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**Case Identifier:** 2cd91977-5c7c-5918-8b49-ffc5c99c5ace
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-05-02
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 02.05.2017 A/189/2016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-189-2016_2017-05-02.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/189/2016-LDTR ATA/487/2017  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 2 mai 2017 

 

   dans la cause 

 

Madame Isabelle et Monsieur Gabriel NESSIM  
représentés par Me Karin Grobet Thorens, avocate  

contre 

 
VILLE DE GENÈVE 
 

et 

 
DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L'ÉNERGIE - OAC 
 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
6 septembre 2016 (JTAPI/885/2016) 

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A/189/2016 

EN FAIT 

1)  La Ville de Genève (ci-après : la ville) est propriétaire de la parcelle 

n° 3'365, feuille 40, de la commune de Genève-Plainpalais, sur laquelle est 

notamment érigé un immeuble (cadastre sous n° E846 : « hab. rez activités ») à 

l’adresse 8, rue Goetz-Monin (ci-après : l’immeuble), situé en deuxième zone à 
bâtir. 

2)  Le 29 mars 1982, Monsieur Gabriel NESSIM a conclu deux baux à loyer 

pour l’usage de locaux de cet immeuble, à savoir : 

- « deux arcades + arrière de 2 pièces – d’une surface totale d’env. 87 m2 
– au rez-de chaussée de l’immeuble (…), destinés à l’exploitation d’un 
commerce d’antiquités, à l’exclusion de tout autre usage » ; 

- « un appartement de 2 pièces – au 1er étage », destiné à de l’habitation, 
« à l’exclusion de tout autre usage ». 

  Il occupe ces locaux avec sa femme, Madame Isabelle NESSIM. 

 M. NESSIM vend et entrepose des objets liés à son activité de  

pucier-brocanteur, dans les locaux sis au rez-de-chaussée. 

3)  Le 8 avril 2013, la ville a informé les locataires des travaux de rénovation 

complets de l’immeuble envisagés qui nécessitaient le départ de tous ses 
occupants. Elle envisageait le relogement des titulaires de baux d’habitation et des 
personnes effectivement domiciliées dans l’immeuble durant lesdits travaux. 

  À la fin du mois d’avril 2013, la ville a déposé une requête en autorisation 
de construire auprès du département de l’aménagement, du logement et de 
l’énergie (ci-après : le DALE) en vue de la rénovation et de la transformation de 
l’immeuble. Le vieillissement avancé de l’immeuble rendait nécessaire ces 
travaux. 

  Les arcades du rez-de-chaussée situées côté rue seraient légèrement 

modifiées dans leur configuration. Un local pour containers était prévu dans l’une 
des arcades qui n’était pas louée par M. NESSIM. Un local destiné aux vélos et 
poussettes était en outre prévu dans les locaux côté cour, loués par ce dernier. 

L’édification d’un mur entre ces locaux et le local à vélos et poussettes était 
prévue. 

  Le dossier déposé par la ville contenait également l’état locatif actuel et 
« théorique après rénovation », dont il ressortait en particulier que le 

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rez-de-chaussée était composé d’un logement de deux pièces (n° 1,40 m2) et de 
deux « logement-atelier » (n° 2,39 m

2
 et n° 3,42 m

2
). 

4)  Le DALE a délivré l’autorisation de construire le 15 octobre 2015 (décision 
DD 105’872-1), décision publiée dans la Feuille d'avis officielle de la République 
et canton de Genève (ci-après : FAO), le 23 octobre 2015. 

  Le 15 octobre 2015, le DALE a adressé un avis aux locataires les informant 

de la délivrance et de la publication de l’autorisation de construire dont la mise en 
œuvre impliquait leur départ pendant la durée des travaux. 

5)  Le 19 novembre 2015, le service des préavis du DALE a émis un nouveau 

préavis précisant que l’ouverture du chantier était subordonnée au relogement des 
locataires. 

6)  Le 24 novembre 2015, le DALE a délivré une nouvelle autorisation de 

construire, renvoyant en particulier à ce dernier préavis, annulant et remplaçant 

celle délivrée le 15 octobre 2015. Cette nouvelle décision a été publiée dans la 

FAO, le 1
er

 décembre 2015. 

7)  Le 24 novembre 2015, le DALE a adressé un nouvel avis aux locataires de 

l’immeuble les informant de la délivrance et de la publication de l’autorisation de 
construire, dont la mise en œuvre impliquait leur départ pendant la durée des 
travaux. 

8)  Le 18 janvier 2016, les époux NESSIM ont recouru contre cette autorisation 

de  construire auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le 

TAPI), concluant à son annulation et au versement d’une indemnité de procédure. 

  Ils occupaient les locaux loués exclusivement à titre de logement, au vu et 

au su de la ville qui s’était rendue sur place à de nombreuses reprises notamment 
afin de planifier les travaux litigieux. 

  Les travaux objets de l’autorisation querellée auraient pour conséquence de 
réduire substantiellement des locaux affectés à du logement, puisque les deux 

arcade qu’ils occupaient seraient divisées, alors qu’elles étaient actuellement 
communicantes, que l’une des deux arcades ne serait plus affectée à du logement, 
que la seconde serait amputée de la surface prévue pour la création d’un local à 
poussettes, sans compter que le passage permettant la communication entre les 

deux arcades serait supprimé. 

  L’autorisation querellée consacrait un changement d’affectation non 
autorisé car ne bénéficiant pas d’une dérogation exigée par la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de 
soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 

(LDTR - L 5 20).  

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9)  Le 22 février 2016, la ville a conclu au rejet du recours. 

  Les recourants louaient des locaux situés au rez-de-chaussée qui portaient 

sur une arcade commerciale (côté rue) et sur un appartement (côté cour). Les 

recourants avaient confirmé cette affectation dans leur recours interjeté contre une 

première autorisation de construire en 1995. En 2011, les architectes mandatés par 

la ville avaient constaté que l’arcade louée n’était pas occupée à titre de logement 
mais faisait office de dépôt. Enfin, aucune autorisation de construire n’avait été 
déposée ni a fortiori délivrée en vue du changement d’affectation, en logement de 
l’arcade commerciale située côté rue. 

  Ainsi, elle maintenait les affectations existantes, à savoir « arcade 

commerciale » (côté rue) et « logement » (côté cour). 

  La création du local à vélos et poussettes dans une partie du logement au 

rez-de-chaussée était imposée dans le cadre des travaux de rénovation de 

l’immeuble et ne constituait pas un changement d’affectation au sens de la LDTR. 

10)  Le 21 mars 2016, le DALE a conclu au rejet du recours, se prévalant en 

substance des mêmes arguments que ceux développés par la ville. 

11)  Par jugement du 6 septembre 2016, le TAPI a rejeté le recours. 

  Les travaux litigieux n’impliquaient pas de changement d’affectation des 
locaux de l’immeuble sis au rez-de-chaussée qui avaient une affectation 
commerciale. Les pièces produites, notamment l’extrait du registre foncier, 
démontraient que les locaux loués par les recourants n’étaient pas affectés à du 
logement mais à des « activités ». Le contrat de bail prévoyait d’ailleurs que les 
locaux étaient « destinés à l’exploitation d’un commerce d’antiquités, à 
l’exclusion de tout autre usage ». 

  L’éventuelle utilisation différente de ces locaux, par hypothèse en violation 
du contrat de bail, n’était pas propre à modifier leur affectation commerciale. 

12)  Le 11 octobre 2016, les époux NESSIM ont recouru auprès de la chambre 

administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre 

le jugement précité, concluant à son annulation et au versement d’une indemnité 
de procédure.  

  Le TAPI avait constaté les faits de façon inexacte voire arbitraire en déniant 

la qualité de logement aux locaux litigieux et avait violé la LDTR. 

  La LDTR ne pouvait pas s’appliquer à une partie des locaux, ceux-ci 
formant un tout affecté intégralement à du logement. 

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  Les travaux projetés réduisaient l’espace des locataires de plus de 60 % 
puisque la création du local à poussettes et la cloison privaient les recourants de 

toute la partie côté rue de leur logement, en plus d’une part non négligeable de la 
partie côté cour. L’affectation et la distribution des locaux étaient donc modifiées 
en violation de la LDTR.  

  Ils reprenaient au surplus leur argumentation développée dans leurs 

précédentes écritures. 

13)  Le 18 octobre 2016, le TAPI a déposé son dossier sans formuler 

d’observations. 

14)  Le 14 novembre 2016, la ville a conclu au rejet du recours.  

  Les locaux litigieux avaient une affectation commerciale. Selon un relevé 

d’état des lieux de 1993, les locaux côté rue étaient désignés en tant qu’arcades, 
seule la surface côté cour était désignée en tant qu’appartement de deux pièces. 

  L’autorité compétente devait formuler prochainement une proposition de 
relogement aux recourants.  

  Elle reprenait au surplus son argumentation développée dans ses 

précédentes écritures et confirmait celle du TAPI.  

15)  Le 14 novembre 2016, le DALE a conclu au rejet du recours et à la 

confirmation du jugement du TAPI du 6 septembre 2016. 

  La présence d’une cuisine et des sanitaires dans les locaux ne remettait pas 
en cause leur affectation commerciale qui ressortait notamment des plans déposés, 

du contrat de bail du 29 mars 1982 et de l’état locatif du 4 avril 2013. Dans un 
recours du 3 avril 1995, Mme et M. NESSIM avaient confirmé l’utilisation 
commerciale de l’arcade côté rue que la recourante utilisait comme bureau pour 
son activité de décoratrice. Les photographies démontraient l’utilisation des 
locaux comme dépôt avec coin bureau et non pas en tant que logement. 

  Les locaux donnant sur rue ne respectaient pas les exigences légales en 

matière de hauteur de plancher si bien qu’ils ne pouvaient être affectés à des 
logements. 

  La construction d’un local fermé pour poussettes et pour vélos avec accès 
aisé sur l’extérieur était exigée par les dispositions applicables.  

  La création de ce local ne modifiait pas le nombre de pièces des locaux 

donnant sur cour puisque leur surface serait réduite à 27,88 m
2
, soit plus de 25 m

2
.  

16)  Le 19 décembre 2016, les recourants ont persisté dans leurs conclusions. 

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  Les parties au contrat de bail avaient la réelle et commune intention 

d’affecter les locaux à un logement, respectivement leurs comportements 
menaient de bonne foi à cette conclusion. La ville avait visité les locaux en 1993 

et 2011 de sorte qu’elle connaissait leur affectation à du logement. Elle 
reconnaissait expressément qu’en tout cas les deux pièces donnant sur cour étaient 
affectées à du logement. Elle indiquait d’ailleurs qu’une proposition de 
relogement serait faite aux recourants, ce qui démontrait l’affectation à du 
logement de ces locaux. 

  La ville ne pouvait pas procéder à une affectation commerciale fictive et 

théorique d’une partie de la surface et nier en conséquence son aspect locatif. 

17)  Le 20 décembre 2016, la chambre administrative a informé les parties que la 

cause était gardée à juger. 

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 

recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 

LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 

12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2)  Le litige porte sur l’affectation des locaux sis au rez-de-chaussée et d’un 
éventuel changement d’affectation suite aux travaux  autorisés. 

3)  La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants, 
ainsi que le caractère actuel de l’habitat dans les zones visées expressément par la 
loi (art. 1 al. 1 LDTR). La loi prévoit notamment à cet effet, et tout en assurant la 

protection des locataires et des propriétaires d’appartements, des restrictions à la 
démolition, à la transformation et au changement d’affectation des maisons 
d’habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). Une autorisation est nécessaire pour toute 
transformation ou rénovation de tout ou partie d’une maison d’habitation (art. 9 
al. 1 LDTR). 

  Cette loi s’applique à tout bâtiment situé dans des zones de construction 
prévues par l’art. 19 de la loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement 
du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30) ou construit au bénéfice d’une 
norme de l’une des quatre premières zones de construction en vertu des 
dispositions applicables aux zones de développement (art. 2 al. 1 let. a LDTR) et 

comportant des locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, sont 

affectés à l’habitation (art. 2 al. 1 let. b LDTR). 

  En l’occurrence, il n’est pas contesté que l’immeuble situé en deuxième 
zone à bâtir est soumis à la LDTR. 

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4)  S’agissant du changement d’affectation, selon l’art. 7 LDTR, sous réserve 
de l’art. 3 al. 4 LDTR, nul ne peut, sauf si une dérogation lui est accordée au sens 
de l’art. 8 LDTR, changer l’affectation de tout ou partie d’un bâtiment au sens de 
l’art. 2 al. 1 LDTR, occupé ou inoccupé. 

  Par changement d’affectation, on entend toute modification, même en 
l’absence de travaux, qui a pour effet de remplacer des locaux à destination de 
logements par des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou 

industriel (art. 3 al. 3 LDTR). 

  Il n’y a en revanche pas de changement d’affectation lorsque des locaux à 
usage commercial, administratif, artisanal ou industriel sont affectés à 

l’habitation. Il n’y a pas non plus de changement d’affectation lorsque ces locaux 
retrouvent leur destination commerciale, administrative, artisanale ou industrielle 

antérieure (art. 3 al. 4 LDTR). 

  En l’espèce, il convient d’établir l’affectation des locaux afin de vérifier 
l’application de la LDTR au cas d’espèce. 

5) a. En l’occurrence, les locaux sis au rez-de-chaussée sont affectés à des 
activités conformément à l’extrait du registre foncier. Le contrat de bail indique 
expressément que les locaux litigieux sont « commerciaux » et « destinés à 

l’exploitation d’un commerce d’antiquités, à l’exclusion de tout autre usage ». 
M. NESSIM indiquait lui-même dans son recours du 3 avril 1995, vendre des 

objets dans le cadre de son activité de brocanteur, au sein de l’arcade louée. Il 
n’est pas contesté que de tels objets sont actuellement entreposés au sein de 
l’arcade bien que les recourants contestent désormais les vendre dans ces locaux. 
M. NESSIM invoquait également que son épouse travaillait dans l’arcade en tant 
que décoratrice. 

  Vu les éléments qui précèdent, la réelle et commune intention des parties 

était de conclure un contrat de bail de locaux commerciaux.  

 b. Les recourants n’établissent pas que la ville aurait eu connaissance d’une 
affectation à du logement des locaux, ce qu’elle conteste.   

 c. Contrairement à leurs allégations, la présence de sanitaires et d’une cuisine 
ne permet pas d’affirmer que les locaux constituent un logement, il est notoire que 
bon nombre de locaux commerciaux sont dotés de tels équipements. 

  Les photographies produites confirment l’usage des locaux à tout le moins 
en tant que dépôt. La présence d’un lit de seulement une place exclu la possibilité 
que les époux NESSIM logent dans ces locaux, d’autant plus qu’ils habitent 
ensemble dans un appartement au 1

er
 étage de l’immeuble. 

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 d. Les recourants étant titulaires d’un bail d’habitation pour ces locaux au 
1

er 
étage, les propositions de relogement les concernant sont sans pertinence pour 

déterminer l’affectation des locaux sis au rez-de-chaussée. 

 e. Vu ce qui précède, les locaux litigieux ont un usage commercial. Pour le 

surplus, l’art. 3 al. 4 LDTR précise qu’il n’y a pas de changement d’affectation  
lorsque des locaux à usage commercial sont affectés à l’habitation. 

6)  Partant, le TAPI n’a pas constaté les faits de façon inexacte ni violé le droit 
en déniant la qualité de logement aux locaux litigieux et en affirmant que les 

travaux autorisés n’impliqueraient pas de changement d’affectation. 

7)  Mal fondé, le recours sera rejeté. 

8)  Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 700.- sera mis à la charge 
conjointe et solidaire des époux NESSIM, qui succombent (art. 87 al. 1 LPA), et 

aucune indemnité de procédure ne leur sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). 

  
* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 11 octobre 2016 par Madame Isabelle et 

Monsieur Gabriel NESSIM contre le jugement du Tribunal administratif de première 

instance du 6 septembre 2016 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met à la charge de Madame Isabelle et Monsieur Gabriel NESSIM, pris conjointement 

et solidairement, un émolument de CHF 700.- ; 

dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 

2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 

suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 

de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 

de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 

au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 

https://intrapj/perl/JmpLex/RS%20173.110

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conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

communique le présent arrêt à Me Karin Grobet Thorens, avocate des recourants, à la 

Ville de Genève, au département de l'aménagement, du logement et de l'énergie, ainsi 

qu’au Tribunal administratif de première instance. 

Siégeants : M. Thélin, président, Mme Junod, M. Dumartheray, Mme Payot 

Zen-Ruffinen, M. Pagan, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 

 

 

F. Scheffre 

 

 le président siégeant : 

 

 

Ph. Thélin 

 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  

 

 

 

 

 

 la greffière :