# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ebdd2fef-e7a2-5b3f-ad64-60178679a727
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-10
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 10.03.2025 A/1832/2024
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-1832-2024_2025-03-10.pdf

## Full Text

R E P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N E V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/1832/2024 LCI JTAPI/256/2025 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 10 mars 2025 

 

dans la cause 

 

Madame A______ et Monsieur B______, représentés par Me Stéphane PENET, avocat, 
avec élection de domicile 

contre 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 

 

- 2/21 - 

A/1832/2024 

EN FAIT 

1. Monsieur B______ et Madame A______ sont copropriétaires de la parcelle n° 
1______ de la commune de C______, sise ______[GE]. 

Sur cette parcelle de 443 m2 sont érigés une villa de 109 m2, un garage privé de 
16 m2, ainsi que des terrasses et accès sur une surface de 95 m2. 

2. Le 23 novembre 2023, pour le compte de M. B______, D______ SA a déposé 
auprès du département du territoire (ci-après : le département) une demande 
d’autorisation de construire en procédure accélérée portant sur la construction d’une 
piscine extérieure avec plages et local technique d’une surface brute de plancher 
totale de 32 m2 sur la parcelle précitée.  

La surface de pleine terre de 189 m2 correspondait à 42,8% de la surface de la 
parcelle. 

Cette requête a été enregistrée sous le numéro d’autorisation APA 2______. 

3. Dans le cadre de son instruction, la direction des autorisations de construire  
(ci-après : DAC) a sollicité, le 28 novembre 2023, des compléments d’information 
concernant la construction d’un muret en limite de propriété (parcelle n° 3______) 
non cadastré. 

4. Le 18 janvier 2024, la commission d'architecture (ci-après : CA) a rendu un préavis 
défavorable aux motifs que la surface de pleine terre était insuffisante et que la 
piscine était implantée dans la seule zone intéressante.  

5. L'office cantonal de l'agriculture et de la nature (ci-après : OCAN), l'office cantonal 
de l'eau (ci-après : OCEau) et la direction de l'information du territoire (ci-après : 
DIT) ont rendu des préavis favorables, avec ou sans conditions. 

6. Le 6 février 2024, par le biais de son mandataire, M. B______ a déposé une version 
modifiée de son projet. 

La construction du muret était abandonnée, le lieu d’implantation du bassin déplacé 
et la surface de la piscine réduite, passant d’une largeur de 660 cm à 600 cm. Suite 
à ces modifications, la surface de construction de la piscine avec plages s’élevait à 
22,7 m2 et celle du local technique à 2 m2, soit une surface totale de 24,7 m2. La 
surface de pleine terre passait ainsi de 42,8 % à 44,4 %. 

7. Le 16 février 2024, la DAC a rendu un préavis favorable, sans observation.  

8. Le 3 avril 2024, la CA a réitéré son préavis défavorable basé sur l'art. 59 al. 3bis de 
la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988  
(LCI - L 5 05), indiquant que la nouvelle proposition n’améliorait en rien la 
situation. 

9. Par décision du ______ 2024, le département a refusé de délivrer l’autorisation 
APA 2______ pour non-conformité à l'art. 59 al. 3bis LCI. 

- 3/21 - 

A/1832/2024 

Il ressortait des documents et plans produits dans le cadre de la requête que, pour 
une surface de parcelle de 443 m2, la surface de pleine terre restante s'élèverait à 
196,3m2, ce qui correspondait à un taux d'environ 44,4 %. Or, lors de l’instruction 
de la requête, la CA avait émis deux prévis défavorables, considérant que la surface 
de pleine terre était insuffisante et que la piscine était implantée dans la seule zone 
intéressante, tout en relevant que les modifications proposées, à savoir le 
changement d’orientation de la piscine et la suppression d’un muret n’était pas de 
nature à améliorer la situation.  

Dans ces circonstances, faisant siens lesdits préavis, il ne pouvait que constater que 
le projet ne garantissait pas une surface en pleine terre suffisante, tant du point de 
vue quantitatif que qualitatif, et partant, refuser l’autorisation sollicitée. 

10. Par acte du 27 mai 2024, sous la plume de son conseil, M. B______ et  
Mme A______, sous la plume de leur conseil, ont interjeté recours contre cette 
décision auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le 
tribunal) concluant principalement, sous suite de frais et dépens, à son annulation 
et à la délivrance de l’autorisation de construire sollicitée ; subsidiairement, ils ont 
conclu au renvoi de la cause à l’OAC pour nouvelle décision dans les sens des 
considérants.  

La décision entreprise violait les principes de la légalité, de la garantie de la 
propriété et de la proportionnalité ainsi que le droit d’être entendu au sens des art. 
5 al. 1, 26 et 36 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 
1999 (Cst. - RS 101). 

Le nouvel art. 59 al. 3bis LCI était source d’insécurité juridique dès lors que son 
appréciation et son application ne reposaient sur aucun critère légal objectif et 
prévisible. En effet, l'art. 59 al. 3bis LCI imposait le principe de préserver une 
surface de pleine terre suffisante, sans toutefois déterminer les critères qualitatifs et 
quantitatifs sur lesquels devait se fonder la décision de l'administration, en 
l'occurrence le seul préavis de la CA. Seul un critère de 40% de minimum de plein 
terre avait été évoqué lors de l’adoption de l’art. 59 al. 3bis LCI. Au vu de l'atteinte 
grave à la garantie de propriété, qui était un droit, cette disposition n'était pas 
suffisamment claire, tant dans son libellé, que dans son application à des situations 
concrètes. Il en résultait un risque inévitable d’inégalité de traitement, d’abus de 
pouvoir d'appréciation et de violation du principe de la légalité.  

En l’espèce, la CA avait fait usage de sa propre appréciation en se basant sur la 
directive 021-v7 relative au rapport des surfaces en zone 5 émise par le département 
le 1er mars 2013 et modifiée le 15 août 2022 (ci-après : la directive LCI), et sur la 
marche à suivre du département intitulée « Densification de la zone 5 » de novembre 
2022 ainsi le plan directeur communal de C______ (ci-après : PDCom) approuvé 
par le Conseil d'Etat par arrêté du 8 novembre 2023. Or, la directive précitée, 
définissait la notion de pleine terre, mais ne précisait pas les critères qualitatifs ou 
quantitatifs de cette dernière. A cet effet, dans la marche à suivre précitée, le 
département avait précisé que, selon l'expérience de la CA, une surface de pleine 

- 4/21 - 

A/1832/2024 

terre inférieure à 40 % n'était ni qualitative, ni suffisamment quantitative. A 
l'inverse une surface supérieure à 60 % pouvait être considérée comme 
suffisamment quantitative et qualitative. Ainsi, s'agissant d'une surface de pleine 
terre située entre 40 et 60 %, la CA disposait d'un pouvoir d'appréciation étendu 
pour déterminer, au cas par cas, si le projet de construction était conforme à l'art. 59 
al. 3bis LCI. Compte tenu de ces éléments, l'art. 59 al. 3bis LCI contenait de toute 
évidence un vide juridique que ni la directive, ni la marche à suivre ne permettaient 
de compléter. Il résultait en outre du PDCom que leur villa était sise dans le 
périmètre de densification accrue. La CA était donc en principe tenue de se fonder 
sur ledit PDCom lors de l'évaluation du projet à l'échelle du groupe de parcelles.  

Par ailleurs, l'indice de pleine terre souhaité et non communiqué par la CA pour 
motiver ses préavis défavorables semblait bien supérieur à celui recherché dans les 
modalités d'application du nouvel art. 59 LCI, spécifiant initialement une valeur 
cible de 40%. Un objectif chiffré aurait dû être mentionné explicitement.  

Compte tenu de ces éléments, ni le préavis de la CA ni la décision de refus du DT 
ne permettait de déterminer les critères sur lesquels s’étaient fondées ces deux 
entités pour refuser leur projet. En réalité, il n'y en avait pas et le pouvoir 
décisionnel de la CA était d'autant plus arbitraire qu'il ne reposait sur aucun critère 
formel, mais sur une simple directive non contraignante et d'autres sources qui ne 
tenaient pas lieu de loi. 

Le manque de motivation du préavis de la CA et de la décision de refus démontrait 
précisément que les autorités précitées avaient versé dans l'arbitraire lors de 
l'application de l'art. 59 al. 3bis LCI. Au surplus, si un pouvoir d'appréciation avait 
certes été conféré à l'OAC, c’était justement pour tenir compte des particularités de 
chaque cas. Or, en l'espèce, la surface de la construction envisagée n'influençait que 
dans une faible mesure la surface de pleine terre, puisqu'elle correspondait 
seulement à 5,6 % de la surface totale de la parcelle. Ainsi, dès lors qu’ils n’étaient 
pas en mesure de déterminer sur quels éléments se fondait la décision querellée, qui 
était par ailleurs choquante dans son résultat, il convenait de retenir que l'autorité 
intimée avait agi de manière totalement arbitraire en rendant la décision querellée.  

Le refus d'autoriser leur projet restreignait considérablement leur droit de jouir 
librement de leur propriété, alors qu’une surface de pleine terre de 44,4 % permettait 
d’atteindre le but visé à l'art. 59 al. 3bis LCI. Cette atteinte à leur droit était 
importante car, au vu de l'ampleur du projet de construction (rapport de 5,6 % de la 
surface totale de la parcelle), cela revenait à retenir qu’ils ne seraient jamais 
autorisés à construire autre chose que les édifications existantes sur leur parcelle.  

En application du principe de proportionnalité, le DT aurait dû peser les intérêts en 
présence et parvenir à la conclusion que la construction souhaitée n’utilisait qu'une 
faible partie de la surface totale de la parcelle, que le but visé par la loi, à savoir la 
préservation d'une surface en pleine terre de plus de 40% était toujours réalisé et 
que le refus de leur délivrer l'autorisation de construire sollicitée constituait une 
atteinte grave à la garantie de la propriété.  

- 5/21 - 

A/1832/2024 

La décision rendue portait également atteinte à leur droit d’être entendu. 
La motivation de la décision ne leur permettait pas de déterminer dans quelle 
mesure leur projet s'écartait des conditions de l'art. 59 al. 3bis LCI. Le projet 
semblait devoir répondre à des critères quantitatif et qualitatif qui n’étaient pas 
déterminés, hormis le respect de l’art. 59 al. 3bis LCI dont les contours demeuraient 
obscurs. Ainsi, l'exigence de la motivation qui découlait du droit d'être entendu 
n'avait pas été respectée. 

11. Le 14 juin 2024, la commune a indiqué au tribunal qu’elle n’avait pas d’éléments à 
apporter et qu’elle ne souhaitait pas intervenir dans cette procédure. 

12. Le 29 juillet 2024, le département a transmis ses observations, concluant au rejet 
du recours. Il a produit son dossier. 

S'agissant de l'art. 59 al. 3bis LCI, le législateur - prenant notamment en 
considération les explications du Conseiller d’État en charge du DT - avait 
considéré qu'il ne lui revenait pas de fixer un seuil strict dans la loi, mais qu'il était 
préférable de laisser aux instances compétentes, sur la base de situations  concrètes, 
la possibilité de définir, aussi bien au niveau de sa quantité que de sa qualité, l'indice 
de verdure qu'il convenait d'accepter. Dans la mesure où, à la lecture de leur recours, 
les recourants semblaient avoir parfaitement compris à quelles conditions, dans 
quelles circonstances cette disposition s'appliquait et quels en étaient les effets 
juridiques, il s'avérait que le principe de légalité, était respecté. 

Par ailleurs, l’argumentation des recourants se limitait à l'appréciation quantitative 
de l'obligation posée par l'art. 59 al. 3bis LCI, ignorant sa dimension qualitative, 
laquelle était concrétisée par la directive du département. Or, dans son préavis du 
18 janvier 2024, la CA avait relevé que la construction projetée ne répondait pas 
non plus au critère qualitatif, puisque la piscine était implantée dans la  seule zone 
intéressante. La modification du projet ne permettait pas d'arriver à une solution 
différente puisque la piscine restait implantée dans cette même zone (préavis de la 
CA du 3 avril 2024). Dans ces circonstances et vu l'importance de préserver des 
surfaces de pleine terre, en particulier des espaces d'un seul tenant pouvant 
accueillir la plantation d'arbre d'une certaine grandeur, à des fins de protection de 
l'environnement naturel et paysager, le département pouvait, à juste titre et 
indépendamment de l'impact quantitatif du projet, considérer que la suppression du 
muret ne répondait pas à la demande de la CA portant sur la question de la 
fragmentation des espaces verts. En suivant les préavis de la CA, objectivement 
fondés tant à la lumière de l'art. 59 al. 3bis  LCI que des circonstances concrètes du 
projet envisagé, il avait exercé son pouvoir d'appréciation de manière conforme à 
la loi et à la jurisprudence. 

L’appréciation personnelle des recourants ne pouvant se substituer à celle de 
l'instance de préavis spécialisée en la matière, le grief tiré de la prétendue 
application arbitraire de cette disposition devait donc également être rejeté. 

- 6/21 - 

A/1832/2024 

S’agissant du non-respect du principe de proportionnalité, la décision querellée était 
justifiée par un intérêt public, soit la préservation de la qualité environnementale en 
zone 5. La préservation d’une surface de pleine terre suffisante était propre à 
atteindre le but visé et l'intérêt privé compromis des recourants à implanter une 
piscine de près de 23 m2 au seul endroit intéressant de la parcelle eu égard aux 
espaces naturels se trouvait dans un rapport raisonnable avec cet intérêt public. 
En tout état de cause, rien ne les empêchait de revoir leur projet, à la lumière des 
explications de la CA, afin d'implanter une piscine sur la parcelle, tout en respectant 
les objectifs poursuivis par le département. La décision querellée n’avait dès lors 
pas porté d'atteinte inadmissible à leur garantie de propriété, de sorte que ce grief 
devait également être rejeté. 

Concernant la prétendue violation de leur droit d’être entendu, le refus notifié aux 
recourants le 27 mai 2024 mentionnait la disposition légale applicable et comprenait 
une motivation exposant les raisons ayant mené l'autorité intimée à rendre ladite 
décision. La lecture du recours suffisait à établir que c'était en toute connaissance 
de cause que les recourants avaient saisi la justice et qu’ils avaient parfaitement 
compris que c'était en raison de la non-conformité du projet aux prescriptions pleine 
terre que le département l'avait refusé. Aucune violation du droit d'être entendu ne 
pouvait dès lors être constatée. 

13. Les recourants ont répliqué le 23 août 2024, sous la plume de leur mandataire, 
persistant dans les conclusions et arguments de leur recours. 

Pour le surplus, ils ont sollicité des actes d’instruction, à savoir une inspection 
locale, en présence de la CA et de ses préaviseurs, soit Madame E______ et 
Monsieur F______. Ils ont également conclu à l’audition de ces derniers, du 
président de la CA et de M. G______ et à ce qu’il soit ordonné à la CA de produire 
les deux procès-verbaux des séances lors desquelles leur dossier avait été traité. 

14. Le DT a dupliqué le 13 septembre 2024. 

Les nouvelles conclusions prises par les recourants au stade de leur réplique 
devaient être déclarées irrecevables. Pour les surplus, le tribunal disposait de tous 
les éléments utiles à des faits pertinents pour statuer sur les griefs soulevés, puisqu'il 
disposait de l'intégralité du dossier d'autorisation de construire, de ses plans, 
explications et préavis. En outre, de jurisprudence constante, le droit d'être entendu 
n'impliquait pas le droit à une audition orale ni à l'audition de témoins. Par ailleurs, 
il peinait à saisir la pertinence de l'audition de M. G______, ce dernier ayant déjà 
eu l'occasion de verser au dossier un courrier explicatif du projet. Enfin, M. 
F______ et Mme E______ n’étant pas membres de la CA, ils ne pouvaient 
valablement représenter cette instance. En tout état, les recourants ne pouvaient 
ignorer que l'audition d'un membre d'une instance spécialisée ne se justifiait pas 
lorsque cette instance avait émis un préavis versé à la procédure. 

Pour le reste, il renvoyait à ses écritures précédentes. 

- 7/21 - 

A/1832/2024 

15. Lors de l'audience du 14 novembre 2024 devant le tribunal, M. F______, secrétaire 
de la CA, levé de son secret de fonction, a expliqué que, lorsque cette commission 
rendait ses préavis, elle se basait sur la marche à suivre édictée par le département 
en lien avec l'art. 59 LCI et en particulier son al. 3bis, s'agissant des questions de 
pleine terre. Elle avait dans ce cadre une importante marge d'appréciation et prenait 
en compte à la fois les aspects quantitatifs et qualitatifs de la pleine terre. C'était sur 
ce dernier aspect en particulier que sa marge d'appréciation était la plus importante. 
La valeur cible s'agissant de l'aspect quantitatif était de l'ordre de 50% dans une 
fourchette entre 40 et 60%. En-dessous, l'aspect quantitatif n'était clairement pas 
respecté. Au-dessus de 60%, le département pouvait se prononcer sans avoir à 
requérir le préavis de la CA. Cette fourchette ressortait de la directive. L'aspect 
qualitatif était précisé en page 9 de la marche à suivre. Le souhait exprimé était de 
pouvoir maintenir une surface de pleine terre d'un seul tenant et d'éviter son 
morcellement, dans le but notamment de pouvoir y planter des arbres ou arbustes 
d'une certaine importance. Concernant le projet n° 2, il s’interrogeait sur la surface 
de pleine terre retenue qui lui semblait être en réalité inférieure aux 44,4% indiqués. 
Cela étant, en lien avec les préavis de la CA, il relevait que le jardin était la seule 
surface intéressante dès lors qu'il s'agissait de la seule surface en un seul tenant. Les 
autres surfaces de pleine terre de la parcelle étaient très résiduelles, avec notamment 
à l'avant, l'entrée de la propriété et sur le côté latéral un espace très étroit et peu 
qualitatif. Au vu de la faible surface de pleine terre de la parcelle, une piscine dans 
le jardin des recourants n'était à son avis pas possible. Cas échéant, elle ne pourrait 
être envisagée qu'à l'entrée de la parcelle ou sur la surface latérale résiduelle. Dans 
son analyse, la CA tenait également compte des surfaces vides de construction 
avoisinantes, notamment afin que puissent être préservés des espaces pour la petite 
faune. En l'espèce, de l'expérience de la commission, il était presque certain qu'une 
piscine plus petite au même emplacement ne serait pas préavisée favorablement. En 
principe, la CA privilégiait des piscines accolées aux constructions déjà existantes, 
afin précisément de limiter le morcellement de la pleine terre. La seule solution 
qu’il pourrait imaginer, pour obtenir un préavis favorable de la CA, c’était une 
piscine plus petite accolée à la villa. Dans des lotissements existants, dont certains 
bénéficient déjà de piscines, la CA pouvait admettre des surfaces de pleine terre 
inférieures à la valeur cible, soit entre 40 et 50%. Elle était en revanche plus sévère 
concernant des lotissements neufs. Il n'était pas tenu compte de la densité des 
parcelles voisines (sauf pour des projets de lotissements), mais de l'existence de 
surfaces végétales alentours pour la petite faune et des percées visuelles, que l'on 
cherchait à préserver. On pouvait ainsi parfaitement imaginer que la CA pose des 
exigences également quant à un futur projet de construction de la parcelle sur 
laquelle se situait le bâtiment 6______, lequel ne devrait pas se situer en limite de 
parcelle. La piscine présente sur la parcelle n° 4______ avait été réalisée avant 
l'adoption de l'art. 59 al. 3bis LCI. Cette piscine ne serait vraisemblablement pas 
autorisée aujourd’hui. Sur question du tribunal relevant qu’il s’agissait ici d'une 
petite piscine avec des qualités d'usage liées à son implantation et qui ne nécessitait 
pas d'abattage d'arbres, il a admis que l’on se trouvait dans un cas limite, dans une 

- 8/21 - 

A/1832/2024 

zone grise. La volonté de la CA restait cependant celle d'accoler les piscines aux 
bâtiments existants et de maximiser la surface de pleine terre dans le but de 
permettre éventuellement la plantation d'arbres ou d'arbustes. Or, celle-ci lui 
paraissait difficile dans le projet n° 2.  

Sur questions du conseil des recourants, il n'y avait effectivement pas d'obligation 
légale de planter des arbres sur sa parcelle. Vu les caractéristiques de la parcelle, il 
ne serait d’ailleurs pas judicieux d'y planter un arbre, tout au plus un arbuste. La 
dangerosité de la piscine n’était pas examinée au moment de préaviser son 
implantation. La CA entendait préserver des zones suffisantes de pleine terre quelle 
que soit leur qualité écologique. C'était ensuite dans le cadre de l'analyse du dossier, 
qu'intervenait l'aspect qualitatif. En l’occurrence, la parcelle était située dans une 
zone de densification, avec peu de diversité écologique et surtout, des pelouses. Ce 
type de projets était préavisé par une délégation de la CA dont faisait partie le 
président et il était ensuite validé par la plénière. Dans le cas d’espèce, la motivation 
des préavis de la CA était suffisante et parfaitement claire. Les piscines hors sol 
n’étaient pas soumises à autorisation. Il devait toutefois s’agir de piscines 
saisonnières qui devaient être retirées de la parcelle chaque année et qui ne devaient 
pas nécessiter d'aménagement extérieur, tel un socle par exemple. 

Sur question du tribunal, une consultation avec une délégation de la CA était 
possible si les recourants souhaitaient proposer un troisième projet. Dans ce cadre, 
il n'était pas nécessaire de déposer un projet complet mais uniquement d'indiquer 
l'implantation de la piscine, ses dimensions et la surface de la pleine terre. Il était 
également possible de proposer des variantes. La consultation avait le mérite d'être 
rapide mais il était statué uniquement sur dossier. Pour une discussion, il fallait 
demander un rendez-vous avec une délégation, ce qui ne lui semblait pas possible 
pour un projet aussi petit. Il était également possible de demander à la CA des 
consignes plus précises quant à ce qui pouvait être fait, respectivement de lui 
proposer plusieurs variantes. 

La représentante du département a précisé que la parcelle n'était pas située dans une 
zone de densification accrue, selon le plan directeur communal. 

M. B______ a expliqué que l'implantation de la piscine telle que souhaitée par la 
CA n’était pas envisageable pour des problèmes de circulation et de sécurité des 
enfants. Ils avaient essayé de proposer un projet aussi raisonnable que possible 
qu’ils avaient adapté autant que faire se pouvait aux exigences posées par la CA. 
Ils allaient réfléchir à la possibilité de déposer un 3ème projet. 

A l’issue de l’audience, un délai au 31 janvier 2025 a été imparti aux recourants 
pour indiquer au tribunal s’ils entendaient ou non poursuivre la procédure. 

16. Par courrier du 31 janvier 2025, les recourants ont informé le tribunal qu’ils 
souhaitaient que leur recours fasse l’objet d’une décision et l'organisation d'une 
inspection locale. 

- 9/21 - 

A/1832/2024 

Au fond, ils persistaient dans leur recours et conclusions, renvoyant pour le surplus 
au jugement JTAPI/936/2024 rendu par le tribunal le 19 septembre 2024 lequel 
traitait d’une problématique similaire. Finalement, la présente prise de position ne 
devait pas être comprise comme un refus pur et simple de déposer un 3ème projet 
remplissant les demandes de la CA. Lors de l’audience, M. F______ avait 
cependant laissé entendre qu’il n'accepterait aucun projet, sauf peut-être celui d'une 
piscine d'une surface quasi nulle et accolée à la maison, devant la parcelle (à 
l'emplacement du garage) ou dans la bande latérale sous la forme d'un couloir de 
nage. 

Ils ont joint deux pièces complémentaires, dont un courrier de l’OAC du 
23 décembre 2024. 

17. Ce courrier et ses annexes ont été transmis au département, pour information. 

EN DROIT 

1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) 
(art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 

2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 

3. Les recourantes sollicitent la tenue d’un transport sur place. Ils se plaignent 
également d’une violation de leur droit d’être entendu, sous l’angle du défaut de 
motivation de la décision entreprise et du préavis de la CA, faisant valoir qu’il ne 
leur était pas possible de déterminer les critères sur lesquels le département et cette 
commission s’étaient fondés pour refuser le projet.  

4. Garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., le droit d'être entendu est une garantie 
constitutionnelle de caractère formel, dont la violation doit entraîner l'annulation de 
la décision attaquée, indépendamment des chances de succès du recourant sur le 
fond (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 et les références). 

Il comprend notamment le droit, pour l'intéressé, de s'exprimer sur les éléments 
pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, d'avoir 
accès au dossier, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite 
à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves 
essentielles ou, à tout le moins, de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de 
nature à influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; 142 II 218 
consid. 2.3 ; 140 I 285 consid. 6.3.1 et les arrêts cités). 

Toutefois, le juge peut renoncer à l’administration de certaines preuves offertes, 
lorsque le fait dont les parties veulent rapporter l’authenticité n’est pas important 

- 10/21 - 

A/1832/2024 

pour la solution du cas, lorsque les preuves résultent déjà de constatations versées 
au dossier ou lorsqu’il parvient à la conclusion qu’elles ne sont pas décisives pour 
la solution du litige ou qu’elles ne pourraient l’amener à modifier son opinion. 
Ce refus d’instruire ne viole le droit d’être entendu des parties que si l’appréciation 
anticipée de la pertinence du moyen de preuve offert, à laquelle le juge a ainsi 
procédé, est entachée d’arbitraire (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; 140 I 285 consid. 
6.3.1 et les arrêts cités ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_576/2021 du 1er avril 2021 
consid. 3.1 ; 2C_946/2020 du 18 février 2021 consid. 3.1 ; 1C_355/2019 du 
29 janvier 2020 consid. 3.1). 

Par ailleurs, le droit d’être entendu ne comprend pas le droit d’être entendu 
oralement (cf. not. art. 41 in fine LPA ; ATF 140 I 68 consid. 9.6.1 ; 134 I 140 
consid. 5.3 ; 130 II 425 consid. 2.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_668/2020 du 
22 janvier 2021 consid. 3.3 ; 2C_339/2020 du 5 janvier 2021 consid. 4.2.2), ni celui 
d’obtenir l’audition de témoins (ATF 130 II 425 consid. 2.1 ; arrêts du Tribunal 
fédéral 2C_725/2019 du 12 septembre 2019 consid. 4.1). Ces principes s’appliquent 
également à la tenue d’une inspection locale en l’absence d’une disposition 
cantonale qui imposerait une telle mesure d’instruction, étant précisé qu’une telle 
disposition n’existe pas en droit genevois (ATF 120 Ib 224 consid. 2b ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_243/2013 du 27 septembre 2013 consid. 3.2.1 ; ATA/285/2021 
du 2 mars 2021 consid. 2b). 

5. Le droit d’être entendu implique également pour l’autorité l’obligation de motiver 
sa décision afin que le destinataire puisse la comprendre, l’attaquer utilement s’il y 
a lieu et afin que l’autorité de recours puisse exercer son contrôle. L’autorité doit 
ainsi mentionner, au moins brièvement, les motifs qui l’ont guidé et sur lesquels 
elle a fondé sa décision, de manière à ce que l’intéressé puisse se rendre compte de 
la portée de celle-ci et l’attaquer en connaissance de cause. Elle n’est pas tenue de 
discuter tous les arguments soulevés, mais peut se limiter à l’examen des questions 
décisives pour l’issue du litige. La motivation peut être implicite et résulter des 
différents considérants de la décision. Savoir si la motivation présentée est 
convaincante est une question distincte de celle du droit à une décision motivée. 
Dès lors que l’on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l’autorité, le 
droit à une décision motivée est respecté, même si la motivation présentée est 
erronée (ATF 142 II 154 consid. 4.2 ; 141 IV 249 consid. 1.3.1 ; arrêts du Tribunal 
fédéral 6B_762/2020 du 17 mars 2021 consid. 2.1 et les références citées ; 
1C_415/2019 du 27 mars 2020 consid. 2.1 ; ATA/447/2021 du 27 avril 2021 
consid. 6b). 

6. La réparation d’un vice de procédure en instance de recours et, notamment, du droit 
d’être entendu, n’est possible que lorsque l’autorité dispose du même pouvoir 
d’examen que l’autorité inférieure (ATF 145 I 167 consid. 4.4 ; arrêts du Tribunal 
fédéral 1C_240/2017 du 11 décembre 2018 consid. 3.2). Elle dépend toutefois de 
la gravité et de l’étendue de l’atteinte portée au droit d’être entendu et doit rester 
l’exception. Elle peut cependant se justifier en présence d’un vice grave lorsque le 

- 11/21 - 

A/1832/2024 

renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la 
procédure (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1B_556/2017 
du 5 juin 2018 consid. 2.1) En outre, la possibilité de recourir doit être propre à 
effacer les conséquences de cette violation. Autrement dit, la partie lésée doit avoir 
le loisir de faire valoir ses arguments en cours de procédure contentieuse aussi 
efficacement qu’elle aurait dû pouvoir le faire avant le prononcé de la décision 
litigieuse (ATA/802/2020 du 25 août 2020 consid. 4c et les références cités). 

7. En l’espèce, le tribunal estime que les documents versés au dossier ainsi que la 
consultation du SITG permettent de visualiser la parcelle des recourants et le 
périmètre dans lequel elle s’insère. Partant, il n’entend pas procéder au transport 
sur place requis, en soi non obligatoire.  

 S’agissant de la motivation de la décision, le tribunal constate que les recourants 
ont pu le saisir en temps utile et que les griefs qu’ils font valoir démontrent qu’ils 
ont parfaitement compris le sens et la portée de la décision querellée. Le secrétaire 
de la CA a de plus été entendu en audience par le tribunal et a pu préciser dans ce 
cadre les attentes de cette commission et les motifs de son refus. Les recourants ont 
eu l’occasion de se déterminer à cet égard. Dans ces circonstances, force est de 
constater que l’éventuel défaut de motivation aurait été réparé devant le tribunal de 
céans. 

8. Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l'espèce. 

9. Il y a en particulier abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu’elle viole des principes généraux du droit 
tels que l’interdiction de l’arbitraire, l’inégalité de traitement, le principe de la 
bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; arrêt 
du Tribunal fédéral 1C_107/2016 du 28 juillet 2016 consid. 9). Elle doit en outre 
en outre utiliser sa marge de manœuvre conformément à ses devoirs en tenant 
compte du but de la loi, afin de servir au mieux l'intérêt public (Thierry 
TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2ème édition, 2018, p. 179 n. 513). 

10. Commet un excès positif de son pouvoir d'appréciation l'autorité qui exerce son 
appréciation alors que la loi l'exclut, ou qui, au lieu de choisir entre les 
deux solutions possibles, en adopte une troisième. Il y a également excès du pouvoir 
d'appréciation dans le cas où l'excès de pouvoir est négatif, soit lorsque l'autorité 
considère être liée, alors que la loi l'autorise à statuer selon son appréciation, ou 
qu'elle renonce d'emblée, en tout ou partie, à exercer son pouvoir d'appréciation 
(ATF 137 V 71 consid. 5.1 ; 116 V 307 consid. 2 et les références citées ; arrêts du 
Tribunal fédéral 5A_472/2016 du 14 février 2017 consid. 5.1.2 ; 1C_263/2013 du 

- 12/21 - 

A/1832/2024 

14 mai 2013 consid. 3.1), par exemple en appliquant des solutions trop 
schématiques ne tenant pas compte des particularités des cas d'espèce, que l'octroi 
du pouvoir d'appréciation avait justement pour but de prendre en considération ; on 
peut alors estimer qu'en refusant d'appliquer les critères de décision prévus 
explicitement ou implicitement par la loi, l'autorité viole directement celle-ci 
(cf. Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2018, n. 514 p. 179). 

11. Les arguments formulés par les parties à l'appui de leurs conclusions respectives 
seront repris et discutés dans la mesure utile (cf. arrêts du Tribunal fédéral 
1C_72/2017 du 14 septembre 2017 consid. 4.1 ; 1D_2/2017 du 22 mars 2017 
consid. 5.1 ; 1C_304/2016 du 5 décembre 2016 consid. 3.1 ; 1C_592/2015 du 
27 juillet 2016 consid. 4.1 ; 1C_229/2016 du 25 juillet 2016 consid. 3.1), étant 
rappelé que, saisi d'un recours, le tribunal applique le droit d'office et que s'il ne 
peut pas aller au-delà des conclusions des parties, il n'est pas lié par les motifs 
qu'elles invoquent (art. 69 al. 1 LPA ; cf. not. ATA/1024/2020 du 13 octobre 2020 
consid. 1 et les références citées ; ATA/386/2018 du 24 avril 2018 consid. 1b; 
cf. aussi ATF 140 III 86 consid. 2 ; 138 II 331 consid. 1.3 ; 137 II 313 consid. 1.4). 

12. Le litige porte sur le refus du département, sur la base du préavis défavorable de la 
CA, d’autoriser la construction d’une piscine avec local technique de 24,7 m2 sur 
la parcelle des recourants, située en zone 5. Selon ces derniers, le décision entreprise 
violerait les principes de la légalité, de la garantie de la propriété et de la 
proportionnalité. En rendant cette dernière, le département aurait également violé 
l'art. 59 al. 3bis LCI, abusant de son pouvoir d'appréciation.  

13. Selon l’art. 22 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 
(LAT - RS 700), aucune construction ou installation ne peut être créée ou 
transformée sans autorisation de l’autorité compétente (al. 1). Son al. 2 dispose que 
l’autorisation est délivrée si la construction ou l’installation est conforme à 
l’affectation de la zone (let. a) et si le terrain est équipé (let. b). Le droit fédéral et 
le droit cantonal peuvent poser d’autres conditions (art. 22 al. 3 LAT). 

14. Selon la définition jurisprudentielle classique, sont soumis à autorisation au sens de 
l’art. 22 LAT, tous les aménagements durables, créés de la main de l’homme, qui 
présentent une relation fixe au sol et qui ont une incidence sur son affectation, soit 
qu’ils modifient sensiblement l’espace extérieur, qu’ils aient un effet sur 
l’équipement ou qu’ils soient susceptibles de porter atteinte à l’environnement 
(ATF 113b 314 consid. 2b ; Alexander RUCH in Commentaire pratique LAT : 
autorisation de construire, protection juridique et procédure, 2020, n. 32 ad art. 22 
LAT). L’art. 1 al. 1 LCI prévoit les cas d’assujettissement à autorisation de 
construire, notamment élever en tout ou partie une installation (let. a), modifier 
même partiellement le volume, l’implantation ou la destination d’une construction 
ou installation (let. b), modifier la configuration du terrain (let. d), aménager des 
voies de circulation ou des places de parcage (let. e). Il existe des exceptions 
prévues aux al. 2 à 5 de l’art. 1 LCI, comme par exemple pour les constructions de 
très peu d’importance au sens de l’art. 1 al. 5 LCI, hypothèse non réalisée in casu. 

- 13/21 - 

A/1832/2024 

15. En l’espèce, aucune partie ne conteste que la construction de la piscine litigieuse 
est soumise à autorisation, ni qu’elle est conforme à l’affectation de la 5ème zone à 
bâtir au sens de l’art. 19 al. 3 de la loi d'application de la loi fédérale sur 
l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30), soit une zone 
résidentielle destinée aux villas. 

16. L’art. 1 al. 1 LCI prévoit que sur tout le territoire du canton nul ne peut, sans y avoir 
été autorisé élever en tout ou partie une construction ou une installation (let. a). Par 
ailleurs, dès que les conditions légales sont réunies, le département est tenu de 
délivrer l’autorisation de construire (art. 1 al. 6 LCI). 

17. L’art. 59 LCI régit le rapport des surfaces en 5ème zone à bâtir, en posant le 
principe, à son al. 1, que la surface de la construction, exprimée en m2 de plancher, 
ne doit pas excéder 25% de la surface de la parcelle (phr. 1). Ce principe est assorti 
de plusieurs exceptions permettant d’augmenter la SBP (définie à l’art. 59 al. 2 LCI) 
à certaines conditions liées à la performance énergétique du projet de construction 
(art. 59 al. 1 phr. 2 et 3 LCI), qui peuvent se cumuler à d’autres conditions comme 
dans les cas de l’art. 59 al. 4, al. 4bis et 4ter LCI, notamment dans les périmètres de 
densification accrue définis par un plan directeur communal approuvé par le 
Conseil d’État (art. 59 al. 4 LCI). C’est dans le cadre de cette disposition cantonale 
relative au rapport des surfaces que se trouve l’art. 59 al. 3bis LCI. 

18. Selon cette disposition, entrée en vigueur le 28 novembre 2020, une surface en 
pleine terre, à savoir dénuée de toute construction en surface ou en sous-sol et non 
revêtue, de la parcelle ou du groupe de parcelles considérées par la demande 
d’autorisation de construire doit être préservée. 

L’art. 59 al. 3bis LCI trouve son origine dans un amendement proposé dans le cadre 
du projet de loi (ci-après : PL) 12'566, déposé en août 2019 par des députés, visant 
à modifier l’ancien art. 59 al. 4 let. a LCI, dans sa teneur antérieure au 28 novembre 
2020, afin de « redonner aux communes un pouvoir qu’elles [avaient] perdu début 
2013, dans la densification de la zone villas » à la suite de l’adoption du PL 10'891 
intitulé « Préserver la zone de villas », présenté comme une alternative aux projets 
de déclassements de la zone 5, anciennement dénommée zone « villas » (p. 3 ss, en 
particulier p. 5 de l’exposé des motifs du PL 12'566 et p. 2 s et 17 s du rapport de 
la commission parlementaire d’aménagement du 11 août 2020 chargée d’étudier le 
PL 12'566, ci-après : Rapport PL 12’566-A). 

Dans le cadre de l'examen du projet de loi portant sur la modification de l'art. 59 al. 
4 LCI (PL 12'566), un député avait proposé d'ajouter un alinéa 3bis à l'art. 59 LCI 
dont la teneur serait la suivante : « une surface en pleine terre, à savoir dénuée de 
toute construction en surface ou en sous-sol et non revêtue, correspondant au 
minimum à 40 % de la surface de la parcelle ou du groupe de parcelles considérées 
par la demande d'autorisation de construire doit en principe être préservée » (rapport 
du 11 août 2020 de la commission d'aménagement du canton chargée d'étudier le 
PL 12'566-A). 

- 14/21 - 

A/1832/2024 

Il résulte des débats devant le Grand Conseil que le président du département, en 
réponse à la question de l'introduction du pourcentage minimal de 40 % de surface 
en pleine terre, a expliqué : « Sur cette base, nous allons travailler pour mettre à 
jour d'ici la fin de l'année une grille des critères de qualité qui permettra de valoriser 
la question de la pleine terre - elle doit tendre vers les 40%, mais il y a toujours des 
cas qui requièrent des dérogations. C'est pourquoi il me semblerait faux d'introduire 
des règles urbanistiques au niveau législatif : elles relèvent de la CA, mais aussi des 
professionnels et des discussions avec les communes. Ce guide qualité exposera 
donc une démarche que les propriétaires et promoteurs devront suivre et défendre 
face à la CA, qui sera la gardienne du temple de cette notion de qualité »  
(MGC, séance du jeudi 1er octobre 2020 à 20h30- 1er débat). 

L'amendement concernant l'art. 59 al. 3bis LCI a été adopté sans qu'un pourcentage 
soit fixé. 

19. Le principe de la préservation de la pleine terre en zone 5 a été introduit dans le 
guide publié par le canton « Les nouveaux quartiers-jardins du XXIe siècle » visant 
une densification de qualité de la zone 5 sans modification de zone à Genève, pour 
répondre à la problématique de l'imperméabilisation des sols. Au chapitre consacré 
à l'« état des lieux » (version juin 2017, p. 7 ss), le guide relevait en effet : « avec 
l'augmentation de l'indice d'utilisation du sol on assiste aussi à l'augmentation de 
l'emprise des bâtiments (et des annexes) pouvant dépasser les 60 % de la surface 
des parcelles concernées. Avec les stationnements de surface, les terrasses en dur 
et les souterrains, cette occupation du bâti a pour conséquence une forte 
imperméabilisation des sols et génère des problèmes de ruissellement et 
récupération des eaux de pluie ». Sous le chapitre « les enjeux de la densification », 
il fixait des principes généraux visant notamment « à conserver des espaces plantés 
en pleine terre en proportion suffisante en limitant, en même temps, 
l'imperméabilisation des sols » et introduisait également la mention de l'IVER. 

20. La légalité de l’art. 59 al. 3bis LCI a été confirmée par le tribunal de céans et la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre administrative ; 
cf en particulier ATA/1087/2023 du 3 octobre 2023). 

Dans cet arrêt, la chambre administrative a par ailleurs posé les constats suivants 
concernant l’art. 59 al. 3bis LCI (consid. 3.3) :  

« D’une part, l’art. 59 al. 3bis LCI pose, à titre de principe, l’obligation de préserver 
une surface en pleine terre, sans toutefois poser de critères quantitatifs. L’intention 
du législateur était de se situer autour des 40%, sans toutefois donner à cette valeur 
un caractère impératif ni absolu. Cela a déjà été relevé par la chambre administrative 
(ATA/130/2023 du 7 février 2023 consid. 4) (…).  

 Cette obligation est valable pour toute demande de construction en zone 5, que 
celle-ci soit associée ou non à un projet de construction exigeant une dérogation 
fondée sur l’art. 59 LCI, compte tenu de la formulation de l’art. 59 al. 3bis LCI, du 
fait que cette obligation figure, au sein de la norme régissant le rapport de surface 

- 15/21 - 

A/1832/2024 

en zone 5, dans un alinéa indépendant et spécifique à la question de la pleine terre 
ainsi que des travaux préparatoires précités. De plus, conformément à la volonté de 
son président exprimée devant le parlement, le département a, dans un communiqué 
de presse du 19 janvier 2021, annoncé, en même temps que la fin du moratoire en 
« zone villa », les modalités d’application du nouvel art. 59 LCI, disponibles sur 
son site internet à l’adresse https://www.ge.ch/document/marche-suivre-
densification-zone-5-mise-jour-2022, notamment l’exigence relative au « nouvel 
indice de pleine terre » ou indice de verdure (IVER) qui sera développée plus bas.  

 D’autre part, les travaux préparatoires susmentionnés mettent en lumière que 
l’appréciation du respect de l’obligation concernant la préservation de la pleine terre 
en zone 5 doit aussi se faire sous l’angle qualitatif et que cette appréciation 
qualitative incombe à la CA (…). Dès lors, contrairement à l’avis des propriétaires, 
le préavis de la CA est essentiel à l’application de l’art. 59 al. 3bis LCI, afin 
d’assurer un rapport de surface conforme à l’art. 59 LCI et à l’intention 
susmentionnée du législateur cantonal, dans le respect des principes précités posés 
par le droit fédéral ». 

21. Dans l’exercice de la compétence que lui confère l’art. 59 al. 3bis LCI, le 
département dispose d’une grande liberté d’appréciation celle-ci n'étant limitée que 
par l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (art. 61 al. 2 LPA). 

Si les directives, circulaires ou instructions émises par l'administration ne peuvent 
contenir de règles de droit, elles peuvent cependant apporter des précisions quant à 
certaines notions contenues dans la loi ou quant à la mise en pratique de celle-ci. 
Sans être lié par elles, le juge peut les prendre en considération en vue d'assurer une 
application uniforme de la loi envers chaque administré. 

Il ne doit cependant en tenir compte que si elles respectent le sens et le but de la 
norme applicable (ATF 129 V 205 consid. 3.2 ; 127 V 61 consid. 3a ; 
ATA/552/2013 du 27 août 2013 ; ATA/114/2010 du 16 février 2010). Ces 
directives ne dispensent pas de se prononcer à la lumière des circonstances du cas 
d'espèce. Par ailleurs, elles ne peuvent sortir du cadre fixé par la norme supérieure 
qu'elles sont censées concrétiser. En d'autres termes, à défaut de lacune, elles ne 
peuvent prévoir autre chose que ce qui découle de la législation ou de la 
jurisprudence (ATF 138 II 536 consid. 5.4.3 ; 133 II 305 consid. 8.1). Ces principes 
sont applicables mutatis mutandis en droit cantonal (ATA/1278/2018 précité 
consid. 10b ; ATA/1000/2018 du 25 septembre 2018 consid. 6d). 

22. En janvier 2021, le département a publié en ligne une « Marche à suivre pour la 
densification de la zone 5, Modalités d’application du nouvel article 59 LCI »  
(ci-après : la marche à suivre) » (https://www.ge.ch/document/marche-suivre-
densification-zone-5-mise-jour-2022). 

Cette marche à suivre décrit les nouvelles exigences de contenu et de forme à 
respecter dans la zone 5, tant pour les projets de construction que pour les plans 
directeurs communaux. Elle vise notamment à renforcer la qualité des projets de 

https://www.ge.ch/document/marche-suivre-densification-zone-5-mise-jour-2022
https://www.ge.ch/document/marche-suivre-densification-zone-5-mise-jour-2022

- 16/21 - 

A/1832/2024 

densification et à améliorer leur intégration dans le contexte local, tout en limitant 
leur impact environnemental » (p. 6). En effet, « chaque nouvelle construction dans 
la zone 5 participe au processus de transformation du territoire. Pour préserver la 
qualité de vie dans ces secteurs qui bénéficient d'une végétalisation importante, il 
est nécessaire de veiller à la bonne prise en compte des aspects notamment 
patrimoniaux et environnementaux » (p. 8). Pour toute les demandes d'autorisation 
de construire en zone 5, le dossier doit fournir une information concernant la pleine 
terre et l'IVER. Celui-ci quantifie les effets induits de la construction sur les trois 
éléments naturels suivants : pleine terre, stratégie végétale et eau (p. 10). Dans le 
cadre de la présentation du projet, « il s'agit de préciser comment le projet contribue 
au maintien et au développement de la qualité paysagère du site dans lequel il 
s'inscrit ». Pour la pleine terre, « un plan ou schéma doit illustrer les différents types 
d'espaces non bâtis en pleine terre, de la situation projetée et, selon leur taille et 
l'implantation du projet (espaces majeurs/résiduels). On entend par espaces majeurs 
en pleine terre, les espaces d'un seul tenant pouvant par exemple accueillir la 
plantation d'arbres de première et deuxième grandeur. Une valeur cible de 40 % de 
pleine terre sera recherchée, l'objectif étant de ménager des espaces en suffisance 
permettant d'accueillir des sujets d'une certaine importance, ceux-ci caractérisant la 
zone 5 » (p. 13). 

Dans sa version mise à jour en novembre 2022, la marche à suivre n'indique plus le 
pourcentage de pleine terre recherchée mais prévoit : « Une quantité de pleine terre 
cohérente avec les enjeux de paysage, de biodiversité et les usages souhaités sera 
recherchée, en lien avec la stratégie de densification zone 5 du PDCom approuvé le 
cas échéant » (p. 13), précisant aussi que la pleine terre est une des composantes de 
l'indicateur qualitatif de verdure (ci-après: IQVER ; p. 9). 

Cette version de la marche à suivre précise également le rôle de la CA. Cette 
dernière « instruit toutes les demandes d’autorisation de construire en zone 5. En 
application du cadre légal, la CA doit analyser la compatibilité du projet avec « le 
caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier ». Elle doit désormais 
également évaluer le projet à l'échelle du groupe de parcelles. Pour cela elle prend 
en compte, d'une part, la quantité de pleine terre préservée par le projet, et d'autre 
part, elle se base sur le PDCom, notamment en ce qui concerne les secteurs de 
densification accrue et les voies à créer ou à modifier. En l'absence d'un PDCom 
approuvé, la CA applique les critères d'évaluation présentés dans le schéma du 
chapitre A.2 de la marche à suivre et utilise la note explicative produite par le 
requérant pour produire son préavis (p. 14). 

De plus, selon la directive LCI, il est précisé, s'agissant de l'art. 59 al. 3bis LCI, que 
« cet alinéa indique qu'une surface pleine terre doit être préservée. Il définit 
précisément la notion de pleine terre. Par contre, il ne définit rien sur les aspects 
qualitatif ou quantitatif de cette dernière. A cette effet, le département a établi une 
marche à suivre intitulée « Densification de la zone 5 » 
(www.ge.ch/document/marche-suivre-densification-zone-5). Selon l'expérience de 

- 17/21 - 

A/1832/2024 

la CA, il peut être considéré, en règle générale, qu'une surface pleine terre inférieure 
à 40% n'est ni qualitative, ni suffisamment quantitative. À l'inverse une surface 
supérieure à 60% peut être considérée comme suffisamment quantitative et 
qualitative ». 

23. Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des départements et 
organismes intéressés ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). Ils n'ont qu'un 
caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la loi ; l'autorité 
reste libre de s'en écarter pour des motifs pertinents et en raison d'un intérêt public 
supérieur. Toutefois, lorsqu'un préavis est obligatoire, il convient de ne pas le 
minimiser (ATA/462/2020 du 7 mai 2020 consid.18 et les références citées). 

Selon une jurisprudence bien établie, chaque fois que l'autorité inférieure suit les 
préavis requis, la juridiction de recours doit s'imposer une certaine retenue, qui est 
fonction de son aptitude à trancher le litige (ATA/284/2016 du 5 avril 2016 consid. 
7c et les références citées ; Thierry TANQUEREL, op. cit., n. 508 et la 
jurisprudence citée). Les autorités de recours se limitent à examiner si le 
département ne s'écarte pas sans motif prépondérant et dûment établi du préavis de 
l'autorité technique consultative, composée de spécialistes capables d'émettre un 
jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de 
protection fixés par la loi (ATA/284/2016 précité consid. 7c). 

24. Dans son jugement JTAPI/936/2024 précité, qui concernait la construction en zone 
de développement 4B, zone de fond 5 d'une piscine entourée d'un dallage pour un 
total de 26.25 m2 avec un indice de pleine terre de 47.39 %, positionnée dans le 
prolongement de la villa, le tribunal a admis le recours des propriétaires de la 
parcelle, annulé la décision de refus d’autorisation et renvoyé le dossier au 
département pour délivrance d’une autorisation, retenant que les différentes 
modifications apportées au projet avaient permis une évolution positive de ce 
dernier tant d'un point de vue quantitatif, en augmentant le pourcentage de surface 
de pleine terre, que d'un point de vue qualitatif, en permettant la conservation d'un 
espace d'un seul tenant. Partant, en l'absence de motivation spécifique de la CA de 
ce qu’elle souhaitait précisément pour rendre un préavis favorable, et dès lors que 
le projet permettait de maintenir un pourcentage de pleine terre de 47.39 %, soit au-
delà des 40% dont il était fait référence dans la directive, le tribunal a retenu que le 
département avait abusé de son pouvoir d'appréciation en refusant de délivrer 
l'autorisation sollicitée et en ne s’écartant pas du préavis de la CA (consid. 18). Ce 
jugement n’a pas fait l’objet d’un recours. 

25. Dans son ATA/1087/2023 précité, la chambre administrative a confirmé le refus du 
département d’autoriser une piscine de 30 m2 dans le jardin d’une villa située en 
zone 5, se fondant sur le préavis négatif de la CA relevant que l’implantation de la 
piscine divisait en deux la surface de pleine terre, ce qui ne la rendait pas 
« qualitative ». En l’occurrence, la réalisation du projet litigieux aurait eu pour 
conséquence de supprimer 50,96 m2 de pleine terre, équivalent à 8,4% de la surface 
de la parcelle, et de baisser le taux de pleine terre à 41,94%. 

- 18/21 - 

A/1832/2024 

26. Une décision viole le principe de l’égalité de traitement garanti par l’art. 8 de la 
Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst - RS 101) 
lorsqu’elle établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun motif 
raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou lorsqu’elle omet de 
faire des distinctions qui s’imposent au vu des circonstances, c’est-à-dire lorsque 
ce qui est semblable n’est pas traité de manière identique et lorsque ce qui est 
dissemblable ne l’est pas de manière différente. Cela suppose que le traitement 
différent ou semblable injustifié se rapporte à une situation de fait importante. La 
question de savoir si une distinction juridique repose sur un motif raisonnable peut 
recevoir une réponse différente selon les époques et suivant les conceptions, 
idéologies et situations du moment (ATF 138 V 176 consid. 8.2 ; 131 I 1 consid. 
4.2 ; 129 I 346 consid. 6 ; Vincent MARTENET, Géométrie de l’égalité, 2003, 
p. 260 ss). 

27. La garantie de la propriété, ancrée à l'art. 26 al. 1 Cst., n'est pas absolue. Comme 
tout droit fondamental, elle peut être restreinte aux conditions fixées à l'art. 36 Cst. 
La restriction doit ainsi notamment être justifiée par un intérêt public et respecter le 
principe de la proportionnalité. Exprimé aux art. 5 al. 2 et 36 al. 3 Cst., ce principe 
exige que les mesures mises en œuvre soient propres à atteindre le but visé (règle 
de l'aptitude) et que celui-ci ne puisse être atteint par une mesure moins 
contraignante (règle de la nécessité) ; il doit en outre y avoir un rapport raisonnable 
entre ce but et les intérêts compromis (principe de la proportionnalité au sens étroit, 
impliquant une pesée des intérêts) (cf. ATF 141 I 1 consid. 5.3.2 ; ATF 140 I 168 
consid. 4.2.1 ; ATF 135 I 233 consid. 3.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_418/2016 
du 28 février 2017 consid. 5.1 ; 1C_451/2016 du 11 janvier 2017 consid. 5.1 ; 
1C_433/2015 du 18 mai 2016 consid. 2.1). 

28. En l'espèce, les normes de la zone 5, et plus particulièrement l’art. 59 al. 3bis LCI 
sont applicables à la demande d'autorisation de construire querellée, ce qui n'est pas 
contesté. 

Deux versions du projet ont été soumises à la CA. La première portait sur la 
construction d’une piscine extérieure avec plages et local technique d’une SBP 
totale de 32 m2 avec une surface de pleine terre de 189 m2 correspondant à 42,8% 
de la surface de la parcelle. La piscine venait s’accoler à la terrasse des recourants, 
dans le prolongement de leur villa, avec une circulation possible sur tout son 
pourtour. Après analyse, la CA s’est déterminée défavorablement sur cette première 
version, retenant que la surface de pleine terre était insuffisante et que le projet 
péjorait l'espace libre intéressant. Les recourants ont alors modifié leur projet en 
renonçant à la construction du muret, en déplaçant le lieu d’implantation de la 
piscine et en réduisant sa largeur. Suite à ces modifications, la surface totale de la 
piscine (avec plages et local technique) s’est élevée à 24,7 m2 et la surface de pleine 
terre à 44,4 %. L’implantation de la piscine a été modifiée, celle-ci venant 
désormais s’accoler à la limite de propriété avec la parcelle n° 5______. La CA a 

- 19/21 - 

A/1832/2024 

toutefois estimé, dans son second préavis, que la nouvelle proposition n’améliorait 
en rien la situation. 

Entendu par le tribunal sur les attentes de la CA et les options envisageables, le 
secrétaire de cette commission a notamment précisé, lors de l’audience du 14 
novembre 2024, que la valeur cible, s’agissant de l'aspect quantitatif de la pleine 
terre était de l'ordre de 50% dans une fourchette entre 40 et 60%. Quant à l'aspect 
qualitatif, le souhait était de pouvoir maintenir une surface de pleine terre d'un seul 
tenant et d'éviter son morcellement, dans le but notamment de pouvoir y planter des 
arbres ou arbustes d'une certaine importance. En l’occurrence, le jardin étant la 
seule surface en un seul tenant, la réalisation d’une piscine y était, à son avis, pas 
possible. La seule solution qu’il pourrait envisager serait la réalisation d’une piscine 
plus petite, accolée à la villa. Il admettait que l’on se trouvait ici dans un cas limite, 
une zone grise, s’agissant d’une petite piscine avec des qualités d’usage liées à son 
implantation, et dès lors que la plantation d’arbres et d’arbustes serait difficile, voire 
peu judicieuse, sur la parcelle des recourants. 

Sur le vu de ce qui précède, le tribunal retiendra qu’en réduisant la surface de la 
piscine projetée, les recourants ont fait évoluer le pourcentage de surface de pleine 
terre de leur projet qui est passée de 42,8 % dans le projet initial, à 44,4 %. 
S’agissant de l’aspect quantitatif l’on se trouve ainsi dans une fourchette basse mais 
admissible. 

Concernant l’aspect qualitatif, le représentant de la CA a précisé en audience ce qui 
était attendu par cette commission, soit le maintien d’une surface de pleine terre 
d’un seul tenant et éviter le morcellement de la parcelle. Les objectifs visés étant de 
permettre la plantation d’arbres et d’arbustes, de garantir l’existence de surfaces 
végétales pour la petite faune et des percées visuelles. Sur la base des plans visés 
ne varietur, le tribunal doit toutefois constater que cet aspect qualitatif est ici 
problématique, sous l’angle de la fragmentation des espaces verts, quand bien 
même il faut aussi retenir que M. F______ a indiqué qu’il n’était pas possible ni 
judicieux de planter des arbres dans le jardin des recourants, que les exigences à 
l’égard de villas faisant partie de lotissements existants dont certains déjà avec 
piscine étaient moindres et que l’on se trouvait dans un cas limite. En effet, hormis 
le jardin, la parcelle ne dispose pas de surfaces de pleine terre intéressantes 
(garage et entrée à l’avant, étroit couloir végétal avec haie sur le côté), le projet se 
distingue en outre de celui visé dans le JTAPI/936/2024 (pourcentage de pleine 
terre plus important ; conservation d’un espace en un seul tenant ; piscine accolée 
à la villa ; plantation d’un arbre), dont se prévalent les recourants. Ils indiquent 
enfin ne pas envisager, à ce stade, un autre emplacement de la piscine projetée, qui 
pourrait pourtant venir s’accoler à leur villa, comme suggéré par le représentant de 
la CA en audience, côté jardin. A cet égard, les problématiques de circulation et/ou 
sécuritaires qu’ils allèguent semblent avant tout relever de la convenance 
personnelle. Dans ces circonstances et vu l’importance de préserver des surfaces de 
pleine terre, en particulier des espaces d’un seul tenant, à des fins de protection de 

- 20/21 - 

A/1832/2024 

l’environnement naturel et paysager, en laissant notamment des surfaces végétales 
pour la petite faune et des percées visuelles, le département pouvait, à juste titre et 
indépendamment de l’impact quantitatif du projet, considérer que l’installation 
projetée par les recourants ne répondait pas aux attentes de la CA, lesquelles 
s’inscrivent clairement dans les objectifs de l’art. 59 al. 3bis LCI précisés par la 
directive. 

Partant, en suivant le préavis de la CA, objectivement fondé tant à la lumière de 
l’art. 59 al. 3bis LCI que des circonstances concrètes du projet envisagé, force est 
d’admettre que le département a exercé son pouvoir d’appréciation de manière 
conforme à la loi et à la jurisprudence, sans porter d’atteinte inadmissible à la 
garantie de propriété des recourants. Leur intérêt privé à pouvoir user à leur guise 
de leur parcelle doit en effet être mis en balance avec celui, plus général, à la 
protection de l’environnement naturel, en particulier sous l’angle de 
l’imperméabilisation des sols et de la disparition des couloirs de biodiversité, 
préoccupations rappelées par le président du département devant la commission 
d’aménagement mais aussi, lors de l’audience, par le secrétaire de la CA. 
Par ailleurs, on ne voit pas quel intérêt privé ou public prépondérant aurait permis 
au département de faire fi du préavis de la CA, dans la mesure où, comme rappelé 
ci-dessus, l’appréciation du respect de l’obligation posée par l’art. 59 al. 3bis LCI 
s’examine non seulement du point de vue quantitatif mais également qualitatif, ce 
dernier volet ayant été confié à la CA par le législateur cantonal.  

29. Au vu de ce qui précède, mal fondé, le recours est rejeté. 

30. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
les recourants, qui succombent, sont condamnés, conjointement et solidairement, 
au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 1'000.- ; il est partiellement couvert 
par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours.  

Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 
LPA). 

- 21/21 - 

A/1832/2024 

PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

1. déclare recevable le recours interjeté le 27 mai 2024 par Madame A______ et 
Monsieur B______ contre la décision du département du territoire du ______ 2024 
; 

2. le rejette ; 

3. met à la charge des recourants, pris conjointement et solidairement, un émolument 
de CHF 1'000.-, lequel est partiellement couvert par l'avance de frais ; 

4. dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être 
dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement 
attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement 
et des autres pièces dont dispose le recourant. 

Siégeant : Marielle TONOSSI, présidente, Diane SCHASCA et Carmelo STENDARDO, 
juges assesseurs 

Au nom du Tribunal : 

La présidente 

Marielle TONOSSI 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

Genève, le  Le greffier