# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 17f0fc88-8ea1-56a2-a512-ab2afb158f5a
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-23
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 23.08.2023  SB.2023.00055
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2023-00055_2023-08-23.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2023.00055	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 23.08.2023
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 22.01.2024 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Direkte Bundessteuer 2019

	
[Veräusserung eines Grundstücks im Rahmen einer einfachen Gesellschaft, bei Bestehen eines grösseren Liegenschaftenportfolios: gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel oder private Vermögensverwaltung?]

Kriterien für das Vorliegen eines steuerbaren gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels (E. 2.4).  

Da der Pflichtige vorliegend wiederholt Liegenschaften gänzlich ohne den Einsatz eigener Mittel erwarb, ist eine Verwaltung von Privatvermögen ausgeschlossen. Der Liegenschaftserwerb des Pflichtigen zielte stattdessen offenkundig auf die Erzielung von Erträgen ab, etwa in Form von Mieteinnahmen oder in Form einer gewinnbringenden Veräusserung der Grundstücke (E. 3.6.1).

Bei einer Gesamtwürdigung sämtlicher dargelegter Faktoren erscheinen die konkrete Vorgehensweise (bewusster Kauf von Liegenschaften mit im Vergleich zu den jeweiligen Verkehrswerten tiefen Kaufpreisen und Zusammenschluss zu einer einfachen Gesellschaft) sowie die Finanzierung der durch den Pflichtigen erworbenen Liegenschaften (Fremdfinanzierungsquote von 100 %) entscheidend für das Vorliegen von gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel. Bei den dargelegten Umständen kann gesamthaft nicht von einer schlichten Verwaltung von Privatvermögen ausgegangen werden (E. 3.8).  

Abweisung der Beschwerde.
 

			 	
				Stichworte:
	
						ANTIZIPIERTE BEWEISWÜRDIGUNG
EIGENE MITTEL
EINFACHE GESELLSCHAFT
FREMDFINANZIERUNG
GEWERBSMÄSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL
GEWINNABSICHT
NOTVERKAUF
PLANMÄSSIGKEIT
PRIVATE VERMÖGENSVERWALTUNG
STILLE RESERVEN

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 29 Abs. II BV
Art. 16 Abs. I DBG
Art. 16 Abs. III DBG
Art. 18 Abs. I DBG
Art. 18 Abs. II DBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

SB.2023.00055

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 23. August 2023

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, Gerichtsschreiberin Lara von Arx.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B, 

 

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

Kanton Zürich, 

vertreten durch das
kantonale Steueramt,

Dienstabteilung
Recht, 

Beschwerdegegner, 

 

 

betreffend
direkte Bundessteuer 2019,

hat sich ergeben: 

I.  

In der Steuererklärung 2019 deklarierte A ein Einkommen
aus unselbständiger Erwerbstätigkeit von Fr. …, wovon Fr. … Erträge
aus Liegenschaften darstellten. Die Liegenschaft an der C-Strasse 01 in D
erwarb A am 26. September 2006 für Fr. … Er brachte sie am 14. November
2008 als Gesamteigentum in eine einfache Gesellschaft bestehend aus ihm selbst
und E ein. Die beiden Gesellschafter veräusserten die Liegenschaft am 30. Juli
2019 für Fr. …

Mit Veranlagungsvorschlag vom 20. Mai 2021
qualifizierte der zuständige Steuerkommissär A als gewerbsmässigen
Liegenschaftenhändler und rechnete ihm aufgrund der Veräusserung der
Liegenschaft in D für die Steuerperiode 2019 ein steuerbares Einkommen von Fr. …
(zum Satz von Fr. …) auf. Mit Veranlagungsverfügung vom 25. Januar
2022 hielt das kantonale Steueramt an seiner Einschätzung hinsichtlich des
gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels fest und veranlagte A mit einem
steuerbaren Einkommen von Fr. … (zum Satz von Fr. …). 

Hiergegen liess A am 25. Februar 2022 Einsprache
erheben. Mit Entscheid vom 28. April 2022 wies das kantonale Steueramt die
Einsprache ab.  

II.  

Das Steuerrekursgericht
wies die hiergegen erhobene Beschwerde mit Entscheid vom 19. April 2023
ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 1. Juni 2023 liess A (im
Folgenden: der Pflichtige) dem Verwaltungsgericht beantragen, der
vorinstanzliche Entscheid sei aufzuheben und sein steuerbares Einkommen für die
direkte Bundessteuer 2019 auf Fr. … (zum Satz von Fr. …) festzulegen.
Ferner ersuchte er um Zusprache einer Parteientschädigung. 

Während das kantonale Steueramt in der Beschwerdeantwort
vom 27. Juni 2023 die Abweisung der Beschwerde beantragte, verzichtete die
Vorinstanz auf eine Vernehmlassung. Die eidgenössische Steuerverwaltung liess
sich nicht vernehmen. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Gegen den
Entscheid des Steuerrekursgerichts können die Steuerpflichtigen innert
30 Tagen nach Zustellung Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben (vgl. Art. 145
Abs. 2 i. V. m. Art. 140 Abs. 1
des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG]
und § 14 Abs. 1 der Verordnung vom 4. November 1998 über die
Durchführung des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer).

1.2 In
Bundessteuersachen umfasst die Kognition des Verwaltungsgerichts alle Rechtsverletzungen,
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens und die unrichtige
oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts. Denn soll
die erstinstanzliche Beschwerde die allseitige, hinsichtlich Rechts- und
Ermessenskontrolle unbeschränkte gerichtliche Überprüfung der Einspracheentscheide
der Veranlagungsbehörde auf alle Mängel des Entscheids und des vorangegangenen
Verfahrens hin ermöglichen (Art. 140 Abs. 3 DBG), muss sich die
Aufgabe der zweitinstanzlichen Beschwerde, die die Überprüfung der Entscheidung
eines Gerichts und nicht diejenige einer Verwaltungsbehörde zum Gegenstand hat,
sinnvollerweise auf die Rechtskontrolle beschränken (BGE 131 II 548 E. 2.5;
RB 1999 Nr. 147). 

1.3 Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29
Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) ist formeller Natur, weshalb dessen
Verletzung grundsätzlich ungeachtet der materiellen Begründetheit des
Rechtsmittels zur Gutheissung desselben und zur Aufhebung des angefochtenen
Entscheids führt (BGE 137 I 195 E. 2.2; 135 I 187 E. 2.2; BGr, 18. Juni
2020, 2C_152/2020, E. 2.3). Gemäss Art. 29 Abs. 2 BV haben die
Parteien insbesondere Anspruch auf Äusserung zur Sache vor Fällung des
Entscheids, auf Abnahme ihrer erheblichen, rechtzeitig und formrichtig
angebotenen Beweise und auf Mitwirkung an der Erhebung von Beweisen oder
zumindest auf Stellungnahme zum Beweisergebnis (BGE 141 V 557 E. 3.1;
140 I 99 E. 3.4). Die Entscheidinstanz kann jedoch ohne Verletzung des
rechtlichen Gehörs auf die Abnahme angebotener Beweise verzichten, wenn sie
aufgrund der vorhandenen Akten ihre Überzeugung bilden konnte und ohne Willkür
annehmen durfte, ihre Beurteilung werde auch durch weitere Beweiserhebungen
nicht mehr geändert (antizipierte Beweiswürdigung;
vgl. zum Ganzen BGE 134 I 140 E. 5.3; 131 I 153 E. 3; VGr, 12. Januar
2022, SB.2021.00063, E. 2.4.2; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,
Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 18 f.).

Der Pflichtige offeriert im Rahmen seiner Beschwerde die
Befragung von diversen Auskunftspersonen und Zeugen sowie auch seine eigene
Befragung. Vorliegend steht jedoch die Klärung einer Rechtsfrage im Zentrum, während
die dieser zugrunde liegenden Tatsachen überwiegend geklärt sind oder gestützt
auf die Akten geklärt werden können. Die beantragten Befragungen erscheinen daher
nicht zweckdienlich und sie würden voraussichtlich nichts am Beweisergebnis ändern.
Folglich kann auf die Befragungen in antizipierter Beweiswürdigung verzichtet
werden.  

2.
 

2.1 Streitig
ist vorliegend, ob der (hälftige) Gewinn aus dem Verkauf einer durch den
Pflichtigen und E gehaltenen Liegenschaft als privater Kapitalgewinn im Sinn
von Art. 16 Abs. 3 DBG oder als Einkommen aus selbständiger
Erwerbstätigkeit nach Art. 18 Abs. 2 DBG zu qualifizieren ist.  

2.2 Der
Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte (Art. 16
Abs. 1 DBG). Aufgrund dieser gesetzlichen Ordnung, welche sich am Konzept
der Reinvermögenszugangstheorie orientiert,
sind alle Wertzuflüsse (Einkünfte) bei den Steuerpflichtigen ohne Rücksicht auf
ihre Quellen steuerbar, sofern sie das Gesetz nicht ausdrücklich von der
Besteuerung ausnimmt. Ausgenommen sind namentlich die Kapitalgewinne aus der
Veräusserung von Privatvermögen (Art. 16 Abs. 3 DBG). 

2.3 Als
Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit steuerbar sind gemäss Art. 18
Abs. 1 DBG alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land-
und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen
selbständigen Erwerbstätigkeit. Der Begriff der selbständigen Erwerbstätigkeit
ist dabei praxisgemäss weit auszulegen: Gewinne aus einer Tätigkeit, die über
die schlichte Verwaltung von Privatvermögen hinausgeht, stellen steuerbares
Einkommen dar (BGr, 9. März 2021, 2C_553/2019, E. 3.2 mit Hinweisen).
Dazu zählen nach Art. 18 Abs. 2 DBG auch alle
Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von
Geschäftsvermögen. Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz
oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2
DBG). Die Rechtsprechung versteht unter selbständiger Erwerbstätigkeit jede
Tätigkeit, bei der eine natürliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und
Kapital in frei bestimmter Selbstorganisation planmässig, anhaltend und nach
aussen sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr
teilnimmt (BGE 125 II 113 E. 5b; BGr, 13. Oktober 2022,
2C_643/2021, E. 2.1; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.1;
BGr, 9. Mai 2016, 2C_1131/2015 und 2C_1132/2015, E. 3.1.1; VGr, 15. September
2021, SB.2020.000117, E. 3.2; VGr, 19. Februar 2020, SB.2019.000112, E. 1.2).

2.4 Nach der
Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel im Sinn
einer selbständigen Erwerbstätigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige Person
An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten
Vermögensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit tätigt, sondern
wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als
Indizien hierfür kommen in Betracht: die systematische bzw. planmässige Art und
Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung,
Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft
möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung),
die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines
Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der
Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz
erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung
derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGE 125 II 113 E. 6a; BGr,
13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.2; BGr, 9. März 2021,
2C_553/2019, E. 3.3; BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018, E. 2.1.3;
BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3). Jedes dieser Indizien kann
gemäss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter Umständen jedoch auch allein,
zur Annahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1
DBG ausreichen. Dass einzelne, typische Elemente der selbständigen Erwerbstätigkeit
im Einzelfall nicht erfüllt sind, kann durch andere Elemente kompensiert
werden, die mit besonderer Intensität vorliegen. Entscheidend ist, dass die
Tätigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 3c;
BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.2; BGr, 31. Oktober
2011, 2C_948/2010, E. 2.4; VGr, 15. September 2021, SB.2020.000117, E. 3.3).
Folglich kann unter Umständen auch eine Person, welche weder haupt- noch
nebenberuflich als Liegenschaftenhändlerin tätig ist, als gewerbsmässige
(Quasi-) Liegenschaftenhändlerin qualifiziert werden (vgl. BGr, 10. September
2015, 2C_27/2015, E. 1.4; BGr, 25. August 2014, 2C_1048/2013, E. 1.4).

2.5 Private
Vermögensverwaltung und damit keine selbständige Erwerbstätigkeit liegt
etwa bei Vermietung eigener Liegenschaften vor. Dies gilt selbst dann, wenn das
Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmännische Bücher
geführt werden (BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.3; BGr, 9. März
2021, 2C_553/2019, E. 3.4; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2017, E. 3.4;
VGr, 15. September 2021, SB.2020.00117, E. 3.4; VGr, 7. Juli
2021, SB.2021.00045, E. 2.3). 

3.
 

3.1 Die
Vorinstanz erwog hinsichtlich gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels zunächst,
der Pflichtige bekunde ohne Zweifel ein planmässiges und systematisches
Vorgehen. So habe er in einer Eingabe vom 18. Juni 2021 Folgendes
ausgeführt: "Im Juni 1999 habe ich meine erste Liegenschaft bei einer
Versteigerung erstanden. Zu diesem Zeitpunkt hatte ich keine Eigenmittel zur
Verfügung, die für den Kauf notwendig gewesen wären. Mit einem guten Konzept
und viel Idealismus, konnte ich die Bank davon überzeugen, dass der Marktwert
der Immobilie höher als der Kaufpreis war. So konnte ich den Differenzbetrag
als Eigenkapital ausweisen und mir eine Finanzierung sichern. Fortsetzend waren
für mich immer Immobilien interessant die nach diesem Konzept funktioniert
haben". 

3.2 Der
Pflichtige wendet hiergegen ein, keine systematische, renditeorientierte
Anlagestrategie zu verfolgen. Zwar habe er geschickt Gelegenheiten für günstige
Liegenschaftskäufe genutzt, er habe allerdings zu keinem Zeitpunkt einen
Investitionsplan zur Erzielung von Spekulationsgewinnen verfolgt. Die
Kaufgelegenheiten seien jeweils sehr unterschiedlich gewesen und hätten sich
aus zufälligen Situationen ergeben. Er habe sich dabei jeweils bereiterklärt,
die Liegenschaften in ihrer Substanz zu erhalten und dadurch günstigen Wohnraum
bereitzustellen. Auf aufwändigere Ersatzneubauten oder Grossrenovationen habe
er stets verzichtet. 

3.3  

3.3.1
Im Steuerjahr 2019 besass der Pflichtige acht Liegenschaften im
Alleineigentum, wovon eine im Land F gelegen war. Die Liegenschaften in G
und im Land F bewohnte der Pflichtige selbst, während es sich bei einer
anderen Liegenschaft um einen unbewohnbaren Tavorturm handelte. Zwei weitere,
in den Jahren 2010 und 2011 erworbene Liegenschaften hielt der Pflichtige
gemeinsam mit E im Gesamteigentum. Der Pflichtige erwarb sämtliche
Liegenschaften in der Zeit von Juni 1999 bis im August 2016. Wie er selbst
ausführte und von der Vorinstanz korrekt wiedergegeben wurde, hatte er für den
jeweiligen Erwerb eine klare Finanzierungsstrategie. Diese bestand darin,
gezielt Liegenschaften zu erwerben, deren Verkehrswert über dem Kaufpreis lag.
Die betreffende Differenz ermöglichte dem Pflichtigen den Nachweis der für die
Erteilung der Hypotheken erforderlichen "Eigenmittel".  

3.3.2
Mit Blick auf die dargelegte Strategie stellen die Liegenschaftskäufe des
Pflichtigen nicht blosse Gelegenheitsgeschäfte dar, welche sich ihm rein
zufällig anerboten. Stattdessen hatte der Pflichtige eine sehr genaue
Vorstellung, welche Art von Liegenschaften er erwerben wollte. Um die
Liegenschaften überhaupt finanzieren zu können, war er zwingend auf die besagte
Strategie angewiesen. Es ist zudem davon auszugehen, dass der gezielten Auswahl
von Liegenschaften, die einen im Vergleich zum Kaufpreis (teilweise deutlich)
höheren Verkehrswert aufwiesen, eine Gewinnabsicht mit Sicherheit zumindest
inhärent war. Für ein systematisches bzw. planmässiges Vorgehen spricht auch
die Tatsache, dass der Pflichtige insgesamt (Mit-)Eigentümer von zehn
Liegenschaften war, welche er während eines längeren Zeitraums in regelmässigen
Abständen von bis zu vier Jahren erwarb und sein Immobilienportfolio hierdurch stetig
vergrösserte. Planmässig erscheint zudem der Zusammenschluss mit E zu einer
einfachen Gesellschaft mit Gesamteigentum. Bei E handelte es sich um einen langjährigen
Freund und Geschäftspartner des Pflichtigen, der für die Bewirtschaftung der
streitbetroffenen Liegenschaft den Angaben des Pflichtigen zufolge das nötige "know
how" hatte. Seit dem Jahr 2016 ist E im Verwaltungsrat und in der
Geschäftsführung zweier Immobiliengesellschaften, deren Zweck namentlich den
Immobilienhandel umfasste. Er hatte folglich entsprechende Kenntnisse in diesem
Bereich. Ab welchem Zeitpunkt E die vorgenannten Verwaltungsratsmandate genau
ausübte, ist vor dem Hintergrund, dass sich der Pflichtige bereits im Jahr 2008
aufgrund von seinen Fachkenntnissen mit E zu einer einfachen Gesellschaft
zusammenschloss, von untergeordneter Bedeutung.

3.3.3
Der Pflichtige brachte die streitbetroffene Liegenschaft am 14. November
2008 in die einfache Gesellschaft ein. Gemeinsam mit E erwarb er in den Jahren
2010 und 2011 zwei in G und H gelegene Liegenschaften, welche er im Dezember
2016 wieder zu Alleineigentum übernahm. Die vom Pflichtigen im November 2008 in
die Gesellschaft eingebrachte Liegenschaft in D veräusserte er mit E im Juli
2019. Unter diesen Umständen kann und muss geschlossen werden, dass der Zweck
der Gesellschaft nicht nur die Bewirtschaftung, sondern auch den Handel mit
Liegenschaften umfasste. Es bestehen denn auch keine Zweifel, dass der
Pflichtige die Liegenschaft in D als Geschäftsvermögen in die Gesellschaft
einbrachte, obschon er dies in seiner Beschwerde in Abrede stellt. Somit ist in
Übereinstimmung mit der Vorinstanz ein planmässiges und systematisches Vorgehen
des Pflichtigen hinsichtlich des Erwerbs seiner Liegenschaften zu bestätigen.

3.4  

3.4.1
Bei der Beurteilung von gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel zu
berücksichtigen ist weiter die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte.
Unbestritten und aus den Akten ersichtlich ist diesbezüglich, dass einzig die
Liegenschaft in D vom Pflichtigen veräussert worden ist. Fraglich ist hingegen,
ob bereits der Übertrag der betreffenden Liegenschaft an die einfache
Gesellschaft mit E als An- und Verkauf zu qualifizieren ist. Der Pflichtige ist
diesbezüglich der Ansicht, es handle sich nicht um eine Veräusserung, da der
Gesellschaftszweck auf die langfristige Verwaltung der Liegenschaft zur
gesamten Hand gerichtet und ein Wiederverkauf nie beabsichtigt gewesen sei. Da
die Übernahme des Gesamthandanteils von E allerdings seinen Spielraum
überschritten habe, habe er gemeinsam mit E die Liegenschaft schlussendlich
notgedrungen verkaufen müssen. Er habe sich jedoch in keiner Weise um eine
Maximierung des Verkaufserlöses bemüht. 

3.4.2
Die Vorinstanz ist demgegenüber der Ansicht, der Pflichtige habe durch den
"Verkauf" der Liegenschaft an die Gesellschaft immerhin 50 %
seines Eigentums abgetreten. Diese freiwillige Verringerung seines Vermögens
widerspreche einer privaten Vermögensverwaltung geradezu und die Veräusserung
sei letztlich eine unternehmerische Entscheidung des Pflichtigen gewesen. 

3.4.3
 Die Frage, ob die Einbringung der Liegenschaft durch den Pflichtigen in
die einfache Gesellschaft als zwischenzeitliche Veräusserung zu qualifizieren
ist, kann vorliegend offenbleiben. Zweifellos erstellt ist, dass der Pflichtige
insgesamt zehn Liegenschaften während 17 Jahren zu (Mit-)Eigentum erworben hat.
Bei diesen Umständen vermag grundsätzlich bereits ein einmaliger Verkauf
gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel zu begründen. Dies gilt selbst für den
Fall eines "Notverkaufs"  ̶  sofern ein solcher überhaupt
vorliegen sollte  ̶ , da gemäss Rechtsprechung ein äusserer Druck zum
Verkauf das Vorliegen einer selbständigen Erwerbstätigkeit nicht ausschliesst (BGr,
28. September 2022, 2C_827/2021 und 2C_850/2021, E. 7.3; BGr, 10. September
2015, 2C_27/2015, E. 4.5). Entscheidend bei einer Konstellation wie der
vorliegenden ist vielmehr, ob die gesamten Umstände des (einmaligen) Verkaufs
auf gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel schliessen lassen.  

3.5   

3.5.1
Näher zu prüfen sind weiter die vom Pflichtigen für den Erwerb der
Liegenschaften jeweils eingesetzten Fremdmittel, denn der Einsatz erheblicher Fremdmittel kann ein weiteres Indiz für die
Tätigkeit eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers sein, sofern er über das
hinausgeht, was auch in der privaten Vermögensverwaltung üblich ist, wie z. B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine
Hypothek. Bei Mehrfamilienhäusern beträgt die 1. Hypothek in der Regel bis
zu 2⁄3 des Verkehrswerts und die 2. Hypothek von 67 % bis
80 % des Verkehrswerts (vgl. BGr, 30. Oktober 2020, 2C_1021/2019, E. 6.5.2;
VGr, 15. September 2021, SB.2020.00117, E. 5.3; VGr, 21. August
2019, SB.2019.00038, E. 3.3.1; VGr, 21. Dezember 2016, SB.2016.00109,
E. 3.8; vgl. auch Marc Bauen/Nicolas Rouiller, Schweizer
Bankkundengeschäft, Zürich 2010, S. 240; Urs Emch/Hugo Renz/Reto Arpagaus
[Hrsg.], Das Schweizerische Bankgeschäft, 7. A., Zürich 2011, Rz. 1023).
Eine darüber hinausgehende Fremdfinanzierung indiziert Gewerbsmässigkeit (vgl.
VGr, 5. Dezember 2018, SB.2018.00073, E. 3.3 mit Hinweisen). 

3.5.2
Die Vorinstanz führte diesbezüglich aus, der Pflichtige habe keine eigenen
Mittel in die von ihm erworbenen Liegenschaften eingebracht. Vielmehr hätten die
zu erwerbenden Vermögenswerte erst die nötige Sicherheit für die Finanzierung
des Kaufpreises mitgebracht. Indem diese Sicherheiten gänzlich von
Marktbewegungen abhängig seien und nicht beeinflusst werden könnten, sei ein
Verkauf stets eine latente Gefahr und somit Teil der Strategie des Pflichtigen.
Eine derartige Finanzierung sei als aggressiv zu bezeichnen und stelle ein sehr
hohes Risiko dar. Die durch die höheren Marktwerte erworbenen stillen Reserven
seien Ausfluss des unternehmerischen Geschicks des Pflichtigen, nicht aber eine
Folge einer privaten Vermögensverwaltung. Vorliegend sei es nicht sachgemäss,
von einer Gesamtbetrachtung aller Liegenschaften unter Berücksichtigung der
Mehrwerte auszugehen. Die Fremdfinanzierung liege somit bei knapp 100 %,
was ein deutliches Indiz für eine gewerbsmässige Tätigkeit darstelle. 

3.5.3
Gegen diese Erwägungen wendet der Pflichtige ein, die Steuerwerte seiner
Immobilien indizierten zwar eine hohe Fremdfinanzierung, doch seien die
jeweiligen Verkehrswerte deutlich höher einzuschätzen. Allein der Bodenwert der
in D gelegenen Liegenschaft habe im Jahr 2006 fast Fr. … betragen.
Gemessen am Verkehrswert der Liegenschaften von Fr. … [recte: …] und den
im Erwerbszeitpunkt der streitbetroffenen Liegenschaft in D vorhandenen
Schulden von Fr. … habe die Fremdfinanzierungsquote bei konservativer Betrachtungsweise
maximal 70 % der Verkehrswerte entsprochen. Ferner habe er sowohl vor als
auch nach 2006 in signifikantem Umfang eigenes Vermögen in die von ihm
getätigten Liegenschaftskäufe investiert, in Form von Maklergebühren,
Handänderungsgebühren oder Unterhaltsarbeiten. Das Anlagerisiko sei zudem als
äusserst gering zu beurteilen, da die Wahrscheinlichkeit sinkender
Immobilienpreise gering gewesen sei, zumal sich die streitbetroffene
Liegenschaft in Hanglage im Gebiet J mit Sicht auf den K-See befinde.

3.6  

3.6.1
Dem Pflichtigen ist übereinstimmend mit der Vorinstanz dahingehend
zuzustimmen, dass, wenn ein Steuerpflichtiger mehrere Liegenschaften in seinem
Eigentum hat, grundsätzlich eine Gesamtbetrachtung erfolgen muss (vgl.
BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 3.1). Im konkreten Einzelfall
ist hingegen eine differenziertere Betrachtung erforderlich. Denn wenn der
Pflichtige wiederholt einzig einen im Vergleich zum Kaufpreis erhöhten
Verkehrswert einer neu zu erwerbenden Liegenschaft als Eigenmittel bei der Finanzierung
einbringt, führt dies in extremis dazu, dass selbst gänzlich ohne
Investition von Eigenkapital, aber mit genügend hoher Gewinnmarge, die
Qualifikation als private Vermögensverwaltung nicht ausgeschlossen wäre. Die
bundesgerichtliche Rechtsprechung hält diesbezüglich jedoch fest, dass eine
solche indes keinesfalls vorliegen kann, wo gar kein eigenes Vermögen
investiert wird (vgl. BGr, 21. April 2021, 9C_730/2020, E. 6.2.2 mit
Hinweis). Da der Pflichtigen vorliegend wiederholt Liegenschaften gänzlich ohne
den Einsatz eigener Mittel erwarb, ist eine Verwaltung von Privatvermögen
ausgeschlossen. Der Liegenschaftserwerb des Pflichtigen zielte stattdessen
offenkundig auf die Erzielung von Erträgen ab, etwa in Form von Mieteinnahmen
oder in Form einer gewinnbringenden Veräusserung der Grundstücke.

3.6.2
Die vom Pflichtigen angerufenen, aus (mutmasslich) höheren Verkehrswerten
resultierenden "stillen Reserven" auf seinen Liegenschaften können
für sich genommen keine tiefere Fremdkapitalquote begründen. Für die Beurteilung
des unternehmerischen Risikos im Zeitpunkt des Grundstück- bzw. des
Liegenschaftserwerbs massgebend ist einzig die am vereinbarten Kaufpreis
gemessene Fremdfinanzierungsquote. Im Gegensatz zu einer tatsächlich
geleisteten Sicherheit wie etwa in Form von verpfändeten Lebensversicherungen
(vgl. BGr, 21. April 2022, 2C_702/2020 bzw. VGr, 22. Juli 2020, SB
2019.00093) ist bei durch den Verkehrswert von Grundstücken oder Liegenschaften
begründeten stillen Reserven – sofern solche effektiv vorhanden sein sollten –
die Möglichkeit der Realisation letztlich stets von künftigen Gegebenheiten
abhängig und somit mit Unsicherheiten verbunden. Die Kenntnis um allfällige
Reserven sowie deren bewusste Einplanung in die Kauffinanzierung aufseiten des
Pflichtigen als Käufer sprechen hingegen für eine Spekulation auf künftige
Gewinne aus den Liegenschaften und somit wiederum für eine selbständige
Erwerbstätigkeit (VGr, 5. Juli 2023, SB.2023.00034, E. 3.7.2). Nachträgliche
Investitionen etwa in Form von Unterhaltsarbeiten an einer Liegenschaft oder
von mit dem Kauf verbundenen Gebühren können für die Beurteilung der
Fremdfinanzierungsquote im Zeitpunkt des Erwerbs einer Liegenschaft ebenfalls
keine Rolle spielen. Der Schluss der Vorinstanz, dass vorliegend von einer
Fremdfinanzierung von knapp 100 % auszugehen sei, ist somit nicht zu
beanstanden. Eine derart hohe Fremdfinanzierungsquote ist als Indiz für eine selbständige
unternehmerische Tätigkeit zu würdigen. 

3.7 Hinsichtlich
allfälliger Fachkenntnisse ist zu berücksichtigen, dass der Pflichtige
diplomierter … ist und im Alter von 29 Jahren das in der vierten Generation
geführte Geschäft seines Vaters übernahm. Das Geschäft legte er nach dessen
Übernahme in seine neu gegründete Gesellschaft, die I GmbH ein, welche er
bis heute betreibt. Der Pflichtige ist folglich in einem liegenschaftennahen
Beruf tätig und verfügt über ein gewisses Fachwissen in diesem Bereich. Die
bundesgerichtliche Rechtsprechung würdigt das Kriterium der besonderen Fachkenntnisse
indes als weniger zentral. So sind besondere Fachkenntnisse keine ausreichenden
Hinweise dafür, dass eine Liegenschaft dem Liegenschaftenhandel dient (BGr, 6. Juni
2017, 2C_866/2016, E. 4.2). Ferner ist eine Berufsnähe jeder berufstätigen
Person eigen, die in irgendeiner Form mit Liegenschaften zu tun hat resp.
Zulieferer des Baugewerbes ist. Dem Kriterium der beruflichen Nähe kann in
Bezug auf die Immobilienbranche ohnehin nicht mehr durchwegs die gleiche
Relevanz beigemessen werden, da sich angesichts der anhaltenden Zinsbaisse
Privatpersonen vermehrt damit befassen (BGr, 21. März 2017, 9C_591/2016, E. 6.1.4).
Vor diesem Hintergrund kann die berufliche Tätigkeit des Pflichtigen zwar
ebenfalls als Indiz für eine selbständige Erwerbstätigkeit als gewerbsmässiger
Liegenschaftenhändler gewertet werden, jedoch kommt diesem Indiz eine weniger
entscheidende Bedeutung zu. 

3.8 Bei einer Gesamtwürdigung sämtlicher dargelegter
Faktoren erscheinen allerdings die konkrete Vorgehensweise (bewusster Kauf von
Liegenschaften mit im Vergleich zu den jeweiligen Verkehrswerten tiefen
Kaufpreisen und Zusammenschluss zu einer einfachen Gesellschaft) sowie die
Finanzierung der durch den Pflichtigen erworbenen Liegenschaften (Fremdfinanzierungsquote
von 100 %) entscheidend für das Vorliegen von gewerbsmässigem
Liegenschaftenhandel. Bei den dargelegten Umständen kann gesamthaft nicht von
einer schlichten Verwaltung von Privatvermögen ausgegangen werden.  

Die Beschwerde ist somit abzuweisen.

4.
 

Bei diesem Ausgang des
Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Pflichtigen aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1
in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG) und ihm steht keine
Parteientschädigung zu. Dem kantonalen Steueramt steht trotz Obsiegen
keine Parteientschädigung zu, gehört doch die Erhebung und Beantwortung von
Rechtsmitteln zu dessen angestammter bzw. üblicher Amtstätigkeit. Der
angefallene Aufwand rechtfertigt deshalb keine Entschädigung (vgl. Kaspar Plüss
in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 17 N. 51).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde SB.2023.00055 betreffend direkte Bundessteuer 2019 wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 10'000.--;   die übrigen Kosten betragen:

Fr.    150.--     Zustellkosten,

Fr. 10'150.--    Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen
Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Steuerrekursgericht;

c)    das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;

d)    die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV).