# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 604123ca-7ac9-5258-bfdd-5d69f7ac70e6
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-04-30
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 30.04.1998 12.1997.302
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1997-302_1998-04-30.html

## Full Text

Incarto n.

  12.97.00302

  	
  Lugano

  30 aprile 1998/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente 

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente
per statuire nella causa in materia di contratto di locazione DI.96.295 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna,
promossa con istanza 2 ottobre 1996 da

 

	
   

  	
  __________ rappr. dall'avv. __________ 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________ rappr. __________

   

  

 

con cui
l’istante ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 105’687.30
oltre interessi, domanda ridotta a fr. 67’795.30 oltre interessi in corso di
causa;

 

Istanza
avversata dal convenuto e che il Pretore con sentenza 5 dicembre 1997 ha
accolto per fr. 52’170.50 oltre interessi;

 

Appellante
il convenuto, che con atto di appello con richiesta di effetto sospensivo e
assistenza giudiziaria del 19 dicembre 1997 chiede la riforma del giudizio
impugnato nel senso di respingere l’istanza;

 

Mentre
l’istante con osservazioni e appello adesivo del 19 gennaio 1998 si oppone al
gravame avversario e postula la riforma del giudizio pretorile nel senso di
ammettere l’istanza per fr. 62’147.30 oltre interessi;

 

Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i
seguenti punti di questione

 

 

1.  - se
deve essere accolto l’appello

2.  - se
deve essere accolto l’appello adesivo

3.  - tassa
di giustizia e ripetibili

 

 

Ritenuto

 

 

in fatto:

 

 

                                  A.   A
far tempo dal 1° marzo 1993 il convenuto ha locato dall’istante per la durata
di 10 anni, ovvero fino al 28 febbraio 2003, i locali di cui al
ristorante-pizzeria con alloggio “__________a” sul fondo n. __________di
__________ contro un canone annuo di fr. 54’000.--.

                                         A
partire dal 1° maggio 1995 -è controverso se in virtù di un contratto di
sublocazione o per cessione della locazione- l’ente locato è passato in mano
alla signorina __________

                                         Il
22 agosto 1995 la locatrice ha pronunciato la disdetta per il termine del 30
settembre 1995 in conseguenza della mora nel pagamento della pigione. I locali
sono stati riconsegnati il 15 dicembre 1995. 

 

 

                                  B.   Ritenendo
di vantare delle pretese conseguenti alla prematura fine degli effetti del
contratto, __________, dopo l’infruttuoso tentativo di conciliazione, chiede
con l’istanza in rassegna la condanna del convenuto al pagamento di fr.
27’000.-- per il fatto che i locali sono rimasti sfitti fino al 31 marzo 1996,
fr. 60’000.-- in risarcimento del danno costituito dal minor canone previsto da
nuovo contratto per il periodo 1° aprile 1996 - 31 marzo 2001, posizione
modificata in sede di conclusioni in una richiesta di fr. 22’500.--
corrispondente agli interessi bancari sul mutuo acceso per acquistare
l’inventario, fr. 16’106.25 per danni all’ente locato, fr. 1’839.05 per spese
accessorie rimaste impagate e fr. 742.-- relativi al costo dell’erezione di un
inventario da parte dell’Ufficio esecuzioni, il tutto per fr. 105’687.30 oltre
interessi.

 

 

                                  C.   All’udienza
di discussione del 15 novembre 1996 il convenuto si è opposto all’istanza
sostenendo in primo luogo che il contratto sarebbe stato ceduto alla __________
ex art. 262 CO, con il che egli non sarebbe in alcun modo  responsabile delle
pretese vantate dalla locatrice, e contestando per il resto la sussistenza
delle posizioni di credito vantate e/o la sua responsabilità in proposito, ed
invocando inoltre la compensazione con le migliorie da lui apportate.

 

 

                                  D.   Nel
giudizio impugnato il Pretore ha protetto la tesi dell’avvenuta sublocazione
dell’ente locato ad __________ a detrimento di quella del trasferimento del
contratto, con la conseguenza di doversi ammettere la responsabilità del
convenuto per le conseguenze della rescissione anticipata del contratto.

                                         La
pretesa per i danni all’ente locato sarebbe fondata limitatamente a fr. 688.60
per la moquette e fr. 142.85 per il tinteggio di un locale, mentre
integralmente dovuti sarebbero i fr. 1’839.05 per le tasse comunali di
utilizzo.

                                         Giustificate
sarebbero anche la pretesa di fr. 27’000.-- relativa all’intero canone di
locazione nel periodo ottobre 1995-marzo 1996 e quella di fr. 22’500.-- per gli
interessi sul credito ottenuto per l’acquisto dell’inventario, pretesa la cui
formulazione non costituirebbe indebita mutazione dell’azione.

                                         Dal
che l’accoglimento dell’istanza per fr. 52’170.50 oltre interessi.

 

 

                                  E.   Con
l’appello in esame il convenuto chiede la riforma del giudizio di prime cure
nel senso di respingere l’istanza.

                                         Il
Pretore avrebbe erroneamente concluso per l’esistenza di un contratto di sublocazione,
circostanza che doveva essere provata dall’istante, la quale non vi sarebbe
tuttavia riuscita ma si sarebbe invece limitata a fornire degli indizi in tal
senso.

                                         In
ogni caso non sarebbe dovuta la posizione di fr. 27’000.-- per il canone da ottobre
1995 a marzo 1996, essendo stata la mancata immediata rilocazione ad un
potenziale interessato causata dall’inazione della stessa istante, mentre il
mancato sgombero del locale non sarebbe in alcun modo ascrivibile al convenuto,
che non aveva l’effettivo possesso dei locali.

                                         Sarebbe
invece improponibile la pretesa di fr. 22’500.-- per gli interessi passivi
avanzata solo con le conclusioni stante la violazione del principio del
contraddittorio, ed infine il Pretore avrebbe addirittura omesso l’esame delle
pretese compensatorie del convenuto per le migliorie all’ente locato.

                                  F.   Con
l’appello adesivo l’istante postula invece la riforma del giudizio impugnato
nel senso di ammettere l’istanza per fr. 62’147.30 oltre interessi, censurando
il giudizio pretorile laddove ha in massima parte respinto le sue pretese di
risarcimento degli asseriti danni arrecati all’ente locato.

 

 

                                  G.   Delle
osservazioni delle parti agli appelli avversari -nelle quali si conclude per la
loro reiezione con protesta di spese e ripetibili- si dirà, per quanto
necessario, nei successivi considerandi.

 

 

Considerato

 

 

in diritto:

 

 

                                    I.   Sull’appello
principale

                                   1.   La
prima censura dell’appellante verte sulla qualificazione giuridica del suo
rapporto con __________, che costituirebbe a mente sua cessione del contratto e
non sublocazione.

                                         Il
convenuto adduce dapprima una violazione delle regole sull’onere probatorio,
sostenendo che l’istante non avrebbe fornito la prova dell’asserita
sublocazione.

                                         A
torto.

                                         L’istante
non aveva infatti alcuna necessità di provare l’esistenza di un rapporto di
sublocazione, dipendendo tutte le pretese da lei avanzate esclusivamente
dall’esistenza (e dalla successiva violazione ad opera del convenuto) del solo
contratto di locazione, esistenza positivamente accertata e pacificamente
ammessa anche dal convenuto.

                                         Era
invece proprio il convenuto a sopportare il pieno onere della prova per la sua
tesi dell’avvenuta cessione del contratto.

                                         A
non averne dubbi, siffatta prova non è stata fornita.

                                         Quand’anche
si volesse dedurre dal doc. 1, privo di data, che il convenuto e la __________
hanno ad un dato momento inteso procedere in tal senso, non figura agli atti
che il conduttore abbia richiesto l’indispensabile consenso del locatore (art.
263 cpv. 1 CO), mentre risulta -in senso contrario alla tesi del convenuto- che
il locatore in data 25 aprile 1995 ha autorizzato la sublocazione (doc. B).

                                         Lo
stesso appellante ammette del resto che l’istante ebbe esplicitamente ad
“acconsentire alla sola sublocazione” (punto 1.2.3, pag. 4), così che risulta
necessariamente irrilevante il fatto che il convenuto possa in buona fede avere
pensato che la controparte l’abbia autorizzato a cedere il contratto, non
potendo siffatto convincimento, quand’anche sincero, sopperire alla mancanza di
consenso del locatore risultante dall’inequivocabile -e perciò non altrimenti
interpretabile- dichiarazione doc. B. Deve pertanto essere confermata
l’inesistenza di una cessione del contratto di locazione dal convenuto ad
Andrea Geiser, così come rettamente ritenuto dal Pretore.

 

 

                                   2.   Il
convenuto contesta poi l’aggiudicazione all’istante della pretesa di fr.
27’000.-- relativa al risarcimento dell’intero canone di locazione per il
periodo ottobre 1995 - marzo 1996.

                                         Egli
ammette il fatto che l’istante avrebbe reperito una persona seriamente 
interessata a locare l’esercizio pubblico e ammette altresì che la
disponibilità di questa persona sarebbe venuta meno in conseguenza del fatto
che non fu possibile consegnare i locali sgombri entro un certo termine, in
quanto ancora occupati dagli oggetti costituenti l’inventario dell’esercizio
pubblico (cfr. appello, pag. 6 e 7).

                                         Nondimeno,
l’appellante contesta la propria responsabilità per il preteso danno, che
sarebbe piuttosto da addebitare alla stessa parte lesa, che avrebbe omesso di
fare tutto il possibile per ottenere la riconsegna dei locali, ed in
particolare non avrebbe provveduto a chiedere lo sfratto del convenuto o a
interpellare la subconduttrice con una raccomandata. Inoltre l’istante non si
sarebbe impegnata nella ricerca di un nuovo conduttore, contravvenendo
all’obbligo di ridurre il danno, ritenuto che il ristorante avrebbe potuto
essere locato già nell’autunno 1995 alla Isa __________ o la gerenza avrebbe
potuto essere ripresa direttamente dall’istante o dal di lei amministratore
unico.

 

                                         Si
tratta, a non averne dubbi, di argomentazioni del tutto pretestuose.

 

                                         Punto
di partenza per la disamina del problema è la chiara inadempienza del convenuto
quo alla tempestiva e corretta restituzione dell’ente locato vuoto e in buono
stato, laddove a nulla giova l’invocazione del fatto che l’effettiva
disponibilità dei locali era della __________ e non del convenuto, dovendosi
agli occhi del locatore ascrivere al conduttore anche il comportamento del subconduttore.
E’ perciò in tal senso pacifico che l’asserito danno, di per sé incontestato,
si è prodotto quale diretta conseguenza dell’agire del convenuto.

                                         Stante
questa doverosa premessa, le censure relative alle omissioni o all’inerzia
della parte istante vanno intese nel senso di circostanze che dovrebbero
interrompere il nesso causale esistente tra la violazione del convenuto e il
danno, ma è addirittura evidente -posto che il comportamento del danneggiante
non deve essere necessariamente l’unica causa del danno- che i rimproveri che
il convenuto muove all’istante sono del tutto risibili, posto che era in primo
luogo lui, e non l’istante, a dovere intervenire presso la subconduttrice per
la puntuale riconsegna dell’ente locato.

                                         Non
vi è perciò per questi motivi né interruzione del nesso causale, e neppure concolpa
dell’istante.

                                         Altrettanto
inconsistenti sono le tesi secondo cui l’istante o il di lei amministratore
avrebbero dovuto riprendere in proprio l’esercizio pubblico per ridurre il danno
causato dal convenuto, e anche la generica accusa di negligenza nella ricerca
di un nuovo inquilino può tranquillamente essere reietta, dal momento che
questi è stato reperito in termini affatto ragionevoli -3 mesi e mezzo dalla
riconsegna effettiva dei locali, stante inoltre la necessità di effettuare
riparazioni- e che lo stesso convenuto ha esplicitamente ammesso che è
difficile locare un ristorante (punto 2.1.2, pag. 8). 

                                         Infondata,
infine, anche la tesi secondo cui Isa __________ sarebbe stata disposta ad
rilevare il locale già nell’autunno del 1995. Si può innanzitutto dubitare del
fatto che essa sia seriamente stata addotta negli allegati introduttivi: quanto
esposto in risposta (pag. 7) “ci si chiede come mai il signor __________ non
avrebbe potuto far rilevare la pizzeria dalla Isa __________ già prima del mese
di aprile ?” non equivale ad affermare la disponibilità di questo soggetto, ma
comunque è a prima vista irreale pensare che dei locali danneggiati resi il 18
dicembre possano essere resi operativi il giorno successivo o comunque poco
tempo dopo. A mente di questa Camera il periodo in cui i locali sono stati
sfitti corrisponde al minimo indispensabile per il loro ripristino e per il
reperimento di un nuovo conduttore, e coincide inoltre con quello della
stagione invernale, in cui ben difficilmente un inquilino avrebbe accettato di
iniziare la propria attività in una località turistica come quella di
situazione.

                                         Il
giudizio pretorile deve pertanto essere confermato anche su questo punto.

 

 

                                   3.   L’appello
è invece provvisto di buon diritto laddove censura la decisione pretorile di
non considerare un’illecita mutazione dell’azione la trasformazione fatta
dall’istante con le conclusioni della richiesta di causa di fr. 60’000.-- per
il minor canone di locazione durante i 5 anni di durata del contratto con il
nuovo conduttore con una richiesta di fr. 22’500.-- per interessi passivi sul
mutuo acceso per l’acquisto dell’inventario.

                                         E’
infatti a prima vista evidente che le due differenti domande non sono in
relazione tra loro ai sensi dell’art. 75 CPC -nemmeno il giudizio impugnato lo
pretende- non trattandosi in particolare di una semplice restrizione o
estensione di una domanda esistente (art. 75 lit. c CPC) ma di una domanda
nuova.

                                         In
quanto nuova, o comunque estranea al contesto dell’art. 75 CPC, essa
costituisce perciò necessariamente mutazione dell’azione ai sensi dell’art. 74
CPC.

                                         Si
può concordare con il Pretore sul fatto che siffatta mutazione dell’azione
sarebbe di principio stata possibile per il motivo che la nuova domanda poggia
sul medesimo complesso di fatti della precedente (art. 74 lit. a CPC), ma
l’ammissibilità della mutazione è anche in tal caso subordinata al rispetto
della procedura indicata dall’art. 76 CPC, procedura che è invece
manifestamente stata disattesa nella fattispecie, con evidente violazione del
diritto ad essere sentito del convenuto, alla quale si può porre rimedio in
questa sede con l’estromissione della domanda mutata da quelle oggetto di
giudizio.

 

 

                                   4.   Va
infine dato atto al convenuto anche del fatto che il Pretore ha effettivamente
omesso di pronunciarsi sulla sua eccezione di compensazione conseguente alle
migliorie che egli pretende di avere apportato all’ente locato, lacuna che può
essere sanata con il presente giudizio.

                                         L’eccezione
è peraltro manifestamente infondata.

                                         Quo
al forno a legna per le pizze, il contratto di locazione è infatti esplicito
nell’escludere ogni diritto del conduttore (doc. A, punto 12, pag. 3) mentre
per le asserite migliorie della cucina, alle quali è verosimilmente comunque
applicabile la medesima clausola contrattuale, va rilevato che l’istante in
replica ha affermato che la cucina sarebbe stata asportata (ad. 4, ultima
riga), affermazione che in duplica non è stata contestata (cfr. ad 4, pag. 7) e
che deve di conseguenza valere per acquisita, contrariamente all’opinione
dell’appellante che a torto (pag. 13) ritiene che essa non sarebbe stata
provata.

 

 

                                   5.   L’appello
risulta in definitiva fondato quo ai fr. 22’500.-- della domanda irritualmente
mutata, mentre è per il resto manifestamente infondato.

                                         Di
conseguenza anche la domanda di assistenza giudiziaria può essere accolta
unicamente entro questi limiti, avendo per il resto il convenuto introdotto
un’impugnazione priva di possibilità di esito favorevole (art. 157 CPC).

 

 

                                   II.   Sull’appello
adesivo

                                   6.   L’appello
adesivo è incentrato sul riconoscimento di parte del risarcimento dei danni
all’ente locato negato dal Pretore nel giudizio impugnato.

 

                                6.1   La
pretesa relativa alle riparazioni eseguita dalla ditta __________ (doc. N) è
stata respinta dal Pretore per il motivo della mancata dimostrazione del fatto
che il danno è stato provocato dal convenuto, giudizio che non può essere
condiviso quo alle piastrelle mancanti, danno risultante dal verbale di
constatazione doc. L e sicuramente non attribuibile a normale usura, come
addotto dal convenuto nella risposta (pag. 5; cfr. perizia, foto 3).

                                         La
pretesa è perciò da ammettere per fr. 240.-- (doc. N, posizione 1), mentre le
altre prestazioni fatturate sono effettivamente prive di un riscontro certo
negli atti che permetta di attribuire la spesa al convenuto.

 

                                6.2   La
pretesa per la sostituzione delle moquettes è stata parzialmente ammessa dal
Pretore, che ha ritenuto un uso anticontrattuale delle stesse.

                                         L’istante
contesta la decisione del Pretore di non avere ritenuto nuovi i rivestimenti in
questione al momento dell’inizio della locazione e chiede l’intero importo di
cui alla fattura pagata, e non solo quello minore di cui al preventivo
presentato all’Ufficio di conciliazione.

                                         A
torto.

                                         Il
giudizio pretorile sullo stato della moquette all’inizio della locazione merita
piena conferma, risultando da quanto addotto dalla stessa appellante adesiva
unicamente che essa era “in ordine” e “pulita”, ma non anche che essa era
nuova, circostanza smentita dall’ammissione del fatto che il convenuto locò il
ristorante circa due anni dopo la posa dei rivestimenti.

                                         Pure
infondata è la richiesta di un importo maggiore rispetto a quello esposto
avanti all’Ufficio di conciliazione, già solo per il motivo -valido peraltro
anche per la mutata pretesa di cui al consid. 3- che per il maggiore importo
richiesto in sede giudiziaria non vi è stato il necessario esperimento di
conciliazione.

                                         Abbondanzialmente
si rileva anche che il giudizio impugnato è su questo punto fondato anche nel
merito, mentre inveritiera è la tesi dell’istante secondo cui l’offerta di fr.
2’160.-- sottoposta a conciliazione (doc. H di quell’incarto) non avrebbe
compreso i costi di rimozione della vecchia moquette e quelli di posa della
nuova, posizioni al contrario esplicitamente previste (doc. H: “1) Levare il
pavimento esistente .....2) Posa del tappeto da voi fornito...”).

 

                                6.3   E’
da confermare anche la reiezione della pretesa relativa al bollitore rotto, non
potendosi determinare né la causa della rottura, e nemmeno la vetustà
dell’oggetto, così da non esserci sufficienti elementi di giudizio per una
decisione sull’attribuzione, ancorché parziale, delle spese di riparazione o
sostituzione.

 

                                6.4   Infondate
sono altresì le censure concernenti i costi di tinteggio.

                                         Il
Pretore ha stabilito che per buona parte dei locali non vi è stato degrado del
tinteggio eccedente la normale usura. Questo accertamento non è stato
contestato dall’istante, così che si deve ammettere che per questi locali non
esiste alcun danno risarcibile, posto che la normale usura è a carico del
locatore (art. 267 cpv. 1 CO).

                                         Diverso
è il caso per la stanza n. 1, per la quale infatti è stato riconosciuto un parziale
risarcimento, ma anche in questo caso non si riscontrano particolari censure
dell’istante, così che il giudizio su questo punto deve essere confermato nel
suo complesso.

 

                                6.5   Il
risarcimento del costo di riparazione delle porte è stato negato a causa della
mancata prova del fatto che i danni sono stati causati dal convenuto, ma il
giudizio pretorile non può in questo caso essere condiviso.

                                         Il
convenuto in risposta (pag. 5 e 6) non ha in effetti esplicitamente negato di
avere danneggiato le porte, ma ha solo affermato che dal verbale di
constatazione non si evincerebbero danni in relazione al preventivo della ditta
__________ e che i difetti di cui al preventivo __________ potrebbero essere
riconducibili a normale usura. Siffatte argomentazioni sono tuttavia smentite
dalla documentazione fotografica annessa alla perizia giudiziaria.

                                         La
pretesa può di conseguenza essere accolta per i complessivi fr. 3’000.--
indicati dal perito (risposta 5, pag. 6).

 

                                6.6   Nell’appello,
e meglio nel conteggio conclusivo, si chiede infine anche l’attribuzione di
altre voci di danno per le quali non vi è tuttavia commento alcuno dei motivi
di fatto e di diritto per i quali l’avversa decisione pretorile sarebbe errata.
Il gravame è di conseguenza in tale misura irricevibile.

 

 

                                   7.   Le
censure di cui all’appello adesivo meritano tutela per complessivi fr. 3’240.--
con il che, considerata la quasi totale maggior soccombenza dell'appellante
adesiva, si giustifica di caricarle per intero la tassa, le spese e le
ripetibili del giudizio adesivo.

 

 

Per i quali motivi, richiamati gli art.
148 CPC e la TG

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello
19 dicembre 1997 di __________ e l'appello adesivo 19 gennaio 1998 di
__________ sono parzialmente accolti.

 

                                         Di
conseguenza la sentenza 5 dicembre 1997 della Pretura di Locarno-Campagna è
riformata nel modo seguente:

 

                                         1.   L’istanza è parzialmente accolta.

                                              __________,
è condannato a pagare a __________ sopra __________, fr. 32’910.50 oltre
interessi al 5% dal 1° ottobre 1995 su fr. 13’500.--, su ulteriori fr.
13’500.-- dal 1° gennaio 1996 e dal 10 agosto 1996 su fr. 5’910.50.

 

                                         2.   La
tassa di giustizia di fr. 1’000.-- e le spese, da anticipare dall’istante,
restano a suo carico per 3/4 e per 1/4 sono a carico del convenuto, al quale
l’istante rifonderà fr. 2’000.-- per parte di ripetibili.

 

                                         3.   Invariato.

 

                                   II.   L’istanza
di assistenza giudiziaria per la procedura di appello 19 dicembre 1997 di
__________ è accolta, con il gratuito patrocinio del lic. iur __________,
limitatamente all’impugnazione della pretesa di fr. 22’500.-- relativa agli
interessi passivi del mutuo acceso dall’istante per l’acquisto dell’inventario,
ed è per il resto respinta.

 

                                  III.   Le
spese della procedura d’appello consistenti in:

 

                                         a)
di tassa di giustizia                                fr.    950.--

                                         b)
spese                                                      fr.      50.--

                                         T
o t a l e                                                      fr. 1’000.--

 

                                         sono
per 3/5 a carico del convenuto e per 2/5 a carico dell’istante, alla quale il
convenuto rifonderà fr. 400.-- per ripetibili parziali di
appello.                                                  

 

                                 IV.   Le
spese della procedura d’appello adesivo consistenti in:

 

                                         a) 
di tassa di giustizia                               fr.    480.--

                                         b) 
spese                                                     fr.      20.--

                                         T
o t a l e                                                      fr.    500.--

 

                                         già
anticipati dall’appellante adesiva, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere
al convenuto fr. 600.-- per ripetibili d’appello.

 

                                  V.   Intimazione:    -    __________

                                         Comunicazione
alla Pretura di Locarno-Campagna.

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           Il
segretario