# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 383975e2-8407-53ec-8b1a-4fca602ffcce
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-10-27
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 27.10.2015 R 2015 30
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2015-30_2015-10-27.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 15 30

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
RichterIn Audétat, Moser, Stecher und Racioppi

Aktuar Simmen

URTEIL

vom 27. Oktober 2015

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Clavadetscher, 

Beschwerdeführerin

gegen 

Regierung des Kantons Graubünden, 
vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales 

Graubünden, 

Beschwerdegegnerin 1

Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger, 

Beschwerdegegnerin 2

- 2 -

Erbengemeinschaft B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Andrea Wieser, 

Beigeladene 1

C._____,

Beigeladener 2

betreffend Ortsplanungsrevision

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1. Die A._____ AG ist Eigentümerin der in X._____ gelegenen Parzellen 

128, 137, 139, 803, 805, 806 und 807. Parzelle 128 (861 m2) ist unüber-

baut und liegt in der ZöBA ("Zona per edifizis ed areals publics"). Auf Par-

zelle 139 (1‘853 m2) steht das ehemalige Hotel D._____, welches im Jahr 

2007 geschlossen wurde. Parzelle 806 (799 m2) ist mit dem Wohnhaus 

"Villa D._____" überbaut. Die Parzellen 137 (990 m2), 803 (911 m2), 805 

(801 m2) und 807 (881 m2) sind unüberbaut. Gemäss bisherigem Zonen-

plan 1:2000 vom 12. April 2000 gehörten − ausser Parzelle 128 (ZöBA) − 

die Flächen dieser Parzellen der Dorfkernzone ("Zona abiteda da vegl in-

nò"), teilweise überlagert mit einer Ortsbildschutzzone, an. 

2. An der Gemeindeversammlung vom 23. und 24. Januar 2013 beschlos-

sen die Stimmberechtigten der Gemeinde X._____ eine Gesamtrevision 

der Ortsplanung. Dabei wurde unter anderem neu eine Hotelzone ("Zona 

d'hotels") mit entsprechenden Zonenvorschriften (Art. 24 und 24bis BG) 

eingeführt. Die neue Hotelzone umfasste zwei Hotelareale, einerseits das 

Areal des stillgelegten Hotels D._____ (Parzellen 139, 803 und 805) und 

anderseits das Areal des ebenfalls stillgelegten Hotels E._____ (Parzelle 

39). Die übrigen Parzellen der A._____ AG verblieben − mit Ausnahme 

der Parzelle 128, welche weiterhin in der ZöBA verblieb − in der Dorfkern-

zone. Art. 24 BG befasst sich mit der zulässigen Nutzung in der Hotelzo-

ne. Danach ist die Hotelzone für Hotelbetriebe sowie Erholungs- und Kur-

häuser reserviert. Art. 24bis BG öffnet die Hotelzone auch für alternative 

Nutzungen, namentlich für hotelähnliche Betriebe und qualifiziert touris-

tisch bewirtschaftete Zweitwohnungen im Sinne von Art. 4 lit. b Ziff. 1 

ZwVO. 

3. Dagegen erhob die A._____ AG am 7. März 2013 Planungsbeschwerde 

an die Regierung des Kantons Graubünden mit folgenden Anträgen:

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"A. Hauptbegehren
1. Auf den Erlass von Hotelzonen in der Gemeinde X._____ sei zu verzichten, 

unter Beibehaltung der bisherigen Zonenzugehörigkeit.

2. Auf die Art. 24 und 24bis des Baugesetzes zona d'hotels sei zu verzichten.

B. Eventualbegehren
Eventuell seien die Parzellen Nrn. 139, 803 und 805 nicht der Hotelzone zuzuwei-
sen, sondern wie bis anhin der "zona abiteda da vegl innò".

C. Subeventualbegehren
Subeventualiter seien auch die Parzelle Nr. 40 in X._____ (ehemalige[s] Hotel Re-
staurant F._____) und die Parzelle Nr. 391 in G._____ (Gasthaus H._____) der 
Hotelzone zuzuweisen."

4. Die Gemeinde X._____ beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 27. Mai 

2013 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. 

5. Am 18. Juli 2013 hielt die A._____ AG replicando an ihren Anträgen fest. 

Ihr Subeventualbegehren ergänzte sie wie folgt:

"Subeventualiter sei die Planungsvorlage an die Gemeinde zurückzuweisen zur 
Zuweisung der Parzellen Nr. 40 und Nr. 391 in die Hotelzone."

6. Die Gemeinde X._____ hielt in ihrer Duplik vom 12. August 2013 an ihren 

Anträgen fest. 

7. Am 29., mitgeteilt am 30. April 2014, genehmigte die Regierung des Kan-

tons Graubünden unter Ziff. 1 und 2 des Dispositivs das Baugesetz, die 

Zonen- und Generellen Gestaltungspläne 1:2000 X._____, 

I._____/G._____, K._____ sowie den Zonen- und Generellen Gestal-

tungsplan 1:15000, alle vom 23./24. Januar 2013, im Sinne der Erwägun-

gen und mit einer direkten Korrektur sowie mit Vorbehalten, Erwartungen, 

Anweisungen, Auflagen, Hinweisen und Anliegen. Gleichzeitig sistierte 

die Regierung zufolge der pendenten Planungsbeschwerden das Ge-

nehmigungsverfahren für die Hotelzonen auf Parzellen 139, 803 und 805 

einerseits und auf Parzelle 39 anderseits (Protokoll Nr. 420).

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8. Am 17., mitgeteilt am 18. Februar 2015, wies die Regierung die Pla-

nungsbeschwerde vom 7. März 2013 ab und genehmigte gleichzeitig die 

Hotelzone auf den Parzellen 139, 803 und 805 (Areal Hotel D._____) so-

wie die dazugehörenden Zonenbestimmungen von Art. 24 und Art. 24bis 

BG (Protokoll Nr. 109). Zur Begründung führte die Regierung im Wesent-

lichen was folgt aus:

• Auf das Subeventualbegehren um Einbezug von Parzellen 40 und 391 
in die Hotelzone könne mangels Legitimation nicht eingetreten wer-
den. Der Verzicht der Gemeinde auf einen Einbezug dieser beiden Pa-
rzellen in die Hotelzone sei aber unter dem Aspekt des Rechtsgleich-
heitsgebots zu prüfen.

• Die Ausscheidung einer Hotelzone bedeute hier eine Eigentumsbe-
schränkung und verlange eine gesetzliche Grundlage, müsse durch 
ein öffentliches Interesse gerechtfertigt sein und habe das Verhältnis-
mässigkeitsprinzip zu wahren. Gesetzliche Grundlage der Eigentums-
beschränkung sei Art. 27 Abs. 1 KRG. Sodann lägen Hotelzonen in 
überwiegendem öffentlichem Interesse, zumal die Gemeinde X._____ 
als Nationalparkgemeinde eine ausgesprochene Tourismusgemeinde 
sei und ihrerseits in einer Tourismusregion liege. Der Erhaltung der 
Hotellerie komme eine eminente Bedeutung zu. Die von der A._____ 
AG eingelegten Gutachten seien unter dem Aspekt der Verhältnis-
mässigkeit nicht relevant. Es sei nicht gerechtfertigt, die beschlossene 
Hotelzone nur deshalb nicht zu genehmigen, weil die A._____ AG in 
Bezug auf ein bestimmtes Beherbergungsprojekt nachweise, dass die 
Ertragswerte weit unter den jeweiligen Investitionswerten lägen. Die 
Prognose der Ertragsfähigkeit eines Hotelbetriebs an einem bestimm-
ten Standort sei sehr schwierig und hänge vom Betriebskonzept und 
dessen Umsetzung im Einzelfall ab. Es müsse sich um ein Betriebs-
konzept handeln, das zur Charakteristik und zur Eigenart des Ortes 
X._____ passe. Dies sei eine Betriebsart, wie sie vor dem Verkauf an 
die A._____ AG bestanden habe. X._____ benötige kein 3-Sterne plus 
Hotel, sondern Gastronomie auf bescheidenem, preisgünstigem Ni-
veau. Die A._____ AG dürfe nicht mit Zahlen einer Hotellerie mit ho-
hen Infrastrukturkosten, die es hier nie gegeben habe und für die kein 
Bedarf bestehe, argumentieren. Würden Kennzahlen aus der nicht-
klassierten Hotellerie oder der 2- bis 3-Sterne-Hotellerie beigezogen, 
sähen die Zahlen anders aus, wie Beispiele in M._____, N._____ und 
O._____ zeigten. Es sei nicht ersichtlich, weswegen sich ein auf die-
ses Segment zugeschnittenes einfaches und bescheidenes Hotel in 
X._____ − trotz der ortsbildschützerisch respektive denkmalpflege-
risch motivierten Baubeschränkungen und trotz der Tatsache, dass 

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aktuell noch Synergien fehlten − nicht rentabel führen lassen sollte. 
Dies gelte umso mehr, als Nutzungszonen grundsätzlich auf einen 
längeren Zeithorizont von 15 Jahren ausgelegt seien. Die Festsetzung 
einer Hotelzone solle ja gerade verhindern, dass Hotelliegenschaften 
wegen vorübergehenden wirtschaftlichen Schwierigkeiten umgenutzt 
oder verkauft würden und damit der Hotellerie verloren gingen. Eine 
Relativierung der von der A._____ AG eingereichten Gutachten drän-
ge sich überdies auch aufgrund von Art. 3 Abs. 3 ZwVO auf, wonach 
Hotelbetriebe ausnahmsweise in nicht qualifiziert touristisch bewirt-
schaftete Zweitwohnungen umgenutzt werden könnten, sofern der Be-
trieb mindestens 25 Jahre geführt worden sei und ein Gutachten vor-
liege, welches festhalte, dass der Betrieb ohne Verschulden des Be-
sitzers nicht mehr wirtschaftlich weitergeführt werden könne.

• Mit der Nichtaufnahme der Parzellen 40 und 139 in die Hotelzone sei 
das Rechtsgleichheitsprinzip nicht verletzt worden, zumal diesem in 
der Planung nur abgeschwächte Bedeutung zukomme. Es genüge, 
wenn die unterschiedliche Behandlung mit sachlichen Argumenten 
begründbar, mithin nicht willkürlich, sei. Bezüglich des auf Parzelle 
391 liegenden Gasthauses H._____ liessen die örtlichen und geogra-
fischen Umstände eine unterschiedliche Betrachtungsweise und Be-
handlung ohne Willkür zu. Problematischer sei der Verzicht, Parzelle 
40 (ehemaliges Hotel-Restaurant F._____) der Hotelzone zuzuweisen, 
zumal diese Liegenschaft in X._____ selber liege und − abgesehen 
davon, dass die Parzelle kleiner sei als jene der Hotels E._____ und 
D._____ − kaum Gründe für die Ungleichbehandlung existierten. Die 
Frage könne aber offen gelassen werden, weil aus dem Rechtsgleich-
heitsgebot kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht fliesse. 
Wäre eine Verletzung des Gleichbehandlungsgebotes gegeben, hies-
se dies nicht, dass die Hotelzone aufzuheben wäre, sondern höchs-
tens, dass auch Parzelle 40 der Hotelzone zuzuweisen wäre. Dies zu 
entscheiden liege aber ausserhalb der Kompetenz der Regierung im 
Genehmigungsverfahren, zumal es vertretbar sei, wenn sich die Ge-
meinde unter dem Aspekt des Bedarfs zunächst auf zwei Hotelzonen 
beschränkt habe, welche besser geeignet seien als eine Hotelzone auf 
der kleinen Parzelle 40. 

9. Dagegen erhob die A._____ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 

19. März 2015 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden mit folgenden Anträgen:

"1. Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, soweit er die Zuteilung der Parzel-
len X._____ Nrn. 139, 803 und 805 zur Hotelzone genehmigt. Somit seien diese 
Parzellen weiterhin in der "Zona abiteda da vegl innò" zu belassen.

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2. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben, soweit er die Zuteilung 
der Parzellen X._____ Nrn. 139, 803 und 805 zur Hotelzone genehmigt. Die An-
gelegenheit sei im Sinne der Erwägungen zur weiteren Abklärung der wirtschaft-
lichen Möglichkeiten eines Hotelbetriebs oder von bewirtschafteten Zweitwoh-
nungen auf den Parzellen X._____ Nrn. 139, 803 und 805 an die Vorinstanz 
zurückzuweisen. 

3. Subeventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Beschwer-
degegnerin anzuweisen, ein Planungsverfahren durchzuführen, welches die Par-
zellen Nr. 40 in X._____ (wo das Hotel/Restaurant F._____ betrieben wurde) und 
die Parzelle Nr. 391 in G._____ (wo das Gasthaus H._____ steht) planerisch 
gleich behandelt werden wie die Parzellen Nrn. 139, 803 und 805 der Beschwer-
deführerin. Sie seien somit ebenfalls der Hotelzone zuzuweisen.

4. Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge, zu-
züglich 8 % Mehrwertsteuer, zulasten der Beschwerdegegnerinnen."

Begründend führte die Beschwerdeführerin was folgt aus:

• Die Regierung habe sich weder mit den Erkenntnissen der eingereich-
ten Gutachten auseinandergesetzt noch selber unabhängige Gutach-
ten in Auftrag gegeben. Somit fehle die sachliche Grundlage für eine 
Beurteilung. Der Anspruch auf rechtliches Gehör sei verletzt. Die Re-
gierung habe die Frage der wirtschaftlichen Machbarkeit eines Hotel-
betriebs nicht beurteilt, obschon die eingereichten Gutachten belegten, 
dass ein Hotelbetrieb am fraglichen Standort nicht wirtschaftlich ge-
führt werden könne. Die Zahlen seien nicht bestritten worden. Bei 
Zweifeln daran müssten Gerichtsgutachten eingeholt oder die Angele-
genheit zur Neubeurteilung und Einholung eines entsprechenden Gut-
achtens an die Regierung zurückgewiesen werden.

• Die Zuweisung der Parzellen 139, 803 und 805 zur Hotelzone verletze 
die Eigentumsgarantie und die Wirtschaftsfreiheit. Grundsätzlich sei 
zwar ein öffentliches Interesse an der Förderung von Hotellerie in Tou-
rismusorten und damit an der Ausscheidung von Hotelzonen gegeben. 
Dieses sei aber nicht allgemein und überall gleich vorhanden. X._____ 
liege an der Grenze zum Unterengadin und sei abgegrenzt von den 
Tourismus-Hotspots. Es gebe keine nennenswerte touristische Infra-
struktur, kein Hotel und keine direkte Anbindung an ein Skigebiet. Zu-
dem gebe es auch öffentliche Interessen gegen die Einführung von 
Hotelzonen, bestehe doch in X._____ ein erhebliches öffentliches In-
teresse an der Erstellung von Erstwohnungen im Dorfkern. Die Zuwei-
sung der beschwerdeführerischen Parzellen zur Hotelzone torpediere 
das Interesse an der Aufrechterhaltung des Dorflebens. Ein Hotel 
werde nicht gebaut und das bestehende Haus bleibe als Ruine zurück. 
Gemäss Urteil des Bundesgerichtes 1P.464/2003 vom 28. Oktober 
2003 könne das grundsätzliche Interesse an der Schaffung von Hotel-

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zonen bei unrentablen, bereits eingestellten Hotelbetrieben nicht 
durchgesetzt werden. Das private Interesse an einer Nutzung mit we-
niger Einschränkungen überwiege. Hier liege der Fall gleich. Einer-
seits zeigten die Jahresrechnungen der Jahre 2005 bis 2007, dass 
das Hotel D._____ in diesen Jahren stets Verluste erwirtschaftet habe. 
Sodann zeigten die in den eingereichten Gutachten ermittelten Werte 
klar, dass ein markanter Wertverzehr zu verzeichnen sei. Auch ein 
Low-Budget-Betrieb, also ein 0/1/2-Sterne-Betrieb, sei nicht wirtschaft-
lich zu führen. Schliesslich stünden einem wirtschaftlichen Hotelbe-
trieb auch die maximale Gebäude- und Firsthöhe von 12 bzw. 15 m 
sowie die Tatsache, dass die Bausubstanz gemäss Denkmalpflege 
erhalten bleiben müsse, entgegen. Die Regierung begründe nicht, 
weswegen sie trotzdem zu einem anderen Schluss gekommen sei. Es 
fehle an sachlichen Gründen für die Einführung einer Hotelzone trotz 
bereits eingestelltem und defizitärem Hotelbetrieb. Auch im Werk-
zeugkasten des Kantons werde die Hotelzone nur zur Sicherung von 
bestehenden, funktionierenden Betrieben empfohlen. Des Weiteren 
spreche auch der Bundesgerichtsentscheid 81 I 26 (Interlaken) für die 
Aufhebung der strittigen Hotelzone, während der Bundesgerichtsent-
scheid 136 II 204 gar den Umkehrschluss zulasse, dass es eine mate-
rielle Enteignung darstelle, wenn man einen wegen fehlender Rentabi-
lität eingegangenen Hotelbetrieb ohne längerfristige Existenzfähigkeit 
in eine Hotelzone umzone. Im Urteil des Verwaltungsgerichtes des 
Kantons Graubünden R 14 4 vom 21. Oktober 2014 wo die Zuweisung 
von zwei Parzellen zu einer Hotelzone geschützt worden sei, hätten 
sachlich und raumplanerisch zwingende Gründe bestanden, eine Ho-
telzone zu erlassen, da die neue Schaffung einer Wohnzone rechtlich 
nicht zulässig gewesen sei. Vorliegend habe aber bereits eine Wohn-
zone bestanden, sodass die weitere Nutzung zulässig gewesen wäre. 

• Die Rechtsgleichheit sei verletzt. Wenn die Regierung schon die Mei-
nung vertrete, man könne mit einer raumplanerischen Massnahme 
Restauration und Hotellerie erhalten, wäre dies in G._____ ebenso 
wichtig gewesen wie für X._____ selber, zumal das Gasthaus H._____ 
floriere. Obschon die Regierung bei ihrer Liegenschaft (Hotel D._____) 
die Auffassung vertrete, die Rentabilität des Betriebs spiele keine Rol-
le, argumentiere sie hinsichtlich der nicht in die Hotelzone umgezonten 
Parzelle 40 (ehemaliges Hotel F._____) mit der fehlenden Rentabilität 
des Betriebs. 

10. Die Regierung des Kantons Graubünden (nachfolgend Beschwerdegeg-

nerin 1) beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 17. April 2015 die Ab-

weisung der Beschwerde unter Verweis auf ihre Erwägungen im ange-

fochtenen Beschwerdeentscheid vom 17., mitgeteilt am 18. Februar 2015. 

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• Sie habe im angefochtenen Beschwerdeentscheid dargelegt, dass und 
weshalb es für die Beurteilung der Zulässigkeit einer Hotelzone nicht 
auf Gutachten ankomme, die zu einem bestimmten Zeitpunkt Progno-
sen über die Wirtschaftlichkeit eines Hotelbetriebs bzw. eines hybriden 
Beherbergungsbetriebs abgäben. Vielmehr sei die Hotelzone selbst 
dann zu schützen, wenn sich aus einem Gutachten ergebe, dass ein 
Hotel aus gegenwärtiger Sicht effektiv nicht wirtschaftlich zu führen 
sei. Sie sei sich bewusst, dass sie sich dabei möglicherweise im Wi-
derspruch zur bisherigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung befin-
de. Sie habe aber Ausführungen dazu gemacht, weshalb ihrer Auffas-
sung nach die bundesgerichtliche Rechtsprechung in diesem Punkt 
weiterentwickelt werden sollte bzw. müsste, insbesondere auch mit 
Rücksicht auf den immer grösser werdenden Druck auf bestehende 
Hotels und nicht zuletzt als Folge des neuen Verfassungsartikels über 
den Zweitwohnungsbau. Damit sei das rechtliche Gehör der Be-
schwerdeführerin nicht verletzt. 

11. Mit Schreiben vom 21. April 2015 führte der beigeladene C._____ (nach-

folgend Beigeladener 2), Eigentümer des Gasthauses H._____, aus, sei-

ne Frau habe das Gasthaus schon seit 1983 geführt. Da aus dem Betrieb 

kein genügender Ertrag erwirtschaftet worden sei, habe er stets auswärts 

gearbeitet. Der Jahresumsatz sei in den letzten Jahren rückläufig gewe-

sen. Aus diesem Grund wäre es in der jetzigen Situation nicht sinnvoll, 

das Gasthaus H._____ in die Hotelzone aufzunehmen. 

12. Am 7. Mai 2015 beantragte die beigeladene Erbengemeinschaft B._____ 

(nachfolgend Beigeladene 1) die Abweisung der Beschwerde, soweit dar-

auf eingetreten werden könne. 

• Auf das Begehren, wonach Parzelle 40 ebenfalls der Hotelzone zuzu-
weisen sei, sei mangels Legitimation der Beschwerdeführerin nicht 
einzutreten, zumal die Beschwerdeführerin den entsprechenden An-
trag nicht begründet habe. Bereits die Regierung sei im angefochte-
nen Entscheid nicht auf diesen Antrag eingetreten. 

• Dem Gleichheitsgebot komme bei Planungsmassnahmen ohnehin nur 
eine abgeschwächte Bedeutung zu. Das Hotel/Restaurant F._____ sei 
nie als Hotelbetrieb traditioneller Art geführt worden. Es verfüge ledig-
lich über acht Zimmer, eine Wohnung für die Betreiberfamilie und über 

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keinerlei Parkierungsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe. Heute wer-
de die Liegenschaft als Familienwohnung genutzt. Lediglich das Re-
staurant habe bis 2008 als Gastronomiebetrieb gedient. Zimmer seien 
bereits seit Jahren nicht mehr vermietet worden. 

13. Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) beantragte 

am 11. Mai 2015 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutre-

ten sei. Dabei wies die Beschwerdegegnerin 2 darauf hin, dass sie 

gemäss Zweitwohnungsgesetzgebung berechtigt sei, Nutzungsbeschrän-

kungen zu erlassen um unerwünschte Entwicklungen (noch mehr Umnut-

zung in Zweitwohnungen) zu verhindern. Sie dürfe von Bundesrechts we-

gen und de lege ferenda mit dem Planungsinstrument der Hotelzone das 

verhindern, was bundesrechtlich nach ZWG möglich wäre. Im Übrigen ar-

gumentierte die Beschwerdegegnerin 2 im Wesentlichen ähnlich wie die 

Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Beschwerdeentscheid und in 

deren Vernehmlassung. 

14. Am 10. Juni 2015 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren Anträ-

gen fest und vertiefte ihre Argumentation.

15. Am 16. Juni 2015 (Poststempel) verzichtete die Beigeladene 1 auf die 

Einreichung einer Duplik

16. Am 8. Juli 2015 verzichtete auch die Beschwerdegegnerin 1 auf die Ein-

reichung einer Duplik. 

17. Am 13. Juli 2015 hielt die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an ihren 

Anträgen fest und ergänzte ihre Argumentation.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-

wie im angefochtenen Beschwerdeentscheid vom 17., mitgeteilt am 

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18. Februar 2015, wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwä-

gungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Planungsbeschwer-

deentscheid vom 17., mitgeteilt am 18. Februar 2015, mit welchem die 

Beschwerdegegnerin 1 die Planungsbeschwerde der Beschwerdeführerin 

vom 7. März 2013 abgewiesen und gleichzeitig die Hotelzone ("Zona d'-

hotels") auf den Parzellen 139, 803 und 805 (Areal Hotel D._____) sowie 

die dazugehörenden Zonenbestimmungen von Art. 24 und Art. 24bis des 

Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG) genehmigt hat. Damit ist die 

Beschwerdegegnerin 1 dem Planungsbeschwerdeantrag der Beschwer-

deführerin, wonach auf den Erlass von Hotelzonen in der Gemeinde 

X._____ unter Beibehaltung der bisherigen Zonenzugehörigkeit sowie auf 

die Art. 24 und 24bis BG zu verzichten sei bzw. eventualiter die beschwer-

deführerischen Parzellen 139, 803 und 805 nicht der Hotelzone zuzuwei-

sen, sondern in der Dorfkernzone ("zona abiteda da vegl innò") zu belas-

sen seien, nicht nachgekommen, sondern hat die Rechtmässigkeit der 

Zuweisung der Parzellen 139, 803 und 805 zur Hotelzone festgestellt. 

Gemäss Art. 102 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 

Graubünden (KRG; BR 801.100) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. d des Gesetzes 

über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) können Entscheide 

der Regierung über Planungsbeschwerden mit Beschwerde ans Verwal-

tungsgericht weitergezogen werden. Somit ist das angerufene Verwal-

tungsgericht des Kantons Graubünden zur Beurteilung der vorliegenden 

Angelegenheit örtlich und sachlich zuständig. Als Eigentümerin der in die 

Hotelzone umgezonten Parzellen 139, 803 und 805 ist die Beschwerde-

führerin durch den angefochtenen Entscheid berührt und weist ein 

schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung auf (vgl. 

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Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Be-

schwerde ist somit einzutreten. Beschwerdethema bildet die Frage, ob die 

Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 die beschwerdeführerischen Parzellen 

139, 803 und 805 zu Recht der Hotelzone ("Zona d'hotels") zugewiesen 

haben, anstatt diese in der Dorfkernzone ("zona abiteda da vegl innò") zu 

belassen. 

2. Die Kontrollbefugnis des Verwaltungsgerichtes erstreckt sich gemäss 

Art. 51 Abs. 1 VRG im Beschwerdeverfahren auf Rechtsverletzungen ein-

schliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens (lit. a) sowie 

auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen 

Sachverhalts (lit. b). Das streitberufene Verwaltungsgericht überprüft 

demnach den Sachverhalt und Rechtsfragen frei. Demgegenüber beurteilt 

es nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig und angemessen 

ist. Amtet die Beschwerdegegnerin 1 nicht bloss als Genehmigungs-, 

sondern – wie vorliegend – auch noch als erste Beschwerdeinstanz und 

ist das Verwaltungsgericht somit (erst) die zweite kantonale Rechtsmitte-

linstanz, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 51 

Abs. 1 VRG (statt vieler: Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons 

Graubünden R 14 4 vom 21. Oktober 2014 E.2d). 

3. In beweisrechtlicher Hinsicht gilt es sodann festzuhalten, dass aufgrund 

des Ausgangs des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerde-

verfahrens auf die von der Beschwerdeführerin beantragte Edition des 

Baugesuchs vom 22. Januar 2008 sowie des Berichts der Denkmalpflege 

vom 28. Februar 2008 verzichtet werden kann. Auch auf die eventuell be-

antragte Einholung von Gerichtsgutachten über Investitionskosten und 

Wirtschaftlichkeit von Hotelbetrieben und/oder bewirtschafteter Zweitwoh-

nungen auf den Parzellen 139, 803 und 805 ist aufgrund des Verfahrens-

ausgangs zu verzichten. 

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4. a) Anlässlich der Gemeindeversammlung vom 23. und 24. Januar 2013 be-

schlossen die Stimmberechtigten der Gemeinde X._____ eine Gesamtre-

vision der Ortsplanung. Unter anderem wurde dabei neu eine Hotelzone 

mit entsprechenden Zonenvorschriften (Art. 24 und Art. 24bis BG) einge-

führt, welche wie folgt lauten:

Zona d'hotels   Art. 24

1. La zona d'hotels es reserveda per gestiuns d'hotelaria, chesas da recreaziun 
e da cura. Butias ed oters edifizis e stabilimaints commerciels u culturels scu 
eir quartiers pel persunel da quistas gestiuns sun admiss, scha quels svess u 
lur ütilisaziun nu disturban la recreaziun. 

2. Scu hotel vela üna gestiun d’allogiamaint chi metta a dispusiziun uniteds da 
locals (chambras u suitas) a giasts, e que cunter pajamaint e per ün temp 
limito (per regla per ün pêr dis u eivnas) e chi spordscha al listess mumaint 
prestaziuns da servezzan chi sun tipicas per hotels. Quistas uni-teds da locals 
nu paun dvanter leghelmaing independentas (üngüns drets reels immobigliers 
ed üngün der u piglier a fit). 

3. Hotels existents chi nu correspuondan pü a las prescripziuns vertentas paun 
gnir transfurmos, tgnand quint da las dispusiziuns da mantegnimaint existen-
tas sainza resguard a las prescripziuns davart la cifra d’ütilisaziun, davart las 
fatschedas e l’otezza totela, las lungezzas dals edifizis scu eir davart las di-
stanzas dal cunfin e d’edifizis, a cundiziun cha l’intent e’l volüm da l’edifizi nu 
vegnan müdos. Surfatschas existentas chi vegnan ütilisedas scu hotel nu 
paun gnir transfurmedas in spazis d’abiter u in spazis d’otra ütilisaziun. 

4. Spazi d’abiter illa zona d’hotels chi nu gniva ütiliso fin uossa per l’hotelaria nu 
vain tango. In cas da renovaziuns stu gnir mantgnida la surfatscha totela dal 
spazi ütiliso per l’hotelaria.

5. Abitaziuns secundaras, chi vegnan permissas a basa da l'art. 7, agiunta a la 
ledscha da fabrica, paun gnir fabrichedas illa zona d’hotels. Otras abitaziuns 
secundaras nu paun gnir fabrichedas.

Pussibilited d'üna ütilisaziun alternativa illa zone d'hotel            Art. 24bis

1. Scu alternativa sper las gestiuns d’hotellaria classicas illa zona d’hotels po la 
vschinauncha permetter las seguaintas ütilisaziuns: 

a) Gestiuns d’allogi sumgiaintas a hotels cun u sainza proprieted d'ün plaun; 
b) Abitaziuns cun administraziun turistica qualificheda i’l sen da l’art. 4 al. lit. 

b cif. 1 da l’ordinaziun dal Cussagl federel davart las abitaziuns 
secundarias dals 22 avuost 2012. 

Il dret gratuit da l’egna ütilisaziun da tuot ils proprietaris da l’immobiglia (u da 
singulas gruppas partecipedas) po cumpiglier maximelmaing 8 eivnas 
d’occupaziun l’an, da las que- las maximelmaing 3 eivnas düraunt la stagiun 
principela dals 20 december fin ils 31marz, las eivnas aunz e zieva Pasqua 

- 14 -

scu eir la fin d’eivna da Pasqua e dals 15 lügl fin ils 31 avuost. La düreda da 
fittaunza per giast po s’amunter a maximelmaing 8 eivnas l’an. Exclus es ün 
so- giuorn da pü cu 8 eivnas zievamaun. In cas motivos ed in l’interess public 
po la vschinaun- cha conceder excepziuns concernent las eivnas d’occupa-
ziun e la düreda da la fittaunza per ün temp limito. Quistas excepziuns sun 
d’inscriver i'l register fundiari. 

2. Immobiglias cun las ütilisaziuns descrittas in al. 1 stöglian dispuoner d’ün 
center da servez- zan. Quist consista almain d’üna recepziun scu eir d’ün 
restorant cun access public. Quist stu esser aviert düraunt almain 11 mais 
l’an. Quists obligs d’ütilisaziun sun da garantir tres ün contrat e da sgürer cun 
dret dal register fundiari. Sper quista garanzia po la vschinauncha pre- tender 
dals petents da la dumanda da fabrica ulteriuras garanzias adattedas 
(garanzias reelas, garanzia d’accumplimaint e sumgiaintas). 

3. La vschinauncha po desister da l’accumplimaint da l’oblig da metter a 
dispusiziun e mner ün restorant tenor l’al. 2, scha’l bsögn cumpruvo per ün 
ulteriur restorant in vschinauncha (u fracziun) nun es avaunt maun. In quist 
cas ho il proprietari dal terrain da pajer üna taxa da cumpensaziun. Quista 
s’amunta a frs. 150.— per m2 da la surfatscha da la zona d’hotel chi tuocha tar 
l’areal da l‘hotel. La taxa da cumpensaziun es pajabla e vain missa in quint als 
patruns da fabrica cur chi vain concess il permiss da fabrica u il permiss 
d’ütilisaziun. Ella es da pajer aunz il cumanzamaint da la fabrica u da la 
reütilisaziun. Il ri- chev da la taxa es d’impuonder per promouver l’hotellaria in 
vschinauncha.

b) Im Planungs- und Mitwirkungsbericht vom 28. Februar 2013 wurde be-

züglich der strittigen Hotelzone festgehalten, dass mit der Umzonung der 

bestehenden Hotelliegenschaften E._____ und D._____ in die Hotelzone 

der Forderung einer entsprechenden Volksinitiative vom 18. August 2006 

nachgekommen worden sei. Durch die Ausscheidung der Hotelzone habe 

man die Erhaltung und Förderung der traditionellen Hotellerie erreichen 

wollen. Die Hotelzone sei grundsätzlich denn auch für traditionelle Gast-

gewerbebetriebe bestimmt. Nach der Mitwirkungsauflage habe man be-

treffend Hotelzone in Art. 24 bzw. 24bis BG die bisherigen Bestimmungen 

für eine klassische Hotelzone mit zusätzlichen touristischen Nutzungs-

möglichkeiten erweitert. Demnach sei auch die Erstellung bewirtschafteter 

Ferienwohnungen zulässig und zwar im Rahmen strukturierter Beherber-

gungsformen gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. b Ziff. 1 ZwVO (recte: Art. 4 lit. b 

Ziff. 1 ZwVO), sofern diese mindestens über einen Servicekern mit Re-

zeption und ein öffentlich zugängliches Restaurant verfügten. Sofern die 

- 15 -

Versorgung mit öffentlichen Restaurants im Ort genügend abgedeckt sei, 

könne sich der Eigentümer zudem von der Pflicht zur Realisierung eines 

öffentlichen Restaurants freikaufen. Ansonsten seien Zweitwohnungen 

nur im Rahmen einer projektbezogenen Nutzungsplanung zulässig, so-

fern dies gemäss der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes über-

haupt noch zulässig sei. Die Hotelzone umfasse 4'830 m2, wovon 

4'059 m2 überbaut seien (Überbauungsgrad 84 %). 

5. a) Wie bereits die Beschwerdegegnerin 1 in ihrem angefochtenen Be-

schwerdeentscheid vom 17., mitgeteilt am 18. Februar 2015, zu Recht 

ausgeführt hat, bedeutet die Ausscheidung einer Hotelzone eine Eigen-

tumsbeschränkung sofern sie auf Grundstücken festgelegt wird, die in der 

bisher rechtskräftigen Ortsplanung einer nutzungsmässig umfassenderen, 

d.h. auch den allgemeinen Wohnungsbau einschliessenden Bauzone an-

gehören und diese Bauzone aufgrund ihrer Zugehörigkeit zum weitge-

hend überbauten Gebiet sowie angesichts ihres Erschliessungsgrads 

selbst unter dem Regime der am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen Teilrevi-

sion des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) für eine 

allenfalls notwendige Bauzonenreduktion im Sinne von Art. 15 Abs. 2 

RPG kaum in Betracht fällt. 

b) Einschränkungen der Eigentumsgarantie sind unter den in Art. 36 der 

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) 

formulierten Voraussetzungen für Eingriffe in Grundrechte zulässig: Erfor-

derlich ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine genügende 

gesetzliche Grundlage, ein überwiegendes öffentliches Interesse sowie 

die Wahrung des Grundsatzes der Verhältnismässigkeit; zudem darf der 

Kerngehalt nicht verletzt werden (MÜLLER/SCHEFER, Grundrechte in der 

Schweiz − Im Rahmen der Bundesverfassung, der EMRK und der UNO-

Pakte, 4. Aufl., Bern 2008, S. 1021). Dass die Bündner Gemeinden über 

die erforderliche gesetzliche Grundlage verfügen, um in ihren Ortsplanun-

- 16 -

gen Hotelzonen auszuscheiden, wird im vorliegenden verwaltungsgericht-

lichen Beschwerdeverfahren zu Recht nicht bestritten. Art. 27 Abs. 1 KRG 

ermächtigt die Gemeinden denn auch explizit zur Festsetzung von Hotel-

zonen. Streitig und zu prüfen ist demgegenüber, ob die infolge der Zuwei-

sung der beschwerdeführerischen Parzellen 139, 803 und 805 zur Hotel-

zone einhergehende Eigentumsbeschränkung im − das private Interesse 

an der möglichst wirtschaftlichen Nutzung von Grund und Boden über-

wiegenden − öffentlichen Interesse liegt und ob sie verhältnismässig ist.

c) Im von den Parteien erwähnten Fall hatte das bernische Amt für Gemein-

den und Raumordnung in seinem Einspracheentscheid das öffentliche In-

teresse an der umstrittenen Festsetzung einer Hotelzone wie folgt be-

gründet: 

Gerade in touristisch bedeutenden Orten, zu denen ohne Zweifel auch Gunten ge-
zählt werden könne, komme der Erhaltung der Hotellerie eine eminente Bedeutung 
zu, bilde diese doch anerkanntermassen einen wichtigen Stützpfeiler des touristi-
schen Angebots. Der Ausscheidung einer Hotelzone, die die Erhaltung bestehen-
der Hotelbetriebe bezwecke, komme daher ein grosses öffentliches Interesse zu. 
Demgegenüber hätten die Interessen des Grundeigentümers nach möglichst wirt-
schaftlicher Nutzung seines Eigentums zurückzutreten. Immerhin stelle die Zuwei-
sung zur Hotelzone keine Enteignung dar, werde doch die bisherige Nutzungsmög-
lichkeit des Grundstücks höchstens sehr marginal eingeschränkt.

Das Bundesgericht erwog dazu im Urteil 1P.464/2003 vom 28. Oktober 

2003 was folgt:

"Diese Interessenabwägung ist im allgemeinen nicht zu beanstanden. Sie setzt je-
doch voraus, dass die mit der Planung bezweckte Erhaltung eines Hotelbetriebs 
am bisherigen Standort überhaupt möglich ist. Dies ist unproblematisch, wenn es 
sich um die Liegenschaft eines bestehenden, rentabel betriebenen Hotels handelt. 
Steht der Hotelbetrieb dagegen kurz vor dem Konkurs […] oder wurde er bereits 
aus wirtschaftlichen Gründen eingestellt […], muss die Existenzfähigkeit, d.h. die 
längerfristige betriebswirtschaftliche Tragbarkeit eines Hotels am bestehenden 
Standort geprüft werden. Ist diese zu verneinen, so bedeutet die Zuweisung einer 
Parzelle zur Hotelzone, dass sie möglicherweise überhaupt nicht genutzt werden 
kann, weil die vorgesehene Nutzung unrentabel und andere, wirtschaftlich tragbare 
Nutzungen unzulässig sind. Dies kann eine unverhältnismässige Eigentumsbe-
schränkung darstellen, jedenfalls dann, wenn die Parzelle zuvor einer Zone mit 

- 17 -

umfassenderen Nutzungsmöglichkeiten zugewiesen war und in einem mit Wohn-
häusern überbauten Gebiet liegt. 

4.3 Allerdings ist die Prognose der Existenzfähigkeit eines Hotelbetriebs an einem 
bestimmten Standort sehr schwierig und mit vielen Unsicherheiten behaftet, hängt 
sie doch wesentlich vom Betriebskonzept und dessen Umsetzung im Einzelfall ab. 
Insofern ist der Gemeinde zuzustimmen, dass der Konkurs des Hotels L._____ al-
lein nicht entscheidend sein kann. Auch das momentane Fehlen von interessierten 
Investoren schliesst die Festsetzung einer Hotelzone nicht zwingend aus, ist doch 
die Planfestsetzung auf einen Zeithorizont von 15 Jahren ausgelegt (Art. 15 RPG). 
Die Festsetzung einer Hotelzone soll gerade verhindern, dass Hotelliegenschaften 
aufgrund vorübergehender wirtschaftlicher Schwierigkeiten zu privaten Zwecken 
umgenutzt oder verkauft werden und damit der Hotellerie für immer verloren ge-
hen. Immerhin darf aber die Tatsache, dass sich gegenwärtig kein Hotelier für die 
Übernahme des Hotelbetriebs interessiert, als Indiz gegen die Möglichkeit eines er-
folgreichen Hotelbetriebs an diesem Standort berücksichtigt werden."

d) Im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren, wo die 

Festsetzung einer Hotelzone in der Gemeinde X._____ zu beurteilen ist, 

hat sich die Beschwerdegegnerin 1 im vorinstanzlichen Verfahren gewei-

gert, die Prüfung vorzunehmen, ob ein Hotelleriebetrieb am Standort des 

ehemaligen Hotels D._____ (auf den beschwerdeführerischen Parzellen 

139, 803 und 805) längerfristig betriebswirtschaftlich tragbar geführt wer-

den kann. Im Wissen, sich über die vorstehend dargestellte bundesge-

richtliche Rechtsprechung hinwegzusetzen, hat die Beschwerdegegnerin 

1 in ihrer Vernehmlassung vom 17. April 2015 dargelegt, es komme für 

die Beurteilung der Zulässigkeit einer Hotelzone nicht auf Gutachten an, 

die zu einem bestimmten Zeitpunkt Prognosen über die Wirtschaftlichkeit 

eines Hotelbetriebs bzw. hybriden Beherbergungsbetriebs abgäben, dass 

also die Hotelzone selbst dann zu schützen sei, wenn sich aus einem 

Gutachten ergäbe, dass ein Hotel auf den fraglichen Parzellen aus ge-

genwärtiger Sicht effektiv nicht wirtschaftlich zu führen sei. Weiter führte 

die Beschwerdegegnerin 1 aus, sie sei sich bewusst, dass sie sich dabei 

möglicherweise im Widerspruch zur bisherigen bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung befinde. Sie habe im angefochtenen Entscheid aber ef-

fektiv Ausführungen dazu gemacht, weshalb ihrer Auffassung nach die 

bundesgerichtliche Rechtsprechung in diesem Punkt − insbesondere 

- 18 -

auch mit Rücksicht auf den immer grösser werdenden Druck auf beste-

hende Hotels nicht zuletzt als Folge des neuen Verfassungsartikels über 

den Zweitwohnungsbau − weiterentwickelt werden sollte bzw. müsste. In-

dem sie dargelegt habe, dass und weshalb es für die Beurteilung der 

Zulässigkeit einer Hotelzone nicht auf die von der Beschwerdeführerin 

eingereichten Gutachten ankomme, sei das rechtliche Gehör der Be-

schwerdeführerin gewahrt. 

e) Der Beschwerdegegnerin 1 ist insofern beizupflichten, als sie ausführt, 

dass das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin nicht verletzt sei. 

Denn die Beschwerdegegnerin 1 hat sich im angefochtenen Beschwerde-

entscheid vom 17., mitgeteilt am 18. Februar 2015, insofern mit der Frage 

der Rentabilität bzw. mit den von der Beschwerdeführerin eingereichten 

Parteigutachten auseinandergesetzt, indem sie ausgeführt hat, dass die 

Parteigutachten zwar zur Kenntnis genommen würden, aber als nicht ent-

scheidrelevant eingestuft würden, weil es nicht gerechtfertigt sei, die be-

schlossene Hotelzone letztlich nur deshalb nicht zu genehmigen, weil die 

Beschwerdeführerin in Bezug auf ein bestimmtes Hotel- bzw. Beherber-

gungsprojekt Zahlen liefere, nach denen die Ertragswerte weit unter den 

jeweiligen Investitionswerten lägen. Die Beschwerdegegnerin 1 hat folg-

lich nicht keine, sondern eine − wie nachfolgend dargestellt − falsche Be-

gründung gegeben. Dies ist aber keine Frage des rechtlichen Gehörs, 

sondern eine Frage der materiellen Beurteilung. 

f) Falsch − weil im Widerspruch zur vorstehend dargestellten bundesgericht-

lichen Rechtsprechung − ist die Ansicht der Beschwerdegegnerin 1, es 

brauche im vorliegenden Fall keine Prüfung der Existenzfähigkeit, d.h. der 

längerfristigen betriebswirtschaftlichen Tragbarkeit des Hotels am beste-

henden Standort. Das Bundesgericht hat im Urteil 1P.464/2003 vom 

28. Oktober 2003 − wie vorstehend zitiert − explizit ausgeführt, dass die 

Existenzfähigkeit stets geprüft werden müsse, wenn der Hotelbetrieb ent-

- 19 -

weder kurz vor dem Konkurs stehe oder aber aus wirtschaftlichen Grün-

den bereits eingestellt worden sei. Sei die Existenzfähigkeit eines Hotel-

leriebetriebes am bestehenden Ort zu verneinen, führe die Zuweisung ei-

ner Parzelle zur Hotelzone dazu, dass diese unter Umständen überhaupt 

nicht mehr genutzt werden könne, weil die vorgesehene Nutzung unren-

tabel und andere, wirtschaftlich tragbare Nutzung unzulässig seien. Dies 

wiederum könne eine unverhältnismässige Eigentumsbeschränkung dar-

stellen, wenn die Parzelle zuvor einer Zone mit umfassenderen Nut-

zungsmöglichkeiten zugewiesen gewesen sei und in einem mit Wohn-

häusern überbauten Gebiet läge. 

g) Vorliegend ist erstellt und unstrittig, dass der Betrieb des ehemaligen Ho-

tels D._____ aus wirtschaftlichen Gründen bereits im Jahr 2007 einge-

stellt wurde. Unbestritten ist des Weiteren, dass die fraglichen Parzellen 

139, 803 und 805 im Dorfkern von X._____ und damit in einem mit 

Wohnhäusern überbauten Gebiet liegen, sodass eine Bauzonenreduktion 

im Sinne von Art. 15 Abs. 2 RPG nicht in Betracht fällt. Sodann waren die 

beschwerdeführerischen Parzellen 139, 803 und 805 vor der Umzonung 

in die Hotelzone ("Zona d'hotels") der Dorfkernzone ("Zona abiteda da 

vegl innò") zugewiesen. Während in der Dorfkernzone neben Hotels die 

Erstellung von Erst- und qualifiziert touristisch bewirtschafteten Zweit-

wohnungen möglich ist, ist in der Hotelzone neben Hotels und Personal-

wohnungen lediglich die Erstellung von qualifiziert touristisch bewirtschaf-

teten Zweitwohnungen möglich. Der Bau von Erstwohnungen ist in der 

Hotelzone demgegenüber nicht zulässig. Nicht von entscheidender Be-

deutung sind demgegenüber die Unterschiede zwischen der Dorfkernzo-

ne und der Hotelzone bezüglich zulässigem Nutzungsmass und Gestal-

tungsvorschriften. Während sich das Höhenmass in der Dorfkernzone 

nach den umliegenden Bauten richtet, beträgt die zulässige Gebäude- 

bzw. Firsthöhe in der Hotelzone 12 bzw. 15 m. Schliesslich gilt sowohl in 

der Dorfkernzone als auch in der Hotelzone das Anpassungsgebot 

- 20 -

gemäss Ortsbildschutzzone, während in der Dorfkernzone zusätzlich 

noch Dorfzonenvorschriften ("Engadiner Bauernhäuser") gelten. Folglich 

waren aber die fraglichen Parzellen 139, 803 und 805 vor der Umzonung 

in die Hotelzone einer Zone mit umfassenderen Nutzungsmöglichkeiten 

zugewiesen, können doch in der Dorfkernzone im Gegensatz zur Hotel-

zone − wie gesehen − neben qualifiziert touristisch bewirtschafteten 

Zweitwohnungen insbesondere auch Erstwohnungen erstellt werden. Des 

Weiteren hat die Beschwerdeführerin die Existenzfähigkeit eines Hotels 

am bestehenden Standort in ihren Rechtsschriften glaubhaft − und von 

der Beschwerdegegnerin 1 grundsätzlich auch nicht bestritten − in Frage 

gestellt. Zunächst weist die Beschwerdeführerin nicht zu Unrecht darauf 

hin, dass das Gebäude des ehemaligen Hotels D._____ gemäss unwi-

dersprochener Aussage der Beschwerdeführerin von der kantonalen 

Denkmalpflege als erhaltenswert bezüglich Stellung und Grundstruktur 

eingestuft worden sei, was eine allfällige Renovation bzw. einen Umbau 

der Liegenschaft zumindest erschweren dürfte. Ebenfalls zu Recht weist 

die Beschwerdeführerin auf die fehlenden Synergien mit Einrichtungen im 

Umfeld des ehemaligen Hotels D._____ hin. Sodann hat die Beschwerde-

führerin die Jahresrechnungen des ehemaligen Hotels D._____ der Ge-

schäftsjahre 2004/2005, 2005/2006 und 2006/2007 eingereicht, aus wel-

chen hervorgeht, dass mit dem Betrieb des Hotels D._____ über Jahre 

hinweg Verluste eingefahren wurden und der Betrieb im Jahr 2007 einge-

stellt werden musste. Und schliesslich hat die Beschwerdeführerin sowohl 

im vorinstanzlichen Verfahren als auch im verwaltungsgerichtlichen Be-

schwerdeverfahren Gutachten zur Wirtschaftlichkeit des Hotelbetriebes 

und von bewirtschafteten Zweitwohnungen eingeholt und eingereicht, aus 

denen sich folgende Investitionskosten und Ertragswerte ergeben: 

Hotellerie
Anlagekosten Ertragswert

4-Sterne Fr. 25'986'000.-- Fr. 8'700'000.--
3-Sterne Fr. 22'000'000.-- Fr. 7'520'000.--

- 21 -

0/1/2-Sterne Fr. 21'995'000.-- Fr. 6'733'000.--

hybride Beherbergungsformen
4-Sterne Fr. 25'326'000.-- Fr. 6'200'000.--
0/1/2-Sterne Fr. 22'095'000.-- Fr. 6'279'000.--

Die Beschwerdeführerin legt anhand dieser Zahlen dar, dass auf den Pa-

rzellen 139, 803 und 805 weder ein Low-Budget-Betrieb (0/1/2-Sterne) 

noch ein 3- oder 4-Sterne-Hotel wirtschaftlich rentabel geführt werden 

könne. Es sei schlichtweg unmöglich, ein Hotel mit Investitionskosten von 

rund Fr. 22'000'000.-- und einem Ertragswert von Fr. 7'520'000.-- (3-

Sterne) bzw. Fr. 6'733'000.-- (0/1/2-Sterne) zu finanzieren. Wie es sich 

damit verhält, muss an dieser Stelle nicht abschliessend beurteilt werden. 

Jedenfalls sind diese Zahlen ohne Weiteres geeignet, die wirtschaftliche 

Existenzfähigkeit eines Hotels am bestehenden Standort zumindest in 

Frage zu stellen. 

h) Gesamthaft ergibt sich somit, dass der Betrieb des ehemaligen Hotels 

D._____ aus wirtschaftlichen Gründen bereits im Jahr 2007 eingestellt 

wurde und die längerfristige Tragbarkeit eines Hotelbetriebs bzw. eines 

hybriden Beherbergungsbetriebs am bestehenden Standort unter den ge-

gebenen Umständen zumindest fraglich ist. Des Weiteren waren die frag-

lichen Parzellen 139, 803 und 805 vor der Umzonung in die Hotelzone ei-

ner Zone mit umfassenderen Nutzungsmöglichkeiten zugewiesen. Und 

schliesslich liegen die erwähnten Parzellen im Dorfkern von X._____, 

weshalb sie für eine allfällige Bauzonenreduktion im Sinne von Art. 15 

Abs. 2 RPG nicht in Betracht fallen. Vor diesem Hintergrund wäre aber 

die Prüfung der Existenzfähigkeit, d.h. der längerfristigen betriebswirt-

schaftlichen Tragbarkeit eines Hotels am bestehenden Standort, der bun-

desgerichtlichen Rechtsprechung zufolge (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 

1P.464/2003 vom 28. Oktober 2003 E.4.2) zwingend vorzunehmen gewe-

sen um beurteilen zu können, ob die Umzonung der fraglichen Parzellen 

139, 803 und 805 in die Hotelzone X._____ unter den in dieser Zone gel-

- 22 -

tenden Bestimmungen von Art. 24 und Art. 24bis BG eine unverhältnis-

mässige Eigentumsbeschränkung darstellt. Dies, zumal nach dem vorste-

hend Gesagten kein Anlass besteht, von der dargestellten bundesgericht-

lichen Rechtsprechung abzuweichen. Diese Prüfung hat die Beschwerde-

gegnerin 1 nicht vorgenommen, weshalb sich die Beschwerde im Sinne 

des beschwerdeführerischen Eventualbegehrens als begründet erweist 

und demnach teilweise gutzuheissen ist. Der angefochtene Beschwerde-

entscheid vom 17., mitgeteilt am 18. Februar 2015, ist demnach aufzuhe-

ben, soweit er die Zuteilung der Parzellen 139, 803 und 805 zur Hotelzo-

ne genehmigt und die Kosten des vorinstanzlichen Beschwerdeverfah-

rens der Beschwerdeführerin auferlegt. Die Angelegenheit ist im Sinne 

der Erwägungen zur weiteren Abklärung der wirtschaftlichen Möglichkei-

ten eines Hotelbetriebs und/oder von bewirtschafteten Zweitwohnungen 

auf den Parzellen 139, 803 und 805 und zur Neuverteilung der Kosten 

des vorinstanzlichen Beschwerdeverfahrens an die Beschwerdegegnerin 

1 zurückzuwiesen. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen. 

Bei diesem Ergebnis braucht auf das beschwerdeführerische Subeventu-

albegehren bzw. auf die Frage, ob die Beschwerdeführerin überhaupt le-

gitimiert ist, die Umzonung der Parzellen 40 und 391 in die Hotelzone zu 

verlangen, sowie auch auf die weitere Argumentation der Beschwerdefüh-

rerin, nicht eingegangen zu werden.

6. a) Die Beschwerdeführerin hat unter Ziff. 1 ihrer Rechtsbegehren die Belas-

sung der Parzelle 139, 803 und 805 in der Dorfkernzone ("zona abiteda 

da vegl innò") beantragt. Gutgeheissen wird die Beschwerde jedoch nur 

bezüglich des beschwerdeführerischen Eventualbegehrens, wonach der 

angefochtene Entscheid aufzuheben sei, soweit er die Zuteilung der Par-

zellen 139, 803 und 805 zur Hotelzone genehmige und die Angelegenheit 

im Sinne der Erwägungen zur weiteren Abklärung der wirtschaftlichen 

Möglichkeiten eines Hotelbetriebs und/oder von bewirtschafteten Zweit-

- 23 -

wohnungen an die Vorinstanz zurückzuweisen sei. Damit dringt die Be-

schwerdeführerin lediglich teilweise, nämlich in Bezug auf das Eventual-

begehren (Ziff. 2 der Rechtsbegehren) durch. Folglich gehen die Ge-

richtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zur Hälfte zulasten der Be-

schwerdeführerin und zur Hälfte zulasten der Beschwerdegegnerin 1. 

Denn die Beschwerdegegnerin 1 hätte die Prüfung der längerfristigen be-

triebswirtschaftlichen Tragbarkeit eines Hotels am bestehenden Standort 

entweder selber vornehmen oder aber die Planung nicht genehmigen und 

zur diesbezüglichen Vervollständigung an die Beschwerdegegnerin 2 

zurückweisen können. Getan hat sie weder das Eine noch das Andere, 

weshalb es vorliegend ausnahmsweise gerechtfertigt ist, der Beschwer-

degegnerin 1 Gerichtskosten zu überbinden. 

b) Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 

verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verur-

sachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Der Rechtsvertreter der Be-

schwerdeführerin reichte mit Schreiben vom 28. Juli 2015 eine Honorar-

note in der Höhe von Fr. 11'016.-- (40 h à Fr. 250.-- [= Fr. 10'000.--] zu-

züglich 2 % Barauslagen [= Fr. 200.--] und 8 % MWST von Fr. 10'200.-- 

[= Fr. 816.--]) ein. Der geltend gemachte Arbeitsaufwand erscheint dem 

streitberufenen Gericht − entgegen der im Schreiben vom 30. Juli 2015 

geäusserten Auffassung des Rechtsvertreters der Beschwerdegegnerin 2 

− als angemessen, zumal die Beschwerdeführerin im verwaltungsgericht-

lichen Beschwerdeverfahren noch neue Gutachten eingeholt und einge-

reicht hat und ihre Argumentation gegenüber dem vorinstanzlichen Ver-

fahren entsprechend den Ergebnissen der Gutachten angepasst bzw. 

ausgebaut hat. Allerdings obsiegt die Beschwerdeführerin im vorliegen-

den Verfahren nicht vollumfänglich, sondern dringt lediglich mit ihrem 

Eventualbegehren durch. Dementsprechend hat die Beschwerdegegnerin 

1 der Beschwerdeführerin − entsprechend dem Verfahrensausgang − die 

Hälfte, mithin Fr. 5'508.-- (inkl. MWST), zu ersetzen. Die Entschädigungs-

- 24 -

pflicht der Beschwerdegegnerin 1 ergibt sich dabei aus denselben Grün-

den, aus denen ihr auch Gerichtskosten überbunden worden sind (vgl. 

dazu vorstehend E.6a in fine). Der Rechtsvertreter der Beigeladenen 1 

reichte am 27. Juli 2015 eine Honorarnote in der Höhe von Fr. 2'252.60 

(7.5 h à Fr. 270.-- [= Fr. 2'025.--] zuzüglich Barauslagen von 3 % 

[= Fr. 60.75] und 8 % MWST von Fr. 2'085.75 [= Fr. 166.85]) ein. Die Bei-

geladene 1 hat in ihrer Vernehmlassung vom 7. Mai 2015 die Abweisung 

der Beschwerde beantragt, soweit darauf eingetreten werden könne. Da 

die Beschwerde − wie gesehen − bloss bezüglich des beschwerdeführeri-

schen Eventualbegehrens gutzuheissen, im Übrigen aber abzuweisen ist, 

dringt die Beigeladene 1 mit ihrem Rechtsbegehren ebenfalls zur Hälfte 

durch. Dementsprechend hat die Beschwerdeführerin die Beigeladene 1 − 

wiederum entsprechend dem Verfahrensausgang − aussergerichtlich mit 

Fr. 1'126.30 (inkl. MWST) zu entschädigen. Der ebenfalls zur Hälfte ob-

siegende Beigeladene 2 hat keinen Anspruch auf eine aussergerichtliche 

Entschädigung, da er nicht anwaltlich vertreten ist. Bund, Kanton und 

Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisa-

tionen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschä-

digung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsie-

gen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb den 

Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 keine aussergerichtliche Entschädigung 

zuzusprechen ist. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der angefochtene Be-

schwerdeentscheid vom 17., mitgeteilt am 18. Februar 2015, wird aufge-

hoben, soweit er die Zuteilung der Parzellen 139, 803 und 805 zur Hotel-

zone genehmigt und die Kosten des vorinstanzlichen Beschwerdeverfah-

rens der A._____ AG auferlegt. Die Angelegenheit wird im Sinne der Er-

- 25 -

wägungen zur weiteren Abklärung der wirtschaftlichen Möglichkeiten ei-

nes Hotelbetriebs und/oder von bewirtschafteten Zweitwohnungen auf 

den Parzellen 139, 803 und 805 und zur Neuverteilung der Kosten des 

vorinstanzlichen Beschwerdeverfahrens an die Regierung des Kantons 

Graubünden zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewie-

sen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 668.--

zusammen Fr. 4'668.--

gehen je zur Hälfte zulasten der A._____ AG und der Regierung des Kan-

tons Graubünden. Die entsprechenden Kostenanteile sind innert 30 Ta-

gen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kan-

tons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. a) Die Regierung des Kantons Graubünden hat die A._____ AG ausserge-

richtlich mit Fr. 5'508.-- (inkl. MWST) zu entschädigen. 

b) Die A._____ AG hat die Erbengemeinschaft B._____ aussergerichtlich mit 

Fr. 1'126.30 (inkl. MWST) zu entschädigen. 

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]