# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cd08994b-09fb-55db-b123-1c4a384d27c6
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 00.00.0000 PVG 2008 13
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2008-13_0000-00-00.pdf

## Full Text

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Imposte

Kantonssteuer. Einkommenssteuer. Vorzugsmiete an na- 
hestehende Person.
– Diese ist neu gestützt auf Art. 22 Abs. 1 lit. b und Abs. 5 StG 

voll steuerbar, wenn das Grundstück zu einem er- heblich 
vom Marktwert abweichenden Mietzins an eine 
nahestehende Person vermietet wird (E. 1–4).

– Diese Besteuerung stellt keine Ungleichbehandlung ge- 
genüber der reduzierten Eigenmietwertbesteuerung dar (E. 
5–6).

Imposta cantonale. Imposta sul reddito. Affitto preferen- ziale 
a persona con la quale s’intrattengono stretti rap- porti.
– Quest’ultimo è ora completamente imponibile sulla base 

dell’art. 22 cpv. 1 lett. b e cpv. 5 LIC, se il fondo è dato in 
locazione o affitto a una persona, con la quale 
s’intrattengono stretti rapporti ad una pigione conside- 
revolmente divergente dal valore locativo di mercato 
(cons. 1– 4).

– Questa imposizione non rappresenta una disparità di 
trattamento per rapporto alla riduzione del valore loca- tivo 
proprio (cons. 5–6).

Erwägungen:
1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfah-

rens bildet der Einspracheentscheid der Steuerverwaltung vom
13. Mai 2008 bzw. die diesem zugrunde liegende Veranlagungs- 
verfügung vom 13. Februar 2008 betreffend die Kantonssteuer für 
das Jahr 2006. Streitig und zu beurteilen ist die Frage, ob bei der 
Vermietung an nahestehende Personen zu einem unter dem amt- 
lich geschätzten Eigenmietwert liegenden Mietzins der tatsächlich 
erzielte Mietzins oder der höhere Eigenmietwert bei der Ermitt- 
lung des steuerbaren Einkommens des Eigentümers und Vermie- 
ters Anwendung findet und ob für die Berücksichtigung des höhe- 
ren Eigenmietwertes eine hinreichende gesetzliche Grundlage 
besteht.

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2. Art. 22 des StG, welcher Bestimmungen bezüglich der 
Einkommenssteuer aus unbeweglichem Vermögen enthält, war in 
den vergangenen Jahren wiederholt Gegenstand von Revisionen. 
So wurden per 1. Januar 2008 u.a. die Absätze 2 und 4 eingefügt, 
weshalb die aktuelle Absatznummerierung der genannten Bestim- 
mung nicht mit derjenigen aus den Vorjahren korrespondiert. Ma- 
teriell haben die hier massgebenden Absätze dieser Bestimmung 
jedoch keine Änderungen erfahren, weshalb sich die nachfolgen- 
den Ausführungen in den Erwägungen auf die neuste Fassung des 
Steuergesetzes, welche im Januar 2008 in Kraft getreten ist, be- 
ziehen.

3. a) Natürliche Personen sind kraft persönlicher Zuge- 
hörigkeit unbeschränkt steuerpflichtig, wenn sie im Kanton ihren 
steuerrechtlichen Wohnsitz oder Aufenthalt haben (Art. 6 Abs. 1 
StG). Natürliche Personen, die im Kanton weder einen Wohnsitz 
noch einen Aufenthalt haben, sind kraft wirtschaftlicher Zu- 
gehörigkeit beschränkt steuerpflichtig, wenn sie an Grundstücken 
im Kanton Eigentum haben (Art. 7 Abs. 1 lit. c StG). Wer im Kanton 
nur für einen Teil des Einkommens und Vermögens steuerpflichtig 
ist, entrichtet die Steuern für die im Kanton steuerbaren Werte 
nach dem Steuersatz, der seinem gesamten Einkommen und Ver- 
mögen entspricht (Art. 9 Abs. 1 StG).

b) Die Beschwerdeführer besitzen in S., Kanton Graubün- 
den, eine Eigentumswohnung, welche sie an ihre Tochter und den 
Schwiegersohn vermieten. Es ist vorliegend somit unbestritten, 
dass die Beschwerdeführer im Kanton Graubünden bezüglich der 
kantonalen Steuern der beschränkten Steuerpflicht unterstehen.

4. a) Gemäss Art. 7 Abs. 1 StHG unterliegen alle wieder- 
kehrenden und einmaligen Einkünfte, insbesondere solche aus 
unselbständiger und selbständiger Erwerbstätigkeit, aus Vermö- 
gensertrag, eingeschlossen die Eigennutzung von Grundstücken, 
aus Vorsorgeeinrichtungen sowie aus Leibrenten der Einkom- 
menssteuer. Diese Regelung schreibt den Kantonen die Besteue- 
rung des Eigenmietwertes von Grundstücken ausdrücklich vor. Bei 
der direkten Bundessteuer wird der Mietwert der selbstgenutzten 
Wohnung nach dem objektiven Marktwert festgelegt. Nach der 
Praxis des Bundesgerichts zur direkten Bundessteuer kann bei 
Mietverträgen unter Verwandten nicht bereits aus der Tatsache, 
dass der vereinbarte Mietzins unter dem Eigenmietwert liegt, auf 
Eigennutzung geschlossen werden. Liegt jedoch der vereinbarte 
Mietzins unter dem Eigenmietwert, so ist die Differenz zwischen 
dem vereinbarten Mietzins und dem Eigenmietwert dem Eigen-

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tümer als steuerbares Einkommen aus unbeweglichem  Ver-  
mögen zuzurechnen; allerdings muss es sich um einen bedeuten- 
den Differenzbetrag handeln (BG-Urteil vom 22. Februar 2007 
[2C_12/2007] E. 3.2).

b) Im kantonalen Steuerrecht haben verschiedene Kantone 
(OW, NW, AR, AI, SG, JU) wie auch der Kanton Graubünden, im 
Nachgang zu PVG 1997 Nr. 32, eine klare gesetzliche Grundlage ge- 
schaffen, die es erlaubt, die Differenz zwischen vereinbartem Miet- 
zins und Eigenmietwert steuerlich zu erfassen (Blöchliger, Die Be- 
steuerung der Vorzugsmiete an Liegenschaften, StR 62/2007,
S. 610 ff.). Gemäss Art. 22 Abs. 1 StG sind Erträge aus unbewegli- 
chem Vermögen, insbesondere Einkünfte aus Vermietung, Ver- 
pachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung (lit. a) sowie der 
Mietwert von Gebäuden oder Gebäudeteilen, die sich der Steuer- 
pflichtige kraft Eigentums oder eines Nutzungsrechtes für den Ei- 
gengebrauch zur Verfügung hält (lit. b) steuerbar. Die Besteuerung 
des Mietwertes einer Wohnung, die der Steuerpflichtige als Ei- 
gentümer im Sinne von lit. b der erwähnten Bestimmung selbst 
bewohnt oder die ihm zumindest zur jederzeitigen freien Verfü- 
gung steht (Eigengebrauch), entspricht dem Grundsatz der rechts- 
gleichen Behandlung der  Wohnungseigentümer  einerseits  und 
der Mieter andererseits. Massgebend für die Bemessung des an- 
zurechnenden Eigenmietwertes ist dabei grundsätzlich der objek- 
tive Marktwert der Liegenschaftsnutzung, d.h. der Mietzins, den 
der Steuerpflichtige bei der Vermietung von einem Dritten erhalten 
könnte (Art. 22 Abs. 2 StG). Der Mietwert gemäss Abs. 1 lit. b der 
genannten Bestimmung ist auch dann steuerbar, wenn das Grund- 
stück zu einem erheblich vom Marktmietwert abweichenden Miet- 
zins an eine nahestehende Person vermietet oder verpachtet wird 
(Art. 22 Abs. 5 StG). Mit dieser Bestimmung wollte der Gesetzge- 
ber sicherstellen, dass auch im Fall einer Vorzugsmiete, nament- 
lich unter Verwandten, eine rechtsgleiche Besteuerung durchge- 
setzt werden kann. Von einer erheblichen Abweichung im  Sinne 
von Art. 22 Abs. 5 StGB wird bei einer Differenz von 20% oder mehr 
gesprochen  (Grossratsprotokoll  vom   März 1999,   Nr. 4,   98/99, 
S. 536).

c) Im Folgenden ist zu beurteilen, ob die umstrittene Auf- 
rechnung zu Recht vorgenommen wurde. Im vorliegenden Fall ha- 
ben die Beschwerdeführer ihre Eigentumswohnung zu einem 
Mietzins von Fr. 13200.00 pro Jahr an die Tochter und den Schwie- 
gersohn vermietet. Die Besteuerung des Eigenmietwerts basiert 
im Kanton Graubünden auf den amtlichen Schätzungen. Die amt-

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liche Schätzung stellt ein taugliches Instrument dar, um die Unter- 
preislichkeit eines Mietverhältnisses zu überprüfen, beruht doch 
der amtlich geschätzte Eigenmietwert in der Regel auf der Ver- 
gleichsmethode. Mit den Schätzungen wird auf Grund von Ver- 
gleichsobjekten in der engeren Umgebung der Eigenmietwert 
ermittelt, der bei einer Drittvermietung erzielt werden könnte 
(VGU A 07 44). Der Eigenmietwert der Liegenschaft beträgt ge- 
mäss amtlicher Schätzung vom 20. Juni 2008, welche im Übrigen 
von den Beschwerdeführern nicht angefochten wurde und daher  
in Rechtskraft erwachsen ist, Fr. 19 200.00. Dieser Wert wurde auch 
von der Steuerverwaltung im Rahmen ihrer Duplik anerkannt. 
Zwischen den effektiven Einnahmen und dem neu festgelegten 
Eigenmietwert der Liegenschaft  ergibt  sich  eine  Differenz  von  
Fr. 6000.00 bzw. 31,25 %, welche gemäss vorstehenden Aus- 
führungen als «erheblich» bezeichnet werden kann. Schliesslich ist 
auch das zweite Erfordernis der «nahestehenden Person(en)» vor- 
liegend erfüllt; so gelten doch die Tochter und der Schwiegersohn 
als nahe Verwandte unbestrittenermassen als nahestehend. Dass 
im streitigen Fall eine «unterpreisliche Vermietung an naheste- 
hende Personen» vorliegt, was von Gesetzes wegen dem Eigen- 
gebrauch gleichgestellt ist, ist zu bejahen. Die Steuerverwaltung 
hat somit die Differenz von Fr. 6000.00 bzw. 31,25 % zu Recht im 
Sinne von Art. 22 Abs. 5 StG aufgerechnet.

5. a) Die Beschwerdeführer bringen weiter vor, dass, wenn 
die jetzigen Mieter der Stockwerkeigentumswohnung Eigentümer 
würden, der Steuer-Eigenmietwert zur Anwendung gelangen 
würde. Dieser sei anzupassen und gegenüber den Fr. 22800.00 
herabzusetzen. Es ist richtig, dass für die am Wohnsitz dauernd 
selbst bewohnte Liegenschaft lediglich 70 % des Eigenmietwertes 
berechnet werden (Art. 22 Abs. 3 StG). Dafür wird aber wie in der 
Bestimmung erwähnt, vorausgesetzt, dass das Steuersubjekt am 
Ort der Liegenschaft Wohnsitz hat und diese dauernd selbst be- 
wohnt. Die Beschwerdeführer können sich folglich bereits vom 
Wortlaut der Norm her nicht auf Art. 22 Abs. 3 StG berufen, da sie 
nicht in der Gemeinde S. Wohnsitz haben, was sie im Übrigen auch 
nicht geltend machen. Dass der Selbstnutzungsabzug für Liegen- 
schaften, die von nahe stehenden Personen genutzt werden, nicht 
gelten soll, ergeht bereits aus der betreffenden Bestimmung, wo- 
nach nur «das am Wohnsitz selbst (durch den Eigentümer) ge- 
nutzte Wohneigentum» in den Genuss der Tieferbewertung kom- 
men darf. Die gesetzliche Grundlage für die Berücksichtigung 
eines Eigenmietwertes von 100 % bei einer Fremdvermietung ist

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daher hinreichend bestimmt. Die Anwendung der betreffenden 
Norm entgegen ihrem klaren Wortlaut, wie das von den Be- 
schwerdeführern verlangt wird, würde gegen deren Sinn und 
Zweck verstossen. Mit dem Selbstnutzungsabzug von 30 % ver- 
folgte der Gesetzgeber das Ziel, die Bildung von am Wohnsitz 
selbstgenutztem Wohneigentum zu fördern. Die Gewährung des 
Abzuges auch bei Vermietung an Dritte, selbst wenn es sich um 
nahe stehende Personen handelt, ist von diesem im Gesetz um- 
schriebenen Zweck nicht mehr gedeckt. Abzugsberechtigt  soll  
nach dem klaren Wortlaut und wie aufgezeigt, auch nach dem Sinn 
und Zweck des Gesetzes,  nur  derjenige  Eigentümer  sein,  der  
sein Wohneigentum am Wohnsitz selber nutzt. Diese zur Vermie- 
tung an nahe stehende Personen unterschiedliche Veranlagung ist 
daher gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sachlich 
begründet und durchaus zulässig (BG-Urteil vom 26. Juni 2008 
[2C_188/2007]). Würde die Liegenschaft der Beschwerdeführer hin- 
gegen durch dieTochter und den Schwiegersohn erworben, würde 
diese, sofern die Voraussetzungen nach Art. 22 Abs. 3 StG erfüllt 
wären, zu 70 % des Mietwertes besteuert werden. Da vorliegend 
aber die Beschwerdeführer Eigentümer der betreffenden Liegen- 
schaft sind, gelangt die Eigenmietwertreduktion von 30 % nicht zur 
Anwendung.

6. Aufgrund des Dargelegten ergibt sich, dass die Be- 
schwerde unbegründet und deshalb abzuweisen ist, soweit sie 
nicht wegen der neuen amtlichen Schätzung vom 20. Juni 2008 an- 
erkannt wurde.
A 08 30 Urteil vom 10. Oktober 2008

Dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde in öffentlich- 
rechtlichen Angelegenheiten noch pendent.