# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ffccd02e-4f22-518a-840e-8fa4c804c49f
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-12-11
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 11.12.2012 I/1-2012/166
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-1-2012-166_2012-12-11.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/6

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/1-2012/166

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 11.12.2012

Entscheiddatum: 11.12.2012

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 11.12.2012
Art. 137 Abs. 1 lit. f StG (sGS 811.1). Eine von den Veräusserern eines 
Mehrfamilienhauses geleistete Zahlung an die Verwalterin infolge vorzeitiger 
Auflösung des Verwaltungsvertrags wurde bei der Veranlagung der 
Grundstückgewinnsteuer zu Recht nicht als Aufwendung im Zusammenhang 
mit dem Verkauf anerkannt, da die Verwalterin und die einzige Mieterin von 
derselben Person beherrscht waren, die Leistung wirtschaftlich 
ungewöhnlich war und die Hintergründe der Vereinbarung nicht offen gelegt 
wurden (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 11. Dezember 2012, I/
1-2012/166).

Präsident Thomas Vögeli, Mitglieder Fritz Buchschacher und Markus Frei; 

Gerichtsschreiber Philipp Lenz 

X. und Y., Rekurrenten,

vertreten durch GMTC Treuhand & Consulting AG, Zürcher Strasse 202, 9014 St. 

Gallen,

gegen

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Vorinstanz,

betreffend

Grundstückgewinnsteuer (Ref.-Nr. 116122)

Sachverhalt:

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 2/6

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

A.- Die in M. wohnhaften Eheleute X. und Y. verkauften am 12. September 2011 ihr 

Grundstück Nr. 00 in K., Politische Gemeinde N., zum Preis von Fr. 2'970'000.-- an Z. 

Das Grundstück besteht aus dem Mehrfamilienhaus Vers.-Nr. 0000 sowie 1'599 m

Gebäudegrundfläche und Umschwung. Die Veranlagungsbehörde für die 

Grundstückgewinnsteuer ging von einem Erwerbspreis von Fr. 1'735'000.-- sowie 

Nebenkosten von Fr. 137'108.-- und wertvermehrenden Aufwendungen von Fr. 

4'961.-- aus. Daraus resultierte ein Grundstückgewinn von Fr. 1'092'923.-- bzw. ein 

Steuerbetrag für die beiden Veräusserer von Fr. 344'262.--. Mit Eingabe vom 27. 

Februar 2012 erhoben die Veräusserer Einsprache mit dem Antrag, der steuerbare 

Gewinn sei auf Fr. 817'723.-- festzusetzen. Sie machten geltend, in der Veranlagung 

seien die Kosten für die vorzeitige Auflösung des Verwaltungsvertrages, die in der 

Steuererklärung mit Fr. 275'200.-- deklariert worden seien, nicht zum Abzug 

zugelassen worden. Diese Entschädigung habe auf einer vertraglichen Grundlage 

beruht, weshalb deren unmittelbarer Bezug zur Veräusserung der Liegenschaft 

gegeben sei. Das Kantonale Steueramt wies die Einsprache mit Entscheid vom 1. 

August 2012 ab. Es erwog, der Vertrag zwischen den Veräusserern und der 

Verwaltungsgesellschaft P. GmbH sei unabhängig des Grundstückerwerbs oder -

verkaufs abgeschlossen worden. Im Vertrag sei es um die Regelung der 

Verwaltungskosten und nicht um den Erwerb oder die Veräusserung gegangen, 

weshalb die Auflösungsentschädigung keine anrechenbaren Nebenkosten darstelle.

B.- Mit Eingabe ihrer Vertreterin vom 29. August 2012 erhoben X. und Y. Rekurs bei der 

Verwaltungsrekurskommission und beantragten, der steuerbare Gewinn sei auf Fr. 

817'723.-- festzusetzen. Zur Begründung wird vorgebracht, Voraussetzung für die 

Anrechnung sei der unmittelbare Kausalzusammenhang zwischen der Veräusserung 

und dem tatsächlichen Kostenanfall. Da die Ursache bzw. der Rechtsgrund für den 

Kostenanfall im Veräusserungsakt liege, sei der unmittelbare Zusammenhang gegeben. 

Das Entstehen der einmaligen Entschädigung infolge Verkaufs, welche nur bei 

Veräusserung zur Auszahlung gelange, basiere auf dem Verwaltungsvertrag vom 5. Juli 

2008.

Die Vorinstanz beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 23. Oktober 2012 die 

Abweisung des Rekurses. Die Rekurrenten erhielten Gelegenheit, sich zur 

2

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 3/6

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

vorinstanzlichen Vernehmlassung zu äussern. Sie liessen sich allerdings nicht 

vernehmen.

Die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten werden, soweit wesentlich, in den 

nachstehenden Erwägungen dargelegt und gewürdigt.

Erwägungen:

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur 

Rekurserhebung ist gegeben. Die Rekurseingabe vom 29. August 2012 wurde 

rechtzeitig eingereicht und erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen 

Anforderungen (Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 41 

lit. h Ziff. 1 und Art. 48 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, 

abgekürzt: VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

2.- Bei der Ermittlung des Grundstückgewinnes sind nach Art. 137 Abs. 1 StG als 

Aufwendungen unter anderem die Ausgaben anrechenbar, die eine dauerhafte 

Werterhöhung des Grundstückes bewirkt haben, wie Kosten für Planung, Bau und 

Verbesserung (lit. a), Grundeigentümerbeiträge, wie Perimeterbeiträge für Bau und 

Korrektion von Strassen und Wegen, für Bodenverbesserungen und Wasserbau (lit. b), 

durch eigene Arbeitsleitung geschaffene Mehrwerte, soweit diese mit der 

Einkommenssteuer erfasst wurden oder werden (lit. c), Schuldzinsen, soweit sie als 

Anlagekosten gelten (lit. d), Provisionen an Drittpersonen, soweit sie ortsüblich sind 

und für eine Tätigkeit entrichtet wurden, die zum Vertragsabschluss geführt hat (lit. e), 

sowie die mit dem Erwerb und der Veräusserung unmittelbar zusammenhängenden 

Kosten (lit. f).

Als unmittelbar mit dem Erwerb und der Veräusserung zusammenhängende Kosten im 

Sinne von Art. 137 Abs. 1 lit. f StG gelten beispielsweise die Handänderungssteuern, 

die Gebühren für Versteigerung, öffentliche Beurkundung, behördliche Bewilligung, 

Kosten für eine notwendig werdende Vermessung, Vermarktung, Planerstellung sowie 

Beratungskosten, Gerichtskosten und weitere effektive Auslagen des Erwerbers oder 

Ver-äusserers. Die abzugsfähigen Nebenkosten sind auf steuerpflichtige Tatbestände 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 4/6

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

beschränkt (vgl. Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische 

Steuerrecht, 6. Aufl. 1999, S. 244 f.).

a) Die Rekurrenten haben in der Steuererklärung für Grundstückgewinne als 

Nebenkosten unter anderem eine Rechnung der P. GmbH vom 27. September 2011 

über Fr. 275'200.-- geltend gemacht. Die Art der Kosten wurde mit der Abkürzung "Ent. 

vorz. Aufl. Verw." angegeben. Offenbar handelt es sich um eine Entschädigung infolge 

der vorzeitigen Auflösung des Verwaltungsvertrages. Die Rekurrenten reichten eine 

Vereinbarung ein, die sie am 4./5. Juli 2008 mit der P. GmbH abgeschlossen hatten. 

Darin wird festgehalten, die Auftraggeber (Rekurrenten) besässen ein Mehrfamilienhaus 

in K. Die P. GmbH habe in ihrem Auftrag neue Mietbedingungen mit der Mieterin B. 

GmbH aushandeln können. Im Gegenzug hätten die Auftraggeber garantiert, dass die 

P. GmbH ab 1. Januar 2009 und bis zum Ende der vereinbarten Mindestmietdauer 

(31.1.2026) das Verwaltungsmandat und entsprechend das Verwaltungshonorar von 

den Auftraggebern erhalte. Sollte das Haus nach der Unterzeichnung dieses Vertrages 

verkauft werden, so erhalte die P. GmbH trotzdem das Verwaltungshonorar als 

Einmalkosten ausbezahlt p.a. Die Vereinbarung über die Verwaltung und diesen Vertrag 

wäre mit der Bezahlung von diesen gesamten Verwaltungskosten bis zum 

Vertragsende am 31.1.2026 aufgehoben. Die monatliche Pauschale für die Verwaltung 

wurde auf Fr. 1'500.-- zuzüglich Fr. 100.-- Pauschalspesen festgelegt. Weiter liegt eine 

Verwaltungskostenabrechnung der P. GmbH vom 27. September 2011 über 

Fr. 275'200.-- im Recht.

Die Vorinstanz wendet dagegen ein, ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen der 

Veräusserung und dem Kostenanfall liege nicht vor.

b) Ein Beleg über eine Zahlung liegt im Streitfall nicht vor. Dies ist allerdings nicht allein 

ausschlaggebend. Hinzu kommt nämlich, dass die P. GmbH und die Mieterin B. GmbH 

von derselben Person beherrscht werden. Seit 30. Dezember 2010 ist N., 

Gesellschafter und Geschäftsführer der B. GmbH mit Sitz in L. N. ist zudem seit 14. 

Januar 2000 einziger Gesellschafter und Geschäftsführer der P. GmbH mit Sitz in E. Es 

ist aufgrund der Akten nicht nachvollziehbar, inwiefern die P. GmbH im Auftrag der 

Rekurrenten neue Mietbedingungen mit der Mieterin B. GmbH aushandelte. Da die 

Mieterin und die Verwalterin von ein und derselben Person beherrscht werden, konnten 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 5/6

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

die Mietbedingungen nicht zwischen unabhängigen, ihre eigenen divergierenden 

Interessen wahrnehmenden Kontrahenten ausgehandelt werden. Auch legen die 

Rekurrenten nicht dar, aus welchen Gründen sie im Jahr 2008 einen 

Verwaltungsvertrag bis 2026 abschlossen und der Verwalterin bei einem Verkauf vor 

Vertragsablauf das volle Honorar garantierten. Im Rahmen der Vermögensverwaltung 

ist ein solcher Vertrag schlechthin nicht nachvollziehbar. Die Rekurrenten legen zudem 

mit keinem Wort die wirtschaftlichen Hintergründe ihres Handelns dar. Zudem ist nicht 

anzunehmen, dass sie nicht um die Tatsache wussten, dass die Verwalterin und die 

Mieterin von derselben Person beherrscht wurden. Gleichwohl haben sie den Anschein 

erweckt, die Verwalterin habe in ihrem Auftrag mit der Mieterin wie mit einer 

unbeteiligten Drittperson verhandelt. Sie haben aber die wirtschaftlichen Hintergründe 

der Vereinbarung nicht offengelegt. Sie wendeten mit der vertraglichen Vereinbarung 

der P. GmbH eine erhebliche finanzielle Leistung zu, deren Grund im Dunkeln liegt. Wie 

die Vorinstanz zutreffend einwendet, handelt es sich bei der Leistung der Rekurrenten 

gemäss der vertraglichen Vereinbarung um Verwaltungskosten. Die Leistung kann 

daher nicht als Aufwendung, die mit der Veräusserung des Grundstücks unmittelbar 

zusammenhängt, qualifiziert werden. Nach dem Wortlaut des Vertrags (act. 2/3) ist im 

Übrigen auch nicht auszuschliessen, dass die "Auszahlung des Verwaltungshonorars 

als Einmalkosten im Verkaufsfalle" als Provision für das Aushandeln neuer 

Mietbedingungen gedacht war. Die Qualifizierung als Vergütung gemäss Art. 412 Abs. 

1 des Obligationenrechts (SR 220) würde jedoch an der steuerrechtlichen Beurteilung 

des vorliegenden Falls nichts ändern.

Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass der Rekurs 

abzuweisen ist.

3.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des 

Rekursverfahrens von den Rekurrenten zu bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von Fr. 1'000.-- ist angemessen (vgl. Art. 7 Ziff. 122 der 

Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der geleistete Kostenvorschuss von 

Fr. 1'000.-- ist zu verrechnen.

Entscheid:

1.    Der Rekurs wird abgewiesen.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 6/6

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

2.    Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 1'000.-- bezahlen die 

Rekurrenten

       unter Verrechnung des Kostenvorschusses von Fr. 1'000.--.

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte
	Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 11.12.2012
	Art. 137 Abs. 1 lit. f StG (sGS 811.1). Eine von den Veräusserern eines Mehrfamilienhauses geleistete Zahlung an die Verwalterin infolge vorzeitiger Auflösung des Verwaltungsvertrags wurde bei der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer zu Recht nicht als Aufwendung im Zusammenhang mit dem Verkauf anerkannt, da die Verwalterin und die einzige Mieterin von derselben Person beherrscht waren, die Leistung wirtschaftlich ungewöhnlich war und die Hintergründe der Vereinbarung nicht offen gelegt wurden (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 11. Dezember 2012, I/1-2012/166).

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte