# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** db433d3a-54ba-5549-8f29-a7d80da3e5fa
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-06-07
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 07.06.2016 LF150072
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_LF150072_2016-06-07.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: LF150072-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin 

lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichts-

schreiber lic. iur. T. Engler 

Urteil vom 7. Juni 2016 

in Sachen 

 

1. A._____,  
2. B._____,  

3. C._____,  
4. D._____,  

Gesuchsteller und Berufungskläger, 

 

Nr. 1 bis 4 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,  

 

gegen 

 

Stockwerkeigentümergemeinschaft "E._____",  

Gesuchsgegnerin und Berufungsbeklagte, 

 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____, 

 

betreffend 
Abberufung der Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft 

 
 
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des 
Bezirksgerichtes Horgen vom 18. November 2015 (ES140053) 

- 2 - 

Rechtsbegehren 
(act. 1 S. 2): 

"1. Beschluss Nr. 6 der Stockwerkeigentümerversammlung vom 
8. September 2014 sei aufzuheben, und es sei die F._____ Treu-
hand und Verwaltungs AG als Verwalterin der Stockwerkeigentü-
mergemeinschaft E._____ per sofort abzuberufen. 

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklag-
ten." 

Urteil des Einzelgerichts im summarischen Verfahren des  
Bezirksgerichts Horgen vom 18. November 2015 

(act. 45 = act. 48 = act. 50): 

"1. Das Gesuch betreffend Abberufung der Verwaltung der Stock-
werkeigentümergemeinschaft "E._____", ... [Adresse], wird abge-
wiesen. 

2. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 8'000.00.  
3. Die Entscheidgebühr wird den Gesuchstellern auferlegt. Die Ge-

suchsteller haften für die Kosten dieses Verfahrens solidarisch.  
4. Die Gesuchsteller werden verpflichtet, der Gesuchsgegnerin eine 

Parteientschädigung von Fr. 10'000.– (zzgl. 8% MwSt) zu bezah-
len. Die Gesuchsteller haften für die Parteientschädigung der Ge-
suchsgegnerin solidarisch. 

[5.-6. Mitteilung, Rechtsmittel]" 
 

Berufungsanträge: 

 
der Berufungskläger (act. 49 S. 2 f.; act. 59 S. 1):  

"1. Dem Gesuch um Abberufung der F._____ Treuhand und Verwal-
tungs AG als Verwalterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft 
E._____ sei in Gutheissung der Berufung und in Aufhebung des 
Beschlusses Nr. 6 der Stockwerkeigentümerversammlung vom 
8. September 2014 stattzugeben.  

2. Eventuell sei die Sache in Aufhebung des angefochtenen Urteils 
und in Gutheissung der Berufung zur weiteren Behandlung und 
erneuten Entscheidfindung an die Vorinstanz zurückzuweisen.  

- 3 - 

3. Die Gerichtskosten, auch jene des erstinstanzlichen Verfahrens, 
seien der Beklagten und Berufungsbeklagten aufzuerlegen.  

 Den Klägern und Berufungsklägern sei sowohl für das vorliegen-
de Berufungsverfahren als auch für das vorangehende erstin-
stanzliche Verfahren eine angemessene Umtriebsentschädigung 
(zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten der Beklagten und Beru-
fungsbeklagten zuzusprechen."  

 

der Berufungsbeklagten in der Berufungsantwort (act. 56 S. 2):  

"Die Beschwerde sei abzuweisen;  
unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gesuchsteller." 

 
der Berufungsbeklagten in der Stellungnahme vom 15. Februar 2016 
(act. 62 S. 2):  

"Die Klage sei abzuweisen."  
 

 
 

Erwägungen: 

I. 

1. Die Berufungskläger und Gesuchsteller (fortan Gesuchsteller) sind 

nach unbestrittener Darstellung Mitglieder der Stockwerkeigentümergemeinschaft 

"E._____", ...strasse ... in G._____. Im vorliegenden Prozess steht den Gesuch-

steller die Stockwerkeigentümergemeinschaft als Gesuchsgegnerin und Beru-

fungsbeklagte (nachfolgend Gesuchsgegnerin) gegenüber. Die Stockwerkeigen-

tümergemeinschaft als solche wird nachfolgend – wo es nicht um ihre Prozess-

handlungen im vorliegenden Verfahren geht – teilweise auch als STWEG be-

zeichnet. Die Gesuchsteller erhoben bereits am 5. Oktober 2012 zusammen mit 

der Anfechtung von Beschlüssen der STWEG eine Klage auf Abberufung der 

Verwaltung. Sie zogen diese Klagen am 24. April 2013 im Zusammenhang mit ei-

nem Vergleich der Parteien zurück, was am 14. Mai 2013 die Abschreibung der 

entsprechenden Verfahrens durch das Bezirksgericht Horgen zur Folge hatte 

(act. 1 S. 4; act. 20/2-3).  

- 4 - 

Die weiteren Schilderungen der Gesuchsteller zur auf das Jahr 2009 zu-

rückgehenden Vorgeschichte des "Grabenkampfs" innerhalb der Stockwerkeigen-

tümergemeinschaft (act. 49 S. 4 f.) ist für die Beurteilung der vorliegenden Beru-

fung nicht relevant. Darauf ist nicht weiter einzugehen.  

2. Anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung vom 8. September 

2014 beantragten die Gesuchsteller erneut die Abberufung der F._____ Treuhand 

und Verwaltungs AG als Verwalterin der STWEG (nachfolgend der Einfachheit 

halber auch: Verwaltung). Die Mehrheit der anwesenden Eigentümer lehnte die 

Abberufung der Verwaltung indes ab (vgl. act. 1 S. 3 f., act. 3/2, act. 18 S. 2 f.; 

act. 20/1 S. 3 f.). Die Gesuchsteller ersuchten daraufhin mit Eingabe vom 8. Ok-

tober 2014 beim Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichts 

Horgen (Vorinstanz) um richterliche Abberufung der Verwaltung gestützt auf 

Art. 712r Abs. 2 ZGB (act. 1). Die Vorinstanz wies das Begehren mit dem ein-

gangs angeführten Urteil vom 18. November 2015 ab (vgl. act. 45 = act. 48 = 

act. 50). Das Urteil wurde den Gesuchstellern am 24. November 2015 zugestellt 

(act. 46/2).  

3. Mit Eingabe vom 4. Dezember 2015 (Datum Poststempel) erhoben die 

Gesuchsteller Berufung gegen das Urteil vom 18. November 2015 und stellten die 

eingangs angeführten Berufungsanträge (act. 49).  

4. Die Präsidentin der Kammer setzte den Gesuchstellern mit Verfügung 

vom 10. Dezember 2015 eine Frist an zur Bezahlung eines Kostenvorschusses 

von Fr. 8'000.00 für das Berufungsverfahren (act. 51). Der Vorschuss wurde frist-

gerecht geleistet (act. 53).  

5. Mit Verfügung vom 6. Januar 2016 wurde der Gesuchsgegnerin die 

Frist zur Beantwortung der Berufung angesetzt (act. 54). Die Verfügung wurde der 

Gesuchsgegnerin am 8. Januar 2016 zugestellt (act. 55). Die Gesuchsgegnerin 

erstatteten mit Eingabe vom 18. Januar 2016 die Berufungsantwort und stellte 

den eingangs angeführten Berufungsantrag (act. 56). Die Berufungsantwort wur-

de den Gesuchstellern am 21. Januar 2016 zugestellt (act. 58).  

- 5 - 

6. Die Gesuchsteller nahmen am 1. Februar 2016 unaufgefordert Stellung 

zur Berufungsantwort der Gesuchsgegnerin (act. 59). Die Stellungnahme wurde 

der Gesuchsgegnerin am 4. Februar 2016 zugestellt (act. 61).  

7. Die Gesuchsgegnerin und die Gesuchsteller äusserten sich daraufhin 

mit Eingaben vom 15. Februar 2016 bzw. 19. Februar 2016 je ein weiteres Mal 

(act. 62, 64), und die Gesuchsteller reichten am 13. April 2016 eine weitere Ein-

gabe zu den Akten (act. 67). Die Eingabe der Gesuchsgegnerin vom 15. Februar 

2016 (act. 62) wurde den Gesuchstellern am 11. April 2016 zugestellt (act. 66).  

8. Die Akten des erstinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1-

46). Das Verfahren ist spruchreif. Der Gesuchsgegnerin sind indes noch die Dop-

pel bzw. Kopien der act. 64, 65/1-6, 67 und 68 zuzustellen.  

II.  

1. Prozessuale Vorbemerkungen zum Berufungsverfahren: 

1.1 Erstinstanzliche Entscheide im summarischen Verfahren sind mit Beru-

fung anfechtbar. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist ein Mindeststreit-

wert von Fr. 10'000.00 vorausgesetzt (Art. 308 Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 308 Abs. 2 

ZPO).  

Die Vorinstanz erwog unter Hinweis auf die bundesgerichtliche Praxis, der 

Streitwert des Verfahrens über die Abberufung der Verwaltung entspreche dem 

auf 20 Jahre kapitalisierten Verwaltungshonorar von Fr. 9'700.00, was einen Be-

trag von Fr. 194'000.00 ergebe (act. 48 S. 22). Dem ist – in Übereinstimmung mit 

den Vorbringen der Parteien im Berufungsverfahren (act. 49 S. 2, act. 56 S.2) – 

zu folgen. Immerhin ist darauf hinzuweisen, dass die Kammer in einem Fall von 

Uneinigkeit der Parteien auch schon anders entschieden hat: OGer ZH NP130037 

vom 18. März 2014. 

Auf die rechtzeitig schriftlich und begründet eingereichte Berufung der Ge-

suchsteller ist somit einzutreten.  

- 6 - 

1.2 Im Berufungsverfahren können sowohl unrichtige Rechtsanwendung 

als auch unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden 

(Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz wendet das Recht im Rahmen der erhobe-

nen Rügen von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO).  

1.3 Die Gesuchsgegnerin stellt sich auf den Standpunkt, im vorliegenden 

Rechtsmittelverfahren seien Noven ausgeschlossen (act. 56 S. 2). Darauf wird 

aufgrund des Zusammenhangs zu den sogleich aufgezeigten Besonderheiten des 

Verfahrens nachfolgend unter II./2 eingegangen.  

2. Weitere Vorbemerkungen zum Verfahren: 

2.1 Die Verwaltung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft kann nach 

Art. 712r Abs. 2 ZGB auf Begehren eines Stockwerkeigentümers richterlich abbe-

rufen werden, wenn die Versammlung der Stockwerkeigentümer eine Abberufung 

unter Missachtung wichtiger Gründe verweigerte. Gegenpartei im Abberufungs-

verfahren ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft (vgl. act. 16).  

2.2 Die Berechtigung zur Erhebung der Abberufungsklage ist ein Instru-

ment des Minderheitenschutzes. Sie stellt sicher, dass eine Minderheit der 

Stockwerkeigentümer gerichtlich gegen die Willkür der Mehrheit vorgehen kann, 

wenn letztere die von der Minderheit verlangte Abberufung verweigert (vgl. ZK-

WERMELINGER, Art. 712r ZGB N 39 mit Hinweis auf die bundesrätliche Botschaft). 

Die Abberufungsklage setzt daher die Behandlung eines ordentlich traktandierten 

Abberufungsantrags der klagenden Partei(en) durch die Versammlung der Stock-

werkeigentümer voraus (vgl. dazu ZK-WERMELINGER, Art. 712r ZGB N 45 f., auch 

zur Frage, wann ausnahmsweise direkt Klage erhoben werden kann).  

Das Erfordernis der vorgängigen Beschlussfassung der Versammlung der 

Stockwerkeigentümer hat nach einem Entscheid des Kantonsgerichts Graubün-

den vom 3. August 2007 zur Folge, dass das Gericht unabhängig vom zivilpro-

zessualen Novenrecht keine weiteren Umstände als wichtige Gründe prüfen kann 

als diejenigen, welche bereits an der Versammlung vorgebracht wurden (wobei 

insoweit auf die Behauptung abgestellt wurde, was der Versammlung gegenüber 

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als wichtige Gründe angegeben worden sei; vgl. den Entscheid PZ 07 55 des 

Kantonsgerichts GR vom 3. August 2007, E. 4c). Das Bundesgericht hat in einem 

Entscheid vom 9. November 2009 offen gelassen, ob im Abberufungsverfahren 

Umstände geltend gemacht werden können, welche erst nach der Stockwerkei-

gentümerversammlung über die Abberufung eintraten, und es wies auf das Feh-

len entsprechender Meinungsäusserungen im Schrifttum hin (BGer 5A_616/ 2009 

vom 9. November 2009, E. 9.2). Im vorliegenden Kontext rechtfertigt sich eine 

Prüfung dieser Frage, da eine Beschränkung des Prozessthemas auf die an der 

Stockwerkeigentümerversammlung vom 8. September 2014 diskutierten Sach-

verhalte das Verfahren erheblich vereinfachen würde.  

Aufgrund der aufgezeigten Stufenordnung (Voraussetzung eines Versamm-

lungsbeschlusses, der die Abberufung trotz wichtiger Gründe verweigert) wäre ei-

ne Beschränkung des Gerichtsverfahrens auf Sachverhalte, die an der Versamm-

lung vorgebracht wurden, an sich konsequent. Allerdings wäre es aus Praktikabili-

tätsgründen fragwürdig, eine Minderheit der Stockwerkeigentümer, welche die 

Abberufung der Verwaltung anstrebt, bei jeder neuen Entwicklung wieder auf eine 

vorgängige Versammlung der Gemeinschaft zu verweisen. Die Parteien des Ab-

berufungsverfahrens sind mit den Mitgliedern der Gemeinschaft identisch, so 

dass eine entsprechende Einigung ohne weiteres auch im Rahmen des gerichtli-

chen Verfahrens erfolgen oder in dieses eingebracht werden kann. Zudem wäre 

es im Zivilprozessrecht systemfremd, die Novenschranke bereits vor der Anhe-

bung eines Prozesses fallen zu lassen – was nebenbei bemerkt die Problematik 

mit sich brächte, dass sich aufgrund der üblichen kurzen Protokollierung entspre-

chender Diskussionen an Eigentümerversammlungen (die sich mit der Protokollie-

rung von Parteivorbringen in einem gerichtlichen Verfahren nicht vergleichen 

lässt, vgl. act. 20/1 S. 3 f.) nur schwer feststellen liesse, welche Sachverhalte an 

der Versammlung im Einzelnen effektiv besprochen wurden. Ein Beweisverfahren 

bereits über die Frage, ob bestimmte Punkte an der Versammlung vorgebracht 

wurden, würde das (summarische) Abberufungsverfahren unnötig verkomplizie-

ren. Aus all diesen Gründen ist es klagenden Parteien, die mit ihrem Abberu-

fungsantrag in der Eigentümerversammlung unterlegen sind, zuzugestehen, im 

gerichtlichen Verfahren über ihr Abberufungsbegehren im Rahmen des zivilpro-

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zessualen Novenrechts auch weitere, der Versammlung noch nicht zur Kenntnis 

gebrachte Umstände vorzubringen (zumal mehrere leichte Pflichtverletzungen, 

wie nachfolgend noch aufgezeigt wird, in einer Gesamtbetrachtung zu würdigen 

sind).  

2.3 / 2.3.1 Die Vorinstanz wies zutreffend auf das anwendbare summarische 

Verfahren hin (vgl. Art. 249 lit. d Ziff. 4 ZPO sowie act. 48 S. 5) und erwog weiter, 

dass neue Tatsachen und Beweismittel (Noven) in dieser Verfahrensart bereits 

nach der Stellung und Beantwortung des Gesuchs (Art. 252 f. ZPO) nur noch un-

ter den Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1 ZPO vorgebracht werden können 

(sog. Aktenschluss; vgl. act. 48 S. 19). Dem ist zuzustimmen (vgl. MORET, Akten-

schluss und Novenrecht nach der Schweizerischen Zivilprozessordung, Diss. Zü-

rich 2014, S. 123 ff.; ZK ZPO-KLINGLER, 3. Auflage 2016, Art. 252 ZPO N 33 mit 

Hinweisen). Die ZPO sieht im summarischen Verfahren nur einen Schriftenwech-

sel vor, und eine Verhandlung ist fakultativ (Art. 256 Abs. 1 ZPO). Einen fest vor-

gesehenen Fortsetzungstermin, bis zu welchem nach der ersten Äusserung mit 

dem Vorbringen neuer Tatsachen gewartet werden könnte (so die Gesuchsteller, 

act. 49 S. 24, mit Verweis auf Schrifttum zum ordentlichen Verfahren), gibt es im 

summarischen Verfahren nicht.  

Die Fristansetzung zur Stellungnahme zur Gesuchsantwort (und beim Ein-

gang einer Stellungnahme eine weitere Fristansetzung an die andere Partei) än-

dert daran nichts (vgl. ZK ZPO-KLINGLER, 3. Auflage 2016, Art. 252 ZPO N 33 mit 

Hinweisen). Bei solchen Fristansetzungen (wie sie die Vorinstanz verfügte, vgl. 

act. 25, 34) handelt es sich lediglich um die Gewährung des sog. allgemeinen 

Replikrechts, die keinen zweiten Vortrag mit freiem Novenrecht nach sich zieht 

(ZK ZPO-KLINGLER, 3. Auflage 2016, Art. 252 ZPO N 6 und Art. 253 ZPO N 9 ff.). 

Die Bezeichnung der Eingaben (die an sich nur Stellungnahmen sind) als Replik 

und Duplik ändert daran nichts. Anders könnte es sich nach einer Auffassung im-

merhin dann verhalten, wenn das Gericht nach dem (ersten) Schriftenwechsel 

ausdrücklich einen zweiten Schriftenwechsel anordnet (vgl. den Hinweis bei 

KLINGLER, a.a.O., Art. 252 ZPO N 33). Eine derartige Anordnung hat die Vo-

rinstanz indes nicht getroffen.  

- 9 - 

Somit ist davon auszugehen, dass Noven im vorinstanzlichen Verfahren be-

reits nach der ersten Rechtsschrift nur noch zulässig waren, wenn sie ohne Ver-

zug vorgebracht wurden und (bei unechten Noven) trotz zumutbarer Sorgfalt nicht 

vorher vorgebracht werden konnten (Art. 229 Abs. 1 ZPO). Innert welcher Frist ab 

Kenntnisnahme Noven (in einer Noveneingabe) vorzubringen sind, sagt das Ge-

setz nicht. Allgemein gilt ein neues Vorbringen noch als ohne Verzug eingebracht, 

wenn es innert 10 Tagen ab Kenntnis erfolgt. Im summarischen Verfahren ist eher 

eine raschere Reaktion zu verlangen. Ein Vorbringen innert 5 Tagen gilt jedenfalls 

auch hier noch als Vorbringen "ohne Verzug" (vgl. ZK ZPO-KLINGLER, 3. Auflage 

2016, Art. 252 ZPO N 33).  

2.3.2 Im Berufungsverfahren sind Noven nach Art. 317 Abs. 1 ZPO zulässig, 

wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht 

schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (entgegen der Gesuchs-

gegnerin, die irrtümlich von einem Beschwerdeverfahren ausgeht, in welchem 

Noven nach Art. 326 Abs. 1 ZPO ausgeschlossen wären, vgl. act. 56 S. 2). Zum 

Vorbringen "ohne Verzug" gilt das soeben Gesagte.  

2.4 Im summarischen Verfahren ist der Beweis grundsätzlich mit Urkunden 

zu erbringen (Art. 254 Abs. 1 ZPO; act. 48 S. 5). Andere Beweismittel sind aber 

nicht völlig ausgeschlossen. Der Zweck des Verfahrens erfordert nach Art. 254 

Abs. 2 ZPO die Zulässigkeit weiterer Beweismittel, wenn (wie hier) ein endgültiger 

Entscheid ergeht (und keine blosse vorsorgliche Massnahme oder dergleichen; 

vgl. ZK ZPO-KLINGLER, 3. Auflage 2016, Art. 254 ZPO N 8). Anders als im Fall des 

Rechtschutzes in klaren Fällen (wo der Verfahrenszweck den sofortigen Beweis 

erfordert, was diesen weitgehend auf Urkunden beschränkt) besteht auch keine 

Möglichkeit, die Abberufung der Verwaltung in einem ordentlichen Verfahren zu 

bewirken. Etwa die Einvernahme von Zeugen ist im Abberufungsverfahren des-

halb zulässig (vgl. KLINGLER, a.a.O., Art. 254 ZPO N 8-8b mit Verweis auf die Bot-

schaft; vgl. auch BGE 138 III 166 [= Pra 101/2012 Nr. 102] E. 3.9 und KUKO 

ZPO-JENT-SØRENSEN, 2. Auflage 2014, Art. 254 ZPO N 7).  

Mit der Vorinstanz (act. 48 S. 5) ist vom strengen Beweismass des strikten 

Beweises auszugehen. Glaubhaftmachen ist auch im summarischen Verfahren 

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nicht allgemein ausreichend, sondern nur dann, wenn das Gesetz es vorschreibt 

(ZK ZPO-PESENTI, 3. Auflage 2016, Art. 248 ZPO N 5a). Das ist bei der Abberu-

fung der Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht der Fall (vgl. 

Art. 249 lit. d Ziff. 4 ZPO). Die Abberufungsklage ist nach der Unterscheidung von 

MAZAN (BSK ZPO, 2. Auflage 2013, vor Art. 248 ZPO N 6 f.) denn auch kein typi-

sches, sondern ein untypisches Summarverfahren. Es rechtfertigt sich somit we-

der eine Beschränkung des Beweismasses auf Glaubhaftmachen noch eine (strik-

te) Beschränkung der Beweismittel auf Urkunden (anders als es die Kammer in 

OGer ZH LF150025 vom 10. Februar 2016, E. II./3, noch erwog).  

Die Gesuchsgegnerin macht an verschiedenen Stellen geltend, bestimmte 

Fragen könnten im vorliegenden Verfahren nicht entschieden werden, weil sie 

Gegenstand anderer, ordentlicher Gerichtsverfahren seien (etwa act. 56 S. 14 

und wiederholt in act. 62). Damit verkennt sie die Natur des vorliegenden summa-

rischen Verfahrens, in dem über die Absetzung der Verwaltung definitiv und ohne 

Beschränkung der Beweismittel und der Beweisstrenge entschieden wird. Die 

Frage, ob der Verwaltung Pflichtverletzungen vorzuwerfen sind, die ihre Abset-

zung rechtfertigen, ist mit Ansprüchen innerhalb der Stockwerkeigentümerge-

meinschaft (Ansprüche einzelner Stockwerkeigentümer gegenüber der Gemein-

schaft, gegenüber anderen Stockwerkeigentümern oder allenfalls, auch das ist 

denkbar, gegenüber der Verwaltung), die in anderen Prozessen beurteilt werden, 

nicht identisch. Dass bestimmte Sachverhalte in anderen Verfahren mit Blick auf 

solche internen Ansprüche geprüft werden, steht einem Entscheid darüber, ob 

solche Sachverhalte eine Abberufung der Verwaltung rechtfertigen, nicht entge-

gen. Letzteres wird im vorliegenden Verfahren abschliessend und ohne Beweis-

beschränkung geprüft und (anders als in einem Verfahren nach Art. 257 ZPO) 

nicht nur unter der Prämisse von Liquidität, die allenfalls verneint werden könnte, 

wenn zusammenhängende Fragen Gegenstand anderer (ordentlicher) Prozesse 

sind.  

3. Die Anforderungen an die Abberufungsgründe im Allgemeinen: 

3.1 Wenn das Gesetz (wie in Art. 712r Abs. 2 ZGB) auf wichtige Gründe 

verweist, hat der Richter seine Entscheidung in Anwendung von Art. 4 ZGB nach 

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Recht und Billigkeit zu treffen. Dies bedeutet, dass alle wesentlichen Besonder-

heiten des konkreten Falles beachtet werden müssen. Wichtige Gründe werden 

bejaht, wenn einem Stockwerkeigentümer die Fortsetzung des Verwaltungsver-

hältnisses nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann, weil das 

diesem Verhältnis immanente Vertrauensverhältnis fehlt bzw. zerstört worden ist. 

Das ist etwa der Fall, wenn der Verwalter seinen Aufgaben nach den Bestimmun-

gen von Art. 712s ZGB bzw. nach dem Reglement der Gemeinschaft nicht nach-

kommt, die ihm anvertrauten Gelder unsorgfältig verwaltet, sich eigenmächtig 

über Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung hinwegsetzt, die Stock-

werkeigentümer schikaniert oder beschimpft, unerlaubterweise Hilfspersonen  

oder Substituten beizieht oder sich eines unehrenhaften Verhaltens schuldig 

macht. Auch schwerwiegende und permanente Meinungsverschiedenheiten zwi-

schen Stockwerkeigentümern und dem Verwalter können einen wichtigen Grund 

für die Abberufung darstellen. Bloss leichte Verstösse gegen die Verpflichtungen 

des Verwalters vermögen seine Abberufung an sich nicht zu rechtfertigen, es sei 

denn, sie erfolgten wiederholt. Dann können sie die Schwelle des wichtigen 

Grundes erreichen.  

Bei der Würdigung ist eine objektivierte Betrachtungsweise massgebliche. 

Das subjektive Empfinden der klagenden Stockwerkeigentümer muss zumindest 

objektiv nachvollziehbar sein (vgl. zum Ganzen BGer 5A_795/ 2012 vom 21. Feb-

ruar 2013, E. 2.3 mit weiteren Hinweisen; BGE 126 III 177 E. 2a; vgl. auch ZK-

WERMELINGER, Art. 712r ZGB N 48 ff.). 

3.2 Zu den Aufgaben der Verwaltung gehört neben dem Vollzug aller ge-

meinschaftlichen Verwaltungshandlungen gemäss Gesetz, Reglement und Be-

schlüssen der Gemeinschaft, der Überwachung der Einhaltung von Gesetz und 

Reglement insbesondere auch die Regelung der finanziellen Angelegenheiten der 

STWEG (Art. 712s ZGB; vgl. im Einzelnen auch act. 3/23 S. 26). Gemäss Abs. 2 

der erwähnten Gesetzesbestimmung verteilt der Verwalter die gemeinschaftlichen 

Kosten und Lasten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer, stellt ihnen Rech-

nung, zieht ihre Beiträge ein und besorgt die Verwaltung und bestimmungsge-

mässe Verwendung der vorhandenen Geldmittel. Diese Besorgungen gehören zu 

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den wichtigsten Aufgaben der Verwaltung. Dabei sind Fachkenntnisse und eine 

sog. professionelle Einstellung erforderlich. Das halten die Gesuchsteller richtig 

fest (act. 49 S. 8). Mängel bei der Rechnungslegung sind daher nach der bundes-

gerichtlichen Praxis ein Fall, in welchem wiederholte einfache Verfehlungen der 

Verwaltung, die ihre Abberufung je für sich alleine nicht rechtfertigen, gesamthaft 

die Schwelle des wichtigen Grundes überschreiten können (BGE 126 III 177 

E. 2a, 2c/dd). 

Wann von einer unkorrekten Rechnungslegung auszugehen ist, ist damit 

aber nicht gesagt. Aufzuzeigen sind konkrete Mängel im Sinne von Fehlern in der 

Rechnungslegung, welche sich nachteilig auf die Gesuchsteller auswirkten. Der 

von den Gesuchstellern beanstandete Hinweis der Vorinstanz auf das Fehlen ex-

pliziter Anforderungen im Sinne von Buchführungsregeln (vgl. act. 49 S. 8 und 

act. 48 S. 13) hat in diesem Sinn durchaus seine Berechtigung, denn es genügt 

mangels solcher expliziter Anforderungen nicht, bloss auf die Verletzung allge-

meiner Buchführungsregeln hinzuweisen, um eine Pflichtverletzung der Verwal-

tung darzutun. Auf der anderen Seite kann allerdings eine fehlerhafte Rechnungs-

legung, die sich zum Nachteil der Gesuchsteller auswirkt, auch dann eine Pflicht-

verletzung darstellen, wenn damit keine explizit im Reglement enthaltene Buch-

führungsregel verletzt wird.  

3.3 Die Verwaltung ist den Stockwerkeigentümern gegenüber bei der Erfül-

lung ihrer Aufgaben – insbesondere mit Blick auf die Regelung der finanziellen 

Belange der Gemeinschaft – zur Neutralität verpflichtet (vgl. BGE 126 III 177 

E. 2c/dd; vgl. auch act. 49 S. 6). Es geht nicht an, dass die Verwaltung gewisse 

Eigentümer bevorzugt und andere benachteiligt. Auch hier sind indes für die Beur-

teilung der Frage, ob eine Pflichtverletzung der Verwaltung ihre Abberufung recht-

fertigt, die Einzelheiten des konkreten Falles massgeblich.  

Eine relevante Verletzung der Neutralitätspflicht kann nicht damit begründet 

werden, dass die Verwaltung einen Mehrheitsentscheid der Gemeinschaft beach-

te und gegen den Willen der Minderheit durchsetze – dies, die Durchsetzung der 

Gemeinschaftsbeschlüsse, ist gerade Aufgabe der Verwaltung (Art. 712s Abs. 1 

ZGB). Das gilt im Grundsatz auch bei mangelhaften Beschlüssen und auch dann, 

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wenn ein Beschluss von einzelnen Stockwerkeigentümern angefochten worden 

ist. Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft entfalten solange rechtli-

che Wirkung, als sie nicht auf Anfechtungsklage hin aufgehoben worden sind. 

Vorbehalten sind lediglich Fälle von Nichtigkeit (vgl. ZK-WERMELINGER, Art. 712m 

ZGB N 205 ff.). Die verschiedentlich vorgebrachten Vorwürfe der Gesuchsteller, 

die Verwaltung setze ihnen gegenüber Beschlüsse um, welche sie angefochten 

hätten, sind daher nicht stichhaltig, es sei denn, Beschlüsse der Gemeinschaft 

wären als nichtig einzuschätzen. Dass das der Fall wäre, wird nicht geltend ge-

macht und ist nicht ersichtlich. 

4. Zum angefochtenen Entscheid und den Parteistandpunkten: 

Die Vorinstanz kam zum Schluss, die Vorwürfe der Gesuchsteller an die Ad-

resse der Verwaltung würden keine gerichtliche Abberufung der Verwaltung recht-

fertigen (act. 48 S. 5 ff). Die Gesuchsteller stellen sich demgegenüber auf den 

Standpunkt, aufgrund der geltend gemachten Verhaltensweisen der Verwaltung 

sei ihnen die Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses mit der F._____ Treu-

hand und Verwaltungs AG nicht mehr zuzumuten (act. 49 S. 26 ff.). Nach der Ge-

suchsgegnerin ist die Beibehaltung des Verwaltungsverhältnisses dagegen ohne 

Weiteres zumutbar (act. 56 S. 24). 

Nachfolgend sind die Vorwürfe der Gesuchsteller an die Adresse der Ver-

waltung zu prüfen, soweit die Gesuchsteller die Würdigung ihrer Vorwürfe durch 

die Vorinstanz im Berufungsverfahren als fehlerhaft rügen und soweit sie zulässi-

ge Noven vorbringen.  

5. Die einzelnen Vorwürfe der Gesuchsteller gegenüber der Verwaltung: 

5.1 Vorbemerkungen zu den Vorwürfen: 

5.1.1 Vorab ist festzuhalten, dass pauschale Vorwürfe der Gesuchsteller 

(wie "die Verwaltung habe sich gegen die Kläger gestellt", habe "Protokolle un-

sorgfältig oder gar bewusst gegen die Interessen der Kläger verfasst", habe "Jah-

resabrechnungen wiederholt unsorgfältig, unübersichtlich und intransparent er-

stellt", oder "aktive und engagierte Parteiergreifung" und "einseitiger Vollzug eines 

- 14 - 

gerichtlichen Vergleichs" und ähnliches, vgl. act. 49 S. 6) nicht genügen, um eine 

Abberufung der Verwaltung zu rechtfertigen. Aufzuzeigen ist vielmehr, durch wel-

ches konkrete Tun oder Unterlassen in welchen bestimmten Situationen die Ver-

waltung gesetzliche und/oder reglementarische Pflichten dergestalt verletzt habe, 

dass den Gesuchstellern die Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses nicht 

mehr zuzumuten sei.  

5.1.2 Die von den Parteien aufgeworfene Frage, wer gegenüber der F._____ 

Treuhand und Verwaltungs AG Auftraggeber ist, also zwischen wem und der 

Verwaltung ein Mandatsverhältnis besteht und wer sich daher gegenüber der 

Verwaltung auf auftragsrechtliche Pflichtverletzungen berufen kann (vgl. act. 49 

S. 7 f., act. 56 S. 5), ist nicht massgeblich. Nicht jeder Umstand, der nach Auf-

tragsrecht eine Pflichtverletzung des Beauftragten darstellt, ist ein wichtiger Grund 

für die Abberufung der Verwaltung nach Art. 712r Abs. 2 ZGB. Umgekehrt ist für 

das Vorliegen eines wichtigen Grundes nicht entscheidend, ob die Gesuchsteller 

die entsprechenden Sachverhalte der Verwaltung (auch) nach Auftragsrecht ent-

gegen halten können.  

5.2 Vorgänge vor dem 24. April 2013 

5.2.1 Die Gesuchsteller legen der Verwaltung zunächst verschiedene Vor-

würfe zur Last, die sie bereits mit der eingangs erwähnten Klage vom 5. Oktober 

2012 beanstandet hatten (act. 1 S. 4 ff.). Die Vorinstanz erwog, nach der Ab-

schreibung der damaligen Verfahren durch Vergleich vom 24. April 2013 seien 

Vorgänge, welche sich vor diesem Datum zugetragen hätten, für das vorliegende 

Verfahren unbeachtlich (act. 48 S. 5).  

5.2.2 Die Gesuchsteller halten dem berufungsweise entgegen, im Vergleich 

vom 24. April 2013 sei in Bezug auf die geltend gemachten Pflichtverletzungen 

nichts anerkannt worden. Nach dem Grundsatz, dass mehrere kleinere Pflichtver-

letzungen zusammen einen Anspruch auf Abberufung begründen könnten, seien 

die Vorgänge vor dem 24. April 2013 zumindest im Rahmen der Prüfung der 

"Wiederholungsfrage" beachtlich (act. 49 S. 10).  

- 15 - 

5.2.3 Dem Standpunkt der Gesuchsteller könnte gefolgt werden, wenn eine 

frühere Klage auf Abberufung der Verwaltung abgewiesen worden wäre. Dann 

wären die im damaligen Entscheid behandelten Vorwürfe (die für eine Absetzung 

nicht genügten) in eine Gesamtwürdigung miteinzubeziehen und es wäre zu prü-

fen, ob die bereits damals geprüften Vorgänge zusammen mit neuen Vorwürfen 

einen wichtigen Grund für die Absetzung der Verwaltung darstellen könnten. So 

verhält es sich vorliegend jedoch nicht. Die erste Abberufungsklage der Gesuch-

steller wurde nicht abgewiesen, sondern die Parteien einigten sich auf einen Ver-

gleich. Ein solcher hat definitionsgemäss die Beseitigung der Ungewissheit über 

ein Rechtsverhältnis zum Gegenstand, wobei die Parteien ihren Streit üblicher-

weise mit gegenseitigen Zugeständnissen beilegen (ZK ZPO-LEUMANN LIEBSTER, 

3. Auflage 2016, Art. 241 N 7). So ist auch der massgebliche Vergleich der Par-

teien vom 24. April 2013 zu verstehen (act. 20/2). Die Parteien sind sich darin ge-

genseitig entgegen gekommen und haben von einer definitiven gerichtlichen 

Überprüfung ihrer Standpunkte hinsichtlich der mit dem Vergleich erledigten An-

sprüche Abstand genommen. Insbesondere haben die Gesuchsteller mit dem 

Vergleichsschluss auch auf eine gerichtliche Prüfung verzichtet, ob ihre Vorwürfe 

an die Adresse der Verwaltung deren Abberufung rechtfertigten. Das ist nach 

Treu und Glauben so zu verstehen, dass die früheren Vorgänge (jedenfalls soweit 

die Gesuchsteller davon Kenntnis hatten) erledigt wurden und nicht mehr (auch 

nicht zusammen mit neuen Vorwürfen) für die Begründung eines Abberufungsan-

spruchs herangezogen werden können.  

Anders könnte es sich mit Vorwürfen gestützt auf Tatsachen aus der Zeit vor 

dem Vergleichsschluss verhalten, von welchen die Gesuchsteller anlässlich des 

Vergleichsschlusses noch keine Kenntnis hatten. Nach der klaren Schilderung der 

Gesuchsteller waren indes alle Vorwürfe aus der Zeit vor dem 24. April 2013 be-

reits Gegenstand des mit Klage vom 5. Oktober 2012 eingeleiteten Verfahrens 

(act. 1 S. 4-15; vgl. auch act. 49 S. 10). Diese Vorgänge sind für die Beurteilung 

des am 8. Oktober 2014 erhobenen Abberufungsbegehrens unbeachtlich.  

- 16 - 

5.3  Zustellung der Jahresrechnung 2013: 

5.3.1 Die Gesuchsteller warfen der Verwaltung vor der Vorinstanz vor, sie 

habe den Eigentümern am 4. März 2014 zusammen mit der Einladung zur Ver-

sammlung vom 24. März 2014 eine gemeinsame Jahresrechnung für die STWEG 

und die Miteigentümergemeinschaft ...strasse ... zugestellt (act. 3/21). Am 

13. März 2014 und damit nur 11 Tage vor der Versammlung sei ihnen sodann ei-

ne separate Jahresrechnung der STWEG zugestellt worden, die unerklärbare Dif-

ferenzen zur ersten Abrechnung enthalten habe (act. 3/22). Damit habe die Ver-

waltung Ziffer 31 des Reglements der STWEG (act. 3/23) verletzt, wonach die 

Traktanden 20 Tage vor der Versammlung mitzuteilen seien. Die Bestimmung be-

zwecke, dass die Eigentümer sich schon vor der Versammlung eine Meinung bil-

den könnten. Allerdings habe die Verwaltung die Unklarheiten auch anlässlich der 

Versammlung nicht beseitigt (vgl. act. 1 S. 16 f.).  

5.3.2 Die Vorinstanz erwog, es sei nicht bewiesen, dass die neuere Abrech-

nung erst 11 Tage vor der Versammlung zugestellt worden sei. Ziffer 31 des Reg-

lements beziehe sich im Übrigen klarerweise auf die Einberufung der Versamm-

lung und nicht auf die Zustellung der Verwaltungsabrechnung. Dass die Abrech-

nung 20 Tage vor der Versammlung zugstellt werden müsse, ergebe sich somit 

nicht aus dem Reglement. Auch allgemein bestehe kein solches Erfordernis, son-

dern es sei den Eigentümern zumutbar, die Abrechnung innerhalb von 11 Tagen 

zu prüfen. Die Gesuchsteller hätten sich daher in vernünftiger Weise auf die Ver-

sammlung vom 24. März 2014 vorbereiten können. Die Vorinstanz verweist dazu 

auf Art. 712p Abs. 2 ZGB. Nach dieser Bestimmung ist bei der Einberufung einer 

zweiten Versammlung der Eigentümer (wenn die Versammlung wegen ungenü-

gender Beteiligung nicht beschlussfähig ist) eine Frist von 10 Tagen ab der ersten 

Versammlung zu beachten.  

Im Weiteren hätten die Gesuchsteller die angedeuteten Differenzen zwi-

schen den beiden Abrechnungen nicht verdeutlicht. Da es nicht Sache des Ge-

richts sei, nach solchen Differenzen zu forschen, könne darauf nicht eingegangen 

werden und sei eine Verfehlung der Verwaltung hier nicht zu erkennen (act. 48 

S. 6 f.).  

- 17 - 

5.3.3 Der Ansicht der Vorinstanz ist beizupflichten. Die Gesuchsteller ver-

weisen berufungsweise auf die Datierung der neueren Abrechnung auf den 

10. März 2014 (act. 49 S. 11). Dabei handelt es sich um ein unzulässiges Novum. 

Dass sich die Datierung aus der mit dem Gesuch eingereichten Abrechnung 

ergibt (act. 3/22 S. 2), ändert daran nichts (die ZPO kennt keine dem früheren 

§ 115 Ziff. 2 ZPO/ZH entsprechende Bestimmung, nach welcher Noven, die sich 

aus den Akten ergeben, stets zulässig wären).   

Ohnehin hat die Vorinstanz zu Recht geschlossen, aufgrund der erwähnten 

Reglementsbestimmung (Einladung zur Versammlung und Angabe der Traktan-

den 20 Tage im Voraus) könne nicht geschlossen werden, dass die Abrechnung 

20 Tage im Voraus zugestellt werden müsse. Die Traktanden erlauben den Ei-

gentümern einen ersten Überblick, worum es an der Versammlung geht, und die 

Terminfestsetzung 20 Tage im Voraus unter Angabe der Traktanden erlaubt den 

Eigentümern, über die Teilnahme an der Versammlung zu entscheiden und sich 

rechtzeitig so zu organisieren, dass sie tatsächlich teilnehmen können. Richtig ist 

zwar, dass die angemessene Vorbereitung ohne Dokumentation nicht möglich ist 

(act. 49 S. 12). Dass gleichzeitig mit den Traktanden auch die gesamte Dokumen-

tation zugestellt werden muss, ist damit aber nicht gesagt. Die Festsetzung des 

Termins 20 Tage im Voraus unter Angabe der Traktanden erfüllt nach dem Ge-

sagten auch ohne Dokumentation einen (wichtigen) Zweck (entgegen den Ge-

suchstellern, act. 49 S. 12), und die Zustellung der Dokumentation ermöglicht den 

Eigentümern auch bei einer kürzeren Frist eine angemessene Vorbereitung. Dass 

das vorliegend für die Gesuchsteller nicht so gewesen wäre, wird denn auch nicht 

konkret dargetan.  

Was der Hintergrund der Korrektur in der zweiten Version der Abrechnung 

war bzw. ob und was überhaupt korrigiert wurde (vgl. act. 49 S. 13 unten), ist da-

her irrelevant. Dass den Gesuchstellern durch die Korrekturen konkrete Nachteile 

zugefügt worden wären, wird nicht geltend gemacht. Die Korrektur alleine ist kein 

relevanter Nachteil und stellt keine Pflichtwidrigkeit der Verwaltung dar. In diesem 

Zusammenhang ist der Verwaltung daher nichts vorzuwerfen.  

- 18 - 

5.4  Abgrenzung von Betriebskosten, Erneuerungskosten und Fertigungs-

arbeiten in der Jahresrechnung 2013 (act. 3/22): 

5.4.1 Anwaltskosten der Gemeinschaft: 

5.4.1.1 Die Gesuchsteller beanstandeten gegenüber der Vorinstanz, dass 

die Verwaltung unter dem Konto 4380 im Abschnitt "Betriebskosten" Rechtsan-

waltskosten von Fr. 47'147.65 verrechnete (act. 1 S. 18, act. 3/22 S. 5, 14). Die 

Gesuchsgegnerin erklärte in der Stellungnahme zum Gesuch, diese Anwaltskos-

ten seien in den Verfahren CG120010 und CG120027 vor dem Bezirksgericht 

Horgen angefallen und seien nicht zu beanstanden (act. 18 S. 21). Bei diesen 

Verfahren handelte es sich um Prozesse der Gesuchsteller gegen die Gesuchs-

gegnerin (vgl. act. 20/2 sowie act. 18 S. 21 unten, act. 30 S. 7 und act. 41 S. 23). 

Die Beteiligung der Gesuchsteller an den Rechtsanwaltskosten der Gesuchsgeg-

nerin ist nach unbestrittener Schilderung der Parteien Gegenstand eines weiteren 

Verfahrens vor dem Bezirksgericht Horgen (act. 30 S. 7, act. 41 S. 23). Nach dem 

Standpunkt der Gesuchsgegnerin handelt es sich dabei um Kosten der gemein-

schaftlichen Verwaltung nach Art. 712h Abs. 1 ZGB (act. 41 S. 23).  

Die Vorinstanz teilte den Standpunkt der Gesuchsgegnerin und befand, die 

Aufführung dieser Rechtsanwaltskosten in der Verwaltungsabrechnung der Ge-

meinschaft sei nicht zu beanstanden (act. 48 S. 10). Die Gesuchsteller verweisen 

demgegenüber auf BGE 119 II 404 und OGer ZH LB080074 und machen geltend, 

aus diesen Entscheiden ergebe sich, dass die Stockwerkeigentümer, die in einem 

Verfahren der Gemeinschaft als Ganzes gegenüber stehen, nicht an den An-

waltskosten der Gemeinschaft zu beteiligen seien, weil die Gemeinschaft in sol-

chen Fällen nicht die Interessen aller Eigentümer vertrete, sondern lediglich dieje-

nigen der Mehrheit, die mit der Minderheit im Streit liege (act. 49 S. 14). Dieser 

Standpunkt der Gesuchsteller leuchtet ein. Die I. Zivilkammer des Obergerichts 

hat im von den Gesuchstellern zitierten Entscheid überzeugend erwogen, aus 

BGE 119 II 404 folge, dass die Minderheit in einem solchen Fall die Kosten der 

Mehrheit nicht mit zu tragen habe, weil von gemeinschaftlicher Verwaltung (die 

gemeinschaftlich von allen Stockwerkeigentümern zu bezahlen sei) nur dann aus-

zugehen sei, wenn die Interessen aller Stockwerkeigentümer verfolgt würden (O-

- 19 - 

Ger ZH LB080074 vom 14. Dezember 2009 E. III./2). Die Frage ist allerdings strit-

tig. Das Kantonsgericht Wallis hat in einem Entscheid vom 24. Februar 2014 den 

gegenteiligen Schluss aus BGE 119 II 404 gezogen (vgl. ZWR 2014 S. 270 ff., 

S. 275 f. E. 3.5). Im Schrifttum werden verschiedene Auffassungen vertreten. Dis-

kutiert wird sowohl die Anwendung von Art. 712h Abs. 3 ZGB auf solche Fälle (mit 

der Überlegung, dass die Prozessführung der Gemeinschaft den im Prozess der 

Gemeinschaft gegenüber stehenden Eigentümern nicht nützt) als auch eine nor-

mative Reduktion der Regel von Art. 712h Abs. 1 ZGB, die zur Nichtanwendung 

der Bestimmung auf solche Fälle führte, um stossende Ergebnisse zu vermeiden 

(vgl. zu den verschiedenen Meinungen ZK-WERMELINGER, Art. 712h ZGB N 96 ff. 

mit Hinweisen; WERMELINGER vertritt dabei die Ansicht, solche Kosten seien von 

allen, also auch von den auf der Gegenseite stehenden Mitgliedern der Gemein-

schaft zu tragen, weil die Gemeinschaft im Rahmen der Verwaltung der gemein-

samen Teile wie eine juristische Person behandelt werde und bei juristischen 

Personen keine Regelung bestehe, wonach ein gegen die juristische Person pro-

zessierendes Mitglied hinsichtlich der Kostentragung besser gestellt würde als die 

anderen [vgl. auch WERMELINGER, Das Stockwerkeigentum, SVIT-Kommentar, 2. 

Auflage 2014, Art. 712h N 117]).  

Im vorliegenden Fall ist die Besonderheit zu beachten, dass es (soweit er-

sichtlich und zumindest teilweise) um Gerichtsverfahren ging, welche die Parteien 

vergleichsweise erledigten, mit vereinbarter hälftiger Tragung der Gerichtskosten 

und einem gegenseitigen Verzicht auf Parteientschädigung (act. 20/2). Zumindest 

in diesem Fall kann der erwähnten Ansicht von WERMELINGER nicht gefolgt wer-

den. Der im Vergleich enthaltene gegenseitige Verzicht auf Parteientschädigung 

hat nach Treu und Glauben verstanden den Inhalt, dass sich keine Seite an den 

Parteikosten der Gegenseite zu beteiligen hat. Von den Gesuchstellern zu verlan-

gen, sich über die Verwaltungsabrechnung an den Anwaltskosten der Gemein-

schaft zu beteiligen, liefe dem Vergleich zuwider. Entgegen der Vorinstanz ist hier 

deshalb von einer Pflichtverletzung der Verwaltung auszugehen. Dass die Partei-

en in einem anderen Gerichtsverfahren über die Verteilung der fraglichen An-

waltskosten streiten, ändert daran entgegen der Vorinstanz (act. 48 S. 11) nichts. 

Gegenteils ist von der Massgeblichkeit des erwähnten Vergleichs auszugehen, 

- 20 - 

solange im neuen Verfahren kein anderer Entscheid ergeht. Allerdings wird die 

Schwere der Verletzung dadurch stark relativiert, dass die zugrundeliegende 

Rechtsfrage umstritten ist und die Verwaltung ihr Vorgehen daher ebenfalls auf 

eine im Schrifttum vertretene Ansicht stützen konnte.  

5.4.1.2 Die Gesuchsteller monierten gegenüber der Vorinstanz weiter, dass 

die Verwaltung ihnen die Einsicht in die fragliche Anwaltsrechnung bislang ver-

weigert habe (act. 1 S. 18). Die Vorinstanz befand dazu, die Gesuchsteller hätten 

nicht schlüssig dargelegt, inwiefern ihnen die Einsicht in die Honorarrechnung von 

Rechtsanwalt Y._____ verweigert worden sei (act. 48 S. 11). Dem ist im Ergebnis 

zuzustimmen. Entgegen den Gesuchstellern (act. 49 S. 15) hat die Gesuchsgeg-

nerin in der Gesuchsantwort die entsprechende Behauptung der Gesuchsteller 

(es geht dabei um Rz. 92 von act. 1) bestritten (vgl. act. 18 S. 21). Zwar handelt 

es sich um eine pauschale Bestreitung, doch das schadet nicht, weil die bestritte-

ne Behauptung ihrerseits ebenfalls pauschal war (Einsicht wurde "bislang ver-

wehrt").  

Die Gesuchsteller zeigten nicht auf, wann und wie sie konkret gegenüber 

der Verwaltung um Einsicht ersucht hatten. Eine Pflicht der Verwaltung, ungefragt 

solche Einsicht zu gewähren, besteht nicht. Sie lässt sich auch nicht aus dem 

Reglement der Gesuchsgegnerin ableiten, gemäss welchem die Verwaltung über 

gemeinschaftliche Angelegenheiten jederzeit Auskunft zu erteilen und Einblick in 

die einschlägigen Bücher und Akten zu gewähren hat (act. 3/23 S. 26) – auch ei-

ne solche jederzeitig mögliche Einsichtnahme bedingt eine entsprechende Anfra-

ge. 

Entgegen den Gesuchstellern (vgl. act. 59 S. 7) kann die Einforderung des 

Einsichtsrechts in der Abberufungsklage nicht als an die Verwaltung gerichtete 

Erklärung verstanden werden, und dass die Gesuchsgegnerin im weiteren Verfah-

ren keine Einsicht anbot, ist der Verwaltung nicht als Pflichtverletzung anzulasten. 

Die Gesuchsteller verkennen hier, dass sie nicht gegen die Verwaltung, sondern 

gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft prozessieren. Auch ist die Bestrei-

tung eines Einsichtsrechts durch die beklagte Gemeinschaft entgegen den Ge-

suchstellern (act. 49 S. 15) nicht gleichbedeutend mit einer Anerkennung der Be-

- 21 - 

hauptung, die Verwaltung habe die Einsicht verweigert. Der Verwaltung wurde 

daher in diesem Zusammenhang keine Pflichtverletzung nachgewiesen.  

5.4.2 Bauzeitversicherung: 

Die Gesuchsteller warfen der Verwaltung vor Vorinstanz vor, dass sie im 

Konto 4320 eine Bauzeitversicherung unter den Betriebskosten der Gemeinschaft 

aufführte (act. 3/20 S. 5, 11). Die Versicherung sei wohl im Zusammenhang mit 

den Fertigstellungskosten der Gemeinschaft abgeschlossen worden, an welchen 

sie, die Gesuchsteller, sich nach dem Vergleich vom 24. April 2013 nicht mehr zu 

beteiligen hätten (vgl. act. 1 S. 17 f., act. 20/2). Die Vorinstanz erwog, es sei be-

stritten, dass die Bauzeitversicherung im Zusammenhang mit den Fertigstellungs-

arbeiten abgeschlossen worden sei, und Versicherungen seien allgemein als ge-

meinschaftliche Kosten zu betrachten, welche daher zu Recht als Betriebskosten 

in Rechnung gestellt worden seien (act. 48 S. 11 f.).  

Auch hier ist der Vorinstanz zuzustimmen. Die Gesuchsteller behaupteten 

erst in der Berufungsschrift und damit zu spät, die Qualifizierung der Bauzeitversi-

cherung als Fertigstellungskosten ergebe sich aus dem Umstand, dass in der 

fraglichen Zeit gar keine anderen Bauarbeiten pendent gewesen seien (act. 49 

S. 16). Im Gesuch an die Vorinstanz behaupteten die Gesuchsteller lediglich (oh-

ne Beweisofferte), dass die Versicherung "wohl" die Fertigstellungsarbeiten be-

treffe (act. 1 S. 18), und die Gesuchsgegnerin bestritt das (act. 18 S. 22 "ad Rz. 

93"). Dass die Vorinstanz vor diesem Hintergrund eine diesbezügliche Pflichtver-

letzung der Verwaltung als nicht bewiesen betrachtete (act. 48 S. 11 f.), ist nicht 

zu beanstanden.  

Nur nebenbei ist danach noch auf die von der Gesuchsgegnerin (an sich 

ebenfalls zu spät) vorgebrachte Erklärung zur Bauzeitversicherung hinzuweisen 

(act. 41 S. 23 f., act. 56 S. 12): Dass die Schätzung der Gebäude durch die Ge-

bäudeversicherung erst nach Abschluss der Fertigstellungsarbeiten erfolgen 

kann, leuchtet ein. Dass aufgrund der – trotz erfolgtem Bezug der Wohnungen – 

noch laufenden Fertigstellungsarbeiten die Bauzeitversicherung aktuell (auch) die 

Funktion der (später anstelle der Bauzeitversicherung tretenden) Gebäudeversi-

- 22 - 

cherung übernimmt, liegt deshalb nahe. Der Entscheid der Verwaltung, die Kos-

ten dieser Versicherung als Betriebskosten zu verbuchen, ist auch aus diesem 

Grund nicht zu beanstanden.  

5.4.3 Behebung von Wasserschäden, Konto 4325: 

Die Gesuchsteller warfen vor Vorinstanz der Verwaltung vor, es sei unklar, 

ob die Position "Schadensbehebung" über Fr. 100'678.50 in der Erfolgsrechnung 

2013 (act. 3/22 S. 12, 22) Fertigungsarbeiten betreffe, für welche sie (die Ge-

suchsteller) nach dem Vergleich vom 24. April 2013 nicht mehr aufzukommen hät-

ten. Es sei unklar, ob es ein Budget für die Schadensbehebung gebe, mit welchen 

effektiven Zahlungen dieser Aufwand korreliere und ob die Schadensbehebung 

damit abgeschlossen sei (act. 1 S. 17 f.). Die Gesuchsgegnerin reichte sodann 

eine Auflistung im Zusammenhang mit Wasserschäden zu den Akten (act. 20/6), 

zu welcher die Gesuchsteller erklärten, diese sei ihnen bekannt (act. 30 S. 7). Aus 

der Auflistung ergibt sich der Betrag von Fr. 100'678.50, der für die Behebung 

verschiedener Wasserschäden aufgebracht wurde (act. 20/6). Die Vorinstanz er-

wog dazu, aufgrund der Vorbringen der Gesuchsteller sei nicht nachvollziehbar, 

inwiefern dieser Betrag auch Fertigstellungsarbeiten betreffen könnte. Weiter hät-

ten die Gesuchsteller nicht aufgezeigt, dass sie bei der Verwaltung nachgefragt 

hätten, ob die Zahlungen für die Schadensbehebung effektiv ausgelöst worden 

seien. Dokumente über die mangelhafte Begleichung solcher Rechnungen seien 

nicht eingereicht worden (act. 48 S. 9). Die Vorinstanz erkannte aus diesen Grün-

den in diesem Zusammenhang keine Pflichtverletzung der Verwaltung.  

Dem ist zuzustimmen. Die Behauptung der Gesuchsteller, in der Wohnung 

CD._____ seien seit Jahren gerügte Wasserschäden nicht behoben worden, er-

folgte erst in der Stellungnahme vom 30. Januar 2015 (act. 30 S. 7) und damit zu 

spät, da die Gesuchsteller nicht aufzeigten, weshalb sie sich dazu (und zur ihnen, 

wie sie selber angaben, bekannten Auflistung act. 20/6) nicht bereits in der Ge-

suchseingabe äusserten. Darauf ist daher nicht einzugehen. Im Übrigen hat die 

Vorinstanz auch richtig festgehalten, dass die Gesuchsteller für die angeblich 

nicht behobenen Wasserschäden in der Wohnung der Gesuchsteller 3 und 4 (also 

in der Wohnung CD._____) – die Gesuchsgegnerin bestritt diese Behauptung 

- 23 - 

(act. 41 S. 22) – keine Beweismittel offerierten (act. 48 S. 9 f.). Berufungsweise 

machen die Gesuchsteller geltend, gestützt auf die Auflistung act. 20/6 sei erwie-

sen, dass der ganze Betrag für die Behebung von Wasserschäden in anderen 

Wohnungen aufgebracht worden sei (act. 49 S. 17 f.). Das mag zwar zutreffen, 

aber es ändert nichts daran, dass effektive Wasserschäden in der Wohnung 

CD._____, die gerügt und nicht behoben worden wären, weder substantiiert be-

hauptet noch bewiesen wurden. Die Rüge der Gesuchsteller, sie hätten die Kos-

ten der Behebung von Wasserschäden in anderen Wohnungen tragen müssen, 

während Wasserschäden in der Wohnung CD._____ nicht behoben worden sei-

en, entbehrt daher hinsichtlich Schäden in der Wohnung CD._____ einer tatsäch-

lichen Grundlage. Die Vorinstanz hat eine Pflichtverletzung der Verwaltung in die-

sem Zusammenhang somit zu Recht verneint.  

5.4.4 Fassadensanierung, Konto 4326: 

Die Gesuchsteller warfen der Verwaltung vor der Vorinstanz weiter vor, aus 

der Jahresrechnung gehe nicht hervor, ob die Fassadensanierung abgeschlossen 

sei (act. 1 S. 18). Die Gesuchsgegnerin hielt dem entgegen, die Jahresrechnung 

sei kein allgemeines Mitteilungsorgan (act. 18 S. 22).  

Die erwähnte Jahresrechnung 2013 enthält unter dem Titel Fassadensanie-

rung einen Aufwand von Fr. 318'544.90 (act. 3/22 S. 12 f., S. 22). Dass daraus 

nicht hervorgeht, ob die Sanierung abgeschlossen ist, trifft zu. Die Gesuchsteller 

erklärten vor der Vorinstanz in der Stellungnahme vom 30. Januar 2015 weiter, 

dass aus den Belegen nicht hervorgehe, ob es sich um Akontorechnungen handle 

oder ob mit weiteren Kosten gerechnet werden müsse (act. 30 S. 8). In der Beru-

fung bringen die Gesuchsteller weiter vor, es sei einfach selbstverständlich, dass 

diese Information erforderlich sei (act. 49 S. 18 f.). Die aufgezeigten Verdeutli-

chungen der Gesuchsteller sind zum einen nicht im Gesuch an die Vorinstanz und 

damit zu spät erfolgt. Zum anderen ist nicht ersichtlich und wurde nicht aufge-

zeigt, welchen konkreten Nachteil die Gesuchsteller durch das Fehlen der Angabe 

erlitten, ob die Fassadensanierung abgeschlossen sei oder nicht. Mangels gegen-

teiliger Anhaltpunkte ist davon auszugehen, dass diese Information ohne weiteres 

an der Versammlung der STWEG hätte erfragt werden können. Die Gesuchsteller 

- 24 - 

machen nicht geltend, dass ihnen eine entsprechende Auskunft von der Verwal-

tung verweigert worden wäre. Die Vorinstanz hat daher eine Pflichtverletzung der 

Verwaltung auch in diesem Zusammenhang zu Recht verneint.  

5.5  Rolle der Verwaltung bei der Brückenverlegung auf dem Dach: 

5.5.1 Ein weiteres Streitobjekt zwischen den Parteien ist die Fussgängerbrü-

cke auf dem Flachdach des Gebäudes der Stockwerkeigentümergemeinschaft … 

E._____. Nach der Schilderung der Gesuchsteller vor Vorinstanz verlegten Dritte 

die Brücke eigenmächtig zum Nachteil der Gesuchsteller 3 und 4, ohne dass dar-

über ein Beschluss der Gemeinschaft getroffen worden wäre. Bei diesen Dritten 

handelte es sich mutmasslich um die nachfolgend noch erwähnte H._____ AG 

(die Gesuchsgegnerin bestritt die entsprechende Angabe der Gesuchsteller 

nicht). Trotz entsprechender Beanstandungen durch die Gesuchsteller habe die 

Verwaltung darauf nicht reagiert. Herr F._____ von der Verwaltung habe sich 

vielmehr hinter dem Rücken der Gesuchsteller um die baurechtliche Legalisierung 

der Brücke bemüht (act. 1 S. 19 f.).  

5.5.2 Die Gesuchsgegnerin bestritt vor der Vorinstanz, dass es zu einer Ver-

legung der Brücke gekommen sei. Die Brücke sei in Ausführung der in der Ver-

einbarung vom 24. April 2013 vorgesehenen Massnahmen montiert worden. Da-

mit seien öffentlich-rechtlich zwingend gebotene feuerpolizeiliche Massnahmen 

realisiert worden. Dass über den Standort der Brücke kein Beschluss der Ge-

meinschaft gefasst worden sei, treffe zu. Es sei nicht ersichtlich, inwiefern die 

Verwaltung gegen die Ausführung der Massnahmen hätte vorgehen sollen. Die 

Platzierung der Brücke sei baurechtlich bewilligt, und der von den Gesuchstellern 

verfochtene Standort widerspreche der Interessenlage anderer Stockwerkeigen-

tümer. Sofern die Gemeinschaft sich nicht einige, werde das Gericht (und nicht 

die Verwaltung) den Standort definitiv bestimmen müssen. Dass die Verwaltung 

sich hinter dem Rücken der Gesuchsteller um eine baurechtliche Legalisierung 

der Brücke bemüht habe, werde bestritten. Eine Pflichtverletzung der Verwaltung 

liege nicht vor (act. 18 S. 23 f.).  

- 25 - 

5.5.3 Die Vorinstanz erwog, es sei nicht erwiesen, dass die Verwaltung auf 

die Beanstandungen der Gesuchsteller hinsichtlich der Brückenverlegung nicht 

reagiert habe. Zu den behaupteten Vorkehren der Verwaltung im Zusammenhang 

mit der Legalisierung der Fussgängerbrücke seien keine Beweismittel vorgelegt 

worden. Von einer Pflichtverletzung der Verwaltung sei daher nicht auszugehen 

(act. 48 S. 14).  

5.5.4 Die Gesuchsteller rügen, die Vorinstanz habe zu Unrecht angenom-

men, die behauptete Untätigkeit der Verwaltung als Reaktion auf die Aufforderung 

zur Brückenbeseitigung sei nicht erstellt. Die Gesuchsgegnerin habe die entspre-

chenden Behauptungen nicht bestritten, sondern habe vielmehr ausgeführt, die 

Verwaltung sei zu einer Reaktion nicht verpflichtet gewesen (act. 49 S. 20). Das 

trifft zu. Die Gesuchsteller behaupteten vor der Vorinstanz, sie hätten die Verwal-

tung am 24. März 2014 mündlich und am 11. April 2014 schriftlich aufgefordert, 

die Brücke, die in den Sichtbereich der Wohnung CD._____ verschoben worden 

sei, an den ursprünglichen Standort zurückzuversetzen, doch die Verwaltung ha-

be nicht darauf reagiert (act. 1 S. 19, vgl. act. 3/24). Die Gesuchsgegnerin bestritt 

das nicht (act. 18 S. 23). Unbestritten ist nach dem vorstehend Gesagten auch, 

dass Dritte – mutmasslich die erwähnte Firma H._____ AG – die Brücke am be-

anstandeten Standort auf dem Dach positionierten und dass es dafür keinen Be-

schluss der Gemeinschaft gab. Strittig ist, ob es sich bei der beanstandeten In-

stallation der Brücke an der die Gesuchsteller CD._____ benachteiligenden Posi-

tion um eine Um-Platzierung oder um die erstmalige Platzierung der Brücke han-

delte. Die Frage ist nicht von Belang. Entscheidend ist was folgt:  

Der Gesuchsgegnerin ist insoweit beizupflichten, als die Verwaltung ohne 

entsprechenden Beschluss der Eigentümer keine Möglichkeit hatte, die Brücke an 

einen anderen – andere Eigentümerinteressen verletzenden – Standort auf dem 

Dach zu verlegen (act. 18 S. 23). Zu einer konkreten Reaktion der Verwaltung 

kam es allerdings soweit ersichtlich erst am 9. Januar 2015 mit der Einladung zu 

einer ausserordentlichen Versammlung der STWEG auf den 9. Februar 2015 u.a. 

zum Traktandum "definitive Festlegung des Standorts der Fluchtwegbrücke" 

(act. 33/8). Die Gesuchsteller brachten dies der Vorinstanz mit Eingabe vom 

- 26 - 

11. Februar 2015 zur Kenntnis (act. 32). Dieses Vorbringen erfolgte nicht "ohne 

Verzug" (vgl. vorne II./2.3). Jedenfalls machte die Gesuchsgegnerin aber keine 

frühere Reaktion der Verwaltung geltend. Das ist entscheidend. In der (soweit) 

unstrittigen Situation mit der Positionierung der Brücke auf dem Dach an einer die 

Interessen der Gesuchsteller CD._____ verletzenden Stelle, ohne dass die Ge-

meinschaft darüber entschieden hätte, wäre eine raschere Reaktion geboten ge-

wesen (zumal die Gesuchsgegnerin mit dem Hinweis, eine Verlegung der Brücke 

hätte die Interessen anderer Eigentümer verletzt [vgl. soeben unter II./5.5.2], 

sinngemäss auch einräumt, dass die tatsächlich erfolgte Positionierung die Inte-

ressen der Gesuchsteller CD._____ beeinträchtigt). Dass es in der Folge zu ei-

nem Gerichtsverfahren über die Positionierung der Brücke kam (act. 56 S. 14), 

ändert daran nichts und kann die Untätigkeit der Verwaltung nicht – im Nach-

hinein – rechtfertigen. Mit den Gesuchstellern ist festzuhalten, dass die Verwal-

tung in diesem Punkt ihre Pflichten im Sinne von Art. 712s Abs. 1 und Abs. 3 ZGB 

verletzte, indem sie erst am bzw. nicht vor dem 9. Januar 2015 (mit der Einladung 

zur ausserordentlichen Eigentümerversammlung) auf die Beanstandungen der 

Gesuchsteller reagierte. Allerdings handelt es sich nicht um eine schwere Pflicht-

verletzung.  

5.5.5 Die Gesuchsteller erkennen im Zusammenhang mit der Mitteilung der 

Traktanden der ausserordentlichen Versammlung vom 9. Februar 2015 eine wei-

tere Pflichtverletzung der Verwaltung, weil diese lediglich das Traktandum "defini-

tive Brückenposition" enthalten habe, ohne Angaben zu den in Frage kommenden 

Brückenpositionen (act. 32 S. 4 f.; act. 49 S. 25). Die Einladung datiert vom 9. Ja-

nuar 2015 (act. 33/8), und die Gesuchsteller nahmen in einem E-Mail an die Ver-

waltung vom 21. Januar 2015 Bezug darauf (act. 33/9). Angesichts der Themati-

sierung (erst) in der Eingabe vom 11. Februar 2015 (act. 32) kann nach dem ein-

gangs Gesagten nicht mehr von einem Vorbringen ohne Verzug die Rede sein 

und ist das Novum daher unzulässig.  

Nur nebenbei ist dazu daher was folgt festzuhalten: Die Mitteilung der Trak-

tanden bezweckt, dass unmissverständlich klar ist, worüber ein Beschluss gefasst 

werden soll (vgl. WERMELINGER, Das Stockwerkeigentum, 2. Auflage 2014, N 40 

- 27 - 

zu Art. 712n ZGB). Dass auch alle möglichen Varianten, wie der Entschluss aus-

fallen könnte, in die Traktandenliste aufgenommen würden, wird nicht verlangt. 

Auch Anträge der Verwaltung zu bestimmten Traktanden sind grundsätzlich ein 

freiwilliger Bestandteil der Traktanden (WERMELINGER, a.a.O. N 44 zu Art. 712n 

ZGB). Auch bei Wahlen müssen etwa die Kandidaten nicht genannt werden, aus-

ser das Reglement verlange es (vgl. BGE 126 III 5). Aufgrund der aufgezeigten 

Angabe des Traktandums "Definitive Festlegung des Standorts der Fluchtwegbrü-

cke" (act. 33/8) war unmissverständlich klar, worüber die Versammlung zu befin-

den hatte. Die Verwaltung hat somit insoweit keine Pflichten verletzt.  

5.5.6 Was das vor Vorinstanz weiter thematisierte angebliche Bemühen der 

Verwaltung angeht, den Brückenstandort "hinter dem Rücken der Gesuchsteller" 

baurechtlich zu legalisieren, hat es beim Schluss der Vorinstanz sein Bewenden. 

Die Gesuchsteller räumen berufungsweise ein, dass sie ihre diesbezügliche, be-

strittene Behauptung nicht bewiesen (act. 49 S. 21). 

5.5.7 Ein weiteres Thema im Zusammenhang mit der Fussgängerbrücke ist 

das von den Gesuchstellern angehobene Verfahren, in welchem sie eine Entfer-

nung der Brücke anstrebten. Die Gesuchsteller wiesen bereits im Gesuch vom 

8. Oktober 2014 auf das Verfahren ET14002 des Bezirksgerichts Horgen (act. 1 

S. 20). Erst in der Stellungnahme vom 30. Januar 2015 machten die Gesuchstel-

ler weiter geltend, das Bezirksgericht Horgen (Einzelgericht) habe der Verwaltung 

am 16. September 2014 als vorsorgliche Massnahme die Rückversetzung der 

Brücke befohlen. Obwohl es sich beim Vollzug solcher Entscheide um eine klas-

sische Verwaltungsaufgabe handle, sei die Verwaltung untätig geblieben. Am 

22. Januar 2015 habe das Obergericht den Entscheid des Bezirksgerichts Horgen 

im Berufungsverfahren aufgehoben. Da die Berufung keine aufschiebende Wir-

kung gehabt habe, hätte die Verwaltung ungeachtet des Rechtsmittelverfahrens 

tätig werden müssen (act. 30 S. 8, act. 31/13-14).  

Ob dieses Vorbringen ohne Verzug geschah (vgl. vorne II./2.3), ist fraglich. 

Auch wenn mit den Gesuchstellern von gerichtsnotorischen Tatsachen ausge-

gangen wird (weil derselbe Richter entschied), können die Gesuchsteller daraus 

nichts für sich ableiten. Dass eine Berufung gegen vorsorgliche Massnahmen kei-

- 28 - 

ne aufschiebende Wirkung hat, ist richtig (Art. 315 Abs. 4 lit. b ZPO). Die Konse-

quenz davon ist, dass vorsorgliche Massnahmen so, wie das Gericht sie anord-

net, ungeachtet der Erhebung einer Berufung vollstreckbar sind (soweit die Beru-

fungsinstanz nichts anderes vorkehrt). (Sofort) Vollstreckbar kann aber nur sein, 

was das Gericht anordnet. Ist eine vorsorgliche Anordnung "innert 20 Tagen ab 

formeller Rechtskraft des Urteils" zu befolgen (vgl. act. 31/13 S. 15), so ist das 

massgeblich und stellt sich die Frage einer früheren Vollstreckbarkeit nicht (zum 

Begriff der formellen Rechtskraft kann auf die zutreffenden Ausführungen der Ge-

suchsgegnerin verwiesen werden, act. 56 S. 16). Ein allfälliger Widerspruch zwi-

schen Erwägungen und Dispositiv (da das Einzelgericht in seinen Erwägungen 

auf die fehlende aufschiebende Wirkung hinwies, act. 31/13 S. 14) hätte in einem 

Verfahren der Erläuterung/Berichtigung nach Art. 334 ZPO geklärt werden kön-

nen. Solange das nicht geschah, war das (unmissverständliche) Dispositiv mass-

geblich, wonach die Anordnung erst 20 Tage nach formeller Rechtskraft zu be-

achten war (die Gesuchsteller verkennen den elementaren Unterschied zwischen 

der Urteilsbegründung und dem Urteilsdispositiv, also dem Urteil als solchem, 

wenn sie auf die "explizite Anordnung in Erwägung 8" hinweisen, vgl. act. 49 

S. 21). Der Verwaltung ist in diesem Punkt daher nichts vorzuwerfen.  

5.6  Rolle der Verwaltung beim Vollzug des Vergleichs vom 24. April 2013: 

5.6.1 Am 24. April 2013 schlossen die Parteien vor dem Bezirksgericht Hor-

gen den bereits mehrfach erwähnten Vergleich (act. 20/2; vgl. vorne II./5.2). Die 

Gesuchsteller erklärten im Gesuch vom 8. Oktober 2014, es wäre an der Verwal-

tung gewesen, die Verpflichtungen, welche die Gesuchsgegnerin im Vergleich 

übernommen habe, zu vollziehen. Dazu sei es jedoch nur teilweise gekommen. 

Die Gesuchsgegnerin habe vergleichsweise sämtlichen Eigentümern das Benut-

zungsrecht am "I._____" (inkl. Treppenhaus) des Hauses Nr. … eingeräumt und 

jedem Eigentümer den Erhalt eines Schlüssels zu diesem Treppenhaus in Aus-

sicht gestellt. Im Weiteren seien neue Sondernutzungsrechte auf der Dachfläche 

vereinbart worden und im Gegenzug dazu weitere Massnahmen insb. zum Schutz 

der Privatsphäre der darunter liegenden Wohnungen. Dies sowie die ebenfalls 

vereinbarte Kostenregelung hätte ins Reglement übertragen werden sollen. Die 

- 29 - 

Verwaltung hätte diese Handlungen vornehmen müssen, was sie aber nur hin-

sichtlich der erwähnten Sondernutzungsrechte (Eintragung der Sonderrechte zu-

gunsten bestimmter anderer Stockwerkeigentümer), nicht aber hinsichtlich der als 

Gegenleistung dazu vereinbarten Massnahmen, welche den Interessen der Ge-

suchsteller gedient hätten. Daher sei es hinsichtlich der Aushändigung des 

Schlüssels zu einem Vollstreckungsverfahren gekommen. 

Was die weiteren Massnahmen gemäss Vergleich betreffe (Schutz der Pri-

vatsphäre der Wohnung AB._____, Erstellung von Dach- und Fluchtwegen, Be-

grünung etc.) sei eine Traktandierung anlässlich der Versammlung vom 24. März 

2014 unterblieben und habe dies gerügt werden müssen (vgl. act. 1 S. 20 f.). An 

der ausserordentlichen Eigentümerversammlung vom 8. September 2014 habe 

die Gemeinschaft sodann beschlossen, sich nicht an die im Vergleich eingegan-

genen Verpflichtungen zu halten (act. 30 S. 3, act. 31/4).  

5.6.2 Die Gesuchsgegnerin erklärte vor der Vorinstanz in der Gesuchsant-

wort vom 19. Dezember 2014, Schlüssel seien nicht zu übergeben gewesen, weil 

die Stockwerkeigentümerversammlung darüber noch habe beschliessen müssen 

und mit den Stimmen der Gesuchsteller eine andere Lösung getroffen habe. Die 

neuen Rechte an den Dachflächen seien vorgemerkt worden, und für diesen Ein-

trag bestünden keine Gegenleistungspflichten (act. 18 S. 24). In der Stellungnah-

me vom 25. März 2015 brachte die Gesuchsgegnerin weiter vor, aufgrund der Er-

teilung der aufschiebenden Wirkung im mittlerweile an das Bundesgericht weiter-

gezogenen Verfahren über die Herausgabe des Schlüssels werde mit der unter-

bliebenen Herausgabe keine gerichtliche Anordnung verletzt. Zudem habe die 

Stockwerkeigentümerversammlung vom 24. März 2014 unter Traktandum 8 ein-

stimmig eine andere Lösung getroffen (act. 41 S. 28 ff., act. 20/5 S. 8). 

5.6.3 Die Vorinstanz erwog, die Herausgabe der Schlüssel sei der Gesuchs-

gegnerin mit Urteil des Bezirksgerichts Horgen vom 5. November 2014 befohlen 

worden, und das Obergericht habe eine Beschwerde gegen diesen Entscheid mit 

Urteil vom 5. Januar 2015 abgewiesen (act. 31/6). Die Verwaltung sei daher im 

Rahmen ihrer Befugnis zur Besorgung der ordentlichen Verwaltung der Liegen-

schaft (vgl. act. 3/23 S. 26) gehalten gewesen, den Schlüssel herauszugeben. 

- 30 - 

Dass das nicht geschehen sei, stelle eine Verfehlung der Verwaltung dar (act. 48 

S. 15 f.).  

5.6.4 Dem ist im Ergebnis entgegen der Gesuchsgegnerin (act. 56 S.7 f.) zu 

folgen. Auszugehen ist davon, dass die Gesuchsgegnerin sich vergleichsweise 

zur Herausgabe des Schlüssels verpflichtete. Danach war es im Rahmen der all-

gemeinen Verwaltung der Liegenschaft Pflicht der Verwaltung, dem Vergleich 

nachzukommen (die Vorinstanz verweist richtig darauf, dass die allgemeine Ver-

waltung der Liegenschaft auch die Umsetzung von Gerichtsentscheiden umfasst; 

für Vergleiche gilt nichts anderes; vgl. soeben II./5.6.3). Dass es dazu nicht kam, 

ist unbestritten. Erst am 24. März 2014 und damit fast ein Jahr später wurde die 

Frage an der Stockwerkeigentümerversammlung diskutiert, und die Gemeinschaft 

einigte sich einstimmig auf eine Zugangsregelung. Die diesbezüglichen Angaben 

der Gesuchsgegnerin in der Stellungnahme vom 25. März 2015 (act. 41 S. 30) 

sind an sich unzulässige Noven, soweit sie über das hinaus gehen, was bereits in 

der Gesuchsantwort (act. 18) vorgebracht wurde. Auch wenn darauf eingegangen 

wird, kann die Gesuchsgegnerin daraus nichts für sich ableiten. Nach dem Ge-

sagten blieb unbestritten, dass in der Zeit zwischen Vergleichsschluss (24. April 

2013) und der Versammlung vom 24. März 2014 keine Herausgabe des Schlüs-

sels erfolgte, während andere Regelungen gemäss Vergleich in der Zwischenzeit 

umgesetzt worden waren. Die Verwaltung hat damit in der Umsetzung des Ver-

gleichs ihre Pflichten (Neutralitätspflicht und Pflicht zur Umsetzung von Gerichts-

entscheiden) zum Nachteil der Gesuchsteller verletzt.  

Dass die Stockwerkeigentümer am 24. März 2014 einstimmig eine abwei-

chende Regelung trafen, ist danach ebenso wenig massgeblich wie der Stand des 

Vollstreckungsverfahrens über die Schlüsselherausgabe (dazu ist nur zu bemer-

ken, dass das Fehlen eines Vollstreckungsentscheids selbstredend nichts am Be-

stand der Verpflichtung gemäss Vergleich vom 24. April 2013 ändert). Was den 

Versammlungsbeschluss vom 24. März 2014 angeht, ist ohnehin nach dessen 

Wortlaut nicht ohne weiteres von einer Aufhebung der Verpflichtung gemäss Ver-

gleich vom 24. April 2013 auszugehen, da die Herausgabe eines Schlüssels zum 

"I._____" des Hauses Nr. ... im Beschluss nicht erwähnt wurde (act. 20/5 S. 4; vgl. 

- 31 - 

dazu auch die Ausführungen der Kammer im Entscheid vom 5. Januar 2015 im 

Vollstreckungsverfahren über die Schlüsselherausgabe, act. 31/6 S. 8). Die Vo-

rinstanz hat hier somit zu Recht eine Verletzung der Pflichten der Verwaltung er-

kannt. Allerdings handelt es sich um keine schwere Pflichtverletzung.  

5.6.5 Was die weiteren Anordnungen im Vergleich vom 24. April 2013 an-

geht, erkannte die Vorinstanz keine Pflichtverletzung der Verwaltung. Ein Teil der 

weiteren Massnahmen gemäss Vergleich sei an der Versammlung vom 24. März 

2014 diskutiert worden, und sodann sei die Verwaltung dem Anliegen der Ge-

suchsteller nachgekommen und habe die erwähnte ausserordentliche Eigentü-

merversammlung vom 8. September 2014 einberufen. An dieser habe die Ge-

meinschaft die Verpflichtungen aus dem Vergleich nicht tel quel in das Reglement 

übernommen, sondern trotz Ablehnung durch die Gesuchsteller allesamt präzi-

siert bzw. angepasst. Das gehe zwar nicht an, da sich die Gemeinschaft einer 

Verpflichtung aus einem Vergleich nicht durch Mehrheitsbeschluss entziehen 

könne. Der Verwaltung könne aber nichts vorgeworfen werden, denn sie habe ei-

ne ausserordentliche Generalversammlung einberufen. Im Zusammenhang mit 

der Umsetzung der Beschlüsse vom 8. September 2014 könne der Verwaltung 

nichts vorgeworfen werden (act. 48 S. 16 f.).  

5.6.6 Dem kann nicht gefolgt werden. Auch hier gilt, dass es nach dem Vor-

liegen des Vergleichs vom 24. April 2013 ohne weiteres an der Verwaltung gewe-

sen wäre, den Vergleich umzusetzen, was sie teilweise tat, aber nur soweit die 

Massnahmen zugunsten anderer Stockwerkeigentümer ausfielen (vgl. vorne 

II./5.6.4). Die erforderlichen Reglementsanpassungen für alle Massnahmen ge-

mäss Vergleich wären nach dem klaren Wortlaut des Vergleichs (act. 20/2 S. 2 

Ziff. 2, zweitletzter Absatz) am nächstmöglichen Termin nach dem Vorliegen des 

Vergleichs zu traktandieren gewesen. Die Traktandierung auf Nachhaken der Ge-

suchsteller erst eineinhalb Jahre später im September 2014 erfolgte verspätet. 

Dass einzelne Aspekte bereits am 24. März 2014 besprochen wurden (act. 48 

S. 16 f., vgl. act. 33/2 S. 4 f.), genügt nicht (so richtig die Gesuchsteller, act. 49 

S. 22). Die Verwaltung hat auch hier ihre Pflichten (Pflicht zur Neutralität und 

Pflicht zur Umsetzung von Gerichtsentscheiden und Vergleichen) verletzt. Aller-

- 32 - 

dings handelt es sich angesichts der objektiv nicht einfachen Situation wiederum 

um keine schwere Pflichtverletzung. 

5.7 Einsicht in die Bauabrechnungen zu den Fertigstellungskosten: 

5.7.1 Mit ein Thema des Vergleichs der Parteien vom 24. April 2013 war die 

weitere Beteiligung der Gesuchsteller an den Fertigstellungskosten der Liegen-

schaft E._____. Dazu wurde vereinbart, dass die Gesuchsteller sich mit der Be-

zahlung bestimmter Beträge von der Pflicht zur Deckung weiterer Fertigstellungs-

kosten befreiten (vgl. act. 20/2). In der Zeit danach stellte die Gesuchsgegnerin 

den Gesuchstellern nach deren Schilderung Rechnungen zu, bei welchen unklar 

bzw. strittig ist, ob es sich um solche Fertigstellungskosten handelt (welche die 

Gesuchsteller nach dem Vergleich vom 24. April 2013 nicht bezahlen müssen). 

Die Gesuchsteller erklären im Gesuch vom 8. Oktober 2014 weiter, dass sie für 

die entsprechende Abgrenzung Einsicht in die Baubuchhaltung erhalten müssten. 

Daher hätten sie ein besonderes Interesse an der verlangten Einsicht. Diese wer-

de ihnen seitens der Verwaltung aber konsequent verweigert (act. 1 S. 22, act. 30 

S. 11).  

5.7.2 Die Vorinstanz schloss, die Schilderung zur verweigerten Einsicht in 

die Bauabrechnung sei eine blosse Behauptung, zu welcher die Gesuchsteller 

keine Beweise offeriert hätten. Insbesondere hätten sie keine Rechnungen einge-

reicht, die sich auf mögliche Fertigstellungsarbeiten bezogen. Eine diesbezügliche 

Pflichtverletzung der Verwaltung sei nicht erwiesen (act. 48 S. 18).  

5.7.3 Die Gesuchsgegnerin hat die pauschale Behauptung der Gesuchstel-

ler ("konsequente Verweigerung der Einsichtnahme") bestritten (act. 18 S. 25). 

Die im Anschluss daran gemachte Bemerkung, eine Einsicht sei "nicht erforder-

lich" (act. 18 S. 25), ist eine blosse Meinungsäusserung der Gesuchsgegnerin 

und kann entgegen der Gesuchsteller (act. 49 S. 23) nicht dahingehend verstan-

den werden, dass die Gesuchsgegnerin eine konkrete Verweigerung entspre-

chender Einsichtnahme durch die Verwaltung bestätigt hätte. Allgemein ist zu be-

tonen, dass die Weigerung der Gesuchsgegnerin im Prozess, auf das Begehren 

der Gesuchsteller hin solche Einsicht zu gewähren, nicht mit einer Weigerung der 

- 33 - 

Verwaltung (um die alleine es geht) gleichgesetzt werden kann. Die Gesuchsteller 

können sich daher nicht darauf berufen, sie hätten spätestens mit der genannten 

Beanstandung im Gesuch vom 8. Oktober 2014 (vgl. soeben II./5.7.1) ein ent-

sprechendes Einsichtsbegehren gestellt und es spiele daher keine Rolle, ob sie 

ein zuvor gestelltes Begehren belegen könnten (act. 59 S. 7). Die Weigerung der 

Gesuchsgegnerin, solche Aufschlüsse zu erteilen, ist keine Pflichtverletzung der 

Verwaltung (vgl. dazu auch bereits das vorne unter II./5.4.1.2 zur Einsicht in An-

waltsrechnungen Gesagte).  

Die weitere Argumentation der Gesuchsgegnerin, wonach ein entsprechen-

des Begehren ohnehin nicht an die Verwaltung zu stellen sei, sondern an die mit 

den Ausführungsarbeiten betraute H._____ AG (act. 41 S. 32), erfolgte nach dem 

zum Novenrecht Gesagten zu spät, ist aber ohnehin nicht von entscheidender 

Bedeutung. Massgeblich ist, dass die Gesuchsteller (vorbehältlich der nachfol-

gend behandelten Noven) weder behaupteten noch bewiesen, wann sie ein kon-

kretes Auskunftsbegehren an die Verwaltung stellten. Bereits aus diesem Grund 

hat die Vorinstanz in diesem Zusammenhang (auf Basis des ihr vorgetragenen 

Sachverhalts) zu Recht keine Pflichtverletzung der Verwaltung angenommen.  

5.7.4 Die Gesuchsteller reichten im vorliegenden Berufungsverfahren unter 

anderem am 19. Februar 2016 eine Noveneingabe zu den Akten. Darin verweisen 

sie darauf, dass sie die Verwaltung am 5. und 16. Februar 2016 schriftlich um 

Auskunft über die Fertigstellungsarbeiten ersucht hätten, im Besonderen über die 

Verwendung der dafür von den Gesuchstellern bezahlen Beträge (act. 64 S. 3, 

act. 65/2-3). Am 18. Februar 2016 reagierte die Vertretung der Verwaltung (auf 

die Fragen im Zusammenhang mit der anwaltlichen Vertretung wird noch zurück-

gekommen) und erklärte, die Baubuchhaltung obliege der J._____ AG (vormals 

H._____ AG). Die Verwaltung sei nicht mit der Überwachung der Bauarbeiten be-

auftragt worden. Über die Gewährung von Einsichtsrechten habe die Gemein-

schaft als Auftraggeberin der Fertigstellungsarbeiten zu entscheiden. Darüber 

würde an der Versammlung vom 21. März 2016 befunden (act. 65/1). Nach einer 

weiteren Noveneingabe der Gesuchsteller vom 13. April 2016 wurde das erwähn-

te Auskunfts- und Einsichtsbegehren der Gesuchsteller anlässlich der Versamm-

- 34 - 

lung der Stockwerkeigentümer vom 21. März 2016 abgelehnt. Das Protokoll da-

tiert vom 11. April 2016 (act. 67 S. 2 f., act. 68). Diese Noven sind zulässig.  

Gemäss dem Benutzungs- und Verwaltungsreglement der STWEG E._____ 

obliegt es der Verwaltung, über gemeinschaftliche Angelegenheiten jederzeit 

Auskunft zu erteilen, unter Gewährung von Einblick in die einschlägigen Bücher 

und Akten (act. 3/23 S. 26). Ohne Zweifel sind auch die Beauftragung der 

H._____ AG für die Fertigstellung der allgemeinen Bauteile der STWEG gemäss 

Beschluss vom 31. März 2011 und die in diesem Zusammenhang anfallenden 

Besorgungen für die Gemeinschaft gemeinschaftliche Angelegenheiten, die nach 

der allgemeinen Aufgabenteilung von der Verwaltung übernommen werden (so 

auch die Versammlungsbeschlüsse act. 43/14 und 65/ 6, die als Noven zwar un-

zulässig, nach dem Gesagten aber ohnehin nicht entscheidend sind). Dass die 

Bauabrechnung schliesslich von der J._____ AG besorgt werden wird (act. 65/1), 

ändert nichts an der diesbezüglichen Schnittstellenfunktion der Verwaltung, die – 

das räumt die Gesuchsgegnerin ein – auch (wenn auch nur auf jeweilige Mittei-

lung der H._____ AG bzw. J._____ AG hin) entsprechende Rechnungen bezahlte 

bzw. zur Bezahlung an die Eigentümer weiterleitete (unter Berechnung der jewei-

ligen Anteile, vgl. dazu act. 41 S. 32, act. 43/15-16). Über die entsprechenden 

Vorgänge, insbesondere über entgegengenommene Abrechnungen und ausge-

löste Zahlungen, hat die Verwaltung den Eigentümern auf Begehren hin Auf-

schluss zu erteilen (ohne dass darüber zuerst die Gemeinschaft zu beschliessen 

hätte, vgl. act. 64 S. 5). Dass die Verwaltung diese Auskünfte verweigerte und auf 

die Beschlussfassung der Gemeinschaft verwies (act. 65/1), stellt eine Pflichtver-

letzung dar. Allerdings handelt es sich auch hier noch nicht um eine schwere 

Pflichtverletzung.  

5.8 Rechnungsstellung für (teils) strittige Betriebskosten: 

5.8.1 Die Gesuchsteller wiesen vor der Vorinstanz in der Replik vom 30. Ja-

nuar 2015 weiter auf Betreibungsandrohungen der Verwaltung vom 15. Oktober 

2014 hin, mit welchen die Verwaltung Beiträge an die Betriebskosten 2014 einge-

fordert hätte, die Gegenstand eines hängigen Prozesses seien (act. 30 S. 4, 

- 35 - 

act. 31/9). Berufungsweise rügen die Gesuchsteller, dass die Vorinstanz darauf 

nicht einging (act. 49 S. 24).  

5.8.2 Die Gesuchsgegnerin bestritt die Behauptung der Gesuchsteller und 

erklärte, die am 15. Oktober 2014 in Rechnung gestellten Beträge seien nicht 

strittig gewesen (act. 41 S. 17). Wie es sich damit verhält, kann indes offen blei-

ben. Die Gesuchsteller reichten diese Rechnung mit Betreibungsandrohung, die 

vom 15. Oktober 2014 datiert, wie soeben dargelegt erst am 30. Januar 2015 zu 

den Akten. Nach dem eingangs zum Novenrecht Gesagten, wonach im summari-

schen Verfahren nur ein Vortrag mit offenem Novenrecht zur Verfügung steht und 

Noven im Anschluss daran ohne Verzug vorzubringen sind, erfolgte das neue 

Vorbringen daher verspätet, zumal nicht etwa geltend gemacht wird, die Rech-

nung sei erst längere Zeit nach dem 15. Oktober 2014 bei den Gesuchstellern 

eingegangen. Dass die Vorinstanz darauf nicht einging, ist nicht zu beanstanden.  

5.8.3 Mit Noveneingabe vom 11. Februar 2015 (act. 32) kamen die Gesuch-

steller auf die erwähnten Rechnungen für Betriebskosten zurück. Sie verwiesen 

zunächst auf eine Rechnung "Betriebskosten 2014" vom 31. März 2014, mit wel-

cher die Verwaltung neben den Betriebskosten 2013 und 2014 im gleichen Betrag 

auch eine Akontozahlung für die Betriebskosten des ersten Semesters 2015 ver-

langt habe (act. 33/1). Die Forderung nach einer Akontozahlung 2015 im gleichen 

Betrag wie 2014 stimme nicht mit dem Eigentümerbeschluss vom 24. März 2014 

überein, weil das entsprechende Budget für das Jahr 2014 mit der Fassadensa-

nierung und der Schadensbehebung einmalige Sonderpositionen enthalten habe 

(act. 32 S. 1 f., act. 33/2 S. 5).  

Die zugrundeliegende Rüge der Gesuchsteller geht mithin auf eine Rech-

nung der Verwaltung vom 31. März 2014 zurück (act. 33/1). Da die Gesuchsteller 

das im Gesuch vom 8. Oktober 2014 nicht thematisierten, ist das Vorbringen (als 

unechtes Novum) verspätet. Die weiter dazu eingereichte neuere Korrespondenz 

vermag daran nichts zu ändern. Wurden (wie hier) Tatsachenbehauptungen nicht 

rechtzeitig geltend gemacht, so können diese Behauptungen auch mit (an sich) 

zulässigen neuen Beweismitteln nicht mehr nachgeschoben werden. Auch zuläs-

sige neue Beweismittel vermögen nur solche Tatsachen zu beweisen, die ihrer-

- 36 - 

seits (als Tatsachenbehauptungen) rechtzeitig in den Prozess eingebracht wor-

den sind.  

Als zulässiges Novum brachten die Gesuchsteller am 11. Februar 2015 vor, 

dass die Verwaltung am 2. Februar 2015 (erneut) für bestimmte Betriebskosten-

beiträge die Betreibung angedroht habe (act. 32 S. 3, act. 33/4). Allerdings kann 

die Betreibungsandrohung für sich alleine keine im Prozess massgebliche Pflicht-

verletzung darstellen, wenn die vorhergegangene Rechnungsstellung, auf der die 

Betreibungsandrohung basiert, mangels rechtzeitiger Einbringung in das Verfah-

ren als mögliche Pflichtverletzung unbeachtlich bleiben muss.  

Ohnehin werden Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung mit der 

Erhebung einer Anfechtungsklage nicht ohne weiteres unverbindlich. Die Be-

schlüsse bleiben im Gegenteil so lange verbindlich und können einem Stockwer-

keigentümer entgegen gehalten werden, als sie (die Beschlüsse) nicht gerichtlich 

aufgehoben worden sind (vgl. bereits vorne II./3.3). Mit Ausnahme der wie gese-

hen zu spät gerügten Berechnung der Akontozahlung für das Jahr 2015 (die nach 

den Gesuchstellern wie soeben aufgezeigt nicht dem Beschluss der Stockwerkei-

gentümer vom 24. März 2014 entspricht) können die Gesuchsteller der Rech-

nungsstellung durch die Verwaltung auf Basis der gefällten Eigentümerbeschlüs-

se somit nichts entgegen halten, solange diese Beschlüsse nicht gerichtlich auf-

gehoben worden sind. Dass das geschehen wäre, wird nicht geltend gemacht 

(vorbehalten wäre weiter die Nichtigkeit von Versammlungsbeschlüssen, die aber 

weder geltend gemacht wird noch ersichtlich ist). Eine Pflichtverletzung der Ver-

waltung ist auch hier nicht ersichtlich.  

5.9 Prozessführungsanmassung der Verwaltung: 

Auch das weiter in der Replik vom 30. Januar 2015 vorgebrachte Argument, 

die Verwaltung habe sich in einem bestimmten Zivilprozess die Prozessführungs-

befugnis angemasst (act. 30 S. 4 f., act. 49 S. 24), ist ein unzulässiges Novum. 

Wieso die Gesuchsteller das nicht bereits in ihrem Gesuch vom 8. Oktober 2014 

vorbrachten, ist nicht ersichtlich und wird nicht verdeutlicht. Auch darauf musste 

die Vorinstanz nicht eingehen. Weitere Erwägungen dazu erübrigen sich.  

- 37 - 

5.10 Fehlende Information der Eigentümer über Zivilprozesse: 

Die Gesuchsteller rügten in der Eingabe vom 11. Februar 2015 weiter, dass 

die Verwaltung die Stockwerkeigentümer nicht genügend über die verschiedenen 

Prozesse, die geführt würden, informiere (act. 32 S. 4). Zulässigerweise berufen 

die Gesuchsteller sich dazu auf ihre Anfrage an die Verwaltung vom 3. Februar 

2015 und auf die Erklärung der Verwaltung vom 10. Februar 2015, wonach die 

Eigentümer entsprechend informiert seien (act. 33/6-7). Eine Pflichtverletzung der 

Verwaltung lässt sich daraus aber nicht ableiten. Anders wäre es allenfalls mit 

Hinweisen der Gesuchsteller, wonach es sich tatsächlich anders verhalte und Ei-

gentümer nicht informiert worden seien. Solche Hinweise brachten die Gesuch-

steller insoweit ein, als sie (ebenfalls in der Eingabe vom 11. Februar 2015) vor-

brachten, jedenfalls sei der Gesuchsteller AB._____, der in bestimmten Verfahren 

auf der Gegenseite stehe, über diese Verfahren nicht informiert worden (vgl. 

act. 32 S. 4). Gründe dafür, weshalb diese neue Behauptung am 11. Februar 

2015 ohne Verzug vorgebracht worden wäre, wurden indes nicht aufgezeigt und 

sind nicht ersichtlich. Die Schilderung ist daher ein unzulässiges Novum.  

5.11 Kapitalausweis der Gesuchsteller CD._____ vom 11. Februar 2015 

Mit weiterer Noveneingabe vom 27. Februar 2015 thematisierten die Ge-

suchsteller vor Vorinstanz den Kapitalausweis vom 11. Februar 2015 über die 

Wohnung CD._____ (act. 36, act. 37/1). Die Gesuchsteller äussern sich nicht da-

zu, wann sie (bzw. die Gesuchsteller CD._____) diesen Kapitalausweis erhalten 

hätten. Dass sie ihn erst längere Zeit nach dem 11. Februar 2015 erhalten hätten, 

ist daher nicht anzunehmen, sondern es ist davon auszugehen, dass sie das Do-

kument wenige Tage danach erhielten, spätestens eine Woche danach und damit 

am 18. Februar 2015. Nach den eingangs erwähnten strengen Anforderungen an 

das Vorbringen neuer Tatsachen "ohne Verzug" im summarischen Verfahren 

wurde das Novum zu spät vorgebracht. Die Vorinstanz ist somit im Ergebnis ent-

gegen den Gesuchstellern (act. 49 S. 25) zu Recht nicht auf diese Darlegung ein-

gegangen.  

- 38 - 

Im Übrigen könnte jedenfalls aus der blossen Meinungsverschiedenheit über 

die massgeblichen Flächenangaben (die Gesuchsteller gehen von einer geringe-

ren Fläche der Wohnung CD._____ und von einer grösseren Gesamtfläche aus 

und machen das in einem anderen gerichtlichen Verfahren geltend, vgl. act. 36 

S. 2) nicht ohne weiteres auf eine Pflichtverletzung der Verwaltung geschlossen 

werden, da die Gesuchsteller nicht schlüssig begründen, geschweige denn be-

wiesen, dass ihre Ansicht zutreffe und die Verwaltung mit ihrer Annahme fasch 

liege. Einzig die Berechnung der Einzahlungen in den Erneuerungsfonds gestützt 

auf die Anteile an den Wohnflächen könnte vor dem Hintergrund der massgebli-

chen Reglementsbestimmung (act. 3/23 S. 17) als fehlerhaft betrachtet werden. 

Das Reglement sieht danach eine Verteilung dieser Zahlungen nach Wertquoten 

vor. Die Gesuchsgegnerin hat die Behauptung der Gesuchsteller, wonach die 

Gemeinschaft von dieser Verteilung beim Erneuerungsfonds – anders als bei der 

Verteilung der Nebenkosten – nicht abgewichen sei, nicht bestritten. Die Berech-

nung nach Wohnflächen wäre danach reglementswidrig. Allerdings lässt sich dem 

eingereichten Kapitalausweis nicht schlüssig entnehmen, dass die Gesuchsteller 

gestützt auf eine Berechnung der Anteile nach Wohnflächen zu bestimmten Zah-

lungen in den Erneuerungsfonds verpflichtet worden wären. Der Kapitalausweis 

enthält lediglich die Berechnung des Kapitalanteils der Gesuchsteller CD._____ 

per 31. Dezember 2014, der gestützt auf den Wohnflächenanteil berechnet wurde 

(act. 37/1). Eine Rechnung für die Bezahlung entsprechend berechneter Anteile 

an den Erneuerungsfonds wurde dagegen nicht eingereicht – und die Gesuchstel-

ler behaupten auch nicht konkret, solche Rechnungen erhalten zu haben. Eine 

Pflichtverletzung wäre daher, selbst wenn auf das Novum eingegangen würde, 

nicht schlüssig.  

5.12 Zu den weiteren Eingaben im Berufungsverfahren 

5.12.1 Die Gesuchsteller reichten im vorliegenden Berufungsverfahren nach 

der Erstattung der Berufungsschrift weitere Eingaben zu den Akten. Auf diese 

wird, soweit das Erforderliche nicht bereits in den vorstehenden Erwägungen ge-

sagt wurde, nachfolgend eingegangen.  

- 39 - 

5.12.2 Die Eingabe der Gesuchsteller vom 1. Februar 2016 (act. 59) enthält 

zunächst etliche Wiederholungen, auf die nicht mehr einzugehen ist. Sowohl die 

Herausgabe des Schlüssels zum I._____ und der übrige Vollzug des Vergleichs 

vom 24. April 2013 als auch die Zustellung der Jahresrechnung 2013, die Thema-

tik des Einsichtsrechts, die Thematik der Fussgängerbrücke und der entspre-

chenden Gerichtsverfahren und die Abgrenzung der Fassadensanierung von Fer-

tigstellungskosten wurden in den vorstehenden Erwägungen behandelt. Dasselbe 

gilt für die Thematisierung der Anwaltskosten der Eigentümermehrheit und für die 

Frage der Massgeblichkeit angefochtener Beschlüsse der Gemeinschaft.  

Wenn die Gesuchsteller Ausführungen der Gesuchsgegnerin direkt als 

Gründe für eine Absetzung der Verwaltung einschätzen wollen (act. 59 S. 4), so 

verkennen sie einmal mehr, dass Handlungen oder Unterlassungen der ihnen 

entgegen stehenden Mehrheit der Stockwerkeigentümer keine Pflichtverletzungen 

der Verwaltung sind. Dasselbe gilt für Verfehlungen, die (im Übrigen als unzuläs-

sige Noven) dem Rechtsvertreter der Gesuchsgegnerin entgegen gehalten wer-

den (act. 59 S. 4 f.).   

5.12.3 Mit ihrer weiteren Eingabe vom 19. Februar 2016 thematisieren die 

Gesuchsteller erneut ihre Informationsansprüche, die sie gegenüber der Verwal-

tung geltend machten (act. 64). Auch darauf wurde bereits eingegangen. Ein wei-

terer Aspekt in diesem Zusammenhang ist, dass Rechtsanwalt Y._____ offenbar 

nicht nur die Stockwerkeigentümergemeinschaft, sondern auch die Verwaltung 

vertritt (act. 65/1). Es ist einigermassen naheliegend, dass die Verwaltung – der 

nun soweit ersichtlich erstmals direkt rechtliche Schritte angedroht wurden 

(act. 65/3) – ein wenn nicht geradezu deckungsgleiches, aber doch ähnlich gela-

gertes Interesse hat wie die Gesuchsgegnerin, die sich im vorliegenden Verfahren 

der Klage auf Absetzung der Verwaltung entgegensetzt. Für die Mandatierung 

desselben Rechtsanwaltes bestanden daher nachvollziehbare praktische Gründe. 

Mit Blick auf eine klare Auseinanderhaltung der verschiedenen Positionen und In-

teressen mag dieses Vorgehen etwas ungeschickt oder suboptimal gewesen sein. 

Eine schwerwiegende Pflichtverletzung der Verwaltung liegt darin aber jedenfalls 

nicht. In diesem Zusammenhang allenfalls nicht auszuschliessende anwaltsrecht-

- 40 - 

liche Probleme – Anlass für ein aufsichtsrechtliches Einschreiten ist für die Kam-

mer indes nicht ersichtlich – sind der Verwaltung nicht entgegen zu halten. 

5.12.4 Auf die weitere Noveneingabe der Gesuchsteller vom 13. April 2016 

(act. 67) wurde soweit erforderlich bereits eingegangen. Weiterungen dazu erüb-

rigen sich.  

6. Fazit: 

6.1 Nach den vorstehenden Erwägungen sind der Verwaltung zusammen-

gefasst die folgenden Pflichtverletzungen zur Last zu legen, wobei diese nach den 

vorstehenden Ausführungen allesamt nicht schwer wiegen:  

– Verrechnung der Anwaltskosten der Eigentümermehrheit im Streit ge-

gen die Gesuchsteller als gemeinschaftliche Kosten, an welchen sich 

auch die Gesuchsteller zu beteiligten haben: Dieses Vorgehen war 

nicht korrekt. Die Pflichtverletzung wiegt indes nicht schwer, zumal die 

Verwaltung sich auf eine im Schrifttum ebenfalls vertretene Auffassung 

stützen kann (vgl. vorne II./5.4.1.1).  

– Im Zusammenhang mit der feuerpolizeiliche Fussgängerbrücke auf 

dem Dach des gemeinschaftlichen Gebäudes reagierte die Verwaltung 

erst mit beträchtlicher Verspätung auf die Beanstandungen der Ge-

suchsteller zum regelungslosen Zustand und setzte eine Stockwerkei-

gentümerversammlung zur Bestimmung des Brückenstandorts erst mit 

Einladung vom 9. Januar 2015 auf den 9. Februar 2015 fest (vgl. vorne 

II./5.5.4).   

– Vollzug des Vergleichs vom 24. April 2013: In diesem Zusammenhang 

ging es um die verweigerte Herausgabe der Treppenhausschlüssel und 

um die Weiterungen mit den entsprechenden Vorkehren im Interesse 

der Gesuchsteller. Die Verwaltung hat ihre Pflichten verletzt, da sie die 

Gesuchsteller gegenüber den anderen Eigentümern benachteiligte und 

lediglich die andere Gesuchsteller begünstigenden Aspekte direkt und 

unverzüglich vollzog und die weiteren Reglementsanpassungen nicht 

- 41 - 

am nächsten Versammlungstermin traktandierte (vgl. vorne II./5.6.4, 

5.6.6).   

– Die Verwaltung verweigerte gegenüber den Gesuchstellern Aufschlüs-

se über die Bezahlung von Fertigstellungskosten und stellte sich zu 

Unrecht auf den Standpunkt, über das Einsichtsrecht müsste die Ge-

meinschaft zunächst entscheiden (vgl. vorne II./5.7.4).  

– Weiter liess bzw. lässt die Verwaltung sich gegenüber den Gesuchstel-

lern durch denselben Rechtsanwalt vertreten wie die Gesuchsgegnerin 

(vgl. vorne II./5.12.3).  

6.2 Die aufgezeigten Pflichtverletzungen, die der Verwaltung zur Last zu 

legen sind, wiegen auch in ihrer Gesamtheit nicht so schwer, als dass den Ge-

suchstellern eine Fortführung des Verwaltungsverhältnisses mit der Verwaltung 

nicht mehr zumutbar wäre. Eine Absetzung der Verwaltung ist aufgrund dieser 

Sachverhalte nicht gerechtfertigt. Insgesamt und im Ergebnis ist der angefochtene 

Entscheid somit nicht zu beanstanden. Das führt zur Abweisung der Berufung und 

zur Bestätigung des angefochtenen Entscheids.  

III. 

1. Ausgangsgemäss werden die Gesuchsteller für das Berufungsverfah-

ren kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO).  

2. Die Entscheidgebühr richtet sich nach dem Streitwert bzw. dem tat-

sächlichen Streitinteresse, dem Zeitaufwand des Gerichts und der Schwierigkeit 

des Falls (§ 2 Abs. 1 der Gebührenverordnung des Obergerichts vom 8. Septem-

ber 2010 [GebV OG]). Dem tragen die Tarife gemäss §§ 4 ff. GebV OG Rech-

nung. Der Streitwert des Berufungsverfahrens beträgt wie eingangs aufgezeigt 

Fr. 194'000.00 (vorne II./1.1). Die Entscheidgebühr ist in Anwendung von § 4 

Abs. 1 und 3, § 8 Abs. 1 sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG auf Fr. 8'000.00 fest-

zusetzen. 

- 42 - 

3. Zudem haben die Gesuchsteller der Gesuchsgegnerin eine Parteient-

schädigung zu bezahlen, die nach der Verordnung des Obergerichts über die An-

waltsgebühren vom 8. September 2010 (AnwGebV) festzusetzen ist (Art. 105 

Abs. 2 ZPO). In Anwendung der §§ 4 Abs. 1-3, 9 und 13 Abs. 1-2 AnwGebV (die-

se Bestimmungen konkretisieren die allgemeinen Vorgaben von § 2 Abs. 1 lit. c-e 

AnwGebV) ist die Grundgebühr ausgehend vom erwähnten Streitwert auf 

Fr. 6'500.00 zu beziffern. Für die Stellungnahme vom 15. Februar 2016 (act. 62) 

ist ein Zuschlag von Fr. 700.00 zuzusprechen (§ 11 Abs. 2 AnwGebV). Dazu ist 

der beantragte Mehrwertsteuerzuschlag zuzusprechen (vgl. Kreisschreiben vom 

17. Mai 2006 mit Ergänzung vom 17. September 2010). Die Gesuchsteller haften 

der Gesuchsgegnerin solidarisch für den ganzen Betrag (Art. 106 Abs. 3 ZPO).  

Es wird erkannt:  

1. Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Einzelgerichts im summa-

rischen Verfahren des Bezirksgerichtes Horgen vom 18. November 2015 

wird bestätigt.  

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'000.00 festgesetzt. 

3. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Gesuchstellern und Beru-

fungsklägern auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet.  

4. Die Gesuchsteller und Berufungskläger werden verpflichtet, der Gesuchs-

gegnerin und Berufungsbeklagten für das Berufungsverfahren eine Partei-

entschädigung von Fr. 7'200.00 zuzüglich Fr. 576.00 (8 % Mehrwertsteuer 

auf Fr. 7'200.00), total Fr. 7'776.00 zu bezahlen.  

Die Gesuchsteller und Berufungskläger haften für die Parteientschädigung 

solidarisch.  

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Bezirksgericht Horgen, 

je gegen Empfangsschein, an die Gesuchsgegnerin und Berufungsbeklagte 

unter Beilage je eines Doppels bzw. einer Kopie der act. 64, 65/1-6, 67 und 

68, sowie an die Obergerichtskasse. 

- 43 - 

Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück. 

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 

30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
rund Fr. 194'000.00. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 

 
 

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 

 
Der Gerichtsschreiber: 

 
 
 

lic. iur. T. Engler 
versandt am: 

	Urteil vom 7. Juni 2016
	Rechtsbegehren (act. 1 S. 2):
	Urteil des Einzelgerichts im summarischen Verfahren des  Bezirksgerichts Horgen vom 18. November 2015 (act. 45 = act. 48 = act. 50):
	Erwägungen:
	I.
	II.
	III.

	Es wird erkannt:
	1. Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Einzelgerichts im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Horgen vom 18. November 2015 wird bestätigt.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'000.00 festgesetzt.
	3. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Gesuchstellern und Berufungsklägern auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet.
	4. Die Gesuchsteller und Berufungskläger werden verpflichtet, der Gesuchsgegnerin und Berufungsbeklagten für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 7'200.00 zuzüglich Fr. 576.00 (8 % Mehrwertsteuer auf Fr. 7'200.00), total Fr. 7'776.0...
	5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Bezirksgericht Horgen, je gegen Empfangsschein, an die Gesuchsgegnerin und Berufungsbeklagte unter Beilage je eines Doppels bzw. einer Kopie der act. 64, 65/1-6, 67 und 68, sowie an die Obergeric...
	6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...