# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 76aa5564-96c2-5ae9-8750-e935c092365a
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-11-23
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 23.11.2021 B 2020/203
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_VGN_001_B-2020-203_2021-11-23.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2020/203

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 21.12.2021

Entscheiddatum: 23.11.2021

Entscheid Verwaltungsgericht, 23.11.2021
Bau- und Planungsrecht. Bauen ausserhalb Bauzone. Art. 16a RPG (SR 700) 
und Art. 35 RPV (SR 701), Art. 24c RPG. Umstritten war der Anbau einer 
Überdachung an einen bestehenden Stall (mit nachträglich an- bzw. 
eingebautem Wohnteil) für das Unterstellen landwirtschaftlicher Geräte und 
Maschinen sowie die Feststellung, dass auf der Parzelle ein 
unrechtmässiger Zustand besteht, und die verfügte Grundbuchanmerkung 
eines Verbots von baulichen Erweiterungen und des Abbruchs/
Wiederaufbaus. Besteht die landwirtschaftliche Tätigkeit lediglich aus der 
Bewirtschaftung naturnaher Flächen, so sind dennoch die von der 
Rechtsprechung entwickelten Kriterien, insbesondere die Wirtschaftlichkeit, 
zur Abgrenzung von der Freizeitlandwirtschaft zu beachten. Im konkreten 
Fall wurde der Betrieb als Freizeitlandwirtschaft qualifiziert, dem es zudem 
an der Existenzfähigkeit mangelte. Sodann erwies sich die geplante 
Überdachung auch nicht als betriebsnotwendig. Ferner war nicht zu 
beanstanden, dass die Vorinstanz wegen fehlender kantonaler Zustimmung 
und mangelnder materieller Bewilligungsfähigkeit die Baute (eingebaute 
Wohnung) zumindest als nicht rechtmässig beurteilte. Unabhängig von der 
Frage der Nichtigkeit, erscheint das verfügte Verbot als richtig. Es besteht 
kein Grund, in Anwendung von Art. 24c RPG eine Erweiterung oder einen 
Abbruch und Wiederaufbau eines materiell rechtswidrigen, von der 
unzuständigen Behörde bewilligten Gebäudeteils zu gewähren, weshalb sich 
das verfügte Verbot schon deshalb als rechtmässig erweist. Abweisung der 
Beschwerde (Verwaltungsgericht, B 2020/203). Die gegen dieses Urteil 
erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 7. August 
2023 abgewiesen (Verfahren 1C_15/2022).

Entscheid vom 23. November 2021

Besetzung

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Abteilungspräsident Eugster; Verwaltungsrichterin Zindel, Verwaltungsrichter Steiner; 

Gerichtsschreiber Huber

Verfahrensbeteiligte

A.__,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Werner Ritter, Ritter Advokatur, Im Forum, 

Bahnhofstrasse 24, Postfach 142, 9443 Widnau

gegen

Bau und Umweltdepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

Politische Gemeinde X.__,

Beschwerdegegnerin,

Gegenstand

Baugesuch (Neubau Vordach bei bestehendem Stall, Unterstand)

 

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Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.  

A.__ ist Eigentümer der Grundstücke Nrn. 0000__, 0001__ und 0002__, sämtliche 

Grundbuch X.__. Während Grundstück Nr. 0002__ gemäss Zonenplan der Gemeinde 

X.__ vom 22. April 1997 (Genehmigungsdatum gemäss Geoportal, Karte "Zonenplan, 

kommunale Darstellung Gde", einsehbar unter: www.geoportal.ch) vollumfänglich in 

der Landwirtschaftszone liegt, ist das Grundstück Nr. 0000__ teilweise mit Wald 

bestockt und teilweise einer Grünzone Schutz zugewiesen, soweit es sich nicht 

ebenfalls in der Landwirtschaftszone befindet. Grundstück Nr. 0001__ bildet fast 

vollständig eine Waldparzelle. Nord- und südwestlich von Grundstück Nr. 0002__ 

grenzt das Grundstück Nr. 0003__, das heute im Eigentum von B.__ (Neffe von C.__) 

steht. Auch dieses liegt in der Landwirtschaftszone. Laut aktuellem Schutzzonenplan 

der Gemeinde X.__ vom 7. Dezember 2020 (Geoportal, a.a.O., Darstellung 

"Schutzverordnung, kommunale Darstellung") sind die Grundstücke Nrn. 0003__ und 

0002__ sowie der südwestliche Teil des Grundstücks Nr. 0000__ und Grundstücke 

Nr. 0001__ einem Lebensraum Schongebiet zugeordnet. Der nordöstliche Teil des 

Grundstücks Nr. 0000__ gehört einem Lebensraum Kerngebiet an. Sodann befinden 

sich auf demselben Grundstück drei im Schutzzonenplan ausgewiesene 

Naturschutzgebiete trocken A (Magerwiese; Kennzeichnung T17, T34 und T35).

A.a. 

Die Grundstücke Nrn. 0000__, 0003__ und 0002__ bildeten bis zu deren 

Abparzellierung am 28. Dezember 1993 eine einzige gesamtheitliche Parzelle 

(nachfolgend Grundstück aNr. 0000__), die im Eigentum von D.__ stand. Das 

Grundstück aNr. 0000__ wurde von den Eltern von A.__ (D.__ und E.__) bis Mitte des 

Jahres 1970 landwirtschaftlich genutzt (landwirtschaftlicher Nebenerwerbsbetrieb; vgl. 

angefochtenen Rekursentscheid Ziffer A.c, act. 2 der Gerichtsakten [nachfolgend 

act. G]). In den Jahren 1994/1995 übernahm C.__ die ab Mitte 1970, gemäss dessen 

eigenen Aussagen eventuell schon ab 1966 verpachteten landwirtschaftliche 

Nutzflächen zur Bewirtschaftung (act. 70 S. 1 und act. 82 Ziff.13 der Akten des Amts 

für Raumentwicklung [nachfolgend act. AREG]) und liess sich in der 

landwirtschaftlichen Datenbank registrieren (vgl. act. G 2; Ziffer A.c).

A.b. 

Auf dem heutigen Grundstück Nr. 0002__ steht aktuell eine Scheune (Vers.-Nr. 0004__) 

mit an- bzw. eingebauter, fremdvermieteter Wohnung. Der Wohnteil umfasst nicht den 

A.c. 

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B.  

gesamten Scheunentrakt, sondern überwiegend den L-förmigen Satteldachanbau 

(heute Vers.-Nr. 0005__). Das benachbarte Grundstück Nr. 0003__ ist derzeit mit einem 

Wohngebäude (Vers.-Nr. 0006__) sowie einer kleineren, freistehenden Remise (Vers.-

Nr. 0007__) bebaut. Sodann befindet sich auf dem Grundstück Nr. 0000__ ein weiteres 

Ökonomiegebäude (Vers.-Nr. 0008__).

Nach den Luftbildaufnahmen (einsehbar unter LUBIS Viewer: 

www.swisstopo.admin.ch/de/karten-daten-online/karten-geodaten-online/lubis.html; 

vgl. auch act. AREG 58 ff.) vom 8. August 1967 (Luftbild Nr. xxx01__) und vom 30. Juli 

1971 (Luftbild-Nrn. xxx02__ sowie xxx03__), befanden sich im Jahr 1971 auf dem 

damals noch ungeteilten Grundstück aNr. 0000__ ein Wohnhaus (heute Vers.-

Nr. 0006__) sowie ein Remisengebäude/Schopf (heute Vers.-Nr. 0007__) und ein 

grösseres Stallgebäude (heute Vers.-Nr. 0004__). Auf dem Luftbild aus dem Jahr 1978 

sind beim Stall Vers.-Nr. 0004__ erstmals L-förmige, hell eingedeckte Anbauten zu 

sehen (Luftbild vom 4. September 1978 Nr. xxx04__ [s. auch act. AREG 58]; vgl. für die 

späteren Jahre Luftbilder 29. September 1983 [Nr. xxx05__], vom 27. Juni 1984 

(Nr. xxx06__), vom 16. August 1989 [Nr. xxx07__], a.a.O., s. dazu auch act. AREG 60, 

62 und 63).

A.d. 

Mit Verfügung vom 3. Januar 1980 bewilligte der Gemeinderat X.__ den Einbau einer 

Zweitwohnung im Stall auf Grundstück aNr. 0000__ (vgl. act. AREG 5). Entsprechende 

Gesuchsunterlagen sind keine mehr vorhanden, jedenfalls nicht aktenkundig. In der 

erwähnten Verfügung ist festgehalten, dass die Baubewilligung ausnahmsweise erteilt 

werde, weil der Bau vor der Einreichung des Baugesuchs schon weit vorangeschritten 

gewesen sei. Auf die Weiterleitung des Gesuchs nach St. Gallen (gemeint wohl an das 

damals zuständige kantonale Amt für Gewässerschutz) wurde aus dem gleichen Grund 

ausdrücklich verzichtet. Als Auflage verfügte der Gemeinderat X.__ unter anderem, 

dass der Stall mit Wohnung (im Gebäude Vers.-Nr. 0004__) nicht losgelöst von der 

übrigen landwirtschaftlichen Liegenschaft veräussert werden dürfe. Diese Bedingung 

sei im Grundbuch als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken. Das 

gelte auch für das alte bestehende Wohnhaus. Die verfügte Anmerkung wurde im 

Grundbuch indessen nicht aufgenommen (vgl. vi.- act. 5; angefochtener 

Rekursentscheid Ziffer E.a. S. 8, act. G 2).

B.a. 

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Mit Verfügung vom 27. Dezember 1993 erteilte der Gemeinderat X.__ dem Gesuch um 

"Umbau Dach bei der Ferienwohnung, Einbau Zimmer" die Bewilligung unter 

Bedingungen (vgl. act. AREG 15). Eine der Bedingungen beinhaltete die Anmeldung zur 

Anmerkung der Beschränkung der Ausnützung mit dem Wortlaut "Verbot der baulichen 

Nutzungserweiterung für das Grundstück Nr. 0000__". Das Vorhaben umfasste gemäss 

Baugesuchsplänen (vgl. act. AREG 9 – 12) im Wesentlichen die Aufstockung des 

bestehenden, mit einem angeschleppten Dach versehenen Anbaus auf der Nordseite 

des Stalls Vers.-Nr. 0004__ sowie des nördlichen, um die Ecke des Stalls geführten 

angeschleppten Anbaus und die Erhöhung des Kamins. Die geplante Aufstockung 

erfolgte gemäss Planunterlagen in Form eines Giebeldachs und entspricht – soweit 

ersichtlich – im äusseren Volumen im Wesentlichen dem heutigen Zustand. Das Amt für 

Umwelt stimmte dem Vorhaben nach Durchführung eines Augenscheins am 

27. Oktober 1993 mit Verfügung vom 4. November 1993 zu (vgl. act. AREG 13). Das 

Amt ging dabei von einem bestehenden Wohnteil mit einer Fläche von rund 79 m  aus 

und erachtete die mit dem Bauvorhaben verbundene Erweiterung der Wohnfläche um 

19,8 m  ausserhalb des Volumens für nach damals geltender Rechtslage zulässig (act. 

AREG 12 und act. AREG 13 Ziffer 3b). Keine Erwähnung fand darin der Einbau von 

zwei Dachflächenfenstern auf der westlichen Dachfläche des Scheunenteils.

B.b. 

2

2

Mit Verfügung vom 9. März 1998 (act. 3 der Akten des Gemeinderates [nachfolgend 

gmde.-act.]) bewilligte der Gemeinderat X.__ den Einbau eines Zimmers und eines 

Badezimmers zulasten des bisher als Scheune genutzten Raums im Obergeschoss des 

Gebäudes Vers.-Nr. 0004__ auf Grundstück Nr. 0002__. Gemäss der 

gemeinderätlichen Verfügung war damit eine Erweiterung um 20 m  verbunden. Das 

Planungsamt (heute Amt für Raumentwicklung und Geoinformation [AREG]) stimmte 

dem Bauvorhaben mit Verfügung vom 13. Februar 1998 zu und taxierte die Erweiterung 

innerhalb des Volumens als nach damaliger Rechtslage bewilligungsfähig (vgl. act. 

AREG 22). Es wurde wiederum eine Anmerkung ins Grundbuch angeordnet mit dem 

Wortlaut: "Beschränkung der baulichen Nutzungserweiterung für die Parzelle 

Nr. 0002__".

B.c. 

2

Das Amt für Raumentwicklung (heute AREG) erteilte A.__ am 7. November 2004 die 

Bewilligung für den Neubau eines Stalles mit Remise und Jauchegrube auf Grundstück 

Nr. 0002__ (act. AREG 38). Dieses Bauvorhaben wurde von A.__ nicht weiterverfolgt 

B.d. 

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C.  

bzw. verwirklicht (vgl. act. G1 Ziffer II./7 und Orthofoto 2019 [Geoportal "Orthofoto", 

a.a.O.]).

Auf dem benachbarten Grundstück Nr. 0003__ schliesslich bewilligte das damals 

zuständige Amt für Umweltschutz (heute AREG) am 5. Dezember 1994 den Ersatzbau 

für das Wohngebäude Vers.-Nr. 0006__ (vgl. Sachverhaltsdarstellung betreffend 

Bauermittlungsentscheid des AREG [Abbruch Schopf Nr. 0004__ und Anbau 

Wohnhaus Vers.-Nr. 0006__] vom 20. September 2016, act. AREG 43, Ziffer 4; 

Zustimmungsverfügung des AREG vom 19. Oktober 2017, act. AREG 79, Sachverhalt 

Ziffer 3 a). Gemäss Aktenlage war mit dem Abbruch und Wiederaufbau des 

ursprünglichen Wohnhauses auf dem heutigen Grundstück Nr. 0003__ eine 

Erweiterung der zonenwidrig genutzten anrechenbare Bruttogeschossfläche um 

25.69 m  bzw. 18,84% sowie der Nebenflächen um 23.25 m  bzw. 21,6% verbunden 

(vgl. act. AREG 79, Sachverhalt, Ziffer 3 a).

B.e. 

2 2

A.__ ersuchte am 29. Oktober 2016 um Bewilligung für den Anbau eines Vordachs an 

der Ostfassade des Stallgebäudes Vers.-Nr. 0004__. Er begründete das Vorhaben 

damit, dass er einen Witterungsschutz für seine Maschinen und Geräte brauche. Diese 

seien notwendig für die erschwerte landwirtschaftliche Bewirtschaftung und die 

aufwändige Pflege der 5 ha landwirtschaftlicher Nutzfläche sowie für die 

Waldbewirtschaftung (gmde.-act. 6 Ziffer 6, S. 2).

C.a. 

Nach Durchführung eines Augenscheins verweigerte das AREG dem Bauvorhaben mit 

Verfügung vom 19. Oktober 2017 die Zustimmung (act. AREG 79). Es hielt das 

Vorhaben für nicht zonenkonform, weil es die Bewirtschaftung durch A.__ als 

Freizeitlandwirtschaft beurteilte und dessen Betrieb für nicht längerfristig existenzfähig 

erachtete. Weiter schätzte es die Bewilligung des Gemeinderates X.__ vom 3. Januar 

1980 als nichtig ein, weil die erforderliche Zustimmung der kantonalen Behörde fehlt 

und eine nachträgliche Bewilligung weder nach damals geltendem noch nach heutigem 

Recht erteilt werden könne. Die nachfolgenden Bewilligungen der Jahre 1993 und 1998 

stützten sich auf einen falschen Sachverhalt ab, weil diese von einem bestehenden 

Wohnhaus ausgegangen seien. In der Folge verneinte das AREG das Vorliegen der 

Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c des Gesetzes über die 

Raumplanung (SR 700, Raumplanungsgesetz, RPG). Weil das Vorhaben 

C.b. 

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1. Das Bauvorhaben entspricht im Sinn der Erwägungen nicht dem Zweck der 

Nutzungszone. Die Zustimmung zur Baubewilligung wird für das geplante Vordach an 

den bestehenden Stall Vers.-Nr. 0004__ (Unterstand) verweigert.

2. Es wird festgestellt, dass auf dem Grundstück Nr. 0002__ im Sinne der 

Erwägungen ein nicht rechtmässiger Zustand besteht.

3. a) Zur Sicherung der Verbot (sic!) der baulichen Nutzungserweiterung bzw. der 

Feststellung des unrechtmässigen Vorbestandes wird als öffentlichrechtliche 

Eigentumsbeschränkung zulasten des Grundstücks Nr. 0002__ angeordnet:

«unrechtmässiger Zustand»

b) Diese Eigentumsbeschränkung ist zulasten des Grundstücks Nr. 0002__ wie folgt im 

Grundbuch X.__ anzumerken: «Beschränkungen, Auflagen und Bedingungen nach 

RPV»

c) Die zuständige Gemeindebehörde ist beauftragt und ermächtigt, die Anmerkung im 

Grundbuch anzumelden.

4. (Kosten)

C.c.

Der Gemeinderat gewährte A.__ das rechtliche Gehör zur Teilverfügung des AREG und 

eröffnete nach Abschluss des Schriftenwechsels (vgl. gmde.-act. 8 – 13) seinen 

Gesamtentscheid vom 28. Februar 2018 (vgl. gmde.-act. 14) mit folgendem 

Rechtsspruch:

Gestützt auf die Raumplanungsrechtliche Teilverfügung des Amtes für 

Raumentwicklung und Geoinformation vom 19. Oktober 2017, die als integrierter 

Bestandteil dieser Verfügung gilt (Beilage 1), und die darin enthaltenen 

(Dachvorsprung/Unterstand) auch nicht standortgebunden sei, könne insgesamt keine 

Bewilligung erteilt werden. Ferner hielt das AREG fest, dass ohne Bewilligung im 

Erdgeschoss des Stalls Pferdeboxen eingebaut worden seien und sich dort zwei Ponys 

eines Nachbarn befänden. Auch für den südwestlich des Stalls Vers.-Nr. 0004__ 

erstellten Autocarport fehle eine Baubewilligung. Beide Punkte bildeten aber nach der 

Feststellung des AREG nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens. Das 

Dispositiv des AREG lautet im Wortlaut wie folgt:

I.

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Erwägungen wird die Baubewilligung für die geplante Überdachung/Unterstand 

verweigert.

Gestützt auf Ziffer 3 der Raumplanungsrechtlichen Teilverfügung des Amtes für 

Raumentwicklung und Geoinformation vom 19. Oktober 2017 wird zur Sicherung 

des Verbots der baulichen Nutzungserweiterung bzw. der Feststellung des 

unrechtmässigen Vorbestandes als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung 

zulasten des Grundstücks Nr. 0002__ angeordnet:

„unrechtmässiger Zustand"

Diese Eigentumsbeschränkung ist zulasten des Grundstücks Nr. 0002__ wie folgt 

im Grundbuch X.__ anzumerken:

„Beschränkung, Auflage und Bedingungen nach RPV"

Die Auflage aus der Baubewilligung vom 3. Januar 1980, dass der Stall mit 

Wohnung nicht losgelöst von der übrigen landwirtschaftlichen Liegenschaft 

veräussert werden darf, bleibt bestehen. Diese ist im Grundbuch als öffentlich-

rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken.

Für die nicht bewilligten Veränderungen und die Umnutzung im Stall Vers. Nr. 

 0004__ (vgl. Erw. 7n, Seite 11 der raumplanungsrechtlichen Teilverfügung AREG) 

und für den bereits erstellten Autounterstand südwestlich des Stalls Vers. Nr. 

0004__ ist gestützt auf Art. 159 Abs. 1 Bst. c PBG bis spätestens 4 Monate nach 

Rechtskraft dieses Entscheids bei der Gemeinde ein Baugesuch einzureichen, 

soweit die nicht bewilligten Änderungen bis dahin nicht rückgebaut sind.

C.d.

Den dagegen von A.__, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mathias Rosskopf, 

Bauma, erhobenen Rekurs hiess das Baudepartement (heute Bau- und 

Umweltdepartement) mit Entscheid vom 25. September 2020 teilweise gut, wies ihn im 

Übrigen ab (vgl. act. G 2). In Ziffer 1.b. seines Dispositiv änderte das Baudepartement 

Ziffer 3.a der Teilverfügung des AREG vom 19. Oktober 2017 und Ziffer II des 

Beschlusses des Gemeinderates X.__ vom 28. Februar 2018 wie folgt ab: 

"unrechtmässiger Zustand" wird ersetzt durch "Verbot von baulichen 

Nutzungserweiterungen und des Wiederaufbaus nach Art. 24 ff. RPG in Verbindung mit 

II.

III.

IV.

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Art. 41 ff. RPV". Die Ziffer III des Beschlusses des Gemeinderats X.__ hob das 

Baudepartement ersatzlos auf (act. G 2 Ziffer 1.c des Dispositivs).

D.

D.a.

Rechtsanwalt Rosskopf reichte für A.__ (Beschwerdeführer) am 12. Oktober 2020 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht ein gegen den Entscheid des Baudepartments 

mit folgenden Anträgen: Es sei der Entscheid Nr. 85/2020 vom 25. September 2020 

des Baudepartements des Kantons St. Gallen mit Ausnahme dessen Dispositivziffer 1 

lit. c und damit auch der Beschluss des Gemeinderates vom 28. Februar 2018 

betreffend das Bauprojekt M.__-strasse, Y.__, aufzuheben und die baurechtliche 

Bewilligung zu erteilen sowie die raumplanungsrechtliche Teilverfügung des 

Baudepartementes des Kantons St. Gallen, Amt für Raumentwicklung und 

Geoinformation (AREG), Abt. Bauen ausserhalb der Bauzonen, betreffend Vordach-

Stall, Unterstand vom 19. Oktober 2018 aufzuheben und die raumplanungsrechtliche 

Bewilligung zu erteilen (act. G1 Ziffer 1 der Rechtsbegehren). Eventualiter sei 

Dipositivziffer 1 lit. b über den Eintrag der öffentlich-rechtlichen Anmerkung im 

Grundbuch und Dispositivziffer 1 lit. c über die Aufhebung von Ziffer III des 

Beschlusses des Gemeinderates vom 28. Februar 2018 im Sinn der nachfolgenden 

Beschwerdebegründung zu ergänzen (act. G1 Ziffer 2 der Rechtsbegehren). 

Subeventualiter sei die Sache im Sinne der Erwägungen und gemäss der 

nachfolgenden Beschwerdebegründung zur ergänzenden Untersuchung und 

anschliessendem neuen Entscheid zurückzuweisen (act. G 2 Ziffer 3 der 

Rechtsbegehren). Subsubeventualiter sei aufgrund der gegenseitigen Abhängigkeit 

beider Grundstücke Nr. 0003__ und 0002__ der Beschwerdeführer in die Verfahren 

betreffend des Grundstückes Nr. 0003__ zu begrüssen und ihm das rechtliche Gehör 

zu gewähren (act. G 2 Ziffer 4 der Rechtsbegehren). Unter Kosten- und 

Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner (act. G1 Ziffer 5 der 

Rechtsbegehren). Am 6. November 2020 ergänzte Rechtsanwalt Rosskopf 

unaufgefordert seine Beschwerde unter Beilage verschiedener zusätzlicher Unterlagen 

(act. G 7).

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D.b.

In seiner Vernehmlassung vom 17. November 2020 beantragte das Baudepartement 

(Vorinstanz) Abweisung der Beschwerde (act. G11). Die zur Stellungnahme eingeladene 

Politische Gemeinde X.__ verzichtete stillschweigend auf eine Vernehmlassung.

D.c.

Nachdem der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers mit Schreiben vom 26. August 

2021 (act. G 15) mitteilte, das Mandat niederzulegen, zeigte am 29. September 2021 

Rechtsanwalt Dr. iur. Werner Ritter, Widnau, an, dass der Beschwerdeführer ihn mit der 

Wahrung seiner Interessen beauftragt habe (act. G 16). Dem neu mandatierten 

Rechtsanwalt hat das Gericht mit Schreiben vom 30. September 2021 sämtliche Akten 

zur Kenntnisnahme zugestellt (act. G18). Am 13. Oktober 2021 retournierte der 

beschwerdeführerische Anwalt die Verfahrensakten (act. G 19).

D.d.

Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten in den Eingaben des vorliegenden 

Verfahrens und die Akten wird, soweit für den Entscheid relevant, in den 

nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59  Abs. 1 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Der Beschwerdeführer 

ist zur Beschwerdeerhebung befugt (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die 

Beschwerde wurde rechtzeitig erhoben und entspricht formal und inhaltlich den 

gesetzlichen Voraussetzungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 

Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.

1.1. 
bis

Nicht einzutreten ist auf den erstmals vor Verwaltungsgericht gestellten Antrag, es sei 

der Beschwerdeführer aufgrund der gegenseitigen Abhängigkeit beider Grundstücke 

Nr. 0003__ und 0002__ in den Verfahren betreffend des Grundstückes Nr. 0003__ zu 

begrüssen und ihm das rechtliche Gehör zu gewähren (vgl. act. G 2 Ziffer 4 der 

1.2. 

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2.  

Rechtsbegehren). Beim Verwaltungsgericht ist kein Verfahren im Zusammenhang mit 

Grundstück Nr. 0003__ hängig, weshalb eine Beiladung oder eine andere Form der 

Mitbeteiligung des Beschwerdeführers in ein solches Verfahren gar nicht möglich ist. 

Soweit entsprechende Verfahren vor der Vorinstanz oder den Unterinstanzen hängig 

sein sollten, wäre das Begehren dort zu stellen. Das Verwaltungsgericht ist im Bau- 

und Planungsrecht auch nicht obere Aufsichtsbehörde der Regierung, der Verwaltung 

oder der Gemeinden (vgl. dazu Art. 1 PBG und Art.  135 PBG in Verbindung mit Art. 

16 f. des Staatsverwaltungsgesetzes [sGS 140.1, StVG], Art. 155 ff. des 

Gemeindegesetzes [sGS 151.2, GG]), weshalb auch insofern nicht auf den Antrag 

eingetreten werden kann.

Ebenfalls auf die Beschwerde nicht einzutreten ist, soweit damit die Aufhebung der 

erstinstanzlichen Verfügungen des Rats der Beschwerdegegnerin bzw. des AREG 

beantragt wird. Diese wurden durch den angefochtenen Rekursentscheid ersetzt und 

gelten als mitangefochten (Devolutiveffekt, vgl. BGer 1C_560/2017 vom 

17. Dezember 2018 E. 1.2 mit Hinweis auf BGE 134 II 142 E. 1.4).

Mangels Begründung ist sodann auf die Beschwerde nicht einzutreten, soweit der 

Beschwerdeführer eine Änderung der Grundbuchanmerkung beantragt (Eventualantrag 

Ziffer 2 gemäss Beschwerde, act. G 1) bzw. dessen Rechtmässigkeit in Zweifel zieht 

(nachfolgende E. 5.1 f.).

1.3. 

Der Beschwerdeführer reichte unaufgefordert eine Beschwerdeergänzung ein, worin er 

Belege übermittelte, welche erhaltene Naturschutzbeiträge und Direktzahlungen der 

Jahre 2018 bis 2020 sowie bezahlte Rechnungen bezüglich Maschinenunterhalt der 

Jahre 2019 und 2020 betreffen (vgl. act. G 7). Dabei handelt es sich um neue 

tatsächlichen Behauptungen, die teilweise Sachverhalte tangieren, die dem 

Beschwerdeführer schon vor dem Entscheid bekannt waren (sog. unechte Noven), 

teilweise solche, von denen er erst nach dem Entscheid Kenntnis erhielt (sog. echte 

Noven). Mit den genannten Belegen möchte der Beschwerdeführer nachweisen, dass 

die von ihm ausgeübte Tätigkeit die notwendigen Voraussetzungen erfüllt, um als 

landwirtschaftlicher Betrieb zu gelten, um so die Bewilligung für sein Vorhaben zu 

erlangen.

Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergibt sich eine Verpflichtung zur 

2.1. 

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3.

Streitig ist zunächst, ob das Bauvorhaben in der Landwirtschaftszone zonenkonform ist 

oder ob es der Freizeitlandwirtschaft des Beschwerdeführers und seiner Ehefrau dient.

Berücksichtigung von (echten oder unechten) Noven aus Art. 6 Ziff. 1 der Europäischen 

Menschenrechtskonvention (SR 0.101, EMRK): Soweit die Vorinstanz des 

Verwaltungsgerichts keine richterliche Behörde ist, garantiert Art. 6 Ziff. 1 EMRK in 

ihrem Anwendungsbereich eine richterliche Überprüfung mit voller Kognition. Im 

Anwendungsbereich der EMRK sind zumindest dort auch Noven zu berücksichtigen, 

wo die Angelegenheit zuvor – wie vorliegend – nicht von einer richterlichen Instanz 

überprüft wurde (vgl. VerwGE 2017/211 vom 26. Februar 2019 E. 3.2 mit Hinweis auf 

VerwGE B 2016/14 vom 24. August 2017 E. 1; VerwGE 2015/308 vom 26. Oktober 

2017 E. 3 mit weiteren Hinweisen). Die ausserhalb richterlicher oder gesetzlicher Fristen 

eingereichte Noveneingabe ist zu berücksichtigen.

Der Beschwerdeführer schlägt als "generelle Beweisofferte" einen Augenschein vor. In 

tatsächlicher Hinsicht bestreitet er jedoch diejenigen Sachverhaltsfeststellungen, die 

überhaupt einem Augenscheinbeweis (bezüglich Sinn und Zweck eines Augenscheins 

vgl. VerwGE B 2018/192 vom 14. Februar 2019 E. mit Hinweisen) zugänglich wären, 

gerade nicht. Der entscheidrelevante Sachverhalt ergibt sich denn auch ohne Weiteres 

aus den Akten, den im Internet allgemein zugänglichen historischen Luftbildern (LUBIS 

viewer einsehbar unter: www.swisstopo.admin.ch) und den allgemeinnotorischen 

elektronischen Karten (wie Geoportal [www.geoportal.ch]) bzw. den darin enthaltenen 

Informationen (vgl. BGer 1C_593/2020 vom 12. Mai 2021 E. 2.1 mit Hinweisen; BGer 

1C_582/2018 vom 23. Dezember 2019 E. 2, namentlich E. 2.3 f. mit Hinweisen, 

insbesondere auf BGE 143 IV 380 E. 1.2 in Pra 2018 Nr. 61; VerwGE B 2020/204 vom 

8. März 2020 E.2.2). Der Vorschlag ist, soweit er überhaupt einen Beweisantrag 

darstellt, abzulehnen.

2.2. 

Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG setzt die Erteilung einer Baubewilligung voraus, dass die 

Bauten und Anlagen dem Zweck der jeweiligen Nutzungszone entsprechen. In der 

Landwirtschaftszone zonenkonform sind nach Art. 16a Abs. 1 RPG Bauten und 

Anlagen, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden 

Gartenbau nötig sind (vgl. auch Art. 21 Abs. 1 PBG; sGS 731.1).

3.1. 

Zonenkonform sind Bauten und Anlagen, die nach den Massstäben vernünftiger 

3.2. 

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bäuerlicher Betriebsführung und örtlich herrschender Betriebsformen zur 

landwirtschaftlichen (bodenabhängigen) Produktion (auch für Aufbereitung, Lagerung 

und Verkauf) in der gewählten Sparte unmittelbar benötigt werden. Die Praxis verlangt 

dabei eine "gesamthafte Betrachtung" (vgl. P. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes 

Umweltschutzrecht, 6. Aufl. 2016, S. 182 mit Hinweis auf BGE 117 Ib 279; Waldmann/

Hänni, Kommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, N 11 zu Art. 16a RPG). 

Ökonomiegebäude sind nach Art. 34 Abs. 1 erster Satzteil der 

Raumplanungsverordnung (SR 700.1, RPV) zonenkonform, wenn sie der 

bodenabhängigen Bewirtschaftung dienen. Für die Beurteilung der Zonenkonformität 

ist nach dieser Vorschrift nicht das "Produktemodell", sondern das 

"Produktionsmodell" massgebend (vgl. dazu Ruch/Muggli in: Aemisegger/ Moor/Ruch/

Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG, Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich 

2017, N 22 zu Art. 16 RPG und N 5 und N 17 zu Art. 16a RPG). Zonenkonform sind der 

bodenabhängigen Bewirtschaftung dienende Bauten und Anlagen nur, wenn sie zudem 

verwendet werden für die Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und 

Nutztierhaltung oder für die Bewirtschaftung naturnaher Flächen (Art. 34 Abs. 1 lit. a 

und b RPV; Verwendungszweck).

 3.3. 

Nach Art. 34 Abs. 4 RPV darf die Bewilligung nur erteilt werden, wenn die Baute oder 

Anlage für die in Frage stehende Bewirtschaftung nötig ist (lit. a), der Baute oder 

Anlage am vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenstehen 

(lit. b) und der Betrieb voraussichtlich länger bestehen kann (lit. c). Lenkender Massstab 

der in Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV verankerten Interessenabwägung bilden namentlich die 

Ziele und Grundsätze der Raumplanung gemäss Art. 1 und 3 RPG. Mit 

raumplanerischen Massnahmen sollen unter anderem die natürlichen 

Lebensgrundlagen geschützt, das soziale, wirtschaftliche und kulturelle Leben in den 

einzelnen Landesteilen gefördert und die ausreichende Versorgungsbasis des Landes 

gesichert werden. Dabei ist darauf zu achten, dass die Landschaft geschont wird, dass 

die Landwirtschaft über genügende Flächen geeigneten Kulturlandes verfügt und dass 

naturnahe Landschaften und Erholungsräume erhalten bleiben. Diesen Zielsetzungen 

dient auch die Sicherung der Existenzfähigkeit landwirtschaftlicher Betriebe (BGer 1A.

154/2002 vom 22. Januar 2003 E. 5.1, in: ZBl 2/2004 S. 110 mit Hinweis auf BGE 117 

Ib 270 E. 4b/bb; vgl. auch Waldmann/Hänni, a.a.O., N 26 zu Art. 16a RPG sowie Ruch/

Muggli, in: Aemisegger/ Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 56 zu Art. 16a RPG). 

Mit der Vorgabe, dass der Betrieb voraussichtlich länger bestehen kann, soll 

3.3.1. 

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sichergestellt werden, dass in der Landwirtschaftszone keine unnötigen neuen Bauten 

und Anlagen bewilligt werden, die bereits nach kurzer Zeit wieder leer stehen (Hänni, 

a.a.O., S. 177 mit Hinweis; Waldmann/Hänni, a.a.O., N 27 zu Art. 16a RPG; vgl. auch 

Ruch/Muggli, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 45 zu Art. 16a 

RPG).

Bauten und Anlagen für die Freizeitlandwirtschaft gelten nach Art. 34 Abs. 5 RPV 

ausdrücklich als nicht zonenkonform.

Bei der Beurteilung, ob es sich um einen Betrieb von zonenwidriger 

Freizeitlandwirtschaft oder einen zonenkonformen landwirtschaftlichen Haupt- oder 

Nebenerwerbsbetrieb handelt, ist auf den jeweiligen Einzelfall abzustellen (BGer 

1C_516/2016 vom 5. Dezember 2017 E. 5.2 mit Hinweis auf BGer 1C_8/2010 vom 

29. September 2010 E. 2.2 mit Hinweisen). Indizien für das Vorliegen eines 

Freizeitlandwirtschaftsbetriebs sind etwa die fehlende Gewinn- und Ertragsorientierung, 

das Nichterreichen einer gewissen Mindestgrösse oder der marginale Arbeitsbedarf auf 

dem Betrieb. Auf die Setzung starrer Grenzwerte wurde indessen bewusst verzichtet. 

Die landwirtschaftliche Bewirtschaftung im Sinn von Art. 16a RPG unterscheidet sich 

von der Freizeitlandwirtschaft insbesondere durch einen dauernden, auf 

Wirtschaftlichkeit ausgerichteten und organisierten Einsatz von Kapital und Arbeitskraft 

in einem wirtschaftlich bedeutsamen Umfang (BGer 1C_8/2010 vom 29. September 

2010 E. 2.2 mit Hinweisen; 1A.64/2006 vom 7. November 2006 mit Hinweis auf BGer 

1A.256/2005 vom 20. März 2006; Ruch/Muggli, in: Aemisegger/ Moor/Ruch/Tschannen 

[Hrsg.], a.a.O., N 18 zu Art. 16a RPG mit Hinweisen; Waldmann/Hänni, a.a.O., N 1 zu 

Art. 16a RPG; Neues Raumplanungsrecht, Erläuterungen zur 

Raumplanungsverordnung, Bundesamt für Raumentwicklung [Hrsg.], Bern 2000/2001 

[nachfolgend: ARE, Erläuterungen RPV], Art. 34 Ziffer 2.3.1 S. 32).

Der zeitliche Aufwand für Freizeitbeschäftigungen kann durchaus beträchtlich sein, 

ohne dass bereits eine berufliche Tätigkeit vorliegt (BGer 1C_516/2016 vom 

5. Dezember 2017 E. 5.8 mit Hinweis auf BGer 1C_8/2010 vom 29. September 2010 

E. 2.3 sowie BGer  1A.256/2005 vom 10. März 2006 E. 2.2). Auch lässt die Ausrichtung 

von Direktzahlungen nicht automatisch auf das Vorliegen eines landwirtschaftlichen 

Betriebs im Sinn von Art. 16a RPG schliessen. Das RPG stellt auf andere Kriterien ab. 

Der Anspruch auf Direktzahlungen sagt weder etwas darüber aus, ob der Betrieb 

längerfristig bestehen kann, noch dass ein dauernder, auf Wirtschaftlichkeit 

3.3.2. 

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ausgerichteter und organisierter Einsatz von Kapital und Arbeit in einem wirtschaftlich 

bedeutsamen Umfang geleistet wird (VerwGE 2010/193 vom 16. März 2011 E. 4.3 mit 

Hinweis auf BGer 1C_8/2010 vom 29. September 2010 E: 2.3.1 und BGer 1A.184/2006 

vom 15. Februar 2007 E. 2.3 je mit Hinweisen; Ruch/Muggli in: in: Aemisegger/ Moor/

Ruch/Tschannen [Hrsg.], a.a.O. N 18 zu Art. 16a RPG). Fehlt es an der 

Wirtschaftlichkeit des zu beurteilenden Betriebs und damit an einer wesentlichen 

Voraussetzung für eine Baubewilligung in der Landwirtschaftszone, ist es auch nicht 

relevant, ob es sich um einen Betrieb im Sinn der Landwirtschaftsgesetzgebung 

handelt (VerwGE 2010/193 vom 16. März 2011 mit Hinweis auf BGer 1A.64/2006 vom 

7. November 2006).

Im Kanton St. Gallen setzt die Anerkennung als landwirtschaftlicher Nebenerwerb 

abgesehen von der längerfristigen Existenzfähigkeit des Betriebs eine Ertrags- und 

Gewinnorientierung in dem Sinn voraus, als das im Betrieb erwirtschaftete steuerbare 

landwirtschaftliche Einkommen im Durchschnitt der letzten drei Jahre 10 % des Soll-

Einkommens, mindestens aber CHF 10'000 betragen muss. Als Soll-Einkommen wird 

jenes Einkommen definiert, das erforderlich ist, um die laufenden Ausgaben für Betrieb 

und Familie zu decken, die Zins- und Amortisationszahlungen zu tätigen, die 

notwendigen Reserven für künftige Investitionen zu bilden und die notwendige 

Liquidität sicherzustellen (Art. 8 Abs. 2 der Strukturverbesserungsverordnung, 

SR 913.1, abgekürzt SVV; VerwGE B 2010/195 vom 17. November 2011 E. 4.2.2 letzter 

Absatz).

3.3.3. 

Die Existenzfähigkeit des Betriebs ist aufgrund der aktuellen Betriebsstruktur zu prüfen. 

Beabsichtigte Erweiterungen können nur insofern berücksichtigt werden, als sie 

hinreichend gesichert sind (BGer 1C_516/2016 vom 5. Dezember 2017 E. 5.8 mit 

Hinweis auf BGer 1C_8/2010 vom 29. September 2010 E. 2.3.3). Die vage Möglichkeit 

oder der blosse subjektive Wille zu einer längerfristigen Existenz reichen nicht aus, um 

die Anforderungen von Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV zu erfüllen. Vielmehr muss sich aus den 

Einkommensverhältnissen ergeben, dass mit der landwirtschaftlichen Nebentätigkeit 

ein namhafter Beitrag an den Existenzbedarf der Bewirtschafterfamilie geleistet wird. 

Ein Beitrag von rund einem Drittel wird vom Bundesamt für Raumentwicklung bei 

Vorhaben, die keine bedeutenden räumlichen Auswirkungen haben, als sachgerecht 

bezeichnet (BGer 1C_516/2016 vom 5. Dezember 2017 E. 5.8 mit Hinweis auf 

1C_8/2010 vom 29. September 2010 E.  2.3.3; BGer 1A.64/2006 vom 7. November 

2006 E. 5.3). Zu berücksichtigen ist dabei, dass Bewirtschafter oder 

3.3.4. 

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Bewirtschafterinnen, die vor dem 1. Januar des Beitragsjahrs das 65. Altersjahr erreicht 

haben, keine Direktzahlungen mehr erhalten (Art. 19 Abs. 1 der 

Direktzahlungsverordnung, SR 910.13, abgekürzt DZV; vgl. auch BGer 1A.64/2006 vom 

7. November 2006 E. 5.2).

Für die Abgrenzung der zonenwidrigen Freizeitlandwirtschaft von der zonenkonformen 

landwirtschaftlichen Nutzung im Haupt- oder Nebenbetrieb besteht eine reiche 

Bundesgerichtsrechtsprechung (vgl. Ruch/Muggli, in: Aemisegger/ Moor/Ruch/

Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 18 zu Art. 16a RPG mit Hinweisen; vgl. auch die in 

VerwGE B 2010/195 vom 17. November 2011 E. 4.2.3 angeführte Rechtsprechung). So 

hat das Bundesgericht im Urteil 1A.134/2002 vom 17. März 2004 in E. 3.3 anlässlich 

der Beurteilung einer Kleintierzucht festgehalten, ein ins Gewicht fallendes 

Erwerbseinkommen werde mit einem monatlichen Einkommen von CHF 800 nicht 

erzielt. Im Urteil 1A.266/1999 vom 28. Juni 2000 hat das Bundesgericht in E. 3 ein 

Jahreseinkommen von bis zu CHF 7'000 als nicht annähernd existenzsichernd erachtet 

und den damals zu beurteilenden Betrieb als Freizeitlandwirtschaft qualifiziert. Gleiches 

hatte es zuvor im Urteil 1A.64/1998 vom 24. Juli 1998 in E. 3b zu einem monatlichen 

Einkommen von CHF 800 festgestellt (BGer 1A.64/2006 vom 7. November 2006 E. 4.1). 

Ferner qualifizierte das Bundesgericht im erwähnten Urteil 1A.64/2006 vom 

7. November 2006 eine Haltung von Damhirschen im Kanton St. Gallen auf 4,5 ha 

Wies- und Weideland, mit der ein monatliches Einkommen von bestenfalls CHF 1'360 

erzielt wird, als Freizeitlandwirtschaft. Es führte aus, auch wenn zur Zeit ein Einkommen 

generiert würde, das als gewinnorientiert zu bezeichnen wäre, wäre noch nicht belegt, 

dass der Betrieb im Sinn von Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV voraussichtlich länger bestehen 

könnte. Im Urteil 1C_8/2010 vom 29. September 2010 schliesslich verneinte das 

Bundesgericht die Zonenkonformität für eine Umzäunung. Dort erwirtschaftete der 

Gesuchsteller mit Obstbau ein jährliches Einkommen von rund CHF 10'755 bei einem 

Arbeitsaufwand von 1188 Stunden je Jahr. Das Bundesgericht hielt fest, es obliege 

dem Baugesuchsteller, die Bewilligungsfähigkeit seines Projekts zu belegen und im 

Rahmen seiner Mitwirkungspflichten aussagekräftige und nachvollziehbare 

Betriebsdaten zu liefern.

3.3.5. 

Im angefochtenen Entscheid (vi.-act. G 2, E. 2.3.1.1) geht die Vorinstanz gemäss 

Betriebsdatenblatt des Kantons Zürich zu Gunsten des Beschwerdeführers von einer 

bewirtschafteten Wiesfläche von 5,5 ha und einer Betriebsgrösse aus, die 0,23 

Standartarbeitskräfte (SAK) erfordert. Nicht berücksichtigt hat die Vorinstanz bei der 

3.4. 

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Berechnung der SAK die Waldbewirtschaftung. Sodann legt die Vorinstanz ihrer 

Beurteilung einen Verdienst über die Jahre 2015 bis 2017 von durchschnittlich 

CHF 12'790 pro Jahr (Direktzahlungen exklusiv Kreditoren bzw. Rechnungen für 

Maschinen) zugrunde. Die Vorinstanz argumentiert in ihrem Entscheid, dass der 

Verdienst zwar über der im Kanton St. Gallen praxisgemäss geltenden Grenze von rund 

CHF 10'000 läge. Zu beachten sei jedoch, dass die Forderung nach einem durch den 

Betrieb erzielten massgeblichen Einkommen sich auf den Nettoerlös beziehe. Verlangt 

werde demzufolge auch eine Berücksichtigung der zur Erzielung des Verdiensts 

notwendigen und zur Verfügung gestellten Arbeitskraft, welche zur Beurteilung der 

Wirtschaftlichkeit als Aufwand ebenfalls miteinzubeziehen sei. Vorliegend dürfte dieser 

Aufwand – gehe man entsprechend der für die Bewirtschaftung der Wiesenflächen auf 

Grundstück Nr. 0000__ errechneten SAK (Datenblatt ZH, Stand 2017) von einer 

(durchschnittlichen) 20-Prozent-Anstellung aus – wohl bei mindestens CHF 5'000 

jährlich liegen und das jährliche Durchschnittseinkommen damit wesentlich unter 

CHF 10'000 fallen. Die Vorinstanz schliesst daraus, dass aus der vom 

Beschwerdeführer ausgeübten Tätigkeit kein wirtschaftlich bedeutsamer Ertrag fliesse 

und das AREG folglich zu Recht nicht von einer landwirtschaftlichen Bewirtschaftung 

im Sinn von Art. 16a RPG, sondern von "Freizeitlandwirtschaft" ausgegangen sei. 

Weiter hielt die Vorinstanz dafür, dass die vom Rekurrenten gemäss den Betriebsdaten 

als Biodiversitätsflächen (BFF) bewirtschafteten Flächen zwar zweifellos als "naturnahe 

Flächen" gelten würden; Art. 34 RPV sei jedoch eine Ausführungsbestimmung zu Art. 

16a RPG. Auch die Bewirtschaftung naturnaher Flächen müsse deshalb im Rahmen 

einer "landwirtschaftlichen Bewirtschaftung" im Sinn von Art. 16a RPG stattfinden, um 

zonenkonform zu sein, was vorliegend wie ausgeführt nicht der Fall sei. Sodann 

verneint die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid auch die längerfristige 

Existenzfähigkeit, weil aussagekräftige Angaben zum heutigen Betrieb (aktuelle 

Datenblätter) fehlten und weil der Anspruch auf Direktzahlungen mit dem 65. Altersjahr 

des Rekurrenten ende bzw. geendet habe, womit sich die Frage stelle, wer zur Zeit 

beitragsberechtigter Bewirtschafter im Sinn von Art. 3 Abs. 1 Bst. b DZV sei bzw. 

künftig werden solle. Die Aussage bzw. die vage Aussicht, dass der Rekurrent die 

Bewirtschaftung zusammen mit seiner Ehefrau, welche Jahrgang 1965 habe, noch 

mindestens zehn Jahre werde ausüben können und eine Weiterführung durch den 

(heute rund 18 Jahre alten) Sohn sehr wahrscheinlich sei, genüge nicht.

Der Beschwerdeführer macht geltend, in Art. 34 Abs. 1 lit. b RPV werde konkretisiert, 

dass Bauten und Anlagen zur Bewirtschaftung naturnaher Flächen in der 

3.4.1. 

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Landwirtschaftszone zonenkonform seien. Die Bewirtschaftung von naturnahen 

Flächen gehöre demnach zu den kernlandwirtschaftlichen Tätigkeiten. Ebenso sei 

anerkannt, dass die meisten ökologischen Flächen wie Magerwiesen, Streueflächen, 

Hecken und Feldgehölze zwar einen verwertbaren, aber geringeren und qualitativ 

minderwertigen Ertrag abwerfen würden. Die Vorbringen der Vorinstanz zur 

Freizeitlandwirtschaft gingen in Bezug auf die Bewirtschaftung naturnaher Flächen, wie 

sie der Beschwerdeführer betreibe, fehl. Bei dieser Bewirtschaftungsform fehle es 

regelmässig am langfristigen Ertrag und wie bei der Freizeitlandwirtschaft am auf 

Wirtschaftlichkeit ausgerichteten und organisierten Kapital, wie es bei den anderen 

kernlandwirtschaftlichen Tätigkeiten vorausgesetzt werde. Hingegen setze die 

Bewirtschaftung naturnaher Flächen den ökologischen Ausgleich um, weshalb sie den 

anderen kernlandwirtschaftlichen Tätigkeiten gleichgesetzt werde. Diese Komponenten 

habe die Vorinstanz nicht ausreichend gewürdigt. Die Vorinstanz bringe weiter vor, 

dass die Bewirtschaftung von naturnahen Flächen im Rahmen einer 

landwirtschaftlichen Bewirtschaftung im Sinn von Art. 16a RPG stattfinden müsse. Sie 

begründe diese Auffassung teilweise mit dem in Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV genannten 

Erfordernis, dass ein Betrieb langfristig bestehen können müsse. Dabei verkenne sie, 

dass sich die Bewirtschaftung naturnaher Flächen für sich im Rahmen der 

landwirtschaftlichen Bewirtschaftung von Art. 16a RPG bewege und den ökologischen 

Ausgleich umsetze. Sie sei dazu nicht auf einen Betriebsteil mit anderer 

kernlandwirtschaftlicher Tätigkeit angewiesen, die zu Gewinn- und Ertragszwecken 

bestehe. Für die Beurteilung des langfristigen Bestands könne bei der Bewirtschaftung 

naturnaher Flächen nicht einzig auf ökonomische Kriterien abgestellt werden. 

Betreffend die Bewirtschaftung naturnaher Flächen bestehe ferner auch keine analoge 

Vorschrift wie für die Energiegewinnung aus Biomasse, die nach Art. 34 Abs. 3 RPV 

(richtig: Art. 34a Abs. 3 RPV) dem Landwirtschaftsbetrieb untergeordnet sein müsse, 

um zonenkonform zu sein. Die Bewirtschaftung naturnaher Flächen stelle 

demgegenüber für sich eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung dar.

Zutreffend ist, dass im Sinn der Multifunktionalität der Landwirtschaft (Art. 16 Ingress 

erster Satzteil RPG; vgl. dazu auch Ruch/Muggli, in: Aemisegger/ Moor/Ruch/

Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 16 ff. zu Art. 16 RPG mit Hinweisen; Waldmann/Hänni, 

a.a.O., N 8 zu Art. 16 RPG) mit Art. 34 Abs. 1 lit. b RPV die Pflege ökologischer 

Ausgleichsflächen der eigentlichen landwirtschaftlichen Nutzung (Produktion 

verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und Nutztierhaltung) gleichgesetzt wird, 

selbst wenn die Flächen nur einen geringen bzw. keinen Ertrag abwerfen (vgl. 

Waldmann/Hänni, a.a.O., N 12 zu Art. 16a RPG; ARE, Erläuterungen RPV, Art. 34 Ziffer 

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2.3.1 S. 30). Die Gleichstellung zeigt zwar, dass die Aktivität kein traditionelles 

Landwirtschaftsprodukt hervorbringen muss, dass also ein ökologischer Nutzen genügt 

(vgl. Muggli/Ruch in: Aemisegger/ Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 18 zu Art. 

16a RPG), ändert indessen nichts daran, dass nach Art. 34 Abs. 5 RPV Bauten und 

Anlagen für die Freizeitlandwirtschaft ausdrücklich als zonenwidrig gelten. Dies 

entspricht dem Erfordernis, Landwirtschaftszonen von Bauten und Anlagen möglichst 

freizuhalten, weshalb nur das gebaut werden soll, was für eine professionelle und 

langfristig überlebensfähige Landwirtschaft unentbehrlich ist (vgl. Muggli/Ruch in: 

Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 24 zu Art. 16 RPG). Ein 

vollständiger Verzicht auf das Kriterium, dass in Abgrenzung zur Freizeitlandwirtschaft 

ein gewinn- und ertragsorientierter Betrieb vorliegen muss, hiesse demgegenüber, 

dass Bauten und Anlagen für die Bewirtschaftung naturnaher Flächen – bei Erfüllung 

der weiteren gesetzlichen Vorgaben – ohne weiteres sämtlichen Bewirtschaftern oder 

Grundeigentümern solcher Flächen bewilligt werden müssten. Dies würde dem 

vorgenannten Anliegen nach Freihaltung der Landwirtschaftszone vor Überbauung 

widersprechen. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber mit der 

erwähnten Gleichstellung die Bewirtschaftung naturnaher Fläche hätte davon 

ausnehmen wollen. Das hat – trotz anderslautender Meinung des Beschwerdeführers – 

zur Folge, dass auch für Bauten und Anlagen, welche für die Bewirtschaftung 

naturnaher Flächen verwendet werden sollen, die von der Rechtsprechung für die 

Abgrenzung von der Freizeitlandwirtschaft herausgearbeiteten 

raumplanungsrechtlichen Kriterien gleichwohl gelten. Allein der Umstand, dass die 

Bewirtschaftung naturnaher Flächen im öffentlichen Interesse liegt, ist kein sachlicher 

Grund, um davon abzuweichen. Gleiches gilt nämlich auch für die landwirtschaftliche 

Tätigkeit im Sinn der Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau oder 

Tierhaltung. Auch diese liegt im öffentlichen Interesse (Versorgungssicherheit u.a.); 

trotzdem sind Bauten und Anlagen für die Freizeitlandwirtschaft gerade auch dort 

ausgeschlossen.

Ferner hilft der Verweis auf die Regelung über Bauten und Anlagen für die 

Energiegewinnung aus Biomasse dem Beschwerdeführer nicht weiter. Mit dem 

Erfordernis, dass sich die gesamte Anlage (für die Energiegewinnung) dem 

Landwirtschaftsbetrieb unterordnen muss (Art. 34a Abs. 4 RPV), soll der Eindruck 

verhindert werden, dass es sich bei einer (an sich unter bestimmten, relativ eng 

umschriebenen Voraussetzungen zonenkonformen; vgl. dazu Muggli/Ruch, in: 

Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 22 zu Art. 16a RPG) 

Energiegewinnungsanlage um einen eigenständigen nichtlandwirtschaftlichen Betrieb 

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oder Betriebsteil handelt (vgl. Erläuterungen zur Revision der 

Raumplanungsverordnung [RPV] vom 4. Juli 2007, ARE, Version 1.1 vom 9. Juli 2007, 

S. 3). Mithin hat diese Vorschrift ein zusätzliches Kriterium für Bauten und Anlagen zur 

Energiegewinnung zum Gegenstand, das nebst den Voraussetzungen von Art. 34 Abs. 

4 RPV einzuhalten ist (vgl. Art. 34a Abs. 4 RPV) und deshalb ausdrücklich in die 

Verordnung aufgenommen wurde. Aus dem Verzicht einer solchen ausdrücklichen 

Bedingung für die Bewirtschaftung naturnaher Flächen lässt sich jedoch nicht ableiten, 

der Verordnungsgeber habe für diese Bewirtschaftungsform die Beschränkung nach 

Art. 34 Abs. 5 RPV für Bauten und Anlagen der Freizeitlandwirtschaft ausnehmen 

wollen.

Der Beschwerdeführer bringt sodann vor, dass auch die Waldbewirtschaftung zu 

berücksichtigen sei, weil die Waldfläche zur Betriebsfläche nach Art. 13 der 

Verordnung über landwirtschaftliche Begriffe und Anerkennung von Betriebsformen 

(Landwirtschaftliche Begriffsverordnung, LBV, SR 910.91) zähle, auch wenn sie bei der 

Ermittlung der SAK nicht mitberücksichtigt werde. Unklar ist, in welcher Form der 

Beschwerdeführer die Waldbewirtschaftung berücksichtigt wissen will, nachdem 

unbestrittenermassen und zu Recht die Waldbewirtschaftung gestützt auf Art. 3 LBV 

bei der Berechnung der SAK nicht eingerechnet wird. Einen namhaften Ertrag aus der 

Waldbewirtschaftung macht der Beschwerdeführer selber nicht geltend, zumal er nach 

seinen eigenen Angaben den Wald grösstenteils nur im Zusammenhang mit einer ihm 

obliegenden Niederhaltungspflicht (Hochspannungsleitungen) bewirtschaftet (30 bis 50 

Ster Brennholz pro Jahr [vgl. act. AREG 6 Ziffer 8 zweiter Spiegelstrich]). Eine 

Berücksichtigung im Rahmen der Zonenkonformität kommt darüber hinaus nicht in 

Frage, zählt doch die Waldwirtschaft nicht zur Landwirtschaft (vgl. J. Kehrli, in: R. Norer 

[Hrsg.], Handbuch zum Agrarrecht, Bern 2018, Rz. 25 S. 207 mit Hinweis auf E. Hofer, 

in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche 

Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Aufl. 2011, N 13 zu Art. 6 BGBB); der 

Waldwirtschaft dienende Bauten und Anlagen gelten entsprechend in der 

Landwirtschaftszone als nicht zonenkonform (vgl. BGer 1C_85/2019 vom 23. Juli 2019 

E. 3.5). Der angefochtene Entscheid ist folglich diesbezüglich nicht zu beanstanden.

3.4.2. 

Der Beschwerdeführer beruft sich darauf, dass er seit langem und auch zukünftig 

dauerhaft Betriebs- und Personalmittel zur Bewirtschaftung der naturnahen Flächen 

kombiniere und einsetze. Aufgrund der Direktzahlungen sei seine Tätigkeit bislang 

mindestens kostendeckend. Im Jahr 2019 hätten die Direktzahlungen immerhin 

3.4.3. 

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CHF 15'013.45 betragen. Die Vorinstanz geht in ihrem Entscheid wie erwähnt von 

einem dreijährigen durchschnittlich erwirtschafteten Ertrag von rund CHF 12'800 

(Beiträge abzüglich Reparaturkosten für die Maschinen) aus. Ausgehend davon, dass 

das massgebliche kantonal notwendige erzielte Einkommen von CHF 10'000 den 

Nettoerlös umfasst (vgl. act. G 2 E. 2.3.2), zieht sie davon CHF 5'000 für den 

Arbeitsaufwand ab. Gestützt darauf verneint sie die Wirtschaftlichkeit des 

beschwerdeführerischen Betriebs. Der Beschwerdeführer stellt die Berechnungsweise 

nicht in Frage. Soweit er in seiner Eingabe vom 6. November 2020 von höheren Zahlen 

(Direktzahlungs- und Naturschutzbeiträge abzüglich Maschinenunterhalt), nämlich von 

rund CHF 17'000 pro Jahr über die Jahre 2018 bis 2020 (2018: 15'306.80; 2019: 

14'935.20; 2020: 20'593.85) ausgeht (act.  G 7 S. 3), ändert dies nichts an der von der 

Vorinstanz festgestellten fehlenden Gewinnorientierung. Die Vorinstanz, gleich wie der 

Beschwerdeführer, lassen nämlich die weiteren Aufwendungen (wie sonstiges Material, 

Treibstoffe, Versicherungen für Gebäude und Maschinen, allfällige 

Sozialversicherungsbeiträge, allenfalls Schuldzinse, Abschreibungen auf Maschinen 

und Gebäude, Amortisation der Baukosten usw.) im Zusammenhang mit der 

landwirtschaftlichen Tätigkeit völlig ausser acht, so dass sich das massgebliche 

Einkommen nebst dem Arbeitsaufwand zusätzlich verringert. In den Unterlagen fehlen 

zwar detaillierte Angaben dazu, was der Beschwerdeführer jedoch selbst zu 

verantworten hat. So hat er insbesondere unterlassen, ausführliche und umfassende 

Angaben und Belege (z.B. Steuerbelege) für die Ermittlung des aus der 

landwirtschaftlichen Tätigkeit erwirtschafteten Einkommens und zu seiner 

wirtschaftlichen Situation einzubringen, obschon offenkundig Anlass dazu bestanden 

hätte (vgl. etwa die Stellungnahme des AREG im Rekursverfahren [vi.-act. 9 Ziffer 2] 

oder die vorläufige Beurteilung der zuständigen Sachbearbeiterin des 

Baudepartementes [vi.-act. 19 Ziffer 2.b.bb zweiter Spiegelstrich], die mehrheitlich der 

E. 2 des angefochtenen Entscheids entspricht). Es obliegt ihm als Baugesuchsteller, im 

Rahmen seiner Mitwirkungspflichten aussagekräftige nachvollziehbare Betriebsdaten 

zu liefern, will er die Bewilligungsfähigkeit seines Projekts belegen (vgl. BGer 

1C_8/2010 vom 29. September 2010 E. 2.3.4). Diesen Anforderungen kommt er mit 

den im Rekurs- und im Beschwerdeverfahren eingereichten Belegen nicht 

rechtsgenüglich nach. Gestützt auf die heute vorliegenden Zahlen ist jedenfalls nicht zu 

beanstanden, dass die Vorinstanz mangels gewinnorientierter Tätigkeit das Vorliegen 

einer Freizeitlandwirtschaft bejahte und die Zonenkonformität verneinte. Dies umso 

mehr, als selbst der Beschwerdeführer davon ausgeht, dass seine Tätigkeit zwar 

mindestens, aber eben nur kostendeckend ist, was wie dargelegt nicht genügt.

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 22/30

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Soweit die längerfristige Existenzfähigkeit (Überlebensfähigkeit) im angefochtenen 

Entscheid in Frage gestellt ist, ist aufgrund der eingereichten Belege zwar davon 

auszugehen, dass F.__ (Ehefrau des Beschwerdeführers) die notwendigen persönlichen 

Voraussetzungen für die Auszahlung der Direktzahlungs- und der Naturschutzbeiträge 

erfüllt. Die entsprechenden Beiträge für das Jahr 2020 wurden jedenfalls seitens des 

Kantons Zürich wie auch des Kantons St. Gallen an die Ehefrau (mit Jahrgang 1965) 

ausgerichtet, die zudem im Betriebsdatenblatt (Agricola ) des Kantons Zürich als 

Betriebsleiterin aufgeführt ist (vgl. act. G 8 Beilagen 1 und 2). Jedoch erfüllt sie 

ihrerseits die Voraussetzungen wiederum nur bis zum Erreichen ihres Pensionsalters, 

d.h. bis 2029. Ab diesem Zeitpunkt fallen die Direktzahlungsbeiträge, die das 

Mehrfache des erwirtschafteten Ertrags aus der Produktion bzw. gar den einzigen 

Ertrag aus der landwirtschaftlichen Tätigkeit darstellen, weg (Art. 19. Abs. 1 DZV). 

Damit wäre ein langfristiger Erhalt des Betriebs, d.h. während 15 bis 25 Jahren (was 

der sachgemäss anwendbaren Dauer für betriebsnahe gewerbliche Zwecke gemäss 

der Botschaft zum Entwurf der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes von 1996 

entspricht [vgl. BBl 1996 III 538]), nicht erfüllt. Über den Sohn, der den Betrieb gemäss 

Aussage des Beschwerdeführers übernehmen soll, ist nichts aktenkundig, weder über 

dessen landwirtschaftlichen Fähigkeitsausweis noch dessen persönliche und berufliche 

Umstände. Insofern ist der Fortbestand nach Lage der vorliegenden Akten nicht 

hinreichend sichergestellt. Vielmehr handelt es sich um eine vage Möglichkeit, die nach 

der Rechtsprechung aber nicht genügt (s. dazu oben E. 3.3.4). Damit ist nicht zu 

beanstanden, dass die Vorinstanz dem Betrieb auch die erforderliche 

Überlebensfähigkeit im Sinn von Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV abspricht. Auch aus diesem 

Grund erweist sich das Vorhaben als nicht zonenkonform und die Beschwerde als 

unbegründet.

3.4.4. 

plus

Weiter fällt in Betracht, dass die Notwendigkeit des geplanten Vorhabens nicht ohne 

Weiteres bejaht werden könnte, selbst wenn die bestehende Nutzung nicht als 

Freizeitlandwirtschaft taxiert werden müsste und der langfristige Bestand des Betriebs 

bejaht werden könnte. Darauf ist zwar die Vorinstanz in ihrem Entscheid nicht 

eingegangen, das AREG hat aber in seiner Teilverfügung vom 19. Oktober 2017 (act. 

AREG 79 E. A.e S. 8) und in seiner Stellungnahme vom 6. Juli 2018 im vorinstanzlichen 

Verfahren (vi.-act. 9 Ziffer II.2. S. 3) sinngemäss und zutreffend angemerkt, dass vorab 

die bestehenden Bauten zu nutzen wären und die in der Scheune bestehende, aktuell 

für die nicht bewilligte Ponyhaltung genutzte Ökonomiefläche ebenso gut für das 

3.4.5. 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 23/30

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Abstellen von landwirtschaftlichen Maschinen und Fahrzeugen geeignet wäre. Denn 

neue Ökonomiebauten sind nur zulässig, wenn sie für die in Frage stehende 

Bewirtschaftung nötig sind (vgl. Art. 34 Abs. 4 lit. a RPV), d.h. dann, wenn sie 

betriebswirtschaftlich nötig und nicht überdimensioniert sind (vgl. Waldmann/Hänni, 

a.a.O., N 21 zu Art.16a RPG; oben E. 3.3.1 ). Nicht notwendig ist eine Baute 

insbesondere dann, wenn die vorgesehene Nutzung in einer bereits vorhandenen 

Baute möglich wäre (vgl. Waldmann/Hänni, a.a.O. N 23 zu Art. 16a RPG mit Hinweis 

auf BGer 1A.126/2015 vom 2. August 2005 E. 2). Der Beschwerdeführer legt nicht 

näher dar (vgl. act. AREG 82, Ziffer 8), weshalb das Unterbringen der wenigen 

Maschinen und Gerätschaften (vgl. gmde.-act. 6 Ziffer 6 S. 2) in der Scheune Vers.-

Nr. 0004__ nicht möglich sein soll, selbst wenn sie aktuell (wenn auch unbewilligt) einer 

zonenfremden Tierhaltung (Ponys des Nachbarn) dient. Es geht jedenfalls nicht an, eine 

bestehende (ehemalige) Ökonomiebaute einer zonenfremden, wenn auch 

möglicherweise zulässigen, Hobbytierhaltung zuzuführen und später ein Vordach für 

das Unterbringen landwirtschaftlicher Geräte nach Art. 16a RPG zu beantragen. Somit 

fehlte es dem Vorhaben auch an dessen betriebswirtschaftlichen Notwendigkeit, 

weshalb eine Bewilligung auch aus diesem Grund nicht in Frage käme.

Insgesamt ist der angefochtene Entscheid rechtens, soweit er eine Bewilligung nach 

Art. 16a RPG in Verbindung mit Art. 34 RPV ausschliesst.

3.4.6. 

Sodann verneint die Vorinstanz die Möglichkeit einer Ausnahmebewilligung nach 

Art. 24 RPG, wonach Bewilligungen erteilt werden können, Bauten und Anlagen zu 

errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen 

Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert und keine überwiegenden Interessen 

entgegenstehen. Sie begründet dies damit, dass nach bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung bei landwirtschaftlichen Bauten der Begriff der Zonenkonformität im 

Sinn von Art. 16a Abs. 1 RPG im Wesentlichen mit demjenigen der 

Standortgebundenheit nach Art. 24 lit. a RPG übereinstimme. Auf landwirtschaftliche 

Nutzungsbedürfnisse, welche den Rahmen von Art. 16a RPG sprengten, worunter 

insbesondere der Freizeitlandwirtschaft dienende Bauten und Anlagen fielen, sei Art. 24 

RPG folglich nicht anwendbar. Der Beschwerdeführer wendet ein, dass eben gerade 

keine Freizeitlandwirtschaft vorliege, sondern er naturnahe Flächen bewirtschafte, 

weshalb er einer landwirtschaftlichen Tätigkeit nachgehe. Das Bauvorhaben sei unter 

betriebswirtschaftlichen und organisatorischen Gesichtspunkten gerechtfertigt. Die 

Auswirkungen auf Raum und Umwelt seien gering und die Errichtung eines 

3.5. 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 24/30

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4.

Ein weiterer Streitpunkt ist die von der Vorinstanz geschützte Feststellung der 

Unterinstanz bzw. der Gemeindebehörde (vgl. act. AREG 82 Dispositivziffer 2 und 3 

sowie gmde.-act. 18 Dispositivziffer II), wonach auf dem Grundstück Nr. 0002__ kein 

rechtmässiger Zustand bestehe.

Unterstandes in einer Bauzone lasse sich damit nicht begründen. Mit der 

Vordacherweiterung werde die anrechenbare Fläche ausserhalb der Bauzone nicht 

erweitert.

Mit dieser Argumentation des Beschwerdeführers lässt sich die zutreffende 

Begründung der Vorinstanz nicht entkräften. Vielmehr trifft es zu, dass sich bei 

Landwirtschaftsbetrieben der Begriff der Zonenkonformität im Wesentlichen mit jenem 

der Standortgebundenheit deckt (R. Muggli, in: Aemisegger/ Moor/Ruch/Tschannen 

[Hrsg.], a.a.O., N 7 zu Art. 24 RPG mit Hinweisen; BGer 1C_561/2012 vom 4. Oktober 

2013 E. 3.1). Entsprechend ist Art. 24 RPG nicht anwendbar auf Art. 16a RPG 

sprengende Nutzungsbedürfnisse (wie der Freizeitlandwirtschaft dienende Baute und 

Anlagen) sowie auf Erweiterungen oder Ergänzungen von zonenkonformen 

Landwirtschaftsbetrieben, denn der Gesichtspunkt der "Standortgebundenheit" ist in 

Art. 16 bis Art. 16b RPG eingeschlossen (vgl. R. Muggli, in: Aemisegger/ Moor/Ruch/

Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 31 zu Art. 24 RPG).

Sodann erachtet die Vorinstanz die Voraussetzungen für eine Bewilligung des 

Bauprojekts nach Art. 24a RPG und Art. 24c RPG für nicht gegeben (vgl. act. G 2 E. 3.1 

f.). Dagegen bringt der Beschwerdeführer nichts vor; genau so wenig wie gegen die 

Feststellung der Vorinstanz, dass eine Bewilligung unter einem anderen Titel nicht zur 

Diskussion stehe (vgl. act. G 2 E. 3.3); solches ist auch nicht ersichtlich. Daraus folgt, 

dass die Vorinstanz dem Bauvorhaben zu Recht keine Zustimmung erteilte. Die 

Beschwerde ist unbegründet, soweit sie sich gegen den Bauabschlag richtet.

3.6. 

 

Die Vorinstanz schützte die gerügte Feststellung mit der Begründung, dass kommunale 

Ausnahmebewilligungen, die den kantonalen Behörden vorgängig nicht zur 

Zustimmung vorgelegt worden seien und denen auch nachträglich die Zustimmung 

nicht erteilt werden könne, aufgrund eines schwerwiegenden Mangels als nichtig zu 

gelten hätten. Vorliegend hätte die kantonale Zustimmung für die ursprünglich offenbar 

zu Ferienzwecken vorgesehene Wohneinheit Vers.-Nr. 0005__ mangels 

Standortgebundenheit weder nach Art. 20 des Gewässerschutzgesetzes in der 

4.1. 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 25/30

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Fassung vom 8. Oktober 1971 (aGSchG; AS 1972 967; in Kraft seit 1. Juli 1972) noch 

gestützt auf das RPG in der Fassung vom 22. Juni 1979 (aRPG, AS 1979 1579; in Kraft 

seit 1. Januar 1980) noch auf das RPG in der heute geltenden Fassung erteilt werden 

können. Nach Art. 24c RPG wäre zudem ohnehin nur eine Erweiterung des 

ursprünglichen Wohnhauses Vers.-Nr. 0006__ denkbar gewesen (da für die Beurteilung 

der Zulässigkeit einer Erweiterung immer vom Zustand am 1. Juli 1972 auszugehen 

sei), d.h. eine innerhalb des bereits bestehenden Wohngebäudes zu realisierende oder 

unmittelbar an dieses anschliessende Erweiterung, nicht aber eine räumlich separierte 

neue Wohnbaute. Die Baubewilligung vom 3. Januar 1980 erweise sich damit als 

nichtig. Entgegen der Auffassung des Rekurrenten könne im Übrigen nicht gesagt 

werden, der formelle Mangel sei weder offensichtlich noch erkennbar gewesen. 

Vielmehr sei aus der Baubewilligung vom 3. Januar 1980 auch für D.__ als damalige 

Grundeigentümerin und Baugesuchstellerin klar ersichtlich gewesen, dass die 

Gemeindebaubehörde wider besseren Wissens und bewusst auf die Einholung der 

kantonalen Zustimmung verzichtet habe. Die Nichtigkeit müsse sich auch der 

Rekurrent als Rechtsnachfolger und heutiger Grundeigentümer entgegenhalten lassen.

Die Wohneinheit Vers.-Nr. 0005__ sei mit jeweils vorgängig eingeholten Bewilligungen 

der kommunalen Bewilligungsbehörde vom 16. August 1993 und 3. März 1998 und mit 

Zustimmung der kantonalen Stelle erweitert worden. Wie vom Rekurrenten geltend 

gemacht, sei davon auszugehen, dass den beteiligten Behörden dabei zumindest die 

bei den heutigen Vorakten liegenden Schätzungsprotokolle vom 10. Juni 1976 und 

24. Juni 1980, aus welchen die erstmalige Erweiterung des Stalls Vers.-Nr. 0004__ mit 

Wohnfläche hervorgeht, schon zugänglich gewesen seien bzw. der Sachverhalt 

insofern offenbar unvollständig abgeklärt worden sei, hätten die nachgesuchten 

Bewilligungen doch verweigert werden müssen. Dieser Umstand wäre zwar (ebenso 

wie der vom Rekurrenten angeführte Zeitablauf) im Rahmen einer allfälligen –

 vorliegend jedoch nicht Verfahrensgegenstand bildenden – Prüfung der 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu berücksichtigen. Die Tatsache, dass 

für die in den Jahren 1993 und 1998 vorgenommenen Erweiterungen der Wohnbaute 

Vers.-Nr. 0005__ jeweils ordnungsgemäss die Zustimmung der entsprechend 

zuständigen kantonalen Behörde eingeholt worden sei, ändere aber nichts an der 

Nichtigkeit der ursprünglichen Bewilligung vom 3. Januar 1980; die später realisierten 

baulichen Massnahmen würden sich vielmehr als formell zwar korrekt, als materiell 

aber rechtswidrig erweisen, da sie an einen falschen Vorbestand anknüpften. Inhaltlich 

stelle die angefochtene Verfügung deshalb zu Recht einen nicht rechtmässigen 

Zustand fest.

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 26/30

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Der Beschwerdeführer wendet im Wesentlichen ein, entgegen des vorinstanzlichen 

Entscheids liege weder die Offensichtlichkeit des Mangels noch die leichte 

Erkennbarkeit vor. Für einen Laien sei aus der Bewilligung nicht offensichtlich oder 

leicht erkennbar gewesen, dass die Verfügung mangelhaft gewesen sei. So hätten die 

kantonalen Stellen den Mangel bis zur Teilverfügung des AREG vom 19. Oktober 2017 

selber laufend nicht erkannt, sondern im Gegenteil die Erweiterung der Wohneinheit 

Vers.-Nr. 0005__ immer wieder aktiv und nach Augenscheinen bewilligt. Ebenso sei auf 

die kantonalen Schätzungsprotokolle in den Vorakten hinzuweisen, namentlich vom 

10. Juni 1976 und 24. Juni 1980, aus welchen die Erweiterung des Stalls hervorgehe. In 

Bezug auf die Baubewilligung vom 3. Januar 1980 sei darauf hinzuweisen, dass sich 

die Verwaltungsrekurskommission mit dem Ersatzbeitrag für den Luftschutzraum der 

Wohnung Vers.-Nr. 0005__ beschäftigt und die Abgabe von CHF 1'500 nach Aussagen 

des Beschwerdeführers bestätigt habe. Bei einem offensichtlichen oder leicht 

erkennbaren Mangel der Baubewilligung hätte die Verwaltungsrekurskommission den 

Entscheid bereits damals als nichtig zurückgewiesen oder wenigstens diese Frage 

aktenkundig aufgeworfen. Die verschiedenen Stellen hätten die Baubewilligung zudem 

nicht einfach untätig geduldet, sondern über einen jahrzehntelangen Zeitraum als 

Grundlage für weitere Rechtsakte in ihrem Zuständigkeitsbereich genommen. Vielmehr 

sei die Mutter des Beschwerdeführers in ihrem Vertrauen in das behördliche Handeln 

aufgrund der Baubewilligung vom 3. Januar 1980 zu schützen. Die Vorinstanz habe bei 

der Prüfung der Nichtigkeit der Baubewilligung vom 3. Januar 1980 entgegen der 

bundesgerichtlichen Praxis und der Lehre unterlassen, die geforderte 

Interessensabwägung zwischen Rechtssicherheit und der objektiven 

Rechtsanwendung vorzunehmen. Stattdessen habe die Vorinstanz aus der 

mangelnden Zuständigkeit der Gemeinde sogleich und erstmals auf die Nichtigkeit der 

Baubewilligung vom 3. Januar 1980 geschlossen. Es stehe ausser Frage, dass seit 

Erlass der Baubewilligung vom 3. Januar 1980 unterdessen mehr als 40 Jahre 

vergangen seien. Im Weiteren seien durch den Beschwerdeführer und seine Mutter als 

Rechtsvorgängerin betreffend dem Grundstück Nr. 0002__ verschiedene bauliche 

Massnahmen umgesetzt worden, die von kantonalen und kommunalen Behörden 

bewilligt worden seien. Die Befugnis der Behörden, einen Abbruch eines 

rechtswidrigen Gebäudes anzuordnen, sei im Interesse der Rechtssicherheit auf 30 

Jahre befristet. Was für die Beurteilung der Rechtssicherheit und der 

Verhältnismässigkeit zur Wiederherstellung eines rechtmässigen Zustandes gelte, 

müsse ohne Weiteres auch für die Prüfung der Nichtigkeit einer kommunalen 

Verfügung gelten, die vor über 40 Jahren dem Beschwerdeführer eröffnet worden sei. 

Zusammen mit dem Zeitablauf von mehr als 40 Jahren, den getätigten Dispositionen 

4.2. 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 27/30

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des Beschwerdeführers und der Behörden in unterschiedlichen Verfahren überwiege 

das Interesse der Rechtssicherheit deutlich das Interesse an der richtigen 

Rechtsanwendung bezüglich der Verfügung vom 3. Januar 1980. Entgegen der Ansicht 

der Vorinstanz seien diese Faktoren bereits vorliegend Verfahrensgegenstand und nicht 

erst bei einer allfälligen Prüfung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. 

Wie dargelegt sei die Baubewilligung vom 3. Januar 1980 entgegen der Ansicht der 

Vorinstanz weder offensichtlich noch leicht erkennbar mangelhaft. Diese sei in ihrem 

Bestand zu bestätigen und es liege eine formell gültige Baubewilligung für die 

Wohneinheit Vers.-Nr. 0005__ vor. Diese geniesse Besitzstandsgarantie nach Art. 24c 

RPG. Es dürften Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten ausgeführt werden, mit denen 

Umfang, das Erscheinungsbild und der Zweck ähnlich blieben.

Der Beschwerdeführer bestreitet nicht, dass die Bewilligung vom 3. Januar 1980 

formell und materiell rechtswidrig ist. Ebenso wenig stellt er in Abrede, dass die 

nachfolgenden Bewilligungen aus den Jahren 1993 und 1998, sofern sie die 

Erweiterungen des am 3. Januar 1980 (formell und materiell rechtswidrig) bewilligten 

Wohnteils (heute Vers.-Nr. 0005__) betreffen, materiell rechtswidrig sind, weil sie sich 

auf einen falschen Vorbestand stützen. Es besteht kein Anlass, die diesbezüglichen 

Erwägungen der Vorinstanz und des AREG, worauf die Vorinstanz verweist, zur 

fehlenden Rechtmässigkeit der Baute in Frage zu stellen. Weil die Baubewilligung vom 

3. Januar 1980 unbestrittenermassen formell und materiell rechtswidrig ist, erweist sich 

die Baute jedenfalls als unrechtmässig. Unter diesen Umständen fehlt es – und zwar 

unabhängig davon, ob Nichtigkeit der Bewilligung vom 3. Januar 1980 vorliegt oder 

nicht (wobei nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung durchaus gute Gründe für 

die Annahme der Nichtigkeit sprechen [vgl. BGer 1C_709/2020 vom 24. August 2021 

insbesondere E. 4.2.2]) – von vornherein an einer Grundvoraussetzung (nämlich am 

Vorliegen einer rechtmässigen Baute; vgl. Art. 41 Abs. 1 RPV) für die (künftige) 

Anwendung von Art. 24c RPG. Nebst dem fehlt es für eine Anwendung von Art. 24c 

RPG auch an der notwendigen Voraussetzung, dass das Wohngebäude im 

massgeblichen Zeitpunkt, d.h. in der Regel im Zeitpunkt des Inkrafttretens des GSchG 

am 1. Juli 1972 (vgl. grundlegend BGE 129 II 398), schon bestand (und es auch nicht 

als Erweiterung der damals bestehenden Gebäude Vers.-Nrn. 0006__ bzw. 0004__ 

gelten kann [act. G 2 Ziffern 3.2.2 f. S. 15 f. und 4.1.2 S. 17 f.; act. AREG 79 Ziffern 

C 7g. bis C 7i S. 9 f.]). Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers kann das 

Gebäude Vers.-Nr. 0005__ folglich schon von Gesetzes wegen keine (erweiterte) 

Besitzstandsgarantie nach 24c RPG beanspruchen. Es besteht auch kein Grund, 

(künftig) in Anwendung von Art. 24c RPG eine Erweiterung oder einen Abbruch und 

4.3. 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 28/30

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Wiederaufbau eines materiell rechtswidrigen, von der unzuständigen Behörde 

bewilligten Gebäudeteils zu gewähren. Das mit der Feststellung des unrechtmässigen 

Zustands verbundene und mit grundbuchrechtlicher Anmerkung gesicherte Verbot 

gefährdet auch die Rechtssicherheit nicht (vgl. BGer 1C_655/2015, 1C_17/2016, 

1C_27/2016 vom 16. November 2016 E. 2.3 betreffend Verweigerung einer 

Baubewilligung für die Erweiterung eines formell und materiell rechtswidrigen, aber 

rechtskräftig bewilligten bestehenden Gewerbebetriebs nach Art. 37a RPG mit Verweis 

auf BGer 1C_328/2010 vom 3. März 2011 E. 3.3 und 3.5, in: URP 2011 S. 209, zur 

vergleichbaren Situation bei der Erweiterung einer zu Unrecht als standortgebunden 

bewilligten Baute). Die Tatsache, dass dem Beschwerdeführer in den Jahren 1993 und 

1998 Umbauten als Erweiterung des (fälschlicherweise als rechtmässig bestehend 

angenommenen) Wohntrakts bewilligt wurden, ändert ebenfalls nichts an der 

Unrechtmässigkeit des gesamten Wohnteils. Denn zum einen umfasste die Rechtskraft 

der beiden in der Vergangenheit erteilten Bewilligungen von 1993 und 1998 nur die 

bewilligten Bauten. Zum anderen wären bei Vorliegen eines (allfälligen) 

Änderungsgesuchs die Behörden ohnehin berechtigt und unter Umständen verpflichtet, 

die Voraussetzungen von Art. 24c RPG und damit die Rechtmässigkeit des gesamten 

Gebäudes erneut zu überprüfen (vgl. BGer 1C_480/2019, 1C_481/2019 vom 16. Juli 

2020 E. 4.2 und VerwGE B 2019/62 vom 26. September 2019 E. 4.1, insbesondere 

E. 4.1.5 f., für die ähnlich gelagerte Frage betreffend die Beurteilung der Identität bei 

Erweiterungen von rechtswidrig bewilligten Gebäuden; s. auch den erwähnten BGer 

1C_328/2010, a.a.O., E. 3.3 betreffend Umbau eines rechtswidrig bewilligten 

standortgebundenen Gebäudes). Das hat zur Folge, dass wegen dem festgestellten 

unrechtmässigen Zustand auf Grundstück Nr. 0002__ Bewilligungen nach Art. 24c 

RPG, insbesondere Nutzungserweiterungen, bei unveränderter Rechtslage zu 

verweigern sein werden. Die angefochtene und von der Vorinstanz geschützte 

Feststellung, wonach auf dem Grundstück Nr. 0002__ im Sinne der Erwägungen ein 

nicht rechtmässiger Zustand besteht, sowie die damit verbundene 

grundbuchrechtliche, von der Vorinstanz inhaltlich abgeänderte Sicherstellung mit 

einem Verbot von baulichen Nutzungserweiterungen und des Wiederaufbaus nach 

Art. 24 ff. RPG in Verbindung mit Art. 41 ff. RPV, sind somit rechtens. Die Beschwerde 

erweist sich in diesem Punkt als unbegründet.

Bei diesem Ergebnis braucht nicht weiter geprüft zu werden, ob die formell und 

materiell rechtswidrige Bewilligung vom 3. Januar 1980 auch nichtig ist, wovon die 

Vorinstanz ausgeht und was der Beschwerdeführer bestreitet. Die hier bestätigte 

Bejahung eines rechtswidrigen Zustands und Verneinung der Besitzstandsgarantie 

4.4. 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 29/30

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5.

Umstritten ist ferner die Rechtmässigkeit und der Inhalt der verfügten 

grundbuchrechtlichen Anmerkung.

nach Art. 24c RPG führen nicht dazu, dass das bestehende Gebäude zu beseitigen ist. 

Zur Frage der Wiederherstellung des bestehenden Gebäudes äussert sich weder die 

Vorinstanz im angefochtenen Entscheid noch das AREG in seiner 

Zustimmungsverfügung. Wie die Vorinstanz vielmehr zu Recht festhält, bildet die 

Prüfung der Wiederherstellung nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens (vgl. 

act. G 2 E. 4.1.3), sondern wäre in einem separaten Wiederherstellungsverfahren (vgl. 

Art. 159 ff. PBG) zu prüfen. Ob einer solchen Anordnung die Vorbringen des 

Beschwerdeführers (fehlende Nichtigkeit, Vertrauensschutz, Zeitablauf) 

entgegenstehen, wäre dannzumal dort zu prüfen. Immerhin ist hier schon anzumerken, 

dass nach neuester Rechtsprechung der Wiederherstellungsanspruch ausserhalb der 

Bauzone nach dreissig Jahren nicht verwirkt (vgl. den zur Publikation vorgesehenen 

BGer 1C_469/2019, 1C_483/2019 vom 28. April 2021).

Hinsichtlich Rechtmässigkeit der Anmerkung wendet der Beschwerdeführer einzig ein, 

dass bei Erteilung der Baubewilligung für das Vordach und der fehlenden Nichtigkeit 

der Baubewilligung keine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung aus materiellen 

oder deklaratorischen Gründen erforderlich sei. Mit den diesbezüglichen Erwägungen 

im vorinstanzlichen Entscheid setzt er sich jedoch nicht auseinander. Unter diesen 

Umständen ist die Rechtmässigkeit der Anmerkung mit Verweis auf die zutreffenden 

Erwägungen der Vorinstanz nicht zu beanstanden.

5.1. 

Der eventualiter gestellte Antrag, wonach die Formulierung der Vorinstanz dahingehend 

zu präzisieren sei, dass sich das Verbot der baulichen Nutzungserweiterungen und des 

Wiederaufbaus nicht auf den zonenkonformen Stall Nr. 0004__ beziehe, sondern auf 

die Wohneinheit Vers.-Nr. 0005__, begründet der Beschwerdeführer ebenfalls nicht, 

weshalb darauf nicht einzutreten ist. Unabhängig davon ist eine Präzisierung auch nicht 

notwendig. Der Inhalt der Eigentumsbeschränkung ergibt sich aus dem Wortlaut der 

Anmerkung und den dazugehörigen Unterlagen (Verfügungen und 

Rechtsmittelentscheid) genügend präzis. Sodann betrifft das Verbot ausdrücklich nur 

die Erweiterung und den Wiederaufbau nach Art. 24 ff. RPG, worunter eine (allenfalls) 

zonenkonforme Nutzung nach Art. 16a RPG nicht fällt. Die Beschwerde wäre folglich 

unbegründet, selbst wenn darauf einzutreten wäre.

5.2. 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 30/30

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6.

Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Die Verweigerung 

der Baubewilligung für das Vordach ist mangels Zonenkonformität und Vorliegens 

eines anderen Rechtstitels (Art. 24 ff. RPG) rechtens. Die Feststellung eines 

unrechtmässigen Zustands erfolgte zu Recht und das zur Anmerkung im Grundbuch 

angeordnete Verbot von baulichen Nutzungserweiterungen und des Wiederaufbaus ist 

ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Beschwerde ist im Sinn der vorstehenden 

Erwägungen abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

7.

Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von CHF 3'500 ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der 

Gerichtskostenverordnung; sGS 941.12, GKV). Sie ist mit dem vom Beschwerdeführer 

geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen. Der Verlegung der 

amtlichen Kosten entsprechend steht dem Beschwerdeführer für das 

Beschwerdeverfahren keine ausseramtliche Entschädigung zu (Art. 98 Abs. 1 und 2 

sowie Art. 98  VRP). Die weiteren Beteiligten haben kein Begehren auf Entschädigung 

ausseramtlicher Kosten gestellt.

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht auf dem Zirkulationsweg:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.

Der Beschwerdeführer bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

CHF 3'500 unter Verrechnung mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss in gleicher 

Höhe.

3.

Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

 

 

bis

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	St.Galler Gerichte
	Entscheid Verwaltungsgericht, 23.11.2021
	Bau- und Planungsrecht. Bauen ausserhalb Bauzone. Art. 16a RPG (SR 700) und Art. 35 RPV (SR 701), Art. 24c RPG. Umstritten war der Anbau einer Überdachung an einen bestehenden Stall (mit nachträglich an- bzw. eingebautem Wohnteil) für das Unterstellen landwirtschaftlicher Geräte und Maschinen sowie die Feststellung, dass auf der Parzelle ein unrechtmässiger Zustand besteht, und die verfügte Grundbuchanmerkung eines Verbots von baulichen Erweiterungen und des Abbruchs/Wiederaufbaus. Besteht die landwirtschaftliche Tätigkeit lediglich aus der Bewirtschaftung naturnaher Flächen, so sind dennoch die von der Rechtsprechung entwickelten Kriterien, insbesondere die Wirtschaftlichkeit, zur Abgrenzung von der Freizeitlandwirtschaft zu beachten. Im konkreten Fall wurde der Betrieb als Freizeitlandwirtschaft qualifiziert, dem es zudem an der Existenzfähigkeit mangelte. Sodann erwies sich die geplante Überdachung auch nicht als betriebsnotwendig. Ferner war nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz wegen fehlender kantonaler Zustimmung und mangelnder materieller Bewilligungsfähigkeit die Baute (eingebaute Wohnung) zumindest als nicht rechtmässig beurteilte. Unabhängig von der Frage der Nichtigkeit, erscheint das verfügte Verbot als richtig. Es besteht kein Grund, in Anwendung von Art. 24c RPG eine Erweiterung oder einen Abbruch und Wiederaufbau eines materiell rechtswidrigen, von der unzuständigen Behörde bewilligten Gebäudeteils zu gewähren, weshalb sich das verfügte Verbot schon deshalb als rechtmässig erweist. Abweisung der Beschwerde (Verwaltungsgericht, B 2020/203). Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 7. August 2023 abgewiesen (Verfahren 1C_15/2022).

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