# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1aa3e284-b62c-53f7-9bff-d02843d77740
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-02-03
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Steuern 03.02.2000 RV.1997.50219
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_002_RV-1997-50219_2000-02-03.pdf

## Full Text

404 Steuerrekursgericht  2000 

Kinder entscheidend ist, sondern in welchem Haushalt sie effektiv 
lebten, muss der Tarif B aufgrund der vorliegenden Umstände so-
wohl dem Rekurrenten als auch seiner ehemaligen Ehefrau gewährt 
werden. Dagegen sprechen weder der Wortlaut von § 17 Abs. 3 StG 
noch die Materialien. Es sind auch keine steuersystematischen 
Gründe ersichtlich, welche eine doppelte Gewährung des Tarifs B 
ausschliessen. Es kommt hinzu, dass auch zweimal der Tarif B zu 
gewähren wäre, wenn je ein Kind ausschliesslich bei einem Elternteil 
leben würde. Der Rekurs ist folglich gutzuheissen. 

94 Gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler; Geschäfts-/Privatvermögen 
(§ 22 Abs. 1 lit. b StG) 
- An den Nachweis, dass die Beteiligung an einer Immobiliengesell-

schaft zum Privatvermögen des gewerbsmässigen Liegenschaften-
händlers gehört, sind strenge Anforderungen zu stellen. 

3. Februar 2000 in Sachen H., RV.1997.50219/K 3460 

Aus den Erwägungen 

2. a) Der Rekurrent, der hauptberuflich unselbstständig 
Erwerbender war, hat sich seit längerer Zeit als (nebenamtlicher) 
gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler betätigt. So hat er aus den 
Bemessungsjahren 1977/78 durchschnittliche Einkünfte von 
Fr. 60'624.50 aus Liegenschaftenhandel deklariert (namentlich, aber 
nicht ausschliesslich den Gewinn aus der Abtretung seines Mit-
eigentumsanteils an GB K. Nr. 4407, Parzelle Nr. 37/96, an die 
S.-Immobilien AG). Auch in den Folgeperioden deklarierte der 
Rekurrent entsprechende Einkünfte (Bemessungsjahre 1979/80 ∅ 
Fr. 50'750.--; Bemessungsjahre 1983/84 ∅ Fr. 76'647.--; Bemes-
sungsjahre 1985/86 ∅ Fr. 180'632.--). Daneben versteuerte der Re-
kurrent laufende Liegenschaftserträge. Es kann nicht bezweifelt wer-

2000 Kantonale Steuern 405 

den, dass er steuerlich als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler 
zu betrachten ist. 

b) In seiner neueren Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht 
festgehalten, dass bei Liegenschaftenhändlern grundsätzlich alle 
Liegenschaften zum Geschäftsvermögen zu zählen seien. Bei der 
Annahme von Privatvermögen sei, mit Ausnahme der privat 
bewohnten Liegenschaft, daher eine entsprechend grosse Zu-
rückhaltung geboten. Dem Steuerpflichtigen müsse aber die Mög-
lichkeit offen stehen, den Nachweis anzutreten, dass es sich bei ei-
nem Grundstück entgegen der Vermutung doch um Privatvermögen 
handle. An diesen Gegenbeweis seien jedoch strenge Anforderungen 
zu stellen, und es bedürfe dazu äusserlich sichtbarer Handlungen und 
objektiver Umstände (VGE vom 16. Juli 1999 in Sachen KStA/Z. 
sowie in Sachen KStA/W.).  

c) Im vorliegenden Fall steht nicht die Qualifizierung eines 
Grundstückes zur Diskussion, sondern eine Beteiligung an einer 
Immobiliengesellschaft. Immobiliengesellschaften werden in 
steuerlicher Hinsicht vielfach ähnlich behandelt wie Grundstücke. So 
gilt die Uebertragung der Mehrheit der Aktien einer Immobilienge-
sellschaft als wirtschaftliche Handänderung im Sinne von § 68 
Abs. 2 lit. a StG und unterliegt der Grundstückgewinnsteuer (vgl. 
RGE vom 17. November 1993 in Sachen S.; Baur/Klöti/Koch/ 
Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Muri-Bern 
1991, N 14 und 15 zu § 68 StG). Bei Minderheitsbeteiligungen liegt 
eine wirtschaftliche Handänderung vor, wenn die Minderheitsaktio-
näre in bewusstem Zusammenwirken ihre Beteiligungen auf einen 
Käufer übertragen und diesem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt 
verschaffen (Baur/Klöti/Koch/Meier/Ursprung, a.a.O., N 15 zu § 68 
StG). Die Grundstückgewinnsteuer kommt aber, wie bei Grund-
stücken allgemein, nur zum Zuge, wenn es um eine Beteiligung im 
Privatvermögen des Verkäufers geht. Die Veräusserung eines Aktien-
paketes einer Immobiliengesellschaft, das zum Geschäftsvermögen 
des Verkäufers gehört, unterliegt der Einkommenssteuer (Baur/ 

406 Steuerrekursgericht  2000 

Klöti/Koch/Meier/Ursprung, a.a.O., N 15 zu § 68 StG). Das StRG 
hat bereits früher so entschieden (AGVE 1978 S. 333). In diesem 
Entscheid ist jedoch ausdrücklich von Mehrheitsbeteiligungen an 
Immobiliengesellschaften im Geschäftsvermögen des Verkäufers die 
Rede. Hingegen haben StRG und Verwaltungsgericht auf Grund der 
konkreten Verhältnisse im Einzelfall auch die Minderheitsbeteiligung 
eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers an einer Holdingge-
sellschaft zu seinem Geschäftsvermögen gerechnet (RGE vom 
4. September 1996 in Sachen R., bestätigt durch VGE vom 12. Juni 
1998). Obwohl sich der Sachverhalt in jenem Verfahren nicht mit der 
hier zur Diskussion stehenden Frage vergleichen lässt, kann daraus 
abgeleitet werden, dass auch eine Minderheitsbeteiligung an einer 
Immobiliengesellschaft Geschäftsvermögen darstellen kann.  

3. a) Die Grundsätze, die das Verwaltungsgericht für die 
Grundstücke im Eigentum eines gewerbsmässigen Liegenschaf-
tenhändlers entwickelt hat, kommen auch zur Anwendung, wenn es 
um die Qualifizierung einer Beteiligung an einer Immobiliengesell-
schaft geht. Es ist somit davon auszugehen, dass der Rekurrent nach-
zuweisen hat, dass sich die Beteiligung in seinem Privatvermögen 
befunden hat, wobei daran strenge Anforderungen zu stellen sind. 

b) aa) Der Rekurrent weist vorab darauf hin, dass er bei der 
Einbringung seines Miteigentumsanteils an GB K. Nr. 4407, Parzelle 
Nr. 37/96 in die S.-Immobilien AG einen Kapitalgewinn versteuert 
habe. Dies trifft an sich zu, sagt aber nichts darüber aus, ob die 
Beteiligung an der S.-Immobilien AG zum Geschäftsvermögen 
gehört oder nicht. Der Miteigentumsanteil wurde nicht ins Pri-
vatvermögen überführt, sondern veräussert. Zu einer doppelten Be-
steuerung des Substrats kommt es ebenfalls nicht, da die Anlage-
kosten von GB K. Nr. 4407, Parzelle Nr. 37/96 bei der S.-Immobilien 
AG dem Uebernahmepreis entsprachen.  

bb) Daneben macht der Rekurrent geltend, er habe mit der 
S.-Immobilien AG keine Geschäfte getätigt, sondern lediglich ein 
Mandat als Verwaltungsrat ausgeübt. Damit wird sinngemäss 

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behauptet, die Beteiligung an der S.-Immobilien AG könne 
technisch-wirtschaftlich nicht seinem Geschäftsbetrieb zugerechnet 
werden (vgl. BGE 120 Ia 354; RGE vom 3. Februar 2000 in Sachen 
B.; RGE vom 7. Oktober 1999 in Sachen F., je mit Hinweisen zur 
Rechtsprechung). Dies trifft in dieser absoluten Form jedoch nicht 
zu. Gemäss Beleg der Kontrollstelle der S.-Immobilien AG vom 
21. Januar 1985 bezog der Rekurrent im Jahre 1981 eine Entschädi-
gung von Fr. 51'655.- als Honorar für die Erstvermietung von Block 
C und der Geschäftsräume von Block A, sowie als Pauschalabfin-
dung für ein nicht zustande gekommenes Geschäft. Somit diente die 
Beteiligung an der S.-Immobilien AG dem Rekurrenten nicht nur als 
blosse Vermögensanlage. Dass der Rekurrent bei der von der 
S.-Immobilien AG realisierten Ueberbauung seine Kenntnisse als 
Liegenschaftenhändler ebenfalls zur Verfügung gestellt hat, lässt sich 
vermuten, kann auf Grund der Akten aber nicht als nachgewiesen 
gelten. 

cc) Schliesslich hat sich gezeigt, dass der Rekurrent unter 
entsprechenden Umständen durchaus bereit war, seine Beteiligung 
gewinnbringend zu veräussern, wie es für Liegenschaftenhändler 
charakteristisch ist.  

dd) Für den Standpunkt des Rekurrenten spricht eigentlich nur 
die Besitzesdauer der Aktien von rund 13 Jahren für die 
ursprüngliche Beteiligung.  

c) Gesamthaft gesehen kann nicht davon gesprochen werden, 
dass die Indizien, welche für Privatvermögen sprechen, gewichtiger 
sind, als jene, die auf Geschäftsvermögen hindeuten. Die hohen 
Anforderungen an den Gegenbeweis sind deshalb nicht erfüllt, 
sodass sich der Rekurs grundsätzlich als unbegründet erweist. 
 

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95 Zeitpunkt des Zufliessens eines Kapitalgewinnes (§ 22 Abs. 1 lit. b StG). 
- Bewertung einer Kaufpreisforderung, die in 15 unverzinslichen 

Jahresraten zu erbringen ist; Diskontierung. 

9. März 2000 in Sachen L., RV.1999.50105/K 3483 

Aus den Erwägungen 

5. a) Gemäss öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 
16. April 1992 betrug der Kaufpreis für den veräusserten Landwirt-
schaftsbetrieb Fr. 1'500'000.--. Bei den Zahlungsmodalitäten verein-
barten die Parteien, dass für Fr. 323'000.-- ein Darlehen zwischen 
C. L. und dem Käufer begründet werde. Dieses Darlehen ist unver-
zinslich und unkündbar, muss aber in 15 gleichmässigen Jahresraten 
à Fr. 21'533.30 zurückbezahlt werden und zwar erstmals per 
30. November 1997 (Ziffer III/3 des Kaufvertrages). Die Rekurren-
ten sind der Ansicht, dass dieser Betrag entsprechend den Zahlungs-
bestimmungen zu diskontieren sei, während die Vorinstanz die Dar-
lehensgewährung als reine Finanzierungsfrage betrachtet. Zudem sei 
das Darlehen nicht gefährdet. 

b) aa) Gemäss der herrschenden und nicht umstrittenen Auffas-
sung gilt ein Ertrag dann als erzielt, wenn er vereinnahmt ist oder der 
Steuerpflichtige einen definitiven Anspruch auf die steuerbare 
Leistung erworben hat (BGE 105 Ib 242; AGVE 1976 S. 168/9; 
Baur/Klöti/Koch/Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steu-
ergesetz, Muri-Bern 1991, Vorbemerkungen zu §§ 22 - 36 StG, N 11; 
Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuerge-
setz, Bern 1963, Band II, Vorbemerkungen zu §§ 19 - 32 StG ZH, N 
19 ff.; H. Masshardt, Kommentar zur direkten Bundessteuer, 
2. Auflage, Zürich 1985, N 5 zu Art. 21 BdBSt; E. Känzig, Die 
direkte Bundessteuer [Wehrsteuer], 2. Auflage, Basel 1992, Band II, 
Rz 209 zu Art. 49 BdBSt). Voraussetzung des Zufliessens ist also ein 
"abgeschlossener Rechtserwerb, welcher Forderungserwerb oder