# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 34ca09b8-6869-56a6-b57e-a9c6fb377328
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-09-21
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 21.09.2018 III 2018 97
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2018-97_2018-09-21.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2018 97

Entscheid vom 21. September 2018 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Anna Maria Rüesch, Gerichtsschreiberin

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Reichenburg, Kanzleiweg, Postfach 242, 
8864 Reichenburg,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 
1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Post-
fach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Nebenbestimmungen)

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Sachverhalt:

A. A.________ (Jg. 1959) ist Eigentümer der in der Landwirtschaftszone gele-
genen Parzelle KTN C.________ in Reichenburg, die im Jahre 2002 von der 
Stammparzelle KTN D.________ abparzelliert wurde (Rechtmässigkeit bestätigt 
mit VGE 838/02 vom 28.6.2002).

B. Mit Baugesuch vom 8. Dezember 2016 (eingegangen am 9.12.2016) er-
suchte A.________ den Gemeinderat Reichenburg um die Baubewilligung für 
den Abbruch der auf KTN C.________ gelegenen Remise mit einer Grundfläche 
von rund 143 m² und deren Neubau mit einer Grundfläche von neu rund 
240 m². Die neue Remise soll zur Lagerung von Futtermitteln und als Einstell-
raum für Landmaschinen dienen. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt (Abl. 
2016________) publiziert und öffentlich aufgelegt, wogegen innert Frist keine 
Einsprachen eingegangen sind.

C. In der Folge hat das Amt für Raumentwicklung (ARE) mit Gesamtentscheid 
vom 9. März 2017 über das Baugesuch (B2016-1632) wie folgt entschieden:

1. Die kantonale Baubewilligung für das Baugesuch B2016-1632 von 
A.________, ________, wird im Sinne der Erwägungen und unter den 
Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II, 
Ziffern 1 ff. erteilt.

(2.-6. Stellungnahme der Melioration; Vorbehalte; Gebühr; Rechtsmittel; 
Zustellung).

D. Gestützt auf den Gesamtentscheid des ARE entschied der Gemeinderat 
Reichenburg mit Beschluss (GRB) Nr. 96 (B 2.1) vom 30. März 2017 über das 
Baugesuch wie folgt:

1. Baubewilligung

1.1 Das Baugesuch für den Abbruch der bestehenden Remise und den Neubau 
einer Remise - gemäss eingereichten Baugesuchsunterlagen - auf der 
Parzelle KTN C.________, ________ in 8864 Reichenburg wird unter 
üblichen Bedingungen und Auflagen im ordentlichen 
Baubewilligungsverfahren bewilligt.

(1.2 …)

2. Kantonale Bewilligung

2.1 Mittels Gesamtentscheid B2016-1632 vom 9. März 2017 hat das Amt für 
Raumentwicklung das vorliegende Baugesuch unter nachfolgenden 
Auflagen und Nebenbestimmungen erteilt.

Dieser Gesamtentscheid bildet mit samt seinen Auflagen und 
Nebenbestimmungen integrierenden Bestandteil der vorliegenden 
Baubewilligung und ist zwingend zu beachten und entsprechend 

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umzusetzen. Bezüglich ausführlichen und genauen Details und Auflagen 
wird auf diesen beiliegenden Gesamtentscheid B2016-1632 verwiesen.

2.2 Gemäss Amt für Landwirtschaft, in Bezug auf die Raumplanung, kann die 
Bewilligung nach Art. 22 RPG, gestützt auf Art. 16a RPG in Verbindung mit 
Art. 34 RPV unter nachfolgenden Auflagen erteilt werden.

-  Mit der Bewilligung der Remise muss eine Anmerkung im Grundbuch 
gemacht werden, dass eine Eigentumsübertragung der Parzelle KTN 
C.________ nur mit dem Einverständnis der zuständigen kantonalen 
Raumplanungsbehörde erfolgen darf.

- Die geplante Remise darf nur für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden 
und ist bei Wegfall der bewilligten Nutzung vollständig rückzubauen.

(2.3 …).

E. Über die gegen diesen GRB sowie gegen den Gesamtentscheid des ARE 
vom 9. März 2017 von A.________ erhobene Beschwerde entschied der Regie-
rungsrat des Kantons Schwyz mit RRB Nr. 277/2018 vom 17. April 2018 wie 
folgt:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Dispositivziffer 1 des 
Gesamtentscheids der Vorinstanz 2  [hier: Amt für Raumentwicklung] vom 
9. März 2017 sowie die Dispositivziffer 2.2 des Beschlusses Nr. 96 der Vor-
instanz 1 [hier: Gemeinderat Reichenburg] vom 30. März 2017 werden 
insoweit geändert, als die Veräusserungsbeschränkung (Zustimmungspflicht 
zum Verkauf) ersatzlos gestrichen und das Zweckänderungsverbot sowie 
der Beseitigungsrevers wie folgt angepasst werden:

"Die geplante Remise darf nur zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt 
werden. Der jeweilige Eigentümer von KTN C.________ wird verpflichtet, die 
neue Remise bei Wegfall der Bewilligungsvoraussetzungen (zonenkonforme 
landwirtschaftliche Nutzung) auf eigene Kosten und entschädigungslos zu 
entfernen oder auf das Ausmass (Grundfläche und Volumen) des 
bestehenden Weidstalls zurückzubauen. Das Zweckänderungsverbot und 
der Beseitigungsrevers sind als öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumerken."

(2.-6. Verfahrenskosten; Parteientschädigung; Rechtsmittel; Zustellung).

F. Gegen diesen Regierungsratsbeschluss (Versand: 24. April 2018) lässt 
A.________ mit Eingabe vom 15. Mai 2018 (Postaufgabe am gleichen Tag) frist-
gerecht beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde erheben mit 
den folgenden Anträgen:

1. Dispositiv-Ziffer 1 des Beschlusses Nr. 277/2018 des Regierungsrates des 
Kantons Schwyz vom 17.04.2018 sei aufzuheben, insoweit Dispositivziffer 1 
des Gesamtentscheids des Amtes für Raumentwicklung vom 09.03.2017 
sowie Dispositivziffer 2.2 des Beschlusses Nr. 96 des Gemeinderates 
Reichenburg vom 30.03.2017 nicht ersatzlos betreffend der Auflagen 
gemäss II.1.a) des Gesamtentscheids des Amtes für Raumentwicklung vom 
09.03.2017 aufgehoben wurden.

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2. Dispositiv-Ziffer 2 des Beschlusses Nr. 277/2018 des Regierungsrates des 
Kantons Schwyz vom 17.04.2018 sei aufzuheben, insoweit dem 
Beschwerdeführer Verfahrenskosten auferlegt wurden.

3. Dispositiv-Ziffer 3 des Beschlusses Nr. 277/2018 des Regierungsrates des 
Kantons Schwyz vom 17.04.2018 sei aufzuheben, insoweit dem 
Beschwerdeführer eine reduzierte Parteientschädigung zugesprochen 
wurde.

4. Die Baubewilligung sei zu erteilen ohne Auflagen betreffend 
Veräusserungsbeschränkung, Zweckänderungsverbot und 
Rückbauverpflichtung (Auflagen gemäss II.1.a des Gesamtentscheids des 
Amtes für Raumentwicklung vom 09.03.2017).

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staates und der 
Vorinstanz vor allen Instanzen.

Gleichzeitig beantragt der Beschwerdeführer eine mündliche (öffentliche) Ver-
handlung (vgl. Beschwerde vom 15.5.2018, S. 4 Ziffer 6).

G. Mit Schreiben vom 1. Mai 2018 verzichtet die Baubehörde Reichenburg auf 
eine Vernehmlassung. Das ARE sowie das den Regierungsrat instruierende Si-
cherheitsdepartement schliessen mit Vernehmlassungen vom 25. Mai 2018 bzw. 
28. Mai 2018 auf Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten des 
Beschwerdeführers.

Mit Schreiben vom 6. August 2018 verzichtet der Beschwerdeführer auf eine öf-
fentliche Verhandlung, woraufhin er mit Replik vom 20. August 2018 weiterhin an 
seinen Anträgen festhält.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1.1 Der Beschwerdeführer bewirtschaftet nebenberuflich einen kleinen Land-
wirtschaftsbetrieb mit ca. 4.76 ha landwirtschaftlicher Nutzfläche und einer Be-
triebsgrösse von 0.33962 SAK (Standardbeitskraft; 2017). Er ist Eigentümer der 
(Landwirtschafts-)Parzelle KTN C.________, Gemeinde Reichenburg, ________ 
von 1'511 m2, auf der sich ein landwirtschaftliches Ökonomiegebäude (143 m2) 
befindet. 

Auf dem Betrieb, der sich räumlich über die Gemeinden Tuggen und Reichen-
burg erstreckt, hält der Beschwerdeführer rund 4 Grosspferde, 14 Shetty-Ponys 
und 12 Rothirsche (8.7 GVE [Grossvieheinheit] für 2017; 7.95 GVE für 2016). In 
der Gemeinde Tuggen hat der Beschwerdeführer auf KTN E.________ 
(2'006 m2; Eigentümerin F.________) einen Pferdestall mit vier Boxen und einen 
Lagerraum für Heu und Einstreumaterial. 

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Ferner befindet sich auf dem Grundstück KTN G.________ (2'062 m2) in Rei-
chenburg der Unterstand für die Rothirsche und die Ponys, wobei der Beschwer-
deführer vom Bundesamt für Strassen ASTRA auf der direkt angrenzenden Par-
zelle KTN H.________ einen kleinen Schopf für zwei Rundballen hinzugemietet 
hat. 

Einen grossen Teil des betriebsnotwendigen Futters lagert er indes bis anhin 
auswärts (u.a. in Benken). Zur Deckung des Futterbedarfs seiner Tiere stehen 
dem Beschwerdeführer als Produktionsflächen die Grundstücke KTN I.________ 
(24'363 m2; im Eigentum des Beschwerdeführers) sowie KTN J.________ 
(16'873 m2; Eigentümerin: Erbengemeinschaft K.________) in der Gemeinde 
Reichenburg zur Verfügung, die er selber bewirtschaftet. Das Grundstück KTN 
J.________ liegt rund 400 m südlich und das Grundstück KTN I.________ rund 
400 m nördlich des Baugrundstücks (KTN C.________; 1'511 m2). 

Gemäss seinen - unbestrittenen - Angaben (Beschwerde S. 4 Ziff. III.A.3; vgl. 
Schreiben des Beschwerdeführers vom 26.1.2017 ans ARE, S. 2 Ziff. II.a) be-
wirtschaftet der Beschwerdeführer seinen Landwirtschaftsbetrieb in im Wesentli-
chen unverändertem Umfang seit 1982. 

1.1.2 Mit Baugesuch vom 8. Dezember 2016 ersuchte der Beschwerdeführer den 
Gemeinderat um die Baubewilligung für den Abbruch der auf KTN C.________ 
gelegenen Remise mit einer Grundfläche von rund 143 m² und einen Neubau mit 
einer Grundfläche von neu rund 240 m². 

Mit Schreiben ans ARE vom 26. Januar 2017 legte der Beschwerdeführer dar, 
dass die bestehende Remise dem Einstellen landwirtschaftlicher Maschinen und 
Geräte sowie - beschränkt, da nur wenig Fläche übrig bleibe - der Lagerung von 
Trockenfutter diene; zur Einlagerung von Heu verbleibe kein Platz (S. 3). Der 
Flächennachweisbedarf für landwirtschaftliche Gerätschaften und Futterlagerung 
sei erbracht worden. Benötigt werde insgesamt eine Fläche von 251 m2 (S. 5 f. 
Ziff. III). Die Befürchtung einer Nutzungsänderung sei unbegründet. Er (der Be-
schwerdeführer) habe seinen landwirtschaftlichen Betrieb in den letzten Jahren 
weiter ausgebaut. Die beiden Töchter beteiligten sich auch am Betrieb (S. 7 f. 
lit. c; vgl. Verwaltungsgerichtsbeschwerde S. 5). 

1.2 Das Amt für Landwirtschaft bzw. das ARE bewilligte den vom Beschwerde-
führer beantragten Abbruch der alten und den Neubau der vergrösserten Remise 
auf KTN C.________ gestützt auf Art. 22 des Bundesgesetzes über die Raum-
planung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 i.V.m. Art. 16a 
RPG sowie i.V.m. Art. 34 der Raumplanungsverordnung [RPV; SR 700.1] vom 

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28.6. 2000) unter den folgenden Auflagen (vgl. Gesamtentscheid des ARE vom 
9. März 2017, Dispositiv-Ziffer 1 i.V.m. Kapitel II Ziffer 1 lit. a):

Mit der Bewilligung der Remise erfolgt eine Anmerkung im Grundbuch, dass eine 
Eigentumsübertragung der Parzelle KTN C.________ nur mit Einverständnis der 
zuständigen kantonalen Raumplanungsbehörde erfolgen darf.

Die geplante Remise darf nur für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden und 
ist bei Wegfall der bewilligten Nutzung vollständig rückzubauen.

Es begründete diese Auflagen damit, dass gemäss Praxis Bewilligungen für zo-
nenkonforme Bauten in der Landwirtschaftszone nur auf Grundstücken erteilt 
würden, welche dem Geltungsbereich des BGBB unterstehen. Ohne den Schutz 
des BGBB jedoch, dessen Geltungsbereich die Parzelle KTN C.________ infolge 
Abparzellierung im Jahre 2002 nicht (mehr) unterstellt sei, würde die Einschrän-
kung zur Verfügbarkeit über das Grundstück fehlen, weshalb das Grundstück mit 
der als landwirtschaftlich begründeten Baute ohne die Zustimmung der zuständi-
gen kantonalen Bodenrechtsbehörde an Dritte veräussert werden könnte. Mithin 
werde die Bewilligung der Remise mit der Anmerkung der öffentlich-rechtlichen 
Eigentumsbeschränkung im Grundbuch verbunden, dass vor jeder Eigentums-
übertragung der Parzelle KTN C.________ die Zustimmung der zuständigen kan-
tonalen Raumplanungsbehörde eingeholt werden muss. Nach Wegfall der land-
wirtschaftlichen Nutzung sei die Remise vollständig rückzubauen (vgl. Gesam-
tentscheid des ARE vom 9.3.2017, Kapitel II Ziffer 1 lit. a "Begründung" Abschnitt 
4f.).

1.3 Die vom Beschwerdeführer gegen diese Auflagen erhobene Verwaltungs-
beschwerde hiess der Regierungsrat mit dem vorliegend angefochtenen Be-
schluss insoweit teilweise gut, als er die Auflage der Veräusserungsbeschrän-
kung (Zustimmungspflicht zum Verkauf) ersatzlos strich und das Zweckände-
rungsverbot sowie den Rückbau (Beseitigungsrevers) anpasste. Die geplante 
Remise dürfe nur zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden. Der jeweilige 
Eigentümer der Parzelle KTN C.________ werde verpflichtet, die neue Remise 
bei Wegfall der Bewilligungsvoraussetzungen auf eigene Kosten und entschädi-
gungslos zu entfernen oder auf das Ausmass der bestehenden Remise zurück-
zubauen. Ferner seien das Zweckänderungsverbot sowie der Beseitigungsrevers 
als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anzumerken 
(vgl. angefochtener Beschluss Disp.-Ziffer 1 Absatz 2).

Betreffend das Zweckänderungsverbot erachtete der Regierungsrat die Befürch-
tung des ARE und des Landwirtschaftsamtes, dass der Beschwerdeführer seinen 
Landwirtschaftsbetrieb nach relativ kurzer Zeit wieder aufgebe und die neu er-
stellte Remise alsdann nicht mehr zonenkonform nutze, "unter den gegebenen 

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Umständen und aufgrund allgemeiner Erfahrung" als "nicht ganz unbegründet" 
(Erw. 3.1). Da indes an der Trennung zwischen Bau- und Nichtbaugebiet ein er-
hebliches öffentliches Interesse bestehe, erachte das Amt für Landwirtschaft das 
Bauvorhaben respektive die Erweiterung der Remise nur dann für bewilligungs-
fähig, wenn auch in Zukunft sichergestellt sei, dass die Remise landwirtschaftlich 
genutzt werde (Erw. 3.2). Dies könne mit dem angeordneten Zweckänderungs-
verbot erreicht werden, welches sich gestützt auf Art. 16b Abs. 1 und 2 RPG  
denn auch als gesetzmässig erweise. Es sei schliesslich als öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumerken, damit jeder zukünftige Er-
werber des Grundstücks KTN C.________ vom Zweckänderungsverbot Kenntnis 
erhalte (vgl. RRB Nr. 277 vom 17.4.2018 Erw. 3.3). Ob die diesbezügliche An-
ordnung gesetzmässig sei, hänge primär davon ab, wie sie zu verstehen sei. Das 
Zweckänderungsverbot sei in sachbezogener Auslegung so zu verstehen, dass 
die erstellte Baute lediglich zur bewilligten, das heisst zur landwirtschaftlichen 
Nutzung verwendet werden dürfe und jede spätere Umnutzung einer erneuten 
Bewilligung bedürfe. In diesem Sinn komme dem Zweckänderungsverbot bloss 
deklaratorische Bedeutung zu. Ein Zweckänderungsverbot, das die Bewilligung 
einer späteren Umnutzung gemäss Art. 24 bis Art. 24 d RPG von vornherein 
ausschliesse, beinhalte die Anordnung des Landwirtschaftsamtes nicht. Das an-
geordnete Zweckänderungsverbot halte sich somit an die Schranken des Rechts. 
Es sei als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumer-
ken (Art. 44 Abs. 2 RPV). Damit werde sichergestellt, dass auch jeder zukünftige 
Erwerber des Grundstücks KTN C.________ vom Zweckänderungsverbot 
Kenntnis habe (Erw. 3.3). 

Des Weiteren hielt der Regierungsrat in seinem Entscheid fest, der Beseitigungs-
revers halte in der vom Amt für Landwirtschaft gewählten Form vor dem Recht 
nicht stand. Zwar bestehe mit Art. 16b Abs. 2 RPG eine gesetzliche Grundlage 
und sei auch das öffentliche Interesse am Erlass des Beseitigungsrevers zu be-
jahen. Der vollständige Rückbau der Remise bei Wegfall der zonenkonformen 
landwirtschaftlichen Nutzung erweise sich jedoch als mit der Bestandesgarantie 
bzw. mit dem verfassungsrechtlich geschützten Eigentumsrecht als nicht verein-
bar, da die alte bestehende Remise auf KTN C.________ in ihrem Bestand ge-
schützt sei. Der Beseitigungsrevers sei daher auf das Ausmass (bezogen auf die 
Grundfläche und das Volumen) der bestehenden Remise zu beschränken. Damit 
werde auch dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit genügend Rechnung ge-
tragen (Erw. 3.4 f.). 

Für die Auflage, wonach vor einer Eigentumsübertragung der Parzelle 
KTN C.________ eine Zustimmung der kantonalen Raumplanungsbehörde ein-
zuholen sei, sah der Regierungsrat keinen Grund. Art. 16a RPG und Art. 34 RPV 

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verlangten nicht, dass das Grundstück bzw. der Betrieb des Bauherrn dem Bun-
desgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) vom 4. Ok-
tober 1991 unterstellt sein müsse. Ökonomiegebäude könnten gestützt auf 
Art. 16a Abs. 1 RPG für sämtliche Landwirtschaftsbetriebe erstellt werden, unge-
achtet dessen, ob sie haupt- oder nebenberuflich oder gar im Rahmen eines 
landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinne von Art. 7 BGBB geführt würden. Mit 
dem Zweckänderungsverbot und dem Beseitigungsrevers sei hinreichend si-
chergestellt, dass die neue Remise auf KTN C.________ auf Dauer landwirt-
schaftlich genutzt werde (Erw. 4.1 ff.). 

1.4 Der Beschwerdeführer macht in seiner Beschwerde nach Darstellung des 
Sachverhalts (vgl. S. 3 Ziff. III lit. A) Ausführungen zur Bewilligungsfähigkeit (vgl. 
S. 8 ff. lit. B, Ziff. 1) und zur Gesetzmässigkeit sowie zur Verhältnismässigkeit der 
Auflagenerteilung (vgl. S. 10 f. Ziff. 2).

Namentlich macht er geltend, dass sowohl das Amt für Landwirtschaft wie auch 
das ARE die geplante Remise zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung zu Recht 
als erforderlich und mithin in der Landwirtschaftszone als zonenkonform erachte-
ten. Da die weiteren Voraussetzungen von Art. 22 Abs. 2 RPG zur Erteilung der 
Baubewilligung erfüllt seien, erweise sich das Bauvorhaben als bewilligungsfähig. 
Mithin habe er einen Rechtsanspruch auf die Erteilung einer unbefristeten, unwi-
derruflichen, bedingungslosen und unbelasteten Baubewilligung. Gleichwohl ha-
be man die Baubewilligung zu Unrecht mit Auflagen belastet (vgl. S. 8ff. Ziff. III, 
B, 1).

Soweit der Regierungsrat die "Veräusserungsbeschränkung" ersatzlos aufgeho-
ben habe, werde darauf vorliegend nicht näher eingegangen. Demgegenüber 
bringt der Beschwerdeführer vor, die durch die Auflagen "Nutzungsbeschrän-
kung" und "Rückbauverpflichtung" erfolgten Grundrechtseingriffe - insbesondere 
der Eingriff ins Eigentum sowie in die Wirtschaftsfreiheit - würden einer gesetzli-
chen Grundlage bedürfen, welche jedoch fehlen würde. Das Benutzungs- sowie 
Beseitigungsverbot gemäss Art. 16b Abs. 2 RPG stelle entgegen der vorinstanz-
lichen Auffassung keine genügende gesetzliche Grundlage dar, um die Baubewil-
ligung mit den angeordneten Auflagen zu versehen (vgl. S. 11ff. Ziff. III, B, 2.3 bis 
2.7.3). Auch erweise sich die Anmerkung der Nutzungsbeschränkung und der 
Rückbauverpflichtung im Grundbuch ohnehin als nutzlos und nicht erforderlich, 
da es sich um eine misslungene Wiederholung des Gesetzes - mithin des Nut-
zungsverbots gemäss Art. 16b Abs. 2 RPG bzw. Art. 16b Abs. 1 RPG - handle. 
Es handle sich dabei um eine deklaratorische Nebenbestimmung die weder er-
forderlich noch geeignet ist. Die Auflage der Anmerkung im Grundbuch führe zu 
einer unnötigen Rechtsunsicherheit (vgl. S. 16ff. Ziff. III, B, 2.8).

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2.1.1 Gemäss Art. 22 Abs.1 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördli-
cher Bewilligung errichtet oder geändert werden (vgl. § 75 Abs. 1 des Planungs- 
und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987). Voraussetzung einer 
Baubewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone 
entsprechen (Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG) und das Land erschlossen ist (Art. 22 
Abs. 2 lit. b RPG). Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kan-
tonalen Rechts bleiben vorbehalten (Art. 22 Abs. 3 RPG). Damit wird das Erfor-
dernis der Rechtmässigkeit einer Baute in formeller wie auch in materieller Hin-
sicht angesprochen (vgl. VGE III 2006 1072 vom 22.2.2007 Erw. 1; VGE 1055/06 
vom 30.11.2006 Erw. 3.1).

2.1.2 Gemäss Art. 16a Abs. 1 RPG sind Bauten und Anlagen in der Landwirt-
schaftszone zonenkonform, wenn sie zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung 
oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Der erweiterte Gehalt der Zo-
nenkonformität ist in der Verordnung näher umschrieben (Art. 34-38 RPV). 
Gemäss Art. 34 Abs. 4 RPV darf die Bewilligung nur erteilt werden, wenn die 
Baute oder Anlage für die in Frage stehende Bewirtschaftung nötig ist (lit. a), 
wenn der Baute oder Anlage am vorgesehenen Standort keine überwiegenden 
Interessen entgegenstehen (lit. b) und wenn der Betrieb voraussichtlich länger-
fristig bestehen kann (lit. c).

2.1.3 Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen bedürfen einer Raumpla-
nungsbewilligung des vom Regierungsrat bezeichneten Amtes. Die Bewilli-
gungsbehörde der Gemeinde beurteilt solche Bauvorhaben auf Einhaltung der 
baupolizeilichen Vorschriften (§ 76 Abs. 2 PBG). Zuständig für landwirtschaftliche 
Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen ist gemäss § 46 Abs. 2 der Vollzugsver-
ordnung zum Planungs- und Baugesetz (VVzPBG; SRSZ 400.111) das Amt für 
Landwirtschaft und für Bauvorhaben in und an fliessenden Gewässern das Amt 
für Wasserbau. Für alle übrigen Bauvorhaben ist das Amt für Raumentwicklung 
zuständig (§ 46 Abs. 3 VVzPBG).

2.2.1 Die Liegenschaft des Beschwerdeführers (KTN C.________) befindet sich 
in der Landwirtschaftszone und wird unbestrittenermassen landwirtschaftlich ge-
nutzt. Bei der Remise auf KTN C.________ handelt es sich somit um eine land-
wirtschaftliche Anlage ausserhalb der Bauzone, deren Bewilligung in die Zustän-
digkeit des Amtes für Landwirtschaft fällt (§ 76 Abs. 2 PBG i.V.m. § 46 Abs. 2 
VVzPBG).

2.2.2 Die derzeit auf KTN C.________ noch bestehende Remise mit einer 
Grundfläche von 143 m² soll abgebrochen und einer neuen Remise mit einer 
Grundfläche von neu rund 240 m² weichen. Die neue Remise soll dem Be-

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schwerdeführer der Einlagerung von Heu und Einstreumaterial sowie als Ein-
stellhalle der für die Bewirtschaftung benötigten Landmaschinen und Geräte die-
nen.

2.2.3 Die Bewilligungsfähigkeit bzw. Zonenkonformität der neuen Remise auf 
KTN C.________ ist unbestritten (vgl. Stellungnahme des Amtes für Raument-
wicklung vom 25.5.2018 Ziffer III, Absatz 3 sowie die Vernehmlassung des Si-
cherheitsdepartements vom 28.5.2018, Ziffer 1). Auf die Baubewilligung als sol-
che ist im vorliegenden Verfahren daher nicht mehr zurückzukommen. Demge-
genüber bestreitet der Beschwerdeführer die Rechtmässigkeit der verfügten Auf-
lagen bzw. Bedingungen, was es nachstehend zu prüfen gilt. 

3.1 Baugesuchsteller, deren Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen 
genügen, haben grundsätzlich Anspruch auf Erteilung einer unbefristeten, unbe-
dingten und unbelasteten Baubewilligung (vgl. EGV-SZ 2008 B 8.2 Erw. 3.3).

3.2 Bei der Erteilung von Bewilligungen spielen Nebenbestimmungen eine be-
deutende Rolle. Sie dienen dazu, die durch eine Verfügung begründeten verwal-
tungsrechtlichen Pflichten und Rechte entsprechend den konkreten Umständen 
auszugestalten, um den Besonderheiten des Einzelfalles besser gerecht zu wer-
den. Nebenbestimmungen sind gerechtfertigt, falls die Bewilligung verweigert 
werden könnte, wenn sie ohne Auflagen oder Bedingungen erlassen werden 
müsste (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwal-
tungsrecht, 7. Auflage, Zürich/St. Galle 2016, Rz. 906f.). Eine Baubewilligung mit 
Nebenbestimmungen ist mithin ein auf dem Verhältnismässigkeitsprinzip be-
gründetes Entgegenkommen gegenüber einem Bauherrn. Statt einer Bauverwei-
gerung wird ihm unter gewissen Voraussetzungen eine mit Bedingungen oder 
Auflagen versehene positive Verfügung erlassen (vgl. EGV-SZ 2008 B 8.2 Erw. 
3.3 mit Hinweisen).

3.3 Eine Bedingung liegt vor, wenn die Rechtswirksamkeit einer Verfügung von 
einem künftigen ungewissen Ereignis abhängig gemacht wird. Bei der Suspen-
sivbedingung tritt die Rechtswirksamkeit der Verfügung erst ein, wenn die Bedin-
gung erfüllt ist. Bei der Resolutivbedingung endigt die Rechtswirksamkeit der 
Verfügung mit Eintritt der Bedingung. Eine Auflage ist die mit einer Verfügung 
verbundene zusätzliche Verpflichtung zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen. 
Von der Bedingung unterscheidet sie sich dadurch, dass die Rechtswirksamkeit 
der Verfügung nicht davon abhängt, ob die Auflage erfüllt wird oder nicht. Die 
Verfügung ist auch gültig, wenn die Auflage nicht erfüllt wird. Die Auflage ist - 
ebenfalls im Gegensatz zur Bedingung - selbständig erzwingbar (EGV-SZ 2008 

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B 8.2 Erw. 3.3; VGE III 2013 103 vom 19.2.2014 Erw. 2.4.1; VGE III 2009 89 vom 
27.10.2009 Erw. 4.1, je mit Hinweisen).

3.4 Da Nebenbestimmungen regelmässig Eigentumsbeschränkungen darstel-
len, sind sie nur auf gesetzlicher Grundlage, im öffentlichen Interesse und unter 
Wahrung des Verhältnismässigkeitsprinzips zulässig.

4. Der Beschwerdeführer bestreitet zunächst die Gesetzmässigkeit des ihm 
mit der Baubewilligung auferlegten Zweckänderungsverbots sowie Beseitigungs-
revers (vgl. Beschwerde vom 15.5.2018, S. 10ff. Ziffer III, lit. B, Ziff. 2.1-2.8). 

4.1.1 Das Prinzip der Gesetzmässigkeit (Art. 5 Abs. 1 der Bundesverfassung der 
Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101] vom 18.4.1999) gilt in gleicher 
Weise für Bedingungen und Auflagen wie für den Hauptinhalt einer Verfügung; 
auch Nebenbestimmungen müssen sich auf einen Rechtssatz stützen. Fehlt es 
an einem derartigen Rechtssatz, so muss die Zulässigkeit der Nebenbestimmung 
aus dem mit dem Gesetz verfolgten Zweck oder aus einem mit der Hauptanord-
nung in einem engen Sachzusammenhang stehenden öffentlichen Interesse her-
vorgehen. Unzulässig erscheinen somit alle Nebenbestimmungen, die sachfremd 
sind oder dem Sinn der gesetzlichen Regelung widersprechen (vgl. EGV-SZ 
2008 B 8.2 Erw. 3.3 Absatz 2 mit Hinweisen). Mithin bedürfen Nebenbestimmun-
gen (d.h. Bedingungen, Auflagen, Revers) nicht zwingend einer im Gesetz aus-
drücklich wiedergegebenen Grundlage (vgl. hierzu ferner Christian Mäder, das 
Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991 Rz. 449-452); ihre Zulässigkeit kann sich 
unter Umständen auch unmittelbar aus dem Gesetzeszweck und dem damit zu-
sammenhängenden öffentlichen Interesse ergeben (vgl. Urteil des BGer 
1C_554/2015 vom 2.5.2016 Erw. 3.2 mit Hinweis auf BGE 140 II 233 Erw. 3.1.3; 
1C_750/2013 vom 28.4.2014 Erw. 3.1 mit Hinweisen; BGE 121 II 88 Erw. 3a).

4.1.2 Der Grundsatz der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet und das 
damit verbundene Konzentrationsprinzip - wonach Siedlungen in ihrer Ausdeh-
nung zu begrenzen sind und Streubauweisen zu verhindern sind - stellen 
gemäss Verfassung und bundesgerichtlicher Rechtsprechung fundamentale An-
liegen der Raumplanung dar, an deren Durchsetzung regelmässig ein solch er-
hebliches öffentliches Interesse besteht. Diese Grundsätze konkretisieren das in 
der Verfassung verankerte Ziel der haushälterischen Bodennutzung (vgl. Art. 75 
Abs. 1 BV) und geniessen insofern Verfassungsrang. Zu beachten gilt es dabei, 
dass die Landwirtschaftszone gemäss Art. 16 RPG eine Nichtbauzone bildet 
bzw. auch den agrarpolitischen Zielen dient, und daher der Erhalt von grösseren 
zusammenhängenden, unüberbauten und fruchtbaren Bodenflächen denn auch 
im Interesse der (produzierenden) Landwirtschaft liegt.

12

4.2.1 Beim umstrittenen Zweckänderungsverbot - wonach die geplante Remise 
nur zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden darf - handelt es sich um ei-
ne eigentliche Auflage, die indes nichts anderes wiedergibt, als was vom RPG für 
Bauten ausserhalb der Bauzone grundsätzlich vorgegeben wird, nämlich - im 
Sinne der erteilten Baubewilligung - eine landwirtschaftliche Nutzung. Eine Zuwi-
derhandlung, d.h. eine Zweckänderung ohne entsprechende Bewilligung, wäre 
grundsätzlich mit einem Nutzungsverbot zu ahnden. Gemäss der bundesgericht-
lichen Rechtsprechung, auf welche auch im angefochtenen Entscheid verwiesen 
wird (Erw. 3.3; Urteil BGer 1C_750/2013 vom 28.4.2014 Erw. 3.2), kommt einem 
solchen Zweckänderungsverbot reine deklaratorische Bedeutung zu. Denn der 
Beschwerdeführer wird lediglich darauf hingewiesen, im Rahmen der bestehen-
den Baubewilligung jede Zweckentfremdung zu unterlassen.

4.2.2 Damit verschafft das Zweckänderungsverbot den raumplanungsrechtlichen 
Prinzipien der Trennung zwischen Bau- und Nichtbaugebiet und der geordneten 
Besiedlung des Landes Nachachtung (Art. 75 Abs. 1 BV; Art. 1 RPG). Im Lichte 
dieser Grundsätze soll sich die Bautätigkeit in der Landwirtschaftszone vorab auf 
Bauten und Anlagen beschränken, die tatsächlich der landwirtschaftlichen Be-
wirtschaftung dienen und nicht mit dem vorrangigen Ziel erstellt werden, sie 
später für zonenwidrige Zwecke zu verwenden. Insoweit hält das angeordnete 
Zweckänderungsverbot den Beschwerdeführer dazu an, nach Treu und Glauben 
zu handeln (Art. 5 Abs. 3 BV) und von der neu erstellten Remise nur im bewillig-
ten Umfang Gebrauch zu machen. Mit ihrer Anordnung stellt die Bewilligungs-
behörde ebenso klar, dass eine Umnutzung zu anderen, namentlich zonenfrem-
den Zwecken gemäss Art. 24-24d RPG, einer erneuten Bewilligung bedürfte (vgl. 
Urteil BGer 1C_750/2013 vom 28.4.2014 Erw. 3.2 mit Hinweis u.a. auf Botschaft 
zu einer Teilrevision des RPG vom 22. Mai 1996, BBl 1996 III 535 f., und Bot-
schaft zu einer Teilrevision des RPG vom 2. Dezember 2005, BBl 2005 7110). 
Ein Zweckänderungsverbot, das die Bewilligung einer späteren Umnutzung 
gemäss Art. 24-24d RPG von vornherein ausschlösse, sieht die streitige Anord-
nung nicht vor. 

4.2.3 Das Zweckänderungsverbot als Nutzungsbeschränkung des Neubaus der 
Remise mit einer Grundfläche von neu rund 240 m² lediglich zur bewilligten 
landwirtschaftlichen Nutzung nach Art. 16a Abs. 1 RPG bedeutet mithin genau 
betrachtet nichts anderes, als dass jede spätere Umnutzung einer erneuten Be-
willigung bedarf. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer steht diese 
Auflage somit nicht im Widerspruch zum Prinzip der Gesetzmässigkeit. Es hält 
sich auch an die Schranken des Zwecks des Raumplanungsrechts und liegt im 
dargelegten öffentlichen Interesse. 

13

4.3.1 Beim Erlass des umstrittenen Beseitigungsrevers stützen sich die Vor-
instanzen auf Art. 16b Abs. 2 RPG. Demgegenüber rügt der Beschwerdeführer 
diese ebenfalls als ungenügend und mithin nicht mit dem Prinzip der Gesetz-
mässigkeit vereinbar.

4.3.2 Art. 16b Abs. 1 RPG sieht vor, dass Bauten und Anlagen, die nicht mehr 
zonenkonform verwendet werden und für die eine Nutzung im Sinne der Art. 24- 
24d RPG nicht zulässig sind, nicht mehr benutzt werden dürfen. Dieses Verbot 
entfällt, sobald sie wieder zonenkonform genützt werden können. 

Dieses Benützungsverbot wurde anlässlich der RPG-Revision 1998 ins Gesetz 
eingefügt und regelt das Schicksal jener ursprünglich zonenkonformem Bauten 
und Anlagen, deren landwirtschaftlicher Verwendungszweck weggefallen ist. Es 
ist auch ohne Umsetzung im kantonalen Recht direkt im Einzelfall anwendbar 
und gilt solange, bis die betreffenden Gebäude wieder einer zonenkonformen 
oder einer anderen, nach Art. 24-24d RPG zulässigen und bewilligten Nutzung 
zugeführt werden können. Mit dieser Bestimmung soll verhindert werden, dass 
Bauten und Anlagen nur deshalb erstellt werden, damit sie später zu nichtland-
wirtschaftlichen Zwecken umgenutzt werden können (vgl. Christoph Jäger, Be-
seitigungsrevers bei landwirtschaftlichen Ökonomiegebäuden, in: ZBl 2014, 
S. 115 ff., S. 122 f, lit. b.aa). Eine Beseitigung der Bauten und Anlagen wird nicht 
verlangt, obwohl diese Konsequenz mit Rücksicht auf das Prinzip der Trennung 
von Baugebiet und Nichtbaugebiet erwartet werden könnte (Ruch/Muggli, in: 
Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Art. 16 b Rz. 3). Damit 
soll die Bausubstanz für die Landwirtschaft erhalten bleiben (Waldmann/Hänni, 
Handkommentar, RPG 2006, Art. 16 b N 4).  

In Ergänzung dieses bundesrechtlichen Benützungsverbots fügte der Bundesge-
setzgeber in einer RPG-Teilrevision im Jahre 2007 im Zusammenhang mit der 
Einführung der Vorschriften über die Energiegewinnung aus Biomasse (Art. 16a 
Abs. 1bis RPG) Art. 16b Abs. 2 RPG neu ins Gesetz ein. Demgemäss sind die 
Bauten und Anlagen bei Wegfall der Bewilligung zu beseitigen, und ist der frühe-
re Zustand wiederherzustellen, wenn die Bewilligung befristet oder mit einer auf-
lösenden Bedingung erteilt wurde. Erteilt die kantonale Bewilligungsbehörde eine 
befristete oder auflösend bedingte Baubewilligung und tritt der Fristablauf oder 
die Bedingung ein, so gilt somit von Bundesrechts wegen eine Beseitigungs- 
bzw. sogar eine vollumfängliche Wiederherstellungspflicht. Die Bestimmung ist 
von den kantonalen Bewilligungsbehörden direkt und ohne eine kantonalrechtli-
che Gesetzesgrundlage anwendbar. Sie bietet eine unmittelbar im Einzelfall an-
wendbare Gesetzesgrundlage für die Anordnung eines Beseitigungsrevers bei 
landwirtschaftlichen Ökonomiegebäuden (Jäger, a.a.O., S. 123 ff. lit. bb f.; vgl. 

14

Sommerhalder Forestier, in: Baumann et al., Kommentar zum Baugesetz des 
Kantons Aargau, Bern 2013, § 44 N 5). Nach Ruch/Muggli (a.a.O., Art. 16b 
Rz. 10) können alle Bewilligungen in der Nichtbauzone gestützt auf Art. 16b 
Abs. 2 RPG mit einer Befristung oder einer Resolutivbedingung versehen wer-
den, sofern besondere Umstände dies gebieten. 

4.3.3 Mithin stellt Art. 16b Abs. 2 RPG eine genügende gesetzliche Grundlage 
dar, um die Baubewilligung der Remise mit einem Baubewilligungsrevers zu ver-
sehen. Unter Verweis auf die vorstehenden Ausführungen (Erw. 4.1.2 und 4.2.3) 
ist auch das öffentliche Interesse an einem Beseitigungsrevers zu bejahen. 

5. Der Beschwerdeführer bestreitet sodann die Verhältnismässigkeit des ihm 
mit der Baubewilligung auferlegten Zweckänderungsverbots sowie des Beseiti-
gungsrevers (vgl. Beschwerde vom 15.5.2018, S. 10ff. Ziff. III, lit. B, Ziff. 2.1-2.8).

5.1 Der Eingriff ins Eigentum darf nur so weit gehen, als der verfolgte 
öffentliche Zweck es erheischt (BGE 97 I 799). Nebenbestimmungen müssen 
mithin mit dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit vereinbar sein. Sie müssen 
die Voraussetzungen der Eignung, der Erforderlichkeit und der Verhältnismäs-
sigkeit zwischen Eingriffszweck und Eingriffswirkung erfüllen (vgl. Häfe-
lin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 929 i.V.m. 932; Urteil des BGer 1C_750/2013 
vom 28.4.2014 Erw. 3.1, Absatz 3 mit Hinweis). Nur wenn diese Anforderungen 
erfüllt sind, ist der Eigentumseingriff und sind mithin die vorliegend umstrittenen 
Anordnungen des Zweckänderungsverbots sowie des Beseitigungsrevers zuläs-
sig.

5.2 Dass das Zweckänderungsverbot und der Beseitigungsrevers für die im öf-
fentlichen Interesse liegende Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet sowie 
Freihaltung der Landwirtschaftszone von zonenfremden Bauten und Anlagen ge-
eignet ist, darf als erwiesen betrachtet werden (vgl. Jäger, a.a.O., S.128 Ziff. 3.a). 
Die Auffassung des Beschwerdeführers, diese Auflage sei unklar, ist nicht nach-
vollziehbar (Beschwerde S. 19 oben). Der Regierungsrat hat klargestellt, dass 
die Bewilligung einer späteren Umnutzung gemäss Art. 24 bis 24d RPG damit 
nicht von vornherein ausgeschlossen wird (Erw. 3.3). Damit ist der Regierungsrat 
der vorstehend zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung gefolgt. Diese nicht 
zu beachten, bieten die Vorbringen des Beschwerdeführers keinen Anlass. Zu 
beurteilen ist nachstehend die Erforderlichkeit der Anordnungen.

5.3.1 Im Lichte der Erforderlichkeit rechtfertigt sich die Belastung des Bauherrn 
mit einer Bedingung bzw. Auflage im Allgemeinen nur dann, wenn nach den ge-
samten Umständen eine künftige Rechtsverletzung als wahrscheinlich erscheint. 

15

Auch wenn davon auszugehen ist, dass im Gebiet ausserhalb der Bauzone we-
niger hohe Anforderungen gelten, um einen Beseitigungsrevers als notwendige 
Massnahme erscheinen zu lassen, ist die Erforderlichkeit eines Beseitigungsre-
vers im Einzelfall besonders zu begründen (Jäger, a.a.O., S. 128 f. Ziff. 3.a.aa 
mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). 

Betreffend den Beseitigungsrevers auf landwirtschaftlichen Ökonomiegebäuden 
stellt sich spezifisch die Frage, ob nicht das mildere Mittel des Benützungsver-
bots, wie es gemäss Art. 16b Abs. 1 RPG bei Wegfall der zonenkonformen Nut-
zung von Bundesrechts wegen gilt, oder allenfalls ein zusätzlich angeordnetes 
Zweckänderungsverbot, welches die Umnutzung nach Art. 24-24d RPG unter-
bindet, ausreichen würde. Bei ausgewiesener Notwendigkeit der Ökonomief-
lächen für die Landwirtschaft und der Existenzfähigkeit des Standortbetriebes ist 
die Erforderlichkeit eines Beseitigungsrevers aus Rücksicht auf die Eigentums-
rechte besonders zu begründen. Entscheidend dürfte vor allem sein, ob eine er-
höhte Gefahr für eine baldige, raumplanerisch unerwünschte Umnutzung des 
Ökonomiegebäudes zu nicht zonenkonformen Nutzungen besteht oder ob bei 
Wegfall dieser Nutzung besonders gewichtige Interessen für den Rückbau des 
Gebäudes sprechen. Dies kann aufgrund der Lage und örtlichen Situation oder 
auch der Art des Gebäudes der Fall sein. Für die Anordnung eines Beseitigungs-
revers können beispielsweise die Situierung in einem landschaftlich sensiblen 
Gebiet, ein grosses Gebäudevolumen oder die Nähe zum Siedlungsgebiet mit 
Ausfransung in die Landwirtschaftszone oder die Situation oder die Struktur des 
betreffenden Landwirtschaftsbetriebes (z.B. absehbare Betriebsaufgabe) oder 
die Verhinderung von Rechtsumgehungen sprechen (Jäger, a.a.O., S. 129 f. 
lit. bb). 

