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**Case Identifier:** 225c9b71-bfa4-5624-b65a-e19d4578a4ca
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-14
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 14.12.2023 A/3049/2022
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-3049-2022_2023-12-14.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/3049/2022 LCI JTAPI/1389/2023 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 14 décembre 2023 

 

dans la cause 

 

Madame A______ et Monsieur B______, représentés par Me Andreas FABJAN, 
avocat, avec élection de domicile 

 

contre 

Madame C______ et Monsieur D______, représentés par Me Romain CANONICA, 
avocat, avec élection de domicile 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 

 

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A/3049/2022 

EN FAIT 

1. Madame C______ et Monsieur D______ sont copropriétaires de la parcelle n° 
1______ de la commune de E______ (ci-après: la commune), sise à l'adresse 7, 
chemin des F______, en zone 5, sur laquelle une villa, un garage et une piscine 
sont érigés. 

Madame A______ et Monsieur B______ sont copropriétaires de la parcelle n° 
2______ de la commune, sise à l'adresse ______, chemin des F______, en zone 5, 
sur laquelle une villa, un garage et une piscine sont érigés. 

Les deux villas sont reliées par le garage. 

2. Les parcelles nos 1______, 2______ et 3______, sont issues de la mutation des 
anciennes parcelles nos 4______, 5______ et 6______ inscrite au registre foncier 
le 6 décembre 1985 (tableau de mutation n° 7______).  

3. Par décision du 18 novembre 1985, le département des travaux publics, devenu le 
département du territoire (ci-après: le département) a délivré l'autorisation de 
construire une villa avec garage et piscine sur parcelle n° 4______ (DD 8______).  

4. Par décision du 16 avril 1986, le département a délivré l'autorisation de construire 
deux villas jumelées avec garages sur les parcelles nos 6______ et 8______ 
(DD 9______). Cette décision faisait référence au tableau de mutation n° 
7______. 

5. Par requête du 5 avril 2022, Mme C______ et M. D______, par le biais de leur 
mandataire professionnellement qualifié (ci-après: MPQ), ont requis du 
département une autorisation de construire en procédure accélérée portant sur la 
transformation et l’agrandissement de la villa (22.3%), la création d’une annexe 
(pool-house) et l’installation d’une pompe à chaleur (ci-après: PAC) air/eau et de 
panneaux solaires, sur leur parcelle (APA 10______). 

6. Dans le cadre de l'instruction de cette requête, plusieurs instances de préavis ont 
été sollicitées, notamment : 

- le 5 mai 2022, la commission d'architecture (ci-après: CA) a requis la 
modification du projet, estimant que les élévations étaient mal dessinées, 
pointant que l'avant-toit de la construction projetée empiétait sur celui de la 
villa existante. De plus, le parti pris d'un agrandissement avec une toiture plate 
était questionné, dans la recherche d'une harmonie architecturale d'ensemble, 
ajoutant que la grandeur de la terrasse en bout de piscine venait péjorer la 
surface végétale. En outre, cette instance a requis la production de documents 
complémentaires, notamment pour analyser les aspects d'intégration des deux 
volumes grâce à une image 3D et à une maquette ; 

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- le 9 juin 2022, le service de l'air, du bruit et des rayonnements non ionisant 
(ci-après: SABRA), après avoir requis des modifications du projet ainsi que la 
production de documents complémentaires, l'a préavisé favorablement, sous 
conditions, notamment que la PAC devait en tout temps être en 
fonctionnement nocturne à maximum 50% comme indiqué dans la fiche 
technique de l'installation, et relevant que cette installation respecterait les 
valeurs de planification au droit des fenêtres ouvertes des locaux sensibles au 
bruit les plus exposés ; 

- le 12 avril 2022, l'office cantonal de l'eau (ci-après: OCEau) a rendu un 
préavis favorable, sous conditions. Les canalisations privées devaient être 
exécutées en système séparatif et être raccordées au système public 
d'assainissement des eaux desservant la parcelle n° 11______ pour les eaux 
usées et pluviales ; 

- le 20 avril 2022, l'office cantonal de l'énergie (ci-après: OCEN) a préavisé 
favorablement le projet, avec dérogation à l'obligation de distribuer le gaz de 
cuisine, car le bâtiment possédait une production de chaleur non fossile; et 
sous conditions, notamment le respect des standards HPE Extension et que les 
capteurs solaires thermiques permettent de couvrir au moins 30% des besoins 
de chaleur admissibles pour l'eau chaude sanitaire du bâtiment ; 

- le 31 mai 2022, la CA s'est prononcée favorablement, sans observation ; 

- le 31 mai 2022, l'office de l'urbanisme (ci-après: OU) a émis un préavis 
favorable sans observations ; 

- le 5 juillet 2022, après avoir sollicité des documents supplémentaires et des 
modifications du projet, la direction des autorisations de construire (ci-après: 
DAC) a rendu un préavis favorable, sans observation ; 

- le 14 juin 2022, la commune a émis un préavis défavorable. Elle considérait 
que la construction de la maison principale à la limite de propriété ne 
respectait pas l'art. 67 al. 1 et 2 de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) au motif qu'aucune 
servitude légitimant sa construction en limite de propriété n'était inscrite au 
registre foncier et que la notion de contiguïté n'était pas correctement 
appliquée. Les deux maisons étaient considérées comme contiguës par les 
garages, mais pas la maison principale (cuisine). Au niveau du rez-de-
chaussée, cette dernière était distante du mur voisin d'environ 80 cm. Le mur 
de la cuisine ne touchait pas le mur du garage de la parcelle voisine n° 
2______ et n'était donc pas mitoyen. 

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Le projet ne respectait pas le caractère de l'ensemble et présentait un impact 
important sur les constructions environnantes. La lucarne devait être divisée 
en plusieurs éléments s'intégrant dans le gabarit de toit actuel. 

Elle ne retenait pas l'application de la directive LCI 021-v5 dans le calcul des 
surfaces du fait que la densification de la parcelle n° 1______ ne s'était pas 
faite dans la même temporalité que les parcelles voisines nos 2______ (DD 
8______) et 3______ (DD 9______) et sans l'approbation d'un plan 
d'ensemble. 

7. Par décision du 28 juillet 2022, le département a délivré à M. D______ 
l'autorisation de construire APA 10______ sollicitée, laquelle a été publiée dans la 
Feuille d'avis Officielle (ci-après: FAO) du même jour. 

8. Par acte du 14 septembre 2022, Madame A______ et Monsieur B______ (ci-
après : les recourants) ont, sous la plume de leur conseil, recouru contre cette 
autorisation de construire auprès du Tribunal administratif de première instance 
(ci-après : le tribunal), concluant principalement à la nullité de l’autorisation, 
subsidiairement à son annulation, sous suite de frais et dépens. 

Une dérogation relative à la distribution de gaz de cuisine avait été sollicitée et 
obtenue, de sorte que les conditions de l'art. 3 al. 7 let. a LCI n'étaient pas 
remplies et que les autres hypothèses de cet article ne s'appliquaient pas. La 
requête aurait ainsi dû être instruite en procédure ordinaire, ce qui conduisait à la 
nullité de la décision. 

Les dispositions légales concernant les limites de propriété avaient été mal 
appliquées. Si les garages sis sur les parcelles nos 1______ et 2______ étaient 
érigés en ordre contigu, le bâtiment principal sur la parcelle n° 1______ était 
construit en limite de propriété, sans aucun lien de contiguïté avec une 
construction sur la parcelle n° 2______. La situation était contraire au droit, dès 
lors que la contiguïté devait concerner l'ensemble des constructions érigées sur les 
parcelles mitoyennes et non seulement l'une ou certaines d'entre elles. La 
mitoyenneté exigeait ainsi un parallélisme. La situation existante était la 
conséquence du morcellement des parcelles autorisé le 25 septembre 1985 et de la 
délivrance de l'autorisation de construire DD 8______ le 18 novembre 1985. En 
l'absence d'une servitude de distances aux limites, le bâtiment principal aurait dû 
être érigé à 5 m au moins de la limite de propriété, respectivement, le 
morcellement aurait dû être modifié afin d'offrir une distance de 6 m entre le 
bâtiment principal et la limite de propriété. En l'état, seul le rez-de-chaussée de la 
partie de la villa située en limite de propriété était habitable, à l'exclusion du 
grenier, et rendre habitable l'étage en limite de propriété aggraverait la situation 
existante, comme l'avait souligné la commune dans ses préavis défavorables. 
Aucune construction supplémentaire en limite de propriété ne pouvait donc être 

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autorisée. En tout état l'ampleur de l'extension aurait dû conduire le département à 
interdire le projet en application de l'art. 58 al. 3 LCI. 

 L’art. 59 LCI relatif au rapport des surfaces était également violé. La surface brute 
de plancher (ci-après: SBP) n'était pas clairement établie : aucun calcul de la SBP 
admissible ne figurait au dossier, les formulaires de la DAC étaient vierges et 
incomplets, les deux plans de surfaces contenaient des divergences au sujet des 
surfaces retenues et le couloir devait être pris en compte, puisqu'il constituait une 
construction hors-sol faisant corps avec la villa, était muré de ses deux côtés, se 
situait sous le grenier et disposait de deux portes, étant précisé que cette surface 
n'était pas comptabilisée en tant que construction de peu d'importance (ci-après: 
CDPI). Ce couloir était d'une longueur de 6 m pour 1 m de large. Avec l'extension 
projetée de la cuisine, sa longueur était portée à 8.5 m, pour une surface totale de 
8.5 m2. De plus, le rapport relatif à la partie énergétique se fondait sur la norme 
concernant les bâtiments neufs (HPE Neuf), alors que le standard énergétique visé 
était HPE Extension réglé par une autre norme. À défaut d'un standard HPE pour 
l'ensemble du bâtiment, un coefficient de 25% devait être retenu, ce qui équivalait 
à une SBP admissible de 274.75 m2 (1'099 x 0.25), alors que la SBP totale du 
projet était de 280.5 m2, ce qui excédait le coefficient de 25%. 

 La surface de la parcelle de 1'099 m2 impliquait que la surface totale des CDPI ne 
pouvait excéder 87.92 m2. Or, compte tenu de la piscine et du garage existants, de 
50 m2 chacun, la limite de surface des CDPI admissibles était déjà dépassée, 
empêchant la construction du pool-house. 

 Le projet violait la clause d'esthétique. L'extension projetée formait une 
excroissance en limite de propriété, dotée d'un toit plat et d'une large baie vitrée 
qui ne respectait pas l'harmonie architecturale d'ensemble. En particulier, il 
n'existait aucun toit plat dans le périmètre élargi autour de la parcelle. Bien que la 
CA eut rendu un préavis favorable, celui-ci reposait sur une analyse lacunaire du 
dossier, ce d'autant que les remarques et demandes contenues dans ses précédents 
préavis n'avaient pas été prises en compte. L'OAC aurait dû s'écarter du second 
préavis de la CA et au contraire s'appuyer sur le préavis défavorable de la 
commune. 

Enfin, les canalisations relatives aux eaux usées et aux eaux claires du pool-house 
devaient être raccordées sur leur parcelle (n° 2______), sans qu'aucune servitude 
n'existait à cet effet, de sorte que ce raccordement n'était pas juridiquement 
garanti. 

9. Mme C______ et M. D______, sous la plume de leur conseil, ont répondu au 
recours le 21 novembre 2022, concluant à son rejet, sous suite de frais et dépens. 

Le projet litigieux ne comportait aucune dérogation à la LCI, la dispense de 
distribuer le gaz de cuisine relevant de la loi sur l'énergie du 18 septembre 

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1986 (LEn - L 2 30) et le règlement d'application de la loi sur l'énergie du 31 août 
1988 (REn - L 2 30.01). Cette dérogation était par ailleurs sans effet sur les droits 
des tiers. L'instruction de la procédure par la voie de la procédure accélérée était 
donc justifiée. 

Les villas concernées étaient rattachées par le garage, disposant chacune de leur 
propre accès en rez-de-chaussée, devaient être qualifiées de contiguës. Il n'y avait 
donc pas lieu d'exiger que le bâtiment principal respectait une distance de 5 m à la 
limite de propriété. Au contraire, si celui-ci pouvait disposer d'un mur mitoyen en 
sus du rattachement par le garage, cela n'était pas nécessaire pour remplir les 
conditions de l'art. 58 al. 2 LCI. De plus, s'agissant d'une construction en ordre 
contigu réalisée il y a plus de quarante ans, il ne se justifiait pas de faire inscrire 
une quelconque servitude permettant de déroger aux règles relatives aux limites de 
propriété, ni de remettre en cause la légalité de la villa construite en 1985. 

Ils n'avaient pas modifié le précédent rapport de surfaces tel qu'autorisé par la 
DD 8______, sous réserve de l'ajout de la totalité de la surface du grenier ainsi 
que l'agrandissement projeté de 16.57 m2, le pool-house de 37 m2 étant 
comptabilisé comme une CDPI. Selon le tableau des rapports de surfaces du 17 
mai 2022, le projet respectait tant le coefficient autorisé calculé sur l'ensemble des 
parcelles nos 1______, 2______ et 3______ (2'502 m2) que celui de 
l'agrandissement calculé sur la seule parcelle n° 1______, pour un coefficient 
global de 24.15%. S'agissant du couloir semi-enterré, sa partie hors-sol avait été 
comptabilisée à l'époque comme une CDPI intégrée à la surface du garage, ces 
deux éléments totalisant ensemble 50m2. 

La piscine ne figurait pas dans la liste d'exemples de CDPI dans la directive du 
département en la matière. Seuls le garage (50 m2) et le pool-house (37 m2) 
devaient être comptabilisés dans les CDPI, soit 7.91% de la surface totale de la 
parcelle. 

Concernant l'esthétique du projet, les recourants substituaient leur propre 
appréciation à celle des instances de préavis spécialisées. Le département s'était 
fondé sur les préavis de la CA des 5 et 31 mai 2022 ainsi que ceux de la commune 
des 29 avril, 30 mai et 14 juin 2022, lesquels s'ajoutaient aux autres préavis 
favorables recueillis. Rien ne permettait de retenir que la CA n'avait pas examiné 
attentivement le projet et ce n'était qu'à réception du projet modifié que celle-ci 
l'avait préavisé favorablement. En effet, l'architecte avait tenu compte des 
remarques de la CA et avait adapté le projet afin de mieux l'intégrer dans 
l'ensemble bâti existant. Il avait remis au département un jeu de photographies 
illustrant l'état actuel de la villa et des constructions voisines ainsi qu'une 
projection de l'extension sur une capture d'écran Google Earth du voisinage, 
laquelle démontrait la similitude du projet avec les constructions voisines. En 
outre, la commune, dont l'opposition était principalement motivée par une 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/JmpLex/L%202%2030.01

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divergence légale, n'avait pas recouru contre l'autorisation de construire et ne 
participait pas à la présente procédure. 

Enfin, la villa, construite en 1985, de même que la piscine et la douche extérieure, 
étaient déjà raccordées au réseau de canalisations eaux claires/eaux usées de la 
parcelle n° 1______. Il n'y avait dès lors pas de raison de mettre en doute 
l'équipement du terrain à ce stade, ce d'autant que le pool-house ne nécessitait pas 
en soi de raccordement au réseau de canalisations et que l'OCEau avait préavisé 
favorablement le projet. Au demeurant, l'éventuel défaut d'accord des recourants 
était une question de droit privé et, en pareille situation, ils confirmaient que le 
projet ne serait pas réalisable. 

10. Le département a transmis ses observations le 6 décembre 2022, concluant 
également au rejet du recours. Il a produit son dossier. 

Si le préavis de l'OCEN du 20 avril 2022 mentionnait une dérogation, l'art. 79 LCI 
n'était pas applicable in casu, étant donné qu'une cuisine existait déjà et que le 
projet d'extension n'en modifiait aucunement l'équipement, que le réseau 
d'adduction ne desservait pas le chemin des F______, ne permettant dès lors pas 
un raccordement, et que ladite dérogation avait en tout état déjà été octroyée lors 
de la réalisation de la villa existante. Au demeurant, vu l'évolution de la politique 
publique cantonale en matière de logement, cette norme était obsolète. En outre, 
cette dérogation n'avait pas d'influence sur les tiers, en particulier les recourants. Il 
n'y avait donc pas lieu de remettre en cause l'instruction de la procédure par la 
voie de la procédure accélérée. 

Les plans démontraient que les constructions concernées étaient en ordre contigu 
et chacune disposait de son propre accès de plain-pied. Les recourants soutenaient 
à tort que le bâtiment principal devait respecter une distance de 5 m à la limite de 
propriété, l'art. 69 al. 2 LCI ne s'appliquant pas. Par ailleurs, aucune ouverture 
n'était créée en direction de la parcelle des recourants. Les règles de distances 
entre constructions n'avaient donc pas à être respectées. Au surplus, les 
dispositions qu'ils invoquaient n'exigeaient pas un parallélisme entre les 
constructions, mais uniquement un lien de contiguïté pouvant se faire par 
l'entremise d'une CDPI. Enfin, vu le préavis favorable de la CA, rien ne 
commandait le refus du projet sur la base de l'art. 58 al. 3 LCI. 

Les villas existantes avaient été autorisées le 16 avril 1988, en application du droit 
alors en vigueur, leur taux ne pouvait dépasser le maxima de 20%. Si l'architecte 
avait mentionné un taux de 21.74%, il avait sans doute omis de déduire des 
surfaces sous toiture inférieure au vide d'étage minimal. Par ailleurs, un taux de 
2.3% pour l'agrandissement avait été calculé, en lieu et place du taux de 2.41% 
calculé par l'architecte. Ainsi, en ajoutant 2.3% au taux de 20% existant, le taux 
maximal autorisé de 25% était largement respecté, sans prétériter les droits des 
voisins, raison pour laquelle une réactualisation des calculs n'avait pas été 

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demandée à l'architecte. Selon le tableau des rapports de surfaces du 17 mai 2022, 
le projet respectait tant le coefficient autorisé calculé sur l'ensemble des parcelles 
nos 1______, 2______ et 3______ (2'502 m2) que celui de l'agrandissement 
calculé sur la seule parcelle n° 1______, pour un coefficient global de 24.15%, 
lequel comprenait le coefficient autorisé de 21.74% et le coefficient 
d'agrandissement de la parcelle concernée de 2.41%. 

La directive relative aux CDPI ne mentionnait pas les piscines et la jurisprudence 
récente de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après: chambre 
administrative) précisait qu'une piscine ne répondait pas à la définition d'une 
CDPI. Par conséquent, les seules CDPI étaient le garage (50 m2) et le pool-house 
(37 m2). 

Les recourants ne démontraient pas que les documents demandés par la CA dans 
son préavis du 5 mai 2022 n'étaient pas suffisants. Au contraire, celle-ci avait 
considéré que le projet respectait l'harmonie architecturale d'ensemble, en 
particulier sur la base des photographies transmises le 17 mai 2022. 

Enfin, l'OCEau avait émis un préavis favorable à condition que les canalisations 
privées soient raccordées au système d'assainissement des eaux desservant la 
parcelle n° 11______, et non pas celle appartenant aux recourants. Par ailleurs, 
selon le plan de canalisations, celles du projet seraient raccordées en passant par 
des conduites existantes déjà utilisées dans le cadre de la villa existante. En tout 
état, la question des conduites nécessaires relevait du droit privé. 

11. Les recourants ont répliqué le 20 janvier 2023, maintenant leurs conclusions. 

Le département admettait qu'une dérogation avait été requise. Ce n'était pas parce 
qu'un équipement de cuisine non raccordé au gaz était déjà existant que 
l'obligation de distribution de gaz ne s'appliquait pas. En outre, il ne démontrait 
pas qu'une dérogation aurait été déjà accordée par le passé. La question de 
l'obsolescence de la norme n'était pas pertinente, dès lors que celle-ci était en 
vigueur. La question de leur qualité pour recourir à ce sujet n'était pas 
déterminante, dès lors que la décision querellée était nulle, en raison du choix de 
la mauvaise procédure. En outre, l'interprétation restrictive de l'art. 3 al. 7 LCI des 
intimés n'était confirmée ni par la loi ni par la jurisprudence, ni par la doctrine, ce 
d'autant qu'ils ne motivaient pas leur interprétation. 

Le fait que la construction avait été réalisée quarante ans auparavant n'influençait 
aucunement la nécessité de l'époque d'inscrire ou non une servitude. Il ressortait 
de la genèse de la loi que la qualification d'une construction en ordre contigu, en 
cas de mitoyenneté par le garage ou par une autre CDPI, avait principalement 
pour effet d'augmenter l'indice d'utilisation du sol et non de permettre de déroger 
aux distances aux limites de manière désordonnée ou asymétrique. 

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Les projets de construction du groupe de villas existantes concernés avaient tenu 
compte de la future division parcellaire, mais les différents projets n'avaient pas 
été autorisés simultanément, en ordre contigu et avec des coefficients identiques. 
Il se justifiait donc de ne prendre en compte que la parcelle n° 1______. 

Le département ne contestait pas que le couloir devait être considéré comme une 
surface hors-sol et il persistait à contester que la SBP déterminante s'élevait à 
272 m2. Ses suppositions relatives aux calculs des SBP n'étaient pas vérifiées, 
gravement lacunaires et violaient leur droit d'être entendu, dès lors qu'ils n'avaient 
pas pu se déterminer vu l'opacité des calculs. 

Tant le tribunal de céans que la chambre administrative considéraient que des 
piscines de moins de 50 m2 étaient des CDPI. 

Le département estimait à tort que leur parcelle ne serait pas impactée par les 
canalisations projetées, dès lors que le raccordement du pool-house devait 
nécessairement passer par les canalisations traversant leur parcelle, ce que 
reconnaissait expressément les intimés. Au surplus, ces derniers admettaient qu'en 
l'absence d'accord, le projet ne pourrait pas être réalisé, ce qui démontrait 
l'absence de caractère juridiquement garanti. 

 Enfin, ils reprenaient en substance leur argumentation relative à la violation de la 
clause d'esthétique. 

12. Le 16 février 2023, le département a dupliqué, persistant dans ses conclusions et 
son argumentation. 

Il admettait avoir omis, dans ses observations du 6 décembre 2022, de relever la 
présence de trois préavis défavorables de la commune, lesquels avaient néanmoins 
été pris en considération. Un courrier avait été adressé à la commune en date du 
28 juillet 2022 pour lui expliquer pourquoi sa position défavorable avait été 
écartée. 

Il rappelait que le réseau d'adduction ne desservant pas le chemin des F______, le 
raccordement n'était pas possible, du moins à des coûts raisonnables. Exiger un tel 
équipement serait disproportionné. Il ne s'agissait donc pas d'une dérogation à la 
règle générale de raccordement, puisqu' en réalité, les conditions de raccordement 
pour les petites maisons destinées à l'habitation de l'art. 79 RCI n'étaient pas 
remplies en l'espèce, dispensant de toute obligation en la matière. La question de 
savoir s'il pouvait être dérogé à la règle générale de raccordement pouvait souffrir 
de rester indécise. 

Les règles de distances entre constructions n'avaient en l'espèce, par déduction 
logique, pas à être respectées entre constructions contiguës. Aucune servitude ne 
s'avérait nécessaire, tant pour la situation actuelle que future. 

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L'architecte de la DAC, après une analyse sommaire sur la base des plans 
autorisés (DD 8______ et DD 9______), était arrivé au constat que la villa 
litigieuse avait une surface de 229 m2 (selon la manière de calculer à l'époque), 
respectivement 246 m2 (soit le chiffre retenu par le MPQ, selon la méthode 
actuelle). S'y ajoutait, pour l'ensemble des parcelles, une surface de 261 m2 (selon 
l'ancienne méthode) et 268 m2 (selon la nouvelle méthode), soit des taux de 
19.58% ((229 + 261) / 2502), respectivement 20.54% ((246 + 268) / 2502). 
Sachant que le taux fixé à l'art. 59 al. 1 LCI était passé de 20% à 25% entre les 
projets autorisés dans les années 80 et ce jour, une marge importante existait, 
raison pour laquelle, par économie de procédure, en application du principe de 
célérité, et pour éviter tout formalisme excessif, aucune pièce complémentaire 
n'avait été exigée. Les 25.5 m2 du projet (26.57 m2 selon le MPQ) faisaient que le 
nouveau taux, sur la base de la seule parcelle du projet, restait nettement en 
dessous des 25%, l'accroissement n'était que de 2.32% (25.5/1099). Le projet ne 
violait donc pas l'art. 59 LCI et les droits à bâtir de tiers n'étaient pas prétérités.  

Le couloir de 6m2 devait être pris en compte dans le rapport des surfaces, ce qui 
avait été déjà fait au stade du calcul de l'existant. S'agissant de la manière de 
procéder au calcul, selon l'art. 59 al. 3 LCI, il pouvait renoncer à comptabiliser la 
SBP des combles dont la hauteur était inférieure à 1.8 m. Il arrivait parfois que le 
MPQ fit une confusion avec la règle portant sur l'évaluation de l'habitabilité des 
combles (art. 49 al. 2 LCI), ce qui pouvait expliquer les divergences de calcul, 
sachant que cela ne portait pas à conséquence en l'espèce. En outre, tout 
hypothétique futur projet d'agrandissement devrait faire l'objet d'un calcul des 
rapports des surfaces selon le droit alors en vigueur. 

Concernant le calcul des CDPI, bien que l'ATA/791/2022 ne fut pas encore entré 
en force en raison du recours au Tribunal fédéral, il s'agissait de la jurisprudence 
cantonale la plus récente. Il ne s'agissait par ailleurs pas d'un revirement de 
jurisprudence mais de la clarification d'une notion floue. Ainsi, seuls le garage de 
50 m2 et le pool-house de 37 m2 devaient être considérés comme CDPI, pour un 
total de 87 m2. 

Les recourants n'apportaient aucun élément supplémentaire s'agissant de la clause 
d'esthétique, persistant à remettre en question les compétences de la CA et à 
considérer que l'harmonie architecturale ne serait pas respectée par le projet. 

Les recourants confondaient le droit public prévoyant qu'un terrain était équipé 
lorsqu'il était, entre autres, desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue 
par des conduites et le droit privé qui réglait les aspects de détails (frais de 
réalisation et d'entretien par exemple). 

13. Les intimés ont dupliqué par écritures du 23 févier 2023, persistant en substance 
dans leurs conclusions et leur argumentation. 

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A/3049/2022 

Les recourants persistait à invoquer la nullité de l'autorisation en raison du choix 
de la procédure d'autorisation de construire. Or, le projet ne comportait aucune 
dérogation. Faute de raccordement possible du chemin des F______, ils n'étaient 
pas tenus de se conformer à l'obligation de distribution du gaz en application de 
l'art. 79 RCI. 

À suivre les recourants, la dérogation prévue à l'art. 67 LCI ne viserait pas les 
constructions édifiées en ordre contigu par le garage. La notion de construction en 
ordre contigu était définie de manière claire et précise à l'art. 58 al. 2 LCI. Les 
recourants soutenaient que cette définition ne s'appliquerait qu'aux seules 
questions de densification, à l'exclusion de celles visant à la dérogation aux 
distances aux limites, sans se prévaloir de la moindre référence jurisprudentielle 
ou doctrinale en ce sens. De plus, il ne se justifiait pas de faire inscrire une 
quelconque servitude permettant de déroger aux règles relatives aux limites de 
propriété. 

Les recourants omettaient que la directive LCI « rapport des surfaces en zone 5 » 
n° 021-v07 reposait sur l'ATA/517/2018, imposant la prise en considération, dans 
le cadre d'un projet d'agrandissement, de la densité autorisée sur l'ensemble des 
parcelles morcelées, de manière à éviter qu'un propriétaire ne soit tenté 
d'augmenter à l'envi, par ces morcellements successifs des parcelles, le taux 
d'utilisation du sol, en violation des prescriptions légales. Les trois villas 
contiguës étant issues d'une seule et même division parcellaire, il y avait lieu 
d'appliquer les règles applicables en matière de report des droits à bâtir.  

La totalité de la surface du couloir semi-enterré ne devait pas être intégrée au 
calcul de la SBP. Concernant ce calcul, le projet respectait à la fois le coefficient 
autorisé calculé sur l'ensemble des trois parcelles nos 1______, 3______ et 
3______ (2'502 m2), que celui de l'agrandissement calculé sur la seule parcelle 
n° 1______, le coefficient global étant dans les deux cas inférieur au coefficient 
maximal autorisé de 25%. 

Il n'existait aucune pratique établie en cours prévoyant la comptabilisation des 
piscines comme CDPI. Il n'était ainsi pas question d'un revirement de 
jurisprudence mais d'une clarification. Le département avait ainsi à raison exclu la 
piscine existante du calcul des CDPI. 

Les recourants persistaient à substituer leur propre appréciation à celle des 
autorités spécialisées, sans apporter d'élément nouveau. 

Ils persistaient également à se prévaloir de grief de droit civil, soit de l'absence de 
servitude de canalisation pour tenter de faire obstacle au projet. Le terrain ayant 
déjà été jugé équipé à l'occasion de l'autorisation de construire principale, il n'y 
avait pas lieu de mettre en doute l'équipement du terrain au stade de 
l'agrandissement. 

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A/3049/2022 

14. Par courrier du 23 février 2023, les intimés ont sollicité l’autorisation/l’exécution 
anticipée de l’autorisation de construire en ce qui concernait le remplacement de 
la PAC afin qu’ils n’aient pas à attendre l’entrée en force de l’autorisation de 
construire pour pouvoir se chauffer convenablement. 

15. Le 8 mars 2023, les recourants ont transmis des déterminations spontanées sur les 
dupliques des parties, persistant en substance dans leur argumentation et leurs 
conclusions. 

La villa des intimés était une grande maison destinée à l'habitation et devait être 
raccordée au réseau d'adduction. En tout état, même une petite maison n'était pas 
exonérée ipso facto de cette obligation, les intimés ne démontrant pas que le 
raccordement serait impossible ou disproportionné. Par ailleurs, l'OCEN avait 
considéré qu'une dérogation était nécessaire. 

Les travaux préparatoires confirmaient que la distance aux limites devait être 
respectée par des constructions principales lorsque la contiguïté ne concernait que 
les CDPI. Le projet litigieux constituait une aggravation de la situation actuelle, 
déjà non conforme à la réglementation, par la réalisation d'une exception de la 
partie de la villa située en limite de propriété. Aucune des autres parties ne se 
prononçait sur l'irrégularité initiale de la construction de la villa à la limite de 
propriété, respectivement de l'irrégularité du morcellement parcellaire. 

Aucune instruction sérieuse n'avait été menée aux fins de vérifier le respect de la 
SBP du projet, le département ayant reconnu avoir procédé à une analyse 
sommaire. Les surfaces de terrain déterminante utilisée pour le calcul des 
coefficients de constructibilité étaient les surfaces des parcelles après 
morcellement. Rien n'indiquait que des transferts de droit à bâtir avaient eu lieu. 
De plus, les constructions sur les parcelles nos 1______, 2______ et 3______ 
n'avaient pas été autorisées simultanément, en ordre contigu. Ainsi, seule la 
surface de la parcelle des recourants devait être prise en considération dans le 
calcul du coefficient de constructibilité limité à 25%. 

Selon le plan de la ville, les surfaces retenues pour le rez-de-chaussée et le sous-
sol étaient identiques (138 m2), de sorte que la surface du couloir n'avait pas été 
prise en considération dans le cadre du calcul de la SBP. Un coefficient de 25% 
limitait la SPB à 274.75 m2 pour une parcelle de 1'099 m2. La SPB retenue pour 
les intimés et le département était de 246 m2. À cela s'ajoutait la surface du couloir 
(8.5 m2), ainsi que la surface de l'agrandissement de 26.7 m2 selon les intimés et 
25.5 m2 selon le département, de sorte que la SPB s'élevait à 281 m2, 
respectivement 280 m2, ce qui excédait le maximum admissible de 274.75 m2. 

La piscine et le garage existants étaient des CDPI, de sorte que la surface 
maximale de ces constructions était déjà atteinte. 

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A/3049/2022 

Contrairement à ce qu'imposait l'art. 4 al. 2 LCUA, le second préavis de la CA 
n'était pas motivé, alors qu'aucune des demandes sollicitées dans son premier 
préavis n'avait été satisfaite. En effet, aucune maquette n'avait été fournie, ni 
aucune image 3D, et le principe du toit plat ainsi que la surface du pool-house 
avaient été maintenus. 

Le pool-house devait être raccordé aux canalisation, de sorte que la constitution 
d'une servitude en ce sens était nécessaire. Le préavis de l'OCEau était ainsi 
lacunaire. 

16. Le 9 mars 2023, les recourants ont indiqué au tribunal ne pas s’opposer à 
demande d’autorisation/d’exécution anticipée de l’autorisation de construire en ce 
qui concernait le remplacement de la PAC. 

17. Le département en a fait de même par écriture du 9 mars 2023 également. 

18. Par décision du 14 mars 2023 (DITAI/114/2023), le tribunal a admis la demande 
de retrait d'effet suspensif en ce qui concernait la PAC. 

19. Le 24 mars 2023, le département a informé le tribunal qu'il n'avait pas 
d'observations supplémentaires à formuler. 

20. Le détail des écritures et des pièces produites sera repris dans la partie « En droit » 
en tant que de besoin. 

EN DROIT 

1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la LCI 
(art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 

2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 

3. La recevabilité du recours suppose encore que ses auteurs disposent de la qualité 
pour recourir. 

4. La qualité pour recourir est reconnue à toute personne atteinte par la décision 
attaquée et qui dispose d’un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa 
modification (art. 60 let. b LPA). 

Le recourant doit se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne d’être prise 
en considération avec l’objet de la contestation et retirer un avantage pratique de 

- 14/31 - 

A/3049/2022 

l’annulation ou de la modification de la décision en cause, qui permette 
d’admettre qu’il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de 
l’intérêt général, de manière à exclure l’action populaire. Cet intérêt digne de 
protection ne doit pas nécessairement être de nature juridique, un intérêt de fait 
étant suffisant (ATF 144 I 43 consid. 2.1 ; 143 II 506 consid. 5.1 ; 137 II 30 
consid. 2.2.3 et 2.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_206/2019 du 6 août 2019 
consid. 3.1). 

5. En matière de droit des constructions, le voisin direct de la construction ou de 
l’installation litigieuse a en principe la qualité pour recourir (ATF 139 II 499 
consid. 2.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_164/2019 du 20 janvier 2021 consid. 1).  

La proximité avec l’objet du litige ne suffit cependant pas à elle seule à conférer 
au voisin la qualité pour recourir contre la délivrance d’une autorisation de 
construire. Les tiers doivent en outre retirer un avantage pratique de l’annulation 
ou de la modification de la décision contestée, qui permette d’admettre qu’ils sont 
touchés dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l’intérêt général des 
autres habitants de la collectivité concernée (ATF 139 II 499 consid. 2.2 ; arrêts 
du Tribunal fédéral 2C_727/2016 du 17 juillet 2017 consid. 4.2.3 ; 1C_226/2016 
du 28 juin 2017 consid. 1.1). Le recourant doit ainsi rendre vraisemblables les 
nuisances qu’il allègue et sur la réalisation desquelles il fonde une relation 
spéciale et étroite avec l’objet de la contestation (ATF 125 I 173 consid. 1b ; 
arrêts du Tribunal fédéral 1C_469/2014 du 24 avril 2015 consid. 2.2 ; 
1C_453/2014 du 23 février 2015 consid. 4.2 et 4.3). 

6. En l'espèce, les recourants sont propriétaires de la parcelle directement voisine de 
celle concernée par le projet litigieux. Ils font par ailleurs valoir des griefs liés au 
droit de la construction. Leur qualité pour recourir, qui n'est au demeurant pas 
contestée par les parties intimées, sera donc admise. 

7. Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l’espèce. 

Il y a en particulier abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par 
les dispositions légales applicables, ou lorsqu’elle viole des principes généraux du 
droit tels que l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité de traitement, le principe de la 
bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; 
arrêt du Tribunal fédéral 1C_107/2016 du 28 juillet 2016 consid. 9). 

- 15/31 - 

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8. Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des départements et 
organismes intéressés ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). Ils n’ont qu’un 
caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la loi ; l’autorité 
reste ainsi libre de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt 
public supérieur. Toutefois, lorsqu’un préavis est obligatoire, il convient de ne pas 
le minimiser (ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 6a et les références citées). 

9. Selon une jurisprudence bien établie, la juridiction de recours observe une certaine 
retenue pour éviter de substituer sa propre appréciation à celle des commissions 
de préavis, pour autant que l’autorité inférieure suive l’avis de celles-ci. Elle se 
limite à examiner si le département ne s’est pas écarté sans motif prépondérant et 
dûment établi du préavis de l’autorité technique consultative, composée de 
spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de 
considérations étrangères aux buts de protection fixés par la loi (ATA/896/ 2021 
du 31 août 2021 consid. 4d ; ATA/155/2021 du 9 février 2021 consid. 7c et 10e). 

10. Les recourants estiment que la décision serait nulle en raison d'une erreur dans le 
choix de la procédure d'autorisation de construire suivie. Ils estiment que, du fait 
que l'OCEN a admis l'octroi d'une dérogation à l'obligation de raccordement au 
gaz, la voie d'une procédure définitive aurait dû être suivie. 

11. Selon l'art. 1 al. 1 let. a LCI, sur tout le territoire du canton nul ne peut, sans y 
avoir été autorisé, élever en tout ou partie une construction ou une installation, 
notamment un bâtiment locatif, industriel ou agricole, une villa, un garage, un 
hangar, un poulailler, un mur, une clôture ou un portail. 

 Dès que les conditions légales sont réunies, le département est tenu de délivrer 
l'autorisation de construire (art. 1 al. 6 LCI). 

12. Selon l’art. 3 al. 7 LCI, selon lequel le département peut traiter par une procédure 
accélérée les demandes d’autorisation relatives à des travaux soumis à l’art. 1 
LCI : 

a)  s’ils sont projetés en cinquième zone aux conditions prévues par le titre II, 
chapitre VI, de la présente loi et lorsqu’aucune dérogation n’est sollicitée ; 

b)  s’ils portent sur la modification intérieure d’un bâtiment existant ou ne 
modifient pas l’aspect général de celui-ci ; 

c)  pour des constructions nouvelles de peu d’importance ou provisoires ; ou 

d)  à titre exceptionnel, pour des travaux de reconstruction présentant un 
caractère d’urgence. 

 Dans ces cas, la demande n’est pas publiée dans la Feuille d’avis officielle (ci-
après: FAO) et le département peut renoncer à solliciter le préavis communal. 

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A/3049/2022 

L’autorisation est, par contre, publiée dans la FAO et son bénéficiaire est tenu, 
avant l’ouverture du chantier, d’informer, par écrit, les locataires et, le cas 
échéant, les copropriétaires de l’immeuble concerné des travaux qu’il va 
entreprendre. Une copie de l’autorisation est envoyée à la commune intéressée. 

13. Selon la jurisprudence, la nullité absolue d'une décision ne frappe que les 
décisions affectées d'un vice devant non seulement être particulièrement grave, 
mais aussi être manifeste ou, dans tous les cas, clairement reconnaissable, et pour 
autant que la constatation de la nullité ne mette pas sérieusement en danger la 
sécurité du droit. Hormis dans les cas expressément prévus par la loi, il n'y a lieu 
d'admettre la nullité qu'à titre exceptionnel, lorsque les circonstances sont telles 
que le système d'annulabilité n'offre manifestement pas la protection nécessaire. 
Entrent principalement en ligne de compte comme motifs de nullité la violation 
grossière de règles de procédure, ainsi que l'incompétence qualifiée (fonctionnelle 
ou matérielle) de l'autorité qui a rendu la décision (ATF 139 II 243 consid. 11.2 ; 
138 II 501 consid. 3.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_573/2020 du 22 avril 2021 
consid. 5 ; 2C_1031/2019 du 18 septembre 2020 consid. 2.1 ; 1C_474/2017 du 13 
décembre 2017 consid. 3.2 ; 8C_355/2016 du 22 mars 2017 consid. 5.3 ; 
1C_111/2016 du 8 décembre 2016 consid. 5.1). L'illégalité d'une décision 
(reposant sur des vices de fond) ne constitue en revanche pas par principe un 
motif de nullité ; elle doit au contraire être invoquée dans le cadre des voies 
ordinaires de recours (cf. not. arrêts du Tribunal fédéral 2C_573/2020 du 22 avril 
2021 consid. 5 ; 2C_1031/2019 du 18 septembre 2020 consid. 2.1 ; 1C_474/2017 
du 13 décembre 2017 consid. 3.2 ; 1C_156/2016 du 1er novembre 2016 consid. 
4.1.1 ; 6B_538/2013, 6B_563/2013 du 14 octobre 2013 consid. 5.3). 

 La nullité doit être constatée d'office, en tout temps et par l'ensemble des autorités 
étatiques (ATF 138 II 501 consid. 3.1 ; 136 II 415 consid. 1.2 ; 132 II 342 consid. 
2.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_573/2020 du 22 avril 2021 consid. 5 ; 
1C_474/2017 du 13 décembre 2017 consid. 3.2 ; 4A_142/2016 du 25 novembre 
2016 consid. 2.2). Elle peut aussi être constatée en procédure de recours (ATF 138 
II 501 consid. 3.1 ; 137 III 217 consid. 2.4.3 ; 132 II 342 consid. 2.1 ; 122 I 97 
consid. 3a ; arrêt du Tribunal fédéral 5A_998/2014 du 14 avril 2015 consid. 
2.1.2), y compris en dépit de l'irrecevabilité éventuelle du recours (cf. arrêts du 
Tribunal fédéral 5A_998/2014 du 14 avril 2015 consid. 2.1.2 ; 7B.20/2005 du 14 
septembre 2005 consid. 1.3, non publié in ATF 131 III 652). 

14. De jurisprudence constante, la chambre administrative estime que l'application de 
la procédure accélérée au lieu de la procédure ordinaire constitue un vice 
particulièrement grave, de sorte qu'il s'agit d'un cas de nullité ; est donc nulle une 
autorisation délivrée à la suite d'une procédure accélérée en lieu et place de la 
procédure ordinaire (cf. ATA/1602/2019 du 29 octobre 2019 consid. 6b ; 
ATA/1299/2019 du 27 août 2019 consid. 3b ; ATA/205/2015 du 24 février 2015 
consid. 5 ss ; ATA/725/2013 du 29 octobre 2013 et les références citées ; 

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A/3049/2022 

ATA/303/2000 du 16 mai 2000 consid. 5 et les références citées ; cf. aussi arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_641/2012 du 30 avril 2013 consid. 3.4). 

L'art. 79 RCI est entré en vigueur en mars 1978 dans le but, notamment, de mettre 
à disposition le gaz pour le chauffage des bâtiments. Ainsi, le gaz naturel s’est 
développé sur le canton par le biais du RCI mais avec une arrière-pensée 
énergétique (Jad KHOURY/Bernard Marie LACHAL, Réflexion sur l’art. 79 RCI 
concernant l’obligation de mettre à disposition le gaz dans les cuisines des 
bâtiments d’habitation, Groupe Energie – Université de Genève Institut des 
Sciences de l’Environnement (ISE), Rapport pour le Service de l’énergie (ScanE) 
de l’Etat de Genève, 2011 [ci-après: rapport ScanE], p. 7). 

15. Au terme de l'art. 79 RCI, le gaz doit être distribué, en règle générale, dans toutes 
les cuisines des grandes maisons destinées à l’habitation et, partout où le réseau 
d’adduction le permet, des petites maisons destinées à l’habitation. L'adoption de 
cette norme poursuivait un objectif d'intérêt public, afin d'éviter de recourir à 
l'énergie électrique (ATA/774/2000 du 5 décembre 2000, consid. 14). 

 Cette disposition légale oblige de mettre à disposition le gaz dans toutes les 
cuisines des immeubles résidentiels, et des maisons individuelles situées à 
proximité du réseau de gaz. A l’époque d’adoption de cette norme, il était prévu 
d’étendre le réseau de gaz sur tout le territoire cantonal, à l’instar du réseau 
électrique. Aujourd’hui, l’obligation de raccordement des bâtiments résidentiels 
au gaz ménager se restreint aux bâtiments situés dans le périmètre potentiellement 
raccordable défini par SIG (rapport ScanE, p. 9). Le rapport précité avait pour 
objectif d’orienter le ScanE sur la manière d’appliquer cette disposition légale au 
plus grand bénéfice de la politique énergétique (rapport ScanE, p. 6). 

16. Avec une électrification croissante de la société, dès le début du XXIe siècle, les 
enjeux de la politique énergétique genevoise ont évolué, visant notamment la 
diminution de la consommation d’énergies fossiles dans le canton (dont le gaz) et 
l’encouragement de la production et de l’utilisation d’énergies renouvelables 
locales (rapport ScanE, p. 8). Cette situation a conduit à l’entrée en vigueur de la 
nouvelle mouture de la LEn, laquelle a pour but de favoriser un 
approvisionnement énergétique suffisant, sûr, économique, diversifié et 
respectueux de l’environnement et de déterminer les mesures visant notamment à 
l’utilisation rationnelle et économe de l’énergie et au développement prioritaire de 
l’exploitation des sources d’énergies renouvelables et indigènes (art. 1 al. 1 et 2 
LEn). 

17. Selon l'art. 22 al. 4 LEn, il n'y a pas d'obligation de raccordement à un réseau 
d'énergie utilisant une énergie non renouvelable, s'il existe une alternative 
recourant à une source renouvelable. 

18. Il est ainsi patent qu'il existe un conflit entre les art. 79 RCI et 22 al. 4 LEn.  

https://decis.justice.ge.ch/ata/show/1874837

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A/3049/2022 

19. En cas de conflit de normes s’appliquent trois règles classiques 
principales : lex superior derogat inferiori (la norme supérieure prime la norme 
inférieure), lex specialis derogat generali (la norme spéciale prime la norme 
générale), et lex posterior derogat anteriori (la norme postérieure prime la norme 
antérieure). 

 La primauté du droit supérieur découle du principe de la hiérarchie des normes 
(arrêt du Tribunal fédéral 2C_736/2010 du 23 février 2012 consid. 6.3). En 
présence de règles de droit contradictoires de rangs différents, le juge est tenu de 
se conformer à la règle supérieure. Entre les principes lex specialis derogat 
generali et lex posterior derogat anteriori, il n’existe pas de hiérarchie stricte 
(ATF 134 II 329 consid. 5.2). Il est néanmoins incontesté que le rapport de 
spécialité entre deux normes n’est pas toujours facile à déterminer, et qu’il doit le 
cas échéant être dégagé selon les règles classiques de l’interprétation juridique. 
Par ailleurs, si la question du caractère postérieur d’une norme par rapport à une 
autre est généralement plus facile à établir, il n’en est pas moins nécessaire de se 
demander le cas échéant si le nouveau droit visait bien à matériellement 
« abroger » l’ancien (ATA/1125/2020 du 10 novembre 2020 consid. 
3e ; ATA/1000/2014 du 16 décembre 2014 consid. 11 et les références citées). 

20. En l'occurrence, l'obligation de ditribuer le gaz se situe au niveau réglementaire, 
alors que la norme supprimant l'obligation de raccordement à une énergie non 
renouvelable se situe au rang légal, de sorte que pour cette raison déjà, il convient 
de se conformer à la règle de droit supérieur, soit à l'art. 22 al. 4 LEn. À cela 
s'ajoute que l'art. 79 RCI, dans sa teneur actuelle, est entré en vigueur en 1978, 
alors qu'il ressort des travaux préparatoires que l'art. 22 al. 4 LEn est issue d'une 
réflexion politique postérieure en fonction des nouveaux enjeux énergétiques 
tendant à la diminution de l'utilisation des énergies fossiles ayant conduit à l'entrée 
en vigueur de cette norme en août 2010 (MGC 2008-2009/XII/1 A 15772). Ainsi, 
en vertu du principe de la lex posterior derogat anteriori également, il convient 
d'appliquer la solution préconisée par l'art. 22 al. 4 LEn.  

Dans le présent cas, il ressort du préavis de l'OCEN du 20 avril 2022 que la 
« dérogation » à l'obligation de distribuer le gaz de cuisine, selon l'art. 79 RCI, est 
justifiée par le fait que le bâtiment possède une production de chaleur non fossile. 
Il est ainsi manifeste que la justification de l'OCEN se base en réalité sur les 
conditions d'application de l'art. 22 al. 4 LEn.  

 Partant, si le texte du préavis parle certes de « dérogation », en réalité, il faut en 
tirer qu'il ne s'agit que de la simple application de l'art. 22 al. 4 LEn, laquelle 
supplante in casu l'application de l'art. 79 RCI. Ainsi, force est ainsi d'admettre 
qu'il ne s'agit pas d'une dérogation, de sorte que les conditions de l'art. 3 al. 7 LCI 
sont en l'espèce remplies et que le choix de la voie de la procédure accélérée n'est 
pas critiquable. 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/2C_736/2010
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/134%20II%20329
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1125/2020
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1000/2014

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A/3049/2022 

 Le grief est rejeté. 

21. Les recourants prétendent que les dispositions légales au sujet des limites de 
propriétés auraient été mal appliquées. 

22. Les constructions sont édifiées en ordre contigu ou non contigu (art. 58 al. 1 LCI). 
Est réputée en ordre contigu, l’édification de deux maisons au moins, réunies par 
un mur mitoyen ou par une CDPI et disposant chacune de son propre accès de 
plain-pied (art. 58 al. 2 LCI). Le département peut exiger un plan d’ensemble pour 
les constructions en ordre contigu. Il peut aussi les interdire lorsque par leur 
échelle, leur importance ou leur esthétique, elles nuiraient au caractère du quartier 
ou du site (art. 58 al. 3 LCI). 

23. Selon l'art. 3 al. 3 RCI, sont réputées CDPI, à la condition qu'elles ne servent ni à 
l'habitation, ni à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale, 
les constructions dont la surface n'excède pas 50 m2 et qui s'inscrivent dans un 
gabarit limité par : 

- une ligne verticale dont la hauteur n'excède pas 2,50 m ; 

- une ligne oblique faisant avec l'horizontale partant du sommet de la 
ligne verticale un angle de 30 degrés ; 

- une ligne horizontale de faîtage située à 4,50 m du sol au maximum. 

24. Selon l’art. 67 LCI, les constructions ne peuvent être édifiées en dessus du sol, à 
la limite de deux propriétés privées (al. 1). Le département peut cependant 
autoriser des constructions en dessus du sol, à la limite de deux propriétés privées 
lorsque les constructions sont édifiées en ordre contigu (al. 2 let. b). 

25. Selon l’art. 69 al. 1 LCI, lorsqu’une construction n’est pas édifiée à la limite de 
propriétés privées, la distance entre cette construction et la limite doit être au 
moins égale à la hauteur du gabarit diminuée de 1 m (D ≥ H - 1). Sous réserve des 
dispositions des art. 67 et 68 LCI, la distance entre une construction et une limite 
de propriété ne peut être en aucun cas inférieure à 5 m (D ≥ 5) (art. 69 al. 2 LCI). 
Les distances entre constructions et limites de propriétés ou entre deux 
constructions doivent être également appliquées aux angles de ces constructions 
(art. 69 al. 3 LCI). 

26. Selon l’art. 70 al. 1 LCI, les distances entre deux constructions ne peuvent être 
inférieures à la somme des distances qui seraient exigibles entre chacune de ces 
constructions et une limite de propriétés passant entre elles. 

 Pour permettre une réalisation architecturale satisfaisante sur une parcelle 
déterminée, le département peut accorder, sur préavis de la commission 
d’architecture, des dérogations aux dispositions du présent article, à la condition 

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que les locaux d’habitation et de travail soient disposés d’une manière rationnelle 
et salubre (art. 70 al. 3 LCI). 

27. Selon l'art. 71 LCI, lorsque les distances aux limites de propriétés et les distances 
entre constructions ne sont assurées que par un accord entre propriétaires voisins, 
sans modification des limites de leurs parcelles, cet accord doit faire l’objet d’une 
servitude inscrite au registre foncier (al. 1). L’autorisation de construire est 
subordonnée à la remise d’un extrait du registre foncier attestant que cette 
inscription a été opérée (al. 2). Le règlement d’application fixe les termes dans 
lesquels la servitude doit être établie (al. 3). 

28. En l'espèce, à titre préalable, les recourants prétendent que la mitoyenneté dans le 
cas des constructions en ordre contigu devrait concerner l'ensemble des 
constructions érigées sur les parcelles en cause. Cependant, il ressort du texte 
même de l'art. 58 al. 2 LCI, lequel donne la définition de l'ordre contigu, que la 
contiguïté ne doit pas nécessairement concerner l'ensemble des bâtiments présents 
sur les parcelles concernées, mais uniquement les bâtiments d'habitation.  

 Or, selon les plans visés ne varietur versés au dossier, ainsi que des données 
librement accessibles sur le SITG, les villas érigées sur les parcelles nos 1______, 
2______ et 3______ sont manifestement en ordre contigu. En effet, les bâtiments 
situés sur les parcelles nos 1______ et 2______ sont reliés par un garage de 50 m2, 
soit une CDPI – ce que les recourants admettent d'ailleurs –, et les bâtiments 
érigés sur les parcelles nos 2______ et 3______ le sont par un mur mitoyen. En 
outre, chacune des maisons dispose de son propre accès de plain-pied. Il est ainsi 
manifeste que les conditions de l'art. 58 al. 2 LCI sont remplies, de sorte que, 
conformément à l'art. 69 al 2 LCI et en vertu de l'art. 67 al. 2 let. b LCI, les 
normes relatives aux distances aux propriétés ne s'appliquent pas.  

 À cela s'ajoute que les instances de préavis spécialisées, notamment la DAC et la 
CA, n'ont relevé aucun problème à ce sujet. En particulier, la CA n'a émis aucune 
remarque quant à d'éventuelles nuisances au caractère du quartier, de sorte que le 
département n'avait manifestement aucune raison d'exiger un plan d'ensemble au 
sens de l'art. 58 al. 3 LCI. 

 Le grief est donc rejeté. 

29. Les recourants critiquent le calcul du rapport de surface et estiment que le projet 
viole l'art. 59 LCI. Ils doutent également du respect des conditions spécifiques au 
standard HPE Extension.  

30. En avril 1988, lors de l'octroi de l'autorisation de construire des villas en ordre 
contigu (DD 8______ et DD 9______), l'art. 59 al. 1 LCI prévoyait que la surface 
de la construction, exprimée en m2 de plancher, ne devait pas excéder 20 % de la 
surface de la parcelle. Quant à l'art. 59 al. 4 let. a LCI, il disposait, dans sa teneur 

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d'alors, que lorsque les circonstances le justifiaient et que cette mesure était 
compatible avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier, le 
département pouvait autoriser, après consultation de la commune et de la 
commission d'architecture, un projet de construction en ordre contigu dont la 
surface de plancher habitable n'excédait pas 25 % de la surface du terrain. 

31. Les taux de densité prévus à l'art. 59 al. 1 LCI ont évolué, depuis octobre 2004, à 
la hausse dans le cadre de plusieurs modifications législatives, dont la dernière est 
entrée en vigueur le 26 janvier 2013 (exposé des motifs relatif au projet de loi [ci-
après : PL] 10'891 ; ATA/659/2017 du 13 juin 2017 consid. 4b ; ATA/699/2015 
du 30 juin 2015 consid. 8b). 

32. Selon la teneur actuelle de l'art. 59 al. 1 LCI, entrée en vigueur le 26 janvier 2013, 
la surface de la construction, exprimée en m2 de plancher, ne doit pas excéder 
25 % de la surface de la parcelle. Le rapport de 25 % peut être porté à 27,5 % 
lorsque la construction est conforme à un standard de haute performance 
énergétique, respectivement à 30 % lorsque la construction est conforme à un 
standard de très haute performance énergétique, reconnue comme telle par le 
service compétent. 

En vertu de l'art. 59 al. 2 LCI, par surface de plancher prise en considération dans 
le calcul du rapport des surfaces, il faut entendre la SBP de la totalité de la 
construction hors sol. Tel qu'il en résulte de la systématique de la LCI, cette 
définition s'applique uniquement aux constructions situées en zone 5. 

33. La notion de SBP relève du droit cantonal (arrêts du Tribunal fédéral 1C_225/ 
2020 du 19 novembre 2020 consid. 2.1 ; 1C_55/2016 du 3 mars 2016 consid. 3.2). 

Elle ne reçoit pas de définition précise dans le système de la LCI et, surtout, ne 
s'étend pas aux mêmes surfaces selon la zone dont il est question. L'incertitude 
liée à cette notion a amené la chambre administrative, dans un arrêt de principe 
dont le Tribunal fédéral a confirmé la validité (arrêt 1C_76/2015 du 12 novembre 
2015), à recourir à la définition posée par la norme ORL 514 420. Selon cette 
dernière, « la surface brute de plancher utile [SBP] se compose de la somme de 
toutes les surfaces d’étages en dessous et en dessus du sol, y compris les surfaces 
des murs et des parois dans leur section horizontale. N’entrent toutefois pas en 
considération : toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour l’habitation 
ou le travail, telles que par exemple les caves, les greniers, les séchoirs et les 
buanderies des logements ; les locaux pour le chauffage, les soutes à charbon ou à 
mazout ; les locaux pour la machinerie des ascenseurs, des installations de 
ventilation et de climatisation ; les locaux communs de bricolage dans les 
immeubles à logements multiples ; les garages pour véhicules à moteur, vélos et 
voitures d’enfants, non utilisés pour le travail ; les couloirs, escaliers et ascenseurs 
desservant exclusivement des surfaces non directement utiles ; les portiques 
d’entrée ouverts ; les terrasses d’attique, couvertes et ouvertes ; les balcons et les 

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loggias ouverts pour autant qu’ils ne servent pas de coursive ». À cet égard, la 
jurisprudence a précisé que la seule intention subjective des constructeurs ne joue 
pas un rôle décisif. Il convient plutôt de déterminer si, objectivement, les 
aménagements prévus au niveau considéré permettent aisément de rendre ces 
surfaces habitables (voir dans ce sens ATF 108 Ib 130). 

34. Afin de préciser la portée de l’art. 59 LCI, le département a établi la directive SBP 
(directive n° 021-7) qui donne, par le biais de schémas, des précisions sur la 
manière de calculer la SBP. Elle se calcule au nu de façade, sans déduire les 
embrasures de fenêtres. Il n'est pas fait mention de la surface habitable et/ou 
chauffée, ni des vides d'étage. Sous réserve des surfaces définies à l'alinéa 3, les 
constructions annexes définies à l'art. 29 RCI ainsi que toute SPB qui est 
nécessaire à l'accessibilité des locaux d'habitation telle que les circulations 
verticales et horizontales, chauffées ou non (coursive, ascenseur, sas d'entrée vitré 
ou non) sont à prendre en compte.  

Concernant le mode de calcul du rapport de surface lors d'agrandissements de 
villas contigües, la directive énonce, s'agissant de l'état existant, que la plupart des 
villas contiguës ont été autorisées à un coefficient (rapport de surfaces) identique 
sur une parcelle ou un ensemble de parcelles (sans tenir compte d'une éventuelle 
future division parcellaire). Cela signifie que chaque villa a, pour le respect du 
coefficient, la même surface virtuelle de parcelle. En d'autres termes, cela 
équivaut à un report de surface virtuelle des plus grandes parcelles au profit des 
plus petites, communément appelé report de droits à bâtir. Concernant les projets 
d'agrandissements, selon la jurisprudence (ATA/517/2018) une augmentation de 
la densité est possible aussi sur des parcelles issues de morcellement. Il convient 
de tenir compte de la densité autorisée sur l'ensemble, par contre le supplément de 
densité se prend uniquement à la parcelle concernée. Le coefficient ainsi défini est 
à appliquer pour la construction agrandie projetée, sans modifier le coefficient des 
autres villas autorisées dans l'autorisation initiale. Chacune garde ainsi son 
potentiel d'agrandissement par rapport à sa propre parcelle. Le coefficient global 
correspond à la somme du coefficient autorisé et celui défini entre 
l'agrandissement et la surface de la parcelle. Lors d'un projet d'agrandissement, si 
la villa et l'agrandissement sont prévu en HPE, respectivement TPHE, alors le 
coefficient peut être prévu jusqu’à 44%, respectivement 48% HPE. Dans le cas où 
seul l'agrandissement est projeté HPE, respectivement THPE, étant entendu que la 
villa existante reste non HPE, il n'est pas possible d'augmenter de 10%, 
respectivement de 20% ni la surface de l'agrandissement ni la villa entière. En 
effet, l'OCEN exige que l'isolation de l'agrandissement respecte les normes 
thermiques, mais l'ensemble de la villa n'obtient pas le standard HPE, 
respectivement THPE.  

35. Selon la doctrine et la jurisprudence, en droit de la construction, la loi applicable 
est celle en vigueur au moment où statue la dernière instance saisie du litige. Si 

- 23/31 - 

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l'affaire est traitée par plusieurs autorités, sont déterminantes en principe les 
prescriptions en force lorsque la dernière juridiction statue. La jurisprudence 
admet ainsi d'une façon générale qu'une demande d'autorisation de bâtir déposée 
sous l'empire du droit ancien est examinée en fonction des dispositions en vigueur 
au moment où l'autorité statue sur cette demande, même si aucune disposition 
légale ou réglementaire ne le prévoit : les particuliers doivent en effet toujours 
s'attendre à un changement de réglementation (ATF 101 1b 299). En statuant sur 
une demande d'autorisation suivant des prescriptions devenues obligatoires après 
son dépôt, le juge ne tombe pas dans l'arbitraire ni ne viole une disposition 
impérative pas plus que la garantie de la propriété (ATF 107 1b 138 ; 
ATA/22/2009 du 13 janvier 2009 ; ATA/792/2004 du 19 octobre 2004 ; 
ATA/541/2002 du 10 septembre 2002 ; Pierre MOOR/Alexandre 
FLÜCKIGER/Vincent MARTENET, Droit administratif, vol. I, Les fondements, 
3ème éd., 2012, pp. 194-195 ; Alfred KOELZ, Intertemporalesverwaltungsrecht, 
RDS 1983, p. 191 ; Marco BORGHI, Il diritto amministrativo intertemporale, 
RDS 1983, p. 485 ; André GRISEL, L'application du droit public dans le temps, 
ZBl 1974, pp. 251-252). 

36. En l'espèce, en préambule, s'agissant des craintes des recourants relatives au 
respect du standard HPE Extension, si le document « Chemin des F______ - 
Extension d'un villa – Phase autorisation, partie énergétique » du 18 février 2022 
mentionne certes l'art. 12B al. 2 REn portant sur le standard HPE Neuf, la phrase 
précédente indique clairement que « le standard énergétique visé est HPE 
Extension ». Il est ainsi clair que l'intention du requérant est le respect du standard 
HPE Extension. Dès lors, la référence erronée à l'art. 12B al. 2 REn, au lieu de 
l'art. 12B al. 3 REn, doit être considérée comme une simple erreur de l'ingénieur. 
Au demeurant, le préavis favorable de l'OCEN du 20 avril 2022 est conditionné au 
respect du standard HPE Extension, condition reprise par la décision 
d'autorisation de construire litigieuse à son chiffre 7. 

Les parcelles nos 1______, 2______ et 3______, dont la surface totale est de 2'502 
m2, sont issues d'une division parcellaire inscrite au registre foncier le 6 décembre 
1985, selon le tableau de mutation n° 7______. Le taux fixé à l'art. 59 al. 1 LCI 
alors en vigueur était de 20%, et ce n'est que suite à l'entrée en vigueur de la loi 
10'891 que le taux prévu à l'art. 59 al. 1 LCI est passé à 25% (MGC 2011-2012 II 
A 1332 ss).  

 À teneur des plans de la villa existante, selon la DD 8______, celle-ci est d'une 
surface de 246 m2 (138 m2 : rez-de-chaussée + 108 m2 : étage). Selon le registre 
foncier, la surface de la parcelle n° 1______, destinée à accueillir le projet 
litigieux, est de 1'099 m2. S'agissant du couloir, celui-ci n'est qu'indirectement 
touché par le projet querellé. En effet, la comparaison des plans de la DD 8______ 
et du plan des surfaces du 17 mai 2022 montre que le projet aura pour effet qu'au 
rez-de-chaussée, l'extension de la cuisine entraînera également le déplacement de 

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la terrasse. Cela étant, s'agissant du couloir reliant uniquement la terrasse au 
garage, on constate que ses dimensions restent identiques. En réalité, là où les 
recourants aperçoivent une augmentation de la surface du couloir, à teneur du plan 
des surfaces du 17 mai 2022, il ne s'agit que d'une augmentation de la surface de 
la terrasse en raison de l'agrandissement de la cuisine. Il est ainsi faux de 
prétendre que la surface du couloir (6 m2) sera augmentée. En outre, bien que le 
département affirme que cette surface devrait être prise en compte, il ressort des 
plans de la villa que celui-ci ne constitue qu'un lien entre la terrasse et le garage, 
desservant ainsi manifestement exclusivement des surfaces non directement utiles 
ou nécessaires à l'habitation ou le travail, de sorte qu'il ne doit pas être pris en 
considération dans le calcul de la SBP admissible. 

 Sur cette base, il n'est pas nécessaire de trancher la question de savoir si, comme 
l'affirment les recourants, la méthode de calcul définie par la directive n° 021-7 au 
sujet des projets d'agrandissement ne serait pas applicable en raison du fait que le 
morcellement aurait eu lieu avant la délivrance des autorisations de construire les 
villas. En effet, même à suivre leur raisonnement, en ce sens qu'il ne faudrait 
prendre en compte que la surface de la parcelle n° 1______ pour déterminer la 
densité maximale autorisée, cela aboutirait à retenir que la villa existante 
présenterait un coefficient de densité de 22.38 % (246 m2 / 1099 m2) selon la 
méthode de calcul actuelle de la SBP à prendre en compte. Le projet d'extension, 
d'une surface de 26.57 m2 selon le requérant (272.67 m2 – 246 m2), présente un 
coefficient d'agrandissement de 2.41 % (26.57 m2 / 1099 m2). Ainsi, la villa 
existante et l'agrandissement projeté porte le coefficient total de la villa à 24.8 %, 
de sorte que la limite fixée par l'art. 59 al. 1 LCI de 25 % est respectée. Le grief 
est rejeté.  

37. Les recourants critiquent le calcul des CDPI et prétendent que les limites 
maximales pour ces surfaces seraient dépassées. 

38. La LCI ne donne aucune définition des CDPI. Ces dernières y sont toutefois 
mentionnées dans diverses dispositions, notamment à l’art. 3 al. 7 let. c LCI qui 
prévoit qu’elles peuvent être soumises à la procédure accélérée d’autorisation de 
construire ; à l’art. 43 LCI pour indiquer qu’elles peuvent être édifiée en limite de 
propriété ou à une distance inférieure à celle prévue pour les distances aux limites 
de propriétés, dans les conditions fixées par le règlement d’application (même 
principe à l’art. 68 pour la zone 5 et à l’art. 81 al. 2 LCI pour les zones 
industrielles, artisanales ou ferroviaires) ; dans la définition de constructions en 
ordre contigu : est réputée en ordre contigu, l’édification de deux maisons au 
moins, réunies par un mur mitoyen ou par une CDPI et disposant chacune de son 
propre accès de plain-pied (art. 58 al. 2 LCI) ; en zone 5, dans la disposition qui 
fixe les différents rapports de surfaces des constructions hors sol, la LCI prévoit 
que les CDPI ne sont pas prises en considération pour ce calcul (art. 59 al. 7 LCI) 
mais en principe dans celui du calcul du rapport des surfaces de sous-sol (art. 59 

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al. 8 LCI), le département pouvant toutefois admettre une surface de sous-sol non 
comprise dans le calcul du rapport des surfaces, si la construction de garages au 
sous-sol permet de renoncer à l’édification de CDPI à destination de garages en 
surface (art. 59 al. 9 LCI). 

39. La définition des CDPI se trouve dans le RCI. Comme indiqué précédemment, 
selon son art. 3 al. 3, sont réputées constructions de peu d’importance, à la 
condition qu’elles ne servent ni à l’habitation, ni à l’exercice d’une activité 
commerciale, industrielle ou artisanale, celles dont la surface n’excède pas 50 m2 
et qui s’inscrivent dans un gabarit limité par : 

a)  une ligne verticale dont la hauteur n’excède pas 2,50 m ; 

b)  une ligne oblique faisant avec l’horizontale partant du sommet de la ligne 
verticale un angle de 30° ; 

c)  une ligne horizontale de faîtage située à 4,50 m du sol au maximum. 

La même disposition prévoit encore que dans le cadre d’un projet de construction 
en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé, et afin d’améliorer l’insertion 
dans le site et pour autant qu’il n’en résulte pas de gêne pour le voisinage, le 
département peut autoriser, après consultation de la commission d’architecture, 
des constructions de peu d’importance groupées d’une surface de plus de 50 m2 
au total. Dans tous les cas, la surface totale des constructions de peu d’importance 
ne doit pas excéder 8% de la surface de la parcelle et au maximum 100 m2. (art. 3 
al. 3 RCI ; ATA/318/2017 du 21 mars 2017 ; ATA/284/2016 du 5 avril 
2016 ; ATA/1345/2015 du 15 décembre 2015), ces seuils constituant des 
conditions cumulatives (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C_641/2012 du 30 avril 
2013 consid. 3.3). 

40. Les CDPI font l’objet d’une directive du département du 3 février 2014, modifiée 
d’abord le 10 mars 2017 sous le numéro 024-v5, puis le 9 mars 2021 sous le 
numéro 024-v7 (ci-après : la directive CDPI). Cette dernière version comporte 
quelques ajouts issus de la jurisprudence (ATA/805/2020 du 25 août 
2020 ; ATA/1300/2019 du 27 août 2019 consid. 4e et les arrêts cités : pour le 
calcul relatif aux balcons/terrasses), mais ne change pas le contenu de la version 
antérieure. 

S’agissant des types de construction considérée comme CDPI, la directive cite les 
garages, ateliers non professionnel, couverts à voitures, couverts de plaisance, 
couverts à bois, abris ou cabanes de jardin et pool-house. Elle précise également 
que les constructions de très peu d’importance au sens de l’art. 1 al. 4 LCI ne sont 
pas à prendre en compte au titre de CDPI, ainsi que les jardins d’hiver au sens de 
l’art. 59 al. 3 LCI et les pergolas (p. 1). S’agissant de ce dernier objet, une note de 
bas de page précise (p. 5) qu’une pergola est « une construction légère dans un 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/318/2017
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/284/2016
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1345/2015
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_641/2012
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/805/2020
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1300/2019

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jardin, servant de support à des plantes grimpantes ». Cette mention est 
accompagnée de deux photographies d’installations comprenant des lamelles 
orientables, avec la précision que ce type de constructions est considéré comme 
une pergola et non comme un couvert. 

41. La chambre administrative se fonde, de jurisprudence constante, sur la directive 
CDPI pour déterminer les surfaces à prendre en compte à ce titre, 
(ATA/93/2021 du 26 janvier 2021 consid. 9d et 10 ; ATA/1104/2020 du 3 
novembre 2020 consid. 3d et 4). 

42. Les directives n’ont pas force de loi et ne lient ni les administrés, ni les tribunaux, 
ni même l’administration. Elles ne dispensent pas cette dernière de se prononcer à 
la lumière des circonstances concrètes du cas d’espèce. Par ailleurs, elles ne 
peuvent sortir du cadre fixé par la norme supérieure qu’elles sont censées 
concrétiser. En d’autres termes, à défaut de lacune, elles ne peuvent prévoir autre 
chose que ce qui découle de la législation ou de la jurisprudence (ATF 141 II 338 
consid. 6.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_522/ 2012 du 28 décembre 2012 consid. 
2.3). Le juge peut toutefois en tenir compte lorsqu’elles permettent une 
application correcte des normes légales dans un cas concret (cf. ATA/25/2022 du 
11 janvier 2022 consid. 3g). 

43. Dans le cadre de l’application de l’art. 3 al. 3 RCI, la jurisprudence a déjà été 
amenée à préciser que les surfaces déterminantes étaient celles de l’emprise au sol 
d’une construction (ATA/927/2021 du 7 septembre 2021 consid. 3b et les 
références citées). 

44. Dans un arrêt du 9 mai 2023, le Tribunal fédéral a confirmé la jurisprudence de la 
chambre administrative (ATA/437/2023 précité consid. 6 ; ATA/791/2022 du 9 
août 2022), selon laquelle une piscine extérieure non couverte, quelle que soit sa 
surface, est exclue du champ d'application de l'art. 3 al. 3 RCI et n’entre en 
conséquence pas dans le calcul des CDPI (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_494/2022). 

45. En l'espèce, aucune des parties ne conteste que le garage (50 m2) et le pool-house 
(37 m2) constituent des CDPI, de sorte que cette qualification ne sera pas remise 
en doute par le tribunal de céans. S'agissant de la piscine, bien qu'elle soit d'une 
dimension de 50 m2, celle-ne n'est pas à qualifier de CDPI, conformément à la 
jurisprudence tant de la chambre administrative que celle du Tribunal fédéral.  

 Ainsi, la surface totale des CDPI du projet s'élève à 87 m2, de sorte que les limites 
imposées par l'art. 3 al. 3 RCI. En effet, ni la limite de 8% de la surface de la 
parcelle, soit 87.92 m2 (8% x 1'099 m2) ni celle des 100 m2 n'est atteinte. Le grief 
sera écarté. 

46. Les recourants prétendent que le projet violerait la clause d'esthétique. 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/93/2021
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1104/2020
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/927/2021

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47. Selon l'art. 15 al. 1 LCI, le département peut interdire ou n'autoriser que sous 
réserve de modification toute construction qui, par ses dimensions, sa situation ou 
son aspect extérieur nuirait au caractère ou à l'intérêt d'un quartier, d'une rue ou 
d'un chemin, d'un site naturel ou de points de vue accessibles au public. 

 Sa décision se fonde notamment sur le préavis de la CA ou, pour les objets qui 
sont de son ressort, sur celui de la CMNS. Elle tient compte également, le cas 
échéant, de ceux émis par la commune ou ses services compétents (art. 15 al. 2 
LCI). 

48. L'art. 15 LCI ne limite pas la possibilité de refuser un projet de construction ou de 
lui imposer des modifications aux seules situations dans lesquelles ce projet 
interagit avec un objet protégé au sens de la loi sur la protection des monuments, 
de la nature et des sites du 4 juin 1976 (LPMNS - L 4 05), qu'il s'agisse par 
exemple d'un bâtiment ou d'un site. Comme l'indique la lettre de cette disposition, 
il suffit que, par ses dimensions, sa situation ou son aspect extérieur, le projet 
entraîne un impact nuisible sur le caractère ou l'intérêt d'un quartier, d'une rue ou 
d'un chemin, d'un site naturel ou de points de vue accessibles au public. 

49. La clause d'esthétique de l'art. 15 LCI fait appel à des notions juridiques 
imprécises ou indéterminées, dont le contenu varie selon les conceptions 
subjectives de celui qui les interprète et selon les circonstances de chaque cas 
d'espèce. Ces notions laissent à l'autorité une certaine latitude de jugement. 
Lorsqu'elle estime que l'autorité inférieure est mieux en mesure d'attribuer à une 
notion juridique indéterminée un sens approprié au cas à juger, l'autorité de 
recours s'impose alors une certaine retenue. Il en va ainsi lorsque l'interprétation 
de la norme juridique indéterminée fait appel à des connaissances spécialisées ou 
particulières en matière de comportement, de technique, en matière économique, 
de subventions et d'utilisation du sol, notamment en ce qui concerne l'esthétique 
des constructions (ATA/896/2021 du 31 août 2021 consid. 4b ; ATA/155/2021 du 
9 février 2021 consid. 6b). 

50. L'art. 15 LCI reconnaît au département un large pouvoir d'appréciation. Ce dernier 
n'est limité que par l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (ATA/1065/2018 
du 9 octobre 2018 consid. 3e et la référence citée). Constitue un abus du pouvoir 
d'appréciation le cas où l'autorité reste dans le cadre fixé par la loi, mais se fonde 
toutefois sur des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au 
but visé par les dispositions légales applicables, ou viole des principes généraux 
du droit tels que l'interdiction de l'arbitraire et l'égalité de traitement, le principe 
de la bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 137 V 71 précité ; 
Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2ème éd., 2018, p. 179). 

51. En l'espèce, le projet a été préavisé favorablement par la CA en date du 31 mai 
2022, sans que celle-ci n'émette d'observations, après que cette instance ait 
sollicité des modifications du projet par préavis du 5 mai 2022, lequel 

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questionnait notamment l'agrandissement avec une toiture plate, dans la recherche 
d'une harmonie architecturale d'ensemble. Force est ainsi d'admettre que celle-ci a 
examiné minutieusement le projet avant de rendre son préavis favorable sans 
observations. Il ne faut également pas perdre de vue que sous l'angle de l'art. 15 
LCI, le préavis de la CA revêt une importance prépondérante. Au demeurant, les 
recourants n'apportent pas d'éléments convaincants qui permettraient de douter de 
l'objectivité de l'appréciation de la CA, ou qui laisseraient entendre que celle-ci se 
serait basée sur des éléments erronés ou étrangers au but de la loi.  

En définitive, il appert que les recourants entendent avant tout substituer leur 
propre appréciation subjective à celle de l'instance spécialisée, sans que rien ne 
permette de penser que le département, en se fondant sur le préavis de la CA, 
aurait fait un usage excessif ou abusif de son pouvoir d'appréciation en refusant de 
délivrer l'autorisation de construire querellée. Le grief sera écarté. 

52. Enfin, les recourants sont d'avis que la parcelle ne serait pas équipée, dès lors qu'il 
n'existerait aucune servitude en faveur des intimés au sujet du raccordement à la 
canalisation au niveau de la parcelle n° 2______. 

53. Conformément à l'art. 22 al. 2 let. b LAT, l'autorisation de construire n'est délivrée 
que si le terrain est équipé. Tel est le cas selon l'art. 19 al. 1 LAT lorsqu'il est 
desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par 
des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés 
pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux 
usées.  

54. Selon la jurisprudence, l'exigence de garantie juridique ne s'étend pas en matière 
de conduites de canalisation. D'une part, car elle ne ressort pas du texte de l'art. 19 
al. 1 LAT et d'autre part, le raccordement n'est pas exigé de façon absolue. Le 
principe de la proportionnalité permet une certaine flexibilité, notamment 
lorsqu'un équipement en énergie ou en eau n'est pas obligatoirement nécessaire 
pour des raisons de police ou environnementales. Si l'analyse globale répond aux 
exigences de l'art. 19 al. 1 LAT, l'absence d'inscription d'une servitude de 
canalisation au registre foncier ne permet pas de considérer que le terrain ne serait 
pas équipé au sens de cette disposition (arrêt du Tribunal fédéral 1C_471/2020 du 
19 mai 2021 consid. 3.2 et les références citées).  

55. Il suffit que le terrain soit équipé au moment de la réalisation de la construction 
projetée (« spätestens im Zeitpunkt der Realisierung »), étant précisé que les 
autorités communales et cantonales disposent en ce domaine d'un important 
pouvoir d'appréciation. Il faut simplement que ces dernières s'assurent que la 
réalisation de l'équipement soit garantie en fait et en droit de sorte qu'il n'existe 
aucun risque que des constructions soient érigées nonobstant un sous-équipement 
durable. Il leur est notamment possible d'octroyer une autorisation de construire 
assortie de la condition suspensive selon laquelle cette autorisation n'entrera en 

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force que lorsque le principe et la forme de l'équipement seront assurés sur le plan 
juridique (Éloi JEANNERAT, Commentaires pratiques LAT : planifier 
l'affectation, 2016, ad. art. 19 n. 36 p. 555). 

56. Tout comme le Tribunal fédéral, la doctrine ne prévoit pas de garantie sur le plan 
juridique à propos des conduites d'amenée en eaux et d'évacuation des EU, 
contrairement à la problématique de la voie d'accès suffisant. Il convient 
uniquement de procéder à une analyse globale de la situation (Éloi JEANNERAT, 
op. cit., ad. art. 19 LAT n. 36 et ss ; ATA/439/2021 du 20 avril 2021). 

57. Selon les principes généraux du droit, il n'appartient pas à l'administration de 
s'immiscer dans les conflits de droit privé pouvant s'élever entre un requérant et 
un opposant. La législation genevoise en matière de police des constructions a 
pour seul but d'assurer la conformité des projets présentés aux prescriptions en 
matière de constructions et d'aménagements, intérieurs et extérieurs, des bâtiments 
et des installations. En revanche, elle n'a pas pour objet de veiller au respect des 
droits réels, notamment des servitudes (art. 3 al. 6 LCI ; cf. not. ATA/169/2020 du 
11 février 2020 consid. 7b ; ATA/1724/2019 du 26 novembre 2019 consid. 8 ; 
ATA/97/2019 du 29 janvier 2019 consid. 5 ; ATA/517/2018 du 29 mai 2018 
consid. 5g ; ATA/166/2018 du 20 février 2018 consid. 5 et les arrêts cités ; cf. 
aussi arrêt du Tribunal fédéral 1C_416/2012 du 6 décembre 2012 consid. 5 in 
fine). 

58. En l'espèce, selon le plan des canalisations versé au dossier, il appert que les 
raccordements aux canalisations seront exécutés en système séparatif comme 
l'impose le préavis de l'OCEau du 12 avril 2022, lequel prévoit un raccordement 
au système public d'assainissement desservant la parcelle n° 11______. En outre, 
il ressort manifestement dudit plan que les nouvelles canalisations induites par le 
projet seront raccordées à un réseau de canalisations préexistant, déjà utilisé pour 
le bâtiment principal. En outre, le raccordement lié à l'agrandissement projeté et à 
l'installation du pool-house ne devrait pas entraîner d'importants débits d'eaux 
supplémentaires, de sorte que l'impact du projet sur le réseau de canalisations 
existant sera à l'évidence de faible importance. 

Ainsi, il ressort de l'analyse globale de la situation que rien ne permet de penser 
que la parcelle ne serait pas équipée au niveau des conduites au sens de l'art. 19 
LAT, étant rappelé que l'autorisation de construire litigieuse réserve expressément 
le droit des tiers. Le grief sera écarté. 

59. Mal fondé, le recours est rejeté. 

60. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, 
émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA -
 E 5 10.03), les époux A______ et B______, pris conjointement et solidairement, 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/JmpLex/E%205%2010.03

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qui succombent, sont condamnés au paiement d’un émolument s’élevant à 
CHF 1'100.-.  

61. Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 2'500.-, à la charge 
conjointe et solidaire des époux A______ et B______, sera allouée aux époux 
C______ et D______ (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA). 

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PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

1. déclare recevable le recours interjeté le 14 septembre 2022 par Madame A______ 
et Monsieur B______ contre la décision du département du territoire du 28 juillet 
2022 ; 

2. le rejette ; 

3. met à la charge de Madame A______ et Monsieur B______, pris conjointement et 
solidairement, un émolument de CHF 1'100.-, lequel est partiellement couvert par 
l'avance de frais ; 

4. condamne Madame A______ et Monsieur B______ à verser à Madame C______ 
et Monsieur D______  une indemnité de procédure de CHF 2'500.- ; 

5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 
1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de 
recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la 
désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être 
accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 

Siégeant : Sophie CORNIOLEY BERGER, présidente, Bénédicte MONTANT et 
Damien BLANC, juges assesseurs. 

 

Au nom du Tribunal : 

La présidente 

Sophie CORNIOLEY BERGER 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

Genève, le  La greffière