# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** eb59ad10-3ec4-57d1-83cc-cbcbb796eef6
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-16
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 16.08.2023 15.2022.83
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_006_15-2022-83_2023-08-16.html

## Full Text

Incarto n.

  15.2022.83

  	
  Lugano

  16 agosto 2023

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di esecuzione e fallimenti

  del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta del giudice:

  	
  Jaques,
  presidente

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Cortese

  

 

 

statuendo nella composizione a
giudice unico (art. 48b LOG) sul ricorso 16 giugno 2022 della

	
   

  	
  RI 1 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione, sede di
Mendrisio, o meglio contro lo stato di riparto e il conto finale emessi il
30 maggio 2022 nell’esecuzione n. __________ in via di realizzazione del pegno
promossa nei confronti della ricorrente dalla

 

	
   

  	
  PI 1, 

  (patrocinata dall’avv. RA 1, )

   

  

ritenuto

 

in fatto:                   A.   Sulla
scorta del precetto esecutivo n. __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare emesso il 21 ottobre 2016 dalla sede
di Lugano dell’Ufficio d’esecuzione (UE), la PI 2 (in seguito “PI 1”) ha escusso la PI 2 (in seguito “PI 2”) per l’incasso
di un credito di fr. 3'796'400.– oltre agli accessori garantito da
quattro cartelle ipotecarie al portatore gravanti la particella n. __________ RFD di __________ dal 1°
al 4° grado per complessivi fr. 3'641'000.–.

 

                                  B.   Preso
atto della domanda di vendita della procedente, il 26 gennaio 2018 l’UE ha
avvisato la RI 1 che da quel momento avrebbe riscosso direttamente le pigioni
derivanti dalla locazione degli enti ubicati sul fondo costituito in pegno.
Mediante comunicazione del­lo stesso giorno l’organo esecutivo ha invitato una
delle inquiline, l’PI 6, a versargli direttamente le pigioni (di fr. 6'500.–
al mese per il primo anno di locazione e di fr. 8'500.– dal secondo),
mentre gli acconti e i conguagli delle spe­se accessorie continuavano a dover
essere corrisposti alla proprietaria.

 

                                  C.   Con
e-mail dell’11 febbraio 2020, l’avv. RA 1, per conto della RI 1, ha inoltrato
alla sede di Mendrisio dell’UE, responsabile del settore immobiliare del
Sottoceneri dall’aprile 2018, due conteggi per le spese di amministrazione del
fondo da essa sostenute nel 2018 e nel 2019, rispettivamente di fr. 85'360.85
(al netto dell’in­­casso di pigioni e spese
condominiali per fr. 38'400.–) e fr. 126'107.– (a fronte d’incassi
pari a fr. 0.–), chiedendone il rimborso.

 

                                  D.   Il
7 luglio 2020 la RI 1 ha sollecitato il pagamento delle sue pretese, precisando
di essere stata incaricata dalla sede di Lugano dell’UE di occuparsi dell’amministrazione
dell’immobile e di non riuscire più a far fronte alle spese necessarie al suo
mantenimen­to, giacché le entrate costituite dalle pigioni si erano ridotte “ai minimi termini”.

 

                                  E.   Il 29 dicembre 2020 l’UE
ha comunicato alla ricorrente di aver riconosciuto una parte delle spese di
amministrazione, pari a complessivi fr. 30'097.05.

 

                                  F.   Con comunicazione del 12 gennaio 2021, poi rubricata quale ricorso n. 22/2021
(inc. 15.2021.91, v. sotto ad P), la RI 1
ha contestato la presa di posizione dell’UE, chiedendo in sostanza il
pagamento di tutte le sue pretese.

 

                                  G.   Mediante scritto dell’11 febbraio
2021 l’Ufficio ha confermato alla RI 1 di riconoscerle fr. 30'097.05, ma
non le altre spese di cui pretendeva il rimborso o il pagamento.

 

                                  H.   Il 20 febbraio 2021 la RI
1 ha presentato un nuovo ricorso con cui si è lamentata dell’operato dell’UE, pretendendo
che fossero pagate tutte le spese da lei indicate nelle diverse lettere all’Ufficio.

 

                                    I.   Con fax del 29 aprile
2021, la RI 1 ha quantificato in fr. 475'651.05 le sue pretese per il 2018
(fr. 120'147.35), 2019 (fr. 161'678.90), 2020 (fr. 127'996.20) e
2021 (fr. 55'828.60 fino al 27 aprile oltre a una previsione di fr. 10'000.–
fino al 30 giugno).

 

                                  L.   Il
7 maggio 2021 l’UE ha intimato all’PI 2, l’altra inquilina dello stabile sito
sul no­to fondo, di pagare d’ora innanzi le pigioni nelle sue mani e il 10 maggio ha depositato le condizioni d’asta e l’elenco oneri,
fissan­do l’asta per il 1° luglio 2021. Nel primo atto ha indicato le spese di
amministrazione del fondo, da lui autorizzate, in fr. 20'000.–, da pagare
dall’aggiudicatario in deduzione del prezzo d’aggiudicazio­­ne
(n. 11 lett. b). Sempre il 10 maggio 2021, l’UE ha
rifiutato di computare sul prezzo d’aggiudicazione le spese fatte valere dalla RI
1 il 29 aprile in più di quelle riconosciute nella decisione del 29 dicembre
2020 e le ha vietato di continuare ad amministrare il fon­do, invitandola a
consegnare tutte le chiavi e a inviare eventuali contratti di locazione ancora
esistenti.

 

                                  M.   Con ricorso del 17 maggio
2021 (inc. 15.2021.53) la RI 1 aveva chiesto che l’importo di fr. 20'000.–
indicato dall’UE come spese di amministrazione del fondo fosse aumentato fino alla somma di fr. 475'651.05 notificatagli
il 29 aprile 2021, di aspettare la decisione della Camera sul suo precedente ricorso onde inserire nelle condizioni
d’asta la somma stabilita come spese di amministrazio­ne da lei
sostenute e di aggiungervi le spese sorte
durante il periodo dal 1° gennaio al 16 maggio 2021, di fr. 21'698.60,
preannunciando l’invio di un conteggio definitivo non appena l’UE le fosse
subentrato nel contratto di fornitura di elettricità, acqua e gas.

 

                                  N.   Mediante decisione
15.2020.126 del 9 giugno 2021 questa Camera ha dichiarato inammissibile il
ricorso del 20 febbraio 2021 (sopra ad H). Ha invece considerato la
comunicazione del 12 gennaio 2021 della RI 1 (sopra ad F) quale ricorso contro
il provvedimento 29 dicembre 2020 dell’UE (sopra ad E), retrocedendola a quest’ultimo
affinché lo notificasse agli interessati con l’assegna­­zione di un termine per
formulare osservazioni e specificare nelle proprie il modo in cui aveva
stabilito la somma di fr. 30'097.05 oggetto della contestazione della
ricorrente.

 

                                  O.   Il 1° luglio 2021
il fondo è stato aggiudicato alla PI 1 al secondo turno (con la possibilità di
disdire i contratti di locazione per la successiva scadenza legale) per fr. 1'700'000.–.

 

                                  P.   Statuendo con sentenza
15.2021.53/91 del 13 dicembre 2021 la Camera ha respinto i ricorsi del 12
gennaio (sopra ad E) e, nella misura della sua ammissibilità, 17 maggio 2021
(sopra ad M).

 

                                  Q.   Il 30 maggio 2022 l’UE ha
emesso lo stato di riparto, unitamente al conto finale, ove ha indicato in
particolare le seguenti spese di amministrazione e realizzazione del fondo:

	
  Fr. 16'931.30

  	
  Spese di amministrazione del fondo (autorizzate
  dallo scrivente Ufficio), in quanto non coperte dal suo reddito iscritte
  nelle condizioni d’asta PER FR. 20'000.00.­

  
	
  Fr.   4'402.55

  	
  Spese di amministrazione del fondo non coperte dal
  suo reddito

  
	
  Fr.   6'600.00

  	
  Nostre spese amministrazione in diminuzione del
  prezzo aggiudicazione se ed in quanto non coperte dal loro reddito

  
	
  Fr.   9'095.35

  	
  Nostre spese di realizzazione in diminuzione del
  prezzo di aggiudicazione

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                         Tolte
le spese appena menzionate (di fr. 36'969.20 complessivi) e gl’importi di
due crediti garantiti da ipoteca legale,
alla PI 1 è stato assegnato un dividendo di fr. 1'599'531.95 e il suo
scoperto è stato stabilito in fr. 3'137'368.05. Tramite
scritto dello stesso gior­no, l’Ufficio ha inviato agli interessati l’estratto
dello stato di riparto e li ha informati che quest’ultimo sarebbe stato
depositato per l’i­spezione durante dieci giorni dalla ricezione dell’avviso.

 

                                  R.   Con ricorso del 16 giugno 2022, la RI 1 si aggrava contro lo stato di riparto e
il conto finale, chiedendone la rettifica, nel senso di aggiungervi altre spese
di amministrazione da lei sostenute e di decurtare le spese esecutive per l’emissione
e la notifica del precetto esecutivo, e postula il conferimento dell’effetto
sospensivo.

 

                                  S.   Mediante
ordinanza del 18 novembre 2022 il presidente della Camera ha concesso effetto
sospensivo al ricorso e retrocesso l’in­­carto all’Ufficio per procedere agli
atti d’istruttoria ed esprimersi segnatamente sulla censura riguardante la
mancata indicazione nello stato di riparto della somma di fr. 30'097.05 precedentemen­te
riconosciuta.

 

                                  T.   Con
osservazioni del 12 dicembre 2023 la PI 1 ha postulato la reiezione del
ricorso.

 

                                  U.   Il
26 gennaio 2023 la Pretura del Distretto di Mendrisio-Sud ha pronunciato il
fallimento della RI 1 a far tempo dallo stesso giorno.

 

                                  V.   Nelle
sue osservazioni del 14 giugno 2023 l’UE si è rimesso alla decisione di questa
Camera.

 

 

Considerando

 

in diritto:                 1.   Occorre rilevare preliminarmente che il fallimento della ricorrente
non rende senza oggetto il ricorso al vaglio, dal momento che giu-sta l’art.
199 cpv. 2 LEF, se i termini di partecipazione al pignoramento (art. 110 e 111
LEF) sono scaduti, le somme già ricavate dalla realizzazione di beni sono
ripartite a norma degli art. 144 a 150 LEF, sicché in tali circostanze l’ufficio
d’esecuzione è tenuto a procedere al riparto anche dopo il fallimento. La norma
in questione è applicabile per analogia anche all’esecuzione in via di re­alizzazione
del pegno, come emerge dagli art. 85 del Regolamen­to concernente l’amministrazione
degli uffici dei fallimenti (RUF, RS 281.32) e 96 del Regolamento
del Tribunale federale concernente la realizzazione forzata di fondi (RFF, RS
281.42). Tuttavia, l’eventuale eccedenza, dopo distribuzione del ricavo netto
ai creditori pignoratizi, conseguita con la vendita del bene pignorato o
gravato di pegno venduto prima della dichiarazione del fallimento (nella
fattispecie il noto fondo), fa parte degli attivi del fallito e dunque della
massa (art. 199 cpv. 2, 2° periodo LEF; DTF 129 III 248 consid. 2.2;
Romy in: Commentaire romand,
Poursuite et faillite, 2005, n. 4 e 5 ad art. 199 LEF). Anche l’eventuale
risarcimento delle spese di manutenzione e ristrutturazione del fondo di
proprietà del fallito, che l’organo
esecutivo gli ha riconosciuto per l’am­­ministrazione e la coltura dell’immobile
giusta gli art. 16 cpv. 3 e 101 cpv. 1 RFF, da trattare nello stato di riparto
come spesa di amministrazione del fondo e da prelevare sulla somma ricavata
prima della ripartizione a favore dei creditori pignoratizi (art. 157 cpv. 1
LEF), fa parte degli attivi del fallito e dev’essere versata alla massa
fallimentare.

 

                                   2.   Interposto
all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la Camera esecuzione e
fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR [RL 280.200]) – entro dieci giorni dal
deposito dello stato di riparto e del conto finale, il ricorso è in linea di
principio ricevibile (art. 17 LEF).

 

                                   3.   La
ricorrente si duole anzitutto che negli attivi del conto finale non sono
elencati gli importi che la PI 1 avrebbe anticipato per le spese esecutive o di
realizzazione, poi insinuate nell’elenco oneri per un totale di fr. 6'319.90.

 

                                3.1   Ora,
dagli atti si evince che il 17 maggio 2017 la PI 1 ha versato un anticipo di fr. 5'000.–
a garanzia delle spese di realizzazione. È vero che tale importo non è indicato
nel conto finale, ma neppure vi figurano le relative spese di realizzazione,
ovvero quelle di complessivi fr. 70.– riferite all’annotazione a registro
fondiario della restrizione del diritto di disporre del fondo e quella di fr. 2'150.–
inerente alla prima perizia estimativa svolta dall’arch. PI 5. L’Ufficio ha
invero depositato i fr. 5'000.– su un “conto terzi” denominato “Gestione e vendita immobiliare”, sul quale ha addebitato le predette
spese di complessivi fr. 2'220.– (v. estrat­to del contro terzi del
24 maggio 2022 presente agli atti). L’ecce­denza di fr. 2'780.– verrà
restituita alla PI 1, prelevandola direttamente sul “conto terzi”, senza effetti
di sorta sullo stato di riparto e il conto finale impugnati.

 

                                3.2   Siccome
verte su spese di realizzazione, tra cui rientrano le spese di stima (Foëx in: Commentaire romand, Poursuite et
faillite, 2005, n. 9 ad art. 157 LEF), la
differenza di fr. 2'220.– sarebbe dovuta essere pagata con il
ricavo lordo della vendita (art. 157 cpv. 1 LEF; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. II, 2000, n. 14 ad
art. 157 LEF). Sennonché dedurre le spese in questione dal prezzo d’ag­giudicazione lordo o dall’acconto versato separatamente
dalla ban­ca ha gli stessi effetti per tutti gl’interessati nel caso
concreto, in cui alla medesima va versato un dividendo superiore all’ammon­tare
delle spese. La mancata indicazione nel conto finale dell’an­ticipo e delle spese di realizzazione pagate
con lo stesso non è quindi di rilievo nella fattispecie. È in particolare
escluso il rischio, paventato dalla ricorrente, che alla procedente vengano rimborsate
due volte le spese in questione. La censura s’avvera pertanto infondata.

 

                                   4.   L’insorgente
si lamenta pure che nel conto finale non è inclusa la somma di fr. 30'097.05
che l’organo esecutivo le aveva riconosciuto
come spese d’amministrazione nella decisione del 29 dicem­bre 2020. In
proposito, contesta l’allegazione dell’Ufficio, espressa nelle
osservazioni del 26 febbraio 2021 al ricorso del 12 gennaio 2021 (sopra ad E),
secondo cui esso sarebbe venuto a conoscen­za solo il 12 febbraio 2021 del
divieto d’uso dell’immobile ordinato dal Municipio del Comune di __________ il
12 febbraio 2021, motivo per cui reputa di aver riconosciuto per errore la
somma in questio­ne. A suo dire, l’UE era
infatti al corrente del divieto e delle due inquiline già prima, siccome le
perizie relative al valore di stima del fondo, ordinate dall’UE il 3 marzo 2018
e per complementi il 30 giugno 2018 e il 15 marzo 2021, indicano lo stato della
proprietà.

 

                                         Da
parte sua, la resistente rileva che l’importo in questione, precedentemente
riconosciuto dall’UE e ora ridotto per effetto di una revisione dipendente da
un divieto d’uso dello stabile, sfugge alla quantificazione da parte sua e si
rimette pertanto al calcolo e alle giustificazioni dell’Ufficio. Essa ritiene di
conseguenza giustificati i fr. 16'931.30 e 4'402.55 indicati nel conto
finale, come pure le spese d’amministrazione
e realizzazione di fr. 6'600.– e 9'095.35, che – a suo dire – non
dipendono dal mandato di gestione conferito alla RI 1, ma dalle spese di
realizzazione in genere che risultano dai conteggi e dai protocolli allestiti
dall’Ufficio.

                                         Dal canto suo, l’UE si limita a osservare che il
conto finale e lo stato di riparto sono stati redatti dall’allora
Supplente Ufficiale PI 8, poco prima che terminasse di lavorare presso l’UE, e
che, nonostante gli accertamenti svolti successivamente in base alla
documentazione agli atti, esso non è in grado di stabilire i motivi che hanno portato
alla riduzione delle spese di gestione del fondo non coperte dal suo reddito da
fr. 30'097.05 a fr. 16'931.30.

 

                                4.1   Nella decisione del 13 dicembre 2021, questa
Camera aveva stabilito che in sede di ripartizione del provento dell’asta del fondo nul­la avrebbe
impedito all’UE di esaminare se i fatti venuti a sua conoscenza dopo la sua
decisione di riconoscere parte delle spese della ricorrente per fr. 30'097.05 avrebbero potuto giustificarne la revisione in
applicazione analogica della giurisprudenza relativa al­la modificabilità della
graduatoria definitiva nel fallimento nel caso in cui una decisione di
collocazione sia fondata su atti illeciti o allegazioni dolose (sentenza 15.2021.53/91 [sopra ad O],
consid. 4).

 

                                4.2   Orbene,
si evince dagli atti che, contrariamente a quanto preteso dalla ricorrente, l’Ufficio
è venuto a conoscenza del divieto d’uso dell’immobile soltanto il 12 febbraio
2021, allorquando l’allora perito incaricato di aggiornare la stima lo aveva
informato per e-mail che, in base alle dichiarazioni dell’Ufficio del controllo
abitanti del Comune di __________, lo stabile era “sfitto e non locato”. Una
copia della decisione del divieto d’uso del 27 giugno 2018 è stata pure allegata al referto peritale di aggiornamento
della stima del 15 mar­zo 2021. Per contro, il primo rapporto peritale
del 3 marzo 2018 non poteva fare riferimento al divieto d’uso, che non era
ancora stato emesso, e neppure ve n’è traccia nel complemento peritale del 30
giugno 2018. L’insorgente, d’altronde, non ha dimostrato di averlo comunicato all’UE.
È irrilevante ai fini del giudizio che, come essa afferma, al divieto d’uso non
ha mai fatto seguito un’ingiunzione di
liberare i locali, una disdetta straordinaria o uno sgom­bero. Essa ha infatti
sottaciuto un fatto determinante per il riconoscimento delle spese di
amministrazione del fondo, nella misura in cui l’UE, se fosse stato informato
subito del divieto, avrebbe dovuto revocare immediatamente il mandato (tacito)
di gestione del fondo, evitando così l’insorgere di spese inutili, non da
ultimo perché non erano coperte da incassi (citata 15.2021.53/91, consid.
3.3.1).

 

                                         Tale
circostanza non giustifica tuttavia da sola la revisione della decisione del 20
dicembre 2020, o meglio la soppressione delle spese di amministrazione assunte dalla
RI 1, riconosciutele in fr. 30'097.05, siccome nella fattispecie l’UE
non ha reso verosimili indizi tali da poter qualificare l’omessa
comunicazione del divieto d’uso quale atto illecito o allegazione dolosa della
ricorrente in senso penale, in particolare
costitutiva di truffa (sentenza del Tribunale federale 5A_714/2020 del
1° marzo 2021 consid. 2.5.1 con riferimento alla DTF 91 III 92 consid. 3), vale a dire tali da poter
giustificare la revisione in applicazione analogica della giurisprudenza
relativa alla modifica della graduatoria definitiva nel fallimento nel
caso in cui una decisione di collocazione sia fondata su atti illeciti o
allegazioni dolose (citata 15.2021.53/91 [sopra ad O], consid. 4). Anzi, l’Ufficio
stesso ha ammesso di non essere in misura di stabilire le ragioni della
(apparente) revisione. Alla luce di tali considerazioni, il ricorso s’avvera fondato sotto questo profilo, motivo per cui le
spese di amministrazione del fondo assunte dalla stessa ricorrente,
stabilite in fr. 30'097.05 nella precedente decisione del 20
dicembre 2020 da tempo passata in giudicato, devono essere aggiunte nel conto
finale alle altre spese di amministrazione, precisato che la posta di fr. 16'931.30
comprende solo spese assunte dall’UE.

 

                                   5.   È
invece irricevibile la contestazione, secondo cui nelle osservazioni del 1°
giugno 2021 al ricorso 19/2021 (sopra, consid. M), la PI 1 ha sostenuto di non essere a conoscenza di “accordi ve­nuti in essere tra Ufficio Esecuzione e RI 1”, la ricorrente omettendo d’indicare quale conclusione trae da tale circostanza
e in particolare di spiegare in che modo ha influito sullo stato di riparto e/o
sul conto finale.

 

                                   6.   Riguardo
alla critica mossa all’UE per non aver incluso negli attivi gl’indennizzi della PI 3 (in seguito “PI 3”),
va rilevato che dagli atti non risulta che l’organo esecutivo abbia mai ricevuto
rimborsi per i due sinistri annunciati. La PI 1, invece, specifica in proposito
nelle sue osservazioni di aver percepito un’indennità di fr. 10'000.–
dalla PI 3 quale importo accessorio del
pegno. Rimarca inoltre che l’indennità non figura nello stato di
riparto, siccome l’assicurazione non è stata stipulata dall’UE, ma direttamente
da essa, dietro autorizzazione dell’Ufficio, “dopo che la RI 1 aveva disdetto la polizza precedente
e incassato indebitamente il relativo premio”. Sostiene pure di aver legittimamente incassato l’indennità
di fr. 10'000.– nel­la sua qualità di creditrice ipotecaria, nella
misura in cui un’inden­nità di assicurazione scaduta non può essere pagata al
proprietario del fondo senza il consenso del creditore ipotecario (art. 822 CC)
e, giusta l’art. 57 cpv. 1 LCA, il pegno
del creditore che grava una cosa assicurata si estende al diritto che il
contratto d’assicu­razione conferisce al debitore. Osserva infine che tale
somma andrà, “se del caso”, dedotta dal suo scoperto di fr. 3'137'368.05
men­zionato nello stato di riparto, di modo che quello
effettivo ammonterà a fr. 3'127'368.05.

                                6.1   Poiché non ha percepito direttamente l’indennità
in questione, l’Uf­­ficio ha agito correttamente laddove non l’ha
indicata nello stato di riparto né nel conto finale.

 

                                6.2   Non
si può però ignorare che la resistente ammette di aver percepito dall’assicurazione
un indennizzo di fr. 10'000.–. Ed appare dubbio che il suo pegno si
estendesse agli attrezzi di giardino rubati,
principale oggetto dell’indennizzo in discussione (v. doc. 6 ac­cluso
alle osservazioni della banca). Fatto sta, ad ogni modo, che la banca l’ha
incassato in base a un’assicurazione che ha sì stipulato lei, ma nel quadro
della procedura esecutiva, e di cui ha anticipato i premi (tranne quello di fr. 5'039.20
per il periodo dal 1° dicembre 2019 al 30 novembre 2020, pagato il 6 febbraio
2020 dall’UE e computato nelle spese di
amministrazione di fr. 6'600.–), inserendo però quanto da essa
versato nel credito insinuato e ammesso nell’elenco oneri sotto la voce “Anticipo polizza assic. stabile PI 3” per fr. 20'716.30. Risulta quindi essere il caso di compensare
quanto incassato dall’assicurazione con i premi pagati alla stessa e di
modificare di conseguenza lo stato di riparto, nel senso di ridurre il credito
della PI 1 da fr. 4'736'900.– a fr. 4'726'900.–,
come del resto da essa stessa suggerito (e già ipotizzato nell’e-mail
del 22 ottobre 2021 [doc. 3 annesso alle sue osservazioni]). In tale misura, il
ricorso s’avvera dunque fondato.

 

                                   7.   In
merito alla censura sull’esistenza di due polizze d’assicurazione dello stabile
e sulla richiesta di rimborso dei premi di quella che la RI 1 aveva stipulato
con la PI 7 (in seguito “PI 7”), la ricorrente si limita a riproporre in
sostanza la stessa argomentazione già sollevata nel ricorso del 12 gennaio 2021,
che la Camera ha respinto su questo punto, poiché la RI 1 non aveva prodotto
la polizza con la PI 7 né provato di averne pagato i premi, che del resto neppure
erano indicati nelle tabelle degli esborsi trasmessi dall’UE (citata 15.2021.53/91,
consid. 3.3.5). La produzione di tali documenti soltanto ora con il ricorso al
vaglio s’avvera manifestamente tardiva, fermo restando che la ricorrente
nemmeno ha tentato di contesta­re il motivo per cui l’organo esecutivo non
aveva riconosciuto il premio della PI 7, ovvero perché essa aveva annullato la polizza assicurativa nel 2017 e si era fatta rimborsare il
premio pagato dalla banca procedente (v. osservazioni dell’UE al precedente ricorso). Alla luce di tali considerazioni, la censura risulta quindi
irricevibile.

 

                                   8.   La
RI 1 rimprovera pure all’UE di non essere stato in grado di fornire le pezze
giustificative relative alle “spese
di amministrazione del fondo non coperte dal suo reddito”, di fr. 4'402.55. In realtà, l’in­-carto dell’Ufficio contiene
un estratto manoscritto del conto delle tasse e delle spese, ove è indicata la
somma in questione, cui sono allegate le due fatture dell’AIL del 18 marzo e
del 13 aprile 2022, anticipate dall’UE “onde evitare spiacevoli inconvenienti” (scrit­to 20 aprile 2022 all’AIL). La
ricorrente avrebbe potuto esaminarle semplicemente
prendendo visione dell’incarto. La doglianza cade dunque nel vuoto.

 

                                   9.   L’insorgente
pretende che siano ammesse nel conto finale anche le spese dell’AIL di
complessivi fr. 920.50 per l’erogazione di energia nel periodo tra l’aprile
e il giugno del 2021. Fa notare che nei fr. 16'931.30 ammessi dall’UE è
compresa una fattura dell’AIL di fr. 586.– riferita al periodo successivo,
dal 19 giugno al 7 agosto 2021, sicché – a
sua detta – devono pure essere riconosciute quel­le concernenti il
periodo precedente al trapasso di proprietà.

 

                                9.1   Orbene,
come già stabilito nella sentenza 15.2021.53/91, anche tale spesa non può
essere riconosciuta, giacché la RI 1 non ha avvertito l’UE non appena ha
constatato che i costi generati dai lavori sull’immobile non sarebbero potuti
essere coperti con le pigioni e le spese accessorie, circostanza che doveva
esserle evidente già nel 2018. Essa avrebbe dovuto interrompere la gestione del
fondo e informare l’UE nel momento in cui ha ricevuto il divieto d’uso dello
stabile il 27 giugno 2018 al fine di evitare l’insorgere di spese in gran parte
inutili (consid. 3.3.1). Neppure sotto questa prospettiva, il ricorso può quindi trovare accoglimento.

 

                                9.2   Che l’Ufficio, riprendendo in mano l’amministrazione del fondo (sopra ad L), abbia deciso in
seguito di pagare spese dell’AIL sorte durante il suo periodo di competenza non
porta ad altro risultato, siccome si tratta di spese di amministrazione del
fondo autorizzate dall’UE, poste a carico dell’aggiudicatario (a contare dal 1°
luglio 2021) in deduzione del prezzo d’aggiudicazione
(sopra ad L), men­tre quelle di cui la ricorrente chiede il rimborso
sono spese connesse all’inutile e dannosa continuazione dell’“amministrazione” del fondo, che ne ha solo protratto la
realizzazione. Non ne ha dun­que diritto alla rifusione, né secondo le
disposizioni sul mandato (ovvero gravemente difettoso) né secondo quelle sulla gestione d’affari senza mandato, non svolta nell’interesse della
creditrice ipotecaria (citata 15.2021.53/91, consid. 3.3.3).

 

                                10.   L’insorgente rileva infine che nella somma di fr. 6'600.–
del conto finale sono incluse le spese del precetto esecutivo di fr. 482.10,
fatto spiccare dalla PI 1. A suo dire, si tratta di un “doppione”, giacché siffatto
importo fa già parte delle spese esecutive di fr. 6'319.90 che la
procedente ha insinuato nell’elenco degli oneri.

                              10.1   Giusta
l’art. 157 LEF, sulla somma ricavata si prelevano innanzitutto le spese d’amministrazione,
di realizzazione e di ripartizione (cpv. 1); la somma netta ricavata
viene quindi distribuita ai creditori pignoratizi sino a concorrenza dei loro
crediti, compresi gli interessi fino al giorno dell’ultima realizzazione e le
spese d’esecu­­zione (cpv. 2). Le spese di realizzazione comprendono segnatamente
le tasse e le spese per la stima del fondo (art. 28 OTLEF), la tassa per l’allestimento
dell’elenco degli oneri e delle condizioni d’incanto (art. 29 OTLEF) e la tassa
per la preparazione e l’ese­­cuzione dell’incanto (art. 30 OTLEF). Le spese di
ripartizione includono segnatamente le tasse per l’allestimento della
graduatoria e del piano di distribuzione (art. 34 OTLEF) e per le notificazioni
del trapasso di proprietà al registro fondiario (art. 32 OTLEF) (Foëx in: Commentaire romand, Poursuite et
faillite, 2005, n. 9 e 12 ad art. 157 LEF).

 

                              10.2   Nel
caso di specie, sul conto delle tasse e spese, riguardanti la posta di fr. 6'600.–
del conto finale, figura una spesa di fr. 482.10 denominata “ripresa spese UE Lugano”. Essa è composta in particolare della tassa
e delle spese di fr. 413.30 per l’emissione e la notificazione del
precetto esecutivo della PI 1 nei confronti della RI 1, come risulta dalle registrazioni
nel sistema informatico “Themis” dell’Ufficio. Orbene, si tratta a tutti gli
effetti di una spesa esecutiva a carico del debitore, che il creditore deve
anticipare nel senso dell’art. 68 cpv. 1 LEF, non invece di una spesa di
realizzazione o di ripartizione e tantomeno di amministrazione del fondo. L’importo
in questione non può quindi essere dedotto dalla som­ma (lorda) ricavata dalla
realizzazione e pagata prima della distribuzione ai creditori. Ove sia stata
insinuata nell’elenco oneri, va pagata con la somma netta, ovvero dopo
deduzione delle spese d’amministrazione, di realizzazione e di ripartizione (art.
157 cpv. 1 e 2 LEF). Su questo punto, il ricorso risulta pertanto fondato,
ragione per cui le spese di realizzazione del fondo di fr. 6'600.– devono
essere decurtate di fr. 413.30.

 

                              10.3   Non
è invece dato di sapere qual è l’origine della differenza di fr. 68.80 (fr
482.10 ./. fr. 413.30). Non si trova alcun’indicazione al riguardo né nell’incarto
né nel sistema informatico dell’UE. In mancanza di qualsivoglia giustificativo,
la somma in questione va depennata, sicché l’intero importo di fr. 482.10 dev’essere
dedotto dalle “spese di amministrazione del fondo” di fr. 6'600.– e il
ricavo netto da ripartire aumenterà nella stessa misura.

 

                                11.   In
definitiva, in parziale accoglimento del ricorso il conto finale e lo stato di
riparto vanno modificati nel senso che alle spese di amministrazione del fondo vanno
aggiunte quelle di fr. 30'097.05 ri-conosciute alla RI 1 nella
decisione del 20 dicembre 2020 (consid. 4.2), mentre quelle di fr. 6'600.–
vanno ridotte a fr. 6'117.90 (consid. 10.2).
L’Ufficio procederà quindi al riparto di fr. 1'633'355.85 (anziché fr. 1'662'970.80), previa
diminuzione del credito della PI 1 da fr. 4'736'900.–
a fr. 4'726'900.–, indicando quale motivo l’indennità assicurativa di fr. 10'000.–
incassata dalla PI 3 (consid. 6). L’indennizzo di fr. 30'097.05
riconosciuto alla RI 1 verrà infine versato alla massa dei suoi creditori per
il tramite della sede di Lugano dell’Ufficio dei fallimenti (consid. 1 i.f.).

 

                                12.   Per
legge non si preleva la tassa di giustizia e non si
assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62
cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

 

Per
questi motivi,

 

pronuncia:              1.   Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è parzialmente accolto.
Di conseguenza, l’importo da ripartire tra i creditori pignoratizi indicato nel
conto finale dell’esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare n. __________
è rettificato nel senso del considerando 11 e all’Ufficio è fatto ordine di
procedere come ivi indicato.

 

                                   2.   Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

 

                                   3.   Notificazione a:

                                         – ;

–  .

	
   

  

                                         Comunicazione
a:

–  Ufficio d’esecuzione, Mendrisio;

–  Ufficio dei fallimenti, Viganello.

 

 

Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente                                                            Il
vicecancelliere

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è
possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la
decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione
cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il
termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.
46 cpv. 2 LTF.