# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 02b87197-2ed5-55ca-90b5-f7242ac5ffd2
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-04-19
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 19.04.2022 C/206/2021
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-206-2021_2022-04-19.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 20.04.2022. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
C/206/2021 ACJC/543/2022 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU MARDI 19 AVRIL 2022 

 

Entre 

Monsieur A______, p.a. B______, ______, appelant d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 22 octobre 2021, comparant par Me Christian LUSCHER, 

avocat, rue Bovy-Lysberg 2, case postale, 1211 Genève 3, en l'étude duquel il fait 

élection de domicile, 

 

et 

 

Madame C______ et Monsieur D______, domiciliés chemin ______, intimés, 
représentés tous deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, 

en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile. 

 

 

 

 

 

- 2/8 - 

 

 

C/206/2021 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/871/2021 du 22 octobre 2021, expédié par pli recommandé 
le 25 octobre 2021, le Tribunal des baux et loyers a, sur incident d'irrecevabilité, 

principalement déclaré recevable la demande formée le 6 janvier 2021 par 

D______ et C______ à l'encontre de A______ (ch. 1 du dispositif), suspendu la 

procédure jusqu'à droit jugé sur la question du loyer maximal autorisé par les 

autorités administratives compétentes (ch. 2), débouté les parties de toutes autres 

conclusions (ch. 2, recte : 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3, recte : 

4). 

 En substance, les premiers juges ont considéré que le litige portait sur une 

question distincte (soit le loyer du 1
er

 décembre 2015 au 30 novembre 2020) de 

celle faisant l'objet d'une transaction judiciaire entrée en force (soit le loyer à 

compter du 1
er

 décembre 2020), de sorte qu'il ne se heurtait pas à l'exception de 

force jugée. La requête était dès lors recevable. Dans la mesure où une décision à 

venir en matière de fixation du loyer sur la base de la LDTR était décisive pour 

l'issue du litige, il se justifiait de suspendre la procédure jusqu'à droit jugé sur 

cette question. 

B. a. Par acte déposé le 17 novembre 2021 à la Cour de justice, A______ forme 
appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut à ce que la 

Cour, ceci fait, déclare irrecevable la demande en fixation judiciaire du loyer 

déposée par D______ et C______. Préalablement, il requiert une comparution 

personnelle des parties. 

b. Dans leur réponse du 20 décembre 2021, D______ et C______ ont conclu au 
déboutement de A______.  

 c. Par courrier du 11 janvier 2022, A______ a renoncé à répliquer et a persisté 
dans les termes de son appel.  

d. Les parties ont été avisées le 11 janvier 2022 par le greffe de la Cour de ce 
que la cause était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

 a. C______ et D______ sont tous deux locataires d'un appartement de six pièces 
situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis chemin 1______ à E______ depuis le 

1
er

 décembre 2015. L'appartement est propriété de A______. 

 b. A teneur du contrat de bail précité, le loyer mensuel net était initialement fixé 
à 2'300 fr., provision pour charges d'eau chaude et de chauffage de 200 fr. 

mensuels en sus. 

c. Le 30 novembre 2020, les parties ont signé un procès-verbal de conciliation, 
suite à la saisine, le 2 octobre 2020, par C______ et D______, de la Commission 

de conciliation en matière de baux et loyers, d'une demande de baisse de loyer 

- 3/8 - 

 

 

C/206/2021 

fondée principalement sur la méthode absolue, subsidiairement sur des critères 

relatifs (cause C/2______/2020). 

A teneur de cette transaction judiciaire, le loyer net de l'appartement précité a été 

fixé au montant de 2'200 fr. par mois à compter du 1
er

 décembre 2020. 

Cette transaction judiciaire n'a pas été remise en cause par-devant les instances 

judiciaires. 

d. Par requête formée auprès de la Commission de conciliation en matière de 
baux et loyers en date du 6 janvier 2021, déclarée non conciliée le 8 mars 2021 

et introduite par-devant le Tribunal le 18 mars suivant, C______ et D______ ont 

agi en fixation judiciaire de loyer, concluant à ce que celui-ci soit initialement 

fixé à la somme de 20'430 fr. par an, hors charges, à compter du 1
er

 décembre 

2015. 

Les locataires se prévalent en substance de la nullité du loyer fixé à leur entrée 

dans les locaux du fait que, selon eux, des travaux de rénovation complète 

auraient été entrepris dans l'appartement sans que A______ ne sollicitât 

d'autorisation en bonne et due forme en la matière auprès du département 

compétent. 

e. Ensuite de la conclusion principale formée en premier lieu par A______ dans 
sa réponse du 16 avril 2021 et visant à ce que le Tribunal déclare la demande 

irrecevable faute pour celle-ci de remplir les conditions de l'article 59 al. 2 let. e 

CPC et de se conformer au principe « ne bis in idem » consacré par cette 

disposition, le Tribunal a limité la procédure à cette question par ordonnance du 

19 avril 2021 et imparti un délai à C______ et D______ pour le dépôt de leurs 

déterminations écrites à cet égard. 

f. Par acte du 19 mai 2021, ces derniers ont requis la suspension de la procédure, 
motif pris de la dénonciation par leurs soins, les 18 et 25 mars 2021 auprès du 

Département du territoire (DT), des travaux de rénovation entrepris selon eux 

sans autorisation dans l'appartement litigieux par A______. Dans leurs écritures, 

C______ et D______ exposent que, dans le cadre de leur représentation par 

F______ SA (ci-après « F______ ») s'agissant de la cause C/2______/2020, 

celle-ci leur avait indiqué postérieurement à la conclusion de la transaction 

judiciaire du 30 novembre 2020 que le montant du loyer initial était 

probablement nul. A leurs dires, la question du montant du loyer concernant la 

période antérieure au 1
er

 décembre 2020 n'avait ainsi jamais été discutée. 

g. Dans leurs déterminations subséquentes du 21 mai 2021, C______ et 
D______ ont conclu à la recevabilité de la demande tout en sollicitant du 

Tribunal qu'il se prononce en premier lieu sur leur requête de suspension 

préalable. Ils ont argué ce faisant de la différence d'objet du litige entre la cause 

C/2______/2020 et la présente procédure, notamment du fait que les périodes 

visées par les demandes ne sont pas les mêmes, celles-ci concernant des dates 

- 4/8 - 

 

 

C/206/2021 

postérieures, respectivement antérieures, au 1
er

 décembre 2020, date de la prise 

d'effet de la transaction judiciaire. 

h. Par écritures des 28 mai et 7 juin 2021, A______ s'est opposé à la suspension 
de la procédure et a persisté dans ses conclusions en irrecevabilité.  

i. C______ et D______ ont répliqué les 7 et 18 juin 2021. 

j. Le 2 juillet 2021, le Tribunal a gardé la cause à juger sur les questions de la 
suspension et de la recevabilité de la demande. 

EN DROIT 

1. 1.1 La décision attaquée est une décision incidente de première instance laquelle 
peut faire l'objet d'un recours immédiat (art. 237 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 

L'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a et al. 2 CPC). 

En l'espèce, les intimés ont conclu à la fixation initiale du loyer à 20'430 fr. par an 

et à la restitution du trop-perçu d'un montant de 35'850 fr. La valeur litigieuse est 

ainsi supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est ouverte. 

1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.  

1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., Berne, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 

Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 

p. 349 ss, n. 121). 

1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s'applique aux litiges 
portant sur des baux à loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui 

concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la 

protection contre les congés ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire 

sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 

2. L'appelant sollicite tout d'abord l'audition des parties par la Cour. 

 2.1 Aux termes de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être motivé.  

2.2 En l'espèce, l'appelant n'a pas exposé pour quelle raison l'audition des parties 
devrait être ordonnée dans le cadre de l'appel. Il en découle que l'appel, rédigé par 

un avocat, ne remplit pas les exigences de motivation sur ce point et qu'il ne peut 

être donné suite à cette conclusion qui est ainsi irrecevable (ACJC/1359/2016 

consid 2.3). 

- 5/8 - 

 

 

C/206/2021 

3. L'appelant reproche ensuite au Tribunal d'avoir considéré que la requête ne se 
heurtait pas à l'autorité de chose jugée et était recevable. Il soutient en effet que 

l'identité des parties et des prétentions, attachées au même immeuble, permet de 

conclure que la transaction judiciaire couvrait également le montant du loyer pour 

la période antérieure au 1
er

 décembre 2020. 

3.1 Aux termes de l'art. 59 al. 1 et 2 let. e CPC, le juge n'entre en matière que sur 
les demandes et les requêtes qui satisfont aux conditions de recevabilité de 

l'action, parmi lesquelles figure l'exigence que le litige ne fasse pas l'objet d'une 

décision entrée en force (arrêt du Tribunal fédéral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 

consid. 3.1). D'après l'art. 208 al. 1 CPC, la transaction (judiciaire) passée durant 

la procédure de conciliation est consignée au procès-verbal et signée par les 

parties. En vertu de l'art. 208 al. 2 CPC, elle a les effets d'une décision entrée en 

force : elle a force exécutoire (art. 80 al. 2 ch. 1 LP) et est revêtue de l'autorité de 

la chose jugée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 

consid. 2.2 et les références citées). 

La transaction judiciaire au sens de l'art. 208 CPC est passée par les parties en 

cours de procédure, soit directement devant l'autorité ou le juge, soit hors de sa 

présence, mais pour lui être remise (arrêt du Tribunal fédéral 4A_150/2020 du 

17 septembre 2020 consid. 2.2 et les références citées). 

La transaction judiciaire elle-même, en tant qu'acte juridique des parties, met fin 

au procès (ATF 139 III 133 consid. 1.3). Le juge se borne à en prendre acte; il ne 

rend pas de décision judiciaire, même si, formellement, il raye la cause du rôle 

(art. 241 al. 3 CPC). Toutefois, l'invalidité de la transaction judiciaire ne peut être 

invoquée, notamment pour vice du consentement (art. 23 ss CO), que comme 

celle d'un jugement, par la voie de la révision (art. 328 al. 1 let. c CPC; arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.2 et les références 

citées). 

Il y a chose jugée sur un même objet quand, dans l'un et l'autre procès, les parties 

ont soumis au juge la même prétention en se fondant sur les mêmes faits (ATF 

139 III 126 consid. 3.2.3; 136 III 123 consid. 4.3.1; 116 II 738 consid. 2a; 105 II 

151/152 consid. 1 et les arrêts cités; arrêts du Tribunal fédéral 4A_481/2017 du 

25 juillet 2018 consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). L'identité 

de l'objet du litige s'entend au sens matériel; il n'est cependant pas nécessaire, ni 

même déterminant, que les conclusions soient formulées de manière identique 

(ATF 139 III 126 consid. 3.2.3; 128 III 284 consid. 3b; 123 III 16 consid. 2a; 121 

III 474 consid. 4a; arrêts du Tribunal fédéral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 

consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). Le Tribunal fédéral a 

admis que, même si elle s'en écarte par son intitulé, une nouvelle conclusion aura 

un objet identique à celle déjà jugée, si elle était déjà contenue dans celle-ci, si 

elle est simplement son contraire ou si elle ne se pose qu'à titre préjudiciel, alors 

que, dans le premier procès, elle se posait à titre principal (ATF 123 III 16 

consid. 2a; 121 III 474 consid. 4a; arrêt du Tribunal fédéral 5A_337/2008 du 

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- 6/8 - 

 

 

C/206/2021 

15 juillet 2008 consid. 4.1). L'identité de l'objet s'étend en outre à tous les faits qui 

font partie du complexe de faits, y compris les faits dont le juge n'a pas pu tenir 

compte parce qu'ils n'ont pas été allégués, qu'ils ne l'ont pas été selon les formes et 

à temps ou qu'ils n'ont pas été suffisamment motivés (ATF 139 III 126 

consid. 3.1; 116 II 738 consid. 2b et 3; 115 II 187 consid. 3b; arrêts du Tribunal 

fédéral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 

2008 consid. 4.1). 

Le Tribunal fédéral a eu l'occasion de s'exprimer sur cette question dans le cadre 

d'une procédure similaire portant sur un contrat de bail. Suite à une demande de 

baisse de loyer fondée sur le taux hypothécaire, les parties avaient conclu une 

transaction judiciaire fixant le loyer à compter du 1
er

 juillet 2012. Les locataires 

avaient ensuite, dans une seconde procédure, sollicité la fixation judiciaire du 

loyer initial en raison de l'absence de formule officielle, qui avait été accordée par 

les tribunaux jusqu'au 30 juin 2012. Le Tribunal fédéral a confirmé les décisions 

cantonales, en tant qu'elles fixaient le loyer du 1
er

 juillet 2009 au 30 juin 2012, 

tout en considérant que le loyer fixé à partir du 1
er

 juillet 2012 était couvert par la 

transaction revêtant autorité de chose jugée (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.3). 

A l'inverse, dans le cadre d'une procédure concernant un contrat de travail, le 

Tribunal fédéral a considéré qu'il y avait identité de prétentions dans la mesure où, 

même si le libellé de ces dernières était différent (conclusions constatatoires en 

nullité de la résiliation du contrat de travail et action en paiement d'une somme 

d'argent), la somme d'argent réclamée avait été versée dans le cadre de la 

transaction judiciaire ayant clos la première procédure. Admettre la seconde 

procédure aurait abouti cas échéant à un double paiement fondé sur les mêmes 

principes juridiques et les mêmes faits. De plus, les parties avaient stipulé dans la 

transaction judiciaire qu'elles n'avaient plus de revendications à faire valoir l'une 

contre l'autre au titre de l'exécution du contrat de travail (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.21/2002 du 4 avril 2002 consid. 4). 

3.2 Il s'agit de déterminer en l'espèce si les prétentions des intimés faisant l'objet 
de la présente procédure sont matériellement identiques à celles ayant fondé la 

première procédure et ayant donné lieu à la transaction judiciaire du 30 novembre 

2020. 

A cet égard, les parties sont identiques dans les deux procédures et il s'agit du 

même appartement et du même complexe de faits. En revanche, les prétentions 

formulées par les intimés ne sont matériellement pas identiques : dans la première 

procédure, le loyer visé portait sur le futur, à compter, sur la base de l'accord entre 

les parties, du 1
er

 décembre 2020. Dans la présente procédure, les prétentions en 

fixation judiciaire du loyer portent sur la période du 1
er

 décembre 2015 au 

30 novembre 2020, soit une période antérieure. Partant, ces prétentions sont 

matériellement distinctes quand bien même elles portent sur le loyer du même 

appartement.  

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C/206/2021 

L'appelant ne peut pas non plus être suivi, lorsqu'il affirme que la transaction 

judiciaire couvrirait l'entier du loyer, soit également le loyer à compter du 

1
er

 décembre 2015. En effet, les prétentions en baisse de loyer ont été formulées 

pour le futur et n'ont pas porté sur le loyer antérieur. Par ailleurs, la transaction 

judiciaire ne prévoit pas que les parties n'ont plus de prétentions à faire valoir 

l'une envers l'autre au titre du contrat de bail. Considérer que la transaction 

judiciaire pourrait couvrir le loyer antérieur reviendrait à lui conférer un champ 

d'application plus large que les prétentions formulées, ce qui ne peut être déduit 

du texte de la transaction. Par conséquent, la transaction judiciaire doit être 

considérée comme portant exclusivement sur le montant du loyer à compter du 

1
er

 décembre 2020 pour cette raison également. 

C'est ainsi à raison et conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral en la 

matière que le Tribunal a retenu que le montant du loyer entre le 1
er

 décembre 

2015 et le 30 novembre 2020 n'était pas couvert par l'autorité de chose jugée et a 

déclaré la requête des intimés recevable.  

Par ailleurs, le manque d'identité des prétentions a pour conséquence que la 

proximité temporelle entre les deux procédures n'est pas contraire à la bonne foi, 

puisque la seconde procédure porte sur un objet distinct et ne remet pas en 

question la première. 

Infondé, le grief de l'appelant sera rejeté. 

4. L'appelant ne remet pas en cause l'opportunité de la suspension prononcée par le 
Tribunal, de sorte qu'il n'y a pas lieu de revenir sur cette dernière. Partant, le 

jugement attaqué sera intégralement confirmé. 

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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C/206/2021 

PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 17 novembre 2021 par A______ contre le 

jugement JTBL/871/2021 rendu le 22 octobre 2021 par le Tribunal des baux et loyers 

dans la cause C/206/2021-4-OSL. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame Zoé 

SEILER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.