# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6d975683-77ab-5949-a792-493615308ecd
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-07-02
**Language:** de
**Title:** Bern Steuerrekurskommission 02.07.2020 100 2019 333
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Steuerrekurs/BE_SRK_001_100-2019-333_2020-07-02.pdf

## Full Text

100 19 333
200 19 293
Gemeinde: H.________
ZPV-Nr.: ________
Eröffnung: 2.7.2020 PKA/AWE/cbi

STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN

Am 2. Juli 2020 

hat der hauptamtliche Richter der Steuerrekurskommission im Rahmen seiner Kompetenz als 

Einzelrichter im Sinn von Art. 70 Abs. 4 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation 

der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft sowie Art. 9 der Verordnung vom 18. Oktober 

2000 über den Vollzug der direkten Bundessteuer in der Rekurs- und Beschwerdesache von 

A.________ und B.________

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern

betreffend die kantonalen Steuern und die direkte Bundessteuer 2015

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den Akten entnommen:

A. A.________ und B.________ (Rekurrenten) wurden von der Steuerverwaltung des Kan-
tons Bern, ________ (Steuerverwaltung), mit Verfügung vom 20. Mai 2016 pro 2015 betreffend 

die kantonalen Steuern auf ein steuerbares Einkommen von CHF 115'200.-- und betreffend die 

direkte Bundessteuer auf ein solches von CHF 108'200.—veranlagt. Das steuerbare Vermögen 

belief sich auf CHF 900'000.--. Dabei wurde in der Veranlagung 2015 für das selbstbewohnte 

Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung an der J.________strasse in H.________, Gbbl. 

Nr. ________, basierend auf dem Protokollmietwert von CHF 20'364.--, betreffend die kantona-

len Steuern ein Eigenmietwert von CHF 17'300.-- (Mietwertfaktor 85 %) und betreffend die di-

rekte Bundessteuer ein solcher von CHF 20'160.-- (Mietwertfaktor 99 %) berücksichtigt. 

B. Mit Schreiben vom 20. Mai 2016 hat der Rekurrent gegen die Veranlagung Einsprache 
erhoben. Er bemängelt dabei die Höhe des Eigenmietwerts und beantragt dessen Herab-

setzung auf das Niveau, wie es vor der generellen Mietwerterhöhung per 1. Januar 2015 be-

stand. Betreffend die kantonalen Steuern auf CHF 15'470.-- resp. auf CHF 18'120.-- betreffend 

die direkte Bundessteuer. In der Begründung bemängelt er vorab die amtliche Bewertung, u.a. 

die Erhöhung der Benotung, die neu separat erfolgte Bewertung der Einliegerwohnung und den 

resultierenden Protokollmietwert, räumt aber gleichzeitig ein, dass er eine Einsprache gegen die 

letzte ausserordentliche Neubewertung unterlassen habe, da ihm der Eigenmietwert noch als 

korrekt und angebracht erschienen sei. Denn bei Anwendung der 60 %-Klausel läge der Netto-

mietzins bei CHF 25'783.-- pro Jahr resp. bei CHF 2'150.-- pro Monat. Ein solcher Mietzins dürf-

te auch heute noch dem höchsten erzielbaren Nettomietzins entsprechen, der für die Liegen-

schaft erzielt werden könnte. Der ab dem Steuerjahr 2015 geltende Eigenmietwert liege nun 

aber eindeutig über dieser Limite. 

Die Steuerverwaltung halte sich gemäss Info "Aktuelles aus der Steuerverwaltung" an die 

Rechtsprechung des Bundesgerichts und strebe einen massvollen Eigenmietwert von 60 % der 

bei Drittvermietung erzielbaren Miete (Marktmiete) an. Bei einem Eigenmietwert von 

CHF 17'300.-- (60 %) müsste die Liegenschaft somit zu einem Mietzins von CHF 28'833.-- 

(100 %) pro Jahr resp. von CHF 2'400.-- pro Monat plus Nebenkosten vermietet werden kön-

nen. Einen solchen Mietzins würde er für die Liegenschaft nicht bezahlen. Hinzu komme, dass 

die im Jahr 1961 erstellte Liegenschaft, was den Ausbaustandard und die Raumaufteilung an-

belange, nicht mehr den heutigen Ansprüchen und Wünschen entspreche. Dass der neue ab 

2015 geltende Eigenmietwert zu hoch sei, ergebe sich auch aus ihm bekannten Vergleichs-

objekten. In unmittelbarer Umgebung zum Haus der Rekurrenten werde ein 7-Zimmer-

Einfamilienhaus mit Garage und pflegeleichtem Garten für CHF 2'000.-- pro Monat und ein 4-

Zimmer-Einfamilienhaus mit kleinem Garten zu einem Mietzins von CHF 1'500.-- vermietet. 

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Des Weiteren verlangt der Rekurrent u.a. Einsicht in die statistischen Unterlagen der anlässlich 

der Überprüfung und generellen Anhebung der Eigenmietwerte ab 2015 erfolgten Erhebung der 

Marktverhältnisse in H.________.

C. Mit Antwortschreiben vom 6. August 2018 hat die Steuerverwaltung den Rekurrenten mit-
geteilt, dass die Abteilung Amtliche Bewertung (Amtliche Bewertung) den Antrag der Rekurren-

ten geprüft und eine Stellungnahme erstellt habe. Basierend auf dieser, dem Schreiben beige-

legten, Stellungnahme beabsichtige sie die Einsprache abzuweisen. 

In der Stellungnahme wird u.a. festgehalten, dass der amtliche Wert der Liegenschaft der Re-

kurrenten letztmals aufgrund des Augenscheins vom 31. Januar 2018 überprüft und angepasst 

worden sei. Gegen diesen neu festgesetzten amtlichen Wert hätten die Rekurrenten keine Ein-

sprache erhoben und er sei in Rechtskraft erwachsen. Der amtliche Wert sei jedoch nicht Ge-

genstand des vorliegenden Einspracheverfahrens. Trotzdem wird zu den Vorbringen des Re-

kurrenten zum amtlichen Wert Stellung genommen. Dabei wird u.a. festgehalten, dass Renova-

tionen und Sanierungen, unabhängig davon, ob die Arbeiten und Investitionen als Unterhalt 

beim Einkommen abgezogen werden könnten, das wirtschaftliche Alter verjüngen und den Ver-

kehrswert (und den amtlichen Wert) eines Grundstücks anheben würden. Dies führe richtiger-

weise auch zu einer Anhebung des Eigenmietwerts. Die Überprüfung der Bewertung insb. der 

Benotung der Bauqualität und der Komfortstufe habe keine Hinweise auf eine Fehlbeurteilung 

ergeben. Es sei davon auszugehen, dass die Benotung dem Zustand der Liegenschaft entspre-

che. Die separate Bewertung der Einliegerwohnung resp. die Unterteilung der Liegenschaft in 

zwei unterschiedlich bewertete Teilobjekte, trage dem unterschiedlichen baulichen Zustand der 

Einliegerwohnung und der Wohnung im EG Rechnung. Die Unterteilung entspreche den Ver-

hältnissen vor Ort und sei korrekt. Die Gebäudeartnote entspreche mit der Note 3 einem Ein-

familienhaus mit Einliegerwohnung, was ebenfalls korrekt sei.

Die Steuerverwaltung habe den Auftrag, die Eigenmietwerte regelmässig anhand der aktuellen 

Marktmietverhältnisse zu überprüfen und gegebenenfalls an die ortsüblichen Marktmieten an-

zupassen. Dazu würden periodisch die aktuellen Mietzinse sämtlicher vermieteter Einfamilien-

häuser und Stockwerkeigentumswohnungen im Kanton Bern erhoben. Bei der generellen Miet-

wertanpassung von 2015 handle es sich somit um einen reinen Gesetzesvollzug (ohne Verän-

derung des amtlichen Werts). Das Datenmaterial der Mietzinserhebungen unterliege dabei dem 

Datenschutz und dem Steuergeheimnis und könne von Eigentümern (Steuerpflichtigen mit 

selbstbewohntem Wohneigentum) nicht eingesehen werden. Grundsätzlich seien Naturalbezü-

ge wie die Eigenmiete gemäss Art. 19 Abs. 2 StG zum ortsüblichen Marktwert dem Einkommen 

hinzuzurechnen. Nach Art. 25 Abs. 4 StG seien die Eigenmietwerte betreffend die kantonalen 

Steuern aber ausgehend vom ortsüblichen Marktwert "massvoll" festzulegen. Eine massvolle 

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Besteuerung werde dadurch sichergestellt, dass bei den kantonalen Steuern ein tieferer Miet-

wertfaktor angewandt werde, womit der Eigenmietwert betreffend die kantonalen Steuern immer 

14.5 % tiefer als der Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer liege. Die anwendbaren Miet-

wertfaktoren seien entsprechend den Marktverhältnissen von Gemeinde zu Gemeinde unter-

schiedlich hoch. 

Bei der direkten Bundessteuer sei der Eigenmietwert grundsätzlich nach dem Marktmietwert 

festzulegen. Der Marktmietwert sei somit direkt am Bundessteuer-Eigenmietwert zu messen 

und nicht anhand einer Dreisatzrechnung "Bundessteuer-Eigenmietwert" dividiert durch sieben 

mal zehn zu ermitteln. Die vom Rekurrenten im Einspracheschreiben angeführten Hochrech-

nungen führten deshalb nicht zu einem korrekten Resultat. 

Aufgrund der Untersuchungen der Marktsituation der letzten Jahre in sämtlichen Gemeinden 

des Kantons Bern habe der Mietwertfaktor im Jahr 2015 gestützt auf umfangreiches Daten-

material in 143 von 356 Gemeinden des Kantons für das gesamte Gemeindegebiet oder Teile 

davon angepasst werden müssen. 

Die Liegenschaft der Rekurrenten verfüge im UG, neben den üblichen Nebenräumen, über ein 

separates Zimmer sowie eine Einliegerwohnung mit einem Zimmer, Kochnische, Esszimmer, 

Sanitärraum (Dusche, WC, Lavabo) und über eine Terrasse. Im EG stünden vier Zimmer, eine 

gut ausgestattete Küche, ein Sanitärraum (Bad, WC, Lavabo), ein Balkon und ein gedeckter 

Sitzplatz zur Verfügung. Im DG befinde sich ein Estrich. Weiter sei eine Garage sowie ein Bas-

telraum vorhanden. Ein solches Platzangebot sei in H.________ nicht unter CHF 20'510.-- pro 

Jahr resp. CHF 1'710.-- pro Monat (Bundessteuer-Eigenmietwerte) zu mieten. Im Einsprache-

schreiben vom 20. Mai 2016 werde bemerkt, dass eine mögliche Marktmiete bei 

ca. CHF 25'800.-- pro Jahr resp. CHF 2'150.-- pro Monat liegen würde. Der Eigenmietwert sei 

somit im Gegensatz zur Ansicht im Einspracheschreiben eher zurückhaltend festgesetzt wor-

den. 

D. Im Brief vom 15. August 2018 hat der Rekurrent dazu nochmals ausführlich Stellung ge-
nommen. Er hält dabei im Wesentlichen am Antrag und der Begründung im Einspracheschrei-

ben fest. Er verlangt, der Eigenmietwert sei ausgehend von einem Marktmietwert von 

CHF 25'800.-- betreffend die direkte Bundessteuer auf 70 % davon d.h. CHF 18'060.-- und ab-

züglich weiterer 14.5 % auf CHF 15'532.-- betreffend die kantonalen Steuern festzulegen. Als 

Beweis für die Höhe der Marktmiete werden die Grundstücknummern der bereits im Einspra-

cheschreiben erwähnten, vermieteten Nachbargrundstücke angeführt. Zusätzlich hat der Rekur-

rent Kopien von drei Inseraten eingereicht. Darin werden in H.________ ein 5.5-Zimmer-

Einfamilienhaus für netto CHF 2'200.-- plus ca. CHF 450.-- Nebenkosten und ein 6.5-Zimmer-

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Einfamilienhaus für netto CHF 2'000.-- plus Nebenkosten sowie in K.________ ein freistehen-

des Haus zu netto CHF 1'850.-- plus Nebenkosten zur Miete angeboten. 

E. In Ihrer Antwort vom 28. November 2018 hält die Amtliche Bewertung in einer weiteren 
Stellungnahnme u.a. ein weiteres Mal fest, dass mit Blick auf die vom Rekurrenten geltend ge-

machten Marktmieten der angefochtene Eigenmietwert 2015 nicht zu hoch angesetzt worden 

sei. Im Begleitschreiben der Steuerverwaltung werden die Rekurrenten nochmals zur Stellung-

nahme aufgefordert.

F. In seinem Brief vom 28. Dezember 2018 beharrt der Rekurrent darauf, dass den gesetzli-
chen Vorgaben und der bundesgerichtlichen Rechtsprechung der Eigenmietwert betreffend die 

direkte Bundessteuer bei 70 % des Marktmietzinses zu liegen habe und für die kantonalen 

Steuern nochmals 14.5 % tiefer liegen müsse. Er habe den ortsüblichen Marktmietzins für Ein-

familienhäuser genügend belegt. Demzufolge sei der Eigenmietwert gemäss seiner Berechnung 

herabzusetzen. Weiter rügt er in verfahrensrechtlicher Hinsicht die zeitliche Abwicklung des 

Einspracheverfahrens. Auf seine Einsprache vom 16. Mai 2016 hin habe die Steuerverwaltung 

erst nach telefonischer Nachfrage vom Juli 2018 reagiert und erklärt, die Einsprache sei "unter-

gegangen". Am 6. August 2018 habe er die erste Stellungnahme erhalten. Auf sein Antworts-

chreiben vom 15. August 2018 habe er wieder keine Antwort erhalten und ebenfalls nachfragen 

müssen. Sein Antwortschreiben sei (bei der Abteilung Amtliche Bewertung) wieder nicht gefun-

den worden und man habe ein Doppel bei der Steuerverwaltung einverlangen müssen. Er er-

warte nun eine schnelle Behandlung der Einsprache und eine Anpassung des Eigenmietwerts 

gemäss den gesetzlichen Vorgaben und der eingereichten Beweise betreffend die Marktmiet-

zinsen in H.________.

G. Am 1. Mai 2019 hat gemäss der bei den Akten liegenden Gesprächsnotiz (pag. 11) eine 
Besprechung zwischen der Steuerverwaltung und dem Rekurrenten stattgefunden. Dabei wur-

de keine Einigung erzielt. Dem Rekurrenten wurden bei dieser Gelegenheit auch die von der 

Steuerverwaltung festgelegten Eigenmietwerte ab 2016 und 2019 mitgeteilt. Die Erhöhungen 

von 2016 und 2019 beruhten dabei je auf einer ausserordentlichen Neubewertung. Zum einen 

pro 2016 aufgrund einer Überdachung und Beschattung des Sitzplatzes zum andern infolge 

Ersatzes der Heizung und Wärmegewinnung pro 2019. 

H. Mit Einspracheentscheid vom 9. Juli 2019 wurde die Einsprache abgewiesen.

I. Dagegen haben die Rekurrenten mit Eingabe vom 8. August 2019 bei der Steuer-
rekurskommission des Kantons Bern (Steuerrekurskommission) Rekurs und Beschwerde er-

hoben. Beantragt wird erneut die Herabsetzung der Eigemietwerte auf das Niveau vor der ge-

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nerellen Mietwerterhöhung 2015 von CHF 15'470.-- betreffend die kantonalen Steuern und 

CHF 17'300.-- (recte wohl CHF 18'120.--) bei der direkten Bundessteuer. Neben umfangreichen 

Ausführungen zum unbefriedigend langen Einspracheverfahren werden die Anträge zu den Ei-

genmietwerten im Wesentlichen gleich begründet wie bereits in der Einsprache und den aus-

führlichen Antwortschreiben zu den Begründungen der Amtlichen Bewertung resp. der Steuer-

verwaltung vom 15. August 2018 und vom 28. Dezember 2018. Ergänzend wird darauf hinge-

wiesen, dass gegen die Veranlagungsverfügungen 2016 und 2017 ebenfalls Einsprache in glei-

cher Sache erhoben worden sei. Der Eigenmietwert sei zudem im Jahr 2016 und letztmals ab 

dem Steuerjahr 2019 auf CHF 18'630.-- und betreffend die direkte Bundessteuer auf 

CHF 21'690.-- erhöht worden. 

J. In ihrer Vernehmlassung von 27. September 2019 zu Rekurs und Beschwerde beantragt 
die Steuerverwaltung die Abweisung der Begehren. Unter Hinweis auf das bereits in den aus-

führlichen Stellungnahmen der Amtlichen Bewertung vom 6. Juli 2018 (pag. 27 bis 31) und vom 

28. November 2018 (pag. 17 bis 19) Gesagte, wird u.a. betreffend die generelle Mietwertan-

passung 2015 ergänzend festgehalten, dass der Protokollmietwert als Ausgangspunkt für die 

Berechnung des Eigenmietwerts noch auf den Mietmarktverhältnissen der Bemessungsjahre 

1993 bis 1996 beruhe. Um den gesetzlich vorgeschriebenen Marktbezug der Eigenmietwerte 

sicherzustellen, sei bereits vor Jahren der sog. Mietwertfaktor eingeführt worden. Aufgrund von 

Untersuchungen in sämtlichen Gemeinden des Kantons Bern hätten auch in H.________ die 

Eigenmietwerte den veränderten Marktverhältnissen angepasst werden müssen.

K. In ihrer Stellungnahme vom 18. Oktober 2019 halten die Rekurrenten fest, dass bei ihrer 
Liegenschaft der gesetzlich vorgeschriebene Marktbezug bereits mit der Erhöhung des Proto-

kollmietwerts vom 16. März 2011 sichergestellt worden sei. Auch könnten bloss werterhaltende 

Sanierungen und Unterhaltsarbeiten nicht zu einer Erhöhung des Eigenmietwerts führen.

L. Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat sich nicht vernehmen lassen.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien wird, soweit entscheidrelevant in den Erwägungen 

eingegangen. 

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Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:

1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die Einkommens- und Vermö-
gensveranlagung können bei der Steuerrekurskommission durch Rekurs bzw. Beschwerde an-

gefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11] und 

Art. 140 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG; 

SR 642.11] i.V.m. Art. 9 der Verordnung vom 18. Oktober 2000 über den Vollzug der direkten 

Bundessteuer [BStV; BSG 668.11]). Die Steuerrekurskommission ist deshalb sachlich und ört-

lich zuständig. Die Rekurrenten sind im vorinstanzlichen Verfahren mit ihren Anträgen nicht 

durchgedrungen. Sie sind daher beschwert und zur Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG und 

Art. 140 ff. DBG i.V.m. Art. 3 BStV i.V.m. Art. 86 und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über 

die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; BSG 155.21]). Auf die form- und fristgerecht eingereichte 

Eingabe ist deshalb einzutreten.

Da der Streitwert unter CHF 10'000.-- liegt, fallen die vorliegenden Entscheide in die ein-

zelrichterliche Zuständigkeit (Art. 70 Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die 

Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).

2. Streitig ist im vorliegenden Verfahren für das Steuerjahr 2015 die Höhe des Eigenmiet-
werts der selbstbewohnten Liegenschaft der Rekurrenten an der J.________strasse in 

H.________.

3. Die Rekurrenten bemängeln in ihren Eingaben die verfahrensmässige Abwicklung der 
Einsprache durch die Steuerverwaltung. Insbesondere die lange Verfahrensdauer, oder dass 

die Sache immer wieder liegen geblieben sei und sie verschiedentlich hätten nachfragen müs-

sen, um das Verfahren wieder in Gang zu bringen. Eigentliche Verletzungen von Verfahrens-

garantien, wie etwa Verstösse gegen das Willkürverbot oder die Verletzung des rechtlichen 

Gehörs, werden dabei aber, neben den nachfolgend genannten, keine vorgebracht und sind 

aus dem Sachverhalt auch nicht abzuleiten. Soweit die Rügen nur die Amtsführung der Steuer-

verwaltung betreffen ist festzuhalten, dass die Steuerrekurskommission nicht Aufsichtsbehörde 

der Steuerverwaltung ist und auf diese Rügen im vorliegenden Verfahren nicht eingegangen 

werden kann. 

3.1 Einzugehen ist einzig auf die Rügen betreffend die sinngemäss geltend gemachte Verlet-
zung des rechtlichen Gehörs. Zum einen dadurch, dass der Einspracheentscheid mit dem blos-

sen Verweis auf die Stellungnahmen der amtlichen Bewertung nicht korrekt begründet worden 

sei, zum andern, dass die Steuerverwaltung mit dem Hinweis darauf, dass bei der generellen 

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Mietwertanpassung keine generelle Einsprache möglich sei, widerrechtlich die gesetzlich garan-

tierte Einsprachemöglichkeit von Art. 190 StG eingeschränkt habe. 

3.1.1 Die Steuerverwaltung hat in ihrem Einspracheentscheid keine eigene Begündung formu-
liert, sondern dazu auf die Stellungnahmen der Abteilung Amtliche Bewertung verwiesen. Die 

Stellungnahmen stammen von der auf diesen Bereich spezialisierten Fachabteilung Amtliche 

Bewertung der Steuerverwaltung. Sie legen die sachverhaltlich und rechtlich für den Entscheid 

massgeblichen Argumente ausführlich dar und nehmen zu allen wesentlichen Vorbringen der 

Rekurrenten Stellung. Damit erfüllen sie ohne weiteres die Anforderungen an eine rechtsgenü-

gende Begründung des Einspracheentscheids und gewährleisten das rechtliche Gehör der Re-

kurrenten. Es steht der zuständigen Steuerverwaltung frei, zur Begründung des Einsprache-

entscheids auf diese Stellungnahmen zu verweisen und sich deren Schlussfolgerungen anzu-

schliessen. 

3.1.2 Mit dem Hinweis darauf, dass gegen die generelle Mietwerterhöhung keine generelle Ein-
sprache erhoben werden könne, ist einzig gemeint, dass mit dem in Art. 25 Abs. 4 StG als 

Grundlage des Eigenmietwerts definierten Marktwert ein gesetzlicher Auftrag zur regelmässigen 

Überprüfung und Anpassung der Mietwerte an den Marktwert bestehe und somit keine Einspra-

che gegen die Anpassung der Mietwerte an sich möglich sei, sondern stets ein konkretes aktu-

elles Rechtsschutzinteresse vorliegen müsse. Da ein genügendes Rechtsschutzinteresse oh-

nehin stets eine Verfahrensvoraussetzung darstellt, wird die Einsprachemöglichkeit für von der 

Mietwertanpassung betroffene Steuerpflichtige nicht eingeschränkt.

4. Erträge aus unbeweglichem Vermögen unterliegen nach Art. 25 Abs. 1 StG und Art. 21 
Abs. 1 DBG der Einkommenssteuer. Als steuerbarer Ertrag aus unbeweglichem Vermögen gilt 

auch der Eigenmietwert d.h. der Mietwert von Grundstücken, die der steuerpflichtigen Person 

aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur 

Verfügung stehen (Art. 25 Abs. 1 Bst. b StG und Art. 21 Abs. 1 Bst. b DBG).

5. Im Kanton Bern wird der Eigenmietwert eines Grundstücks vom sogenannten Protokoll-
mietwert abgeleitet. Dieser wird im Rahmen der amtlichen Bewertung für jedes Grundstück indi-

viduell ermittelt und dient sowohl als Basis für die Ermittlung des Vermögenssteuerwerts des 

Grundstücks wie auch als Basiswert zur Festsetzung des Eigenmietwerts. Bei der amtlichen 

Bewertung werden zahlreiche grundstückspezifische Kriterien wie nutzbare Fläche, Bauqualität, 

Komfortstufe, Wohn- und Verkehrslage berücksichtigt. Auch das wirtschaftliche Alter des Ge-

bäudes und das Mietzinsniveau der Standortgemeinde (Mietwertkategorie) fliessen in den Pro-

tokollmietwert ein. Der einmal festgesetzte amtliche Wert und mit ihm der Protokollmietwert 

bleiben, vorbehältlich einer ausserordentlichen Neubewertung infolge baulicher Veränderungen, 

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wie grösserer Renovationen oder Umbauten oder der Korrektur von Auslassungen und offen-

sichtlichen Unrichtigkeiten, grundsätzlich bis zur nächsten allgemeinen Neubewertung unverän-

dert bestehen. 

6. Die Rekurrenten rügen u.a. die Höhe des Protokollmietwerts und die amtliche Bewertung 
der Liegenschaft. Obwohl die amtliche Bewertung nicht Gegenstand des vorliegenden Verfah-

rens ist, können im Rahmen der Anfechtung des Eigenmietwerts auch sämtliche Bewertungs-

faktoren der rechtskräftigen amtliche Bewertung angefochten und überprüft werden 

(VGE 21194 vom 15.7.2002, E. 3 d, in BVR 2003 S. 1 ff, Leuch/Amonn in: Praxiskommentar 

zum Berner Steuergesetz, Band 1, Artikel 1 bis 125, 2014, N. 38 zu Art. 25 StG).

6.1 Die Rekurrenten bringen in ihrer Eingabe aber nichts Konkretes wie z.B. eine fehlerhafte 
Raumaufnahme vor, das auf eine offensichtlich unrichtige Bewertung schliessen lassen würde. 

Da überdies in kurzer Abfolge zweimal eine ausserordentliche Neubewertung (per 1.1.2011 und 

per 1.1.2019) mit einem Augenschein vor Ort durchgeführt worden ist, bei denen die Bewertung 

der Liegenschaft überprüft wurde, kann auf die erneute Vornahme eines Augenscheins verzich-

tet werden.

6.2 Im Einzelnen rügen die Rekurrenten u.a., dass der Eigenmietwert per 1. Januar 2011 
(zumindest teilweise) zu Unrecht erhöht worden sei, da bloss werterhaltende Reparaturen und 

Unterhaltsarbeiten und ebenfalls abzugsfähige Investitionen zur rationellen Energieverwendung 

nicht zu einer Wertvermehrung führen würden und keine Erhöhung des Eigenmietwerts zur Fol-

ge haben dürften. Die Rekurrenten verkennen dabei, dass auch aus einkommenssteuerrechtli-

cher Sicht rein werterhaltende Unterhaltsarbeiten die Liegenschaft verbessern und verjüngen. 

Eine gut unterhaltene oder instandgestellte Liegenschaft hat einen höheren Marktwert und kann 

auch zu einem höheren Preis vermietet werden als eine schlecht unterhaltene und vernachläs-

sigte. Auch blosse Unterhaltsarbeiten führen zwangsläufig zu einer Modernisierung und i.d.R. 

auch zu einer Verbesserung in einzelnen Bereichen der amtlichen Bewertung wie z.B. der Bau-

qualität und der Komfortstufe. Eine solche Verbesserung führt i.d.R. auch zu einer höheren Be-

notung und über die Verringerung des wirtschaftlichen Alters zu einer Erhöhung des Protokoll-

mietwerts, des Vermögenswerts und des Eigenmietwerts (vgl. VGE 100 2008 23217 vom 

21.10.2008, E. 3.2, nicht publiziert). Letzteres ist sachlogisch richtig, da wie erwähnt eine gut 

unterhaltene Liegenschaft auf dem Markt auch einen höheren Ertrag abwirft resp. teurer ver-

mietet werden kann. Was die Investitionen in rationelle Energieverwendung anbelangt, so han-

delt es sich bei diesen ohnehin um wertvermehrende Investitionen, die allein aus rechtspoliti-

schen Gründen ausnahmsweise wie Unterhalt zum Abzug zugelassen werden. Solche Mass-

nahmen führen überdies meist zu wesentlich geringeren Nebenkosten, was mit Blick auf die 

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mögliche erzielbare Bruttomarktmiete ebenfalls eine Verschiebung zugunsten eines höheren 

erzielbaren Ertrags bewirkt. 

6.3 Die von den Rekurrenten in der Einsprache gerügte Gebäudeartnote 3 für ein Einfamili-
enhaus mit Einliegerwohnung ist korrekt. Den Ausführungen der Steuerverwaltung in der Stel-

lungnahme vom 6. Juli 2018 (pag. 27 bis 31) ist nichts anzufügen.

6.4 Weiter wird bemängelt, dass die Einliegerwohnung als eigenständiges Teilobjekt bewertet 
worden ist. Die Einliegerwohnung weist gemäss der Steuerverwaltung infolge der vorgenom-

menen Sanierungsarbeiten nicht mehr dasselbe wirtschaftliche Alter auf wie das übrige Haus 

und kann somit nicht mehr zusammen mit diesem bewertet werden. Die Aufteilung ist sachge-

recht und stellt eine korrekte Bewertung sicher. Sie führt insgesamt nicht zu einer höheren Be-

wertung, gewährleistet aber die notwendige Transparenz und das rechtliche Gehör. 

6.5 Die Rekurrenten stellen auch die Benotung der Bauqualität und der Komfortstufe in Frage. 
Diese seien anlässlich der ausserordentlichen Neubewertung von Note 6 auf Note 8 erhöht 

worden. Vorab kann dazu auf das in E. 6.2 Gesagte verwiesen werden. Weiter ist festzuhalten, 

dass Noten unter 6 nur selten vergeben werden, dies weil die Bauqualität und der übliche Aus-

baustandard hiesiger Wohnbauten, nicht zuletzt infolge der geltenden Bauvorschriften, regel-

mässig gut bis sehr gut ist, was die Vergabe der Noten 1 bis 5 meist von vornherein aussch-

liesst. Die allermeisten gut instand gehaltenen oder neueren Wohnbauten weisen deshalb bei 

Bauqualität und Komfortstufe regelmässig Gesamtnoten von 7 bis 9 auf. Eine Note 6 ist in An-

betracht des üblichen hohen Ausbaustandards bereits eine eher unterdurchschnittlich tiefe Be-

notung. Es ist damit nicht ausgeschlossen, dass die Benotung vor der ausserordentlichen Neu-

bewertung per 1. Januar 2011 an sich deutlich zu tief, offensichtlich falsch und zu korrigieren 

war. Die Tatsache, dass ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und separater Garage und 

grossem Garten mit einem Raumangebot von 6.5 Zimmern (inkl. Einliegerwohnung) einem Bas-

telraum und Nebenräumen, vor der ausserordentlichen Neubewertung im Jahr 2011 einen amt-

lichen Wert von lediglich CHF 314'100.-- aufwies, weist jedenfalls in diese Richtung. Dies kann 

aber im vorliegenden Zusammenhang offen bleiben, da auch der per 1. Januar 2011 ermittelte 

amtliche Wert mit CHF 409'500.-- wohl noch stets deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrs-

wert liegt, die Bewertung insgesamt nicht als zu hoch gelten und somit auch nicht zu einem 

überhöhten Eigenmietwert führen kann (vgl. E. 6.7 hiernach). 

6.6 Gemäss Art. 56 Abs. 1 Bst. d StG ist der amtliche Wert von nichtlandwirtschaftlichen 
Grundstücken ausgehend vom Verkehrswert massvoll unter Berücksichtigung der Förderung 

der Vorsorge und der Eigentumsbildung festzulegen. Die amtliche Bewertung hat demnach 

zurückhaltend zu erfolgen und mit Blick auf eine Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leis-

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tungsfähigkeit sind amtliche Werte über dem Verkehrswert, die zu einer Überbesteuerung 

führen würden, zu vermeiden. Zur Höhe des amtlichen Werts ist dabei aber weiter festzuhalten, 

dass das Vermögen nach Art. 14 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die 

Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) und 

Art. 48 StG grundsätzlich zum Verkehrswert zu besteuern ist. Das StHG belässt zwar den Kan-

tonen u.a. wegen der Ungenauigkeit von Schätzungen und zur Verfolgung der genannten aus-

serfiskalischen Ziele der Eigentumsbildung und Förderung der Vorsorge bei der Bewertung von 

Grundstücken einen erheblichen Spielraum, die generelle Beschränkung des Vermögenswerts 

von Grundstücken auf einen fixen Prozentsatz von z.B. 70 % des Verkehrswerts, ist aber 

gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts verfassungswidrig, klar harmonisierungswid-

rig und unzulässig (vgl. Dzamko-Locher/Teuscher in: Kommentar zum Schweizerischen Steuer-

recht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemein-

den (StHG), 3. Aufl., 2017, N. 28 ff. zu Art. 14 StHG mit Hinweisen sowie BGE 124 I 159 und 

BGE 124 I 145 in StE 1998 A 23.1 Nr. 1). In Übereinstimmung mit dem übergeordneten Recht 

gibt es im Kanton Bern auch keine gesetzliche Regelung und keinen Anspruch darauf, dass die 

amtlichen Werte auf einen festen Prozentsatz des Verkehrswerts festzulegen sind. Bewegen 

sich amtliche Werte im Bewertungssystem in einer Bandbreite von ca. 70 % bis 100 % der 

durchschnittlichen Verkehrswerte vergleichbarer Objekte, so sind allein deswegen im Einzelfall 

keine Korrekturen notwendig. Auch ein amtlicher Wert von 100 % des Verkehrswerts wäre so-

mit nicht zu beanstanden und nicht zu korrigieren (vgl. VGE 100 2008 23217 vom 21.10.2008, 

nicht publiziert; Kästli/Bärtschi in: Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz, Band 1, Artikel 1 

bis 125, 2014, N. 13 zu Art. 56 StG).

6.7 Es sind keine offensichtlichen Fehler in der amtlichen Bewertung geltend gemacht worden 
und die geltend gemachten Argumente haben sich als nicht stichhaltig erwiesen. Zudem liegt 

der amtliche Wert ohne Zweifel deutlich unter dem Verkehrswert der Liegenschaft. Das lässt 

darauf schliessen, dass die Bewertung korrekt und zurückhaltend vorgenommen wurde und 

dass der Protokollmietwert von der Steuerverwaltung somit nicht zu hoch festgesetzt worden ist. 

Bezüglich der amtlichen Bewertung resp. die Ermittlung des Protokollmietwerts kann des Weite-

ren auf die korrekten Ausführungen der Amtlichen Bewertung in der Stellungnahme vom 6. Juli 

2018 (pag. 27 bis 31) verwiesen werden.

7. Die Rekurrenten machen weiter geltend, dass die generelle Anpassung des Eigenmiet-
werts bereits im Zuge der ausserordentlichen Neubewertung per 1. Januar 2011 erfolgt und 

eine weitere Anpassung per 1. Januar 2015 somit nicht gerechtfertigt sei.

7.1 Dazu ist festzuhalten, dass die bis ins Jahr 2015 resp. bis Ende 2019 der amtlichen Be-
wertung zugrunde liegenden statistischen Erhebungen und Tabellen aus den Jahren 1993-1996 

- 12 -

stammen. Damit entspricht der aufgrund dieser Daten und Tabellen ermittelte Protokollmietwert 

dem Ertragswert der Liegenschaft im Bemessungszeitraum der Jahre 1993-1996. Da der Eigen-

mietwert sich am Markwert zu orientieren hat (Art. 25 Abs. 4 StG resp. Art. 21 Abs. 2 DBG 

[tatsächliche Verhältnisse]) und weil sich die Marktverhältnisse im Lauf der Zeit verändern, sind 

die Eigenmietwerte periodisch zu überprüfen und gegebenenfalls mittels einer generellen Miet-

wertanpassung den veränderten aktuellen Marktmietverhältnissen anzupassen. 

7.1.1 Dabei werden anhand von Vergleichszahlen aus der aktuellen Mietzinsstatistik, basierend 
auf tatsächlich aktuell erzielten Mietzinsen, je pro Gemeinde (oder auch pro Stadtteil) sog. 

Mietwertfaktoren festgelegt. Mittels Multiplikation des Protokollmietwerts mit dem jeweiligen 

Mietwertfaktor wird aus dem Protokollmietwert ein dem aktuellen Mietzinsniveau entsprechen-

der Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer und ein etwas tieferer für die kantonalen Steu-

ern ermittelt. Die generelle Mietwertanpassung ändert aber an den Protokollmietwerten nichts 

und beeinflusst einzig die Eigenmietwerte. Die Anpassung der Mietwertfaktoren zielt neben der 

Anpassung des Eigenmietwerts an veränderte Marktverhältnisse insbesondere auch darauf ab, 

dass sich die Mietwerte in allen Gemeinden wieder im gleichen Verhältnis zum Mietmarkt be-

wegen und somit eine rechtsgleiche Besteuerung der Liegenschaften gewährleistet werden 

kann.

7.1.2 Die Notwendigkeit der Anpassung der Mietwertfaktoren ergibt sich ohne Weiteres aus 
Art. 25 Abs. 4 StG, gemäss dem die Mietwerte ausgehend vom Marktwert festzulegen sind. Die 

Steuerverwaltung ist somit berechtigt und auch gesetzlich verpflichtet die Eigenmietwerte peri-

odisch zu überprüfen und anzupassen. Es handelt sich dabei, wie von der Steuerverwaltung zu 

Recht geltend gemacht, um eine reine Vollzugsaufgabe. Eine Anpassung ist in jeder Veranla-

gungsperiode möglich und kann grundstätzlich auch jährlich vorgenommen werden (vgl. 

VGE 100 2018 276/277 vom 5.2.2020, E. 2.1, mit Hinweisen; vgl. weiter zum Ganzen: Erläute-

rungen zum steuerlichen Bewertungssystem von Grundstücken und Liegenschaften Ausgabe 

2020, abrufbar unter: <https://www.fin.be.ch>, Themen "Dokumente, Publikationen etc. / Weg-

leitungen / Bewertung von Grundstücken und Liegenschaften" [besucht am 10.6.2020]). 

7.2 Die generelle Anpassung der Eigenmietwerte aufgrund neu festgesetzter Mietwertfaktoren 
erfolgt damit entgegen der Auffassung der Rekurrenten völlig unabhängig von der Anpassung 

des Protokollmietwerts im Zuge einer ausserordentlichen oder allgemeinen Neubewertung des 

einzelnen Grundstücks. Denn anders als eine Anpassung der Mietwertfaktoren beruht eine 

ausserordentliche Neubewertung nicht auf einem veränderten Mietmarktumfeld, sondern auf 

infolge von Unterhaltsarbeiten, Sanierungen, Um- und oder Ausbauten erfolgten Veränderun-

gen an der Liegenschaft selbst. Veränderungen an der einzelnen Liegenschaft sind im Rahmen 

der amtlichen Bewertung des einzelnen Grundstücks zu erfassen und abzubilden. Veränderun-

- 13 -

gen des Mietmarkts sind durch Anpassung des Eigenmietwerts abzubilden und haben, bei 

gleichbleibender amtlicher Bewertung und gleichem Protokollmietwert, mittels Neufestsetzung 

der Mietwertfaktoren zu erfolgen. Da mit den ausgeführten Unterhalts- und Sanierungsarbeiten 

stets auch eine Erhöhung des erzielbaren Marktmietwerts mit einhergeht, hat die vorliegend im 

Rahmen der ausserordentliche Neubewertung 2011 erfolgte Anhebung des Protokollmietwerts 

das Verhältnis des Eigenmietwerts zur Marktmiete gar nicht beeinflusst. Die ausserordentliche 

Neubewertung per 2011 steht deshalb einer zeitlich nahen Anpassung der Mietwertfaktoren und 

des Eigenmietwerts im Jahr 2015 nicht entgegen und sie kann diese auch nicht ersetzen (vgl. 

VGE 100 2018 276/277 vom 5.2.2020, E. 2.1).

8. Die Rekurrenten bringen in ihren Eingaben weiter vor, dass der pro 2015 festgelegte Ei-
genmietwert mit CHF 17'300.-- bei den kantonalen Steuern und CHF 20'160.-- bei der direkten 

Bundessteuer viel zu hoch sei. Ein noch erzielbarer maximaler Marktmietwert ihrer Liegenschaft 

liege bei einer Nettomiete von CHF 25'780.-- jährlich resp. rund CHF 2'150.-- pro Monat. Sie 

berufen sich dabei auf die Höhe der Mieten zweier in ihrer Nachbarschaft vermieteter Einfamili-

enhäuser. Ein 7-Zimmer-Einfamilienhaus das für CHF 2'000.-- und ein 4-Zimmer-Einfamilien-

haus, das für CHF 1'500.-- vermietet sei. Zusätzlich haben sie Kopien von drei Inseraten mit 

weiteren Mietangeboten von Einfamilienhäusern als Beleg für den behaupteten Marktmietwert 

eingereicht, zwei davon in H.________: ein 5.5-Zimmer-Einfamilienhaus zu monatlich 

CHF 2'200.-- plus CHF 450.-- Nebenkosten (NK) sowie ein 6.5-Zimmer-Einfamilienhaus zu mo-

natlich CHF 2'000.-- plus NK und eines in K.________ zu monatlich CHF 1'850.-- plus NK. 

Weiter wird argumentiert, dass die Eidgenössische Steuerverwaltung als untere Grenze für den 

(Bundessteuer-)Eigenmietwert einen Interventionswert von 70 % des Marktmietwerts festgelegt 

habe. Dies mit dem Argument, dass solange die Eigenmietwerte nicht unter 70 % des Markt-

mietwertes zu liegen kämen, sichergestellt sei, dass die Liegenschaftsbesitzer gegenüber den 

Mietern nicht bevorteilt würden. Daraus leiten die Rekurrenten nun sinngemäss ab, dass bei 

einem Bundessteuer-Eigenmietwert, der über 70 % des Marktmietwerts liegt, die Mieter bevor-

teilt würden, weshalb der Bundessteuer-Eigenmietwert bei 70 % des Marktmietwerts liegen 

müsse. Bei einem aufgrund der zuvor genannten Mieten und Inserate geschätzten Marktmiet-

wert für die Liegenschaft von jährlich CHF 25'800.-- müsse der Bundessteuer-Eigenmietwert 

somit bei 70 % davon resp. CHF 18'060.-- und der kantonale Eigenmietwert nochmals 14.5 % 

tiefer, bei CHF 15'532.-- liegen. Die per 1. Januar 2015 auf CHF 17'300.-- resp. CHF 20'510.-- 

festgesetzten Eigenmietwerte würden nach dieser Berechnungsweise aber einem hypotheti-

schen Marktmietwert von CHF 28'800.-- entsprechen, was weit über einem realistischen 

Marktmietwert liege. 

- 14 -

8.1 Die Besteuerung des Eigenmietwerts soll der steuerlichen Gleichstellung von Mietern und 
Haus- und Wohneigentümern sicherstellen und ist den Kantonen gemäss Art. 7 Abs. 1 StHG 

zwingend vorgeschrieben. Mit Blick auf den Normzweck der Eigenmietwertbesteuerung ist als 

Grundlage für die Festsetzung der Eigenmietwerte grundsätzlich der Marktmietwert heranzuzie-

hen (BGE 143 I 137 E. 3.2, 3.3 mit Hinweisen; Reich/Weidmann in: Kommentar zum Schweize-

rischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone 

und Gemeinden (StHG), 3. Aufl., 2017, N. 43 zu Art. 7 StHG). 

Die Haus- und Wohneigentümer können ihre Aufwände im Zusammenhang mit dem selbstbe-

wohnten Wohneigentum als Liegenschaftsaufwand geltend machen. Soweit die Eigenmietwert-

besteuerung dem Ausgleich zwischen Mietern und Wohneigentümern dienen soll, hat sich der 

Eigenmietwert deshalb grundsätzlich am vollen Marktmietwert zu orientieren. Zu einer Bevor-

teilung von Mietern, die für das Wohnen auch den Marktmietwert bezahlen, kann es somit erst 

dann kommen, wenn der Eigenmietwert den Marktmietwert übersteigt. Das Argument des Re-

kurrenten, dass bei einem Bundessteuer-Eigenmietwert der höher als 70 % des Marktmietwert-

betrags liegt, die Mieter bevorteilt würden, erweist sich somit als falsch. 

8.2 Aufgrund der örtlichen Verschiedenheiten und der unausweichlichen Schätzungsunge-
nauigkeiten verfügen die Kantone bei der Festsetzung des Eigenmietwerts aber über einen ge-

wissen Ermessensspielraum. Zudem ist es den Kantonen nach der Rechtsprechung des Bun-

desgerichts erlaubt, betreffend die Festsetzung des Eigenmietwerts bei den kantonalen Steuern 

und wie in Art. 25 Abs. 4 StG vorgesehen, mit Blick auf die geringe Disponibilität in der Nutzung 

des Eigentums und auf ausserfiskalische Zielsetzungen, wie die Förderung der Selbstvorsorge 

und der Eigentumsbildung, in beschränktem Umfang vom Marktwertprinzip abzuweichen 

(Reich/Weidmann, a.a.O., N. 43 zu Art. 7 StHG). Gemäss gefestigter bundesgerichtlicher Praxis 

muss dabei aber im Sinne der angestrebten Rechtsgleichheit resp. zur Gewährleistung der Ver-

fassungsmässigkeit der Eigenmietwerte sichergestellt sein, dass der Eigenmietwert für die kan-

tonalen Steuern in jedem Fall, sowohl im Durchschnitt aller Werte als auch 

im konkreten Einzelfall, mindestens 60 % des Marktwerts erreicht (Reich/Weidmann, a.a.O., 

N. 44 zu Art. 7 StHG; BGE 143 I 137 E. 3.3, 3.4, 4.5.1, 4.5.2 und BGE 124 I 193 E. 3 f.; 

BGer 2C_660/2018 vom 5.4.2019, E. 3.1 sowie BVR 2003 S.1 E. 2a je mit Hinweisen).

8.3 Demgegenüber hat der Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer nach Art. 21 
Abs. 2 DBG grundsätzlich dem objektiven Marktmietwert zu entsprechen (BGE 123 II 9 E. 4.b): 

"der bundessteuerrechtliche Eigenmietwert sollte daher grundsätzlich dem Bertrag entsprechen, 

den der Eigentümer oder Nutzungsberechtigte auslegen müsste, um ein gleiches Grundstück 

unter denselben Bedingungen bewohnen (oder in anderer Art) nutzen zu können" (vgl. auch 

Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., 2016, N. 86 zu Art. 21 

- 15 -

DBG; ebenso Zwahlen/Lissi in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz 

über die direkte Bundessteuer [DBG], 3. Aufl., 2017, N. 25 zu Art. 21 DBG sowie 

BGE 143 1 137 E. 3.3; BGE 132 I 157 E. 3.3; BGer 2C_829/2016 und 2C_830/2016 vom 

10.5.2017, in ASA 86 S. 60 und StR 72/2017 S. 809 E. 7.1). Eine massvolle Besteuerung des 

Ertrags aus selbstgenutztem Wohneigentum oder die Berücksichtigung ausserfiskalischer Ziel-

setzungen sind im Recht der direkten Bundessteuer nicht vorgesehen (Richner/Frei/Kauf-

mann/Meuter, a.a.O., N. 86 zu Art. 21 DBG; BGE 123 II 9 E. 4.b). Weil der jeweilige Marktmiet-

preis jedoch geschätzt werden muss und jede Schätzung mit Unsicherheiten behaftet ist, be-

steht auch bei der direkten Bundessteuer eine gewisse Bandbreite für die Festlegung des Ei-

genmietwerts. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt die Untergrenze eines 

noch zulässigen Eigenmietwerts bei der direkten Bundesteuer bei mindestens 70 % des durch-

schnittlich festgestellten Marktwerts (BGE 123 II 9 E. 4b und c; Zwahlen/Lissi in: a.a.O., N. 25 

zu Art. 21 DBG mit Hinweisen). Die unterschiedlichen Untergrenzen für Eigenmietwerte bei den 

kantonalen Steuern und der direkten Bundessteuer von 60 % bzw. 70 %, die u.a. in den unter-

schiedlichen gesetzlichen Grundlagen liegen, sind der Grund, weshalb der Eigenmietwert für 

die kantonalen Steuern denjenigen der direkten Bundessteuer um rund 14 % unterschreitet 

(60 / 70 * 100 = 85.7 %).

9. Entgegen der Auffassung der Rekurrenten existiert somit, weder im Bereich der kantona-
len Steuern noch bei der direkten Bundessteuer ein verbindlicher Richtwert für die Höhe des 

Eigenmietwerts (BGE 143 I 137 E. 3.4). Der Bundessteuer-Eigenmietwert kann zwar gemäss 

der Rechtsprechung des Bundesgerichts aus den dargelegten Gründen, innerhalb einer Band-

breite von 70 % bis 100 %, auch unter dem Marktmietwert liegen, aber auch ein Bundessteuer-

Eigenmietwert von 100 % der dem durchschnittlichen Verkehrswert entspricht, ist nicht zu be-

anstanden. 

9.1 Auch wenn der Bundessteuer-Eigenmietwert bei 100 % des Marktmietwerts liegt, führt der 
Abzug von rund 14 % beim kantonalen Eigenmietwert gegenüber dem Bundessteuer-

Eigenmietwert zu einer erheblichen Reduktion des steuerbaren Einkommens, womit den Anlie-

gen der gesetzlich geforderten Förderung von Eigentumsbildung und Selbstvorsorge hinrei-

chend Rechnung getragen wird. Damit ist auch ein kantonaler Eigenmietwert der bei rund 86 % 

des Marktmietwerts liegt, noch als korrekt und gesetzeskonform einzustufen (vgl. VGE 20484 

vom 18.2.1999, E. 4 b und VGE 100 2018 276/277 vom 5.2.2020, E. 2.6). Nach dem Gesagten 

sind Eigenmietwerte somit auch dann nicht zu beanstanden, wenn der Bundessteuer Eigen-

mietwert dem Marktmietwert entspricht und der kantonale Eigenmietwert bei rund 86 % des 

Marktmietwerts liegt. Aus diesen Erwägungen folgt, dass die vom Rekurrenten geltend gemach-

te Berechnungsweise (Bundessteuer-Eigenmietwert geteilt durch 70 mal 100) nicht zu korrekten 

- 16 -

Resultaten führt, denn es existiert für den Bundessteuer-Eigenmietwert entgegen der Auffas-

sung der Rekurrenten kein Richtwert von 70 %. Dieser hat sich ausschliesslich am Marktmiet-

wert zu orientieren und kann wie dargelegt durchaus auch diesem entsprechen. 

9.2 Auch die vom Rekurrenten zur Begründung des Richtwerts von 70 % herangezogene 
Interventionslimite der Eidgenössischen Steuerverwaltung ändert daran nichts. Diese Limite 

dient wie bereits der Name sagt, einzig als einheitlicher Eingriffsgrenzwert für die Eidgenössi-

sche Steuerverwaltung. Bei dessen Unterschreitung liegen über die Hälfte der kantonal festge-

legten Bundessteuer-Eigenmietwerte unter 70 % des Marktmietwerts was den gesetzlichen Be-

stimmungen und der Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Bundessteuer-Eigenmietwert 

widerspricht (vgl. E. 8.3 ff. hiervor). In einem solchen Fall greift die Eidgenössische Steuerver-

waltung in die Höhe der kantonal festgelegten Eigenmietwerte ein und erhöht diese nach ein-

heitlichen Grundsätzen um einen Zuschlag, so dass sie wieder über den Grenzwert von 70 % 

des Marktmietwerts zu liegen kommen. Aus dieser Verwaltungsanweisung zur Vermeidung zu 

tiefer, verfassungswidriger Eigenmietwerte lässt sich aber nicht ableiten, dass der Bundes-

steuer-Eigenmietwert bei 70 % der Marktmiete zu liegen hätte (vgl. E. 8.3 bis 9.1 hiervor). Bei 

der Interventionslimite der Eidgenössischen Steuerverwaltung handelt es sich zudem um eine 

rein verwaltungsinterne Richtlinie, aus der sich seitens einzelner Steuerpflichtiger keinerlei 

Rechte ableiten lassen. Die auf der Interventionslimite abstützende Argumentation des Rekur-

renten geht allein schon deshalb ins Leere. 

10. Die Rekurrenten haben den Marktmietwert aufgrund effektiv bezahlter Mieten in ihrer 
Nachbarschaft und weiterer in H.________ zu Vermietung angebotener Einfamilienhäuser mit 

rund CHF 25'000.-- beziffert. Die Steuerrekurskommission hat aufgrund eigener Recherchen 

auf <http://www.Immoscout24.ch> im Umkreis von rund 10 km von H.________ für vergleichba-

re Objekte Mietangebote von CHF 2'380.-- (Chalêt in L.________, 116 m2), CHF 2'650.-- (Cha-

lêt in M.________, 5.5-Zimmer, 160 m2) und CHF 2'800.-- (einfaches 5.5-

Zimmer-Einfamilienhaus in N.________, 110 m2) sowie von CHF 3'600.-- (6.5-Zimmer-

Einfamilienhaus eher etwas grösser und zentral in O.________) gefunden. Auch wenn letzteres 

wohl von der Lage her nicht eins zu eins mit dem Objekt der Rekurrenten vergleichbar ist und 

der Markt für vermietete Einfamilienhäuser sehr begrenzt ist, ergibt sich doch insgesamt, dass 

der von den Rekurrenten geltend gemachte Wert von rund CHF 25'000.-- pro Jahr resp. rund 

CHF 2'100.-- monatlich, durchaus einem durchschnittlichen Marktmietwert für ihr 6.5-Zimmer-

Einfamilienhaus (inkl. Einliegerwohnung) entspricht. Er könnte aber wohl auch etwas höher lie-

gen, da Häuser mit Einliegerwohnung i.d.R. einen höheren Marktwert aufweisen. Da der 

Marktmietwert in dieser Grössenordnung aber nicht streitig ist, kann auf eine weitere Erörterung 

des Marktmietwerts verzichtet und festgehalten werden, dass der angefochtene Bundessteuer-

http://www.Immoscout24.ch

- 17 -

Eigenmietwert von CHF 20'160.-- pro 2015 deutlich, rund 20 %, und der kantonale Eigenmiet-

wert mit CHF 17'300.-- pro 2015, rund 31 %, unter dem Marktmietwert liegen. Der Unterschied 

zum Bundessteuer-Eigenmietwert beträgt 14.18 %. Da auch ein kantonaler Eigenmietwert von 

rund 85 % des Marktmietwerts noch als massvoll festgelegt gelten könnte (vgl. 

VGE 100 2018 276/277, E. 2.6, S. 11, mit Hinweisen), ist der vorliegend bestrittene und bei 

rund 69 % des Marktmietwerts liegende kantonale Eigenmietwert ohne weiteres als zurückhal-

tend und massvoll festgelegt zu qualifizieren.

11. Die Rekurrenten bringen abschliessend vor, dass der Eigenmietwert ihrer Liegenschaft 
nach 2015 noch zweimal erhöht worden sei und nun betreffend die kantonalen Steuern 

CHF 18'300.-- und betreffend die direkte Bundessteuer CHF 21'690.-- betrage. Da die Eigen-

mietwerte pro 2016 bis 2019 nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind, ist darauf 

nicht weiter einzugehen. Mit Blick auf die Erwägungen kann aber ergänzend festgehalten wer-

den, dass auch der im Zuge einer Heizungserneuerung mit Einbau von Wärmekollektoren (vgl. 

Gesprächsnotiz der Steuerverwaltung, pag. 11) pro 2019 festgelegte Eigenmietwert betreffend 

den Bundessteuerwert noch deutlich unter dem Marktmietwert liegt und der kantonale Eigen-

mietwert, bei im Übrigen gleichen Voraussetzungen wie vorliegend, mit rund 73 % des Markt-

mietwerts wohl durchaus noch als massvoll festgelegt zu gelten hätte. 

12. Aus den Erwägungen folgt, dass der pro 2015 mit CHF 17'300.-- resp. CHF 20'160.-- ver-
anlagte Eigenmietwert der Liegenschaft der Rekurrenten an der J.________strasse in 

H.________ den gesetzlichen Vorgaben entspricht und korrekt festgesetzt worden ist. Der Re-

kurs und die Beschwerde sind abzuweisen.

13. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Rekurrenten kostenpflichtig. Sie haben 
die gesamten Verfahrenskosten zu tragen (Art. 144 Abs. 1 und 5 DBG sowie Art. 200 Abs. 1 

StG i.V.m. Art. 1, 2, 53, 58 und 59 des Dekrets vom 24. März 2010 betreffend die Verfahrens-

kosten und die Verwaltungsgebühren der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [Ver-

fahrenskostendekret, VKD; BSG 161.12]). Vorliegend sind die Verfahrenskosten in der Höhe 

von CHF 1'200.-- mit dem geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen.

14. Sind die Rekurrenten vertreten, so kann bei ganz- oder teilweisem Obsiegen eine Partei-
entschädigung gesprochen werden. Da die Rekurrenten im vorliegenden Fall unterliegen, wer-

den keine Parteikosten gesprochen (Art. 200 Abs. 4 StG sowie Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. 

Art. 64 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren 

[Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG; SR 172.021]). 

Aus diesen Gründen wird erkannt:

- 18 -

1. Der Rekurs pro 2015 wird abgewiesen.

2. Die Beschwerde pro 2015 wird abgewiesen.

3. Die Kosten des Verfahrens vor der Steuerrekurskommission, bestimmt auf eine Pau-

schalgebühr von CHF 1'200.--, werden den Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

5. Gegen den Entscheid betreffend die kantonalen Steuern kann innert 30 Tagen seit 
der Eröffnung beim Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 
3011 Bern, Beschwerde erhoben werden. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechts-
schrift am letzten Tag der Frist einer schweizerischen Poststelle übergeben wird. Die Be-

schwerdeschrift ist in 3-facher Ausfertigung einzureichen. Sie muss von der beschwer-
deführenden Person selbst oder von einem zur Prozessführung vor bernischen Gerichten 

ermächtigten Anwalt verfasst und unterzeichnet sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechts-

schrift hat insbesondere das Rechtsbegehren und die Begründung zu enthalten. Der 
angefochtene Entscheid ist beizulegen. 

Gegen den Entscheid betreffend die direkte Bundessteuer kann innert 30 Tagen seit 
der Eröffnung beim Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 
3011 Bern, Beschwerde erhoben werden (Art. 145 DBG i.V.m. Art. 9 Abs. 3 BStV). 
Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer schweizeri-

schen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Ausfertigung 
einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von einem zur 

Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und unterzeichnet 

sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das Rechtsbegehren und 
die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen. 

Wird beim Verwaltungsgericht für die kantonalen Steuern und die direkte Bundes-
steuer Beschwerde erhoben, können diese, soweit den gleichen Gegenstand betref-
fend, in einer gemeinsamen Rechtsschrift eingereicht werden. Sie hat insbesondere 
die jeweiligen Rechtsbegehren sowie die Begründungen zu enthalten. 

6. Zu eröffnen an:

▪ A.________ und B.________ 

▪ Steuerverwaltung des Kantons Bern

▪ Eidgenössische Steuerverwaltung

- 19 -

▪ Gemeinde H.________

IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION
DES KANTONS BERN

Der Richter Der Gerichtsschreiber

Kästli Werthmüller