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**Case Identifier:** 03fd40bc-c484-5f0b-805f-82066b0c314d
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-05-27
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 27.05.2013 C/4506/2009
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-4506-2009_2013-05-27.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 29.05.2013. 

 

R E P U B L I Q U E   E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/4506/2009 ACJC/654/2013 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 27 MAI 2013 

Entre 

A______, domiciliée ______, Genève, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 7 novembre 2012, comparant en personne, 

d'une part, 

 

et 

 

B______, domiciliée ______, 1296 Coppet (VD), intimée, comparant par Me Gérald 
Page, avocat, Grand-Rue 23, 1204 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de 

domicile, 

d'autre part. 

 

 

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C/4506/2009 

EN FAIT 

A. a. A______ demeure depuis 1968 dans l'appartement sis ______, à Genève, 
qu'elle a d'abord partagé avec son mari puis qu'elle a repris à son nom, après son 

divorce, selon contrat de bail conclu le 21 février 1979 avec la SI C______ qui 

était alors propriétaire de l'immeuble. 

b. A teneur dudit bail, la bailleresse louait à A______ un appartement de 4 pièces 
avec salle de bains installé au 5

ème
 étage à droite, appartement destiné à l'usage 

d'habitation et qui avait pour dépendances celles que comporte l'appartement. 

Le bail était conclu pour une durée d'une année du 1
er

 avril 1979 au 31 mars 1980 

et il était renouvelable, par tacite reconduction, d'année en année. 

A la conclusion du bail, le loyer mensuel s'élevait à 540 fr., charges non com-

prises et il s'élevait en 2008 à 790 fr., charges (158 fr. 50) non comprises. 

c. Il est avéré que la dépendance, dont la locataire bénéficiait, à titre exclusif, se 
limitait à l'usage d'un grenier, sis dans les combles de l'immeuble, au 6

ème
 étage, 

d'une surface approximative de 8,5 m
2
. 

Par ailleurs, les locataires de l'immeuble avaient la jouissance de locaux com-

muns, soit une buanderie et une salle d'étendage, également sis dans les combles 

au 6
ème 

étage ainsi que d'un local à vélo au rez-de-chaussée. 

d. En 2000, l'immeuble rue ______ a été vendu à B______. 

e. Par avis du 5 février 2008 adressé aux locataires, la régie D______, chargée de 
la gérance de l'immeuble, a informé les locataires de l'intention du propriétaire 

d'effectuer certains travaux dans l'immeuble qui devaient être confiés au bureau 

d'architectes E______. 

Une réunion d'information était organisée à l'attention des locataires le 

11 février 2008. 

f. Par circulaire adressée aux locataires le 3 avril 2008, le bureau d'architectes pré-
cité a précisé que B______ désirait transformer les combles en deux appartements 

de 4 pièces, transformations qui impliquaient la démolition du 2 pièces existant 

ainsi que des greniers. Les greniers seraient remplacés par des caves au rez-de-

chaussée et au sous-sol. Une nouvelle buanderie serait également installée au rez-

de-chaussée. 

Le bureau ajoutait que des travaux de remise aux normes de l'ascenseur seraient 

également effectués. 

- 3/15 - 

 

 

C/4506/2009 

g. Par courrier du 22 avril 2008, adressé à A______, D______ l'informa du dépôt 
d'une requête en autorisation de construire auprès du DCTI (Département des 

constructions et des technologies de l'information), laquelle requête visait les 

travaux suivants : 

 - rafraîchissement de la façade rue et de la façade cour,  

 -  rafraîchissement de la cage d'escalier, 

 - remplacement et mise aux normes de l'ascenseur, 

 - transformations au rez-de-chaussée et au sous-sol pour la création de 
  caves et d'une  buanderie accessibles depuis le rez-de-chaussée, 

 - création d'un local à vélo à l'entrée du bâtiment et transformation des 

  combles en deux appartements de 4 pièces. 

La régie ajoutait que ces travaux seraient entièrement financés par le propriétaire 

et ne donneraient lieu à aucune modification du loyer. 

h. Par courrier recommandé du 6 août 2008, D______ a transmis à la précitée un 
avis de modification du bail, établi sur la formule officielle, en application de l'art. 

269d al. 3 CO, afin de lui notifier formellement le "retrait de la jouissance de 

votre grenier à l'échéance de votre contrat, soit au 31 mars 2009". La lettre 

d'accompagnement précisait qu'en compensation, A______ bénéficierait, sans 

augmentation de son loyer, de tous les avantages qui découleraient des travaux 

effectués, à savoir le bénéfice d'une cave et d'une buanderie équipée d'un lave 

linge et d'un sèche linge accessibles depuis le rez-de-chaussée, un local à vélo à 

l'entrée du bâtiment, un nouvel ascenseur et la réfection de la cage d'escaliers des 

façades côté cour et côté rue. 

i. En date du 1er septembre 2008, A______ a saisi la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers d'une requête en contestation des susdites 

modifications. 

j. Selon procès-verbal de conciliation du 10 novembre 2008, établi par la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers, cette requête a été reti-

rée. 

k. En date du 19 décembre 2008, D______ a notifié à A______, par avis établi sur 
formule officielle, la modification de son bail, laquelle était décrite de la manière 

suivante : "art. 269b al. 3 CO, 19 OBLF : retrait de la jouissance de votre grenier 

dès le 01.04.2009 et attribution d'une cave dont la surface sera inférieure de 40 à 

50% à celle de votre actuel grenier." 

Sous la rubrique "motifs précis de la majoration ou des modifications ci-dessus : " 

figurait la motivation suivante : 

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C/4506/2009 

"art. 269d al. 3 CO, 19 al. 1 let. b ch. 3 et al. 2 OBLF : aménagement de deux 

appartements dans les combles abritant actuellement un studio ainsi que les 

greniers, rendant nécessaire la suppression de ces derniers. Création de caves 

au rez-de-chaussée et au sous-sol et attribuées aux locataires en remplacement 

des greniers selon les explications détaillées figurant dans la lettre d'accompa-

gnement ci-annexée." 

Ladite lettre d'accompagnement ne contenait guère de précisions par rapport aux 

éléments déjà communiqués et rappelait que les travaux entrepris n'occasion-

neraient aucune augmentation du loyer. 

B. a. Par acte adressé le 20 janvier 2009 à la Commission de conciliation en matière 
de baux et loyers, A______ a contesté l'avis de modification du bail du 19 

décembre 2008, reçu le 22 décembre 2008.  

Elle soutenait en substance que l'avis modificatif du bail était prématuré dès lors 

que les travaux envisagés par la bailleresse n'avaient pas encore été autorisés par 

l'administration compétente. 

b. Déclarée non conciliée le 30 avril 2009, la cause a été portée devant le Tribunal 
des baux et loyers par B______ le 2 juin 2009.  

c. En substance, la bailleresse a fait valoir dans sa requête qu'elle persistait dans 
son intention de réaliser les travaux projetés, en particulier le réaménagement des 

combles.  

Elle a conclu à ce que le Tribunal des baux et loyers constate la validité de la 

modification du contrat de bail de A______ en tant qu'elle prévoyait la 

suppression de la jouissance du grenier, moyennant la mise à disposition d'une 

cave.  

La bailleresse a concédé que la cave qui serait attribuée à A______ serait plus 

petite que le grenier dont elle jouissait, mais elle a considéré que cet inconvénient 

était compensé par les autres avantages que les locataires allaient retirer de la 

réalisation de l'ensemble des travaux. 

d. Lors de l'audience de comparution personnelle des parties du 17 septembre 
2009, A______ a persisté dans son opposition. Elle a précisé que se trouvaient 

actuellement entreposés dans son grenier, des vêtements d'hiver, de la vaisselle et 

des appareils ménagers.  

Le représentant de la bailleresse a indiqué que les nouvelles caves proposées aux 

locataires mesureraient entre 2,50 et 4 m
2
. 

- 5/15 - 

 

 

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e. Le 3 décembre 2009, le Tribunal des baux et loyers a ordonné des enquêtes et a 
invité les parties à lui faire parvenir leurs listes jusqu'au 7 janvier 2010. 

Le 6 janvier 2010, A______ a adressé au Tribunal des baux et loyers une liste 

comportant 15 témoins, dont 6 étaient des fonctionnaires soumis au secret de 

fonction et un 7
ème

, un Conseiller administratif de la Ville de Genève. 

A______ a renoncé ultérieurement à l'audition de ces derniers. Tous ses autres 

témoins ont été entendus par le Tribunal des baux et loyers. 

f. L'architecte, mandaté par la bailleresse, a confirmé que l'exécution des travaux 
permettrait à celle-ci de créer deux nouveaux appartements dans l'immeuble, 

d'isoler les combles et d'améliorer ainsi le rendement énergétique, ce qui consti-

tuait un avantage pour l'ensemble des locataires. L'ascenseur devait être remis aux 

normes et dix caves créées, d'une surface comprise entre 2 et 3 m
2
. En revanche, 

le local à vélo n'était pas affecté par les travaux. 

g. L'autorisation de construire relative aux travaux de transformation des combles 
et de rénovation de l'immeuble ______ a été délivrée par le DCTI le 28 mai 2009. 

Au terme des procédures de recours entreprises, notamment par A______, contre 

la délivrance de cette autorisation, celle-ci est entrée en force après rejet de 

l'ultime recours par le Tribunal fédéral le 4 mai 2011. 

h. Courant 2012, la bailleresse a entrepris les travaux, après avoir obtenu des loca-
taires qu'ils vident préalablement les greniers devant être démolis. A______ 

s'étant refusée à obtempérer, son local a été vidé par la bailleresse, sous le contrôle 

d'un huissier judiciaire.  

A______ a déposé plainte en raison de ces faits et a réclamé des dommages-

intérêts à la bailleresse par action déposée devant le Tribunal des baux et loyers le 

13 juin 2012 (cause C/7630/2012 encore pendante).  

i. Dans ses conclusions du 17 septembre 2012, B______ a, encore une fois, invité 
le Tribunal à constater la validité de la modification du contrat de bail notifié à 

A______. 

j. Dans ses dernières conclusions du 17 septembre 2012, cette dernière a conclu 
au rejet de ladite modification de son bail et au déboutement de B______ de 

toutes autres conclusions.  

Elle a par ailleurs formé nouvellement des conclusions visant à ce qu'il soit 

ordonné à la bailleresse de la réintégrer dans les lieux et de remettre ceux-ci dans 

leur état initial, concluant au surplus à ce que la bailleresse, son conseil et la régie 

soient condamnés à lui payer 12'000 fr. à titre de dommages-intérêts pour le préju-

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dice subi du fait de la privation des locaux donnés à bail et des dommages causés 

lors de l'effraction et de la démolition du grenier qu'elle louait. 

Sur le plan juridique, comme elle l'avait déjà fait auparavant dans son écriture de 

réponse du 5 novembre 2009, A______ a, entre autres motifs, relevé que la 

procédure de modification du bail n'avait pas été respectée dès lors que l'avis de 

modification ne mentionnait pas la suppression de la buanderie et de l'étendage 

qui se trouvaient dans les combles. 

Elle a ajouté que la nouvelle buanderie, ainsi que les caves, étaient aménagées à 

proximité de la chaufferie au mazout, sans système d'aération d'adéquat.  

Elle a reconnu que la cave, qui lui était attribuée, avait une surface de 3,7 m
2
. 

C. a. Par jugement JTBL/1226/2012 rendu le 7 novembre 2012, communiqué aux 
parties le 8 novembre 2012, le Tribunal des baux et loyers a validé l'avis de modi-

fication du bail notifié par B______ à A______ le 19 décembre 2008 et débouté 

les parties de toutes autres conclusions. 

b. En substance, les premiers juges ont considéré que l'avis modificatif répondait 
aux prescriptions formelles de l'art. 269b CO et que la modification litigieuse, 

après pesée des intérêts, était admissible. En particulier, l'intérêt de la bailleresse à 

améliorer le rendement de son immeuble par la création de deux logements dans 

les combles l'emportait sur la suppression du grenier, partiellement compensée par 

la mise à disposition d'une cave, même de dimension inférieure. 

C'était par ailleurs à tort que la locataire se plaignait d'être privée de la jouissance 

de la buanderie et de l'étendage dès lors que ces prestations étaient toujours offer-

tes aux locataires mais dans des locaux différents. Les locaux n'avaient pas été 

supprimés mais déplacés. 

c. Par acte posté de Genève le 7 décembre 2012 à l'attention du greffe de la Cour 
de justice, A______ a fait appel dudit jugement concluant à son annulation ainsi 

qu'à celle de l'avis de modification du bail du 19 décembre 2008 qui lui avait été 

notifié. Elle a également conclu à ce que soient déclarées recevables ses 

conclusions nouvelles formées le 17 septembre 2012. 

A l'appui de son appel, A______ s'est plainte de n'avoir pu faire procéder à 

l'audition de témoins afin d'éclairer le Tribunal sur l'authenticité des éléments de 

preuve avancés par la bailleresse, dans ses écritures, après la clôture des débats du 

15 avril 2012.  

Elle a relevé en second lieu que la Présidente du Tribunal des baux et loyers aurait 

fait partie de la composition de la Commission de recours instituée par la loi sur 

les constructions et les installations diverses qui avait, par décision du 

- 7/15 - 

 

 

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1
er

 novembre 1996, annulé une autorisation de construire un couloir d'accès dans 

l'immeuble sis ______ de B______. Elle observe que ce couloir, dont 

l'aménagement n'avait pas été autorisé, serait précisément celui dans lequel les 

nouvelles caves devaient dès lors être créées.  

Elle laisse entendre que la Présidente du Tribunal des baux et loyers aurait fait 

preuve de partialité en favorisant la bailleresse. 

Enfin, elle soutient que l'avis de modification du bail du 19 décembre 2008 était, 

en quelque sorte, vicié car il ne pouvait faire état de caves de remplacement et 

d'une future buanderie sises dans un couloir dont la création avait été empêchée en 

1996 par l'annulation de l'autorisation de construire. 

d. B______ a conclu à l'irrecevabilité de l'appel, subsidiairement à son rejet ainsi 
qu'à la condamnation de l'appelante à une amende en vertu de l'art. 128 al. 3 CPC 

et à sa condamnation en tous les frais judiciaires. 

e. Par courrier du 29 janvier 2013 adressé au greffe de la Cour de justice, 
A______ a répliqué spontanément à l'écriture de réponse qui lui avait été adressée 

le 25 janvier 2013. 

f. La cause a été mise en délibération à compter du 25 janvier 2013, ce dont les 
parties ont été avisées. 

EN DROIT 

1. A teneur de l'art. 405 al. 1 CPC, les recours sont régis par le droit en vigueur au 
moment de la communication de la décision aux parties.  

La décision entreprise ayant été communiquée en 2012, soit après l'entrée en vi-

gueur du nouveau droit, la procédure de seconde instance est ainsi régie par le 

CPC. 

En revanche, la procédure applicable devant les premiers juges, jusqu'à la clôture 

de l'instance, était celle de l'ancien droit, soit la loi de procédure civile genevoise.  

2. Selon l'art. 308 al. 1 let. a al. 2 CPC, l'appel est recevable contre les décisions 
finales de première instance lorsque dans les affaires patrimoniales, la valeur liti-

gieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins. Selon la jurispru-

dence, les contestations portant sur l'usage d'une chose sont de nature pécuniaire 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_107/2007 du 22 juin 2007 consid. 2.3). 

Dans le cas présent, la contestation de la modification unilatérale du bail avait 

pour objet principal la suppression d'un grenier dont la locataire jouissait et son 

remplacement par une cave de plus petite dimension. Cette contestation était dès 

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lors bien de nature pécuniaire mais l'appréciation de la valeur litigieuse, associée à 

cette perte d'usage, doit être estimée par rapport à la valeur du loyer de 790 fr. par 

mois pour un appartement de 4 pièces, sans les charges et par référence à l'art. 92 

CPC (TAPPY, Code de procédure civile commenté, note 9 ad art. 92 CPC). 

L'on peut raisonnablement attribuer une valeur maximale d'usage de 50 fr. par 

mois au grenier dont la locataire bénéficiait. Cette somme multipliée par 12 puis 

par 20 selon l'art. 92 al. 2 CPC, donne un capital de 12'000 fr. La voie de l'appel 

serait ainsi ouverte sur cette base déjà. 

Par ailleurs, l'appelante avait formé des conclusions en paiement de 12'000 fr. en 

date du 17 septembre 2012, conclusions qui, bien qu'écartées par le Tribunal des 

baux et loyers, entrent néanmoins en ligne de compte pour la détermination de la 

valeur litigieuse. 

C'est dont à juste titre que la locataire a formé un appel au sens de l'art. 308 CPC. 

3. L'appel écrit, motivé et signé, doit être introduit auprès de l'instance d'appel dans 
les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 et 

130 CPC). 

3.1 En l'occurrence, l'appel a été déposé dans le délai prescrit par la loi. Il est à cet 
égard recevable. 

3.2 Quant à la forme, l'appel doit être motivé, ce qui signifie que l'appelant a le 
fardeau d'expliquer les motifs pour lesquels le jugement attaqué doit être annulé 

ou motivé. La maxime inquisitoire ne dispense pas l'appelant de motiver correcte-

ment son appel, l'instance supérieure devant pouvoir comprendre ce qui est repro-

ché aux premiers juges sans avoir à rechercher des griefs par elle-même (JEANDIN, 

Code de procédure civile commenté, 2011, ch. 3, ad art 311 CPC). 

3.3 L'appel soumis à la Cour de céans comporte un état de fait et des conclusions 
mais aucune critique directe et précise à l'encontre du jugement entrepris. Les 

griefs sont présentés de manière dispersée et leur pertinence, au regard des ques-

tions de fait et de droit liées à l'envoi par la bailleresse d'un avis de modification 

unilatérale du bail, paraît douteuse. Ce nonobstant, bien que la motivation de l'ap-

pel soit déficiente, la Cour de céans admettra néanmoins sa recevabilité pour évi-

ter tout formalisme excessif à l'égard d'un plaideur comparant en personne. 

4. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des 
faits (art. 310 CPC). 

La procédure simplifiée est applicable au litige en raison de sa nature (art. 243 

al. 2 let c CPC). 

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La maxime inquisitoire est applicable (art. 247 al. 2 let. a CPC). 

5. 5.1 La jurisprudence a notamment déduit du droit d'être entendu, découlant de 
l'art. 29 al. 2 Cst., l'obligation pour l'autorité de motiver sa décision, afin que l'in-

téressé puisse la comprendre, l'attaquer utilement s'il y a lieu et que l'autorité de 

recours puisse exercer son contrôle. Pour répondre à ces exigences, il suffit que 

l'autorité mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur 

lesquels elle a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre 

compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (arrêt du 

Tribunal fédéral 4P.8/2005 du 30 mai 2005 consid. 2.1). 

Ainsi, le juge n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les arguments invo-

qués par les parties et peut se limiter à ceux qui, sans arbitraire, apparaissent perti-

nents (ATF 133 III 439 consid. 3.3). 

5.2 En premier lieu, l'appelante se plaint de n'avoir pu obtenir la faculté de citer 
des témoins au sujet des faits nouveaux intervenus courant 2012 et relatés par l'in-

timée dans ses conclusions du 17 septembre 2012. 

Bien qu'elle n'expose pas de manière précise quels seraient ces faits et, parmi 

ceux-ci, ceux qu'elle contesterait, il suffit de se référer à l'écriture précitée pour 

constater qu'il s'agit de faits se rapportant à l'exécution des travaux courant 2012 

et à l'évacuation du contenu du grenier de l'appelante par la bailleresse. 

Ce dernier élément, qui fait au demeurant l'objet d'une autre procédure pendante, 

est sans aucune pertinence pour statuer sur l'issue du présent litige. 

Il en va de même de l'avancement des travaux projetés, dès lors qu'il n'est pas allé-

gué que ceux-ci auraient été réalisés différemment de ce qui avait été annoncé par 

la bailleresse dans son avis modificatif. 

Il n'y avait dès lors pas lieu d'ouvrir des enquêtes ou une quelconque instruction à 

ce propos. 

5.3 En second lieu, l'appelante soutient que les locaux de remplacement n'auraient 
fait l'objet d'aucune autorisation administrative de construire.  

Cet argument avait été écarté par le Tribunal des baux et loyers au motif que cette 

problématique n'entrait pas dans sa compétence matérielle. De surcroît, l'on ne 

comprend pas pour quelles raisons l'appelante soutient qu'il n'y a pas eu d'autori-

sation administrative de construire les locaux de remplacement, dès lors qu'elle-

même admet en page 3 de son appel qu'une autorisation de construire a été 

délivrée le 28 mai 2009 par le DCTI et qu'elle a recouru à son encontre, sans suc-

cès, jusqu'au Tribunal fédéral. 

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Inconsistant, ce grief sera rejeté. 

5.4 En troisième lieu, l'appelante semble mettre en doute l'impartialité de la 
Présidente du Tribunal des baux et loyers, au motif supposé, qu'elle aurait par-

ticipé, en qualité de membre d'une commission de recours LCI, à une décision 

d'autorisation de construire rendue en 1996 et intéressant l'immeuble de l'intimée. 

La pièce produite par l'appelante met en évidence la participation d'un homonyme 

de la Présidente du Tribunal des baux et loyers au sein de la Commission de 

recours ayant statué en 1996.  

A supposer qu'il s'agisse de la même personne, ce qui n'est pas démontré, cette 

circonstance n'aurait pas constitué un motif de récusation selon les dispositions de 

la loi sur l'organisation judiciaire genevoise, applicable en vertu du droit transi-

toire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_672/2011 du 31 janvier 2012, consid. 2.1).  

Cela étant, ce grief ne peut pas être reçu à ce stade de la procédure. Il aurait dû 

faire, préalablement, l'objet d'une requête en récusation en bonne et due forme, 

dès lors que l'appelante, qui était partie à la procédure administrative ayant con-

duit à la décision du 1
er

 novembre 1996, avait eu connaissance de la composition 

de ladite commission et qu'elle avait appris, par ailleurs, courant 2011, l'identité 

de la Présidente du Tribunal des baux et loyers qui avait succédé au magistrat 

devant lequel la procédure avait été initialement engagée. 

En ne soulevant le grief que devant la Cour de céans, après avoir reçu la décision 

du Tribunal rejetant sa contestation, l'appelante a manifestement agi tardivement 

étant rappelé qu'aussi bien la LOJ genevoise (art. 96 et 97 aLOJ) que la juris-

prudence rendue en application de l'art. 30 al. 1 de la Constitution souligne que la 

partie qui a connaissance d'un motif de récusation doit l'invoquer aussitôt, sous 

peine d'être déchue du droit de s'en prévaloir ultérieurement (ATF 136 I 207 

consid. 3.4). 

6. 6.1 A teneur de l'art. 269d al. 3 CO, lorsque le bailleur envisage d'apporter unila-
téralement au contrat d'autres modifications qu'une majoration de loyer, au détri-

ment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de 

nouveaux frais accessoires, il doit respecter les prescriptions de l'al. 1 de cette dis-

position. 

Selon cet alinéa, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain 

terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit 

parvenir aux locataires 10 jours au moins avant le début du délai de résiliation et 

être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.  

Les majorations de loyers sont nulles lorsque :  

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a. elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle; 

b. les motifs ne sont pas indiqués; 

c. elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation. 

L'art. 19 al. 1 let. b OBLF précise que la formule destinée aux locataires doit con-

tenir la désignation des prétentions, la date de leur entrée en vigueur et les motifs 

précis justifiant ces prétentions.  

Si le locataire estime que le bailleur apporte unilatéralement au contrat d'autres 

modifications à son détriment, par exemple en diminuant ses prestations ou en 

introduisant de nouveaux frais accessoires, il peut contester cette modification 

devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration 

(art. 270b CO).  

Sur le plan formel, selon la jurisprudence, l'art. 269d CO prescrit une forme écrite 

qualifiée qui s'étend à la motivation de la modification annoncée. Les renseigne-

ments donnés par un autre moyen peuvent préciser ou servir à l'interprétation des 

motifs mentionnés sur l'avis formel - ou sur l'annexe, conformément à l'art. 19 

al. 1bis OBLF -, mais non les étendre ni remplacer une indication omise. Les 

motifs doivent être précis; ils doivent permettre aux locataires de saisir la portée et 

la justification de la modification de manière à pouvoir apprécier en pleine con-

naissance de cause l'opportunité de la contester ou non. 

La motivation telle qu'indiquée dans la formule officielle constitue une mani-

festation de volonté du bailleur. Si le locataire et le bailleur ne sont pas d'accord 

sur le sens ou la portée de cette communication, il faut l'interpréter selon le prin-

cipe de la confiance; sont prises en compte les facultés de compréhension du loca-

taire et toutes les circonstances du cas particulier. 

La modification unilatérale qui ne comporte aucune motivation ou qui n'est pas 

motivée de façon suffisamment précise est nulle (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_136/2011 du 10 juin 2011 consid. 3.2 et références citées). 

Ni l'art. 269d al. 3 CO ni l'art. 19 al. 1 OBLF ne définissent ce que sont les autres 

modifications du contrat. 

Selon la jurisprudence, il faut comprendre ces termes par toute altération du rap-

port d'échange entre le bailleur et le locataire (ATF 125 III 231 consid. 3b; 

MARCHAND in BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 2010, note 11 ad 

art. 269d CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, ch. 22.3.6, p. 557). 

Il convient par ailleurs de distinguer ces modifications unilatérales du contrat, du 

retrait de certaines possibilités d'utilisation qui, à l'origine, avaient motivé le 

locataire à conclure le bail. De telles modifications ne peuvent pas être imposées 

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aux locataires et le bailleur doit alors résilier le bail (BURKHALTER/MARTINEZ-

FAVRE, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, note 62 ad art. 269d CO).  

Il est admis que l'art. 269d al. 3 CO s'applique aux modifications qui ne concer-

nent ni des éléments essentiels du bail ni des modifications minimes du droit d'uti-

lisation qui n'influent pas sur le rapport prestations/contre-prestations.  

Sont ainsi considérées comme autres modifications unilatérales du contrat, par 

exemple, le retrait du droit d'user de certaines parties communes, comme la buan-

derie, le garage à vélo, mais aussi le retrait du droit d'user de certaines choses 

louées sur la base de contrat individuel comme un galetas, une cave ou un garage 

(cf BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., notes 62 et 63 ad art. 269d CO; 

ATF 125 III 231 consid. 3 a; LACHAT, op. cit., ch. 22.3.8, p. 558). 

Ainsi que le relève la jurisprudence, l'art. 269d CO qui sert, d'après sa place dans 

la systématique de la loi, à assurer que le bailleur ne formulera pas de prétentions 

abusives, n'indique pas quels sont les critères selon lesquels une modification du 

contrat par le bailleur se justifie ou non (ATF 125 III 231, consid. 3c). 

Il conviendra dès lors que le juge s'inspire des règles des art. 269 et 269a CO si la 

modification du contrat est appréciable économiquement. Dans les autres cas, il 

tranchera en équité, en mettant en balance les intérêts en présence. En particulier, 

comme en matière de rénovation, le juge se demandera si l'autre prétention peut 

être raisonnablement imposée aux locataires. Il examinera aussi si la modification 

intervient au détriment du locataire. En d'autres termes, le juge tiendra compte des 

inconvénients que la modification du contrat engendre pour le locataire, ainsi que 

des motifs invoqués par le bailleur (LACHAT, op. cit., ch. 22.3.14, p. 560 et 561). 

En cas de doute, le juge refusera la modification sollicitée en s'appuyant sur le 

principe de la fidélité au contrat (LACHAT, op. cit., ch. 22.3.14, p. 561). 

6.2 Dans le cas présent, les premiers juges ont considéré que la procédure de noti-
fication de la modification unilatérale du bail avait été observée par la bailleresse 

conformément aux exigences de la loi, en particulier des art. 269d CO et 

19 OBLF. 

La notification était intervenue en temps utile et sur la formule officielle requise. 

Ce constat n'est pas remis en cause devant la Cour de céans par l'appelante.  

Cependant, dans la mesure où l'art. 269d CO constitue une norme impérative, il 

incombe au juge de vérifier d'office qu'elle a été correctement appliquée. 

Eu égard à la motivation de l'avis, l'appelante avait relevé en cours de procédure 

que l'avis du 19 décembre 2008 ne spécifiait pas que la jouissance de la buanderie 

et de l'étendage qui se trouvaient dans les combles serait également supprimée par 

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les travaux envisagés. En outre, les caves de substitution devaient avoir une sur-

face au moins égale à la moitié de celle du grenier démoli. 

La lettre d'accompagnement du 19 décembre 2008 ne précise pas non plus la sup-

pression de la buanderie et du local d'étendage sis au grenier mais mentionne en 

revanche la création d'une buanderie et d'un local à vélo.  

Il résulte de l'instruction de la cause que le local à vélo existait déjà dans l'état des 

lieux antérieurs. Quant aux caves qui ont été créées à la suite de la démolition des 

greniers, elles n'ont qu'une surface de l'ordre de 2 à 3 m
2
, de sorte qu'elles sont 

plutôt assimilables, comme l'a relevé l'appelante, à des "rangements". Le plus spa-

cieux d'entre eux, attribué à l'appelante, n'atteint semble-t-il que 3,7 m
2
, de sorte 

qu'il est d'une surface inférieure de plus de la moitié à celle dont l'appelante jouis-

sait dans le grenier.  

Par ailleurs, la salle d'étendage supprimée des combles n'a pas été restituée dans 

une autre partie de l'immeuble, l'étendage ayant été remplacé par une machine 

permettant de sécher le linge, disposée dans la nouvelle buanderie. 

Sur le plan formel, le contenu de l'avis de modification unilatérale du bail peut 

être qualifié de conforme aux réquisitions légales. 

En effet, compte tenu de l'ensemble des circonstances connues de l'appelante, 

celle-ci savait, lors de l'envoi de cet avis le 19 décembre 2008, que les travaux 

entraîneraient non seulement la suppression de son grenier mais aussi celle de la 

buanderie et de la salle d'étendage sis dans les combles qui devaient être entière-

ment réaménagés pour permettre la création des deux nouveaux appartements. 

L'appelante ne soutient du reste pas l'avoir ignoré.  

La lettre d'accompagnement indiquait que serait créée uniquement une buanderie 

de sorte que l'on pouvait a contrario en déduire qu'il n'y aurait pas de nouvelle 

salle d'étendage. Quant aux surfaces approximatives des nouvelles caves qui 

seraient attribuées aux locataires, il apparaissait d'emblée qu'elles seraient notable-

ment plus petites que les greniers, ce qui était suffisant pour permettre aux loca-

taires de se déterminer sur la nécessité d'une contestation.  

Dans ces circonstances, il n'y a pas lieu de prononcer la nullité de l'avis modifi-

catif. 

6.3 Il reste à déterminer si les prétentions formulées par l'intimée étaient ou non 
abusives. 

A cet égard, il sied de rappeler que d'autres travaux de rénovation ont été entrepris 

dans l'immeuble (isolation de la toiture et rénovation de l'ascenseur) qui devaient 

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améliorer le confort général des locataires, la bailleresse ayant d'emblée précisé 

qu'il n'y aurait pas d'augmentation de loyer consécutive à ces travaux. 

L'appelante ne soutient pas que la jouissance exclusive de son grenier de même 

que l'usage commun de la buanderie et de la salle d'étendage aient constitué des 

éléments essentiels qui l'avaient incitée à conclure le bail en son temps. 

Il s'agit donc bien d'autres modifications unilatérales du loyer au sens de 

l'art. 269d al. 3 CO.  

Il a été vu également que la motivation de la bailleresse, qui l'avait conduite à pro-

céder à l'aménagement desdits combles, reposait sur le souci d'améliorer la renta-

bilité et, à cette occasion, l'isolation thermique du bâtiment. Il s'agit là d'intérêts 

légitimes que l'intimée pouvait avancer pour justifier la modification du rapport de 

bail. Ces modifications n'étaient donc pas abusives, au vu de l'ensemble des cir-

constances. 

7. L'appel, infondé, est rejeté. 

8. La procédure est gratuite (art. 22 al. 1 LaCC; art. 116 al. 1 CPC). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté par A______ à l'encontre du jugement 

JTBL/1226/2012 rendu le 7 novembre 2012 par le Tribunal des baux et loyers dans la 

cause C/4506/2009-4-L. 

Au fond : 

Confirme ledit jugement. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Siégeant :  

Monsieur Pierre CURTIN, président; Madame Sylvie DROIN et Madame Daniela 

CHIABUDINI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Grégoire 

CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Pierre CURTIN 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.