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**Case Identifier:** ab571de8-ffef-598f-a9ce-34b4e1fdeea8
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-06-07
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 07.06.2021 B 2020/244
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2020-244_2021-06-07.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2020/244

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 08.07.2021

Entscheiddatum: 07.06.2021

Entscheid Verwaltungsgericht, 07.06.2021
Baugesuch/Nichteintretensentscheid. Art. 45 VRP (sGS 951.1). Art. 137 PBG 
(sGS 731.1). Art. 21 Abs. 1 PBV (sGS 731.11). Art. 712g Abs. 1 in Verbindung 
mit Art. 647 ff. ZGB (SR 21). Das Verwaltungsgericht bestätigte eine 
rechtzeitige Beschwerdeerhebung gegen die vorinstanzliche Bestätigung 
des Nichteintretensentscheids durch die Beschwerdeführerin 
(Grundeigentümerin) und den Beschwerdeführer (Baugesuchsteller) am 
11. Dezember 2019 und bejahte das Erfordernis der formellen Beschwer der 
Beschwerdeführerin. Materiell streitig war, ob die Vorinstanz den Beschluss 
der Beschwerdebeteiligten, auf das Baugesuch der Beschwerdeführer nicht 
einzutreten, zu Recht bestätigt hatte. Das Verwaltungsgericht führte aus, 
nach der Praxis sei bei Liegenschaften im Miteigentum (Stockwerkeigentum) 
die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich, soweit das 
Bauprojekt nicht ausschliesslich das Sonderrecht berühre. Damit solle 
sichergestellt werden, dass keine öffentlichrechtliche Bewilligung für ein 
zivilrechtlich unzulässiges Vorhaben ausgestellt werde. Das Baugesuch vom 
13. Juni 2019 sei von den Beschwerdeführern unterzeichnet worden. Soweit 
auch einzelne Stockwerkeigentümer die Korrekturpläne unterzeichnet 
hätten, vermöge dies den (fehlenden) Zustimmungsentscheid der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht zu ersetzen. Habe keine 
Zustimmung einer Mehrheit der übrigen Stockwerkeigentümer zum 
Bauvorhaben vorgelegen, sei die zivilrechtliche Bauberechtigung 
offensichtlich nicht gegeben gewesen. Bestätigung des angefochtenen 
Rekursentscheids (Verwaltungsgericht, B 2020/244). Die gegen dieses Urteil 
erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 27. Juli 2022 
abgewiesen (Verfahren 1C_432/2021).

Entscheid vom 7. Juni 2021

Besetzung

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Abteilungspräsident Zürn; Verwaltungsrichterin Zindel, Verwaltungsrichter Steiner; 

Gerichtsschreiber Schmid

Verfahrensbeteiligte

A.__,

B.__, c/o A.__,

Beschwerdeführer,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

C.__ und D.__,

E.__ und F.__,

G.__ und H.__,

I.__ und J.__,

M.__ und N.__,

K.__ und L.__,

Beschwerdegegner,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Martin E. Looser, Küng Rechtsanwälte, 

Haldenstrasse 10, 9200 Gossau,

und

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Politische Gemeinde S.__,

Beschwerdebeteiligte,  

Gegenstand

Baugesuch (Nichteintretensentscheid)

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.  

Das Grundstück Nr. 001W, Grundbuch S.__, liegt gemäss Zonenplan der Stadt S.__ 

vom 25. November 1992 überwiegend in der Wohnzone für zweigeschossige Bauten 

(W2) und ist mit dem Baurecht Nr. D0002 zugunsten der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft R.__weg 3, S.__, belastet. Es ist mit einem 

Mehrfamilienhaus (MFH), aufgeteilt in neun Stockwerkseigentumseinheiten, sowie 

einem Autounterstand überbaut. Gemäss Schutzplan der Stadt S.__ vom 25. 

November 1992 handelt es sich beim MFH auf Grundstück Nr. 001W um ein 

geschütztes Kulturobjekt (Q.__, R.__). Mit Gesuch vom 6. September 2018 beantragte 

B.__, T.__, bei der Baukommission S.__ die Baubewilligung für den Ausbau der im 

Eigentum von A.__, T.__, stehenden Stockwerkseigentumseinheit Nr. S00003 auf 

Grundstück Nr. 001W. Vorgesehen war der Einbau einer Wohnung in das 

Dachgeschoss mit Erstellung einer zusätzlichen Gaube sowie Verschiebung der zwei 

bestehenden Gauben und Ersetzen der Fenster. Innert der Einsprachefrist erhob 

Rechtsanwalt Dr. Martin E. Looser, Z.__, für die Stockwerkeigentümer C.__ und D.__, 

E.__ und F.__, G.__ und H.__, I.__ und J.__, M.__ und N.__ sowie K.__ und L.__ mit 

Eingabe vom 1. Oktober 2018 bei der Baukommission Einsprache gegen das 

Bauvorhaben. In der Folge reichte der Gesuchsteller ein Korrekturgesuch sowie 

angepasste Planunterlagen ein. Darin verzichtete er auf die Erstellung einer 

zusätzlichen Gaube sowie auf die Verschiebung der bestehenden Gauben. Mit Eingabe 

vom 26. Juli 2019 erhoben die erwähnten Einsprecher durch ihren Rechtsvertreter auch 

gegen das Korrekturgesuch Einsprache.

A.a. 

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B.  

Mit Beschluss vom 2. September 2019 erteilte die Baukommission S.__ die 

Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen und wies die dagegen erhobenen 

Einsprachen ab. Die Einsprache von C.__ und D.__ blieb im Einspracheentscheid 

unbehandelt. Nachdem die früheren Einsprecher gegen diesen Beschluss Rekurs 

erhoben hatten (act. G 10/1, 10/3), widerrief die Baukommission den Beschluss vom 

2. September 2019 am 2. Dezember 2019 (act. G 10/10). Der Rekurs wurde zufolge 

Gegenstandslosigkeit abgeschrieben. Nach erneuter Prüfung hiess die Baukommission 

die Einsprachen mit Beschluss vom 30. März 2020 im Sinn der Erwägungen gut und 

trat auf das Baugesuch nicht ein. Zur Begründung führte sie aus, die Umbauarbeiten 

würden in Bezug auf den Fensterersatz und den Bodenaufbau gemeinschaftliche Teile 

tangieren, weshalb die Zustimmung einer Mehrheit der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft erforderlich sei (Art. 76 Abs. 5 Baureglement der 

Stadt S.__ vom 25. November 1992; BauR). Diese Zustimmung fehle, weshalb auf das 

Baugesuch nicht eingetreten werden könne (act. G 10/1 Beilage). Den gegen diesen 

Beschluss von Rechtsanwalt Dr. Christoph Bürgi, St. Gallen, für B.__ am 20. April 2020 

erhobenen Rekurs (act. G 9/1, 9/5) wies das Baudepartement mit Entscheid vom 1. 

Dezember 2020 ab (act. G 2).   

A.b. 

Gegen diesen Entscheid erhoben A.__ und B.__ mit Eingabe vom 11. Dezember 2020 

Beschwerde (act. G 1). In der Beschwerdeergänzung vom 29. Januar 2021 (act. G 5) 

beantragten die Beschwerdeführer, der Rekursentscheid vom 1. Dezember 2020 sei 

aufzuheben (Ziffer 1). Die Vorinstanz sei anzuweisen, auf das Baugesuch einzutreten 

und die Baugenehmigung zu erteilen (Ziffer 2). Unter Kosten- und Entschädigungsfolge 

(zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten der Vorinstanz bzw. der Beschwerdegegner (Ziffer 

3).

B.a. 

In der Vernehmlassung vom 9. Februar 2021 beantragte die Vorinstanz, auf die 

Beschwerde sei (zufolge Nichtteilnahme der Beschwerdeführerin am vorinstanzlichen 

Verfahren und verspäteter Beschwerdeeingabe des Beschwerdeführers) nicht 

einzutreten. Eventualiter sei die Beschwerde abzuweisen (act. G 8). In der 

Vernehmlassung vom 23. Februar 2021 beantragte die Beschwerdebeteiligte 

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Zur Begründung 

verwies sie auf die Vernehmlassung der Vorinstanz vom 9. Februar 2021 (act. G 12). 

Die durch Rechtsanwalt Dr. Looser vertretenen Beschwerdegegner (C.__ und D.__, 

B.b. 

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Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59  Abs. 1 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Art. 45 Abs. 1 VRP (in 

Verbindung mit Art. 64 VRP) setzt für die Rechtsmittelbefugnis eine formelle und eine 

materielle Beschwer voraus. Die formelle Beschwer ist erfüllt, wenn die rechtsuchende 

Person im Verfahren vor Vorinstanz teilgenommen hat und mit ihren Anträgen nicht 

oder nicht vollständig durchgedrungen ist. Weiter ist erforderlich, dass sich die 

betroffene Person am bisherigen Verfahren von Anfang an beteiligt hat. Ansonsten ist 

sie vom Rechtsmittelverfahren grundsätzlich ausgeschlossen. Ohne entsprechende 

Teilnahme können Dritte an den nachfolgenden Rechtsmittelverfahren nicht mehr 

teilnehmen. Auf das Erfordernis der formellen Beschwer kann nur verzichtet werden, 

wenn jemand zu Unrecht und ohne eigenes Verschulden am vorinstanzlichen Verfahren 

nicht teilnehmen konnte (G. Geisser, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Gesetz über die 

Verwaltungsrechtspflege, Praxiskommentar Zürich/St. Gallen 2020, N 6 f. zu Art. 45 

VRP). Im Weiteren ist die Beschwerde innert 14 Tagen nach Eröffnung des 

angefochtenen Entscheids einzureichen (Art. 47 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 64 VRP).

Gesuchsteller des Baugesuchs vom 6. Juli 2018 war der Beschwerdeführer; die 

Beschwerdeführerin unterzeichnete das Gesuch als Grundeigentümerin (act. G 9/12/1). 

Die Beschlüsse vom 2. September 2019 und 30. März 2020 wurden in der Folge dem 

Beschwerdeführer, nicht jedoch der Beschwerdeführerin zugestellt (act. G 9/12/31 und 

E.__ und F.__, G.__ und H.__, I.__ und J.__, M.__ und N.__ sowie K.__ und L.__) stellten 

in der Eingabe vom 19. März 2021 die Rechtsbegehren, auf die Beschwerde sei nicht 

einzutreten. Eventualiter sei die Beschwerde abzuweisen. Unter Kosten- und 

Entschädigungsfolgen (zulasten) der Beschwerdeführer, zuzüglich Mehrwertsteuer (act. 

G 15).

Mit Eingabe vom 29. April 2021 bestätigten die Beschwerdeführer ihren Standpunkt 

und reichten weitere Akten (u.a. ein Gutachten von U.__, V.__, vom 28. April 2021 und 

ein Gutachten Fensterbeurteilung der W.__ GmbH, X.__, vom 14. April 2021) ein (act. 

G 18 und 19).

B.c. 

Auf die Vorbringen in den Eingaben des vorliegenden Verfahrens wird, soweit für den 

Entscheid relevant, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

B.d. 

bis

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42). In den gegen diese Beschlüsse angehobenen Rekursverfahren trat wiederum nur 

der Beschwerdeführer als Rekurrent auf (vgl. act. G 2, G 9/1, 9/5, 9/15; G 10/11). Indes 

beantragte der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers im zweiten Rekursverfahren die 

Beiladung der Beschwerdeführerin (act. G 9/5). Die Vorinstanz reagierte implizit auf 

diesen Beiladungsantrag erst im Nachhinein per E-Mail an die Beschwerdeführerin (vgl. 

act. G 9/22) und führte sie - wie in der Beschwerde zu Recht sachgemäss gerügt wird 

(act. G 5 Ziffer II.) - im angefochtenen Rekursentscheid nicht als Verfahrenspartei auf. 

Indes stellte die Vorinstanz den Rekursentscheid vom 1. Dezember 2020 

(Versanddatum) nicht nur dem Beschwerdeführer, sondern auch der 

Beschwerdeführerin (als Stockwerkeigentümerin) zu (act. G 2 S. 11). Als Adressatin des 

angefochtenen Entscheids war die Beschwerdeführerin zur Beschwerdeerhebung 

berechtigt. Die Beschwerde vom 11. Dezember 2020 wurde im Namen der 

Beschwerdeführerin und des Beschwerdeführers erhoben, jedoch nur von der 

Beschwerdeführerin unterzeichnet (act. G 1), weshalb das Verwaltungsgericht dem 

Beschwerdeführer im Schreiben vom 14. Dezember 2020 Gelegenheit (im Sinn von Art. 

48 Abs. 2 VRP) einräumte, die Beschwerde nachträglich zu unterzeichnen (act. G 4). 

Die Beschwerdeergänzung vom 29. Januar 2021 enthält die Unterschriften der 

Beschwerdeführerin und des Beschwerdeführers (act. G 5). Bei diesem Sachverhalt ist 

- entgegen der Auffassung der Vorinstanz (act. G 8) und der Beschwerdegegner (act. G 

15 Rz. 15) - von einer rechtzeitigen Beschwerdeerhebung durch die 

Beschwerdeführerin und den Beschwerdeführer am 11. Dezember 2020 auszugehen. 

Das Erfordernis der formellen Beschwer der Beschwerdeführerin ist ebenfalls gegeben, 

zumal die Beschwerdeführerin im Rekursverfahren einen Beiladungsantrag gestellt 

hatte und ihr in der Folge der Entscheid vom 1. Dezember 2020 zugestellt worden war. 

Auf das nachgereichte Gutachten U.__ (act. G 19 Beilage 1) braucht unter diesen 

Umständen nicht eingegangen zu werden. Da auch die weiteren formellen 

Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten.

Was im Übrigen die in der Stellungnahme vom 29. April 2021 (act. G 18) gestellten 

Anträge (Abweisung der Beschwerden von "Herrn P.__", "Frau O.__" und "RA Looser") 

betrifft, ist festzuhalten, dass die erwähnten Personen im vorliegenden Verfahren nicht 

"Beschwerdeführer" sind, sondern in ihrer jeweiligen Funktion lediglich ihre 

Vernehmlassungen unterzeichnet haben. Auszugehen ist mithin nach wie vor von den 

in der Beschwerdeergänzung gestellten Anträgen der Beschwerdeführer (act. G 5).

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2.  

Der erstinstanzliche Beschluss der Beschwerdebeteiligten vom 30. März 2020 erging 

nach Inkrafttreten des PBG am 1. Oktober 2017. Auf das strittige Bauvorhaben ist 

somit das PBG grundsätzlich anwendbar, soweit dessen Bestimmungen unmittelbar 

anwendbar sind (vgl. Anhang zum Kreisschreiben "Übergangsrechtliche Bestimmungen 

im PBG" vom 8. März 2017) und im vorliegenden Zusammenhang zum Tragen kommen 

(vgl. auch VerwGE B 2020/10 vom 14. September 2020 E. 5). Im Übrigen gelangt das 

BauR zur Anwendung.

2.1. 

Streitig ist, ob die Vorinstanz den Beschluss der Beschwerdebeteiligten, auf das 

Baugesuch der Beschwerdeführer nicht einzutreten, zu Recht bestätigte. Gemäss Art. 

76 Abs. 5 BauR und Art. 137 PBG i.V.m. Art. 21 Abs. 1 der Verordnung zum Planungs- 

und Baugesetz (sGS 731.11; PBV) muss das Baugesuch sowohl vom Bauherrn als 

auch vom Grundeigentümer unterzeichnet werden. Unvollständige Baugesuche sind 

innert angesetzter Frist nachzubessern, andernfalls die Bewilligungsbehörde auf das 

Gesuch nicht eintreten darf (Art. 76 Abs. 5 BauR und Art. 21 Abs. 3 PBV). Nach der 

Praxis ist bei Liegenschaften im Miteigentum (Stockwerkeigentum) die Zustimmung der 

Eigentümergemeinschaft - d.h. konkret der Eigentümer im Sinn von Art. 76 Abs. 5 

BauR -  erforderlich, soweit das Bauprojekt nicht ausschliesslich das Sonderrecht 

berührt. Damit soll sichergestellt werden, dass keine öffentlich-rechtliche Bewilligung 

für ein zivilrechtlich unzulässiges Vorhaben ausgestellt wird (D. Dussy, in: Griffel/

Liniger/Rausch/Thurnherr, Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, 2016, N 7.102). Die 

zivilrechtliche Zustimmungsbedürftigkeit ergibt sich bereits aus Art. 712g Abs. 1 in 

Verbindung mit Art. 647 ff. ZGB, insbesondere Art. 647c und 647d und 647e des 

Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210, ZGB). Die Baubehörde ist mithin nicht 

verpflichtet, Baugesuche von Gesuchstellern zu behandeln, deren zivilrechtliche 

Bauberechtigung offensichtlich fehlt. Die Gemeinden sind jedoch nicht bereits dann 

befugt, die Behandlung von Baugesuchen auszusetzen, wenn sie Zweifel an der 

Bauberechtigung des Gesuchstellers haben. Grundsätzlich ist es nicht Sache der 

Gemeinden, über den Bestand von privaten Rechtsverhältnissen zu entscheiden. Das 

öffentliche Baubewilligungsverfahren hat grundsätzlich einzig zum Zweck festzustellen, 

ob das Bauvorhaben mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften übereinstimmt. Die 

Person des Gesuchstellers, insbesondere deren zivilrechtliche Bauberechtigung, steht 

somit nicht im Vordergrund. Immerhin soll die Baubehörde nicht komplexe und 

zeitaufwendige Gesuche prüfen müssen, wenn das Bauvorhaben offenkundig 

2.2. 

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Eigentumsrechte Dritter verletzt. Sie soll nach Möglichkeit nicht wider besseres Wissen 

zu einem Verfahren Hand bieten, welches geeignet ist, die Interessen Dritter zu 

verletzen (vgl. BGer 1C_116/2013 vom 11. Oktober 2013 E. 5.2 f.).

Gemäss Art. 712b Abs. 2 ZGB können dem Stockwerkeigentümer die Bauteile, die für 

den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der 

Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt 

und das Aussehen des Gebäudes bestimmen, nicht zu Sonderrecht zugeschieden 

werden. Laut Art. 5 Abs. 1 des vorliegend heranzuziehenden Reglements für die 

Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer Liegenschaft Grundstück Nr. 0002 (act. G 

9/12/9 Beilage 4; nachstehend Reglement StWE) gehören zu den gemeinschaftlichen 

Teilen insbesondere die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und 

Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von 

Bedeutung sind (lit. b), Teile, welche die äussere Gestalt und das Aussehen des 

Gebäudes bestimmen (z.B. Fenster, Balkon, lit. c) sowie alle Anlagen und 

Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Benützung der 

Räume dienen, gleichgültig, ob sich diese innerhalb oder ausserhalb der Räume, an 

denen Sonderrecht besteht, befinden (u.a. Vorraum zu den Büros, Treppenhaus; lit d). 

Gemäss Art. 13 Abs. 2 lit. a Reglement StWE ist es nicht gestattet, Veränderungen an 

gemeinschaftlichen Teilen vorzunehmen. Nach Art. 712e Abs. 1 ZGB und Art. 3 Abs. 1 

des Reglements StWE bedürfen Änderungen der Wertquoten der Zustimmung aller 

unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der 

Stockwerkeigentümer.

Im angefochtenen Entscheid hielt die Vorinstanz unter anderem fest, ein abschlägiger 

Entscheid über das Baugesuch (Nichteintreten) könne eröffnet werden, ohne dass dem 

Gesuchsteller zuvor Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben werden müsse, weil 

dieser damit rechnen müsse, dass seinem Begehren nicht stattgegeben werde (vgl. Art. 

15 VRP). Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör liege somit nicht vor. 

Selbst wenn ein Anspruch auf vorgängige Ankündigung eines 

Nichteintretensentscheids bestünde, sei der Gehörsanspruch des Beschwerdeführers 

nicht verletzt, zumal ihm die Beschwerdebeteiligte mit E-Mail vom 5. März 2020 (act. G 

9a/40 f.) mitgeteilt habe, dass sie auf das Baugesuch nicht eintreten werde, sofern er 

die erforderliche Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht beibringe. 

Ein Baugesuch, welches das gemeinschaftliche Eigentum einer 

Stockwerkeigentümergemeinschaft tangiere, bedürfe der Zustimmung der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft, wenn das kommunale Baureglement eine 

2.3. 

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Unterzeichnung des Baugesuchs durch den Grundeigentümer verlange 

(Baudepartement, Juristische Mitteilungen 2013 I/4). Liege keine Zustimmung der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft zum Bauvorhaben vor, sei die zivilrechtliche 

Bauberechtigung nicht gegeben. Unter diesen Umständen dürfe die Baubehörde das 

Baugesuch nicht an die Hand nehmen und materiell behandeln. Die Auslegung eines 

zivilrechtlichen Vertrages durch eine Verwaltungsbehörde werde als zulässig erachtet, 

wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar sei und sich ein unzweifelhaftes Resultat 

ergebe (BGer 1C_237/2010 vom 30. August 2010 E. 2.4.2). Vorliegend habe zwar die 

Eigentümerin der Stockwerkseigentumseinheit Nr. S00003 das Baugesuch des 

Beschwerdeführers mitunterzeichnet. Das Bauvorhaben tangiere aber nicht bloss 

deren im Sonderrecht stehende Räume und Gebäudeteile. Durch die Umbauarbeiten in 

der Dachwohnung seien vielmehr auch Arbeiten am Boden sowie am Vorraum zum 

früheren Büro erforderlich. Diese gehörten zu den gemeinschaftlichen Bestandteilen 

des Gebäudes, was selbst der Beschwerdeführer nicht bestreite. Allein dies habe zur 

Folge, dass das Baugesuch für den Umbau der Dachwohnung zwingend auch von den 

anderen Stockwerkeigentümern hätte (mit-)unterzeichnet werden müssen. Sodann sei 

im Baugesuch der Ersatz der Fenster vorgesehen. Der Beschwerdeführer bestreite 

nicht, dass auch die Fenster zu den gemeinschaftlichen Bestandteilen des Gebäudes 

gehören würden. Er verkenne jedoch, dass die Pflicht zum Unterhalt der Fenster nicht 

auch deren Ersatz umfasse. Aus der Verpflichtung zum laufenden Unterhalt und zur 

entsprechenden Kostentragung (Art. 9 Reglement StWE) könne nicht geschlossen 

werde, dass auch ein vollständiger Ersatz der Fenster, der als Neubau zu betrachten 

sei, ohne Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer erfolgen dürfe. Entsprechend 

hätte es auch wegen des Fensterersatzes der Zustimmung der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft zum Baugesuch bedurft. Die Beschwerdebeteiligte 

sei daher zu Recht infolge fehlender Unterschrift der Grundeigentümerin nicht auf das 

Baugesuch eingetreten (act. G 2 S. 6-8).

Zum Einwand des Beschwerdeführers, die Stockwerkeigentümergemeinschaft habe 

bereits mit Vereinbarung/Zirkularbeschluss vom 8. Januar 2008 dem Bauvorhaben 

zugestimmt, führte die Vorinstanz aus, in der erwähnten Vereinbarung hätten die 

Stockwerkeigentümer lediglich einer Zweckänderung der Stockwerkseigentumseinheit 

Nr. S00003 von einem Büro in eine Wohnung zugestimmt. Eine Zustimmung der 

Stockwerkeigentümer zu einem zukünftigen konkreten Baugesuch gehe aus dieser 

Vereinbarung nicht hervor. Wenn der Beschwerdeführer aus dem Zirkulationsbeschluss 

eine Zustimmung zu seinem Baugesuch ableiten wolle, habe er diese Frage von einem 

Zivilrichter beurteilen zu lassen. Eine derartige Auslegung des Zirkularbeschlusses 

durch die Baubehörde würde zu weit führen. Entsprechend sei vom Fehlen der 

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Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft zum Baugesuch auszugehen (act. 

G 2 S. 8 f.).

Die Beschwerdeführer wenden unter anderem ein, der vorinstanzliche Entscheid sei 

durch vorsätzlichen Amtsmissbrauch und unrichtige Beurkundung einer rechtlich 

erheblichen Tatsache (absichtlich falsches Zitieren des Stockwerkeigentums-

Reglements) zustande gekommen. Der Entscheid ignoriere darüber hinaus Dokumente, 

die im Zug des Rekurses eingereicht worden seien, wodurch das rechtliche Gehör 

verletzt worden sei. Im Rekursentscheid werde Art. 9 des Reglements StWE 

unzutreffend ausgelegt. Der Begriff der Reparatur werde falsch interpretiert bzw. 

einfach ausgelassen. Schon im Jahr 2014 sei im Protokoll der 

Stockwerkeigentümerversammlung festgehalten worden, dass die Fenster in einem 

sehr schlechten Zustand seien. Bei den Stockwerkeigentümerversammlungen werde 

sie (die Beschwerdeführerin) aufgefordert, den Fensterersatz vorzunehmen, während 

im Rekursverfahren die gegenteilige Position eingenommen und von einer 

Zustimmungspflicht zum Fensterersatz gesprochen werde. Durch den Rekursentscheid 

sei es den Beschwerdeführern momentan nicht möglich, Rechte und Pflichten aus dem 

StWE-Reglement wahrzunehmen; der Zugang zur Geltendmachung ihrer Rechte sei 

ihnen versperrt. Die Behauptung im vorinstanzlichen Entscheid, wonach 

Umbauarbeiten, welche gemeinschaftliche Teile betreffen würden, automatisch eine 

Zustimmung einer Mehrheit der Stockwerkeigentümer erforderlich machen würden, sei 

aus der Luft gegriffen. Abgesehen von der Frage, ob ein Bodenaufbau überhaupt 

möglich sei, sei es von der Logik der Vereinbarung (Zirkularbeschluss von 2008) her 

unmöglich, von einem Zustimmungserfordernis für eine Baumassnahme zu sprechen, 

wenn die Beschwerdegegner selbst es gewesen seien, die diese Baumassnahme im 

Vertrag als Bedingung formuliert hätten. Es liege (im angefochtenen Entscheid) eine 

Rechtsbeugung vor, indem versucht werde, dem Zirkularbeschluss eine komplett neue 

Bedeutung zu geben. Die Beschwerdeführer seien sich der vertraglichen Vereinbarung 

(Zirkularbeschluss von 2008) im Klaren und hätten die Absicht, ihre Verpflichtungen 

auch zu erfüllen. Im Rekursentscheid werde mit Äusserungen und Deutungen in einer 

Weise agiert, dass nicht mehr von einer neutralen Instanz gesprochen werden könne. 

Aufgrund von Art. 23 Abs. 3 Reglement StWE könnten dringliche Massnahmen sofort 

und ohne Zustimmung getroffen werden. Bei der Erneuerung der Fenster habe es sich 

um eine dringliche Massnahme gehandelt. Die Interventionen der Beschwerdegegner 

hätten allein das Verhindern des Umbaus der Wohnung zum Ziel und sollten einen 

Strafschadenersatzfall auslösen (act. G 5 und 18).   

2.4. 

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3.  

Vorweg ist festzuhalten, dass die Abweisung eines Rekurses mit einer Begründung, 

welcher sich die Beschwerdeführer nicht anschliessen können, entgegen ihrer 

Auffassung (act. G 5 II. B.2. f.) noch keine strafbare Handlung der Verfasser des 

vorinstanzlichen Entscheids darstellt. Für das Vorliegen einer strafbaren Handlung 

bestehen keinerlei Anhaltspunkte. Strafbare Handlungen ergeben sich insbesondere 

nicht aus der Interpretation von Art. 9 des Reglements StWE durch die Vorinstanz. 

Strafbare Handlungen und die Auslösung eines "Strafschadenersatzfalls" (act. G 5 II. B.

5) bilden sodann nicht Thema des vorinstanzlichen Entscheids und sind bereits daher 

im vorliegenden Verfahren nicht zu untersuchen; diesbezüglich ist auf die Beschwerde 

nicht einzutreten. Soweit die Beschwerdeführer im Weiteren pauschal auf 

Ausführungen im vorinstanzlichen Rekursverfahren verweisen (act. G 18 letzte Seite mit 

Hinweis auf act. 19 Beilage 4), ohne diese in der Beschwerde erneut einzubringen, 

kann darauf ebenfalls nicht eingetreten werden (vgl. Staub/Günthardt, in: Rizvi/

Schindler/Cavelti, [Hrsg], a.a.O., N 7 zu Art. 48 VRP mit Hinweisen).

Eine Gehörsverletzung (durch Ignorierung der vom Beschwerdeführer im 

Rekursverfahren eingereichten Akten) ist vorliegend nicht erkennbar, weil die 

Vorinstanz nicht verpflichtet ist, auf jedes Vorbringen der Beschwerdeführer 

einzugehen. Bei ihrem Entscheid durfte sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen 

Gesichtspunkte beschränken (BGE 133 I 270 E. 3.1). Sie begründete den 

angefochtenen Entscheid im Wesentlichen mit dem Hinweis auf die einschlägigen 

rechtlichen Grundlagen und den aus ihrer Sicht massgebenden Sachverhalt. Sie zeigte 

die Überlegungen, von denen sie sich leiten liess, in zureichender Weise auf und setzte 

sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten auseinander. Wenn die Beschwerdeführer 

sodann die Neutralität der Äusserungen im angefochtenen Entscheid anzweifeln (act. G 

5 II. B.5. am Schluss), ist festzuhalten, dass eine von der Auffassung der 

Beschwerdeführer abweichende Darlegung eines rechtlichen Standpunktes für sich 

allein noch keine Zweifel an der Neutralität bzw. eine Befangenheit darzutun vermag.  

3.1. 

Nach unbestritten gebliebenen Vorbringen der Beschwerdegegner (act. G 15 Rz. 10) 

diente die Stockwerkeigentumseinheit Nr. S00003 bis zum Zirkularbeschluss vom 

8. Januar 2008 (act. G 9a/9 Beilage 6) Bürozwecken ("Büro 4 OG West"). Der erwähnte 

Zirkularbeschluss hatte die Zustimmung zu einer Zweckänderung der 

Stockwerkeigentumseinheit Nr. S00003 (von Büro- in Wohnnutzung) zum Gegenstand. 

3.2. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 12/15

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Darin wurde explizit vermerkt, dass durch bauliche Massnahmen keine Eingriffe in die 

übrigen Wohnungen und gemeinschaftlichen Teile vorgenommen werden dürften, 

soweit nicht etwas anderes vereinbart sei. Die Böden der Einheit Nr. S00003 sowie des 

Vorraums im 4. Obergeschoss seien gleich zu isolieren wie die Böden zwischen den 

Wohnungen Nrn. 00005 und 00004, soweit dies statisch/bautechnisch überhaupt 

möglich sei. Der entsprechende Nachweis sei durch Pläne/Planvergleiche zu führen, 

durch rechtzeitige Ankündigung der Umbauarbeiten oder durch eine Fotodokumention 

über die betreffenden Bauarbeiten (act. G 9/12/9 Beilage 6). Der Zirkularbeschluss 

beinhaltet mithin keine Ermächtigung/Zustimmung der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft zu einem konkreten Bauprojekt, sondern regelt 

lediglich die Modalitäten der Zweckänderung. Eine vorgängige Blanko-Zustimmung für 

bauliche Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen lässt sich dem Zirkularbeschluss 

zum vornherein nicht entnehmen. Der von den früheren Eigentümern der Wohnung der 

Beschwerdeführerin im Jahr 2015 angestrebte Umbau für eine Wohnnutzung, für 

welchen im Übrigen explizit eine zusätzliche Einberufung einer ausserordentlichen 

Stockwerkeigentümerversammlung für den Zustimmungsbeschluss (vgl. 9/12/19 

Beilage 15 S. 3) vorausgesetzt worden war, kam in der Folge nicht zustande. Im Jahr 

2018 wurde sodann die Beschwerdeführerin von der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft aufgefordert, bereits eingeleitete Umbauarbeiten 

vorerst zu stoppen, weil entgegen der Vereinbarung keine vorgängige Information 

erfolgt sei (act. G 9/12/9 Beilage 7). In der Folge wurde von Seiten der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft die nicht sachgemässe Vornahme von 

Abbrucharbeiten durch den Beschwerdeführer mit Schadenverursachung in anderen 

Wohnungen beanstandet (vgl. act. G 9/12/9 Beilagen 17 und 18).

Gemäss Art. 9 Reglement StWE ist der Stockwerkeigentümer verpflichtet, die im 

Sonderrecht stehenden Räume und Einrichtungen auf seine Kosten so zu unterhalten, 

dass das Gebäude ein gutes Aussehen bewahrt und in einwandfreiem Zustand bleibt. 

Zu Lasten des Stockwerkeigentümers gehen insbesondere die Kosten für Unterhalt 

und Reparatur der Fenster. Diese Regelung vermag am Umstand, dass die Fenster 

nach Art. 5 Abs. 1 lit. c Reglement StWE zu den gemeinschaftlichen Teilen zählen, 

nichts zu ändern. Art. 9 Reglement StWE betrifft sodann lediglich den Unterhalt und die 

Reparatur der Fenster, nicht jedoch deren Ersatz bzw. deren Erneuerung. Die 

zustimmungsbedürftige Erneuerung bzw. der Ersatz ist vom (nicht 

zustimmungsbedürftigen) Unterhalt und der (ebenfalls nicht zustimmungsbedürftigen) 

Reparatur zu unterscheiden (vgl. auch Art. 712h Abs. 2 Ziffer 1 ZGB, der diese 

Begriffsunterscheidung vornimmt). Bei den von den Beschwerdeführern geplanten 

3.3. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/15

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Umbauarbeiten in der Dachwohnung mit Arbeiten am Boden und am Vorraum zum 

früheren Büro sowie dem Ersatz der Fenster (vgl. Baugesuch vom 13. Juni 2019, act. G 

9/12/22-24, sowie Fotos in act. G 16 Beilage 2) handelt es sich mithin augenscheinlich 

um bauliche Massnahmen, die im gemeinschaftlichen Eigentum aller 

Stockwerkeigentümer stehende Teile der Liegenschaft (MFH auf Parzelle Nr. 001) 

betreffen (Art. 712a Abs. 2 und Art. 712b Abs. 2 Ziff. 1 ZGB, Art. 5 Abs. 1 lit. c und d 

Reglement StWE; BGE 136 III 261 E. 2.2 S. 263). Das gegenteilige Vorbringen der 

Beschwerdeführer, wonach das Baugesuch keine (zustimmungsbedürftigen) 

gemeinschaftlichen Bauteile betreffe (act. G 5 Ziffer IV.), ist damit offensichtlich 

unzutreffend. Nach Lage der Akten (vgl. Protokolle StWE-Versammlungen vom 

26. März und 3. Oktober 2019; act. G 9/12/28 Beilage 4, act. G 16 Beilage 1) legten die 

Beschwerdeführer der Stockwerkeigentümergemeinschaft kein Gesuch betreffend 

Zustimmung zu ihrem Bauprojekt vor. Die diesbezügliche Feststellung der 

Beschwerdegegner in diesem Verfahren (act. G 15 Rz. 37) blieb unbestritten. Von daher 

erscheint das Vorbringen der Beschwerdeführerin, wonach ihr der Zugang zu ihren 

Rechten als Stockwerkeigentümerin versperrt sei (act. G 5 III. B. 4.), unbegründet.

Das Baugesuch vom 13. Juni 2019 wurde von den Beschwerdeführern unterzeichnet 

(act. G 9/12/22). Soweit auch einzelne Stockwerkeigentümer die Korrekturpläne 

unterzeichneten (act. G 9/12/22-24), vermag dies den (fehlenden) 

Zustimmungsentscheid der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht zu ersetzen. Lag 

keine Zustimmung einer Mehrheit der übrigen Stockwerkeigentümer zum Bauvorhaben 

vor, war die zivilrechtliche Bauberechtigung offensichtlich nicht gegeben (vgl. 

vorstehende E. 2.2). Das Zustimmungserfordernis erscheint konkret auch insofern 

berechtigt, als es um Bauarbeiten an einem 250jährigen geschützten Kulturobjekt bzw. 

um den Erhalt der Substanz und der Gebrauchsfähigkeit desselben geht (vgl. act. G 15 

Rz. 55 und act. G 19 Beilage 2 S. 8). Durch die schriftliche Auskunft der Gebert 

Treuhand vom 13. Februar 2020, wonach die Fenster zwar zu den gemeinschaftlichen 

Teilen gehören würden, eine Erneuerung derselben jedoch aufgrund der 

Unterhaltspflicht (Art. 9 Reglement StWE) ohne Einverständnis der übrigen 

Stockwerkeigentümer durchgeführt werden könne (act. G 6.1 Beilage), wird das 

Erfordernis eines Gesuchs an die Stockwerkeigentümergemeinschaft um Zustimmung 

zum Baugesuch nicht hinfällig. Auch ist eine Dringlichkeit im Sinn von Art. 23 Abs. 3 

Reglement StWE, die Fenster ohne Zustimmungsbeschluss ersetzen zu müssen, 

insofern nicht dargetan, als der sanierungsbedürftige Zustand schon seit Erwerb der 

Wohnung durch die Beschwerdeführerin bestehen dürfte (vgl. act. G 19 Beilage 3). 

Hieran vermögen die von den Beschwerdeführern vorgebrachten Reklamationen der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft über den schlechten Zustand der Fenster (vgl. 

https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=1C_116%2F2013&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F136-III-261%3Ade&number_of_ranks=0#page261

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4.  

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.

Die Beschwerdeführer tragen die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

unter anderen act. G 19 Beilage 3) sowie das nachgereichte Gutachten 

Fensterbeurteilung (act. G 19 Beilage 2) nichts zu ändern, zumal das Baugesuch bzw. 

die Zustimmungsbedürftigkeit wie dargelegt nicht nur den Fensterersatz betrifft. Vor 

diesem Hintergrund lässt sich der angefochtene Entscheid, mit welchem die 

Rechtmässigkeit des Nichteintretens der Beschwerdebeteiligten auf das Baugesuch 

mangels zivilrechtlicher Bauberechtigung bestätigt wurde, nicht beanstanden.  

Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf 

einzutreten ist. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des 

Verfahrens von den Beschwerdeführern zu bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von CHF 3'500 ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der 

Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der geleistete Kostenvorschuss von 

CHF 3'500 ist mit dieser Gebühr zu verrechnen.

4.1. 

Zufolge Unterliegens besteht kein Anspruch der Beschwerdeführer auf ausseramtliche 

Entschädigung. Vorinstanz und Beschwerdebeteiligte haben ebenfalls keinen Anspruch 

auf ausseramtliche Entschädigung (Art. 98 Abs. 1 VRP in Verbindung mit Art. 98

VRP; A. Linder, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], a.a.O, N 20 zu Art. 98  VRP); beide 

stellten auch keinen Antrag. Demgegenüber sind die obsiegenden Beschwerdegegner 

für das Beschwerdeverfahren ausseramtlich zu entschädigen. Das Verwaltungsgericht 

spricht grundsätzlich Pauschalentschädigungen nach Ermessen gemäss Art. 6, 19 und 

Art. 22 Abs. 1 lit. b der Honorarordnung zu (sGS 963.75, HonO). Mit Blick auf 

vergleichbare Verfahren und unter Berücksichtigung der konkreten Verhältnisse ist eine 

Entschädigung der Beschwerdegegner durch die - solidarisch haftenden - 

Beschwerdeführer mit insgesamt CHF 3'000 (CHF 250 je Beschwerdegegner) zuzüglich 

Barauslagen von CHF 120 und Mehrwertsteuer angemessen.

4.2. 

bis

bis

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CHF 3'500, unter Verrechnung mit dem von ihnen in gleicher Höhe geleisteten 

Kostenvorschuss.

3.

Die Beschwerdeführer entschädigen die Beschwerdegegner ausseramtlich mit 

insgesamt CHF 3'000 (CHF 250 je Beschwerdegegner) zuzüglich Barauslagen von 

CHF 120 (CHF 10 je Beschwerdegegner) und Mehrwertsteuer.

 

 

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 07.06.2021
	Baugesuch/Nichteintretensentscheid. Art. 45 VRP (sGS 951.1). Art. 137 PBG (sGS 731.1). Art. 21 Abs. 1 PBV (sGS 731.11). Art. 712g Abs. 1 in Verbindung mit Art. 647 ff. ZGB (SR 21). Das Verwaltungsgericht bestätigte eine rechtzeitige Beschwerdeerhebung gegen die vorinstanzliche Bestätigung des Nichteintretensentscheids durch die Beschwerdeführerin (Grundeigentümerin) und den Beschwerdeführer (Baugesuchsteller) am 11. Dezember 2019 und bejahte das Erfordernis der formellen Beschwer der Beschwerdeführerin. Materiell streitig war, ob die Vorinstanz den Beschluss der Beschwerdebeteiligten, auf das Baugesuch der Beschwerdeführer nicht einzutreten, zu Recht bestätigt hatte. Das Verwaltungsgericht führte aus, nach der Praxis sei bei Liegenschaften im Miteigentum (Stockwerkeigentum) die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich, soweit das Bauprojekt nicht ausschliesslich das Sonderrecht berühre. Damit solle sichergestellt werden, dass keine öffentlichrechtliche Bewilligung für ein zivilrechtlich unzulässiges Vorhaben ausgestellt werde. Das Baugesuch vom 13. Juni 2019 sei von den Beschwerdeführern unterzeichnet worden. Soweit auch einzelne Stockwerkeigentümer die Korrekturpläne unterzeichnet hätten, vermöge dies den (fehlenden) Zustimmungsentscheid der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht zu ersetzen. Habe keine Zustimmung einer Mehrheit der übrigen Stockwerkeigentümer zum Bauvorhaben vorgelegen, sei die zivilrechtliche Bauberechtigung offensichtlich nicht gegeben gewesen. Bestätigung des angefochtenen Rekursentscheids (Verwaltungsgericht, B 2020/244). Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 27. Juli 2022 abgewiesen (Verfahren 1C_432/2021).

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