# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 247d8c99-c122-5f2c-aa7d-f83a728e198b
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-02-08
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 08.02.2000 80.1999.243
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1999-243_2000-02-08.html

## Full Text

Incarto n.

  80.1999.00243

  	
  Lugano

  8 febbraio 2000

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

statuendo sul ricorso del 19 novembre 1999

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  __________ __________, __________ __________,  

  rappr. da: avv. __________. __________, __________
  __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Il 21
marzo 1975 __________ __________ acquistava da __________ e __________
__________ il foglio di PPP n. __________ sul fondo n. __________ RFD di
__________ al prezzo di fr. 350'000.-. Il 6 luglio 1987 __________ __________
trasferiva la proprietà dell'immobile a __________ __________. L'atto pubblico
denominato di compravendita e di donazione stabiliva il prezzo del trapasso in
fr. 200'000.- in considerazione del fatto che l'alienante conviveva con l'acquirente
da nove anni. Contestualmente venivano accese due cartelle ipotecarie, una di
fr. 50'000.- in I° rango, l'altra di fr. 150'000.- di II° rango, a favore
dell'alienante, al quale veniva pure concesso un diritto d'abitazione vita
natural durante.

                                         Poco meno
di un anno dopo __________ __________ sposava __________ __________. Veniva
quindi stipulato un atto pubblico, denominato di trasformazione di vendita in
donazione, mediante il quale l'immobile veniva donato a __________ __________.
Contestualmente venivano pure restituite a __________ __________ le due
cartelle ipotecarie accese precedentemente.

                                         Dopo la
morte del marito, __________ __________ il 18 gennaio 1999 alienava l'immobile
ai coniugi __________ e __________ __________ al prezzo di fr. 530'000.-, oltre
a fr. 20'000.-per il mobilio.

 

                                         1.2.

                                         L'11
maggio 1999 __________ __________ presentava la dichiarazione d'imposta sugli
utili immobiliari, nella quale faceva valere un valore d'acquisto di fr.
350'000.-, costi di costruzione e miglioria per fr. 20'696,50, costi d'acquisto
per fr. 7'000.- e una durata della proprietà di 23 anni e 10 mesi, vale a dire
i costi d'investimento e la durata della proprietà relativi all'acquisto dell'immobile
da parte del defunto marito __________ __________.

                                         L'Ufficio
di tassazione di Locarno nella notifica di tassazione del 28 giugno 1999
correggeva invece la dichiarazione d'imposta, stabilendo il valore di acquisto
in fr. 200'000.-, stralciando i costi di miglioria e riducendo quelli di
acquisto a fr. 4'000.-. La durata delle proprietà veniva fissata in 11 anni e 6
mesi. I costi d'investimento e la durata della proprietà considerati
dall'Ufficio di tassazione erano quindi quelli relativi all'acquisto mediante
atto pubblico di "compravendita e donazione" del 6 luglio 1987. Nella
motivazione della tassazione l'Ufficio di tassazione precisava che "il
successivo atto di donazione (n.d.r.: del 3 maggio 1988) era una rinuncia
formale al credito vantato dal signor __________ e in caso di morte dai suoi
eredi, nei confronti dell'allora signora __________ ".

 

 

                                   2.   Con
tempestivo reclamo del 15 luglio 1999 __________ __________, assistita dall'avv.
__________ __________ __________, chiede la riforma della tassazione dell'UT,
argomentando che con l'atto pubblico del 3 maggio 1988 la compravendita mista
del 6 luglio 1987 è stata sostituita a tutti gli effetti con una donazione.

                                         Degli
argomenti ricorsuali verrà detto in seguito, per quanto necessario.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         La ricorrente contesta innanzitutto che vi sia stato un
negozio imponibile con l'imposta sul maggior valore immobiliare il 6 luglio
1987 in occasione del trasferimento della proprietà dell'immobile a lei da
parte del defunto __________ __________. La compravendita con donazione sarebbe
stata sostituita, e con ciò resa priva d'oggetto, dal successivo atto pubblico
di donazione, stipulato tra __________ __________ e __________ __________ dopo
il loro il matrimonio.

 

                                         3.2.

                                         Questa
tesi ricorsuale, sollevata in via principale, appare del tutto destituita di fondamento.

                                         Benché
l'atto pubblico del 3 maggio 1988 sia denominato atto di trasformazione di
compravendita in donazione e si convenga espressamente che il foglio PPP
__________ di __________/__________, comproprietà del fondo n. __________,
"è ora donato alla signora __________ __________ nata __________
", si precisa nondimeno che per questa ragione "non v'è più alcun
prezzo da pagare". Al paragrafo 3 dell'atto pubblico si stabilisce
inoltre che "le due cartelle ipotecarie di fr. 50'000.-- in I. (primo)
rango e di fr. 150'000.- in II. (secondo) rango sono consegnate seduta stante
libere da ogni aggravio alla comparente __________ __________ nata __________,
la quale, mediante apposizione della propria firma al presente atto, dà formale
ricevuta".

 

                                         3.3.

                                         Dalla
lettura delle suddette clausole emerge con tranquillante certezza che il trasferimento
della proprietà dell'immobile da __________ __________ ad __________ __________
è avvenuto il 6 luglio 1987 mediante l'atto pubblico di donazione e che oggetto
del secondo contratto del 3 maggio 1988 non era tanto il trasferimento della
proprietà, che era già avvenuto ed era stato iscritto a Registro fondiario,
quanto piuttosto le modalità di pagamento della controprestazione del
trasferimento della proprietà dell'immobile, segnatamente del prezzo. Con
l'atto pubblico del 3 maggio 1988 a __________ __________ maritata __________
viene condonato il pagamento della controprestazione dei fr. 200'000.-. Se ne
ha la riprova nel  fatto che il condono del prezzo precedentemente pattuito ha
quale logica conseguenza la riconsegna delle cartelle ipotecarie alla
proprietaria con tanto di ricevuta.

                                         È del
tutto evidente che l'oggetto del secondo atto pubblico è stata la (ulteriore) donazione
del prezzo di vendita, cioè dell'importo di fr. 200'000.-, da parte di
__________ __________ a colei che nel frattempo era diventata sua moglie.

                                         La
denominazione dell'atto pubblico, anche se per certi versi può apparire comprensibile,
è giuridicamente ingannevole.

 

 

                                   4.   La ricorrente solleva, in subordine, che l'atto pubblico del 6
luglio 1987 non sarebbe stato un atto pubblico di semplice donazione, bensì un
contratto misto, segnatamente una compravendita mista con donazione.

 

                                         4.1.

                                         Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT 1994).

                                         Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

 

                                         4.2.

                                         L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT 1994). Il valore d'acquisto è,
secondo l'art. 130 LT, quello risultante dall'atto notarile o dalla
contrattazione.

                                         Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà
valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT 1994).

 

                                         4.3.

                                         Per il
calcolo dell'utile e la durata della proprietà è determinante, secondo l'art.
128 cpv. 2, il precedente trasferimento.

                                         Il lasso
di tempo cui devono essere riferiti i costi di investimento deducibili è determinato
dall'art. 128 cpv. 2 LT: inizia con il "precedente trasferimento" e
termina con la cessione dell'immobile. Ciò significa che non possono essere
dedotti costi di investimento sostenuti al di fuori di tale lasso di tempo. 

                                         Il
riferimento al "precedente trasferimento" è inoltre necessario al
fine di determinare l'aliquota di imposizione dell'utile (cfr. Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 184).

                                         Per
accertare il momento determinante per il calcolo dell'utile e la durata della
proprietà, quando l'acquisto di un diritto reale immobiliare richiede
l'iscrizione a Registro fondiario, fa stato tale data, sia che l'iscrizione
abbia effetto costitutivo sia che invece abbia mero effetto dichiarativo (cfr.
art. 132 LT; Soldini/Pedroli, op. cit., p. 185).

 

                                         4.4.

                                         Va infine ricordato che il "negozio misto con
donazione" solleva, nel quadro della legislazione ticinese, problemi
particolari.

                                         Nel caso
del trasferimento a titolo totalmente gratuito, non sorge alcun problema: la
donazione è un motivo di differimento dell'imposizione. Quando invece un
proprietario vende un immobile a un prezzo nettamente inferiore al suo valore
venale, non vi è una semplice donazione. Il negozio è solo parzialmente
concluso a titolo gratuito. Nei casi di negotium mixtum cum donatione si
dovrà procedere, in linea di principio a imporre separatamente la parte
acquistata e la parte ricevuta in dono:

                                         -     per
la parte acquistata verrà prelevata l'imposta sull'utile immobiliare, se
il valore di alienazione è superiore a quello di investimento;

                                         -     per
la parte donata, invece, occorrerà segnalare il caso all'Ufficio imposte
di successione e donazione, perché imponga la donazione in quanto tale.

                                         Le
peculiarità delle norme sull'imposta sulle donazioni di beni immobili fanno
tuttavia sì che molti casi di negozi misti con donazione si trasformino in casi
di trasferimento a titolo oneroso, ovvero di compravendita pura e semplice. Il
riferimento al valore ufficiale di stima (in moltissimi casi nettamente
inferiore al valore venale) distorce la realtà giuridica, limitando, per non
dire annullando, la possibilità di un negozio misto. Infatti, gli immobili sono
imposti sul valore ufficiale di stima, di solito inferiore a quello reale,
sicché è difficile che ci sia di fatto, per effetto stesso della legge, parte
donata (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 215 ss.). 

 

                                         4.5.

                                         Quanto
appena rilevato si attaglia perfettamente alla fattispecie in esame. Il trasferimento
della proprietà dell'immobile del 6 luglio 1987 è stato considerato a tutti gli
effetti una vera e propria compravendita. Il prezzo di fr. 200'000.- stabilito
dalle parti superava infatti il valore ufficiale di stima, che ammontava a soli
fr. 174'110.-. Dal profilo dell'imposta sul maggior valore immobiliare allora
in vigore, il trasferimento di proprietà ha dato luogo ad imposizione, poiché,
nel caso concreto, l'imposta dovuta, per effetto dell'aumento del 5% del valore
di stima (art. 5 cpv. 1 LIMVI) e delle deduzioni ammesse ha dato luogo a
un'imposta di entità tanto ridotta da configurare un caso improprio di
esenzione a' sensi dell'art. 3 cpv. LIMVI.

                                         Tale
situazione non lascia quindi spazio, proprio per le peculiarità della
legislazione cantonale in materia di imposta di donazione con riferimento, nel
caso di immobili, al valore ufficiale di stima, ad un negozio (di
compravendita) misto con donazione e quindi a una ventilazione proporzionale
dell'utile conseguito tra parte acquistata e parte donata, come invece vorrebbe
la ricorrente.

 

                                         4.6.

                                         Così
stando le cose, questa Camera non può che confermare la decisione su reclamo
dell'Ufficio di tassazione di Locarno.

                                         Valore
del precedente acquisto e durata del possesso sono infatti quelli determinati
dal trasferimento di proprietà da __________ __________ a __________ __________
il 6 luglio 1987. Le spese di miglioria, dal canto loro, non possono essere
considerate in quanto anteriori al trasferimento di proprietà e quindi già considerate
in quell'occasione.

 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    500.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un
totale di                                                       fr.    580.–

                                         sono a
carico della ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Per l'IC
il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: