# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 972d9bd0-4aa3-5bfa-bfbc-52357d2e393f
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-08-26
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 26.08.2003 A/447/2002
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-447-2002_2003-08-26.pdf

## Full Text

du 26 août 2003 

 

 

 

dans la cause 

 

 

SOCIETE IMMOBILIERE CHAMPEL-FALAISES S.A. 

représentée par Me Christian Luscher, avocat 

 

 

 

 contre 

 

 

COMMISSION CANTONALE DE CONCILIATION ET D'ESTIMATION EN 

MATIERE D'EXPROPRIATION 

 

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

 

  - 2 - 

 

 

 _____________ 

 

A/447/2002-TPE  

 EN FAIT 

 

 

1.  La Société immobilière Champel-Falaises S.A. 

(ci-après: la SI ou la recourante) dont le siège est à 

Genève, est propriétaire de la parcelle n° 3413 feuille 

82 de la commune de Genève-Plainpalais (ci-après: la 

parcelle ou le terrain). 

 

  Le capital-actions de la SI est détenu à parts 

égales par M. Richard Ambrosetti et par M. René Mathez, 

entrepreneurs de travaux publics, qui sont également 

administrateurs de la SI ainsi que locataires de la 

parcelle, à raison de la moitié chacun. 

 

  Ce terrain est le seul actif de la SI. 

  

2.  Cette parcelle, d'une surface de 21'806 m2, est 

bordée par la route de Vessy (vers le sud), la route du 

Bout-du-Monde (vers le nord et l'est), et par la rivière 

l'Arve (vers l'ouest). 

 

  Elle avait été attribuée à la 5ème zone de 

construction (5A zone villas) lors de l'adoption de la 

loi du 19 décembre 1952, complétant l'article 13 de la 

loi sur les constructions et les installations diverses 

du 27 avril 1940. Son affectation est restée inchangée 

lors des modifications de la loi précitée. La parcelle 

figurait toujours en zone villas dans les plans de zones 

annexés à la loi sur les constructions et les 

installations diverses dans sa teneur du 25 mars 1961, à 

l'exception d'une bande de terrain en bordure de l'Arve 

sur une largeur d'environ 10 mètres classée en zone de 

bois et forêts.   

  

3.  Pendant les années 1969 à 1971, la Ville de Genève 

(ci-après: la Ville) a envisagé d'acquérir le 

capital-actions de la SI. Il résulte de l'échange de 

courriers produit par la recourante qu'à l'époque, la 

parcelle était considérée comme étant située en zone 

villas et que la Ville projetait de l'acheter pour y 

construire des HLM. Celle-ci avait articulé le chiffre de 

CHF 2'530'000.-. 

 

4.  A la suite de l'adoption de l'arrêté fédéral 

instituant des mesures urgentes en matière d'aménagement 

du territoire approuvé le 17 mars 1972 par l'Assemblée 

fédérale (RO 1972 I 652-657), le Conseil d'Etat du canton 

  - 3 - 

 

 

 

de Genève a édicté un règlement d'application daté du 20 

septembre 1972 (ci-après: le règlement cantonal - L 1 17) 

et modifié à plusieurs reprises avant son abolition par 

un règlement du 25 juin 1980 (L 1 17). La parcelle 

litigieuse a été déclarée site à protéger au sens de 

l'article 2 alinéa premier de l'arrêté fédéral précité. 

Cette protection provisoire a été adoptée par le Conseil 

d'Etat le 20 novembre 1972 et approuvée par le Conseil 

fédéral le 20 mars 1973. 

 

5.  Le 1er janvier 1980 est entrée en vigueur la loi 

fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 

(LAT - RS 700). 

 

  Le règlement transitoire d'application de la loi 

fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 

(RALAT - L 1 17,5) est entré en vigueur le 2 juin 1980. 

Il prévoyait à son article 1 alinéa 1 qu'étaient réputés 

plans d'affectation les plans fixant les périmètres des 

zones de construction annexés à la loi sur les 

constructions et les installations diverses du 25 mars 

1961.  

 

  La  loi cantonale d'application de la loi fédérale 

sur l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT- L 

1 30) est entrée en vigueur le 1er août 1987. L'article 

32 alinéa 1 prévoit que "les plans de zones de 

construction au sens de l'article 10 de la loi originale 

sur les constructions et les installations diverses, du 

25 mars 1961, ayant force de loi au moment de l'entrée en 

vigueur de la présente loi, constituent des plans de 

zones annexés à celle-ci au sens de l'article 12".  

 

6.  Selon un arrêt rendu le 12 octobre 1988 par le 

Tribunal administratif et portant sur le bien-fondé d'une 

amende infligée à la SI, la parcelle était alors utilisée 

comme parc pour des engins de chantier, avec hangar, et 

comme dépôt de matériel.  

 

  Cependant, le Tribunal soulignait que la parcelle 

était classée depuis 1955 en zone villas. Il relevait 

qu'il s'agissait "d'une parcelle constructible à 

destination de logements aux portes des villes de Genève 

et de Carouge". 

 

7.  En 1989, la fondation Val-Fleuri, qui exploite un 

home pour personnes âgées sur une parcelle avoisinante, a 

soumis aux actionnaires de la SI un projet de contrat de 

vente de la parcelle. L'article 2 du projet prévoyait un 

  - 4 - 

 

 

 

prix de vente de CHF 1'000.- le m2. L'article 5 stipulait  

que la SI s'obligeait à accepter le prix maximum fixé par 

le Conseil d'Etat dans le cadre du déclassement de la 

parcelle pour autant que celui-ci ne soit pas inférieur à 

CHF 600.- le m2. 

 

  Aucune suite n'a été donnée à ce projet. 

 

8.  Il résulte d'un rapport d'expertise du 6 juin 

1992, établi à la demande de la SI, que la parcelle était 

sise en zone villas, que le prix du mètre carré était de 

CHF 600.- et qu'il convenait de retenir le chiffre de CHF 

300.- le mètre carré comme valeur d'expropriation pour la 

cession d'un hors-ligne. L'expert a encore ajouté qu'il 

était peu vraisemblable qu'un projet de construction de 

villas aboutisse. Parmi les hypothèses à retenir, il 

envisageait une mise en zone d'utilité publique, voire 

une partie en surface verte ou un changement de zone qui 

permettrait de profiter d'une densification plus forte. 

 

9.  Le 27 octobre 1993, le département de 

l'aménagement, de l'équipement et du logement (alors 

dénommé département des travaux publics; ci-après: DAEL) 

a mis à l'enquête publique deux projets de loi sur la 

protection générale des rives de l'Arve, modifiant le 

régime des zones de construction sur le territoire de 

quatre communes concernées ainsi que deux projets de 

plans de zones (n° 28616 et n° 28617). 

 

  Le plan n° 28616 proposait de localiser la 

parcelle dans les secteurs accessibles ou destinés à être 

accessibles. Le plan n° 28617 proposait d'incorporer le 

terrain pour partie dans la zone de verdure et pour 

partie dans la zone de bois et forêts. Il était indiqué 

que les projets de loi et les plans y relatifs pouvaient 

être examinés dans les bureaux dudit département et 

auprès des mairies concernées.  

 

  La SI ne s'est pas déterminée sur les mesures 

d'aménagement  proposées pour sa parcelle. Elle ne s'est 

pas davantage manifestée lors de l'enquête publique dite 

d'opposition, portant sur lesdits projets de lois et de 

plans qui leur étaient annexés, ouverte du 22 août  au 21 

septembre 1994. 

 

  Le 4 mai 1995, le Grand Conseil a adopté la loi 

sur la protection générale et l'aménagement des rives de 

l'Arve (LArve - L 4 16) et celle modifiant le régime des 

zones de construction sur le territoire de la Ville de 

  - 5 - 

 

 

 

Genève et des communes de Carouge, Chêne-Bougeries, 

Thônex et Veyrier ainsi que les plans qui leur étaient 

annexés. La loi est entrée en vigueur le 1er juillet 

1995.  

 

  La parcelle litigieuse était ainsi classée pour 

partie en zone des bois et forêts et pour partie en zone 

de verdure.  

 

10.  Par acte de vente passé les 18 janvier et 17 avril 

1996 entre la SI et la Ville de Genève, celle-ci a acquis 

267 m2 pour un montant total de CHF 160'200.-, ce qui 

correspond à un prix de CHF 600.- le mètre carré. 

 

  Ce terrain a servi à l'élargissement de la route 

du Bout-du-Monde. La Ville, à la demande de la SI a 

construit un mur anti-bruit, elle a également installé 

des collecteurs séparatifs et a aménagé l'accès à la 

parcelle. 

 

  L'article 1 de l'acte de vente précise que la 

parcelle est sise en 5ème zone. 

 

11.  Par pli du 23 août 1999 adressé au DAEL, la SI a 

exposé que, suite à l'adoption de la LArve, sa parcelle 

avait été déclassée, et qu'elle avait droit à une 

indemnisation, dès lors que cette mesure correspondait à 

une expropriation matérielle. 

 

  Dans sa détermination du 21 octobre 1999, le DAEL 

a refusé d'entrer en matière sur les prétentions de la 

recourante. En effet, le DAEL a estimé qu'au vu des 

principes régissant l'aménagement du territoire en 

vigueur depuis le 1er janvier 1980, l'incorporation de 

cette parcelle dans des secteurs prohibant l'édification 

de toutes constructions représentait l'aboutissement d'un 

processus découlant de l'incorporation de cette parcelle, 

en 1972, dans les zones protégées à titre provisoire. De 

plus, la parcelle n'était pas prête à la construction au 

moment déterminant, selon les critères dégagés par la 

jurisprudence du Tribunal fédéral. Il n'y avait pas eu 

d'expropriation et, partant, aucun droit au versement 

d'une indemnité. 

 

  Au cours de l'échange de correspondance qui a 

suivi, chacune des parties a maintenu sa position. 

 

12.  La recourante a alors mandaté un architecte avec 

la mission de déterminer la valeur vénale de la parcelle 

  - 6 - 

 

 

 

à fin avril 1995, soit avant l'entrée en vigueur de la 

LArve, selon les normes applicables à la cinquième zone 

de construction c'est-à-dire la zone villas.   

 

  Selon le rapport établi le 14 mars 2000, 20'800.- 

m2 étaient constructibles avec un indice d'utilisation du 

sol de 20%. Compte tenu de l'emplacement de la parcelle 

en Ville de Genève, le prix du mètre carré s'élevait à 

CHF 600.-. Le terrain restant, en zone de bois et forêts, 

soit, 1'006 m2, était estimé à CHF 5.- le m2. Il fallait 

encore ajouter l'équipement de la parcelle estimé à CHF 

5.- le mètre carré pour la partie en zone villas. Selon 

l'auteur du rapport, la valeur vénale de ce terrain 

représentait CHF 12'590'000.- au moment déterminant. 

   

  L'alimentation en eau n'était pas suffisante pour 

la mise en valeur de la parcelle. En revanche, celle de 

l'électricité et le réseau d'assainissement du système 

séparatif correspondaient aux exigences, ce qui 

confirmait le caractère constructible de la parcelle. 

 

  Après l'adoption de la LArve, la parcelle 

litigieuse était située, selon l'expert, à concurrence de 

35% en zone de bois et forêts et pour environ 65% en zone 

de verdure. Trois parcelles sises au nord de la parcelle 

(3'788, 3'789 et 2'475) étaient classées en zone de 

verdure tandis que pour trois autres parcelles (1'948, 

2'764 et 1945) la partie zone villas, développement 3, a 

été maintenue. Les quatre parcelles situées à l'est 

(2'064,2'453, 2'884 et 2'885) ont été maintenues en zone 

villas    

    

13.  La recourante a transmis ce rapport au DAEL qui, 

tout en maintenant sa position, s'est déclaré prêt à 

entrer en matière pour l'acquisition da la parcelle 

incluse dans la zone de verdure au prix de CHF 40.- le 

mètre carré. 

 

14.  Le 22 mai 2000, la SI a déposé une demande en 

paiement contre l'Etat de Genève pour un montant de CHF 

12'590'000.- avec intérêts à 5% dès le 24 août 1999 

auprès du Tribunal de première instance, juridiction 

incompétente. 

 

15.  Le 3 juillet 2000, la SI a déposé une requête 

comportant les mêmes conclusions devant la commission 

cantonale de conciliation et d'estimation (ci-après: la 

commission) instituée par la loi sur l'expropriation pour 

cause d'utilité publique du 10 juin 1933 (LEx - L 7 05) 

  - 7 - 

 

 

 

et plus particulièrement en application de l'article 43 

alinéa 2 dudit texte, dans sa teneur entrée en vigueur le 

premier janvier 2000.   

 

  Dans sa réponse du 28 septembre 2000, l'Etat de 

Genève, représenté par le DAEL, a conclu au rejet de la 

requête.  

 

16.  Le 31 janvier 2001, les parties ont été entendues 

en audience de comparution personnelle.  

 

  La SI a confirmé avoir vendu le terrain nécessaire 

à un hors-ligne à la Ville de Genève au prix de CHF 600.- 

le mètre carré. Celle-ci avait réalisé à sa propre charge 

mais sur demande de la recourante un mur antibruit. La SI 

s'est encore préoccupée de l'adduction d'eau et 

d'électricité et avait demandé que le système d'égoûts 

mis en place par la Ville soit suffisant pour 20 à 25 

villas. Le projet de cession le plus formalisé avait été 

celui discuté avec la fondation Val-Fleuri. Ces projets 

n'avaient pas abouti du fait des différends opposant les 

pères des actionnaires actuels de la société, puis la 

conjoncture avait été défavorable. La recourante n'avait 

jamais demandé qu'une dérogation lui soit octroyée pour 

bénéficier d'un coefficient de 0,25 pour la construction 

de villas. 

 

  L'Etat de Genève a maintenu sa position selon 

laquelle les accès n'étaient pas suffisants pour que l'on 

puisse considérer le terrain comme équipé et a convenu 

que la société propriétaire n'avait pas été mise au 

courant de l'enquête publique concernant la loi sur la 

protection des rives de l'Arve. 

 

17.  La commission s'est alors transportée 

immédiatement sur place, où elle a procédé aux 

constatations nécessaires en présence des parties. 

 

  Le hors-ligne avait été pris sur l'ensemble du 

tracé de la route et il se continuait donc le long de la 

parcelle occupée par le home de Val-Fleuri. Les deux 

parties ont convenu que des points de raccordement au 

réseau d'eau et d'électricité existaient à proximité de 

l'embranchement entre la route du Bout-du-Monde et 

l'accès à la parcelle litigieuse.  

 

  La commission a ensuite constaté qu'un dépôt 

existait sur la  partie plane de la parcelle.  

 

  - 8 - 

 

 

 

  Enfin, la commission a pu examiner l'état des 

accès routiers. Les actionnaires de la SI n'avaient pas 

de plan précis pour la construction d'une route destinée 

à desservir les villas projetées. 

 

  Le transport sur place s'est alors terminé sans 

autres réquisitions des parties. 

 

18.  Interpellée par la commission le 16 février 2001, 

la direction des Services Industriels de Genève 

(ci-après: les SIG) a répondu le 16 du même mois que la 

parcelle n'était alimentée en eau que pour couvrir les 

besoins d'une seule villa. Un nouveau branchement serait 

nécessaire pour l'alimentation de plusieurs villas. 

Aucune demande préalable d'autorisation de construire en 

ce sens n'avait été déposée. S'agissant du gaz, le réseau 

de distribution soit par la route de Vessy, soit par 

celle du Bout-du-Monde était disponible. Il appartenait 

au client de prier les SIG de réaliser le branchement et 

aucune demande de raccordement n'avait été faite. 

S'agissant de l'électricité, un câble basse tension 

existait le long de la route de Vessy sur le trottoir 

longeant la parcelle. Il reviendrait alors au 

propriétaire d'équiper cette dernière. 

 

19.  Le 25 mai 2001, les parties ont déposé leurs 

écritures après enquêtes et ont persisté dans leurs 

conclusions. 

 

  Selon la recourante, la LArve modifiait le régime 

des zones de construction et revenait ainsi à un 

déclassement de la parcelle qui avait été constructible 

jusque-là. Le cité ne pouvait se prévaloir des mesures 

fédérales urgentes et des mesures cantonales 

d'application, prises en 1972, car celles-ci avaient été 

abrogées - sur le plan cantonal - dès le mois de juin 

1980. Seule donc, la LaLAT, entrée en vigueur le 1er août 

1987, contenait une définition des zones. Aux termes de 

celle-ci, la parcelle était sise en zone villas.  

 

  Pour le DAEL, l'incorporation de la parcelle dans 

les secteurs protégés des rives de l'Arve constituait une 

mesure de "non classement" qui excluait le versement 

d'une indemnité pour expropriation matérielle. D'autre 

part, la parcelle n'était pas équipée selon les exigences 

posées par la jurisprudence, elle n'était pas située dans 

un périmètre comprenant des terrains déjà largement 

bâtis. De plus la SI ne pouvait se prévaloir du respect 

du principe de la bonne foi puisqu'elle n'avait jamais 

  - 9 - 

 

 

 

reçu aucune assurance de pouvoir construire. Enfin, le 

prix de CHF 600.- le mètre carré était manifestement 

surfait. 

 

20.  Par décision du 25 mars 2002, la commission a 

rejeté la requête.  

 

  Elle a estimé que la réalisation en droit cantonal 

des objectifs de l'arrêté fédéral du 17 mars 1972 avait 

limité le caractère constructible de la parcelle dès 

cette date. La législation adoptée depuis 1980 n'avait 

pas consacré un retour de la parcelle à la zone villas. 

En conséquence, l'entrée en vigueur de la LArve en 1995 

n'avait pas constitué une mesure de déclassement. Pour le 

surplus elle a considéré que les conditions posées par la 

jurisprudence du Tribunal fédéral pour l'indemnisation du 

propriétaire en cas d'expropriation matérielle 

consécutive à un refus de classement, soit l'équipement 

du terrain et son insertion dans une zone largement 

bâtie, n'étaient pas réalisées. 

 

21.  Le 8 mai 2002, la SI a déposé un recours à 

l'encontre de la décision précitée. Elle a repris en 

substance les arguments développés précédemment en 

faisant valoir par ailleurs également la violation du 

principe de l'égalité ainsi que la violation du principe 

de la bonne foi. Elle a fait grief à la commission de ne 

pas avoir examiné ses arguments juridiques. 

 

  Dans sa réponse, le DAEL a repris son 

argumentation et a conclu au rejet du recours. 

 

  Les arguments développés par les parties dans leur 

duplique et leur réplique qui confortent leurs positions 

respectives seront repris ci-après dans la partie en 

droit en tant que de besoin. 

 

22.  Le 14 mars 2003, le Tribunal administratif a 

effectué un transport sur place sur la parcelle 

litigieuse. 

 

  Il a été constaté que la partie de la parcelle 

située en amont est constituée de bois et forêts alors 

que le bas est occupé par des machines de chantier 

entreposées là depuis plusieurs dizaines d'années. Les 

parties s'octroyaient un délai de réflexion avant de 

poursuivre l'instruction de la cause. Le Tribunal gardait 

l'affaire en suspens jusqu'à ce que la partie la plus 

diligente prenne l'initiative de reprendre l'instruction. 

  - 10 - 

 

 

 

 

  Les deux parties ont maintenu leurs positions 

respectives. 

 

 

 EN DROIT 

 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 

sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 

E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 

administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 

 

2.  La recourante soutient que la parcelle litigieuse 

a fait l'objet d'un déclassement pour lequel une 

indemnité serait due, et non d'un refus de classement 

comme l'a retenu la commission 

 

 a. On parle de déclassement lorsqu'un bien-fonds 

classé dans une zone à bâtir est frappé d'une 

interdiction de construire (ATF 122 II 326 consid. 4 p. 

328-330; 121 II 417 consid. 3e p. 422; 117 Ib 4 consid. 3 

p. 6). Cela présuppose toutefois qu'au moment de l'entrée 

en force de la mesure de planification qui produirait, 

selon le propriétaire, l'effet d'une expropriation 

matérielle, la parcelle en question se trouvait comprise 

dans une zone à bâtir édictée conformément aux 

prescriptions de la législation découlant de l'adoption 

de l'art. 22quater aCst. en 1969 (ATF 122 II 326 consid. 

4b p.329/330; 118 Ib 38 consid. 2c p. 41/42; 117 Ib 4). 

Constitue un refus de classement la décision par laquelle 

l'autorité de planification, édictant pour la première 

fois  un plan d'affectation conforme aux exigences 

constitutionnelles et légales, ne range pas un bien-fonds 

déterminé dans la zone à bâtir et cela même si ce terrain 

était constructible selon la réglementation antérieure 

(ATF n.p. du 26 janvier 1998 1A. 267/1997 consid. 3a et 

les références citées). 

 

  Le point de savoir si l'on se trouve en présence 

d'un déclassement ou d'un refus de classement s'apprécie 

au regard de l'ensemble des prescriptions fédérales, 

cantonales et communales applicables au moment 

déterminant. La planification antérieure à l'entrée en 

vigueur de la LAT doit être examinée de façon globale 

pour déterminer sa conformité à cette loi (ATF 122 II 326 

consid. 5b p. 330/331; 121 II 417 consid. 3d p. 421/422).  

  - 11 - 

 

 

 

 

 b.  Au vu de ce qui précède, il s'agit d'établir si, 

au moment déterminant, soit au moment de l'entrée en 

vigueur de la LArve, le 1er juillet 1995, compte tenu des 

normes légales alors en vigueur, la parcelle litigieuse 

faisait déjà l'objet d'une mesure de classement conforme 

aux exigences constitutionnelles et légales ou si, au 

contraire, la LArve constituait la première mesure de 

planification conforme aux exigences constitutionnelles 

et légales précitées. 

 

3.  Le 1er juillet 1995, le régime des zones de la 

parcelle concernée était régi par la LAT et la LaLAT, 

alors en vigueur.  

 

  En effet, le règlement cantonal d'application 

adopté suite à l'entrée en vigueur de l'arrêté fédéral 

urgent instituant des mesures urgentes en matière 

d'aménagement du territoire avait été abrogé par un 

règlement du 25 juin 1980. 

 

  Il s'ensuit que le DAEL ne peut se prévaloir des 

mesures de protection prises en application de l'arrêté 

fédéral précité puisque celles-ci ont été abrogées. 

 

 a. Aux termes de l'article 32 LaLAT, les plans de 

zones de construction au sens de la loi originale sur les 

constructions et les installations diverses du 25 mars 

1961 ayant force de loi au moment de l'entrée en vigueur  

de la loi constituaient les plans de zones annexés à 

celle-ci  au sens de l'article 12. 

 

 

 b. Entre 1980, année d'adoption de la LAT et 

d'abrogation du règlement cantonal précité et 1995, année 

d'entrée en vigueur de la LArve, aucune mesure de 

protection n'a été prise concernant la parcelle 

litigieuse. Celle-ci est donc restée classée en tout cas 

formellement en zone villas. Elle a retrouvé son 

affectation originale tout d'abord par la simple 

abrogation du règlement cantonal en 1980, puis dès 

l'entrée en vigueur de l'article 32 LaLAT, soit à partir 

du 26 novembre 1987, par l'effet de l'incorporation des 

plans de zone à la LaLAT. 

 

  Dans son arrêt du 12 octobre 1988, le Tribunal de 

céans a d'ailleurs rappelé que la parcelle litigieuse 

était située en zone villas. 

 

  - 12 - 

 

 

 

4.  Au vu de ce qui précède, la  question déterminante 

est de savoir si les plans d'affectation contenus dans la 

LaLAT constituent le premier plan d'affectation conforme 

aux exigences constitutionnelles et légales, auquel cas 

c'est l'hypothèse du déclassement qui doit être 

envisagée. Dans le cas contraire, il faudrait considérer 

que les premiers plans correspondant aux exigences 

constitutionnelles et légales sont ceux qui sont joints à 

la LArve et que c'est un refus de classement qui doit 

être pris en compte.   

  

 

 a. Appelé à trancher un cas analogue  à la présente 

espèce mais en application de la loi sur la protection 

générale des rives du Rhône (LPrR - L 4 13), le Tribunal 

fédéral a considéré que la LCI ne répondait pas 

matériellement aux exigences de la LAT parce qu'elle 

n'instituait aucune procédure d'adoption des plans 

d'affectation conforme aux articles 4 et 33 LAT. 

Cependant, il a admis que la  LaLAT constituait une 

législation conforme aux exigences de la LAT et qu'en 

conséquence, pour la période allant de l'adoption de la 

LaLAT à l'adoption de la LPrR, la réintégration de la 

parcelle litigieuse à la zone villas était tout à fait 

envisageable. En l'occurrence, toutefois, le Tribunal 

fédéral avait estimé que depuis la publication en 1981 

d'un "Livre vert" qui insérait la parcelle litigieuse 

dans la zone protégée des rives du Rhône, celle-ci était 

devenue pratiquement  inconstructible, raison pour 

laquelle on se trouvait dans l'hypothèse d'un refus de 

classement (ATF n.p. du 29 janvier 1998 1A. 267/1997 

consid. 3d). 

 

 b. Dans une jurisprudence très récente, le Tribunal  

fédéral a rappelé que l'article 12 al. 1 LaLAT prévoit 

que pour déterminer l'affectation du sol sur l'ensemble 

du territoire cantonal, celui-ci est réparti en zones, 

dont les périmètres sont fixés par des plans annexés à la 

LaLAT. Les plans qui ont été annexés à la loi et 

notamment ceux qui délimitent la 5ème zone (in casu à 

Vernier) sont ceux qui étaient annexés à une ancienne loi 

cantonale sur les constructions et les installations 

diverses (comme, sans doute, c'est le cas pour la plupart 

des secteurs classés en 5e zone dans le canton- cf. 

Thierry Tanquerel, La participation de la population à 

l'aménagement du territoire, Thèse Genève 1988, p.244).  

 

  Le plan de zones mentionné à l'article 12 LaLAT  a 

ainsi été adopté par le Grand Conseil, autorité en 

  - 13 - 

 

 

 

principe compétente  pour décider de l'affectation du sol 

dans la canton de Genève (article 15 al.1 LaLAT); cette 

décision a été prise à l'occasion de l'adoption de la 

LaLAT, et ceci dans le délai de huit ans fixé par l'art. 

35 al.1 let b LAT. Si l'autorité cantonale de 

planification a choisi, à ce moment-là, de confirmer la 

délimitation de la 5e zone telle qu'elle avait été prévue 

plusieurs décennies auparavant, cela ne signifie pas 

qu'elle aurait alors renoncé à mettre en oeuvre les 

principes du droit fédéral relatifs aux plans 

d'affectation et à la limitation de l'étendue des zones à 

bâtir (cf. art. 3 al.3, art. 15 LAT).  

 

  Le Tribunal fédéral fait ensuite référence  au 

plan directeur cantonal adopté le 15 septembre 1989 

indiquant que la situation du canton de Genève est 

particulière, parce que les autorités cantonales avaient 

déjà, en 1929 et en 1952, notamment pris des mesures de 

planification aux fins de limiter l'extension du 

territoire constructible; cette spécificité, par rapport 

à la situation d'autres cantons, empêchait d'envisager, 

globalement, une réduction des anciennes zones à bâtir 

qui n'étaient pas surdimensionnées et qui devaient plutôt 

faire l'objet d'adaptations ponctuelles, le cas échéant 

(ATF n.p. du 25 février 2003 1A. 228/2002/col consid. 

1.3.3. et les références citées). 

  

  Selon la jurisprudence précitée, les plans de 

zones inclus dans la LaLAT constituent les premiers plans 

de zones adoptés conformément aux prescriptions 

constitutionnelles et légales en vigueur. En effet, leur 

intégration dans une loi adoptée selon les procédures 

d'adoption définies par la LAT les a rendus conformes à 

celle-ci. D'ailleurs on voit mal quelle aurait été 

l'utilité d'insérer dans la loi des plans de zones si 

ceux-ci ne devaient pas être considérés comme conformes 

aux normes légales en vigueur. De plus, compte tenu du 

délai écoulé entre l'adoption de la LAT et celle de la 

LaLAT (sept ans), il était parfaitement loisible au 

législateur de modifier les plans de zones à annexer à la 

loi, si telle était son intention. 

 

  Au vu de la jurisprudence rappelée ci-dessus, la 

théorie du DAEL selon laquelle la LaLAT ne serait qu'une 

loi cadre  et que l'article 32 LaLAT ne définirait rien 

et ne répondrait qu' à un impératif de technique 

législative, se révèle erroné, dans le cas d'espèce.   

 

5.  Selon le DAEL, les zones protégées par la LArve 

  - 14 - 

 

 

 

s'inscrivent  dans le prolongement des mesures de 

protection adoptées en application de l'arrêté fédéral 

urgent de 1972 et satisfont aux principes de protection 

du paysage inscrits à l'article 3 LAT. Un retour de la 

parcelle concernée à la zone villas n'était donc pas 

envisageable dès l'adoption de la LAT.  

 

 a. Dans son message concernant la loi fédérale sur 

l'aménagement du territoire, le Conseil fédéral 

commentant l'article 37 LAT, actuellement 36 LAT, a 

clairement indiqué que les principes établis par la 

Confédération devaient être précisés par le droit 

cantonal. Il a ajouté: "Le 2e alinéa autorise les 

gouvernements cantonaux à prendre les mesures 

provisionnelles indispensables à la sauvegarde des 

intérêts de l'aménagement jusqu'à ce que les lois et 

règlements nécessaires aient été adoptés. Cette procédure 

procure également la possibilité de ménager une 

transition entre les mesures de protection prises en 

vertu de l'arrêté fédéral du 17 mars 1972 instituant des 

mesures urgentes en matière d'aménagement du territoire 

(RS 700), d'une part, et le nouveau droit ordinaire, 

d'autre part"(FF 1978 I 1036).  

  

   Pour le surplus le législateur fédéral a 

expressément prévu la possibilité d'avoir recours à des 

mesures provisionnelles et en particulier de prévoir des 

zones réservées dans l'attente de l'adoption d'un plan 

d'affectation (article 36 alinéa 2 LAT). Or, aucune 

mesure conservatoire n'a été prise pour préserver la 

parcelle litigieuse dans l'attente de l'adoption de la 

LArve. 

 

 

 b. Le DAEL soutient que le programme de protection 

des sites que le canton devait élaborer en application de 

la LAT comprenait plusieurs étapes qui ont été 

formalisées par l'élaboration et l'entrée en vigueur de 

la loi sur la protection générale des rives du Rhône 

(LPrR), la loi sur la protection générale des rives du 

lac (LLac - L 4 10) et enfin la LArve. Cependant, si le 

dessein du législateur était d'assurer la protection  des 

parcelles visées par le règlement cantonal dans l'attente 

de l'entrée en vigueur des lois topiques, il lui était 

parfaitement loisible de faire figurer les parcelles 

concernées au titre de zones réservées. 

 

  C'est le lieu de rappeler ici que les rives de 

l'Arve proprement dites étaient protégées depuis 

  - 15 - 

 

 

 

longtemps. En effet, les plans de zones annexés à la loi 

sur les constructions de 1952 prévoyaient déjà que la 

bande de  terrain large de dix mètres sise en bordure de 

l'Arve était classée en zone de bois et forêts. Créer 

ensuite une zone de verdure dans ce secteur était un 

choix qui appartenait au législateur. Le droit fédéral 

n'imposait nullement au législateur cantonal d'insérer 

telle ou telle parcelle dans la zone de verdure. Il se 

limitait à prévoir la manière selon laquelle la 

transition entre les mesures de protection prises pour 

une période limitée et la législation cantonale 

d'application pouvait être assurée. Or le législateur 

cantonal n'a pris aucune mesure pour assurer une telle 

transition. Du reste l'intention du législateur à cet 

égard n'était manifeste pour personne. En 1988 le 

Tribunal considérait que la parcelle était sise en zone 

villas. En 1996, soit même après l'adoption de la LArve, 

la Ville de Genève a acheté une bande de cette parcelle 

CHF 600.- le mètre carré soit, au prix du terrain en zone 

villas. Enfin, dans le secteur concerné certaines 

parcelles ont été classées en zone de verdure tandis que 

d'autres, sont restées en zone villas. 

          

  Enfin, pour une  question de sécurité du droit il 

n'est pas possible qu'une hypothétique intention du 

canton qui n'a figuré dans aucune loi ni dans aucun 

document officiel pendant près de quinze ans ait plus de 

poids que des plans de zone incorporés dans une loi 

adoptée selon la procédure législative ad hoc, reflétant 

l'intention du législateur. L'admettre reviendrait à 

vider de leur sens les dispositions légales qui président 

à l'adoption des lois ainsi que des plans de zones qui y 

sont annexés. 

   

6.  Selon le DAEL, on ne pourrait pas parler de 

déclassement puisque de toute manière, la parcelle 

litigieuse ne ferait pas partie de la zone à bâtir telle 

que définie par l'article 15 LAT. 

 

  Le Tribunal fédéral a admis sans autres que la 5e 

zone de la commune de Vernier définie par les plans 

incorporés à la LaLAT est une zone à bâtir (ATF n.p. du 

25 février 2003 1A.228/2002/col consid 1.3.3. in fine). 

On ne voit pas pourquoi cela devrait être différent pour 

la zone villas concernant une parcelle sise sur la 

commune de Genève.  

 

  Au vu de ce qui précède, l'adoption de la LArve a 

constitué une mesure de déclassement pour la parcelle 

  - 16 - 

 

 

 

appartenant à la SI. La présente affaire constitue un cas 

limite dans lequel le déclassement doit être admis. Le 

Tribunal donne raison sur ce point à la recourante.   

 

7.  Il y a expropriation matérielle lorsque l'usage 

actuel d'une chose ou son usage futur prévisible est 

interdit ou restreint de manière particulièrement grave, 

de sorte que le lésé se trouve privé d'un attribut 

essentiel de son droit. Une atteinte de moindre 

importance peut aussi constituer une expropriation 

matérielle si elle frappe un ou plusieurs propriétaires 

de manière telle que, s'ils n'étaient pas indemnisés, ils 

devraient supporter une restriction par trop considérable 

en faveur de la collectivité, incompatible avec l'égalité 

de traitement. Dans l'un et l'autre cas, la protection ne 

s'étend à l'usage futur prévisible que dans la mesure où 

il apparaît, au moment déterminant, comme très probable 

dans un proche avenir; par usage futur prévisible, on 

entend généralement la possibilité d'affecter à la 

construction l'immeuble concerné (ATF n.p. du 29 janvier 

1998 1A.267/1997; ATF 121 II 317 c.12d p.346, 417 c. 4a 

p. 423; 119 IB 124 c.2b p. 128; 118 Ib 38 c. 2b et c p. 

41/42; 117 Ib 262 consid. 2 p.263/264 et les arrêts 

cités) 

 

8.  Déjà en 1988, le Tribunal relevait que le respect 

de l'affectation de la parcelle en zone villas répondait 

à l'intérêt public puisque celle-ci était sise aux portes 

de Genève et de Carouge et qu'au vu de son étendue, elle 

était susceptible de recevoir un nombre non négligeable 

d'habitations. 

 

  Plusieurs projets de construction ont été 

envisagés concernant la parcelle litigieuse: l'achat de 

la parcelle par la Ville de Genève pour construire des 

HLM en 1969-1971 et l'achat par le home Val-Fleuri qui 

envisageait un agrandissement. La mésentente des 

copropriétaires et, par la suite, la conjoncture 

défavorable ont empêché la réalisation de ce type de 

projet. 

 

  L'expertise de 1992 préconisait un changement de 

zone qui permettrait de profiter d'une densification plus 

forte. Celle de 2000 prévoyait la construction de villas. 

Lors de l'achat du hors-ligne par la Ville de Genève, la 

SI a obtenu la construction d'un mur anti-bruit et 

l'installation de collecteurs séparatifs ainsi que 

l'aménagement de l'accès à la parcelle en vue de 

constructions futures.  

  - 17 - 

 

 

 

  

  C'est dire que l'usage futur prévisible de la 

parcelle a donc été interdit par l'entrée en vigueur de 

la LArve. Il y a donc eu expropriation matérielle au sens 

du droit fédéral. Partant, la recourante a  droit à une 

indemnité. Le recours est donc également admis sur ce 

point. 

 

9.  Compte tenu de la décision qu'elle a rendue, la 

commission ne s'est pas prononcée sur l'estimation de la 

parcelle ni sur l'indemnité due à la recourante. 

 

  Pour déterminer la valeur de la parcelle, le 

Tribunal ne peut se fonder uniquement sur une expertise 

établie à titre privé par l'une des parties. De plus, 

afin de respecter le principe de la double instance, la 

commission doit procéder à l'estimation du terrain et 

rendre une décision sur l'indemnité qu'il convient 

d'allouer à la recourante. 

 

    Il convient donc de renvoyer le dossier à la 

commission afin qu'elle se détermine sur ces points. 

 

10.  Aucun émolument ne sera perçu. Vu l'issue du 

recours, une indemnité de CHF 3000.- sera allouée à la 

recourante. 

 

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

déposé le 8 mai 2002 par La société immobilière 

Champel-Falaises S.A. contre la décision de la commission 

cantonale de conciliation et d'estimation en matière 

d'expropriation du 25 mars 2002; 

 

   au fond : 

 

   l'admet ; 

 

   renvoie le dossier à la commission 

cantonale de conciliation et d'estimation en matière 

d'expropriation afin qu'elle procède à l'estimation de la 

parcelle concernée et qu'elle se prononce sur l'indemnité 

due à la recourante.  

 

   dit qu'aucun émolument n'est perçu 

  - 18 - 

 

 

 

 

   alloue à la société immobilière 

Champel-Falaises S.A. une indemnité de CHF 3000.-; 

 

   dit que conformément aux articles 

97 et suivants de la loi fédérale d'organisation 

judiciaire, le présent arrêt peut être porté, par voie de 

recours de droit administratif, dans les trente jours dès 

sa notification, par devant le Tribunal fédéral; le 

mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs 

et moyens de preuve et porter la signature du recourant 

ou de son mandataire; il est adressé en trois exemplaires 

au moins au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14; le 

présent arrêt et les pièces en possession du recourant 

invoquées comme moyen de preuve, doivent  être joints à 

l'envoi.   

 

   communique le présent arrêt à Me 

Christian Luscher, avocat de la recourante, au 

département de l'aménagement de l'équipement et du 

logement  ainsi qu'à la commission cantonale de 

conciliation et d'estimation en matière d'expropriation. 

 

Siégeants : M. Thélin, président, M. Schucani, Mme 

Bonnefemme-Hurni, juges, MM. Bellanger et 

Torello, juges suppléants. 

 

 Au nom du Tribunal administratif : 

 la greffière-juriste : le président : 

 

 C. Del Gaudio-Siegrist Ph. Thélin 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme N. Mega