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**Case Identifier:** c21e5258-015b-594b-a41b-c88dcd321707
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-08-31
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 31.08.2015 FI.2014.0158
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_FI-2014-0158_2015-08-31.html

## Full Text

TRIBUNAL CANTONAL

  COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

  
	
   

  	
  Arrêt du 31 août 2015 

  
	
  Composition

  	
  M. Xavier Michellod, président; M.
  Eric Kaltenrieder et M. Guillaume Vianin, juges.

  

 

	
  Recourante

  	
   

  	
  Fondation X.________, à 1********,
  

  

   

	
  Autorité intimée

  	
   

  	
  Administration cantonale des impôts,
  à Lausanne 

  

   

	
  Autorité concernée

  	
   

  	
  Office d'impôt des personnes
  morales, à
  Yverdon-les-Bains 

  

   

 

	
  Objet

  	
            

  
	
   

  	
  Recours Fondation X.________ c/ décision sur réclamation
  de l'Administration cantonale des impôts du 28 novembre 2014 concernant
  l'impôt complémentaire sur immeubles 2013

  

 

Vu les faits suivants

A.                               
La Fondation X.________ (ci-après: la Fondation) est une fondation sise à 1********, inscrite depuis le 31 juillet 2007 et qui a
pour but notamment, selon l'article 2 de ses statuts, de créer des logements
protégés pour personnes âgées sur le territoire de la Commune de 1********, prioritairement au bénéfice de personnes à revenus modestes. Toujours
selon ses statuts, la Fondation n’a pas de but lucratif. Les loyers encaissés
doivent servir à couvrir les frais d’exploitation des logements, les éventuels
bénéfices provenant des rendements des immeubles loués servant à modérer les
loyers. 

B.                              
Par décision du 28 août 2008, l’Administration cantonale des impôts
(ACI) a mis la Fondation au bénéfice de l'exonération des impôts fédéraux,
cantonaux et communaux sur le bénéfice et le capital, ainsi que des impôts sur
les successions et donations. En revanche, la perception de l’impôt sur les
gains immobiliers, de l’impôt complémentaire sur immeuble et des autres taxes
et impôts communaux demeurait réservée. Cette exonération était accordée pour
les cinq premiers exercices commerciaux, son renouvellement à son échéance
étant réservé, notamment en cas de changement dans la loi ou la pratique
administrative. Cette exonération a été renouvelée par décision du 13 août
2012.

C.                              
A sa création, et selon ses statuts, la Fondation avait pour fortune la parcelle n° 2********de la Commune de 1********, dont la
valeur était estimée à 700'000 francs. 

Par décision du 5 novembre 2008, la Fondation s’est vue notifier un impôt complémentaire sur immeuble de 570 fr. pour la période
fiscale 2008, relatif aux parcelles n° 2********et 3******** de la Commune de 1********, estimées fiscalement respectivement à 43'000 fr. et 337'000 francs. 

Par décision du 15 octobre 2009, la Fondation s’est vue notifier un impôt complémentaire sur immeuble de 64 fr. 50 pour la
période fiscale 2009, relatif aux parcelles n° 2********et 4******** de la Commune de 1********, estimées fiscalement respectivement à 43'000 fr. et 42’000 francs.

Par décision du 2 novembre 2010, la Fondation s’est vue notifier un impôt complémentaire sur immeuble de 64 fr. 50 pour la
période fiscale 2010, relatif aux parcelles n° 2********et 5******** de la Commune de 1********, estimées fiscalement respectivement à 43'000 fr. et 0 francs.

Par décision du 25 octobre 2011, la Fondation s’est vue notifier un impôt complémentaire sur immeuble de 64 fr. 50 pour la
période fiscale 2011, relatif aux parcelles n° 2********et 5******** de la Commune de 1********, estimées fiscalement respectivement à 43'000 fr. et 3'975’000 francs.

Par décision du 1er octobre 2012, la Fondation s’est vue notifier un impôt complémentaire sur immeuble de 9'271 fr. 50 pour la
période fiscale 2012, relatif aux parcelles n° 2********et 5******** de la Commune de 1********, estimées fiscalement respectivement à 43'000 fr. et 6'138’000 francs.

La Fondation s’est acquittée des cinq factures
relatives aux impôts précités.

D.                              
Le 8 avril 2013, la Fondation s’est étonnée auprès de l’administration
fiscale de découvrir, lors de l’examen de ses comptes, avoir dû s’acquitter
d’un impôt complémentaire sur immeuble, se référant à l’article 128 de Loi du 4
juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux (LI ; RSV 642.11). Le 18
avril suivant, l’Office d’impôt des personnes morales (ci-après :
l’Office) a répondu que, traitée comme une réclamation, la correspondance du 8
avril 2013 était irrecevable du fait de sa tardiveté, tout en précisant qu’elle
aurait été rejetée sur le fond. Le 29 avril 2013, la Fondation a admis que sa réclamation était tardive tout en déclarant la maintenir pour les
années postérieures à 2012.

Le 11 juillet 2013, l’Office a exposé à la Fondation que si elle souhaitait obtenir l’exonération de l’impôt complémentaire sur
immeubles, elle devait en premier lieu faire reconnaître le caractère social de
l’immeuble au sens des articles 23 et 24 de la loi du 9 septembre 1975 sur le
logement (LL ; RSV 840.11) par l’autorité compétente, soit l’unité du
logement du Département de l’intérieur (ci-après : la division logement).

E.                              
     Par décision du 21 octobre 2013, la Fondation s’est vue notifier un impôt complémentaire sur immeuble de 9'271 fr. 50 pour la
période fiscale 2013, relatif aux parcelles n° 2********et 5******** de la Commune de 1********, estimées fiscalement respectivement à 43'000 fr. et 6'138’000 francs.

F.                               
Le 5 novembre 2013, la Fondation a formé réclamation contre cette
décision. Le même jour, elle s’est adressée au Département de l’intérieur pour
faire reconnaître le caractère social de ses immeubles. L’office a informé la
contribuable de la suspension de la procédure de réclamation dans l’attente de
la réponse du département.

G.                              
Le 14 novembre 2013, le responsable de la division logement a exposé à la Fondation qu’il ne pouvait donner une suite favorable à sa demande. En effet, selon lui,
seuls les immeubles au bénéfice d’une mesure d’aide prévue par la loi sur le
logement pouvaient obtenir une exemption fiscale. Au surplus, il relevait que
même s’il attestait du caractère social des immeubles, la compétence d’accorder
une exonération fiscale demeurait en main de l’administration fiscale.

H.                              
La Fondation a encore eu divers échanges de courriers avec certains
services de l’Etat au sujet de l’exonération qu’elle revendique.

Le 30 septembre 2014, l’Administration cantonale des
impôts (ACI), à qui le dossier avait été transmis comme objet de sa compétence,
a adressé à la contribuable une proposition de règlement et exposé que seuls
les immeubles qui satisfaisaient aux conditions des articles 23 et 24 LL
pouvaient être exonérés de l’impôt complémentaire sur immeuble. La Fondation a maintenu sa réclamation le 20 octobre 2014.

I.                                  
Par décision du 28 novembre 2014, l'ACI a rejeté la réclamation.

La Fondation a recouru le 23 décembre 2014 contre
cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal (CDAP), concluant implicitement à sa réforme en ce sens qu’elle est
mise au bénéfice d’une exonération de l’impôt complémentaire sur immeubles.

Dans sa réponse du 23 janvier 2015, l'ACI a conclu au rejet du recours.

La Fondation s'est encore déterminée le 10 février
2015.

 

Considérant en droit

1.                               
a) Sont exonérées de l’impôt les personnes morales poursuivant des buts
de service public ou de pure utilité publique, sur le bénéfice et le capital
exclusivement et irrévocablement affectés à ces buts (art. 56 let. g LIFD; 23
al. 1 let. f de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l’harmonisation des
impôts directs des cantons et des communes – LHID; RS 642.4; 90 al. 1 let. g
LI; l’art. 15 al. 1 let. f aLI était de même teneur). En l’occurrence, il est
constant que la recourante remplit les conditions d’utilité publique qui commandent
son exonération au regard de ces dispositions (cf. ATF 131 II 1).

b) Les personnes morales exonérées selon l’art. 23
al. 1 let. f LHID sont toutefois soumises dans tous les cas à l’impôt sur les
gains immobiliers (art. 23 al. 4 LHID). Cette réserve n’est pas exhaustive;
elle est exprimée de telle manière qu’il est interdit aux cantons d’étendre
l’exonération à l’impôt sur les gains immobiliers; ils sont libres de ne pas
exonérer le bénéficiaire du paiement d’autres impôts, cantonaux et communaux.
Cela ressort également de la formulation des art. 56 let. g LIFD, 90 al. 1 let.
g LI et 23 al. 1 let. f LHID, dispositions exonérant le bénéfice et le capital
des personnes morales que dans la mesure où ils sont affectés aux buts de
service public ou d’utilité publique justifiant l’exonération. Rien ne s’oppose
dès lors à ce que la recourante soit soumise à l’impôt complémentaire sur les
immeubles (cf. également dans ce sens l’arrêt FI.1991.0053 du 14 mai 1992). Le
législateur cantonal a fait usage de la marge de manœuvre que lui confère à cet
égard l’art. 23 LHID, en édictant l’art. 90 al. 3 LI, qui prévoit que les
personnes morales exonérées notamment selon l’al. 1 let. g de cette
disposition, restent toutefois assujetties à l’impôt sur les gains immobiliers
(comme le prévoit expressément, au demeurant, l’art. 23 al. 4 LHID) et à
l’impôt complémentaire sur les immeubles (lequel n’entre pas dans le champ des
impôts harmonisés; arrêt FI.2003.0116 du 7 mai 2004, consid. 1b). A la lumière
de cette norme, la décision du 28 août 2008, renouvelée le 13 août 2012, a exonéré la recourante de l’impôt sur le bénéfice et le capital, l’impôt fédéral direct, ainsi
que l’impôt sur les successions et donations, du droit de mutation, mais non de
l’impôt complémentaire sur les immeubles, dont la perception demeurait
expressément réservée. 

2.                               
L'art. 128 LI astreint les personnes morales à un impôt complémentaire
annuel de 1%o de l'estimation fiscale des
immeubles dont elles sont propriétaires; sont exceptés les immeubles ou parties
d’immeubles que ces personnes morales utilisent elles-mêmes ou pour
l’exploitation d’un commerce ou d’une industrie, d’une part, et les immeubles
d’habitation à caractère social, d’autre part (al. 1). L’art. 2 du règlement du
2 décembre 2002 sur l’imposition complémentaire des immeubles appartenant aux
sociétés et fondations (ci-après: le règlement; RSV 642.11.9.5) prévoit que les
demandes d’exonération concernant les immeubles à caractère social s’examinent
au regard des art. 23 et 24  de la loi du 9 septembre 1975 sur le logement (LL;
RSV 840.11). L’art. 23 al. 1 LL exonère de l’impôt complémentaire les personnes
morales qui remplissent les conditions de la LL et de l’art. 90 al. 1 let. g LI
(cf. arrêt FI.2004.0139 du 20 décembre 2006). 

a) L’art. 23 al. 1 et 2 LL prévoit certaines
exonérations en faveur des personnes morales qui remplissent les conditions
prévues par cette loi et ses dispositions d’application (exonération de l’impôt
complémentaire et du droit de mutation sur les immeubles ; exonération de l’impôt
sur le bénéfice net et le capital, le revenu et la fortune afférents aux
logements répondant aux conditions de la loi). Cette disposition s'inscrit dans
le contexte des aides que l'Etat peut apporter aux tiers, afin de promouvoir
une politique du logement qui mette à la disposition de la population des
habitations adaptées à ses besoins et de favoriser un équilibre démographique
satisfaisant des diverses régions du canton (art. 1er LL). Les conditions de
l’exonération de l’art. 23 LL sont fixées dans des dispositions d’application
auxquelles la loi renvoie (art. 22 LL). Ces dispositions doivent préciser
notamment les catégories de logements pouvant bénéficier des mesures de la loi
et fixer les autres conditions, notamment l’amortissement, les limites du coût
de construction, le montant du loyer et d’autres critères généraux (art. 22
LL). C’est ainsi qu’ont été édictés un règlement d'application (actuellement
règlement du 17 janvier 2007 d'application de la loi du 9 septembre 1975 sur le
logement; ci-après RLL) et un règlement du 24 juillet 1991 sur les conditions
d'occupation des logements construits ou rénovés avec l'appui financier des
pouvoirs publics (RCOL ; RSV 840.11.2). Au-delà de la règle fiscale qu’il
contient, l’art. 23 LL constitue un moyen de la mise en œuvre des buts sociaux
fixés dans la LL. Dans la mesure où cette disposition instaure une exception au
principe de la généralité de l'impôt, elle doit faire l’objet d’une
interprétation restrictive; elle ne saurait donc trouver application en dehors
des cas définis clairement par le législateur (dans ce sens, arrêt FI.1992.0105
du 21 juin 1994, cons. 4; sur cette problématique, voir plus généralement
Danielle Yersin, Les buts extra-fiscaux assignés aux impôts directs au regard
de quelques principes constitutionnels, in Festschrift Cagianut, Berne 1990,
p. 47 ss). 

Pour bénéficier de l’exonération, selon la
jurisprudence, les immeubles doivent remplir un certain nombre de conditions
relatives aux exigences techniques (art. 13 RLL), aux coûts admissibles (art.
15 RLL), au contrôle des loyers et au revenu locatif admissible (art. 19-20
+ 21, 23 RLL), ainsi qu'aux conditions d'occupation (art. 32 RLL). Ces
exigences cumulatives ont été résumées comme suit par le Tribunal administratif
(FI.1992.0105 du 21 juin 1994 précité) :

"(...)

  a) Sur le plan technique, la construction doit répondre à des directives
techniques touchant à la surface nette habitable, au nombre et à la dimension
des pièces, à l'équipement des logements ainsi qu'à l'isolation phonique et
thermique (actuellement, le Service du logement applique l'annexe technique de
l'Office fédéral du logement). 

  b) Sur le plan financier, les coûts de construction doivent
rester dans les limites fixées par le Service du logement et qui varient en fonction
de l'évaluation de leur "valeur d'habitabilité" (est appliquée ici
l'ordonnance fédérale du 17 décembre 1986 concernant le coût de construction
des nouveaux logements).

  c) Sur le plan social, les logements doivent permettre aux
catégories de locataires les plus touchés par la pénurie (en priorité les
jeunes ménages et les familles, derniers arrivés sur le marché, qui doivent se
contenter des logements les plus récents, donc les plus chers) de trouver des
appartements à loyer abordable en relation avec leurs possibilités financières.
L'équipement des logements doit également répondre aux besoins spécifiques des
personnes âgées et des invalides.

(...)"

Selon l’art. 22 LL, ces exigences doivent être
remplies immeuble par immeuble et non par la personne morale requérante.

b) L'aide financière à la pierre est une
contribution à fonds perdu destinée à diminuer la charge locative de
l'immeuble, versée aux propriétaires prévus à l'art. 12 de la loi pour la
construction ou la rénovation des logements à loyers modérés, et en principe
prévue pour une durée de 15 ans (art. 28 LL). Le RLL en fixe les modalités
d’exécution et les conditions d’occupation.

En l’espèce, le dossier ne permet pas d’établir si
la construction litigieuse satisfait aux exigences telles que rappelées
ci-dessus sous lettre a). En effet, l’autorité intimée s’est fondée sur une
correspondance du Service des communes et du logement du 14 novembre 2013 pour
fonder son refus. Cette correspondance a notamment la teneur suivante :

« Nous admettons parfaitement le caractère social et de
pure utilité publique de votre fondation. Néanmoins, nous ne pouvons
malheureusement pas donner une réponse favorable à votre demande, ce que nous
regrettons.

En effet, le texte clair de la loi sur le logement, confirmé
par la jurisprudence, ne nous permet pas de donner des préavis en vue d’obtenir
des exemptions fiscales de la part de l’ACI que pour les immeubles qui sont au
bénéfice d’une mesure d’aide prévue par la loi sur le logement. Même si nous
délivrions une attestation du caractère social de vos immeubles, l’autorité de
décision, en l’espèce l’administration fiscale, ne pourrait pas y donner une
suite favorable, les conditions légales d’une exonération n’étant pas
remplies. »

L’autorité intimée a ainsi admis que faute d’avoir
été mise au bénéfice d’une mesure d’aide pour la construction (ou la
rénovation) de l’immeuble en cause, la recourante ne pouvait être mise au
bénéfice d’une exemption à l’ICI. En d’autres termes, faute d’avoir été mise au
bénéfice de l’aide à la pierre, prévue par l’article 28 LL, et dont les
conditions d’octroi sont fixées par le RLL, la recourante ne pouvait faire
valoir le caractère social de son immeuble.

3.                               
La recourante conteste cette interprétation de la loi, faisant valoir
que son immeuble satisfait aux autres exigences prévues par la loi sur le
logement et ses dispositions d’application.

a) La loi s'interprète en premier lieu selon sa
lettre. Toutefois, si le texte n'est pas absolument clair, si plusieurs
interprétations de celui-ci sont possibles, il faut alors rechercher quelle est
la véritable portée de la norme, en la dégageant de tous les éléments à
considérer, soit notamment les travaux préparatoires, le but et l'esprit de la
règle, les valeurs sur lesquelles elle repose, ainsi que sa relation avec
d'autres dispositions légales (ATF 139 II 49 consid. 5.3.1
p. 54, 78 consid. 2.4 p. 83; 139 III 78 consid. 4.3
p. 81/82; 138 II 105 consid. 5.2 p. 107/108, 217 consid. 4.1
p. 224, 440 consid. 13 p. 453, 557 consid. 7.1
p. 565/566, et les arrêts cités).

b) La loi sur le logement a pour but de promouvoir
une politique du logement qui mette à la disposition de la population des
habitations adaptées à ses besoins et de favoriser un équilibre démographique
satisfaisant des diverses régions du canton (art. 1er al. 1). Pour
atteindre ce but, l’action de l’état s’exerce notamment par les mesures
financières directes ou indirectes prévues par la loi (art. 8 al. 1er lit. c
LL).

Parmi ces mesures, comme exposé ci-dessus, figurent
d’une part et notamment des mesures d’exonérations fiscales (art. 23 à 26 LL)
et d’autre part les mesures dites d’aide à la pierre (art. 28 LL). 

Or, rien dans le texte de la loi ne fait dépendre la
mise au bénéfice d’une exemption fiscale de l’octroi effectif d’une aide à la pierre.
La jurisprudence citée par l’autorité intimée ne le dit pas non plus. Au
surplus, la systématique de la loi ne permet pas de déduire un rapport direct
entre les articles 23 et 28 LL. Au surplus, comme le relève la recourante, il
serait contraire à l’exigence d’efficacité et de maîtrise des finances de
refuser à une personne morale le bénéfice de l’exemption en cause au seul motif
qu’elle n’aurait pas sollicité l’aide étatique pour construire ou rénover un
immeuble. 

Ainsi, il faut comprendre la jurisprudence précitée
et interpréter la loi dans ce sens qu’il faut examiner si l’immeuble en cause
satisfait aux exigences techniques, financières et sociales qui permettraient
l’octroi d’une aide à la pierre, peu importe que celle si n’ait pas été
sollicitée par le contribuable.

4.                               
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis
et la décision attaquée, annulée. La cause est renvoyée à l’autorité intimée pour
examiner si l’immeuble de la recourante satisfait aux exigences telles qu’elles
ressortent du présent arrêt. Les frais sont laissés à la charge de l’Etat, et
la recourante, qui a agi seule, n'a pas droit à des dépens (art. 55 LPA-VD). 

 

Par
ces motifs

 la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.                                  
Le recours est admis.

II.                                
La décision sur réclamation rendue le 28 novembre 2014 par
l'Administration cantonale des impôts est annulée, la cause étant renvoyée à
cette dernière pour complément d’instruction et nouvelle décision.

III.                               
L’arrêt est rendu sans frais.

IV.                             
Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le
31 août 2015

 

                                                          Le
président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une
langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.