# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 39f874e9-0db6-59d2-b7ae-f90204ddc231
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-03-29
**Language:** de
**Title:** Besitzstandsgarantie. Begriff der neubauähnlichen Umgestaltung (Praxisänderung).
**Docket/Reference:** BRKE III Nr. 0034/2006
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_III_0034_2006_496.pdf

## Full Text

BRKE III Nr. 0034/2006 vom 29. März 2006 in BEZ 2006 Nr. 39

Geplant war, ein Einfamilienhaus mit einem Unter- und einem Vollgeschoss un-
ter einem Satteldach um ein zweites Vollgeschoss unter einem neuen Satteldach mit 
einer Neigung von 18° aufzustocken (das bestehende Satteldach war etwas stärker 
geneigt).  Die  bestehenden  Geschosse  sollten  mit  Bezug  auf  ihre  Nutzung  und  ihre
innere  Einteilung  belassen  werden.  Im  Untergeschoss  bestanden  nebst  einer  Dop-
pelgarage  und  einem  Luftschutzkeller  ein  Chemineeraum,  ein  Bastelraum  und  ein 
Saunabereich. Das Erdgeschoss diente vollumfänglich dem Wohnen und sollte durch 
eine interne Treppe mit dem neuen, ebenfalls zu Wohnzwecken dienenden Oberge-
schoss verbunden werden. Zudem war eine Isolationsschicht an allen vier Fassaden 
des Erdgeschosses und des neu hinzukommenden Vollgeschosses mit einer Stärke 
von je 10 cm geplant. 

Das bestehende Gebäude wies gegenüber dem nordwestlich gelegenen Nach-
bargrundstück einen Grenzabstand von bloss 4,5 m statt, wie von der Bau- und Zo-
nenordnung vorgeschrieben, von 5 m auf. Diese Baurechtswidrigkeit war Folge einer 
Änderung der Bauvorschriften. Gegen die Bewilligung dieses Projektes erhoben ver-
schiedene  Nachbarn  Rekurs,  u.a.  mit  der  Begründung,  beim  bewilligten  Projekt 
handle es sich um einen Neubau. Somit sei der geltende Grenzabstand von 5 m ein-
zuhalten. 

Aus den Erwägungen: 

7.1.1. Die Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG (in der Fassung vom 1. Septem-
ber 1991) lautet: «Bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widerspre-
chen,  dürfen  umgebaut,  erweitert  und  andern  Nutzungen  zugeführt  werden,  sofern 
sie  sich  für  eine  zonengemässe  Nutzung  nicht  eignen,  wenn  keine  überwiegenden 
öffentlichen  oder  nachbarlichen  Interessen  entgegenstehen.  Für  neue  oder  weiter 
gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewil-
ligungen vorbehalten.» 

Mit dieser Bestimmung stellt das Planungs- und Baugesetz dem Eigentümer die 
so  genannte  erweiterte  Besitzstandsgarantie  zur  Verfügung.  Diese  ist  von  der  ver-
fassungsrechtlichen  Besitzstandsgarantie  zu  unterscheiden,  nach  der  materiell 
rechtmässig  erstellte  Bauten  und  Anlagen  beim  Inkrafttreten  neuer,  strengerer Vor-
schriften  bereits  aus  der  Bundesverfassung,  namentlich  aus  der  Eigentumsgarantie 

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von  Art.  26  BV  einen  gewissen  Schutz  geniessen.  Die  Eigentumsgarantie  schützt 
(als Bestandesgarantie) den wirtschaftlichen Wert des Bestandes und der damit zu-
sammenhängenden Nutzung von Bauten und Anlagen, die durch materielle Rechts-
änderungen  nachträglich  vorschriftswidrig  geworden  sind.  Dieser  Schutz  umfasst 
ferner  diejenigen  Massnahmen,  welche  zur  Erhaltung  solcher  Bauten  und  Anlagen 
und ihrer Nutzung erforderlich sind. Demgegenüber lässt sich aus der Eigentumsga-
rantie  kein  Recht  ableiten,  vorschriftswidrige  Bauten  und  Anlagen  umzubauen,  zu 
erweitern oder in ihrer Nutzweise zu ändern. Diese Massnahmen sind nur dort zuläs-
sig,  wo  sie  der  Gesetzgeber  in  Erweiterung  der  verfassungsrechtlichen  Besitz-
standsgarantie ausdrücklich erlaubt. Im Übrigen geht zwar ein Teil der Lehre davon 
aus, die Besitzstandsgarantie lasse sich (auch) aus dem Grundsatz des Vertrauens-
schutzes ableiten; dies indes im Wesentlichen mit den nämlichen Rechtsfolgen (vgl. 
K.  Willi,  Die  Besitzstandsgarantie  für  vorschriftswidrige  Bauten  und  Anlagen  inner-
halb der Bauzonen, 2003, S. 29 ff., insbesondere S. 50 und S. 62). 

7.1.2. Demgegenüber wird unter der erweiterten Besitzstandsgarantie das Recht 
verstanden, vorschriftswidrig gewordene Bauten und Anlagen über das verfassungs-
rechtliche  Minimum  hinaus  zu  ändern,  d.h.  umzubauen,  zu  erweitern  und  andern, 
namentlich auch andern erneut vorschriftswidrigen Nutzungen zuzuführen. Die erwei-
terte Besitzstandsgarantie dient mithin der Fortentwicklung von unter früherem Recht 
rechtmässig getätigter baulicher Investitionen. In der deutschen Lehre werden solche 
Privilegierungen des Besitzstandes unter dem Begriff des überwirkenden Bestandes-
schutzes zusammengefasst. 

Gemäss  bundesgerichtlichter  Rechtsprechung  steht  es  den  Kantonen  grund-
sätzlich frei, die Besitzstandsgarantie für Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzo-
nen  über  das  verfassungsrechtliche  Minimum  hinaus  zu  erweitern  und  den  Umbau, 
die  Erweiterung  und  die  Umnutzung  vorschriftswidrig  gewordener  Bauten  und  Anla-
gen zuzulassen. Solchen Privilegierungen des Besitzstandes dürfen allerdings keine 
überwiegenden raumplanerischen Interessen entgegenstehen. 

Die kantonalrechtlichen Regelungen sind unterschiedlich gestuft. Am Weitesten 
gehen  jene  Kantone,  die  nicht  nur  den  Umbau  und  die  Erweiterung  zulassen,  son-
dern dem Eigentümer auch das Recht einräumen, ihre Bauwerke andern, wiederum 
vorschriftswidrigen Nutzungen zuzuführen. Hierzu gehört auch der Kanton Zürich mit 
§ 357 Abs. 1 PBG in der vorstehend zitierten Fassung vom 1. September 1991 (vgl. 
Willi, S. 70 ff.).  

7.2.1. Dem Wortlaut von § 357 Abs. 1 PBG lässt sich keine von der baulichen 
Eingriffsintensität her definierte obere Grenze der zulässigen Umbauten und Erweite-
rung entnehmen. Dies verhielt sich auch schon mit § 357 Abs. 1 PBG in der Fassung 
vom 7. September 1975 so, der (was hier nicht weiter interessiert) zwischen Bauten, 
die  den  Bauvorschriften  (Abs.  1),  und  solchen,  die  den  Nutzungsvorschriften  wider-
sprechen  (Abs.  2), unterschied  und  in  Absatz  1  «bauliche  Massnahmen  und  bau-
rechtlich beachtliche Nutzungsänderung» an Bauten, die den Bauvorschriften wider-
sprechen,  erlaubte,  wenn  keine  weitere  Verschlechterung  eintrat  und  kein  anderes 
öffentliches Interesse verletzt wurde.

7.2.2. Gemäss gefestigter Praxis der Baurekurskommissionen und des Verwal-
tungsgerichtes werden – die übrigen im Gesetz genannten Voraussetzungen vorbe-

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halten  – Umbauten und bauliche Erweiterungen bestehender rechtswidrig geworde-
ner Bauten und Anlagen von § 357 Abs. 1 PBG soweit zugelassen, als sie nicht als 
so genannte neubauähnliche Umgestaltungen einzustufen sind. 

Unter § 357 Abs. 1 PBG in der Fassung vom 7. September 1975 vertraten die 
Baurekurskommissionen  noch  die  Ansicht,  nach  jener  Vorschrift  seien lediglich  ge-
ringfügige bauliche Änderungen im Sinne von Gebäudeunterhalt, Renovationsarbei-
ten und von im öffentlichen Interesse liegenden wohnhygienischen Verbesserungen 
erlaubt.  Das  Verwaltungsgericht  nahm  demgegenüber  den  Standpunkt  ein,  eine 
solch  enge Betrachtungsweise  finde  weder  im  Gesetzeswortlaut  noch  in  Sinn  und 
Zweck der fraglichen Bestimmung eine Stütze. Seit der Revision von 1991 gehen die 
Baurekurskommissionen davon aus, § 357 Abs. 1 PBG erlaube Umbauten und bauli-
che  Erweiterungen  in  einem  grösseren  Umfange  als  bisher.  Demgegenüber  vertrat 
das  Verwaltungsgericht  anfänglich  die  Ansicht,  die  Gesetzesrevision  habe  diesbe-
züglich  keine  Änderung  gebracht.  In  einem  späteren  Entscheid  erwog  das  Gericht 
demgegenüber, bei der Abgrenzung der zulässigen baulichen Massnahmen von den 
neubauähnlichen Umgestaltungen sei zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber mit 
der  Neufassung  von  §  357  Abs.  1  PBG  weiter  gehende  bauliche  Massnahmen  als 
bisher  habe  zulassen  wollen.  In  neueren  Entscheiden  hielt  das  Verwaltungsgericht 
zwar  an  dieser  Praxis  fest;  allerdings  schränkte  es  auch  ein,  die  Feststellung,  dass 
Umbauten  und  bauliche  Erweiterungen  nunmehr  in  grösserem  Umfange  als  unter 
früherem Recht erfolgen dürften, führe nicht unbedingt weiter, weil erlaubte Umbau-
ten und Erweiterungen ihre Grenze so oder anders in der neubauähnlichen Umges-
taltung fänden (vgl. Willi, S. 96 ff.).  

7.2.3.  Die  Rechtsprechung  hat  im  Laufe  der  Jahre  verschiedene  Kriterien  zur 
Abgrenzung der erlaubten baulichen Massnahmen zur nicht mehr erlaubten neubau-
ähnlichen  Umgestaltung  entwickelt.  Danach  ist  für  die  Abgrenzung  zulässiger  Um-
bauten  von  neubauähnlichen  Umgestaltungen  von  entscheidender  Bedeutung,  ob 
sich das Bestehende oder zumindest wesentliche Teile davon in der inneren Eintei-
lung  und  in  der  Organisation  oder  Konstruktion  des  Gebäudes  noch  erkennen  las-
sen. Diese Voraussetzung ist dort klarerweise nicht mehr erfüllt, wo die bestehende 
Bausubstanz  praktisch  durch  eine  neue  ersetzt  werden  soll,  so  dass  nur  mehr  der 
äussere  Anschein  von  Kontinuität  gewahrt  bleibt.  Die  Frage,  in  welchem  Umfang 
bauliche  Erweiterungen  zulässig  sind,  beurteilt  sich  im  Wesentlichen  nach  der  Flä-
chenausdehnung bzw. dem Bauvolumen der Erweiterung gemessen an der bisheri-
gen Baute. Wo genau die Grenze der zulässigen baulichen Erweiterung liegt, ist in 
allgemeiner  Form  schwierig  zu  sagen.  Die  Grenze  ist  jedenfalls  dort  überschritten, 
wo  die  geplante  Erweiterung  die  Gestalt  des  ursprünglichen  Gebäudes  nicht  mehr 
erkennen lässt, so dass dieses seine Identität verliert. Mit Bezug auf die vertikale Er-
weiterung  bestehender  Gebäude  ist  namentlich  dann  von  einer  neubauähnlichen 
Umgestaltung  auszugehen,  wenn  die  geplante  Aufstockung  nicht  nur  zu  einer  we-
sentlichen  Vergrösserung  des  Gebäudekubus,  sondern  auch  zu  einer  erheblichen 
Erweiterung der bestehenden Nutzfläche führt (Willi, S. 100 ff., insbesondere S. 103 
f. und dort angegebene Entscheide zur Zulässigkeit vertikaler Erweiterung unter dem 
Aspekt der Neubauähnlichkeit).     

Sind  bauliche  Massnahmen  an  einem  bestehenden  Gebäude  als  neubauähnli-
che Umgestaltung zu qualifizieren, fallen diese Massnahmen per se nicht mehr unter 
§ 357 Abs. 1 PBG und werden somit von dieser Vorschrift auch nicht mehr erlaubt. 

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Diesfalls sind vielmehr die bereits bestehenden Gebäudeteile und die baulichen Än-
derungen  gesamthaft  nach  den  Neubauvorschriften  zu  beurteilen.  Da  die  Baute  in 
der  bestehenden  Form  dem  geltenden  Recht  widerspricht,  fällt  (vorbehältlich  eines 
Rückbaus)  die  Erteilung  einer  ordentlichen  Baubewilligung  regelmässig  ausser  Be-
tracht.

7.3.1.  Mit  einem  neueren  Entscheid  (VB.2004.00252  und  VB.2005.00260  vom 
19. Oktober 2005; www.vgrzh.ch = BEZ 2006 Nr. 32) hat das Verwaltungsgericht die 
vorstehend  wiedergegebene  Rechtsprechung  der  zürcherischen  Rechtsmittelinstan-
zen in Teilen modifiziert. 

In  jenem  Fall  ging  es  um  ein  bestehendes,  ein  anrechenbares  Unter- und  ein 
Vollgeschoss aufweisendes Gebäude, das einen Strassenabstand von nur 4 bis 5,5 
m statt 6 m einhielt und zudem auf der Grenze zu einem Kehrplatz stand (statt von 
diesem ebenfalls den Strassenabstand von 6 m einzuhalten). Dieses Gebäude sollte, 
nebst  der  Ersetzung  von  Büro- durch Wohnnutzung unter neuer Raumaufteilung im 
bestehenden Vollgeschoss, namentlich um ein weiteres Voll- und ein Dachgeschoss 
(welche Geschosse über eine Länge von 5 m und damit im Umfange  eines  Drittels 
der  bestehenden  Fassadenlänge  ebenfalls  in  den  Strassenabstandsbereich  zu  ste-
hen  gekommen  wären)  mit  einer  zweigeschossigen  Wohnung  aufgestockt  werden. 
Dadurch  wäre  die  bestehende  Bruttogeschossfläche  fast  verdoppelt  worden.  Die 
Baurekurskommission I bejahte das Vorliegen einer neubauähnlichen Umgestaltung 
und  hob  mit  dieser  Begründung  in  Gutheissung  der  Nachbarrekurse  die  Baubewilli-
gung auf. Das Verwaltungsgericht wies die dagegen erhobene Beschwerde ab; dies 
mit folgender Begründung: 

«(…) Auch in der neueren Lehre wird mit guten Gründen vorgeschlagen, nur mit 
grosser  Zurückhaltung  von  neubauähnlichen  Umgestaltungen  auszugehen  (…).  Für 
ausgedehntere  Erweiterungs- und  Umbaumöglichkeiten  spricht  auch  der  Umstand, 
dass durch eine zu restriktive Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG Nachverdichtung in 
bereits  überbauten  Gebieten  in  vielen  Fällen  verunmöglicht  oder  den  Abbruch  von 
sinnvoll  erneuerbarer  Bausubstanz  verlangen  würde.  Das  widerspricht  den 
Grundsätzen der haushälterischen Nutzung des Bodens und Siedlungskonzentration 
(…); sodann ist der durch geänderte Bauvorschriften erzwungene Ersatz des Beste-
henden in vielen Fällen weder aus ökonomischer noch ökologischer Sicht sinnvoll.    

So genannte neubauähnliche Umgestaltungen sind deshalb nur dann anzuneh-
men, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen, das heisst, wenn 
zwar  die  Bestimmung  ihrem  Wortlaut  nach,  nicht  aber  nach  ihrem  Sinn  und  Zweck 
beachtet wird (…). Bei Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, 
wenn  bei  objektivierter  Betrachtungsweise  die  Berufung  auf  die  erweiterte  Bestan-
desgarantie  nicht  darauf  abzielt,  bestehende  Investitionen  zu  schützen,  sondern  es 
ausschliesslich  oder  vorwiegend  darum  geht,  die  Anwendung  der  für  einen  Neubau 
geltenden  Bestimmungen  zu  verhindern.  Ob  eine  solche  Umgehung  vorliegt,  lässt 
sich  nicht  allein  nach  quantitativen  Kriterien  beurteilen  und  hängt  von  den  Umstän-
den des Einzelfalls ab (…). Bei der Gesetzesumgehung steht nicht die den Rechts-
schein schaffende Umgehungsnorm, sondern die umgangene Norm im Zentrum (…). 
Wo die Einhaltung der Neubauvorschriften nur geringe Belastungen mit sich bringen 
würde,  ist  deshalb  zurückhaltender  auf  eine  neubauähnliche  Umgestaltung  zu 
schliessen, als dort, wo Umbau, Erweiterung oder Umnutzung der vorschriftswidrigen 

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Baute dem Bauherrn Baumöglichkeiten bieten, die mit einem Neubau nicht realisier-
bar  wären.  Die  von  der  bisherigen  Rechtsprechung  entwickelten  Abgrenzungskrite-
rien, wonach eine Umgestaltung dann anzunehmen ist, wenn die neue Organisation 
und  Konstruktion  des  Gebäudes  nicht  mehr  als  Verbesserung  oder  Anpassung  des 
Vorhandenen gelten können und/oder die bauliche Änderungen die bisherige Gestalt 
des Gebäudes nicht mehr erkennen lassen, stellen deshalb nur Indizien für eine Um-
gehung  bzw.  für  eine  neubauähnliche  Umgestaltung  dar;  auch  bei  solchen  weit  ge-
henden  baulichen  Änderungen  ist  es  aber  nicht  ausgeschlossen,  dass  der  Schutz 
der  bestehenden  Investition  und  nicht  die  Umgehung  der  Neubauvorschriften  im 
Vordergrund steht. 

Eine  grössere  Zurückhaltung  bei  der  Annahme  neubauähnlicher  Umgestaltun-
gen  lässt  sich  auch  deshalb  rechtfertigen,  weil  die  Bewilligung  von  Änderungen  an 
vorschriftswidrigen Bauten laut § 357 Abs. 1 PBG jedenfalls auch unter dem Vorbe-
halt steht, dass dem Bauvorhaben keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarli-
chen Interessen entgegenstehen dürfen» (E. 4.1).  

Alsdann stellte das Gericht fallbezogen fest, die geplanten Änderungen gingen 
weit  über  eine  blosse  Verbesserung  oder  Anpassung  des  Besehenden  hinaus;  das 
streitbetroffene Gebäude erhalte mit den geplanten Änderungen eine neue Identität. 
Mit dem Aufbau auf den bestehenden, 1970 errichteten Geschossen könnten jedoch 
auch  erhebliche  Investitionen  erhalten  werden, so  dass  nicht  von  vornherein  der 
Schluss  gezogen  werden  könne,  die  weitere  Verwendung  der  bisherigen  Bauteile 
diene  der  Umgehung  der  für  einen  Neubau  massgeblichen  Vorschriften.  Entschei-
dend  sei  deshalb,  ob  sich  der  Bauherrschaft  durch  die  Änderung  und  Erweiterung 
des  Bestehenden  wesentlich  weiter  gehende  Baumöglichkeiten  böten  als  dies  bei 
einem Neubau  der  Fall  wäre.  Dies  treffe  ohne  weiteres  zu.  Zwar  würde  die  Einhal-
tung des Strassenabstandes von 6 m nur dazu führen, dass die strassenseitige Fas-
sade  im  ersten  Obergeschoss  auf  der  ganzen  Länge  und  im  2.  Obergeschoss  auf 
einer  Länge  von  5  m  um  rund  1  m  zurückgenommen  werden  müsste,  und  könnte 
dieser  Verlust  bei  einem  Neubau  im  2.  Obergeschoss  und  im  Dachgeschoss  weit 
gehend kompensiert werden (wobei unklar ist, weswegen nicht auch schon das Un-
tergeschoss auf der ganzen Länge zurückzuversetzen wäre, was hier aber nicht wei-
ter von Belang ist). Es wäre aber auch gegenüber dem Kehrplatz, auf dessen Grenze 
das  heutige  Gebäude  stehe,  ein  Strassenabstand  von  6  m  einzuhalten,  was  offen-
kundig  eine  beträchtliche  Einschränkung  der  Überbauungsmöglichkeiten  mit  sich 
brächte  (die  Baurekurskommission  I  hatte  diesbezüglich  aus  im  vorliegenden  Zu-
sammenhang  nicht  interessierenden  Gründen  eine  Dispenssituation  angenommen, 
was  das  Verwaltungsgericht  verwarf).  Somit  hätte  die  Einhaltung  der  Neubauvor-
schriften für die Bauherrschaft erhebliche Nachteile zur Folge. Das umstrittene Bau-
vorhaben laufe deshalb auf eine Umgehung der Abstandsvorschriften hinaus und sei 
daher von der Vorinstanz zutreffend als den Rahmen von § 357 Abs. 1 PBG spren-
gende neubauähnliche Umgestaltung gewürdigt worden (E. 4.2). 

7.3.2. Damit schliesst das Verwaltungsgericht an seinen (auch in Willi, S. 97 er-
wähnten)  Entscheid  VB  147/1985,  E.  4a  (=  BEZ  1987  Nr.  5  = RB  1986  Nr.  99)  an, 
worin es gestützt auf P. Müller, Aktuelle Fragen des eidgenössischen und kantonalen 
Raumplanungsrechtes,  ZBl  1984,  211  feststellte,  dass  «bauliche  Massnahmen»  an 
einer  bestehenden  Baute  im  Sinne  von  §  357  Abs.  1  PBG  (in  der  Fassung  vom 7. 
September 1975) neben der Nutzungsänderung begrifflich alles umfassten, was nicht 

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Neubau sei, nämlich Renovationen, Umbauten sowie An- und Aufbauten. Wenn die 
baurechtliche  Praxis  den  zusätzlichen  Begriff  der  neubauähnlichen  Umgestaltung 
geschaffen  habe,  so  habe  sie  damit  jenen  Fällen  beikommen  wollen,  in  denen  die 
Änderungen  gegenüber  dem  Bestehenden  soweit  gehen,  dass  der  Zweck  der  Be-
standesgarantie, nämlich der Schutz der im Vertrauen auf die alte Ordnung getätig-
ten Investitionen, überhaupt nicht mehr zum Tragen komme. Insbesondere solle da-
mit  auch  vermieden  werden,  dass  die  Bestandesgarantie  zur  Rechtsumgehung 
missbraucht  werde.  Zu  ergänzen  bleibt,  dass  diese  Feststellung  sinngemäss  ohne 
weiteres auch auf § 357 Abs. 1 PBG in der Fassung vom 1. September 1991 zutrifft. 

Im Laufe  der  Zeit  scheint  die  Rechtsprechung  die  Frage,  ob  eine  neubauähnli-
che Umgestaltung vorliege, weitest gehend nur mehr nach der baulichen Eingriffsin-
tensität  beurteilt  zu  haben,  wobei  sie  hierzu  eine  reichhaltige  Kasuistik  entwickelte, 
während  der  Aspekt  der  zu  verhindernden  Rechtsumgehung  deutlich  in  den  Hinter-
grund geriet. 

Nunmehr hat das Verwaltungsgericht die Grenze der nach § 357 Abs. 1 PBG er-
laubten Umbauten und Erweiterung teilweise (wieder) neu umschrieben, indem es für 
die  Annahme  einer  neubauähnlichen  Umgestaltung  begriffsimmanent  voraussetzt, 
dass die betreffenden baulichen Massnahmen den Tatbestand einer Gesetzesumge-
hung  erfüllen.  Dies  ist  nach  dem  besagten  Verwaltungsgerichtsentscheid  dann  der 
Fall,  wenn  bei  objektivierter  Betrachtungsweise  die  Berufung  auf  die  erweiterte  Be-
sitzstandsgarantie  nicht  mehr  darauf  abzielt,  bestehende  Investitionen  zu  schützen 
(und fortzuentwickeln), sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die 
Anwendung  der  für  einen  Neubau  geltenden Bestimmungen  zu  verhindern.  Die  von 
der  bisherigen  Rechtsprechung  entwickelten  Abgrenzungskriterien  weit  gehend 
quantitativ-baulicher Art stellen nach Auffassung des Verwaltungsgerichtes nur mehr 
«Indizien» für eine neubauähnliche Umgestaltung dar. Denn auch bei weit gehenden 
baulichen Änderungen ist nicht auszuschliessen,  dass  der  Schutz  der  bestehenden 
Investition  und  nicht  die  Umgehung  der  Neubauvorschriften  im  Vordergrund  steht. 
Jedenfalls in solchen Fällen ist es alsdann offenbar entscheidend, ob die Anwendung 
der Neubauvorschriften eine beträchtliche Einschränkung der Überbauungsmöglich-
keiten  mit  sich  bringt.  Die  Beantwortung  dieser  Frage  richtet  sich  namentlich  nach 
dem  Ausmass  der  bestehenden  Rechtswidrigkeit,  wobei  aber  auch  eine  Rolle  zu 
spielen scheint, ob Einschränkungen auf Grund der Neubauvorschriften anderweitig 
wieder kompensiert werden können.   

7.3.3. Damit ist eine Modifikation der Rechtssprechung von nicht unerheblicher 
Tragweite  festzustellen,  indem  gewisse  bauliche  Massnahmen  an  rechtswidrig  ge-
wordenen Bauten und Anlagen im Gegensatz zur bisherigen Praxis künftig wohl nicht 
mehr  als  neubauähnliche  Umgestaltungen  einzustufen  sein  werden  (was  nachste-
hend gerade auch der vorliegende Streitfall zeigt). Ein hohes Änderungsmass dürfte
namentlich  bei  baulichen  Erweiterungen  der  Anwendbarkeit  von  §  357  Abs.  1  PBG 
nicht mehr von vornherein entgegenstehen, weil bei solchen das Bestehende im All-
gemeinen wesentlich weiter gehend erhalten werden kann, als dies bei eingreifenden 
Umbauten der Fall ist. Offen bleibt allerdings die Frage, ob sich die fragliche Praxis-
änderung  demgegenüber  auch  einschränkend  auswirken  kann.  Zu  denken  ist  etwa 
an  ein  neurechtlich  kaum  mehr  sinnvoll  überbaubares  Grundstück;  es  stellt  sich  die 
Frage, ob bei einer solchen Ausgangslage eine neubauähnliche Umgestaltung unter 
dem Aspekt der Gesetzesumgehung auch schon bei weniger weit gehenden Eingrif-

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fen, als sie bisher für eine neubauähnliche Umgestaltung vorausgesetzt wurden, an-
genommen werden müsste, weil die Anwendung der Neubauvorschriften für den Ei-
gentümer  offenkundig  extrem  nachteilig  wäre.  Diese  Frage  kann  indes  vorliegend 
offen bleiben.

7.4.  Im  hier  zu  beurteilenden  Fall  soll  auf  das  teilweise  zu  Wohnzwecken  ge-
nutzte Untergeschoss und das vollständig zu Wohnzwecken genutzte  Vollgeschoss 
ein  ebenfalls  zu  Wohnzwecken  genutztes  erstes  Obergeschoss  aufgesetzt  werden. 
Eine  solche  beinahe  mit  einer  Verdoppelung  der  Nutzfläche  verbundene  bauliche 
Erweiterung  wäre  nach  der  bisherigen  Rechtsprechung  (vgl.  E.  7.2.3)  unzweifelhaft 
als neubauähnliche Umgestaltung einzustufen gewesen, mit der Folge, dass das Er-
weiterungsvorhaben  ohne  weiteres  nicht  bewilligungsfähig  gewesen  wäre  (dies  im 
Übrigen auch nicht mit einer Nebenbestimmung auf Rückversetzung der bestehende 
Nordwestfassade, da dieser bestehende Mangel nicht ohne besondere Schwierigkei-
ten geheilt werden kann; § 321 PBG).  

Nunmehr  setzt  das  Verwaltungsgericht  für  die  Annahme  einer  neubauähnliche 
Umgestaltungen  (auch)  voraus,  dass  die  betreffenden  baulichen  Massnahmen  den 
Tatbestand der Gesetzesumgehung erfüllen, was wie dargetan nach Auffassung des 
Gerichtes dann der Fall ist, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung 
auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen 
zu  schützen,  sondern  es  ausschliesslich  oder  vorwiegend  darum  geht,  die  Anwen-
dung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. 

Vorliegend  kommt  trotz  des  erheblichen  Ausmasses  der  Erweiterung  dem 
Schutz  der  baulichen  Investition  ein  sehr  grosses  Gewicht  zu,  indem  das  Gebäude 
bis  auf  die  Beseitigung  des  bestehenden  Daches  vollständig  erhalten  werden  soll. 
Nicht  zu  erkennen  ist  demgegenüber,  dass  die  Verhinderung  der  Anwendung  der 
Neubauvorschriften  eine  (wesentliche)  Rolle  spielte  oder  gar  vorwiegendes  oder 
ausschliessliches Ziel der Beibehaltung bestehender Bauteile wäre. Die Anwendung 
der Neubauschriften hätte vielmehr einzig zur Folge, dass die bestehende (und damit 
auch die neue, aufgestockte) Nordwestfassade um 0,5 m (bzw. mit der Aussenisola-
tion  um  0,6  m)  zurückgesetzt  werden  müsste,  was  an  sich  schon  bei  weitem  keine 
beträchtliche Einschränkung der Überbauungsmöglichkeiten darstellte. Zudem könn-
te mit einem Neubau dieser Verlust auf der Südwestseite, wo heute eine Abstands-
reserve von rund 1,5 m besteht, bei weitem kompensiert werden. Im Übrigen könnte 
ein Neubau (…) auch noch näher an die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 03 heran ge-
baut werden.  

Demnach stellt das Vorhaben keine neubauähnliche Umgestaltung, sondern ei-

ne unter § 357 Abs. 1 PBG fallende und insoweit zulässige Erweiterung dar. 

(Im  Übrigen  verneinte  die  Baurekurskommission  III  unter  Hinweis  auf  den  Ent-
scheid des Verwaltungsgerichtes in BEZ 2002 Nr. 20, E. 2c, dass die geplante Auf-
stockung  im  Abstandsbereich  eine  neue  oder  weitergehende  Abweichung  von  Vor-
schriften  bilde,  und  kam  alsdann  zum  Schluss,  dem  Vorhaben  stünden  keine  über-
wiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegen; dies auch nicht un-
ter dem Aspekt der Anbringung der geplanten Aussenisolation im Abstandsbereich. 
Damit wurde der Rekurs gegen die Aufstockung abgewiesen.)