# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4de21e97-ae83-51d7-902c-c0310561a231
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-08-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 21.08.2019 BRGE III Nr. 0110/2019
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-III-Nr--0110-20_2019-08-21.pdf

## Full Text

BRGE III Nr. 0110/2019 vom 21. August 2019 in BEZ 2020 Nr. 8 

Die Baubehörde der Stadt X erteilte der Bauherrschaft die baurechtliche 
Bewilligung für eine energetische Sanierung und diverse Umbauten an 
bestehenden Mehrfamilienhäusern. Die Bauherrschaft wandte sich mit dem 
Rechtsbegehren an das Baurekursgericht des Kantons Zürich, ein in Bezug auf 
die Spiel- und Ruheflächen angeordneter Revers sei wie folgt umzuformulieren:  

Es sei Disp. Ziff. 2.2 Abs. 2 des angefochtenen Beschlusses («Die Spiel- 
und Ruheflächen sind nach den genehmigten Plänen zu erstellen und dauernd 
als solche zu erhalten. Sie dürfen demnach nicht verkleinert werden. Die 
Anlagen sind einwandfrei zu unterhalten und dürfen keiner Zweckentfremdung 
zugeführt werden») aufzuheben und wie folgt umzuformulieren: 

 «Die Spiel- und Ruheflächen dürfen ohne Zustimmung der Baube 

hörde weder aufgehoben noch zweckentfremdet werden. Sie sind einwandfrei 
zu unterhalten.» 

Aus den Erwägungen: 

2.1 Die Rekurrentin führt zur Begründung des Rekurses an, die vorliegend 
angeordnete Baubeschränkung (Revers) stelle eine Nebenbestimmung der 
Baubewilligung dar, welche die Wirkung einer öffentlich-rechtlichen 
Eigentumsbeschränkung entfalte. Sie sei daher unter Nachachtung der 
Eigentumsgarantie nur rechtens, wenn sie auf gesetzlicher Grundlage beruhe, 
im öffentlichen Interesse liege und verhältnismässig sei. Die gesetzliche 
Grundlage für einen Revers sei in § 321 PBG enthalten. Da jedoch die Spiel- 
und Ruheflächen nur den Bewohnern des Mehrfamilienhauses zur privaten 
Benutzung vorbehalten seien, sei das Vorliegen eines öffentlichen Interesses 
für die Anordnung zumindest fraglich. Die Sicherung des Fortbestandes und 
Unterhaltes werde in der Literatur grundsätzlich als möglich bzw. als zulässig 
erachtet. Der Revers sei in der vorliegenden Formulierung freilich in mehrfacher 
Hinsicht unverhältnismässig. Ein Revers müsse in sachlicher, räumlicher, 
zeitlicher und personeller Hinsicht erforderlich sein und dürfe in seiner 
konkreten Ausgestaltung nicht über das zur Erreichung des Zieles Notwendige 
hinausgehen. 

Der (in Dispositiv-Ziffer 2.2 Abs. 2 angeordnete) Revers sei nicht 
erforderlich, weil noch gar nicht bekannt sei, wo und vor allem in welcher 
Grösse die Spiel- und Ruheflächen erstellt würden. Gemäss Erwägungs-Ziffer 
11 des angefochtenen Beschlusses liessen sich über die Gestaltung der 
Freiflächen aufgrund des vorliegenden Umgebungsplanes noch zu wenig 

detaillierte und abschliessende Aussagen machen. Vor Baubeginn sei ein 
detaillierter Umgebungsplan einzureichen, zumal der als Bestandteil der 
Baueingabe eingereichte Umgebungsplan lediglich als Übersichtsplan gelte 
(Dispositiv-Ziffer 2.3). Die Positionierung der Spiel- und Ruheflächen werde 
mithin erst im detaillierten Umgebungsplan festgelegt, wobei die Einhaltung der 
einschlägigen Bestimmungen (§ 248 PBG und Art. 9.6 der Bau- und 
Zonenordnung der Stadt X [BZO]) noch geprüft werden müsse. Daher sei das 
angeordnete «Verkleinerungsverbot» zum aktuellen Zeitpunkt unsinnig und 

- 2-  

 

 

keineswegs erforderlich. Man wisse nicht, was mit dem Revers überhaupt 
gesichert werden solle. Der Revers verhindere zudem, dass zu irgendeinem 
künftigen Zeitpunkt (Rechtsänderung, sonstige Entwicklungen) eine 
Verkleinerung der Spiel- und Ruheflächen möglich bzw. zumindest zulässig 
wäre. Rechtmässigen Veränderungen werde durch den angefochtenen Revers 
ohne ersichtlichen oder nachvollziehbaren Grund von vornherein ein Riegel 
geschoben. Das «nicht abänderbare» Verbot der Verkleinerung genüge den 
materiellen Zulässigkeitsvoraussetzungen, welche für Nebenbestimmungen in 
Baubewilligungen gälten, nicht. Der Revers sei daher aufzuheben bzw. im 
Sinne der Anträge umzuformulieren. 

2.2 Die Vorinstanz hält dem entgegen, dass der Wortlaut des Revers («Die 
Spiel- und Ruheflächen sind nach den genehmigen Plänen zu erstellen und 
dauernd als solche zu erhalten» […]) korrekt festgesetzt bzw. dem öffentlichen 
Interesse angemessen formuliert worden sei. Der Begriff «dauernd» sei im 

Sinne des baurechtlichen Verständnisses auszulegen, d.h. bezeichne den 
Bestand bis zum nächsten Entscheid, welcher mit Bezug auf die fraglichen 
Flächen zu treffen sei. 

3.1 Bei der Erstellung von Mehrfamilienhäusern sind in angemessenem 
Umfang verkehrssichere Flächen als Kinderspielplätze, Freizeit- und 
Pflanzgärten oder, wo nach der Zweckbestimmung der Gebäude ein Bedarf 
besteht, als Ruheflächen auszugestalten (§ 248 Abs. 1 PBG). Die Bau- und 
Zonenordnung kann ergänzende Bestimmungen enthalten (§ 248 Abs. 2 PBG). 
Vorliegend statuiert die BZO, dass bei Mehrfamilienhäusern und 
Wohnsiedlungen von vier und mehr Wohnungen an geeigneter Lage Spiel- und 
Ruheflächen und Pflanzgärten vorzusehen sind. In den Wohnzonen und in der 
Kernzone II soll die Fläche insgesamt mindestens 20 % der massgeblichen 
Grundstücksfläche betragen. 

3.2 Bei längerer zeitlicher Wirkung sind Nebenbestimmungen im 
Grundbuch anzumerken. Besteht ein Bedürfnis, können auch unmittelbar aus 
dem Gesetz fliessende Eigentumsbeschränkungen angemerkt werden (§ 321 
Abs. 2 PBG). Die entsprechende Anmerkung ist eine «Eintragung» im 
Grundbuch, die bezüglich eines Grundstücks privat- oder öffentlich-rechtliche 
Rechtsverhältnisse zum Ausdruck bringt und kundtut. Mit der Anmerkung im 
Sinne von Art. 962 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) erfährt 
die Nebenbestimmung also in der Weise eine Verstärkung, als sie wegen der 
Publizitätswirkung des Grundbuchs gegenüber jedem Dritten als kundgetan gilt. 
Die grundbuchliche Anmerkung von öffentlich-rechtlichen Eigentumsbe 
schränkungen, die von Behörden durch eine Verfügung individuell-konkret für 
ein bestimmtes Grundstück angeordnet werden, hat jedoch nur deklaratorische 
(und mithin keine konstitutive) Bedeutung. Daran hat auch die erfolgte 
Teilrevision des Immobiliarsachenrechts im ZGB nichts geändert. Zwar besteht 
neu eine eigentliche Rechtspflicht des Gemeinwesens zur Anmerkung von 
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (Art. 962 Abs. 1 ZGB). Jedoch 
hält Art. 164 der Grundbuchverordnung (GBV) ausdrücklich fest, dass 
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen, die vor dem 1. Januar 2012 
rechtkräftig angeordnet wurden, im Grundbuch nicht angemerkt werden 
müssen. Damit kommt zum Ausdruck, dass diese Regel – mithin die Wirkung 

- 3-  

 

 

ohne entsprechenden Eintrag – auch gegenüber Dritten, insbesondere 
Rechtsnachfolgern, gilt. Fehlt die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen 
Eigentumsbeschränkung, so ist selbst ein gutgläubiger Erwerber einer Parzelle 
beim Erwerb nicht geschützt. Auch besagt die Anmerkung im Grundbuch nicht, 
ob und in welcher Form die Eigentumsbeschränkung überhaupt oder noch 
besteht (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher 
Planungs- und Baurecht, 6. A., 2019, Bd. 1, S. 439 f., mit Hinweisen). 

3.3 Dies bedeutet, dass der konkrete Wortlaut eines Revers, wenn dieser 
eine bestehende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung beschlägt, nur 
deklaratorische Wirkung hat. Der Revers dient einzig der Orientierung des 
Erwerbers, dass (allenfalls) eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung 
bestehen könnte. Der Rechtstitel für die Durchsetzung der öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkung ist mithin nicht die Anmerkung im Grundbuch, sondern 
der baurechtliche Entscheid (Baubewilligung), in dem sie statuiert worden ist 

(VGr, 23. Februar 2005, VB.2004.00394, E. 2.3; BRKE I Nr. 0116/2003 = BEZ 
2003 Nr. 42; VB 94/0127 = BEZ 1995 Nr. 12). Dem Wortlaut der in Dispositiv-
Ziffer 2 enthaltenen Auflage kommt daher ebenfalls nur deklaratorische Wirkung 
zu. Damit haben auch das aus dem Wortlaut der Anmerkung hervorgehende, 
aber über den Gesetzeswortlaut (§ 248 PBG, Art. 9.6 BZO) hinausgehende 
Verbot der Verkleinerung sowie das Gebot zu einwandfreiem Unterhalt keine 
selbstständige Bedeutung. Auf dem Rechtsweg ist der Wortlaut der Anmerkung 
nicht durchsetzbar. Inhalt und Umfang der materiellen Verpflichtung ergeben 
sich vorderhand allein aufgrund der gesetzlichen Verpflichtung zur Erstellung 
von Spiel- und Ruheflächen. Eine Konkretisierung dieser Verpflichtung ist im 
vorliegenden Fall noch nicht erfolgt, da die Rekurrentin in Dispositiv-Ziffer 2.3 
des angefochtenen Entscheids verpflichtet wird, der Baubehörde einen 
detaillierten Umgebungsplan zur Bewilligung nachzureichen, in welchem (unter 
anderem) die Grün- und Freiflächen erst nachzuweisen sein werden. Eine mit 
dieser nachgeordneten Bewilligung (allfällig) angeordnete materielle Pflicht zu 
Erhalt und Unterhalt wäre in einem Rechtsmittelverfahren gegen die 
nachgeordnete Bewilligung zu überprüfen. Vorliegend kann der Rekurrentin 
angesichts des deklaratorischen Charakters der Grundbuchanmerkung aus 
deren Wortlaut von vornherein kein Nachteil erwachsen. Damit fehlt ein 
Rechtsschutzinteresse und mithin die Sachlegitimation zur Rekursführung.