# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 25b9825c-de9d-5db1-9282-3fbb999b1eb1
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-03-31
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2014.28
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_GR_2014_28_jh.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2014.28 

Entscheid 

31. März 2015 

Mitwirkend: 

Abteilungsvizepräsidentin Micheline Roth, Steuerrichter Christian Mäder, Steuerrichter 
Alexander Widl und Gerichtsschreiber Hans Heinrich Knüsli 

A   A G ,    

vertreten durch RA lic.iur. B,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrentin,  

S t a d t   C ,    

vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. Am ... Juni 2013 verkaufte die A AG (nachfolgend die Pflichtige) die folgen-

den,  in  C  gelegenen  Mehrfamilienhäuser  (Siedlung  A  …),  zum  Gesamtpreis  von 

Fr. 32'500'000.- an die D AG, mit Sitz in E:  

Kat.Nr. 

Fläche 

Gebäude 

… 

… 

2515 m² 

7724 m² 

…strasse 3, 5a+b, 7a+b 

…strasse 1/ 
…strasse 64 - 78 

Mit  Eingabe  vom  27.  November  2013  beantragte  die  Pflichtige,  die  Grund-

stückgewinnsteuer  sei  infolge  Ersatzbeschaffung  aufzuschieben.  Der  Erlös  werde  in 

die zwei Überbauungen "F" und "G" in C reinvestiert. Mit Einschätzungsentscheid vom 

26. Februar 2014 auferlegte die Kommission für Grundsteuern der Stadt C der Pflichti-

gen eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 2'982'929.30.  

B.  Die  Einsprache  der  Pflichtigen  vom  31. März  2014  hiess  die  Kommission 

für Grundsteuern teilweise gut und setzte die Grundstückgewinnsteuer mit Einsprache-

entscheid vom 18. Juni 2014 auf Fr. 2'773'374.95 herab.  

C. Am 23. Juli 2014 liess die Pflichtige Rekurs erheben und beantragen: 

  1.  Der Einspracheentscheid vom 18. Juni 2014 der Kommission für Grund-
steuern  der  Stadt  C  betreffend  Grundstückgewinnsteuer  (steuerpflichti-
ger  Grundstückgewinn  CHF  9'029'000.-,  reine  Grundstückgewinnsteuer 
CHF  2'773'374.95)  sei  aufzuheben  und  es  sei  festzustellen,  dass  die 
veranlagte  Grundstückgewinnsteuer  infolge  Ersatzbeschaffung  aufzu-
schieben sei. 

2.  Eventualiter  sei  die  Sache  an  die  Kommission  für  Grundsteuern  der 
Stadt  C  als  Vorinstanz  zur  vollständigen  Durchführung  des  Verfahrens 
gemäss  Ziff. VI. 
(Verfahren)  der  Weisung  der  Finanzdirektion 
Nr. 37/554  über  die  Koordination  von  Einkommens-  und  Gewinnsteuer-
einschätzungen und Grundsteuereinschätzungen für Liegenschaften des 
Geschäftsvermögens und von juristischen Personen mit der kantonalen 
Steuerbehörde  zur  vollständigen  Erhebung  des  Sachverhalts  zurückzu-
weisen. 

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3.  Subeventualiter sei die Grundstückgewinnsteuer neu zu berechnen (un-
ter  Zugrundelegung  einer  Haltdedauer  von  10  Jahren  für  die  Liegen-
schaft  …strasse  3,  5  und  7)  und  allenfalls  die  Kalkulation  des  Grund-
stückgewinns  durch  die  Kommission  für  Grundsteuern  der  Stadt  C  zu 
prüfen  und  neu  vorzunehmen  (unter  Zugrundelegung  der  Belege  und 
nicht der steuerlichen Buchwerte). 

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

Die  Rekursgegnerin  beantragte  mit  Rekursantwort  vom  26.  August  2014  Ab-

weisung des Rekurses und verlangte eine Parteientschädigung. 

Mit Verfügung vom 9. September 2014 ordnete das Steuerrekursgericht einen 

zweiten  Schriftenwechsel  an.  In  der  Replik  vom  3.  Oktober  2014  stellte  die  Pflichtige 

neu  den  Antrag,  die  Rekursgegnerin  habe  zufolge  Befangenheit  in  den  Ausstand  zu 

treten.  Die  Duplik  datierte  vom  22.  Oktober  2014.  Am  7.  November  2014  nahm  die 

Pflichtige zur Duplik Stellung. 

Auf die Parteivorbringen wird – soweit rechtserheblich – in den nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1. a) Gemäss § 119 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) muss 

derjenige bei Vollzug des Steuergesetzes in den Ausstand treten, der zum Beispiel an 

der Sache ein persönliches Interesse hat (lit. a) oder aus anderen Gründen in der Sa-

che befangen sein könnte (lit. d). Der Ausstand kann nur für einzelne  Mitglieder einer 

Behörde, nicht aber für eine ganze Behörde an sich gefordert werden (BGE 105 Ib 30; 

Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  3. A.,  2013, 

§ 119 N 7). Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben und dem Verbot des Rechts-

missbrauchs sind echte oder vermeintliche Ausstands- oder Ablehnungsgründe so früh 

wie  möglich  geltend  zu  machen  (BGr,  18. Juli  2012,  2C_991/2011,  2C_992/2011, 

www.bger.ch). 

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b) Die Pflichtige führt aus, dass seit der Gründung der A AG immer ein Vertre-

ter der Stadt C als Verwaltungsrat an der Willensbildung der A AG teilgenommen habe 

und beantragt in der Replik, die Rekursgegnerin befinde sich in einem Interessenskon-

flikt und habe damit in den Ausstand zu treten. 

c)  Soweit  die  Pflichtige  sich  auf  den  Standpunkt  stellt,  die  Rekursgegnerin 

habe  als  Rechtsmittelpartei  im  Rekursverfahren in  den  Ausstand  zu  treten,  ist  ihr  An-

trag  von  vorneherein  haltlos,  denn  Letztere  hat  keine  Entscheidbefugnis  mehr  (vgl. 

§ 119 Abs. 1 StG). Weiter verstösst es gegen Treu und Glauben, wenn die rechtskun-

dig vertretene Pflichtige ihr Begehren erst in der Replik stellt, obwohl sie dies bereits in 

der Rekursschrift hätte tun können. Schliesslich beantragt die Pflichtige den Ausstand 

der  Stadt  C,  ohne  im  Einzelnen  genau  zu  bezeichnen,  welche  Personen  in  den  Aus-

stand zu treten haben. Ein solches Ausstandsbegehren ist unzulässig, was dazu führt, 

dass darauf ohne Weiteres nicht einzutreten ist. 

2. a) Der Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundes-

verfassung vom 18. April 1999 (BV) umfasst die Rechte und Pflichten der Parteien auf 

Teilnahme am Verfahren und Einflussnahme auf den Prozess der Entscheidfindung. In 

diesem  Sinn  dient  das  rechtliche  Gehör  einerseits  der  Sachverhaltsaufklärung,  ande-

rerseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Ent-

scheids dar, welche in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Der Grundsatz des 

rechtlichen  Gehörs  nach  Art. 29  Abs. 2  BV  hat  die  Funktion  einer  verfassungsrechtli-

chen Minimalgarantie, welche dem Steuerpflichtigen eine Reihe von Verfahrensrechten 

gewährt (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 124 N 1 ff. mit weiteren Hinweisen). Sofern 

die Rechtsmittelinstanz über freie Kognition in Rechts- und Sachverhaltsfragen verfügt 

und dem Betroffenen die gleichen Mitwirkungsrechte wie  vor erster Instanz  zustehen, 

kann  eine  Gehörsverweigerung  im  Rechtsmittelverfahren  geheilt  werden  (BGE  124  II 

132 E. 2d; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 148 N 16). 

Von  einer  Rückweisung  der  Sache  zur  Gewährung  des  rechtlichen  Gehörs 

kann insbesondere dann abgesehen werden, wenn dies lediglich einen formalistischen 

Leerlauf darstellen und zu einer unnötigen Verfahrensverlängerung führen würde (Mi-

chele  Albertini,  Der  verfassungsmässige  Anspruch  auf  rechtliches  Gehör  im  Verwal-

tungsverfahren des modernen Staates, 2000, S. 459; Alain Griffel, in: Kommentar zum 

Verwaltungsrechtspflegegesetz  des  Kantons  Zürich,  3. A.,  2014,  § 8  N 49).  Sowohl 

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nach  höchstrichterlicher  Rechtsprechung  als  auch  nach  herrschender  Lehre  soll  eine 

Heilung  von  Gehörsverletzungen  mithin  nur  mit  Zurückhaltung  angenommen  werden, 

wobei der Entscheid über Rückweisung oder Heilung im Einzelfall aufgrund der konkre-

ten Interessenlage zu treffen ist. 

b)  Gemäss  Art. 39  Abs. 3  des  Bundesgesetzes  über  die  Harmonisierung  der 

direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) erteilen 

die Behörden des Bundes, der Kantone, Bezirke, Kreise und Gemeinden den mit dem 

Vollzug der Steuergesetze betrauten Behörden auf Ersuchen hin alle Auskünfte, die für 

die  Anwendung  dieser  Gesetze  erforderlich  sind.  Demzufolge  hat  die  Finanzdirektion 

des  Kantons  Zürich  zur  Vermeidung  von  Besteuerungskonflikten  infolge  des  monisti-

schen Systems im Kanton Zürich zwischen der Einkommens- und Gewinnsteuer sowie 

der  Grundstückgewinnsteuer  gestützt  auf  § 110  StG  als  Aufsichtsbehörde  am 

13. Dezember  2005  eine Weisung  über  die  Koordination  von  Einkommens-  bzw.  Ge-

winnsteuereinschätzungen für Liegenschaften des Geschäftsvermögens und von juris-

tischen Personen erlassen (ZStB I Nr. 37/554, Rz 3, nachfolgend Weisung). 

c) aa) Die Pflichtige rügt, dass ihr rechtliches Gehör verletzt worden sei, weil 

die  Stellungnahmen  des  kantonalen  Steueramts  vom  9. Dezember  2013  und  25.  Ap-

ril 2014  ohne  kontradiktorisches  Verfahren  und  ohne  Berücksichtigung  des  vollständi-

gen  Sachverhalts  verfasst  worden  seien.  Sie  sei  vom  Verfahrenssubjekt  zum  reinen 

Verfahrensobjekt degradiert worden.  

bb) Die von der Rekursgegnerin vom kantonalen Steueramt eingeholten Stel-

lungnahmen  vom  9. Dezember  2013  und  25. April  2014  stellen  verwaltungsinterne 

Rechtsauskünfte dar, um widersprüchliche Entscheide zwischen Staats- und Gemein-

de-  und  Grundstückgewinnsteuer  zu  vermeiden  (Rz 3  der  Weisung).  An  dem  verwal-

tungsinternen  Verständigungsverfahren  ist  die  Pflichtige  nicht  beteiligt.  Das  kantonale 

Steueramt  entscheidet  demgemäss  im  Einvernehmen  mit  der  Gemeinde  für  die 

Staatssteuer verbindlich, ob eine Ersatzbeschaffung steuerneutral durchgeführt werden 

kann  (Rz 36  ff.  der  Weisung).  Diesem  Entscheid  schliesst  sich  die  Gemeinde  für  die 

Grundstückgewinnsteuer  an  (Rz 37  der  Weisung).  Am  Verfahren  zur  Festlegung  der 

Grundstückgewinnsteuer  ist  das  kantonale  Steueramt  nicht  beteiligt.  Die  Verfahrens- 

und Entscheidhoheit liegt ausschliesslich bei der Gemeinde (§ 205 StG).  

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Es  liegt  damit  keine  Gehörsverletzung  dadurch  vor,  dass  sich  das  kantonale 

Steueramt  nicht  mit  den  Einwendungen  der  Pflichtigen  befasst  hat.  Weiter  hat  die 

Pflichtige bei Wahrnehmung ihres Akteneinsichtsrechts schon im vorinstanzlichen Ver-

fahren von den Memoranden des kantonalen Steueramts Kenntnis erhalten und über-

dies dazu Stellung nehmen können. 

cc)  Soweit  die  Pflichtige  mit  dem  Veranlagungs-  bzw.  Einspracheentscheid 

nicht einverstanden ist, stand ihr mit dem Rekurs an das Steuerrekursgericht die allsei-

tige, hinsichtlich Rechts- und Ermessenskontrolle unbeschränkte gerichtliche Überprü-

fung  des  Einspracheentscheids  der  Gemeindebehörde  zur  Verfügung  (§ 147  Abs. 3 

StG). Im Rekursverfahren gelten gemäss § 212 StG die Bestimmungen über das Re-

kursverfahren  bei  Einschätzungen  für  die  Staatssteuern  sinngemäss.  Dabei  sind  ins-

besondere  neue  tatsächliche  Behauptungen  und  Beweismittel  zulässig  (RB 1952 

Nr. 56). Mit Blick auf die Tatsache, dass die Pflichtige sich bereits im vorinstanzlichen 

Verfahren zu den Memoranden äussern konnte und überdies im Rahmen des zweiten 

Schriftenwechsels  erneut  Gelegenheit  erhielt,  ihren  Standpunkt  darzulegen,  erscheint 

eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ausgeschlossen bzw. wäre geheilt worden. 

Von  einer  Degradierung  zum  Verfahrensobjekt  kann  ebenfalls  keine  Rede 

sein,  da  der  Pflichtigen  im  vorliegenden  Rekursverfahren  weiterhin  umfassende  Ver-

fahrensrechte zustehen. 

Eine Rückweisung kommt nach dem Gesagten nicht in Frage. 

3. a) aa) Gemäss § 212 in Verbindung mit § 147 Abs. 4 Satz 1 StG muss die 

Rekursschrift  einen  Antrag  und  eine  Begründung  enthalten.  Unter  Antrag  ist  ein  zif-

fernmässig  bestimmter  oder  zumindest  ziffernmässig  bestimmbarer  Einschätzungsan-

trag zu verstehen, d.h. es muss betragsmässig klar ersichtlich sein, mit welchem steu-

erbaren Grundstückgewinn der Rekurrent eingeschätzt werden will. Dies  gilt nicht nur 

für den Hauptantrag, sondern auch für allfällige Eventualanträge. 

bb)  Die  diesbezüglich  erforderliche  substanziierte  Sachdarstellung  muss  

spätestens  innerhalb  der  Rekursfrist  vorgetragen  werden  (VGr,  22. März  2000, 

SB.2000.00002 = ZStP 2000. 201 ff.; RB 1981 Nr. 90, 1987, Nr. 35, 1992 Nr. 32; Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 147  N 50 ff.).  Als  substanziiert gilt  eine  Sachdarstellung, 

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die  hinsichtlich  Art,  Motiv  und  Rechtsgrund  alle  Tatsachenbehauptungen  enthält,  die 

ohne  weitere  Untersuchung,  aber  unter  Vorbehalt  der  Beweiserhebung  die  rechtliche 

Würdigung  der  geltend  gemachten  Steueraufhebung  erlaubt.  Bei  ungenügender  Sub-

stanziierung  hat  das  Steuerrekursgericht  nicht  von  Amtes  wegen  eine  Untersuchung 

durchzuführen,  um  sich  die  fehlenden  Grundlagen  zu  beschaffen  (RB 1975  Nr. 64, 

1981 Nr. 90, 1987 Nr. 35). Eine unvollständige Sachdarstellung kann nicht im Beweis-

verfahren nachgeholt werden (RB 1964 Nr. 68, 1973 Nr. 35, 1976 Nr. 26, 1980 Nr. 69). 

Kommt die Steuerpflichtige diesen Anforderungen nicht nach, so hat die Steuerminde-

rung bzw. -ermässigung zu unterbleiben (vgl. RB 1980 Nr. 72). Eine richterliche Frage-

pflicht lehnt die Rechtsprechung für den als vollkommenes Rechtsmittel ausgestalteten 

Rekurs ab (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 147 N 51). 

Soweit die Pflichtige beantragen lässt, ihr im Rahmen der richterlichen Frage-

pflicht die Möglichkeit zur Nachsubstanziierung und zum Nachreichen von Unterlagen 

zu gewähren, ist dieser Antrag entsprechend den obigen Erwägungen abzuweisen. 

b) Das Begehren der rechtskundig vertretenen Pflichtigen im Eventualantrag, 

sich eine Nachkalkulation des Grundstückgewinns vorzubehalten […] und auf die Höhe 

des  Grundstückgewinns  zurückzukommen,  stellt  keinen  gültigen,  ziffernmässig  be-

stimmten Rekursantrag dar (RB 1956 Nr. 67). Auf diesen ist damit nicht einzutreten. 

4. Das Verfahren vor Steuerrekursgericht ist grundsätzlich schriftlich; es ergibt 

sich weder aus der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) noch aus der Europäi-

schen  Menschenrechtskonvention  vom  4. November  1950  (EMRK)  ein  Anspruch  auf 

eine  mündliche  Verhandlung.  So  räumt  der  Anspruch  auf  rechtliches  Gehör  (Art. 29 

Abs. 2  BV)  keinen  grundsätzlichen  Anspruch  auf  eine  mündliche  Anhörung  ein  (BGE 

134 I 140 E. 5.3). Beratung und Entscheid über den Antrag des Referenten sind nicht 

öffentlich  (vgl.  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 149  N 11).  Das  schliesst  zwar  nicht 

aus, dass der Referent unter Umständen seine vorläufige Rechtsauffassung betreffend 

die Erfolgschancen des Verfahrens den Parteien mitteilt, etwa um einer Partei die Mög-

lichkeit  zu  geben,  den  Rekurs  zurückzuziehen  oder  während  der  noch  laufenden 

Rechtsmittelfrist  auf  offensichtliche  formelle  Mängel  hinzuweisen.  Ein  gesetzlicher  

Anspruch  besteht  indessen  in  dieser  Hinsicht  nicht  (vgl.  Richner/Frei/Kaufmann/ 

Meuter, § 148 N 9). Entsprechend diesen Ausführungen ist der Antrag der Pflichtigen, 

ihr während des Verfahrens die Möglichkeit zu geben, zu "vorläufigen Meinungsäusse-

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rungen des Steuerrekursgerichts" – gemeint sind wohl Rechtsauffassungen des Refe-

renten betreffend das vorliegende Verfahren – Stellung zu beziehen abzuweisen. 

5. a) aa) Gemäss § 216 Abs. 1 StG unterliegen Gewinne, die sich bei Veräus-

serungen  von  Grundstücken  des  Privatvermögens  ergeben,  der  Grundstückge-

winnsteuer. Der zu besteuernde Gewinn ist dabei laut § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um 

welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und anrechenbare Aufwendungen) 

übersteigt. 

bb) Nach § 216 Abs. 3 lit. g StG werden Gewinne aus der Veräusserung von 

Geschäftsgrundstücken  grundsätzlich  ebenfalls  mit  der  Grundstückgewinnsteuer  er-

fasst. Die Grundstückgewinnsteuer kann jedoch bei Veräusserung eines zum betriebs-

notwendigen  Anlagevermögen  gehörenden  Grundstücks  aufgeschoben  werden  (vgl. 

auch  Art. 12  Abs. 1  und  4  StHG  Art. 8  Abs. 4  StHG).  Betriebsnotwendig  sind  Wirt-

schaftsgüter, die nach ihrer Zweckbestimmung unmittelbar der Leistungserstellung des 

Betriebs dienen und ohne Beeinträchtigung des betrieblichen Leistungserstellungspro-

zesses nicht veräussert werden können (Markus Reich, in: Kommentar zum Schweize-

rischen Steuerrecht, Band I/1, 2. A., 2002, Art. 8 N 71 StHG; Markus Reich/Marina Zü-

ger,  in:  Kommentar  zum  Schweizerischen  Steuerrecht,  Band I/2a,  2. A., 2008,  Art. 30 

N 6  DBG).  Da  die  betriebsnotwendigen  Vermögenswerte  unerlässliche  Bestandteile 

der betrieblichen Einheit bilden, würde ihre Veräusserung zu einer substanziellen Ver-

änderung  des  Betriebs  führen.  Dies  hat  zur  Folge,  dass  bei  einer  Veräusserung  des 

entsprechenden Wirtschaftsguts  dieses  zwangsläufig  ersetzt  werden  muss,  damit  der 

Betrieb  ohne  Einschränkung  weitergeführt  werden  kann  (BGE  108  I  b  325).  Beurtei-

lungsgrundlage der Betriebsnotwendigkeit bilden  immer die betrieblichen Verhältnisse 

des Unternehmens. 

cc)  Von  einer  Immobiliengesellschaft  kann  gesprochen  werden,  wenn  der 

Zweck  einer  Gesellschaft  ausschliesslich  oder  mindestens  zur  Hauptsache  darin  be-

steht,  Grundstücke,  d.  h.  Liegenschaften,  in  das  Grundbuch  aufgenommene  selbst-

ständige und dauernde Rechte, Bergwerke oder Miteigentumsanteile an Grundstücken 

(Art. 655 ZGB), zu erwerben, zu verwalten, zu nutzen und zu veräussern. Sowohl bei 

einer Immobilienverwaltungsgesellschaft als auch beim Liegenschaftenhändler werden 

nur  diejenigen  Liegenschaften  als  betriebsnotwendig  angesehen,  die  unmittelbar  dem 

Handelsbetrieb  dienen.  Die  für  den  Verkauf  bestimmten  Liegenschaften  bilden  beim 

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Liegenschaftenhändler  Umlaufvermögen.  Weiter  besitzen  sowohl  Immobilienverwal-

tungsgesellschaften  als  auch  die  Immobilienhändler  häufig  Kapitalanlageliegenschaf-

ten, die allein durch ihren Ertrag dem Unternehmen dienen. Diese Anlageliegenschaf-

ten  sind  nicht  unmittelbar  zur  Erfüllung  des  Leistungszwecks  der  Gesellschaft 

erforderlich  und  damit  nicht  betriebsnotwendig  (vgl.  § 68  Abs. 4  StG;  BGer,  1.  Febru-

ar 2012, StE B 42.38 Nr. 35, E. 2.5; BGr. 2. April 2012 = StE B 23.5 Nr. 6, E. 3.3 und 

4.3;  BGr,  16. Mai  2011,  2C_50/2011  =  StE 2011  B 23.45  Nr. 15).  Bildet  dagegen  der 

Grundbesitz  bloss  die  sachliche  Grundlage  für  einen  Fabrikations-,  Handels-  oder 

sonstigen Geschäftsbetrieb – Fabrikliegenschaft, Verwaltungs- und Bürogebäude, Pro-

duktionsstätten, Werkplätze usw. –, so liegt keine Immobilien-, sondern eine Betriebs-

gesellschaft vor (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 N 94). Da in solchen Fällen 

die  Liegenschaften  direkt  der  Zweckerfüllung  des  Unternehmens  dienen,  sind  sie  be-

triebsnotwendig. 

b)  aa)  Die  Pflichtige  verkaufte  die  Liegenschaften  der  Siedlung  A  ….  Dabei 

handelt  es  sich  um  zwei  Mehrfamilienhäuser  mit  insgesamt  31  vermieteten  3.5-  bis  

6.5-Zimmerwohnungen, mit Mietpreisen zwischen Fr. 2'500.- und Fr. 4'200.-. Sie ist der 

Auffassung,  dass  sie  weder  eine  Immobilienhandels-  noch  eine  Immobilienverwal-

tungsgesellschaft  sei.  Vielmehr  sei  sie  als  Betriebsgesellschaft  anzusehen.  Dies  vor 

allem deswegen, weil sie im gemeinnützigen Segment tätig sei und städtebauliche so-

wie  wohnbaupolitische Aufgaben erfülle. Ihre Tätigkeit sei daher nicht einfach Vermö-

gensanlage  und  Investition,  sondern  beinhalte  eine  besondere  gemeinnützige  und 

wohnbaupolitische  Mission.  Ihre  Liegenschaften  seien  daher  als  betriebliche  Aktiven 

des Anlagevermögens und damit als betriebsnotwendig zu qualifizieren.  

bb)  Es  fragt  sich  daher  zunächst,  ob  die  Pflichtige  als  Betriebsgesellschaft 

anzusehen ist. Dies ist zu verneinen. Die Siedlung A … diente der Pflichtigen nämlich 

nicht unmittelbar, um ihre Aufgaben zu erfüllen. Diese Funktion erfüllen nur solche Lie-

genschaften, in welchen sich die Büroräumlichkeiten befinden und wo die Angestellten 

der Pflichtigen die Vermietung und Verwaltung der Liegenschaften wahrnehmen. Dies 

war  jedoch  in  der  Siedlung  A  …  nicht  der  Fall.  Damit  dienten  diese  Liegenschaften 

nicht unmittelbar der Leistungserbringung – Vermietung von Wohnungen – und waren 

demnach auch nicht betriebsnotwendig.  

Damit ist die Pflichtige als Immobilienverwaltungsgesellschaft anzusehen und 

die Liegenschaften, die vermietet werden, stellen Kapitalanlageliegenschaften dar.  

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cc) Selbst wenn man der Rechtsauffassung der Pflichtigen folgen und sie als 

Betriebsgesellschaft ansehen würde, fehlt es nach der Rechtsprechung des Bundesge-

richts an der Betriebsnotwendigkeit der verkauften Liegenschaften. Die Pflichtige führt 

nämlich  aus,  dass gerade  die  Siedlung  A  … den  statutarischen  Zielen  der  Pflichtigen 

nicht  entsprochen  habe,  da  unter  anderem  die  Mietzinse  ausgesprochen  hoch  gewe-

sen  seien  und  sich  die  Rentabilität  des  Objekts  als  ungenügend  herausgestellt  habe. 

Damit ergibt sich bereits aus dem Vorbringen der Pflichtigen, dass genau die verkauf-

ten Objekte nicht dem Ziel – Vermietung von preisgünstigem Wohnraum – entsprochen 

haben.  Die  Änderung  der  Zweckbestimmung  eines  Vermögensgutes  hat  jedoch  nach 

der Rechtsprechung des Bundesgerichts eine Neuzuordnung innerhalb der Aktiven zur 

Folge. Sobald eine Liegenschaft zum Verkauf ausgeschrieben wird, dient sie dem Be-

trieb  nicht  mehr  auf  Dauer  und  wechselt  zum  Umlaufvermögen  (BGr,  2. April  2012,  

E. 3.3 und 4.3 = StE B 23.5 Nr. 6, mit weiteren Hinweisen). Damit entfällt aber für die 

Siedlung  A  …  auch  nach  der  Rechtsauffassung  des  Vertreters  der  Pflichtigen  das 

Merkmal der Betriebsnotwendigkeit. 

c) aa) Unbegründet ist auch der Antrag, eine allfällige Grundstückgewinnsteu-

er  sei  aus  verfassungsmässiger  Sicht  gemäss  Art. 41  Abs. 1  lit. e  bzw.  Art. 108  und 

Art. 116  BV  sowie  nach  Art. 110  der  Verfassung  des  Kantons  Zürich  vom  27.  Febru-

ar 2005  (KV)  aufzuschieben.  Die  Pflichtige  verfolge  als  privat  initiierte  Trägerin  des 

gemeinnützigen Wohnungsbaus öffentliche Zwecke und eine Besteuerung des Grund-

stücksgewinns widerspreche dem verfassungsrechtlichen Förderungsauftrag. 

bb) aaa) Nach §§ 216 und 219 StG lösen sämtliche zivilrechtlichen und ihnen 

gleichgestellten Handänderungen eine Grundstückgewinnsteuer aus, sofern dabei ein 

Gewinn  erzielt  wird.  Die  Ausnahmen  davon  sind  ausdrücklich  und  abschliessend  im 

Steuergesetz  geregelt  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 216  N 152  ff.  mit  weiteren 

Hinweisen). Eine Steuerbefreiung wegen unmittelbar öffentlichen oder gemeinnützigen 

Zwecken  sieht  § 218  lit. b  StG für  den  Kanton  und  seine  Anstalten,  zürcherische  Ge-

meinden  und  ihre  Anstalten  sowie  für  Zweckverbände  von  Gemeinden  im  Sinne  des 

Gemeinderechts  vor.  Dabei  ist  Voraussetzung  unter  anderem,  dass  der  Veräusserer 

für  die  Staatssteuer  gemäss  § 61  StG  von  der  Steuerpflicht  befreit  ist  (Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, § 218 N 5).  

bbb) Ob diese Regelung der Steuerbefreiung in § 218 lit. b StG den Grundsät-

zen  der  Besteuerung  nach  Allgemeinheit,  Gleichmässigkeit  und  wirtschaftlichen  Leis-

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tungsfähigkeit  entsprechend  Art. 127  Abs. 2  BV  bzw.  Art. 125  Abs. 2  KV  entspricht, 

kann  offen  bleiben.  Dies  deshalb,  weil  der  Bundesgesetzgeber  mit  der Regelung  von 

Art. 23 Abs. 1 lit. f i.V.m. Art. 23 Abs. 4 StHG entsprechend Art. 1 StHG für den Kanton 

Zürich und dessen Gemeinden verbindlich festgelegt hat, dass nur Bund, Kantone und 

Gemeinden und ihre Untereinheiten von der Grundstückgewinnsteuer befreit sind. Die-

ser  Entscheid  des  Bundesgesetzgebers  ist  gemäss  Art. 191  BV  für  die  rechtsanwen-

denden Behörden – und damit auch für das Steuerrekursgericht – bindend und keiner 

verfassungskonformen Auslegung zugänglich.  

cc)  Die  Pflichtige  ist  weder  eine  Anstalt  des  Kantons  oder  einer  Gemeinde 

noch ein Zweckverband gemäss § 218 lit. b StG. Ferner ist sie auch nicht gemäss § 61 

StG von der Staats- und Gemeindesteuer befreit (vgl. auch Verzeichnis der selbststän-

digen Anstalten des Kantons und der Gemeinden sowie der juristischen Personen mit 

gemeinnützigen und öffentlichen Zwecken vom 27. Oktober 2014).  

Der  Antrag,  die  Grundstückgewinnsteuer  aus  verfassungsrechtlicher  Sicht 

aufzuschieben, ist dementsprechend ebenfalls abzuweisen. 

6. a)  Die  Pflichtige  beantragt  schliesslich,  dass  die  anrechenbare  Besitzes-

dauer für die Liegenschaften der Siedlung A … 10 statt 9 Jahre betrage. 

b)  Als  Besitzesdauer  gilt  bei  zivilrechtlichen  Handänderungen  grundsätzlich 

der Zeitpunkt zwischen Erwerb und Veräusserung, also die Eigentumsdauer. Massge-

bend  ist  dabei  die  Eintragung  im  Grundbuch,  während  der  Antritt  unbeachtlich  ist 

(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 219 N 23 mit weiteren Hinweisen).  

Gemäss  Handänderungsanzeigen  erwarb  die  Pflichtige  bzw.  deren  Rechts-

vorgängerin die Liegenschaft am ... Juni 2003 und verkaufte sie am ... Juni 2013. Dass 

im Kaufvertrag ein Antrittstag per ... Juli 2013 vereinbart worden ist und noch eine Be-

willigung  für  den  Grundstückserwerb  gemäss  "Lex  Koller"  (Bundesgesetz  über  den 

Erwerb  von  Grundstücken  durch  Personen  im  Ausland  [BewG]  vom  16.  Dezem-

ber 1983)  eingeholt  werden  musste,  ist  für  die  Bestimmung  des  Handänderungszeit-

punkts  ohne  Bedeutung  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 216  N 20  ff.  mit  weiteren 

Hinweisen). Die von der Rekursgegnerin zu Grunde gelegte Besitzesdauer von 9 Jah-

ren ist damit korrekt. 

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7. Diese Erwägungen führen zur Abweisung des Rekurses, soweit darauf ein-

zutreten  ist.  Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  der  unterliegenden  Pflichti-

gen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG) und steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 152 

StG  in  Verbindung  mit  § 17  Abs. 2  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  vom  

24. Mai 1959/6. September 1987). Auch der obsiegenden Rekursgegnerin steht keine 

solche  Vergütung  zu,  denn  ihre  Bemühungen  vor  Steuerrekursgericht  haben  sich  im 

Wesentlichen auf die Verteidigung des Einspracheentscheids beschränkt. 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

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