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**Case Identifier:** 857ce8ff-e8d5-54e9-9fc6-4ae0a20e8984
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-09-08
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 08.09.2008 C/14136/2005
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-14136-2005_2008-09-08.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/14136/2005 ACJC/1030/2008 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre d’appel en matière de baux et loyers 

AUDIENCE DU LUNDI 8 SEPTEMBRE 2008 

 

Entre 

X______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 28 janvier 
2008, comparant par Me René EMMENEGGER, avocat, rue Monnier 1, 1206 Genève, 

en l'étude duquel il fait élection de domicile, 

          d'une part, 

et 

Y______, et Z______, intimés, comparant tous deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, 
case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de 

domicile, 

          d'autre part. 

 

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C/14136/05 

EN FAIT 

A. Le 30 avril 2001, X______, propriétaire, a conclu avec Y______ et Z______, 
locataires, un contrat de bail à loyer portant sur un appartement meublé de trois 

pièces situé à l’entresol de l’immeuble sis 12, chemin ______ à Vernier, pour un 

loyer de 12'000 fr. par an, charges comprises. 

L’art. 22 du contrat mentionne ce qui suit : «Cet appartement, son mobilier, le 

sanitaire et les installations sont en parfait état de fonctionnement et de propreté. 

A la fin du bail, le locataire s’engage à libérer l’appartement en parfait état de 

propreté selon l’inventaire, et à payer les dégâts commis». 

Une garantie d’un montant de 3'000 fr. a été établie en faveur du propriétaire. 

Par courrier du 11 décembre 2002, les locataires se sont plaints de «graves 

problèmes d’humidité» apparus sur les plafonds de la salle de bains et de la 

chambre à coucher. Ils ont mis leur bailleur en demeure de supprimer ces défauts, 

sous la menace de consignation des loyers à échoir. 

X______ a répondu le 31 janvier 2003 que les locataires étaient responsables de 

cette situation, puisque cinq inondations avaient eu lieu depuis le début du bail. 

Le 4 juin 2003, un inspecteur du service sécurité-salubrité, accompagné d’un 

ingénieur du service de toxicologie industrielle et de protection contre les 

pollutions intérieures (STIPI), s’est rendu dans le logement objet du bail. Il y a 

constaté la présence d’importantes moisissures sur les plafonds et les murs de la 

chambre à coucher. Le rapport établi à cette occasion (cf. pièce 10, dem.) conclut : 

«le logement en question est inhabitable dans l’état actuel. Il y a donc lieu de 

remédier de toute urgence aux causes provoquant les moisissures». Le service 

sécurité-salubrité a communiqué ce rapport à X______ en l’invitant à indiquer 

dans un délai de quinze jours quelles mesures il entendait prendre pour remédier à 

l’état d’insalubrité du logement. 

Ce courrier est apparemment demeuré sans suite. 

En avril 2004, X______ a chargé une entreprise d’étanchéité de réaliser des 

travaux d’entretien sur la terrasse située au-dessus de l’appartement objet du bail. 

A la demande du propriétaire, l’entreprise a rédigé un document qui indique 

notamment ce qui suit : 

«Le 20 avril 2004 à 18 heures en présence des locataires Madame et Monsieur 

Z______, du propriétaire Monsieur X______ : j’ai constaté qu’il n’y avait aucune 

trace d’infiltration d’eau sur toute la surface du plafond et des murs de cet 

appartement. L’étanchéité de la terrasse est donc en parfait état » (cf. pièce 14, 

dem.). 

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C/14136/05 

Par courrier du 4 mai 2004, les locataires ont imparti un nouveau délai au bailleur 

pour régler le problème d’infiltration d’eau et remettre l’appartement en état. 

Le 28 mai 2004, les locataires ont résilié leur bail pour le 1
er

 juillet 2004, ce que le 

bailleur a accepté par courrier du 29 juin 2004 (cf. pièce 17 dem.) en indiquant ce 

qui suit : «toute réserve [est faite] en ce qui concerne les dégâts causés aux 

locaux qui ont déjà été constatés et ce qui pourrait ressortir de l’inventaire ou de 

l’état des lieux». 

Les locataires ont quitté l’appartement le 1
er

 juillet 2004. Le même jour, le 

bailleur a fait constater l’état de l’appartement par huissier judiciaire. Selon le 

procès-verbal de constat établi par ce dernier, des traces d’humidité sont visibles 

sur tous les plafonds de l’appartement, les planelles en bordure de la baignoire se 

décollent, quatre trous sont visibles sur la façade de l’immeuble et le mobilier est 

restitué en bon état. 

Le 24 septembre 2004, le bailleur a écrit aux locataires un courrier avec 

notamment le contenu suivant : 

«Vu les dégâts causés par les inondations provoquées par les locataires, 

A______, huissier judiciaire, a été chargé de dresser un procès-verbal de constat 

de l’état des lieux. De nombreuses traces d’humidité ont été relevées ainsi que des 

taches. De plus, une façade de l’immeuble a été percée pour installer une antenne 

parabolique. L’huissier a pris des photographies des locaux. 

Vu ces circonstances, Monsieur X______ fait toutes réserves en ce qui concerne 

les dégâts causés par les locataires. Il procède également à une estimation des 

travaux de réparation». 

Des travaux de réparations ont été réalisés dans le logement en question, pour un 

total de 18'273 fr. 25. 

Par requête déposée le 23 juin 2005 auprès de la juridiction des baux et loyers, 

X______ a conclu à ce que les locataires soient condamnés à lui verser 9'636 fr. 

60, se décomposant comme suit :  

- 9'136 fr. 60 correspondant à la moitié du coût des réparations du logement, pour 

tenir compte de l’amortissement des installations;  

- 500 fr. correspondant à la réparation des dégâts engendrés par la pose d’une 

antenne parabolique par les locataires. 

Il requiert également que la garantie de 3'000 fr. lui soit versée, et déduite de la 

somme due à titre de dommages–intérêts. 

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C/14136/05 

Les locataires se sont opposés à la demande, concluant à la libération de la 

garantie en leur faveur. 

Après avoir notamment procédé à des enquêtes, le Tribunal a rendu un jugement 

du 28 janvier 2008, communiqué aux parties par plis du 1
er

 février 2008, par 

lequel il déboute X______ de ses conclusions et ordonne la libération de la 

garantie de loyer en faveur de Y______ et Z______. En bref, les juges ont 

considéré que le bailleur n’avait pas démontré que les traces d’humidité constatées 

sur place étaient dues au comportement des locataires; il en était de même du 

carrelage de la salle de bains, qui était déjà défectueux en avril 2002. Un défaut de 

l’étanchéité de la terrasse située au-dessus de l’appartement pouvait également 

entrer en ligne de compte pour expliquer l’apparition des moisissures sur le 

plafond de l’appartement. Le demandeur n’avait en outre produit aucune facture 

justifiant le paiement d’une indemnité en relation avec les trous percés dans la 

façade.  

B. Par acte remis à la poste le 3 mars 2008, X______ forme appel de ce jugement, 
concluant à son annulation et à ce que Y______ et Z______ soient conjointement 

et solidairement condamnés à lui verser 9'636 fr. 60, avec intérêts à 5% l’an dès le 

1
er

 juillet 2004, ordre étant donné à la banque B______ de libérer la garantie de 

3'000 fr. en faveur de l’appelant. 

Par mémoire de réponse remis au greffe de la Cour le 18 avril 2008, Y______ et 

Z______ concluent au rejet de l’appel. 

A l’audience devant la Cour du 5 mai 2008, l’appelant ne s’est pas présenté, ni 

personne pour lui. Les intimés ont déclaré persister dans leurs conclusions 

responsives. La cause a été gardée à juger. 

EN DROIT 

1. Les jugements du Tribunal des baux et loyers peuvent faire l’objet d’un appel 
dans un délai de trente jours dès leur notification (art. 443 al. 1 LPC). En l’espèce, 

le jugement entrepris a été reçu par l’appelant le 4 février 2008, de sorte que 

l’appel a été déposé en temps utile; il est également recevable pour respecter les 

autres conditions de forme (art. 444 al. 1 LPC). 

2. Les dernières conclusions prises en première instance ayant porté sur une valeur 
litigieuse supérieure à 8'000 fr. et n’ayant pas trait à la protection contre les loyers 

abusifs ou d’autres prétentions abusives du bailleur, le Tribunal des baux et loyers 

a statué en premier ressort (art. 56 P LOJ). La Cour revoit donc la cause librement 

(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procé- 

dure civile genevoise, n. 2 ad art. 445). 

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C/14136/05 

3. 3.1 L’appelant reproche au Tribunal d’avoir retenu qu’aucun état des lieux 
d’entrée n’avait été dressé au début du bail. Il relève que les dispositions 

contractuelles indiquent que l’ensemble de l’appartement et de son mobilier était 

en parfait état de fonctionnement et de propreté. Les premiers juges n’auraient pas 

tenu compte d’un témoignage selon lequel une inondation relativement importante 

avait eu lieu en avril 2002, ainsi que d’un autre témoignage selon lequel il n’y 

avait, en avril 2004, aucune trace d’infiltration d’eau sur les plafonds et les murs 

de l’appartement. Le Tribunal aurait également dû lui allouer 500 fr. pour la 

réparation des trous effectués sans droit sur la façade de l’immeuble afin d’y 

installer une antenne parabolique. 

3.2 Dans leur réponse à l’appel, les intimés prétendent que l’appelant n’a pas 
donné en temps utile l’avis prévu par l’art. 267a al. 1 CO. Ils admettent avoir été 

présents au moment où l’huissier judiciaire mis en œuvre par l’appelant a fait ses 

constatations, mais contestent avoir reçu copie du procès-verbal correspondant. 

Les défauts précis que le bailleur tente de mettre à leur charge ne leur seraient 

connus que depuis juin 2005, à réception de la demande en paiement déposée par 

l’appelant. 

3.3 Selon l’art. 267a al. 1 CO, lors de la restitution de l’objet du bail, le bailleur 
doit vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts 

dont celui-ci répond. Le bailleur doit donner cet avis dans les jours utiles qui 

suivent l’état des lieux de sortie et la restitution des locaux. Tout au plus peut-on 

laisser un temps de réflexion au bailleur avant que l’avis ne parvienne au preneur 

sortant, mais ce temps ne peut guère excéder une semaine depuis le départ des 

lieux (HIGI, Kommentar zum schweizerischen Zivilgesetzbuch 1995, n° 35, ad 

art. 267a CO, p. 289). S’il tarde à le faire, le bailleur est déchu de ses droits 

(art. 267a al. 2 CO). Le locataire est alors dégagé de toute responsabilité, même si 

les locaux présentaient des défauts qu’il aurait dû assumer (LACHAT, Le bail à 

loyer, Lausanne 1997, p. 524). 

 L’avis donné par le bailleur doit être précis et détaillé. Il doit comporter, de 

manière reconnaissable par le locataire, la liste des dégâts dont il est tenu 

responsable. Un avis général indiquant « locaux pas en ordre » ou «le locataire 

répond de tous les dégâts» n’est pas suffisant (LACHAT, op. cit, p. 524). La Cour 

a déjà retenu qu’un constat d’huissier effectué le 1
er

 septembre, alors que les 

locataires avaient quitté les lieux à la fin juillet de la même année, était tardif 

(ACJ n° 755 du 19 juin 1995). Le Tribunal cantonal vaudois a considéré, dans un 

autre cas, qu’une durée supérieure à un mois entre le départ du locataire et le 

constat des lieux était déjà de nature à faire naître la présomption selon laquelle le 

bailleur est censé avoir récupéré les locaux en bon état (arrêt du 7 février 1996 

dans la cause G., publié in CdB 1997 p. 26, consid. II). C’est au bailleur qu’il 

revient de prouver (art. 8 CC), cumulativement, que la chose louée est affectée 

d’un défaut excédant l’usure normale, que ce défaut n’existait pas à l’entrée du 

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locataire, et que l’avis des défauts de l’art. 267 a al. 1 CO a été donné à temps 

(LACHAT, op. cit, p. 528). 

3.4 En l’espèce, le constat dressé le 1er juillet 2004 mentionne que les locataires 
étaient présents lorsque l’huissier judiciaire s’est rendu sur les lieux. Entendu 

comme témoin, ce dernier l’a confirmé, tout en précisant que son procès-verbal 

n’était pas contradictoire en ce sens qu’il n’a pas été soumis aux intimés avant 

d’être adressé au bailleur. Le constat indique que les clés ont été restituées à 

l’appelant ce même 1
er

 juillet 2004, mais il ne fait aucune mention de ce qui a été 

dit sur place, au sujet par exemple des éventuels reproches qui auraient pu être 

adressés aux locataires par l’appelant. 

 Même réalisé en présence des locataires, ce constat d’huissier ne saurait être 

considéré comme un avis des défauts conforme aux exigences de l’art. 267a al. 1 

CO. Il constitue un acte de vérification de la chose louée, mais il est insuffisant 

dans la mesure où il n’a pas été adressé aux locataires dans les jours qui ont suivi, 

et qu’il n’indique pas que le bailleur les tient pour responsables des défauts 

constatés.  

 Le dossier de la cause ne contient aucune autre pièce susceptible de constituer un 

tel avis. Le 24 septembre 2004, l’appelant a certes transmis aux intimés un 

courrier dans lequel il reprend certaines des constatations faites par l’huissier 

(nombreuses traces d’humidité, façade de l’immeuble percée), mais il n'y indique 

pas clairement qu’il les en tenait pour responsables. Il n’utilise, sur ce point, 

qu’une formule vague en indiquant que toute réserve est faite en ce qui concerne 

les dégâts causés par les locataires, mais sans énumérer lesdits défauts. Or, à 

l’instar de l’avis des défauts prévu par le contrat d’entreprise (TERCIER, Les 

contrats spéciaux, Zurich 2003, p. 604, n. 4134) ou par le contrat de vente 

(TERCIER, op. cit., p. 107), le bailleur doit non seulement énumérer avec 

précision les défauts dont il entend se prévaloir, mais aussi clairement faire 

connaître son intention d’en tenir le locataire pour responsable.  

 De plus, cette correspondance du 24 septembre 2004 n’a été adressée au 

mandataire des locataires que plus de deux mois et demi après la restitution des 

clés. Elle est dès lors manifestement tardive.  

 En s’abstenant d’adresser aux intimés un avis conforme aux exigences de 

l’art. 267a CO, l’appelant est réputé avoir renoncé à ses droits, tels qu’ils 

découlent de l’art. 267 CO. Son droit à réclamer une indemnité en raison de 

défauts de la chose louée est dès lors périmé, qu’il s’agisse des traces de 

moisissures, des trous dans la façade, ou des planelles de la salle de bains. 

3.5 A titre superfétatoire, la Cour constate que, même dans l’hypothèse où l’avis 
visé par l’art. 267 a al. 1 CO avait été conforme, le Tribunal a, à juste titre, 

considéré que les locataires n’étaient pas responsables des traces d’humidité. 

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C/14136/05 

 En effet, la partie locataire est libérée du paiement de dommages et intérêts 

consécutifs à la restitution des locaux lorsqu’elle démontre que le défaut constaté 

est dû à un vice de construction, à un événement de force majeure ou à un cas 

fortuit (LACHAT, op. cit., p. 528).  

 En l’espèce, les locataires ont soutenu en première instance que l’appartement 

était très humide, dès le début du bail, soit avant même l’inondation de 2002; 

selon eux, ce phénomène d’humidité excessive serait provoqué par un problème 

dans l’isolation ou l’étanchéité de l’appartement. Les témoins entendus dans une 

procédure parallèle opposant les mêmes parties, dont les déclarations ont été 

produites, confirment cette présentation des faits, puisqu’ils font état d’odeurs de 

moisissures dès l’entrée des locataires dans l’appartement. Dans la présente 

procédure, le témoin n° 2, ingénieur au service cantonal de toxicologie 

industrielle, a indiqué que la mauvaise isolation de la terrasse située au-dessus du 

logement pouvait, à son avis, être à l’origine d’infiltrations d’eau, même s'il ne 

pouvait en avoir la certitude. L’entrepreneur ayant exécuté des travaux sur cette 

terrasse en avril 2004, à la demande de l’appelant, a affirmé qu’il en avait refait 

l’isolation et l’étanchéité; sans non plus avoir de certitudes, il a dit qu’à son avis il 

n’y avait auparavant pas de couche d’isolation.  

 L’appelant n’a pas fourni de preuves démontrant que les taches d’humidité étaient 

dues, exclusivement ou principalement, aux inondations provoquées par les 

habitants des lieux, ou à un autre phénomène dont ces derniers seraient 

responsables. La situation du logement loué, placé entre un atelier de carrosserie, 

en dessous, et une terrasse non couverte, au-dessus, en font un cas particulier, 

inhabituel, s’agissant des conditions d’isolation et d’étanchéité à prévoir par le 

constructeur. De même, le vide d’étage est nettement inférieur à ce qui est usuel 

(1,90 m au lieu de 2,40 m). Il faut enfin reconnaître que déterminer la cause 

précise d’un taux d’humidité excessif dans un local est généralement difficile, 

voire impossible; au vu des particularités du logement en cause, mentionnées plus 

haut, cette preuve est d’autant plus malaisée. Dans ces conditions, il est 

admissible pour le juge de se fonder sur les indices et éléments de preuve, même 

imparfaits, rassemblés en cours de procédure, pour autant qu’ils permettent 

d’atteindre un degré de vraisemblance suffisamment élevé (voir, à ce sujet, 

HOHL, Procédure civile, Berne 2001, p. 210).  

 Les premiers juges ont retenu en substance que l’humidité excessive ici en cause 

était due, avec un haut degré de vraisemblance, à un vice de construction, tel 

qu’un défaut d’isolation ou d’étanchéité. Il est certes possible, en théorie, qu’une 

ou plusieurs autres causes aient pu intervenir. Toutefois, compte tenu de ce qui a 

déjà été dit plus haut, l’appréciation du Tribunal est admissible, dans la mesure où 

elle est fondée sur plusieurs éléments de preuve figurant au dossier. Elle ne 

contrevient ni à l’art. 8 CC, ni à une disposition légale régissant l'appréciation des 

preuves.  

- 8/9 - 

 

 

C/14136/05 

 Dans la mesure où le Tribunal des baux et loyers a retenu, à juste titre, que le 

défaut invoqué est dû à une cause dont les locataires ne répondent pas, l’appelant 

ne pouvait qu’être débouté de ses conclusions en dommages et intérêts. 

4. Un émolument d'appel est mis à la charge de la partie appelante, qui succombe 
(art. 447 al. 2 LPC). 

5. Les conclusions de seconde instance portant sur le paiement de 9'636 fr. 60, ainsi 
que sur la libération de la garantie de 3'000 fr., la valeur litigieuse est inférieure à 

15'000 fr.  

* * * * * 

- 9/9 - 

 

 

C/14136/05 

 

PAR CES MOTIFS 

LA COUR : 

A la forme : 

Déclare recevable l’appel interjeté par X______ contre le jugement  JTBL/141/2008 

rendu le 28 janvier 2008 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/14136/2005–

5–D. 

Au fond : 

Le rejette. 

Condamne X______ à verser à l’Etat de Genève un émolument d'appel de 300 fr. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES 

et Florence KRAUSKOPF, juges; Messieurs Alain MAUNOIR et Pierre DAUDIN,  

juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier. 

 

Le président : 

François CHAIX 

 Le greffier : 

Muriel REHFUSS 

 
 

Indication des voies de recours : 

 

Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en 

matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont 

déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la 

qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 

à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente 

jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 

1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours 

constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. considérant 5.