# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 02a5e4ea-e5c0-564e-b61e-20764f55236b
**Source:** Schaffhausen (SH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-02
**Language:** de
**Title:** Schaffhausen Obergericht 02.02.2021 (publiziert) 60/2012/8 und 60/2012/10
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SH_OG/SH_OG_001_60-2012-8-und-60-201_2021-02-02.pdf

## Full Text

2017 

 

1 

 

Baubewilligung; Beeinträchtigung des Ortsbilds in einem geschützten ISOS- 

und BLN-Gebiet (Fischerhäuserquartier); Beizug der Eidgenössischen Natur- 

und Heimatschutzkommission – Art. 6, Art. 9, Art. 13 und Art. 17 RPG; Art. 5, 

Art. 6 Abs. 2 und Art. 17a NHG; Art. 25 Abs. 1 lit. e NHV; Art. 2 VISOS; Art. 35 und 

Art. 36 BauG; Art. 10 Abs. 1 und Art. 35 BauO/Stadt Schaffhausen. 

Die Kantone und Gemeinden haben die Bundesinventare im Rahmen der Nut-

zungsplanung zu berücksichtigen. Die Stadt Schaffhausen hat den Schutzzielen 

des ISOS und des BLN durch Erlass von Art. 10 BauO Rechnung getragen (E. 2.1). 

Die ENHK kann im Rahmen eines Gerichtsverfahrens als Expertin beigezogen 

werden (E. 2.3). Liegt ein Gutachten der ENHK als eidgenössischer Fachkommis-

sion vor, so kommt ihm grosses Gewicht zu, und zwar auch dann, wenn es sich 

um eine fakultative Begutachtung durch die ENHK handelt (E. 2.7).  

Der geplante Neubau passt sich namentlich aufgrund des massiven Volumens, der 

Dachform und der Dacheinschnitte nicht in die Umgebung ein, sondern stellt eine 

schwere Beeinträchtigung des geschützten ISOS- und BLN-Gebiets dar. Er miss-

achtet die vorherrschende Traufständigkeit und kleine Parzellierung der Fischer-

häuserzeile und konkurrenziert die Solitärwirkung des Salzstadels. Durch die Be-

willigung des geplanten Neubaus hat die Stadt Schaffhausen das ihr zustehende 

Ermessen überschritten (E. 2.9). 

OGE 60/2012/8 und 60/2012/10 vom 9. Juni 2017 

Keine Veröffentlichung im Amtsbericht 

Sachverhalt  

Die A. AG möchte im Fischerhäuserquartier der Stadt Schaffhausen ein Mehr-

familienhaus mit Abstellhalle erstellen. Der Stadtrat Schaffhausen bewilligte das 

Mehrfamilienhaus und das Bauinspektorat die Abstellhalle. Dagegen erhoben zwei 

Nachbarn und der Schweizer Heimatschutz Rekurs an den Regierungsrat. Dieser 

holte eine Stellungnahme der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission 

(KNHK) ein. In der Folge hiess er die Rekurse teilweise gut; die Baubewilligungen 

wurden unter Auflagen bestätigt. Verwaltungsgerichtsbeschwerden der Nachbarn 

und des Schweizer Heimatschutzes gegen den Rekursentscheid hiess das Ober-

gericht gut; es hob die Bewilligungen auf. Dagegen erhoben die Einwohnergemein-

de Schaffhausen und die A. AG Beschwerde ans Bundesgericht. Dieses hiess die 

Beschwerden gut und wies die Sache zur neuen Beurteilung ans Obergericht zu-

rück.  

2017 

 

2 

 

Das Obergericht beauftragte die Eidgenössische Natur- und Heimatschutzkommis-

sion (ENHK), die städtebauliche Einordnung des Bauprojekts zu begutachten. Ge-

gen diesen Zwischenentscheid erhoben die Vorinstanzen und die A. AG Be-

schwerde ans Bundesgericht; dieses trat darauf nicht ein. Nach Erstattung des 

Gutachtens hiess das Obergericht die Beschwerden der Nachbarn und des 

Schweizer Heimatschutzes gut; es hob den Rekursentscheid des Regierungsrats 

und die Baubewilligungen auf. 

Aus den Erwägungen 

1.2. Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann jede Rechtsverletzung, Über-

schreitung und Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige 

Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden. Wegen blosser 

Unangemessenheit der Verfügung kann die Verwaltungsgerichtsbeschwerde nicht 

erhoben werden (Art. 36 Abs. 1 und 2 des Gesetzes über den Rechtsschutz in Ver-

waltungssachen vom 20. September 1971 [Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, 

SHR 172.200]). 

1.3. […]  

Bei baurechtlichen Normen betreffend Gestaltung und Einordnung handelt es sich 

um unbestimmte Rechtsbegriffe. Deren Anwendung ist grundsätzlich eine  

Rechts-, nicht eine Ermessensfrage; sie ist daher im verwaltungsgerichtlichen Ver-

fahren im Prinzip frei zu prüfen. Soweit jedoch – wie vorliegend – ein Beurteilungs-

spielraum besteht, auferlegt sich das Obergericht als gerichtliche Instanz ohne 

besondere Fachkenntnisse Zurückhaltung. Auslegung und Praxis der mit den ört-

lichen Verhältnissen und Planungszielen vertrauten Verwaltungsbehörden haben 

daher zum vorneherein ein massgebliches Gewicht. Ist der Einordnungsentscheid 

einer kommunalen Behörde nachvollziehbar, beruht er mithin auf einer vertret-

baren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so haben die Rechtsmittel-

instanzen diesen zu respektieren und dürfen das Ermessen der kommunalen 

Behörde nicht durch ihr eigenes ersetzen (OGE 60/1997/9+10 vom 30. März 1998, 

E. 3b/aa; OGE 60/1998/17 vom 19. Februar 1999, E. 2b/aa; Arnold Marti, Die Ver-

waltungsgerichtsbarkeit im Kanton Schaffhausen, Diss. Zürich 1986, S. 233 f.; der-

selbe, Bemerkungen zu BGer 1P.678/2004 vom 21. Juni 2005, ZBl 2006, S. 437 

ff.; BGer 1C_434/2012 vom 28. März 2013 E. 3.3). 

2.1. Das zu überbauende Grundstück GB Nr. bbb liegt in der Ergänzungszone 

für die Altstadt. Es befindet sich im Fischerhäuser-Quartier gegenüber dem Alten 

Salzstadel und grenzt an den Park des Schauwecker'schen Guts. Es liegt im BLN-

Schutzgebiet Nr. 1411, Untersee-Hochrhein. Das Fischerhäuserquartier ist zudem 

2017 

 

3 

 

im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als Gebiet Nr. 3 

verzeichnet, mit Erhaltungsziel B ("Erhalten der Struktur"). Der Salzstadel ist als 

Einzelelement Nr. 3.0.30 mit dem Erhaltungsziel A ("Erhalten der Substanz") ver-

zeichnet (vgl. die gestützt auf Art. 2 der Verordnung über das Bundesinventar der 

schützenswerten Ortsbilder der Schweiz vom 9. September 1981 [VISOS, SR 

451.12] herausgegebene Publikation "Inventar der schützenswerten Ortsbilder der 

Schweiz, Ortsbilder von nationaler Bedeutung, Kanton Schaffhausen" [ISOS 

Schaffhausen], Bern 1986, S. 193 und 196 sowie Plan und Erläuterungsblatt). Ge-

mäss dem Merkblatt der Stadt Schaffhausen für das Bauen in Gebieten mit beson-

deren städtebaulichen und landschaftlichen Qualitäten vom Oktober 2006 gehört 

das Fischerhäuserquartier zum empfindlichen Gebiet Nr. 63, Innere Rheinhalde. 

Das Schauwecker'sche Gut ist als schutzwürdiges Ensemble Nr. 91 verzeichnet. 

Die Bundesinventare sind nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben unmittelbar 

anwendbar (Art. 6 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz 

vom 1. Juli 1966 [NHG, SR 451]). Gemäss der bundesgerichtlichen Recht-

sprechung sind indessen Bundesinventare wie das ISOS auch bei der Erfüllung 

von kantonalen und kommunalen Aufgaben von Bedeutung. Ihrer Natur nach kom-

men sie Sachplänen und Konzepten im Sinn von Art. 13 des Bundesgesetzes über 

die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG, SR 700) gleich. 

Im Rahmen der allgemeinen Planungspflicht der Kantone (Art. 2 RPG) legen diese 

die Planungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im Allgemeinen fest (Art. 6 RPG) 

und berücksichtigen die Bundesinventare als besondere Form von Konzepten und 

Sachplänen im Speziellen (Art. 6 Abs. 4 RPG). Aufgrund der Behördenverbindlich-

keit der Richtplanung (Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen des Bundesinventars 

auf diese Weise Eingang in die Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG). Infrage kommen 

insbesondere (überlagernde) Schutzzonen (Art. 17 Abs. 1 RPG), Freihaltezonen 

(Art. 18 RPG), Sondernutzungspläne (Gestaltungspläne, Detailnutzungspläne, 

Überbauungsordnungen) oder "andere geeignete Massnahmen" (Art. 17 Abs. 2 

RPG), wie beispielsweise Schutzverfügungen oder vertragliche Lösungen. Inso-

weit besteht für die Kantone und Gemeinden eine Pflicht zur Berücksichtigung von 

Bundesinventaren. Die Pflicht zur Beachtung findet ihren Niederschlag in der Nut-

zungsplanung selbst, sodann in der Anwendung der die Schutzanliegen umsetzen-

den (Nutzungs-)Planung, und schliesslich darin, dass im Einzelfall erforderliche In-

teressenabwägungen im Lichte der Heimatschutzanliegen vorgenommen werden 

(BGE 135 II 209 E. 2.1 S. 212 f.; ARE/ASTRA/BAFU/BAK [Hrsg.], Empfehlungen 

zur Berücksichtigung der Bundesinventare nach Art. 5 NHG in der Richt- und 

Nutzungsplanung, Bern, November 2012, S. 9, 14).  

2017 

 

4 

 

Die Stadt Schaffhausen hat den Schutzzielen des ISOS und des BLN durch Erlass 

von Art. 10 der Bauordnung für die Stadt Schaffhausen vom 10. Mai 2005 (BauO, 

RSS 700.1) Rechnung getragen. Nach Abs. 1 dieser Bestimmung sind Bauwerke 

und deren Umgebung in der Altstadt- und Dorfkernzone (lit. a), im Sichtbereich von 

künstlerisch, städtebaulich oder geschichtlich wertvollen Stätten, Bauten und Bau-

teilen, in Quartierschutzgebieten und bei schutzwürdigen Ensembles (lit. b), bei 

Bauten, die das Strassen-, Platz- oder Landschaftsbild beherrschen (lit. c), in der 

Nähe von markanten Landschaftsstellen oder Naturschutzobjekten sowie in den 

empfindlichen Gebieten (lit. d), in den BLN-Gebieten (lit. e) und entlang von Wald-

rändern (lit. f) besonders sorgfältig zu gestalten, und es ist alles vorzunehmen, um 

eine einwandfreie städtebauliche Wirkung zu erzielen. Diese Norm enthält eine po-

sitive Ästhetikklausel und geht somit über ein reines Verunstaltungsverbot hinaus 

(OGE vom 3. August 1990 i.S. G., E. 4c/aa, Amtsbericht 1990, S. 104; OGE 

60/1998/17 vom 19. Februar 1999, E. 2b/aa). 

Gestützt auf Art. 10 BauO hat die Stadt Schaffhausen zudem das Merkblatt für das 

Bauen in Gebieten mit besonderen städtebaulichen und landschaftlichen Quali-

täten vom Oktober 2006 herausgegeben, in welchem sie Quartierschutzgebiete, 

empfindliche Gebiete und schutzwürdige Ensembles bezeichnet und entsprechen-

de Schutzziele definiert hat. Im Merkblatt ist die Innere Rheinhalde als empfind-

liches Gebiet verzeichnet. Das Schutzziel ist die Erhaltung und Förderung der 

Durchgrünung, des Baumbestands und der ökologischen Werte innerhalb des 

Baugebiets, insbesondere im Bereich von An- und Aussichtslagen. Das Schau-

wecker'sche Gut ist als schutzwürdiges Ensemble bezeichnet. Als Schutzziel wird 

die Erhaltung der besonders markanten Villen und historischen Bauten mit den 

dazugehörenden parkähnlichen Gärten genannt.  

2.2. Zur Frage der Einordnung wird im angefochtenen Regierungsratsbeschluss 

ausgeführt, die Denkmalpflege Schaffhausen habe eine erhebliche Beeinträchti-

gung des Ortsbilds im grossen Betrachtungsperimeter verneint, habe aber bei 

kleinräumiger Betrachtung eine gewisse Beeinträchtigung nicht ausschliessen 

können. Deshalb sei die kantonale Natur- und Heimatschutzkommission (KNHK) 

beigezogen worden. In ihrer Stellungnahme vom 28. September 2011 sei diese 

zum Schluss gekommen, dass betreffend Ortsbild- und Landschaftsschutz die Be-

willigung zu Recht erteilt worden sei. Die Fachbeurteilung der KNHK sei plausibel 

und nachvollziehbar. Es bestehe für den Regierungsrat kein Grund, davon abzu-

weichen. Das vorliegende Projekt nehme in seinem östlichen Teil die Struktur der 

bestehenden Häuserzeile auf, öffne sich und bilde im westlichen Teil einen mar-

kanten Kopfteil. Angesichts der Tor-Situation, gebildet durch den historischen Salz-

2017 

 

5 

 

stadel und den Neubau, sei das städtebaulich ein überzeugender Ansatz. Die Ar-

chitektursprache sei modern, referiere aber bezüglich Platzierung der Fenster und 

Sockelbildung auf Elemente der bestehenden Häuserzeile. Wäre einzig das histo-

risch Gewachsene der Massstab für die Architektur, wäre das das Ende der Archi-

tektur als Baukunst und Ausdruck ihrer Zeit. Die zuständige Baubewilligungsbe-

hörde habe das Projekt positiv beurteilt und die Baubewilligung vorbehaltlos erteilt. 

Die KNHK komme zum Schluss, das Bauvorhaben erfülle die gesetzlich geforderte 

gute Einfügung in das Ortsbild und den sensiblen Landschaftsraum. Der Salzstadel 

als Denkmalschutzobjekt werde durch das Bauvorhaben nicht tangiert. Auch der 

Regierungsrat gelange zu einer positiven Beurteilung der städtebaulichen Qualität 

und Einpassung des Bauprojekts. 

Die Beschwerdeführer machen geltend, der angefochtene Regierungsratsbe-

schluss genüge der Begründungspflicht nicht, weil er sich mit der detaillierten Kritik 

an der KNHK-Beurteilung nicht auseinandersetze und weil der Regierungsrat seine 

eigenen Massstäbe, die er mit dem Entscheid vom 4. August 1998 an die Einord-

nung von Bauten im Fischerhäuserquartier gestellt habe, im vorliegenden Fall nicht 

beachte. Die KNHK-Beurteilung vom 28. September 2011 sei personell und fach-

lich zu kritisieren. Weil die KNHK-Beurteilung keine brauchbare Entscheidungs-

grundlage abgebe, hätten die Beschwerdeführer zwei unabhängige Expertenmei-

nungen eingeholt, einerseits beim bekannten und anerkannten Architekturhistori-

ker X., und andererseits beim Präsidenten des Heimatschutzes Zürich, Dr. Y. In 

der Kurzbegutachtung durch Y. werde kritisiert, dass der geplante Neubau sich 

punkto Bauformen in keiner Weise einpasse. Der Gutachter könne am ganzen 

Baukörper keine Elemente erkennen, die aus dem Willen entwickelt worden seien, 

das Neue in das Alte einzupassen. Der Gutachter, der eine Visualisierung mit Blick 

vom Rhein her aufzeige, belege eine wesentliche Beeinträchtigung des Salz-

stadels, der als wichtiges bauhistorisches Denkmal bezeichnet werde. Kritisiert 

werde nebst der Fassadengliederung und der völlig ungewöhnlichen Dachform vor 

allem die Massigkeit des Baukörpers, dessen Volumetrie sich nicht am Fischer-

häuserquartier orientiere und den Vorstadtcharakter negiere und damit den stattli-

chen Salzstadel konkurrenziere. Eine solche Beeinträchtigung des Baudenkmals 

"Salzstadel" moniere auch der Gutachter X. Dieser bemängle sodann ebenfalls 

eine Beeinträchtigung des Ensembles der Fischerhäuser, weil die um zwei Ge-

schosse aufgeworfene Trauflinie die Massstäblichkeit und gestalterische Integrität 

des bestehenden Ensembles nicht respektiere. Der Gutachter vermute, dass dem 

Projekt wohl ein übertriebenes Ausnützungsmass als Vorgabe zugrunde gelegen 

habe. Trotz gestalterischem Bemühen sei dem Projekt jedenfalls die problemati-

sche Volumetrie anzumerken. In der Überarbeitung des Wettbewerbsprojekts bis 

2017 

 

6 

 

zur Baueingabe sehe der Experte eine Banalisierung. Damit bestätigten die Gut-

achter im Wesentlichen die Kritik, die von den Beschwerdeführern im bisherigen 

Verfahren vorgetragen worden sei. Das Projekt genüge den erhöhten Anforderun-

gen, die in diesem Gebiet zu beachten seien, nicht und könne daher nicht bewilligt 

werden. Der Regierungsrat habe sich im Wesentlichen darauf beschränkt, die Be-

urteilung der KNHK zusammenzufassen und zu schliessen, diese Fachbeurteilung 

sei "plausibel und nachvollziehbar". Mit der detailliert vorgetragenen Kritik habe 

sich der Regierungsrat nicht auseinandergesetzt. 

In seiner Vernehmlassung führt der Stadtrat aus, vergleiche man die benachbarte 

und sechsgeschossige Liegenschaft C. – in welcher sich die Eigentumswohnung 

der Beschwerdeführer 2 befinde – mit dem Salzstadel, lasse sich leicht feststellen, 

dass diese Liegenschaft mit ihren sechs Geschossen sowohl den Salzstadel als 

auch das strittige Projekt überrage. Die vielfach zitierte Kleinmassstäblichkeit der 

Fischerhäuserstrasse, welche als typologisches Merkmal dieser Häuserzeile im 

ISOS figuriere, werde demnach durch die benachbarte Liegenschaft auch nicht 

respektiert. Nach Auffassung des Stadtrats ist es deshalb richtig, das geplante 

Bauvorhaben auch in Relation zur bestehenden Liegenschaft C. zu setzen. Nur so 

könne die geforderte gute Einfügung in das Ortsbild beurteilt werden. Mit dem Neu-

bau B. sei seinerzeit zum Ausdruck gebracht worden, dass Veränderungen in der 

Siedlungsstruktur des Fischerhäuserquartiers zulässig seien und sich die Neubau-

ten nicht zwingend am vorhandenen Gebäudebestand zu orientieren hätten. Die-

ser geänderte Stellenwert des Fischerhäuserquartiers habe konsequenterweise in 

der letzten Gesamtrevision von Bauordnung und Zonenplan zur Umzonung des 

Gevierts zwischen der Fischerhäuserstrasse und der Buchthalerstrasse von der 

Altstadtzone in die Ergänzungszone Altstadt geführt. Während in der Altstadt die 

bauliche Pflege und Erneuerung im Rahmen der bestehenden Bauformen und un-

ter möglichster Schonung der vorhandenen Bausubstanz erfolgen solle (Art. 31 

Abs. 2 lit. c BauO), stehe in der Ergänzungszone Altstadt die Erneuerung und Auf-

wertung von Gebieten in Altstadtrandlagen im Vordergrund (Art. 35 BauO). Nach 

denselben Massstäben wie die Baute sei auch die Eingliederung des projektierten 

Neubaus zu beurteilen. Der Neubau bilde zweifelsohne einen neuzeitlichen städ-

tebaulichen Akzent in der Gebäudezeile entlang der Fischerhäuserstrasse. Er ver-

mittle indes mit seiner Volumetrie zwischen den Altbauten an der Fischerhäu-

serstrasse und dem Baukörper C., ohne den Salzstadel zu konkurrenzieren. Der 

Salzstadel als Solitär direkt am Rheinufer werde in seiner besonderen Stellung und 

Wirkung nicht angetastet. Wenn seitens der Beschwerdeführer argumentiert 

werde, dass das Bauvorhaben zu einer Beeinträchtigung des Salzstadels führe, so 

würde das auch für die benachbarte Liegenschaft C. gelten, und diese Liegen-

schaft mit ihrer stattlichen Volumetrie hätte nicht bewilligt werden dürfen. 

2017 

 

7 

 

Die private Beschwerdegegnerin macht geltend, solle ein Altbau einem Neubau 

weichen, so seien naturgemäss andere Überlegungen anzustellen als bei einem 

Gebäude, welches wegen seiner städtebaulichen Qualitäten bzw. seines städte-

baulichen Konnexes oder seiner Qualität als Einzelobjekt erhalten bleiben müsse. 

Der Gestaltungsfreiraum bei einem Neubau sei grösser. Von diesem Gestaltungs-

freiraum hätten vorab die Beschwerdeführer 2 mit ihrem quergestellten fünfstöcki-

gen Mehrfamilienhaus mit Attikawohnungen profitiert, welches sich in keinster 

Weise in das Fischerhäuserquartier einordne. Die Vorinstanz habe die städtebau-

lichen Vorgaben und Kriterien klar herausgearbeitet. Unbestritten sei, dass der 

Neubau erhöhten Anforderungen zu genügen habe. Nur deshalb habe die Bau-

herrschaft einen derart gewaltigen Aufwand betrieben. Auf Anraten der hinzugezo-

genen Experten sei das künftige Bauwerk so gestaltet worden, dass einerseits ein 

(markanter) Abschluss der Häuserzeile entlang der Fischerhäuserstrasse geschaf-

fen, andererseits aber ein passender Übergang zum Schauwecker'schen Gut habe 

erzielt werden können. Die heikle städtebauliche Situation habe die eigentliche 

Herausforderung dargestellt, mit welcher sich die Bauherrschaft konfrontiert gese-

hen habe. Deshalb habe sie sich entschieden, vorab einen Studienwettbewerb 

durchzuführen. In der Folge habe sie den "Lead" – zumindest was die Gestaltung 

des künftigen Gebäudes und seine städtebauliche Einordnung betreffe – praktisch 

ausschliesslich den beigezogenen Fachleuten überlassen. Es werde auf die Wett-

bewerbsunterlagen verwiesen, welchen die Überlegungen der Fachleute zu ent-

nehmen seien, die zur vorliegenden Lösung geführt hätten. Von einer unzulässigen 

Beeinträchtigung des Salzstadels könne nicht die Rede sein. Die zuständige Fach-

stelle des Kantons und der Stadt habe im Bericht vom 8. Juli 2011 dazu ausgeführt, 

der Salzstadel werde dank seiner noch markanteren Position direkt am Rhein und 

sein zwar niedrigeres, aber sehr viel längeres Gebäudevolumen nicht erheblich 

beeinträchtigt. 

2.3. Mit Verfügung vom 31. Oktober 2014 beauftragte das Obergericht die 

ENHK mit der Begutachtung des umstrittenen Bauprojekts. Dies begründete es 

zusammengefasst damit, dass es sich beim Fischerhäuserquartier zweifellos um 

ein sehr empfindliches Gebiet handle, so dass die Frage der städtebaulichen 

Einordnung mit Vorteil von Fachleuten beurteilt werde. Zudem sei der Bericht der 

KNHK vom 28. September 2011 nicht schlüssig begründet und entspreche den 

Anforderungen an ein Gutachten nicht. Da die KNHK trotz ungenügender Aus-

einandersetzung mit dem Projekt und dessen Wirkung auf die Umgebung aber 

schon eine sehr klare Beurteilung abgegeben habe, erscheine eine Verbesserung 

des Gutachtens durch die KNHK nicht möglich. Dieser Einzelfallentscheid stelle im 

Übrigen nicht die Stellung der KNHK generell in Frage, wie der Regierungsrat 

befürchte. 

2017 

 

8 

 

Wie schon in der Verfügung vom 31. Oktober 2014 festgehalten, kann die 

ENHK/EKD nach Art. 17a NHG und Art. 25 Abs. 1 lit. e der Verordnung über den 

Natur- und Heimatschutz vom 16. Januar 1991 (NHV, SR 451.1) mit Zustimmung 

des Kantons von sich aus oder auf Ersuchen Dritter Gutachten erstellen, sofern ein 

Vorhaben, das keine Bundesaufgabe nach Art. 2 NHG darstellt, ein Objekt beein-

trächtigen könnte, das in einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgeführt 

oder anderweitig von besonderer Bedeutung ist (E. 3b/aa). Zwar dürfe der Beizug 

einer eidgenössischen Kommission im Allgemeinen nur mit Zustimmung des be-

troffenen Kantons erfolgen. Dies schliesse jedoch nicht aus, dass die Kommissio-

nen z.B. im Rahmen eines Gerichtsverfahrens als Expertinnen beigezogen wer-

den. In einem solchen Fall sei die Zustimmung des Regierungsrats nicht erforder-

lich. Praxisgemäss verlangt die ENHK auch keine Einwilligungserklärung des Re-

gierungsrats, wenn ein kantonales Verwaltungsgericht ein Gutachten in Auftrag 

gibt, da nach ihrer Ansicht in einem solchen Gutachtensauftrag die Einwilligung 

des Kantons bereits enthalten ist. Zu beachten ist auch, dass der Regierungsrat im 

Kanton Schaffhausen in baurechtlichen Verfahren Rekursinstanz und damit Vor-

instanz des Obergerichts ist. Unter diesen Umständen wäre es problematisch, 

wenn das Obergericht beim Regierungsrat eine Einwilligung zum Beizug der ENHK 

einholen müsste, da ihm parteiähnliche Stellung zukommt. In einer solchen Kons-

tellation wäre auch das Prinzip der Gewaltenteilung verletzt, weil die richterliche 

Unabhängigkeit nicht mehr gewahrt wäre. 

Der Regierungsrat reichte dem Obergericht am 3. März 2015 unaufgefordert eine 

von ihm in Auftrag gegebene ergänzende Beurteilung der KNHK vom 25. Februar 

2015 ein, welche im Rahmen der Beweiswürdigung zu berücksichtigen sein wird 

(s. nachfolgend E. 2.6). 

Die ENHK hat ihr Gutachten in Kenntnis der gesamten vorhandenen Akten und 

damit auch dieser neuen Beurteilung der KNHK erstellt. 

2.4. In ihrem Gutachten vom 12. August 2016 macht die ENHK zunächst Aus-

führungen zum BLN-Objekt Nr. 1411 "Untersee-Hochrhein". Der durch das Projekt 

betroffene Rheinabschnitt befinde sich unmittelbar oberhalb der den Rhein que-

renden und landschaftsprägenden Eisenbahnbrücke der Bahnlinie Schaffhausen–

Stein am Rhein von 1895. Bis auf die Höhe des südöstlichen Gebäudeendes des 

Salzstadels sei das rechte Rheinufer stark überbaut. Dahinter folgten Verkehrsflä-

chen, Wohngebäude und weiter zurückliegend die aufsteigende Bebauung des "Fi-

scherhüüserbärgs". Das Fischerhäuserquartier markiere den Beginn der vorwie-

gend geschlossenen Bebauung der Stadt Schaffhausen. Von Bedeutung für die 

Fluss- und Kulturlandschaft von nationaler Bedeutung seien insbesondere der Mu-

not und die Eisenbahnbrücke als dominierende Elemente sowie die den Flusslauf 

2017 

 

9 

 

begleitenden Fassaden der rheinseitigen Zeile des Fischerhäuserquartiers. Direkt 

am Flussufer trete zudem markant der Salzstadel als Zeuge der früheren Nutzung 

des Rheins für den Warentransport in Erscheinung. 

Gemäss ISOS sollten im Fischerhäuserquartier Anordnung und Gestalt der Bauten 

und Freiräume bewahrt sowie für die Struktur wesentliche Elemente und Merkmale 

integral erhalten werden. Obschon das "Lindli-Huus" erst nach der ISOS-Auf-

nahme von 1979 als Ersatzneubau errichtet worden sei, erachte die ENHK das 

Erhaltungsziel B ("Erhalten der Struktur") für das Gebiet 3 (Fischerhäuserquartier) 

nach wie vor als gerechtfertigt, da die ursprüngliche Quartierstruktur auch heute 

noch in wesentlichen Teilen vorhanden sei und ihre Bewahrung im Interesse des 

gesamten Ortsbilds liege. Das Fischerhäuserquartier sei nahe am Rhein im Be-

reich des ersten hochmittelalterlichen Siedlungsplatzes gelegen und bestehe aus 

dem heute heterogenen Baubestand zwischen dem mächtigen Lagerbau des Gü-

terhofs von 1787 und dem langgestreckten Solitärbau des Salzstadels, der vor 

1644 errichtet worden sei. Diese beiden Objekte seien im ISOS als Einzelelemente 

mit dem Erhaltungsziel A aufgenommen worden (3.0.29 und 3.0.30). Das Quartier 

respektive das Gebiet 3 werde durch die Eisenbahnbrücke der Bahnlinie Schaff-

hausen–Stein am Rhein von 1895 zweigeteilt. Östlich dieser Zäsur umfasse der 

Altbaubestand an der Fischerhäuserstrasse eine geschlossene Häuserzeile, die 

aus mehrheitlich dreigeschossigen, strikt traufständigen Bauten bestehe. Auffal-

lend sei die schmale Parzellenstruktur, die auch dort noch ablesbar sei, wo später 

zwei oder drei Parzellen zusammengefasst worden seien, um einen grösseren 

Baukörper realisieren zu können. Die muralen Fassaden würden durch hochrecht-

eckige, axial angeordnete Einzelfenster mit Klappläden rhythmisiert, in den Erdge-

schossen fänden sich seitlich der Hauseingänge kleine Ladenlokale, ein Restau-

rant und eine alte Garage. Die Trauf- und Firstlinien wiesen von Haus zu Haus 

kleine Sprünge in Bezug auf die Höhe auf, einheitlich hingegen sei die rheinseitige 

Fassadenflucht. Die stattlicheren Bauten fänden sich tendenziell stadteinwärts, 

währenddem am östlichen Ende der Zeile hinter dem Salzstadel architektonisch 

bescheidene und auffallend niedrige Vorstadthäuser stünden. Den westlichen Ab-

schluss der Zeile bilde derzeit das "Lindli-Huus", ein Ersatzbau des letzten Viertels 

des 20. Jahrhunderts, mit einem dreigeschossigen Baukörper mit einer rheinseiti-

gen, ortsfremd wirkenden Balkonschicht und einem muralen, viergeschossigen – 

und damit atypisch hohen – Bau am Ende der Zeile. An der Buchthalerstrasse finde 

sich keine geschlossene Bebauung mehr. Stattdessen stünden südlich des Stras-

senzugs viergeschossige Ersatzbauten aus der 2. Hälfte des 20. Jahrhunderts. 

Östlich des Gebiets 3 folge die Umgebungsrichtung VI "Rheinufer" mit Erhaltungs-

ziel A. Unmittelbar an das Gebiet 3 grenze der mittlerweile abparzellierte Park des 

geschützten Baudenkmals "Schauwecker'sches Gut". 

2017 

 

10 

 

Aufgrund der Grundlagen des ISOS und des BLN sowie der vorangehenden Aus-

führungen formuliere die ENHK für den durch das umstrittene Bauvorhaben be-

troffenen Teil des Ortsbilds und der Landschaft von nationaler Bedeutung die fol-

genden Schutzziele: 

– Erhalten der Bebauungsstruktur und des Vorstadtcharakters der Fischerhäu-

serzeile mit ihren typischen Merkmalen, insbesondere der geschlossenen 

Bauweise, der Traufständigkeit, der feinen Parzellierung und der muralen 

Lochfassaden mit regelmässiger Fenstergliederung. 

– Ungeschmälerte Erhaltung des Salzstadels in Bezug auf Substanz und städ-

tebauliche Präsenz als quartierprägender Solitärbau. 

– Erhaltung der wesentlichen Sichtachsen vom Rhein und dem Fischerhäu-

serquartier aus zum Munot und von diesem aus auf die Stadt Schaffhausen 

und die sie umgebende Landschaft. 

– Ungeschmälerte Erhaltung des Baudenkmals "Schauwecker'sches Gut" in 

Bezug auf Substanz und Stellung im Ortsbild sowie des sich zwischen der 

Fischerhäuserzeile und dem Baudenkmal ausdehnenden Parks als Grün-

raum. 

Nach einer Beschreibung des Bauvorhabens kommt die ENHK zum Schluss, der 

besondere Wert der Gebäude an der Fischerhäuserstrasse, insbesondere der hier 

zur Diskussion stehenden Häuser Nr. B. und D., liege nicht in der historischen Sub-

stanz, sondern in der Bebauungsstruktur und in deren Beitrag zum spezifischen 

und für das Ortsbild der Stadt Schaffhausen bedeutenden Quartiercharakter. Die 

ENHK äussere sich deshalb nicht weiter zum vorgesehenen Abbruch der beiden 

fraglichen Liegenschaften und ihrem allfälligen Denkmalwert. Das geplante Bau-

vorhaben bilde durch Gebäudehöhe, Fassadengestaltung und Dachformen ein 

neues und eigenwilliges Element in der bestehenden Häuserzeile. Die neue Bau-

masse sprenge den Massstab der bestehenden Bebauung und widerspreche in 

mehrerer Hinsicht den von der Kommission formulierten Schutzzielen: Die wesent-

lichen Eigenschaften der traditionellen Bebauungsstruktur, namentlich die Trauf-

ständigkeit, die feinteilige Parzellierung und die Fassadengliederung mit regelmäs-

sig angeordneten, hochrechteckigen Fenstern würden nicht übernommen, was die 

Wirkung der gesamten Häuserzeile erheblich beeinträchtige. Die breitrechteckigen 

Fassadenöffnungen für Fenster und Loggien des neuen Baukörpers führten zu ei-

nem markanten Kontrast zum bestehenden und direkt angrenzenden Baubestand 

entlang der Fischerhäuserstrasse mit seinen hochrechteckigen Fenstern. Der neue 

Gebäudekomplex füge sich damit weder architektonisch noch städtebaulich in die 

2017 

 

11 

 

Umgebung ein. Anstelle der Bescheidenheit der bestehenden Häuser solle ein re-

präsentatives Neubauvolumen treten. Auch wenn dieses zum Park des "Schauwe-

cker'schen Guts" hin seine städtebauliche Berechtigung haben möge, konkurren-

ziere es aus unterschiedlichen Blickwinkeln, auch vom Rhein aus betrachtet, den 

Solitärcharakter des Salzstadels, für den im ISOS das Erhaltungsziel A vorgesehen 

sei. Störend und in seiner offensiven Geste städtebaulich unverständlich sei das 

westseitig steil aufragende und gegen Osten nur sehr schwach geneigte Dach, 

dessen Dacheinschnitt aus grösserer Distanz nachteilig in Erscheinung trete. 

Gleichzeitig verändere sich durch die neue, giebelständige Ausrichtung des Kopf-

baus die bestehende Zeilenstruktur tiefgreifend und ohne nachvollziehbaren 

Grund. Der Dacheinschnitt sei in unmittelbarer Nähe zum Gebäude nicht einseh-

bar. Aus grösserer Distanz werde die grosse Öffnung gut wahrnehmbar sein und 

als fremdes Element respektive als Zäsur in der Dachfläche wirken. Hingegen sei 

zu begrüssen, dass die geplanten Balkone zur Strasse und zum Park hin einsprin-

gend seien und damit zu einer ruhigen Fassadengestaltung beitrügen. Die auf der 

gesamten Länge der Fischerhäuserstrasse einheitlich behandelte Fassade lasse 

aber eine der traditionellen Parzellierung folgende Rhythmisierung vermissen. Aus 

den aufgeführten Gründen erachte die ENHK das geplante Bauvorhaben als 

schwere Beeinträchtigung im Sinn der oben formulierten Schutzziele, insbeson-

dere des Ortsbilds von nationaler Bedeutung, und wegen der Konkurrenzierung 

des Salzstadels und dem neuen von der Flusslandschaft aus deutlich wahrnehm-

baren Akzent in der Bebauung auch des BLN-Objekts. Aus der Sicht der Kommis-

sion bedürfe das Projekt einer grundlegenden Überarbeitung unter deutlicher Re-

duktion des Gesamtvolumens und unter Beachtung der wesentlichen Merkmale 

der bestehenden Zeilenstruktur, namentlich der Differenzierung durch kleinere Ein-

heiten mit unabhängigen, direkt auf die Fischerhäuserstrasse führenden Eingän-

gen. Nur so führe das Projekt nicht zu einer schweren Beeinträchtigung der Schutz-

ziele. Ein massvolles Auszeichnen des Zeilenkopfs erscheine der Kommission im 

Grundsatz möglich zu sein, doch dürfe dies weder den Salzstadel in seiner Wir-

kung als Solitärbau schmälern noch die bestehende Häuserzeile an der Fischer-

häuserstrasse in ihrer Struktur und ihrem städtebaulichen Ausdruck schwächen. 

Das ungewöhnlich flach geneigte Dach und der grosse Dacheinschnitt des Neu-

baus wirkten ortsfremd, sodass die Solitärwirkung des Salzstadels durch das 

grosse Neubauvolumen mit seiner expressiven architektonischen Ausformung in 

hohem Masse geschmälert werde. Zudem würde der Neubau die tradierte Bebau-

ungsstruktur und den Vorstadtcharakter der Fischerhäuserzeile nicht übernehmen. 

Die Lösung könne im Hinblick auf die Einordnung in die Umgebung weder als be-

sonders gut noch als befriedigend bezeichnet werden. Aus Sicht der Kommission 

müsse sie als ungeeignet und damit auch als ungenügend beurteilt werden. 

2017 

 

12 

 

Insgesamt kommt die ENHK aufgrund der Unterlagen und des Augenscheins zum 

Schluss, der geplante Neubau führe zu einer schwerwiegenden Beeinträchtigung 

des Ortsbilds von nationaler Bedeutung Schaffhausen und des BLN-Objekts 

Nr. 1411, und beantragt folglich, das Bauvorhaben abzulehnen. 

2.5. Während sich die Beschwerdeführer den Erwägungen und Schlussfolge-

rungen des ENHK-Gutachtens grundsätzlich anschliessen, üben die Beschwerde-

gegner am Gutachten zum Teil massive Kritik. 

Der Regierungsrat nahm mit Eingabe vom 18. Oktober 2016 zum ENHK-Gutachten 

Stellung und machte geltend, das Gutachten weise mehrere schwerwiegende 

Mängel auf. Es analysiere die historische und bestehende Situation in mehreren 

Punkten qualifiziert tatsachenwidrig und stelle so falsche Prämissen auf. Es er-

wähne zudem nicht die geltenden Vorschriften zum zulässigen Bauvolumen. Die 

Aussage der ENHK-Gutachter, das Fischerhäuserquartier bestehe nur aus schma-

ler und feiner Parzellenstruktur, sei falsch, da diese Struktur heute lediglich noch 

an Fragmenten ablesbar sei. Nur drei Gebäude des Quartiers wiesen eine schmale 

Fassade auf. Es treffe nicht zu, dass das Bauvorhaben als einheitliche Fassade in 

Erscheinung trete, sondern es gebe eine Dreiteiligkeit der Fassade. Der Baube-

stand entlang der Fischerhäuserstrasse weise nicht nur hochrechteckige Fenster 

auf. In der zur Diskussion stehenden Häuserzeile (Haus B.–D.) seien über ein Dut-

zend verschiedene Fenstergrössen und -arten anzutreffen. Entgegen der Auffas-

sung der ENHK wiesen die Trauf- und Firstlinien von Haus zu Haus keineswegs 

nur kleine Sprünge in Bezug auf die Höhe auf. Es fänden sich Sprünge von 3 m, 2 

m, 0.9 m und 0.4 m. Es handle sich somit nicht um eine ruhige Dachlandschaft, 

wie die ENHK suggeriere. Weiter falsch sei die Behauptung der ENHK, dass östlich 

der Bahnlinie die Bauten konsequent traufständig seien. Der Hausteil von Haus D., 

der durch den geplanten Neubau ersetzt werde, sei giebelständig. Es habe auch 

früher giebelständige Bauten gegeben und es sei überhaupt nicht nachvollziehbar, 

was an der Giebelständigkeit problematisch sei. Die Anwendung einer Ästhetik- 

bzw. Schutzvorschrift dürfe nicht dazu führen, dass die Zonenordnung ausser Kraft 

gesetzt werde. In der Zone seien vier Vollgeschosse zulässig. Die ENHK gebe mit 

ihrer Auffassung, dass nur drei Geschosse erlaubt seien, zu verstehen, dass jedes 

neue viergeschossige Projekt aussichtlos wäre. Zudem halte das Bundesgericht 

fest, dass eine kommunale Grundnutzungsordnung nicht auf ihre materielle Über-

einstimmung mit dem vom ISOS angestrebten Schutz hin zu überprüfen sei. Im 

Übrigen füge sich das Bauvorhaben bei Zulässigkeit einer viergeschossigen Bau-

weise gut in die Umgebung ein. Mit dem Projekt werde der Salzstadel bestmöglich 

geschont, weil es seine Solitärwirkung nicht schmälere. Das gegen Westen bloss 

flach ansteigende Dach verhindere eine dominante Wirkung. Sowohl an der Ost- 

2017 

 

13 

 

als auch an der Westseite wirke das Bauprojekt gegenüber traufständigen Lösun-

gen schonender.  

Der Stadtrat liess sich mit Eingabe vom 19. Oktober 2016 zum ENHK-Gutachten 

vernehmen und machte geltend, der Beizug der ENHK sei unzulässig. Das Bun-

desgericht habe sich materiell über die Verwertbarkeit des ENHK-Gutachtens nicht 

geäussert, weshalb die Frage nach wie vor offen sei. Das Resultat des Gutachtens 

sei nicht zu beachten, weil es von falschen Tatsachen ausgehe und falsche Er-

kenntnisse festhalte. Die Stadt teile zwar die Auffassung der ENHK, wonach es 

sich beim Altbaubestand an der Fischerhäuserstrasse um eine geschlossene Häu-

serzeile handle, die aus mehrheitlich dreigeschossigen, strikt traufständigen Bau-

ten bestehe. Die strikte Traufständigkeit werde aber gerade auf der Bauparzelle 

gebrochen, weil das Gebäude an der Fischerhäuserstrasse D keine Traufständig-

keit aufweise. Entgegen der Feststellung der ENHK sei die schmale Parzellen-

struktur im östlichen Teil kaum noch ablesbar. Das Bauprojekt widerspreche nicht 

den formulierten Schutzzielen. Auf der westlichen Seite übernehme das Projekt die 

vorherrschende dreigeschossige Gebäudehöhe sowie die Traufständigkeit. Es 

könne nicht einfach auf die mittelalterliche kleingliedrige Struktur verwiesen werden 

und damit ein höheres Volumen ausgeschlossen werden. Mit den Vorgaben der 

ENHK werde zudem die städtische Bauordnung faktisch ausgehebelt. Indem die 

Bebauung nach Regelbauweise nicht möglich sei, werde faktisch die Bauordnung 

akzessorisch angefochten und die Gemeindeautonomie tangiert. Das Gutachten 

der ENHK gehe schliesslich mit keinem Wort auf das abweichende Vorgutachten 

der kantonalen Fachkommission ein. Das Gutachten der ENHK dürfe somit in die-

ser Form nicht als Grundlage des obergerichtlichen Entscheids dienen. 

Mit Eingabe vom 7. November 2016 nahm schliesslich die private Beschwerdegeg-

nerin zum ENHK-Gutachten Stellung und machte geltend, dass die Verfügung des 

Obergerichts, mit welcher die ENHK mit der Begutachtung betraut worden sei, 

rechtswidrig sei. Die Frage, ob das Obergericht befugt gewesen sei, gestützt auf 

Art. 17a NHG die ENHK ohne Zustimmung des Regierungsrats zu betrauen, sei 

nach wie vor offen. Die private Beschwerdegegnerin behalte sich deshalb das 

Recht vor, die Frage vom Bundesgericht materiell entscheiden zu lassen. Nicht 

nachvollziehbar sei, dass das ENHK-Gutachten zu einem vollständig anderen Er-

gebnis als sämtliche städtischen und kantonalen Fachstellen gelange. Zudem 

habe die Stellungnahme der KNHK vom 25. Februar 2015 im Gutachten der ENHK 

keine Beachtung gefunden. Der Bauordnungsgeber habe in den Gebieten am 

Rande der Altstadt mittels liberalerer Vorschriften (Art. 35/36 BauG) mehr Freiraum 

für bauliche Einrichtungen schaffen wollen. Das ISOS sei für den Kanton Schaff-

2017 

 

14 

 

hausen in grossen Teilen überholt bzw. revisionsbedürftig. Zudem habe das Bun-

desgericht im Entscheid 1C_130/2014 vom 6. Januar 2015 unmissverständlich 

dargelegt, dass eine Grundnutzungsordnung nicht mehr auf ihre materielle Über-

einstimmung mit dem ISOS überprüft werden müsse. Schliesslich basiere das Gut-

achten der ENHK auf einer krass falschen Interpretation der örtlichen Gegebenhei-

ten, darum werde beantragt, dass die Verfasserin des ISOS für den Kanton Schaff-

hausen mit den nötigen Abklärungen betraut werden solle.  

2.6.1. Im Rekursverfahren forderte der Regierungsrat die KNHK auf, eine Stel-

lungnahme zur Einordnung des Bauvorhabens einzureichen. Die KNHK kam die-

ser Aufforderung am 28. September 2011 nach. Dem Auszug aus dem entspre-

chenden Protokoll kann nicht entnommen werden, welche Mitglieder mitgewirkt ha-

ben. Es ist ihm lediglich zu entnehmen, dass E und F im Ausstand waren. Die 

KNHK führte aus, die Qualität des Neubaus liege insbesondere darin, dass es 

durch seine Fassadengestaltung und Dachform als einziges der Projekte den Cha-

rakter der bestehenden Häuserzeile übernommen und mit einer eigenwilligen, aber 

der Situation angepassten Kopfausbildung abgeschlossen habe. Durch die Verlän-

gerung des Gebäudes Richtung Park werde auch das abschliessende Dach ver-

längert, was den Kopfteil etwas Dynamik koste. Durch den leichten Fassadenknick 

und das strassenseitige Vordach werde ihm aber gleichzeitig plastische Kraft ver-

liehen. Das Projekt löse in seiner Gesamtheit die geforderte gute Einfügung in das 

Ortsbild und in den sensiblen Landschaftsraum ein, wahre Respekt vor dem Be-

stehenden und schaffe mit der eigenwilligen Interpretation des Zeilenabschlusses 

einen neuzeitlichen städtebaulichen Akzent. 

Während des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens hat die KNHK am 25. Februar 

2015 im Auftrag des Regierungsrats Ergänzungsfragen zum Bauvorhaben beant-

wortet. Dem Auszug aus dem entsprechenden Protokoll kann ebenfalls nicht ent-

nommen werden, welche Mitglieder mitgewirkt haben. Es ist lediglich zu entneh-

men, dass E im Ausstand war. Dies im Gegensatz zum Protokoll vom 28. Septem-

ber 2011, als auch F in den Ausstand getreten war. Gemäss KNHK hat die geplante 

Baute keine Auswirkungen im grösseren Betrachtungsperimeter, zumal es sich 

nicht um ein neues Element handle, sondern um den Ersatz eines bestehenden 

Gebäudes. Trotz der volumetrischen Akzentuierung liege kein Massstabssprung 

vor. Der Neubau führe zu einer Klärung und zu einer deutlichen Verbesserung der 

städtebaulichen Situation in der unmittelbaren Umgebung, weil ein klarer Ab-

schluss formuliert werde. Dadurch könne der Park aufgewertet werden, wovon 

auch das Schauwecker'sche Gut profitiere. Durch die Höhe der Strassenfassade 

entstehe eine Verdichtung des Strassenraums und eine neu als Torsituation les-

bare Nachbarschaft zwischen dem Salzstadel und dem Neubau. Der Salzstadel in 

2017 

 

15 

 

seiner städtebaulichen Bedeutung werde jedenfalls nicht beeinträchtigt. Der Neu-

bau übernehme die Trauflinie der bestehenden Häuserzeile. Durch die Drehung 

des Giebels wirke das Gebäude etwas expressiv, wohl auch etwas ungewohnt, 

vermöge aber gerade zusammen mit dem gegenüber dem Bestand etwas grösse-

ren Volumen dem Abschluss der Zeile das notwendige Gewicht zu geben. Die 

städtebauliche Situation verlange nach einem markanten Abschluss der Häuser-

zeile, dieser werde durch den Neubau klar verbessert. Die Rheinlandschaft werde 

nicht tangiert. Der geplante Neubau sei besonders sorgfältig gestaltet und erfülle 

die Auflagen des Merkblatts und des ISOS.  

2.6.2. Im für den Beschwerdeführer 1 erstellten Gutachten vom 7. April 2012 

führte X., Architekturhistoriker, aus, das Projekt versuche, mit der hochgezogenen 

Trauflinie und der zurückgenommenen Stirnfassade die bestehende Hierarchie 

zum Salzstadel zu wahren. Es sei dennoch unübersehbar, dass das Neubauvolu-

men eine eigene Massstäblichkeit konstituiere, die den Salzstadel konkurrenziere 

und tendenziell isoliere. Der neue Akzent beeinträchtige das Ensemble der Fi-

scherhäuser. Das Bauprojekt gehe lieblos mit der bestehenden Häuserzeile um. 

Das Projekt stehe zusammenfassend in einer problematischen Konkurrenz zum 

Salzstadel und zur Zeile der Fischerhäuser. Die städtebauliche Härte der Volumet-

rie sollte bezogen auf den historischen Kontext überdacht werden.  

Dr. Y. hielt in seinem für den Beschwerdeführer 1 erstellten Gutachten vom 7. April 

2012 fest, es sei nicht entscheidend, dass nach weiteren Vorschriften einzelne Ge-

schosse nicht angerechnet werden müssten, wesentlich sei das Erscheinungsbild. 

Beim grösseren Teil des Projekts werde die Traufständigkeit aufgegeben und ein 

massiger Baukörper mit einer ungewöhnlichen Dachform erstellt. Schon die Volu-

metrie negiere den Vorstadtcharakter. Von Osten her gesehen würde der geplante 

Bau den Salzstadel wesentlich beeinträchtigen. Beim Projekt handle es sich um 

einen Ersatzbau, der einen markanten Verlust des kleinen Bestands von Häusern 

mit typischem Vorstadtcharakter mit sich bringe. Zudem ordne sich der Bau über-

haupt nicht ins Ortsbild ein.  

2.6.3. Den von den Parteien eingereichten Privatgutachten "X." und "Y." kommt – 

wenn überhaupt – nur geringer Beweiswert zu, da die beiden Gutachter vom Be-

schwerdeführer 1 beauftragt wurden und damit nicht unabhängig waren (Kaspar 

Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des 

Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich/Basel/Genf 2014, § 7 N. 148 S. 190). Als Par-

teivorbringen können die Privatgutachten das Gericht jedoch veranlassen, ein ge-

richtliches Gutachten einzuholen (Art. 50 Abs. 1 VRG i.V.m. Art. 168 Abs. 1 ZPO, 

BGE 141 III 433 E. 2.6 S. 437). 

2017 

 

16 

 

Dass auf das Gutachten der KNHK vom 28. September 2011 nicht abgestellt wer-

den kann, hat das Obergericht bereits im Zwischenentscheid vom 31. Oktober 

2014 festgehalten. Das Obergericht führte aus, das Gutachten der KNHK sei nicht 

nachvollziehbar und schlüssig begründet; die KNHK habe sich darin ungenügend 

mit dem Projekt und dessen Wirkung auf die Umgebung auseinandergesetzt und 

trotzdem schon eine sehr klare Beurteilung abgegeben. Damit habe sich die KNHK 

bereits festgelegt, so dass eine Verbesserung des Gutachtens als nicht mehr mög-

lich erscheine (OGE vom 31. Oktober 2014). Aufgrund der Privatgutachten X. und 

Y. wurden zudem erhebliche Zweifel an den Feststellungen der KNHK vom 

28. September 2011 erweckt. Demzufolge beauftragte das Obergericht die ENHK 

mit der Erstattung eines gerichtlichen Gutachtens zur Einordnung des Bauprojekts 

in die Umgebung.  

Die vom Regierungsrat unaufgefordert eingereichte Ergänzung der KNHK vom 

25. Februar 2017 ändert nichts daran, dass das Obergericht diese Fachstelle für 

eine Ergänzung ihres Gutachtens vom 28. September 2011 als nicht geeignet be-

trachtet hatte (OGE vom 31. Oktober 2014). An dieser Auffassung ist festzuhalten, 

und sie wird durch die neue Stellungnahme vom 25. Februar 2015 bestätigt. Die 

KNHK setzt sich darin zwar aufgrund der konkreten Fragen etwas stärker mit den 

Auswirkungen des Projekts auf die Umgebung auseinander, lässt aber letztlich 

dennoch eine vertiefte und neutrale Bewertung vermissen. Insbesondere die Aus-

wirkungen der unbestritten grossen Volumetrie des Bauprojekts auf den Salzstadel 

werden nur marginal behandelt, indem ohne weitere Begründung eine Beeinträch-

tigung des Salzstadels negiert wird. Die nicht fundiert begründeten Feststellungen, 

dass die städtebauliche Situation nach einem markanten Abschluss der Häuser-

zeile verlange, dieser durch den Neubau klar verbessert werde und der ganze Neu-

bau die bestehende städtebauliche Situation klar verbessere, zeigen die Voreinge-

nommenheit der KNHK deutlich auf, womit die ursprünglichen Bedenken des Ober-

gerichts bestätigt wurden. Hinzu kommt ein formeller Mangel, indem die Zusam-

mensetzung der KNHK aus dem Protokoll nicht ersichtlich ist und das Mitglied F 

offenbar nur bei der ersten, nicht aber bei der zweiten Stellungnahme in den Aus-

stand getreten ist.  

Letztlich sind die beiden Stellungnahmen der KNHK sowohl in formeller als auch 

in materieller Hinsicht ungenügend, weshalb ihnen bei der Beurteilung der städte-

baulichen Einordnung des Bauprojekts keine entscheidende Bedeutung zukom-

men kann.  

2.7. Das Obergericht hat die ENHK mit der Erstattung eines gerichtlichen Gut-

achtens zur umstrittenen Einordnung des Bauprojekts in die Umgebung beauftragt. 

2017 

 

17 

 

Liegt in einem Verfahren ein Gutachten der ENHK als eidgenössischer Fachkom-

mission vor, so kommt diesem grosses Gewicht zu, und zwar auch dann, wenn es 

sich um eine fakultative Begutachtung der ENHK handelt. Vom Ergebnis der Beur-

teilung darf nur aus triftigen Gründen abgewichen werden, auch wenn der entschei-

denden Behörde eine freie Beweiswürdigung zusteht (BGE 136 II 214 E. 5 S. 223). 

Dies gilt grundsätzlich auch für die Gemeinde als Baubewilligungsbehörde bzw. 

bei der Überprüfung eines kommunalen Baubewilligungsentscheids im Rechtsmit-

telverfahren. Wird ein Gutachten der ENHK eingeholt, belegt dies, dass Natur- und 

Heimatschutzobjekte von besonderer, überkommunaler Bedeutung betroffen sind. 

Die Gemeinde bzw. private Beschwerdeführer können sich daher nicht mit Erfolg 

auf die Verletzung der Gemeindeautonomie berufen, wenn die Rechtsmittelbe-

hörde eine Baubewilligung gestützt auf ein Gutachten der ENHK aufhebt, sofern 

keine triftigen Gründe vorliegen, um davon abzuweichen (BGer 1C_542/2012 vom 

14. Mai 2013 E. 5.4). 

2.8.1. Zur Erstellung ihres Gutachtens lagen der ENHK die Akten des Oberge-

richts vor, und am 11. November 2015 fand ein gerichtlicher Augenschein mit den 

Parteien und einer Delegation der ENHK statt. Das Gutachten der ENHK ist um-

fassend und nachvollziehbar begründet. Die Schlussfolgerungen sind einleuchtend 

und entsprechen dem Eindruck, den auch das Obergericht anlässlich des Augen-

scheins erhielt. 

2.8.2. Die von der ENHK aus dem ISOS und dem BLN abgeleiteten Schutzziele 

konkretisieren den hier anwendbaren Art. 10 Abs. 1 BauO in nachvollziehbarer 

Weise. Für die Beurteilung der städtebaulichen Einordnung des Bauprojekts in die 

Umgebung geht die ENHK somit zu Recht von diesen Schutzzielen aus und prüft, 

ob sie durch das vorliegende Bauvorhaben eingehalten werden oder nicht. Die 

ENHK verneint dies aus mehreren Gründen.  

2.8.3. Zunächst stellt die ENHK fest, die Bebauungsstruktur und der Vorstadtcha-

rakter würden durch den Neubau nicht erhalten bleiben. Die Elemente der traditio-

nellen Bebauungsstruktur, namentlich Traufständigkeit, feinteilige Parzellierung 

und Fassadengliederung, würden nicht übernommen. 

Diesen Ausführungen kann grundsätzlich gefolgt werden. Die Dachform des ge-

planten Neubaus führt die mehrheitliche Traufständigkeit der betreffenden Häuser-

zeile eindeutig nicht fort, was auch am Architekturmodell klar beobachtet werden 

kann. Wenn der Regierungsrat moniert, im Fischerhäuserquartier bestehe keine 

ausschliessliche Traufständigkeit der Häuser, stimmt dies zwar für das Gebiet als 

solches, nicht jedoch für die hier betroffene Häuserzeile. Zwar gibt es im Fischer-

häuserquartier giebelständige Häuser, sie sind aber deutlich in der Minderzahl. Zu-

dem finden sich mehrheitlich nur Ziergiebel bei an sich traufständigen Häusern. 

2017 

 

18 

 

Die vom Regierungsrat eingereichte Fotografie des Hausteils Nr. D., der durch den 

Neubau ersetzt werden soll, zeigt ausserdem nur einen kurzen giebelständigen 

Dachaufbau, der aber die deutlich vorherrschende Traufständigkeit in der zu beur-

teilenden Häuserzeile keineswegs in Frage stellt. Im Übrigen teilt auch die Stadt 

Schaffhausen die Auffassung, wonach im Fischerhäuserquartier mehrheitlich trauf-

ständige dreigeschossige Bauten vorkommen. Zwar stellen einzelne frühere Bau-

ten in diesem Gebiet, insbesondere der Bau des "Lindli-Huus", eine gewisse Fehl-

entwicklung dar. Doch halten die ENHK wie auch das ISOS die verbliebene ur-

sprüngliche Quartierstruktur nach wie vor für schützenswert.  

Die im Gutachten erwähnte feingliedrige Parzellierung erscheint zwar aus heutiger 

Sicht nicht mehr vordergründig, da durch die Zusammenlegung, Purifizierung und 

Aufstockung Anfang des 20. Jahrhunderts eine gewisse Grossmassstäblichkeit an-

gestrebt wurde, doch ist die traditionelle Bebauungsstruktur immer noch erkenn-

bar. Der Regierungsrat weist zutreffend darauf hin, dass die Gebäudelängen in der 

betreffenden Häuserzeile unterschiedlich seien und es aktuell zum Teil grössere 

Sprünge in der Dachlandschaft gebe, die durch den Neubau eliminiert werden 

könnten. Doch wirken die Sprünge in der Dachlandschaft und die Länge der Ge-

bäude für sich allein nicht störend. Störend erscheinen gemäss ENHK-Gutachten 

hingegen die Volumetrie, die eigenwillige Dachform sowie die Dacheinschnitte des 

Neubaus, die aus der Ferne nachteilig in Erscheinung treten. Der geplante Neubau 

lässt sich aufgrund der Abweichungen zu den herkömmlichen Bauformen und Ge-

staltungselementen nicht in die bestehende Häuserzeile eingliedern. Dieser Um-

stand überwiegt in der Beurteilung der ENHK klar und ist nachvollziehbar.  

Unter diesen Umständen sind die weiteren vom Regierungsrat erhobenen Ein-

wände bezüglich der schon bisher fehlenden Homogenität der Fenster und der 

Fassaden von geringer Relevanz und für die Gesamtwirkung nicht entscheidend. 

Da die Struktur der Häuserzeile als Ganzes zu berücksichtigen ist, sind die Aus-

führungen der Vorinstanzen und der privaten Beschwerdegegnerin, soweit sie sich 

isoliert mit einzelnen, untergeordneten Elementen wie den Gebäudelängen, den 

Sprüngen in der Dachlandschaft, den Fassaden und den Fensterformen auseinan-

dersetzen, nicht massgebend.  

Zusammengefasst lässt sich aufgrund der speziellen Dachform und des grossen 

Volumens der Neubau nicht in die bestehende feingliedrige und traufständige Häu-

serzeile einordnen. Der geplante Bau verfügt über keine positive Gesamtwirkung 

in gestalterisch-städtebaulicher Hinsicht. Das von der ENHK definierte Schutzziel 

"Erhalten der Bebauungsstruktur und des Vorstadtcharakters der Fischerhäuser-

zeile" wird durch den geplanten Neubau aufgrund der Nichteingliederung in die 

2017 

 

19 

 

bestehende Häuserzeile nicht nur geringfügig, sondern schwerwiegend beein-

trächtigt. Bereits dieser Mangel führt dazu, dass der geplante Bau gemäss Art. 10 

Abs. 1 BauO in der vorgelegten Form nicht hätte bewilligt werden dürfen, da er die 

Grundsätze der besonders sorgfältigen Gestaltung elementar missachtet. Die Be-

willigungsbehörde hat damit das ihr zustehende Ermessen überschritten. 

2.8.4. Die ENHK beanstandet in ihrem Gutachten des Weiteren die Beeinträchti-

gung des Salzstadels und des Schauwecker'schen Guts durch den Neubau in Be-

zug auf Substanz und städtebauliche Präsenz. Die durch den Neubau entstehende 

Tor-Situation zur Stadt sei prima facie nicht als negativ zu werten. So halten die 

Gutachter der ENHK fest, dass ein massvolles Auszeichnen des Zeilenkopfs im 

Grundsatz möglich sei. Eine solche Tor-Situation könne aber auch durch einen 

weniger massiven und sich in die bestehende Häuserzeile besser eingliedernden 

Neubau erzielt werden. Dieser Beurteilung kann sich das Obergericht anschlies-

sen. 

Schliesslich hält die ENHK fest, das Schutzziel der Erhaltung der wesentlichen 

Sichtachsen vom Rhein werde durch den Neubau nicht erhalten. Gerade von der 

Sicht vom Rhein aus habe der Neubau durch seine Volumetrie einen störenden 

Einfluss auf das Ortsbild. Mit dem Kopfbau würde der Charakter der Häuserzeile 

gerade von der Ost- und Rheinansicht tiefgreifend verändert. Auch wenn das Neu-

bauvolumen zum Park des Schauwecker'schen Guts hin seine städtebauliche Be-

rechtigung haben möge, konkurrenziere es aus unterschiedlichen Blickwinkeln – 

auch vom Rhein aus betrachtet – den Solitärcharakter des Salzstadels.  

Das Obergericht teilt die Ansicht der Gutachter. Diesen Eindruck hat es auch an-

lässlich des Augenscheins gewonnen. Die Liegenschaft Fischerhäuserstrasse C. 

ist zurückversetzt und beeinträchtigt damit zumindest den Salzstadel als Solitär 

oder die Sicht vom Rhein her weit weniger als der geplante Neubau. Sie schliesst 

auch nicht direkt an die Häuserzeile an der Fischerhäuserstrasse an. Sodann 

nimmt die geplante Baute auch nicht – wie der Stadtrat geltend macht – eine ver-

mittelnde Funktion zwischen der Liegenschaft Fischerhäuserstrasse C. und dem 

Salzstadel oder der Häuserzeile an der Fischerhäuserstrasse ein, ist sie doch un-

gefähr gleich hoch wie die Liegenschaft Fischerhäuserstrasse C. und ungleich 

massiger als der Salzstadel, was sich – wie auch der Augenschein gezeigt hat – 

insbesondere vom Rhein bzw. vom andern Rheinufer her stark störend auswirkt. 

Die beabsichtigte Ausgestaltung des Neubaus wirkt mit ihrer besonderen Dach-

form und der grossen Volumetrie von Osten und vom Rhein her insgesamt massiv 

störend und lässt sich daher mit dem Ziel der Erhaltung des Salzstadels in Bezug 

2017 

 

20 

 

auf seine städtebauliche Präsenz als quartierprägender Solitärbau nicht vereinba-

ren. Der geplante Neubau konkurrenziert aufgrund seiner Gestaltung und seiner 

Höhe den Solitärcharakter des Salzstadels schwerwiegend.  

Durch den Neubau wäre nicht nur die bestehende Häuserzeile, sondern – entge-

gen der Auffassung der Vorinstanzen – auch der Solitärcharakter des Salzstadels 

massiv beeinträchtigt. Aus diesen Gründen hätte der Bau nicht bewilligt werden 

dürfen, denn er stellt in der Umgebung des schützenswerten Salzstadels keine be-

sonders sorgfältige Gestaltung im Sinne von Art. 10 Abs. 1 BauO dar. Die Bewilli-

gungsbehörde hat ihr Ermessen bei der Anwendung von Art. 10 Abs. 1 BauO damit 

deutlich überschritten. 

2.8.5. Die Gutachter der ENHK schliessen eine neue Überbauung im Fischerhäu-

serquartier nicht von vornherein aus. Bei der Fixierung der Dimensionierung und 

Gestaltung eines solchen Neubaus in diesem sensiblen Gebiet müssen aber die 

Aspekte einer schonenden Überbauung und der Einordnung in die bestehende 

Häuserzeile berücksichtigt werden. Anzustreben ist vor allem eine gute Gesamt-

wirkung innerhalb der Umgebung. Die Beibehaltung des Charakters der bestehen-

den Häuserzeile und die Umgebung zum Solitärbau des alten Salzstadels sind ent-

scheidend.  

Der Stadtrat bringt vor, dass das Fischerhäuserquartier in die Ergänzungszone für 

die Altstadt umgezont worden sei, wo nicht die möglichste Schonung der vorhan-

denen Bausubstanz gefordert sei, sondern die Erneuerung und Aufwertung von 

Gebieten in Altstadtrandlagen im Vordergrund stehe. Im vorliegenden Fall geht es 

jedoch nicht um die möglichste Schonung der vorhandenen Bausubstanz, sondern 

um die gemäss Art. 10 Abs. 1 lit. b, d und e BauO auch in der Ergänzungszone für 

die Altstadt geforderte besonders sorgfältige Gestaltung. Auch gemäss Gutachten 

der ENHK wird nicht der Erhalt der bestehenden Gebäude gefordert, sondern le-

diglich der Erhalt der Quartierstruktur. In diesem Rahmen ist auch die Erneuerung 

und Aufwertung von Gebieten in Altstadtrandlagen durchaus möglich. Damit kann 

insbesondere auch nicht gesagt werden, die kommunale Grundnutzungsordnung 

als solche werde in Frage gestellt. Inwieweit das ISOS speziell für den fraglichen 

Bereich überholt und letztlich nicht mehr zu berücksichtigen wäre, ist im Übrigen 

nicht dargetan. Zurzeit ist es jedenfalls noch in seiner aktuellen Fassung von Be-

deutung und zu beachten, was insbesondere auch der Stadtrat nicht in Frage stellt. 

Es bedarf demnach nicht der von der privaten Beschwerdegegnerin beantragten 

Abklärungen durch die Verfasserin des ISOS für den Kanton Schaffhausen 

(s. E. 2.5).  

Dabei ist die Befürchtung des Regierungsrats, dass bei Berücksichtigung des his-

torisch Gewachsenen keine moderne Architektur mehr möglich sei, unbegründet. 

2017 

 

21 

 

Das Gutachten der ENHK stellt insbesondere die Bauordnung, wonach grundsätz-

lich vier Vollgeschosse im Fischerhäuserquartier zugelassen sind, nicht in Frage. 

Die ENHK-Gutachter sind – entgegen der Behauptung des Regierungsrats – nicht 

davon ausgegangen, dass im Fischerhäuserquartier generell nur dreigeschossig 

gebaut werden dürfe. Insbesondere haben die Gutachter dies in ihrem Gutachten 

weder implizit noch explizit gefordert. Sie haben vielmehr erklärt, warum der ge-

plante Neubau sich nicht in das Ortsbild einordnen lasse und als unpassend klas-

sifiziert werden müsse. Dass die Volumetrie ein Element der Argumentation der 

ENHK-Gutachter ist, bedeutet nicht, dass in Zukunft viergeschossige Bauten im 

Fischerhäuserquartier von vornherein ausgeschlossen sind.   

2.9. Zusammengefasst sind keine Gründe ersichtlich, um vom nachvollziehbar 

begründeten und überzeugenden Gutachten der ENHK abzuweichen. Insbeson-

dere vermögen auch die Einwendungen der Vorinstanzen und der privaten Be-

schwerdegegnerin sowie die Beurteilungen der KNHK vom 28. September 2011 

und vom 25. Februar 2015 diese nicht in Frage zu stellen. 

Nach dem Gesagten passt sich die geplante Baute in keiner Weise in die Umge-

bung ein, sondern stellt eine schwere Beeinträchtigung des geschützten ISOS- und 

BLN-Gebiets dar. Die von Art. 10 Abs. 1 BauO verlangte Einordnung in das Orts-

bild und die geforderte besonders sorgfältige Gestaltung werden nicht erreicht. Das 

Projekt missachtet die vorherrschende Traufständigkeit und kleine Parzellierung 

der Fischerhäuserzeile und konkurrenziert – insbesondere vom Rhein aus – die 

Solitärwirkung des Salzstadels. Es hätte aus verschiedenen Gründen, namentlich 

aufgrund des massiven Volumens, der Dachform und der Dacheinschnitte, nicht 

bewilligt werden dürfen. Die Bewilligungsbehörde hat damit ihr Ermessen, das ihr 

bei der Rechtsanwendung zusteht, weit überschritten. Aufgrund des klaren Ergeb-

nisses können diese Mängel insbesondere auch nicht durch Auflagen im Rahmen 

des vorliegenden Beschwerdeverfahrens behoben werden. Damit sind der ange-

fochtene Regierungsratsbeschluss und die Baubewilligungen der Stadt Schaffhau-

sen vom 7. und 10. Dezember 2010 in Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbe-

schwerden aufzuheben.