# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3aea3d5a-cd10-5bcf-8c94-ec881fcae3a4
**Source:** Bundesverwaltungsgericht ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 2023-01-17
**Language:** de
**Title:** Bundesverwaltungsgericht 17.01.2023 B-696/2022
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/CH_BVGer/CH_BVGE_001_B-696-2022_2023-01-17.pdf

## Full Text

B u n d e s v e r w a l t u ng s g e r i ch t  

T r i b un a l  ad m i n i s t r a t i f  f éd é r a l  

T r i b un a l e  am m in i s t r a t i vo  f e d e r a l e  

T r i b un a l  ad m i n i s t r a t i v  fe d e r a l  

 
 

Entscheid bestätigt durch BGer mit  

Urteil vom 18.09.2024 (2C_102/0223) 

 
 
    
 

 

 

  

 

 Abteilung II 

B-696/2022 

 

 
 

  U r t e i l  v o m  1 7 .  J a n u a r  2 0 2 3  

Besetzung 
 Richter David Aschmann (Vorsitz), 

Richter Christian Winiger, Richter Stephan Breitenmoser,    

Gerichtsschreiberin Laura Massei. 
 

 
 

Parteien 
 Wohnbaugenossenschaft A._______,   

vertreten durch Thomas Elmiger, Rechtsanwalt,  

Beschwerdeführerin,   
 

 
gegen 

 
 

B._______,   

Beschwerdegegner,  

 

Bundesamt für Wohnungswesen,  

Hallwylstrasse 4, 3003 Bern,    

Vorinstanz.   
 

 
 

Gegenstand 
 Anfechtung Mietzinserhöhung;  

Verfügung vom 17. Januar 2022. 

 

 

 

B-696/2022 

Seite 2 

Sachverhalt: 

A.  

Die Wohnbaugenossenschaft A._______ (im Folgenden: Beschwerdefüh-

rerin) vermietet B._______ (im Folgenden: Beschwerdegegner) seit 2004 

eine Vierzimmerwohnung am (…)weg in (Ortsname). Dieses Gebäude 

liess sie von 2018 bis 2019 mit Bezug auf die Küchen, Fenster, Rolläden, 

die Fassade, Heizung, Sonnenenergiegewinnung, Kanalisation, Isolation 

und Aussendämmung sanieren. 

B.  

B.a Mit Schreiben vom 11. November 2019 zeigte die Beschwerdeführerin 

dem Beschwerdegegner im Zusammenhang mit der Wohnungssanierung 

eine Mietzinserhöhung von bisher Fr. 725.- auf Fr. 990.- pro Monat mit Gül-

tigkeit ab 1. März 2020 aufgrund wertvermehrender Investitionen an. Mit 

Schreiben vom 14. November 2019 verschob sie die Erhöhung wegen der 

durch die Sanierung bedingten Einschränkungen auf den 1. Juni 2020. 

B.b Diese Mietzinsanpassung focht der Beschwerdegegner mit Schreiben 

vom 10. Dezember 2019 beim Bundesamt für Wohnungswesen (im Fol-

genden: Vorinstanz) an mit der Begründung, sie übersteige mutmasslich 

die Selbstkosten der Sanierung, auf welche die Statuten der Beschwerde-

führerin den Mietzins beschränkten. 

B.c Mit Schreiben vom 30. Januar 2020 teilte die Beschwerdeführerin dem 

Beschwerdegegner erneut die Anpassung des Mietzinses von Fr. 725.- auf 

Fr. 990.- mit Gültigkeit ab 1. Juni 2020 mit. Mit Eingabe vom 19. Februar 

2020 bzw. vom 19. Juni 2020 nahmen die Beschwerdeführerin bzw. der 

Beschwerdegegner Stellung.  

B.d Mit Schreiben vom 21. Juni 2021 unterbreitete die Vorinstanz den Par-

teien als Einigungsvorschlag einen Mietzins von Fr. 835.-, den die Be-

schwerdeführerin mit Schreiben vom 22. Juli 2021 ablehnte. Die Vorin-

stanz bat die Parteien mit Schreiben vom 31. August 2021 um erneute Prü-

fung des Einigungsvorschlages. Die Beschwerdeführerin lehnte ihn mit 

Schreiben vom 23. September 2021 erneut ab. Der Beschwerdegegner 

stimmte dem Einigungsvorschlag mit E-Mail vom 24. September 2021 zu. 

B-696/2022 

Seite 3 

B.e Mit Schreiben vom 20. Oktober 2021 erkannte die Vorinstanz das Ei-

nigungsverfahren als gescheitert. Beschwerdegegner und Beschwerde-

führerin nahmen am 21. Oktober 2021 bzw. 9. November 2021 abschlies-

send Stellung. 

B.f Mit Verfügung vom 17. Januar 2022 hiess die Vorinstanz das Rechts-

begehren des Beschwerdegegners teilweise gut und setzte den Mietzins 

für die Zeit ab 1. Juni 2020 auf Fr. 895.- monatlich fest, wobei die Höhe des 

Mietzinses aufgrund zwischenzeitlich eingereichter Unterlagen vom Eini-

gungsvorschlag abwich. Zur Begründung führte sie aus, die Mietzinsüber-

prüfung ergebe Selbstkosten der Sanierung von insgesamt Fr. 218'730.- 

und einen monatlichen Mietzins von Fr. 894.60. Die von der Beschwerde-

führerin vertretene Berechnungsmethode der Erhöhung um den wertver-

mehrenden Anteil sei auf Wohnbaugenossenschaften des Bundesperso-

nals nicht anwendbar. 

C.  

Gegen diese Verfügung erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 

10. Februar 2022 Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht und stellte 

folgende Rechtsbegehren:  

"1. Die Ziffern 1 und 2 der Verfügung des Bundesamtes für Wohnungswesen 

BWO vom 17. Januar 2022 (Beilage 1) seien aufzuheben. 

2. Es sei festzustellen, dass die mit Schreiben vom 30. Januar 2020 mit Wir-

kung auf den 1. Juni 2020 angezeigte Mietzinserhöhung gültig ist, und der 

ab 1. Juni 2020 gültige monatliche Nettomietzins für die 4-Zimmerwoh-

nung des Beschwerdegegners am (…)weg, (Ortsname), sei auf CHF 990.- 

festzusetzen. 

3. Die Verfahrenskosten seien dem Beschwerdegegner und der Vorinstanz 

aufzuerlegen und es sei der Beschwerdegegner zu verpflichten, der Be-

schwerdeführerin eine angemessene Prozessentschädigung zu bezahlen. 

4. Eventualiter sei die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zu-

rückzuweisen.", 

sowie folgenden Verfahrensantrag:  

"Die Akten des Bundesverwaltungsgerichts aus dem Verfahren B-2941/2017 

seien beizuziehen." 

Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, für die Berechnung der 

Mietzinsanpassung nach erfolgter Sanierung gelte die Berechnungsweise 

B-696/2022 

Seite 4 

der Erhöhung um den wertvermehrenden Anteil, nicht jene der Kosten-

miete. Daraus resultiere ein Mietzins von Fr. 990.- monatlich. Zudem sei 

die zweite Mietzinsanzeige wirksam, da sie nicht angefochten worden sei. 

D.  

Die Vorinstanz beantragt mit Vernehmlassung vom 5. April 2022 die kos-

tenfällige Abweisung der Beschwerde, bestätigt im Wesentlichen ihre Ver-

fügung vom 17. Januar 2022 und ergänzt, die später wiederholte Mietzins-

erhöhung sei nicht gültig gewesen. 

E.  

Der Beschwerdegegner reichte am 6. April 2022 eine Beschwerdeantwort 

ein und beantragt ebenfalls, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädi-

gungsfolgen abzuweisen, indem er im Wesentlichen die vorinstanzliche 

Verfügung vom 17. Januar 2022 bestätigt. 

F.  

Mit Replik vom 17. Mai 2022 hält die Beschwerdeführerin an ihren Ausfüh-

rungen in der Beschwerde fest und legt insbesondere dar, die erneute Miet-

zinserhöhungsanzeige sei gültig erfolgt.  

G.  

Mit Duplik vom 16. Juni 2022 bekräftigt die Vorinstanz ihre in der Verfügung 

und in der Vernehmlassung gemachten Ausführungen. 

H.  

Mit Duplik vom 21. Juni 2022 hält der Beschwerdegegner an seinen Aus-

führungen in der Beschwerdeantwort fest. 

I.  

Auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung haben die Parteien 

stillschweigend verzichtet.  

J.  

Auf weitere Vorbringen der Verfahrensbeteiligten und die eingereichten Ak-

ten wird, soweit erforderlich, im Rahmen der folgenden Erwägungen ein-

gegangen. 

 

B-696/2022 

Seite 5 

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

1.  

1.1 Das Bundesverwaltungsgericht beurteilt Beschwerden gegen Verfü-

gungen im Sinne von Art. 5 VwVG, die von Behörden gemäss Art. 33 VGG 

stammen, sofern keine Ausnahme nach Art. 32 VGG vorliegt (Art. 31 

VGG). Der angefochtene Entscheid der Vorinstanz vom 17. Januar 2022 

stellt eine solche Verfügung dar, gegen welche beim Bundesverwal-

tungsgericht Beschwerde erhoben werden kann (vgl. auch Art. 9 Abs. 3 der 

Verordnung vom 19. Mai 2004 des Eidg. Departements für Wirtschaft, 

Bildung und Forschung [WBF] über Wohnbaugenossenschaften des 

Bundespersonals [VO WBF, SR 842.18]). 

1.2 Die Eingabefrist sowie die Anforderungen an Form und Inhalt der Be-

schwerdeschrift sind gewahrt (Art. 50 und Art. 52 Abs. 1 VwVG i.V.m. 

Art. 37 VGG). Die Beschwerdeführerin ist Adressatin der angefochtenen 

Verfügung. Sie hat am Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen und ist 

durch die angefochtene Verfügung besonders berührt, womit sie ein 

schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat und zur 

Beschwerdeführung legitimiert ist (Art. 48 Abs. 1 VwVG i.V.m. Art. 37 

VGG). Schliesslich wurde der Kostenvorschuss fristgemäss bezahlt 

(Art. 63 Abs. 4 VwVG i.V.m. Art. 37 VGG).  

Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.  

2.  

In formeller Hinsicht macht die Beschwerdeführerin geltend, die Vorinstanz 

habe es unterlassen, die zweite Mietzinserhöhungsanzeige vom 30. Ja-

nuar 2020 zu würdigen (Replik Rz. 7 ff.). Damit habe sie eine formelle 

Rechtsverweigerung begangen oder zumindest ihren Anspruch auf rechtli-

ches Gehör verletzt. 

2.1 Mietzinserhöhungen sind auf den nächstmöglichen Kündigungstermin 

geltend zu machen, mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist 

schriftlich mitzuteilen, zu begründen und mit einer Rechtsmittelbelehrung 

zu versehen (Art. 12 der Verordnung über die Förderung von preisgünsti-

gem Wohnraum vom 26. November 2003 [Wohnraumförderungsverord-

nung, WFV; SR 842.1]). Die Begründung muss klar und verständlich sein, 

damit sich der Mieter ein genügendes Bild über die Tragweite und Berech-

tigung der Mietzinserhöhung machen und entscheiden kann, ob er die 

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Seite 6 

Mietzinserhöhung anfechten will (BGE 121 III 6 E. 3, 118 II 130 E. 2b; Miet-

recht für die Praxis/SARAH BRUTSCHIN, 10. Aufl. 2022, S. 477). Mit der An-

zeige einer Mietzinserhöhung übt die vermietende Person ein Gestaltungs-

recht aus. Die Mietzinserhöhung ist daher grundsätzlich bedingungsfeind-

lich (BRUTSCHIN, a.a.O., S. 480). 

2.2 In der zweiten Mietzinserhöhungsanzeige vom 30. Januar 2020 formu-

lierte die Beschwerdeführerin, sie gehe von der Gültigkeit der ersten Miet-

zinserhöhungsanzeige vom 14. November 2019 aus. Die zweite Erhö-

hungsanzeige komme nur zur Anwendung, wenn die erste Erhöhungsan-

zeige als ungültig oder nichtig betrachtet werden sollte. Sie wurde also nur 

hilfsweise für den Fall einer nicht bei den Parteien liegenden Tatsache und 

somit bedingt ausgesprochen und ist damit nicht nur als Gestaltungsakt 

ungültig, sondern hat auch eine Unklarheit mit Bezug auf das Verhältnis 

zur ersten Erhöhungsanzeige geschaffen, womit für den Beschwerdegeg-

ner nicht mehr verständlich aus ihr hervorging, ob er sie (erneut) anfechten 

musste oder auf die bereits erklärte Anfechtung vertrauen durfte. Die wie-

derholte Mietzinserhöhungsanzeige ist darum wirkungslos und die Be-

schwerdeführerin vermag aus ihr nichts für sich abzuleiten. 

3.  

3.1 In materieller Hinsicht entschied die Vorinstanz, die Mietzinserhöhung 

richte sich nach den Selbstkosten der Sanierung, nicht nach der damit er-

reichten Wertvermehrung. Darum sei nicht vom geleisteten Sanierungsauf-

wand, sondern von der Fremd- und Eigenkapitalverzinsung sowie von 

Amortisationen, Unterhaltskosten, Einlagen in den Erneuerungsfonds, Ver-

waltungskosten, Lasten, öffentlichen Abgaben und einem Risikozuschlag 

auszugehen (vgl. Art. 8 Abs. 2 VO WBF). Für die betreffende Wohnung re-

sultiere ein neuer Mietzins von monatlich Fr. 895.-. 

3.2 Die Beschwerdeführerin macht demgegenüber geltend, bei umfassen-

den Überholungen seien Art. 9 WFV bzw. Art. 10 VO WBF massgebend, 

die analog die Berechnungsweise von Art. 14 der Verordnung über die 

Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 

(VMWG; SR 211.213.11) anwenden. Als wertvermehrender Anteil sei die 

Hälfte der Sanierungskosten abzüglich Subvention auf 30 Jahre verteilt 

plus 10 % für Unterhalt grössenabhängig auf die Wohnungen zu verteilen 

und der Mietzins damit auf monatlich Fr. 990.- festzusetzen. 

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Seite 7 

3.3 Der Beschwerdegegner schliesst sich im Wesentlichen den Ausführun-

gen der Vorinstanz an. 

4.  

Hinsichtlich der anwendbaren Erlasse handelt es sich bei der Beschwer-

deführerin um eine Wohnbaugenossenschaft des Bundespersonals 

(<http://www.bwo.admin.ch> Wohnraumförderung > Wohnbaugenossen-

schaften des Bundespersonals > Adressen der Wohnbaugenossenschaf-

ten des Bundespersonals; Stand 11. August 2022, zuletzt besucht am 

12. Dezember 2022), die bezweckt, (…) (<http://www.zefix.ch> Wohnbau-

genossenschaft A._______, zuletzt besucht am 12. Dezember 2022). Auf 

Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals finden insbesondere 

das Bundesgesetz über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum vom 

21. März 2003 (Wohnraumförderungsgesetz, WFG; SR 842), die WFV so-

wie die VO WBF Anwendung. Zudem sind – von Ausnahmen abgesehen – 

die Bestimmungen des Obligationenrechts und der VMWG (Art. 253b 

Abs. 3 OR und Art. 2 Abs. 2 VMWG) subsidiär anwendbar. Ferner sind die 

Merkblätter des Bundesamtes für Wohnungswesen als Verwaltungsrichtli-

nien für die Praxis der Wohnbau- und Eigentumsförderung zu beachten. 

Sie gewährleisten eine einheitliche und rechtsgleiche Praxis der Wohnbau-

förderung und stellen generelle Auskünfte über das in diesem Bereich gel-

tende Recht dar. Das Bundesamt darf nicht ohne Weiteres von seinem da-

rin öffentlich vertretenen Standpunkt abweichen (vgl. BGE 129 II 125 

E. 5.6). 

5.  

Umstritten ist, ob für die Berechnung der Mietzinserhöhung Art. 9 WFV und 

Art. 10 VO WBF sowie die Praxis zu Art. 14 VMWG (Erhöhung um den 

wertvermehrenden Anteil) oder Art. 8 VO WBF (Selbstkosten) massgebend 

sind. Die Berechnungen nach den jeweiligen Berechnungsweisen sind 

nicht streitig, mit Ausnahme der Positionen Erneuerungsfonds und Risiko-

zuschlag in Art. 8 Abs. 2 VO WBF.  

5.1 Die Berechnungsmethode der Erhöhung um den wertvermehrenden 

Anteil stützt sich auf Art. 269a Bst. b OR und Art. 14 VMWG. Unter 

Art. 269a Bst. b OR gelten nicht nur Mietzinserhöhungen wegen Kosten-

steigerung, sondern auch wegen Mehrleistungen des Vermieters als nicht 

missbräuchlich. Als Mehrleistungen sind u.a. Investitionen für wertvermeh-

rende Verbesserungen zu verstehen, wobei für umfassende Überholungen 

als gesetzliche Vermutung 50 bis 70 % der Kosten als wertvermehrende 

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Seite 8 

Investition überwälzt werden können (Art. 14 Abs. 1 VMWG; BRUTSCHIN, 

a.a.O., S. 599 ff.). 

Demgegenüber erfolgt die Berechnung nach dem Selbstkostenprinzip 

ohne Berücksichtigung des Investitionsaufwands. Als massgebende Posi-

tionen der Selbstkostenmiete werden in Art. 8 Abs. 2 VO WBF Zinsen für 

das investierte Fremd- und Eigenkapital, Baurechtszinsen, Amortisationen, 

Unterhaltskosten sowie Einlagen in den Erneuerungsfonds, Verwaltungs-

kosten, Risikozuschlag und mit der Sache verbundene Lasten und öffent-

liche Abgaben aufgeführt.  

5.2 Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin lässt Art. 9 Satz 1 WFV, 

wonach bei Erneuerungen für die Berechnung des Anfangsmietzinses auf 

den bisherigen Mietzins erhöht um den überwälzbaren Teil der wertver-

mehrenden Verbesserungen abgestellt wird, darauf schliessen, dass es le-

diglich um die Berechnung des Anfangsmietzinses geht. Ein Anfangsmiet-

zins liegt vor, wenn die Parteien einen neuen Vertrag abschliessen (JÜRG 

P. MÜLLER, Wohn- und Geschäftsraummiete, Basel, Rz. 1.121). Dem Kom-

mentar zur WFV, Erläuterung einzelner Bestimmungen, ist zu Art. 9 auch 

zu entnehmen, die bisherige Mietzinsgestaltung habe sich nach Obligatio-

nenrecht gerichtet (Beschwerdebeilage 7). Dieses Ergebnis wird auch 

durch die systematische Einbettung von Art. 9 WFV innerhalb der Verord-

nung untermauert. So werden Mietzinsanpassungen im nachfolgenden 

Art. 11 Abs. 1 WFV explizit geregelt und in Bst. b der Bestimmung werden 

wertvermehrende Investitionen als Grund für eine Mietzinsanpassung ge-

nannt. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin geht es in 

Art. 9 WFV folglich nicht um ein laufendes Mietverhältnis, sondern um eine 

Berechnungsweise für den Anfangsmietzins bei Erneuerungen, für die eine 

Förderung gewährt wird. Die Beschwerdeführerin vermag aus Art. 9 WFV 

nichts für sich abzuleiten. 

5.3 Wie die Beschwerdeführerin an sich zu Recht ausführt, wird in der Bot-

schaft über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum vom 27.  Feb-

ruar 2002 zu Art. 10 WFG (BBI 2829, 2857) hinsichtlich der Definition des 

Begriffs "wertvermehrende Erneuerung" auf Art. 269a Abs. 1 Bst. b OR 

i.V.m. Art. 14 VMWG verwiesen. Art. 10 WFG legt aber den Grundsatz fest, 

dass der Bund das Angebot an Mietwohnungen zu günstigen Mietzinsen 

für benachteiligte Personen fördert. Der Hinweis auf die Definition des Be-

griffes "wertvermehrende Erneuerung" ist somit der Vorinstanz folgend im 

Zusammenhang mit den Voraussetzungen zur Förderung von preisgünsti-

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Seite 9 

gem Wohnraum zu verstehen und nicht als Verweis auf die Berechnungs-

methode der Erhöhung um den wertvermehrenden Anteil gemäss der Pra-

xis zu Art. 14 VMWG. Auch gestützt auf den in allgemeiner Weise gehalte-

nen Hinweis in der Botschaft zu Art. 10 WFG, die Überwälzung der Inves-

titionen auf die Mietzinse ermittle sich nach mietrechtlichen Kriterien, ist 

nicht abzuleiten, die Berechnung habe nach der Praxis zu Art. 14 VMWG 

zu erfolgen. Zwar ist die Regelung über die Mehrleistungen der vermieten-

den Person nach Art. 14 VMWG Teil der "mietrechtlichen Bestimmungen". 

Insbesondere sind aber in Art. 2 Abs. 2 VMWG die Bestimmungen 

Art. 269a Abs. 1 Bst. b OR und Art. 14 VMWG in der Reihe von Artikeln 

nicht aufgeführt, die Geltung finden für Wohnungen, deren Bereitstellung 

von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine 

Behörde kontrolliert werden (vgl. BGE 124 III 463 E. 4 dd; HANS GIGER, in: 

Berner Kommentar, Obligationenrecht. Die Miete, Art. 253-273c OR, 

1. Aufl. 2013, Art. 253b Rz. 60). Entsprechend ergibt sich entgegen der An-

sicht der Beschwerdeführerin aus den Ausführungen in der Botschaft keine 

Anwendung der Berechnungsweise nach der Erhöhung um den wertver-

mehrenden Anteil. 

5.4 Im Übrigen regelt Art. 10 VO WBF lediglich die Informationspflicht der 

Wohnbaugenossenschaften gegenüber dem Bundesamt bei Erneuerun-

gen und es ergibt sich keine Ableitung einer bestimmten Berechnungs-

weise für den Mietzins aus dieser Bestimmung.  

5.5 Der Botschaft über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum vom 

27.  Februar 2002 (BBI 2829, 2840, 2850) ist vielmehr zu entnehmen, dass 

sich die Mietzinse der geförderten Wohnungen an der Kostenmiete orien-

tieren. In diesem Sinne legen Art. 8 Abs. 1 WFV und Art. 8 Abs. 2 VO WBF 

die Positionen fest, die als Liegenschaftskosten bzw. Selbstkosten berück-

sichtigt werden. Als Kosten geltend gemacht werden können Zinsen für das 

investierte Fremd- und Eigenkapital, Baurechtszinsen, Amortisationen, Un-

terhaltskosten sowie Einlagen in den Erneuerungsfonds, Verwaltungskos-

ten, Risikozuschlag und mit der Sache verbundene Lasten und öffentliche 

Abgaben (Art. 8 Abs. 1 WFV bzw. Art. 8 Abs. 2 VO WBF). Der Mietzins ist 

folglich nach den Selbstkosten im Sinne von Art. 8 Abs. 2 VO WBF und 

nicht nach der Wertvermehrung bzw. ausgehend vom Sanierungsaufwand 

zu bestimmen. Dass bei einer Mietzinserhöhung eine andere Berech-

nungsweise gelten sollte, vermag die Beschwerdeführerin nicht aufzuzei-

gen. Die Bundesdarlehen für Baugenossenschaften, erst gestützt auf den 

Bundesbeschluss über Wohnungsfürsorge für Bundespersonal von 1947 

B-696/2022 

Seite 10 

(BS 10 964) und heute unter dem WFG und der VO WBF, bezwecken un-

verändert, Mitarbeitenden des Bundes zu angemessenen Mietzinsen 

Wohnraum zu verschaffen, nicht aber, eine Wertvermehrung im Grundbe-

sitz der Baugenossenschaften zu gewährleisten (vgl. Art. 60 Abs. 2 WFV 

und Botschaft zum WFG, BBl 2002, 2881: Sicherung der Zweckerhaltung). 

Auch das als Verwaltungsrichtlinie geltende Merkblatt "Wohnbaugenos-

senschaften des Bundes, Empfehlungen für das Vorgehen bei Mietzinsan-

passungen und beim Abschluss von neuen Mietverträgen" (Beschwerde-

beilage 17) hält ausdrücklich die Berücksichtigung der Selbstkosten ge-

mäss Art. 8 Abs. 2 VO WBF im Rahmen des laufenden Mietverhältnisses 

fest (vgl. vorne E. 4).  

5.6 Die Beschwerdeführerin hat sich im Übrigen zu Recht nicht auf den 

Mietvertrag vom 2. November 2004 berufen (Vernehmlassungsbeilage 6). 

In diesem wird zwar in allgemeiner Weise auf Art. 253 bis Art. 274 OR ver-

wiesen. In den später erlassenen Genossenschaftsstatuten der Beschwer-

deführerin aus dem Jahr 2014 wird aber in Art. 19 in konkreter Weise fest-

gelegt, dass die Wohnungen zu den Selbstkosten vermietet werden und 

die Kostenmiete nach Art. 8 VO WBF nicht überschritten werden darf (Ver-

nehmlassungsbeilage 1). Die ausnahmslose Anwendung der mietrechtli-

chen Bestimmungen entspräche im Übrigen auch nicht Art. 253b Abs. 3 

OR und Art. 2 Abs. 2 VMWG, wonach die mietrechtlichen Bestimmungen 

nur mit Ausnahmen Anwendung finden (vgl. vorne E. 4). 

5.7 Die Beschwerdeführerin führt sodann zwar zu Recht aus, dass die 

WFV vom Bundesrat gestützt auf Art. 46 Abs. 1 WFG und die VO WBF vom 

Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung gestützt auf Art. 60 

Abs. 1 WFV erlassen wurde. Da aber weder Art. 10 WFG noch Art. 9 WFV 

für die Berechnung des erhöhten Mietzinses einschlägig sind und entspre-

chend kein Widerspruch besteht, stellt sich entgegen den Ausführungen 

der Beschwerdeführerin die Frage nach einer Verletzung des Rahmens der 

Gesetzesdelegation durch Art. 8 VO WBF nicht (vgl. Urteil des BGer 

2C_927/2018 E. 6 vom 13. November 2019).  

Gleichermassen gelten entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin 

Art. 9 WFV und Art. 10 VO WBF und die Praxis zu Art. 14 VMWG nicht als 

leges speciales gegenüber von Art. 8 Abs. 1 VO WBF. 

5.8 Im Urteil B-2941/2017 vom 24. Juli 2018 befand das Bundesverwal-

tungsgericht, im Rahmen einer Mietzinserhöhung sei das Verbot des 

B-696/2022 

Seite 11 

Rechtmissbrauchs und das Gebot der Rechtsgleichheit nicht verletzt wor-

den. In jenem Verfahren hatte die Vorinstanz eine Mietzinserhöhung basie-

rend auf einer anderen Berechnungsmethode als zulässig erachtet. Vor 

Bundesverwaltungsgericht aber hatten die Beschwerdeführenden weder 

eine Verletzung des Prinzips der Kostenmiete noch eine falsche Berech-

nung der Wertvermehrungserhöhung geltend gemacht. Deshalb wurde die 

Mietzinserhöhung vom Bundesverwaltungsgericht dahingehend nicht ge-

prüft. Dass die Berechnungsweise nach der Praxis von Art. 14 VMWG der 

gefestigten Praxis der Vorinstanz entspräche, zeigt die Beschwerdeführe-

rin sodann nicht auf. Das von der Beschwerdeführerin angerufene Urteil 

B-2941/2017 ist daher für den vorliegenden Fall – wie die Vorinstanz zu-

treffend darlegt – nicht einschlägig. 

5.9 Die Vorinstanz hat die Berechnung der Positionen Erneuerungsfonds 

und Risikozuschlag zwar mit Sätzen vorgenommen, die weder im Gesetz 

noch in einer Verordnung festgelegt sind. Gemäss Art. 8 Abs. 6 i.V.m. Art. 8 

Abs. 1 Bst. d und f WFV legt das Departement Pauschalen für die Positio-

nen Erneuerungsfonds und Risikozuschlag fest. Dies scheint sinnvoll, ist 

somit eine rasche Anpassung bei geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse 

möglich. Eine Verletzung des Legalitätsprinzips liegt somit entgegen der 

Ansicht der Beschwerdeführerin nicht vor. Auch ein schwerer Eingriff in die 

Wirtschaftsfreiheit ist nicht ersichtlich. 

6.  

Das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts B-2941/2017 vom 24. Juli 2018 

ist, wie aufgezeigt, für den vorliegenden Fall nicht einschlägig (vgl. vorne 

E. 5.8). Der Beizug der Akten des genannten Verfahrens ist deshalb nicht 

erforderlich. Der Verfahrensantrag der Beschwerdeführerin, die Akten des 

Verfahrens B-2941/2017 beizuziehen, ist abzuweisen. 

7.  

Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet, weshalb 

sie vollumfänglich abzuweisen ist. 

8.  

8.1 Die Beschwerdeführerin hat als unterliegende Partei die Verfahrens-

kosten zu tragen (Art. 63 Abs. 1 VwVG), die auf Fr. 1'200.- festzusetzen 

sind (Art. 63 Abs. 4bis VwVG sowie Art. 1, 2 und 4 des Reglements vom 

B-696/2022 

Seite 12 

21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundes-

verwaltungsgericht [VGKE, SR 173.320.2]). Zur Begleichung dieses Be-

trags wird der in gleicher Höhe geleistete Kostenvorschuss verwendet. 

8.2 Angesichts ihres Unterliegens hat die Beschwerdeführerin keinen An-

spruch auf Parteientschädigung (Art. 64 Abs. 1 VwVG; Art. 7 Abs. 1 

VGKE). Dasselbe gilt für den nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdegeg-

ner (vgl. Art. 64 Abs. 1 VwVG i.V.m. Art. 7 ff. VGKE) sowie die Vorinstanz 

als Bundesbehörde (Art. 7 Abs. 3 VGKE). 

 

  

B-696/2022 

Seite 13 

Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht: 

1.  

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2.  

Die Verfahrenskosten von Fr. 1'200.– werden der Beschwerdeführerin auf-

erlegt. Dieser Betrag wird dem von ihr in gleicher Höhe geleisteten Kosten-

vorschuss entnommen. 

3.  

Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 

4.  

Dieses Urteil geht an die Beschwerdeführerin, den Beschwerdegegner und 

die Vorinstanz. 

 

Für die Rechtsmittelbelehrung wird auf die nächste Seite verwiesen. 

 

Der vorsitzende Richter: Die Gerichtsschreiberin: 

  

David Aschmann Laura Massei 

 

B-696/2022 

Seite 14 

Rechtsmittelbelehrung: 

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bun-

desgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Ange-

legenheiten geführt werden (Art. 82 ff., 90 ff. und 100 BGG). Die Frist ist 

gewahrt, wenn die Beschwerde spätestens am letzten Tag der Frist beim 

Bundesgericht eingereicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen 

Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Ver-

tretung übergeben worden ist (Art. 48 Abs. 1 BGG). Die Rechtsschrift hat 

die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Un-

terschrift zu enthalten. Der angefochtene Entscheid und die Beweismittel 

sind, soweit sie die beschwerdeführende Partei in Händen hat, beizulegen 

(Art. 42 BGG). 

 

Versand: 18. Januar 2023 

 

  

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Zustellung erfolgt an: 

– die Beschwerdeführerin (Gerichtsurkunde) 

– den Beschwerdegegner (Gerichtsurkunde) 

– die Vorinstanz (Ref-Nr. […]; Gerichtsurkunde)