# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fbbd94ed-1373-5ce1-8981-391378b488d5
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-17
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 17.11.2022 110 2022 113
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2022-113_2022-11-17.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2022/113

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 17. November 2022

Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde abgewie-
sen (VGE 100/2022/371 vom 10. Juni 2024). Das Bundesgericht hat die Beschwerde gegen 
das Urteil des Verwaltungsgerichts abgewiesen (BGE 1C_468/2024 vom 27.05.2025).

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer 1

Frau D.________
Beschwerdeführerin 2

und

Bauherrengemeinschaft E.________strasse L.________, Spiez, bestehend aus:

Frau F.________
Beschwerdegegnerin 1

Herr G.________
Beschwerdegegner 2

Herr H.________ 
Beschwerdegegner 3

alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt A.________ und Rechtsanwalt B.________ 

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez, Abteilung Bau, 
Sonnenfelsstrasse 4, 3700 Spiez

Amt für Landwirtschaft und Natur (LANAT), Abteilung Naturförderung (ANF), 
Schwand 17, 3110 Münsingen

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez vom 10. Juni 2022 
(Baugesuchs-Nr. 768/2021-0052 eBau-Nr.: I.________; Abbruch Wohnhaus, 3-Familienhaus mit 
Einstellhalle)

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I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerschaft reichte am 25. März 2021 bei der Gemeinde Spiez ein Bau-
gesuch ein für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses und den Neubau eines 3-Familien-
hauses mit Einstellhalle auf der Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. J.________. Die Parzelle liegt 
in der Wohnzone 2 Strukturerhaltung (W2S) und im Ortsbilderhaltungsgebiet. Gegen das Bauvor-
haben erhoben unter anderem die Beschwerdeführenden Einsprache. Im Verlauf des Baubewilli-
gungsverfahrens wurde das Bauvorhaben mehrmals durch die Fachberatung Gestaltung der Ge-
meinde Spiez beurteilt. Nach durchgeführter Einigungsverhandlung vom 8. März 2022 reichte die 
Beschwerdegegnerschaft am 12. April 2022 eine Projektänderung ein. Mit Gesamtbauentscheid 
vom 10. Juni 2022 erteilte die Gemeinde Spiez die Baubewilligung.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 5. Juli 2022 Beschwerde bei der Bau- und 
Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen die Aufhebung des Gesamtbau-
entscheids vom 10. Juni 2022 und machen insbesondere geltend, das Bauvorhaben störe die 
Ortsbildstruktur und gefährde die Mauerseglerkolonie. Zudem würde der Schattenwurf erhöht und 
die freie Sicht gegen Süd-Südwest eingeschränkt, was zu einer Wertverminderung ihrer Liegen-
schaft führe.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, führte den Schriftenwech-
sel durch und holte die Vorakten ein. Die Abteilung Naturförderung (ANF) des Amts für Landwirt-
schaft und Natur (LANAT) reichte am 21. Juli 2022 eine Stellungnahme ein, ohne einen Antrag zu 
stellen. Mit Stellungnahme vom 11. August 2022 beantragt die Gemeinde die Beschwerdeabwei-
sung, soweit darauf einzutreten sei. Auch die Beschwerdegegnerschaft beantragt in ihrer Be-
schwerdeantwort vom 11. August 2022, die Beschwerde sei abzuweisen und der Gesamtbauent-
scheid vom 10. Juni 2022 sei zu bestätigen. Die Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerschaft 
reichten am 29. September 2022 die Kostennote ein.

4. Auf die Rechtsschriften und die Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann 
er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. 

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einspre-
cherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).

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Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen wurde, sind durch den 
vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf 
die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Ortsbildschutz und Fachberatung

a) Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung des Ortsbilds. Sie führen aus, der Cha-
rakter des Neubaus werde dem schützenswerten Ort nicht gerecht. Der von der Gemeinde beru-
fenen Begleitgruppe sei es mit ihren Beurteilungen und Empfehlungen in den drei Beratungsrun-
den nicht gelungen, dass die Beschwerdegegnerschaft das Volumen des zu erstellenden Gebäu-
des merklich verringert habe. Es gehe der Beschwerdegegnerschaft um die Erzielung einer maxi-
malen Nutzung der Liegenschaft. Die Begleitgruppe sei nicht mehr bereit gewesen, das Baupro-
jekt noch einmal abschliessend zu beurteilen. Es würden auch keine Hinweise vorliegen, dass das 
Bauprojekt in den von der Begleitgruppe erwähnten Punkten überarbeitet worden sei. Es sei nicht 
nachvollziehbar, dass die Baukommission den Antrag, das Bauprojekt noch einmal fachlich beur-
teilen zu lassen, nicht anderweitig vergeben habe. 

Die Beschwerdegegnerschaft verweist in ihrer Stellungnahme auf die diversen Beurteilungen 
durch die Fachberatung Gestaltung wie auch auf den Amtsbericht Umwelt und die Empfehlungen 
von Herrn K.________ (InfoNatura) im Baubewilligungsverfahren und führt aus, die geltend ge-
machten Beanstandungen seien in das Bauvorhaben eingearbeitet worden. Das Bauvorhaben 
erfülle die im GBR4 enthaltenen Anforderungen. Weiter führt sie aus, mit der durch die Projektver-
fasser durchgeführten Gebäudeanalyse von den umliegenden Nachbargebäuden sei nachgewie-
sen worden, dass der Neubau in der Grundfläche sowie in der Gebäudehöhenentwicklung in das 
Quartier passe. In der Nachbarschaft des Bauvorhabens habe ein Wandel stattgefunden und es 
seien zeitgemässe Lösungen für Neubauten gefunden worden, die in Einklang mit dem Ortsbil-
derhaltungsgebiet stehen würden. Im vom Bauvorhaben betroffenen Quartier seien nicht nur Holz-
häuser vorherrschend, sondern auch Rieghäuser und Massivbauten. Auch würden sich in unmit-
telbarer Nachbarschaft Mehrfamilienhäuser befinden. 

Die Gemeinde verweist in ihrer Stellungnahme auf ihre Ausführungen im Gesamtbauentscheid 
und hält fest, die von der Fachberatung Gestaltung gerügten Punkte seien angepasst worden und 
schlussendlich habe eine stimmige Gesamtwirkung des Bauvorhabens mit der Umgebung erzielt 
werden können. Die Fachberatung Gestaltung beurteile die Körnigkeit und die Bebauungsstruktur 
als genügend. 

b) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, Orts- und 
Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt die «ästhetische 
Generalklausel» im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. Eine Beeinträchtigung 
liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden Überbauung schafft, der er-
heblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften erlassen, die über die kantonalen 
Vorschriften hinausgehen können (Art. 9 Abs. 3 BauG). Derartige Vorschriften müssen, um 
selbständige Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die Anordnungen des kantonalen 
Rechts, sie dürfen Letztere nicht bloss allgemein anders formulieren.5

4 Baureglement der Gemeinde Spiez vom 24. November 2013 (GBR), genehmigt durch das Amt für Gemeinden und 
Raumordnung (AGR) am 25./29. April 2014.
5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 N. 4 
und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen.

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Das Baureglement der Gemeinde Spiez enthält insbesondere folgende Bestimmungen zur Ge-
staltung von Bauten und Anlagen:

411 Gestaltungsgrundsatz 
1 Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass zusammen mit ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung 

entsteht. 
2 Bei der Beurteilung der guten Gesamtwirkung sind insbesondere zu berücksichtigen: 

– die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes, 
– die bestehende und bei Vorliegen einer entsprechenden Planung auch die beabsichtigte Gestaltung 

der benachbarten Bebauung, 
– Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen, 
– die Fassaden- und Dachgestaltung sowie die Materialisierung und Farbgebung, 
– die Gestaltung der Aussenräume, insbesondere des Vorlandes und der Begrenzungen gegen den 

öffentlichen Raum, – die Gestaltung und Einordnung der Erschliessungsanlagen, Abstellplätze und 
Eingänge. 

3 Die Vorschriften über die Ortsbildpflege bleiben vorbehalten.

416 Aussenraumgestaltung 
1 Die Gestaltung der privaten Aussenräume – insbesondere der öffentlich erlebbaren Einfriedungen, Vor-

gärten, Vorplätze und Hauszugängen – hat sich im weitgehend unüberbauten Gebiet nach den ortsübli-
chen, im weitgehend bebauten Gebiet an den vorherrschenden Merkmalen zu richten, welche das Stras-
sen-, Quartier- und Ortsbild prägen. 

2 Mit dem Baugesuch ist ein Umgebungsgestaltungsplan einzureichen.
3 […]

511 Ortsbilderhaltungsgebiete 
1 Die Ortsbilderhaltungsgebiete sind Schutzgebiete nach Art. 86 BauG und umfassen die für das Ortsbild 

prägenden Siedlungsteile. 
2 Neu-, An- und Umbauten haben sich optimal ins Ortsbild einzufügen; die Grenz- und Gebäudeabstände 

können im Interesse der gewachsenen Ortsbildstruktur unterschritten werden. 
3 […] 
4 Der Charakter der Aussenräume mitsamt den prägenden Elementen wie Wegnetz, Vorgärten, -plätze, 

Einfriedungen, Bäume und Obstgärten ist zu erhalten und ortsbildgerecht zu erneuern.

Diese Bestimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen kommt daher selbständige Be-
deutung zu. Aufgrund der Gemeindeautonomie steht der Vorinstanz deshalb bei der Auslegung 
und Anwendung der Normen ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Soweit sie die Normen recht-
lich vertretbar auslegt, darf eine Rechtsmittelinstanz sie nicht anders auslegen.6 

Der Begriff „gute Gesamtwirkung“ stellt einen unbestimmten kommunalen Gesetzesbegriff dar, bei 
dessen Auslegung die kommunalen Behörden einen gewissen Beurteilungsspielraum haben. Je-
doch dürfen auch an das Erfordernis der guten Gesamtwirkung nicht unverhältnismässig hohe 
Ansprüche gestellt werden. Die gute Gesamtwirkung ist weder an geringen noch an besonders 
hohen architektonischen Qualitäten zu messen. Das bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen Ge-
gebenheiten, dass das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden darf und sich eine neue 
Baute oder Anlage an den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu ori-
entieren hat.7 

6 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 5 mit Hinweisen.
7 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, BVR 2006 S. 491 E. 6.3.1.

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Gestützt auf Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes dürfen in der Regel 
Art oder Mass der nach der Zonenordnung zulässigen Nutzung nicht eingeschränkt werden.8

c) Die Gemeinde Spiez hat im vorhergehenden Baubewilligungsverfahren die Fachberatung 
Gestaltung beigezogen. Aus den Vorakten geht hervor, dass die Fachberatung Gestaltung das 
vorliegend umstrittene Bauvorhaben dreimal beurteilt hat.9 Dabei wurden ihr jeweils von der Be-
schwerdegegnerschaft (revidierte) Planunterlagen10 sowie aufbereitete Analysepapiere11 vorge-
legt und das Bauprojekt vorgestellt. 

In ihrer ersten Beurteilung äusserte sich die Fachberatung zur Analyse, der Körnigkeit und Bau-
weise sowie zur Umgebung und kam zu folgendem Fazit:12

«Die Fachberatung Gestaltung empfiehlt eine Überarbeitung des Projekts:
1. Die Analyse sei zu ergänzen,
2. das Volumen soll auf das ortsübliche Mass reduziert werden,
3. die Baute soll im Sinn des Bestands vereinfacht werden,
4. die Dachneigung sei im Sinn der ortsüblichen Neigung zu reduzieren,
5. die Einstellhalleneinfahrt und der Freiraum sollen optimiert werden.»

Bezüglich des weiteren Vorgehens hielt sie fest, das Bauprojekt sei in den erwähnten Punkten zu 
überarbeiten und vor einer erneuten Beurteilung des Fachgremiums mit der Abteilung Hoch-
bau/Planung/Umwelt zu besprechen. 

Nachdem die Beschwerdegegnerschaft die Analyse der Bebauungsstruktur des Quartiers aufge-
arbeitet und das Bauprojekt in verschiedenen Punkten überarbeitet hat, beurteilte die Fachbera-
tung Gestaltung das Bauvorhaben erneut. Ihre zweite Beurteilung lautete wie folgt:13

«Fazit:
Die Gebäudeabmessungen und die Neigung des Daches sind nicht bestritten. 
Die Anordnung der Balkone und privaten Aussenräume in der Hauptfassade sind zu überarbeiten und ruhi-
ger zu gestalten. Im Dachgeschoss ist auf Gebäudeeinschnitte, welche eine Tiefe von mehr als zwei Spar-
renabstände aufweisen zu verzichten. Das Gebäude ist volumetrisch in seiner Hauptfassade ruhiger zu 
gestalten. Die Anordnung der drei Aussenbereiche übereinander ist zu prüfen.
Der Eingangs- und Zufahrtsbereich ist nochmals grundsätzlich zu überdenken.»

Zum weiteren Vorgehen führte sie wieder aus, dass das Bauprojekt vor einer erneuten Beurteilung 
des Fachgremiums in den erwähnten Punkten zu überarbeiten sei. 

Nach erfolgter Überarbeitung des Bauprojekts äusserte sich die Fachberatung in ihrer dritten Be-
urteilung folgendermassen: 14

«Beurteilung und Fazit 
Das Fachgremium würdigt die Anpassungen und Präzisierungen, welche durch die erneute Überarbeitung 
erfolgt sind. 

8 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 15 mit Hinweisen.
9 Sitzungen vom 20. Mai 2021, 12. August 2021 und 11. November 2021.
10 Vorakten, Nrn. 26 – 29 (1. Beurteilung), Nrn. 47 – 50 (2. Beurteilung), Nrn. 55 – 58 (3. Beurteilung).
11 Vorakten, Nr. 32 (Analyse), Nr. 51 (1. rev. Analyse), Nr. 54 (2. rev. Analyse), Nr. 59 (Farbanalyse).
12 Vorakten, Nr. 33 (Fachbericht vom 1. Juni 2021).
13 Vorakten, Nr. 53 (Fachbericht vom 26. August 2021).
14 Vorakten, Nr. 60 (Fachbericht vom 3. Dezember 2021).

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Körnigkeit: 
Das Gebäude wurde in seiner Morphologie und seinem Ausdruck ruhiger. Das reduzierte Volumen bleibt in 
seiner Erscheinung nach wie vor recht mächtig und fügt sich nur knapp in die bestehende Bebauungsstruk-
tur und somit ins Quartier ein. 

Die Hauptfassade wurde gesamthaft beruhigt. Der Einschnitt im Dachgeschoss wird durch die Lammellen-
wand aus Holz überspielt. Das danebenliegende, abgeschrägte Fenster wirkt in Form und Größe sehr do-
minant. Dieses Nebeneinander wirkt unharmonisch.

Die farbliche Differenzierung des Erdgeschosses wirkt schlüssig. Das Volumen erscheint dadurch gesamt-
haft weniger hoch. Das darüberliegende helle Volumen lässt das Gebäude trotzdem noch unerwünscht 
gross erscheinen, was seine Integration in den örtlichen Kontext, welcher mit Holz- oder abgetönten Fassa-
den dominiert wird, schmälert. 

Umgebung: 
Die Einstellhalleneinfahrt wurde aus der Flucht der Zufahrtstrasse gerückt und verliert an ungewünschter 
Dominanz. Dadurch konnte der Zugangsweg von der Einstellhallenrampe losgelöst werden und bildet nun 
die gewünschte Adresse und einen klaren Hauszugang. 

Das Begrünen der Einstellhallendecke ist für die Umgebung von grosser Bedeutung. Der in den Plänen 
dargestellte Aufbau ist für Rasen oder Wiese jedoch zu gering und muss deutlich erhöht werden. 

Fazit 
Das Projekt konnte in den kritisierten Punkten deutlich verbessert werden. Die oben erwähnte Beurteilung 
soll helfen, dem Projekt einen letzten Feinschliff zu geben. 

Weiteres Vorgehen 
Das Bauprojekt ist in den erwähnten Punkten zu überarbeiten. Vor Ausführung der Fassadengestaltung ist 
das Projekt nochmals durch die Fachberatung Gestaltung zu beurteilen.»

Die Planungs-, Umwelt- und Baukommission stimmte diesem dritten Beurteilungsbericht an ihrer 
Sitzung vom 30. November 2021 zu. 

d) An der Einigungsverhandlung vom 8. März 2022 verwies der Beschwerdeführer 1 mehrfach 
auf die Beurteilung der Fachberatung Gestaltung.15 Da das Fazit des Berichts der Fachberatung 
Gestaltung vom 3. Dezember 2021 von den Einsprechenden nicht klar erfasst werden konnte, 
wurde das Bauvorhaben nochmals an einer Sitzung der Fachberatung Gestaltung traktandiert. 
Aus dem Protokollauszug dieser Sitzung vom 10. März 2022 geht Folgendes hervor:16

«An der heutigen Sitzung soll klarer festgehalten werden, wie das weitere Vorgehen in diesem Projekt vor-
gesehen ist bzw. welche Punkte genau überarbeitet werden müssen. 

Besprechung Fachberatung Gestaltung:
Die Fachberatung Gestaltung hält an ihrem Beurteilungsbericht vom 3. Dezember 2021 fest und wird keinen 
neuen Bericht verfassen. Der Bericht ist verständlich und die Punkte, welche überarbeitet werden müssen, 
sind aus Sicht des Fachgremiums klar. 

15 Vorakten, Nr. 62 (S. 4 und 5 des Protokolls der Einigungsverhandlung vom 8. März 2022).
16 Vorakten, Nr. 53 (Protokollauszug vom 10. März 2022).

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Fazit:
Die Körnigkeit und Bebauungsstruktur sind aus Sicht der Fachberatung Gestaltung genügend. Der Ein-
schnitt im Dachgeschoss muss jedoch harmonischer wirken und die Farbwahl der Fassade ist zu überarbei-
ten und vor Ausführung vor Ort grossflächig zu bemustern.»

e) Im Anschluss an die Einigungsverhandlung überarbeitete die Beschwerdegegnerschaft das 
Bauvorhaben und reichte am 12. April 2022 eine Projektänderung ein. Nebst den aktualisierten 
Planunterlagen legte sie auch ein Projektänderungsschreiben vor, welches die verschiedenen An-
passungen und Änderungen gegenüber dem ursprünglich eingereichten Bauprojekt auf-
gezeigte.17 Diese Unterlagen wurden den Beschwerdeführenden eröffnet.18 Soweit die Beschwer-
deführenden in ihrer Beschwerde vorbringen, sie hätten aus den ihnen zur Verfügung stehenden 
Unterlagen keine Hinweise auf eine Überarbeitung der von der Fachberatung Gestaltung geltend 
gemachten Punkte gefunden, kann ihnen nicht gefolgt werden. Bereits im Projektänderungs-
schreiben weist die Beschwerdegegnerschaft darauf hin, dass sie nach der Einigungsverhandlung 
gemäss Konsultation des Fachgremiums den letzten Feinschliff eingearbeitet sowie die Fenster-
flächen an der Südfassade reduziert habe. Letzteres zeigt denn auch ein Vergleich der verschie-
denen Planunterlagen, welche den Beschwerdeführenden ebenfalls bekannt waren. Das ur-
sprüngliche Bauvorhaben lag öffentlich auf. Nach diversen Anpassungen des Bauvorhabens wur-
den den Beschwerdeführenden zudem mit Schreiben vom 28. Januar 2022 die aktuellsten Pläne 
zugestellt, welche Grundlage der dritten Beurteilung durch die Fachberatung Gestaltung 
bildeten.19 Auch die neu eingereichten und letztlich bewilligten Projektänderungspläne wurden ih-
nen zugestellt. Aus dem Fassadenplan der zwei letztgenannten Planunterlagen lässt sich die Än-
derung beim Einschnitt im Dachgeschoss ohne weiteres ablesen. Dass den Beschwerdeführen-
den diese Unterlagen nicht vorlagen, wird zu Recht nicht geltend gemacht. 

f) Die Vorinstanz hält im angefochtenen Entscheid unter Ziffer 3.7.a fest, sie begrüsse die 
während des laufenden Verfahrens vorgenommenen Anpassungen, welche schlussendlich zur 
Projektänderung geführt haben. Sie führt weiter aus, den gerügten Punkten des Berichts der Fach-
beratung Gestaltung vom 3. Dezember 2021 sei vollumfänglich Rechnung getragen und in der zu 
beurteilenden Projektänderung umgesetzt worden. 

g) Wie die vorstehenden Ausführungen zeigen, hat die Fachberatung Gestaltung das Projekt 
mehrmals beurteilt. Ihre Kritik bezog sich insbesondere auf das Volumen und die Dachneigung 
sowie die Fassadengestaltung wie auch auf die Aussenraumgestaltung samt Einstellhalleneinfahrt 
(vgl. E. 2c). Die Beschwerdegegnerschaft hat eine vertiefte Analyse zu den umliegenden Bauten 
und der Wirkung des Neubaus auf das Umfeld vorgenommen. Dabei hat sie unter anderem die 
Aussichtslage, die Besonnung, die Gebäudehöhen und Gebäudeformen, die Dachneigungen und 
Dachformen, die Volumen und Abmessungen wie auch die Farbgestaltung der umliegenden Bau-
ten sowie die Eingliederung des Neubaus in die Umgebung analysiert.20 Diese Analysen führten 
zu mehreren Anpassungen des Bauvorhabens. Insbesondere hat die Beschwerdegegnerschaft 
auch das Volumen reduziert, was die Fachberatung in ihrer dritten Beurteilung zutreffend festhält. 
Die vorgenommene Reduktion des Volumens lässt sich auch aus den genehmigte Planunterlagen 
ablesen, da die Beschwerdegegnerin das Volumen der ersten Baueingabe auf den Plänen zusätz-
lich farblich hinterlegt hat. Inwiefern das Volumen des Bauvorhabens das Ortsbild stört, legen die 
Beschwerdeführenden nicht dar und ist auch nicht ersichtlich. Das projektierte Bauvorhaben hält 
unbestrittenermassen die baupolizeilichen Masse gemäss den reglementarischen Vorgaben für 
die Wohnzone 2 Strukturerhaltung (W2S) ein. Auch wenn die Fachberatung Gestaltung in ihrer 

17 Vorakten, Nr. 64. 
18 Vorakten, Nr. 79.
19 Vorakten, Nr. 61.
20 Vorakten, Nrn. 51 und 58.

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dritten Beratung das Volumen in seiner Erscheinung nach wie vor als recht mächtig qualifiziert, 
welches sich nur knapp in die bestehende Bebauungsstruktur einfügt, hat sie diesbezüglich keine 
weiteren Anpassungen gefordert. Daran hat sie auch anlässlich ihrer Sitzung vom 10. März 2022 
festgehalten. Die Gemeinde, der bei der Beurteilung der ästhetischen Einordnung ein gewisser 
Beurteilungsspielraum zusteht, hat das Projekt behandelt und positiv bewertet. Sie kommt im an-
gefochtenen Entscheid zum Schluss, das reduzierte Volumen des Projekts füge sich nun in die 
bestehende Bebauungsstruktur ein, welche sowohl durch ältere Einfamilienhäuser als auch durch 
neuere Mehrfamilienhäuser wie das vorliegend geplante geprägt sei. Diese Einschätzung ist auf-
grund des amtlichen Luftbilds21 und den aktenkundigen Fotos zur Umgebung sowie den unbestrit-
tenen Analysen der Beschwerdegegnerschaft plausibel und nachvollziehbar. 

Weiter zeigen die aktenkundigen Unterlagen, dass es im Quartier heute neben Holzhäuser auch 
Rieghäuser und Massivbauten gibt. Das Bauvorhaben orientiert sich an den örtlichen Gegeben-
heiten und nimmt diverse Elemente aus der Umgebung auf. So ist das Satteldach des geplanten 
Neubaus gleich ausgerichtet wie die überwiegende Mehrheit der umliegenden Gebäude und hält 
die zulässige Dachneigung gemäss Art. 414 Abs. 2 GBR ein. Weiter wird der Neubau – ebenfalls 
wie diverse Bauten in der Umgebung – über einen farblich differenzierten Sockel verfügen. Zur 
Bestimmung der Fassadenfarbe hat die Beschwerdegegnerschaft im Baubewilligungsverfahren 
eine Farbanalyse vorgenommen. Die Angaben zu den Fassadenfarben finden sich auf dem be-
willigten Fassadenplan. Mit der im Gesamtbauentscheid aufgenommenen Auflage, dass vor Be-
ginn der entsprechenden Arbeiten grossflächige Muster anzusetzen und von der Fachberatung 
Gestaltung zu genehmigen sind, ist zusätzlich sichergestellt, dass sich der Neubau gut im örtlichen 
Kontext integriert. Ein sorgfältiger Umgang mit dem Ortsbild ist somit sichergestellt. Indem die 
Beschwerdegegnerschaft mit der Projektänderung an der Südfassade im Dachgeschoss die Fens-
ter samt der Lamellenwand verkleinert hat, setzte sie auch die von der Fachberatung geforderte 
Harmonisierung der Einschnitte um. Die Fassadengestaltung richtet sich somit nach den Merkma-
len der Umgebung. Auch die Gestaltung des Aussenraums wirkt schlüssig. Die Beschwerdegeg-
nerschaft hat die verlangten Massnahmen gemäss dem Amtsbericht Umwelt und die Empfehlun-
gen des beigezogenen Beraters K.________ umgesetzt.22 Sämtliche Anpassungen sind in den 
Umgebungsgestaltungsplan eingeflossen, was der positive ausgefallene Amtsbericht Umwelt 
auch bestätigt.23 Zudem ist die Beschwerdegegnerschaft mit dem Verschieben der Einstellhallen-
einfahrt einer weiteren Forderung der Fachberatung Gestaltung nachgekommen. Dies wird von 
der Gemeinde im Bauentscheid auch im Speziellen gewürdigt, welche darin eine deutliche Ver-
besserung des Umgebungs- und Landschaftsbildes sieht. Diesen zutreffenden Ausführungen 
kann gefolgt werden. 

h) Die Beschwerdeführenden bringen weiter vor, es sei für sie nicht nachvollziehbar, dass die 
Baukommission das Bauprojekt nicht noch einmal anderweitig fachlich hat beurteilen lassen, zu-
mal die Fachberatung Gestaltung in ihrem Bericht vom 3. Dezember 2021 zum weiteren Vorgehen 
ausgeführt habe, dass das Bauprojekt in den erwähnten Punkten zu überarbeiten sei. Ob ein Bau-
vorhabenden den Vorschriften über den Ortsbild-, Landschafts- und Baudenkmalschutz ent-
spricht, hat die Baubewilligungsbehörde zu entscheiden. Gemäss Art. 22a Abs. 1 Bst. c BewD24 
konsultiert sie die OLK25 bei prägenden Bauvorhaben, gegen die ästhetische Bedenken oder Ein-
wände bestehen, die nicht offensichtlich unbegründet sind und die das Ortsbild oder die Land-
schaft beeinträchtigen können, insbesondere in einem Ortsbild- und Landschaftsschutzgebiet im 
Sinn von Art. 86 BauG. Die OLK wird nicht beigezogen, wenn ein Bauvorhaben bereits von einer 

21 Vgl. https://www.swisstopo.admin.ch/de/karten-daten-online/karten-geodaten-online/lubis.html > Zugang zum LUBIS 
Viewer.
22 Vorakten, Nrn. 101 und 108.
23 Vorakten, Nr. 108.
24 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
25 Kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder. 

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leistungsfähigen örtlichen Fachstelle begutachtet wurde (vgl. Art. 22a Abs. 2 BewD). Gemäss 
Art. 421 Abs. 1 GBR zieht die Gemeinde unabhängige und in Gestaltungsfragen ausgewiesene 
Fachleute bei, welche die Baubewilligungsbehörden in allen Fällen beraten, die für das Orts- und 
Landschaftsbild von Bedeutung sind oder spezielle bau- und aussenraumgestalterische Fragen 
aufwerfen. Die Fachberatung formuliert zu Handen der Baubewilligungsbehörde Empfehlungen 
und stellt dieser bei Bauten in Ortsbilderhaltungsgebieten Antrag (vgl. Art. 421 Abs. 1 GBR). Bei 
der Fachberatung Gestaltung der Gemeinde Spiez handelt es sich unbestritten um eine unabhän-
gige örtliche Fachkommission mit ausgewiesene Fachleuten in Sachen Bauästhetik im Sinne von 
Art. 22a Abs. 2 BewD. Die Fachberatung verfügt damit über das notwendige Fachwissen, um das 
Bauvorhaben auf seine Verträglichkeit mit dem Ortsbild zu beurteilen, weshalb es vorliegend kei-
nen Beizug der OLK bedurfte.

Es trifft zwar zu, dass die Fachberatung Gestaltung bei ihrer dritten Beratung betreffend weiteres 
Vorgehen auf noch zu überarbeitende Punkte hingewiesen hat.26 Im Gegensatz zu den zwei ers-
ten Beratungen sah sie jedoch von einer erneuten Beurteilung des überarbeiteten Bauprojekts ab. 
Diese Auffassung hat sie anlässlich ihrer Sitzung vom 10. März 2022 bestätigt.27 Für die Fachbe-
ratung bestand somit aus fachlicher Perspektive keine Notwendigkeit mehr, das Bauprojekt noch 
einmal eingehend zu beurteilen. Die Ausführung der Beschwerdeführenden, die Fachberatung sei 
nicht mehr bereit gewesen, das Bauprojekt noch einmal abschliessend zu beurteilen, ist somit 
unzutreffend. Wie vorstehend ausgeführt, hat die Beschwerdegegnerschaft mit ihrer Projektände-
rung vom 12. April 2022 die von der Fachberatung Gestaltung aufgezeigten Punkte überarbeitet. 
Dass die Baubewilligungsbehörde nach Vorliegen dieser Projektänderung auf eine (erneute) Kon-
sultation der Fachberatung Gestaltung verzichtet hat, ist somit nicht zu beanstanden.

i) Nach dem Gesagten liegt keine Verletzung des Ortsbildes vor. Der Neubau passt sich so-
wohl im Volumen als auch vom Charakter in die bestehende Umgebung und das Ortsbild ein und 
erfüllt damit die Anforderungen an das Ortsbilderhaltungsgebiets. Auch die Aussenraumgestal-
tung richtet sich an den vorherrschenden Merkmalen, welche das Ortsbild prägen. Das Projekt 
wurde eingehend durch die Fachberatung Gestaltung geprüft und die Würdigung des Vorhabens 
durch die Gemeinde ist plausibel sowie nachvollziehbar. Die vorgebrachten Rügen in Bezug auf 
die Beeinträchtigung des Ortsbildschutzes und die Fachberatung sind unbegründet. Die Be-
schwerde ist diesbezüglich abzuweisen. 

3. Mauerseglerkolonie

a) Die Beschwerdeführerenden verweisen in ihrer Beschwerde auf die seit vielen Jahrzehnten 
im bestehenden Gebäude auf der Bauparzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. J.________ beheimatete 
Mauerseglerkolonie und äussern die Befürchtung, die Mauersegler könnten wegen des Baupro-
jekts das Quartier verlassen. Weiter äussern sie ihr Unverständnis, dass am geplanten Neubau 
nur sehr wenige Nistplätze vorgesehen seien.

Die Beschwerdegegnerschaft bringt in ihrer Beschwerdeantwort vor, das Bauvorhaben umfasse 
mehr als nur angemessenen Ersatz für die infolge der Realisierung des Bauvorhabens nicht mehr 
weiterbestehenden Brutmöglichkeiten für die Mauersegler im aktuellen Wohnhaus. Der Spyren-
turm sichere den langfristigen Erhalt der Mauerseglerkolonie und die Kolonie werde durch die 
Positionierung der Brutkästen neben dem Spyrenturm an der Fassade nicht auseinandergerissen. 
Weiter führt sie aus, sie würde die Befürchtung der Beschwerdeführenden als unbegründet erach-
ten. Zur Begründung verweist sie auf die Amtsberichte der ANF vom 13. Januar 2022 und 12. Mai 

26 Vorakten, Nr. 60.
27 Vorakten, Nr. 65.

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2022, die diversen Amtsberichte Umwelt der Gemeinde Spiez sowie auf die Kurzberichte von 
K.________ vom 14. Oktober 2021 und 11. Januar 2022 und bringt vor, die in diesen Berichten 
formulierten Auflagen hätten Eingang in den Gesamtbauentscheid gefunden. Auch die Vogelwarte 
Sempach habe keine Bedenken betreffend Realisierung des Bauvorhabens, sofern gewisse 
Punkte berücksichtigt würden, die in den angefochtenen Entscheid Eingang gefunden hätten. 

Auch die Gemeinde verweist auf die diversen Berichte sowie die Stellungnahme des Jagdinspek-
torats und hält fest, alle Fachstellen hätten in ihren Ausführungen auf den Kurzbericht Ökologie 
verwiesen, welcher ebenfalls Bestandteil des Gesamtbauentscheids und als Auflage in diesen 
integriert worden sei. Zudem sei dieser Kurzbericht auch der Vogelwarte Sempach zugestellt wor-
den, welche die Aussagen betreffend Schutz der Mauerseglerkolonie als fachlich korrekt und die 
formulierten Massnahmen als zielführend erachtet hätte. Auch sei ein Bauzeitplan erstellt worden, 
welcher die An- bzw. Abwesenheit der Mauersegler während den Abbruch- und Neubauarbeiten 
berücksichtige. 

b) Gesetzliche Grundlage für den Schutz der einheimischen Tierwelt auf Bundesebene ist das 
NHG28. Das Gesetz bezweckt unter anderem, «die einheimische Tier- und Pflanzenwelt sowie ihre 
biologische Vielfalt und ihren natürlichen Lebensraum zu schützen» (Art. 1 Bst. d NHG). Der Ar-
tenschutz kommt grundsätzlich nur dann zum Tragen, wenn eine Beeinträchtigung droht 
(vgl. Art. 18 ff. NHG sowie Art. 20 NHV29). Der Mauersegler ist weder auf Bundesebene (Art. 20 
Abs. 2 NHV i.V.m. Anhang 3 NHV) noch auf kantonaler Ebene (Art. 25 Abs. 1 NSchV30 i.V.m. 
Anhang 2 NSchV) auf der Liste der geschützten Tiere bzw. Tierarten aufgeführt. Einheimische 
Tiere sind aber jedenfalls gemäss Art. 18 Abs. 1 und 1bis NHG geschützt: «Dem Aussterben ein-
heimischer Tier- und Pflanzenarten ist durch die Erhaltung genügend grosser Lebensräume (Bio-
tope) und andere geeignete Massnahmen entgegenzuwirken. […] Besonders zu schützen sind 
Uferbereiche, Riedgebiete und Moore, seltene Waldgesellschaften, Hecken, Feldgehölze, Tro-
ckenrasen und weitere Standorte, die eine ausgleichende Funktion im Naturhaushalt erfüllen oder 
besonders günstige Voraussetzungen für Lebensgemeinschaften aufweisen.» Für Eingriffe in sol-
che schutzwürdige Lebensräume bestimmt Art. 18 Abs. 1ter NHG folgendes: «Lässt sich eine Be-
einträchtigung schutzwürdiger Lebensräume durch technische Eingriffe unter Abwägung aller In-
teressen nicht vermeiden, so hat der Verursacher für besondere Massnahmen zu deren bestmög-
lichem Schutz, für Wiederherstellung oder ansonst für angemessenen Ersatz zu sorgen.»

c) Vorliegend ist unbestritten, dass sich heute in der Dachkonstruktion des bestehenden und 
abzubrechenden Wohnhauses eine Mauerseglerkolonie befindet. Dieser Standort weist eine be-
sonders günstige Voraussetzung für diese Lebensgemeinschaft nach Art. 18 Abs. 1bis NHG auf. 
Im Baubewilligungsverfahren hat die Beschwerdegegnerschaft einen Kurzbericht «Naturwerte auf 
der Parzelle J.________, E.________strasse L.________, Spiez; Resultate und Kurzbericht» bei 
Herrn K.________ (nachfolgend: Kurzbericht Ökologie) eingeholt, welcher sich unter anderem mit 
dem Thema Mauersegler auseinandersetzt.31 Darin wird ausgeführt, es gebe im und am Gebäude 
75 Mauerseglernester. Durch den Abriss des bestehenden Gebäudes würden diese Brutgelegen-
heiten verschwinden. Da es in der Umgebung nicht genug andere Nistgelegenheiten habe, werde 
dies ohne entsprechende Massnahmen sehr grosse negative Auswirkungen auf die Brutkolonie 
haben. Zum Schutz und Erhalt der bestehenden Mauerseglerkolonien wurden im Kurzbericht Öko-
logie folgende Massnahmen empfohlen:

28 Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451).
29 Verordnung des Bundesrats vom 16. Januar 1991 über den Natur- und Heimatschutz (NHV; SR 451.1).
30 Naturschutzverordnung vom 10. November 1993 (NSchV; BSG 426.111).
31 Vorakten, Nr. 101. 

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«a. Keine relevanten Arbeiten am bestehenden Gebäude zur Brutzeit der Mauersegler 
b. Vor Baubeginn gute, alternative Brutmöglichkeiten schaffen 

i. Möglichkeit von Nistkästen im oder am neuen Gebäude abklären 
ii. Möglichkeit von Nistkästen in der Nachbarschaft abklären 
iii. Wirkungsvollen und geprüften Mauerseglerturm aufstellen 

c. Nach Bedarf an neuen Standorten Lockrufe einsetzen 
d. Vogelschutzmassnahmen bezüglich Gebäudeverglasung abklären und umsetzen 
e. Wirkungskontrolle durchführen»

Dem Kurzbericht Ökologie liegen zudem Dokumente bezüglich eines Spyrenturms bei.32 Nebst 
Massangaben und einer Skizze finden sich auch Fotos eines bestehenden Spyrenturms sowie 
eines Modells.

Weiter hat die Beschwerdegegnerschaft die Vogelwarte Sempach beigezogen, welche sich in ih-
rem Schreiben vom 10. Dezember 2021 unter anderem wie folgt äussert:33

«Der Kurzbericht Ökologie […] ist in seinen Aussagen betreffend des Schutzes der Mauerseglerkolonie 
fachlich korrekt und wir erachten die formulierten Massnahmen als zielführend. […] Die geplanten Mass-
nahmen mit Errichtung eines Seglerturmes im Garten und mit der Montage von zusätzlichen Kästen an der 
Westfront des neuen Gebäudes werden die Voraussetzungen geschaffen, damit die Kolonie im bisherigen 
Rahmen erhalten werden kann. Umsetzung und Standorte sind geeignet.»

Gleichzeitig hat die Vogelwarte Sempach ausgeführt, für den Fortbestand der Mauerseglerkolonie 
sei ein verbindlicher Zeitplan für Rück- und Neubau der Bauten entscheidend und hat Massnah-
men in folgender Reihenfolge empfohlen:

«1. Aufstellen des Seglerturms im Garten baldmöglichst (Baubewilligung vorausgesetzt) - wenn sich dies 
mit den künftigen Bau- und Umgebungsarbeiten vereinbaren lässt. Anlocken mittels arteigener Stim-
men, damit möglichst schon in der nächsten Brutsaison erste Seglerpaare die neuen Nisthilfen be-
ziehen. 

2. Abriss des bestehenden Gebäudes ausserhalb des Zeitraumes 15.4.-15.8. Ist dies nicht möglich, so 
sind vor dem 15.4. die bisherigen Nistkästen zu entfernen und die verbleibenden Brutplätze im Dach-
bereich zu verschliessen. 

3. Garantie für ungehinderten Zuflug zum Seglerturm auch während der Bauphase. (Baulärm und Bau-
arbeiten stören die brütenden Vögel meist kaum. Keine Massnahmen erforderlich). 

4. Montage von Nistkästen an der Westfront unmittelbar nach Fertigstellung des Neubaus und Anlocken 
mittels arteigener Stimmen während der folgenden Brutperiode. 

5. Fachliche Begleitung der Massnahmen zu Gunsten der Segler vor und während der Bauphase.»

Eine weitere Empfehlung der Vogelwarte Sempach lautet:

«Segler benötigen zu ihren Nistplätzen freie Anflüge. Deshalb ist bei der Planung der Umgebungsgestaltung 
und später bei der Pflege darauf zu achten. Wir raten, keine zu hoch wachsende Bäume in unmittelbarer 
Umgebung der Nisthilfen zu pflanzen oder diese so zu schneiden, dass die untersten Nisthilfen immer mind. 
2 m über den Wipfelbereich hinausragen.»

32 Vorakten, Nr. 102.
33 Vorakten, Nr. 103.

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Nach Vorliegen des überarbeiten Umgebungsgestaltungsplans und des Baustelleninstallations-
plans samt Grobterminplan wurde in einem Nachtrag vom 11. Januar 2022 zum Kurzbericht Öko-
logie ausgeführt:34 

«Die Abbrucharbeiten, wie auch die Vorbereitungsarbeiten sollten die Mauersegler nicht direkt betreffen, da 
diese Arbeiten gemäss Grobterminplan erst beginnen werden, wenn die Mauersegler wieder weggezogen 
sind. Mit diesen Massnahmen und dem vorgesehenen Spyrenturm sollten ausreichend Brutgelegenheiten 
für eine mittel- und langfristige Erhaltung der Mauerseglerkolonie geschaffen werden. Wie schnell und in 
welchem Umfang die neuen Brutplätze angenommen werden und wie sich die Kolonie nach dem Neubau 
entwickeln wird, kann nicht mit Sicherheit gesagt werden. Je vielfältiger und grösser das Angebot ist, desto 
grösser sind die Chancen auf eine schnelle und positive Entwicklung.»

d) Weiter liegen folgende Amts- und Fachberichte vor, welche sich spezifisch zum Mauersegler 
äussern:

Mit Mail vom 29. November 2021 hat das Jagdinspektorat dem Bauprojekt grundsätzlich zuge-
stimmt und gleichzeitig festgehalten, der Vorschlag gemäss ökologischem Gutachten müsse 
vollständig als Auflage in die Baubewilligung integriert und die Massnahmen zu Gunsten der Mau-
ersegler müssen umgesetzt werden.35 

Auch die ANF stimmte mit Amtsbericht Naturschutz vom 12. Mai 2022 dem Bauvorhaben unter 
folgenden Auflagen zu:36

«3.1. Allfällige Holzer- und Rodungsarbeiten dürfen nicht während der Fortpflanzungszeit der wildlebenden 
Säugetiere und Vögel (1. April – 15. Juli) ausgeführt werden.

3.2. Es dürfen keine relevanten Arbeiten am bestehenden Gebäude während der Brutzeit der Mauersegler 
vorgenommen werden.

3.3. Vor dem Baubeginn müssen geeignete, alternative Brutmöglichkeiten gemäss Umweltbericht 
(K.________, Sept 2021, p. 4) geschaffen werden.»

Die Gemeinde Spiez führt in ihrem Amtsbericht Umwelt vom 13. Mai 2022 aus,37 mit den zusätz-
lichen Massnahmen aus dem Kurzbericht Ökologie könne für die Mauerseglerpopulation eine ak-
zeptable Lösung herbeigeführt werden. Weiter hält sie fest, mit dem vorliegenden Zeitplan für die 
Baustelleninstallation, einer ökologischen Baubegleitung und der Umsetzung der Massnahmen 
aus dem Kurzbericht Ökologie sowie der Stellungnahme der Vogelwarte Sempach scheine es 
möglich, den Fortbestand der Mauerseglerkolonie zu gewährleisten. Es werde sich zeigen, ob die 
geplanten Ersatzbrutplätze von den Mauerseglern angenommen würden. Unter Aufnahme folgen-
der Auflagen beantragte sie die Bewilligung des Bauvorhabens:

«- Der Schutz und die Erhaltung der bestehenden Mauerseglerkolonie (geschützte Art) muss sicherge-
stellt sein, dies beinhaltet die Umsetzung der Massnahmen für den Fortbestand der Mauerseglerko-
lonie wie Anbringen von Nistkästen sowie einem Mauerseglerturm, neu an geänderter Lage in der 
südwestlichen Ecke der Parzelle.

- Die Massnahmen aus dem Kurzbericht zu den Naturwerten von Herrn K.________ vom 11. Januar 
2022 sind vollumfänglich umzusetzen. 

- Die Einhaltung der Grobterminplanung der Bauinstallation vom 11. Januar 2022 ist zwingende Vor-
aussetzung für die Erhaltung der Naturwerte und ist entsprechend umzusetzen. 

34 Vorakten, Nr. 101, S. 5 f.
35 Vorakten, Nr. 93.
36 Vorakten, Nr. 100.
37 Vorakten, Nr. 108.

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- Das Projekt ist durch eine erfahrene, ökologisch ausgebildete Fachperson zwingend zu begleiten.»

e) Im angefochtenen Entscheid wird unter Ziffer 4.1 der Amtsbericht Naturschutz der ANF vom 
12. Mai 2022 und der Amtsbericht Umwelt der Gemeinde Spiez vom 13. Mai 2022 sowie der Kurz-
bericht Ökologie jeweils samt den darin enthaltenen Auflagen zu integralem Bestandteil des Ge-
samtbauentscheids erklärt. Bezüglich des Kurzberichts Ökologie werden zudem die zwingend ein-
zuhaltenden Massnahmen zum Schutz und der Erhaltung der bestehenden Mauerseglerkolonie 
explizit wiedergegeben (vgl. vorstehend unter E. 3c Auflistung a.-e.).

f) Wie die vorstehenden Ausführungen zeigen, wurde dem Thema «Mauersegler» im Baube-
willigungsverfahren eine besondere Bedeutung beigemessen. Grundlage bildet der von der Be-
schwerdegegnerschaft in Auftrag gegebene Kurzbericht Ökologie, der von allen involvierten Stel-
len in ihren Berichten zitiert wird. Zudem liegt – ebenfalls proaktiv von der Beschwerdegegner-
schaft eingeholt – ein Schreiben der Vogelwarte Sempach vor, welches die im Kurzbericht Ökolo-
gie formulierten Massnahmen als zielführend beurteilt. Die Ausführungen im Kurzbericht Ökologie 
samt den darin formulierten Massnahmen sowie die weiteren Beurteilungen und Empfehlungen 
der verschiedenen Fachbehörden sind nachvollziehbar und überzeugend. Für die BVD besteht 
kein Anlass, davon abzuweichen. Die formulierten Auflagen haben Eingang in den Gesamtbau-
entscheid gefunden. 

Die Beschwerdegegnerschaft hat bereits bei der Planung die verschiedenen Massnahmen und 
Empfehlungen der Fachstellen in ihr Neubauprojekt einfliessen lassen. Gemäss den bewilligten 
Planunterlagen wird auf der südlichen Parzellenecke der geforderte Spyrenturm erstellt. Aus dem 
Umgebungsgestaltungsplan geht zudem hervor, dass um den Spyrenturm ein Radius von 4 m als 
An- und Abflugschneise für die Vögel geplant ist. Südwestlich des Spyrenturms wurde explizit ein 
Bereich für Kleinstrukturen geplant, womit eine weitere Empfehlung der Vogelwarte Sempach um-
gesetzt wurde. Heute gibt es im und am Gebäude 75 Mauerseglernester. Zukünftig werden der 
Mauerseglerkolonie 75 bis 77 Nester zur Verfügung stehen: 62 Nester im Spyrenturm und weitere 
13 bis 15 Nester an der Westfassade des neuen Gebäudes. Die Ausführungen der Beschwerde-
führenden, am geplanten Neubau seien nur sehr wenige Nistplätze vorgesehen, sind zwar korrekt. 
Da die beiden Standorte jedoch auf der Westseite der Parzelle geplant sind und zwischen ihnen 
keine Hindernisse liegen, sind die Voraussetzungen geschaffen, dass die Kolonie räumlich zu-
sammenbleibt. Die Vogelwarte Sempach erachtet denn auch die Umsetzung und den Standort als 
geeignet. Die weiteren involvierten Stellen haben sich nicht negativ zur Anzahl geplanter Nistkäs-
ten geäussert. Für die BVD besteht auch diesbezüglich kein Anlass, von den fachlichen Einschät-
zungen abzuweichen. Die Aufteilung der Mauerseglernester auf zwei örtlich in engem Zusammen-
hang stehende Standorte ist somit nicht zu beanstanden. 

Weiter haben die Beschwerdeführenden im Vorverfahren einen Grobterminplan eingereicht, in 
welchem sowohl die Ankunft als auch die Brutzeit und die Abreise der Mauersegler aufgenommen 
ist. Der Grobterminplan ist so ausgelegt, dass der Abbruch des bestehenden Gebäudes nach dem 
Abflug der Mauersegler im Herbst erfolgt und damit sichergestellt ist, dass – wie im Kurzbericht 
Ökologie als Massnahme empfohlen – keine relevanten Arbeiten am bestehenden Gebäude zur 
Brutzeit der Mauersegler erfolgt. Weiter sieht der Grobterminplan auch das Aufstellen von provi-
sorischen Nistkästen während der Realisation des Neubaus vor. Mit all diesen Massnahmen wird 
sichergestellt, dass der Mauerseglerkolonie auch während den Bauarbeiten Nistmöglichkeiten ge-
boten werden, damit sie – entgegen den Befürchtungen der Beschwerdeführenden – das Quartier 
nicht verlassen. 

Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerschaft mit den geplanten 
(Ersatz-)Massnahmen im Sinne von Art. 18 Abs. 1ter NHG für den bestmöglichen Schutz des Le-
bensraums der Mauerseglerkolonie sorgt. Zudem wird mit der Aufnahme dieser (Ersatz-)Mass-

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nahmen als Auflage im Gesamtbauentscheid deren Durchsetzung rechtlich sichergestellt. Die vor-
gebrachten Rügen zur Mauerseglerkolonie sind unbegründet, weshalb die Beschwerde auch dies-
bezüglich abzuweisen ist. 

4. Schattenwurf und Aussicht

a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, das geplante überdimensionierte Gebäude 
werde aufgrund der Höhe und Breite seines Baukörpers einen erhöhten Schattenwurf auf ihre 
Liegenschaft mit sich bringen. Auch werde die freie Sicht von ihrer Liegenschaft gegen Süd-Süd-
west deutlich eingeschränkt. Deshalb würden sie eine nicht unerhebliche Wertverminderung ihrer 
Liegenschaft befürchten. 

Die Beschwerdegegnerschaft bringt in ihrer Beschwerdeantwort zusammengefasst vor, das Bau-
vorhaben halte sämtliche anwendbaren bau- und planungsrechtlichen Bestimmungen ein. Es 
gebe keine Bestimmung, welche eine Verweigerung des Bauvorhabens oder deren Reduktion im 
Umfang wegen Schattenwurf oder Lichtentzug erlaube. Zudem bestünden auch keine Bestimmun-
gen zum Schutz der Aussicht.

Die Gemeinde hält fest, bei der geltend gemachten Wertverminderung der Liegenschaft handle 
es sich um eine privatrechtliche Frage, welche nicht Gegenstand eines Baubewilligungsverfahrens 
sein könne. 

b) Bauvorhaben sind zu bewilligen, wenn sie den bau- und planungsrechtlichen Vorschriften 
und den nach andern Gesetzen im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften entspre-
chen, die öffentliche Ordnung nicht gefährden und ihnen keine Hindernisse der Planung im Sinn 
der Art. 36 und Art. 62 BauG entgegenstehen (Art. 2 BauG). Sind die genannten Voraussetzungen 
erfüllt, hat die Bauherrschaft einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Baubewilligung. Die Be-
schwerdeführenden dagegen haben keinen Anspruch darauf, dass die Beschwerdegegnerschaft 
bei ihrem Bauvorhaben eine möglichst günstige Lösung für sie realisiert. Die Beschwerdegegner-
schaft darf das Gebäude genauso planen und umsetzen, wie sie möchte, sofern sie sich an die 
bau- und planungsrechtlichen Vorschriften hält. 

Es kann zwar womöglich zutreffen, dass das geplante Gebäude den Beschwerdeführenden teil-
weise die Nah- und Fernsicht raubt sowie Schatten wirft. Nach dem Gesagten macht dies allein 
das Bauvorhaben nicht unzulässig.

c) Im öffentlichen Baurecht ist es Sache des Gesetzgebers, das nachbarliche Interesse am 
Schutz vor Immissionen, wozu auch eine Beschattung bzw. der Entzug des Sonnenlichts gehören, 
gegen das raumplanerische Interesse an einer haushälterischen Bodennutzung abzuwägen. Dem 
Interesse an einer genügenden Belichtung bzw. Besonnung wird mit den baupolizeilichen Massen, 
insbesondere den Grenzabständen und den Gebäudehöhen Rechnung getragen. Diese planeri-
sche Interessenabwägung des Gesetzgebers kann im Baubewilligungsverfahren nicht mehr in 
Frage gestellt werden.38 Einwirkungen, die sich aus der zonenmässigen Nutzung ergeben, müs-
sen daher geduldet werden (vgl. Art. 24 BauG i.V.m. Art. 89 Abs. 2 BauV39). Beim Entzug von 
Sonne oder der Aussicht handelt es sich um negative Immissionen, welche durch die blosse Exis-
tenz von Bauten entstehen.40 Solange die baupolizeilichen und umweltrechtlichen Vorschriften 
eingehalten sind, müssen deshalb Immissionen wie z.B. Lichtentzug, Schattenwurf oder Beein-

38 Vgl. BGer 1C_114/2015 vom 10. Juli 2015 E. 7.2.1.
39 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). 
40 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 2.

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trächtigung der Aussicht von den Anwohnern grundsätzlich hingenommen werden.41 Nur bei 
Hochhäusern im Sinn von Art. 20 BauG, das heisst Gebäuden mit einer Gesamthöhe von mehr 
als 30 m, kommen bestimmte Beschattungstoleranzen zur Anwendung (vgl. Art. 22 Abs. 3 BauV).

In der Wohnzone 2 Strukturerhaltung (W2S) beträgt die zulässige Gebäudehöhe 7.0 m, der grosse 
Grenzabstand 8.0 m und der kleine Grenzabstand 4.0 m (Art. 212 Abs. 1 GBR). Das geplante 
Bauvorhaben ist zonenkonform und hält unbestrittenermassen sowohl die Gebäudehöhe als auch 
die Abstände gemäss Art. 212 Abs. 1 GBR ein. Es handelt sich auch nicht um ein Hochhaus, 
weshalb die Beschattungstoleranzen von Art. 22 Abs. 3 BauV nicht zur Anwendung kommen. Die 
Rüge der Beschwerdeführenden ist diesbezüglich unbegründet.

d) Vom öffentlichen Baurecht zu unterscheiden ist das private Nachbarrecht und dessen Im-
missionsschutz (vgl. Art. 684 ff. ZGB42). Die BVD kann nur Rügen betreffend baurechtliche oder 
andere öffentlich-rechtliche Bestimmungen prüfen. Soweit die Beschwerdeführenden darüber hin-
aus eine Wertverminderung ihrer Liegenschaft befürchten, handelt es sich um eine zivilrechtliche 
Frage, weshalb sie auf den Zivilweg gemäss Art. 679 i.V.m. Art. 684 ZGB zu verweisen sind. Zi-
vilrechtliche Einwände sind im Bauentscheid lediglich als Rechtsverwahrung vorzumerken43, was 
vorliegend auch erfolgt ist. 

5. Zusammenfassung und Kosten

a) Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass sich sowohl der Neubau als auch die 
Aussenraumgestaltung gut ins Ortsbild einfügt. Zudem wird mit den geplanten Massnahmen zum 
Schutz der Mauerseglerkolonie deren Fortbestand genügend sichergestellt. Da das Bauvorhaben 
bewilligungsfähig ist, wird die Beschwerde abgewiesen und die von der Gemeinde Spiez mit Ge-
samtentscheid vom 10. Juni 2022 erteilte Baubewilligung bestätigt. 

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Sie haben die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG44). Diese werden bestimmt auf eine Pauschal-
gebühr von CHF 2200.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV45). Sie haften solida-
risch für den gesamten Betrag.

c) Die Beschwerdeführenden haben zudem der Beschwerdegegnerschaft die Parteikosten zu 
ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote der Rechtsvertreter der Beschwerdegegner-
schaft gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdeführenden haben somit der Be-
schwerdegegnerschaft unter solidarischer Haftung die Parteikosten von CHF 5613.05 (inkl. Aus-
lagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen.

41 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 31.
42 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210).
43 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O. Art. 2 N. 4a.
44 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
45 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).

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III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. Der Gesamtent-
scheid der Gemeinde Spiez vom 10. Juni 2022 wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 2200.– werden den Beschwerdeführenden zur Bezahlung 
auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine se-
parate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 

3. Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerschaft die Parteikosten im Betrag 
von CHF 5613.05 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Die Beschwerdeführen-
den haften solidarisch für den gesamten Betrag.

IV. Eröffnung

- Frau D.________ und Herrn C.________, eingeschrieben
- Herr Rechtsanwalt A.________ und Herr Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez, Abteilung Bau, eingeschrieben
- Amt für Landwirtschaft und Natur (LANAT), Abteilung Naturförderung (ANF), eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in fünf Exemplaren einzureichen ist, muss einen 
Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift 
enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.