# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7d9d529c-73f2-57a4-914a-57011ed8633b
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-10-28
**Language:** de
**Title:** Zürich Steuerrekursgericht 28.10.2022 DB.2020.101
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Steuerrekurs/ZH_SRK_001_DB-2020-101_2022-10-28.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 DB.2020.101 
 
 

Entscheid 
 
 

 28. Oktober 2022 
 
 
 
 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Michael Ochsner, Steuerrichterin Christina Hefti, Steuerrichter 
Marc Gerber und Gerichtsschreiber Fabian Steiner 
 
 
 
 

In Sachen 
 
 
1. A,   

 
2. B,   

 
 Beschwerdeführer,  
vertreten durch C GmbH,  
 

 
 
 

gegen 
 
 
 
Kanton Zür ich ,   
 Beschwerdegegner,  
vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Bau,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

 
 
 
 

betreffend 

Direkte Bundessteuer 2014 
 
 

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hat sich ergeben: 
 

 

 A. Der 1930 geborene A (nachfolgend der Pflichtige) war 2014 Eigentümer 

von sieben Liegenschaften in D, E, F, G und H. Bei der direkten Bundessteuer war er 

aufgrund seiner dem Baugewerbe nahestehenden Erwerbstätigkeit als Inhaber eines 

Immobilien-Treuhandbüros sowie diverser Liegenschaftengeschäfte bereits seit den 

1980er Jahren als Liegenschaftenhändler qualifiziert worden. Mit Eingabe vom 23. Ok-

tober 2014 liess er dem kantonalen Steueramt mitteilen, dass er beabsichtige, seine 

selbstständige Erwerbstätigkeit aufzugeben und die Liegenschaften, soweit es sich um 

Geschäftsvermögen handle, in das Privatvermögen zu überführen, unter Beanspru-

chung der Möglichkeit der separaten Liquidationsgewinnbesteuerung. Nach seiner Be-

urteilung handle es sich indessen lediglich bei zwei Liegenschaften um Geschäftsver-

mögen, weshalb das kantonale Steueramt ersucht werde, der Qualifikation der übrigen 

Liegenschaften als Privatvermögen zuzustimmen. Das kantonale Steueramt lehnte 

dies am 3. November 2014 ab.  

 

 Am 24. Oktober 2017 fand eine Besprechung zwischen dem Steuervertreter 

des Pflichtigen und dem Steuerkommissär statt bezüglich der Überführung der Liegen-

schaften in das Privatvermögen. Hierzu liess der Pflichtige Liegenschaftenbewertungen 

per 31. Dezember 2014 vorlegen. In der Folge führten die Parteien eine weitere Kor-

respondenz in dieser Angelegenheit. Mit Eingabe vom 25. April 2018 bestand der 

Pflichtige insbesondere darauf, dass es sich bei dem Mehrfamilienhaus …strasse 303, 

G, nicht um Geschäftsvermögen handle. Nachfolgende Korrespondenzen führten zu 

keiner Einigung.  

 

 Mit Veranlagungsvorschlag vom 19. Juli 2019 stellte der Steuerkommissär in 

Aussicht, den Pflichtigen und seine Ehefrau B (nachfolgend die Pflichtigen) für die di-

rekte Bundessteuer 2014 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 0.- und einen 

steuerbaren Liquidationsgewinn von Fr. 5'144'100.- (satzbestimmend Fr. 1'028'800.-) 

zu veranlagen. Darin zählte er v.a. die Liegenschaft …strasse 303 in G zum Ge-

schäftsvermögen und setzte er für die Liquidationsbesteuerung deren Verkehrswert per 

Ende 2014 – der eingereichten Liegenschaftsbewertung entsprechend – auf 

Fr. 2'695'000.- fest. Bezüglich der Anschaffungskosten stellte er auf den Verkehrswert 

im Jahr 1995 ab, zu welchem Zeitpunkt dieser gemäss dem Steueramt G 

Fr. 1'750'000.- betragen hat. Daraus leitete er einen Gewinn aus Überführung in das 

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Privatvermögen dieser Liegenschaft von Fr. 945'000.- ab. Die Pflichtigen lehnten den 

Vorschlag mit Schreiben vom 16. August 2019 ab und erhoben diverse Einwendungen. 

Am 28. August 2019 veranlagte der Steuerkommissär die Pflichtigen für die direkte 

Bundessteuer 2014 entsprechend seinem Vorschlag.  

 

 

 B. Hiergegen erhoben die Pflichtigen am 26. September 2019 Einsprache mit 

dem Antrag, mit Bezug auf die Liegenschaft …strasse 303 in G von der Besteuerung 

eines Überführungsgewinns abzusehen, da es sich um Privatvermögen gehandelt ha-

be.  

 

 Das kantonale Steueramt wies die Einsprache am 20. Mai 2020 ab.  

 

 

 C. Mit Beschwerde vom 19. Juni 2020 wiederholten die Pflichtigen den Ein-

spracheantrag. Die Liegenschaft …strasse 303 in G sei vor Aufnahme einer Tätigkeit 

im Immobiliengewerbe erworben worden, weshalb es sich um Privatvermögen handle. 

Zudem sei sie nie als Geschäftsvermögen deklariert worden und sei beispielsweise im 

Jahr 1999 auch der Pauschalabzug für Unterhaltskosten gewährt worden. Die Fremdfi-

nanzierungsquote habe bei Kauf im üblichen Rahmen gelegen und sei später nicht in 

aussergewöhnlichem Ausmass erhöht worden, zudem hätten Sanierungsarbeiten fi-

nanziert werden müssen. Hinzuweisen sei zudem auf die sehr lange Haltedauer.  

 

 Das kantonale Steueramt schloss am 17. Juli 2020 auf Abweisung der Be-

schwerde. Es verwies insbesondere auf die steueramtliche Zuweisung der Liegen-

schaft zum Geschäftsvermögen in der Vergangenheit, sowie die Tätigkeit des Pflichti-

gen im Immobilienbereich auch schon im Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft, 

sowie die Erhöhung der Hypothek zur Finanzierung einer weiteren Liegenschaftstrans-

aktion.  

 

 Mit Replik vom 29. August 2020 hielten die Pflichtigen an ihrem Standpunkt 

fest und beantragten eine Parteientschädigung. Das kantonale Steueramt verzichtete 

am 11. September 2020 auf eine weitere Stellungnahme. Die Eidgenössische Steuer-

verwaltung liess sich nicht vernehmen.  

 

 

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Die Kammer zieht in Erwägung: 

 

 

 1. Der Pflichtige war in der Vergangenheit unstreitig als gewerbsmässiger Lie-

genschaftenhändler tätig und übte damit eine selbständige Erwerbstätigkeit aus. Strei-

tig und nachfolgend zu prüfen ist jedoch die Frage, ob die betroffene Liegenschaft 

…strasse als Geschäftsvermögen dieser Erwerbstätigkeit diente und deshalb anläss-

lich der in der Steuerperiode 2014 erklärten Privatentnahme der Geschäftsliegenschaf-

ten auch diesbezüglich steuerlich abzurechnen ist.  

 

 a) aa) Gemäss Art. 18 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 

(DBG) zählen zu den Einkünften aus selbstständiger Erwerbstätigkeit auch alle Kapi-

talgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von Ge-

schäftsvermögen. Der Veräusserung gleichgestellt ist die Überführung von Geschäfts-

vermögen in das Privatvermögen oder in ausländische Betriebe oder Betriebsstätten. 

Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der 

selbständigen Erwerbstätigkeit dienen.  

 

 Geschäftsvermögen behält diese Eigenschaft, solange keine Realisation statt-

findet. Ein solcher Realisationstatbestand stellt die Privatentnahme dar, mit welcher ein 

Vermögensgegenstand vom Geschäftsvermögen in das Privatvermögen überführt wird. 

Auf einen solchen Vorgang ist zu schliessen, wenn die steuerpflichtige Person das 

Betriebsvermögen dauernd in den Dienst der privaten Kapitalanlage stellt (Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 3. A., 2016, Art. 18 N 81 DBG). 

Privatentnahmen haben zum Verkehrswert zu erfolgen. Es ist somit über die allfälligen 

wieder eingebrachten Abschreibungen wie auch über einen allfälligen Wertzuwachs 

steuerlich abzurechnen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 18 N 88 DBG).  

 

 Wird die selbständige Erwerbstätigkeit nach dem vollendeten 55 Altersjahr 

oder wegen Unfähigkeit zur Weiterführung infolge Invalidität definitiv aufgegeben, so ist 

die Summe der in den letzten zwei Geschäftsjahren realisierten stillen Reserven ge-

trennt vom übrigen Einkommen zu besteuern (Art. 37b Abs. 1 Satz 1 DBG, in der Fas-

sung vom 23. März 2007, in Kraft seit 1. Januar 2011). Art. 37b Abs. 1 Satz 2 bis 4 

DBG enthalten besondere Vorschriften zur Satzbestimmung. Art. 37b DBG gelangt 

auch auf Liegenschaftenhändler zur Anwendung (BGr, 24. Juni 2019, 2C_960/2018).  

 

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 bb) Zur Frage der Abgrenzung des Geschäfts- vom Privatvermögen bei einem 

(Quasi-)Liegenschaftenhändler hat sich das Bundesgericht im Urteil vom 6. Juni 2017 

(2C_866/2016) eingehend auseinandergesetzt: 

 

 Möglich ist demnach entweder ein unmittelbares Dienen durch die Beschaf-

fenheit der Vermögenswerte bzw. als Sicherheit für Betriebskredite, oder ein mittelba-

res Dienen als notwendiges Betriebskapital oder als Betriebsreserve. Ausschlagge-

bend ist die tatsächlich ausgeübte technisch-wirtschaftliche Funktion des betreffenden 

Vermögenswerts (E. 3.2, mit weiteren Hinweisen).  

 

 Bei einem Liegenschaftenhändler unterscheiden Rechtsprechung und Lehre 

drei Arten von Immobilien: solche, die für den Verkauf bestimmt sind und damit Han-

delsware (Umlaufvermögen) bilden, Betriebsliegenschaften, d.h. unmittelbar dem Han-

delsbetrieb dienende Liegenschaften (Anlagevermögen), sowie Kapitalanlageliegen-

schaften, die nur mittelbar durch ihren Ertrag als Kapitalanlage einem Unternehmen 

bzw. einem Privaten dienen. Normalerweise stellen Immobilien bei Liegenschaften-

händlern Umlaufvermögen dar, d.h. sie sind weder Betriebs- noch Kapitalanlageliegen-

schaften. Es ist aber nicht ausgeschlossen, dass ein gewerbsmässiger Liegenschaf-

tenhändler auch Kapitalanlageliegenschaften in seinem Liegenschaftsbestand hält. 

Eine solche Kapitalanlageliegenschaft gehört grundsätzlich weiterhin zum Privatver-

mögen, soweit sie nicht als Vorratsimmobilie für den Liegenschaften-Handelsbetrieb 

erworben wurde (E. 3.3, mit weiteren Hinweisen).  

 

 Mit welcher Absicht eine Liegenschaft erworben wurde, ist ein innerer Um-

stand. Als solcher ist er einem direkten Beweis nicht zugänglich, sondern es muss 

vielmehr anhand äusserer Indizien abgewogen werden, ob für die steuerpflichtige Per-

son beim Erwerb der Immobilie die Absicht des Handels oder aber die Absicht der Ka-

pitalanlage im Vordergrund stand (E. 3.4).  

 

 cc) Damit ist die frühere bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach bei ei-

nem Liegenschaftenhändler alle Liegenschaften ausser einem selbstbewohnten Ei-

genheim und einem Ferienhaus als Geschäftsvermögen gelten (BGE 70 I 257 E. 3; 

BGE 94 I 464 E. 2), hinfällig geworden. Stattdessen ist bei jeder Liegenschaft anhand 

der aufgezeigten Kriterien zu prüfen, zu welchem Vermögensbereich sie zu zählen ist.  

 

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 b) Das blosse Halten und langfristige Vermieten einer Liegenschaft seit Er-

werb spricht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts gegen die Absicht eines 

raschen, gewinnbringenden Weiterverkaufs und deutet auf eine blosse Verwaltung des 

eigenen Vermögens hin (BGr, 13. April 2017, 2C_784/2016, E. 4.6). Dieses Kriterium 

ist vorliegend in ausgeprägter Weise erfüllt: Der Pflichtige erwarb die Liegenschaft, die 

mit einem 1967 erstellten Mehrfamilienhaus mit neun Wohneinheiten überbaut ist, am 

XX.XX.1976 für Fr. 745'000.- und hält sie seither unverändert. Nach dem Aktenstand 

ist sie auch heute noch in seinem Eigentum, was eine Haltedauer von 46 Jahren ergibt. 

Es handelt sich damit geradezu um einen Paradefall einer zum Zweck der blossen 

Vermögensanlage gehaltenen Liegenschaft.  

 

 Hinzu kommt, dass keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Pflichtige 

1976 bereits als (Quasi-)Liegenschaftenhändler einzustufen gewesen wäre. Sein Ein-

zelunternehmen unter der Firma "I" wurde am XX.XX.1981 im Handelsregister einge-

tragen. Diese tätigte Immobiliengeschäfte. Erwähnt wird dort insbesondere der Verkauf 

von Eigentumswohnungen in den Jahren 1984 - 1986 durch das "Konsortium J", an 

welchem er beteiligt war. In diesem Zusammenhang wurde gemäss den Steuerakten 

der Steuerperioden 1988/1989 ein Grundstückgewinn bei der direkten Bundessteuer 

erfasst. Die Liegenschaft J wurde am 6. Januar 1983 erworben. Bei diesem Aktenstand 

ist eine Tätigkeit als Liegenschaftenhändler frühestens ab Eintrag der Einzelfirma 1981 

plausibel. Das kantonale Steueramt verweist allerdings in der Beschwerdeantwort wei-

ter darauf, dass der Pflichtige bei der am XX.XX.1973 gegründeten K AG angestellt 

gewesen sei, welche die Verwaltung, den Erwerb, die Belastung und Veräusserung 

von Liegenschaften sowie die Ausübung von Treuhandfunktionen bezweckt habe. Im 

Handelsregister ist er ab XX.XX.1987 als Verwaltungsrat eingetragen, wobei die Ein-

tragungen erst per dieses Datum einsetzen und frühere nicht mehr dokumentiert sind. 

Nach der Sachdarstellung des kantonalen Steueramts war er zudem Alleinaktionär. 

Dies allein reicht indessen nicht aus, um ihn bereits per 1976 als Liegenschaftenhänd-

ler zu qualifizieren, da dies nicht nur Berufserfahrung im Immobilienbereich, sondern 

eine eigentliche Handelstätigkeit in eigenem Namen voraussetzt. Aktenkundig ist aber 

einzig der Erwerb und das Halten der streitbetroffenen Liegenschaft. Dies genügt nicht 

zu einer solchen Qualifikation als Liegenschaftenhändler, auch wenn es sich beim 

Pflichtigen offenkundig auch schon damals um einen im Immobilienbereich tätigen 

Fachmann handelte.  

 

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 Auch die Fremdfinanzierung bei Kauf überstieg nicht das Ausmass, das bei 

privater Kapitalanlage zu erwarten war, was gegen ein geschäftliches Vorgehen 

spricht. Die Finanzierung des Kaufpreises von Fr. 745'000.- ist nicht im Detail bekannt, 

indessen wurde gemäss Vertrag Fr. 400'000.- von der Bank bezahlt gegen Übernahme 

von zwei Schuldbriefen, und Fr. 345'000.- wurden vom Pflichtigen in bar geleistet. 

Mangels entgegenstehender Hinweise ist davon auszugehen, dass dies auch der Fi-

nanzierung entsprach. Die Fremdfinanzierung lag somit sogar unter dem Maximum 

einer 1. Hypothek. Die älteste aktenkundige Steuerdeklaration betrifft im Übrigen das 

Jahr 1987 und beziffert die Hypothek auf der Liegenschaft …strasse 303 auf 

Fr. 405'000.- (sodann Fr. 550'000.- per 31. Dezember 1988); in Anbetracht der bis zu 

diesem Jahr eingetretenen Wertsteigerung der Liegenschaft vermag aber diese leichte 

Erhöhung am Gesamtbild nichts zu verändern.  

 

 Weiter hat der Pflichtige die Liegenschaft in den aktenkundigen Steuererklä-

rungen ab 1989 soweit ersichtlich (mit Ausnahme der am 7. Februar 2014 eingegan-

genen Steuererklärung 2012) immer als Privatvermögen deklariert, und darauf mehr-

mals die nur bei Privatvermögen zulässige Unterhaltspauschale beansprucht (vgl. 

Steuerklärung 1995, Steuererklärung 1999 A und B, Steuererklärung 2001), was von 

der Vorinstanz offenbar akzeptiert wurde. Hinzuweisen ist zudem darauf, dass der 

Pflichtige mit Handänderung vom XX.XX.1990 19 m2 des betroffenen Grundstücks  

Kat.-Nr. … an die öffentliche Hand abtreten musste und hierbei einen steuerpflichtigen 

Grundstückgewinn von Fr. 2'712.35 erzielte. Nach den Akten ist nicht erkennbar, dass 

ihm dieser Gewinn bei der Veranlagung der direkten Bundessteuer 1991/1992 (Be-

messungsjahre 1989/1990) aufgerechnet worden wäre. 

 

 Bei dieser Sachlage wäre nach der heutigen bundesgerichtlichen Rechtspre-

chung auf eine Kapitalanlageliegenschaft zu schliessen. Hinweise darauf, dass der 

Pflichtige die Liegenschaft als Vorratsimmobilie für den Liegenschaftenhandel gehalten 

hätte, sind nicht ersichtlich. Deuten somit alle Umstände auf Privatvermögen hin, müs-

sen die Gründe, die für Geschäftsvermögen sprechen, klar hervortreten und von eini-

gem Gewicht sein.  

 

 c) aa) Die Vorinstanz verweist hierzu auf die Erhöhung der auf der Liegen-

schaft lastenden Hypothek per 1994 auf Fr. 1'000'000.- und der Verwendung des 

dadurch beschafften Betrags für den Erwerb einer anderen Liegenschaft im Geschäfts-

vermögen.  

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 Der Pflichtige wendet dagegen ein, dass die Fremdfinanzierungsquote auch 

nach der Erhöhung der Hypothek 1994 nicht mehr als rund 59% betragen habe, da 

sich auch der Wert der Liegenschaft erhöht habe. Zudem sei die Hypothek nur auf 

Fr. 950'000.- erhöht worden. Weiter habe eine Küchen- und Fenstersanierung in den 

90er Jahren finanziert werden müssen. Selbst wenn aber die Erhöhung der Hypothek 

zur Finanzierung eines Liegenschaftenkaufs erfolgt sei, sei dies nicht schädlich, da 

eine Fassadensanierung 2012 sowie eine Heizungssanierung von total rund 

Fr. 500'000.- ohne Erhöhung der Hypothek erfolgt seien.  

 

 Gemäss den Steuerakten lastete per 31. Dezember 1993 auf der Liegenschaft 

eine Hypothek von Fr. 550'000.-, welche per 31. Dezember 1994 auf Fr. 1'000'000.- 

(und nicht bloss auf Fr. 950'000.-) erhöht wurde. Gemäss öffentlich beurkundetem 

Kaufvertrag vom XX.XX.1995 erwarb der Pflichtige zur gleichen Zeit eine Liegenschaft 

an der …strasse 33 in H für Fr. 3'200'000.-. Der Besitzesantritt erfolgte indessen ge-

mäss Ziff. 1 der weiteren Bestimmungen des Vertrags bereits per XX.XX.1994. Ent-

sprechend wurde die Liegenschaft auch in der Steuererklärung 1995 per 31. Dezember 

1994 erwähnt. Die Zuweisung dieser neuen Liegenschaft zum Geschäftsvermögen als 

Liegenschaftenhändler ist nicht streitig.  

 

 Wird eine Liegenschaft als Sicherheit für einen geschäftlichen Kredit genutzt, 

so dient sie damit der selbständigen Erwerbstätigkeit (BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, 

E. 3.2). Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass der Pflichtige die Hypothek auf 

der Liegenschaft …strasse 303 zur Finanzierung des Erwerbs einer anderen Liegen-

schaft erhöht hat. Überdies diente die Erhöhung der Hypothek nicht der Überbrückung 

einer finanziellen Notlage, sondern der Finanzierung einer frei gewählten geschäftli-

chen Investition. Der Pflichtige bestreitet dies im Grunde auch nicht. Entgegen seiner 

Auffassung kann diese geschäftliche Beanspruchung auch nicht durch die  

Finanzierung der nachfolgenden Renovationen ohne Beanspruchung von Hypotheken 

neutralisiert werden.  

 

 Zugleich ist aber festzuhalten, dass die Liegenschaft gemäss den Feststellun-

gen der Vorinstanz 1995 einen Verkehrswert von Fr. 1'750'000.- aufwies, sie somit 

auch nach der Erhöhung der Hypothek bloss zu 57% und damit immer noch im Rah-

men einer 1. Hypothek belastet war. Dies ist für eine private Kapitalanlage als normal 

zu beurteilen. Die Belastung nahm in der Folge zudem laufend ab, indem zum einen 

die Hypothek etwas reduziert wurde (Steuererklärung 1998: Schulden Fr. 960'000.-, 

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Steuererklärung 2000: Schulden Fr. 950'000.-) und zum anderen die Liegenschaft an 

Wert gewann. In diesem Zusammenhang spricht es eben doch für eine private Kapital-

anlage, dass der Pflichtige später trotz der zum Teil hohen Renovationskosten (Steu-

ererklärung 1996: Unterhaltskosten Fr. 103'983.- aufgrund Einbaus neuer Fenster im 

Jahr 1995, Steuererklärung 1997: Unterhaltskosten Fr. 109'461.55, v.a. wegen neuer 

Küchen im Jahr 1996, Steuererklärung 2012: Unterhaltskosten Fr. 459'697.- aufgrund 

Fassadenrenovation) die Liegenschaft nicht mehr weiter belastete und damit keinem 

grösseren Risiko aussetzen wollte. Insgesamt handelte es sich bei der geschäftlichen 

Beanspruchung um einen einmaligen Vorgang während einer äussert langen Halte-

dauer, welcher zudem die Liegenschaft wirtschaftlich nicht stark beanspruchte.  

 

 bb) Soweit die Vorinstanz auf die Renovationsarbeiten verweist, lässt sich 

daraus nichts zugunsten einer Qualifikation als Geschäftsvermögen ableiten, da solche 

Arbeiten bei Liegenschaften im Privatvermögen in gleichem Ausmass erforderlich sind. 

Überdies sind die erwähnten Kosten jeweils immer als Unterhaltskosten anerkannt 

worden (soweit nicht ohnehin die Unterhaltspauschale zugestanden wurde).  

 

 cc) Die Vorinstanz hält den Pflichtigen weiter vor, dass sie die Liegenschaft 

mehrmals als Geschäftsvermögen qualifiziert habe, was von den Pflichtigen hinge-

nommen worden sei. Hierzu verweist sie auf fünf steueramtliche Revisionsberichte. 

Weiter hätten die Pflichtigen in der Steuererklärung 2013 die Liegenschaft selber als 

Geschäftsvermögen bezeichnet, da sie lediglich bei einer anderen Liegenschaft den 

Vermerk "privat" angebracht hätten.  

 

 Die geschäftliche Qualifikation durch die Steuerbehörden kann allerdings nicht 

den Pflichtigen angelastet werden. Zudem ist festzuhalten, dass sie daraus keine Vor-

teile gezogen haben, indem sie auf der streitbetroffenen Liegenschaft nie Abschrei-

bungen vorgenommen haben. Es ist deshalb auch nicht ersichtlich, wie die Pflichtigen 

sich gegen diese einseitige Qualifikation durch das kantonale Steueramt hätten wehren 

können. Zuzugestehen ist der Vorinstanz bezüglich der Aufstellung zur Steuererklä-

rung 2013, dass darin lediglich die selbstbewohnte Liegenschaft als privat bezeichnet 

wurde. Indessen kommt dem keine grosse Bedeutung zu, da bezüglich der anderen 

Liegenschaften in der Aufstellung keine Zuordnung zu privat/geschäftlich vorgenom-

men wurde (vgl. auch die jeweilige Aufstellung zur Steuererklärung 2012 sowie zur 

Steuererklärung 2014) und die Pflichtigen den Vermerk "privat" bei der selbstbewoh-

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nen Liegenschaft zudem damit begründen, dass es sich dabei um die einzige Liegen-

schaft handelt, welche durch sie selber statt durch die K AG verwaltetet wurde.  

 

 dd) Bei einer Gesamtbetrachtung all dieser Umstände überwiegen die Argu-

mente, die für eine Qualifikation als Privatvermögen sprechen. Von grossem Gewicht 

ist die sehr lange Haltedauer, die klar zum Ausdruck bringt, dass es dem Pflichtigen 

um eine private Kapitalanlage ging, und die nur moderate hypothekarische Belastung 

während der gesamten Haltedauer. Demgegenüber handelte es sich bei der geschäft-

lich motivierten Beanspruchung zur Kapitalbeschaffung im Jahr 1994 um einen einma-

ligen Vorgang, dessen Auswirkungen zudem in den folgenden Jahren laufend abnah-

men bzw. durch das Verhalten der Pflichtigen in den Folgejahren wiederum relativiert 

wurden. An der vorliegenden Beurteilung vermag sodann auch die Deklaration als  

Geschäftsvermögen in der Steuererklärung 2012 nichts zu ändern.  

 

 d) Dies führt neu zu folgender Berechnung (vgl. Angaben in Veranlagungsver-

fügung/Einschätzungsentscheid vom 28. August 2019):  

 

Liquidationsgewinn (nach Liquidationskosten):  Fr.  

Gemäss Veranlagung  5'546'950.- 

Korrektur G …strasse  - 945'000.- 

Total   4'601'950.-  

 

Korrektur Beiträge an 1. Säule AHV/IV 

Deklariert  1'308.- 

10% auf Liquidationsgewinn  460'195.- 

Total   461'503.- 

Statt gemäss Veranlagung - 556'003.- 

Differenz  94'500.- 

 

Steuerbares Einkommen 2014 

Reineinkommen gemäss Veranlagung  - 402'796.- 

Korrektur AHV  94'500.-  

Reineinkommen neu  - 308'296.- 

Abzug für Ehegatten - 2'600.- 

Steuerbares Einkommen  - 310'896.- 

 

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Steuerbarer Liquidationsgewinn 

Liquidationsgewinn (nach Kosten)  4'601'950.- 

Verlustvortrag gem. Reineinkommen - 308'296.- 

ungerundet 4'293'654.- 

gerundet 4'293'600.- 

Zum Steuersatz von 1/5  858'700.-. 

 

 

 2. Gestützt auf diese Erwägungen ist die Beschwerde gutzuheissen. Aus-

gangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen 

(Art. 144 Abs. 1 DBG). Den Pflichtigen ist aufgrund ihres Obsiegens eine Parteient-

schädigung zuzusprechen (Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 des Bundesge-

setzes über das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezember 1968).  

 

 

 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

 

 

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Beschwerdeführer werden für die direkte 

Bundessteuer 2014 mit folgenden Steuerfaktoren veranlagt (Tarif gemäss Art. 36 

Abs. 2 DBG, Verheiratetentarif):  

Steuerbares Einkommen Fr.  0.- 

Satzbestimmendes Einkommen Fr.  0.- 

Steuerbarer Liquidationsgewinn Fr.  4'293'600.-  

Satzbestimmender Liquidationsgewinn Fr.  858'700.-. 

 

 

[…]