# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 14673c59-fc3f-5805-b97c-4e67d51547b9
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-08-25
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 25.08.2011 I/1-2010/217
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-1-2010-217_2011-08-25.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/22

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/1-2010/217

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 25.08.2011

Entscheiddatum: 25.08.2011

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 25.08.2011
Art. 34 Abs. 1 lit. a StG (sGS 811.1). Dem steuerpflichtigen Vermieter einer 
Liegenschaft mitCafé/Bäckerei wurden Erträge, die die Mieterin mit selbst 
veranlassten Unterhaltsarbeitenverrechnete, zu Recht als Einkommen 
aufgerechnet, da er sich gegen die eigenmächtigenVerrechnungen nicht zur 
Wehr setzte und die Angaben der Mieterin glaubhaft 
waren(Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 25. August 2011, I/
1-2010/217).

Präsident Thomas Vögeli, Mitglieder Fritz Buchschacher und Markus Frei; a.o.

Gerichtsschreiberin Ariane Ernst

X Y, Rekurrent,

gegen

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Vorinstanz,

betreffend

Staats- und Gemeindesteuern (Einkommen und Vermögen 2009, Steuerausscheidung)

Sachverhalt:

A.- X Y ist Eigentümer des Grundstückes Nr. 72 an der E-Strasse in A. Das Grundstück 

ist

mit einem Wohn- und Geschäftshaus überbaut, dessen Wohnung und Café-Restaurant 

mit

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 2/22

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Verkaufsladen an Z vermietet sind. X Y wohnte 2009 an der F-Strasse, B ZH.

B.- In der Steuererklärung 2009 deklarierte X Y ein steuerbares Einkommen im Kanton

Zürich von Fr. 66'106.--, hiervon Fr. 0.-- in anderen Kantonen, und ein steuerbares 

Vermögen

von Fr. 218'728.--, hiervon Fr. 0.-- in anderen Kantonen. Veranlagt wurde er mit einem

steuerbaren Einkommen im Kanton St. Gallen von Fr. 22'600.--, steuerbar zum Satz 

von

Fr. 79'700.--. Die Abweichung resultierte aus einem höheren Ertrag und höheren

Unterhaltskosten für die Liegenschaft in A sowie einer anteiligen Berücksichtigung der

Schuldzinsen. Beim Vermögen wurde X Y mit einem steuerbaren Vermögen von Fr. 

216'000.--

in St. Gallen, steuerbar zum Satz von Fr. 334'000.--, veranlagt. Eine gegen diese 

Veranlagung

erhobene Einsprache wies das Kantonale Steueramt mit Entscheid vom 21. Oktober 

2010 ab.

C.- Mit Rekurs vom 9. November 2010 beantragte X Y, es sei der Spendenabzug, wie 

in

der Steuererklärung angegeben, in vollem Umfang zu gewährleisten sowie die 

Mieteinnahmen

in A, wie in der Steuererklärung angegeben, anzurechnen. Die Vorinstanz beantragte 

mit

Vernehmlassung vom 3. Februar 2011 die Abweisung des Rekurses unter Kostenfolge 

zu

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 3/22

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Lasten des Rekurrenten. Dazu nahm der Rekurrent mit Eingabe vom 25. Februar 2011

Stellung und beantragte, sein Rekurs sei unter Kostenfolge zu Lasten der Vorinstanz

aufrechtzuerhalten sowie seinen Angaben in der Steuererklärung zuzustimmen.

Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge wird, soweit

notwendig, in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:

1.- a) Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die

Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur

Rekurserhebung ist gegeben. Der Rekurs vom 9. November 2010 ist rechtzeitig 

eingereicht

worden. Er erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen 

(Art. 194

Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 48 des Gesetzes über die

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP).

b) Weder im Rekurs noch in der Stellungnahme vom 25. Februar 2011 thematisierte der

Rekurrent die beim steuerbaren Vermögen vorgenommenen Aufrechnungen. Der 

Einsprache-

Entscheid der Vorinstanz ist somit nur bezüglich des in St. Gallen steuerbaren 

Einkommens

sowie des massgeblichen Steuersatzes angefochten. Im Übrigen erweist sich die

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 4/22

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Vermögensveranlagung aufgrund der Akten und angesichts der Verbindlichkeit der 

amtlichen

Grundstückschätzung sowie der Verteilung der Schulden nach Lage der Aktiven als 

richtig (vgl.

Art. 57 StG; Gesetz über die Durchführung der Grundstückschätzung, sGS 814.1; 

Verordnung

über die Durchführung der Grundstückschätzung, sGS 814.11; Höhn/Mäusli, 

Interkantonales

Steuerrecht, 4. Aufl. 2000, § 19 N 11).

c) Der Rekurrent gibt in seiner Rekurseingabe vom 9. November 2010 an, dass der

Spendenabzug in A berücksichtigt worden sei, nicht hingegen in B. Dies trifft zu; die

gemeinnützigen Zuwendungen von Fr. 1'800.-- wurden unter Abzug des Selbstbehalts 

von

Fr. 500.-- berücksichtigt. Für die Überprüfung der Veranlagung anderer Kantone ist die

Verwaltungsrekurskommission hingegen nicht zuständig, denn ihr örtlicher

Zuständigkeitsbereich deckt sich mit den Grenzen des Kantonsgebietes (vgl. Cavelti/

Vögeli,

Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz 475). Auf den 

Rekurs ist

daher im Antrag 1 nicht einzutreten. Antrag 2 richtet sich gegen den Einsprache-

Entscheid des

kantonalen Steueramtes St. Gallen; bezüglich dieses Antrags ist somit auf den Rekurs

einzutreten.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 5/22

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

2.- Umstritten sind die Einkünfte und die Unterhaltskosten der Liegenschaft sowie die

Berücksichtigung der Schuldzinsen.

a) aa) Der Rekurrent berechnete das steuerbare Einkommen im Kanton St. Gallen wie

folgt:

Einkünfte Liegenschaft Fr. 19'800.00

Unterhalt Liegenschaft (Pauschale 20%) Fr. 3'960.00

Schuldzinsen Fr. 7'790.00

Zwischentotal Fr. 11'750.00 Fr. 19'800.00

Steuerbares Einkommen Kanton St. Gallen Fr. 8'050.00

Das satzbestimmende steuerbare Gesamteinkommen berechnete der Rekurrent 

gemäss

seiner Steuererklärung wie folgt:

Einkünfte Haupterwerb Fr. 43'737.00

Einkünfte Nebenerwerb Fr. 10'804.00

Erwerbsausfallentschädigungen ALV Fr. 23'214.00

Wertschriftenertrag Fr. 2'492.00

Ertrag Liegenschaften Fr. 15'840.00

Berufsauslagen Fr. 11'425.00

Schuldzinsen Fr. 7'790.00

Beträge an 3. Säule a Fr. 6'566.00

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 6/22

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Versicherungsprämien Fr. 2'400.00

Gemeinnützige Zuwendungen Fr. 1'800.00

Zwischentotal Fr. 29'981.00 Fr. 96'087.00

Steuerbares Einkommen Gesamt Fr. 66'106.00

Der Rekurrent bringt in seinem Rekurs vom 9. November 2010 sowie in seiner

Stellungnahme vom 25. Februar 2011 im Wesentlichen vor, die Vorinstanz habe 

erhöhte

Mieteinnahmen angenommen, welche angeblich mit Renovierungskosten der Mieterin

verrechnet worden seien. Für diese Renovationen habe er weder einen Auftrag erteilt 

noch

einen Kostenvoranschlag, eine Baurechnung oder eine Abrechnung erhalten. Auf seine

Anfrage beim Lebensmittelinspektor habe dieser ihm versichert, dass keine baulichen 

Mängel

bestehen würden und die kleinen Reparaturen Sache der Mieterin seien. Bauliche

Massnahmen müssten erst bei einer neuen Nutzung (Küche mit Herausgabe von 

Menüs

anstelle einer Snack-Küche) oder bei einem Patentwechsel (Übernahme durch die 

Töchter der

Mieterin) getätigt werden. Er selbst habe weder den Umbau der Küche noch die 

Einrichtung

eines Mietzinskontos bewilligt. Auch habe er trotz mehrmaliger Mietzinsmahnung nie 

einen

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 7/22

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Auszug über eingegangene Beträge erhalten. Nachdem einerseits die Mietzinsen nicht 

mehr

hereingekommen seien und andererseits die Mieterin ihm nicht mehr meldete, wenn 

das Heizöl

zu Neige ginge, sondern kurzerhand bei einer anderen Firma selbst bestellt habe, 

sodass er

den Preis nicht mehr habe aushandeln können, habe er der Mieterin mitgeteilt, dass er 

ab dem

1. Januar 2008 die Strom- und Heizkosten nicht mehr bezahlen werde. Mit ein Grund 

sei

gewesen, dass die Mieterin sich strikte geweigert habe, die jedes Jahr extrem 

gestiegenen

betrieblichen Nebenkosten à Konto gemäss Mietvertrag zu berappen. Die 

handgeschriebenen

Abrechnungen auf einem Notizzettel der Mieterin seien keine glaubhaften Beweise, 

dass diese

irgendwelche Liegenschaftsauslagen bezahlt habe. Hierzu sei die Mieterin auch nicht

berechtigt gewesen. Er habe bis heute keine Mietzahlungen erhalten. Er habe daher in 

der

Steuererklärung den Tatsachen entsprechend nur den Wohnungsmietzins angegeben 

und die

Liegenschaftsauslagen pauschal abgezogen. Es gehe nicht an, dass das Steueramt 

einen

Mietzins besteuere, den er nie erhalten habe, und dazu noch Unterhaltskosten der 

Mieterin, für

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 8/22

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

welche er nie eine Einwilligung gegeben habe, mit seiner eigenen

Liegenschaftskostenpauschale verrechnet würden.

bb) Die Vorinstanz berechnete das steuerbare Einkommen im Kanton St. Gallen wie 

folgt:

Einkünfte Liegenschaft Fr. 43'800.00

Unterhalt Liegenschaft Fr. 14'779.00

Schuldzinsen anteilig Fr. 4'218.00

Ausgl. Schuldzins interkant. Fr. 1'080.00

Krankheitskosten/Zuwendungen anteilig Fr. 369.00

Personenversicherungsprämien anteilig Fr. 682.00

Zwischentotal Fr. 21'128.00 Fr. 43'800.00

Steuerbares Einkommen Kanton St. Gallen Fr. 22'600.00

Das satzbestimmende steuerbare Gesamteinkommen berechnete die Vorinstanz wie 

folgt:

Einkünfte Haupterwerb Fr. 4 3'737.00

Einkünfte Nebenerwerb Fr. 1 0'804.00

Erwerbsausfallentschädigungen ALV Fr. 2 3'214.00

Wertschriftenertrag Fr. 2 '492.00

Ertrag Liegenschaften Fr. 4 3'800.00

Berufsauslagen Fr. 11'425.00

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 9/22

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Schuldzinsen Fr. 7'790.00

Beträge an 3. Säule a Fr. 6'566.00

Versicherungsprämien Fr. 2'400.00

Unterhalts-/Verwaltungskosten für Liegenschaften Fr. 14'779.00

Gemeinnützige Zuwendungen

abzüglich Selbstbehalt von Fr. 500.00 Fr. 1'300.00

Zwischentotal Fr. 44'260.00 Fr. 1 24'047.00

Steuerbares Einkommen Gesamt Fr. 79'700.00

Im Einsprache-Entscheid vom 21. Oktober 2010 sowie der Vernehmlassung vom

3. Februar 2011 führte die Vorinstanz zur Einkommensberechnung aus, dass für die

8-Zimmerwohnung in der Liegenschaft ein Mietvertrag mit einem monatlichen Mietzins 

von

Fr. 1'650.-- und für das 'Café-Restaurant und Verkaufsladen' ein Mietvertrag mit einer

Jahresmiete inklusive Nebenkosten von Fr. 24'000.-- vorliege. Da der Rekurrent die

Mieteinnahmen für das 'Café-Restaurant und Verkaufsladen' nicht deklariert habe, sei 

die

Mieterin um Detailangaben und Auskünfte angegangen worden. Gemäss Auskunft der 

Mieterin

habe diese die Mietzinszahlungen mit dringend notwendigen Reparaturarbeiten 

verrechnet. Die

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 10/22

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Mieterin habe zudem glaubhafte Unterlagen eingereicht, aus denen ein Restguthaben 

per

31. Dezember 2008 ersichtlich sei. Aus den Geschäftsbüchern der Mieterin gehe 

hervor, dass

die geschuldete Miete von Fr. 24'000.-- für das Jahr 2009 verbucht und von der 

Mieterin mit

den selbst bezahlten Nebenkosten von Fr. 12'779.25 sowie dem Restguthaben aus 

dem

Vorjahr verrechnet worden sei. Der Rekurrent habe erwähnt, dass er die Möglichkeit 

gehabt

hätte, die Mieterin für die Geschäftsmiete zu betreiben, ihm hierzu jedoch die Energie 

gefehlt

habe, da die Mieterin mit dem Gang vor das Gericht gedroht habe. Entsprechend den

Unterlagen habe sie Fr. 24'000.-- als Liegenschaftsertrag für die Geschäftsräume und

Fr. 19'800.-- für die Wohnung berücksichtigt sowie gesamthaft einen Unterhalt von

Fr. 14'779.00 – entsprechend Fr. 12'779.25 zuzüglich Fr. 2'000.-- für übrige Kosten wie

Gebühren und Versicherungen – zum Abzug zugelassen. Die Schuldzinsen würden 

nach Lage

der Aktiven von den jeweiligen Steuerdomizilen übernommen, woraus die anteilige

Berücksichtigung der Schuldzinsen resultiere.

b) aa) Gemäss Art. 34 Abs. 1 lit. a StG sind die Erträge aus unbeweglichem Vermögen

steuerbar, insbesondere alle Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung 

oder

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 11/22

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

sonstiger Nutzung (vgl. auch den mit dieser Bestimmung übereinstimmenden Art. 21 

Abs. 1

lit. a des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer, SR 642.11, abgekürzt: DBG).

Steuerbares Einkommen bilden dabei die tatsächlichen Miet- und Pachtzinsen 

einschliesslich

aller Vergütungen der Mieter für Nebenkosten (Weidmann/Grossmann/Zigerlig, 

Wegweiser

durch das st. gallische Steuerrecht, 6. Aufl. 1999, S. 119). Leistungen des Mieters, 

welche in

der Übernahme von Unterhaltskosten bestehen, stellen einerseits steuerbare Einkünfte 

des

Grundeigentümers dar, andererseits sind sie aber bei ihm als Unterhaltsaufwendungen 

für die

Liegenschaft abziehbar (P. Locher, Kommentar zum DBG, I. Teil, Basel 2001, N 12 zu 

Art. 21

DBG). Grundsätzlich sind die aus einem Vertrag zwischen zwei Parteien fliessenden 

Einkünfte

steuerbar. Vorerst muss davon ausgegangen werden, dass die vertraglich 

abgemachten

Leistungsaustauschverhältnisse den wirklichen Verhältnissen entsprechen (vgl.

Zweifel/Athanas, Kommentar zum DBG, Band I/2a, 2. Aufl. 2008, N 8 zu Art. 21 DBG).

Steuerbar ist der erzielte Betrag, nicht der erzielbare Ertrag. Bemessungsgrundlage 

sind somit

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 12/22

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

die effektiv vereinnahmten und nicht die vertraglich vereinbarten Miet- oder 

Pachtzinsen

(WEKA-Steuerhandbuch, Band 3, 8/9.1, S. 1). Wird lediglich ein Teil des vereinbarten 

Entgelts

effektiv ausbezahlt und der Rest durch Verrechnung getilgt, ist der vereinbarte 

Gesamtbetrag

erzielt worden, welcher sowohl den ausbezahlten als auch den verrechneten Teil des 

Entgelts

umfasst (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 2. Aufl. 2009, 

N 44

zu Art. 21 DBG, mit Verweis auf Entscheid des Verwaltungsgerichts Zürich vom

26. November 1981, in: Rechenschaftsbericht an den Kantonsrat, 1981, Nr. 49).

bb) Vom so ermittelten Einkommen können bei Grundstücken des Privatvermögens die

Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Grundstücken, 

die

Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden 

(Art. 44

Abs. 2 StG, vgl. auch den identischen Art. 32 Abs. 2 DBG). Die Unterhaltskosten 

umfassen

nebst den Instandhaltungskosten für übliche Ausbesserungsarbeiten und anfallende

Reparaturen auch die Instandstellungskosten für Arbeiten zum Erhalt der Liegenschaft 

auf die

Dauer inklusive eigentliche Renovationen. Ebenfalls abzugsfähig sind bei vermieteten

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/22

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Liegenschaften nutzungsbedingte Aufwendungen wie die Kosten für Heizung, 

Warmwasser,

Reinigung, Beleuchtung etc. (vgl. Weidmann/Grossmann/Zigerlig, a.a.O., S. 126 f.). 

Diese

Unterhaltskosten müssen in wirtschaftlicher und zeitlicher Hinsicht in direktem und

unmittelbarem Zusammenhang mit der Einkommenserzielung stehen. Gemäss dem Ist-

Prinzip

ist in der Regel der Zeitpunkt des effektiven Abflusses beim Steuerpflichtigen bzw. des

Zuflusses beim Nutzungsberechtigten massgebend (vgl. Zweifel/Athanas, a.a.O., N 9 

zu Art. 32

DBG). Anstelle der tatsächlich angefallenen und nachgewiesenen Aufwendungen kann 

bei

Grundstücken, die vorwiegend Wohnzwecken dienen, auch ein Pauschalbzug geltend 

gemacht

werden (Art. 44 Abs. 4 StG). Dieser Pauschalabzug beträgt 20% des 

Bruttomietertrages ohne

Nebenkosten (Art. 29 Abs. 1 der Steuerverordnung, sGS 811.11, abgekürzt: StV).

c) aa) Unbestritten ist, dass der Rekurrent für die 8-Zimmerwohnung in seiner 

Liegenschaft

gemäss Mietvertrag einen Mietzins einschliesslich Nebenkosten von Fr. 1'650.-- 

monatlich bzw.

Fr. 19'800.-- jährlich erhält (act. 8/1.01, 8/3.03).

Für das 'Café-Restaurant und Verkaufsladen' ist gemäss Mietvertrag vom 18. März 

1999

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 14/22

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

ein Mietzins einschliesslich Nebenkosten von Fr. 24'000.-- jährlich bzw. Fr. 2'000.-- 

monatlich

vereinbart (act. 8/3.02). Der Rekurrent deklarierte keine Einnahmen aus diesem

Vertragsverhältnis (act. 8/1.01). Die Mieterin gab an, den Mietzins von Fr. 24'000.-- im 

Umfang

von Fr. 12'779.25 mit Nebenkostenleistungen sowie Verwaltungsaufwand und im 

Umfang von

Fr. 9'218.70 mit Renovationskosten aus dem Jahr 2008 verrechnet zu haben. Zudem 

habe sie

am 27. Januar 2009 eine Mietzinszahlung von Fr. 1'454.-- getätigt. Daraus resultierte 

ein Saldo

zugunsten des Rekurrenten von Fr. 548.05, welcher per 31. Dezember 2009 nicht 

bezahlt war

(act. 8/2.02). Der Rekurrent bestritt die Verrechnung durch die Mieterin summarisch, 

ohne

jedoch ihre Berechnungen substantiiert zu widerlegen. Er bestätigte selbst die 

Verrechnung der

Mietzinsen durch die Mieterin (vgl. act. 8/2.03, E-Mail vom 29. Dezember 2009; act. 

8/2.04, EMail

vom 14. Januar 2010). Nebst den Berechnungen der Mieterin wurden auch noch 

weitere

Auskünfte eingeholt (vgl. act. 8/2.06). Die Steuerbehörde durfte die Angaben der 

Mieterin

anhand der getätigten Abklärungen als richtig betrachten. Gesamthaft sind ihre 

Berechnungen

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 15/22

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

somit plausibel und glaubhaft. Wie oben ausgeführt, werden verrechnete Beträge dem

steuerbaren Mietertrag zugerechnet (vgl. E. 1.b.aa). Es ist nicht Sache der 

Steuerbehörden, die

zivilrechtliche Gültigkeit der Verrechnung zu überprüfen. Nachdem der Rekurrent von 

der

Einforderung der fraglichen Beträge auf dem Rechtsweg abgesehen hat, durfte die 

Vorinstanz

zu Recht davon ausgehen, dass die Verrechnung steuerlich zu berücksichtigen ist. 

Demzufolge

sind die mit Nebenkosten und Renovationskosten verrechneten Mietzinse ebenso zu

berücksichtigen wie die Mietzinszahlung vom 27. Januar 2009. Dem Rekurrenten nicht

zugeflossen ist jedoch der Saldo von Fr. 548.05, weshalb das steuerbare Einkommen 

um

diesen Betrag zu reduzieren ist. Somit beträgt der steuerbare Mietertrag des Café-

Restaurants

Fr. 23'451.95. Damit resultiert ein Gesamtertrag der Liegenschaft von Fr. 43'251.95 für 

das

Jahr 2009.

bb) Von diesem Ertrag sind die Verwaltungskosten abzuziehen. Für die Vermietung der 

8-

Zimmerwohnung macht der Rekurrent den pauschalen Abzug im Umfang von Fr. 

3'960.--

geltend. Dies entspricht den gesetzlichen Bestimmungen und ist somit nicht zu 

beanstanden

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 16/22

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

(vgl. Art. 44 Abs. 4 StG i.V.m. Art. 29 Abs. 1 StV).

Wie oben ausgeführt, werden Leistungen des Mieters, welche in der Übernahme von

Unterhaltskosten bestehen, sowohl bei den steuerbaren Einkünften als auch bei den

Unterhaltsaufwendungen berücksichtigt (vgl. E. 1.b.aa). Die von der Mieterin 

angegebenen

Nebenkostenleistungen für das Café-Restaurant von Fr. 12'779.25 sind somit als

Unterhaltskosten vom Mietertrag wieder abziehbar, wie dies die Vorinstanz bereits

berücksichtigte. Die Vorinstanz liess darüber hinaus einen Abzug von Fr. 2'000.-- für 

Gebühren

zu. In diesem Umfang sind die Unterhaltskosten für das Jahr 2009 somit als 

nachgewiesen und

abzugsfähig zu erachten. Die verrechneten Renovationskosten des Jahres 2008 

können

mangels zeitlicher Konnexität nicht als Unterhaltskosten des Jahres 2009 

berücksichtigt

werden. Der Abfluss beim Steuerpflichtigen erfolgte zwar erst im Jahr 2009 durch 

Verrechnung,

die entsprechenden Aufwendungen wurden jedoch bereits 2008 durch die Mieterin 

getätigt. Der

massgebende Geldfluss für die Renovationen erfolgte im Jahr 2008, 2009 war nur noch 

die

Klärung des Innenverhältnisses zwischen Mieterin und Vermieter ausstehend. Für das 

Café-

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 17/22

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Restaurant resultieren somit nachgewiesene Aufwendungen von Fr. 14'779.25.

Aufgrund der besonderen Umstände – Angabe der verrechneten Unterhaltskosten 

durch

die Mieterin – rechtfertigt sich eine separate Beurteilung der Unterhaltskosten für die 8-

Zimmerwohnung sowie das Café-Restaurant. Der gesamte Abzug für Unterhaltskosten 

für die

Liegenschaft beträgt somit Fr. 18'739.25.

d) aa) Im interkantonalen Verhältnis sind vom Einkommen zudem abziehbar die

Schuldzinsen proportional zu den Aktiven sowie die übrigen nicht zurechenbaren 

Abzüge

proportional (Höhn/Mäusli, a.a.O., § 19 Rz 3).

Die Schuldzinsen sind im interkantonalen Recht proportional nach der Lage der Aktiven

auf die verschiedenen Kantone zu verlegen. Hierfür müssen die beteiligten Kantone die

Bewertung der inner- wie auch der ausserkantonalen Vermögensobjekte nach

übereinstimmenden Regeln vornehmen, wozu die Repartitionswerte herangezogen 

werden

(P. Locher, Einführung in das interkantonale Steuerrecht, 3. Aufl. 2009, § 10, S. 83).

Ausnahmen von der proportionalen Verteilung gelten für Liegenschaftenhändler,

Baukreditzinsen sowie bei Unternehmungen (Höhn/Mäusli, a.a.O., § 19 Rz 21 f.). Sind 

die auf

ein Steuerdomizil entfallenden Schuldzinsen grösser als der diesem zuzurechnende

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 18/22

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Vermögensertrag, liegt ein Schuldzinsenüberschuss vor. Ein Schuldzinsenüberschuss 

ist

grundsätzlich auf jene Kantone zu verteilen, die nach der proportionalen

Schuldzinsenverlegung noch über Nettoertrag aus Vermögen verfügen (Locher, 

Einführung,

§ 10, S. 84).

Eine proportionale Zuweisung nach Massgabe der Einkommensteile erfolgt bei 

Abzügen,

welche begrifflich nicht mit der Erzielung bestimmter Einkünfte in einem organischen

Zusammenhang stehen. Hierzu gehören Versicherungsprämien, Sozialabzüge, sowie

gemeinnützige Zuwendungen (Locher, Einführung, § 10, S. 86 f.; Höhn/Mäusli, a.a.O., § 

19

Rz 30 ff.).

bb) Schuldzinsen werden gemäss der Lage der Aktiven proportional auf die involvierten

Kantone verteilt. Da der Einsprache-Entscheid der Vorinstanz bezüglich der 

Veranlagung des

steuerbaren Vermögens nicht angefochten wurde, können die so ermittelten Aktiven-

Quoten

von 54,14% im Kanton St. Gallen und 45,86% im Kanton Zürich für diese Berechnung

herangezogen werden (vgl. act. 3). Von den Schuldzinsen im Betrag von Fr. 7'790.-- 

entfallen

somit Fr. 4'218.-- auf den Kanton St. Gallen und Fr. 3'572.-- auf den Kanton Zürich. Im 

Kanton

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 19/22

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Zürich resultierte aus der proportionalen Verteilung der Schuldzinsen ein

Schuldzinsenüberschuss von Fr. 1'080.--, welcher vom Kanton St. Gallen zu 

übernehmen ist.

Wie oben ausgeführt, werden Versicherungsprämien, Sozialabzüge sowie 

gemeinnützige

Zuwendungen proportional nach Massgabe der Einkommen auf die involvierten 

Kantone

verteilt. Zu diesem Zweck sind die Einkommens-Quoten in Anwendung der oben 

ermittelten

Einkünfte und Abzüge zu berechnen:

Einkünfte Haupterwerb Fr. 4 3'737.00

Einkünfte Nebenerwerb Fr. 1 0'804.00

Erwerbsausfallentschädigungen ALV Fr. 2 3'214.00

Wertschriftenertrag Fr. 2 '492.00

Ertrag Liegenschaften Fr. 4 3'251.95

Berufsauslagen Fr. 11'425.00

Schuldzinsen Fr. 7'790.00

Beträge an 3. Säule a Fr. 6'566.00

Unterhalts-/Verwaltungskosten für Liegenschaften Fr. 18'739.25

Zwischentotal Fr. 44'520.25 Fr. 1 23'498.95

Gesamt Fr. 78'978.70

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 20/22

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Von diesem Gesamteinkommen von Fr. 78'978.70 entfallen der Liegenschaftenertrag

(Fr. 43'251.95) abzüglich die Unterhalts-/Verwaltungskosten für Liegenschaften (Fr. 

18'739.25)

sowie die anteiligen Schuldzinsen (Fr. 4'218.--) und der Schuldzinsenüberschuss (Fr. 

1'080.--)

auf den Kanton St. Gallen, gesamthaft somit Fr. 19'214.70, bzw. 24.33%. Von den

gemeinnützigen Zuwendungen im Gesamtumfang von Fr. 1'300.-- (nach Abzug des

Selbstbehaltes von Fr. 500.--) entfallen entsprechend diesem Prozentsatz Fr. 316.-- auf 

den

Kanton St. Gallen, und von den Personenversicherungsprämien im Gesamtumfang von

Fr. 2'400.-- entfallen Fr. 584.-- auf den Kanton St. Gallen.

e) In Anwendung der ermittelten Einkünfte und Abzüge resultiert für den Rekurrenten 

ein

im Kanton St. Gallen steuerbares Einkommen von Fr. 18'300.--, steuerbar zum Satz 

von

Fr. 75'200.-- (Gesamteinkommen abzüglich Zuwendungen und Versicherungsprämien):

Einkünfte Liegenschaft Fr. 43'251.95

Unterhalt Liegenschaft Fr. 18'739.25

Schuldzinsen anteilig Fr. 4'218.00

Ausgl. Schuldzins interkant. Fr. 1'080.00

Krankheitskosten/Zuwendungen anteilig Fr. 316.00

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 21/22

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Personenversicherungsprämien anteilig Fr. 584.00

Zwischentotal Fr. 24'937.25 Fr. 43'251.95

Steuerbares Einkommen Kanton St. Gallen Fr. 18'314.70

f) Zusammenfassend ist der Rekurs somit teilweise gutzuheissen, soweit auf ihn

einzutreten ist, und der Einsprache-Entscheid der Vorinstanz vom 21. Oktober 2010 

bezüglich

des steuerbaren Einkommens aufzuheben. Der Rekurrent ist für die Staats- und

Gemeindesteuern 2009 im Kanton St. Gallen mit einem steuerbaren Einkommen von

Fr. 18'300.--, steuerbar zum Satz von Fr. 75'200.--, zu veranlagen.

3.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten zu drei Vierteln 

dem

Rekurrenten aufzuerlegen; einen Viertel trägt der Staat (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine

Entscheidgebühr von Fr. 800.-- ist angemessen (vgl. Art. 7 Ziff. 122 der

Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 800.-- 

ist zu

verrechnen und der Rest von Fr. 200.-- zurückzuerstatten.

Entscheid:

1. Auf den Rekurs wird in Antrag 1 nicht eingetreten.

2. Der Rekurs wird in Antrag 2 teilweise gutgeheissen und der angefochtene 

Einsprache-

Entscheid des kantonalen Steueramtes vom 21. Oktober 2010 wird aufgehoben.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 22/22

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

3. Der Rekurrent wird für die Staats- und Gemeindesteuern 2009 mit einem 

steuerbaren

Einkommen von Fr. 18'300.-- zum Satz von Fr. 75'200.-- und mit einem steuerbaren

Vermögen von Fr. 216'000.-- zum Satz von Fr. 334'000.-- veranlagt.

4. Der Rekurrent bezahlt die amtlichen Kosten von Fr. 800.-- zu drei Vierteln unter

Verrechnung des Kostenvorschusses von Fr. 800.--; einen Viertel der Kosten trägt der

Staat.

5. Die Finanzverwaltung wird angewiesen, dem Rekurrenten Fr. 200.-- 

zurückzuerstatten.

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte
	Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 25.08.2011
	Art. 34 Abs. 1 lit. a StG (sGS 811.1). Dem steuerpflichtigen Vermieter einer Liegenschaft mitCafé/Bäckerei wurden Erträge, die die Mieterin mit selbst veranlassten Unterhaltsarbeitenverrechnete, zu Recht als Einkommen aufgerechnet, da er sich gegen die eigenmächtigenVerrechnungen nicht zur Wehr setzte und die Angaben der Mieterin glaubhaft waren(Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 25. August 2011, I/1-2010/217).

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

		2025-07-19T12:22:41+0200
	"9001 St.Gallen"
	Publikationsplattform Kanton St.Gallen