# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** df738511-6b0d-539c-a8ae-2b77b2fc1344
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-30
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 30.09.2020  SB.2019.00046
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2019-00046_2020-09-30.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2019.00046	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 30.09.2020
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
[Grundstückgewinnsteuer; Steueraufschub; Bestimmung des Landwerts vor 20 Jahren; Verlegung der vorinstanzlichen Verfahrens- und insbesondere der Gutachtenskosten]

Die Frage, ob ein Gewinnaufschub gewährt werden kann, richtet sich nach der absoluten Methode, d.h. der Steueraufschub wird nur für denjenigen Teil gewährt, der nach Wiederverwendung der Anlagekosten des veräusserten Objekts zusätzlich in den Erwerb des Ersatzobjekts investiert wird. Vorliegend übersteigen die Anlagekosten des veräusserten Objekts den Kaufpreis des Ersatzobjekts bei Weitem. Folglich wurde zu Recht kein Steueraufschub gewährt (E. 3).

Die Parteien hatten sich im vorinstanzlichen Verfahren über den Landwert vor 20 Jahren, jedoch nicht über den Steueraufschub und insbesondere nicht über die Verfahrenskosten geeinigt. Der Pflichtige hätte den Landwert lange vor Anordnung der Begutachtung anerkennen können. Indem er dies unterliess, nahm er die der Streitigkeit inhärenten Prozessrisiken in Kauf. Eine vom Unterliegerprinzip abweichende Kostenverlegung rechtfertigt sich nicht (E. 4).

Streitwertberechnung (E. 5.2).

Abweisung der Beschwerde.

			 	
				Stichworte:
	
						ABSOLUTE METHODE
GUTACHTENSKOSTEN
KOSTENVERLEGUNG
LANDWERT
STEUERAUFSCHUB
STREITWERT
UNTERLIEGERPRINZIP
VERGLEICHSMETHODE
VERSTÄNDIGUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 114 Abs. IV StG
§ 149 Abs. II StG
§ 216 Abs. III StG
§ 226a StG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

SB.2019.00046

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 30. September 2020

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, Ersatzrichterin
Nicole Tschirky, Gerichtsschreiberin
Nicole Aellen.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A, 

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

Gemeinde C, vertreten durch den Finanzausschuss, 

Beschwerdegegnerin, 

 

 

betreffend
Grundstückgewinnsteuer,

 

hat sich
ergeben: 

I.  

A. A
(nachfolgend der Pflichtige) veräusserte am 1. Februar 2016 einen
Miteigentumsanteil von 333/1000 am Grundstück Kat.-Nr. 01 (Stockwerkeigentumsanteil,
Sonderrecht an der 6½-Zimmer-Wohnung im Dach- und Galeriegeschoss samt
Nebenräumen) an der B-Strasse 02 in C. Das Grundstück umfasst insgesamt … m2.
Von diesem Grundstück gehört dem Pflichtigen ein Anteil im Umfang von 866 m2
(altKat.-Nr. 03) seit mehr als 20 Jahren; 424 m2
erwarb er am 29. Mai 1998 von einem angrenzenden Grundstück (altKat.-Nr. 04).
Im Veranlagungsentscheid vom 23. Mai 2017 akzeptierte der Finanzausschuss
der Gemeinde C den vom Pflichtigen deklarierten Erwerbspreis von Fr. 111'936.-
für die 1998 zugekauften 424 m2. Demgegenüber ging die Behörde mit
Bezug auf die 866 m2 des Grundstücks altKat.-Nr. 03 von
einem Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. 1'660.-/m2, mithin
von Fr. 478'708.- (866 m2 x Fr. 1'660.-/m2 x 333/1000)
aus. Der zugrunde gelegte Quadratmeterpreis von Fr. 1'660.-/m2
hatte eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. … zur Folge. Ein Steueraufschub
wurde nicht gewährt. 

B. Die
dagegen erhobene Einsprache wies der Finanzausschuss der Gemeinde C am 23. August
2017 ab.

II.  

Gegen diesen Entscheid erhob der Pflichtige am 22. bzw. 25. September
2017 Rekurs an das Steuerrekursgericht. Am 22. August 2018 ordnete das
Steuerrekursgericht ein Gutachten über den anteiligen Landwert von 333/1000 der
Liegenschaft Kat.-Nr. 01 von 866 m2 (Stockwerkeigentum mit
Sonderrecht an der 6½-Zimmer-Wohnung im Dach- und Galeriegeschoss samt
Nebenräumen) mit 1'290 m2 Gebäudegrundfläche und Umschwung
an der B-Strasse 02 in C per 1. Februar 1996 an. Als Expertin wurde D,
dipl. Arch. ETH/SIA, aus E, in Aussicht gestellt. Die Parteien erhoben
keine Einwendungen, weshalb das Steuerrekursgericht D am 19. September
2018 zur Expertin ernannte. Anlässlich der Referentenaudienz vom 5. Februar
2019, an der sich die Expertin zur Gutachtensfrage geäussert hatte, schlug der
Pflichtige im Sinn eines Teilvergleichs vor, den strittigen Landwert von
altKat-Nr. 03 auf Fr. 1'700.-/m2 festzulegen. Namens des
Finanzausschusses erklärte der Leiter des Steueramts der Gemeinde C am 8. Februar
2019 seine Zustimmung. Keine Einigung erfolgte betreffend dem vom Pflichtigen
beantragten Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung. Mit Entscheid vom 26. März
2019 hiess das Steuerrekursgericht den Rekurs des Pflichtigen teilweise gut und
setzte die Grundstückgewinnsteuer von Fr. … auf Fr. … herab. Der
Antrag auf Gewährung eines Steueraufschubs wurde vom Steuerrekursgericht
abgewiesen. 

III.  

Mit Beschwerde vom 4. Juni 2019 an das
Verwaltungsgericht beantragte der Pflichtige, der Entscheid des
Steuerrekursgerichts sei aufzuheben und die Gemeinde C anzuweisen, den
Steueraufschub im Umfang von 91,24 % entsprechend Fr. … (vom
verfügten Grundstückgewinn in der Höhe von CHF … seien Fr. … wieder
investiert worden), eventuell im Umfang 75,66 % entsprechend Fr. …
(vom unternehmerisch berechneten Nettoertrag in der Höhe von Fr. … seien Fr. …
wieder investiert worden), subeventuell im Umfang von 61,87 % entsprechend
Fr. … (von den Anlagekosten in der Höhe von Fr. … seien Fr. …
wieder investiert worden) zu gewähren. Die bei ihr zur Sicherung der Grundstückgewinnsteuer
zu viel hinterlegte Summe sei abzurechnen und samt Zins zu 5 % innert 30 Tagen
nach Rechtskraft des Beschwerdeentscheids zu überweisen. Für den Fall, dass
kein Steueraufschub gewährt werden sollte, beantragte der Pflichtige weiter,
dass die Verfahrenskosten des vorinstanzlichen Verfahrens hälftig auf die
Parteien zu verlegen seien. Die Expertisekosten seien zudem vollumfänglich von
der Gemeinde C zu tragen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der Gemeinde C. 

Mit Eingabe datiert vom 29. August 2018 (Poststempel
vom 24. Juni 2019) beanstandete der Pflichtige die Streitwertberechnung in
der Präsidialverfügung vom 6. Juni 2019 und hielt daran fest, dass der
Streitwert nicht Fr. … sondern 20 % von Fr. … d. h. Fr. … betrage.
Mit Schreiben vom 26. Juni 2019 begründete das Verwaltungsgericht auf
Wunsch des Pflichtigen die Streitwertberechnung unter Hinweis auf die
bundesgerichtliche Rechtsprechung. 

Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung und
die Gemeinde C liess sich nicht vernehmen. 

Die Kammer erwägt:

1.  

Mit der Steuerbeschwerde an
das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3
in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997
(StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch
des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat
sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört
auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt
gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom
Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen
auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen
der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts
erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessenüberschreitung und auf
Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

2.  

2.1 Die Grundstückgewinnsteuer
wird gemäss § 216 Abs. 1 StG bei Handänderungen an Grundstücken oder
Anteilen von solchen erhoben. Dabei ist der Grundstückgewinn gemäss § 219 Abs. 1
StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Die Grundstückgewinnsteuer
wird indessen aufgeschoben bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich
selbst genutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung),
soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer
gleichgenutzten Ersatzliegenschaft im Kanton Zürich oder in einem anderen
Kanton verwendet wird (§ 216 Abs. 3 lit. i i.V. m. § 226a
StG; Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes vom 4. Dezember
1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden
[StHG]). 

3.  

3.1 Der Pflichtige beanstandet, dass kein
Steueraufschub gewährt wurde. Ein solcher hätte nach seiner Auffassung im
Umfang von Fr. … (vom verfügten Grundstückgewinn in der Höhe von Fr. …
seien Fr. … [91,24 %] wieder investiert worden), eventuell im Umfang Fr. …
(vom unternehmerisch berechneten Nettoertrag in der Höhe von Fr. … seien Fr. …
[75,66 %] wieder investiert worden), subeventuell im Umfang von Fr. …
(von den Anlagekosten in der Höhe von Fr. … seien Fr. … [62 %]
wieder investiert worden) gewährt werden müssen.

3.2 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
erfolgt die Ermittlung des Gewinnaufschubs nach der sogenannten absoluten
Methode (auch als Abschöpfungsmethode bezeichnet). Danach wird der
Steueraufschub nur für denjenigen Teil gewährt, der nach Wiederverwendung der
Anlagekosten des veräusserten Objekts (und allfälliger Drittleistungen)
zusätzlich in den Erwerb des Ersatzobjekts investiert wird (BGE 130 II 202 E. 3.2
und 4.3, 137 II 419 E. 2.2.1; BGr, 19. Dezember 2012, 2C 337/2012, E. 2.3).
Liegt die Reinvestition in das Ersatzobjekt unter den Anlagekosten des
veräusserten Grundstücks, wird der gesamte Gewinn besteuert (vgl. dazu auch Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz,
3. A., Zürich 2013, § 216 N. 272 ff.). 

Das vom Pflichtigen
vertretene Auslegungsergebnis erschiene zwar aufgrund des Gesetzeswortlauts als
vertretbar. Das Bundesgericht ist jedoch in konstanter Rechtsprechung zu einem
anderen Ergebnis gelangt. Der Pflichtige bringt keine
Argumente vor, aufgrund welcher die Sache neu geprüft bzw. die Rechtsprechung
zu ändern wäre. Insbesondere gelangt die absolute Methode entgegen den Ausführungen des Pflichtigen unabhängig vom
Fremdfinanzierungsgrad und der Höhe der abzuführenden Gewinnsteuer im
Verhältnis zum erzielten Gewinn zur Anwendung. In einer im Jahr 2004
eingereichten parlamentarischen Initiative "Ersatzbeschaffung von
Wohneigentum, Förderung der beruflichen Mobilität" wurde – wie auch vom
Pflichtigen vertreten – verlangt, dass beim Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
die relative Methode zur Anwendung kommen soll. In seiner Stellungnahme vom 31. März
2010 zum Bericht vom 19. Januar 2010 der Kommission für Wirtschaft und
Abgaben des Nationalrates (WAK-N) hat sich der Bundesrat jedoch ebenfalls gegen
einen Methodenwechsel bei der Besteuerung des Grundstückgewinns ausgesprochen. 

3.3 Vorliegend
belaufen sich die Anlagekosten des veräusserten Objekts B-Strasse 02 in C
auf insgesamt Fr. 2'136'795.- und der Kaufpreis für
das Ersatzobjekt D 05 in G beträgt lediglich Fr. 1'322'000.-. Die
Vorinstanzen haben daher einen Steueraufschub zu Recht verneint. 

4.
 

4.1 Der
Pflichtige beanstandet weiter, dass die Verfahrenskosten des vorinstanzlichen
Verfahrens aufgrund des Vergleichs hälftig hätten auf die Parteien verlegt
werden müssen. Die Expertisekosten seien zudem vollumfänglich von der
Gemeinde C zu tragen.

4.2 Bezüglich
des anteiligen Landwerts von 333/1000 der Liegenschaft Kat.-Nr. 10'321 von
866 m2 (Stockwerkeigentum mit Sonderrecht an der 6½-Zimmer-Wohnung
im Dach- und Galeriegeschoss samt Nebenräumen) mit … m2 Gebäudegrundfläche
und Umschwung an der B-Strasse 02 in C per 1. Februar 1996 ist im
vorinstanzlichen Verfahren eine Einigung erfolgt. Anlässlich der Referentenaudienz
vom 5. Februar 2019 schlug der Pflichtige im Sinn eines Teilvergleichs
vor, den strittigen Landwert von altKat-Nr. 03 auf Fr. 1'700.-/m2
festzulegen. Namens des Finanzausschusses erklärte der Leiter des Steueramts
der Gemeinde C am 8. Februar 2019 dazu seine Zustimmung. Im
Einspracheentscheid war die Beschwerdegegnerin noch von einem Landwert von Fr. 1'660.-/m2
ausgegangen. Vom Pflichtigen war im Rekurs beantragt worden, es sei von einem
Landwert von Fr. 2'720.-/m2 auszugehen. 

4.3 Gemäss § 149
Abs. 2 StG ist das Steuerrekursgericht in
seinem Entscheid nicht an die Anträge der Parteien gebunden. Es kann nach
Anhörung des Steuerpflichtigen die Einschätzung auch zu dessen Ungunsten
ändern. Es führt das Verfahren trotz Rückzug oder Anerkennung des Rekurses weiter,
sofern Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der angefochtene Entscheid oder die
übereinstimmenden Anträge dem Gesetz widersprechen, oder eine Gegenpartei einen
abweichenden Antrag gestellt hat. Anhaltspunkte, dass die übereinstimmenden
Anträge dem Gesetz widersprechen, liegen im vorliegenden Fall nicht vor. Aus
diesem Grund hat die Vorinstanz das Verfahren bezüglich des strittigen
Landwerts nach der Einigung zu Recht nicht weitergeführt.

Das Steuerrekursgericht hat die Verfahrenskosten aufgrund
des Prozessausgangs dem weitestgehend unterliegenden Pflichtigen auferlegt. Im
Fall eines Vergleichs richtet sich die Kostenauferlegung grundsätzlich nach der
Vereinbarung (vgl. dazu auch Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich
etc. 2014 [Kommentar VRG], § 13 N. 82, auch zum Folgenden). Eine
Vereinbarung betreffend die Verfahrenskosten fehlt jedoch im vorliegenden Fall.
Hinzu kommt, dass es sich lediglich um einen Teilvergleich betreffend den
anteiligen Landwert handelt. Eine Einigung betreffend die Frage des
Steueraufschubs hat nicht stattgefunden. Damit haben die Parteien die
Kostenverlegung dem Steuerrekursgericht überlassen, das zu untersuchen hat, wer
als unterliegende Partei zu gelten und die Kosten gemäss § 151 Abs. 1
StG zu übernehmen hat.

Die Kosten der Expertise gehören grundsätzlich zu den
Verfahrenskosten und werden entsprechend verlegt. Die Gebührenverordnung des
Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV VGr) regelt die vom
Verwaltungsgericht sowie vom Bau- und vom Steuerrekursgericht festzusetzenden
Verfahrenskosten und Parteientschädigungen (§ 1 Abs. 1 GebV VGr). Zu
den Verfahrenskosten gehören die Gerichtsgebühren und die Kosten (§ 1 Abs. 1
GebV VGr). Als Kosten gelten die Zustellkosten (§ 5 GebV VGr) und die
Barauslagen wie Zeugen-, Sachverständigen-, Übersetzungs- und Augenscheinkosten
(§ 6 GebV VGr). 

Infolge der teilweisen Gutheissung des Rekurses wurde die
Grundstückgewinnsteuer von Fr. … auf Fr. … reduziert. Der Pflichtige
ist somit zu 99,25 % unterlegen. Eine Kostenauflage an das Gemeinwesen ist
bei dieser Ausgangslage nicht zwingend. Zudem hat das Steuerrekursgericht bei
der Bemessung der Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.- der teilweisen gütlichen
Einigung Rechnung getragen. Es ist daher grundsätzlich nicht zu beanstanden,
dass das Steuerrekursgericht die Verfahrenskosten dem Pflichtigen auferlegt und
auf die Fertigstellung des Gutachtens zwecks Vermeidung von weiteren Kosten
verzichtet hat.

4.4 Dass im
Rekursverfahren bezüglich des Landwerts von altKat-Nr. 03 eine Einigung
stattgefunden hat, wird vom Pflichtigen nicht bestritten. Er beruft sich auch
nicht auf einem Grundlagenirrtum, sondern beanstandet vielmehr, dass ihm die
Kosten für eine Expertise auferlegt worden seien, die ihm nicht ausgehändigt
worden sei. Es habe sich lediglich um mündliche Ausführungen der Expertin
anlässlich der Referentenaudienz gehandelt. Dasselbe gelte für die anlässlich
der Referentenaudienz verwendeten Unterlagen über die Vergleichsgrundstücke.
Die Beschwerdegegnerin habe die Expertise verlangt, da sie ohne eine solche
vollkommen beweislos gewesen wäre. Sie habe daher die Kosten ihrer
Beweisführung selbst zu tragen. Wenn er schon an den Kosten der Expertise
beteiligt werden solle, verlange er die Erstellung einer schriftlichen, mindestens
summarischen Begründung, wie die Expertin die Grundstückspreise im
Beurteilungszeitraum eruiert habe und wie sie auf den Preisrahmen gekommen sei,
der schliesslich auch dem Vergleich der Parteien zugrunde gelegen habe. 

4.4.1 Anlässlich
der Referentenaudienz vom 5. Februar 2019 hatte der Pflichtige selbst nach
den mündlichen Ausführungen der Expertin im Sinn eines Teilvergleichs
vorgeschlagen, den strittigen Landwert von altKat-Nr. 03 auf Fr. 1'700.-/m2
festzulegen. Diesem Vergleichsvorschlag des Pflichtigen hat die Gemeinde C am 8. Februar
2019 zugestimmt. Diese Vereinbarung wurde nicht unter der Bedingung
abgeschlossen, dass ein schriftliches Gutachten ausgefertigt wird oder
Unterlagen zu den Vergleichsgrundstücken herausgegeben werden. Es wird denn
auch vom Pflichtigen nicht dargelegt, dass er dies mündlich verlangt
hätte, als er anlässlich der Referentenaudienz einen Vergleichsvorschlag
unterbreitet habe. Es ist daher nicht massgebend, ob die Expertise
schriftlich ausgefertigt wird oder nicht.

4.4.2
Es bleibt daher zu prüfen, ob im vorliegenden Fall Gründe vorliegen, welche
ausnahmsweise eine abweichende Kostenauflage rechtfertigen. 

4.4.2.1
Zeigt sich, dass ein Verkehrswert nicht zuverlässig ermittelt werden kann,
hat die Rechtsmittelinstanz ein Gutachten durch einen Sachverständigen zu
veranlassen (Richner et al., § 220 N. 216). Ein amtliches Gutachten
lag im vorliegenden Fall nicht vor. Zwar unterliegen amtliche Gutachten wie
Privatgutachten der freien Beweiswürdigung durch die erkennende Behörde.
Während Privatgutachten die Aussagekraft einer Parteibehauptung zukommt, gelten
amtliche Gutachten als Beweismittel. Im Gegensatz zum Privatgutachter wird der
amtliche Gutachter von der erkennenden Behörde ausgewählt, instruiert und
darauf hingewiesen, dass er unter Strafandrohung steht. Folglich besitzt das
Privatgutachten wegen der fehlenden Neutralität des Gutachters nicht denselben
Rang wie ein amtliches Gutachten (vgl. Richner et al., § 220 N. 219 ff.;
Martin Zweifel/Silvia Hunziker in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.],
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die direkte
Bundessteuer, 3. A., Basel 2017, Art. 115 DBG N. 43 f.,
auch zum Folgenden VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018 = ZStP 2012, 323 ff.,
E. 2.3 f.).

4.4.2.2
Im vorliegenden Fall wurde das Gutachten vom Steuerrekursgericht auf Antrag
der Gemeinde C angeordnet, ohne dass ein entsprechender Antrag des Pflichtigen
vorlag. Im Zusammenhang mit der Kostenauflage kann zudem massgebend
sein, ob die Anordnung eines Gutachtens durch das Steuerrekursgericht zu Recht
erfolgt ist. 

Die Gemeinde C legte aufgrund der Vergleichsmethode (vgl.
dazu Richner et al., § 220 N. 139, mit weiteren Hinweisen) der
Berechnung der Grundstückgewinnsteuer einen Quadratmeterpreis von Fr. 1'660.-
zugrunde, während der Pflichtige aufgrund der ihm vorliegenden Unterlagen einen
Quadratmeterpreis von Fr. 2'720.- für gerechtfertigt hielt. Die Anordnung eines
amtlichen Gutachtens zum umstrittenen Verkehrswert vor 20 Jahren erweist
sich daher bei dieser Ausgangslage als zulässig.

4.4.2.3
Damit bleibt zu prüfen, ob eine Kostenauflage der Expertenkosten an die
Veranlagungsbehörde gestützt auf das Verursacherprinzip infrage kommt (vgl.
dazu Plüss, in: Kommentar VRG, § 13 N. 59, auch zum Folgenden). Dies
kann zutreffen, wenn es im Rechtsmittelverfahren um Kosten für ein Gutachten
geht für Abklärungen, die das Gemeinwesen im erstinstanzlichen Verfahren hätte
vornehmen müssen (vgl. VGr, 11. Juli 2012, VB.2010.00676, E. 10).

Der Pflichtige macht jedoch nicht geltend, dass er
bereits im (unentgeltlichen) Veranlagungs- oder Einspracheverfahren die
Schätzung durch einen Sachverständigen gefordert habe. Zudem ist eine
Grundstückgewinnsteuerbehörde nicht verpflichtet, einem solchen Antrag zu
entsprechen, wenn sie selbst über genügend eigene Sachkenntnis verfügt (vgl.
dazu Richner et al., § 220 N. 215). Dem Pflichtigen ist jedoch
insofern zuzustimmen, als die Vergleichsmethode dazu führen kann, dass die
Festlegung eines Werts durch die Grundstückgewinnsteuerbehörden durch die
Pflichtigen nicht nachvollzogen werden kann, wenn keine genügende Begründung
erfolgt. Insbesondere muss sich eine steuerpflichtige Person zu den
erhobenen Vergleichspreisen und deren Vergleichstauglichkeit äussern können. Im
Rekurs vom 22. September 2017 beanstandet der Pflichtige denn auch
sinngemäss, dass es an einer nachvollziehbaren Basis für eine Wertfestlegung
fehle. Er brachte vor, der Gemeinderat habe hinsichtlich der Festlegung des
Quadratmeterpreises behauptet, im Rekursfall 2 07 in einem "analogen
Fall" den Grundstücksteuerwert auf Fr. … festgelegt. Dieser "Fall"
könne nicht als Präjudiz dienen, da er ihm nicht nur unbekannt, sondern auch
nicht weiter überprüft worden sei; er bestätige bestenfalls eine gewisse
Gleichbehandlung. Dabei sei jedoch auch diese nicht nachvollziehbar, da der
Entscheid nicht zugänglich sei. Hiergegen wendete das Steueramt der Gemeinde C
in seiner Beschwerdeantwort vom 30. Oktober 2017 ein, beim nämlichen
Rekursfall handle es sich keineswegs um einen "unbekannten Fall". Im
Gegenteil habe der Pflichtige am 27. September 2013 (08) bereits eine
Stockwerkeinheit im selben Gebäude veräussert. Unter Hinweis auf die
Verfahrensnummer "06" (richtig: 07) machte sie geltend, die
Rahmenbedingungen zur Beurteilung des Landwerts vor 20 Jahren seien
grundsätzlich dieselben gewesen. Mit Eingabe vom 4. Dezember 2017 monierte
der Pflichtige daraufhin, der Verweis der Gemeinde C auf den Entscheid vom 27. September
2013 (08 = 06 [richtig: 07]) sei unzulässig, weil ihm bei diesem Verkauf die
Unterlagen, welche er in der Erbschaft seines Vaters gefunden habe, noch nicht
zur Verfügung gestanden seien. Es lägen neue Beweismittel vor, die eine neue
Beurteilung der Lage erlaubten und erforderten.

Aufgrund der Akten ist demnach davon auszugehen, dass der Pflichtige
mit Kenntnisnahme der Beschwerdeantwort vom 30. Oktober 2017 erkannte, auf
welchen Vergleichsfall sich die Gemeinde C bei der Festlegung des Landwerts
bezogen hatte, nämlich auf eine Handänderung ebenfalls des Pflichtigen, welche knapp
zweieinhalb Jahre zuvor erfolgt war und exakt dieselbe Liegenschaft des Pflichtigen
betroffen hatte. Im Übrigen hatte der Pflichtige im Begleitbrief vom 16. November
2016 zur Steuererklärung vom 20. November 2016 selber noch auf den
nämlichen Vergleichsfall Bezug genommen, wenn auch nicht unter Nennung der
Verfahrensnummern und nur, um auf Unterlagen hinzuweisen, die sich bei den
entsprechenden Verfahrensakten befanden.

Damit genügten die Hinweise der Veranlagungsbehörde auf
den Vergleichsfall 08 bzw. 07 sowie die Kurzbegründung, wonach es sich hierbei
um einen "analogen Sachverhalt" handle, den Anforderungen an eine
genügende Begründungsdichte gerade noch. Der Pflichtige erkannte im
vorinstanzlichen Verfahren nach Abschluss des ersten Schriftenwechsels,
jedenfalls aber spätestens am 4. Dezember 2017, auf welchen
Vergleichsfall sich die Gemeinde C gestützt hatte. Ausführungen zur
Vergleichstauglichkeit erübrigen sich, da es sich beim herangezogenen
Vergleichsfall um dasselbe Grundstück handelte. Hätte er den Landwert in jenem
Zeitpunkt anerkannt, wäre es gar nicht erst zu einer Begutachtung gekommen,
denn diese wurde erst im August 2018 und damit rund neun Monate später angeordnet.
Indem er sich nicht unterzog, nahm der Pflichtige die der Streitigkeit
inhärenten Prozessrisiken in Kauf. Eine vom Unterliegerprinzip abweichende
Kostenverteilung rechtfertigt sich vor diesem Hintergrund nicht.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

5.  

5.1 Bei diesem Verfahrensausgang sind die
Kosten des Verfahrens dem Pflichtigen aufzuerlegen (§ 153 Abs. 4 in
Verbindung mit § 151 Abs. 1 und § 213 Satz 2 StG). Dem
Pflichtigen ist keine Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit
§ 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153 Abs. 4 und StG).

5.2 Für die
Berechnung des Streitwerts massgeblich ist der gesamte Steuerbetrag, der
vom Streit betroffen ist (vgl. § 114 Abs. 4 StG; vgl. auch BGr, 28. April
2014, 2C_845/2013, E. 3.4; 8. Dezember 2016, 2C_176/2016). Es ist in
betragsmässiger Hinsicht auf den weitestgehenden Antrag des Pflichtigen
abzustellen. Der Streitwert entspricht daher im vorliegenden Fall grundsätzlich
der Höhe der Grundstückgewinnsteuer, deren Aufschub strittig ist. Dies sind im
vorliegenden Fall gemäss den Anträgen des Pflichtigen Fr. … sowie die
beantragte hälftige Kostenauflage der vorinstanzlichen Gerichtsgebühr (inkl.
Augenschein- und Zustellkosten) von Fr. 5'066.80 sowie die Expertisekosten
von Fr. 3'909.50. Daraus ergibt sich ein Streitwert von Fr. …. Bei
einem solchen Streitwert beträgt die Gerichtsgebühr gemäss § 3 Abs. 1
der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts in der Regel zwischen Fr. 10'000.-
und Fr. 15'000.-. Der Pflichtige weist im Zusammenhang mit der
Streitwertberechnung darauf hin, dass ein Steueraufschub ihm im gegenwärtigen
Umfeld lediglich eine jährliche Zinsersparnis von 2 % als Vorteil bringe.
Das Bundesgericht berechne in solchen Fall mit einer Periodizität von zehn
Jahren, sodass der Streitwert 20 % der Grundstückgewinnsteuer betrage,
deren Aufschub strittig sei. 

Erfolgt ein Verkauf des Ersatzobjekts, muss die
aufgeschobene Steuer bezahlt werden. Je nach Haltedauer des Ersatzobjekts ist
es somit möglich, dass ein Steueraufschub nur wenige Wochen oder Monate
geltend gemacht werden kann oder eine aufgeschobene Steuer während Jahrzehnten
nicht bezahlt werden muss. Aus diesem Grund ist dem Pflichtigen
zuzustimmen, dass das tatsächliche Streitinteresse bzw. der wirtschaftliche
Vorteil eines Steueraufschubs nicht mit einem Steuererlass bzw. einer
definitiven Nichtbezahlung einer Steuer gleichgesetzt werden kann und die
Gerichtsgebühr daher zu reduzieren ist. Aufgrund dieser Umstände ist im
vorliegenden Fall unter Berücksichtigung des Zeitaufwands des Gerichts und der
Schwierigkeit des Falls die Festlegung einer Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-
gerechtfertigt.

5.3 Soweit der Pflichtige geltend macht,
dass die zur Sicherung der Grundstückgewinnsteuer zu viel hinterlegte Summe
abzurechnen und samt Zins zu 5 % innert 30 Tagen nach Rechtskraft des
Beschwerdeentscheids zu überweisen sei, ist darauf hinzuweisen, dass auf
Depotzahlungen vor Eintritt der Fälligkeit sowie
auf Steuerrückerstattungen gemäss § 54 der Verordnung zum Steuergesetz vom
1. April 1988 (VO StG) Vergütungszinsen geleistet werden. Die
Bezahlung allfälliger Vergütungszinsen bildet jedoch nicht Gegenstand des
vorliegenden Verfahrens. 

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      70.--     Zustellkosten,

Fr. 5'070.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden dem
Beschwerdeführer auferlegt. 

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …