# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** aca6ce3c-9b3c-521a-a5af-ac89185d1e00
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Kantonsgericht Sammlung ARGVP ARGVP 2012 1509
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_KG_005_ARGVP-2012-1509_nodate.pdf

## Full Text

A. Verwaltungsentscheide 1509 
 

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Baubewilligungsverfahren. Gewachsenes Terrain. Eine Veränderung des 
natürlichen Verlaufs des Bodens, welche über 20 Jahre zurückliegt, ist mit 
dem gewachsenen Terrain gleichzusetzen. Im vorliegenden Fall liegt keine 
spezielle Gelände- oder Gebäudeform vor, welche eine abweichende Festle-
gung des Niveaupunkts rechtfertigt. 

Aus den Erwägungen: 
3a) Als Niveaupunkt gilt der auf das gewachsene Terrain projizierte 

Schwerpunkt des kleinsten die Gebäudegrundfläche ohne Anbauten umfas-
senden Rechtecks (Art. 5 Abs. 1 der Bauverordnung [BauV; bGS 721.11]). 
Das gewachsene Terrain entspricht dem natürlichen Verlauf des Bodens. 
(Künstliche) Veränderungen des Bodens sind für die Bestimmung des ge-
wachsenen Terrains nur unbeachtlich, wenn sie über 20 Jahre zurückliegen 
(Art. 14 Abs. 1 BauV). Dies bedeutet, dass Veränderungen des natürlichen 
Verlaufs des Bodens, die vor mehr als 20 Jahren vorgenommen wurden, mit 
dem gewachsenen Terrain gleichzusetzen sind. Umgekehrt formuliert ist die 
zulässige Höhe eines Gebäudes nur dann nicht vom gestalteten, sondern 
vom gewachsenen Terrain aus zu messen, wenn innert der vergangenen 20 
Jahre Terrainveränderungen vorgenommen wurden. Damit soll vermieden 
werden, dass durch Terraingestaltungen und -aufschüttungen, die in zeitlicher 
Hinsicht erst vor relativ kurzer Zeit vorgenommen wurden, immer höhere Bau-
ten errichtet werden könnten (Nichtpublizierter Entscheid des Departements 
Bau und Umwelt vom 29. April 2008). 

Im vorliegenden Fall wurde das Gelände auf der südwestlichen Seite, wel-
ches an die Parzelle Nr. X grenzt, zumindest teilweise aufgeschüttet bzw. ab-
gegraben. Wann diese Terrainveränderung allerdings vorgenommen wurde, 
lässt sich offensichtlich nicht mehr eruieren. Allerdings ist davon auszugehen, 
dass die bereits vorhandenen Mauern auf besagtem Gelände als Stütze für 
die Terrasse des sich ehemals auf der Parzelle Nr. Y befindlichen Restau-
rants K. dienten, welches vor über 20 Jahren abgerissen wurde. Die dafür ge-
tätigte Aufschüttung bzw. Abgrabung liegt folglich noch länger zurück, was 
den Schluss zulässt, dass diese Veränderung des natürlichen Verlaufs des 
Bodens mit dem gewachsenen Terrain gleichzusetzen ist. Aus der von der 
Rekurrentin dem Departement Bau und Umwelt eingereichten Fotografie des 
ehemaligen Restaurants K. lässt sich zumindest nichts Gegenteiliges feststel-
len. Der Niveaupunkt wurde somit richtig ermittelt. 

b) Eine Nichtanwendbarkeit des Art. 14 Abs. 1 BauV wegen Verstosses 
gegen übergeordnetes (kantonales) Recht ist nicht gegeben. Auch der Ver-
weis der Rekurrentin auf einen Entscheid des Baudepartements St.Gallen 
(Entscheid Nr. 51/2008 vom 14. August 2008, in: Juristische Mitteilungen 
2008/III Nr. 4) erscheint fehl am Platz, da sich die Rekurrentin hierbei auf an-

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dere gesetzliche Grundlagen stützt. Art. 16 Abs. 1 BauG statuiert, dass der 
Regierungsrat Begriffsdefinitionen und einheitliche Messweisen auf dem Ver-
ordnungsweg festlegt. Folglich werden sämtliche in Art. 16 BauG aufgeführten 
Begriffe, unter anderem auch derjenige der Gebäudehöhe und des gewach-
senen Terrains, in der kantonalen Bauverordnung definiert und nicht im Bau-
gesetz geregelt. Es findet also diesbezüglich eine Rechtssetzungsdelegation 
statt, welcher der Bauverordnung eine gesetzesvertretende Funktion verleiht 
und dem Regierungsrat einen gewissen Spielraum gewährt (Häfe-
lin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich/St.Gallen 
2010, N 404 ff.). Ein Verstoss gegen übergeordnetes (kantonales) Recht liegt 
somit nicht vor. Dass das Baudepartement St.Gallen in seinem Entscheid die 
Problematik der zeitlich starren Frist behandelt und auch kritisiert trifft zwar 
zu. Allerdings kann man aufgrund dessen nicht sogleich darauf schliessen, 
dass diese Kritik auch die Meinung der allgemeinen Rechtsprechung wider-
spiegelt, zumal dieser Entscheid vom Verwaltungsgericht aufgehoben wurde 
(Urteil des Verwaltungsgerichts St.Gallen, B 2008/143,149 vom 14. Mai 
2009). 

4a) Des Weiteren macht die Rekurrentin geltend, dass die Bestimmung 
des Niveaupunktes nicht eine rein messtechnische Frage sei. Vielmehr sei 
dieser in Anwendung von Art. 5 Abs. 3 BauV situationsgerecht festzulegen, 
weil es sich vorliegend um eine spezielle Geländeform handeln würde. Da auf 
dem Baugrundstück nur aufgrund einer Stützmauer, welche die Höhe eines 
zweistöckigen Gebäudes aufweise, eine nutzbare Gartenfläche erreicht wer-
den könne, ergebe sich zwangsläufig, dass es sich über eine überaus steile 
Hanglage handeln müsse. Schon deswegen könne es nicht sein, dass der Ni-
veaupunkt so hoch wie vorliegend angenommen liege. Wäre der Niveaupunkt 
zutreffend ermittelt, würde das geplante Gebäude nicht zum grössten Teil 
über dem projektierten Gelände zu stehen kommen. Dies beweise, dass eine 
besondere Geländeform i.S.v. Art. 5 Abs. 3 BauV vorliegen würde. Daher ist 
die Rekurrentin unverändert der Ansicht, dass der Niveaupunkt vorliegend 
gestützt auf Art. 5 Abs. 3 BauV zu ermitteln und wesentlich tiefer festzulegen 
sei, so dass das Gebäude und mit diesem der Garten tiefer zu liegen kommen 
würde. Dies und eine der Hanglage angepasste Umgebungsgestaltung würde 
zu einem Bauvorhaben führen, welches sich in die Umgebung einbetten und 
auf die Nachbarinteressen Rücksicht nehmen würde. 

b) Bei speziellen Gelände- und Gebäudeformen legt die Baubewilligungs-
behörde die massgebende Niveaupunkthöhe in sachgerechter Auslegung von 
Abs. 1 und 2 situationsgerecht fest (Art. 5 Abs. 3 BauV). 

Die Bemessung des Niveaupunktes und die darauf folgende Beurteilung 
der Gebäudehöhe sind wesentlich vom Verlauf des Geländes und der Ge-
bäudeform abhängig. Art. 5 Abs. 3 BauV sieht deshalb vor, dass die Baube-
willigungsbehörde bei speziellen Gelände- und Gebäudeformen die Niveau-
punkthöhe situationsgerecht festlegt, um eine bauliche Nutzung zu gewähr-

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leisten. Eine solche Festlegung ist beispielsweise dann von Nöten, wenn im 
Bereich des Niveaupunktes der geplanten Baute topographische Veränderun-
gen wie Hügel oder Mulden gegeben sind, welche eine zweckmässige Über-
bauung beeinträchtigen könnten (Einspracheentscheid des Gemeinderats 
vom 4. Juli 2011, Punkt 4.2). Für die Beurteilung, ob eine spezielle Gelände- 
oder Gebäudeform vorliegt, ist nur jener Bereich massgeblich, der vom 
Grundriss des geplanten Gebäudes bedeckt werden soll bzw. in welchem der 
zugehörige Niveaupunkt liegt (Technische Erläuterungen zu Art. 5 BauV). Der 
restliche, unbebaute Grundstücksteil oder der Grenzbereich zu einer benach-
barten Liegenschaft sind zu vernachlässigen. Unter diesen Gesichtspunkten 
weist die Liegenschaft der Parzelle Nr. X keine spezielle Geländeform auf. Die 
topographischen Gegebenheiten, insbesondere der Hangverlauf, stellen keine 
Besonderheit in der Vorderländer Hügellandschaft dar und sind an den Hän-
gen des Rheintals der Normalfall. Ebenso verhält es sich im Übrigen mit dem 
Grundriss des geplanten Gebäudes. Wie der Gemeinderat in seinem Ein-
spracheentscheid vom 4. Juli 2011 richtig feststellt, lässt sich der L-förmige 
Baukörper nicht als aussergewöhnlich bezeichnen. Einfamilienhäuser mit ho-
rizontal und vertikal versetzten Baukörpern wie dem vorliegenden sind in der 
Bauzone M. mehrfach zu finden. Von einer speziellen Gelände- und Gebäu-
deform kann deshalb nicht gesprochen werden. Art. 5 Abs. 3 BauV wurde 
deshalb zu Recht nicht angewendet. 

Departement Bau und Umwelt, 18.04.2012 

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Baubewilligungsverfahren. Berechnung der Baumassenziffer. Da öffentliche 
Fusswege im Gegensatz zu Strassen und Plätzen in Plänen nicht als Flächen 
erfasst sind, werden diese nicht von der anrechenbaren Landfläche abgezo-
gen. 

Aus den Erwägungen: 
3a) Die Rekurrenten begründen ihren Rekurs unter anderem damit, dass 

eine Verletzung der Baumassenziffer vorliege. Die Vorinstanz sei nicht auf ih-
re Rüge eingetreten, dass bei der Berechnung der anrechenbaren Landfläche 
gemäss Art. 1 Abs. 4 der kantonalen Bauverordnung (BauV; bGS 721.11) zu 
Unrecht auch die Fläche des öffentlichen Weges längs der Parzelle Nr. 1365 
einbezogen worden sei. Wenn die Flächen von Wald, Gewässer, Strassen 
und Plätzen abzuziehen seien, so gelte dies unzweifelhaft auch für öffentliche 
Wege. Die Gleichstellung von Strassen und Wegen werde in Art. 1 Abs. 2 des 
Strassengesetzes (StrG; bGS 731.11) ausdrücklich vorgenommen und dürfte 
auch für kommunale Erlasse Gültigkeit haben. Zudem bestreiten sie die Aus-