# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ff9feee2-a923-53f4-984b-36bf7f8e34cc
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-04-18
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 18.04.2017 PS170075
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_PS170075_2017-04-18.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde 
über Schuldbetreibung und Konkurs  
 

 

Geschäfts-Nr.: PS170075-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin 

lic. iur. A. Katzenstein und Ersatzrichterin Prof. Dr. I. Jent-Sørensen 

sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. O. Canal 

Beschluss und Urteil vom 18. April 2017 

in Sachen 

 

1. Aktiengesellschaft A._____ Airport,  
2. B._____ Holding AG,  

3. A._____ Liegenschaften AG,  
4. C._____ AG,  

Beschwerdeführerinnen, 

 

gegen 

 
1. D._____,  

2. E._____,  

3. F._____,  
4. G._____,  

5. H._____,  

Beschwerdegegner, 

 

1, 2, 3, 4 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____, 

 

betreffend Versteigerung 
(Beschwerde über das Betreibungsamt Rüti) 

 
 
Beschwerde gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Hinwil vom 27. Februar 2017 
(CB170012) 
 

- 2 - 

Erwägungen: 

I. 

 1. Am tt.mm.2017 wurden im Rahmen der Grundpfandbetreibungen Nr. 1 

und Nr. 2 des Betreibungsamtes Rüti die beiden Grundstücke Wohn- und Gast-

haus A._____ Kat. Nr. 3 (Grundbuch Blatt 4) und Hangar A._____ Kat. Nr. 5 

(Grundbuch Blatt 6) versteigert. Ersteigerer ist H._____. Die Beschwerdeführerin-

nen beschweren sich zum einen über die Versteigerung als solche, machen je-

doch auch verschiedene betreibungsamtliche Verfahrensfehler aus der Zeit vor 

der Versteigerung geltend, nämlich betreffend Steigerungsankündigungen, Stei-

gerungsbedingungen und Lastenverzeichnissen.  

 2. Die Beschwerdeführerinnen erhoben bei der Vorinstanz Beschwerde mit 

folgenden Begehren (act. 1 S. 2 f.):  

"- Die beiden am tt.mm.2017 vom Betreibungsamt Rüti ZH (infolge Verwertungsbe-
gehren der Gläubiger I._____ Erben) an den einzigen Bieter mit Höchstgebot 
(H._____) erteilten "Zuschläge" für Hotel und Hangar seien aufzuheben, unter an-
derem auch wegen Nichtigkeit. 

- Es sei in dieser Sache Befangenheit der Mitglieder der Unteren Aufsichtsbehörde 
am Bezirksgericht Hinwil festzustellen, weshalb das dafür erforderliche Verfahren 
durchzuführen und eine andere Aufsichtsbehörde mit dieser Sache zu betrauen sei. 
Die in vorliegender Beschwerde genannten Mitglieder der Aufsichtsbehörde und 
Richter am Bezirksgericht Hinwil sollen in den Ausstand treten. 

- Es sei in dieser Sache aufschiebende Wirkung anzuordnen, damit es nicht möglich 
ist, die vom BA Rüti erteilten "Zuschläge" ins Grundbuch einzutragen. Eine voreilige 
Eintragung wäre schwer rückgängig zu machen und verursacht unnötige Kosten 
und Umtriebe". 

 3. Die Vorinstanz hat die Beschwerde mit Entscheid vom 27. Februar 2017 

abgewiesen (act. 15 S. 24 f.). Dagegen beschwerten sich die Beschwerdeführe-

rinnen rechtzeitig bei der Kammer (Zustellung: 8. März 2017, Postaufgabe Be-

schwerde: 20. März 2017). Die Akten wurden beigezogen.  

 4. Die Beschwerdeführerinnen stellen im Beschwerdeverfahren vor der 

Kammer folgende Rechtsbegehren:  

- 3 - 

"- Das Urteil der UAB mit der Geschäfts-Nr. CB170012-E/U01 vom 27. Februar 2017 sei samt 
der Kostenverfügung (Fr. 500.-) aufzuheben und die Sache sei an die Vorinstanz zurückzu-
weisen, und zwar mit dem Auftrag ..... 

a)  die UAB habe bezüglich der befürchteten Befangenheit zu befinden bzw. es sei das da-
für vorgeschriebene Verfahren einzuleiten. 

b)  es sei sodann in dieser Sache Befangenheit (Vorbefassung) der Mitglieder der UAB am 
Bezirksgericht Hinwil festzustellen, weshalb eine andere Aufsichtsbehörde mit dieser 
Sache zu betrauen sei. 

 Die in der Beschwerde an die Vorinstanz und in vorliegender Beschwerde genannten 
Mitglieder der Aufsichtsbehörde und Richter am Bezirksgericht Hinwil sollen in den Aus-
stand treten. Der Fall sei deswegen an eine andere Aufsichtsbehörde zu übergeben, die 
nochmals zu befinden hat. 

- Sodann soll die neue UAB ..... 

c)  die Beschwerdegegner 1 und 2 zur Vernehmlassung einladen, 

d)  die beantragten Beweise erheben,  

e)  und einen zweiten Schriftwechsel durchführen, auf dass es uns möglich ist, zu dem, was 
die Beschwerdegegner 1 und 2 gegen uns vorgebracht haben, kurz Stellung zu nehmen 
(Art. 6 EMRK). 

f)  in anderer Zusammensetzung nochmals in der Sache befinden, allenfalls infolge der 
Wichtigkeit der Sache an einer dazu anberaumten Hauptverhandlung.  

oder, falls keine Rückweisung an die Vorinstanz erfolgt, sei/en 

- das Urteil der UAB mit der Geschäfts-Nr. CB170012-EIU01 vom 27. Februar 2017 samt der 
Kostenverfügung (Fr. 500.-) aufzuheben.  

- die beiden am tt.mm.2017 vom Betreibungsamt Rüti ZH (infolge Verwertungsbegehren der 
Gläubiger I._____ Erben) an den einzigen Bieter mit Höchstgebot (H._____) erteilten 
,Zuschläge'  für Hotel und Hangar aufzuheben, unter anderem auch wegen Nichtigkeit. 

- in dieser Sache aufschiebende Wirkung anzuordnen, damit es nicht möglich ist, die vom BA 
Rüti erteilten ,Zuschläge' ins Grundbuch einzutragen. Eine voreilige Eintragung wäre 
schwer rückgängig zu machen und verursacht unnötige Kosten und Umtriebe". 

 5. Die Beschwerdeführerinnen haben um Erteilung der aufschiebenden Wir-

kung ersucht, um die Eintragung der Handänderungen im Grundbuch zu verhin-

dern: Würde die Eintragung erfolgen, würden vollendete Tatsachen geschaffen, 

und das, obwohl gegen die Versteigerung noch Beschwerden hängig seien. Wenn 

die Vorinstanz schreibe, dass das Betreibungsamt die Handänderung erst mit 

Rechtskraft des Urteils vornehmen werde, sei dies nicht gesichert (act. 16 S. 48).  

- 4 - 

 Bereits die Vorinstanz hat auf Art. 66 Abs. 1 VZG hingewiesen, wonach ein 

Grundbucheintrag nicht erfolgen darf, bevor der Zuschlag rechtskräftig ist und alle 

früheren Beschwerden beseitigt sind (vgl. dazu VZG-Komm.-Häberlin, N. 2 zu 

Art. 66, N. 2 zu Art. 60). Deshalb wurde mit Verfügung vom 29. März 2017 auf das 

Begehren der Beschwerdeführerinnen nicht eingetreten (act. 20).  

 6. Im Zusammenhang mit der Behandlung der vorliegenden Beschwerde ist 

von Bedeutung, welche Fragen in früheren Verfahren thematisiert wurden. Beizu-

ziehen sind daher die Akten die Geschäftsnummern PS160144 und PS170021. 

Die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis wurden lediglich in der 

Geschäftsnummer PS170048 eingereicht, spielen aber vorliegend ebenfalls eine 

Rolle. Aus dem Entscheid des Verfahrens PS170061 wird zitiert. Das führt zum 

Beizug auch dieser Akten.  

 7. Die Beschwerdeführerinnen stellen Anträge zu den Modalitäten des 

durchzuführenden Verfahrens vor einer neu einzusetzenden unteren Aufsichtsbe-

hörde. Da die Kammer – wie zu zeigen sein wird – mangels Befangenheit keine 

Wiederholung des erstinstanzlichen Beschwerdeverfahrens anordnet, ist darauf 

nicht im Einzelnen einzugehen. Anzumerken ist lediglich, dass SchK-Be-

schwerdeverfahren nach den Regeln des summarischen Verfahrens (analog) ab-

gewickelt werden und dass aufgrund von § 18 EG SchKG, §§ 83 f. GOG i.V.m. 

Art. 252 ff. ZPO zur Anwendung kommt (vgl. dazu ZR110/2011 Nr. 78).  

 8. Gemäss Art. 322 Abs. 1 ZPO, der gemäss § 18 EG SchKG und §§ 83 f. 

GOG Anwendung findet, kann auf die Einholung einer Beschwerdeantwort ver-

zichtet werden, wenn die Sache spruchreif ist. Wird die Beschwerde nämlich ab-

gewiesen, so werden die Rechte der obsiegenden Beschwerdegegner nicht tan-

giert, so dass ihre Interessen nicht verletzt sind, wenn sie sich nicht vernehmen 

lassen können (BGer 5A_849/2015 vom 27. Juni 2016 E. 3). 

- 5 - 

II. 

 1. Die Beschwerdeführerin 3 hat im Zusammenhang mit der vorliegenden 

Grundstückverwertung bereits zahlreiche Beschwerden geführt (act. 15 S. 3). Die 

Beschwerdeführerin 4 hat sich in neuerer Zeit ebenfalls verschiedentlich be-

schwert. Die Beschwerdeführerin 1 ist bisher bei der Kammer in den Verfahren 

PS140269 und PS150021 (www.gerichte-zh.ch) Beschwerdeführerin gewesen. Im 

Zusammenhang mit der Verwertung der beiden Grundstücke ist die Beschwerde-

führerin 2 bis anhin noch nicht in Erscheinung getreten.  

 a) Die Beschwerdeführerin 1 – die Aktiengesellschaft A._____ Airport – ist 

Mieterin mit einem langfristigen Mietvertrag des Grundstückes mit dem Hangar 

(act. 16 S. 7), erstmals kündbar per 30. Juni 2022. Gemäss bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung hat sie ein besonderes, den Realobligationen vergleichbares 

Rechtsverhältnis am zu verwertenden Grundstück (vgl. OGer ZH PS150021, Ur-

teil vom 19. März 2015 E. III./1.) und ist in diesem Zusammenhang zur Beschwer-

de legitimiert. 

 b) Zur Legitimation der Beschwerdeführerin 2 hat die Vorinstanz Folgendes 

erwähnt: "Mieterin des Wohn- und Gasthauses ist demgegenüber gemäss Las-

tenverzeichnis nicht die Beschwerdeführerin 2, sondern die Aktiengesellschaft 

A._____ Gastronomie in Liquidation […]. Die Beschwerdeführerin 1 [hier: Be-

schwerdeführerin 2] hat bereits im Verfahren CB170001-E geltend gemacht, dass 

die Aktiengesellschaft A._____ Gastronomie den Mietvertrag im Januar 2016 an 

sie abgetreten habe, wobei dieser Einwand letztlich als nicht belegt abgelehnt 

werden musste […]. Da die Beschwerdeführerin 2 im vorliegenden Verfahren kei-

ne Ausführungen macht bzw. belegt vorbringt, welche einen anderen Schluss zu-

liessen, ist nach wie vor davon auszugehen, dass sie nicht Mieterin des Wohn- 

und Gasthauses A._____ ist. Somit ist ihrerseits kein schutzwürdiges Interesse 

für die vorliegende Beschwerde erkennbar, weshalb auf ihre Beschwerde ge-

samthaft nicht einzutreten ist" (act. 15 S. 8 f.).  

- 6 - 

 Dem halten die Beschwerdeführerinnen vor der Kammer entgegen: Die 

B._____ Holding AG "sei als Mieterin, an welche der anerkannte langfristige Miet-

vertrag für Hotel und Restaurant der Aktengesellschaft A._____ Gastronomie 

frühzeitig abgetreten wurde, zur Beschwerde berechtigt. Deren Interesse liegt da-

rin, den Mietvertrag nicht über die Steigerung zu verlieren, keinesfalls in einem 

nichtigen Vorgang und zu einem derart tiefen Preis, bei welchem alle Beteiligten 

zu Schaden kommen". Wenn die Vorinstanz – so die Beschwerdeführerinnen – 

sich darauf berufe, dass das Mietverhältnis nicht bewiesen sei, so sei das eine 

Schutzbehauptung und widerspreche den vorgelegten Beweisen. Der Mieter-

wechsel sei insbesondere wegen des (nicht rechtskräftigen) Konkurses erforder-

lich geworden. Es gelte die Handels- und Gewerbefreiheit sowie die Vertragsfrei-

heit, so dass eine solche Vereinbarung möglich gewesen sei.  

 c) Die "der UAB vorgelegten Beweise" finden sich in den vorliegenden Ver-

fahrensakten nicht, auch nicht bei jenen der Vorinstanz in diesem Verfahren. Die 

Vorinstanz hat erwähnt, die Beschwerdeführerin 2 habe im Verfahren  

CB170001-E geltend gemacht, dass ihr der Mietvertrag im Januar 2016 abgetre-

ten worden sei, diesen Einwand allerdings nicht habe belegen können. Der Pro-

zess CB170001-E betreffend Schliessung des Betriebes der A._____ Gastrono-

mie AG wurde mit der Geschäftsnummer PS170061 an die Kammer weitergezo-

gen, die im Urteil vom 14. März 2017 auf S. 4 f. ausführte: "Zwar werden in die-

sem Verfahren zwei Papiere eingereicht, mit welchen eine am 10. Januar 2016 

erfolgte «Abtretung» des Mietvertrages von der Konkursitin an die B._____ Hol-

ding belegt werden soll […]. Das alles ist namens aller drei angeblich beteiligten 

Parteien von J._____ unterzeichnet (act. 2/6 und 2/7 im Dossier CB170001). 

Dass die Konkursitin [es ist die Rede von der A._____ Gastronomie AG] damit per 

1. Juni 2016 den Betrieb aufgegeben habe, wird damit nicht glaubhaft gemacht, 

geschweige denn bewiesen. Der Kontoauszug der Appenzeller Kantonalbank 

über ein «Kontokorrent GASTRONOMIE» der «Aktiengesellschaft A._____» 

(act. 2/3 im Dossier CB170001) weist diverse Gutschriften und Belastungen aus, 

welche den Betrieb von Hotel und Restaurant «A._____» betreffen können, aber 

nicht müssen – die unpräzise Bezeichnung der Kontoinhaberin macht das Doku-

ment zum Beweis einer Betriebsübergabe ohnehin wertlos […]. Es wird darauf 

- 7 - 

verwiesen, J._____ habe die Betriebsübernahme dem Konkursamt gegenüber 

schriftlich behauptet. Und es wird das der unteren Aufsichtsbehörde Vorgetragene 

ohne Bezugnahme auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheides wieder-

holt. Das alles macht es nicht glaubhaft und erst recht nicht bewiesen, dass die 

Schuldnerin [die A._____ Gastronomie AG] den statutengemässen Betrieb 

«A._____» aufgegeben und der Eigentümerin der Liegenschaft «in Verbindung» 

mit der B._____ Holding AG übertragen hat (was immer das heissen soll)". 

 Angesichts der Tatsache, dass im vorliegenden Verfahren nichts eingereicht 

wurde, was den Standpunkt der Beschwerdeführerinnen zusätzlich stützen könn-

te, ist auch für das vorliegende Verfahren die B._____ Holding AG nicht als Miete-

rin anzusehen, so dass ihr die Beschwerdelegitimation fehlt und auf ihre Be-

schwerde nicht einzutreten ist.  

 d) Die Beschwerdeführerin 3 ist als (ehemalige) Grundeigentümerin legiti-

miert. Die Beschwerdeführerin 4 ist nachrangige Grundpfandgläubigerin, im 

Nachgang zu den Beschwerdegegnern 1-4. Die Höhe der Forderungen der vor-

gehenden Grundpfandgläubiger lassen es zwar als wenig realistisch erscheinen, 

dass sich der Steigerungspreis in einer zweiten Versteigerung derart erhöhen 

könnte, dass die Beschwerdeführerin 3 als nachgehende Grundpfandgläubigerin 

davon profitieren könnte. Da dies jedoch keine feststehende Tatsache ist, ist von 

einer Beschwerdeberechtigung auszugehen.  

 Anzumerken ist, dass die Beschwerdelegitimation gemäss SchKG eine be-

sondere ist: "Wer durch die angefochtene Verfügung eines Zwangsvollstre-

ckungsorgans in seinen rechtlichen oder zumindest tatsächlichen Interessen be-

troffen und dadurch beschwert ist und deshalb ein schutzwürdiges Interesse an 

der Aufhebung oder Abänderung der Verfügung hat" (BSK SchKG I-

Cometta/Möckli, 2. Auflage 2010, N. 40 zu Art. 17; BGE 129 III 595 E. 3; 120 III 

42 E. 3). Auch bei einer grundsätzlich bejahten Legitimation kann sie deshalb je 

nach Beschwerdethema besonders erörtert werden müssen (KuKo SchKG-

Bernheim/Känzig, 2. Aufl. 2014, N. 5 zu Art. 143a).  

- 8 - 

 2. a) Die Beschwerdeführerinnen verlangen Rückweisung an die Vorinstanz, 

damit diese wegen der von ihnen befürchteten Befangenheit das vorgeschriebene 

Verfahren einleite sowie über den Ausstand der "genannten Mitglieder der Auf-

sichtsbehörde und Richter am Bezirksgericht Hinwil" befinde. Über den Fall als 

solchen habe dann eine andere Aufsichtsbehörde nochmals zu befinden (act. 16 

S. 2). Die Rügen im Vorfeld der Versteigerung, dass gewisse Vorgänge und Ur-

kunden nicht dem SchKG und der VZG entsprechen, seien von der Vorinstanz 

zunächst geschützt, später aber "kurz und bündig" abgelehnt worden. Der Vor-

instanz habe der Wille zur Durchsetzung des Rechts gefehlt, sie habe einzig die 

Versteigerungen ohne faires Verfahren endlich durchsetzen wollen (act. 16 

S. 3 f.). Die bereits früher befürchtete und thematisierte Befangenheit habe die 

Vorinstanz jeweilen wegen fehlender namentlicher Nennung der befangenen 

Richter verneint. Ausserdem sehe die Vorinstanz keinen Grund für einen Aus-

stand, auch wenn mehrfach gegen eine Person (?) entschieden worden sei und 

Mängel, die auch ohne Klage oder Beschwerde hätten festgestellt werden müs-

sen, wider besseres Wissen zugelassen worden seien (act. 16 S. 4). 

 b) In der hier von der Kammer zu beurteilenden Beschwerde sind folgende 

Richter/innen bzw. Ersatzrichter/innen und Gerichtsschreiber/innen der Vorinstanz 

namentlich erwähnt (act. 16 S. 7):  

… [Namentliche Nennung von 22 Personen]  

 Die Beschwerdeführerinnen weisen darauf hin, dass im vorinstanzlichen 

Verfahren nur die Gerichtspräsidentin, Vizepräsident K._____, Ersatzrich-

ter/Gerichtsschreiber L._____ und M._____, Gerichtschreiberin/Ersatzrichterin 

mitgewirkt haben. Dass M._____ erneut mitgewirkt habe, erstaune, sei sie es 

doch gewesen, die in einem früheren Verfahren den "Zürcher Oberländer" mit 

Amtsgeheimnissen bedient habe. Zwar seien Gerichtsverhandlungen öffentlich. 

Wenn die Journalisten dann allerdings nicht daran teilnähmen, müsse es damit 

sein Bewenden haben. Die Nennung aller Personen durch die Beschwerdeführe-

rinnen sei angezeigt, auch jener die nicht mehr bei der Vorinstanz tätig seien, sei 

nicht überflüssig, wenn es zu einer Neubesetzung des Gerichts komme. Es müs-

se eine völlig andere Aufsichtsbehörde eingesetzt werden (act. 16 S. 9). Mit Hin-

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weis auf Entscheide des Bundesverwaltungs- und des Bundesgerichts weisen die 

Beschwerdeführerinnen darauf hin, dass es genüge, wenn bei objektiver Betrach-

tung der Anschein der Befangenheit und der Voreingenommenheit erweckt wer-

de, was durch ein bestimmtes Verhalten des betreffenden Richters oder bei ge-

wissen äusseren Gegebenheiten funktioneller und organisatorischer Natur be-

gründet sein könne (act. 16 S. 9 f.).  

 Zur Ansicht der Vorinstanz, dass die Mitwirkung der gleichen Person (?) kei-

ne Befangenheit bewirke, sei zu sagen, dass nicht gegen Personen entschieden 

werde, sondern dass Mängel, die von Amtes wegen festzustellen gewesen wären, 

pflichtwidrig nicht geahndet worden seien. Dass eine pflichtvergessene Aufsichts-

behörde nun plötzlich umdenke, sei nicht zu erwarten, sondern es sei wahrschein-

licher, dass begangene Fehler kaschiert würden. Deshalb müsse die Versteige-

rung und die Zuschläge angefochten werden, so dass es möglich sei, alles, was 

falsch gelaufen sei, vorzubringen. Dazu gehöre auch, dass das Bundesgericht die 

Entscheide, die die Fortsetzung der Vorbereitung der Versteigerung ermöglicht 

hätten, erst kurz vor Weihnachten/Neujahr und damit vor den Gerichts- und Be-

treibungsferien eröffnet habe, obwohl Betreibungshandlungen dann nicht möglich 

seien. Der Amtsleiter des Betreibungsamtes sei in den Wochen 7-10 abwesend 

gewesen, so dass ein nur sehr kurzes Zeitfenster von ca. vier Wochen zur Vorbe-

reitung und zum Vollzug der Versteigerung geblieben seien. Fritzsche/Walder, 

Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, Band 1, § 31 Rz 23 

würden unter Hinweis auf Art. 29 VZG bei einer Bekanntmachung nach Art. 138 

SchKG von mindestens 45-50 Tage vor der Steigerung ausgehen. Allen Beteilig-

ten hätte mehr Zeit belassen werden müssen (act. 16 S. 4). Zu berücksichtigen 

wären auch die Kaufinteressenten gewesen, die in grosser Zahl anzusprechen 

gewesen wären. Nach der Besichtigung vom 12. Januar 2017 wäre mehr Zeit nö-

tig gewesen, um – je nach Rechtsform der Interessenten – einen Gesellschafts-

beschluss zu erwirken und um eigene und fremde Mittel bereitstellen zu können, 

was bei Art und Grösse des "A._____s" so kurzfristig nicht möglich sei. Unmögli-

ches zu verlangen, sei Ermessensmissbrauch und Willkür und habe mögliche 

Kaufinteressenten am Mitbieten gehindert. Jede Handlung des Betreibungsamtes 

sei anfechtbar, aber wegen der zeitlichen Verhältnisse sei es nicht möglich gewe-

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sen, den Instanzenzug zu durchlaufen. Keine einzige Eingabe des Beschwerde-

führers sei berücksichtigt oder rechtskräftig abgeschlossen worden. Die Anfech-

tung der Zuschläge sei von der Vorinstanz abgewiesen worden; aus ihren Ausfüh-

rungen sei ersichtlich, dass sie es darauf abgesehen habe, die Beschwerde ab-

zuweisen. Eindeutige Sachdarstellungen, die zwingend zur Aufhebung des Zu-

schlages hätten führen müssen, seien nicht erwähnt bzw. umgangen worden. Die 

Vorbefassung steche ins Auge (act. 16 S. 4 f.). 

 c) Die Vorinstanz hat die Rechtsgrundlagen (Art. 10 i.V.m. Art. 20a Abs. 3 

SchKG, § 18 EG SchKG und §§ 83 f. GOG) zur Befangenheit rekapituliert und 

Folgendes ausgeführt (act. 15 S. 5 ff.): Art. 10 SchKG sehe den Ausstandsgrund 

der Vorbefassung nicht explizit vor, so dass es nicht notwendig sei, die Be-

schwerde an eine andere Aufsichtsbehörde zu überweisen (act. 15 S. 6 E. 3.). 

Entscheidungen seien im Rahmen des Aufsichtsverfahrens anzufechten. Das 

Problem, dass die Aufsichtsbehörde versucht sein könnte, frühere Fehlentschei-

dungen zu kaschieren, würden sich daher nicht stellen (act. 15 S. 7). Blosse Auf-

zählungen würden keinen Ausstandsgrund glaubhaft machen. Bezüglich einzelner 

Personen sei nicht ersichtlich, inwiefern ein Interessenkonflikt bestehen könnte. 

Die behauptete Amtsgeheimnisverletzung durch eine Richterin werde nicht weiter 

substantiiert, weder persönlich noch sachlich (act. 15 S 7). 

 d) Was die Beschwerdeführerinnen der Vorinstanz vorwerfen, ist letztlich, 

dass sie nicht in ihrem Sinne entschieden hat, was kein Befangenheitsgrund ist. 

Nach Regina Kiener, Richterliche Unabhängigkeit, Bern 2001, S. 164 ist zunächst 

danach zu fragen, ob sich der Tatbestand der Vorbefassung überhaupt verwirk-

licht hat und danach ist anhand der konkret zu entscheidenden Sachfrage zu prü-

fen, ob die betreffende Person weiterhin offen und nicht vorbestimmt ist. Im Ein-

zelfall kann sich die Frage stellen, ob sich ein Richter durch seine Mitwirkung an 

früheren Entscheidungen bereits in einem Mass festgelegt hat, das ihn nicht mehr 

als unvoreingenommen und dementsprechend das Verfahren nicht mehr als offen 

erscheinen lässt (Peter Diggelmann, DIKE-Komm-ZPO [2. Auflage 2016], N. 49 

zu Art. 47).  

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 e) Im vorliegenden Fall sind die Beschwerdeführerinnen bzw. einzelne von 

ihnen mit einer Vielzahl von Beschwerden an die beiden kantonalen Aufsichtsbe-

hörden und an das Bundesgericht gelangt. Die zahlreichen Beschwerdemöglich-

keiten im Rahmen von SchK-Verfahren beruhen darauf, dass gegen jede betrei-

bungs- bzw. konkursamtliche Verfügung Beschwerde geführt werden kann 

(Art. 17 Abs. 1 SchKG), und zwar nicht im Sinne von prozessleitenden Entschei-

dungen bzw. Zwischenentscheidungen, wie sie im Rahmen eines Zivilprozesses 

vorkommen, sondern je in einem neuen, eigenen, in sich geschlossenen Be-

schwerdeverfahren über zwei bzw. drei Instanzen (Art. 13 Abs. 2 SchKG; Art. 90 

BGG). Bei richtiger Anwendung der Regeln kann jede Verfügung allerdings nur 

einmal angefochten werden und einer nochmaligen Prüfung stehen die Grundsät-

ze der Einmaligkeit des Rechtsschutzes entgegen, wobei die Rechtskraft auf die 

gleiche Zwangsvollstreckung beschränkt ist (BGE 133 III E. 2.1; BSK SchKG I-

Cometta/Möckli, 2. Auflage 2010, N. 15 zu Art. 15). Die Nichtigkeit kann zwar los-

gelöst von der Beschwerdelegitimation und von laufenden Beschwerdefristen gel-

tend gemacht werden. Ist dann allerdings beschwerde- bzw. aufsichtsrechtlich 

entschieden, so muss es dabei sein Bewenden haben und ein rechtskräftiger Ent-

scheid kann nicht nochmals auf Nichtigkeit überprüft werden.  

 Ausserhalb der Nichtigkeit gilt, dass das Beschwerderecht verwirkt und dass 

nicht im Zusammenhang mit einer späteren Verfügung eine frühere, bisher unan-

gefochten gebliebene, nunmehr (mit-)angefochten werden kann (vgl. Ingrid Jent-

Sørensen, BGG und SchKG, Wege zum Bundesgericht in Zivilsachen nach dem 

Bundesgerichtsgesetz, Zürich/St. Gallen 2007, S. 87 f.). Die Beschwerdeführerin-

nen gehen deshalb fehl, wenn sie in act. 16 S. 4 ausführen: "Diese in der Vergan-

genheit erfolgte Verweigerung der Aufsichtsbehörde/n gegenüber der Beschwer-

deführerin bzw. den Beschwerdegründen und der Aufgabe, eine rechtsgenügende 

Vorbereitung der Versteigerung zu ermöglichen bzw. zuzulassen und nötigenfalls 

anzuordnen, führt nun dazu, dass es unerlässlich ist, hiermit die Vorbereitung der 

Versteigerungen und die «Zuschläge», in welchem es möglich sein muss, alles, 

was bis anhin falsch gelaufen ist, vorzubringen".  

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 Die Beschwerdeführerinnen bzw. ein Teil von ihnen – immer vertreten durch 

die gleiche Person, ihren einzigen Verwaltungsrat J._____ – haben schon bisher 

verschiedentlich versucht, die gleichen Fragen mehrmals überprüfen zu lassen. 

Wenn sie damit nicht erfolgreich waren, mögen sie das als "Vorbefassung" emp-

funden haben. Entscheidend ist allerdings, dass die neuerliche Thematisierung 

der gleichen, bereits im Rahmen von früheren Verfahren beurteilten Fragen we-

gen des Prinzips der Einmaligkeit des Rechtsschutzes (Rechtskraft) ein für alle-

mal verbindlich entschieden ist. Mit Ausstandsbegehren können Verfahrensre-

geln, auch wenn sie als lästig empfunden werden, nicht aus der Welt geschaffen 

werden. Letztlich ist die Tatsache, dass Klagen oder Beschwerden für die einen 

Beteiligten negativ ausgehen, kein Grund zur Ablehnung der Gerichte, sondern al-

lenfalls Grund für die Ergreifung von Rechtsmitteln, wenn Entscheidungen von 

Gerichten und Behörden einer Nachkontrolle unterzogen werden wollen. Dass 

erstinstanzliche Entscheidungen beim Durchlauf durch (zwei) Rechtsmittelinstan-

zen nicht (im Sinne des Rechtsmittelklägers) abgeändert werden, ist kein Beleg 

für die Befangenheit der ersten Instanz, sondern spricht eher dafür, dass sie nicht 

fehlerhaft sind.  

 f) Ob es sich bei der in der Presse publizierten Information im Zusammen-

hang mit dem Konkurs der am vorliegenden Verfahren nicht beteiligten A._____ 

Gastronomie AG um die behauptete Amtsgeheimnisverletzung oder um Medien-

öffentlichkeit handelt (Steinmann, St. Galler Kommentar [3. Auflage 2014], N. 54 

zu Art. 30; vgl. auch BGE 139 I 129 E. 3.5 und 3.6), muss nicht weiter untersucht 

werden, weil nicht ersichtlich ist, inwieweit die Vorinstanz bzw. Ersatzrichterin 

M._____ deshalb im vorliegenden Zusammenhang befangen sein soll.  

 g) Zu erwähnen ist schliesslich noch das, was die Vorinstanz bereits er-

wähnt hat: Dass die Ablehnung von ganzen Spruchkörpern und umso mehr von 

ganzen Gerichten als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist (Kiener, a.a.O., S. 164 

f.). Nur konkrete sachliche Gründe eines generellen Ausstandsgesuchs müssten 

– allenfalls von einer ausserordentlichen Besetzung – geprüft werden. Davon 

kann hier nicht die Rede sein und die Beschwerde betreffend die Befangenheit 

der Vorinstanz ist demnach abzuweisen.  

- 13 - 

 3. a) Die Beschwerdeführerinnen verlangen die Einholung der Vernehmlas-

sung der Beschwerdegegner und Abnahme der Beweise (act. 16 S. 10 f.), konkret 

seien zumindest die "sicheren" Beschwerdegegner 1 und 2 über den Beschwer-

deeingang zu informieren. Bei den so genannt "sicheren" Beschwerdegegnern 

handelt es sich nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen um das Betreibungsamt, 

(bezeichnet als Beschwerdegegner 1), und die Erben I._____ als Grundpfand-

gläubiger (bezeichnet als Beschwerdegegner 2). Kein entsprechendes Begehren 

wird bezüglich dem Beschwerdegegner 5, dem Ersteigerer, gestellt.  

 b) Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerinnen mussten die genannten 

Personen von der Vorinstanz nicht zur Vernehmlassung bzw. zur Stellungnahme 

respektive zur Beschwerdeantwort aufgefordert werden, was gleichermassen für 

das Verfahren vor der Kammer gilt. Das ist im Rahmen von diversen Beschwer-

deverfahren zumindest einem Teil der Beschwerdeführerinnen schon früher dar-

gelegt worden, z.B. in PS160144 S. 5 f., PS160153 S. 8 und zuletzt im Urteil der 

Kammer vom 21. März 2017 im Verfahren PS170021, S. 5 E. 6, wo ausgeführt 

wurde: Die Beschwerdeführerinnen verlangen «unter Hinweis auf Art. 6 EMRK, 

dass die Beschwerdegegner und die Vorinstanz zur Vernehmlassung eingeladen 

werden». Wann eine Vernehmlassung einzuholen ist, ist im Gesetz nicht vorge-

sehen. Art. 17 Abs. 4 SchKG nennt lediglich den Zeitpunkt, bis wann die Betrei-

bungsämter einen Entscheid, der bei der (unteren) Aufsichtsbehörde angefochten 

wurde, in Wiedererwägung ziehen können. Für das Beschwerdeverfahren vor der 

oberen kantonalen Aufsichtsbehörde fehlt jegliche Regelung im SchKG. In 

Art. 324 ZPO ist eine rein fakultativ einzuholende Stellungnahme bei der Vor-

instanz erwähnt, wofür hier allerdings kein Grund ersichtlich ist. Nach ständiger 

Rechtsprechung der Kammer wird Beschwerdeparteien, die obsiegen werden 

(was, wie aufzuzeigen sein wird, die Beschwerdegegner sind), mangels schüt-

zenswerten Interesses, sich als Obsiegende äussern zu können, i.S.v. Art. 322 

ZPO keine Frist zur Beschwerdeantwort bzw. zur Stellungnahme angesetzt. Er-

wähnenswert ist in diesem Zusammenhang, dass die Vorinstanz und das Betrei-

bungsamt keine eigenen Rechte wahrnehmen. Ganz besonders sind behauptete 

Vergleichsgespräche kein Anlass zu zusätzlichen Äusserungsmöglichkeiten. 

Zwangsvollstreckungsgläubiger haben Anspruch auf eine beförderliche Verfah-

- 14 - 

rensabwicklung und auf längst mögliche Einigungsbemühungen mit ungewissem 

Ausgang kann keine Rücksicht genommen werden, worauf ebenfalls schon früher 

hingewiesen wurde (vgl. z.B. PS160153 vom 5. September 2016 S. 6 f., publiziert 

bei www.gerichte-zh.ch; zuletzt in PS170021 S. 13 E. 1. c).  

III. (Mängel der Versteigerung) 

 1. Vorab ist festzuhalten, dass Mängel der am tt.mm.2017 durchgeführten 

Versteigerung im vorliegenden Beschwerdeverfahren thematisiert werden kön-

nen, da sich die Beschwerdeführerinnen bis anhin dazu nicht äussern konnten. 

 a) Die Beschwerdeführerinnen machen eine anfechtbare und nichtige Stei-

gerung geltend, weil keine Verkündung des verbindlichen Zuschlages mit oder 

ohne Mietverträge erfolgt sei (act. 16 S. 12 f.). Sie verweisen in diesem Zusam-

menhang auf die Schreiben des Betreibungsamtes vom tt.mm.2017 (act. 2/1 und 

2/2). In diesen beiden Schreiben wird J._____ als Organ der Beschwerdeführe-

rinnen bestätigt, dass Kat. Nr. 3 (Wohn-/Gasthaus) an der Versteigerung vom 

tt.mm.2017 zum Preis von Fr. 2'500'000.– bzw. Kat. Nr. 5 (Hangar) zum Preis von 

Fr. 120'000.– je an Herrn H._____ zugeschlagen worden sind. 

 Auffallend sei – so die Beschwerdeführerinnen – dass betreffend beider 

Grundstücke nicht bestätigt worden sei, welches Höchstgebot (Doppelaufruf) den 

"Zuschlag" erhalten habe, dasjenige mit oder ohne Überbindung des Mietvertra-

ges. Die Gantleitung habe anlässlich der Steigerung in beiden Fällen beide Aufru-

fe (mit oder ohne Überbindung der Mietverträge) durchgeführt, habe aber vor dem 

Gantpublikum nicht abschliessend verkündet, welches der beiden Höchstgebote 

(mit oder ohne Mietverträge) anlässlich der Versteigerung den definitiven Zu-

schlag erhalten habe. Das sei kein abschliessender Zuschlag, was die Gant nich-

tig mache. Normalerweise würden die Steigerungsbedingungen regeln, dass beim 

Doppelaufruf das Gebot mit dem höheren Preis den definitiven Zuschlag erhalte. 

Vorliegend würden die Steigerungsbedingungen zwar den Doppelaufruf kurz er-

wähnen, jedoch nicht weiter definieren. Dass die Beschwerdeführer 1-4 den Dop-

pelaufruf verlangt hätten, sei ja schon vor mehr als zwei Jahren bekannt gewe-

- 15 - 

sen. Für die Bestätigung der geltend gemachten Unterlassung des Betreibungs-

amtes sei die Zeugin N._____ angeboten worden, welche die Vorinstanz nicht 

angehört habe. Weitere Zeugen könnten z.B. Gantteilnehmer sein, die die Be-

schwerdeführerinnen jedoch wegen des Aufwandes für die Beschwerdeführung 

bis anhin nicht hätten ausfindig machen können; es werde um eine Fristanset-

zung ersucht, um aus dem Kreis der Zuschauer eine Person zu finden, die vom 

Vorgang der Gant auch etwas verstehe (act. 16 S. 12 f.). Als Zeugen kämen auch 

zwei im Saal anwesende Polizeiangehörige – inzwischen als O._____ und 

P._____ identifiziert – in Frage, so dass die Kantonspolizei Zürich aufzufordern 

sei, [die Namen und] Adressen der anwesenden Polizeibeamten mitzuteilen. Die 

Vorinstanz habe bei der Kantonspolizei zu Unrecht nicht nachgefragt. Eingereicht 

wurde ausserdem ein Email von Q._____@....ag (act. 17/18) sowie R._____ als 

Empfänger des Emails der N1._____ AG als Zeuge angerufen (act. 16 S. 13).  

 b) Die Vorinstanz hat unter Hinweis auf die Bestimmung zum Doppelaufruf 

(Art. 142 Abs. 1 SchKG) u.a. Folgendes aufgeführt: Im Rahmen des hier zur Dis-

kussion stehenden Doppelaufrufs sei bei beiden Aufrufen der gleiche Betrag ge-

boten worden und zwar durch dieselbe Person. Sei es zu keinem höheren Ange-

bot gekommen, so komme der Doppelaufruf – und damit auch seine Folgen – 

nicht in Frage. Die Beschwerdeführerin 1 habe ohnehin kein Interesse für weiter-

gehende Klärung zu sorgen, da sich das Mietverhältnis nicht verändert habe, ge-

he es doch grundsätzlich von Gesetzes wegen (Art. 261 Abs. 1 OR) auf den Er-

werber über. Ein Beweisverfahren sei deshalb nicht erforderlich. Auch die Be-

schwerdeführerinnen 3 und 4 hätten kein relevantes Rechtsschutzinteresse. Da 

die Gebotshöhe bei beiden Geboten gleich hoch sei, sei es für die Schuldnerin 

bzw. die Grundpfandgläubigerin irrelevant, auf welchen Zuschlag der Gebotspreis 

bezahlt werde. Das führe zu einem Nichteintretensentscheid (act. 15 S. 11).  

 c) Gemäss Art. 56 VZG erfolgt – wenn ein Doppelaufruf durchgeführt wer-

den muss – der Aufruf mit der Last mit dem Bemerken, dass der Meistbieter bis 

nach Schluss des zweiten Aufrufes ohne die Last behaftet bleibe. Können die 

Gläubiger aufgrund des ersten Angebotes befriedigt werden, so erfolgt kein zwei-

ter Aufruf (lit. a). Werden die Gläubiger im ersten Aufruf nicht befriedigt, so findet 

- 16 - 

der zweite Aufruf ohne die Last statt. Wird durch den zweiten Aufruf ein höherer 

Erlös erzielt, so erhält der Bieter mit diesem höheren Angebot den Zuschlag 

(lit. b). Werden gleich hohen Angebote erzielt, so wird der Zuschlag dem Höchst-

bietenden des ersten Aufrufes mit der Last zugeschlagen und ihm diese überbun-

den (lit. c).  

 In rechtlicher Hinsicht ist anzumerken, dass der Doppelaufruf für Mietverträ-

ge, die nicht vorgemerkt sind, 1989/90 aktuell wurde, als in der Mietrechtsrevision 

der Grundsatz "Kauf (oder Versteigerung) bricht Miete" zu Gunsten des Grund-

satzes "Kauf (oder Versteigerung) bricht Miete nicht" aufgegeben wurde. Art. 261 

Abs. 1 OR lautet: "Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Miet-

vertrages oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren 

entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den 

Erwerber über". In Abs. 2 lit. a ist vorgesehen, dass das Mietverhältnis auf den 

nächsten gesetzlichen Termin gekündigt werden kann, wenn dringender Eigen-

bedarf geltend gemacht werden kann. Hinsichtlich beschränkter dinglicher und 

vorgemerkter Rechte kann der Doppelaufruf den Untergang der ihm unterstellten 

Last bewirken. Für den Doppelaufruf bei (langfristiger [BGE 126 III 292]) Miete tre-

ten nun nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung andere Wirkungen ein, 

nämlich eine vom dringenden Eigenbedarf unbeeinflusste Kündigungsmöglichkeit 

auf den nächsten gesetzlichen Termin unter Einhaltung der ordentlichen gesetzli-

chen Frist (BGE 125 III 123 ff.). Aus dem Vorstehenden folgt, dass der Mietver-

trag ohnehin übergeht, dass es jedoch eine spezielle Beendigungsmöglichkeit 

gibt, je nachdem, ob der Doppelaufruf im Rahmen der Versteigerung Wirkungen 

zeigt oder nicht.  

 d) Diese Ausführungen der Vorinstanz sind zutreffend. Gemäss Art. 261 

Abs. 1 OR geht ein Mietvertrag ohnehin – und unabhängig davon, ob der Doppel-

aufruf verlangt wurde und Auswirkungen zeigt – von Gesetzes wegen auf den Er-

steigerer über, ohne dass es einer besonderen "Überbindung" bedürfte. Wurde für 

die Grundstücke unabhängig von den Mietverträgen der gleiche Preis geboten, 

was von den Beschwerdeführerinnen nicht bestritten wird, dann folgt aus Art. 261 

Abs. 2 OR und Art. 50 lit. c VZG, dass der Doppelaufruf wirkungslos geblieben ist. 

- 17 - 

Ist die Sachlage damit ohnehin klar, bedarf es keines Beweisverfahrens. Die Be-

schwerde bei der Kammer ist daher abzuweisen.  

 2. a) Die Beschwerdeführerinnen beanstanden, dass Bieter und Zahler nicht 

identisch sind (act. 16 S. 15 ff.). Weil der Handelsregisterauszug der "S._____ 

AG", welche die Grundstücke zunächst ersteigert hatte, nicht aktuell bzw. veraltet 

war, hat der Steigerungsvorgang wiederholt werden müssen. Der Beschwerde-

gegner 3 (hier: Beschwerdegegner 5), der zunächst als Organ der "S._____ AG" 

geboten hatte, hatte in der Folge als Privatperson das identische höchste Angebot 

gemacht. Bezahlt habe der Beschwerdegegner 5 dann mit dem Check einer Dritt-

person, welche zuvor mangels genügend aktuellem Handelsregisterauszug als 

ersteigernde Person abgelehnt worden sei. Der Beschwerdegegner 5 – der allei-

nige Bieter – hätte mithin nicht selber bezahlt, und die zahlende juristische Person 

habe keinen plausiblen Zahlungsgrund. Ein solcher Zahlungsvorgang könne nicht 

akzeptiert werden (act. 16 S. 15). 

 b) Die Steigerungsbedingungen sehen nicht vor – so die Vorinstanz (act. 15 

S. 12 ff.) – dass Angebote und Zahlungen mittels der gleichen Person erfolgen 

müssten; das Innenverhältnis zwischen Ersteigerer und Financier sei ohne Be-

deutung. Es sei ausserdem nicht erkennbar, welches Interesse die Beschwerde-

führerinnen hätten, habe doch die Zahlung keinen Einfluss auf die Höhe des Stei-

gerungspreises. Auch das Interesse der Beschwerdeführerin 1 als Mieterin sei 

nicht erkennbar und werde auch nicht begründet. Gemäss dem Online-Handels-

registerauszug des Kantons Zürich (act. 9) sei der Beschwerdegegner 5 einzel-

zeichnungsberechtigter Delegierter des Verwaltungsrates der "S._____ AG", so 

dass der Vorgang ohnehin unproblematisch sei.  

 c) Wer den im Zusammenhang mit dem Zuschlag zu leistenden Betrag be-

zahlt, ist rechtlich bedeutungslos. Der Hinweis der Beschwerdeführerinnen, dass 

in den Steigerungsbedingungen von den Zahlungspflichten des Ersteigerers die 
Rede sei, ist zwar zutreffend, jedoch ist nicht der Ersteigerer persönlich ge-

nannt. Es gibt bei Geldschulden keinen Grundsatz, dass der Schuldner persönlich 

erfüllen muss bzw. dass die Mittel für die Zahlung aus seinem Vermögen stam-

men müssen (im Gegenteil: Art. 68 Abs. 1 OR erlaubt Erfüllung durch irgend ei-

- 18 - 

nen Dritten). Anzumerken ist, dass die Zahlung (vgl. Ziff. 12 S. 6 der Steigerungs-

bedingungen samt Ergänzung auf S. 12) mit einem "auf eine Bank mit Sitz in der 

Schweiz an die Order des Betreibungsamtes 8630 Rüti ausgestellten Bankcheck 

(kein Privatscheck)" erfolgen muss. Dass generell (nur) ein Bankcheck – und kein 

Privatcheck – akzeptiert wird, soll sicherstellen, dass der Check auf jeden Fall ge-

deckt ist. So oder so wird damit, wenn ein Check verwendet wird, die Zahlung 

durch die Bank und nicht durch den Ersteigerer geleistet, was an Versteigerungen 

die Regel ist. Die Frage, wer letztlich von der Bank in Anspruch genommen wird, 

muss mangels Relevanz nicht geklärt werden, was die von den Beschwerdeführe-

rinnen verlangte Edition von Kontoauszügen entbehrlich macht (act. 16 S. 15).  

 3. a) Die Beschwerdeführerinnen beanstanden das Verlesen der Steige-

rungsbedingungen und des Lastenverzeichnisses durch das Betreibungsamt. Das 

Verlesen der Steigerungsbedingungen und des Lastenverzeichnisses sei zwin-

gend. Der Amtsleiter T._____ sei das Lastenverzeichnis im Dialekt durchgegan-

gen und habe damit auf das wortwörtliche Vorlesen verzichtet. Der Vorgang habe 

von 14.03 Uhr bis 14.12 Uhr gedauert. Das Verlesen des Lastenverzeichnisses 

für das Hotel (ohne die Seiten 1 und 2) würde mindestens 29 Minuten erfordern, 

wie eine Leseprobe ergeben habe. Zum Beweis solle die Leseprobe wiederholt 

werden. Die Vorinstanz habe die Zeitangaben nicht bestritten, und es sei unmög-

lich, das Lastenverzeichnis innert neun Minuten zu verlesen. Das Verlesen der 

Steigerungsbedingungen durch den Betreibungsbeamten R._____ hätte von 

14.13 bis 14.50 Uhr gedauert. Für das im Dialekt durchgegangene Lastenver-

zeichnis des Hangars habe der Amtsleiter T._____ von 15.17 Uhr bis 15.26 Uhr 

gebraucht und ebenfalls auf ein wortwörtliches Verlesen verzichtet. In der Lese-

probe seien hier 23 Minuten erforderlich gewesen. Der Betreibungsbeamte 

R._____ hätte für die Steigerungsbedingungen von 15.27 bis 15.57 Uhr ge-

braucht. Die Zuschläge seien deshalb wegen des Nichtvorlesens des Lastenver-

zeichnisses nichtig. Bei Eduard Brand, Die betreibungsamtliche Zwangsverwer-

tung von Grundstücken sei erwähnt, dass das Lastenverzeichnis und die Steige-

rungsbedingungen vor Beginn des Steigerungsaktes zu verlesen seien. Brand sei 

Betreibungsinspektor gewesen und das Betreibungsinspektorat sei dem Oberge-

richt des Kantons Zürich angegliedert, so dass davon auszugehen sei, dass er die 

- 19 - 

Praxis des Obergerichts berücksichtigt habe. Wenn die Vorinstanz schreibe, dass 

das wörtliche Vorlesen und das Verlesen auf Hochdeutsch nicht verlangt sei, so 

verneble sie damit Unterlassungen, was ihre Vorbefassung und Befangenheit be-

stätige (act. 16 S. 17). Vorlesen auf nicht Hochdeutsch gebe es nicht, und noch 

weniger nicht wortwörtliches Vorlesen. Notare und Grundbuchverwalter dürften 

mit keinem Wort vom vorzulesenden Text abweichen und das müsse auch für die 

Versteigerung, die ebenfalls ein Kaufakt sei, gelten. Übertragungen ins Schwei-

zerdeutsch würde länger dauern und lasse "Übersetzungsfehler" und Ungenauig-

keiten zu. Nicht wörtliches Vorlesen würde ermöglichen, dass gewisse Bestand-

teile des Textes weggelassen werden dürften, was den Inhalt verfälsche. Das ge-

naue Vorlesen sei ein Formerfordernis, was – wenn nicht erfolgt – zu Nichtigkeit 

führe (act. 16 S. 18).  

 b) Die Vorinstanz hat darauf hingewiesen, dass bei einem tabellarisch dar-

gestellten Dokument ein wortwörtliches Verlesen faktisch unpraktikabel sei. Die 

Grenze müsse dort gezogen werden, wo aufgrund von Abkürzungen beim Verle-

sen bzw. unverständlichen Dialekt-Ausdrücken etc. den beteiligten Personen nicht 

mehr klar sei, wie die Lasten nun genau lauten würden, was hier nicht behauptet 

werde, ebensowenig dass eine andere Art des Verlesens einen höheren Verwer-

tungserlös gebracht hätte. Was die Beschwerdeführerinnen aus der Vorlesensfra-

ge ableiten wollten, sei unklar (act. 15 E. D.2.).  

 c) Was die Beschwerdeführerinnen ansprechen, ist § 154 der Verordnung 

des Obergerichtes über die Geschäftsführung der Notariate (Notariatsverordnung) 

vom 23. November 1960 (LS 242.2). Darin ist vorgesehen: "(1) Vor der Beurkun-

dung eines auf Eigentumsübertragung gerichteten Vertrages soll die Urkundsper-

son den Parteien den Inhalt der Grundprotokoll-, Grundregister- oder Grundbuch-

einträge über die einzelnen Grundstücke und aus den Hilfsbüchern und Belegen 

den vollen Wortlaut der Anmerkungen, Vormerkungen, Dienstbarkeiten und 

Grundlasten und der Verzinsungs- und Zahlungsbestimmungen der Grundpfand-

rechte vorlesen. (2) Dies kann unterbleiben, wenn der Käufer erklärt, er kenne 

diese Angaben bereits und verzichte auf das Verlesen. (3) Die Art der Kenntnis-

gabe ist in der Urkunde zu vermerken". 

- 20 - 

 Formvorschriften aus einer kantonalen Verordnung sind nicht ohne weiteres 

auf Zwangsversteigerungen gemäss SchKG übertragbar. Aus dem einschlägigen 

Bundesrecht sind keine detaillierten Anweisungen in dieser Frage bekannt. Zur 

Verordnung über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG), der massge-

blichen Rechtsquelle, wird Folgendes aufgeführt: "Es steht im Ermessen des Be-

treibungsbeamten, ob er die Steigerungsbedingungen ganz oder auszugsweise 

oder überhaupt vorlesen will – es gibt keine gesetzliche Bestimmung, welche das 

Verlesen vorschreibt (BSK SchKG I-Feuz, 2. Auflage 2010, Art. 142a N 4). Das 

gleiche gilt für das Lastenverzeichnis […]" (VZG-Komm.-Häberlin, N. 5 zu Art. 60; 

BGer 7B.130/2004 E. 3). Dass Amtsleiter T._____ wesentliche Informationen 

nicht oder falsche Informationen erteilt hat, haben die Beschwerdeführerinnen, 

deren einziges Organ, J._____, an der Versteigerung anwesend war, nicht be-

hauptet. Und nur das könnte die Versteigerung gegebenenfalls beeinflussen und 

im Falle von wesentlichen Nicht- oder Fehlinformationen zur Aufhebung des Zu-

schlages führen. Die Beschwerde ist diesbezüglich abzuweisen.   

IV. (Mängel im Vorfeld der Versteigerung) 

 1. Die Beschwerdeführerinnen machen an Mängeln im Vorfeld der Verstei-

gerung geltend: Nichtige Steigerungsanzeige (Art. 125 Abs. 3, Art. 138 Abs. 1 und 

Abs. 2.1, Art. 139 SchKG; Formular VZG 7a; VZG 30; act. 16 S. 18 ff.), Unterlas-

sen einer neuen Schätzung (act. 16 S. 31 ff.), Missverständnis des Betreibungs-

amtes betreffend angeblich rechtskräftigem Lastenverzeichnis und angeblich 

rechtskräftigen Steigerungsbedingungen (act. 16 S. 40), zu kurze Frist zwischen 

der Bekanntmachung und der Steigerung nach Art. 138 SchKG und Art. 134 

VZG).  

 a) Zum Vorwurf der Beschwerdeführerinnen, die Steigerungsanzeigen vom 

4. Januar 2017 würden nicht dem verbindlich vorgeschriebenen, vom Bundesamt 

für Justiz zur Verfügung gestellten Musterformular 7a VZG entsprechen und zum 

Vorwurf, die Monatsfrist von Art. 138 SchKG sei nicht eingehalten worden, hat die 

Vorinstanz ausgeführt, dass das Formular 7a VZG nicht (mehr) existiere und es 

- 21 - 

den Betreibungsämtern gemäss Art. 2 Abs. 2 der Verordnung über die im Betrei-

bungs- und Konkursverfahren zu verwendenden Formulare und Register sowie 

die Rechnungsführung vom 5. Juni 1996 (VFRR) frei stehe, eigene Formulare 

herzustellen und zu verwenden, sofern sie dem Inhalt der Musterformulare ent-

sprechen. Die Steigerungsanzeigen seien bereits Gegenstand der vorinstanzli-

chen Verfahren CB170003-E und CB170004-E gewesen, so dass auf die Urteile 

vom 25. Januar 2017 verwiesen werden könne (act. 15 S. 14). Der fehlende An-

hang des Publikationstextes sei in den beiden genannten Verfahren nicht thema-

tisiert worden und es sei davon auszugehen, dass die Beschwerdeführerinnen 

gegebenenfalls moniert hätten (act. 15 S. 15). Art. 138 SchKG beziehe sich auf 

die öffentliche Bekanntmachung der Steigerung und nicht auf die Spezialanzeigen 

gemäss Art. 139 SchKG, wofür Art. 30 Abs. 1 VZG einschlägig sei ("sofort"). Die 

Postaufgabe am 6. Januar 2017, mithin am Tag der Publikation, sei "sofort" 

(act. 15 S. 15).  

 Zum weiteren Vorwurf der Beschwerdeführerinnen, dass weder die Steige-

rungsanzeige noch die öffentliche Bekanntmachung Art. 138 SchKG entsprochen 

habe, erwähnt die Vorinstanz die Verfahren CB170003-E und CB170004-E mit 

Urteil vom 25. Januar 2017, die aktuell bei der Kammer anhängig seien. Es werde 

daher nicht erneut auf die inhaltlich identischen Vorbringen eingegangen. Daran 

ändere nichts, dass die Beschwerdeführerin 1 an jenen Verfahren nicht beteiligt 

gewesen sei, sei doch nicht ersichtlich, dass sie ein schutzwürdiges Interesse da-

ran habe (act. 15 S. 16).  

 b) Weiter beanstanden die Beschwerdeführerinnen, dass die Versteigerung 

lediglich im Schweizerischen Handelsamtsblatt (SHAB) und im Zürcher Oberlän-

der publiziert worden sei. Dazu führt die Vorinstanz an, dass Art. 125 Abs. 2 

SchKG die Verwertung von Forderungen und beweglichen Sachen betreffe, wäh-

rend für Grundstücke Art. 138 SchKG massgeblich sei. Die Publikation sei im 

SHAB, im Amtsblatt der Kantons Zürich (act. PS170023/19/4/2, vereinigt mit 

PS170021) und ausserdem im Zürcher Oberländer erfolgt, wie sich aus act. 4/1-4 

im Verfahren CB170003 (= PS170021) ergebe, womit die gesetzlichen Anforde-

rungen erfüllt worden seien (act. 15 S. 17 f.).  

- 22 - 

 c) Die Beschwerdeführerinnen machen diverse Gründe geltend, warum die 

beantragte Neuschätzung vorzunehmen gewesen wäre; die "alte betreibungsamt-

liche Schätzung aus dem Jahr 2013 sei mit ihren 4 Jahren hoffnungslos veraltet  

(act. 16 S. 31 ff.). Eine Schätzung sei keine erledigte Sache und keine festste-

hende unverrückbare Tatsache (act. 16 S. 35). Zum Vorwurf der Unterlassung ei-

ner Neuschätzung verweist die Vorinstanz auf die Urteile in ihren Verfahren 

CB170003-E und CB170004-E. Neue Gründe seien nicht ersichtlich und die Inte-

ressen der Beschwerdeführerin 1 würden keine Neuschätzung erfordern (act. 15 

S. 18 f.).  

 d) Die Beschwerdeführerinnen machen Missverständnisse des Betreibungs-

amtes betreffend angeblich rechtskräftiges Lastenverzeichnis und angeblich 

rechtskräftige Steigerungsbedingungen geltend. Dass diese Verfahren heute alle-

samt rechtskräftig erledigt seien, treffe nicht zu. Die neu erstellten Betreibungsur-

kunden für die Versteigerung vom tt.mm.2017 könnten innert vorgegebener Frist 

angefochten werden (act. 16 S. 40). 

 Die Vorinstanz führt zur Rüge des Missverständnisses des angeblich rechts-

kräftigen Lastenverzeichnisses und des angeblich rechtskräftigen Steigerungsbe-

dingungen an, dass es seit Jahresbeginn zahlreiche einschlägige Beschwerden 

(CB170003-E, CB170004-E, CB170005-E, CB170006-E, CB170007-E, 

CB170008-E, CB170009-E, CB1700010-E und CB170011-E) gegeben habe, die 

von der Vorinstanz alle materiell behandelt worden seien. Es gebe keinen An-

spruch auf einen abgeschlossenen Instanzenzug, bevor Vollstreckungshandlun-

gen durchgeführt würden. Zur Behauptung der Nichtigkeit der Steigerungsbedin-

gungen und der Nichtigkeit der Lastenverzeichnisse hätte die Vorinstanz in den 

Verfahren CB170005-E und CB170009-E mit Urteilen vom 27. Januar 2017 sowie 

CB170006-E und CB1700009-E mit Urteilen vom 2. Februar 2017 bereits ent-

schieden.  

 Schliesslich – im Zusammenhang mit dem Vorwurf der zu kurzen Frist zwi-

schen Bekanntmachung und Versteigerung, welche potentiellen Käufern die Or-

ganisation einer Finanzierung verunmöglicht habe – führt die Vorinstanz aus, 

dass Art. 134 VZG (recte: SchKG), welche die Beschwerdeführerinnen anrufen 

- 23 - 

würden, sich nicht auf den Zeitpunkt der Publikation beziehe, sondern dass dafür 

Art. 138 SchKG einschlägig sei (act. 16 S. 22). Der monierte Konkursbeschlag sei 

Gegenstand eines anderen Verfahrens.  

 2. a) Wie bereits erwähnt (oben E. II./1./e) gibt es den Rechtsgrundsatz der 

Einmaligkeit des Rechtsschutzes. Das ergibt sich bereits aus früheren Entschei-

dungen und muss sämtlichen Beschwerdeführerinnen deshalb bekannt sein, weil 

sie – unabhängig von der konkreten Verfahrensbeteiligung – stets durch J._____, 

ihren einzigen Verwaltungsrat, vertreten worden sind. So wurde z.B. im Verfahren 

PS160144 mit Urteil vom 16. August 2016 in E. II./2./b) in Sachen der Beschwer-

deführerin 3 gegen die Beschwerdegegner 1-4 (vgl. auch das Verfahren 

PS160153 vom 5. September 2016 der Beschwerdeführerin 4) ausgeführt: "Sieht 

das SchKG den Weg der Anfechtung auf dem Klageweg vor, so wird das im ge-

richtlichen Verfahren erlassene Urteil – wenn es nicht mehr weiterziehbar ist bzw. 

nicht mehr weitergezogen wird – rechtskräftig, was ausschliesst, dass derselbe 

Streitgegenstand nochmals gerichtlich beurteilt werden kann (statt aller: DIKE-

Komm-ZPO- Kriech [2. Auflage 2016], N. 26 zu Art. 236; Adrian Staehelin/Daniel 

Staehelin/Pascal Grolimund, Zivilprozessrecht [2. Auflage 2013], Rz 8 zu § 24; 

KuKo ZPO-Oberhammer [2. Auflage 2014], N. 28 zu Art. 236). Beurteilen die Auf-

sichtsbehörde/n eine betreibungsamtliche Verfügung, so kommt einem solchen 

Entscheid ebenfalls Rechtskraft zu und eine nochmalige Anfechtung in einem 

späteren Stadium des Betreibungsverfahrens ist ausgeschlossen. Das muss auch 

gelten, wenn mit einer (neuerlichen) Anfechtung der gleichen Verfügung neu oder 

nochmals Nichtigkeit geltend gemacht wird, da die Aufsichtsbehörden im Zusam-

menhang mit der Überprüfung im Beschwerdeverfahren – von Amtes wegen 

(Art. 22 Abs. 1 SchKG) und ohne entsprechende Rüge – eine allfällige Nichtigkeit 

berücksichtigen müssen. Konkret führt dies dazu, dass eine betreibungsamtliche 

Verfügung nach Ablauf der Beschwerdefrist nur in Frage gestellt werden kann, 

wenn sie nichtig ist und nicht bereits in einem Beschwerde- bzw. Aufsichtsverfah-

ren überprüft wurde. In diesem Sinne ist die Ansicht der Beschwerdeführerin […], 

dass wegen Nichtigkeit immer Beschwerde geführt werden könne, falsch. Was 

rechtskräftig entschieden ist, kann nicht nochmals zur Diskussion gestellt werden. 

- 24 - 

Geschieht dies trotzdem, so wird ein Nichteintretensentscheid gefällt (Art. 59 

Abs. 2 lit. b ZPO).  

 Im vorliegenden Fall ist ein weiterer, mit dem vorstehenden Prinzip zusam-

menhängender Grundsatz zu erwähnen. Dieser besagt, dass nicht nur diejenigen 

Beanstandungen "verbraucht" sind, die in einem früheren Beschwerdeverfahren 

tatsächlich vorgetragen wurden, sondern dass auch Argumente, die – warum 

auch immer – nicht vorgetragen wurden, verwirken; Beschwerdemöglichkeiten, 

die trotz Kenntnis vom Erlass einer Verfügung nicht wahrgenommen wurden, 

können nicht später "nachgeholt" werden. Davon ausgenommen sind einzig nich-

tige Anordnungen (Art. 22 SchKG: Verstoss gegen öffentliche Interessen und am 

Verfahren nicht beteiligte Personen).  

 b) Die Vorinstanz hat mehrmals erwähnt, es seien nicht alle Beschwerdefüh-

rerinnen an den erwähnten früheren Beschwerdeverfahren beteiligt gewesen. In-

folge der soeben dargestellten Verwirkungsregeln kommt es darauf allerdings 

nicht entscheidend an, weil die gleiche Person – J._____ – das einzige Organ al-

ler Beschwerdeführerinnen ist. Wenn er nur für einen Teil der betroffenen Be-

schwerdeführerinnen Beschwerde geführt habe, so wirken die in den aufsichts-

rechtlichen Verfahren ergangenen abweisenden Entscheide auch für die damals 

nicht beteiligten Beschwerdeführerinnen – soweit denn überhaupt ein relevantes 

Rechtsschutzinteresse besteht – weil ihr einziges Organ von den Verfügungen 

Kenntnis hatte und sie trotzdem nur für einen Teil der von ihm vertretenen juristi-

schen Personen angefochten hat. 

 c) Die Versteigerung hat am tt.mm.2017 stattgefunden. In jenem Zeitpunkt 

waren bei der Kammer verschiedene Beschwerden rechtshängig:  

Geschäftsnr.  Erledigung Vorinstanz Beschwerdeerhebung 
bei der Kammer 

Erledigung durch die 
Kammer 

PS170021/23 
(CB170003 und /04) 

25.01.2017  2./3.02.2017 (bzw. 
6./7.02.2017) 

Urteil vom 21.03.2017  

PS170024/25 - 03.02.2017 Beschluss vom 
21.03.2017 

PS170040 
(CB170005)  

27.01.2017 20.02.2017  Beschluss vom 
21.03.2017 

PS170041 2.02.2017 20.02.2017 Beschluss vom 

- 25 - 

(CB170006)  21.03.2017 

PS140042 
(CB170007) 

2.02.2017 20.02.2017 Beschluss vom 
21.03.2017 

PS140046 
(CB170010) 

3.02.2017 23.02.2017 Beschluss vom 
21.03.2017 

PS170047 
(CB170008) 

2.02.2017 23.02.2017 Beschluss vom 
21.03.2017 

PS170048 
(CB170009) 

2.02.2017 23.02.2017 Beschluss vom 
21.03.2017 

PS170049 
(CB1700011) 

3.02.2017 23.02.2017 Beschluss vom 
21.03.2017 

 Die beiden Entscheidungen betreffend Rechtsverweigerung/-verzögerung 

sind im vorliegenden Zusammenhang nicht von Belang. In den Entscheidungen 

PS170021 hat die Kammer in der Sache entschieden, weil die Beschwerde be-

reits vor Durchführung der Versteigerung bei ihr eingereicht worden war. In den 

Verfahren PS170040-42 und PS170046-49 wurde auf die Beschwerde nicht ein-

getreten, weil mit Blick auf die nach der Versteigerung neu verlangte Sanktion  

– Aufhebung des Zuschlages – nicht ohne Einbezug des Ersteigerers entschieden 

werden konnte. Am vorliegenden Verfahren PS170075 – es handelt sich hier um 

die von den Beschwerdeführerinnen in den früheren Beschwerdeverfahren ange-

kündigten (von der Vorinstanz vereinigten) Beschwerden gegen den Zuschlag – 

ist der Ersteigerer nunmehr als Beschwerdegegner Nr. 5 beteiligt, so dass die 

Sanktion "Aufhebung des Zuschlages" geprüft werden kann und angeordnet wer-

den könnte, wobei diesfalls vorgängig noch weitere Verfahrensschritte, insbeson-

dere die Einholung von Beschwerdeantworten bei den Beschwerdegegnern 

durchzuführen wären.  

 d) Zusammengefasst besteht folgende Ausgangslage: Die Beschwerdefüh-

rerinnen können im vorliegenden Beschwerdeverfahren, an dem nunmehr auch 

der Beschwerdegegner 5 auf der Gegenseite beteiligt ist, den Zuschlag anfech-

ten. Beurteilt werden können allerdings nur jene Beanstandungen, die nicht be-

reits in früheren Beschwerdeverfahren bei der Kammer geltend gemacht und von 

ihr beurteilt wurden, weil die Modifikation der Sanktionen: Korrektur vor der Ver-

steigerung oder Korrektur nach der Versteigerung für den Prüfungsinhalt nicht von 

Bedeutung ist.  

- 26 - 

 aa) Mit Verfahren PS160144/act. 22, abgeschlossen mit Urteil vom 16. Au-

gust 2016 i.S. A._____ Liegenschaften AG gegen die Beschwerdegegner 1-4 

wurde unter anderem beantragt:  

"Die vom Betreibungsamt Rüti vorbereiteten Lastenverzeichnisse in 
den Betreibungen Nr. 7 und Nr. 8, welche um den aufgelaufenen Zins 
erweitert werden sollen, seien als nichtig zu bezeichnen bzw. es sei de-
ren Nichtigkeit festzustellen"  (PS160144, beigezogene Akten act. 10 
E. I./3. S. 2)  

 Darin wurde zusammengefasst festgehalten, dass für die Überprüfung von 

Grundstückbelastungen im Lastenverzeichnis ein gerichtliches Verfahren vorge-

sehen sei, das allerdings dann nicht zur Verfügung stehe, wenn es um die bereits 

im Einleitungsverfahren überprüfte Forderung von den betreibenden Grundpfand-

gläubigern gehe. Das, was ins gerichtliche Verfahren gehöre, könne nicht (auch 

noch) auf dem Beschwerdeweg geltend gemacht werden (Art. 17 Abs. 1 SchKG). 

Jene Beschwerde wurde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde. Das Bun-

desgericht ist auf die bei ihm erhobene Beschwerde mit Urteil vom 1. November 

2016 nicht eingetreten (BGer 5A_626/2016). Auf ein Revisionsbegehren ist das 

Bundesgericht am 11. Januar 2017 nicht eingetreten (BGer 5F_1/2017). Soweit 

es um die Lastenverzeichnisse geht, sind diese rechtskräftig. 

 bb) Für die Beschwerdeführerinnen, die die Steigerungsankündigung, die 

Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis bereits vor der Versteige-

rung mit der im wesentlichen gleichen Begründung angefochten haben (A._____ 

Liegenschaften AG), ist auf die Verfahren PS170021 hinzuweisen. Dieses ist zwar 

unter dem Betreff "Steigerungsanzeigen" angelegt, massgeblich ist hingegen das 

Rechtsbegehren:  

"a)  Hauptbegehren 
- Es sei die Nichtigkeit der oben festgehaltenen Steigerungsanzeigen fest-

zustellen.  
- Die hiermit angefochtenen Steigerungsbedingungen seien aufzuheben. 
- Es sei die Nichtigkeit der bekanntgemachten Schätzungen festzustellen. 
- Es sei eine (neue) betreibungsamtliche Schätzung vorzunehmen. 
- Dieser Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zu erteilen bzw. die auf 

den tt.mm.2017 angesetzten Versteigerungen seien abzusetzen und auf 
später zu verschieben. 

 b-d) Alternative/ergänzende Begehren".  

- 27 - 

 Anzumerken ist, dass das Lastenverzeichnis im Verfahren insoweit eine Rol-

le spielt, als unter dem Titel "Nichtige Bekanntmachung der Steigerung" geltend 

gemacht wird, es hätte eine neuerliche Aufforderung gemäss Art. 138 Abs. 2 

Ziff. 3 SchKG an die Grundpfandgläubiger und übrigen Berechtigten ergehen 

müssen (act. 16 S. 22 ff.).  

 cc) Aus dem Verfahren PS170021 mit Urteil vom 21. März 2017 ergibt sich 

wörtlich Folgendes (act. 23 der beigezogenen Akten):  

 "VI. 1. a) Der Hinweis der Beschwerdeführerinnen (act. 13 S. 5, act. 19/15 S. 5 f.) auf die 
Frist von Art. 138 Abs. 1 SchKG ("Die Steigerung wird mindestens einen Monat vorher öffentlich 

bekanntgemacht") ist an sich zutreffend. Die Beschwerdeführerinnen räumen hingegen selber ein, 

dass Art. 31 VZG für einen Fall wie den vorliegenden eine Reduktion auf 14 Tage vorsieht, wenn 

sie diese Bestimmung auch kritisieren. Da die Versteigerung vom tt.mm.2017 der zunächst an- 

und dann abgesagten Versteigerung vom 9. Dezember 2014 nachfolgt, ist Art. 31 VZG hier ein-

schlägig. Die  Vorinstanz hat zusätzlich zu Recht darauf hingewiesen, dass die in Art. 138 SchKG 

genannte Monatsfrist mit der Publikation im Handelsamtsblatt und im Amtsblatt des Kantons Zü-

rich mit Datum 6. Januar 2017 ohnehin eingehalten worden sei (act. 8 S. 7). Damit ist auch die 

Frist von Art. 138 Abs. 1 SchKG, auf die es hier allerdings wegen Art. 31 VZG i.V.m. Art. 102 VZG 

nicht ankommt, eingehalten.  

 b) Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, dass neue Betreibungsurkunden angefoch-

ten werden können, und zwar müsse dafür, bevor die Versteigerung durchgeführt werden könne, 

der ganze Instanzenzug zur Verfügung stehen. Diese Ansicht ist dann zutreffend, wenn es sich 

um neue Verfügungen mit neuem Inhalt handelt, die bis anhin noch nie angefochten werden konn-

ten. Soweit es sich lediglich um die gleichen Inhalte wie in bereits früher anfechtbaren Verfügun-

gen handelt, entfällt wegen des Grundsatzes der Einmaligkeit des Rechtsschutzes die nochmalige 

Anfechtungsmöglichkeit (Ingrid Jent-Sørensen, Wege zum Bundesgericht in Zivilsachen nach dem 

Bundesgerichtsgesetz, Zürich 2007, S. 87 f.).  

 Dass es überall dort, wo Rechtsmitteln keine aufschiebende Wirkung zukommt, wie dies bei 

der SchK-Beschwerde der Fall ist (Art. 36 SchKG; vgl. auch Art. 319 ff. ZPO), zu Vollstreckungen 

kommen kann, bevor der ganze Instanzenzug durchlaufen ist, ist ein bewusster gesetzgeberischer 

Entscheid und ist daher hinzunehmen. Das wurde den Beschwerdeführerinnen schon ver-

schiedentlich erläutert, zuletzt in der Verfügung der Kammer vom 6. Februar 2017 (act. 15 S. 4 f.) 

betreffend die aufschiebende Wirkung.  

 c) Die Beschwerdeführerinnen erwähnen einmal mehr eine sich abzeichnende Vergleichs-

lösung (act. 13 S. 16; act. 19/15S. 17). Dass – wenn das Vollstreckungsstadium einmal erreicht 

- 28 - 

ist – Gläubiger Anspruch auf eine beförderliche Verfahrensabwicklung haben und keine Rücksicht 

mehr auf längst mögliche Einigungsbemühungen mit ungewissem Ausgang genommen werden 

kann, ist evident.  

 2. Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, dass es Gläubigern mit Forderungen, die 

nicht angemeldet wurden, Gläubigern mit neuen Forderungen und Gläubigern mit Forderungen mit 

gesetzlichen Pfandrechten möglich sein müsse, diese vor der neuen Versteigerung anzumelden 

(act. 13 S. 6, act. 19/15 S. 6).  

 a) Was diejenigen Gläubiger anbelangt, die früher mögliche Anmeldungen unterlassen ha-

ben, ist auf sie ohnehin keine Rücksicht zu nehmen. Nach unbestrittener Meinung ist die Anmelde-

frist von Art. 138 Abs. 3 SchKG insofern eine Verwirkungsfrist, als am Ergebnis der Verwertung 

ohne besondere Anmeldung nur derjenige teilhaben kann, dessen Rechte im Grundbuch einge-

tragen sind. Nicht im Grundbuch eingetragene bzw. vorgemerkte Rechte werden bei der Grund-

stücksversteigerung nicht einbezogen, wenn die fristgerechte Anmeldung versäumt wurde (vgl. 

z.B. KuKo SchKG-Bernheim/Känzig, 2. Auflage 2014, N. 19 f. zu Art. 138; VZG-Komm-Häberli, 

N. 1 zu Art. 65).  

 b) Obwohl Art. 96 SchKG ein eigentliches Verfügungsverbot aufstellt, ist es wegen der Wir-

kung des Grundbuches nicht ausgeschlossen, Grundstücke während laufender Zwangsvollstre-

ckung nachrangig zu belasten (Ingrid Jent-Sørensen, Die Rechtsdurchsetzung bei der Grund-

stückverwertung in der Spezialexekution, Zürich 2003, Rz 314,  875), wobei allfällig später dazu-

gekommene dinglich Berechtigte aufgrund der Vormerkung der Zwangsvollstreckung als Verfü-

gungsbeschränkung (Art. 90 bzw. 97 VZG) von pendenten Betreibungen Kenntnis haben müssen. 

Gläubiger nachträglicher Grundstücksbelastungen sind im Zwangsverwertungsverfahren jedoch 

nicht legitimiert, weil die Verwertung nach h.A. ohne Rücksicht auf später eingetragene Rechte er-

folgt (BSK SchKG I-Lebrecht, 2. Auflage 2010, N. 7 zu Art. 101). Das muss besonders für Grund-

stückbelastungen gelten, die nach der Erstellung und der allfälligen Bereinigung des Lastenver-

zeichnisses erfolgt sind.   

 In ihren Beschwerden nennen die Beschwerdeführerinnen Forderungen von Bauhandwer-

kern (mehrere Gläubiger; act. 13 S. 7, act. 19/15 S. 7). Voraussetzung für das Entstehen eines 

(mittelbaren) gesetzlichen Pfandrechtes ist die Eintragung im Grundbuch. Erfolgt dies nicht innert 

der Frist von Art. 839 Abs. 2 ZGB, so kann die dingliche Pfandsicherung ohnehin nicht entstehen. 

Diskutiert wird die Frage, ob – wenn die Eintragungsfrist noch nicht abgelaufen ist – eine direkte 

Anmeldung ins Lastenverzeichnis möglich ist (Daniel Staehelin, Die Aufnahme in das Lastenver-

zeichnis und die Parteirollenverteilung für den Lastenbereinigungsprozess, in: Paul Angst/Flavio 

Cometta/Dominik Gasser [Hrsg.], Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, Festschrift 75 Jahre 

Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamten der Schweiz, Basel 2000, S. 308 ff.). So oder so 

muss es sich bei den (völlig pauschal) erwähnten Bauhandwerkerpfandrechten um (nachträgliche) 

- 29 - 

werkvertraglich begründete Forderungen handeln, so dass auch hier die Verwertung ohne Rück-

sicht auf ihre Gläubiger erfolgt.  

 c) Die Beschwerdeführerinnen nennen ausserdem – ebenfalls völlig pauschal – Forderun-

gen mit (unmittelbaren) gesetzlichen Pfandrechten, die erst nachträglich entstanden seien und 

deshalb im ursprünglichen Lastenverzeichnis noch gar nicht hätten angemeldet werden können. 

Unmittelbare gesetzliche Pfandrechte, insbesondere jene nach Art. 836 ZGB in Verbindung mit 

besonderen kantonalrechtlichen Bestimmungen (vgl. dazu BSK SchKG I-Feuz, 2. Auflage 2010, 

N. 46 ff. zu Art. 140), müssen einen besonderen Bezug zum belasteten Grundstück haben (BSK 

SchKG I-Feuz, 2. Auflage 2010, N. 46 zu Art. 140).  

 Von den von den Beschwerdeführerinnen genannten Fällen bestehen im Kanton Zürich 

unmittelbare Pfandrechte für Prämien der Gebäudeversicherungsanstalt (§ 194 lit. a EG ZGB, 

§ 46 Abs. 3 Gebäudeversicherungsgesetz), für im Interesse der Feuerpolizei getroffene bauliche 

Massnahmen (§ 194 lit. b EG ZGB) sowie Grundsteuern (§ 194 lit. e EG ZGB, § 208 StG). Worum 

es sich bei den von den Beschwerdeführerinnen genannten "Konzessionen" handelt, ist nicht er-

sichtlich.  

 Für den hier vorliegenden Fall der Verschiebung und Durchführung einer zweiten Versteige-

rung sieht Art. 65 Abs. 1 VZG vor, dass das bisherige Lastenverzeichnis bestehen bleibt ("Das für 

die frühere Steigerung aufgestellte Lastenverzeichnis ist auch für die neue und eine allfällig weiter 

notwendig werdende Steigerung massgebend"), womit verhindert werden soll, dass eine neue 

Anmeldefrist nach Art. 138 Abs. 2 Ziff. 3 SchKG angesetzt werden muss. Dass Art. 65 VZG ledig-

lich bei kurzen Intervallen zwischen der ersten (abgesagten) und der zweiten (neu angesetzten) 

Versteigerung zur Anwendung kommen soll, wie dies die Beschwerdeführerinnen meinen, ist nicht 

vorgesehen. Vorgeschrieben ist hingegen, dass das Betreibungsamt neue, in der Zwischenzeit 

entstandene öffentlich-rechtliche Lasten – gemeint sind die Fälle von Art. 836 ZGB –, die ihm zur 

Kenntnis kommen, von Amtes wegen berücksichtigen muss (Art. 65 Abs. 1 Satz 1: "Kommen dem 

Betreibungsamt neue, in der Zwischenzeit entstandene öffentlich-rechtliche Lasten zur Kenntnis, 

so hat es sie von Amtes wegen zu berücksichtigen"). Das setzt allerdings voraus, dass das Amt 

über so vollständige Angaben verfügt, die eine Berücksichtigung in der erforderlichen Detaillierung 

ermöglichen. Dass dem Betreibungsamt solche Angaben vorgelegen hätten, behaupten die Be-

schwerdeführerinnen nicht.  

 Im Versteigerungszeitpunkt nicht fällige Lasten mit gesetzlichem Pfandrecht im Sinne von 

Art. 836 ZGB, die nicht ins Lastenverzeichnis aufgenommen wurden, müssen vom Ersteigerer oh-

ne Anrechnung an den Steigerungspreis (d.h. zusätzlich zu diesem) übernommen werden (Art. 49 

Abs. 1 lit b VZG; Staehelin, a.a.O., S. 307 Anm. 103). Art. 49 VZG sieht vor, dass dem Ersteigerer 

zusätzlich – und ohne Abrechnung am Zuschlagspreis – "die im Zeitpunkt der Versteigerung noch 

nicht fälligen und daher im Lastenverzeichnis noch nicht aufgeführten Forderungen mit gesetzli-

- 30 - 

chem Pfandrecht (Art. 836 ZGB, Brandassekuranzsteuern, Liegenschaftensteuern usw.), ferner 

die laufenden Abgaben für Gas, Wasser, Elektrizität, Abfuhrwesen und dergleichen überbunden 

werden müssen" (VZG Formular 13 Betr. Ziff. 8b).  

 Art. 49 VZG sagt nicht, was zu geschehen hat, wenn öffentlich-rechtliche Lasten fällig ge-

worden sind und das Betreibungsamt davon nichts weiss. Dazu ist in BGE 60 III 39 ff., S. 41 f. 

entschieden worden: "Was der Ersteigerer zu bezahlen hat und welche Zahlungen ihm am Zu-

schlagspreis anzurechnen sind, ist durch die Steigerungsbedingungen und die darauf bezüglichen 

Vorschriften von Art. 45 ff. VZG geregelt. Art. 65 VZG sieht aber eine Ergänzung des Lastenver-

zeichnisses durch Aufnahme der zwischen der ersten und der zweiten Steigerung fällig geworde-

nen Last lediglich insoweit vor, als das Betreibungsamt von denselben Kenntnis erhalten hat. Dar-

nach ist die Bestimmung von Art. 49 lit. b VZG, welche in den Steigerungsbedingungen wiederge-

geben war, sachgemäss in dem Sinne zu interpretieren, dass vom Ersteigerer ohne Abrechnung 

am Zuschlagspreis auch die fälligen, aber zur Zeit der Steigerung noch nicht bekannten und aus 

diesem Grunde im Lastenverzeichnis nicht aufgeführten Forderungen mit gesetzlichem Pfandrecht 

zu bezahlen sind". Auf diese Rechtsprechung wird in BGE 106 II 183 E. 3a verwiesen, neue Ent-

scheidungen sind dazu nicht ergangen.  

 Inwieweit der Entscheid der Vorinstanz mit Blick auf Art. 65 VZG zu beanstanden ist, ist 

nicht ersichtlich, ergibt sich aus dieser Bestimmung doch gerade nicht, dass eine neue Aufforde-

rung zur Eingabe ins Lastenverzeichnis, wie sie gemäss Art. 138 Abs. 2 Ziff. 3 SchKG bei einer 

zeitlich ersten Bekanntmachung der Versteigerung erforderlich ist, ergehen muss.  

 3. Die Beschwerdeführerinnen beanstanden, dass die Angaben gemäss Art. 138 SchKG 

und Art. 29 VZG in der Anzeige der Steigerung per tt.mm.2017 nicht ersichtlich seien (act. 13 

S. 10, PS170023/act. 15 S. 11). Das ist nicht zu beanstanden, muss doch die Aufforderung ge-

mäss Ziff. 3 im Falle einer zweiten oder weiteren Versteigerung gerade nicht ergehen. Dass in der 

Steigerungsanzeige vom 4. Januar 2017 der Hinweis auf die Schätzung erfolgt ist, ergibt sich aus 

act. 2/1 und 2/2 sowie act. 19/2/1 und 19/2/2, auch wenn er mittels eines Verweises auf den Publi-

kationstext (act. 4/1 und 4/2, act. 19/4/1 und act. 19/4/2) geschehen ist.  

 4. a) Die derzeitige Schätzung beträgt nach Angaben der Beschwerdeführerinnen nach wie 

vor weniger als die Hälfte des 2002 bezahlten Kaufpreises (act. 13 S. 11, act. 19/15 S. 11). Der 

Kaufpreis kann nach der Ansicht der Kammer allerdings nicht massgeblich sein, weil es nichts da-

zu aussagt, ob der von einem Käufer bezahlte Preis seinerzeit ein "Marktpreis" oder ein "Liebha-

berpreis" war oder ob es sich allenfalls um ein „Schnäppchen“ gehandelt hat. Weiter sind im vor-

liegenden Fall seit dem Kauf ca. 15 Jahre verstrichen. Es kann zu werterhaltenden, ja gar wert-

vermehrenden Investitionen gekommen, die Liegenschaften können aber auch vernachlässigt 

worden sein.  

- 31 - 

 Was die verlangte Neuschätzung der zu verwertenden Grundstücke anbelangt, ist zunächst 

festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin 1 diese letztmals im Jahr 2016 verlangt hat, mit diesem 

Begehren allerdings auf allen drei Ebenen, den beiden kantonalen Instanzen und dem Bundesge-

richt, unterlegen ist (am 31. März 2016 bei der Vorinstanz, am 2. Mai 2016 bei der Kammer; am 

8. Juli 2016 ist das Bundesgericht mangels Leistung des Kostenvorschusses nicht auf die dort er-

hobene Beschwerde eingetreten; Urteil vom 8. Juli 2016 [5A_388/2016]). Wenn nun zu Beginn 

des Jahres 2017 ausgeführt wird, es liege eine ca. vierjährige Schätzung vor, ist dies zwar da-

tumsmässig richtig, übergeht aber, dass vor weniger als Jahresfrist die Erforderlichkeit einer Neu-

schätzung überprüft und verneint wurde. Richtig betrachtet ist das Referenzdatum deshalb nicht 

das Jahr 2013, sondern das Jahr 2016. Im Verfahren PS160067 der Beschwerdeführerin 1 gegen 

die Beschwerdegegner des vorliegenden Verfahrens vom 2. Mai 2016 (publiziert in www.gerichte-

zh.ch), hat die Kammer Folgendes ausgeführt: "Mit Blick auf Lastenverzeichnis und Lastenberei-

nigungsverfahren besteht kein Anpassungsbedarf und das macht die Beschwerdeführerin auch 

nicht geltend. Hingegen nennt das Bundesgericht im Entscheid 7B.126/2003 E. 2 auch «Gründen 

der allgemeinen Wirtschaftslage», worauf sich der Beschwerdeführer bereits vor Vorinstanz beru-

fen hat (Schätzung mehrere Jahre alt, nicht mehr aktuell, Veränderungen der Wirtschaft, starke 

Veränderungen des Frankenkurses, Zinssatz praktisch Null). Die Vorinstanz hat die allgemeine 

Wirtschaftslage in Betracht gezogen. Sie hat darauf hingewiesen, dass die von der Beschwerde-

führerin angeführten Gründe im wesentlichen bereits im Zeitpunkt der letzten Schätzung vorlagen. 

Dass sie nicht konkreter werden konnte und musste, ist darauf zurückzuführen, dass sich die Be-

schwerdeführerin ihrerseits im Rahmen der allgemeinen Wirtschaftslage gehalten und keine für ih-

ren Fall individuellen Implikationen namhaft gemacht hat. In Bezug auf die allgemeine Wirtschafts-

lage hat die Vorinstanz darauf hingewiesen, dass es in den letzten Jahren und damit seit der mas-

sgeblichen Schätzung kaum namhafte Änderungen gegeben hat. Dieser Feststellung hat die Be-

schwerdeführerin nichts Grundsätzliches entgegengehalten. Die Behauptung, dass die Banken al-

le sechs Monate Neuschätzungen verlangen würden, belegt sie nicht und erwähnt auch nicht, in 

welchem Zusammenhang solche schnell getakteten Neuschätzungen vorkommen sollen. Mass-

geblich für die Zwangsvollstreckung wäre dies ohnehin nicht. Anzufügen ist, dass es der einzige 

Zweck der Schätzungen ist, den Steigerungsinteressenten einen Anhaltspunkt für ein vertretbares 

Angebot zu geben. Über den an der Versteigerung tatsächlich erzielbaren Erlös wird damit aber 

nichts ausgesagt (BGE 129 III 595 E. 3.1; BGE 135 I 102 E. 3.3.3). Dass fallende Zinsen die Wer-

te von Sachen steigern lassen, mag zutreffen, jedoch waren die Zinsen – wie die Vorinstanz zu-

treffend erwähnt hat – bereits bei der Schätzung im Jahre 2013 sehr tief. In diesem Zusammen-

hang ist anzumerken, dass es für einen potentiellen Ersteigerer (wie für jeden Grundstückkäufer) 

im Hinblick auf die zu tätigende Investition nicht nur um den derzeit gerade geltenden Zinssatz 

geht, sondern dass er sich für seinen Kaufentscheid mindestens so sehr für die zukünftige Ent-

wicklung interessieren wird. Was genau mit der Unterscheidung zwischen «Referenzzinssatz» und 

«gefühlten Zinsen» gemeint ist, lässt sich vermuten, ändert aber an der Einschätzung der Situati-

on nichts. Gibt es keinen durch eine Lastenbereinigung verursachten Anlass und hat sich die all-

http://www.gerichte-zh.ch/
http://www.gerichte-zh.ch/

- 32 - 

gemeine Wirtschaftslage nicht massgeblich verändert, so bestand für das Betreibungsamt keine 

Veranlassung, eine Neuschätzung anzuordnen. Die Vorinstanz hat die Beschwerde daher zu 

Recht abgewiesen, was auch zur Abweisung der vorliegenden Beschwerde führt".  

 b) Im vorliegenden Zusammenhang werden zusätzliche Veränderungen geltend gemacht, 

die nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen eine neue Schätzung rechtfertigen (act. 13 S. 11, 

act. 19/15 S. 11). Sie verweisen auf erhebliche – und behördlich angeordnete – Investitionen in ei-

ne Brandmeldeanlage und in die durch die Technik der Swisscom unausweichliche Umstellung 

der Telefonie. Der Schätzwert erhöhe sich einerseits durch die getätigten Investitionen in der Höhe 

von mehreren Zehntausend (nahezu hunderttausend) Franken. Noch erheblicher sei jedoch der 

Mehrwert durch die zusätzlich geschaffenen Nutzungsmöglichkeiten, indem weitere Teile der Ge-

bäulichkeiten nunmehr ebenfalls in der Hotellerie genutzt werden können (die Rede ist vor allem 

vom bisherigen Personaltrakt, der mangels Bedürfnis der Angestellten intern keine Verwendung 

mehr findet). Als mögliche Nutzer der zusätzlichen Übernachtungsmöglichkeiten sind Pilger, Velo-

fahrer – weil der "A._____" neu an der "Herzroute" liege – und Asylbewerber genannt. Ausserdem 

werden die Pilger auf dem Jakobsweg im Raume Rapperswil erwähnt. 

Gemäss Vorinstanz ergibt sich aus dem Abnahmebericht der GVZ, dass die Brandmeldean-

lage bereits Ende 2015 fertiggestellt war, so dass dieses Argument bereits in den Verfahren be-

treffend Neuschätzung aus dem Jahr 2016 hätte eingebracht werden können (act. 8 S. 8; act. 19/8 

S. 8). Das trifft zu, können doch bereits früher bestehende Argumente nicht für später "in Reserve" 

gehalten werden. Die Beschwerdeführerinnen nennen ausserdem die konkrete Höhe der Investiti-

onen nicht, wann diese angefallen sind, etc. Was die offerierten Beweismittel anbelangt, sind Zeu-

gen nur sehr zurückhaltend zu befragen (vgl. Art. 254 ZPO), was auch für die Fälle von Art. 20a 

Abs. 2 Ziff. 2 SchKG i.V.m. Art. 254 Abs. 2 lit. c ZPO geltend muss, wenn aufgestellte Behauptun-

gen mindestens ebenso zuverlässig mit Urkunden erbracht werden könnten. Es kann mit Sicher-

heit davon ausgegangen werden, dass sich die Kosten für Brandanlagen und der Umstellung der 

Telefonie urkundlich problemlos hätten nachweisen lassen. Entscheidend ins Gewicht fällt die gel-

tend gemachte Wertveränderung aus der Sicht der Kammer ohnehin nicht. 

Sehr vage bleibt die behauptete Erweiterung/Veränderung der Nutzung durch ein offenbar 

anderes Publikum und wie genau sich dies in einem Mehrwert niederschlägt. Jedenfalls ist nicht 

ersichtlich, dass sich alle Nutzungsmöglichkeiten ohne weiteres und gewinnbringend kumulieren 

lassen, hält doch der Einzug neuer "low-cost-Kundschaft" häufig die bisherigen "normalen" Gäste 

mit höheren Ansprüchen fern. Dass sich bezüglich der nicht neuen sog. "Herzroute" gegenüber 

früher namhafte Änderungen ergeben haben, ist nicht dargetan und die Jakobsweg-Pilgerroute 

führte schon bisher in der Region Rapperswil vorbei. Auch diesbezüglich sind keine Gründe er-

sichtlich, die eine Neuschätzung rechtfertigen würden.  

Schliesslich betrifft Art. 44 VZG die "Revision" der Schätzung bei Wertveränderungen bei 

der Lastenbereinigung, die es hier gerade nicht gegeben hat. Ausserdem ist anzumerken, dass 

- 33 - 

nur der Wegfall von Dienstbarkeiten, gemerkte persönliche Rechte und Grundlasten bzw. ein sol-

cher Zuwachs den Grundstückwert verändern, während Veränderungen in der Pfandbelastung 

wertmässig nicht ins Gewicht fallen".  

 dd) Anzumerken ist, dass Entscheidungen oberer kantonaler Instanzen so-

fort vollstreckbar sind (Art. 103 Abs. 1 BGG). Das Urteil vom 21. März 2017 im 

Verfahren PS170021 wurde somit mit der Ausfällung vollstreckbar. Hingegen ist 

die Frist zur Ergreifung der Beschwerde ans Bundesgericht noch nicht abgelau-

fen. Es besteht damit die besondere Situation, dass die Kammer sich im vorlie-

genden Verfahren auf den früheren Entscheid PS170021 bezieht, den das Bun-

desgericht noch anders entscheiden kann. Für diesen Fall ist darauf hinzuweisen, 

dass die Erwägungen aus jenem Entscheid, der in den hier interessierenden Tei-

len in den vorliegenden Entscheid hineinkopiert worden ist, zum integrierenden 

Bestandteil dieses Verfahrens PS170075 gemacht werden.  

 3. a) Die Rüge der Beschwerdeführerinnen, dass das Formular VZG 7a nicht 

verwendet wurde (act. 16 S. 18 ff.), haben die Beschwerdeführerinnen – soweit 

ersichtlich – erstmals im vorinstanzlichen Verfahren vorgebracht und die Vor-

instanz hat dazu Stellung genommen (act. 15 E., E. 2), worauf verwiesen werden 

kann. Diesbezüglich ist allerdings nicht ersichtlich, dass diese Rüge nicht bereits 

im Zusammenhang mit den früher erhobenen Beschwerden hätte vorgebracht 

werden können, so dass darauf nicht weiter einzugehen ist. 

 b) Bereits die Vorinstanz hat unter dem Titel "Nichtige Bekanntmachung der 

Steigerung" darauf hingewiesen, dass die Beschwerdeführerinnen die Nichtigkeit 

der Steigerungsanzeigen (act. 16, insbesondere S. 22 ff.), vor allem wegen der 

fehlenden Aufforderung, die gesetzlichen Pfandrechte ins Lastenverzeichnis an-

zumelden, bereits im früheren Verfahren CB170003 und CB170004 vorgebracht 

haben und diese Rügen auch behandelt worden sind (act. 15 E. F./2. S. 15 f.). 

Das ist wie sich auch aus dem Entscheid im Verfahren PS170021 S. 13 f. ergibt, 

zutreffend, so dass darauf nicht einzutreten ist.  

 c) Unter "ungenügende und daher nichtige Bekanntmachung" nimmt die Vor-

instanz (act. 15 S. 16 ff.) zur Frage der nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen 

- 34 - 

ungenügenden Publikation (SHAB, Amtsblatt des Kantons Zürich und Zürcher 

Oberländer) Stellung und legt zu Recht dar, dass dieser Punkt unbegründet ist 

(act. 15 S. 16 ff.), worauf verwiesen werden kann. Wo publiziert wird, ergibt sich 

aus Art. 35 Abs. 2 SchKG und ist für die zusätzlichen Publikationen eine Ermes-

sensfrage, die mit Blick auf Kosten und Nutzen gefällt wird (vgl. KuKo SchKG-

Dieth/Wohl [2. Auflage 2014], N. 4 zu Art. 35).  

 Die Beschwerdeführerinnen greifen diesen Punkt in der Beschwerde bei der 

Kammer ebenfalls auf (act. 16 S. 26 ff.). Es besteht diesbezüglich allerdings kein 

Grund für weitere Ausführungen, da dieser Punkt schon im Zeitpunkt der Publika-

tionen bekannt war und deshalb früher hätte geltend gemacht werden können. 

Soweit es darum geht, auf welchem Weg der Ersteigerer von der Versteigerung 

erfahren hat (act. 16 S. 29 f.), ist dies ein neuer Punkt in der Argumentation der 

Beschwerdeführerinnen, da die Person des Ersteigerers erst seit dem Versteige-

rungszeitpunkt feststeht. Diesbezüglich kann allerdings nur wiederholt werden, 

was die Vorinstanz schon zu Recht ausgeführt hat, nämlich dass es darauf nicht 

ankommt. Diesbezüglich ist die Beschwerde abzuweisen, im Übrigen darauf nicht 

einzutreten.  

 d) Die Frage der Neuschätzung, über deren Unterlassung sich die Be-

schwerdeführerinnen beschweren (act. 16 S. 31 ff.), hat schon in früheren Be-

schwerdeverfahren breiten Raum eingenommen, wie sich aus den vorinstanzli-

chen Ausführungen ergibt (act. 15 S. 18 f.). Zu nennen ist insbesondere das Ver-

fahren CB160006-E und das daran anschliessende Beschwerdeverfahren 

PS1600067 (publiziert bei www.gerichte-zh.ch), welches vom Bundesgericht am 

8. Juli 2016 im Verfahren 5A_388/2016 mit einen Nichteintretensentscheid erle-

digt wurde. In den vorinstanzlichen Verfahren CB170003-E und CB170004-E und 

anschliessend in PS170021 wurde die Frage der Neuschätzung nochmals erör-

tert, weil die Beschwerdeführerinnen behauptet haben, es habe wesentliche 

Wertveränderungen gegeben. Auf ihre am 25. Januar 2017 gefällten Entschei-

dungen hat die Vorinstanz hingewiesen (act. 15 S. 18 f.) und die Kammer hat sich 

im Beschwerdeentscheid vom 21. März 2017 (PS170021 S. 19 ff.) einlässlich da-

- 35 - 

zu geäussert. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist auf die Neuschätzungs-

frage daher nicht einzutreten.  

 e) Die Beschwerdeführerinnen nennen weiter Missverständnisse betreffend 

angeblich rechtskräftigem Lastenverzeichnis und angeblich rechtskräftigen Stei-

gerungsbedingungen (act. 16 S. 40 ff.). Bereits die Vorinstanz weist zu diesen 

Beschwerdepunkten darauf hin, dass Art. 138 SchKG in der von ihr zu beurteilen-

den Beschwerdeschrift bereits einmal thematisiert worden sei (act. 15 S. 19 f.). 

Die gleiche Doppelspurigkeit findet sich in der Beschwerde bei der Kammer 

(act. 16 S. 40 f.). Weiter ist erneut die Frage thematisiert, ob vor Durchführung der 

Versteigerung alle Rechtsmittel über alle drei Instanzen hinweg entschieden sein 

müssten. Dass dies nicht zutrifft, ist den Beschwerdeführerinnen verschiedentlich 

erläutert worden (act. 15 S. 20, Verfahren PS170021S. 12 f.).  

 f) Die Beschwerdeführerinnen machen zu "Nichtige Steigerungsbedingun-

gen" (act. 16 S. 41 ff.) geltend, dass auf der Titelseite bei Tag und Zeit der Steige-

rung der 9. Dezember 2014 stehe, welcher Termin längst verstrichen sei. Die Än-

derung im Anhang führe dazu, dass die Steigerungsbedingungen unklar, unver-

ständlich, irreführend und deshalb nichtig seien (act. 16 S. 41 ff.). Die Vorinstanz 

hat dazu erwähnt, dass sie diese Rügen bereits in den Verfahren CB1700005-E 

und CB170009-E behandelt habe. Die beiden genannten Entscheide wurden bei 

der Kammer als PS160040 und PS160048 angelegt, in denen in der Sache aller-

dings nicht entschieden wurde.  

 Vorab ist festzuhalten, dass in den Ergänzungen das zutreffende Datum, 

das Versteigerungsdatum vom tt.mm.2017, nachgetragen wurde. In den Publika-

tionen ist das zutreffende, aktuelle Datum zu Beginn der Anzeige genannt (vgl. 

z.B. act. 2/6 und 2/7, sowie die Publikation im Amtsblatt des Kantons Zürich in 

den Akten PS170021/19/4/2). Ausserdem werden die Steigerungsbedingungen im 

Lokal des Betreibungsamtes aufgelegt (Art. 134 Abs.2 SchKG), so dass wer Ein-

sicht nahm und bezüglich des Datums tatsächlich verwirrt worden sein sollte, dies 

unmittelbar beim Betreibungsamt hätte klären können. Die Beschwerde ist dies-

bezüglich abzuweisen.  

- 36 - 

 g) Im Zusammenhang mit "Nichtige Lastenverzeichnisse" (act. 16 S. ff.) er-

heben die Beschwerdeführerinnen betreffend dem Steigerungsdatum die gleichen 

Einwendungen wie soeben bei f), worauf verwiesen werden kann. Weiter machen 

die Beschwerdeführerinnen geltend, dass in der Steigerungsbekanntmachung 

nicht aufgefordert worden sei, die zwischen Dezember 2014 und Januar 2017 

entstandenen Lasten anzumelden. Insbesondere seien per 1. Januar 2017 einmal 

mehr neue Forderungen mit gesetzlichen Pfandrechten entstanden (act. 16 

S. 44).  

 Soweit ersichtlich thematisieren die Beschwerdeführerinnen erstmals die 

Anmeldung von Zugehör, welche nicht hätte angemeldet werden können. Erwähnt 

wird auch die Zinsenfrage und ob 5 % pa. zulässig sei; die Aufsichtsbehörde wis-

se genau, dass die Zinsen heutzutage maximal 0.8 bis 1,5 % betragen. Die neu 

zugefügten Teile des Lastenverzeichnisses könnten bestritten werden (act. 16 

S. 44). Es seien Beweise einzuholen, was auch ergeben werde, dass die Zinsen 

bezüglich der Titel I._____ falsch seien. Für jede Steigerung, ob sie nun zum ers-

ten oder zweiten Mal angesetzt sei, müsse das Lastenverzeichnis durchgehend 

richtig erstellt werden. Es sei richtig, dass das Betreibungsamt die neuen, inzwi-

schen entstandenen Forderungen berücksichtigen müsse, das sei aber nicht ge-

macht worden, wie keine Bekanntmachung mit Aufforderung im Sinne von 

Art. 138 Abs. 2 und 3 SchKG erfolgt sei (act. 16 S. 45). Die Vorinstanz hat auf die 

Vorbringen in anderen (vorinstanzlichen) Verfahren verwiesen (act. 16 S. 21).  

 Was die Zugehör anbelangt, so gehört diese ins Lastenverzeichnis und un-

tersteht der Lastenbereinigung (Art. 38 VZG). Auch hinsichtlich der Zugehör ist 

das Lastenverzeichnis für eine zweite Versteigerung verbindlich. Die Nachtragung 

der Zinsen zu dem im rechtskräftigen Lastenverzeichnis aufgenommenen Zins-

satz (hier: die von den Beschwerdeführerinnen erwähnten 5 %) ist in Art. 65 

Abs. 1 VZG vorgesehen: "In der Zwischenzeit fällig gewordene, im Lastenver-

zeichnis als laufend angemerkte Kapitalzinsen sind mit dem entsprechenden Be-

trag unter die fälligen und bar zu bezahlenden Forderungen einzustellen, ohne 

dass aber deswegen eine Neuauflage des Lastenverzeichnisses nötig wäre", vgl. 

dazu VZG-Komm.-Häberlin, N. 2 zu Art. 65).  

- 37 - 

 Dass das Lastenverzeichnis rechtskräftig ist, wurde bereits mehrfach festge-

stellt (z.B. in den Verfahren PS160144 und PS160153). Zu den inzwischen ent-

standenen öffentlichrechtlichen Forderungen wird im Urteil vom 21. März 2017 in 

den Verfahren PS170021 bereits Stellung genommen, so dass auf die hier neuer-

lich erhobenen Rügen nicht einzutreten ist.  

 h) Zu der von den Beschwerdeführerinnen als zu kurz beanstandeten Frist 

zwischen der Bekanntmachung und der Steigerung (act. 16 S. 46 f.) hat die Vor-

instanz zu Recht ausgeführt, dass Art. 134 SchKG, auf den sich die Beschwerde-

führerinnen berufen, für die zeitlichen Verhältnisse nicht gilt, welche anderweitig 

(Art. 138 SchKG bzw. Art. 31 VZG) geregelt werden. Darauf und auf die weiteren 

zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz (act. 15 S. 21 ff.) kann verwiesen wer-

den. Anzumerken ist, dass auf die Tragweite von Art. 31 VZG und Art. 65 VZG 

bereits im Urteil vom 21. März 2017 (PS170021 S. 13 ff.) eingegangen wurde und 

dass nicht ersichtlich ist, warum mit der Problematik der Nachtragung von Zinsen 

bis nach der Versteigerung zugewartet werden musste. Entsprechend ist auf die 

Beschwerde nicht einzutreten bzw. ist diese abzuweisen.  

 Insgesamt ist die Beschwerde in sämtlichen Punkten abzuweisen, soweit 

darauf eingetreten werden kann.  

V. 

 1. Die Vorinstanz hat dem einzigen Verwaltungsrat aller vier Beschwerde-

führerinnen, J._____,  Kosten von Fr. 500.– auferlegt. Sie hat auf die einschlägige 

Regel von Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG verwiesen, wonach bös- und mutwillige 

Prozessführung einer Partei oder ihres Vertreters mit einer Kostenauflage und mit 

Bussen von maximal Fr. 1'500.– geahndet werden kann. Die Vorinstanz verweist 

auf in weiten Teilen erst kürzlich entschiedene Beschwerden der Beschwerdefüh-

rerinnen 3 und 4 und dass eine Auseinandersetzung mit den entsprechenden Er-

wägungen im Rechtsmittelverfahren erfolgen müsse und nicht mit neuerlichen 

Beschwerden bei ihr. Die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 hätten zudem in weiten 

Teilen keine schutzwürdigen Interessen an den eingeleiteten Beschwerdeverfah-

- 38 - 

ren. Der unnötig verursachte Mehraufwand sei daher dem gemeinsamen Vertreter 

der Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen, weil die Auflage an die Beschwerde-

führerinnen nicht geeignet sei, derartiges Verhalten in Zukunft zu unterbinden 

(act. 15 S. 23 f.).  

 2. Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, dass Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 

SchKG Kostenlosigkeit vorsehe. Die Begründung, dass identische Texte nicht 

verwendet werden dürften, sei unzutreffend. Im Gegenteil sei es "richtig und zu-

lässig, ja sogar erforderlich, denn man kann und darf auf wichtige Begründungen 

in einer neuen Beschwerde um Aufhebung der «Zuschläge» nicht verzichten, 

auch dann nicht, wenn diese Begründungen schon vorher eingesetzt wurden. An 

deren Richtigkeit vermag sich dadurch nichts zu verändern". J._____ sei nicht 

kostenpflichtig, weil es seine Pflicht sei, Schaden von den Beschwerdeführerinnen 

fernzuhalten.  

 3. Wie im vorliegenden Entscheid verschiedentlich erwähnt, ignorieren die 

Beschwerdeführerinnen, vertreten durch J._____ – systematisch und entgegen 

anderslautender Hinweise in früheren Beschwerdeentscheiden – die Regeln der 

Einmaligkeit des Rechtsschutzes und verursachen damit einen bedeutenden un-

nötigen Aufwand. Verschiedentlich haben insbesondere die Beschwerdeführerin-

nen 3 und 4 Beschwerdethemen erneut vorgebracht, obwohl ihnen von den kan-

tonalen Instanzen und auch vom Bundesgericht dargelegt wurde, dass dies nicht 

zulässig ist. Das verursacht Kosten, und eine Gebühr von Fr. 500.– ist angesichts 

des doch ganz erheblichen Aufwandes bescheiden, so dass der vorinstanzliche 

Entscheid auch im Kostenpunkt zu bestätigen ist.  

 4. Wenn die Beschwerdeführerinnen bzw. J._____ nach wie vor äussern, 

dass ihr Vorgehen richtig, zulässig, ja sogar erforderlich sei, wird weiterhin auf der 

ausufernden Inanspruchnahme der Rechtspflege bestanden. Dass noch nicht alle 

Fragen letztinstanzlich beurteilt sind, ist richtig. Eine Kostenauflage auch für das 

Verfahren bei der Kammer an J._____ in der Höhe von Fr. 500.– deckt ganz of-

fensichtlich auch nur einen geringen Teil des auch hier doch sehr erheblichen 

Aufwandes ab.  

- 39 - 

 5. Mangels Umtrieben wird den Beschwerdegegnern keine Umtriebsent-

schädigung zugesprochen.  

Es wird beschlossen: 

1. Die Akten der Verfahren der Kammer PS160144, PS170021, PS170048 und 

PS170061 werden beigezogen.  

2. Schriftliche Mitteilung zusammen mit dem nachfolgenden Urteil.  

Es wird erkannt: 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.  

2. J._____ persönlich werden Kosten in der Höhe von Fr. 500.– auferlegt.  

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegner unter Bei-

lage von act. 16, unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten an das Be-

zirksgericht Hinwil sowie an das Betreibungsamt Rüti, je gegen Empfangs-

schein. 

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 

10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG.  

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

- 40 - 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

lic. iur. O. Canal 
 
versandt am: 
20. April 2017 
 

	Beschluss und Urteil vom 18. April 2017
	Erwägungen:
	I.
	"- Die beiden am tt.mm.2017 vom Betreibungsamt Rüti ZH (infolge Verwertungsbegehren der Gläubiger I._____ Erben) an den einzigen Bieter mit Höchstgebot (H._____) erteilten "Zuschläge" für Hotel und Hangar seien aufzuheben, unter anderem auch wegen Nic...
	- Es sei in dieser Sache Befangenheit der Mitglieder der Unteren Aufsichtsbehörde am Bezirksgericht Hinwil festzustellen, weshalb das dafür erforderliche Verfahren durchzuführen und eine andere Aufsichtsbehörde mit dieser Sache zu betrauen sei. Die in...
	- Es sei in dieser Sache aufschiebende Wirkung anzuordnen, damit es nicht möglich ist, die vom BA Rüti erteilten "Zuschläge" ins Grundbuch einzutragen. Eine voreilige Eintragung wäre schwer rückgängig zu machen und verursacht unnötige Kosten und Umtri...

	II.
	III. (Mängel der Versteigerung)
	IV. (Mängel im Vorfeld der Versteigerung)
	V.
	Es wird beschlossen:
	Es wird erkannt:
	1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
	2. J._____ persönlich werden Kosten in der Höhe von Fr. 500.– auferlegt.
	3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegner unter Beilage von act. 16, unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten an das Bezirksgericht Hinwil sowie an das Betreibungsamt Rüti, je gegen Empfangsschein.
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...