# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a28f8190-fd88-5f92-9514-6c0365885291
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-17
**Language:** de
**Title:** Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 17.01.2023 MJ210048-L-NG210016-O
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MJ210048-L-NG210016-_2023-01-17.pdf

## Full Text

ZMP 2023 Nr. 1 (Fortsetzung von ZMP 2021 Nr. 11) 

Art. 270 OR; Art. 269a lit. a OR. Anfangsmietzinsanfechtung. Orts- und quar-

tierübliche Vergleichsmiete. Tatsächliche Vermutung der Missbräuchlichkeit 

eines Anfangsmietzinses aufgrund erheblicher Erhöhung gegenüber dem 

Vormietzins. Kriterien zur Erschütterung der Vermutung. 

Im Urteil 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021, teilweise publiziert in BGE 147 III 431, 

hat das Bundesgericht erstmals die Kriterien umschrieben, anhand derer die Ver-

mieterseite die Tatsachenvermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzin-

ses erschüttern kann, die entsteht, wenn der Anfangsmietzins gegenüber dem 

zuletzt gültigen Vormietzins um deutlich mehr als 10% erhöht wurde (ZMP 2020 

Nr. 5, BGer E. 3.4, 3.5 und 4.3). Im Rechtsmittelverfahren zum Rückweisungs-

entscheid des Mietgerichts Zürich (ZMP 2021 Nr. 11) äussert sich das Oberge-

richt des Kantons Zürich zu den Kriterien. Es gelangt zum gleichen Ergebnis wie 

das Mietgericht, umschreibt aber die Anforderungen an Vergleichsobjekte zur Er-

schütterung der Missbrauchsvermutung in Nuancen anders (vgl. E. III.3.2.2, 

3.3.4: Zustand und Ausstattung, möglicherweise; E. III.3.4.7: Quartiergrenzen; 

E. III.3.5.6: Lage/Lärmexposition). Es bewertet nur zwei der insgesamt 23 offe-

rierten Vergleichsobjekte als potentiell tauglich für eine Erschütterung der Vermu-

tung (E. III.5.4). Würde man einen Teil der Beweise von Amtes wegen erheben, 

blieben maximal vier Vergleichsobjekte übrig. Bestätigt jedoch wie hier eine amt-

liche Statistik gerade die Missbrauchsvermutung, kann die Vermutung so oder 

anders nicht allein als durch die präsentierten Vergleichsobjekte erschüttert er-

achtet werden. Die lange Dauer des Vormietverhältnisses ist vorliegend nicht 

entscheidend, da derselben schon durch Indexierung des zuletzt bekannten sta-

tistischen Mietzinses Rechnung getragen wurde und da der Mietpreisindex der 

Stadt Zürich auch die Auswirkungen der Neuvermietungen seit Erhebung der 

letzten tauglichen Statistik abbildet (E. III.4.2, 4.3.2, 5.4 und 5.5). 

Anders das Bundesgericht: Es bestätigt zwar die grundsätzliche Tauglichkeit ei-

ner älteren Statistik zur Überprüfung der Missbrauchsvermutung, wenn sie mit-

tels eines Mietpreisindexes aktualisiert wird - jedenfalls unter der Voraussetzung, 

- 2 - 

dass keine aktuellere Statistik existiert. Es mahnt aber zur Vorsicht: Die so ange-

passten statistischen Daten können bloss eine Annäherung an die Mietzinse zur 

Zeit des Mietbeginns 11 Jahre nach der Erhebung bilden. Mehr als eine Tendenz 

steigender Mieten lässt sich daraus nicht ableiten. Den Schwächen der zu Rate 

gezogenen Statistik ist dadurch Rechnung zu tragen, dass den übrigen vom Bun-

desgericht definierten Kriterien zur Erschütterung der Missbrauchsvermutung ein 

stärkeres Gewicht zu verleihen ist, namentlich den beigebrachten Vergleichsob-

jekten, die lediglich nicht offensichtlich untauglich sein dürfen, und dem Umstand, 

dass der zuletzt im Vormietverhältnis bezahlte Mietzins seit langer Zeit nicht 

mehr an absolute Anpassungskriterien angepasst wurde (BGE, E. 5.3.2, vgl. E. 

4.4.3 und 4.5.3).   

Aus dem Urteil des Obergerichts NG210016-O vom 17. Januar 2023 (Weiterzug 

ans BGer offen; Gerichtsbesetzung: Lichti Aschwanden, Sarbach, Pahud; Ge-

richtsschreiberin Funck): 

«(…) 

Rechtsbegehren: 

der Klägerin und Berufungsklägerin: 
 

«1. Es sei der Anfangsmietzins von netto CHF 1'060.00 pro Monat 
für die von der Beklagten gemietete 2-Zimmerwohnung (4. OG) 
in der Liegenschaft N.-str. X, 8004 Zürich, als nicht missbräuch-
lich zu erklären; 

 2. Eventualiter sei der vom Gericht als nicht missbräuchlich erach-
tete Nettomietzins für die Wohnung gemäss Ziffer 1 hiervor ge-
richtlich festzulegen; 

 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Be-
klagten.» 

 
 
der Beklagten und Berufungsbeklagten: 
 

«1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen. 

 2. Es sei der Anfangsmietzins gemäss Mietvertrag vom 4. April 
2017 betreffend die 2-Zimmer-Wohnung im 4. OG rechts, an der 

- 3 - 

N.-strasse X, in 8004 Zürich, für missbräuchlich zu erklären und 
es sei der Nettomietzins auf Fr. 738.–/Monat festzulegen. 

 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Klägerin.» 
 
 

Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 26. August 2019: 
(…, Geschäfts-Nr. MA170003) 

1. In teilweiser Gutheissung der Klage wird der monatliche Nettomietzins von 

Fr. 1'060.– als missbräuchlich erklärt und rückwirkend auf den Mietbeginn 

auf Fr. 855.– festgesetzt (zzgl. Fr. 55.– Heiz- und Warmwasserkosten 

akonto sowie Fr. 110.‒ Betriebskosten akonto gemäss Mietvertrag). Der 

Nettomietzins beruht auf einem Referenzzinssatz von 1.75% und dem Kos-

ten- und Teuerungsstand per Ende Februar 2017 (Stand des Landesinde-

xes der Konsumentenpreise, Basis 2015, von 100.4 Punkten). 

  

- 4 - 

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: 

Fr. 7‘730.00 ; die weiteren Kosten betragen: 

Fr. 0.00   Barauslagen 

Fr. 7‘730.00   Kosten total 

 
3. Die Kosten werden im Umfang von Fr. 4‘920.– der Klägerin und im Restbe-

trag (Fr. 2‘810.–) der Beklagten auferlegt. Sie werden im Umfang von 

Fr. 5'150.‒ zulasten des Vorschusses der Klägerin bezogen und im Restbe-

trag von Fr. 2‘580.– bei der Beklagten eingefordert. Soweit die Klägerin 

dadurch mehr als ihren Anteil bezahlt, hat die Beklagte ihr den Differenzbe-

trag zu ersetzen (Fr. 230.–).  

4. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine reduzierte Parteientschä-

digung von Fr. 2'590.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.  

5./6. [Mitteilung/Rechtsmittelbelehrung] 

 
 

Urteil der II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zürich  
vom 2. März 2020: 

(…; Geschäfts-Nr. NG190019; …) 

1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 

26. August 2019 (Geschäfts-Nr.: MA170003-L) wird bestätigt. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 4'000.– festgesetzt. 

3. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Klägerin auferlegt und mit 

dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. 

4. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen 

zugesprochen. 

5./6. [Mitteilung/Rechtsmittelbelehrung]  
 
 

- 5 - 

Urteil des Bundesgerichts vom 6. Mai 2021: 
(…; BGer 4A_183/2020 = BGE 147 III 431; …) 

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Das Urteil des Obergerichts 

des Kantons Zürich vom 2. März 2020 wird aufgehoben und die Sache wird 

zu neuer Entscheidung an das Obergericht zurückgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.– werden der Beschwerdegegnerin aufer-

legt. 

3. Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin für das bundesge-

richtliche Verfahren mit Fr. 2'500.– zu entschädigen. 

4. [Mitteilung] 

 
 

Urteil der II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zürich  
vom 4. August 2021: 

(…; Geschäfts-Nr. NG210009) 

1. Das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 26. August 2019 (Geschäfts-Nr.: 

MA170003-L) wird aufgehoben und die Sache wird zu neuer Entscheidung 

im Sinne der Erwägungen dieses Urteils sowie des Urteils des Bundesge-

richts vom 6. Mai 2021 (Geschäfts-Nr. 4A_183/2020) an die Vorinstanz zu-

rückgewiesen. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 5'000.– festgesetzt und 

– soweit ausreichend – mit dem von der Klägerin im Verfahren NG190019-

O geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. 

3. Im Übrigen wird die Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des 

vorliegenden Berufungsverfahrens (Geschäfts-Nrn. NG190019-O und 

NG210009-O) dem neuen Entscheid der Vorinstanz vorbehalten. 

4./5. [Mitteilung/Rechtsmittelbelehrung] 

 
 

- 6 - 

Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 1. September 2021: 

1. In teilweiser Gutheissung der Klage wird der monatliche Nettomietzins von 

Fr. 1'060.– als missbräuchlich erklärt und rückwirkend auf den Mietbeginn 

auf Fr. 855.– festgesetzt (zzgl. Fr. 55.– Heiz- und Warmwasserkosten 

akonto sowie Fr. 110.‒ Betriebskosten akonto gemäss Mietvertrag). Der 

Nettomietzins beruht auf einem Referenzzinssatz von 1.75% und dem Kos-

ten- und Teuerungsstand per Ende Februar 2017 (Stand des Landesinde-

xes der Konsumentenpreise, Basis 2015, von 100.4 Punkten). 

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: 

Fr. 9‘230.00 ; die weiteren Kosten betragen: 

Fr. 5'000.00   Kosten Obergericht 

Fr. 14‘230.00   Kosten total   

 

3. Die Kosten werden im Umfang von Fr. 11‘420.– der Klägerin und im Rest-

betrag (Fr. 2‘810.–) der Beklagten auferlegt. Sie werden im Umfang von 

Fr. 5'150.‒ (vor Mietgericht) sowie Fr. 4'000.– (vor Obergericht) zulasten 

der Vorschüsse der Klägerin bezogen, im Restbetrag von Fr. 2‘270.– bei 

der Klägerin nachgefordert und im Umfang von Fr. 2'810.– bei der Beklag-

ten eingefordert.  

4. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine reduzierte Parteientschä-

digung von Fr. 2'590.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.  

5./6. [Mitteilung/Rechtsmittelbelehrung] 

 
 

Berufungsanträge: 

der Klägerin und Berufungsklägerin: 
 

«1. Dispositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Urteils sei aufzuheben und 
demgemäss sei der Anfangsmietzins von netto CHF 1'060.00 pro 
Monat für die von der Beklagten gemietete 2-Zimmerwohnung 

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(4. OG) in der Liegenschaft N.-strasse Y, 8004 Zürich, als nicht 
missbräuchlich zu erklären; 

 2. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und zur 
Ergänzung des Verfahrens und zu neuem Entscheid an die Vor-
instanz zurückzuweisen. 

 3. Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens seien der Beklag-
ten/Berufungsbeklagten aufzuerlegen und diese sei zu verpflich-
ten, der Klägerin/Berufungsklägerin eine angemessene Prozess-
entschädigung zu bezahlen; 

 4. Für das obergerichtliche Verfahren seien die Gerichtskosten der 
Beklagten/Berufungsbeklagten aufzuerlegen und es sei diese zu 
verpflichten, der Klägerin/Berufungsklägerin eine angemessene 
Prozessentschädigung für das Berufungsverfahren zu bezah-
len.» 

 
 

Erwägungen: 

I. 

(Sachverhalt und Prozessgeschichte) 

1. Mit Mietvertrag vom 30. März bzw. 4. April 2017 vermietete die Klägerin 

und Berufungsklägerin (nachfolgend: Vermieterin) der Beklagten und Berufungs-

beklagten (nachfolgend: Mieterin) per 16. April 2017 eine 2-Zimmerwohnung (4. 

OG) an der N.-strasse X in 8004 Zürich. Vereinbart wurde ein monatlicher Netto-

mietzins von Fr. 1'060.– zuzüglich einer Akontozahlung von Fr. 55.– für Heiz- 

und Warmwasserkosten sowie von Fr. 110.– für Betriebskosten. Mit Formular 

vom 30. März 2017 teilte die Vermieterin der Mieterin den von der Vormieterin 

zuletzt geschuldeten sowie den neuen Mietzins mit. Der frühere Nettomietzins 

belief sich auf monatlich Fr. 738.– (bei gleichen Akontozahlungen für Nebenkos-

ten). Zur Begründung der Mietzinserhöhung führte die Vermieterin eine «Anpas-

sung an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse» an. 

2. Mit Eingabe vom 2. Mai 2017 stellte die Mieterin bei der Schlichtungsbe-

hörde des Bezirkes Zürich das Begehren, es sei der Anfangsmietzins für miss-

bräuchlich zu erklären. Nachdem an der Schlichtungsverhandlung keine Einigung 

erzielt werden konnte, unterbreitete die Schlichtungsbehörde den Parteien einen 

- 8 - 

Urteilsvorschlag. Dieser wurde von der Vermieterin abgelehnt, woraufhin ihr die 

Klagebewilligung erteilt wurde. Mit Klage vom 14. September 2017 beantragte 

die Vermieterin beim Mietgericht Zürich (nachfolgend: Vorinstanz), es sei der An-

fangsmietzins von monatlich netto Fr. 1'060.– als nicht missbräuchlich zu erklä-

ren (act. 1; vgl. auch act. 11 S. 1 und act. 19 S. 1). Die Mieterin verlangte demge-

genüber, die Klage sei abzuweisen, der Anfangsmietzins sei als missbräuchlich 

zu erklären und der Nettomietzins sei auf Fr. 738.– pro Monat festzusetzen (Prot. 

VI S. 8). Nach Durchführung des Verfahrens erklärte die Vorinstanz den verein-

barten Nettomietzins mit Urteil vom 26. August 2019 für missbräuchlich und 

setzte diesen rückwirkend per Mietbeginn auf Fr. 855.– fest (zuzüglich einer mo-

natlichen Akontozahlung von insgesamt Fr. 165.– für Nebenkosten; act. 76).  

3. Eine dagegen erhobene Berufung der Vermieterin wies die Kammer mit 

Urteil vom 2. März 2020 ab [Anm. d. Red.: ZMP 2020 Nr. 5]. Dagegen erhob die 

Vermieterin Beschwerde beim Bundesgericht, welches diese mit Urteil vom 6. 

Mai 2021 teilweise guthiess, das angefochtene Urteil der Kammer aufhob und die 

Sache zu neuer Entscheidung an die Kammer zurückwies [Anm. d. Red.: BGer 

4A_183/2020 = BGE 147 III 431, ZMP 2020 Nr. 5]. Die Kammer hob in der Folge 

mit Urteil vom 4. August 2021 das Urteil der Vorinstanz vom 26. August 2019 auf 

und wies die Sache zu neuer Entscheidung im Sinne ihrer Erwägungen sowie 

derjenigen im Entscheid des Bundesgerichts vom 6. Mai 2021 an die Vorinstanz 

zurück. Die Vorinstanz erklärte daraufhin den vereinbarten Nettomietzins mit Ur-

teil vom 1. September 2021 erneut für missbräuchlich und setzte diesen rückwir-

kend per Mietbeginn auf Fr. 855.– fest (zuzüglich einer monatlichen Akontozah-

lung von insgesamt Fr. 165.– für Nebenkosten). [Anm. d. Red.: ZMP 2021 Nr. 11]  

4. Dagegen erhob die Vermieterin mit Eingabe vom 4. Oktober 2021 (Da-

tum Poststempel) Berufung bei der Kammer, wobei sie die eingangs aufgeführ-

ten Anträge stellte. Mit Verfügung vom 7. Oktober 2021 wurde der Vermieterin 

Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses angesetzt und die Prozessleitung de-

legiert. Der Kostenvorschuss ging fristgerecht ein. Die vorinstanzlichen Akten 

wurden beigezogen. Vom Einholen einer Berufungsantwort ist abzusehen (vgl. 

Art. 312 Abs. 1 ZPO); das Verfahren erweist sich als spruchreif. Der Mieterin sind 

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mit dem vorliegenden Entscheid lediglich Doppel der Berufungsschrift sowie der 

Beilagen zuzustellen.  

II. 

(Prozessuales) 

1. Die Berufung wurde innert der 30-tägigen Rechtsmittelfrist (vgl. Art. 311 

Abs. 1 ZPO und act. 98) bei der Kammer als diesbezüglich zuständiger Beru-

fungsinstanz eingereicht und richtet sich gegen einen berufungsfähigen Ent-

scheid (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Sie enthält einen Antrag und eine 

Begründung im Sinne von Art. 311 Abs. 1 ZPO. Die Vermieterin ist durch den an-

gefochtenen Entscheid auch beschwert und zur Erhebung eines Rechtsmittels 

legitimiert. Es ist daher auf die Berufung einzutreten. 

2.1. Mit der Berufung können gemäss Art. 310 ZPO die unrichtige Rechtsan-

wendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht 

werden. Ebenfalls gerügt werden kann die (blosse) Unangemessenheit eines 

Entscheides, da es sich bei der Berufung um ein vollkommenes Rechtsmittel 

handelt. Bei der Angemessenheitskontrolle hat sich die Rechtsmittelinstanz aller-

dings eine gewisse Zurückhaltung aufzuerlegen (BLICKENSTORFER, DIKE-Komm-

ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 310 N 10). Neue Tatsachen und Beweismittel (Noven) 

werden im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug 

vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz 

hätten vorgebracht werden können (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Dies gilt auch, wenn – 

wie hier (vgl. Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO) – die soziale 

Untersuchungsmaxime zur Anwendung kommt (vgl. BGE 138 III 625 E. 2.2; BGE 

142 III 413 E. 2.2.2). Es obliegt der ein Novum vorbringenden Partei, darzulegen, 

weshalb dies im konkreten Fall zulässig sein soll (BGE 143 III 42 E. 4.1). 

2.2. Die Berufung führende Partei muss sich aufgrund von Art. 311 Abs. 1 

ZPO, wonach die Berufung zu begründen ist, mit den Erwägungen des angefoch-

tenen Entscheids einlässlich auseinandersetzen und wenigstens rudimentär dar-

legen, an welchen konkreten Mängeln dieser ihrer Ansicht nach leidet und in wel-

- 10 - 

chem Sinne er abgeändert werden soll. Hierbei sind die vorinstanzlichen Erwä-

gungen zu bezeichnen, die angefochten werden, und die Aktenstücke zu nen-

nen, auf denen die Kritik beruht. Es genügt nicht, bloss auf die vor erster Instanz 

vorgetragenen Ausführungen zu verweisen, diese in der Berufungsschrift (prak-

tisch) wortgleich wiederzugeben oder den angefochtenen Entscheid bloss in all-

gemeiner Weise zu kritisieren. Was nicht in genügender Weise beanstandet wird, 

hat Bestand (vgl. BGE 138 III 374, E. 4.3.1; BGer 5A_209/2014 vom 2. Septem-

ber 2014 E. 4.2.1; BGer 5A_387/2016 vom 7. September 2016 E. 3.1). 

2.3. Dass die Berufungsinstanz in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht über 

volle Kognition verfügt (vgl. Art. 310 ZPO), bedeutet nicht, dass die Berufungs-

instanz gehalten wäre, von sich aus wie ein erstinstanzliches Gericht alle sich 

stellenden tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn die Par-

teien diese in oberer Instanz nicht (mehr) vortragen. Vielmehr hat sie sich – ab-

gesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der in 

der Berufungsbegründung (und gegebenenfalls in der Berufungsantwort) erhobe-

nen Beanstandungen zu beschränken (BGE 142 III 413 E. 2.2.4; BGer 

4A_418/2017 vom 8. Januar 2018 E. 2.3). Innerhalb des so definierten Prüfpro-

gramms ist die Berufungsinstanz aber weder an die Argumente, welche die Par-

teien zur Begründung ihrer Beanstandungen vorbringen, noch an die Erwägun-

gen der ersten Instanz gebunden. Sie wendet das Recht von Amtes wegen an 

(Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition in Tatfragen, weshalb sie die Beru-

fung auch mit einer anderen Argumentation gutheissen oder diese mit einer von 

der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen kann 

(BGer 4A_397/2016 vom 30. November 2016 E. 3.1). 

3.1. Die Vermieterin macht in der Berufung geltend, das Verfahren sei durch 

den bundesgerichtlichen Entscheid vom 6. Mai 2021 und den Entscheid der 

Kammer vom 4. August 2021 in den Stand versetzt worden, in welchem es sich 

vor dem ersten Urteil der Vorinstanz befunden habe. Die Vorinstanz habe damit 

mehrfach in unzulässiger Weise auf Erwägungen ihres ersten, aufgehobenen 

Entscheides vom 26. August 2019 sowie des aufgehobenen Entscheides der 

- 11 - 

Kammer vom 2. März 2020 verwiesen und diese als Bestandteil der Urteilsbe-

gründung erklärt. Damit habe sie ihre aus dem rechtlichen Gehör im Sinne von 

Art. 29 BV abgeleitete Begründungspflicht verletzt.  

3.2. Die Gerichte sind aufgrund des Anspruches der Parteien auf rechtliches 

Gehör im Sinne von Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 53 ZPO zur Begründung ihrer 

Entscheide verpflichtet, wobei diese so abgefasst werden muss, dass die Be-

troffenen den Entscheid sachgerecht anfechten können. Die Begründung muss 

folglich kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich das Gericht 

hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt (BSK ZPO-STECK/BRUN-

NER, 3. Aufl. 2017, Art. 239 N 10 m.w.H.). Dabei ist es etwa für eine Rechtsmitte-

linstanz zulässig, auf die Begründung bzw. Teile der Begründung des angefoch-

tenen Urteils zu verweisen, wenn sie damit einig geht, zumal die Parteien so wis-

sen, welche Gründe zum Entscheid der Rechtsmittelinstanz führen, und diese 

nachlesen können (vgl. BGer 5A_888/2011 vom 20. Juni 2012 E. 4.3). Ebenfalls 

als zulässig erachtet hat es das Bundesgericht, auf die Begründung eines frühe-

ren Entscheides im gleichen Verfahren – allenfalls auch einer unteren Instanz – 

zu verweisen (BGer 4A_75/2017 vom 22. Mai 2017 E. 2.2). 

3.3. Mit der Aufhebung der jeweils ersten vorinstanzlichen bzw. obergerichtli-

chen Entscheide wurden primär deren Dispositive aufgehoben. Zudem wurden 

einzelne Überlegungen der Vorinstanz und der Kammer, insbesondere zur Be-

weislast, vom Bundesgericht korrigiert bzw. präzisiert (vgl. dazu ausführlich 

E. III.1.1–1.3). Auf die entsprechenden Abschnitte kann selbstredend nicht mehr 

verwiesen werden, haben diese doch keine (umfassende) Gültigkeit mehr. Dem-

gegenüber spricht nichts dagegen, auf die übrigen, nicht als unrichtig bezeichne-

ten Erwägungen der beiden aufgehobenen Entscheide zu verweisen, wie die Vo-

rinstanz dies tat, zumal diese noch nicht abschliessend überprüft wurden und im 

Übrigen nach wie vor in physischer Form existieren und Bestandteil der Akten 

sind. Dem Leser wird durch die vorgenommenen Verweise, zumal diese die frag-

lichen Passagen unmissverständlich benennen, ohne Weiteres klar, welche Ab-

schnitte welcher Dokumente er hinzuziehen muss, um sämtliche Überlegungen 

der Vorinstanz zur Kenntnis nehmen zu können. Ein sachgerechtes Anfechten ist 

- 12 - 

entsprechend auch problemlos möglich. Zu verlangen, dass die Vorinstanz die 

fraglichen Passagen hätte in den angefochtenen Entscheid kopieren müssen, 

käme überspitzem Formalismus gleich. Eine andere Frage ist, wie leicht lesbar 

der angefochtene Entscheid in der vorliegenden Fassung ist. Die Begründungs-

pflicht wurde durch das Vorgehen der Vorinstanz aber jedenfalls nicht verletzt. 

III. 

(Zur Berufung im Einzelnen) 

1. Ausgangslage 

1.1. Die Vorinstanz hatte in ihrem ersten Entscheid vom 26. August 2019 im 

Wesentlichen festgehalten, es sei unbestritten, dass die Vermieterin der Mieterin 

die Mietzinserhöhung unter Verwendung des vorgeschriebenen Formulars ge-

mäss Art. 270 Abs. 2 OR korrekt mitgeteilt habe und dass sowohl die Anfech-

tungsfrist als auch die formalen Anfechtungsvoraussetzungen gemäss Art. 270 

Abs. 1 OR (Wohnungsmangel [lit. a] und erhebliche Erhöhung des Anfangsmiet-

zinses gegenüber dem früheren Mietzins [lit. b]) erfüllt seien. Zu prüfen sei daher 

einzig, ob der vereinbarte Anfangsmietzins missbräuchlich im Sinne von Art. 269 

f. OR sei. Da die vermietete Liegenschaft als Altbaute zu qualifizieren sei, sei für 

die Beurteilung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses alleine auf die 

Orts- und Quartierüblichkeit abzustellen. Hierfür trage zwar grundsätzlich die 

Mieterin die Beweislast, es treffe die Vermieterin indessen – angesichts der er-

heblichen Erhöhung des Anfangsmietzinses von mehr als 30 % sowie aufgrund 

notorischer statistischer Daten– eine verstärkte Mitwirkungsobliegenheit. Dies 

führe im Ergebnis zwar nicht zu einer echten Beweislastumkehr, aber doch im-

merhin zu einer tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit. Als Folge da-

von gelte der an sich der Mieterin obliegende Beweis als erbracht, soweit es der 

Vermieterin nicht gelinge, die Vermutung zu widerlegen. Die von der Vermieterin 

hierfür genannten insgesamt 23 Vergleichsobjekte – das ebenfalls offerierte ge-

richtliche Gutachten sei für den Beweis untauglich – würden sich aber allesamt 

hinsichtlich mindestens eines der relevanten Kriterien nach Art. 11 Abs. 1 und 3 

VMWG (im gleichen Quartier befindlich, verschiedenen Eigentümern gehörend 

und hinsichtlich Lage, Grösse, Bauperiode, Ausstattung und Zustand mit dem 

- 13 - 

fraglichen Mietobjekt vergleichbar) entscheidend von der Wohnung der Mieterin 

unterscheiden bzw. es sei die Vergleichbarkeit in gewissen Fällen unklar. Damit 

sei der im Ergebnis der Vermieterin obliegende Beweis der Orts- und Quartierüb-

lichkeit gescheitert, sodass sich der vereinbarte Anfangsmietzins als missbräuch-

lich erweise. Der Anfangsmietzins sei nach freiem Ermessen auf Grundlage der 

vorhandenen statistischen Daten richterlich festzusetzen. Ausgehend von den 

der Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich aus dem Jahre 2006 entnomme-

nen durchschnittlich Fr. 18.05/m2 für 2-Zimmerwohnungen des privaten Marktes 

im Quartierteil Hard des Quartiers Aussersihl und unter Berücksichtigung der 

Teuerung gemäss dem Mietpreisindex der Stadt Zürich, was aufgrund einer Er-

höhung um 11.4 % seit Dezember 2006 zu einem Preis von Fr. 20.11/m2 führe, 

resultiere bei der Fläche des streitgegenständlichen Mietobjektes von 48 m2 ein 

monatlicher Nettomietzins von Fr. 965.–. Abzüglich der in der Statistik im Netto-

mietzins enthaltenen Nebenkosten von Fr. 110.– (Betriebskosten) ergebe sich 

ein solcher von monatlich Fr. 855.–. Die Nebenkosten von akonto Fr. 55.– für 

Heiz- und Warmwasserkosten sowie Fr. 110.– für Betriebskosten pro Monat 

seien unbestrittenermassen auf dem vereinbarten Niveau zu belassen. 

1.2. Vor Obergericht waren dann im Entscheid vom 2. März 2020 insbeson-

dere die Frage der Beweislastverteilung, der Quartierbegriff und die Lärmexposi-

tion als Teil des Lagekriteriums sowie schliesslich die richterliche Festsetzung 

des Anfangsmietzinses Thema. Die Kammer hielt zur Beweislastverteilung fest, 

die Mieterin habe aufgrund von Art. 8 ZGB grundsätzlich die rechtshindernde 

Tatsache des ausserhalb der orts- und quartierüblichen Miete liegenden An-

fangsmietzinses, mithin die Missbräuchlichkeit, zu beweisen. Gemäss bundesge-

richtlicher Rechtsprechung bestehe jedoch beim Nachweis des äusseren An-

scheins der Missbräuchlichkeit durch den Mieter – dies sei in der Regel ab einer 

Erhöhung von 10 % gegenüber dem vom Vormieter bezahlten Mietzins der Fall, 

sofern sich die Erhöhung nicht durch die Entwicklung des Referenzzinssatzes  

oder des Indexes der Konsumentenpreise oder die lange Dauer des Vormietver-

hältnisses erklären liessen – eine tatsächliche (Rechts-)Vermutung der Miss-

bräuchlichkeit. Es obliege in diesem Fall der Vermieterin, diese zu widerlegen, in-

- 14 - 

dem sie den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit des verlangten Anfangs-

mietzinses erbringe. Aufgrund der Erhöhung von knapp 44 % im vorliegenden 

Fall, die sich nicht mittels der Entwicklung der Teuerung oder der langen Dauer 

des Vormietverhältnisses rechtfertigen lasse, habe die Mieterin die Vermutungs-

basis nachgewiesen. Daher werde die Missbräuchlichkeit des streitgegenständli-

chen Mietzinses vermutet und es obliege der Vermieterin, mittels Beibringen von 

– mangels amtlicher Statistik – mindestens fünf Vergleichsobjekten im Sinne von 

Art. 11 Abs. 1 VMWG zu beweisen, dass die von ihr verlangte Miete orts- und 

quartierüblich sei. Nach Prüfung der von der Vermieterin genannten 23 Objekte 

auf deren Vergleichbarkeit mit dem Mietobjekt, insbesondere dahingehend, ob 

sie sich im massgeblichen Quartier befänden sowie ähnlich gelegen seien, kam 

die Kammer zum Schluss, dass lediglich vier Vergleichsobjekte verbleiben wür-

den. Dies reiche nicht aus, um den Gegenbeweis der Orts- und Quartierüblichkeit 

zu erbringen, weshalb es bei der Vermutung der Missbräuchlichkeit bleibe. Zur 

richterlichen Festsetzung des Anfangsmietzinses erwog die Kammer sodann, die 

Vorinstanz habe hierzu zu Recht auf das vorhandene statistische Material abge-

stellt, mithin die Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich aus dem Jahr 2006 

und den Mietpreisindex der Stadt Zürich, zumal es sich dabei um das verläss-

lichste der vorhandenen Vergleichsmittel handle und das von der Vermieterin 

verlangte Gutachten für die Festsetzung untauglich sei. 

1.3. Das Bundesgericht beschränkte seine Prüfung im Urteil vom 6. Mai 2021 

im Wesentlichen auf die Frage der Beweislastverteilung. Es hielt zusammenge-

fasst fest, die Beweislast betreffend die Missbräuchlichkeit des vereinbarten An-

fangsmietzinses trage die Mieterin, wobei im Falle einer erheblichen Mietzinser-

höhung gegenüber dem Vormietverhältnis eine tatsächliche Vermutung der Miss-

bräuchlichkeit bestehe (E. 3.2–3.3). Als erheblich gelte eine Mietzinserhöhung 

bei einem massiven Anheben des Mietzinses von deutlich über 10 %, das nicht 

durch die Entwicklung des Referenzzinssatzes bzw. der Schweizerischen Kon-

sumentenpreise erklärt werden könne. Angesichts der unbestrittenen Mietzinser-

höhung von rund 44 % sei dies hier ohne Weiteres der Fall (E. 3.3.2 a.E.), und 

zwar im Grundsatz ungeachtet des Umstands, dass das Vormietverhältnis knapp 

20 Jahre gedauert habe und damit als langjährig zu gelten habe (E. 3.5.2–3.5.5). 

- 15 - 

Diese tatsächliche Vermutung bewirke keine Beweislastumkehr, sondern betreffe 

die Beweiswürdigung. Die Vermutungsträgerin (hier: die Mieterin) könne den ihr 

obliegenden (Haupt-)Beweis der Missbräuchlichkeit entsprechend durch Beru-

fung auf die tatsächliche Vermutung erbringen, während es der Vermutungsgeg-

nerin (hier: der Vermieterin) freistehe, entweder den Beweis des Gegenteils an-

zutreten oder aber bloss Zweifel an der Richtigkeit der Indizien (Vermutungsba-

sis) oder der daraus gezogenen Schlussfolgerungen (Vermutungsfolge) zu we-

cken. Von der Vermieterin werde also nicht ein Beweis des Gegenteils verlangt – 

d.h. ein Nachweis, dass der vereinbarte Anfangsmietzins den orts- und quartier-

üblichen Mietzinsen entspreche und somit nicht missbräuchlich sei –, sondern es 

genüge, wenn diese beim Gericht begründete Zweifel an der Richtigkeit der tat-

sächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses wecke 

(E. 4.1–4.2). Um begründete Zweifel an der Richtigkeit der Vermutung zu we-

cken, könne die Vermieterin beispielsweise Statistiken oder Vergleichsobjekte 

heranziehen, selbst wenn diese den Anforderungen von Art. 11 VMWG nicht 

durchwegs genügten, oder sich auf ein Privatgutachten stützen. Zudem sei unter 

diesem Titel auch dem Umstand eines lange dauernden Vormietverhältnisses 

von 15-20 Jahren angemessen Rechnung zu tragen (E. 4.3.1–4.3.2). Komme 

das Gericht – unter Berücksichtigung der allgemeinen Lebenserfahrung und sei-

ner Kenntnisse des lokalen Marktes – zum Schluss, die von der Vermieterin vor-

gelegten Indizien weckten begründete Zweifel an der Richtigkeit der Vermutung, 

so entfalle diese. In diesem Fall obliege es der Mieterin, mithilfe von fünf Ver-

gleichsobjekten bzw. einer amtlichen Statistik, die den Anforderungen von Art. 11 

VMWG genügen, die Missbräuchlichkeit bzw. die fehlende Orts- und Quartierüb-

lichkeit des Anfangsmietzinses nachzuweisen. Gelinge es der Vermieterin dage-

gen nicht, solche Zweifel zu wecken, so bleibe es bei der Geltung der tatsächli-

chen Vermutung der Missbräuchlichkeit, in welchem Fall es der Vermieterin ob-

liege, die fehlende Missbräuchlichkeit bzw. die Orts- und Quartierüblichkeit des 

Anfangsmietzinses nachzuweisen (E. 4.3.3). Diese Grundsätze hat das Bundes-

gericht mittlerweile in einem weiteren Entscheid bestätigt (vgl. BGE 148 III 209 

E. 3.2 m.w.H.). Im vorliegenden Fall wies das Bundesgericht die Sache im Er-

- 16 - 

gebnis zur Prüfung der Frage, ob die von der Vermieterin hier vorgelegten Indi-

zien – 23 Vergleichsobjekte, unter anderem in ihrem Privatgutachten enthalten, 

sowie Dauer des Vormietverhältnisses von fast 20 Jahren – in Kenntnis des loka-

len Marktes begründete Zweifel an der Richtigkeit der tatsächlichen Vermutung 

der Missbräuchlichkeit zu wecken vermöchten, an die Kammer zurück (E. 4.5). 

Die Kammer ihrerseits wies die Sache zur neuen Entscheidung mit Urteil vom 

4. August 2021 an die Vorinstanz zurück. 

1.4. In der Folge erwog die Vorinstanz in ihrem Entscheid vom 1. September 

2021 einleitend, mit den Entscheiden der Rechtsmittelinstanzen sei das Verfah-

ren in den Stand zurückversetzt worden, in welchem es sich vor dem ersten Ur-

teil der Vorinstanz befunden habe. Mithin sei es spruchreif; es könnten keine No-

ven mehr vorgebracht werden und es seien auch keine Weiterungen unter dem 

Aspekt des rechtlichen Gehörs oder der gerichtlichen Fragepflicht mehr erforder-

lich. Bereits in ihrem ersten Entscheid, so die Vorinstanz weiter, habe sie Plausi-

bilitätsüberlegungen zur Missbrauchsvermutung angestellt und im Umstand, dass 

keine plausiblen Gründe für die massive Erhöhung des Anfangsmietzinses vor-

gelegen hätten, ein unmittelbares Indiz für die Missbräuchlichkeit erblickt. Insbe-

sondere habe sie auch bereits anhand des statistischen Materials geprüft, ob 

Hinweise für eine Erschütterung der Vermutung vorlägen. Dem sei nicht so, läge 

der verlangte Anfangsmietzins doch Fr. 200.– über dem statistischen Mittel und 

erscheine damit nach absoluten Kriterien als nicht mehr plausibel. Die Statistik 

bestätige mithin die Vermutung. Von den von der Vermieterin genannten 23 Ver-

gleichsobjekten, die teilweise auch im von ihr eingeholten Privatgutachten enthal-

ten seien, entfielen diverse entweder weil sie ausserhalb des hier relevanten 

Quartiers Aussersihl gelegen seien, und/oder, weil hinsichtlich der Lärmexposi-

tion als Teil des Lagekriteriums nicht genügend substantiierte Behauptungen auf-

gestellt worden seien. Zudem seien einige, insbesondere der teureren, Ver-

gleichsobjekte zufolge unterschiedlicher Lärmimmissionen nicht mit dem Mietob-

jekt vergleichbar. Nach Ausführungen zur sozialen Untersuchungsmaxime führte 

die Vorinstanz zudem aus, die Vermieterin mache im Übrigen betreffend die 

Merkmale des Zustandes und der Ausstattung lediglich Angaben, die nicht genü-

gend substantiiert seien. Auch bei Anwendung eines grosszügigen Massstabs 

- 17 - 

lasse sich die Vermutung der Missbräuchlichkeit so nicht ins Wanken bringen, 

zumal die – ohnehin untauglichen – Vergleichsobjekte anders als vom Bundes-

gericht vorgegeben nicht im Einklang mit einer Statistik stünden, bestätigten die 

vorliegende statistischen Daten im Gegenteil doch die Vermutung. Auch die 

lange Dauer des Vormietverhältnisses von knapp 20 Jahren vermöge die Vermu-

tung nicht zu erschüttern, zumal die aus dem Mietpreisindex der Stadt Zürich er-

sichtliche Erhöhung des allgemeinen Mietzinsniveau während der Dauer des 

Vormietverhältnisses bereits im Rahmen der Erwägungen zu den statistischen 

Daten berücksichtigt worden sei und die Mietpreise für Wohnungen in nicht reno-

vierten Altbauten nicht über dem indexierten Mittel gemäss der Mietpreisstruk-

turerhebung liegen dürften. Zusammenfassend vermöge die Vermieterin die 

Missbrauchsvermutung nicht zu erschüttern. Die weiteren im ersten Entscheid 

der Vorinstanz gemachten Ausführungen, insbesondere auch zur Festlegung des 

Anfangsmietzinses, seien im Übrigen von den Rechtsmittelinstanzen nicht bean-

standet worden und würden nach wie vor gelten. 

1.5. Die Vermieterin ist der Ansicht, entgegen den vorinstanzlichen Erwägun-

gen die Vermutung der Missbräuchlichkeit mit den vorliegenden Indizien erschüt-

tert zu haben. Sie kritisiert zunächst, die Vorinstanz stelle massgeblich auf die – 

für die vorliegenden Zwecke mit Mängeln behaftete – Mietpreisstrukturerhebung 

ab und lasse die weiteren Indizien praktisch ausser Acht. Die statistischen Daten 

würden zudem falsch gewürdigt und es würden auch weitere Daten des statisti-

schen Amtes der Stadt Zürich nicht berücksichtigt. Sodann habe die Vorinstanz 

zu hohe Anforderungen an die Substantiierung der offerierten Vergleichsobjekte 

gestellt und damit einen zu strengen Massstab angewandt. Auch habe die Vor-

instanz den Begriff «Quartier» nicht richtig definiert und in Bezug auf die Lärmim-

missionen den Sachverhalt falsch festgestellt, wobei sie dieses Kriterium ohnehin 

zu stark gewichtet habe. Schliesslich habe die Vorinstanz die lange Dauer des 

Vormietverhältnisses missachtet und diesbezüglich willkürliche Annahmen getrof-

fen. Auf die Vorbringen der Vermieterin ist – soweit für die Entscheidfindung er-

forderlich – im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen einzugehen. 

- 18 - 

2. Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich und weitere statistische Da-
ten 

2.1. Vorinstanzliche Erwägungen 

 Die Vorinstanz erwog zu den für die Stadt Zürich vorhandenen statisti-

schen Daten unter teilweisem Verweis auf ihr erstes Urteil im Rahmen einer 

Plausibilitätsprüfung, gemäss der Mietpreisstrukturerhebung aus dem Jahr 2006 

habe der Mittelwert für eine 2-Zimmerwohnung im Unterquartier Hard, wo das 

Mietobjekt gelegen sei, Fr. 18.05/m2 betragen, was für das Mietobjekt mit seinen 

48m2 einen Mietzins von Fr. 864.– ergebe. Bei Berücksichtigung der Entwicklung 

des Mietpreisindexes der Stadt Zürich (Basis 2005) ergebe sich bis zum Mietbe-

ginn am 16. April 2017 ein Anstieg des allgemeinen Mietniveaus um 11.4%, wo-

mit sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis für das Unterquartier Hard auf 

Fr. 20.11 erhöhe. Das führe zu einer Nettomiete von Fr. 965.–. Da bei der Struk-

turerhebung als Nebenkosten einzig die Kosten für Heizung, Warmwasser und 

hinzu gemietete Räume ausgeschieden worden seien, seien für einen Vergleich 

mit dem umstrittenen Anfangsmietzins die im Mietvertrag enthaltenen monatli-

chen Akontozahlungen von Fr. 110.– für die Betriebskosten aus dem statisti-

schen Nettomietzins herauszurechnen. Damit betrage dieser noch Fr. 855.– mo-

natlich. Der von der Vermieterin verlangte Anfangsmietzins von Fr. 1'060.– liege 

folglich um Fr. 200.– pro Monat über dem teuerungsbereinigten statistischen Mit-

tel, und dies obwohl sich die Mietwohnung an lärmiger Lage befinde, seit mehr 

als 20 Jahren nicht mehr grundlegend saniert worden sei und nur über eine eher 

einfache Ausstattung verfüge. Damit erscheine die verlangte Anfangsmiete nach 

absoluten Kriterien nicht mehr als plausibel und die statistischen Daten würden 

die Vermutung der Missbräuchlichkeit bestätigen. 

2.2. Stellenwert der Mietpreisstrukturerhebung  

2.2.1. Die Vermieterin rügt zunächst, die Vorinstanz bringe zum Ausdruck, die 

Mietpreisstrukturerhebung sei die beste und gleichzeitig auch die einzige Grund-

lage für die Beurteilung der Orts- und Quartierüblichkeit des verlangten Anfangs-

mietzinses. Damit missachte die Vorinstanz die klaren Vorgaben im Rückwei-

- 19 - 

sungsentscheid des Bundesgerichts, wonach die Vermutungsbasis der Miss-

bräuchlichkeit auch mit anderen Indizien erschüttert werden könne, wie dies vor-

liegend der Fall sei. 

2.2.2. Dem ist nicht beizupflichten. Die Vorinstanz stellte nicht ausschliesslich 

auf die Mietpreisstrukturerhebung ab, sondern bezog wie bereits in der eingangs 

vorgenommenen Zusammenfassung gezeigt auch die weiteren gemäss dem 

Bundesgericht zu berücksichtigenden Kriterien wie insbesondere die von der 

Vermieterin offerierten Vergleichsobjekte und den Umstand der langen Dauer 

des Vormietverhältnisses in ihre Beurteilung mit ein. Ob sie diese Indizien korrekt 

würdigte, ist eine andere Frage, die weiter unten zu behandeln sein wird. Kaum 

vorgeworfen werden kann der Vorinstanz jedenfalls, dass sie sich entscheiden 

musste, in welcher Reihenfolge sie die verschiedenen Indizien abhandeln würde 

und dass sie sich entschloss, mit den statistischen Daten zu beginnen. Dass sie 

diesen alleine damit ein übermässiges Gewicht gegeben haben soll, kann dem 

angefochtenen Entscheid nicht entnommen werden, geschweige denn, dass die 

Mietpreisstrukturerhebung das beste und einzige Kriterium für die Beurteilung der 

Erschütterung der Missbrauchsvermutung sein soll. 

2.3. Eigenschaften der Mietpreisstrukturerhebung  

2.3.1. Sodann macht die Vermieterin Mängel an der von der Vorinstanz beige-

zogenen Strukturerhebung geltend, im Wesentlichen, die der Statistik zugrunde-

liegende Datenbasis sei unzureichend und mängelbehaftet, weshalb die Statistik 

nicht aussagekräftig und für die vorliegenden Zwecke untauglich sei. Es sei will-

kürlich, dennoch und im Ergebnis ausschliesslich auf die Mietpreisstrukturerhe-

bung abzustellen.  

2.3.2. Unbestritten ist, dass die für die Stadt Zürich bestehende Mietpreisstruk-

turerhebung aus dem Jahr 2006 (vgl. […] bzw. www.stadt-zuerich.ch/prd/de/in-

dex/statistik/publikationen-angebote/publikationen/Analysen/A_001_2008.html; 

zuletzt besucht am 28. April 2022) sowie der Mietpreisindex (vgl. www.stadt-zu-

erich.ch/prd/de/index/statistik/themen/bauen-wohnen/mietpreise/mietpreisin-

dex/mietpreisindex.html; zuletzt besucht am 28. April 2022) mangels Erhebung 

- 20 - 

sämtlicher notwendiger Kriterien im Sinne von Art. 11 Abs. 1 VMWG und damit 

ungenügendem Detaillierungsgrad nicht als amtliche Statistiken im Sinne von 

Art. 11 Abs. 4 VMWG gelten. Folglich können die Daten nicht direkt zur Eruie-

rung eines orts- und quartierüblichen Mietzinses herangezogen werden. Darum 

geht es vorliegend einstweilen aber gerade nicht, sondern vielmehr darum, ob 

die Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses erschüttert werden 

kann. In diesem Rahmen ist es wie eingangs dargelegt gemäss dem Bundesge-

richt zulässig, als Indizien auch Statistiken zu berücksichtigen, welche den stren-

gen Anforderungen von Art. 11 VMWG nicht durchwegs genügen. Insofern ist die 

Vorinstanz korrekt vorgegangen, indem sie die Mietpreisstrukturerhebung und 

den Mietpreisindex in ihre Überlegungen miteinbezog. 

2.3.3. Dabei sind auch die Schwächen, welche die Strukturerhebung in Bezug 

auf die vorliegenden Zwecke hat, zu berücksichtigen. Abgesehen davon, dass es 

sich bei einigen Vorbringen der Vermieterin zu dieser Thematik um neue, die Vo-

raussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO nicht erfüllende und damit eigentlich un-

beachtliche Tatsachen handelt, fallen diese Defizite aber ohnehin nicht so stark 

aus, wie die Vermieterin dies geltend macht. So ist es zwar richtig, dass die 

Strukturerhebung auf knapp 13 % der Gesamtmenge an Wohnungen in der Stadt 

bzw. 26'163 Wohnungen beruht. Ebenfalls zutreffend ist, dass die berücksichtig-

ten Wohnungen des privaten Marktes mit 7'474 Wohnungen knapp 5 % aller 

Wohnungen dieses Teils des Wohnmarktes ausmachen, während die übrigen 

18'689 berücksichtigten Wohnungen aus dem gemeinnützigen Markt stammen 

und knapp 36 % davon betragen. Dies bedeutet zunächst aber nur, dass bei den 

gemeinnützigen Wohnungen im Verhältnis zu den privat vermieteten eine grös-

sere Stichprobe gezogen wurde, sodass die Resultate betreffend den gemeinnüt-

zigen Wohnungsmarkt breiter abgestützt sind. Dass die Daten betreffend den pri-

vaten Markt nicht repräsentativ sein sollten, ist damit aber nicht gesagt und im 

Übrigen auch nicht ersichtlich, zumal doch eine erhebliche, statistisch aussage-

kräftige Anzahl Wohnungen in die Studie miteinfloss. Zuzustimmen ist der Ver-

mieterin dahingehend, dass Wohnungen des gemeinnützigen Marktes aufgrund 

des Einflusses der staatlichen Unterstützung auf die dafür verlangten Mietzinse 

- 21 - 

für die Beurteilung der orts- und quartierüblichen Miete von Wohnungen des pri-

vaten Marktes ausser Acht bleiben müssen. Entgegen der Vermieterin trennt die 

Strukturerhebung die beiden Kategorien an Wohnungen denn aber auch klar; es 

ist nicht ersichtlich, dass eine Vermischung stattfand. Zudem ist – anders als die 

Vermieterin behauptet – ebenfalls nicht unklar, wie sich die ausgewählten Woh-

nungen auf die einzelnen Kategorien «Grösse/Zimmerzahl» und «Quartiere/Un-

terquartiere» aufteilen, gibt doch der Atlas der Mietpreise ab Seite 22 der Struk-

turerhebung [2006] darüber (sowie über das – vorliegend wie dargelegt ebenfalls 

relevante – Marktsegment) Auskunft. Ebenso wenig ist der Vermieterin dahinge-

hend zuzustimmen, dass in denjenigen (Unter)Quartieren, in denen die statis-

tisch als relevant bezeichnete Mindestanzahl von 40 Objekten der gleichen Kate-

gorie nicht vorhanden gewesen seien, alle Wohnungen, also auch die gemein-

nützigen, in die statistischen Erhebung einbezogen worden seien, ohne dass da-

rauf hingewiesen werde, in welchen Quartieren für welche Kategorie und in wel-

chem zahlenmässigen Ausmass dies zutreffe. Richtig ist, dass die Strukturerhe-

bung für jede Kategorie 15 % der Wohnungen, mindestens aber 40 Wohnungen 

auswählte mit dem Hinweis, diese Anzahl sei zum Treffen von auf einer vernünf-

tigen Wahrscheinlichkeit basierenden Aussagen erforderlich. Umfasste die 

Grundgesamtheit einer bestimmten Schicht weniger als 40 Wohnungen, wurden 

alle Wohnungen miteinbezogen ([Strukturerhebung 2006] S. 4). Dabei trennt die 

Statistik wie gezeigt klar zwischen den beiden Marktsegmenten "privat" und "ge-

meinnützig" und weist im Atlas der Mietpreise auch aus, in welchen Kategorien 

(nach Zimmerzahl, Unterquartier und Marktsegment unterteilt) kleinere Stichpro-

ben als 40 Wohnungen vorhanden waren. Solche kleinen Stichproben kamen 

insbesondere beim gemeinnützigen Markt, aber auch beim privaten, etwa bei 

den 4- und 5-Zimmerwohnungen, vor (vgl. [Strukturerhebung 2006] S. 22 ff.). Die 

Zahl der 2-Zimmerwohnungen des privaten Marktes für das Unterquartier Hard 

liegt jedoch bei 600–1199, diejenige des gemeinnützigen Marktes bei 600–810. 

Die mathematischen Ausführungen der Vermieterin gehen insofern an der Sache 

vorbei; eine Verfälschung der publizierten Werte ist entgegen ihrer Darstellung 

nicht ersichtlich.  

- 22 - 

2.3.4. Weiter ist es zwar wie bereits erwähnt richtig, dass die Strukturerhebung 

nicht alle Kriterien gemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG berücksichtigt. So trifft sie im 

Rahmen des von der Vorinstanz herangezogenen Quadratmeterpreises pro (Un-

ter-)Quartier, Anzahl Zimmer und Marktsegment insbesondere keine Aussagen 

zur Qualität der Lage, zum Alter und zu Zustand und Ausstattung (vgl. [Struk-

turerhebung 2006] S. 38). Wie oben dargelegt, muss die Statistik im Rahmen der 

Vermutungserschütterung aber den fraglichen Anforderungen von Art. 11 VMWG 

nicht vollumfänglich genügen. Auch darf nicht ausser Acht gelassen werden, 

dass statistisches Material einen anderen Ansatzpunkt hat als die konkreten Ver-

gleichsobjekte, welche die Vermieterin als präzisere und aussagekräftigere Quel-

len hervorhebt. So mag die Strukturerhebung vorliegend zwar weniger Ver-

gleichskriterien berücksichtigen als die von der Vermieterin genannten einzelnen 

Objekte und es ist unbekannt, ob die der Statistik zugrundeliegenden Mietwoh-

nungen bezüglich der ausser Acht gelassenen Kriterien vergleichbar sind. Dafür 

stützen sich die ermittelten Zahlen aufgrund der um ein Vielfaches grösseren An-

zahl an berücksichtigten Wohnungen auf eine viel breitere, statistisch aussage-

kräftige Basis, sodass die Werte hinsichtlich der berücksichtigten Kriterien ein 

verlässlicheres Bild abgeben als einzelne, ausgewählte Objekte. Solche ermögli-

chen demgegenüber zwar lediglich punktuelle, dafür aber hinsichtlich sämtlicher 

erforderlicher Kriterien wesentlich exaktere Einblicke. Gerade aufgrund dieser 

unterschiedlichen Ansätze ist es wichtig und richtig, als Indizien sowohl die statis-

tischen Daten als auch einzelne Vergleichsobjekte ergänzend zueinander zu be-

rücksichtigen. Was schliesslich das von der Vermieterin bemängelte Alter der 

statistischen Daten betrifft, so trifft es zu, dass die Mietpreisstrukturerhebung mit 

dem Stichtag 31. Dezember 2006 das Mietzinsniveau von etwas mehr als zehn 

Jahren vor der Festsetzung des vorliegend umstrittenen Anfangsmietzins im April 

2017 wiedergibt. Damit ist die herangezogene Strukturerhebung nicht mehr aktu-

ell, was zu berücksichtigen ist (Näheres dazu unter E. III.2.4.4). 

2.3.5. Zusammengefasst weist die städtische Strukturerhebung der Mietpreise 

aus dem Jahr 2006 für die vorliegenden Zwecke – die Prüfung, ob die Vermutung 

der Missbräuchlichkeit durch die vorhandenen Indizien erschüttert wird – zwar 

- 23 - 

gewisse Schwächen auf, die bei der Abwägung der Indizien angemessen zu be-

rücksichtigen sein werden (vgl. dazu E. III.5), doch erscheint das Material mit-

nichten als unbrauchbar oder statistisch nicht aussagekräftig. Von Willkür der Vo-

rinstanz, weil sie die Statistik berücksichtigte, kann keine Rede sein. 

2.4. Zu berücksichtigender Perimeter sowie Aktualisierung der Daten 

2.4.1. In Bezug auf einen hilfsweisen Beizug der Strukturerhebung kritisiert die 

Vermieterin sodann das Abstellen der Vorinstanz (lediglich) auf das Unterquartier 

Hard und wirft ihr vor, die Zahlen der ganzen Stadt bzw. zumindest der Quar-

tier(teil)e Sihlfeld und Aussersihl ausser Acht gelassen zu haben. Ebenfalls nicht 

einverstanden ist die Vermieterin mit der Aktualisierung der Zahlen aus der 

Strukturerhebung mittels des städtischen Mietpreisindexes. 

2.4.2. Es ist nicht einzusehen, weshalb bei Vorliegen von viel detaillierterer In-

formation auf die Zahlen für die gesamte Stadt Zürich abgestellt werden sollte, 

zumal die Stadt Zürich diverse teilweise sich stark unterscheidende Quartiere 

aufweist. Entsprechend bestehen bei den Mietpreisen je nach Quartier teilweise 

erhebliche Unterschiede, wie die Strukturerhebung eindrücklich zeigt (vgl. [Struk-

turerhebung 2006,] etwa S. 10 f.). Der gemäss der Vermieterin zu berücksichti-

gende Durchschnittsnettomietzins für 2-Zimmerwohnungen der ganzen Stadt Zü-

rich von Fr. 1'080.–, der obendrein auch noch die gemeinnützig vermieteten Ob-

jekte miteinbezieht (vgl. [Strukturerhebung 2006] S. 8), welche wie erwähnt unbe-

rücksichtigt zu bleiben haben (vgl. E. III.2.3.3), kann folglich für die vorliegenden 

Zwecke nicht verwendet werden. Dasselbe gilt für den entsprechenden Wert von 

Fr. 1'151.–, der ausschliesslich die privat vermieteten Wohnungen enthält 

([Strukturerhebung 2006] S. 8). Wenn die Vermieterin im Übrigen behauptet, 

dass bei den 2-Zimmerwohnungen in der Stadt Zürich aufgrund des ähnlichen 

Median- und Mittelwertes verhältnismässig geringe Preisunterschiede vorlägen, 

so verkennt sie die Bedeutung des Medianwertes. Richtig ist zwar, dass gemäss 

der Strukturerhebung der Mittel- bzw. Durchschnittswert der privat vermieteten 2-

Zimmerwohnungen der gesamten Stadt von Fr. 1'151.– relativ nahe am Median-

wert von Fr. 1'120.– liegt. Das bedeutet, dass diese Teilmärkte relativ homogen 

sind (vgl. [Strukturerhebung 2006] S. 8). Es heisst allerdings nicht (zwingend), 

- 24 - 

dass geringe Preisunterschiede bestehen bzw. diese Wohnungen alle etwa 

gleich hohe Mietzinse aufweisen, sondern dass die Verteilung der Mietzinse so-

wohl in der Hälfte über als auch in der Hälfte unter dem Medianwert einigermas-

sen gleichmässig ist (vgl. auch die Definition des Medianwertes in [Strukturerhe-

bung 2006] S. 48). Dass die Preisunterschiede vorliegend gerade nicht gering 

sind, zeigen die Zahlen des 1. und 9. Dezils von Fr. 771.– resp. Fr. 1'571.– 

([Strukturerhebung 2006] S. 8). Eine blosse, nicht näher belegte Vermutung ist 

zudem, dass die Mietzinse im Kreis 4 nahe beim Durchschnitt lägen, weil dieser 

weder zu den teureren noch zu den ganz günstigen Stadtkreisen gehöre, wie die 

Vermieterin meint. Um aussagekräftige Mietzinse zu erhalten, ist nach dem Ge-

sagten auf die für die einzelnen (Unter-)Quartiere ermittelten Zahlen abzustellen.  

2.4.3. Es wurde bereits aufgezeigt, dass die Datenbasis der Mietpreisstruk-

turerhebung für privat vermietete Wohnungen im Unterquartier Hard auf 600–

1199 Wohnungen beruht (vgl. E. III.2.3.3), was statistisch aussagekräftig ist. Der 

Vermieterin ist damit nicht zuzustimmen, dass diese Datenbasis viel zu schmal 

bzw. ungenügend sei; ein Abstellen darauf ist rein von der statistischen Abstüt-

zung her durchaus sinnvoll und keineswegs willkürlich. Inwiefern die Vorinstanz 

damit den Interessen der Mieter und Vermieter jeweils nicht angemessen Rech-

nung tragen soll, ist nicht ersichtlich. Gerade weil die – auch von der Vermieterin 

zitierten – Quadratmeterpreise für Wohnflächen in den drei Unterquartieren 

Werd, Langstrasse und Hard des Quartiers Aussersihl erhebliche Unterschiede 

aufweisen, kann nicht unbesehen auf die Werte des ganzen Quartiers Aussersihl 

abgestellt werden. So beträgt der Mittelwert der Preise pro m2 Wohnfläche für 2-

Zimmerwohnungen in Unterquartier Werd Fr. 22.05, im Unterquartier 

Langstrasse Fr. 21.80 und im Unterquartier Hard Fr. 18.05 (vgl. [Strukturerhe-

bung 2006] S. 38). Beim Vorhandensein von genauen Zahlen und ersichtlichen 

Unterschieden zwischen den einzelnen Kategorien ein gröberes Raster anzu-

wenden und übergeordnete Kategorien als massgeblich zu erklären, wie die Ver-

mieterin dies als angemessen erachtet, erschiene eher als willkürlich. Bei dieser 

Ausgangslage ist es folglich sachgerecht, mit der Vorinstanz auf die Zahlen für 

das Unterquartier Hard, in welchem sich das Mietobjekt befindet, abzustellen. 

- 25 - 

Aus demselben Grund ist auch der Verwendung der Quadratmeterpreise gegen-

über den absoluten Mietpreisen für 2-Zimmerwohnungen der Vorzug zu geben, 

da sich so für das streitgegenständliche Mietobjekt genauere Zahlen ermitteln 

lassen. Dass die Verhältnisse im Kreis 3 bzw. dessen Unterquartieren entgegen 

der Vermieterin ausser Acht zu bleiben haben, ist im Übrigen bereits deshalb der 

Fall, weil diese nicht zum vorliegend relevanten Quartier Aussersihl gehören (vgl. 

dazu E. III.3.4). 

2.4.4. Schliesslich ist der Vermieterin zwar dahingehend zuzustimmen, dass 

sich das Mietzinsniveau seit 2006 in den verschiedenen Quartieren aufgrund der 

unterschiedlichen Nachfrage, wegen Veränderungen des Wohnungsangebotes 

durch Neubauten oder nach Sanierungen oder zufolge anderer Umstände nicht 

linear über das ganze Stadtgebiet in gleicher Weise entwickelte. Wenn die Ver-

mieterin aus diesem Umstand aber folgert, eine Anpassung der Zahlen der Struk-

turerhebung aus dem Jahr 2006 anhand des städtischen Mietpreisindexes sei 

ungeeignet resp. gar willkürlich, so ist dem nicht zu folgen. In Anbetracht der 

nicht mehr aktuellen Zahlen der Mietpreisstrukturerhebung aus dem Jahre 2006 

ist eine Anpassung gestützt auf den städtischen Mietzinsindex die bestmögliche 

Art, immerhin einen plausiblen Anhaltspunkt für das Zinsniveau im Frühling 2017 

zu erhalten. Würde darauf verzichtet, läge man sicherlich weiter entfernt von den 

tatsächlichen Zahlen als nach einer Anpassung mittels des Indexes. Im Übrigen 

geht die Vermieterin selbst – wenn auch in anderem Zusammenhang – von ei-

nem allgemeinen Anstieg des Mietzinsniveaus aus und versucht dieses mithilfe 

des Mietpreisindexes zu ermitteln (vgl. E. III.4.2.1). Auch wenn das Mietzinsni-

veau nicht in der ganzen Stadt gleich angestiegen sein mag, behauptet sodann 

auch die Vermieterin nicht, das Niveau im hier relevanten Unterquartier Hard sei 

überdurchschnittlich gestiegen. Dies dürfte angesichts der Verhältnisse in diesem 

Unterquartier auch kaum zutreffen. Insofern ist die von der Vorinstanz getroffene 

Anpassung anhand des Mietzinsindexes durchaus vertretbar.  

2.5. Weitere statistische Daten 

2.5.1. Sodann macht die Vermieterin geltend, die Vorinstanz hätte nicht nur die 

Mietstrukturerhebung aus dem Jahr 2006, sondern auch weitere offenkundige 

- 26 - 

und gerichtsnotorische Tatsachen wie insbesondere die Publikation «Was Wohn-

qualität in Zürich kostet» aus dem Jahr 2009 sowie die Medianwerte von 2-Zim-

merwohnungen im Kreis 4 aus den Jahren 2015-2019, beides herausgegeben 

vom statistischen Amt der Stadt Zürich, berücksichtigen müssen. 

2.5.2. Die Kammer hatte sich bereits im Entscheid vom 2. März 2020 damit 

auseinandergesetzt, wann eine Tatsache als offenkundig gilt (vgl. [a.a.O.] 

E. 8.3.2.3), wobei die entsprechenden Erwägungen vom Bundesgericht nicht kri-

tisiert wurden. Es kann an dieser Stelle folglich auf die entsprechenden Ausfüh-

rungen verwiesen werden. Gestützt darauf sind die beiden von der Vermieterin 

vorgebrachten Publikationen als im Internet unter www.stadt-zu-

erich.ch/prd/de/index/statistik/publikationen-angebote/publikationen/Analy-

sen/A_002_2009.html resp. www.stadt-zuerich.ch/prd/de/index/statistik/the-

men/bauen-wohnen/mietpreise/mietpreise-strukturerhebung.html (zuletzt besucht 

am 25. April 2022) leicht auffindbare und allgemein zugängliche, offizielle statisti-

sche Daten der Stadt Zürich ohne Weiteres als offenkundig zu qualifizieren. Da-

mit hätte die Vorinstanz die fraglichen Daten von sich aus – unter Gewährung 

des rechtlichen Gehörs der Parteien – bei der Urteilsfindung beiziehen dürfen, 

auch wenn die Angaben von keiner Parteien vorgebracht und nachgewiesen wur-

den (vgl. Art. 151 ZPO sowie [OG-Entscheid v. 2.3.30] E. 8.3.2.2 m.w.H.). Eine 

andere Frage ist, ob die Vorinstanz dies hätte tun müssen, wenn – wie hier – 

keine der Parteien auf die Publikationen hinwies oder diese hätte berücksichtigt 

haben wollen.  

2.5.3. Dies ist zu verneinen. Zwar gilt im vorliegenden Verfahren wie erwähnt 

gestützt auf Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO die soziale Un-

tersuchungsmaxime, womit der Sachverhalt grundsätzlich von Amtes wegen fest-

zustellen ist. Die soziale Untersuchungsmaxime ist jedoch eine eingeschränkte, 

die aus sozialen Gründen dem Schutz der nach gesetzgeberischer Wertung 

schwächeren Partei (i.e. der Mieterschaft) dient. Dem Gericht kommt dabei eine 

verstärkte Mitwirkungspflicht zu, doch ist es nicht verpflichtet, den Sachverhalt 

von Amtes wegen zu untersuchen oder gar im Sinne von Art. 296 Abs. 3 ZPO zu 

- 27 - 

erforschen, wenn die Parteien darauf verzichten, ihre Standpunkte in das Verfah-

ren einzubringen. Im Grundsatz führt die soziale Untersuchungsmaxime damit 

nur zu einer – im Vergleich zu Art. 56 ZPO – verstärkten Fragepflicht. Wie unter 

der im ordentlichen Verfahren geltenden Verhandlungsmaxime müssen die Par-

teien den Prozessstoff grundsätzlich selbst beschaffen und das Gericht auf Tat-

sachen und Beweismittel hinweisen. Das Gericht kommt den Parteien mit spezifi-

schen Fragen zu Hilfe, damit die erforderlichen Behauptungen aufgestellt und die 

notwendigen Beweismittel bezeichnet werden, und es weist die Parteien auf ihre 

Obliegenheit hin, bei der Sachverhaltserstellung mitzuwirken. Ist eine Partei 

durch einen Anwalt vertreten, so kann und muss sich das Gericht aber wie im or-

dentlichen Verfahren eine gewisse Zurückhaltung auferlegen und darf nicht eine 

Partei zuungunsten der anderen beraten. Es ist insbesondere nicht Sache des 

Richters, aus eigenem Antrieb zu ermitteln, die Akten zu durchforsten oder auf 

andere Weise nach Beweismitteln zu suchen, um anstelle der Parteien Behaup-

tungen aufzustellen oder zu beweisen (BGE 141 III 569 E. 2.3; BGer 4D_87/2017 

vom 20. März 2018 E. 3.3.1; BGer 4A_703/2016 vom 24. Mai 2017 E. 7; BGer 

4A_701/2012 vom 19. April 2013 E. 1.2). Die Vorinstanz war folglich nicht gehal-

ten, nebst den von den – nota bene anwaltlich vertretenen – Parteien vorge-

brachten Tatsachen und Beweismitteln und der von ihr selbst unter Gewährung 

des rechtlichen Gehörs korrekt ins Verfahren eingeführten Strukturerhebung (vgl. 

Prot. VI S. 24) in alle Richtungen nach weiteren – auch notorischen – Tatsachen 

und Beweismitteln zu forschen. Anderes zu fordern wäre nicht nur in der Praxis 

schwierig umzusetzen, zumal die Gerichte anders als etwa die Staatsanwalt-

schaften über keine eigentlichen Untersuchungsapparate verfügen, sondern 

würde auch dazu führen, dass stets der Vorwurf erhoben werden könnte, es 

wäre noch Weiteres beizuziehen oder abzuklären gewesen. Es hätte folglich der 

Vermieterin oblegen, die fraglichen Publikationen ins Verfahren einzuführen, 

wenn sie sicherstellen wollte, dass diese berücksichtigt würden. Dass sie dies 

getan hätte, macht die Vermieterin nicht geltend. Der Vorinstanz kann jedenfalls 

nicht vorgeworfen werden, sie sei in Willkür verfallen und würdige das vorhan-

dene Datenmaterial selektiv, weil sie die fraglichen Publikationen ihrer Urteilsfäl-

lung nicht zugrunde legte.  

- 28 - 

2.5.4. Im erstinstanzlichen Verfahren war soweit ersichtlich nie Thema, dass 

neben der Strukturerhebung und dem Mietpreisindex noch weitere statistische 

Daten oder Studien existieren würden, die zu berücksichtigen wären. Entspre-

chend handelt es sich bei den Ausführungen der Vermieterin zu den beiden von 

ihr genannten Publikationen um erstmals im Berufungsverfahren vorgebrachte 

Tatsachen. Weshalb die Vermieterin diese Vorbringen nicht bereits vor Vo-

rinstanz machen konnte, legt sie aber weder dar noch ist dies ersichtlich. Ent-

sprechend sind die beiden Publikationen sowie die Vorbringen der Vermieterin 

dazu als unzulässige Noven im Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO im Berufungsver-

fahren ausser Acht zu lassen. 

2.6. Fazit 

 Zusammenfassend durfte die Vorinstanz bei der Würdigung des statisti-

schen Materials auf die mittels des Mietpreisindexes an die Verhältnisse im April 

2017 angepassten Zahlen aus der Mietpreisstrukturerhebung aus dem Jahr 2006 

abstellen. Dabei ging die Vorinstanz zu Recht von den genauesten vorliegenden 

Daten aus, dem Quadratmeterpreis für privat vermietete 2-Zimmerwohnungen im 

Unterquartier Hard. Weitere Zahlen der Strukturerhebung sind ausser Acht zu 

lassen, da sie weniger exakt und damit nicht aussagekräftig sind. Da die kon-

krete Mietzinsberechnung in Bezug auf das umstrittene Mietobjekt unter Ein-

schluss der zeitlichen Anpassung von der Vermieterin im Detail nicht bestritten 

wird, ist mit der Vorinstanz gestützt auf die Statistik von einer um die Betriebs-

kosten korrigierten Nettomiete von Fr. 855.– pro Monat auszugehen. Das sind 

rund Fr. 200.– weniger als der umstrittene Anfangsmietzins, was ein Indiz für die 

Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses darstellt, wobei nicht zu vergessen ist, 

dass die der Strukturerhebung und damit diesem Indiz innewohnenden Schwä-

chen im Rahmen der Gesamtwürdigung aller vorliegenden Indizien zu berück-

sichtigen sein werden. Weitere statistische Daten haben vorliegend ausser Acht 

zu bleiben. Entgegen der Vermieterin lassen sich dem berücksichtigten statisti-

schen Material nach dem Gesagten jedenfalls nicht mehrere Indizien entnehmen, 

welche darauf hindeuteten, dass der streitgegenständliche Anfangsmietzins von 

Fr. 1'060.– orts- und quartierüblich sei.  

- 29 - 

3. Vergleichsobjekte 

3.1. Vorinstanzliche Erwägungen 

3.1.1. Zur Thematik Vergleichsobjekte erwog die Vorinstanz, im von der Ver-

mieterin eingereichten Privatgutachten von Prof. Dr. Peter Ilg von der Hoch-

schule für Wirtschaft Zürich HWZ, das 17 der insgesamt 23 offerierten Objekte 

enthalte, seien die Vergleichskriterien nach Art. 11 VMWG nicht genügend be-

rücksichtigt worden. So würden etwa diverse nicht im hier relevanten Quartier 

Aussersihl, sondern im angrenzenden Quartier Wiedikon gelegene Vergleichsob-

jekte aufgeführt. Beim Quartier Wiedikon handle es sich um ein – im Gegensatz 

zum Quartier Aussersihl mit seiner Vergangenheit als Arbeiterquartier und Ein-

wohnern aus verschiedensten Nationen – seit jeher wohlsituiertes, auf Familien 

ausgerichtetes und in jüngster Zeit auch für junges Publikum im Trend liegendes 

Quartier. Die darin gelegenen Vergleichsobjekte Nr. 5, 7-15, 19 und 20 seien 

folglich nicht mit der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar. Die Objekte 

Nr. 5, 19 und 20 würden sodann auch deshalb nicht als Vergleichsobjekte in Be-

tracht kommen, weil sie sich anders als das Mietobjekt gleich neben dem Fried-

hof Sihlfeld als einer der grössten grünen Lungen der Stadt befänden. Der be-

reits im ersten vorinstanzlichen Entscheid angelegte Massstab sei nicht als strikt 

zu erachten, zumal etwa zwei Objekte im Unterquartier Langstrasse trotz der im 

Unterquartier Hard nicht vorhandenen Nähe zur Vergnügungsmeile der Stadt und 

ein Objekt im Quartier Wiedikon direkt an der Quartiergrenze in den Vergleich 

miteinbezogen würden ([ZMP 2021 Nr. 11] E. 3.2.2 mit Verweis auf [ZMP 2020 

Nr. 5] E. IV.3.7.3–IV.3.7.4 sowie E. IV.3.11).  

3.1.2. Weiter hielt die Vorinstanz fest, auch wenn Vergleichsobjekte nur zur Er-

schütterung der Vermutung eines missbräuchlichen Anfangsmietzinses vorge-

bracht würden, gälten für sie die gleichen Substantiierungsanforderungen wie für 

die Nennung von Objekten im Sinne von Art. 11 Abs. 1 VMWG. Diese Anforde-

rungen würden die vagen und im Kern falschen Behauptungen der Vermieterin 

zur Lärmexposition der Vergleichsobjekte nicht erfüllen. So enthalte das Gutach-

ten die völlig unsubstantiierte Behauptung, sowohl das Mietobjekt als auch die 

- 30 - 

Vergleichsobjekte befänden sich an "mässig lärmiger" Lage. Besonders die teu-

reren Vergleichsobjekte lägen aber an ruhiger bis sehr ruhiger Lage, während 

das Mietobjekt wegen des Privat- und Tramverkehrs auf der nahen Baden-

erstrasse einer hohen Lärmbelastung ausgesetzt sei. Die Vorinstanz verwies in 

diesem Zusammenhang auf Erwägungen in ihrem ersten Entscheid vom 26. Au-

gust 2019. Darin hatte sie zum Vergleichskriterium der Lage ausgeführt, dabei 

seien nebst der Nähe der Objekte zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Ein-

kaufsmöglichkeiten und Naherholungsgebieten auch die Lärmimmissionen wie 

insbesondere der Verkehrslärm relevant. Diesbezüglich sei der sogenannte GIS-

Browser (Geografisches Informationssystem des Kantons Zürich, 

www.maps.zh.ch) bzw. dessen Karte «Strassenlärm» zu berücksichtigen. Um die 

Lärmimmissionen an einer bestimmten Adresse zu ermitteln, seien dem GIS-

Browser die durchschnittlichen Schalldruck-Emissionswerte tagsüber und nachts 

in Dezibel (dB) der nächstgelegenen grösseren Strassen zu entnehmen und un-

ter Berücksichtigung der Distanz dieser Lärmquelle zur fraglichen Wohnung so-

wie allfälliger dazwischenliegender, lärmdämmender Hindernisse oder der Lage 

in einer Tempo-30 Zone gewisse Abzüge in Anschlag zu bringen. Dabei würden 

bereits Abweichungen im Bereich von 5 dB einen signifikanten Unterschied be-

deuten, zumal die Dezibelskala logarithmisch aufgebaut sei und ein um 10 dB er-

höhter Schalldruckpegel einer Verdoppelung der empfundenen Lautstärke ent-

spreche. Mit dieser Methode könne zwar keine Gewissheit über die genauen Im-

missionswerte gewonnen werden; solches wäre nur durch Langzeitmessungen 

im Rahmen einer Expertise möglich. Mit der dargelegten Methode könnten je-

doch Vergleichsobjekte ausgeschlossen werden, die aufgrund einer offensichtlich 

höheren oder tieferen Lärmbelastung nicht mit der strittigen Wohnung vergleich-

bar seien. Die von der Vermieterin ins Feld geführten Umstände wie Mehrfachre-

flexionen, Dämpfung des Schalldrucks durch den Boden, Bau-Schalldämmmasse 

und andere Hindernisse, könnten im Übrigen zwar tatsächlich einen Einfluss auf 

Lärmimmissionen haben. Die Effekte seien jedoch teils von eher untergeordneter 

Bedeutung oder aber gerade entweder bei der streitgegenständlichen Wohnung 

oder bei einzelnen Vergleichsobjekten in einer Weise gegeben, durch welche die 

Unterschiede zusätzlich noch akzentuiert würden. Für die Lage der Wohnung der 

- 31 - 

Mieterin kam die Vorinstanz gestützt auf die von ihr angewandte Methode so-

dann zum Schluss, es sei diese als «notorisch lärmig» zu bezeichnen, zumal die 

Wohnung in einer Querstrasse in nur circa 25 Meter Entfernung zur beidseits 

vielbefahrenen – unter anderem auch durch häufig verkehrende Tramlinien – Ba-

denerstrasse gelegen sei, die Emissionswerte von 79.4 dB tagsüber und 75.2 dB 

nachts aufweise. Davon ausgehend berechnete bzw. schätzte die Vorinstanz die 

Immissionswerte beim Mietobjekt auf 65.5 dB tagsüber und 61.3 dB nachts, was 

über dem Immissionsgrenzwert gemäss der Lärmschutzverordnung (LSV) selbst 

in deren schlechtesten Empfindlichkeitsstufe IV liege. Damit befinde sich das 

Mietobjekt an einer erheblich lärmexponierteren Lage als die Vergleichsobjekte 

Nr. 1-4, Nr. 7-11, Nr. 13-14, Nr. 17-18, Nr. 20 und Nr. 22-23, womit deren Ver-

gleichbarkeit entfiele. Ebenfalls nicht vergleichbar sei das Objekt Nr. 21, welches 

sich an einer erheblich lärmigeren Lage als das strittige Mietobjekt befinde. Fer-

ner sei das Vergleichsobjekt Nr. 3 zufolge einer anderen Bauperiode und Grösse 

als das Referenzobjekt als nicht vergleichbar auszuschliessen ([ZMP 2021 Nr. 

11] E. 3.2.2 mit Verweis auf [ZMP 2020 Nr. 5] E. IV.3.8-IV.3.11). 

3.1.3. Zum Merkmal des Zustandes und der Ausstattung führte die Vorinstanz 

schliesslich aus, sowohl das Gutachten als auch die Vermieterin würden sich 

dazu ausschweigen oder mit Allgemeinplätzen begnügen. So habe die Vermiete-

rin Ausstattung und Zustand jeweils nur vage mit Begriffen wie "Standard", 

"durchschnittlich", "normal / gut unterhalten (saniert vor 1997)" umschrieben, wo-

bei diese Kriterien teilweise – insbesondere jeweils hinsichtlich des Zeitpunkts 

der letzten Sanierung – nicht mit den für das Mietobjekt verwendeten Beschrei-

bungen übereinstimmen würden. Für die Substantiierung auch nur im Rahmen 

der Erschütterung der Tatsachenvermutung reiche dies nicht aus, zumal diese 

Behauptungen so nicht zum Beweis verstellt werden könnten, da eine man-

gelnde Substantiierung nicht mit einem gerichtlichen Augenschein korrigiert wer-

den könne. Auch bei Anwendung eines grosszügigen Massstabs lasse sich die 

Vermutung der Missbräuchlichkeit so nicht ins Wanken bringen ([ZMP 2021 Nr. 

11] E. 3.2.2).  

- 32 - 

3.2. Substantiierungsanforderungen 

3.2.1. Die Vermieterin rügt, die Vorinstanz stelle zu hohe Anforderungen an die 

Substantiierung der Vergleichsobjekte und lasse diese somit zu Unrecht ausser 

Acht. Damit würden die Vorgaben des Bundesgerichts missachtet, wonach die 

Vermieterin in einem ersten Schritt nur Indizien aufführen müsse, welche die 

Missbräuchlichkeitsvermutung erschüttern könnten. Dabei gelte bezüglich der 

Vergleichbarkeit der Objekte betreffend die relevanten Kriterien gerade nicht der 

gleiche strenge Massstab wie beim eigentlichen strikten Nachweis der Orts- und 

Quartierüblichkeit, welchen die Vermieterin erst im Rahmen des Beweises des 

Gegenteils erbringen müsste, sofern die genannten Indizien keine begründeten 

Zweifel an der Richtigkeit der Missbrauchsvermutung wecken würden.  

3.2.2. Mit diesem Vorbringen hat die Vermieterin grundsätzlich nicht Unrecht. 

So hielt das Bundesgericht betreffend Vergleichsobjekte als Indizien explizit fest, 

an die Vergleichbarkeit der Objekte sei betreffend die relevanten Kriterien nicht 

der gleiche strenge Massstab wie beim eigentlichen Nachweis der Orts- und 

Quartierüblichkeit anzulegen ([BGE 147 III 431] E. 4.3.1). Entsprechend ist es 

korrekt, dass die (Substantiierungs-)Anforderungen bei der Nennung von Ver-

gleichsobjekten als Indizien zur Vermutungserschütterung im Vergleich zum strik-

ten Beweis der Orts- und Quartierüblichkeit herabgesetzt sind. Die Vorinstanz hat 

diesbezüglich zumindest in ihren allgemeinen Ausführungen von einem zu stren-

gen Massstab gesprochen. Eine andere Frage ist jedoch, ob sie diesen zu stren-

gen Massstab hernach bei den einzelnen Kriterien tatsächlich angewandt und 

von der Vermieterin vorgebrachte Vergleichsobjekte zu Unrecht ausgeschlossen 

hat. Dies wird nachfolgend im Einzelnen zu prüfen sein, zumindest in Bezug auf 

diejenigen Kriterien, zu denen die Vermieterin konkrete Rügen vorbringt. 

3.3. Kriterium des Zustandes und der Ausstattung 

3.3.1. Dies ist der Fall hinsichtlich des Kriteriums des Zustandes und der Aus-

stattung. Die Vermieterin kritisiert, die Vorinstanz habe diesbezüglich deutlich zu 

hohe Anforderungen an die Substantiierung gestellt, indem sie die – den Anfor-

derungen jedenfalls im Hinblick auf die Erschütterung der Vermutung der Miss-

bräuchlichkeit genügenden – Vergleichsobjekte der Vermieterin als ungenügend 

- 33 - 

substantiiert zurückgewiesen und die entsprechenden Beweismittel nicht abge-

nommen habe.  

3.3.2. Soweit die Vermieterin zur Untermauerung ihres Standpunktes Parallelen 

zur Mietpreisstrukturerhebung heranzieht, geht sie fehl. Wie bereits in anderem 

Zusammenhang dargelegt, haben statistische Daten wie die Preisstrukturerhe-

bung und Vergleichsobjekte einen anderen Ansatz: Erstere beruht auf einer un-

gleich grösseren Anzahl an Wohnungen und ist entsprechend – im Gegensatz zu 

einzelnen Vergleichsobjekten – statistisch aussagekräftig und damit hinsichtlich 

der berücksichtigten Kriterien verlässlicher. Andererseits bezieht die Preisstruk-

turerhebung nicht alle vorliegend relevanten Umstände mit ein. Demgegenüber 

ermöglichen Vergleichsobjekte punktuelle, dafür hinsichtlich sämtlicher vorlie-

gend relevanter Kriterien wesentlich exaktere Einblicke (vgl. E. III.2.3.4). Da so-

mit dem einzelnen Vergleichsobjekt eine ungleich grössere Bedeutung zukommt 

und um dem Anspruch an die grössere Detailliertheit gerecht zu werden, recht-

fertigt es sich entgegen der Vermieterin, bei den Vergleichsobjekten im Grund-

satz einen strengeren resp. anderen Massstab anzusetzen als bei der Mietpreis-

strukturerhebung. Folglich lässt sich aus dem Umstand, dass die Preisstrukturer-

hebung hinsichtlich des Zustandes und der Ausstattung der ihr zugrundeliegen-

den Wohnung lediglich einen «Ausstattungsindex» enthält, der für verschiedene 

Ausstattungsmerkmale Punkte vergibt und die Totale miteinander vergleicht (vgl. 

[Strukturerhebung 2006] S. 42), anders als die Vermieterin meint, nicht ableiten, 

dass dies auch bei den Vergleichsobjekten genügen würde. Im Übrigen ging die 

Vermieterin bezüglich der Beschreibung von Zustand und Ausstattung der von ihr 

genannten Vergleichsobjekte von einem anderen Ansatz aus als dem beim Aus-

stattungsindex Gewählten, sodass ein Vergleich mit der Strukturerhebung ohne-

hin obsolet ist. 

3.3.3. Damit ist allerdings noch nicht gesagt, wie genau Zustand und Ausstat-

tung der Vergleichsobjekte im Rahmen der Vermutungserschütterung zu sub-

stantiieren sind, damit die diesbezüglichen bundesgerichtlichen Vorgaben erfüllt 

werden. Nicht bzw. jedenfalls nicht allein ausschlaggebend sein kann [entgegen 

der Vermieterin], wie gross der Aufwand einer Partei ist, um die nötigen Angaben 

- 34 - 

zu erhalten, und ob sie rechtlich Anspruch auf Bekanntgabe dieser Daten hat, fin-

den sich doch – wie sich gerade im vorliegenden Fall zeigt – jeweils durchaus 

Personen, die entsprechend Auskunft zu ihren Wohnungen geben. Es ist der 

Vermieterin allerdings zuzustimmen, dass ein gewisser Schematismus wohl nicht 

vermeidbar ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Angaben nicht derart unge-

nau sein dürfen, dass sie erst durch die angebotenen Beweismittel genügend 

konkretisiert werden, worauf die Vorinstanz korrekt hinwies. Nicht zuzustimmen 

ist der Vorinstanz hingegen, dass die Vermieterin diese Anforderung nicht erfüllt 

bzw. lediglich «Allgemeinplätze» vorbracht hätte: 

3.3.4. Die Vermieterin bildete zur Beschreibung von Zustand und Ausstattung 

der von ihr beigebrachten Vergleichsobjekte Kategorien, die sie mit Bezeichnun-

gen wie etwa «Standard», «durchschnittlich» und «normal/gut unterhalten (sa-

niert vor 1997)» etc. versah und zudem konkretisierte, indem sie erläuterte, was 

genau unter der jeweiligen Kategorie zu verstehen sei. So führte sie etwa zur be-

züglich des Zustandes verwendeten Bezeichnung «normal bis gut unterhalten» 

aus, das bedeute nach ihrer Auffassung, dass das Mietobjekt nicht vernachläs-

sigt worden sei, die zwingend notwendigen Unterhaltsarbeiten regelmässig aus-

geführt und einzelne Modernisierungsanpassungen bei einem Mieterwechsel vor-

genommen worden seien. Zu unterscheiden sei diese Zustandsbeschreibung von 

«abgenützt / Unterhalt ganz oder teilweise vernachlässigt» sowie «kürzlich 

grundlegend renoviert und modernisiert / überdurchschnittlicher Unterhaltszu-

stand» ([Klagebegründung vor Mietgericht] Rz. 43). Ähnliche Umschreibungen 

finden sich zur Ausstattung (vgl. [a.a.O.] Rz. 45). Zudem machte die Vermieterin 

auch Angaben zur Anzahl Nasszellen, zu Kücheneinteilung und -ausbau, zum 

Vorhandensein eines Balkons und zum Standard der Ausstattung.  

3.3.5. Wie exakt Zustand und Ausstattung von Vergleichsobjekten im Rahmen 

des strikten Nachweises zu substantiieren sind, ist in der Lehre und Rechtspre-

chung umstritten. Während es die wohl herrschende Lehre genügen lassen will, 

Kategorien wie «einfach», «durchschnittlich» und «gehoben» zu bilden und Woh-

nungen anhand des Gesamteindruckes einzuteilen (SVIT-ROHRER, 4. Aufl. 2018, 

Art. 269a N 16 und 18; ZK OR-HIGI/WILDISEN, 5. Aufl. 2022, Art. 269a N 104 und 

- 35 - 

111; vgl. auch BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 269a N 2a und wohl auch 

BGE 123 III 317 E. 4b/bb), sind andere der Ansicht, dass bereits Unterschiede 

hinsichtlich einzelner, als wesentlich erachteter Einrichtungsmerkmale die Ver-

gleichbarkeit dahinfallen lassen sollen (BRUTSCHIN, Mietrecht für die Praxis, 

10. Aufl. 2022, S. 572; BGer 4C.265/2000 vom 16. Januar 2000 E. 4b/dd und 

4b/ee = mp 1/01 S. 33 ff.; BGer 4A_448/2009 vom 1. Februar 2010 E. 2.3). Im 

vorliegenden Kontext, wo es um die Erschütterung der Vermutung der Miss-

bräuchlichkeit durch Indizien geht und entsprechend im Vergleich zum Erbringen 

des strikten Beweises herabgesetzte Anforderungen gelten, muss die Bildung 

von Kategorien genügen, insbesondere wenn wie vorliegend genauer erläutert 

wird, was unter den einzelnen Kategorien zu verstehen ist. Damit spricht einiges 

dafür, die Vorbringen der Vermieterin zu Zustand und Ausstattung im Rahmen 

der Vermutungserschütterung als genügend substantiiert zu qualifizieren. Ab-

schliessend braucht dies hier allerdings nicht beantwortet zu werden, ebenso we-

nig wie die Frage, wie gross die Unterschiede hinsichtlich der Dauer seit der letz-

ten umfassenden Sanierung sein dürfen, da die Vergleichbarkeit der Objekte hin-

sichtlich Zustand und Ausstattung nicht ausschlaggebend ist, wie nachfolgend zu 

zeigen sein wird (vgl. E. III.3.6 sowie E. III.5). Aus diesem Grund ist es auch nicht 

zu beanstanden, dass die Vorinstanz die von der Vermieterin zum Nachweis ih-

rer Behauptungen zu Zustand und Ausstattung angebotenen Beweismittel – Au-

genschein, Gutachten, Zeuge und Fotos (vgl. Beweisofferten in [Belegstellen]) – 

nicht abnahm. Entgegen der Ansicht der Vermieterin liegt darin unter den gege-

benen Umständen keine Verletzung des rechtlichen Gehörs. 

3.4. Kriterium des Quartiers 

3.4.1. Auch in Bezug auf das Vergleichskriterium des Quartiers beanstandet die 

Vermieterin, die Vorinstanz habe einen zu strengen Massstab angewandt, indem 

sie ausschliesslich im Kreis 4 bzw. dem Quartier Aussersihl gelegene Vergleichs-

objekte zugelassen habe. Die im unmittelbar angrenzenden Sihlfeld als Teil des 

Quartiers Wiedikon (Stadtkreis 3) gelegenen Objekte wären nach Ansicht der 

Vermieterin aber ebenfalls zu berücksichtigen gewesen.  

- 36 - 

3.4.2. Die Rügen der Vermieterin zu dieser Thematik entsprechen im Wesentli-

chen denjenigen, die sie bereits in ihrer ersten Berufung an die Kammer vorge-

bracht hatte. In Bezug auf die Anforderungen an das Kriterium «Quartier» im 

Rahmen des strikten Beweises ist an den Erwägungen im ersten Urteil der Kam-

mer vom 2. März 2020 festzuhalten (vgl. [ZMP 2020 Nr. 5, OG-Entscheid] E. 7), 

zumal das Bundesgericht diese nicht behandelt und damit auch nicht bean-

standet hatte (vgl. [BGE 147 III 431]). Der besseren Lesbarkeit halber sind sie 

nachfolgend in den Grundzügen nochmals wiederzugeben. Hernach wird darauf 

eingegangen, inwiefern sich im vorliegend relevanten Kontext der Vermutungser-

schütterung Anpassungen aufdrängen (E. III.3.4.8.). 

3.4.3. Dass das Erfordernis, wonach die Vergleichsobjekte im selben Quartier 

wie das in Frage stehende Mietobjekt gelegen sein müssen, ein massgebliches 

Kriterium darstellt, ergibt sich nicht direkt aus der Aufzählung der Kriterien in 

Art. 11 Abs. 1 VMWG, sondern aus dem Begriff des «quartierüblichen Mietzin-

ses», wie er in Art. 269a lit. a OR und Art. 11 Abs. 1 VMWG nebst dem «ortsübli-

chen» Mietzins verwendet wird (vgl. BGE 136 III 74 E. 2.2.1). Aus dem Umstand, 

dass der Wortlaut von Art. 269a lit. a OR die Konjunktion «oder» verwendet 

(«orts- oder quartierübliche Mietzinse»), während Art. 11 Abs. 1 VMWG von 

«orts- und quartierüblichen» Mietzinsen spricht, lässt sich entgegen der Auffas-

sung der Vermieterin nichts ableiten. Auf die ortsüblichen Mietzinse, d.h. jene, 

die für eine ganze «Ortschaft» massgeblich sind, ist dann abzustellen, wenn sich 

eine geografisch zusammengehörige Ortseinheit aufgrund ihrer Grösse – wie 

etwa bei kleineren Dörfern auf dem Land – gar nicht in mehrere Teile (Quartiere) 

unterteilen lässt, sondern eine einzige Einheit bildet. Bei grösseren Ortschaften, 

wie namentlich bei grösseren Städten, sind demgegenüber (nur) jene Mietzinse 

relevant, die auf das betreffende «Quartier» entfallen, also die «quartierüblichen 

Mietzinse». Dies ist entgegen der Vermieterin insofern gerechtfertigt, als anders 

als bei kleineren Dörfern für eine repräsentative Anzahl an Vergleichsobjekten 

nicht auf die ganze Ortschaft zurückgegriffen werden muss und zwischen ver-

schiedenen Stadtteilen resp. eben Quartieren durchaus erhebliche Unterschiede 

bestehen können, die sich auch auf die jeweiligen Mietzinse auswirken. Wenn 

die Vermieterin sodann primär auf die «Standortgüte» der Objekte (Aussicht, 

- 37 - 

Lichteinfall, Infrastruktur, Immissionen etc.) abstellen will, so übersieht sie, dass 

diese wohl unter dem Kriterium der Lage (vgl. dazu E. III.3.5) in die Beurteilung 

miteinzubeziehen ist, das Kriterium der Ortschaft bzw. des Quartiers aber zusätz-

lich dazu vom Gesetzgeber vorgesehen ist und damit durchaus eine eigenstän-

dige Bedeutung hat (vgl. auch ZK OR-HIGI/WILDISEN, 5. Aufl. 2022, Art. 269a 

N 88). 

3.4.4. Unter dem Begriff des «Quartiers» ist ein Teil einer Stadt bzw. einer Ort-

schaft zu verstehen, der eine administrative, historische, geografische oder sozi-

ologische Einheit bildet. Ein Quartier kann sich nicht auf einige wenige Gebäude 

oder Häuserblöcke beschränken, sondern es ist eine gewisse räumliche Ausdeh-

nung vorausgesetzt (BGE 136 III 74 E. 2.2.1) – es muss möglich sein, innerhalb 

des Quartiers die weiter geforderte Unterscheidung von Objekten nach Lage und 

Bauperiode vorzunehmen (ZK OR-HIGI/WILDISEN, 5. Aufl. 2022, Art. 269a N 34). 

Weil diese Merkmale in Art. 11 Abs. 1 VMWG als separate Kriterien ausgewiesen 

sind, ist folglich auch nicht erforderlich, dass die sich in einem Quartier befinden-

den Gebäude aus einer ähnlichen Bauperiode stammen, über ähnliche architek-

tonische Eigenschaften verfügen oder eine ähnliche Lage aufweisen; das Quar-

tier kann vielmehr auch heterogen sein (BGE 136 III 74 E. 2.2.1). Dass sich Lie-

genschaften in Stadtteilen mit unterschiedlichen Postleitzahlen befinden, 

schliesst eine Zugehörigkeit zum selben Quartier ebenfalls nicht aus (BGE 123 III 

317 E. 4b/ee). Die Abgrenzung des als Quartier massgeblichen Gebietsteils 

hängt damit wesentlich von der tatsächlichen Sachlage ab, wobei regelmässig 

die administrative Gliederung einer Stadt und deren historische Aufteilung aus-

schlaggebend sind (BGE 136 III 74 E. 2.2.1).  

3.4.5. Es ist eine allgemein bekannte Tatsache, dass die Stadt Zürich administ-

rativ in zwölf Stadtkreise eingeteilt ist, die sich wiederum in die 22 historischen 

Stadtquartiere unterteilen lassen. Während andere Stadtkreise teilweise mehrere 

historische Quartiere umfassen, sind die Stadtquartiere Wiedikon (Kreis 3) und 

Aussersihl (Kreis 4) deckungsgleich mit den jeweiligen Stadtkreisen. Die Stadt-

quartiere Wiedikon und Aussersihl erweisen sich als historisch gewachsene Ein-

- 38 - 

heiten, zumal sie bis zu deren Eingemeindung im Jahre 1893 eigenständige Ge-

meinden waren. Daran ändert nichts, dass diese beiden Quartiere nach deren 

Eingemeindung zunächst während einiger Jahre – zusammen mit dem Industrie-

quartier (heutiger Kreis 5) – den Stadtkreis III bildeten, bevor sie dann im Jahre 

1913 in die Stadtkreise 3 und 4 (und 5) unterteilt wurden. Im Übrigen bestehen, 

wie die Vorinstanz anmerkte, auch soziologische Unterschiede zwischen den bei-

den Quartieren. Das Quartier Aussersihl, welches in die Unterquartiere Werd, 

Langstrasse und Hard unterteilt wird, ist sodann gross genug, dass hinsichtlich 

der darin gelegenen Liegenschaften Unterschiede in der Lage, Bauperiode etc. 

ausgemacht werden können. Es ist deshalb kein Grund ersichtlich, weshalb von 

der administrativen und historischen Stadteinteilung abgerückt werden sollte. 

3.4.6. Dass sich die von der Vermieterin offerierten Vergleichswohnungen alle-

samt – wie auch das strittige Mietobjekt – in Liegenschaften befinden, die Teil ei-

ner Blockrandüberbauung sind, wie die Vermieterin behauptet, ist unerheblich, 

da architektonische Eigenschaften, der Baustil oder die Bauperiode der jeweili-

gen Liegenschaften für die Frage der Quartierzugehörigkeit wie erwähnt keine re-

levanten Merkmale sind. Angesichts der klaren historischen und administrativen 

Grenzen zwischen den Quartieren Wiedikon und Aussersihl erweist sich auch 

der von der Vermieterin beantragte Augenschein für die Frage der Quartiereintei-

lung als untauglich, weshalb die Vorinstanz diesbezüglich keine Rechte der Ver-

mieterin verletzte. Abgesehen davon hat die Vermieterin ein solches Beweisan-

gebot vor Vorinstanz ohnehin nur in ganz pauschaler Weise und nicht spezifisch 

für die Frage der Quartierzugehörigkeit gemacht, sodass es sich bei der entspre-

chenden Beweisofferte in der Berufung um ein im Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO 

unzulässiges Novum handelt.  

3.4.7. Anzufügen bleibt, dass ausgehend von diesem Quartierbegriff entgegen 

der insofern zu grosszügigen Vorinstanz nicht nur die Vergleichsobjekte Nr. 5, 7-

15, 19 und 20 als nicht vergleichbar auszuschliessen sind, sondern auch das im 

Quartier Wiedikon gelegene Objekt Nr. 6 (Badenerstrasse Y). Dieses befindet 

sich zwar direkt an der Grenze zum Quartier Aussersihl. Einer Grenzziehung haf-

tet in einem gewissen Sinne allerdings immer etwas Willkürliches an, dennoch ist 

- 39 - 

eine Grenze irgendwo zu ziehen. Würden Liegenschaften, die sich direkt an der 

Grenze (quasi in der "ersten Reihe") befinden, noch für den Vergleich zugelas-

sen, während solche, die in der "zweiten Reihe" oder noch weiter entfernt gele-

gen sind, ausgeschlossen würden, so würde die Grenze gewissermassen um 

eine Häuserreihe nach hinten verlegt, was sachlich nicht gerechtfertigt ist. Viel-

mehr ist die Grenze dort zu ziehen, wo sie liegt. Offen gelassen werden kann die 

Frage, ob es nicht überspitzt wäre, Liegenschaften vom Vergleich auszuschlies-

sen, die sich an einer Strasse, durch die die Grenze verläuft, direkt gegenüber 

liegen. Denn das ist beim Vergleichsobjekt Nr. 6 in Bezug auf das Mietobjekt 

nicht der Fall. Ob die zwar in Wiedikon, aber nahe der Grenze zum Unterquartier 

Hard gelegenen Objekte Nr. 5, 19 und 20 auch zufolge ihrer Lage gleich neben 

dem Friedhof Sihlfeld als einer der grössten grünen Lungen der Stadt als Ver-

gleichsobjekte ausgeschlossen werden müssten, wie die Vorinstanz ausführt und 

die Vermieterin kritisiert, kann nach dem Gesagten grundsätzlich offen gelassen 

werden. Ohnehin wäre diese Frage beim Lagekriterium (vgl. E. III.3.5) abzuhan-

deln.  

3.4.8. Damit stellt sich die Frage, ob sich an der dargelegten Definition des zu 

berücksichtigenden Quartiers etwas ändert, wenn nicht der strikte Beweis zu er-

bringen ist, sondern es um das Erschüttern der Vermutung mittels Indizien geht. 

Wollte man die Grenze des Quartiers ausweiten, fragt sich, wo die neue Grenze 

zu ziehen wäre. Da es sich beim Quartier wie beschrieben um eine historische 

und administrative Einheit handelt, ist nicht ersichtlich, wie dies bewerkstelligt 

werden könnte, ohne in Willkür zu verfallen. Würde etwa im vorliegenden Fall der 

Kreis 3 miteinbezogen, wäre nur schwer einzusehen, weshalb denn nicht auch 

der Kreis 5 oder gar sämtliche benachbarten Kreise (mithin zusätzlich die Kreise 

1 (Altstadt), 2 (Wollishofen, Leimbach und Enge) und 9 (Altstetten und Albisrie-

den)) zu berücksichtigen wären. Zwischen diesen bestehen jedoch notorisch er-

hebliche Unterschiede (vgl. u.a. auch [Strukturerhebung 2006]), was im Hinblick 

auf die Vergleichbarkeit der Objekte Fragen aufwirft. Würde gleich die ganze 

Stadt miteinbezogen und damit der Quartierbegriff gänzlich ausser Acht gelas-

sen, läge nicht nur ein Widerspruch zur vom Gesetzgeber gewollten Berücksichti-

- 40 - 

gung des Quartiers vor, sondern es fände auch eine Ungleichbehandlung zwi-

schen grösseren Städten und kleinen Ortschaften auf dem Land statt, da bei 

Letzteren stets nur auf den gesamten Ort abgestellt werden und damit keine Aus-

weitung stattfinden kann. Im Übrigen wären bei einem Einbezug der ganzen 

Stadt Zürich umso mehr ganz anders als das vorliegend relevante Quartier Aus-

sersihl geartete Quartiere mit zu berücksichtigen, was hinsichtlich der Vergleich-

barkeit zu willkürlichen Ergebnissen führen würde.  

3.4.9. Anzufügen bleibt, dass beim Kriterium des Quartiers umgekehrt auch 

keine Einschränkung auf das Unterquartier Hard vorzunehmen ist, wie dies etwa 

bei der Mietpreisstrukturerhebung der Fall ist (vgl. dazu E. III.2.4). Dies rechtfer-

tigt sich dadurch, dass es sich bei den Vergleichsobjekten wie bereits dargelegt 

um eine andere Methode zur Ermittlung des orts- und quartierüblichen Mietzin-

ses handelt als bei statistischen Daten. Bei der Mietpreisstrukturerhebung, wo 

das «Quartier» kein eigenes Kriterium darstellt, würde es zufolge der ungleich 

grösseren, statistisch aussagekräftigen Anzahl berücksichtigter Wohnungen und 

den daraus ersichtlichen relevanten Unterschieden zwischen den Unterquartie-

ren Werd, Langstrasse und Hard als willkürlich erscheinen, unter ausser Acht 

lassen dieser Unterschiede auf das gesamte Quartier Aussersihl als grössere 

Einheit abzustellen (vgl. insb. E. III.2.4.3). Im Gegensatz dazu würde beim Instru-

ment der Vergleichsobjekte ein zu strenger Massstab angelegt, wenn eine Be-

schränkung auf das Unterquartier Hard erfolgen würde, welches im Übrigen auch 

historisch kein eigenständiges, aus einem eingemeindeten Dorf entstandenes 

Stadtquartier darstellt, sondern lediglich ein Quartierteil ist. Die aus der Statistik 

ersichtlichen und auch von der Vorinstanz erwähnten, für die Mietzinsfestsetzung 

durchaus relevanten Unterschiede hinsichtlich der verschiedenen Quartierteile 

können im Übrigen beim Lagekriterium einfliessen. 

3.4.10. Es bleibt damit dabei, dass die Objekte Nr. 5 (A.-strasse 154), Nr. 6 (Ba-

denerstrasse Y), Nr. 7 (B.-strasse 91), Nr. 8 (B.-strasse 88), Nr. 9 (B.-strasse 82), 

Nr. 10 (C.-strasse 17), Nr. 11 (D.-strasse 24), Nr. 12 (E.-strasse 74), Nr. 13 (F.-

strasse 49), Nr. 14 (G.-strasse 43), Nr. 15 (H.-strasse 73), Nr. 19 (A.-strasse 156) 

- 41 - 

und Nr. 20 (I.-strasse 9) als nicht im vorliegend relevanten Quartier gelegen nicht 

als Vergleichsobjekte zuzulassen sind.  

3.5. Kriterium der Lage 

3.5.1. Hinsichtlich des Lagekriteriums rügt die Vermieterin zumindest sinnge-

mäss, die Vorinstanz habe einen zu strengen Massstab angewandt, indem sie 

hinsichtlich der Lärmexposition keine Toleranzschwellen zugelassen habe. Die 

Methode der Vorinstanz zur Beurteilung der Lärmbelastung sei fehlerhaft, wür-

den dabei doch zahlreiche massgebliche Faktoren ausser Acht gelassen. Ohne-

hin würde die Vorinstanz nicht über das nötige Fachwissen verfügen, um die vor-

genommenen Berechnungen zu den Lärmimmissionen anzustellen, sodass sie 

ein Fachgutachten dazu hätte einholen müssen. Schliesslich habe die Vorinstanz 

die weiteren beim Lagekriterium relevanten Umstände gänzlich ausser Acht ge-

lassen. 

3.5.2. Auch diese Vorwürfe wurden im Wesentlichen bereits im ersten Beru-

fungsverfahren erhoben (vgl. [ZMP 2020 Nr. 5, OG] E. 8.1.5-7). Das Bundesge-

richt hat die entsprechenden Erwägungen der Kammer dazu (a.a.O. E. 8.2-4) 

(noch) nicht behandelt und damit auch nicht beanstandet (vgl. [BGE 147 III 431]). 

Es ist hier folglich daran festzuhalten, wobei zusätzlich auf die Frage einzugehen 

ist, inwiefern sich im vorliegend relevanten Kontext der Vermutungserschütterung 

Anpassungen aufdrängen. 

3.5.3. Gemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG müssen zum Nachweis des orts- und 

quartierüblichen Mietzinses offerierte Vergleichswohnungen unter anderem nach 

ihrer Lage mit dem strittigen Mietobjekt vergleichbar sein. Damit ist die Standort-

güte eines Objektes gemeint. Die Vergleichsobjekte müssen demnach dem frag-

lichen Mietobjekt hinsichtlich der Aspekte der Erschliessung, der Infrastruktur, 

der Immissionen, der gesellschaftlichen und der «natürlichen» Umgebung ähn-

lich sein. Relevant sind etwa die Nähe der Wohnung zu öffentlichen Verkehrsmit-

teln, Einkaufsmöglichkeiten und Naherholungsgebieten, die soziale Struktur der 

Nachbarschaft, die Siedlungsstruktur (Dichte und Art der umliegenden Bebau-

ung, Vorhandensein von Grünflächen), die Aussicht aus der Wohnung und ihre 

- 42 - 

geografische Lage, sofern sich diese besonders auswirkt (etwa hinsichtlich der 

Besonnung), sowie deren Immissionsbelastung, insbesondere (aber nicht aus-

schliesslich) hinsichtlich des Lärms (ZK OR-HIGI/WILDISEN, 5. Aufl. 2022, 

Art. 269a N 88 f.). Dem Kriterium der Lärmexposition kommt dabei gerade in 

grösseren (lärmbelasteten) Städten für die Bestimmung des Mietzinses eine we-

sentliche Bedeutung zu. Bestehen mit Bezug auf die Lärmbelastung erhebliche 

Unterschiede zwischen den zu vergleichenden Wohnungen, so lässt dieser Un-

terschied allein – unbesehen anderer Lageaspekte – die Vergleichbarkeit der 

Lage entfallen (vgl. BGE 139 III 13 E. 3.3.2; BGer 4A_295/2010 vom 26. Juli 

2010 E. 3.2.4; BGer 4C.265/2000 vom 16. Januar 2001 E. 4b/dd). Dies gilt insbe-

sondere dann, wenn die in Frage stehende Lärmbelastung einer Wohnung derart 

hoch ist, dass die Immissionsgrenzwerte (bzw. sogar die Alarmwerte) gemäss 

der Lärmschutzverordnung (Anhänge) erreicht werden. Ist eine Wohnung Lärm-

immissionen ausgesetzt, die nur schwer zu ertragen sind, so entfällt eine Ver-

gleichbarkeit mit anderen Wohnungen ohne Weiteres, wenn diese – obschon 

auch nicht in «ruhigen Wohngegenden» gelegen – eine Lärmbelastung deutlich 

unter der Erträglichkeitsgrenze aufweisen. 

3.5.4. Es ist damit im Grundsatz entgegen der Vermieterin nicht zu beanstan-

den, dass die Vorinstanz die angebotenen Vergleichsobjekte zunächst auf ihre 

Lärmexponiertheit hin untersuchte und verschiedene Objekte, die sich – ihrer An-

sicht nach, die nachfolgend zu überprüfen ist – vom Mietobjekt in Bezug auf die 

Immissionswerte erheblich unterscheiden, als nicht vergleichbar ausschloss. 

Weitere Merkmale des Lagekriteriums wie Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln 

etc. oder auch die übrigen Kriterien gemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG musste sie be-

züglich dieser so eliminierten Objekte – sofern die entsprechende Beurteilung zu 

Recht erfolgte – danach nicht weiter überprüfen. Bei den unter dem Gesichts-

punkt der Lärmbelastung von der Vorinstanz als vergleichbar qualifizierten Ob-

jekten ist im Übrigen davon auszugehen, deren Lage sei nach Ansicht der Vo-

rinstanz mit dem Mietobjekt vergleichbar (ebenso [die Vermieterin]). Eine Aus-

nahme davon bilden nur die Objekte Nr. 5, 19 und 20, deren Lage die Vorinstanz 

aufgrund ihrer Nähe zum Friedhof Sihlfeld als mit jener des strittigen Mietobjek-

tes nicht vergleichbar erachtete (vgl. auch E. III.3.4.7). In der Folge ist auf die 

- 43 - 

Frage einzugehen, ob die Vorinstanz bei ihrer Beurteilung einen zu strengen 

Massstab anlegte, ob die von ihr angewandte Methode tauglich ist und ob ihr hin-

sichtlich des konkreten Ausschlusses einzelner Objekte zuzustimmen ist. 

3.5.5. Zunächst ist zu klären, welche Anforderungen in Bezug auf die Substan-

tiierung der beim Mietobjekt und bei den Vergleichsobjekten einwirkenden Lärm-

immissionen zu stellen sind. Im Zusammenhang mit dem Erbringen des strikten 

Beweises der Orts- und Quartierüblichkeit ist zu fordern, dass die bei einem Ob-

jekt bestehende Lärmbelastung so genau beschrieben wird, dass mit der ent-

sprechenden Situation bei einem anderen Objekt verglichen direkt die Ähnlichkeit 

– unter Zulassung eines gewissen Toleranzbereiches – beurteilt werden kann. Im 

Urteil der Kammer vom 2. März 2020 wurde darauf hingewiesen, dass hierzu 

etwa konkrete Immissionswerte (allenfalls auch einen Bereich von Dezibelwer-

ten) angegeben (vgl. [ZMP 2020 Nr. 5, OG] E. 8.3.3.4) oder konkrete Angaben 

zu den Emissionswerten der nächstgelegenen Strassen, deren Distanzen zu den 

jeweiligen Objekten sowie allenfalls vorhandenen lärmdämmenden Hindernissen 

gemacht werden könnten. Ferner könnten Fotos und Pläne öffentlich zugängli-

cher Gegebenheiten eingereicht und gegebenenfalls sogar eigene Messungen 

durchgeführt werden (vgl. [ZMP 2020 Nr. 5, OG] E. 8.3.3.2). Demgegenüber 

muss es bei der Beibringung von Indizien zur Erschütterung der Missbrauchsver-

mutung ausreichen, wenn Objekte mit erheblich anderer Lärmbelastung, die da-

mit offensichtlich nicht mit dem in Frage stehenden Mietobjekt vergleichbar sind, 

ausgeschieden werden können. Der Toleranzbereich ist mit anderen Worten bei 

der Nennung von Indizien zur Vermutungserschütterung im Vergleich zur Erbrin-

gung des strikten Beweises grösser. Die von den Parteien vorzubringenden Be-

hauptungen müssen damit lediglich, aber immerhin genügend konkret hierfür 

sein. 

3.5.6. Die Vermieterin beschrieb die Lärmimmissionen beim Mietobjekt und 

auch allen Vergleichsobjekten im Wesentlichen mit «mässig» bzw. die Lage mit 

«mässig lärmig». Die Mieterin bestritt die Vergleichbarkeit der meisten der offe-

rierten Vergleichsobjekte in Bezug auf die Lärmbelastung und beschrieb die Im-

- 44 - 

missionen beim Mietobjekt als «lärmig bis sehr lärmig»; als hinsichtlich der Lärm-

situation vergleichbar erachtete sie nur die Objekte Nr. 12, 16 und 21. In Bezug 

auf den strikten Beweis wurde sowohl von der Vorinstanz in ihrem ersten Ent-

scheid als auch von der Kammer im Urteil vom 2. März 2020 ausgeführt, diese 

Beschreibung der Lärmimmissionen durch die Vermieterin genüge den Anforde-

rungen nicht (vgl. dazu [ZMP 2020 Nr. 5, OG] E. 8.3.3). Das gilt, wie die Vo-

rinstanz im nun angefochtenen Entscheid richtig ausführte, nach wie vor, auch 

wenn im vorliegenden Kontext nun herabgesetzte Anforderungen an die Sub-

stantiierung gelten. Trotz der Anmerkung der Vermieterin, wonach «mässig lär-

mig» weder «ruhig» noch «lärmig» bedeuten würde und eine «lärmige» Lage 

dann vorliege, wenn eine Wohnung direkt an eine stark befahrene Strasse an-

grenze und praktisch permanent mit Lärm belastet sei oder Lärm von einer ande-

ren Anlage mit unangenehmen Emissionen permanent und störend wahrnehm-

bar wäre, ist nämlich schlicht nicht klar, was unter «mässig lärmig» im Einzelnen 

zu verstehen ist. Entsprechend kann darüber auch kein Beweis abgenommen 

werden. Es kann der Vorinstanz damit nicht vorgeworfen werden, dass sie kein 

Gutachten zur Frage der Lärmimmissionen bei den einzelnen Objekten einholte, 

wie die Vermieterin ihr vorhält.  

3.5.7. Die Vorinstanz hat nicht auf die wie dargelegt ungenügend substantiier-

ten Parteiangaben abgestellt, sondern – insbesondere gestützt auf die Daten des 

GIS-Browsers – selbst Abklärungen zum Sachverhalt vorgenommen. Es stellt 

sich damit die Frage, ob dieses Vorgehen rechtens war. Vorauszuschicken ist, 

dass die Vermieterin im Gegensatz zu ihrer ersten Berufung die Feststellung des 

Sachverhaltes von Amtes wegen durch die Vorinstanz als solche nicht mehr ex-

plizit und substantiiert zu beanstanden scheint. Sollte ein entsprechender Vor-

wurf in ihrer Anmerkung enthalten sein, die Vorinstanz habe die soziale Untersu-

chungsmaxime nach Art. 247 ZPO verletzt, weil sie ihr Ermessen zur Feststel-

lung des Sachverhaltes überschritten habe, so ist diesbezüglich auf die ausführli-

chen Erwägungen der Kammer zu dieser Thematik in ihrem ersten Urteil vom 

2. März 2020 zu verweisen (vgl. [ZMP 2020 Nr. 5, OG] E. 8.3.2). Darin kam die 

Kammer zusammengefasst zum Schluss, dass die vom Kanton Zürich gestützt 

auf das Kantonale Geoinformationsgesetz (KGeolG, LS 704.1) im Internet zur 

- 45 - 

Verfügung gestellten Geodaten (vorliegend relevant insbesondere Emissions-

werte, Strassenkarte, Distanzangaben, bauliche Gegebenheiten) allgemein be-

kannte Tatsachen im Sinne von Art. 151 ZPO darstellen. Darauf durfte die Vo-

rinstanz, die den Parteien das rechtliche Gehör dazu in genügender Art und 

Weise gewährte, abstellen, obschon die fraglichen Tatsachen von keiner Partei 

behauptet worden waren.