# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 57177993-d584-5a82-9ef1-392d7819f0a0
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-06-30
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 30.06.2017 A 2017 18
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2017-18_2017-06-30.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 17 18

4. Kammer 

Vorsitz Racioppi
RichterIn Meisser, Moser

Aktuar Simmen

URTEIL

vom 30. Juni 2017

in der Streitsache

A._____,

Beschwerdeführer

gegen 

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,

Beschwerdegegnerin

betreffend Grundstückgewinnsteuer

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1. A._____, B._____ und C._____ verkauften mit öffentlich beurkundetem 

Kaufvertrag vom 19. November 2015 die Parzelle 474 mit Gartenhaus, 

Teil Geräteschopf und Stall sowie 4'871 m2 Boden für Fr. 5'357'000.-- an 

eine Baugesellschaft. Die verkaufte Parzelle wurde am 28. Februar 1952 

zusammen mit anderen Parzellen und Gebäuden für gesamthaft 

Fr. 50'000.-- erworben. 

2. Im Rahmen der Grundstückgewinnsteuererklärung deklarierten A._____, 

B._____ und C._____ nebst einem Veräusserungspreis von 

Fr. 5'357'000.-- einen anteilsmässigen Erwerbspreis im Jahr 1952 für das 

veräusserte Grundstück von Fr. 10'000.-- sowie Nebenkosten der Ver-

äusserung von Fr. 65'998.--. 

3. Gestützt auf diese Selbstdeklaration veranlagte die Steuerverwaltung des 

Kantons Graubünden am 15. September 2016 bei C._____ und B._____ 

eine kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer von je 

Fr. 140'379.85, total somit je Fr. 280'759.70, bzw. bei A._____ eine kan-

tonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer von je Fr. 102'791.65, to-

tal somit Fr. 205'583.30.

4. Dagegen erhoben A._____, B._____ und C._____ am 18. Oktober 2016 

Einsprache. Sie machten geltend, dass die Nebenkosten der Veräusse-

rung nicht korrekt berücksichtigt worden seien. Die Anlagekosten hätten 

ursprünglich Fr. 50'000.-- betragen und der Steuersatz müsste 49 % von 

30 sein. Der Zuschlag für die Geldentwertung sei seit 1952 zu berücksich-

tigen und es seien verschiedene wertvermehrende Aufwendungen 

getätigt worden. Es sei ihnen nicht möglich gewesen, alle fehlenden Da-

ten bereitzustellen; sie benötigten mehr Zeit.

5. Mit Auflage vom 18. Oktober 2016 forderte die kantonale Steuerverwal-

tung die Beibringung verschiedener Belege. Gleichzeitig wurde hervorge-

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hoben, dass der Steuersatz 49 % von 30 betrage und die Geldentwertung 

für die berücksichtigen Anlagekosten korrekt sei. 

6. Am 28. Oktober 2016 reichte A._____ zudem Einsprache gegen die defi-

nitiven Rechnungen der Grundstückgewinnsteuer ein. 

7. Am 28. Oktober 2016 erläuterte der zuständige Sektionsleiter der kanto-

nalen Steuerverwaltung per E-Mail das Zusammenspiel zwischen Veran-

lagung und definitiven Rechnungen. 

8. Mit Auflage vom 7. Dezember 2016 forderte die kantonale Steuerverwal-

tung die Belege für die angeblich zu Unrecht nicht berücksichtigen Anla-

gekosten/Nebenkosten erneut auf. Gleichzeitig wurde darauf hingewie-

sen, dass zwar im Verhältnis zum Kauf von 1952 eine grössere Teilfläche 

von 4'871 m2 Bodenfläche veräussert worden sei. Beim massgeblichen 

Verkauf seien jedoch nur das Gartenhaus, der Geräteschopf und der Stall 

verkauft worden. Die Investitionskosten für das nicht verkaufte Wohnhaus 

würden somit bei der Gewinnermittlung ausser Betracht fallen.

9. Am 31. Januar 2017 forderte die kantonale Steuerverwaltung A._____, 

B._____ und C._____ abermals auf, die Belege für die angeblich zu Un-

recht nicht berücksichtigten Anlagekosten/Nebenkosten endlich beizu-

bringen. 

10. Am 20. Februar 2017 reichte A._____ Zusammenstellungen der Anlage-

kosten und Nebenkosten der Veräusserung ein und ersuchte gleichzeitig 

um einen Vortritt. 

11. Mit E-Mail vom 21. Februar 2017 hielt die kantonale Steuerverwaltung 

fest, dass die Geltendmachung der Anlagekosten von Fr. 50'000.-- illuso-

risch sei. 

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12. Mit Schreiben vom 27. Februar 2017 hielt A._____ fest, dass die Parzelle 

474 im Jahr 1952 für Fr. 50‘000.-- gekauft und im Jahr 2016 verkauft wor-

den sei. Es seien daher die gesamten Anlagekosten zu berücksichtigen. 

Die beiden Altbauten seien abparzelliert worden, damit die Parzelle 474 

habe verkauft werden können. Sofern die Anlagekosten nur anteilsmässig 

zu berücksichtigen seien, sei der Restbetrag auf die beiden abgetrennten 

Parzellen 12755 und 12756 aufzuteilen und ein entsprechender Steuer-

ausweis auszustellen.

13. Nachdem am 27. Februar 2017 ein Vortritt bei der kantonalen Steuerver-

waltung stattgefunden hatte, erläuterte A._____ mit Schreiben vom 

6. März 2017 die einzelnen Nebenkostenpositionen und ging nochmals 

auf die Anlagekosten ein. 

14. Am 7. März 2017 forderte die kantonale Steuerverwaltung eine Kopie des 

der Rechnung über Fr. 6'793.-- zugrunde liegenden Vertrags. 

15. Mit Einspracheentscheid vom 16. März 2017 hiess die kantonale Steuer-

verwaltung die Einsprache vom 18. Oktober 2016 teilweise gut. Anerkannt 

wurden zusätzliche Nebenkosten der Veräusserung von Fr. 33.-- sowie 

Anlagekosten (Perimeterkosten 2006) von Fr. 1‘549.--. Im Übrigen wurde 

die Einsprache abgewiesen. Es resultierten kantonale und kommunale 

Grundstückgewinnsteuern für B._____ und C._____ von je 

Fr. 140'337.25, total somit je Fr. 280'674.50. Für A._____ resultierten kan-

tonale und kommunale Grundstückgewinnsteuern von je Fr. 102'760.40, 

total somit Fr. 205'520.80.

16. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 18. April 

2017 in eigenem Namen Einsprache (recte: Beschwerde) an das Verwal-

tungsgericht des Kantons Graubünden mit den sinngemässen Anträgen 

auf Aufhebung des angefochtenen Einspracheentscheids und Neuveran-

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lagung entsprechend seiner Begründung. Es sei eine Zumutung, dass 

ihm bereits vor Ablauf der Einsprachefrist (recte: Beschwerdefrist) definiti-

ve Steuerrechnungen zugestellt worden seien. Die Rechtmässigkeit die-

ses Verhaltens der Steuerverwaltung sei zu prüfen. Die wertvermehren-

den Bauten seien, wie die Grundbuchaufwendungen und die im Jahr 

2007 bezahlten Erbschaftssteuern, als Anlagekosten zuzulassen. Der ur-

sprünglich bezahlte Kaufpreis von Fr. 50'000.-- sei auf die Parzellen 474, 

12755 und 12756 aufzuteilen, damit für etwaige Folgeverkäufe schon jetzt 

genaue Daten vorlägen. Dies habe die kantonale Steuerverwaltung aus 

Bequemlichkeit unterlassen, obschon der zuständige Steuerkommissär 

am 6. März 2017 angeschrieben worden sei und dabei auch ein Vor-

schlag zur Aufteilung unterbreitet worden sei. Der Anlagewert sei ent-

sprechend seinem Vorschlag vom 6. März 2017 aufzuteilen.

17. Die kantonale Steuerverwaltung (nachfolgend Beschwerdegegnerin) 

schloss in ihrer Vernehmlassung vom 26. April 2017 auf Abweisung der 

Beschwerde. Bei einer Teilveräusserung könne nur ein Teil des Ge-

samtanlagewerts berücksichtigt werden. Dieser sei nach objektiven 

Grundsätzen auf das veräusserte bzw. zurückbehaltene Grundstück zu 

verlegen. Vorliegend umfasse der Erwerbspreis aus dem Jahr 1952 eine 

Grundfläche von 12'893 m2 (recte: 12'883 m2) Boden, darauf befindlich 

zwei Wohnhäuser, ein Ökonomiegebäude, Remise und Stall und wahr-

scheinlich andere Nebenbauten. Verkauft worden sei eine Teilfläche von 

4'871 m2 mit einem Gartenhaus, einem Gerätschopf und einem Stall. Un-

ter Berücksichtigung, dass es seinerzeit noch keine ausgeschiedenen 

Bauzonen gegeben habe sowie der verkauften Teilfläche und der Bau-

werte/Verkehrswerte der sich damals auf dem Grundstück befindlichen 

Bauten, erweise sich der berücksichtigte Teilanlagewert von Fr. 10'000.-- 

als angemessen und sicher nicht untersetzt. Es könne nicht Gegenstand 

des vorliegenden Verfahrens sein, die Anlagekosten für die nicht verkauf-

ten Grundstücksteile festzulegen. Es reiche die Feststellung, dass die An-

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lagekosten im Umfang von Fr. 10'000.-- durch das vorliegende Verfahren 

konsumiert seien. Die nicht belegten Aufwendungen sowie die Kosten für 

die Erbschaftssteuern und die Erbteilung könnten nicht anerkannt werden, 

zumal auch vor Verwaltungsgericht keine Nachweise erbracht worden 

seien. 

18. Am 10. Mai 2017 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen Anträ-

gen fest und vertiefte seine Argumentation. Dabei kritisierte er die Streit-

wertberechnung der Beschwerdegegnerin und machte darüber hinaus 

noch geltend, dass es nicht klar sei, wie die Beschwerdegegnerin auf ei-

nen Anlagewert von Fr. 10'000.-- gekommen sei. Die Aufteilung der Ge-

samtanlagekosten sei sehr wohl Gegenstand des vorliegenden Verfah-

rens, habe er dies doch in seiner Einsprache (recte: Beschwerde) ans 

Gericht ausdrücklich beantragt. 

19. Am 15. Mai 2017 verzichtete die Beschwerdegegnerin auf die Einreichung 

einer Duplik.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 

im angefochtenen Einspracheentscheid vom 16. März 2017 sowie auf die 

eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachstehen-

den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer-

deverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 16. März 2017 betref-

fend kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer, mit welchem 

die Beschwerdegegnerin die Einsprache von A._____, B._____ und 

C._____ vom 18. Oktober 2016 in Bezug auf zusätzliche Nebenkosten 

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der Veräusserung von Fr. 33.-- sowie Anlagekosten von Fr. 1'549.-- gut-

geheissen, im Übrigen aber abgewiesen hat. Solche Entscheide können 

gemäss Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden 

(StG; BR 720.000) mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden angefochten werden. Die sachliche Zuständigkeit des Ver-

waltungsgerichtes ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über 

die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das Verwal-

tungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kan-

tonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantonalen 

Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug vor-

sieht, was hier − wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der Fall ist. 

Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache in die Zu-

ständigkeit des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden. Be-

schwerdeführer des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerde-

verfahrens ist einzig A._____, hat doch nur er beim Verwaltungsgericht 

des Kantons Graubünden Beschwerde gegen den Einspracheentscheid 

vom 16. März 2017 erhoben (obschon auch B._____ und C._____ formel-

le und materielle Adressaten des angefochtenen Einspracheentscheids 

sind). In seiner Beschwerdeschrift vom 18. April 2017 sowie seiner Replik 

vom 10. Mai 2017 schreibt A._____ nämlich stets in Einzahl und in seiner 

Streitwertberechnung hat er auch nur seinen Streitwert zu berechnen ver-

sucht. Überdies hat A._____ nirgends geltend gemacht, dass er im Na-

men aller drei Veräusserer Beschwerde erheben wolle. So hat er auch 

bloss seine definitive Steuerrechnung vom 3. April 2017 als Beilage ein-

gereicht. Des Weiteren wurde auf der Korrespondenz des Gerichts jeweils 

auch nur sein Name aufgeführt, was A._____ zu keinem Einwand veran-

lasst hat. Da in der Einsprache vom 18. Oktober 2016 an die Beschwer-

degegnerin überdies noch die Namen sämtlicher Einsprecher, mithin von 

A._____, B._____ und C._____, in der Kopfzeile enthalten waren und die 

Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden einzig 

noch den Namen von A._____ trägt, rechtfertigt es sich, einzig A._____ 

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als Beschwerdeführer des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Be-

schwerdeverfahrens zu betrachten. Dies ändert − wie die nachstehenden 

Ausführungen zeigen − zwar nichts am materiellen Entscheid, hat aber 

Einfluss auf die Verteilung der Gerichtskosten (vgl. nachstehend E.6b). 

Als formeller und materieller Adressat des angefochtenen Einspracheent-

scheids vom 16. März 2017 ist A._____ jedenfalls von diesem berührt und 

weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (vgl. Art. 50 

VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist 

somit − unter Vorbehalt der nachstehenden Erwägungen 2 und 5d − ein-

zutreten. 

b) Streitig und zu prüfen ist, in welcher Höhe der aus dem Jahr 1952 stam-

mende Erwerbspreis von Fr. 50'000.-- als Anlagekosten bei der Berech-

nung der Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen ist und ob die vom 

Beschwerdeführer behaupteten Aufwendungen (Kanalisation, Erschlies-

sung, Dacherneuerung) sowie die Kosten für die Erbschaftssteuern und 

die Erbteilung als Anlagekosten zuzulassen sind. 

2. Vorweg ist an dieser Stelle was folgt festzuhalten: Der Beschwerdeführer 

bemängelt in seiner Beschwerdeschrift vom 18. April 2017, dass ihm 

während laufender Einsprachefrist (recte: Beschwerdefrist) von der Be-

schwerdegegnerin bereits die definitive Grundstückgewinnsteuerrechnung 

(vgl. die entsprechende Rechnung vom 3. April 2017 [Akten des Be-

schwerdeführers [Bf-act.] 2]) zugestellt wurde. Dazu ist zu sagen, dass 

die definitive Steuerrechnung und der Versand derselben nicht Gegen-

stand des angefochtenen Einspracheentscheids vom 16. März 2017 bil-

den und dementsprechend auch nicht Gegenstand des vorliegenden ver-

waltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens bilden können (vgl. Art. 51 

Abs. 2 VRG). Folglich ist im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Be-

schwerdeverfahren auf die diesbezüglichen Ausführungen des Be-

schwerdeführers grundsätzlich nicht einzutreten. Verständnishalber sei an 

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dieser Stelle dennoch kurz erwähnt, dass gegen Steuerrechnungen we-

der Einsprache an die kantonale Steuerverwaltung noch Beschwerde an 

das Verwaltungsgericht erhoben werden kann, da es sich bei Steuerrech-

nungen nicht um taugliche Anfechtungsobjekte im Sinne von Art. 137 

Abs. 1 StG bzw. Art. 139 Abs. 1 StG handelt. Vielmehr stellt die Steuer-

rechnung nur den Vollzug einer Veranlagung dar. Ist ein Steuerpflichtiger 

mit einer Veranlagung nicht einverstanden, hat er folglich − wie dies der 

Beschwerdeführer vorliegend im Übrigen auch getan hat − direkt die 

Steuerveranlagung anzufechten. Im vorliegenden Fall hat die Beschwer-

degegnerin nach Eingang der Einsprache des heutigen Beschwerdefüh-

rers vom 18. Oktober 2016 einen Mahnstopp erfasst. Nachdem die er-

wähnte Einsprache mit Entscheid vom 16. März 2017 teilweise gutge-

heissen wurde, wurde der während des Einspracheverfahrens erfasste 

Mahnstopp automatisch wieder aufgehoben und dem Beschwerdeführer 

offenbar am 3. April 2017 eine neue Grundstückgewinnsteuerrechnung 

aufgrund der Veranlagungsdaten des Einspracheentscheids zugestellt 

(mit der Bemerkung, dass diese Rechnung diejenige vom 20. März 2017 

ersetzt [vgl. Bf-act. 2]). Dieses Vorgehen entspricht dem normalen Verfah-

rensablauf und ist nicht zu beanstanden. Wird nämlich eine gegen einen 

Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin erhobene Beschwerde 

vom Verwaltungsgericht gutgeheissen und erwächst das verwaltungsge-

richtliche Urteil in der Folge in Rechtskraft, erlässt die Beschwerdegegne-

rin basierend auf dem Ausgang des verwaltungsgerichtlichen Beschwer-

deverfahrens wiederum neue definitive Steuerrechnungen, welche die äl-

teren Steuerrechnungen ersetzen. Den Steuerpflichtigen erwachsen 

durch dieses Vorgehen keine Nachteile, zumal allenfalls zu viel bezahlte 

Steuern zuzüglich Zins rückerstattet (bzw. mit künftigen Steuerforderun-

gen verrechnet) werden. 

3. a) Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der 

Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) verpflichtet die Kantone, 

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sämtliche Gewinne, die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des 

Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks 

sowie von Anteilen daran ergeben, zu besteuern, soweit der Erlös die An-

lagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) 

übersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Von dieser verpflichtenden Besteuerung 

können nur solche Gewinne ausgenommen werden, bei denen der Har-

monisierungsgesetzgeber in einer abschliessenden Aufzählung einen 

Steueraufschub vorsieht (Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung, Begrün-

dung oder Aufhebung der ehelichen Gütergemeinschaft, bestimmte Arten 

von Landumlegungen, Ersatzbeschaffung von land- oder forstwirtschaftli-

chen Grundstücken oder Eigenheimen; vgl. Art. 12 Abs. 3 StHG). Dem-

entsprechend wird die Steuerpflicht nach Art. 42 Abs. 1 StG durch jede 

Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum an einem Grundstück 

übertragen wird. Gemäss Art. 6 des Gesetzes über die Gemeinde- und 

Kirchensteuern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 45 ff. StG erheben auch 

die Bündner Gemeinden eine Grundstückgewinnsteuer in der Höhe der 

Kantonssteuer.

b) Steuerbar ist der Veräusserungsgewinn im Sinne von Art. 46 Abs. 1 StG, 

d.h. der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und 

Aufwendungen) übersteigt. Für die Berechnung der Anlagekosten ist die 

letzte steuerbegründende Veräusserung massgebend (Art. 46 Abs. 2 

StG). Als Erwerbspreis gilt der beurkundete Kaufpreis zuzüglich aller wei-

teren Leistungen des Erwerbers (Art. 48 Abs. 1 StG). Gemäss Art. 49 

Abs. 1 StG gelten als Aufwendungen (lit. a) Kosten für Erschliessungen, 

Bauten, Umbauten und andere dauernde Verbesserungen, die eine Wert-

erhöhung des Grundstückes bewirkt haben, (lit. b) Grundeigentümerbei-

träge, wie Perimeterbeiträge für Bau und Korrektion von Strassen, für Bo-

denverbesserungen, für Wasser- und Lawinenverbauungen sowie (lit. c) 

Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes 

verbunden sind, mit Einschluss der üblichen Provisionen und Vermitt-

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lungsgebühren. Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer als Abzü-

ge berücksichtigt worden sind, und der Wert eigener Arbeit, der nicht als 

Einkommen versteuert worden ist, können nicht geltend gemacht werden 

(Art. 49 Abs. 2 StG). 

4. a) Vorliegend rügt der Beschwerdeführer einerseits, dass die im Gelände 

ersichtlichen wertvermehrenden Investitionen (Kanalisationsanschluss, 

Erschliessungsstrasse, Dacherneuerung) auf Parzelle 474 sowie die im 

Zusammenhang mit dem Parzellenverkauf angefallenen Grundbuchauf-

wendungen in der Höhe von Fr. 6'493.90 und die im Jahr 2007 bezahlten 

Erbschaftssteuern von Fr. 30'984.-- von der Beschwerdegegnerin nicht 

als Anlagekosten berücksichtigt worden sind. Wie die nachfolgenden Aus-

führungen zeigen, zielen diese Rügen ins Leere. 

b) Das Steuergesetz für den Kanton Graubünden unterscheidet zwischen 

Verfahrenspflichten und Verfahrensrechten (so bereits PVG 1993 Nr. 66). 

Zu den Verfahrenspflichten gehören die Steuererklärungspflicht (vgl. 

Art. 127 StG), die Pflicht zur Einreichung von Belegen und die Auskunfts-

pflicht über steuerbegründende Tatsachen (vgl. Art. 128 StG). Verfah-

rensrechte sind dagegen Rechte auf Behauptung steuermindernder Tat-

sachen (wie Schulden, Schuldzinsen, weitere Abzüge etc.). Sie führen zur 

Pflicht zur Erteilung von Auskünften über solche Tatsachen. Aufgrund 

dieser Beweislastverteilung gilt, dass die Steuerbehörden für die steuer-

begründenden Tatsachen den Beweis zu erbringen haben und dem Steu-

erpflichtigen der Nachweis derjenigen Tatsachen obliegt, welche die 

Steuerschulden mindern oder aufheben (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 

2C_16/2015 vom 6. August 2015 E.2.5.4 mit weiteren Hinweisen; 

ZWEIFEL/HUNZIKER, in: ZWEIFEL/BEUSCH [Hrsg.], Kommentar zum 

Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der 

direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3. Aufl., Basel 

2017, Art. 46 Rz. 24 ff; LOCHER, Kommentar zum Bundesgesetz über die 

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direkte Bundessteuer, III. Teil, Art. 102 - 222 DBG, Basel 2015, Vorbe-

merkungen zu Art. 122 ff. Rz. 35 ff.). Die Folgen des Nichterbringens des 

Beweises sind verschieden, je nachdem, ob es sich um eine Verfahrens-

pflicht oder um ein Verfahrensrecht handelt. Im Bereich der Grundstück-

gewinnsteuer wirken sich die Anlagekosten steuermindernd aus, da der 

steuerbare Gewinn umso kleiner ist, je höher die Anlagekosten ausfallen. 

Daraus folgt, dass die Beweislast dafür, dass für das fragliche Grundstück 

überhaupt Anlagekosten und allenfalls in welcher Höhe angefallen sind, 

dem steuerpflichtigen Veräusserer obliegt. Diesen Nachweis hat er durch 

eine substanziierte Sachdarstellung anzutreten (vgl. RICHNER/FREI/KAUF-

MANN/MEUTER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl., Zürich 

2013, § 221 Rz. 16). 

c) Einen solchen Nachweis hat der Beschwerdeführer weder im Veranla-

gungsverfahren noch im Einspracheverfahren noch im vorliegenden ver-

waltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren erbracht. Vielmehr ergeben 

sich die vom Beschwerdeführer behaupteten Investitionen (Kanalisation 

Fr. 15'000.--, Ausbau D._____-weganteil Fr. 7'500.--, Dacherneuerung 

Scheune Fr. 12'000.--) − indes ohne belegmässigen Nachweis (!) − einzig 

aus den vom Beschwerdeführer im Einspracheverfahren eingereichten 

Zusammenstellungen über die Nebenkosten der Veräusserung und über 

die Anlagekosten (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 15, 16, 

17). Dass blosse Behauptungen als Beweis dafür, dass die entsprechen-

den Investitionen tatsächlich getätigt worden sind, nicht ausreichen, liegt 

auf der Hand und bedarf keiner weiteren Ausführungen. Fehlt es aber an 

einem belegmässigen Nachweis der behaupteten Investitionen, hat die 

Beschwerdegegnerin bereits aus diesem Grund die fraglichen Investitio-

nen bei den Anlagekosten zu Recht nicht berücksichtigt. Im Übrigen hat 

die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Einspracheentscheid vom 

16. März 2017 zu Recht darauf hingewiesen, dass mit Kaufvertrag vom 

19. November 2015 ohnehin praktisch ausschliesslich Boden mit land-

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wirtschaftlichen Nebenbauten (Gartenhaus, Geräteschopf, Stall) und da-

mit keine erschliessungspflichtigen Wohnbauten verkauft wurden, wes-

halb die vom Beschwerdeführer geltend gemachten Kosten für die Kana-

lisation und den Ausbau des D._____-wegs ohnehin nicht als Anlagekos-

ten berücksichtigt werden könnten. Bei der Dacherneuerung handelt es 

sich überdies um reine Unterhaltsarbeiten und damit nicht um wertver-

mehrende Investitionen im Sinne von Art. 49 Abs. 1 lit. a StG, weshalb 

auch diese Auslagen − selbst bei belegmässigem Nachweis − nicht als 

Anlagekosten hätten berücksichtigt werden können. Was die vom Be-

schwerdeführer geltend gemachten Erbteilungskosten aus dem Jahr 2011 

von Fr. 6'493.90 und die im Jahr 2007 angeblich bezahlten Erbschafts-

steuern von Fr. 30'984.-- betrifft, ist mit der Beschwerdegegnerin einer-

seits darauf hinzuweisen, dass die geltend gemachten Erbschaftssteuern 

über Fr. 30'984.-- belegmässig nicht nachgewiesen sind. Anderseits kön-

nen als Anlagekosten nur Veräusserungs- bzw. Erwerbskosten anerkannt 

werden, die mit dem steuerbegründenden Erwerb und der Veräusserung 

des Grundstücks in einem direkten kausalen Zusammenhang stehen (vgl. 

Art. 46 Abs. 2 StG). Damit fallen Erbteilungskosten, Kosten für grund-

buchliche Erbgangseintragungen sowie Nachlasssteuern ausser Betracht 

(vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden 340/92 

vom 22. September 1992 E.3). Dieses Ergebnis erweist sich vor dem Hin-

tergrund, dass Erbschaftssteuern und mit der Erbteilung zusammenhän-

gende Kosten, die anlässlich einer früheren Handänderung bezahlt wer-

den mussten, im Zusammenhang mit einer grundstückgewinnsteuerlich 

privilegierten Handänderung erfolgten (vgl. Art. 43 Abs. 1 lit. a StG), als 

korrekt (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., § 221 Rz. 108). 

Folglich hat aber die Beschwerdegegnerin auch die vom Beschwerdefüh-

rer geltend gemachten Erbteilungskosten aus dem Jahr 2011 von 

Fr. 6'493.90 und die im Jahr 2007 bezahlten Erbschaftssteuern von 

Fr. 30'984.-- zu Recht nicht als Anlagekosten berücksichtigt. 

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d) Nach dem Gesagten ist es nicht zu beanstanden, wenn die Beschwerde-

gegnerin die vom Beschwerdeführer behaupteten, aber nicht belegmässig 

nachgewiesenen, Investitionen sowie die Erbteilungskosten und Erb-

schaftssteuern bei der Festlegung der anrechenbaren Anlagekosten nicht 

als steuermindernde Tatsache anerkannt hat. 

5. a) Des Weiteren bemängelt der Beschwerdeführer den von der Beschwer-

degegnerin berücksichtigten anteiligen Erwerbspreis von Fr. 10'000.-- aus 

dem Jahr 1952 und beantragt die Aufteilung des ursprünglichen Kaufprei-

ses von Fr. 50'000.-- entsprechend seinem Vorschlag vom 6. März 2017. 

Im erwähnten Schreiben vom 6. März 2017 (Bg-act. 20) beantragte der 

heutige Beschwerdeführer zunächst die vollumfängliche Anrechnung der 

Anlagekosten von Fr. 50'000.--, weil die fragliche Parzelle 474 nicht mehr 

in seinem Besitz sei. Alternativ sei die Aufteilung der Anlagekosten nach 

Verkehrswerten der einzelnen Parzellen wie folgt vorzunehmen:

- Verkehrswert Parzelle 12755 Fr. 280'000.-- 4.740 % bzw. Fr. 2'370.--
- Verkehrswert Parzelle 12756 Fr. 270'000.-- 4.571 % bzw. Fr. 2'285.--
- verkaufte Parzelle 474 zu Fr. 5'357'000.-- 90.689 % bzw. Fr. 45'345.--

Folglich sei als Anlagewert für die Parzelle 474 mindestens Fr. 45'345.-- 

anzurechnen. Den beschwerdeführerischen Ausführungen und Berech-

nungen kann − wie nachstehend dargestellt − nicht gefolgt werden.

b) Zufolge des Kongruenzprinzips ("Grundsatz der vergleichbaren Verhält-

nisse") haben Erlös und Anlagewert sich in der Regel auf das nämliche, 

das heisst das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen 

(vgl. Urteile des Bundesgerichtes 2C_198/2016 vom 20. Juni 2016 E.3.5, 

2C_817/2014 vom 25. August 2015 E.2.2.2, 2C_674/2014 vom 11. Fe-

bruar 2015 E.3.2, 2C_705/2011 vom 26. April 2012 E.4.3.6). Demnach 

sind Substanzzunahmen bei der Ermittlung des Gewinns ebenso zu 

berücksichtigen wie Substanzabnahmen (ZWAHLEN/NYFFENEGGER, in: 

ZWEIFEL/BEUSCH [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 

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Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone 

und Gemeinden [StHG], 3. Aufl., Basel 2017, Art. 12 Rz. 45). Nach dem 

Kongruenzprinzip werden bei Teilveräusserungen nur Aufwendungen an-

gerechnet, die das veräusserte Grundstück betreffen. Betrifft beispiels-

weise ein Bauprojekt die Gesamtüberbauung mehrerer Liegenschaften 

und ist nur eines dieser Grundstücke Gegenstand der Handänderung, so 

verbietet das Prinzip der gesonderten Gewinnermittlung von vornherein 

die Anrechnung der gesamten Projektierungskosten; anrechenbar ist 

vielmehr nur jener Teil der Kosten, welcher auf die veräusserte Liegen-

schaft entfällt, denn höchstens in diesem Umfang vermag ein solches 

Projekt gegebenenfalls den Wert des veräusserten Grundstücks zu stei-

gern (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., § 224 Rz. 3). Bei der Er-

mittlung des Anlagewerts ist der Gesamterwerbspreis nach objektiven 

Grundsätzen auf das veräusserte bzw. zurückbehaltene Grundstück zu 

verlegen (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., § 224 Rz. 5; KLÖTI-

WEBER/SIEGRIST/WEBER, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 

3. Aufl., Band 2, Muri-Bern 2009, § 108 Rz. 3).

c) Im vorliegenden Fall umfasste der Erwerbspreis aus dem Jahr 1952 von 

Fr. 50'000.-- neben einer Bodenfläche von 12'883 m2 die Wohnhäuser 

Nr. 439 und 440, ein Ökonomiegebäude, eine Remise sowie ein Stall (vgl. 

Kaufvertrag vom 28. Februar 1952 [Bg-act. 4]). Dabei wiesen die veräus-

serten Gebäude in den Jahren 1942 bzw. 1953 unindexierte Bauwerte 

von insgesamt Fr. 95'900.-- auf, wobei allein der Bauwert der beiden 

Wohnhäuser Nr. 439 und 440 Fr. 66'244.-- ausmachte (vgl. Schätzungen 

vom 24. Juni 1942 bzw. 1. Januar 1953 [Bg-act. 5). Verkauft wurde mit öf-

fentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 19. November 2015 "bloss" eine 

Teilfläche von 4'871 m2 mit einem Gartenhaus, einem Geräteschopf und 

einem Stall. Nicht verkauft wurden demgegenüber die beiden Wohnhäu-

ser Nr. 439 und 440 sowie die restliche Bodenfläche von 8'012 m2 (vgl. 

den Kaufvertrag vom 19. November 2015 [Bg-act. 3] sowie die Handän-

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derungsanzeige vom 25. November 2015 [Bg-act. 2]). Bei dieser Sachla-

ge ist es nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin den Ge-

samterwerbspreis von Fr. 50'000.-- nur im Umfang von Fr. 10'000.-- für 

die veräusserte Bodenfläche von 4'871 m2 und die veräusserten drei Ne-

bengebäude als Anlagekosten angerechnet hat. Die Beschwerdegegnerin 

hat die zur Verfügung stehenden Mittel zur Verlegung des Gesamter-

werbspreises beigezogen und dabei den Gesamterwerbspreis nach ob-

jektiven Gesichtspunkten auf das veräusserte und das zurückbehaltene 

Grundstück verlegt. Dabei hat die Beschwerdegegnerin zu Recht berück-

sichtigt, dass die beiden bereits im Jahr 1952 bestehenden Wohnhäuser 

Nr. 439 und 440 sowie rund zwei Drittel der gesamten Bodenfläche von 

12'883 m2 nicht veräussert wurden und dementsprechend nach wie vor im 

Eigentum der Familie stehen. Ebenfalls zu Recht berücksichtigt wurden 

von der Beschwerdegegnerin die Bauwerte der sich auf dem fraglichen 

Grundstück befindlichen Bauten (vgl. Bg-act. 5). Dementsprechend er-

weist sich die von der Beschwerdegegnerin vorgenommene Anrechnung 

von Fr. 10'000.-- für die veräusserte Bodenfläche von 4'871 m2 und die 

veräusserten drei Nebengebäude ohne Weiteres als korrekt, zumal die 

Steuerpflichtigen in der Steuererklärung für Grundstückgewinne (Bg-

act. 6) für das veräusserte Grundstück ursprünglich selbst einen anteili-

gen Kaufpreis von Fr. 10'000.-- geltend gemacht haben. 

d) Nach dem soeben Gesagten gilt es festzuhalten, dass vom Gesamter-

werbspreis von Fr. 50'000.-- aus dem Jahr 1952 infolge des Verkaufs ei-

ner Teilfläche von 4'871 m2 sowie dreier Nebengebäude vom 19. Novem-

ber 2015 Anlagekosten im Umfang von Fr. 10'000.-- konsumiert sind. 

Folglich können diese Fr. 10'000.-- bei einem allfälligen Verkauf der übri-

gen Grundstücke − insbesondere der beiden Wohnhäuser − nicht mehr 

als Anlagekosten beansprucht werden. Wie die Beschwerdegegnerin zu 

Recht vorbringt, bildet die Aufteilung der verbleibenden Anlagekosten von 

Fr. 40'000.-- auf die nicht verkauften Grundstücke nicht Gegenstand des 

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angefochtenen Einspracheentscheids vom 16. März 2017 und kann dem-

entsprechend auch nicht Gegenstand des vorliegenden verwaltungsge-

richtlichen Beschwerdeverfahrens bilden (vgl. Art. 51 Abs. 2 VRG). Auf 

den beschwerdeführerischen Antrag auf Aufteilung der verbleibenden An-

lagekosten auf die Parzellen 12755 und 12756 ist demnach nicht einzu-

treten. 

6. a) Nach dem vorstehend Gesagten erweist sich der angefochtene Einspra-

cheentscheid vom 16. März 2017 betreffend kantonale und kommunale 

Grundstückgewinnsteuer als rechtens, was zu seiner vollumfänglichen 

Bestätigung und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde 

führt, soweit darauf einzutreten ist (vgl. vorstehend E.2 und 5d). 

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 

auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerdeführers. Bund, Kanton 

und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Or-

ganisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Partei-

entschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 

obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb 

der Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung zusteht.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 356.--

zusammen Fr. 2'856.--

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gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-

ses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 

zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]