# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e1a53b1f-d42d-502c-a3da-9265f93ce8a2
**Source:** Glarus (GL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-04-13
**Language:** de
**Title:** Glarus Verwaltungsgericht 13.04.2017 VG.2016.00136 (VG.2017.515)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GL_Omni/GL_VG_001_VG-2016-00136_2017-04-13.html

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  Urteil vom 13. April 2017

  
	
   

  
	
   

  
	
  I. Kammer

  
	
   

  
	
   

  
	
  in Sachen

  
	
  VG.2016.00136

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  	
    A.______

    	
    Beschwerdeführer 

    

  

  
	
   

  
	
   

  
	
  gegen

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  	
    1.1

    	
    B.______

    	
    Beschwerdegegner

    
	
    1.2

    	
    C.______

    

  

  
	
   

  	
    beide vertreten durch Rechtsanwalt
    D.______

    

  

  
	
   

  
	
  	
    2.

    	
    Departement Bau und Umwelt des Kantons Glarus

    	
     

    

  

  
	
   

  
	
  und

  
	
   

  
	
  	
    Gemeinde Glarus Nord

    	
    Beigeladene 

    

  

  
	
   

  
	
   

  
	
  betreffend

  
	
   

  
	
   

  
	
  Baubewilligung

  
	
   

  
	
  Die Kammer zieht in Erwägung: 

  
	
  I. 

  
	
  1. 

  
	
  1.1 A.______ ist Eigentümer der in der Kernzone von […]
  gelegenen Parz.-Nr. 01, Grundbuch […]. Er plant, auf dieser Parzelle ein
  Mehrfamilienhaus zu erstellen. Am 9. Juli 2012 ersuchte er die Gemeinde
  Glarus Nord um Erteilung der Baubewilligung. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt
  publiziert. In der Folge erhob die E.______ als Eigentümerin der benachbarten
  Parz-Nrn. 02 und 03, beide Grundbuch […], am 22. August 2012 Einsprache
  gegen das Bauvorhaben. Der Gemeinderat Glarus Nord erteilte am 23. Januar
  2013 die Baubewilligung unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen und wies
  gleichzeitig die Einsprache ab.

  
	
   

  
	
  1.2 Dagegen gelangte die E.______ mit Beschwerde vom 15.
  Februar 2013 ans Departement Bau und Umwelt (DBU) und beantragte die
  Aufhebung der Baubewilligung. Das DBU hiess die Beschwerde am 12. November 2014 gut und hob die Baubewilligung auf.
  Der Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

  
	
   

  
	
  2. 

  
	
  2.1 A.______ änderte in der Folge sein Bauvorhaben und
  stellte am 12. Februar 2015 erneut ein Gesuch um Bewilligung des Neubaus
  eines Mehrfamilienhauses auf der Parz-Nr. 01, Grundbuch […]. Das Baugesuch
  wurde im Amtsblatt publiziert. Gegen das Bauvorhaben erhoben B.______ und
  C.______, nunmehr die Eigentümer der benachbarten Parz.-Nrn. 02 und 03, beide
  Grundbuch [...], am 18. März 2015 Einsprache und beantragten, die
  Baubewilligung sei nicht zu erteilen. Der Gemeinderat Glarus Nord erteilte
  die Baubewilligung am 18. November 2015 unter verschiedenen Bedingungen und
  Auflagen. Gleichzeitig wies er die Einsprache ab.

  
	
   

  
	
  2.2 B.______ und C.______ erhoben am 15. Dezember 2015
  beim DBU Beschwerde gegen die Baubewilligungsverfügung und beantragten deren
  Aufhebung. Das DBU hiess die Beschwerde am 16. November 2016 gut und hob die
  Baubewilligung auf. 

  
	
   

  
	
  3.

  
	
  3.1 Dagegen gelangte A.______ mit Beschwerde vom 8.
  Dezember 2016 ans Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des
  Beschwerdeentscheids des DBU. Ihm sei die Baubewilligung zu erteilen; unter
  Kostenfolgen zu Lasten von B.______ und C.______.

  
	
   

  
	
  3.2 B.______ und C.______ beantragten am 12. Januar 2017
  die Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu
  Lasten von A.______. Das DBU schloss am 26. Januar 2017 ebenfalls auf
  Abweisung der Beschwerde; unter Kostenfolge. Die am 12. Dezember 2016 ins
  Verfahren beigeladene Gemeinde Glarus Nord hielt in ihrer Stellungnahme vom
  22. Februar 2017 an ihren Ausführungen in der Baubewilligung fest,
  verzichtete aber auf einen konkreten Antrag im vorliegenden Verfahren. 

  
	
   

  
	
  II. 

  
	
  1.

  
	
  1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79 Abs. 1 des
  Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 105 Abs.
  1 lit. b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 4. Mai 1986 (VRG) zur
  Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen
  Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

  
	
   

  
	
  1.2 Der Beschwerdegegner 2 hob die Baubewilligung auf,
  weil das Bauvorhaben die Grenzabstände zu den südlich benachbarten
  Grundstücken verletzte. Kommt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass die
  Baubewilligung bereits aus diesem Grund zu Recht aufgehoben worden ist, hat
  es sich mit den weiteren Rügen des Beschwerdeführers bzw. mit der weiteren
  Begründung des vorinstanzlichen Beschwerdeentscheids nicht vertieft
  auseinanderzusetzen. Es ist nämlich nur das Dispositiv des vorinstanzlichen
  Entscheids der formellen und materiellen Rechtskraft zugänglich, nicht aber
  die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz oder deren Erwägungen zur
  Rechtslage. Aus diesem Grund kann nur das Dispositiv Bindungswirkung
  entfalten (BGE 140 I 114 E. 2.4.2, mit Hinweisen).

  
	
   

  
	
  2.

  
	
  2.1 Der Beschwerdegegner 2 führte in seinem
  Beschwerdeentscheid (E. 4.4.3.3) aus, dem Katasterplan zum vorliegend zu
  beurteilenden Bauvorhaben sei zu entnehmen, dass dieses im ersten und zweiten
  Obergeschoss gegen Süden der Fassade vorgelagerte Wohntrakte aufweise. Da der
  Grenzabstand gemäss Art. 53 der Bauverordnung vom 23. Februar 2011 (BauV) die
  Entfernung zwischen der projizierten Fassadenlinie und der Parzellengrenze
  sei, wäre durch die Beigeladene zu prüfen gewesen, ob die erwähnten
  vorgelagerten Wohntrakte bei der Grenzabstandsberechnung zwischen dem
  Bauvorhaben und den beiden südöstlich und südlich benachbarten Grundstücken,
  Parz-Nrn. 04 und 05, beide Grundbuch […], zu berücksichtigen seien.
  Art. 69 der Bauordnung […] vom 1. Juli 2011 (BO) sei diesbezüglich nicht
  anwendbar, da es sich bei diesem Privilegierungstatbestand ausschliesslich um
  eine Regelung betreffend den Gebäude-, nicht aber den Grenzabstand handle.
  Die Grenzabstände zu den südöstlich und südlich benachbarten Liegenschaften
  würden jeweils ca. 2,5 m betragen. Damit werde der gesetzliche
  Grenzabstand von 4 m nicht eingehalten. Betreffend diese Nachbargrundstücke
  sei weder ein Näherbaurecht eingetragen noch liege eine andere Vereinbarung
  in den Akten. Die Baubewilligung sei daher zu Unrecht erteilt worden. 

  
	
   

  
	
  2.2 Der Beschwerdeführer äussert sich in seiner
  Beschwerde zur Gebäudehöhe, zum Attikageschoss, zum Gebäudeabstand und zum
  Gestaltungsplan "F.______". Hingegen setzt er sich mit der Frage
  des Grenzabstands nicht auseinander. Die Beschwerdegegner 1 stellen in
  Frage, ob der Beschwerdegegner 2 die Einhaltung des Grenzabstands überhaupt
  prüfen durfte, äussern sich aber nicht zur Einhaltung des Grenzabstands gegenüber
  den südöstlich bzw. südlich gelegenen Nachbargrundstücken.

  
	
   

  
	
  3.

  
	
  3.1 Zunächst stellt sich die Frage, ob die Vorinstanz
  überhaupt dazu befugt war, die Einhaltung des Grenzabstands im
  Beschwerdeverfahren zu prüfen. 

  
	
   

  
	
  3.1.1 Es ist unbestritten, dass unter der Herrschaft des
  Raumplanungs- und Baugesetzes vom 1. Mai 1988 (aRBG, in Kraft stehend bis am
  30. Juni 2011) die Grenzabstandsvorschriften als rein zivilrechtliche Normen
  angesehen wurden. Dies liess sich daraus herleiten, dass die Grenzabstände in
  Art. 24 aRBG unter dem Titel "Nachbarrechtliche Bestimmungen"
  aufgeführt waren. Aufgrund der damaligen Praxis waren die Vorschriften über
  den Grenzabstand im öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren nicht zu
  beachten.

  
	
   

  
	
  3.1.2 Im heute geltenden Raumentwicklungs- und Baugesetz
  werden die Grenzabstände unter dem Titel 3.1 "Materielles Baurecht"
  bzw. unter 3.1.2 "Anforderungen an Bauten und Anlagen" geregelt.
  Der Beschwerdegegner 2 nahm dies zum Anlass für eine Praxisänderung, wonach
  die Grenzabstände (auch) im öffentlich-rechtlichen Verfahren zu prüfen sind.

  
	
   

  
	
  Auszugehen ist zunächst
  davon, dass der Gesetzgeber an der Rechtsnatur der Grenzabstände nichts
  ändern wollte. So wird im Memorial für die Landsgemeinde des Kantons Glarus
  2010 ausgeführt, dass die Grenz- und Gebäudeabstände kantonal einheitlich
  geregelt würden und die geltende Vorschrift von Art. 24 aRBG redaktionell angepasst
  übernommen werde (Memorial 2010, S. 152). Dass Art. 24 aRBG eine rein privatrechtliche
  Norm darstellte, ergab sich aber nicht direkt aus dem Gesetzestext, sondern
  wurde durch die Praxis so gehandhabt. Insofern steht die Übernahme der
  Vorschrift in das totalrevidierte Raumentwicklungs- und Baugesetz einer
  Praxisänderung nicht entgegen. 

  
	
   

  
	
  3.1.3 Eine solche ist dann zulässig, wenn ernsthafte und
  sachliche Gründe für die neue Praxis sprechen, die Änderung grundsätzlich
  erfolgt, das Interesse an der richtigen Rechtsanwendung gegenüber demjenigen
  an der Rechtssicherheit überwiegt und die Praxisänderung nicht gegen den
  Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix
  Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., Zürich/ St. Gallen 2016,
  Rz. 590 ff.).

  
	
   

  
	
  3.1.4 Der Grenzabstand verfolgt sowohl öffentliche als
  auch private Interessen. So dient er einerseits öffentlichen Interessen wie
  der Feuerpolizei, der Wohnhygiene, der Siedlungsgestaltung und der Ästhetik.
  Andererseits werden durch den Grenzabstand auch private Interessen gewahrt,
  indem die zahlreichen Einflüsse von Bauten auf die Nachbargrundstücke
  gemindert und damit eine gewisse Intimität im nachbarlichen Verhältnis
  gewahrt werden soll (Christian Häuptli, in Andreas Baumann et al. [Hrsg.],
  Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 47 N. 11). Damit ist
  es nachvollziehbar, den Grenzabstand als gemischte Norm, welche gleichzeitig
  privaten und öffentlichen Interessen dient, zu verstehen (vgl. dazu
  Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 241 ff.). Daneben sprechen auch ganz
  praktische Gründe dafür, dass der Grenzabstand im öffentlich-rechtlichen
  Bauverfahren nicht ganz ausser Acht gelassen wird. So erschiene es als
  stossend, wenn der Nachbar ein – unter Umständen teures – zivilrechtliches Verfahren
  einleiten müsste, obwohl ein Bauvorhaben den Grenzabstand verletzt und keine
  nachbarrechtliche Vereinbarung besteht, welche die Abstandsunterschreitung
  erlaubt. Folglich bestehen ernsthafte Gründe für die Praxisänderung. Dass der
  Beschwerdegegner 2 seine Praxis grundsätzlich geändert hat, ergibt sich aus
  dem angefochtenen Entscheid (E. 4.4.2.2) und wird zu Recht nicht bestritten.
  Sodann vermag das Interesse an der Rechtssicherheit dasjenige an der
  richtigen Rechtsanwendung nicht zu überwiegen. Schliesslich steht auch der
  Grundsatz von Treu und Glauben der Praxisänderung nicht entgegen. Damit
  durfte der Beschwerdegegner 2 seine Praxis ändern und im öffentlich-rechtlichen
  Baubewilligungsverfahren die Einhaltung des Grenzabstands prüfen.

  
	
   

  
	
  3.1.5 Wie der Beschwerdegegner 2 in seinem
  Beschwerdeentscheid zutreffend ausführt, ist die Kognition der
  erstinstanzlichen Baubewilligungsbehörde und der nachfolgenden
  öffentlichen-rechtlichen Rechtsmittelinstanzen aber eingeschränkt. Sie haben
  in einem ersten Schritt zu prüfen, ob die Grenzabstandsvorschriften eingehalten
  sind. Ist dies nicht der Fall, muss weiter geprüft werden, ob eine nachbarrechtliche
  Vereinbarung vorliegt, welche die Unterschreitung des Grenzabstands erlaubt.
  Besteht eine solche Vereinbarung und erweist sie sich als klar und mängelfrei,
  ist die Baubewilligung zu erteilen. Liegt hingegen keine Vereinbarung vor,
  hat dies die Verweigerung der Baubewilligung zur Folge. Erweist sich die
  Vereinbarung aber als unklar oder mangelhaft, sind zivilrechtliche Fragen zu
  beantworten, weshalb der belastete Nachbar den Zivilrichter anrufen müsste,
  um einen allfälligen Eingriff in sein Eigentum abzuwehren (vgl. Art. 74
  RBG). Welche Folgen ein solcher Fall für das öffentlich-rechtliche Verfahren
  zeitigt, ist grundsätzlich durch den Gesetzgeber zu beantworten. Naheliegend
  erscheint es, dass – wie dies der geplante neue Art. 51 Abs. 8 RBG
  vorsieht (vgl. Memorial für die Landsgemeinde des Kantons Glarus 2017, S. 111
  f.) – eine unklare oder allenfalls mangelhafte nachbarrechtliche Abmachung
  der Erteilung der Baubewilligung nicht entgegensteht. Entgegen der Auffassung
  des Beschwerdegegners 2 erweist es sich hingegen als wenig sachgerecht, das
  öffentlich-rechtliche Baubewilligungsverfahren bis zum Entscheid des
  Zivilrichters zu sistieren. So würde die Beurteilung anderer strittiger
  Punkte eines Bauvorhabens unter Umständen über mehrere Jahre verzögert, ohne
  dass dafür überzeugende Gründe bestehen. Insofern setzte sich die Baubewilligungsbehörde
  bzw. die Rechtsmittelinstanz dem Vorwurf der Rechtsverzögerung aus.

  
	
   

  
	
  3.2 

  
	
  3.2.1 Der Beschwerdegegner 2 hob die Baubewilligung mit
  der Begründung auf, dass das Bauvorhaben den Grenzabstand zu den südöstlich
  bzw. südlich gelegenen Parz.-Nrn. 04 und 05, beide Grundbuch […], verletze.
  Nach dem Dargelegten hatte die Baubewilligungsbehörde bzw. im
  Beschwerdeverfahren der Beschwerdegegner 2 die Einhaltung des
  Grenzabstands zu prüfen. Unbestritten ist, dass gegenüber den erwähnten
  Liegenschaften kein Näherbaurecht besteht.

  
	
   

  
	
  3.2.2 Der Grenzabstand beträgt nach Art. 51 Abs. 1 RBG
  vorbehältlich anderer nachbarrechtlicher Abmachungen 4 m. Gemäss Art. 53 BauV
  ist der Grenzabstand die Entfernung zwischen der projizierten Fassadenlinie
  und der Parzellengrenze. Nach Art. 39 BauV ist die projizierte
  Fassadenlinie die Projektion der Fassadenlinie auf die Ebene der amtlichen
  Vermessung. Im Anhang der Bauverordnung zu Art. 39 wird ausgeführt, dass
  die projizierte Fassadenlinie als Hilfsgrösse zur Bestimmung der Abstände
  (Grenz- und Gebäudeabstand) sowie der Gebäudelänge und Gebäudebreite diene.
  Aus der dazu gehörenden Figur 4 wird ersichtlich, dass die projizierte
  Fassadenlinie vorspringende Gebäudeteile unberücksichtigt lässt. Art. 40 BauV
  enthält eine Definition der vorspringenden Gebäudeteile. Diese ragen höchstens bis zum zulässigen Mass (für die
  Tiefe) über die Fassadenflucht hinaus und dürfen – mit Ausnahme der
  Dachvorsprünge – das zulässige Mass (für die Breite) bzw. den zulässigen
  Anteil bezüglich des zugehörigen Fassadenabschnitts, nicht überschreiten.

  
	
   

  
	
  3.2.3 Wie der Beschwerdegegner 2 in seinem
  Beschwerdeentscheid zutreffend ausführt, weist das Bauvorhaben im ersten und
  zweiten Obergeschoss gegen Süden der Fassade vorgelagerte Wohntrakte auf.
  Diese ragen um 3,95 m über die reguläre Fassade hinaus. Werden die beiden
  vorgelagerten Wohntrakte bei der Projizierung der Fassadenlinie
  berücksichtigt, unterschreitet das geplante Bauvorhaben gegenüber den Parzellen-Nrn.
  04 und 05 den zulässigen Grenzabstand deutlich. Es stellt sich daher die
  Frage, ob die vorgelagerten Wohntrakte als vorspringende Gebäudeteile zu
  gelten haben und folglich nicht zu berücksichtigen sind oder ob sie als Teile
  des Gebäudes durch die projizierte Fassadenlinie eingeschlossen werden.

  
	
   

  
	
  3.2.4 Die Definitionen des Grenzabstands, der projizierten
  Fassadenlinie (inkl. der Figur 4 gemäss Anhang zur Bauverordnung) und der
  vorspringenden Gebäudeteile wurden wörtlich der Interkantonalen Vereinbarung
  über die Harmonisierung der Baubegriffe vom 22. September 2005 (IVHB)
  entnommen, obwohl der Kanton Glarus diesem Konkordat bisher nicht beigetreten
  ist. Die IVHB ist daher sinngemäss für die Frage anzuwenden, ob die
  vorgelagerten Wohntrakte vorspringende Gebäudeteile darstellen, welche für
  die projizierte Fassadenlinie und dadurch auch für den Grenzabstand nicht zu
  beachten sind. Massgebend ist dabei, dass die vorspringenden Gebäudeteile
  unter anderem dann als Teile eines Gebäudes gelten und nicht mehr
  privilegiert sind, wenn sie in der Tiefe das zulässige Mass überschreiten.
  Dabei ist wesentlich, dass gemäss Ziff. 3.4 der Erläuterungen zur IVHB vom 3.
  September 2013 das kantonale Recht, das Mass, um das die vorspringenden
  Gebäudeteile über die Fassadenflucht hinausragen dürfen, begrenzen muss.
  Vorliegend begrenzt bis heute aber weder das kantonale noch das kommunale
  Recht dieses Mass. Dabei handelt es sich um eine Gesetzeslücke, da die
  Definition des vorspringenden Gebäudeteils ja wie dargelegt der IVHB
  entnommen wurde und das genannte Mass gemäss den Erläuterungen zur IVHB durch
  den Gesetzgeber bestimmt werden müsste. 

  
	
   

  
	
  Um diese Gesetzeslücke zu
  schliessen, rechtfertigt sich ein Blick auf die Regelungen der
  Konkordatskantone. In den Kantonen Aargau (§ 21 Abs. 1 der Bauverordnung vom
  25. Mai 2011), Thurgau (§ 24 Abs. 1 der Verordnung des Regierungsrates zum Planungs-
  und Baugesetz und zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung
  der Baubegriffe vom 18. September 2012) und Schaffhausen (Ziff. 3.4 des
  Anhangs zum Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im
  Kanton Schaffhausen vom 1. Dezember 1997) dürfen vorspringende
  Gebäudeteile höchstens um 1,5 m über die Fassadenflucht hinausragen, im
  Kanton Solothurn höchstens um 1,2 m (§ 21ter Abs. 4 der
  kantonalen Bauverordnung vom 3. Juli 1978) und im Kanton Appenzell
  Innerrhoden höchstens um 2 m (Art. 42 der Verordnung zum Baugesetz vom
  22. Oktober 2012).

  
	
   

  
	
  Aus den dargestellten
  Regelungen zeigt sich, dass Wohntrakte, welche wie beim vorliegend zu
  beurteilenden Bauvorhaben 3,95 m über die Fassadenflucht herausragen, das in
  den Konkordatskantonen als zulässig erachtete Mass deutlich überschreiten.
  Dies gilt selbst dann, wenn man eine grosszügige Regelung träfe und etwa die
  Bestimmung des Kantons Appenzell Innerrhoden anwandte. Insofern ist es nicht
  zu beanstanden, dass der Beschwerdegegner 2 sinngemäss davon ausging, es
  handle sich bei den vorgelagerten Wohntrakte nicht um vorspringende Gebäudeteile
  im Sinne von Art. 40 BauV, weshalb die massgebende Fassadenlinie die
  vorgelagerten Wohntrakte einschliesse. Damit ergibt sich, dass das Bauvorhaben
  den Grenzabstand zu den Parz.-Nrn. 04 und 05, beide Grundbuch […], verletzt,
  weshalb der Beschwerdegegner 2 die Baubewilligung zu Recht aufhob.

  
	
   

  
	
  Dies führt zur Abweisung
  der Beschwerde.

  
	
   

  
	
  4.

  
	
  4.1 Hinzuweisen ist darauf, dass dem
  Beschwerdegegner 2 beizupflichten ist, soweit er in weiteren Punkten
  Mängel der angefochtenen Baubewilligung aufzeigt. So trifft es beispielsweise
  zu, dass die Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Gebäudeabstands
  eingehend zu prüfen und zu begründen gewesen wäre (E. 4.3.3 des angefochtenen
  Entscheids). Ebenso durfte die Beigeladene nicht ohne weitere Begründung
  davon ausgehen, der Überbauungsplan "F.______" sei vorliegend nicht
  massgebend, führt die im Überbauungsplan enthaltene Baugestaltungslinie doch
  über das Baugrundstück (E. 4.5.3 des angefochtenen Entscheids).

  
	
   

  
	
  4.2 Schliesslich rechtfertigt sich der Hinweis an den
  Beschwerdegegner 2, dass er nach dem Dargelegten (vgl. vorne E. II/3.1)
  nicht befugt war, den Dienstbarkeitsvertrag vom 15. Februar 1990, mit welchem
  ein gegenseitiges Näherbaurecht für die Parz.-Nr. 01 und die Parz.-Nrn. 02
  und 03, alle Grundbuch […], vereinbart wurde, auszulegen bzw. über dessen
  Anwendbarkeit zu entscheiden. Diese Beurteilung obliegt vielmehr dem Zivilrichter.
  Dass der Beschwerdegegner 2 in diesem Punkt seine Kognition
  überschritten hat, bleibt jedoch im vorliegenden Verfahren unbeachtlich. Die
  Begründung des angefochtenen Entscheids ist nämlich nicht der Rechtskraft
  zugänglich (vgl. vorne E. II/1.2) und die Beschwerde ist im vorinstanzlichen
  Verfahren ohnehin aus anderen Gründen gutgeheissen worden. Sodann ist
  immerhin der Schluss des Beschwerdegegners 2, dass der Dienstbarkeitsvertrag
  der Erteilung der Baubewilligung nicht entgegenstehe, zutreffend, ist doch
  bei unklaren oder allenfalls mangelhaften nachbarrechtlichen Abmachungen die
  Baubewilligung zu erteilen (vgl. vorne E. II/3.1.5).

  
	
   

  
	
  III. 

  
	
  Nach Art. 79 Abs. 1 RBG
  i.V.m. Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG hat die Partei, welche im Beschwerde-,
  Klage- oder Revisionsverfahren unterliegt, die amtlichen Kosten zu tragen.
  Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten von Fr. 2'000.- dem unterliegenden
  Beschwerdeführer aufzuerlegen und mit dem von ihm in gleicher Höhe geleisteten
  Kostenvorschuss zu verrechnen. Sodann ist er gemäss Art. 79 Abs. 1 RBG i.V.m.
  Art. 138 Abs. 2 VRG zu verpflichten, den Beschwerdegegnern 1
  eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen. Diesbezüglich hat der Rechtsvertreter
  der Beschwerdegegner 1 eine Honorarnote eingereicht. Diese umfasst aber
  sämtliche seit der Publikation des Baugesuchs entstandenen Bemühungen. Im
  verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren ist indessen nur eine Parteientschädigung
  für den Aufwand zuzusprechen, welcher im Rahmen ebendieses Verfahrens entstanden
  ist. Unter Berücksichtigung des mutmasslichen Arbeits- und Zeitaufwands des
  Rechtsvertreters, der Bedeutung und Schwierigkeit der Sache sowie den für die
  Parteien auf dem Spiel stehenden Interessen an der Angelegenheit erweist sich
  eine Parteientschädigung in der Höhe von insgesamt Fr. 2'000.- (inkl.
  Mehrwertsteuer) als angemessen.

  
	
  Demgemäss erkennt die Kammer:

  
	
  	
    1.

    	
    Die
    Beschwerde wird abgewiesen.

    
	
    2.

    	
    Die
    Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.- wird dem Beschwerdeführer auferlegt und
    mit dem von ihm in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

    
	
    3.

    	
    Der
    Beschwerdeführer wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern 1.1 und 1.2
    eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.-, insgesamt
    Fr. 2'000.- (inkl. Mehrwertsteuer), zu bezahlen.

    
	
    4.

    	
    Schriftliche
    Eröffnung und Mitteilung an:

    
	
     

    	
    […]