# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ac35a623-bfb7-5268-a938-704752162721
**Source:** Bern (entscheidsuche) (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-01-14
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 14.01.2025 2024.DIJ.11026
**Docket/Reference:** 2024.DIJ.11026
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_2024-DIJ-11026_2025-01-14.pdf

## Full Text

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Direktion für Inneres und Justiz 

 

Münstergasse 2 

3000 Bern 8 

+41 31 633 76 78 (Telefon) 

+41 31 634 51 54 (Fax) 

info.ra.dij@be.ch 

www.be.ch/ra-dij 

 

 

 

 

 

 

 

Unsere Referenz: 2024.DIJ.11026  

Beschwerdeentscheid vom 14. Januar 2025 

Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum 

Nach einem allgemeinen Grundsatz kann niemand Vorteile aus eigener Rechtsunkenntnis ableiten. Für 

den vorliegend zu beurteilenden Fall bedeutet dies, dass der Beschwerdeführer aus dem Einwand, er 

habe die Frist wegen mangelnder notarieller Beratung verpasst, nichts zu seinen Gunsten ableiten kann. 

Nach Art. 43 Abs. 2 VRPG kann eine Frist wiederhergestellt werden, sofern die Partei unter Angabe des 

Grundes innert 30 Tagen nach Wegfall des Hindernisses darum ersucht und die versäumte Rechtshand-

lung nachholt. Beim Hinderungsgrund der Erkrankung muss in einem Arztzeugnis dargelegt werden, 

weshalb und inwiefern die betroffene Person die fristwahrende Handlung aus gesundheitlichen Gründen 

nicht vornehmen und auch nicht jemand anderen damit betrauen konnte. Vorliegend hat der Beschwer-

deführer den Grund erst im Beschwerdeverfahren vor der DIJ – und damit zu spät – geltend gemacht. 

Zudem finden sich in den Akten keine Hinweise, dass der Beschwerdeführer die fristwahrende Handlung 

aus gesundheitlichen Gründen nicht vornehmen und auch nicht jemand anderen damit betrauen konnte  

(E. 4.2). 

 

Impôt sur les mutations: logement destiné à l’usage personnel 

Selon un principe général, nul ne saurait tirer avantage de sa méconnaissance du droit. En l’espèce, le 

recourant alléguant avoir manqué le délai faute de conseil notarié ne peut rien en déduire à son profit. 

En vertu de l’article 43, alinéa 2 LPJA, un délai peut être restitué pour autant que la partie en fasse la 

demande, avec indication du motif, dans les 30 jours à compter de celui où l’empêchement a cessé, et 

que l’acte omis soit exécuté dans ce délai. Si une personne est incapable d’agir pour cause de maladie, 

le certificat médical doit expliquer pourquoi et dans quelle mesure elle ne pouvait accomplir l’acte sauve-

gardant le délai ni en charger une tierce personne. Dans la présente affaire, le recourant n’a allégué ce 

 

 

 

 

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motif qu’en procédure de recours devant la DIJ et donc, trop tard. Par ailleurs, le dossier ne démontre en 

rien que, pour des motifs médicaux, le recourant n’ait pu agir à temps ou charger un tiers de le faire 

(c. 4.2). 

 

Prozessgeschichte 

 

A. 

Am 29. Dezember 2020 erwarben A._________ und B._________ das Grundstück C_____ Gbbl. 

Nr. 100 zu Miteigentum. Die Grundbuchanmeldung erfolgte ebenfalls am 29. Dezember 2020. Gleichzei-

tig stellten sie ein Gesuch um Stundung der Handänderungssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum 

und nachträgliche Steuerbefreiung. 

Gestützt auf die eingereichte Selbstdeklaration veranlagte das Grundbuchamt die Handänderungssteuer 

mit Verfügung vom 24. Februar 2021 auf Fr. 16’110.-- und stundete diese im Umfang von Fr. 14'400.-- 

gleichzeitig für die Dauer von drei Jahren ab Datum des Grundstückerwerbs. Für die gestundete Han-

dänderungssteuer errichtete es ein gesetzliches Grundpfandrecht und trug dieses im Grundbuch ein.  

B. 

B._________ zog das Stundungsgesuch mit Eingabe vom 19. Februar 2021 teilweise zurück. Mit Verfü-

gung vom 1. März 2021 hob das Grundbuchamt Ziff. 2 der Stundungsverfügung vom 24. Februar 2021, 

«soweit den Miteigentumsanteil von 1/2 von B._________ betreffend», auf. Zugleich stellte das Grund-

buchamt die den Miteigentumsanteil von B._________ betreffende und gestundete Steuer in der Höhe 

von Fr. 7'200.00 zzgl. Zins von 3 % seit Grundbuchanmeldung bei ihr in Rechnung. Das Grundpfand-

recht wurde in diesem Umfang reduziert. Die von A._________ zu entrichtende und weiterhin gestundete 

Steuer beträgt Fr. 7'200.--. 

Am 7. Mai 2021 verkaufte B._________ ihren Miteigentumsanteil an A._________, womit dieser Allein-

eigentümer des Grundstücks wurde. 

C. 

Mit Verfügung vom 12. Februar 2024 wies das Grundbuchamt das Gesuch von A._________ um nach-

trägliche Steuerbefreiung ab und hob Ziff. 2 der Stundungsverfügung vom 29. Dezember 2020 auf, so-

weit es diese nicht bereits mit Verfügung vom 1. März 2021 aufgehoben hatte. Zugleich verfügte es, dass 

die gestundete Handänderungssteuer im Betrag von Fr. 7’200.-- und eine Gebühr von Fr. 300.-- zu be-

zahlen seien. 

D. 

Gegen die Verfügungen vom 12. Februar 2024 erhob A._________ am 19. Februar 2024 Einsprache 

beim Grundbuchamt. Er beantragte, die Verfügung sei aufzuheben, der Bezug der Handänderungssteuer 

zu erlassen und die Grundpfandverschreibung im Grundbuch zu löschen. 

In der Einspracheverfügung vom 30. April 2024 wies das Grundbuchamt die Einsprache ab. 

 

 

 

 

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E. 

Gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 30. April 2024 hat A._________ am 22. Mai 2024 bei 

der Direktion für Inneres und Justiz (DIJ) Beschwerde erhoben. Er beantragt sinngemäss, die Verfügung 

des Grundbuchamtes sei aufzuheben und er sei nachträglich von der Handänderungssteuer zu befreien. 

Auf Nachfrage der DIJ teilte der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 18. Juni 2024 mit, dass er neben 

der Beschwerde gegen die Einspracheverfügung des Grundbuchamtes auch ein Gesuch um Erlass der 

Handänderungssteuer stelle. Dafür wurde das separate Verfahren 2024.DIJ.12841 eröffnet und zugleich, 

bis zum rechtskräftigen Entscheid der DIJ im vorliegenden Beschwerdeverfahren sistiert. 

Das Grundbuchamt beantragt mit Beschwerdevernehmlassung vom 24. Juli 2024, die Beschwerde sei 

abzuweisen. 

 

 

 

Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 

 

1. 

Seit dem 1. April 2023 kann nach Art. 27 Abs. 1 des Handänderungssteuergesetzes vom 18. März 1992 

(HStG; BSG 215.326.2) gegen alle Verfügungen des Grundbuchamtes Einsprache erhoben werden. Die 

Einspracheverfügung kann anschliessend mit Beschwerde bei der DIJ angefochten werden (Art. 27 

Abs. 2 HStG). Die DIJ ist daher für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig. 

Zur Beschwerde ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat, durch die angefoch-

tene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Ände-

rung hat (Art. 65 Abs. 1 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; BSG 

155.21]). Der Beschwerdeführer ist durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur Be-

schwerdeführung befugt. 

Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

2. 

2.1 Da sich die am 1. April 2023 in Kraft getretenen Änderungen im HStG auf die materielle Beurtei-

lung der vorliegenden Beschwerde nicht auswirken, werden nachfolgend durchgehend die neuen Best-

immungen zitiert. 

2.2 Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern eine Handänderungssteuer zu entrichten 

(Art. 1 HStG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen 

Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und 17 Abs. 1 

HStG). Die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks kann bei der Grundbuchanmeldung ein 

Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Haupt-

wohnsitz nutzen will (Art. 11a Abs. 1 HStG). Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, 

 

 

 

 

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stundet das Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800 ’000.-- der Gegenleistung 

für den Erwerb des Grundstücks (Art. 11a Abs. 2 und 3 HStG). 

Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als 

Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, 

persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HStG). Der Hauptwohnsitz 

muss innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet werden, wenn 

diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grund-

stückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HStG). 

Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt innert 30 Tagen nach Ablauf der 

Stundung unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur nachträglichen 

Steuerbefreiung erfüllt sind (Art. 17a Abs. 1 HStG). Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung er-

füllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 

HStG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur nachträglichen Steuer-

befreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HStG). 

3. 

3.1 Der Beschwerdeführer bestreitet nicht, dass er dem Grundbuchamt die für die Steuerbefreiung 

erforderlichen Unterlagen zu spät eingereicht hat. Er führt jedoch aus, dass er den Nachweis aus ge-

sundheitlichen Gründen nicht rechtzeitig habe erbringen können. Zudem sei er von zwei Notaren unge-

nügend beraten worden. Insbesondere sei er nicht darauf aufmerksam gemacht worden, dass er die 

Handänderungssteuer stunden könne, wenn er das Haus selbst bewohne und dass er das Formular 2b 

zwingend zu unterschreiben habe. Schliesslich kenne er als Laie den Unterschied zwischen einer Wohn-

sitzbescheinigung und einer Hauptwohnsitzbestätigung nicht. 

3.2 Das Grundbuchamt hält dem in seiner Beschwerdevernehmlassung entgegen, gesundheitliche 

Beeinträchtigungen würden nicht von der Pflicht des rechtzeitigen Handelns nach Art. 17a HStG befreien 

bzw. der Gesetzgeber räume der Veranlagungsbehörde keinen diesbezüglichen Ermessensspielraum 

ein. Soweit die Vorbringen sich auf die eigene Rechtsunkenntnis bzw. allfällige Fehler in der notariellen 

Beratung beziehen würden, könnten diese nicht berücksichtig werden. Im Sinne eines allgemeinen 

Rechtsgrundsatzes würden Gesetze mit Publikation als bekannt gelten.  

4. 

4.1 Das Einhalten der Frist stellt nebst den in Art. 11b HStG erwähnten Voraussetzungen ein weiteres 

Kriterium für die nachträgliche Steuerbefreiung gemäss Art. 11a HStG dar. Das bedeutet, dass selbst bei 

Vorliegen der übrigen Voraussetzungen nach Art. 11b HStG die nachträgliche Steuerbefreiung nicht 

möglich ist, wenn die Beweismittel zu spät eingereicht werden. Diese Schlussfolgerung wird sowohl vom 

Wortlaut der Bestimmungen im Gesetz betreffend die Handänderungssteuer als auch von den Erläute-

rungen des Vortrags gestützt (vgl. Vortrag der Kommission des Grossen Rates vom 4. März 2013 zum 

direkten Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter 

und Eigentümer» zur Änderung des Gesetzes betreffend die Handänderungssteuer [HG], Tagblatt des 

 

 

 

 

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Grossen Rates des Kantons Bern 2013, Beilage 17, Bemerkungen zu Art. 17a Abs. 1, S. 6). Es ent-

spricht deshalb dem Willen des Gesetzgebers, dass die Erwerberin oder der Erwerber bei zu spät einge-

reichten Unterlagen nicht in den Genuss der nachträglichen Steuerbefreiung kommt (JGKE 

2019.JGK.5591 vom 20.2.2020 bestätigt durch VGE 2020/106 vom 26.5.2021). 

Für das nachträgliche Steuerbefreiungsverfahren gemäss dem Handänderungssteuergesetz konkretisiert 

Art. 17a Abs. 1 HStG die Mitwirkungspflicht dahingehend, dass die Erwerberin bzw. der Erwerber den 

Nachweis der Voraussetzungen zur Steuerbefreiung dem Grundbuchamt innert 30 Tagen nach Ablauf 

der Stundung unaufgefordert zu erbringen hat (vgl. Art. 20 Abs. 3 VRPG). Das Grundbuchamt muss nicht 

aktiv forschen. Vielmehr sind die Erwerber und Erwerberinnen von Grundstücken aufgrund ihrer Mitwir-

kungspflicht zum Nachweis der Voraussetzungen verpflichtet und dies auch ohne Aufforderung der Be-

hörde (vgl. VGE 2020/106 vom 26.5.2021 E. 4.4 mit Hinweisen). 

4.2 Vorliegend erwarb der Beschwerdeführer das Wohneigentum am 29. Dezember 2020. Die dreijäh-

rige Stundungsfrist lief damit am 29. Dezember 2023 ab. Die Frist für den Nachweis, dass alle Voraus-

setzungen zur nachträglichen Steuerbefreiung erfüllt sind, endete 30 Tage später. Mit Schreiben vom 

2. Oktober 2023 wies das Grundbuchamt den Beschwerdeführer ausdrücklich auf das Ende der Frist und 

die Möglichkeit die Unterlagen noch während 30 Tagen nach Ablauf der Frist einzureichen hin. – Nichts 

zu seinen Gunsten ableiten kann der Beschwerdeführer aus der angeblich mangelhaften Beratung sei-

nes Notars. Das Grundbuchamt führt zur Begründung der angefochtenen Einspracheverfügung einzig 

aus, der Beschwerdeführer habe die Frist zum Nachweis der Voraussetzung der Steuerbefreiung ver-

passt. Inwiefern sein Irrtum, welche Dokumente er hätte unterzeichnen und/oder einreichen müssen, 

relevant sein sollte, vermag der Beschwerdeführer nicht aufzuzeigen und ist auch nicht ersichtlich. Ab-

gesehen davon ist der Beschwerdeführer darauf hinzuweisen, dass nach einem allgemeinen Grundsatz 

niemand Vorteile aus eigener Rechtsunkenntnis ableiten kann (vgl. BGE 126 V 308 E. 2b). 

 Der Einwand des Beschwerdeführers, er habe die Frist zum Einreichen der für die Steuerbefreiung er-

forderlichen Dokumente aus gesundheitlichen Gründen verpasst, kann als Gesuch um Widerherstellung 

der Frist verstanden werden. Eine Frist kann nach Art. 43 Abs. 2 VRPG wiederhergestellt werden, sofern 

die Partei unter Angabe des Grundes innert 30 Tagen nach Wegfall des Hindernisses darum ersucht und 

die versäumte Rechtshandlung nachholt. Der Beschwerdeführer hätte demnach beim Grundbuchamt 

geltend machen müssen, dass er die Frist aus gesundheitlichen Gründen verpasst habe und beantragen, 

diese sei wiederherzustellen. In der Einsprache vom 19. Februar 2024 finden sich jedoch keine entspre-

chenden Ausführungen. Dementsprechend hat sich auch das Grundbuchamt nicht dazu geäussert. Der 

Beschwerdeführer macht erstmals in der vorliegend zu beurteilenden Beschwerde – und damit zu spät - 

geltend, er habe die Frist aus gesundheitlichen Gründen verpasst. Der Vollständigkeit halber ist jedoch 

auf Folgendes hinzuweisen: Als Hinderungsgründe für die Partei oder Vertretung, fristgerecht zu han-

deln, kommen nur Gründe von einigem Gewicht, z.B. schwere Erkrankung oder Unfall, höhere Gewalt, 

plötzlich eintretende Handlungsunfähigkeit, unerwarteter Tod naher Angehöriger (vgl. Art. 43 Abs. 2 

VRPG; BVR 2014 S. 130 E. 3.2.1; Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen 

VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 43 N. 14). Die verhinderte Person hat die Gründe für die Säumnis darzulegen 

 

 

 

 

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und mit geeigneten Beweismitteln zu untermauern. Beim Hinderungsgrund der Erkrankung muss in ei-

nem Arztzeugnis dargelegt werden, weshalb und inwiefern die betroffene Person die fristwahrende 

Handlung aus gesundheitlichen Gründen nicht vornehmen und auch nicht jemand anderen damit betrau-

en konnte (Michel Daum, a.a.O., Art. 43 N 22 mit Hinweis auf BVR 2005 S. 281 E.2.3). In den Akten fin-

den sich keine Hinweise, dass diese Voraussetzung im vorliegend zu beurteilenden Fall erfüllt gewesen 

wäre. 

5. 

Die DIJ kommt zum Schluss, dass die Voraussetzungen für die nachträgliche Steuerbefreiung nicht er-

füllt sind, da der Nachweis der erfüllten Voraussetzungen für die Steuerbefreiung nicht rechtzeitig er-

bracht wurde.  

Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet und ist abzuweisen. 

  

 

 

 

 

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6. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der unterliegende Beschwerdeführer die entstandenen Verfah-

renskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden in Anwendung von Art. 19 Abs. 1 der Ver-

ordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (GebV; BSG 154.21) pau-

schal auf Fr. 1'500.-- festgesetzt. Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). 

 

 

Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. 

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in der Höhe von pauschal 

Fr. 1’500.-- werden A._________ zur Bezahlung auferlegt. 

Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.  

3. 

Parteikosten werden keine gesprochen.