# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 550115eb-14a2-5462-bbc9-561b1ad8ab5a
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-13
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour d'appel 13.12.2021 CACIV.2021.67 (INT.2021.626)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_002_CACIV-2021-67_2021-12-13.html

## Full Text

Extrait – en partie résumé – des considérants

3.         La
première question à examiner concerne la portée de la convention passée le 11
février 2013 et ratifée par le juge, convention qui disait régler « définitivement et
pour solde de tout compte la question des frais accessoires », dans le
cadre d’un litige entre une bailleresse et sa locataire.

3.3.      a) Au sens de
l’article 241 CPC, toute transaction consignée par le tribunal au procès-verbal
doit être signée par les parties (al. 1). Une transaction a les effets d’une
décision entrée en force (al. 2) et le tribunal raye l’affaire du rôle (al. 3).
Sur le plan formel, la signature requise se réfère à l’acte, soit la
transaction, et non au procès-verbal (Heinzmann/Braidi, in : Petit
commentaire CPC, n. 4 ad art. 241). La transaction judiciaire est conclue en
cours de procédure, soit directement devant le juge, soit hors de sa présence
mais pour lui être remise (arrêt du TF du 10.07.2017
[4A_254/2016] cons. 4.1.1). Elle a le caractère à la fois d’un acte de
procédure qui entraîne la fin du procès et jouit de la force de chose jugée et
d’un acte contractuel, qui peut notamment être remis en cause pour vice de
volonté (arrêt du TF du 15.07.2008
[5A_337/2008] cons. 4.1 ; Tappy, in :
CR CPC, 2e éd., n. 17, ad art. 241).

b) La
convention du 11 février 2013 a été négociée et signée hors audience, puis
soumise à la juge, qui en a pris acte par sa décision du 7 mars 2013, laquelle
mettait un terme à la procédure. La convention visait spécifiquement cet
objectif, son dernier paragraphe précisant que dès sa signature, elle « sera[it]
transmise à la Chambre de conciliation du Tribunal régional du Littoral et du
Val-de-Travers, qui pourra[it] ordonner le classement de la procédure
BAIL.2012.43. ». Elle vaut à l’évidence transaction judiciaire,
conformément à l’article 241 CPC.

3.4.      a) Dans leur
définition, les clauses pour solde de tout compte se confondent avec leurs
effets, soit en particulier la liquidation globale d’un rapport de droit. Dans
ce contexte, il s’agit d’abord de déterminer par interprétation s’il y a
volonté, réelle ou présumée, en vue d’une telle liquidation. Déterminer si la
renonciation emporte un effet liquidatoire global, soit si elle vaut pour solde
de tout compte, s’examine à l’aune des règles d’interprétation applicables en
droit des obligations (Schmidt, Les
clauses pour solde de tout compte ou la renonciation définitive à se prévaloir
de prétentions ultérieures, in : Collection genevoise, Genève, 2019, p. 99).

                        L’article
18 al. 1 CO prévoit que pour apprécier la forme et
les clauses d’un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune
intention des parties, sans s’arrêter aux expressions ou dénominations
inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la
nature véritable de la convention. Cette disposition consacre les fondements de
l’interprétation des contrats et autres déclarations de volonté (ATF 121 III 6
cons. 3c ; arrêt du TF du 16.10.2017
[4A_321/2017] cons. 4.3 ; Winiger, in : CR CO I, 2e
éd., n. 11 ad art. 18). En appliquant les règles d’interprétation de cet
article, le juge est tenu de rechercher en premier lieu la réelle et commune
intention des parties, c’est-à-dire leur volonté effective au moment de
conclure le contrat (interprétation subjective), déterminée par les
déclarations des parties ou d’autres indices (ATF 144 III 93
cons. 5.2.2 ; ATF 133 III 675
cons. 3.3). Si la volonté subjective commune des parties ne peut être établie,
le juge doit s’attacher à établir la volonté présumée des parties par
application du principe de la confiance (interprétation objective) (ATF 144 III 93  cons.
5.2.1 ; ATF 131
III 606 cons. 4.1 ; arrêt du TF du 24.07.2014
[5A_348/2014] et [5A_364/2014] cons. 4.2.3). Pour ce faire, il donne aux
manifestations de volonté le sens que les parties pouvaient et devaient leur
attribuer de bonne foi, en fonction de l’ensemble des circonstances et
conformément au principe de la confiance (ATF 132 III 268
cons. 2.3.2 ; Chappuis, in : CR CC I, n. 2 ad art. 14). En d’autres
termes, le juge doit déterminer ce qu’auraient voulu des personnes raisonnables
placées dans la situation des parties, si elles avaient fait les déclarations
et adopté le comportement de celles-ci (Schmidt,
op.cit., p. 100, et les références citées). 

                        Dans
la pratique, nombre de règlements amiables se réfèrent expressément à une clause
« pour solde de tout compte ». Jusqu’à présent, une telle mention
expresse a toujours conduit le Tribunal fédéral à admettre un effet abdicatif
global (Schmidt, op.cit., p. 103,
et les arrêts cités). Les parties peuvent limiter la portée liquidatoire d’une
telle clause en intégrant des réserves, mais celles-ci doivent être
interprétées strictement (arrêt du TF du 06.08.2014
[4A_288/2014] cons. 3.2 à 4.1). Il ne faudrait en effet pas que lesdites
réserves contreviennent à la vocation d’un règlement définitif et global du
litige (arrêt du TF du 22.10.2002
[4C.186/2002] cons. 2.3).

                        La
jurisprudence fédérale rendue en matière de clauses pour solde de tout compte
attache également une importance aux éléments extrinsèques à la lettre de la
convention, notamment son but, son historique, l’économie de l’accord ou les
rapports entre les parties (Schmidt,
op.cit., p. 108 ss, et les arrêts cités). Dans plusieurs arrêts, le Tribunal
fédéral a souligné l’importance du but liquidatoire pour interpréter une
convention, qui par essence est censée englober toutes les questions en lien
avec le litige ou l’incertitude ayant motivé sa conclusion. Ce but ne pouvant
être atteint que lorsque toutes ces questions ont été réglées, celles-ci
doivent être tenues pour liquidées dans leur intégralité, sauf réserves
particulières (en particulier : arrêt du TF du 18.03.2015
[4A_596/2014] cons. 3.1 ; voir aussi arrêts du TF du 04.12.2014
[4A_298/2014] cons. 3.4, du 06.08.2014
[4A_288/2014] cons. 2.2, du 16.08.2010
[5A_353/2010] cons. 3.2.2).

b) En l’espèce,
le préambule de la convention du 11 février 2013, qui expose le contexte de
l’accord, démontre clairement la volonté des parties de « régler
définitivement et pour solde de tout compte la question des frais
accessoires ». Les « frais accessoires », au sens de
la convention, étaient entendus dans un sens très général. L’exposé préalable
fait en effet mention des frais de conciergerie, d’ascenseur et de machine à
laver, dont il avait déjà été convenu en 2007 qu’ils ne seraient plus facturés
dès l’exercice 2006-2007, le même accord prévoyant, pour les frais de chauffage
et de chauffage de l’eau, qu’un installateur devrait établir une nouvelle clé
de répartition, à laquelle les parties se rallieraient. Le deuxième article de
la convention du 11 février 2013 stipule que la bailleresse ne facturera plus
les frais d’électricité des locaux communs et ceux de ventilation, ceci dès le
décompte 2012-2013. L’article premier règle la question de l’eau chaude et de
la chaleur nécessaire à la chauffer, qui seraient facturés « [d]ès le
décompte de charges 1er juillet 2012 – 30 juin
2013 […] sur la base des compteurs posés le 2 mai 2012 ».
Dans le même article, un ajout manuscrit – dont les parties admettent qu’il
fait bien partie de la convention – mentionne : « Eau froide
facturée selon compteurs dès le 1.7.2012 ». Cet ajout manuscrit va
évidemment dans le sens d’une volonté des parties de régler aussi la question
de l’eau froide. Quant à la manière de la régler, une lecture raisonnable du
texte amène à retenir que, selon la volonté des parties, l’eau froide serait,
dès la période commençant le 1er juillet 2012 – et comme l’eau
chaude et la chaleur nécessaire à la chauffer – facturée sur la base des
compteurs posés en 2012. Dans le troisième article de la convention, les
parties sont convenues que « [l]a présente convention règle
définitivement et pour solde de tout compte la question des frais accessoires
entre parties », manifestant une seconde fois leur volonté de mettre
fin à toute discussion relative à ces frais. La convention ne contient aucune
réserve sur cette question précise, ni sur aucune autre d’ailleurs. Si les
parties avaient voulu réserver l’établissement de décomptes pour une ou des
périodes antérieures au 1er juillet 2012, voire la possibilité pour
chacune d’elles de faire valoir envers l’autre des prétentions relatives à ces
périodes antérieures, elles auraient dû le mentionner et n’auraient pas manqué
de le faire. Un examen selon le seul texte de la convention amène ainsi déjà à
la conclusion que les parties entendaient se donner quittance, pour solde de
tout compte, en rapport avec leurs prétentions éventuelles liées à des frais
accessoires pour les périodes antérieures au 1er juillet 2012.

                        Cette
conclusion s’impose aussi au vu des éléments extrinsèques à la lettre de la
convention. Le préambule expose clairement la volonté des parties de mettre
définitivement un terme aux litiges les opposant, depuis plusieurs années, sur
la question des frais accessoires. Comme l’appelante l’a admis sans ambiguïté,
elle savait que la consommation d’eau froide par l’intimée était importante et
devait forcément envisager que le magasin de l’intimée, alors équipé
d’installations frigorifiques obsolètes, soit le plus grand consommateur d’eau
froide de l’immeuble. Il ne tenait d’ailleurs qu’à elle de prendre les mesures
nécessaires pour quantifier cette consommation, ce qu’elle avait fini par faire
en faisant poser des compteurs en 2012, compteurs qui, si l’appelante les avait
déjà fait relever avant de passer la convention du 11 février 2013, auraient
sans doute fourni des indications utiles. Sous l’angle de l’économie de
l’accord, il faut retenir que si l’appelante consentait peut-être un sacrifice
à l’intimée en renonçant à lui réclamer un arriéré pour la période antérieure
au 1er juillet 2012, elle ne s’était pas donné la peine de le
chiffrer et qu’il ne devait pas dépasser ce que la jurisprudence admet (arrêt
du TF du 24.06.2005
[4C.23/2005] cons. 3.3). Cela étant, il serait pour le moins curieux – pour
ne pas dire tout à fait extraordinaire – que les parties n’aient voulu régler
qu’à futur la question des frais accessoires et se réserver implicitement la
possibilité de s’assigner mutuellement en justice, même dès le lendemain de la
signature, pour le règlement des charges antérieures au 1er juillet
2012. Au contraire, il paraît assez clair qu’au moment de conclure, les parties
voulaient mettre fin à la procédure en cours et liquider toute prétention
existant à ce moment-là, tout en convenant de la manière dont seraient
facturés, pour les périodes commençant le 1er juillet 2012, les
frais d’eau chaude, de chauffage de cette eau et d’eau froide, soit sur la base
des relevés des compteurs qui avaient été posés (on peut relever que la
convention a été conclue quand il n’y avait pas encore lieu d’établir le
décompte de charges pour la période 2012-2013). En d’autres termes, la
convention visait clairement à liquider le passé – sans réserves quant à des
prétentions liées à ce passé – et à préparer l’avenir sur les questions
relatives aux frais accessoires. Pour arriver à cet accord, les parties étaient
toutes deux assistées par des mandataires professionnels, qui ont élaboré et
signé eux-mêmes la convention et connaissaient forcément la portée d’une clause
de solde de tout compte, notamment son effet abdicatif global du litige. Comme
le Tribunal fédéral l’a rappelé à maintes reprises, une interprétation conforme
au but liquidatoire de la clause pour solde de tout compte doit être
privilégiée (notamment arrêt du TF du 18.03.2015
[4A_596/2014] cons. 3.1).

3.5.                  Dès
lors, il faut retenir que la question des frais accessoires antérieurs à
l’exercice 2012-2013 a été liquidée par la convention du 11 février 2013, soit
par une transaction judiciaire qui a acquis force de chose jugée et ne peut
ainsi pas être remise en cause par l’appelante. Les prétentions de l’appelante
pour les frais accessoires des périodes 2008-2009 à 2011-2012 doivent être
rejetées pour ce motif, ce qui dispense d’examiner si elles seraient
prescrites.

4.2.      b)
Avec le Tribunal civil, il faut retenir que la créance éventuelle n’est pas
prescrite. En effet, les créances relatives aux frais accessoires se
prescrivent par cinq ans quand le bailleur n’a pas présenté de décompte et le dies
a quo est celui de la fin de la période de décompte (cf. art. 128 ch. 1
CO ; Pichonnaz, in : CR CO I, 2e éd., n. 6 ad art.
128 ; arrêt du TF du 08.10.2019
[4A_209/2019] cons. 8.1 ; CPra Bail-Bieri, 2e éd.,
n. 154 et 155 ad art. 257a/257b CO). En l’espèce,
la présente procédure a été initiée par l’intimée, qui requérait la remise par
l’appelante des décomptes de chauffage et frais accessoires pour les périodes
allant de 2012-2013 à 2016-2017 ; elle n’avait donc alors pas reçu, ni accepté
de décomptes. Le délai de prescription a commencé à courir au plus tôt à la fin
de la période du décompte 2012-2013, soit le 30 juin 2013. L’appelante a
interrompu la prescription – au sens de l’article 135 ch. 2 CO – par le dépôt,
le 15 décembre 2017, de sa demande reconventionnelle devant la Chambre de
conciliation.

4.3.      a) Le
montant que la bailleresse réclame se fonde sur des données récoltées au cours
d’une période de test de six mois, du 1er avril au 30 septembre
2017, les chiffres étant ensuite multipliés par deux pour déterminer la
consommation d’une année.

            d) Aux termes
de l’article 257a al. 1 CO, les frais accessoires
sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport
avec l’usage de la chose louée. Par frais accessoires, on entend les dépenses
effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la
chose, telles que notamment les frais de chauffage, d’eau chaude et autres
frais d’exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de
l’utilisation de la chose (art. 257b al. 1 CO). Le bailleur ne peut facturer au
locataire que le coût effectif des frais accessoires ; de ce principe du coût
effectif, il découle que le bailleur doit prouver le montant des frais qu’il
réclame (Lachat, Bail à loyer, 2019, p. 408). Le décompte de frais
accessoires doit comporter les éléments suivants : la liste et le total
des frais à charge des locataires, la clé de répartition entre locataires, la
part des frais à charge du locataire concerné, le montant des acomptes payés au
cours de la période en cause et le solde dû par le locataire ou le trop-perçu à
rembourser par le bailleur (Lachat, op. cit., p. 414 ; Bieri, op.
cit., n. 92 ad art. 257a/257b CO). Le locataire a
le droit de prendre connaissance des pièces justificatives qui fondent une
prétention du bailleur aux frais accessoires (art. 257b al. 2 CO). Le montant
des frais accessoires doit être allégué et prouvé par la bailleresse, qui supporte
l’absence de preuve le concernant (Bohnet, Actions civiles, Vol.
II : CO, 2e éd., n. 29 ss in § 13).

D’après
l’article 4 al. 1 OBLF, si le bailleur perçoit les frais accessoires sur la
base d’un décompte, il doit établir celui-ci au moins une fois par an et le
présenter au locataire ; il n’y a pas de sanctions en cas d’inexécution (Bieri,
op. cit., n. 154 s ad art. 257a/257b CO).

La loi
ne règle pas la question de la clé de répartition des frais entre les divers locataires.
Le principe de la dépense effective s’y applique évidemment, mais non dans le
sens d’un calcul effectif des coûts liés à l’objet pris isolément, sous réserve
des prescriptions cantonales (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, n. 26d
ad art. 257-257b CO). Les frais accessoires peuvent être répartis entre
les locataires sur la base de décomptes individuels (compteurs individuels
d’eau, par exemple) ou en fonction de clés de répartition (Lachat, op.
cit., p. 410). À cet égard, le bailleur dispose d’une certaine marge
d’appréciation ; il peut appliquer une ou plusieurs clés et répartir les frais,
par exemple, selon les volumes, la surface ou au prorata de millièmes de
copropriété. Pour les locaux commerciaux, une répartition selon le type
d’activité est parfois pratiquée, afin de tenir compte de l’utilisation accrue
de certaines prestations par le preneur (Bieri, op. cit., n. 95 ad art.
257a/257b CO ; Lachat, op. cit., p. 346 ; Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 26d ad art. 257-257b CO). La clé de
répartition doit être objective et équitable (cf. arrêt du TF du 29.06.2011
[4A_267/2011], où une clé de répartition facturant 10 % des frais pour une
surface inférieure à 5 % a été qualifiée d’erronée). Il appartient en dernier
ressort au juge d’apprécier si une répartition est admissible et équitable,
étant précisé que les locataires ne peuvent prétendre à une égalité au centime
près (Bieri, op. cit., n. 97 ad art. 257a/257b CO ; Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 26d ad art. 257-257b CO).                       

Une
modification de la clé de répartition des frais accessoires entre les
locataires doit, le cas échéant, être notifiée au locataire au moyen de la
formule officielle (Lachat, op. cit., pp. 420 s) et une modification
notifiée sans respecter cette obligation est nulle (Bieri, op. cit., n.
97 et 123 ss ad art. 257a/257b CO). Une nouvelle répartition des frais
accessoires constitue une modification unilatérale du contrat de bail (Bieri,
op. cit., n. 11 ad art. 269d CO et l’arrêt cité). La liberté contractuelle
permet toutefois aux parties de convenir en tout temps d’une modification du
contrat sans respecter les exigences de forme prévues à l’article 269d al. 1 CO
(Bieri, op. cit., n. 135 ad art. 257a/257b CO). Si le locataire l’accepte,
en étant dûment informé de ses droits, le bailleur peut s’abstenir de notifier
sur formule officielle la modification des frais accessoires (Lachat,
op. cit., p. 422 et la référence citée).

                        e)
En l’espèce, la convention du 11 février 2013 prévoit que les frais liés à la
consommation d’eau froide par la locataire seront facturés sur la base de
compteurs, ceci dès le 1er juillet 2012. Cette convention a été
passée par des parties assistées de mandataires professionnels. L’intimée
devait être dûment informée des conséquences du nouveau système. Une
notification par formule officielle de la nouvelle méthode n’était dès lors pas
nécessaire.

                        La
méthode de calcul utilisée en 2017 par l’appelante afin d’établir la
consommation d’eau froide de l’intimée pour l’exercice 2012-2013 – période test
de six mois ; détermination de la consommation des autres
locataires ; déduction de cette consommation sur la consommation
globale ; consommation de l’intimée comme résultat de cette soustraction,
facturée sur cette base – ne correspond toutefois pas à celle qui était prévue
par la convention du 11 février 2013. Sous cet angle, la modification n’a pas
été notifiée à l’intimée sur formule officielle. Elle pourrait donc être nulle
pour ce motif, au sens de l’article 269d CO.

                        f)
Quoi qu’il en soit de ce qui précède, il faut admettre, avec le Tribunal civil,
que la méthode utilisée par l’appelante pour fonder ses prétentions en rapport
avec l’exercice 2012-2013 est critiquable par divers aspects et que la clé de
répartition est inéquitable, ceci même s’il est vrai qu’une égalité au centime
près entre les locataires n’est pas exigée.

                        La
période de test s’est étendue d’avril à septembre 2017. C’était environ quatre
ans après la fin de l’exercice 2012-2013. On peut déjà douter qu’avec un tel
intervalle, les résultats du test puissent être considérés comme déterminants
pour l’établissement de la consommation d’eau durant l’exercice en cause. En
effet, bien des paramètres peuvent changer dans un tel intervalle, paramètres susceptibles
d’influencer cette consommation, dans une mesure qui n’est pas forcément
négligeable. À part des changements de locataires (l’appelante dit qu’il n’y en
a pas eu, mais ne motive pas cette allégation de manière suffisante, dans la
mesure où elle renvoie à consulter une liasse de pièces, sans autres
précisions), d’autres facteurs peuvent évoluer, comme par exemple le nombre de
personnes occupant chaque logement, l’installation dans des appartements
d’appareils gourmands en eau, comme des machines à laver la vaisselle ou le
linge, ou la renonciation par des locataires à utiliser de tels appareils pour
leur propre compte, etc. 

                        L’appelante
soutient que tous les autres locataires que l’intimée ont et ont eu une
consommation d’eau constante au fil des années. Elle ne s’appuie cependant
que sur un seul exemple, qu’elle a elle-même choisi et qui ne suffit évidemment
pas à démontrer que, pour tous les locataires de l’immeuble sauf l’intimée, la
consommation d’eau aurait été constante. L’appelante évoque le fait que
certains étés auraient pu être plus chauds que d’autres, mais – outre le fait
qu’elle ne l’a pas allégué en temps utile – n’apporte aucun élément concret,
étant relevé que si certains étés ont été particulièrement chauds, cela a dû se
répercuter sur la consommation d’eau de tous les locataires (douches et
lessives plus fréquentes, par exemple), à des degrés divers. Quand l’appelante
émet l’hypothèse d’une fuite dans certaines installations de l’intimée, elle
explique que cette hypothèse n’a jamais été vérifiée, omettant ainsi de prendre
en compte qu’il lui appartenait de démontrer que ses estimations étaient
crédibles.

                        Une
période de test de six mois, d’avril à septembre, ne peut pas donner un reflet
fidèle de la consommation d’eau annuelle de l’intimée, par rapport aux autres
locataires. Elle ne tient en effet pas compte des variations saisonnières de la
consommation d’eau, variations qui devaient nettement plus affecter celle de
l’intimée que celle des autres locataires : une grande partie de l’eau
consommée par l’intimée l’était pour ses installations frigorifiques, assez
importantes vu le secteur d’activité concerné (un magasin où l’on vend en
particulier des produits frais) et forcément plus sollicitées quand il fait
chaud – soit précisément durant la période de test – que s’il fait froid, alors
que les autres locataires n’avaient pas besoin de telles installations (sinon
de simples réfrigérateurs d’appartement). La surconsommation estivale d’eau
froide par l’intimée était sans aucun doute plus importante, en proportion,
qu’une surconsommation probable des autres locataires durant la même période
(douches plus fréquentes, etc.). Le gérant d’immeubles A.________ a
d’ailleurs admis qu’en principe, on se base sur une période d’une année, « afin
de passer toutes les saisons », quand un des locataires a « des
consommations d’eau variables en fonction des saisons ». Que
l’appelante ait limité la période de test à six mois pour disposer rapidement
de données fiables, comme elle le prétend, ne change rien au fait qu’une
extrapolation sur la base des résultats de ce test, en multipliant simplement
par deux les chiffres obtenus, ne peut pas donner un résultat probant (à moins
de retenir que, pour tous les autres locataires que l’intimée, il n’y a pas de variations
saisonnières, comme l’a fait le témoin A.________, mais on verra plus loin
qu’il n’est pas établi que ce serait le cas en l’espèce).

                        Comme
l’a relevé la première juge, le système retenu par l’appelante a pour résultat
de mettre à la charge exclusive de l’intimée la consommation d’eau des locaux
communs, ce qui n’est évidemment pas acceptable. On relèvera au passage que, si
on a bien compris, ces locaux communs comprenaient notamment une buanderie
destinée aux autres locataires que l’intimée, buanderie pour laquelle la
consommation d’eau ne devait pas être totalement négligeable (le gérant A.________,
a déclaré que cela représentait sauf erreur trente centimes sur l’année, mais
cela surprend).

                        Certains
des compteurs d’eau installés dans les locaux de l’intimée ne fonctionnaient
pas. L’appelante n’a pas prouvé que l’intimée, par son installateur sanitaire
et/ou ses employés, les aurait délibérément mis hors d’usage, respectivement
aurait volontairement procédé à des manipulations ayant pour but et pour
résultat que la consommation d’eau révélée par les données des compteurs serait
inférieure à la consommation réelle (cf. plus loin, cons. 5).
Indépendamment de la controverse sur l’adéquation des compteurs posés en 2012,
qu’il n’est pas nécessaire de trancher, il faut retenir qu’il ne tenait qu’à
l’appelante, par sa gérance, de suivre l’évolution des données et d’en tirer
les conséquences nécessaires ; elle savait depuis longtemps que la
consommation d’eau de l’intimée était importante ; elle pouvait elle-même
constater des variations significatives dans cette consommation ; cela
aurait amené une bailleresse diligente à s’intéresser à la chose et à faire
contrôler les compteurs, sans attendre 2017 pour ce faire, ceci d’autant plus
que le gérant A.________ était conscient du problème. Il a expliqué que les
décomptes de frais accessoires ne pouvaient pas être établis, pour les
exercices dès 2012-2013, pour diverses raisons et notamment parce que l’un ou
l’autre des compteurs était défectueux : si un seul compteur ne fonctionne
pas, on ne peut pas arriver à des résultats cohérents ; cela démontre en
soi qu’il était au courant de ce qui se passait. Le même gérant a aussi admis
que d’autres compteurs d’eau dans l’immeuble, comme celui qui était situé dans
la chaufferie, ne fonctionnaient pas. En n’intervenant pas dès la connaissance
du problème des compteurs, soit au moins dès 2013, la bailleresse a accepté une
incertitude, dont elle ne peut pas reporter les conséquences sur l’intimée. Ce
n’est qu’en 2017 que la bailleresse a finalement réagi, en faisant installer
des compteurs d’eau dans tous les locaux de l’immeuble et en procédant à des
tests, dont elle a connu les résultats au début de l’année 2018. Mais c’était
bien avant déjà que l’entreprise qu’elle avait mandatée aurait pu constater –
et avait sans doute constaté – que certains des compteurs d’eau de l’immeuble
ne fournissaient pas de données. Il appartenait à l’appelante d’établir les
décomptes de charges sur la base des relevés des compteurs. Si les résultats ne
lui paraissaient pas cohérents, elle devait prendre des mesures, spécialement
par une vérification de l’état des compteurs. Elle ne l’a pas fait en temps
utile.

                        En
fonction de ce qui précède, il faut conclure que l’appelante n’a pas fait la preuve
– qui lui incombait, au sens de l’article 8 CC – que le montant qu’elle réclame
pour les frais accessoires l’exercice 2012-2013 serait justifié. Le décompte
qu’elle a établi ne permet pas de considérer qu’il refléterait la dépense
effective. Le Tribunal civil a fait une application correcte de la loi en
rejetant la prétention de l’appelante.

5. Il résulte de ce qui
précède que l’appel doit être rejeté. Les frais de la procédure d’appel seront
mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 CPC). Pour cette même
procédure, l’appelante devra verser une indemnité de dépens à l’intimée. À
défaut de mémoire d’honoraires, il convient de fixer les dépens sur la base du
dossier (art. 105 CPC et 64 al. 2 LTFrais). Au
vu de ce dossier et de la réponse à l’appel déposée par l’intimée, l’indemnité
de dépens sera arrêtée à 2'000 francs.

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL
CIVILE

1.      
Rejette l’appel et confirme le jugement entrepris.

2.      
Met les frais de la procédure d’appel, arrêtés à 5'000 francs, à la
charge de l’appelante, qui les a avancés.

3.      
Condamne l’appelante à verser à l’intimée, pour la procédure d’appel, une
indemnité de dépens de 2'000 francs.

Neuchâtel, le 13 décembre 2021

 

Art. 18 CO

Interprétation des contrats; simulation

 

1 Pour apprécier la forme et les clauses d’un contrat, il y a lieu
de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s’arrêter aux
expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par
erreur, soit pour déguiser la nature véri­table de la convention.

2 Le débiteur ne peut opposer l’exception de simulation au tiers
qui est devenu créancier sur la foi d’une reconnaissance écrite de la dette.

 

Art.
257a CO

Frais accessoires

En général

 

1 Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par
le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose.

2 Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu
spécia­lement.