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**Case Identifier:** 45f92baa-3d6f-5b16-a2f3-b7705bdfd903
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-07-15
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 15.07.2019 C/23531/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-23531-2017_2019-07-15.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 16.07.2019. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
C/23531/2017 ACJC/1073/2019 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 15 JUILLET 2019 

 

Entre 

A______ SA (anciennement : B______ SA), sise ______, appelante d’un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 22 octobre 2018, comparant par  

Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, case postale, 1211 Genève 12, en 

l’étude duquel elle fait élection de domicile,  

et 

Madame C______ et Monsieur D______, domiciliés ______, intimés, comparant tous 
deux par Me E______, avocat, ______, en l’étude duquel ils font élection de domicile. 

 

 

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C/23531/2017 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/936/2018 du 22 octobre 2018, expédié pour notification aux 
parties le 22 octobre 2018, le Tribunal des baux et loyers a fixé à 65'088 fr., 

charges non comprises, dès le 1
er

 février 2018, le loyer annuel de l’appartement de 
5,5 pièces occupé par C______ et D______, au 4

ème
 étage de l’immeuble sis rue 

1______ à Genève (ch. 1 du dispositif), a condamné B______ SA (nouvellement 

A______ SA) à verser à C______ et D______ le trop-perçu de loyer en découlant, 

avec intérêts à 5% l’an dès l’entrée en force du jugement (ch. 2), a débouté les 
parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite 

(ch. 4). 

 En substance, les premiers juges ont retenu que C______ et D______ avaient agi 
dans le délai légal. En effet, ils avaient adressé une demande de diminution de 

loyer fondée sur la baisse du taux hypothécaire, par courrier de leur conseil du  

18 août 2017, indiquant clairement la représentation et la défense des intérêts des 

locataires par leur avocat. Il ne faisait aucun doute que ce courrier constituait une 

nouvelle demande de diminution de loyer, quand bien même il y était fait 

référence au courrier électronique que D______ avait adressé le 2 juillet 2017, 

dont il n’y avait dès lors pas lieu de déterminer la portée. Sur le fond,  
B______ SA n’avait fourni aucun exemple comparatif des loyers usuels du 
quartier, de telle sorte qu’elle ne pouvait valablement s’opposer à la demande de 
baisse de loyer. Compte tenu de la baisse du taux hypothécaire, lequel s’élevait à 
2% au moment de la fixation initiale du loyer en janvier 2015 et à 1,5% au 18 août 

2017, date de la demande de baisse des locataires, il se justifiait de diminuer le 

loyer de 5,66%, le ramenant à 65'088 fr., soit à 5'424 fr. par mois, dès le 1
er

 février 

2018. 

B. a. Par acte déposé le 22 novembre 2018 au greffe de la Cour de justice,  
B______ SA (devenue A______ SA) forme appel contre ce jugement, dont elle 

sollicite l'annulation. Elle conclut à l’irrecevabilité de la demande de diminution 
de loyer et au déboutement de C______ et D______ de toutes autres ou contraires 

conclusions. 

 Elle reproche au Tribunal d’avoir considéré que le courrier adressé par les 
locataires le 18 août 2017 constituait une nouvelle demande de baisse de loyer et 

qu’il était dès lors sans pertinence de déterminer la portée du courrier électronique 
adressé par D______ exclusivement, en date du 2 juillet 2017. Le courrier du  

18 août 2017 n’était accompagné d’aucune procuration susceptible d’attester de 
l’existence des pouvoirs de représentation du conseil des locataires. Seule une 
procuration jointe à la demande de baisse de loyer introduite le 11 octobre 2017 et 

datée du 19 septembre 2017 avait été produite. Des doutes pouvaient dès lors être 

soulevés quant à l’existence des pouvoirs de représentation du conseil des 
locataires au moment de la rédaction du courrier du 18 août 2017. Le courrier 

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électronique du 2 juillet 2017 consistait en une demande de baisse de loyer, 

laquelle ne pouvait être prise en considération en raison de son absence de 

conformité aux exigences légales. En outre, dans le courrier du 18 août 2017, le 

conseil des locataires avait indiqué que D______ persistait intégralement dans sa 

demande formulée par courrier électronique du 2 juillet 2017. Le courrier du  

18 août 2017 ne pouvait dès lors être compris que comme une confirmation du 

courrier électronique du 2 juillet 2017 et non comme une nouvelle demande de 

baisse de loyer. Or, le courrier électronique du 2 juillet 2017 n’émanait que de 
D______, lequel était co-titulaire du contrat aux côtés de C______. Pour n’avoir 
été adressée que par l’un des locataires, sous la forme d’un courrier électronique 
et non par écrit, la demande de baisse était affectée d’un vice grave et irréparable. 
Enfin, la demande n’avait pas été introduite auprès de l’autorité de conciliation 
dans un délai de 30 jours à la suite de la réponse de l’appelante du 3 juillet 2017. 

 b. Dans leur réponse du 10 janvier 2019, C______ et D______ concluent au rejet 
de l’appel et à la confirmation du jugement entrepris. Aucun vice de forme 
n’affectait la demande de baisse de loyer qu'ils avaient formulée le 18 août 2017. 
Si la bailleresse avait nourri un doute quant à la validité du pouvoir de 

représentation du conseil des locataires, il lui aurait appartenu de solliciter une 

procuration écrite, ce qu’elle n’avait pas fait. La procuration produite pour les 
besoins de la procédure devait en tout état suffire à lever toute inquiétude de la 

bailleresse. La régie ayant expressément sollicité l’envoi d’une demande en bonne 
et due forme par courrier postal après avoir reçu le courrier électronique du 

2 juillet 2017, ce courrier électronique ne constituait pas, à ses propres yeux, une 

demande de baisse de loyer. La bailleresse ne pouvait ensuite raisonnablement 

soutenir que le délai de 30 jours pour saisir la Commission de conciliation en 

matière de baux et loyers devait débuter depuis lors. La demande du 18 août 2017 

devait effectivement être appréciée comme étant une nouvelle demande de baisse 

de loyer et non comme une simple confirmation de la demande initiale du 2 juillet 

2017, cette dernière ne répondant pas aux prescriptions légales. En outre, 

l’échéance du bail étant au 31 janvier 2018, la demande du 18 août 2017 avait été 
formulée en respectant le préavis contractuel de trois mois. A l’appui de leur 
écriture, les locataires ont produit cinq pièces déjà déposées devant les premiers 

juges. 

 c. Par réplique du 29 janvier 2019, le représentant de la bailleresse a informé que 
celle-ci avait changé de raison sociale, désormais A______ SA.  

 A l’appui de sa réplique, la bailleresse produit un extrait du Registre du 
commerce, duquel il ressort que B______ SA a changé de raison sociale et est 

devenue A______ SA. 

 d. C______ et D______ ayant renoncé à dupliquer, les parties ont été avisées le  
5 février 2019 de ce que la cause était gardée à juger. 

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C. Les éléments suivants résultent du dossier : 

 a. Le 8 janvier 2015, C______ et D______ d'une part et B______ SA d'autre part 
ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d’un appartement de 
5,5 pièces au 4

ème
 étage de l’immeuble sis rue 1______ à Genève. 

 Le bail a débuté le 1
er

 février 2015 et sa première échéance a été fixée au 

31 janvier 2016. Il s’est ensuite renouvelé d’année en année, selon l’art. 13 des 
conditions générales et règles et usages locatifs auxquels renvoie le contrat. 

 Lors de la conclusion du contrat, le taux hypothécaire de référence était de 2%, ce 

qui ressort de l’art. 2 des dispositions particulières du contrat. 

 b. Le loyer annuel a été fixé à 69'000 fr., auxquels s’ajoutait la somme de 3'000 fr. 
par an à titre d’acompte pour les frais de chauffage et d’eau chaude. 

 c. Par courrier électronique du 2 juillet 2017, D______ a pris contact avec la régie 
pour discuter du montant du loyer. Son épouse et lui avaient l’impression que le 
loyer ne correspondait plus à la réalité du marché locatif, lequel avait subi une 

baisse non négligeable depuis la signature du bail. Par ailleurs, les locataires 

avaient en principe le droit à une baisse de loyer du fait de la baisse du taux 

hypothécaire (de l’ordre de 6%). Ils préféraient trouver un accord directement, de 
telle sorte qu’il laissait ses coordonnées en indiquant qu’il lui plairait de finaliser 
cela au courant de l’été. 

 d. Par courrier électronique du 3 juillet 2017, la régie a accusé réception de ce 
courrier électronique et sollicité qu’une demande lui soit transmise par écrit et par 
courrier postal. 

 e. Par courrier recommandé du 18 août 2017, Me E______ s'est adressé à la régie. 
Son courrier mentionnait la référence suivante : "Epoux C______/D______ - 

Appartement sis [no.] ______ rue 1______" et comprenait la phrase introductive : 

"J'ai l'honneur de vous faire savoir que je suis en charge de la représentation des 

intérêts des époux C______/D______, avec élection de domicile en mon Etude". 

Il a fait ensuite référence au courrier électronique de D______ du 2 juillet 2017 et 

persisté dans leur demande de réduction de loyer, d’un montant de 345 fr. par 
mois, pour la prochaine échéance du bail, en raison de la diminution du taux 

hypothécaire, sans préjudice de prétentions supplémentaires. Ses mandants 

attendaient la détermination de la régie dans un délai de 30 jours. 

 f. Par requête déposée le 11 octobre 2017 par-devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l’audience 
de conciliation du 19 février 2018 et portée devant le Tribunal le 14 mars 2018, 

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C______ et D______ ont conclu à une baisse de loyer de 6%, correspondant à un 

montant de 345 fr. par mois, à compter du 1
er

 février 2018, ainsi qu’à la 
condamnation de la bailleresse à leur restituer le trop-perçu de loyer en découlant, 

avec intérêts à 5% l’an dès le 1er février 2018.  

 g. Par mémoire réponse du 4 juin 2018, B______ SA a conclu, préalablement, à 
être autorisée à compléter ses écritures et à verser à la procédure des pièces 

complémentaires concernant les loyers usuels du quartier, principalement, à ce 

que la demande de baisse de loyer soit déclarée irrecevable, et, subsidiairement, à 

ce que les locataires soient déboutés de toutes leurs conclusions. 

 h. Lors de l’audience de débats principaux du 18 septembre 2018 du Tribunal, les 
parties ont persisté dans leurs conclusions et ont précisé n’avoir aucun acte 
d’instruction à solliciter ni pièce complémentaire à produire. Le représentant de la 
bailleresse a indiqué que les parties avaient convenu, lors d’une audience 
intervenue le 19 février 2018 par-devant la Commission de conciliation en matière 

de baux et loyers et portant sur un congé notifié pour les besoins de la bailleresse, 

qu’une prolongation de bail échéant au 31 juillet 2020 soit accordée aux 
locataires.  

 A l’issue de cette audience, les parties ont plaidé et la cause a été gardée à juger. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure 

civile, Bâle, 2
ème

 éd. 2019, n. 13 ad art. 308 CPC).  

1.2 En l'espèce, le loyer annuel s'élève à 69'000 fr. et les intimés ont conclu à la 
fixation du loyer à 64'860 fr. en première instance, soit une différence annuelle de 

4'140 fr. La valeur litigieuse s’élève donc à 10'350 fr. (4'140 fr. x 2,5 ans, compte 
tenu de l’échéance de la prolongation au 31 juillet 2020), de sorte que la voie de 
l’appel est ouverte. 

1.3 Selon l’art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance 
d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit 
être jointe au dossier. 

L’appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi. Il est 
ainsi recevable. 

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1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2

ème
 éd., 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz in : Procédure 

civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, 

n. 121).  

1.5 La cause est soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC), 
s'agissant d'une procédure relative à la protection contre les loyers abusifs 

(art. 269, 269a et 270 CO) et la maxime inquisitoire est applicable (art. 247 al. 2 

let. a CPC). 

1.6 La qualité de B______ SA sera rectifiée en A______ SA, au vu du 
changement de raison sociale intervenu en cours de procédure. 

2.  2.1 Aux termes de l'art. 270a al. 1 CO, le locataire peut contester le montant du 
loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation s'il a une 

raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au 

sens des art. 269 et 269a CO, à cause d'une notable modification des bases de 

calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais. Selon une jurisprudence bien 

établie, une demande de diminution du loyer en cours de bail s'apprécie à l'aide de 

la méthode relative, en ce sens que le locataire ne peut invoquer que les facteurs 

de baisse qui se sont réalisés depuis la dernière fixation du loyer (ATF 142 III 568 

consid. 1.2; 133 III 61 consid. 3.2.2.2). Le bailleur peut toutefois exciper de la 

méthode absolue pour contrer une demande de baisse de loyer fondée sur la 

méthode relative (ATF 141 III 569 consid. 2.1.2 et les arrêts cités). 

 Le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un 
délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la 

demande, qu’il ne l’accepte que partiellement ou qu’il ne répond pas dans le délai 
prescrit, le locataire peut saisir l’autorité de conciliation dans un délai de 30 jours 
(art. 270a al. 2 CO). La procédure préalable ainsi prévue, qui se déroule de 

manière interne entre les parties, est une condition de recevabilité pour faire valoir 

des prétentions en diminution de loyer. On ne peut y renoncer que lorsque le 

locataire qui conteste une augmentation de loyer fait valoir simultanément une 

diminution de loyer. On peut en outre y renoncer si le locataire invoque dans une 

instance pendante en baisse de loyer des motifs de réduction supplémentaires ou si 

le bailleur refuse clairement d’emblée une diminution de loyer. En revanche, des 
divergences d’opinion générales entre les parties ne suffisent pas pour renoncer à 
la procédure préalable (ATF 132 III 702, JT 2007 I 47). Les colocataires doivent 

agir ensemble, cas échéant par l’intermédiaire d’un représentant commun autorisé, 
pour demander une diminution de loyer fondée sur l’art. 270a CO. Dans ce cas, la 
lettre des colocataires doit être signée par tous, ou par leur mandataire commun 

autorisé agissant de manière perceptible pour le compte de tous (LACHAT, Le bail 

à loyer, 2
ème

 éd. 2019, Lausanne, p. 101). Le locataire qui entend obtenir une 

baisse de loyer doit la demander par écrit au bailleur. Il devrait chiffrer sa 

http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/142%20III%20568
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/133%20III%2061
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/141%20III%20569

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prétention et la motiver, sans toutefois qu’il soit ensuite lié par les montants et 
motifs mentionnés, dès lors que ces exigences ne sont pas prévues ni par la loi ni 

par l’ordonnance (LACHAT/STASTNY, op. cit., p. 521). 

2.2 En l’occurrence, le courrier électronique adressé à la bailleresse le 2 juillet 
2017 par l’intimé seul ne respectait pas les conditions légales, ce que la régie a 
relevé, sollicitant, par courrier électronique du lendemain, qu’une demande lui 
soit transmise par écrit et par courrier postal. 

Les intimés ont ensuite adressé, par courrier recommandé du 18 août 2017 de leur 

conseil, une demande de diminution du loyer de 345 fr. par mois, pour la 

prochaine échéance de leur bail, en raison de la diminution du taux hypothécaire. 

Il était clairement indiqué que leur avocat représentait leurs intérêts avec l’élection 
de domicile en son Etude. Ce faisant, les locataires ont agi ensemble, par 

l’intermédiaire de leur mandataire commun, lequel agissait, de manière 
perceptible, pour le compte de chacun d’entre eux, et ont chiffré et motivé leur 
prétention. Contrairement à ce que soutient l’appelante, rien ne permet de douter 
de la validité des pouvoirs de représentation du mandataire des locataires lors de 

son envoi du 18 août 2017. Au stade de la demande préalable, contrairement à 

celui de l’introduction de la demande en justice (art. 68 al. 3 CPC), ni la loi ni la 
jurisprudence ni la doctrine ne prévoient en effet, la nécessité qu’un mandataire 
commun joigne une procuration à la requête des locataires. La demande des 

intimés, adressée à la bailleresse par courrier postal du 18 août 2017, introduite 

devant l’autorité de conciliation moins de 30 jours après que la bailleresse avait 
omis de répondre, est par conséquent recevable, comme l'a retenu le Tribunal. 

L’appelante ne formulant par ailleurs aucun autre grief, le jugement querellé sera 
confirmé. 

3. Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens s’agissant d’une cause soumise à la 
juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC; ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

Préalablement : 

Rectifie la qualité de B______ SA en A______ SA. 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 22 novembre 2018 par A______ SA contre le 

jugement JTBL/936/2018 rendu le 22 octobre 2018 par le Tribunal des baux et loyers 

dans la cause C/23531/2017-1-OSL. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Silvia FENIELLO et Madame Laurence 

MIZRAHI, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les 

autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 

90 ss LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la 

notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que 

si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer 

les deux recours dans un seul mémoire. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.