# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9aec473e-fbaf-593c-a833-ad6f5c9ad393
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-07-05
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 05.07.2019 120 2019 22
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_120-2019-22_2019-07-05.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 120/2019/22 Bern, 5. Juli 2019

in der Beschwerdesache zwischen

A.________
Beschwerdeführerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________

und

Baupolizeibehörde der Gemeinde Lotzwil, Gemeindeverwaltung, Bahnhofstrasse 4, 
Postfach 6, 4932 Lotzwil

betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Lotzwil vom 12. Februar 
2019 (Nutzung Wohnhaus)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Parzelle Lotzwil Grundbuchblatt 

Nr. C.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone (W2). Die Beschwerdeführerin nutzt 

das Wohnhaus als Gästeunterkunft. Die über «www. D.________ .ch» betriebene 

Unterkunft verfügt über 12 Zimmer mit insgesamt 22 Betten. Am 23. Februar 2018 fand 

gemäss Vorankündigung durch das zuständige Regierungsstatthalteramt Oberaargau eine 

Besichtigung der «D.________-Betriebe» im Oberaargau unter Anwesenheit von 

Vertretern der Gebäudeversicherung (GVB) und der Baupolizeibehörde der Gemeinde 

statt.1 Gemäss Aktennotiz ergab die damalige Besichtigung in Lotzwil einen Bestand von 

12 Zimmern mit 25 Betten. Probleme bereite die Parkplatzsituation, der in einer "reinen 

1 Vorakten Gemeinde, pag. 22/1

http://www.good-bed.ch

RA Nr. 120/2019/22 2

Wohnzone" liegenden Unterkunft. Die GVB vertrat an der Besichtigung die Auffassung, 

dass für den Betrieb Brandschutzmassnahmen (Brandschutztüren der Zimmer oder 

Brandmeldeanlage) notwendig seien, zudem sei eine Fluchttreppe von mind. 1,20 m 

erforderlich.2 Gemäss Aktennotiz obliegt die Beurteilung der Zonenkonformität bei der 

Gemeinde. Für den Betrieb wurden die folgenden (Vorgehens-)Möglichkeiten aufgezeigt: 1. 

die Einreichung eines Umnutzungsgesuchs durch die Eigentümerschaft oder 2. die 

Durchführung eines Wiederherstellungsverfahrens durch die Gemeinde.3 In einem 

Nachtrag zur Aktennotiz verwies das Regierungsstatthalteramt auf die Bewilligungspflicht 

von baulichen Änderungen im Gebäudeinnern, wenn die Brandsicherheit betroffen ist 

(Art. 6 Abs. 1 Bst. d BewD4 e contrario).5 

Mit Schreiben vom 27. April 2018 an das Regierungsstatthalteramt wies die 

Beschwerdeführerin darauf hin, dass sie zum Einbau von drei Fluchttreppen (mit 

Baugesuch) bereit sei.6 Die Gemeinde stellte am 9. Mai 2018 zu Handen des 

Regierungsstatthalteramts fest, dass sich die Beschwerdeführerin auch zum "angedachten 

Vorgehen" bezüglich Beurteilung der Zonenkonformität zu äussern habe, was jedoch 

unterblieben sei.7 Das Regierungsstatthalteramt forderte die Beschwerdeführerin mit 

Schreiben vom 15. Mai 2018 auf, (auch) zum Vorgehen Stellung zu nehmen.8 Die 

Beschwerdeführerin gelangte am 17. Mai 2018 direkt an die Gebäudeversicherung (GVB) 

zur Beurteilung der vorgesehenen Brandschutzmassnahmen (mit Plan der vorgesehenen 

Treppen).9 Die GVB teilte dem Regierungsstatthalteramt per E-Mail mit, dass sie sich erst 

im Rahmen eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens dazu äussere.10

Der Gemeinderat der Gemeinde Lotzwil entschied am 12. Juni 2018 entgegen dem Antrag 

ihrer Baukommission, dass der Betrieb der Beschwerdeführerin zonenkonform sei und auf 

den Erlass einer Wiederherstellungsverfügung verzichtet werde. Dies wurde der 

2 Aktennotiz RSA Oberaargau vom 23. Februar 2018; Vorakten Gemeinde, pag. 22/2
3 Aktennotiz RSA Oberaargau vom 23. Februar 2018; Vorakten Gemeinde, pag. 22/3
4 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
5 Aktennotiz RSA Oberaargau vom 23. Februar 2018; Vorakten Gemeinde, pag. 22/3
6 Vorakten Gemeinde, pag. 21
7 Vorakten Gemeinde, pag. 19
8 Vorakten Gemeinde, pag. 18
9 Vorakten Gemeinde, pag. 15 bzw. pag. 10 (Kopie an Gemeinde inkl. Pläne)
10 E-Mail vom 11. Juni 2018 von F.________ (GVB) an G.________ (RSA); Vorakten Gemeinde, pag. 14

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Beschwerdeführerin am 20. Juni 2018 eröffnet, sowie dem Regierungsstatthalteramt mit 

Kopie zur Kenntnis gebracht.11 Mit Schreiben vom 3. September 2018 forderte die 

Gemeinde die Beschwerdeführerin unter Hinweis auf die Baubewilligungspflicht auf, das 

(nachträgliche) Baugesuch für die Umsetzung der von der GVB geforderten 

Brandschutzmassnahmen "nächstens" bei ihr einzureichen.12 Die Beschwerdeführerin 

entgegnete mit Schreiben vom 21. September 2018, dass sie zur Einreichung eines 

Baugesuchs nicht bereit sei, solange nicht klar sei, ob es überhaupt brandschutztechnische 

Massnahmen brauche und wenn ja, ob der Anbau von Treppen genüge.13 Mit Beschluss 

vom 13. November 2018 entschied die Gemeinde, beim zuständigen 

Regierungsstatthalteramt einen Entscheid hinsichtlich der angezweifelten 

Bewilligungspflicht einzuholen. In der Zwischenzeit sei die Beschlussfassung über den 

Antrag der Baukommission bezüglich Einleitung eines Wiederherstellungsverfahrens zu 

sistieren.14 Mit Schreiben vom 16. November 2018 gelangte die Gemeinde an das 

Regierungsstatthalteramt Oberaargau und ersuchte um einen Entscheid nach Art. 48 

Abs. 2 Bst. a BewD. 

Das Regierungsstatthalteramt Oberaargau entschied am 29. November 2018, dass 

gemäss neuer Praxis der Regierungsstatthalterämter für Gästeunterkünfte ab 10 Betten 

generell eine Baubewilligungspflicht bestehe. Wiesen solche Betriebe eine Anzahl von 20 

Betten und mehr auf, so sei "der Regierungsstatthalter die zuständige 

Baubewilligungsbehörde" und es bestehe "zusätzlich die Pflicht zur Einholung einer 

Gastgewerbebewilligung".15 Dies werde in absehbarer Zeit im Rahmen einer BSIG-

Weisung gegenüber den Gemeinden kommuniziert werden. Zusammenfassend hielt das 

Regierungsstatthalteramt fest, dass der Beherbergungsbetrieb der A.________ gemäss 

neuer Praxis (…) einer Baubewilligung bedürfe, da der Betrieb mehr als 10 Betten 

aufweise. Die Gesuchstellerin (d.h. die Gemeinde Lotzwil) werde "der guten Ordnung 

halber" darauf hingewiesen, dass im vorliegenden Einzelfall der Regierungsstatthalter des 

Verwaltungskreises Oberaargau die zuständige Baubewilligungsbehörde sei, da der 

Beherbergungsbetrieb der Beschwerdeführerin mehr als 20 Betten aufweise. 

11 Auszug aus dem Protokoll des Gemeinderates vom 12. Juni 2018 (mit Bescheinigung der Richtigkeit des 
Protokollauszuges vom 14.3.2019); Vorakten Gemeinde, pag. 12 bzw. 13
12 Vgl. Schreiben der Gemeinde mit Beilagen; Vorakten Gemeinde, pag. 9
13 Schreiben der Beschwerdeführerin vom 21. September 2018; Vorakten Gemeinde, pag. 7
14 Auszug aus dem Protokoll des Gemeinderates vom 13. November 2018 (mit Bescheinigung der Richtigkeit 
des Protokollauszuges vom 14.3.2019); Vorakten Gemeinde, pag. 6
15 Entscheid des RSA vom 29. November 2018, Kap. II. Ziff. 3; Vorakten Gemeinde, pag. 4

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Mit Schreiben vom 7. Dezember 2018 eröffnete die Gemeinde der Beschwerdeführerin den 

Entscheid des Regierungsstatthalteramts und räumte ihr eine Frist bis am 31. Januar 2019 

ein zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs beim dafür zuständigen 

Regierungsstatthalteramt. Sollte wider Erwarten kein Baugesuch eingereicht werden, sei 

sie zum Erlass einer kostenpflichtigen Wiederherstellungsverfügung gezwungen.16 

2. Mit Wiederherstellungsverfügung vom 12. Februar 2019 stellte die Gemeinde Lotzwil 

fest, dass die Beschwerdeführerin bei ihr kein Baugesuch eingereicht habe. Da diese die 

Liegenschaft auf Parzelle Nr. C.________ als Gästeunterkunft vermiete, ohne im Besitze 

einer Baubewilligung und einer Gastgewerbebewilligung zu sein, sei der Gemeinderat 

gehalten, als Baupolizeibehörde die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 

anzuordnen. Sie ordnete folgendes an:

"1. Es wird festgestellt, dass das Regierungsstatthalteramt Oberaargau mit Entscheid vom 
29. November 2018 entschieden hat, dass der Beherbergungsbetrieb der A.________ gemäss 

Praxis des Regierungsstatthalteramtes Oberaargau einer Baubewilligung und 

Gastgewerbebewilligung bedarf.

2. Die A.________ (….) wird aufgefordert, ihren Beherbergungsbetrieb in der Liegenschaft 

E.________, Lotzwil, bis spätestens am 30. März 2019 auf die maximal zulässigen 10 Betten zu 

reduzieren und zu beschränken. Für die restlichen Betten wird der Betreiberin ab 1. April 2019 

ein Benützungsverbot auferlegt.

3. Androhung der Strafverfolgung

4. Die Wiederherstellungsverfügung wird aufgeschoben, wenn innert der Rechtsmittelfrist (…) ein 

nachträgliches Baugesuch eingereicht wird.

…"

3. Gegen diese Verfügung reichte die Beschwerdeführerin am 6. März 2019 

Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie 

stellt folgende Rechtsbegehren:

"1. Die angefochtene Verfügung sei aufzuheben.

 2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge."

16 Schreiben der Gemeinde vom 7. Dezember 2018; Vorakten Gemeinde, pag. 3 

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Die Beschwerdeführerin begründet ihre Beschwerde damit, dass auf Grund der Nutzung 

des Gebäudes zu Wohnzwecken keine Veranlassung bestehe, ein Baugesuch für 

"irgendwelche baubewilligungspflichtigen Änderungen einzureichen". Sie stellt sich auf den 

Standpunkt, dass kein Beherbergungsbetrieb und auch keine Nutzungsänderung vorlägen. 

Hinsichtlich Feststellungsentscheid des Regierungsstatthalters vom 29. November 2018 ist 

sie der Auffassung, dass dieser ohne Mitwirkung der Beschwerdeführerin, d.h. ohne 

Gewährung des rechtlichen Gehörs ergangen sei und damit "für niemanden eine bindende 

Grundlage zur Beurteilung der Bewilligungspflicht" sein könne. Materiell ist sie der 

Auffassung, dass die Vermietung für längere oder kürzere Zeit keinen 

Beherbergungsbetrieb ergebe. Es fehle für die Annahme eines bewilligungspflichtigen 

Beherbergungsbetriebs an einer gesetzlichen Grundlage und die angefochtene Verfügung 

sei willkürlich. Ferner entspräche die Parkplatzsituation der gültigen Rechtsordnung.

4. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet17, holte bei der 

Gemeinde und beim Regierungsstatthalteramt die Vorakten ein. Zudem forderte es die 

Gemeinde und das Regierungsstatthalteramt auf, den allfälligen Eingang eines 

nachträglichen Baugesuchs mitzuteilen. Das Regierungsstatthalteramt reichte mit Eingabe 

vom 15. März 2019 die Vorakten zum Feststellungsentscheid ein. Die Gemeinde stellte mit 

Eingabe vom 22. März 2019 fest, dass bis zu diesem Zeitpunkt kein nachträgliches 

Baugesuch eingegangen sei. Hingegen sei am 26. Februar 2019 ein Baugesuch einer 

weiteren AG von F.________ (einziger VR der Beschwerdeführerin18) eingegangen, 

welches den Neubau einer Einstellhalle auf der Nachbarparzelle Nr. I.________ umfasse. 

Dieses Baugesuch stehe nicht im Zusammenhang mit der Beschwerdesache, hingegen 

hätte es nach der Realisierung eine entlastende Wirkung auf die "prekären 

Parkplatzverhältnisse am H.________ ". Die Gemeinde weist im Übrigen darauf hin, dass 

mit Schreiben der Gemeinde vom 7. Dezember 2018 und Zustellung des 

Feststellungsentscheids des Regierungsstatthalteramts das rechtliche Gehör der 

Beschwerdeführerin gewahrt worden sei. Aus den eingereichten Unterlagen sei ersichtlich, 

dass der Erlass der Wiederherstellungsverfügung weder willkürlich noch ohne Grundlagen 

erfolgte. Die Gemeinde beantragt daher die Abweisung der Beschwerde. 

17 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- 
und Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191)
18 Vgl. Beilage 3 zur Beschwerde der Beschwerdeführerin

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5. Auf die Rechtsschriften und die Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um eine Wiederherstellungsverfügung nach 

Art. 46 BauG. Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG19 können baupolizeiliche Verfügungen nach 

Art. 45 bis 48 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE 

angefochten werden. Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin durch die angefochtene 

Verfügung beschwert und daher zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht 

eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Vorgehen / rechtliches Gehör

a) Die Gemeinde hat von Amtes wegen ein baupolizeiliches Verfahren einzuleiten, 

sobald sie Kenntnis von wesentlichen baurechtswidrigen Tatbeständen erhält. Sie hat 

dementsprechend einer Anzeige nachzugehen, mit der sie auf solche Verhältnisse 

hingewiesen wird.20 Solche liegen dann vor, wenn ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung 

oder in Überschreitung einer Baubewilligung ausgeführt wird oder bei der Ausführung eines 

bewilligten Vorhabens Vorschriften missachtet werden (Art. 46 Abs. 1 BauG). Die 

Gemeinde muss dafür vorab prüfen, ob überhaupt baubewilligungspflichtige Tatbestände in 

Frage stehen. Zwar bestimmt Art. 48 Abs. 2 Bst. a BewD, dass der Entscheid des 

Regierungsstatthalters bzw. der Regierungsstatthalterin verlangt werden kann, wenn 

Zweifel bestehen, ob ein Bauvorhaben einer Baubewilligung bedarf. Allerdings darf der 

Regierungsstatthalter bzw. die Regierungsstatthalterin auf ein solches Gesuch nur 

eintreten, wenn ein schutzwürdiges Interesse nachgewiesen ist (Art. 50 Abs. 2 VRPG). 

19 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
20 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 2

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Gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kann mangels schutzwürdigen 

Interesses kein Feststellungsentscheid nach Art. 48 Abs. 2 Bst. a BewD erwirkt werden, 

wenn wie vorliegend bereits ohne Baubewilligung gebaut bzw. umgenutzt worden ist.21 In 

einem solchen Fall hat die Gemeinde bei der Prüfung, ob ein baurechtswidriger Tatbestand 

vorliegt, auch darüber zu entscheiden, ob überhaupt eine Baubewilligungspflicht besteht. 

Kommt die Gemeinde zum Schluss, dass ein baurechtswidriger Tatbestand vorliegt, so hat 

sie das rechtliche Gehör zu gewähren und anschliessend die Wiederherstellung zu 

verfügen. Mit der Wiederherstellungsverfügung ist der Grundeigentümerin oder dem 

Grundeigentümer eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme zu setzen (Art. 46 Abs. 2 BauG). Zudem 

ist die Möglichkeit zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs einzuräumen (Art. 46 

Abs. 2 Bst. b BauG).

b) Vorliegend hat das Regierungsstatthalteramt einen Augenschein zum bestehenden 

Beherbergungsbetrieb in Lotzwil durchgeführt. Dabei stand auch die Frage der 

Bewilligungspflicht im Raum, die auf Grund des damaligen Kenntnisstands mit Bezug auf 

die notwendigen Brandschutzmassnahmen bejaht wurde.22 Da die Beschwerdeführerin 

gegenüber der Gemeinde die Bewilligungspflicht verneinte, ersuchte der Gemeinderat der 

Gemeinde Lotzwil das Regierungsstatthalteramt um einen Feststellungsentscheid nach 

Art. 48 Abs. 2 Bst. a BewD. Wie vorangehend ausgeführt, hätte die Gemeinde auf Grund 

der Hinweise aus der Nachbarschaft (direkt) ein baupolizeiliches Verfahren eröffnen und 

selbst Abklärungen zur Baubewilligungspflicht treffen müssen, ohne diese Frage durch das 

Regierungsstatthalteramt feststellen zu lassen bzw. dieses hätte auf das entsprechende 

Gesuch nicht eintreten dürfen.23 Unter Gewährung des rechtlichen Gehörs hätte die 

Gemeinde eine Wiederherstellungsverfügung erlassen müssen. Mit Schreiben vom 

7. Dezember 2018 an die Beschwerdeführerin hat die Gemeinde zum Ausdruck gebracht, 

dass bezüglich des umstrittenen Betriebs eine Baubewilligungspflicht besteht und der 

Beschwerdeführerin Frist zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs gesetzt. 

Andernfalls wurde der Erlass einer Wiederherstellungsverfügung in Aussicht gestellt. Innert 

der gesetzten Frist hat die Beschwerdeführerin kein nachträgliches Baugesuch eingereicht. 

Daher ordnete die Gemeinde mit der angefochtenen Verfügung die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands an, mit der Möglichkeit, während der laufenden Rechtsmittelfrist 

21 VGE 2015/76 vom 15. Februar 2016 E. 2.4, mit weiteren Hinweisen
22 Aktennotiz RSA Oberaargau vom 23. Februar 2018; Vorakten Gemeinde, pag. 22
23 VGE 2015/76 vom 15. Februar 2016 E. 2.4, in fine

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noch ein nachträgliches Baugesuch einzureichen.24 Insgesamt entspricht das gewählte 

Vorgehen der Gemeinde damit nur teilweise den rechtlichen Vorgaben (vgl. E. 2c). 

c) Umstritten ist, ob mit diesem Vorgehen der Anspruch der Beschwerdeführerin auf 

rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG verletzt worden ist. Dieses gibt den Parteien das 

Recht, sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten 

zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung we-

sentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu 

äussern. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des 

rechtlichen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Ent-

scheids. Eine Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die Rechtsmittel-

instanz dieselbe Kognition hat wie die Vorinstanz und der beschwerdeführenden Person 

aus der Heilung kein Nachteil erwächst. 25 

d) Mit Schreiben der Gemeinde vom 7. Dezember 2018 wurde der Beschwerdeführerin 

der Feststellungsentscheid des Regierungsstatthalteramts bezüglich Bewilligungspflicht für 

den Beherbergungsbetrieb zur Kenntnis gebracht, Frist zur Einreichung eines 

nachträglichen Baugesuchs gesetzt und andernfalls auf den möglichen Erlass einer 

Wiederherstellungsverfügung hingewiesen. Die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin 

hätte damit zum einen Gelegenheit gehabt, sich zur Sache bzw. zum Vorgehen zu 

äussern. Zum andern enthielt die angefochtene Wiederherstellungsverfügung alle 

Elemente gemäss Art. 46 BauG, insbesondere auch den Hinweis, innert der laufenden 

Rechtsmittelfrist ein nachträgliches Baugesuch einzureichen (vgl. E. 2c bzw. Art. 46 Abs. 2 

Bst. b BauG).26 Obwohl das Vorgehen der Gemeinde nur teilweise den rechtlichen 

Vorgaben entsprach, ist der Beschwerdeführerin dadurch kein Nachteil entstanden. 

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin hatte sie insbesondere auch die 

Möglichkeit, sich zur Frage der Baubewilligungspflicht zu äussern. Die entsprechende 

Rüge erweist sich daher als unbegründet. 

24 Vgl. angefochtene Verfügung, Ziff. 4
25 BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 21 
N. 16
26 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 2 ff. bzw. N. 14 ff.

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3. Baubewilligungspflicht / Formelle Rechtswidrigkeit

a) Umstritten ist die Baubewilligungspflicht des Beherbergungsbetriebs der 

Beschwerdeführerin.

b) Die Beschwerdeführerin nutzt das am E.________ liegende Einfamilienhaus als 

Gästeunterkunft; die Parzelle befindet sich in der Wohnzone (W2). Die Gästeunterkunft ist 

gemäss den Angaben auf ihrer homepage «www.D.________.ch» ganzjährig an sieben 

Tagen und insbesondere auch am Wochenende geöffnet und funktioniert mit einem 

Schliessfachsystem (24h).27 Die Unterkunft verfügt über 12 Zimmer mit insgesamt 22 

Betten. Der kurz- und längerfristigen Aufenthalten dienende Betrieb weist weder eine 

Réception auf28 noch werden Mahlzeiten angeboten.29 Die Zimmer verfügen über einen 

Balkon oder haben einen direkten Zugang zum Garten.30 Der Gästeunterkunft stehen acht 

Parkplätze zur Verfügung. Sind diese besetzt, können zwei weitere Parkplätze der 

benachbarten Schreinerei genutzt werden.31 Gemäss den Vorakten führt die 

Parkplatzsituation immer wieder zu Diskussionen mit der Nachbarschaft, weshalb die 

KAPO bereits vor Ort gerufen werden musste.32

c) Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, dass kein Beherbergungsbetrieb und 

damit auch keine (bewilligungspflichtige) Nutzungsänderung vorliege. Die Vermietung der 

Wohnräume "für kürzere oder längere Zeit" vermöge keinen Beherbergungsbetrieb zu 

ergeben; durch das fehlende Angebot von "Speis und Trank" entfalle das Erfordernis für 

eine Gastgewerbebewilligung. Auch die Anzahl von mehr als 10 Betten könne "kein 

Kriterium zur Einordnung als bewilligungspflichtiger Beherbergungsbetrieb sein", ansonsten 

ein für eine Grossfamilie/Mehrgenerationenhaus geeignetes, grosses Einfamilienhaus 

ebenfalls darunter subsumiert werden müsste.33

27 Vgl. Bericht Kapo vom 4. September 2018, Fotobeilage 1; Vorakten Gemeinde, pag. 8
28 Vgl. Bericht Kapo vom 4. September 2018, Fotobeilage 1; Vorakten Gemeinde, pag. 8
29 Beschwerdeschrift, Art. 4
30 Vgl. «G.________»
31 Vgl. Bericht Kapo vom 4. September 2018, Fotobeilagen 2 und 3; Vorakten Gemeinde, pag. 8
32 Bericht Kapo, a.a.O., Vorakten Gemeinde, pag. 8 bzw. Schreiben Hiltebrand mit 10 Unterzeichnern vom 
29. August 2017, Vorakten Gemeinde, pag. 26 mit Beilagen
33 Beschwerdeschrift, Art. 4

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Die Gemeinde begründet in der angefochtenen Verfügung die Bewilligungspflicht nicht 

selber, sondern beruft sich auf den Feststellungsentscheid des 

Regierungsstatthalteramts.34 Aus diesem Entscheid ergibt sich, dass für die Nutzung des 

ehemaligen Einfamilienhauses als Gästeunterkunft keine baulichen Veränderungen 

erforderlich gewesen seien. Die zu beurteilende Wohnnutzung unterscheide sich (dennoch) 

in erheblichem Umfang von der klassischen Wohnnutzung, zumal "das Wohnhaus mit 22 

Betten relativ vielen Gästen eine Übernachtungsmöglichkeit" biete. Diese könnten zudem 

täglich an- und abreisen. Die Gäste könnten "das Wohnhaus mitsamt den Aussenräumen 

uneingeschränkt nutzen", sodass bei hoher Bettenauslastung mit mehr Lärmemissionen 

gerechnet werden müsse als dies bei einer normalen Wohnnutzung der Fall sei. Unter 

Berufung auf einen Entscheid der BVE35 wies das Regierungsstatthalteramt darauf hin, 

dass die Nutzung eines Einfamilienhauses als Gästeunterkunft mit 19 Betten nicht mehr 

mit der ursprünglichen Wohnnutzung vergleichbar sei und sich eine derartige Nutzung in 

erheblichem Masse auf die Umwelt und die Erschliessung auswirken könne. Gemäss 

neuer Praxis der Regierungsstatthalterämter des Kantons bestehe für Gästeunterkünfte ab 

10 Betten generell eine Baubewilligungspflicht. Würden solche Betriebe eine Anzahl von 20 

Betten und mehr aufweisen, so bestehe zusätzlich die Pflicht zur Einholung einer 

Gastgewerbebewilligung.36

d) Bauten und Anlagen dürfen nur mit einer behördlichen Bewilligung errichtet oder 

geändert werden (Art. 22 Abs. 1 RPG37). Baubewilligungspflichtig sind alle künstlich 

geschaffenen und auf Dauer angelegten Bauten, Anlagen und Einrichtungen 

(Bauvorhaben), die in fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die 

Nutzungsordnung zu beeinflussen, indem sie zum Beispiel den Raum äusserlich erheblich 

verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen. Unter die 

Baubewilligungspflicht fallen auch Zweckänderungen von Bauten, Anlagen und 

Einrichtungen (Art. 1a Abs. 1 und 2 BauG).38 Keiner Baubewilligung bedürfen insbesondere 

der Unterhalt von Bauten und Anlagen, für eine kurze Dauer erstellte Bauten und Anlagen 

sowie andere geringfügige Bauvorhaben. Im Übrigen bestimmt das Baubewilligungsdekret 

die baubewilligungsfreien Bauvorhaben (Art. 1b Abs. 1 BauG). Art. 6 BewD enthält einen 

34 Angefochtene Verfügung, Ziff. 1
35 RA Nr. 110 2018 6, BDE vom 5. September 2018, vgl. auch BVR 2019 S. 138
36 Entscheid des RSA vom 29. November 2018, Kap. II. Ziff. 3; Vorakten Gemeinde, pag. 4
37 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) 
38 Vgl. auch Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 1a N. 10 ff. 

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Katalog von tendenziell geringfügigen Bauvorhaben, die nicht baubewilligungspflichtig sind. 

Keiner Baubewilligung bedarf das Umnutzen (ohne bauliche Massnahmen) von Bauten 

und Anlagen, wenn keine bau- oder umweltrechtlich relevanten Tatbestände betroffen sind 

(Art. 6 Abs. 1 Bst. c BewD). Zudem unterliegen bauliche Änderungen im Gebäudeinnern 

nicht der Bewilligungspflicht, die nicht mit einer bewilligungspflichtigen Nutzungsänderung 

verbunden sind und nicht die Brandsicherheit betreffen (Art. 6 Abs. 1 Bst. d BewD).

Gemäss der neuen BSIG-Weisung Nr. 7/721.0/13.139 vom 24. Januar 2019 unterliegt die 

Umnutzung einer herkömmlichen, auf Dauer angelegten Wohnnutzung zu 

gewerbsmässiger, kurzzeitiger Vermietung von Zimmern und Wohnungen u.a. der 

Baubewilligungspflicht, sofern eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus mit mehr als 10 

Betten bzw. an mehr als 10 Gäste kurzzeitig vermietet wird. 

e) Eine bewilligungspflichtige Zweckänderung liegt dann vor, wenn mit der Nutzung des 

Einfamilienhauses als Gästeunterkunft neue Auswirkungen entstehen, die bau- und 

umweltrechtlich relevant sind. Das Einfamilienhaus der Beschwerdeführerin wird mit einem 

Angebot von 12 Zimmern mit maximal 22 Betten an mehr als 20 Gäste gewerbsmässig für 

kurz- und langzeitige Aufenthalte vermietet. Der ganzjährige Betrieb verursacht 

Verkehrsbewegungen bei der An- und Wegreise der kurzzeitigen Gäste, aber auch zu 

zusätzlichen Zu- und Wegfahrten der Dauergäste. Dies kann zu einer Belastung der 

Erschliessungssituation und zu Störungen auf Grund von Parkplatzsuchverkehr führen. Da 

die Unterkunft online reserviert werden kann und die Zimmerschlüssel über das 

Schliessfachsystem jederzeit zugänglich sind, können die Verkehrsbewegungen die ganze 

Woche über und sowohl tagsüber- als auch nachts anfallen. Daher besteht Anlass, eine 

allfällige Störwirkung im Rahmen eines Bewilligungsverfahrens zu prüfen. Schliesslich 

ergibt sich die Baubewilligungspflicht für die Nutzung des Hauses als Gästeunterkunft auch 

aus der Tatsache, dass im Gebäudeinnern Brandschutzmassnahmen (Brandschutztüren 

der Zimmer oder Brandmeldeanlage) bzw. eine Fluchttreppe von mindestens 1,20 m 

gefordert sind. Betreffen bauliche Änderungen im Gebäudeinnern die Brandsicherheit, so 

unterliegt das Vorhaben der Baubewilligungspflicht (Art. 6 Abs. 1 Bst. d BewD e contrario). 

Die Auswirkungen auf Umwelt, Erschliessung etc. können demnach nicht als baurechtlich 

39 Bernische Systematische Information Gemeinden (BSIG) Nr. 7/721.0/13.1, Weisung vom 24. Januar 2019 
betreffend touristisch genutzte Wohnbauten (Umnutzung privater Wohnungen zu gewerbsmässiger kurzzeitiger 
Vermietung, neue Beherbergungsformen), einsehbar unter «www.jgk.be.ch» 

http://www.jgk.be.ch

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irrelevant eingestuft werden. Die Nutzung als Gästeunterkunft erweist sich damit als 

bewilligungspflichtig.40

4. Materielle Rechtswidrigkeit

a) Die Rechtsmittelinstanzen haben auch bei Fehlen eines nachträglichen Baugesuchs 

wenigstens summarisch zu prüfen, ob das Vorhaben gegen einschlägige Vorschriften 

verstösst (sog. materielle Rechtswidrigkeit).41 

b) Bauten und Anlagen können nur bewilligt werden, wenn sie dem Zweck der 

Nutzungszone entsprechen (Art. 22 Abs. 2 RPG). Das als Gästeunterkunft genutzte 

Einfamilienhaus liegt in der Wohnzone (W2). Die Nutzungsordnung der Gemeinde Lotzwil 

unterscheidet zwischen Wohnzonen, (gemischten) Wohn- und Gewerbezonen, Kern- und 

Arbeitszonen. In den Wohnzonen (W) sind gemäss Art. 211 des Baureglements der 

Gemeinde Lotzwil (GBR42) die beiden Nutzungsarten "Wohnen" und "Stille Gewerbe" 

zulässig. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe II. Der Kommentar GBR besagt dazu folgendes: 

"stille Gewerbe wie Büros, Arztpraxen Coiffeurbetriebe oder Künstlerateliers wirken in der 

Regel weder durch ihren Betrieb noch durch den verursachten Verkehr störend (siehe 

Art. 90 Abs. 1 BauV)." Je nach Wohnzone sind unterschiedliche Nutzungsmasse möglich 

(vgl. Art. 212 GBR). In der Wohn- und Gewerbezone (WG) sind nebst Wohnen unter 

anderen "stille bis mässig störende Gewerbe" und "Gastgewerbebetriebe" zugelassen. 

Diese Zone ist der Empfindlichkeitsstufe III zugeordnet (Art. 211 GBR). Als mässig 

störende Gewerbe gelten gemäss Kommentar zum GBR "Verkaufsläden, 

Dienstleistungsbetriebe, sowie emissionsarme Werkstätten und Produktionsbetriebe", die 

das gesunde Wohnen nicht beeinträchtigen dürfen. Die Kernzone (K) ist eine gemischte 

Zone für "Wohnen", "Gewerbe- und Büronutzung" und "Gastwirtschaften". Hier gilt 

wiederum die Empfindlichkeitsstufe III.

Bei der Auslegung der Nutzungsordnung ist zu beachten, dass den Gemeinden bei der 

Anwendung ihrer eigenen Normen ein gewisser Beurteilungsspielraum zusteht und die 

Rechtsmittelinstanzen sich entsprechend gegenüber der Auffassung der Gemeinde eine 

gewisse Zurückhaltung auferlegen. Beurteilungsspielraum geniessen die Gemeinden 

40 BVR 2004 S. 508 ff. E. 4.4.5 S. 517
41 BVR 2000 S. 416 E. 3a; vgl. ferner die weiteren Hinweise bei Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 
N. 15a
42 Baureglement der Einwohnergemeinde Lotzwil vom 22. September 2013 (GBR) genehmigt durch das Amt für 
Gemeinden und Raumordnung (AGR) am 23. Mai 2014

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allerdings nur bei der Wahl zwischen mehreren rechtlich haltbaren Auslegungen einer 

Norm.43

c) Aus der Nutzungsordnung der Gemeinde Lotzwil ergibt sich, dass diese differenzierte 

Lösungen für die Ansiedlung von Gastgewerbebetrieben bzw. Gastwirtschaften kennt. 

Diese sind einerseits ausdrücklich in der Wohn- und Gewerbezone (WG) und in der 

Kernzone (K) vorgesehen; für beide gilt die Empfindlichkeitsstufe III. Andererseits ergibt 

sich daraus, dass in den Wohnzonen nur "stille Gewerbe" zu gelassen sind, die weder 

durch ihren Betrieb noch durch den verursachten Verkehr störend wirken bzw. das 

gesunde Wohnen beeinträchtigen. Gemäss Baureglement Lotzwil sind Gästeunterkünfte 

daher grundsätzlich in den Zonen WG und K und nicht in der Zone W anzusiedeln.44 

d) Die Liegenschaft H.________ befindet sich im Gebiet «G.________» in der 

Wohnzone W2. Die Parzelle grenzt in nördlicher und östlicher Richtung an die 

Landwirtschaftszone (LWZ). In westlicher und südlicher Richtung befinden sich vor allem 

Ein- und Mehrfamilienhäuser. Gegenüber der Gästeunterkunft auf Parzelle Nr. K.________ 

J.________ ) befindet sich eine Schreinerei bzw. "Möbelwerkstatt".45 Die Gästeunterkunft 

wird ganzjährig betrieben und funktioniert wie erwähnt mit einem Schliessfachsystem 

(24h). Die Gäste können täglich an- oder abreisen. Gleichzeitig kommt die umstrittene 

Gästeunterkunft ohne Réception und Mahlzeitenangebot aus. Im Gegensatz zu einem Bed 

& Breakfast, bei welchem die Eigentümer oder die Betreiber häufig in demselben Haus 

wohnen und vor Ort anwesend sind, wird die Liegenschaft nur für die Beherbergung von 

Personen genutzt. Die Liegenschaft wird von niemandem dauerhaft bewohnt.

e) Wohngebiete sollen vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen wie 

Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen möglichst verschont werden (vgl. Art. 3 

Abs. 3 Bst. b RPG). Daher dürfen in der Wohnzone nur stille Gewerbe bewilligt werden, die 

weder durch ihren Betrieb noch durch den verursachten Verkehr störend wirken können 

(Art. 90 BauV46). Grundsätzlich verlangt der Schutz des Wohnens keine 

43 Vgl. VGE 2014/257 vom 21. Juli 2015, E. 4.6; VGE 2015/98 vom 20. Januar 2016 E. 3.1
44 Vgl. RA Nr. 110 2018 6, BDE vom 5. September 2018 in: BVR 2019 S. 138
45 Vgl. Aufnahmen auf google maps, einsehbar unter: <https://maps.google.ch>
46 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)

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Quartierbezogenheit von stillem Gewerbe.47 Der Kommentar zur Wohnzone des 

Baureglements Lotzwil nennt als Beispiele für stille Gewerbe jedoch ausschliesslich 

Betriebe, welche einen Quartierbezug aufweisen und als Kleingewerbe geführt werden. 

Demzufolge ist in der Wohnzone der Gemeinde Lotzwil neben dem Wohnen nur stilles 

Gewerbe mit Quartierbezug zonenkonform. "Nicht störend" bedeutet schliesslich zwar 

nicht, dass überhaupt kein Konfliktpotential zwischen den verschiedenen Nutzungen 

möglich ist, sondern es ist eine Gesamtbetrachtung unter Einbezug des geplanten 

Vorhabens und der bestehenden Überbauung vorzunehmen.48 Gemäss dem kommunalen 

Baureglement soll aber nur Gewerbe zugelassen sein, das in der Regel nicht stört.

f) Die Gästeunterkunft weist im Gegensatz zu den im Baureglement exemplarisch 

aufgezählten Betrieben keine Quartierbezogenheit auf. Im Gegenteil; sie ist auf auswärtige 

Gäste ausgerichtet und generiert damit auch quartierfremden Verkehr, was sich auch aus 

den Vorakten ergibt. Mit 12 Zimmern und 22 Betten bietet die Gästeunterkunft relativ vielen 

Gästen eine Übernachtungsmöglichkeit an. Wegen seiner Grösse, aber insbesondere auch 

da dieser keinen Bezug zu den Quartierbewohnerinnen und Quartierbewohnern aufweist, 

handelt es sich beim Beherbergungsbetrieb nicht um stilles Gewerbe im Sinne des 

Baureglements der Gemeinde Lotzwil. Bereits aus diesem Grund ist der Betrieb geeignet, 

im Vergleich zu den im Baureglement genannten Arztpraxen oder Büros mehr 

Lärmemissionen zu verursachen. Zudem ist der Garten für die Gäste allgemein zugänglich. 

Auch wenn die damit verbundenen Immissionen stark von den Gästen und ihrem Verhalten 

resp. ihrer Stimmung abhängen, kann sich der Betrieb auf die Wohnqualität störend 

auswirken. Dies ist einerseits der Tatsache geschuldet, dass die Ankunft der Gäste auch 

nachts stattfinden kann und andererseits, dass weder die Eigentümer noch eine andere 

verantwortliche Person (Réception) vor Ort anwesend sind, um für Ruhe und Ordnung zu 

sorgen. Es ist damit insgesamt mit mehr Immissionen zu rechnen, als dies bei der 

Wohnnutzung oder stillem Gewerbe mit Quartierbezug zu erwarten ist. Die Gästeunterkunft 

ist daher insbesondere unter Berücksichtigung der konkret zu erwartenden Immissionen 

weder mit einem stillen Gewerbe mit Quartierbezug noch mit dem Wohnen gleichzustellen. 

Gemäss einer summarischen Prüfung ist die Gästeunterkunft mit 22 Betten in der 

Wohnzone der Gemeinde Lotzwil nicht zonenkonform und nicht bewilligungsfähig. 

47 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 29a
48 BGE 136 I 395 E. 4.3.3

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5. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

a) Mit der angefochtenen Wiederherstellungsverfügung wies die Gemeinde die 

Beschwerdeführerin an, den Beherbergungsbetrieb am E.________ bis 30. März 2019 auf 

die maximal zulässigen 10 Betten zu reduzieren und zu beschränken. Für die restlichen 

Betten wurde ihr ein Benützungsverbot mit Geltung ab dem 1. April 2019 auferlegt.

b) Die Wiederherstellung muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein 

und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen (Art. 47 Abs. 6 BewD). Eine 

Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das 

angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen 

Zustands nötig ist und die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen 

Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.49

c) Die Wiederherstellung ist die Regel, wobei sie bei gutem Glauben unterbleiben kann, 

sofern keine öffentlichen oder privaten Interessen sie gebieten.50 Jedoch kann sich auf den 

guten Glauben nicht berufen, wer bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umständen 

von ihm oder ihr verlangt werden darf, nicht gutgläubig sein kann (Art. 3 Abs. 2 ZGB51). 

Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Bauherrschaft zumindest gehalten, sich 

bei der zuständigen Behörde bezüglich baulicher Massnahmen zu erkundigen, 

insbesondere auch mit Bezug auf eine mögliche gewerbliche Nutzung.52 

Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, dass die Umnutzung des Einfamilienhauses zu 

einer Gästeunterkunft nicht bewilligungspflichtig sei und beruft sich damit sinngemäss auf 

den guten Glauben. Sie hätte jedoch bei Anwendung der gehörigen Sorgfalt grundsätzlich 

wissen müssen, dass die Umnutzung des Einfamilienhauses in eine gewerbsmässig 

betriebene Gästeunterkunft bewilligungspflichtig sein könnte. Es wäre ihr insbesondere 

zuzumuten gewesen, sich bei der zuständigen Behörde nach der Bewilligungspflicht zu 

erkundigen, was nicht ersichtlich ist. Damit gilt die Beschwerdeführerin als bösgläubig im 

baurechtlichen Sinne.

49 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1
50 VGE 2012/419 vom 3. Juli 2012, E. 5.1
51 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210)
52 BGE 132 II 21, E. 6.1

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d) Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch eine Bauherrschaft 

berufen, die nicht gutgläubig gehandelt hat. Sie muss aber in Kauf nehmen, dass die 

Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit 

und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen 

Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und die der Bauherrschaft allenfalls 

erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen.53 

Wirtschaftliche Interessen können in solchen Fällen kaum je ausschlaggebendes Gewicht 

beanspruchen. Andernfalls würde die baurechtliche Ordnung weitgehend in Frage 

gestellt.54 Unabhängig davon müssen die Massnahmen aber immer einem öffentlichen 

Interesse dienen und zur Wahrung der Verhältnismässigkeit geeignet sein, die gewünschte 

Wirkung zu erzielen. Die Massnahme muss überdies zumutbar und erforderlich sein. Es 

darf somit keine für den Zweck ebenso geeignete mildere Massnahme ersichtlich sein. Es 

besteht ein grundsätzliches öffentliches Interesse an der konsequenten Einhaltung der 

baurechtlichen Bestimmungen. Dieses fehlt nur, wenn das angestrebte Ziel mit der 

Wiederherstellung nicht erzielt werden kann.55

e) Die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands umfasst vorliegend die 

Reduktion des Angebots auf 10 Betten. Damit wird der umstrittene Beherbergungsbetrieb 

auf dasjenige Angebot festgesetzt, das gemäss der BSIG-Weisung nicht der 

Baubewilligungspflicht unterliegt. Mit dieser Reduktion ist auch keine 

Gastgewerbebewilligung erforderlich. Für die restlichen Betten wird der 

Beschwerdeführerin ein Benützungsverbot auferlegt. Dieses Verbot liegt im öffentlichen 

Interesse, denn es besteht ein grundsätzliches Interesse an der Durchsetzung der 

baurechtlichen Grundordnung. Die Reduktion der Anzahl Betten und damit der Anzahl 

Gäste in der Unterkunft und das Benützungsverbot dienen zugleich dem Schutz des 

gesunden Wohnens. Das Verbot ist geeignet den rechtmässigen Zustand 

wiederherzustellen. Hinsichtlich des zu erreichenden Ziels (Einhaltung der baurechtlichen 

Ordnung) ist diese Massnahme auch notwendig. Mildere Massnahmen, mit denen 

dasselbe Ziel erreicht werden könnte, sind vorliegend nicht ersichtlich. Schliesslich erweist 

sich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auch als zumutbar; die Interessen 

der Beschwerdeführerin fallen nicht stark ins Gewicht, den sie gelten als bösgläubig im 

baurechtlichen Sinn. Zudem betrifft die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 

53 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N 9 ff. mit Hinweisen; BVR 2006 S. 444 E. 6.1
54 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c Bst. c; BVR 1995 S. 522 E. 3a
55 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a

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primär ihre finanziellen Interessen. Die geforderte Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustands erweist sich insgesamt als verhältnismässig.

f) Die angeordnete Reduktion des Bettenangebots auf 10 Betten und das gleichzeitig 

angeordnete Benützungsverbot für die restlichen Betten erweisen sich somit als 

Wiederherstellungsmassnahmen verhältnismässig. Folglich ist die Beschwerde 

unbegründet und wird abgewiesen. Die angefochtene Wiederherstellungsverfügung wird 

bestätigt. Wie vorangehend ausgeführt, lassen sich die geforderten Massnahmen mit 

geringem Aufwand umsetzten. Zudem erhält die Beschwerdeführerin genügend Zeit, um 

ihr über «www.D.________.ch» betriebenes Angebot zu reduzieren und die Homepage zu 

aktualisieren. Die in der angefochtenen Verfügung angesetzte Frist ist im 

Beschwerdeverfahren abgelaufen. Im Sinne des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes wird 

die Frist im gleichen Rahmen wie in der angefochtenen Verfügung bestimmt. Die BVE setzt 

die Frist zur Reduktion des Betriebs auf 10 Betten neu auf den 30. September 2019 an. Für 

die restlichen Betten gilt ab 1. Oktober 2019 ein Benützungsverbot.

6. Kosten

a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die 

Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 

Pauschalgebühr von Fr. 1'000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV56).

b) Als unterliegende Partei hat die Beschwerdeführerin keinen Anspruch auf 

Parteikostenersatz (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Parteikosten werden daher keine gesprochen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die 

Verfügung der Gemeinde Lotzwil vom 12. Februar 2019 wird bestätigt. Der 

Beschwerdeführerin wird bis 30. September 2019 Frist zur Reduktion des Betriebs 

56 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

http://www.good-bed.ch

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auf 10 Betten gesetzt. Für die restlichen Betten gilt ab 1. Oktober 2019 ein 

Benützungsverbot.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 1'000.– werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung 

auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 

Rechtskraft erwachsen ist. 

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben

- Baupolizeibehörde der Gemeinde Lotzwil, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben

- Regierungsstatthalteramt Oberaargau, zur Kenntnis

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat