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**Case Identifier:** 58b40f73-9c78-5c4d-a0ec-170e71569d51
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-11-27
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 27.11.2017 C/22043/2015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-22043-2015_2017-11-27.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 29.11.2017. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/22043/2015 ACJC/1528/2017 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 27 NOVEMBRE 2017 

 

Entre 

A______SA, ayant son siège ______ (Zurich), appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 12 octobre 2016, comparant par Me Serge PATEK, 

avocat, boulevard Helvétique 6, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de 

domicile, 

et 

Monsieur B______, domicilié ______ (Genève), intimé, comparant en personne. 

 

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C/22043/2015 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/932/2016 du 12 octobre 2016, notifié aux parties par plis du 
13 octobre 2013, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a, 

préalablement, ordonné la rectification des parties en ce sens que la partie 

défenderesse était A______SA (ch. 1 du dispositif) et, au fond, fixé à 10'776 fr., 

charges non comprises, dès le 1
er

 décembre 2016, le loyer annuel de l'appartement 

de 5 pièces occupé par B______ au 5
ème

 étage de l'immeuble sis 1______ à Onex 

(Genève) (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que 

la procédure était gratuite (ch. 4). 

 En substance, les premiers juges ont retenu que l'amplification de la demande 

formée par B______ lors de l'introduction de la cause devant le Tribunal relevait 

de la même procédure et du même état de fait, si bien qu'elle était recevable. Bien 

que la requête introduite devant le Tribunal était dirigée contre A_A______SA, 

elle devait être admise sous peine de consacrer un formalisme excessif; le 

locataire plaidait en personne et il n'avait jamais existé d'ambiguïté sur l'identité 

des parties, ce qui permettait de rectifier la qualité de la partie défenderesse. 

 Au fond, le Tribunal a retenu que l'un des cinq exemples de comparaison produit 

par A______SA pour s'opposer à la baisse de loyer de B______ fondé sur la 

méthode relative, ne pouvait être considéré comme comparable à l'appartement 

litigieux. Cet appartement était composé de 5.5 pièces pour une surface inconnue, 

son état était jugé excellent et la cuisine disposait d'un agencement et d'un 

équipement récent; il différait en cela de l'appartement du locataire. 

 Le loyer devait donc être fixé au moyen de la méthode relative; la baisse du taux 

hypothécaire justifiait une réduction du loyer de l'ordre de 15,25%, compensée par 

une hausse de 1,67% fondée sur une variation de l'indice suisse des prix à la 

consommation. Une baisse de 13,58% devait donc être accordée, ce qui portait le 

loyer annuel à 10'776 fr., charges non comprises, dès le 1
er

 décembre 2016. 

B. a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 15 novembre 2016, 
A______SA (ci-après : la bailleresse ou l'appelante) a formé appel contre ce 

jugement, dont elle a sollicité l'annulation. Elle a conclu au déboutement de 

B______ de toutes ses conclusions. 

 b. Dans sa réponse déposée le 4 janvier 2017, B______ (ci-après : le locataire ou 
l'intimé) a conclu à la confirmation du jugement attaqué. 

 Il relève que l'état d'entretien de son logement, dont la cuisine était très ancienne, 

ne correspondait pas à celui sis 6______; l'immeuble avait été entièrement rénové 

en 2013, la cuisine était récente et l'appartement dans un excellent état. En outre, 

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l'état de son logement, dont les installations n'étaient pas récentes, différait 

nettement de l'ensemble des objets de comparaison produits.  

 c. Le 30 janvier 2017, les parties ont été avisées de ce que la cause était gardée à 
juger, l'appelante n'ayant pas fait usage de son droit de réplique. 

C. Les éléments suivants ressortent de la procédure : 

 a. Selon contrat daté du 22 décembre 1995, C______AG, ancienne bailleresse, a 
remis à bail à B______, locataire, un appartement de 5 pièces sis au 5

ème
 étage de 

l'immeuble sis 1______, à Onex (Genève). 

 Le bail était convenu pour une durée initiale d'une année, débutant le 1
er

 février 

1996 et se terminant le 31 janvier 1997. Le bail s'est ensuite renouvelé et le loyer 

annuel a été fixé, en dernier lieu, à 12'475 fr. 80, charges non comprises, dès le 

1
er

 décembre 2003, par avis de fixation de loyer non daté et contresigné par 

B______. 

 Cet avis mentionne s'agissant des motifs de fixation du loyer : « Art. 296a (recte : 

269a) litt. a CO : loyer adapté aux loyers usuels dans le quartier. Taux 

hypothécaire de référence ______ 3,25% depuis le 1.4.2003 ».  

 b. Selon avenant au bail du 10 mai 2014, B______ a été informé par l'Agence 
immobilière C______SA qu'A______SA était désormais propriétaire de 

l'immeuble. 

 c. A une date indéterminée, la gérance de l'immeuble a été reprise par 
A_A______SA. 

 d. Le logement du locataire est un appartement de 5 pièces d'une surface d'environ 
96 m

2
, sis au 5

ème
 étage dans la commune de Onex (Genève). Il dispose de trois 

balcons, de doubles-vitrages, du téléréseau, d'une cave et d'installations 

électriques anciennes. L'état de l'appartement est qualifié de bon par la bailleresse. 

Il est équipé d'une cuisine agencée, sans appareils ménagers; il dispose d'une salle 

de bains et d'un WC séparé qualifiés d'anciens. Selon le locataire, la cuisine date 

de plus de 40 ans. 

 L'appartement est situé dans un immeuble construit en 1973 dont l'état général est 

qualifié de bon. L'immeuble est équipé du téléréseau collectif, d'une buanderie, 

d'un ascenseur, d'un chauffage central et d'un accès protégé et se trouve à 

proximité d'une école, des commerces et des transports publics, dans un quartier 

calme et proche d'une zone de verdure. Le hall d'entrée a été repeint. 

 En 2003, des travaux d'entretien ont été entrepris dans le logement, soit la pose au 

sol d'un parquet flottant et de carrelages dans la salle-de-bains et la cuisine. 

L'agencement de cuisine a été réparé en 2009 pour un coût de 2'068 fr., la 

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baignoire a été réémaillée en 2010, et en 2013, la batterie de cuisine (mitigeur 

d'évier) a été remplacée, la peinture de la salle-de-bains refaite, diverses prises 

électriques défectueuses ou cassées ont été réparées et des faces d'armoires en 

mélaminé blanc dans le hall ont été réparées. La réfection de la peinture du hall 

est intervenue en 2015. Les stores côté chambres et salon ont été remplacés en 

2013. Ces interventions sont attestées par divers titres et factures versés à la 

procédure. 

 La bailleresse a produit la liste des divers travaux entrepris sur l'immeuble entre 

2007 et 2015 pour un coût global de 938'000 fr., les principaux postes étant ceux 

du changement des fenêtres (436'000 fr. ) et de la rénovation de la toiture et des 

terrasses (397'000 fr.). En 2014, la façade en attique a été rénovée pour un coût de 

36'000 fr. 

 e. Le 17 septembre 2015, B______ a sollicité d'A_A______SA une baisse de 
loyer de 142 fr. par mois, dès le 1

er
 décembre 2015 au motif de la baisse du taux 

hypothécaire de référence (passé de 3.25% à 1.75%) et de la variation de l'indice 

suisse des prix à la consommation (ISPC), passé de 151 à 157.2 points. 

 f. Par réponse du 23 septembre 2015, A_A______SA a contesté le calcul effectué 
par le locataire et fixé la baisse théorique à 3.74%, soit une baisse de 17.36% 

fondée sur la baisse du taux hypothécaire (3.5% à 1.75%) compensée par une 

hausse de l'ISPC de 1.62% et des charges d'exploitation de l'immeuble de 12%, à 

raison d'un forfait de 1% par année. 

 Toutefois, estimant que le loyer se situait dans la limite inférieure de ceux 

pratiqués dans le quartier (art. 269a let. a CO), elle a refusé d'entrer en matière sur 

une quelconque baisse du loyer. 

 g. Le 23 octobre 2015, B______ a saisi la Commission de conciliation en matière 
de baux et loyers d'une demande de baisse de loyer de 142 fr. par mois dirigée 

contre « la compagnie d'assurance A______SA, représentée par la gérance 

A_A______SA ». 

 Lors de l'audience du 26 janvier 2016, aucune conciliation n'a été trouvée entre les 

parties et l'autorisation de procéder a été délivrée à B______ le jour même. 

 h. Par requête déposée auprès du Tribunal des baux et loyers le 15 février 2016, 
B______ a assigné, comme bailleresse, «A_A______SA, ______Genève ». 

 Il a conclu à l'octroi d'une baisse de loyer de 15.74% et à ce que le loyer soit fixé à 

876 fr. par mois, charges non comprises, dès le 1
er

 décembre 2016. 

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 La baisse réclamée était fondée sur l'évolution du taux hypothécaire de référence 

(passé de 3.5% à 1.75%, soit un facteur de baisse de 17.36%) modérée par une 

hausse de l'ISPC de 1.62%. 

 i. Dans sa réponse du 18 mai 2016, la bailleresse a conclu, principalement, à 
l'irrecevabilité de la demande de baisse formée le 23 octobre 2015, 

subsidiairement, à ce que soit déclarée irrecevable la conclusion prise en fixation 

du loyer au montant de 876 fr., qui différait de celle prise par-devant la 

Commission de conciliation, et, plus subsidiairement, au déboutement de 

B______ de toutes ses conclusions en baisse de loyer. 

 En substance, la bailleresse estimait irrecevable la requête du 15 février 2016 de 

B______ qui était dépourvue de signature. En outre, ce dernier avait modifié ses 

conclusions entre le dépôt en conciliation, concluant à la fixation du loyer au 

montant de 897 fr. 55 (soit une baisse de 13.70%) et l'assignation déposée devant 

le Tribunal dans laquelle il concluait à la fixation du loyer au montant de 876 fr. 

(soit une baisse de 15.50%). L'autorisation de procéder portait sur ce premier 

montant et non le second; les conditions permettant une modification de la 

demande au sens de l'art. 227 CPC n'étaient donc pas réalisées. La conclusion en 

fixation du loyer à 876 fr. était donc irrecevable. 

 L'assignation avait en outre été dirigée contre A_A______SA, qui n'était pas 

bailleresse, mais gérante de l'immeuble. L'action devait donc être rejetée, faute de 

légitimation passive d'A_A______SA. 

 Au fond, la bailleresse opposait à la demande de baisse de loyer fondée sur la 

méthode relative la méthode absolue permettant de fixer le loyer sur la base des 

loyers usuels du quartier. Elle a produit cinq objets de comparaison sis dans le 

même quartier à Onex, à 2______, à 3______, à 4______, à 5______ et à 

6______ dont les caractéristiques sont les suivantes : 

 2______ : 

- 5 pièces au rez-de-chaussée; surface de 96 m
2
; 

- Installations électriques récentes, 2 balcons, double-vitrage, téléréseau, une 

cave; 

- Etat de l'appartement : bon; cuisine en bon état ancienne, agencée mais non 

équipée; une salle de bains ancienne et un WC séparé ancien; 

- Loyer de 26'400 fr., charges non comprises, depuis le 15.03.2016 (taux 

hypothécaire de 1.75%); 

- Immeuble construit en 1976; état général : bon; dispose du téléréseau collectif, 

d'une buanderie, d'un ascenseur, du chauffage central et d'un accès protégé à 

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l'immeuble; à proximité d'une école, des commerces et des transports publics; 

situé dans une zone de verdure et dans un quartier calme. 

 3______: 

- 5 pièces au 5
ème

 étage; surface de 93 m
2
; 

- Installations électriques récentes, balcon, double-vitrage, téléréseau, une cave; 

- Etat de l'appartement : bon; cuisine agencée mais non équipée; une salle de 

bains récente et un WC séparé récent; 

- Loyer de 18'000 fr., charges non comprises, depuis le 01.06.2005 (taux 

hypothécaire de 3.25%); 

- Immeuble construit en 1967; état général : bon; dispose du téléréseau collectif, 

d'une buanderie, d'un ascenseur, du chauffage central et d'un accès protégé à 

l'immeuble; à proximité d'une école, des commerces et des transports publics; 

situé dans une zone de verdure et dans un quartier calme. 

 4______: 

- 5 pièces au 5
ème

 étage; surface de 96 m
2
; 

- Installations électriques anciennes, balcon, double-vitrage, téléréseau, une 

cave; 

- Etat de l'appartement : bon; cuisine ancienne agencée mais non équipée; une 

salle de bains ancienne et un WC séparé ancien; 

- Loyer indexé de 30'144 fr., charges non comprises, depuis le 01.09.2014 (taux 

hypothécaire de 2%); 

- Immeuble construit en 1973 et rénové en 2005; état général : bon; dispose 

d'une buanderie, d'un ascenseur, du chauffage central et d'un accès protégé à 

l'immeuble (pas de téléréseau); à proximité d'une école, des commerces et des 

transports publics; situé dans une zone de verdure et dans un quartier calme. 

5______ : 

- 5 pièces au 5
ème

 étage; surface de 90 m
2
; 

- Installations électriques récentes, balcon, double-vitrage, une cave; 

- Etat de l'appartement : bon; cuisine agencée mais non équipée; une salle de 

bains récente et un WC séparé récent; 

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- Loyer de 25'596 fr., charges non comprises, depuis le 01.07.2010 (taux 

hypothécaire de 3%); 

- Immeuble construit en 1977; état général : bon; dispose du téléréseau collectif, 

d'une buanderie, d'un ascenseur, du chauffage central et d'un accès protégé à 

l'immeuble; à proximité d'une école, des commerces et des transports publics; 

situé dans une zone de verdure et dans un quartier calme. 

 6______: 

- 5.5 pièces au 5
ème

 étage; surface non renseignée; 

- Installations électriques récentes, double-vitrage, téléréseau, une cave; 

- Etat de l'appartement : excellent; cuisine en bon état et récente, agencée et 

équipée; une salle de bains récente et un WC séparé; 

- Loyer de 26'400 fr., charges non comprises, depuis le 01.12.2014 (taux 

hypothécaire de 2%); 

- Immeuble construit en 1962 rénové en 2013; état général : bon; dispose du 

téléréseau collectif, d'une buanderie, d'un ascenseur, du chauffage central et 

d'un accès protégé à l'immeuble; à proximité d'une école, des commerces et 

des transports publics; situé dans une zone de verdure et dans un quartier 

calme. 

 La bailleresse a soutenu que les cinq exemples de comparaison étaient équivalents 

au logement considéré quant à leur emplacement, leur dimension, leur 

équipement, leur état d'entretien et leur année de construction. Quant au loyer du 

logement considéré, après avoir rectifié celui des exemples produits au taux 

hypothécaire de 1.75%, il était deux fois inférieur aux exemples produits. 

 S'agissant de la baisse demandée par le locataire sur la base des critères relatifs, 

celle-ci se limitait, au maximum, à 15.25% en raison de la baisse du taux 

hypothécaire de référence (passé de 3.25% à 1.75%) compensée par la hausse de 

l'ISPC passé de 102.8 points en novembre 2003 à 107 points en août 2015, à 

raison de 1.63%. 

 j. Les parties ont été entendues lors de l'audience du 21 juin 2016.  

 B______ a indiqué que l'ascenseur tombait souvent en panne, mais était entretenu 

quand il le fallait. L'appartement souffrait d'un défaut d'isolation phonique, mais il 

n'avait jamais mentionné ce point à la régie. La façade n'avait jamais été rénovée, 

étant précisé qu'il n'avait jamais aperçu d'échafaudages en façades. 

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 La bailleresse a, pour sa part, précisé que la toiture et les terrasses avaient été 

rénovées et a contesté l'existence de pannes fréquentes de l'ascenseur. 

 Les divers points non contestés par les parties ont été intégrés dans les faits 

retenus ci-dessus. 

 A l'issue de l'audience, le Tribunal a ordonné la clôture de l'administration des 

preuves et fixé un délai aux parties au 30 août 2016 pour déposer des plaidoiries 

écrites. 

 k. A l'appui de ses plaidoiries écrites du 25 juillet 2016, B______ a produit des 
photographies de la cuisine et de son agencement. Il précisait que sa cuisine était 

très ancienne et datait de la construction de l'immeuble en 1973. 

 Les cinq exemples de comparaison différaient de son appartement en raison 

d'installations électriques récentes (2_____, 3____, 4____ et 6______), d'une 

salle-de-bains récente et WC séparés récents (3_____, 5_____ et 6______), de la 

rénovation de l'immeuble (4______), de l'excellent état de l'appartement et de 

l'immeuble construit en 1962 mais rénové en 2013 (6______). 

 Il a persisté dans ses conclusions. 

 l. Dans ses plaidoiries finales déposées le 30 août 2016, la bailleresse a conclu, 
principalement, à l'irrecevabilité de la conclusion prise par B______ devant le 

Tribunal en fixation du loyer à 876 fr. par mois, en lieu et place de 894 fr. 55 prise 

à l'appui de la requête déposée en conciliation, et, subsidiairement, au 

déboutement du locataire. 

 Dans une détermination complémentaire déposée le 14 septembre 2016, la 

bailleresse a contesté que la cuisine du logement considéré soit vétuste; le 

carrelage avait été entièrement refait en 2003, l'agencement remis à neuf en 2009 

et le robinet de l'évier changé en 2013; les photographies produites, faute d'être 

datées, étaient dénuées de force probante; l'existence d'installations électriques 

récentes ou d'un WC récent ne suffisait pas pour écarter un exemple de 

comparaison, une impression d'ensemble devant être retenue. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 

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4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 

p. 493 consid. 1). 

 S'agissant d'un contrat de bail reconductible tacitement, soit de durée indéterminée 

(ATF 114 II 165 consid. 2b), la valeur litigieuse déterminante doit être calculée en 

fonction de la baisse de loyer requise, fixée annuellement et multipliée par vingt 

(art. 92 al. 2 CPC; ATF 139 III 209 consid. 1.2; 137 III 580 consid. 1.1; arrêts du 

Tribunal fédéral 4C.169/2002 du 16 octobre 2002, reproduit in Pra 2003 n. 124 

p. 661 consid. 1.1). 

 Dans ses conclusions de première instance, la locataire a sollicité une baisse de 

loyer de 15.74% correspondant à la fixation du loyer annuel litigieux à 10'512 fr. 

soit une différence de 1'963 fr. 80 par année (12'475 fr. 80– 10'512 fr.). 

 Cette différence devant être multipliée par vingt, la valeur litigieuse de 39'276 fr. 

est supérieure à 10'000 fr., seuil prévu pour l'admissibilité de l'appel. 

 1.2 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit 

être jointe au dossier d'appel. 

 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 

131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 

 1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2

ème
 éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 

Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 

p. 349 ss, n. 121). 

2. Dans un premier grief, l'appelante soutient que le Tribunal ne pouvait rectifier la 
qualité des parties; B______ avait assigné A_A______SA alors même qu'il avait 

été dûment informé par courrier de l'identité exacte de la bailleresse par avenant 

du 10 mai 2004; cette erreur dans la désignation du défendeur ne pouvait être 

guérie au motif que B______ plaidait en personne et par l'interdiction du 

formalisme excessif. 

 2.1 La requête de conciliation et la demande doivent désigner précisément la 
partie adverse (cf. art. 202 al. 2, art. 221 al. 1 let. a et, pour la demande simplifiée, 

art. 244 al. 1 let. a CPC). Si la personne désignée comme défendeur n'est pas le 

sujet passif du droit invoqué par le demandeur et n'a donc pas la qualité pour 

défendre (i.e. la légitimation passive), l'action devra être rejetée (cf. par ex. 

ATF 128 III 50 consid. 2b/bb; 114 II 345 consid. 3a). Le demandeur pourra 

intenter une nouvelle action contre celui qui dispose effectivement de la qualité 

pour défendre, sous réserve des cas de prescription ou de péremption (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_560/2015 du 20 mai 2016 consid. 4.1.4). 

- 10/16 - 

 

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 Cela étant, le juge peut rectifier d'office ou sur requête une désignation de partie 

qui est entachée d'une inexactitude purement formelle, d'une simple erreur 

rédactionnelle (KILLIAS, in Berner Kommentar, 2012, n° 7 ad art. 221 CPC). 

L'erreur commise doit être aisément décelable et rectifiable tant pour la partie 

adverse que pour le juge; il ne doit donc exister aucun risque de confusion quant à 

l'identité de la personne visée, identité qui peut notamment résulter de l'objet du 

litige. Si un tel risque peut être exclu, peu importe alors que la désignation 

inexacte se rapporte à une tierce personne existante (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_560/2015 précité consid. 4.2; ATF 131 I 57 consid. 2.2). Pour le surplus, un 

changement des parties au procès (« substitution de partie ») ne peut avoir lieu 

qu'avec le consentement de la partie adverse (art. 83 al. 4 1 re phrase CPC), sous 

réserve du cas de l'aliénation de l'objet du litige (art. 83 al. 1 CPC) et des 

dispositions spéciales prévoyant une succession légale (art. 83 al. 4 2
ème

 phrase 

CPC) (arrêts du Tribunal fédéral précités 4A_560/2015 consid. 4.2 i.f., 

4A_17/2016 du 29 juin 2016, consid. 2.2). 

 Dans un arrêt traitant d'un congé donné au locataire, le Tribunal fédéral a retenu 

que les juges genevois n'avaient pas enfreint le droit fédéral en considérant être en 

présence d'une désignation inexacte de partie susceptible d'être rectifiée. L'objet 

du litige était clair, soit la contestation de la résiliation de bail signifiée à la 

locataire; les personnes visées par une telle action étaient manifestement les 

bailleurs. Aucun risque de confusion n'était possible, même si la locataire, par 

mégarde, avait désigné dans sa requête une personne morale existante, soit la 

régie immobilière représentant les bailleurs, avec qui la locataire traitait de longue 

date puisque le bail de 1985 était déjà signé par cette même régie (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_17/2016 du 29 juin 2016, consid. 2.3). 

 2.2 En l'espèce, la Cour ne voit pas de motif de traiter différemment le présent cas 
de celui d'une requête en contestation de congé. En effet, l'objet du litige est 

également clair, à savoir une baisse de loyer requise en cours de bail qui ne 

pouvait viser que la bailleresse et fondée sur le contrat liant les parties depuis le 

mois de mai 2014, date à laquelle l'appelante est devenue propriétaire de 

l'immeuble sis 1______.  

 L'intimé avait connaissance de l'identité de la bailleresse, qu'il dénomme « la 

compagnie d'assurance A______» dans sa requête déposée auprès de la 

Commission de conciliation datée du 16 octobre 2015 et qu'il distinguait de la 

gérance A_A______SA. Lorsqu'il a porté l'action devant le Tribunal, l'intimé a 

repris la même dénomination, faisant référence tant à la bailleresse qu'à la régie 

chargée d'administrer l'immeuble. L'omission de citer le nom complet de la 

bailleresse ne permet toutefois pas de conclure qu'il existait une confusion, dans 

l'esprit des parties, sur l'identité réelle de celle-ci; la régie a d'ailleurs répondu à 

l'interpellation de l'intimé et refusé sa demande de baisse de loyer; elle a admis 

implicitement que la requête était correctement adressée à la bailleresse 

- 11/16 - 

 

C/22043/2015 

s'accommodant de la désignation imprécise de cette dernière. Cette imprécision 

pouvait donc être corrigée par le biais de la rectification de partie ordonnée par les 

premiers juges.  

 Partant, les conditions permettant la rectification d'office de la désignation de la 

bailleresse sont réunies, si bien que le jugement entrepris sera confirmé sur ce 

point.  

3. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir écarté l'exemple de loyer comparatif 
portant sur un logement de 5,5 pièces sis 6______ dont la surface n'était pas 

connue. L'immeuble sis 6______ avait été érigé en 1962 et celui de 1______ en 

1973; ces immeubles, construits à la même époque, bénéficiaient de l'architecture 

et des standards de construction courants; il y avait lieu de reconnaître que sa 

surface était donc similaire à celle des cinq autres logements offerts en 

comparaison, qui oscillait entre 90 et 96 m
2
.  

3.1 3.1.1 Lorsque le locataire demande la diminution du loyer en raison de la baisse 
du taux hypothécaire de référence, le juge applique la méthode relative (ATF 126 

III 124 consid. 2a p. 126 s. et les arrêts cités), mais en poursuivant son examen 

rétrospectif jusqu'à la dernière modification du loyer consécutive à une variation 

du taux hypothécaire (ATF 133 III 61 consid. 3.2.2.2; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 4.1). Cette méthode consiste, à partir des 

bases de calcul de la dernière fixation du loyer, à examiner comment ces bases ont 

évolué et si elles justifient une adaptation du loyer (ATF 120 II 240 consid. 2); 

elle permet de tenir compte non seulement de la dernière baisse du taux 

hypothécaire, mais de toutes les variations du taux hypothécaire antérieures non 

prises en considération depuis la dernière fixation du loyer (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_489/2010 précité consid. 4.1). Une modification de 1/4% du taux 

hypothécaire de référence suffit pour modifier le loyer (art. 13 al. 1-2 de 

l'Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux 

commerciaux [OBLF; RS 221.213.11]). 

 3.1.2 Le bailleur peut s'opposer à la demande de baisse du loyer fondée sur la 
méthode relative, en excipant que le loyer n'est pas abusif malgré la modification 

des bases de calcul, puisque, selon la méthode absolue, il ne lui procure pas un 

rendement abusif (ATF 121 III 163 consid. 2). Il peut opposer alternativement, 

soit que le rendement net de la chose louée n'est pas excessif (art. 269 CO), soit 

que le montant du loyer correspond aux loyers usuels dans la localité ou le 

quartier et qu'ils ne sont donc pas abusifs (art. 269a let. a CO) (ATF 122 III 257 

consid. 4). 

 3.1.3 Lorsque le bailleur invoque les loyers usuels, l'art. 11 OBLF détermine les 
loyers déterminants pour le calcul de ceux-là: il s'agit des loyers de logements 

comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, 

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l'état et l'année de construction (al. 1), à l'exclusion des loyers découlant du fait 

qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché (al. 3). Les statistiques 

officielles doivent être prises en considération (al. 4). Ces prescriptions 

correspondent à celles de l'ancien droit, qui figuraient à l'art. 15 al. 1 let. a AMSL 

(seul le critère de la dimension y a été expressément ajouté; cf. ATF 123 III 317 

consid. 4 p. 319 et la référence à la doctrine). 

 Le juge cantonal doit procéder à des comparaisons concrètes, à la lumière des 

critères de l'art. 11 OBLF. La détermination des loyers usuels ne peut pas 

s'effectuer sur la base d'une « impression d'ensemble » (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_612/2012 du 19 février 2013 consid. 3.2.2). Pour pouvoir tirer des 

conclusions qui offrent quelque sécurité, le juge cantonal doit pouvoir se fonder 

soit sur des statistiques officielles (art. 11 al. 4 OBLF), qui doivent tenir compte 

de l'évolution récente des loyers, soit sur au minimum cinq logements de 

comparaison, qui présentent, pour l'essentiel, les mêmes caractéristiques que le 

logement litigieux quant aux critères de l'art. 11 al. 1 OBLF, soit quant à 

l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction, tout 

en tenant compte de l'évolution récente de leurs loyers (ATF 136 III 74 consid. 3.1 

p. 80; 123 III 317 consid. 4a et consid. 4d). En effet, les loyers de référence 

doivent eux-mêmes ne pas être abusifs; il est donc nécessaire, en principe, de les 

adapter aux baisses du taux hypothécaire survenues, en règle générale, depuis la 

date de la dernière fixation du loyer (ATF 127 III 411 consid. 5a), ce qui nécessite 

de connaître leur taux hypothécaire de référence.  

 La notion de loyers usuels est une notion de droit matériel (art. 269a let. a CO). La 

preuve des loyers usuels doit être apportée au degré de la certitude : le juge doit 

acquérir, en se fondant sur des éléments objectifs, la conviction de l'existence de 

ce fait; une certitude absolue n'est pas nécessaire, mais il faut qu'il n'y ait aucun 

doute sérieux ou, à tout le moins, que les doutes qui subsistent paraissent légers 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.4 in fine; sur 

les degrés de la preuve en général, cf. ATF 130 III 321 consid. 3.2; arrêt du 

Tribunal fédéral 5C.97/2005 du 15 septembre 2005 consid. 4.4.2 publié 

partiellement in SJ 2006 I p. 271). 

 L'autorité cantonale de recours doit indiquer exactement les critères de 

comparaison sur lesquels elle s'est fondée de sorte que le Tribunal fédéral puisse 

contrôler si les loyers usuels ont été établis conformément au droit fédéral 

(ATF 136 III 74 consid. 2.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_612/2012 du 

19 février 2013 consid. 3.2). 

 Lorsque le locataire demande la diminution du loyer en se basant sur la baisse du 

taux hypothécaire et que le bailleur excipe des loyers usuels de la localité ou du 

quartier, le bailleur supporte le fardeau de la preuve des loyers usuels (ATF 121 

III 163 consid. 2d/aa). 

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C/22043/2015 

 En ce qui concerne en particulier la dimension de l'appartement, l'indication du 

nombre de pièces et la surface sont des données importantes (arrêt du Tribunal 

fédéral 4C.55/2001 du 4 juillet 2001 consid. 4b/ff, non publié aux ATF 127 III 

411). Le nombre de pièces revêt en principe une importance primordiale pour les 

appartements de petites dimensions, ce qui exclut généralement toute possibilité 

de comparaison entre des logements ne comprenant pas le même nombre de 

pièces (ATF 136 III 74 consid. 3.2.2). En revanche, lorsque l'appartement litigieux 

est de grandes dimensions, le fait que les logements comparatifs aient une demi-

pièce ou une pièce de moins, et donc le critère du nombre de pièces, peut 

apparaître moins important que la surface du logement (ATF 123 III 317 

consid. 4b/cc); il a ainsi souvent été admis, pour de grands logements, que 

l'appartement litigieux pouvait être comparé avec des logements comparatifs dont 

la surface était de plus ou moins 20% (différence de surfaces/surface de 

l'appartement litigieux = x %) (cf. ATF 136 III 74 consid. 3.2.2 in fine). 

 Par équipement, il faut comprendre les installations dont bénéficient les locataires; 

il convient de se référer ainsi à l'équipement d'une cuisine (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_448/2009 du 1
er

 février 2010 consid. 2.3), à la salle de bains et aux 

sanitaires, au système de chauffage, aux installations électriques et de 

communication, à la présence ou non d'un lave-vaisselle, d'un ascenseur (en 

fonction de l'étage), d'un double vitrage, de WC séparés, d'un balcon, d'une 

terrasse ou d'un jardin (BOHNET/BROQUET, CPra Bail, 2
ème

 éd., n. 20 ad  

art. 269a CO). 

 L'état d'entretien de la chose louée est à prendre en compte; il faut examiner les 

travaux d'entretien et de rénovation entrepris par le bailleur. L'examen ne se limite 

pas seulement à l'état des sols, murs et plafonds, mais également à l'état de vétusté 

de l'équipement de l'objet loué. L'impression d'ensemble est déterminante 

(BOHNET/BROQUET, op.cit., n. 23 ad art. 269a CO et dans ce sens ATF 123 III 

317, consid. 4b/bb). 

 Dans l'application de cette méthode, puisque la comparaison est effectuée non à 

l'aide de statistiques officielles établies sur la base de très nombreux appartements, 

mais avec seulement cinq logements de comparaison, il s'impose de se montrer 

particulièrement strict dans l'admissibilité des logements qui peuvent être pris en 

considération dès lors que le tribunal doit pouvoir en tirer des conclusions 

certaines. En outre, puisqu'il s'agit pour le tribunal de comparer des logements, un 

certain schématisme est nécessaire pour garantir la prévisibilité du droit et l'égalité 

de traitement. Cela ne signifie évidemment pas que, lorsque les cinq éléments 

apportés par le bailleur peuvent être schématiquement comparés à l'appartement 

litigieux parce qu'ils présentent des caractéristiques communes, le tribunal ne 

puisse pas procéder encore à une pesée des avantages et inconvénients de 

l'appartement litigieux (ATF 123 III 317 consid. 4d). 

- 14/16 - 

 

C/22043/2015 

 En l'absence de statistiques officielles (art. 11 al. 4 OBLF), on ne saurait exiger du 

juge, qui doit pouvoir procéder à une comparaison schématique, de pondérer 

différents éléments, par exemple compenser une différence de surface avec un 

environnement plus calme ou un loyer moindre (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_179/2015 du 16 décembre 2015, consid. 2.2.3). 

 3.2 En l'espèce, s'il est exact que la jurisprudence admet que s'agissant de 
logements de grandes dimensions telles celles de logements de 5 pièces et plus, 

une différence d'une pièce ou d'une demi-pièce, et donc le critère du nombre de 

pièces, peut apparaître moins important que celui de la surface, il est en revanche 

nécessaire que le logement soit comparable sur la base de l'un de ces deux 

critères. Or, l'objet de comparaison sis 6______ contient une demi-pièce 

supplémentaire. La comparaison – bien que le nombre de pièces ne soit pas 
identique – aurait pu être admise à la condition que le critère de la surface puisse 
être vérifié par le juge, notamment s'agissant d'un dépassement toléré de surface 

de 20% de cet objet comparé au logement considéré. Il ne peut être retenu, en 

l'absence d'une comparaison concrète exigée par la jurisprudence et en raison d'un 

certain schématisme exigé lors de l'examen des caractéristiques des objets offerts 

en comparaison, que le logement sis 6______ serait hypothétiquement d'une 

surface équivalente à l'objet litigieux et aux quatre autres exemples produits. Le 

fait que les immeubles aient été construits à la même époque et selon des 

standards de construction identiques dans le quartier de Onex (Genève) ne permet 

pas encore de déduire, avec suffisamment de certitude, que la surface serait 

équivalente. Une telle appréciation ne saurait suppléer l'exigence d'une 

comparaison concrète auquel doit s'astreindre le juge concernant le critère des 

pièces ou de la surface. 

 A cela s'ajoute que l'équipement de la cuisine des deux objets n'apparaît pas 

identique. En effet, la cuisine du logement sis 6______ est équipée et agencée; 

elle dispose, selon ce qui doit être communément admis, d'un agencement de 

cuisine et d'appareils électroménagers, tels que cuisinière, frigo, four, lave-

vaisselle, ces derniers n'étant toutefois pas précisément déterminés dans l'exemple 

de comparaison fourni. La présence d'appareils électroménagers dans la cuisine 

constitue une différence notable dans l'équipement du logement. Il n'apparaît 

toutefois pas nécessaire de procéder à un examen des avantages et inconvénients 

de l'appartement litigieux quant à son équipement dès lors que l'état d'entretien de 

celui-ci n'est en tout état pas comparable à celui sis 6______. 

 En effet, il apparaît que l'agencement de cuisine qui équipe le logement litigieux 

date vraisemblablement de la construction de l'immeuble. Il peut donc être 

qualifié de vétuste, malgré les réparations entreprises en 2009, qui ne sauraient, 

par leur coût modique, être considérées comme une remise à neuf. Le logement a 

certes fait l'objet d'un entretien régulier permettant de qualifier son état général de 

bon; son état n'est toutefois pas comparable à celui du logement sis 6______, 

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C/22043/2015 

qualifié d'excellent suite à une rénovation de l'immeuble survenue en 2013. En 

outre, il apparaît que, dans l'ensemble, les équipements du logement litigieux sont 

qualifiés d'anciens (salle de bains, WC, cuisine, installations électriques) au 

contraire de ceux du logement de 6______, tous récents. L'état de vétusté des 

équipements n'est à l'évidence pas identique, ce qui exclut que l'exemple de 

6______ puisse être comparé au logement litigieux. 

 L'appelante n'ayant produit que cinq exemples de comparaison dont l'un d'eux doit 

être exclu de la comparaison, il n'y a pas lieu d'examiner si les quatre autres objets 

produits remplissent les exigences de la jurisprudence, le nombre minimal d'objets 

de comparaison fixé à cinq n'étant quoi qu'il en soit pas réuni. 

 Partant, c'est à bon droit que les premiers juges ont écarté de la comparaison 

l'objet sis 6______ et ont conclu que l'appelante avait échoué à démontrer que le 

loyer du logement querellé était conforme aux loyers usuels du quartier, faute 

d'objets de comparaison produits en suffisance. 

 Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point. 

4. Les parties ne remettent pas en cause les bases de calcul retenues par le Tribunal 
pour fixer le loyer selon la méthode relative et l'évolution des divers critères 

retenus, à savoir la baisse du taux hypothécaire de référence de 3.25% à 1.75% 

représentant une réduction de 15.25% et la variation de l'indice suisse des prix à la 

consommation autorisant une hausse 1.67%. 

 La baisse de 13.58% fixant le loyer annuel à 10'776 fr., charges non comprises, 

dès le 1
er

 décembre 2016 sera donc confirmée. 

 En définitive, le jugement querellé sera confirmé. 

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 15 novembre 2016 par A______SA contre le 

jugement JTBL/932/2016 rendu le 12 octobre 2016 par le Tribunal des baux et loyers 

dans la cause C/22043/2015. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions.  

Dit que la procédure est gratuite. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 

GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Grégoire CHAMBAZ, Monsieur Alain 

MAUNOIR, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Ivo BUETTI 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr. cf. consid. 1.2.