# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1561181d-aa0a-5a4b-87ad-a2be41f70c4a
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-12-19
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 19.12.2002 80.2002.169
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2002-169_2002-12-19.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2002.169

  	
  Lugano

  19 dicembre 2002

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente,

  Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo
  Gianinazzi

  

 

statuendo sul
ricorso del 28 ottobre 2002

 

in materia di:                   imposta
sugli utili immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  __________
  __________, __________ __________ 

  rappresentata
  da: __________ -__________, __________ __________ 

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed
in diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Il
23 dicembre 1998 la __________ __________ con sede a __________ concedeva alla
__________ __________ pure con sede a __________ un diritto di compera sul
mapp. n. __________ RFD di __________, prato di mq 10441, al prezzo di fr.
330.-/mq, per un importo complessivo di fr. 3'445'530.-, comprensivo del
progetto approvato di edificazione di due capannoni industriali. La __________
__________ dichiarava inoltre di assumere, in caso di esercizio del diritto di
compera, l’imposta sugli utili immobiliari, come pure il contributo di
costruzione canalizzazione di complessivi fr. 27'908.75 a carico del fondo
(cfr. atto pubblico di costituzione del diritto di compera, del 23 dicembre
1998, sub cifra 18).

 

 

 

                                         1.2.

                                         Il
24 agosto 2000 l’Ufficio di tassazione notificava a __________ __________ la
tassazione dell’utile immobiliare scaturito dall’esercizio del diritto di
compera da parte di __________ __________. Il valore dell’alienazione veniva
stabilito in   fr. 3'445'530.-; il valore di acquisto in fr. 2'400'000.-; i
costi di costruzione e miglioria in fr. 37'653.- e i costi di acquisto e
vendita in            fr. 71'798.-, per un utile imponibile di fr. 936'079.-
con un’aliquota del 28%.

 

                                         1.3.

                                         Il
22 settembre 2000 __________ __________ presentava reclamo, chiedendo la deduzione
di interessi ipotecari per fr. 327'792.55.

                                         L’Ufficio
di tassazione con decisione del 26 settembre 2002 non solo non riconosceva alcuna
deduzione per interessi ipotecari, ma elevava il valore dell’alienazione a fr.
3'809'561.-, aggiungendo al prezzo di vendita del terreno dichiarato
l’ammontare dell’imposta assunta dall’acquirente al posto dell’alienante.

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Con
il presente, tempestivo ricorso __________ __________, assistita dallo Studio
commerciale __________ -__________, chiede l’annullamento della decisione su
reclamo del 26 settembre 2002 e il ripristino della precedente tassazione.

                                         Degli
argomenti ricorsuali verrà detto in seguito, per quanto necessario.

 

                                         2.2.

                                         In
occasione dell’udienza del 26 novembre 2002 la ricorrente ha illustrato
ulteriormente la propria posizione confermandosi nel ricorso. L’UTPG ha invece
chiesto la reiezione del gravame.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Secondo l’art. 131 cpv. 1 LT, il valore di
alienazione è quello risultante dall’ atto notarile o dalla contrattazione. 

                                         Come
risulta dall’atto notarile del
23 dicembre 1998, del notaio __________ __________, emerge che __________
__________ ha pagato a __________ __________ per l’acquisto del mapp. n.
__________ RFD di __________, di mq 10441, un importo di fr. 3'445'530.-, pari
a 330.-/mq e ha inoltre assunto l’onere, per legge a carico dell'alienante,
derivante dall’imposta sull’utile immobiliare.

                                         Questa
semplice constatazione è sufficiente a chiarire che, in linea di principio,
l’Autorità fiscale in sede di reclamo ha determinato correttamente il valore
dell’alienazione “risultante dall’atto notarile”.

 

 

 

                                         3.2.

                                         Non
si può certo dedurre il contrario, come sembrerebbe volere la ricorrente, dalla
lettera della legge, argomentando che non specificherebbe che l’imposta
sull’utile immobiliare assunta dall’acquirente sarebbe elemento costitutivo del
valore dell’ alienazione.

                                         La
legge si limita infatti  - e non potrebbe essere diversamente -  a stabilire
che il valore dell’alienazione è quello risultante dall’atto pubblico o, nel
caso per esempio di cessione di pacchetti azionari per scrittura privata, dalla
contrattazione. Non può certo elencare tutte le diverse modalità di pagamento
del prezzo (per esempio l’assunzione da parte dell’alienante di una provvigione
dovuta dall’acquirente; la costituzione di una servitù a favore dell’
alienante; il versamento all’acquirente di una indennità di trasloco, ecc.
ecc.) che le parti possono liberamente stabilire. 

                                         Dottrina
e giurisprudenza risalenti, su questo punto, sono unanimi (cfr. Soldini/Pedroli,
L’imposizione degli utili immobiliari, Lugano 1996, p. 221 s. con citazioni).
Non v’è infatti chi non veda che i costi, che per legge o per contratto sono a
carico del venditore, rappresentano economicamente una parte del prezzo pagato
dall'acquirente, quando vengono assunti da quest’ultimo

 

                                         3.3.

                                         È
appena il caso di rilevare che le Istruzioni per la compilazione della
dichiarazione d’imposta sugli utili immobiliari spiegano chiaramente al punto I
(Valore d’alienazione) che le prestazioni assunte dall’acquirente nei confronti
dell’alienante che sono in relazione causale con l’alienazione (es. l’ammontare
dell’imposta sugli utili immobiliari che l’acquirente avesse, per pattuizione
contrattuale, assunto a proprio carico) sono da includere nella cifra 120
(Valore d’alienazione - Eventuali altri elementi imponibili) del formulario per
la dichiarazione.

                                         Non
si comprende quindi come si possa, così stando le cose, invocare giuridicamente
il principio della buona fede, la cui applicazione è data solo a condizioni
restrittive, segnatamente in caso di informazioni inesatte o contrarie al
diritto date da un organo dell' amministrazione e non riconoscibili nella loro
erroneità dal destinatario dell’informazione (cfr. per le molte CDT n.
__________.__________.__________ dell' 11 luglio 1996 in re L. e M. T.).

 

                                         3.4.

                                         Non
si riesce inoltre nemmeno a comprendere, alla luce delle spiegazioni che
precedono, come si possa affermare che l’ inclusione dell’imposta sugli utili
immobiliari assunta dall’ acquirente nel valore dell’alienazione costituisca
un’imposta su un’ imposta. Si tratta molto più semplicemente dell’imposta sugli
utili immobiliari calcolata includendo nel ricavo un elemento costitutivo del
prezzo di vendita.

 

                                         3.5.

                                         Né
si intravede motivo per ritenere che la decisione dell’UTPG violi il principio
della neutralità dell’imposta, dal momento che l’imposta sull'utile immobiliare
assunta dall’acquirente è una componente del prezzo di vendita e deve essere
contabilizzata come tale, con tutto ciò che ne consegue sul piano
dell’imposizione ordinaria senza per altro originare conflitto di sorta tra
imposta reale e imposta soggettiva.

 

                                         3.6.

                                         Sfugge
infine a ogni critica anche il calcolo del valore dell’alienazione effettuato
dall’UTPG, che ha optato per la seconda e matematicamente più corretta modalità
di calcolo possibile.

                                         In
caso dell'assunzione dell'imposta sull'utile immobiliare da parte dell'acquirente,
il valore di alienazione può essere infatti calcolato o con metodo
approssimativo, vale a dire con il metodo dell'avvicinamento, per il quale
dapprima si calcola l'imposta considerando quale valore di acquisto il prezzo
rogato e quindi si procede ad un nuovo calcolo dell'imposta, aggiungendo al
valore di acquisto l'imposta stessa; si ripete tale operazione finché non ci
sono più variazioni nella misura dell'imposta, oppure mediante un’apposita
formula matematica, che consente di calcolare direttamente l'utile imponibile (Rumo,
Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo
1983, p. 198 s.; anche Soldini/Pedroli, op. cit., p. 222).

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art.
231 LT

 

dichiara
e pronuncia

 

 

                                   1.   Il
ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le
spese processuali consistenti:

                                         a.
nella tassa di giustizia di                                     fr.   1’200.–

                                         b.
nelle spese di cancelleria di complessivi            fr.       80.–

                                         per
un totale di                                                         fr.   1'280.–

                                         sono
a carico della ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

 

 

per la Camera di
diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                        Il
segretario: