# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 97fd4dfd-606e-516c-abd6-d7f3dfa2695b
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-08-23
**Language:** de
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 23.08.2017 102 2017 161
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2017-161_2017-08-23.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg

T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2017 161 + 191

Urteil vom 23. August 2017

II. Zivilappellationshof

Besetzung Präsident: Adrian Urwyler
Richter: Catherine Overney, Dina Beti
Gerichtsschreiberin: Frédérique Jungo

Parteien A.________, Gesuchsgegner und Beschwerdeführer,   

gegen

B.________ und C.________, Gesuchsteller und 
Beschwerdegegner

Gegenstand Provisorische Rechtsöffnung (Art. 82 SchKG) / unentgeltliche 
Rechtspflege (Art. 117 ZPO)

Beschwerde vom 22. Mai 2017 gegen den Entscheid des 
Präsidenten des Zivilgerichts des Seebezirks vom 25. April 2017

Kantonsgericht KG
Seite 2 von 6

Sachverhalt

A. B.________ und C.________ machen gegenüber A.________ eine Forderung aus dem 
Mietvertrag vom 14. Dezember 2015 für eine 4 ½-Zimmerwohnung und zwei Aussenparkplätze an 
der D.________ in E.________ (Mietzinse Juni 2016 bis Juni 2017) geltend. Sie liessen 
A.________ einen Zahlungsbefehl zustellen, wogegen dieser am 17. Februar 2017 
Rechtsvorschlag erhob.

B. Am 24. Februar 2017 ersuchten B.________ und C.________ um Gewährung der 
provisorischen Rechtsöffnung in der Betreibung Nr. fff des Betreibungsamtes des Seebezirks für 
den Betrag von CHF 19‘450.- für die Mietzinse Juni 2016 bis März 2017 nebst Zins zu 5% seit dem 
1. Juni 2016, für Schadenersatz von CHF 500.- und für die Kosten des Zahlungsbefehls von CHF 
103.30.

C. Der Präsident des Zivilgerichts des Seebezirks hiess das Gesuch um Beseitigung des 
Rechtsvorschlags mit Entscheid vom 25. April 2017 teilweise gut und erteilte die provisorische 
Rechtsöffnung für den Betrag von CHF 19‘450.- nebst Zins zu 5% seit dem 31. Oktober 2016, für 
die Kosten des Zahlungsbefehls von CHF 103.30, für die Parteientschädigung von CHF 100.- 
sowie für die Gerichtskosten von CHF 400.-. 

D. A.________ ersuchte mit Schreiben vom 3. Mai 2017 um Zustellung der schriftlichen 
Begründung. Mit Eingabe vom 20. Mai 2017 (Postaufgabe: 22. Mai 2017) erhob er Beschwerde 
gegen diesen Entscheid. 

E. Am 26. Mai 2017 wurde A.________ (nachfolgend: der Beschwerdeführer) aufgefordert, 
einen Gerichtskostenvorschuss von CHF 500.- zu leisten. Sodann wurde ihm am 19. Juni 2017 
eine Nachfrist zur Leistung des Kostenvorschusses angesetzt.

Mit Eingabe vom 25. Juni 2017 (Postaufgabe: 27. Juni 2017) ersuchte er um Gewährung der 
unentgeltlichen Rechtspflege.

F. B.________ und C.________ (nachfolgend: die Beschwerdegegner) nahmen am 7. August 
2017 Stellung. 

Erwägungen

1.

1.1. Mangels Berufungsfähigkeit unterliegt der angefochtene Rechtsöffnungsentscheid vom 25. 
April 2017 der Beschwerde (Art. 309 lit. b Ziff. 3 i.V.m. Art. 319 lit. a ZPO).

1.2. Als Rechtsmittelinstanz für das erstinstanzliche Gericht am Betreibungsort ist der II. 
Zivilappellationshof in funktioneller und örtlicher Hinsicht zuständig (Art. 84 Abs. 1 i.V.m. Art. 46 
Abs. 1 SchKG und Art. 46 e contrario; Art. 321 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 52 des Justizgesetztes vom 
31. Mai 2010 [JG; SGF 130.1], Art. 17 Abs. 1 lit. c des Reglements für das Kantonsgericht vom 22. 
November 2012 [RKG; SGF 131.11]).

Kantonsgericht KG
Seite 3 von 6

1.3. Gemäss Art. 251 lit. a ZPO werden Entscheide in Rechtsöffnungssachen im summarischen 
Verfahren gefällt. Die Beschwerdefrist beträgt im summarischen Verfahren 10 Tage (Art. 321 Abs. 
2 ZPO). Der angefochtene Entscheid wurde dem Beschwerdeführer am 12. Mai 2017 zugestellt. 
Die am 22. Mai 2017 der Post übergebene Beschwerde erfolgte somit innert der 10-tägigen Frist.

1.4. Aus der Beschwerdeschrift muss ersichtlich sein, gegen welchen Entscheid sie sich richtet, 
was daran falsch sein soll und was der Beschwerdeführer verlangt. An die Begründung der 
Beschwerde werden keine allzu hohen Anforderungen gestellt; es genügt, wenn sie eine 
verständliche und ausdrückliche Kritik am angefochtenen Entscheid enthält (BGE 118 III 1 E. 2a). 
Mindestens aber muss die Beschwerde einen Antrag und eine summarische Begründung 
aufweisen, ansonsten kann nicht darauf eingetreten werden.

Die Beschwerde enthält sowohl einen Antrag als auch eine Begründung und es ist klar, gegen 
welchen Entscheid sie sich richtet; sie genügt folglich den gesetzlichen Anforderungen. Auf die 
form- und fristgerechte Beschwerde ist einzutreten.

1.5. Mit der Beschwerde kann einerseits eine unrichtige Rechtsanwendung gerügt werden (Art. 
320 lit. a ZPO). Diesbezüglich entscheidet das Kantonsgericht mit voller Kognition. Andererseits 
kommt als Beschwerdegrund die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts in Frage 
(Art. 320 lit. b ZPO). In tatsächlicher Hinsicht ist somit lediglich eine Willkürprüfung vorgesehen.

1.6. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind ausgeschlossen 
(Art. 326 ZPO).

Die vom Beschwerdeführer im Beschwerdeverfahren neu eingereichte Pfändungsankündigung 
sowie das Formular für die Kündigung des Mietverhältnisses können somit nicht berücksichtigt 
werden.

1.7. Über eine Beschwerde kann aufgrund der Akten entschieden werden (Art. 327 Abs. 2 ZPO).

1.8. Der Streitwert beträgt CHF 19‘450.-; Zinsen, Betreibungskosten, Gerichtskosten und 
Parteientschädigung werden nicht berücksichtigt (Art. 91 Abs. 1 S. 2 ZPO).

2.

2.1. Nach Art. 82 Abs. 1 SchKG kann der Gläubiger die provisorische Rechtsöffnung verlangen, 
wenn die Forderung auf einer durch öffentliche Urkunde festgestellten oder durch Unterschrift 
bekräftigten Schuldanerkennung beruht.

Der Miet- oder Pachtvertrag bildet für den darin festgelegten fälligen Miet- oder Pachtzins und die 
bezifferten Nebenkosten einen provisorischen Rechtsöffnungstitel (VOCK, in Kurzkommentar 
SchKG, 2. Aufl. 2014, Art. 82 N. 23). Eine Schuldanerkennung enthält er jedoch für die Mietzinse 
nur bis zum Vertragsablauf (STAEHELIN, in Basler Kommentar Schuldbetreibung und Konkurs I,
2. Aufl. 2010, Art. 82 N. 116).

2.2. Der Richter spricht die provisorische Rechtsöffnung aus, sofern der Betriebene nicht 
Einwendungen, welche die Schuldanerkennung entkräften, sofort glaubhaft macht (Art. 82 Abs. 2 
SchKG). 

Im provisorischen Rechtsöffnungsverfahren sind alle Einreden und Einwendungen zulässig, 
insbesondere auch solche gegen Bestand und Höhe der Forderung (VOCK, Art. 82 N. 38).  Bei 

Kantonsgericht KG
Seite 4 von 6

zweiseitigen Verträgen kann die provisorische Rechtsöffnung erteilt werden, solange der 
Schuldner im Rechtsöffnungsverfahren nicht behauptet, die Gegenleistung sei nicht oder nicht 
ordnungsgemäss erbracht worden, wenn der Schuldner dies zwar behauptet, diese Behauptung 
aber offensichtlich haltlos ist, wenn der Gläubiger die Behauptung sofort durch Urkunden liquide 
widerlegen kann oder wenn der Schuldner gemäss Vertrag vorleisten muss (STAEHELIN, Art. 82 N. 
99). 

Die Einrede, das Mietverhältnis sei gültig gekündigt worden, weshalb kein Anspruch aus Mietzins 
bestehe, ist von Schuldner und Mieter glaubhaft zu machen (VOCK, Art. 82 N. 23). Ein gekündigter 
Mietvertrag taugt für die Zeit nach dem Kündigungstermin nicht mehr als Rechtsöffnungstitel, 
selbst wenn der Mieter die Kündigung angefochten und das Mietobjekt nicht zurückgegeben hat. 
Bei einem unbefristeten Vertrag hat der Mieter die gehörige Beendigung als Einwendung glaubhaft 
zu machen. Gibt der Mieter trotz Ablaufs des Vertrages das Mietobjekt nicht zurück, so taugt der 
Mietvertrag für die dem Vermieter eventuell geschuldete Entschädigung nicht als 
Schuldanerkennung  (STAEHELIN, Art. 82 N. 116).

3.

3.1. Im Beschwerdeverfahren ist unbestritten, dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag für die 
4 1/2-Zimmerwohnung sowie zwei Aussenparkplätze abgeschlossen wurde und somit eine 
Schuldanerkennung im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG vorliegt.

Bestritten ist jedoch, bis wann der Beschwerdeführer für die Mietzinse haftet. Der 
Beschwerdeführer macht dabei geltend, er sei am 29. November 2016 aus der Wohnung 
ausgezogen, weshalb er nicht mehr zur Bezahlung der Mietzinse bis zum 30. Juni 2017 verpflichtet 
sei. Er habe auch keinen Nachmieter suchen müssen, da er am 29. November 2016 
ordnungsgemäss aus der Wohnung ausgezogen sei. Er hafte nur bis Ende November 2016 für die 
Mietzinse.

3.2. Die Vorinstanz hielt in ihrem Entscheid vom 25. April 2017 fest, die Behauptung des 
Beschwerdeführers, die Beschwerdegegner hätten Vertragsbruch begangen, indem sie veranlasst 
hätten, dass er die Wohnung habe verlassen müssen, werde nur behauptet aber nicht hinreichend 
glaubhaft gemacht. Es sei kein Kündigungsschreiben der Beschwerdegegner als Beweismittel 
eingereicht worden. Das Gericht erachte es jedoch gestützt auf die Bestandesaufnahme der 
Verwaltung vom 29. November 2016 um 16.00 Uhr als erwiesen, dass der Beschwerdeführer am 
29. November 2016 die Wohnung an der G.________, E.________, verlassen habe. Dies sage 
aber noch nichts darüber aus, wie lange der Beschwerdeführer noch für die Mietzinsen hafte (vgl. 
angefochtener Entscheid E. 2.4).

Dieser Begründung kann nicht gefolgt werden. So reichte der Beschwerdeführer im 
erstinstanzlichen Verfahren nebst dem Schreiben der H.________ SA vom 17. November 2016, in 
welchem sich diese auf die telefonische Vereinbarung mit dem Beschwerdeführer bezieht und über 
den Termin für die Bestandesaufnahme vom 29. November 2016 informiert, sowie der 
Bestandesaufnahme vom 29. November 2016, ein Schreiben von I.________ vom 17. Mai 2016 
ein, aus welchem klar hervorgeht, dass ihm die Wohnung auf den 31. Mai 2016 gekündigt worden 
ist. Es bestehen somit genügend Elemente die es glaubhaft erscheinen lassen, dass der Vertrag 
zwischen den Parteien per 31. Mai 2016 gekündigt und spätestens Ende November 2016 
aufgelöst wurde. Schon aus dem Zahlungsbefehl geht zudem hervor, dass die Beschwerdegegner 
ihre Forderung nicht auf den Mietvertrag, sondern auf die unberechtigte Benutzung (“occupation 

Kantonsgericht KG
Seite 5 von 6

illicite“) der Wohnung stützen. Dies bildet ein weiteres Indiz dafür, dass für die Forderung ein 
Rechtsöffnungstitel fehlt.

Die Beschwerde ist daher gutzuheissen und der angefochtene Entscheid aufzuheben.

3.3. Soweit die Rechtsmittelinstanz die Beschwerde gutheisst, entscheidet sie neu, wenn die 
Sache spruchreif ist (Art. 327 Abs. 3 lit. b ZPO), was vorliegend der Fall ist. Der angefochtene 
Entscheid ist dahingehend abzuändern, dass das Gesuch vom 24. Februar 2017 abgewiesen und 
den Beschwerdegegnern die provisorische Rechtsöffnung in der Betreibung Nr. fff des 
Betreibungsamts des Seebezirks nicht erteilt wird.

4. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend ist das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege 
gegenstandslos.

5.

5.1. Da der Hof einen neuen Entscheid trifft, hat er auch über die Prozesskosten des 
erstinstanzlichen Verfahrens zu entscheiden (Art. 318 Abs. 3 ZPO analog). Die vom Präsidenten 
des Zivilgerichts festgesetzten Gerichtskosten von pauschal CHF 400.- wurden nicht beanstandet. 
Sie werden den Beschwerdegegnern auferlegt, welche unterliegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und vom 
geleisteten Kostenvorschuss bezogen (Art. 111 ZPO).

5.2. Die Prozesskosten des Beschwerdeverfahrens werden den unterliegenden 
Beschwerdegegnern auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten sind namentlich in 
Berücksichtigung der in Betreibung gesetzten Summe auf pauschal CHF 500.- festzusetzen (Art. 
48 und 61 Abs. 1 GebV SchKG).

Es wurde keine Parteientschädigung beantragt.

(Dispositiv auf nachfolgender Seite)

Kantonsgericht KG
Seite 6 von 6

Der Hof erkennt:

I. Die Beschwerde wird gutgeheissen.

Der Entscheid des Präsidenten des Zivilgerichts des Seebezirks vom 25. April 2017 wird 
abgeändert und hat neu folgenden Wortlaut:

1. Das Gesuch vom 24. Februar 2017 wird abgewiesen.

2. In der Betreibung Nr. fff des Betreibungsamts des Seebezirks wird die provisorische 
Rechtsöffnung nicht erteilt.

3. Die dem Staat geschuldeten Gerichtskosten von pauschal CHF 400.- werden den 
B.________ und C.________ auferlegt und vom geleisteten Kostenvorschuss bezogen.

II. Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wird als gegenstandslos abgeschrieben.

III. Die Prozesskosten des Beschwerdeverfahrens werden B.________ und C.________ 
auferlegt.

Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens werden auf CHF 500.- festgesetzt.

Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet.

IV. Zustellung.

Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Verfassungsbeschwerde beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen 
Zulässigkeitsvoraussetzungen sind in den Art. 113–119 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht vom
17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 1000 
Lausanne 14, einzureichen.

Freiburg, 23. August 2017/fju

Der Präsident Die Gerichtsschreiberin