# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5282744b-c245-5c71-8c3b-ce96ceb3f470
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-06-19
**Language:** de
**Title:** Gestaltung und Einordnung. Bewilligungspflicht. Massnahmen von geringfügiger Bedeutung im Sinne von § 309 Abs. 2 PBG.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0102/2012
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_II_0102_2012_35.pdf

## Full Text

BRGE II Nr. 0102/2012 vom 19. Juni 2012 in BEZ 2012 Nr. 60 

2. Das  Baugrundstück  liegt  in  der  Kernzone  sowie  im  Perimeter  des
privaten  Gestaltungsplans  «S-Areal».  Der  angefochtene  Bauentscheid  betrifft 
verschiedene  Projektänderungen  für  den  bereits  bewilligten  Neubau  eines 
Wohn- und Geschäftshauses. (…)  

Der Rekurs richtet sich gegen die auflageweise verfügte Baubeschränkung 

(Revers) mit folgendem Wortlaut:  

«Im Bereich der mit Beschluss vom 12. Mai 2009 bewilligten, begehbaren 
Dachterrasse  über  dem  4.  Obergeschoss,  sind  keine  fix  montierten  Aufbauten 
(z.B.  schneelastsichere  Konstruktionen,  wasserdichte  Regendächer/Sonnen-
schütze,  Zelte  und  dergleichen)  zulässig  bzw.  dieser  Zustand  darf  nicht  ohne 
vorgängiges  Baugesuch  verändert  werden.  Die  Ausrüstung/Ausstattung  im 
Bereich  der  Dachterrasse  muss  diskret  gehalten  werden;  dies  gilt  auch  für 
Mobiliar und dergleichen». (…) 

5.2 Die Vorinstanz führt aus, der private Gestaltungsplan S-Areal verlange 
eine besonders gute Gestaltung der Bauten und deren Umgebung. Eine derart 
exponierte  Dachterrasse  ohne  jeglichen  Sonnen-  und  Wetterschutz  führe 
erfahrungsgemäss  zu  weiteren  Begehrlichkeiten.  Der  mit  dem  angefochtenen 
Beschluss verweigerte und in der Folge aufgrund einer Projektänderung am 17. 
Januar 2012 doch noch bewilligte Speiseaufzug solle letztlich nicht dazu führen, 
dass  die  von  weit  her  einsehbare  Dachterrasse  mit  der  Zeit  «überinstru-
mentiert»  werde,  insbesondere  durch  das  Aufstellen  von  Fahrnisbauten  (Zelte 
etc.),  die  aber  den  Charakter  von  Bauteilen  hätten.  Denn  dies  hätte  negative 
Auswirkungen  auf  das  Erscheinungsbild.  Mit  dem  Revers  wolle  man 
sicherstellen,  dass  die  Situation  aus  gestalterischer  Sicht  nicht  verschlechtert 
werde, 
insbesondere  auch  weil  gewisse  «Anlagen/Ausstattungen/Ein-
richtungen»  nicht  eindeutig  unter  die  Bewilligungspflicht  fallen  würden.  So 
im  Hinblick  auf  eine  Veräusserung,  klare 
würden,  nicht  zuletzt  auch 
Verhältnisse herrschen. Zudem gelte diese Vorschrift auch ohne Revers. 

5.3.1  Können  inhaltliche  oder  formale  Mängel  des  Bauvorhabens  ohne 
besondere  Schwierigkeiten  behoben  werden  oder  sind  zur  Schaffung  oder 
Erhaltung  des  rechtmässigen  Zustands  Anordnungen  nötig,  so  sind  mit  der 
Bewilligung  die  gebotenen  Nebenbestimmungen  (Auflagen,  Bedingungen, 
Befristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). Voraussetzung für den Erlass 
von  Nebenbestimmungen  ist  zunächst  das  Vorhandensein  einer  gesetzlichen 
Grundlage.  Darüber  hinaus  müssen  Nebenbestimmungen  mit  dem  Grundsatz 
(Art.  36  Abs.  1  und  3  der 
der  Verhältnismässigkeit  vereinbar  sein 

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Bundesverfassung [BV]). Sie müssen somit die Voraussetzungen der Eignung, 
der  Erforderlichkeit  und  der  Verhältnismässigkeit  zwischen  Eingriffszweck  und 
Eingriffswirkung  erfüllen 
(U.  Häfelin/G.  Müller/F.  Uhlmann,  Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 6. A., 2010, Rz. 581 ff.). 

5.3.2 An die Baubewilligung ist die gesetzliche Rechtsfolge geknüpft, dass 
das Bauvorhaben nicht rechtswidrig genutzt oder gar umgestaltet werden darf. 
Dieses  Verbot  kann  im  Einzelfall  durch  einen  Revers  konkretisiert  und 
verdeutlicht werden. Konkretisierbar sind etwa die Pflicht zur Beibehaltung der 
architektonischen  Qualitäten  einer  Arealüberbauung  oder  die  Pflicht  zur 
Überbauung  eines  Areales  nach  Massgabe  von  Sonderbauvorschriften.  §  321 
Abs.  1  PBG  sieht  Nebenbestimmungen,  die  der  Erhaltung  des  rechtmässigen 
Zustandes dienen, vor.  

Zulässig  sind  solche  Sicherungsreverse  freilich  nur,  sofern  künftige 
rechtmässigen  Zustandes  nicht  nur  möglich,  sondern 
Störungen  des 
wahrscheinlich  sind,  es  sei  denn,  das  theoretische  Schadenspotential  des 
Bauvorhabens  sei  besonders  gross. 
In  den  anderen  Fällen  sind  dem 
Grundeigentümer  die  verkehrswertvermindernden  Wirkungen,  welche  Reverse 
wie Servituten auch dann entfalten, wenn sie lediglich die gesetzliche Ordnung 
verdeutlichen, nicht zuzumuten. Gemäss dem Grundsatz der Gesetzmässigkeit 
von  Nebenbestimmungen  bzw.  Reversen  muss 
ihre  Anordnung  einem 
gesetzgeberischen  Gebot  entsprechen,  d.h.  muss  die  Schaffung  des 
rechtmässigen Zustandes ihre Anordnung erheischen (D. Fries, Reverse in der 
zürcherischen  Baurechtspraxis,  Band  1,  1990,  S.  169  ff.;  VGr,  20.  Oktober 
2010, VB.2010.00347, E. 4.1). 

5.3.3  Der  Regelungsgehalt  des  streitbetroffenen  Reverses  betrifft  zum 
Ersten  die  Unzulässigkeit  von  «fix  montierten  Aufbauten»,  zum  Zweiten  deren 
Bewilligungspflicht  und  zum  Dritten  gestalterische  Anforderungen,  die  an 
Ausrüstungen,  Ausstattungen,  Mobiliar «und  dergleichen»  zu  stellen  sind. Wie 
die  Vorinstanz  erklärt,  soll  mit  dem  Revers  sichergestellt  werden,  dass  die 
Situation  auf  der  Dachterrasse  aus  gestalterischer  Sicht  nicht  verschlechtert 
wird.  Somit  handelt  es  sich  um  einen  Sicherungsrevers.  Die  Zulässigkeit  der 
einzelnen Bestimmungen des Reverses wird nachfolgend geprüft. 

5.3.4 Der erste Satz des Reverses statuiert zunächst ein generelles Verbot 
von «fix montierten Aufbauten», welches allerdings dahingehend relativiert wird, 
dass für solche Vorhaben ein vorgängiges Baugesuch zu stellen sei.  

Ein  generelles  Verbot  von  weiteren,  heute  noch  unbestimmten  baulichen 
Vorkehrungen  auf  der  streitbetroffenen  Dachterrasse  würde  sich  als 
rechtswidrig  erweisen,  denn  es  kann  nicht  von  vornherein  und  ohne 
einzelfallweise  Prüfung  gesagt  werden,  dass  solchen  Vorhaben  zu  einer  nicht 
mehr  den  Anforderungen  genügenden  Gestaltung  und  Einordnung  des 
Gebäudes  führen  würden.  Es  muss  der  Bauherrschaft  unbenommen  sein,  ein 
konkretes  Baugesuch  zur  Prüfung  einzureichen.  Den  Ausführungen  der 
Vorinstanz  nach  zu  schliessen  ist  der  erste  Satz  des  Reverses  denn  auch 
dahingehend  zu  verstehen,  dass  «fix  montierte  Aufbauten»  nicht  generell 
Installationen,  die  nach 
verboten  werden  sollen,  sondern  dass  solche 

 
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Auffassung der Vorinstanz nicht in jedem Fall eindeutig unter die Bewilligungs-
pflicht  fallen  sollen,  ausnahmslos  der  Bewilligungspflicht  unterstellt  werden 
sollen. Mithin handelt es sich um ein Verbot mit Bewilligungsvorbehalt. 

5.3.5  Nach  Art.  22  Abs.  1  des  Raumplanungsgesetzes  (RPG)  dürfen 
Bauten  und  Anlagen  nur  mit  behördlicher  Bewilligung  errichtet  oder  geändert 
werden.  Unter  Bauten  und  Anlagen  im  Sinne  dieser  Norm  sind  jene  künstlich 
geschaffenen  und  auf  Dauer  angelegten  Einrichtungen  zu  verstehen,  die  in 
bestimmter  fester  Beziehung  zum  Erdboden  stehen  und  geeignet  sind,  die 
Vorstellungen über die Nutzungsordnung zu beeinflussen, sei es, dass sie den 
Raum  äusserlich  verändern,  die  Erschliessung  belasten  oder  die  Umwelt 
beeinträchtigen (RB 1986 Nr. 105). 

Das  kantonale  Recht  verdeutlicht  diese  Rahmenordnung  in  §  309  PBG 
anhand  eines  detaillierten  Katalogs  bewilligungsbedürftiger  baurechtlicher 
Massnahmen. Der Begriff der Bauten und Anlagen wird in § 1 der Allgemeinen 
Bauverordnung  (ABV)  näher  erläutert.  Schliesslich  sind  in  dem  gestützt  auf  § 
309 Abs. 3 PBG erlassenen § 1 der Bauverfahrensverordnung (BVV) verschie-
dene  Tatbestände  aufgelistet,  welche  als  Massnahmen  von  geringfügiger 
Bedeutung  gelten  und  daher  von  der  Bewilligungspflicht  (nicht  jedoch  von  der 
Einhaltung der materiellen Bauvorschriften; § 2 Abs. 2 BVV) befreit sind. Die in 
§ 309 Abs. 3 PBG vorgesehenen Ausnahmen von der Bewilligungspflicht tragen 
dem verfassungsrechtlichen Gebot der Verhältnismässigkeit von Eigentumsbe-
schränkungen  Rechnung,  welches  es  verbietet,  Bagatellvorhaben mit  räumlich 
minimalen  Auswirkungen  und  nach  dem  gewöhnlichen  Lauf  der  Dinge 
unerheblichem  Störpotenzial  einer  präventiven  Kontrolle  zu  unterwerfen  (VGr, 
21. Juli 2006, VB.2006.00196, E. 2.1 = BEZ 2006 Nr. 56). 

5.3.6 Der streitbetroffene Revers steht im Widerspruch zu den genannten 
Bestimmungen,  indem  er  die  bewilligungspflichtigen  Tatbestände  für  die 
streitbetroffene  Dachterrasse  auf  sämtliche  «fix  montierten  Aufbauten» 
erweitert,  so  dass  für  nicht  bewilligungspflichtige  Bagatellvorhaben  kein  Raum 
mehr  bleibt. 
Insoweit  hält  der  Revers  weder  dem  Erfordernis  der 
Gesetzesmässigkeit  noch  demjenigen  der  Verhältnismässigkeit  stand. 
Abgesehen davon ist vorliegend die Statuierung einer erweiterten Bewilligungs-
pflicht  zur  Erhaltung  des  rechtmässigen  Zustandes  nicht  erforderlich.  Denn 
entscheidend  ist  nicht  die  Bewilligungspflicht,  sondern  die  Anwendbarkeit  der 
Bauvorschriften, was die Vorinstanz zu übersehen scheint. Die Vorschriften des 
materiellen  Rechts  sind  ungeachtet  der  Bewilligungspflicht  einzuhalten  (§  2 
Abs.  2  BVV);  d.h.  auch  nicht  bewilligungspflichtige  (bauliche)  Massnahmen 
dürfen nicht zu einer ungenügenden Einordnung oder Gestaltung führen. Ist ein 
Vorhaben  von  der  Bewilligungspflicht  befreit,  kann  die  Einhaltung  der 
Bauvorschriften  auch  nachträglich  noch  durchgesetzt  werden.  Anders  als  bei 
rechtswidrigen  Veränderungen  im  Hausinneren  kann  es  vorliegend  der  Natur 
der  Sache  entsprechend  nicht  unbemerkt  zu  einem  unrechtmässigen  Zustand 
kommen.  Ohne  vorgängiges  Baubewilligungsverfahren  vorgenommene  bau-
liche  Veränderungen  auf  der  Dachterrasse  sind,  zumindest  soweit  sie  sich 
gestalterisch  störend  auswirken,  von  aussen  sofort  feststellbar.  Daher  ist  eine 
Störung  des  rechtmässigen  Zustandes  nicht  wahrscheinlich,  wenn  auch  nicht 
völlig  auszuschliessen.  Unter  diesen  Umständen  genügt  es  ohne  Weiteres, 

 
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wenn  die  baupolizeiliche  Überprüfung  dann  ansetzt,  wenn  es  zu  konkreten 
Anständen kommt. 

Aus  den  nämlichen  Gründen  nicht  erforderlich  und  damit  unverhältnis-
mässig ist auch die im Revers statuierte Bewilligungspflicht, soweit sie bauliche 
Massnahmen  betrifft,  die  schon  von  Gesetzes  wegen  einer  baurechtlichen 
Bewilligung  bedürfen.  Diesbezüglich 
läuft  der  Revers  auf  die  blosse 
Wiedergabe  der  vorgegebenen,  auch  ohne  Hinweis  völlig  eindeutigen  Rechts-
lage bezüglich der Bewilligungspflicht gemäss § 309 PBG hinaus (s. dazu Fries, 
S. 55).  

5.3.7 Schliesslich beinhaltet der Revers eine gestalterische Anforderung an 
Ausrüstungen,  Ausstattungen,  Mobiliar  und  «dergleichen»  im  Bereich  der 
Dachterrasse. Diese seien «diskret» zu halten. 

ihrem  Zusammenhang  mit  der  baulichen  und 

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich 
und 
landschaftlichen 
in 
Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine 
befriedigende  Gesamtwirkung  erreicht  wird;  diese  Anforderung  gilt  auch  für 
Materialien  und  Farben.  Diese  Vorschrift  enthält  eine  Grundanforderung  an 
Bauten, Anlagen und Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität 
der  Gestaltung  in  sich  als  auch  der  Einordnung  in  die  bauliche  und 
landschaftliche  Umgebung.  Dabei  erfasst  die  Norm  über  den  Wortlaut  ihres 
Randtitels  («Gestaltung»)  hinaus  nicht  nur  die  Gestaltungselemente  wie 
beispielsweise  die  Dach-  oder  die  Fassadengestaltung,  sondern  auch 
ortsbauliche  Aspekte  wie  etwa  die  Stellung  der  Baukörper,  soweit  jene  nicht 
durch  speziellere  Bauvorschriften  geregelt  sind.  Die  Frage,  ob  eine 
befriedigende  Gesamtwirkung  erreicht  wird, 
ist  gestützt  auf  objektive, 
nachvollziehbare  Kriterien  zu  beantworten.  Blosses  Empfinden  rechtfertigt 
keinen  Eingriff  in  das  Eigentum.  Nach  §  238  Abs.  2  PBG  ist  auf  Objekte  des 
Natur-  und  Heimatschutzes  besondere  Rücksicht  zu  nehmen. 
In  der 
Nachbarschaft  von  Schutzobjekten  bzw.  bei  Änderungen  an  solchen  ist 
demnach mehr als eine bloss befriedigende Gesamtwirkung zu verlangen.  

5.3.8  Das  streitbetroffene  Gebäude  liegt  in  der  Kernzone  und  in  der 
Nachbarschaft  zu  Schutzobjekten.  Damit  gelten  in  Bezug  auf  die  Einordnung 
die  erhöhten  Anforderungen  von  §  238  Abs.  2  PBG.  Ausserdem  wird  das 
Baugrundstück  vom  privaten  Gestaltungsplan  S-Areal  erfasst.  Gemäss  Art.  10 
Abs.  1  der  Gestaltungsplanvorschriften  (GPV)  müssen  Bauten  und  die 
Umgebung  für  sich  alleine  und  in  Bezug  auf  die  Umgebung  besonders  gut 
gestaltet  sein.  Es  stellt  sich  die  Frage,  welche  Bedeutung  dem  Revers  nebst 
diesen  Gestaltungsvorschriften  zukommen  soll.  In  Betracht  kommt  einzig  eine 
Konkretisierung  der  gesetzlichen  Gestaltungsvorschriften, 
indem  die 
Baubehörde  kundtut,  dass  für  eine  vorschriftsgemässe  Gesamtwirkung  eine 
diskrete Gestaltung unabdingbar sei.  

Sofern  es  für  die  gemäss  §  238  Abs.  2  PBG  gebotene  besondere 
Rücksichtnahme  und  die  vom  Gestaltungsplan  geforderte  besonders  gute 
Gestaltung  notwendig  ist,  sowie  im  Rahmen  des  erheblichen  Ermessens, 
welches  der  Vorinstanz  bei  der  Anwendung  dieser  Vorschriften  zusteht,  kann 

 
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eine  diskrete  Gestaltung  ohnehin  verlangt  werden.  Allerdings  macht  dieser 
unbestimmte  Begriff  nicht  deutlich,  was  im  konkreten  Fall  unter  «diskret»  zu 
verstehen  sein  wird.  Insofern  trägt  der  Revers  entgegen  der  Absicht  der 
Vorinstanz  nichts  Wesentliches  zur  Klarstellung  der  gestalterischen  Anfor-
derungen  bei,  die  dereinst  an  heute  noch  unbestimmte  bauliche Massnahmen 
zu  stellen  sein  werden.  Aus  diesen  Gründen  ist  die  im  Revers  festgehaltene 
Gestaltungsanforderung  weder  geeignet  noch  erforderlich,  um  den 
rechtmässigen Zustand zu erhalten. 

5.3.9 Abschliessend ist festzuhalten, dass gewöhnliches Mobiliar, welches 
für die zonenkonforme Wohnnutzung in Gärten oder auf Terrassen Verwendung 
findet,  nicht  unter  den  Begriff  von  Bauten  und  Anlagen  gehört  und  keine 
baurechtliche  Relevanz  erlangt,  welche  im  Rahmen  der  Einordnungspflicht  zu 
beurteilen  wäre.  Der  Anwendungsbereich  der  Einordnungsbestimmungen 
würde offenkundig überdehnt, wenn sich die Baubehörden auch noch im Detail 
um  die  Ausgestaltung  bzw. 
Instrumentalisierung  von  Dachterrassen  zu 
kümmern hätten. Damit ist indes nicht gesagt, dass § 238 PBG schon deshalb 
nicht auf mobile Gegenstände wie Gartenmöbel anwendbar ist, weil diese nicht 
unter den Begriff von Bauten und Anlagen fallen. Indem § 238 PBG auch den 
Umschwung  in  die  Gestaltungspflicht  mit  einbezieht,  stellt  es  einen  Verstoss 
gegen  diese  Norm  dar,  wenn  der  Umschwung  dergestalt  mit  mobilen 
Gegenständen genutzt wird, dass davon eine verunstaltende Wirkung ausgeht. 
Dem  Bauherrn  muss  jedoch  insbesondere  für  die  übliche  und  naturgemäss 
individuelle  Ausstattung  seines  Gartens  mit  Gartenzwergen,  Gartenmöbeln, 
Spielgeräten  und  ähnlichen  Artefakten,  die  volumenmässig  nicht  ins  Gewicht 
fallen, ein nicht zu enger Gestaltungsspielraum belassen werden (vgl. BRKE II 
Nr.  0285/2000  vom  14.  November  2000  und  VGr,  12.  Januar  2005, 
VB.2004.00449,  E.  3.5).  Diese  Überlegungen  müssen  erst  recht  für  Balkone 
und Terrassen gelten, die in der Regel weniger einsehbar als der Umschwung 
sind. 

Vorliegend besteht kein Grund, die – wohl zu erwartende – Möblierung der 
Dachterrasse  einer  gestalterischen  Beurteilung  zu  unterziehen,  zumal  dafür 
eine Bewilligungspflicht klar zu verneinen ist. Es ist daher nicht erforderlich, für 
die  Möblierung  spezifische  Gestaltungskriterien  festzulegen.  Sollte  es  zu 
Missständen  kommen, 
ist  der  Sachverhalt  anhand  der  einschlägigen 
Gestaltungsvorschriften zu überprüfen.