# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7cfbfe05-cfb2-5175-9275-dc7a767f0540
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-10-02
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 02.10.2014  VB.2013.00742
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2013-00742_2014-10-02.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2013.00742	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 02.10.2014
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Quartierplan

	
Quartierplan

Für die Vorinstanz bestand aufgrund des durchgeführten Augenscheins kein Anlass, das Verfahren an den Beschwerdegegner zurückzuweisen (E. 4.3). Auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts dürfte es zulässig bleiben, Grundeigentümer, deren Grundstücke für eine Quartiererschliessung unbedingt benötigt werden, selbst dann in das Quartierplanverfahren einzubeziehen, wenn sie aus dem Quartierplan keinerlei Nutzen ziehen. In Wahrung der Eigentumsgarantie können solche Grundeigentümer allerdings nur dann mit Quartierplanmassnahmen belastet werden, wenn sie dafür nach enteignungsrechtlichen (und nicht bloss nach quartierplanrechtlichen) Grundsätzen entschädigt werden (E. 5.3). Die Vorinstanz konnte sich hinsichtlich des Einflusses der Stichstrasse auf den Betrieb der Gärtnerei der Beschwerdeführenden nicht auf konkrete Belege abstützen und denselben mangels solcher nur abschätzen. Da der entscheidwesentliche Sachverhalt insofern nur unzureichend abgeklärt ist, war es ihr auch nicht möglich, das tatsächliche Interesse der Beschwerdeführenden am Verzicht auf die Stichstrasse zu beurteilen. Dementsprechend konnte auch das öffentliche Interesse nicht hinreichend mit den privaten Interessen verglichen werden (E. 6.5.3). 

Rückweisung der Sache im Sinn der Erwägungen zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz.

			 	
				Stichworte:
	
						BETRIEBSAUFGABE
BETRIEBSFÜHRUNG
EIGENTUMSEINGRIFF
EIGENTUMSGARANTIE
ENTEIGNUNGSENTSCHÄDIGUNG
ERSCHLIESSUNG
ERSCHLIESSUNGSGRAD
ERSCHLIESSUNGSVARIANTE
QUARTIERPLAN
RÜCKWEISUNGSENTSCHEID
SACHVERHALT
SACHVERHALTSABKLÄRUNG
ÜBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 26 Abs. I BV
Art. 26 Abs. II BV
§ 123 Abs. I PBG
§ 128 PBG
§ 64 Abs. I VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  3.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2013.00742

 

 

Urteil

 

 

 

der 3. Kammer 

 

 

 

vom 2. Oktober 2014

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Bea Rotach (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

 

2.    B, 

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende, 

 

gegen

 

Gemeinderat Z, vertreten durch RA D,

Beschwerdegegner, 

 

und

 

1.    E, 

 

2.    F, vertreten durch G 

Mitbeteiligte, 

 

 

betreffend
Quartierplan,

hat
sich ergeben: 

I.  

A. Mit
Beschluss vom 2. März 2010 setzte der Gemeinderat Z den amtlichen
Quartierplan "H" fest. In dessen Perimeter liegen neben anderen die
Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02, 03 und 04, die den Neuzuteilungsparzellen
NZT-Nrn. 22.2, 21.1, 22.1 und 21.2 entsprechen. Die Grundstücke
Kat.-Nrn. 02 und 04 stehen im alleinigen Eigentum von B, diejenigen mit
den Kat.-Nrn. 01 und 03 stehen im gemeinsamen Eigentum von A und B. Diese
betreiben im Südwesten des Quartierplangebiets, namentlich auf den Grundstücken
Kat.-Nrn. 02, 03 und 04 bzw. NZT-Nrn. 21.2, 21.2 und 22.1, eine Gärtnerei.

B. Am 8. April
2010 gelangten A und B neben einer anderen Person mit Rekurs an die
Baurekurskommission (heute und fortan: das Baurekursgericht). Sie beantragten
im Wesentlichen, der Quartierplan "H" sei vollumfänglich aufzuheben
und an den Gemeinderat Z zur Überarbeitung zurückzuweisen. Insbesondere
sei auf die eingezeichnete Stichstrasse durch die Grundstücke
NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 zu verzichten und die "dezentrale" Erschliessungsvariante
zu planen. Mit Entscheid vom 17. Dezem-ber 2010 hiess das Baurekursgericht
das Rechtsmittel teilweise gut, indem sie die auf das Grundstück
NZT-Nr. 22.1 erhobene Administrativkostenpauschale von Fr. 3'000.-
aufhob, das Grundstück NZT-Nr. 21.2 im Umfang von 64 m2 aus
dem Beitragsperimeter "Strassen" entliess und anordnete, dass das
Ehepaar A und B für die durch den Strassenbau notwendig werdenden Anpassungen
auf dem Grundstück NZT-Nr. 21.2 zu entschädigen seien. Der Gemeinderat Z
wurde eingeladen, den Quartierplan diesbezüglich zu überarbeiten und neu festzusetzen.
Im Übrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs ab (Disp.-Ziff. II). B und
A wurden zur Zahlung von insgesamt einem Drittel der Rekurskosten und einer
Umtriebsentschädigung zugunsten der Quartierplanrechnung verpflichtet
(Disp.-Ziff. III und V). Der Gemeinderat Z wurde eingeladen, den
Rekursentscheid den übrigen Quartierplangenossen zu eröffnen
(Disp.-Ziff. IV).

C. Am
3. Februar 2011 gelangten B und A mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht.
Sie beantragten die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom
17. Dezember 2010, soweit damit ihr Rekurs abgewiesen worden war, und
erneuerten ihre im Rekursverfahren gestellten Anträge. Aufgrund einer
entsprechenden Einladung des Verwaltungsgerichts fällte der Regierungsrat am
25. Januar 2012 den Entscheid über die Genehmigung des Quartierplans,
wobei er die Genehmigung des Kostenverlegers für den Strassenbau und für die
Administrativkosten ablehnte. Mit Beschwerde vom 1. März 2012 ersuchte daraufhin
die Gemeinde Z das Verwaltungsgericht, die Genehmigungsverweigerung aufzuheben.
Das Verwaltungsgericht vereinigte in der Folge die beiden Verfahren betreffend
die Festsetzung des Quartierplans (VB.2011.00093) bzw. die teilweise
verweigerte Genehmigung (VB.2012.00130). Mit Urteil vom 28. Februar 2013
hiess es die von B und A erhobene Beschwerde teilweise gut, hob
Disp.-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 17. Dezember
2010 insoweit auf, als damit der Rekurs in Bezug auf die Festsetzung des
Quartierplans abgewiesen worden war, und wies die Sache im Sinn der Erwägungen
an das Baurekursgericht zurück. Sodann hob das Verwaltungsgericht Disp.-Ziff. III
des angefochtenen Entscheids insoweit auf, als das Baurekursgericht die Rekurskosten
zu je einem Sechstel B und A auferlegt hatte. Über die Verlegung derselben habe
es in seinem Neuentscheid zu befinden. Schliesslich trat das Verwaltungsgericht
auf die Beschwerde gegen den Entscheid des Regierungsrats vom 25. Januar
2012 nicht ein.

II.  

Nachdem das Baurekursgericht am 14. Juni 2013 einen
Augenschein durchgeführt hatte, wies es den Rekurs mit Entscheid vom
4. Oktober 2013 ab, soweit es darauf eintrat, und auferlegte B und A die
Verfahrenskosten. Diese wurden verpflichtet, dem Gemeinderat Z zugunsten der
Quartierplanrechnung eine Umtriebsentschädigung von insgesamt Fr. 1'500.-
zu bezahlen. Der Gemeinderat Z wurde eingeladen, den Rekursentscheid den
übrigen Quartierplangenossen zu eröffnen.

III.  

A. Dagegen
erhoben B und A am 4. November 2013 Beschwerde am Verwaltungsgericht und
beantragten die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom
4. Oktober 2013. Dementsprechend sei auch der Beschluss des Gemeinderats Z
vom 2. März 2010 aufzuheben. Die Angelegenheit sei zwecks Überarbeitung
des Quartierplans "H" an den Gemeinderat Z zurückzuweisen mit
der Auflage, auf die neue Stichstrasse NZT-Nr. 30.6 zu verzichten und eine
"dezentrale" Erschliessungsvariante zu planen. Eventualiter sei die
Landminderzuteilungsentschädigung auf deutlich höher als Fr. 535.-/m2
festzulegen. Zudem sei eventualiter auf die Erhebung von Mehrwertbeiträgen für
die Wasserleitungen auf NZT-Nrn. 21.2 und 21.1 zu verzichten, bzw. die
Belastung der entsprechenden Grundstücke erheblich zu reduzieren; alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Gemeinderats Z.

B.
Am 19. November 2013 beantragte das
Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am
6. Dezember 2013 erstattete der Gemeinderat Z die Beschwerdeantwort
mit dem Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von B und A und zu Handen der
Quartierplanrechnung. Die Quartierplangenossen E und F, die als Mitbeteiligte
in das Verfahren aufgenommen worden waren, reichten keine Mitbeantwortung der
Beschwerde ein. Die Parteien liessen sich in der Folge weitere Male vernehmen. F
beantragte mit Stellungnahme vom 27. Februar 2014 die Abweisung der
Beschwerde.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur
Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführenden sind
Eigentümer mehrerer im Quartierplanperimeter gelegener Grundstücke und durch
den Rekursentscheid unmittelbar beschwert, weshalb sie zur Beschwerde
berechtigt sind (§ 338a Abs. 1 Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG] und
§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG). Da auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das Rechtsmittel einzutreten.

1.2 Die mit
Entscheid vom 17. Dezember 2010 in teilweiser Gutheissung des Rekurses
erfolgten Anordnungen der Vorinstanz (Aufhebung der auf das Grundstück
NZT-Nr. 22.1 erhobenen Administrativkostenpauschale, Entlassung des
Grundstücks NZT-Nr. 21.2 im Umfang von 64 m2 aus dem
Beitragsperimeter "Strassen" und Entschädigung der für die durch den
Strassenbau notwendig werdenden Anpassungen auf dem Grundstück
NZT-Nr. 21.2; vorn I.B.) wurden von den Beschwerdeführenden mit Beschwerde
vom 3. Feb­ruar 2011 nicht angefochten (vorn I.C.). Zu Recht hat sich die
Vorinstanz in ihrem Entscheid vom 4. Oktober 2013 nicht mehr damit befasst,
und die Anordnungen gehören auch im vorliegenden Verfahren nicht zum
Streitgegenstand.

2.
 

2.1 Der
Quartierplan ermöglicht im erfassten Gebiet eine der planungs- und
baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen
Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets
müssen durch den Quartierplan erschlossen werden. Erschliessungsanlagen sind so
festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke
genügen. Das gilt auch für schon überbaute, jedoch unzureichend erschlossene
Grundstücke im Quartierplangebiet (§ 128 Abs. 1 und 2 PBG; BGE 106 Ia
94 E. 3b; VGr, 27. März 2013, VB.2010.00420, E. 3.1). 

2.2 Erschlossen
ist ein Grundstück, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen
genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt
werden können und wenn die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen
und Altlasten gewährleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG; Art. 19
Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]). Genügende
Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und
Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge
der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1
PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat
erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG; Normalien
über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 [Zugangsnormalien]).

2.3 Bei der
Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches prospektiv-technisches
Ermessen zu, das von der Rekursbehörde nur mit Zurückhaltung zu überprüfen ist.
Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernünftigen Gründen halten lässt, setzt das
Baurekursgericht sein Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der Gemeindeorgane,
dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten möglich und auch vertretbar
wären. Im Quartierplan müssen die Interessen der einzelnen Grundeigentümer
abgewogen, möglichst ausgeglichen und mit den öffentlichen Interessen in
Einklang gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage gefundene Lösung soll im
Rekursverfahren nur dann wieder geändert werden, wenn sich bei Abwägung aller
Vor- und Nachteile der Schluss aufdrängt, dass die von den Rekurrierenden verfochtene
Variante jener gemäss festgesetztem Quartierplan klar überlegen ist. Das Baurekursgericht
entscheidet im Rahmen der Überprüfung von Quartierplänen nur dann frei, wenn es
um die Beurteilung reiner Rechtsfragen geht (VGr, 8. Februar 2012,
VB.2011.00104, E. 3.2, mit Hinweisen; 15. September 2005,
VB.2005.00030, E. 3.1).

Das Verwaltungsgericht
überprüft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen hin.
Eine Ermessensüberprüfung steht ihm ausser bei Ermessensmissbrauch und
Ermessensüberschreitung nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG). 

3.
 

3.1 Der vorliegende
Quartierplanperimeter gleicht in seiner Form einem grossen D. Die im Westen gelegene
I-Strasse, die J-Strasse im Osten, die im Norden gelegenen K- und L-Strasse und
die M-Strasse im Süden bilden die Grenzen. Die I- und die J-Strasse wurden dem
Quartierplangebiet zugewiesen. Der Quartierplan sieht vor, das Kerngebiet bzw.
die Parzellen NZT-Nrn. 6.1, 8.1, 21.1, 23 und 27 durch eine neu zu
erstellende, ca. 130 m lange und 5 m breite Stichstrasse
NZT-Nr. 30.6 zu erschliessen. Diese soll als Zugang für knapp
40 Wohneinheiten dienen und parallel zur M-Strasse respektive im
Grenzbereich der nördlich gelegenen Grundstücke NZT-Nrn. 6.1 und 21.2
sowie der südlich gelegenen Grundstücke NZT-Nr. 21.1 und 27 verlaufen.
Dabei durchquert sie die mit Treibhäusern (Kat.-Nr. 04 bzw.
NZT-Nr. 21.2) und einer Rüsterei (Kat.-Nr. 02 bzw. NZT-Nr. 21.1)
bebauten Grundstücke der Beschwerdeführenden. In der südwestlichen
Grundstücksecke der Parzelle NZT.-Nr. 8.1 gabelt sich die vorgesehene
Stichstrasse in zwei Äste. Der nach Norden verlaufende Ast verjüngt sich kurz
danach zum Fussweg NZT-Nr. 30.8, der die Verbindung zur H-Strasse im Westen
des Quartierplangebiets herstellen soll. Im Anschluss an den nach Osten
verlaufenden Kehrplatzast folgt eine Fusswegverbindung zur M-Strasse. 

3.2 In den
Quartierplanunterlagen wird die festgesetzte Erschliessungsvariante als „zentrale“
Erschliessung bezeichnet. Die von den Beschwerdeführenden beantragte
"dezentrale" Erschliessungsvariante sähe demgegenüber vor, das Gebiet
mittels Zufahrten über bereits bestehende Strassen, namentlich die M-, die H-
und die O-Strasse, zu erschliessen.

4.
 

4.1 Mit Urteil
vom 28. Februar 2013 wies das Verwaltungsgericht die Sache im Sinn der
Erwägungen an die Vorinstanz zurück (vorn I.C.). Es führte aus, die Gründe,
weshalb Alternativen zur Stichstrasse nicht weiter geprüft worden seien, würden
aufgrund der Quartierplanakten im Ungefähren bleiben. Anhand eines Augenscheins
lasse sich aber feststellen, ob der Beschwerdegegner die von den
Beschwerdeführenden propagierte dezentrale Erschliessungsvariante zu Recht als
ungeeignet verworfen und damit sein Ermessen rechtskonform ausgeübt habe
(E. 5.4). Indem die Vorinstanz keinen Augenschein durchgeführt habe, habe
sie ihre Obliegenheit zur Klärung des massgeblichen Sachverhalts sowie den
Gehörsanspruch der Beschwerdeführenden verletzt (E. 6.1). 

4.2 Die
Beschwerdeführenden machen geltend, die Vorinstanz hätte aufgrund des Urteils
vom 28. Februar 2013 den Beschluss des Beschwerdegegners vom 2. März
2010 aufheben und die Sache an diesen zur ordentlichen und korrekten
Durchführung des Quartierplanverfahrens zurückweisen müssen. Der Augenschein
habe nämlich gezeigt, dass alternative Erschliessungsmöglichkeiten vorhanden
seien. Das Verwaltungsgericht habe festgehalten, dass der Beschwerdegegner die
Alternativen zur Stichstrasse im Quartierplanverfahren nicht weiter geprüft und
anlässlich der Quartierplanversammlungen nicht diskutiert habe, was im Resultat
zu einer Gehörsverletzung sämtlicher Quartierplanbeteiligter geführt habe.
Aufgrund der im wiederaufgenommenen Rekursverfahren von der Beschwerdegegnerin
eingereichten neuen Unterlagen könnten die gemachten Fehler nicht geheilt
werden, und es könne nicht sein, dass die Vorinstanz gestützt darauf gleichsam
als erste Planungsbehörde in diesem Verfahren die "richtige" Erschliessungsvariante
festlege. Indem die Vorinstanz das Verfahren nicht zurückgewiesen habe, habe
sie einerseits Recht verletzt und andererseits die Vorgaben des Verwaltungsgerichts
missachtet.

4.3 Das
Verwaltungsgericht sah von einer Rückweisung an den Beschwerdegegner ab (vgl.
zur Sprungrückweisung Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], § 64 N. 4, 14) und trug auch der Vorinstanz
nicht auf, eine solche nach der Durchführung des Augenscheins anzuordnen. Von einer
Missachtung einer Vorgabe kann daher nicht gesprochen werden. Zu prüfen bleibt
jedoch, ob die Vorinstanz die Sache von sich aus, namentlich aufgrund der anlässlich
des Augenscheins gewonnenen Erkenntnisse, zur neuerlichen Durchführung des Quartierplanverfahrens
an den Beschwerdegegner hätte zurückweisen müssen. 

4.3.1
Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, die Erschliessung der Grundstücke
Kat.-Nrn. 17, 18, 19, 21 und 02 werde unter verkehrstechnischen und
verkehrssicherheitsmässigen Aspekten mit der ab der I-Strasse vorgesehenen
Stichstrasse überzeugend und optimal gelöst. Die vorgesehene Erschliessung sei
quartierplantechnisch den verschiedenen dezentralen Varianten(teilen) klar
überlegen, wie sich am Augenschein mit aller Deutlichkeit gezeigt habe. Aus den
Akten gehe hervor, dass die Quartierplanbehörde die verschiedenen Varianten
ernsthaft geprüft habe. Dass nicht umfassendste Alternativpläne mit allen Details
ausgearbeitet worden seien, sei nicht zu beanstanden, zumal die Planungskosten
in einem vernünftigen Verhältnis bleiben müssten.

4.3.2
Der Beschwerdegegner reichte der Vorinstanz nach dem Augenschein einen
"Variantenvergleich nach planerischen Kriterien" datierend vom
20. August 2008 ein, der die zentrale Erschliessung gemäss dem ersten
Quartierplanentwurf, die der nunmehr festgesetzten Lösung entspricht, der
dezentralen Erschliessung des Quartierplangebiets gegenüberstellt. Daraus
erhellt, dass der Beschwerdegegner sich durchaus in vertiefter Weise auch mit einer
allfälligen dezentralen Erschliessung, die aufgrund der Kritik am ersten
Quartierplanentwurf überprüft worden war, auseinandergesetzt hatte. Er
erachtete diese Variante jedoch als die ungeeignetere und verfolgte sie deshalb
nicht weiter. Gleichwohl wurde darüber auch noch im Rahmen der zweiten Quartierplanversammlung
gesprochen. Von einer Gehörsverletzung der Quartierplanbeteiligten kann daher
unter diesen Umständen nicht die Rede sein. Den Akten kann sodann entnommen
werden, dass der Beschwerdegegner neben den "Hauptvarianten" der
zentralen und dezentralen Erschliessung anlässlich der Überarbeitung nach der
ersten Quartierplanversammlung noch weitere Möglichkeiten des Verlaufs der
Stichstrasse in Erwägung zog. Zeigen somit aber bereits die Quartierplanakten,
dass der Beschwerdegegner mehrere Varianten und insbesondere auch eine
dezentrale Lösung eingehend prüfte, so kommt den am Augenschein eingereichten
Unterlagen für den entsprechenden Nachweis keine massgebliche Bedeutung zu. Wie
der Beschwerdegegner zu Recht geltend macht, beinhalten diese denn auch keine
neuen, nicht bereits im Festsetzungsverfahren gewonnene Erkenntnisse. Insofern
bestand für die Vorinstanz kein Anlass, das Verfahren an den Beschwerdegegner
zurückzuweisen.

5.
 

5.1 Die
Vorinstanz erwog, das Grundstück NZT-Nr. 22.1 und der grösste Teil des
Grundstücks NZT-Nr. 21.2 sowie die erste Bautiefe des Grundstücks
NZT-Nr. 21.1 seien vom Beschwerdegegner als strassenmässig erschlossen und
nicht vom Beitragsperimeter "Strassen" erfasst worden. Die
Grundstücke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 gälten in strom-, wasser- und
abwassermässiger Hinsicht als nicht erschlossen und seien dementsprechend
quartierplanbedürftig. Eine Entlassung der Grundstücke NZT-Nrn. 22.1 und
22.2 rechtfertige sich aufgrund der klaren Grenzziehung des Quartierplans
nicht. Der Umstand, dass diese Grundstücke voll erschlossen seien, habe der
Beschwerdegegner dadurch berücksichtigt, dass sie in sämtlichen
Beitragsperimetern von Erstellungskosten befreit worden seien. Aufgrund von
besonderen Verhältnissen im Sinn von § 177 Abs. 1 PBG seien diesen
Grundstücken auch keine Administrativkosten auferlegt worden. 

5.2 Die
Beschwerdeführenden führten in der Beschwerdeschrift aus, dass sämtliche ihrer
Grundstücke strassenmässig von der I-Strasse aus und auch punkto Strom, Wasser
und Abwasser erschlossen seien bzw. in eigener Regie erschlossen werden
könnten. Die Stichstrasse brauche es nicht dazu, sie würden davon in keiner
Hinsicht profitieren. Diese bedeute vielmehr die Zerstörung ihrer Gärtnerei.
Anders als noch mit Rekurs vom 8. April 2010 machten sie jedoch nicht mehr
ausdrücklich geltend, die aus ihrer Sicht voll erschlossenen Grundstücke
dürften vom Quartierplan gar nicht erfasst werden. 

5.3 Das Bundesgericht
erwog in einem Entscheid vom 14. März 2000 (1P.721/1999), die mit einem
Quartierplan verbundenen Belastungen der Eigentümer seien dadurch gerechtfertigt,
dass der Plan nicht nur öffentlichen Interessen, sondern zugleich auch privaten
Interessen der betroffenen Grundeigentümer diene. Letzteres sei Voraussetzung
für die mit dem Einbezug eines Grundstücks in den Quartierplan verbundenen
Belastungen. Sei ein Grundstück bereits hinreichend erschlossen und erfahre es
auch sonst durch den Quartierplan keinen Vorteil, so sei sein Einbezug nicht
gerechtfertigt. Das betreffende Grundstück könne gegebenenfalls auf dem Weg der
Enteignung (gegen volle Entschädigung) zur Erstellung von Erschliessungsanlagen
herangezogen, nicht aber in den Quartierplan einbezogen werden (E. 3a).
Zwar sei der Einbezug eines Grundstücks in einen Quartierplan nicht erst dann
zulässig, wenn dies für die bestehende Nutzung erforderlich sei, sondern
bereits dann, wenn dadurch eine bessere zukünftige Nutzung ermöglich werde. Dies
könne jedoch nicht bedeuten, dass sämtliche Belastungen mit dem Hinweis auf
eine künftige bessere Nutzung und ungeachtet der konkreten Situation des
Betroffenen zulässig wären. Insbesondere bei Gewerbebetrieben, die die
baurechtlich zulässigen Überbauungsmöglichkeiten nicht voll ausschöpften, könne
eine intensivere Überbauung zwar rechtlich und technisch möglich, aber für den
betreffenden Betrieb unnötig und wirtschaftlich weder sinnvoll noch tragbar
sein. In solchen Fällen stelle eine zusätzliche Erschliessung, die eine
intensivere Überbauung ermöglichen würde, allenfalls einen hypothetischen
Vorteil dar, der jedoch praktisch nicht oder zumindest nicht kurzfristig oder
nur um den Preis einer Veräusserung des Grundstücks und einer Aufgabe des
Betriebs realisierbar sei. Den mit dem Einbezug in den Quartierplan verbundenen
Abgaben und sonstigen Nachteilen stehe damit kein tatsächlicher Vorteil
gegenüber. Derartige Situationen seien im Lichte der Eigentumsgarantie deshalb
anders zu beurteilen als der bisher meist betrachtete Fall, dass Eigentümer
nicht überbauter Grundstücke durch den Bau von Erschliessungsanlagen zur Überbauung
veranlasst würden. Das abstrakte Interesse an einer maximal zulässigen
baulichen Ausnutzung könne in solchen Fällen nicht unbesehen das konkrete
Interesse des betroffenen Eigentümers überwiegen. Vielmehr sei die
Verhältnismässigkeit im Einzelfall zu prüfen (E. 3d/e).

Mangels eines entsprechenden Antrags (vorn E. 5.2) ist
vorliegend nicht darüber zu entscheiden, ob bereits der Einbezug der
Grundstücke der Beschwerdeführenden überhaupt gerechtfertigt war bzw. ob diese
aus dem Quartierplan zu entlassen wären. Immerhin dürfte es auch gemäss dem
soeben zitierten Urteil des Bundesgerichts zulässig bleiben, Grund­eigentümer,
deren Grundstücke für eine Quartiererschliessung unbedingt benötigt werden, selbst
dann in das Quartierplanverfahren einzubeziehen, wenn sie aus dem Quartierplan keinerlei
Nutzen ziehen. In Wahrung der Eigentumsgarantie gemäss Art. 26 der Bundesverfassung
vom 18. April 1999 (BV) können solche Grundeigentümer allerdings nur dann
mit Quartierplanmassnahmen belastet werden, wenn sie dafür nach enteignungsrechtlichen
(und nicht bloss nach quartierplanrechtlichen) Grundsätzen entschädigt werden
(VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408, E. 4.2 [= BEZ 2006 Nr. 26 =
RB 2004 Nr. 61]). 

6.
 

6.1 Art. 26
Abs. 1 BV gewährleistet das Eigentum. Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen,
die einer Enteignung gleichkommen, sind voll zu entschädigen (Art. 26 Abs. 2
BV). Überdies sind solche Eingriffe nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen
Grundlage beruhen, durch ein öffentliches Interesse oder durch den Schutz von Grundrechten
Dritter gerechtfertigt und verhältnismässig sind (Art. 36 BV). 

6.2 Der
Einbezug der Grundstücke der Beschwerdeführenden in den Quartierplan und die
geplante Stichstrasse stellen aufgrund der vorgesehenen Flächenabzüge und der
Kostenpflicht für die zu erstellenden Erschliessungsanlagen eine
Eigentumsbeschränkung dar. Die §§ 123 ff. PBG bilden hierfür eine
gesetzliche Grundlage, und das öffentliche Interesse an einer vollständigen
Erschliessung der vom Quartierplan erfassten Grundstücke bzw. des Kerngebiets
ist ausgewiesen und grundsätzlich unbestritten. Fraglich ist indes, ob dieses
Interesse im konkreten Fall jenes der Beschwerdeführenden am Verzicht der
Stichstrasse überwiegt bzw. ob der Eingriff in der vorgesehenen Form verhältnismässig
ist. Nur dann ist der Eingriff nämlich zumutbar (Ulrich Häfelin/Georg
Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich etc.
2010, Rz. 614).

6.3 Die
Vorinstanz erwog zusammengefasst, da die quartierplanbetroffenen Grundstücke
der Beschwerdeführenden Bauland in Anspruch nähmen, sei deren Interesse an der
landwirtschaftlichen Nutzung angesichts des gewichtigen öffentlichen Interesses
des haushälterischen Umgangs mit dem Boden zu relativieren. Jedenfalls sei es
ohne Weiteres möglich, die Gärtnerei auf den vom Quartierplan erfassten
Grundstücken aufrechtzuerhalten, auch wenn dies in organisatorischer Hinsicht
bzw. bei der Bewirtschaftung gewisse Anpassungen nach sich ziehe. Das
Verkehrsaufkommen auf der Stichstrasse sei auch bei einer Realisierung der
möglichen ca. 40 Wohneinheiten, die dadurch erschlossen werden sollen, als
gering einzuschätzen. Ohnehin sei der Betrieb nicht allein von den
Produktionsstätten auf den im Quartierplanperimeter liegenden Parzellen
abhängig, sondern verfüge über weitere zahlreiche Bewirtschaftungsflächen
ausserhalb desselben. Momentan bestehe für die Beschwerdeführenden zwar kein
subjektives Interesse an der Festsetzung des Quartierplans respektive an der
Herbeiführung der Baureife der Grundstücke. Diese erweise sich bloss als hypothetischer
Vorteil, der sich nicht oder nur um den Preis der Aufgabe des Betriebsstandorts
realisieren lasse. Die Beschwerdeführenden würden aber auch ohne Überbauungs-
bzw. Veräusserungsabsicht betreffend das Grundstück NZT-Nr. 21.2 von den Erschliessungsmassnahmen
profitieren, da die Gärtnerei zur Bewirtschaftung auf ausreichend Wasser und
einen Anschluss an die Abwasserversorgung angewiesen sei.

Die Beschwerdeführenden machen
im Wesentlichen geltend, ihr Landbesitz umfasse zwar eine Fläche von
150'000 m2. Davon würden sie aber nur 40'000 m2
selbst bewirtschaften, 30'000 m2 als offene Kulturfläche und 10'000
m2 in Gewächshäusern. In den letzteren würden rund 80 % der
Erträge erwirtschaftet, wobei die Anbaufläche im Quartierplanperimeter rund
einen Drittel ausmache. Nur in diesen Tunnels würden Pflanzen gepflanzt, die
täglich geerntet würden. Diese intensive Bewirtschaftung sei nur im
Quartierplangebiet möglich, da sich die Folientunnels unmittelbar an der
Betriebsstätte mit der Rüsterei befänden. Der Betriebsstandort im
Quartierplangebiet mit den Betriebsgebäuden und den angrenzenden Folientunnels
sei damit das eigentliche Herz der Gärtnerei. Durch den Verkehr auf der
künftigen Stichstrasse entstünden Gefahren und Risiken für Unfälle, und die
Tages- und Betriebsabläufe würden durch die öffentliche Stichstrasse sowohl auf
dem Vorplatz als auch auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 04 und 03 massiv
eingeschränkt, was die Betriebsaufgabe und den Verlust der getätigten Investitionen
zur Folge hätte..

Der Beschwerdegegner wiederum
führt aus, die Beschwerdeführenden verfügten an diversen Standpunkten ausserhalb
des Quartierplangebiets über weitaus grössere Anbauflächen als die Folientunnel
im Quartierplangebiet. Die bewirtschaftete Betriebsfläche der Beschwerdeführenden
betrage dabei nicht bloss 40'000 m2, sondern über 60'000 m2.
Die Stichstrasse werde auch durch den Betrieb nutzbar sein, die Möglichkeiten
der Zufahrt zu diesem gar verbessern und nur wenig Drittverkehr auslösen. Für
den betriebsinternen und den betriebsexternen Verkehr ergäben sich sogar
Vorteile, was auch zur Verbesserung der Verkehrssicherheit führe. Zudem würden
die Wasser- und Entwässerungsleitungen die Erschliessung der Grundstücke
NZT-Nr. 21.1 und 21.2 markant verbessert.

6.4 Zur
Untermauerung ihrer Standpunkte reichten die Beschwerdeführenden im Rekursverfahren
eine Expertise der Beratungsstelle für Unfallverhütung in der Landwirtschaft
(BUL) und eine solche des "Strickhofs" ein. Erstere kam zum Schluss,
die Stichstrasse könne weder sicherheitstechnisch noch arbeitswirtschaftlich
befürwortet werden. Die Arbeitsabläufe würden stark belastet und erschwert, und
die geplante Verkehrsführung berge grosse Unfallrisiken sowohl für die
Arbeitenden wie auch die Benutzer und Benutzerinnen der neuen Strasse.
Verkehrssichernde Massnahmen müssten in einem derart grossen Ausmass
durchgeführt werden, dass die Einschränkungen für den Betrieb nicht mehr tragbar
wären und eine Aufgabe desselben ins Auge gefasst werden müsste. Letztere
bezifferte den Wertverlust und die Einkommenseinbusse für die verbleibenden
15 Erwerbsjahre im Fall der Betriebsaufgabe auf Fr. 830'000.- bzw.
Fr. 5'550'000.-. Die Vorinstanz erachtete diese Expertisen nicht als
aufschlussreich. Diejenige der BUL leite eine Betriebsaufgabe allein aus dem
Sicherheitsrisiko ab und nehme keinen Bezug auf die übrigen Produktionsflächen.
Diejenige des "Strickhofs" erachte eine Betriebsaufgabe als gegeben
und äussere sich nur in allgemeiner Weise zu den entsprechenden Kosten, nicht
jedoch darüber, ob die Stichstrasse überhaupt ökonomische Folgen zeitige.
Aufgrund der eingereichten Gutachten sei die behauptete Betriebsaufgabe als
Folge der Erstellung der geplanten Stichstrasse daher keineswegs belegt und
nicht nachvollziehbar.

6.5
 

Fraglich ist, ob die
Variantenwahl des Beschwerdegegners die Interessen der Beschwerdeführenden,
insbesondere die gewerblichen, genügend gewichtet hat.

6.5.1
Mangels entsprechender Nachweise ist unklar, wie gross die von den
Beschwerdeführenden insgesamt bewirtschafte Fläche tatsächlich ist, und damit
auch, welchen verhältnismässigen Anteil die im Quartierplanperimeter gelegene
Produktion ausmacht. Der Beschwerdegegner selbst spricht davon, soweit er
"informiert" sei, betrage die bewirtschaftete Fläche über
60'000 m2. Gleichzeitig sind die jeweiligen Erträge der
Betriebsflächen gänzlich unbelegt. Infolgedessen ist nicht ausgewiesen, welchen
Anteil die von der Stichstrasse betroffenen Betriebsflächen am Gesamtbetrieb
ausmachen. Sodann sind zwar die von der Vorinstanz geäusserten Bedenken
hinsichtlich der Expertisen begründet, weswegen diesen nur wenig Gewicht
beizumessen ist (vorn E. 6.4). Tatsächlich ist damit aber offen, ob die
Beschwerdeführenden in Bezug auf die Betriebsabläufe von der geplanten
Stichstrasse auch bis zu einem gewissen Grad profitieren würden, oder ob sich
die Anpassungen für den Betrieb als unzumutbar erweisen. Die Vorinstanz
"schätzte" zwar das Verkehrsaufkommen auf der Stichstrasse auch bei
einer Realisierung der möglichen ca. 40 Wohneinheiten und die
möglichen Gefahren für die Benützer und die Angestellten als gering ein, hat
diesbezüglich aber selbst keine näheren Abklärungen vorgenommen oder die
Parteien zur Einbringung entsprechender Nachweise aufgefordert. Der Sachverhalt
ist insofern ungenügend abgeklärt. Im Übrigen spricht das erwartete, geringe Verkehrsaufkommen
auf der Stichstrasse auch nicht spezifisch für diese Variante, wäre doch für
den Fall der dezentralen Erschliessung über den Dorfkern ebenfalls mit wenig
Mehrverkehr zu rechnen.

6.5.2
Die Grundstücke NZT-Nr. 22.1 und 22.2 sind unbestrittenermassen von
der I-Strasse aus vollumfänglich erschlossen und deshalb in sämtlichen
Beitragsperimetern von Erstellungskosten befreit. Uneinigkeit besteht jedoch
hinsichtlich des Erschliessungsgrads der Grundstücke NZT-Nr. 21.1 und 21.2
(vorn E. 5.1 und E. 5.2). Während Letzteres aufgrund des
Rekursenscheids vom 17. Dezember 2010 vollständig aus dem
Strassenbeitragsperimeter entlassen wurde (vorn E. 1.2), wird Ersteres von
diesem in der zweiten Bautiefe erfasst. Dies erscheint gerechtfertigt, würde das
Grundstück NZT.-Nr. 21.1 aufgrund der Stichstrasse in der Tat von der
Verbesserung der rückwärtigen Erschliessung profitieren. Demgegenüber kann der
Vorinstanz insofern nicht gefolgt werden, als sie die Grundstücke
NZT-Nr. 21.1 und 21.2 betreffend Strom, Wasser und Abwasser als nicht
erschlossen bezeichnet (vorn E. 5.1), wäre dort sonst – entgegen der
momentanen faktischen Situation – ein Betrieb der Gärtnerei doch gar nicht
möglich. Diesbezüglich ist die Sachlage unklar, und es ist nicht ersichtlich, ob
bzw. in welchem Mass die Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang einen
Nutzen aus der Stichstrasse ziehen würden. 

6.5.3
Konnte sich die Vorinstanz demzufolge aber hinsichtlich des Einflusses der
Stichstrasse auf den Betrieb der Gärtnerei nicht auf konkrete Belege abstützen
und denselben mangels solcher nur abschätzen und ist der entscheidwesentliche
Sachverhalt insofern nur unzureichend abgeklärt, so war es ihr auch nicht
möglich, das tatsächliche Interesse der Beschwerdeführenden am Verzicht auf die
Stichstrasse zu beurteilen. Dementsprechend konnte auch das öffentliche
Interesse nicht hinreichend mit den privaten Interessen verglichen werden.
Damit hat die Vorinstanz aber die gemäss dem unter E. 5.3 wiedergegebenen
bundesgerichtlichen Urteil geforderte vertiefte Prüfung der Belange der
Beschwerdeführenden nicht vorgenommen. 

Der vorinstanzliche Entscheid
ist demzufolge mangels vollständiger Erstellung des entscheidrelevanten
Sachverhalts aufzuheben. 

6.6 Hebt das
Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf, so entscheidet es selbst
(§ 63 Abs. 1 VRG). Es kann die Angelegenheit jedoch auch zu neuer
Entscheidung an die Vorinstanz zurückweisen, insbesondere wenn wie vorliegend
der Tatbestand ungenügend festgestellt wurde (§ 64 Abs. 1 VRG; vgl.
auch Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 64 N. 8). Die Beschwerde ist
damit teilweise gutzuheissen, der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts
vom 4. Oktober 2013 aufzuheben und die Sache zur weiteren Untersuchung und
Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Diese
wird im Rahmen ihres neuen Entscheids über eine allfällige Neuverlegung der Rekurskosten
zu befinden haben. 

Die Vorinstanz wird zu prüfen haben, ob die Stichstrasse auch
unter Berücksichtigung ihrer noch zu eruierenden Auswirkungen auf die Betriebsabläufe
der Gärtnerei und die damit verbundenden Verkehrssicherheitsfragen den Eingriff
in das Eigentum der Beschwerdeführenden unter Abwägung der öffentlichen und
privaten Interessen rechtfertigt.

7.
 

Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang
ist in Bezug auf die Verlegung der Gerichts- und Parteikosten als Obsiegen zu
behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch
entscheiden kann (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 mit
Hinweisen; Donatsch, § 64 N. 5). Demnach haben die Beschwerdeführenden
als obsiegend zu gelten und sind die Kosten des vorliegenden Verfahrens nach § 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG dem Beschwerdegegner
aufzuerlegen. Entsprechend hat der Beschwerdegegner den obsiegenden
Beschwerdeführenden eine Parteientschädigung für das Beschwerdeverfahren
auszurichten, wobei sich ein Betrag in der Höhe von Fr. 3'000.- als angemessen
erweist (§ 17 Abs. 2 VRG). 

8.
 

Der vorliegende
Rückweisungsentscheid stellt einen Zwischenentscheid dar (BGE 133 II 409
E. 1.2). Solche sind nach Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom
17. Juni 2005 (BGG) vor Bundesgericht nur dann anfechtbar sind, wenn sie
einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a) oder
wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und
damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges
Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid
des Baurekursgerichts vom 4. Oktober 2013 wird aufgehoben und die Sache im
Sinn der Erwägungen zu neuer Entscheidung an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    580.--     Zustellkosten,

Fr. 4'580.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner zulasten der Quartierplanrechnung
auferlegt.

4.    Der
Beschwerdegegner wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren
eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-recht­lichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14 einzureichen.

6.    Mitteilung an …