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**Case Identifier:** 2238365c-7a1c-54bb-8a04-52d1934927dc
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-21
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 21.12.2021 A/3320/2020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-3320-2020_2021-12-21.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/3320/2020-ICC ATA/1401/2021  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 21 décembre 2021 

4
ème

 section 

   dans la cause 

 

Madame et Monsieur A______ 

représentés par Me Per Prod'Hom, avocat  

contre 

ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 

 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 

8 mars 2021 (JTAPI/216/2021) 

- 2/10 - 

A/3320/2020 

EN FAIT 

1)  Le présent litige concerne l’estimation fiscale pour l’impôt cantonal et 
communal (ci-après : ICC) 2017 et 2018 d’un des biens immobiliers de Madame 
et Monsieur A______. 

2)  Le 1
er

 octobre 2012, les contribuables ont acquis, en copropriété d’une 
moitié chacun et pour un montant total de CHF 7’200’000.-, la parcelle 
n° 1______ de la commune B______, sise chemin C______. 

  Le bâtiment se trouvant sur la parcelle a été démoli en février/mars 2014 et 

des travaux de reconstruction d'une villa individuelle, qui ont duré jusqu’en 2017, 
ont été entrepris. 

3)  Dans le cadre de leur taxation 2016, l’administration fiscale cantonale 
(ci-après : AFC-GE) a fixé la valeur fiscale de base de l'immeuble B______ à 

CHF 4’162’000.-, soit CHF 7’2000’000.-, prix d’achat, diminué de 
CHF 3’038’000.-, correspondant à la valeur du bâtiment démoli. 

4)  Le 3 avril 2019, dans leur déclaration fiscale 2017, les contribuables ont 

déclaré ce bien immobilier, sous la rubrique « Immeubles locatifs ou loués », pour 

un montant total de CHF 12’924’253.- sur plusieurs lignes, à savoir : 

  CHF 156’000.-, construction 2013 ; 

  CHF 2’113’843.-, construction 2014 ; 

  CHF 2’250’075.-, construction 2015 ; 

  CHF 1’958’256.-, construction 2016 ; 

  CHF 2’284’079.-, construction 2017 ; 

  CHF 4’162’000.-, terrain. 

5)  Le 3 octobre 2019, ils ont demandé à l’AFC-GE l’organisation d’une 
réunion pour fixer une nouvelle évaluation du bien immobilier plus proche de sa 

valeur vénale. 

6)  Le 4 février 2020, dans leur déclaration fiscale 2018, les contribuables ont 

déclaré le bien en cause, dans la même rubrique que l’année précédente, pour un 
montant de CHF 9’668’333.-.  

- 3/10 - 

A/3320/2020 

  Dans la rubrique « Observations », ils ont indiqué que la valeur fiscale de la 

maison en construction avait été déterminée par la moyenne de trois expertises 

attestant de la valeur vénale de la propriété au 31 décembre 2018. 

  Les documents suivants étaient joints à cette déclaration : 

- une évaluation de D______ du 10 juillet 2019, estimant la valeur vénale 

du bâtiment et du terrain à CHF 9’560’000.- ; 

- une estimation immobilière de D______, du 14 octobre 2019, retenant 

une valeur vénale de CHF 9’770’000.- ; 

- une estimation immobilière de F______ Sàrl du 17 juin 2019, retenant 

une valeur vénale de CHF 9’675’000.- 

7)  Par bordereau ICC 2017 du 26 février 2020, l’AFC-GE a repris, comme 
valeur fiscale du bien immobilier, le montant total déclaré par les contribuables, 

soit CHF 12'924'253.-. 

8)  Par bordereau ICC 2018 du 2 mars 2020, l’AFC-GE a retenu un montant de 
fortune de CHF 12’924’253.- pour le bien immobilier. 

9)  Le 17 mars 2020, les contribuables ont formé deux réclamations contre les 

taxations ICC 2017 et 2018. 

  En arrivant au terme des travaux en 2019, ils s’étaient aperçus que la valeur 
vénale de l’immeuble ne correspondait pas au coût de sa construction, une partie 
des travaux n’étant pas absorbée par le marché de l’immobilier qui avait subi un 
tassement ces dernières années.  

  Ils avaient demandé à trois experts indépendants d’évaluer leur bien en date 
des 31 décembre 2017 et 2018, puis avaient calculé la moyenne entre les résultats 

de ces expertises et étaient parvenus aux montants respectifs de CHF 8’621’667.- 
et CHF 9’668’333.- pour 2017 et 2018, terrain compris, lesquels devaient être 
repris en tant que valeur du bien pour ces deux années. D’ailleurs, la valeur 
d’assurance dudit bien immobilier avait été fixée à CHF 8’000’000.-. 

  Il n’existait pas de base légale suffisante pour restreindre les droits du 
contribuable à demander une nouvelle estimation, tant que l’année fiscale en 
cause n’avait pas été taxée de manière définitive. 

10)  Par deux décisions sur réclamation du 17 septembre 2020, l’AFC-GE a 
maintenu les taxations litigieuses. 

  Son estimation de la valeur du bien immobilier était conforme à la 

législation en vigueur, correspondant au coût d’acquisition du terrain 
(CHF 4’162’000.-) auquel avait été ajouté le coût de construction du nouveau 

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A/3320/2020 

bâtiment selon les justificatifs remis par les contribuables. Une expertise privée ne 

lui était pas opposable. 

11)  Par actes du 19 octobre 2020, les contribuables ont interjeté recours auprès 

du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre les 

décisions sur réclamation, concluant à leur annulation et au renvoi de la cause à 

l’AFC-GE pour qu’elle établisse de nouveaux bordereaux en corrigeant aussi bien 
la valeur fiscale de l’immeuble pour l’ICC que pour l’impôt immobilier 
complémentaire (ci-après : IIC). 

  Les trois experts indépendants chargés d’évaluer l’immeuble en cause à la 
fin des années 2017 et 2018, en tenant compte de l’avancement des travaux à la 
date du 31 décembre, étaient tous membres de la chambre suisse des experts en 

estimations immobilières. F______ Sàrl était aussi membre du collège suisse des 

experts architectes, de l’association suisse des estimateurs immobiliers et de 
l’association suisse de l’économie immobilière. Monsieur E______ était, quant à 
lui, aussi membre de la SIA société suisse des ingénieurs et des architectes ainsi 

que du collège suisse des experts architectes. 

  Dans le cadre de leurs taxations 2014 à 2016, ils avaient déjà débattu avec 

l’AFC-GE de la valeur fiscale à retenir. Dans un premier temps, l’AFC-GE avait 
inclus la valeur de l’ancien bâtiment entièrement démoli dans la valeur du terrain 
et ainsi retenu une valeur fiscale de CHF 13’678’173.- pour l’exercice fiscal 2016, 
avant d’admettre qu’il convenait d’exclure de la valeur fiscale totale la valeur de 
cet ancien bâtiment n’existant plus. La valeur du terrain était par conséquent 
passée de CHF 7’200’000.- à CHF 4’162’000.- dans le bordereau ICC 2016 
corrigé du 14 octobre 2019. Considérant les négociations entreprises avec 

l’AFC-GE, ils n’avaient pas contesté plus loin cette estimation, mais s’étaient 
réservés une nouvelle appréciation pour les années suivantes, point qu’ils 
entendaient débattre avec l’AFC-GE en proposant une réunion qui n’avait jamais 
pu avoir lieu. 

  Le système genevois posait de nombreux problèmes et l’AFC-GE 
elle-même était d’avis qu’il créait d’importantes inégalités de traitement. Il se 
pouvait même qu'il fût contraire à la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts 
directs des cantons et des communes du 14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14), 

ce qui avait justifié une réflexion globale au cours de ces dernières années et 

certains projets de loi en vue de réformer le système. 

  La valeur vénale comprenait le montant pour lequel ils pourraient revendre 

l’immeuble sur le marché. Sur la base des expertises produites, ils avaient 
démontré que la valeur vénale de l’immeuble en cause devait être évaluée à une 
valeur moyenne de CHF 8’626’667.-, terrain compris, en 2017 et de 
CHF 9’668’333.-, terrain compris, en 2018. 

- 5/10 - 

A/3320/2020 

  Les deux recours ont été enregistrés sous les numéros de cause A/3320/2020 

et A/3321/2020 par le TAPI. 

12)  Dans ses réponses du 16 décembre 2020, l’AFC-GE a conclu, 
préalablement, à la jonction des causes précitées et, principalement, au rejet des 

recours. 

13)  Par jugement du 8 mars 2021, le TAPI a rejeté les recours après avoir joint 

les causes sous le n
o
 A/3320/2020. 

  En droit genevois, l'évaluation des immeubles, faite par des commissions 

d'experts, valait pour une période de dix ans, et une nouvelle estimation pouvait 

être faite si des changements importants dans la valeur le justifiaient. Ces 

changements ne couvraient que ceux qui étaient objectifs, matériels et importants 

dans la valeur de la propriété et ne devaient pas avoir trait à la personne du 

contribuable. Toute demande d'estimation motivée devait être présentée à 

l'AFC-GE avant le 31 décembre.  

14)  Par acte posté le 6 avril 2021, les contribuables ont interjeté recours auprès 

de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 

administrative) contre ce jugement, concluant à son annulation et au renvoi de la 

cause à l'AFC-GE pour qu'elle établisse des nouveaux bordereaux 2017 et 2018 

tenant compte de l'estimation fiscale de leur bien immobilier de CHF 8'621'667.- 

pour 2017 et de CHF 9'668'333.- pour 2018.  

  Une partie des travaux exécutés représentant de la haute exécution et du 

luxe n'était pas absorbée par le marché de l'immobilier des objets de prestige, ce 

dernier ayant subi un tassement certain ces dernières années. La valeur vénale du 

bien n'était pas égale au prix du terrain ajouté aux coûts de construction. La valeur 

fiscale ne devrait pas être supérieure à la valeur effective de marché. 

  En octobre 2019, l'AFC-GE avait accepté de revoir l'estimation pour l'année 

2016. Cette nouvelle estimation avait un effet direct sur la taxation 2018. Dans le 

contexte d'une nouvelle estimation, les trois expertises immobilières 

indépendantes produites devaient être prises en compte au titre du droit d'être 

entendu.  

  Il n'existait dans la loi aucune obligation de demander une nouvelle 

expertise avant le 31 décembre.  

15)  Le 20 mai 2021, l'AFC-GE a conclu au rejet du recours. 

  Les contribuables résidaient au chemin C______ depuis le 23 avril 2019, 

soit après les périodes fiscales litigieuses. Auparavant, le bien était déclaré sous la 

rubrique « Immeubles locatifs ou loués ». 

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A/3320/2020 

  Aucun argument nouveau nécessitant une réponse n'était développé par le 

recourants. 

16)  Le 4 juin 2021, les recourants ont répliqué. 

  Sur la base des expertises produites, la valeur vénale de l'immeuble était 

démontrée pour 2017 et 2018, terrain compris. 

17)  Le 24 juin 2021, l'AFC-GE a renoncé à formuler des observations 

complémentaires. 

18)  La cause a ensuite été gardée à juger, ce dont les parties avaient été 

informées le 27 mai 2021. 

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 

recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 

LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 

12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2)  Le litige porte sur la conformité au droit de l'estimation de la valeur d'un 

bien immobilier des contribuables, prise en compte pour la taxation ICC 2017 et 

2018 des contribuables. 

3)  De jurisprudence constante, les questions de droit matériel sont résolues par 

le droit en vigueur au cours des périodes fiscales litigieuses (arrêts du Tribunal 

fédéral 2C_663/2014 du 25 avril 2015 consid. 4 ; 2C_476/2014 du 21 novembre 

2014 consid. 4.1). 

  La loi sur l'imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 (LIPP 

- D 3 08) prévoit qu'elle s'applique dès la période fiscale 2010, les périodes 

antérieures étant régies par l'ancien droit (art. 72 al. 1 LIPP). Le présent cas 

concernant les exercices fiscaux 2017 et 2018, elle trouve donc application en sus 

de la LHID. 

4.  a.  Selon l’art. 13 al. 1 LHID, l’impôt sur la fortune a pour objet l’ensemble de 
la fortune nette. Celle-ci est estimée en principe à la valeur vénale, la valeur de 

rendement pouvant être prise en compte de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). 

  L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer 
et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode 
de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer dans quelle 

mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans 

l’estimation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). 

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Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit 
pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des 
résultats qui s’écartent par trop de la valeur vénale (ATA/1728/2019 du 
26 novembre 2019 consid. 3b et les références citées). Les cantons ne peuvent 

ainsi pas prévoir des règles d’évaluation tendant de manière générale à une sur- ou 
sous-estimation des immeubles, par exemple en instituant un abattement 

automatique de leur valeur vénale pour en déterminer la valeur fiscale, ou en 

fondant l’imposition sur un pourcent de la valeur vénale (ATF 134 II 207 
consid. 3.6 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_194/2018 du 1er octobre 2018 

consid. 5.1). 

 b.  Dans le canton de Genève, la LIPP précise que l’état de la fortune mobilière 
et immobilière est établi au 31 décembre de l’année pour laquelle l’impôt est dû 
(art. 49 al. 1 LIPP). La fortune est estimée, en général, à la valeur vénale 

(art. 49 al. 2 LIPP), soit la valeur attribuée à un objet sur le marché des échanges 

économiques, lors d’un achat ou d’une vente dans des conditions normales ; 
lorsque la valeur vénale d’un élément de fortune est donnée par le résultat d’une 
transaction ayant eu lieu sur le marché libre, elle devient la valeur fiscale (arrêt du 

Tribunal fédéral 2C_442/2012 du 14 décembre 2012 consid. 4.4). La valeur 

vénale ne correspond pas à une valeur que l’on peut déterminer exactement de 
manière mathématique mais, en règle générale, à une valeur d’estimation ou de 
comparaison. Dans la mesure où toute estimation, quelle que soit la méthode 

utilisée, aboutit à une certaine marge, variable, d’inexactitude, il est admissible de 
fixer la valeur déterminante pour l’impôt sur la fortune des immeubles sur la base 
d’estimations prudentes, schématiques, même si cela a pour conséquence que les 
valeurs ainsi déterminées divergent dans une certaine mesure des valeurs 

effectives du marché (ATF 128 I 240 consid. 3.2.2 ; ATA/394/2008 du 29 juillet 

2008 consid. 4b). 

  L’art. 50 LIPP établit les principes d’évaluation des immeubles situés dans 
le canton, qui ont été jugés conformes à l’art. 14 LHID (ATF 134 II 2017 
consid. 3 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_194/2018 du 1

er
 octobre 2018 

consid. 5.3). 

  L'art. 51 LIPP prévoit que le coût des constructions et des travaux à 

plus-value sont intégrés dans la valeur fiscale du bâtiment. 

 c. Selon une jurisprudence constante de la chambre de céans, confirmée par le 

Tribunal fédéral, en matière d'estimation des immeubles, le contribuable n'a pas la 

faculté de substituer sa propre appréciation à celle de l'administration ou de la 

commission d'experts (arrêts du Tribunal fédéral 2C_67/2019 du 31 janvier 2019 

consid. 4.3 ; 2C_734/2008 du 29 janvier 2009 consid. 4 ; ATA/223/2019 du 

5 mars 2019 consid. 6 ; ATA/71/2018 du 23 janvier 2018 consid. 7b ; 

ATA/45/2018 du 16 janvier 2018 consid. 4b).  

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  S'il considère que la valeur de son bien immobilier a été mal estimée, il doit 

former une demande de nouvelle estimation. Il est tenu de motiver sa requête et 

d'indiquer en quoi consistent le ou les changements survenus dans la valeur de sa 

propriété. Une expertise ne peut être requise pour la première fois devant la 

juridiction de recours, car la demande en ce sens doit être présentée préalablement 

à l'administration. De plus, pour avoir une incidence sur l'impôt d'une année 

déterminée, la demande d'expertise doit avoir été formée avant la date 

déterminante pour la situation du contribuable et la fixation de la matière 

imposable, en l'occurrence le 31 décembre de ladite année (ATA/45/2018 précité 

consid. 4b ; ATA/960/2014 consid. 5b ; RDAF 2000 II p. 280). 

  La notion de « changements importants » de la valeur d'un immeuble doit 

être interprétée de manière restrictive. Elle ne couvre que les changements 

objectifs, matériels et importants dans la valeur de la propriété. Tel n'est 

notamment pas le cas des modifications conjoncturelles du marché immobilier 

(ATA/71/2018 précité consid. 7b ; ATA/618/2014 du 12 août 2014 consid. 2e). 

   Le Tribunal fédéral a déjà jugé qu'une stricte application des règles de 

procédure, notamment celles relatives aux délais, était justifiée par des motifs 

d'égalité de traitement et par un intérêt public lié à une bonne administration de la 

justice et à la sécurité du droit. Il a dès lors écarté le grief d'une recourante qui se 

plaignait de formalisme excessif en lien avec le délai pour demander l'expertise du 

bien (arrêt du Tribunal fédéral 2C_734/2008 précité consid. 6.2). 

4)  En l'espèce, il n'est pas contesté que les recourants n'ont pas requis une 

nouvelle estimation de leur bien avant le 31 décembre des années fiscales 

concernées, et rien ne permet de s'écarter de la solution retenue par l'AFC-GE qui 

s'avère conforme à la jurisprudence précitée.  

  En outre, rien ne permet de retenir que les recourants n'auraient pas pu se 

prévaloir dans ce délai, mais uniquement en 2019, des éléments qui justifieraient, 

selon eux, une nouvelle estimation, soit le fait que certains travaux luxueux ne 

pourraient être absorbés par le marché de l'immobilier. En effet, d'une part, à 

teneur des déclarations fiscales, les travaux de construction avaient pris fin en 

2017 déjà et le tassement du marché immobilier des objets de prestige, au 

demeurant non démontré par les recourants, ne pourrait être qualifié de 

changement important de la valeur du bien, comme vu ci-dessus.  

  Quant aux valeurs retenues dans les taxations 2017 et 2018, s'agissant du 

bien immobilier, elles correspondent à la valeur du terrain nu de CHF 4'162'000.-, 

ayant remplacé la valeur d'acquisition de CHF 7'200'000.- après démolition du 

bâtiment, à laquelle ont été ajoutés CHF 8'762'253.- qui correspondent au montant 

des travaux de démolition et de reconstruction tels que déclarés par les recourants. 

Il appert ainsi que les montants retenus par l'AFC-GE l'ont été conformément aux 

art. 49 ss LIPP. 

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5)  Infondé, le recours sera par conséquent rejeté. 

  Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge 

solidaire des recourants (art. 87 al. 1 LPA). Aucune indemnité de procédure ne 

sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 6 avril 2021 par Madame et Monsieur A______ 

contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 8 mars 2021 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met un émolument de CHF 1'000.- à la charge solidaire de Madame et 

Monsieur A______ ; 

dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure ; 

dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 

2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 

suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 

de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 

de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 

au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 

conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 

invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 

communique le présent arrêt à Me Per Prod'Hom, avocat des recourants, à 

l'administration fiscale cantonale ainsi qu'au Tribunal administratif de première 

instance. 

Siégeant : Mme Krauskopf, présidente, M. Verniory, Mme Payot Zen-Ruffinen, juges. 

 

- 10/10 - 

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Au nom de la chambre administrative : 

la greffière-juriste : 

 

 

S. Hüsler Enz 

 

 la présidente siégeant : 

 

 

F. Krauskopf 

 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  

 

 

 

 

 

 la greffière :