# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fc3a5d03-5160-5fbb-b724-030ff965e3d9
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-03-26
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 26.03.1999 15.1999.00026
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_006_15-1999-00026_1999-03-26.html

## Full Text

Incarto n.

  15.99.00026

  	
  Lugano

  26 marzo 1999

  /MR/fc/kc

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di
  esecuzione e fallimenti 

  del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Pellegrini, vicepresidente, 

  Zali e Chiesa (quest’ultimo in sostituzione

  del giudice Cometta, assente)

  

 

	
  segretaria:

  	
  Baur Martinelli, vicecancelliera

  

 

 

statuendo sul
ricorso 9 febbraio 1999 

 

	
   

  	
  __________

   

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

contro
l’operato dell’Ufficio esecuzione e fallimenti del Distretto di Mendrisio,
e meglio contro l’avviso 5 febbraio 1999 per la formazione di un inventario
a tutela del diritto di ritenzione (n. __________) ante esecuzione per pigioni
e affitti di cui alla domanda presentata contro la ricorrente da

 

	
   

  	
  __________
  

   

  

 

richiamata
l’ordinanza presidenziale 11 febbraio 1999, con la quale al ricorso non è stato
concesso l’effetto sospensivo;

 

viste le
osservazioni 25 febbraio 1999 dell’UEF di Mendrisio,

 

esaminati atti e
documenti;

 

 

 

 

considerato in
fatto e in diritto:

 

                                          che
con domanda 4 febbraio 1999 __________ ha chiesto all’Ufficio di esecuzione e
fallimenti di Mendrisio l’erezione di un inventario dei beni negli spazi in via
__________ (part. n. __________ RFD __________) occupati dalla __________, a
garanzia di un diritto di ritenzione per le pigioni scadute (dal 1° novembre
1998 al 28 febbraio 1999) e per quelle in corso (dal 1° marzo 1999 al 31 agosto
1999) per complessivi fr. 219’200.--;

 

                                          che
il 5 febbraio 1999 l’UEF di Mendrisio, trovando chiusi i locali  e in assenza
di personale della __________, con atto raccomandato di stessa data ha
diffidato la debitrice a voler presenziare all’erezione dell’inventario il
giorno di Lunedì 15 febbraio 1999 alle ore 14.30, con la comminatoria della
sanzione penale ex art. 292 CP nonché il formale richiamo all’obbligo ex art.
284 LEF e ex art. 268 CO di non asportare beni mobili dai vani locati

 

                                          che
contro siffatto avviso di erezione di inventario è insorta la debitrice, la
quale con ricorso 9 febbraio 1999 ne postula l’annullamento, con protesta di
spese e ripetibili, affermando in sostanza: 

                                          –      che i crediti da
pigione derivanti dal contratto di locazione concluso tra la ricorrente e
__________, inclusi quelli per i quali è stata chiesta l’erezione di un inventario,
sarebbero stati ceduti - ad insaputa della conduttrice - alla __________ già a
far tempo dal 16 dicembre 1996;

                                          –      che inoltre in via abbondanziale
il contratto di locazione sarebbe stato disdetto con effetto immediato a far
tempo dal 19 gennaio 1999, per cui in ogni caso __________ non potrebbe
avanzare alcuna pretesa a titolo di pigione per il corrente mese di febbraio
1999 né tantomeno per i mesi successivi;

 

                                          che
__________ non ha presentato osservazioni, mentre l’UEF si rimette al giudizio
della Camera;

 

                                          che
per l’art. 268 cpv. 1 CO il locatore di locali commerciali beneficia di un
diritto di ritenzione sulle cose mobili che vi si trovano e servono al loro uso
e godimento e che siffatto diritto si estende in termini temporali alla pigione
annuale scaduta e a quella del semestre in corso;

 

                                          che
in materia di esecuzione per pigioni e affitti l’art. 283 cpv. 1 LEF stabilisce
che il locatore di locali commerciali può, anche prima di iniziare
l’esecuzione, domandare l’assistenza dell’ufficio esecuzione per la tutela
provvisoria del suo diritto di ritenzione;

 

                                          che
la formazione d’inventario presuppone l’esistenza di un contratto di locazione,
così come di un credito derivante da tale contratto; 

 

                                          che
inoltre il locatore può chiedere l’erezione di un inventario per garantire un
canone locatizio non ancora scaduto al momento della richiesta soltanto se
rende verosimile l’esistenza di un pericolo reale e immediato per il suo
diritto di ritenzione (DTF 83 III 114 cons.2, 97 III 45 cons.2; Amonn/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs-
und Konkursrechts, 6. ed., Bern 1997, § 34 n.11, p. 274; Weber/Zihlmann in: Kommentar zum schweizerischen Privatrecht,
Obligationenrecht I, 2. ed., Basel/Frankfurt a.M. 1996, n.12 ad art. 268-268b
CO; Schnyder/Wiede, in: Kommentar
zum SchKG, Basel/Genf/München 1998, n.53 ad art. 283 LEF); 

 

                                          che
l’ufficio esecuzione può rifiutare, per ragioni di diritto materiale, di
erigere l’inventario degli oggetti sottoposti al diritto di ritenzione del
locatore soltanto se l’inesistenza di questo diritto è manifesta ed
inequivocabile (DTF 103 III 41 s. con rif., 97 III 45; Ernest Brand, Dispositions particulières sur les loyers et fermages
I, in: FJS/SJK n. 1092, p.4; Fritzsche/Walder,
Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, Vol. II, Zürich, § 63,
p. 520); l’ufficio esecuzione, e su ricorso l’autorità di vigilanza, può
infatti procedere a un esame solo sommario, in via pregiudiziale, dei suoi
presupposti (cfr. DTF 109 III 43), mentre l’esame di merito sull’esistenza ed
estensione del diritto di ritenzione, così come sull’esistenza e ammontare del
credito preteso garantito, è demandato al giudice nell’ambito di un’eventuale
procedura di rigetto dell’opposizione, rispettivamente, in assenza di titolo
idoneo di rigetto, nell’ambito della necessaria causa ordinaria (cfr. Amonn/Gasser, op.cit., § 34 n. 18 s.,
p. 275 s.);

 

                                          che
nel caso in esame non è contestato che la ricorrente occupa a titolo oneroso,
per espletare la propria attività, gli spazi in via __________ a __________,
mappale n.__________ RFD di proprietà di __________ 

 

                                          che
in particolare agli atti si trova un contratto di locazione stipulato tra
__________ e la ricorrente il 29 settembre 1996, avente per oggetto il piano
terra dello stabile __________ di cui al mappale __________ RFD __________ per
una pigione annua di Fr. 263’040.--  pagabile in rate mensili anticipate di Fr.
21’920.--, per una durata indeterminata con inizio il 1° novembre 1996  e
possibilità di disdetta con preavviso di sei mesi la prima volta per il 30
aprile 2001 (doc. 1);

 

                                          che
con la domanda di erezione d’inventario 4/5 febbraio 1999 __________ ha indicato
un credito per pigioni scadute dal 1° novembre 1998 al 28 febbraio 1999 di Fr.
87’680.-- e un credito per pigioni in corso dal 1° marzo 1999 al 31 agosto 1999
di Fr. 131’520.-- , per complessivi Fr. 219’200.--; 

 

                                          che
in relazione alle pigioni non ancora scadute  __________ ha indicato a giustificazione
della domanda d’inventario  la “cessazione d’attività”;

 

                                          che
con il gravame la ricorrente contesta la titolarità di __________
rispettivamente l’esistenza del credito da pigione a garanzia del quale è
chiesta l’erezione dell’inventario;

 

                                          che
riguardo alla titolarità di crediti da pigione, la ricorrente ha prodotto copia
dello scritto 23 settembre 1998 di __________ alla conduttrice, in cui la banca
in particolare si dichiara cessionaria dei crediti da pigione derivanti dal
contratto di locazione __________ di __________ (doc.2), nonché copia della
dichiarazione 25 settembre 1998 di __________ secondo cui “gli affitti
derivanti dal succitato contratto” le sarebbero stati “regolarmente ceduti a
valere dal 16 dicembre 1996”(doc.3);

 

                                          che
con riferimento invece alla contestata esistenza di un credito da pigione, la
ricorrente ha prodotto copia della disdetta “con effetto immediato” da lei
stessa formulata il 19 gennaio 1999 (doc.4);

 

                                          che
tuttavia sia la questione della titolarità del credito (e dunque della validità
della pretesa cessione) che quella dell’esistenza e ammontare dello stesso (e
dunque della validità e degli effetti della disdetta) rappresentano
all’evidenza questioni di merito sulle quali è tenuto ad esprimersi il giudice
competente per la causa di convalida rispettivamente il giudice del rigetto
dell’opposizione nell’esecuzione a convalida della ritenzione, mentre sfuggono
manifestamente al ristretto potere di cognizione dell’autorità di vigilanza;

 

                                          che
inoltre la disdetta straordinaria 19 gennaio 1999 della conduttrice costituisce
semmai sufficiente indizio di serio pericolo per il diritto di ritenzione del
locatore, tale da giustificare l’erezione di un inventario a tutela di pigioni
non ancora scadute (cfr. Schnyder/Wiede,
op.cit., n.54 ad art. 283 LEF);

 

                                          che
pertanto il gravame va respinto;

 

                                          che
non si prelevano spese (art. 61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano indennità
(art. 62 cpv. 2 OTLEF), perché così è disciplinato per normativa di diritto
federale.

 

 

Richiamati gli art.
283 LEF, 268 ss.CO

 

 

pronuncia:           1.      Il
ricorso 9 febbraio 1999 di __________, è respinto.

 

                                2.      Non
si prelevano spese, né si assegnano indennità.

 

                                3.      Contro
questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni
e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della
scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in
conformità dell’art. 19 LEF.

 

                                4.      Intimazione
a:

                                          ____________

 

 

 

Per la Camera
di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità
di vigilanza

Il vicepresidente                                                                  
La segretaria