# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 99ff18a6-25e6-5545-8d9d-4b60420e4709
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-01-25
**Language:** de
**Title:** Arealüberbauung. Anforderungen an Gebäude und Räume.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0002/2011
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_II_0002_2011_782.pdf

## Full Text

BRGE II Nr. 0002/2011 vom 25. Januar 2011 in BEZ 2011 Nr. 27 

Zwischen Bauherrschaft und Baubehörde war eine Auflage strittig, wonach 
bei  einigen  Gebäuden  einer  Arealüberbauung  zur  Schaffung  besserer 
Besonnungsverhältnisse die Wohnungsgrundrisse zu überarbeiten waren.  

Aus den Erwägungen: 

1. Bei  den  von  der  strittigen  Anordnung  betroffenen  sogenannten
Punkthäusern  handelt  es  sich  um  drei  im  nördlichen  Teil  des  Bauareals 
geplante  Bauten,  bei  denen  je  eine  Etagenwohnung  im  Unter-  und  im 
Erdgeschoss  sowie  eine  das  Ober-  und  das  Attikageschoss  einnehmende 
Maisonette-Wohnung  geplant  sind.  Die  Gebäude  weisen  den  Grundriss 
unregelmässiger  Vierecke  auf,  deren  längste  Seite  nach  Norden  ausgerichtet 
ist.  Bei  der  kürzeren  Längsseite  handelt  es  sich  um  die  Südostfassade.  Auf 
jener  Seite  erfolgt  der  Gebäudezugang,  der  im  Innern  zunächst  in  einen 
abgewinkelten, zumindest im Unterschoss kaum belichteten Korridor führt.  

Bei  den  –  unter  Vernachlässigung  der  in  den  Plänen  ausgewiesenen 
zusätzlichen  (optionalen)  Unterteilungsmöglichkeiten  –  über  4  1/2  Zimmer 
verfügenden  Etagenwohnungen  in  den  Untergeschossen  sind  drei  (Schlaf-) 
Zimmer  mit  ausschliesslich  gegen  Norden  gerichteten  Fenstern  vorgesehen. 
Eine  ähnliche  Situation 
in  den 
Erdgeschossen gegeben. Bei diesen sind die Fenster von zwei Zimmern gegen 
Norden  gerichtet.  Bei  einem  weiteren  Zimmer  ist  zusätzlich  ein  gegen  Osten 
gerichtetes  Fenster vorhanden.  Daneben  ist noch ein  Zimmer geplant, dessen 
Fenster  nach  Nordosten  gerichtet  ist.  Die  im  westlichen  Teil  der  Unter-  und 
Erdgeschosse 
sind  nach 
Südwesten befenstert. 

ist  bei  den  5  ½-Zimmer-Wohnungen 

situierten  Wohnzimmer 

(«Wohnen/Essen») 

2.1  Die  strittige  Anordnung 

in  Dispositivziffer  1.1.3,  wonach  die 
Wohnungsgrundrisse  der  Punkthäuser  teilweise  zu  überarbeiten  seien,  wird  in 
den  Erwägungen  des  angefochtenen  Beschlusses  damit  begründet,  dass  die 
«Qualität  der  Wohnungsgrundrisse  der  Punkthäuser  (Etagenwohnungen)  … 
unbefriedigend (§ 301 PBG)» sei. 

2.2  Die  Rekurrentin  wendet  hiergegen  in  ihrer  Rekurseingabe  ein,  dass 
sich  die  im  angefochtenen  Beschluss  angeführte  Regelung  von  §  301  Abs.  1 
PBG  gemäss  deren  Wortlaut  ausschliesslich  auf  Wohnräume  von 
Mehrzimmerwohnungen  bezieht  und  Schlafzimmer  sowie  Arbeitsräume  nicht 
erfasst.  Es  fehle  daher  an  einer  gesetzlichen  Grundlage  für  die  strittige 
Anordnung.  Der  blosse  Umstand,  dass  die  fraglichen  Gebäude  Teil  einer 
Arealüberbauung  bildeten,  erlaube  nicht,  erhöhte  Anforderungen  zu  stellen.  § 

Seite 2 

71  PBG  stelle  keine  genügende  gesetzliche  Grundlage  dafür  dar,  eine  gute 
Besonnung von Schlafräumen zu verlangen. (…) 

2.3  Die  Vorinstanz  räumt  in  ihrer  Rekursantwort  ein,  dass  der  im 
angefochtenen  Beschluss  erfolgte  Hinweis  auf  §  301  PBG,  welche  Vorschrift 
seit  der  Gesetzesrevision  vom  1.  September  1991  Schlafräume  nicht  mehr 
erfasst,  unzutreffend  ist.  Die  gesetzliche  Grundlage  für  die  strittige  Anordnung 
bilde,  wie  die  Rekurrentin  zu  Recht  erkannt  habe,  §  71  PBG.  Ob  Bauten  und 
Anlagen einer Arealüberbauung im Sinne dieser Norm besonders gut gestaltet 
und  zweckmässig  ausgestattet  seien,  hänge  auch  von  der 
internen 
Benutzerfreundlichkeit  ab,  die  vorab  durch  die  Grundrissgestaltung  sowie  die 
Belichtung und Besonnung der Räume bestimmt werde. (…) 

3.  Die  Vorinstanz  anerkennt  zu  Recht,  dass  die  von  ihr  getroffene 
Anordnung  in  §  301  Abs.  1  PBG  heute  keine  Rechtsgrundlage  mehr  findet. 
Gemäss  der  ursprünglichen,  das  heisst  der  aus  dem  Jahr  1975  stammenden 
Fassung  dieser  Norm  galt  die  Vorschrift,  wonach  bei  Mehrzimmerwohnungen 
die Fenster nicht mehrheitlich nach dem Sektor Nordost/Nordwest gerichtet sein 
für  Wohn-  und  Schlafräume.  Anlässlich  der 
dürfen,  ausdrücklich 
Gesetzesrevision  vom  1.  September  1991  wurden  Schlafräume  von  dieser 
Verpflichtung  ausgenommen.  Sie  müssen  nach  §  302  Abs.  2  PBG,  wo 
Schlafräume  neben  Wohnräumen  nach  wie  vor  explizit  erwähnt  sind,  lediglich 
weiterhin über Fenster verfügen, die über dem Erdreich liegen, ins Freie führen 
und in ausreichendem Masse geöffnet werden können (und eine 10 Prozent der 
Bodenfläche betragende Fensterfläche aufweisen). 

4.1 Entgegenzutreten ist  der von der Rekurrentin  vertretenen  Auffassung, 
wonach  §  71  PBG  keine  Rechtsgrundlage  für  eine  Anordnung  der  vorliegend 
strittigen Art bilde. 

Nach  Absatz  1  der  genannten  Norm  müssen  Bauten,  Anlagen  und 
Umschwung  von  Arealüberbauungen  besonders  gut  gestaltet  sowie 
zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein. Bei der Beurteilung der Frage, 
ob dies der Fall sei, sind die – im Sinne einer nicht abschliessenden Aufzählung 
– in § 71 Abs. 2 PBG genannten Merkmale zu beachten. Erwähnt werden unter 
anderem  die  Wohnlichkeit  und  die  Wohnhygiene.  Dadurch,  dass  neben  der 
weitgehend  durch  die  Regelungen  in  den  §§  299  ff.  PBG  definierten 
Wohnhygiene  als Kriterium  auch  die «Wohnlichkeit» angeführt wird,  wollte  der 
Gesetzgeber  offenkundig 
zum  Ausdruck  bringen,  dass  bei  einer 
Arealüberbauung  die blosse  Beachtung  der  für Regelüberbauungen  geltenden 
wohnhygienischen  Anforderungen  nicht  ohne  weiteres  ausreicht.  Welche 
tatbestandsmässigen  Voraussetzungen  für  eine  besonders  gute  Wohnlichkeit 
gegeben  sein  müssen,  lässt  das  Gesetz  offen.  Es  ist  daher  von  einem 
unbestimmten  Gesetzesbegriff  auszugehen,  bei  dessen  Anwendung  der 
örtlichen  Baubehörde  ein  Ermessenspielraum  zukommt.  Wenn  die  Vorinstanz 
vorliegend  zum  Schluss  gelangte,  dass  zufolge  der  bei  den  fraglichen 
Wohnungen  weitgehend  nach  Norden  und  Osten  vorgesehenen  Befensterung 
von  einer  ungenügenden  «internen  Benutzerfreundlichkeit»  auszugehen  sei, 
hielt sie sich ohne weiteres im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens. 

 
 
 
 
Seite 3 

4.2  Gleiches  gilt  zumindest  für  die  Untergeschosswohnungen  auch 
insoweit, als die Vorinstanz ihre Anordnung überdies damit begründet, dass die 
interne  Erschliessung  «durch  einen  winkligen,  dunklen  Gang»  erfolge.  Der 
Eingangsbereich  der  Untergeschosswohnungen  ist  in  der  Tat  kaum  belichtet. 
verfügenden 
Bei 
Erdgeschosswohnungen  dürfte  diesbezüglich  demgegenüber  kein  Mangel 
bestehen. 

fraglichen  Bereich 

ein  Fenster 

über 

den 

im 

(Mit dieser Begründung wurde der Rekurs abgewiesen.)