# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 48ccf216-0dcf-5991-823d-fb7b4debf578
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-12-31
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 31.12.2012 PVG 2012 23
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2012-23_2012-12-31.pdf

## Full Text

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Grundstückgewinnsteuer. Steuerbefreiung bzw. Erstat- 
tung. Ersatzbeschaffung. Angemessene Frist.
– Die für die Steuerbefreiung bzw. Rückerstattung erfor- 

derliche Voraussetzung der Ersatzbeschaffung innert 
angemessener Frist nach dem verbindlichen Art. 12 
Abs. 3 lit. e StHG ist erfüllt, auch wenn zum Zeitpunkt der 
Veräusserung die Wohnung nicht mehr der Haupt- sitz der 
Steuerpflichtigen bildete, wenn diese in einem rund 
zweijährigen Zeitraum mehrere nachgewiesene 
Verkaufsbemühungen getätigt haben.

Imposta sul plusvalore fondiario. Esenzione fiscale rispet- 
tivamente restituzione. Acquisto sostitutivo. Congruo ter- 
mine.
– Il requisito, necessario per l’esenzione fiscale rispettiva- 

mente la restituzione, dell’acquisto sostitutivo secondo il 
vincolante art. 12 cpv. 3 lett. e LAID è dato anche 
quando al momento dell’alienazione l’appartamento non 
costituiva più la residenza principale dei contri- buenti, 
ma gli stessi entro il termine di circa due anni hanno 
provato di aver cercato di vendere concreta- mente 
l’immobile.

Erwägungen:
3. a) Nachdem die Steuerverwaltung im Rahmen des Ein-

spracheverfahrens die Einhaltung der zweijährigen Frist zwischen 
den für die Rückerstattung der Grundstückgewinnsteuer massge- 
benden Verkauf in Z (frühestens 22. Juni 2010) bzw. Kauf (8. Fe- 
bruar 2011) anerkannt hat, stellt sich materiell nur noch die Inter- 
pretationsfrage, ob die Wohnung in Z immer noch als «dauernd 
selbstbewohnte Erstliegenschaft» im Sinne von Art. 44 Abs. 1 lit. a 
StG gelten konnte.

b) Gemäss dem für die Kantone verbindlichen Art. 12 
Abs. 3 lit. e StHG wird die Grundstückgewinnsteuer bei Veräusse- 
rung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnlie- 
genschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der 
dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder 
zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz 
verwendet wird, aufgeschoben. Das Bundesgericht hat gestützt 
darauf in BGE 138 II 105 den Begriff der dauernd und ausschliess- 
lich selbstgenutzten Wohnliegenschaft dahingehend historisch 
ausgelegt, dass unter diesem Begriff der Hauptwohnsitz unter

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Ausschluss eines sekundären Domizils zu verstehen ist. In Erwä- 
gung 6.3.2 hielt das Bundesgericht ausdrücklich fest, dass der 
massgebliche Zeitpunkt zur Beurteilung, ob das Haus vom Be- 
schwerdeführer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzt wor- 
den war, der Zeitpunkt des Verkaufs des Grundstücks sei, da der 
erzielte Gewinn Gegenstand der Steuer sei. Bezüglich des Wohn- 
sitzwechsels und des Verkaufs des Grundstücks führte es in E. 6.4 
bezüglich der Ersatzbeschaffung innert «angemessener Frist» wei- 
ter aus, dass diese zwar nicht unbedingt gleichzeitig erfolgen 
müsse, es jedoch nicht zugelassen werden könne, dass eine Frist 
von sieben Jahren dazwischen verstreiche, ohne dass der Be- 
schwerdeführer versucht habe, das Haus zu verkaufen.

Im vorliegenden Fall wurde die Wohnung in Z am 22. Juni 
2010 von den Beschwerdeführern an einen Dritten verkauft. Die 
Wohnsitzverlegung nach Chur erfolgte am 31. August 2008 und so- 
mit innerhalb einer Dauer von zwei Jahren. Die Beschwerdeführer 
legten überzeugend dar, dass ihr Kauf- und Verkaufsentschluss be- 
reits 2007 erfolgte (Abschluss eines Maklervertrags). Sie begrün- 
deten den Verkauf der Wohnung sachlich damit, dass es sich um 
die Wohnung in Z nur um eine beschränkt verkaufbare «Erstwoh- 
nung» handelte. Zudem hatte R die Wohnung mit der Absicht ei- 
nes allfälligen späteren Kaufs für rund ein Jahr gemietet, schliess- 
lich aber doch nicht gekauft. Der Kauf der Wohnung in A in der 
Überbauung «B» vom 1. Oktober 2007 wurde wieder rückgängig 
gemacht. Anschliessend wurde die Wohnung am C-Weg in A am
8. Februar 2011 gekauft. Diese Wohnung diente somit als Ersatz für 
die Wohnung in Z. Folglich lässt sich feststellen, dass die Be- 
schwerdeführer im Sinne von BGE 138 II 105 tätig wurden und die 
Wohnung zu verkaufen versuchten, was ihnen denn auch inner- 
halb von rund zwei Jahren gelang.

c) Die Steuerverwaltung beruft sich zur Stützung ihrer Auf- 
fassung auf Ziffer 1.4 ihrer Praxisfestlegung vom 1. Januar 2009 
betreffend Ersatzbeschaffung von Wohneigentum, wo sie Folgen- 
des festgelegt hat: Gemäss lit. a beginnt, wenn zunächst die zuerst 
bewohnte Liegenschaft veräussert und anschliessend ein Ersatz- 
objekt erworben wird, die zweijährige Reinvestitionsfrist mit der 
Veräusserung. Bezüglich der Frage der Selbstnutzung der zuerst 
bewohnten Liegenschaft ist auf den Veräusserungszeitpunkt abzu- 
stellen, wobei das Kriterium der Selbstnutzung dann nicht mehr 
erfüllt ist, wenn die zuerst bewohnte Liegenschaft vor dem Verkauf 
fremdgenutzt wurde bzw. leer stand. Gemäss lit. b wird, wenn das 
Ersatzobjekt erstanden wird, bevor die Erstliegenschaft veräussert

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wurde, das Kriterium der Selbstnutzung im Zeitpunkt des Erwerbs 
des Ersatzobjekts beurteilt und auch dann noch bejaht, wenn nach 
dem Auszug aus der Erstliegenschaft während einer Über- 
brückungszeit von maximal einem Jahr diese leer steht oder 
fremdgenutzt wird, vorausgesetzt, dass beim Auszug der Verkauf 
und die Reinvestition bereits geplant waren.

Wie sich aus E. 3.b) ergibt, steht diese Praxisfestlegung 
der Steuerverwaltung nicht mit BGE 138 II 105 im Einklang. Eine 
maximale Überbrückungszeit von einem Jahr darf nicht die obere 
Grenze bilden, wenn das Bundesgericht im erwähnten Entscheid 
davon ausging, dass eine Überbrückungszeit von sieben Jahren 
zwischen Wohnsitzwechsel und Verkauf des Grundstücks zu lang 
sei, allerdings keine Untergrenze festlegte. Nach Bundesgerichts- 
praxis ist somit eine Würdigung aller massgebenden Gesamt- 
aspekte zum Entscheid über die zur Diskussion stehende Frage er- 
forderlich. Massgebend ist auf jeden Fall der Zeitpunkt des 
Verkaufs des Grundstücks. Dieses wurde am 22. Juni 2010 verkauft 
mit Grundbucheintrag vom 2. Dezember 2010. Seit dem 1. Sep- 
tember 2008 stand die Liegenschaft leer bzw. wurde vermietet. In 
diesem rund zweijährigen Zeitraum tätigten die Beschwerdefüh-  
rer mehrere nachgewiesene Verkaufsbemühungen (vgl. E. 3.b). 
Sie versuchten demnach in dieser Zeit die Liegenschaft zu verkau- 
fen, was ihnen denn auch gelang. Folglich haben sie die Ersatz- 
beschaffung innert rund zwei Jahren getätigt, wonach die ange- 
messene Frist gemäss Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG in Sinne von BGE 
138 II 105 sicher eingehalten wurde. Demnach handelt es sich bei 
der Wohnung in Z aber auch um eine «dauernd selbstbewohn-     
te Erstliegenschaft» im Sinne der massgebenden Gesetzesbe- 
stimmungen.

d) Nachdem es sich bei der Wohnung in Z demnach um 
eine «dauernd selbstbewohnte Erstliegenschaft» handelt, ist die 
Rückerstattung der Grundstückgewinnsteuer somit zu Unrecht 
nicht gewährt worden. Folglich ist die Beschwerde gutzuheissen 
und die Sache im Sinne der Erwägungen zur Gewährung der 
Rückerstattung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
A 12 32 Urteil vom 18. September 2012

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