# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4be69bf5-8ccd-5286-a149-0d4526525b81
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-06-22
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Sonstiges 22.06.2021 20-9171 / 21-4235
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_KGN_999_20-9171---21-4235_2021-06-22.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/13

Publikationsplattform

Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden

Fall-Nr.: 20-9171 / 21-4235

Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement

Instanz: Bau- und Umweltdepartement

Publikationsdatum: 06.07.2021

Entscheiddatum: 22.06.2021

BDE 2021 Nr. 45
Art. 63, Art. 72 Abs. 1 BauG. Vorliegend sind sowohl für die Erweiterung 
(Dachaufbau mit Studio) als auch für das Wohnhaus insgesamt genügend 
Abstellflächen für Motorfahrzeuge vorhanden. Die Auslegung des 
Parkplatzbedarfs-Reglements der Vorinstanz ist insbesondere mit Blick auf 
das ihr zustehende Ermessen korrekt. Zudem sind auch die Abmessungen 
gemäss VSS-Norm eingehalten (Erw. 3). Im Übrigen kann vorliegend die 
Fläche des subjektiv-dinglichen Miteigentumsanteils am 
Strassengrundstück für einen Ausnützungstransfer nach Art. 63 BauG 
herangezogen werden (Erw. 4). // (Gegen diesen Entscheid wurde 
Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben.)

BDE 2021 Nr. 45 finden Sie im angehängten PDF-Dokument

Kanton St.Gallen 

Baudepartement 

 

 
 

  

 

 

 

 

 

20-9171/21-4235 

 

Entscheid Nr. 45/2021 vom 22. Juni 2021 

Rekurrenten 

 

 

 A.___ und B.___ 

vertreten durch M.A. HSG Linus Hofmann, Rechtsanwalt, 

Lattenhofweg 4, 8645 Rapperswli-Jona 

 

   

gegen 

 

 

Vorinstanz  Bau- und Umweltkommission der Stadt X.___ (Beschlüsse vom  

2. November 2020 und 16. April 2021) 

 

 

Rekursgegner 

 

 

 C.___ 

vertreten durch lic.iur. Hans Rudolf Spiess und/oder lic.iur. Marie-

Theres Huser, Rechtsanwältin, Kirchenweg 5, 8034 Zürich 

 

 

Betreff  Baubewilligung (Dauchaufbau mit Studio) 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 45/2021), Seite 2/12 

 

Sachverhalt 

A.  

C.___ ist Eigentümer von Grundstück Nr. 001, Grundbuch X.___, an 

der F.___strasse 15 in X.___. Das Grundstück liegt gemäss gelten-

dem Zonenplan der Stadt X.___ vom 9. März 2011 in der Wohnzone 

W2c. Es ist mit einem Wohnhaus (Vers.-Nr. 002) überbaut und wird 

über die F.___strasse (Gemeindestrasse 3. Klasse) erschlossen.  

 

Mit Baugesuch vom 22. Oktober 2019 beantragte C.___ bei der Bau- 

und Umweltkommission der Stadt X.___ die Baubewilligung für die Er-

stellung eines eingeschossigen Studios mit Loggia und extensiv be-

grüntem Flachdach auf dem Dach des bestehenden Wohnhauses 

(Vers.-Nr. 002).  

 

a) Innert der Auflagefrist vom 21. Januar bis 19. Februar 2020 

erhoben A.___ und B.___ Einsprache gegen das Bauvorhaben. 

 

b) Mit Beschluss vom 2. November 2020 erteilte die Bau- und Um-

weltkommission der Stadt X.___ die Baubewilligung unter Bedingun-

gen und Auflagen und wies die Einsprache von A.___ und B.___ ab. 

Zur Begründung wurde unter anderem ausgeführt, das Grundstück 

Nr. 001 weise zusammen mit den subjektiv-dinglich verbundenen 

Grundstücken Nrn. 003 und 004 eine maximal anrechenbare Buttoge-

schossfläche von 314,87 m2 auf, was für die beantragte Fläche von 

294 m2 ausreiche. Weiter weise das Baugesuch die benötigten drei 

Parkfelder aus. 

 

B.  

Gegen diesen Beschluss erhoben A.___ und B.___, nunmehr 

vertreten durch M.A. HSG Linus Hofmann, Rechtsanwalt, mit Schrei-

ben vom 23. November 2020 Rekurs beim Baudepartement (Verfah-

ren Nr. 20-9171; im Folgenden Rekurs 1). Mit Rekursergänzung vom 

18. Januar 2021 werden folgende Anträge gestellt:  

 
1. Der Beschluss Nr. 2020-204 (Geschäftslaufnummer 

2019-805, Baugesuch Nr. 2019-0233) der Bau- und 
Umweltkommission der Stadt X.___ vom 2. November 
2020 sei aufzuheben und das Baugesuch abzuwei-
sen. 

2. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die 
Vorinstanz zurückzuweisen. 

3. Subeventualiter sei der Beschluss Nr. 2020-204 der 
Bau- und Umweltkommission der Stadt X.___ teil-
weise aufzuheben und die Baubewilligung unter Auf-
lagen und Bedingungen nach Ermessen des Baude-
partementes zu erteilen. 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 45/2021), Seite 3/12 

 

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. Spesen 
und MWST) zulasten der Vorinstanz oder Bauherr-
schaft. 

Zur Begründung wird geltend gemacht, die Anzahl der ausgewiesenen 

Parkplätze sei ungenügend. Es brauche aufgrund der Bruttogeschoss-

fläche von 294 m2 vier Parkplätze. Zudem seien die minimalen Abmes-

sungen gemäss VSS-Norm nicht eingehalten. Weiter könne keine zu-

sätzliche Ausnützung bzw. anrechenbare Grundstücksfläche auf das 

Baugrundstück transferiert werden. Beim angrenzenden Strassen-

grundstück Nr. 003 sei trotz subjektiv-dinglichem Miteigentum nicht 

klar, welcher Anteil welchem Grundstück zuzurechnen sei. Ein Aus-

nützungstransfer von einem Strassengrundstück sei zudem ohnehin 

nicht möglich. Bei den Grundstücken Nrn. 004 und 005 handle es sich 

sodann um keine Nachbargrundstücke.  

 

C.  

a) Mit Vernehmlassung vom 4. Februar 2021 beantragt der 

Rekursgegner, vertreten durch lic.iur. Hans Rudolf Spiess und/oder 

lic.iur. Marie-Theres Huser, Rechtsanwältin, Zürich, den Rekurs unter 

Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung wird geltend gemacht, der 

Parkplatzbedarf sei im Baugesuch genügend ausgewiesen. Für das 

zu erstellende Studio genüge ein zusätzlicher Parkplatz. Zudem sei 

bei einer Erweiterung nur der Mehrbedarf an Parkplätzen nachzuwei-

sen. Auch die VSS-Normen seien eingehalten. Für die Ausnützung 

könne weiter die Grundstücksfläche der subjektiv-dinglich verbunde-

nen Miteigentumsgrundstücke herangezogen werden, weshalb ein 

Ausnützungstransfer nicht notwendig sei. Ein solcher wäre jedoch – 

wenn nötig – vorliegend ohne Weiteres möglich.  

 

b) Mit Vernehmlassung vom 9. Februar 2021 beantragt die Vor- 

instanz, den Rekurs abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Zur 

Begründung wird geltend gemacht, der Parkplatzbedarf von einem 

Parkplatz pro Wohneinheit sei vorliegend korrekt und das Parkplatz-

bedarfs-Reglement eingehalten. Die VSS-Normen seien bei den im 

Baugesuch ausgewiesenen Parkfeldern eingehalten. Im Übrigen 

könne die Ausnützung der subjektiv-dinglichen Miteigentumsgrundstü-

cke beansprucht werden und eine Übernutzung liege nicht vor. Die be-

absichtigte Erweiterung entspreche sodann dem Grundsatz der haus-

hälterischen Bodennutzung. 

 

c) Mit Schreiben vom 22. März 2021 teilt der Vertreter der Rekur-

renten mit, dass für den Fall eines möglichen Ausnützungstransfers 

eine entsprechende Eigentumsbeschränkung zu verfügen wäre. Wei-

ter sei unklar, welche und wie viele Parkplätze bisher bewilligt seien. 

Ausgewiesen sei lediglich der Garagenparkplatz. Schliesslich sei 

selbst im Fall des Unterliegens bei den Kostenfolgen zu berücksichti-

gen, dass der Rekursgegner während des Verfahrens im Bereich der 

Parkplätze einen Baum gefällt habe. 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 45/2021), Seite 4/12 

 

d) Mit Schreiben vom 9. April 2021 teilt der Rekursgegner mit, dass 

die Vorinstanz in den nächsten Tagen einen Beschluss zur Ausnüt-

zungsübertragung und Anmerkung im Grundbuch fällen werde.  

 

D.  

a) Mit Beschluss vom 16. April 2021 verfügte die Bau- und Umwelt-

kommission der Stadt X.___ eine Ausnützungsbeschränkung von 

54 m2 auf dem Grundstück Nr. 003 zugunsten von Grundstück Nr. 001 

und beauftragte das Grundbuchamt mit der entsprechenden Anmer-

kung auf Grundstück Nr. 003. Zur Begründung wird ausgeführt, dass 

aufgrund des 1/15-Miteigentumsanteils an Grundstück Nr. 003 (Ge-

samtfläche 1'632 m2) eine anteilsmässige Grundstücksfläche von 

108 m2 für den Ausnützungstransfer zur Verfügung stehe, was auf-

grund der Ausnützungsziffer von 0,5 eine anrechenbare Fläche von 

54 m2 ergebe. 

 

b) Gegen diesen Beschluss erhoben A.___ und B.___ durch ihren 

Rechtsvertreter mit Schreiben vom 29. April 2021 erneut Rekurs beim 

Baudepartement (Verfahren Nr. 21-4235; im Folgenden Rekurs 2) mit 

den folgenden Anträgen:  

 
1. Der Beschluss Nr. 2021-320 der Bau- und Umwelt-

kommission der Stadt X.___ vom 16. April 2021 sei 
aufzuheben. 

2. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die 
Vorinstanz zurückzuweisen. 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. Spesen 
und MWST) zulasten der Vorinstanz oder Bauherr-
schaft. 

Zur Begründung wird ausgeführt, der Anteil an der Strassenfläche 

könne nicht für einen Ausnützungstransfer herangezogen werden. 

Wenn – wie vorliegend – gleichzeitig mit der Parzellierung der Bau-

grundstücke eine Erschliessungsstrasse ausgemarkt werde, sollte be-

reits dannzumal festgelegt werden, welcher Strassenanteil zu wel-

chem angrenzenden Baugrundstück angerechnet werden dürfe. Auf-

grund der unterschiedlichen Grundstücksgrössen könne nicht einfach 

der subjektiv-dingliche Miteigentumsanteil herangezogen werden. 

 

c) Mit Eingabe vom 20. Mai 2021 lässt sich der Rekursgegner 

durch seine Rechtsvertreter vernehmen und beantragt, den Rekurs 

unter Kosten- und Entschädigungsfolge abzuweisen und die Baube-

willigung zu erteilen. Zur Begründung wird vorgebracht, der Ausnüt-

zungstransfer gemäss Miteigentumsanteil sei zulässig. Es liege eine 

Verfügung über die Quote vor, womit nicht in die Rechte der übrigen 

Miteigentümer eingegriffen werde. Aufgrund der klaren Festlegung der 

Anteile sei eine besondere Ausscheidung gemäss den anrechenbaren 

Grundstücksflächen nicht notwendig.  

 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 45/2021), Seite 5/12 

 

E.  

Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-

genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 

eingegangen.  

Erwägungen 

1.  

1.1 Die beiden Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zu-

sammenhang. Sie werfen dieselben Sachverhalts- und Rechtsfragen 

auf. Es ist somit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich zu vereinigen 

und durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (VerwGE B 2015/96 

und B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30).  

 

1.2 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus 

Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; 

abgekürzt VRP).  

 

1.3 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 

VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 

Auf die Rekurse ist einzutreten.  

 

2.  

Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; 

abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 

(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a 

PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsent-

scheid erging am 2. November 2020. Mithin sind vorliegend grundsätz-

lich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss An-

hang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Bestimmungen im 

PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilun-

gen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen 

gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bauregle-

ment zur Anwendung.  

 

3.  

Die Rekurrenten machen eine ungenügende Anzahl Parkplätze gel-

tend.  

 

3.1 Gemäss den bewilligten Baugesuchplänen (vi act. 23) ist in der 

nordöstlichen Ecke des Grundstücks Nr. 001 die Erstellung eines 

neuen Parkplatzes ausgewiesen. Ebenso ist ein Abstellplatz auf dem 

Vorplatz und in der Garage eingezeichnet. Gemäss dem angefochte-

nen Beschluss vom 2. November 2020 sowie der Vernehmlassung der 

Vorinstanz seien damit die drei notwendigen Parkfelder vorhanden. 

Ein weiterer Parkplatz nordwestlich vor der Einliegerwohnung sei nicht 

notwendig. Wie die Rekurrenten grundsätzlich zu Recht vorbringen, 

geht aus den Vorakten nicht hervor, ob neben dem Abstellplatz in der 

Garage ursprünglich ein weiterer Parkplatz bewilligt wurde. Dies ist für 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 45/2021), Seite 6/12 

 

die Frage der genügenden Anzahl Abstellflächen für Motorfahrzeuge 

vorliegend jedoch nicht von Bedeutung. 

 

3.2 Bei der Neuerstellung, Zweckänderung oder Erweiterung von 

Bauten und Anlagen kann der Bauherr nach Art. 72 Abs. 1 BauG ver-

pflichtet werden, auf privatem Grund Abstellflächen für Motofahrzeuge 

der Benützer oder Besucher zu schaffen, soweit die örtlichen Verhält-

nisse es zulassen und die Kosten zumutbar sind. Die Erweiterung oder 

Zweckänderung einer Baute oder Anlage im Sinn des Gesetzes ist zu 

bejahen, wenn durch die Umgestaltung eine Zunahme des motorisier-

ten Verkehrs und damit ein vermehrtes Bedürfnis nach Parkflächen zu 

erwarten ist. Ob eine Erweiterung oder Zweckänderung vorliegt, hängt 

demnach davon ab, ob sie einen grösseren motorisierten Benützer-

kreis zur Folge haben wird bzw. ob der Bedarf an Abstellflächen für 

Motorfahrzeuge zunimmt. Dabei ist zu beachten, dass nicht jede 

Zweckänderung im Sinn einer Nutzungsänderung zu einem Mehrbe-

darf an Abstellflächen für Motorfahrzeuge führt. Werden bei der Um-

gestaltung eines Gebäudes verschiedene Zweckänderungen und Er-

weiterungen vorgenommen, so ist eine Zweckänderung bzw. Erweite-

rung in Sinn von Art. 72 Abs. 1 BauG nur dann anzunehmen, wenn 

unter Anwendung gleicher Massstäbe der Bedarf an Abstellflächen 

nach der Umgestaltung grösser ist als zuvor (GVP 1985 Nr. 81). Mit 

anderen Worten beschränkt sich die Pflicht zur Schaffung von Abstell-

flächen für Motorfahrzeuge von vornherein nur auf den Mehrbedarf 

(BDE Nr. 17/2009 vom 8. April 2009 Erw. 3.4.1; vgl. Art. 69 Abs. 1 

Satz 2 PBG). 

 

3.3 Es ist unbestritten, dass der umstrittene Dachaufbau mit Studio 

mit einer Fläche von 58 m2 für sich allein höchstens zu einem Mehr-

bedarf von einem Abstellplatz führt. Vorliegend geht aus den Akten 

zudem hervor, dass zumindest ein zusätzlicher, bisher nicht bewilligter 

Parkplatz neu geschaffen wird. Inwiefern dieser die Abmessungen ge-

mäss VSS-Norm SN 40 291a nicht erfüllen soll, begründen die Rekur-

renten sodann nicht. Wie die Vorinstanz richtigerweise ausführt, be-

trägt die minimale Abmessung für Senkrechtparkfelder in der Komfort-

stufe A bei einem Parkfeldwinkel von 90° in der Breite 2,35 m und in 

der Länge 5,00 m (Ziff. 12 Tab. 3). Gemäss den Baugesuchsplänen 

sind diese Abmessungen vorliegend eindeutig eingehalten, wobei je 

nach örtlichen Verhältnissen sogar von den VSS-Normen – welche 

Richtwerte darstellen – abgewichen werden könnte (vgl. Urteil des 

Bundesgerichtes 1C_174/2020 vom 5. Mai 2021 Erw. 3.7 und VerwGE 

B 2019/215 und B 2019/217 vom 25. März 2021 Erw. 2.1).  

 

3.4 Vorliegend wären allerdings selbst gemäss Berechnung nach 

dem Parkplatzbedarfs-Reglement der Stadt X.___ vom 7. Mai 2010 

(SRRJ 711.003; nachfolgend Parkplatzreglement) genügend Abstell-

plätze für das bestehende Wohnhaus und das geplante Studio (somit 

ohne Beschränkung auf den Mehrbedarf) vorhanden. 

 

3.5 Gemäss dem angefochtenen Entscheid vom 2. November 2020 

wurden die drei Parkfelder gemäss Baugesuchsunterlagen bewilligt. 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 45/2021), Seite 7/12 

 

Gemäss Grundrissplan (vi act. 23) sind ein Abstellplatz in der Garage 

sowie zwei Aussenplätze auf dem Vorplatz, d.h. insgesamt drei Ab-

stellplätze, vorgesehen. Entgegen der Ansicht der Rekurrenten ist vor 

der bestehenden Einliegerwohnung – wo bisher offenbar ein Baum ge-

pflanzt war – kein Abstellplatz vorgesehen. Die Standorte der Abstell-

plätze sind – wenn auch nicht sehr deutlich – mit Fahrzeug-Symbolen 

in den Plänen hinreichend ausgewiesen. Der Grenzbedarf für Parkfel-

der nach Art. 8 Parkplatzreglement beträgt bei einer Wohnnutzung für 

Bewohner entweder 1 Parkfeld/80 m2 Wohnfläche oder 1 Park-

feld/Wohnung (Alternativbestimmung) sowie zusätzlich 10 Prozent der 

Bewohner-Parkfelder als Besucher-Parkplätze. Als Grenzbedarf gilt 

diejenige Anzahl Parkfelder für Motofahrzeuge, die notwendig sind, 

wenn die Verkehrsbedürfnisse einer Baute oder Anlage ausschliess-

lich mit privaten Verkehrsmitteln abgedeckt werden. Die Vorinstanz 

ging vorliegend offenbar davon aus, dass ein Parkfeld pro Wohnung 

(Einliegerwohnung, Hauptwohnung, Dachstudio) genügt, weshalb 

auch mitsamt Besucherparkplatzanteil klarerweise drei Parkfelder ge-

nügen würden (Bruchteile bis 0,5 werden abgerundet). Die Rekurren-

ten sind demgegenüber der Meinung, dass die Anzahl Parkfelder nach 

der Wohnfläche zu bestimmen sei, was einen Bedarf von vier Parkfel-

dern ergäbe (294 m2 / 80 m2 + 10 % = 4,0425). Bei einer relativ gros-

sen Hauptwohnung mit 127 m2 Wohnfläche mache ein Parkplatz pro 

Wohnung keinen Sinn. 

 

3.6 Aufgrund des klaren Wortlauts von Art. 8 Parkplatzreglement er-

weist sich die Auslegung der Vorinstanz als zutreffend, wonach vorlie-

gend der Parkplatzbedarf pro Wohnung ausgewiesen werden kann. 

Gemäss den Grundrissplänen wird das Dachstudio über einen sepa-

raten Treppenaufgang erschlossen. Auch die Einliegerwohnung ist 

nicht über den Haupteingang zugänglich. Es liegen somit klarerweise 

drei Wohnungen im Sinn des Parkplatzreglements vor. Für die Ausle-

gung der Rekurrenten finden sich hingegen keine Anhaltspunkte, 

selbst wenn möglicherweise andere Wohnungen dieser Grössenord-

nung (127 m2) über mehr als ein Parkplatz verfügen. Dürfte diese Be-

stimmung nur bei kleineren Wohnungen angewendet werden, würde 

eine Alternativbestimmung keinen Sinn ergeben. Dazu kommt, dass 

der Grenzbedarf (Art. 8) nach Art. 9 Parkplatzreglement innerhalb von 

Minimal- und Maximalwerten frei bestimmt werden kann. Vorliegend 

ist aufgrund der Entfernung von rund 450 m Luftlinie zum Bahnhof 

Z.___ sowie dem Radweg entlang der X.___strasse von einer sehr 

guten Möglichkeit der Benützung von öffentlichen Verkehrsmitteln so-

wie der Erreichbarkeit durch Radfahrer und Fussgänger (vgl. Art. 7 

Abs. 1 Parkplatzreglement) und folglich einer Einteilung im Gebiet C 

auszugehen. Der Grenzbedarf kann somit nochmals auf 70 Prozent 

(was selbst bei einer Berechnung nach Wohnfläche einen Bedarf von 

2,76 bzw. 3 Parkfeldern ergeben würde) reduziert werden. Insgesamt 

ergibt sich, dass vorliegend auch nach dem Parkplatzreglement genü-

gend Parkfelder ausgewiesen sind, zumal der Platz in der Garage so-

wie auf dem Vorplatz grosszügig bemessen ist und weitere Fahrzeuge 

abgestellt werden könnten. Der Rekurs 1 ist diesbezüglich abzuwei-

sen. 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 45/2021), Seite 8/12 

 

4.  

Vorliegend ist unbestritten, dass zur Einhaltung der Ausnützungsziffer 

ursprünglich kein Ausnützungstransfer im Sinn einer öffentlich-rechtli-

chen Eigentumsbeschränkung verfügt und im Grundbuch angemerkt 

wurde (vgl. Art. 63 BauG), obwohl die Vorinstanz davon auszugehen 

scheint, dass ein solcher sowohl von Grundstück Nr. 003 

(F.___strasse) als auch vom ehemaligen Heizgebäude (Grundstück 

Nr. 004) möglich sei. Nachdem dagegen Rekurs erhoben wurde, hat 

die Vorinstanz in Absprache mit dem Rekursgegner einen Ausnüt-

zungstransfer von Grundstück Nr. 003 (F.___strasse) verfügt. Insofern 

wurde der angefochtene Beschluss vom 2. November 2020 korrigiert, 

womit der Rekurs 1 diesbezüglich gegenstandslos wurde. Die Rekur-

renten beanstanden in Rekurs 2 jedoch weiterhin, dass der Ausnüt-

zungstransfer von Strassengrundstück Nr. 003 nicht zulässig sei und 

damit das Baugrundstück Nr. 001 übernutzt werde. Nicht umstritten 

ist, dass bei einer Zulässigkeit des Ausnützungstransfers genügend 

Ausnützung auf dem Baugrundstück vorhanden wäre. 

 

4.1 Entgegen der Ansicht der Rekurrenten liegt bei der Übertragung 

von Strassengrundstück Nr. 003 auf das angrenzende Grundstück 

Nr. 001 kein unzulässiger interzonaler Ausnützungstransfer vor. Beim 

Strassenbau ersetzt das Planverfahren das Baubewilligungsverfahren 

(Art. 39 Abs. 1 des Strassengesetzes [sGS 732.1; abgekürzt StrG]). 

Der Strassenbau beruht damit auf einem Nutzungsplan im Sinn von 

Art. 14 Abs. 1 des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (SR 700; 

abgekürzt RPG), dem sogenannten "Teilstrassenplan", der die zu-

grundeliegende Zone (Grundordnung) überlagert (VerwGE 

B 2018/235 vom 21. November 2019 Erw. 3.3; BDE Nr. 59/2019 vom 

13. Oktober 2020 Erw. 5.3.2). Das vorliegend inmitten der Zone W2c 

liegende Strassengrundstück Nr. 003 liegt folglich in der gleichen Zone 

wie das angrenzende Baugrundstück Nr. 001, weshalb ein Ausnüt-

zungstransfer grundsätzlich möglich ist. Ein interzonaler Nutzungs-

transfer liegt jedenfalls nicht vor. 

 

4.2 Weiter geht es vorliegend nicht (mehr) um eine Hinzurechnung 

eines Anteils der Strassenfläche an die anrechenbare Parzellenfläche 

nach Art. 61 Abs. 3 BauG, sondern um einen Nutzungstransfer nach 

Art. 63 BauG. Massgebend ist deshalb nicht mehr, welcher Anteil je 

Grundstück ursprünglich für den Bau der F.___strasse abgetreten 

wurde, sondern ob der feststehende Anteil von 1/15 subjektiv-dingli-

chem Miteigentum bzw. dessen anteilsmässige Fläche an Grundstück 

Nr. 003 angerechnet werden kann. Gemäss Art. 646 Abs. 3 des 

Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (SR 210; abgekürzt ZGB) hat jeder 

Miteigentümer für seinen Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigen-

tümers, und es kann dieser Anteil von ihm veräussert oder verpfändet 

und von seinen Gläubigern gepfändet werden. Die gemäss Beschluss 

vom 16. April 2021 auf das Baugrundstück Nr. 001 übertragene Aus-

nützung entspricht genau dem dem Rekursgegner zustehenden Mitei-

gentumsanteil von 1/15. Es liegt mithin eine Verfügung über die Quote 

vor, was mit Art. 646 Abs. 3 ZGB ohne weiteres vereinbar ist (BSK-

ZGB II-BRUNNER/WICHTERMANN, Basel 2019; Art. 646 N 21 ff.). Ein 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 45/2021), Seite 9/12 

 

Sachverhalt im Sinn von Art. 648 Abs. 2 ZGB ist nicht gegeben. Weder 

wird die Sache als Ganzes veräussert, noch im Sinn dieser Bestim-

mung belastet. Mit dem Ausnützunstransfer wird nicht in die Rechte 

der übrigen Miteigentümer eingegriffen (vgl. Urteil des Verwaltungsge-

richtes Zürich VB.2000.00305 vom 7. Dezember 2000 Erw. 2.d.aa; 

BRUNNER/WICHTERMANN, a.a.O., Art. 648 N 32 ff.). Diese haben auch 

nach Übertragung der Ausnützung eines Anteils von 1/15 jeweils die 

Möglichkeit in gleicher Weise Ausnützung vom angrenzenden Stras-

sengrundstück auf ihr mit einem Wohnhaus übertrautes Grundstück 

zu übertragen. Aufgrund der Anmerkung der öffentlich-rechtlichen Ei-

gentumsbeschränkung im Grundbuch steht diese Möglichkeit dem Re-

kursgegner inskünftig nicht mehr zur Verfügung. Eine Zustimmung der 

übrigen Miteigentümer ist folglich nicht notwendig, zumal die Rekur-

renten auch nicht begründen, inwiefern sie durch den Ausnützungs-

transfer in ihren Rechten verletzt wären. Insgesamt erweist sich der 

fragliche Ausnützungstransfer als zulässig, weshalb der Rekurs 2 ab-

zuweisen ist. 

 

4.3 Der Vollständigkeit halber zu erwähnen ist, dass die anteilsmäs-

sige Fläche (1/15) von Grundstück Nr. 003 vorliegend nicht im Sinn 

von Art. 61 Abs. 3 Satz 2 BauG zur anrechenbaren Parzellenfläche 

hinzugerechnet werden könnte. Die Bodenabtretung für den Bau der 

F.___strasse hat vorliegend nämlich bereits im Jahr 1971 – und somit 

lange vor dem Inkrafttreten von Art. 61 Abs. 3 Satz 2 BauG am 1. Sep-

tember 1983 – stattgefunden (act. 8). Da diese Möglichkeit in der bis 

31. August 1983 geltenden Fassung von Art. 61 Abs. 3 BauG nicht 

vorgesehen war, ist eine Anrechnung nicht möglich (vgl. RRB Nr. 1122 

vom 9. Juni 1992 i.S. S.S.). Bei den übrigen subjektiv-dinglichen Mit-

eigentumsgrundstücken Nrn. 004 und 005 handelt es sich sodann 

klarerweise nicht um Nachbargrundstücke im Sinn von Art. 63 BauG, 

zumal Grundstück Nr. 005 auch noch in einer anderen Zone (W2a) 

liegt. Schliesslich ist anzumerken, dass das Grundstück Nr. 004 be-

reits überbaut und somit in jedem Fall unklar ist, ob überhaupt noch 

Ausnützung übertragen werden könnte. 

 

5.  

Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs 1 teilweise gegen-

standslos geworden ist, weil die Vorinstanz während des Rekursver-

fahrens den fehlenden Ausnützungstransfer verfügt hat. Im Übrigen ist 

der Rekurs 1 aber unbegründet und deshalb abzuweisen. 

 

Der Rekurs 2 ist gesamthaft unbegründet und folglich abzuweisen. 

 

6.  

6.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 

Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 

werden. Bei Gegenstandslosigkeit gilt derjenige als unterlegener Be-

teiligter, der die Gegenstandslosigkeit verursacht hat (R. HIRT, Die Re-

gelung der Kosten nach st.gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, 

Lachen/St.Gallen 2004, S. 101). 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 45/2021), Seite 10/12 

 

6.2 Soweit der Rekurs 1 gegenstandslos geworden ist, hat dies 

grundsätzlich die Vorinstanz durch die Verfügung des Ausnützungs-

transfers verursacht. Weil dies jedoch in Absprache mit dem Rekurs-

gegner erfolgte, wird dieser dafür kostenpflichtig. Darüber hinaus ist 

der Rekurs, soweit die Rekurrenten trotz nachträglichem Ausnüt-

zungstransfer am Rekurs festhalten und dabei die Anzahl vorgesehe-

ner Parkplätze rügen, abzuweisen. Die Entscheidgebühr beträgt 

Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Ge-

meindeverwaltung, sGS 821.5; abgekürzt GebT), die ausgangsge-

mäss von den Rekurrenten und dem Rekursgegner je zur Hälfte (je 

Fr. 1'500.–) zu bezahlen ist.  

 

6.3 Der von den Rekurrenten am 21. Dezember 2020 geleistete 

Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist an ihren Kostenanteil anzurech-

nen und darüber hinaus (Fr. 300.–) zurückzuerstatten. 

 

6.4 Die Entscheidgebühr in Rekurs 2, wofür zumindest teilweise auf 

die Erwägungen in Rekurs 1 zurückgegriffen werden konnte, beträgt 

Fr. 1'000.– (Nr. 20.13.01 GebT). In diesem Verfahren unterliegen die 

Rekurrenten vollständig, weshalb sie die Kosten zu tragen haben; der 

von ihnen am 14. Mai 2021 geleistete Kostenvorschuss von 

Fr. 1'500.– ist anzurechnen und im darüberhinausgehenden Betrag 

(Fr. 500.–) zurückzuerstatten. 

 

7.  

Rekurrenten und Rekursgegner stellen in beiden Rekursverfahren ein 

Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 

 

7.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 

soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-

messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-

digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-

liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 

Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 

(Art. 98ter VRP). Die Verlegung erfolgt in der Regel nach den gleichen 

Grundsätzen wie die amtlichen Kosten (HIRT, a.a.O., S. 182). 

 

7.2 Die Rekurrenten und der Rekursgegner unterliegen bzw. obsie-

gen in Rekurs 1 gleichermassen, weshalb sie ihre Parteikosten in je-

nem Verfahren selber tragen müssen. Die Begehren sind entspre-

chend abzuweisen. 

 

7.3 Der Rekursgegner obsiegt in Rekurs 2 mit seinen Anträgen. Da 

das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwie-

rigkeiten bot, die den Beizug einer Rechtsvertreterin rechtfertigen, be-

steht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung 

(Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche 

Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der 

Honorarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 1'500.– fest-

zulegen; sie ist von A.___ und B.___ zu gleichen Teilen zu bezahlen. 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 45/2021), Seite 11/12 

 

Da kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehrwertsteuer ge-

stellt wurde, wird diese aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten 

Art. 29 HonO nicht zum Honorar hinzugerechnet. 

 

7.4 Die Rekurrenten unterliegen in Rekurs 2 vollumfänglich, wes-

halb das entsprechende Begehren abzuweisen ist. 

Entscheid 

1.  

Der Rekurs Nr. 20-9171 von A.___ und B.___ wird abgewiesen, soweit 

er nicht gegenstandslos geworden ist. 

 

2.  

a) C.___, bezahlt in Rekurs Nr. 20-9171 eine Entscheidgebühr von 

Fr. 1'500.–. 

 

b) A.___ und B.___ bezahlen in Rekurs Nr. 20-9171 eine Ent-

scheidgebühr von Fr. 1'500.–. Der am 21. Dezember 2020 geleistete 

Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird angerechnet und im Restbetrag 

(Fr. 300.–) zurückerstattet.  

 

3.  

a) Das Begehren von A.___ und B.___ um Ersatz der ausseramt-

lichen Kosten in Rekurs Nr. 20-9171 wird abgewiesen. 

 

b) Das Begehren von C.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos-

ten in Rekurs Nr. 20-9171 wird abgewiesen. 

 

4.  

Der Rekurs Nr. 21-4235 von A.___ und B.___ wird abgewiesen. 

 

5.  

a) A.___ und B.___ bezahlen in Rekurs Nr. 21-4235 eine Ent-

scheidgebühr von Fr. 1'000.–. 

 

b) Der am 14. Mai 2021 von A.___ und B.___ geleistete Kosten-

vorschuss von Fr. 1'500.– wird angerechnet und im Restbetrag 

(Fr. 500.–) zurückerstattet.  

 

6.  

a) Das Begehren von C.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos-

ten in Rekurs Nr. 21-4235 wird gutgeheissen. A.___ und B.___ ent-

schädigen C.___ ausseramtlich mit Fr. 1'500.–. 

 

b) Das Begehren von A.___ und B.___ um Ersatz der ausseramt-

lichen Kosten in Rekurs Nr. 21-4235 wird abgewiesen. 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 45/2021), Seite 12/12 

 

Die Vorsteherin 

 

 

 

Susanne Hartmann 

Regierungsrätin 

	Publikationsplattform
	Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
	BDE 2021 Nr. 45
	Art. 63, Art. 72 Abs. 1 BauG. Vorliegend sind sowohl für die Erweiterung (Dachaufbau mit Studio) als auch für das Wohnhaus insgesamt genügend Abstellflächen für Motorfahrzeuge vorhanden. Die Auslegung des Parkplatzbedarfs-Reglements der Vorinstanz ist insbesondere mit Blick auf das ihr zustehende Ermessen korrekt. Zudem sind auch die Abmessungen gemäss VSS-Norm eingehalten (Erw. 3). Im Übrigen kann vorliegend die Fläche des subjektiv-dinglichen Miteigentumsanteils am Strassengrundstück für einen Ausnützungstransfer nach Art. 63 BauG herangezogen werden (Erw. 4). // (Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben.)

		2024-05-26T22:46:26+0200
	"9001 St.Gallen"
	Publikationsplattform Kanton St.Gallen