# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5af93a39-77db-511c-b089-6d882cb714b9
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-10-31
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 1. Kammer 31.10.2023 U 2023 43
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_001_U-2023-43_2023-10-31.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

U 23 43

1. Kammer 

Vorsitz Audétat

RichterInnen Paganini und von Salis

Aktuarin ad hoc Fuchs

URTEIL

vom 31. Oktober 2023

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,

vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Andreas Mutzner,

Beschwerdeführer

gegen

Grundbuchinspektorat und Handelsregister Graubünden, 

Beschwerdegegner

betreffend Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

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I. Sachverhalt:

1. Am 4. Februar 2019 erhielt A._____, vom Grundbuchinspektorat und 

Handelsregister Graubünden (nachfolgend: GIHA) die Bewilligung 

(Nr. 2019/46) zum Erwerb des STWE-Grundstücks Nr. B._____, zu 

500/1000 Miteigentum am Grundstück Nr. C._____ (916m2 

Grundstückfläche), mit Sonderrecht am Wohnhaus A mit drei Stockwerken 

(Nettowohnfläche 137,5 m2) und Garage Nr. 1, D._____, E._____, zu 

einem Kaufpreis von CHF 5'865'102.--. Die Bewilligung wurde unter den 

Auflagen "Pflicht zur Eigennutzung / Verbot der Dauervermietung / 

Veräusserungsverbot während fünf Jahren" erteilt, die entsprechend im 

Grundbuch angemerkt wurden. Für die Finanzierung wandte sich A._____ 

an die Credit Suisse. Diese gewährte A._____ nach Vorlage eines 

Kaufvertragsentwurfes, welcher mit einem Kaufpreis in Höhe von CHF 12 

Mio. versehen war, eine Hypothek in Höhe von CHF 7,8 Mio. Zur 

Sicherung ihrer Forderung, liess die Credit Suisse am 21. Februar 2019 

ein Register-Schuldbrief in Höhe der Hypothek errichten. Nach einigen 

Nachverhandlungen – zwischen dem Käufer A._____ und den Verkäufern, 

den Geschwistern F._____ und FA._____, – wurde sodann am 21. 

Februar 2019 der Kaufvertrag in Höhe von CHF 6'000'000.-- von Notar 

und Rechtsanwalt Riet Ganzoni öffentlich beurkundet und die 

Grundbuchanmeldung und -eintragung vom Grundbuchamt der Region 

G._____ vorgenommen. 

2. Im Rahmen der Corona Pandemie geriet A._____ im Herbst 2021 in 

wirtschaftliche Schieflage. So beglich er die Gebühren für die Abwicklung 

des Grundstückkaufs inklusive Eintragung im Grundbuch erst am 1. 

November 2021. Die Kurtaxenpauschale und die Verkehrsabgabe für die 

Jahre 2020 bis 2022 sind bis heute unbezahlt. 

3. Auf Betreiben der Gläubigerbank Credit Suisse wurde das Grundstück 

Nr. B._____ am 26. Januar 2023 durch das Betreibungs- und Konkursamt 

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der Region G._____ im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung 

zwangsverwertet. Es wurde ein Versteigerungserlös von CHF 14 Mio. 

erzielt. Nach Abzug der Verwertungs-, Verwaltungs- und 

Verteilungskosten sowie der Grundstückgewinnsteuern beläuft sich der zu 

verteilende Betrag auf CHF 11'579'948.10. Nach Befriedigung der an 1. 

Pfandstelle stehenden Credit Suisse mit ihrer Forderung in Höhe von 

CHF 8'101'893.37 verbleiben noch CHF 3'477'054.73 Mehrerlös. 

4. Mit Schreiben vom 14. Februar 2023 teilte das GIHA A._____ mit, dass es 

den Widerruf der Erwerbsbewilligung in Erwägung ziehe und forderte 

A._____ dazu auf, zur Angelegenheit Stellung zu nehmen. Zur 

Begründung führt das GIHA an, dass A._____ den weit über dem 

Kaufpreis liegenden Bankkredit erschlichen und daraus einen 

unrechtmässigen Gewinn erzielt habe. Überdies sei er seinen 

Zahlungspflichten gegenüber der Bank nicht nachgekommen und habe so 

aktiv die Zwangsverwertung des Grundstücks herbeigeführt. Der daraus 

erzielte, unrechtmässige Gewinn sei zugunsten des Kantons 

abzuschöpfen. 

5. In seiner Stellungnahme vom 17. März 2023 bestreitet A._____ die gegen 

ihn erhobenen Vorwürfe vehement. Er habe die Liegenschaft an den 

Wochenenden, während der Ferien und der Corona Pandemie zusammen 

mit seiner Familie intensiv zu Ferienzwecken genutzt und fühle sich 

H._____ sehr verbunden. Dass die Liegenschaft veräussert werden 

musste, sei keineswegs beabsichtigt gewesen, sondern sei einzig auf die 

durch Corona ausgelöste wirtschaftliche Schieflage ab Herbst 2021 

zurückzuführen. Auch dass ein höherer Zwangsverwertungserlös erreicht 

wurde als der ursprüngliche Kaufpreis, sei ausserhalb seines 

Machtbereiches gelegen. Betreffend Finanzierung habe er den 

branchenüblichen Prozess beschritten und nur, weil der Register-

Schuldbrief höher sei als der schlussendliche Kaufpreis, lasse das keine 

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Rückschlüsse auf eine allfällige Täuschung der Bank zu. Überdies betreffe 

die Finanzierung einzig das Verhältnis zwischen Schuldner und Gläubiger. 

6. Nach erfolgter Zwangsversteigerung wies das GIHA im Sinne einer 

vorsorglichen Massnahme das Betreibungs- und Konkursamt der Region 

G._____ mit Verfügung am 21. März 2023 an, den erzielten Mehrerlös aus 

der Zwangsversteigerung in Höhe von CHF 3'477'054.73 nicht ohne 

Zustimmung der Bewilligungsbehörde an A._____ oder Dritte 

auszuzahlen. Der Erlös sei sicherzustellen. Zur Begründung führt es an, 

dass A._____ aufgrund der vollständigen Fremdfinanzierung des 

Grundstücks durch die Bank dieses nicht unmittelbar auf seinen 

persönlichen Namen erworben habe. Vielmehr sei wirtschaftlich gesehen 

die finanzierende Bank Eigentümerin des Grundstücks geworden. Es 

handle sich folglich um eine unzulässige Finanzierung und daher um einen 

unrechtmässig erzielten Vermögensvorteil. Hinzu käme, dass A._____ es 

unterlassen habe, den Bankkredit zu bedienen sowie allfällige Steuern und 

Abgaben zu bezahlen. Die so ausgelöste Veräusserung des Grundstücks 

verstosse gegen die Auflage des fünfjährigen Veräusserungsverbots. Als 

weiterer Auflagenverstoss käme hinzu, dass A._____ die Ferienwohnung 

seiner Mutter als Hauptwohnung zur Verfügung gestellt habe und damit 

gegen die Auflagen Pflicht zur Eigennutzung zu Ferienzwecken und 

Verbot der Dauervermietung verstossen habe. Die von A._____ 

vorgebrachten Einwände seien sodann reine Schutzbehauptungen. 

7. Gegen die vorsorgliche verfügte Massnahme reichte A._____ am 30. März 

2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden ein. 

Er beantragte, die angefochtene Verfügung sei aufzuheben und das 

Verfahren sei für dringlich zu erklären. Zur Begründung führt er an, dass 

ihm durch die Blockade seiner Gelder ein nicht leicht 

wiedergutzumachender Nachteil drohe, da er daran gehindert sei, seinen 

weiteren Verbindlichkeiten nachzukommen. Im Wesentlichen hält A._____ 

an seinen bisherigen Ausführungen fest. Insbesondere betont er, dass die 

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Finanzierung nicht Gegenstand des Bewilligungsverfahrens sei, solange 

es sich nicht um eine ausländische Finanzierung handle. 

Betreffend die Nutzung der Wohnung sei es so, dass die Mutter, I._____ 

coronabedingt ihren Wohnsitz nach H._____ verlegen wollte, um mehr 

Zeit mit ihrer Familie verbringen zu können. Aufgrund der verschärften 

Aus- und Einreisebestimmungen sei der Mutter das Reisen nicht mehr 

zumutbar gewesen, weshalb sie nicht mehr regelmässig vor Ort gewesen 

sei. Überdies habe sie die Liegenschaft nicht ausschliesslich, sondern 

zusammen mit A._____ benutzt. Die Nutzung der Wohnung zu 

Ferienzwecken sei A._____ jederzeit und ungehindert möglich gewesen. 

Die Verfügung des GIHA sei unhaltbar, unverhältnismässig und 

unzulässig. Es fehle an einer hinreichenden Rechtsgrundlage, an der 

Weisungsbefugnis der Bewilligungsbehörde und an einem öffentlichen 

Interesse. 

8. Das GIHA beantragt in seiner Vernehmlassung vom 21. April 2023 die 

Abweisung der Beschwerde. Die Finanzierung des Grundstückerwerbs 

beruhe auf falschen Angaben, weshalb die Bewilligung zu widerrufen sei. 

Nicht bestritten werde überdies, dass die Wohnung zu Ferienzwecken 

genutzt werde. Keine Rolle spiele der Einwand, dass die Feriennutzung 

durch A._____ trotz Vermietung an die Mutter weiterhin (teilweise) möglich 

geblieben wäre, zumal auch die bloss teilweise Dauervermietung der 

Ferienwohnung zweckwidrig und unzulässig sei. 

9. Mit Verfügung Nr. 2023/155 vom 26. April 2023 widerrief das GIHA die am 

4. Februar 2019 erteilte Bewilligung Nr. 2019/46. Es stellte fest, dass 

A._____ mit der entgeltlichen und unbefristeten Vermietung seiner 

Wohnung an seine Mutter I._____ am 14. Juni 2020 die Auflage des 

Verbots der Dauervermietung verletzt habe. Überdies habe er durch die 

vorzeitige Veräusserung des Grundstücks gegen die weitere Auflage des 

Veräusserungsverbots während 5 Jahren verstossen. Hinzu trete, dass 

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A._____ die Bewilligungserteilung durch falsche Angaben gegenüber der 

Bank zur Sicherstellung der Finanzierung erschlichen habe. Der Erwerb 

des Grundstückes Nr. B._____ sei folglich nichtig und der erzielte 

Mehrerlös aus der Zwangsverwertung falle an den Kanton. 

10. Replicando führte A._____ im Verfahren U 23 26 mit Eingabe vom 4. Mai 

2023 aus, dass der vom GIHA getroffene Entscheid Nr. 2023/155 vom 

26. April 2023 das Massnahmeverfahren gegenstandslos werden lasse, 

weshalb dieses unter Kostenfolge zulasten des GIHA abzuschreiben sei. 

11. Duplicando beantragte das GIHA am 12. Mai 2023, die Abweisung des 

Gesuchs um Abschreibung des Verfahrens U 23 26 bzw. dass dieses 

eventualiter wegen faktischen Rückzugs seitens A._____ – und nicht 

seitens des GIHA – abzuschreiben sei. Zur Begründung führt es an, dass 

die beiden Verfahren U 23 26 und U 23 43 keinen Einfluss aufeinander 

hätten. Die vorsorgliche Massnahme falle nämlich erst mit Eintritt der 

Rechtskraft der Verfügung dahin. Die vorsorgliche Massnahme werde mit 

anderen Worten erst mit Überweisung des Erlöses an den Kanton obsolet, 

weshalb sie bis zum rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens Bestand 

haben müsse. 

12. Mit Schreiben vom 25. Mai 2023 stellt sich A._____ erneut auf den 

Standpunkt, dass das vorsorgliche Massnahmeverfahren durch die 

Verlagerung des Streitgegenstandes in das Hauptverfahren 

gegenstandslos geworden sei. Er hält überdies unverändert an seiner 

Beschwerde fest und beantragt aus diesem Grunde vorsorglich Frist zur 

Einreichung einer Replik zu setzen bzw. eventualiter die 

Beschwerdeverfahren zu vereinen. 

13. Mit prozessleitender Verfügung vom 2. Juni 2023 sistierte der zuständige 

Instruktionsrichter das Verfahren U 23 46 bis zum Abschluss und Eintritt 

der Rechtskraft des Hauptverfahrens (U 23 43). 

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14. Gegen die Verfügung Nr. 2023/155 vom 26. April 2023 erhob A._____ 

(nachfolgend: Beschwerdeführer) Beschwerde am 25. Mai 2023 an das 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Er verlangt die Aufhebung 

der angefochtenen Verfügung, die Ausrichtung des Erlöses aus der 

Pfandverwertung und der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu 

erteilen. Die Begründung deckt sich im Wesentlichen mit derjenigen der 

Beschwerde vom 30. März 2023. Betreffend Finanzierung erörtert der 

Beschwerdeführer, dass die Bank die Liegenschaft durch zwei 

unabhängige Wertgutachter habe schätzen lassen, welche beide zum 

Schluss gekommen seien, eine Finanzierung in der zugesprochenen Höhe 

zu erlauben. Hinsichtlich des Spekulationsvorwurfes bringt der 

Beschwerdeführer weiter vor, dass nicht ersichtlich sei, warum er die 

Liegenschaft vor Ablauf der Frist hätte veräussern sollen, wenn er diese 

nach Ablauf eines weiteren Jahres völlig frei von Auflagen und ohne 

Erweckung jeglichen Verdachts hätte veräussern können. Gemäss der 

betreibungsamtlichen Schätzung hätte der Beschwerdeführer anlässlich 

der Zwangsverwertung sogar mit CHF 800'000 Verlust rechnen müssen. 

Im Weiteren rügt der Beschwerdeführer, dass das GIHA (nachfolgend: 

Beschwerdegegner) gegen den Grundsatz von Treu und Glauben 

verstossen habe, da es von ihm unterlassen wurde, unmittelbar nach 

Entdeckung der Auflagenverstösse etwas zu unternehmen, sondern es 

erst rund ein Jahr später im Rahmen des 

Zwangsversteigerungsverfahrens tätig wurde. 

15. Der Beschwerdegegner hält an seinen bisherigen Aussagen fest und führt 

in seiner Vernehmlassung vom 16. Juni 2023 weiter aus, dass die Frage 

der Finanzierung durchaus mit der Bewilligungserteilung in 

Zusammenhang stehe – nur durch die erschlichene Finanzierung habe der 

Beschwerdeführer die Erwerbsbewilligung erhalten – weshalb die 

Finanzierung von der Bewilligungsbehörde überprüft werden dürfe. Mit 

Schreiben vom 14. Februar 2023 habe der Beschwerdegegner den 

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Beschwerdeführer im Übrigen über seine Absichten, die nachträgliche 

Bewilligungspflicht abzuklären, orientiert und Gelegenheit zur 

Stellungnahme eingeräumt, womit das rechtliche Gehör gewährt wurde. 

Ein vorgängiges Handeln sei mangels Kenntnis der Sachlage gar nicht 

möglich gewesen. Im Weiteren seien dem Beschwerdeführer keine 

Gestehungskosten entstanden, weshalb er auch keinen Anspruch auf den 

Verwertungserlös habe. Prozessual beantragt der Beschwerdegegner den 

Beizug der Akten aus dem Verfahren U 23 26; dem Antrag wird sodann 

entsprochen. 

16. Replicando entgegnet der Beschwerdeführer am 3. Juli 2023, dass 

bestritten werde, dass die Liegenschaft vorbehaltlos und unbefristet gegen 

Entgelt als Hauptwohnung vermietet wurde und selbst wenn, rechtfertige 

dies den nachträglichen Widerruf der Bewilligung nicht. Auch die Frage 

der Mittelbeschaffung berühre die Rechtmässigkeit der Bewilligung nicht. 

17. Duplicando bringt der Beschwerdegegner am 14. Juli 2023 vor, dass der 

Beschwerdeführer seine Mitwirkung an der Klärung des Sachverhalts 

verweigere, indem er die Umstände, die zur Erschleichung des Kredits und 

damit zur Bewilligung geführt haben, im Dunklen lasse. 

18. Darauf erwiderte der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 26. Juli 2023, 

dass es die Pflicht der Bewilligungsbehörde sei, den Sachverhalt 

festzustellen und Beweise zu erheben. Überdies sei der 

Beschwerdeführer zu keinem Zeitpunkt aufgefordert worden, konkrete 

Fragen zu beantworten bzw. konkrete Beweismittel einzureichen. 

19. Der Beschwerdegegner hält am 7. August 2023 entgegen, dass er den 

Beschwerdeführer sehr wohl dazu aufgefordert habe, die 

Erwerbsfinanzierung insbesondere deren Umstände und die Nutzung der 

Wohnung offen zu legen. Nur Mithilfe der Akten der Staatsanwaltschaft 

und des Amtes für Migration sei es dem Beschwerdegegner gelungen, die 

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Erschleichung des Kredits und die unrechtmässige Dauervermietung 

nachzuweisen. 

Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften und die übrigen 

Akten wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen 

eingegangen. 

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1.1 Als kantonale Bewilligungsbehörde entscheidet das GIHA über die 

Bewilligungspflicht, die Bewilligung und den Widerruf einer Bewilligung 

oder Auflage (Art. 15 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über den Erwerb 

von Grundstücken durch Personen im Ausland [BewG; SR 211.412.41] 

i.V.m. Art. 13 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zum BewG [EGzBewG; 

BR 217.600]). Gegen Entscheide der Bewilligungsbehörde ist das 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden zuständige 

Beschwerdeinstanz (Art. 15 Abs. 1 lit. c und Art. 20 Abs. 1 BewG i.V.m 

Art. 15 Abs. 1 EGzBewG). 

1.2 Zur Beschwerdeerhebung legitimiert ist, wer durch die angefochtene 

Verfügung berührt ist bzw. an deren Aufhebung oder Änderung ein 

schutzwürdiges Interesse aufweist (Art. 50 Abs. 1 VRG). Als Erwerber des 

Grundstücks ist der Beschwerdeführer aufgrund der spezialgesetzlichen 

Regelung in Art. 20 Abs. 2 lit. a BewG zur Beschwerde zuzulassen. 

1.3 Die Beschwerdefrist beträgt 30 Tag seit Eröffnung der Verfügung an die 

Parteien (Art. 20 Abs. 3 BewG). Die Verfügung ging beim 

Beschwerdeführer am 27. April 2023 ein. Mit Aufgabe der Beschwerde am 

25. Mai 2023 (Datum Poststempel) erfolgte die Beschwerde fristgerecht. 

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2. Streitgegenstand bildet die Frage, ob der Beschwerdegegner die dem 

Beschwerdeführer am 4. Februar 2019 erteilte Erwerbsbewilligung 

Nr. 2019/46 widerrufen und das Betreibungs- und Konkursamt G._____ 

anweisen durfte, den Mehrerlös aus der Zwangsverwertung dem Kanton 

zu überweisen.

3. Die Argumentation des Beschwerdegegners stützt sich im Wesentlichen 

auf drei Punkte: Erwerb der Liegenschaft zu Spekulationszwecken, 

Erschleichung der Bewilligung durch die (vermeintlich) erschlichene 

Finanzierung und Verstoss gegen die im Grundbuch angemerkten 

Auflagen des Dauervermietungs- und Veräusserungsverbots. Daraus 

folgernd hat der Beschwerdegegner dem Beschwerdeführer die 

Erwerbsbewilligung Nr. 2019/46 vom 4. Februar 2019 mit 

Feststellungverfügung Nr. 2023/155 vom 26. April 2023 entzogen. Im 

Nachfolgenden sind daher die Voraussetzungen für den Widerruf 

eingehend zu prüfen. 

4. Gemäss Art. 25 Abs. 1 BewG ist eine Bewilligung von Amtes wegen zu 

widerrufen, wenn der Erwerber diese durch unrichtige Angaben 

erschlichen hat oder eine Auflage trotz Mahnung nicht einhält. Im Raum 

stehen sowohl der Vorwurf des Auflagenverstosses als auch das 

Erschleichen der Bewilligung. 

4.1.1 Ein Erschleichen durch unrichtige Angaben setzt gemäss Wortlaut 

dreierlei voraus: Zum einen muss der Erwerber unrichtige Angaben 

machen und zum anderen muss er die Bewilligung aktiv Erschleichen. 

Dabei muss als dritte Voraussetzung ein Kausalzusammenhang zwischen 

den unrichtig gemachten Angaben und der Erteilung der 

Erwerbsbewilligung bestehen. Mit anderen Worten muss der von der 

Bewilligungsbehörde getroffene Entscheid durch die unrichtigen Angaben 

zustande gekommen sein. Dabei müssen sich die unrichtigen Angaben 

auf wesentliche und entscheidende Punkte der Erwerbsbewilligung 

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beziehen und nicht etwa auf Nebenpunkte, Nebensächlichkeiten oder 

unmassgebliche Gesichtspunkte (MÜHLEBACH/GEISSMANN, Lex F., 

Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch 

Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, Art. 25 N 6). Die gemachten 

Angaben müssen unrichtig sein, d.h. eine bloss ungenügende oder keine 

Auskunft rechtfertigt einen Widerruf der Verfügung nicht. Wurde hingegen 

mit falschen Angaben operiert, die von den zuständigen Behörden als 

richtig betrachtet werden durften und wurden, ist ein nachträglicher 

Widerruf angezeigt (MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 25 N 6). 

Erschleichen setzt ein aktives und vorsätzliches Tätigwerden voraus, von 

der Art, dass der Entscheid der Bewilligungsbehörde anders ausgefallen 

wäre, wenn mit wahren Tatsachen operiert worden wäre 

(MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 25 N 6). 

4.1.2 Strafrechtliches Pendant zu Art. 25 Abs. 1 BewG ist Art. 29 BewG, der 

vorsieht, dass derjenige mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder 

Geldstrafe bestraft wird, der einer zuständigen Behörde, dem 

Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen, die 

für die Bewilligungserteilung von Bedeutung sind, unrichtige oder 

unvollständige Angaben macht. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass 

gemäss Wortlaut diese unrichtigen Angaben gegenüber der zuständigen 

Behörde gemacht werden müssen. Zuständig im Sinne von Art. 29 Abs. 1 

BewG sind nämlich nur Behörden, die im Zusammenhang mit dem BewG 

bzw. der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen 

im Ausland (BewV; SR 211.412.411) tätig werden und im entsprechenden 

Verfahrensabschnitt zuständig sind (MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., 

Art. 29 N 2). Nichts anderes muss im Sinne einer systematischen 

Auslegung auch für Art. 25 Abs. 1 BewG gelten. Ein Widerruf der 

Bewilligung darf insofern nur erfolgen, wenn gegenüber der zuständigen 

Behörde unrichtige Angaben gemacht wurden und so die Bewilligung 

erschlichen wurde. 

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Nach dem Gesagten ist also zu fragen, ob die Finanzierung des 

Grundstückkaufs ein für die Erteilung der Erwerbsbewilligung 

entscheidendes Kriterium darstellt oder nicht. 

4.1.3 Der Beschwerdegegner und die Staatsanwaltschaft des Kantons 

Graubünden werfen dem Beschwerdeführer vor, er habe den Kredit von 

der Credit Suisse in Höhe von CHF 7,8 Mio. durch Vorlegen eines 

summenmässig falschen Kaufvertrages erschlichen. Anstatt des 

tatsächlichen Kaufpreises von CHF 6 Mio. hätte der Beschwerdeführer der 

Bank einen solchen von CHF 12 Mio. angegeben. Ausgehend von den 

CHF 12 Mio. habe die Credit Suisse dem Beschwerdeführer den Kredit in 

Höhe von CHF 7,8 Mio. gewährt. Zur Sicherstellung wurde sodann im 

Grundbuch – zusammen mit der Eintragung des Grundstückgeschäfts am 

21. Februar 2019 und damit auch unter Kenntnis des effektiven 

Kaufpreises von CHF 6 Mio. – ein Register-Schuldbrief errichtet (siehe 

beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] A17 aus U 23 26). 

4.1.4 Als Erstes ist festzuhalten, dass es sich bei dem der Bank vorgelegten 

Kaufvertrag um einen blossen Entwurf handelt und nicht etwa um den 

öffentlich beurkundeten, definitiven Kaufvertrag. Es finden sich weder 

Datum noch Unterschriften der Vertragsparteien noch die genauen 

Angaben der Bankverbindung im fraglichen Dokument (Bg-act. B16.3 aus 

U 23 26). Es ist daher auch nicht erstellt ist, woher der Kaufpreis von 

CHF 12 Mio. stammt. Dies ist denn auch Gegenstand der strafrechtlichen 

Untersuchung und kann für die Beurteilung des vorliegenden Verfahrens 

offengelassen werden. Aus den dem Gericht vorliegenden Akten ergibt 

sich, dass der Beschwerdeführer zu keinem Zeitpunkt gegenüber dem 

Beschwerdegegner als zuständige Bewilligungsbehörde falsche Angaben 

gemacht hat. Die im Recht liegenden Dokumente wie etwa das Gesuch 

um Erteilung einer Erwerbsbewilligung vom 1. Februar 2019 (Bg-act. A1 

und A2 aus U 23 26) sowie die erteilte Erwerbsbewilligung vom 4. Februar 

2019 (beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 4 = Bf-act. 2 aus U 23 46 = 

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Bg-act. A12 aus U 23 26) gehen allesamt von einem Kaufpreis von 

CHF 5'865'102.-- aus. Sogar als zwischen den Vertragsparteien nochmals 

nachverhandelt wurde und sich der Kaufpreis durch die Übernahme des 

Mobiliars auf CHF 6'000'000.-- erhöht hat, wurde der Beschwerdegegner 

darüber informiert, woraufhin dieser das Grundbuchamt in Kenntnis der 

neuen Sachlage angewiesen hat, den Erwerb des Grundstücks zu 

vollziehen (Bg-act. A13 aus U 23 26). Der Beschwerdegegner erhielt 

folglich stets richtige Angaben und wurde somit auch nicht über eine für 

die Eintragung relevante Bewilligungsvoraussetzung getäuscht. 

4.1.5 Die Argumentation des Beschwerdegegners, dass durch den 

(vermeintlich) erschlichenen Kredit auch die Bewilligung erschlichen sei, 

bedingt, dass die Finanzierung des Erwerbs eine 

Bewilligungsvoraussetzung darstellt. Die Finanzierung ist indes gemäss 

Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG in Verbindung mit Art. 1 Abs. 2 lit. b BewV in 

denjenigen Konstellationen von Bedeutung, in denen am Erwerb noch 

eine Drittperson aus dem Ausland beteiligt ist und durch seine Art und 

Weise der Finanzierung eine eigentümerähnliche Stellung an der 

Immobilie erlangt (RÖTHLISBERGER/KELLER, Ausländische 

Immobilienfinanzierung unter dem Aspekt der Lex Koller, Expert Focus 

8/16, S. 565 ff., S. 568). Diese kann in Form einer direkten oder indirekten 

Finanzierung oder durch die Gewährung von Darlehen, die den Erwerber 

in ein besonderes Abhängigkeitsverhältnis zum ausländischen 

Kreditgeber bringen, auftreten. Aus diesem Grund hat die 

Bewilligungsbehörde bei Personen im Ausland, die sich an der 

Finanzierung im Sinne einer Fremdfinanzierung beteiligen, die 

Finanzierung und damit die Bewilligungspflicht genauer abzuklären 

(BOMIO, Das Feststellungsverfahren bei der AG gemäss dem 

Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im 

Ausland, Basel 1990, S. 218, S. 224). Beträgt die ausländische 

Fremdfinanzierung mehr als 2/3 bzw. 80% des Verkaufswerts des 

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Grundstücks, ist der Grundstückerwerb unzulässig (GRELL, 

Grundstückfinanzierung und die Lex Koller, TREX 2017, S.  166 ff., 

S. 167). Nicht erlaubt ist somit jeder treuhänderische Erwerb oder jede 

Dazwischenschaltung eines juristischen Gebildes 

(MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 9 N 15 und N 37). Der Erwerb durch 

eine natürliche Person hat folglich unmittelbar auf den persönlichen 

Namen zu erfolgen (Art. 8 lit. a BewV). Ein indirekter Erwerb der 

Liegenschaft über eine Gesellschaft ist nicht möglich (Merkblatt vom 

Bundesamt für Justiz zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im 

Ausland [Merkblatt BJ], S. 10). 

4.1.6 Im vorliegenden Fall erfolgte die Finanzierung einzig durch die Credit 

Suisse. Es ist keine ausländische Drittperson am Erwerb beteiligt 

gewesen, weshalb die Finanzierung von der Bewilligungsbehörde – 

anders als in Fällen von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG – nicht weiter zu 

überprüfen ist. Wie der Beschwerdeführer zutreffend festhält, handelt es 

sich in der vorliegenden Konstellation um eine reine interne Angelegenheit 

zwischen der Credit Suisse als Kreditgeberin und ihm als Kreditnehmer. 

Ein allfälliger Betrug bei der Kreditvergabe bzw. ein Erschleichen des 

Kredits ist Gegenstand der strafrechtlichen Untersuchung und stellt keinen 

Widerrufsgrund für die Erwerbsbewilligung dar. Schliesslich ist es für die 

Bewilligungsbehörde – mit Ausnahme der vorstehend erwähnten 

Auslandsfinanzierungskonstellationen – unerheblich, wie die Finanzierung 

sichergestellt wird. In seiner Verfügung Nr. 2019/46 vom 4. Februar 2019 

(Bf-act. 4 = Bf-act. 2 aus U 23 46 = Bg-act. A12 aus U 23 26) spricht der 

Beschwerdegegner für die Bewilligungserteilung richtigerweise auch nur 

den Erwerbsgrund (hier: zu Ferienzwecken) an. Von der Finanzierung ist 

hingegen keine Rede. 

4.1.7 Im Übrigen ist eine vollständige Finanzierung durch die Bank nicht 

unzulässig. Selbst bei Fremdfinanzierungen durch Personen im Ausland 

ist eine solche erlaubt, solange der Erwerber dadurch nicht in eine 

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besondere Abhängigkeit gegenüber dem Gläubiger gebracht wird und 

Letzterer dadurch eine eigentumsähnliche Stellung erwirbt (Art. 4 Abs. 1 

lit. g BewG i.V.m. 1 Abs. 2 lit. b BewV). Dabei ist richtig zu stellen, dass 

selbst wenn eine solche eigentumsähnliche Stellung vorliegt, das 

Rechtsgeschäft nicht unzulässig, sondern bloss bewilligungspflichtig ist. 

Bei der Abklärung, ob ein Erwerb als bewilligungspflichtig gilt oder nicht, 

ist nämlich die wirtschaftliche Realität und nicht die gewählte rechtliche 

Konstruktion massgebend. Das Bundesgericht stellt dementsprechend 

auslegungsweise jeweils auf die gesamtheitlich zu würdigende 

wirtschaftliche Tragweite des jeweiligen Geschäfts im Hinblick auf den 

Gesetzeszweck des BewG ab (Urteil des Bundesgerichts 2C_1041/2016 

vom 28. September 2017 E. 7.3). 

4.1.8 Wenn der Beschwerdegegner nun geltend macht, dass durch die 

vollständige Fremdfinanzierung des Grundstückkaufs der Credit Suisse 

eine eigentumsähnliche Stellung eingeräumt wird, bedeutet das nicht, 

dass eine solche Konstellation im Sinne des BewG unzulässig ist, sondern 

viel mehr, dass der Erwerb der Bewilligungspflicht unterliegt. Vorliegend 

ist jedoch unbestritten, dass es sich um einen bewilligungspflichtigen 

Erwerb handelt, weshalb der Beschwerdeführer sodann auch um Erteilung 

der Bewilligung ersucht hat. Die rechtliche Argumentation des 

Beschwerdegegners geht in diesem Punkt folglich fehl. 

4.1.9 Hinzuzufügen ist, dass Banken bei der Vergabe von Krediten die 

Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers vertieft prüfen – insbesondere, wenn 

die Belastung das verkehrsübliche Mass für das Grundstück übersteigt. 

Das Grundbuchamt sollte daher die Eintragung ins Grundbuch und die 

Errichtung des Grundpfandrechts grundsätzlich vornehmen (Wegleitung 

für die Grundbuchämter vom Bundesamt für Justiz zum Erwerb von 

Grundstücken durch Personen im Ausland [Wegleitung BJ], Rz. 77). 

- 16 -

4.1.10 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Vorwurf der erschlichenen 

Finanzierung einen Widerruf der Erwerbsbewilligung nicht zu rechtfertigen 

vermag. Die Finanzierung betrifft einzig das Verhältnis zwischen der Credit 

Suisse und dem Beschwerdeführer und ist daher Gegenstand der 

strafrechtlichen Untersuchung. Gegenüber dem Beschwerdegegner hat 

der Beschwerdeführer stets richtige Angaben gemacht, weshalb der 

Widerrufsgrund des Erschleichens der Bewilligung aufgrund unrichtiger 

Angaben nicht gegeben ist. 

4.2 Als weiteren Widerrufsgrund sieht Art. 25 Abs. 1 BewG die 

Nichteinhaltung von Auflagen trotz Mahnung vor. Mit Erteilung der 

Erwerbsbewilligung wurden im Grundbuch folgende Auflagen angemerkt: 

"Pflicht zur Eigennutzung / Verbot der Dauervermietung / 

Veräusserungsverbot während fünf Jahren" (siehe Bf-act. 4 = Bf-act. 2 aus 

U 23 46 = Bg-act. A12 aus U 23 26). Der Beschwerdegegner wirft dem 

Beschwerdeführer vor gegen zwei der Auflagen verstossen zu haben, 

weshalb er die Bewilligung widerrief. 

4.2.1.1 Gemäss Art. 12 lit. a BewG wird die Bewilligung in jedem Fall verweigert, 

wenn das Grundstück einer unzulässigen Kapitalanlage dient. Es handelt 

sich bei dieser Bestimmung um einen zwingenden Verweigerungsgrund, 

sodass der Bewilligungsbehörde bei dessen Vorliegen kein 

Ermessensspielraum zukommt; hingegen liegt die Beurteilung, ob ein 

zwingender Verweigerungsgrund vorliegt, durchaus im Ermessen der 

Behörde. 

4.2.1.2 Der Beschwerdegegner wirft dem Beschwerdeführer vor, er habe die 

Liegenschaft zu Spekulationszwecken erworben und durch sein Verhalten 

bewusst die Zwangsversteigerung herbeigeführt, wodurch er gegen das 

Veräusserungsverbot verstossen habe. 

- 17 -

4.2.1.3 An dieser Stelle sei daran zu erinnern, dass der Beschwerdeführer die 

Liegenschaft durch die Zwangsverwertung verloren hat. Wie der Name 

schon sagt, kommt es zu einer Zwangsverwertung, wenn der Schuldner 

zahlungsunfähig geworden ist und seine Gläubiger nicht aus anderen 

Geldquellen befriedigt werden können. Eine Zwangsversteigerung ist 

somit kein Vehikel, das der Schuldner frei wählen oder ablehnen kann. 

Vielmehr wird eine solche behördlich angeordnet – unabhängig vom 

Willen des Schuldners. Hinzu kommt, dass Zwangsversteigerungen – 

vergleichbar mit Lotterien – einen ungewissen Ausgang haben. Fakt ist, 

dass der Beschwerdeführer keinerlei Kontrolle über das Ergebnis der 

Zwangsversteigerung hatte. Im Rahmen der Versteigerung konnte ein 

ansehnlicher Preis von CHF 14 Mio. für das Objekt erzielt werden; 

genauso gut hätte das Ergebnis aber auch wesentlich schlechter ausfallen 

können. Einen allfälligen Verlust hätte der Beschwerdeführer zweifelsfrei 

tragen müssen. Ihm im gegenteiligen Fall am Mehrerlös nicht beteiligen 

zu wollen, erscheint anlässlich der gemachten Überlegungen stossend. 

Das Vehikel der Zwangsverwertung dürfte sich wohl kaum zu 

Spekulationszwecken eignen. 

4.2.1.4 Hinzu kommt, dass der Beschwerdeführer mehrfach um 

Zahlungsaufschub ersucht hat, wenn auch letzten Endes erfolglos. Der 

Beschwerdeführer hat die Liegenschaft somit nicht freiwillig veräussert, 

sondern sie wurde ihm zwangsweise entzogen. Überdies lag die 

Zustimmung zur Zwangsversteigerung seitens des Beschwerdegegners 

ausdrücklich vor. Wie sich aus den beiliegenden Akten (Bg-act. B1 aus 

U 23 26 und Bg-act. B2 aus U 23 26) ergibt, hat der Beschwerdegegner 

die Möglichkeit einer Zwangsverwertung in Vereinbarkeit mit der Auflage 

des Veräusserungsverbots sogar eingehend abklären lassen. Es findet 

sich ein entsprechendes Rechtsgutachten in den Akten, welches 

ausdrücklich festhält, dass die fünfjährige Sperrfrist für die 

Weiterveräusserung des Kaufobjektes für die Fälle der freiwilligen 

- 18 -

Veräusserung gilt, nicht aber für diejenigen der zwangsweisen Verwertung 

(Bg-act. B2 aus U 23 26). Warum der Beschwerdeführer nun aber gegen 

die Auflage verstossen haben soll, ist nicht nachvollziehbar. Wie das 

zitierte Rechtsgutachten denn auch richtig feststellt, wurde die 

Zwangsverwertung nicht von Herrn A._____ angestossen, womit der 

Veräusserung des Kaufobjektes im Rahmen der Zwangsverwertung kaum 

dessen "spekulative Absicht" zugrunde liegen kann. Im Übrigen zielt die 

Veräusserung des Kaufobjektes im Zwangsverwertungsverfahren nicht 

auf die Maximierung des Kaufpreises ab, wie dies in der Natur von 

Spekulationsgeschäften liegt, sondern es wird damit lediglich die 

Befriedigung der Forderungen der betreibenden Gläubiger angestrebt. Der 

erzielbare Veräusserungspreis im Rahmen einer Zwangsverwertung liegt 

in der Regel deutlich unter demjenigen, den man im Rahmen eines 

Freihandverkaufs erzielen könnte. Ein Freihandverkauf ohne 

Auflagenverstoss wäre für den Beschwerdeführer nämlich nach Ablauf der 

5-jährigen Veräusserungssperre, somit ab 21. Februar 2024, problemlos 

möglich gewesen. Warum der Beschwerdeführer dann eine 

Zwangsverwertung vorziehen sollte, ist nicht nachvollziehbar. Auch dies 

spricht folglich gegen die Annahme einer Spekulationsabsicht. 

4.2.1.5 Der Beschwerdegegner räumt sodann in seiner Vernehmlassung vom 

16. Juni 2023 ein, dass eine Ahndung des Verstosses gegen die Auflage 

des Veräusserungsverbotes aufgrund der zwischenzeitlichen 

Zwangsverwertung selbstredend nicht mehr möglich sei. 

4.2.1.6 Aus den genannten Gründen lässt sich der Vorwurf des Erwerbs zu 

Spekulationszwecken nicht erstellen und es liegt auch kein Verstoss 

gegen das Veräusserungsverbot vor. Der Widerruf der Bewilligung aus 

diesen Gründen ist somit unzulässig. 

4.2.2 Die Erwerbsbewilligung kann nur aus Gründen erteilt werden, die das 

BewG vorsieht. Dabei können die Kantone im Rahmen ihres kantonalen 

- 19 -

Kontingents den Erwerb von Ferienwohnungen bewilligen (Art. 9 Abs. 2 

BewG). Der Kanton Graubünden hat von dieser Möglichkeit Gebrauch 

gemacht und bewilligt den Erwerb von Ferienwohnungen für natürliche 

Personen (Art. 4 Abs. 1 EGzBewG). Dabei können die Gemeinden den 

Erwerb von Ferienwohnungen einschränken (Art. 8 EGzBEwG). Die 

Gemeinde H._____ sieht de lege lata keinerlei Beschränkungen vor (Art. 3 

und 4 des Gesetzes über die Beschränkungen für den Erwerb von 

Grundstücken durch Personen im Ausland der Gemeinde H._____). 

4.2.3 Nicht länger bestritten wird, dass der Beschwerdeführer die Wohnung in 

H._____ für sich zu Ferienzwecken und damit zum geltend gemachten 

Erwerbszweck nutzte (siehe Vernehmlassung des Beschwerdegegners 

vom 21. April 2023). Unbestritten ist weiter, dass der Beschwerdeführer 

mit seiner Mutter I._____ einen Mietvertrag, datiert vom 14. Juni 2020, 

abgeschlossen hat (Bg-act. B3.3 aus U 23 26). Strittig ist hingegen, ob der 

Beschwerdeführer mit der Vermietung an seine Mutter gegen die Auflage 

des Dauervermietungsverbots verstossen hat. 

4.2.3.1 Für die Vermietung von Ferienwohnungen gilt das Folgende: Der Erwerber 

einer Ferienwohnung darf diese periodisch vermieten, muss sie aber 

jederzeit im Rahmen des geltend gemachten Erwerbszwecks – welcher 

hier in der Nutzung zu Ferienzwecken liegt – selber nutzen können 

(EBERHARD, Grundstückkäufe in der Schweiz durch Personen im Ausland, 

SJZ 118/2022, S. 431 ff., S. 437). Die Vermietung von Ferienwohnung ist 

damit durchaus erwünscht. Einzig die dauerhafte und unbeschränkte 

Vermietung an Dritte ist unzulässig (MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 9 

N 42 und Art. 14 N 18). Ferienwohnungen dürfen somit nicht ganzjährig, 

aber periodisch vermietet werden, sodass der Erwerber sie jederzeit 

selber benutzen können muss (Merkblatt BJ, 10). 

4.2.3.2 In Bezug auf die Mietdauer und Mietzins sieht der Mietvertrag folgendes 

vor: Der Mietvertrag werde auf unbestimmte Dauer abgeschlossen, 

- 20 -

Mietbeginn sei der 15. Juni 2020 und die Mieterin habe einen Mietzins von 

CHF 2'000.-- inkl. Nebenkosten zu entrichten. Aus dem Wortlaut des 

Vertrages geht klar hervor, dass der Beschwerdeführer seine 

Doppelhaushälfte unbefristet an seine Mutter vermietet hat. Ein solches 

unbefristetes Mietverhältnis verstösst gegen das Verbot der dauerhaften 

Vermietung. Daran vermag auch der Einwand des Beschwerdeführers, 

dass seine Mutter mangels Zuzug in die Schweiz den Mietvertrag nie 

tatsächlich angetreten habe und das Amt für Migration und Zivilrecht 

Graubünden (AFM) in der Folge das Erlöschen der Aufenthaltsbewilligung 

verfügte, nichts zu ändern (siehe Feststellungsverfügung des AFM vom 

23. August 2021 [Bg-act. B3 aus U 23 26]). Ein faktischer Antritt des 

Mietverhältnisses ist für einen Verstoss gegen die Auflage nicht nötig. Es 

genügt bereits der Abschluss des Mietvertrages. 

4.2.3.3 Fraglich ist jedoch, ob die Tatsache, dass der Beschwerdeführer die 

Wohnung zu jeder Zeit für sich selbst nutzen konnte, etwas an der 

rechtlichen Beurteilung zu ändern vermag. Der Beschwerdeführer bringt 

in diesem Zusammenhang vor, dass die Nutzung der Ferienwohnung ihm 

und seiner Familie jederzeit und ungehindert möglich war. Seine Mutter 

habe die Wohnung lediglich mitbenutzt, was kein Verstoss gegen das 

Dauervermietungsverbot darstelle. 

4.2.3.4 Wie vorstehend erwähnt, muss der Erwerber die Ferienwohnung jederzeit 

zu Ferienzwecken selber nutzen können. Unklar ist, ob "selber nutzen" 

gleichbedeutend ist mit "ausschliesslich nutzen" oder ob eine 

Mitbenutzung – wie sie im vorliegenden Fall erfolgte – im noch zulässigen 

Rahmen liegt. 

4.2.3.5 Art. 11 Abs. 2 lit. f BewV sieht vor, dass beim Erwerb von 

Ferienwohnungen im Grundbuch die folgende Auflage anzumerken sei: 

"das Verbot, sie (hier: Ferienwohnungen) ganzjährig zu vermieten". 

Funktion von Auflagen und Bedingungen ist es, sicherzustellen, dass das 

- 21 -

Grundstück vom Erwerber zu dem geltend gemachten Zweck (hier: 

Ferienzweck) verwendet wird (Art. 14 Abs. 1 BewG). Dabei handelt es sich 

bei den Auflagen und Bedingungen um öffentlich-rechtliche (mittelbare) 

Eigentumsbeschränkungen in Form einer Nutzungsbeschränkung (Urteil 

des Bundesgerichts 2C_1096/2015 vom 3. November 2016 E. 3.4). Dabei 

werde gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung der Erwerbszweck 

als Ferienwohnung unterlaufen, wenn der Erwerber die Ferienwohnung 

dauerhaft vermietet oder diese gar nie selbst bewohnt (Urteil des 

Bundesgerichts 2C_1096/2015 vom 3. November 2016 E. 4.1). Das 

Bundesgericht geht somit davon aus, dass Gesetzgeber verhindern wollte, 

dass der Erwerber seine Ferienwohnung gar nie selbst nutzt, sondern an 

Dritte weitervermietet und so eine unzulässige Kapitalanlage generiert 

(Art. 12 lit. a BewG). So erblickte das Bundesgericht in der 

schenkungsweisen Übertragung des Grundstücks von den Eltern an den 

Sohn und der Einräumung eines lebenslänglichen, unentgeltlichen, 

unübertragbaren und unvererblichen Nutzungsrechts an die Eltern kein 

Verstoss gegen die Auflage des Dauervermietungsverbots (Urteil des 

Bundesgerichts 2C_1096/2015 vom 3. November 2016 E. 4.3). 

4.2.3.6 Ein weiteres Indiz gegen eine ausschliessliche und für eine Absicht der 

Mitbenutzung spricht, dass der monatlich vereinbarte Mietzins lediglich 

CHF 2'000.-- beträgt. Ein solcher liegt in Anbetracht des Wertes, der 

Grösse und der Lage der Liegenschaft um ein Vielfaches unter dem 

marktüblichen Mietzins. 

4.2.3.7 Nach dem Gesagten liegt kein Verstoss gegen die Auflage des 

Dauervermietungsverbots seitens des Beschwerdeführers vor. Er konnte 

trotz des auf unbestimmte Dauer abgeschlossenen Mietvertrages mit 

seiner Mutter die Haushälfte jederzeit und unbeschränkt zu 

Ferienzwecken (mit-)benutzen. Sinn und Zweck des BewG wurden somit 

gewahrt und der Widerruf der Erwerbsbewilligung erweist sich in diesem 

Punkt als unrechtmässig. 

- 22 -

4.2.3.8 Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass ein Widerruf der Bewilligung bei 

Auflagenverstoss nur nach vorgängig erfolgter Mahnung erfolgen darf 

(Art. 25 Abs. 1 BewG). Dabei muss die Mahnung durch die 

Bewilligungsbehörde und in Form einer anfechtbaren Verfügung erfolgen. 

Erst wenn die Mahnung nicht fruchtet, darf die Bewilligungsbehörde die 

Bewilligung widerrufen (MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 25 N 8; vgl. 

auch BGE 130 II 290). 

4.2.3.9 Im vorliegenden Fall erfuhr der Beschwerdegegner vom AFM von der 

Situation, als dieses das Erlöschen der Aufenthaltsbewilligung am 

23. August 2021 feststellte. Zu diesem Zeitpunkt bestand das 

Mietverhältnis allerdings bereits nicht mehr, weshalb ein Einschreiten des 

Beschwerdegegners und damit auch eine Mahnung nicht nötig waren. 

Umso mehr erstaunt, dass der Beschwerdegegner den angeblichen 

Auflageverstoss nicht direkt ab Kenntnisnahme dem Beschwerdeführer 

anzeigte, sondern einen solchen erstmals – fast zwei Jahre später – in 

seiner vorsorglichen Massnahmeanordnung vom 21. März 2023 zur 

Sprache bringt. Ein solches Vorgehen ist nicht zu schützen. In Anbetracht 

der Umstände und Erwägungen rechtfertigt sich infolgedessen ein 

Widerruf der Bewilligung nicht. Ein solcher ist unverhältnismässig. 

4.3 Der Widerruf der Bewilligung erweist sich im Ergebnis als unrechtmässig, 

weshalb die Verfügung Nr. 2023/155 vom 26. April 2023 aufzuheben ist. 

5. In seiner Duplik vom 14. Juli 2023 bringt der Beschwerdegegner erstmals 

vor, dass der Beschwerdeführer die notwendige und zumutbare 

Mitwirkung zur Klärung des Sachverhaltes verweigere, weshalb er gestützt 

auf Art. 22 Abs. 4 BewG dazu ermächtigt sei, zuungunsten des 

Beschwerdeführers zu entscheiden. Seinen Vorwurf stützt der 

Beschwerdegegner auf den Umstand, dass der Beschwerdeführer den 

Vorgang, der zum (vermeintlich) erschlichenen Kredit geführt habe, 

vollständig im Dunkeln lasse. 

- 23 -

5.1 Gemäss Art. 22 Abs. 1 BewG hat die Bewilligungsbehörde den 

Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen. Es gilt die Offizialmaxime 

(BOMIO, a.a.O., S. 246). Damit trifft die Behörde eine Untersuchungspflicht, 

welche verlangt, dass die Behörde alles vorzukehren hat, was zur 

Abklärung des Sachverhalts dient. Gegenstand des Auskunftsbegehrens 

dürfen sämtliche Tatsachen sein, die für die Bewilligungspflicht oder 

Bewilligungserteilung von Bedeutung sind (Art. 22 Abs. 2 BewG). 

5.2 Bei der Aufklärung des Sachverhaltes trifft den Beschwerdeführer eine 

gewisse Mitwirkungspflicht, so dass es ihm obliegt, Beweismittel 

anzubieten (BGE 102 Ib 124 E. 3b f.). Die Mitwirkungspflicht des 

Beschwerdeführers und die Abklärungspflicht der Behörde korrelieren 

miteinander insoweit, als dass die Behörde dem Beschwerdeführer eine 

zumutbare Hilfe bieten muss, allfällige Beweismittel zu nennen. Wenn dies 

geschehen ist, muss der Beschwerdeführer die Folgen einer 

unterlassenen Beweisofferte selber tragen (VGU U 2018 54 vom 14. Mai 

2019 E. 6.1). Verweigert der Erwerber nämlich die Mitwirkung, ist die 

Bewilligungsbehörde berechtigt, zu dessen Ungunsten zu entscheiden 

(Art. 22 Abs. 4 BewG). Ein solcher Entscheid ist hierbei nur zulässig, wenn 

die Bewilligungsbehörde vorgängig den Auskunftspflichtigen mittels 

Verfügung um Auskunft bzw. Edition ersucht hat und die Mitwirkung 

trotzdem verweigert wurde, obwohl sie notwendig und zumutbar war 

(BOMIO, a.a.O., S. 253; Urteil des Bundesgerichts 2C_219/2015 vom 

20. November 2015 E. 7.1). So kann die verweigerte Mitwirkung – bspw. 

in Form von Nichtoffenlegung der Pfandgläubiger und 

Fremdkapitalzusammensetzung – Anwendungsfall des Art. 22 Abs. 4 

BewG sein (Urteil des Bundesgerichts 2C_219/2015 vom 20. November 

2015 E. 7.2). Dabei kann der Fremdfinanzierungsgrad für sich allein bzw. 

isoliert betrachtet in der Regel kein Anlass dafür sein, zuungunsten des 

Erwerbes zu entscheiden. Vielmehr bedarf es dafür weiterer konkreter 

Indizien, wie zum Beispiel bei einer ausländischen Beherrschung ein 

- 24 -

deutliches Missverhältnis zwischen Eigenmitteln des Erwerbers und dem 

Kaufpreis der Liegenschaft (Urteil des Bundesgerichts 2C_219/2015 vom 

20. November 2015 E. 7.4). 

5.3 Neben dem Risiko, dass ein Entscheid zuungunsten des Erwerbers gefällt 

wird, kann die Auskunfts- bzw. Editionsverweigerung mit Busse bis zu 

CHF 50'000.-- geahndet werden (Art. 31 BewG). Die strafrechtliche 

Sanktionierung setzt indes den vorgängigen Erlass einer Verfügung über 

Auskunft bzw. Edition durch die zuständige Behörde voraus, sowie einem 

ausdrücklich darin enthaltenen Hinweis auf Strafandrohung nach Art. 31 

BewG und, dass die verlangten Auskünfte trotz dieser Androhung nicht 

oder nur unvollständig erteilt werden (MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., 

Art. 31 N 1 und 2). 

5.4 Eine Verfügung des Beschwerdegegners um Auskunftserteilung bzw. 

Edition erfolgte anhand der im Recht liegenden Unterlagen nicht. Auch 

forderte der Beschwerdegegner den Beschwerdeführer zu keinem 

Zeitpunkt konkret dazu auf, bestimmte Unterlagen, Nachweise und dgl. ins 

Recht zu reichen. Stattdessen kündigte der Beschwerdegegner dem 

Beschwerdeführer mit Schreiben vom 14. Februar 2023 (Bf-act. 17) 

lediglich den Widerruf der Bewilligung an, um diesem zur Wahrung des 

rechtlichen Gehörs die Möglichkeit zu geben, Stellung zu nehmen. Der 

Beschwerdeführer reagierte mit Schreiben vom 17. März 2023 

entsprechend und reichte diverse Bankbelege, Rechnungen, Arztberichte 

und Korrespondenzen ins Recht. Weiter bot er die Beibringung von Fotos 

und Zeugen an (Bf-act. 14 = Bf-act. 3 aus U 23 26). Abgenommen wurden 

diese weiteren Beweisofferten vom Beschwerdegegner indes nicht. 

Sodann bringt der Beschwerdegegner den Vorwurf der Verweigerung der 

Auskunftspflicht erstmals im Rahmen seiner Duplik vom 14. Juli 2023 vor.

- 25 -

5.5 Der Beschwerdeführer hat seine Auskunftspflicht folglich nicht verletzt. Die 

Vorwürfe des Beschwerdegegners erweisen sich auch in diesem Punkt als 

unbegründet. 

6. Im Weiteren rügt der Beschwerdeführer, dass der Beschwerdegegner 

über keinerlei Weisungsbefugnis gegenüber dem Betreibungs- und 

Konkursamt G._____ verfüge und folglich auch nicht zuständig sei, die 

Auszahlung des Mehrerlöses zu blockieren. 

6.1 Diesem Vorwurf ist entgegenzuhalten, dass die kantonale Behörde 

gemäss Art. 23 Abs. 1 BewG dazu ermächtigt ist, vorsorgliche 

Massnahmen anzuordnen, um einen rechtlichen oder tatsächlichen 

Zustand unverändert zu erhalten. Sinn und Zweck einer vorsorglichen 

Massnahme ist es, zu verhindern, dass während eines laufenden 

Bewilligungs- bzw. Überprüfungsverfahrens Dispositionen über das 

Grundstück getroffen werden, die die zu erlassende Verfügung 

torpedieren würden. Vor allem Grundbuch- oder Handelsregistersperren 

werden in diesem Zusammenhang vorsorglich angeordnet (Urteil des 

Verwaltungsgerichts des Kantons Bern VGE 100.2011.430 vom 

6. Februar 2012 E. 5.2; MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 23 N 3). 

6.2 Als kantonale Bewilligungsbehörde ist der Beschwerdegegner nach dem 

Gesagten gestützt auf Art. 23 Abs. 1 BewG dazu ermächtigt, den 

Mehrerlös vorsorglich sicherzustellen. Sein Handeln stützt sich folglich 

entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers auf eine genügende 

gesetzliche Grundlage (Art. 36 Abs. 1 der Bundesverfassung der 

Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101]). Dabei überwiegt das 

öffentliche Interesse an einer Sicherstellung des Mehrerlöses anhand der 

schweren Vorwürfe gegenüber dem Interesse des Beschwerdeführers an 

dessen Eigentumsgarantie. Auch ist kein milderes Mittel vorhanden, um 

ein allfälliges "Verschwindenlassen" des Geldes zu verhindern (Art. 36 

Abs. 3 BV). Die Sicherstellung des Mehrerlöses auf dem Betreibungs- und 

- 26 -

Konkursamt der Region G._____ erweist sich als verhältnismässig. Die 

Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegründet. 

7. Betreffend die Diskussion unter den Parteien, ob das 

Massnahmeverfahren abzuschreiben sei, da der Streitgegenstand sich in 

das Hauptverfahren verschoben habe, ist folgendes zu sagen: 

Vorsorgliche Massnahmen werden in Form einer selbständig mit 

Beschwerde anfechtbaren Zwischenverfügung erlassen. Dabei kommt der 

Beschwerde keine aufschiebende Wirkung zu (Art. 23 Abs. 2 BewG). Wird 

folglich Beschwerde gegen die Zwischenverfügung geführt, bleibt die 

Massnahme so lange bestehen, bis sie durch einen rechtskräftigen 

Entscheid aufgehoben wird (MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 23 N 5). 

Erst mit Fällung des vorliegenden Entscheides und dessen Erwachsen in 

Rechtskraft kann das Massnahmeverfahren U 23 26 abgeschrieben 

werden. 

8. Der Widerruf der Bewilligung (Nr. 2019/46) vom 4. Februar 2019 erweist 

sich als unrechtmässig, weshalb die Beschwerde gutgeheissen wird. Die 

Feststellungsverfügung des Beschwerdegegners Nr. 2023/155 vom 

26. April 2023 ist aufzuheben und der Erlös von CHF 3'477'054.73 ist nach 

Bezahlung allfällig offener und berechtigter Forderungen und Kosten an 

den Beschwerdeführer auszuzahlen. 

9.1 Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten zulasten 

des Beschwerdegegners (Art. 73 Abs. 1 VRG). In Anbetracht der 

Komplexität und Bedeutung des Falles sowie des generierten Aufwandes 

erachtet das Gericht eine Staatsgebühr in Höhe von CHF 4'000.-- als 

angemessen. 

9.2 Aussergerichtlich hat der Beschwerdegegner den anwaltlich vertretenen 

Beschwerdeführer zu entschädigen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Der vom 

Rechtsvertreter unter Beilage der Honorarvereinbarung (Bf-act. A) geltend 

- 27 -

gemachte Stundenansatz von CHF 290.-- ist auf CHF 270.-- zu reduzieren 

(Art. 3 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der 

Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte [HV; BR 310.250]). Der 

notwendige Aufwand von 47.1 Stunden erweist sich in Anbetracht der 

Bedeutung und Schwierigkeit der Angelegenheit als angemessen. Zu 

beachten ist, dass sich die Verfahren U 23 26 und U 23 43 erheblich 

überschneiden. Aus diesem Grunde rechtfertigt es sich, überschneidende 

Sachverhalts- und Rechtsabklärungen nur in einem Verfahren zu 

berücksichtigen, wofür sich vorliegend das Hauptverfahren (U 23 43) 

anbietet, mit der Konsequenz, dass diese Einbeziehung in der 

Kostenliquidation von U 23 26 – soweit nötig – zu berücksichtigen sein 

wird. 

9.3 Im Weiteren kann der geltend gemachte Interessenwertzuschlag von 

CHF 68'000.-- nicht berücksichtigt werden, da es sich vorliegend nicht 

unmittelbar um eine vermögensrechtliche Streitigkeit handelt, sondern um 

den Widerruf einer Bewilligung. 

9.4 Damit ergibt sich eine Aufwandentschädigung in Höhe von CHF 14'107.10 

(47.1 Stunden à CHF 270.-- [CHF 12'717.--] zzgl. Kleinspesenpauschale 

von 3 % [CHF 381.51] und zzgl. 7,7 % MWST [CHF 1'008.59]). Der 

Beschwerdeführer ist durch den Beschwerdegegner mit CHF 14'107.10 

aussergerichtlich zu entschädigen. 

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid des 

Grundbuchinspektorats und Handelsregisters Graubünden Nr. 2023/155 

vom 26. April 2023 aufgehoben.

- 28 -

2. Das Betreibungs- und Konkursamt der Region G._____ wird angewiesen, 

den aus der Versteigerung des Grundstücks Nr. B._____, Grundbuch 

H._____, angefallenen Mehrerlös nach Bezahlung allfällig offener und 

berechtigter Forderungen und Kosten an A._____ herauszugeben. 

3. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 4'000.00

- und den Kanzleiauslagen von CHF 536.00

zusammen CHF 4'536.00

gehen zulasten des Grundbuchinspektorats und Handelsregisters 

Graubünden.

4. Das Grundbuchinspektorat und Handelsregister Graubünden hat A._____ 

mit CHF 14'107.10 aussergerichtlich zu entschädigen. 

5. [Rechtsmittelbelehrung]

6. [Mitteilung]

[Mit Verfügung 2C_649/2023 vom 4. Januar 2024 hat das Bundesgericht die gegen 

diesen Entscheid erhobene Beschwerde als gegenstandslos abgeschrieben.]

[Mit Verfügung 2C_674/2023 vom 4. Januar 2024 hat das Bundesgericht die gegen 

diesen Entscheid erhobene Beschwerde als gegenstandslos abgeschrieben.]