# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d5bad38e-87ca-5dcb-ab5e-d02d00bc4a55
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-10-27
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 27.10.2016  VB.2015.00595
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2015-00595_2016-10-27.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2015.00595	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 27.10.2016
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Ortsbildschutz. Unterschutzstellung. Auslegung der Bau- und Zonenordnung.
Die im überkommunalen Inventar als prägend oder strukturbildend aufgeührten Gebäude sind von wenigen Ausnahmen abgesehen im - von der Gemeindeversammlung festgesetzten - Kernzonenplan rot bezeichnet. Für die Bestimmung der rot bezeichneten Bauten ist gemäss Beschluss der Gemeindeversammlung das Ergebnis der Unterschutzstellung massgebend. Die streitbetroffene Baute wurde aus dem kommunalen Inventar der schützenswerten Bauten entlassen (E. 2.3). Die Beschwerdeführenden rügen, dieses Vorgehen bzw. die fragliche Bestimmung der Bau- und Zonenordnung berücksichtige die gemäss PBG gebotene Unterscheidung von Ortsbild- und Denkmalschutz nicht (E. 3.1). Nutzungspläne sowie in engem Sachzusammenhang stehende nichtkartographische planerische Festlegungen unterliegen im Rechtsmittelverfahren über eine Baubewilligung grundsätzlich nicht einer akzessorischen Überprüfung (E. 3.2). Die fragliche Bestimmung hätte im Nachgang der Gemeindeversammlung angefochten werden können (E. 5.2). Die Auslegung der Bestimmung führt zum Ergebnis, dass die Unterschutzstellung für die Rot-Bezeichnung einer Baute massgebend ist (E. 6.1-6.4). Auf die streitbetroffene Baute sind die Vorschriften für übrige Bauten bzw. die darin festgesetzten erhöhten Gestaltungsanforderungen anwendbar, welche dem Ortsbildschutz Rechnung tragen. Die Gemeinde verfügt diesbezüglich über einen Ermessensspielraum, den sie bei der Bewilligung der streitbetroffenen Baute in zulässiger Weise ausgeschöpft hat (E. 6.5-6.6).
Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSLEGUNG
BAU- UND ZONENORDNUNG
BAUBEWILLIGUNG
DENKMALSCHUTZ
INVENTARISIERUNG
KERNZONENVORSCHRIFTEN
NORMENKONTROLLE
NUTZUNGSPLAN
ORTSBILDSCHUTZ
UNTERSCHUTZSTELLUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 9 Abs. I KNHV
Art. 24 Abs. I KNHV
§ 50 Abs. I PBG
§ 88 PBG
§ 203 Abs. I PBG
§ 203 Abs. II PBG
§ 205 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2015.00595

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer 

 

 

 

vom 27. Oktober 2016

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Regina Meier.

 

 

In Sachen

 

 

1.    A AG,

 

2.    B,

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführerinnen,

 

 

gegen

 

 

1.    D, vertreten durch RA E,

 

2.    Baukommission Hausen am Albis,

 

3.    Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat
sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 12. November 2014 erteilte die Baukommission
Hausen am Albis D unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung
für den Abbruch des an das Gebäude Assek.-Nr. 01, F-Strasse 02,
angebauten Schopfes und für einen Ersatzbau sowie für den Neubau eines
freistehenden Carports auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 in der Kernzone von
Hausen am Albis. Aufgrund der Lage des Bauvorhabens in einem Ortsbild von
regionaler Bedeutung und der Nähe des I-Bachs erging die Baubewilligung im
koordinierten Verfahren zusammen mit der Verfügung der Baudirektion des Kantons
Zürich vom 29. Oktober 2014. Darin wurden unter Auflagen und Bedingungen
die Bewilligung in Bezug auf den Ortsbildschutz sowie die wasserbaupolizeiliche
und gewässerschutzrechtliche Bewilligung erteilt.

II.  

Dagegen erhoben die A AG und B mit gemeinsamer Eingabe
vom 15. Dezember 2014 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten die
Aufhebung der Bewilligungen. Mit Entscheid vom 25. August 2015 wies das
Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.  

Am 28. September 2015 führten die A AG und B mit
gemeinsamer Eingabe Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten die
Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts und die Rückweisung der Sache
zur Neubeurteilung, unter Entschädigungsfolgen.

Am 13. Oktober 2015 beantragte das Baurekursgericht
die Abweisung der Beschwerde. D reichte am 30. Oktober 2015 eine
Beschwerdeantwort ein und beantragte die Abweisung der Beschwerde, unter
Entschädigungsfolgen. Am 2. November 2015 beantragte die Baudirektion die
Abweisung der Beschwerde und verwies auf den Mitbericht des Amtes für
Raumentwicklung vom 19. Oktober 2015. Am 1. Dezember 2015 beantragte
die Baukommission Hausen am Albis die Abweisung der Beschwerde, unter
Entschädigungsfolgen. Die A AG und B reichten am 8. Januar 2016 gemeinsame
Replikschriften zur Beschwerdeantwort von D, der Baukommission Hausen am Albis
sowie zum Mitbericht des Amtes für Raumentwicklung ein. Die Duplik von D
datiert vom 29. Januar 2016. Die A AG und B nahmen am 7. März 2016
zur Duplik Stellung. D reichte am 31. März 2016 eine weitere Eingabe ein,
die A AG und B am 9. Juni 2016. Mit Schreiben vom 15. Juni 2016
verzichtete die Gemeinde Hausen am Albis auf weitere Ausführungen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Gemäss
§ 21 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und
§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist
zum Rekurs berechtigt, wer durch die Anordnung berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die Rechtsmittelbefugnis des
Nachbarn gegeben, wenn für ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche
Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben
mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen
oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung
diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (VGr, 25. April 2012,
VB.2012.00025, E. 2). Ein schutzwürdiges Interesse liegt aber nicht schon
vor, wenn irgendwelche negativen Folgen des Bauvorhabens möglich und erkennbar
sind, sondern nur dann, wenn die Einwirkungen so beschaffen sind, dass sie auch
bei objektivierter Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden müssen; eine
besondere (subjektive) Empfindlichkeit der betroffenen Person verdient keinen
Rechtsschutz (VGr, 10. Mai 2012, VB.2012.00157, E. 2.3; vgl. Martin Bertschi in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 20;
RB 1995 Nr. 9). Wird eine ideelle Beeinträchtigung wie die
Veränderung des Landschaftsbilds gerügt, so muss der damit verbundene Eingriff
in der Regel ein ungleich stärkeres Ausmass annehmen als sogenannte materielle
Beeinträchtigungen wie Lärm oder Gerüche, damit die Legitimation bejaht werden
kann (vgl. BGr, 28. März 1995, 1A.98/1994, E. 2c [ZBl 11/1995,
S. 527 ff.]). Das Beschwerderecht wird in der Regel bejaht, wenn die
Liegenschaft des Nachbarn unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt oder allenfalls
nur durch einen Verkehrsträger davon getrennt wird. Bei Vorliegen dieser
besonderen räumlichen Beziehungsnähe braucht das Anfechtungsinteresse nicht mit
dem Interesse übereinzustimmen, das durch die vom Nachbar als verletzt
bezeichneten Normen geschützt wird (BGr, 16. Juli 2010, 1C_236/2010,
E. 1.4 mit Hinweisen).

1.2 Die
Beschwerdeführerin 1 ist Eigentümerin der mit dem Wohngebäude Assek.-Nr. 04
überstellten Parzelle Kat.-Nr. 05, F-Strasse 06, im Südwesten der
streitbetroffenen Parzelle Kat.-Nr. 03. Ihr Grundstück ist durch die F-Strasse
vom Baugrundstück getrennt. Das Grundstück der Beschwerdeführerin 2,
Kat.-Nr. 07, befindet sich an der F-Strasse 08 und liegt gegenüber
dem Baugrundstück. Der geplante Anbau und Carport sind von den Grundstücken der
Beschwerdeführerinnen teilweise einsehbar, sodass die Beschwerdeführerinnen als
Nachbarinnen von ihren Liegenschaften aus einen Teil der projektierten Bauten
werden sehen können. Die Beschwerdeführerinnen rügen unter anderem die
Verletzung von Kernzonenvorschriften. Mit ihren Vorbringen und der engen räumlichen
Beziehung zum Streitobjekt ist die besondere Betroffenheit hinreichend
dargetan. Wer aufgrund der Kernzonenvorschriften besondere Einschränkungen im
Interesse der Erhaltung des Ortsbilds unterworfen ist, hat ein Interesse an der
Durchsetzung dieses Ortsbildschutzes auch bei Nachbarliegenschaften, welches
über dasjenige eines beliebigen Dritten hinausgeht. Auf die fristgerecht
erhobene Beschwerde ist somit einzutreten.

2.
 

2.1 Das
streitbetroffene Gebäude F-Strasse 02 (Assek.-Nr. 01) verfügt über
zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss mit Satteldach. Entlang seiner
Nordwestfassade ist ein Schopf angebaut, der im Nordosten einen gedeckten
Giebel und im Südwesten ein Walmdach aufweist. Gegenüber dem Hauptgebäude
springt der Anbau in Richtung Südwesten um rund 2 m vor. Die Bauherrschaft
beabsichtigt, den Schopf durch einen zweigeschossigen Anbau mit Flachdach zu
ersetzen. Weiter ist im Südwesten des Wohnhauses entlang der F-Strasse der
Neubau eines Carports für drei Fahrzeugabstellplätze geplant.

2.2 Die
Bauparzelle stösst im Südosten an die F-Strasse und im Nordwesten an die G-Strasse
an. Die beiden Strassen münden im Südwesten der Bauparzelle ineinander. Entlang
der G-Strasse verläuft der I-Bach. Das Baugrundstück Kat.-Nr. 03 befindet
sich in der Kernzone K II und ist im Perimeter des Inventars der schutzwürdigen
Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung, Ortsbild H, als prägendes oder
strukturbildendes Gebäude mit prägender Firstrichtung verzeichnet. Die
Bauparzelle bildet zusammen mit den umliegenden Parzellen samt F- und G-Strasse
Bestandteil eines für das Ortsbild ausgeprägten Platz- und Strassenraumes.
Nordwestlich angrenzend an das Grundstück folgt ein im Inventar als wichtiger
Freiraum bezeichnetes Gebiet. Im Gegensatz zu den
umliegenden Parzellen markiert die streitbetroffene Baute im Inventar hingegen
keine wichtige Begrenzung des Aussenraumes.

2.3 Die im
überkommunalen Inventar als prägend oder strukturbildend aufgeführten Gebäude
sind – von wenigen Ausnahmen abgesehen – im Kernzonenplan rot bezeichnet. Das
Gebäude F-Strasse 02 ist im Kernzonenplan 2, H, als rote Baute
erfasst. Dieser Plan wurde von der Gemeindeversammlung am 22. März 2012
festgesetzt. Gleichzeitig wurde an jener Gemeindeversammlung beschlossen, dass
für die Bestimmung der rot bezeichneten Bauten das Ergebnis der
Unterschutzstellung massgebend sei (Ziff. 2.2.1 Abs. 1 zweiter Satz
der Bau- und Zonenordnung vom 17. Dezember 1994, teilrevidiert am 22. März
2012 [BZO]). Am 16. September 2014 wurde die streitbetroffene Baute aus
dem kommunalen Inventar der schützenswerten Bauten entlassen.

3.
 

3.1 Die
Beschwerdeführenden bringen vor, Ziff. 2.2.1 BZO bzw. der gestützt darauf
ergangene Beschluss verletzten übergeordnetes Recht. Die gemäss PBG gebotene
Unterscheidung von Ortsbild- und Denkmalschutz werde nicht berücksichtigt,
weshalb Ziff. 2.2.1 Abs. 1 zweiter Satz BZO unter Vornahme einer
akzessorischen Normenkontrolle die Anwendung zu versagen sei. Ausserdem werde
die in § 88 PBG vorgesehene sachliche Zuständigkeitsordnung nicht
beachtet, was Nichtigkeit zur Folge habe.

3.2 Gemäss ständiger Rechtsprechung unterliegen
Nutzungspläne sowie in engem Sachzu-sammenhang stehende nichtkartographische
planerische Festlegungen im Rechtsmittelverfahren über eine Baubewilligung
grundsätzlich nicht einer akzessorischen Überprüfung. In der Regel können sie
denn auch nur im Anschluss an deren Erlass angefochten werden. Eine
akzessorische Überprüfung ist nur zulässig, wenn sich der Betroffene bei
Planerlass noch nicht über die ihm damit auferlegten Beschränkungen
Rechenschaft geben konnte und er im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit
hatte, seine Interessen zu verteidigen (BGE 119 Ib 480 E. 5c; 102 Ia 207
E. 3b; 111 Ia 129 E. 3d; 106 Ia 383 E. 3c; 106 Ia 310 E. 3).
Ebenfalls zu prüfen ist ein Nutzungsplan, wenn sich seit dessen Festsetzung die
rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse in einer Weise geändert haben, dass
das öffentliche Interesse an der Beibehaltung der auferlegten
Nutzungsbeschränkungen dahingefallen sein könnte (BGE 127 I 203 E. 6b).

3.3 Ziff. 2.2.1 BZO hält unmissverständlich
fest, dass das Ergebnis der Unterschutzstellung massgeblich ist, ob eine Baute
als rot bezeichnet gilt. Bei Erlass dieser Bestimmung der BZO hätten sich die
Beschwerdeführerinnen, welche ebenfalls Eigentümerinnen von Bauten in der
Kernzone sind, im Klaren sein müssen, dass rot bezeichnete Bauten in ihrer Umgebung
aus dem Schutz entlassen werden könnten. Dem Protokoll der Gemeindeversammlung
vom 22. März 2012 ist zu entnehmen, dass während der Diskussion zu den
Kernzonenplänen auf diese Tatsache hingewiesen wurde. Die Inventarisierung von
Bauten hat keine grundeigentümerverbindliche Wirkung. Die Beschwerdeführerinnen
konnten deshalb nicht darauf vertrauen, dass die benachbarten Bauten formell
unter Schutz bleiben. Dass der Rechtsschutz nach Planerlass nicht gewährt
worden sei, machen die Beschwerdeführerinnen sodann nicht geltend. Zudem haben
sich die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse seit dem Planerlass nicht
in rechtsrelevanter Weise geändert.

3.4 Daraus folgt, dass vorliegend keine
akzessorische Normenkontrolle durchgeführt werden darf. Für die Bejahung von
Nichtigkeit liegen zudem keine genügenden Gründe vor: Mit der
Gemeindeversammlung hat das grundsätzlich zuständige Organ die fragliche Norm
erlassen. Auch in inhaltlicher Hinsicht fehlt es an den Voraussetzungen für die
Annahme eines nichtigen Beschlusses.

4.
 

4.1 Umstritten
ist vorliegend primär die Auslegung und Anwendung von Ziff. 2.2.1 BZO. Diese
Bestimmung lautet wie folgt:

"Die in den
Kernzonenplänen rot bezeichneten Bauten dürfen nur unter Beibehaltung der
Stellung, der bestehenden Ausmasse, der Dachform und der wesentlichen Fassadenelemente
umgebaut oder ersetzt werden. Massgebend ob ein Gebäude als rot bezeichnete
Baute gilt, ist das Ergebnis der Unterschutzstellung.

Abweichungen können bewilligt werden, wenn
diese im Interesse der Sicherheit, der Wohnhygiene oder des Ortsbildschutzes
liegen oder für die geänderte Nutzweise des Gebäudes erforderlich sind; in den
äusseren Abmessungen jedoch nur unter Wahrung schützenswerter nachbarlicher
Interessen."

 

4.2 Die
Anwendung kommunaler Bestimmungen obliegt in erster Linie der örtlichen Baubehörde,
welche die örtlichen Verhältnisse am besten kennt und die Gesetzgebung seinerzeit
beratend bzw. antragstellend begleitet hat. Vorliegend handelt es sich nicht um
eine offen formulierte kommunale Bestimmung, welche der Gemeinde eine umfassende
Einzelfallbeurteilung aufgibt und damit bei Auslegung und Anwendung einen von
der Gemeindeautonomie geschützten Entscheidungsspielraum eröffnet. Die
Kognition des Baurekursgerichts war demzufolge nicht eingeschränkt (vgl. VGr,
27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3 ff.).

4.3 Die
Beschwerdeführerinnen brachten im Rekursverfahren vor, das streitbetroffene Gebäude
sei trotz Entlassung aus dem kommunalen Denkmalschutzinventar unter dem Gesichtspunkt
des überkommunalen Ortsbildschutzes als rot bezeichnete Baute zu qualifizieren,
weshalb die entsprechenden Kernzonenbestimmungen weiter Gültigkeit hätten. Das
Bauvorhaben missachte die Schutzziele des überkommunalen Ortsbildschutzes.

Das Baurekursgericht
kam zum Schluss, Ziff. 2.2.1 Abs. 1 zweiter Satz BZO sei vorliegend
nicht anwendbar. Eine akzessorische Normenkontrolle sei in diesem Verfahren
nicht zulässig, weshalb für die Beantwortung der Frage, ob ein Gebäude als rot
bezeichnet gelte, das Ergebnis der Unterschutzstellung massgebend sei. Das
Gebäude F-Strasse 02 sei 2014 aus dem Inventar der schützenswerten Bauten
rechtskräftig entlassen worden und gelte deshalb nicht mehr als rot
bezeichnete, sondern als übrige Baute im Sinn von Ziff. 2.2.2 BZO.

5.
 

5.1 Schutzwürdige
Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer
Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen, können in der Bau- und Zonenordnung
zu Kernzonen erklärt und dadurch planungsrechtlich geschützt werden (vgl. § 50
Abs. 1 PBG und § 205 lit. a PBG, § 24 Abs. 1 der
Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [KNHV]).
Auf diese Weise werden Schutzvorgaben des Natur- und Heimatschutzes auf
kommunaler Ebene konkretisiert und umgesetzt (BGE 135 II 209 E. 2.2).
Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile
sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,
wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind
oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre
Wirkung wesentlichen Umgebung können weiter durch Verordnung, Verfügung oder
Vertrag geschützt werden (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG und § 205
lit. b–d PBG). Die letztgenannten Schutzmassnahmen sind gemäss § 9
Abs. 1 KNHV anzuordnen, wenn oder soweit planungsrechtliche Massnahmen und
die Bauvorschriften einen fachgerechten Schutz sowie Pflege und Unterhalt nicht
sicherstellen.

Ob bei der
Schutzwürdigkeit wegen prägender Wirkung auf das Ortsbild im Einzelfall eine
über die Kernzonenbestimmungen hinausgehende Schutzmassnahme anzuordnen ist,
hängt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht nur von der
besonderen Stellung und Lage der Bauten im Ortsbild ab. Die zu schützenden
Bauten müssen auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her
(Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen
Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen (VGr, 24. Oktober 2013,
VB.2013.00134, E. 6.1; 4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.8; RB 1997
Nr. 73 E. 2).

5.2 Von den
Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 PBG zu unterscheiden ist die Aufnahme
von Schutzobjekten in kommunale oder kantonale Inventare (§ 203 Abs. 2
PBG). Grundsätzlich verpflichten die Inventare nur die Behörden, nicht aber
direkt die betroffenen Grundeigentümer. Es handelt sich um keine
Schutzmassnahmen, sondern lediglich um eine Zusammenstellung von an sich
schutzfähigen Objekten (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 211). Für
Bundesinventare hält die bundesgerichtliche Rechtsprechung fest, dass die
Pflicht zur Beachtung der Inventare zum einen
ihren Niederschlag in der Anwendung der die Schutzanliegen umsetzenden
(Nutzungs-)Planung finde, zum andern
darin, dass im Einzelfall erforderliche Interessenabwägungen im Lichte der
Heimatschutzanliegen vorgenommen werden. Das ist insbesondere der Fall, wenn
von der Grundnutzungsordnung abgewichen werden soll (BGE 135 II 209 E. 2.1).

5.3 Die
Vorinstanz erwog zutreffend, die gesetzliche Ordnung beschränke den planungsrechtlichen
Schutz von Ortsbildern nicht auf Objekte des Denkmalschutzes. Orts- oder
Dorfkerne, denen zwar die Eigenschaft eines wichtigen Zeugen im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG abgehe, aber gleichwohl ein erhaltenswertes
Ortsbild abgeben, könnten vielmehr in Kernzonen ausgeschieden und dadurch planungsrechtlich
geschützt werden. Desgleichen seien ortsbaulich prägende und strukturbildende
Gebäude, wie die im Kernzonenplan rot bezeichneten Bauten, auch dann, wenn sie
nicht besondere Zeitzeugen darstellen und nicht unter Denkmalschutz fallen
würden, für das schutzwürdige Ortsbild von H bedeutsam. Die weitgehende
Gleichsetzung von Ortsbild- und Denkmalschutz in H, wie sie in Ziff. 2.2.1
Abs. 1 zweiter Satz BZO erfolge, dürfte nach Ansicht der Vorinstanz deshalb
zur Folge haben, dass durch die Kernzonenvorschriften die Erhaltung von Einheit
und Eigenart des gewachsenen Ortskerns mit seiner charakteristischen Umgebung
nicht mehr wirkungsvoll gewährleistet werden könne. Die besagte Novelle
erscheine deshalb nicht als zweckmässig und hätte, wenn sie im Nachgang der
Gemeindeversammlung angefochten worden wäre, der rechtlichen Überprüfung in
einem Rekursverfahren wohl kaum standgehalten.

6.  

6.1 Die
Auslegung der strittigen BZO-Bestimmung ergibt Folgendes: Ausgangspunkt für
jede Auslegung ist der Wortlaut der Bestimmung (grammatikalisches Element). Ist
der Gesetzestext aus sich selbst heraus nicht klar und sind verschiedene
Interpretationen möglich, muss nach seiner wahren Tragweite gesucht werden
unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente. Dafür ist namentlich auf die
Entstehungsgeschichte (historisches Element), auf den Zweck der Norm
(teleologisches Element), auf die ihr zugrunde liegenden Wertungen und auf ihre
Bedeutung im Kontext mit anderen Bestimmungen (systematisches Element)
abzustellen (BGE 139 II 404 E. 4.2). Dabei favorisiert die neuere bundesgerichtliche
Praxis einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es ab, die einzelnen
Auslegungselemente einer hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 173
E. 2.1 mit Hinweisen).

6.2 Der
Wortlaut der Bestimmung ergibt, dass das Ergebnis der Unterschutzstellung massgebend
dafür ist, ob ein Gebäude als rot bezeichnete Baute gilt. Unterschutzstellungen
werden in Ziff. 2.1.3 BZO näher ausgeführt. Demnach erfolgt der Schutz von
Einzelobjekten durch eine Verordnung, eine Verfügung oder einen Vertrag. Diese
Schutzanordnungen gehen den Kernzonenvorschriften vor. Daraus folgt, dass der
Schutz bzw. entsprechend auch die Entlassung von Einzelobjekten den Kernzonenvorschriften
vorgeht.

6.3 Aus dem
Protokoll der Gemeindeversammlung vom 22. März 2012 geht hervor, dass eine
Einwohnerin auf die rote Bezeichnung des Hauses an der J-Strasse 09 verzichten
wollte und deshalb einen Antrag auf Ergänzung von Ziff. 2.2.1 BZO stellte.
Ihr Antrag wurde von einem anderen Einwohner unterstützt, der zuvor auf
sämtliche roten Bezeichnungen in den Kernzonen verzichten wollte. Nach kurzer
Diskussion fand die Ergänzung eine Mehrheit. Den Akten lassen sich keine
Hinweise darauf entnehmen, dass die strittige Bestimmung nicht dem Willen der
Gemeindeversammlung entsprach. Da der Antrag zur Änderung von Ziff. 2.2.1
Abs. 1 BZO erst an der Gemeindeversammlung vorgebracht wurde, konnten die
Unterlagen zur Gemeindeversammlung (Bericht gemäss Art. 47 RPV vom 22. März
2011) demzufolge noch gar keine Aussagen zu dieser Ergänzung enthalten. Im
Protokoll ist nach Abschluss der Abstimmung zudem vermerkt, der Antrag, J-Strasse
09 als rot bezeichnetes Gebäude zu entlassen, sei damit obsolet geworden. Es
muss davon ausgegangen werden, dass es die Absicht einer Mehrheit an der
Gemeindeversammlung war, für die Rot-Bezeichnung einer Baute auf den kommunalen
Schutzentscheid abzustellen.

6.4 Auch aus
der Systematik der Bestimmung können die Beschwerdeführerinnen nichts zu ihren
Gunsten ableiten. Zwar ist Ziff. 2.2.1 unter dem Titel
"Ausnützung" aufgeführt. Die Bestimmung konkretisiert jedoch die
allgemeine Zweckbestimmung in Ziff. 2.1.1 BZO und trägt mit ihren
besonderen Gestaltungsvorschriften zum Ortsbildschutz bei. Entgegen der Ansicht
der Beschwerdeführerinnen wurde mit der Ergänzung gerade nicht bezweckt,
planungsrechtlichen Massnahmen Vorrang einzuräumen. Der Gemeindeversammlung
stand es frei, Bauten nicht als rot zu bezeichnen, welche im überkommunalen
Inventar eingetragen waren.

6.5 Auch wenn
die strittige Baute aus dem kommunalen Inventar entlassen wurde, ist sie nach
wie vor im überkommunalen Inventar eingetragen. Wie die Beschwerdeführerinnen
zutreffend ausführen, ist der Gemeinderat nach § 211 Abs. 2 PBG
lediglich dafür zuständig, Schutzmassnahmen für Objekte von kommunaler
Bedeutung zu treffen, nicht aber bezüglich des überkommunalen Ortsbildschutzes.
Gemäss Ziff. 1.4.1.4 des Anhangs zur Bauverfahrensordnung vom 3. Dezember
1997 (BVV) bedarf es bei Vorhaben in Ortsbildern von überkommunaler Bedeutung
einer zusätzlichen Beurteilung durch die Baudirektion, wie vorliegend geschehen.
Wie oben dargelegt, werden (überkommunale)
Inventare unter anderem dadurch beachtet, dass die zu ihrem Schutz
aufgestellten Vorschriften der (Nutzungs-)Planung angewendet werden. Sinn
und Zweck der Kernzonenvorschriften und der Kernzonenpläne ist es, Einheit und
Eigenart der gewachsenen Ortskerne und Weiler mit ihrer charakteristischen
Umgebung zu erhalten (Ziff. 2.1.1 BZO). Dafür sind in der Bau- und
Zonenordnung zwei Kategorien von Schutzvorschriften aufgestellt worden: die
strengen Vorschriften der rot bezeichneten Bauten und die "übrigen
Bauten" gemäss Ziff. 2.2.2. Rot bezeichnete Bauten entsprechen gemäss
der Wegleitung der Bau- und Zonenordnung in der Regel denjenigen Gebäuden, die
im Ortsbildinventar als "prägend oder strukturbildend" bezeichnet
sind. Auch wenn die Auslegung von Ziff. 2.2.1 BZO ergibt, dass bei
Entlassung aus dem kommunalen Inventar die Baute nicht mehr als rot bezeichnet
gilt, sind noch die erhöhten Gestaltungsanforderungen der "übrigen
Bauten" anwendbar. Damit wird dem Ortsbildschutz Rechnung getragen (vgl.
auch Ziff. 2.1.2 BZO bezüglich Einordnungsanforderungen). Die Umsetzung
des Ortsbildschutzes ins Planungsrecht war denn auch ein Ziel der Revision der
Bau- und Zonenordnung (vgl. Bericht gemäss Art. 47 RPV). Bei einem
Gebäude, das im überkommunalen Inventar als "prägend oder Struktur bildend"
bezeichnet ist, ist der harmonischen Einordnung und sorgfältigen Gestaltung
eine besondere Bedeutung beizumessen. Selbst für "übrige Bauten"
gelten die allgemeinen Bestimmungen gemäss Ziff. 2.1.1 und 2.1.2 und ist
damit der Ortsbildschutz zu beachten.

6.6 Den
Gemeinden steht im Bereich des Ortsbildschutzes ein gewisser Beurteilungsspielraum
zu; dies namentlich im Hinblick darauf, dass sich die Beurteilung der
Baudirektion gemäss Ziff. 1.4.1.4 des Anhangs zur BVV auf eine blosse
Genehmigung zu beschränken hat (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 369). In ihrer
Baubewilligung vom 12. November 2014 hat sich die
Beschwerdegegnerin 2 mit dem Ortsbildschutz auseinandergesetzt. Sie prüfte
die geplanten Bauten – als übrige Bauten – im Hinblick darauf und kam zum
Schluss, dass sie sich nicht negativ auf den Ortsbildschutz auswirken. Auch hat
sich das Baurekursgericht mit der Einhaltung der auf die übrigen Bauten
anwendbaren Kernzonenbestimmungen und mit der Einordnung in die Umgebung ausreichend
befasst und ist dabei zu einem zutreffenden Ergebnis gelangt.

7.  

Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als
unbegründet und ist abzuweisen. 

Entsprechend dem Verfahrensausgang werden die
Beschwerdeführenden kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit
§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht ihnen eine Parteientschädigung
nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie zu verpflichten, den
privaten Beschwerdegegner angemessen zu entschädigen. Den Beschwerdegegnerinnen 2
und 3 steht in dieser Konstellation praxisgemäss keine Entschädigung zu (vgl.
VGr, 9. Januar 2008, VB.2007.00382 und VB.2007.00401, E. 4.2 =
BEZ 2008 Nr. 3, Plüss, Kommentar zum VRG, § 17 N. 51).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.    6'000.--;  die übrigen Kosten betragen:

Fr.      360.--   Zustellkosten,

Fr.    6'360.--   Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte unter solidarischer
Haftung auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und
unter solidarischer Haftung verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …