# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9bbccad6-37c5-5fbe-a70c-1d426c32dc9f
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-03-09
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 09.03.2010 R 2009 78
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2009-78_2010-03-09.pdf

## Full Text

R 09 78

5. Kammer 

URTEIL
vom 9. März 2010

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. a) … ist Eigentümer der mit einem Vierfamilienhaus überbauten Parzelle Nr. 

278, … ist Eigentümer der angrenzenden, noch unüberbauten Parzelle Nr. 

275 in der Gemeinde … Beide Parzellen befinden sich gemäss geltender 

Grundordnung in der Wohnzone 2. In der Baubewilligung vom 22. März 2002 

für das Mehrfamilienhaus wurde … u.a. zur Auflage gemacht, dass die 

Verfügung Nr. 02.16.102 des kantonalen Tiefbauamtes (TBA) - mit welcher 

verlangt wurde, dass der jeweilige Eigentümer von Parzelle 278 die 

Mitbenützung der  Ein- und Ausfahrt von Parzelle 278 ins so genannte Strässli 

[damals und bis ca. Mitte 2008 Kantons-, heute Gemeindestrasse] durch 

Dritte im Rahmen der Leistungsfähigkeit der Anlage gegen angemessene 

Entschädigung zu dulden habe - integrierenden Bestandteil der 

Baubewilligung bilde. Seitens des TBA - nicht aber von der Gemeinde - wurde 

diese Auflage gegenüber dem Grundeigentümer in der Folge wiederum 

aufgehoben. Keine speziellen Auflagen wurden in der Baubewilligung 

hinsichtlich der Pflichtparkplätze gemacht. Nach Erstellung des Gebäudes 

erteilte die Gemeinde … im Bereich zwischen der Westfassade und den 

Parzellen Nr. 275 und Nr. 277 die Bewilligung zur Erstellung zweier 

Autoabstellplätze. 

b) Im Zuge der Sicherung der (privatrechtlichen) Erschliessbarmachung der 

Parzelle Nr. 275 erkannte das Bezirksgericht … mit Urteil vom 27. Juni 2007, 

in Rechtskraft erwachsen am 30. Juni 2008, was folgt:

"1. Dem Eigentümer von Parzelle 275 in …, derzeit …, wird zulasten des 
Eigentümers der Parzelle 278 in …, derzeit …, gegen Bezahlung einer 

Entschädigung von Fr. 55’200.-- an den Eigentümer des belasteten 
Grundstücks 278 zur dauernden strassenmässigen Erschliessung der 
Parzelle 275 auf einer Breite von 3 Metern eine gegenüber allen anderen 
beschränkten dinglichen Rechten und Grundpfandrechten vorgehende 
vorrangige und unbeschränkte Wegrechtsdienstbarkeit als 
"unbeschränktes Fuss und Fahrwegrecht" von der Ostgrenze der Parzelle 
278 auf der bestehenden Einfahrt über die Parzelle 278 bis zum 
nordwestlichen Parzellengrenze zum Grundstück Parzelle 275 des 
Klägers eingeräumt, wobei ihm bzw. den jeweiligen Eigentümern der 
Parzelle 275 gestattet ist, diesen Notweg zur Benützung mit 
Motorfahrzeugen aller Art auszubauen und zu verwenden.

2. Das Grundbuchamt … wird gerichtlich angewiesen, unter Vorlage des 
rechtskräftigen Urteils und gegen Nachweis der bezahlten Entschädigung 
von Fr. 55’200.-- durch den Kläger an … folgende Eintragungen im 
Grundbuch der Gemeinde … vorzunehmen:
- Auf Parzelle 275 Recht: "Unbeschränktes Fuss und Fahrwegrecht 

zulasten 278"
- auf Parzelle 278 Last: "Unbeschränktes Fuss und Fahrwegrecht zu 

Gunsten 275"

3. … - 6. …"

Die entsprechenden Eintragungen wurden in der Folge vom Grundbuchamt 

vorgenommen.

c) Am 26. Februar 2009 liess … der Gemeinde … ein Baugesuch unterbreiten, 

welches auf Parzelle Nr. 275 ein Einfamilienhaus mit Garage vorsieht, wobei 

die Zufahrt ab dem Strässli über die … gehörenden Parzelle Nr. 278 erfolgen 

sollte. Gegen das ordnungsgemäss publizierte und aufgelegte Bauprojekt 

liess u.a. … Einsprache erheben, mit dem Begehren, es sei die dem 

Bauvorhaben die Baubewilligung zu verweigern. Zur Begründung stellte er 

sich im Wesentlichen auf den Standpunkt, die vorgesehene Erschliessung 

könne nicht als genügend taxiert werden. Mit Entscheid vom 12. Mai/9. Juni 

2009 wies die Baukommission u.a. diese Einsprache ab und erteilte … 

gleichzeitig die Baubewilligung für sein Bauvorhaben mit der Auflage, 

verschiedene noch fehlende Unterlagen bis zum Baubeginn noch 

beizubringen. Mit Bezug auf … ordnete sie zudem folgendes an:

„3. Das Mehrfamilienhaus auf der Parzelle Nr. 278 verfügt mit der Aufhebung 
von zwei Aussenparkplätzen im Bereich der Parzelle Nr. 275 somit über 
5 Aussenplätze. Gemäss Art. 62 des Baugesetzes benötigt das 
Mehrfamilienhaus auf der Parzelle Nr. 278 7 Pflichtparkplätze. Da die 

Liegenschaft über eine grossen Abstellraum mit Garagetor verfügt, sind 
zwei Parkplätze in diesem Abstellraum bereitzustellen.“

d) Gegen den Entscheid der Baukommission liess … beim Gemeindevorstand 

Beschwerde erheben und Abweisung des Baugesuchs beantragen. Mit 

Entscheid vom 25./26. August 2009 wies der Gemeindevorstand … die 

Beschwerde im Sinne der Erwägungen ab und bestätigte die von der 

Baukommission erlassene Baubewilligung mit Modifikationen bezüglich 

Parkplatzersatz und Bekanntgabe der Detailausführung des 

Zufahrtsteilstücks zur Parzelle Nr. 275. Ferner auferlegte er dem Einsprecher 

die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'120.--  und verpflichtete diesen 

zudem zur Entrichtung einer Parteientschädigung von Fr. 960.-- an ...

2. Dagegen liess … beim Verwaltungsgericht am 25. September 2009 frist- und 

formgerecht Beschwerde erheben mit dem Antrag um Aufhebung des 

Beschwerdeentscheides des Gemeindevorstandes vom 25./26. August 2009 

und die Abweisung des Baugesuches von ... Er machte erneut die 

Unvollständigkeit des Baugesuches (so u.a. fehlender Detailplan für die 

Erstellung der Zufahrt, fehlende Pläne für Terrainveränderungen, Elektro- und 

Wasserver-/-entsorgung sowie Überdeckung der unter der geplanten Zufahrt 

verlaufenden Kanalisationsleitung und der Sickergrube) geltend und verlangte 

die Edition sämtlicher diesbezüglicher Unterlagen. Der Revisionsplan vom 3. 

April 2009 sei ihm sodann von der Baukommission erst am 28. Juli 2009, also 

nach Ablauf der Einsprachefrist, zugestellt worden. Damit sei erstellt, dass er 

sich von der Rechtmässigkeit der geplanten Zufahrt nicht habe überzeugen 

können. Richtig sei, dass das Bezirksgericht … dem Bauherrn ein 

unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht auf 3 m Breite zulasten der Parzelle 

Nr. 278 eingeräumt. Gestützt darauf könne aber keine, den öffentlich-

rechtlichen Bestimmungen entsprechende Zufahrt zu Parzelle Nr. 275 erstellt 

werden. Obwohl dem Bauherrn nur ein Wegrecht auf 3 m Breite eingeräumt 

worden sei, habe dieser eine Zufahrtstrasse von 3.5 m vorgesehen, was 

unzulässig sei. Den VSS-Normen komme aufgrund des Verweises in Art. 62 

des Gemeindebaugesetzes (BG) Gesetzescharakter zu. Unbestritten sei nun, 

dass die geplante Zufahrt nicht den VSS-Normen entspreche. Die 

vorgesehene Ausnahme in Art. 62 Abs. 1 letzter Satz BG finde hier aber keine 

Anwendung. Zudem werde nicht nur ein Parkplatz wegfallen, sondern sieben 

Pflichtparkplätze, welche nicht anderswo erstellt werden könnten. Nachdem 

der Kanton die damalige Auflage betreffend Duldung der Mitbenützung 

zurückgezogen habe, könne er gestützt auf öffentliches Recht nicht 

verpflichtet werden, Dritten sein Grundstück zu Erschliessungszwecken zur 

Verfügung zu stellen, weshalb es dem Baugrundstück an einer hinreichenden 

Zufahrt mangle. Unter Verweis auf den aus dem Jahre 1976 stammenden 

Quartierplan … und die die Gemeinde treffende Erschliessungspflicht von 

unüberbauten Grundstücken stellte er sich sodann erneut auf den 

Standpunkt, dass die Bauparzelle vom … aus zu erschliessen sei. Ferner 

legte er dar, dass er bei einer Realisierung der Zufahrt seiner 

Parkplatzerstellungspflicht nicht mehr vollumfänglich nachkommen könne, 

weshalb ihn die Baukommission denn auch verpflichtet habe, zwei 

wegfallende Abstellplätze im "Abstellraum" bereitzustellen, was nicht zulässig 

sei. Dieser sei gemäss gemeindlichem Schreiben vom 25. Februar 2002 nur 

für landwirtschaftliche Maschinen bestimmt worden. Es erstaune auch, dass 

die Gemeinde vom Verlust von zwei Parkplätzen ausgehe, während das BG 

… sein Urteil auf der Grundlage gefällt habe, dass nur ein Parkplatz verloren 

gehe.

3. Die Gemeinde … beantragte die Abweisung der Beschwerde. Zutreffend sei, 

dass sie das Schreiben des kantonalen Tiefbauamtes vom 22. März 2002, in 

welchem sich dieses mit der Streichung der Auflage betreffend 

Zufahrtsbewilligung einverstanden erklärt habe, erhalten habe. Ihrerseits 

seien jedoch keine Änderungen an der Baubewilligung vorgenommen 

worden. Im Jahre 2003 seien dem Beschwerdeführer zwei Parkplätze 

zwischen Westfassade und Parzellengrenze bewilligt worden,  also dort, wo 

zwischenzeitlich das Bezirksgericht dem Beschwerdegegner 2 für die 

hinterliegende Parzelle Nr. 275 ein Notwegrecht eingeräumt habe. Eine 

Erschliessung der Parzelle Nr. 275 über Parzelle 274 zum … hin stehe, 

ebenso wenig wie eine Revision des Quartierplanes, zur Diskussion. Mit Ziff. 

11 der Baubewilligung 2002 sei die Mitbenützung des Anschlusses auf 

Parzelle Nr. 278 an das Strässli rechtskräftig festgelegt und seither auch nicht 

mehr geändert worden. Daran ändere nichts, dass das TBA die 

diesbezügliche Verpflichtung wiederum zurückgenommen habe und dies im 

Schreiben vom 16. Januar 2008 bestätige. Zudem sei das Strässli jetzt 

Gemeindestrasse. Die Zufahrt zur Bauparzelle sei unproblematisch und der 

durch das Bauvorhaben entstehende Mehrverkehr bescheiden. Dem 

Beschwerdegegner 2 sei in der Baubewilligung zur Auflage gemacht worden 

(Ziff. 7, 8 und 10), die Auflagen der feuerpolizeilichen Bewilligung zu erfüllen, 

einen Kanalisationsplan sowie einen Versickerungsnachweis einzureichen 

und das Durchleitungsrecht von Parzelle Nr. 274 beizubringen. Weil er bereits 

vorweg mit dem Bau habe beginnen habe wollen, habe die Baukommission 

einen Baustopp erlassen, was aber an der Rechtmässigkeit der 

Baubewilligung nichts zu ändern vermöge. Zwischen der Bauparzelle Nr. 275 

und dem Strässli wie auch zu  anderen öffentlichen Strassen lägen 

Privatparzellen. Bis vor kurzem hätten keinerlei Durchgangs- und 

Durchfahrtsrechte zu Gunsten von Parzelle Nr. 275 bestanden. 

Zwischenzeitlich bestehe das erwähnte Fuss- und Fahrwegrecht zulasten 

Parzelle Nr. 278. Wenn der Beschwerdeführer vorbringe, er habe keine 

Möglichkeit gehabt, sich von der Rechtmässigkeit der geplanten Zufahrt zu 

überzeugen, erweise sich sein Einwand als formalistisch. Bereits aus dem 

aufgelegten Grundrissplan habe sich ergeben, dass die Zufahrt auf Parzelle 

Nr. 275 mit einem Gefälle von 3 % auf den Vorplatz von Parzelle Nr. 278 

führen werde und zwar in dem vom Bezirksgericht festgelegten Bereich. Die 

Zufahrt  könne praktisch auf dem bestehenden Terrain ausgeführt werden, 

weshalb sich detaillierte Schnittpläne denn auch erübrigt hätten. Nachdem der 

Beschwerdeführer keinen Versickerungsnachweis beigebracht habe, sei die 

Versickerungsanlage von der Gemeinde nachträglich nachkonstruiert 

worden. Der Plan zeige, dass der Weg problemlos über den heute schon 

weitgehend eingedeckten Schacht geführt werden könne. Allenfalls wäre der 

Einstieg etwas zu korrigieren. Der Vorplatz werde bereits heute durch 

Fahrzeuge aller Art genutzt (auch Tanklastwagen und landwirtschaftliche 

Fahrzeuge). Indessen habe der Beschwerdegegner 2 ohnehin ein 

unbeschränktes Fahrwegrecht, welches alle für den Bau des 

Einfamilienhauses erforderlichen Fahrzeuge und Gerätschaften erfasse. 

Selbst eine 3 m breite Fläche genüge, um eine genügende Zufahrt zu Parzelle 

Nr. 275 zu garantieren. Es erstaune, dass sich der Beschwerdeführer, welcher 

die beanstandete Ausfahrt ins Strässli ja selber nutze, nun derart vehement 

auf die VSS-Normen berufe und die Ausfahrt nun als ungenügend qualifiziere. 

Solches hätte er sich selbst zuzuschreiben, da er im Ausfahrtsbereich ohne 

Bewilligung sichtbeschränkende Zäune erstellt habe. Nach gemeindlicher 

Auffassung wäre die Ausfahrt aus Sicht der VSS-Norm in Ordnung, wenn die 

Zäune wieder beseitigt würden. Hierzu wäre der Beschwerdeführer im 

Übrigen auch aufgrund des Notwegrechts verpflichtet. Es könne folglich offen 

bleiben, ob die VSS-Normen Richtlinien darstellten oder Gesetzescharakter 

hätten. Auf der Parzelle Nr. 278 stehe bei entsprechender Disposition 

ausreichend Parkraum zur Verfügung stehe. Aus der Baubewilligung 2003 

betreffend zwei Parkplätze könne er nichts zugunsten seiner Begehren 

ableiten. Durch die Mitbenützung durch Parzelle Nr. 275 gingen nur diese 

zwei Plätze verloren, deren Verlust durch die erhaltene finanzielle 

Entschädigung abgegolten worden sei. Mit dem angefochtenen Entscheid sei 

sodann die frühere gemeindliche Anordnung, dass der Abstellraum nicht zu 

Parkzwecken genutzt werden dürfe, dahingefallen. Die Anschlussbewilligung 

der Elektrizitäts- und Wasserversorgung liege seit dem 9. Juni 2009 vor. 

Zudem führe der Kanalisationshauptstrang durch Parzelle Nr. 275; ebenso 

lägen zwischenzeitlich auch die Durchleitungsrechte für die Wasserleitung 

seitens Parzelle Nr. 274 vor.  

4. Mit prozessleitender Verfügung vom 19. Oktober 2009 verweigerte der 

Instruktionsrichter dem Verfahren die beantragte aufschiebende Wirkung.

5. … liess ebenfalls Abweisung der Beschwerde beantragen. Mit dem Vorschlag 

für eine Alternativerschliessung sei der BF nicht zu hören. Gemäss 

eingereichtem Revisionsplan sei die Zufahrt mit einer Breite von 3 m 

vorgesehen. Die Gemeinde habe es im Zusammenhang mit dem 

Notwegprozesses vor Bezirksgericht abgelehnt, eine Erschliessungsplanung 

an Hand zu nehmen, was er als Voraussetzung für die Einräumung des 

Notwegs akzeptiert habe. Der Beschwerdeführer könne  deshalb nicht 

nachträglich eine Erschliessungsplanung verlangen. Im Übrigen folgte er im 

Wesentlichen der von der Gemeinde vertretenen Begründung.

6.  In einem zweiten Schriftenwechsel erhielten die Parteien Gelegenheit, den 

von ihnen vertretenen Rechtsstandpunkt zu vertiefen und zu ergänzen.

7. Am 8. März 2010 führte die 5. Kammer des Verwaltungsgerichts im Beisein 

der Parteien und deren Rechtsvertreter vor Ort einen Augenschein durch. 

Allen Anwesenden wurde dabei an verschiedenen Standorten auf der Parzelle 

Nr. 278 sowie im Bereich der …strasse Gelegenheit geboten, sich auch noch 

mündlich ausführlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu äussern.

Auf die Ausführungen am Augenschein, wie auch auf die weiteren 

Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den 

Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt bildet der Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 

25./26. August 2009, mit welchem die von den heutigen Beschwerdeführern 

erhobene Beschwerde im Sinne der Erwägungen und unter Auferlegung von 

Verfahrenskosten von Fr. 2'120.-- und einer Parteientschädigung von Fr. 

960.-- abgewiesen und die von der Baukommission dem Beschwerdegegner 

2 unter Auflagen (Beibringung von Unterlagen vor Baubeginn) erteilte 

Baubewilligung - nunmehr ergänzt mit Modifikationen bezüglich 

Parkplatzersatz (Aufhebung zweier Parkplätze) und Bekanntgabe der 

Detailausführung des Zufahrtsteilstücks zur Parzelle Nr. 275 - bestätigt 

worden ist. Der Beschwerdeführer verlangt die Aufhebung des angefochtenen 

Entscheides und die Verweigerung der Baubewilligung.

2. a) In formeller Hinsicht beanstandet der Beschwerdeführer vorweg, das 

Baugesuch sei offensichtlich noch unvollständig gewesen und hätte daher gar 

nicht bewilligt werden dürfen. Zudem seien ihm Unterlagen betreffend den von 

der Gemeinde gegenüber dem Beschwerdegegner 2 verfügten Baustopp 

ohne Grund vorenthalten worden. Aus seinen Einwänden kann er nichts 

zugunsten seiner Begehren ableiten. Richtig ist, dass das am 26. Februar 

2009 eingereichte Baugesuch kleinere inhaltliche Mängel aufwies. Diesen hat 

die Baukommission mit der Verknüpfung von Auflagen (vgl. Ziff. 7, 8 und 10 

des Dispositivs der Baubewilligung vom 12. Mai/9. Juni 2009) Rechnung 

getragen, was korrekt und zulässig ist (Art. 90 Abs. 1 des kantonalen 

Raumplanungsgesetzes, KRG). Mit den in die Baubewilligung 

aufgenommenen Auflagen wurde der Beschwerdegegner 2 verpflichtet, 

verschiedene noch fehlende Unterlagen (u.a. einen Kanalisationsplan und 

einen Versickerungsnachweis; das Durchleitungsrecht vom Eigentümer der 

Parzelle Nr. 274) vor Baubeginn nachzureichen. Weil er nun aber mit dem 
Bau bereits vorher beginnen wollte, kam die Gemeinde nicht umhin, zu 

intervenieren und einen Baustopp zu verfügen.  seien. Mit dem Baustopp nicht 

die Rechtmässigkeit oder die Gültigkeit der Baubewilligung in Frage gestellt, 

sondern lediglich sichergestellt, dass erst mit dem Bau begonnen wird, wenn 

die verlangten Unterlagen nachgereicht und damit die erwähnten Auflagen 

erfüllt sind. Nachdem im vorliegenden Verfahren seitens der Gemeinde die 

vom Beschwerdeführer betreffend Baustopp geklagten fehlenden Unterlagen 

zu den Akten gegeben worden sind, kann von einer vertiefteren Betrachtung 

seiner diesbezüglichen Rüge ohne weiteres abgesehen werden.

b) Auch aus dem Umstand, dass dem Beschwerdeführer der Revisionsplan vom 

3. April 2009 erst mit Begleitschreiben vom 28. Juli 2009 zugestellt wurde und 

seinem Einwand, dass er daher keine Möglichkeit gehabt habe, sich von der 

Rechtmässigkeit der geplanten Zufahrt zu überzeugen, kann dieser ebenfalls 

nichts zu Gunsten seiner Begehren ableiten. Er scheint übersehen zu haben, 

dass vorliegend das zweistufige, kommunale Verwaltungsverfahren zum 

Entscheid über ein konkretes Baugesuch erst mit dem Beschwerdeentscheid 

des Gemeindevorstandes abgeschlossen wird. Nachdem jener Entscheid 

vom 25./26. August 2009 datiert, ist offenkundig, dass der Beschwerdeführer 

noch hinreichend Zeit gehabt hätte, sich - auch unaufgefordert - zum 

Revisionsplan vernehmen zu lassen. Wenn er davon, aus welchen Gründen 

auch immer, abgesehen hat, muss er sich sein Untätigbleiben entgegen 

halten lassen. Von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs kann bereits 

daher keine Rede sein. Im Übrigen hatte er im vorliegenden Verfahren im 

Rahmen eines doppelten Schriftenwechsels sowie am Augenschein mehrfach 

die Gelegenheit, sich auch noch zum geklagten Revisionsplan zu äussern und 

zur Rechtmässigkeit der Zufahrt ausführlich Stellung zu nehmen, so dass 

seiner Rüge, auch aus dieser Sicht betrachtet, kein Erfolg bescheiden sein 

kann.

c) Nachdem der Beschwerdeführer - abgesehen vom Antrag auf 

(vollumfängliche) Aufhebung des angefochtenen Entscheides - in seinen 

Rechtsschriften von Ausführungen oder konkreten Rügen hinsichtlich der 

ebenfalls Gegenstand des angefochtenen Entscheides bildenden 

Kostenregelung und Auferlegung einer Parteientschädigung im 

vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren abgesehen hat, kann es mit dem 

Verweis auf Art. 96 KRG und auf die diesbezüglich offenkundige 

Unbegründetheit seines Antrags sein Bewenden haben. 

3. a) In materieller Hinsicht ist unstreitig, dass (gestützt auf das letztinstanzlich vom 

Bundesgericht mit Urteil vom 30. Juni 2008 bestätigte, rechtskräftige Urteil 

des Bezirksgerichts …) die Bauparzelle aufgrund der am 6. Oktober 2008 

gegen Bezahlung einer Entschädigung von Fr. 55'200.-- zulasten der Parzelle 

Nr. 278 im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit „unbeschränktes 

Fuss- und Fahrwegrecht“ über eine hinreichende privatrechtliche 

strassenmässige Erschliessung verfügt. 

b) Nachdem zwischenzeitlich die Anschlussbewilligung der Elektrizitäts- und 

Wasserversorgung vorliegt, der Hauptstrang der gemeindlichen Kanalisation 

durch die Bauparzelle führt und zudem auch die (privatrechtlichen)  

Durchleitungsrechte für die Wasserleitung zur Bauparzelle gesichert worden 

sind, ist einzig noch streitig, ob die von der Gemeinde bewilligte Zufahrt mit 

einer Breite von 3 m (Ziffer 5. der Baubewilligung vom 10. März/9. Juni 2009) 

auch den öffentlichrechtlichen Vorgaben an eine hinreichende Erschliessung 

i.S. von Art. 19 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) und Art. 

72 Abs. 2 KRG für die Bauparzelle entspricht, und, ob sich allenfalls andere 

Erschliessungsvarianten, als die den Beschwerdeführer s.E. unnötig 

belastende, aufdrängen würden. 

c) Hinsichtlich letzteren ist mit der Gemeinde davon auszugehen, dass sich zur 

Sicherung der strassenmässigen Erschliessung der Parzelle Nr. 275 keine 

andere Erschliessungsvariante aufdrängt. Insbesondere war (und ist) auch 

keine Anpassung des noch aus den 70er Jahren stammende, die Bauparzelle 

nicht beschlagenden Quartierplans … zwingend erforderlich. Angesichts der 

konkreten planerischen, rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten im 

fraglichen Gebiet lässt es sich ohne weiteres vertreten, die auf dem Zivilweg 

erstrittene und gegen eine namhafte Entschädigung erhaltene 

Grunddienstbarkeit auch aus öffentlich-rechtlicher Sicht als hinreichende 

Zufahrt zur Bauparzelle zu qualifizieren. Dies nichts zuletzt auch deshalb, weil 

die vom Bezirksgericht im Zivilverfahren getätigten, umfangreichen 

Abklärungen unmissverständlich ergeben haben, dass die  

Erschliessungsvariante über die Parzelle Nr. 278 die geeignetste sei. Auch 

aufgrund der Erkenntnisse am Augenschein und der Vorbringen in den 

Rechtsschriften ist nichts ersichtlich ist, was den Schluss zulassen würde, 

dass andere Erschliessungsvarianten offensichtlich zu einem weit besseren 

Ergebnis als das der Baubewilligung zugrunde liegende führen würden. Der 

Umstand, dass möglicherweise vergleichbar gute Zufahrtsvarianten bestehen 

könnten, bei denen das Grundeigentum des Beschwerdeführers allenfalls 

geschont würde, ist im Lichte des Dargelegten nicht mehr entscheidend, 

zumal der Gemeinde ein weiter Beurteilungs- und Ermessensspielraum 

zusteht und der Beschwerdeführer für die ihm durch die Zufahrt entstehende 

Belastung angemessen entschädigt worden ist.

d) Nicht ins vorliegende Verfahren gehört sodann der Einwand, die im 

Revisionsplan ausgeschiedene Zufahrtsstrasse überschreite die vom 

Bezirksgericht festgelegte Breite von 3 m. Abgesehen davon, dass der 

Einwand gegebenenfalls Gegenstand eines (künftigen) Zivilverfahrens bilden 

könnte, hat die Beschwerdegegnerin 1 die Zufahrt in der Baubewilligung 

entsprechend der privatrechtlichen Regelung im erwähnten Urteil des 

Bezirksgerichts mit einer Breite von 3 m bewilligt. 

e) Streitig kann einzig sein, ob die bewilligte Zufahrt mit einer Breite von 

durchgehend 3 m ab dem Strässli den öffentlichrechtlichen Vorgaben 

entspricht. Der Beschwerdeführer beruft sich in diesem Zusammenhang auf 

die VSS-Normen, welche gestützt auf einen Verweis im kommunalen 

Baugesetz zur Anwendung gelangen müssten, und die er u.a. mit Blick auf 

die notwendigen Kurvenradien als verletzt erachtet. Die für die Beurteilung der 

aufgeworfenen Fragen massgebenden Bestimmungen haben folgenden 

Wortlaut:

„5. Verkehrsanlagen
Art. 61
Bauliche Anlagen jeder Art, Ausfahrten und Ausgänge auf Strassen, Wege 
und Plätze dürfen den Verkehr nicht behindern oder gefährden. Sie sind so 
zu gestalten, dass die Schneeräumung im Winter nicht erschwert wird. 
Die Gemeinde trifft die erforderlichen Anordnungen zur Gewährleistung der 
Verkehrssicherheit. Sie kann insbesondere die Beseitigung bestehender 
verkehrsbehindernder Ausfahrten und Anlagen verfügen. 
Im Bereiche von Kantonsstrassen dürfen neue Anlagen oder Abänderungen 
bestehender Anlagen nur mit Bewilligung der zuständigen kantonalen 
Behörde gestattet werden.

Art. 62
Bei Umbauten und Erweiterungen, welche zusätzlichen Verkehr erwarten 
lassen, und bei Neubauten sind auf der Bauparzelle oder in nächster Nähe 
auf privatem Boden während des ganzen Jahres zugängliche Abstellplätze für 
Motorfahrzeuge zu erstellen und dauernd für die Parkierung offenzuhalten. 
Bei Wohnbauten ist pro Wohnung eine Garage oder ein Parkplatz zu erstellen. 
Zusätzlich sind pro angefangene 3 Wohnungen 1 Parkplatz und pro 
angefangene 4 Wohnungen 1 Besucherparkplatz zu erstellen. Für die übrigen 
Bauten gelten die Richtlinien der Vereinigung Schweizerischer 
Strassenfachmänner (VSS). In der Dorfzone kann der Gemeindevorstand auf 
Antrag der Baubehörde in begründeten Fällen Abweichungen gestatten. 
Ist die Anlage von Abstellplätzen auf der Bauparzelle oder in nächster Nähe 
auf privatem Boden nicht möglich, hat der Grundeigentümer eine einmalige 
Ersatzabgabe zu leisten. Der Ertrag der Ersatzabgaben ist für die Erstellung 
öffentlicher Parkplätze zu verwenden. Die Gemeindeversammlung erlässt 
diesbezüglich ein Reglement. Diese Ersatzabgabe entbindet nicht von der 
Pflicht zur Bezahlung der Gebühr für das Dauerparkieren auf öffentlichem 
Grund. 
Zu- und Ausfahrten sind so zu gestalten, dass die Verkehrsübersicht nicht 
beeinträchtigt wird.“

Aus den zitierten Bestimmungen ergibt sich ohne weiteres, dass der Einwand 

des Beschwerdeführers betreffend Verletzung der VSS-Normen letztlich ins 

Leere zielt. So befasst sich Art. 62 BG, welcher in Abs. 1 den Hinweis auf die 

VSS-Normen enthält, lediglich mit der Anzahl zu erstellender 

Autoabstellplätze für "übrige Bauten". Hingegen lässt sich aus ihm kein 

Verweis auf die Anwendbarkeit der VSS-Normen bei Verkehrsanlagen wie Zu-

, Aus- und Einfahrten auf Gemeinde- und Kantonsstrassen ableiten. 

Hinsichtlich dieser sind Art. 61 BG und Art. 62 Abs. 3 BG einschlägig. Danach 

dürfen Ausfahrten und Ausgänge auf Strassen dem Verkehr nicht behindern 

oder gefährden bzw. sind Zu- und Ausfahrten derart zu gestalten, dass die 

Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigt wird. Lässt sich entsprechend dem 

Baugesetz für Zufahrten wie die streitige gar kein Verweis auf die VSS-

Normen entnehmen, bleibt bereits daher festzuhalten, dass entsprechend der 

Gemeinde bei der Auslegung der erwähnten Bestimmungen und deren 

Umsetzung im Einzelfall ein breites Rechtsanwendungsermessen zusteht. 

Die in Ziff. 5. der Baubewilligung verfügte Auflage, wonach die VSS-Normen 

einzuhalten seien, ist daher in diesem Sinne zu verstehen und die streitige 

Zufahrt aus dieser Optik zu prüfen. Dabei gilt es sich zudem vor Augen zu 

halten, die erwähnte Auflage, wie die Gemeinde im Übrigen in ihren Eingaben 

mehrfach aufgezeigt hat, lediglich die Ein-/Zufahrt von der Parzelle Nr. 278 in 

das Gemeindesträsschen, nicht aber den übrigen, auf der Parzelle Nr. 278 

zur Bauparzelle führenden (auf 3 m Breite festgelegten) Teil der Zufahrt 

beschlägt. Mit Blick auf die Zu- und Einfahrtssituation auf die Parzelle Nr. 278 

bedeutet dies, dass die Gemeinde, sollte sie - im Zuge der Bauabnahme des 

Einfamilienhauses auf Parzelle Nr. 275 - feststellen, dass die Einfahrt den 

VSS-Normen nicht genügen sollte, weitergehende bauliche Anpassungen 

verfügen könnte. Hauptadressat der Wiederherstellungsanordnung wäre 

dann der Beschwerdeführer, auf dessen mit einer Grunddienstbarkeit 

belasteten Parzelle die Einfahrt liegt. Aufgrund der Akten und der 

Erkenntnisse am Augenschein darf aber davon ausgegangen werden, dass 

die heute bestehende Einfahrt hinsichtlich ihrer Dimensionierung und 

baulichen Ausgestaltung grundsätzlich den VSS-Normen zu genügen und 

zudem ohne weitere bauliche Massnahmen auch den von der Parzelle Nr. 

275 ausgehenden Mehrverkehr aufzunehmen vermag. Ob sich allenfalls die 

ganze oder teilweise Entfernung allfälliger sichtbehindernder Hindernisse, wie  

die vom Beschwerdeführer im Einmündungsbereich Bereich erstellten Zäune 

aufdrängen könnte, wird im Rahmen des Bauabnahmeverfahrens zu prüfen 

sein.

f) Soweit der Beschwerdeführer den über seine Parzelle führenden Zufahrtsteil 

als aus öffentlichrechtlicher Sicht betrachtet ungenügend erachtet, kann ihm 

ebenfalls nicht gefolgt werden. Abgesehen davon, dass lediglich die Zufahrt 

für ein hinterliegendes Einfamilienhaus zur Diskussion steht, scheint er 

übersehen zu haben, dass das mit einer Breite von 3 m ausgeschiedene 

„unbeschränkte Fuss- und Fahrwegrecht“ allen anderen dinglichen Rechten, 

insbesondere dem Eigentum, vorgeht, und zudem auch als Grundlage für die 

mit der Zufahrt einhergehenden Einschränkungen der im öffentlichen Recht 

statuierten Eigentumsgarantie dient. Zwar darf der Dienstbarkeitsberechtigte 

gestützt auf Zivilrecht ausschliesslich die ausgeschiedenen 3 m als Zufahrt 

benutzen, der Dienstbarkeitsbelastete wiederum aber ist verpflichtet, die 

entsprechende Fläche freihalten. Das heisst, als Verkehrsteilnehmer muss er 

je nach dem ausweichen - insofern stellt sich denn die von ihm aufgeworfene 

Kreuzungsproblematik gar nicht - und er hat zudem, die für sein 

Mehrfamilienhaus auf seiner Parzelle bereitzustellenden Parkplätze derart 

anzuordnen, dass sie die Zu- und Wegfahrt auf bzw. von der Parzelle Nr. 275 

nicht behindern. In diesem Lichte ist denn auch die gemeindliche Anordnung 

betreffend Aufhebung zweier Parkplätze zu verstehen. Insgesamt betrachtet 

durfte die Gemeinde die Zufahrt zur Bauparzelle aus öffentlichrechtlicher Sicht 

ohne weiteres als hinreichend qualifizieren. Die Feststellungen des 

kantonalen Tiefbauamtes sind in diesem Zusammenhang nicht entscheidend. 

Im Gegensatz zur dort getroffenen Annahme im Schreiben vom 16. Januar 

2008 verhält es sich offenkundig so, dass die zusätzlichen, zwischen Parzelle 

Nr. 275 und dem Strässli verkehrenden Fahrzeuge gerade nicht auf Parzelle 

Nr. 278 wenden müssen und sich diesbezüglich auch keine zusätzliche 

Belastung ergeben kann. Im Übrigen war das kantonale Amt für die 

Beurteilung des Grundlage der streitigen Zufahrt bildenden Bauvorhabens gar 

nicht mehr zuständig, weil das Strässli mittlerweile eine Gemeindestrasse ist. 

Die Gemeinde  war auch daher nicht an die Beurteilung des Amtes gebunden.

g) Soweit der Beschwerdeführer sich darauf beruft, dass auf das ihm in seiner 

Baubewilligung auferlegte Verbot, im so genannten "Abstellraum" Autos 

abzustellen, nicht zurückgekommen werden dürfe, kann ihm nicht gefolgt 

werden. Gemäss Art. 25 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(VRG) kann eine Verwaltungsbehörde einen rechtskräftigen Entscheid 

ändern, wenn sich die Sach- oder Rechtslage gegenüber der ursprünglichen 

Entscheidungsgrundlage geändert hat und nicht überwiegende öffentliche 

oder private Interessen dem Widerruf entgegenstehen. Dass sich die 

Entscheidungsgrundlage aufgrund der dem Beschwerdegegner 2 mit 

bezirksgerichtlichem Urteil zugestandenen „unbeschränkten Fuss- und 

Fahrwegrecht“ zulasten der Parzelle Nr. 278 geändert hat, ist offenkundig. 

Öffentliche Interessen, welche dem Widerruf entgegen stehen könnten, sind 

keine ersichtlich. Durch den Widerruf werden auch die privaten Interessen des 

Beschwerdeführers nicht in entscheidrelevantem Ausmass beeinträchtigt, 

weil er den vormals mit einem Verbot belegten Abstellraum neu auch für Autos 

nutzen darf. Ob dies letztlich gar zu  seinen Gunsten gewertet werden müsste, 

kann offen gelassen werden. Fest steht, dass es für ihn zumindest gegenüber 

dem jetzigen Zustand keinen Nachteil darstellt. Nicht entscheidend ist, ob das 

Bezirksgericht im Zivilverfahren vom Verlust von einem oder zwei Parkplätzen 

ausging. Zum einen wählte es in jenem Urteil (vgl. S. 28, oben) eine 

"ungefähr"-Formulierung (vgl. S. 28, oben), was bereits daher geboten war, 

weil es  primär den Verlauf des Wegrechts festzulegen hatte, zum andern 

konnte der heutige Beschwerdeführer bereits damals unschwer abschätzen, 

wie viele Parkplätze ihm aufgrund dieser Festlegung wegfallen würden. Dass 

auf der Parzelle Nr. 278, auf dem befestigten Vorplatz und im Abstellraum, 

insgesamt betrachtet ausreichend Parkraum zur Verfügung steht, hat der 

Augenschein bestätigt. - Im Lichte des Dargelegten erweist sich der 

gemeindliche Entscheid als rechtens und die Beschwerde ist daher denn auch 

vollumfänglich abzuweisen.

4. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des 

Beschwerdeführers (Art. 73 VRG), welcher überdies zu verpflichten ist, dem 

anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner 2 alle durch den Rechtsstreit 

verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Der mit 

den vom Beschwerdeführer eingereichten Kostennoten vom 4. Februar 2010 

und 8. März 2010 insgesamt geltend gemachte Betrag von Fr. 5'218.60 (inkl. 

MWST) erscheint als angemessen. Der Beschwerdegegnerin 1, welche in 

ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat, steht demgegenüber keine 

Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG).

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 409.--

zusammen Fr. 3'409.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

3. … hat … eine Parteientschädigung von Fr. 5'218.60 (inkl. MWST) zu 

bezahlen.