# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d5e8c0b2-fe59-5efb-9610-e9605be81fad
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-05-10
**Language:** de
**Title:** Bern Obergericht Beschwerdekammer in Strafsachen 10.05.2017 BK 2017 77
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_ZivilStraf/BE_OG_008_BK-2017-77_2017-05-10.pdf

## Full Text

Obergericht
des Kantons Bern

Beschwerdekammer in 
Strafsachen

Cour suprême
du canton de Berne

Chambre de recours pénale

Beschluss
BK 17 77

Hochschulstrasse 17
Postfach
3001 Bern
Telefon +41 31 635 48 09
Fax +41 31 635 48 15
obergericht-straf.bern@justice.be.ch
www.justice.be.ch/obergericht Bern, 10. Mai 2017

Besetzung Oberrichterin Schnell (Präsidentin), Oberrichter J. Bähler, Ober-
richterin Bratschi
Gerichtsschreiber Müller

Verfahrensbeteiligte A.________
v.d. Rechtsanwalt Dr. B.________

Beschuldigter  

C.________ 
v.d. Rechtsanwalt Dr. D.________

Straf- und Zivilklägerin/Beschwerdeführerin

Gegenstand Einstellung

Strafverfahren wegen Betrugs und Urkundenfälschung

Beschwerde gegen die Verfügung der Regionalen Staatsanwalt-
schaft Oberland vom 6. Februar 2017 (O 16 9655)

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Erwägungen:

1. Am 6. Februar 2017 stellte die Regionale Staatsanwaltschaft Oberland (nachfol-
gend: Staatsanwaltschaft) das Strafverfahren gegen A.________ (nachfolgend: 
Beschuldigter) wegen Betrugs und Urkundenfälschung ein. Dagegen erhob 
C.________ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) am 20. Februar 2017 Beschwerde 
und beantragte was folgt:
1. Die Verfügung vom 06.02.2017 der Staatsanwaltschaft Bern sei vollumfänglich aufzuheben.

2. Die Sache sei an die Staatsanwaltschaft des Kanton Berns zurückzuweisen zwecks:

a) Weiteren Beweiserhebungen, namentlich

• Prüfung der Liegenschaftsabrechnung (Liegenschaft GB ________ Nr. ________ der Jahre 
2012-2015 und 

• Befragung der Zeugen

- E.________ und F.________

- G.________

b) Anklageerhebung gegen den Beschuldigten beim zuständigen Gericht wegen Art. 146 Abs. 1 
StGB (Betrug) und Art. 251 Ziff. 1 Abs. 2 und 3 StGB (Urkundenfälschung).

3. Unter Kosten und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten der Staatskasse.

In ihrer Stellungnahme beantragte die Generalstaatsanwaltschaft die kostenfällige 
Abweisung der Beschwerde. Der Beschuldigte beantragte, die Beschwerde sei un-
ter Kosten- und Entschädigungsfolge abzuweisen. In der Replik vom 24. April 2017 
hielt die Beschwerdeführerin an ihren Rechtsbegehren fest. 

2. Gegen Verfügungen der Staatsanwaltschaft kann bei der Beschwerdekammer in 
Strafsachen innert 10 Tagen schriftlich und begründet Beschwerde geführt werden 
(Art. 393 Abs. 1 Bst. a i.V.m. Art. 396 Abs. 1 Schweizerische Strafprozessordnung 
[StPO; SR 312], Art. 35 des Gesetzes über die Organisation der Gerichtsbehörden 
und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1] i.V.m. Art. 29 Abs. 2 des Organi-
sationsreglements des Obergerichts [OrR OG; BSG 162.11]). Die Beschwerdefüh-
rerin ist durch die angefochtene Verfügung unmittelbar in ihren rechtlich geschütz-
ten Interessen betroffen und somit zur Beschwerdeführung legitimiert (Art. 382 
Abs. 1 StPO). Auf die form- und fristgerechte Beschwerde ist einzutreten.

3. Die Beschwerdeführerin wirft dem Beschuldigten vor, dass die ihr beim Kauf der 
Liegenschaft des Beschuldigten vorgelegten laufenden Mietverträge simuliert seien 
und der hierauf gründende Mieterspiegel falsch gewesen sei. Dies stelle Betrug 
und Urkundenfälschung dar. Nach Ansicht der Staatsanwaltschaft war das Vorge-
hen des Beschuldigten strafrechtlich ohne Bedeutung.  

4.

4.1 In der Beschwerde macht die Beschwerdeführerin geltend, die Staatsanwaltschaft 
sei unbesehen der Aussage des Beschuldigten gefolgt, wonach dieser nicht immer 
den vollen Mietzins gemäss den schriftlich vereinbarten Mietverträgen eingefordert 
habe. Gespräche mit den Mietern hätten jedoch ergeben, dass diese kaum je die 

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volle Miete bezahlt hätten. Seit 2012 seien erheblich weniger Mieterträge generiert 
worden, als es durch den «Mieterspiegel 2015» ausgewiesen werde. 

Die Generalstaatsanwaltschaft entgegnet, die Beschwerdeführerin verkenne, dass 
es nur um die Frage gehe, ob die Angaben im Mieterspiegel mit den Mietzinsen in 
den Mietverträgen übereinstimmten. Eine Überprüfung der Mietverträge mit dem 
«Mieterspiegel 2015» zeige, dass die Zahlen deckungsgleich seien. Somit sei der 
Mieterspiegel korrekt. Soweit die Beschwerdeführerin rüge, die beiden Parkplätze 
auf dem Mieterspiegel seien nicht vermietet gewesen, habe sie diesen Umstand 
mit Sicherheit bereits vor Vertragsabschluss gekannt, zumal sie sich von Fachper-
sonen habe beraten lassen. Zu diesen Parkplätzen seien ihr nämlich keine Mietver-
träge übergeben worden. Ausserdem sei die Bruttorendite im Mieterspiegel auf 
«ca. 5.5-6 % je nach Mietzinse» eingeschätzt worden. Eine Abweichung der Rendi-
te im Rahmen der nicht vermieteten Parkplätze sei mithin Gegenstand der Verein-
barung gewesen. Dass der Mieterspiegel nicht den Betrag wiedergegeben habe, 
den der Beschuldigte als Vermieter der Wohnungen effektiv eingefordert habe, 
vermöchte an der Richtigkeit des Mieterspiegels nichts zu ändern. Die Aussage 
«es sei ohne weiteres zulässig und von der Vertragsfreiheit gedeckt, dass der Be-
schuldigte als Vermieter nicht den vollen Mietzins vereinnahmte» sei nicht eine 
blosse Behauptung des Beschuldigten, sondern entspringe dem Urteil des Bezirks-
gerichts Baden vom 24. Oktober 2016. Diese Einschätzung sei zutreffend. Ein 
Gläubiger sei frei, auf einen Teil oder auch die gesamte ihm zustehende Forderung 
zu verzichten. Aus diesem Grund spiele es keine Rolle, ob der Beschuldigte bloss 
«zufällig und selten» nicht den gesamten Mietzins eingefordert habe, oder ob die 
Mieter «kaum je» den vollen Mietzins hätten bezahlen müssen. Inwiefern in den 
Mietverträgen Staffelmieten vereinbart gewesen sein sollen und was dies an der 
Strafbarkeit des Beschuldigten ändere, erschliesse sich der Generalstaatsanwalt-
schaft nicht. Das Mietrecht sei hier nicht massgeblich.

4.2 Des Weiteren beruft sich die Beschwerdeführerin auf das Urteil des Bundesgerichts 
4A_480/2007 vom 27. Mai 2008 und insbesondere auf folgende Erwägungen: An-
gaben des Verkäufers bezüglich der tatsächlich erzielten Mietzinseinnahmen bzw. der bestehenden 
Mietverträge betreffen eine objektiv bestimmbare wirtschaftliche Eigenschaft des Kaufsobjekts und 
sind daher als Zusicherungen zu qualifizieren, sofern darauf vertraut werden darf. Dies ist – unabhän-
gig davon, ob solche Angaben üblich sind – anzunehmen, wenn der Verkäufer die Angaben vorbe-
haltlos macht. […] Da von einer Zusicherung der aktuellen Mietzinseinnahmen auszugehen ist, hat die 
Vorinstanz bundesrechtskonform angenommen, die Beschwerdegegnerin habe auf diese Zusicherung 
vertrauen dürfen, ohne diese nachprüfen zu müssen. Die Beschwerdegegnerin war daher nicht ver-
pflichtet, die ihr am Tag der öffentlichen Beurkundung ausgehändigten Mietverträge mit dem Miet-
zinsspiegel zu vergleichen […] (E. 3.4 sowie E. 4.3.3). 

Gemäss der Generalstaatsanwaltschaft sei dieses Urteil indes zivilrechtlicher Natur 
gewesen. Der Sachverhalt sei nicht vergleichbar. Dort sei der Käuferin ein Mieter-
spiegel übergeben worden, der nicht den damals gültigen Mietverträgen entspro-
chen habe. Im Mieterspiegel seien nur zukünftige Mietzinseinnahmen nach Durch-
führung einer geplanten, aber nicht ausgeführten Mietzinserhöhung aufgeführt 
worden (E. 2.1). Die Mietverträge seien ausserdem vor Vertragsabschluss nicht 
von der Käuferin eingesehen worden (E. 4.2). Im zu beurteilenden Fall sei es an-

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ders: Der Mieterspiegel stimme mit den Mietverträgen beziehungsweise den ver-
einbarten Mietzinsen überein. Die Mietverträge seien der Beschwerdeführerin lan-
ge vor Vertragsabschluss ausgehändigt worden. Anders sei ebenso, dass die Miet-
verträge ausdrücklich Bestandteil des Kaufvertrages geworden seien (vgl. Kaufver-
trag vom 29. Juli 2016, Ziff. 5); nicht so im zitierten Urteil (E. 4.4.2). Was die Be-
schwerdeführerin zudem zur Frage der Urkundenqualität des Mieterspiegels vor-
bringe, sei nicht geeignet, die erhöhte Beweiseignung zu begründen, welche für ei-
ne Falschbeurkundung erforderlich sei. Beim Mieterspiegel handle es sich bloss 
um einen nicht unterzeichneten und rudimentären Zusammenzug der Mietverträge.

4.3 Die Beschwerdeführerin macht überdies geltend, der Beschuldigte habe ein Lü-
gengebäude errichtet. Die Dokumente seien darauf ausgerichtet gewesen, die be-
hauptete Rendite zu beweisen und die Beschwerdeführerin dazu zu veranlassen, 
den Kauf zu tätigen. Der Vermögensschaden liege in der Anzahlung von 
CHF 75‘000.00, den Notariatskosten und den noch zu beziffernden Anwaltskosten.  

Die Generalstaatsanwaltschaft entgegnet, aus den Akten ergäben sich keine Hin-
weise dafür, dass die Mietverträge simuliert gewesen seien, um eine zu hohe Ren-
dite der Liegenschaft vorzutäuschen. Die meisten Mietverträge seien bereits Jahre 
vor dem Liegenschaftsverkauf abgeschlossen worden. Der neuste Vertrag datiere 
vom 26. November 2015. Die Mietzinse seien seit Vertragsabschluss nicht verän-
dert worden. Die Beschwerdeführerin mache zwar geltend, die Mieter seien nicht in 
der finanziellen Lage, den vollen Mietzins gemäss Vertrag zu bezahlen. Dies wi-
derspreche jedoch den aktenkundigen Bestätigungen der Mieter (Beilage 6 zur 
Strafanzeige). Ausserdem habe die Beschwerdeführerin mit zwei Mietern höhere 
Mietzinse aushandeln können, als in den übernommenen Mietverträgen vereinbart 
gewesen sei. Ein Vermögensschaden sei zumindest fraglich, wenn sämtliche Miet-
zinseinnahmen gemäss Mieterspiegel/Verträgen erzielt werden könnten und die 
Rendite dem entspreche, was der Beschwerdeführerin vor Vertragsabschluss auf-
gezeigt worden sei. Der Tatbestand des Betrugs sei eindeutig nicht erfüllt.

4.4 Schliesslich stellt die Beschwerdeführerin erneut Beweisanträge. Sie verlangt eine 
Prüfung der Liegenschaftsabrechnungen sowie eine Befragung der Mieter 
E.________ und G.________. 

Die Generalstaatanwaltschaft führt dazu aus, bereits in der angefochtenen Verfü-
gung sei begründet worden, weshalb diese Beweisanträge unerheblich seien. We-
der eine Befragung der Mieter noch die Prüfung der Liegenschaftsabrechnungen 
könnten Ergebnisse zutage führen, die an der Strafbarkeit des Beschuldigten etwas 
ändern könnten. Die Behauptung der Beschwerdeführerin, die Staatsanwaltschaft 
habe aktenwidrig geltend gemacht, die Privatklägerin habe keine Beweisanträge 
gestellt, gehe an der Sache vorbei. Zur Begründung werde auf die Verfügung vom 
6. Februar 2017 betreffend Beweisanträge verwiesen. Die Äusserung der Staats-
anwaltschaft beziehe sich einzig auf die Beweismittelfrist gemäss Art. 318 StPO, 
welche die Beschwerdeführerin unbenützt habe verstreichen lassen.

5. Der Beschuldigte vertritt im Wesentlichen dieselbe Rechtsauffassung wie die Ge-
neralstaatsanwaltschaft. Er ergänzt, auch wenn nicht immer die vollen Mietzinse 
eingezogen worden seien, handle es sich nicht um Staffelmieten gemäss Art. 269c 

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Obligationenrecht (OR; SR 220). Staffelmieten seien von vornherein für die gesam-
te Mietdauer durch Stufen und Perioden bestimmte Mietzinse. Dem Beschuldigten 
stehe es zu, auf einen Teil einer Forderung zu verzichten. Nicht von Bedeutung sei, 
ob die Beschwerdeführerin die Mietzinse erhöht habe, um ihre Rendite zu verbes-
sern oder aber wegen baulicher Massnahmen. Es sei einzig von Bedeutung, dass 
die Beschwerdeführerin mindestens die Renditen erziele, welche ihr durch die 
Mietverträge garantiert worden seien. Da der Mieterspiegel keine Urkunde im Sinne 
von Art. 110 Abs. 4 i.V.m. 251 Ziff. 1 Schweizerisches Strafgesetzbuch (StGB; 
SR 311) darstelle, habe sich der Beschuldigte nicht der Urkundenfälschung strafbar 
gemacht. Weil er die Beschwerdeführerin überdies nicht getäuscht habe, da alle 
Tatsachen bekannt gewesen seien, liege kein Betrug gemäss Art. 146 StGB vor.

6. In der Replik äussert sich die Beschwerdeführerin erneut eingehend zur Sache. Sie 
bringt vor, die Mieten enthielten Staffelklauseln. Der Beschuldigte verkenne, dass 
es nicht um Fragen der Vertragsfreiheit gehe. Dem Beschuldigten werde nicht vor-
geworfen, dass er auf Teile seiner Mietzinseinnahmen verzichtet beziehungsweise 
mündlich mit den Mietern einen anderen als den in den Verträgen festgehaltenen 
Mietzins vereinbart habe. Es werde ihm zur Last gelegt, dass er der Beschwerde-
führerin verheimlicht habe, dass die in den Mietverträgen und im «Mieterspiegel 
2015» ausgewiesenen Erträge nie in voller Höhe vereinnahmt worden seien. Der 
Beschuldigte beziehungsweise dessen Immobilienmakler hätten im Zuge der Ver-
kaufsverhandlungen eine Verkaufsdokumentation ausgehändigt, in welcher als 
zentrales Dokument der «Mieterspiegel 2015» enthalten gewesen sei. Darin seien 
die im Jahr 2015 vermeintlich erzielten Mieterträge aufgeführt worden. Die Be-
schwerdeführerin, welche diesem Dokument Glauben geschenkt habe, sei so be-
einflusst worden. Wie sich erst nach der Vertragsunterzeichnung herausgestellt 
habe, hätten die im Mieterspiegel ausgewiesenen Mietzinsen nicht den in diesem 
Jahr vereinnahmten Mieterträgen entsprochen. Zudem habe der Beschuldigte die 
Anzahl vermieteter Parkplätze falsch dargestellt: Im «Mieterspiegel 2015» seien 
mehr Parkplätze als vermietet ausgewiesen worden, als dies der Fall gewesen sei. 
Der Beschuldigte habe in doppelter Hinsicht getäuscht. Der Mieterspiegel bilde ein 
bedeutsames Dokument bei der Bewertung einer Liegenschaft: Investoren, Liegen-
schaftsschätzer und Banken errechneten die Rentabilität anhand der vereinnahm-
ten Mietzinsen und prüften dessen Vermietungsgrad. Diese Parameter würden re-
gelmässig in einem Mieterspiegel festgehalten. Aus diesem Grund sei die inhaltli-
che Richtigkeit zentral. Durch die bewusste Erstellung eines falschen Mieterspie-
gels habe der Beschuldigte nicht nur die Täuschung der Beschwerdeführerin beab-
sichtigt, sondern auch eine Fehlbeurteilung der Bank in Kauf genommen. 

Wenn der Beschuldigte vorbringe, die Beschwerdeführerin könnte die im Mieter-
spiegel aufgeführten Erträge zum heutigen Zeitpunkt erzielen – was fraglich sei –, 
verkenne er den Sinn eines Mieterspiegels. Ein Mieterspiegel diene einem Kaufin-
teressenten dazu, nebst der Rentabilität einer Liegenschaft die Struktur der Mieter-
schaft (im Zeitpunkt des Erwerbs) und den Vermietungsgrad beurteilen zu können. 
Der «Mieterspiegel 2015» habe bei der Beschwerdeführerin die irrige Vorstellung 
hervorgerufen, dass es sich um einen höheren Mietertrag, eine stabile und zah-
lungsfähige Mieterschaft sowie ein voll vermietetes Mietobjekt handle. Hätte die 

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Beschwerdeführerin Kenntnis gehabt von den finanziellen Engpässen der Mieter-
schaft, den damit zusammenhängenden Mietzinsausfällen sowie den nur teilweise 
vermieteten Parkplätzen, hätte sie vom Kauf abgesehen. Der Beschuldigte habe im 
Verlaufe des Verfahrens immer behauptet, dass er lediglich auf «einen Teil der 
Mietzinsforderungen» verzichtet habe und suggeriere damit, dass es bei den Mie-
tern nur sporadisch zu einem Verlust der Soll-Mietzinsen gekommen sei. Tatsäch-
lich hätten die Mieter E.________ und G.________ der Beschwerdeführerin zu 
verstehen gegeben, dass bei ihnen von Beginn weg ein tieferer als der vereinbarte 
Mietzins erhoben worden sei und zwei der als vermietet ausgewiesenen Aussen-
parkplätze gar nie vermietet gewesen seien. Es ergebe sich zweifelsfrei, dass der 
Beschuldigte den Mieterspiegel unrichtig verfasst habe, indem er die Soll-Mieten 
als Ist-Mieten ausgegeben habe. Diesen Umstand hätte er durch die Offenlegung 
der Liegenschaftsabrechnungen der Jahre 2012-2015 widerlegen können. Dass er 
dies nicht getan habe, nähre die Vermutung, dass er den Mieterspiegel bewusst 
manipuliert und gegenüber der Beschwerdeführerin mit Wissen und Willen einen 
höheren Mietertrag ausgewiesen habe. 

Im Weiteren gehe die Ansicht fehl, dass dem ins Feld geführten Urteil des Bundes-
gerichts ein anderer Sachverhalt zu Grunde liege. Gleich wie im zitierten Urteil sei-
en der Beschwerdeführerin mittels Übergabe eines Mieterspiegels falsche Zusiche-
rungen gemacht worden. Dies weil – ebenfalls wie im zitierten Urteil – der «Mieter-
spiegel 2015» statt den effektiv erzielten (Ist-Mieten) zukünftige Mietzinseinnahmen 
(Soll-Mieten) ausgewiesen habe. Der Beschuldigte habe im Mieterspiegel hypothe-
tische Erträge aufgezeigt. Es gehe nicht an, in einem mit einer Jahreszahl verse-
henen Mieterspiegel künftig erzielbare Mietzinse aufzuführen, ohne dies zum Aus-
druck zu bringen. Das Bundesgericht halte fest, dass Angaben des Verkäufers be-
züglich der tatsächlich erzielten Mietzinseinnahmen beziehungsweise der beste-
henden Mietverträge eine objektiv bestimmbare wirtschaftliche Eigenschaft des 
Kaufobjekts betreffen würden und daher als Zusicherungen zu qualifizieren seien, 
sofern darauf vertraut werden dürfe. Dies sei anzunehmen, wenn der Verkäufer die 
Angaben vorbehaltlos mache. Die Beschwerdeführerin habe darauf vertrauen dür-
fen, dass die im Mieterspiegel ausgewiesenen Mietzinseinnahmen im Jahr 2015 
durch den Beschuldigten effektiv vereinnahmt worden seien. Dass der Beschuldig-
te (bzw. dessen Makler) der Beschwerdeführerin zusätzlich die mit dem Mieter-
spiegel übereinstimmenden Mietverträge übergeben habe, obwohl er gewusst ha-
be, dass er namentlich bei den Mietern E.________ und G.________ die Soll-
Mieten nie in vollem Umfang habe einfordern können, zeige, dass er habe täu-
schen wollen. Der Einwand des Beschuldigten, dass es sein Liegenschaftsmakler, 
H.________, gewesen sei, welcher den Mieterspiegel erstellt habe, ändere nichts 
an der Strafbarkeit. Es sei der Beschuldigte gewesen, welcher die Daten geliefert 
habe. Der Beschuldigte habe die Tatherrschaft gehabt. Es kämen die Grundsätze 
der mittelbaren Täterschaft zur Anwendung.

In erster Linie seien Absichtsurkunden dazu bestimmt, Tatsachen von rechtlicher 
Bedeutung zu beweisen. Solche beinhalteten Erklärungen, welche von Anfang an 
dazu dienten, eine Tatsache zu beweisen. Eine Urkunde sei in der Regel dann ge-
eignet, eine Tatsache von rechtlicher Bedeutung zu beweisen, wenn sie nach Ge-

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setz oder Verkehrsübung im Rechtsverkehr als Beweismittel anerkannt werde. Der 
Aussteller des Mieterspiegels sei überdies unbestrittenermassen erkennbar. Der 
Mieterspiegel sei mit dem Ziel erstellt worden, Tatsachen von rechtlicher Bedeu-
tung nachzuweisen und stelle somit eine Absichtsurkunde dar. Ein Mieterspiegel 
sei ein von Rechtsprechung und Verkehrsübung anerkanntes Beweismittel. In der 
Immobilienpraxis stelle der Mieterspiegel ein unverzichtbares Dokument dar, wor-
auf sowohl Investoren als auch Banken bei der Bewertung abstellten. Für eine 
Falschbeurkundung – wie die vorliegende – werde ausserdem vorausgesetzt, dass 
der Urkunde auf die in Frage stehende Tatsache eine besondere Beweiseignung 
und Beweisbestimmung zukomme. Erforderlich sei, dass die Urkunde eine erhöhte 
Glaubwürdigkeit habe und ihr deshalb besonderes Vertrauen entgegengebracht 
werde (BGE 132 IV 12). Eine erhöhte Glaubwürdigkeit sei gegeben, wenn allge-
mein gültige objektive Garantien die Wahrheit der Erklärung gewährleisteten. Es 
entspreche in der Immobilienbranche üblicher Usanz, dass Mieterspiegel als 
Schlüsseldokumente behandelt würden. Dementsprechend wichtig sei deren Ver-
lässlichkeit. Würde dem Mieterspiegel die erhöhte Glaubwürdigkeit abgesprochen, 
dürfte ihm nicht mehr vertraut werden und müsste bei Immobilienkäufen – nament-
lich bei Renditeliegenschaften – künftig stets eine Due Diligence durchgeführt wer-
den. Eine derartig eingeschränkte Verlässlichkeit hätte für die Immobilienbranche 
verheerende Auswirkungen. Aus den Aussagen der Mieter E.________ und 
G.________ gehe hervor, dass der Beschuldigte «nur auf Grund schwieriger finan-
zieller und familiärer Verhältnisse ... nicht immer den vollen Mietzins eingefordert 
habe». Allerdings sei davon auszugehen, dass der Beschuldigte von Anfang an 
und zu keiner Zeit die Soll-Mieten eingefordert habe. Dies liesse sich überprüfen. 
Es werde deshalb am Antrag festgehalten, die Liegenschaftsabrechnungen aus 
dem Jahr 2012-2015 zu überprüfen. Wenn der Beschuldigte schliesslich einwende, 
die Beschwerdeführerin sei nicht getäuscht worden, da ihr die Mietverträge vor Ver-
tragsschluss ausgehändigt worden seien, bleibe schleierhaft, was dies damit zu tun 
habe, dass die im Mieterspiegel ausgewiesenen Mieterträge höher seien als die 
vereinnahmten Mietzinsen. 

7.

7.1 Die Staatsanwaltschaft verfügt die Einstellung des Verfahrens unter anderem dann, 
wenn kein Tatverdacht erhärtet ist, der eine Anklage rechtfertigt, oder kein Straftat-
bestand erfüllt ist (Art. 319 Abs. 1 Bst. a und b StPO). Der Entscheid über die Ein-
stellung eines Verfahrens hat sich nach dem Grundsatz in dubio pro duriore zu 
richten. Er bedeutet, dass eine Einstellung durch die Staatsanwaltschaft grundsätz-
lich nur bei klarer Straflosigkeit oder offensichtlich fehlenden Prozessvorausset-
zungen angeordnet werden darf. Hingegen ist, sofern die Erledigung mit einem 
Strafbefehl nicht in Frage kommt, Anklage zu erheben, wenn eine Verurteilung 
wahrscheinlicher erscheint als ein Freispruch. Ist ein Freispruch gleich wahrschein-
lich wie eine Verurteilung, drängt sich in der Regel, insbesondere bei schweren De-
likten, eine Anklageerhebung auf (BGE 138 IV 86 E. 4.1.1). Bei der Prüfung der 
Frage, ob nach der Aktenlage ein Freispruch zu erwarten ist, darf und muss die 
Staatsanwaltschaft die Beweise würdigen (Beschluss des Obergerichts BK 16 279 
vom 4. Oktober 2016 E. 7.1). 

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Gemäss Art. 146 StGB macht sich des Betrugs strafbar, wer in der Absicht, sich 
oder einen andern unrechtmässig zu bereichern, jemanden durch Vorspiegelung 
oder Unterdrückung von Tatsachen arglistig irreführt oder ihn in einem Irrtum arglis-
tig bestärkt und so den Irrenden zu einem Verhalten bestimmt, wodurch dieser sich 
selbst oder einen andern am Vermögen schädigt. 

Einer Urkundenfälschung nach Art. 251 StGB macht sich strafbar, wer in der Ab-
sicht, jemanden am Vermögen oder an andern Rechten zu schädigen oder sich 
oder einem andern einen unrechtmässigen Vorteil zu verschaffen, eine Urkunde 
fälscht oder verfälscht, die echte Unterschrift oder das echte Handzeichen eines 
andern zur Herstellung einer unechten Urkunde benützt oder eine rechtlich erhebli-
che Tatsache unrichtig beurkundet oder beurkunden lässt, oder eine Urkunde die-
ser Art zur Täuschung gebraucht. 

7.2 Die Einstellungsverfügung ist rechtmässig; es kann vorab auf die Begründung der 
Generalstaatsanwaltschaft verwiesen werden (vorne E. 4). Die Beschwerdeführerin 
vermag dem in der Replik nichts Rechtserhebliches entgegenzusetzen. Ihr kann 
aus strafrechtlicher Sicht nicht gefolgt werden, wenn sie von einer Simulation der 
Mietverträge und von einem täuschenden Mieterspiegel ausgeht. Der vorliegende 
«Mieterspiegel 2015» gibt – anders als andere Mieterspiegel, welche eine retro-
spektive Jahresbilanz zeigen – bloss an, wie hoch gemäss den Mietverträgen die 
Mieten inklusive Nebenkosten pro Mietobjekt sind. Er datiert ausserdem vom 
11. Juni 2015, kann also – anders als es die Beschwerdeführerin behauptet – gar 
nicht die «Anzahl vermietete Wohnungen und Parkplätze sowie Höhe der im Jahr 
2015 erzielten Mieterträge» nachweisen (mehrfach in Replik, Zitat aus S. 8 Z. 14). 
Mit Verweis auf den Entscheid des Bezirksgerichts Baden SR.________ vom 24. 
Oktober 2016, mit welchem dem hier Beschuldigten die definitive Rechtsöffnung 
gegen die hier Beschwerdeführende in der Höhe von CHF 1‘475‘000.00 nebst Zins 
zu 5% seit dem 1. September 2016 erteilt wurde, ist es in der Tat zulässig und von 
der Vertragsfreiheit gedeckt, dass der Beschuldigte von seinen Mietern jeweils 
nicht den vollen Mietzins vereinnahmte. Die Mietverträge wurden anlässlich des 
Kaufs von der Beschwerdeführerin übernommen, sodass diese berechtigt ist, den 
darin aufgeführten vollen Mietzins von den Mietern zu verlangen und die entspre-
chende Rendite gemäss dem Mieterspiegel aus der Liegenschaft zu ziehen oder 
andernfalls rechtliche Schritte gegen säumige Mieter einzuleiten. Der Entscheid 
hält richtigerweise fest, dass es der Beschwerdeführerin nicht gelingt, eine Täu-
schung nachzuweisen (siehe a.a.O., Ziff. 4; vgl. auch die obergerichtliche Bestäti-
gung im Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau ZOR.________ vom 
7. März 2017 E. 3.3). In Bekräftigung der staatsanwaltschaftlichen Ausführungen 
vom 6. Februar 2017 ist im Weiteren anzumerken, dass sich gemäss der bundes-
gerichtlichen Rechtsprechung unterzeichnete Vertragspartner gegenüber einem 
Getäuschten geradezu in einer garantenähnlichen Stellung befinden müssen, damit 
von mehr als einer bloss schriftlichen Lüge im Zusammenhang mit einer 
(grundsätzlich eher restriktiv anzunehmenden) Falschbeurkundung auszugehen ist 
(vgl. BGE 125 IV 273 E. 3; 125 IV 17 E. 2; 120 IV 25 E. 3). Eine solche Stellung 
liegt nicht vor. Auch was die Beschwerdeführerin vor dem Hintergrund des Urteils 
des Bundesgerichts 4A_480/2007 vom 27. Mai 2008 zu den allgemeingültigen ob-
jektiven Garantien der Erklärungen im Mieterspiegel vorbringt, verfängt nicht: 

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Selbst wenn man von einem Beweismittel im Sinne einer Urkunde ausgehen wür-
de, werden im «Mieterspiegel 2015» – wahrheitsgemäss – ausschliesslich die 
Mietzinse gemäss den abgeschlossenen Mietverträgen wiedergegeben. Woraus 
sich eine Fälschung ergeben soll, erschliesst sich nicht.

In Bezug auf den angeblichen Betrug und insbesondere mit Blick auf die gesetzlich 
geforderte Arglist bleibt zu ergänzen, dass die Beschwerdeführerin das Renditeob-
jekt gestützt auf die Besichtigung mit ihrem Treuhänder, die Verkaufsdokumentati-
on, die Mietverträge und den hierzu erstellten Mieterspiegel des Immobilienmaklers 
kaufte. Die genannten Dokumente legte sie auch ihrer Bank vor. Eine Liegen-
schaftsabrechnung oder Mietverträge über die Parkplätze liess sie sich vor Ver-
tragsschluss nicht unterbreiten. Eine Kontaktaufnahme mit den Mietern erfolgte erst 
in der Woche, als sie mit dem Makler eine Mietzinserhöhung besprochen und die 
dazugehörige Vollmacht ausgestellt hatte (vgl. EV H.________ vom 15. November 
2016, Z. 78 ff. und Besprechungsnotiz vom 5. August 2016; EV Beschuldigter vom 
15. November 2016, Z. 98 ff.; Vollmacht zum Abschluss vom Mietverträgen vom 
8. August 2016). Selbst wenn man also von simulierten Mietverträgen ausgehen 
würde, läge keine Arglist vor. Es sind ausschliesslich Angaben gemacht worden, 
welche ohne besondere Mühe auf ihre Richtigkeit überprüft werden konnten. 

7.3 Nach dem Gesagten ist eine strafrechtliche Relevanz weder hinsichtlich eines Be-
trugs noch einer Urkundenfälschung erkennbar. In einem Strafverfahren vor dem 
Sachgericht wäre ein Freispruch sehr wahrscheinlich. Entsprechend konnte auch 
auf weitere Untersuchungshandlungen verzichtet werden. Wären die Mieter 
E.________ und G.________ befragt und die Liegenschaftsabrechnungen 2012-
2015 beigezogen worden, hätte bloss bestätigt werden können, was ohnehin nicht 
bestritten ist: Dass die Mieter nämlich nicht (immer) den vollen Mietzins bezahlten. 
Am Umstand aber, dass sie gemäss den Mietverträgen dazu verpflichtet werden 
konnten und können, änderte sich nichts. 

Die Beschwerde ist abzuweisen. 

8. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig 
(Art. 428 Abs. 1 StPO). Fernerhin hat der Beschuldigte Anspruch auf eine Entschä-
digung für seine durch das Beschwerdeverfahren entstandenen Aufwendungen 
(Art. 436 i.V.m. Art. 429 Abs. 1 StPO). Diese wird pauschal auf CHF 1‘000.00 (inkl. 
Auslagen und MWST) festgesetzt.

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Die Beschwerdekammer in Strafsachen beschliesst:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens, bestimmt auf CHF 1‘500.00, werden der Be-
schwerdeführerin auferlegt.

3. Dem Beschuldigten wird für seine Aufwendungen im Beschwerdeverfahren eine Ent-
schädigung von CHF 1‘000.00 (inkl. Auslagen und MWST) ausgerichtet.

4. Zu eröffnen:
- der Straf- und Zivilklägerin/Beschwerdeführerin, v.d. Rechtsanwalt Dr. D.________
- dem Beschuldigten, v.d. Rechtsanwalt Dr. B.________
- der Generalstaatsanwaltschaft

Mitzuteilen:
- der Regionalen Staatsanwaltschaft Oberland, Leitender Staatsanwalt I.________

(mit den Akten)

Bern, 10. Mai 2017 Im Namen der Beschwerdekammer
in Strafsachen

Die Präsidentin:

Oberrichterin Schnell

Der Gerichtsschreiber:

Müller
i.V. Gerichtsschreiberin Beldi

Die Entschädigung für das Beschwerdeverfahren wird durch die Beschwerdekammer in Strafsachen entrichtet. 
Es wird um Zustellung eines Einzahlungsscheins ersucht. 

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden durch die Beschwerdekammer in Strafsachen in Rechnung 
gestellt.

Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht, Av. du Tribunal fédéral 29, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in Strafsachen gemäss Art. 39 ff., 78 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110) geführt werden. Die Be-
schwerde muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen.