# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0505794e-1c72-5228-98d4-d1d3d7d17e67
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-01-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 21.01.2011  VB.2010.00435
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2010-00435_2011-01-21.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2010.00435	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 21.01.2011
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Denkmalschutz

	
Genehmigung des Unterschutzstellungsvertrags betreffend die zum "Glockenhof" gehörende St. Annakapelle: Verhältnismässigkeit des vereinbarten Schutzumfangs.

[Die Beschwerde wendet sich gegen die im Unterschutzstellungsvertrag vorgesehene Möglichkeit, einen Zwischenboden einzubauen und die drei Erdgeschossfenster zu Türen bzw. Schaufenstern zu verlängern.]

Bei einer Teilunterschutzstellung ist darauf zu achten, dass der Denkmalwert des Ganzen durch den Wegfall einzelner nicht geschützter Teile im Innern nicht infrage gestellt wird (E. 4.1).

Aufgrund verschiedener Renovationen und Umbauten ist die originale Innenausstattung fast vollständig verloren gegangen. Die enge Verbindung von Architektur, Kunsthandwerk und künstlerischem Schmuck zum Gesamtkunstwerk, die den Heimatstil auszeichnet, ist deshalb bei der St. Annakapelle nur noch beschränkt erlebbar (E. 4.1.1 und 4.1.5).

Neben der architektonischen ist auch der besonderen sozialgeschichtlichen Bedeutung der Kapelle Rechnung zu tragen. Die Teilunterschutzstellung soll die kirchliche Nutzung, wenigstens im Obergeschoss erhalten werden können (E. 4.1.6).

Da in absehbarer Zeit eine adäquate sakrale Nutzung des gesamten Gebäudes nicht mehr stattfinden kann und das Erhaltungsinteresse durch die am Schutzobjekt bereits vorgenommenen Veränderungen relativiert wird, kann der Eigentümerschaft eine integrale Erhaltung des Schutzobjekts, welche eine den veränderten Bedürfnissen angepasste Nutzung weitgehend verunmöglichen würde, nicht zugemutet werden (E. 4.2.3). 

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						DENKMALPFLEGE
DENKMALSCHUTZ
EIGENTUMSBESCHRÄNKUNG
ENSEMBLE
HEIMATSTIL
KAPELLE
NUTZUNG
NUTZUNGSMÖGLICHKEIT
SCHUTZBEREICH
UNTERSCHUTZSTELLUNG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 205 PBG
§ 207 PBG
§ 7 Abs. IV VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2010.00435

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 9. Februar 2011

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiber
Markus Lanter.

 

 

 

In Sachen

 

 

Zürcherische Vereinigung für
Heimatschutz, 

vertreten durch RA B

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

1.    Stadtrat von Zürich, 

 vertreten durch Rechtsabteilung Hochbaudepartement der Stadt Zürich, RA C, 

2.    Stiftung der Evangelischen Gesellschaft
des Kantons Zürich, 

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Denkmalschutz,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 30. September 2009 genehmigte der
Stadtrat von Zürich den zwischen der Stiftung der Evangelischen Gesellschaft
des Kantons Zürich und der Stadt Zürich am 7. September 2009
abgeschlossenen Vertrag über die Unterschutzstellung der St. Anna-Kapelle
(Vers.-Nr. 01) an der St. Annagasse 11 in Zürich. Die Kapelle bildet
einen wichtigen Teil des insgesamt unter Schutz gestellten „Glockenhofs“, den
die Architekten Bischoff & Weideli zwischen 1909 und 1911 im Auftrag des
Freien Gymnasiums und des Christlichen Vereins Junger Männer (CVJM) erstellt
haben. Der im Heimatstil erbaute, um einen begrünten Innenhof angeordnete Gebäudekomplex
umfasste zur Bauzeit neben der Kapelle ein Schulhaus mit
Turnhalle/Vortragssaal, ein Vereinshaus des CVJM sowie ein Hotel.

Laut dem mit der Eigentümerin der Kapelle abgeschlossenen
Unterschutzstellungsvertrag ist das Äussere der Kapelle geschützt mit der
Einschränkung, dass strassenseitig die drei Erdgeschossfenster zu Türen
verlängert werden können. Auch der Innenraum der Kapelle mit tragenden Wänden
und Decken mit Emporen, Kassettendecke, Kanzelbereich und Wandtäfer, Orgel und
Haupttreppenhaus auf der Nordseite mit allen originalen Oberflächen, den
Treppen und den Geländern ist geschützt. Im östlichen Eingangsbereich darf
dagegen ein zweites Treppenhaus mit Lift vom Untergeschoss bis ins Dachgeschoss
eingebaut werden. Der ausserhalb der oberen Emporen liegende Erdgeschossfussboden
mit Stützen und Fundamenten im Untergeschoss kann ersetzt werden und in diesem
Bereich auf der Höhe der Emporen ein Zwischenboden eingebaut werden. Dabei ist
nachzuweisen, dass die Galerien in ihrer Substanz erhalten bleiben. Im
Kirchenraum können das Wandtäfer, die verglaste Zwischenwand unter der
Orgelempore mit Brüstungstäfer, Verglasung und Türe und die Kanzelwand mit
Altartisch und Chorbänken am Ort verkleidet oder im Obergeschoss wieder
eingebaut oder im Gebäude fachgerecht eingelagert werden.

II.
 

Den gegen die Genehmigung des Unterschutzstellungsvertrags
erhobenen Rekurs der Zürcherischen Vereinigung für Heimatschutz (ZVH), der sich
gegen den mit dem Vertrag ermöglichten Einbau eines Zwischenbodens und die Verlängerung
der drei Erdgeschossfenster wendete, wies die Baurekurskommission I am 15. Juni
2010 ab.

III.
 

Mit Beschwerde vom 30. August 2010 liess die ZVH dem
Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid und die Genehmigung des
Unterschutzstellungsvertrags unter Kosten- und Entschädigungsfolgen insoweit
aufzuheben, als dieser den Einbau eines Zwischenbodens und die Verlängerung der
drei Erdgeschossfenster zulässt. Eventuell sei die Sache an die Vorinstanz
zurückzuweisen. In verfahrensmässiger Hinsicht sei ein Augenschein durchzuführen.
Zur Begründung wurde im Wesentlichen geltend gemacht, durch die angestrebte
horizontale Unterteilung werde die ursprüngliche Raumidee der Kapelle und damit
der Zeugenwert des Schutzobjekts zerstört. Die Reversibilität des Eingriffs ändere
daran nichts, und auch der Umstand, dass die dekorativen Malereien bereits
früher entfernt worden seien, vermöge ihn nicht zu rechtfertigen. Die
Vorinstanz sei gehörsverweigernd nicht auf den Einwand eingegangen, dass ein
Verkaufsgeschäft auch in dem westseitig an den Kirchenraum angrenzenden Raum untergebracht
werden könnte. Sodann werde durch den Fensterausbruch die wohlausgewogene
Komposition der strassenseitigen Fassade zerstört, ohne dass dafür eine
Notwendigkeit bestehe, da der seitliche Eingang zur Erschliessung genüge. Auch
auf dieses Argument sei die Vorinstanz unter Verletzung ihrer Untersuchungspflicht
und des Anspruchs auf rechtliches Gehör nicht eingegangen. 

Die Vorinstanz am 17. September 2010 und die
Eigentümerschaft am 1. Oktober 2010 schlossen auf Abweisung der
Beschwerde. Der Stadtrat beantragte am 20. Oktober 2010 Abweisung der
Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Mit Beschluss vom 16. Dezember 2010 wurde ein
Augenschein angeordnet, welcher am 26. Januar 2011 durchgeführt wurde.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist
nach § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführerin
ist gemäss § 338a Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert.

2.
 

Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind
Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Ge­bäudegruppen, Gebäude und Teile sowie
Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen,
sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die
Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung
wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfügende
Behörde zunächst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen,
und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der
denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Insofern kann und
soll sie nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen,
wie dies hier die erstinstanzlich verfügende Behörde mit dem Beizug eines
Gutachtens des Amtes für Städtebau (Archäologie und Denkmalpflege) vom 2. Juni
2008 (im Folgenden Gutachten) getan hat. Anschliessend hat die Behörde zu prüfen,
ob die denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen
Zeugen" oder zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder Landschaft
im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der
Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten
und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4
VRG).

2.1 Eine
Unterschutzstellung setzt zunächst voraus, dass die rechtsanwendende Behörde
aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung des betreffenden Objekts zur Überzeugung
ge­langt, bei diesem handle es sich um einen "wichtigen Zeugen". Dazu
bedarf es der Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs. Dabei geht es zwar
um die Beurteilung einer Rechts­frage (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix
Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich/St. Gallen 2010,
Rz. 446b), die gemäss § 50 Abs. 1 VRG der Überprüfung durch das
Verwaltungsgericht zugänglich ist. Jedoch ist zu beachten, dass der für die
Unterschutzstellung zuständigen Verwaltungsbehörde bei der Beurteilung der Frage,
ob die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c
PBG gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen
Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zukommt (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3),
deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können (RB
1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 VRG
von vornherein eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat deshalb namentlich zu
prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen
Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (vgl.
BGE 115 Ib 131 E. 3).

2.2 Die
Qualifikation des infrage stehenden Objekts als wichtiger Zeuge führt nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von
Schutzmassnahmen im Sinn von §§ 205 und 207 PBG, sondern nur, wenn das
öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist
als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (VGr, 27. August
2003, VB.2003.00121, E. 2c). Eine solche Interessenabwägung ist zwar
grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der
Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener
Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden
auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen
zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).

3.
 

Die Beschwerdeführerin rügt eine Gehörsverweigerung, weil
sich die Vorinstanz mit den Vorbringen nicht auseinandergesetzt habe, dass sich
ein Verkaufsgeschäft auch im westseitig an die Kirche angrenzenden Raum
verwirklichen lasse und dass zur kommerziellen Nutzung des Erdgeschosses des
Kirchenraums die Verlängerung der Erdgeschossfenster nicht erforderlich sei, da
das geplante Verkaufsgeschäft auch vom bestehenden seitlichen Eingang her
erschlossen werden könne.

Dieser Einwand ist jedenfalls bezüglich der geplanten
Verlängerung der Erdgeschossfenster berechtigt, die schon in der Rekursschrift
als zur Erschliessung des geplanten Ladengeschäfts unnötig gerügt wurde. Der Hinweis
auf die kommerzielle Nutzbarkeit des westlich an die Kirche angrenzenden Raums
wurde zwar von der Beschwerdeführerin erst anlässlich des Augenscheins
vorgebracht. Ob dies in diesem Zeitpunkt noch zulässig war, kann offenbleiben,
da die gerügten Gehörsverweigerungen die beantragte Rückweisung ohnehin nicht
zu rechtfertigen vermögen, sondern angesichts der beschränkten Überprüfungsbefugnis
auch der Rekurskommission (oben E. 2.1 und 2.2) im Beschwerdeverfahren
geheilt werden können. Das gilt umso mehr nach der Augenscheinsverhandlung des
Verwaltungsgerichts, anlässlich der sich die Parteien zur umstrittenen
Vergrösserung der strassenseitigen Fenster und zur vorgeschlagenen Umnutzung
des an die Kirche angrenzenden Raumes umfassend äussern konnten.

4.
 

Dass es sich bei der St. Anna-Kapelle um einen
wichtigen Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handelt,
wird von keiner Seite infrage gestellt. Umstritten ist dagegen, ob durch den
Unterschutzstellungsvertrag und die dabei vereinbarte Beschränkung des Schutzumfangs
der denkmalpflegerischen Bedeutung des Schutzobjekts im Verhältnis zu den
entgegenstehenden privaten Interessen hinreichend Rechnung getragen wird. 

4.1 Wie das
Bundesgericht im BGE 120 Ia 270 E. 4c (Badischer Bahnhof) festgehalten
hat, ist bei einer Teilunterschutzstellung, die sich neben der Fassade
lediglich auf einen Teil der Innenräume erstreckt, darauf zu achten, dass der
Denkmalwert des Ganzen durch den Wegfall einzelner nicht geschützter Teile im
Innern nicht infrage gestellt wird. Demnach ist bei der Beurteilung der
einzelnen Teile deren Bedeutung für das Verständnis und die Kohärenz des Ganzen
mit in die Betrachtung einzubeziehen.

4.1.1
Laut Gutachten stellt der "Glockenhof" ein einzigartiges Ensemble
dar, dem der Zusammenschluss dreier christlicher Organisationen mit ähnlichem
Hintergrund, aber ganz unterschiedlichen Bedürfnissen, sowie die Integration
der Kapelle als Referenz zum Vorgängerbau und zur Wohltäterin Mathilde Escher
in städtebaulicher und sozialgeschichtlicher Hinsicht einen besonderen
Stellenwert verleihen; der St. Anna-Kapelle kommt dabei eine besondere
Bedeutung zu, weil kirchliche Bauten im Heimatstil in Zürich äusserst selten
sind (Gutachten S. 30 f.). Während sich der Glockenhof aussen noch
immer als einheitlich konzipiertes, architektonisches Ensemble präsentiert, ist
aufgrund der verschiedenen Renovationen und Umbauten im Innern die originale
Innenausstattung fast vollständig verloren gegangen. Neben dem Vereinshaus
weist auch die Kapelle noch teilweise im Original erhaltende Ausstattungen auf
(Kanzel, Holzbänke, Altartisch, Orgel); von der einstigen dekorativen Bemalung
der Kassettendecke, der Wände und der Emporenbrüstungen sind hingegen mit der
Ostwand im Chor und der Emporenbrüstung West nur Fragmente übrig geblieben
(Gutachten S. 20).      

4.1.2
Die vertragliche Beschränkung des Schutzumfangs im Bereich der
strassenseitigen Fassade und im Innern der Kapelle soll der Eigentümerin den
Einbau eines Ladenlokals im Erdgeschoss des bisherigen Sakralraums ermöglichen,
während der durch den Einzug eines Zwischenbodens auf der Höhe der bisherigen
Empore entstehende Raum weiterhin als Kirche genutzt werden soll. Erschlossen
wird der Kirchenraum durch die beiden bestehenden Eichentüren auf der linken
und rechten Seite der Strassenfassade und je eine Treppe ins Emporengeschoss.
Die zwischen diesen beiden Türen liegenden drei Fenster sollen bis auf Erdgeschossfussbodenhöhe
verlängert werden und das mittlere als Zugang zum Laden, die beiden seitlichen
als Schaufenster dienen.

4.1.3
Der Situationswert der St. Anna-Kapelle und des Glockenhofs als
Ensemble wird durch den Eingriff an der Fassade nur unwesentlich
beeinträchtigt. Die Symmetrie der Fassade und ihre wesentlichen Proportionen
bleiben erhalten. Von aussen wird das Gebäude schon heute nicht als Sakralbau
wahrgenommen, sodass die Umnutzung des Erdgeschosses und der Umbau der
Erdgeschossfenster zur Erschliessung des Ladenlokals und zu Schaufenstern den
Auftritt des Gebäudes für sich und in seinem Zusammenhang mit dem ganzen
Ensemble nur unwesentlich verändern.

4.1.4
Schwerer wiegen die geplanten und durch die Teilunterschutzstellung
ermöglichten Eingriffe im Innern. Es ist offenkundig, dass insbesondere mit dem
Einziehen eines Zwischenbodens der Innenraum des Schutzobjekts in
schwerwiegender Weise verändert wird. Wie die Beschwerdeführerin zutreffend
ausführt, wird die ursprüngliche Raumidee der St. Anna-Kapelle weitgehend
zerstört, die mit ihrer über 10 m reichenden Zweigeschossigkeit und den Emporen
längs der Strassen- und der Rückseite ausgesprochen feierlich und grosszügig
wirkt. Hinzu kommt, dass die Durchformung von Aussen- und Innengestaltung ein
besonderes Anliegen der Architekten Robert Bischoff und Hermann Weideli war,
die auch den "Usterhof" am Bellevueplatz-Limmatquai mit dem bekannten
Café Odeon erbauten. Dessen Inneres ist unter anderem mit der Begründung unter
Schutz gestellt worden, dass der Innenraum mit den Fassaden zusammen Teil der
architektonischen Substanz des ganzen Gebäudes bilde, weshalb eine Veränderung
im Innern die Einheit des Hauses weitgehend zerstören und die
"Lesbarkeit" des Baudenkmals und den Sinn der Unterschutzstellung
stark beeinträchtigen würden (BGE 109 Ia 257 E. 5b; vgl. auch BGE 120 Ia
270 E. 4b). Daran vermag die Reversibilität des Eingriffs nichts zu
ändern, die, wie die Beschwerdeführerin zu Recht geltend macht, ohnehin von
bloss theoretischem Interesse bleiben dürfte.

4.1.5
Anders als beim Café Odeon, wo die Gestaltung des Innenraums mit den für
die Stilrichtung typischen Dekorationen noch weitgehend erhalten ist, sind bei
der St. Anna-Kapelle anlässlich der Innenrenovationen von 1955 und 1985
bis 1987 die originalen dekorativen Malereien vollständig entfernt worden. Die
enge Verbindung von Architektur, Kunsthandwerk und künstlerischem Schmuck zum
Gesamtkunstwerk, die den Heimatstil auszeichnet (Gutachten S. 26), ist
deshalb, wie der Augenschein bestätigt hat, bei der St. Anna-Kapelle nur
noch beschränkt erlebbar.

4.1.6
Neben der architektonischen hat die Kapelle auch eine besondere
sozialgeschichtliche Bedeutung. Bereits 1864 hatte Mathilde Escher, die Tochter
des Gründers der Maschinenfabrik Escher-Wyss, auf dem Gelände des späteren
Glockenhofs ein Gebäude mit Kapelle und Kinderheim errichten lassen, welches
sie in eine Stiftung übertrug. In ihrem Testament hielt sie ausserdem fest,
dass auf dem Areal immer eine Kapelle zu stehen habe, was beim späteren Verkauf
des Geländes durch die Stiftung dazu führte, dass der Zuschlag an die zwei
christlichen Organisationen "Freies Gymnasium" und "Christlicher
Verein Junger Männer" ging, welche bereit waren, wieder eine Kapelle zu
errichten (Gutachten S. 11). Diese, die heutige St. Anna-Kapelle,
wurde 1910 von der Evangelischen Gesellschaft in Betrieb genommen, die 1837 als
Reaktion pietistischer Kreise auf den theologischen Liberalismus gegründet
worden war (Gutachten S. 28). Die Teilunterschutzstellung zielt darauf ab,
die sozialgeschichtlich bedeutsame kirchliche Nutzung wenigstens im
Obergeschoss erhalten zu können.  

4.2 Nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts ist eine Beschränkung der Eigentumsgarantie,
wie sie eine teilweise oder vollständige Unterschutzstellung darstellt,
verhältnismässig, wenn sie zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und
erforderlich ist und das verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den
eingesetzten Mitteln, den zu seiner Verwirklichung notwendigen
Freiheitsbeschränkungen steht. Diese Teilaspekte der Verhältnismässigkeit
hängen hier eng zusammen: Die von der Beschwerdeführerin verfochtene
vollständige Unterschutzstellung wäre zwar zur Erreichung des angestrebten
Ziels offenkundig geeignet, doch stellt sich hier die Frage der Verhältnismässigkeit
im engeren Sinn, nämlich ob die Verpflichtung zur vollständigen Erhaltung des
Innenraums und der strassenseitigen Fassade sich im Rahmen der Abwägung von
öffentlichen und privaten Interessen für die Eigentümerin als zumutbar erwiese
(BGr, 23. Juni 1995, ZBl 97/1996 S. 366 ff., E. 6b). Bei
der bloss teilweisen Unterschutzstellung stellt die Beschwerdeführerin dagegen
die Geeignetheit der Massnahme infrage, indem sie im Wesentlichen geltend
macht, durch die Eingriffe an der Fassade und den Verzicht auf die Erhaltung
des über zwei Geschosse reichenden Kirchraums werde ein unverzichtbarer
Bestandteil des Schutzobjekts preisgegeben.

4.2.1
Dass die integrale Erhaltung der Kapelle für die Eigentümerschaft eine
einschneidende Beschränkung der Eigentumsfreiheit darstellt, ist offenkundig.
Mit der Entwicklung des Quartiers zur City ist die Wohnbevölkerung weggezogen
und hat die Kapelle 1937 mit der Aufhebung des Pfarramts ihre Bedeutung als
Gemeindekirche verloren. Geblieben ist eine sogenannte Predigtgemeinde: Ein
Team von landeskirchlichen Pfarrern hält für ein Stammpublikum aus
verschiedenen anderen Gemeinden jeweils den sonntäglichen Gottesdienst
(Gutachten S. 29). Wie anlässlich des Augenscheins ausgeführt wurde, wird
die 380 Sitzplätze aufweisende Kapelle jeweils von etwa 30 bis 100 Personen besucht.
Die angestammte Nutzung vermag den Sakralbau somit bei Weitem nicht mehr
auszulasten, und eine gewinnbringende Vermietung der Kapelle ist nach der
glaubwürdigen Darstellung der Eigentümerschaft kaum möglich. Die finanziellen
Kräfte der Eigentümerschaft, die neben der St. Anna-Kapelle die Zürcher
Stadtmission und die Herberge zur Heimat betreibt, sind, wie die eingereichten
Belege zeigen, seit Jahren überfordert, wobei insbesondere die Defizite der
Zürcher Stadtmission mit den Projekten "Isla Victoria" (Anlauf- und
Unterstützungsstelle für Frauen im Rotlichtmilieu) und "Café Yucca"
(Restaurant mit Notunterkunft für randständige Personen) ins Gewicht fallen.
Die Einkünfte der Eigentümerschaft stammen hauptsächlich aus ihrem
Immobilienportefeuille, für das aber ebenfalls ein grösserer Investitionsbedarf
besteht. Es ist deshalb davon auszugehen, dass auf Dauer die integrale
Erhaltung des nur noch wenig genutzten Sakralraums die finanziellen
Möglichkeiten der Eigentümerschaft übersteigt.

Sodann dürfte der sakrale Charakter des heutigen
Gottesdienstraums mit den zu erhaltenden Einbauten wie Kanzel und Orgel den für
eine kommerzielle Nutzung notwendigen Mieterausbau jedenfalls stark
einschränken. Der vollständigen Umnutzung des Gottesdienstraums zu
kommerziellen Zwecken stehen zudem ideelle Werte der Eigentümerschaft im Weg
und es würde damit auch der für das Schutzobjekt bedeutsame sozialgeschichtliche
Bezug preisgegeben. Schliesslich ist unter dem Gesichtswinkel der
Verhältnismässigkeit auch das Nutzungspotenzial zu würdigen, welches der 10 m
hohe Raum aufweist. Anders als im Fall des Café Odeon (vgl. BGE 109 Ia 257
E. 5.d) steht hier dem Einzug eines zusätzlichen Geschosses nichts im Weg,
weshalb die Verpflichtung zur Erhaltung des heutigen Volumens eine
weitergehende Einschränkung darstellen würde als in jenem Fall.  

4.2.2
Angesichts dieser schwerwiegenden Beeinträchtigung der ökonomischen und
ideellen Interessen der Eigentümerschaft hat der Beschwerdegegner auf eine
integrale Unterschutzstellung verzichten dürfen, wenn auch mit der
Teilunterschutzstellung bzw. den damit ermöglichten Veränderungen an der
Fassade und im Innern der Denkmalwert der St. Anna-Kapelle und des
Ensembles Glockenhof als Ganzes nicht infrage gestellt wird.

Solche Auswirkungen der durch
die Teilunterschutzstellung ermöglichten Veränderungen insbesondere im Innern
der St. Anna-Kapelle haben die Vorinstanzen mit guten Gründen und ohne
Rechtsverletzung verneint. Ausschlaggebend dafür ist in erster Linie, dass der
Innenraum bei den früheren Renovationen bereits stark verändert wurde und die
enge Verbindung von Aussen- und Innengestaltung, welche die Baute einst
auszeichnete, nur noch beschränkt erlebbar ist. Sodann ist absehbar, dass eine
sakrale Nutzung des gesamten Gebäudes für die Eigentümerschaft auf die Dauer
nicht tragbar ist, sodass früher oder später mit einer kommerziellen Nutzung
des ganzen Kirchenraums gerechnet werden müsste. Der Denkmalwert der Kapelle
und des Glockenhofs als Ensemble würden dadurch stärker infrage gestellt als
durch die geplanten Änderungen an der Fassade und die Preisgabe des bestehenden
Kirchenraums durch die Aufteilung in ein kommerziell genutztes Erd- und ein weiterhin
als Kapelle genutztes Obergeschoss. Das gilt umso mehr, als dabei die ebenfalls
geschützte Orgel weiterhin bestimmungsgemäss an ihrem bisherigen Standort auf
der rückseitigen Empore genutzt werden kann und die Kanzel im Kirchenraum
wieder Verwendung finden kann. Sodann sind die notwendigen Anordnungen
getroffen worden, damit die weiteren erhaltenswerten Teile, soweit sie nicht im
Obergeschoss Wiederverwendung finden, fachgerecht eingelagert werden.

4.2.3
Der Einwand der Beschwerdeführerin, die Vorinstanzen hätten die infrage
stehenden öffentlichen und privaten Interessen nicht korrekt gewürdigt, erweist
sich nach dem Gesagten als unbegründet. An der Erhaltung der Kapelle in ihrer
heutigen Gestalt besteht zwar durchaus ein öffentliches Interesse. Indessen ist
davon auszugehen, dass aufgrund der städtebaulichen und gesellschaftlichen
Entwicklung in absehbarer Zeit eine adäquate sakrale Nutzung nicht mehr
stattfinden kann. Deshalb und angesichts der am Schutzobjekt bereits
vorgenommenen Veränderungen, welche das Erhaltungsinteresse relativieren, kann
der Eigentümerschaft die integrale Erhaltung des Schutzobjekts, welche eine den
veränderten Bedürfnissen angepasste Nutzung weitgehend verunmöglichen würde,
nicht zugemutet werden.

Sodann ist offenkundig, dass
die von der Beschwerdeführerin vorgeschlagene Umnutzung des separaten Raums
unter der hinteren Empore keine echte Alternative zur vollständigen Umnutzung
des Erdgeschosses darstellt. Der Raum weist lediglich eine Fläche von rund
60 m2 auf und eignet sich aufgrund der
Erschliessungsverhältnisse nur sehr beschränkt für ein Ladengeschäft. Diese
Nachteile hätte auch das übrige Erdgeschoss, wenn der dort geplante
Verkaufsraum nicht durch die Verlängerung der Fenster zum Strassenraum hin geöffnet
werden könnte. Nicht entscheidend ist sodann, ob die finanzielle Lage der
Eigentümerschaft, wie die Beschwerdeführerin geltend macht, etwas positiver zu
beurteilen ist, als dies von der Vorinstanz angenommen wurde. Ausschlaggebend
ist weniger die finanzielle Lage der Eigentümerschaft als vielmehr deren
Belastung durch eine Liegenschaft, die für die angestammte sakrale
Zweckbestimmung nur noch beschränkt Verwendung findet und sich ohne bauliche
Eingriffe für andere Nutzungen kaum eignet.

5.
 

Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet uns ist
abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht der
unterliegenden Beschwerdeführerin von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2
VRG). 

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      90.--     Zustellkosten,

Fr. 4'090.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an…