# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ca8d0942-21e0-5c6d-bc54-b0ee8fc27c8b
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-08-26
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale amministrativo 26.08.2019 52.2019.116
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCA_001_52-2019-116_2019-08-26.html

## Full Text

Incarto n.

  52.2019.116

   

  	
  Lugano

  26 agosto 2019

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  Il Tribunale cantonale amministrativo

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Giovan
  Maria Tattarletti, vicepresidente,

  Matea Pessina, Sarah Socchi

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  Barbara
  Maspoli

  

 

 

statuendo
sul ricorso del 6 marzo 2019 della

 

 

	
   

  	
  RI
  1   

  patrocinata
  da:   PA 1   

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la
  decisione del 6 febbraio 2019 (n. 564) del Consiglio di Stato che dichiara
  irricevibile l'impugnativa della ricorrente contro la decisione del 5
  febbraio 2018 con cui il Municipio di Chiasso ha rilasciato alla CO 1 la
  licenza edilizia per insediare degli spazi amministrativi all'interno dell'omonimo
  stabile commerciale (part. __________);

  

 

 

ritenuto,                          in
fatto

 

A.   a. Con domanda di
costruzione del 24 luglio 2017, la CO 1 ha chiesto al Municipio di Chiasso il
permesso di cambiare destinazione all'omonimo centro commerciale (part. __________),
situato nel Comune di frontiera. Il progetto prevede in particolare di
insediare ai livelli superiori (P1-P4) dello stabile degli spazi amministrativi
(uffici), mantenendo i negozi al pian terreno (in cui vi saranno pure "spazi
pausa uffici-bar"). Sono previsti alcuni interventi, per lo più interni
(nuova terrazza, nuovi servizi igienici, ecc.). La domanda è stata tra l'altro
corredata da due perizie dell'Institut universitaire romand de Santé au Travail
(IST; "Expertise __________" e "Expertise: __________"), fondate
sugli art. 15 e 24 dell'ordinanza 3 concernente la legge sul lavoro del 18
agosto 1993 (OLL 3; RS 822.113) e relative alle misure compensatorie previste a
tutela della salute dei lavoratori (per l'insufficiente illuminazione naturale
e vista verso l'esterno). 

b. Nel termine di pubblicazione, la domanda ha suscitato l'opposizione di RI 1,
unica attuale inquilina del __________ (in cui gestisce un istituto estetico,
al pian terreno). A sostegno della sua legittimazione, la conduttrice ha in
particolare addotto come la prospettata conversione comprometterà definitivamente
la vocazione commerciale del centro (che le sarebbe stata promessa
contrattualmente), isolandola durevolmente. Nel merito ha eccepito la
difformità del progetto con le norme del diritto del lavoro, negando che nello
stabile (a fronte delle sue carenze strutturali e architettoniche:
insufficiente illuminazione, ecc.) possano insediarsi degli uffici (occupati da
un numero superiore di lavoratori), contestando le misure compensatorie
indicate dall'IST e ritenendo inoltre il progetto incompleto. 

c. Raccolto l'avviso favorevole dei Servizi generali del Dipartimento del
territorio (n. 102524), con decisione del 7 febbraio 2018 il Municipio ha rilasciato
all'istante la licenza richiesta, respingendo la suddetta opposizione. Ha in
particolare evaso le obiezioni dell'inquilina, richiamando il preavviso
positivo dell'Ufficio dell'ispettorato del lavoro (UIL; facente a sua volta
riferimento a una risoluzione del Governo del 7 giugno 2017, per le condizioni
da rispettare in materia di legislazione sul lavoro). 

B.   Con giudizio del 6
febbraio 2019, il Consiglio di Stato ha dichiarato irricevibile il ricorso
interposto dalla RI 1 avverso la predetta decisione. Il Governo ha in sostanza
ritenuto che l'insorgente non fosse legittimata a ricorrere, non avendo dimostrato
un interesse attuale, personale, concreto e diretto a impugnare la licenza. Al
di là del fatto che si tratterebbe di una questione di diritto privato, ha in
particolare indicato che dal contratto di locazione non emergerebbe alcun
impegno della CO 1 a garantire all'inquilina l'uso commerciale dell'intero
stabile. In ogni caso, il progetto non toccherebbe la destinazione dello spazio
da lei locato, né del pian terreno. Dalla trasformazione, ha aggiunto, l'insorgente
potrebbe semmai trarre vantaggi, incrementando le sue possibilità di guadagno.
Riferendosi alle norme in materia di protezione della salute dei lavoratori
invocate dall'insorgente, la precedente istanza ha invece osservato che la
tutela di interessi di terzi o pubblici non conferirebbe alcun interesse
legittimo a ricorrere. 

C.   Avverso la predetta
risoluzione, RI 1 si aggrava ora dinnanzi al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendo che sia annullata e che gli atti siano retrocessi al
Governo per nuova decisione. L'insorgente ritiene il giudizio impugnato lesivo
del diritto e della giurisprudenza sviluppata in materia di legittimazione
attiva. Afferma di essere chiaramente detentrice di un interesse personale,
attuale e concreto (di fatto, economico e/o ideale) a contestare la licenza
edilizia. In particolare, a fronte del rapporto di locazione, sostiene di
trovarsi in un rapporto particolarmente stretto con l'immobile in oggetto e di
vantare un interesse personale a che la sua vocazione commerciale resti
inalterata (a prescindere dal fatto che lo shopping center sia stato
abbandonato attualmente da altri negozi). Contrariamente a quanto concluso dal
Governo, afferma inoltre che la destinazione commerciale dello stabile rispondeva
a una chiara volontà contrattuale. Poiché l'intero immobile dovrebbe mantenere
tale destinazione (sia per contratto, sia in base alla "pianificazione"),
poco conterebbe che il progetto non interessi il pian terreno (che, dal profilo
architettonico, si confonderebbe peraltro con i piani superiori). Nega infine
che le possa derivare un beneficio dalla conversione in edificio per uffici: al
contrario, in tal modo le sarà per sempre preclusa la possibilità di operare
all'interno di un centro occupato da soli commerci; gli impiegati degli uffici,
aggiunge, non faranno peraltro capo ai suoi servizi. 

D.   All'accoglimento dell'impugnativa
si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni. L'Ufficio
delle domande di costruzione si limita a riconfermare il proprio avviso. Il
Municipio e la CO 1 chiedono invece che il gravame sia respinto, con
argomentazioni che, per quanto occorre, verranno discusse più avanti. 

E.   Non vi è stato un
ulteriore scambio di allegati, stante la rinuncia dell'insorgente a presentare
una replica.

Considerato,                  in
diritto

 

1.    1.1. La competenza
del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge
edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la
legittimazione attiva dell'insorgente a contestare il giudizio governativo, che
le ha negato la potestà ricorsuale (art. 65 cpv. 1 della legge sulla procedura
amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Se esso sia corretto
è invece questione di merito. Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è
dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art.
25 cpv. 1 LPAmm). Le prove sollecitate dalla ricorrente (richiamo dal Municipio
dell'incarto inerente a una precedente procedura di notifica, richiamo dalla
SECO del preavviso del 22 maggio 2017 [peraltro già agli atti], ecc.), non
appaiono idonee a portare ulteriori elementi rilevanti ai fini del presente
giudizio. 

 

 

2.    2.1. L'art. 8
cpv. 1 LE prevede, tra l'altro, che contro il rilascio della licenza edilizia
può fare opposizione ogni persona che dimostri un interesse legittimo. Coloro
che in base al precitato articolo hanno fatto opposizione sono inoltre
legittimati a ricorrere davanti al Consiglio di Stato e al Tribunale cantonale
amministrativo (art. 21 cpv. 2 LE). 

La legittimazione a fare opposizione in materia edilizia si giudica secondo gli
stessi criteri della legittimazione a ricorrere. L'interesse legittimo
dell'art. 8 cpv. 1 LE coincide con quello del vecchio art. 43 della legge di
procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966 (LPamm; BU 1966, 181),
che questo Tribunale ha sempre interpretato rifacendosi alla prassi dell'Alta
Corte federale inerente alla legittimazione sviluppata nel quadro del
previgente ricorso di diritto amministrativo (art. 103 lett. a della vecchia
legge federale sull'organizzazione giudiziaria del 16 dicembre 1943; OG; cfr. Marco Borghi/Guido Corti, Compendio di
procedura amministrativa ticinese, Lugano 1997, n. 1 e rimandi ad art. 43). Per
costante giurisprudenza, l'opponente non è dunque legittimato a ricorrere
soltanto perché nel termine di pubblicazione ha manifestato la sua avversione
alla domanda di costruzione; il riconoscimento della sua legittimazione attiva
presuppone anche ch'egli appartenga a quella limitata e qualificata cerchia di persone,
la cui situazione appare legata all'oggetto del provvedimento impugnato da un
rapporto sufficientemente stretto e intenso, che permetta di distinguerla da
quella di un qualsiasi altro membro della collettività; esige inoltre che sia
portatore di un interesse personale, diretto, concreto e attuale a dolersi del
pregiudizio che il provvedimento gli arreca e che l'impugnativa tende a
rimuovere. Oltre a essersi tempestivamente opposto alla domanda, l'opponente
che ricorre deve quindi cumulativamente dimostrare: (a) di versare in una
situazione per cui risulta toccato dalla decisione impugnata in modo
particolare, ossia in misura superiore a quella degli altri membri della
comunità e (b) di essere portatore di un interesse degno di protezione a
contestare gli inconvenienti che gli derivano dalla decisione, ritenuto che un
interesse di mero fatto è sufficiente. È esclusa l'actio popularis
(cfr., fra le tante, STA 52.2012.482 del 26 aprile 2013 con rinvii;
52.2002.52/54/55/56/75 del 4 febbraio 2003 consid. 2.1; Borghi/Corti, op. cit., n. 2 ad art. 43): non basta pertanto
che il ricorso venga inoltrato unicamente a favore di un interesse generale
della comunità. 

Tale giurisprudenza conserva tuttora la sua valenza in applicazione dell'art.
65 cpv. 1 LPAmm; norma che, analogamente al diritto processuale federale cui è
ispirata (cfr., in particolare, art. 89 cpv. 1 lett. b e c della legge sul
Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110), prevede espressamente
che ha diritto di ricorrere chi, segnatamente, è particolarmente toccato dalla
decisione impugnata (lett. b) e ha un interesse degno di protezione
all'annullamento o alla modificazione della stessa (lett. c). Nell'interesse di
una congruente interpretazione di questi concetti del diritto processuale
federale e cantonale, e considerato che la legittimazione attiva presso le
istanze cantonali non può essere più restrittiva che dinanzi all'Alta Corte
(cfr. art. 111 cpv. 1 LTF), il Tribunale tiene conto della giurisprudenza
federale in tema di legittimazione ricorsuale dei vicini e delle persone
toccate da immissioni (cfr. STA 52.2015.61 del 15 novembre 2016 in RtiD II-2017
n. 12 consid. 2.1 e 2.2, 52.2016.601 del 6 febbraio 2018 consid. 2.1; cfr. pure
STF 1C_22/2017 del 29 agosto 2017 consid. 3). 

2.2. Nella prassi, la vicinanza spaziale dalla progettata costruzione (edificio
o impianto) costituisce un criterio importante per determinare se un ricorrente
è particolarmente toccato da una decisione (cfr. DTF 140 II 214 consid. 2.3; cfr. René Wieder-kehr,
Die materielle Beschwer von Nachbarinnen und Nachbarn sowie von
lmmissionsbetroffenen, in: ZBI 116/2015, pag. 351 segg.). Secondo il
Tribunale federale, la legittimazione di un vicino è di regola ammessa quando
il suo fondo si trova in un raggio di circa 100 m dall'opera contestata. Oltre
questa distanza - ovvero quando non esiste uno stretto legame spaziale con
l'oggetto del litigio - se vuole contestare una licenza edilizia deve rendere
verosimile l'esistenza di un pregiudizio sulla base delle circostanze concrete
(cfr. DTF 140 II 214 consid. 2.3; STF 1C_22/2017 citata consid. 3.4,
1C_247/2016 del 20 settembre 2016 consid. 3.1.1). 

L'interesse degno di protezione del vicino a ricorrere consiste in
sostanza nella rimozione del pregiudizio di natura materiale o ideale che il
provvedimento impugnato altrimenti gli arrecherebbe. Tale interesse non
coincide forzatamente con quello tutelato dalla norma di cui è censurata la
violazione. Secondo la prassi più recente del Tribunale federale, il vicino
ricorrente è pertanto legittimato a sollevare tutte le censure il cui
accoglimento potrebbe comportare il diniego della licenza o l'adozione di
modifiche di progetto talmente importanti da non poter essere sanate tramite
l'imposizione di condizioni particolari (cfr. DTF 139 II 499 consid. 2.2, 137
II 30 consid. 2.2.3). Può dunque esigere la verifica del progetto contestato in
base a tutte le normative che dal profilo giuridico o fattuale potrebbero avere
un effetto sulla sua posizione, procurandogli un vantaggio pratico, ritenuto
che quest'ultimo è già ravvisabile nel fatto che, in caso di accoglimento,
l'intervento non potrà essere realizzato o richiederà modifiche sostanziali
(cfr. DTF 141 II 50 consid. 2.1, 139 II 499 consid. 2.2 e rimandi). In tal
senso, il vicino ricorrente può far valere anche la lesione di norme che
servono (prioritariamente) a proteggere gli interessi di terzi o della
collettività (cfr. RtiD II-2017 n. 12 consid. 2.2 e rimandi; STA 52.2016.62 del
16 dicembre 2016 consid. 2.2; René
Wiederkehr/Stefan Eggenschwiler, Die allgemeine Beschwerdebefugnis
Dritter, Eine Übersicht über die Rechtsprechung zur materiellen
Beschwerdebefugnis Dritter im öffentlichen Verfahrensrecht, Berna 2018, n. 65 e
98 segg. e rimandi).

2.3. Il concetto di vicino viene interpretato in modo estensivo: oltre al
proprietario di un fondo, anche ai titolari di diritti reali limitati e di
natura obbligatoria, segnatamente ai locatari e agli affittuari, può essere
riconosciuta la legittimazione a ricorrere (cfr. DTF 131 III 414 consid. 2.3;
STF 1C_283/2016 dell'11 gennaio 2017 consid. 1.2, 1C_572/2011 del 3 aprile 2012
consid. 1.2, 1C_61/2011 del 4 maggio 2011 consid. 1; Wiederkehr/ Eggenschwiler, op. cit., n. 20 segg. e 70 seg.).
Ciò vale in particolare quando il conduttore è titolare di un rapporto
contrattuale duraturo (tale da far risultare il suo interesse pratico e
attuale, cfr. Wiederkehr/Eggenschwiler,
op. cit., n. 22 e 71; Laurent Pfeiffer,
La qualité pour recourir en droit de l'amenagement du territoire et de l'environnement,
Zurigo 2013, pag. 45; cfr. pure STF 1C_307/2012 del 15 novembre 2012 consid.
3.3) ed è toccato da un progetto in modo analogo a un proprietario (cfr. DTF
132 II 209 consid. 2.3; STF 1C_572/2011 citata consid. 1.2; Wiederkehr/Eggenschwiler, op. cit., n.
21 e 71). L'abilitazione a opporsi a una domanda di costruzione rispettivamente
a ricorrere contro una licenza edilizia non è infatti una prerogativa che
discende dal diritto di proprietà, ma una facoltà retta esclusivamente dal
diritto pubblico (cfr. DTF 131 II 414 consid. 2.3). 

Anche il Tribunale cantonale amministrativo, nella giurisprudenza resa sotto l'art.
43 LPamm, ha avuto modo di stabilire che, se il rapporto che lega i titolari di
diritti di natura obbligatoria è stabile e duraturo, nulla osta a considerarli
legittimati a insorgere a tutela della loro situazione di possessori di tali
fondi rispettivamente a impugnare una licenza per un'opera edilizia
suscettibile di menomarne la fruizione. Ha inoltre precisato che il diritto del
conduttore a opporsi a un'opera edilizia atta a pregiudicarne gli interessi è
dato non solo quando il proprietario rinuncia a esercitare i suoi diritti di
difesa, ma anche nel caso in cui l'iniziativa edilizia è assunta dal
proprietario stesso, per un'opera da realizzare sul fondo oggetto di locazione
(cfr. STA 52.2003.98 del 28 maggio 2003 consid. 2 e 3, concernente la
trasformazione di un piazzale da gioco in posteggio, che avrebbe ridotto l'area
di svago e aumentato le immissioni). Il Tribunale ha in particolare annotato
come fosse "diretto" - e non mediato da quello dei proprietari del
fondo - l'interesse dei locatari a salvaguardare le attuali condizioni di
utilizzazione dei loro appartamenti (STA 52.2003.98 citata consid. 3). 

Al locatario deve quindi essere riconosciuta la legittimazione a impugnare una
licenza edilizia - anche per interventi previsti sul medesimo fondo oggetto di
locazione - ogniqualvolta dall'annullamento o dalla modifica della decisione
contestata gli possa derivare un vantaggio pratico, tale da ammettere che egli
sia toccato in un proprio interesse personale, che lo distingue nettamente dall'interesse
generale degli altri membri della collettività. Deve quindi invocare delle
disposizioni di diritto pubblico, suscettibili di incidere sulla sua situazione
di fatto o di diritto (cfr. STF 1C_572/2011 citata consid. 1.2, 1C_61/2011
citata consid. 1). 

3.    3.1. In
concreto, come visto in narrativa, controversa è la legittimazione attiva della
RI 1, che si è opposta alla trasformazione in spazi amministrativi dei livelli
superiori del __________ di cui è inquilina, contestando poi la licenza
edilizia. 

3.2. Ora, certo è anzitutto che in quanto titolare di un contratto di locazione
relativo a un negozio (n. 22) situato al pian terreno del centro commerciale -
stipulato il 10 ottobre 2011 per una durata di 10 anni, con possibilità di
estensione per ulteriori 5 anni (cfr. doc. C prodotto dalla resistente al
Governo) - l'insorgente si trova in una relazione particolarmente stretta e
intensa con l'oggetto del contendere, segnatamente dal profilo spaziale.
Nessuno contesta del resto che il rapporto di locazione in essere tra le parti
potrà sussistere ancora al momento del cambiamento di destinazione (cfr., in
tal senso, STF 1C_307/2012 citata consid. 3.3). 

Appare inoltre piuttosto evidente come la prospettata trasformazione stravolga
il contesto in cui si trova lo spazio locato dall'insorgente. Al proposito, a
dispetto di quanto osservato dal Governo, il contratto di locazione non lascia
invero spazio a molti dubbi, laddove riporta chiaramente quale oggetto di
locazione un negozio sito in uno Shopping center, descritto come centro
avente una superficie di ca. 11'000 mq dedicato a businness activities,
businness related activities and recreational activities, concepito con l'obiettivo
di offering to its customers a wide choice of products and services,
complementary one with the other, purposely selected in order to answer
optimally to the requirements of said customers, through the realization of a
balanced and coherent range of offers, both qualitatively and quantitatively (cfr.
doc. C, punto 1.1 e 1.2; cfr. in tal senso anche la decisione del 22 luglio
2019 del Pretore della Giurisdizione di Mendrisio Sud, pag. 4). Ciò detto, dal
profilo dell'interesse personale dell'inquilina, è invero innegabile che
svolgere un'attività all'interno di uno Shopping center - articolato
su più livelli e potenzialmente aperto a una vasta clientela di consumatori -
sia ben diverso dal possedere un negozio in uno stabile amministrativo, per lo
più occupato da impiegati d'ufficio (cfr. pure la citata decisione pretorile,
pag. 4). È ben vero che il __________ - di fatto - è ormai vuoto da alcuni
anni, dopo che diversi conduttori hanno abbandonato lo stabile e le iniziative
finora intraprese per il suo rilancio sono apparentemente sfumate. Tale
circostanza, a differenza di quanto indicato dal Governo, non permette tuttavia
ancora di negare all'insorgente l'esistenza di un interesse personale, diretto,
concreto e attuale a impedire che la natura dello stabile venga sovvertita in
modo definitivo, incidendo sulla sua posizione di fatto e di diritto. Con la
prospettata trasformazione, l'edificio in cui possiede il suo negozio non sarà
infatti più, a tutti gli effetti - anche dal profilo giuridico della
destinazione autorizzata -, un centro a vocazione commerciale, ma uno stabile d'uffici
(di un'unica impresa, cfr. relazione tecnica). Poco conta che il progetto non
tocchi anche la sua unità o il pian terreno o che, come afferma la resistente,
con il cambiamento di destinazione, rispetto ad adesso, "circolerebbero
più persone". L'evenienza che alcuni dipendenti potrebbero magari far
capo, occasionalmente (ad es. durante una pausa pranzo), ai servizi offerti
dall'istituto estetico dell'insorgente non permette infatti di negare la
radicale trasformazione del contesto in cui ha locato il proprio negozio, né
tanto meno seriamente di affermare che essa potrebbe addirittura trarre un "vantaggio"
dal cambiamento di destinazione. Semmai, a fronte della considerevole
sottrazione di area commerciale (P1-P4) per clienti, vi sarebbe da chiedersi se
i pochi negozi restanti al pian terreno non siano anch'essi piuttosto votati a
perdere definitivamente di ogni attrazione, piuttosto che a recuperarla. 

Oltre a ciò occorre considerare che la ricorrente già in sede di opposizione ha
sollevato contro il progetto una serie di eccezioni di diritto pubblico
relative alla legislazione sul lavoro (supra, consid. Ab), che, qualora
si rivelassero fondate, potrebbero anche condurre al diniego del permesso.
Davanti al Governo ha tra l'altro rimproverato all'autorità di prime cure una
lesione del suo diritto di essere sentita per non averle evase (cfr. sulla
natura dirimente di tale censura: DTF 137 I 195 consid. 2.2), riproponendole
essenzialmente. Al riguardo si osserva che nel caso di costruzione o
trasformazione di aziende non industriali e non comportanti
pericoli notevoli (cfr. art. 7 e 8 della legge sul lavoro del 13 marzo 1964; LL;
RS 822.11), come in concreto, le esigenze in materia di tutela della salute dei
lavoratori vanno valutate nell'ambito della procedura di rilascio della licenza
edilizia (cfr. art. 5 della legge di applicazione della LL e della legge
federale sul lavoro a domicilio del 14 marzo 2011; LALL; RL 843.100). Spetta in
particolare all'UIL (cfr. art. 2 LALL e 1 del relativo regolamento del 31
maggio 2011; RLALL; RL 843.110) verificare se siano ossequiate. Se ciò sia il
caso in concreto, è questione di merito (così pure la portata giuridica della
precedente risoluzione del Governo del 7 giugno 2017, cui si è richiamato l'UIL).
Qui basta rilevare che, in generale, l'insediamento di una nuova azienda all'interno
di un edificio esistente richiede il rispetto di determinati requisiti in tema
di illuminazione naturale (cfr. art. 15 cpv. 2 e 3 OLL 3) e di vista sull'esterno
dei posti di lavoro (art. 24 cpv. 5 OLL 3) che, se non dati, possono anche
impedire la realizzazione di un progetto (cfr. ad es. sentenza
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich VB.2011.00616 del 4 aprile 2012,
concernente l'insediamento di uno studio dentistico nel piano interrato di uno
stabile commerciale). Contrariamente a quanto osservato dal Governo, poco conta
che tali norme perseguano la tutela di interessi di terzi: ai fini della
legittimazione attiva, secondo la più recente giurisprudenza del Tribunale
federale, basta che dall'accoglimento delle sue censure all'insorgente possa
derivare un vantaggio pratico, che, in caso di stretto legame spaziale, è già
ravvisabile nel fatto che un progetto non potrà essere realizzato (cfr. DTF 139
II 499 consid. 2.2 e rimandi; STF 1C_303/2018 del 15 aprile 2019 consid. 1.1; Wiederkehr/ Eggenschwiler, op. cit., n.
98 segg.; supra, consid. 2.2). A questo proposito va pure osservato che,
per quanto il rimedio dell'insorgente con cui chiede l'annullamento della
licenza possa apparire strumentale alla difesa del contratto di locazione (cfr.
in tal senso anche la sua risposta del 6 febbraio 2018 alla Pretura di
Mendrisio, doc. F2, pag. 19), le eccezioni che solleva, come visto, non attengono
in alcun modo ad aspetti di diritto privato, per modo che non si potrebbe
nemmeno sostenere che essa tenti di ottenere in sede amministrativa un
vantaggio pratico, che potrebbe (e dovrebbe) altrimenti conseguire davanti al
giudice civile (cfr. al riguardo: Pfeiffer,
op. cit., pag. 46 seg.). 

3.3. A fronte di tutto quanto precede, si deve pertanto concludere che la
precedente istanza non poteva negare alla ricorrente la legittimazione attiva a
impugnare la licenza edilizia in oggetto. 

 

4.    4.1. Ne discende
che l'impugnativa va accolta, annullando la decisione governativa impugnata e
rinviando gli atti al Consiglio di Stato affinché esamini nel merito il ricorso
del 12 marzo 2018.

4.2. Con l'emanazione del presente giudizio diviene priva d'oggetto la domanda
cautelare del Municipio tendente a privare dell'effetto sospensivo
l'impugnativa (cfr. risposta, pag. 4).

4.3. Dato l'esito, la tassa di giustizia è posta a carico della resistente,
secondo soccombenza (art. 47 cpv. 1 e 6 LPAmm), la quale rifonderà inoltre all'insorgente,
assistita da un legale, adeguate ripetibili per questa istanza (art. 49 cpv. 1
LPAmm).

Per
questi motivi,

 

 

decide:

 

1.   Il ricorso è
accolto.

§.   Di
conseguenza:

1.1.   la decisione del 6 febbraio 2019
(n. 564) del Consiglio di Stato è annullata;

1.2.   gli atti sono rinviati al Governo
affinché esamini nel merito il ricorso della RI 1.

 

 

2.   La tassa di
giustizia di fr. 1'500.- è posta a carico della CO 1, la quale verserà un
identico importo alla ricorrente a titolo di ripetibili. A quest'ultima va
restituito l'importo di fr. 1'500.- versato a titolo di anticipo delle
presumibili spese processuali.

 

 

3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).

 

 

	
  4.   Intimazione
  a:

  	
   

  

 

 

Per
il Tribunale cantonale amministrativo

Il
vicepresidente                                                     La
vicecancelliera