuser J-Weg 05 und K-Strasse 15, das
hinterliegende Wohnquartier und die genannten Anhöhen im Hintergrund. Das
Grundstück Kat.-Nr. 01 liege über 120 m vom Aussichtspunkt entfernt,
einige Meter tiefer und sei der Wohnzone W2 zugeordnet. Art. 3 BZO
erlaube dort eine Gebäudehöhe von 7,50 m und eine Firsthöhe von 5 m.
Selbst bei Ausschöpfung dieser Grundmasse bliebe die Aussicht auf die Anhöhen
gewahrt. Der vertikale Sichtwinkel des Aussichtsschutzes sei so tief angesetzt,
dass bei einer entsprechend beschränkten Überbauung von Kat.-Nr. 01 das
hinterliegende Wohnhaus J-Weg 05 sogar ungefähr ab Traufhöhe eingesehen
werden könne. Die Sicht auf die Dachlandschaft im fraglichen Bereich sei jedoch
nicht Zweck des Aussichtsschutzes. Es frage sich, ob eine zonenkonforme
Überbauung der genannten Parzelle die Qualität der Aussicht insgesamt
beeinträchtigen könnte. In südwestlicher Richtung dominierten im Vordergrund
des Aussichtspunktes die der Freihaltezone zugeteilte Wiesenparzelle Kat.-Nr. 07
sowie der unterhalb anstossende Garten auf Kat.-Nr. 08 mit seiner Baumbepflanzung.
Gegenüber letzterer und dem Wohnhaus des Beigeladenen H auf Kat.-Nr. 09
(Distanz ca. 87 m) trete ein künftiges Gebäude auf Kat.-Nr. 01 des
Beschwerdegegners (Distanz ca. 128 m) deutlich in den Hintergrund. Der
First eines Satteldachs würde höchstens wenig über den First des dahinter
liegenden Gebäudes am J-Weg 05 hinausragen. Zudem wäre ein Neubau wegen der
Parzellenform mit seiner Schmalseite bzw. giebelständig zum Aussichtspunkt zu
stellen. Im Übrigen richte sich das Volumen nach den Zonenvorschriften und
entspreche der umliegenden Bebauung. Von einer überdimensionierten Erscheinung
könne daher nicht die Rede sein. Nach dem Gesagten bestehe höchstens ein sehr
geringes öffentliches Interesse an der Beibehaltung des Aussichtsschutzes im
streitbetroffenen Umfang, der die entgegenstehenden privaten Interessen des Beschwerdegegners
keinesfalls überwiege. Wie einer Bauverweigerung vom 20. September 2010 zu
entnehmen sei, lasse sich auf Kat.-Nr. 01 trotz des Aussichtsschutzes wohl
ein zweigeschossiges Flachdachgebäude realisieren, wobei jedoch auf ein gemäss
Art. 3 BZO zulässiges Unter- und Dachgeschoss verzichtet werden müsste.
Darin liege eine erhebliche Einschränkung, die sich nicht durch ein
überwiegendes öffentliches Interesse rechtfertigen lasse. Die Gutheissung des
Rekurses führe zur Entlassung der Parzelle Kat.-Nr. 01 aus dem im Plan
grau markierten Geltungsbereich. Die Gemeinde F habe somit den Aussichtsschutz "E"
in diesem Sinn neu festzusetzen und genehmigen zu lassen. Weil die übrigen
Grundstücke im Sektor 120° bis 110° nicht Gegenstand des Rekursverfahrens
gebildet hätten, falle eine weitergehende Aufhebung des Gemeindeversammlungsbeschlusses
ausser Betracht.

4.3 Die
Beschwerdeführer bringen zur Begründung ihres Rechtsmittels vor, dass das Baurekursgericht
zu Unrecht zwischen dem öffentlichen Interesse an der Beibehaltung des ursprünglichen
Aussichtsschutzes und dem privaten Interesse des Beschwerdegegners an der
zonengemässen Überbauung seiner Parzelle Kat.-Nr. 01 abgewogen und
letzterem den Vorzug gegeben habe. Damit habe die Vorinstanz die
Gemeindeautonomie sowie die für Planänderungen geltenden Grundsätze missachtet.
Die Gemeindeversammlung vom 11. März 2015 habe nicht den Aussichtsschutz "E"
neu festgesetzt, sondern über eine Änderung der Festlegung aus dem Jahr 1984
befunden. Eine Überprüfung und Änderung von Nutzungsplänen sei allein dann
zulässig, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert hätten. Vorliegend
seien seit 1984 nur ausserhalb einer Distanz von 150 m zum Aussichtspunkt
neue Bauten entstanden, die den horizontalen Sichtwinkel tangiert hätten. Die
Baubehörde habe lediglich innerhalb des genannten Abstandsbereichs auf der
Einhaltung des Aussichtsschutzes bestanden. Dementsprechend habe auch die
Baudirektion im Genehmigungsverfahren nur die flächige Anpassung, d.h. die
Verkleinerung, nicht aber die vorbestandene Festlegung geprüft. Entgegen der
Auffassung des Baurekursgerichts habe die Gemeindeversammlung über die Ausdehnung
des Aussichtsschutzes nicht neu befunden. Selbst wenn sich die Verhältnisse
erheblich geändert hätten, was hier nicht zutreffe, würde eine Planänderung ein
überwiegendes Interesse erfordern. Bei der Interessenabwägung tauge die von der
Vorinstanz vorgenommene Gegenüberstellung des öffentlichen Interesses an der
Planbeständigkeit mit den Privatinteressen eines einzelnen Grundeigentümers
kaum als Entscheidungskriterium. Denn der Umfang der Planungsautonomie der
Gemeinde dürfe nicht an einem "Einzelschicksal" gemessen werden. Die
Argumentation des Baurekursgerichts, wonach eine zonenkonforme Baute auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 die zu schützende Aussicht nicht wesentlich
beeinträchtige, könne isoliert betrachtet bei jeder Parzelle im betroffenen
Perimeter vorgebracht werden. Die Beschwerdeführerin habe denn auch an der
Gemeindeversammlung davor gewarnt, den Aussichtsschutz auf diese Weise
"scheibchenweise" aufzuheben. Gemäss Feststellung der Vorinstanz
könne auch nach der Beibehaltung des Aussichtsschutzes im bisherigen Umfang auf
Kat.-Nr. 01 ein zweigeschossiges Flachdachgebäude erstellt werden. Die Feststellung,
dass auf das gemäss Art. 3 BZO zulässige Unter- und Dachgeschoss verzichtet
werden müsste, sei insoweit zu relativieren, als eine Neubaute ohnehin die Gebäudehöhe
von 7,50 m beachten müsse und die Abgrabung nicht eingeschränkt werde. Das
nach wie vor aktuelle öffentliche Interesse am Aussichtsschutz erstrecke sich
allgemein auf Geländeveränderungen und Bauten im gesamten Sichtschutzbereich.
Wenn die Gemeindeversammlung den bisherigen Perimeter "ohne punktuelle
Aufhebung im Bereich des Grundstücks Kat.-Nr. 01" bestätigt habe, und
zwar "mit überwältigender Mehrheit", sei diese Festlegung angemessen
und zweckmässig.

Dem hält der Beschwerdegegner entgegen, dass von einer
"kommunalen Anwendungspraxis von 150 m" keine Rede sein könne;
vielmehr sei der Aussichtsschutz ursprünglich auf zwei Bautiefen bzw. 40–50 m
festgelegt, indessen durch den Gemeinderat auf 80 m erweitert worden.
Jedenfalls habe sich die von der Gemeinde im Jahr 2012 veranlasste Kontrolle
von Verletzungen des Aussichtsschutzes auf einen Radius von 40–50 m bezogen.
Was den Einbezug des Aussichtsschutzes "E" in die Teilrevision der
Nutzungsplanung betreffe, seien zunächst die Sichtwinkel in der Horizontalen
und Vertikalen überprüft worden. Hinsichtlich der äusseren Begrenzung habe sich
der Gemeinderat auf den Standpunkt gestellt, dass die aus dem Aussichtsschutz
entlassenen Bereiche nicht mehr nötig seien. Der von der Beschwerdeführerin
erhobene Vorwurf, dass der Gemeinderat den Beschwerdegegner bevorzugt habe, sei
abwegig. Im Licht des neuesten Bundesgerichtsentscheids vom 2. Mai 2016 (1C_34/2016,
siehe E. 4.4.3) könne dem Baurekursgericht nicht vorgeworfen werden, die
Gemeindeautonomie missachtet zu haben. Vielmehr habe der Gemeinderat im
Mitwirkungsverfahren erkannt, dass der Aussichtsschutz in seiner ursprünglichen
Fassung das Grundstück Kat.-Nr. 01 übermässig beschränke und deshalb der
Einwendung des Beschwerdeführers stattgegeben. Dass eine bei ihrem Erlass nicht
hinreichend klar definierte nutzungsplanerische Festlegung nach 30 Jahren
überprüft werde, sei keineswegs unzulässig. Es sei unbestritten, dass der
Aussichtsschutz bei einem Neubau auf Kat.-Nr. 01 sowohl ein Untergeschoss
als auch ein Dach- oder Attikageschoss verhindern würde. Wie der Augenschein
des Baurekursgerichts gezeigt habe, nähme die Aussichtsqualität am Standort des
Aussichtspunktes keinen Schaden, wenn der Beschwerdegegner ein zonengemässes
Gebäude errichten würde. Hinzu komme, dass die Bauten und Pflanzen unterhalb
der Sichtachsen deutlich näher und exponierter im Blickfeld des Betrachters lägen
als solche auf Kat.-Nr. 01.

4.4  

4.4.1
Streitgegenstand bildet die von der Gemeindeversammlung im Rahmen der
Teilrevision Nutzungsplanung am 11. März 2015 beschlossene "Anpassung
Aussichtsschutz E". Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, ist
die gesamte Festlegung Gegenstand des Beschlusses und damit auch Anfechtungsobjekt.
Dies ergibt sich einerseits aus formellen Gründen, weil die Festsetzung eines
Aussichtsschutzes als Sondernutzungsplan – wie zum Beispiel auch eine Bau- oder
eine Abstandslinie – eine planerische Einheit bildet. Anderseits folgt dies
auch aufgrund der aus Art. 15 RPG fliessenden Pflicht der Gemeinden, ihre
Nutzungsplanung nach 15 Jahren auf ihren Revisionsbedarf zu überprüfen
(BGr, 2. Dezember 2010, 1C_306/2010, E. 2.1). Im Rahmen einer solchen
Revision hat der Planungsträger auch zu klären, ob bisherige planungsrechtliche
Festlegungen beibehalten werden sollen oder nicht. Dies gilt namentlich dann,
wenn eine solche Festlegung – wie hier mit Bezug auf das Grundstück Kat.-Nr. 01
des Beschwerdegegners – zu einer Beschränkung des Grundeigentums führt. Eine
materielle Überprüfung des Aussichtsschutzbereichs hat der Gemeinderat denn
auch in die Wege geleitet, wie sich dem erläuternden Bericht zur Teilrevision
Nutzungsplanung entnehmen lässt. Dabei hat er den Aussichtsschutz "E"
in der Tiefe wesentlich verkürzt. Heute nichts mehr zur Sache tut die von den
Parteien kontrovers dargestellte Bewilligungspraxis der Baubehörde betreffend
den Aussichtsschutz in der Fassung von 1984.

4.4.2
Die sachverhaltlichen Feststellungen des Baurekursgerichts ergeben sich aus
den Akten und sind unbestritten. Insbesondere gibt das Protokoll des
Augenscheins vom 15. Dezember 2015 Auskunft darüber, in welcher Weise sich
im Fall der Aufhebung des Aussichtsschutzes eine zonenkonforme Überbauung auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 01 des Beschwerdegegners auswirken würde.

4.4.3
Zur Überprüfung der Rechtmässigkeit des Aussichtsschutzes hat die
Vorinstanz zu Recht eine Abwägung des öffentlichen und des privaten Interesses
vorgenommen. Dies haben auch das Verwaltungsgericht im Entscheid VB.2015.00421
vom 19. November 2015 betreffend einen Aussichtspunkt in Thalwil sowie
nachfolgend das Bundesgericht im Urteil 1C_34/2016 vom 2. Mai 2016 getan.

Wie die Vorinstanz zu Recht erwogen hat, gilt es zu
prüfen, ob die streitbetroffene Einschränkung des Aussichtsschutzes am äusseren
Rand des äussersten westlichen Teilbereichs (Sektor 120° bis 110°) die
Aussichtsqualität am Standort "I-Platz" als Gesamteindruck
beeinträchtigen würde. Dabei fällt zunächst ins Gewicht, dass der seeseitige
Nahbereich des Aussichtspunkts der Freihaltezone zugeordnet und die Erhaltung
der dortigen Wiese schon aus diesem Grund sichergestellt ist. Das Grundstück
Kat.-Nr. 01 des Beschwerdegegners liegt rund 120 m vom Aussichtspunkt
entfernt und um einiges tiefer. Weiter südlich und östlich dieser Parzelle
besteht eine dichte Überbauung. Neben der vorhandenen Bausubstanz wird die
Aussicht sowohl im Nahbereich der Freihaltezone als auch bei den hinterliegenden
Häusern durch zahlreiche Bäume eingeschränkt. Unter diesen Umständen ist dem
Baurekursgericht beizupflichten, dass ein zonenkonformer Neubau auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 die Qualität der Aussicht höchstens geringfügig
beeinträchtigen würde. Dementsprechend ist das öffentliche Interesse an der Erhaltung
des Schutzes im genannten, sehr schmalen westlichen Sektor als bescheiden zu
gewichten. Dies gilt auch deswegen, weil nach den unbestrittenen Feststellungen
des Baurekursgerichts im streitbetroffenen Sektor 120° bis 110° allein auf der
Parzelle Kat.-Nr. 01 der Aussichtsschutz tangiert werden kann.

Demgegenüber überwiegt das private Interessse des
Beschwerdegegners, mit einem Neubau auf Kat.-Nr. 01 das nach Art. 3
BZO zulässige Untergeschoss und Obergeschoss erstellen zu können, bei Weitem.
Entgegen dem nicht näher begründeten Einwand der Beschwerdeführerin erlauben
eine Gebäudehöhe von 7,50 m und eine Firsthöhe von 5 m angesichts der
in § 279 Abs. 1 PBG vorgeschriebenen Bruttogeschosshöhe von 3,30 m
sehr wohl ein zweigeschossiges Gebäude mit Unter- und Dachgeschoss. Müsste der
Beschwerdegegner aufgrund der Beibehaltung des Aussichtsschutzes im bisherigen
Umfang auf diese beiden Geschosse verzichten, käme dies einer schweren Eigentumsbeschränkung
gleich, die sich raumplanerisch nicht rechtfertigen lässt. Wenn die
Beschwerdeführerin die bauliche Nutzung wegen der Möglichkeit einer Abgrabung
als nur leicht vermindert betrachtet, ist dem entgegenzuhalten, dass sowohl § 293
PBG als auch Art. 8 Abs. 2 BZO der Erstellung von sichtbaren
Untergeschossen Grenzen setzen. Anzumerken bleibt, dass Verwaltungsgericht und
Bundesgericht im erwähnten Entscheid "Thalwil" die Interessenabwägung
ebenfalls in diesem Sinn vorgenommen haben. Beide Instanzen haben betont, dass
die Gemeindeautonomie, die auch bei der Festsetzung von Aussichtspunkten zum
Tragen kommt, nicht von der Einhaltung des übergeordneten Rechts
einschliesslich der Grundsätze und Ziele der Raumplanung entbindet. Dabei ist
eine Gemeinde verpflichtet, ihrem Planungsentscheid eine nachvollziehbare
Würdigung der massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls sowie eine vertretbare
Interessenabwägung zugrunde zu legen; insofern muss der Entscheid verhältnismässig
sein (BGr, 2. Mai 2016, 1C_34/2016, E. 3.3).

Diese Erwägungen führen zur
Abweisung der Beschwerde.

5.
 

Bei diesem Prozessausgang
wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr
von vornherein nicht zu; vielmehr ist sie zu verpflichten, dem Beschwerdegegner
eine solche Vergütung im angemessenen Betrag von Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer
inbegriffen) zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    360.--     Zustellkosten,

Fr. 4'360.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung
von Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert
30 Ta­gen ab Rechtskraft des Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …