# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 19d365c7-217d-5223-b23a-f1a7fc4542ce
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-09-16
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 16.09.2016 VD.2015.179 (AG.2016.674)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_VD-2015-179_2016-09-16.html

## Full Text

[...]

  	
  Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  als Verwaltungsgericht

  Dreiergericht

  

VD.2015.179

VD.2015.180

VD.2015.181

VD.2015.182

VD.2015.184

VD.2015.185

 

 

URTEIL

 

vom 16. September 2016

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Stephan Wullschleger, lic. iur.
André Equey, Dr. Cordula Lötscher und
Gerichtsschreiberin lic. iur. Michèle Babst 

 

 

 

Beteiligte

 

A____ AG                                                                      Beschwerdeführerin
1

[…] 

 

B____ AG                                                                      Beschwerdeführerin
2

[…] 

 

C____ AG                                                                      Beschwerdeführerin
3

[…]

 

alle vertreten durch Dr. D____,
Rechtsanwalt

 

E____                                                                                 Beschwerdeführer
4

[...]vertreten durch [...], Advokat

 

F____                                                                             Beschwerdeführerin
5

[...] 

 

G____                                                                             Beschwerdeführerin
6

[...]

 

H____                                                                                Beschwerdeführer
7

[...]vertreten durch [...],
Rechtsanwältin

 

I____                                                                                  Beschwerdeführer
8

[...] 

vertreten durch [...], Rechtsanwalt

 

gegen

 

 

Präsidialdepartement

des Kantons Basel-Stadt                                           Beschwerdegegnerin

Marktplatz 9, 4001 Basel

vertreten durch die Staatliche Schlichtungsstelle
für Mietstreitigkeiten

Utengasse 36, 4005 Basel                                                                                  

 

 

Gegenstand

 

Beschwerden gegen Verfügungen
des Präsidialdepartements 

vom 18. Juni 2015

 

betreffend Bundesgesetz über den
Erwerb von Grundstücken durch 

Personen im Ausland [...]

Sachverhalt

 

Mit Verfügungen
vom 18. Juni 2015 (nachfolgend Verfügungen) stellte das Präsidialdepartement
des Kantons Basel-Stadt fest, dass die Gründung der B____ AG, die
Kapitalerhöhung der B____ AG und der Erwerb der Grundstücke [...] sowie [...]
durch die B____ AG bewilligungspflichtig gewesen seien, dass die Gründung sowie
die Kapitalerhöhung der B____ AG und ihr Erwerb des Grundstücks [...] nicht
nachträglich bewilligt werden könnten und dass der Erwerb der inzwischen
veräusserten Grundstücke [...] nicht nachträglich hätte bewilligt werden können
(Ziff. 1)

 

Das
Präsidialdepartement stellte weiter fest, dass die Gründung der C____ AG und
der Erwerb des Grundstücks [...] durch die C____ AG bewilligungspflichtig
gewesen seien, dass die Gründung der C____ AG nicht nachträglich bewilligt
werden könne und ihr Erwerb des inzwischen veräusserten Grundstücks [...] nicht
nachträglich hätte bewilligt werden können (Ziff. 2) sowie dass die Gründung
der J____ AG und der Erwerb des Grundstücks [...] durch die J____ AG
bewilligungspflichtig gewesen seien und dass die Gründung der inzwischen
aufgelösten J____ AG und deren Erwerb des inzwischen veräusserten Grundstücks [...]
nicht nachträglich hätten bewilligt werden können (Ziff. 3).

 

Schliesslich
wurde festgestellt, dass der Erwerb sämtlicher Aktien der B____ AG, der C____
AG und der J____ AG durch die vormalige K____ AG, heute A____ AG, die
Kapitalerhöhung der A____ AG und der Erwerb von Aktien der A____ AG durch
ausländische Investoren bewilligungspflichtig gewesen seien und nicht
nachträglich bewilligt werden könnten (Ziff. 4).

 

Gegen diese
Verfügungen reichten die A____ AG, die B____ AG und die C____ AG am 20. Juli
2015 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Basel-Stadt ein (VD.2015.179).
Ebenfalls erhoben E____ (VD.2015.180), F____ (VD.2015.181), G____
(VD.2015.182), H____ (VD.2015.184) und I____ (VD.2015.185) Beschwerde. Der
Regierungsrat überwies die Beschwerden mit Schreiben vom 6. August 2105 dem
Verwaltungsgericht zum Entscheid.

 

Die A____ AG
(Beschwerdeführerin 1, nachfolgend auch „Holding“), die B____ AG
(Beschwerdeführerin 2) und die C____ AG (Beschwerdeführerin 3) beantragen
mit ihrer Beschwerde vom 20. Juli 2015 die Aufhebung der Verfügung des
Präsidialdepartements vom 18. Juni 2015 und den Verzicht auf die Durchführung
eines Feststellungsverfahrens, eventualiter die Feststellung, dass die der
Verfügung zugrunde liegenden Gründungs- und Erwerbsvorgänge nicht bewilligungspflichtig
waren; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten
der Beschwerdegegnerin. Mit ihrer Replik vom 2. Mai 2016 halten die Beschwerdeführerinnen
1–3 an ihren Rechtsbegehren gemäss ihrer Beschwerde fest. Am 26. August
2016 reichten sie eine weitere Stellungnahme ein.

 

E____
(Beschwerdeführer 4) verlangt mit seiner Beschwerde vom 16. Juli 2015 ebenfalls
die Aufhebung der Verfügung des Präsidialdepartements vom 18. Juni 2015
und die Einstellung des Feststellungsverfahrens. Eventualiter sei das Verfahren
gegen ihn einzustellen, subeventualiter sei von der Durchführung eines
Verfahrens um Erlass einer formellen Feststellungsverfügung im Zusammenhang mit
der Bewilligungspflicht der Aktienzuteilung an die Anleger in Deutschland
abzusehen und das Verfahren Fall Nr. [...] abzuschreiben. Subsubeventualiter beantragt
er unter Aufhebung der Verfügung des Präsidialdepartements vom 18. Juni 2015
die Feststellung, dass die Liegenschaftskäufe gemäss Ziff. 2, 3, und 4, der
Verfügung nicht der Bewilligungspflicht gemäss dem Bundesgesetz vom 16.
Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
unterlagen bzw. keine Verletzung des Bundesgesetzes erfolgte, alles unter
o/e-Kostenfolge. Mit seiner Replik vom 19. April 2016 hält der
Beschwerdeführer 4 an seinen Rechtsbegehren gemäss Beschwerde fest.

 

F____
(Beschwerdeführerin 5) stellt mit ihrer Beschwerde vom 14. Juli 2015
sinngemäss den Antrag, es sei festzustellen, dass ihr Aktienerwerb nicht
bewilligungspflichtig gewesen sei. G____ (Beschwerdeführerin 6) stellt mit
ihrer Beschwerde vom selben Datum keinen konkreten Antrag. Sinngemäss verlangt
auch sie die Aufhebung der angefochtenen Verfügung. Mit ihren Repliken vom 22. Januar
2016 beantragen beide die Einstellung des Verfahrens.

 

H____
(Beschwerdeführer 7) begehrt mit seiner Beschwerde vom 11. Juli 2015 die
Aufhebung der angefochtenen Feststellungsverfügung, eventualiter die
Rückweisung an das Präsidialdepartement zur Behandlung der mit Eingabe vom 30. Dezember
2014 gestellten Anträge. In prozessualer Hinsicht beantragt er, [...] habe im
Beschwerdeverfahren in den Ausstand zu treten; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin. Mit Replik vom 19. April
2016 hält er mit Ausnahme des Ausstandsgesuchs an seinen Rechtsbegehren fest
und beantragt subeventualiter die Sistierung des Verfahrens bis zur
rechtskräftigen Entscheidung des Strafverfahrens gegen ihn.

 

I____ (Beschwerdeführer
8) stellt mit seiner Beschwerde vom 10. Juli 2015 das Hauptbegehren um
Aufhebung der Verfügung des Präsidialdepartements vom 18. Juni 2015 sowie
Einstellung des Feststellungsverfahren. Unter Aufhebung der angefochtenen
Verfügung beantragt er eventualiter, das Feststellungsverfahren bis zum
rechtskräftigen Abschluss des Strafverfahrens der Staatsanwaltschaft
Basel-Stadt (Aktenzeichen [...]) zu sistieren, subeventualiter festzustellen,
dass die fraglichen Sachverhalte nicht gemäss dem Bundesgesetz vom 16. Dezember
1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland bewilligungspflichtig
waren bzw., dass die Voraussetzungen für die Erteilung der Bewilligungen gemäss
dem BewG in allen Fällen gegeben waren; subsubeventualiter begehrt er, es sei die
Beschwerdegegnerin anzuweisen, sämtliche Strafverfahrensakten beizuziehen und
dem Beschwerdeführer diesbezüglich unter angemessener Fristansetzung das
rechtliche Gehör zu gewähren sowie die Beschwerdegegnerin anzuweisen, die
deutschen Darlehensgeber – unter Gewährung der Teilnahmerechte an den
Beschwerdeführer – zu befragen, und die mit der Kotierung der Aktien der A____
AG bei der L____ Bank und der M____ betrauten Personen zu befragen. Alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin. Mit Replik
vom 19. April 2016 erweitert der Beschwerdeführer 8 sein
Subeventualbegehren dahingehend, dass die Beschwerdegegnerin auch anzuweisen
sei, die mit der Kotierung der Aktien der A____ AG bei der L____ Bank und der M____
betrauten Personen (insbesondere [...]), [...] unter Gewährung der
Teilnahmerechte an den Beschwerdeführer zu befragen. Im Übrigen hält er an
seinen Rechtsbegehren gemäss Beschwerde fest.

 

Die Beschwerdegegnerin
beantragt mit ihren Beschwerdeantworten vom 28. Dezember 2015, die
Beschwerden der Beschwerdeführenden 1–3 sowie 5–8 seien unter o/e Kostenfolgen
vollumfänglich abzuweisen und die Beschwerde des Beschwerdeführers 4 sei
unter o/e Kostenfolge vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Mit ihren Dupliken vom 22. Juli 2016 hält die Beschwerdegegnerin an ihren
Rechtsbegehren gemäss Beschwerdeantworten fest.

 

Der vorliegende
Entscheid ist auf dem Zirkulationsweg ergangen. Die Tatsachen und
Parteistandpunkte ergeben sich, soweit sie für den Entscheid von Bedeutung
sind, aus den nachfolgenden Erwägungen.

 

 

Erwägungen

 

1.

1.1      Die
von den Beschwerdeführenden angefochtenen Verfügungen sind inhaltlich identisch.
Zur Wahrung der Verfahrensökonomie besteht deshalb ein erhebliches Interesse an
der Vereinigung der Beschwerdeverfahren. Überwiegende schutzwürdige Interessen
der Beschwerdeführenden, die einer Verfahrensvereinigung entgegenstünden, sind
nicht erkennbar. Die Beschwerdeverfahren VD.2015.179, VD.2015.180, VD.2015.181,
VD.2015.182, VD.2015.184 und VD.2015.185 sind deshalb zu vereinigen.

 

1.2      Das
Präsidialdepartement ist gemäss § 1 Abs. 1 der Kantonalen Verordnung
betreffend die Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland (SG 214.600) Bewilligungsbehörde im Sinn von
Art. 15 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, SR 211.412.41). Die
Verfügungen der Bewilligungsbehörde unterliegen der Beschwerde an die kantonale
Beschwerdeinstanz (Art. 20 Abs. 1 BewG). Kantonale Beschwerdeinstanz im Sinn
von Art. 15 Abs. 1 lit. c BewG ist der Regierungsrat (§ 6 der Kantonalen
Verordnung betreffend die Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland). Ist der Regierungsrat Rekursinstanz, so können er
oder das von ihm mit der Behandlung des Rekurses beauftragte Departement den
Rekurs innert 30 Tagen seit Eingang der Rekursbegründung dem Verwaltungsgericht
zum Entscheid überweisen, falls dieses sachlich zuständig ist (§ 42 Gesetz
betreffend die Organisation des Regierungsrats und der Verwaltung des Kantons
Basel Stadt [OG, SG 153.100]). Die sachliche Zuständigkeit des
Verwaltungsgerichts für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerden ist
gegeben (vgl. § 1 Abs. 3 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRPG, SG
270.100]). Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92 Abs. 1 Ziff. 11 i.V.m. § 99
des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]). Mit Schreiben vom
6. August 2015 hat das Finanzdepartement die Beschwerden dem
Verwaltungsgericht zum Entscheid überwiesen. Die Beschwerdeführenden sind durch
die angefochtenen Verfügungen berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an
deren Aufhebung oder Änderung. Sie sind deshalb zur Beschwerde legitimiert
(vgl. Art. 20 Abs. 2 lit. a BewG, vgl. dazu auch E. 2 nachfolgend).
Die Beschwerden sind rechtzeitig erhoben worden (vgl. Art. 20 Abs. 3
BewG). Damit ist auf die Beschwerden einzutreten.

 

1.3      Art. 110
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG, SR 173.110) schreibt den
Kantonen in Konkretisierung der Rechtsweggarantie gemäss Art. 29a der
Bundesverfassung (BV, SR 101) vor, dass die unmittelbaren Vorinstanzen des
Bundesgerichts oder eine vorgängig zuständige andere richterliche Behörde den
Sachverhalt frei prüft. Daraus folgt, dass im gerichtlichen Verfahren von
Bundesrechts wegen auch neue Tatsachen und Beweismittel unterbreitet werden
können (VGE VD.2015.133 vom 8. Dezember 2015 E. 4.3.1). Dabei ist
allerdings zu berücksichtigen, dass die Frage, ob ein Geschäft der
Bewilligungspflicht untersteht bzw. eine Bewilligung erteilt werden kann,
aufgrund der Verhältnisse im Zeitpunkt des Erwerbs zu beurteilen ist (Mühlebach/Geissmann, Kommentar zum
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland,
Brugg/Baden 1986, Art. 2 N 6).

 

1.4      Im
Falle von Streitigkeiten über zivilrechtliche Ansprüche und Verpflichtungen im Sinn
von Art. 6 Ziff. 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK, SR 0.101)
findet gemäss § 25 Abs. 2 VRPG eine mündliche Verhandlung statt, sofern die
Parteien nicht darauf verzichten. Der Verzicht auf den Anspruch auf eine
mündliche öffentliche Verhandlung gemäss Art. 6 Ziff. 1 EMRK kann
ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen (BGE 134 I 331 E. 2.1 S. 332; VGE
VD.2011.204 vom 13. März 2013 E. 1.2). Da die Parteien auch stillschweigend
auf ihren Anspruch auf eine mündliche öffentliche Verhandlung verzichten
können, haben sie in jenen Verfahren, für die das anwendbare Prozessrecht eine
solche nicht zwingend vorschreibt, einen dahingehenden Verfahrensantrag zu
stellen. Wenn sie dies unterlassen, wird angenommen, sie hätten auf ihren
Anspruch verzichtet. Ein Antrag auf Durchführung einer mündlichen öffentlichen
Verhandlung ist in der Regel verspätet, wenn er nicht während des ordentlichen
Schriftenwechsels gestellt wird. Anträge auf Parteibefragung und/oder
Zeugeneinvernahmen haben bloss den Charakter von Beweisanträgen und lassen
nicht hinreichend klar auf den Wunsch der Parteien nach einer
konventionskonformen publikumsöffentlichen Gerichtsverhandlung schliessen (BGE
134 I 331 E. 2.3 S. 333 und E. 2.3.2 S. 334 f.). Im vorliegenden Fall
ist ein doppelter Schriftenwechsel durchgeführt worden. Alle
Beschwerdeführenden haben es sowohl in ihren Beschwerden als auch in ihren
Repliken unterlassen, eine mündliche öffentliche Verhandlung zu beantragen.
Damit haben sie auf den Anspruch auf Durchführung einer solchen stillschweigend
verzichtet. Folglich kann der vorliegende Entscheid mittels
Zirkulationsbeschluss herbeigeführt werden.

 

2.

2.1      Die
Beschwerdeführerinnen 1–3 sowie die Beschwerdeführer 4, 7 und 8 beanstanden,
dass sie von der Beschwerdegegnerin als Parteien ins Verwaltungsverfahren
einbezogen worden sind, obwohl sie weder Erwerber noch ausländische Personen
seien (Stellungnahme der Beschwerdeführerinnen 1–3 vom 19. November 2014;
Stellungnahme vom 31. Oktober 2014 sowie Beschwerde vom 16. Juli 2014
des Beschwerdeführers 4; Stellungnahme des Beschwerdeführers 7 vom
30. Dezember 2014; Stellungnahme des Beschwerdeführers 8 vom
19. Dezember 2014).

 

2.2      Die
Bewilligungsbehörde eröffnet ihre Verfügung mit Begründung und
Rechtsmittelbelehrung den Parteien, der Gemeinde, in der das Grundstück liegt,
und mit den vollständigen Akten der beschwerdeberechtigten kantonalen Behörde
(Art. 17 Abs. 2 BewG). Das Recht zur Beschwerde an die kantonale
Beschwerdeinstanz steht unter anderem dem Erwerber, dem Veräusserer und anderen
Personen, die ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der
Verfügung haben, zu (Art. 20 Abs. 2 lit. a BewG). Im Verfahren vor der
Bewilligungsbehörde sind damit nicht nur der Erwerber und der Veräusserer
Parteien, sondern auch alle weiteren Personen, die ein schutzwürdiges Interesse
an der Aufhebung oder Änderung der Verfügung der Bewilligungsbehörde haben
(vgl. Mühlebach/Geissmann, a.a.O.,
Art. 17 N 13). Dies entspricht den allgemeinen Regeln des
Verwaltungsverfahrensrechts. Danach gelten nicht nur diejenigen Personen, mit
denen durch die Verfügung unmittelbar ein Rechtsverhältnis geregelt werden soll
(materielle Verfügungsadressaten), als Partei, sondern auch alle Dritten, die
durch die Verfügung berührt sind und ein schutzwürdiges Interesse an deren
Aufhebung oder Änderung haben und deshalb zur Beschwerde gegen die Verfügung
legitimiert sein werden (vgl. Art. 6 und Art. 48 Abs. 1 des Bundesgesetzes
über das Verwaltungsverfahren [VwVG, SR 172.021]; Kölz/Häner/Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege
des Bundes, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2013, N 446; Marantelli/Huber, in:
Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz, 2.
Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 6 N 3 und 16 f.; Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,
Öffentliches Prozessrecht, 3. Aufl., Basel 2014, N 849 f.). 

 

2.3

2.3.1   Rechtsgeschäfte
über einen Erwerb, für den der Erwerber einer Bewilligung bedarf, werden gemäss
Art. 26 Abs. 2 lit. a BewG unter anderem nichtig, wenn der Erwerber das
Rechtsgeschäft vollzieht, ohne um die Bewilligung nachzusuchen oder bevor die
Bewilligung in Rechtskraft tritt. Die Nichtigkeit ist von Amtes wegen zu
beachten (Art. 26 Abs. 3 BewG).

 

2.3.2   Die
von der Beschwerdegegnerin für bewilligungspflichtig und nicht
bewilligungsfähig befundenen Rechtsgeschäfte sind vollzogen worden, ohne dass
um eine Bewilligung nachgesucht worden ist. Falls die Feststellungen der Beschwerdegegnerin
richtig sind, sind die betreffenden Rechtsgeschäfte damit nichtig. Nach der vom
Bundesgericht vertretenen Heilungstheorie hätten die Aktiengesellschaften mit
dem Handelsregistereintrag gestützt auf Art. 643 Abs. 2 des Obligationenrechts
(OR, SR 220) die Rechtspersönlichkeit allerdings auch dann erworben, wenn
ihre Gründung gegen das BewG verstossen hätte. Sie könnten bei gegebenen
Voraussetzungen höchstens mit Wirkung ex nunc gerichtlich aufgehoben werden
(vgl. BGE 110 Ib 105 E. 1c S. 109 f. und E. 3b S. 115; Meier-Hayoz/Forstmoser, Schweizerisches
Gesellschaftsrecht, 11. Aufl., Bern 2012, § 1 N 55 ff.; vgl. zu den Voraussetzungen
der in Art. 27 Abs. 1 lit. b BewG erwähnten Möglichkeit der Auflösung
einer juristischen Person Mühlebach/Geissmann,
a.a.O., Art. 27 N 18; Urwyler,
Bewilligungsgesetz und Privatrecht, Diss. Freiburg, Zürich 1990, S. 200 ff.).

 

2.3.3   

2.3.3.1 Die
Nichtigkeit hat gemäss Art. 26 Abs. 4 lit. b BewG zur Folge, dass Leistungen
innerhalb eines Jahres zurückgefordert werden können, seit der Kläger Kenntnis
von seinem Rückforderungsanspruch hat, oder innerhalb eines Jahres seit
Abschluss eines Strafverfahrens, spätestens aber innerhalb von zehn Jahren seit
die Leistung erbracht worden ist. Ist ein nichtiges Rechtsgeschäft vollzogen
worden, so können die Parteien somit die Rückabwicklung verlangen. Der
Verkäufer kann eine Eigentumsklage (Art. 641 Abs. 2 Schweizerisches
Zivilgesetzbuch [ZGB; SR 210]) bzw. eine Grundbuchberichtigungsklage (Art. 975
Abs. 1 ZGB) erheben, der Käufer eine besondere Bereicherungsklage. Beide
Ansprüche, auch der dingliche, verjähren gemäss Art. 26 Abs. 4 BewG innert
Jahresfrist seit Anspruchskenntnis bzw. Abschluss eines Strafverfahrens,
spätestens aber innert zehn Jahren seit Erbringung der Leistung (Koller, Schweizerisches
Obligationenrecht, Besonderer Teil, Bd. I, Bern 2012, § 6 N 33; gleicher
Ansicht für die Bereicherungsklage und die Eigentumsklage Urwyler, a.a.O., S. 172).

 

2.3.3.2
Die Leistungen betreffend die Rechtsgeschäfte, die Gegenstand der Ziff. 1
und 2 der angefochtenen Verfügungen vom 18. Juni 2015 bilden, sind mehr als
zehn Jahre vor diesem Datum erbracht worden. Eine zivilrechtliche
Rückabwicklung dieser Rechtsgeschäfte ist damit bereits beim Erlass der
angefochtenen Verfügungen ausgeschlossen gewesen. Inzwischen sind auch seit der
Erbringung der Leistungen betreffend die in Ziff. 3 der angefochtenen
Verfügungen erwähnten Rechtsgeschäfte mehr als zehn Jahre verstrichen, weshalb
eine zivilrechtliche Rückabwicklung auch diesbezüglich ausgeschlossen ist. Die
Leistungen betreffend die Rechtsgeschäfte, die Gegenstand der Ziff. 4 der
angefochtenen Verfügungen bilden, sind hingegen erst nach dem 28. Dezember 2006
erbracht worden. Damit können für den Fall der Bewilligungspflicht und
fehlenden Bewilligungsfähigkeit für diese Rechtsgeschäfte zivilrechtliche
Rückabwicklungsansprüche derzeit nicht ausgeschlossen werden.

 

2.3.4   

2.3.4.1
Gemäss Art. 26 Abs. 4 lit. c BewG hat die Nichtigkeit zur Folge, dass von Amtes
wegen auf Beseitigung eines rechtswidrigen Zustands geklagt wird. Die
beschwerdeberechtigte kantonale Behörde oder, wenn diese nicht handelt, das
Bundesamt für Justiz, klagt gemäss Art. 27 Abs. 1 BewG gegen die Partei auf
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, wenn ein Grundstück aufgrund
eines mangels Bewilligung nichtigen Rechtsgeschäfts erworben worden ist (lit.
a), und auf Auflösung der juristischen Person mit Verfall ihres Vermögens an
das Gemeinwesen im Falle von Art. 57 Abs. 3 ZGB (lit. b). Gemäss Art. 57 Abs. 3
ZGB fällt das Vermögen an das Gemeinwesen, wenn eine juristische Person wegen
Verfolgung unsittlicher oder widerrechtlicher Zwecke gerichtlich aufgehoben
wird. Kantonale beschwerdeberechtigte Behörde ist das Justiz- und Sicherheitsdepartement
(§ 5 Abs. 1 der Kantonalen Verordnung betreffend die Bewilligungspflicht für
den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland).

 

2.3.4.2
Die Klage auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und die Klage auf
Auflösung der juristischen Person sind gemäss Art. 27 Abs. 4 BewG anzubringen
innerhalb eines Jahres seit einem rechtskräftigen Entscheid, der die
Nichtigkeit bewirkt (lit. a), im Übrigen innerhalb von zehn Jahren seit dem
Erwerb, wobei die Klagefrist während eines Verwaltungsverfahrens ruht (lit. b),
spätestens bis zur Verjährung der Strafverfolgung, wenn diese länger dauert
(lit. c). Gemäss Schöbi gilt
sowohl im Falle des Widerrufs der Verfügung in Anwendung von Art. 25 Abs. 1
BewG als auch im Falle der nachträglichen Feststellung einer
Bewilligungspflicht in Anwendung von Art. 25 Abs. 1bis BewG nur die
Verwirkungsfrist gemäss Art. 27 Abs. 4 lit. a BewG, die erst zu laufen beginnt,
wenn der Entscheid der Bewilligungsbehörde rechtskräftig feststeht (Schöbi, Das Bundesgesetz über den
Grundstückerwerb durch Personen im Ausland, in: Koller [Hrsg.], Der
Grundstückkauf, 2. Aufl., Bern 2001, N 93). Dieser Auffassung kann nicht
gefolgt werden. Art. 27 Abs. 4 lit. a BewG gilt gemäss seinem eindeutigen
Wortlaut für Fälle, in denen die Nichtigkeit durch einen Entscheid bewirkt
wird. Dies ist jedoch nur in den in lit. b sowie allenfalls lit. c und d von
Art. 26 Abs. 2 BewG genannten Konstellationen der Fall. Wenn der Erwerber
das Rechtsgeschäft vollzieht, ohne um die Bewilligung nachzusuchen oder bevor
die Bewilligung in Rechtskraft tritt, ist das Rechtsgeschäft gemäss Art. 26
Abs. 2 lit. a BewG hingegen von Gesetzes wegen nichtig. In einem solchen Fall
ist Art. 27 Abs. 4 lit. a BewG deshalb nicht anwendbar. Es gelten vielmehr die
Verwirkungsfristen von Art. 27 Abs. 4 lit. b oder c BewG (vgl. Schwager, Die privatrechtlichen
Bestimmungen der Lex Friedrich, in: ZBGR 1987, S. 137, 149 insb. FN 39).
Dementsprechend hält denn auch Schöbi
fest, die Verwirkungsfrist von Art. 27 Abs. 4 lit. b BewG gelte
insbesondere für Fälle, die der Grundbuchverwalter in eigener Regie zugunsten
des Gesuchstellers entschieden habe (Schöbi,
a.a.O., N 94).

 

2.3.4.3
Das Verwaltungsverfahren der Beschwerdegegnerin ist frühestens nach dem Gesuch
der Staatsanwaltschaft vom 11. November 2013 und spätestens mit den
Eröffnungsverfügungen vom 17. Juli 2014 eröffnet worden. In den Fällen gemäss
Ziff. 1 der angefochtenen Verfügungen ist der Erwerb in jedem Fall mehr
als zehn Jahre vor der Eröffnung des Verwaltungsverfahrens erfolgt und in den
Fällen gemäss Ziff. 2, 3 und 4 in jedem Fall weniger als zehn Jahre vor
der Eröffnung des Verwaltungsverfahrens. Die Strafverfolgung verjährt in fünf
Jahren für andere Übertretungen als die Verweigerung von Auskunft oder Edition
(lit. b) und in zehn Jahren für Vergehen (lit. c) (Art. 32 Abs. 1 BewG). Die
strafrechtliche Verfolgungsverjährungsfrist dauert somit im vorliegenden Fall
nicht länger. Damit ist eine allfällige Klage der Behörden auf
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands in den Fällen gemäss Ziff. 1
verwirkt, in denjenigen gemäss Ziff. 2, 3 und 4 hingegen nicht.

 

2.3.4.4
Die Klage auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands entfällt, wenn die
Parteien ihn wieder hergestellt haben oder ein gutgläubiger Dritter das
Grundstück erworben hat (Art. 27 Abs. 3 BewG). Nach dem allgemeinen
Gutglaubensbegriff kann ein gutgläubiger Erwerb des Grundstücks durch einen
Dritten nur bejaht werden, wenn der Dritterwerber im Zeitpunkt seines Erwerbs
weder gewusst hat noch hat wissen müssen, dass der vorgehende Erwerber wegen
Verstosses gegen das BewG in Wirklichkeit gar nicht Eigentümer geworden ist.
Die zuständigen Behörden mit Einschluss des Bundesamts für Justiz sehen in der
Praxis jedoch bereits von einer Wiederherstellungsklage ab, wenn der
Dritterwerber am seinerzeitigen unrechtmässigen Erwerb seines Vormannes nicht
in irgendeiner Weise mitbeteiligt gewesen ist. Von der Sache her ist diese
Lösung zutreffend. Der Gesetzgeber hätte also nicht vom Erwerb durch einen
gutgläubigen Dritten, sondern durch einen am seinerzeitigen Verstoss
unbeteiligten Dritten sprechen müssen (Schwager,
a.a.O., S. 145; vgl. Mühlebach/Geissmann,
a.a.O., Art. 27 N 12).

 

2.3.4.5
Die Liegenschaft [...] ist von der N____ AG, vertreten durch [...] erworben
worden [...]. Die Liegenschaften [...] sind von der [...] erworben worden [...].
Die Liegenschaft [...] ist von der [...] vertreten durch [...] erworben worden [...].
Die Liegenschaft [...] ist von der [...] erworben worden [...]. Dass die
Erwerber der Liegenschaften an deren gemäss der Beschwerdegegnerin
bewilligungspflichtigen Vorerwerb in irgendeiner Weise beteiligt gewesen wären,
ist nicht ersichtlich. Damit ist eine Klage der Behörden auf Wiederherstellung
des ursprünglichen Zustands bei allen Liegenschaftskäufen ausgeschlossen. 

 

2.4

2.4.1   Wer
vorsätzlich ein mangels Bewilligung nichtiges Rechtsgeschäft vollzieht wird mit
Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft (Art. 28
Abs. 1 BewG in der seit dem 1. Januar 2007 geltenden Fassung). Wer
vorsätzlich einer zuständigen Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem
Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht oder für
die Bewilligung von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben
macht oder einen Irrtum dieser Behörde arglistig benutzt, wird mit
Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft (Art. 29 Abs. 1
BewG in der seit dem 1. Januar 2007 geltenden Fassung). Wer fahrlässig
unrichtige oder unvollständige Angaben macht, wird mit Busse bis zu
CHF 50‘000 bestraft (Art. 29 Abs. 2 BewG). Für Widerhandlungen im
Geschäftsbetrieb gelten die Art. 6 f. des Bundesgesetzes über das
Verwaltungsstrafrecht (VStrR, SR 313.0) sinngemäss (Art. 34 BewG).
Wird eine Widerhandlung beim Besorgen der Angelegenheiten einer juristischen
Person, Kollektiv- oder Kommanditgesellschaft, Einzelfirma oder
Personengesamtheit ohne Rechtspersönlichkeit oder sonst in Ausübung
geschäftlicher oder dienstlicher Verrichtungen für einen andern begangen, so
sind die Strafbestimmungen auf diejenigen natürlichen Personen anwendbar,
welche die Tat verübt haben (Art. 6 Abs. 1 VStrR). Die Strafverfolgung verjährt
in fünf Jahren für andere Übertretungen als die Verweigerung von Auskunft oder
Edition (lit. b) und in zehn Jahren für Vergehen (lit. c) (Art. 32 Abs. 1
BewG).

 

2.4.2   In
den Fällen gemäss Ziff. 1, 2 und 3 der angefochtenen Verfügungen haben
allfällige Tathandlungen vor mehr als zehn Jahren stattgefunden. Eine
Strafverfolgung wegen Widerhandlungen gegen das BewG ist damit diesbezüglich
nicht mehr möglich. In den Fällen gemäss Ziff. 4 der angefochtenen
Verfügungen ist die Verfolgungsverjährung für Vergehen gegen dieses Gesetz
hingegen noch nicht eingetreten.

 

2.4.3   Wer
durch eine Widerhandlung einen unrechtmässigen Vorteil erlangt, der nicht auf
Klage hin beseitigt wird, ist bis zur Verjährung der Strafverfolgung ohne
Rücksicht auf die Strafbarkeit einer bestimmten Person zu verpflichten, einen
entsprechenden Betrag an den Kanton zu zahlen (Art. 33 Abs. 1 BewG). Für den
Entscheid über die Einziehung eines unrechtmässigen Vorteils im Sinn von
Art. 33 BewG ist das Strafgericht zuständig (Mühlebach/Geissmann, a.a.O., Art. 33 N 6; vgl. Schreiben der
SSM vom 20. November 2013 Ordner SSM Bd. 1 Rubrik SSM). Da allfällige
Widerhandlungen gegen das BewG in den Fällen gemäss Ziff. 1, 2 und 3 der
angefochtenen Verfügungen verjährt sind, ist eine Einziehung höchstens noch in
den Fällen gemäss Ziff. 4 möglich.

 

2.5      Zusammenfassend
ergibt sich damit das Folgende:

-       
Fälle gemäss Ziff. 1 der angefochtenen Verfügungen: Eine zivilrechtliche
Rückabwicklung, eine Klage der Behörden auf Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustands, eine Strafverfolgung wegen Widerhandlungen gegen das
BewG und eine Einziehung sind ausgeschlossen.

-       
Fälle gemäss Ziff. 2 der angefochtenen Verfügungen: Eine zivilrechtliche
Rückabwicklung, eine Strafverfolgung wegen Widerhandlungen gegen das BewG und
eine Einziehung sind ausgeschlossen. Eine Klage der Behörden auf Wiederherstellung
des ursprünglichen Zustands ist betreffend den Erwerb das Grundstück [...]
ausgeschlossen und betreffend die Gründung der Beschwerdeführerin 3 für
den Fall, dass diese bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig gewesen
ist, derzeit nicht auszuschliessen. 

-       
Fälle gemäss Ziff. 3 der angefochtenen Verfügungen: Eine zivilrechtliche
Rückabwicklung, eine Strafverfolgung wegen Widerhandlungen gegen das BewG und
eine Einziehung sind ausgeschlossen. Eine Klage der Behörden auf
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands ist betreffend den Erwerb des
Grundstücks [...] ausgeschlossen und betreffend die Gründung der J____ AG für
den Fall, dass diese bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig gewesen
ist, derzeit nicht auszuschliessen. 

-       
Fälle gemäss Ziff. 4 der angefochtenen Verfügungen: Zivilrechtliche
Rückabwicklungsansprüche, eine Klage der Behörden auf Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustands, eine Strafverfolgung wegen Widerhandlungen gegen das
BewG und eine Einziehung können für den Fall, dass die Rechtsgeschäfte
bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig gewesen sind, derzeit nicht
ausgeschlossen werden.

 

2.6      Die
Beschwerdeführerin 2 ist von den Feststellungen gemäss Ziff. 1 der
angefochtenen Verfügung unmittelbar betroffen. Es erscheint zwar fraglich, ob
die Feststellung, die Rechtsgeschäfte gemäss dieser Ziffer seien
bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig, praktische Konsequenzen nach
sich ziehen würde. Sie würde aber zumindest einen negativen Eindruck
hinterlassen und könnte für die Beschwerdeführerin 2 Rechtsunsicherheit
schaffen. Die Gesellschaft hat deshalb ein schutzwürdiges Interesse, dass eine
entsprechende Feststellung nicht getroffen wird. Die Beschwerdeführerinnen 1
und 3 sind von den Feststellungen gemäss Ziff. 2 bzw. 4 der angefochtenen
Verfügung unmittelbar betroffen. Aufgrund der möglichen praktischen
Auswirkungen haben sie ein schutzwürdiges Interesse daran, dass nicht
festgestellt wird, die Rechtsgeschäfte gemäss diesen Ziffern seien
bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig. In ihrer Beschwerde haben
die Beschwerdeführerinnen 1–3 ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung der
angefochtenen Verfügung im Übrigen selbst behauptet (Beschwerde der Beschwerdeführerinnen
1–3 vom 20. Juli 2015 Ziff. 2). Gemäss E-Mail der Staatsanwaltschaft
vom 14. Januar 2015 (Ordner Kopien Fussnotenverzeichnis
Feststellungsverfügung 1) sind gegen die Beschwerdeführer 4, 7 und 8
Strafverfahren u.a. wegen Umgehung der Bewilligungspflicht hängig. In den
Fällen gemäss Ziff. 4 der angefochtenen Verfügungen ist eine Strafverfolgung
wegen Widerhandlungen gegen das BewG derzeit noch möglich. Bereits aus diesem
Grund haben die Beschwerdeführer 4, 7 und 8 ein schutzwürdiges Interesse daran,
dass nicht festgestellt wird, die Rechtsgeschäfte gemäss dieser Ziffer seien
bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig. In ihren Beschwerden haben die
Beschwerdeführer 7 und 8 ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung der
angefochtenen Verfügungen im Übrigen selbst behauptet. Da im Verfahren vor der
Bewilligungsbehörde allen Personen, die ein schutzwürdiges Interesse an der
Aufhebung oder Änderung der Verfügung der Bewilligungsbehörde haben,
Parteistellung zukommt (vgl. oben E. 2.2), hat die Beschwerdegegnerin die
Beschwerdeführenden 1, 2, 3, 4, 7 und 8 somit zu Recht als Parteien behandelt.

 

3.

3.1      Die
Beschwerdeführenden 1, 2, 3, 4, 7 und 8 haben im Vorverfahren primär oder
eventualiter beantragt, von einem nachträglichen Feststellungsverfahren sei abzusehen
(Stellungnahme der Beschwerdeführerinnen 1–3 vom 19. November 2014;
Stellungnahme des Beschwerdeführers 4 vom 31. Oktober 2014; Stellungnahme des
Beschwerdeführers 7 vom 30. Dezember 2014; Stellungnahme des Beschwerdeführers 8
vom 19. Dezember 2014). Die Beschwerdeführerinnen 1–3 beantragen auch mit ihrer
Beschwerde vom 20. Juli 2015 den Verzicht auf die Durchführung eines
Feststellungsverfahrens.

 

3.2      Die
Bewilligungspflicht wird von Amtes wegen nachträglich festgestellt, wenn der
Erwerber einer zuständigen Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem
Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht von
Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben gemacht hat (Art. 25
Abs. 1bis BewG). Eine nachträgliche Feststellung der Bewilligungspflicht
im Sinn von Art. 25 Abs. 1bis BewG setzt voraus, dass vorab ein
Verfahren durchgeführt wird, in dem ermittelt wird, ob die Voraussetzungen für
eine Bewilligungspflicht und gegebenenfalls für eine Bewilligungserteilung
erfüllt sind. Als Anlass für ein solches Verfahren genügt es, dass die
Bewilligungspflicht nicht ohne weiteres ausgeschlossen werden kann (vgl. BGer 2C_1021/2011
vom 18. April 2012 E. 3). Aufgrund der Angaben der Staatsanwaltschaft und
der von dieser eingereichten Akten hat nicht ohne weiteres von vornherein
ausgeschlossen werden können, dass die von der Beschwerdegegnerin untersuchten
Rechtsgeschäfte bewilligungspflichtig gewesen sind und die Voraussetzungen für
eine nachträgliche Feststellung der Bewilligungspflicht erfüllt sind. Folglich
ist es nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin ein Verfahren auf
nachträgliche Feststellung der Bewilligungspflicht eröffnet hat.

 

4.         

4.1      Zuständig
ist die Behörde am Ort des Grundstücks. Beim Erwerb von Anteilen an
juristischen Personen ist die Behörde zuständig, in deren Amtsbereich
wertmässig der grösste Teil der Grundstücke liegt (Art. 15 Abs. 2 BewG). Die
Bestimmung über die örtliche Zuständigkeit im Falle des Erwerbs von Anteilen an
einer Immobiliengesellschaft mit Grundstücken im Amtsbereich mehrerer Behörden
(Art. 15 Abs. 2 BewG) ist auf einen anderen Erwerb sinngemäss anwendbar
(Art. 16 Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
[BewV; SR 211.412.411]).

 

4.2      Der
Sitz der [...] AG hat sich in Zug befunden und das von ihr erworbene
Grundstück hat in St. Gallen gelegen. Folglich hätte die Beschwerdegegnerin die
Feststellungen in Ziff. 3 der angefochtenen Verfügungen, die Gründung der J____ AG
und der Erwerb des Grundstücks [...] seien bewilligungspflichtig und nicht
bewilligungsfähig gewesen sowie die Feststellung in Ziff. 4 der angefochtenen
Verfügungen, der Erwerb der Aktien der J____ AG durch die Beschwerdeführerin
sei bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig gewesen, mangels
örtlicher Zuständigkeit nicht treffen dürfen.

 

5.

5.1      Die
Beschwerdeführer 4 und 8 beantragen mit ihren Beschwerden, das Feststellungsverfahren
sei einzustellen. Die Beschwerdeführenden 1, 2, 3, 4, 7 und 8 machen
geltend, es fehle an einem Feststellungsinteresse, weil die Grundstücke an
unbeteiligte gutgläubige Dritte weiterveräussert worden seien und alle oder
zumindest die meisten Sachverhalte verjährt seien. Die Beschwerdeführenden 1,
2, 3, 4 und 8 wenden zudem ein, die nachträgliche Feststellung der Bewilligungspflicht
sei unzulässig, weil keine involvierte Person unrichtige oder unvollständige
Angaben gemacht habe. Schliesslich bringen die Beschwerdeführerinnen 1–3 vor,
eine Feststellung der Bewilligungspflicht gestützt auf Art. 15 Abs. 3 lit. c
BewV sei unzulässig, weil diese Verordnungsbestimmung einer gesetzlichen
Grundlage entbehre und die Staatsanwaltschaft keine Behörde im Sinn von Art. 15
Abs. 3 lit. c BewV sei. 

 

5.2      Der
Erlass von Feststellungsverfügungen wird punktuell in Art. 17 Abs. 1,
Art. 18 Abs. 1 und 2, Art. 19 Abs. 2 und Art. 25 Abs. 1bis
BewG sowie Art. 15 BewV geregelt. Neben diesen Bestimmungen sind aber auch die
allgemeinen Grundsätze zum Erlass von Feststellungsverfügungen zu beachten.

 

5.3

5.3.1   Das
Verwaltungsgericht folgt beim Verfügungsbegriff praxisgemäss der Definition des
Bundesgerichts zu Art. 5 Abs. 1 VwVG. Gegenstand der Feststellungsverfügung ist
gemäss Art. 5 Abs. 1 lit. b und c VwVG die Feststellung des Bestehens,
Nichtbestehens oder Umfanges von Rechten und Pflichten und die Abweisung oder
das Nichteintreten auf solche Begehren. Gemäss Art. 25 Abs. 1 VwVG kann die in
der Sache zuständige Behörde über den Bestand, den Nichtbestand oder den Umfang
öffentlichrechtlicher Rechte oder Pflichten von Amtes wegen oder auf Begehren
eine Feststellungsverfügung treffen. Die Zulässigkeit von
Feststellungsverfügungen ist auch für das Verwaltungsverfahren und die
Verwaltungsrechtspflege des Kantons Basel-Stadt unbestritten (Schwank, Das verwaltungsinterne
Rekursverfahren des Kantons Basel-Stadt, Diss. Basel 2003, S. 87; vgl. VGE
VD.2011.51 vom 3. Juli 2012 E. 3.2). Durch die feststellende Verfügung
werden keine neuen Rechte oder Pflichten begründet, geändert oder aufgehoben.
Sie dient lediglich der Klärung der Rechtslage, indem das Bestehen oder
Nichtbestehen von Rechten und Pflichten verbindlich festgestellt wird. Die
Feststellungsverfügung will Rechtssicherheit schaffen. Sie dient der
Verfahrensökonomie, da sie gewissermassen als Vorentscheid, eine wesentliche
Teilfrage verbindlich beantwortet, sodass unter Umständen ein erheblicher
Verfahrensaufwand vermieden werden kann (VGE VD.2011.51 vom 3. Juli 2012 E.
3.2). Gemäss Art. 25 Abs. 2 VwVG ist dem Begehren um eine
Feststellungsverfügung zu entsprechen, wenn der Gesuchsteller ein schutzwürdiges
Interesse nachweist. Ein schutzwürdiges Interesse liegt dann vor, wenn die
gesuchstellende Person ohne die verbindliche und sofortige Feststellung des
Bestands, Nichtbestands oder Umfangs öffentlich-rechtlicher Rechte oder
Pflichten Gefahr liefe, dass sie oder die Behörde ihr nachteilige Massnahmen
treffen oder ihr günstige unterlassen würden. Das Interesse kann rechtlicher
oder tatsächlicher Natur sein. Grundsätzlich muss das Interesse auch aktuell
sein. Schliesslich muss das Interesse individuell und konkret sein. Die
festzustellende Rechtsfrage darf nicht abstrakter, rein theoretischer Natur
sein, sondern muss einen Zusammenhang mit zu beurteilenden tatsächlichen
Gegebenheiten aufweisen. Bei Fehlen eines schutzwürdigen Interesses ist auf das
Begehren um eine Feststellungsverfügung nicht einzutreten (Kölz/Häner/Bertschi, a.a.O., N 340;
vgl. Häner, in:
Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz,
2. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 25 N 17, 28). Für Feststellungsverfügungen
auf Begehren einer gesuchstellenden Person gilt das Erfordernis des
schutzwürdigen Interesses an der Feststellung auch im Verwaltungsverfahren und
in der Verwaltungsrechtspflege des Kantons Basel-Stadt (VGE 674/2004 vom
27. Dezember 2004 E. 4c; Schwank,
a.a.O., S. 86 ff.). Feststellungsverfügungen von Amtes wegen stehen gemäss
Rechtsprechung und Lehre zum VwVG ebenfalls nicht im Belieben der Behörden,
sondern setzen ein dem schutzwürdigen Interesse eines Gesuchstellers analoges,
diesfalls allerdings nicht privates, sondern öffentliches Feststellungsinteresse
voraus (BGE 137 II 199 E. 6.5.1 S. 219; Kölz/Häner/Bertschi,
a.a.O., N 348; vgl. BGE 130 V 388 E. 2.4 S. 392). Wenn die Behörde gegen
die Interessen der betroffenen Person eine Feststellungsverfügung erlässt, hat
sie ein spezifisches öffentliches Interesse nachzuweisen (Häner, a.a.O., Art. 25 N 15). Das
Erfordernis des spezifischen öffentlichen Feststellungsinteresses gilt im
Kanton Basel-Stadt ebenfalls (vgl. VGE VD.2011.51 vom 3. Juli 2012
E. 3.2). Auch die Feststellungsverfügung muss die einzelnen Elemente des
Verfügungsbegriffs aufweisen, die sich aus Art. 5 VwVG ergeben. Da die
Verfügung eine individuell konkrete Anordnung darstellt, können nur verwaltungsrechtliche
Rechte oder Pflichten einer individuell bestimmten Person, die sich aus einem
bestimmten Sachverhalt ergeben, Gegenstand einer Feststellungsverfügung sein.
Mit einer Feststellungsverfügung können deshalb weder die für eine unbestimmte
Vielzahl von Personen und Sachverhalte geltende abstrakte Rechtslage
autoritativ festgestellt noch theoretische Rechtsfragen beantwortet werden (Häner, a.a.O., Art. 25 N 10; Weber-Dürler, in: Auer/Müller/Schindler
[Hrsg.], Kommentar zum VwVG, Zürich/St. Gallen 2008, Art. 25 N 2). Da sich
das Erfordernis des individuellen und konkreten Interesses aus dem
Verfügungsbegriff ergibt, ist es auch bei von Amtes wegen erlassenen
Feststellungsverfügungen zu beachten. Das allgemeine Erfordernis des
schutzwürdigen Interesses gilt auch dann, wenn das Gesetz den Erlass von
Feststellungsverfügungen vorsieht, ohne dieses Interesse ausdrücklich zu nennen
(vgl. BGE 98 Ib 457 E. 6b S. 459 und Kölz/Häner/Bertschi,
a.a.O., N 344 zum Steuerrecht). Dementsprechend fordert Schöbi, dass die Bewilligungsbehörde auf
das Begehren um Erlass einer Feststellungsverfügung nur bei ausgewiesenem
Feststellungsinteresse eingeht (Schöbi,
a.a.O., N 81 zum Entscheid über die Bewilligungspflicht auf Ersuchen des
Erwerbers gemäss Art. 15 Abs. 1 BewV). Dies muss auch für das
öffentliche Feststellungsinteresse gelten. Aus der Meinungsäusserung von Mühlebach/Geissmann, im Falle eines
Gesuchs einer Behörde im Sinn von Art. 15 Abs. 3 lit. c BewV sei die
Bewilligungsbehörde zur Prüfung der ihr zugewiesenen Frage verpflichtet (Mühlebach/Geissmann, a.a.O.,
Art. 17 N 10), kann nicht abgeleitet werden, dass eine nachträgliche
Feststellung der Bewilligungspflicht auf Gesuch einer Behörde gemäss Art. 15
Abs. 3 lit. c BewV unabhängig von einem öffentlichen Feststellungsinteresse
zulässig wäre, weil sich diese Autoren mit der allgemeinen Voraussetzung des
Feststellungsinteresses überhaupt nicht befassen. 

 

5.3.2   Aus
den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass die Bewilligungsbehörde die
Bewilligungspflicht nur dann mittels Verfügung feststellen darf, wenn ein
aktuelles sowie individuelles und konkretes öffentliches Interesse an dieser
Feststellung besteht. Dies gilt unabhängig davon, ob das Verfahren von Amtes
wegen oder auf Ersuchen einer anderen Behörde eröffnet wird. Im Übrigen ist
diesbezüglich festzuhalten, dass sich das Gesuch der Staatsanwaltschaft im Sinn
von Art. 15 Abs. 3 lit. c BewV nur auf die Feststellung der Beschwerdegegnerin
in Ziff. 4 der angefochtenen Verfügungen, dass der Erwerb von Aktien der Beschwerdeführerin
1 durch ausländische Investoren bewilligungspflichtig gewesen sei und nicht
nachträglich bewilligt werden könne, bezieht (Schreiben der Staatsanwaltschaft
vom 11.11.13 Ordner Kopien Fussnotenverzeichnis Feststellungsverfügung 6).

 

5.3.3 In
BGE 110 Ib 105 hat das Bundesgericht erwogen, die Nichtigkeit eines gegen den Bundesratsbeschluss
vom 26. Juni 1972 betreffend das Verbot der Anlage ausländischer Gelder in
inländischen Grundstücken (sog. Lex Celio) verstossenden Geschäfts könne von
der zuständigen Verwaltungsbehörde jederzeit festgestellt werden, unabhängig
davon, ob die Klage auf Wiederherstellung des ursprünglichen Rechtszustands
verjährt ist oder nicht. Die Verjährungsfrage sei allein vom Zivilgericht zu
beantworten (BGE 110 Ib 105 E. 3a S. 114 f.). Daraus folgern Mühlebach/Geissmann, ein verwaltungs-
oder zivilrechtliches Verfahren auf Feststellung der Nichtigkeit sei jederzeit
möglich unabhängig allfälliger zivil- und strafrechtlicher Klage- und
Verjährungsfristen (Mühlebach/Geissmann,
a.a.O., Art. 26 N 7). Eine solche Bedeutung kann dem Bundesgerichtsentscheid
jedenfalls für die geltende Fassung des BewG nicht beigemessen werden. BGE 110
Ib 105 ist in Anwendung des Lex Celio und des Bundesbeschlusses vom 23. März
1961/21. März 1973 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
(sog. Lex von Moos) ergangen. Diese gesetzlichen Grundlagen unterscheiden sich
in verschiedener Hinsicht vom BewG in der heute geltenden Fassung. Insbesondere
ist Art. 25 Abs. 1bis BewG, mit dem die nachträgliche Feststellung
der Bewilligungspflicht auf Fälle eingeschränkt worden ist, in denen der
Erwerber unrichtige oder unvollständige Angaben gemacht hat, erst am 1. Oktober
1997 und damit lange nach dem Bundesgerichtsentscheid und der Publikation des
Kommentars von Mühlebach/Geissmann
in Kraft getreten. Weder das Bundesgericht noch Mühlebach/Geissmann
setzen sich im zitierten Entscheid bzw. an der zitierten Stelle mit dem
allgemeinen Erfordernis des Feststellungsinteresses auseinander. Unter diesen
Umständen kann weder aus dem Bundesgerichtsentscheid noch aus dem Kommentar
gefolgert werden, ein solches sei im Rahmen des BewG entbehrlich. Schliesslich
ist festzuhalten, dass die Erwägung betreffend die Bedeutung der Verjährung für
die Feststellung der Nichtigkeit in BGE 110 Ib 105 nur ein obiter dictum
darstellt, weil die Verjährung im beurteilten Fall ohnehin noch nicht
eingetreten ist (BGE 110 Ib 105 E. 3a S. 115). Damit kann weder aus BGE 110 Ib
105 noch aus dem Kommentar von Mühlebach/Geissmann
geschlossen werden, für die Feststellung der Nichtigkeit wegen Verstosses gegen
das BewG bedürfe es keines Feststellungsinteresses und ein solches könne nicht
entfallen, wenn wegen Eintritts der Verjährung bzw. Verwirkung eine
zivilrechtliche Rückabwicklung, eine Klage der Behörden auf Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustands, eine Strafverfolgung wegen Widerhandlungen gegen das
BewG und eine Einziehung ausgeschlossen sind.

 

5.3.4   Zur
Feststellung, ob der Erwerb der Aktien der Beschwerdeführerinnen 2, 3 und der J____ AG
durch die Beschwerdeführerin 1 und der Erwerb der Aktien der Beschwerdeführerin 1
durch ausländische Investoren bewilligungspflichtig und bewilligungsfähig
gewesen sind oder nicht, ist es nicht erforderlich, vorgängig festzustellen, ob
die vorausgegangenen Geschäfte, welche die Aktienerwerbe ermöglicht haben,
bewilligungspflichtig und bewilligungsfähig gewesen sind oder nicht. Die
Feststellungen der Beschwerdegegnerin betreffend den Aktienerwerb durch
ausländische Investoren gelten gemäss deren eigenen Erwägungen „ungeachtet der
obigen Feststellungen“ (Verfügungen E. 7.4.4 S. 20).

 

5.3.5   In
den Fällen gemäss Ziff. 1 der angefochtenen Verfügungen sind eine Klage der
Behörden auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, eine
Strafverfolgung wegen Widerhandlungen gegen das BewG, eine Einziehung sowie
eine zivilrechtliche Rückabwicklung ausgeschlossen (vgl. oben E. 2.3.3.2,
2.3.4.3, 2.3.4.5, 2.4.2 und 2.4.3). Damit fehlt es an einem aktuellen sowie
individuellen und konkreten öffentlichen Feststellunginteresse. Folglich sind
die Feststellungen in Ziff. 1 der angefochtenen Verfügungen, dass die Gründung
der Beschwerdeführerin 2, die Kapitalerhöhung der Beschwerdeführerin 2
und der Erwerb der Grundstücke [...] durch die Beschwerdeführerin 2
bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig seien, unzulässig.

 

5.3.6   In
den Fällen gemäss Ziff. 2 der angefochtenen Verfügungen sind betreffend den
Erwerb des Grundstücks [...] eine Klage der Behörden auf Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustands, eine Strafverfolgung wegen Widerhandlungen gegen das
BewG, eine Einziehung sowie eine zivilrechtliche Rückabwicklung ausgeschlossen
(vgl. oben E. 2.3.3.2, 2.3.4.3, 2.3.4.5, 2.4.2 und 2.4.3). Damit fehlt es
insoweit an einem aktuellen sowie individuellen und konkreten öffentlichen
Feststellunginteresse. Folglich ist die Feststellung in Ziff. 2 der
angefochtenen Verfügungen, dass der Erwerb des Grundstücks [...] durch die Beschwerdeführerin 3
bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig sei, unzulässig. 

 

5.3.7   In
den Fällen gemäss Ziff. 3 der angefochtenen Verfügungen sind betreffend den
Erwerb des Grundstücks [...] eine Klage der Behörden auf Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustands, eine Strafverfolgung wegen Widerhandlungen gegen das
BewG, eine Einziehung sowie eine zivilrechtliche Rückabwicklung ausgeschlossen
(vgl. oben E. 2.3.3.2, 2.3.4.3, 2.3.4.5, 2.4.2 und 2.4.3). Damit fehlt es
insoweit an einem aktuellen sowie individuellen und konkreten öffentlichen
Feststellunginteresse. Folglich ist die Feststellung in Ziff. 3 der
angefochtenen Verfügungen, dass der Erwerb des Grundstücks [...] durch die J____ AG
bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig sei, auch aus diesem Grund
unzulässig.

 

5.3.8   In
den Fällen gemäss Ziff. 4 der angefochtenen Verfügungen können eine Klage der
Behörde auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, eine Strafverfolgung
wegen Widerhandlungen gegen das BewG und eine Einziehung für den Fall, dass die
Rechtsgeschäfte bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig gewesen sind,
derzeit nicht ausgeschlossen werden (vgl. oben E. 2.3.3.2, 2.3.4.3, 2.4.2 und
2.4.3). Damit besteht diesbezüglich ein aktuelles sowie individuelles und
konkretes öffentliches Feststellungsinteresse.

 

5.4

5.4.1   Gemäss
Art. 25 Abs. 1bis BewG setzt die Feststellung der Bewilligungspflicht
in einem nachträglichen Verfahren voraus, dass der Erwerber einer zuständigen
Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen,
die für die Bewilligungspflicht von Bedeutung sind, vorsätzlich oder fahrlässig
unrichtige oder unvollständige Angaben gemacht hat (BGer 2C_876/2011 vom
20. März 2012 E. 5; Botschaft über besondere konjunkturpolitische
Massnahmen zur Substanzerhaltung der öffentlichen Infrastruktur und zur
Förderung privater Investitionen im Energiebereich [Investitionsprogramm] sowie
zur Erleichterung ausländischer Investitionen vom 26. März 1997, in: BBl
1997 II S. 1221, 1265 [nachfolgend Botschaft]; vgl. BGer 2C_1021/2011 vom 18. April
2012 E. 3). Mit dieser Einschränkung werden das Vertrauen in den Entscheid
des Grundbuchverwalters bzw. des Handelsregisterführers, die Eintragung im
Grundbuch bzw. Handelsregister vorzunehmen, und die Rechtssicherheit geschützt
(vgl. Baumgartner/Hauser, Erwerb
von Beteiligungen an Gesellschaften mit Immobilienbesitz durch Ausländer, in:
SZW 1999, S. 86, 90 f.; vgl. ferner VGer ZH VB.2011.00120 E. 6, insb.
6.7). Sie muss deshalb auch dann gelten, wenn die Bewilligungsbehörde das
Verfahren nicht von Amtes wegen, sondern auf Ersuchen einer anderen Behörde im
Sinn von Art. 15 Abs. 3 lit. c BewV eröffnet. Die vom Gesetzgeber in Art. 25
Abs. 1bis BewG statuierte Einschränkung der Zulässigkeit
nachträglicher Feststellungsverfügungen kann vom Verordnungsgeber nicht
umgangen werden, indem er auf Gesuch irgendeiner Behörde die nachträgliche Feststellung
der Bewilligungspflicht unabhängig von der im Gesetz für die Feststellung von
Amtes wegen statuierten Voraussetzung zulässt. Die Meinungsäusserung von Mühlebach/Geissmann, im Fall eines
Gesuchs einer Behörde im Sinn von Art. 15 Abs. 3 lit. c BewV sei
die Bewilligungsbehörde zur Prüfung der ihr zugewiesenen Frage verpflichtet (Mühlebach/Geissmann, a.a.O., Art. 17 N
10), vermag diese Auffassung nicht in Frage zu stellen, weil die gesetzliche
Einschränkung der nachträglichen Feststellung der Bewilligungspflicht durch
Art. 25 Abs. 1bis BewG erst lange nach der Publikation des
Kommentars von Mühlebach/Geissmann
in Kraft getreten ist und deshalb von diesen Autoren noch nicht hat
berücksichtigt werden können. Im Übrigen ist diesbezüglich nochmals festzuhalten,
dass sich das Gesuch der Staatsanwaltschaft im Sinn von Art. 15 Abs. 3 lit. c
BewV nur auf die Feststellung der Beschwerdegegnerin in Ziff. 4 der
angefochtenen Verfügungen, dass der Erwerb von Aktien der Beschwerdeführerin 1
durch ausländische Investoren bewilligungspflichtig gewesen sei und nicht
nachträglich bewilligt werden könne, bezieht (Schreiben der Staatsanwaltschaft
vom 11.11.13 Ordner Kopien Fussnotenverzeichnis Feststellungsverfügung 6). Für
einen Erwerb, mit dem keine Behörde befasst gewesen ist, kann die in Art. 25
Abs. 1bis BewG statuierte Voraussetzung, dass der Erwerber einer
zuständigen Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über
Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht von Bedeutung sind, unrichtige oder
unvollständige Angaben gemacht hat, hingegen nicht gelten. Dies ergibt sich
daraus, dass es in einem solchen Fall sowohl an einer Behörde, die Adressat der
unrichtigen oder unvollständigen Angaben sein könnte, als auch an einer
Vertrauensgrundlage für die Bewilligungsfreiheit des Erwerbs fehlt (vgl. VGer
ZH VB.2011.00120 vom 30. Juni 2011 E.
8.3). 

 

5.4.2   Die
unrichtigen oder unvollständigen Angaben im Sinn von Art. 25 Abs. 1bis
BewG müssen sich gemäss dem eindeutigen Wortlaut auf Tatsachen beziehen (vgl.
auch Geissmann/Huber/Wetzel,
Grundstückerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland, Zürich/Baden 1998, N
226). Ein Erwerber hat nicht Erklärungen rechtlicher Art in dem Sinn abzugeben,
dass er sich selbst zum Richter über seine eigene Angelegenheit erhebt, sondern
Auskünfte über Tatsachen zu geben, gestützt auf die sich die Behörden ein Bild
machen und einen Entscheid fällen können (OGer ZH UE130076 vom 23. August 2013
E. 3.1; Mühlebach/Geissmann,
a.a.O., Art. 22 N 6). Auf eine Unvollständigkeit der Angaben des Erwerbers
kann nicht aus dem Umstand allein, dass nachträglich für die
Bewilligungspflicht erhebliche Tatsachen festgestellt werden, geschlossen
werden, weil das in Art. 25 Abs. 1bis BewG statuierte Erfordernis
damit seiner Bedeutung weitgehend beraubt würde. Das blosse Nichterwähnen für
die Bewilligungspflicht relevanter Tatsachen genügt auch nach
bundesgerichtlicher Rechtsprechung klarerweise nicht zur Rechtfertigung einer
nachträglichen Feststellung der Bewilligungspflicht. In einem Fall, in dem ein italienischer
Staatsangehöriger, der in der Schweiz polizeilich gemeldet gewesen war, aber
seinen Wohnsitz in Italien gehabt hatte, in der Schweiz eine Liegenschaft
erworben hatte und zur Begründung der Bewilligungsfreiheit des Erwerbs darauf
verwiesen hatte, „dass er in Lugano Wohnsitz genommen habe“, hat das
Bundesgericht erwogen, die Voraussetzungen von Art. 25 Abs. 1bis
BewG dürften wohl noch nicht bereits dann erfüllt sein, wenn der Ausländer
gegenüber dem Grundbuchamt lediglich angegeben habe, er habe sich bei der
Einwohnerkontrolle der Stadt Lugano angemeldet, sondern erst dann, wenn er
umfassendere, jedoch unzutreffende Angaben zu seinen Bindungen mit der Stadt
Lugano gemacht habe, die geeignet gewesen seien, fälschlicherweise den Eindruck
einer effektiv nicht stattgefundenen Wohnsitzbegründung entstehen zu lassen
(vgl. BGer 2C_876/2011 vom 20. März 2012 Sachverhalt, E. 3, 4.1 und 5).
Damit stellt das Bundesgericht zu Recht hohe Anforderungen an die Annahme
unrichtiger oder unvollständiger Angaben. Unrichtige oder unvollständige
Angaben über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht von Bedeutung sind,
bilden auch ein Tatbestandsmerkmal der Strafbestimmung Art. 29 Abs. 1 BewG. Wer
nur einen Teil der relevanten Angaben macht und/oder nur einen Teil der
relevanten Unterlagen einreicht, macht gemäss der Rechtsprechung nicht ohne
weiteres unvollständige Angaben im Sinn von Art. 29 Abs. 1 BewG. Die Anwendung
von Art. 29 Abs. 1 BewG kommt nur dann in Betracht, wenn die Angaben wegen
ihrer Unvollständigkeit die Behörde irreführen (vgl. BGE 114 IV 67 E. 2b S. 71;
OGer ZH UE130076 vom 23. August 2013 E. 3.5). Gemäss Mühlebach/Geissmann macht unvollständige
Angaben, wer nur die halbe Wahrheit sagt und Tatsachen verschweigt, die von
Bedeutung sind (Mühlebach/Geissmann,
a.a.O., Art. 29 N 2). Die Erwägungen zu Art. 29 Abs. 1 BewG beanspruchen
auch für Art. 25 Abs. 1bis BewG Geltung, weil das gleiche
Tatbestandselement in dieser Bestimmung nicht anders ausgelegt werden kann als
in Art. 29 Abs. 1 BewG. Zusammenfassend dürften unvollständige Angaben im Sinn
von Art. 25 Abs. 1bis BewG wohl nur dann vorliegen, wenn der
Erwerber über eine konkrete Tatsache gewisse, aber nicht vollständige Angaben
gemacht und ausdrücklich oder konkludent den Eindruck erweckt hat, seine
Angaben seien vollständig, oder wenn er eine konkrete Frage der zuständigen
Behörde, des Grundbuchverwalters oder des Handelsregisterführers unvollständig
beantwortet hat (vgl. zur Täuschung beim Betrug Arzt,
Basler Kommentar Strafrecht II, 3. Aufl., Basel 2013, Art. 146 N 46 und
48). Jedenfalls macht der Erwerber zweifellos keine unrichtigen oder
unvollständigen Angaben über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht von
Bedeutung sind, wenn er bloss allgemein behauptet, der Erwerb sei nicht bewilligungspflichtig,
und dabei für die Bewilligungspflicht relevante Tatsachen überhaupt nicht
erwähnt.

 

5.4.3   Mit
einer sogenannten Lex Friedrich-Erklärung vom 12. Dezember 2002 haben die
Gründer [...], der Beschwerdeführer 4 und der Beschwerdeführer 8 erklärt, die
Gründung der Holding „bedarf keiner Bewilligung im Sinne des BewG und der BewV.
Sind an der Gesellschaft bzw. dem angemeldeten Geschäft Personen im Ausland
i.S. von Art. 5 BewG beteiligt, so wird erklärt, dass allfällige Grundstücke in
der Schweiz, Anteile oder Rechte nach Art. 4 BewG, die Gegenstand einer
Sacheinlage oder Sachübernahme bilden, als ständige Betriebsstätten gemäss Art.
2 Abs. 2 lit. a BewG dienen werden.“ [...]. Die pauschale Behauptung, die
Gründung der Gesellschaft bedürfe keiner Bewilligung, ist keine Angabe über für
die Bewilligung erhebliche Tatsachen, sondern eine rechtliche Würdigung, die
vom Handelsregisterführer bzw. der Bewilligungsbehörde selbst vorzunehmen ist.
Sie erlaubt deshalb auch im Fall ihrer Unrichtigkeit keine nachträgliche
Feststellung der Bewilligungspflicht gemäss Art. 25 Abs. 1bis BewG.
Die weitere Erklärung ist nur für den Fall abgegeben worden, dass Grundstücke
in der Schweiz, Anteile oder Rechte nach Art. 4 BewG Gegenstand einer
Sacheinlage oder Sachübernahme bilden. Da dies nicht gegeben war und von der Beschwerdegegnerin
auch nicht behauptet wird, sind die diesbezüglichen Angaben irrelevant. Vor
allem aber hat die Beschwerdegegnerin festgestellt, es könne nicht belegt
werden, dass die Beschwerdeführerin 1 im Hinblick auf eine spätere
Aktienzuteilung an Personen im Ausland gegründet worden sei (Verfügungen
E. 7.4.1), und dementsprechend auch nicht festgestellt, dass deren
Gründung bewilligungspflichtig gewesen sei. Damit wären allfällige unrichtige
oder unvollständige Angaben im Zusammenhang mit der Gründung der Beschwerdeführerin 1
für die Frage der Zulässigkeit einer nachträglichen Feststellungsverfügung
ohnehin irrelevant.

 

5.4.4   Mit
einer sogenannten Lex Friedrich-Erklärung vom 6. März 2007 hat der Beschwerdeführer 7
erklärt, die Kapitalerhöhung der Beschwerdeführerin 1 „bedarf keiner
Bewilligung im Sinne der Vorschriften über den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland“ [...]. Diese Erklärung enthält keinerlei Angaben über
Tatsachen und damit auch keine unvollständigen Angaben über Tatsachen. In der
vorgedruckten Lex Friedrich-Erklärung des Handelsregisters des Kantons Schwyz
finden sich keine tatsächlichen Angaben, obwohl von den Parteien keine
rechtlichen Einschätzungen betreffend die Bewilligungspflicht, sondern
Auskünfte über Tatsachen zu verlangen sind (vgl. oben E. 5.4.2) und Lex
Friedrich Erklärungen bzw. Lex Koller-Erklärungen dementsprechend gemäss dem
Vorschlag des Eidgenössischen Amts für das Handelsregister und der Praxis
vieler Kantone mehrere konkrete Tatsachenbehauptungen enthalten. Die pauschale
Behauptung, die Kapitalerhöhung bedürfe keiner Bewilligung, ist keine Angabe
über für die Bewilligung erhebliche Tatsachen, sondern eine rechtliche
Würdigung, die vom Handelsregisterführer bzw. der Bewilligungsbehörde selbst
vorzunehmen ist. Sie erlaubt deshalb auch im Fall ihrer Unrichtigkeit keine
nachträgliche Feststellung der Bewilligungspflicht gemäss Art. 25 Abs. 1bis
BewG. Zudem ist die Erklärung des Beschwerdeführers 7 als Verwaltungsrat
der Beschwerdeführerin 1 in deren Namen abgegeben worden. Weder der
Beschwerdeführer 7 noch die Gesellschaft sind Erwerber der neuen Aktien,
was von der Beschwerdegegnerin auch nicht behauptet wird. Eine nachträgliche
Feststellung der Bewilligungspflicht ist gemäss Art. 25 Abs. 1bis
BewG aber nur zulässig, wenn der Erwerber unrichtige oder unvollständige
Angaben gemacht hat.

 

5.4.5   Die
Lex Friedrich-Erklärungen vom 12. Dezember 2002 und 6. März 2007 enthalten
damit keine unrichtigen oder unvollständigen Angaben der Erwerber über für die
Bewilligungspflicht relevante Tatsachen. Andere Erklärungen, die solche Angaben
enthalten könnten, sind aufgrund der Akten nicht ersichtlich und werden auch
von der Beschwerdegegnerin nicht konkret genannt. Die unsubstanziierte
Feststellung der Beschwerdegegnerin, aufgrund ihrer Erwägungen sei „davon
auszugehen, dass die Erwerber gegenüber dem jeweiligen Handelsregisterführer
und Grundbuchverwalter zumindest unvollständige Angaben bezüglich der
Finanzierung der Immobilien-Aktiengesellschaften und der Grundstücke gemacht
haben“ (Verfügungen E. 8 S. 21), genügt zur Feststellung unrichtiger
oder unvollständiger Angaben offensichtlich nicht. Der Vollzug der in Ziff. 1,
2 und 3 der angefochtenen Verfügungen beurteilten Rechtsgeschäfte sowie der
Vollzug der in Ziff. 4 der angefochtenen Verfügungen beurteilten
Kapitalerhöhung der Beschwerdeführerin 1 ist unter notwendiger Mitwirkung
des Handelsregisterführers oder Grundbuchverwalters erfolgt. Folglich sind die
nachträglichen Feststellungen in Ziff. 1 der angefochtenen Verfügungen, dass
die Gründung der Beschwerdeführerin 2, die Kapitalerhöhung der Beschwerdeführerin 2
und der Erwerb der Grundstücke [...] sowie [...] durch die Beschwerdeführerin 2
bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig seien, die nachträglichen
Feststellungen in Ziff. 2 der angefochtenen Verfügungen, dass die Gründung der Beschwerdeführerin
3 und der Erwerb des Grundstücks [...] durch die Beschwerdeführerin 3 bewilligungspflichtig
und nicht bewilligungsfähig seien, die nachträglichen Feststellungen in Ziff. 3
der angefochtenen Verfügungen, dass die Gründung der J____ AG und der
Erwerb des Grundstücks [...] durch die Beschwerdeführerin 3 bewilligungspflichtig
und nicht bewilligungsfähig seien sowie die nachträgliche Feststellung in Ziff.
4 der angefochtenen Verfügungen, dass die Kapitalerhöhung der Beschwerdeführerin 1
bewilligungspflichtig sei, mangels unrichtiger oder unvollständiger Angaben der
Erwerber im Sinn von Art. 25 Abs. 1bis BewG unzulässig.

 

5.5

5.5.1   Gemäss
Art. 36 Abs. 1 BewG erlassen der Bundesrat und die Kantone die notwendigen
Ausführungsbestimmungen. Gestützt darauf hat der Bundesrat die BewV erlassen. Nach
Art. 15 Abs. 1 BewV ersucht der Erwerber die Bewilligungsbehörde um ihren
Entscheid über die Bewilligungspflicht, wenn diese sich nicht ohne weiteres ausschliessen
lässt. Im Übrigen entscheidet die Bewilligungsbehörde gemäss Art. 15
Abs. 3 BewV über die Bewilligungspflicht, wenn der Erwerber auf
Veranlassung des Grundbuchverwalters, des Handelsregisterführers oder der
Steigerungsbehörde darum ersucht (Art. 18 f. BewG) (lit. a), eine
beschwerdeberechtigte kantonale Behörde oder das Bundesamt für Justiz darum ersucht
(Art. 22 Abs. 2 BewG) (lit. b) oder der Zivilrichter, der Strafrichter
oder eine andere Behörde darum ersucht (lit. c). Bei der BewV handelt es sich
um eine Vollziehungsverordnung (Botschaft zu einem Bundesgesetz über den Erwerb
von Grundstücken durch Personen im Ausland und zur Volksinitiative „gegen den Ausverkauf
der Heimat“ vom 16. September 1981, in: BBl 1981 III S. 585, 638;
vgl. BGer vom 29. Mai 1975 E. 3 in: ZBGR 1975 S. 375, 379 f. zum
Bundesbeschluss über die Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland vom 21. März 1973 [sog. Lex Furgler] und zur
Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom
21. Dezember 1973). Art. 36 Abs. 1 BewG verleiht dem Bundesrat keine
Kompetenz zum Erlass gesetzesändernder Verordnungsbestimmungen. Das
Verwaltungsgericht hat deshalb zu prüfen, ob Art. 15 Abs. 3 BewV
gesetzmässig ist, das heisst, sich im Rahmen der Bestimmungen des BewG hält
(vgl. BGer vom 29. Mai 1975 E. 3 in: ZBGR 1975 S. 375, 379 f. zum
Bundesbeschluss über die Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland vom 21. März 1973 und zur Verordnung über den
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 21. Dezember 1973).
Vollziehungsverordnungen führen die durch das Gesetz bereits begründeten
Verpflichtungen und Berechtigungen näher aus, passen das schon im Gesetz
Bestimmte den konkreten praktischen Gegebenheiten an (Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl.,
Zürich/St. Gallen 2016, N 99). Jede Vollziehungsverordnung enthält
unweigerlich ein gewisses Mass an Regeln, die in dieser Weise nicht im Gesetz
stehen. Dies ist zulässig, solange sich die Vollziehungsverordnung im
Verhältnis zum zugehörigen Gesetz auf sekundäres Recht beschränkt. Sie darf
aber keine grundsätzlich neuen Rechte und Pflichten einführen oder vom Gesetz
geschaffene Ansprüche wieder beseitigen (Tschannen/Zimmerli/Müller,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl., Bern 2014, § 14 N 23). Die in Art.
15 Abs. 3 lit. c BewV vorgesehene Feststellung der Bewilligungspflicht auf
Gesuch einer Behörde sprengt diesen Rahmen nicht und ist mit dem BewG
vereinbar, soweit bei einem Erwerb, mit dem eine Behörde befasst gewesen ist,
die Voraussetzung unrichtiger oder unvollständiger Angaben des Erwerbers über für
die Bewilligungspflicht relevante Tatsachen gemäss Art. 25 Abs. 1bis
BewG beachtet wird. Falls Art. 15 Abs. 3 lit. c BewV die nachträgliche
Feststellung der Bewilligungspflicht auf Gesuch einer Behörde in einem solchen
Fall unabhängig von der in Art. 25 Abs. 1bis BewG statuierten
Einschränkung vorsähe, wäre er insoweit mit dem BewG nicht vereinbar und
deshalb unanwendbar. 

 

5.5.2   Die
Beschwerdeführerinnen 1–3 machen geltend, die Staatsanwaltschaft könne nicht
unter andere Behörden im Sinn von Art. 15 Abs. 3 lit. c BeV subsumiert werden.
Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Bis zur Einstellung oder
Anklageerhebung obliegt die Verfahrensleitung der Staatsanwaltschaft (Art. 61
lit. a Schweizerische Strafprozessordnung [StPO; SR 312.0]). Folglich käme es
zu einer mit dem Beschleunigungsgebot (Art. 5 StPO) nicht vereinbaren
Verfahrensverzögerung, wenn das Gesuch um Entscheid über die
Bewilligungspflicht erst vom Strafgericht gestellt werden könnte. Zudem
entspricht es einhelliger Lehre, dass als andere Behörden im Sinn von Art. 15
Abs. 3 lit. c BewV insbesondere Strafverfolgungsbehörden in Betracht kommen (Bomio, Das Feststellungsverfahren bei
der AG gemäss dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen
im Ausland, Diss. Basel 1990, S. 157; Mühlebach/Geissmann,
a.a.O., Art. 17 N 10).

 

5.5.3   Bei
einem Erwerb, mit dem keine Behörde befasst gewesen ist und der deshalb nicht
von Art. 25 Abs. 1bis BewG erfasst wird, kann die
Bewilligungsbehörde die Bewilligungspflicht gestützt auf die allgemeine
Kompetenz der in der Sache zuständigen Behörde zum Erlass von
Feststellungsverfügungen (vgl. oben E. 5.3.1) von Amtes wegen nachträglich
feststellen. Wenn eine Behörde mit dem Erwerb befasst gewesen ist, hat die
sachzuständige Bewilligungsbehörde gemäss Art. 25 Abs. 1bis BewG bei
gegebenen Voraussetzungen von Amtes wegen nachträglich eine
Feststellungsverfügung zu erlassen. Es besteht keinerlei Grund, weshalb ihr
dies bei einem Erwerb, mit dem keine Behörde befasst gewesen ist, nur dann
möglich sein sollte, wenn zufälligerweise ein Ersuchen irgendeiner anderen
Behörde im Sinn von Art. 15 Abs. 3 lit. c BewV vorliegt. 

 

5.5.4   Mit
dem in Ziff. 4 der angefochtenen Verfügungen beurteilten Erwerb der Aktien der Beschwerdeführerin 2
und der Beschwerdeführerin 3 durch die Holding ist keine Behörde befasst
gewesen. An der Feststellung, ob dieser Erwerb bewilligungspflichtig und
bewilligungsfähig gewesen ist, besteht ein aktuelles sowie individuelles und
konkretes öffentliches Interesse (vgl. oben E. 5.3.8). Damit ist diesbezüglich
der Erlass einer Feststellungsverfügung gestützt auf die allgemeine Kompetenz
der sachlich zuständigen Behörde zulässig.

 

5.5.5   Mit
dem in Ziff. 4 der angefochtenen Verfügungen beurteilten Erwerb der Aktien der Beschwerdeführerin 1
durch ausländische Investoren ist keine Behörde befasst gewesen. An der
Feststellung, ob dieser Erwerb bewilligungspflichtig und bewilligungsfähig
gewesen ist, besteht ein aktuelles sowie individuelles und konkretes
öffentliches Interesse (vgl. oben E. 5.3.8). Zudem liegt für diesen Erwerb ein
Ersuchen der Staatsanwaltschaft im Sinn von Art. 15 Abs. 3 lit. c BewV vor
(Schreiben der Staatsanwaltschaft vom 11. November 2013 Ordner Kopien
Fussnotenverzeichnis Feststellungsverfügung 6). Damit ist diesbezüglich der
Erlass einer Feststellungsverfügung gestützt auf Art. 15 Abs. 3 lit. c BewV
zulässig.

 

5.6      Zusammenfassend
ergibt sich somit, dass die Beschwerdegegnerin ausser betreffend den Erwerb der
Aktien der Beschwerdeführerin 2 und der Beschwerdeführerin 3 durch
die Holding und den Erwerb von Aktien der Holding durch ausländische Investoren
keine Feststellungen zur Bewilligungspflicht hätte treffen dürfen und das
Verfahren deshalb insoweit hätte einstellen müssen.

 

6.

6.1      Gemäss
E-Mail der Staatsanwaltschaft vom 14. Januar 2015 sind Strafverfahren hängig
gegen O____ wegen Betrug, Veruntreuung, qualifizierter ungetreuer
Geschäftsbesorgung und Umgehung der Bewilligungspflicht, gegen den
Beschwerdeführer 4 wegen Betrug, Veruntreuung, qualifizierter ungetreuer
Geschäftsbesorgung, Urkundenfälschung, Erschleichung einer falschen Beurkundung
und Umgehung der Bewilligungspflicht, gegen den Beschwerdeführer 8 wegen
Betrug, qualifizierter ungetreuer Geschäftsbesorgung, Urkundenfälschung,
Erschleichung einer falschen Beurkundung und Umgehung der Bewilligungspflicht
und gegen den Beschwerdeführer 7 wegen qualifizierter ungetreuer
Geschäftsbesorgung, Urkundenfälschung, Erschleichung einer falschen Beurkundung
und Umgehung der Bewilligungspflicht. Gemäss Verfügung des
Strafgerichtspräsidenten vom 19. Februar 2016 ist mit Anklage vom 24. September
2015 ein Strafverfahren gegen den Beschwerdeführer 7 wegen mehrfacher qualifizierter
ungetreuer Geschäftsbesorgung (Bereicherungsabsicht), mehrfacher
Urkundenfälschung, mehrfacher Erschleichung einer falschen Beurkundung und
mehrfacher Umgehung der Bewilligungspflicht, gegen den Beschwerdeführer 8 wegen
mehrfacher qualifizierter ungetreuer Geschäftsbesorgung (Bereicherungsabsicht),
mehrfacher Urkundenfälschung, mehrfacher Erschleichung einer falschen
Beurkundung und mehrfacher Umgehung der Bewilligungspflicht, gegen den
Beschwerdeführer 4 wegen mehrfacher qualifizierter ungetreuer
Geschäftsbesorgung (Bereicherungsabsicht), mehrfacher Veruntreuung und
mehrfacher Umgehung der Bewilligungspflicht und gegen O____ wegen mehrfacher
qualifizierter ungetreuer Geschäftsbesorgung (Bereicherungsabsicht),
Veruntreuung und mehrfacher Umgehung der Bewilligungspflicht am Strafgericht
anhängig gemacht worden. In der voraussichtlich 10 Tage dauernden
Hauptverhandlung werden die Beschwerdeführer 4, 7 und 8 und O____ als
Beschuldigte, [...] als Zeugen sowie [...] als Auskunftsperson einvernommen. Die
Beschwerdeführerinnen 5 und 6 sind als Privatklägerinnen am Verfahren
beteiligt. Der Vertreter der Beschwerdeführerinnen 1–3, Rechtsanwalt
Dr. iur. D____, wird als Vertreter der A____ AG-Gruppe als
Beigeladener fakultativ zur Hauptverhandlung des Strafgerichts vorgeladen
(Verfügung des Strafgerichtspräsidenten vom 19. Februar 2016 Replikbeilage
1 VD.2015.184).

 

6.2

6.2.1   Die
Beschwerdeführer 7 und 8 beantragen subeventualiter bzw. eventualiter, das
Feststellungsverfahren sei bis zum rechtskräftigen Abschluss des
Strafverfahrens zu sistieren. Sie machen geltend, betreffend die
Bewilligungspflicht hätten die Strafbehörden und die Verwaltungsbehörden die
gleichen Abklärungen zu treffen und die gleichen Fragen zu beantworten. Dies
beinhalte das Risiko widersprüchlicher Entscheide und sei nicht
prozessökonomisch. 

 

6.2.2   Für
die Tatsachen, die zur Beantwortung der Fragen, ob der Erwerb der Aktien der Beschwerdeführerin 2
und der Beschwerdeführerin 3 durch die Holding und der Erwerb von Aktien
der Holding durch ausländische Anleger bewilligungspflichtig und
bewilligungsfähig gewesen sind, erheblich sind, finden sich in den vorliegenden
Akten liquide Beweismittel. Der für die Beurteilung der Bewilligungspflicht des
Aktienerwerbs der Beschwerdeführerin 1 entscheidende Sachverhalt ist
unbestritten. Auch dass Anleger mit deutscher Staatsangehörigkeit und Wohnsitz
in Deutschland Aktien der Beschwerdeführerin 1 erworben haben, wird ausser
von der Beschwerdeführerin 5 für sich selbst von keinem
Verfahrensbeteiligten ernsthaft bestritten. Ob die ursprünglichen Investitionen
der ausländischen Anleger im Rahmen von Treuhandverhältnissen oder gestützt auf
Darlehensverträge erfolgt sind und ob der Erwerb von Grundstücken durch die Beschwerdeführerin 2,
die Beschwerdeführerin 3 und die J____ AG rechtsgültig gewesen ist,
braucht zur Beurteilung der Bewilligungspflicht und der Bewilligungsfähigkeit
des Aktienerwerbs der Beschwerdeführerin 1 und der ausländischen Anleger
nicht entschieden zu werden und kann deshalb offenbleiben. Damit besteht bei
einem auf die Bewilligungspflicht und die Bewilligungsfähigkeit des
Aktienerwerbs der Beschwerdeführerin 1 und der ausländischen Anleger
beschränkten Feststellungsentscheid keine ernsthafte Gefahr widersprüchlicher
Sachverhaltsfeststellungen des Verwaltungsgerichts und des Strafgerichts. Der
Umstand, dass die Rechtsfrage der Bewilligungspflicht umstritten ist, vermag
ein Abwarten des Entscheids des Strafgerichts nicht zu rechtfertigen, weil die
primäre Sachkompetenz zur Beantwortung dieser Frage beim Verwaltungsgericht
liegt. Aus diesen Gründen ist das Verfahren nicht zu sistieren. Ob das
Verfahren bis zum rechtskräftigen Abschluss des Strafverfahrens zu sistieren
wäre, wenn auch über die Bewilligungspflicht und Bewilligungsfähigkeit der
anderen Rechtsgeschäfte zu entscheiden wäre, kann offenbleiben.

 

6.2.3   Die
Beschwerdeführer 7 und 8 machen geltend, ihr Anspruch auf ein fair trial
(Unschuldsvermutung, Anspruch auf Beurteilung durch ein unabhängiges,
unparteiisches und unvoreingenommenes Gericht) bzw. ihr Anspruch auf
Beurteilung durch ein unabhängiges und unparteiisches Gericht (Art. 30 BV, Art.
6 Ziff. 1 EMRK, Art. 4 und 56 StPO), werde verletzt, wenn das
Appellationsgericht als Rechtsmittelinstanz seinen Entscheid vor dem Strafgericht
als erster Instanz fälle. Dieser Einwand ist unbegründet, weil die für die
Frage der Bewilligungspflicht des Aktienerwerbs der Beschwerdeführerin 1 und
der ausländischen Investoren entscheidenden Tatsachen von den
Beschwerdeführern 7 und 8 nicht ernsthaft bestritten werden. Im Übrigen
fällt das Appellationsgericht den vorliegenden Entscheid nicht als
Berufungsinstanz, sondern als Verwaltungsgericht.

 

6.3

6.3.1   Mit
Schreiben vom 20. November 2013 hat die Staatliche Schlichtungsstelle für
Mietstreitigkeiten (SSM) die Staatsanwaltschaft gestützt auf Art. 22 Abs. 2
BewG ersucht, ihr alle Akten zukommen zu lassen, die Auskunft über Tatsachen
geben, die für die Bewilligungspflicht und die Bewilligung von Bedeutung sind,
insbesondere Unterlagen, die Auskunft über die Identität der Aktionäre der Beschwerdeführerin 1
geben, Unterlagen, die das Konzept über den Erwerb der Liegenschaften
aufzeigen, Verträge betreffend die Finanzierung der Liegenschaften sowie
Überweisungsbelege, Gründungsunterlagen der Beschwerdeführerin 1 inklusive
Lex Friedrich-Erklärung und Stampa-Erklärung des Handelsregisteramts Zürich,
Buchhaltungsunterlagen der Beschwerdeführerinnen 1–3 und der J____ AG für
das Jahr 2007 und Unterlagen betreffend die Umwandlungsaktion in Aktien der Beschwerdeführerin
1 (Ordner SSM Bd. 1 Rubrik SSM = Beschwerdeantwortbeilage 11 VD.2015.184).
Mit Schreiben vom 20. Dezember 2013 hat die Staatsanwaltschaft der SSM die
gewünschten Unterlagen in Form von Kopien aus den Strafverfahrensakten
zugestellt (Ordner SSM Bd. 1 Rubrik Stawa = Beschwerdeantwortbeilage 12
VD.2015.184). Zudem haben weitere Kontakte zwischen der SSM und der
Staatsanwaltschaft betreffend Akten und Informationen stattgefunden und hat die
Staatsanwaltschaft der SSM weitere Akten und Informationen geliefert.

 

6.3.2   Die
Beschwerdeführerinnen 1–3 beantragen in ihrer Beschwerde vom 20. Juli 2015 den
Beizug von Dokumenten aus den Strafverfahrensakten sowie die Einvernahme der
Beschwerdeführer 4, 7 und 8 sowie [...] als Zeugen. Der Beschwerdeführer 4
beantragt in seiner Beschwerde vom 16. Juli 2015 den Beizug der
Strafverfahrensakten und die Einvernahme der Beschwerdeführer 4, 7 und 8
als Zeugen. Für den Fall, dass von einem nachträglichen Feststellungsverfahren
nicht abgesehen wird, haben die Beschwerdeführer 7 und 8 im Verfahren vor der Beschwerdegegnerin
den Beizug aller Strafverfahrensakten sowie die Befragung der deutschen
Darlehensgeber und der mit der Kotierung der Aktien der Beschwerdeführerin 1 bei
der L____ Bank und der M____ betrauten Personen beantragt. Mit Replik vom 19.
April 2016 beantragt der Beschwerdeführer 7 eventualiter die Rückweisung des
Verfahrens an die Beschwerdegegnerin zur Behandlung seiner mit Eingabe vom 30.
Dezember 2014 gestellten Anträge. Mit Beschwerde vom 10. Juli 2015
beantragt der Beschwerdeführer 8 subsubeventualiter, die Beschwerdegegnerin sei
anzuweisen, alle Strafverfahrensakten beizuziehen sowie die deutschen
Darlehensgeber und die mit der Kotierung der Aktien der Beschwerdeführerin 1 bei
der L____ Bank und der M____ betrauten Personen zu befragen. Zudem beantragt er
die Befragung der Beschwerdeführer 4 und 8, O____ und der deutschen Anleger.
Mit Replik vom 19. April 2016 beantragt der Beschwerdeführer 8 subsubeventualiter,
die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, sämtliche Strafverfahrensakten
beizuziehen sowie die deutschen Darlehensgeber, die mit der Kotierung der
Aktien der Beschwerdeführerin 1 bei der L____ Bank und der M____ betrauten
Personen, [...] zu befragen.

 

6.3.3   Betreffend
die für die Frage der Bewilligungspflicht und Bewilligungsfähigkeit des Erwerbs
der Aktien der Beschwerdeführerin 2 und der Beschwerdeführerin 3 durch
die Holding und des Erwerbs von Aktien der Holding durch ausländische Anleger
erheblichen Tatsachen ist davon auszugehen, dass auch die in den
Strafverfahrensakten enthaltenen Beweismittel und die von den
Beschwerdeführenden beantragten Einvernahmen am aufgrund der vorliegenden Akten
gewonnenen Beweisergebnis nichts mehr ändern könnten. Die Einvernahme von mit
der angeblichen Kotierung befassten Personen ist nicht geeignet, für die
vorliegend zu beantwortenden Fragen rechtserhebliche Tatsachen zu beweisen,
weil es unbestritten ist, dass die Aktien der Beschwerdeführerin 1 objektiv nur
auf der OTC-Handelsplattform der M____ gehandelt worden sind, und es für die
Frage der Bewilligungspflicht irrelevant ist, ob die Beschwerdeführenden
subjektiv davon ausgegangen sind, die Aktien seien damit an einer Börse in der
Schweiz kotiert gewesen. Die Notwendigkeit der Einvernahme der deutschen
Anleger lässt sich auch nicht damit begründen, dass diese gemäss Art. 17
Abs. 1 BewG eine Bewilligung oder die Feststellung, dass der Erwerb keiner
Bewilligung bedürfe, hätten beantragen müssen, wie der Beschwerdeführer 7 in
seiner Replik vom 19. April 2016 geltend macht. Der Erwerb der Aktien durch die
deutschen Anleger ist unbestritten und es ist offensichtlich, dass weder
Ausnahmen im Sinn von Art. 7 BewG noch Bewilligungsgründe im Sinn von Art. 8
BewG gegeben sind. Zum für die vorliegend einzig zu beantwortenden Fragen
relevanten Sachverhalt vermöchte eine Einvernahme der deutschen Anleger deshalb
keine wesentlichen Erkenntnisse zu liefern. Die Beweisanträge der
Beschwerdeführenden sind deshalb abzuweisen.

 

7.

7.1      Die
Beschwerdeführer 7 und 8 haben im Verfahren vor der Beschwerdegegnerin geltend
gemacht, die fraglichen Sachverhalte seien nicht bewilligungspflichtig bzw.
bewilligungsfähig gewesen. Die Beschwerdeführerinnen 1–3 und der Beschwerdeführer
8 beantragen mit ihren Beschwerden eventualiter bzw. subeventualiter, es sei
festzustellen, dass die Gegenstand der Verfügung bildenden Vorgänge nicht
bewilligungspflichtig bzw. bewilligungsfähig gewesen seien.

 

7.2

7.2.1   Personen
im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der
zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG). Keiner Bewilligung bedarf
der Erwerb, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-,
Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes,
eines Handwerksbetriebs oder eines freien Berufs dient (Art. 2 Abs. 2 lit. a
BewG). Mit Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG werden sog. Betriebsstätten-Grundstücke
von der Bewilligungspflicht ausgenommen. Wem das Unternehmen, dem das
Grundstück zur Ausübung seiner wirtschaftlichen Tätigkeit dient, gehört, spielt
keine Rolle. Sofern es einem Dritten für eine Geschäftstätigkeit vermietet oder
verpachtet wird, kann das Grundstück von einer Person im Ausland auch als
blosse Kapitalanlage erworben werden (Botschaft, in: BBl 1997 II S. 1221, 1262;
Bandli, Die Revision der Lex
Friedrich vom 30. April 1997, in: BR 1998, S. 32, 33; Baumgartner/Hauser, a.a.O., S. 86 f.). Gemäss Art.
2 Abs. 3 BewG können beim Erwerb von Grundstücken nach Art. 2 Abs. 2 lit. a
BewG durch Wohnanteilsvorschriften vorgeschriebene Wohnungen oder dafür
reservierte Flächen miterworben werden. Grundstücke, die sowohl bewohnt als
auch gewerblich genutzt werden (sog. gemischt genutzte Grundstücke), sind aber
nur dann nach Art. 2 Abs. 3 BewG von der Bewilligungspflicht befreit, wenn die
gewerbliche Nutzung überwiegt. Steht hingegen die Wohnung im Vordergrund, so
fällt das Grundstück in den Geltungsbereich des BewG, und zwar auch dann, wenn
die Wohnnutzung auf einen Wohnanteilsplan zurückgeht (Schöbi, a.a.O., N 18 f.; vgl. Bundesamt für
Justiz, Wegleitung für die Grundbuchämter, Bern 2009, Ziff. 42.22; Bandli, a.a.O., S. 33). Dass der Erwerb
von Wohnungen nur in einem untergeordneten Masse zulässig ist, ergibt sich
sowohl aus dem Wortlaut („miterworben“) als auch aus Sinn und Zweck von Art. 2
Abs. 3 BewG. Die Frage, ob bei einem Grundstück die Wohnnutzung oder die
gewerbliche Nutzung überwiegt, ist aufgrund des tatsächlichen oder
hypothetischen (Miet- bzw. Pacht-) Ertrags zu beantworten. Wenn der Ertrag der
Wohnnutzung über 50% des Gesamtertrags liegt, fällt das Grundstück in den
Geltungsbereich des BewG (Schöbi,
a.a.O., N 20). Unabhängig von Wohnanteilsvorschriften können Wohnungen mit
einem Betriebsstätten-Grundstück insbesondere bewilligungsfrei miterworben
werden, wenn sie für das Unternehmen betriebsnotwendig oder räumlich und nach
ihrem Wert von absolut untergeordneter Bedeutung sind (vgl. Bundesamt für
Justiz, Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Wegleitung für die
Grundbuchämter, Bern 2009, Ziff. 41.3; Bandli,
a.a.O., S. 33; Baumgartner/Hauser,
a.a.O., S. 88). 

 

7.2.2   Gemäss
Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG gilt als Erwerb eines Grundstücks der Erwerb des
Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer juristischen Person,
deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, sofern die Anteile
dieser juristischen Person nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind.
Aus der Befreiung von Betriebsstätten-Grundstücken von der Bewilligungspflicht
durch Art. 2 Abs. 2 lit. a und Art. 2 Abs. 3 BewG ergibt sich, dass auch der
Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer
juristischen Person nur dann der Bewilligungspflicht unterliegt, wenn deren
tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, die nicht als
Betriebsstätten-Grundstücke zu qualifizieren sind. Juristische Personen, deren
tatsächlicher Zweck der Erwerb von bewilligungspflichtigen Grundstücken ist,
werden als Immobiliengesellschaften im engeren Sinn bezeichnet (Baumgartner/Hauser, a.a.O., S. 86, 88; Geissmann/Huber/Wetzel, a.a.O., N 166,
168; vgl. Bandli, a.a.O., S. 33 f.;
Malacrida, Unternehmensübernahmen
im Lichte der Lex Koller, in: AJP 1998, S. 1187, 1188 ff.; Verfügungen E.
7.4.4 S. 20). Nach einer von der Beschwerdegegnerin und einem Teil der Lehre
vertretenen Auffassung wird bereits dann angenommen, der tatsächliche Zweck
einer juristischen Person bestehe im Erwerb von bewilligungspflichtigen
Grundstücken, wenn solche im Rahmen des Gesellschaftszwecks mindestens in der
Grössenordnung eines Drittels relevant sind bzw. mindestens einen Drittel der
Aktiven der Gesellschaft ausmachen (Schreiben der SSM vom 21. März 2013; Geissmann/Huber/Wetzel, a.a.O., N 172;
vgl. Bandli, a.a.O., S. 33 f.
insb. FN 19). Nach einer anderen Literaturmeinung ist diese Annahme erst dann
gerechtfertigt, wenn der Erwerb bewilligungspflichtiger Grundstücke den
Hauptzweck der Gesellschaft darstellt bzw. wenn das Vermögen der Gesellschaft
zu mehr als der Hälfte aus solchen Grundstücken besteht (vgl. Baumgartner/Hauser, a.a.O., S. 88 f.; Malacrida, a.a.O., S. 1188 ff.). Da im
vorliegenden Fall beide Schwellenwerte überschritten sind, kann die Frage,
welche Auffassung richtig ist, offenbleiben. Dass der tatsächliche Zweck einer
juristischen Person im Erwerb von bewilligungspflichtigen Grundstücken besteht,
ist auch dann anzunehmen, wenn Aktien einer oder mehrerer
Immobiliengesellschaften im engeren Sinn mindestens ein Drittel bzw. mehr als
die Hälfte ihres Vermögens ausmachen (vgl. BGE 115 Ib 102 E. 3c
S. 108 f.; Malacrida,
a.a.O., S. 1188; Mühlebach/Geissmann,
a.a.O., Art. 4 N 35). Schliesslich ist zu beachten, dass der Anteil von
bewilligungspflichtigen Grundstücken bzw. Aktien von Immobiliengesellschaften
im engeren Sinn an den Aktiven der Gesellschaft nur ein Indiz für den
tatsächlichen Gesellschaftszweck darstellt und dieser die massgebliche
Voraussetzung für die Bewilligungspflicht ist (Baumgartner/Hauser,
a.a.O., S. 89; vgl. Mühlebach/Geissmann,
a.a.O., Art. 4 N 35 f.). Dementsprechend genügt es zur Annahme einer
Immobiliengesellschaft im engeren Sinn, dass je nach Auffassung mindestens ein
Drittel oder mehr als die Hälfte des Vermögens der Gesellschaft nach der festen
Absicht der Gesellschaft bzw. der sie beherrschenden Gesellschafter aus
bewilligungspflichtigen Grundstücken bzw. Aktien von Immobiliengesellschaften
im engeren Sinn bestehen sollte (vgl. Malacrida,
a.a.O., S. 1188, 1190; Mühlebach/Geissmann,
a.a.O., Art. 4 N 36; Urwyler,
a.a.O., S. 103 f.). Folglich rechtfertigt ein entsprechender Anteil an den
Aktiven der Gesellschaft die Annahme einer Immobiliengesellschaft im engeren
Sinn auch dann, wenn diese die bewilligungspflichtigen Grundstücke oder die
Aktien der Immobiliengesellschaften im engeren Sinn insbesondere wegen eines
Verstosses gegen das BewG nicht rechtsgültig erworben hat. 

 

7.2.3   Die
Beschwerdeführerin 2 ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Basel und dem
statutarischen Zweck des Erwerbs und der Verwaltung von Immobilien
(Handelsregisterauszug). Sie hat die Liegenschaften [...] erworben [...]. Der
Ertrag aus der Wohnnutzung der Liegenschaften [...] hat gut 59%, gut 50% und
gut 72% des Gesamtertrags aus der jeweiligen Liegenschaft betragen [...]. Damit
ist keine dieser Liegenschaften als von der Bewilligungspflicht befreites
Betriebsstätten-Grundstück zu qualifizieren. Die Liegenschaften [...] haben im
Jahr 2007 mehr als 90% der Aktiven der Beschwerdeführerin 2
ausgemacht [...]. Die Beschwerdeführerin 2 ist damit eine
Immobiliengesellschaft im engeren Sinn nach Art. 4 Abs. 1 lit. e
BewG gewesen (vgl. Verfügungen E. 6.5 S. 13 und E. 7.1 S. 15).

 

7.2.4   Die
Beschwerdeführerin 3 ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Basel und dem
statutarischen Zweck des Erwerbs und der Verwaltung von Immobilien im In- und
Ausland (Handelsregisterauszug). Die Beschwerdeführerin 3 hat die
Liegenschaft [...] erworben (Kaufvertrag vom 12. November 2004 Ordner
Kopien Fussnotenverzeichnis Feststellungsverfügung 53; vgl. Verfügungen E. 6.3 S. 11).
Auf der Liegenschaft befinden sich im Erdgeschoss eine Coop-Verkaufsstelle und
in den beiden Obergeschossen 4 Wohnungen. Die Gewerbefläche beträgt
341 m2 und die Wohnfläche 226 m2 (Dokumentation
Wohn- und Geschäftshaus [...] SB SCU/177 ff. Ordner Kopien Fussnotenverzeichnis
Feststellungsverfügung 41; Finanz- und Investitionsplan SB NEI/6.3 Ordner
Kopien Fussnotenverzeichnis Feststellungsverfügung 42; vgl. Verfügungen E. 6.3
S. 10). Der Beschwerdeführer 8 macht geltend, der Gewerbeanteil habe
sowohl hinsichtlich der Flächen als auch hinsichtlich der erzielten Mieten im
Vergleich zum Wohnanteil derart überwogen, dass der Erwerb der Liegenschaft
bewilligungsfrei gewesen sei (Replik des Beschwerdeführers 8 vom
19. April 2016). Bei Vorhaben, die eine Baubewilligung erfordern, ist
gemäss § 3 Abs. 1 der Verordnung betreffend den Wohnflächenanteil (SG 861.250)
der im Wohnanteilplan vorgeschriebene Mindestwohnflächenanteil einzuhalten,
wobei die angegebenen Geschosszahlen als Richtzahlen gelten. Gemäss
Wohnanteilplan liegt die Liegenschaft [...] in einem Gebiet, in dem keine
Arbeitsgeschosse zulässig sind. Die 4 Wohnungen sind damit durch
Wohnanteilsvorschriften vorgeschrieben. Folglich handelt es sich um ein
Betriebsstätten-Grundstück, wenn die gewerbliche Nutzung überwiegt. Die
Gewerbefläche beträgt rund 60% der Gesamtfläche. Der Ertrag der gewerblichen
Nutzung und der Wohnnutzung sowie der Gesamtertrag sind aus den Akten nicht
ersichtlich. Aufgrund des Flächenverhältnisses erscheint es aber gut möglich,
dass der Ertrag aus der gewerblichen Nutzung 50% des Gesamtertrags überstiegen
hat. Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin (vgl. Verfügungen E. 6.3 S.
10, E. 6.5 S. 13 und E. 7.4.2 ff. S. 19 f.) ist damit nicht erstellt, dass
die Liegenschaft [...] ein bewilligungspflichtiges Grundstück und die Beschwerdeführerin 3
demzufolge eine Immobiliengesellschaft im engeren Sinn gewesen sind. 

 

7.2.5   Die
J____ AG ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Zug und dem
statutarischen Zweck des Erwerbs und der Verwaltung von Immobilien im In- und
Ausland gewesen. Sie ist am 25. Juni 2012 gelöscht worden
(Handelsregisterauszug). Die J____ AG hat die Liegenschaft [...] erworben
(vgl. Kaufvertrag vom 21. Dezember 2005 SB LIE/84 ff. Ordner Kopien
Fussnotenverzeichnis Feststellungsverfügung 70 und Verfügungen E. 6.4 S. 12).
Auf dieser Liegenschaft befindet sich ein Doppelmehrfamilienhaus (Kaufvertrag
vom 21. Dezember 2005 SB LIE/84 ff. Ordner Kopien Fussnotenverzeichnis
Feststellungsverfügung 70). Damit handelt es sich zweifellos nicht um ein
Betriebsstätten-Grundstück. Diese Liegenschaft hat im Jahr 2007 gut 98% der
Aktiven der J____ AG ausgemacht (Bilanz per 31. Dezember 2007 [...] Ordner
Staatsanwaltschaft BS Bd. 2). Die J____ AG ist damit eine
Immobiliengesellschaft im engeren Sinn nach von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG
gewesen (vgl. Verfügungen E. 6.5 S. 15 und E. 7.4.2 ff. S. 19 f.).

 

7.2.6   Die
Beschwerdeführerin 1 (zwischenzeitlich K____ AG) ist eine Aktiengesellschaft
mit Sitz zunächst in [...] und ab 26. Februar 2007 im Kanton [...]. Von der
Gründung bis am 15. August 2005 und seit dem 26. Februar 2007 hat ihr
statutarischer Zweck im Erwerb und der Verwaltung von Beteiligungen an
Unternehmen, welche sich direkt oder indirekt mit dem Erwerb und Halten sowie
der Verwaltung und Finanzierung von Liegenschaften befassen, bestanden (Handelsregisterauszüge).
Die Beschwerdeführerin 1 hat alle Aktien der Beschwerdeführerinnen 2
und 3 und der J____ AG erworben [...]. Die zivilrechtliche Gültigkeit
dieses Erwerbs kann vorliegend offenbleiben. Zumindest die Beschwerdeführerin 2
und die J____ sind nachweislich Immobiliengesellschaften im engeren Sinn
gewesen. Die Beteiligungen an der Beschwerdeführerin 2 und J____ haben im
Jahre 2007 54% und gut 19% der Aktiven der Beschwerdeführerin 1 ausgemacht [...].
Damit ist auch die Beschwerdeführerin 1 eine Immobiliengesellschaft im engeren
Sinn gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG gewesen (vgl. Verfügungen E. 7.4.3 f. S.
19 f.).

 

7.2.7   Im
Zeitpunkt des Erwerbs von Aktien der Beschwerdeführerin 1 durch ausländische
Investoren sind die Begriffe der Börse und der Kotierung im Bundesgesetz über
die Börsen und den Effektenhandel (BEHG; SR 954.1) definiert worden. Gemäss
diesem Gesetz sind Börsen Einrichtungen des Effektenhandels, die den
gleichzeitigen Austausch von Angeboten unter mehreren Effektenhändlern sowie
den Vertragsabschluss bezwecken (Art. 2 lit. b BEHG). Die Kotierung ist
die Zulassung zum Handel an der Haupt- oder Nebenbörse (Art. 2 lit. c BEHG).
Wer eine Börse betreiben will, bedarf einer Bewilligung der Aufsichtsbehörde
(Art. 3 Abs. 1 BEHG). Aufgrund dieser Bewilligungspflicht lässt sich
regelmässig problemlos feststellen, ob Aktien an einer Börse gehandelt werden
oder nicht (von der Crone,
Aktienrecht, Bern 2014, § 16 N 4). Es ist kein Grund ersichtlich, weshalb diese
Begriffe in Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG in einem anderen Sinn verwendet
werden sollten. Insbesondere stellt Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG anders als Art. 4
Abs. 1 lit. c und cbis BewG nicht darauf ab, ob die Anteile auf dem
Markt regelmässig gehandelt werden oder nicht, sondern darauf, ob sie an einer
Börse in der Schweiz kotiert sind. Dies zeigt, dass der regelmässige Handel auf
einem Markt allein zur Annahme einer Börsenkotierung im Sinn von Art. 4 Abs. 1
lit. e BewG keinesfalls genügen kann (vgl. dazu auch Botschaft zu einer
Änderung des Bundesgesetztes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland vom 28. Mai 2003, in: BBl 2003 S. 4357, 4361 f.). Heute
werden die Begriffe der Börse und der Kotierung im Bundesgesetz über die
Finanzmarktinfrastrukturen und das Markverhalten im Effekten- und
Derivatehandel (FinfraG; SR 958.1) definiert. Gemäss diesem Gesetz ist eine
Börse eine Einrichtung zum multilateralen Handel von Effekten, an der Effekten
kotiert werden und die den gleichzeitigen Austausch von Angeboten unter
mehreren Teilnehmern sowie den Vertragsabschluss nach nichtdiskretionären
Regeln bezweckt (Art. 26 lit. b FinfraG). Die Kotierung ist die Zulassung einer
Effekte zum Handel an einer Börse nach einem standardisierten Verfahren, in dem
von der Börse festgelegte Anforderungen an den Emittenten und an die Effekte
geprüft werden (Art. 2 lit. f FinfraG). Damit sind die bisherigen Begriffe
beibehalten und bloss klarer formuliert bzw. konkretisiert worden (Botschaft
zum FinfraG vom 3. September 2014, in: BBl 2014 S. 7483, 7514 und
7530). Zurzeit sind die Eurex Zürich AG, die SIX Structured Products Exchange
AG und die SIX Swiss Exchange AG die einzigen bewilligten schweizerischen
Börsen. Die BX Swiss AG, die ICMA International Capital Market Association und
die SIX Corporate Bonds AG sind bewilligte schweizerische börsenähnliche
Einrichtungen (FINMA, Liste der bewilligten schweizerischen börsenähnlichen
Einrichtungen vom 20. Juli 2016). Die BX Berne eXchange wird zwar als
alternative Börse neben der SIX Swiss Exchange angepriesen (https://www.berne-x.com/about; https://www.bekb.ch/de/handel/teams?WT.tx_i=test,
besucht am 20. Juli 2016). Die BX Berne eXchange ist aber nur eine
börsenähnliche Einrichtung (https://www.berne-x.com/history besucht
am 20. Juli 2016; von der Crone,
a.a.O., § 16 N 4). Die Struktur und der Organisationsgrad der BX Berne eXchange
entsprechen nicht einer Börse (von der
Crone, a.a.O., § 16 N 4 FN 3346). Träger der BX Berne eXchange
ist die BX Swiss AG (https://www.berne-x.com/about).
Der englische Begriff OTC steht für Over The Counter und wird für Märkte
verwendet, die keinem spezifischen Börsengesetz unterstellt sind. Der OTC-Markt
umfasst alle nicht börsenkotierten Aktiengesellschaften, deren Aktien
ausserbörslich über eine Bank oder andere Finanzdienstleister gehandelt werden
(https://www.otc-x.ch/otcx/otcx, besucht
am 20. Juli 2016). OTC-Handelsplattformen sind damit eindeutig keine
Börsen im Sinn des BEHG bzw. FinfraG und damit auch des BewG. Die OTC-X ist die
elektronische Handelsplattform der BEKB für nichtkotierte Schweizer Aktien (https://www.otc-x.ch/otcx/otcx; vgl. von der Crone, a.a.O., § 16 N 9). 

 

7.2.8   Die
Aktien der Beschwerdeführerin 1 sind auf der OTC-Handelsplattform der BEKB
gehandelt worden (vgl. Beschwerde der Beschwerdeführerinnen 1–3 vom
20. Juli 2015 Ziff. 30 f. und 130; Stellungnahme des
Beschwerdeführers 4 S. 21 f. VD.2015.180). Damit sind sie nicht an
einer Börse in der Schweiz kotiert gewesen. Dies gälte im Übrigen auch dann,
wenn sie an der BX Berne eXchange kotiert gewesen wären, weil es sich dabei
nicht um eine Börse im Sinn des BEHG bzw. FinfraG und damit auch des BewG handelt.

 

7.3

7.3.1   Am
1. Januar 2007 hat die Beschwerdeführerin 1 sämtliche 500 Inhaberaktien zu
nominal CHF 1‘000.– der Beschwerdeführerin 2, sämtliche 250
Inhaberaktien zu nominal CHF 1‘000.– der Beschwerdeführerin 3 und
sämtliche 100 Inhaberaktien zu nominal CHF 1‘000.– der J____ erworben [...].
Die zivilrechtliche Gültigkeit dieses Erwerbs kann vorliegend offenbleiben.

 

7.3.2   Gemäss
Art. 5 Abs. 1 lit. d BewG gelten natürliche und juristische Personen sowie
vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die nicht
Personen im Ausland nach Art. 5 Abs. 1 lit. a, abis und c BewG sind,
als Personen im Ausland, wenn sie ein Grundstück für Rechnung von Personen im
Ausland erwerben. Mit dieser Bestimmung werden Treuhandgeschäfte erfasst (Geissmann/Huber/Wetzel, a.a.O., § 2
N 72; Mühlebach/Geissmann,
a.a.O., Art. 5 N 13; Reize,
Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom
16. Dezember 1983 Allgemeine Bemerkungen und erste Erfahrungen, in: ZBGR
66/1985, S. 321, 324 f.; Urwyler,
a.a.O., S. 72 ff.). Bei einem fremdnützigen Treuhandgeschäft im
privatrechtlichen Sinn erhält der Treuhänder (Fiduziar) vom Treugeber
(Fiduziant) oder einem Dritten ein Recht mit der Abrede, dieses im eigenen
Namen, aber im Interesse und für Rechnung des Treugebers nach dessen Vorgaben
auszuüben. Privatrechtlich setzt sich das Treuhandgeschäft aus einem
fiduziarischen Grundgeschäft und der fiduziarischen Rechtsübertragung zusammen.
Das fiduziarische Grundgeschäft ist ein Vertrag zwischen dem Treugeber und dem
Treuhänder, mit dem jener diesen beauftragt, im eigenen Namen, aber im
Interesse und für Rechnung des Treugebers ein bestimmtes Verhalten zu üben
(vgl. Jäggi/Gauch/Hartmann,
Zürcher Kommentar Obligationenrecht, 4. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014,
Art. 18 N 190 ff.; Schwenzer,
Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 6. Aufl., Bern 2012, N
30.10 und Weber, Basler Kommentar
Obligationenrecht I, 6. Aufl., Basel 2015, Art. 394 N 11 f.). Ein
Treuhandgeschäft im Sinn von Art. 5 Abs. 1 lit. d BewG besteht in der Regel
darin, dass ein Treugeber einen Treuhänder beauftragt, ein Grundstück in
eigenem Namen, aber für Rechnung und im Interesse des Treugebers zu erwerben
und zu behalten (Urwyler, a.a.O.,
S. 74). Im Bereich des BewG sind die tatsächlichen Verhältnisse aber nicht
nur unter einer formalen (zivil-)rechtlichen, sondern auch unter einer
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