# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 39972fff-2799-57a1-b480-b34404158d3e
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-03-28
**Language:** de
**Title:** Arealüberbauung auf einem über 30'000 m2 grossen Grundstück mit 277 Wohnungen und zahlreichen Infrastrukturanlagen.
**Docket/Reference:** BRGE I Nrn. 0032-0033/2014
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_i_nrn._0032_und_0033-2014_vom_28._m__rz_2014.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
1. Abteilung 

G.-Nrn. 
BRGE I Nr. 

R1S.2013.05015 und R1S.2013.05022 
0032/2014 und 0033/2014 

Entscheid vom 28. März 2014 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Felix Hess, Baurichter Bruno Grossmann, Baurichter 
Walter Baumann, Gerichtsschreiberin Barbara Eidenbenz     

in Sachen 

Rekurrierende 

R1S.2013.05015 
1. - 58. [….]  

R1S.2013.05022 
1. - 10. [….] 

gegen 

Rekursgegnerinnen 

R1S.2013.05015 
1.  Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich  
2.  BG S., [….] 
3.  Bau- und Mietergenossenschaft, [….] 
4.  Stiftung Alterswohnungen, [….] 

R1S.2013.05022 
1.  Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich  
2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  
3.  BG S., [….] 
4.  Bau- und Mietergenossenschaft, [….] 
5.  Stiftung Alterswohnungen, [….] 

betreffend 

R1S.2013.05015 
Bausektionsbeschluss  Nr.  BE  31/13  vom  8.  Januar  2013;  Baubewilligung 
für Wohnüberbauung  

R1S.2013.05022 
Bausektionsbeschluss  Nr.  BE  31/13  vom  8.  Januar  2013  und  Verfügung 
der  Baudirektion  Kanton  Zürich  BVV  12-0627  vom  1.  November  2012; 
Baubewilligung bzw. gewässerschutzrechtliche Bewilligung  
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 8. Januar 2013 erteilte die Bausektion der Stadt Zürich 

der  BG  S.,  der    Bau-  und  Mietergenossenschaft  und  der  Stiftung  Alters-

wohnungen  die  baurechtliche  Bewilligung  für  die  Erstellung  einer  Areal-

überbauung.  Zusammen  mit  der  Baubewilligung  wurde  die  gewässer-

schutzrechtliche  Bewilligung  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  vom  1.  No-

vember 2012 eröffnet. 

B. 

Hiegegen  wandten  sich  zahlreiche  Rekurrierende  mit  gemeinsamer 

Rekurseingabe vom 14. Februar 2013 rechtzeitig an das Baurekursgericht 

und beantragten im Wesentlichen die Aufhebung der baurechtlichen Bewil-

ligung  sowie  die  Zusprechung  einer  Umtriebsentschädigung  (G.-Nr. 

R1S.2013.05015). 

In  einem  weiteren  Rekurs  wandten  sich  mehrere  Nachbarn  mit  separater 

Rekurseingabe vom 15. Februar 2013 rechtzeitig an das Baurekursgericht 

und  beantragten  die  Aufhebung  beider  Bewilligungen  sowie  die  Zuspre-

chung einer Umtriebsentschädigung (G.-Nr. R1S.2013.05022). 

C. 

Mit  Präsidialverfügungen  vom  19.  und  20.  Februar  2013  wurden  die  Re-

kurseingänge vorgemerkt und die Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

Die  Bausektion  beantragte  in  ihrer  Stellungnahme  vom  24.  April  2013  die 

Abweisung  der  Rekurse,  soweit  auf  die  vorgebrachten  Rügen  einzutreten 

sei. Die BG S., Bau- und Mietergenossenschaft und Stiftung Alterswohnun-

gen  beantragten  am  25.  April  2013  die  Abweisung  der  Rekurse,  soweit 

darauf einzutreten sei, und die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung. 

D. 
In  beiden  Verfahren  wurde  ein  zweiter  Schriftenwechsel  durchgeführt.  Die 
Parteien hielten in ihren Repliken bzw. Dupliken an den gestellten Anträgen 

fest. 

R1S.2013.05015 

Seite 2 

 
 
E. 

Am 28. Juni 2013 führte das Baurekursgericht in Anwesenheit der Parteien 

einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

F. 

Mit  Präsidialverfügung  vom  14.  November  2013  wurde  die  Baudirektion 

eingeladen,  zu  den  gewässerschutzrechtlichen  Vorbringen  der  Rekurrie-

renden im Rekursverfahren G.-Nr. R1S.2013.05022 Stellung zu nehmen.  

In  ihrer  Eingabe  vom  8.  Januar  2014  beantragte  die  Baudirektion  die  Ab-

weisung des Rekurses und die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung. 

In ihrer Replik vom 30. Januar 2014 bzw. 3. Februar 2014 und Duplik vom 

25. Februar 2014, 26. Februar 2014 bzw. 27. Februar 2014 hielten die Par-

teien an ihren Anträgen fest. 

G. 

Auf die Parteivorbringen und die Ergebnisse des Augenscheins wird, soweit 

für den Entscheid erforderlich, in den Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Da sich die beiden Rekurse gegen das gleiche Bauvorhaben richten und im 

Wesentlichen dieselben Rechtsfragen aufwerfen, sind die Rekursverfahren 

G.-Nrn. R1S.2013.0515 und R1S.2013.05022 zu vereinigen.  

Soweit  nichts anderes  vermerkt ist, befinden  sich  die  zitierten  act. im  Ver-

fahren G.-Nr. R1.2013.05015. 

Die  Bezeichnung  „Rütihof“  bezieht  sich  in  den  folgenden  Erwägungen  auf 
das Gebiet nördlich der Frankentalerstrasse.  

R1S.2013.05015 

Seite 3 

 
 
2.1. 
Auf  dem  über  30'000  m2  grossen  Baugrundstück  ist  die  Erstellung  eines 
ringförmig  angeordneten,  insgesamt  etwa  650  m  langen  und  bis  zu  fast 

25 m  hohen  Baukörpers  geplant.  Die  Rekurrierenden  stossen  sich  haupt-

sächlich  an  den  erheblichen  Dimensionen  des  Bauvorhabens  und  rügen 

unter anderem, die zulässige Gebäudehöhe und die im Quartierplan festge-

legte  Ausnützung  würden  überschritten,  das  Projekt  ordne  sich  nur  unge-

nügend in die Umgebung ein und erfülle die Anforderungen an eine Areal-

überbauung nicht. Ein in den Grundzügen gleiches Projekt war schon ein-

mal Gegenstand eines Baubewilligungs- und zweier Rechtsmittelverfahren. 

Mit Entscheid vom 23. Juni 2010 hob die damalige Baurekurskommission I 

(heute  Baurekursgericht)  die  kommunale  Baubewilligung  mit  der  Begrün-

dung  auf,  die  auf  die  Geeringstrasse  ausgerichtete  Erschliessung  sei  we-

gen der grossen Zahl an sich kreuzenden Verkehrswegen nicht verkehrssi-

cher (BRKE I Nrn. 0137- 0138/2010). Das Urteil wurde vom Verwaltungsge-

richt am 26. Januar 2011 bestätigt (VB.2010.00440).  

Weil  die  Baurekurskommission  I  eine  Behebung  der festgestellten  Mängel 

unter Beibehaltung des Grundkonzeptes der Siedlung als möglich erachte-

te, nahm sie bemerkungsweise zu einigen weiteren  materiellen Rügen der 

Rekurrierenden Stellung und kam zum Schluss, dass diese einer Baubewil-

ligung  nicht  entgegen  stehen  würden.  Die  Ausführungen  betrafen  die  Ein-

wände,  die  Ausnützung  entspreche  nicht  den  Vorgaben  des  geltenden 

Quartierplanes  Nr. 458  vom  11. Juni  1975,  die  in  Anwendung  von  Art. 8 

Abs. 4 der Bau- und Zonenordnung (BZO) geplante Geschosszahl und Ge-

bäudehöhe  widerspreche  übergeordnetem  Recht,  und  die  Dimensionen 

des Projektes seien nicht mit den in § 71 des Planungs- und Baugesetzes 

(PBG)  genannten  Anforderungen  an  Arealüberbauungen  vereinbar.  Die 

entsprechenden  Erwägungen  samt  Schlussfolgerungen  hatten  keinen  Ein-

fluss  auf  den  Ausgang  des  ersten  Rechtsmittelverfahrens  und  nehmen 

nicht an der Rechtskraft des Dispositivs teil. Deshalb sind die entsprechen-

den  Rügen,  soweit  sie  nochmals  erhoben  worden  sind,  erneut  zu  prüfen 

und  alsdann  zu  entscheiden.  Analoges  gilt  für  die  erneut  erhobenen  for-

mellrechtlichen Einwendungen  der Rekurrierenden. Auch  diese  sind  noch-

mals zu prüfen und zu entscheiden. 

2.2.1. 
Zum Rekurs ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt 

R1S.2013.05015 

Seite 4 

 
 
ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat 

(§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]).  

Die  vorliegend  zu  entscheidenden  Rekurse  sind  grossmehrheitlich  von 

denselben  Rekurrierenden  erhoben  worden  wie  diejenigen  in  den  ersten 

Rechtsmittelverfahren.  Im  Rekursverfahren  G.-Nr.  R1S.2013.05015  sind 

drei  Rekurrierende  neu  dazugekommen,  und  im  Rekursverfahren  G.-Nr. 

R1S.2013.05022  wurde  eine  Rekurrentin  durch  zwei  Rechtsnachfolger  er-

setzt.  Da  die  Betroffenheit  der  Rekurrierenden  im  ersten  Rechtsmittelver-

fahren  eingehend  untersucht  und  bejaht  worden  ist,  die  privaten  Rekurs-

gegnerinnen  keine  Einwände  mehr dagegen  erheben und die  übrigen  Re-

kursvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Rekurse einzutreten.  

2.2.2. 
Im  Rekursverfahren  R1S.2013.05015  erhebt  auch  die  „Interessengemein-
schaft IG pro Rütihof  - contra RINGLING“ (in der Folge IG pro Rütihof ge-
nannt) Rekurs und bezeichnet die Eingabe, soweit sie in ihrem Namen er-

folgt ist, als egoistische Verbandsbeschwerde.  

Bei  der  egoistischen  Verbandsbeschwerde  handelt  es  sich  um  eine  Form 

der  Prozessstandschaft,  die  darin  besteht,  dass  eine  Vereinigung  zwar  im 

eigenen  Namen,  aber  ausschliesslich  im  Interesse  ihrer  Mitglieder  ein 

Rechtsmittel ergreift. Zur  Bejahung  der Legitimation müssen  verschiedene 

Voraussetzungen  kumulativ  erfüllt  sein.  Bei  der  Vereinigung  muss  es  sich 

um eine juristische Person handeln, und es muss eine ihrer statutarischen 

Aufgaben  sein,  die  Interessen  ihrer  Mitglieder  in  der  rekursgegenständli-

chen  Hinsicht  zu  wahren.  Von  den  Mitgliedern  muss  zumindest  eine  be-

trächtliche  Anzahl  bzw.  gemäss  einem  neueren  Entscheid  der  Rekursin-
stanz  (BRKE II  Nrn.  0112-0117/2008  in  BEZ  2008  Nr.  61)  − da  unklar  ist, 
was  als  „beträchtliche Anzahl“  zu  gelten  hat −  die  Mehrheit  von  der ange-
fochtenen Verfügung so betroffen sein, dass jeder Einzelne dieser Mehrheit 

auch für sich betrachtet nach § 338a Abs. 1 PBG anfechtungsbefugt wäre. 

Von dieser Voraussetzung kann bei einem Verband mit grosser Mitglieder-

zahl nicht etwa deshalb abgesehen werden, weil der entsprechende Nach-

weis  gegebenenfalls  nur  schwer  zu  erbringen  ist.  Besagte  Erfordernisse 

sind restriktiv zu handhaben, darf doch die egoistische Verbandsbeschwer-

de  nicht  dazu  dienen,  dass  Vereinigungen,  welche  die  gesetzlichen  Vor-

aussetzungen  für  die  Ergreifung  einer  ideellen  Verbandsbeschwerde  nicht 

R1S.2013.05015 

Seite 5 

 
 
erfüllen, diesen Umstand mit der Erhebung einer egoistischen Verbandsbe-

schwerde umgehen können.  

Die IG pro Rütihof hat sich als Verein im Sinne von Artikel 60ff ZGB organi-

siert  und  ist  damit  eine  juristische  Person.  Als Wohnadressen  sind  für  die 

123  als  Mitglieder  aufgeführten  Personen  die  Geeringstrasse,  Im  Oberen 

Boden,  Im  Stelzenacker,  die  Naglerwiesenstrasse  und  die  Rütihofstrasse 

angegeben,  sie  wohnen  also  in  unmittelbarer  Nähe  des  Bauvorhabens 

(act. 5  und  6  im  Verfahren  G.-Nr.  R1S.2013.05015). Zudem tritt  die  Mehr-

heit  der  Vereinsmittglieder  in  der  Rekurseingabe  zusätzlich  als  Einzelper-

son  auf,  die  aufgrund  ihrer  räumlichen  Nähe  zum  Bauvorhaben  und  ihrer 

Betroffenheit zur Rekurserhebung legitimiert sind. Somit ist auch die IG pro 

Rütihof als Rekurrentin zum Rekursverfahren zuzulassen.  

2.3. 

Das  heisst  allerdings  nicht,  dass  die  Rekurrierenden  mit  jeder  beliebigen 

Rüge zu hören sind. Rekursberechtigt ist der Einzelne in Bezug auf die ge-

stellten  Anträge,  so  dass  sich  der  Anfechtende  auf  alle  Argumente  und 

Rechtssätze berufen kann, die im Ergebnis zur Gutheissung seines Antra-

ges führen oder zumindest auf den ersten Blick hierzu geeignet erscheinen. 

Wer  aufgrund  seines  Rechtsschutzinteresses  Zugang  zum  Verfahren  fin-

det, hat Anspruch darauf, dass die geltend gemachten Rechtsverletzungen 

überprüft werden (RB 1980 Nr. 7, auch zum Folgenden). Die Grenze für die 

Zulassung  ist  die  Eignung  des  Verfahrens,  dem  Anfechtenden  die  ange-

strebte  Entlastung  zu  bringen.  Das  Rechtsschutzinteresse  fehlt  etwa  dort, 

wo  von  vornherein  feststeht,  dass  die  Gutheissung  des  Rechtsmittels  die 

behauptete  Beeinträchtigung  vom  Rekurrenten  gar nicht  abzuwenden  ver-

mag,  dass  also  die  Anerkennung  der  Rechtswidrigkeit  und  die  entspre-

chende Änderung oder Aufhebung des Verwaltungsaktes an diesen Einwir-

kungen  auf  den  Rekurrenten  nichts  ändern  können.  Von  einem  fehlenden 

Rechtsschutzinteresse des Nachbarn geht die Praxis etwa dann aus, wenn 

lediglich  die  Ausgestaltung  des  Gebäudeinnern  oder einer  vom  rekurrenti-

schen  Grundstück  abgewandten  Fassade  gerügt  werden  oder  wenn  Män-

gel namhaft gemacht werden, die durch für den Nachbarn bedeutungslose 

Nebenbestimmungen  behebbar  wären  und  diesem  deshalb  die  mit  dem 

Begehren  um  Aufhebung  der  Baubewilligung  angestrebte  Erleichterung 

nicht verschaffen könnten (RB 1987 Nr. 3; VB 88/008 und 009).  

R1S.2013.05015 

Seite 6 

 
 
2.4. 

In grundsätzlicher Hinsicht ist festzuhalten, dass die Beplanung und Über-

bauung  eines  Baugrundstückes  immer  Sache  der  Bauherrschaft  bzw.  der 

von  ihr  beauftragten  Personen  ist.  Sie  entscheidet  über  Art,  Grösse,  Nut-

zung, Ausstattung einer Überbauung. Dabei hat sie sich selbstverständlich 

innerhalb des gesetzlichen Rahmens zu bewegen. Über die Einhaltung der 

Gesetze,  Verordnungen,  Richtlinien  entscheiden  die  Baubehörden,  nach-

dem  sie  das  Projekt  im  Verlauf  des  Baubewilligungsverfahrens  eingehend 

geprüft haben. Die Rechte der Nachbarn beschränken sich darauf, in einem 

nachfolgenden Rechtsmittelverfahren Rechtsverstösse geltend zu machen, 

sofern sie in ihrer Stellung als Eigentümer oder Mieter eines benachbarten 

Grundstückes beeinträchtigt sind. Erweisen sich die von der Bauherrschaft 

getroffenen  Entscheide  als  rechtlich  zulässig,  steht  es  weder  der  Baube-

hörde noch der Nachbarschaft zu, andere auch bewilligungsfähige und viel-

leicht sogar bessere Ideen durchzusetzen.  

3. 

Die Rekurrierenden beantragen die Einholung von Gutachten zur Frage, ob 

das  Bauvorhaben  den  Anforderungen  von  §  71  PBG  entspreche.  Insbe-

sondere  sei  das  umstrittene  Bauvorhaben  bezüglich  seiner  planerischen, 

städtebaulichen  und  architektonischen  Qualitäten  zu  beurteilen.  Sodann 

habe  sich  das  Gutachten  zur  Quartierversorgung,  zur  Erschliessung  samt 

Parkierung,  zur  Beschattung,  zur  Akustik,  zum  Mikroklima  und  zur  Wohn-

hygiene und Wohnqualität auszusprechen. 

Zur  Beschattung  sind  von  vornherein  keine  weiteren  Untersuchungen  an-

gezeigt, weil die Verhinderung eines übermässigen Schattenwurfes im zür-

cherischen  Baurecht  in  aller  Regel  durch  die  Einhaltung  primärer  Bauvor-

schriften  wie  Höhenbeschränkungen  und  Abstandsvorschriften  sicherge-

stellt wird. Einzig bei der Bewilligung von Hochhäusern, die per definitionem 

höher als 25 m sind, ist der Schattenwurf als eigenes Bewilligungskriterium 

ausdrücklich  genannt  und  zu  beurteilen  (§ 284,  Abs.  4  PBG).  Vorliegend 

sind keine Hochhäuser geplant; sie wären im Rahmen einer Arealüberbau-

ung  denn  auch  gar  nicht  zulässig  (Art. 8  Abs. 4  der  Bau-  und  Zonenord-

nung der Stadt Zürich [BZO]). Für die Beurteilung der Lärmsituation konnte 
sich bereits die Vorinstanz auf eine umfangreiche Begutachtung durch eine 
ausgewiesene Firma stützen. Im Gutachten vom 7. März 2012 (act. 14.15) 

samt  Ergänzung  vom  16.  Mai  2012  (act.  14.8)  wurden  die  Auswirkungen 

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Seite 7 

 
 
des Verkehrslärms und des Industrie- und Gewerbelärms eingehend unter-

sucht. Auch zur Hochwassersicherheit liegt ein privates Gutachten vor (act. 

14.10). 

Im  Übrigen  ist  das  Baurekursgericht  mit  den  Problemen,  die  sich  im  Zu-

sammenhang mit den Anforderungen an Bauvorhaben im Allgemeinen und 

an Arealüberbauungen im Sinne von § 71 PBG im Besonderen stellen, bes-

tens vertraut. Als Fachgericht ist es in der Lage, die sich daraus ergeben-

den Fragen bzw. die Aussagekraft bereits vorliegender Gutachten selbst zu 

beurteilen. Das Gericht ist nur in Ausnahmefällen auf zusätzliche Gutachten 

angewiesen. Das Bauvorhaben ist zwar sehr gross, und seine Überprüfung 

auf Übereinstimmung mit den rechtlichen Vorgaben ist anspruchsvoll. Den-

noch stellen sich in den vorliegenden Rekursverfahren keine Fragen, deren 

Beurteilung  den  Sachverstand  des  Baurekursgerichts  übersteigen  würde. 

Aus diesen Gründen ist auf den Beizug zusätzlicher Expertisen zu verzich-

ten. 

4. 
Das  31'598  m2  messende  Baugrundstück  liegt  am  Rande  des  Siedlungs-
gebietes,  ist  der Wohnzone  W3  zugewiesen  und  soll  mit  einer  Arealüber-

bauung  überstellt  werden. Bewilligt  worden  ist  ein  Projekt für die Realisie-

rung  von  277  Genossenschafts-  und  Alterswohnungen  samt  Unterniveau-

garage  und  Infrastruktur  wie  Caféteria,  Ladenflächen,  Jugendtreff,  Kinder-

garten,  Hort,  Veranstaltungsraum,  Mehrzweckräume,  das  aus  einem  Pro-

jektwettbewerb hervor gegangen ist. Die abgewinkelte, fünf Seiten aufwei-

sende Parzelle wird auf zwei Seiten von vielbefahrenen Staatsstrassen mit 

ortsverbindender  Funktion  begrenzt.  Im  Westen  verläuft  ein  Abschnitt  der 

Geeringstrasse,  der  als  einziger  Zugang  zum  Quartier  Rütihof  dient.  Im 

Nordwesten befindet sich eine grössere Quartierstrasse und im Norden ei-

ne  Stichstrasse.  Geplant  ist  die  Erstellung  eines  den  Grundstücksgrenzen 

entlang  verlaufenden, sieben  Geschosse  aufweisenden  Baukörpers,  eines 

rund  650 m  langen  Ringes,  mit  sechs  Durchgängen  zum  grossflächigen, 

begrünten  Innenhof.  Die  Tiefgarage  umfasst  212  Autoabstellplätze,  hinzu 

kommen  39  oberirdische  Autoabstellplätze  und  Veloabstellplätze.  Der 

Hauptunterschied zum vormaligen Projekt ist die Verlegung der Zufahrt zur 
vergrösserten Unterniveaugarage, welche nicht mehr ab der Geeringstras-
se,  sondern  ab  der  Strasse  Im  Oberen  Boden  erfolgt.  Sodann  wird  der 

ehemalige Zufahrtsweg auf dem Baugrundstück entlang der Regensdorfer- 

R1S.2013.05015 

Seite 8 

 
 
und  Frankentalerstrasse  ausschliesslich  als  Fuss-  und  Fahrradweg  sowie 

als Notzufahrt ausgebildet. Auch wird neuen Vorschriften über den Gewäs-

serabstand  und  die  Anforderungen an  behindertengerechtes  Bauen  Rech-

nung getragen. 

Die  Rekurrierenden  wollen  mit  den  vorliegenden  Rekursen  die  Aufhebung 

der  erteilten  Baubewilligung  und  eine  grundlegend  andere  Bebauung  des 

Baugrundstückes erwirken.  Nach  ihrer  Ansicht  soll  ihnen  mit dem Bauvor-

haben eine abweisende, monströse Mauer ins Blickfeld gestellt werden. Die 

geplante Überbauung verhindere jeden Durchblick und ordne alle belasten-

den  Anlagen  gegen  die  Nachbarn  hin  an.  In  materieller  Hinsicht  wird  ge-

rügt,  die  lärmschutzrechtlichen  Vorschriften  würden  verletzt.  Die  im  Quar-

tierplan beschränkte Ausnützung werde überschritten. Soweit Art. 8 Abs. 4 

der Bau- und Zonenordnung (BZO) in der Wohnzone W3 für Arealüberbau-

ungen  7  Vollgeschosse  und  eine  Gebäudehöhe  von  25  m  zulasse,  werde 

übergeordnetes  Recht  verletzt.  Die  für  Arealüberbauungen  geltenden  Zu-

geständnisse  dürften  auch  deshalb  nicht  in  Anspruch  genommen  werden, 

weil die in § 71 PBG verlangten Anforderungen nicht erreicht würden. Fer-

ner werden gewässerschutzrechtliche Belange gerügt.  

Die  Rekursgegnerinnen  legen  dar,  weshalb  sie  die  erteilte  Baubewilligung 

für rechtmässig halten.  

5. 

Abgesehen  von  den  materiellrechtlichen  Gründen,  die  nach  ihrer  Ansicht 

eine  Aufhebung  des  angefochtenen  Beschlusses  nötig  machen,  erheben 

die Rekurrierenden mehrere formelle Rügen.  

5.1. 

Die Rekurrierenden im Verfahren G.-Nr. R1S.2013.5022 schildern ausführ-

lich,  wie  sich  die  Akteneinsicht  bei  der  Vorinstanz  gestaltet  habe  und  be-

zeichnen das Prozedere als schikanös. Die Vorinstanz erläutert ihre Praxis 

zur Akteneinsicht und bezeichnet diese als verfassungsmässig und korrekt. 

In diesem Rahmen hätten sich auch die Rekurrierenden über das Bauvor-

haben  informieren  können. Weil  die  Rekurrierenden  aus  den  behaupteten 
Vorgängen  keine  Konsequenzen  für  das  vorliegende  Verfahren  ableiten 
und  offensichtlich  in  der  Lage  waren,  ihre  Rechte  als  Nachbarn  wahrzu-

nehmen, ist darauf nicht weiter einzugehen. 

R1S.2013.05015 

Seite 9 

 
 
5.2.1. 

Die  Bausektion  des  Stadtrates  Zürich  sei  bei  der  Erteilung  der  Baubewilli-

gung  nicht  unvoreingenommen  gewesen,  behaupten  die  Rekurrierenden. 

Schon  deshalb  sei  der  angefochtene  Beschluss  aufzuheben.  Der  Stadtrat 

von Zürich habe am 13. Juli 2007 mit der Bauherrschaft Baurechtsverträge 

abgeschlossen. Eine der Bedingungen für die Erteilung des Baurechtes sei, 

dass das Projekt Ringling realisiert werde. Für den Fall, dass die Baubewil-

ligung  nicht  erteilt  werde,  habe  sich  die  Stadt  Zürich  zur  Übernahme  der 

Wettbewerbs-  und  Projektkosten  bis  zu  einem  Betrag  von  Fr. 800'000-- 

verpflichtet.  Damit  habe  der  Stadtrat  Sachzwänge  für  die  Erteilung  der 

Baubewilligung  für  das  Projekt  Ringling  geschaffen.  Hinzu  komme,  dass 

städtische Mitarbeitende auch beim Studienauftrag mitgewirkt hätten. Dass 

einzelne  Personen  im  Sinne  von  §  5a  des  Verwaltungsrechtspflegegeset-

zes (VRG) befangen seien, wird nicht geltend gemacht. 

Nach  der  Darstellung  der  Vorinstanz  besteht  die  Bausektion  aus  drei  Mit-

gliedern  des  Stadtrates.  An  den  Baurechtsverträgen  habe  die  Bausektion 

nicht mitgewirkt. Diese seien zwischen der Stadt Zürich als Grundeigentü-

merin und den privaten Rekursgegnerinnen abgeschlossen worden und be-

träfen einen ganz anderen Sachverhalt als die Baubewilligung. Schon aus 

der klaren Trennung der Zuständigkeiten erhelle, dass von einer Verletzung 

der Ausstandsregeln keine Rede sein könne.  

5.2.2. 

Nach  konstanter  Praxis  ist  die  Mitwirkung  von  Behördemitgliedern  eines 

Gemeinwesens am Entscheid über Bauvorhaben dieses gleichen Gemein-

wesens zulässig. Denn die in § 318 PBG formulierte Zuständigkeit der örtli-

chen Baubehörde zum Entscheid über Baugesuche bringt es zwangsläufig 

mit  sich,  dass  diese  örtliche  Baubehörde  auch  über  Baugesuche  zu  ent-

scheiden  hat,  in  denen  die  Gemeinde  selber  als  Bauherrin  auftritt.  Somit 

liegt es nicht in der Kompetenz einer Gemeinde und widerspräche kantona-

lem Recht, diese Zuständigkeit im Einzelfall wegen einer bestehenden Inte-

ressenkollision abzulehnen (RB 1997 Nr. 103). Wird an der Zuständigkeits-

ordnung gemäss § 318 PBG im Falle der Erteilung einer Baubewilligung an 

das  Gemeinwesen  selbst  festgehalten,  so  muss  sie  umso  mehr  gelten, 
wenn − wie im vorliegenden Falle − das Gemeinwesen nur als Grundeigen-
tümerin  und  nicht  als  Bauherrin  auftritt.  Zwar  hat  die  Stadt  auch  als  Bau-
rechtsgeberin  ein  gewisses  Interesse  daran,  dass  das  Bauvorhaben  reali-

siert werde, dieses ist aber ungleich kleiner, als wenn sie das Projekt selbst 

R1S.2013.05015 

Seite 10 

 
 
realisieren würde. Im Hinblick auf § 318 PBG war die Bausektion nicht nur 

berechtigt,  sondern  auch  verpflichtet,  über  das  Baugesuch  für  die  Areal-

überbauung Ringling zu entscheiden. In diesem Punkt ist der Rekurs unbe-

gründet. 

5.3.1. 

Die  Rekurrierenden  rügen,  die  Baubewilligung  sei  mangelhaft  begründet 

worden. Zudem habe die Vorinstanz nicht ausreichend geprüft, ob Einord-

nung, Gestaltung sowie Ausstattung und Ausrüstung des Projektes den er-

höhten Anforderungen von § 71 PBG genüge. Der Hinweis auf das Ergeb-

nis  des  durchgeführten  Architekturwettbewerbs  vermöge  die  eigene  Beur-

teilung nicht zu ersetzen.  

Nach der Darstellung der Vorinstanz entspricht ihr Vorgehen den gesetzli-

chen Vorgaben und der konstanten Praxis. 

5.3.2. 

Die  behördliche Pflicht,  Anordnungen mitzuteilen  und  zu  begründen  sowie 

mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen (§ 10 VRG), ist dem Anspruch 

auf  rechtliches  Gehör  zuzuordnen.  Nach  dem  Wortlaut  von  §  10  Abs. 2 

VRG sind alle Verfügungen und Entscheide zu begründen, soweit nicht ein 

Ausnahmetatbestand  im  Sinne  von  §  10a  VRG  vorliegt,  so  insbesondere, 

wenn den Begehren der Betroffenen voll entsprochen wird. Allerdings sind 

an  die  Begründung  erstinstanzlicher  Anordnungen  im  Allgemeinen  keine 

allzu hohen Anforderungen zu stellen. Die Begründung muss den Betroffe-

nen  über  die  Tragweite  des  Entscheides  Rechenschaft  geben  und  ihnen 

ermöglichen, in voller Kenntnis der Gründe ein Rechtsmittel zu ergreifen. In 

diesem  Sinne  müssen  wenigstens  kurz  die  Überlegungen  genannt  sein, 

von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid 

stützt (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwal-

tungsrechtspflegegesetz  des  Kantons  Zürich,  2.  Aufl.,  Zürich  1999,  § 10 

Rz. 39 ff).  

Von  der  Begründungspflicht  klar  zu  unterscheiden  ist  die  Prüfungspflicht. 

Selbstverständlich  hat  die  Baubewilligungsbehörde  alle  bewilligungsrele-

vanten  Elemente  eines  Bauvorhabens  auf  Übereinstimmung  mit  den  ein-

schlägigen  Vorschriften  zu  prüfen.  Dabei wird  sie  bei einem  Grossbauvor-

haben, wie dem vorliegenden, regelmässig auch auf vorhandene Parteigut-
achten  oder  Studienberichte  zurückgreifen  und  deren  Ergebnisse,  soweit 

R1S.2013.05015 

Seite 11 

 
 
sie  als  zutreffend  anerkannt  werden,  mit  in  die  Baubewilligung  einfliessen 

lassen.  Ein  solches  Vorgehen  ist  in  der  Bauverfahrensverordnung  denn 

auch ausdrücklich vorgesehen, indem die Baubewilligungsbehörde bei Be-

darf weitere Unterlagen wie ein Lärmgutachten oder einen Umweltverträg-

lichkeitsbericht  einfordern  kann  (§  5  der  Bauverfahrensverordnung  [BVV]). 

Grössere Gemeinwesen wie die Stadt Zürich verfügen zudem über amtsin-

terne Fachleute, die für die Beurteilung grösserer bzw. komplexerer Projek-

te regelmässig beigezogen werden. Eine Erläuterung und Begründung aller 

im Verlauf der Projektprüfung erfolgten Arbeiten, Feststellungen und Über-

legungen,  wie  sie  die  Rekurrierenden  zu  erwarten  scheinen,  ist  indessen 

faktisch unmöglich und wird vom Gesetzgeber auch nicht verlangt. 

5.3.3. 

Die  im  angefochtenen  Beschluss  enthaltenen  Begründungen  entsprechen 

den  dargelegten  Anforderungen.  Die  vergleichsweise  ausführlichen  Erwä-

gungen  sind  der  Komplexität  und  dem  planerischen  Stellenwert  des  Bau-

vorhabens angemessen und geben einen ausreichenden Einblick in die für 

den Entscheid massgeblichen Gründe. Vor allem aber zeigen sie, dass die 

rekurrentische  Behauptung,  eine  Prüfung  des  Projektes  auf  Übereinstim-

mung  mit  den  Vorschriften  für  Arealüberbauungen  fehle,  haltlos  ist.  Weil 

das Projekt aus dem Jahre 2009 mit dem vorliegend zu beurteilenden Pro-
jekt − mit Ausnahme der verkehrsmässigen Anbindung der Unterniveauga-
rage  −  in  den  wesentlichen  Punkten  identisch  ist,  erweist  sich  die  weitge-
hende  Übereinstimmung  der  Erwägungen  in  den  kommunalen  Baubewilli-

gungen vom 23. Juni 2009 und vom 8. Januar 2013 nicht als der von den 

Rekurrierenden behauptete Mangel, sondern vielmehr als logische Konse-

quenz  der Ähnlichkeit der Projekte.  In  diesem  Punkt  sind  die  Rekurse  un-

begründet. 

6.1. 

Nach  Ansicht  der  Rekurrierenden  sind  bei  der  Ausnützung  die  Vorgaben 

des  Quartierplans  nicht  respektiert  worden.  Anstelle  der  gemäss  Quartier-
plan  zulässigen  Bruttogeschossfläche  von  22'738 m2  umfasse  das  Projekt 
eine Fläche von 35'155,60 m2. Die Rekursgegnerinnen entgegnen, die dem 
Baugrundstück im Quartierplan zugeschiedene Bruttogeschossfläche sei im 

vorliegenden  Baubewilligungsverfahren  nicht  mehr  massgebend,  weil  im 

R1S.2013.05015 

Seite 12 

 
 
Festsetzungsbeschluss  des  Stadtrates  künftige  Rechtsänderungen  aus-

drücklich vorbehalten worden seien. 

6.2. 

Beim  Quartierplan  handelt  es  sich  um  einen  zukunftsgerichteten  Sonder-

nutzungsplan.  Nach  seiner  Festsetzung  und  Genehmigung  ist  auch  das 

ihm  zugrunde  liegende  Erschliessungskonzept  für  die  einzelnen  Grundei-

gentümer verbindlich (RB 1984 Nr. 79, E. b). Bei der Erstellung oder Ände-

rung von Bauten und Anlagen kann demnach grundsätzlich nicht mehr da-

von abgewichen werden, da sonst der im Quartierplanverfahren hergestell-

te  Interessenausgleich  nachträglich  gestört  und  die  mit  dem  Quartierplan 

verfolgten  öffentlichen  Interessen  an  der  Herstellung  der  Baureife  und  an 
einer haushälterischen Bodennutzung verletzt würden. Somit liegt es − un-
ter  Vorbehalt  der  Quartierplanrevision  aufgrund  wesentlich  veränderter 
Verhältnisse  −  nicht  im  Belieben  einzelner  Grundeigentümer,  nachträglich 
vom quartierplangemässen Erschliessungskonzept abzuweichen; allerdings 

kann  in  dieser  Hinsicht  durchaus  ein  gewisser  Spielraum  bestehen  (vgl. 

BRKE II Nrn. 61-63/2001 vom 3. April 2001 in BEZ 2001 Nr. 59). 

6.3. 

Über das Gebiet Rütihof, zu dem auch das Baugrundstück zählt, ist in den 

1970er-Jahren  ein  altrechtlicher  Quartierplan  erstellt  worden.  Die  Festset-

zung  durch  den  Stadtrat  im  amtlichen  Verfahren  erstreckte  sich  auf  die 

Landeinteilung, die Erschliessung inklusive Bau- und Niveaulinien und Ka-

nalisationen  sowie  das  Fusswegnetz.  Der  Quartierplan  basiert  in  Abwei-

chung  von  der  üblichen  Praxis  nicht  auf  einer  wert-  bzw.  flächengleichen 

Neuzuteilung, sondern auf der Zuteilung von Bruttogeschossflächen. Dem-

zufolge wurde die auf jedem Grundstück zu realisierende maximale Brutto-

geschossfläche festgelegt; auf einen Ausgleich von flächenmässigen Mehr- 

oder  Minderzuteilungen  wurde  verzichtet.  Die  Verteilung  der  Erschlies-

sungskosten  wurde  den  beteiligten  Grundeigentümern  überlassen  (Stadt-

ratsbeschluss  vom  11.  Juni  1975,  act.  14.3).  Der  Quartierplan  ist  am 

21. April  1976  vom  Regierungsrat  genehmigt  worden  (act.  14.18).  Ein 

Technischer Bericht, wie er seit dem im Jahre 1978 in Kraft gesetzten Pla-

nungs-  und  Baugesetz  für  neurechtliche  Quartierplanverfahren  vorge-
schrieben ist, war nicht erforderlich und wurde nicht erstellt.  

Der Festsetzungsbeschluss vom 11. Juni 1975 enthält folgenden Vorbehalt: 

R1S.2013.05015 

Seite 13 

 
 
„Mit der Genehmigung des Quartierplanes stimmt der Stadtrat dem Plan le-
diglich  unter  quartierplanrechtlichen  Gesichtspunkten  zu.  Die  Überprüfung 
der einzelnen Bauprojekte unter baupolizeilichen Aspekten erfolgt dagegen 
nicht  im  Quartierplanverfahren,  sondern  erst  später  im  baupolizeilichen 
Bewilligungsverfahren. Die baupolizeilichen Vorschriften bleiben somit vor-
behalten.  In  diesem  Zusammenhang  sei  darauf  hingewiesen,  dass  sich 
dieser  Vorbehalt  nicht  nur  auf  das  geltende  Baupolizeirecht  bezieht.  Das 
Planungs-  und  Baurecht  ist  heute  allgemein  im  Umbruch  begriffen.  Dies 
trifft  insbesondere  für den  Kanton  Zürich  zu,  dessen  geltendes  Baugesetz 
durch  ein  neues  und  umfassenderes  Planungs-  und  Baugesetz  abgelöst 
werden soll. Das neue Gesetz wird auf baupolizeilicher Ebene verschiede-
ne  Rechtsänderungen  mit  sich  bringen,  die  für  künftige  Bauvorhaben  in 
Rechnung zu stellen sind“ (act. 14.3). 

6.4. 

Beim  Ausnützungsmass  handelt  es  sich  um  eine  solche  baupolizeiliche 

Vorschrift,  deren  Änderung  bei  der  Quartierplanfestsetzung  vorbehalten 

worden ist. In ihrer Vernehmlassung vom 24. April 2013 führt die Vorinstanz 

die  einzelnen,  seit  der  Festsetzung  des  Quartierplanes  eingetretenen 

Rechtsänderungen im Detail auf, darunter auch Systemwechsel bzw. Ände-

rungen  der  Messweise.  Die  von  den  Rekurrierenden  genannten  Masse  in 

Quartierplan  und  Projekt  basieren  somit  auf  einer  unterschiedlichen  Be-

rechnungsweise und sind nur bedingt miteinander vergleichbar. Heute ist in 

der  für  das  Baugrundstück  massgebenden  dreigeschossigen  Wohnzone 

eine  Ausnützungsziffer  von  90 %  massgebend  (Art.  13  Abs.  1  BZO).  Bei 

Arealüberbauungen darf die Ausnützung entsprechend der Formel in Art. 8 

Abs. 5 BZO erhöht werden. Für das Baugrundstück wird im angefochtenen 
Beschluss eine zulässige maximale Ausnützung von 41'077,40 m2 genannt 
(angefochtener Beschluss, act. 3, Erwägungen lit. Cb). Diese wird bei einer 

gegenüber  dem  ersten  Projekt 
reduzierten  Ausnützung  von 
36'155,60 m2 um rund 12 % unterschritten, sodass der Arealüberbauungs-
bonus nicht einmal in Anspruch genommen werden muss. 

leicht 

Somit sind die Bestimmungen im Quartierplan, welche sich auf die Ausnüt-

zung beziehen, durch das geltende Recht überholt und können dem Projekt 

nicht entgegen gehalten werden. 

6.5. 
Die von rekurrentischer Seite erhobene Rüge, der Quartierplan werde nicht 
berücksichtigt, ist in dieser pauschalen Form irreführend und unzutreffend. 

Richtig ist vielmehr, dass die im Quartierplan für die einzelnen Grundstücke 

R1S.2013.05015 

Seite 14 

 
 
festgelegten  Bruttogeschossflächen  wegen  des  im  Quartierplan  enthalte-

nen  Vorbehaltes  keine  Anwendung  auf  das  streitbetroffene  Bauvorhaben 

finden. Das Vorgehen der Rekursgegnerinnen entspricht einer gesamtheit-

lichen  Anwendung  und  Auslegung  des Quartierplanes  und  ist  nicht  zu  be-

anstanden. 

Auch  der rekurrentische  Vorwurf  einer rechtsungleichen  Behandlung  greift 

zu kurz und ist nicht angebracht. Zunächst einmal ist eine unterschiedliche 

Nutzungsdichte auf den einzelnen Quartierplangrundstücken eine Folge der 

in  den  letzten fast  40 Jahren eingetretenen Rechtsänderungen  und  wurde 

bereits  bei der Festsetzung  des  Quartierplans  als Möglichkeit  erkannt  und 

vorbehalten.  Schon  aus  diesem  Grund  kann  im  vorliegenden  Zusammen-

hang  von  unzulässiger  Rechtsungleichheit  nicht  die  Rede  sein.  Vor  allem 

aber haben die Rekurrierenden ihre Grundstücke zum Teil schon vor Jahr-

zehnten überbaut  und  seither die  gemeinsam finanzierten Erschliessungs-

anlagen weit intensiver genutzt als die Eigentümerin des Baugrundstückes. 

Damit haben sie während einer sehr langen Zeit von wirtschaftlich erhebli-

chen Auswirkungen des Quartierplanes profitiert, die der Eigentümerin des 

bisher  fast  ausschliesslich  mit  Wiese  bewachsenen  Baugrundstückes  ver-

wehrt waren. Diesen Vorteil für die früher Bauenden gilt es bei der Beurtei-

lung  der  behaupteten  rechts(un)gleichen  Behandlung  neben  der  damals 

geltenden tieferen Ausnützung auch zu berücksichtigen. Schliesslich bleibt 

zu erwähnen, dass die Rekurrierenden bei einer Erweiterung ihrer Gebäu-

de  bzw.  einer  Neuüberbauung  ihrer  Grundstücke  von  neu  geltenden  Nut-

zungsvorschriften genauso profitieren können wie heute die Bauherrschaf-

ten.  

6.6. 
Demnach ist festzuhalten, dass die Rekurse − soweit darin eine dem Quar-
tierplan  widersprechende  Übernutzung  des  Baugrundstückes  behauptet 

wird − abzuweisen sind. 

7.1. 

Die  Rekurrierenden  sehen  in  der  Arealüberbauung  eine  unzulässige  Ab-

weichung  von  der  Regelbauweise  und  stellen  die  Vereinbarkeit  von  Art. 8 

Abs. 4  BZO  mit  dem  übergeordneten  Recht  in  Frage.  Für  die  Festlegung 
der  Anzahl  Geschosse  sei  die  Legislative  zuständig  (§§  45  ff.  PBG).  Die 

R1S.2013.05015 

Seite 15 

 
 
Befugnis  der  Baubewilligungsbehörde,  bei  Arealüberbauungen  in  dreige-

schossigen Wohnzonen 7 Geschosse und Gebäudehöhen von bis zu 25 m 

zu bewilligen, sei deshalb stossend und rechtswidrig. Nach Darstellung der 

Vorinstanz dient Art. 8 BZO der Umschreibung von Art und Umfang der er-

laubten  Grundstücksnutzung.  Es  bestehe  kein  Anlass,  die  fragliche  Norm 

vorfrageweise zu überprüfen. 

7.2. 

Die  Möglichkeit  der  akzessorischen  Überprüfung  von  Rechtssätzen,  d.h. 

der  Überprüfung  rechtskräftiger  generell-abstrakter  Normen  im  konkreten 

Anwendungsfall  auf  ihre  Vereinbarkeit  mit  dem  übergeordneten  Recht, 

gründet im Gedanken, dass der Einzelne beim Erlass einer Rechtsnorm im 

Allgemeinen  noch  nicht  wisse,  ob  und  wie  ihn  diese  eines  Tages  treffen 

werde  und  deshalb  vor  dem  konkreten,  ihn  betreffenden  Anwendungsfall 
noch keinen Anlass habe, die Norm im Anschluss an ihren Erlass vor den 

Rechtsmittelinstanzen in Frage zu stellen. Für Vorschriften, welche die bau-

lichen Möglichkeiten in bestimmten Zonen regeln, schliesst die Rechtspre-

chung  eine  akzessorische  Überprüfung  aus,  weil  diesen  Vorschriften  we-

gen ihrer Bezugnahme auf bereits im Erlasszeitpunkt bestimmbare Gebiete 

die Abstraktheit abgesprochen wird, welche für die Annahme vorauszuset-

zen  wäre,  der  einzelne  Grundeigentümer  habe  erst  im  konkreten  Anwen-

dungsfall Anlass, sich mit der Norm auseinanderzusetzen (BGE 106 Ia 383; 

119 Ib 480).  

Beim  Erlass  von  Arealüberbauungsvorschriften  sind  die  möglichen,  ihn 

konkret  betreffenden  Folgen  für  einen  Grundeigentümer  nicht  weniger  er-

kennbar als beim Erlass von Regelbauvorschriften. Allfällige Spekulationen 

über  die  Unwahrscheinlichkeit  von  Arealüberbauungen  in  seiner  Nachbar-

schaft  sind  dabei  unerheblich.  Der  Eigentümer  einer  Liegenschaft,  welche 

an  die  dreigeschossige  Wohnzone  angrenzt,  konnte  (auch  als  Laie)  beim 

Erlass  von  Art.  8  BZO  ohne  weiteres  sehen,  dass  künftig  bei  gegebener 

Arealfläche  in  seiner  Nachbarschaft  unter  Umständen  siebengeschossig 
gebaut  darf.  Im  Falle  des  Baugrundstückes,  einer  35'646,20 m2  grossen 
unüberbauten Fläche, die in einer einzigen Parzelle zusammengefasst war, 

musste mit einer Arealüberbauung geradezu gerechnet werden. Nach dem 

Gesagten verbietet sich deshalb eine akzessorische Überprüfung von Art. 8 

BZO. 

R1S.2013.05015 

Seite 16 

 
 
7.3. 

Im Übrigen ist der rekurrentische Einwand auch sachlich unrichtig, weil die 

auf  dem  Baugrundstück  zulässige  Anzahl  Geschosse  durchaus  von  der 

Legislative  festgelegt worden  ist.  Zwar sind in  der  Bauordnung ausser der 

zahlenmässig festgelegten Geschosszahl für die Regelbauweise auch noch 

erweiterte Überbauungsmöglichkeiten für Arealüberbauungen eröffnet wor-

den.  Davon  kann  jedoch  jeder  Bauherr,  der die  im  Gesetz  genannten  Vo-

raussetzungen  erfüllt,  Gebrauch  machen.  Die  vorliegend  erteilte  Bewilli-

gung  für sieben  Geschosse  war demnach  nicht  ein  Akt  der Rechtsetzung, 

sondern  ist  der  in  den  Zuständigkeitsbereich  der  Baubewilligungsbehörde 

fallenden  Rechtsanwendung  zuzuordnen.  Die  Rekurse  sind  deshalb  auch 

in diesem Punkt abzuweisen. 

8.1.1. 

Nach  Ansicht  der  Rekurrierenden  im  Verfahren  G.-Nr.  R1S.2013.05022 

verstösst  der  angefochtene  Beschluss  gegen  Art.  31  der  Lärmschutzver-

ordnung  (LSV).  Auch  die  Vorinstanz  stelle  im  angefochtenen  Entscheid 

fest, dass die Immissionsgrenzwerte weder durch die Anordnung der lärm-

empfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes 

noch durch eine Abschirmung mittels baulicher oder gestalterischer Mass-

nahmen  eingehalten  werden  könnten.  Dennoch  habe  sie  die  Bewilligung 

mit  folgender  Begründung  erteilt  (angefochtener  Beschluss,  act. 3.1, 

E. Ha): 

„An einem Gebäude müssen gemäss Art. 39 LSV in der Mitte des offenen 
Fensters eines lärmempfindlichen Raumes die IGW eingehalten sein. Rele-
vant  sind  nach  kantonaler  Praxis  (Leitfaden  'Lärmschutz  im  Baubewilli-
gungsverfahren')  nur  die  zur  Lüftung  eines  Raumes  notwendigen  Fenster 
(Lüftungsfenster).  Als  massgeblicher  Beurteilungsort  gilt  demnach  −  unter 
Vorbehalt einer genügend grossen Fensterfläche (mindestens 5 % der Bo-
denfläche) − das am wenigsten lärmexponierte Fenster eines Raumes. 

Die  IGW  sind  an  den  Fassaden  Seite  Frankentalerstrasse  und  Seite  Re-
gensdorferstrasse überschritten. Sämtliche lärmempfindlichen Räume kön-
nen  jedoch  über  Patio-Balkone  oder  über  die  Rückfassaden  lärmabge-
wandt (Lr ≤ IGW) belüftet werden.“ 

Die  Rekurrierenden  halten  diese  Praxis  für  bundesrechtswidrig  und  die 
Voraussetzungen von Art. 31 Abs. 1 LSV als nicht erfüllt. Deshalb hätte die 
Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV durch die 

R1S.2013.05015 

Seite 17 

 
 
Baudirektion geprüft werden müssen. Weil dies unterblieben sei, müsse der 

angefochtene Beschluss aufgehoben werden. 

8.1.2. 

Auch  die  Rekursgegnerinnen  gehen  davon  aus,  dass  die  Immissions-

grenzwerte (IGW) für den Strassenverkehrslärm an den Fassaden entlang 

der  Frankentalerstrasse  und  der  Regensdorferstrasse  überschritten  sind. 

Sämtliche  lärmempfindlichen  Räume  könnten  jedoch  über  Patio-Balkone 

oder über die lärmabgewandten Rückfassaden gelüftet werden, erklärt die 

Vorinstanz. Nach ständiger Praxis im Kanton Zürich seien solche Lüftungs-

fenster zulässig, sofern ihre Fläche − wie das vorliegend der Fall sei − min-
destens  5 %  der  Bodenfläche  aufwiesen.  Art.  39  LSV  handle  vom  Ort  der 

Lärmermittlung. Dem Gesetzestext könne jedoch nicht entnommen werden, 

dass  der anwendbare Immissionsgrenzwert  bei allen  Fenstern  eines  lärm-
empfindlichen  Raumes  eingehalten  werden  müsse.  Die  Sicherstellung, 

dass  jeder  Wohn-  und  Schlafraum  über  ein  genügend  grosses  Fenster 

lärmabgewandt  gelüftet  werden  könne,  sei  ausreichend.  Eine  Ausnahme-

bewilligung sei unter diesen Umständen nicht erforderlich. 

8.2.1. 

Das  Baugrundstück  liegt,  wie  bereits  erwähnt,  an  der  Frankentalerstrasse 

und  an  der  Regensdorferstrasse.  Diese  stark  befahrenen  Staatsstrassen 

stellen  bestehende  lärmerzeugende  ortsfeste  Verkehrsanlagen  dar.  Der 

Lärmbeurteilung werden Grenzwerte zugrunde gelegt (Art. 13 des Umwelt-

schutzgesetzes  [USG]).  Die  für  die  Immissionen  von  Strassenverkehrsan-

lagen  massgeblichen  Belastungsgrenzwerte  sind  im  Anhang  3  der  Lärm-

schutzverordnung  (LSV)  festgelegt.  Sie  unterteilen  sich  in  Planungswerte, 

Immissionsgrenzwerte  und  Alarmwerte;  sie  werden  nach  der  Lärmart,  der 

Tageszeit  und  der  Lärmempfindlichkeit  der  zu  schützenden  Gebäude  und 

Gebiete festgelegt (Art. 2 Abs. 5 LSV).  

8.2.2. 

Gemäss Ziffer 2 des Anhangs 3 der Lärmschutzverordnung gelten in der für 

das  Baugrundstück  massgebenden  Wohnzone  mit  der  Lärmempfindlich-

keitsstufe II (ES II) folgende Belastungsgrenzwerte: 

R1S.2013.05015 

Seite 18 

 
 
 
Belastungsgrenzwerte 

06-22 h 

22-06 h 

Planungswert 

Immissionsgrenzwert 

Alarmwert 

55 dB 

60 dB 

70 dB 

45 dB 

50 dB 

65 dB 

Im  Bereich  des  Baugrundstückes  sind  in  den  für das  Bauvorhaben  vorge-

nommenen  Lärmuntersuchungen  vom  7.  März  2012  (act.  14.15:  Lärmgut-

achten Verkehrslärm vom 5. März 2012, S. 3) folgende Emissionswerte auf 

der Strassenachse ermittelt worden:  

Ermittlungsgrundlage 

Frankentalerstrasse 

Regensdorferstrasse 

06-22 h 

79.4 dB 

79.0 dB 

22-06 h 

72.7 dB 

71.8 dB 

Eine  Kontrolle  aufgrund  der  Daten  im  GIS-Browser  ergibt  folgende Werte: 

Frankentalerstrasse 79.4 dB / 72.6 dB und Regensdorferstrasse 79.3 dB / 

72.0 dB.  Durch  diese  nur  geringfügig  abweichenden  Werte  gemäss  GIS-

Browser werden die in der Lärmprognose erhobenen Werte bestätigt.  

Bei  den  wiedergegebenen  Werten  handelt  es  sich  um  die  auf  der  Achse 

dieser  Strasse  ermittelten  Emissionswerte,  welche  nicht  mit  den  auf  dem 

Grundstück  zu  messenden  Immissionswerten  verglichen  werden  dürfen. 

Der  Immissionswert  ergibt  sich  erst  nach  Berücksichtigung  zumindest  der 

Abstandsdämpfung,  d.h.  der  Entfernung  einer  Baute  von  der  Emissions-

quelle. Gemäss der im Glossar zum Strassenverkehrslärm publizierten Ta-

belle (vgl. GIS-Browser) beträgt die von der Strassenmitte aus gemessene 

Abstandsdämpfung folgende Werte: 

Abstand 

Abstandsdämpfung 

5 m 

6.4 m 

8 m 

10 m 

13 m 

15 m 

20 m 

25 m 

30 m 

- 7 dB 

- 8 dB 

- 9 dB 

- 10 dB 

- 11 dB 

- 12 dB 

- 13 dB 

- 14 dB 

- 15 dB 

R1S.2013.05015 

Seite 19 

 
 
 
Bei  einem  Abstand  der  geplanten  Fassaden  von  rund  21  m  bis  25  m  zur 

Strassenmitte  der  Frankentalerstrasse  und  rund  18  m  bis  28  m  zur  Stras-

senmitte  der  Regensdorferstrasse  ist  mit  einer  Abstandsabdämpfung  von 

12 dB bis 14 dB zu rechnen. Damit werden zwar die Immissionsgrenzwerte 

überschritten, die Alarmwerte jedoch nicht erreicht. 

8.3.1. 

Gemäss Art. 22 Abs. 1 USG werden Baubewilligungen für neue Gebäude, 

die  dem  längeren  Aufenthalt  von  Personen  dienen,  in  lärmbelasteten  Ge-

bieten unter Vorbehalt von Absatz 2 nur erteilt, wenn die Immissionsgrenz-

werte nicht überschritten werden. Sind diese überschritten, so werden Bau-

bewilligungen  für  Neubauten,  die  dem  längeren  Aufenthalt  von  Personen 

dienen,  nur  erteilt,  wenn  die  Räume  zweckmässig  angeordnet  und  die  al-

lenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen wer-

den (Art. 22 Abs. 2 USG).  

Neubauten und wesentliche Änderungen von Gebäuden mit lärmempfindli-

chen  Räumen  dürfen  gemäss  Art.  31  Abs.  1  LSV  bei  Überschreitung  der 

Immissionsgrenzwerte nur bewilligt werden, wenn diese Werte eingehalten 

werden können durch die Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf der 

dem  Lärm  abgewandten  Seite  des  Gebäudes  (lit.  a)  oder  durch  bauliche 

oder  gestalterische  Massnahmen,  die  das  Gebäude  gegen  Lärm  abschir-

men  (lit.  b).  Können  die  Immissionsgrenzwerte  durch  Massnahmen  nach 

Absatz  1  nicht  eingehalten  werden,  so  darf  die  Baubewilligung  nur  erteilt 

werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interes-

se besteht und die kantonale Behörde zustimmt (Art. 31 Abs. 2 LSV). Sind 

sogar die Alarmwerte überschritten, fällt die Erteilung einer Bewilligung auf 

jeden Fall ausser Betracht. 

Nach  konstanter Praxis gilt  als massgeblicher Beurteilungsort das  am  we-

nigsten  lärmexponierte  Fenster  eines  Raumes,  sofern  die  entsprechende 

Fensterfläche  mindestens  5 %  der  Bodenfläche  entspricht 
(vgl. 
www.tba.zh.ch  −  Bauen  im  Lärm  −  Ermittlungsort  der  Lärmbelastung, 
VB 2009.00326, E.3.3 am Ende).  

8.3.2. 
Die  weitaus  meisten  lärmempfindlichen  Räume,  insbesondere  die  als 

„Zimmer“ bezeichneten Räume, sollen auf der lärmabgewandten Seite des 
Baukörpers angeordnet werden bzw. verfügen über ein genügend grosses 

R1S.2013.05015 

Seite 20 

 
 
Lüftungsfenster auf der Hofseite. Für die übrigen lärmempfindlichen Räume 

soll im Sinne einer baulichen Massnahme im Sinne von Art. 31 Abs. 1 lit. b 

LSV jeweils vor einem lärmbelasteten Fenster ein Patio-Balkon mit erhebli-

cher Abschirmwirkung angebracht werden. In der oben genannten Lärmun-

tersuchung kommt der Gutachter zum Schluss, dass die von den vielbefah-

renen  Strassen  ausgehenden  Emissionen  durch  diese  Massnahme  unter 

den  geltenden  Immissionsgrenzwert gebracht  werden  können  (act. 14.15). 

Damit erfüllen die bewilligten Wohnungen die in der Lärmschutzverordnung 

genannten Minimalanforderungen.  

8.4. 

Allerdings  würden  die  Rekurrierenden  mit  ihrer  Forderung  auf  Aufhebung 

des angefochtenen Beschlusses selbst dann nicht durchdringen, wenn die 

Lärmbeurteilung entsprechend den rekurrentischen Vorstellungen ohne Be-
rücksichtigung  von  Lüftungsfenstern  und  Patio-Balkonen  vorgenommen 

werden müsste. 

Die  entlang  der  vielbefahrenen  Strassen  angeordneten  Häuserzeilen  wei-

sen  eine Bautiefe  von  wenig  mehr als 10  m  auf.  Im Wesentlichen  werden 
die  mit  „Zimmer“  bezeichneten  Räume  entlang  des  lärmabgewandten  In-
nenhofes angeordnet. Auf die Frankentaler- und Regensdorferstrasse aus-

gerichtet  sind  neben  den  Treppenhäusern  und  Küchen  viele  Wohn-/Ess-

bereiche. Angesichts der relativ geringen Bautiefe wäre es unter Beibehal-

tung  der  geplanten  Baustrukturen  durchaus  möglich,  die  Grundrisse  der 

Wohnungen  so  zu  verändern,  dass  auch  die  lärmsensiblen  Wohn-/Ess-

bereiche  an  den  Innenhof  stossen  würden  und  von  der  lärmabgewandten 

Seite  her  belichtet  und  belüftet  werden  könnten.  Allenfalls  müsste  zu  die-

sem Zweck auf die Abtrennung einzelner Zimmer verzichtet werden. 

Weil sich die Anordnung einer solchen Massnahme nur auf die Raumorga-

nisation im Gebäudeinnern auswirken würde, brächte sie den Rekurrieren-

den keinerlei Vorteil. Insbesondere würde eine entsprechende Auflage nicht 

dazu  führen,  dass  der  angefochtene  Beschluss  aufgehoben  und  die  von 

den  Nachbarrekurrierenden  hauptsächlich  bekämpfte  ringartige  Bebauung 

des  Grundstückes  aufgegeben  und  durch  Häuserzeilen  oder  Punktbauten 

ersetzt werden müsste. Weil somit die Gutheissung der Rekurse in diesem 
Punkt die behaupteten Beeinträchtigungen gar nicht abzuwenden vermöch-
te, fehlte den Rekurrierenden das Rechtsschutzinteresse. Auf die entspre-

chenden Rügen wäre somit nicht einzutreten. 

R1S.2013.05015 

Seite 21 

 
 
9.  

Die Rekurrierenden im Verfahren G.-Nr. R1L.2013. 05022 bezweifeln, dass 

die  Planungswerte  und  die  Vorsorgebestimmungen  bei  den  Emissionen 

durch die Unterniveaugarage eingehalten werden. Konkret wird gerügt, die 

Verkehrsmengen  seien  falsch  berechnet  worden  und  der  Zuschlag  für  die 

Rampensteigung sei unberücksichtigt geblieben. 

Die Vorinstanz bestätigt in ihrer Vernehmlassung (act. 13, Rz 32), dass im 

Ergänzungsbericht  Lärm  vom  7.  März  2012  betreffend  die  Tiefgarage 

(act. 14.8)  mit  530  Fahrten  pro  Tag  gerechnet  worden  sei.  Eine  Überprü-

fung der Fahrtenzahl durch die zuständige Fachstelle habe eine Erhöhung 

der  massgeblichen  Fahrtenzahl  auf  603.5  ergeben.  Gegenüber  der  Be-

rechnungsgrundlage 

im  erwähnten  Bericht  entspreche  dies  einer 

14-prozentigen Zunahme an Fahrten bzw. einer Lärmzunahme von 0.6 De-

zibel.  Damit  seien  die Planungswerte  nach wie  vor eingehalten.  Die  priva-

ten Rekursgegnerinnen nehmen denselben Standpunkt ein. 

Mit der nachträglichen Überprüfung und den korrigierten Angaben über die 

Fahrtenzahl und deren Auswirkung in der Vernehmlassung hat die Vorins-

tanz  den  rekurrentischen  Einwänden,  soweit  sie  überhaupt  substantiiert 

vorgetragen  wurden,  Rechnung  getragen.  Eine  Lärmpegelkorrektur  um 

0.6 Dezibel hat keinen Einfluss auf das Ergebnis. Eine Pegelkorrektur we-

gen  der  Rampensteigung  dagegen  erübrigt  sich,  weil  sich  die  angeführte 

Steigung von bis zu 15 % im Gebäudeinnern befindet, und keine Lärmaus-

wirkungen  auf  die  lärmempfindlichen  Räume  der  Wohnüberbauung  oder 

das  bestehende  Strassennetz  entfalten  kann.  Somit  ist  der  Rekurs  in  die-

sem Punkt unbegründet. 

10.1.1. 

Die  Rekurrierenden  im  Verfahren  G.-Nr.  R1S.2013.05022  verlangen  die 

Freilegung  des  Gewässers  Fürtlibach/Steinwiesbächli  auf  der  Nord-  und 

Westseite des Baugrundstücks. Sie stützen diese Forderung auf Art. 37 ff. 

des  Gewässerschutzgesetzes  (GSchG),  die  Baurechtsverträge  zwischen 

der Stadt Zürich und den drei Bauträgern sowie § 71 PBG. 

Die  Rekursgegnerinnen  erklären,  das  Gewässer  zu  einem  späteren  Zeit-

punkt  offen  legen  zu  wollen.  In  den  Baurechtsverträgen  sei  die  Bauherr-
schaft  auf  rein  privatrechtlicher  Basis  zur  Mitwirkung  bei  der  Bachöffnung 

R1S.2013.05015 

Seite 22 

 
 
verpflichtet  worden.  Es  gebe  sachliche  Gründe,  das  wasserrechtliche 

Bachöffnungsverfahren  erst  später  einzuleiten.  Für  eine  Verknüpfung  mit 

der angefochtenen Baubewilligung gebe es keine Rechtsgrundlage. 

10.1.2. 

In  Art.  37  und  38  GSchG  ist  geregelt,  unter  welchen  Voraussetzungen 

Fliessgewässer  verbaut  und  korrigiert  bzw.  überdeckt  oder  eingedolt  wer-

den dürfen. Ein Recht oder gar eine Pflicht, bereits eingedolte Gewässer zu 

öffnen,  ist diesen  Bestimmungen nicht  zu  entnehmen.  Die  Rekurrierenden 

halten Art. 38 Abs. 1 GSchG gleichwohl für anwendbar, weil aufgrund des 

geplanten Aushubs für das Gebäude davon auszugehen sei, dass eine Sa-

nierung,  Erneuerung  oder ein Ersatz  der bestehenden  Eindolung  erforder-

lich sei.  

Das heute eingedolte Gewässer befindet sich nur teilweise auf dem rekur-

rentischen Grundstück. In einer Länge von gut 50 m verläuft der unterirdi-

sche Wasserlauf  in einem  Abstand  von  etwa  80  cm zur Strasse  und  etwa 

11.20 m zur künftigen Fassade im Vorgartenbereich entlang der Strasse im 

Oberen Boden. Aufgrund dieser Lage am äussersten Rand des Baugrund-

stückes ist die Darstellung der privaten Rekursgegnerinnen, der eingedolte 

Bach  müsse  für  die  Realisierung  ihres  Projektes  nicht  verändert  werden, 

ohne  weiteres  zutreffend.  Insbesondere  reicht  die  Distanz  von  rund 

11.20 m zwischen Fassade und Gewässer aus, um den Aushub ohne Tan-

gierung der Wasserleitung bewerkstelligen zu können. Damit entfällt Art. 38 

Abs. 1  GSchG  als  Rechtsgrundlage,  eine  Öffnung  des  Gewässers  zu  ver-

langen. 

Die  Baurechtsverträge  sind  zwischen  der  öffentlichen  Hand  und  der  Bau-

herrschaft abgeschlossen worden und entfalten ihre Wirkung nur zwischen 

den  Vertragsparteien.  Weil  die  Rekurrierenden  am  Vertrag  nicht  beteiligt 

sind, können sie aus dessen Inhalt keine Rechte ableiten. 

Auch § 71 PBG, welche Bestimmung besondere Pflichten bei der Realisie-

rung von Arealüberbauungen enthält, ist als Rechtsgrundlage für das rekur-

rentische Anliegen nicht geeignet. Zwar müssen Bauten und Anlagen sowie 

deren  Umschwung  gemäss  §  71  PBG  besonders  gut  gestaltet  sowie 

zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein (vgl. unten E. 11.2.). Diese 

Anforderungen kann das vorliegende Projekt jedoch auch ohne eine Offen-
legung  des  streitbetroffenen Wasserlaufes erreichen.  Überdies  müsste  die 

R1S.2013.05015 

Seite 23 

 
 
von  den  Rekurrierenden  angestrebte  Auflage  als  unverhältnismässig  ein-

gestuft  werden,  weil  die  Gewässeröffnung  einerseits  (wegen  des  eigens 

durchzuführenden  Bewilligungsverfahrens)  mit  einer  erheblichen  Bauver-

zögerung und Kosten verbunden wäre und andererseits wegen seiner Lage 

am  äussersten  Rand  des  Baugrundstückes  kaum  etwas  zur  Umgebungs-

gestaltung der gesamten Überbauung beitragen würde. 

10.1.3. 
Sofern die Rekurrierenden mit dem Argument, der „Korridor von 11 m Brei-
te“  genüge  nicht  als  Trassee  für  ein  künftiges  offenes  Gewässer,  geltend 
machen  wollen,  es  werde  eine  fehlende  planungsrechtliche  Festlegung 

nachteilig  beeinflusst, ist  dem  entgegenzuhalten,  dass  das  Baugrundstück 

auch  mit  der  heute  vorhandenen  Wasserleitung  ausreichend  erschlossen 

ist.  Darüber  hinausgehende  künftige  Planänderungen  können  einem  Bau-

vorhaben  nur  entgegen  gehalten  werden,  wenn  die  entsprechenden  pla-

nungsrechtlichen  Festlegungen  genügend  konkretisiert,  das  heisst  in  der 

Regel durch den Gemeinderat beantragt sind (§ 234 PBG). So weit fortge-

schritten ist das Bachöffnungsprojekt nicht. 

Somit  sind  die  rekurrentischen  Begehren,  soweit  sie  die  Bachöffnung 

betreffen, abzuweisen. 

10.2.1. 

Am  1.  November  2012  erteilte  die  Baudirektion  die  wasserbaupolizeiliche 

Bewilligung  und  eine  gewässerschutzrechtliche  Ausnahmebewilligung  für 

die  geringfügige  Unterschreitung  des  Uferstreifens  mit  befestigten  Berei-

chen. Den Erwägungen ist zu entnehmen: 

„Seit dem 1. Juni 2011 sind die Änderungen vom 4. Mai 2011 der GSchV in 
Kraft.  Gemäss  deren  Übergangsbestimmungen  in  Verbindung  mit  Art. 41c 
Abs. 1 Satz 1 GSchV dürfen im Gewässerraum nur standortgebundene, im 
öffentlichen  Interesse  liegende  Anlagen  wie  Fuss-  und  Wanderwege, 
Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden. Solange der Gewässerraum 
nicht festgelegt ist, ist bei Fliessgewässern mit einer Gerinnesohle bis 12 m 
Breite  ab  der  Gerinnesohle/Bachdole  ein  beidseitiger  Uferstreifen  von  je-
weils mindestens 8 m plus die Breite der bestehenden Gerinnesohle/Bach-
dole freizuhalten. 

Die  Bachdole  des  Fürtlibachs  hat  einen  Durchmesser  von  200  mm  bzw. 
250 mm. Demnach ist ab derselben ein beidseitiger Uferstreifen von jeweils 
mindestens  8.2  m  bzw.  8.25  m  freizuhalten.  In  diesem  Uferstreifen  dürfen 
neue Anlagen nur erstellt werden, wenn sie standortgebunden sind und im 

R1S.2013.05015 

Seite 24 

 
 
öffentlichen  Interesse  liegen.  Als  standortgebunden  gelten  Anlagen,  die 
aufgrund ihres Bestimmungszwecks oder aufgrund der standörtlichen Ver-
hältnisse nicht ausserhalb des Gewässerraums angelegt werden können. 

In  dicht  überbauten  Gebieten  kann  die  Behörde  für  zonenkonforme  Anla-
gen Ausnahmen bewilligen soweit keine überwiegenden Interessen entge-
genstehen  (Art.41c  Abs.1  Satz  2  GSchV).  Überwiegende  Interessen  sind 
insbesondere solche des Hochwasserschutzes oder des Natur- und Land-
schaftsschutzes.“ 

Die  Baudirektion  stellt  fest,  dass  sich  drei Zugangsbereiche der geplanten 

Überbauung teilweise im Uferstreifen des eingedolten Fürtlibachs befinden, 

nämlich  Teile  des  öffentlichen  Quartierplatzes,  Teile  der  Zufahrt  für  die 

Tiefgarage und Teile des nordwestlichen Zugangs zum Innenhof. Sie stufte 

diese  Erschliessungsanlagen  als  zonenkonforme  Anlagen  in  einem  dicht 

überbauten  Gebiet  ein,  denen  angesichts  des  vorhandenen  Grünkorridors 

von  mindestens  11  m  für  eine  zukünftige  Offenlegung  des  Bachs  keine 

überwiegenden Interessen entgegenstünden.  

10.2.2. 

Die Rekurrierenden im Verfahren G.-Nr. R1S.2013.05022 beanstanden die 

Erteilung  einer  Ausnahmebewilligung,  weil  kein  dicht  überbautes  Gebiet 

vorliege.  Die  im  Wesentlichen  nicht  bebaute  Bauparzelle  messe  über 
30'000 m2 und befinde sich abgelegen am Rande des Quartiers Höngg und 
sei zudem keiner Kern- oder Zentrumszone zugewiesen. 

Die Rekursgegnerinnen machen im Wesentlichen geltend, die Bauten hiel-

ten  den  geforderten  Abstand  gemäss  Übergangsbestimmung  zur  Gewäs-

serschutzverordnung ein und liessen sogar genügend Platz für die einseiti-

ge Anordnung des Gewässerraumes von 11 m gemäss Art. 41a Abs. 2 lit. a 

der  Gewässerschutzverordnung  (GSchV).  Zudem  befinde  sich  das  Bau-

grundstück in einem dicht überbauten Gebiet. 

10.2.3. 

Teile der von der Baudirektion genannten Zugänge zum Bauvorhaben sol-

len  innerhalb  des  Gewässerraumes  von  gut  8  Metern  gemäss  geltender 

Übergangsbestimmung der Gewässerschutzverordnung erstellt werden. Da 

die  geplanten  Gebäude  nicht  standortgebunden  im  Sinne  von  Art. 41c 
Abs. 1 Satz 1 GSchV sind, ist zu prüfen, ob eine Ausnahmebewilligung vom 

Anlagenverbot im Gewässerraum in Betracht fällt. Eine solche kann für zo-
nenkonforme  Anlagen  in  dicht  überbauten  Gebieten  erteilt  werden,  soweit 

R1S.2013.05015 

Seite 25 

 
 
keine  übermässigen  Interessen  (z.B.  des  Hochwasserschutzes  oder  des 

Natur-  und  Landschaftsschutzes)  entgegenstehen  (Art.  41c  Abs. 1  Satz 2 

GSchV).  

Art.  41c  Abs.  1  GSchV  räumt  der  Baudirektion  als  "Kann-Vorschrift"  zwar 

einen  Beurteilungsspielraum  ein.  In  Bezug  auf  die  Auslegung  des  unbe-

stimmten bundesrechtlichen Rechtsbegriffs "der dicht überbauten Gebiete" 

kommt  der  Baudirektion  hingegen  kein  besonderer  Spielraum  zu 

(VB.2013.00340).  

10.2.4. 

Das Baugrundstück liegt vollständig in der Wohnzone W3, wo das Bauvor-

haben  als  Arealüberbauung  realisiert  werden  soll.  Die  für  eine  gewässer-

schutzrechtliche  Ausnahmebewilligung  vorausgesetzte  Zonenkonformität 

ist  somit  gegeben.  Dass  es  sich  dabei  um  eine  Kern-  oder  Zentrumszone 

handle, wird in der Verordnung nicht verlangt. Strittig ist, ob sich das Bau-

grundstück  in  einem  "dicht  überbauten  Gebiet"  gemäss  Art.  41c  Abs. 1 

GSchV befindet.  

Sinn und Zweck der Ausnahmeregelungen von Art. 41c Abs. 1 GSchV ist, 

dass eine Siedlungsentwicklung nach innen und eine aus Sicht der Raum-

planung  erwünschte  städtebauliche  Verdichtung  ermöglicht  wird.  Als  An-

wendungsfall werden im erläuternden Bericht des Bundesamtes für Umwelt 

(BAFU)  vom  20.  April  2011  zur  Änderung  der  Gewässerschutzverordnung 

"Baulücken"  genannt  und  als  Beispiele  für  dicht  überbaute  Gebiete  die 

städtischen Quartiere in Basel am Rhein oder in Zürich an der Limmat auf-

geführt (S. 12 und S. 15 oben). Weiter haben die Bundesämter für Raum-

entwicklung (ARE) und Umwelt (BAFU) unter dem Titel "Gewässerraum im 

Siedlungsgebiet" ein Merkblatt zur Anwendung des Begriffs "dicht überbau-

te  Gebiete"  der  Gewässerschutzverordnung  erarbeitet  (Merkblatt  vom 

18. Januar 2013 unter www.are.admin.ch). Darin  gelten  Gebiete, in  denen 

sich im festzulegenden Gewässerraum keine oder nur einzelne Bauten und 

Anlagen  befinden  in  der  Regel  nicht  als  dicht  überbaut.  Befinden  sich  in 

diesem Uferstreifen eingezonte, nicht oder nur teilweise überbaute Parzel-

len,  kann  das  Gebiet  ausnahmsweise  als  dicht  überbaut  gelten,  wenn  es 

sich um eine Baulücke handelt oder eine zweckmässige bauliche Nutzung 

der  noch  unüberbauten  oder  wenig  überbauten  Parzellen  verhindert  wird 

und die Umgebung dicht überbaut ist (S. 6 f. des Merkblattes).  

R1S.2013.05015 

Seite 26 

 
 
10.2.5. 

Das  Baugrundstück  ist  Teil  des  Quartierplangebietes  Rütihof  und  ist  nach 

der  vorliegenden  Aktenlage  als einzige  Parzelle  bisher  unüberbaut  geblie-

ben. So ist es denn auch an vier von fünf Seiten von überbauten Grundstü-

cken  umgeben.  Bei  den  meisten  der  benachbarten  Gebäude  handelt  es 
sich  −  entsprechend  den  Überbauungsmöglichkeiten  in  einer  Wohnzone 
W3 − um grossdimensionierte Wohnbauten. Zwar liegt der Rütihof als Gan-
zes am Rande des Siedlungsgebietes. Innerhalb der Bauzone erweist sich 

jedoch das Baugrundstück trotz seiner Grösse als Baulücke. Damit hat die 

Baudirektion das Gebiet zu Recht als dicht überbaut im Sinne von Art. 41c 

Abs. 1 GSchV erachtet. 

Einer  Ausnahmebewilligung  entgegenstehende  Interessen  werden  nicht 

geltend  gemacht  und  sind  auch  nicht  ersichtlich.  Die  rekurrentischen  Aus-

führungen im Zusammenhang mit dem Hochwasserschutz zielen einzig auf 

einen  verbreiterten  Korridor  für  das  Gewässer  Steinwiesbächli/Fürtlibach. 

Allfällige  spätere  Veränderungen  am  Gewässer  zur  Verbesserung  des 

Hochwasserschutzes  bleiben  auch  nach  Erstellung  der  drei  Zugänge  zum 

Baugrundstück ohne weiteres möglich. Demzufolge ist der Rekurs auch in 

diesem Punkt unbegründet. 

10.3.1. 

Die  Rekurrierenden  im  Verfahren  G.-Nr.  R1S.2013.05022  rügen  sodann, 

die vorhandene Breite des Korridors für die spätere Freilegung des Baches 

von 11 m widerspreche Art. 41a GSchV und genüge bei weitem nicht. Sie 

rechnen  vor,  dass  ein  Korridor  von  insgesamt  mindestens  16.60  m  bzw. 

16.75 m Breite erforderlich sei, welcher gestützt auf Art. 41a Abs. 3 GSchV 

zur  Gewährleistung  des  Schutzes  vor  Hochwasser  noch  weiter  verbreitert 
werden müsse. Um diesen Abstand zu erreichen, addieren sie die „beidsei-
tigen  Uferstreifen  von  jeweils  mindestens  8.2  m  resp.  8.25  m“.  Die  Vorin-
stanz  habe  es  unterlassen,  diesen  Sachverhalt  abzuklären,  weshalb  die 

Baubewilligung aufzuheben sei.  

Die  Rekursgegnerinnen  machen  im  Wesentlichen  geltend,  der  gesetzlich 

vorgeschriebene Gewässerabstand sei eingehalten. 

10.3.2. 

Wie  bereits  erwähnt,  gelten  seit  dem  1.  Juni  2011  die  Änderungen  vom 
4. Mai  2011  der  Gewässerschutzverordnung.  In  den  Übergangsbestim-

R1S.2013.05015 

Seite 27 

 
 
mungen  wurde  festgelegt,  dass  der  in  Art.  41a  und  41b  GSchV  neu  defi-

nierte Gewässerraum von den Kantonen bis zum 31. Dezember 2018 fest-

zulegen  ist.  Bis  dahin  gelten  die  Vorschriften  für  Anlagen  gemäss  Arti-

kel 41c Absätze 1 und 2 GSchV entlang von Fliessgewässern mit einer be-

stehenden  Gerinnesohle  von  bis zu  12 m  Breite. Verlangt  wird  die  Einhal-

tung  eines  beidseitigen  Streifens  mit  einer  Breite  von  je  8.00  m  plus  die 

Breite der bestehenden Gerinnesohle.  

Für  die  streitbetroffenen  Bäche  mit  einer  Gerinnesohle  von  200  mm  bzw. 

225 mm Breite ist somit grundsätzlich ein Gewässerraum von 8.20 m bzw. 

8.25 m  Breite  erforderlich.  Innerhalb  dieses  Gewässerraumes  sind  unter 

den Voraussetzungen von Art. 41c GSchV Ausnahmen möglich. Eine Ver-

breiterung  zur  Gewährleistung  des  Schutzes  vor  Hochwasser  ist  in  den 

Übergangsbestimmungen nicht vorgesehen und kann somit auch nicht ver-

langt werden. 

10.3.3. 

Mit einer Distanz zwischen den Leitungen und den Hausfassaden von zwi-

schen 11 Metern und mehr als 50 Metern werden die genannten Anforde-

rungen erfüllt. Für die Erschliessungsanlagen (nordwestlicher Zugang zum 

Innenhof,  Rampe  zur  Unterniveaugarage,  Quartierplatz)  wurde  wie  bereits 

ausgeführt zu Recht eine Ausnahmebewilligung erteilt (oben E. 10.2). 

Die nach Darstellung der Rekurrierenden angeblich notwendigen Abstände 

von  16.60 m  bzw.  16.75  m  werden  nur  erreicht,  wenn  die  erforderlichen 

Gewässerräume  beidseits  der  Leitungen  addiert  werden.  Bei  einem  sol-

chen  Vorgehen  müssten  selbstverständlich  auch  die  beidseits  der  Leitun-

gen  vorhandenen  Abstände  berücksichtigt  werden,  was  wiederum  einen 

mehr  als  ausreichend  breiten  Gewässerraum  ergeben  würde.  Vorliegend 

massgebend  ist  indessen  einzig  die  dem  Bauvorhaben  zugewandte  Seite, 

wo  der  erforderliche  Gewässerraum  von  mindestens  8.20  m  bzw.  8.25  m 

vorhanden ist. Somit ist der Rekurs auch in diesem Punkt abzuweisen. 

11.1. 

Die Rekurrierenden rügen, das Bauvorhaben entspreche nicht den in § 71 

PBG  genannten  Anforderungen  an  Arealüberbauungen.  Die  Rekurrieren-

den  im  Verfahren  G.-Nr.  R1S.2013.05015 beschränken  ihre  Einwände  auf 
die Gestaltung des Bauvorhabens als Ganzes, während die Rekurrierenden 

R1S.2013.05015 

Seite 28 

 
 
im Verfahren G.-Nr. R1S.2013.05022 auch eine Vielzahl von Rügen betref-

fend  die  Wohnlichkeit  und  Wohnhygiene,  die  Versorgungs-  und  Entsor-

gungslösungen sowie Art und Grad der Ausrüstung und der Behindertenge-

rechtigkeit erheben. 

Die  Rekursgegnerinnen  begründen  in  Beschluss  und  Vernehmlassungen, 

weshalb sie diese Ansicht nicht teilen. 

11.2. 

Die Gemeinden können in ihren Bau- und Zonenordnungen in den Bauzo-

nen  allgemein,  aber  auch  zonen-  oder  gebietsweise  Arealüberbauungen 

zulassen.  Zu  diesem  Zweck  haben  sie  Mindestarealflächen  festzulegen 

(§ 69 PBG). Mit dem Instrument der Arealüberbauung verfügen die Baube-

hörden  über  eine  rechtliche  Handhabe,  um  eine  von  der  Grundordnung 

abweichende Überbauung zu gestatten. Die Bau- und Zonenordnung kann 

deshalb Bauvorschriften enthalten, die von den Bestimmungen für die Re-

gelbauweise  und  von  den  kantonalen  Mindestabständen  abweichen  (§ 72 

Abs. 1 PBG). In der Regel sehen die Bau- und Zonenordnungen einen so-

genannten Arealüberbauungs- bzw. Ausnützungsbonus vor. 

Im Gegenzug für diese Privilegierung gelten erhöhte Anforderungen in Be-

zug auf die Gestaltung, Einordnung, Umgebung und Wohnqualität. Gemäss 

§ 71  PBG  müssen  die  Bauten  und  Anlagen  sowie  deren  Umschwung  be-

sonders  gut  gestaltet  sowie  zweckmässig  ausgestattet  und  ausgerüstet 

sein (Abs. 1). Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu 

beachten:  Beziehung  zum  Ortsbild  sowie  zur  baulichen  und  landschaftli-

chen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der 

Gebäude;  Lage,  Zweckbestimmung,  Umfang  und  Gestaltung  der  Freiflä-

chen;  Wohnlichkeit  und  Wohnhygiene;  Versorgungs-  und  Entsorgungslö-

sung;  Art  und  Grad  der  Ausrüstung  (Abs. 2).  Arealüberbauungen  können 

auch  bereits  überbaute  Grundstücke  umfassen,  wenn  die  Überbauung  als 

Ganzes den Anforderungen genügt (§ 71 Abs. 3 PBG).  

Gemäss  der  bisherigen  verwaltungsgerichtlichen  Rechtsprechung  (grund-

legend  VB.2010.00127  vom  30.  Juni  2010  in  BEZ  2010  Nr.  28)  hatte  das 

Baurekursgericht zu berücksichtigen, dass den Gemeinden bei der Anwen-

dung von Ästhetikgeneralklauseln ein erheblicher Ermessensspielraum zu-

kommt. Bei der Überprüfung diesbezüglicher kommunaler Entscheide hatte 
sich die Rekursinstanz daher – ungeachtet ihrer nach § 20 Abs. 1 des Ver-

R1S.2013.05015 

Seite 29 

 
 
waltungsrechtspflegegesetzes  (VRG)  uneingeschränkten  Kognition –  Zu-
rückhaltung  aufzuerlegen.  Von  dieser  Rechtsprechung  ist  das  Verwal-

tungsgericht  mit  dem  Entscheid  VB.2013.00468  vom  17.  Dezember  2013 

abgerückt.  Das  Gericht  erkannte, dass  das Baurekursgericht  nicht  nur be-

rechtigt,  sondern  auch  verpflichtet  sei,  seine  gesetzliche  Überprüfungsbe-

fugnis  auszuschöpfen.  Den  Gemeinden  stehe  bei  der  Anwendung  von 

Ästhetikgeneralklauseln  als Ausfluss  der Gemeindeautonomie  insofern  ein 

gewisser Beurteilungsspielraum zu, als es in erster Linie der örtlichen Bau-

bewilligungsbehörde obliege, die in dieser Norm verwendeten offenen For-

mulierungen ortsbezogen zu konkretisieren. Bei der Angemessenheitskon-

trolle des kommunalen Entscheides habe die Rekursinstanz die im konkre-

ten  Fall  angeführten  Entscheidgründe  gebührend  zu  berücksichtigen  und 

sich mit den Kriterien auseinanderzusetzen, welche von der Baubehörde im 

Rahmen  der  ortsbezogenen  Konkretisierung  der  Einordnungsvorschrift 

entwickelt  wurden.  Abgesehen  von  der  insoweit  gebotenen  Rücksichtnah-

me auf die Gemeindeautonomie rechtfertige sich keine weitergehende Ein-

schränkung der grundsätzlich vollen Kognition des Baurekursgerichts. 

11.3.1. 

Die  Rekurrierenden  machen  geltend,  die  Dimensionen  des  Projektes 

„Ringling“ seien mit einer geschlossenen Fassade von rund 650 m und ei-
ner  Gebäudehöhe  von  bis  zu  25  m  einmalig,  passten  nicht  in  die  heutige 

Siedlungsstruktur  im  Umfeld  der  Bauparzelle  und  gehörten  nicht  in  eine 

Wohnzone W3. Es handle sich um eine sehr eigenständige Baute ohne jeg-

lichen Quartierbezug. So schön der Innenhof sein möge, so schonungslos 

präsentiere sich das Projekt gegen aussen. Angesichts der Lage am Sied-

lungsrand sei es grundsätzlich falsch, einen monotonen Gebäuderiegel ei-

ner  lockeren  Überbauung  mit  optischer  Durchlässigkeit  vorzuziehen.  Die 

Dachkanten,  die  Fassadengestaltung  mit  Befensterung  und  Patio-

Balkonen,  die  Durchgänge  etc.  werden  im  Einzelnen  kritisiert.  Besonders 

erwähnt  wird  auch  die  Gestaltung  des  Vorgartengebietes  entlang  der 

Strasse Im Stelzenacker, wo entgegen der vorinstanzlichen Praxis mehr als 

ein Drittel der Anstosslänge für Hauszugänge, Garagenzufahrt, Parkplätze, 

Containerabstellplätze etc. befestigt würden. 

Die  Rekursgegnerinnen  entgegnen,  beim  Bauareal  handle  es  sich  um  die 
letzte  grosse  unbebaute  Parzelle  im  Quartier  Rütihof,  das  von  schönen 
Naherholungsgebieten  umgeben  sei.  Das  bauliche  Umfeld  sei  heterogen, 

umfasse  auch  Grossformen,  bestehend  aus  aneinander  gereihten  einzel-

R1S.2013.05015 

Seite 30 

 
 
nen  Mehrfamilienhäusern  oder  Zeilenbauten  und  öffne  den  Spielraum  für 

die  Gestaltung  und  Einordnung  von  Neubauten  relativ  weit.  Die  gewählte 

geschlossene  Bauweise  sei  ein  Teil  des  architektonischen  Konzepts.  Auf 

die Grossmassstäblichkeit der Gebäudevolumetrie werde mit einer speziel-

len  Fassadengestaltung  reagiert.  Für  die  Aussenraumgestaltung  entlang 

der Strasse Im Stelzenacker gebe es besondere Gründe, die im angefoch-

tenen Beschluss genannt worden seien. Es sei nachgerade  die Besonder-

heit einer Arealüberbauung, dass sie sich von der Umgebung abhebe. Der 

entstehende  Kontrast  zum  baulichen  Umfeld  sei  nicht  mit  einer  ungenü-

genden Einordnung gleichzusetzen. 

11.3.2. 

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich 

und  in  ihrem  Zusammenhang  mit  der  baulichen  und  landschaftlichen  Um-

gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine 

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für 

Materialien und Farben. 

Diese  Vorschrift  enthält  eine  Grundanforderung  an  Bauten,  Anlagen  und 

Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in 

sich  als  auch  der  Einordnung  in  die  bauliche  und  landschaftliche  Umge-

bung.  Dabei erfasst  die  Norm  über den Wortlaut  ihres  Randtitels („Gestal-
tung“)  hinaus  nicht  nur  die  Gestaltungselemente  wie  beispielsweise  die 
Dach-  oder  die  Fassadengestaltung,  sondern  auch  ortsbauliche  Aspekte 

wie  etwa  die  Stellung  der  Baukörper,  soweit  jene  nicht  durch  speziellere 

Bauvorschriften  geregelt  sind.  Die  Frage,  ob  eine  befriedigende  Gesamt-

wirkung  erreicht  wird,  ist  gestützt  auf  objektive,  nachvollziehbare  Kriterien 

zu  beantworten.  Blosses  Empfinden  rechtfertigt  keinen  Eingriff  in  das  Ei-

gentum. 

§ 71 Abs. 1 PBG stellt als lex specialis von § 238 PBG besondere Anforde-

rungen an Gestaltung und Einordnung einer Arealüberbauung, welche über 

das in § 238 PBG geforderte Mass für die Regelbauweise hinausgehen.  

11.3.3. 

Wie  die  Vorinstanz  zu  Recht  feststellt,  liegt  das  Baugrundstück  am  Sied-

lungsrand in einem heterogenen baulichen Umfeld, das auch Grossbauten 

umfasst.  Die  Umgebung  des  Bauvorhabens  wird  geprägt  vom  Wald  des 
Hönggerberges  im  Osten,  den  grossflächigen  Verkehrsanlagen  im  Osten, 

R1S.2013.05015 

Seite 31 

 
 
Süden  und  Westen,  sowie  den  mehrheitlich  grosskubischen  Häuserzeilen 

mit  vier bis sechs  Geschossen  jenseits der jeweiligen  Strassen  im  Süden, 

Westen und Norden. Einzig im Norden befindet sich eine Siedlung mit klei-

neren  Reiheneinfamilienhäusern.  Weil  das  Baugrundstück  überdies  mit 
über 30'000  m2  eine  für  städtische  Verhältnisse  ungewöhnlich  grosse  Flä-
che aufweist, ist der Standort für eine eigenständige, grossvolumige Über-

bauung  geeignet.  Die  vorinstanzliche  Einschätzung,  der  Spielraum  für  die 

Gestaltung und Einordnung von Neubauten werde relativ weit  geöffnet, ist 

zutreffend. 

Das  Projekt  sieht  einen  ringförmigen  Baukörper  entlang  der  Grundstücks-

grenzen  vor;  die  Bezeichnung  „Ringling“  drückt  das  Grundkonzept  richtig 
aus.  Zwischen  den  Fassaden  und den  Strassen  ist  ein  zwischen  9  m  und 

25 m breiter, in den meisten Abschnitten mit Bäumen und Grünflächen ver-

sehener Streifen vorgesehen, der auch als Fussweg dienen soll. Im Innern 

soll  ein  ausgedehnter  Grünbereich  mit  Fusswegen,  einer  Vielzahl  von 

Bäumen  und  unterschiedlichsten  Nutzungen  entstehen.  Die  bis  zu  25 m 

hohen Fassaden sollen quadratische, unregelmässig angeordnete, höhen-

versetzte Fenster erhalten und werden durch die vorgesehenen Durchgän-

ge  zum  Innenhof  zusätzlich  gestaltet.  Damit  werden  die  Bauvolumina  auf 

dem Baugrundstück anders angeordnet als das in der Umgebung üblich ist, 

und  es  werden  andere  architektonische  Gestaltungselemente  verwendet. 

Richtig  ist,  dass  sich  Baukonzept  und  Fassadengestaltung  des  Projektes 

grundlegend  von  der  in  der  Umgebung  vorhandenen  ansprechenden  All-

tagsarchitektur  absetzen;  doch  darf  dieser  Umstand  gerade  bei  den  hier 

gegebenen  Voraussetzungen  nicht  als  Mangel  gewertet  werden.  Die  ge-

plante Überbauung wird zweifellos eigenwillig und unüblich in Erscheinung 

treten. Weil sich aber ihre Volumina nicht grundsätzlich von der Umgebung 

absetzen und das Projekt in sich harmonisch gestaltet wird, ist ein stören-

der Widerspruch zu den vorhandenen Siedlungsstrukturen nicht auszuma-

chen. Es  ist  jedenfalls  vertretbar, das  Projekt  nicht  als Störfaktor, sondern 

als  Bereicherung  des  baulichen  Umfeldes  zu  betrachten.  Wenn  bei  den 

Rekurrierenden  der  negative  Eindruck  überwiegt,  ist  dies  ihre  persönliche 

Meinung, die keinen Anspruch auf Allgemeingültigkeit hat.  

Zur  Vorgartennutzung  entlang  der  Strasse  Im  Stelzenacker  hat  die  Vorin-

stanz  erwogen,  ihrer  Praxis,  wonach  das  Vorgartengebiet  zur  Erreichung 

eines besonders guten Erscheinungsbildes in der Regel zu nicht  mehr als 
einem  Drittel  befestigt  werden  dürfe,  werde  in  einer  Gesamtbetrachtung 

R1S.2013.05015 

Seite 32 

 
 
nachgekommen,  und  es  würden  nebst  dem  grossen  grünen  Binnenraum 

grosszügige  Grünachsen  entlang  der  Regensdorfer-  und  Frankentaler-

strasse, sowie entlang der Strasse Im Oberen Boden geschaffen. Weil die 

geplante  Öffnung  des eingedolten  Baches  Im  Oberen  Boden  und  die  Ver-

kehrssicherheit der Frankentaler-, Regensdorfer- und Geeringstrasse keine 

weiteren  Verkehrsanlagen  zuliessen,  könne  die  Anordnung  der  oberirdi-

schen Parkplätze entlang der Strasse Im Stelzenacker hingenommen wer-

den. Diese Beurteilung der Vorgartengestaltung ist nachvollziehbar und an-

gesichts  der  vorhandenen  Gegebenheiten  vertretbar.  Insgesamt  liegt  die 

vorinstanzliche  Würdigung,  das  Bauvorhaben  sei  im  Sinne  von  §  71  PBG 

gut  gestaltet  und  passe  sich  in  die  Umgebung  ein,  im  Rahmen  ihres  orts-

behördlichen Ermessensspielraumes und ist nicht zu beanstanden. 

11.4.1. 

Die  Rekurrierenden  monieren,  die  geplante  Arealüberbauung  erfülle  auch 

bezüglich  der Wohnlichkeit  und Wohnhygiene,  der  Versorgungs-  und  Ent-

sorgungslösung  sowie  Art und Grad der Ausrüstung  und  der Behinderten-

gerechtigkeit die verlangten Anforderungen nicht.  

Die  Rekursgegnerinnen  halten  die  rekurrentischen  Vorbringen  für  nicht 

stichhaltig. 

11.4.2.1. 

Die Rekurrierenden sehen Wohnlichkeit und Wohnhygiene verletzt, weil ei-

ne grosse Zahl von Wohnungen auf die lärmigen Hauptstrassen ausgerich-

tet sei. Aber auch der Innenhof wird als unwirtlich beschrieben. Er sei nicht 

nur  schattig,  sondern  wegen  den  Durchgängen  auch  dem  Strassenlärm 

und  dem  Westwind  ausgesetzt.  Hinzu  komme  der  zu  erwartende  Lärm 

durch die Benützung des Innenhofes.  

11.4.2.2. 

Zunächst  einmal  ist  festzuhalten,  dass  die  Wohnungen  entlang  der  Fran-

kentaler- und der Regensdorferstrasse keineswegs auf diese lärmigen Ver-
kehrswege ausgerichtet sind. Vielmehr befinden sich alle mit „Zimmer“ be-
zeichneten  Räume  −  somit  also  alle  als  Schlafzimmer  konzipierten  Räu-
me −  auf  der  Seite  des  lärmabgewandten  Innenhofes.  Lediglich  viele 
Wohn-/Essbereiche  befinden  sich  auf  der  Strassenseite.  Die  Wohnungen 
erfüllen − wie bereits ausgeführt (E.8.3.) − die in der Lärmschutzverordnung 
genannten Minimalanforderungen und sind lärmrechtlich zulässig. Weil ein 

R1S.2013.05015 

Seite 33 

 
 
zusätzlicher Lärmschutz höchstens mit sehr einschneidenden Massnahmen 

möglich  wäre,  ist  die  Bewilligung  der  Wohnungen  auch  unter  dem  Ge-

sichtspunkt von § 71 PBG nachvollziehbar und liegt im Ermessen der Bau-

behörde.  

11.4.2.3. 

Die  pauschale  Behauptung,  der  Innenhof  sei  schattig,  ist  schon  deshalb 

falsch, weil der mehr als 180 m lange Hof selbst an der schmalsten Stelle 

über  50  m  breit  ist  und  sich  nach  Norden  auf  rund  78  m  ausweitet.  Bei 

Sonnenschein wird also immer ein Teil des Hofes besonnt sein. Im Übrigen 

treffen die Erwägungen zum Schattenwurf auch auf den Hof zu (vgl. oben 

E.3, Abs. 2). 

11.4.2.4. 

Auf  die  behauptete  Beeinträchtigung  des  Innenhofes  durch  Strassenlärm 
und Westwind ist nicht weiter einzugehen. Die behaupteten Mängel  − soll-
ten sie denn tatsächlich eintreten − könnten durch das Anbringen von Lärm 
und Wind abhaltenden Toren in den Durchgängen zum Innenhof leicht be-

hoben werden. Weil die Rekurrierenden durch eine entsprechende Auflage 

für  sich  keine  Vorteile  erwirken  können,  ist  diesbezüglich  auf  die  Rekurse 

nicht einzutreten. 

11.4.2.5. 

Der von den Rekurrierenden erwartete Lärm durch Kinder und andere Be-

nützer des Innenhofes gehört zum Wohnumfeld und ist, soweit der übliche 

Rahmen nicht gesprengt wird, selbst von Nachbarn hinzunehmen.  

Wie  dem  Situationsplan,  welcher  in  detaillierter  Form  auch  über  die  Be-

pflanzung und Erstellung von Anlagen im Innenhof Auskunft gibt und somit 

auch  die  Qualitäten  eines  Umgebungsplanes  aufweist,  zu  entnehmen  ist, 

sind  ausser ausgedehnten Wiesenflächen  und  einer Vielzahl  von  Bäumen 

und  Büschen  auch  mehrere  Kinderspielbereiche  mit  Rutschen,  Klettertür-

men,  Kletternetzen,  Sandkästen  etc.  geplant  (act.  14.14.1).  Die  im  Plan 

ausgewiesene Gestaltung der Flächen mit den genannten Anlagen ist nicht 

nur  üblich,  sondern  vielmehr  vorgeschrieben.  Denn  §  248  PBG  verlangt, 

dass  bei  der  Erstellung  von  Mehrfamilienhäusern  in  angemessenem  Um-
fang verkehrssichere Flächen als Kinderspielplätze, Freizeit- und Pflanzen-
gärten  oder Ruheflächen  ausgestaltet  werden.  Angesichts  der  erheblichen 

Ausdehnung des Innenhofes und der verhältnismässig kleinen Zahl an An-

R1S.2013.05015 

Seite 34 

 
 
lagen, die zudem vorab der Benützung durch Kleinkinder und deren Mütter 

dienen, ist mit keinem unzulässig grossen Lärm zu rechnen. 

Doch selbst wenn ungewöhnliche und lärmintensive Anlagen wie etwa ein 

Erlebnisbad  oder eine  Halfpipe  (wofür ausreichend Platz  vorhanden  wäre) 

geplant wären, könnte einer übermässigen Belärmung leicht durch ein Ver-

bot solcher Anlagen oder anderen einschränkenden Nebenbestimmungen, 

wie Betriebszeiten, Einhalt geboten werden. Weil die Rekurrierenden durch 

entsprechende  Auflagen  keine  Vorteile  für  sich  erwirken  könnten,  ist  auch 

diesbezüglich auf den Rekurs nicht einzutreten. 

11.4.2.6. 

Als für die Nachbarschaft störend bezeichnen die Rekurrierenden den Um-

stand, dass entlang der Strasse Im Oberen Boden alle lärmintensiven Quel-

len  der  Neubauten  wie  die  Rampe  zur  Unterniveaugarage,  der  Quartier-

platz,  der  Jugendtreff,  das  Gemeinschaftszentrum,  der  Quartiertreff,  der 

Entsorgungssammelplatz konzentriert würden. 

Die Platzierung der Rampe zur Unterniveaugarage ist eine Folge des frühe-

ren Rechtsganges, in welchem die Rekurrierenden erreicht haben, dass ei-

ne  Zufahrt  von  der  Geerenstrasse  her  verunmöglicht  wurde.  Eine  Grund-

stückszufahrt  ab  der  Frankentaler-  oder  der  Regensdorferstrasse  kommt 

angesichts deren Bedeutung und Verkehrsbelastung nicht in Frage, und ei-

ne Zufahrt über die Strasse Im Stelzenacker würde den Verkehr erst recht 

durch das Quartier führen und ist deshalb ungeeignet. Eine Erschliessung 

der Unterniveaugarage über die Strasse Im Oberen Boden erscheint unter 

den  gegebenen  Voraussetzungen  als  einzige  Möglichkeit  und  entspricht 

auch den Vorgaben des Quartierplanes. Wie bereits ausgeführt, haben die 

von den privaten Rekurrentinnen veranlassten und von der Vorinstanz kor-

rigierten  Lärmuntersuchungen  ergeben,  dass  die  Lärmemissionen  durch 

die  Unterniveaugarage  die  vorgeschriebenen  Grenzwerte  einhalten  (vgl. 

E.9. sowie act. 14.8 und 14.15).  

Sodann  ist  entlang  der  Strasse  im  Oberen  Boden  eine  Grünrabatte  mit 

Bäumen und Büschen sowie bei der Einmündung in die Geerenstrasse ein 

Quartierplatz  mit  Velobügeln,  zwei  Unterflurcontainern  und  der  Aussenbe-

stuhlung  der  Cafeteria  vorgesehen  (vgl.  Situation  Grundriss  mit  EG,  wel-

cher Plan über die  Umgebungsgestaltung Auskunft  gibt,  act.  14.14.1). Zu-
nächst  einmal  ist  festzustellen,  dass  der  „Quartierplatz“  vor  dem  Hinter-

R1S.2013.05015 

Seite 35 

 
 
grund  der  erheblichen  Dimensionen  des  Quartiers  Rütihof  und  der  neuen 

Arealüberbauung eine viel bescheidenere Grösse aufweist, als der Namen 

vermuten liesse. Seine Lage an der Kreuzung der Strasse Im Oberen Bo-

den und der Geerenstrasse, über welche neben dem Verkehr aus der neu-

en  Unterniveaugarage  auch  der  private  und  öffentliche  Verkehr  aus  dem 

gesamten  Quartier  Rütihof  führt,  ist  alles  andere  als  ruhig.  Auf  dem  Platz 

entstehende  übliche  Lärmentwicklungen  des  täglichen  Lebens  werden, 

zumindest tagsüber, kaum wahrnehmbar sein. Für die Gastwirtschaft wurde 

der  Betrieb  im  Freien  von  22.00  Uhr  bis  07.00  Uhr  untersagt  (act. 3.1, 

Disp. Ziff. 67).  

Die  von  den  Rekurrierenden  ebenfalls  angesprochenen  Quartiertreff,  Ge-

meinschaftsraum,  Jugendtreff  befinden  sich  im  Gebäudeinneren.  Deshalb 

werden  bei  ordnungsgemässer  Betriebsführung  keine  belästigenden  Ein-

wirkungen für die Nachbarschaft erwartet. Dennoch wurden im angefochte-

nen  Beschluss  vorsorgliche  Massnahmen angeordnet  und für den  Fall all-

fälliger  später  auftretender  Störungen  die  Anordnung  weiterer  baulicher 

oder den Betrieb einschränkende Massnahmen vorbehalten (act. 3.1, E.Hk 

und Disp. Ziff. 63 f.). 

Der Entsorgungssammelplatz mit zwei Unterflurcontainern schliesslich wird 

von  Fussgängern  mit  Abfallsäcken  bestückt  und  in  der  Regel  einmal  wö-

chentlich geleert. Die damit verbundenen Immissionen halten sich in engen 

Grenzen und sind von der Nachbarschaft hinzunehmen. 

Insgesamt  erweist  sich  die  von  den  Rekurrierenden  gerügte  Ansammlung 

von  Lärmquellen  entlang  der  Strasse  Im  Oberen  Boden  als  rechtmässig 

und durfte bewilligt werden. 

11.4.3.1. 

Sodann  werden  die  grundstücksinternen  Verkehrswege  beanstandet.  Die 

Entsorgung  mit  nur  einem  Unterflurcontainer  sei  ungenügend  und  zu  weit 

von  den  Benützern  entfernt,  es  sei nicht  ersichtlich,  wie  die Bewohner zur 

Unterniveaugarage gelangten, die Verkehrswege in der Unterniveaugarage 

seien zu lang, die Besucherparkplätze an der Strasse Im Stelzenacker sei-

en schwer zu finden und teilweise zu weit von den Hauseingängen entfernt, 

es fehle ein öffentlicher Fussweg entlang der Strasse Im Oberen Boden bis 

zur  Strasse  Im  Stelzenacker.  Die  Rekursgegnerinnen  halten  auch  diese 
Einwände für ungerechtfertigt. 

R1S.2013.05015 

Seite 36 

 
 
11.4.3.2. 

Die  Rekurrierenden  bemängeln,  in  den  Plänen  sei  lediglich  ein  Unterflur-

container  auf  dem  Quartierplatz  vorgesehen  und  monieren,  diese  Art  von 

zentraler  Entsorgungslösung  sei  dürftig  und  wesentlich  schlechter  als  die 

frühere, als entlang der verschiedenen Strassen Rollcontainer vorgesehen 

gewesen waren. Die Vorinstanz berichtigt die Rekurrierenden vernehmlas-

sungsweise,  die  Hauskehrichtentsorgung  erfolge  über  vier  Unterflurcontai-

ner,  deren  Kapazität  für  die  projektierten  277  Wohnungen  ausreiche  und 

deren Leerung weniger Zeit beanspruche und weniger Lärm verursache als 

die  Leerung  von  28  bei  den  Hauseingängen  platzierten  Rollcontainern.  In 

ihrer Replik präzisieren die Rekurrierenden, die Kritik richte sich nur (noch) 

gegen die zentrale Lösung, weil dadurch die Wege für  die Bewohner sehr 

lang würden. 

Dem Situationsplan (act. 14.14.1) ist zu entnehmen, dass vier Unterflurcon-

tainer  geplant  sind,  nämlich  zwei  beim  Quartierplatz  und  zwei  etwa  in  der 

Mitte  der  Strasse  Im  Stelzenacker,  wo  sich  auch  die  oberirdischen  Besu-

cherparkplätze befinden. Die vorgesehene Lösung für die Abfallentsorgung 

entspricht, wie die Vorinstanz in ihrer Vernehmlassung ausführlich darlegt, 

der  städtischen  Verordnung  für  die  Abfallbewirtschaftung  in  der  Stadt  Zü-

rich und ist bezüglich Zeitbedarf und Lärmentwicklung bei der Leerung vor-

teilhafter als die ursprünglich vorgesehenen 28 Rollcontainer.  

Die  geplanten  Unterflurcontainer  befinden  sich  an  zwei  zentralen  Stellen. 

Insbesondere  die  Abfallentsorgung  beim  Quartierplatz  dürfte  für  die  Be-

wohner kaum Umwege zur Folge haben, weil diese sich mit dem Privatau-

to, bei der Benützung der Bushaltestelle oder beim Einkaufen ohnehin häu-

fig in die Nähe des Quartierplatzes begeben. 

Vor  allem  aber  ist  nicht  einzusehen,  inwiefern  die  Rekurrierenden  ihrem 

Ziel, die Überbauung mit dem vorgelegten Konzept zu verhindern, dank ei-

ner  Verhinderung  von  Unterflurcontainern  näher  kommen  sollten.  Auf  die 

Rüge ist deshalb nicht einzutreten.  

11.4.3.3. 

Bezüglich der Zugänglichkeit der Autoabstellplätze in der Unterniveaugara-

ge und an der Strasse Im Stelzenacker gilt § 244 Abs. 1 PBG, wonach die 

Autoabstellplätze auf dem Baugrundstück oder in nützlicher Entfernung da-
von  zu  liegen  haben.  Gemäss  Art.  9  Abs.  1  der  Parkplatzverordnung  der 

R1S.2013.05015 

Seite 37 

 
 
Stadt Zürich (PPV) sind die Abstellplätze in der Regel auf dem Grundstück 

oder in einem Umkreis bis zu 300 m zu erstellen, für Besucherplätze gilt ein 

Umkreis von  150  m. Dabei sind die örtlichen  Verhältnisse  zu  berücksichti-

gen;  in  Reduktionsgebieten  können  diese  Entfernungen  angemessen  ver-

grössert werden. Das Baugrundstück liegt in einem Reduktionsgebiet. 

Vorliegend befinden sich alle Autoabstellplätze auf dem Baugrundstück und 

entsprechen  damit  den  gesetzlichen  Vorgaben.  Die  örtlichen  Verhältnisse 

weichen allerdings insofern von den sonst üblichen Gegebenheiten ab, als 

das Baugrundstück viel grösser ist als im Normalfall. Die Gefahr übermäs-

sig  langer  Wege  zwischen  Wohnungstür  und  Autoabstellplatz  wird  beim 

vorliegenden  Projekt  dadurch  gebannt,  dass  die  Unterniveaugarage  unter 

dem Innenhof zentral platziert wird. Die grosse Mehrzahl der künftigen Be-

wohner der Arealüberbauung wird somit die Unterniveaugarage über ihr ei-

genes  Treppenhaus  auf  einem  verhältnismässig  kurzen  Weg  erreichen 

können.  Lediglich  die  Bewohner  entlang  der  Strasse  Im  Stelzenacker  und 

im nördlichen Bereich der Strasse Im Oberen Boden müssen, um zur Ga-

rage  zu  gelangen,  einen  anderen  Zugang  benützen, der jedoch  in  keinem 

Fall mehr als 150 m vom eigenen Hauszugang entfernt liegen dürfte. Damit 

wird  die  von  der  Parkplatzverordnung  aufgestellte  Distanzregel  von  maxi-

mal  300  m  für  Bewohnerparkplätze  bei  weitem  eingehalten.  Analoges  gilt 

für  die  Besucherparkplätze,  wenn  in  Betracht  gezogen  wird,  dass  neben 

den oberirdischen Plätzen entlang der Strasse Im Stelzenacker auch unter-

irdische  Besucherparkplätze  in  der  Nähe  der  Geerenstrasse  vorgesehen 

sind. Damit bewegen sich die Fussdistanzen zu den Parkplätzen im gesetz-

lichen Rahmen und sind nicht zu beanstanden. Soweit die Rekurrierenden 

monieren,  die  Besucherparkplätze  seien  nicht  leicht  zu  finden,  ist  ihnen 

entgegenzuhalten,  dass  diesem  angeblichen  Mangel  leicht  mit  einer  ent-

sprechenden Beschilderung begegnet werden kann.  

Die von den Rekurrierenden behauptete Fahrdistanz von (bis zu) 280 m in-

nerhalb  der  Unterniveaugarage  betrifft  nur  einen  kleinen  Teil  der  Abstell-

plätze  und  ist  durch  die  Grösse  der Überbauung  bedingt.  Eine  Rechtsver-

letzung kann darin nicht erblickt werden. 

Somit  sind  die  Rügen  betreffend  die  Zugänglichkeit  der  Autoabstellplätze 

abzuweisen. 

R1S.2013.05015 

Seite 38 

 
 
11.4.3.4. 

Schliesslich  halten  die  Rekurrierenden  das  Projekt  auch  bezüglich  behin-

dertengerechtes Bauen und Schattenwurf für nicht bewilligungsfähig.  

Die  rekurrentischen  Einwände  zum  behindertengerechten  Bauen  sind  ent-

weder durch entsprechende Auflagen in der Baubewilligung entkräftet wor-

den oder beschränken sich ohne weitere Begründung auf die Zitierung von 

Erwägungen im angefochtenen Beschluss. Darauf ist wegen Gegenstands-

losigkeit bzw. mangels Substantiierung der Rügen nicht einzutreten.  

Dass dem angefochtenen Projekt, welches keine Hochhäuser umfasst, ein 

angeblich  übermässiger  Schattenwurf  nicht  entgegengehalten  werden 

kann, wurde bereits unter E. 3, Abs. 2 begründet.  

12. 

Der rekurrentischen Rüge, es fehle ein Trottoir entlang der Strasse Im Obe-

ren Boden ist zu entgegnen, dass diese Strasse auf der Bergseite über ein 

Trottoir  verfügt.  Sodann  soll  entlang  der  Fassade  der  neuen  Bauten  ein 

Fussweg gebaut werden (vgl. act. 14.14.1). Damit erweist sich auch dieser 

Einwand als ungerechtfertigt. 

13. 

Schliesslich  verlangen  die  Rekurrierenden 

im  Verfahren  G.-Nr. 

R1S.2013.05022  unter  Hinweis  auf  den  Verwaltungsgerichtsentscheid 

betreffend  das  erste  Projekt  Ringling  (VB.2010.00440),  dass  entlang  der 

Frankentaler-  und  der  Regensdorferstrasse  ein  lastwagentauglicher  Zu-

fahrtsweg  erstellt  werde.  Die  Rekursgegnerinnen  machen  geltend,  die  Er-

schliessung  der  Arealüberbauung  sei  grundsätzlich  geändert  worden.  Die 

Ausführungen  des  Verwaltungsgerichts  träfen  auf  das  vorliegende  Projekt 

nicht mehr zu und die Fuss- und Fahrradwege entlang der Fassaden seien 

nur noch als Notzufahrt und nicht mehr als Nebenfahrbahn auszubauen. 

Das  erste  Projekt,  auf  welches  sich  der  von  den  Rekurrierenden  zitierte 

Verwaltungsgerichtsentscheid  bezieht,  wurde  noch  von der Geerenstrasse 

erschlossen; die Unterniveaugarage war im Wesentlichen auf die Parkplät-

ze westlich der neuen Garagenrampe beschränkt. Weil bei diesem Konzept 
der 
die  meisten  Gebäude 

Frankentaler- 

entlang 

und 

der 

R1S.2013.05015 

Seite 39 

 
 
Regensdorferstrasse  keinen  direkten  Zugang  zur  Unterniveaugarage  auf-

wiesen,  mussten  sie  mit  einem  Zufahrtsweg  zwischen  den  Fassaden  und 

den  Hauptstrassen  für  Versorgungs-  und  Entsorgungsfahrten  erschlossen 

werden. Im vorliegend zu beurteilenden Projekt ist die Erschliessung dieser 

Gebäude grundsätzlich neu geregelt worden. In der abgeänderten Unterni-

veaugarage sind neu Autoabstellplätze entlang dieser Häuserzeilen vorge-

sehen. Somit besteht nun ein unterirdischer Zugang, welcher in aller Regel 

für die Versorgung der Wohnungen ausreichend ist. Auch die Abfallentsor-

gung wurde neu geplant. Anstelle der ursprünglich vorgesehenen Rollcon-

tainern bei jedem Hauseingang sollen an zwei, über die Strassen Im Obe-

ren  Boden  und  Im  Stelzenacker  zugänglichen  Standorten  Unterflurcontai-

ner platziert werden. Damit sind auch keine Fahrten von städtischen Abfall-

Lastwagen  entlang  der  Häuserzeilen  mehr  nötig.  Ein  Ausbau  des  Ver-

kehrsweges  entlang  der  Frankentaler-  und  der  Regensdorferstrasse  als 

Fuss- und Fahrradwege und als Notzufahrt ist ausreichend. Der Rekurs ist 

auch in diesem Punkt abzuweisen. 

14.1. 
Zusammenfassend sind die Rekurse abzuweisen. [….]  

R1S.2013.05015 

Seite 40