# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1be6b005-8826-5375-9761-d38cae54273e
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-05-11
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 11.05.2016 110 2015 127
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2015-127_2016-05-11.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 

abgewiesen (VGE 2016/175 vom 1.3.2017).

RA Nr. 110/2015/127 Bern, 11. Mai 2016

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer 1

Frau B.________
Beschwerdeführerin 2

vertreten durch Herrn Fürsprecher C.________

Herrn D.________
Beschwerdeführer 3

Frau E.________
Beschwerdeführerin 4

beide vertreten durch Herrn Fürsprecher F.________

Herrn G.________
Beschwerdeführer 5

Frau H.________
Beschwerdeführerin 6

Herrn I.________
Beschwerdeführer 7

Frau J.________
Beschwerdeführerin 8

beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt und Frau Rechtsanwältin K.________

RA Nr. 110/2015/127 2

und

L.________
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt und Frau Rechtsanwältin M.________

sowie

Regierungsstatthalteramt Thun, Scheibenstrasse 3, 3600 Thun

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Oberhofen, Gemeindeverwaltung, Schoren 1, 
3653 Oberhofen

betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Thun vom 8. September 2015 
(bbew 108/2014; Neubau von drei Mehrfamilienhäusern)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 30. Juni 2014  bei der Gemeinde Oberhofen am 

Thunersee ein Baugesuch ein für den Abbruch eines bestehenden Gebäudes und den 

Neubau von drei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt neun Wohnungen und unterirdischer 

Einstellhalle mit achtzehn Abstellplätzen auf den Parzellen Oberhofen am Thunersee 

Grundbuchblatt Nrn. N.________ und O.________. Die Parzellen liegen in der Wohnzone 

W2. Mit Schreiben vom 13. August 2014 wies das Regierungsstatthalteramt Thun das 

Baugesuch zur Verbesserung zurück. Am 22. September 2014 reichte die 

Beschwerdegegnerin ein neues, ergänztes Gesuch ein. Gegen das Bauvorhaben erhoben 

unter anderen die Beschwerdeführenden Einsprache. 

Im März 2015 wurde ein Teil der Parzelle Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt 

Nr. O.________ abparzelliert; der unüberbaute Teil dieser Parzelle wurde neu zur Parzelle 

Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt Nr. P.________, dem überbauten Teil 

(Q.________weg 4) wurde weiterhin die Parzelle Grundbuchblatt Nr. O.________ 

zugeordnet.

Mit Gesamtentscheid vom 8. September 2015 erteilte das Regierungsstatthalteramt Thun 

die Baubewilligung.

RA Nr. 110/2015/127 3

2. Dagegen reichten der Beschwerdeführer 1 am 22. September 2015, die 

Beschwerdeführerin 2 am 2. Oktober 2015, die Beschwerdeführenden 3 und 4 am 6. 

Oktober 2015, die Beschwerdeführenden 5 und 6 am 7. Oktober 2015 und die 

Beschwerdeführenden 7 und 8 am 8. Oktober 2015 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- 

und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Die Beschwerdeführenden beantragen 

die Aufhebung des Gesamt-entscheides vom 8. September 2015 und die Erteilung des 

Bauabschlags. Die Beschwerdeführenden 7 und 8 beantragen eventualiter, die Sache sei 

zur Neubeurteilung an die Bewilligungsbehörde zurückzuweisen. 

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 

Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Die Beschwerdegegnerin und die 

Gemeinde Oberhofen beantragen die Abweisung der Beschwerden. Das 

Regierungsstatthalteramt verweist auf den Entscheid vom 8. September 2015. 

4. Mit Verfügung vom 20. November 2015 führte das Rechtsamt der BVE Folgendes 

aus:

"Eine erste summarische Prüfung des Bauvorhabens durch das Rechtsamt hat folgendes ergeben:

- Das Bauvorhaben beansprucht die Gestaltungsfreiheit nach Art. 75 BauG2 auf den Parzellen 
Oberhofen Grundbuchblatt Nr. N.________, O.________ und P.________, so dass der 

Gebäudeabstand zwischen dem geplanten Haus C und dem auf Parzelle Nr. O.________ 

bestehenden Gebäude unterschritten werden kann. Der Nutzungsnachweis vom 20. April 2015 

und die Berechnungen betreffend Kinderspielplätze, Aufenthaltsbereiche und Abstellplätze vom 

22. September 2014 berücksichtigen aber nur die Parzellen Nr. N.________ und P.________ 

und die darauf geplanten Bauten. Für die Berechnung von Art und Mass der Nutzung sowie 

Spielflächen und Abstellplätzen muss das gesamte Areal einschliesslich der bestehenden Baute 

auf Parzelle Nr. O.________ berücksichtigt werden.

- Die geplanten Galerien erfüllen nicht sämtliche der nach ständiger Praxis des Amtes für 
Gemeinden und Raumordnung (AGR) für Galerien geltenden Kriterien3 und sind daher an die 

Bruttogeschossfläche anzurechnen. 

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
3 Vgl. KPG-Bulletin 1+2/1989, S. 13.

RA Nr. 110/2015/127 4

- Kinderspielplätze sollen an dem Verkehr abgewandten Arealstellen angelegt werden (Art. 44 
Abs. 1 BauV4). Das Bauvorhaben sieht vor, dass fast zwei Drittel der ausgewiesenen Spielfläche  

(180 m2 von 280 m2) sich auf der Zufahrtsstrasse S.________ befinden. Nach einer ersten 

summarischen Einschätzung des Rechtsamts ist dies nicht zulässig."

Das Rechtsamt forderte daher die Beschwerdegegnerin auf, einen Nutzungsnachweis und 

die Berechnung betreffend Spielflächen, Aufenthaltsbereichen und Abstellplätzen 

einzureichen, welche diese Punkte berücksichtigen. Gleichzeitig bat das Rechtsamt der 

BVE das Tiefbauamt des Kantons Bern, Oberingenieurkreis I (TBA OIK I), einen Bericht 

zur Erschliessung des umstrittenen Bauvorhabens zu erstellen.

5. Mit Schreiben vom 18. Dezember 2015 reichte die Beschwerdegegnerin eine 

Projektänderung (Projektänderungspläne vom 11. Dezember 2015, alle gestempelt vom 

Rechtsamt der BVE am 22. Dezember 2015) ein, welche die Spielflächen und die Galerien 

der drei geplanten Mehrfamilienhäuser betrifft. Gleichzeitig reichte sie, basierend auf dieser 

Projektänderung, einen neuen Nutzungsnachweis sowie neue Berechnungen betreffend 

Spielflächen und Aufenthaltsbereichen sowie betreffend Abstellplätzen ein. 

6. Die Verfahrensbeteiligten erhielten mit Verfügung vom 12. Januar 2016 Gelegenheit, 

zur Projektänderung Stellung zu nehmen. Das TBA OIK I erhielt ein Doppel des 

Projektänderungsgesuchs sowie ein Satz der Projektänderungspläne.  Das 

Regierungsstatthalteramt und die Gemeinde erhoben in ihren Eingaben keine Einwände 

gegen die Projektänderung. Die Beschwerdeführenden dagegen hielten auch in 

Berücksichtigung der Projektänderung alle am beantragten Bauabschlag fest. Der 

Fachbericht Erschliessung des TBA OIK I vom 18. Februar 2016 ging am 22. Februar 2016 

beim Rechtsamt ein. 

Die Parteien erhielten danach Gelegenheit, Schlussbemerkungen einzureichen.

7. Auf die Rechtsschriften und den Fachbericht des TBA OIK I wird, soweit für den 

Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

4 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). 

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II. Erwägungen

1. Prozessvoraussetzungen

Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG5. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –

unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 

angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 

vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 

können nach Art. 40 Abs. 1 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 

der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerden gegen 

den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die 

Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde 

(Art. 10 KoG in Verbindung mit Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren 

Einsprachen abgewiesen wurden, sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid 

beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht 

eingereichten Beschwerden ist einzutreten.

2. Projektänderung

a) Mit Eingabe vom 18. Dezember 2015 reichte die Beschwerdegegnerin beim 

Rechtsamt der BVE eine Projektänderung ein. Mit dieser Projektänderung verzichtete die 

Beschwerdegegnerin auf die ursprünglich geplante Spielstrasse und schied stattdessen 

neben der von Beginn an vorgesehenen Spielfläche nordöstlich des Neubaus B (98 m2) 

drei weitere Spielflächen aus: Eine Spielfläche (60 m2) ist nordwestlich des Neubaus A 

geplant, eine weitere Spielfläche (46.5 m2) befindet sich auf der gegenüberliegenden 

Strassenseite unterhalb des Neubaus C auf dessen südöstlichen Seite. Schliesslich soll 

eine vierte Spielfläche (80 m2) im östlichen Bereich der bereits überbauten Parzelle 

Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt Nr. O.________ entstehen. 

Weiter änderte die Beschwerdegegnerin die Ausgestaltung der Galeriegeschosse in allen 

drei Häusern. So wurde die offene Galeriefläche verkleinert, indem jeweils nordseitig neu 

5 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).

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ein abgetrennter Raum "Abstell/Estrich" vorgesehen ist (Neubauten A und B) bzw. der 

bereits vorgesehene Abstellraum vergrössert wurde (Neubau C). Zusätzlich ist in allen drei 

Bauten südseitig neben dem Balkon ein neuer Luftraum geplant (zu den Details, vgl. 

E. 5a). Insgesamt hat die Beschwerdegegnerin die in den Häusern A und B als "Galerie" 

bezeichnete Fläche damit gemäss den Angaben in den Plänen von ursprünglich 112.8 m2 

auf 56 m2 reduziert; beim Haus C verkleinerte sich diese Fläche von 61.5 m2 auf 38 m2.

b) Bei einer Projektänderung während des Verfahrens kann die 

Baubewilligungsbehörde laut Art. 43 Abs. 2 BewD6 nach Anhörung der Beteiligten und der 

von der Projektänderung berührten Dritten das Verfahren ohne erneute Veröffentlichung 

fortsetzen, wenn öffentliche oder wesentliche nachbarliche Interessen nicht zusätzlich 

betroffen sind. Erfolgt die Projektänderung im Beschwerdeverfahren, sind die Gemeinde, 

die Gegenpartei und die von der Projektänderung berührten Dritten anzuhören (Art. 43 

Abs. 2 BewD). Eine Projektänderung im Sinne dieser Bestimmung liegt vor, wenn das 

Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich bleibt (Art. 43 Abs. 1 BewD).

Die Beschwerdegegnerin nahm einzig Veränderungen im Galeriegeschoss der drei 

geplanten Häuser vor und wies neue Kinderspielplatzflächen aus. Deshalb nahm das 

Rechtsamt die Projektänderungsgesuche als Projektänderungen im Sinne von Art. 43 Abs. 

1 BewD an die Hand. Ob aufgrund der Anpassungen in der Umgebung, vorab aufgrund 

des neuen Kinderspielplatzes auf der Parzelle Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt 

Nr. O.________, neben den Verfahrensbeteiligten zusätzlich betroffene Dritte anzuhören 

wären oder ob eine erneute Publikation des Vorhabens notwendig wäre, kann vorliegend 

offen bleiben, da dem Bauvorhaben ohnehin der Bauabschlag zu erteilen ist (vgl. E. 3 ff.).

c) Projektänderungsgesuche ersetzen das ursprüngliche Baugesuch. Gegenstand des 

Beschwerdeverfahrens ist somit nur das geänderte Projekt gemäss den aktuellsten Plänen 

(Projektänderungspläne vom 11. Dezember 2015, alle gestempelt vom Rechtsamt der BVE 

am 22. Dezember 2015). Ob das von der Vorinstanz beurteilte Projekt bewilligungsfähig 

gewesen wäre, ist nicht mehr zu prüfen.

6 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).

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3. Genügende Erschliessung: Ausgangslage und rechtliche Grundlagen

a) Die Beschwerdegegnerin beabsichtigt, auf den Parzellen Oberhofen am Thunersee 

Grundbuchblatt Nrn. N.________ und O.________ drei neue Mehrfamilienhäuser mit 

insgesamt neun Wohnungen zu erstellen, wobei auf der Parzelle Oberhofen am Thunersee 

Grundbuchblatt Nr. N.________ ein bestehendes Gebäude abgebrochen werden soll. Das 

Bauvorhaben sieht eine  unterirdische Einstellhalle mit 18 Abstellplätzen für Autos sowie 27 

überdachte Veloabstellplätze vor. 

Die Neubauten sollen über den S.________weg erschlossen werden. Dieser Privatweg 

verbindet die Baugrundstücke mit der R.________strasse. Ab der Verzweigung 

R.________ strasse/ S.________weg verläuft Letzterer zunächst auf einer Länge von rund 

16 m hinunter zur Parzellengrenze des Baugrundstücks Oberhofen am Thunersee 

Grundbuchblatt Nr. N.________. In diesem Bereich befindet sich der Privatweg auf der 

Parzelle Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt Nr. T.________ (Grundeigentum der 

Beschwerdeführerin 2) und grenzt direkt an die Parzelle Oberhofen am Thunersee 

Grundbuchblatt Nr. U.________ an (Grundeigentum des Beschwerdeführers 1); er ist in 

diesem Abschnitt nicht mehr als 2.60 m breit. Der S.________weg weist ein 

durchschnittliches Gefälle von ca. 9 % auf (im Bereich der Einmündung in die 

R.________strasse beträgt das Gefälle 15 %)7. Ab der westlichen Parzellengrenze des 

Baugrundstücks Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt Nr. N.________ soll der 

bestehende Weg, welcher ebenfalls eine Breite von rund 2.60 aufweist, eine neue 

Linienführung erhalten. So ist nach den Plänen der Beschwerdegegnerin vorgesehen, den 

Weg in diesem Abschnitt leicht nach Süden zu verlegen und zu verbreitern; nach rund 23 

m (ab der Abzweigung von der R.________strasse) wird der S.________weg eine Breite 

von 3.00 erreichen und diese Breite auf dem Baugrundstück bis kurz vor das östliche 

Parzellenende beibehalten. Der neue Weg soll gemäss Angaben der Beschwerdegegnerin 

auf dem Abschnitt bis zur Einstellhallenzufahrt ein Gefälle von rund 11.5 % aufweisen.8 Auf 

der ganzen Länge des Zufahrtwegs ist kein Trottoir vorhanden. Im Bereich der 

Einstellhallenzufahrt ist ein Umschlagplatz / eine Ausweichstelle vorgesehen. 

7 Angabe TBA OIK I im Fachbericht vom 18. Februar 2016, nach den Angaben der Beschwerdegegnerin im 
Plan "Grundrisse Ebene 3, Umgebungsgestaltung / Werkleitungen vom 11. Dezember 2015 weist der Weg im 
letzten Bereich dieses Abschnitts ein Gefälle von rund 11.5 % auf. 
8 Plan "Grundrisse Ebene 3, Umgebungsgestaltung / Werkleitungen vom 11. Dezember 2015.

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Die über den S.________weg erschlossenen Grundstücke verfügen jeweils über ein 

grundbuchrechtlich abgesichertes Fahrwegrecht für die Benützung dieses Privatwegs.

b) Die Beschwerdeführenden rügen, die Erschliessung des umstrittenen Bauvorhabens 

sei ungenügend. Der Privatweg sei zu schmal und es bestünden keine 

Ausweichmöglichkeiten. Damit sei die Verkehrssicherheit nicht gewährleistet. Die Zufahrt 

für die Sanität/Feuerwehr sei nicht sichergestellt.

Die Beschwerdegegnerin, die Gemeinde und das Regierungsstatthalteramt dagegen 

erachten die Erschliessung des Bauvorhabens über den S.________weg als ausreichend. 

Die verkehrsmässige Mehrbelastung sei aufgrund des gleichzeitigen Abbruchs des 

bestehenden Gebäudes auf der Parzelle Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt Nr. 

N.________ gering. Die Beschwerdegegnerin bringt zudem vor, der Zufahrtsweg werde auf 

dieser Parzelle verbreitert, was sogar zu einer Verbesserung der Erschliessungssituation 

führe. Die Zufahrt sei übersichtlich und es werde eine neue Ausweichstelle geschaffen, so 

dass die Verkehrssicherheit gewährleistet sei. Es sei nicht nachvollziehbar, inwiefern die 

genügende Zufahrt für die Notfalldienste nicht gegeben sei.

c) Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn das Baugrundstück genügend 

erschlossen ist (Art. 7 Abs. 1 BauG). Dabei gilt die strassenmässige Erschliessung dann 

als genügend, wenn die Zufahrtsstrasse „hinreichend nahe“ an die geplanten Bauten und 

Anlagen heranführt und diese für Wehrdienste und Sanität gut erreichbar sind (Art. 7 

Abs. 2 Bst. a BauG). Die Erschliessungsstrassen müssen weiter den Beanspruchungen 

gewachsen sein, die sich aus der Nutzung des Baugrundstücks und der weiteren 

Grundstücke ergeben können, denen sie nach der Planung zu dienen bestimmt sind (Art. 7 

Abs. 3 BauG). Nach Art. 8 BauG umschreibt der Regierungsrat die Anforderungen an eine 

genügende Erschliessung (Abs. 1). Er ordnet namentlich auch die Fälle, in denen eine 

bestehende Erschliessungsstrasse als genügend geltend kann, obgleich sie den 

Anforderungen an eine Neuerschliessung nicht entspricht (Abs. 2 Bst. a) und die für 

besondere Fälle möglichen Erleichterungen oder geltenden strengeren Anforderungen 

(Abs. 2 Bst. b). 

Bestehende Erschliessungsanlagen genügen für Bauvorhaben in einem weitgehend 

überbauten Gebiet oder ausserhalb der Bauzone dann, wenn die insgesamt zu erwartende 

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Mehrbelastung verhältnismässig gering ist und die Verkehrssicherheit und 

Brandbekämpfung gewährleistet sind (Art. 5 Bst. a BauV). Für die Beurteilung der 

Verhältnismässigkeit der insgesamt zu erwartenden Mehrbelastung ist auf die nach den 

geltenden Zonenvorschriften gesamthaft mögliche Nutzung abzustellen. Die 

Mehrbelastung muss im Verhältnis zum gegenwärtigen Verkehrsaufkommen 

verhältnismässig gering sein.9 Dabei bedeutet eine erwartete Verdoppelung des 

Verkehrsaufkommens nicht automatisch, dass die Mehrbelastung nicht mehr gering ist. 

Wesentlich sind auch die örtlichen Verhältnisse (bisherige Nutzung, Fahrbahnbreite, Länge 

und Übersichtlichkeit der Zufahrt) sowie die Benützerkategorien (PW, Lastwagen, 

Schulkinder, usw.).10

Genügt die bestehende Erschliessungsanlage nicht, so hält Art. 7 Abs. 2 BauV für eine 

neue Zufahrt zum Baugrundstück fest, dass die Fahrbahnbreite bei Strassen mit 

Gegenverkehr 4.20 m grundsätzlich nicht unterschreiten soll. Wenn besondere 

Verhältnisse im Sinne von Art. 6 Abs. 3 BauV es erfordern, kann die Fahrbahnbreite auch 

bei Strassen mit Gegenverkehr auf 3 m herabgesetzt werden; ist die Strasse auf einer 

grösseren Strecke nicht überblickbar, so sind Ausweichstellen anzulegen (Art. 7 Abs. 3 

BauV). Als besondere Verhältnisse gelten nach Art. 6 Abs. 3 BauV etwa ungünstige 

topographische Gegebenheiten, vorhandene bauliche Hindernisse, eine gebotene 

Verlangsamung des Verkehrs oder eine zu erwartende geringe Verkehrsbelastung (Zufahrt 

für nicht mehr als 20 Wohnungen oder verkehrsmässig gleichbleibende Nutzung).

4. Genügende Erschliessung: Einschätzung Fachbehörde und Würdigung

a) Das TBA OIK I äusserte sich in seinem Fachbericht vom 18. Februar 2016 

ausführlich zur Erschliessung des umstrittenen Vorhabens über den S.________weg. 

Dabei analysierte die Fachbehörde zuerst die heutige Situation im Bezug auf die 

Verkehrssicherheit und führte zusammenfassend Folgendes aus: 

Zwischen der R.________strasse und dem Baugrundstück variiere die Fahrbahnbreite 

zwischen 2.41 m und 2.68 und liege damit auf einer Länge von rund 45 m deutlich unter 

dem Mindestmass von 3.00 m. Dies alleine sei noch kein Grund zu übermässiger Kritik, da 

9 BVR 2004 S. 412 E. 4.3
10 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N 10. 

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das Verkehrsaufkommen insgesamt gering sei und eine Unterschreitung dieses 

Mindestmasses für bestehende Erschliessungsanlagen zulässig sei. Problematischer sei, 

dass beidseits der Strasse Hindernisse vorhanden seien (Holzzaun und Hecke auf der 

einen Seite, eine zwischen 0.4 m und 1.0 m hohe Stützmauer auf der anderen Seite), die 

ein Ausweichen für Fussgänger und Velofahrende über den Fahrbahnrand hinaus völlig 

verunmöglichen. Dadurch sei die Begegnung Auto/Fussgänger nur knapp möglich, 

wogegen die Begegnung eines Autos mit einem Kinderwagen, mit Kleinkindern, mit älteren 

Personen oder mit Velofahrenden überhaupt nicht möglich sei. In Kombination mit dem 

Gefälle und der deutlichen Unterbreite sei die Verkehrssicherheit auf dem rund 45 m 

langen Abschnitt trotz des relativ geringen Verkehrsaufkommens, der Übersichtlichkeit und 

der tiefen Geschwindigkeiten erheblich eingeschränkt. Deutlich verschärft werde die 

Situation durch den Strassenanschluss an die R.________strasse, welcher weitab jeder 

Norm sei. Der Strassenanschluss weiche in verschiedener Hinsicht von den Vorgaben der 

VSS-Normen ab, was das Risiko für Unfälle erhöhe. Statt einer rechtwinkligen Einmündung 

schliesse der S.________weg mit einem Winkel von 30° an die R.________strasse an. 

Durch diese Geometrie seien die Sichtverhältnisse und Abbiegemöglichkeiten 

eingeschränkt. Weiter würden die Einmündungsradien fehlen, welche das Ausholen von 

abbiegenden Fahrzeugen auf die gegenüberliegende Strassenseite verhindern sollen. 

Vorab der spitze Winkel nördlich führe dazu, dass das Abbiegen von dieser Seite der 

R.________strasse (hinunterfahrend) nur mit einem Manöver auf der R.________strasse 

möglich sei. Die R.________strasse sei eine Basiserschliessung mit einem gewissen 

Verkehrsaufkommen und an dieser Stelle aufgrund einer scharfen Kurve ziemlich 

unübersichtlich; Manöver auf der R.________strasse seien daher gefährlich. Nach den 

Normen sollte die Längsneigung einer einmündenden Strasse auf den ersten 5 Metern 

maximal 5 % betragen, was dem gefahrlosen Anhalten und Anfahren diene. Beim 

fraglichen Anschluss betrage die Neigung ca. 15 % und sei damit deutlich über der 

Vorgabe. Auch die Sichtverhältnisse seien aufgrund des Zauns und der Hecke in der Ecke 

der Parzelle T.________ bei diesem Knoten nicht optimal. Durch den Umstand, dass die 

R.________strasse an dieser Stelle eine Steigung von rund 9 % aufweise, der 

S.________weg im Anschluss ein Gefälle von rund 15 % und eine Vertikalausrundung 

nicht vorhanden sei, könnten sich Verkehrsteilnehmende erst unmittelbar im 

Abzweigungsbereich erkennen. Diese Situation berge nicht nur die Gefahr von 

Frontalkollisionen, sondern führe auch durch Warte- und Rückwärtsmanöver auf der 

R.________strasse zu gefährlichen Situationen. Die Normen würden zudem verlangen, 

dass zwei Fahrzeuge im Einmündungsbereich kreuzen können, was vorliegend 

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ausgeschlossen sei. Schliesslich sei die Brandbekämpfung zwar knapp gewährleistet, aber 

deutlich eingeschränkt. Insgesamt kommt das TBA OIK I zum Schluss, dass die 

Verkehrssicherheit am S.________weg heute nicht gewährleistet ist und dass sowohl auf 

dem S.________weg als auch auf der R.________strasse ein erhebliches 

Gefahrenpotenzial vorhanden ist. 

Das TBA OIK I beurteilt in seinem Fachbericht zudem die Erschliessungssituation im Falle 

der Realisierung des Bauvorhabens. Vorab hält die Fachstelle fest, zur Abschätzung des 

Mehrverkehrs stelle man auf die Anzahl der Parkplätze ab, da die Anzahl der Wohnungen 

dafür ungeeignet sei. Der S.________weg erschliesse heute rund 18 Autoabstellplätze, 

wobei 6 davon auf den Bauparzellen und 12 östlich davon liegen würden. Das 

Bauvorhaben umfasse 18 Autoabstellplätze; die 6 bestehenden würden ersetzt und 12 

neue kämen dazu. Dies ergebe neu insgesamt ein Total von rund 30 Autoabstellplätzen. 

Die Zunahme von 18 auf 30 Parkplätze könne nicht als geringfügig bezeichnet werden. 

Auch das Fussgänger- und Veloaufkommen werde sich erhöhen. Mit der Neugestaltung 

des Privatwegs auf der Bauparzelle werde der Weg in diesem Bereich auf eine Breite von 

3 m ausgebaut. Dadurch verkürze sich die Länge des Engnisses von rund 45 m auf rund 

20 bis 25 m. Neu bestehe zudem ein klar definierter Ausweich- und Warteraum am unteren 

Ende. Diese Massnahmen würden die Verkehrssituation zwar in einem gewissen Mass 

verbessern, könnten jedoch die offensichtlichen Schwachstellen der Erschliessung im 

westlichen Teil weder beheben noch kompensieren. Insgesamt werde also das 

Verkehrsaufkommen durch das Bauvorhaben im Vergleich zu heute massgeblich 

zunehmen und die offensichtlichen Schwachstellen in Bezug auf die Verkehrssicherheit 

durch die geplanten Massnahmen nur teilweise behoben. Dadurch erhöhe sich die 

Wahrscheinlichkeit von verkehrsgefährdenden Situationen, namentlich im westlichsten 

Strassenabschnitt und im Knoten zur R.________strasse.

b) Damit eine bestehende Erschliessungsanlage als genügend gelten kann, verlangt 

Art. 5 Bst. a BauV einerseits, dass die Verkehrssicherheit gewährleistet ist. Das TBA OIK I 

kommt zur klaren Ansicht, dass dies vorliegend nicht der Fall ist und ortet das Problem 

vorab im Bereich des Knotens R.________strasse / S.________weg sowie auf dem 

westlichsten Abschnitt des S.________wegs. Die Ausführungen der Fachbehörde sind 

nachvollziehbar und überzeugend, weshalb grundsätzlich darauf verwiesen werden kann. 

Der S.________weg weist in diesem westlichen Abschnitt ein Gefälle von bis zu 15 % auf 

und ist nicht mehr als 2.60 m breit. Eine Ausweichstelle ist in diesem Bereich nicht 

RA Nr. 110/2015/127 12

vorhanden; erst auf Höhe der Einstellhallenzufahrt (und damit rund 35 m nach der 

Abzweigung von der R.________strasse) ist eine solche vorgesehen. Dadurch werden 

Kreuzungsmanöver von Fahrzeugen auf dem ganzen westlichen Teilabschnitt unmöglich, 

was die Fahrzeuglenker zu Rückwärtsfahrten zwingt und so zu gefährlichen Situationen 

führen kann; und zwar nicht nur im Bereich der Abzweigung R.________strasse / 

S.________weg, sondern etwa auch im Bereich der direkt an den Zufahrtsweg 

angrenzenden Kinderspielplatzfläche, welche im Nordwesten der Parzelle Oberhofen am 

Thunersee Grundbuchblatt Nr. N.________ geplant ist. Weiter ist mit gefährlichen 

Kreuzungsfällen zwischen Autos und dem Langsamverkehr zu rechnen. Ein Gehsteig ist 

nicht vorhanden. Der Weg ist in diesem Bereich gesäumt von einem Holzzaun mit Hecke 

auf der einen Seite und einer Stützmauer auf der anderen Seite, so dass Fussgänger und 

Velofahrende nicht neben die Strasse ausweichen können. In Anbetracht der Tatsache, 

dass bei Realisierung des Bauprojekts auf dem S.________weg nicht nur der motorisierte 

Individualverkehr zunehmen wird, sondern auch der Langsamverkehr, wäre vermehrt mit 

Konfliktfällen und damit gefährlichen Situationen zu rechnen. Ein wesentliches Problem 

aus Sicht der Verkehrssicherheit stellt zudem der Knoten R.________strasse / 

S.________weg dar, wie dies die Fachstelle ausführlich und überzeugend darlegt. So 

fehlen Einmündungsradien, was vorab dann ein Problem darstellt, wenn ein Fahrzeug auf 

der R.________strasse von oben herkommend in den S.________weg einbiegen will, lässt 

sich dies doch nur mit einem Manöver auf der R.________strasse bewerkstelligen. Aber 

auch für Fahrzeuge, die von unten herkommend in den Privatweg einbiegen wollen, ist die 

Situation ungenügend. Entgegenkommende Fahrzeuge sind – der Einschätzung der 

Fachbehörde folgend – aufgrund der schlechten Sichtverhältnisse (bedingt durch Zaun und 

Hecke auf rechter Seite sowie den Gefällsbruch ohne Vertikalausrundung) sehr spät 

erkennbar, was zu Warte- und Rückwärtsmanöver auf der R.________strasse führen kann. 

Dadurch, dass ein Kreuzen von Fahrzeugen auf dem S.________weg bis zur geplanten 

Ausweichstelle auf Höhe der Garageneinfahrt gänzlich unmöglich ist, erhöht sich die 

Gefahr von Konfliktsituationen auf der R.________strasse. Auch hinsichtlich des 

Gefahrenpotenzials im Bereich des Knotens R.________strasse / S.________weg ist 

erschwerend zu berücksichtigen, dass das Verkehrsaufkommen mit dem geplanten 

Bauvorhaben im Vergleich zur heutigen Situation deutlich zunehmen wird (vgl. E 4c). Die 

Verkehrssicherheit ist damit im westlichen Abschnitt des S.________wegs und beim 

Anschluss an die R.________strasse nicht gewährleistet. Die Schwachstellen in diesem 

Bereich lassen sich auch mit der von der Beschwerdegegnerin geplanten Verlegung und 

RA Nr. 110/2015/127 13

Verbreiterung des Privatwegs im Bereich der Bauparzelle Oberhofen am Thunersee 

Grundbuchblatt Nr. N.________ nicht beheben. 

Wie die Beschwerdegegnerin feststellt, liegen die Schwachstellen der Zufahrt ausserhalb 

ihres Einflussbereichs. Entgegen ihren Ausführungen (Schlussbemerkungen vom 4. April 

2016, S. 10) sind diese jedoch bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit und damit der 

genügenden Erschliessung des Bauprojekts nach Art. 5 Bst. a BauV trotzdem relevant. Ist 

die Verkehrssicherheit auf der bestehenden Zufahrtsstrasse – wie vorliegend – nicht 

gewährleistet, so darf ein Bauprojekt ungeachtet solcher Umstände nicht bewilligt werden. 

Dasselbe trifft auf die örtlichen Gegebenheiten zu, welchen nach Ansicht der 

Beschwerdegegnerin zu wenig Beachtung geschenkt wurde. Letztlich wird es Aufgabe der 

Gemeinde sein, aufgrund ihrer Erschliessungspflicht bei Bauzonen für eine genügende 

Erschliessung der Bauparzellen der Beschwerdegegnerin zu sorgen.   

c) Damit ein Bauvorhaben über eine bestehende Strasse erschlossen werden darf, 

muss nach Art. 5 Bst. a BauV neben der Gewährleistung der Verkehrssicherheit die 

insgesamt zu erwartende Mehrbelastung verhältnismässig gering sein (vgl. E. 3c). Vorab 

ist klarzustellen, dass diese bei bestehenden Erschliessungsstrassen vorzunehmende 

Beurteilung der insgesamt zu erwartenden Mehrbelastung zu trennen ist von der 

Beurteilung der zu erwartenden geringen Verkehrsbelastung insgesamt (Zufahrt für nicht 

mehr als 20 Wohnungen), welche unter Umständen eine Reduktion der Strassenbreite bei 

neuen Erschliessungsstrassen rechtfertigen kann (Art. 6 Abs. 3 BauV). Soweit daher 

argumentiert wurde, die insgesamt zu erwartende Mehrbelastung nach Art.  5 Bst. a BauV 

sei verhältnismässig gering, da der S.________weg als Zufahrt für nicht mehr als 20 

Wohnungen dient11, kann diesem Schluss nicht gefolgt werden. 

Zur Abschätzung der insgesamt zu erwartenden Mehrbelastung im Sinne von Art. 5 Bst. a 

BauV kann einerseits ein Vergleich der über diese Zufahrt erschlossenen Wohneinheiten 

vor und nach Realisierung des Bauvorhabens behilflich sein. Auf der anderen Seite ist – 

entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin – auch die Methode des TBA OIK I, 

nämlich der Vergleich der Anzahl Parkplätze, ein möglicher Indikator. 

11 So etwa im Gutachten ecoptima "Überbauung S.________ in Oberhofen, strassenmässige Erschliessung" 
vom 22. Oktober 2014, s. 4, Beilage 4 der Beschwerdeantwort; oder die Gemeinde im Amtsbericht vom 1. 
Dezember 2014, S. 3, Vorakten pag. 232.

RA Nr. 110/2015/127 14

Hinsichtlich der Anzahl Wohneinheiten kann festgestellt werden, dass der S.________weg 

neben dem abzureissenden Haus auf Parzelle Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt 

Nr. N.________ aktuell fünf Liegenschaften mit sechs Wohneinheiten erschliesst 

(Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt Nrn. O.________ [zwei Wohnungen], 

V.________ [eine Wohnung], W.________ [eine Wohnung], X.________ [eine Wohnung] 

und Y.________ [eine Wohnung]) wobei drei Wohneinheiten (Oberhofen am Thunersee 

Grundbuchblatt Nrn. O.________ und V.________) über die Möglichkeit verfügen, auch 

über den darüber liegenden Q.________weg auf die R.________strasse zu gelangen. Bei 

der Anzahl der derzeit vorhandenen Wohneinheiten ist auch das abzureissende Gebäude 

auf Parzelle Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt Nr. N.________ miteinzubeziehen. 

Hier geht die Beschwerdegegnerin gestützt auf das von ihr eingeholte Gutachten 

ecoptima12 von sieben Wohneinheiten aus. Auch wenn es sich bei diesem Haus – dem 

"Chalet Z.________" – um ein grosses Gebäude handelt, so ist diese Einschätzung klar zu 

hoch. Das Haus diente früher als Ferien- und Erholungsheim, war zuletzt (bis Ende 2014) 

jedoch von neun Erwachsenen und drei Kindern bewohnt.13 In Anbetracht der Tatsache, 

dass die Mehrbelastung im Verhältnis zum gegenwärtigen Verkehrsaufkommen 

verhältnismässig gering sein muss, ist die Einschätzung der Gemeinde, welche von drei 

Wohneinheiten ausgeht14, realistischer; davon ist im Folgenden auszugehen. Damit ist im 

heutigen Zustand von insgesamt neun Wohneinheiten auszugehen, welche über den 

S.________weg erschlossen werden. Auf der anderen Seite sollen mit dem umstrittenen 

Bauvorhaben neun neue Wohnungen entstehen; zieht man die drei Wohneinheiten des 

abzubrechenden Chalets ab, so steigt die Anzahl Wohneinheiten bei Realisierung des 

Vorhabens damit von heute neun auf insgesamt fünfzehn. Wenn dabei berücksichtigt wird, 

dass – wie oben ausgeführt – drei der heute bestehenden Wohneinheiten auch über eine 

Zufahrt via Q.________weg verfügen, was deren Verkehr via S.________weg etwas 

reduzieren dürfte, ist nahezu von einer Verdoppelung der über den S.________weg 

erschlossenen Wohneinheiten auszugehen. Zieht man zusätzlich in Betracht, dass – den 

Angaben des TBA OIK I folgend – die Anzahl der Autoabstellplätze von heute rund 18 

Plätzen auf neu 30 ansteigt, so kann nicht mehr von einer verhältnismässig geringen 

Mehrbelastung gesprochen werden. Dafür spricht auch der Umstand, dass der 

Langsamverkehr auf dem S.________weg ebenfalls deutlich zunehmen wird, sind doch mit 

12 Gutachten ecoptima "Überbauung S.________ in Oberhofen, strassenmässige Erschliessung" vom 22. 
Oktober 2014, s. 3, Beilage 4 der Beschwerdeantwort.
13 Zeitungsartikel im Thuner Tagblatt vom 18. April 2015, Vorakten pag. 92.
14 Amtsbericht vom 1. Dezember 2014, S. 3, Vorakten pag. 232.

RA Nr. 110/2015/127 15

dem Bauvorhaben 27 neue Veloabstellplätze geplant. Zudem handelt es sich bei den 

neuen Wohnungen um Familienwohnungen (mit Ausnahme einer 3-Zimmerwohnung 

handelt es sich um 4- bzw. 5-Zimmerwohnungen), so dass mit Familien mit Kindern zu 

rechnen ist. 

d) Zusammengefasst ergibt sich, dass die Voraussetzungen von Art. 5 Bst. a BauV 

nicht erfüllt sind. So ist weder die insgesamt zu erwartende Mehrbelastung als 

verhältnismässig einzustufen noch ist die Verkehrssicherheit gewährleistet. Die Zufahrt 

zum Bauvorhaben müsste daher die Anforderungen von Art. 6 ff. BauV an eine neue 

Erschliessung erfüllen, um dennoch bewilligt werden zu können. Nach diesen 

Bestimmungen kann die grundsätzlich geforderte Fahrbahnbreite von 4.20 m bei Strassen 

mit Gegenverkehr auf 3 m herabgesetzt werden, sofern besondere Verhältnisse dies 

erfordern (Art. 7 Abs. 3 BauV, vgl. E. 3c). Vorliegend jedoch unterschreitet der 

S.________weg auf dem westlichen Teil auf einer Länge von 20 bis 25 m das 

Mindestmass von 3 m klar, weshalb die Voraussetzungen einer neuen 

Erschliessungsstrasse nicht erfüllt sind. Dazu kommt, dass auch bei neuen 

Erschliessungsstrassen die Verkehrssicherheit gewährleistet sein muss (Art. 6 Abs. 3 

BauV), was vorliegend nicht der Fall ist (E. 4b).

e) Insgesamt erfüllt der S.________weg die Voraussetzungen an eine hinreichende 

Erschliessung für das geplante Vorhaben und den daraus resultierenden Mehrverkehr 

nicht. Art. 5 Bst. a BauV wird verletzt. Die Voraussetzungen einer neuen 

Erschliessungsstrasse (Art. 6 ff. BauV) werden ebenfalls nicht eingehalten. Es fehlt damit 

an einer zentralen Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung (Art. 22 Abs. 2 Bst. 

b RPG15, Art. 7 BauG). Bereits aus diesem Grund ist dem Bauvorhaben der Bauabschlag 

zu erteilen.

5. Anrechenbarkeit der Galerieflächen, Gestaltungsfreiheit

a) Mit der im Beschwerdeverfahren eingereichten Projektänderung änderte die 

Beschwerdegegnerin die Ausgestaltung der Galeriegeschosse in allen drei Häusern. 

Währendem das Galeriegeschoss in den Neubauten A und B ursprünglich aus einer 

15 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).

RA Nr. 110/2015/127 16

offenen Fläche bestand (jeweils 112.8 m2), ist nun jeweils auf der Nordseite neu ein 

abgetrennter Raum "Abstell/Estrich" mit einer Fläche von 44 m2 vorgesehen. Im Haus C 

hat die Beschwerdegegnerin den ursprünglich vorgesehenen Abstellraum auf der 

Nordseite von 4.9 m2 auf 15.5 m2 vergrössert und neu als Raum "Abstell/Estrich" 

bezeichnet. In allen drei Neubauten sieht die Beschwerdegegnerin schliesslich neu eine 

Verkleinerung der Galeriefläche auf der Südseite neben dem Balkon vor, indem dort ein 

zusätzlicher Luftraum geplant ist. Die Zugangstüre auf den Balkon wurde jeweils versetzt. 

Insgesamt hat die Beschwerdegegnerin die in den Häusern A und B als "Galerie" 

bezeichnete Fläche damit gemäss den Angaben in den Plänen von ursprünglich 112.8 m2 

auf 56 m2 reduziert; beim Haus C verkleinerte sich diese Fläche von 61.5 m2 auf 38 m2. 

Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer Stellungnahme vom 18. Dezember 2015 aus, dass 

die neu geschaffenen Abstellräume/Estriche, welche komplett von der eigentlichen Galerie 

abgetrennt seien und weder als Wohn- noch Arbeitsräume dienen, der 

Bruttogeschossfläche (BGF) nicht anzurechnen seien. Aufgrund der Anpassungen seien 

auch die Galerien nicht an die BGF anzurechnen, zumal diese keine anrechenbaren 

Räume erschliessen würden. Ein Teil der Beschwerdeführenden machte dagegen in ihren 

Stellungnahmen zur Projektänderung geltend, die neu abgegrenzten Nebenräume könnten 

ohne weiteres zu Wohnzwecken verwendet werden, weshalb diese Räume und damit auch 

die Galerien weiterhin der BGF anzurechnen seien. 

b) Als anrechenbare BGF gilt die Summe aller dem Wohnen oder dem Gewerbe 

dienenden oder hierfür verwendbaren ober- und unterirdischen Geschossflächen 

einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte (Art. 93 Abs. 2 BauV). Nicht angerechnet 

werden unter anderem zu Wohnungen gehörende Keller- und Dachräume, sofern sie nicht 

als Wohn- oder Arbeitsräume verwendbar sind (Art. 93 Abs. 2 Bst. a BauV) sowie eine zu 

einem Wohnraum gehörende Galerie im Dachraum, sofern sie keine anrechenbaren 

Räume erschliesst (Art. 93 Abs. 2 Bst. b BauV). 

Die Art. 93 bis 98 BauV wurden zwar im Zusammenhang mit der Inkraftsetzung der 

BMBV16 am 25. Mai 2011 aufgehoben. Die Gemeinden haben jedoch bis zum 

31. Dezember 2020 Zeit, ihre baurechtliche Grundordnung den Bestimmungen der BMBV 

anzupassen; bis zur Anpassung der baurechtlichen Grundordnung finden die bisherigen 

16 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3).

RA Nr. 110/2015/127 17

Art. 93 bis 98 Abs. 1 BauV Anwendung (Art. 34 Abs. 1 und 2 BMBV). Da die Gemeinde 

Oberhofen ihre baurechtliche Grundordnung noch nicht den Bestimmungen der BMBV 

angepasst hat, ist somit vorliegend zur Frage der Anrechenbarkeit der Flächen auf Höhe 

des Galeriegeschosses an die BGF nach wie vor auf Art. 93 BauV abzustellen.

c) Bei der Beurteilung der Frage, ob ein bestimmter Raum im Sinne von Art. 93 Abs. 2 

Bst. a BauV zum Wohnen verwendbar ist, darf nach konstanter Praxis nicht auf 

Absichtserklärungen der Bauherrschaft abgestellt werden; vielmehr ist die objektive 

Ausgestaltung relevant. Massgebend ist somit nicht, ob ein Raum rechtmässig, d.h. unter 

Einhaltung sämtlicher gesundheitspolizeilicher und wohnhygienischer Vorschriften, als 

Wohnraum genutzt werden darf, sondern ob er zum Wohnen dienen kann.17 Wo die 

Ausgestaltung eines Raumes eine Wohnnutzung zulässt oder geradezu dazu einlädt, ist 

die entsprechende Fläche vorsorglicherweise anzurechnen. Andernfalls wird die Aufgabe 

der Baupolizeibehörden, die die Einhaltung der bewilligten Nutzung zu überprüfen haben, 

in unzumutbarem Masse erschwert. Kriterien für die Verwendbarkeit zum Wohnen oder 

Arbeiten bilden etwa das Mass der Belichtung der Räume durch Fenster, die Isolation der 

Räume, die Raumhöhe, die Erschliessung und Ähnliches. Dabei sind nicht alle Elemente 

gleich wichtig. Das Fehlen einer Isolation ist sehr viel leichter nachträglich, ohne dass die 

Baupolizeibehörde davon etwas merkt, zu "korrigieren", als etwa fehlende oder zu kleine 

Fenster, die ungenügende Raumhöhe oder ein für den täglichen Gebrauch ungenügender 

Treppenaufgang. Soll also der Raum nicht angerechnet werden, so muss vor allem bei der 

Befensterung und/oder der Raumhöhe und/oder der Erschliessung dafür gesorgt werden, 

dass eine Umnutzung zum Wohnen nicht leicht möglich ist. Andernfalls ist der Raum der 

Bruttogeschossfläche anzurechnen.18

d) Im vorliegenden Fall weisen die beiden als "Abstellraum/Estrich" bezeichneten 

Räume im Galeriegeschoss der Häuser A und B jeweils eine Fläche von 44 m2 auf. Beide 

Räume verfügen nordseitig über je drei langgezogene Fenster, welche sich über die ganze 

Raumhöhe erstrecken.19 Die Fläche dieser drei Fenster zusammen beträgt je ca. 3,1 m2 

und damit rund 7 % der jeweiligen Bodenfläche. Damit wird die Anforderung an Wohn- und 

Arbeitsräume, wonach die Fensterfläche mindestens einen Zehntel der Bodenfläche 

17 VGE Nr. 21762 vom 22. März 2004 E. 3.4; vgl. auch KPG-Bulletin 1/86, S. 15 ff., Ziff. 2.2.2.
18 BDE RA Nr. 11041-90 vom 3. April 1991, E. 8.b; bestätigt durch VGE Nr. 18253/18255 vom 19. August 1991, 
E. 2b; ähnlich auch VGE Nr. 100.2014.304 vom 12. März 2015, E. 4.2.
19 Vgl. Plan Fassaden Süd/Nord, Nordfassade Haus A+B vom 11. Dezember 2015, gestempelt vom Rechtsamt 
der BVE am 22. Dezember 2015.

RA Nr. 110/2015/127 18

betragen soll (Art. 64 Abs. 1 BauV), nicht ganz eingehalten. Allerdings ist zu beachten, 

dass die drei Fensterstreifen über die Nordfassade dieser Räume verteilt sind und vorab 

das mittlere Fenster eine Höhe von gut 3 m aufweist. Der Lichteinfall in den Räumen ist 

damit auch so beträchtlich und für eine Wohnnutzung ausreichend. Zudem sprechen  

weitere Elemente dafür, dass diese Räume objektiv zum Wohnen geeignet sind. So sind 

die Räume direkt vom Galeriegeschoss her erreichbar und nur durch eine Türe von diesem 

Wohnbereich getrennt. Diese komfortable Erschliessung über die wohnungsinterne Türe 

macht diese Räume sehr anfällig für eine missbräuchliche Wohnnutzung. Weiter ist davon 

auszugehen, dass diese Räume beheizt sind.20 Schliesslich spricht auch die Höhe dieser 

Räume nicht gegen eine Wohnnutzung. So beträgt die Raumhöhe in der Mitte rund 3 m 

und nimmt gegen aussen aufgrund der Dachschräge kontinuierlich ab (bis auf eine Höhe 

von ca. 1.20 m); eine beachtliche Fläche dieser Räume ist damit problemlos aufrecht 

begehbar. 

Die beiden als "Abstellraum/Estrich" bezeichneten Räume im Galeriegeschoss der Häuser 

A und B sind somit aufgrund ihrer Grösse und Höhe sowie der Beheizung und der 

wohnungsinternen Erschliessung objektiv zum Wohnen geeignet. Auch die Belichtung mit 

jeweils drei Lichtbändern ist ausreichend, auch wenn diese nicht ganz einen Zehntel der 

Bodenfläche ausmachen. Aufgrund dieser Faktoren sind diese beiden grosszügigen und 

beheizten Räume objektiv zum Wohnen geeignet. 

Dies hat zur Folge, dass einerseits diese beiden Räume von jeweils 44 m2 an die BGF 

anzurechnen sind. Andererseits führt dies dazu, dass auch die angrenzenden 

Galerieflächen  von jeweils 56 m2 gestützt auf Art. 93 Abs. 2 Bst. b BauV als anrechenbare 

BGF zu gelten haben, da diese anrechenbare Räume erschliessen. Insgesamt erhöht sich 

damit die anrechenbare BGF des Bauvorhabens um 200 m2. 

e) Das umstrittene Bauvorhaben nimmt die Gestaltungsfreiheit nach Art. 75 BauG in 

Anspruch. Dies setzt unter anderem voraus, dass Art und Mass der Nutzung der Zone 

eingehalten werden (Art. 75 Abs. 2 Bst. a BauG). Fehlt – wie vorliegend – eine 

Ausnützungsziffer oder eine andere entsprechende Beschränkung, wird die maximal 

zulässige Nutzung anhand eines reglementskonformen Überbauungsbeispiels ermittelt.21

20 Die Räume waren vor der Projektänderung Teil der offenen Galeriefläche; der energietechnische 
Massnahmennachweis wurde im Rahmen der Projektänderung nicht angepasst. 
21 Art. 92 Abs. 1 BauV; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band 
II, Bern 2010, Art. 75 N. 4.

RA Nr. 110/2015/127 19

Mit der Projektänderung hat die Beschwerdegegnerin im Rahmen ihrer Stellungnahme vom 

18. Dezember 2015 (S. 7 ff.) einen aktualisierten Nutzungsnachweis eingereicht, in 

welchem neben den umstrittenen Neubauten auf den Bauparzellen Oberhofen am 

Thunersee Grundbuchblatt Nrn. N.________ und P.________ auch die bestehende Baute 

auf Parzelle Oberhofen am Thunersee Nr. AA.________ miteinbezogen wurde, da auch 

diese nach Ansicht der Beschwerdegegnerin Teil des gemeinsamen Areals sein soll. Darin 

wies die Beschwerdegegnerin eine BGF des Bauprojekts (inkl. dem bestehenden Haus auf 

der Parzelle Nr. AA.________) von 2'160.1 m2 aus. Was das reglementskonforme 

Überbauungsbeispiel betrifft, so kam die Beschwerdegegnerin zum Schluss, dass sich 

unter Einhaltung aller in der Wohnzone W2 geltenden baupolizeilichen Masse auf den 

Parzellen Nrn. P.________ und AB.________ unter Einbezug der bestehenden Baute auf 

der Parzelle Nr. O.________ ein Bauprojekt mit einer maximalen BGF von 2'226.7 m2 

verwirklichen liesse.

Wie oben ausgeführt wurde bei der von der Beschwerdegegnerin errechneten BGF des 

Bauvorhabens (inkl. bestehendem Haus auf der Parzelle Nr. O.________) die 

Galeriefläche sowie die als "Abstellzimmer/Estrich" bezeichneten Räume in den Häusern A 

und B fälschlicherweise nicht angerechnet. Die BGF des Bauprojekts erhöht sich daher um 

200 m2 und beträgt insgesamt 2'360.1 m2. Damit überschreitet das umstrittene 

Bauvorhaben das reglementskonforme Überbauungsbeispiel mit einer maximalen BGF von 

2'226.7 m2 um 133.4 m2. Das in dieser Zone zulässige Mass der Nutzung wird vom 

Bauprojekt nicht eingehalten, weshalb die Vorgabe von Art. 75 Abs. 2 Bst. a BauG verletzt 

wird. Bei diesem Ergebnis muss auf die weiteren Streitpunkte im Zusammenhang mit der 

Gestaltungsfreiheit nicht eingegangen werden. 

Die Gestaltungsfreiheit nach Art. 75 BauG kann nicht in Anspruch genommen werden, 

weshalb die baupolizeilichen Masse des kommunalen Baureglements zu beachten sind. 

Das Haus C unterschreitet gegenüber der Parzelle Oberhofen am Thunersee 

Grundbuchblatt Nr. O.________ und dessen Gebäude sowohl den kleinen Grenzabstand 

von 4 m als auch den Gebäudeabstand von 8 m (Art. 212 Abs. 2 GBR22). Auch aus diesem 

Grund ist dem Bauvorhaben der Bauabschlag zu erteilen.

22 Baureglement der Gemeinde Oberhofen am Thunersee vom 14. Mai 2012, genehmigt vom AGR am 6. 
Dezember 2012.

RA Nr. 110/2015/127 20

6. Kinderspielplätze

a) Mit der Projektänderung sieht die Beschwerdegegnerin neue Flächen für 

Kinderspielplätze vor. So ist nordöstlich des Neubaus B eine Spielfläche von 98 m2 und 

nordwestlich des Neubaus A eine solche von 60 m2 geplant. Eine weitere Spielfläche von 

46.5 m2 befindet sich auf der gegenüberliegenden Strassenseite unterhalb des Neubaus C 

auf dessen südöstlichen Seite. Schliesslich soll eine vierte Spielfläche von 80 m2 im 

östlichen Bereich der bereits überbauten Parzelle Oberhofen am Thunersee 

Grundbuchblatt Nr. O.________ entstehen.23 Die Beschwerdegegnerin führt aus 

(Stellungnahme vom 18. Dezember 2015), mit dieser für Kinderspielplätze vorgesehenen 

Fläche von insgesamt 284.5 m2 werde die geforderte Mindestfläche von 281.5 m2 erfüllt24. 

Was die Mindestfläche für den Aufenthaltsbereich anbelangt, so muss nach Ansicht der 

Beschwerdegegnerin keine solche Fläche mehr vorgesehen werden, da die Hälfte aller 

Terrassen/Balkone mit über 2 m Breite zur Hälfte an den erforderlichen Aufenthaltsbereich 

angerechnet werden kann. 

Die Beschwerdeführenden bringen vor, diese neu ausgeschiedenen Flächen für 

Kinderspielplätze würden den rechtlichen Anforderungen nicht genügen. Die qualitativen 

Anforderungen seien nicht erfüllt. Die Spielfläche auf der nicht im Eigentum der 

Beschwerdegegnerin stehenden Parzelle Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt Nr. 

O.________ könne auch nicht angerechnet werden, da deren Zugang und Benützung 

rechtlich nicht hinreichend sichergestellt sei. 

b) Beim Bau von Mehrfamilienhäusern hat die Bauherrschaft unter anderem im Freien 

Aufenthaltsbereiche für die Bewohner, insbesondere Kinderspielplätze, zu schaffen (Art. 15 

Abs. 1 BauG). Art. 42 ff. BauV enthält die Ausführungsbestimmungen dazu. Als 

Aufenthaltsbereiche gelten wenigstens mit einfachen Mitteln zum Verweilen im Freien 

eingerichtete Teile eines Gebäudegrundstücks. Kinderspielplätze sind für Kleinkinder und 

schulpflichtige Kinder eingerichtete Spielflächen (Art. 43 Abs. 1 und 2 BauV). Die Fläche 

der Kinderspielplätze hat wenigstens 15 Prozent der Hauptnutz- und Konstruktionsflächen 

23 Vgl. Plan Nachweis Spielflächen vom 11. Dezember 2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 22. 
Dezember 2015.
24 Vgl. Berechnungen/Nachweise vom 30. November 2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 22. 
Dezember 2015.

RA Nr. 110/2015/127 21

der Familienwohnungen zu entsprechen (Art. 45 Abs. 1 BauV). Für Aufenthaltsbereiche 

sind 5 Prozent der Hauptnutz- und Konstruktionsflächen aller Wohnungen, pro 

Mehrfamilienhaus mindestens aber 20 m², vorzusehen beziehungsweise zur Fläche 

gemäss Absatz 1 hinzuzurechnen (Art. 45 Abs. 2 BauV). Die Fläche mindestens 2 m 

breiter Terrassen, Balkone und dergleichen kann zur Hälfte an den erforderlichen 

Aufenthaltsbereich angerechnet werden (Art. 45 Abs. 4 BauV). Dabei ist jedoch zu 

beachten, dass die Terrassen- und Balkonflächen nicht an die Mindestfläche von 20 m2 pro 

Mehrfamilienhaus angerechnet werden können; diese Mindestfläche muss integral im 

Rahmen der Umgebungsgestaltung nachgewiesen werden.25

c) Diese quantitativen Mindestvorgaben erfüllt das Bauvorhaben nicht. Erstens hat die 

Beschwerdegegnerin bei ihrer Berechnung26 die Flächen der Galeriegeschosse in den 

Häusern A und B (Galerieflächen und als "Abstellzimmer/Estrich" bezeichnete Räume) von 

insgesamt 200 m2 nicht miteinbezogen. Diese Fläche gilt nicht nur als anrechenbare BGF 

(vgl. E. 5), sondern auch als Hauptnutzfläche im Sinne von Art. 45 Abs. 1 und 2 BauV. 

Damit erhöht sich die Mindestfläche für Kinderspielplätze um 30 m2 auf 311.5 m2, was von 

der im Projekt ausgewiesenen Fläche für Kinderspielplätze (281.5 m2) nicht eingehalten 

wird. Zweitens müsste das Bauvorhaben über die geforderte Mindestfläche für 

Aufenthaltsbereiche von 20 m2 pro Mehrfamilienhaus, insgesamt also 60 m2, verfügen (vgl. 

E. 6b). Diese Mindestfläche fehlt vorliegend in den massgebenden Plänen und 

Berechnungen gänzlich. 

Das umstrittene Bauvorhaben erfüllt die Vorgaben an die Mindestfläche für 

Kinderspielplätze und Aufenthaltsbereiche nicht. Bei diesem Ergebnis kann offen bleiben, 

ob die ausgeschiedenen Flächen für Kinderspielplätze die qualitativen Anforderungen der 

BauV (Art. 44 BauV) und der Empfehlungen des Kantons (AHOP Nr. 92.227) erfüllen. 

Ebenso wenig muss näher auf die Frage eingegangen werden, ob die geplante 

Kinderspielplatzfläche auf der nicht im Eigentum der Beschwerdegegnerin stehenden 

Parzelle Oberhofen am Thunersee Grundbuchblatt Nr. O.________ rechtlich genügend 

sichergestellt ist.

25 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 15 N. 3a, mit Verweis auf VGE 2011/256 vom 2. Mai 2012, E. 4.1.
26 Berechnungen/Nachweise vom 30. November 2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 22. Dezember 
2015.
27 Arbeitshilfe für die Ortsplanung (AHOP) Nr. 92.2 Empfehlungen für die Projektierung und Gestaltung von 
benutzerfreundlichen Aussenräumen von Wohnüberbauungen, (nachfolgend AHOP Nr. 92.2), einsehbar unter 
<http://www.jgk.be.ch/jgk/de/index/baubewilligungen/baubewilligungen/Musterdokumente.html>.

RA Nr. 110/2015/127 22

7. Zusammenfassung und Kosten

a) Zusammenfassend erweist sich das umstrittene Bauvorhaben auch nach Einreichung 

der Projektänderung im Beschwerdeverfahren als nicht bewilligungsfähig. So sind die 

geplanten Mehrfamilienhäuser nicht genügend erschlossen. Zudem hält das Vorhaben das 

Mass der in der Wohnzone W2 zugelassenen Nutzung nicht ein, so dass die 

Gestaltungsfreiheit nach Art. 75 BauG nicht in Anspruch genommen werden kann. 

Schliesslich verfügt das Bauvorhaben nicht über eine genügend grosse 

Kinderspielplatzfläche und die Mindestflächen für Aufenthaltsbereiche fehlen gänzlich. 

Damit sind die Beschwerden gutzuheissen. Der vorinstanzliche Entscheid ist aufzuheben 

und dem Vorhaben ist der Bauabschlag zu erteilen.  

Bei diesem Ausgang erübrigt es sich, auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführenden 

einzugehen. Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten schliesslich anhand der 

zur Verfügung stehenden Akten und Pläne genügend überprüft bzw. festgestellt werden. 

Auf die weiteren, von den Parteien beantragten Beweismittel (Augenschein, Gutachten 

OLK, Gutachen bfu) konnte daher verzichtet werden, da von diesen Beweismitteln keine 

neuen relevanten Erkenntnisse zu erwarten waren.

 

b) Die oberinstanzlichen Verfahrenskosten bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für 

besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren 

erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG28). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache 

wird eine Pauschalgebühr von Fr. 200.00 bis Fr. 4'000.00 je Beschwerde erhoben (Art. 19 

Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 2 GebV29). Die Gebühren bemessen sich bei Rahmentarifen unter 

anderem nach der Bedeutung des Geschäfts für die Gebührenpflichtigen und der 

wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gebührenpflichtigen (Art. 7 GebV). Werden in einem 

einzigen Entscheid mehrere Beschwerden beurteilt, so kann die Pauschalgebühr für die 

einzelnen Beschwerden angemessen reduziert werden (Art. 21 Abs. 3 GebV). Die 

Pauschale wird insgesamt festgelegt auf Fr. 4’000.00.

28 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
29 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).

RA Nr. 110/2015/127 23

Die Beschwerden werden gutgeheissen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die 

Beschwerdegegnerin, weshalb ihr die Verfahrenskosten von Fr. 4’000.00 aufzuerlegen sind 

(Art. 108 Abs. 1 VRPG).

c) Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren von 

Fr. 26'290.85 hat in jedem Fall die Beschwerdegegnerin als Baugesuchstellerin zu tragen 

(Art. 52 Abs. 1 BewD).

d) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern 

nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung 

oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als 

gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Parteikosten umfassen den durch die 

berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Von den 

obsiegenden Beschwerdeführenden liessen sich die Beschwerdeführerin 2, die 

Beschwerdeführenden 3 und 4 sowie die Beschwerdeführenden 7 und 8 jeweils durch 

einen Anwalt/eine Anwältin vertreten. Deren Kostennoten geben zu keinen Bemerkungen 

Anlass. Die Beschwerdegegnerin hat somit der Beschwerdeführerin 2 die Parteikosten von 

Fr. 3'857.00, den Beschwerdeführenden 3 und 4 die Parteikosten von Fr. 5'587.05 und den 

Beschwerdeführenden 7 und 8 die Parteikosten von Fr. 5'283.50 zu ersetzen. Der 

Beschwerdeführer 1 sowie die Beschwerdeführenden 5 und 6 waren nicht anwaltlich 

vertreten, weshalb ihnen keine Parteikosten zugesprochen werden (Art. 104 Abs. 1 

VRPG).

III. Entscheid

1. Die Beschwerden werden gutgeheissen. 

Der Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramtes Thun vom 8. September 2015 

wird aufgehoben. Dem Baugesuch vom 22. September 2014 mit Projektänderung 

vom 18. Dezember 2015 (Projektänderungspläne vom 11. Dezember 2015, alle 

gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 22. Dezember 2015) wird der Bauabschlag 

erteilt.

RA Nr. 110/2015/127 24

2. a) Die Verfahrenskosten von Fr. 4'000.00 werden der Beschwerdegegnerin zur 

Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 

in Rechtskraft erwachsen ist.

b) Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 26'290.85 

werden der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser 

Kosten ist das Regierungsstatthalteramt Thun zuständig.

3. Die Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführerin 2 die Parteikosten im Betrag 

von Fr. 3'857.00 (inkl. Mehrwertsteuer), den Beschwerdeführenden 3 und 4 die 

Parteikosten im Betrag von Fr. 5'587.05 (inkl. Mehrwertsteuer) und den 

Beschwerdeführenden 7 und 8 die Parteikosten im Betrag von Fr. 5'283.50 (inkl. 

Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 

IV. Eröffnung

- Herrn A.________, eingeschrieben

- Herrn Fürsprecher C.________, eingeschrieben

- Herrn Fürsprecher F.________, eingeschrieben

- Frau H.________ und Herrn G.________, eingeschrieben

- K.________, eingeschrieben

- M.________, eingeschrieben

- Regierungsstatthalteramt Thun, A-Post

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Oberhofen, Gemeindeverwaltung, 

eingeschrieben

- Tiefbauamt des Kantons Bern, Oberingenieurkreis I, Schlossberg 20, 3602 Thun, zur 

Kenntnis

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer