# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 66abdbe1-db45-567b-aebf-dae6e1fb3578
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-06-11
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 11.06.2018 NG180003
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NG180003_2018-06-11.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 
 

Geschäfts-Nr.: NG180003-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin 

lic. iur. A. Katzenstein und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichts-

schreiberin lic. iur. O. Canal 

Urteil vom 11. Juni 2018 

in Sachen 

 

1. A._____,  
2. B._____,   
Kläger und Berufungskläger, 

 

1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,  

 

gegen 

 

C._____,  
Beklagte und Berufungsbeklagte, 

 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____,  

 

betreffend 
Kündigungsschutz / Anfechtung 

 
 
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 4. Januar 2018 
(MB170022) 

- 2 - 

Rechtsbegehren: 
(act. 1 S. 2) 

" 1. Die angefochtene Kündigung des Mietverhältnisses über die  
4-Zimmerwohnung im 4. Obergeschoss rechts der Liegenschaft … [Adresse 
1], vom 28. Februar 2017 per 30. September 2017 sei für ungültig zu erklä-
ren, soweit sie wirksam ist; 

 2. die angefochtene Kündigung der Mietverhältnisse über die Mansarden Nrn. 
1 und 2 im 5. Obergeschoss der Liegenschaft … [Adresse 1], vom 28. Februar 
2017 per 30. September 2017 sei für ungültig zu erklären, soweit sie wirk-
sam ist; 

klagten." 
 
 

Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 4. Januar 2018: 
(act. 19 = act. 23 = act. 25) 

1. In Abweisung der Klage wird die Kündigung der 4-Zimmerwohnung vom 

28. Februar 2017 per 30. September 2017 für gültig erklärt.  

2. In Abweisung der Klage wird die Kündigung der Mansarden Nr. 1 und 2 

vom 28. Februar 2017 per 30. September 2017 für gültig erklärt.  

3. Den Klägern wird keine Erstreckung gewährt. 

4. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 5'540.–. 

5. Die Gerichtskosten werden den Klägern unter solidarischer Haftung aufer-

legt und mit dem geleisteten Vorschuss der Kläger verrechnet. Der Fehlbe-

trag von Fr. 570.– wird von den Klägern nachgefordert. 

6. Die Kläger werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beklagten 

eine Parteientschädigung von Fr. 7'378.– (inkl. 8 % Mehrwertsteuer) zu be-

zahlen.  

7.+8. Mitteilungen/Rechtsmittelbelehrung. 

 

- 3 - 

Berufungsanträge: 

der Kläger und Berufungskläger (act. 24 S. 2): 
 
" 1. In Gutheissung der Berufung sei das angefochtene Urteil des Mietgerichts 

Zürich vom 4. Januar 2018 aufzuheben; 
 2. die Kündigung des Mietverhältnisses über die 4-Zimmerwohnung vom 

28. Februar 2017 per 30. September 2017 sei für ungültig zu erklären; 
 3. ausgehend von einer gültigen Kündigung per 30. September 2017 seien die 

Mietverhältnisse über die Mansarden Nr. 1 und 2 bis zum Beginn der Um-
bauarbeiten gemäss Bauentscheid … der Bausektion des Stadtrates von 
Zürich vom 7. Juni 2017 zu erstrecken; 

 4. eventualiter sei die Sache im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zu-
rückzuweisen; 

 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzügl. MwSt.) des mietgerichtlichen 
und des vorliegenden Berufungsverfahrens zu Lasten der Beklagten." 

 
 

Erwägungen: 

I. 

(Übersicht zum Sachverhalt und Prozessgeschichte) 

1. 

1.1. A._____ und B._____ sind seit 1. April 2006 Mieter einer 4-Zimmerwohnung 

und seit 1. Juni 2013 Mieter eines unmöblierten Mansardenzimmers (Nr. 1) an der 

… [Adresse 1] (nachfolgend Mieter). Der Mietzins für die Wohnung beträgt 

Fr. 1'541.30 und derjenige des Mansardenzimmers Fr. 350.– (vgl. act. 3/2+3 und 

act. 3/10). Mit schriftlichem Vertrag vom 13. Januar 2016 überliess die damalige 

Vermieterin der Mieterin B._____ das Mansardenzimmer Nr. 2. Ein Mietzins wur-

de nicht vereinbart (vgl. act. 3/4).  

1.2. Die C._____ erwarb per 1. Juli 2016 die Liegenschaft … [Adresse 1]. Das 

Mietverhältnis mit den Mietern ging auf sie als Vermieterin über (Art. 261 OR), 

weshalb sie fortan als Vermieterin bezeichnet wird. In der Folge lud die Vermiete-

- 4 - 

rin sämtliche Mieter zu einer Mieterorientierung auf den 27. September 2016 ein, 

um diese über die von ihr beabsichtigte Totalsanierung zu informieren (vgl. 

act. 3/6). Nach durchgeführter Mieterorientierung wandten sich die vorgenannten 

Mieter mit Schreiben vom 5. Oktober 2016 an die Vermieterin. Sie teilten ihr im 

Wesentlichen mit, um eine Leerkündigung zu vermeiden, könne sich die Mieter-

schaft vorstellen, während der Umbauphase eine andere Wohnung zu beziehen 

oder innerhalb der Liegenschaft zu rotieren, und sie selbst seien bereit, ihre Woh-

nung zeitweilig zu räumen (vgl. act. 3/7). Die Vermieterin erklärte in ihrem Ant-

wortschreiben vom 10. Oktober 2016, eine abschliessende Beurteilung der von 

den Mietern unterbreiteten Vorschläge sei noch nicht möglich, und sie würde die 

Mieter, wie sie dies an der Mieterorientierung kommuniziert habe, über das Bau-

vorhaben regelmässig informieren (vgl. act. 3/8).  

1.3. Am 14. Februar 2017 stellte die Vermieterin beim Amt für Baubewilligung 

der Stadt Zürich ein Baugesuch für den Umbau des Dachgeschosses (vgl. 

act. 3/16). Mit Bauentscheid vom 7. Juni 2017 bewilligte die Bausektion des Stadt-

rates das Baugesuch unter diversen Auflagen und Bedingungen (vgl. act. 3/17). 

2. 

2.1. Mit Einschreiben vom 28. Februar 2017 kündigte die Vermieterin die er-

wähnten Mietverträge mittels amtlich genehmigtem Formular per 30. September 

2017. Unter Bezugnahme auf die Mieterorientierung vom 27. September 2016 

führte sie in ihrer Begründung die geplanten Sanierungsmassnahmen einzeln auf 

und wies darauf hin, dass der Ausbau des Dachgeschosses sowie die umfassen-

de Innensanierung sich nicht in bewohntem Zustand bewerkstelligen liessen, 

weshalb sämtliche Mietverhältnisse gekündigt werden müssten (vgl. act. 3/11-14). 

Daraufhin fochten die Mieter die Kündigung rechtzeitig bei der Schlichtungsbe-

hörde Zürich an. Da zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden konnte, 

stellte die Schlichtungsbehörde mit Beschluss vom 20. Juni 2017 den Mietern die 

Klagebewilligung aus (vgl. act. 5). In der Folge reichten die Mieter mit Eingabe 

vom 28. August 2017 (Datum Poststempel) und unter Beilage der erwähnten Kla-

gebewilligung ihre Klage mit dem eingangs aufgeführten Rechtsbegehren beim 

Mietgericht Zürich (nachfolgend Vorinstanz) ein (vgl. act. 1). Mit Urteil vom 

- 5 - 

4. Januar 2018 wies die Vorinstanz die Klage ab, stellte die Gültigkeit der Kündi-

gungen fest und sah von einer Erstreckung der Mietverhältnisse ab (vgl. act. 19 = 

act. 23 = act. 25, nachfolgend zitiert als act. 23). Dagegen erhoben die Mieter mit 

Eingabe vom 12. Februar 2018 (Datum Poststempel) rechtzeitig Berufung beim 

Obergericht, mit welcher sie die vorab angeführten Anträge stellen (vgl. act. 24, 

zur Rechtzeitigkeit siehe act. 20).  

2.2. Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen (act. 1-21). Den Kostenvor-

schuss von Fr. 4'000.– für das Berufungsverfahren leisteten die Mieter auf erste 

Aufforderung hin (vgl. act. 27-29). Auf die Einholung einer Berufungsantwort wur-

de verzichtet (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif. 

II. 

(Rechtliche Vorbemerkungen) 

1. Mit der Berufung sind erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar (Art. 308 

Abs. 1 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur 

zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren min-

destens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Dies trifft hier zu (vgl. act. 23 

E. 6.3.). Die Berufung ist daher zulässig. 

2. Die Berufung ist innert der gesetzlichen Rechtsmittelfrist beim Berufungsge-

richt schriftlich und abschliessend begründet einzureichen. Mit der Berufung kann 

die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes durch die Vorinstanz sowie eine un-

richtige Rechtsanwendung der Vorinstanz geltend gemacht werden (Art. 310 

ZPO). Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO sind die entsprechenden Beanstandungen 

von der Berufung führenden Partei in der Berufungsschrift einzeln vorzutragen 

und zu begründen (Begründungslast; vgl. dazu BGE 138 III 374 E. 4 = Pra 102 

(2013) Nr. 4 oder OGer ZH LB110049 vom 5. März 2012, E. II.1.1 und E. II.1.2, je 

mit Verweisen). Die Begründung muss so ausführlich sein, dass die Berufungs-

instanz sie ohne weiteres verstehen kann. Wiederholungen des bereits vor der 

ersten Instanz Vorgetragenen genügen den gesetzlichen Anforderungen an eine 

Begründung daher ebenso wenig wie allgemeine Kritik am angefochtenen Ent-

- 6 - 

scheid bzw. an den erstinstanzlichen Erwägungen (vgl. auch BGE 138 III 374 E. 4 

= Pra 102 (2013) Nr. 4). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur noch in 

den Schranken von Art. 317 ZPO vorgetragen werden, und zwar auch in Verfah-

ren, die erstinstanzlich der Untersuchungsmaxime unterstehen (vgl. dazu auch 

BGE 138 III 625 = Pra 102 (2013) Nr. 26). Wird von der Berufung führenden Par-

tei eine genügende Beanstandung vorgebracht, so wendet die Berufungsinstanz 

das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und prüft sämtliche Mängel frei und 

uneingeschränkt – sie ist weder an die Argumente der Parteien noch an die Be-

gründung des vorinstanzlichen Entscheides gebunden (vgl. BGE 133 II 249 

E. 1.4.1 m.w.H. sowie ZR 110/2011 Nr. 80). Bei der Begründung ihrer Entschei-

dung darf sie sich auf die wesentlichen Überlegungen konzentrieren, von welchen 

sie sich hat leiten lassen. 

3. Auf den Seiten 2 bis 5 sowie auf den Seiten 11 und 12 der Berufung 

(act. 24) wiederholen die Mieter im Wesentlichen den im angefochtenen Ent-

scheid geschilderten Sachverhalt, geben den Inhalt von Schreiben der Mieter so-

wie der Vermieterin wörtlich wieder und zitieren sowohl aus dem Baugesuch als 

auch aus der Baubewilligung. Auf den Seiten 7 bis 9 geben die Mieter mehrheit-

lich die Ausführungen der Vermieterin im vorinstanzlichen Verfahren und ihre 

Sicht dazu wieder sowie die ihrer Auffassung nach unzutreffenden Bestreitungen 

der Vermieterin (vgl. insb. act. 24 S. 7 f. Rz 6.1 und Rz 6.2). Ein erkennbarer (ge-

schweige denn näherer) Bezug zum angefochtenen Entscheid wird dabei nicht 

hergestellt. Dies genügt den soeben aufgezeigten Anforderungen an eine Beru-

fungsbegründung nicht. Auf die entsprechenden Vorbringen ist nicht weiter einzu-

gehen. Die weiteren Ausführungen der Mieter (S. 10-15) beziehen sich zwar 

(mehrheitlich) ebenfalls nicht konkret auf den angefochtenen Entscheid. Soweit 

aber erkennbar ist, was die Mieter beanstanden oder inwieweit die vorinstanzli-

chen Erwägungen von ihrer Sicht abweichen, ihrer Ansicht nach nicht zutreffen 

und was sie daraus für sich ableiten, ist auf diese Vorbringen im Folgenden ein-

zugehen. 

- 7 - 

III. 

(Zur Berufung im Einzelnen) 

1.  

1.1. Die Vorinstanz erklärte die Kündigungen der Mietverhältnisse über die 4-

Zimmerwohnung sowie über die Mansardenzimmer für gültig (vgl. act. 23 

E. 4.3.3.). Im Berufungsverfahren akzeptieren die Mieter die Kündigung der Man-

sardenzimmer ausdrücklich (vgl. act. 24 S. 6 Rz 4 und S. 9 Rz 6.4), beantragen 

aber eine Erstreckung dieses Mietverhältnisses bis zum Beginn der Umbauarbei-

ten (vgl. act. 24 S. 2 Ziff. 3 und S. 6 Rz 4). Zur Erstreckung führen die Mieter in ih-

rer Berufung nichts aus und sie verweisen auch nicht auf ihre vorinstanzliche Ar-

gumentation. Mangels ausreichender Begründung ist daher auf das Rechtsbegeh-

ren Ziffer 3 nicht einzutreten. Soweit von den allgemeinen Gebäudeteilen, der 

Haustechnik, den Ladenlokalen und der Wohnungen die Rede ist, bestreiten die 

Mieter das Vorliegen eines baureifen sowie durchführbaren Sanierungsprojekts 

(vgl. act. 24 S. 9 Rz 6.4). Hingegen bestreiten sie dies nicht in Bezug auf den 

Aus- bzw. Umbau des Dachgeschosses. Auf die diesbezüglichen Ausführung der 

Mieter ist daher nicht weiter einzugehen (vgl. insb. act. 24 S. 5 oben sowie S. 7 

unten, S. 8 und S. 9 oben). Das Berufungsverfahren dreht sich damit einzig um 

die Frage der Gültigkeit der Kündigung des Mietverhältnisses über die 4-

Zimmerwohnung.  

1.2. Die Vorinstanz hat die rechtlichen Grundlagen für die Kündigung im konkre-

ten Fall zutreffend wiedergegeben (vgl. act. 23 E. 4.2.). In Ergänzung bzw. Wie-

derholung der vorinstanzlichen Ausführungen ist Folgendes festzuhalten:  

 Bei unbefristeten Mietverträgen stellt die ordentliche Kündigung die regelhaf-

te Art der Vertragsauflösung dar. Die (an sich wirksame) Kündigung ist aber an-

fechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (vgl. 

Art. 271 Abs. 1 und Art. 271a OR). Für die Beurteilung der Frage der Missbräuch-

lichkeit einer Kündigung ist der Zeitpunkt massgeblich, in dem der Kündigende 

seinen Willen kundgibt, den Vertrag zu beendigen. Die ordentliche Kündigung des 

Vermieters, die mit der Absicht einer umfassenden Sanierung der Mietliegen-

- 8 - 

schaft begründet wird, verstösst grundsätzlich nicht gegen Treu und Glauben. 

Wenn der Vermieter, der eine umfassende Sanierung vornehmen will, die Kündi-

gung zwecks Räumung der Liegenschaft und rascher Durchführung der Arbeiten 

einer länger dauernden Sanierungsphase mit Mietzinsreduktionen vorzieht, so ist 

das an sich nicht treuwidrig. Ohne schützenswerten Grund bzw. schonungslos 

und daher treuwidrig ist die ordentliche Vermieterkündigung dagegen dann, wenn 

sie im Hinblick auf Modernisierungsarbeiten erfolgt, deren Durchführung durch 

den Verbleib des Mieters im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich erschwert oder 

verzögert würde. Entscheidend für die Anfechtung einer ordentlichen Kündigung, 

zu deren Begründung der Vermieter Umbauarbeiten angibt, sind somit die Aus-

wirkungen, welche die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf die Durchführung 

der Arbeiten hätte. Um diese Auswirkungen einzuschätzen und sich über eine An-

fechtung der Kündigung schlüssig zu werden, ist der Mieter auf den Erhalt von In-

formationen über das Sanierungsprojekt angewiesen. Das bedingt ein einiger-

massen ausgereiftes Projekt, da der Mieter etwa aus der blossen Absicht des 

Vermieters, eine Liegenschaft zu renovieren, keine sachdienlichen Rückschlüsse 

über den Umfang der geplanten Arbeiten ziehen kann. Das Bundesgericht ver-

langt für die Begründung der Sanierungskündigung daher ein greifbares, handfes-

tes Sanierungsprojekt des kündigenden Vermieters. Fehlt ein solches Projekt, so 

wird die Treuwidrigkeit der Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 OR bejaht (BGE 142 

III 91 E. 3.2.1, BGE 140 III 496 E. 4 = Pra 104 (2015) Nr. 12 m.H.a. BGE 135 III 

112).  

 Missbräuchlich kann die Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Sanie-

rungsarbeiten auch dann sein, wenn die Vermieterschaft sie ausspricht, obwohl 

sie die Garantie hat, dass die Mieterschaft während den Arbeiten anderswo woh-

nen wird. Dabei muss es sich allerdings um ein ernsthaftes Angebot handeln, und 

der Mieter muss dieses machen, bevor die Kündigung ausgesprochen wird. Die 

Vermieterschaft ist nicht gehalten, aufgrund vager Versprechungen der Mieter-

schaft von einer Kündigung abzusehen. Umstände, die sich erst nach der Kündi-

gung ereignen, können eine ursprünglich zulässige Kündigung nicht im Nach-

hinein zu einer missbräuchlichen machen (vgl. BGer 4A_127/2017 E. 3.2 m.w.H. 

und BGer 4A_126/2012 E. 4.2 übersetzt in mp 2013 S. 32 ff.). 

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 Nach den Regeln zur Beweislast (Art. 8 ZGB) ist es allgemein Sache des 

Kündigungsempfängers (hier die Mieter), den Beweis dafür zu erbringen, dass die 

Kündigung in Verletzung von Treu und Glauben ausgesprochen wurde. Der Kün-

digende (hier die Vermieterin) hat nur die Pflicht, bei der Wahrheitsfindung loyal 

mitzuwirken. Er muss alle in seinem Besitz befindlichen Urkunden vorlegen, die 

für die Überprüfung des von ihm geltend gemachten Kündigungsgrundes notwen-

dig sind. Der Kündigende hat demnach den Kündigungsgrund zumindest glaub-

haft zu machen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1, BGE 140 III 496 E. 4.1 = Pra 104 (2015) 

Nr. 12, BGE 138 III 59 E. 2.1, BGE 135 III 112 E. 4.1, BGer 4A_518/2010 vom 

16. Dezember 2010, E. 2.4.2, übersetzt in MRA 2011 S. 59 ff., S. 63). Das kann 

auch erst nach der Aussprache der Kündigung erfolgen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR). 

Von einer vollen Beweislast der Vermieterin ist danach entgegen der Mieter (vgl. 

act. 24 Rz 6.5) nicht auszugehen. Der Vermieter, der unter Hinweis auf ein Sanie-

rungsprojekt kündigt, hat den entsprechenden Willensentschluss vielmehr nur 

glaubhaft zu machen. Weiter hat der Vermieter glaubhaft darzulegen, dass sein 

Bauvorhaben durch den Verbleib des Mieters im Mietobjekt kompliziert, verzögert 

oder verteuert würde. Daran sind zur Vermeidung einer faktischen Beweislastum-

kehr keine zu hohen Anforderungen zu stellen (vgl. OGer ZH NG140010 vom 

21. April 2015 E. II.3.4.2.).  

2. 

2.1. Zur Kündigung vom 28. Februar 2017 erwog die Vorinstanz im Wesentli-

chen, die Vermieterin habe diese mit dem kompletten Ausbau des bestehenden 

Dachgeschosses und der umfassenden Innensanierung (Ersatz von Küchen und 

Bädern, Auswechslung sämtlicher Leitungsinstallationen, Erneuerung von Wand- 

und Bodenbeläge) begründet, wobei diese Arbeiten sich nicht in bewohntem Zu-

stand bewerkstelligen liessen. Darüber habe die Vermieterin die Mieter an der 

Mieterorientierung vom 27. September 2016 informiert (vgl. act. 23 E. 4.3.1.2.). 

Aus dem Renovationskonzept vom 16. Februar 2017 zu welchem sich die Mieter 

nicht geäussert hätten, gehe der Sanierungsbedarf der Liegenschaft hervor. Ge-

mäss diesem seien die Sanitärinstallationen, die haustechnischen Anlagen sowie 

die Küchen komplett zu ersetzen. Zudem verweise das Konzept auf eine Offerte 

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des Totalunternehmens vom 18. November 2016. Insgesamt sei das Renovati-

onskonzept der Vermieterin genügend ausgewiesen und erweise sich nicht fern 

von jeglicher Realität (vgl. act. 23 E. 4.3.1.3.). Inwiefern das Baugesuch unvoll-

ständig sei bzw. das Sanierungsprojekt objektiv unmöglich erscheine, namentlich 

mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar sei, hätten die be-

weisbelasteten Mieter nicht dargelegt (vgl. act. 23 E. 4.3.1.4.). Sie hätten sich 

vielmehr darauf beschränkt, ihre Bereitschaft, die Wohnung während der Umbau-

phase zu räumen, darzutun (vgl. act. 23 E. 4.3.1.1.). Da die geplanten Arbeiten – 

so die Vorinstanz weiter – erfahrungsgemäss zu Immissionen und Störungen füh-

ren würden und die Weiterbenutzung des Mietobjekts mit beträchtlichen bautech-

nischen und organisatorischen Erschwerungen verbunden wäre, könne der Ver-

mieterin kein Verstoss gegen Treu und Glauben vorgeworfen werden (vgl. act. 23 

E. 4.3.1.5.). 

2.2. Zu den – nicht das Dachgeschoss betreffenden – Sanierungsarbeiten führen 

die Mieter im Wesentlichen aus, die mit "Renovationskonzept vom 16.02.2017" 

überschriebene Urkunde stelle lediglich eine Analyse des Zustands der Liegen-

schaft dar, die mit Empfehlungen für Erneuerungs- und Sanierungsarbeiten ver-

bunden sei (vgl. act. 24 S. 8 f. Rz 6.3). Im Zeitpunkt dieser Zustandsanalyse habe 

die Vermieterin zwar gewusst, in welchen Bereichen und Gebäudeteilen Sanie-

rungsbedarf bestehe, sie habe aber noch nicht darüber entschieden gehabt, wie 

und inwieweit sie diesen Handlungsspielraum auszugestalten gedenke (vgl. 

act. 24 S. 9 Rz 6.4.). Sodann würden die in der Begründung der Kündigungen 

aufgeführten Arbeiten an den Böden, Decken und Wänden mit der umfassenden 

denkmalpflegerischen Unterschutzstellung der Liegenschaft kollidieren. Um die 

Bewilligungsfähigkeit sowie die Realisierbarkeit prüfen zu können, seien detaillier-

te Angaben zu den Sanierungsvorhaben erforderlich (vgl. act. 24 S. 10 unten und 

S. 11 oben). 

2.3. Die Mieter stellen nicht in Abrede, dass sie anlässlich der Mieterorientierung 

vom 27. September 2016 über die Sanierungsabsichten der Vermieterin informiert 

worden sind (vgl. act. 24 S. 3 oben), und sie bringen auch nicht vor, dass die 

Vermieterin nur über den Aus- bzw. Umbau des Dachgeschosses informiert habe. 

- 11 - 

Diese Orientierung sowie die angegebenen Kündigungsgründe (Ausbau Dachge-

schosses und umfassende Innensanierung [Ersatz von Küchen und Bädern, 

Auswechslung sämtlicher Leitungsinstallationen, Erneuerung von Wand- und Bo-

denbeläge etc.]) erlaubten den Mietern – wie auch die Vorinstanz erwog (vgl. 

act. 23 E. 4.3.1.2.) –, sich ein Bild von den zu erwartenden Umbauarbeiten zu 

machen. Die Mieter waren mit anderen Worten durchaus in der Lage, den Reali-

tätsbezug des Projekts einzuschätzen. Die Vermieterin erhielt – wie erwähnt – für 

den Ausbau des Dachgeschosses eine Bewilligung und sie erläuterte vor Vor-

instanz anhand des erwähnten Renovationskonzepts die geplante Innensanie-

rung. Damit hat die Vermieterin der Ernsthaftigkeit ihrer Sanierungsabsichten 

Ausdruck verliehen. Dass während der Sanierungsarbeiten ein Verbleiben in der 

Wohnung – wie die Vorinstanz erwog (vgl. act. 23 E. 4.3.1.5.) – nicht möglich ist, 

stellen die Mieter nicht in Abrede (vgl. act. 24 S. 13). 

 Die Mieter bestreiten in ihrer Berufung das Renovationskonzept (vgl. act. 24 

S. 8 f.). Unabhängig davon, ob es sich dabei um eine (un-)zulässige neue Bestrei-

tung handelt, erweist sich diese als unsubstanziert. Die Mieter verdeutlichen näm-

lich nicht annähernd, weshalb dieses Konzept nicht geeignet sein soll, um von 

bestehenden Sanierungsabsichten der Vermieterin auszugehen. Unbehelflich er-

weisen sich in diesem Zusammenhang auch die pauschalen (neuen) Bestreitun-

gen des Erstelldatums des Renovationskonzepts sowie der Existenz der im Kon-

zept erwähnten Offerte eines Totalunternehmens (vgl. act. 24 S. 9 oben). Um zu 

beweisen, dass kein genügendes Sanierungsprojekt der Vermieterin vorhanden 

ist, genügt es auch nicht, auf die im Baugesuch und Renovationskonzept aufge-

führten Baukosten von unterschiedlicher Höhe zu verweisen (vgl. act. 24 S. 9). 

Dass die Innensanierung im Baugesuch für den Ausbau des Dachgeschosses 

nicht erwähnt wird (vgl. act. 24 S. 10 Rz 7), vermag – selbstredend – ebenfalls 

nichts zu ändern. Weiter bestreiten die Mieter die Realisierbarkeit der Sanierung 

der Böden, Decken und Wänden (vgl. act. 24 S. 10 unten und S. 11 oben). Selbst 

wenn aus Gründen der Denkmalpflege deren Sanierung nicht möglich wäre, so 

würde dies an den weiteren vorgesehenen und unbestritten gebliebenen Arbeiten 

(Ersatz der Küchen und Bäder sowie Auswechslung der gesamten Leitungsinstal-

lationen) nichts ändern. Konkrete Anzeichen dafür, dass das Projekt der Vermie-

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terin weder ernsthaft noch realitätsnah noch objektiv unmöglich ist, haben die 

Mieter weder vor Vorinstanz noch im Berufungsverfahren dargetan. Insgesamt 

gelingt es den Mietern nicht, zu beweisen oder darzutun, dass die Kündigung 

mangels Sanierungsabsichten missbräuchlich ist.  

3. 

3.1. Die Mieter erachten die Kündigung auch deshalb als missbräuchlich, weil sie 

der Vermieterin in ihrem Schreiben vom 5. Oktober 2016 zugesichert hätten, wäh-

rend den Sanierungsarbeiten anderswo zu wohnen (vgl. act. 24 S. 11 f. Rz 8.1). 

Die Vorinstanz erachtete dieses Schreiben bloss als vages Angebot. Da die Mie-

ter – so die Vorinstanz – sich nicht konkret dazu geäussert hätten, wohin sie um-

zuziehen gedenken, habe die Vermieterin auch nicht mit Sicherheit davon ausge-

hen können, dass die streitbetroffene Liegenschaft bei Baubeginn tatsächlich leer 

sein werde (vgl. act. 23 E. 4.3.2.2.). Würde man – so die Vorinstanz weiter – ein 

solch vages Schreiben als ausreichend betrachten, dann würde ihr schützenswer-

tes Interesse, pünktlich mit den Bauarbeiten beginnen zu können, hinfällig werden 

(vgl. act. 23 E. 4.3.2.3.). Die Mieter bestreiten diese vorinstanzliche Erwägung 

zwar, unterlassen es aber, substanziert und nachvollziehbar darzutun, weshalb ih-

rer Ansicht nach von einer ernsthaften bzw. verbindlichen Zusicherung auszuge-

hen ist (vgl. act. 24 S. 15). Der Vorinstanz ist daher beizupflichten, dass es sich 

um eine blosse Erklärung, ohne weiteren Präzisierungen zu Wohnmöglichkeiten 

oder anderweitigen Garantien, handelt. Der Umstand, dass die Mieter per 

1. September 2017 und damit nach erfolgter Kündigung eine 3½-Wohnung an der 

… [Adresse 2] gemietet haben, hat – wie die Vorinstanz zutreffend ausführte (vgl. 

act. 23 E. 4.3.2.1) – unberücksichtigt zu bleiben (siehe dazu die in E. III.1.2. auf-

geführte bundesgerichtliche Rechtsprechung). Auf die diesbezüglichen Ausfüh-

rungen der Mieter ist daher nicht weiter einzugehen (vgl. insb. act. 24 S. 6 Rz 3, 

S. 11 Rz 8.1, S. 15). 

3.2. Im Zusammenhang mit dem Angebot der Mieter führte die Vorinstanz weiter 

aus, die Vermieterin habe auf das erwähnte Schreiben der Mieter erwidert, wie an 

der Mieterorientierung kommuniziert worden sei, werde sie über das Bauvorhaben 

regelmässig informieren. Bis zur Kündigung habe es zwischen den Parteien je-

- 13 - 

doch keinen Kontakt mehr gegeben. Dass den Mietern anlässlich der Mieterorien-

tierung die Kündigung in Aussicht gestellt worden sei, hätten die Mieter nicht be-

stritten bzw. hätten sie diese Information durch die eingereichten Fotos der 

Mieterorientierung selbst belegt. Es erstaune daher umso mehr, dass die Mieter, 

die ein Interesse an der Vermeidung der Kündigung gehabt hätten, die Vermiete-

rin während fünf Monaten nicht mehr kontaktiert hätten. Es könne daher nicht der 

Vermieterin angelastet werden, dass sie nicht mehr auf die Mieter zugegangen 

sei. Vielmehr wäre es den Mietern oblegen, ihr Angebot vom 5. Oktober 2016 zu 

konkretisieren bzw. zumindest zu erkennen zu geben, dass ihr Angebot nach wie 

vor bestehe (vgl. act. 23 E. 4.3.2.4. und E. 4.3.2.5.). 

 Nach den Mietern überzeuge diese Auffassung der Vorinstanz nicht. Im We-

sentlichen bringen sie dazu vor, sie hätten sich um zusätzliche Informationen be-

müht, indem sie regelmässig das Amtsblatt geprüft und um Zustellung des bau-

rechtlichen Entscheids ersucht hätten. Sodann hätten sie vom zuständigen Archi-

tekten der Vermieterin erfahren, dass er am Zeichnen sei. Sie seien daher zum 

einen davon ausgegangen, dass die Planung der Sanierung noch nicht weit fort-

geschritten sei, und zum anderen hätten sie von der Vermieterin erwartet, dass 

diese von sich aus regelmässig über das Bauvorhaben informiere. Aus diesen 

Gründen hätten sie der Vermieterin auch kein verbindliches Angebot unterbreiten 

können bzw. seien sie mangels Orientierung durch die Vermieter dazu noch gar 

nicht in der Lage gewesen (vgl. act. 24 S. 12-14 Rz 8.3 und Rz 8.4).  

 Die Mieter hätten die Vermieterin von sich aus kontaktieren können, um wei-

tere Informationen über den Planungsstand zu erhalten oder um ein verbindliches 

Angebot zu unterbreiten. Wie die Mieter selbst ausführen, wäre dies in ihrem ei-

genen Interessen gelegen (vgl. act. 24 S. 13). Zudem durften die Mieter nicht da-

rauf vertrauen, dass die Vermieterin vor dem Aussprechen der Kündigungen noch 

einmal mit ihnen Kontakt aufnimmt, zumal sie – die Mieter – seit der Mieterorien-

tierung Kenntnis davon hatten (vgl. act. 24 S. 3 oben), und dem Schreiben der 

Vermieterin vom 10. Oktober 2016 auch nicht entnommen werden kann, dass sie 

die Kündigungen überdenken werde. Inwiefern es gleichzeitig auch im Interesse 

der Vermieterin gewesen wäre, ist – entgegen der Ansicht der Mieter (vgl. act. 24 

- 14 - 

S. 13) – ebenfalls nicht nachvollziehbar. Nicht ersichtlich ist sodann, weshalb die 

Vermieterin unter den gegebenen Umständen verpflichtet gewesen wäre, von sich 

aus die Mieter über jeden einzelnen Planungsschritt zu informieren. Jedenfalls 

lässt sich allein aus dem Umstand, dass die Vermieterin die Mieter – entgegen 

deren Erwartungen – nicht (regelmässig) über den Planungsstand informierte, 

keine Missbräuchlichkeit begründen, und es lässt sich auch nicht sagen, der Ver-

mieterin habe deswegen objektiv der Grund für eine Kündigung gefehlt. Daran 

ändert auch nichts, dass die Mieter ihr Zuwarten damit begründen, sie seien da-

von ausgegangen, ihr Mietverhältnis würde bis Ende September 2018 dauern, 

weil die Vermieterin eine Wohnung in der Liegenschaft befristet bis zu diesem Da-

tum ausgeschrieben habe (vgl. act. 24 S. 15). Lediglich der Vollständigkeit halber 

sei dem noch beigefügt, dass sich die Mieter widersprechen, wenn sie ausführen, 

sie hätten der Vermieterin eine verbindliche Zusicherung unterbreitet, und gleich-

zeitig eine Erklärung dafür liefern, weshalb sie der Vermieter kein konkretes An-

gebot unterbreitet haben (vgl. act. 24 S. 15). Und es erscheint von daher ihre Auf-

fassung darüber, was treuwidrig ist, doch recht eigenwillig. 

4.  

4.1. Nach dem Gesagten kam die Vorinstanz zu Recht zum Ergebnis, die Mieter 

hätten die Treuwidrigkeit der Kündigung nicht nachgewiesen.  

4.2. Im Anschluss an die Abweisung der Anfechtungsklage prüfte die Vorinstanz 

von Amtes wegen eine Erstreckung der Mietverhältnisse. Unter Hinweis auf das 

Fehlen einer Härte im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR (act. 23 E. 5.) sah die Vor-

instanz von einer Erstreckung ab. Die anwaltlich vertretenen Mieter verlangen in 

Bezug auf die 4-Zimmerwohnung keine Erstreckung und machen auch in der Be-

rufungsbegründung keine Ausführungen dazu. Es ist davon auszugehen, dass die 

Mieter die Nichtgewährung der Erstreckung nicht anfechten. Somit ist darauf nicht 

weiter einzugehen.  

4.3. Im Ergebnis ist die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Das 

angefochtene Urteil vom 4. Januar 2018 ist zu bestätigen. 

- 15 - 

IV. 

(Kosten- und Entschädigungsfolgen) 

1. Die von der Vorinstanz festgesetzte Entscheidgebühr sowie die Parteient-

schädigung wurden in der Berufung nicht angefochten, bzw. es äussern sich die 

Mieter nicht dazu. Sie sind daher ohne Weiteres zu bestätigen. Zufolge Abwei-

sung der Berufung ist auch die Verteilung dieser Kosten zu bestätigen. 

2. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens werden die Mieter auch für das 

Berufungsverfahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Beim Streit um die 

Gültigkeit der Kündigung berechnet sich der Streitwert des Rechtsmittelverfahrens 

nach dem Bruttomietzins ab Eingang des Rechtsmittels bis zum Ablauf der drei-

jährigen Sperrfrist zuzüglich der ordentlichen Kündigungsfrist (vgl. PETER DIGGEL-

MANN, DIKE-Komm-ZPO, 2. A., Art. 91 N 44). Vorliegend ging die Berufung am 

12. Februar 2018 bei der Kammer ein. Unter Berücksichtigung der dreijährigen 

Sperrfrist und der Kündigungstermine per Ende März, Juni und September könnte 

der Vertrag bei der Gutheissung des Rechtsmittels der Mieter frühestens auf En-

de März 2021 aufgelöst werden, was rund 37 Monaten und bei einem Bruttomiet-

zins von Fr. 1'541.30 einem Streitwert von rund Fr. 57'000.– entspricht. In Bezug 

auf die Mansarden beantragen die Mieter eine Erstreckung bis zum Baubeginn. 

Es kann von einem mutmasslichen Baubeginn ab Oktober 2018 ausgegangen 

werden (vgl. act. 3/18) und damit von einer Erstreckung von rund 7 Monaten. Dies 

ergibt für die Mansarden einen Streitwert von Fr. 2'450.–. In Anwendung von § 4 

Abs. 1 und Abs. 2 sowie § 7 i.V.m. § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG ist die Entscheid-

gebühr auf Fr. 4'000.– festzusetzen. 

3. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: Den Mietern nicht, weil sie 

unterliegen, der Vermieterin nicht, da ihr keine Umtriebe entstanden sind, die es 

zu entschädigen gölte.  

- 16 - 

Es wird erkannt: 

1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Das Urteil 

des Mietgerichts des Bezirksgerichts Zürich vom 4. Januar 2018 wird bestä-

tigt.  

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 4'000.– festgesetzt. 

3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden den Beru-

fungsklägern auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet. 

4. Es werden keine Parteienentschädigungen zugesprochen. 

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter 

Beilage eines Doppels der Berufungsschrift samt Beilagenverzeichnis 

(act. 24), sowie an die Vorinstanz und an die Obergerichtskasse, je gegen 

Empfangsschein. 

Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück. 

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 

30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt rund 
Fr. 59'450.–. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 

- 17 - 

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 

 
Der Vorsitzende: 

 
 
 

lic. iur. P. Diggelmann 

Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

lic. iur. O. Canal 
 
 
 
 
versandt am: 

	Urteil vom 11. Juni 2018
	Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2)
	Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 4. Januar 2018: (act. 19 = act. 23 = act. 25)
	1. In Abweisung der Klage wird die Kündigung der 4-Zimmerwohnung vom 28. Februar 2017 per 30. September 2017 für gültig erklärt.
	2. In Abweisung der Klage wird die Kündigung der Mansarden Nr. 1 und 2 vom 28. Februar 2017 per 30. September 2017 für gültig erklärt.
	3. Den Klägern wird keine Erstreckung gewährt.
	4. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 5'540.–.
	5. Die Gerichtskosten werden den Klägern unter solidarischer Haftung auferlegt und mit dem geleisteten Vorschuss der Kläger verrechnet. Der Fehlbetrag von Fr. 570.– wird von den Klägern nachgefordert.
	6. Die Kläger werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 7'378.– (inkl. 8 % Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
	7.+8. Mitteilungen/Rechtsmittelbelehrung.
	Berufungsanträge:
	Erwägungen:
	I.
	II.
	III.
	IV.

	Es wird erkannt:
	1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Das Urteil des Mietgerichts des Bezirksgerichts Zürich vom 4. Januar 2018 wird bestätigt.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 4'000.– festgesetzt.
	3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden den Berufungsklägern auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet.
	4. Es werden keine Parteienentschädigungen zugesprochen.
	5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beilage eines Doppels der Berufungsschrift samt Beilagenverzeichnis (act. 24), sowie an die Vorinstanz und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
	6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...