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**Case Identifier:** ba2a239f-98eb-5188-8acb-76f501d2d67e
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-08-19
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Sonstiges 19.08.2021 I/2-2020/61
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_KGN_999_I-2-2020-61_2021-08-19.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/2-2020/61

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 26.10.2021

Entscheiddatum: 19.08.2021

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 19. August 2021
Art. 15 ff. GSchG (sGS 752.2). Abwasseranschlussbeitrag. Massgebend für 
die Berechnung des Gebäudebeitrags ist nicht die effektive Nutzung, 
sondern diejenige, die durch den Anschluss ermöglicht wird, und zwar auf 
Spitzenwerte ausgelegt. Mitberücksichtigt ist daher auch eine potentielle 
künftige Nutzung. (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/2, 19. August 
2021, I/2-2020/61).

Präsident Titus Gunzenreiner, Richter Rudolf Lippuner und Richterin Eliane Kaiser, 

Gerichtsschreiber Philipp Lenz

X AG, Rekurrentin,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Werner Rechsteiner, Unterer Graben 1, 9001 St. 

Gallen,

gegen

Gemeinderat Z, Vorinstanz,

betreffend

Abwasseranschlussbeitrag

 

Sachverhalt:

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A.- Die am 21. Oktober 1996 ins Handelsregister eingetragene X AG bezweckt die 

Entwicklung und Herstellung von Office- und Möbelsystemen und deren Handel, den 

Innenausbau, den Betrieb einer Schreinerei sowie den Handel mit Waren aller Art. Die 

Gesellschaft hat ihren Sitz in Z und ist Eigentümerin der Grundstücke Nrn. 000 und 

0000, wo sie eine Schreinerei betreibt. Am 21. August 2017 bewilligte der Gemeinderat 

der politischen Gemeinde Z (nachfolgend: Gemeinderat) einen Erweiterungsbau (Vers.-

Nr. 0000) auf dem Grundstück Nr. 000 und dessen Zusammenbau mit dem bestehen 

Gebäude Vers.-Nr. 0000 auf dem Grundstück Nr. 0000. Der Erweiterungsbau wurde 

am 22. Oktober 2019 von der Bauverwaltung abgenommen.

B.- Mit Schreiben vom 11. Mai 2018 reichte die X AG beim Grundbuchamt Z ein 

Gesuch um Herabsetzung des Gebäudebeitrags für den Anschluss an die öffentliche 

Kanalisation ein. Sie führte aus, es sei unverhältnismässig, den Gebäudebeitrag von 26 

Promille gestützt auf die Baukosten von rund Fr. 5'500'000.– festzulegen. Angemessen 

sei ein Beitrag von Fr. 13'000.–. Der Gemeinderat wies das Gesuch mit Verfügung vom 

7. September 2020 ab. Er stützte sich auf die am 27. August 2020 in Rechtskraft 

erwachsenen Schätzungen der Gebäudeversicherung des Kantons St. Gallen (GVA) 

vom 8. Juli 2020 und legte die Gebäudebeiträge wie folgt fest:

Gebäude Vers.-Nr. 0000         Fr.             1'724.90 (inkl. MWST)

Gebäude Vers.-Nr. 0000         Fr.         172'660.35 (inkl. MWST)

Total beide Gebäude              Fr.         174'382.25 (richtig:174'385.25)

C.- Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 24. September 2020 erhob die X AG bei 

der Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen (VRK) Rekurs. Sie 

beantragte, die Verfügung des Gemeinderats vom 7. September 2020 sei aufzuheben 

und die Anschlussgebühr auf das zulässige Mass zu reduzieren, eventualiter sei die 

Sache zur Neuberechnung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten und 

Entschädigungsfolge.

Der Gemeinderat liess sich am 4. November 2020 zum Rekurs vernehmen und 

beantragte dessen Abweisung. Dazu nahm die X AG am 11. Januar 2021 Stellung.

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Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur 

Rekurserhebung ist gegeben. Der Rekurs vom 24. September 2020 ist rechtzeitig 

eingereicht worden. Er erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen 

Anforderungen (Art. 41 lit. h Ziff. 5, Art. 45, Art. 47 und Art. 48 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

2.- a) Anschlussbeiträge stellen Vorzugslasten dar, die als öffentliche Abgaben einer 

gesetzlichen Grundlage bedürfen. Der Gesetzgeber hat dabei Subjekt, Objekt und 

Höhe der Abgabe in einem formellen Gesetz zu verankern. Kommunale Erlasse sind 

einem formellen Gesetz gleichgestellt, wenn sie von der nach dem kantonalen Recht 

ermächtigten Gemeindelegislative beschlossen wurden oder wenn der Erlass der 

Gemeindeexekutive dem obligatorischen oder fakultativen Referendum unterstand. 

Eine Blankodelegation an die Gemeindeexekutive zur Festsetzung von öffentlichen 

Abgaben vermag dem Erfordernis der gesetzlichen Grundlage nicht zu genügen. Weder 

das Kostendeckungs- noch das Äquivalenzprinzip vermögen eine wirksame 

Begrenzung der Gebühren und Beiträge sicherzustellen, wo es um die Finanzierung 

von kommunalen Ver- und Entsorgungsanlagen mit offenem Benutzerkreis und nicht 

klar abgrenzbaren Kosten geht (vgl. Urteil des Bundesgerichts [BGer] 2C_67/2015 vom 

12. November 2015 E. 2.1).

b) Im Rekurs ist zu Recht unbestritten, dass sich die veranlagte Nachzahlung 

grundsätzlich auf eine in formeller Hinsicht genügende gesetzliche Grundlage stützen 

kann. Das Abwasserreglement der Gemeinde Z (abgekürzt: AbwR), das unter anderem 

die Vorgaben von Art. 15 und 20 f. des Vollzugsgesetzes zur eidgenössischen 

Gewässerschutzgesetzgebung (sGS 752.2, abgekürzt: GSchVG) umsetzt, wurde vom 

dafür zuständigen Gemeinderat am 11. Februar 1998 erlassen und unterstand vom 

2. März bis 30. April 1998 dem fakultativen Referendum. Subjekt, Objekt und 

Bemessungsgrundlage sind in diesen beiden Erlassen hinreichend bestimmt geregelt.

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3.- Im Rekurs ist einerseits die Höhe des Gebäudebeitrags für den Anschluss des 

neuen Betriebsgebäudes (Vers.-Nr. 0000) an die öffentliche Kanalisation streitig. 

Andererseits ist umstritten, ob die Rekurrentin wegen der baulichen Veränderung des 

ursprünglichen Hauptgebäudes (Vers.-Nr. 0000) eine Nachzahlung zu leisten hat.

a) Die Rekurrentin bringt zusammengefasst vor, der Gemeinderat könne in 

Ausnahmefällen Flächen- und Gebäudebeiträge den besonderen Verhältnissen 

anpassen. In Art. 34 AbwR sei sodann explizit aufgeführt, dass als Sonderfälle 

insbesondere Gewerbe- als auch Industriebetriebe gälten, die eine ausserordentlich 

hohe oder tiefe Abwassermenge oder frachtmässige Belastung aufwiesen. Darunter 

fielen nach der Rechtsprechung auch Lagerhallen, die ausschliesslich wenige 

Personaltoiletten und einen unbedeutenden Wasseranschluss aufwiesen. Vor diesem 

Hintergrund sei die Beurteilung der Vorinstanz nicht nachvollziehbar, dass kein 

Sonderfall vorliege. Im Rahmen des Erweiterungsprojekts sei zunächst das 

Hauptgebäude mit einer Überdachung erweitert worden. Gemäss der Beurteilung des 

Grundbuchamts habe dies zu einer Wertvermehrung von Fr. 101'600.– geführt. 

Gestützt darauf habe die Vorinstanz eine Anschlussgebühr von Fr. 1'724.90 in 

Rechnung gestellt. Dabei verkenne sie, dass mit der Überdachung keinerlei sanitäre 

Anlagen erstellt worden seien und auch kein zusätzliches Schmutzwasser anfalle. Der 

Neubau werde für die Produktion und als Ausstellungsraum genutzt. Er umfasse zwei 

Stockwerke, verfüge aber lediglich über drei Nasszellen, und zwar eine Damen- und 

eine Herren-Toilette sowie zwei weitere Lavabos. Für die Produktion werde keinerlei 

Wasser bzw. Abwasser benötigt. Im Vergleich zum Gebäudevolumen und 

Gebäudewert verfüge der Neubau über sehr wenige sanitäre Anlagen. Auch im 

Vergleich zu anderen Gewerbe- und Industriebauten falle im Neubau 

überdurchschnittlich wenig Abwasser an. Die ursprüngliche Nutzung könne sodann nur 

angepasst werden, wenn bauliche Veränderungen vorgenommen würden und 

entsprechend auch eine Wertvermehrung eintrete. Es sei somit ausgeschlossen, dass 

der Abwasseranfall ohne Auslösung eines zusätzlichen Anschlussbeitrags in 

irgendeiner Weise beeinflusst werden könne. Zudem seien einer Umnutzung 

raumplanerische Grenzen gesetzt. So lasse es der Überbauungsplan "U" nicht zu, dort 

eine Autowaschanlage oder einen Garagenbetrieb anzusiedeln. Zu berücksichtigen sei 

weiter, dass der aktuelle Wasserbedarf von jährlich rund 34 Kubikmeter tiefer sei als 

derjenige einer vierköpfigen Familie in einem Einfamilienhaus, die im Durschnitt rund 

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180 Kubikmeter pro Jahr benötige. Es sei daher nicht gerechtfertigt, eine derart hohe 

Anschlussgebühr zu erheben. Hinzu komme, dass das Meteorwasser vor Ort 

versickere und nicht in die Abwasserkanalisation eingeleitet werde. In Beachtung des 

Äquivalenzprinzips rechtfertige es sich daher, den Gebäudebeitrag von Fr. 172'660.50 

um 90 Prozent zu reduzieren und auf maximal Fr. 17'266.05 festzusetzen.

Die Vorinstanz macht geltend, bei der Rekurrentin handle es sich um einen 

Schreinereibetrieb, der zusätzlich mit Waren handle und nebst Büro- bzw. 

Reserveflächen (380 m²) auch einen Ausstellungsraum habe, der dem Publikum 

offenstehe. Somit handle es sich nicht um einen Sonderfall im Sinn von Art. 34 Abs. 2 

lit. a AbwR. Nebst den bestehenden vier Abwasseranschlüssen, sei das neue Gebäude 

mit zehn weiteren Reserveanschlüssen versehen, die eine Nutzungsänderung ohne 

bauliche Veränderungen ermöglichten, zumal die Nennwerte der Sammel-, Grund- und 

Grundstückanschlussleitungen so dimensioniert seien, dass mehr als genügend 

Kapazitäten auch für sämtliche derzeit ungenutzten Reserveanschlüsse bestünden. 

Diese Parameter (effektive Anschlüsse und Reserveanschlüsse) seien bei der 

Dimensionierung der Abwasseranlagen massgebend. Dass das Meteorwasser vor Ort 

versickere sei nicht entscheidend. Hinsichtlich der Erweiterung des ursprünglichen 

Betriebsgebäudes sei festzuhalten, dass die Überdachung als Bestandteil des 

Gesamtbetriebs nicht isoliert betrachtet werden könne. Die Überdachung sei 

Bestandteil des Platzes und bilde die Verbindung der beiden Gebäude. Das 

Dachwasser versickere, und das anfallende Meteorwasser der Park- und 

Verkehrsfläche werde dem öffentlichen Mischwasserkanal zugeführt.

b) Nach Art. 60a Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (SR 814.2, 

abgekürzt: GSchG) haben die Kantone dafür zu sorgen, dass die Kosten für Bau, 

Betrieb, Unterhalt, Sanierung und Ersatz der Abwasseranlagen mit Gebühren oder 

anderen Abgaben den Verursachern überbunden werden. Bei der Ausgestaltung der 

Abgabe sind unter anderem die Art und die Menge des erzeugten Abwassers zu 

berücksichtigen (Art. 60a Abs. 1 lit. a GschG). Das Verursacherprinzip gilt an sich auch 

für den einmaligen Anschlussbeitrag, doch dürfen für dessen Berechnung noch andere 

kausalabgaberechtliche Grundsätze berücksichtigt werden.

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Nach Art. 15 des Vollzugsgesetzes zur eidgenössischen Gewässerschutzgesetzgebung 

(sGS 752.2, abgekürzt: GSchVG) erhebt die politische Gemeinde Abgaben für 

Erstellung und Betrieb von Abwasseranlagen. Art. 16 bis 19 GSchVG regeln die 

Gebühren, während in Art. 20 und 21 GSchVG die Beiträge verankert sind. Die 

politische Gemeinde kann nach Art. 20 Abs. 1 GSchVG Beiträge von den 

Grundeigentümern des Einzugsgebietes erheben. Die besonderen Verhältnisse bei den 

einzelnen Grundstücken können im Rahmen der Bemessung nach Art. 21 GSchVG 

berücksichtigt werden. Bereits vor Erlass des GSchVG waren die politischen 

Gemeinden gestützt auf Art. 13 und 14 des Einführungsgesetzes zum eidgenössischen 

Gewässerschutzgesetz (in der bis zum 28. Februar 1997 gültigen Fassung, nGS 

14-106) verpflichtet, von den Grundeigentümern des Einzugsgebietes Beiträge zu 

erheben (vgl. GVP 1998 Nr. 32). Gemäss Art. 21 Abs. 1 GSchVG können die Beiträge 

nach der Fläche oder dem Wert des im Einzugsgebiet gelegenen Bodens (lit. a), dem 

Wert der im Einzugsgebiet gelegenen Bauten und Anlagen (lit. b) und den besonderen 

Vorteilen für den Grundeigentümer (lit. c) bemessen werden. Die 

Bemessungsgrundlagen können miteinander verbunden werden (Art. 21 Abs. 2 

GSchVG). Die Höhe der Beiträge für Bauten und Anlagen mit ausserordentlich grossem 

oder kleinem Abwasseranfall oder frachtmässiger Belastung kann besonders geregelt 

werden (Art. 21 Abs. 3 GSchVG).

Die Kostenüberwälzung erfolgt also mittels einmaliger Anschlussbeiträge und 

wiederkehrender Benutzungsgebühren. Erstere tragen zur Deckung der vom 

Gemeinwesen bereits in die öffentliche Abwasserentsorgungsinfrastruktur getätigten 

Investitionen bei. Dagegen decken die Benutzungsgebühren vornehmlich die laufenden 

und künftigen Kosten der Abwasserentsorgung (H.W. Stutz, Schweizerisches 

Abwasserrecht, Zürich/Basel/Genf 2008, S. 192 f.).

Mit dem Beitrag gilt der Eigentümer eines an die öffentlichen Abwasseranlagen 

angeschlossenen Grundstücks den Mehrwert ab, der mit der jederzeit gesicherten 

schadlosen Ableitung und Reinigung des auf dem Grundstück anfallenden 

Schmutzwassers wie auch mit der gewährleisteten Ableitung des Meteorwassers 

verbunden ist (GVP 1998 Nr. 32). Der Beitrag stellt damit eine Vorzugslast dar (GVP 

2003 Nr. 24). Die Vorzugslast ist eine Abgabe, die als Ausgleich jenen Personen 

auferlegt wird, denen aus einer öffentlichen Einrichtung ein wirtschaftlicher 

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Sondervorteil erwächst. Der wirtschaftliche Sondervorteil liegt vornehmlich im 

Mehrwert, welcher einem Grundstück durch eine öffentliche Einrichtung entsteht. Mit 

dem Beitrag wird somit im Wesentlichen die Anschlussmöglichkeit abgegolten (GVP 

1998 Nr. 32).

Das Äquivalenzprinzip stellt die gebührenrechtliche Ausgestaltung des 

Verhältnismässigkeitsprinzips nach Art. 5 Abs. 2 BV (SR 101) und des Willkürverbots 

nach Art. 9 BV dar. Das Äquivalenzprinzip besagt, dass die Höhe der Abgabe in einem 

angemessenen Verhältnis zur Leistung, in deren Genuss die abgabepflichtige Person 

kommt, dem sogenannten wirtschaftlichen Sondervorteil, stehen muss (vgl. statt vieler 

F. Uhlmann, in: Häner/Waldmann [Hrsg.], Kausalabgaben, Bern 2015, S. 89 f. mit 

Hinweisen). Der einmalige Anschlussbeitrag für Abwasser bildet als Vorzugslast die 

Gegenleistung des Bauherrn für die Gewährung des Anschlusses der Baute an die vom 

Gemeinwesen erstellten und betriebenen Entsorgungsanlagen. Nach feststehender 

Rechtsprechung dürfen sich Anschlussbeiträge nach dem Mass des Vorteils richten, 

welcher dem Grundeigentümer aus der Abwasserentsorgung des Gebäudes erwächst. 

Dabei müssen bei der Bemessung der Anschlussgebühren aber nicht alle Umstände 

berücksichtigt werden, die im konkreten Fall das Mass der künftigen Inanspruchnahme 

der Wasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinflussen. Eine gewisse 

Schematisierung ist zulässig (vgl. BGer 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.2 

und 2C_816/2009 vom 3. Oktober 2011 E. 5.1 mit Hinweisen). Diese Schematisierung 

führt regelmässig dazu, dass einzelne Faktoren, die Mehrkosten und damit höhere 

Gebühren verursachen, ausser Acht bleiben, obwohl sie nur einen geringen oder gar 

keinen Einfluss auf den Verbrauch oder Gebrauch haben. Das Gleiche gilt auch im 

umgekehrten Sinn, indem kostenneutrale Umstände unberücksichtigt bleiben, obwohl 

sie sich auf die Beanspruchung der Infrastruktur auswirken (BGer 2C_847/2008 vom 8. 

September 2009 E. 2.2). Das Äquivalenzprinzip schreibt keine bestimmten 

Bemessungskriterien vor. Die Verteilung der Kosten auf die einzelnen 

Beitragspflichtigen entspricht letztlich einem wertenden Vorgang, der sich der 

Anwendung von allgemeingültigen Formeln entzieht. Entsprechend gross ist der 

Gestaltungsspielraum für den Gesetzgeber (Waldmann, a.a.O., S. 83 f.). Da der 

Anschlussbeitrag als im Grundsatz einmalige Abgabe konzipiert ist, welche beim 

Anschluss eines neu erstellten Gebäudes oder Gebäudeteiles an die öffentliche 

Abwasserentsorgung erhoben und aufgrund der in diesem Zeitpunkt bekannten 

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Faktoren bemessen werden muss, sind einem alleinigen Abstellen auf den künftigen 

Abwasseranfall schon dadurch Grenzen gesetzt, dass das tatsächliche Mass der 

Inanspruchnahme der öffentlichen Abwasseranlagen einerseits noch gar nicht feststeht 

und andrerseits die einer allfälligen Schätzung zugrundeliegende Annahme mögliche 

spätere Änderungen der ursprünglichen Nutzung, welche allenfalls ohne Auslösung 

eines zusätzlichen Anschlussbeitrages den Abwasseranfall zu beeinflussen vermögen, 

nicht erfassen kann. Im Falle von Anschlussbeiträgen ist daher nicht primär die 

effektive Nutzung massgeblich, sondern diejenige, die durch den Anschluss ermöglicht 

wird, und zwar auf Spitzenwerte ausgelegt. Mitberücksichtigt werden darf daher auch 

eine potentielle zukünftige Nutzung (BGer 2C_1054/2013 vom 20. September 2014 E. 

6.3). Aus den genannten Gründen ist es daher gemäss bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung zulässig, beim Abwasseranschlussbeitrag auf andere sachbezogene, 

nicht allein auf dem Verursacherprinzip gründende Bemessungskriterien wie etwa die 

anrechenbaren Geschossflächen oder die Gebäudeversicherungswerte abzustellen, da 

diese einen zwar pauschalen, aber im Normalfall einigermassen verlässlichen Massstab 

zur Ermittlung des dem Grundeigentümer aus dem Anschluss erwachsenden Vorteils 

bilden (BGer 2C_101/2007 vom 22. August 2007 E. 4.2 und 4.3). Es ist daher zulässig, 

den Anschlussbeitrag nicht nach der effektiv aktuellen Nutzung, sondern nach jenen 

Parametern zu bemessen, welche aufgrund planungsrechtlicher Vorgaben für die 

Dimensionierung der Abwasseranlagen massgebend waren. Zum obligatorischen 

primären Bemessungsfaktor wird die tatsächlich erzeugte Abwassermenge aufgrund 

des Verursacherprinzips erst bei den periodischen Entsorgungsgebühren (BGer 

2C_101/2007 vom 22. August 2007 E. 4.2 und 2C_1045/2013 vom 20. September 

2014, E. 6.3 mit Hinweisen). Eine Abweichung von einer derartigen schematischen 

Berechnung ist gemäss ständiger Rechtsprechung lediglich dann geboten, wenn – wie 

dies etwa bei Industriebauten der Fall sein kann – die Baute einen ausserordentlich 

hohen oder ausserordentlich niedrigen Wasserverbrauch bzw. Abwasseranfall aufweist 

(vgl. BGer 2C_356/2013 vom 17. März 2014 E. 5.2., 2C_722/2009 vom 8. November 

2010 E. 3.3 und 2P.232/2006 vom 16. April 2007 E. 3.1 und 3.4). Das 

Verwaltungsgericht hat bezüglich Industrie- und Gewerbebetrieben erwogen, unter 

dem Gesichtspunkt der Rechtsgleichheit gehe es nicht an, solche Betriebe allgemein 

als Sonderfall zu verstehen. Ein Sonderfall komme nur dann in Frage, wenn die 

Beitragsfestsetzung einen Betrieb betreffe, der im Vergleich zu anderen gleichartigen 

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Betrieben besondere Verhältnisse aufweise (GVP 1992 Nr. 8). Unter die erwähnten 

Ausnahmen mit einem überdurchschnittlich tiefen Wasserverbrauch oder 

Abwasseranfall fallen bspw. Lagerhallen, die ausschliesslich eine einzige WC-Anlage 

und einen unbedeutenden Wasseranschluss aufweisen (Entscheide der VRK [VRKE] I/

2-2012/74 vom 25. September 2013 E. 1.b und I/2-2015/46 vom 25. August 2016 E. 

2.c und 2.d, im Internet abrufbar unter: www.sg.ch/recht/gerichte und dort unter 

Rechtsprechung). Gestützt auf diese Betrachtungsweise darf, soweit die 

massgebenden Vorschriften eine entsprechende Nachforderung vorsehen, auch bei 

nachträglichen baulichen Veränderungen, welche den Gebäudeversicherungswert 

erhöhen, ein ergänzender Anschlussbeitrag erhoben werden, ohne dass es auf die zu 

erwartende Mehr- oder Minderbelastung der öffentlichen Versorgungs- und 

Entsorgungsnetze ankäme (BGer 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E. 3.3 und 2P.

232/2006 vom 16. April 2007 E. 3.6).

c) Das AbwR der Politischen Gemeinde Z sieht folgende Regelung vor: Die Kosten für 

Erstellung und Sanierung der öffentlichen Abwasseranlagen werden unter anderem 

finanziert durch Beiträge der Grundeigentümer im Einzugsgebiet (Art. 23 lit. a AbwR). 

Gemäss Art. 31 Abs. 1 AbwR ist für Bauten und Anlagen auf einem Grundstück, das an 

die öffentliche Kanalisation angeschlossen wird, ein einmaliger Beitrag von 26 Promille 

des Neuwerts zu bezahlen. Der Neuwert wird nach dem Gesetz über die 

Gebäudeversicherung (sGS 873.1) bestimmt. Ist dies nicht möglich, wird der Neuwert 

aufgrund der Erstellungskosten sachgemäss festgesetzt (Art. 31 Abs. 2 AbwR). Erfährt 

eine Baute oder Anlage infolge baulicher Veränderungen eine Wertvermehrung, ist ein 

Beitrag von 26 Promille zuzüglich Mehrwertsteuer der Erhöhung des Neuwertes unter 

Berücksichtigung eines Freibetrages von Fr. 40'000.– zu bezahlen (Art. 32 Abs. 1 

AbwR). Der Gemeinderat kann in Ausnahmefällen Flächen- und Gebäudebeiträge den 

besonderen Verhältnissen anpassen. Auch in diesen Fällen sind die dem 

Grundeigentümer durch die Abwasseranlagen entstehenden Vorteile und die 

Aufwendungen für die Anlagen zu berücksichtigen (Art. 34 Abs. 1 AbwR). Sonderfälle 

sind insbesondere Gewerbe- und Industriebetriebe, die eine ausserordentlich hohe 

oder tiefe Abwassermenge oder frachtmässige Belastung aufweisen (Abs. 2 lit. a), 

Kirchen und Kapellen (lit. b) sowie landwirtschaftlich genutzte Ökonomiegebäude (lit. 

c).

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d) aa) In materieller Hinsicht sind sich die Rekursbeteiligten zu Recht einig, dass die 

Erstellung des Betriebsgebäudes Vers.-Nr. 0000 und dessen Anschluss an die 

öffentlichen Abwasseranlagen grundsätzlich die Pflicht zur Leistung eines 

Anschlussbeitrages auslöst. Die den Beiträgen zugrunde gelegten Gebäudewerte sind 

nicht streitig. Sie wurden von der GVA gestützt auf die Schätzung vom 8. Juli 2020 auf 

Fr. 6'166'000.– (Neubau Vers.-Nr. 0000) und Fr. 6'320'000.– (Vers.-Nr. 0000) festgelegt. 

Für den Neubau ergab sich ein Gebäudebeitrag von Fr. 160'316.– (2,6 % von 

Fr. 6'166'000.–) und für die bestehende Baute ein solcher von Fr 1'601.60.– (2,6 % der 

Summe aus aktuellem Neuwert von Fr. 6'320'000.– abzüglich des bisherigen Neuwerts 

von Fr. 6'218'400.– und des Freibetrags von Fr. 40'000.–).

bb) Gemäss dem von der Rekurrentin eingereichten Zählerstandbericht (act. 14) 

verbrauchte sie im Neubau (Vers.-Nr. 0000) von Januar bis Oktober 2020 34 

Kubikmeter Wasser; hochgerechnet auf ein Jahr ergibt sich ein Wasserverbrauch von 

rund 40 Kubikmeter. Aufgrund der resultierenden tiefen Abwassermenge wäre 

grundsätzlich von einem Sonderfall im Sinn von Art. 34 Abs. 2 lit. a AbwR auszugehen, 

der eine Anpassung des Gebäudebeitrags rechtfertigen würde (vgl. VRKE I/2-2015/46 

vom 25. August 2016 E. 2d/bb). Aus dem definitiven Ausführungsplan 

"Kanalisation" (Rev. 30. Oktober 2019), ergibt sich jedoch, dass die Kanalisation des 

neuen Gebäudes für einen weit höheren Schmutzwasserverbrauch konzipiert wurde 

(act. 9/11). So bestehen im neuen Betriebsgebäude insgesamt zehn 

Reserveanschlüsse. Dies wurde von der Rekurrentin nicht substanziert bestritten, 

weshalb auf einen Augenschein verzichtet werden kann. Die Kanalisation musste 

demnach für ein weit höheres Abwasservolumen ausgelegt werden, als es im Jahr 

2020 gemessen wurde. Das Vorbringen der Vorinstanz, die Rekurrentin könne bspw. 

die im Obergeschoss vorgesehenen Ausstellungsküchen ohne namhafte 

wertvermehrende Investitionen an die Kanalisation anschliessen, ist daher stichhaltig. 

Dies würde die Abwassermenge ohne betriebliche Nutzungsänderung erhöhen. Es ist 

nicht ersichtlich und wurde von der Rekurrentin auch nicht substanziert dargelegt, 

inwiefern der Überbauungsplan "U" einer solchen Nutzung entgegenstehen könnte. 

Gemäss dem bis 30. September 2017 geltenden kantonalen Baugesetz diente diese 

Art der Sondernutzungspläne im Wesentlichen dazu, für ein engeres, bestimmt 

umgrenztes Gebiet, wie für ein Quartier, die Erschliessung und die besondere 

Bauweise zu ordnen (Art. 22 Abs. 1 aBauG [nGS 32-47]), und zwar unter Beibehaltung 

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der Zweckbestimmung der Zone (Art. 23 lit. b aBauG). Zudem erschliesst sich nicht, 

weshalb zehn Reserve-Grundanschlüsse erstellt wurden, wenn doch eine 

wasserintensivere Nutzung gar nicht zulässig sein soll. Darauf ist indes nicht weiter 

einzugehen, denn massgebend für die Berechnung des Gebäudebeitrags ist ohnehin 

nicht die effektive Nutzung, sondern diejenige, die durch den Anschluss ermöglicht 

wird, und zwar auf Spitzenwerte ausgelegt (BGer 2C_816/2009 vom 3. Oktober 2011 E. 

5.4 und 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.2). Mitberücksichtigt ist daher auch 

eine potentielle künftige Nutzung (BGer 2C_816/2009, a.a.O., E. 5.5 und 2C_101/2007, 

a.a.O., E. 4.2). Dass im vorliegenden Fall "auf Vorrat" eine unverhältnismässig hohe 

Anschlussgebühr erhoben wurde, wie im Rekurs geltend gemacht wurde, ist nicht 

ersichtlich. Selbst wenn von einem Sonderfall auszugehen wäre, müssten gemässe Art. 

34 AbwR die dem Grundeigentümer durch die Abwasseranlage entstehenden Vorteile 

berücksichtigt werden. Solche ergeben sich zweifellos aus der Möglichkeit, die zehn 

Reserveanschlüsse zu aktivieren und wesentlich mehr Schmutzwasser abzuleiten, als 

im Jahr 2020. Das neu errichtete Gebäude ist demnach nicht mit einem nur über einen 

unbedeutenden Wasseranschluss verfügendes Lagerhaus zu vergleichen (VRKE I/

2-2016/14 vom 24. August 2017 E. 3b).

cc) Hinsichtlich der Erweiterung des Hauptgebäudes (Vers.-Nr. 0000) ist bei der 

Festlegung der Nachzahlung von einem Gebäudebeitrag auszugehen, wie er bei 

erstmaligem Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation nach dem geltenden 

Abwasserreglement zu leisten wäre. Gemäss Schätzung vom 8. Juli 2020 beträgt der 

Neuwert des Gebäudes auf dem Grundstück Nr. 0000 Fr. 6'320'000.– (act. 9/19). Der 

wirtschaftliche Sondervorteil, der dem Grundstück mit dem Anschluss an die 

Abwasseranlagen bei den bestehenden, nicht von einer ausserordentlich hohen 

Abwassermenge oder frachtmässigen Belastung geprägten Verhältnissen zukäme, 

wäre mit einem Anschlussbeitrag von Fr. 164'320.– (exkl. MWST) abzugelten. Die 

Vorinstanz legte ihrer Berechnung die Verkehrswertschätzungen vom 15. Februar 2011 

und 8. Juli 2020 zugrunde und errechnete eine Neuwertdifferenz von Fr. 101'600.–:

Neuwert gemäss Schätzung vom 8. Juli 2020                 Fr.                6'320'000.–

Neuwert gemäss Schätzung vom 15. Februar 2011        Fr.                6'218'400.– 

(aufgewertet)

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Neuwertdifferenz                                                              Fr.            101'600.–

Freibetrag gemäss Art. 32 Abs. 1 AbwR                          Fr.              40'000.–

Relevanter Neuwert (Wertvermehrung)                           Fr.              61'600.–

 

Gemäss Art. 32 AbwR löst eine solche Wertvermehrung eine Nachzahlung aus. Die 

nachträgliche Beitragszahlung für diese Differenz ist angesichts des 

Sondervorteilsprinzips unabhängig davon gerechtfertigt, ob damit auch eine Erhöhung 

der Beanspruchung der Ver- und Entsorgungsanlagen verbunden ist. Ob und inwieweit 

Investitionen einen Einfluss auf das Ausmass der Beanspruchung der 

Infrastrukturanlage haben, seht – Sonderfälle vorbehalten – im Hintergrund (Entscheid 

des Verwaltungsgerichts [VerwGE] B 2013/15 vom 11. März 2014 E. 3.5, im Internet 

abrufbar unter: www.sg.ch/recht/gerichte und dort unter Rechtsprechung). Die 

Nachzahlung wurde von der Vorinstanz nach den Vorgaben von Art. 32 AbwR korrekt 

auf Fr. 1'601.60 festgelegt (2,6 % von Fr. 61'600.–). Sie ist daher nicht zu beanstanden. 

Die Rekurrentin macht zudem nicht geltend, es seien bereits früher Anschlussbeiträge 

geleistet worden, die teuerungsbereinigt die Summe von Fr. 164'320.– erreicht oder gar 

überstiegen hätten. Diesfalls wäre der wirtschaftliche Sondervorteil, der sich für das 

Grundstück bei neuer Überbauung mit dem im Zeitpunkt der Schätzung vom 8. Juli 

2020 bestehenden Gebäude und neuem Anschluss an die Kanalisation ergab, bereits 

abgegolten worden (vgl. dazu VerwGE B 2017/102 vom 6. November 2018 E. 2.2.4).

e) Die von der Vorinstanz erhobenen Gebäudebeiträge von Fr. 1'724.90 (Grundstück-

Nr. 0000, Vers.-Nr. 0000) und Fr. 172'660.35 (Grundstück-Nr. 000, Vers.-Nr. 0000) sind 

somit nicht zu beanstanden. Der Rekurs erweist sich als unbegründet und ist 

abzuweisen.

4.- Dem Verfahrensausgang entsprechend hat die Rekurrentin die Verfahrenskosten zu 

bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 1'000.– erscheint 

angemessen (Art. 7 Ziff. 122 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der 

geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'000.– ist zu verrechnen.

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Bei diesem Verfahrensausgang besteht kein Anspruch auf Entschädigung 

ausseramtlicher Kosten (Art. 98  VRP).

Entscheid:

1.   

Der Rekurs wird abgewiesen.

2.   

Die Rekurrentin bezahlt die amtlichen Kosten von Fr. 1'000.–; unter Verrechnung des 

Kostenvorschusses in gleicher Höhe.

bis

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	Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 19. August 2021
	Art. 15 ff. GSchG (sGS 752.2). Abwasseranschlussbeitrag. Massgebend für die Berechnung des Gebäudebeitrags ist nicht die effektive Nutzung, sondern diejenige, die durch den Anschluss ermöglicht wird, und zwar auf Spitzenwerte ausgelegt. Mitberücksichtigt ist daher auch eine potentielle künftige Nutzung. (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/2, 19. August 2021, I/2-2020/61).

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		2024-05-26T22:36:48+0200
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