# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c9b6adc8-0efa-56a4-9bd4-26d91acd1e1c
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-01
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 01.09.2020 R 2019 35
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2019-35_2020-09-01.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 19 35
5. Kammer 

Vorsitz Meisser
Richter Audétat, Racioppi 
Aktuar Gross

URTEIL
vom 1. September 2020  

in der Streitsache

A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Remo Cahenzli,

Beschwerdeführerin

gegen 

Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gion J. Schäfer,

Beschwerdegegnerin 

und

B._____ und C._____, 

und 

D._____,
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Remo Cavegn,

Beschwerdegegner 

- 2 -

betreffend Baugesuch

1. Am 22. November 2016 bewilligte die Gemeinde X._____ das Baugesuch 

von A._____ für den Neubau eines Mehrfamilienhauses [MFH] mit (Unter-

niveau-[UN]-) Garage und Nebengebäude auf Parzelle P.1._____ (Bauge-

such Z.1_____). 

2. Am 3. Dezember 2018 reichte A._____ zudem das Baugesuch Z.2_____ 

zur Erstellung eines 'Anbau Nebengebäude' zum MFH mit UN-Garage auf 

Parzelle P.1._____ an der E._____-strasse ein.

3. Dagegen erhoben A._____ und B._____ sowie D._____ (Miteigentümer 

der benachbarten Parzelle) am 21. Dezember 2018 Einsprache bei der Ge-

meinde mit dem Antrag auf Verweigerung der Bewilligung für das Bauge-

such, soweit darauf eingetreten werde.

4. Mit Schreiben vom 11. Februar 2019 beantragte A._____ die Abweisung 

der Einsprache, soweit darauf eingetreten werde, und die Bewilligung des 

Baugesuchs (Z.2_____).

5. Am 17. Januar 2019 hatte A._____ zudem ein Projektänderungsgesuch 

zum bewilligten Gebäude (MFH) auf Parzelle P.1._____ gestellt, welches 

den Anbau Erker Ost-/Westfassade betraf und hier nicht relevant ist. Diese 

Projektänderung wurde von der Gemeinde am 5. März 2019 bewilligt, mit 

dem Hinweis, dass sich die (konsumierte) anrechenbare Geschossfläche 

des bewilligten MFH dadurch auf 796.08 m2 erhöhe.

6. Mit (Baueinsprache-) Entscheid vom 12. März, mitgeteilt am 1. April 2019, 

wies die Gemeinde das Baugesuch (Z.2_____) im Sinne der Erwägungen 

für den 'Anbau Nebengebäude' zum bewilligten MFH (Z.1_____) ab. Die 

- 3 -

Verfahrenskosten wurden A._____ auferlegt und sie zur ausseramtlichen 

Entschädigung der Einsprecher verpflichtet.

7. Dagegen erhob A._____ (Beschwerdeführerin) am 17. Mai 2019 Be-

schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den An-

trägen, der angefochtene Bauentscheid vom 12. März/1. April 2019 sei auf-

zuheben, das Baugesuch Z.2_____ zu bewilligen und die Baueinsprache 

abzuweisen. Eventuell sei das Baugesuch Z.2_____ an die Gemeinde zur 

Neubeurteilung zurückzuweisen. Im Falle der Gutheissung der vorstehen-

den Rechtsbegehren sei der Beschwerdeführerin für das vorinstanzliche 

Baueinspracheverfahren die von ihr dort beantragte ausseramtliche Ent-

schädigung von Fr. 3'684.70 (inklusive MWST) zuzusprechen. 

Zur Begründung ihres Standpunktes führte die Beschwerdeführerin aus:

Es gehe hier um einen klassischen Nebenbau im Sinne von Art. 39 und Art. 

40 BG ohne zusätzliche AZ-pflichtige Räume. Deshalb sei auch keine neue 

Ausnützungsberechnung nötig gewesen. Das örtliche Bauamt habe am 5. 

Dezember 2018 bestätigt, dass das eingereichte Baugesuch vom 3. De-

zember 2018 (Z.2_____) vollständig sei. Die Räume im geplanten Neben-

bau seien schon objektiv nicht zu Wohn- und Arbeitszwecken geeignet. 

Zwei Lagerräume mit Weinkeller gehörten zu den Maisonnettewohnungen 

im DG des MFH (Nrn. 5 und 6). Die Baubewilligung Z.1_____ für das MFH 

mit UN-Garage auf Parzelle P.1._____ sei rechtskräftig erteilt worden. Die 

Beschwerdeführerin wolle hier einen eingeschossigen Anbau auf der Süd-

seite der UN-Garage erstellen. Dieser liege vollständig unter dem gewach-

senen Terrain. Wegen der Hanglage von Parzelle P.1._____ führe der ge-

plante Anbau auf der Südseite der UN-Garage zu einer natürlichen Terras-

sierung des Vorgartenlandes des MFH. Zwischen der Südfassade des 

MFH und der Südfassade des geplanten Anbaus bestehe eine Staffelung 

von 14.15 m bzw. 15.75 m. Art. 39 und 40 BG seien verletzt. Der geplante 

Anbau umfasse zwei Sauna-/Sporträume mit WC/Dusche und zwei La-

- 4 -

gerräume und dazugehörige Korridore/Vorplätze. Es seien somit keine 

Wohnräume, sondern Wohnungsnebennutzflächen nach SIA 416 geplant.