5.3.2 Im Verfahren 1C_750/2013 vom 28. April 2014 war vor dem Bundesgericht 
zwar nicht (mehr) die Zulässigkeit des Beseitigungsrevers strittig, sondern nur 
(noch) die Gesetzmässigkeit des Zweckänderungsverbotes samt Eintragung im 
Grundbuch für den Ersatz eines Ökonomiegebäudes durch eine Zelthalle (26 m x 
42 m, Firsthöhe von rund 11 m), die als Bergeraum für Silage, Heu und Stroh 
sowie als Remise dienen sollte. Die Bewilligungsbehörde bejahte die Verhältnis-
mässigkeit des Zweckänderungsverbots (namentlich auch die Erforderlichkeit der 
Anordnung) mit der Grösse und der untypischen Bauart des geplanten Ökono-
miegebäudes, was Fragen betreffend die beabsichtigte Verwendung aufwerfe. 
Das Kantonsgericht Luzern führte aus, der Bauherr sei neben seiner Tätigkeit als 
Landwirt ebenso Geschäftsführer im Verkaufsbereich eines Unternehmens, das 
Blachenhallen herstelle. Es sei daher nicht auszuschliessen, dass die Zelthalle 

16

später zur nichtlandwirtschaftlichen, gewerblichen Lagernutzung verwendet wer-
de (Erw. 3.3). 

Auch wenn sich diese bundesgerichtliche Rechtsprechung auf die Gesetzmäs-
sigkeit bzw. Verhältnismässigkeit des Zweckänderungsverbots bezieht, spricht 
nichts dagegen sie bzw. die ihr zugrundeliegenden Überlegungen (vgl. vorste-
hend Erw. 5.3.1) auch auf den Beseitigungsrevers anzuwenden. 

5.4.1 Das Amt für Landwirtschaft (und ihm folgend das ARE im Gesamtentscheid 
vom 9.3.2017) begründete das Zweckänderungsverbot mit der Bewilligungspra-
xis für Bewilligungen für zonenkonforme Bauten auf Grundstücken, welche dem 
BGBB unterstehen (vgl. vorstehend Erw. 1.2). 

5.4.2 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Beschluss überzeugend darge-
legt, dass Art. 16a RPG und Art. 34 RPV nicht verlangen, dass ein Grundstück 
bzw. der Betrieb des Bauherrn dem BGBB unterstellt sein müsse (vgl. vorste-
hend Erw. 1.3). Dies ist vorliegend auch unbestritten. 

Den vom Amt für Landwirtschaft geäusserten Befürchtungen einer zweckwidri-
gen (Um-)Nutzung und dem vom Amt für Landwirtschaft als notwendig erachte-
ten Beseitigungsrevers schloss sich der Regierungsrat an unter Hinweis auf die 
"gegebenen Umstände und aufgrund allgemeiner Erfahrungen" (vgl. vorstehend 
Erw. 1.3). Unter den angesprochenen gegebenen Umständen versteht der Re-
gierungsrat die betrieblichen Begebenheiten (relativ kleiner Betrieb, nebenberuf-
lich geführt, Entfernung der neu zu erstellenden Remise rund 400m vom eigentli-
chen Betrieb bzw. Futterproduktionsstätte; angefochtener Beschluss [Erw. 3.1; 
vgl. vorstehend Erw. 1.1.1]), die unbestritten sind. 

5.5.1 Der vorinstanzlichen Argumentation kann durchaus gefolgt werden. Beim 
nebenerwerblichen Betrieb des Beschwerdeführers mit rund 1/3 SAK handelt es 
sich in der Tat um einen kleineren nebenerwerblichen Landwirtschaftsbetrieb. 
Zwar bewirtschaftet der Beschwerdeführer seinen Betrieb - gemäss seinen An-
gaben, an deren Richtigkeit nicht zu zweifeln ist - seit nunmehr bereits rund 35 
Jahren. Hieraus liesse sich einerseits auf die Absicht einer längerfristigen Weiter-
führung des nebenerwerblichen Betriebes schliessen. Anderseits befindet sich 
der knapp sechzigjährige Beschwerdeführer in einem Alter, in welchem das ne-
benberufliche Engagement, gerade auch in der körperlich anstrengenden Land-
wirtschaft, eher reduziert als ausgebaut wird. Wie der Beschwerdeführer selber 
darlegt, wird er bereits derzeit von seinen beiden Töchtern unterstützt. Zwar 
bringt er vor, die eine Tochter (geboren ________) beabsichtige nach Erreichen 
des vorgeschriebenen Mindestalters von 28 Jahren (d.h. frühestens im Jahr 
________) den Weiterbildungskurs des Berufsbildungszentrums BBZ Pfäffikon 

17

zum Erwerb der landwirtschaftlichen Grundkenntnisse zu absolvieren (Be-
schwerde S. 5). Hierbei handelt es sich jedoch um eine blosse Absichtserklärung 
ohne Verbindlichkeit. Es entspricht zudem einer Erfahrungstatsache, dass sich 
die (Berufs-)Pläne Jugendlicher heutzutage nicht mehr gleich linear bewegen wie 
ehedem. Der sich aus diesen Umständen ergebende Schluss auf die Gefahr ei-
ner Betriebsaufgabe innerhalb mehr oder weniger kurzer Zeit nach der Errichtung 
des geplanten Ökonomiegebäudes ist berechtigt. Hieran können auch die jüngs-
ten Anschaffungen des Beschwerdeführers (Wiesenschleppe, Heckkippanhän-
ger, Schermaschinen, Futterkrippen; vgl. Bf-act. 4) für insgesamt rund Fr. 8'000.-- 
nichts ändern. Es entspricht durchaus auch einer Erfahrungstatsache, dass in 
der nebenerwerblichen landwirtschaftlichen Tätigkeit wie auch in der Hobbyland-
wirtschaft verhältnismässig überproportionale Investitionen (wie auch, was 
grundsätzlich positiv zu würdigen ist, zeitliches Engagement) getätigt werden. 
Des Weiteren fällt auf, dass der Beschwerdeführer mit dem Baugesuch noch 
vorgebracht hatte, seinen landwirtschaftlichen Betrieb in den letzten Jahren aus-
gebaut zu haben und eine Berechnung des Flächenbedarfs für Ökonomiegebäu-
defläche einreichte. Mit der Beschwerde erklärt der Beschwerdeführer hingegen, 
die Grösse seines Betriebes sei, abgesehen von geringfügigen Schwankungen 
insbesondere aufgrund des Tierbestandes, seit 1982 nahezu konstant geblieben 
(Beschwerde S. 4 Ziff. III.A.3). Es stellt sich daher auch die grundsätzliche Frage, 
wie weit tatsächlich ein gegenüber der vorbestehenden Remise um rund 70% 
erweiterter Neubau erforderlich ist. Auch dies beinhaltet - im Allgemeinen wie im 
konkreten Fall - das hohe Risiko, dass eine allfällige entgegen anfänglicher Be-
rechnungen nicht benutzte Remisenfläche anderweitig Verwendung findet, was 
ebenfalls einer unzulässigen Zweckänderung gleichzusetzen wäre. 

5.5.2 Im Lichte der Erforderlichkeit des Zweckänderungsverbots kommt hinzu, 
dass der Beschwerdeführer im Hauptberuf Geschäftsführer (mit Einzelunter-
schrift) der L.________ GmbH ist, die je zur Hälfte ihm und seiner Gattin gehört 
(je 10 Stammanteile zu Fr. 1'000.--). Die am Wohnsitz des Beschwerdeführers 
domizilierte Gesellschaft bezweckt die Fabrikation und die Bearbeitung von Ma-
schinen, Maschinenteilen und Apparaten. Analog zum zitierten Bundesgerichts-
urteil (vorstehend Erw. 5.3.2) ist mithin nicht auszuschliessen, dass das Ökono-
miegebäude parallel zur landwirtschaftlichen und/oder nach einer allfälligen Be-
endigung der nebenerwerblichen Landwirtschaft (durch den Beschwerdeführer 
wie auch durch einen allfälligen Rechtsnachfolger) zur Lagerung von Gerätschaf-
ten seiner Unternehmung zweckentfremdet verwendet wird. 

5.5.3 Die Erforderlichkeit des Zweckänderungsverbots wie auch des Beseiti-
gungsrevers sind somit zu bejahen. Die Anordnung eines Zweckänderungsver-

18

botes zum einen wie auch ein Beseitigungsrevers für den Fall der Aufgabe der 
landwirtschaftlichen Tätigkeit (durch den Beschwerdeführer oder einen Rechts-
nachfolger) zum andern drängen sich auf, damit dem bedeutenden Grundsatz 
der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet Nachachtung verschafft werden 
kann. Ohne Beseitigungsrevers besteht zudem die Gefahr, dass das Gebäude, 
welches keine zweckmässige Verwendung mehr findet und daher zwangsläufig 
brach zu liegen hat, auch nicht mehr unterhalten wird und in der Nichtbauzone 
eine nichtzonenkonforme Bauruine droht; auch dies gilt es zu verhindern. 

Anzufügen ist, dass der Regierungsrat die Erforderlichkeit des uneingeschränk-
ten Rückbaus verneint hat und sie nur auf die Ausmasse der bestehenden Remi-
se bejaht hat, die bestandesgeschützt sei (angefochtener Entscheid Erw. 3.4). Es 
ist zwar fraglich, ob diese Rechtsauffassung zutrifft. Namentlich wäre zu prüfen, 
ob mit dem Neubau eines Gebäudes, das sich - wie vorliegend - nicht auf das 
Wiederaufbaurecht stützt, nicht implizit das Wiederaufbaurecht betreffend die 
vorbestehende Baute untergeht (zur Problematik vgl. M. Gisler, Das Wiederauf-
baurecht. Unter besonderer Berücksichtigung der Verhältnisse im Kanton 
Schwyz, Zürich, 2003, S. 103 ff.). Indes ist dieser Frage nicht weiter nach zu ge-
hen. Würde das Wiederaufbaurecht untergehen, müsste dies zu einer Ver-
schlechterung (reformatio in peius) zu Ungunsten des Beschwerdeführers führen. 
Eine solche ist vor Verwaltungsgericht, das an die Parteianträge gebunden ist 
und weder zu Gunsten noch zu Ungunsten der Parteien über deren Begehren 
hinausgehen darf (§ 58 VRP), nicht zulässig. 

5.6 Vor dem Regierungsrat hat der Beschwerdeführer nicht geltend gemacht, 
die mutmasslichen Rückbaukosten nicht tragen zu können (angefochtener Be-
schluss Erw. 3.5). Vorliegend macht er die Unzumutbarkeit der Rückbauverpflich-
tung aus finanziellen Gründen geltend (Beschwerde S. 22 f. Ziff. 2.8.5.3). Der 
Beschwerdeführer widerlegt sich selbst, wenn er gleichzeitig vorbringt, die neue 
Remise soll über Jahre Bestand haben und seinem landwirtschaftlichen Betrieb 
zur Verfügung stehen. Unter dieser Prämisse drohen keine Rückbaukosten bzw. 
dürften solche erst anfallen, wenn die Remise bereits (längst) amortisiert ist. Ab-
gesehen davon macht der Beschwerdeführer keine Angaben weder zu den ap-
proximativen Baukosten noch zu allfälligen Abbruchkosten. Im Weiteren ist da-
von auszugehen, dass die für die in Holzbauweise erstellte Remise verwendeten 
Balken und Bauteile Wiederverwendung finden könnten, sollte der Beseitigungs-
revers schon bald nach dem Bau der Remise greifen. Soweit der Beschwerde-
führer (zu Recht) bautechnische Schwierigkeiten betreffend die Rückführung des 
Neubaus auf die Dimensionen der bestehenden Remise (ohne gänzlichen Ab-
bruch des Neubaus) geltend macht, hat es der Regierungsrat ihm anheimgestellt 

19

für den Fall, dass der Beseitigungsrevers greifen sollte, die neue Remise "zu ent-
fernen oder auf das Ausmass" der bestandesgeschützten Remise zurückzu-
führen. 

Die Zumutbarkeit des Beseitigungsrevers ist somit ebenfalls zu bejahen. Inwie-
fern das Zweckänderungsverbot nicht zumutbar sein könnte - was auch vom Be-
schwerdeführer zu Recht nicht geltend gemacht wird - ist nicht ersichtlich. 

5.7 Auflösende Bedingungen, unter denen eine Bewilligung erteilt worden ist, 
wie auch die Verpflichtung zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes 
werden von der zuständigen kantonalen Behörde bei Bewilligungen im Zusam-
menhang mit Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen im Grundbuch auf 
dem betroffenen Grundstück angemerkt (Art. 44 Abs. 1 lit. b und c RPV). Ebenso 
kann die zuständige kantonale Behörde weitere Eigentumsbeschränkungen, ins-
besondere Nutzungs- und Verfügungbeschränkungen, sowie Bedingungen und 
Auflagen anmerken lassen (Art. 44 Abs. 2 RPV). 

Angesichts dieser klaren gesetzlichen Grundlage, welche bereits der Regie-
rungsrat zitiert hat, kann das Argument des Beschwerdeführers, die Anmerkung 
im Grundbuch sei sinnlos und verstosse gegen das Ziel, das Grundbuch frei von 
unnützen Einträgen bzw. Anmerkungen zu halten, nicht verfangen (Beschwerde 
S. 18 Ziff. 2.8.4.1). 

5.8 Die Beschwerdeinstanz im Verwaltungsbeschwerdeverfahren ist nicht an 
die Anträge der Parteien gebunden. Sie kann die Verfügung oder den Entscheid 
zugunsten oder zuungunsten einer Partei ändern (§ 49 VRP). Die Rüge einer un-
zulässigen reformatio in peius im regierungsrätlichen Beschwerdenverfahren 
(Beschwerde S. 25 Ziff. 4) erweist sich als unbegründet. 

6. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist 
daher abzuweisen. 

7. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- werden dem Verfah-
rensausgang entsprechend dem Beschwerdeführer auferlegt (§ 72 Abs. 2 VRP). 
Eine Parteientschädigung ist ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend 
nicht zuzusprechen (§ 74 Abs. 1 VRP). 

20

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- werden dem 
Beschwerdeführer auferlegt. Er hat einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- 
bezahlt, so dass die Rechnung ausgeglichen ist. 

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R)
- an den Gemeinderat Reichenburg (R)
- den Regierungsrat 
- das Sicherheitsdepartement 
- das kantonale Amt für Raumentwicklung 
- und das Bundesamt für Raumentwicklung ARE, 3003 Bern (A).

Schwyz, 21. September 2018

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

21

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 4. Oktober 2018