# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 807ea3ff-f1ab-516d-a614-fb0fd125c35b
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-05-17
**Language:** de
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Strafkammer 17.05.2021 502 2021 37
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_005_502-2021-37_2021-05-17.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg

T +41 26 304 15 00
tribunalcantonal@fr.ch
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

502 2021 37
502 2021 38
502 2021 39
502 2021 40

Urteil vom 17. Mai 2021

Strafkammer

Besetzung Präsident: Laurent Schneuwly
Richter: Jérôme Delabays, Sandra Wohlhauser
Gerichtsschreiberin-
Berichterstatterin: Cornelia Thalmann El Bachary

Parteien A.________, Privatklägerin, Beschwerdeführerin und Gesuch-
stellerin, vertreten durch Rechtsanwalt Tobias Oberli

gegen

STAATSANWALTSCHAFT, Vorinstanz,

B.________ und C.________, Beschwerdegegner, vertreten durch 
Rechtsanwalt Elmar Perler

Markus JULMY, Staatsanwalt, Gesuchsgegner

Gegenstand Nichtanhandnahme (Art. 310 StPO), Ausstand (Art. 56 ff. StPO)

Beschwerden vom 11. Februar 2021 gegen die Verfügungen der 
Staatsanwaltschaft vom 2. Februar 2021

Ausstandsgesuche vom 11. Februar 2021

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Sachverhalt

A. Am 22. Dezember 2020 reichte A.________ Strafanzeige wegen « Diebstahl (Art. 139 StGB) 
und/oder Sachentziehung (Art. 141 StGB) und/oder Sachbeschädigung (Art. 144 StGB) etc. » 
gegen B.________ und C.________ ein. Letztere sind Pächter u.a. des Grundstücks Art. ddd 
Grundbuch der Gemeinde E.________ lautend auf A.________. Auf dem Grundstück stehen ein 
Bauernhof und dazugehörige Gebäude. Die Pacht endet spätestens am 31. Dezember 2021.

A.________ beantragte, dass gegen B.________ und C.________ ein Strafverfahren eröffnet 
wird. Zudem seien letztere unter solidarischer Haftbarkeit sowie unter Strafandrohung gemäss Art. 
292 StGB zu verpflichten, ein Falttor am Schopf, ein Gatter auf dem Mistplatz, Anbindevorrichtun-
gen im Kuhstall und ein Metallgeländer bei der Halle C zurückzuschaffen und fachmännisch wieder 
anbringen zu lassen. Ausserdem sei ein zugemauerter Durchgang im Kuhstall wieder zu öffnen 
und fachmännisch herzustellen. Subsidiär seien sie zu verpflichten, ihr einen im Laufe des Straf-
verfahrens noch zu beziffernden Schadenersatz zzgl. Zins zu 5% seit wann Rechtens zu bezahlen. 

Sie führte im Wesentlichen das Folgende aus: Um auf die Rückgabe Ende 2021 vorbereitet zu 
sein, liess sie am 25. September 2020 eine Bestandesaufnahme des Pachtgegenstandes vorneh-
men. Dabei habe sich u.a. herausgestellt, dass das Ehepaar B.________ und C.________ das 
fest mit dem Schopf verbundene Falttor demontiert und entfernt, die fest mit dem Erdreich verbun-
denen Gatter beim Mistplatz ausgegraben und entfernt sowie durch einen einfachen Zaun ausge-
tauscht, und die Anbindevorrichtungen im Kuhstall demontiert und entfernt sowie einen Durchgang 
zugemauert hatte. Zudem habe es das fest mit der bestehenden Mauer verschraubte Metallgelän-
der neben der Halle C demontiert und entfernt. Unter anderem mit Schreiben vom 15. Oktober 
2020 und 6. November 2020 habe sie festgehalten, dass es B.________ und C.________ nicht 
erlaubt sei, derartige Änderungen vorzunehmen. Diese hätten jedoch geantwortet, dass sie das 
Falttor beim Schopf demontiert hätten und ihnen dieses nunmehr auf ihrem neuen Betrieb diene. 
Sie hätten zudem in Aussicht gestellt, in den kommenden Monaten auch das im Erdreich verlegte 
Güllenverteilungsnetz respektive die entsprechenden Leitungen noch zu entfernen. Ein Gesuch 
um superprovisorische Massnahmen sei vom Präsidenten des Zivilgerichts des Sensebezirks am 
4. Dezember 2020 abgewiesen worden. Es bestehe daher nach wie vor die grosse Gefahr, dass 
das Ehepaar B.________ und C.________ ihr Eigentum weiterhin abbaue/demontiere und 
beschädige. 

B. Am 2. Februar 2021 erliess die Staatsanwaltschaft zwei gleichlautende Nichtanhandnahme-
verfügungen (eine betreffend B.________ und eine betreffend C.________), Kosten zu Lasten des 
Staates.

C. Am 11. Februar 2021 erhob A.________ Beschwerde gegen diese Verfügungen. Sie bean-
tragt, dass sie aufzuheben seien. Die Staatsanwaltschaft sei anzuweisen, gegen B.________ und 
C.________ ein Strafverfahren wegen Diebstahls und/oder Sachentziehung und/oder Sachbe-
schädigung zu eröffnen und die erforderlichen Untersuchungen durchzuführen. Zudem sei die 
Staatsanwaltschaft anzuweisen, die gegen B.________ und C.________ zu führenden Strafver-
fahren zu vereinigen. Schliesslich habe Staatsanwalt Markus Julmy in den Ausstand zu treten. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

Die Staatsanwaltschaft schloss am 4. März 2021 auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde. 
Staatsanwalt Julmy führte zudem aus, dass er ohne Anerkennung eines Ausstandsgrundes dem 

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Ausstandsgesuch stattgebe, da er am 31. Mai 2021 seine Tätigkeit als Staatsanwalt beenden 
werde. 

B.________ und C.________ nahmen am 31. März 2021 zur Beschwerde Stellung und schlossen 
auf deren kostenfällige Abweisung. Sie reichten zudem ein Schreiben des Rechtsvertreters von 
A.________ vom 29. Mai 2019 ein.

Mit Eingabe vom 9. April 2021 bezog A.________ dazu Stellung. 

Erwägungen

1.

Gemäss Art. 30 StPO können die Staatsanwaltschaft und die Gerichte aus sachlichen Gründen 
Strafverfahren trennen oder vereinen. Im vorliegenden Fall beziehen sich die beiden Beschwerden 
auf den gleichen Sachverhalt. Zudem lauten die Verfügungen inhaltlich gleich. Es rechtfertigt sich 
deshalb, die beiden Beschwerdeverfahren inkl. Ausstandsgesuche (502 2021 37, 38, 39, 40) zu 
vereinigen. 

2.

2.1. Gegen Nichtanhandnahmeverfügungen kann innert 10 Tagen bei der Strafkammer 
Beschwerde geführt werden (Art. 310 Abs. 2 i.V.m. 322 Abs. 2 StPO; Art. 64 Bst. c JG).

Die am 11. Februar 2021 der Post übergebenen Beschwerdeschriften erfolgten rechtzeitig. 

2.2. Ein Rechtsmittel nach der StPO kann jede Partei ergreifen, die ein rechtlich geschütztes 
Interesse an der Aufhebung oder Änderung eines Entscheids hat (Art. 382 Abs. 1 StPO). Partei ist 
auch die Privatklägerschaft (Art. 104 Abs. 1 Bst. b StPO). Als Privatklägerschaft gilt die geschädig-
te Person (Art. 115 StPO), die ausdrücklich erklärt, sich am Strafverfahren als Straf- oder Zivilklä-
gerin zu beteiligen (Art. 118 Abs. 1 StPO).

Die Beschwerdeführerin wirft den Beschwerdegegnern strafbare Handlungen gegen das Vermö-
gen vor und hat ausdrücklich erklärt, sich am Strafverfahren als Straf- und Zivilklägerin zu beteili-
gen. Sie ist demnach zur Beschwerde legitimiert. 

2.3. Die Beschwerde ist zu begründen (Art. 396 Abs. 1 StPO), was vorliegend der Fall ist. Auf 
die frist- und formgerechten Beschwerden ist somit einzutreten. 

2.4. Mit der Beschwerde können Rechtsverletzungen, die unvollständige oder unrichtige Sach-
verhaltsfeststellung und die Unangemessenheit gerügt werden (Art. 393 Abs. 2 StPO).

2.5. Die Strafkammer verfügt grundsätzlich über volle Kognition (Art. 391 Abs. 1 StPO). Noven 
sind zulässig (vgl. Art. 393 Abs. 2 StPO; BGE 141 IV 396 E. 4.4).

2.6. Die Strafkammer entscheidet ohne Verhandlung (Art. 397 Abs. 1 StPO). 

3.

3.1. Die Staatsanwaltschaft führt in den angefochtenen Verfügungen aus, massgeblicher Zeit-
punkt sei das Pachtende, welches erst in knapp einem Jahr eintritt. Ob dannzumal eine Straftat 
vorliegt, bemesse sich vorab nach der Feststellung, wer Eigentümer wovon war und geworden ist, 
was davon sinnvollerweise betrieblich zu belassen bzw. wieder zu entfernen sein wird, welche 
Mehr- und Minderwerte ausgeglichen werden müssen. Diese Fragen liessen sich zu einem gewis-

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sen Masse sogar erst beantworten, wenn der Nachpächter und dessen betriebliche Bedürfnisse 
bekannt sind und wenn zwischen altem und neuem Pächter eine Übereinkunft erzielt worden ist. 
Nach Klärung all dieser Fragen könne sich anschliessend allenfalls auch die strafrechtliche Frage 
stellen, wie sie jetzt schon formuliert wird. Die Fragen seien also vorab zivilrechtlicher Natur. Dies-
bezüglich habe die Strafklägerin am 3. September 2020 bereits ein Gesuch um Anordnung super-
provisorischer vorsorglicher Massnahmen beim Gericht des Sensebezirks eingereicht, in dem es 
um die vorgenannten Einrichtungen ging. Am 4. Dezember 2020 sei das Gesuch wegen fehlender 
Dringlichkeit und unter Hinweis auf die jeweiligen Befugnisse und Pflichten von Verpächter und 
Pächter, welche einen nichtwiedergutzumachenden Nachteil ausschliessen, abgewiesen worden. 
Das Verfahren um (gewöhnliche) vorsorgliche Massnahmen sei hängig. Dieses Verfahren werde 
(vorgezogen) die am Ende der Pacht sich stellenden Fragen weitgehend beantworten. Zusammen-
gefasst ergebe sich, dass zurzeit keine Straftat vorliegt, da der massgebliche Beurteilungszeit-
punkt noch nicht eingetreten ist. Im Übrigen sei die Angelegenheit zivilrechtlicher Natur und über-
dies beim zuständigen Zivilgericht bereits anhängig gemacht worden. Unter diesen Voraussetzun-
gen werde kein Strafverfahren eröffnet. Der Klägerin sei es unbenommen, zu einem späteren Zeit-
punkt die Klage erneut einzureichen, wenn auch die zivilrechtlichen Fragen klar sind.

Nebst der Verletzung des Grundsatzes « in dubio pro duriore » und des Untersuchungsgrundsat-
zes rügt die Beschwerdeführerin, dass die Staatsanwaltschaft trotz Vorliegen konkreter Verdachts-
elemente kein Strafverfahren eröffnet bzw. die Nichtanhandnahme des Verfahrens verfügt hat. Die 
hier zu beurteilende Angelegenheit sei nicht rein zivilrechtlicher Natur. Die beiden Verfahren 
würden diametral unterschiedliche Zwecke verfolgen, so dass das hängige Zivilverfahren auch 
kein Verfahrenshindernis darstelle. Es möge sein, dass die geltend gemachten Zivilansprüche 
nicht im Strafverfahren beurteilt werden können, jedoch handle es sich dabei um eine Frage, 
welche strikt von jener, ob ein Strafverfahren zu eröffnen, zu trennen ist. Ob die Adhäsionsklage 
tatsächlich im Strafverfahren beurteilt werden kann, sei keine Voraussetzung dafür, dass über-
haupt erst ein Strafverfahren eröffnet werden könne. Die Staatsanwaltschaft kreiere einen eigenen, 
im Gesetz nicht genannten Nichtanhandnahmegrund, wenn sie die Eröffnung des Strafverfahrens 
mit der Begründung ablehnt, dass sie die zivilrechtlichen Verhältnisse der Beschwerdeführerin – 
zumindest aus heutiger Perspektive – nicht im Strafverfahren beurteilen könne. Zudem würde es 
beim von der Staatsanwaltschaft vorgeschlagenen Vorgehen am Vorliegen eines rechtzeitigen 
Strafantrags und damit an einer Prozessvoraussetzung fehlen, womit erneut ein Nichteintretens-
entscheid erginge. Auch sei es nicht möglich, das nicht an die Hand genommene Verfahren später 
wiederaufzunehmen und auf den bereits am 22. Dezember 2020 gestellten Strafantrag abzustel-
len, da keine Wiederaufnahme möglich ist, wenn die Nichtanhandnahme wegen eindeutig nicht 
erfüllten Straftatbeständen oder wegen Prozesshindernissen verfügt wurde. Sie (die Beschwerde-
führerin) habe in ihrer Strafanzeige nicht nur ihr Alleineigentum am genannten Grundstück belegt, 
sondern ebenfalls mehrere Fotos eingereicht, auf denen der Zustand ihres Grundstücks vor und 
nach der Bestandesaufnahme zu sehen ist. Darüber hinaus habe sie das Schreiben von Rechts-
anwalt Perler vom 30. November 2020 beigelegt, in welchem dieser nicht nur zugab, dass 
B.________ und C.________ das Falttor demontiert und auf ihrem neuen Betrieb verbaut hatten, 
sondern auch noch in Aussicht stellte, dass die Pächter die Leitungen des Güllenverteilungsnetzes 
etappenweise entfernen werden. Es könne damit in keinster Weise davon die Rede sein, dass 
bereits aus den Akten ersichtlich wäre, dass klarerweise keine Anhaltspunkte für ein strafbares 
Verhalten vorliegen würden. Es gebe sich im Gegenteil bereits aus den mit der Strafanzeige einge-
reichten Beweismittel ein klarer Verdacht auf ein strafrechtlich relevantes Verhalten der beiden 
angezeigten Personen. Auch handle es sich offensichtlich nicht um einen rechtlich klaren Fall, 
betone die Staatsanwaltschaft doch in der angefochtenen Verfügung, es müsse zunächst festge-

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stellt werden, « wer Eigentümer wovon war und geworden ist ». Es liege damit offensichtlich kein 
Fall eindeutiger Nichterfüllung der fraglichen Straftatbestände vor, welcher eine Nichtanhandnah-
me rechtfertigen würde.

In ihrer Stellungnahme vom 4. März 2021 hielt die Staatsanwaltschaft diesen Ausführungen entge-
gen, bevor eine Straftat verfolgt werden könne, sollte sie begangen worden sein. Daran fehle es 
hier und deswegen laufe auch noch keine Antragsfrist. 

Die Beschwerdegegner reichten sodann ein Schreiben vom 29. Mai 2019 ein, in welchem einer der 
Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin auf mehrere Änderungen, welche die Pächter am Pacht-
gegenstand vorgenommen haben, verweist und u.a. festhält: « […] Bis spätestens am 31. Dezem-
ber 2021 werden B.________ und C.________ die besagten Änderungen auf eigene Kosten rück-
gängig machen müssen, sofern dies von F.________ gestützt auf Art. 22b Bst. c LPG nicht bereits 
vorher verlangt wird. Gleichwohl könnte es sich F.________ aber grundsätzlich vorstellen, einem 
Teil dieser Änderungen nachträglich zuzustimmen […] ». Bei den in der Beschwerde inkriminierten 
Handlungen handle es sich um nichts anderes als das Rückgängigmachen der vorgenommenen 
Änderungen. 

In ihrer Stellungnahme vom 9. April 2021 führte die Beschwerdeführerin dazu das Folgende aus: 
Die Aufforderung vom 29. Mai 2019 bezog sich lediglich auf die in diesem Schreiben erwähnte Ab-
/Umhängung einer Steckdose im Badezimmer sowie auf die Betongrube respektive den Betontank, 
welchen B.________ und C.________ im Jahr 2010 ohne das Wissen und die Zustimmung von 
F.________ neben dem Mistplatz verbauen liessen. B.________ und C.________ hatten kein 
Recht, die streitgegenständlichen Handlungen vorzunehmen. Indem sie diese dennoch vornah-
men, erfüllten sie den Tatbestand des Diebstahls und/oder der Sachentziehung und/oder der 
Sachbeschädigung. Ohnehin könnten mit dem Schreiben vom 29. Mai 2019 keine Verhältnisse 
geschaffen werden, welche die angefochtenen Verfügungen rechtfertigen könnten, war dieses 
Schreiben der Staatsanwaltschaft im Verfügungszeitpunkt doch gar nicht bekannt.

3.2. Die Staatsanwaltschaft verfügt nach Art. 310 Abs. 1 StPO die Nichtanhandnahme, sobald 
aufgrund der Strafanzeige oder des Polizeirapports feststeht, dass die fraglichen Straftatbestände 
eindeutig nicht erfüllt sind (Bst. a), wenn Verfahrenshindernisse bestehen (Bst. b) oder aus Oppor-
tunitätsgründen (Bst. c i.V.m. Art. 8 StPO). 

Die Frage, ob ein Strafverfahren über eine Nichtanhandnahme erledigt werden kann, beurteilt sich 
nach dem aus dem Legalitätsprinzip abgeleiteten Grundsatz « in dubio pro duriore » (Art. 5 Abs. 1 
BV und Art. 2 Abs. 1 StPO i.V.m. Art. 310 Abs. 2, 319 Abs. 1 sowie Art. 324 Abs. 1 StPO). Eine 
Nichtanhandnahme darf nur in sachverhaltsmässig und rechtlich klaren Fällen ergehen. Es muss 
sicher feststehen, dass der Sachverhalt unter keinen Straftatbestand fällt, was etwa der Fall ist bei 
rein zivilrechtlichen Streitigkeiten (BSK StPO-OMLIN, 2. Aufl. 2014, Art. 310 N. 9 m. H.). Der Grund-
satz « in dubio pro duriore » ist unter Würdigung der im Einzelfall gegebenen Umstände handzuha-
ben. Die Staatsanwaltschaft und die Beschwerdeinstanz verfügen insoweit über einen gewissen 
Spielraum. Im Zweifelsfall, wenn die Gründe der Nichtanhandnahme nicht mit absoluter Sicherheit 
gegeben sind, muss das Verfahren eröffnet werden. Eine Nichtanhandnahmeverfügung kann auch 
bei Fehlen eines zureichenden Verdachts erlassen werden. Mithin können die fraglichen Tatbe-
stände als eindeutig nicht erfüllt erachtet werden, wenn gar nie ein Verdacht hätte geschöpft 
werden dürfen oder der zu Beginn der Strafverfolgung vorhandene Anfangsverdacht sich vollstän-
dig entkräftet hat. Dies ist beispielsweise der Fall bei einer unglaubhaften Strafanzeige, wenn sich 
keine deliktsrelevanten Anhaltspunkte feststellen liessen oder wenn das Opfer seine belastende 
Aussage im Laufe des Ermittlungsverfahrens glaubhaft widerrief. Die Staatsanwaltschaft eröffnet 

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hingegen eine Untersuchung, wenn sich aus den Informationen und Berichten der Polizei, aus der 
Strafanzeige oder aus ihren eigenen Feststellungen ein hinreichender Tatverdacht ergibt (Art. 309 
Abs. 1 Bst. a StPO). Die zur Eröffnung einer Strafuntersuchung erforderlichen tatsächlichen 
Hinweise auf eine strafbare Handlung müssen erheblich und konkreter Natur sein. Blosse Gerüch-
te oder Vermutungen genügen nicht. Ebenso wenig darf ein Verfahren eingeleitet werden, um 
Verdacht schöpfen zu können. Der Anfangsverdacht soll eine plausible Tatsachengrundlage 
haben, aus der sich die konkrete Möglichkeit der Begehung einer Straftat ergibt (u.a. BGE 138 IV 
86 E. 4.1 ff.; 137 IV 285 E. 2.2 f.; Urteil BGer 6B_830/2013 vom 10. Dezember 2013 E. 1.4; jeweils 
m. H.).

3.3. Im vorliegenden Fall besteht zwischen den Parteien ein Pachtvertrag, der spätestens am 
31. Dezember 2021 endet. Er sieht u.a. vor, dass Hauptreparaturen am Pachtgegenstand zu 
Lasten des Eigentümers gehen, kleinere Reparaturen gehen zu Lasten des Pächters. Mechanisie-
rungen im Pachtobjekt, Um- und Neubauten können nur mit schriftlicher Zustimmung des Eigentü-
mers gemacht werden (act. 2015). Gemäss Art. 22a Abs. 1 des Bundesgesetzes über die landwirt-
schaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985 (LPG) darf der Pächter Erneuerungen und Änderungen am 
Pachtgegenstand, die über den ordentlichen Unterhalt hinausgehen, nur mit schriftlicher Zustim-
mung des Verpächters vornehmen. Nimmt er solche Erneuerungen oder Änderungen ohne schrift-
liche Zustimmung vor und macht er diese trotz schriftlicher Ermahnung bzw. Aufforderung des 
Verpächters nicht innert angemessener Frist rückgängig, so kann der Verpächter mit einer Frist 
von sechs Monaten die Pacht schriftlich auf den folgenden Frühjahr- oder Herbsttermin kündigen 
(Art. 22b Bst. c LPG). Bei Beendigung der Pacht ist der Pachtgegenstand in dem Zustand, in dem 
er sich befindet, zurückzugeben (Art. 23 Abs. 1 LPG). Sofern nichts anderes vereinbart ist, kann 
der Pächter für den Aufwand von Verbesserungen angemessen entschädigt werden, die er mit der 
Zustimmung des Verpächters vorgenommen hat, und für Verschlechterungen, die bei gehöriger 
Bewirtschaftung hätten vermieden werden können, hat er Ersatz zu leisten (Art. 23 Abs. 2 und 
4 LPG).

Die Beschwerdeführerin wirft den Beschwerdegegnern vor, ohne ihr Einverständnis das fest mit 
dem Schopf verbundene Falttor demontiert und entfernt, die fest mit dem Erdreich verbundenen 
Gatter beim Mistplatz ausgegraben und entfernt sowie durch einen einfachen Zaun ausgetauscht, 
die Anbindevorrichtungen im Kuhstall demontiert und entfernt, einen Durchgang zugemauert und 
das fest mit der bestehenden Mauer verschraubte Metallgeländer neben der Halle C demontiert 
und entfernt zu haben. Die Beschwerdegegner bestreiten soweit ersichtlich grundsätzlich nicht, 
dass sie die besagten Handlungen ohne das (schriftliche) Einverständnis von F.________ vorge-
nommen haben, stützen sich aber auf ein Schreiben des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin 
vom 29. Mai 2019, welches u.a. festhält: « […] Bis spätestens am 31. Dezember 2021 werden 
B.________ und C.________ die besagten Änderungen auf eigene Kosten rückgängig machen 
müssen, sofern dies von F.________ gestützt auf Art. 22b Bst. c LPG nicht bereits vorher verlangt 
wird […] ». 

Das Bundesgericht hat in seinem Entscheid 6B_264/2017 vom 26. Oktober 2017 die Nichtanhand-
nahmeverfügung betreffend Sachbeschädigung ([Restaurant-]mieter hatte die Aussenfassade 
ohne Zustimmung des Vermieters [teilweise] neu gestrichen) aufgehoben und das Folgende fest-
gehalten (E. 3.4 und 3.5): « Wie sich aus den vorinstanzlichen Akten ergibt, nahm der Beschwer-
degegner 2 nicht lediglich Ausbesserungen an der zuvor rosafarbenen Fassade vor. Er strich die 
Liegenschaft bis auf Höhe der Fenstersimse der von der B.________ AG nicht gemieteten ersten 
Etage. Die verwendeten Farben (weiss für die Fassade und grün für die Fensterrahmen und den 
Sockelbereich) weichen stark von derjenigen am oberen Teil der Liegenschaft bzw. vom früheren 

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Erscheinungsbild ab. Dies sind gewichtige Eingriffe in das äussere Erscheinungsbild der Liegen-
schaft, die einer eigentlichen Neugestaltung gleichkommen. Der Anspruch des Mieters auf Mängel-
beseitigung geht jedoch nur auf die volle Wiederherstellung des vertragsgemässen Zustands, der 
den vertragsgemässen Gebrauch erlaubt […]. Weshalb auch ein Teilanstrich in weisser und grüner 
Fremdfarbe (zivilrechtlich) gerechtfertigt sein soll, ist nicht ersichtlich. Das Vorgehen des 
Beschwerdegegners 2 liegt zumindest nicht mehr ohne Weiteres im Rahmen einer zulässigen 
Mängelbeseitigung […]. Nicht nachvollziehbar und willkürlich sind auch die Ausführungen der 
Vorinstanz zum subjektiven Tatbestand. Gemäss der von der Vorinstanz zitierten handschriftlichen 
Ergänzung des Mietvertrags sind ohne Einwilligung des Vermieters nur Umbauten im Restaurant 
zulässig. Die beanstandeten Änderungen betreffen aber den Aussenbereich der gemieteten 
Räumlichkeiten […] ».

Auch im Urteil BGer 6S.388/2003 vom 3. Februar 2004 hielt das Bundesgericht fest, dass die 
Streitigkeit nicht rein zivilrechtlicher Natur sei (der Untermieter liess an den Innenwänden (kurz vor 
Mietende) Graffitis anbringen; der Mieter reichte (erfolgreich) Strafanzeige ein). Es hielt dazu fest 
(E. 3.3 und 3.4): « Der Beschwerdeführer liess unmittelbar vor Ablauf des Mietverhältnisses 
mehrere Wände der bereits leerstehenden Bürolokalitäten im Hinblick auf deren Rückgabe an den 
Beschwerdegegner mit farbigen Graffiti besprayen. Es handelt sich dabei um einen substantiellen 
Eingriff in das Mietobjekt, welcher durch den Vertragszweck, der Nutzung der Mietsache zur 
Ausübung einer Geschäftstätigkeit, grundsätzlich nicht gedeckt ist. Dass die Mietparteien eine von 
den gesetzlichen Bestimmungen abweichende vertragliche Vereinbarung getroffen hätten, welche 
den Beschwerdeführer ausnahmsweise zu einer solchen Nutzung der Mietsache ermächtigte, ist 
nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht. Ebenso wenig kann sich der Beschwerde-
führer auf das Vorliegen einer zumindest nachträglich erteilten Zustimmung des Beschwerdegeg-
ners berufen, welche die inkriminierte Handlung genehmigen und die entsprechende Vertragsver-
letzung des Beschwerdeführers heilen würde. Unter diesen Umständen liegt aber eine vertrags-
widrige Nutzung der Mietsache durch den Beschwerdeführer vor. Damit entfällt freilich auch die 
Möglichkeit, die als Sachbeschädigung qualifizierte Verhaltensweise des Beschwerdeführers ge-
stützt auf das Mietrechtsverhältnis bzw. die mietrechtlichen Bestimmungen zu rechtfertigen […] 
Andere Gründe, welche der Beschwerdeführer zur Rechtfertigung seiner schädigenden Verhal-
tensweise in Anspruch nehmen könnte, liegen nicht vor. So ist insbesondere sein Hinweis auf die 
nachträgliche Einwilligung der Eigentümerin des Mietobjekts unbehelflich. Denn der Beschwerde-
gegner braucht eine Verletzung seiner selbständigen Berechtigung als Mieter bzw. Untervermieter 
der Büroräumlichkeiten nicht hinzunehmen ». 

Sicherlich ist es nicht Aufgabe des Strafrechts, einer Vertragspartei die Durchsetzung ihrer zivil-
rechtlichen Ansprüche zu erleichtern (u.a. BGE 112 IV 31 E. 3c; Urteil BGer 1B_510/2012 vom 
16. November 2012 E. 2.3). Wie jedoch bereits erwähnt, darf die Nichtanhandnahme nur verfügt 
werden, wenn mit Sicherheit feststeht, dass der zur Beurteilung vorliegende Sachverhalt unter 
keinen Straftatbestand fällt oder gar nicht verfolgbar ist (siehe dazu auch BSK StPO-OMLIN, 
Art. 310 N. 9). In casu kann der Staatsanwalt nicht gefolgt werden, wenn sie zum Schluss gelangt, 
dass sich zurzeit nur zivilrechtliche Fragen stellen, so dass im jetzigen Zeitpunkt mit Sicherheit 
kein Strafverfahren zu eröffnen ist. Die Beschwerdegegner (Pächter) durften Um- und Neubauten 
respektive Erneuerungen oder Änderungen, die über den ordentlichen Unterhalt hinausgehen, nur 
mit schriftlicher Zustimmung des Verpächters vornehmen. Ob es sich bei den inkriminierten Hand-
lungen um solche Bauten bzw. respektive Erneuerungen oder Änderungen handelt (siehe Foto-
dossier unter act. 6 ff.), hat die Strafkammer hier nicht abschliessend zu beurteilen. Eine schriftli-
che Zustimmung bestand soweit ersichtlich jedenfalls nicht und zumindest beim zugemauerten 
Durchgang dürfte es prima vista um eine zustimmungspflichtige Handlung gehen. Überdies geht 

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aus den Akten hervor, dass die Beschwerdegegner das Falttor abmontiert haben und dieses ihnen 
nunmehr auf ihrem neuen Betrieb dient (act. 2033). Dies reicht bereits, um festzustellen, dass nicht 
mit Sicherheit feststeht, dass der Sachverhalt unter keinen Straftatbestand fällt oder gar nicht 
verfolgbar ist.

Der Staatsanwaltschaft kann auch nicht zugestimmt werden, wenn sie davon ausgeht, massgebli-
cher Zeitpunkt sei das Pachtende respektive es liege zurzeit keine Straftat vor, da der massgebli-
che Beurteilungszeitpunkt noch nicht eingetreten sei. Dass sich zivilrechtliche Fragen stellen und 
diese allenfalls erst am Pachtende geklärt werden können, bedeutet noch nicht, dass nicht schon 
während der Pacht im Zusammenhang mit dem Pachtobjekt eine Straftat begangen werden kann. 

Die Beschwerden sind demnach (teilweise) gutzuheissen und die Angelegenheit zur Eröffnung 
eines Strafverfahrens zurückzuweisen. Es obliegt sodann der Staatsanwaltschaft, den Straftatbe-
stand/die Straftatbestände zu bestimmen. 

4.

In Bezug auf das Ausstandsgesuch führte Staatsanwalt Markus Julmy in seiner Stellungnahme 
vom 4. März 2021 aus, dass er ohne Anerkennung eines Ausstandsgrundes dem Gesuch stattge-
be, da er am 31. Mai 2021 seine Tätigkeit als Staatsanwalt beenden werde. 

Davon ist Vormerk zu nehmen und die Staatsanwaltschaft anzuweisen, in dieser Angelegenheit 
eine/n neue/n Staatsanwalt/ältin zu bestimmen. 

5.

Die Beschwerdeführerin beantragt schliesslich die Vereinigung der Verfahren gegen die Beschwer-
degegner. 

Wie unter Ziffer 1 hiervor erwähnt, können gemäss Art. 30 StPO die Staatsanwaltschaft und die 
Gerichte aus sachlichen Gründen Strafverfahren trennen oder vereinen. 

Im vorliegenden Fall wurden die Beschwerdegegner in derselben Rechtsschrift wegen der gemein-
samen Begehung derselben Delikte angezeigt. Zwar wird ein einziges physisches Dossier geführt, 
hingegen bestehen zwei Dossiernummern und es wurden zwei inhaltlich identische Nichtanhand-
nahmeverfügungen gefällt. Weder die Staatsanwaltschaft noch die Beschwerdegegner haben sich 
explizit gegen diesen Antrag ausgesprochen. Es rechtfertigt sich daher, die zwei Verfahren zu 
vereinigen. 

6.

Die Kosten des Verfahrens in der Höhe von CHF 800.- (Gebühr: CHF 700.-, Auslagen: CHF 100.-) 
werden dem Staat Freiburg auferlegt (Art. 428 Abs. 4 StPO). Die geleisteten Sicherheiten werden 
der Beschwerdeführerin zurückerstattet. 

Der Beschwerdeführerin wird für die Redaktion der Beschwerde und der Stellungnahmen, die 
Kenntnisnahme der Stellungnahmen der Staatsanwaltschaft und der Beschwerdegegner sowie 
des Urteils eine Entschädigung von CHF 1’500.-, zzgl. MwSt. zu CHF 115.50 zugesprochen, dies 
zu Lasten des Staates. 

Den Beschwerdegegnern wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 

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Die Kammer erkennt:

I. Die Verfahren 502 2021 37, 502 2021 38, 502 2021 39 und 502 2021 40 werden vereinigt.

II. Die Beschwerden werden teilweise gutgeheissen.

Die Nichtanhandnahmeverfügungen vom 2. Februar 2021 werden aufgehoben und die Ange-
legenheit zur Eröffnung eines Strafverfahrens zurückgewiesen. 

III. Vom Ausstand von Staatsanwalt Markus Julmy wird Vormerk genommen. Die Staatsanwalt-
schaft wird angewiesen, in dieser Angelegenheit eine/n neue/n Staatsanwalt/ältin zu bestim-
men. 

IV. Die Staatsanwaltschaft wird angewiesen, die Verfahren D 20 1878 und D 20 2105 zu vereini-
gen. 

V. Die Verfahrenskosten werden auf CHF 800.- (Gebühr: CHF 700.-, Auslagen: CHF 100.-) 
festgesetzt. Sie werden dem Staat Freiburg auferlegt. Die geleisteten Sicherheiten werden 
A.________ zurückerstattet. 

VI. A.________ wird zu Lasten des Staates Freiburg eine Parteientschädigung von CHF 1’500.-, 
zzgl. MwSt. zu CHF 115.50, zugesprochen. 

VII. B.________ und C.________ wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 

VIII. Zustellung.

Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Strafsachen beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvoraus-
setzungen sind in den Art. 78–81 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 
17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen.

Freiburg, 17. Mai 2021/swo

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin-Berichterstatterin: