# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3bec32fe-712f-55fd-8c8e-ec32658152bb
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-08-04
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 04.08.2017 100 2015 326
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2015-326_2017-08-04.pdf

## Full Text

100.2015.326/327U
HAT/RED/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 4. August 2017

Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, präsidierendes Mitglied 
Verwaltungsrichter Häberli, Verwaltungsrichter Keller 
Gerichtsschreiber Rechsteiner 

A.________ AG
handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführerin

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern
Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern
Beschwerdegegnerin

und

Steuerrekurskommission des Kantons Bern
Sägemattstrasse 2, Postfach 54, 3097 Liebefeld

betreffend Kantons- und Gemeindesteuern sowie direkte Bundessteuer 
2006 bis 2009 (Entscheide der Steuerrekurskommission des Kantons Bern 
vom 22. September 2015; 100 13 196-199, 200 13 168-171)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.08.2017, Nrn. 100.2015.326/
327U, Seite 2

Sachverhalt:

A.

Die A.________ AG bezweckt den Erwerb, die Überbauung und den 
Verkauf sowie die Verwaltung, die Vermietung und den Handel mit 
Grundstücken aller Art. Sie ist zu zwei Dritteln an der einfachen 
Gesellschaft B.________ (nachfolgend: Baukonsortium) beteiligt, welche in 
den Jahren 2006 und 2007 am C.________weg in D.________ drei Mehr-
familienhäuser und eine Autoeinstellhalle errichtet hat. Mit Veranlagungs-
verfügungen vom 14. März 2012 hat die Steuerverwaltung des Kantons 
Bern die A.________ AG für die Kantons- und Gemeindesteuern sowie die 
direkte Bundesteuer der Jahre 2006 bis 2009 definitiv veranlagt und ihr 
dabei zwei Drittel der vom Baukonsortium erzielten Gewinne zugerechnet. 
Auf Einsprache der A.________ AG hin passte die Steuerverwaltung die 
Zuordnung der Gewinne des Baukonsortiums zu den betroffenen 
Steuerperioden an. Gleichzeitig akzeptierte sie Abschreibungen von 4 % 
jährlich auf den nicht verkauften, sondern vermieteten Wohnungen am 
C.________weg, verweigerte aber die ebenfalls geltend gemachten 
«Wertberichtigungen» (Einspracheentscheide vom 5.3.2013).

B.

Am 5. April 2013 gelangte die A.________ AG mit Rekurs und Beschwerde 
an die Steuerrekurskommission des Kantons Bern (StRK). Diese schritt in 
der Folge zu einer reformatio in peius und verweigerte die im 
Einspracheverfahren gewährten Abschreibungen. Im Übrigen wies sie die 
Rechtsmittel ab und die Sache zur Neuveranlagung der Kantons- und 
Gemeindesteuern sowie der direkten Bundesteuer der Jahre 2007 bis 2009 
an die Steuerverwaltung zurück (Entscheide vom 22.9.2015).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.08.2017, Nrn. 100.2015.326/
327U, Seite 3

C.

In einer einzigen Rechtsschrift vom 26. Oktober 2015 hat die A.________ 
AG sowohl bezüglich der Kantons- und Gemeindesteuern als auch 
bezüglich der direkten Bundessteuer 2006 bis 2009 Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragt die Aufhebung der 
angefochtenen Entscheide und die Rückweisung der Sache an die Steuer-
verwaltung zur Neuveranlagung «unter Zulassung von ordentlichen Ab-
schreibungen sowie ausserordentlichen Wertberichtigungen».

Am 27. Oktober 2015 hat der Abteilungspräsident die Verfahren betreffend 
die Kantons- und Gemeindesteuern sowie betreffend die direkte Bundes-
steuer vereinigt. 

Die StRK und die Steuerverwaltung beantragen mit Vernehmlassung vom 
6. November 2015 bzw. mit Beschwerdeantwort vom 9. Dezember 2015 je 
die Abweisung der Beschwerden.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerden als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 201 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 
21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11] und Art. 145 Abs. 1 des Bundesgesetzes 
vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11] 
sowie Art. 9 Abs. 3 der Verordnung vom 18. Oktober 2000 über den Voll-
zug der direkten Bundessteuer [BStV; BSG 668.11]). Bezüglich der Steuern 
des Jahres 2006 hat sich die StRK auf eine Abweisung von Rekurs und 
Beschwerde beschränkt; insoweit liegt ein (ohne weiteres anfechtbarer) 
Endentscheid vor. Bezüglich der Steuerjahre 2007 bis 2009 hat sie indes 
eine reformatio in peius vorgenommen und die Sache zur Neuveranlagung 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.08.2017, Nrn. 100.2015.326/
327U, Seite 4

von Kantons- und Gemeindesteuern sowie direkter Bundessteuer an die 
Steuerverwaltung zurückgewiesen. Diese Rückweisungsentscheide stellen 
aber materiell ebenfalls Endentscheide dar, verbleibt der Steuerverwaltung 
doch kein Entscheidungsspielraum mehr; die Rückweisung dient nur noch 
der (rechnerischen) Umsetzung des Angeordneten (vgl. BGE 140 V 321 
E. 3.2, 134 II 124 E. 1.3; anstatt vieler VGE 2016/24 vom 6.6.2017 E. 1.1). 
Gegen die Entscheide der StRK kann also auch insoweit Beschwerde ge-
führt werden, ohne dass die zusätzlichen Voraussetzungen von Art. 74 
Abs. 3 i.V.m. Art. 61 Abs. 3 VRPG für die Anfechtung von Zwischen-
entscheiden erfüllt sein müssten. – Die Beschwerdeführerin hat am vor-
instanzlichen Rekurs- und Beschwerdeverfahren teilgenommen, ist durch 
die angefochtenen Entscheide besonders berührt und hat ein schutzwürdi-
ges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; 
vgl. auch Art. 201 Abs. 2 StG sowie Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 140 Abs. 1 
DBG). Auf die form- und fristgerecht eingereichten Beschwerden ist grund-
sätzlich einzutreten (vgl. jedoch hinten E. 2.1).

1.2 Sind sowohl Entscheide bezüglich der Kantons- und Gemeindesteu-
ern als auch der direkten Bundessteuer angefochten, so muss das Ver-
waltungsgericht zwei Urteile fällen, zumal es sich um verschiedene Steuern 
handelt, die unterschiedlichen Gemeinwesen zustehen und in getrennten 
Verfahren veranlagt werden. Allerdings können die Entscheide in ein und 
derselben Urteilsschrift getroffen werden (vgl. BGE 135 II 260 E. 1.3.1, 
130 II 509 E. 8.3). Weil vorliegend die einschlägigen Bestimmungen des 
kantonalen und eidgenössischen Rechts weitgehend gleich lauten, recht-
fertigt sich die gemeinsame Beurteilung der Streitigkeit hinsichtlich kommu-
naler, kantonaler und eidgenössischer Steuern.

1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft die angefochtenen Entscheide auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

2.

2.1 Gegenstand der Gewinnsteuer juristischer Personen bildet der 
Reingewinn (Art. 85 StG; Art. 57 f. DBG). Gewinnmindernd geltend ge-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.08.2017, Nrn. 100.2015.326/
327U, Seite 5

macht werden können u.a. geschäftsmässig begründete Abschreibungen 
von Aktiven, soweit sie buchmässig oder, wenn eine kaufmännische Buch-
haltung fehlt, in besonderen Abschreibungstabellen ausgewiesen sind 
(Art. 91 Abs. 1 StG; Art. 62 Abs. 1 DBG). Zulässig sind auch geschäfts-
mässig begründete Wertberichtigungen, die buchmässig oder auf andere 
geeignete Weise offen ausgewiesen werden (vgl. etwa BGer 2A.90/2001 
und 2A.91/2001 vom 25.1.2002, in StE 2002 B. 23.45.2 Nr. 2 E. 3.2). Ab-
schreibungen und Wertberichtigungen unterscheiden sich nach der Dauer-
haftigkeit des Wertverzehrs. Ist dieser definitiv, so wird ihm mit Ab-
schreibungen Rechnung getragen, während vorübergehende oder 
drohende Wertveränderungen durch Wertberichtigungen berücksichtigt 
werden, die steuerlich zu den Rückstellungen zählen (vgl. Art. 92 Abs. 1 
StG; Art. 63 Abs. 1 DBG; BGE 137 II 353 E. 6.4.1 [Pra 100/2011 Nr. 126]; 
BGer 2C_1082/2014 vom 29.9.2016 E. 2.1). – Die Beschwerdeführerin 
bringt vor, auf den streitbetroffenen Liegenschaften sowohl Abschreibun-
gen als auch Wertberichtigungen tätigen zu dürfen und rügt eine Rechts-
verletzung, weil die Vorinstanz «die geltend gemachten Wertberichtigungen 
nicht zugelassen» habe. Inwiefern tatsächlich Anlass zu solchen bestehen 
sollte und in welcher Höhe Rückstellungen zu machen wären, legt sie je-
doch nicht dar (vgl. insb. Beschwerdeschrift S. 5 unten). Da sie ihr Vorbrin-
gen in keiner Weise substantiiert und insbesondere auch nirgends irgend-
welche drohende oder vorübergehende Wertverluste erwähnt, ist auf die 
Beschwerde insoweit nicht einzutreten (vgl. Art. 32 Abs. 2 VRPG; zu den 
Begründungsanforderungen vgl. etwa BVR 2015 S. 175 [VGE 2012/172 
vom 18.12.2014] nicht publ. E. 2.2). Im Übrigen wären die Voraussetzun-
gen für die Gewährung von Wertberichtigungen (soweit hier interessierend) 
dieselben wie in Bezug auf die im Folgenden zu prüfenden – von der Steu-
erverwaltung gewährten – Abschreibungen.

2.2 Die Voraussetzung der Buchmässigkeit von Abschreibungen ergibt 
sich aus dem Grundsatz der Massgeblichkeit der Handelsbilanz 
(Reich/Züger/Betschart, in Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum 
Schweizerischen Steuerrecht, 3. Aufl. 2017, Art. 28 DBG N. 8), welcher 
Bilanz und Erfolgsrechnung umfasst (vgl. VGE 2013/401/402 vom 
19.12.2014 E. 3.2; BGE 143 II 8 E. 7.1; Brülisauer/Mühlemann, in 
Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.08.2017, Nrn. 100.2015.326/
327U, Seite 6

3. Aufl. 2017, Art. 58 DBG N. 12). Abschreibungen haben planmässig zu 
erfolgen, was heisst, dass die Anschaffungskosten eines Aktivums ent-
sprechend dem mutmasslichen Wertverzehr auf die voraussichtliche be-
triebliche Nutzungsdauer zu verteilen sind (vgl. BGer 2C_141/2016 und 
2C_142/2016 vom 13.10.2016 E. 3.3, 2A.549/2005 vom 16.6.2006, in 
StE 2007 B 72.11 Nr. 14 E. 3.2). Weiter unterliegen die Aktiven handels- 
und steuerrechtlich einer Einzelbewertung. Demnach ist jedes einheitliche 
Wirtschaftsgut für sich zu bewerten, wobei die Wertsteigerung eines Wirt-
schaftsguts nicht mit der Entwertung eines anderen kompensiert werden 
darf. Eine Gruppenbewertung ist nur ausnahmsweise zulässig. Bei der Be-
wertung von Grundstücken des Geschäftsvermögens erfolgt die Bewertung 
parzellenweise (vgl. BGer 2C_1155/2014 vom 1.2.2016 E. 3.3.2, 
2A.22/2004 vom 5.10.2004, in StE 2005 B 23.43.2 Nr. 11 E. 2.2.2).

2.3 Das Baukonsortium hat in den Jahren 2006 und 2007 am 
C.________weg 1___, 2___ und 3___ in D.________ drei 
Mehrfamilienhäuser mit je fünf Wohnungen und drei Ateliers 
(Stockwerkeigentum) sowie eine Autoeinstellhalle mit 23 Parkplätzen 
errichtet. Rund zwei Drittel der Wohnungen, Ateliers und Autoeinstellplätze 
wurden verkauft, ein Drittel wurde vermietet. In seiner Buchhaltung hat das 
Baukonsortium die angefallenen Baukosten aktiviert und davon 
anschliessend die für die veräusserten Einheiten vereinnahmten 
Kaufpreiszahlungen zum Abzug gebracht (Bilanzen des Baukonsortiums 
der Jahre 2006 bis 2009, act. 3B pag. 28, 88, 151 und 202). In der 
Erfolgsrechnung des Baukonsortiums wurden Mietzinseinnahmen, sonsti-
ger Liegenschaftsertrag, Hypothekarzinsen, Liegenschaftssteuern, Ver-
sicherungsprämien, Unterhalt, Betriebskosten und Verwaltungskosten, 
jedoch keine Abschreibungen verbucht (Erfolgsrechnungen des Bau-
konsortiums der Jahre 2007 bis 2009, act. 3B pag. 86, 149 und 200). Die 
Beschwerdeführerin hat ihre Beteiligung von zwei Dritteln am Baukonsor-
tium in ihrer Buchhaltung als Aktivposten eingestellt (Bilanzen der Be-
schwerdeführerin der Jahre 2006 bis 2009, act. 3B pag. 8, 50, 123 und 
172). Entsprechend übernahm sie die Buchungen der Erfolgsrechnung des 
Baukonsortiums – zusammen mit den Erträgen ihrer übrigen Liegenschaf-
ten – zu zwei Dritteln in ihre «Liegenschaftsrechnung», wobei die Position 
«Betriebskosten» zum «Unterhalt» geschlagen wurde und (auch hier) keine 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.08.2017, Nrn. 100.2015.326/
327U, Seite 7

Abschreibungen verbucht wurden («Liegenschaftsrechnungen» der Jahre 
2007 bis 2009, act. 3B pag. 52, 125 und 174). Das Total der «Liegen-
schaftsrechnung» findet sich schliesslich als «Liegenschaftsertrag» in der 
Erfolgsrechnung der Beschwerdeführerin (Erfolgsrechnungen der Jahre 
2007 bis 2009, act. 3B pag. 48, 121 und 170). Für den Erlös aus dem Ver-
kauf von Wohnungen, Ateliers und Parkplätzen am C.________weg enthält 
weder die Buchhaltung des Baukonsortiums noch jene der Beschwerde-
führerin erfolgswirksame Buchungen.

2.4 Die Vorinstanz hat erwogen, die buchmässige Behandlung von Auf-
wand und Ertrag aus den Liegenschaften am C.________weg sei handels-
rechtswidrig gewesen. Richtigerweise hätten Verkaufserlöse und anteilige 
Baukosten in der Erfolgsrechnung verbucht werden müssen. Die Steuer-
verwaltung habe deshalb bei der Beschwerdeführerin zu Recht eine an-
teilmässige Aufrechnung des Gewinns aus der Beteiligung am Baukonsor-
tium vorgenommen (angefochtene Entscheide E. 3.8). Allerdings habe sie 
auf den nicht verkauften Einheiten zu Unrecht Abschreibungen gewährt: 
Solche seien gemäss Art. 91 Abs. 1 StG bzw. Art. 62 Abs. 1 DBG nur zu 
berücksichtigen, wenn sie sach- und periodengerecht verbucht und offen 
ausgewiesen würden. Dies habe weder das Baukonsortium noch die Be-
schwerdeführerin getan, wobei eine nachträgliche Anpassung der Buch-
haltung wegen des Grundsatzes der Massgeblichkeit der Handelsbilanz 
nicht möglich sei (angefochtene Entscheide E. 4).

3.

Die Beschwerdeführerin macht in verschiedener Hinsicht Rechtsverletzun-
gen durch die StRK geltend. Weshalb auf den unverkauften Einheiten am 
C.________weg Abschreibungen geschäftsmässig begründet wären, trägt 
sie indes nicht substantiiert vor; ebenso wenig nennt sie ziffernmässig be-
stimmte Beträge.

3.1 Zunächst bringt die Beschwerdeführerin vor, bei ihrer Art der Verbu-
chung seien die auf den verkauften Einheiten erwirtschafteten Gewinne mit 
den Abschreibungen auf den verbleibenden bzw. vermieteten Einheiten 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.08.2017, Nrn. 100.2015.326/
327U, Seite 8

verrechnet worden. Es habe somit eine «versteckte Abschreibung» statt-
gefunden, wie die Vorinstanz in E. 3.7 zutreffend festgehalten habe (Ver-
waltungsgerichtsbeschwerden S. 4 f.). – Damit macht die Beschwerde-
führerin sinngemäss geltend, in ihrer Buchhaltung würden Abschreibungen 
ausgewiesen, was letztlich auch die StRK anerkannt habe. Zu Unrecht: Die 
StRK hat das Vorgehen der Beschwerdeführerin bzw. des Baukonsortiums 
in der zitierten Erwägung ausdrücklich als handelsrechtswidrig bzw. als 
Verletzung des Verrechnungs- und Saldierungsverbots bezeichnet (vgl. 
aArt. 662a Abs. 2 Ziff. 6 des Schweizerischen Obligationenrechts [OR; 
SR 220] in der bis 31.12.2012 gültigen Fassung [AS 1992 S. 733]; heute 
Art. 958c Abs. 1 Ziff. 7 und Art. 960 Abs. 1 OR). Im Übrigen können ver-
deckte Abschreibungen das Erfordernis des offenen Ausweisens eines 
Wertverzehrs (vorne E. 2.1) von vornherein nicht erfüllen. Hinzu kommt, 
dass die von der Beschwerdeführerin bzw. dem Baukonsortium vorge-
nommenen Verrechnungen weder Bezug auf eine mutmassliche Wertver-
minderung noch auf eine voraussichtliche Nutzungsdauer nehmen, son-
dern allein von der Anzahl der im jeweiligen Jahr verkauften Einheiten und 
dem dabei erzielten Verkaufserlös abhängen. Dieses Vorgehen ist nicht 
planmässig und verstösst (auch) gegen den Grundsatz der Einzelbewer-
tung der Aktiven (vorne E. 2.2).

3.2 Die Beschwerdeführerin wendet weiter ein, das Baukonsortium 
unterstehe als einfache Gesellschaft nicht den «strengeren» Buch-
führungsvorschriften für Aktiengesellschaften, sondern lediglich den ein-
fachen kaufmännischen Vorschriften (Verwaltungsgerichtsbeschwerden 
S. 6). – Im vorliegenden Zusammenhang ist steuerrechtlich allein mass-
gebend, ob eine kaufmännische Buchhaltung vorliegt oder keine Bücher 
geführt worden sind (vgl. Art. 91 Abs. 1 StG; Art. 62 Abs. 1 DBG). Die Zu-
lässigkeit geschäftsmässig begründeter Abschreibungen hängt nicht von 
der Rechtsform der Unternehmung ab, setzt aber voraus, dass die Ab-
schreibungen offen ausgewiesen wurden. Werden keine kaufmännischen 
Bücher geführt, so müssen die Abschreibungen deshalb in besonderen 
Abschreibungstabellen enthalten sein. Nach dem Gesagten haben hier 
aber weder das Baukonsortium noch die Beschwerdeführerin Abschreibun-
gen auf den Liegenschaften am C.________weg offen ausgewiesen (vorne 
E. 2.3 und 3.1).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.08.2017, Nrn. 100.2015.326/
327U, Seite 9

3.3 Die Beschwerdeführerin hält dem entgegen, die Ausführungen der 
Vorinstanz zur Buchmässigkeit der Abschreibungen und zur Massgeblich-
keit der Handelsbilanz würden an der Sache vorbeigehen. Die StRK stelle 
diesbezüglich auf einen offensichtlich falschen Sachverhalt ab, zumal die 
Gewinne ermessensweise aufgerechnet worden seien. Insoweit schreibe 
Art. 33 Abs. 1 Satz 2 StG bzw. Art. 130 Abs. 2 DBG vor, dass der erfah-
rungsgemässen Wertverminderung Rechnung zu tragen sei. Die Verweige-
rung von Abschreibungen im Rahmen der reformatio in peius sei deshalb 
gesetzeswidrig (Verwaltungsgerichtsbeschwerden S. 5 ff.). – Die Be-
schwerdeführerin verkennt, dass hier keine Ermessensveranlagung in 
Frage steht. StRK und Steuerverwaltung haben gestützt auf Art. 85 Abs. 2 
Bst. c StG bzw. Art. 58 Abs. 1 Bst. c DBG der Erfolgsrechnung nicht gutge-
schriebene Erträge zum steuerbaren Reingewinn hinzugerechnet. Dabei 
stellten sie auf die einschlägigen Unterlagen der Beschwerdeführerin zur 
Höhe der Baukosten und der Verkaufserlöse für die einzelnen Wohnein-
heiten ab. Eine ermessensweise Veranlagung der resultierenden Gewinne 
(vgl. Art. 174 Abs. 2 StG; Art. 130 Abs. 2 DBG) war nicht erforderlich, da 
die massgebenden Zahlen gestützt auf die vorhandenen Unterlagen ein-
wandfrei ermittelt werden konnten. Es ist in diesem Zusammenhang weder 
eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung noch eine falsche Rechtsanwen-
dung ersichtlich.

3.4 Ferner rügt die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe den Unter-
suchungsgrundsatz (Art. 18 Abs. 1 VRPG; Art. 199 Abs. 1 StG) sowie den 
Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 21 ff. VRPG; Art. 29 Abs. 2 der Bun-
desverfassung [BV; SR 101] und Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des 
Kantons Bern [KV; BSG 101.1]) verletzt, weil sie kein Gutachten über den 
Wert der nicht veräusserten Liegenschaften eingeholt habe (Verwaltungs-
gerichtsbeschwerden S. 8 ff.). – Zu Unrecht: Nach der Rechtsprechung 
lässt sich der Verkehrswert am zuverlässigsten aufgrund der Vergleichs-
wertmethode ermitteln, welche auf die tatsächlich gehandelten Preise für 
vergleichbare Objekte abstellt (BVR 2013 S. 331 E. 3.3; 
BGer 2C_692/2014 vom 17.4.2015 E. 2.4.2, 5A_304/2007 vom 7.8.2007 
E. 4; VGE 2013/135/136 vom 31.8.2015 E. 2.3 und 5.1). Deshalb ist nicht 
zu beanstanden, dass die StRK den Verkehrswert der vermieteten Ein-
heiten aufgrund von in derselben Überbauung veräusserten Einheiten mit 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.08.2017, Nrn. 100.2015.326/
327U, Seite 10

gleich hohen Gestehungskosten bestimmt hat. Da diese Einheiten allesamt 
mit einem Gewinn zwischen 16 und 31 % verkauft wurden, hat die StRK 
erwogen, auch die Mietwohnungen könnten jederzeit mindestens zu ihren 
Gestehungskosten veräussert werden (angefochtene Entscheide E. 4.5). 
Diese (äusserst vorsichtige) Bewertung der vermieteten Einheiten ist nicht 
rechtsfehlerhaft. Insbesondere liegt in der Abweisung des Beweisantrags, 
ein Verkehrswertgutachten einzuholen, keine Gehörsverletzung (antizi-
pierte Beweiswürdigung; statt vieler vgl. BGE 141 I 60 E. 3.3; BVR 2015 
S. 159 E. 3.4). Aus denselben Gründen ist der im verwaltungsgerichtlichen 
Verfahren erneut gestellte Beweisantrag abzuweisen.

3.5 In diesem Zusammenhang macht die Beschwerdeführerin überdies 
geltend, das Haus am C.________weg 1___, in dem sich die meisten ver-
mieteten Einheiten befänden, weise einen geringeren Wert auf als die Häu-
ser am C.________weg 2___ und 3___ mit den verkauften Einheiten. Es 
stehe in einer «Strassenkurve» und weise so eine lange Grenzlinie zur 
Strasse auf, die Einfahrt zur Einstellhalle für die gesamte Überbauung liege 
direkt vor dem Haus und gegenüber befinde sich «eine öffentliche 
Einrichtung mit Publikumsverkehr». Die Wohnungen im Haus am 
C.________weg 1___ seien denn auch von Anfang an als Miet- und nicht 
als Eigentumswohnungen erstellt worden 
(Verwaltungsgerichtsbeschwerden S. 9 f.). – Diese Vorbringen überzeugen 
nicht: Das fragliche Mehrfamilienhaus grenzt zwar auf zwei Seiten an den 
C.________weg, über diese Strasse führt jedoch kein Durchgangsverkehr. 
Weiter umfasst die Einstellhalle bei 24 Stockwerkeigentumseinheiten 
lediglich 23 Parkplätze und dient zu rund einem Drittel auch den 
Bewohnerinnen und Bewohnern des Hauses Nr. 1___. Sodann handelt es 
sich beim Nachbargebäude mit «Publikumsverkehr» um eine 
Seniorenresidenz, von der keine nennenswerten Immissionen ausgehen 
dürften (vgl. <https://....ch>); solche werden denn auch nicht geltend 
gemacht. Bei diesen Gegebenheiten ist nicht ersichtlich, wieso das Haus 
Nr. 1___ einen geringeren Wert aufweisen sollte als die beiden anderen. 
Allerdings wäre die Bewertung durch die Vorinstanz selbst dann nicht zu 
beanstanden, wenn sich die angeführten Umstände dennoch wertmindernd 
auswirken sollten. Die Wohnungen am C.________weg 1___ wurden zu 
den Gestehungskosten bewertet, was mit Blick auf den Umstand, dass für 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.08.2017, Nrn. 100.2015.326/
327U, Seite 11

die verkauften Einheiten Preise erzielt wurden, die deutlich über den 
Gestehungskosten lagen (Gewinne von 16-31 %) als äusserst massvoll zu 
bezeichnen ist. Es ist mit der Vorinstanz ohne weiteres davon auszugehen, 
dass ein Verkauf der vermieteten Einheiten zu den Gestehungskosten 
jederzeit möglich ist. Schliesslich ist unglaubwürdig, dass die Wohnungen 
im Haus Nr. 1___ wegen geringerer Attraktivität definitiv vermietet und nicht 
verkauft werden sollen. Zum einen wurden auch diese als 
Stockwerkeigentumseinheiten ausgestaltet (Grundbuchauszug, 
D.________, Grundstücke Nr. …). Zum anderen hat die 
Beschwerdeführerin die Kosten für die Überbauung auf den von ihr 
eingereichten Tabellen selber zu gleichen Teilen auf alle drei 
Mehrfamilienhäuser verteilt, woraus zu schliessen ist, dass sie keinen 
unterschiedlichen Ausbaustandard aufweisen. Zudem hat die 
Beschwerdeführerin über die Aktivierung der aufgeteilten Baukosten selber 
eine Bewertung vorgenommen, auf der sie sich behaften lassen muss. 
Zusätzlich fällt auf, dass das Haus am C.________weg 1___ in der vom 
Baukonsortium zu Handen der Steuerverwaltung erstellten Tabelle mit 
Fr. 2'411'870.-- sogar einen höheren amtlichen Wert aufweist als die 
beiden anderen Liegenschaften (Fr. 2'394'680.-- bzw. Fr. 2'364'270.--, 
act. 3B pag. 271-270).

3.6 Am Rand rügt die Beschwerdeführerin schliesslich eine Verletzung 
des Willkürverbots (Art. 9 BV; Art. 11 Abs. 1 KV), des Verhältnismässig-
keitsprinzips (Art. 5 Abs. 2 BV) sowie des Grundsatzes der Besteuerung 
nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV; Art. 104 
Abs. 1 KV). – Diese Rügen, die ohnehin nicht näher substantiiert werden, 
sind unbegründet: Nachdem sich die angefochtenen Entscheide als recht-
mässig erwiesen haben, ist eine Verletzung des Willkürverbots von vorn-
herein ausgeschlossen. Die Beschwerdeführerin ist auf der Nichtver-
buchung von Abschreibungen zu behaften und es bleibt, da die Liegen-
schaften nicht überbewertet sind, kein Raum für ein Eingreifen gestützt auf 
Verhältnismässigkeits- oder Leistungsfähigkeitsüberlegungen (vgl. 
BGer 2C_515/2010 vom 13.9.2011 E. 3.5). Nach dem Gesagten hat die 
StRK kein Recht verletzt, wenn sie weder Abschreibungen noch Wert-
berichtigungen zugelassen hat. Die Beschwerden erweisen sich als unbe-
gründet und sind abzuweisen, soweit darauf eingetreten wird.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.08.2017, Nrn. 100.2015.326/
327U, Seite 12

4.

Bei diesem Ausgang der Verfahren wird die Beschwerdeführerin kosten-
pflichtig (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG; Art. 145 Abs. 2 i.V.m. 
Art. 144 Abs. 1 DBG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 151 StG 
i.V.m. Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 Abs. 3 VRPG; Art. 145 Abs. 2 i.V.m. 
Art. 144 Abs. 4 DBG und Art. 64 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 
20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren [VwVG; SR 172.021]).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern 2006 bis 
2009 wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Beschwerde betreffend die direkte Bundessteuer 2006 bis 2009 wird 
abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

3. Die Kosten der Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von insgesamt Fr. 4'000.--, werden der Beschwer-
deführerin auferlegt.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

5. Zu eröffnen:
- der Beschwerdeführerin
- der Steuerverwaltung des Kantons Bern
- der Steuerrekurskommission des Kantons Bern
- der Eidgenössischen Steuerverwaltung

Das präsidierende Mitglied: Der Gerichtsschreiber:

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.08.2017, Nrn. 100.2015.326/
327U, Seite 13

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.