# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 94453ace-e053-5e60-812a-ce58f3f7539f
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-08-24
**Language:** de
**Title:** Abbruch und Wiederaufbau eines Gartenhauses am Zürichsee.
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0208/2016
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iii_nr._0208-2016_vom_24._august_2016.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
3. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE III Nr. 

R3.2016.00148 
0208/2016 

Entscheid vom 24. August 2016 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Felix  Müller,  Baurichterin  Monika  Spring-Gross,  Bau-
richter Eugen Staub, Gerichtsschreiberin Christine Suter-Pfannes     

in Sachen 

Rekurrentin 

Z. AG, [….]  

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Gemeinderat X, [….]  
2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

betreffend 

Gemeinderatsbeschluss  vom  16.  Februar  2016  und  Verfügung  der  Baudi-
rektion  Kanton  Zürich  vom  9.  Dezember  2015;  Baubewilligung  für  Wohn- 
und  Gewerbehaus  sowie  gewässerschutzrechtliche  Verweigerung  Garten-
haus 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 16. Februar 2016 erteilte der Gemeinderat X der Z. AG 

die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Wohn- und Gewerbe-

hauses  an  der  Seestrasse  in  X.  Gleichzeitig  mit  dem  baurechtlichen  Ent-

scheid  wurde  die  im  koordinierten  Verfahren  ergangene  Verfügung  der 

Baudirektion  Kanton  Zürich  vom  9. Dezember  2015  eröffnet,  mit  welcher 

die erforderliche kantonale Bewilligung erteilt wurde. Verweigert wurde hin-

gegen  die  gewässerschutzrechtliche  Bewilligung  für  das  geplante  Garten-

haus (Dispositivziffer III.1).  

B. 

Hiergegen wandte sich Z. AG mit Eingabe vom 24. März 2016 fristgerecht 

an das Baurekursgericht und stellte folgende Anträge: 

"1.  Es  seien  Ziff. 2.1.  der  baurechtlichen  Bewilligung  Nr. 41-5.03.1  des 
Gemeinderates  der  Gemeinde  X  vom  16. Februar 2016  bzw.  Ziff. III/1 
der Bewilligung Nr. BVV 15-1654 des Kantons Zürich vom 9. Dezember 
2015 aufzuheben und es seien unter Erlass der erforderlichen Neben-
bestimmungen  die  notwendigen  Bewilligungen  (inkl.  allfällige  Ausnah-
mebewilligungen)  und  Konzessionen  für  das  Gartenhaus  (Ersatzneu-
bau) zu erteilen.  

 2.  Die aufschiebende Wirkung des Rekurses sei auf das Gartenhaus (Er-

satzneubau) zu beschränken.  

 3.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST)." 

C. 

Mit  Präsidialverfügung  vom  1. April  2016  wurde  vom  Rekurseingang  Vor-

merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

Die  Baudirektion  schloss  in  ihrer  Rekursantwort  vom  29. April  2016  unter 

Hinweis auf den Mitbericht des Amtes für Abfall, Wasser, Energie und Luft 

(AWEL) vom 25. April 2016 auf Abweisung des Rekurses. Die kommunale 

Baubehörde  reichte  mit  Eingabe  vom  18. April  2016  ihre  Stellungnahme 

ein.  

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Sowohl die Rekurrentin in ihrer Replik vom 26. Mai 2016 als auch die Bau-

behörde und die Baudirektion in ihren Dupliken vom 9. bzw. 17. Juni 2016 

hielten an ihren Anträgen fest.  

D. 

Am  5. Juli  2016  führte  eine  Delegation  der  3. Abteilung  des  Baurekursge-

richts im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. Im 

Anschluss  an  den  Augenschein  wurde  das  Rekursverfahren  sistiert.  Auf 

Antrag  der  Rekurrentin  wurde  das  Verfahren  am  10. August  2016  fortge-

setzt. 

E. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  Ergebnisse  des  Augenscheins 
wird,  soweit  für  die  Entscheidfindung  erforderlich,  in  den  nachstehenden 

Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Das  direkt  am  Zürichsee  situierte  Baugrundstück  umfasst  teilweise  Kon-

zessionsland und ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Ge-

meinde X der Kernzone KA zugeschieden. Die Bauherrschaft beabsichtigt, 

das  bestehende  Gebäude  Assek.-Nr. 784  abzubrechen  und  durch  ein 

Wohn-  und  Gewerbehaus  mit  21 Wohnungen,  Büroflächen  und  einer Tief-

garage zu ersetzen. Gleichzeitig soll der östliche Schopf durch einen Neu-

bau  ersetzt  und  das  westliche,  über  dem  eingedolten  G.-bach  stehende 

Gartenhaus zufolge der Öffnung und Revitalisierung des Baches abgebro-

chen  und  an  einem  neuen  Standort  wiederaufgebaut  werden.  Im  Kernzo-

nenplan  ist  das  Gartenhaus  als  übriges  bestehendes  Gebäude  eingetra-

gen,  welches  gemäss  Art. 3  BZO  unter  bestimmten  Voraussetzungen  um-

gebaut und ersetzt werden darf. 

Die  Realisierung  des  Bauvorhabens  bedarf  aus  verschiedenen  Gründen 

neben der kommunalen Baubewilligung auch einer kantonalen Bewilligung. 

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Unter  anderem  befindet  sich  das  einen  Abstand  von  8,77 m  zum  Seeufer 

aufweisende  Gartenhaus  innerhalb  eines  Uferstreifens  von  20 m  gemäss 

geltender  Übergangsbestimmung  zur  Änderung  der  eidgenössischen  Ge-

wässerschutzverordnung  vom  4. Mai 2011  (GSchV) und  ist  damit  auf  eine 

gewässerschutzrechtliche  Ausnahmebewilligung  angewiesen.  Die  Baudi-

rektion stufte das Vorhaben als nicht dispenswürdig ein und verweigerte mit 

der angefochtenen  Verfügung  eine  Ausnahmebewilligung  gemäss  Art. 41c 

Abs. 1 lit. a GSchV. Hiergegen richtet sich der vorliegende Rekurs.  

2. 

Die  Rekurrentin  ist  als  Bauherrin  und  Adressatin  der  angefochtenen  Ent-

scheide  ohne  weiteres  zu  deren  Anfechtung  legitimiert  (§ 338a  PBG).  Da 

auch  die  übrigen  Prozessvoraussetzungen  erfüllt  sind,  ist  auf  den  Rekurs 

einzutreten. 

3. 

Die  Baudirektion  begründet  die  Verweigerung  für  den  geplanten  Abbruch 

und Wiederaufbau des Gartenhauses im Gewässerraum des Sees im We-

sentlichen  damit,  dass  eine  Bewilligung  für  das  bestehende  Gebäude  aus 

den Akten nicht ersichtlich sei. Mit dem Abbruch der fraglichen Baute erlö-

sche  eine  allfällige  Besitzstandsgarantie  für  den  Fortbestand  des  Garten-

hauses. In Anbetracht der kürzlich erfolgten "planerischen Neuregelung für 

die Umnutzung des Grundstücks" falle auch die Erteilung einer Ausnahme-

bewilligung ausser Betracht. Ein Wiederaufbau habe daher ausserhalb des 

freizuhaltenden Gewässerraumes zum See hin zu erfolgen. 

4.1. 

Die  Rekurrentin  beruft  sich  zunächst  auf  die  Besitzstandsgarantie.  Sie 

macht im Wesentlichen geltend, dass eine allfällige fehlende Bewilligung im 

vorliegenden  Fall  keine  Rolle  spiele,  da  die  Befugnis  der  Behörden,  den 

Abbruch  eines  baugesetzwidrigen  Gebäudes  oder  Gebäudeteils  anzuord-

nen, gemäss höchstrichterliche Rechtsprechung auf 30 Jahre befristet und 

im  vorliegenden  Fall  abgelaufen  sei.  Zudem  regle  Art. 41c  Abs. 2  GSchV 

abschliessend den Bestandesschutz von bestehenden Bauten und Anlagen 
im  Gewässerraum,  so  dass  § 15g  der  Verordnung  über  den  Hochwasser-

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schutz  und  die  Wasserbaupolizei  (HWSchV)  Bundesrecht  widerspreche 

und  dem  Zürcher Regierungsrat  die  Kompetenz  für den  Erlass einer eige-

nen Regelung fehle. Die Frage, inwieweit solche Bauten und Anlagen bau-

lich oder bezüglich ihrer Nutzung verändert werden dürften, richte sich so-

mit  nach  den  Bestimmungen  des  Raumplanungsgesetzes,  was  das  Bun-

desgericht  mit  Entscheid  BGr 1C_345/2014  bestätigt  habe.  Der  geplante 

Ersatzneubau  wahre  die  Voraussetzungen  von  Art. 42  Abs. 2  der  Raum-

planungsverordnung (RPV) hinsichtlich Identität, Erweiterung und Standort. 

Sollte sich der Umfang des Bestandesschutzes nach § 15g HWSchV rich-

ten, gelte § 357 PBG. Der Wiederaufbau sei darin nicht direkt vorgesehen. 

Ein solches Bauvorhaben sei in § 307 Abs. 1 PBG besonders geregelt. Da-

nach  sei  der  Wiederaufbau  von  vorschriftswidrigen  Gebäuden,  welche 

durch Brand oder andere Katastrophen ganz oder teilweise zerstört worden 

seien,  unter  Vorbehalt  von  überwiegenden  Interessen  oder  nachbarlichen 

Interessen  gestattet.  Beim  Wiederaufbau  von  Gebäuden,  die  nicht  durch 

Brand  oder  andere  Katastrophen  zerstört,  sondern  abgebrochen  worden 

seien,  würden  nach  wie  vor  die  aktuellen  Bauvorschriften  gelten,  sofern 

nicht die Bauordnung etwa für Kernzonen andere Festlegungen treffe. Ge-

mäss  Kernzonenplan  der  Gemeinde  X  sei  das  Gartenhaus  gemäss  Art. 3 

BZO  als  übriges  bestehendes  Gebäude  zu  qualifizieren.  Solche  Gebäude 

dürften  unter  Beibehaltung  des  heutigen  Gebäudeprofils  – mit  Ausnahme 
von  zulässigen  Dachaufbauten –,  des  herkömmlichen  Erscheinungsbildes 
und unter dem Vorbehalt von Unterschutzstellungen ohne Berücksichtigung 

von  Ausnützungsbeschränkungen  gemäss  Art. 3  Abs. 3  BZO  umgebaut 

oder wiederaufgebaut werden. Der geplante Ersatzneubau für das Garten-

haus  halte  diese  Vorgaben  ein  und  wäre  folglich  gestützt  auf  § 15g 

HWSchV  in  Verbindung  mit  §  357  PBG  und  Art.  3  BZO  ebenfalls  bewilli-

gungsfähig.  

Dem  hält  die  Baudirektion  entgegen,  dass  ein  Neubau  und  nicht  die  Wie-

derherstellung des rechtmässigen Zustandes zufolge einer illegal erstellten 

Baute  zur  Diskussion  stehe.  Die  zitierte  Rechtsprechung  zur  dreissigjähri-

gen Verwirkungsfrist sei somit nicht einschlägig. Soweit sich die Rekurren-

tin auf die in Art. 24c RPG normierte Besitzstandsgarantie berufe, verkenne 

sie,  dass diese  Bestimmung  ausschliesslich  auf Bauten und  Anlagen  aus-

serhalb  der Bauzonen  Anwendung  finde.  Das  strittige  Gartenhaus  befinde 

in  der  Kernzone. 

sich 
richte  sich  der 
Bestandesschutz nach kantonalem Recht. Für das zürcherische Recht ste-

Innerhalb  der  Bauzonen 

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cke § 357 PBG den zulässigen Rahmen ab. Die einschlägigen Vorschriften 

des  Art. 41c  Abs. 2  GSchV  in  Verbindung  mit  § 15g  HWSchV  und  § 357 

PBG  erlaubten  keinen  Abbruch  und  Neubau  unter  dem  Titel  der 

Besitzstandsgarantie.  Diese  Bestimmungen  würden  lediglich  den  Fortbe-

stand von bestehenden Bauten schützen, welche in den auszuscheidenden 

Gewässerraum  zu  liegen  kämen.  Dieser  Schutz  schliesse  das  Recht  zur 

Ausführung von Unterhaltsarbeiten, Umbauten, Umnutzungen und Erweite-

rungen mit ein. Seine Grenze fände dies in der neubauähnlichen Umgestal-

tung.  

Im Rahmen des zweiten Schriftenwechsels halten die Parteien an ihren An-

trägen und Standpunkten fest.  

4.2. 

Das seit 1. Januar 2011 in Kraft stehende geänderte (eidgenössische) Ge-

wässerschutzgesetz  legt  fest,  dass  Fliessgewässer  und  Seeufer  in  der 

Schweiz  naturnaher  werden  müssen,  und  definiert  Massnahmen  und  Ver-

antwortlichkeiten.  Art. 36a  GSchG  verpflichtet  die  Kantone,  den  Raumbe-

darf  der  oberirdischen  Gewässer  festzulegen,  der  erforderlich  ist  für  die 

Gewährleistung  der  natürlichen  Funktionen  der  Gewässer,  des  Hochwas-

serschutzes und der Gewässernutzung. Der Bundesrat regelt die Einzelhei-

ten  (Art. 36a  Abs. 2  GSchG).  Am  4. Mai  2011  änderte  der  Bundesrat  die 

Gewässerschutzverordnung  und  konkretisierte  die  Anforderungen  an  den 

Gewässerraum. Gemäss dem seit 1. Juni 2011 in Kraft stehenden Art. 41b 

Abs. 1  GSchV  muss  die  Breite  des  Gewässerraums  für  stehende  Gewäs-

ser, gemessen ab der Uferlinie, mindestens 15 m betragen. Die Breite des 

Gewässerraumes nach Absatz 1 muss erhöht werden, soweit dies erforder-

lich  ist  zur  Gewährleistung:  a. des  Schutzes  vor  Hochwasser;  b. des  für 

Revitalisierung  erforderlichen  Raumes;  c. überwiegender  Interessen  des 

Natur-  und  Landschaftsschutzes;  d. der  Gewässernutzung  (Abs. 2).  Die 

Breite des Gewässerraumes kann in dicht überbauten Gebieten den bauli-

chen  Gegebenheiten  angepasst  werden,  soweit  der  Schutz  vor  Hochwas-

ser gewährleistet ist (Abs. 3). 

Die  Kantone  legen  den  Gewässerraum  für  stehende  Gewässer  bis  zum 

31. Dezember  2018  fest  (Abs. 1  Übergangsbestimmungen  zur  Änderung 
vom  4. Mai  2011).  Solange  die  Kantone  den  Gewässerraum  nicht  festge-
legt  haben,  kommt  eine  Übergangsbestimmung  zur  Anwendung.  Danach 

gilt für stehende Gewässer mit einer Wasserfläche von mehr als 0,5 ha ein 

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Gewässerraum  von  20 m  (Abs. 2  Übergangsbestimmungen  zur  Änderung 

vom 4. Mai 2011). Innerhalb des Gewässerraums sind nach Art. 41c Abs. 1 

Satz 1  GSchV  nur  standortgebundene,  im  öffentlichen  Interesse  liegende 

Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken zuläs-

sig. Sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, kann die Be-

hörde ausserdem die Erstellung von zonenkonforme Anlagen in dicht über-

bauten Gebieten bewilligen (Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV). Rechtmässig er-

stellte und bestimmungsgemäss nutzbare Anlagen im Gewässerraum sind 

gemäss Art. 41c Abs. 2 GSchV in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.  

Soweit  bestehende  nicht  landwirtschaftliche  Anlagen  ausserhalb  der  Bau-

zonen in Frage stehen, richten sich Änderungen nach den diesbezüglichen 

bundesrechtlichen Bestimmungen  (Art. 24 ff. sowie  Art. 37a  RPG). Mit  an-

deren  Worten  führt  dies  bei  bestehenden  Gebäuden  im  Gewässerraum 

ausserhalb  der Bauzone  dazu,  dass  Art. 24 ff.  RPG  hinsichtlich  der raum-

planungsrechtlichen  Beurteilung  als auch durch  Verweis in  Art. 41c  Abs. 2 

GSchV bezüglich der gewässerschutzrechtlichen Bewilligung gleichsam zur 

Anwendung  gelangen  (BRGE  II  Nr.  0186/2012  in  BEZ 2013  Nr.  5,  E.  5.2, 

www.baurekursgericht-zh.ch;  BRGE  III  0117/2013,  E.6).  Die  Verankerung 

von Art. 41c Abs. 2 GSchV auf einer tieferen Normstufe legt nach bundes-

gerichtlicher  Rechtsprechung  aber  nahe,  den  Schutz  des  Gewässerraums 

als  öffentliches  Interesse  zu  sehen,  das  als  wichtiges  Anliegen  gemäss 

Art. 24c Abs. 2 RPG anzuerkennen und in die Interessenabwägung einzu-

beziehen  ist.  Soweit  Art. 24c  RPG  anwendbar  ist,  kommt  Art. 41c  Abs. 2 

GSchV deshalb keine eigenständige Bedeutung zu.  

Anders verhält es sich dagegen, wenn Art. 24c RPG nicht zum Zug kommt, 

weil  bestehende  zonenkonforme  Bauten  im  Gewässerraum  zu  beurteilen 

sind. Ob in diesem Fall Art. 41c Abs. 2 GSchV der gleiche Anwendungsbe-

reich zuzuerkennen ist wie Art. 24c RPG, um ungerechtfertigte Ungleichbe-

handlungen  zu  vermeiden, 

liess  das  Bundesgericht  offen 

(BGr 

1C_345/2014 vom 17. Juni 2015).  

Demgegenüber haben innerhalb der Bauzonen die Kantone aufgrund ihrer 

Rechtsetzungskompetenz bei der Regelung dieser Fragen im Rahmen der 

Eigentumsgarantie einen Spielraum (Erläuternder Bericht des Bundesamts 

für Umwelt [BAFU] vom 20. April 2011 zur Änderung der Gewässerschutz-

verordnung, S. 14 f.). Im Kanton Zürich befasst sich § 357 Abs. 1 PBG mit 
Änderungen an vorschriftswidrigen Bauwerken. Danach dürfen bestehende 

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Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erwei-

tert und, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, an-

deren  Nutzungen  zugeführt  werden,  wenn  keine  überwiegenden  öffentli-

chen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für neue oder weiter 

gehende  Abweichungen  von  Vorschriften  bleiben  die  erforderlichen  Aus-

nahmebewilligungen  vorbehalten.  Die  erweiterte  Besitzstandsgarantie  für 

Bauten  im  Gewässerraum  ist  neu  in  der  Verordnung  über  den  Hochwas-

serschutz und die Wasserbaupolizei ausdrücklich verankert. Danach dürfen 

rechtmässig  erstellte  bestimmungsgemäss  nutzbare  Bauten  und  Anlagen 

innerhalb  der  Bauzonen,  die  im  Gewässerraum  liegen,  nach  § 357  PBG 

geändert werden (§ 15g HWSchV).  

4.3. 

Das geplante Gartenhaus befindet sich unbestrittenermassen innerhalb des 
festzulegenden  Gewässerraumes  und  ist  nach  heutigem  Recht  somit  auf 

eine  gewässerschutzrechtliche  Ausnahmebewilligung  angewiesen.  Da  das 

Baugrundstück zudem in der Kernzone liegt, steht eine Baute innerhalb der 

Bauzone 

in  Frage 

und 

beurteilt 

sich 

damit 

eine 

allfällige 

Besitzstandsgarantie  nach  der  kantonalen  Bestimmung  von  § 357  Abs. 1 
PBG  und  nicht  – wie  die  Rekurrentin  dafürhält –  nach  den  bundesrechtli-
chen  Vorschriften  von  Art. 24 ff.  RPG.  Das  von  der  Rekurrentin  zitierte 

Bundesgerichtsurteil  BGr  1C_345/2014  vom  17. Juni  2015  ist  vorliegend 

nicht einschlägig, ging es darin doch um eine zonenwidrige Baute ausser-

halb der Bauzone, wo sich die Frage nach der Tragweite von Art. 41c Abs. 

2  GSchV  stellte.  Für  bestehende  Bauten  innerhalb  der  Bauzonen,  welche 

den Gewässerraum beanspruchen, richtet sich die Bestandesgarantie nach 

kantonalem  Recht  und  lässt  sich  aus  diesem  Urteil  für  den  vorliegenden 

Fall somit nichts ableiten. 

Gegenstand des strittigen Bauvorhabens bilden der Abbruch des über dem 

G.-bach  stehenden  Gartenhauses  und  der Wiederaufbau der Baute  an ei-

nem neuen Standort. Diese bauliche Massnahme steht in Zusammenhang 

mit dem rechtskräftigen Wasserbauprojekt, welches die Öffnung und Revi-

talisierung  des  G.-baches  vorsieht.  Zwar  entspricht  die  Baute  in  Volumen, 

Höhe,  und  kubischer Ausdehnung  in  allen  Teilen  dem  ursprünglichen  Ge-

bäude.  Jedoch  ist  der Wiederaufbau  einer abgebrochenen  Baute  an  einer 

anderen Stelle mit dem Unterhalt und einer massvollen Erweiterung beste-
hender Bauten nicht gleichzusetzen. Vielmehr kommt ein solches Vorhaben 

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rechtlich einem Neubau gleich, der grundsätzlich die Neubauvorschriften zu 

respektieren hat.  

Folglich  steht  eine  von  besagter  Vorschrift  nicht  erfasste  Massnahme  in 

Frage. Im Gegensatz zum Bestandesschutz ausserhalb der Bauzonen (vgl. 

Art. 24c  RPG)  ist  der  Wiederaufbau  eines  freiwillig  zerstörten  Gebäudes 

darin  nicht  vorgesehen.  Die  Baute  fällt  daher  von  vornherein  nicht  in  den 

Geltungsbereich  von  § 357  Abs. 1  PBG  und  kommt  nicht  in  den  Genuss 

des gesetzlichen Bestandesschutzes. Bei diesem Ergebnis kann auch offen 

bleiben, ob die Baute seinerzeit rechtmässig erstellt worden ist. 

Ebenso  wenig  sind  vorliegend  die  Voraussetzungen  für  das  kantonale 

Brandstattrecht gemäss § 307 Abs. 1 PBG gegeben, ist doch das Gebäude 

weder durch Brand noch andere Katastrophen ganz oder teilweise zerstört 

worden. Vielmehr soll das Gebäude freiwillig ersetzt werden. Auch aus der 
kommunalen  Ersatzbauvorschrift  von  Art. 3  BZO  kann  die  Rekurrentin 

nichts zu ihren Gunsten ableiten, steht doch gar keine Ersatzbaute an iden-

tischer Lage in Frage. Einer solchen würden aufgrund des Standortes direkt 

über  dem  G.-bach  ohnehin  gewässerschutzrechtliche  Hinderungsgründe 

entgegenstehen.  

5.1. 

Fällt das geplante Gartenhaus somit weder in den Genuss der erweiterten 

Besitzstandsgarantie  noch  des  Brandstattrechts  und  ist  die  Baute  aner-

kanntermassen  nicht  standortgebunden  im  Sinne  von  Art. 41c  Abs. 1 

Satz 1  GSchV,  bleibt  zu  prüfen,  ob  eine  Ausnahmebewilligung  vom  Anla-

genverbot im Gewässerraum in Betracht fällt.  

Die  Rekurrentin  vertritt  die  Auffassung,  dass  ein  entsprechender  Dispens 
zu erteilen sei, da sich der Standort des geplanten Gartenhauses – selbst 
nach Ansicht der Baudirektion – in einem dicht überbauten Gebiet befinde. 
Welche  öffentlichen  Interessen  der  Erteilung  einer  Ausnahmebewilligung 

nach  Art. 41  Abs. 1  lit. a  GSchV  entgegen  stehen  sollten,  lasse  sich  der 

angefochtenen Verfügung nicht entnehmen. Offensichtlich sei die Baudirek-

tion  der  Meinung,  dass  mit  der  Festsetzung  des  Wasserbauprojektes  und 

der  dadurch  notwenigen  Verschiebung  des  Gartenhauses  die  Rekurrentin 

das  Recht  verwirkt  habe,  im  Baubewilligungsverfahren  den  Ersatzneubau 
zu beantragen. Dabei übersehe sie, dass sie selbst diese Vorgehensweise 

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vorgeschlagen  habe.  Hinzu  komme,  dass  mit  dem  geplanten  Wasserbau-

projekt im Uferbereich des Zürichsees eine enorme Aufwertung in ökologi-

scher Hinsicht verknüpft sei und die bestehenden Hochwasserschutzdefizi-

te  beim  G.-bach  eliminiert  würden.  Aus  naturschutzrechtlichen  Gründen 

gebe  es  nichts  gegen  den  Ersatzneubau  einzuwenden.  Die  Gefährdung 

durch Hochwasser sei gering. Mit der Ausdolung und Inwertsetzung des G.-

baches im Rahmen des rechtskräftigen Wasserbauprojekts sei die Revitali-

sierung  abgeschlossen.  Der  geplante  Ersatzneubau  komme  ausserhalb 

des vorgesehenen Gewässerraums des G.-bachs zu stehen. Aus raumpla-

nerischer / ortsplanerischer  Sicht  gebe  es  nichts,  was  gegen  das  Projekt 

spreche.  Überwiegende  Interessen  gegen  den  Ersatzneubau  seien  keine 

auszumachen,  so  dass  eventualiter  eine  gewässerschutzrechtliche  Aus-

nahmebewilligung zur Erstellung des Gartenhauses im Gewässerraum des 

Zürichsees zu erteilen sei.  

Nach  Auffassung  der  Baudirektion  sind  die  Dispensvoraussetzungen  von 

Art. 41c  Abs. 1  lit. a  GSchV  nicht  erfüllt.  Zwar  befinde  sich  die  geplante 

Baute in einem dicht überbauten Gebiet. Jedoch lasse ein Blick in den Si-

tuationsplan  erkennen,  dass  das  Grundstück  auch  nach  der  Realisierung 

der  neuen  Bauten  über  genügend  freien  Raum  zum  See  hin  verfüge,  so 

dass  das  fragliche  Gartenhaus  ohne  Weiteres  ausserhalb  des  Gewässer-

raums bzw. Uferstreifens platziert werden könnte.  

5.2. 

Sinn  und  Zweck  der  Ausnahmeregelung  von  Art. 41c  Abs. 1  lit. a  GSchV 

ist,  dass  eine  Siedlungsentwicklung  nach  innen  und  eine  aus  Sicht  der 

Raumplanung  erwünschte  städtebauliche  Verdichtung  ermöglicht  wird.  Als 

Anwendungsfall werden im erläuternden Bericht des Bundesamtes für Um-

welt (BAFU) vom 20. April 2011 zur Änderung der Gewässerschutzverord-

nung  "Baulücken"  genannt  und  als  Beispiele  für  dicht  überbaute  Gebiete 

die städtischen Quartiere in Basel am Rhein oder in Zürich an der Limmat 

aufgeführt  (S. 12  und  S. 15  oben).  Weiter  haben  die  Bundesämter  für 

Raumentwicklung  (ARE)  und  Umwelt  (BAFU)  unter  dem  Titel  "Gewässer-

raum im Siedlungsgebiet" ein Merkblatt zur Anwendung des Begriffs "dicht 

überbaute  Gebiete"  der  Gewässerschutzverordnung  erarbeitet  (Merkblatt 

vom 18. Januar 2013 unter www.are.admin.ch). Dieses soll die Kantone bei 

einem landesweit einheitlichen Vollzug des  Siedlungsgebiets unterstützen, 
ihnen aber gleichzeitig  die  Möglichkeit  belassen, auf unterschiedliche  Ver-

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hältnisse einzugehen (BGE 139 II 470 E. 4.5). Gemäss dem Merkblatt gel-

ten  Gebiete,  in  denen  sich  im  festzulegenden  Gewässerraum  keine  oder 

nur  einzelne  Bauten  und  Anlagen  befinden,  in  der  Regel  nicht  als  dicht 

überbaut.  Befinden  sich  in  diesem  Uferstreifen  eingezonte,  nicht  oder  nur 

teilweise  überbaute  Parzellen,  kann  das  Gebiet  ausnahmsweise  als  dicht 

überbaut gelten, wenn es sich um eine Baulücke handelt oder eine zweck-

mässige bauliche Nutzung der noch unüberbauten oder wenig überbauten 

Parzellen verhindert wird und die Umgebung dicht überbaut ist (S. 6 f. des 

Merkblattes).  

Ist  das  Kriterium des  "dicht  überbauten  Gebiets"  erfüllt,  ist  in  der Regel in 

einem  zweiten  Schritt  zu  prüfen,  ob  der  Erteilung  einer  Ausnahmebewilli-

gung überwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen. Dabei sind ins-

besondere  die  Anliegen  des  Hochwasserschutzes,  des  Natur-  und  Land-

schaftschutzes und das Interesse der Öffentlichkeit an einem erleichterten 

Zugang zu den Gewässern im Sinne von Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG zu berück-

sichtigen. Ergibt die Interessenabwägung, dass eine Ausnahme grundsätz-

lich  bewilligt  werden  kann,  bedeutet  dies  nicht,  dass  die  Baute  direkt  am 

Gewässer  erstellt  werden  darf.  Der  Uferstreifen  ist  räumlich  so  wenig  wie 

möglich  in  Anspruch  zu  nehmen  und  es  ist  grundsätzlich  Sache  der  Bau-

herrschaft  nachzuweisen,  dass  keine  weniger  starke  Beanspruchung  des 

Gewässerraums durch die vorgesehene Baute möglich ist (vgl. BGE 139 II 

470 E. 4.5).  

5.3. 

Im vorliegenden Fall liegt das der Kernzone zugeschiedene Grundstück im 

Hauptsiedlungsgebiet  der  Agglomeration  am  rechten  Zürichseeufer.  Das 

Gebiet  wurde  daher  von  der  Baudirektion  zu  Recht  als  dicht  überbaut  im 

Sinne  von  Art. 41c  Abs. 1  lit. a  GSchV  eingestuft.  Ebenso  ist  die  für  eine 

gewässerschutzrechtliche  Ausnahmebewilligung  vorausgesetzte  Zonen-

konformität gegeben und hat die Baudirektion keine öffentlichen Interessen 

ins  Feld  geführt,  welche  dem  Bauvorhaben  entgegenstehen  würden.  Dies 

bedeutet  nach  dem  Gesagten  jedoch  nicht,  dass  die  Baute  im  Gewässer-

raum  erstellt  werden  darf.  Vielmehr  ist  der  zu  wahrende  Uferstreifen  ge-

mäss höchstrichterlicher Rechtsprechung räumlich so wenig wie möglich in 

Anspruch zu nehmen. Wie das vorliegende, ein Wohn- und Geschäftshaus 

umfassende Bauprojekt zeigt, verbleibt der Rekurrentin trotz der zu respek-
tierenden Gewässerräume eine angemessene Überbauungsmöglichkeit ih-

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res Grundstücks. Ein sachliches und objektiv begründetes Bedürfnis an der 

Erstellung  der  Baute  im  Uferstreifen  besteht  somit  nicht.  Im  Interesse  des 

Uferschutzes  und  angesichts  des  grosszügigen  Umschwungs  drängt  sich 

vielmehr ein Standort ausserhalb des Gewässerraumes auf.  

Die  Bauherrschaft hat  mit  der  Replik  alternative  Standorte für das Garten-

haus  aufgezeigt  (vgl.  die  Variante 1  und  2  in  act. 17.2),  wobei  sie  am  ur-

sprünglichen  Projekt  festhielt.  Zwar  ist  einzuräumen,  dass  die  Distanz  zu 

den  entlang  der  Uferpromenade  situierten  Tischen  etwas  grösser  ist.  Von 

einer  erschwerten  Nutzung  des  Gartenhauses  für  die  beabsichtigten  Zwe-

cke  (Lagerung  von  Gartenmöbeln  bzw.  Bedienung  der  Tische  am  Ufer) 

− wie die Bauherrschaft behauptet – kann keine Rede sein. Ebenso wenig 
ist  erkennbar,  inwiefern  die  Aussenraumgestaltung  durch  die  Alternativ-

standorte optisch stärker beeinträchtigt wird als durch die geplante Lage im 

Gewässerraum. Da die Baubereiche für das Grundstück jedoch im Kernzo-

nenplan  definiert  sind  und  das  bestehende  Gartenhaus  entsprechend  ge-

kennzeichnet ist, hat dessen Wiederaufbau an einem anderen Standort die 

Anforderungen  an  einen  Ersatzbau  gemäss  Art.  3  BZO  zu  erfüllen  (vgl. 

act. 11.4). Die kommunale Baubehörde hat sich aufgrund der Abweichung 

von der bisherigen Lage des Gartenhauses kritisch zur ostseitigen Varian-

te 2  geäussert.  Eine  Bewilligung  für  die  Variante 1  schloss  sie  hingegen 

nicht a priori aus (vgl. act. 20, S. 3 und Prot. S. 4).  

Insgesamt  sind  somit  keine  Gründe  ersichtlich,  welche  eine  gewässer-

schutzrechtliche  Ausnahmebewilligung  zu  rechtfertigen  vermöchten.  Ein 

Dispens würde vielmehr den durch die Gesetzesrevision verfolgten Zielen, 

nämlich dass Fliessgewässer und Seeufer in der Schweiz naturnaher wer-

den sollen, zuwiderlaufen.  

Auch in diesem Punkt erweist sich der Rekurs somit als unbegründet.  

6.1. 

Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist.  

[….] 

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