# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7cbc8465-3ff0-5546-8ceb-63582fe0264e
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-22
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 22.08.2023 A 2023 4
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2023-4_2023-08-22.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 23 4

4. Kammer 

Vorsitz Stöhr

RichterIn Brun und Audétat

Aktuarin Maurer

URTEIL

vom 22. August 2023

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ AG, 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Livio D. Zanetti, 

Beschwerdeführerin

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, 

Beschwerdegegnerin

betreffend Schenkungssteuer

- 2 -

I. Sachverhalt:

1. Am 30. November 2010 erwarb die B._____ SA mit Sitz in 

I._____ die Stockwerkeinheit-Nr. C._____ (2.5-Zimmerwohnung D1 im 

2. OG entsprechend Wertquote 16.36/1000 Miteigentum an Grundstück 
Nr. D._____, samt Benützungsrecht am Autoeinstellplatz Nr. 20 resp. 1/39 

Miteigentum an Grundstück Nr. E._____) in der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft Residenza F._____, G._____, an der 

Via H._____ in I._____, für CHF 800'000.--. Nach diversen 

Umbauarbeiten verkaufte sie das Objekt am 7. April 2011 zum Preis von 

CHF 1'200'000.— an J._____. Auf der Stockwerkeinheit bestand im 

1. Rang eine Hypothek von CHF 600'000.--. Am 29. Oktober 2015 

schätzte das Amt für Immobilienbewertung die Wohnung auf einen 

Verkehrswert von CHF 1'047'300.-- und den Autoeinstellplatz auf einen 

solchen von CHF 60'000.-- (Realwert: CHF 523'700.-- und CHF 35'000.--

).

2. Mit Kaufvertrag vom 14. Mai 2020 veräusserte J._____ die 2.5-Zimmer-

wohnung samt Autoeinstellplatz zum Preis von insgesamt CHF 700'000.—

, d.h. CHF 665'000.-- für die 2.5-Zimmerwohnung und CHF 35'000.-- für 

das Benützungsrecht am Autoeinstellplatz Nr. 20, an die Firma A._____ 

AG mit Sitz in K._____. Mit Schreiben vom 2. Dezember 2021 forderte die 

Steuerverwaltung die Käuferin unter Verweis auf die amtliche Schatzung 

auf, eine Schenkungssteuererklärung einzureichen. Die A._____ AG 

stellte sich mit Schreiben vom 23. Dezember 2021 auf den Standpunkt, 

dass keine Schenkung vorliege, da nicht der amtliche Schätzwert, sondern 

vielmehr der zwischen den Parteien vereinbarte Preis den Verkehrswert 

der Grundstücke wiederspiegle, so dass sich die Einreichung einer 

Schenkungssteuererklärung erübrige.

- 3 -

3. Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend 

Steuerverwaltung) erhob mit definitiver Veranlagungsverfügung vom 

7. Januar 2022 auf einer steuerbaren Zuwendung von CHF 392'900.-- 

zufolge Missverhältnis der Leistungen (Art. 106a Abs. 2 StG) bei einem 

Steuersatz von 10 % eine kantonale Schenkungssteuer von 

CHF 39'290.—.

4. Dagegen erhob die die A._____ AG am 26. Januar 2022 Einsprache. 

Begründend führte sie an, dass zwischen der Veräusserin der Grund-

stücke und der Alleinaktionärin der Steuerpflichtigen keinerlei freund-

schaftliche oder verwandtschaftliche Verhältnisse bestünden. Die 

Verkaufsverhandlungen seien über den Rechtsvertreter gelaufen. Der 

vereinbarte Kaufpreis von CHF 700'000.-- stelle den Verkehrswert bzw. 

Marktwert der Grundstücke dar, zumal dieser das Resultat von Angebot 

und Nachfrage sei. So habe die Verkäuferin keinen anderen Käufer 

gefunden, der ihr einen höheren Preis angeboten habe. Bei der 

Veräusserin handle es sich um eine erfolgreiche Augenärztin einer 

bestens etablierten Praxis im Aargau. Der Verkauf der Grundstücke sei 

daher nicht aus finanzieller Not, sondern vielmehr aus freien Stücken 

erfolgt. Demgegenüber stelle der durch die Steuerverwaltung geltend 

gemachte Schätzwert gerade nicht den Verkehrs- bzw. Marktwert dar. 

Somit liege auch kein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegen-

leistung und folglich auch keine Schenkung im Sinne von Art. 106 Abs. 2 

lit. a StG vor.

5. Mit Schreiben vom 15. Februar 2022 führte die Steuerverwaltung an, dass 

der vereinbarte Kaufpreis von CHF 700'000.-- offensichtlich nicht dem 

Verkehrswert entspreche, so liege der Veräusserungspreis ca. 36 % unter 

dem auf den Verkaufszeitpunkt aufindexierten amtlichen Verkehrswert, so 

dass offensichtlich ein offenbares Missverhältnis gemäss Art. 106a Abs. 2 

lit. a StG vorliege. Die Einwände gegen die Besteuerung könnten nicht 

- 4 -

berücksichtigt werden, die Unterpreislichkeit sei klar gegeben. Es stelle 

sich nur noch die Frage, ob die Einsprecherin eine neue amtliche 

Schätzung befürworte, welche aber kaum zu deren Gunsten ausfallen 

werde.

6. Mit Stellungnahme vom 9. März 2022 führte die A._____ AG an, dass der 

Kaufpreis von CHF 700'000.-- unter normalen Angebots- und Nach-

frageverhältnissen zustande gekommen sei und daher den Verkehrswert 

wiederspiegle. Sie verwies auf die ebenfalls am 29. Oktober 2015 erfolgte 

Schätzung der sich im selben Gebäude befindlichen Stockwerkeinheit 

L._____ (5.5-Zimmerwohnung mit einer Wertquote von 35.48/1000). Für 

diese Stockwerkeinheit sei ein Verkehrswert von CHF 1'648'100.-- 

ermittelt worden, was CH 46'452.-- pro 1/1000 Wertquote entspreche. 

Hingegen entspreche der Verkehrswert der Stockwerkeinheit Nr. C._____ 

(2.5-Zimmerwohnung) CHF 64'106.-- pro 1/1000 Wertquote. Werde der 

Wert der Stockwerkeinheit C._____ aufgrund dem für die Stockwerk-

einheit L._____ ermittelten Wert von CHF 46'452.-- pro Wertquote 

ermittelt, resultiere ein Wert von rund CHF 760'000.--. Es lasse sich 

demnach unschwer erkennen, dass der Verkehrswert der 

Stockwerkeinheit Nr. C._____ falsch ermittelt worden sei.

7. Mit Einspracheentscheid vom 24. Januar 2023 wies die Steuerverwaltung 

die Einsprache mit Verweis auf ihre neuere Praxis, wonach von einem 

Missverhältnis zwischen den Leistungen ausgegangen werde, wenn der 

Erlös mindestens 25 % unter dem Verkehrswert liege, und der Verkaufs-

erlös im konkreten Fall sogar nur ca. 63 % des Verkehrswertes betrage, 

aufgrund der offenkundigen und nicht zu widerlegenden Unterpreislichkeit 

der veräusserten Liegenschaft ab.

8. Gegen diesen Entscheid erhob die A._____ AG (nachfolgend 

Beschwerdeführerin) am 8. Februar 2023 Beschwerde an das 

- 5 -

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte die 

Aufhebung des angefochtenen Einspracheentscheids bzw. sinngemäss 

die Feststellung, dass keine Schenkungssteuer geschuldet sei. 

Begründend führte sie im Wesentlichen an, es sei erstellt, dass der 

vereinbarte Kaufpreis von CHF 700'00.-- unter normalen Angebots- und 

Nachfrageverhältnissen zustande gekommen sei. Der Verkehrswert der 

Stockwerkeinheiten entspreche daher dem bezahlten Kaufpreis. Die 

Behauptung der Beschwerdegegnerin, dass die fehlenden 

verwandtschaftlichen oder freundschaftlichen Verhältnisse nicht mehr als 

Argument vorgebracht worden seien, treffe nicht zu. Vielmehr impliziere 

die einleitende Feststellung im Schreiben vom 9. März 2022, wonach der 

Kaufpreis im Rahmen eines normalen Angebots- und Nachfrage-

verhältnisses zustande gekommen sei, dass keine verwandtschaftlichen 

oder freundschaftlichen Verhältnisse vorlägen. Die Beschwerdegegnerin 

bleibe weiter den Nachweis, dass der Kaufpreis aus dem Jahr 2011 über 

CHF 1'200'000.-- unter normalen Umständen zustande gekommen sei, bis 

heute schuldig. Vor diesem Hintergrund und der Tatsache, dass auf Basis 

der Schätzung für die Stockwerkeinheit L._____ und für die Stockwerk-

einheit C._____ ein Schätzwert von CHF 760'000.-- resultiere, sei 

offenkundig, dass der Verkehrswert für die Stockwerkeinheit C._____ 

gestützt auf die Bewertung vom 29. Oktober 2015 methodisch nicht 

korrekt ermittelt worden sei.

9. In ihrer Vernehmlassung vom 2. März 2023 beantragte die Steuer-

verwaltung (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die Abweisung der 

Beschwerde. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, als 

Verkehrswert des unterpreislichen Verkaufes sei der amtliche 

Verkehrswert anzusehen. Demgemäss habe der Steuerkommissär den 

amtlichen Verkehrswert gemäss Schätzung 2015 mit dem Index 

123.1/122.3 auf den Schenkungszeitpunkt 2020 aufindexiert 

- 6 -

(CHF 1'100'200.--). Für die Schenkungsbesteuerung sei die günstigere 

Variante eingesetzt worden, habe doch der tatsächliche Kaufpreis im Jahr 

2011 bereits CHF 1'200'000.-- betragen. Die Unterpreislichkeit sei gemäss 

neuerer Praxis der Steuerbehörde klar gegeben, so mache der Verkaufs-

preis nur ca. 63 % des Verkehrswertes aus. Eine Vergleichbarkeit mit der 

5.5-Zimmerwohnung L._____ liege nicht vor, da diese im Dezember 2011 

zu einem Preis von CHF 978'000.-- erworben worden sei, die hier 

betreffende 2.5-Zimmerwohnung im selben Jahr aber zu einem Preis von 

CHF 1'200'000.--. Eine Neuschätzung habe die Beschwerdegegnerin aus 

naheliegenden Gründen nicht vornehmen wollen. Eine explizite 

Schenkungsabsicht sei zudem nicht erforderlich. Den Akten lasse sich 

immerhin entnehmen, dass die Alleinaktionärin der Beschwerdegegnerin 

mit der Verkäuferin über die Stockwerkeigentümergemeinschaft bekannt 

sein dürfte. Die Verkäuferin sei nur nicht bereit gewesen, die Wohnung 

noch unter dem ursprünglich angedachten Preis von CHF 700'000.-- zu 

verkaufen. Sie habe offenbar ein gewisses Desinteresse am Objekt 

gezeigt.

10. Mit Replik vom 16. März 2023 führte die Beschwerdeführerin an, die 

Behauptung der Beschwerdegegnerin, als Verkehrswert sei der amtliche 

Verkehrswert anzusehen, sei schlicht falsch. Im Weiteren vertiefte sie ihre 

bisherigen Ausführungen.

11. Mit Duplik vom 28. März 2023 hielt die Beschwerdegegnerin an ihren 

Anträgen fest. Sie führte ergänzend aus, dass die B._____ SA die Liegen-

schaft im Jahr 2010 zu einem Preis von CHF 800'000.-- erworben und 

nach nicht unerheblichen Investitionen mit einem Gewinn von 

CHF 174'000.-- an J._____ weiterverkauft habe. Im Übrigen vertiefte sie 

ihre bisherigen Ausführungen.

- 7 -

12. Mit Eingabe vom 25. April 2023 brachte die Beschwerdeführerin vor, dass 

die B._____ SA nur unwesentlich in die Stockwerkeinheit "investiert" habe. 

Bezeichnenderweise könne sie dazu auch keine näheren Angaben 

machen, sondern verweise lediglich auf den Kontoauszug "M._____ SA 

(Resid. F._____) C._____". Diesem lasse sich entnehmen, dass sämtliche 

laufenden Kosten, Finanzierungskosten sowie die Kosten im Zusammen-

hang mit dem Verkauf der Stockwerkeinheit aktiviert worden seien. 

Effektiv seien lediglich Aufwendungen von insgesamt CHF 27'500.85 

getätigt worden. Da die Liegenschaft im Jahr 1980 erstellt worden sei, 

lasse sich unschwer erkennen, dass diese Kosten im Zusammenhang mit 

der Auffrischung der Küche, des Bads und der Böden stünden und damit 

keinen wertvermehrenden Charakter hätten. Damit sei auch erstellt, dass 

der damalige Erwerbspreis nicht dem Marktwert entsprochen habe.

13. Am 28. April 2023 nahm die Beschwerdegegnerin dazu Stellung.

Auf die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtschriften sowie im 

angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den 

nachstehenden Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1.1. Nach Art. 1 Abs. 1 lit. d des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden 

vom 1. Januar 2022 (StG; BR 720.000) erhebt der Kanton Graubünden 

eine Schenkungssteuer von den natürlichen und juristischen Personen. 

Gegen definitive Veranlagungsverfügungen kann der Steuerpflichtige bei 

der Veranlagungsbehörde Einsprache erheben (Art. 137 Abs. 1 StG). Das 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden beurteilt nachfolgend 

Beschwerden gegen Einspracheentscheide (Art. 139 Abs. 1 StG). Der 

angefochtene Einspracheentscheid vom 24. Januar 2023 (vgl. Akten der 

Beschwerdeführerin [Bf-act.] 1; Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 

- 8 -

9), mit welchem die Beschwerdegegnerin die Einsprache der heutigen 

Beschwerdeführerin vom 26. Januar 2022 abgewiesen und die zu ihren 

Lasten veranlagte Schenkungssteuer von CHF 39'290.-- bestätigt hat, 

bildet demnach ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Als materielle und formelle 

Adressatin des angefochtenen Einspracheentscheids ist die Beschwerde-

führerin überdies berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an deren 

Aufhebung auf (vgl. Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungs-

rechtspflege [VRG; BR 370.100]). Auf die im Übrigen frist- und 

formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten.

1.2. Gemäss Übergangsbestimmungen in der aktuellen Fassung des kanton-

alen Steuergesetzes (Stand 1. Januar 2022) ist für die zeitliche Abgren-

zung des Geltungsbereichs des kantonalen Steuergesetzes, vorbehältlich 

der Bestimmungen Art. 188 f. StG, für die periodischen Steuern das 

Steuerjahr und für die anderen Steuern der Zeitpunkt massgebend, in 

welchem der steuerbegründende Tatbestand eingetreten ist (Art. 187 

Abs. 1 StG). Die Veräusserung der Stockwerkeinheit C._____ samt 

Autoeinstellplatz an die Beschwerdeführerin erfolgte im Mai 2020. 

Massgebend ist somit das Steuergesetz für den Kanton Graubünden in 

der gültigen Fassung bis zum 30. November 2020.

2. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Beschwerdegegnerin zu Recht 

auf die aufindexierte amtliche Schätzung vom 29. Oktober 2015 und damit 

auf einen Verkehrswert von CHF 1'100'200.-- (vgl. Bf-act. 9 und Bg-act. 6) 

abgestellt hat und damit zu Recht von einer gemischten Schenkung 

gemäss aArt. 106a Abs. 2 lit. a StG ausgegangen ist, was zur Folge hat, 

dass eine Schenkungssteuer geschuldet ist.

3.1. Gemäss aArt. 106a Abs. 1 StG unterliegt der Schenkungssteuer – 

unbekümmert einer Schenkungsabsicht – jede freiwillige Zuwendung 

- 9 -

unter Lebenden, mit der jemand aus seinem Vermögen einen anderen 

ohne entsprechende Gegenleistung bereichert. Als Schenkung gilt 

insbesondere auch die lebzeitige Zuwendung aus gegenseitigem Vertrag, 

soweit die Leistung des einen in offenbarem Missverhältnis zur Leistung 

des andern steht (aArt. 106a Abs. 2 lit. a StG; gemischte Schenkung; vgl. 

Urteil des Bundesgerichts 5A_377/2018 vom 20. Dezember 2018 E.3.5.1). 

In einem solchen Rechtsgeschäft sind Elemente einer Schenkung und 

eines anderen Vertragstypus enthalten (vgl. RICHNER/FREI, Kommentar 

zum Zürcher Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz, Zürich 1996, § 4 

Rz. 51 f.). Durch diese Rechtsfigur soll die Umgehung einer 

Schenkungssteuer durch fingierte Verkäufe verhindert werden (vgl. 

RECHENBERG/RECHENBERG, Handkommentar, Bündner Nachlass- und 

Schenkungssteuern, Chur 1998, Art. 116 Rz. 3). Der Beweis der 

gemischten Schenkung ist durch die Veranlagungsbehörde zu erbringen 

(BGE 118 Ia 497 ff.; vgl. RECHENBERG/RECHENBERG, a.a.O., Art. 116 Rz. 3; 

RICHNER/FREI, a.a.O., § 4 Rz. 62). Die Tatsache, dass ein Rechtsgeschäft 

(i.d.R. ein Kauf) für eine Partei vorteilhaft erscheint, genügt noch nicht zur 

Annahme einer gemischten Schenkung. Vielmehr muss auch bei den 

Parteien (objektiv) die Erkenntnis vorhanden sein, dass zwischen dem 

höheren Wert des Vermögensrechts und dem Entgelt ein Missverhältnis 

besteht, das schenkungsweise zugewendet werden soll. Auch wenn keine 

Schenkungsabsicht verlangt wird, so muss für die Parteien das 

Missverhältnis trotzdem ersichtlich sein (vgl. BGE 118 Ia 497 ff.; 

RECHENBERG/RECHENBERG, a.a.O., Art. 116 Rz. 4; RICHNER/FREI, a.a.O., 

§ 4 Rz. 53). Allein aus der Tatsache, dass der Veräusserungspreis unter 

dem objektiven Verkehrswert bzw. amtlichen Wert liegt, kann noch nicht 

auf das Vorliegen eines Zuwendungswillens geschlossen werden. Die 

Vertragsparteien können vielerlei Gründe haben, für eine Sache oder 

Leistung einen über bzw. unter dem objektiven Verkehrswert liegenden 

Betrag zu bezahlen oder zu verlangen. Der Preis einer Sache oder 

- 10 -

Leistung bestimmt sich nicht nur nach ihrem objektiven Marktwert, vielfach 

können auch unterschiedliche Beurteilungen der künftigen Marktent-

wicklung oder andere subjektive Gesichtspunkte der Parteien (z.B. 

Lagerprobleme, Liquiditätsbedürfnisse, Spekulationsabsicht usw.) für die 

Preisgestaltung massgebend sein. So geht das Bundesgericht davon aus, 

dass zumindest ein Zuwendungswille als subjektives Tatbestands-

merkmal gegeben sein muss (BGE 118 Ia 497 E.2b/bb). Steuerpflichtig ist 

der Empfänger der Zuwendung (aArt. 107 Abs. 1 StG).

3.2. Aufgrund der Kaufmodalitäten bestreitet die Beschwerdeführerin, dass 

eine gemischte Schenkung vorliegt, während die Beschwerdegegnerin 

gestützt auf die aufindexierte amtliche Schätzung von der offensichtlichen 

Unterpreislichkeit der Veräusserung der Stockwerkeinheit vom 14. Mai 

2020 ausgeht. Damit gilt es im Folgenden zu prüfen, ob eine gemischte 

Schenkung vorliegt. Vorwegzunehmen ist, dass die Beschwerdeführerin 

aus ihrem Einwand, wonach es sich bei ihr und der Verkäuferin um 

unabhängige Dritte handle, weshalb eine Schenkungsabsicht ausge-

schlossen werden könne, nichts zu ihren Gunsten ableiten kann. Denn 

gemäss bündnerischer Gesetzgebung ist ein Schenkungswille nicht 

erforderlich, hat der Kanton Graubünden doch nach dem Gesetzes-

wortlaut ausdrücklich auf das Vorliegen eines Schenkungswillens 

verzichtet. Immerhin muss die bereichernde Zuwendung "freiwillig" bewirkt 

werden (vgl. aArt. 106 Abs. 2 lit. a StG; SIEBER/OEHRLI, in: 

ZWEIFEL/BEUSCH/HUNZIKER [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen 

Steuerrecht, Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht, Basel 2020, § 14 

Rz. 57; RECHENBERG/RECHENBERG, a.a.O., Art. 116 Rz. 2). Damit ist der 

Verkehrswert der Stockwerkeinheit-Nr. C._____ zu bestimmen und zu 

klären, ob ein offenbares Missverhältnis zwischen Leistung und 

Gegenleistung zu bejahen ist.

- 11 -

3.3. Nach Art. 110 Abs. 1 StG werden die Aktiven zum Verkehrswert bewertet, 

wobei der Verkehrswert gemäss den Liegenschaftsschätzungen mit dem 

Verkehrswert für die Besteuerung nicht identisch sein muss. Während sich 

der amtliche Verkehrswert nach Art. 18 der Verordnung über die amtlichen 

Immobilienbewertungen (VAIB; BR 850.110) nach dem bei gleichen oder 

ähnlichen Bewertungsobjekten unter normalen Verhältnissen am Markt 

erzielten Preis richtet, stellt der Verkehrswert nach Art. 110 Abs. 1 StG den 

Marktwert dar, der einem Grundstück zum Zeitpunkt des zu besteuernden 

Geschäftsvorganges höchstwahrscheinlich zukommt. Der amtliche 

Verkehrswert hat zwar oft einen massgeblichen Einfluss auf die 

Bestimmung des auf dem freien Markt tatsächlich erzielbaren Verkaufs-

erlöses. Falsch ist aber, dass der so verstandene Verkehrswert nach 

Art. 110 Abs. 1 StG zwangsläufig mit dem amtlichen Schätzwert 

gleichgesetzt werden kann (vgl. zur Schenkungssteuer Urteil des 

Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] A 13 59 vom 

4. März 2014 E.3b; zur Handänderungssteuer PVG 2002 Nr. 24 E.2; zur 

Nachlassteuer VGU A 01 89 vom 22. Januar 2002 E.1b).

4.1. Nach dem Gesagten sind die konkreten Werte der übertragenen 

Stockwerkeinheit und des Kaufvertrages einerseits und die übrigen 

konkreten Umstände des zur Diskussion stehenden Geschäftes 

andererseits zu überprüfen und zu würdigen. Dafür massgebend sind die 

Verhältnisse im Zeitpunkt der zu besteuernden Zuwendung (aArt. 109 

Abs. 2 StG; RICHNER/FREI, a.a.O., § 4 Rz. 61), d.h. in casu am 14. resp. 

15. Mai 2020 (vgl. Handänderungsanzeige vom 28. Mai 2020 [Bg-act. 1]).

4.2. Die Beschwerdeführer monieren, dass die amtliche Schätzung aus dem 

Jahr 2015 falsch gewesen sei und ziehen dabei den Vergleich mit einer 

5.5-Zimmerwohnung in derselben Liegenschaft. Zum einen wurde die 

Schätzung aus dem Jahre 2015 aber nicht angefochten und zum anderen 

sind die beiden Wohnungen nicht vergleichbar. So ist allgemein bekannt, 

- 12 -

dass kleine Wohnungen im Verhältnis zu grossen Wohnungen jeweils 

betreffend Bruttogeschossfläche, Hauptnutzfläche und Wertquote teurer 

sind resp. höher bewertet werden. Dies ergibt sich bereits aus den in den 

Akten liegenden Veräusserungspreisen der beiden Wohnungen im Jahr 

2011 von CHF 1'200'000.-- für die 2.5-Zimmerwohnung und 

CHF 978'000.-- für die 5.5-Zimmerwohnung (vgl. Handänderungsanzeige 

[Bg-act. 1] und Vernehmlassung vom 2. März 2023 [Akte des Gerichts 

A2]). Entsprechend ist der durch die Beschwerdeführerin gemachte 

Vergleich nicht massgebend.

4.3. Die amtliche Schätzung aus dem Jahr 2015 über CHF 1'047'300.-- 

entspricht zudem nahezu dem im Jahr 2011 erzielten Verkaufspreis der 

2.5-Zimmerwohnung von CHF 1'200'000.--. Aus den Akten ergeben sich 

keine Hinweise, dass dieser Preis nicht unter "normalen Umständen" 

zustande gekommen ist. Im Gegenteil ist glaubhaft, dass dieser Preis 

aufgrund von Angebot und Nachfrage erzielt wurde, liegt doch die amtliche 

Schätzung vier Jahre später nur unwesentlich unter dem im Jahr 2011 

erzielten Kaufpreis. Entsprechend ist die amtliche Schätzung aus dem 

Jahr 2015 als Grundlage zu nehmen, zumal sich die Preise für 

Eigentumswohnungen in I._____ seit dem Jahr 2018 stabilisiert haben und 

nur 10 % (2020) resp. 5 % (2021) unter den Rekordwerten von 2015 lagen 

(vgl. dazu den Marktbericht Ginesta Immobilien 2020 und 2021, abrufbar 

unter: https://N._____; https://O._____; beide letztmals besucht am 

22. August 2023).

4.4. Entsprechend durfte die Beschwerdegegnerin grundsätzlich auf die 

unangefochten gebliebene amtliche Schätzung aus dem Jahr 2015 

abstellen. Die Tatsache, dass die Beschwerdeführerin keine neue 

Schätzung beantragt hat, spricht auch gegen die Argumentation, dass die 

Schätzung aus dem Jahr 2015 falsch ist. Wäre dem so, hätte die 

Beschwerdeführerin auf eine neue Schätzung bestehen müssen, was sie 

- 13 -

indessen unterlassen hat. Es ist denn auch davon auszugehen, dass 

aufgrund den seit der Pandemie erfolgten Preissteigerungen im 

Zweitwohnungsmarktsegment die amtliche Schätzung wesentlich höher 

ausgefallen wäre, als jene aus dem Jahr 2015. Damit erweist sich das 

Abstellen auf die amtliche Schätzung aus dem Jahr 2015 von Vorteil für 

die Beschwerdeführerin.

5.1. Für den Entscheid, ob für die Bestimmung des Verkehrswerts auf den 

amtlichen Schätzungswert oder den effektiven Veräusserungspreis 

abgestellt wird, muss jedoch nunmehr auf die konkreten Umstände des 

Einzelfalls abgestellt werden. Unbestritten blieb, dass der bezahlte 

Verkaufspreis von CHF 700'000.-- nur 64.62 % der amtlichen Schätzung 

beträgt und damit rund 36 % unter der amtlichen Schätzung liegt. Objektiv 

betrachtet liegt daher ohne Weiteres eine Unterpreislichkeit vor. So geht 

die kantonale Steuerbehörde bei einer Differenz von mehr als 25 % von 

einem offensichtlichen Missverhältnis bzw. einer gemischten Schenkung 

aus; vorbehalten bleibt der Nachweis des Steuerpflichtigen, dass in einem 

konkreten Einzelfall kein offensichtliches Missverhältnis vorliegt (vgl. dazu 

die Aktennotiz des Rechtsdienstes der Steuerverwaltung aus dem Jahr 

2018 [Bg-act. 10 S. 6]). Es stellt sich nun die Frage, ob diese objektiv 

bestehende Unterpreislichkeit subjektiv nachvollziehbar begründbar ist. 

Dabei obliegt es der Beschwerdeführerin, glaubhaft darzulegen, dass der 

vereinbarte Kaufpreis dem Marktwert entsprochen hat.

5.2. Den Akten kann dazu folgendes entnommen werden: Nachdem J._____ 

mitgeteilt hatte, dass sie mit dem Gebot von CHF 690'000.-- für die 2.5-

Zimmerwohnung samt Garagenplatz nicht einverstanden sei, hingegen mit 

einem solchen von CHF 700'000.--, zeigte sich der damalige Rechts-

vertreter der Beschwerdeführerin, Dr. iur. P._____, am 24. Januar 2020 

damit einverstanden (vgl. Bf-act. 13). Mit E-Mail vom 10. Februar 2020 

bestätigte der Rechtsvertreter die Kaufabsicht zu einem Kaufpreis von 

- 14 -

CHF 700'000.--. Der mit dem Vollzug des Verkaufs der Grundstücke 

beauftragte Notar benötigte in der Folge viel Zeit zur Ausarbeitung des 

Kaufvertrags (vgl. Einsprache vom 26. Januar 2022 S. 2 [Bg-act. 7]). 

Gemäss E-Mail vom 2. April 2020 des damaligen Rechtsvertreters an die 

Beschwerdeführerin erkundigte sich J._____ gleichentags, ob das 

Kaufinteresse noch bestehe, da eine andere Kaufinteressentin vorhanden 

sei. Der Rechtsvertreter nahm daraufhin Rücksprache mit der 

Beschwerdeführerin, ob immer noch die Absicht bestehe, den Kaufpreis 

zu senken (Bg-act. 7). Mit E-Mail vom 3. April 2020 unterbreitete der 

Rechtsvertreter J._____ eine neue Kaufofferte, wobei er auf die erheblich 

verschlechterte Marktsituation aufgrund der Corona-Krise verwies. So 

blieben in I._____ viele Touristen aus, zudem verkauften viele italienische 

Eigentümer ihre Wohnungen. In der Residenz F._____ selbst stünden drei 

Wohnungen zum Verkauf. Unter Berücksichtigung der gesunkenen 

Marktpreise betrage der Kaufpreis CHF 650'000.--. J._____ lehnte diese 

Kaufofferte mit E-Mail vom 7. April 2020 ab und erklärte die Verkaufs-

verhandlungen als beendet (Bg-ac. 7). Aus dem E-Mail vom 5. Mai 2020 

geht indessen hervor, dass die Verkaufsverhandlungen später wieder-

aufgenommen wurden. Demgemäss wandte sich der (damalige) 

Rechtsvertreter von J._____, lic. iur. Q._____, mit der Mitteilung, dass die 

Verkäuferin gemäss Vertrag auch alle Notariatskosten übernehme und die 

Vertragsunterzeichnung am 14. Mai 2020 erfolge, an den damaligen 

Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (Bg-act. 7).

5.3. Aus den Akten ergibt sich, dass die Parteien immer von einem Kaufpreis 

von CHF 700'000.-- gesprochen haben bzw. ein höherer Preis nie genannt 

wurde (siehe dazu die Korrespondenz zwischen dem Rechtsvertreter 

Dr. iur. P._____ und J._____ resp. R._____, Vertreterin der A._____ AG 

[Bf-act. 13 bis 16; Bg-act. 7]). Demnach bestehen Anhaltspunkte, wonach 

die Veräusserin offenbar damit einverstanden war, das Kaufobjekt mit 

- 15 -

einem erheblichen Verlust an die Beschwerdeführerin zu veräussern. 

Objektiv betrachtet mag dies schwer nachvollziehbar sein. Dabei handelt 

es sich jedoch um einen wirtschaftlichen Entscheid der Veräusserin, der 

zu akzeptieren ist. So sind vorliegend die überaus gewichtigen Umstände 

zu berücksichtigen, dass auf dem Immobilienmarkt zu Beginn der 

Coronapandemie grosse Unsicherheit geherrscht hat und zudem für 

solche Wohnungen im Tiefpreissegment in I._____ kaum eine Nachfrage 

bestand. Weiter liegen keine Hinweise vor, dass der Kaufpreis nicht unter 

"normalen Umständen" zustande gekommen ist. Jedenfalls führt der 

blosse Umstand der Unterpreislichkeit von rund 36 % unter Berücksich-

tigung der im Recht liegenden Akten nicht dazu, dass der Kaufpreis nicht 

aufgrund Angebot und Nachfrage zustande gekommen ist. Die 

Beschwerdegegnerin bringt denn – ausser dem schematischen Abstellen 

auf die Unterpreislichkeit – nichts vor, was gegen die Ausführungen der 

Beschwerdeführerin spricht. Der Umstand, dass sich die Parteien 

aufgrund der damaligen Zugehörigkeit zur Stockwerkeigentümer-

gemeinschaft kennen, ist ebenfalls kein Beleg dafür, dass der Kaufpreis 

bewusst zu tief angesetzt wurde. Andernfalls wäre der Kaufpreis im 

Kaufvertrag unrichtig, womit sich die Parteien einer Falschbeurkundung 

strafbar gemacht hätten. Aus dem Gesagten folgt, dass die Differenz 

zwischen dem Verkehrswert und dem Kaufpreis nicht als Schenkung zu 

qualifizieren ist, womit eine Schenkungssteuer entfällt. Es gilt darauf 

hinzuweisen, dass es sich hierbei um einen Einzelfallentscheid handelt, 

der die bisherige Praxis des Verwaltungsgerichts nicht umzustossen 

vermag, sondern einzig auf den besonderen Umständen im Rahmen der 

Coronapandemie beruht. Die Beschwerde ist somit gutzuheissen und der 

angefochtene Einspracheentscheid aufzuheben.

- 16 -

6.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten in der 

Höhe von CHF 2'500.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der 

Beschwerdegegnerin, die gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG überdies 

verpflichtet ist, der obsiegenden, anwaltlich vertretenen Beschwerde-

führerin die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu 

ersetzen. Nach Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des 

Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) 

setzt die urteilende Instanz die Parteientschädigung der obsiegenden 

Partei nach Ermessen fest. Dabei geht sie gemäss Art. 2 Abs. 2 Ziff. 1 HV 

vom Betrag aus, welcher der entschädigungsberechtigten Partei für die 

anwaltliche Vertretung in Rechnung gestellt wird, soweit der vereinbarte 

Stundenansatz zuzüglich allfällig vereinbartem Interessenwertzuschlag 

üblich ist und keine Erfolgszuschläge enthält. Als üblich gilt gemäss Art. 3 

Abs. 1 HV ein Stundenansatz von CHF 210.-- bis CHF 270.--. Weiter wird 

vorausgesetzt, dass der geltend gemachte Aufwand angemessen und für 

die Prozessführung erforderlich ist (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 2 HV) und die 

geforderte Entschädigung nicht eine von der Sache beziehungsweise von 

den legitimen Rechtsschutzbedürfnissen her nicht gerechtfertigte 

Belastung der unterliegenden Partei zur Folge hat (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 3 

HV). Reichen die Parteien zu Beginn des Verfahrens nicht eine 

vollständige, unterschriebene Honorarvereinbarung ein, kann die 

urteilende Instanz davon absehen, für die Festsetzung der Partei-

entschädigung die Anwaltsrechnung heranzuziehen (Art. 4 Abs. 1 HV). 

Gemäss Honorarnote vom 19. Juni 2023 macht der Rechtsvertreter der 

Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von total CHF 7'851.35 

(27 h x CHF 270.-- [CHF 7'290.--] zuzüglich 7.7% MWST [CHF 561.35]) 

geltend. Der Rechtsvertreter hat zur Honorarnote keine Vereinbarung 

eingereicht.

- 17 -

6.2. Die Praxis des Verwaltungsgerichts (Praxisänderung vom 5. September 

2017, vgl. dazu Urteile des Verwaltungsgerichts U 16 92 vom 25. Oktober 

2017 E.13b, S 17 15 vom 27. September 2017 E.7b und R 18 17 vom 

18. September 2019 E.9.2.1) geht gestützt auf die HV dahin, dass bei 

Einreichen einer Honorarvereinbarung der geltend gemachte 

Stundenansatz übernommen wird, sofern er den Ansatz von CHF 270.-- 

nicht überschreitet. Wird keine Honorarvereinbarung eingereicht, beträgt 

der Stundenansatz höchstens CHF 240.-- (vgl. Praxisänderung vom 

5. September 2017). Angesichts dieser Praxis ist die Honorarnote des 

Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin anzupassen, indem nicht ein 

Stundenansatz von CHF 270.--, sondern ein solcher von CHF 240.-- zur 

Anwendung gelangt und das Honorar entsprechend zu kürzen ist. Die so 

korrigierte Honorarnote des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin 

beläuft sich danach auf total CHF 6'978.95 (bestehend aus: 27 h à 

CHF 240.-- [CHF 6'480.--] zuzüglich 7.7% MWST [CHF 498.95]). In 

diesem Umfang hat der Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin eine 

Parteientschädigung zu entrichten.

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Einsprache-

entscheid der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden vom 24. Januar 

2023 wird aufgehoben.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 2'500.00

- und den Kanzleiauslagen von CHF 356.00

zusammen CHF 2'856.00

gehen zulasten der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden.

- 18 -

3. Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden hat die A._____ AG mit 

insgesamt CHF 6'978.95 (inkl. MWST) aussergerichtlich zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilung]