# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 39be9d5d-9efc-5f1e-aa7d-eb02a31326f6
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-06-09
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 09.06.2021 15.2020.126
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_006_15-2020-126_2021-06-09.html

## Full Text

Incarto n.

  15.2020.126

  	
  Lugano

  9 giugno 2021

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di esecuzione e fallimenti 

  del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Jaques,
  presidente

  Walser
  e Grisanti

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Cortese

  

 

 

statuendo sui ricorsi 23 novembre 2020 e 20 febbraio
2021 della

 

	
   

  	
  RI 1 

  (rappresentata dall’amministratrice unica RA
  2, )

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione di Mendrisio
nell’esecuzione n. __________ promossa nei confronti della ricorrente dalla

 

	
   

  	
  PI 1, 

  (patrocinata dall’ PR 1, )

   

  

ritenuto

 

in fatto:                   A.   Sulla
scorta del precetto esecutivo n. __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare emesso il 21 ottobre 2016 dall’Ufficio
d’esecuzione (UE) di Lugano, la PI 2 procede contro la PI 1 per l’incasso
di un credito garantito da quattro cartelle ipotecarie al portatore gravanti la
particella n. __________ RFD di __________ dal 1° al 4° grado per complessivi fr. 3'641'000.–.

 

                                  B.   Il
26 gennaio 2018 l’UE ha avvisato la RI 1 che da quel momento avrebbe riscosso
direttamente le pigioni derivanti dalla locazione degli enti ubicati sul fondo
costituito in pegno. L’Ufficio le ha inoltre ingiunto d’inviare entro dieci
giorni tutti i documenti concernenti l’amministrazione del fondo.

 

                                  C.   Mediante
comunicazione del 26 gennaio 2018 l’organo esecutivo ha invitato l’PI 2, una
delle conduttrici dei locali siti sul fondo, a versargli direttamente le
pigioni (di fr. 6'500.– al mese per il primo anno di locazione e di fr. 8'500.–
dal secondo), mentre gli acconti e i conguagli delle spese accessorie continuavano
a dover essere corrisposti alla proprietaria.

 

                                  D.   Il
1° febbraio 2018 l’PI 2 ha risposto all’UE che in base al contratto di
locazione sottoscritto con la proprietaria le pigioni venivano compensate con i
costi per i lavori di ristrutturazione sul fondo, necessari alla sua attività
di asilo nido.

 

                                  E.   Con
e-mail dell’11 febbraio 2020 la RI 1 ha inoltra­to all’UE di Mendrisio, che si
occupa del settore immobiliare del Sottoceneri dall’aprile 2018, due conteggi
per le spese di amministrazione del fondo da lei sostenute nel 2018 e nel 2019,
chiedendone il rimborso.

 

                                  F.   Il
7 luglio 2020 la RI 1 ha sollecitato il pagamento delle sue pretese, precisando
di essere stata incaricata dall’UE di Lugano di occuparsi dell’amministrazione
dell’immobile e di non riuscire più a far fronte alle spese necessarie al suo
mantenimen­to, giacché le entrate costituite dalle pigioni si erano ridotte ai
minimi termini.

 

                                  G.   Mediante
scritto del 30 luglio 2020 l’Ufficio ha chiesto alla RI 1 d’inviargli i
giustificativi delle sue pretese, onde poter stabilire con certezza se si
tratta di costi per l’amministrazione e la coltura del fondo ai sensi dell’art.
17 RFF. La RI 1 ha quindi consegnato quanto chiesto il 9 settembre 2020 e con
e-mail dello stesso giorno ha preteso pure il pagamento di diverse altre spese da
essa considerate urgenti.

 

                                  H.   Con
ricorso per ritardata e denegata giustizia del 23 novembre 2020 la RI 1 ha postulato
che sia fatto ordine all’UE di emettere una decisione formale volta a
riconoscere e a rimborsare la totalità delle spese di amministrazione da lei sostenute
per gli anni 2018 e 2019, nonché a costringere la PI 1 ad anticiparle insieme
alle altre spese ch’essa conside­ra urgenti.

 

                                    I.   Il
29 dicembre 2020 l’Ufficio di Mendrisio ha comunicato alla ricorrente di aver
riconosciuto una parte delle spese di amministrazio­ne, pari a complessivi fr. 30'097.05,
e l’ha inoltre invitata a produr­re i giustificativi per le spese del 2020. L’organo
esecutivo ha anche sollecitato la creditrice ad anticipare l’importo
riconosciuto alla RI 1.

 

                                  L.   Con comunicazione del 12 gennaio 2021 l’insorgente
ha contesta­to la presa di posizione dell’UE, chiedendo in sostanza il
pagamento di tutte le sue pretese.

 

                                  M.   Il
18 gennaio 2021 la PI 1 ha informato l’Ufficio che non intende dare seguito
alla richiesta di anticipare fr. 30'097.05, pur dicendosi disposta a
corrispondere al massimo fr. 2'000.–.

 

                                  N.   Mediante
scritto dell’11 febbraio 2021 l’organo esecutivo ha confermato alla RI 1 di
riconoscerle fr. 30'097.05, ma non le altre spese da essa pretese. Ha
nuovamente sollecitato i giustificativi per i costi del 2020.

 

                                  O.   Tramite
e-mail del 15 febbraio 2021 la RI 1 ha domandato all’Ufficio come intende
procedere col pagamento degli onorari per l’amministrazione del fondo, pari al
5% degli affitti da incassare. Lo stesso giorno l’UE ha riposto che non risulta
che le sia mai stato conferito un mandato di amministrazione, ragione per cui
ha rifiutato il pagamento degli onorari.

 

                                  P.   Con
un secondo ricorso del 20 febbraio 2021 la RI 1 si duole dell’operato dell’UE,
pretendendo che siano pagate tutte le spese da lei richieste nelle diverse
lettere all’Ufficio.

 

                                  Q.   Nelle
sue osservazioni del 26 febbraio 2021 l’Ufficio chiede che il nuovo ricorso sia
dichiarato irricevibile in quanto tardivo o, in caso contrario, che questa
Camera decida sulle misure da prendere per l’amministrazione del fondo giusta l’art.
18 cpv. 2 RFF.

 

 

Considerato

 

in diritto:                 1.   Va anzitutto dichiarato senza oggetto il primo ricorso (per
ritardata e denegata giustizia), siccome
nel frattempo, con scritto del 29 di­cembre 2020, l’Ufficio si è
determinato su quanto chiesto dalla ricorrente, riconoscendole fr. 30'097.05
a titolo di spese di amministrazione per gli anni 2018 e 2019 e invitando la
creditrice ad anticipare tale importo. Il gravame va quindi stralciato dai
ruoli (art. 24b cpv. 1 della Legge cantonale sulla procedura di
ricorso in materia di esecuzione e fallimento [LPR, RL 280.200]).

 

                                   2.   Per
quanto attiene al secondo ricorso, la RI 1 si aggrava contro la decisione del 29
dicembre 2020 appena citata. Presentato al più presto il 20 febbraio 2021,
ovvero più di dieci giorni dopo la notifica dell’atto impugnato, avvenuta il 2
gennaio 2021, il gravame s’avvera manifestamente tardivo (art. 17 cpv. 2 LEF)
ed è dunque irricevibile. È vero che l’UE ha confermato la decisione impugnata
con scritto dell’11 febbraio 2021 (in cui scri­ve: “ci riconfermiamo nel
riconoscervi l’ammontare totale 2018/ 2019 di CHF 30'097.05”), ma proprio
perché si tratta della confer­ma del precedente provvedimento e non di una
decisione nuova e indipendente, tale atto non fa decorrere un nuovo termine di
ricorso (DTF 113 III 29, consid. 1; sentenza della CEF 15.2013.7 del 18
febbraio 2013, consid. 1, con rimandi). A favore della ricorrente va tuttavia
rilevato che in realtà essa aveva già contestato il provvedimento in questione
con una comunicazione del 12 gennaio 2021 che, per errore, l’organo esecutivo
non ha considerato quale ricorso, nonostante lo sia. Interposto entro dieci
giorni dalla notifica dell’atto impugnato, siffatto ricorso è per contro in
linea di principio ricevibile (art. 17 LEF) e va trattato dall’autorità di
vigilanza cantonale, nel Canton Ticino la CEF (art. 3 LPR).

 

                                   3.   La
RI 1 contesta in sostanza all’UE di non aver ammesso tutte le spese di
amministrazione del fondo per gli anni 2018 e 2019, chiedendo che le siano
rimborsate interamente, ancorché senza quantificare precisamente le proprie
pretese.

 

                                3.1   L’atto
mediante il quale l’ufficio di esecuzione conferisce a un ter­zo l’amministrazione
di un immobile in virtù dell’art. 16 cpv. 3 (nell’esecuzione in via di
pignoramento) o 94 cpv. 2 (nell’esecu­­zione in via di realizzazione del pegno)
del Regolamento del Tribunale federale concernente la realizzazione
forzata di fondi (RFF, RS 281.42) costituisce un contratto di mandato pubblico
retto essenzialmente dal diritto federale sull’esecuzione, in maniera
dettagliata e precisa dalle disposizioni sull’amministrazione limitata dell’art.
94 cpv. 1 RFF e da quelle dell’amministrazione più estesa degli art. 17 e 18
RFF (DTF 129 III 401 consid. 1.2 e segg.).

 

                                3.2   La
legge disciplina in particolare la questione delle spese di amministrazione del
fondo e degli emolumenti. Secondo l’art. 27 cpv. 1 dell’Ordinanza sulle tasse
riscosse in applicazione della legge federale sulla esecuzione e sul fallimento
(OTLEF, RS 281.35), la tassa per l’amministrazione di fondi, compresa la
conclusione di contratti di locazione o d’affitto, la tenuta dei libri e la
contabilità, è del cinque per cento delle pigioni o dei fitti riscossi o da
riscuotere durante l’amministrazione, fatta salva la possibilità di chiedere al­l’autorità
di vigilanza, in casi speciali, un aumento adeguato della tassa (art. 27 cpv. 4
OTLEF). L’ufficio d’esecuzione non ha invece alcun potere di apprezzamento per
aumentare o ridurre l’emolu­­mento determinato dall’art. 27 cpv. 1 OTLEF
(sentenza della CEF 15.2011.79 del 22 settembre 2011, massimata in RtiD 2012 I
1009 n. 63c). Tale regolamentazione si applica anche alla remunerazio­ne del
terzo incaricato della gerenza del fondo (sentenza della CEF 15.2004.151 del 9
dicembre 2004 consid. 5.3/a, massimato in RtiD 2005 II 774 n. 68c). Le spese
amministrative effettive (spe­se generali, esborsi in contanti) contano come
spese (art. 27 cpv. 3 OTLEF).

 

                                3.3   A
livello contabile, l’ufficio d’esecuzione deve tenere due conti. Un “conto
speciale delle spese di amministrazione” (art. 20 cpv. 1 RFF) e un
“conto-corrente particolareggiato degli incassi e delle spese” della gerenza (art. 21 cpv. 1 RFF), anche denominato “con­to
finale dei redditi della gestione” (art. 80 RFF), che vanno depositati
contemporaneamente alla graduatoria e allo stato di riparto e possono essere
impugnati con un ricorso all’autorità di vigilanza cantonale nel senso dell’art.
17 LEF (art. 20 cpv. 1, 21 cpv. 1 e 80 RFF). Un ricorso al Tribunale federale è
possibile solo nei casi in cui è contestata l’applicazione della OTLEF (art. 20
cpv. 1 RFF e Gilliéron, Commentaire
de la LP, vol. II, 2000, n. 22 ad art. 146 LEF). La tenuta dei conti in
questione è precisata nelle Istruzioni relative ai moduli e altri documenti
concernenti la realizzazione forzata degli immobili (revisionate il 22 luglio
1996, BlSchK 1996, 167 segg. per la versione in francese), rispettivamente alle
cifre 16 e 15 (Gilliéron, op.
cit., n. 21 ad art. 146). La regolamentazio­ne appena esposta vale anche nell’esecuzione
in via di realizzazione di pegno immobiliare (art. 101 cpv. 1 e 112 cpv. 2
RFF).

 

                                3.4   A
norma dell’art. 20 cpv. 2 RFF (cui rinvia l’art. 102 RFF), “il risarcimento
spettante a un terzo per l’amministrazione e la cultura del fondo (art. 16 cpv.
3) sarà, in caso di contestazione, stabilito dalle autorità cantonali di
vigilanza”. La disposizione non precisa la procedura applicabile. Non indica in
particolare se l’autorità di vigilan­za interviene come autorità di ricorso
(giusta l’art. 17 LEF) oppure come autorità di prima istanza alla stregua di
quanto prevede l’art. 47 OTLEF per la
determinazione della rimunerazione dell’ammini­strazione ordinaria e
speciale del fallimento nelle procedure complesse.

 

                             3.4.1   Dalla
sistematica e dallo scopo dell’art. 20 RFF si può però dedurre che il
“risarcimento” del secondo capoverso altro non è che una “spesa di
amministrazione” ai sensi del primo capoverso (e del titolo marginale D/1
precedente l’art. 20), che va registrato nel conto speciale delle spese d’amministrazione
e può essere contestato con un ricorso all’autorità di vigilanza, in linea di
massima al momento del suo deposito con lo stato di riparto. Lo scopo del
secondo capoverso è solo quello di chiarire che in caso di contestazione dell’onorario
o degli esborsi del gerente, il suo “risarcimento” va deciso non dal giudice,
bensì dall’autorità cantonale di vigilanza, stante il carattere pubblico del
mandato conferitogli (sopra consid. 3.1 e DTF 129 III 402 consid. 1.2). Del
resto, a parte “in casi speciali” (art. 27 cpv. 2 OTLEF), nella fissazione
della rimunerazione del gerente l’autorità di vigilanza non gode del potere d’apprezzamento
riconosciutole dall’art. 47 OTLEF in materia di fallimento (sopra consid. 3.2).

 

                             3.4.2   Di
principio la percezione degli emolumenti e il rimborso degli esborsi possono
essere richiesti solo al momento della chiusura della procedura (cifra 16 i.f.
delle Istruzioni summenzionate), ovvero al momento del deposito dello stato di
riparto oppure dell’e­­stinzione dell’esecuzione (ad es. nel caso del suo
ritiro: sentenza della CEF 15.2005.58 del 25 ottobre 2005, consid. 3.3/a,
massimata in RtiD 2006 I 739 n. 68c), riservate segnatamente eventuali
ripartizioni provvisorie (art. 22 cpv. 1 e 101 cpv. 1 RFF).

 

                                3.5   Ciò
posto, la decisione con cui l’ufficio d’esecuzione iscrive un costo o un
emolumento in uno dei conti summenzionati è un provvedimento impugnabile giusta
l’art. 17 LEF al pari dell’ordinazione e del pagamento di piccole riparazioni, della
rinnovazione delle assicurazioni ordinarie, della disdetta ai locatari, del loro
sfratto, della stipulazione di nuovi contratti di affitto, dell’incasso delle
pigioni ed affitti, del pagamento delle tasse correnti per il gas, l’ac­­qua
potabile, e l’elettricità (art. 17 RFF), dell’adozione di provvedimenti
eccezionali d’amministrazione (art. 18 RFF). Anche il ter­zo incaricato della
gerenza del fondo, quale ausiliario dell’ufficio, è legittimato a ricorrere
contro gli atti di amministrazione che ledono i suoi interessi, come in
particolare la disdetta del mandato di gerenza (DTF 129 III 402 seg. consid.
1.2 e 1.3). Gli deve quindi anch’essere
riconosciuta la legittimazione a ricorrere contro i prov­vedimenti che
stabiliscono il suo “risarcimento”, ovvero la sua retribuzione e il rimborso
dei suoi esborsi. Di conseguenza, anche sotto questo profilo, il ricorso del 12
gennaio 2021 s’avvera ammissibile.

 

                                   4.   Prima
di procedere all’esame del ricorso del 12 gennaio 2021, occorre retrocederlo
all’UE affinché, conformemente a quanto disposto dall’art. 9 LPR, lo notifichi
agli interessati con l’assegnazione di un termine per formulare eventuali
osservazioni, e trasmetta le stesse alla Camera con le proprie osservazioni, in
cui specificherà in particolare il modo in cui ha stabilito la somma di fr. 30'097.05
oggetto della contestazione della ricorrente.

 

                                   5.   Per
legge non si preleva la tassa di giustizia e non si
assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62
cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

 

Per
questi motivi,

 

pronuncia:              1.   Il ricorso 23 novembre 2020 è dichiarato senza oggetto ed è
stralciato dai ruoli.

 

                                   2.   Il ricorso 20 febbraio 2021 è irricevibile.

 

                                   3.   Il
ricorso 12 gennaio 2021 è retrocesso all’Ufficio d’esecuzione affinché proceda
alle incombenze di sua competenza in conformità del considerando
4.

 

                                   4.   Non
si prelevano spese e non si assegnano indennità.

 

                                   5.   Notificazione a:

	
   

  	
  –RI 1, , ;

  –, , , , .

   

  

                                         Comunicazione
all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.

 

 

Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente                                                            Il
vicecancelliere

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile
presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,
entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione
impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74
cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è
sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2 LTF.