# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 52c0d936-16e3-528d-a1b8-da4fa7644bc1
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-09-03
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites 03.09.2009 A/1987/2009
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_007_A-1987-2009_2009-09-03.pdf

## Full Text

REPUBLIQUE ET 

 

CANTON DE GENEVE 

 

POUVOIR JUDICIAIRE 
 

 

DCSO/404/09 

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 

17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de 

surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance 

en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le 

Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition 

complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière 

de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans 

une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens 

de preuve, et être signé (art. 42 LTF). 

 

DÉCISION 

DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 

SIÉGEANT EN SECTION 

DU JEUDI 3 SEPTEMBRE 2009 

Cause A/1987/2009, plainte 17 LP formée le 5 juin 2009 par F______ SA à Genève. 

 

Décision communiquée à : 

- F______ SA  

 
 
 
 

- Masse en faillite de la SI X______ G  

(faillite n° 2001 000XXX J/OFA5) 

 

 - 2 - 

 

E N   F A I T  

A. La SI X______ G est une société anonyme fondée le 13 décembre 1962 dont le 

seul actif est un immeuble sis sur la parcelle n° 2XX, plan XX sur la commune de 

V______, chemin de M______ 2F. 

La SI X______ G a été déclarée en faillite le 12 juin 2001 et est liquidée selon le 

mode sommaire, en vertu d'un jugement du Tribunal de première instance du 

19 janvier 2004, tout comme les SI X______ D, E et F. 

 De l'état de collocation déposé le 9 novembre 2005 repris dans l'état des charges,  

la Fondation de valorisation des actifs de la BCGe (ci-après : la Fondation de 

valorisation) a produit trois créances de 1'338'000 fr., 392'456 fr. et 2'536'000 fr., 

garanties par trois cédules hypothécaires au porteur respectivement en 1
er

, 2
ème 

 et 

4
ème

 rang, ainsi qu'une créance de 216'753 fr. relative aux intérêts (818 CC). 

Mme M______, M. M______ et M. Z______ (ci-après : les consorts M______-

Z______) puis F______ SA, sont pour leur part créanciers hypothécaires en 5
ème

 

rang pour 5'680'000 fr., avec une production de 1'704'000 fr. pour les intérêts 

hypothécaires arriérés (art. 818 CC). 

 Plusieurs plaintes et actions en contestations de l'état de collocation ont émaillé la 

liquidation de cette faillite, évènements sur lesquels la Commission de céans ne 

reviendra pas puisque sans pertinence avec l'objet de la présente procédure. 

B. La dernière procédure en cours, soit l'action en contestation de l'état de collocation 

des consorts M______-Z______ ayant été définitivement tranchée, l'Office a fixé 

la date de la vente aux enchères de l'immeuble au 24 avril 2008 à 10h00, les 

conditions de vente étant déposées le 5 mars 2008. Cet immeuble a été acquis 

pour un montant de 4'920'000 fr. par F______ SA, représentée par la Régie 

Y______ SA. 

Une fois la vente aux enchères du 24 avril 2008 effectuée, l'Office a adressé un 

courrier recommandé le 30 avril 2008 à l'Administration fiscale cantonale, 

division des personnes morales, accompagné du procès-verbal de vente, afin de 

permettre de procéder à l'enregistrement de cet acte. 

Le 5 mai 2009, l'Administration fiscale cantonale a écrit à l'Office, afin d'indiquer 

qu'elle entendait faire valoir ses droits à l'encontre de la masse en faillite de la SI, 

en imposant le bénéfice fiscal et la priant de consigner 466'290 fr. au titre des 

impôts cantonaux et communaux et 166'182 fr. au titre de l'impôt fédéral direct, 

sous réserve de l'impôt immobilier complémentaire. La base de calcul de 

l'Administration fiscale cantonale était le prix d'adjudication dont était à déduire la 

valeur comptable de l'immeuble arrêtée au 31 décembre 1999 et des frais de 

liquidation. 

 

 - 3 - 

 Le 19 mai 2009, l'Office a fait parvenir par courrier recommandé à M. Z______ le 

bordereau définitif de vente laissant apparaître un solde de 642'709 fr. 10 en 

faveur de la masse. 

C Par acte du 4 juin 2009, F______ SA a déposé une plainte auprès de la 

Commission de céans contre le bordereau définitif de vente du 19 mai 2009. La 

plaignante conteste le fait de se voir mettre à sa charge un montant de 166'182 fr. 

au titre de l'impôt fédéral direct, qu'elle estime ne pas être prioritaire par rapport 

aux créanciers gagistes. Quant au fondement même de l'impôt, elle estime qu'il n'y 

a pas matière à prélever un tel impôt au niveau fédéral, puisque l'impôt fédéral 

direct ne vise que les impôts sur le revenu et le capital. De plus, la mise à la 

charge de l'acquéreur de cet impôt est injustifiée selon la plaignante, les 

conditions de vente mentionnant uniquement les impôts cantonaux. 

La plaignante conteste également le calcul de l'intérêt, qu'elle estime insuffisant 

(selon ses calculs, le taux moyens est de 0.15 % sur 4 ans), n'ayant reçu que 

25'182 fr. 05 d'intérêts sur 2'246'470 fr. 83 de loyers cumulés. Elle veut bénéficier 

du même taux que celui appliqué par l'Administration fiscale cantonale aux 

contribuables ayant versé trop d'impôts, soit au minimum 140'000 fr. 

Pour terminer, la plaignante conteste que l'Office ait crédité en faveur de 

l'Administration fiscale cantonale un intérêt de 536 fr. sur le prix de vente alors 

que, selon elle seule la créance d'impôts complémentaire doit leur être 

remboursée. La plaignante indique que la même remarque vaut pour les sommes 

de 5'269 fr. 80, 1'545 fr. 70 et 10'841 fr. 85 d'intérêts versés à la Fondation de 

valorisation. 

D. Dans son rapport du 30 juin 2009, l'Office conclut au rejet de la plainte. 

S'agissant de la problématique de l'IFD, l'Office se réfère à de la jurisprudence qui 

prévoit que dans les frais de la masse sont inclus les obligations de droit public 

qui prennent naissance après l'ouverture de la faillite, en particulier l'impôt sur le 

gain immobilier, qui devraient être considérés comme frais de réalisation au sens 

de l'art 262 al. 2 LP, puisque cet impôt ne naît que par l'adjudication. Il estime que 

puisque l'IFD sur les bénéfices nets étant à la charge des créanciers réalisant les 

droits du failli sur l'immeuble, l'Office considère qu'il n'a pas à le mentionner dans 

les conditions de vente puisqu'elles ne s'adressent qu'aux adjudicataires potentiels 

de l'immeuble. 

S'agissant du taux d'intérêts appliqué par la Caisse de consignation de l'Etat de 

Genève, l'Office note qu'il a une obligation légale de consigner les sommes dont il 

n'a pas l'emploi auprès de cette caisse. Le taux d'intérêt est également fixé dans la 

loi. 

Pour terminer, l'Office relève, puisque le prix d'adjudication dépasse le montant 

des créances garanties par gage et des intérêts échus au moment du prononcé de la 

 

 - 4 - 

faillite, il est normal qu'un intérêt, dont a également bénéficié la plaignante, soit 

servi aux créanciers hypothécaires sur le prix de vente sur la base de l'art. 209 al. 2 

LP. 

E. Interpellée par la Commission de céans pour savoir si elle maintenait sa plainte au 

vu des explications de l'Office, la plaignante a répondu par l'affirmative le 8 juillet 

2009. Elle indique que l'impôt prélevé lors d'une vente aux enchères est 

uniquement cantonal, notant avoir discuté avec un substitut de l'Office des 

poursuites qui lui aurait affirmé que la pratique constante des offices est de 

prélever l'ICC à un taux d'environ 18,09%. 

La plaignante prend note du taux appliqué de 0.25% mais conteste la somme de 

6'988 fr. 70 qui lui est attribuée, estimant avoir droit à un montant situé entre 

20'000 et 30'000 fr. Elle réclame la production du décompte d'intérêts auquel elle 

considère avoir droit. Elle estime de plus que l'Office aurait commis "une 

grossière erreur" en partant de la prémisse fausse pour procéder à cette 

distribution, soit que les créanciers hypothécaires avaient été entièrement 

désintéressés, ce qui est contesté. Ainsi, le prix d'adjudication étant de 

4'920'000 fr. et les créances hypothécaires s'élevant en réalité à 11'891'852 fr., soit 

4'500'864 fr. pour la Fondation de valorisation qui a été désintéressée et 

7'390'988 fr. pour elle-même, il reste selon la plaignante un découvert pour elle-

même de l'ordre de 6'000'000 fr. 

F. L'Office a souhaité pouvoir se déterminer sur les allégués de la plaignante et a fait 

parvenir un nouveau rapport le 21 juillet 2009, complétant son rapport du 30 juin 

2009. S'agissant du calcul de l'IFD, l'Office note qu'il ne relève pas de la 

Commission de céans d'en contrôler l'exactitude, tout comme celle des calculs 

d'intérêts opérés par la Caisse de consignation de l'Etat. 

L'Office conteste avoir commis "une grossière erreur" comme le soutient la 

plaignante car, effectivement, l'intégralité des créances hypothécaires est couverte 

en l'occurrence. L'Office note que le décompte immobilier fait clairement état d'un 

produit total de réalisation de 7'166'470 fr. 83, soit un montant supérieur au total 

des créances et intérêts échus (6'393'728 fr. 45) au moment de l'ouverture de la 

faillite de chaque créancier hypothécaire. L'Office estime ainsi que c'est à juste 

titre qu'il a fait application de l'art. 209 al. 2 LP. 

 

E N   D R O I T  

1. La présente plainte a été formée en temps utile auprès de l’autorité compétente 

contre une mesure sujette à plainte par une personne ayant qualité pour agir par 

cette voie (art. 17 LP ; art. 10 al. 1 et 13 LaLP). 

 

 - 5 - 

Elle est donc recevable. 

2. Pour la réalisation des immeubles, l’Office arrête les conditions des enchères 

d’après l’usage des lieux et de la manière la plus avantageuse ; les conditions 

d’enchères sont accessibles à chacun et sujettes à plainte (art. 134 LP). L’art. 136 

LP prévoit, dans sa version française, que le prix d’adjudication est payé comptant 

ou à terme, le terme ne pouvant excéder six mois ; cette disposition ne vaut 

cependant pas pour le seul prix d’adjudication, mais plus généralement pour tous 

les paiements en espèces que l’adjudicataire doit assumer, ainsi que ses versions 

allemande et italienne le laissent entendre en n’étant pas axées sur le prix 

d’adjudication (Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 136 n° 10).  

 En l’occurrence, les conditions de vente prévoyaient tant l’hypothèse d’un 

paiement intégral avant l’adjudication que la possibilité d’une adjudication 

subordonnée au versement préalable de 1'100'000 fr., à titre d’acompte sur le prix 

d’adjudication (ch. 10b) et au paiement du solde dans un délai de deux mois 

échéant le 24 juin 2008. Ces conditions prévoyaient aussi que, dans ce dernier cas, 

l’adjudicataire devrait des intérêts à 5% jusqu’au jour du paiement. 

 Le montant de l'adjudication doit couvrir à tout le moins le capital des créances 

par gage conventionnel ou légal d'après l'état des charges, les intérêts exigibles de 

ces créances y compris les intérêts moratoires et les frais de poursuite (7a), les 

frais d'administration et les frais de réalisation incluant l'impôt sur les bénéfices et 

gains immobiliers (7b), la partie du prix qui excéderait le montant total des 

créances garanties par gage (7c). 

3.a. La plaignante estime que la créance d'impôt fédéral direct de 166'182 fr. ne serait 

pas prioritaire par rapport aux créanciers hypothécaires dont elle fait partie. 

 A titre préalable, il convient de relever que la plaignante commet une confusion 

quand elle indique qu'il s'agirait d'un impôt sur le bénéfice immobilier, inconnu au 

niveau fédéral. En l'occurrence, étant dans le cadre d'une société anonyme en 

faillite, ayant comme seul actif un immeuble comptabilisé visiblement à un 

montant inférieur à sa valeur réelle, il n'apparaît donc pas insoutenable qu'il soit 

soumis à un impôt sur le bénéfice au sens de l'art. 58 al. 1 let c LFIFD.  

 Néanmoins, tant au niveau du principe que du calcul de cet impôt, il n'est pas de la 

compétence de la Commission de céans de se déterminer sur son exactitude. 

3.b. Selon l'art. 262 al. 1 LP, "les frais d'ouverture de la faillite, de liquidation et de 

prise d'inventaire sont couverts en premier lieu". Sont inclus dans les frais de 

procédure de faillite les frais d'ouverture de faillite, les frais de prise d'inventaire, 

et les frais de liquidation de la faillite, tel par exemple les frais de procès. 

 Parmi les dettes de masse, sont inclues également les dettes de droit public, 

généralement d'impôt, qui peuvent tirer leur origine tant du droit cantonal que 

 

 - 6 - 

fédéral. Leur qualification de dette de masse dépend de la question de savoir si le 

fait leur ayant donné naissance est survenu avant ou après le prononcé de la 

faillite (SchKG III - Staehelin, ad art. 262 n° 14 ; CR-LP art 262 n° 29). Ainsi, 

une dette d'impôt préexistante à l'ouverture de la faillite est à colloquer (dette dans 

la masse) tandis que l'impôt sur les gains immobiliers ou sur le bénéfice en capital 

lié à la réalisation d'une plus value lors d'une vente aux enchères comme en 

l'espèce, durant la procédure de liquidation de la faillite, fait partie des frais de 

liquidation visés par l'art. 262 al. 1 LP et constitue une dette de la masse 

puisqu'elle tire son origine de l'adjudication (ATF 120 III 153 cons. 2b ; ATF 122 

III 246 cons. 5a, JdT 1998 II 114 ; ATF 122 II 221 cons. 4c ; BlSchK 2003 p. 74 

cons. 3.1 ; CR-LP ad art. 262, n° 29). 

 En l'espèce, il n'est pas contesté par la plaignante que l'impôt dû sur la base de 

l'IFD est né par l'adjudication (ATF 120 III 128, JdT 1997 II 59) et est donc une 

dette de masse, à la charge de la plaignante. 

 Cela étant, vu l'absence de décision formelle de l'Administration fiscale en 

l'espèce et si la plaignante entend contester le montant proprement dit de l'impôt, 

il incombe à l'Office de réclamer une décision formelle de taxation auprès de 

l'Administration fiscale cantonale, service des personnes morales, afin que soient 

ouvertes les voies de droit. 

4. La plaignante critique le taux d'intérêt appliqué aux fonds placés auprès de la 

Caisse de consignation de l'Etat de Genève, soit 0.25 % ainsi que le total des 

intérêts calculés par celle-ci. 

Les cantons doivent désigner des caisses de dépôts et consignation (art. 24 LP) 

auprès desquelles les offices des poursuites et faillites, les administrations 

spéciales et les concordats doivent déposer les sommes, valeurs et objets de prix 

dont ils n'ont pas l'emploi, dans les trois jours (art. 9 LP). Il s'agit d'objets que les 

Offices doivent prendre sous leur garde (art. 98 al. 1 LP, 22 OAOF), comme 

notamment des espèces, billets de banque ou encore le produit de l'encaissement 

des créances échues, les divers payements faits en mains de l'Office par le 

débiteur et par des tiers débiteurs, ainsi que les dividendes ou autres produits ne 

pouvant pas être distribués (CR-LP, ad art 9, ch. 1, Pierre-Robert Gilliéron, 

Commentaire ad art. 9, n° 7 à 12). Les autorités de poursuites ont ainsi une 

obligation de placer les fonds ne pouvant être immédiatement distribués, de 

manière à produire des intérêts (ATF 105 III 90, JdT 1981 II 19). 

 A Genève, la caisse de consignation de l'Etat est la seule habilitée pour recevoir 

les consignations autorisées ou ordonnées par les lois, les jugements ou les 

décisions d'autorités administratives (art. 1 LCCE). Toute somme déposée produit 

des intérêts à partir du 61
ème

 jour de dépôt (art. 2 LCCE), au taux de 0.25% (art. 1 

RTICC-2008). 

 

 - 7 - 

 C'est donc à bon droit que l'Office a consigné les loyers encaissés. Par contre, il 

n'appartient pas à la Commission de céans de vérifier le calcul opéré par la Caisse 

de consignation au niveau du montant d'intérêt à partager. 

 Ce grief sera donc rejeté. 

5.a. La plaignante estime que les créanciers hypothécaires n'ont pas à bénéficier 

d'intérêts sur le prix de vente. 

 L'ouverture de la faillite arrête à l'égard du failli, le cours des intérêts (art. 209 

al. 1 LP) par contre, les intérêts des créances garanties par gage continuent à 

courir jusqu'à la réalisation dans la mesure où le produit du gage dépasse le 

montant de la créance et des intérêts échus au moment de l'ouverture de la faillite 

(al. 2). 

5.b. En l'espèce, la Commission de céans note que la plaignante ne conteste pas les 

montants indiqués dans le décompte immobilier du 19 mai 2009. 

 Le montant total du produit de réalisation s'élève à 7'166'470 fr. 83, celui des 

hypothèques et des intérêts échus s'élevant à 11'867'209 fr. (1'338'000 fr. + 

392'456 fr. + 2'752'753 fr. + 7'384'000 fr.).  

 La Commission de céans ne partage ainsi pas la position de l'Office lorsque celui-

ci indique que les créances hypothécaires sont toutes couvertes par le produit de 

vente et avoir ainsi procédé à une distribution d'intérêts sur la base de l'art. 209 al. 

2 LP. Le produit de réalisation étant inférieur au montant des hypothèques et 

intérêts échus, cela signifie ainsi concrètement, que les intérêts hypothécaires ont 

cessé de courir dans le cas d'espèce au jour du prononcé de la faillite et que donc, 

l'art. 209 al. 2 LP ne peut trouver application en l'espèce. 

 Si cette distribution d'intérêts est juste dans son principe telle qu'effectuée dans la 

décision querellée, les explications données à son sujet par l'Office dans son 

rapport du 21 juillet 2009 ne sont par contre pas correctes. 

 La Commission de céans a déjà décidé par le passé que les intérêts issus de la 

consignation devaient être répartis entre les créanciers hypothécaires, soit en 

l'espèce la Fondation de valorisation et la plaignante (DCSO/186/06 du 23 mars 

2006). Elle a considéré qu'eu égard à la finalité de ce montant, soit le produit des 

sommes encaissées, on ne saurait considérer que la Fondation de valorisation 

aurait été indûment avantagée par le versement de sa quote-part à ce titre, en dépit 

du fait que son dividende corresponde à l'intégralité de ses productions à l'état de 

collocation (ATF 35 I 850 ss, résumé dans l'ATF 108 III 26 ; JdT 1984 II 39 

consid. 3a où le Tribunal fédéral indique que de tels intérêts représentent un 

dédommagement dû même aux créanciers hypothécaires entièrement désintéressés 

sur le produit de réalisation). 

 

 - 8 - 

 S'agissant de l'impôt immobilier réclamé par l'Administration fiscale pour les 

années 1998 à 2007, la Commission de céans considère que son droit à un intérêt, 

contesté par la plaignante, est identique que celui des créanciers hypothécaires, 

s'agissant d'une dette privilégiées, soumise à intérêts (art. 364 LCP) dans 

l'hypothèse non réalisée en l'espèce de l'art. 209 al. 2 LP. C'est donc à bon droit 

que l'Office a calculé un intérêt de 536 fr. en sa faveur.  

 Ce dernier grief sera dès lors également rejeté. 

*  *  *  *  *  

 

 - 9 - 

 

P A R   C E S   M O T I F S ,  

L A   C O M M I S S I O N   D E   S U R V E I L L A N C E    

S I É G E A N T   E N   S E C T I O N   :  

A la forme : 

Déclare recevable la plainte formée le 5 juin 2009 par F______ SA contre le bordereau 

de vente immobilière définitif de l'immeuble sis chemin de M______ 2G à V______ 

dans le cadre de la faillite n° 2001 000XXX J. 

Au fond : 

1. La rejette. 

2. Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

 

 

Siégeant : M. Philippe GUNTZ, président ;  Mme Valérie CARERA et M. Philipp 
GANZONI, juges assesseur(e)s. 

 

 

Au nom de la Commission de surveillance : 

 

Paulette DORMAN       Philippe GUNTZ 

     Greffière :                       Président : 
 

 

 

 

 

La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier 

recommandé aux autres parties par la greffière le