# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cff6e285-b410-5eb5-98ba-cd99c4574004
**Source:** Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** fr
**Title:** FR ac_1a_99_19.pdf
**Docket/Reference:** ac_1a_99_19.pdf
**URL:** https://www.fr.ch/sites/default/files/contens/tc/_www/files/pdf3/ac_1a_99_19.pdf

## Full Text

Ière  Cour  administrative.  Séance  du  23  juin  1999.  Statuant  sur  le  recours 
interjeté le 22 février 1999 (1A 99 19) par la société X, à l'étranger, contre la 
décision  rendue  le  1er  juillet  1998  par  la  Commission  cantonale  pour 
l'acquisition  d'immeubles  par  des  personnes 
l'étranger, 
(Etablissement stable / art. 2 al. 2 let. a LFAIE) 

à 

En fait: 

A. 

B. 

C. 

Par  contrat  conclu  le  4  février  1998,  la  société  étrangère  X,  a  acquis  un 
immeuble sis à Romont. Cet immeuble est loué, pour la plus grande partie de 
sa surface habitable (85%), par l'Etat de Fribourg qui y a installé certains de 
ses  services,  soit  la  police  cantonale,  le  Registre  foncier,  le  Tribunal 
d'arrondissement,  l'Office  des  poursuites  de  la  Glâne  et  l'inspection  des 
forêts.  Le  solde  de  la  surface  (15%)  est  occupé  par  deux  magasins,  un 
bureau privé et les parties communes de l'immeuble. 

Le 7 avril 1998, la société X a déposé le contrat de vente auprès du Registre 
foncier de la Glâne afin que cette autorité procède à l'inscription du nouveau 
propriétaire de l'immeuble. Agissant conformément au prescrit des art. 17 de 
la  loi  fédérale  sur  l'acquisition  d'immeubles  par  des  personnes  à  l'étranger 
(LFAIE; RS 211.412.41) et 15 al. 1 de l'ordonnance fédérale y relative (OAIE; 
RS 211.412.411), la Conservatrice a suspendu la procédure d'inscription en 
raison  de  doutes  portant  sur  l'éventuel  assujettissement  de  cette  vente 
immobilière  au  régime  des  autorisations  prévues  par  la  loi.  Elle  a  invité  la 
société  X  à  saisir  la  Commission  cantonale  pour  l'acquisition  d'immeubles 
par  des  personnes  à  l'étranger  (ci-après:  la  Commission)  afin  de  faire 
constater  que 
le  caractère 
l'immeuble  en  cause  avait  effectivement 
d'établissement stable au sens de l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE et que, partant, il 
n'était pas soumis au régime de l'autorisation. 

La  société  X  a  saisi  la  Commission  par  courrier  du  4  mai  1998  au  terme 
duquel  elle  a  conclu  à  ce  que  le  caractère  d'établissement  stable  de 
l'immeuble  considéré  soit  constaté.  Les  4  et  10  juin  1998,  la  Commission  a 
invité  la  société  requérante  à  préciser  l'affectation  des  diverses  surfaces 
habitables  de 
l'immeuble  et  à  présenter  d'éventuelles  observations 
complémentaires. Par courriers des 15 et 22 juin 1998, l'intéressée a fourni 
les précisions demandées et s'est référée, pour l'essentiel, à l'aide-mémoire 
de l'Office fédéral de la justice ("Acquisition d'immeubles par les personnes à 
l'étranger", version décembre 1997; ci-après: Aide-mémoire) pour justifier le 

D. 

E. 

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caractère  d'établissement  stable  de  son  immeuble.  Elle  a  fait  valoir, 
notamment,  que  l'immeuble  n'est  pas  et  ne  pourrait  jamais  être  affecté  au 
logement,  ce  qui  établit  son  caractère  purement  économique  et,  partant,  sa 
qualité d'établissement stable. Invoquant l'art. 8 al. 1 let. c LFAIE, la société 
X s'est aussi fondée sur le but d'intérêt public des activités développées par 
l'Etat dans le bâtiment pour justifier l'octroi d'une autorisation pour le cas où 
celui-ci devait être tout de même assujetti. Elle a finalement fait mention des 
buts  visés  par  la  LFAIE  qui  consistent  à  faciliter  la  vente  d'immeubles 
commerciaux  à  des  étrangers,  immeubles  qui  ne  trouvent  que  difficilement 
preneurs sur le marché immobilier interne. 

Par décision du 1er juillet 1998, notifiée le 22 janvier 1999, la Commission a 
nié  le  caractère  d'établissement  stable  de  l'immeuble  concerné,  constaté 
l'assujettissement à la LFAIE de l'acquisition de cet immeuble par la société 
X,  et  a  refusé  à  celle-ci  l'autorisation  d'acquérir.  L'autorité  a  estimé  que  le 
caractère  d'établissement  stable  d'un  immeuble  doit  être  admis  lorsque  s'y 
développe  une  activité  économique,  soit  la  poursuite  d'un  profit  ou  d'un 
rendement  incitant  à  la  reprise  économique  dans  le  pays,  activité  dont  les 
résultats dépendent étroitement d'un investissement étranger. Elle a estimé, 
en  l'occurrence,  que  les  activités  étatiques  se  poursuivant  dans  l'immeuble 
n'apportent aucun rendement économique dont la réalisation dépendrait d'un 
financier  étranger.  La  Commission,  après  avoir  constaté 
apport 
l'assujettissement  de  l'acquisition  de  l'immeuble  par  l'intéressée,  a  estimé 
qu'aucune  des  conditions  de  l'art.  8  LFAIE  n'était  remplie  pour  justifier 
d'accorder l'autorisation d'achat sollicitée, la société X n'étant, en particulier, 
pas exonérée de l'impôt fédéral direct pour son opération d'achat. 

l'interprétation  donnée  par 

Agissant  le  22  février  1999,  la  société  X  a  contesté  devant  le  Tribunal 
administratif la décision de la Commission, en concluant, sous suite de frais, 
à son annulation et à la constatation que l'acquisition de l'immeuble en cause 
n'est  pas  assujettie  à  la  LFAIE.  A  l'appui  de  ses  conclusions,  la  recourante 
conteste 
la  notion 
d'établissement stable, interprétation qu'elle estime trop stricte et à l'opposé 
des  buts  de  la  loi.  En  résumé,  elle  estime  que  le  critère  de  l'activité 
économique,  propre  à  caractériser  l'établissement  stable,  doit  être  étendu 
aux  activités  de 
l'administration  qui  peuvent  aussi  être  qualifiées 
d'économiques.  A  son  avis,  seuls  les  immeubles  affectés  au  logement 
comme source de gains, au sens de l'art. 3 OAIE, sont en réalité assujettis 
au régime de l'autorisation. 

la  Commission  à 

Par  courrier  du  14  avril  1999,  l'autorité  intimée  a  indiqué  qu'elle  renonce  à 
déposer des observations. 

 
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En droit: 

1.  a)  Conformément à l'art. 3 de la loi fribourgeoise d'application de la loi fédérale 
sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LALFAIE; RSF 
214.12.1), le Tribunal administratif est l'autorité cantonale de recours au sens 
de  l'art.  15  al.  1  let.  c  LFAIE.  Il  connaît  en  dernière  instance  cantonale  des 
recours contre les décisions prises par la Commission (art. 20 al. 1 LFAIE). 

La  décision  attaquée  a  été  notifiée  à  la  société  X  le  22  janvier  1999.  Son 
recours,  déposé  le  22  février  1999,  l'a  été  dans  le  délai  et  les  formes 
prescrits (art. 20 al. 3 LFAIE et 76ss du code de procédure et de juridiction 
administrative;  CPJA;  RSF  150.1).  En  sa  qualité  d'acquéreur  de  l'immeuble 
concerné,  la  recourante  dispose  en  outre  manifestement  d'un  intérêt  digne 
de protection à ce que la décision attaquée soit annulée ou modifiée (art. 20 
al. 2 let. a LFAIE). 

Le  Tribunal  administratif  peut  donc  entrer  en  matière  sur  les  mérites  du 
recours. 

b)  Selon  l'art.  77  CPJA,  le  recours  devant  le  Tribunal  administratif  peut  être 
formé  (let.  a)  pour  violation  du  droit,  y  compris  l'excès  ou  l'abus  du  pouvoir 
d'appréciation  et  (let.  b)  pour  constatation  inexacte  ou  incomplète  des  faits 
pertinents. En revanche, le grief d'inopportunité (art. 78 al. 2 CPJA) ne peut 
être invoqué que si l'affaire concerne le domaine des contributions publiques 
ou  des  assurances  sociales  (let.  a),  si  l'affaire  est  susceptible  d'un  recours 
auprès d'une autorité fédérale habilitée à revoir ce grief (let. b) ou si une loi le 
prévoit expressément (let. c). 

En  matière  d'acquisition  d'immeubles  par  des  personnes  domiciliées  à 
l'étranger,  aucune  disposition  légale  n'habilite  le  Tribunal  administratif  à 
revoir l'opportunité des décisions fondées sur la LFAIE. 

2.  a)  Selon  l'art.  2  al.  1  LFAIE,  l'acquisition  d'immeubles  par  des  personnes  à 
l'étranger  est  subordonnée  à  une  autorisation  de  l'autorité  cantonale 
compétente.  L'art.  2  al.  2  let.  a  précise  toutefois  que  l'autorisation  n'est  pas 
nécessaire si l'immeuble sert d'établissement stable pour faire le commerce, 
exploiter  une  fabrique  ou  exercer  en  la  forme  commerciale  quelque  autre 
industrie  ainsi  que  pour  exercer  une  activité  artisanale  ou  une  profession 
libérale. 

b)  L'obligation  faite  aux  personnes  domiciliées  à  l'étranger  d'obtenir  une 
autorisation pour acquérir un immeuble en Suisse a été instaurée par l'Arrêté 

 
 
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fédéral du 23 mars 1961 instituant le régime de l'approbation pour le transfert 
de  biens-fonds  à  des  personnes  à  l'étranger  (Lex  von  Moos;  AFAIE  1961; 
RO  1961,  p.  209).  Par  ce  moyen,  le  législateur  a  voulu  réagir  contre 
l'affaiblissement  de  l'indépendance  économique  du  pays  provoqué  par 
l'acquisition  d'immeubles  par  des  personnes  à  l'étranger  dans  des  buts 
purement  spéculatifs.  Il  a  ainsi  entendu  limiter  les  conséquences  de  la 
pénurie  de  terrain,  soit  notamment  la  hausse  du  prix  de  celui-ci  qui  se 
répercutait,  par  exemple,  sur  les  loyers  (cf.  Circulaire  du  13  juin  1960 
concernant certaines mesures pour freiner l'acquisition d'immeubles par des 
étrangers, FF 1960 II p. 233; Message concernant l'institution du régime de 
l'approbation  pour  le  transfert  d'un  bien-fonds  à  des  personnes  à  l'étranger, 
FF  1960  II  p.  1558s;  Junod,  L'acquisition  d'immeubles  en  Suisse  par  des 
personnes domiciliées à l'étranger, in Mémoires publiés par la faculté de droit 
de  l'université  de  Genève,  2ème  journée  juridique  du  13  octobre  1962, 
Genève 1963). 

Aux  termes  de  l'art.  6  al.  3  let.  b  de  l'AFAIE  1961,  l'autorisation  ne  pouvait 
être  refusée  à  une  personne  à  l'étranger  lorsque  l'immeuble  qu'elle  projetait 
importante  à  abriter  un 
d'acquérir  servait  entièrement  ou  pour  une  part 
établissement stable d'une entreprise faisant le commerce, exploitant une fabrique, 
ou exerçant quelque autre industrie en la forme commerciale, ou encore à garantir 
les  réserves  mathématiques  de  la  succursale  suisse  de  sociétés  d'assurances 
étrangères  exerçant  leur  activité  en  Suisse.  En  insérant  les  établissements 
stables  dans  les  cas  d'octroi  de  l'autorisation  à  l'acquisition,  le  législateur  a 
voulu  faire  en  sorte  que  des  entreprises  étrangères  puissent  s'installer  en 
Suisse  et  y  acquérir  les  immeubles  nécessaires,  à  défaut  de  quoi  les 
nombreuses  entreprises  suisses  qui  désiraient  créer  des  établissements 
stables  à  l'étranger  auraient  été  exposées  à  des  mesures  de  rétorsion  (cf. 
Bull. Stén. 1961, CE p. 56/58 et CN p. 106/108). 

Cette  disposition  a  été  partiellement  revue  dans  le  cadre  de  la  modification 
de l'AFAIE en 1973 (Lex Furgler; AFAIE 1973; RO 1974, p. 83). Ainsi, selon 
l'art.  6  al.  2  let.  b  AFAIE  1973,  une  personne  à  l'étranger  avait  un  intérêt  à 
l'octroi  d'une  autorisation  à  l'acquisition  lorsque  l'immeuble  en  cause  devait  lui 
servir entièrement ou pour une part importante à abriter l'établissement stable d'une 
entreprise  faisant  le  commerce,  exploitant  une  fabrique  ou  exerçant  quelque  autre 
industrie  en  la  forme  commerciale,  sans  que  des  locaux  d'habitation  soient 
détournés de leur affectation. 

Cette  disposition  a  été  précisée  par  l'ordonnance  d'application  de  l'AFAIE 
1973 du 21 décembre 1973 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes 
à l'étranger (OAIE 1973; RO 1974, p. 94), modifiée en 1976 (OAIE 1976; RO 
1976,  p.  607),  selon  laquelle,  l'autorisation  à  l'acquisition  devait  être 
accordée 
l'immeuble  concerné  pouvait  être  considéré  comme  un 
établissement  stable  commercial  permanent  et  nécessaire  à  l'exploitation  d'une 

lorsque 

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entreprise inscrite au Registre du commerce et tenue par l'acquéreur des droits d'un 
immeuble (art. 13 al. 1 OAIE 1973 et 1976). 

Le principe été repris par l'art. 8 al. 1 let. a de la LFAIE du 16 décembre 1983 
(Lex Friedrich; RO 1984, p. 1148), lequel prévoyait que l'autorisation pouvait 
être  accordée  lorsque  l'immeuble  servait  d'établissement  stable  pour  faire  le 
commerce,  exploiter  une  fabrique  ou  exercer  en  la  forme  commerciale  quelque 
autre  industrie  ainsi  que  pour  exercer  une  activité  artisanale  ou  une  profession 
libérale.  Un  établissement  a  depuis  lors  été  qualifié  de  stable  s'il  comporte 
des  installations  d'importance,  celles  nécessaires,  à  titre  d'exemple,  à 
l'exercice  d'une  profession  médicale  (Message  du  16  septembre  1981,  FF 
1981 III, p. 594).  

Cette disposition est devenue l'actuel art. 2 al. 2 let. a LFAIE à la suite de la 
modification de la loi du 30 avril 1997 (Lex Koller; RO 1997, p. 2086ss), par 
laquelle  l'acquisition  d'un  immeuble  servant  d'établissement  stable  a  été 
désormais exemptée du régime de l'autorisation. Cette nouvelle modification 
a  été  adoptée  pour  participer  au  plan  des  mesures  visant  à  assurer  le 
maintien  de  la  qualité  des  infrastructures  publiques  et  pour  encourager  les 
investissements privés dans le but de vaincre la stagnation économique (cf. 
Message  du  26  mars  1997,  FF  1997  II  p.  1115;  ci-après:  Message  1997). 
Constatant  que  la  situation  économique  en  Suisse  s'était  encore  dégradée 
depuis  1995,  le  législateur  a  décidé,  en  assouplissant  le  régime  de  la  Lex 
Friedrich, de faciliter les investissements étrangers propices à la création de 
nouvelles  entreprises  de  production  ou  de  services.  Tout  en  continuant  à 
prohiber  le  commerce  d'immeubles  ou  le  pur  placement  de  capitaux  (cf. 
Message  1997,  op.  cit.  p.  1143),  la  dernière  révision  a  néanmoins  rendu 
possible l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger dans le but 
de placer des capitaux en Suisse, à la condition toutefois que ces immeubles 
soient 
l'exercice  d'une  activité 
économique  uniquement  (Message  1997,  op.  cit.  p.  1160):  ainsi,  par 
exemple,  les  immeubles  servant  de  fabrique,  de  dépôt  et  d'entrepôt,  de 
bureau,  de  centre  commercial,  de  magasin de vente, d'hôtel, de restaurant, 
de  cabinet  médical  (Aide-mémoire  p.  5  let.  c).  En  revanche,  l'art.  3  OAIE 
précise  qu'un  immeuble  n'est  pas  considéré  comme  établissement  stable 
lorsqu'il est affecté à la construction ou à la location, à titre professionnel, de 
logements.  L'acquisition  d'immeubles  dans  de  tels  buts  est  assujettie  au 
régime  de  l'autorisation  et  est  en  règle  générale  exclue,  sauf  notamment 
dans le cas de logements faisant partie d'une exploitation hôtelière. 

loués  ou  affermés  à  des 

tiers  pour 

c)  Cet examen permet de constater que les bases du régime légal n'ont jamais 
été fondamentalement différentes malgré les modifications successives de la 
loi.  Il  faut  relever  essentiellement,  dès  1997,  l'exemption  du  régime  de 
l'autorisation  en  cas  d'acquisition  d'un  immeuble  servant  d'établissement 

 
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stable,  ainsi  que  la  possibilité  pour  l'acquéreur  de  ne  pas  exercer  lui-même 
l'activité justifiant cette destination de l'immeuble. 

3.  a)  La  notion  d'établissement  stable,  en  partie  ébauchée  par  l'art.  2  al.  2  let.  a 
LFAIE, doit être interprétée, selon la jurisprudence, à la lumière du droit fiscal 
(ATF  106  Ib  287;  Perrig,  L'acquisition  d'immeubles  en  Suisse  par  des 
personnes  à  l'étranger,  Lausanne  1990,  p.  261;  Mühlebach/Geissmann, 
Kommentar  zum  Bundesgesetz  über  den  Erwerb  von  Grundstücken  durch 
Personen  im  Ausland,  Brugg/Baden  1986,  p.  163  §  3  ad  art.  8  al.  1  let.  a 
LFAIE).  Celui-ci  définit 
l'établissement  stable  comme  un  ensemble 
d'installations  matérielles  permanentes,  qualitativement  et  quantitativement 
importantes,  au  service  d'un  acquéreur  qui  entend  les  utiliser  pour  faire  du 
commerce,  exploiter  une  fabrique  ou  exercer  en  la  forme  commerciale 
quelque  autre  industrie,  ou  encore  pour  exercer  une  activité  artisanale  ou 
une  profession  libérale  (Perrig,  loc.  cit.;  cf.  ATF  52 I 238 = JdT 1927 I 254, 
ATF  79  I  218  =  JdT  1954  I  190,  cités  in  Rivier,  Le  droit  fiscal  international, 
Neuchâtel 1983, p. 48; Oberson, Droit fiscal suisse, 1998, p. 369 n° 30). Le 
caractère  commercial  de  l'activité  poursuivie  au  sein  de  l'établissement 
stable,  qui 
les  versions 
successives  des  dispositions  légales  rappelées  ci-dessus,  doit  ainsi  être 
considéré comme prédominant. 

figure  d'ailleurs  expressément  dans 

toutes 

b) 

Il  y  a  activité  commerciale  lorsque  l'on  se  trouve  en  présence  d'une  activité 
économique à but de lucre, c'est-à-dire de gain (Revue de droit administratif 
et  de  droit  fiscal,  RDAF,  1959  p.  142).  Il  s'agit  de  toute  activité  telle  que  le 
commerce, la fabrication ou autre industrie exercée en la forme commerciale 
(cf. art. 934 du code des obligations: CO; RS 220; aussi FF 1972 II p. 1255 in 
initio).  Par  conséquent,  la  notion  d'activité  commerciale  recouvre  autant  les 
activités  de  commerce  que  les  activités  industrielles  et  les  activités  de 
service. Dans les activités de commerce, sont comprises toutes les activités 
qui  ont  pour  but  l'achat  de  biens  en  vue  de  revente  avec  profit.  Parmi  les 
activités industrielles se classent les industries extractives, les industries de 
transformation  ou  de  manutention.  Les  activités  de  service  regroupent  les 
activités  qui  ont  pour  but  la  fourniture  de  logement,  de  nourriture,  de  soins 
la 
corporels  ou  de  distractions,  ou  encore  des  activités 
commission, le courtage, l'exploitation d'agences et de bureau d'affaires, les 
activités  bancaires  et  d'assurance,  le  leasing  à  but  professionnel  (Leu,  Les 
revenus  fiscalement  privilégiés  des  holdings  et  autres  sociétés  de  base, 
Genève  1968,  p.  70s).  Dans  un  sens  plus  large,  on  peut  retenir  qu'une 
exploitation  gérée  en  la  forme  commerciale  suppose  l'exercice,  à  titre 
indépendant  et  professionnel,  soit  d'une  activité  commerciale  proprement 
dite  (achat,  vente,  fabrication  de  marchandises),  soit  d'une  autre  activité 
exercée  à  l'aide  de  certaines  méthodes  commerciales  (engagement  d'un 

telles  que 

 
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capital et tenue d'une comptabilité), toutes ayant pour but la réalisation d'un 
profit (ATF 91 I 287). Il convient toutefois de rappeler ici que l'art. 3 OAIE a 
expressément  exclu  la  construction  et  la  location  de  logements,  à  titre 
professionnel,  des  activités  permettant  de  donner  à  un  immeuble  la 
qualification d'établissement stable. 

4.  a)  Dans le cas d'espèce, il y a lieu de constater que l'immeuble convoité par la 
recourante abrite les services de l'Etat de Fribourg pour la majeure partie de 
sa  surface  disponible  (85%),  le  solde  de  cette  surface  (15%)  étant  occupé 
par  deux  magasins,  un  bureau  privé  et  les  parties  communes.  En  outre,  la 
recourante  avait  précisé  à  la  Commission  que,  compte  tenu  de  la  structure 
du  bâtiment,  celui-ci  ne  peut  pas  être  transformé  en  logements.  Enfin,  elle 
n'a jamais allégué un changement imminent de locataire, en particulier la fin 
prochaine des contrats de bail passés avec l'Etat. 

Il  faut  aussi  relever  que  la  surface  louée  à  l'Etat  est  répartie  entre  les 
services  de  la  gendarmerie  cantonale,  du  Tribunal  d'arrondissement,  de 
l'Office des poursuites, du Registre foncier de la Glâne et de l'inspection des 
forêts.  Manifestement,  aucune  des  activités  de  ces  divers  services  ne  sont 
de nature commerciale, ou organisées en la forme commerciale, de manière 
à  réaliser  un  profit.  En  effet,  les  revenus  de  ceux-ci  ne  peuvent  qu'être 
constitués  d'émoluments  administratifs  ou  judiciaires,  soit  de  la  contrepartie 
financière due par l'administré qui recourt à un service public (Knapp, Précis 
de droit administratif, 4ème éd., Bâle 1991, p. 574 n° 2777 et la jurisprudence 
citée).  La  perception  par  l'Etat  de  ces  émoluments  est  soumise  au  principe 
de la couverture des frais en vertu du principe de la proportionnalité (cf. aussi 
Knapp,  op.  cit.  p.  582  n°  2823ss;  RFJ  1996  p.  420ss  et  les  références 
citées).  Cela  signifie  que  les  ressources  totales  provenant  des  émoluments 
ou des charges de préférence ne doivent pas dépasser les charges totales, 
frais généraux compris, du service concerné. Il découle dès lors du principe 
de la couverture des frais que l'Etat ne  peut en aucun cas réaliser de profit 
en procédant à la perception d'émoluments en contrepartie des services qu'il 
rend. Dans de telles conditions, il est évident que l'activité étatique poursuivie 
dans  l'immeuble  concerné  ne  peut  pas  être  considérée  comme  une  activité 
commerciale.  Au  demeurant,  l'Etat  est  lié,  dans  l'organisation  desdits 
services, par un cadre légal qui fixe ses attributions de puissance publique et 
ses  devoirs,  de  sorte  que  l'on  on  ne  peut  pas,  manifestement,  qualifier  ses 
prestations  de  commerciales  pour  ce  motif  également  (cf.  aussi  Knapp,  op. 
cit., p. 3). 

Dès  lors  que  l'immeuble  en  cause  doit  servir  pour  l'essentiel  à  abriter  un 
établissement  stable  afin  que  son  acquisition  soit  exemptée  du  régime  de 
l'autorisation prévu par la LFAIE (cf. ATF 106 Ib 287, consid. 4b; Perrig, op. 
il  s'impose  de  constater 
cit.,  p.  295s  et 

jurisprudence  citée), 

la 

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qu'actuellement  aucune  activité  commerciale,  ou  de  cette  nature,  ne  s'y 
exerce  de  manière  prépondérante.  Partant,  c'est  à  juste  titre  que  l'autorité 
intimée a estimé que son acquisition est soumise à autorisation.  

b)  La démonstration de le recourante, tendant à établir que l'Etat exerce tout de 
même une activité commerciale en réalisant des profits lors de la perception 
d'émoluments  par  le  Registre  foncier,  est  dénué  de  pertinence.  Dans  son 
arrêt du 13 décembre 1996 (cf. RFJ 1996, p. 420), auquel la recourante s'est 
référée à tort, la Cour fiscale du Tribunal administratif a précisément jugé que 
ces profits avaient été perçus indûment par l'Etat en violation du principe de 
la couverture des frais.  

l'Etat  dans 

c)  La  recourante  a  encore  tenté  de  tirer  argument  du  fait  que  les  activités 
développées  par 
l'immeuble  concerné  ont  un  caractère 
économique.  Il  est  vrai  que  l'Etat  constitue  un  élément  actif  de  la  vie 
économique  du  pays,  en  réglementant  notamment  le  cadre  juridique  des 
échanges,  comme  aussi  en  offrant  des  emplois.  Dans  ce  sens,  il  n'est  pas 
exclu  que  les  activités  déployées  par  les  services  étatiques  logés  dans 
l'immeuble puissent avoir des incidences économiques (à ce titre: cf. Deiss, 
Economie politique et politique économique de la Suisse, 5ème éd., Fribourg 
1988,  p.  11).  L'on  ne  saurait  pour  autant  déduire  de  ce  fait  qu'il  s'agit 
d'activités  commerciales  au  sens  où  l'entend  la  loi,  à  savoir  axées  sur  la 
recherche  de  gains,  et  qui,  elles  seules,  déterminent 
la  notion 
d'établissement stable selon la LFAIE.  

5.  a)  Les  autres  griefs  formulés  par  la  recourante  contre  la  décision  de  la 

Commission ne permettent pas de modifier l'appréciation du cas d'espèce. 

En particulier, il n'est pas possible de suivre la recourante lorsqu'elle affirme 
qu'un  immeuble  peut  être  acquis  par  une  personne  à  l'étranger  comme  pur 
placement de capitaux, comme c'est le cas en l'espèce du bâtiment affecté à 
des  prestations  de  service,  pour  autant  que  cet  immeuble  ne  soit  pas 
susceptible de se prêter à une activité commerciale liée à la construction ou 
au marché du logement, placement alors prohibé par l'art. 3 OAIE. Une telle 
interprétation  est  en  contradiction  avec  la  volonté  manifeste,  exprimée  lors 
de la dernière révision de la loi, d'empêcher les purs placements de capitaux 
dans le commerce et la location d'immeubles (cf. Message 1997, op. cit., p. 
1143), à moins que ceux-ci ne servent à l'exercice d'une activité économique 
favorisée  par  l'apport  de  fonds  étrangers  (Aide-mémoire,  p.  5  let.  c).  Le 
principal  but  poursuivi  par  la  modification  de  1997,  en  effet,  a  été  de 
dynamiser la reprise de l'économie en incitant la venue de capitaux étrangers 
dans les entreprises de profit du pays (cf. Message 1997, op. cit., p. 1141). 
façon 
le  cas  d'un 
Tel  n'est  à 

l'évidence  pas 

immeuble 

loué,  de 

 
 
 - 9 -

prépondérante,  aux  services  de  l'Etat,  qui  ne  dépendent  pas  d'un  apport 
financier  étranger,  et  dont  le  rendement  ainsi  assuré  ne  profite  qu'à  la 
recourante.  Elle  n'a  d'ailleurs  jamais  invoqué  d'élément  pouvant  démontrer 
que son projet d'acquisition poursuivrait d'autres buts qu'un pur placement de 
capitaux  et  serait  motivé  par  une  volonté  de  création  ou  de  reprise  d'une 
entreprise à caractère commercial.  

b)  La recourante fait aussi remarquer que la notion d'établissement stable n'est 
pas nécessairement liée à l'exercice d'une activité tendant à la réalisation de 
profits.  A  ce  titre,  elle  se  réfère  à  l'Aide-mémoire  selon  lequel  un  immeuble 
servant  uniquement  de  dépôt  peut  être  considéré  comme  un  établissement 
stable au sens de la LFAIE (Aide-mémoire, loc. cit.). Elle en déduit que cette 
notion  ne  peut  être  interprétée  avec  des  critères  de  rentabilité  mais  en 
fonction  seulement  de  l'affectation  des  locaux:  soit  il  s'agit  de  logements 
exclus de cette notion par la loi, soit l'on est en présence de locaux affectés à 
d'autres  buts  auquel  cas  ceux-ci  justifient  la  qualification  d'établissement 
stable de l'immeuble. 

Seul un immeuble utilisé comme dépôt ou comme entrepôt et participant de 
manière  incontestable  -  mais  indirecte  -  à  la  réalisation  du  gain  d'une 
entreprise peut être compris dans la notion d'établissement stable, même s'il 
ne génère par lui-même aucun profit. Il convient, à cet égard, de reprendre la 
jurisprudence  rendue  en  matière  fiscale  et  applicable  à  l'interprétation  de 
cette  notion  de  la  LFAIE  (ATF  106  Ib  287):  les  dépôts  de  marchandises 
leur 
constituent  des  établissements  stables  pour  autant  que,  par 
intermédiaire,  l'entreprise  présente  ou  livre  des  marchandises  à  sa  clientèle 
(ATF  61  I  180).  Il  est  sans  importance  que  l'installation  ne  contribue  pas 
directement  aux  gains  de  l'entreprise  et  soit  seulement  une  source  de 
dépenses  (ATF  37  I  491  cité  in  Perrig,  op.  cit.,  p.  263s).  En  l'occurrence,  il 
n'est  manifestement  pas  possible  de  comparer  la  situation  de  l'immeuble 
concerné  à  celle  d'un  dépôt  au  sens  relevé,  puisque  les  locaux  loués  aux 
services de l'Etat ne participent à aucune activité de profit. 

c)  Au  vu  de  l'ensemble  des  constatations  qui  précèdent,  force  est  d'admettre 
avec l'autorité intimée que l'immeuble, objet du contrat de vente passé avec 
la recourante le 4 février 1998, ne peut être qualifié d'établissement stable au 
sens  de  l'art.  2  al.  2  let.  a  LFAIE.  Partant,  et  à  défaut  de  remplir  d'autres 
conditions prévues par l'art. 2 al. 2 LFAIE, son acquisition est subordonnée à 
autorisation conformément à l'art. 2 al. 1 LFAIE. 

La  recourante  n'a  pas  conclu  à  l'octroi  d'une  telle  autorisation,  à  juste  titre. 
Les considérants du présent jugement démontrent qu'aucune des conditions 
d'octroi  prévues  par  les  art.  8  et  suivants  LFAIE  ne  sont  réalisées  en 

 
 
- 10 -

l'espèce. En particulier, la recourante ne peut pas se prévaloir de l'art. 8 al. 1 
let. c LFAIE (immeuble affecté à des buts d'intérêts publics), puisqu'elle n'est 
pas exonérée de l'impôt fédéral direct pour l'immeuble en cause. Bien plus, il 
est manifeste que l'immeuble sert avant tout à un placement de capitaux que 
la loi n'autorise pas, ce qui constitue un motif impératif de refus au sens de 
l'art. 12 let. a LFAIE. 

6. 

Compte  tenu  de  tous  ces  motifs,  la  décision  du  1er  juillet  1998  de  la 
Commission doit être confirmée et le recours de X rejeté. 

Par ces motifs, 
la Ière Cour administrative 
d é c i d e : 

1. 

Le recours de la société X est rejeté.