Gemäss VGU R 15 7 seien solche Gebäude mit Bezug auf die Gebäude- 

und Grenzabstände privilegiert und müssten nicht in die Gebäudelänge 

einbezogen werden. Sie seien für Nachbarn weniger immissionsträchtig als 

Wohn- und Gewerberäume. Massgebend sei, dass es sich dabei um Ge-

bäudeteile untergeordneter Natur handle und sie für die Hauptbauten eine 

Hilfsfunktion ausübten. Diese Räume träten nach aussen nur geringfügig 

in Erscheinung (begrenzte Grundfläche, eingeschossig). Es sei daher eine 

Privilegierung bei den Abstandsvorschriften gerechtfertigt. Nicht nötig sei, 

dass die Anbaute keinen direkten Zugang zum Hauptgebäude habe (VGU 

R 04 90). Hier seien die Voraussetzungen für eine Nebenbaute erfüllt. Im 

Baugesetz sei keine Begrenzung der Grundfläche für Nebenbauten festge-

legt worden. Der Anbau sei zudem eingeschossig.

Art. 37 BG betreffend Nichtanrechenbarkeit von Geschossflächen sei ver-

letzt. Keller- und Lagerräume, Korridore, Treppen und Lifte erschlössen 

nicht anrechenbare Geschossflächen und Hallenbäder, Sport- und Sauna-

anlagen würden nicht angerechnet. Der geplante Anbau habe keine anre-

chenbaren Räume, wie Sauna-/Sporträume mit WC/Dusche, zwei La-

gerräume mit separatem Weinkeller plus dazugehörige Korridore/Vor-

plätze. Dessen Räume seien völlig ausserhalb des Mehrfamilienhauses 

und nicht direkt von Wohnungen her zugänglich, sondern nur über die UN-

Garage von aussen zu erreichen. Der Nebenbau an der Südseite liege ca. 

eine halbe Geschossfläche unterhalb des gewachsenen Terrains (Souter-

rain/halbes UG). Diese Räume seien somit wegen ihrer Belichtung und Be-

sonnung für Wohnzwecke nicht geeignet.

Die Saunaanlagen seien fest eingebaut. Deren Umnutzung wäre bewilli-

gungspflichtig. Im Mehrfamilienhaus befänden sich sechs Wohnungen, da-

von zwei (Nr. 2 im EG mit 115.3 m² Geschossfläche und Nr. 3 im 1. Ober-

geschoss mit 101.9 m² Geschossfläche) ohne Sauna-/Sportanlagen. Die 

- 5 -

Ergänzung mit zwei weiteren Anlagen stehe nicht im Missverhältnis zum 

Raumprogramm dieser zwei Wohnungen und der anrechenbaren Ge-

schossflächen des Mehrfamilienhauses insgesamt.

In den Lagerräumen gebe es keine grossflächigen Fenster oder Vorplätze. 

Hier halte das bewilligte Mehrfamilienhaus gegenüber Parzelle Parzelle 

P.2._____ (Kindermann) einen Grenzabstand von 6.185 m und gegenüber 

der Parzelle Parzelle P.3._____ (StWEG Casa F._____) einen Abstand von 

8.335 m ein. 

Anwendbar seien hier Art. 7 Abs. 1 und der Anhang 1 zur IVHB in Verbin-

dung mit Art. 66 BG. Der Grenzabstand sei somit die Entfernung zwischen 

der projizierten Fassadenlinie und der Parzellengrenze. Hier seien der 

Hauptbau und der Nebenbau als separate einzelne Bauten zu qualifizieren, 

bedingt durch die gestalterische Erscheinung der Baukörper. Der geplante 

Anbau weise gegenüber der Südfassade des Mehrfamilienhauses eine 

Staffelung von 14.15 m bzw. 15.75 m auf und werde vollständig unter dem 

gewachsenen Terrain an die bewilligte UN-Garage angebaut. Das neue 

Bauprojekt sei nicht mit der Fassade und dem Baukörper des Mehrfamili-

enhauses verbunden und von diesen vollständig räumlich getrennt. Es trete 

als freistehender Baukörper in Erscheinung. Es sei somit betreffend Grenz-

abstand gegenüber den Parzellen Parzelle P.2._____ und Parzelle 

P.3._____ irrelevant, ob der geplante Anbau ein Nebenbau sei oder nicht. 

Art. 40 Abs. 2 BG sei nicht anwendbar, da die Fassaden nicht verbunden 

seien und der geplante Anbau nicht die Fassade des Mehrfamilienhauses 

verlängere.

Konkret gehe es um einen eingeschossigen Nebenbau ohne Wohn- und 

Schlafräume. Es sei somit nach Art. 42 Abs. 4 BG ein Flachdach zulässig. 

Das Flachdach dürfe als begehbare Terrasse genutzt werden (PVG 1995 

Nr. 21). Das rechtskräftig bewilligte Terrain des Mehrfamilienhauses und 

der UN-Garage werde nicht überragt.

- 6 -

Das Mehrfamilienhaus halte die Gebäudehöhe ein. Als freistehende Ne-

benbaute sei diese separat zu beurteilen und einzeln zu messen. Talseitig 

messe die Gebäudehöhe 1.92 m ab gewachsenem Terrain. Sie sei somit 

weniger als 3.5 m hoch und daher zu Recht bewilligt worden.

Hier sei Art. 73 Abs. 1 KRG anwendbar. Verlangt werde somit die Einfü-

gung ins Ortsbild und in die architektonische Gestaltung. Die freistehende 

Nebenbaute verstärkte nicht das Volumen des bewilligten Mehrfamilien-

hauses. Alles liege unter dem bewilligten Terrain.

Bei Gutheissung der vorliegenden Beschwerde wäre die Einsprache unbe-

gründet gewesen und somit der Beschwerdeführerin eine angemessene 

ausseramtliche Entschädigung im Baueinspracheverfahren zuzusprechen 

(Fr. 3'684.70 inkl. MWST). Dafür gebe es eine gesetzliche Grundlage (Art. 

96 Abs. 2 KRG).

8. In ihrer Vernehmlassung vom 25. Juni 2019 beantragte die Gemeinde (Be-

schwerdegegnerin) kostenfällig die Abweisung der Beschwerde.

Zur Begründung ihres Standpunktes führte die Beschwerdegegnerin aus:

Die Gestaltung der Räume im Bauvorhaben verunmöglichten nicht deren 

Nutzung als Wohnräume. Es seien jetzt schon eigene WC- und Duschan-

lagen und grosszügige Fenster eingebaut worden, weshalb – unabhängig 

von der Bezeichnung – AZ-pflichtige Räume geschaffen werden sollten.

Es liege eine unzulässige Erweiterung des Hauptbaus zwecks Erstellung 

zusätzlicher Wohnräume vor. Die geplanten Räume könnten als selbst-

ständige Wohneinheiten genutzt werden, weswegen sie AZ-pflichtig seien. 

Da sei es egal, ob zwei der vier geplanten Räume eine fest eingebaute 

Sauna erhielten. Die Räume seien objektiv als Wohnräume nutzbar und 

zwar alle vier Räume. Die Realisierung einer begehbaren Dachterrasse 

- 7 -

solle zweifellos den Bewohnern des Hauptgebäudes zur Verfügung stehen, 

was auch auf einen Ausbau des Hauptgebäudes hinweise. Vorliegender 

'Anbau Nebengebäude' sei gesamthaft mit dem Hauptgebäude zu beurtei-

len, als Bestandteil desselben. Die Lagerräume verfügten über sehr grosse 

Fenster. Daraus könnten mit wenigen Eingriffen Wohnräume erstellt wer-

den. Der Anbau sei aus Sicht der Nachbarn Bestandteil des Hauptgebäu-

des und hänge mit diesem zusammen.

Bei der Berechnung der Grenz- und Gebäudeabstände nach Art. 40 BG 

sei, weil hier ein Bestandteil des Hauptbaus erstellt werden solle, das ge-

samte Gebäude hinzuzuziehen. Die UN-Garage sei Bestandteil des Haupt-

gebäudes und daran werde der 'Anbau Nebengebäude' angebaut und sei 

auch insoweit damit verbunden, als Hauszugänge von der Tiefgarage her 

möglich seien und die Dachkonstruktion mit der Decke der Tiefgarage ver-

bunden sei. Der geplante Bau sei richtigerweise Bestandteil des Hauptge-

bäudes und somit würden die Gebäudehöhen verletzt.

Talseitig betrage die massgebende Terrainkote 1'140.17 m.ü.M, was tal-

seitig eine Gebäudehöhe von 14.71 m statt den zulässigen 12 m (9 + 3 m) 

gemäss Art. 26 und Art. 41 BG ergebe.

Werde das Gebäude richtigerweise als Bestandteil des Hauptgebäudes be-

trachtet, werde die schon bestehende massige Erscheinungsform noch 

verstärkt. Faktisch werde das Hauptgebäude um ein Stockwerk erhöht.

Falls die Einsprechenden im Falle des Unterliegens zu einer angemesse-

nen ausseramtlichen Entschädigung an die Gesuchstellenden verpflichtet 

werden könnten, sollte dies auch umgekehrt gelten, da ein obsiegender 

Einsprecher sonst seine Kosten selber tragen müsste, was den allgemei-

nen Verfahrensregeln widerspräche. Das kommunale Gebührengesetz 

sehe in Art. 9 vor, dass eine allfällige ausseramtliche Entschädigung nach 

Obsiegen auferlegt werde und im Einspracheverfahren vor Gemeinde-

behörden ausseramtliche Kosten zugesprochen würden, sofern sie auf-

- 8 -

grund der Sach- und Rechtslage als notwendig und angemessen erschie-

nen. Angesichts der Tatsache, dass die Beschwerdeführerin bereits einmal 

ein fast identisches Baugesuch eingereicht habe und die heutigen Be-

schwerdegegner erneut einen Rechtsanwalt bereits im kommunalen Ver-

fahren hätten beiziehen müssen, sei die Zusprechung einer ausseramtli-

chen Entschädigung absolut gerechtfertigt gewesen, auch wenn dies in Art. 

96 KRG nicht ausdrücklich versprochen sei.

9. Die Einsprecher (Beschwerdegegner) beantragten in ihrer Stellungnahme 

vom 27. Juni 2019 ebenfalls kostenfällig die Abweisung der Beschwerde.

Zur Begründung ihrer Standpunkte führten die Beschwerdegegner aus: 

Das Mehrfamilienhaus mit UN-Garage samt Nebengebäude seien rechts-

kräftig bewilligt (Z.1_____). Die bewilligten Bauten hätten ein massives Vo-

lumen, vier Geschosse und eine grosse UN-Garage. Der nachgesuchte 

'Anbau Nebengebäude' (Z.2_____) würde unmittelbar an die UN-Einstell-

halle angebaut und sei 8.66 m breit und 20 m lang. Der Abstand zur Par-

zelle P.4._____ betrage 3.5 m. Zudem sei ein Vordach geplant, dieses rage 

1 m in den Grenzabstand hinein. Vor dem Gebäude zu den Parzellen 

P.4._____ und P.5._____ sei je ein Ruheplatz geplant. Die Umfassungs-

mauer sei direkt an die Grenze der Parzellen P.4._____ und P.5._____ ge-

plant. Von den vier Räumen würden die äusseren Einheiten als 

Sauna/Sportraum mit WC/Dusche bezeichnet, die inneren Einheiten als 

Lager mit Weinkeller beschrieben. Diese Bauteile seien in sich abgeschlos-

sen und gefangen. Die Fassaden seien mit grossen Fenstern bzw. Zugän-

gen versehen, über welche die Vorplätze (Ruheplätze, Bepflanzungen) er-

reicht werden könnten. Das Dach des geplanten Anbaus solle bepflanzt 

und zugänglich gemacht werden. Jedenfalls sei ein Geländer auf dem 

Flachdach geplant.

- 9 -

Das Bauprojekt entspreche fast gänzlich dem Baugesuch Nr. Z.3._____, 

welches am 1., mitgeteilt am 24. Februar 2011, rechtskräftig abgewiesen 

worden sei.

Es stimme nicht, dass hier eine wohnungsexterne Nebennutzfläche im 

Sinne von SIA-Norm 416 vorliege. Es liege eine Erweiterung des rechts-

kräftig bewilligten Mehrfamilienhauses gemäss Baugesuch Z.1_____ vor. 

Mit den neuen Einheiten werde zusätzlicher nutzbarer Raum für das Mehr-

familienhaus geschaffen. Der Anbau sei mit der Nutzung des Hauptgebäu-

des verbunden, verfüge über direkte interne Zugänge vom Haus durch die 

UN-Garage und sei auch über die neu zu erstellende Treppe nach aussen 

zu erreichen. Das Dach sei begehbar und solle daher einer Nutzung zuge-

führt werden. Gemäss Ansicht 'Süd' in den Plänen sei ersichtlich, dass sich 

das Gebäude aus Sicht der Parzellen P.4._____ und P.5._____ als Einheit 

präsentiere.

Im UG und 1. OG seien bereits Saunen und Sportanlagen, im DG sogar 

zwei Saunen und Sportanlagen vorgesehen. Die Bezeichnung weiterer 

Räumlichkeiten als Sauna und Sportanlage sei nicht realistisch. Würde das 

Bauprojekt separat nur als An- und Nebenbaute betrachtet, könnten mit 

gestaffelten und etappierten Baugesuchen leicht die Vorschriften der 

Wohnzone B umgangen werden.

Weil sich die geplanten Räumlichkeiten auch als Wohnräume nutzen lies-

sen, wären die Angaben für die AZ-Berechnung gemäss Art. 36 BG und 

die Gebäudehöhe gemäss Art. 41 BG notwendig gewesen, weil Flächen in 

Nebenbauten gemäss Art. 37 BG grundsätzlich anrechenbar seien. Die 

Wohnzone B habe eine maximale AZ von 0. 55. Berechnungen dazu fehl-

ten.

Für eine Befreiung von der AZ komme es nicht auf die Bezeichnung von 

Räumen, sondern auf das objektive Kriterium der Ausbaubarkeit und der 

Eignung an (VGU R 15 7). Die Ausgestaltung der vier Räume sei ähnlich 

- 10 -

einer kleinen Wohnung. Die Anordnung grosser Fenster und Zugangstüren 

seien atypisch. Die Eignung als Wohn- und Schlafräume mit Vorplätzen sei 

hier klar gegeben. Die geplanten Räume seien durch Trennwände unter-

einander und durch eine Umfassungsmauer gegenüber Dritten abge-

schlossen. Für den Ausbau seien sie objektiv bestens geeignet. Es sei 

schon eine Vielzahl von Sauna- und Sportanlagen im Mehrfamilienhaus 

vorhanden. Die 'Lagerräume' wären nur von der AZ befreit, wenn sie zu 

einer Wohnung gehörten, was nicht zutreffe.

Die Grenz- und Gebäudeabstände von Art. 39 und 40 BG seien verletzt. 

Sie seien anwendbar, weil hier Wohn- und Schlafräume vorhanden seien. 

Somit sei keine Privilegierung bei Höhen- und Längenvorschriften erlaubt. 

Die Räume hätten keine untergeordneten Hilfsfunktionen. Das Gebäude 

hätte den normalen Grenzabstand von 5 m laut Wohnzone B gemäss Art. 

26 BG einzuhalten. Der Grenzabstand der Fassade von bloss 3.5 m ver-

letze die Bauvorschriften.

Das geplante Vordach und die drei Abgrenzungsmauern zwischen den 

Vorplätzen der Einheiten würden ohnehin die Grenzabstände, selbst den-

jenigen von 3.5 m gemäss Art. 39 BG (sowie Art. 40 Abs. 1 und 2 BG wegen 

des Mehrlängenzuschlags) verletzen.

Die Länge von 20 m sei die Mehrlänge. Erlaubt sei 15 m. Ein Fünftel der 

Mehrlänge von 5 m, also 1 m, sei zusätzlich zum geltenden Grenzabstand 

einzuhalten. Somit sei ein Grenzabstand von 6 m einzuhalten.

Das Flachdachverbot sei anwendbar, weil Wohn- und Schlafräume vorhan-

den seien.

Die Erweiterung des Gebäudes wie geplant würde faktisch zu einer Er-

höhung der Geschossanzahl führen (fünf statt vier Geschosse). Die Ge-

bäudehöhe von 9 m gemäss Art. 41 BG (hier bergseits) würde massiv über-

schritten. Art. 73 Abs. 1 KRG sei verletzt. Die Gemeinde habe korrekt fest-

- 11 -

gehalten, das bewilligte Gebäude wirke sehr massiv. Zutreffend sei, dass 

das Gebäude massig und plump werde. Es sei eine Übernutzung geplant. 

Die Parzelle P.1._____ habe nur eine Fläche von 1'330 m². Die Überbau-

ung mit fünf Geschossen sei für die Umgebung atypisch. Durch den ge-

planten Gebäudeteil würde eine grosse Fläche über das gewachsene Ter-

rain hinaus erstreckt.

Wenn die Beschwerdeführerin die Existenz einer gesetzlichen Grundlage 

für die Zusprechung einer ausseramtlichen Entschädigung bestreite, aber 

eine solche für den Fall der Gutheissung der Beschwerde bzw. der Abwei-

sung der Einsprache fordere, führe sie die eigene Argumentation ad absur-

dum. Das kommunale Gebührengesetz (Art. 9 GebG) kenne im Einspra-

cheverfahren vor den Gemeindebehörden die Zusprechung der ausseramt-

lichen Kosten, wenn diese aufgrund der Sach- und Rechtsfrage geboten 

seien. Die von der Gemeinde zugesprochene Entschädigung sei daher ge-

rechtfertigt gewesen.

10. Mit Replik vom 2. September 2019 hielt die Beschwerdeführerin unverän-

dert an ihren Anträgen und Standpunkten in der Beschwerde fest.

11. Mit Dupliken vom 30. September 2019 (Beschwerdegegner) und 8. Oktober 

2019 (Beschwerdegegnerin) wurden die bisher gestellten Anträge auf kos-

tenfällige Abweisung der Beschwerde unverändert bestätigt. 

Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit er-

forderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1.1. Anfechtungsobjekt ist vorliegend der (Baueinsprache-) Entscheid vom 12. 

März/1. April 2019, worin die Beschwerdegegnerin das Baugesuch 

- 12 -

(Z.2_____) betreffend 'Anbau Nebengebäude' der Beschwerdeführerin 

zum bereits rechtskräftig bewilligten Mehrfamilienhaus (Z.1_____) auf Pa-

rzelle P.1._____ im Sinne der Erwägungen abwies und damit die Einspra-

che der benachbarten Beschwerdegegner guthiess, wobei der Beschwer-

deführerin die Verfahrenskosten auferlegt und sie zur Zahlung einer aus-

seramtlichen Entschädigung an die Einsprecher verpflichtet wurde. Es geht 

hier somit um die Rechtmässigkeit des angefochtenen Entscheids samt der 

daraus resultierenden Kosten- und Entschädigungsfolge im Einsprachever-

fahren.

1.2. Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit 

diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder 

nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der vorlie-

gend angefochtene kommunale Entscheid vom 12. März/1. April 2019 ist 

weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten wer-

den. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als formelle 

und materielle Adressatin des angefochtenen Entscheids ist die Beschwer-

deführerin berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhe-

bung oder Änderung, weshalb sie zur Beschwerdeerhebung legitimiert ist 

(Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte 

Beschwerde ist daher einzutreten. 

2.1. In materieller Hinsicht gilt es zunächst zu prüfen und zu beurteilen, ob es 

sich bei den vorgesehenen Räumen des geplanten 'Anbau Nebengebäude' 

um anrechenbare Geschossflächen gemäss Art. 37 des kommunalen Bau-

gesetzes (BG) der Beschwerdegegnerin handelt (nachfolgend E.2.2). Da-

nach ist das geplante Gebäude baurechtlich zu qualifizieren, ob es sich 

dabei tatsächlich um eine 'An- und Nebenbaute' nach Art. 39 BG handelt 

(E.2.3). Es folgt die Überprüfung der Einhaltung der gesetzlichen Gebäu-

- 13 -

dehöhe (Art. 41 BG), des Grenzabstands (Zonenschema Art. 26 BG), der 

Gebäudelänge inkl. Mehrlänge (Art. 26 i.V.m. 40 BG) sowie der Dachform 

(Art. 42 BG) der geplanten Baute (E.2.4). Weiter wurde die Frage der Äs-

thetik (laut Art. 73 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden 

[KRG: BR 801.100) bzw. der Gesamtwirkung und Gestaltung der geplanten 

Baute mit Blick auf den Orts- und Landschaftsschutz (Art. 43 BG) gestellt 

und ist somit hier – soweit erforderlich – zu beantworten (E.2.5). Schliess-

lich hat das Gericht auch noch über die Gesetzeskonformität und Vertret-

barkeit der beanstandeten Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der 

Beschwerdeführerin im Einspracheverfahren zu befinden (E.2.6).

Ganz generell gilt es an dieser Stelle schon klärend festzuhalten, dass die 

einschlägigen Bestimmungen des Baugesetzes der Beschwerdegegnerin 

zum vorliegenden Bauvorhaben auf der Südseite der Bauparzelle 

P.1._____ im Zonenschema (Art. 26 BG) enthalten und geregelt sind; so 

ist die Ausnützungsziffer [AZ] mit 0.55, der Grenzabstand mit 5 m (ohne 

Mehrlängenzuschlag) und die Gebäudehöhe mit 9 m [bergseits] für die kon-

kret (Gesuch 'Anbau Nebengebäude') massgebende Wohnzone B aufge-

führt.

2.2. In Art. 37 BG wird die anrechenbare Geschossfläche wie folgt definiert:

Als anrechenbare Geschossfläche (aGF) gilt die Summe aller oberirdischen und unterirdi-
schen Geschossflächen inklusive ihrer Erschliessungsflächen (Treppen, Korridore etc.), in 
Haupt-, An- und Nebenbauten. Im Dachgeschoss werden Flächen über denen die lichte 
Höhe weniger als 1.80 m beträgt, nicht gerechnet. 

Nicht angerechnet werden zudem: (Auswahl)
a) zu Wohnungen gehörende Keller- und Lagerräume;
b) …
c) …
d) Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Geschossflächen 

erschliessen;
e) offene Erdgeschosshallen und offene Dachterrassen;
f) offene ein- und vorspringende Balkone;
g) Hallenbäder, Sport- und Sauna-Anlagen;
h) alle dem Gewerbe dienenden Lagerräume, die unter Terrain liegen. Als unter Terrain 

gelten jene Geschosse, deren Koten Oberkant Decke an keinem Punkt mehr als 1.20 
m aus dem gewachsenen Terrain herausragen. Ausgenommen sind Einfahrten und 
Zugänge bis 6.00 m Breite.

- 14 -

i) …
k) ....

Der Wortlaut von Art. 37 Abs. 1 BG verlangt als Grundsatz die Anrechen-

barkeit aller Geschossflächen für die Berechnung der Ausnützungsziffer 

(AZ). Daneben stipuliert Abs. 2 gewisse Ausnahmen von der Anrechenbar-

keit. Das Kriterium der Ausbaubarkeit ist eine Selbstverständlichkeit, die 

sich schon aus dem Grundsatz der Anrechenbarkeit aller Geschossflächen 

ergibt. Neben das Kriterium des Dienens tritt somit alternativ jenes der Eig-

nung. Folglich gehört auch ein Raum, der gemäss den Angaben der Bau-

herrschaft zwar keinem Wohn- oder Arbeitszweck dient, aber als solcher 

ausbaubar ist, zur Ausnützung. Ausser Betracht fallen subjektive Gesichts-

punkte. Auf die Bezeichnung eines Raumes in den Plänen, also auf den 

blossen Parteiwillen, kann es nicht ankommen. Ob ein Raum dem dauern-

den Aufenthalt dient beziehungsweise hierfür ausbaubar ist, muss auf-

grund seiner objektiven Eignung und nicht der vom Bauherrn beabsichtig-

ten Nutzung entschieden werden; ohne Belang ist auch der Ausbaustan-

dard (so bereits: Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden 

[VGU] R 15 14 vom 1. September 2015 E.3b, R 11 18 vom 15. November 

2011 E.2a, R 10 41 vom 7. Dezember 2010 E.3 und R 05 96 vom 22. No-

vember 2005 E.2b) und somit auch, ob die Saunaanlage bereits fest ein-

geplant ist. Es geht also vorliegend um die 'Ausbaubarkeit zu Wohn- und 

Arbeitszwecken'. Dabei muss jeder in Frage kommende Raum einzeln be-

urteilt werden. Dies setzt der Vergleichbarkeit eines Bauvorhabens mit an-

deren Baugesuchen enge Grenzen (vgl. dazu den ähnlich gelagerten Fall 

in W.______ in VGU R 15 25 vom 25. August 2015).

Hier soll – entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin – nicht eine 

Nebenbaute ohne Wohn- und Schlafräume erstellt werden; insgesamt vier 

Räume, die äusseren Einheiten als Sauna/Sportraum mit WC/Dusche, die 

inneren Einheiten als Lager mit Weinkeller bezeichnet. Die Bauteile sind in 

sich abgeschlossen und mit grossen Fenstern – nicht etwa nur Fenster-

- 15 -

schlitzen wie von der Beschwerdeführerin behauptet – bzw. Zugangstüren 

versehen, über welche die Vorplätze (Ruheplätze mit Bepflanzungen) er-

reicht werden könnten. Die Räume sind durch Zugänge aus der Tiefgarage 

direkt und auch von aussen von der Hauptbaute aus über Treppen und Aus-

sentüren erschlossen. Zudem werden sie an die Frischwasserversor-

gung/Abwasserentsorgung, ans Telefonnetz, an die Kommunikation sowie 

ans Elektrische angeschlossen. Es handelt sich deshalb um AZ-pflichtige 

Räume, welche von Art. 37 Abs. 1 BG (aGF) klarerweise erfasst werden. 

2.3. Die massgebenden Qualifikationskriterien für An-/Klein- und Nebenbauten 

werden in Art. 39 Abs. 1 und Abs. 2 BG wie folgt umschrieben:

Freistehende Kleinbauten von max. 6.00 m2 Grundfläche und max. 3.00 m Höhe auf dem 
gleichen Grundstück müssen zum Hauptgebäude einen Gebäudeabstand von mindestens 
2.50 m einhalten. 
Für freistehende und angebaute eingeschossige Nebenbauten ohne Wohn- und 
Schlafräume und Bauten mit ausschliesslich gewerblicher Zweckbestimmung von höchs-
tens 3.50 m Gebäudehöhe gilt ein Grenzabstand von 2.50 m. Für höhere eingeschossige 
Gewerbebauten muss der Grenzabstand um das Mass der Mehrhöhe vergrössert werden.

An- und Nebenbauten werden, wenn sie keine Wohn- und Arbeitsräume 

enthalten und eine gewisse Kubatur nicht überschreiten, in den kommuna-

len Baugesetzen regelmässig mit Bezug auf die Gebäude- und Grenzab-

stände privilegiert und müssen vielfach nicht in die Gebäudelänge einbe-

zogen werden, da sie für die Nachbarn weniger immissionsträchtig sind als 

Wohn- und Gewerberäume. Damit eine Anbaute als solche anerkannt wer-

den kann, muss sie die Voraussetzungen dafür dauerhaft erfüllen. Mass-

gebend ist für Anbauten lediglich, dass es sich bei ihnen um Gebäudeteile 

untergeordneter Natur handelt, die für die jeweiligen Hauptbauten eine 

Hilfsfunktion ausüben. Sie treten gegen aussen nur geringfügig in Erschei-

nung, da sie eine begrenzte Grundfläche aufweisen und immer einge-

schossig sein müssen. Dadurch besitzen sie für die Nachbarn nur ein ge-

ringfügiges Störpotential, was wiederum die Privilegierung bei den Ab-

standsvorschriften rechtfertigt. Entgegen der in PVG 1989 Nr. 23 ohne 

- 16 -

nähere Begründung geäusserten Ansicht gehört dazu nicht, dass eine An-

baute keinen direkten Zugang zum Hauptgebäude hat. Durch ein solches 

Erfordernis würde nämlich die Ausübung der Hilfsfunktion der Anbaute viel-

fach verunmöglicht oder unnötig erschwert (vgl. Praxisänderung zu PVG 

1989 Nr. 23 im Urteil [VGU] R 04 90 vom 22. Februar 2005 E.2, erneut 

bestätigt in R 15 7 vom 1. September 2015 E.2b). 

Hier geht es nicht bloss um Gebäudeteile untergeordneter Natur, die für die 

jeweiligen Hauptbauten eine Hilfsfunktion ausüben. Der nachgesuchte 'An-

bau Nebengebäude' Z.2_____ soll unmittelbar an die UN-Einstellhalle an-

gebaut und mit ihr auch funktionell verbunden werden (Projektänderung an 

der UN-Einstellhalle durch den Ausbruch der Verbindungstüren und den 

Einbau neuer Mauern auf der West- und Ostseite der UN-Garage /Einstell-

halle; vgl. Akten Beschwerdegegnerin [act.-Bg] 4 [Bauvisierplan]; act.-Bg 5 

[Kataster-/Situationsplan] sowie act.-Bg 8 [Fassadenplan/Schnitt A-A]). Der 

'Anbau Nebengebäude' ist 8.66 m breit und 20 m lang geplant. Von einer 

begrenzten Grundfläche kann bei 173.20 m2 keine Rede sein. Sogar dann, 

wenn man den geplanten Bau nicht zusammen mit der Hauptbaute, son-

dern für sich allein betrachten würde, was hier wegen der baulichen und 

funktionellen Verbindung nicht zulässig ist, wäre die begrenzte Grundfläche 

eines Gebäudeteils untergeordneter Natur weit überschritten. Ebenso kann 

nicht gesagt werden, die geplante Baute trete gegen aussen nur geringfü-

gig in Erscheinung. Zwar liegt sie unter dem für die Hauptbaute mit Baube-

willigung Z.1_____, jedoch nicht unter dem ehemals gewachsenen Terrain. 

Zudem soll eine Abgrabung erfolgen, welche zu den Vorplätzen grosszü-

gige Glastüren und –fenster ermöglicht. Weiter ist ein Vordach geplant, wel-

ches 1 m in den Grenzabstand hineinragt (vgl. Pläne Grundrisse UG/Ebene 

1 und EG/Ebene 2 zum Baugesuch Z.2_____ in act.-Bg 10). Vor dem Ge-

bäude zu den Parzellen P.4._____ und P.5._____ ist je ein Ruheplatz ge-

plant und eine Umfassungsmauer direkt an die Grenze von Parzellen 

P.4._____ und P.5._____. Das Dach des geplanten Anbaus solle bepflanzt 

- 17 -

und zugänglich gemacht werden; es ist ein Geländer auf dem Flachdach 

geplant, was bedeutet, dass es einer Funktion (Terrasse) zugeführt werden 

soll. Eine Qualifikation als Anbau- oder Nebenbaute nach Art. 39 BG fällt 

damit eindeutig ausser Betracht.

2.4. Die Einhaltung der Gebäudehöhe, des Grenzabstands und der Dachform 

werden in den Art. 40-42 BG i.V.m. Art. 26 BG (Zonenschema) bestimmt:

Art. 26 BG (Gemäss Zonenschema) 
Der Grenzabstand in der Wohnzone B beträgt 5.00 m.
Die Gebäudehöhe in der Wohnzone B beträgt bergseits 9.00 m und talseits 12.00 m.

    

Art. 40 BG (Mehrlängen)

      Der in der betreffenden Zone vorgeschriebene Grenzabstand ist um 1/5 der Mehrlänge, 
höchstens aber um 5.00 m zu vergrössern, wenn die Seite eines Gebäudes in den Wohn-
zonen A und B länger als 15.00 m […] ist.
Wird eine Fassade durch eine Nebenbaute verlängert, so ist die gesamte Fassadenlänge 
für die Berechnung des Mehrlängenzuschlags massgebend. Gegenüber dem Neubau wird 
der Zuschlag jedoch zum Grenzabstand gemäss Art. 39 hinzugerechnet.

Art. 41 BG (Gebäudehöhe)

Als Gebäudehöhe gilt der grösste, in den äusseren Gebäudeecken lotrecht gemessene 
Abstand zwischen dem gewachsenen Terrain und dem höchsten Punkt des Daches.
Die gesetzliche Gebäudehöhe ist bergseits einzuhalten, talseits darf sie bis zu 3.00 m 
überschritten werden. 

Art. 42 Abs. 4 BG (Dachformen)

Flach- und Pultdächer sind nur für Nebenbauten zulässig. Die Baubehörde kann beim 
Vorliegen wichtiger Gründe Ausnahmen gestatten, wenn es das öffentliche Interesse 
zulässt.

Die geplante Anbaute auf Bauparzelle P.1._____ ist nicht eingeschossig. 

Sie ist zusammen mit der Hauptbaute zu betrachten. Trotz der von der Be-

schwerdeführerin geltend gemachten Staffelung von projektierter Baute 

und Hauptbaute stellt die geplante Baute quasi ein weiteres Wohnge-

schoss anschliessend an die UN-Einstellhalle dar, womit sich die Ge-

schosszahl von bisher vier auf fünf erhöht. Die Baute liegt auch nicht unter 

dem gewachsenen Terrain, sondern unter dem in der Baubewilligung für 

die Hauptbaute Z.1_____ bewilligten Terrain. Da jedoch beide Bauten zu-

sammen zu beurteilen sind, ist jedenfalls das gewachsene Terrain vor der 

- 18 -

Hauptbaute massgebend. Damit ist, wie die Beschwerdegegnerin und die 

Beschwerdegegner richtig darstellen, die zulässige Gebäudehöhe von 12 

m (talseits) nicht eingehalten (vgl. act.-Bg 10 zum Gesuch Z.2_____ mit 

Fassadenplan zum Gesuch Z.1_____ im Pli Z.1_____); es sei denn, man 

betrachtet die zu erstellende, richtigerweise als AZ-pflichtig zu qualifizie-

rende Baute nicht zusammen mit der Hauptbaute, sondern isoliert. Nur 

dann wären die 3.5 m Höhe nach Art. 39 Abs. 2 BG eingehalten. Wie aber 

schon ausführlich dargelegt, ist hier objektiv von einer baulichen und funk-

tionellen Einheit der zwei Gebäude (Baugesuche Z.1_____ und Z.2_____) 

auszugehen.

Selbst wenn man dazu aber anderer Meinung wäre und eine isolierte Be-

trachtungsweise zuliesse, würde dies der Beschwerdeführerin im Resultat 

nichts nützen, müsste doch auch diesfalls die geplante Baute – die anre-

chenbare Geschossfläche laut Art. 37 Abs. 1 BG enthält – den Grenzab-

stand für Bauten in der Wohnzone B von 5 resp. 6 m (5 m + 1/5 Mehrlänge 

[1 m]) einhalten (Art. 26 i.V.m. Art. 40 Abs. 1 BG), was sie mit effektiv vor-

handenem Grenzabstand von 3.5 m nachweislich nicht tut (siehe act.-Bg 4 

und 5). Sodann gilt das Flachdachverbot laut Art. 42 Abs. 4 BG, weil hier 

AZ-pflichtige Wohnräume entstehen sollten. Das geplante Bauvorhaben 

'Anbau Nebengebäude' der Beschwerdeführerin verletzt daher gleich in 

mehrfacher Hinsicht das kommunale Baugesetz, weshalb es von der Be-

schwerdegegnerin zu Recht als nicht bewilligungsfähig eingestuft und mit 

Entscheid vom 12. März/1. April 2019 abgelehnt wurde.

2.5. Die Kritik der Beschwerdegegnerin sowie der benachbarten Beschwerde-

gegner an der Ästhetik (inkl. baugestalterische Fragen; Art. 43 BG) der ge-

planten Baute ist für das Gericht ebenfalls nachvollziehbar. Die Frage, ob 

dem Einfügungsgebot von Art. 73 Abs. 1 KRG nachgelebt wurde, kann hier 

letztlich aber offenbleiben, da das geplante Bauvorhaben bereits aus den 

vorstehend angeführten Gründen (E.2.2.-2.4) ohnehin zu Recht nicht be-

willigt wurde und sich die Prüfung weiterer Verstösse deshalb erübrigt.

- 19 -

2.6. Zur beanstandeten Kosten- und ausseramtlichen Entschädigungsfolge im 

Einspracheverfahren zulasten der Beschwerdeführerin ist zum einen auf 

das allgemeine Gemeindegebührengesetz (GebG) vom 13. Juni 2010 und 

zum anderen auf Art. 96 Abs. 1-2 KRG (Verfahrenskosten) hinzuweisen. In 

Art. 9 GebG wird zu den 'ausseramtlichen Kosten' explizit bestimmt: 

1Eine allfällige ausseramtliche Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Ob-
siegen und Unterliegen auferlegt.
2In Einspracheverfahren vor Gemeindebehörden werden ausseramtliche Kosten zuge-
sprochen, soweit sie aufgrund der Sach- und Rechtslage als notwendig und angemessen 
erscheinen.
3In der Regel werden im Baubewilligungsverfahren vor den Gemeindebehörden keine aus-
seramtlichen Kosten zugesprochen.

Und in Art. 96 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 KRG wird allgemeinverbind-

lich für alle Beteiligten zu den 'Verfahrenskosten' stipuliert:

1Die Gemeinden erheben für ihren Aufwand im Baubewilligungsverfahren und in weiteren 
baupolizeilichen Verfahren Gebühren. [..].
2Kostenpflichtig ist, wer den Aufwand durch Gesuche aller Art oder durch sein Verhalten 
verursacht hat. [..].

Im Lichte dieser gesetzlichen Vorgaben – und unter Berücksichtigung der 

verwaltungsgerichtlichen Praxisänderung zu Art. 96 Abs. 2 KRG, wonach 

den Einsprechern in einem Baubewilligungsverfahren grundsätzlich keine 

Verfahrenskosten (mehr) auferlegt werden dürfen (vgl. dazu VGU R 19 48 

vom 22. Januar 2020 E.2.3.2 mit Verweis auf BGE 143 II 467; sowie VGU 

R 20 43 vom 1. September 2020 E.2.1.2 und E.2.2) – ist das Gericht hier 

zur Auffassung gelangt, dass Ziff. 3 im Dispositiv des angefochtenen Ein-

spracheentscheids gestützt auf Art. 9 Abs. 2 GebG rechtskonform erlassen 

wurde und den bereits im Einspracheverfahren anwaltlich vertretenen Ein-

sprechern (bzw. heutigen Beschwerdegegnern) zu Recht eine ausseramt-

liche Entschädigung zugesprochen wurde. Die Erhebung von Verfahrens-

kosten in Ziff. 2 desselben Entscheids gibt ebenfalls zu keinen Beanstan-

dungen Anlass, weil die Beschwerdegegnerin dafür auf das Verursacher-

prinzip im Sinne von Art. 96 Abs. 2 Satz 1 KRG abstellen durfte.

- 20 -

3.1. Der angefochtene (Baueinsprache-) Entscheid vom 12. März/1. April 2019 

ist rechtens, was zur Abweisung der Beschwerde vom 17. Mai 2019 führt.

3.2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Das Gericht er-

achtet dabei vorliegend eine Staatsgebühr von Fr. 3'000.-- (zzgl. Kanzlei-

auslagen) als dem Verfahrensaufwand angemessen und gerechtfertigt.

3.3. Aussergerichtlich hat die Beschwerdeführerin die anwaltlich vertretenen 

und obsiegenden Beschwerdegegner gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG für die 

durch den Rechtsstreit 'verursachten notwendigen Kosten' zu entschädi-

gen. Mangels Einreichung einer Honorarnote (mit/ohne Honorarvereinba-

rung) durch den Rechtsanwalt der Beschwerdegegner (RA Cavegn) setzt 

das Gericht die Parteienentschädigung nach freien Ermessen auf total Fr. 

3'500.-- (inkl. MWST) fest. In diesem Umfang hat die Beschwerdeführerin 

den Beschwerdegegnern also aussergerichtlichen Ersatz zu leisten. Der 

Beschwerdegegnerin steht nach Art. 78 Abs. 2 VRG keine Parteientschä-

digung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat.    

- 21 -

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 466.--

zusammen Fr. 3'466.--

gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

3. Aussergerichtlich hat A._____ B._____ und C._____ sowie D._____ mit 

gesamthaft Fr. 3'500.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.  

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 21. Oktober 

2021 gutgeheissen (1C_590/2020).