# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5ad42632-6260-556b-80dc-61c5efb1325f
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-04-19
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 3. Kammer 19.04.2007 A 2006 51
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_003_A-2006-51_2007-04-19.pdf

## Full Text

A 06 51

3. Kammer 

URTEIL
vom 19. April 2007

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Grundstückgewinnsteuer

1. Am 27. November 1999 erwarben … als Gesamteigentümer infolge einfacher 

Gesellschaft von der Baugesellschaft (BG) … die StWE 51‘299, 51‘300 sowie 

die ME-Blätter 51‘308 und 51‘309, zwei Wohnungen samt zwei Parkplätzen 

in der Gemeinde ... Die Liegenschaft als Ganzes bestand zu diesem Zeitpunkt 

aus der Wiese Parzelle Nr. 521 im Halte von 892 m2 mit dem darauf zu 

erstellenden EFH A, MFH B sowie einer Autoeinstellhalle. Der Kaufpreis 

wurde auf Fr. 1‘655‘000.-- festgesetzt. Am 8. April 2000 erwarb das Ehepaar 

von der BG … zusätzlich den Parkplatz ME-Blatt 51‘310 für Fr. 35‘000.--. 

Gleichentags erwarben sie die Parzelle Nr. 520 im Ausmass von 1‘021 m2 

Boden für Fr. 805‘000.--. Die Grundstücke der ausserkantonal wohnhaften 

Eheleute … wurden im Privatvermögen erworben und anschliessend auch 

dort gehalten. Nach dem Kauf fand die Überbauung der Liegenschaft durch 

die BG … statt. 

Mit Vertrag vom 18. Oktober 2001 verkaufte … seinen Gesamthandanteil an 

der Einfachen Gesellschaft an seine Ehefrau für insgesamt Fr. 1‘300‘000.--. 

Da der Verkäufer die Steuererklärung für Grundstückgewinne in der Folge 

nicht einreichte, wurde er am 25. Juli 2002 nach Ermessen veranlagt. 

Am 20. März 2004 veräusserte … die StWE 51299, 51‘300 (zwei Wohnungen) 

sowie die ME-Blätter 51‘308, 51‘309 und 51‘310 (drei Parkplätze) an ... Der 

Kaufpreis wurde auf Fr. 2‘250‘000.-- festgesetzt. Die Steuererklärung für 

Grundstückgewinne wurde am 17. August 2004 eingereicht. Als Anlagekosten 

wurde der hälftige Kaufpreis von der BG … (Fr. 845‘000.--), der Kaufpreis 

beim Erwerb von … (Fr. 897‘500.--) sowie sämtliche Investitionen (Fr. 

515‘544.--) seit dem Erwerb 1999 bis zur Veräusserung im Jahr 2004 geltend 

gemacht. So resultierte gemäss Selbstdeklaration aus dem Verkauf ein 

Verlust.

Die zuständige Steuerkommissärin nahm zunächst weitere Abklärungen vor, 

insbesondere im Zusammenhang mit einer grossen Mehrkostenabrechnung 

der BG ... Am 9. Juni 2005 erging die Veranlagung über Fr. 31‘560.-, wobei 

insbesondere bei den geltend gemachten Mehrkosten Kürzungen 

vorgenommen wurden.

Dagegen wurde am 8. Juli 2005 Einsprache erhoben. Unter Ziff. 2 - 7 der 

Anträge wurde spezifisch die Anerkennung von sechs bislang nicht 

berücksichtigten Aufwandpositionen verlangt. Mit Schreiben vom 19. Juni 

2006 wurde den Einsprechern mitgeteilt, dass die Veranlagung einen Fehler 

aufweise. Für eine Hälfte sei der Erwerbspreis 2001 massgebend sowie 1/2 

der ab dem Kaufdatum 2001 getätigten Investitionen; für die andere Hälfte sei 

der Erwerbspreis 1999 sowie 1/2 der ab dem Kaufdatum 1999 getätigten 

Investitionen einzusetzen. Bezüglich Ziff. 1 - 6 der Anträge wurde die 

Einsprache als begründet anerkannt, währenddem für die Ziff. 7 (Rechnung 

firesales.ch) eine weitere Auflage erging. Nach einer zusätzlichen 

Stellungnahme von … erging am 21. September 2006 unter teilweiser 

Gutheissung der Einspracheentscheid betreffend Grundstückgewinn.

2. Dagegen reichte … am 25. Oktober 2006 beim Verwaltungsgericht frist- und 

formgerecht Rekurs ein mit den Anträgen um Aufhebung des angefochtenen 

Entscheides sowie um Anerkennung der Aufwendungen für „Firesales“ und 

der weiteren, im Einspracheverfahren vorgebrachten Rechnungen (Flop 

Cheminee, etc.) mit entsprechender Neuveranlagung (max. Fr. 60'000.--). 

Eventualiter sei der Entscheid aufzuheben und an die Vorinstanz 

zurückzuweisen mit der Auflage, die Berechnung des Gewinns unter 

Berücksichtigung der einfachen Gesellschaft und der vollen Anrechnung der 

eingereichten Aufwendungen neu berechnen und die Steuer neu zu 

veranlagen. Zur Begründung legte sie die Vorgeschichte ausführlich dar und 

machte im Wesentlichen geltend, dass sie von ihrem Ehemann den diesem 

gehörenden Anteil an der einfachen Gesellschaft (weit unter 50%) und nicht 

etwa die Hälfte der Liegenschaft übernommen habe. Der angefochtene 

Entscheid gehe von einer falschen Annahme aus, bringe zu Unrecht die 

Regeln für die einfache Gesellschaft nicht zur Anwendung und sei bereits 

deshalb aufzuheben. Er weiche überdies vom Vorentscheid in wesentlichen 

Punkten ab, weshalb das Nachreichen von weiteren Unterlagen (z.B. für 

Ausgaben Cheminee) zulässig sein müsse. Die Rechnung „Firesales“ sei zu 

Unrecht nicht berücksichtigt worden.

3. Die kantonale Steuerverwaltung beantragte die Abweisung des Rekurses. 

Zudem seien die offenkundig verspätet eingereichten Unterlagen (KB 5 - 8 

und 10) aus dem Recht zu weisen. Hauptstreitpunkt sei der Umfang der 

Anrechung der getätigten Investitionen. Dabei seien für den hälftigen Anteil 

des Ehemannes nur die zwischen 2001 und 2004 getätigten anerkannt 

worden, weil die bis 2001 erfolgten Aufwendungen als im Kaufpreis enthalten 

qualifiziert worden seien (Art. 46 Abs. 2 StG). Von den im 

Einspracheverfahren geltend gemachten Aufwendungen seien bis auf 

Position 7 (Rechnung Firesales) alle anerkannt worden. Die unter Position 8 

(„Zusätzliche Aufwendungen“) behaupteten Aufwendungen hätten zufolge 

verspäteter Einreichung der einverlangten Unterlagen praxisgemäss nicht 

mehr berücksichtigt werden können. Die Bezahlung der behaupteten 

Kaufpreisminderungen seien nicht belegt und daher nicht zugelassen 

worden. Ebenso die Rechnung „Firesales“.

4. In einem zweiten Schriftenwechsel erhielten die Parteien die Gelegenheit, die 

von ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte zu ergänzen und zu vertiefen.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Am 1. Januar 2007 ist das neue Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege 

(VRG) in Kraft getreten, welches das bisherige Verwaltungsgerichtsgesetz 

(VGG) abgelöst hat. Die Übergangsbestimmung in Art. 85 Abs.2 VRG legt 

fest, dass Rechtsmittelverfahren sich nach neuem Recht richten, wenn bei 

dessen In-Kraft-Treten die Rechtsmittelfrist noch nicht abgelaufen ist. Da im 

vorliegenden Fall die Rechtsmittelfrist noch im Jahre 2006 geendet hat, sind 

hier noch die bisherigen Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsgesetzes 

anwendbar.

2. a) Hauptstreitpunkt des Rekurses bildet die von der Vorinstanz vorgenommene 

Berechnung der Anlagekosten aufgrund einer gesonderten Gewinnermittlung. 

Die Vorinstanz hat diese wie folgt festgelegt:

Kaufpreis … 1999 (1/2) Fr. 845‘000.-

zzgl. Investitionen 1999 - 2004 (1/2)

Kaufpreis …  2001 (1/2) Fr. 897‘500.-

zzgl. Investitionen 2001 - 2004 (1/2).

Die Rekurrentin möchte im Wesentlichen sämtliche Investitionen voll 

angerechnet haben. Ihr kann diesbezüglich - wie nachstehend aufzuzeigen ist 

- nicht gefolgt werden. 

b) Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen gemäss Art. 41 Abs. 1 lit. a StG 

Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens. 

Unbestritten ist, dass die Rekurrentin die Hälfte der steuerbegründenden 

Liegenschaft am 27. November 1999 von der BG … im Privatvermögen 

erworben hat; ebenso hat ihr Ehemann damals seinen hälftigen Anteil im 

Privatvermögen gekauft. 

c) Gleichentags haben sich die Eheleute vertraglich zur einfachen Gesellschaft 

… (…) i.S. von Art. 530 OR zusammengeschlossen, wobei jedem 

Gesellschafter im Sinne der ursprünglichen Regelung die Hälfte gehörte. 

Dieser jeweils hälftige Anteil verblieb unbestrittenermassen auch im 

Privatvermögen. 

d) Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 17. Oktober 2001 wurde die 

Einfache Gesellschaft zufolge Ausscheidens des Ehemannes aufgelöst und 

der hälftige Anteil des Ehemanns für einen Betrag von Fr. 897'500.-- ins 

Alleineigentum der Ehefrau (Privatvermögen) übertragen. Der 

Eigentumsübergang wurde, weil die in Art. 43 lit. b StG und Art. 12 Abs. 3 lit. 

b StHG vorgesehenen Voraussetzungen für einen Steueraufschub nicht erfüllt 

waren, nach den Regeln über die Grundstückgewinnsteuer ermessensweise 

besteuert.

e) Wurde aber die einfache Gesellschaft per 17. November 2001 aufgelöst und 

sind die Grundstücke damals ins Alleineigentum (Privateigentum) der 

heutigen Rekurrentin übergegangen, muss auch die Veräusserung vom 20. 

März 2004 ebenfalls nach den Bestimmungen über die 

Grundstückgewinnsteuer (Art. 41 ff. StG) und nicht über die 

Einkommenssteuer abgewickelt werden. Was die Rekurrentin in diesem 

Zusammenhang vorbringt, trifft - weil die einfache Gesellschaft am 17. 

November 2001 untergegangen ist - offensichtlich nicht zu. 

f) Nicht gefolgt werden kann der Rekurrentin auch, soweit sie den von der 

Vorinstanz angewendeten Grundsatz der gesonderten Gewinnermittlung in 

Frage stellt. Nach Art. 46 StG wird unter dem Veräusserungsgewinn jener 

Betrag verstanden, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und 

Aufwendungen) übersteigt (Abs. 1 StG). Für die Berechnung der 

Anlagekosten ist die letzte steuerbegründende Veräusserung massgebend 

(Abs. 2). Ehegatten gelten bei der Grundstückgewinnsteuer als selbständige 

Steuersubjekte (Art. 45 Abs. 2 StG). Entsprechend der Ausgestaltung der 

Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer bildet nach dem Grundsatz der 

gesonderten Gewinnermittlung immer nur das veräusserte Grundstück 

Grundlage für die Besteuerung (F. Richner/W. Frei/S. Kaufmann/H.U. Meuter, 

Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, N. 

6f. zu §219 sowie N. 19 VB zu §§216 - 226a). Dabei gilt bei der Veräusserung 

von zu verschiedenen Zeiten erworbenen Grundstücken oder Anteilen daran, 

dass der jeweilige Gewinn gesondert und unabhängig voneinander zu 

errechnen ist (a.a.O., N. 6 zu §223, N. 2f. zu §224). Daher sind auch nur die 

in der massgebenden Besitzesdauer gemachten Aufwendungen 

anrechenbar, wie es §221 III StG ZH explizit festhält (a.a.O., N. 6 zu § 221). 

Dieser Grundsatz der gesonderten Gewinnermittlung gilt gestützt auf Art. 46 

Abs. 2 StG auch für den Kanton Graubünden. Damit steht ohne weiteres fest, 

dass das von der Vorinstanz gewählte Vorgehen für die Festlegung des 

steuerbaren Grundstückgewinns nach dem Grundsatz der gesonderten 

Gewinnermittlung (anrechenbar sind: 1/2 des Erwerbspreises 1999 zzgl. die 

Hälfte der seit 1999 getätigten Investitionen sowie der Erwerbspreis 2001 

zzgl. die Hälfte der seit 2001 vorgenommenen Investitionen) sich ebenfalls 

nicht beanstanden lässt.

g) An diesem Ergebnis vermag auch der von der Rekurrentin unter Hinweis auf 

die dem Auflösungsvertrag zugrunde liegende Berechnung der internen 

Anteile per 10. Oktober 2001 vertretene Einwand, alle Investitionen im 

Zeitraum 1999 - 2004 alleine bezahlt bzw. selbst finanziert zu haben, nichts 

zu ändern. Die Rekurrentin übersieht, dass im Gesellschaftsvertrag 1999 ein 

hälftiger Anteil des Ehemannes vereinbart worden ist. Im Auflösungsvertrag 

2001 wiederum wurde vereinbart, dass die Rekurrentin dem ausscheidenden 

Gesellschafter für diesen hälftigen Anteil Fr. 1,3 Mio. zu bezahlen habe. 

Ausdrücklich festgehalten wurde, „Dieser „Betrag entspricht dem genauen 

internen Anteil des ausscheidenden Gesellschafters gemäss 

Gesellschaftsvertrag …“ [lV. / Ziff. 2 sowie V. / Ziff. 2]). Zudem wurde bereits 

ausgeführt, dass es sich bei der Veräusserung durch den Ehemann an die 

Rekurrentin um keinen Steueraufschubtatbestand handelte, weshalb der 

hälftige Anlagewert und die seither getätigten hälftigen Investitionen als letzte 

steuerbegründende Veräusserung für die Gewinnermittlung massgebend 

sind.

h) Ebenso wenig sind die weiteren von der Rekurrentin ins Recht gelegten 

Unterlagen geeignet, den vorinstanzlichen Schluss, wonach nicht alle im 

fraglichen Zeitraum getätigten Investitionen der Rekurrentin zuzurechnen 

seien, in Frage zu stellen. Diesbezüglich kann auf die zutreffenden 

vorinstanzlichen Ausführungen in der Vernehmlassung (Ziff. 4) verwiesen 

werden. Insgesamt ist für das Gericht auch aus dieser Sicht nichts ersichtlich, 

was die Auffassung der Vorinstanz, dass der steuerbare Grundstücksgewinn 

nach dem Grundsatz der gesonderten Gewinnermittlung zu berechnen sei, 

als unzutreffend erscheinen liesse. Was die Rekurrentin dagegen vorbringt, 

vermag in diesem Zusammenhang am geschilderten Ergebnis nichts zu 

ändern

3. a) Zu prüfen bleibt, ob die Vorinstanz die weiteren, geltend gemachten 

Aufwendungen (u.a. firesales.ch) zu Recht nicht anerkannt hat, wobei sie sich 

einerseits auf unzureichend beigebrachte Unterlagen (firesales.ch) bzw. auf 

Verspätung (Positionen „Flob Cheminée, Expertise Arch. …, Elektro …“ 

wurden erstmals mit Schreiben vom 17. Juli 2006 geltend gemacht) sowie auf 

fehlende Abzugsfähigkeit sowie ebenfalls Verspätung (Kaufpreisminderung 

…) berief.

b) Hinsichtlich des von der Vorinstanz geltend gemachten Einwand der 

Verspätung ist vorweg festzuhalten, dass dieser Einwand im konkreten Fall 

mit Blick auf die geltend gemachten, oben erwähnten Positionen bereits 

deshalb nicht massgebend sein kann, weil die Steuerpflichtige durch das 

vorinstanzliche Vorgehen (mit Schreiben vom 19. Juni 2006 ist ihr erstmals 

mitgeteilt worden, dass die einspracheweise angefochtene Veranlagung 

einen Fehler aufweise  neue Situation für die Steuerpflichtige) überrascht 

worden ist. Angesichts der die Steuerpflichtige treffenden Pflichten und 

Rechte hätte die Vorinstanz ihr die Möglichkeit bieten müssen, Unterlagen 

nachzureichen. Im Umstand, dass sie davon abgesehen hat, ist ein 

Verfahrensfehler zu erblicken, der praxisgemäss diesbezüglich unbesehen 

der Erfolgsaussichten in der Sache selbst, die Aufhebung des angefochtenen 

Entscheides und die Zurückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz 

rechtfertigt. Aus prozessökonomischen Gründen rechtfertigen sich - nachdem 

der Einwand der Verspätung nicht massgebend ist - noch folgende 

Überlegungen.

c) Hinsichtlich der geltend gemachten Aufwendungen für die firesales.ch  

(Rechnung datiert vom 10. Januar 2004) wird die Vorinstanz der Rekurrentin 

Gelegenheit geben müssen, ihre Aufwendungen nachträglich näher zu 

präzisieren und zu belegen. Die Rekurrentin ihrerseits wird nicht umhin 

kommen, im Sinne der im Steuerrecht geltenden Beweislastverteilung (der 

Steuerpflichtigen obliegt der Nachweis derjenigen Tatsachen, welche die 

Steuerschulden mindern oder aufheben) tätig zu werden und die 

erforderlichen Unterlagen, welche die geltend gemachten Aufwendungen 

rechtsgenüglich belegen (VGU A 06 44), einzureichen.

d) Angesichts des im Einspracheverfahren vollzogenen „Kurswechsels“ sind 

auch die Positionen „Flob Cheminée“, Expertise …, Elektro … sowie die 

geltend gemachte Kaufpreisminderung zu einer nachträglichen Überprüfung 

zuzulassen, wobei die Steuerpflichtige - wie erwähnt - rechtsgenügliche 

Belege beizubringen haben wird.

e) Hinsichtlich des von der … verlangten Betrages (Fr. 18'400.--) rechtfertigt sich 

zuhanden der Rekurrentin der Hinweis auf die diesbezüglich zutreffenden 

Darlegungen und Schlüsse der Vorinstanz, wonach dieser Betrag nicht 

abzugsfähig sei. 

f)  Im Lichte obiger Ausführungen ist der Rekurs daher teilweise gutzuheissen 

und die Angelegenheit zur Neuveranlagung im Sinne der Erwägungen an die 

Vorinstanz zurückzuweisen.

4. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zu drei Vierteln zulasten der 

Rekurrentin und zu einem Viertel zulasten der Rekursgegnerin. Von der 

Zusprechung einer aussergerichtlichen Entschädigung kann praxisgemäss 

abgesehen werden.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen, der 

angefochtene Einspracheentscheid aufgehoben und die Angelegenheit zur 

Neuveranlagung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz 

zurückgewiesen. Im Übrigen wird der Rekurs abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 230.--

zusammen Fr. 3'230.--

gehen zu drei Vierteln zulasten von … und zu einem Viertel zulasten der 

Steuerverwaltung Graubünden. Die entsprechenden Kostenanteile sind innert 

30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 

Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 

Auf die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde am 9. Juli 2007 

nicht eingetreten (2C_329/2007/leb).