# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 01c73602-cf6e-5662-a29c-45d5db3a2e4e
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-10-06
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 06.10.2015 R 2014 65
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2014-65_2015-10-06.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 14 65

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
RichterIn Audétat, Moser

Aktuar Decurtins

URTEIL

vom 6. Oktober 2015

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Fabrizio Riccardo Visinoni, 

Beschwerdeführer
gegen 

Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally,

Beschwerdegegnerin
und

B._____ und C._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Fadri Ramming, 

Beschwerdegegner

betreffend Erstwohnungspflicht

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1. Am 11. April 1997 erteilte die Baubehörde der Gemeinde X._____ den 

Ehegatten B._____ und C._____ die Bewilligung zum Abbruch des be-

stehenden Gebäudes und zum Neubau eines Einfamilienhauses in 

X._____, auf der von ihnen mit Kaufvertrag vom 30. Dezember 1996 er-

worbenen Parzelle 1429 des Grundbuches X._____. Im Formular 

"Hauptwohnungsanteile", um welches die Baubewilligung in Erfüllung ei-

ner Auflage am 14. August 1997 ergänzt worden war, wurde der Erst-

wohnungsanteil auf 100 % festgesetzt.

2. Mit Kaufvertrag vom 4. Januar 2005 verkauften B._____ und C._____ die 

Liegenschaft Parzelle 1429 an A._____ zu einem Preis von 

Fr. 2'300'000.-- für das Grundstück und Fr. 25'000.-- für das Inventar. Im 

Kaufvertrag wurde die Hauptwohnungsverpflichtung nicht erwähnt.

3. Auf entsprechende Nachfrage von A._____ hin bestätigte die Gemeinde-

verwaltung mit Schreiben vom 28. Februar 2011 explizit, dass auf der 

Liegenschaft 1429 keine Nutzungsbeschränkungen angemerkt seien und 

dass die Liegenschaft – aufgrund der gesamten der Bauverwaltung be-

kannten Umstände – nicht der Hauptwohnungsverpflichtung unterliege. 

Eine identische Bestätigung der Gemeindeverwaltung erfolgte im Schrei-

ben vom 20. März 2013 als Reaktion auf eine entsprechende Nachfrage 

der Firma D._____ AG.

4. Am 11. April 2013 ersuchte sodann Rechtsanwalt E._____ die Gemeinde 

um eine entsprechende Bestätigung, da er am Erwerb von Parzelle 1429 

interessiert sei und sich deshalb mit absoluter Sicherheit vergewissern 

möchte, dass diese nicht der Hauptwohnungsverpflichtung unterliege.

5. Gestützt darauf teilte die Gemeinde der D._____ AG, A._____ sowie 

E._____ mit Schreiben vom 17. Juni 2013 mit, dass die Liegenschaft auf 

Parzelle 1429 mit Baubewilligung vom 10. April 1997 beziehungsweise 

mit Hauptwohnungsnachweis vom 14. August 1997 als Hauptwohnung 

bewilligt worden sei. Diese Hauptwohnungsverpflichtung sei zwar verse-

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hentlich nicht im Grundbuch angemerkt worden, bestehe zufolge der 

bloss deklaratorischen Natur von Anmerkungen aber dennoch.

6. Am 24. Juni 2013 schrieb der nun anwaltlich vertretene A._____ der Ge-

meinde unter anderem, dass Parzelle 1429 nicht der Hauptwohnungsver-

pflichtung unterstellt werden dürfe und ersuchte gleichzeitig um Erlass ei-

ner anfechtbaren Verfügung. Daraufhin forderte die Gemeinde die Ehe-

leute B._____ und C._____ sowie A._____ mit Schreiben vom 9. Juli 

2013 auf, zwecks Klärung des Sachverhalts diverse Fragen zu beantwor-

ten. Am 15. Juli 2013 forderten B._____ und C._____ ihrerseits Einsicht 

in die vorausgegangene Korrespondenz zwischen der Gemeinde einer-

seits und A._____ resp. E._____ andererseits. Am 30. August 2013 lies-

sen sie sodann verlauten, dass sie im vorliegenden Verfahren vor der 

Gemeinde von dem ihnen zustehenden Verweigerungsrecht Gebrauch 

machten.

7. In seiner Stellungnahme vom 30. August 2013 schrieb A._____ in Beant-

wortung der Anfrage vom 9. Juli 2013, dass er von den Eheleuten 

B._____ und C._____ nicht über die Hauptwohnungsverpflichtung orien-

tiert worden sei, dass ihm keine Kopie der Baubewilligung vom 10. April 

1997 ausgehändigt worden sei und dass auch im Kaufvertrag nichts über 

die Baubewilligung festgehalten worden sei. Bis zum Schreiben der Ge-

meinde vom 17. Juni 2013 habe er absolut keine Kenntnis davon gehabt, 

dass die Liegenschaft 1429 einer Hauptwohnungsverpflichtung unterliege. 

Er habe einen Architekten mit der Objektschätzung beauftragt und im 

Rahmen der Finanzierung habe auch die Bank eine Bewertung der Lie-

genschaft vornehmen lassen, wobei die Hauptwohnungsverpflichtung in 

keinem der beiden Gutachten erwähnt worden sei. Zudem hätten weder 

die Verkaufsdokumentation des Immobilienbüros vom 28. November 

2004 noch die Grundbuchauszüge vom 18. Februar 1999 sowie vom 

30. Dezember 2004 eine Hauptwohnungsverpflichtung erwähnt. Er und 

die von ihm beigezogenen Fachleute hätten auf die Vollständigkeit und 

Richtigkeit dieser Auszüge sowie auf die entsprechenden Bestätigungen 

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seitens der Gemeinde vertraut. Mit der Erstellung eines Schätzungsgut-

achtens sei er einverstanden, wobei die Bewertung der Liegenschaft aber 

von der Frage, ob die Hauptwohnungsverpflichtung heute auf Parzelle 

1429 angemerkt werden dürfe, zu trennen sei. Abschliessend zitierte er 

das verwaltungsgerichtliche Urteil R 02 72 vom 29. Oktober 2002, 

gemäss welchem der gute Glaube eines Eigentümers, der beim Erwerb 

keine Kenntnis von einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung 

hatte, geschützt werde. Mit der seitens der Gemeinde als Variante disku-

tierten Duldungsverfügung zeigte sich A._____ grundsätzlich einverstan-

den.

8. In den Beilagen zur vorerwähnten Stellungnahme von A._____ befanden 

sich unter anderem das im Auftrag der finanzierenden Bank erstellte Be-

wertungsgutachten von F._____ vom 12. Oktober 2005 (geschätzter Ver-

kehrswert: Fr. 2'467'125.--) sowie der Schatzungsbericht des Architekten 

G._____ vom 1. März 2005 (geschätzter Verkehrswert: Fr. 2'344'000.--).

9. Am 19. Juli 2013 beauftragte die Gemeinde das Amt für Schätzungswe-

sen Graubünden mit der Erstellung eines Schätzungsgutachtens. Das 

Amt solle den Verkehrswert der Liegenschaft auf Parzelle 1429 per 4. Ja-

nuar 2005 sowie per 19. Juli 2013 schätzen, und zwar je sowohl mit als 

auch ohne Hauptwohnungsverpflichtung. Im entsprechenden Gutachten 

vom 28. November 2013 gab das Amt für Schätzungswesen in Anwen-

dung der Vergleichswertmethode, bei welcher eine repräsentative Anzahl 

der zur Verfügung stehenden Handänderungen von Freihandverkäufen 

ähnlicher Objekte an vergleichbarer Lage in der Region herangezogen 

werden, folgende Schätzungen ab:

• Verkehrswert per 4. Januar 2005 mit Hauptwohnungsverpflichtung:    Fr. 2'300'000.--

• Verkehrswert per 4. Januar 2005 ohne Hauptwohnungsverpflichtung: Fr. 2'890'000.--

• Verkehrswert per 19. Juli 2013 mit Hauptwohnungsverpflichtung:       Fr. 2'640'000.--

• Verkehrswert per 19. Juli 2013 ohne Hauptwohnungsverpflichtung:    Fr. 4'150'000.--

10. In seiner Eingabe vom 6. Dezember 2013 bemängelte A._____ das Gut-

achten insofern, als die vom Gutachter eingesetzten Werte unangemes-

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sen und zu hoch seien und die Wertbestimmung im krassen Gegensatz 

zu den bereits vorliegenden Schätzungen liege.

11. Mit Schreiben vom 11. Dezember 2013 teilte die Gemeinde den Beteilig-

ten ihre Absicht mit, das Verfahren – unter Anmerkung des heutigen Ver-

fahrensstandes für allfällige Rechtsnachfolger – bis zum Inkrafttreten der 

eidgenössischen Zweitwohnungsgesetzgebung zu sistieren und gewährte 

ihnen diesbezüglich das rechtliche Gehör.

12. Während die Eheleute B._____ und C._____ explizit auf die Abgabe einer 

Stellungnahme verzichteten, hielt A._____ in seiner Stellungnahme vom 

27. Januar 2014 fest, dass er die fragliche Liegenschaft entgegen der 

Darstellung der Gemeinde bereits seit seinem Wegzug nach Y._____ am 

11. Juli 2011 nicht mehr als Hauptwohnung nutze. Überdies machte er ein 

dringendes Bedürfnis geltend, die Liegenschaft aus ökonomischen Grün-

den zu verkaufen und bat die Gemeinde um Abgabe einer Verjährungs-

verzichtserklärung.

13. Am 20. Februar 2014 teilte die Gemeinde den Beteiligten mit, dass sie die 

Hauptwohnungsverpflichtung in Anbetracht des Schätzungsgutachtens 

vom 28. November 2013 voraussichtlich durchsetzen werde und setzte 

ihnen erneute eine Frist zur Stellungnahme an. Während das Ehepaar 

B._____ und C._____ erneut auf eine Stellungnahme verzichtete, ersuch-

te A._____ die Gemeinde am 2. April 2014 unter Vertiefung seiner bishe-

rigen Kritik am amtlichen Schätzungsgutachten erneut um Feststellung 

der Zweitwohnungsnutzung.

14. Mit Verfügung vom 26. Mai 2014 hielt die Gemeinde fest, dass das beste-

hende Einfamilienhaus auf Parzelle 1429 nur als Hauptwohnung genutzt 

werden dürfe und wies das Grundbuchamt an, diese öffentlich-rechtliche 

Eigentumsbeschränkung mit dem Stichwort "Hauptwohnungsverpflichtung 

(Art. 42 BauG-1992)" im Grundbuch anzumerken. Für diese Verfügung 

wurden keine Kosten erhoben, und die mit der Anmerkung anfallenden 

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Kosten und Gebühren sollten zulasten der Gemeinde gehen. Begründend 

führte die Gemeinde aus, dass nicht alle Tatbestandselemente des Ver-

trauensschutzes, der eine Duldung des an sich rechtswidrigen Zustands 

gerechtfertigt hätte, erfüllt seien. Es sei nämlich keine Vertrauensbetäti-

gung, mithin keine nachteilige Disposition erfolgt, welche nicht ohne 

Schaden rückgängig gemacht werden könne. Die fragliche Liegenschaft 

sei im Jahre 2005 nämlich zu einem Preis von Fr. 2'300'000.-- gekauft 

worden und könne gemäss dem amtlichen Schätzungsgutachten nun für 

voraussichtlich Fr. 2'640'000.--, d.h. mit einem Gewinn von Fr. 340'000.-- 

weiterverkauft werden. Überdies seien die Auskünfte des Bauamtes der 

Gemeinde vom 28. Februar 2011 und vom 20. März 2013 im Hinblick auf 

den Vertrauensschutz nicht relevant, zumal diese erst nach Abschluss 

des Kaufvertrages im Jahre 2005 erteilt worden seien und den Kaufent-

schluss damit gar nicht hätten beeinflussen können. Des Weiteren führte 

die Gemeinde aus, weshalb das schlüssig und nachvollziehbar begründe-

te amtliche Schätzungsgutachten den privaten Schätzungen von F._____ 

und G._____ vorzuziehen sei. Überdies taxierte die Gemeinde den Ein-

wand, dass die Hauptwohnungsverpflichtung bei korrekter Anmerkung fi-

nanziell hätte abgegolten werden können, als unbehelflich, zumal es sich 

beim daraus allenfalls resultierenden höheren Gewinn um einen vom Ver-

trauensschutz nicht geschützten entgangenen Gewinn gehandelt hätte.

15. Hiergegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 1. Juli 

2014 Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung 

der Verfügung vom 26. Mai 2014 sowie die Feststellung, dass Parzelle 

1429 nicht der Hauptwohnungsverpflichtung unterstehe resp. – eventuali-

ter – dass sie uneingeschränkt als Zweitwohnung genutzt werden könne. 

Subeventualiter sei die Angelegenheit zur nochmaligen Beurteilung im 

Sinne der Erwägungen an die Gemeinde zurückzuweisen. Dabei legte er 

unter Hinweis auf die Grundsätze des Vertrauensschutzes sowie die ein-

schlägige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts dar, inwiefern im vor-

liegenden Fall zu Unrecht die Rechtsprechung des Bundesgerichts zum 

Vertrauensschutz bei unrichtigen behördlichen Auskünften angewendet 

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worden sei. Die Grundlage für den Vertrauensschutz bestehe vorliegend 

nämlich nicht in den Bestätigungsschreiben der Gemeinde, sondern in der 

Unterlassung der Anmerkung der Erstwohnungsverpflichtung im Grund-

buch. Unter Darlegung seines fehlenden Unrechtbewusstseins, der durch 

die unterlassene Anmerkung bestehenden Vertrauensgrundlage sowie 

seines überwiegenden privaten Interesses führte er aus, weshalb die an-

gefochtene Verfügung aufzuheben sei. Zum gleichen Ergebnis gelangte 

man im Übrigen auch in Anwendung der herkömmlichen Voraussetzun-

gen des Vertrauensschutzes, da die Vorinstanz das Erfordernis der nach-

teiligen Disposition falsch interpretiert habe. Zudem sei das amtliche 

Schätzungsgutachten vom 28. November 2013 – falls es für die Frage 

des Gutglaubensschutzes denn überhaupt von Belang sei – insofern als 

"sehr unwahrscheinlich" zu qualifizieren, als es den von ihm vorgelegten 

Schätzungen widerspreche. Überdies hätte der Verkehrswert nicht per 

19. Juli 2013, sondern per 2011 geschätzt werden müssen, da er mit sei-

nen Verkaufsbemühungen bereits damals begonnen habe. Aus diesem 

Grunde beantragte der Beschwerdeführer, einen unabhängigen Schätzer 

ausserhalb des Z._____ mit der Schätzung des Verkehrswerts vor und 

nach Unterzeichnung des Kaufvertrages mit und ohne Hauptwohnungs-

verpflichtung zu beauftragen. Des Weiteren beantragte er, das Immobili-

enbüro, welches die Liegenschaft für die Verkäuferschaft vermarktet hat-

te, im Bedarfs- und Bestreitungsfalle als Zeugen einzuvernehmen.

16. In ihrer Vernehmlassung vom 21. August 2014 beantragte die Gemeinde 

(nachfolgend Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung der Be-

schwerde. Dabei legte sie insbesondere dar, weshalb sie von der Kor-

rektheit des sehr sorgfältig und mit grossem Aufwand erarbeiteten amtli-

chen Schätzungsgutachtens überzeugt sei. Unter ausführlicher Darlegung 

der rechtlichen Situation hielt sie sodann erneut fest, dass der Tatbestand 

des Vertrauensschutzes mangels nachteiliger, einen Vertrauensschaden 

begründeter Disposition nicht erfüllt sei und dass sie deswegen keine 

Duldungsverfügung habe erlassen können. Überdies seien die angeblich 

fehlerhaften Auskünfte des Bauverwalters in den Jahren 2011 und 2013 

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unter dem Titel des Vertrauensschutzes mangels Kausalzusammenhang 

zur angeblich nachteiligen Disposition gänzlich irrelevant.

17. Mit Eingabe vom 2. September 2014 erklärten die Ehegatten B._____ und 

C._____ (nachfolgend Beschwerdegegner), sie hätten in der vorliegenden 

verwaltungsrechtlichen Streitigkeit zwischen dem Beschwerdeführer und 

der Beschwerdegegnerin gar keine Parteistellung. Da sie sich – wie ihnen 

seitens des Beschwerdeführers mit Schreiben vom 24. Juni 2013 bereits 

angedroht worden sei – je nach Ausgang der Streitigkeit mit einer Scha-

denersatzklage konfrontiert sähen, würden sie vorliegend von ihrem 

Zeugnisverweigerungsrecht Gebrauch machen.

18. Am 25. September 2014 hielt der Beschwerdeführer an seinen Anträgen 

fest und vertiefte im Wesentlichen seine bisher vorgebrachte Argumenta-

tion. In Bezug auf die Kritik am amtlichen Schätzungsgutachten reichte er 

zudem entsprechende Stellungnahmen der beiden Schätzer G._____ und 

F._____ vom 9. resp. 10. September 2014 ein.

19. Am 9. Oktober 2014 hielt auch die Beschwerdegegnerin duplicando an 

ihren Anträgen fest. Dabei setzte sie sich unter anderem mit der kritischen 

Stellungnahme von F._____ zur amtlichen Schätzung sowie erneut mit 

den beschwerdeführerischen Vorbringen betreffend das Tatbestandsele-

ment der nachteiligen Disposition auseinander.

20. Mit Eingabe vom 21. Oktober 2014 teilten die Beschwerdegegner erneut 

mit, dass sie von ihrem Verweigerungsrecht, welches ihnen entgegen der 

Auffassung des Beschwerdeführers auch als Partei zustehe, Gebrauch 

machten.

21. Auf entsprechende Aufforderung des Instruktionsrichters hin liess das 

Amt für Schätzungswesen dem Gericht am 21. Januar 2015 vier anony-

misierte Listen mit den im Rahmen der Schätzung als Vergleichsobjekte 

herangezogenen Handänderungen zukommen.

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22. In seiner diesbezüglichen Stellungnahme vom 3. Februar 2015 hielt der 

Beschwerdeführer unter Verweis auf diverse Unzulänglichkeiten im Zu-

sammenhang mit den Vergleichsobjekten abermals fest, dass die Schät-

zung mit schweren Mängeln behaftet sei. Die Beschwerdegegner ihrer-

seits verzichteten am 5. Februar 2015 unter Verweis auf das Verweige-

rungsrecht abermals auf eine Stellungnahme.

23. Mit Eingabe vom 20. Februar 2015 bediente die Beschwerdegegnerin das 

Gericht mit einer Stellungnahme des Amtes für Schätzungswesen vom 

18. Februar 2015, in welcher sich dieses zu den seitens des Beschwerde-

führers vorgebrachten Mängeln des Gutachtens äusserte. In seiner Stel-

lungnahme vom 9. März 2015 wies der Beschwerdeführer die Schätzung 

nach Ausführungen zur Nutzfläche, den Vergleichsobjekten resp. den 

entsprechenden Kriterien sowie zur nicht offengelegten Standardabwei-

chung abermals als fehlerhaft zurück. Überdies beantragte er, das Gericht 

solle die Kriterien für die Vergleichsobjekte mittels verfahrensleitender 

Verfügung festlegen, damit aus der Schätzung Ergebnisse resultierten, 

die einer empirischen Überprüfung standhielten.

24. Am 5. Mai 2015 beantragte die Beschwerdegegnerin die Abweisung die-

ses Beweisantrages, wobei sie unter Verweis auf eine erneute Stellung-

nahme des Amtes für Schätzungswesen vom 29. April 2015 insbesondere 

Ausführungen zur bemängelten Vergleichsmethodik sowie zur einge-

schränkten Kognition des Verwaltungsgerichts machte.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-

wie in der angefochtenen Verfügung wird, soweit erforderlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

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1. a) Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet die Verfügung der 

Beschwerdegegnerin vom 26. Mai 2014, mit welcher diese festgehalten 

hat, dass das Einfamilienhaus des Beschwerdeführers auf Parzelle 1429 

gemäss der Baubewilligung aus dem Jahre 1997 nur als Hauptwohnung 

genutzt werden darf und das Grundbuchamt angewiesen hat, diese öf-

fentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung nachträglich im Grundbuch 

anzumerken. Gestützt auf Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Ver-

waltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) ist das streitberufene Verwal-

tungsgericht zur Beurteilung derartiger Entscheide von Gemeinden zu-

ständig, soweit diese – wie vorliegend – nicht bei einer anderen Instanz 

angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössi-

schem Recht endgültig sind. Auf die form- und fristgerecht eingereichte 

Beschwerde (Art. 38 sowie Art. 52 VRG) ist demnach vorbehaltlos einzu-

treten.

b) Eingehende Ausführungen zur umstrittenen prozessualen Stellung der 

Beschwerdegegner resp. zu den von diesen wiederholt angerufenen Mit-

wirkungsverweigerungsrechten erübrigen sich. Wie noch darzulegen sein 

wird, ist die Gutgläubigkeit des Beschwerdeführers zum Erwerbszeit-

punkt, zu deren Beurteilung die Beschwerdegegner hätten beitragen sol-

len, nämlich unbestritten (vgl. nachfolgend Erwägung 5a). Dass sich die 

Beschwerdegegner im vorliegenden Verfahren zu keinem Zeitpunkt mate-

riell haben vernehmen lassen, wird im Rahmen der Kostenverteilung zu 

würdigen sein (vgl. nachfolgend Erwägung 6b). 

2. a) Streitgegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet die Fra-

ge, ob die Beschwerdegegnerin in Bezug auf Parzelle 1429 des Be-

schwerdeführers zu Recht die Durchsetzung resp. die nachträgliche An-

merkung der Hauptwohnungsverpflichtung im Grundbuch angeordnet hat. 

Dabei ist zunächst zu prüfen, inwieweit diese umstrittene Nutzungsbe-

schränkung zum heutigen Zeitpunkt noch Bestand hat.

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b) Ausgangspunkt hierfür bildet die Baubewilligung vom 11. April 1997 resp. 

deren Ergänzung vom 14. August 1997, gemäss welcher der Hauptwoh-

nungsanteil des Einfamilienhauses auf Parzelle 1429 auf 100 % festge-

legt worden war (vgl. beschwerdeführerische Beilage [Bf-act.] 5). Dies 

bedeutet, dass das bewilligte Einfamilienhaus insofern einer Erstwoh-

nungsverpflichtung unterliegt, als es nur von Ortsansässigen genutzt wer-

den darf (Art. 25a Abs. 1 und 3 des kommunalen Baugesetzes [BG]). Die-

se im Sinne einer Nebenbestimmung gemäss Art. 90 des Raumpla-

nungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) verfügte 

Nutzungsbeschränkung stellt eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-

schränkung dar. Darunter versteht man jene Eingriffe, durch welche das 

Eigentum nicht entzogen wird (wie bei einer formellen Enteignungen), 

sondern die daraus fliessenden Nutzungs- und Verfügungsbefugnisse 

durch das öffentliche Recht beschränkt werden (vgl. HÄFELIN/MÜL-

LER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich 2010, 

Rz. 2157). Gemäss Art. 680 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbu-

ches (ZGB; SR 210) bestehen öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschrän-

kungen ohne Eintragung in das Grundbuch. Zwecks Schaffung von 

Rechtssicherheit und Transparenz sehen Art. 962 Abs. 1 ZGB sowie 

Art. 42 Abs. 3 des ehemaligen kommunalen Baugesetzes aus dem Jahre 

1992 (aBG-1992) jedoch vor, dass derartige Eigentumsbeschränkungen 

im Grundbuch anzumerken sind. Dies ändert jedoch nichts daran, dass 

solche Anmerkungen lediglich deklaratorische Wirkung haben (vgl. Urteil 

des Bundesgerichts [BGer] 1C_750/2013 vom 28. April 2014 E.4.2, BGE 

111 Ia 182 E.4 sowie explizit Art. 30 Abs. 1 i.V.m. Art. 104 des im Jahre 

2010 revidierten BG). Dass es die Beschwerdegegnerin – entgegen der 

gesetzlichen Verpflichtung in Art. 42 Abs. 3 aBG-1992 – damals unterlas-

sen hat, die im Zusammenhang mit der Baubewilligung verfügte Haupt-

wohnungsverpflichtung im Sinne einer öffentlich-rechtlichen Eigentums-

beschränkung im Grundbuch anmerken zu lassen, ändert deshalb nichts 

an der Tatsache, dass auf dem Einfamilienhaus auf Parzelle 1429 ab dem 

Zeitpunkt der Rechtskraft der Baubewilligung eine Haupt- resp. Erstwoh-

nungsverpflichtung gelastet hat.

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c) Zufolge ihrer lediglich deklaratorischen Wirkung nehmen Anmerkungen 

nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuchs gemäss Art. 973 ZGB teil 

(vgl. BGer 1C_151/2010 vom 21. Juni 2010 E.2.3 sowie REY/STREBEL, in: 

HONSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch II, 

5. Aufl., Basel 2015, Art. 680 N 18). Aus diesem Grunde kann grundsätz-

lich selbst ein gutgläubiger Erwerber eines derartigen Grundstücks aus 

dem Fehlen einer Anmerkung nicht ableiten, dass die öffentlich-rechtliche 

Eigentumsbeschränkung nicht bestehe (vgl. BGE 111 1a 182 E.4 sowie 

SCHMID, in: HONSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], Basler Kommentar zum Zivil-

gesetzbuch II, 5. Aufl., Basel 2015, Art. 962 N 13). Damit hat die im Jahre 

1997 im Zusammenhang mit der Baubewilligung verfügte Hauptwoh-

nungsverpflichtung auch gegenüber dem Beschwerdeführer, welcher das 

fragliche Einfamilienhaus am 4. Januar 2005 von den Beschwerdegeg-

nern – gutgläubig und ohne Wissen um die bestehende Eigentumsbe-

schränkung (vgl. nachfolgend Erwägung 5a) – käuflich erworben hatte, 

weiterhin Bestand. Daran hat selbstredend auch die Revision des kom-

munalen Baugesetzes im Jahre 2010 nichts geändert. Art. 105a des neu-

en Baugesetzes sieht gar explizit vor, dass die gestützt auf die vormaligen 

Bestimmungen verfügten Hauptwohnungsverpflichtungen entsprechend 

den Modalitäten in Art. 28 und 29 BG weitergelten sollen.

3. a) Gemäss dem – gestützt auf Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG direkt anwendba-

ren – Art. 94 Abs. 1 KRG sind materiell vorschriftswidrige Zustände auf 

Anordnung der zuständigen (Bau-)Behörde zu beseitigen, gleichgültig, ob 

für deren Herbeiführung ein Bussverfahren durchgeführt worden ist. Laut 

Art. 94 Abs. 3 KRG obliegt die Pflicht zur Wiederherstellung des recht-

mässigen Zustands sowohl dem Eigentümer als auch den Personen, die 

den rechtswidrigen Zustand herbeigeführt haben. Unabdingbare Voraus-

setzung für die Anordnung einer Wiederherstellungsverfügung ist also das 

Vorliegen eines materiell vorschriftswidrigen Zustands. Dies bedeutet, 

dass dem Erlass einer Wiederherstellungsverfügung grundsätzlich ein 

nachträgliches Baubewilligungsverfahren vorauszugehen hat, in dessen 

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Rahmen vorab die Rechtswidrigkeit des fraglichen Zustands zu prüfen ist. 

Von einem separaten Sachentscheid über die nachträgliche Bewilligungs-

verweigerung kann aus prozessökonomischen Gründen jedoch abgese-

hen werden, wenn die Sach- und Rechtslage klar und die Verletzung von 

materiellen Vorschriften offensichtlich ist und von vornherein feststeht, 

dass eine nachträgliche Baubewilligung nicht erteilt werden kann 

(vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 13 227 vom 1. Juli 2014 

E.4c mit weiteren Hinweisen).

b) Wie vorstehend ausgeführt, hat die im Jahre 1997 verfügte Hauptwoh-

nungsverpflichtung trotz fehlender Anmerkung im Grundbuch und der in 

der Zwischenzeit erfolgten Handänderung auch heute noch Bestand (vgl. 

vorstehend Erwägung 2c). Da der Beschwerdeführer seinen Wohnsitz am 

11. Juli 2011 nach Y._____ verlegt hat und das streitgegenständliche Ein-

familienhaus seither nicht mehr als Erstwohnung benutzt (vgl. Schreiben 

des Beschwerdeführers vom 27. Januar 2014 in Beilage der Beschwer-

degegnerin [Bg-act.] 21), liegt seit diesem Zeitpunkt insofern eine Verlet-

zung von materiellem Baurecht vor, als die Zweitwohnungsnutzung gegen 

die Baubewilligung aus dem Jahre 1997 verstösst. In der angefochtenen 

Verfügung hat die Beschwerdegegnerin ausgeführt, weshalb die Erteilung 

einer ordentlichen Baubewilligung für die Umnutzung der Hauptwohnung 

auf Parzelle 1429 in eine Zweitwohnung nicht möglich sei. Einer solchen 

Umnutzung stünden sowohl Art. 29 Abs. 1 BG (Umnutzung nur bis zur 

Hauptwohnungsquote von 30 % in der vorliegenden W2) als auch Art. 29 

Abs. 2 BG i.V.m. Art. 6 Abs. 6 Richtplanvorschriften Z._____ (keine ver-

fügbaren Kontingente) entgegen (vgl. angefochtene Verfügung Ziff. 19). 

Dass eine derartige Umnutzung mittels Erteilung einer ordentlichen Bau-

bewilligung nicht möglich ist, wird denn auch vom Beschwerdeführer an-

erkannt (vgl. Replik vom 25. September 2014). Vor diesem Hintergrund ist 

es nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin die materielle 

Baurechtswidrigkeit nicht in einem separaten Entscheid abgehandelt hat.

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c) Gestützt auf Art. 94 Abs. 1 und 2 KRG ist die Beschwerdegegnerin dem-

nach grundsätzlich zuständig und befugt, diesen materiell vorschriftswid-

rigen Zustand mittels Anordnung der nachträglichen Anmerkung der 

Hauptwohnungsverpflichtung im Grundbuch zu beseitigen. Das Vorliegen 

einer materiellen Gesetzesverletzung genügt für den Erlass einer Wieder-

herstellungsverfügung indes noch nicht. Wenn die streitige Anordnung 

nämlich den Prinzipien der Verhältnismässigkeit oder des Vertrauens-

schutzes widerspricht, muss von der Anordnung einer Wiederherstel-

lungsmassnahme abgesehen und stattdessen eine Duldungsverfügung 

erlassen werden (Art. 94 Abs. 4 KRG). Unter dem Aspekt der Verhältnis-

mässigkeit ist – im Rahmen einer Interessenabwägung – insbesondere zu 

prüfen, ob die angeordnete Massnahme geeignet und erforderlich ist, um 

die rechtmässige Ordnung herzustellen, und ob sie dem Betroffenen zu-

gemutet werden kann, mithin ob die Kosten in einem vernünftigen Ver-

hältnis zum Nutzen stehen. So kann die Wiederherstellung des rechtmäs-

sigen Zustands etwa unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten 

nur geringfügig ist und die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interes-

se liegt oder wenn die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, 

den der Eigentümer durch den Eingriff erleidet, nicht rechtfertigen. Von 

einer Wiederherstellung kann sodann abgesehen werden, wenn die be-

troffene Person in gutem Glauben angenommen hat, die von ihr ausgeüb-

te Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang und ihre Fortsetzung 

nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht. Daraus er-

hellt, dass selbst bei Gutgläubigkeit nicht in jedem Fall auf die Wiederher-

stellung zu verzichten ist, sondern dass dieser Aspekt in die Verhältnis-

mässigkeitsprüfung und damit in die Interessenabwägung einzufliessen 

hat (vgl. zum Ganzen BGE 132 II 21 E.6 m.w.H., BGer 1C_40/2015 vom 

18. September 2015 E.5.2, Urteil des Kantonsgerichts des Kantons Frei-

burg 602 2015 25 vom 19. August 2015 E.7 m.w.H. sowie VGU R 02 72 

vom 29. Oktober 2002 E.2 sowie R 14 25 vom 21. Oktober 2014 E.5).

d) Nicht zu folgen ist demgegenüber der von der Beschwerdegegnerin pos-

tulierten Vorgehensweise, die unterbliebene Anmerkung der Hauptwoh-

- 15 -

nungsverpflichtung einer (fehlerhaften) behördlichen Auskunft gleichzu-

stellen und den vorliegenden Fall damit unter die entsprechenden Vor-

aussetzungen des Vertrauensschutzes zu subsumieren. Wie vorstehend 

ausgeführt, kann der gutgläubige Erwerber eines Grundstücks aus dem 

Fehlen einer Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschrän-

kung – auch wenn diese im konkreten Fall gesetzlich vorgeschrieben ist – 

nämlich nicht ableiten, dass die Beschränkung nicht bestehe (vgl. vorste-

hend Erwägung 2c). Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin 

kann eine gesetzeswidrig unterlassene Anmerkung daher schon rein kon-

zeptionell keine Vertrauensgrundlage bilden, welche es rechtfertigen wür-

de, die vom Bundesgericht im Zusammenhang mit fehlerhaften behördli-

chen Auskünften entwickelte Vertrauensschutz-Rechtsprechung anzu-

wenden. Diese von der Beschwerdegegnerin postulierte Vorgehensweise 

lässt sich denn auch weder aus den zitierten Urteilen des Verwaltungsge-

richts ableiten (vgl. Vernehmlassung vom 21. August 2014 S. 16. f.) noch 

ist sie – soweit ersichtlich – überhaupt schon einmal zur Anwendung ge-

langt. Wie der Beschwerdeführer zu Recht geltend macht, ist in Fällen ei-

ner gesetzeswidrig unterlassenen Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen 

Eigentumsbeschränkung gemäss der Praxis des Verwaltungsgerichts 

vielmehr zu prüfen, ob die Anordnung der Wiederherstellung des recht-

mässigen Zustands verhältnismässig ist. Diese Prüfung erfolgt wie er-

wähnt anhand einer Gegenüberstellung der im konkreten Fall tangierten 

öffentlichen und privaten Interessen, wobei aufseiten des Betroffenen 

auch zu berücksichtigen ist, ob er sich bei der bisherigen rechtswidrigen 

Nutzung in gutem Glauben befunden hat (vgl. vorstehend Erwägung 3c).

e) Vor der Beurteilung der Verhältnismässigkeit der streitgegenständlichen 

Wiederherstellungsverfügung bleibt festzuhalten, dass die Duldung des 

rechtswidrigen Zustands in Anbetracht der am 11. März 2012 in Kraft ge-

tretenen Zweitwohnungsinitiative grundsätzlich zulässig wäre. Beim fragli-

chen Einfamilienhaus handelt es sich nämlich um eine altrechtliche Woh-

nung im Sinne von Art. 3 Abs. 1 der Zweitwohnungsverordnung (ZwVO; 

SR 702) resp. Art. 10 des voraussichtlich per 1. Januar 2016 in Kraft tre-

- 16 -

tenden Zweitwohnungsgesetzes, welche bereits vor dem 11. März 2012 

bestanden hat und deshalb – unter Vorbehalt bestehender Nutzungsbe-

schränkungen – in der Art der Nutzung frei ist (Art. 11 Abs. 1 des Ent-

wurfs zum Zweitwohnungsgesetz). Wenn die Duldung der Zweitwoh-

nungsnutzung des fraglichen Einfamilienhauses zufolge eines Verstosses 

gegen die neuen Zweitwohnungsbestimmungen hingegen widerrechtlich 

gewesen wäre, so hätte sich die nachfolgende Interessenabwägung inso-

fern erübrigt, als der Beschwerdegegnerin gar kein Handlungsspielraum 

offen gestanden hätte.

4. a) Die Notwendigkeit einer Wiederherstellungsmassnahme ergibt sich re-

gelmässig aus dem öffentlichen Interesse an der Einhaltung der verletz-

ten Bestimmungen sowie aus dem Grundsatz der Gleichbehandlung der 

Rechtsunterworfenen (vgl. dazu etwa Entscheid V 00 24 des Obergerichts 

des Kantons Uri vom 27. September 2000 E.8c). Dabei ist zunächst fest-

zuhalten, dass das Interesse an der Einhaltung von raumplanungsrechtli-

chen und baurechtlichen Bestimmungen generell gross ist (Urteil des 

Kantonsgerichts des Kantons Freiburg 602 2015 25 vom 19. August 2015 

E.7). Wie sogleich darzulegen sein wird, gilt dies im vorliegenden Fall 

umso mehr für das öffentliche Interesse an der Beschränkung von Zweit-

wohnungen. Gemäss den in Art. 1 Abs. 2 lit. b und c sowie Art. 3 des 

Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700) festgelegten Zielen und 

Grundsätzen hat die Raumplanung der zweckmässigen Nutzung des Bo-

dens zu dienen, wohnliche Siedlungen zu schaffen und zu erhalten, das 

soziale, wirtschaftliche und kulturelle Leben in den einzelnen Landesteilen 

zu fördern sowie auf eine angemessene Dezentralisation der Besiedelung 

hinzuwirken. Demgegenüber wirkt sich ein Überhandnehmen von Zweit-

wohnungen gerade in Tourismusgegenden aus raumplanerischer Optik 

insofern negativ aus, als es eine Verschwendung von Bauland begünstigt 

und zum Nachteil der einheimischen Bevölkerung Druck auf die Boden-

preise ausübt (vgl. zum Ganzen BGE 135 I 223 = Pra 99 [2010] Nr. 36 

E.3.3). Das öffentliche Interesse an der Beschränkung des Zweitwoh-

nungsbaus ergibt sich sodann auch aus Art. 8a Abs. 2 und 3 RPG sowie 

- 17 -

– auf kantonaler Ebene – aus Art. 27 Abs. 4 KRG. Gemäss dieser Be-

stimmung können die Gemeinden zur Sicherung eines genügenden An-

gebots an erschwinglichem Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung 

und eines angemessenen Verhältnisses zwischen dauernd bewohnten 

Wohnungen und Ferienwohnungen Erstwohnungsanteile festlegen oder 

gleichwertige Regelungen treffen (vgl. dazu BGer 1C_488/2010 vom 

8. September 2011 E.3.6). Zudem verpflichtet der Regionale Richtplan 

Zweitwohnungsbau vom 26. Juni 2008 die Gemeinden des Kreises 

Z._____, die Schaffung von Zweitwohnungen durch Kontingentierung zu 

begrenzen. Dementsprechend enthält das kommunale BG unter dem Titel 

2.7 "Wohnanteile/Förderung des Erst- und Einschränkung des Zweitwoh-

nungsbaus" diverse Bestimmungen und Mechanismen, welche den 

Zweitwohnungsbau zugunsten des Erstwohnungsbaus einschränken sol-

len. Diese Bestimmungen sind aus einem dringenden, schwerwiegenden 

sozialpolitischen Bedürfnis entstanden und manifestieren das gewichtige 

öffentliche Interesse an der Einschränkung der Zweitwohnungsnutzung, 

mithin daran, dass Hauptwohnungen auch tatsächlich als solche genutzt 

werden. Das erhebliche öffentliche Interesse an der tatsächlichen Durch-

setzung der Hauptwohnungsverpflichtungen kommt in der vorliegenden 

Konstellation auch darin zum Ausdruck, dass die in Art. 31 des vormali-

gen BG-2005 statuierte Möglichkeit der finanziellen Abgeltung der Haupt-

wohnungsverpflichtung seit der Teilrevision im Jahre 2010 nicht mehr 

vorgesehen ist. Seit dem Inkrafttreten von Art. 75b der Schweizerischen 

Bundesverfassung (BV; SR 101) wäre eine solche Abgeltung einer 

Hauptwohnungsverpflichtung überdies gar nicht mehr zulässig, da sie im-

plizit einer Bewilligung einer Zweitwohnungsnutzung gleichkommt (vgl. 

PVG 2014 Nr. 21). Ohnehin unterstreicht die am 11. März 2012 vom 

Schweizer Stimmvolk und den Kantonen angenommene Initiative 

"Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen" (Zweitwohnungsinitia-

tive) sowie der daraufhin in Kraft getretene Art. 75b BV dieses öffentliche 

Interesse an der Beschränkung der Zweitwohnungen eindrücklich (vgl. 

BGE 139 II 243 E.7.2).

- 18 -

b) Gemessen an diesem erheblichen öffentlichen Interesse an der richtigen 

Rechtsanwendung erscheint die vorliegend zu beurteilende nachträgliche 

Durchsetzung der Hauptwohnungsverpflichtung als erforderlich und ge-

eignet, den durch den Gesetzgeber verfolgten Zweck durchzusetzen. Die 

begangene Baurechtsverletzung kann offenkundig nicht als geringfügig 

bezeichnet werden, und in absehbarer Zeit ist auch keine Lockerung der 

verletzten Bestimmungen in Sicht. Im Gegenteil: Der im Rahmen der 

Zweitwohnungsinitiative eingeführte Art. 75b BV verbietet den Bau von 

Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 

20 %. Da die Gemeinde X._____ zweifellos als eine solche Gemeinde zu 

qualifizieren ist (vgl. Anhang zur ZwVO), haben ihre baugesetzlichen Be-

stimmungen betreffend Erst- und Zweiwohnungen insofern eine Verschär-

fung erfahren, als sie durch die Zweitwohnungsinitiative und insbesondere 

die Zweitwohnungsverordnung überlagert worden sind (vgl. PVG 2014 

Nr. 21 E.3d). Eine Lockerung der Zweitwohnungsbestimmungen wird we-

der durch das per anfangs 2016 in Kraft tretende Zweitwohnungsgesetz 

eintreten noch zeichnet sich eine solche in mittlerer Zukunft ab. Überdies 

fällt die vom Beschwerdeführer angesprochene Ablösung der Hauptwoh-

nungsverpflichtung durch Bezahlung einer Ersatzabgabe im Sinne einer 

milderen Massnahme weg, da das kommunale Baugesetz diese Möglich-

keit seit einer Teilrevision im Jahre 2010 nicht mehr vorsieht und ein der-

artiges Vorgehen seit der Einführung von Art. 75b BV, wie erwähnt, gar 

nicht mehr zulässig wäre (vgl. vorstehend Erwägung 4a).

c) Die Beschwerdegegnerin hat im Rahmen ihrer Prüfung der Vorausset-

zungen des Vertrauensschutzes ebenfalls eine Interessenabwägung vor-

genommen und ist dabei zum Schluss gekommen, dass diese vorliegend 

zugunsten des Vertrauensschutzes und damit zugunsten einer Duldungs-

verfügung ausgefallen wäre. Auch wenn an der richtigen Rechtsanwen-

dung ein erhebliches öffentliches Interesse bestehe, habe das kommuna-

le Recht bis zum Inkrafttreten von Art. 75b BV die Realisierung neuer 

Zweitwohnungen in grosszügigem Umfang erlaubt (vgl. angefochtene 

Verfügung Ziff. 27 mit Verweis auf Art. 33 Abs. 1 BG). Diese wenig diffe-

- 19 -

renzierten Ausführungen der Beschwerdegegnerin sind jedoch klar von 

der Hand zu weisen. Zunächst einmal ist für die Beurteilung des öffentli-

chen Interesses an der Rechtsanwendung auf den Zeitpunkt des Erlasses 

der angefochtenen Verfügung am 26. Mai 2014 und nicht auf einen belie-

bigen Zeitpunkt vor Inkrafttreten der Zweitwohnungsbestimmungen abzu-

stellen. Überdies sind die kommunalen Baubestimmungen betreffend 

Erst- und Zweitwohnungen wie erwähnt von den Bestimmungen der 

Zweitwohnungsinitiative überlagert worden (vgl. vorstehend Erwägung 

4a). Der von der Beschwerdegegnerin zitierte Art. 33 Abs. 1 BG, gemäss 

welchem die Gemeinde in grosszügigem Umfang – bis zu 1'600 m2 pro 

Jahr – neue Zweitwohnungen realisieren könne, kann seit Inkrafttreten 

der Zweitwohnungsinitiative somit gar nicht mehr zur Anwendung gelan-

gen. Insofern sind diese Ausführungen der Beschwerdegegnerin bei der 

vorliegenden Interessenabwägung nicht zu berücksichtigen.

d) Entgegen den Vorbringen des Beschwerdeführers in Ziff. 4.6 seiner Be-

schwerde ist bei der Beurteilung der öffentlichen Interessen nicht zu 

berücksichtigen, dass sich die Beschwerdegegnerin im vorliegenden Fall 

gleich mehrere Versäumnisse und Fehler – insbesondere in Form der 

beiden positiven Zusicherungen der fehlenden Hauptwohnungsverpflich-

tung – hat zuschulden kommen lassen. Mit dieser Argumentation ver-

kennt der Beschwerdeführer nämlich, dass sich die bei der vorliegenden 

Abwägung zu berücksichtigenden öffentlichen Interessen nicht (nur) 

durch die Interessen der Beschwerdegegnerin selbst definieren, sondern 

dass – wie dargelegt – auch die Interessen der Allgemeinheit sowie der 

weiteren Rechtsunterworfenen zu berücksichtigen sind. Im vorliegenden 

Verfahren geht es denn auch nicht um das Verschulden oder die Verant-

wortlichkeit der Gemeinde oder weiterer Personen für die zu beurteilen-

den Situation, sondern einzig um die Frage, ob es die Interessen des Be-

schwerdeführers gemessen an den Interessen der Allgemeinheit rechtfer-

tigen, auf die nachträgliche Durchsetzung der bestehenden Hauptwoh-

nungsverpflichtung zu verzichten. In diesem Zusammenhang bleibt ledig-

lich festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin vor dem Hintergrund ihrer 

- 20 -

zugestandenen Versäumnisse davon abgesehen hat, eine Baubusse 

auszufällen oder den im vorinstanzlichen Verfahren unterlegenen Be-

schwerdeführer mit Verfahrenskosten zu belasten (vgl. angefochtene Ver-

fügung Ziff. 33).

e) Sodann führt der Beschwerdeführer aus, dass das öffentliche Interesse 

deshalb gering sei, weil die streitgegenständliche Liegenschaft bereits seit 

Jahren als Zweitwohnung genutzt werde. Der beantragte Verzicht auf die 

Anmerkung der Hauptwohnungsverpflichtung würde die Rechts- und 

Sachlage nicht ändern, sondern lediglich die seit Jahren bestehenden 

tatsächlichen Begebenheiten rechtsverbindlich feststellen (vgl. Beschwer-

de vom 1. Juli 2014 Ziff. 4.6). Auch dieses Argument ist hier unbehelflich, 

denn bei jedem Erlass einer Duldungsverfügung im Sinne von Art. 94 

KRG könnte vorgebracht werden, dass die Sachlage damit nicht geän-

dert, sondern lediglich eine bestehende tatsächliche Begebenheit rechts-

verbindlich festgestellt werde. Überdies ist es nicht zutreffend, dass die 

Rechtslage durch den beantragten Verzicht auf die Anmerkung der 

Hauptwohnungsverpflichtung nicht geändert würde. Diesfalls wäre die 

Zweitwohnungsnutzung nämlich offiziell abgesegnet, was zur Folge hätte, 

dass der nicht mehr in der Gemeinde wohnhafte Beschwerdeführer das 

fragliche Wohnhaus als Zweitwohnung veräussern könnte.

5. a) Zum persönlichen Interesse des Beschwerdeführers an der Aufrechterhal-

tung des gesetzeswidrigen Zustands, mithin an der fortwährenden Nut-

zung seines Einfamilienhauses auf Parzelle 1429 als Zweitwohnung, ist 

zunächst festzuhalten, dass er sich beim Kauf der erwähnten Liegen-

schaft am 4. Januar 2005 in Bezug auf die fehlende Hauptwohnungsver-

pflichtung in gutem Glauben befunden hat. Dies wird seitens der Be-

schwerdegegnerin nicht bestritten und – wenn auch gestützt auf die ge-

setzliche Vermutung von Art. 3 Abs. 1 ZGB und mit dem Hinweis, dass 

die äusseren Umstände eigentlich gegen den guten Glauben sprächen – 

explizit zugestanden (vgl. angefochtene Verfügung Ziff. 24, Vernehmlas-

sung vom 21. August 2014 Ziff. 33 sowie Duplik vom 9. Oktober 2014 

- 21 -

Ziff. 2). Die Beschwerdegegnerin scheint gestützt auf den geschätzten 

Verkehrswert mit Hauptwohnungsverpflichtung per 4. Januar 2005 von 

Fr. 2'300'000.-- (vgl. amtliches Schätzungsgutachten vom 28. November 

2013 in Bg-act. 17) zunächst versucht zu haben, den guten Glauben des 

Beschwerdeführers zum Erwerbszeitpunkt zu relativieren, indem sie den 

Nachweis erbringt, dass der damalige Grundstückkaufpreis von 

Fr. 2'300'000.-- dem objektiven Verkehrswert als Erstwohnung entspro-

chen hat (vgl. angefochtene Verfügung Ziff. 24.2 sowie Vernehmlassung 

vom 21. August 2014 Ziff. 33.2). Da die Beschwerdegegnerin den guten 

Glauben des Beschwerdeführers – wenn auch gestützt auf die entspre-

chende gesetzliche Vermutung in Art. 3 Abs. 1 ZGB – inzwischen aber 

wie erwähnt anerkannt hat, erübrigt sich in diesem Zusammenhang eine 

differenzierte Auseinandersetzung mit der seitens des Beschwerdeführers 

vorgebrachten Kritik am amtlichen Schätzungsgutachten sowie mit den 

privaten Schätzungen von F._____ und G._____ (vgl. Beschwerde vom 

1. Juli 2014 Ziff. 5.1, Replik vom 25. September 2014 Ziff. 6 und 17 sowie 

Bf-act. 19 - 23).

Überdies ist in Anbetracht der unbestrittenen Gutgläubigkeit auch auf das 

Vorbringen des Beschwerdeführers, wonach der wahre Sachverhalt da-

mals zum Erwerbszeitpunkt allen weiteren Beteiligten bekannt gewesen 

sei, ebenso wenig einzugehen wie auf den damit zusammenhängenden 

impliziten Insiderverwurf sowie die auf den persönlichen Zusammenhän-

gen zwischen den Beteiligten fussende "Verschwörungstheorie" (vgl. Be-

schwerde vom 1. Juli 2014 Ziff. 3 ff. sowie Replik vom 25. September 

2014 Ziff. 5). Da es hier nicht um Haftungsfragen oder persönliche Ver-

antwortlichkeiten geht, ist das Verhalten der damals involvierten Parteien, 

Behördenmitglieder und Notare im vorliegenden Verfahren nicht relevant. 

Damit erübrigen sich Ausführungen zur behaupteten Verletzung der ge-

setzlichen Belehrungspflicht des Notars resp. der vertraglichen Treue-

pflicht durch die Verkäuferschaft gleichermassen wie die Einvernahme 

des im Zusammenhang mit dem Verkaufsvorgang als Zeuge offerierten 

Arturo Costa. Vor diesem Hintergrund schadet es auch nicht, dass sich 

die Beschwerdegegner im Rahmen des vorliegenden Verfahrens unter 

- 22 -

Berufung auf das (vorliegend nicht näher zu beurteilende) Mitwirkungs-

verweigerungsrecht nie zur Sache geäussert haben.

b) Im Rahmen der vorliegenden Interessenabwägung ist lediglich das unbe-

strittenermassen fehlende Unrechtsbewusstsein zum Zeitpunkt der Dis-

position, mithin des Kaufes der fraglichen Liegenschaft am 4. Januar 

2005, relevant. In diesem Zusammenhang spielt es deshalb keine Rolle, 

dass der Beschwerdeführer durch die fehlerhaften Auskünfte der Be-

schwerdegegnerin vom 28. Februar 2011 resp. 20. März 2013 (vgl. Bf-act. 

8 und 9) sowie durch die Duldung der Zweitwohnungsnutzung in seinem 

guten Glauben fortlaufend bestärkt worden ist. Wie die Beschwerdegeg-

nerin zutreffend ausführt, ist es vorliegend nicht relevant, aus welchem 

Grund der gute Glaube bejaht wird resp. welcher "Grad der Gutgläubig-

keit" vorliegt. Entscheidend ist einzig, dass der zum Zeitpunkt des Kaufes 

unbestrittenermassen vorhandene gute Glaube in der Folge nicht zerstört 

worden ist. Aus diesem Grund bilden die fehlerhaften Auskünfte der Be-

schwerdegegnerin denn auch keine eigenen Vertrauensgrundlagen, auf 

deren Basis die von der Beschwerdegegnerin postulierte Vertrauens-

schutz-Prüfung vorzunehmen wäre.

c) Des Weiteren macht der Beschwerdeführer geltend, dass sein Interesse 

an der Aufrechterhaltung des gesetzeswidrigen Zustands auch deshalb 

besonders schwer wiege, weil er – im guten Glauben darauf, seine Lie-

genschaft weiterhin als Zweitwohnung nutzen zu dürfen – seinen Wohn-

sitz und damit den Lebensmittelpunkt seiner Familie nach Y._____ verlegt 

habe. Würde ihm vorliegend der Gutglaubensschutz verwehrt, so hätte 

dies zur absurden Folge, dass er sein eigenes Haus in X._____ nicht 

mehr benutzten dürfe. Es sei ihm sicher nicht zumutbar, seinen Lebens-

mittelpunkt wieder nach X._____ zu verlegen, nur um die Liegenschaft 

nutzen zu dürfen (vgl. Beschwerde vom 1. Juli 2014 Ziff. 4.5). Wie die Be-

schwerdegegnerin dagegen zu Recht vorbringt, ist dieser Einwand als 

reine Schutzbehauptung zu qualifizieren (vgl. dazu Vernehmlassung vom 

21. August 2014 Ziff. 40.2). Der Beschwerdeführer hat nämlich selbst 

- 23 -

ausgeführt, dass aus ökonomischen Gründen ein dringendes Bedürfnis 

am Verkauf der Liegenschaft bestehe (vgl. Schreiben des Beschwerde-

führers vom 27. Januar 2014 in Bg-act. 21 S. 2) und dass er diese bereits 

zum Zeitpunkt seines Wegzuges nach Y._____ im Sommer 2011 zum 

Verkauf ausgeschrieben habe (vgl. Replik vom 25. September 2014 

Ziff. 20). Damit hat er unlängst eingeräumt, dass er keinerlei Absichten 

hegt, die fragliche Liegenschaft selber als Zweitwohnung zu nutzen. An-

gesichts dieser aktenkundigen Veräusserungsabsichten besteht sein per-

sönliches Interesse – auch wenn er die fragliche Liegenschaft seinerzeit 

nicht zu Spekulationszwecken gekauft hat (vgl. Beschwerde vom 1. Juli 

2014 Ziff. 4.5) – zum jetzigen Zeitpunkt offenbar lediglich darin, mit dem 

Weiterverkauf einen möglichst grossen Gewinn zu erzielen. So legitim 

dieses Bestreben nach dem erfolgten Wohnsitzwechsel nach Y._____ 

auch sein mag: Im Rahmen der vorliegenden Interessenabwägung kann 

einem derartigen, rein pekuniären Interesse kein erhebliches Gewicht zu-

kommen. Überdies würde ihn die nachträgliche Durchsetzung der Haupt-

wohnungsverpflichtung nicht zu einer Rückkehr nach X._____ zwingen. 

Wie aus dem – vorliegend nicht näher zu erörternden – Schätzungsgut-

achten vom 28. November 2013 geschlossen werden kann, besteht in der 

Gemeinde durchaus ein Markt für Erstwohnungen (vgl. Bg-act. 17 sowie 

die Übersicht der Vergleichsobjekte im Jahre 2013 mit Hauptwohnungs-

verpflichtung in der Eingabe des Amtes für Schätzungswesen vom 

21. Januar 2015), weshalb er sein Einfamilienhaus als Erstwohnung ent-

weder wie beabsichtigt verkaufen oder vermieten kann.

d) In Bezug auf die persönlichen Interessen des Beschwerdeführers an der 

Aufrechterhaltung des bisherigen Zustands ist sodann die umstrittene 

Frage zu erörtern, ob ihm aus dem zu beurteilenden Vorgehen der Be-

schwerdegegnerin ein Schaden entstünde, mithin ob er mit dem beab-

sichtigten Verkauf seiner Liegenschaft im Falle der Durchsetzung der be-

stehenden Hauptwohnungsverpflichtung einen finanziellen Verlust erlei-

den würde.

- 24 -

aa) Diesbezüglich führt die Beschwerdegegnerin unter Bezugnahme auf das 

Schätzungsgutachten des Amtes für Schätzungswesen vom 28. Novem-

ber 2013 (vgl. Bg-act. 17) aus, dass der Beschwerdeführer die fragliche 

Liegenschaft am 19. Juli 2013 mit einem mutmasslichen Gewinn von 

Fr. 340'000.-- als Erstwohnung hätte verkaufen können. Insofern stelle 

der damalige Liegenschaftskauf keine nachteilige, einen Vertrauensscha-

den begründende Disposition dar, weshalb sich der Beschwerdeführer 

nicht auf den Grundsatz des Vertrauensschutzes berufen könne. Gegen-

stand des Vertrauensschutzes bilde bekanntlich allein das sogenannte 

negative Interesse, nicht aber ein entgangener Gewinn, welchen der Be-

schwerdeführer dadurch erleide, dass er seine Liegenschaft nicht als 

Zweitwohnung und damit zu einem noch höheren Preis verkaufen könne 

(vgl. angefochtene Verfügung Ziff. 25 sowie Vernehmlassung vom 

21. August 2014 Ziff. 34.2). Dem hält der Beschwerdeführer nebst aus-

führlicher Kritik am amtlichen Schätzungsgutachten als solchem entge-

gen, dass das Vorliegen eines geldwerten Schadens gemäss ständiger 

Praxis des Verwaltungsgerichts keine Voraussetzung des Gutglaubens-

schutzes bei Nichtanmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbe-

schränkung sei (vgl. Replik vom 25. September 2014 Ziff. 8). Für den Fall, 

dass das Verwaltungsgericht wider Erwarten auf die von der Beschwer-

degegnerin zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Gutglau-

bensschutz bei falschen behördlichen Auskünften abstellen sollte, führt 

der Beschwerdeführer sodann aus, dass die Beschwerdegegnerin die 

nachteilige Disposition als Voraussetzung des Vertrauensschutzes mit 

dem Ersatz des Vertrauensschadens als Rechtsfolge des Vertrauens-

schutzes verwechsle und dass die nachteilige Disposition nicht auf das 

negative Interesse beschränkt sei (vgl. Beschwerde vom 1. Juli 2014 

Ziff. 5.1 sowie Replik vom 25. September 2014 Ziff. 34).

bb) Wie vorstehend erwähnt, ist zur Beurteilung der Rechtmässigkeit der 

streitgegenständlichen Wiederherstellungsverfügung nicht auf die Recht-

sprechung des Bundesgerichts zum Vertrauensschutz bei unrichtigen 

behördlichen Auskünften abzustellen. Entsprechend erübrigt es sich vor-

- 25 -

liegend, sich mit den divergierenden Standpunkten der Parteien bezüglich 

einzelner Tatbestandselemente des Vertrauensschutzes sowie des er-

satzfähigen Schadens vertieft auseinanderzusetzen. Zu prüfen ist ledig-

lich, ob dem Beschwerdeführer durch die nachträgliche Durchsetzung der 

Hauptwohnungsverpflichtung ein derart erheblicher finanzieller Schaden 

entsteht, der im Rahmen der Interessenabwägung zu seinen Gunsten zu 

berücksichtigen wäre. Dem Beschwerdeführer ist zwar insofern zuzu-

stimmen, als in den vorzitierten Urteilen des Verwaltungsgerichts betref-

fend Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nach unterbliebener 

Anmerkung einer Eigentumsbeschränkung in der Tat nie ein allfälliger fi-

nanzieller Schaden berücksichtigt worden ist. Dem steht es jedoch nicht 

entgegen, in Anbetracht der vorliegenden Umstände zu prüfen, ob dem 

Beschwerdeführer infolge der streitgegenständlichen Wiederherstellungs-

verfügung ein erheblicher Schaden entstehen würde. Ein solcher bildet 

hier nämlich – nicht wie bei der Prüfung des Vertrauensschutz-

Tatbestandes – keine Voraussetzung für eine bestimmte Rechtsfolge, 

sondern wird lediglich im Rahmen seiner persönlichen Interessen an der 

Beibehaltung des rechtswidrigen Zustands und damit gegebenenfalls zu 

seinen Gunsten gewürdigt (vgl. dazu vorstehend Erwägung 3c).

cc) Trotz aller Kritik am amtlichen Schätzungsgutachten stellt der Beschwer-

deführer nicht in Abrede, dass sich seine Liegenschaft, für welche er im 

Jahre 2005 Fr. 2'300'000.-- bezahlt hatte, heute selbst mit bestehender 

Hauptwohnungsverpflichtung und damit als Erstwohnung noch mit Ge-

winn weiterverkaufen liesse. In Bezug auf die amtliche Schätzung vom 

28. November 2013 moniert der Beschwerdeführer nämlich nicht etwa, 

dass der per 19. Juli 2013 geschätzte Verkehrswert mit Hauptwohnungs-

verpflichtung von Fr. 2'640'00.-- zu hoch sei und dass sich seine Liegen-

schaft infolgedessen gar nicht gewinnbringend verkaufen liesse. Vielmehr 

bringt er vor, dass der Schätzungszeitpunkt insofern falsch sei, als die 

Schätzung per 2011, mithin zum Beginn seiner Verkaufsbemühungen, 

hätte erfolgen müssen. Zu jenem Zeitpunkt sei der Verkehrswert aufgrund 

der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen deutlich höher gewesen als im 

- 26 -

Krisenjahr 2013 (vgl. Beschwerde vom 1. Juli 2014 Ziff. 5.1). Wie die Be-

schwerdegegnerin zutreffend festhält, ist dieses Vorbringen nicht nur un-

behelflich, sondern aus Sicht des Beschwerdeführers gar kontraproduktiv. 

Wenn anstelle des Jahres 2013 das Jahr 2011 relevant wäre, so wäre – 

den Ausführungen des Beschwerdeführers folgend – anstelle von 

Fr. 340'000.-- gar von einem noch höheren Gewinn auszugehen, weshalb 

im Zusammenhang mit der nachträglichen Anmerkung der Hauptwoh-

nungsverpflichtung noch viel weniger von einem finanziellen Schaden 

auszugehen wäre (vgl. Vernehmlassung vom 21. August 2014 Ziff. 41). In 

diesem Argument des Beschwerdeführers liegt jedoch nicht nur dieses 

kontraproduktive Zugeständnis, sondern auch die implizite Anerkennung 

des Schätzungswerts per 19. Juli 2013 von Fr. 2'640'000.-- oder zumin-

dest der Tatsache, dass er mit einem Verkauf der Liegenschaft – gemes-

sen am damaligen Kaufpreis von Fr. 2'300'000.-- – voraussichtlich einen 

Gewinn von Fr. 340'000.-- erzielen könnte.

dd) Wie hoch dieser mutmassliche Gewinn im Falle einer Weiterveräusserung 

des fraglichen Einfamilienhauses als Erstwohnung ausfallen wird, kann 

vorliegend letztlich offen bleiben. Ebenfalls ist es nicht relevant, ob der 

entgangene Gewinn, den der Beschwerdeführer bei einer Weiterveräus-

serung der Liegenschaft als Zweitwohnung hätte erzielen können, einen 

unter dem Aspekt des Vertrauensschutzes zu ersetzenden Schaden dar-

stellt. Die abschliessende Klärung solcher Fragen bleibt einem allfälligen, 

vom Beschwerdeführer bereits in Aussicht gestellten (vgl. Brief des Be-

schwerdeführers an die Beschwerdegegner vom 24. Juni 2013 in der Bei-

lage der Beschwerdegegner 1) Schadenersatz- resp. Staatshaftungspro-

zess gegen die damals am Vertragsschluss beteiligten Personen oder 

einzelne Organe der Beschwerdegegnerin vorbehalten, bei welchem es – 

im Gegensatz zum vorliegenden Verfahren – um die Schadloshaltung des 

Beschwerdeführers resp. den Ersatz des zufolge der fehlenden Kennt-

lichmachung der bestehenden Hauptwohnungsverpflichtung entstande-

nen (Vertrauens-)Schadens geht. Gleich verhält es sich mit dem be-

schwerdeführerischen Vorbringen, dass er deshalb einen Schaden erlitten 

- 27 -

habe, weil er die Hauptwohnungsverpflichtung mangels Kenntnis nicht 

durch Bezahlung einer Ersatzabgabe habe ablösen können (vgl. Replik 

vom 25. September 2014 Ziff. 22). Damit erübrigt sich im Rahmen der 

vorliegenden Interessenabwägung eine vertiefte Auseinandersetzung mit 

der Kritik des Beschwerdeführers am amtlichen Schätzungsgutachten 

sowie mit den privaten Schätzungen von F._____ und G._____ resp. de-

ren Stellungnahmen zum amtlichen Gutachten. Vor diesem Hintergrund 

ist auch den Anträgen des Beschwerdeführers auf Einholung eines Gut-

achtens eines unabhängigen Schätzers sowie auf Einvernahme der als 

Zeugen angebotenen F._____ und G._____ nicht stattzugeben.

ee) In Bezug auf die vorliegende Interessenabwägung ist lediglich festzuhal-

ten, dass davon auszugehen ist, dass der Beschwerdeführer seine Lie-

genschaft gewinnbringend weiterveräussern kann und dass ihm durch die 

nachträgliche Durchsetzung der Hauptwohnungsverpflichtung keine ver-

mögenswerten Nachteile entstehen. Sofern ihm zufolge der streitge-

genständlichen Wiederherstellungsverfügung gegebenenfalls konjunktu-

rell bedingte Gewinne entgehen, stehen ihm zwecks persönlicher Schad-

loshaltung, wie erwähnt, andere Möglichkeiten zur Verfügung.

6. a) Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die persönlichen Interessen des Be-

schwerdeführers an der Duldung der fortwährenden Nutzung seines Ein-

familienhauses als Zweitwohnung gegen das öffentliche Interesse an der 

nachträglichen Durchsetzung der im Jahre 1997 verfügten Hauptwoh-

nungsverpflichtung im vorliegenden Fall nicht aufzukommen vermögen. 

Trotz der unbestrittenen Gutgläubigkeit des Beschwerdeführers zum Er-

werbszeitpunkt liegt angesichts der konkreten Umstände sowie der Tat-

sache, dass seine persönlichen Interessen primär in der Maximierung des 

Erlöses aus dem beabsichtigten Weiterverkauf der fraglichen Liegen-

schaft bestehen, keine Konstellation vor, welche es rechtfertigen würde, 

von der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands mittels nachträg-

licher Durchsetzung resp. Anmerkung der Hauptwohnungsverpflichtung 

abzusehen und stattdessen eine Duldungsverfügung zu erlassen. Zur 

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Geltendmachung der vorliegend nicht Streitgegenstand bildenden be-

haupteten finanziellen Einbussen in Form eines entgangenen Gewinns ist 

der Beschwerdeführer auf den zivil- resp. staatshaftungsrechtlichen Weg 

zu verweisen. Die gestützt auf Art. 94 KRG erfolgte Anordnung der Wie-

derherstellung des rechtmässigen Zustands mittels nachträglicher An-

merkung der Hauptwohnungsverpflichtung im Grundbuch erweist sich 

demnach als rechtmässig, weshalb die angefochtene Verfügung vom 

26. Mai 2014 im Ergebnis zu schützen und die vorliegende Beschwerde 

abzuweisen ist.

b) Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten gestützt auf Art. 73 

Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerdeführers. Gemäss Art. 78 Abs. 1 

VRG wird die im Rechtsmittelverfahren unterliegende Partei in der Regel 

verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursach-

ten notwendigen Kosten zu ersetzen. In Bezug auf die obsiegende Be-

schwerdegegnerin ist jedoch festzuhalten, dass diese lediglich in ihrem 

amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat und ihr gestützt auf Art. 78 Abs. 2 

VRG deshalb kein Anspruch auf eine Parteientschädigung zusteht. Die 

ebenfalls als obsiegend geltenden und anwaltlich vertretenen Beschwer-

degegner haben dem Gericht am 29. Oktober 2014 eine Honorarnote für 

ihre Aufwendungen eingereicht. Da sie sich unter Berufung auf ihr Mitwir-

kungsverweigerungsrecht jedoch zu keinem Zeitpunkt materiell zum 

Streitgegenstand geäussert haben, sind sie für ihre Aufwendungen nicht 

zu entschädigen.

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Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 637.--

zusammen Fr. 3'637.--

gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-

ses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 

zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 9. Mai 

2016 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_585/2015).