# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f9860cfa-4b0f-5e2d-820c-766e27bb1def
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-05-18
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 18.05.2021 A 2020 62
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2020-62_2021-05-18.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 20 62

4. Kammer 

Vorsitz Racioppi

Richter Meisser und Audétat 

Aktuar ad hoc Brunner

URTEIL

vom 18. Mai 2021

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,

Beschwerdeführerin

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,

Beschwerdegegnerin

betreffend Grundstücksgewinnsteuer

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I. Sachverhalt:

1. A._____ veräusserte am 12. April 2019 die Stock-

werkeinheit B._____ in C._____ inklusive Mobiliar zum Preis von 

CHF 470'000.00. Diese hatte sie im Jahr 1997 für CHF 350'000.00 erwor-

ben.

2. In der Steuererklärung für Grundstückgewinne vom 10. Februar 2020 

machte A._____ verschiedene Ausgaben als wertvermehrende Aufwen-

dungen geltend, insgesamt CHF 80'805.00. Diese wurden in der definiti-

ven Veranlagungsverfügung vom 22. Juli 2020 nur teilweise akzeptiert, da 

einzelne Positionen als werterhaltend qualifiziert wurden. Ein allfälliger 

wertvermehrender Anteil wurde bei gewissen Positionen deshalb lediglich 

zu einem Drittel anerkannt. Zudem wurden Einzahlungen in den Erneue-

rungsfonds ebenfalls nicht steuermindernd berücksichtigt. Dasselbe gilt für 

die Aufwendungen aus den Jahren 2006 und 2014, welche gemäss der 

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend KStV) bereits 

bei der ordentlichen Einkommenssteuer als Unterhalt in Abzug gebracht 

wurden.

3. Am 21. August 2020 erhob A._____ Einsprache gegen die Veranlagung 

vom 22. Juli 2020 und führte aus, dass, soweit bestehende Elemente er-

setzt worden seien, qualitativ bessere angeschafft worden seien. Eine Kür-

zung um zwei Drittel sei daher nicht gerechtfertigt, zumal diese bei der 

Einkommenssteuer nicht in Abzug gebracht worden seien. Im Übrigen 

seien die Einzahlungen in den Erneuerungsfonds als Abzug zuzulassen. 

Aufgrund einer Vereinbarung zwischen ihr und den Käufern sei sie ver-

pflichtet, zusätzliche Einzahlungen in den Erneuerungsfonds zu tätigen, 

dies käme einer Kaufpreisminderung gleich.

4. Die KStV wandte sich mit Schreiben vom 1. September 2020 an A._____. 

Sie hielt darin an der pauschalen Berücksichtigung eines wertvermehren-

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den Anteils von einem Drittel fest und lehnte einen weitergehenden Abzug 

ab. Was das Kapital im Erneuerungsfonds angehe, so sei hier lediglich der 

Anteil per Datum der Eigentumsübertragung abzugsfähig. Die KStV setzte 

eine Frist von 30 Tagen zur Beibringung der entsprechenden Unterlagen, 

ansonsten könnten diese im Einspracheentscheid nicht berücksichtigt 

werden.

5. Am 19. Oktober 2020 wies die KStV die Einsprache von A._____ ab. Sie 

hielt in ihrem Einspracheentscheid fest, dass die geltend gemachten wert-

vermehrenden Investitionen aus den Jahren 1998, 1999 und 2012 

grundsätzlich als Unterhalt an einer vorbestehenden Liegenschaft zu be-

trachten seien. Daher werde lediglich ein wertvermehrender Anteil von ei-

nem Drittel anerkannt. Eine Erhöhung dieses Anteils werde abgelehnt. Da 

A._____ der Aufforderung vom 1. September 2020 zur Beibringung der 

fehlenden Unterlagen betreffend die Einzahlung in den Erneuerungsfonds 

nicht nachgekommen sei, werde die Einsprache auch in diesem Punkt ab-

gewiesen.

6. A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin) gelangte mit Beschwerde 

vom 19. November 2020 an das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden und beantragte die Aufhebung der vorgenommenen Kürzun-

gen bei den wertvermehrenden Investitionen, die Berücksichtigung des 

Kapitalanteils am Erneuerungsfonds in der Höhe von CHF 15'719.20 so-

wie des an die Käufer zurückbezahlten Betrages von CHF 4'800.00 als 

Kaufpreisminderung; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten 

der Steuerverwaltung. Begründend führte sie aus, dass beim Ersatz be-

stehender Elemente neu qualitativ bessere Produkte eingesetzt worden 

seien. Eine Kürzung um zwei Drittel sei nicht gerechtfertigt, zumal die In-

vestitionen nicht als Unterhalt von der Einkommenssteuer abgezogen wor-

den seien. Die Abrechnung des Erneuerungsfonds habe sie am 14. Okto-

ber 2020 erhalten. Aufgrund ihres Umzuges sei es ihr nicht möglich gewe-

sen, diese rechtzeitig weiterzuleiten. Daher seien der darin ersichtliche An-

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teil am Erneuerungsfonds per Datum Eigentumsübertragung sowie die 

Rückzahlung an die Käufer im Einspracheentscheid vom 19. Oktober 

2020 unberücksichtigt geblieben.

7. In der Vernehmlassung vom 1. Dezember 2020 beantragte die KStV 

(nachfolgend Beschwerdegegnerin) die teilweise Gutheissung der Be-

schwerde. An ihrem Entscheid, bei den Ersatzanschaffungen lediglich ei-

nen Drittel als wertvermehrend zu betrachten, hielt sie weiterhin fest. Sie 

akzeptierte aber die gewinnmindernde Berücksichtigung des Anteils am 

Erneuerungsfonds in der Höhe von CHF 15'719.00 sowie den Abzug der 

an die Käufer geleisteten Zahlung von CHF 4'800.00. Die Beschwerde-

gegnerin hielt allerdings fest, dass es nicht ihr Verschulden sei, dass diese 

Abzüge im Einspracheentscheid nicht berücksichtigt worden seien. Viel-

mehr habe die Beschwerdeführerin die Unterlagen trotz Aufforderung im 

Einspracheverfahren nicht eingereicht.

8. Die Beschwerdeführerin hielt in ihrer Replik vom 14. Dezember 2020 und 

der Ergänzung zur Replik vom 11. Januar 2021 an ihren Anträgen fest und 

wiederholte ihre Ausführungen zum wertvermehrenden Charakter der Er-

satzanschaffungen. Weiter behalte sie sich die Einreichung von weiteren 

Rechnungen für den Einbau von Wandschränken vor, die sie bisher nicht 

in Abzug gebracht habe, falls die geltend gemachten Abzüge weiterhin 

nicht akzeptiert würden. Zudem seien die Ausgaben, welche seinerzeit 

nicht als Unterhaltsabzug bei der Einkommenssteuer berücksichtigt wor-

den seien, als wertvermehrende Aufwendungen den Anlagekosten zuzu-

rechnen. Es sei die Aufgabe der Beklagten (recte: Beschwerdegegnerin), 

nachzuweisen, welche Ausgaben die Steuerverwaltung bei der Einkom-

menssteuer als Unterhaltskosten anerkannte. 

9. Mit Duplik vom 13. Januar 2021 hielt die Beschwerdegegnerin an ihren 

Anträgen und der Argumentation betreffend den Charakter der Investitio-

nen gemäss Vernehmlassung fest. Der in der Replik erhobene Einwand, 

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dass sie keine Unterlagen eingereicht habe, aus denen ersichtlich sei, wel-

che Investitionen bereits als Unterhalt berücksichtigt worden seien, sei 

verspätet, da sich auf der Steuerveranlagung ein entsprechender Vermerk 

befinde, welcher von der Beschwerdeführerin nicht beanstandet wurde.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer-

deverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 19. Oktober 2020 be-

treffend kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer, mit welchem 

die Beschwerdegegnerin die Einsprache der Beschwerdeführerin vom 

21. August 2020 abgewiesen hat. Solche Entscheide können gemäss 

Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; 

BR 720.000) mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden angefochten werden. Die sachliche Zuständigkeit des Ver-

waltungsgerichtes ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über 

die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das Verwal-

tungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kanto-

nalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantonalen 

Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug vor-

sieht, was hier − wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der Fall ist. Dem-

zufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache in die Zuständig-

keit des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden. Die Beschwer-

deführerin ist als Adressatin des angefochtenen Einspracheentscheids 

berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf 

(vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Be-

schwerde ist somit einzutreten. 

2. Streitig und zu prüfen ist die Frage, in welcher Höhe die von der Beschwer-

deführerin geltend gemachten Kosten von gesamthaft CHF 80'805.00 als 

Anlagekosten bei der Festlegung des Veräusserungsgewinns zuzulassen 

sind. Mithin ist die Frage zu klären, ob die Beschwerdegegnerin zu Recht 

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bloss einen Drittel der von der Beschwerdeführerin geltend gemachten 

Auslagen als Wertvermehrung akzeptiert hat. Allerdings gilt es zu beach-

ten, dass das streitberufene Gericht in steuerrechtlichen Beschwerdever-

fahren nicht an die Begehren der Parteien gebunden ist. Vielmehr hat das 

Gericht im Beschwerdeverfahren gemäss Art. 140 Abs. 2 StG die gleichen 

Befugnisse wie die Veranlagungsbehörde im Veranlagungsverfahren und 

kann dementsprechend auch eine reformatio in peius vel in melius vorneh-

men. 

3.1.1. Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kan-

tone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) verpflichtet die Kantone, sämtli-

che Gewinne, die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des Pri-

vatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks so-

wie von Anteilen daran ergeben, zu besteuern, soweit der Erlös die Anla-

gekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) über-

steigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Von dieser verpflichtenden Besteuerung kön-

nen nur solche Gewinne ausgenommen werden, bei denen der Harmoni-

sierungsgesetzgeber in einer abschliessenden Aufzählung einen Steuer-

aufschub vorsieht (Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung, Begründung oder 

Aufhebung der ehelichen Gütergemeinschaft, bestimmte Arten von 

Landumlegungen, Ersatzbeschaffung von land- oder forstwirtschaftlichen 

Grundstücken oder Eigenheimen; vgl. Art. 12 Abs. 3 StHG). Dementspre-

chend wird die Steuerpflicht nach Art. 42 Abs. 1 StG durch jede Veräus-

serung begründet, mit welcher Eigentum an einem Grundstück übertragen 

wird. Gemäss Art. 6 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteu-

ern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 45 ff. StG erheben auch die Bündner 

Gemeinden eine Grundstückgewinnsteuer in der Höhe der Kantonssteuer.

3.1.2. Steuerbar ist der Veräusserungsgewinn im Sinne von Art. 46 Abs. 1 StG, 

d.h. der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und 

Aufwendungen) übersteigt. Für die Berechnung der Anlagekosten ist die 

letzte steuerbegründende Veräusserung massgebend (Art. 46 Abs. 2 

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StG). Als Erwerbspreis gilt der beurkundete Kaufpreis zuzüglich aller wei-

teren Leistungen des Erwerbers (Art. 48 Abs. 1 StG). Gemäss Art. 49 

Abs. 1 StG gelten Kosten für Erschliessungen, Bauten, Umbauten und an-

dere dauernde Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grunds-

tückes bewirkt haben (lit. a), Grundeigentümerbeiträge, wie Perimeterbei-

träge für Bau und Korrektion von Strassen, für Bodenverbesserungen, für 

Wasser- und Lawinenverbauungen (lit. b), Kosten, die mit dem Erwerb und 

der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, mit Einschluss der 

üblichen Provisionen und Vermittlungsgebühren (lit. c) sowie die raumpla-

nerischen Mehrwertabgaben (lit. d) als Aufwendungen. Aufwendungen, 

die bei der Einkommenssteuer als Abzüge berücksichtigt worden sind und 

der Wert eigener Arbeit, der nicht als Einkommen versteuert worden ist, 

können nicht geltend gemacht werden (Art. 49 Abs. 2 StG). 

3.1.3. Unter den Begriff der Anlagekosten fallen gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a StG 

somit auch wertvermehrende Investitionen. Diese sind von den Unterhalts-

kosten abzugrenzen, die dazu dienen, die Liegenschaft in ihrem Wert zu 

erhalten. Abzugsfähig bei der Grundstückgewinnsteuer sind wertvermeh-

rende Aufwendungen, während werterhaltende Aufwendungen bei der 

Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden können (vgl. Art. 35 Abs. 1 

lit. b StG). Eine doppelte Berücksichtigung, sowohl bei der Einkommens-

steuer wie auch bei der Grundstückgewinnsteuer, ist ausgeschlossen. Im 

Idealfall sind die Einkommenssteuer und die Grundstückgewinnsteuer 

steuersystematisch und wertungsmässig lückenlos aufeinander abge-

stimmt (Urteile des Bundesgerichts 2C_460/2015 vom 1. Oktober 2015 

E.4.1; 2C_674/2014 vom 11. Februar 2015 E.3.3; 2C_647/2013 vom 

1. Mai 2014 E.2.2; 2C_622/2011 vom 29. Februar 2012 E.4). Hat eine 

steuerpflichtige Person die Kosten bei der Einkommenssteuer nicht gel-

tend gemacht, kann sie nicht unter Hinweis auf die Lückenlosigkeit die An-

rechnung als wertvermehrende Aufwendungen verlangen, wenn es sich 

objektiv-technisch um Unterhalt gehalten hat (vgl. RICHNER/FREI/KAUF-

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MANN/ROHNER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl., 

Zürich 2021, § 221 Rz. 34).

3.2.1. Unterhaltskosten sind Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung 

neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist 

und die nach längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen 

sind (Reparaturen, Renovationen). Unterhaltsarbeiten lassen ein Ge-

bäude in seiner Gestaltung, Form und Zweckbestimmung unverändert 

weiter bestehen; es werden einzig die mangelhaften Teile ersetzt oder in-

stand gestellt. Unterhaltskosten sind Aufwendungen zur Erhaltung der Lie-

genschaft im bisherigen Zustand und setzen begrifflich bestehende Bau-

ten und Anlagen voraus. Darüber hinaus können Unterhaltskosten auch 

solche Aufwendungen sein, mit denen zu bereits bestehenden Werten 

neue hinzugefügt werden, wobei die neuen Werte aber einzig dazu die-

nen, das Grundstück wieder in denjenigen Zustand zu versetzen, dass es 

seinen bereits einmal vorhanden gewesenen Verwendungszweck wieder 

vollständig erfüllen kann. Unterhaltskosten sind demnach all jene Aufwen-

dungen, die ein Grundstück in denjenigen Zustand versetzen, in dem es 

sich bereits einmal befunden hat (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, 

Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 32 Rz. 37 f.). Unter-

haltskosten können somit sowohl der Instandhaltung als auch der Instand-

stellung eines Grundstücks dienen. Dabei sind Instandhaltungskosten die 

regelmässig anfallenden Auslagen, welche die Funktionsfähigkeit des 

Grundstücks sicherstellen. Demgegenüber fallen Instandstellungskosten 

aperiodisch, in grösseren Zeitabständen an und stellen die Ertragsfähig-

keit der Liegenschaft sicher, indem sie durch diese Aufwendungen − al-

lenfalls modernisiert − weiterhin ihren bisherigen Verwendungszweck er-

füllen kann. Dazu gehören beispielsweise Fassadenrenovationen, Neuan-

striche, aber auch der Ersatz veralteter Installationen wie sanitären Ein-

richtungen, Kücheneinrichtungen, Heizanlagen usw. (vgl. RICH-

NER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., Art. 32 Rz. 39 ff.; LOCHER, Kommen-

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tar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, I. Teil, Art. 1 - 48 

DBG, 2. Aufl., Basel 2019, Art. 32 Rz. 26). 

3.2.2. Von den Unterhaltskosten zu unterscheiden sind Aufwendungen, welche 

zur Wertvermehrung eines Grundstücks führen. Solche wertvermehren-

den Aufwendungen sind nicht bei der Einkommenssteuer (vgl. Art. 37 

Abs. 1 lit. d StG), sondern bei der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig 

(vgl. Art. 49 Abs. 1 lit. a StG). Während Unterhaltskosten der Erhaltung be-

reits vorhandener Werte dienen, werden mit wertvermehrenden Aufwen-

dungen zusätzliche neue Werte geschaffen (vgl. Urteil des Bundesgerich-

tes 2C_251/2016 vom 30. Dezember 2016 E.3.3). Alle Aufwendungen, 

welche ein Grundstück in einen besseren Zustand versetzen, d.h. ein 

Haus in den Rang eines besser ausgestatteten, wertvolleren Gebäudes 

aufrücken lassen, haben wertvermehrenden Charakter (vgl. RICH-

NER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., Art. 32 Rz. 48). Typische wertver-

mehrende Aufwendungen sind neben der erstmaligen Schaffung von Wer-

ten (z.B. Anbau einer Garage, Einbau eines Lifts) insbesondere auch ein-

malige Beiträge wie Strassen-, Trottoir-, Schwellen-, Werkleitungsbei-

träge, Anschlussgebühren für Kanalisation, Abwasserreinigung, Wasser, 

Gas, Strom, Fernseh- und Gemeinschaftsantennen (vgl. RICH-

NER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., Art. 32 Rz. 110 ff.; vgl. auch Art. 1 

Abs. 2 lit. b der Verordnung der ESTV über die abziehbaren Kosten von 

Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer 

[ESTV-Liegenschaftskostenverordnung; SR 642.116.2]). 

3.2.3. Die Abgrenzung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung erfolgt 

nach objektiv-technischen Kriterien. Vergleichsmassstab bildet dabei nicht 

der Wert des Grundstücks insgesamt, sondern derjenige der konkret in-

stand gehaltenen oder ersetzten Installation. Wird also eine alte Installa-

tion nicht bloss durch eine dem aktuellen Stand der Technik angepasste 

neue Installation ersetzt, sondern an deren Stelle eine qualitativ bessere 

Installation gesetzt, liegt kein Unterhalt mehr vor, sondern eine Wertver-

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mehrung, auch wenn der ursprüngliche Wert des Grundstücks als solches 

nicht angestiegen ist (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., 

Art. 32 Rz. 47; LOCHER, a.a.O., Art. 32 Rz. 27). 

4.1.1. Vorliegend machte die Beschwerdeführerin in der Steuerveranlagung wert-

vermehrende Aufwendungen in der Höhe von CHF 80'805.00 geltend. Die 

Beschwerdegegnerin kürzte diesen Betrag auf CHF 15'456.00 mit der Be-

gründung, dass es sich hierbei zum einen nicht um wertvermehrende Auf-

wendungen handle, zum anderen seien die Aufwendungen der Jahre 2006 

und 2014 bereits als effektiver Unterhalt bei der Einkommenssteuer berück-

sichtigt worden. 

4.1.2. Das Steuergesetz für den Kanton Graubünden unterscheidet zwischen 

Verfahrenspflichten und Verfahrensrechten (so bereits PVG 1993 Nr. 66). 

Zu den Verfahrenspflichten gehören die Steuererklärungspflicht 

(vgl. Art. 127 StG), die Pflicht zur Einreichung von Belegen und die Aus-

kunftspflicht über steuerbegründende Tatsachen (vgl. Art. 128 StG). Ver-

fahrensrechte sind dagegen Rechte auf Behauptung steuermindernder 

Tatsachen (wie Schulden, Schuldzinsen, weitere Abzüge etc.). Sie führen 

zur Pflicht zur Erteilung von Auskünften über solche Tatsachen. Aufgrund 

dieser Beweislastverteilung gilt, dass die Steuerbehörden für die steuerbe-

gründenden Tatsachen den Beweis zu erbringen haben und dem Steuer-

pflichtigen der Nachweis derjenigen Tatsachen obliegt, welche die Steuer-

schulden mindern oder aufheben (vgl. Urteil des Bundesgerichts 

2C_16/2015 vom 6. August 2015 E.2.5.4 m.w.H.; ZWEIFEL/HUNZIKER, 

in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 

Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone 

und Gemeinden [StHG], 3. Aufl., Basel 2017, Art. 46 Rz. 24 ff; LOCHER, 

Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, III. Teil, 

Art. 102 - 222 DBG, Basel 2015, Einführung zu Art. 122 ff. Rz. 35 ff.). Die 

Folgen des Nichterbringens des Beweises sind verschieden, je nachdem, 

ob es sich um eine Verfahrenspflicht oder um ein Verfahrensrecht handelt. 

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Im Bereich der Grundstückgewinnsteuer wirken sich die Anlagekosten 

steuermindernd aus, da der steuerbare Gewinn umso kleiner ist, je höher 

die Anlagekosten ausfallen. Daraus folgt, dass die Beweislast dafür, dass 

für das fragliche Grundstück überhaupt Anlagekosten und allenfalls in wel-

cher Höhe angefallen sind, dem steuerpflichtigen Veräusserer obliegt. Die-

sen Nachweis hat er durch eine substantiierte Sachdarstellung anzutreten 

(vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/ROHNER, a.a.O., § 221 Rz. 16). 

4.2. Die Beschwerdeführerin hat vorliegend im Rahmen des Veranlagungsver-

fahrens Kopien folgender Rechnungen eingereicht (vgl. beschwerdegeg-

nerische Akten [Bg-act.] 8):

27. August 1997 CHF 3'751.00 Heizung

10. September 1997 CHF 959.00 Garderobe und Geländer

18. Mai 1998 CHF 8'305.00 Sanitärinstallationen

22. Mai 1998 CHF 4'800.00 Sanierung Badezimmer

2. Juli 1998 CHF 705.00 Elektroarbeiten Badezimmer

22. Juli 1999 CHF 1'040.00 Geschirrspüler 

6. April 2006 CHF 2'054.00 Installation Wärmepumpe

11. April 2006 CHF 3'204.00 Erneuerung Sonnenstoren

12. April 2006 CHF 9'770.00 Erneuerung Fenster

30. Oktober 2006 CHF 6'927.00 Renovation Küche

16. Dezember 2012 CHF 1'495.00 Malerarbeiten

21. Dezember 2012 CHF 7'265.00 Umbau WC

22. Dezember 2012 CHF 682.00 Elektroinstallationen Badezimmer

31. Dezember 2012 CHF 7'946.00 Malerarbeiten

8. Oktober 2014 CHF 770.00 Umbau Küche

29. Oktober 2014 CHF 439.00 Elektroinstallationen Küche

29. Dezember 2014 CHF 7'893.00 diverse Schreinerarbeiten

2017 CHF 4'000.00 Erneuerungsfonds

2018 CHF 8'800.00 Erneuerungsfonds

CHF 80'805.00

Im Veranlagungsverfahren hat die Beschwerdegegnerin bei einzelnen Po-

sitionen nur einen Drittel als wertvermehrende Investitionen akzeptiert, mit 

der Begründung, dass Reparatur- und Unterhaltsarbeiten sowie Ersatzin-

vestitionen nicht als wertvermehrende Aufwendungen anerkannt würden. 

Nicht wertvermehrende, sondern werterhaltende Ausgaben seien Aufwen-

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dungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung bzw. 

der Ersatz bisheriger Werte sei. Dazu zählten insbesondere der Ersatz von 

Bädern und Küchen, der Ersatz bzw. die Sanierung von Dächern, der Er-

satz von Bodenbelägen und Heizungen, Maler- und Gipserarbeiten sowie 

Reparaturen. Die Steuerverwaltung anerkenne bei grösseren Ersatzbe-

schaffungen dennoch einen Anteil von einem Drittel als wertvermehrend 

an, um einer gewissen Wertvermehrung durch verbesserte Materialien, ei-

ner verbesserten Funktionalität und gewissen Erweiterungen einzelner 

Komponenten Rechnung zu tragen. Weiter stellten Einzahlungen bzw. Be-

züge aus dem Erneuerungsfonds grundsätzlich Unterhalt dar, welcher nicht 

als Anlagekosten steuermindernd berücksichtigt werden könnten. Zudem 

seien die Aufwendungen in den Jahren 2006 und 2014 bereits in der Ein-

kommenssteuer als effektiver Unterhalt berücksichtigt worden und könnten 

daher nicht noch einmal in Abzug gebracht werden. 

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Daraus ergibt sich folgende Aufstellung:

Wertvermehrung 

gemäss KStV

27. August 1997 CHF 3'751.00 Heizung CHF 3'751.00

10. September 1997 CHF 959.00 Garderobe und Geländer CHF 959.00

18. Mai 1998 CHF 8'305.00 Sanitärinstallationen CHF 2'768.00 *

22. Mai 1998 CHF 4'800.00 Sanierung Badezimmer CHF 1'600.00 *

2. Juli 1998 CHF 705.00 Elektroinstallationen Badezim-

mer

CHF 235.00 *

22. Juli 1999 CHF 1'040.00 Geschirrspüler CHF 347.00 *

6. April 2006 CHF 2'054.00 Installation Wärmepumpe - *

11. April 2006 CHF 3'204.00 Erneuerung Sonnenstoren - **

12. April 2006 CHF 9'770.00 Erneuerung Fenster - **

30. Oktober 2006 CHF 6'927.00 Renovation Küche - **

16. Dezember 2012 CHF 1'495.00 Malerarbeiten CHF 498.00 **

21. Dezember 2012 CHF 7'265.00 Umbau WC CHF 2'422.00 **

22. Dezember 2012 CHF 682.00 Elektroinstallationen Badezim-

mer

CHF 227.00 **

31. Dezember 2012 CHF 7'946.00 Malerarbeiten CHF 2'649.00 **

8. Oktober 2014 CHF 770.00 Umbau Küche - **

29. Oktober 2014 CHF 439.00 Elektroinstallationen Küche - **

29. Dezember 2014 CHF 7'893.00 diverse Schreinerarbeiten - **

2017 CHF 4'000.00 Einzahlungen Erneuerungsfonds - ***

2018 CHF 8'800.00 Einzahlungen Erneuerungsfonds - ***

CHF 80'805.00 CHF 15'456.00

*

**

***

Ein Drittel des Gesamtbetrags wurde als wertvermehrend anerkannt

Bereits in der Einkommenssteuer berücksichtigt

Einzahlungen in den Erneuerungsfonds, die nicht abgezogen werden können

Wie ausgeführt, wirken sich die Anlagekosten im Bereich der Grundstück-

gewinnsteuer steuermindernd aus, weshalb die Beweislast dafür, ob und 

− falls ja − in welcher Höhe für das fragliche Grundstück überhaupt Anla-

gekosten angefallen sind, dem steuerpflichtigen Veräusserer obliegt. Die-

ser Nachweis ist durch eine substantiierte Sachdarstellung beizubringen. 

Vorliegend hat die Beschwerdeführerin den Nachweis, dass sämtliche der 

von ihr geltend gemachten Kosten als Anlagekosten zu behandeln sind, 

weder im Veranlagungs- und Einspracheverfahren noch im vorliegenden 

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verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren erbracht. Vielmehr hat die 

Beschwerdeführerin im Veranlagungsverfahren zusammen mit der Steu-

ererklärung für Grundstückgewinne der Beschwerdegegnerin bloss Kopien 

verschiedener Rechnungen eingereicht und sämtliche Aufwendungen pau-

schal als wertvermehrend qualifiziert. 

4.3. Die Beschwerdegegnerin hat aufgrund dieser Abrechnungen jede Position 

entsprechend der vorstehenden Aufstellung aufgeschlüsselt und dargelegt, 

welche Kosten bzw. welcher Kostenanteil der einzelnen Ausgaben als Un-

terhaltskosten und welche als Anlagekosten zu berücksichtigen sind. Eine 

Kürzung erfolgte dabei bei der Sanierung des Badezimmers im Jahre 1998, 

bei der Erneuerung des Geschirrspülers im Jahre 1999 sowie bei den Ma-

ler-/Gipserarbeiten und der Sanierung des WCs im Jahre 2012. Die Be-

schwerdegegnerin erachtete bei den dort anfallenden Kosten lediglich ei-

nen Drittel als wertvermehrend. Diese Beurteilung erweist sich im Ergebnis 

als sehr grosszügig. So sind der Ersatz von veralteten Sanitär- und 

Kücheneinrichtungen sowie Malerarbeiten in der Regel als Unterhaltskos-

ten zu qualifizieren (vgl. vorstehende E.3.2.1). Die Beschwerdeführerin 

bringt in ihren Rechtsschriften denn auch nicht substantiiert vor, inwiefern 

diese Bewertung falsch sein sollte, sondern fordert generell, dass mindes-

tens die Hälfte bis zu drei Viertel der Investitionen als wertvermehrend be-

trachtet werden sollten. Beispielhaft erwähnt sie lediglich die Erneuerung 

der Toilette, bei der eine normale Toilette (Kosten ca. CHF 250.00) durch 

ein Dusch-WC zum Preis von CHF 3'884.00 ersetzt wurde. Da die Be-

schwerdeführerin für steuermindernde Tatsachen die Beweislast trägt und 

vorliegend nicht nachweisen konnte, dass es sich bei den soeben erwähn-

ten, von der Beschwerdegegnerin als Unterhaltskosten erachteten Ausga-

ben in Tat und Wahrheit um Anlagekosten handelt, hat sie die Folgen des 

nicht erbrachten Nachweises zu tragen.

- 15 -

4.4. Wie einleitend ausgeführt, hat das Verwaltungsgericht gemäss Art. 140 

Abs. 2 StG im Beschwerdeverfahren die gleichen Befugnisse wie die Ver-

anlagungsbehörde im Veranlagungsverfahren (vgl. vorstehende E.2). 

Gestützt auf die eingereichten Rechnungen (Bg-act. 8) ergeben sich für 

das Verwaltungsgericht die folgenden wertvermehrenden Investitionen:

Wertvermehrung 

gemäss Verwaltungsge-

richt

27. August 1997 CHF 3'751.00 Heizung CHF 3'751.00

10. September 1997 CHF 959.00 Garderobe und Geländer CHF 959.00

18. Mai 1998 CHF 8'305.00 Sanitärinstallationen CHF 2'382.10

22. Mai 1998 CHF 4'800.00 Sanierung Badezimmer -

2. Juli 1998 CHF 705.00 Elektroinstallationen Badezim-

mer

-

22. Juli 1999 CHF 1'040.00 Geschirrspüler -

6. April 2006 CHF 2'054.00 Installation Wärmepumpe -

11. April 2006 CHF 3'204.00 Erneuerung Sonnenstoren -

12. April 2006 CHF 9'770.00 Erneuerung Fenster -

30. Oktober 2006 CHF 6'927.00 Renovation Küche -

16. Dezember 2012 CHF 1'495.00 Malerarbeiten -

21. Dezember 2012 CHF 7'265.00 Umbau WC CHF 3'696.40

22. Dezember 2012 CHF 682.00 Elektroinstallationen Badezim-

mer

CHF 409.50

31. Dezember 2012 CHF 7'946.00 Malerarbeiten -

8. Oktober 2014 CHF 770.00 Umbau Küche -

29. Oktober 2014 CHF 439.00 Elektroinstallationen Küche -

29. Dezember 2014 CHF 7'893.00 diverse Schreinerarbeiten -

2017 CHF 4'000.00 Einzahlungen Erneuerungsfonds -

2018 CHF 8'800.00 Einzahlungen Erneuerungsfonds -

CHF 80'805.00 CHF 11'198.00

4.5.1. Die Abweichungen von den Bewertungen der Beschwerdegegnerin erge-

ben sich dabei aus den nachfolgenden Gründen:

- 16 -

4.5.2. Im Jahre 1998 wurde gemäss Angaben der Beschwerdeführerin im Rah-

men einer Sanierung des Badezimmers die bestehende Badewanne durch 

eine Dusche ersetzt. Der dadurch gewonnene Platz wurde genutzt, um 

eine zusätzliche Toilette in der Wohnung zu installieren. Bei der Sanierung 

von Badezimmern handelt es sich um klassische werterhaltende Aufwen-

dungen. Daher können die Elektroinstallations- sowie die Plattenlegerar-

beiten nicht als wertvermehrend qualifiziert werden. Durch den Einbau ei-

ner zusätzlichen Toilette in der Wohnung rechtfertigt es sich aber, den ent-

sprechenden Anteil als wertvermehrend zu betrachten. Die Apparatekos-

ten der Toilette und die dazugehörigen Kleinteile wurden dabei, abzüglich 

des durch die Sanitärfirma gewährten Rabatts von 5 %, vollständig 

berücksichtigt (CHF 636.50); bei den zusätzlichen Kalt- und Schmutzwas-

serleitungen wurde ein Anteil von 1/2 akzeptiert (CHF 1'403.65), ebenso 

bei den Montagekosten (CHF 743.20). Abzüglich des gewährten Rabatts 

von 18 %, zzgl. 6.5 % MWST und unter Berücksichtigung des gewährten 

Skontos von 2 % resultiert daraus ein wertvermehrender Anteil von insge-

samt CHF 2'382.10.

4.5.3. Bei der Sanierung der Toilette im Jahre 2012 ist eine Korrektur zu Gunsten 

der Beschwerdeführerin vorzunehmen. Die bestehende Toilette wurde 

durch ein Dusch-WC ersetzt. Die entsprechenden Anschaffungskosten 

(CHF 3'884.00, abzüglich 4 % Rabatt und 2 % Skonto, zzgl. 8 % MWST) 

sowie die dazugehörigen Elektroinstallationsarbeiten, abzüglich der Kos-

ten für die Erneuerung des Ventilators, können unter Abzug der Kosten 

einer Standardtoilette von CHF 250.00 als wertvermehrend qualifiziert 

werden. Dies gilt aber nicht für die Montagearbeiten, da diese auch bei 

einer Neuinstallation einer Standardtoilette angefallen wären. Insgesamt 

resultiert daraus eine Wertvermehrung von CHF 4'105.90 (CHF 3'696.40 

Wertvermehrung durch Dusch-WC + CHF 409.50 dazugehörige Elektroin-

stallationen).

- 17 -

4.5.4. Nicht als wertvermehrend können der Ersatz des Geschirrspülers, die In-

stallation einer Wärmepumpe, die Erneuerung der Sonnenstoren und 

Fenster, die Sanierung und der Umbau der Küche, die Maler- und Schrei-

nerarbeiten sowie die Einzahlungen in den Erneuerungsfonds qualifiziert 

werden. Hierbei handelt es sich um typische werterhaltende Aufwendun-

gen (vgl. vorstehende E.3.2.1). Diese können nicht als Anlagekos-

ten i.S.v. Art. 48 StG bei der Grundstückgewinnsteuer in Abzug gebracht 

werden, sondern sind im Rahmen der Einkommensteuer als Unterhalts-

kosten geltend zu machen (vgl. Art. 35 Abs. 1 lit. b StG bzw. Art. 32 Abs. 2 

DBG). Nicht relevant ist, ob die Ausgaben in den jeweiligen Steuerperi-

oden tatsächlich bei der Einkommenssteuer in Abzug gebracht wurden. 

Entscheidend ist alleine, ob die Investition als wertvermehrend oder wert-

erhaltend zu qualifizieren sind (vgl. vorstehende E.3.1.3).

4.5.5. Insgesamt resultieren daraus wertvermehrende Investitionen in der Höhe 

von CHF 11'198.00.

4.6. Der im Beschwerdeverfahren eingereichte Kapitalausweis für den Erneu-

erungsfonds per 31. März 2019 über CHF 15'719.20 (beschwerdeführeri-

sche Beilage [Bf-act.] 5) kann ohne Weiteres gewinnmindernd berücksich-

tigt werden. Dasselbe gilt für die Zahlung der Beschwerdeführerin an die 

Käufer der Wohnung vom 14. Oktober 2020 über CHF 4'800.00 (vgl. Bf-

act. 7), welche ebenfalls im Sinne einer Kaufpreisminderung berücksich-

tigt werden kann. Die Berücksichtigung dieser beiden Positionen wird von 

der Beschwerdegegnerin auch nicht bestritten; eine Berücksichtigung sei 

im Veranlagungs- und Einspracheverfahren aber nicht möglich gewesen, 

da die Beschwerdeführerin die benötigten Unterlagen nicht eingereicht 

habe.

5. Die Beschwerde wird nach dem Gesagten teilweise gutgeheissen. Der an-

gefochtenen Einspracheentscheid vom 19. Oktober 2020 ist insofern auf-

zuheben, als sich die wertvermehrenden Investitionen auf CHF 11'198.00 

- 18 -

reduzieren. Zusätzlich gewinnmindernd zu berücksichtigen sind jedoch 

das Kapital im Erneuerungsfonds per 31. März 2019 in der Höhe von 

CHF 15'719.20 sowie die Zahlung an die Käufer in der Höhe von 

CHF 4'800.00. Die Sache ist daher zum Erlass einer neuen Veranlagungs-

verfügung an die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden zurückzu-

weisen.

6.1. Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die 

Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen 

aus der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mit-

teilungen des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). 

Die Staatsgebühr beträgt höchstens CHF 20'000.00, sie richtet sich nach 

dem Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse 

und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 

Abs. 2 VRG). Vorliegend erscheint eine Staatsgebühr in der Höhe von 

CHF 2'000.00 angemessen. Aufgrund der Tatsache, dass die Beschwer-

deführerin den Kapitalausweis des Erneuerungsfonds sowie die Zahlungs-

bestätigung an die Käufer erst im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht 

vorgebracht hat, und es bei der Berechnung wertvermehrenden Investiti-

onen zu einer reformatio in peius gekommen ist, rechtfertigt es sich, ihr die 

Verfahrenskosten aufzuerlegen. 

6.2. Bund Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 

betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zu-

gesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 

Abs. 2 VRG). Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass. 

- 19 -

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der angefochtene Ein-

spracheentscheid vom 19. Oktober 2020 wird aufgehoben. Die Sache wird 

an die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden zur Neuveranlagung 

im Sinne der Erwägungen zurückgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 2'000.00

- und den Kanzleiauslagen von CHF 392.00

zusammen CHF 2'392.00

gehen zulasten von A._____.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]