# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7aa93ebc-afb1-5f0c-8d83-e98b7ad161e6
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-06-11
**Language:** de
**Title:** Nutzungsplanung. Nutzungsanordnung gemäss § 49a Abs. 3 Satz 2 PBG.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0078/2013
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_II_0078_2013_855.pdf

## Full Text

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BRGE II Nr. 0078/2013 vom 11. Juni 2013 in BEZ 2014 Nr. 28 

(Bestätigt mit VGr, 7. Mai 2014, VB.2013.00560.) 

1. Mit der angefochtenen Ziffer 4.3 revBZO hat die Politische Gemeinde X
mehrere  entlang  der  B.-Strasse  gelegene,  der  Zentrumszone  zugewiesene 
Grundstücke  mit  einer besonderen  Nutzungsanordnung  belegt.  Danach  ist  auf 
diesen Grundstücken mindestens die Hälfte der jeweiligen direkt der B.-Strasse 
zugewandten  Nutzfläche  im  Erdgeschoss  ausschliesslich  Nutzweisen  gemäss 
Ziffer 4.1 der Bau- und Zonenordnung in der Fassung vom 4. April 1995 (BZO) 
vorbehalten.  Diese  Nutzweisen  haben  Publikumsverkehr  aufzuweisen.  Nach 
Ziffer  4.1  BZO  ist  die  Zentrumszone  für  die  Schaffung  eines  Ortszentrums  mit 
Bauten  für  Handels-  und  Dienstleistungsbetriebe  sowie  für  mässig  störende 
Betriebe und Restaurants bestimmt. (…) 

5. Nach § 49a Abs. 3 Satz 2 PBG kann in Kern-, Quartiererhaltungs- und
Zentrumszonen  für  geeignete  Lagen  bestimmt  werden,  dass  im  Erdgeschoss 
nur Läden und Gaststätten zulässig sind.  

Mit Entscheid BRKE I Nr. 366/1995 vom 3. November 1995, E. 9.4.3, war 
die  Baurekurskommission  I  (heute  1.  Abteilung  des  Baurekursgerichts)  zum 
Schluss  gekommen,  dass  es  den  Gemeinden  erlaubt  ist,  bei  der  Einführung 
einer besonderen Nutzungsanordnung im Sinne von § 49a Abs. 3 Satz 2 PBG 
die  Aufzählung  der  zugelassenen  Betriebe  zu  erweitern.  Dies  deswegen,  weil 
es  der  Gemeinde  freisteht,  von  der  fraglichen  Legiferierungskompetenz 
Gebrauch  zu  machen  oder  nicht.  Demnach  kann  die  Gemeinde  die 
Nutzungsanordnung auch in abgemilderter Form festsetzen. Dies ist vorliegend 
erfolgt,  indem  gegenüber  §  49  Abs.  3  Satz  2  PBG  erstens  ein  Mehreres  an 
Betrieben  zugelassen  und  zweitens  nur  ein  Teil  des  Erdgeschosses  erfasst 
wird.  

Die  angefochtene  Anordnung  erweist  sich  damit  ohne  weiteres  als 

gesetzmässig. 

6.1  Zu  prüfen  ist  alsdann  die  Frage  der  Verhältnismässigkeit  der 
Anordnung im engeren Sinne. Ziffer 4.3 revBZO betrifft die Liegenschaften B.-
Strasse 1, 3, 5, 7, 9, 11, 11a und 12. Auf diesen Grundstücken ist «mindestens 
die  Hälfte  der  jeweiligen  direkt  der  B.-Strasse  zugewandten  Nutzfläche  im 
Erdgeschoss  ausschliesslich  Nutzweisen  gemäss  Ziffer  4.1  BZO  vorbehalten. 
Diese zulässigen Nutzweisen haben Publikumsverkehr aufzuweisen» (Ziffer 4.3 
revBZO).  

Nach  Ziffer  4.1  BZO  ist  die  Zentrumszone  für  die  Schaffung  eines 
Ortszentrums  mit  Bauten  für  Handels-  und  Dienstleistungsbetriebe  sowie  für 
mässig störende Betriebe und Restaurants bestimmt.  

 
 
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Sind  mässig  störende  Betriebe  erlaubt,  gilt  dies  ohne  weiteres  auch  für 

nicht störende Betriebe.  

Ziffer  4.3  revBZO  ist  offenkundig  so  zu  verstehen,  dass  die  Nutzung  zu 
Publikumszwecken  im  Verein  mit  den  Nutzweisen  gemäss  Ziffer  4.1  BZO  für 
nicht  mehr  und  weniger  als  die  Hälfte  der  jeweiligen  direkt  der  B.-Strasse 
zugewandten  Nutzfläche  im  Erdgeschoss  vorgeschrieben  ist.  Die  Klausel 
«mindestens» in Ziffer 4.3 revBZO ist also nicht etwa so auszulegen, dass die 
Baubehörde  im  Anwendungsfall  verlangen  könnte,  mehr  als  die  Hälfte  der 
Nutzfläche im Erdgeschoss zu Publikumszwecken zu nutzen. 

Weiter  gehende  Nutzungseinschränkungen  sind  nicht  zu  erkennen. 
Namentlich  ergeben  sich  solche  auch  nicht  aus  dem  Bericht  zu  den 
Einwendungen  nach  Art.  47  RPV,  wonach  unter  die  Nutzweisen  mit 
Publikumsverkehr  «beispielsweise  Ladengeschäfte,  Apotheke,  Bank,  Post, 
Coiffeur, Restaurants usw.» fallen. Diese Äusserung ist keine Vorschrift. Soweit 
sie  im  Einzelfall  als  Auslegungshilfe  heranzuziehen  ist,  ist  die  Aufzählung 
erstens  nur  exemplarisch  und  nicht  abschliessend  und  umfasst  sie  zweitens 
auch  Dienstleistungs-  und  nicht  nur  Waren  verkaufende  Betriebe  (Läden). 
Damit  wären  auch  etwa  ein  Fitnesscenter  oder  eine  Arztpraxis  gestattet;  auch 
diese  Betriebe  weisen  als  essenzielles  Merkmal  Publikumsverkehr  auf.  Eine 
Einschränkung,  dass  nur  Betriebe  zulässig  sind,  welche  Waren  und 
Dienstleistungen  des  täglichen  Bedarfs  anbieten,  fände  jedenfalls  im  Wortlaut 
der Vorschrift keine Stütze. 

Indem die Nutzungsanordnung nur bezüglich der Hälfte der Nutzfläche im 
Erdgeschoss  gilt,  sind  bei  5  bzw.  6  erlaubten  anrechenbaren  Geschossen  (1 
Untergeschoss,  1  bzw.  unter  Schrägdach  2  Dachgeschosse  und  3 
Vollgeschosse; Ziffer 2.1 BZO) rund neun Zehntel der zulässigen Nutzfläche frei 
von der fraglichen Einschränkung.  

Die  mit  der  angefochtenen  BZO-Bestimmung  verbundene  Belastung  des 
Grundeigentums erweist sich damit als gering. Zugleich besteht ein erhebliches 
öffentliches, raumplanerisches Interesse an der Zielsetzung der angefochtenen 
Nutzungsanordnung, das kommunale Zentrum zu beleben und die Versorgung 
der  ansässigen  Bevölkerung  zu  unterstützen.  Die  Verhältnismässigkeit  im 
engeren  Sinne  –  Verhältnis  von  öffentlichem  Interesse  zur  Schwere  des 
Eingriffs – erscheint somit gewahrt. 

6.2  Alsdann 

ist  die  Frage  zu  beantworten,  ob  die  angefochtene 

Nutzungsanordnung zur Erreichung der genannten Ziele erforderlich ist.  

Mit  den  Parteien 

ist  davon  auszugehen,  dass  die  von  der 
Nutzungsanordnung  erfassten  Liegenschaften  bereits  heute  entsprechend 
genutzt  werden  (Pol.-Nr.  1:  Apotheke;  Pol.-Nr.  3:  Poststelle;  Pol.-Nr.  5: 
Bäckerei;  Pol.-Nr.  7:  Bank;  Pol.-Nrn.  9,  11  und  11a:  Coop-Filiale;  Pol.-Nr.  12: 
Coiffeur und Brockenhaus). Hieraus kann jedoch nicht geschlossen werden, die 
angefochtene  Massnahme  sei  nicht  erforderlich.  Vielmehr  geht  es  um  die 
künftige  Erhaltung  der  bestehenden  oder  Ansiedlung  neuer  Nutzungen  mit 
Publikumsverkehr.  Dass  hierfür  ein  Eingriff  erforderlich  ist,  ist  weiter  nicht  in 

 
 
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Zweifel  zu  ziehen,  macht  doch  der  Rekurrent  selber  geltend,  die  heute 
bestehenden Betriebe würden nur ungenügend frequentiert und seien daher in 
ihrem Bestand gefährdet.  

6.3  Auch  kann  die  angefochtene  Nutzungsanordnung  als 

für  die 

Zielerreichung geeignet eingestuft werden.  

6.3.1  Allein  der  Umstand,  dass  die  Gemeinde  die  besondere 
Nutzungsanordnung  gegenüber  der  Kompetenznorm  von  §  49a  Abs.  3  Satz  2 
PBG  abgemildert  hat, 
führt  nicht  etwa  zum  Schluss,  dass  die 
Nutzungsanordnung  deswegen  in  sich  unzweckmässig  wäre.  Nur  bei  einer 
noch  weiter  gehenden  Entschärfung  –  beispielsweise  der  Beschränkung  auf 
einen  Viertel  der  Erdgeschossfläche  –  hätte  dies  in  Betracht  gezogen  werden 
müssen. Eine solche Unzweckmässigkeit liegt demnach nicht vor. Sie wird vom 
Rekurrenten denn auch nicht behauptet.  

Hingegen nimmt der Rekurrent den Standpunkt ein, dass die Lage, an der 
die  Nutzungsanordnung 
dortigen 
soll, 
Randbedingungen  (v.a.  Erschliessung)  zur  Zweckerreichung  ungeeignet  sei. 
Diesfalls  wäre  das  gesetzliche  Kriterium  der  geeigneten  Lage  nicht  erfüllt; 
zugleich wäre die angefochtene Massnahme unverhältnismässig.  

einschliesslich 

gelten 

der 

6.3.2  Mit  §  49a  Abs.  3  Satz  2  PBG  hat  der  kantonale  dem  kommunalen 
Gesetzgeber  ein  planungsrechtliches  Instrument  in  die  Hand  gegeben,  um  im 
erfassten  Gebiet  zu  verhindern,  dass  statt  Betrieben  mit  Publikumsverkehr  –
genannt  werden  Läden  und  Gaststätten  –  andere,  in  höherem  Masse 
nachgefragte  und  damit  prinzipiell  einträglichere  Nutzungen  ohne 
Publikumsverkehr  Einzug  halten.  Damit  soll  der  Verödung  von  Strassenzügen 
und  Quartieren  entgegengewirkt,  oder  positiv  ausgedrückt,  eine  Belebung 
erzielt und zudem, vor allem in kleineren Gemeinwesen, ein gewisses Mass an 
Versorgungsinfrastruktur gewährleistet werden. Hierbei liegt es offensichtlich in 
der Zielrichtung von § 49a Abs. 3 Satz 2 PBG, dass von dieser Gesetzgebungs-
kompetenz  gerade  dort  Gebrauch  gemacht  wird,  wo  die  Einführung  oder 
Aufrechterhaltung  der anvisierten  Nutzungsverhältnisse  nicht  schon  auf  Grund 
ausserrechtlicher  Gegebenheiten,  vor  allem  also  einer  entsprechenden 
Nachfrage,  gewährleistet 
ist.  Diesfalls  bedürfte  es  nämlich  keiner 
entsprechenden  Nutzungsanordnung.  Dass  den  angestrebten  Nutzungs-
verhältnissen  auf dem  Vorschriftswege  gleichsam  nachgeholfen  werden  muss, 
spricht  demnach  nicht  gegen  das  Vorliegen  einer  geeigneten  Lage  im  Sinne 
von  §  49a  Abs.  3  Satz  2  PBG.  Dieses  Kriterium  verlangt  vielmehr  nur,  aber 
immerhin, dass objektive und konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die 
Nutzungsanordnung  dauerhaft  umgesetzt  werden  kann.  Anordnungen,  die 
einzig auf planerischem Wunschdenken beruhen, fallen demgegenüber ausser 
Betracht. 

Die  Eignung  der  Lage  kann  vorliegend  bejaht  werden.  Hierfür  sprechen 
nebst  der  Bahnhofsnähe  und  der  sehr  guten  Erschliessung  mit  dem  Ortsbus 
namentlich  die  heutigen,  langjährig  gewachsenen  Nutzungsverhältnisse.  Der 
Gemeinde  kann  nicht  vorgeworfen  werden,  aus  dem  Nichts  heraus  eine 
Zentrumsnutzung  mit  Publikumsverkehr  herbeiplanen  zu  wollen.  Vielmehr 

 
 
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sollen  bestehende  Nutzungsstrukturen  planerisch  gesichert  werden.  Die 
Umsetzung  der  Vorschrift  wird  erleichtert, 
indem  die  Aufzählung  der 
zugelassenen  Betriebe  erweitert  und  nur  die  Hälfte  der  Erdgeschossfläche 
erfasst wird.  

(Weitere,  ortsbezogene  Darlegungen  über  die  Geeignetheit  der  strittigen 

Nutzungsanordnung.)  

7. Der Rekurs ist somit vollumfänglich abzuweisen.