# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2bdfb74f-38a1-54a5-860c-a1eb0936b367
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-04-23
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 23.04.2004 12.2003.175
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2003-175_2004-04-23.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2003.175

  	
  Lugano

  23 aprile
  2004/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente,

  Chiesa e Epiney-Colombo

  

 

	
  segretario:

  	
  Bettelini, vicecancelliere

  

 

 

sedente per statuire nella causa (inc. n. DI.2003.00146
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città) promossa con istanza 26
giugno 2003 da

 

	
   

  	
  AP1 

  rappr. dall' RA1
  

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  AO1 

  rappr. dal
  RA2Servizi generali, Bellinzona 

   

  

con cui
l’istante ha chiesto che fosse dichiarata la nullità della disdetta 21 (recte:
25) febbraio 2003 e in subordine fosse concessa una protrazione del contratto
di locazione fino al 31 dicembre 2009, domande avversate dal convenuto, e che
il Pretore, con sentenza 3 ottobre 2003, ha integralmente respinto;

 

appellante
l'istante con atto di appello 15 ottobre 2003, con cui, previa assunzione di
alcune prove, chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di ammettere
la domanda di protrazione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre il
convenuto con osservazioni 14 novembre 2003 postula la reiezione del gravame
pure con protesta di spese e ripetibili;

 

richiamato
il decreto 20 ottobre 2003 con cui il presidente di questa Camera ha concesso
all'appello l'effetto sospensivo richiesto; 

 

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

 

ritenuto

 

 

in fatto e in diritto:

 

 

                                   1.   Con
convenzione 9 ottobre 1980 (doc. _), sottoscritta a titolo di sanatoria di una
situazione preesistente, lo Stato del Cantone Ticino ha concesso "in
affitto" a __________, titolare della ditta __________, una superficie di
mq. 3'510 del mappale n. __________RFD di __________ (sito all'interno dalla
zona di protezione delle __________); sulla stessa erano state in precedenza
formate delle vasche di decantazione per il lavaggio di inerti, che
quest'ultimo, nell'ambito della sua attività commerciale esercitata sui fondi
confinanti, provvedeva ad estrarre dall'adiacente fiume Ticino. L'accordo,
valido dal 1° gennaio al 31 dicembre 1981 e rinnovabile tacitamente di anno in
anno in mancanza di disdetta con un preavviso di 6 mesi, prevedeva il pagamento
di un canone annuale di fr. 2'500.-.

                                         Il 25
febbraio 2003 (doc. _ inc. UC) lo Stato del Cantone Ticino ha disdetto la
convenzione per il successivo 31 dicembre.

 

 

                                   2.   Dopo
aver adito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________,
che si è dichiarato incompetente a statuire sulle richieste formulate nei suoi
confronti (cfr. doc. _), __________, con l'istanza in rassegna, avversata dallo
Stato del Cantone Ticino, si è rivolto al Pretore della giurisdizione di
Locarno-Città chiedendo nuovamente la declaratoria di nullità della disdetta e
in subordine la concessione di una protrazione del contratto di locazione fino
al 31 dicembre 2009.

 

 

                                   3.   Il
Pretore, con il giudizio qui impugnato, ha innanzitutto preso atto che la
convenzione tra le parti costituiva in realtà un contratto di locazione. Egli
ha pertanto esaminato se lo stesso avesse per oggetto un "locale
commerciale", ritenuto che in tal caso la disdetta, pacificamente non
notificata su formulario ufficiale, sarebbe stata nulla (art. 266o CO), mentre
nel caso opposto essa sarebbe stata valida e la domanda di protrazione
irricevibile. La questione è stata in definitiva risolta per la negativa, ciò
che ha portato alla reiezione dell'istanza, per il fatto che la porzione di
terreno data in locazione, pur servendo all'esercizio di un attività
"commerciale", costituiva un fondo libero e non costruito, non
rappresentando comunque le tre vasche di decantazione esistenti sul fondo un
"locale" ai sensi della dottrina e della giurisprudenza; del tutto
irrilevante era il fatto che su altri fondi confinanti, locati dal qui istante
tramite altri proprietari, sorgessero degli edifici.

 

 

                                   4.   Con
l'appello che qui ci occupa l'istante, previa assunzione di alcune prove non
ammesse dal giudice di prime cure, chiede di riformare il querelato giudizio
nel senso di ammettere la domanda di protrazione. In sostanza egli,
richiamandosi alla sentenza del Tribunale federale pubblicata in DTF 124
III 108, ritiene che l'ente locato costituisca un "locale
commerciale", tanto più che lo stesso costituiva un accessorio dei fondi
confinanti, su cui sorgevano tutta una serie di edifici.

 

 

                                   5.   Delle
osservazioni con cui il convenuto si è opposto al gravame si dirà, se
necessario, nei prossimi considerandi.

 

 

                                   6.   Contrariamente
a quanto ritenuto dall'istante, è senz'altro a ragione che il Pretore ha
concluso nella fattispecie per l'inesistenza di un contratto di locazione
avente per oggetto dei "locali commerciali", in particolare per il
fatto che l'ente locato non costituiva un "locale". La dottrina e la
giurisprudenza definiscono "locale" una costruzione interamente delimitata
nel suo volume da pavimento, pareti e tetto (Barbey, Commentaire du
droit du bail, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et
de locaux commerciaux, Ginevra 1991, n. 184 p. 72; ICCTF 5 settembre
1996 inc. n. 4C.167/1996; II CCA 19 settembre 1993 inc. n. 131/93)
rispettivamente un'unità chiusa sia verticalmente che orizzontalmente (Higi,
Zürcher Kommentar, n. 87 ad art. 253-274g CO e n. 8 e 22 ad art. 253a-253b CO; Permann/Schaner,
Kommentar zum Mietrecht, p. 81; SVIT, Schweizerisches Mietrecht
Kommentar, 2. ed., n. 3 e 7 ad art. 253a CO; Lachat, Le bail à loyer,
Losanna 1997, p. 83; II CCA 26 febbraio 1996 inc. n. 12.95.315),
ritenuto a titolo esemplificativo che non rientrano in questa definizione un
terreno inedificato (DTF 98 II 203), un posto per l'attracco di battelli
(DB 1991 n. 9), un terreno utilizzato per l'esposizione di automobili (II
CCA 26 febbraio 1996 inc. n. 12.95.315; ICCTF 5 settembre 1996 inc.
n. 4C.167/1996) o per il cambio dell'olio di vetture (DB 1991 n. 8), un
parcheggio (SJZ 1998 p. 141) o un posto isolato in un garage (SOG
1979 p. 16; DTF 110 II 51), un giardino (DB 2001 n. 1), un
campeggio (Jeanprêtre, La prolongation des baux à loyer, Ginevra 1970,
p. 117), un'area industriale (ICCTF 26 agosto 2002 inc. n. 4C.180/2002),
un campo da golf (raccolta di giurisprudenza in materia di locazione 1991-1994
n. 1), uno stadio d'atletica o di calcio (SJZ 1985 p. 213; II CCA
19 settembre 1993 inc. n. 131/93) e una pista di pattinaggio all'aperto (cfr. Barbey,
op. cit., ibidem). Nel caso concreto ci si trova di fronte a una situazione
sostanzialmente analoga. Le vasche di decantazione situate sul fondo locato,
depressioni del terreno formate mediante escavazione o dissodamento, non sono
in effetti una costruzione delimitata nel suo volume da pavimento, pareti e
tetto o un'unità chiusa sia verticalmente che orizzontalmente. L'istante non
può del resto richiamarsi alla giurisprudenza pubblicata in DTF 124 III
108 (relativa ad un impianto di autolavaggio aperto su un lato, commentata in DB
1999 n. 1 e MRA 1998 p. 88), che ha parzialmente attenuato il rigore
dottrinale e giurisprudenziale, riconoscendo il carattere di "locale
commerciale" anche a "costruzioni atipiche", che non erano
completamente chiuse sui lati rispettivamente non presentavano il carattere di
durevolezza e di solidità con il suolo (quali, ad es., chioschi, baracche per
la vendita di caldarroste): nel caso di specie, difettando al fondo il
carattere di istallazione tridimensionale, non si può in effetti assolutamente
parlare di "costruzione atipica".

 

 

                                   7.   Pure
infondata è l'altra censura, con cui l'istante pretende che il carattere di
"locale commerciale" dell'ente locato debba essere in ogni caso
riconosciuto in quanto il fondo in questione costituiva di fatto un accessorio
del mappale n. __________RFD di __________, da lui pure occupato per la sua
attività di estrazione degli inerti, su cui sorgevano pacificamente degli
edifici. La parte istante ha in effetti misconosciuto che quest'ultimo mappale
non era di proprietà del convenuto, ma di una terza persona e meglio del
Consorzio __________, che ovviamente non si identifica giuridicamente con
quest'ultimo, per cui è del tutto escluso che il fondo in esame possa
costituire un suo accessorio (Higi, op. cit., n. 53 ad art. 253a-253b
CO; SVIT, op. cit., n. 12 ad art. 253a CO; Weber, Basler
Kommentar, 3. ed., n. 15 ad art. 253a/253b CO) e dunque possa essere
considerato a sua volta un "locale commerciale". In tali circostanze
dev'essere disattesa la richiesta di assunzione in questa sede delle prove non
ammesse dal Pretore (sopralluogo e richiamo dell'incarto dell'Ufficio di
conciliazione relativo alla contestazione della disdetta significata dal
Consorzio), atte -a detta dell'istante- proprio a comprovare lo stretto
rapporto di interdipendenza esistente tra i 2 sedimi (appello p. 7).

 

 

                                   8.   Ne
discende la reiezione del gravame, del tutto infondato.

                                         La tassa
di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

 

 

 

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello 15 ottobre 2003 di __________ è respinto. 

 

                                   II.   Le spese della procedura d’appello consistenti in:

 

                                         a) tassa
di giustizia                                    fr.    380.-

                                         b) spese                                                      fr.     
20.-

                                         Totale                                                           fr.   
400.-

 

                                         da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 400.- per ripetibili.

 

                                  III.   Intimazione a:      -   avv. __________

                                                                      -   Dipartimento
del territorio, Servizi generali,                                             Bellinzona

                                         Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                           Il
segretario