# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9c9ebfa6-64c2-5432-8e32-fa9f4d5bcdb3
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-02-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 21.02.2024  SB.2023.00058
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2023-00058_2024-02-21.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2023.00058	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 21.02.2024
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Direkte Bundessteuer 2019

	
Direkte Bundessteuer 2019
[Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel oder private Vermögensverwaltung?]

Kriterien für das Vorliegen eines steuerbaren gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels im Sinne einer selbständigen Erwerbstätigkeit (E. 2.2).
Im Rahmen der Gesamtbetrachtung liegen zahlreiche Indizien vor, wonach vorliegend davon auszugehen ist, dass der Pflichtige im Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaften als gewerbsmässiger (Quasi-)Liegenschaftenhändler einzustufen ist. Bei den dargelegten Umständen kann gesamthaft nicht mehr von einer bloss schlichten Verwaltung von Privatvermögen ausgegangen werden (E. 2.5).

Abweisung der Beschwerde.

			 	
				Stichworte:
	
						ABSICHT DER GEWINNERZIELUNG
DARLEHEN
FÄHIGKEITSAUSWEIS
FREMDFINANZIERUNG
FREMDKAPITAL
GEWERBSMÄSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL
HALTEDAUER
INDIZIEN
LIEGENSCHAFTENHÄNDLER
WERTVERMEHRUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 16 DBG
Art. 18 DBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

SB.2023.00058

 

 

Urteil

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 21. Februar 2024

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin Ivana Drempetic.   

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

 

2.    B, 

 

beide vertreten durch C, 

Beschwerdeführende, 

 

 

gegen

 

 

Kanton Zürich, vertreten durch das kantonale
Steueramt, 

Beschwerdegegner, 

 

 

betreffend
direkte Bundessteuer 2019,

hat sich
ergeben: 

I.  

A (nachfolgend der Pflichtige bzw. gemeinsam
mit seiner Ehefrau B die Pflichtigen) erwarb am 17. April 2013 die Wohnung
Nr. 01 inkl. Keller 01 (152/10'000 Miteigentum) in der Liegenschaft D-Platz
02–03 (+04–05) in E von der F AG. Am 29. April 2019 veräusserte er
diesen Miteigentumsanteil
zum Preis von Fr. ...

Mit
Veranlagungsverfügung vom 1. Oktober 2021 qualifizierte das kantonale
Steueramt die Pflichtigen hinsichtlich der Veräusserung ihres
Miteigentumsanteils als gewerbsmässige Liegenschaftenhändler und rechnete ihnen
Fr. … als Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit auf. Gleichzeitig
wurde ein AHV-Abzug von Fr. … gewährt.

Hiergegen
liessen die Pflichtigen am 18. Oktober 2021 Einsprache erheben und
beantragen, der Veräusserungsgewinn aus dem Verkauf des Stockwerkeigentums sei
weder der direkten Bundessteuer noch der AHV zu unterstellen.

Mit Entscheid
vom 20. Oktober 2022 wies das kantonale Steueramt die Einsprache ab. Es
qualifizierte den Pflichtigen weiterhin als gewerbsmässigen
Liegenschaftenhändler und verwies insbesondere auf die kurze Haltedauer, die
hohe Fremdfinanzierungsquote sowie den engen Zusammenhang mit der beruflichen
Tätigkeit des Pflichtigen.

II.  

Das Steuerrekursgericht wies die hiergegen erhobene Beschwerde mit
Entscheid vom 19. April 2023 ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 7. Juni 2023 liessen die Pflichtigen
dem Verwaltungsgericht sinngemäss beantragen, der vorinstanzliche Entscheid sei
aufzuheben und die Sache sei zur Festlegung der Steuerfaktoren an die
Veranlagungsbehörde E zurückzuweisen. Weiter sei die Besteuerung des
Veräusserungsgewinns aus dem Verkauf des Stockwerkeigentums von Fr. … als
Ertrag aus selbständiger Erwerbstätigkeit aufzuheben und das steuerbare
Einkommen für die direkte Bundessteuer 2019 auf Fr. … festzulegen; unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

Während das kantonale Steueramt in der Beschwerdeantwort vom
28. Juni 2023 die Abweisung der Beschwerde beantragte, verzichtete die
Vorinstanz auf eine Vernehmlassung. Die eidgenössische Steuerverwaltung liess
sich nicht vernehmen.

Mit Eingabe vom 11. Juli 2023 liessen sich die
Pflichtigen zur Beschwerdeantwort des kantonalen Steueramtes vom 28. Juni
2023 vernehmen. 

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Gegen den
Entscheid des Steuerrekursgerichts können die Steuerpflichtigen innert
30 Tagen nach Zustellung Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben (vgl. Art. 145
Abs. 2 i. V. m. Art. 140 Abs. 1
des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer
[DBG] und § 14 Abs. 1 der Verordnung vom 4. November 1998 über
die Durchführung des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer).

1.2 In
Bundessteuersachen umfasst die Kognition des Verwaltungsgerichts alle
Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts. Denn soll die erstinstanzliche Beschwerde die
allseitige, hinsichtlich Rechts- und Ermessenskontrolle unbeschränkte
gerichtliche Überprüfung der Einspracheentscheide der Veranlagungsbehörde auf
alle Mängel des Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens hin ermöglichen (Art. 140
Abs. 3 DBG), muss sich die Aufgabe der zweitinstanzlichen Beschwerde, die
die Überprüfung der Entscheidung eines Gerichts und nicht diejenige einer
Verwaltungsbehörde zum Gegenstand hat, sinnvollerweise auf die Rechtskontrolle
beschränken (BGE 131 II 548 E. 2.5; RB 1999 Nr. 147).

2.  

2.1 Streitig
ist, ob der Gewinn aus dem Verkauf einer durch die Pflichtigen gehaltenen
Liegenschaft als privater Kapitalgewinn im Sinn von Art. 16 Abs. 3
DBG oder als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit nach Art. 18 Abs. 2
DBG zu qualifizieren ist.

2.2  

2.2.1
Der Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen
Einkünfte (Art. 16 Abs. 1 DBG). Aufgrund dieser gesetzlichen Ordnung,
welche sich am Konzept der Reinvermögenszugangstheorie orientiert, sind alle Wertzuflüsse (Einkünfte) bei den
Steuerpflichtigen ohne Rücksicht auf ihre Quellen steuerbar, sofern sie das
Gesetz nicht ausdrücklich von der Besteuerung ausnimmt. Ausgenommen sind
namentlich die Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen (Art. 16 Abs. 3 DBG).

2.2.2
Als Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit steuerbar sind gemäss Art. 18
Abs. 1 DBG alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land-
und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen
selbständigen Erwerbstätigkeit. Der Begriff der selbständigen Erwerbstätigkeit
ist dabei praxisgemäss weit auszulegen: Gewinne aus einer Tätigkeit, die über
die schlichte Verwaltung von Privatvermögen hinausgeht, stellen steuerbares
Einkommen dar (BGr, 9. März 2021, 2C_553/2019, E. 3.2 m. w. H.). Dazu zählen nach Art. 18 Abs. 2
DBG auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder
buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Als Geschäftsvermögen gelten
alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbständigen
Erwerbstätigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2 DBG). Die Rechtsprechung
versteht unter selbständiger Erwerbstätigkeit jede Tätigkeit, bei der eine
natürliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in frei
bestimmter Selbstorganisation planmässig, anhaltend und nach aussen sichtbar
zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt
(BGE 125 II 113 E. 5b; BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.1;
BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.1; BGr, 9. Mai 2016,
2C_1131/2015 und 2C_1132/2015, E. 3.1.1; VGr, 15. September
2021, SB.2020.000117, E. 3.2; VGr, 19. Februar 2020, SB.2019.000112, E. 1.2).

2.2.3
Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmässiger
Liegenschaftenhandel
im Sinn einer selbständigen Erwerbstätigkeit immer dann vor, wenn die
steuerpflichtige Person An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen
der privaten Vermögensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit
tätigt, sondern wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der
Gewinnerzielung tut. Als Indizien hierfür kommen in Betracht: die systematische
bzw. planmässige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes
Tätigwerden durch Parzellierung, Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der
offenkundigen Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn
weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung), die Häufigkeit der
Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der
beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller
Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel
zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung derselben im Rahmen einer
Personengesellschaft (BGE 125 II 113 E. 6a; BGr, 13. Oktober 2022,
2C_643/2021, E. 2.2; BGr, 9. März 2021, 2C_553/2019, E. 3.3;
BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018, E. 2.1.3; BGr, 25. Juli 2017,
2C_966/2016, E. 3.3). Jedes dieser Indizien kann gemäss Bundesgericht
zusammen mit anderen, unter Umständen jedoch auch allein, zur Annahme einer
selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG
ausreichen. Dass einzelne, typische Elemente der selbständigen Erwerbstätigkeit
im Einzelfall nicht erfüllt sind, kann durch andere Elemente kompensiert
werden, die mit besonderer Intensität vorliegen. Entscheidend ist, dass die
Tätigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 3c;
BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.2; BGr, 31. Oktober
2011, 2C_948/2010, E. 2.4; VGr, 15. September 2021, SB.2020.000117, E. 3.3).
Folglich kann unter Umständen auch eine Person, welche weder haupt- noch
nebenberuflich als Liegenschaftenhändlerin tätig ist, als gewerbsmässige (Quasi-)Liegenschaftenhändlerin
qualifiziert werden (vgl. BGr, 10. September 2015, 2C_27/2015, E. 1.4;
BGr, 25. August 2014, 2C_1048/2013, E. 1.4).

2.2.4
Private Vermögensverwaltung und damit keine selbständige Erwerbstätigkeit
liegt etwa bei Vermietung eigener Liegenschaften vor. Dies gilt selbst dann,
wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und
kaufmännische Bücher geführt werden (BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.3;
BGr, 9. März 2021, 2C_553/2019, E. 3.4; BGr, 25. Juli 2017,
2C_966/2017, E. 3.4; VGr, 15. September 2021, SB.2020.00117, E. 3.4;
VGr, 7. Juli 2021, SB.2021.00045, E. 2.3).

2.3 Die Vorinstanz begründete ihren Entscheid
zusammengefasst damit, dass die von der Rechtsprechung entwickelten
Abgrenzungskriterien darauf hinweisen, dass die Pflichtigen mit Bezug auf die
Veräusserung der Liegenschaft als gewerbsmässige Liegenschaftenhändler
einzustufen seien. So seien die ausserordentlich hohe Fremdkapitalquote, die
Fachkenntnis des Pflichtigen als Immobilienfachmann sowie sein Vorgehen
eindeutige Indizien, dass sie unter Übernahme des kommerziellen Risikos
zweifellos mit der Absicht der Gewinnerzielung tätig geworden seien. Von einer
blossen Zufälligkeit des Erfolgseintritts und einer insgesamt nicht auf Erwerb
ausgerichteten Tätigkeit könne deshalb nicht gesprochen werden. 

2.4 Die
Pflichtigen bringen in ihrer Beschwerde zusammengefasst unter anderem vor, dass
sie als strenggläubige Juden und Mitglieder der jüdischen Gemeinde in E auf der
Suche nach einer Eigentumswohnung in der Nähe der jüdischen Synagoge waren. Im
Jahr 2012 hätten sie vom Bauprojekt G am D-Platz erfahren. Schliesslich
habe der Pflichtige am 17. April 2013 einen öffentlich beurkundeten
Kaufvertrag zum Erwerb von 152/10'000 (somit 1,5 %) Miteigentum zum Preis von Fr. …
unterzeichnet. Die Familie habe die Wohnung ursprünglich nach Vollendung eines
koscheren Innenausbaus im Wert von Fr. … selber beziehen wollen. Im Herbst
2013 habe die Familie jedoch Zweifel bekommen, ob die Überbauung im G ein
adäquater Ort für die junge Familie sei. Sie empfanden die schiere Grösse der
Überbauung mit knapp einhundert Wohnungen zu anonym und befremdlich. Zudem
solle es in unmittelbarer Nähe Nachbarn haben, welche ihre Kinder in einer für
jüdische Verhältnisse nicht angemessenen Weise zu erziehen versucht hätten. Aus
diesem Grund hätten sie sich gegen die Überbauung im G entschieden und die
Wohnung vorübergehend an Dritte vermietet. Während dessen seien sie in ihrer
alten Wohnung verblieben, bis sie schliesslich eine Eigentumswohnung mitten im
Zentrum der jüdischen Gemeinschaft an der H-Strasse im April 2019 erworben und
gleichentags die Wohnung im G mit Gewinn verkauft hätten. Folglich sei
offensichtlich, dass die Pflichtigen keine Tätigkeit entwickelt haben, die in
ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet gewesen sei. Es liege lediglich ein
singulärer Kauf einer marktgängigen Eigentumswohnung mit der
Selbstbewohnungsabsicht vor. Zudem seien bei einem Kaufpreis von Fr. …
auch bei einer hohen Fremdfinanzierung nur überschaubare Risiken eingegangen
worden. Letztlich sei es der Marktentwicklung des Stadtzürcher
Immobilienmarktes zu verdanken, dass die Pflichtigen aus einer sich zufällig
bietenden Gelegenheit einen Gewinn haben erzielen können. 

2.5  

2.5.1 Was die Pflichtigen vorbringen, vermag
nicht zu überzeugen. Den Pflichtigen ist mit den Vorinstanzen dahingehend
zuzustimmen, dass es sich in casu um eine einzige Liegenschaftentransaktion im
Jahr 2019 handelt und damit keine Häufung von Liegenschaftengeschäften
vorliegt. Folglich lässt sich aus diesem Umstand keine Handelstätigkeit
ableiten. Massgebend ist jedoch die Gesamtbetrachtung sämtlicher Indizien, kann
doch jedes einzelne Indiz gemäss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter
Umständen aber auch allein, zur Annahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit im
Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen (vgl. E. 2.2.3). So kann
entgegen den Ausführungen der Pflichtigen nicht ohne Weiteres gesagt werden,
dass beim Pflichtigen keine Berufsnähe vorliege. Während der Pflichtige im Jahr
2004 in der Steuererklärung noch angab, dass er Student sei, war er nach dem
Studium direkt im Immobilienbereich tätig. Soweit der Pflichtige nun vorbringt,
dass er lediglich eine Handelsschule besucht habe und als
Liegenschaftenverwalter arbeite, kann ihm nicht gefolgt werden. Zum einen
arbeitet der Pflichtige bereits seit mehreren Jahren in einem
Anstellungsverhältnis bei der I GmbH. Diese bezweckt gemäss
Handelsregistereintrag die Vermittlung und das Management von Grundstücken.
Gemäss ihrem Internetauftritt gehört sie zur Gruppe J, welche in der
Acquisition, Bewertung und dem Verkauf von Liegenschaften tätig ist. Auf deren
Website ist der Pflichtige als Executive Director aufgeführt. Zudem hatte der
Pflichtige gemäss Handelsregistereintrag (siehe Tr-Nr. 06) ab dem Jahr
2008 die Ermächtigung, die I GmbH mittels Einzelprokura zu vertreten. Neben
den J-Gesellschaften steht der Pflichtige auch mit anderen
Immobiliengesellschaften in einem Naheverhältnis. Wie bereits die Vorinstanz
zutreffend festgehalten hat, amtet(e) der Pflichtige laut Handelsregister als
Verwaltungsrat, Geschäftsführer oder Zeichnungsberechtigter bei zahlreichen
Immobiliengesellschaften (unter anderem bei der K GmbH, der L GmbH,
der M GmbH, der N AG sowie der O AG). Im Übrigen ist der
Pflichtige alleiniger Gesellschafter der L GmbH, deren Zweck auf den
Erwerb, das Halten, das Verwalten und die Veräusserung von Liegenschaften sowie
die Entwicklung und Realisation von Immobilienprojekten gerichtet ist. Darüber
hinaus ist der Pflichtige zudem selbst zur Hälfte an der M GmbH beteiligt,
welche den Handel mit sowie das Halten und Verwalten von Immobilien bezweckt.
Erwähnenswert in diesem Zusammenhang sind im Übrigen zudem die dem kantonalen
Steueramt vorliegenden Meldungen aus den Jahren 2014 und 2015, wonach der
Pflichtige beim Verkauf zweier Liegenschaften durch die P GmbH in eigenem
Namen als Makler aufgetreten und entlöhnt worden ist. Angesichts der
vielfältigen sowie langjährigen Tätigkeiten des Pflichtigen bei diversen
Immobilienunternehmungen ist ein Näheverhältnis zum Immobiliensektor ohne
Weiteres zu bejahen. Auch besondere Fachkenntnisse können ihm durch diese
Tätigkeiten nicht abgesprochen werden. Obschon er geltend macht, einzig im Bereich der Immobilienbewirtschaftung
tätig zu sein, verfügt der Pflichtige zweifelsohne über relevante
Fachkenntnisse, welche er nicht zuletzt für seine Funktion als Geschäftsführer
benötigt. 

2.5.2
Weiter stellte die Vorinstanz in
ihren Erwägungen nachvollziehbar fest, dass es sich bei der sechsjährigen
Besitzesdauer – abstellend auf die gesetzliche Regelung der
Grundstückgewinnsteuer – weder um eine kurze noch eine lange, sondern eine
mittlere Besitzesdauer handle. Folglich könne aus der Beurteilung der
Besitzesdauer nichts zur Frage des Vorliegens eines gewerbsmässigen
Liegenschaftenhandels abgeleitet werden, was die Pflichtigen nicht beanstanden.

2.5.3
Näher zu prüfen sind weiter die
von den Pflichtigen für den Erwerb der Liegenschaften jeweils eingesetzten
Fremdmittel, denn der Einsatz erheblicher Fremdmittel kann ein weiteres Indiz
für die Tätigkeit eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers sein, sofern er
über das hinausgeht, was auch in der privaten Vermögensverwaltung üblich ist,
wie z. B.
bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek. Dem Kriterium des
Einsatzes erheblicher fremder Mittel in der Abgrenzung zwischen privater
Vermögensverwaltung und gewerbsmässiger Nutzung von Liegenschaften liegt die
Überlegung zugrunde, dass, wer einen sehr hohen Fremdkapitalanteil beansprucht,
ein erhöhtes Risiko eingeht, was auf eine geschäftliche Transaktion hindeutet
(vgl. BGr, 21. April 2021, 9C_730/2020, E. 6.2.2 mit Hinweis). 

2.5.4
Während das kantonale Steueramt im Einspracheverfahren mit Blick auf die
Liegenschaft noch von einem Fremdfinanzierungsgrad von 100 % ausgegangen
war (Hypothek der Bank S [Fr. …] und die Darlehen von Q [Fr. …]
und der K GmbH [Fr. …] gegenüber Erwerbspreis [Fr. … ohne
Berücksichtigung des Innenausbaus Fr. …]), legte die Vorinstanz ihrer
Beurteilung einen Fremdfinanzierungsgrad von 91,7 % zugrunde. Dabei
berücksichtigte sie den Umstand, dass der Kaufvertrag zwischen dem Pflichtigen
und der F AG nicht eingereicht wurde, weshalb sich aus den Akten nicht
erschliessen lässt, was in Bezug auf den Innenausbau vereinbart worden ist.
Gleichwohl ging die Vorinstanz zu Recht davon aus, dass der Fall so zu
beurteilen ist, wie wenn ein Bauherr einen Architekten mit dem Bau eines
Einfamilienhauses beauftragt hätte und dieser diverse Einzelaufträge an
unterschiedliche Handwerker vergibt. Dies führt dazu, dass auch die
Innenausbaukosten in den Erstellungspreis miteinfliessen und damit bei der
Berechnung der Fremdkapitalquote mitzuberücksichtigen sind. Folglich ist von
einem Erwerbspreis von Fr. … (Fr. … + Fr. …) auszugehen.
Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass das behauptete Darlehen der R AG
aus dem Jahr 2014 mangels Nachweises unberücksichtigt geblieben ist. Soweit die
Vorinstanz bei den Darlehensverträgen der Gläubiger Q und K GmbH von
Darlehensbestätigungen ausgeht, welche in der Ziffer 5 jeweils
ausdrücklich das Darlehen zur Finanzierung der Eigentumswohnung im Projekt G am
D-Platz vorsehen und damit einen direkten Zusammenhang zum Kauf des
Stockwerkeigentums am D-Platz erblickt, ist ihr zu folgen. Folglich ist von
einem Fremdkapital von Fr. … (Fr. … + Fr. … + Fr. …)
auszugehen, was eine Fremdkapitalquote von 91,7% ergibt.
Rechtlich erwog die Vorinstanz sodann, dass eine Fremdfinanzierungsquote von 91,7%
den Schwellenwert von 80 %, welcher in der Rechtsprechung vielfach als
massgeblicher Schwellenwert bei der Abgrenzung von gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel
und privater Vermögensverwaltung herangezogen werde, bei Weitem sprenge. Diese
Analyse der Vorinstanz ist entgegen der Auffassung der Pflichtigen nicht zu
beanstanden. Sodann ist entgegen dem Einwand des Pflichtigen bei den Darlehen
seines Bruders sowie seines Arbeitgebers nicht von Eigenkapital auszugehen.
Selbst wenn es sich hierbei um unverzinsliche und unbesicherte Darlehen
handelt, stellen diese gleichwohl Fremdmittel dar und ist nicht ohne Weiteres
ausgeschlossen, dass die Gläubiger die Rückzahlung der Schulden rechtlich
durchsetzen würden (vgl. hierzu auch das Urteil: BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018,
wonach das Darlehen einer Mutter an ihren Sohn als Fremdkapital gewertet
wurde). 

2.5.5 Schliesslich verfängt auch das Argument nicht,
dass die Pflichtigen es lediglich der Marktentwicklung des Stadtzürcher
Immobilienmarktes zu verdanken hätten, dass sie eine sich zufällig bietende
Gelegenheit haben nutzen und daraus einen Gewinn erzielen können. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass der
Pflichtige aufgrund seines Fachwissens das wertsteigernde Potenzial der
Liegenschaft im Erwerbszeitpunkt erkannt hat und bereits dazumal damit
rechnete, dass er die Liegenschaft am D-Platz mit einer hohen Gewinnerzielung
wird verkaufen können. 

2.5.6
Insgesamt erweist sich damit nicht nur die Feststellung des Sachverhalts
hinsichtlich der für die Qualifikation des Pflichtigen als gewerbsmässiger
Liegenschaftenhändler massgebenden Umstände als vertretbar, sondern überzeugt
auch die rechtliche Würdigung der Vorinstanz. Diese hat zu Recht mit Bezug auf
Kauf, Innenausbau und Verkauf der Liegenschaft aufgrund der eingesetzten
Fremdmittel (Fremdfinanzierungsquote von 91,7%), des beim Pflichtigen
vorhandenen Fachwissens, seines Vorgehens sowie der Wiederanlage zumindest
eines erheblichen Teils des erzielten Gewinns zum Kauf einer neuen Liegenschaft
darauf geschlossen, dass die Tätigkeit des Pflichtigen als gewerbsmässiger
Liegenschaftenhandel einzustufen ist.
Die Einwände hinsichtlich des Fehlens von einschlägigem Fachwissen vermögen vor
diesem Hintergrund nicht zu überzeugen. Denn bei den dargelegten
Umständen kann gesamthaft nicht von einer bloss schlichten Verwaltung von
Privatvermögen ausgegangen werden. An dieser Würdigung vermögen die von den
Pflichtigen beigebrachten Beweismittel nichts zu ändern.

Die Beschwerde erweist sich
damit als unbegründet und ist abzuweisen.

3.  

Bei diesem Verfahrensausgang sind die
Gerichtskosten den Pflichtigen je zur Hälfte, unter solidarischer Haftung für
die gesamten Kosten, aufzuerlegen (Art. 145 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 144
Abs. 1 DBG) und es steht
ihnen keine Parteientschädigung zu (Art. 64 des
Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung
mit Art. 144 Abs. 4 und Art. 145 Abs. 2 DBG). 

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die Beschwerde SB.2023.00058
betreffend direkte Bundessteuer 2019 wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'500.--;
    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    150.--      Zustellkosten,

Fr. 5'650.--      Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den
Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten
auferlegt.

4.    Eine Parteientschädigung wird
nicht zugesprochen.

5.    Gegen dieses Urteil kann
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen
Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)  die Parteien;

b)  das Steuerrekursgericht;

c)  das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;

d) die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV).