# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1e3fac85-9272-54aa-93b2-42445dcb2f28
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-25
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 25.06.2024 LF240061
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_LF240061_2024-06-25.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: LF240061-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 

Dr. M. Sarbach und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichtsschrei-

ber MLaw S. Widmer

Urteil vom 25. Juni 2024

in Sachen

A._____, 
Gesuchsgegner und Berufungskläger,

gegen

B._____,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte,

betreffend Ausweisung

Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren 
des Bezirksgerichtes Uster vom 31. Mai 2024 (ER240018)

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Erwägungen:

1.

1.1. Mit Mietverträgen vom 25. Februar 2023 bzw. 6. Dezember 2022 mietete der 

Gesuchsgegner und Berufungskläger (fortan: Berufungskläger) von der Gesuchs-

gegnerin und Berufungsbeklagten (fortan: Berufungsbeklagte) eine 3.5 Zimmer-

Wohnung und einen Einstellplatz (act. 2/3+4). Für die Wohnung vereinbarten die 

Parteien einen monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'740., für den Einstellplatz ei-

nen solchen von Fr. 120.; beide fällig jeweils auf den 1. Tag des Monats (act. 2/3 

S. 2; act. 2/4 S. 1).

1.2. Mit Schreiben vom 9. Januar 2024 setzte die Berufungsbeklagte dem Beru-

fungskläger eine Frist von 30 Tagen zur Begleichung der ausstehenden Januar-

mietzinse sowie Mahnspesen von Fr. 25. an und drohte ihm für den Fall der 

Nichtbezahlung die Kündigung an (act. 2/5). Mit Formular vom 26. Februar 2024 

sprach die Berufungsbeklagte gegenüber dem Berufungskläger die Kündigung 

der Mietverhältnisse per 31. März 2024 wegen Zahlungsverzugs (Art. 257d OR) 

aus (act. 2/8). Mit Schreiben vom 5. März 2024 teilte die Berufungsbeklagte dem 

Berufungskläger mit, die Wohnungsabgabe finde am 3. April 2024 statt. Gleichzei-

tig wies sie ihn darauf hin, dass sie unverzüglich die Ausweisung beim Bezirksge-

richt verlangen werde, sollte er zu diesem Zeitpunkt nicht anwesend sein 

(act. 2/10). 

1.3. Am 25. April 2024 (Datum Poststempel) stellte die Berufungsbeklagte beim 

Bezirksgericht Uster ein Gesuch um Ausweisung des Berufungsklägers im Ver-

fahren um Rechtsschutz in klaren Fällen (act. 1). Nach Eingang der schriftlichen 

Stellungnahme des Berufungsklägers vom 21. Mai 2024 (Datum Poststempel) 

hiess das Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Uster 

(fortan: Vorinstanz) das Ausweisungsbegehren mit Urteil vom 31. Mai 2024 gut 

und wies das Gemeindeammannamt C._____ an, den Ausweisungsbefehl auf 

erstes Verlangen zu vollstrecken, nötigenfalls unter Beizug der Polizei (act. 11 = 

act. 15 [Aktenexemplar] = act. 17). Der Entscheid wurde dem Berufungskläger am 

8. Juni 2024 zugestellt (act. 13).

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2.

2.1. Gegen den Entscheid der Vorinstanz vom 31. Mai 2024 erhob der Beru-

fungskläger mit Eingabe vom 17. Juni 2024 rechtzeitig Berufung (act. 16). Er be-

antragt sinngemäss, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und das Aus-

weisungsgesuch abzuweisen.

2.2. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-13). Das Verfahren 

erweist sich als spruchreif. Auf das Einholen einer Berufungsantwort kann ver-

zichtet werden (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO). Mit dem vorliegenden Urteil ist der Be-

rufungsbeklagten eine Kopie der Berufungsschrift (act. 2) zuzustellen. 

3. Mit Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige 

Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue 

Behauptungen und neue Beweismittel sind nur noch zulässig, wenn sie ohne Ver-

zug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster In-

stanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 ZPO).

4. Die Vorinstanz prüfte im angefochtenen Entscheid, ob die Berufungsbe-

klagte das Mietverhältnis gültig auflöste und daher einen Anspruch auf Rückgabe 

der Mietobjekte habe. Sie gelangte dabei zum Ergebnis, dass das Vorliegen der 

Voraussetzungen für eine Zahlungsverzugskündigung unbestritten geblieben sei, 

die einschlägigen Formvorschriften und Fristen eingehalten worden seien und das 

Mietverhältnis gültig per 31. März 2024 aufgelöst worden sei. Weiter führte sie 

aus, die in der Stellungnahme des Berufungsklägers aufgeführten Gründe für die 

(verspätete) Begleichung der monatlichen Mietzinsen mögen vielleicht menschlich 

nachvollziehbar sein, vermöchten jedoch die Gültigkeit der Kündigung vom 26. 

Februar 2024 nicht zu widerlegen. Das Ausweisungsbegehren sei materiell be-

gründet und deshalb gutzuheissen (act. 15 E. 3.8-11). 

5. Der Berufungskläger macht in seiner Berufung geltend, er bewohne die 

Wohnung seit 11 Jahren. Er sei 80.5 Jahre alt. Er arbeite mit der Firma D._____ 

AG im Rahmen eines Beratervertrages und erledige Arbeiten auf dem Gebiet 

Übersetzung, Erledigung von rechtlichen Fragen, Korrespondenz mit Kunden, ad-

ministrative Angelegenheiten, Führen von Kundengesprächen usw. Sein monatli-

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ches Einkommen betrage rund Fr. 4'000.. Wegen eines kurzfristigen finanziellen 

Engpasses in der Gruppe, habe er die Wohnungsmieten verspätet zahlen können 

bzw. seien noch Wohnungsmieten offen. Die Tilgung der Ausstände erfolge bis 

Ende Juli 2024. Danach würden die Mieten wieder regelmässig beglichen. Aus-

serdem sei er bei einer neuen Firma beteiligt. Aus dieser Beteiligung würden Be-

ratungserträge fliessen, die ihm zusätzlich ca. Fr. 4'000. pro Monat einbringen 

würden. Zu erwähnen sei auch, dass die im angefochtenen Entscheid ausge-

führte Behauptung unter 3.6, dass er den Zutritt zur Wohnung verweigert hätte, 

falsch sei. Ein solcher Vorfall sei ihm unbekannt. Überdies habe es die Berufungs-

beklagte mit der Kündigung vom 26. Februar 2024 verpasst, die Frist von 30 Ta-

gen zur Einreichung eines Antrages an die Schlichtungsstelle in Mietsachen abzu-

warten. Eine Ausweisung bedeute für beide Seiten das Entstehen grosser Kosten 

(Malen Wohnung, Umzugskosten etc.). Da eine Lösung des Problems in Kürze zu 

erwarten sei, sei das Ausweisungsgesuch abzuweisen (act. 9).

6.

6.1. Damit wiederholt der Berufungskläger im Wesentlichen seine Ausführungen 

in seiner Stellungnahme vor Vorinstanz (vgl. act. 9). Bereits die Vorinstanz ver-

suchte dem Berufungskläger zu erklären, dass diese Ausführungen nicht zielfüh-

rend sind (vgl. act. 15 E. 3.9). Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit 

der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der 

Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbe-

nütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde (Art. 257d Abs. 1 

OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei 

Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende 

eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). 

6.2. Es blieb unbestritten und ergibt sich im Übrigen auch aus den erstinstanzli-

chen Akten, dass der Berufungskläger die ausstehenden Januarmietzinse innert 

der ihm von der Berufungsbeklagten mit Schreiben vom 9. Januar 2024 unter 

Kündigungsandrohung angesetzten 30-tägigen Frist nicht bezahlte (vgl. act. 1 

Rz. 3-5; act. 2/5-9; act. 9). Folglich war die Berufungsbeklagte gemäss Art. 257d 

Abs. 2 OR berechtigt, die Kündigung der Mietverhältnisse auszusprechen. Die 

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Gründe für die ausgebliebene bzw. verspäteten Mietzinszahlungen oder die bis-

herige Mietdauer spielen dabei grundsätzlich keine Rolle. Die Wirksamkeit der 

Kündigung setzt auch keine Abwägung der auf dem Spiel stehenden Interessen 

voraus. Zahlungsverzugskündigungen verstossen nach bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung nur in seltenen Ausnahmefällen gegen Treu und Glauben (Art. 

271 Abs. 1 OR). Der Vermieter hat ein Recht darauf, den Mietzins bei Fälligkeit zu 

erhalten. Entsprechend sind Zahlungsverzugskündigungen in der Regel legitim. 

Eine Aufhebung wegen eines Verstosses gegen Treu und Glauben kommt nach 

der Rechtsprechung ausnahmsweise in Betracht, wenn beispielsweise der Zah-

lungsrückstand sehr geringfügig bzw. geradezu unbedeutend ist oder kurz nach 

Ablauf der Zahlungsfrist geleistet wurde und der Mieter den Mietzins zuvor immer 

rechtzeitig bezahlt hatte (BGE 140 III 591 E. 1 [ein Ausstand von Fr. 164.60 gilt 

nicht als unbedeutend]; BGE 120 II 31 E. 4; BGer 4A_718/2016 vom 21. Februar 

2017 E. 2.2.2; BGer 4A_549/2013 vom 7. November 2013 E. 4; BGer 

4A_366/2008 vom 26. Januar 2009 E. 5.3.1).

6.3. Vorliegend war der Zahlungsausstand nicht unbedeutend, sondern betraf die 

Januarmietzinse für die Wohnung und den Einstellplatz in Höhe von insgesamt 

Fr. 1'860. (act. 1 Rz. 4; act. 2/5; act. 2/7). Zudem bezahlte der Berufungskläger 

unbestrittenermassen bereits die Mietzinse November und Dezember 2023 ver-

spätet (vgl. act. 1 Rz. 4; act. act. 2/7; act. 9). Es liegt somit kein Fall vor, in wel-

chem die Vermieterin die Zahlung des Ausstandes nach Ablauf der Zahlungsfrist 

ausnahmsweise zu dulden hätte. 

6.4. Sodann stellte die Vorinstanz in Erwägung 3.6 nicht fest, dass der Beru-

fungskläger der Berufungsbeklagten am Wohnungsübergabetermin den Zutritt 

verweigert habe. Die Vorinstanz gab in Erwägung 3.6 bloss die entsprechende 

Behauptung der Berufungsbeklagten wieder (vgl. act. 15 S. 4 f.; act. 1 Rz. 6). Zum 

Wahrheitsgehalt dieser Behauptung äusserte sie sich anschliessend nicht (vgl. 

act. 15 E. 3.9 ff.). Es spielt denn auch keine Rolle, weshalb die Wohnungsab-

nahme am 3. April 2024 nicht stattfinden konnte. Entscheidend ist bloss, dass der 

Berufungskläger die Mietobjekte noch nicht zurückgegeben hat.

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6.5. Unklar ist, was der Berufungskläger damit meint, wenn er bemängelt, die 

Berufungsbeklagte habe mit der Kündigung vom 26. Februar 2024 die Frist zur 

Einreichung eines Antrags an die Schlichtungsstelle nicht abgewartet. Die Frist 

zur Anfechtung der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde wird erst durch den 

Empfang der Kündigung ausgelöst (Art. 273 Abs. 1 OR). Entsprechend leuchtet 

nicht ein, weshalb die Berufungsbeklagte mit der Aussprache der Kündigung hätte 

zuwarten müssen. Die Berufungsbeklagte brauchte aber auch mit der Einleitung 

des Ausweisungsverfahrens nicht den Ausgang des vom Berufungskläger bei der 

Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen Uster anhängig gemachten Ver-

fahrens betreffend Kündigungsanfechtung abzuwarten (vgl. act. 5; act. 15 E. 1.3). 

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist ein Begehren um Ausweisung 

eines Mieters im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO 

grundsätzlich auch dann zulässig, wenn der Mieter die vorangehende Kündigung 

angefochten hat und dieses Verfahren hängig ist (BGE 141 III 262 E. 3; BGer 

4A_401/2020 vom 30. September 2020 E. 5.2). 

6.6. Nach dem Gesagten erweisen sich die Einwände des Berufungsklägers als 

unbegründet. Die Berufung ist deshalb abzuweisen und der angefochtene Ent-

scheid zu bestätigen. 

7. Ausgangsgemäss hätte der Berufungskläger grundsätzlich die Prozesskos-

ten des Berufungsverfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Umständehalber ist 

jedoch auf die Erhebung von Gerichtskosten zu verzichten. Ebenso sind keine 

Parteientschädigungen zuzusprechen. Der obsiegenden Berufungsbeklagten sind 

im Berufungsverfahren keine entschädigungspflichtigen Aufwendungen entstan-

den (vgl. E. 2.2).

Es wird erkannt: 

1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Bezirksgerichts Uster, Einzel-

gericht im summarischen Verfahren, vom 31. Mai 2024 (Geschäfts-Nr. 

ER240018-I/Mp/U01/nj/bb) wird bestätigt.

2. Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

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3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Bei-

lage von act. 16 und eines Auszugs des Urteils (Rubrum und Dispositiv) zu-

handen des Gemeindeammannamtes C._____, sowie an die Vorinstanz, je 

gegen Empfangsschein.

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück.

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche  mietrechtliche Angelegenheit. Der Streit-
wert beträgt Fr. 11'160. (6 x Fr. 1'860.).

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

Der Gerichtsschreiber:

MLaw S. Widmer

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