# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e0357d16-450d-58b1-a6d4-d0ef66879f65
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-06-03
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2022.40
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/2-gr.2022.40.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2022.40 

Entscheid 

3. Juni 2025 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Marc Gerber, Steuerrichter Christian Griesser, Ersatzrichter  
Livio Crameri und Gerichtsschreiber Fabian Steiner 

A   A G ,    

als Rechtsnachfolgerin der B AG,  

diese vertreten durch C AG,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrentin,  

S t a d t   D ,    

vertreten durch den Finanzausschuss,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. Der  E  (nachfolgend  E)  ist  ein  offener  vertraglicher  Anlagefonds  der  Art 

"Immobilienfonds" im Sinn von Art. 25 ff. i.V.m. Art. 58 ff. des Bundesgesetzes über die 

kollektiven  Kapitalanlagen  vom  23. Juni 2006  (KAG)  für  qualifizierte  Anleger  im  Sinn 

von Art. 10 Abs. 3, 3bis (bis zum 31. Dezember 2019) und 3ter KAG. Zulässige Anleger 

sind ausschliesslich in der Schweiz domizilierte steuerbefreite Einrichtungen der zwei-

ten Säule und der Säule 3a, steuerbefreite Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen 

in der Schweiz sowie Anlagefonds, sofern deren Anlegerkreis ausschliesslich aus den 

vorstehend  erwähnten,  in  der  Schweiz  domizilierten  steuerbefreiten  Einrichtungen  

besteht (§ 1 Ziff. 1 und § 5 Ziff. 1 der Fondsverträge des E vom … 2018 bzw. vom … 

2020). 

Die  Fondsleitung  wird  gegenwärtig von  der  in  F  domizilierten  A  AG  (nachfol-

gend  die  Pflichtige;  als  Rechtsnachfolgerin  der  …  im  Handelsregister  gelöschten, 

ebenfalls in F domizilierten B AG) besorgt. 

Am  …  2019  erwarb  die  damalige  Fondsleitungsgesellschaft  das  Grundstück 

GB  Bl.  …,  Kat.-Nr. …,  an  der  …strasse  …  in  der  Stadt  D,  zum  Preis  von 

Fr. 20'100'000.- von der G AG mit Sitz in H.  

Am  …  2021  veräusserte  die  B  AG  dasselbe  Grundstück  zum  Preis  von 

Fr. 25'000'000.-  an  die  I  AG  mit  Sitz  in  H.  Mit  Veranlagungsentscheid  vom  11.  Mai 

2022 errechnete der Finanzausschuss der Stadt D aus der letztgenannten Handände-

rung  einen  Grundstückgewinn  von  Fr. 4'832'800.-  und  auferlegte  der  Pflichtigen  eine 

entsprechende  Grundstückgewinnsteuer  von  Fr. 1'922'520.-.  Dabei  rechnete  der  

Finanzausschuss die von der B AG in Rechnung gestellten Mäklerprovisionen von 1% 

des  Ankaufspreises,  d.h.  von  Fr. 201'000.-,  sowie  von  2%  des  Verkaufspreises,  d.h. 

von Fr. 500'000.-, nicht bei den Anlagekosten an. 

B.  Hiergegen  liess  die  Pflichtige  am  9.  Juni  2022  Einsprache  erheben  und 

beantragen,  der  Veranlagungsentscheid  sei  aufzuheben,  wobei  sie  mit  einem  steuer-

baren  Grundstückgewinn  von  Fr. 4'131'863.-  zu  veranlagen  sei.  Dabei  seien  die  

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Mäklerprovisionen 

für  Erwerb  und  Veräusserung 

in  der  Höhe  von 

insgesamt 

Fr. 701'000.- zum Abzug vom Grundstückgewinn zuzulassen. 

Mit Entscheid vom 5. Oktober 2022 wies der Finanzausschuss der Stadt D die 

Einsprache ab. 

C.  Mit  Rekurs  vom  3.  November  2022  liess  die  Pflichtige  ihren  Einsprache-

antrag wiederholen. Zudem beantragte sie eine Parteientschädigung. 

Die  Vorinstanz  (nachfolgend  die  Rekursgegnerin)  schloss  mit  Rekursantwort 

vom  11.  Januar  2023  auf  kostenfällige  Abweisung  des  Rechtsmittels  und  verlangte 

ebenfalls eine Parteientschädigung.  

Mit Verfügung vom 6. Dezember 2024 verlangte das Steuerrekursgericht von 

der Pflichtigen die Einreichung der Fondsverträge des E, gestützt auf welche die Pflich-

tige (bzw. die damalige Fondsleitungsgesellschaft B AG) dem Immobilienfonds die vor-

stehend genannten Mäklerprovisionen belastet hatte. 

Die  Pflichtige  liess  die  betreffenden  Unterlagen  am  17.  Dezember 2024  ein-

reichen. 

Auf die Parteivorbringen wird, soweit entscheidrelevant, in den nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  Im  vorliegenden  Fall  ist  streitig,  ob  die  geltend  gemachten  Mäklerprovisio-

nen beim An- und Verkauf des Grundstücks als Anlagekosten anzurechnen sind. 

a) Die Pflichtige machte in ihrer Rekursschrift geltend, der Beschluss der Re-

kursgegnerin sei aufzueben, die Mäklerprovisionen beim An- und Verkauf seien bei der 

Grundstückgewinnsteuer  anzurechnen  und  der  Grundstückgewinn  entsprechend  her-

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abzusetzen.  Im  Wesentlichen  begründete  sie  dies  damit,  dass  sich  dem  Gesetz  die 

Voraussetzung, der Mäkler müsse eine Drittperson sein, nicht entnehmen lasse. Weiter 

sei  die  Fondsleitung  wirtschaftlich  eine  Drittperson.  Auch  sei  mit  dem  angefochtenen 

Beschluss  der  Grundsatz  der  Gleichbehandlung verletzt  worden,  indem  insbesondere 

kollektive Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz anders behandelt würden als ande-

re Grundstückgewinnsteuersubjekte.  Daneben  komme  es auch zu  einer  interkantona-

len Doppelbesteuerung. 

b)  Die  Rekursgegnerin  hielt  in  ihrer  Rekursantwort  an  ihrem  Beschluss  fest. 

Sie machte im Wesentlichen geltend, dass eine Fondsleitungsgesellschaft im Verhält-

nis zum mit ihr verbundenen Immobilienanlagefonds eine Drittperson sein müsste, aber 

keine  solche  sei,  weshalb  die  in  Rechnung  gestellten  Provisionen  nicht  anrechenbar 

seien. Der Gleichbehandlungsgrundsatz sei nicht verletzt worden. 

2. a) Ein Grundstückgewinn im Sinn von Art. 12 Abs. 1 des Bundesgesetzes 

über  die  Harmonisierung  der  direkten  Steuern  der  Kantone  und  Gemeinden  vom 

14. Dezember  1990  (StHG)  ergibt  sich,  soweit  der  bei  Veräusserung  eines  Grund-

stücks  erzielte  Erlös  die  Anlagekosten  (Erwerbspreis  oder  Ersatzwert,  zuzüglich  Auf-

wendungen) übersteigt. 

Die Rechtsbegriffe "Erlös", "Anlagekosten" und "Ersatzwert" führt Art. 12 StHG 

nicht näher aus. Insofern überlässt der Bund den Kantonen bei der Umschreibung des 

steuerbaren  Gewinns  einen,  wenn  auch  eingeschränkten,  Spielraum.  Was  die  "Auf-

wendungen"  betrifft,  gilt an  sich  dasselbe.  So  können  die Kantone selber  bestimmen, 

welche Auslagen sie unter dem Titel "Aufwendungen" anrechnen lassen (BGr, 20. Sep-

tember 2019, 2C_152/2019, E 4.1 und 4.2.1). Den Kantonen steht es frei, Mäklerprovi-

sionen und gewisse andere, mit dem Erwerbs- oder Veräusserungsvorgang verbunde-

ne  Auslagen  ganz,  teilweise  oder  gar  nicht  als  Aufwendungen  anzuerkennen  (BGr, 

26. April 2019, 2C_719/2017, E. 2.3).  

Im  Kanton  Zürich  wird  gemäss  §  216  Abs.  1  des  Steuergesetzes  vom 

8. Juni 1997  (StG)  die  Grundstückgewinnsteuer  –  losgelöst  von  den  übrigen  Einkom-

mens- oder Gewinnverhältnissen – von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handän-

derungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Diese Besteuerung gilt 

sowohl  für  Grundstücke  des  Privat-  als  auch  des  Geschäftsvermögens.  Grundstück-

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gewinn ist laut § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten  

(Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Die anrechenbaren Aufwendungen sind 

in  §  221  Abs.  1  StG  abschliessend  aufgezählt  (RB  1990  Nr.  51;  RB  1982  Nr. 105;  

Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  4. A.,  2021, 

§ 221 N 3 StG).  

Gemäss § 221 Abs. 1 lit. c StG sind die üblichen Mäklerprovisionen und Inser-

tionskosten  für  Erwerb  und  Veräusserung  als  Aufwendungen  anrechenbar.  Aufgrund 

des kantonalen Gestaltungsspielraums handelt es sich bei dieser Bestimmung um rei-

nes kantonales Recht (BGr, 21. August 2019, 2C_891/2017, E. 2.1). 

Grundlage der steuerlichen Beurteilung eines Vorgangs bilden die zivilrechtli-

chen Verhältnisse.  Die juristische  Form  bleibt  ungeachtet  der  wirtschaftlichen Realität  

–  unter  Vorbehalt  der  Steuerumgehung  –  für  die  steuerliche  Beurteilung  verbindlich. 

Anders verhält es sich, wo das Steuerrecht die wirtschaftliche Betrachtungsweise vor-

schreibt  oder  sich  steuerrechtliche  Normen  ausschliesslich  an  wirtschaftlichen  Ge-

sichtspunkten  orientieren,  wobei  sich  die  wirtschaftliche  Betrachtungsweise auch zum 

Vorteil  des  Steuerpflichtigen  auswirken  kann  (BGr,  9. Mai  2022,  2C_799/2021, 

E. 4.4.4; BGr, 29. Januar 2020, 2C_9/2019, E. 3.2.1 ff.). 

Weder  aus  dem  Wortlaut  von  §  221  Abs.  1  lit.  c  StG  noch  aus  der  Weisung 

des regierungsrätlichen Antrags vom 13. Juli 1994 zum Steuergesetz (Amtsblatt 1994, 

Bd. II,  S. 1533 ff.)  lässt  sich  entnehmen,  dass  eine  wirtschaftliche  Betrachtungsweise 

vorzunehmen sei. Somit ist die rechtliche Betrachtungsweise massgebend. 

b)  Gemäss  Rechtsprechung  ist  als  Mäklerprovision  der  Mäklerlohn  im  Sinn 

von Art. 413 OR zu verstehen. Die Anrechnung einer solchen Provision setzt den Ab-

schluss  eines  Mäklervertrags  gemäss  Art. 412  OR  mit  einer  Drittperson,  eine  in  Er-

füllung dieses  Vertrags zum  Grundstückskauf  bzw. -verkauf führende  Nachweis-  oder 

Vermittlungstätigkeit  des  Mäklers  und  die  Zahlung  oder  Anerkennung  des  geschulde-

ten  Mäklerlohns,  beschränkt  auf  den  üblichen  Umfang,  voraus  (BGr,  29. Mai 2009, 

2C_119/2009,  E. 2.3;  BGr,  28. März  2008,  2C_479/2007,  E. 2.2;  VGr,  3.  Juni 2015, 

SB.2015.00014, E. 2.1.1). Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, so bildet das, was 

dem Dritten für dessen Bemühungen zusteht, nicht Mäklerprovision, sondern allenfalls 

Honorar aus einfachem Auftrag oder Spesenersatz, deren Vergütung keine nach § 221 

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Abs.  1  lit.  c  StG  anrechenbare  Aufwendung  ist  (VGr,  19. März  2003,  SB.2002.00091, 

E. 1a). 

Aus  der  Marginalie  zu  §  221  StG  sowie  aus  dem  Ingress  zu  dessen  Abs. 1 

geht hervor, dass die üblichen Mäklerprovisionen und Insertionskosten für Erwerb und 

Veräusserung  "Aufwendungen"  sind.  Der  Begriff  der  Aufwendung  steht  allgemein  für 

die  Erbringung  einer  Geldleistung  (oder  einer  in  Geld  bewertbaren  Leistung)  gegen-

über  einem  Dritten.  Lediglich  im  Zusammenhang  mit  den  wertvermehrenden  Aufwen-

dungen sind auch Eigenleistungen anrechenbar (VGr, 1. Juli 1986, StE 1987 B 44.13.5 

Nr. 3,  E. 1b;  Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  § 221  N 5  StG).  Somit  sind  Mäkler-

provisionen  nur  anrechenbar,  wenn der Mäkler  im  Verhältnis zu seinem Auftraggeber 

als Drittperson betrachtet werden kann (VGr, 11. Juli 1991, StE 1992 B 44.13.5 Nr. 6; 

BGr,  28. März 2008,  2C_479/2007,  E. 2.2;  BGr,  29. Mai  2009,  2C_119/2009,  E. 2.3; 

Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  § 221  N 89  StG),  und  zwar  aus  der  einzig  mass-

gebenden  Sicht  des  Veräusserers  (VGr,  11.  Juli  1991,  StE  1992  B  44.13.5  Nr. 6;  

Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 221 N 89 StG). Nicht anrechenbar sind so genannte 

Eigenprovisionen,  d.h.  Entschädigungen  für  eigene  Kaufs-  und  Verkaufsbemühungen 

sowie auch Vergütungen, welche beispielsweise eine juristische Person ihren Organen 

für  Kaufs-  und  Verkaufsbemühungen  leistet  (Finanzdirektion  Zürich,  26.  April  1984, 

StE 1984  B  44.13.5  Nr. 1;  Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  § 221  N 90  StG).  

Gemäss  bisheriger  Rechtsprechung  gilt  die  Fondsleitungsgesellschaft  gegenüber  

dem 

ihr  verbundenen 

Immobilienanlagefonds  nicht  als  Drittperson 

(VGr,  

19.  Mai  1987,  SR 17/1987,  E. 2b  =  RB 1987  Nr. 54;  Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, 

§ 221 N 95 StG), wobei genau diese Rechtsprechung vorliegend durch die Pflichtige in 

Frage gestellt wird, insbesondere weil sie wegen Gesetzesänderungen nicht mehr an-

wendbar sei. Dies ist im Folgenden zu überprüfen. 

3. a) aa)  Die  Pflichtige  liess  durch  ihre  Vertreterin  ausführen,  dass  gemäss 

Art. 49  Abs. 2  des  Bundesgesetzes  über  die  direkte  Bundesteuer  vom  14.  Dezem-

ber 1990 (DBG) und Art. 26 Abs. 3 StHG die direkten Steuern im Zusammenhang mit 

Grundstücken  im  direkten  Besitz  von  Immobilienfonds  vom  Fonds  selbst  geschuldet 

seien. Entsprechend qualifizierten die Fonds mit direktem Grundbesitz als eigenes, von 

der  Fondsleitung  unabhängiges  Steuersubjekt.  Die  Rechtslage  im  Zeitpunkt  des  von 

der  Rekursgegnerin  zitierten  Entscheids  des  Verwaltungsgerichts  des  Kantons  Zürich 

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vom 19. Mai 1987, mithin noch vor der Anerkennung des Immobilienfonds als eigenes 

Steuersubjekt, sei eine andere gewesen.  

Die  Rekursgegnerin  führte  aus,  die  vertraglichen  Anlagefonds  hätten  keine 

eigene Rechtspersönlichkeit, weshalb die Fondsleitung Steuerschuldnerin der Gewinn-

steuer und somit das eigentliche Steuersubjekt sei. Die kollektiven Kapitalanlagen mit 

direktem Grundbesitz würden lediglich den übrigen juristischen Personen gleichgestellt 

und unterlägen der Gewinnsteuer für den Ertrag aus direktem Grundbesitz.  

bb)  Gemäss  Wortlaut  von  Art.  49  Abs.  2  Satz  1  DBG  sowie  § 54  Abs. 2 

Satz 1 StG  –  in  der  Fassung  zum  Zeitpunkt  der  hier  massgebenden  Handänderun-

gen –  werden  kollektive  Kapitalanlagen  mit  direktem  Grundbesitz  nach  Art. 58 KAG 

den übrigen juristischen Personen gleichgestellt.  

Die  Botschaft  zu  den  Bundesgesetzen  über  die  Harmonisierung  der  direkten 

Steuern der Kantone und Gemeinden sowie über die direkte Bundessteuer (Botschaft 

über  die  Steuerharmonisierung)  vom  25. Mai  1983  zu  Art.  55  Abs.  2  DBG  (Entwurf), 

dessen  Wortlaut  noch  von  "Anlagefonds"  anstatt  von  "kollektiven  Kapitalanlagen" 

sprach,  hielt  fest,  dass  die  Anlagefonds  nach  schweizerischem  Recht  keine  eigene 

Rechtspersönlichkeit  besassen;  sie  waren  somit,  ohne  besondere  gesetzliche  Anord-

nung, auch keine selbständigen Steuersubjekte. Im damals geltenden Recht, vor allem 

im interkantonalen Verhältnis, ergaben sich allerdings Schwierigkeiten bei der steuerli-

chen Behandlung der Anlagefonds mit direktem Grundbesitz. Es stellte sich die Frage, 

wo  Ertrag  und  Vermögen  aus  direktem  Grundbesitz  zu  besteuern  waren,  ob  am  Sitz 

der Fondsleitung, am Wohnsitz der einzelnen Zertifikatsinhaber oder am Ort der gele-

genen  Sache.  Diese  Mehrzahl  möglicher  Anknüpfungspunkte  führte  damals  zu  ver-

schiedenartigen kantonalen Lösungen, wodurch sich entweder wirtschaftliche Doppel-

belastungen  ergaben,  die  dem  Wesen  der  Anlagefonds  widersprachen,  oder  dann 

überhaupt keine Besteuerung. Die Besteuerung bei der Fondsleitung erschien als der 

naheliegendste Anknüpfungspunkt, da die Grundstücke im Grundbuch auf den Namen 

der  Fondsleitung,  wenn  auch  unter  Vormerkung  der  Zugehörigkeit  zum  Anlagefonds, 

eingetragen  waren.  In  systematischer  Hinsicht  erschien  es  als  sachlich  richtiger,  die 

Anlagefonds mit direktem Grundbesitz nicht den natürlichen, sondern den juristischen 

Personen gleichzustellen, da die Fondsleitung in der Regel eine juristische Person war. 

Aufgrund dieser Erwägungen wurden die Anlagefonds mit direktem Grundbesitz in den 

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Harmonisierungsentwürfen den übrigen juristischen Personen gleichgestellt (Botschaft 

über die Steuerharmonisierung, BBl 1983 III 63 ff.).  

Aus der Botschaft über die Steuerharmonisierung ergeht also, dass Probleme 

des interkantonalen Steuerrechts dazu führten, die Anlagefonds mit direktem Grundbe-

sitz  den juristischen  Personen  gleichzustellen.  Daraus,  dass man  darüber  abwog,  die 

Anlagefonds  den  natürlichen  oder  den  juristischen  Personen  gleichzustellen,  erhellt 

weiter, dass man sie nicht zu Personen mit eigener Rechtspersönlichkeit machen, son-

dern sie diesen lediglich gleichstellen wollte.  

Der Liegenschaftsertrag aus direktem Grundbesitz einer kollektiven Kapitalan-

lage (ohne SICAF) wird somit bereits bei deren Entstehung bei der kollektiven Kapital-

anlage  steuerrechtlich  erfasst,  womit  diese  stellvertretend  für  die  Anteilsinhaber  der 

Steuerpflicht unterworfen wird (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 54 N 31 StG).  

Weiter  ist  zu  beachten,  dass  gemäss  §  9a  und  20  Abs.  1  lit.  e  StG  bei  den 

Anlagefonds  mit  direktem  Grundbesitz  nur  die  Einkünfte  aus  Erträgen  aus  direktem 

Grundbesitz beim Anlagefonds besteuert werden, während die Einkünfte, die die Erträ-

ge  aus  direktem  Grundbesitz  übersteigen,  bei  den  Anlegern  besteuert  werden  (vgl. 

Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 9a N 15 StG). 

Schliesslich  ist  auch  zu  erwähnen,  dass  bereits  im  Bundesgesetz  über  die 

Anlagefonds vom 1. Juli 1966 (AFG 1966), das im erwähnten Verwaltungsgerichtsurteil 

vom 19. Mai 1987 angewendet wurde, die vertraglichen Anlagefonds über keine eigene 

Rechtspersönlichkeit  verfügten  (Botschaft  des  Bundesrates  an  die  Bundesversamm-

lung  zum  Entwurf  eines  Bundesgesetzes  über  die  Anlagefonds  vom  23.  Novem-

ber 1965, BBl 1965 III 258 ff., insbesondere S. 287). 

cc) Zusammenfassend verfügt ein Anlagefonds mit direktem Grundbesitz über 

keine eigene Rechtspersönlichkeit und wird – die Steuerpflicht aus direktem Grundbe-

sitz betreffend – den übrigen juristischen Personen lediglich gleichgestellt.  

b)  aa)  Die Pflichtige  liess  durch  ihre  Vertreterin  im  Weiteren  ausführen, dass 

die  Fondsleitung  die  Grundstücke  lediglich  treuhänderisch  halte  und  bewegliche  und 

unbewegliche  Sachen  sowie  Rechte,  die  zum  vertraglichen Anlagefonds  gehörten,  im 

Konkursfall  zu  Gunsten  der  Anleger  ausgesondert  würden.  Die  Fondsleitung  müsse 

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ausschliesslich die Interessen der Anleger wahren und könne daher wirtschaftlich nicht 

frei über die Fondsgrundstücke verfügen. 

Die  Rekursgegnerin  führte  hierzu  aus,  dass  bereits  das  AFG 1966,  in  Kraft 

getreten  am  1. Februar  1967,  die  Verfügungsmacht  der  Fondsleitung,  die  Aussonde-

rung der Aktiven im Konkurs und die Eintragung im Grundbuch unter Anmerkung des 

Namens  des  Anlagefonds  vorgesehen  habe.  Die  Fondsleitung  habe  bereits  damals 

nur fiduziarisches Eigentum gehabt und sie habe bereits damals gegenüber dem An-

lagefonds nicht als Drittperson gegolten. 

bb) Gemäss Art. 7 Abs. 1 Satz 1 KAG sind kollektive Kapitalanlagen Vermö-

gen,  die  von  den  Anlegern  zur  gemeinschaftlichen  Kapitalanlage  aufgebracht  und  für 

deren Rechnung verwaltet werden, wobei unter den Anlegern weder ein Vertrag noch 

eine  Gemeinschaft  besteht  (Rayroux/du  Pasquier,  in:  Basler  Kommentar,  Kollektiv-

anlagengesetz,  2. A.,  2016,  Art. 7  N 6  KAG).  Dabei  sind  Immobilienfonds  gemäss 

Art. 58 KAG kollektive Kapitalanlagen, die ihre Mittel in Immobilienwerten anlegen, wo-

bei offene kollektive Kapitalanlagen entweder die Form des vertraglichen Anlagefonds 

(Art. 25 ff.) oder der SICAV (Art. 36 ff.) aufweisen (Art. 8 Abs. 1 KAG). 

Der  vertragliche  Anlagefonds 

(Anlagefonds)  basiert  gemäss  Art. 25 

Abs. 1 KAG  auf  einem  Kollektivanlagevertrag  (Fondsvertrag),  durch  den  sich  die 

Fondsleitung verpflichtet, die Anlegerinnen und Anleger nach Massgabe der von ihnen 

erworbenen Fondsanteile am  Anlagefonds  zu  beteiligen und das  Fondsvermögen  ge-

mäss  den  Bestimmungen  des  Fondsvertrags  selbständig  und  im  eigenen  Namen  zu 

verwalten. Die Fondsleitung kann also alle zum Anlagefonds gehörenden Rechte gel-

tend machen, muss sich dabei aber an die Weisungen und Regeln des Kollektivanla-

gevertrags halten (BGr, 24. Mai 2011, 2C_684/2010, E. 2.5.1). 

Dabei befindet sich – gemäss der bereits im AFG 1966 verankerten Konzepti-

on –  der  vertragliche  Anlagefonds  im  fiduziarischen  Eigentum  der  Fondsleitung  (vgl. 

Rayroux/du  Pasquier,  Art. 7  N  10  KAG).  Der  Kollektivanlagevertrag  begründet  nach 

schweizerischem  Recht  wie  gezeigt  keine  juristische  Person,  sondern  bleibt  ein 

schlichter  Vertrag,  und  zwar  ein Treuhandvertrag  (Galgiani/Bünzli/Winzeler,  in:  Basler 

Kommentar,  Kollektivanlagengesetz,  2. A.,  2016,  Art.  25  N  5 f.  KAG).  Im  Gegensatz 

dazu verfügt hingegen insbesondere die als Gesellschaft organisierte SICAV über eine 

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eigene  Rechtspersönlichkeit  (Rayroux/Vogt Scholler,  in: Basler  Kommentar,  Kollektiv-

anlagengesetz, 2. A., 2016, Art. 36 N 11 und 19 KAG). 

Weiter  war  bereits  gemäss  Art.  31  Abs.  2  lit. a AFG  1966  und  Art.  36  Abs. 2 

lit. a des  Bundesgesetzes  über  die Anlagefonds vom  18. März  1994  (AFG  1994)  vor-

gesehen,  dass  die  Grundstücke  im  Grundbuch  im  Namen  der  Fondsleitung  einzutra-

gen  waren,  jedoch  unter  Anmerkung  der  Zugehörigkeit  zum  Immobilienfonds.  In  der 

Botschaft zum AFG 1966 wurde dies damit begründet, dass im Konkurs der Fondslei-

tung die persönlichen Ansprüche der Anleger sicherzustellen seien, zu denen auch der 

Anspruch  auf  Aussonderung  des  Fondsvermögens  gehöre  (BBl 1965 III 258 ff., 

S. 301).  Als  am  1.  Januar  2007  das  KAG  in  Kraft  trat,  wurde  nicht  Bezug  auf  die 

Grundbuchanmeldung genommen. Bereits am 1. März 2008 trat jedoch Art. 86 Abs. 2 

der  Verordnung  über  die  kollektiven  Kapitalanlagen  vom  22.  November 2006  (Kol-

lektivanlagenverordnung, KKV; SR 951.311) in Kraft, wonach Grundstücke im Sinn von 

Art. 59 Abs. 1 lit. a KAG aufgrund der Anmeldung der Fondsleitung auf deren Namen, 

aber  unter  Anmerkung  der  Zugehörigkeit  zum  Immobilienfonds  oder  auf  den  Namen 

der  SICAV  im  Grundbuch  eingeschrieben  wurden.  Schliesslich  wurde  die  genannte 

Bestimmung am 1. März 2013 durch Art. 86 Abs. 2bis KKV abgelöst, der dieselbe Rege-

lung  vorsah,  allerdings  mit  der  zusätzlichen  Möglichkeit,  dass  auch  die  Zugehörigkeit 

der  Grundstücke  zu  einem  Teilvermögen  des  Immobilienfonds  oder  der  Immobilien-

SICAV  angemerkt  werden  konnte  (Erläuterungsbericht  zur  Revision  der  Verordnung 

über die kollektiven Kapitalanlagen [KKV] vom 13. Februar 2013). Es ist somit festzu-

halten, dass sowohl vorliegend wie auch im Sachverhalt des genannten Verwaltungs-

gerichtsurteils vom 19. Mai 1987 die Grundbuchanmeldung auf den Namen der Fonds-

leitung,  jedoch  unter  Anmerkung  der  Zugehörigkeit  des  Immobilienfonds  erfolgen 

musste. Das materielle Recht ist insofern dasselbe. 

Vorliegend von Bedeutung ist weiter die Bestimmung von Art. 26 Abs. 1 KAG, 

wonach  die  Fondsleitung  den  Fondsvertrag  aufstellt  und  diesen  mit  Zustimmung  der 

Depotbank  der  FINMA  zur  Genehmigung  unterbreitet.  Die  Anleger  haben  keine  Mög-

lichkeit,  den  Inhalt  des  Fondsvertrages  mitzubestimmen.  Individuelle  Weisungen  des 

einzelnen Anlegers  an  die Fondsleitung  zur  Verwaltung des  Fonds  sind  ausgeschlos-

sen  (Schunk/Keller/Meyer,  in:  Schweizerisches  Recht  der  kollektiven  Kapitalanlagen, 

3. A., 2017, S. 57; Galgiani/Bünzli/Winzeler, Art. 25 N 2 und 5 KAG). Die Fondsleitung 

ist  also  in  ihrem  Handeln  durch die Bestimmungen  des  Fondsvertrags  eingeschränkt, 

sie  arbeitet  diesen  aber  zusammen  mit  der  Depotbank  selber  aus.  Der  Anlagefonds 

2 GR.2022.40 

 
 
 
 
 
 
 
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wird  sodann  bei  unbestimmter  Laufzeit  durch  Kündigung  der  Fondsleitung  oder  der 

Depotbank aufgelöst (Art. 96 Abs. 1 lit. a KAG).  

Die  Fondsleitung  hat  also  eine  eigene  Rechtspersönlichkeit,  während  diese 

dem Anlagefonds fehlt. Auch aus der Aussonderung des Vermögens des Anlagefonds 

zu  Gunsten  der  Anleger  sowie  aus  der  Anmerkung  der  Zugehörigkeit  eines  Grund-

stücks  zu  einem  Anlagefonds  ist  keine  eigene  Rechtspersönlichkeit  des  Anlagefonds 

abzuleiten. Da die massgebende Betrachtungsweise – wie oben unter E. 2a dargelegt 

– die rechtliche und nicht die wirtschaftliche ist, ist die Fondsleitung in Bezug auf den 

Anlagefonds nicht als Drittperson zu betrachten.  

Hinzu  kommt,  dass  der  Anlagefonds  mangels  Rechtspersönlichkeit  nicht  von 

sich  aus,  sondern  nur  durch  die  Fondsleitung  handeln  kann.  Selbst  wenn  man  dem 

Anlagefonds also eine gewisse Eigenständigkeit zugestehen wollte, wäre der Fondslei-

tung dann aber zumindest die Funktion eines Organs des Anlagefonds zuzuschreiben. 

Damit  wäre  die  Anrechnung  der  fraglichen  Vergütungen  als  Mäklerprovisionen  aber 

ausgeschlossen  (Finanzdirektion  Zürich,  26.  April  1984,  StE  1984  B 44.13.5  Nr. 1; 

Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 221 N 90 StG). 

cc)  Zusammenfassend  sind  die  hier  zu  beurteilenden  Vergütungen  nicht  

als  Mäklerprovisionen  im  Sinn  von  §  221  Abs.  1  lit.  c  StG  anzurechnen  (vgl.  VGr, 

19. Mai 1987,  SR  17/1987,  E. 2b  und  VGr,  1. Juli  1986,  StE  1987  B 44.13.5  Nr. 3, 

E. 1b).  

c) aa) Die Pflichtige liess weiter durch ihre Vertreterin ausführen, die Fondslei-

tung wahre nach Art. 20 Abs. 1 lit. a KAG ausschliesslich die Interessen der Anlegerin-

nen  und  Anleger.  Das  Bundesgericht  spreche  im  Urteil  vom  24.  Mai  2011  von  der 

Fondsgesellschaft  bzw.  Fondsleitungsgesellschaft  als  "reine  Vermögensverwalterin" 

(BGr, 24. Mai 2011, 2C_684/2010, E. 2.5.1). 

Die Rekursgegnerin entgegnete, dass es im vorgenannten Urteil des Bundes-

gerichts um eine Bewilligung zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im Aus-

land gegangen sei. In diesem Zusammenhang seien die Immobilien dem Anlagefonds 

zugerechnet  worden.  Gemäss  dem  neueren  Urteil  des  Bundesgerichts  2C_624/2021 

vom  28.  März  2022  sei  aber  die  Fondsleitungsgesellschaft  Eigentümerin  der  Immobi-

lien.  Das  genannte  Urteil  vom  24.  Mai  2011  werde  darin  als  eine  abweichende  Mei-

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nung aufgeführt, der jedoch nicht zu folgen sei. Die Immobilien würden für steuerliche 

Belange  also  der  Fondsleitungsgesellschaft  zugeordnet  und  die  Erhebung  der  Hand-

änderungssteuer beim Wechsel der Fondsleitungsgesellschaft habe das Bundesgericht 

als rechtmässig beurteilt.  

bb)  Im  Zusammenhang  mit  einer  Bewilligung  im  Sinn  des  Bundesgesetzes 

über  den  Erwerb  von  Grundstücken  durch  Personen  im  Ausland  vom  16. De-

zember 1983  (BewG;  SR  211.412.41)  hielt  das  Bundesgericht  fest,  Grundeigentum, 

welches eine Fondsleitungsgesellschaft für einen von ihr verwalteten Immobilienfonds 

erwerbe, sei sowohl aus zivilrechtlicher als auch aus steuerrechtlicher Sicht ungeachtet 

der  Eigentumsverhältnisse  weitgehend  dem  Fonds  und  nicht  der  Fondsleitungs-

gesellschaft zuzurechnen (BGr, 24. Mai 2011, 2C_684/2010, E. 2.5.1). In einem Urteil 

vom 28. März 2022 hielt das Bundesgericht jedoch fest, dass der vertragliche Anlage-

fonds keine Rechtspersönlichkeit besitze und folglich auch nicht Inhaber von dinglichen 

Rechten  sein  könne.  Die  Fondsleitung  sei  Eigentümerin  der  Immobilien,  sie  müsse 

aber  im  Interesse  des  Anlagefonds  handeln  und  könne  deshalb  nicht  frei  über  ihr  Ei-

gentumsrecht verfügen. Aus diesem Grund werde ihr Recht als fiduziarisch qualifiziert. 

Unter den abweichenden Meinungen wurde auch das vorgenannte Bundesgerichtsur-

teil vom 24. Mai 2011 wiedergegeben, und zwar die Meinung, dass die Grundstücke im 

Sinn  des  BewG  dem  Fonds  zuzurechnen  seien.  Gemäss  dem  genannten  Bundesge-

richtsurteil vom 28. März 2022 sei jedoch der Auffassung von BGE 101 II 154 und der 

überwiegenden Lehre zu folgen: Bei einer Investition in Immobilien sei also die Fonds-

leitung des vertraglichen Anlagefonds die Eigentümerin der Immobilien. Im Grundbuch 

werde denn auch die Fondsleitung als Eigentümerin festgehalten. Die Anmerkung der 

Zugehörigkeit zum Immobilienfonds diene lediglich dazu, das Aussonderungsrecht der 

Anleger  im  Fall  eines  Konkurses  der  Fondsleitung  zu  wahren  (BGr,  28. März  2022, 

2C_624/2021, E. 4.2).  

cc)  Nach  dem  Gesagten  bestätigt  die  neuere  Rechtsprechung,  dass  die 

Fondsleitungsgesellschaft Eigentümerin der Immobilien ist und sie distanziert sich vom 

erwähnten Entscheid vom 24. Mai 2011. Vorliegend geht es jedoch nicht um die Frage, 

wem  das  Grundeigentum  zuzurechnen  ist,  sondern  darum,  ob  die  dem  Anlagefonds 

belasteten Vergütungen für den An- und Verkauf von Grundstücken als Mäklerprovisio-

nen anrechenbar sind und hier insbesondere, ob die Fondsleitungsgesellschaft gegen-

über  dem  Anlagefonds  eine  Drittperson  ist  und  damit  als  Mäklerin  im  erforderlichen 

Sinn qualifiziert. Unabhängig davon, ob ein Grundstück aus zivilrechtlicher und steuer-

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licher Sicht weitgehend dem Fonds und nicht der Fondsleitungsgesellschaft zuzurech-

nen ist, gilt die Fondsleitung im Verhältnis zum Anlagefonds nicht als Drittperson. Des-

halb ändert das zitierte Urteil nichts daran, dass die vorliegend bezahlten Vergütungen 

nicht als Mäklerprovisionen anzurechnen sind. 

d) aa) Die Pflichtige liess weiter ausführen, dass eine der Fondsleitung zuge-

kommene  Provision  der  Gewinnsteuer  unterliege.  Deshalb  müsse  der  beim  Anlage-

fonds entstandene Aufwand bei diesem auch abgezogen werden können. Daran ände-

re auch nichts, dass der E aufgrund seiner qualifizierten Anleger gemäss § 61 lit. k StG 

von den Gewinnsteuern befreit sei.  

Die  Rekursgegnerin  machte  hingegen  geltend,  es  sei  kein  Kriterium  für  die 

Anrechenbarkeit der Mäklerprovision bei der Grundstückgewinnsteuer, dass das Mäk-

lerhonorar bei der Mäklerin bereits verbucht und versteuert worden sei. 

bb)  Wie  in  E. 2a  dargelegt,  können  die  Kantone  bei  der  Grundstückgewinn-

steuer  selber  bestimmen,  welche  Auslagen  sie  unter  dem  Titel  "Aufwendungen"  

anrechnen  lassen.  Im  Kanton  Zürich  können  gemäss  §  221  Abs.  1  lit.  c  StG  nur  die 

üblichen  Mäklerprovisionen  angerechnet  werden.  Der  darüber  hinausgehende  Anteil 

kann  deshalb  nicht  angerechnet  werden,  beim  Empfänger  der  Provision  unterliegt  er 

aber gleichwohl der Einkommens- oder Gewinnsteuer.  

Weiter ist im Umstand, dass ein Empfänger der Mäklerprovision die erhaltene 

Zahlung  auch  dann  vollumfänglich  zu  versteuern  hat,  wenn  diese  vom  Veräusserer 

nicht  oder  nicht  vollständig  als  Aufwendung  in  Abzug  gebracht  werden  kann,  selbst  

im  interkantonalen  Verhältnis  keine  unzulässige  Doppelbesteuerung  zu  erblicken  

(Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 221 N 101 StG).  

Somit führen die Verbuchung und Versteuerung der Mäklerprovisionen bei der 

Pflichtigen  nicht  dazu,  dass  diese  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  anrechenbar  sein 

müssten  und  es  liegt  in  dieser  Konstellation  auch  keine  unzulässige  Doppelbesteue-

rung vor.  

4. a) Nachfolgend ist der guten Ordnung halber noch kurz auf den Aspekt der 

Höhe der Mäklerprovisionen einzugehen. Die Pflichtige machte diesbezüglich geltend, 

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dass es sich bei den Mäklerprovisionen beim An- und Verkauf um übliche Mäklerprovi-

sionen handle. 

Die  Rekursgegnerin  führte  hingegen  aus,  bei  einem  Verkaufserlös  von 

Fr. 25 Mio.  habe  die  Pflichtige  dem  Anlagefonds  eine  Provision  von  2%,  d.h. 

Fr. 500'000.- belastet. Bei einem Verkaufserlös von Fr. 10 bis 20 Mio. betrage die übli-

che Mäklerprovision jedoch lediglich 1.5% davon. Selbst wenn die Pflichtige gegenüber 

dem Anlagefonds als unabhängige Drittperson gälte, könnten nur 1.5% des Verkaufs-

erlöses angerechnet werden. 

b)  Im  Preissegment  zwischen  Fr. 10  und  20  Mio.  beträgt  die  übliche  Mäkler-

provision  1,5%  des  Verkaufspreises  (StRG,  25.  September  2013,  GR.2013.3,  E. 2j). 

Wären also alle anderen Voraussetzungen für die Anrechenbarkeit der Mäklerprovision 

erfüllt gewesen,  

• 

• 

hätte  die Mäklerprovision  beim  Ankauf  von  1%, d.h.  von  Fr.  201'000.-,  ange-

rechnet werden können; 

die Mäklerprovision beim Verkauf von 2%, d.h. von Fr. 500'000.-, hätte jedoch 

auf 1.5%, d.h. Fr. 375'000.- reduziert werden müssen. 

Weil  aber  nicht  alle  anderen  Voraussetzungen  für  die  Anrechenbarkeit  der 

Mäklerprovision erfüllt sind, bleibt es dabei, dass vorliegend gar keine Mäklerprovisio-

nen anzurechnen sind. 

5. a)  Die  Pflichtige  machte  weiter  geltend,  es  liege  ein  Verstoss  gegen  das 

Rechtsgleichheitsgebot  vor,  insbesondere  gegen  Art. 8  Abs. 1  i.V.m.  Art. 127  Abs. 2 

der  Bundesverfassung  der  Schweizerischen  Eidgenossenschaft  vom  18.  April 1999 

(BV) sowie gegen Art. 10 und gegen Art. 125 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Zü-

rich vom 27. Februar 2005 (KV). Danach seien die Grundsätze der  Allgemeinheit und 

der Gleichmässigkeit der Besteuerung sowie der Grundsatz der Besteuerung nach der 

wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit zu beachten. 

Insbesondere sei das Gleichbehandlungsgebot zwischen den kollektiven Kapi-

talanlagen einerseits und den Vorsorgeeinrichtungen andererseits verletzt. Bei beiden 

würden  die  Wertzuwachsgewinne  besteuert,  dem  Immobilienfonds  würde  aber  der 

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steuerliche Abzug der damit zusammenhängenden Kosten sowohl bei der Grundstück-

gewinnsteuer als auch bei der Gewinnsteuer versagt. Da die Provisionszahlungen bei 

der  Fondsleitung  zudem  gewinnsteuerlich  erfasst  würden,  komme  es  nebst  der  Un-

gleichbehandlung bei der Grundstückgewinnsteuer zusätzlich noch zu einer Doppelbe-

steuerung,  welche  gegen  den  Grundsatz  der  Besteuerung  nach  der  wirtschaftlichen 

Leistungsfähigkeit verstosse.  

Es  sei  auch  darauf  hinzuweisen,  dass  im  gleichen  Konzern  verbundene  Ge-

sellschaften  als  Drittpersonen  gälten.  Es  sei  dann  aber  nicht  ersichtlich,  weshalb  die 

wirtschaftlich unabhängige Fondsleitung im Verhältnis zum Anlagefonds nicht als Dritt-

person qualifiziere. 

b) Die Rekursgegnerin führte aus, das Gleichbehandlungsgebot sei nicht ver-

letzt.  Vorsorgeeinrichtungen  hätten  eine  eigene  Rechtspersönlichkeit,  während  das 

beim Anlagefonds nicht der Fall sei. Auch sei ein Anlagefonds kein eigenes Steuersub-

jekt. Die Anrechenbarkeit der Mäklerprovision setze aber voraus, dass der Mäkler aus 

Sicht des Veräusserers eine unabhängige Drittperson sei.  

c) aa) Gemäss Art. 8 Abs. 1 BV sind alle Menschen vor dem Gesetz gleich.  

Entgegen  dem  zu  engen  deutsch-  und  französischsprachigen  Wortlaut  ("Alle 

Menschen",  "tous  les  êtres  humains"),  jedoch  im  Einklang  mit  dem  italienischsprachi-

gen  ("tutti")  sind  nicht  nur  natürliche,  sondern  auch  juristische  Personen  des  Privat-

rechts  Träger  des  Grundrechts  auf  rechtsgleiche  Behandlung  (vgl.  Bernhard  Wald-

mann, in: Basler Kommentar, Bundesverfassung, 2015, Art. 8 N 19 BV). 

In Bezug auf die Schutzrichtung beinhaltet Art. 8 Abs. 1 BV in erster Linie ein 

Abwehrrecht  gegenüber  Rechtsakten,  die  eine  unsachgerechte  Differenzierung  vor-

nehmen, indem sie Gleiches ungleich und Ungleiches gleich behandeln ("modales Ab-

wehrrecht"; Waldmann, Art. 8 N 27 BV).  

Der  Rechtsgleichheitsgrundsatz  gebietet  als  Ausfluss  von  Art.  8  Abs.  1  BV 

also allgemein, Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und Ungleiches nach 

Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu behandeln.  

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Das Gleichheitsgebot gilt in erster Linie für den Gesetzgeber; es wendet sich 

aber  auch  an  den  Rechtsanwender,  an  die  Steuerbehörde.  Auch  die  Steuerbehörde 

hat  im  Rahmen  ihrer  Tätigkeit  die  Pflicht,  gleiche  Sachverhalte  nach  Massgabe  ihrer 

Gleichheit  gleich  zu  behandeln.  Gemäss  Rechtsprechung  hat  die  Behörde  deshalb 

beim Erlass gleichartiger Entscheide, die auf ähnlichen Sachverhalten beruhen und in 

Anwendung  der  gleichen Rechtsnormen  ergeben,  eine  Praxis  zu  bilden.  Die Behörde 

ist  aber  nicht  nur  verpflichtet,  Gleiches  nach  Massgabe  seiner  Gleichheit  gleich,  son-

dern  ebenso  ungleiche  Sachverhalte  nach  Massgabe  ihrer  Ungleichheit  ungleich  zu 

behandeln.  Eine  ungleiche  Anwendung  des  Rechts  auf  vergleichbare  Sachverhalte 

kommt deshalb von Verfassungs wegen nur in Frage, wenn sich die zu beurteilenden 

Tatbestände  in  rechtlich  wesentlicher  Weise  unterscheiden  (Richner/Frei/Kaufmann/ 

Rohner, VB zu §§ 119 - 131 N 108 f. StG). 

bb) Gemäss Art. 127 Abs. 2 BV sind, soweit es die Art der Steuer zulässt, ins-

besondere  die  Grundsätze  der  Allgemeinheit  und  der  Gleichmässigkeit  der  Besteue-

rung  sowie  der  Grundsatz  der  Besteuerung  nach  der  wirtschaftlichen  Leistungsfähig-

keit  zu  beachten.  Bei  diesen  Besteuerungsprinzipien  handelt  es  sich  um  Konkreti-

sierungen des Rechtsgleichheitsgebotes nach Art. 8 Abs. 1 BV (Urs Behnisch, in: Bas-

ler Kommentar, Bundesverfassung, 2015, Art. 127 N 18 f. BV).  

Der  Grundsatz  der  Allgemeinheit  der  Besteuerung  verlangt,  dass  alle  Perso-

nen oder Personengruppen nach denselben gesetzlichen Regeln erfasst werden; Aus-

nahmen, für die kein sachlicher Grund besteht, sind nicht zulässig (Behnisch, Art. 127 

N 24 BV).  

Der  Grundsatz  der  Gleichmässigkeit  der  Besteuerung  verlangt,  dass  ver-

gleichbare Sachverhalte gleichbehandelt werden, wobei dem Gesetzgeber ein erhebli-

cher  Gestaltungsspielraum  (wie  bei  Art.  8  BV)  zugestanden  wird.  Ein  eigenständiger 

Gehalt ist dem Grundsatz allerdings kaum zu entnehmen. Das Bundesgericht prüft ihn 

regelmässig  zusammen  mit  dem  Allgemeinheits-  oder  dem  Leistungsfähigkeitsgrund-

satz (vgl. Behnisch, Art. 127 N 27 BV). 

Für die Gewinnermittlung und die Steuerberechnung wird bei der Grundstück-

gewinnsteuer der Idee nach einzig auf das veräusserte Grundstück, den dabei erziel-

ten Erlös und die Anlagekosten, abgestellt (Objektsteuer). Massgeblich ist der erzielte 

Mehrwert, also die Differenz zwischen Erlös und Anlagekosten (Art. 12 Abs. 1 StHG), 

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ohne Rücksicht auf die gesamte wirtschaftliche Leistungsfähigkeit oder die übrige Situ-

ation der steuerpflichtigen Person. Damit ist systemimmanent, dass der Kapitalgewinn 

aus der Veräusserung von Grundstücken nach anderen Massstäben und Kriterien er-

hoben und besteuert wird als die übrigen, nicht grundstückbezogenen Kapitalgewinne. 

Zwar  tangiert  auch  die  Grundstückgewinnsteuer  die  wirtschaftliche  Leistungsfähigkeit 

der  steuerpflichtigen  Person.  Sie  ist  allerdings  bundesgesetzlich  festgelegt  und  damit 

für  das  Bundesgericht  im  Sinne  eines  Anwendungsgebots  verbindlich  (Art. 190 BV). 

Darüber  hinaus  lässt  sie  sich  mit  sachlichen  Gründen  rechtfertigen:  Im  Bereich  des 

Privatvermögens begründet sie eine Ausnahme vom  ansonsten herrschenden Grund-

satz  der  Steuerfreiheit  von  Kapitalgewinnen,  was  eine  besondere  Bemessung  nahe-

legt.  Sodann  verfolgt  die  Grundstückgewinnsteuer  teilweise  auch  ausserfiskalische 

Ziele,  indem  sie  je  nach  Besitzdauer  des  Grundstücks  differenziert  bemessen  wird 

(Art. 12  Abs.  5  StHG;  § 225  Abs. 2-4  StG),  womit  der  Grundstückspekulation  entge-

gengetreten  werden  soll.  Diese  Zielsetzung  gilt für Grundstücke des  Privatvermögens 

ebenso wie für solche des Geschäftsvermögens (BGE 145 II 206 E. 3.1 und 3.2.2). 

Eine  Aktiengesellschaft  kann  grundsätzlich  auch  von  ihrem  eigenen  (beherr-

schenden) Aktionär (VGr, 3. Juni 2015, SB.2015.00014, E. 2.1.2) oder von einer ande-

ren  Gesellschaft  des  nämlichen  Konzerns  einen  Mäklerauftrag  entgegennehmen  und 

erfüllen. Dasselbe muss zwischen zwei Gesellschaften gelten, die vom nämlichen Akti-

onär  beherrscht  werden.  Die  Interessenidentität  von  Aktionär  und  Aktiengesellschaft 

steht  der  Anrechnung  einer  Mäklerprovision  grundsätzlich  nicht  entgegen  (Richner/ 

Frei/Kaufmann/Rohner, § 221 N 89 ff. StG). 

Die Verkaufsvermittlung zwischen zwei juristisch unterschiedlichen Personen, 

einschliesslich zweier Gesellschaften desselben Konzerns, einerseits und andererseits 

zwischen  der  Fondsleitungsgesellschaft  und  dem  ohne  Rechtspersönlichkeit  ausge-

statten  Fonds,  sind  zwei  unterschiedliche  Sachverhalte.  Während  im  ersten  Fall  die 

Konzerngesellschaften  –  oder  allgemein  der  Veräusserer  und  der  Mäkler  –  rechtlich 

voneinander  verschiedene  Drittpersonen  sind  und  eine  Mäklerprovision  hier  grund-

sätzlich  angerechnet  werden  kann,  stellt,  wie  in  E. 3c/bb f.  dargelegt,  die  Fonds-

leitungsgesellschaft  im  Verhältnis  zum  Anlagefonds  rechtlich  keine  Drittperson  dar, 

weshalb die bezahlte Vergütung diesfalls von vornherein nicht als Mäklerprovision an-

gerechnet werden kann. Nicht relevant ist dabei das wirtschaftliche Verhältnis des An-

lagefonds zur Fondsleitungsgesellschaft.  

2 GR.2022.40 

 
 
 
 
 
 
 
 
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Somit  besteht  ein  sachlicher  Grund  für  eine  Ungleichbehandlung.  Dass  die 

vom Fonds an die Fondsleitungsgesellschaft bezahlten Provisionen nicht angerechnet 

wurden,  verstösst  deshalb  nicht  gegen  das  Gleichbehandlungsgebot  gemäss  Art.  8 

Abs. 1 BV und gegen die Grundsätze der Allgemeinheit und der Gleichmässigkeit der 

Besteuerung  gemäss  Art.  127  Abs.  2  BV.  Dem  Grundsatz  der  Gleichmässigkeit  der 

Besteuerung  kommt  ohnehin  kaum  ein  eigenständiger  Gehalt  zu.  Der  Grundsatz  der 

Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ist schliesslich bei der Grund-

stückgewinnsteuer gar nicht anwendbar.  

cc) Die Bedeutung der KV ist wesentlich eingeschränkter als diejenige der BV. 

Denn auch auf die KV (und nicht nur auf sonstiges kantonales Recht) kommt immer die 

allgemeine Derogationsklausel des Bundesrechts zur Anwendung. Den Besteuerungs-

grundsätzen  in  der  KV  kommt  also  nur  dann  eine  selbständige  Bedeutung  zu,  wenn 

sie über diejenigen der BV hinausgehen.  

Art. 125  KV  ist  im  9.  Kapitel  über  die  Finanzen und insbesondere  nicht unter 

den Grundrechten (Art. 9 - 18 KV) eingereiht. Deshalb richtet er sich nur an die Staats-

organe  und  enthält  aufgrund  der  systematischen  Stellung  bloss  inhaltliche  Richtlinien 

zuhanden  des  Gesetzgebers.  Die  Bestimmung  gewährt  aber  keine  Grundrechte  zu-

gunsten  des  Rechtsunterworfenen,  obwohl  die  aus  dem  allgemeinen  Gleichbehand-

lungsgebot  hergeleiteten  finanzspezifischen  Grundrechtspositionen  einzig  hier  aus-

drücklich aufgezählt werden. Der Grundrechtsschutz der Steuererhebungsprinzipien für 

den Einzelnen ergibt sich bei der KV nicht etwa aus Art. 125 Abs. 2 bis 6, sondern ein-

zig  aus  Art. 11  KV (Rechtsgleichheit)  und  Art. 10 KV (Gewährleistung der Grundrech-

te).  Nur  schon  aufgrund  des  fehlenden  grundrechtlichen  Charakters  von  Art. 125 

Abs. 2 - 6 gehen diese Bestimmungen nicht über den grundrechtlichen Schutz hinaus, 

den  bereits  Art. 8  und  9  BV  dem  Einzelnen  gewähren;  grundrechtlich  betrachtet  hat 

Art. 125 KV also keine selbständige Bedeutung neben Art. 8 und 9 BV. Für den Einzel-

nen  ergeben  sich  aus  den  in  Art. 125  genannten  kantonalrechtlichen  Verfassungs-

bestimmungen deshalb keine individuell durchsetzbaren Ansprüche (vgl. Richner/Frei/ 

Kaufmann/Rohner, VB zu StG N 102 ff. StG).  

Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts kommt einer kantonalen Grund-

rechtsgarantie  nur  dann  eine  eigene  Bedeutung  zu,  wenn  sie "einen  ausgedehnteren 

Schutzbereich aufweist als die entsprechende Norm im Bundesverfassungsrecht" oder 

wenn  es  sich  um  ein  dort  nicht  gewährleistetes  Recht  handelt  (Giovanni  Biaggini,  in: 

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Kommentar  zur  Zürcher  Kantonsverfassung,  2007,  Vorbemerkungen  zu  Art. 9-18 

N 11 KV). 

Gemäss Art. 10 Abs. 1 KV sind die Menschenrechte und Grundrechte gemäss 

der  Bundesverfassung,  der  für  die  Schweiz  verbindlichen  internationalen  Abkommen 

und der Kantonsverfassung gewährleistet. Die Bedeutung des Passus liegt allerdings, 

wie  auch  die  Entstehungsgeschichte  zeigt,  mehr  auf  einer  symbolischen  Ebene 

(Giovanni  Biaggini,  in:  Kommentar  zur  Zürcher  Kantonsverfassung,  2007,  Art. 10 

N 6 KV). 

Gemäss  Art. 10  Abs.  2  KV  gelten  die  Bestimmungen  der  Bundesverfassung 

über  die  Verwirklichung  und  die  Einschränkung  der  Grundrechte  auch  für  die  Grund-

rechte des kantonalen Rechts. Dadurch werden die rechtlichen Gehalte der Art. 35 BV 

(Verwirklichung der Grundrechte) und 36 BV (Einschränkungen von Grundrechten), so 

wie sie in Praxis und Lehre verstanden wurden und werden, in die kantonale Rechts-

ordnung übernommen  und  gewissermassen "als  kantonales Ersatzrecht"  angewendet 

(vgl. Biaggini, Art. 10 N 14 KV). 

Gemäss Art. 11 Abs. 1 KV sind alle Menschen vor dem Gesetz gleich, wobei 

diese Formulierung wörtlich mit derjenigen in Art. 8 Abs. 1 BV übereinstimmt. Während 

sich  nur  natürliche  Personen  auf  die  Garantien  von  Art.  11  Abs.  2  bis  5  KV  berufen 

können,  können  sich  –  entgegen  dem  Wortlaut  –  auch  juristische  Personen  auf  die 

Garantien  gemäss  Art.  11  Abs.  1  KV  berufen  (Giovanni  Biaggini,  in:  Kommentar  zur 

Zürcher  Kantonsverfassung,  2007,  Art. 11  N 13  KV).  Dem  Gleichheitssatz  in  Art. 11 

Abs. 1 KV  kommt  im  Verhältnis  zur  BV  allerdings  keine  eigenständige  Bedeutung  zu 

(vgl. Waldmann, Art. 8 N 7 BV). 

Weil die für die Steuern massgebenden Bestimmungen der KV keine individu-

ell durchsetzbaren oder keine gegenüber Art. 8 Abs. 1 BV weitergehenden Ansprüche 

gewähren, bleibt es dabei, dass die Vorinstanz das Gleichbehandlungsgebot nicht ver-

letzt hat. 

6. Diese Erwägungen führen zur Abweisung des Rechtsmittels. Ausgangsge-

mäss  sind  die  Kosten  des  vorliegenden  Verfahrens  der  Pflichtigen  aufzuerlegen  

(§ 151  Abs. 1 StG)  und  muss  ihr  die  Zusprechung  einer  Parteientschädigung  versagt  

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bleiben  (§ 152 StG  i.V.m.  § 17  Abs. 2  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  vom 

24. Mai 1959 [VRG]).  

Der  obsiegenden  Rekursgegnerin  ist  ebenfalls  keine  Parteientschädigung  

zuzusprechen, da Gemeinwesen eine solche nur in Ausnahmefällen zugestanden wird. 

Im  vorliegenden  Fall  liegt  kein  solcher  vor,  da  ihr  Aufwand  nicht  wesentlich  über  die 

Verteidigung des Einspracheentscheids hinausging und die Bemühungen nicht wesent-

lich übertrifft, die sie im vorangehenden Verfahren ohnehin erbringen musste (Kaspar 

Plüss,  in:  Kommentar  zum  Verwaltungsrechtspflegegesetz  des  Kantons  Zürich,  3. A., 

2014, § 17 N 51 VRG). 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen. 

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