# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f7fd09b7-c220-523e-bcb0-39809014a2f9
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-05-19
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Sonstiges 19.05.2021 I/2-2020/53 und 54
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_KGN_999_I-2-2020-53-und-54_2021-05-19.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/2-2020/53 und 54

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 24.09.2021

Entscheiddatum: 19.05.2021

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 19. Mai 2021
Art. 241 StG (sGS 811.1). Handänderungssteuer. Bei der Bemessung der 
Handänderungssteuer darf auf den Landwert als Verkehrswert abgestellt 
werden, ohne gegen allgemeine Schätzungsmethoden zu verstossen 
(Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/2, 19. Mai 2021, I/2-2020/53, 54). 
Gegen diesen Entscheid wurde beim Verwaltungsgericht Beschwerde 
erhoben (B 2021/145).

Präsident Titus Gunzenreiner, Richter Rudolf Lippuner und Richterin Eliane Kaiser, 

Gerichtsschreiber Philipp Lenz

X AG, Rekurrentin,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Jörg Frei, Kreuzackerstrasse 9, 9000 St. Gallen,

gegen

Gemeinderat A,

betreffend

Handänderungssteuer/Grundbuchgebühren

 

Sachverhalt:

A.- Die X AG mit Sitz in Y (AR) bezweckt den Handel mit Waren und die Erbringung von 

Dienstleistungen, insbesondere im Bereich Medizin. Die Gesellschaft kann im In- und 

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Ausland Tochtergesellschaften und Zweigniederlassungen errichten und sich im In- 

und Ausland an anderen Unternehmen beteiligen. Sie kann Grundstücke und 

Liegenschaften erwerben, halten und veräussern. Die Gesellschaft kann auch alle 

kommerziellen, finanziellen und anderen Tätigkeiten ausüben, welche mit dem Zweck 

der Gesellschaft direkt oder indirekt im Zusammenhang stehen. A amtet als Präsident 

und F als Mitglied des Verwaltungsrats.

B.- Mit öffentlich beurkundetem Personaldienstbarkeitsvertrag vom 2. Dezember 2019 

räumte F der X AG an seinem in A gelegenen Grundstück GB-Nr. 0000 (Grundbuch A, 

1'803 m  Gartenanlage) ein selbständiges und dauerndes Baurecht für ein Geschäfts- 

und Wohnhaus ein. Die Dauer des Baurechts wurde auf 100 Jahre ab dem Datum des 

Grundbucheintrags festgelegt. Zudem vereinbarten die Parteien, dass als 

Baurechtszins für die gesamte Dauer des Baurechtsvertrags eine einmalige Zahlung 

von Fr. 100'000.– geschuldet sei (kapitalisierter Baurechtszins). Das Grundbuchamt A 

veranlagte die Handänderungssteuer am 20. Januar 2020, wobei sie als 

Bemessungsgrundlage von einem Kapitalwert von Fr. 2'196'914.– ausging. Am 

22. Januar 2020 stellte es der X AG eine Handänderungssteuer von Fr. 21'969.15 (1 % 

von Fr. 2'196'914.–) und verschiedene Gebühren in der Gesamthöhe von Fr. 11'293.40 

in Rechnung. Die dagegen erhobene Einsprache wies der Gemeinderat der Politischen 

Gemeinde A (nachfolgend: Gemeinderat) mit Entscheid vom 17. August 2020 ab.

C.- Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 3. September 2020 erhob die X AG Rekurs 

bei der Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen (VRK). Sie beantragte, 

der Einspracheentscheid des Gemeinderats vom 17. August 2020 sei aufzuheben, die 

Handänderungssteuer und die von der Bemessungsgrundlage abhängigen 

Grundbuchgebühren seien gestützt auf den kapitalisierten Baurechtszins von 

Fr. 100'000.– festzusetzen, eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben 

und die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter 

Kosten- und Entschädigungsfolge.

Der Gemeinderat liess sich am 22. Oktober 2020 zum Rekurs vernehmen und 

beantragte dessen kostenfällige Abweisung. Die X AG nahm dazu mit Schreiben vom 

2. November 2020 Stellung.

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Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die VRK ist 

sowohl zur Beurteilung von Streitigkeiten betreffend Handänderungssteuer als auch 

betreffend Grundbuchgebühren zuständig (Art. 229 in Verbindung mit Art. 194 Abs. 1 

des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 41 lit. h Ziff. 1 und 5 des Gesetzes 

über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Die Befugnis zur 

Rekurserhebung ist gegeben. Der Rekurs vom 3. September 2020 ist rechtzeitig 

eingereicht worden. Er erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen 

Anforderungen (Art. 45 ff. VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

2.- Im Rekurs ist umstritten, ob der von den Vertragsparteien vereinbarte kapitalisierte 

Baurechtszins von Fr. 100'000.– oder der von der Vorinstanz berechnete Verkehrswert 

von Fr. 2'196'914.– als Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer 

heranzuziehen ist.

a) Gemäss Art. 241 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuer bei Handänderungen in 

der Gemeinde gelegener Grundstücke oder Grundstückanteile erhoben. Als 

Handänderung gilt jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der wirtschaftlichen 

Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 241 Abs. 2 StG). Als Handänderungen 

gelten auch entgeltliche Belastungen von Grundstücken mit privatrechtlichen 

Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die 

Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert der Grundstücke dauernd und 

wesentlich beeinträchtigen (Art. 241 Abs. 3 StG). Der Steueranspruch entsteht mit der 

Handänderung und wird mit der Rechnungstellung fällig (Art. 241 Abs. 4 StG). 

Steuerpflichtig ist der Erwerber des Grundstücks (Art. 242 Abs. 1 StG). Gemäss 

Art. 243 Abs. 1 StG wird die Steuer nach dem Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen 

des Erwerbers bemessen. Ist kein Kaufpreis vereinbart oder liegt der Kaufpreis unter 

dem Verkehrswert, ist dieser massgebend (Art. 243 Abs. 2 StG).

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b) Die Rekurrentin wendet sich mit ihrer Eingabe nicht gegen die Erhebung einer 

Handänderungssteuer. Sie macht vielmehr geltend, dass bei grammatikalischer 

Auslegung von Art. 243 StG klar werde, dass diese Gesetzesnorm auf tatsächliche 

Handänderungen, namentlich Grundstückkäufe, ausgelegt sei. Die Bestimmung, 

wonach der Verkehrswert massgebend sei, wenn kein Kaufpreis vereinbart worden sei 

oder wenn der Kaufpreis unter dem Verkehrswert liege, könne sich nicht auf 

Handänderungen im Sinn von Art. 241 Abs. 3 StG beziehen, welche ausdrücklich nur 

entgeltliche Belastungen von Grundstücken der Handänderungssteuer unterstelle. 

Nach dem Gesetzeswortlaut unterlägen Belastungen von Grundstücken mit 

privatrechtlichen Dienstbarkeiten nur der Handänderungssteuer, sofern und soweit sie 

entgeltlich erfolgten. Zum gleichen Resultat gelange man bei einer systematischen 

Gesetzesauslegung. So führe der Fall, in dem kein Kaufpreis festgelegt worden sei, 

mithin die Belastung unentgeltlich gewährt worden sei, unweigerlich zu einem 

diametralen Widerspruch zwischen Art. 241 Abs. 3 StG, welcher keine Besteuerung 

vorsehe, und Art. 243 Abs. 2 StG, der die Besteuerung auf dem Verkehrswert verlange. 

Dass die Steuerbemessung anhand des Verkehrswerts bei Belastungen von 

Grundstücken unzulässig sei, ergebe sich schliesslich auch bei teleologischer 

Auslegung. Das von der Vorinstanz gewählte Vorgehen führe zum stossenden Resultat, 

dass bereits ab einem (kapitalisierten) Baurechtszins von einem symbolischen Franken 

eine Besteuerung zum vollen Verkehrswert vorgenommen werden müsse, während bei 

Verzicht auf einen Baurechtszins keine Handänderungssteuer anfalle.

Die Vorinstanz hielt dagegen, aus der Systematik der Bestimmungen des 

Steuergesetzes über die Handänderungssteuer könne abgeleitet werden, dass bei 

einem unterpreislich eingeräumten Baurecht für die Veranlagung der 

Handänderungssteuer ebenfalls der Verkehrswert massgebend sei. Aus Art. 243 StG 

gehe nicht hervor, dass für unterpreisliche Baurechte etwas Anderes gelten solle als für 

alle anderen Handänderungen. Für alle Steuerobjekte gemäss Art. 241 StG seien die 

gleichen Bemessungsgrundlagen massgebend. Das baurechtsbelastete Grundstück 

GB-Nr. 1289 liege gemäss Zonenplan in der Wohnzone W2a an bester Wohnlage. Der 

Baurechtsgeber habe es im Jahr 2017 für Fr. 2'250'000.– erworben. Die im 

Personaldienstbarkeitsvertrag vereinbarte einmalige Zahlung von Fr. 100'000.– als 

Baurechtszins für die gesamte Dauer des Baurechtsvertrags liege damit weit unter 

einem marktüblichen Baurechtszins. Deshalb sei eine marktübliche Kapitalisierung 

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vorzunehmen. Hinzu komme, dass der Baurechtsgeber an der Baurechtsberechtigten 

beteiligt sei. Die Veranlagung der Handänderungssteuer auf der Basis des 

kapitalisierten Baurechtszinses entspreche zudem der langjährigen kantonalen 

Rechtsprechung.

c) aa) Das der Rekurrentin eingeräumte Baurecht umfasst das gesamte Grundstück 

GB-Nr. 1289. Gemäss der Ziffer 1 der dinglichen Bestimmungen des 

Personaldienstbarkeitsvertrags vom 2. Dezember 2019 (act. 8/1) hat die Rekurrentin als 

Baurechtsberechtigte das Recht, im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen sowie 

allfälliger behördlicher Ausnahmebewilligungen auf dem baurechtsbelasteten 

Grundstück ein Geschäfts- und Wohnhaus und diesem dienende Bauwerke zu erstellen 

und als Eigentum beizubehalten. Die Rekurrentin darf während der Dauer des 

Baurechts erstellte Gebäude ganz oder teilweise abbrechen sowie bis 30 Jahre vor 

Ablauf des Baurechts neue Gebäude erstellen. Der nicht überbaute Teil des 

baurechtsbelasteten Grundstücks darf von der Baurechtsberechtigten im Rahmen der 

gesetzlichen Bestimmungen nach ihrem Belieben genutzt werden. Das Baurecht 

umfasst unter Vorbehalt der eingetragenen Rechte die ganze Fläche des Grundstücks 

GB-Nr. 1289 (Ziff. 2). Das Baurecht wurde für die Dauer von 100 Jahren ab dem Datum 

des Grundbucheintrags eingeräumt (Ziff. 3). Es ist übertragbar und vererblich (Ziff. 4). 

Das Baurecht ist als Dienstbarkeit zulasten des Grundstücks GB-Nr. 0000 im 

Grundbuch einzutragen und anschliessend als selbständiges und dauerndes Recht als 

Grundstück Nr. D00000 im Grundbuch der Gemeinde A aufzunehmen (Ziff. 5). Im 

Weiteren wurde unter den realobligatorischen Bestimmungen eine 

Heimfallentschädigung festgelegt. Danach fallen nach Ablauf der Baurechtsdauer die 

Bauwerke dem Grundeigentümer ordentlich heim und werden zu Bestandteilen des 

Grundstücks GB-Nr. 0000. Für die heimfallenden Gebäude leistet der Grundeigentümer 

der Baurechtsberechtigten eine Entschädigung, die sich bei Ablauf des Baurechts auf 

den dannzumaligen Verkehrswert (Marktwert) beläuft. Sodann vereinbarten die Parteien 

sowohl für den jeweiligen Grundeigentümer am Baurecht als auch für den jeweiligen 

Baurechtsberechtigten am belasteten Grundstück ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach 

Art. 682 Abs. 2 ZGB.

bb) Es ist unbestritten, dass es sich beim hier streitigen Baurecht um eine 

privatrechtliche Dienstbarkeit im Sinn von Art. 241 Abs. 3 StG handelt (vgl. zum 

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Baurecht nach Art. 675 und 779 ff. ZGB; Hrubesch-Millauer/Graham-Siegenthaler/

Roberto, Sachenrecht, 5. Aufl. 2017, N 08.100 ff.). Wie die Rekurrentin zutreffend 

vorbrachte, ergibt die grammatikalische Auslegung dieser Norm, dass nur entgeltliche 

Dienstbarkeiten von der Handänderungssteuer erfasst werden. Von dem aus dem 

Wortlaut abgeleiteten Sinn ist jedoch abzuweichen, wenn triftige Gründe dafür 

bestehen, dass der Gesetzgeber diesen nicht gewollt haben kann. Solche Gründe 

können sich insbesondere aus der Entstehungsgeschichte der Norm, aus ihrem Zweck 

oder aus dem Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben (BGE 143 III 385 

E. 4.1). Im Rahmen einer solch historischen Betrachtung erwog das Verwaltungsgericht 

in einem Entscheid vom 29. März 1988, Art. 182 Abs. 3 aStG (der gleich lautete wie 

Art. 241 Abs. 3 des heute geltenden StG vom 9. April 1998) sei neu in das Steuergesetz 

vom 23. Juni 1970 (nGS 25–93) gekommen. Durch diese Bestimmung sollten 

privatrechtliche Dienstbarkeiten und öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen 

unter gewissen Voraussetzungen ausdrücklich der Steuerpflicht unterstellt werden. Im 

Weiteren sei durch die Aufnahme dieser Bestimmung eine Angleichung an die 

Grundstückgewinnsteuer, namentlich Art. 47 Abs. 3 aStG, angestrebt worden. Aus der 

Entstehungsgeschichte von Art. 182 Abs. 3 bzw. Art. 47 Abs. 3 aStG ergebe sich, dass 

es sich bei dieser Bestimmung in erster Linie um eine Präzisierung von Art. 182 Abs. 2 

aStG (heute Art. 241 Abs. 2 StG) handle. Es gäbe somit Handänderungstatbestände, 

die sowohl unter Art. 182 Abs. 2 als auch unter Art. 182 Abs. 3 aStG fielen. Ein Beispiel 

dafür sei die öffentlich-rechtliche Belastung eines Grundstücks mit einem zeitlich nicht 

begrenzten Bauverbot als Schutzmassnahme. Werde eine solche 

Nutzungseinschränkung entschädigt, so liege darin sowohl eine Handänderung im Sinn 

von Art. 182 Abs. 3 aStG als auch im Sinn von Art. 182 Abs. 2 aStG. Ebenso verhalte 

es sich bei der Errichtung eines selbständigen und dauernden Baurechts im Sinn von 

Art. 779 ZGB; auch dieser Vorgang falle grundsätzlich unter Art. 182 Abs. 2 und 3 aStG 

(GVP 1988 Nr. 32 E. 4a). Dies bedeutet, dass die Errichtung eines selbständigen und 

dauernden Baurechts unter Art. 182 Abs. 2 aStG fiel bzw. heute unter Art. 241 Abs. 2 

StG fällt, wenn es unentgeltlich ist; entgeltliche fallen dagegen unter Art. 241 

Abs. 3 StG. Das Vorbringen der Rekurrentin, wonach ausschliesslich entgeltliche 

Belastungen von Grundstücken mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten der 

Handänderungssteuer unterlägen, ist somit nicht stichhaltig. Da Art. 241 Abs. 3 StG als 

Konkretisierung von Art. 241 Abs. 2 StG zu verstehen ist, ist nicht ersichtlich, weshalb 

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die beiden Sachverhalte im Rahmen der Steuerbemessung unterschiedlich zu 

behandeln sein sollten, wie die Rekurrentin geltend machte. Ob es sich um einen 

Verkauf oder eine (entgeltliche) Belastung eines Grundstücks handelt, ist nicht von 

primärer Bedeutung. Entscheidend ist vielmehr der wirtschaftliche Effekt der 

Handänderung. Erfolgt diese ganz oder teilweise unentgeltlich – zu denken ist bspw. an 

eine Schenkung oder einen Tausch –, wird für die Bemessung deshalb auf ihren 

tatsächlichen Wert abgestellt (G. Rüegg-Peduzzi, Die Handänderungssteuer in der 

Schweiz, Zürich 1989, S. 139; Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das st. gallische Steuerrecht, 

7. Aufl.2014, S. 337; Botschaft der Regierung zur Totalrevision des Steuergesetzes 

vom 13. Mai 1997, ABl 1997, S. 1062). Auf die Bedeutung wirtschaftlicher 

Handänderungen wurde im Übrigen bereits in der Botschaft der Regierung über den 

Entwurf zu einem III. Nachtragsgesetz zum Gesetz über die Staats- und 

Gemeindesteuern vom 30. August 1960 hingewiesen und ausgeführt, im neuen Abs. 3 

(von aArt. 136 StG vom 1. April 1944, später aArt. 182 StG vom 23. Juni 1970) werde 

eine der Regelung bei der Grundstückgewinnsteuer analoge Umschreibung der 

Steuerpflicht für die sogenannten wirtschaftlichen Handänderungen vorgenommen. 

Dem Erwerb würden neu Rechtsgeschäfte gleichgestellt, die bezüglich der 

Verfügungsgewalt über Grundeigentum tatsächlich oder wirtschaftlich wie ein Erwerb 

wirkten (ABl 1960, S. 859).

cc) Gemäss den unwidersprochenen Ausführungen der Vorinstanz erwarb F das in der 

Wohnzone W2a liegende nicht überbaute Grundstück GB-Nr. 000 im Jahr 2017 für 

Fr. 2'250'000.–. Bei einer Fläche von 1'803 m  ergibt sich ein m -Preis von 

Fr. 1'247.92, was für eine gehobene Lageklasse spricht. Es ist daher offensichtlich, 

dass die vertraglich vereinbarte Baurechtsentschädigung von Fr. 100'000.– weit unter 

dem Marktwert liegt. Gemäss Art. 243 Abs. 2 StG ist daher zur Bemessung der 

Handänderungssteuer der Verkehrswert massgebend. Dazu darf auf den Landwert des 

unbelasteten Grundstücks abgestellt werden; namentlich in Konstellationen, in denen 

der Baurechtsberechtigte und der Eigentümer des baurechtsbelasteten Grundstücks 

identisch sind (vgl. Urteil des Bundesgerichts [BGer] 2C_1081/2018 vom 29. Januar 

2020 E. 3.4). Wie es sich um die Eigentumsverhältnisse bei der Beschwerdeführerin 

genau verhält, lässt sich den Akten zwar nicht entnehmen, jedoch ist der 

Baurechtsgeber bei der Beschwerdeführerin gleichzeitig Mitglied des Verwaltungsrats 

mit Einzelunterschrift, was auf ein gewisses Näheverhältnis schliessen lässt. Deshalb 

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darf auch im vorliegenden Fall auf den Landwert als Verkehrswert abgestellt werden, 

ohne gegen allgemein anerkannte Schätzmethoden zu verstossen (BGer, a.a.O., 

E. 3.5), zumal der Verkehrswert Allgemeingültigkeit hat und nicht von den 

Eigentumsverhältnissen abhängig ist. Gemäss Art. 254 Abs. 1 StG beträgt der 

Steuersatz ein Prozent, was einen Steuerbetrag von Fr. 22'500.– ergibt.

dd) Die Vorinstanz ging nicht vom blossen Landwert von Fr. 2'250'000.– aus, sondern 

errechnete unter Anwendung eines Kapitalisierungszinsfusses von 3 Prozent 

(vgl. St. Galler Steuerbuch [StB] 135 Nr. 4, im Internet abrufbar unter: www.sg.ch/

steuern-finanzen und dort unter Steuern, Steuerbuch und rechtliche Grundlagen) einen 

jährlichen Baurechtszins von Fr. 67'500.– und daraus einen Barwert von 

Fr. 2'196'914.–. Der daraus errechnete Steuerbetrag von Fr. 21'969.15 liegt folglich nur 

geringfügig unter dem gestützt auf dem Verkehrswert berechneten Steuerbetrag. Diese 

Berechnungsmethode der Vorinstanz entspricht der gängigen Praxis und ist nicht zu 

beanstanden. Entsprechend erweisen sich auch die vom Kapitalwert – dieser 

entspricht dem Barwert bzw. der Summe der von der Vorinstanz berechneten 

Jahreszinsen (vgl. Stauffer, Schaetzle, Weber, Barwerttafeln, 7. Aufl. 2018, N 2.15) – 

abhängigen Gebühren für die Begründung eines selbständigen und dauernden 

Baurechts in der Höhe von Fr. 8'787.70 (2 x Fr. 4'393.85) als rechtmässig. Sie 

entsprechen der Verordnung über die Gebühren für Amtshandlungen der 

Grundbuchämter und für die Durchführung von Grundstückschätzungen (sGS 914.5, 

abgekürzt: GB-GebV). Danach werden für die Begründung eines selbständigen und 

dauernden Baurechts zwei Promille des Kapitalwerts erhoben (Art. 11 Abs. 1 Nr. 22.01 

GB-GebV). Für ein Rechtsgeschäft, das durch die Grundbuchverwalterin oder den 

Grundbuchverwalter öffentlich beurkundet wird, werden die Gebührenansätze 

verdoppelt (Art. 5 Abs. 1 GB-GebV). Die Kosten für die Grundbuchvermessung und die 

diversen Gebühren sind nicht umstritten, weshalb darauf nicht näher einzugehen ist.

d) Die von der Vorinstanz erhobene Handänderungssteuer von Fr. 21'969.15 und die 

Gebühren in der Gesamthöhe von Fr. 11'293.40 sind somit nicht zu beanstanden. Der 

Rekurs erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen.

3.- Dem Verfahrensausgang entsprechend hat die Rekurrentin die Verfahrenskosten zu 

bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Die Entscheidgebühr ist auf Fr.1'200.– festzusetzen 

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(Art. 7 Ziff. 122 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der geleistete 

Kostenvorschuss von insgesamt Fr. 1'200.– ist mit den Entscheidgebühren zu 

verrechnen.

Ein Anspruch auf Entschädigung der ausseramtlichen Kosten besteht bei diesem 

Ausgang des Verfahrens nicht (Art. 98  VRP).

Entscheid:

1.

Der Rekurs wird abgewiesen.

2.

Die Rekurrentin bezahlt die amtlichen Kosten von Fr. 1'200.–; unter Verrechnung mit 

dem Kostenvorschuss in gleicher Höhe.

 

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