# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 54234907-ee73-55c6-bb93-74bbebcdf4b8
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-02-10
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 10.02.2022  VB.2021.00183
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2021-00183_2022-02-10.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2021.00183	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 10.02.2022
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Fassade; Balkone; Mängelbehebung.

Nach dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich dieser zu sämtlichen Punkten aussprechen, welche für die Bewilligungsfähigkeit eines Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind. Aufgrund der Bindung der Baubehörde an die Begehren des Bauherrn (Dispositionsprinzip) kann die teilweise Bewilligung eines Baugesuchs nur zulässig sein, wenn der bewilligte Teil ohne Veränderung des Bauprojekts vom nicht bewilligten Teil klar getrennt werden kann. Dies setzt voraus, dass der bewilligte Teil des Baubegehrens unabhängig vom nicht bewilligten Teil beurteilt werden kann (E. 3.2). Als im Sinn von § 292 PBG massgebende Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (E. 4.2). Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung wird unter dem Begriff Fassade die Aussenwand beziehungsweise Aussenseite eines Gebäudes zwischen Erdboden und Dachfläche verstanden. Dabei ist auf die optische Erscheinung, das heisst auf das sichtbare Bauvolumen abzustellen. Balkone sind grundsätzlich und auch im vorliegenden Fall der Fassade vorgelagert und nicht Bestandteil derselben (E. 4.3). Eine nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel ist nicht möglich (E. 4.5 f.).

Abweisung VB.2021.00183.
Gutheissung VB.2021.00196.

			 	
				Stichworte:
	
						AUFLAGE
BALKON
DACHTERRASSE
EINHEIT DER BAUBEWILLIGUNG
FASSADE
MÄNGELBEHEBUNG
NEBENBESTIMMUNG
VEREINIGUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 281 Abs. I PBG
§ 292 lit. b PBG
§ 321 Abs. I PBG
§ 125 lit. c ZPO

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2021.00183

VB.2021.00196

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 10. Februar 2022

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.   

 

 

 

In Sachen

 

 

Aus VB.2021.00183

1.1  A, 

 

1.2  B, 

 

beide vertreten durch RA C, 

 

Aus VB.2021.00196

1.1  D, 

1.2  E, 

 

2.1  F, 

 

2.2  G, 

 

alle vertreten durch RA H,

Beschwerdeführende,

 

gegen

 

Aus VB.2021.00183

1.1  D, 

 

1.2  E, 

 

2.1  F, 

 

2.2  G, 

 

3.    J, 

alle vertreten durch RA H,

 

Aus VB.2021.00196

1.1  A, 

 

1.2  B, 

 

beide vertreten durch RA C, 

 

2.    Bausektion des Stadtrates Zürich, 

Beschwerdegegnerschaft,

 

und

 

Aus VB.2021.00183

Bausektion des Stadtrates Zürich, 

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 23. Juni 2020 erteilte die
Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich B und A die baurechtliche
Bewilligung für ein Wohngebäude mit sechs Wohnungen und einer Tiefgarage auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 01, I-Strasse 02, in Zürich.

II.  

Gegen diesen Entscheid erhoben E und D, G und F sowie J
Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung des angefochtenen
Beschlusses. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs am 5. Februar 2021
teilweise gut und ergänzte den Beschluss der Bausektion vom 23. Juni 2020
mit Auflagen. Im Übrigen wies es den Rekurs ab.

III.  

A. Hierauf
erhoben B und A am 10. März 2021 Beschwerde beim Verwaltungsgericht
(Verfahren VB.2021.00183) und beantragten, Ziffer I Abs. 1 und 2
(Auflagen betreffend das Attikageschoss) des Entscheids des Baurekursgerichts
vom 5. Februar 2021 unter entsprechender Neuregelung der Nebenfolgen
aufzuheben. Eventualiter sei die vom Baurekursgericht ergänzte Auflage gemäss
ihren Ausführungen abzuändern; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

Das Baurekursgericht beantragte am 30. März 2021 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion des Stadtrates
verzichtete am 23. April 2021 und auch in der Folge auf eine
Vernehmlassung. E und D sowie G und F beantragten am 30. April 2021 die
Abweisung der Beschwerde sowie eine angemessene Umtriebsentschädigung. Die
Replik von B und A erfolgte am 17. Mai 2021. Mit Duplik vom 21. Mai
2021 beantragten E und D sowie G und F die Abweisung der Beschwerde, soweit
darauf überhaupt einzutreten sei. B und A liessen sich am 8. Juli 2021
erneut vernehmen. 

B. E und D
sowie G und F erhoben mit Eingabe vom 15. März 2021 ebenfalls Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich (Verfahren VB.2021.00196). Sie
beantragten, Dispositivziffer I Abs. 3 (die Abweisung des übrigen
Rekurses) sei aufzuheben und die Akten seien zum Neuentscheid an die Vorinstanz
zurückzuweisen, soweit die kommunale Baubewilligung nicht aufgehoben werde;
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte am 30. März 2021 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 30. April
2021 beantragten B und A die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen. Die Bausektion beantragte am 3. Mai 2021, auf einen
Teil der Rügen in der Beschwerde nicht einzutreten und die Beschwerde im Übrigen
abzuweisen. Sollte auf sämtliche Rügen eingetreten werden, seien sie alle abzuweisen.
Die Beschwerdeführenden replizierten am 27. Mai 2021. Die Bausektion
verzichtete in der Folge am 3. Juni 2021 auf eine weitere Stellungnahme. 

C. Die
nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die Akten im
Verfahren VB.2021.00183.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2 Gemäss der
Praxis des Verwaltungsgerichts stellt sich die Frage des Eintretens bzw.
Nichteintretens allein bezüglich einzelner Beschwerdeanträge und nicht
hinsichtlich einzelner Rügen (VGr, 2. Dezember 2021, VB.2021.00064, E. 10.3.1).
Demgemäss kann nicht auf einzelne Rügen nicht eingetreten werden. Allerdings
kann die materielle Beurteilung einer Rüge unterbleiben, wenn sie sich
beispielsweise als verspätet oder mangels schutzwürdigen Interesses als
unbeachtlich erweist. 

1.3 Beim
vorinstanzlichen Entscheid handelt es sich nicht um einen
Rückweisungsentscheid. Die Vorinstanz hat die Sache nicht an die Baubehörde
zurückgewiesen, sondern die Baubewilligung lediglich um eine Auflage ergänzt.
Dass vor der Baufreigabe noch weitere Pläne einzureichen sind, lässt den
Entscheid allenfalls nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu einem
Zwischenentscheid werden. Da das Verwaltungsgericht indessen bei der Frage, ob
ein Entscheid ein Endentscheid ist, eine grosszügigere Praxis als das
Bundesgericht pflegt, ist auf die vorliegenden Beschwerden einzutreten. 

1.4 Die
Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts,
betreffen denselben Sachverhalt und werfen im Wesentlichen dieselben
Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen,
die Verfahren zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c
der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin
Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.).

2.
 

Das streitgegenständliche Bauprojekt befindet sich in der
Wohnzone W3 gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO). Geplant
ist in einer ersten Etappe, das bestehende Gebäude Vers.-Nr. 03 auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 abzureissen und einen Neubau mit sechs Wohnungen
und einer Tiefgarage mit sieben Abstellplätzen zu erstellen, wobei ein
zusätzlicher Abstellplatz im Freien zu liegen kommen soll. Bewilligt wurde dies
mit dem streitgegenständlichen Baubewilligungsentscheid. In einer zweiten
Etappe soll unter Einbezug der Nachbargrundstücke Kat.-Nrn. 04 und 05 sowie
durch Verlegung des K-Steig (Kat.-Nr. 06) ein weiteres Mehrfamilienhaus
mit acht Wohnungen gebaut werden, welches die Tiefgaragenzufahrt der ersten
Etappe nutzen soll. Dieses Bauvorhaben wurde mit Beschluss der Bausektion der
Stadt Zürich vom 15. September 2020 ebenfalls bewilligt. Auch die für die
Umlegung des K-Steig notwendige Bewilligung wurde durch das Tiefbau- und
Entsorgungsdepartement der Stadt Zürich mit Verfügung vom 4. August 2020
erteilt. Gegen diese Bewilligungen wurde ebenfalls Rekurs beim Baurekursgericht
erhoben und gegen diese Entscheide auch Beschwerde an das Verwaltungsgericht
geführt (VB.2021.00629 und VB.2021.00643). 

3.
 

3.1 Da das
strittige Projekt in zwei Etappen realisiert werden soll und vorliegend
lediglich die baurechtliche Bewilligung für die erste Etappe Streitgegenstand
ist, ist zu prüfen, ob dies – wie von den Nachbarn vorgebracht – den Grundsatz
der Einheit der Baubewilligung verletzt. 

3.2 Nach
dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich dieser zu
sämtlichen Punkten aussprechen, welche für die Bewilligungsfähigkeit eines
Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind. Dieser Grundsatz gilt jedoch
nicht ausnahmslos. Eine Abspaltung von Einzelfragen zur Prüfung in einem
späteren Verfahren ist zulässig, wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind,
triftige Gründe für eine nachträgliche Behandlung sprechen und der
gesetzmässige Zustand auf jeden Fall erreicht werden kann (VGr, 28. November
2013, VB.2013.00253, E. 6.1.1 mit weiteren Hinweisen; RB 1989 Nr. 83
= BEZ 1989 Nr. 14; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich
1991, Rz. 431 und 465). Solche Entscheide über rechtliche oder technische
Teilaspekte einer Baute erlauben jedoch nicht, dass Bauten oder Überbauungen,
die eine bauliche Einheit bilden, nur teilweise bewilligt werden (BGr, 13. Oktober
2015, 1C_350/2014, E. 2.5 mit Hinweis auf Mäder, a. a. O., S. 226 und auch zum Folgenden).
Aufgrund der Bindung der Baubehörde an die Begehren des Bauherrn
(Dispositionsprinzip) kann die teilweise Bewilligung eines Baugesuchs nur
zulässig sein, wenn der bewilligte Teil ohne Veränderung des Bauprojekts vom
nicht bewilligten Teil klar getrennt werden kann. Dies setzt voraus, dass der
bewilligte Teil des Baubegehrens unabhängig vom nicht bewilligten Teil
beurteilt werden kann (VGr, 3. September 2020, VB.2020.00111, E. 4.2;
8. Juni 2017, VB.2017.00004, E. 4.3.1).

3.3 Die Häuser
der ersten und der zweiten Etappe sollen an der Ostseite des strittigen
Projekts zusammengebaut werden. Ob dies brandschutzrechtlich zulässig ist, kann
vorliegend offenbleiben, da die Brandschutzpläne noch vor Baubeginn
einzureichen und von der Baubewilligungsbehörde zu bewilligen sind. Der
vorliegend strittige Teil der ersten Etappe bildet ein eigenes Gebäude, welches
über eine eigene Versorgung, eine genügende Erschliessung sowie auch über genügend
Abstellplätze verfügt. Die Ausnützung sowie auch die Drittelsregelung für
Dachaufbauten kann für die erste Etappe ohne die zweite berechnet werden. Das
Gebäude kann unabhängig von der zweiten Etappe gebaut werden. Auch bezüglich
der Einordnung kann es isoliert beurteilt werden; die zweite Etappe hat
demgegenüber die erste Etappe bei der Frage der rechtsgenügenden Einordnung zu
beachten. Das Gebäude kann somit als eigenständiges Bauprojekt betrachtet werden
und die Einheit der Baubewilligung wird gewahrt. 

4.
 

4.1 Die
Baubewilligungsbehörde erachtete bei der Beurteilung des Bauprojekts die
Balkone an der Südfassade als fassadenbildend und setzte dementsprechend das
fiktive Dachprofil für das geplante Attikageschoss auf der Höhe der Vorderseite
der Balkone an. Sie bewilligte das Projekt daher wie geplant. Das
Baurekursgericht kam hingegen zum Schluss, dass die Balkone nicht Teil der
Fassade seien, setzte das hypothetische Dachprofil bei der Fassade an und
statuierte die Auflage, dass das Attikageschoss zu verringern sei. Zwischen den
Parteien ist strittig, ob die Balkone fassadenbildend sind und somit das
Attikageschoss in seinem Ausmass zulässig ist oder ob dieses zurückversetzt
werden muss. Sodann bestreiten die Nachbarn, dass ein Überschreiten des
zulässigen Ausmasses des Attikageschosses nebenbestimmungsweise heilbar ist. 

4.2 Gemäss § 292
lit. b in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft
stehenden Fassung des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG;
Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2)
dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden
Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes
Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, d. h. jene Profillinie, die unter 45° an die
Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der
dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung
mit § 292 PBG). Diese Regel greift bei Attikageschossen indessen nur
gegenüber der hypothetischen Traufseite des betreffenden Gebäudes;
"giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein
Dachgeschoss unter einem Schrägdach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig
sein. Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig die erwähnte Dachprofillinie
durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 PBG zulässig, d. h. sie dürfen bei
Flachdächern insgesamt nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden
Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis
zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d. h. mit der betreffenden
Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 in der hier anwendbaren, bis 28. Februar
2017 in Kraft stehenden Fassung, vgl. Übergangsbestimmung zur Änderung vom 11. Mai 2016;
VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 =
BEZ 2005 Nr. 22). Auch ist es nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts zulässig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die
Stirnseite der Baute, d. h. an die Gebäudeecken der betreffenden Traufseiten,
zu rücken, sofern das Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den
Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt (VGr, 6. November 2014,
VB.2014.00206, E. 4.1).

Bei § 292 PBG handelt es sich um eine Ästhetiknorm,
welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen
Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen
überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten
verhindert werden (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Ein
Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestaltung ruhig zu halten, weshalb die
Drittelsregel jeweils auf der betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als
in diesem Sinn massgebende Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der
Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (VGr,
31. August 2017, VB.2017.00337, E. 2.2; 10. Mai 2000,
VB.2000.00086, E. 3b). Eine solche optische Einheit kann auch dann noch
gegeben sein, wenn zwei Fassadenelemente schiefwinklig aneinanderstossen oder
die Fassade seitlich gegliedert ist. Letztlich ist eine Einzelfallbeurteilung
vorzunehmen. Nicht entscheidend ist, ob die massgebliche Fassade bzw. der
massgebliche Abschnitt eine funktionelle Einheit bildet (VGr, 31. August
2017, VB.2017.00337, E. 2.2; vgl. zum Ganzen VGr, 19. Juli 2018,
VB.2017.00802, E. 6.4).

§ 292 PBG lässt den Gemeinden indes die Möglichkeit
zum Erlass einer abweichenden Regelung (vgl. Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,
Wädenswil 2019, S. 1187), wovon die Stadt Zürich in Art. 7a Abs. 1–4
BZO Gebrauch gemacht hat. Nach Art. 7a Abs. 1 BZO müssen
Dachgeschosse über Flachdächern (Attikageschosse), mit Ausnahme der nach § 292
PBG zulässigen Dachaufbauten, ein Profil einhalten, das auf den fiktiven
Traufseiten unter Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe maximal 1 m über
der Schnittlinie zwischen der Aussenkante der Fassade und Oberkante des
fertigen Fussbodens des Attikageschosses unter 45 ° angelegt wird. 

Bei Art. 7a Abs. 1 BZO handelt es sich um
kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht (vgl. § 49 Abs. 2 lit. d
PBG), dessen Anwendung inklusive Entscheidspielraum in erster Linie der
kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt. Stellen sich dabei Auslegungsfragen, so
ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn
sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint (VGr, 29. März
2017, VB.2016.00592, E. 2.3).

4.3 Wie von
der Vorinstanz angenommen, ist nicht ersichtlich, dass die Stadt Zürich in Art. 7a
BZO von einem anderen Begriff der Fassade ausgeht als dies im kantonalen Recht
der Fall ist. Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung wird unter dem
Begriff Fassade die Aussenwand beziehungsweise Aussenseite eines Gebäudes
zwischen Erdboden und Dachfläche verstanden. Dabei wird der Fassadenverlauf
nicht geschossweise bestimmt, sondern es wird die betreffende Fassadenseite als
Ganzes betrachtet. Dabei ist auf die optische Erscheinung, das heisst auf das
sichtbare Bauvolumen abzustellen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1190).
Treten vorgelagerte Teile einer Fassade derart in Erscheinung, dass diese als
gestaffelt erscheint, so ist nicht zwingend die vordere Fassadenflucht
massgebend (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1191). Balkone sind
grundsätzlich der Fassade vorgelagert und nicht Bestandteil derselben
(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1192). Vorliegend erscheinen sie jedoch
aufgrund ihres Ausmasses zu einem gewissen Grad fassadenartig. Vertikal sind
die Balkone alle 1,3 bis 2 m mit 60 cm breiten, opaken
Glasgeländerteilen unterbrochen. Sodann finden sich drei Brüstungsbänder, welche
jeweils 1,5 m hoch sind. An der östlichen Südfassadenseite sind die
Balkone ohne vertikale Unterbrüche offen gestaltet. In der Mitte der Südfassade
ist das unterste Brüstungsband nicht durchgängig. Es finden sich stattdessen
Warmwasser-Röhrenkollektoren bis zur Höhe des zweiten Obergeschosses. An der
Westfassade werden die Zwischenräume zwischen den Balkonteilen mit Warmwasser-Röhrenkollektoren
gefüllt. Gerade an der Westfassade heben sich aber die Balkone stark von der
übrigen Fassade, welche aus einer horizontalen Holzschalung besteht, ab. Von
der Westfassade her betrachtet scheinen die anders materialisierten und durch
verschiedene Unterbrüche gekennzeichneten Balkone klar als Vorsprünge und nicht
mehr als Teil der Fassade. Auch von der Ostfassade her ergibt sich optisch ein
klarer Bruch zwischen der Fassade und den Balkonen, sodass diese auch von der
Ostfassade her als vorgelagerte Elemente in Erscheinung treten. Von der
Südfassade her betrachtet sind die Balkone aus einem anderen Material als die
restliche Fassade. Sodann weist die Balkonfront doch nicht unerhebliche Lücken
auf, insbesondere durch die Warmwasser-Röhrenkollektoren in der Mitte der
Südfassade, welche die Balkonfront durchbrechen. Obwohl die Balkone
geschlossener erscheinen, als dies bei vielen anderen Balkonen der Fall ist,
und auch ein gewisser Witterungsschutz besteht, erscheinen die Balkone doch mehr
als vorgelagerte Elemente und nicht als Teil der Fassade. 

Entsprechend ist auch die Profillinie für die Ausgestaltung
des Attikageschosses nicht bei der Vorderseite der Balkone, sondern dahinter,
an der tatsächlichen Fassade, anzusetzen. In Übereinstimmung mit der Auffassung
der Vorinstanz sprengt das Attikageschoss das zulässige Ausmass und verletzt
damit Art. 7a BZO und § 292 PBG. 

4.4 Da die
Fassade nicht an der Vorderseite der Balkone anzusetzen ist, ist auch die
Dachterrasse in der geplanten Form unzulässig. Denn auskragende Dachgeschoss-Terrassen sind nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts unzulässig. Dies gilt unabhängig davon,
ob sie die für Dachaufbauten zulässige Breite von einem Drittel einhalten oder
nicht. Dadurch sollen Dachgeschosse als solche erkennbar bleiben und nicht den
Eindruck von Vollgeschossen erwecken (VGr, 25. August 2016, VB.2016.00182,
E. 3.2). Demgemäss liegt auch hier ein Mangel des Bauprojekts vor. 

4.5 Die Vorinstanz erachtete die vorgenannten Mängel als
nebenbestimmungsweise heilbar. Können inhaltliche oder formale Mängel des
Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur
Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind
gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu
verknüpfen. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des verfassungsrechtlichen
Verhältnismässigkeitsprinzips (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3
der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April
1999 [BV]). Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen können mithin lediglich
untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach § 321
Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt, wenn die Mängel eine wesentliche
Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern.
Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt mit anderen Worten nicht in Betracht,
wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die Mängel
zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen
Auswirkungen dies nach sich zieht. Dies folgt aus dem Grundsatz der Einheit des
Bauentscheids, mit dem eine einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen
Sachverhalts sichergestellt werden soll. Das bundesrechtliche
Koordinationsgebot von Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung
vom 22. Juni 1979 (RPG) verlangt, dass ein geplantes Bauvorhaben in einem
einzigen und einheitlichen Bewilligungsverfahren geprüft wird (BGr, 12. April
2019, 1C_266/2018, E. 3.3, mit zahlreichen Hinweisen). Solange die Mängel
untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend
konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können, steht der Grundsatz der
Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel indessen
wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer
Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1;
26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2.1; RB 1983 Nr. 112 = BEZ
1984 Nr. 5). Ausserdem können nach der Rechtsprechung auch bei Vorliegen
verschiedener, für sich allein betrachtet kleinerer Mängel unter Umständen
viele verschiedene Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht
klar ist, welche konkreten baulichen Änderungen die nebenbestimmungsweise
Behebung der Mängel zur Folge haben wird. Auch in diesen Fällen fällt eine
auflageweise Behebung der Mängel ausser Betracht (VGr, 27. März 2020,
VB.2018.00696, E. 9.2).

4.6 Die
Bauherrschaft geht selbst davon aus, es seien verschiedene Arten der
Mängelbehebung denkbar. So könne z. B. die Auflage erteilt werden, dass die Balkone so
auszugestalten seien, dass diese fassadenbildend seien. Zwar ist nicht
grundsätzlich ausgeschlossen, dass die Balkone so verändert werden, dass sie zu
einem Teil der Fassade werden. Allerdings ist unklar, wie dies genau umgesetzt
werden soll, in welchem Ausmass die Materialisierung der Balkone verändert und
die grossen Lücken geschlossen werden sollen und auch, wie mit den sich in der
Mitte der Fassade befindenden Warmwasser-Röhrenkollektoren verfahren werden
soll. Hierbei besteht ein nicht unerheblicher Beurteilungs- und
Ermessenspielraum, zumal die komplette Südfassade geändert würde, was wiederum
bei der Beurteilung der Einordnung von Bedeutung ist. Sodann besteht neben der
Umgestaltung der Balkone zu einem Teil der Fassade auch die Möglichkeit, die
Dachterrasse und das Attikageschoss zurückzubauen. Dabei müsste das
Attikageschoss von der Südfassade her um ca. 3 m verkleinert werden. Die Tiefe
des Attikageschosses ginge dabei von 10,5 m auf 7,5 m bzw. von 8,5 m
auf 5,5 m zurück. Dabei fiele das Zimmer 07 beinahe gänzlich weg, ebenso
das Wohnzimmer 08. Das Wohnzimmer 09 müsste ebenfalls in erheblichem Ausmass
redimensioniert werden, sodass das Attikageschoss erheblich umgestaltet werden
müsste und nicht lediglich einzelne Zimmer verkleinert. Es ist somit ein
grösserer planerischer Aufwand nötig, um die Mängel zu beheben, dessen
gestalterische Auswirkungen nicht ohne Weiteres beurteilt werden können. Die
festgestellten Mängel sind daher nicht nebenbestimmungsweise heilbar. Nach dem
Gesagten ist die Baubewilligung aufzuheben. 

5.
 

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekurs- und des
Beschwerdeverfahrens der unterliegenden Bauherrschaft sowie der
Baubewilligungsbehörde je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG). Der Bauherrschaft steht keine Parteientschädigung zu. Sie ist
hingegen zu verpflichten, den beschwerdeführenden Nachbarn eine solche für das
Rekurs- und Beschwerdeverfahren von total Fr. 3'500.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 3
VRG), wobei zu berücksichtigen ist, dass J nur im weniger bedeutsamen Verfahren
VB.2021.00183 Partei ist und nur in diesem Verfahren als obsiegend gilt. 

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die
Beschwerdeverfahren VB.2021.00183 und VB.2021.00196 werden vereinigt.

2.    Die
Beschwerde im Verfahren VB.2021.00183 wird abgewiesen. Die Beschwerde im
Verfahren VB.2021.00196 wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts
vom 5. Februar 2021 und der Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom
23. Juni 2020 werden aufgehoben. 

       Die
Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 5'230.- werden A und B sowie der
Bausektion des Stadtrats Zürich je zur Hälfte auferlegt. 

3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    435.--     Zustellkosten,

Fr. 5'435.--     Total der Kosten.

4.    Die
Gerichtskosten werden A und B sowie der Bausektion des Stadtrats Zürich je zur
Hälfte auferlegt. 

5.    A und B werden
verpflichtet, die folgenden Parteientschädigungen (je inklusive Mehrwertsteuer)
zu bezahlen:

       -
D und E Fr. 1'500.-,

       - F und G Fr. 1'500.-,

       -
J Fr. 500.-,

       zahlbar
innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

7.    Mitteilung an …