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**Case Identifier:** 59d91c3e-5148-5f29-a9fa-d9c5dd194eb5
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-05-25
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 25.05.2016 B 2014/182
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2014-182_2016-05-25.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2014/182

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 25.05.2016

Entscheiddatum: 25.05.2016

Entscheid Verwaltungsgericht, 27.04./25.05.2016
Baurecht. Rechtzeitigkeit der Einsprache (Art. 82 Abs. 3 und 83 BauG). 
Bestandesgarantie von Bauten ausserhalb der Bauzone (Art. 24c RPG). 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Die Gemeinde trat zu 
Unrecht auf die Einsprache der Beschwerdegegnerin ein. Die Erwähnung 
von Art. 24c RPG in der Bauausschreibung zeigte klar, dass es um eine 
Ausnahmebewilligung ging. Die unzutreffende Bezeichnung des 
Bauvorhabens allein stellte für die Beschwerdegegnerin keinen 
Hinderungsgrund dar, innert der Auflagefrist mit einer (vorsorglichen) 
Einsprache - und nicht lediglich mit einem E-Mail an die Bauverwaltung - zu 
reagieren. Die unterlassene rechtzeitige Akteneinsichtnahme bzw. 
vorsorgliche Einsprache hat daher die Beschwerdegegnerin selbst zu 
verantworten. Dass die Vorinstanz unter diesen Umständen die Frist für die 
Einsprache aus Vertrauensschutzüberlegungen als gewahrt erachtete, liess 
sich nicht aufrechterhalten. Art. 24c Abs. 2 RPG ist auf Bauten anwendbar, 
die rechtmässig erstellt oder geändert wurden, bevor das betreffende 
Grundstück (am 1. Juli 1972) Teil des Nichtbaugebiets im Sinn des 
Bundesrechts wurde. Beim aktuell bestehenden Haus handelte es sich zwar 
nicht mehr um das ursprünglich vom Beschwerdeführer erworbene Haus, 
sondern (abgesehen vom Dachstock) um ein neuerstelltes Gebäude, und 
eine Baubewilligung für den - lange nach Zuteilung des Grundstücks zum 
Nichtbaugebiet erfolgten - Abbruch und Wiederaufbau wurde rechtskräftig 
verweigert. Anknüpfungspunkt für die Frage des rechtmässigen oder 
unrechtmässigen Bestandes bildete jedoch nicht die aktuell unbestritten 
vorhandene Rechtswidrigkeit, sondern die vor dem Umbau bzw. vor dem 
Wiederaufbau bestehenden Verhältnisse. Die Regelungen über die 
Bestandes- und Erweiterungsgarantie in Art. 24c RPG knüpfen m.a.W. an die 
ursprünglich gegebene, materielle und formelle Rechtmässigkeit der Baute 
an. In der Auffassung, das geänderte Recht sei für ihn günstiger, reichte der 
Beschwerdeführer im Jahr 2012 ein neues Baugesuch ein. Eine für ihn 
günstigere Regelung sah er darin begründet, dass das geänderte Recht den 

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freiwilligen Abbruch von (landwirtschaftlichen oder 
nichtlandwirtschaftlichen) Wohnbauten und den Wiederaufbau zulässt, 
während dies nach der früheren Regelung - diese liess einen Wiederaufbau 
nur nach Zerstörung der Baute durch höhere Gewalt zu - nicht möglich war. 
Von daher, d.h. unter dem Gesichtspunkt des freiwilligen Abbruchs, wäre im 
konkreten Fall der Wiederaufbau nach Art. 24c Abs. 2 und 3 RPG zulässig 
gewesen. Jedoch war das frühere Gebäude im Zeitpunkt des Abbruchs nicht 
mehr bestimmungsgemäss nutzbar (vgl. Art. 42 Abs. 4 RPV und Art. 24c Abs. 
1 RPG). Dass es vom früheren Eigentümer bis zu dessen Tod bewohnt war, 
vermochte nichts daran zu ändern, dass sich anlässlich der späteren 
Bauarbeiten ein schlechter Zustand der Tragkonstruktion offenbarte, der 
aus statischen Gründen nicht belassen werden konnte, und die bestehende 
Bollensteinmauer sich als einsturzgefährdet erwies. Dies führte zur 
Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids mit Abweisung der 
Beschwerde durch das Verwaltungsgericht (Verwaltungsgericht, B 
2014/182). Die vom WWF Schweiz gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde 
ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 4. Januar 2017 gutgeheissen 
(Verfahren 1C_301/2016) und diejenige des Beschwerdeführers wurde 
abgewiesen (Verfahren 1C_303/2016).

Entscheid vom 27. April / 25. Mai 2016

Besetzung

Präsident Eugster; Verwaltungsrichter Linder, Heer, Bietenharder, Zindel; 

Gerichtsschreiber Schmid

Verfahrensbeteiligte

X.Y.,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Markus Heer, Degersheimerstrasse 6, Postfach 

354, 9230 Flawil,

gegen

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Baudepartement des Kantons St. Gallen, Rechtsabteilung, 

Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

WWF Schweiz, Hohlstrasse 110, Postfach, 8010 Zürich,

Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Rechtsanwältin Franciska Hildebrand, Engelgasse 2 / Marktplatz, 

9004 St. Gallen,

Politische Gemeinde A., Gemeinderat,

Beschwerdebeteiligte,

Gegenstand

Ersatzbau Wohnhaus mit baulichen Erweiterungen und Anpassungen, GS-Nr. 

0000, B.

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.             

a. X.Y. ist Grundeigentümer der Parzelle Nr. 0001, Grundbuch A. Das in C. gelegene 

Grundstück wurde am 3. November 2003 mit Bewilligung des Landwirtschaftsamtes 

vom Stammgrundstück Nr. 0002 abparzelliert. Es war damals mit einem Wohnhaus, 

einer Scheune und einem Schweinestall überbaut. Gemäss Zonenplan der Politischen 

Gemeinde A. vom 28. August 1992 ist die Parzelle der Landwirtschaftszone zugeteilt. 

Ausserdem gehört das Grundstück gemäss Schutzplan vom 24. Januar 1997 zum 

Landschaftsschutzgebiet D. und befindet sich im BLN-Gebiet (Bundesinventar der 

Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung) Nr. 0003. Am 3. Juni 

2004 reichte X.Y. ein Baugesuch für das Wohnhaus auf Grundstück Nr. 0001 ein. 

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Gemäss den Plänen vom 1. Juni 2004 waren der Einbau einer Heizung und einer 

Trennwand im Untergeschoss, der Einbau einer Küche im Erdgeschoss und eines 

Badezimmers im Obergeschoss sowie der Ausbau des Dachgeschosses mit zwei 

zusätzlichen Zimmern vorgesehen. Weiter sollte das Treppenhaus ersetzt, an der 

Westseite des Hauses eine Türe samt Treppe den direkten Zugang zum neuen 

unüberdachten Sitzplatz ermöglichen und der vorhandene Windfang verlängert werden. 

Mangels Kanalisationsanschluss war zur Reinigung des Abwassers eine 

Kompaktkläranlage geplant. Nachdem das Amt für Raumentwicklung und 

Geoinformation (AREG) dem Bauvorhaben gestützt auf Art. 24d Abs. 1 und 3 des 

Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700, RPG) und Art. 42a Abs. 1 und 2 der 

eidgenössischen Raumplanungsverordnung (SR 700.1, RPV) zugestimmt und gestützt 

auf Art. 24a RPG ebenfalls die Nutzung von Scheune, Schweinestall und Remise für die 

Freizeitlandwirtschaft genehmigt hatte, erteilte die Baubehörde A. am 6. September 

2004 die Baubewilligung für den Umbau und die Nutzungsänderung des Wohnhauses 

und für die Abwasserreinigungsanlage.

b. Am 3. Juni 2005 informierte X.Y. die Baubehörde A., dass abweichend von der 

Baubewilligung vom 6. September 2004 das Untergeschoss um einen Hobbyraum 

erweitert worden sei. Auf der Südseite des Untergeschosses seien die Fenster des 

Kellergeschosses neu eingeteilt sowie ein Tor eingebaut worden. Weiter sei die 

Ostwand der übrigen Geschosse in Richtung Osten angrenzend an die Scheunenwand 

verschoben worden. Aufgrund der schlechten Bausubstanz sei es notwendig gewesen, 

das ganze Unter-, Erd- und Obergeschoss schrittweise abzubrechen und neu 

aufzumauern (act. G 12/15/26). Mit Verfügung vom 14. Juni 2005 wurde X.Y. der 

sofortige Baustopp betreffend Umbau seines Wohnhauses eröffnet (act. G 12/15/5). 

Am 22. Juli 2005 reichte er ein Korrekturgesuch samt Fotodokumentation und 

Erklärungen für die erfolgte Änderung und Erweiterung des Wohnhauses ein (act. G 

12/5/22). Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 24. August 2005 verweigerte 

das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) die Zustimmung zur 

Baubewilligung. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass im Rahmen 

der Umnutzung von landwirtschaftlichen Wohnbauten lediglich Erneuerungen zulässig 

seien, welche Bauten und Anlagen instand halten, instand stellen oder an die 

Erfordernisse der Zeit angleichen würden. Ein Wiederaufbau sei nur nach Zerstörung 

durch höhere Gewalt zulässig. X.Y. habe keinen Umbau vorgenommen, sondern das 

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komplette Unter-, Erd- und Obergeschoss des Wohnhauses schrittweise und freiwillig 

abgebrochen und wieder aufgebaut. Ausserdem übersteige die Erweiterung der 

Wohnnutzung das zulässige Erweiterungspotential gemäss Art. 24d RPG in Verbindung 

mit Art. 42a Abs. 2 und 3 RPV, weshalb die Zustimmung nicht erteilt werden könne 

(act. G 12/15/13). Mit Beschluss vom 28. Oktober/3. November 2005 verweigerte die 

Baubehörde A. die Baubewilligung infolge der fehlenden Zustimmung zur 

Baubewilligung durch das AREG. Gleichzeitig wurde die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustandes bzw. der Abbruch des Wohnhauses innert sechs Monaten 

nach Rechtskraft der Verfügung angeordnet (act. G 12/5/7). Den hiergegen erhobenen 

Rekurs wies die Regierung des Kantons St. Gallen mit Entscheid vom 30. Mai 2006 ab. 

Das st. gallische Verwaltungsgericht bestätigte diesen Rekursentscheid im Urteil B 

2006/119 vom 30. November 2006. Das Bundesgericht wies die hiergegen erhobene 

Beschwerde mit Urteil 1A.23/2007 vom 31. Juli 2007 ab.

c. Dem Abbruchbefehl kam X.Y. in der Folge nicht nach. Das von ihm am 31. Juli 2009 

eingereichte Bauermittlungsgesuch (Kaninchenzucht auf Grundstück Nr. 0001) wurde 

aufgrund der Zonenwidrigkeit des Vorhabens von Seiten der Baubehörde A. am 5. 

November 2009 abschlägig beantwortet (act. G 12/5/13). Dies war auch mit Bezug auf 

ein weiteres Bauermittlungsgesuch vom 1. Februar 2010 (Pferdezuchtbetrieb, 

Milchschafhaltung, Anbau von Himbeeren) der Fall (act. G 12/5/14). Am 15. Dezember 

2012 reichte X.Y. der Baubehörde ein Baugesuch zur Fertigstellung des Wohnhauses 

auf Grundstück Nr. 0001 ein. Darin ersuchte er - mit Hinweis auf den per 1. November 

2012 geänderten Art. 24c RPG - im Wesentlichen um Bewilligung zur Vollendung jener 

Arbeiten am Wohnhaus, für welche die Korrekturbewilligung am 28. Oktober 2005 

verweigert worden war. Das Baugesuch wurde in der Folge als „Umbau von Wohnhaus 

Versicherung Nr. 0004“ mit baulichen Erweiterungen und Anpassungen nach Art. 24c 

RPG ausgeschrieben. Gegen dieses Bauvorhaben erhob die Stiftung WWF Schweiz mit 

Eingabe vom 5. Februar 2013 Einsprache. In der raumplanungsrechtlichen 

Teilverfügung vom 9. Juli 2013 verweigerte das AREG dem Baugesuch die 

Genehmigung, worauf die Baubehörde A. mit Beschluss vom 18. September 2013 das 

Baugesuch abwies und die Einsprache der Stiftung WWF Schweiz guthiess. Mit Bezug 

auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes, der im Nachgang zum 

Bundesgerichtsurteil vom 31. Juli 2007 hätte vollzogen werden müssen, erteilte sie 

Aufschub bis zur rechtskräftigen Erledigung des vorliegenden Verfahrens (act. G 

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12/5/15). Den hiergegen von X.Y. erhobenen Rekurs wies das Baudepartement mit 

Entscheid vom 26. August 2014 ab (act. G 2).

 

B.            

a. Gegen diesen Entscheid erhob Rechtsanwalt Markus Heer, Flawil, für X.Y. am 10. 

September 2014 Beschwerde mit den Rechtsbegehren, es sei der Entscheid 

aufzuheben und das Baugesuch vom 15. Dezember 2012 zu bewilligen (Ziff. 1). 

Eventualiter sei das Baugesuch zur weiteren Abklärung an die Vorinstanz 

zurückzuweisen (Ziff. 2). Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (Ziff. 3; act. G 1).

b. In der Vernehmlassung vom 21. Oktober 2014 beantragte die Vorinstanz Abweisung 

der Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf den angefochtenen Entscheid und 

nahm ergänzend Stellung zu den Vorbringen in der Beschwerde (act. G 11). 

Rechtsanwältin Franciska Hildebrand, St. Gallen, beantragte für die 

Beschwerdegegnerin mit Vernehmlassung vom 2. Dezember 2014 Abweisung der 

Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen 

zulasten des Beschwerdeführers (act. G 18).

c. Mit Replik vom 4. Februar 2015 bestätigte der Rechtsvertreter des 

Beschwerdeführers seinen Standpunkt und beantragte die Durchführung einer 

mündlichen Verhandlung mit Augenschein vor Ort (act. G 24). Gleichzeitig reichte er die 

Stellungnahme eines Nachbarn des Beschwerdeführers vom 5. Januar 2015 ein (act. G 

25). Zu dieser Stellungnahme äusserten sich die Beschwerdebeteiligte (Schreiben vom 

10. Februar 2015; act. G 27) und die Vorinstanz (Schreiben vom 8. Januar 2015; act. G 

31).  

d. Auf die Darlegungen der Verfahrensbeteiligten in den Eingaben des vorliegenden 

Verfahrens wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen 

eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

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1.            (…).

2.              

2.1.        Die Beschwerdebeteiligte stellte der Beschwerdegegnerin die Bauanzeige in 

Anwendung von Art. 12b Abs. 1 des Natur- und Heimatschutzgesetzes (SR 451, NHG) 

zu und bezeichnete darin das Bauvorhaben in der Bauanzeige vom 11. Januar 2013 

(Auflage bis 28. Januar 2013) als „Umbau von Wohnhaus Versicherung Nr. 0004 mit 

baulichen Erweiterungen und Anpassungen nach Artikel 24c der 

Raumplanungsgesetz“ (act. G 12/15/24). Hiergegen erhob die Beschwerdegegnerin mit 

Eingabe vom 5. Februar 2013 (Poststempel) Einsprache (act. G 12/15/21 f.). Nach den 

unbestritten gebliebenen Ausführungen der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid 

hatte die Beschwerdegegnerin ihre Einsprache erst nach Ablauf der 14tägigen 

Auflagefrist (Art. 82 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 83 BauG) eingereicht. Die Vorinstanz 

hielt jedoch fest, die Beschwerdebeteiligte habe aufgrund der Intervention des 

Rechtsvertreters des Beschwerdeführers (E-Mail vom 11. Januar 2013) die 

Bezeichnung „Umbau“ (statt Ersatzbau) gewählt. Diese Umschreibung sei klar falsch, 

denn es handle sich nicht um den Umbau eines rechtmässig erstellten Gebäudes, 

sondern um die Fertigstellung jener Baute, für welche das Bundesgericht die von den 

kantonalen Instanzen bestätigte Wiederherstellung geschützt habe. Die Formulierung in 

der Bauanzeige habe es der Beschwerdegegnerin somit nicht erlaubt, den eigentlichen 

Gegenstand des Baugesuchs zu erkennen, weshalb sie mit E-Mail vom 25. Januar 

2013 - noch innerhalb der Auflagefrist - um zusätzliche Angaben gebeten habe. Die 

verlangten Auskünfte seien ihr erst am 29. Januar 2013 erteilt worden. Erst in diesem 

Zeitpunkt habe sie den tatsächlichen Gegenstand des Baugesuchs erkennen können. 

Wäre die Beschwerdebeteiligte nicht ohnehin auf die Einsprache eingetreten, hätte die 

aus der unrichtigen Bauanzeige resultierende Gehörsverletzung im Rekursverfahren 

geheilt werden müssen. Zudem schaffe eine Bauanzeige beim Adressaten eine 

Vertrauensgrundlage (Art. 5 Abs. 3 der Bundesverfassung, BV, SR 101). Bei verpassten 

Fristen werde der durch das Verhalten der Beschwerdebeteiligten bewirkte Nachteil 

(die Umschreibung des Bauvorhabens habe den Adressaten von der Einreichung einer 

Einsprache abgehalten) in der Regel durch die Fiktion der eingehaltenen Frist oder die 

Möglichkeit der Wiederherstellung der Frist ausgeglichen (act. G 2 S. 11 mit Hinweis 

auf B. Weber-Dürler, Vertrauensschutz, Basel 1983, S. 137). Ein 

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Fristwiederherstellungsgesuch wäre gutzuheissen gewesen, nachdem die 

Beschwerdegegnerin innert zehn Tagen (Art. 30 Abs. 1 VRP in Verbindung mit Art. 148 

der Zivilprozessordnung, SR 272, ZPO) nach sicherer Kenntnis der falschen 

Umschreibung ihre Einsprache eingereicht habe (act. G 2 S. 10 f.).

Der Beschwerdeführer bestätigt im vorliegenden Verfahren seinen Standpunkt, dass 

die Beschwerdebeteiligte auf die Einsprache der Beschwerdegegnerin wegen 

Verspätung nicht hätte eintreten und letztere somit nicht am Einsprache- und 

Rekursverfahren hätte teilnehmen dürfen. Schon wegen der Erwähnung von Art. 24c 

RPG in der Beschreibung des Bauvorhabens hätte der Beschwerdegegnerin bewusst 

sein müssen, dass Gegenstand des Bauvorhabens eine bestehende, zonenwidrige 

Baute ausserhalb der Bauzone sei. In einem dem Baugesuch beigelegten 

Begleitschreiben vom 15. Dezember 2012 sei auf die früher beantragte, jedoch 

verweigerte zweite Projektänderung hingewiesen worden. Ausdrücklich sei die 

Erteilung der Bewilligung aufgrund des neu in Kraft getretenen Art. 24c Abs. 3 RPG 

beantragt worden. Von einem falschen Baugesuch könne nicht die Rede sein, und es 

wäre der Beschwerdegegnerin ohne Weiteres möglich gewesen, den Gegenstand des 

Baugesuchs zu erkennen und rechtzeitig Einsprache zu erheben. Faktisch laufe die 

vorinstanzliche Beurteilung der Sachlage auf eine gegen das Legalitätsprinzip 

verstossende Verlängerung der Einsprachefrist hinaus. Die Nichteinhaltung der Frist sei 

nicht mit der Begründung des Vertrauensschutzes heilbar. Auf die Einsprache hätte 

nicht eingetreten werden dürfen (act. G 1 S. 6 f.).

2.2.        Zutreffend ist vorliegend, dass die Bezeichnung „Umbau“ (statt Ersatzbau) in 

der Bauausschreibung insofern einen unzutreffenden bzw. unvollständigen Sachverhalt 

wiedergab, als mit dem Baugesuch nicht der Umbau eines rechtmässig erstellten 

Gebäudes angestrebt wurde, sondern die Fertigstellung eines unrechtmässig erstellten 

Hauses, für welches in dem gut fünf Jahre zuvor abgeschlossenen 

Rechtsmittelverfahren die Verpflichtung zur Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustandes, mithin der Pflicht zum Abbruch rechtskräftig bestätigt worden war. Diese 

Gegebenheiten waren aus der Formulierung der Bauanzeige nicht ersichtlich. 

Unzutreffend war sodann die Angabe in dem der Bauanzeige beiliegenden Formular K4 

(act. G 19 Beilage 1), wonach das Bauvorhaben nicht innerhalb der Grenzen eines 

Schutzgegenstandes liege (vgl. dazu vorne A.a). Die Erwähnung von Art. 24c RPG in 

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der Bauausschreibung zeigte jedoch klar, dass es um eine Ausnahmebewilligung ging. 

Dies hätte nach Treu und Glauben für die Beschwerdegegnerin einen zureichenden 

Anlass gebildet, sich innert der Auflagefrist nicht nur nach den Details des 

Bauvorhabens zu erkundigen, sondern gleichzeitig auch vorsorgliche Einsprache zu 

erheben (vgl. Urteil des BVGer A-3841/2014 vom 1. Juli 2015, E. 1.3.2 f. mit 

Hinweisen). Ausreichende Klarheit über den möglichen Gegenstand des Baugesuchs 

schaffte nicht erst das E-Mail der Bauverwaltung vom 29. Januar 2013 (act. G 19 

Beilage 2). Angesichts der konkreten Verhältnisse stellte die unzutreffende 

Bezeichnung des Bauvorhabens allein für die Beschwerdegegnerin keinen 

Hinderungsgrund dar, innert der Auflagefrist mit einer (vorsorglichen) Einsprache - und 

nicht lediglich mit einem E-Mail an die Bauverwaltung - zu reagieren. Dies umso 

weniger, als die Frage, ob es sich beim Baugesuch um einen Umbau oder einen 

Ersatz(neu)bau handelt, materieller Natur und damit im entsprechenden 

Rechtsmittelverfahren erst noch zu prüfen war. Die unterlassene rechtzeitige 

Akteneinsichtnahme bzw. vorsorgliche Einsprache hat daher die Beschwerdegegnerin 

selbst zu verantworten. Dass die Vorinstanz unter diesen Umständen die Frist für die 

Einsprache mit der Eingabe vom 5. Februar 2013 aus Vertrauensschutzüberlegungen 

als gewahrt erachtete, ist daher unzutreffend. Der Beschwerdeführer stellte sich zu 

Recht auf den Standpunkt, dass auf die Einsprache wegen Verspätung nicht hätte 

eingetreten werden dürfen.

2.3.        Im angefochtenen Rekursentscheid (Dispositiv-Ziffer 3b) wurde der 

Beschwerdeführer zur Zahlung einer ausseramtlichen Entschädigung von Fr. 2‘527.20 

an die Beschwerdegegnerin verpflichtet (act. G 2). Nachdem wie dargelegt bereits auf 

die Einsprache der Beschwerdegegnerin nicht hätte eingetreten werden und 

dementsprechend der Einspracheentscheid in der erlassenen Form nicht hätte ergehen 

bzw. die Beschwerdegegnerin nicht am Rekursverfahren hätte beteiligt werden dürfen, 

entfällt auch die ihr zugesprochene Entschädigung für das Rekursverfahren. Dispositiv-

Ziffer 3b des Rekursentscheides ist dementsprechend aufzuheben.

3.              

3.1.        Im Rahmen des Beschwerdeverfahrens B 2006/119 hatte das 

Verwaltungsgericht mit den Verfahrensbeteiligten einen Augenschein an Ort 

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durchgeführt und die dort gewonnenen Erkenntnisse in den Entscheid vom 30. 

November 2006 einfliessen lassen. Der Beschwerdeführer verlangt auch in diesem 

Verfahren die Durchführung einer mündlichen Verhandlung mit Augenschein (act. G 24). 

Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die 

entscheidende Instanz und dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob ein 

Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden 

Instanz (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Aufl. 2003, 

Rz. 966). Umstritten ist vorliegend, ob das am 15. Dezember 2012 eingereichte 

Baugesuch zur Fertigstellung des Wohnhauses auf Grundstück Nr. 0001 bzw. zur 

Vollendung jener Arbeiten, für welche die Korrekturbewilligung am 28. Oktober 2005 

verweigert worden war, zu bewilligen ist. Die ausgeführten Arbeiten am Wohnhaus sind 

protokolliert und fotografisch dokumentiert. Die Tatsache, dass das Wohnhaus 

weitgehend ausgekernt und die Gebäudehülle ersetzt wurde, ergibt sich aus dem Urteil 

des Bundesgerichts 1A.23/2007 vom 31. Juli 2007 sowie auf Grund der 

Verfahrensakten. Angesichts der geschilderten Gegebenheiten fehlt es an einem 

konkreten Anlass für die Durchführung eines Augenscheins. Im Übrigen ergibt sich aus 

den nachfolgenden Erwägungen, dass der aktuelle Zustand der Baute nicht 

entscheidrelevant ist, weshalb sich auch aus diesem Grund ein Augenschein erübrigt. 

Nach Art. 6 Ziff. 1 der Europäischen Konvention zum Schutze der Menschenrechte und 

Grundfreiheiten (SR 0.101, EMRK) besteht in Verfahren über zivilrechtliche 

Streitigkeiten ein Anspruch auf öffentliche Verhandlung, sofern die Parteien nicht 

ausdrücklich oder stillschweigend darauf verzichten (BGE 127 I 44 E. 2a mit 

Hinweisen). Der Antrag wurde im vorliegenden Verfahren während des ordentlichen 

Schriftenwechsels (act. G 24) und deshalb trotz abgelaufener Rechtsmittelfrist 

rechtzeitig gestellt (BGE 134 I 331 E. 2.3). Gemäss Art. 64 in Verbindung mit Art. 55 

Abs. 1 VRP wird eine mündliche Verhandlung angeordnet, wenn sie zur Wahrung der 

Parteirechte notwendig ist oder zweckmässig erscheint. Ein Entscheid über 

zivilrechtliche Ansprüche im Sinn von Art. 6 Ziff. 1 EMRK liegt unter anderem vor, wenn 

eine bau- oder planungsrechtliche Massnahme direkte Auswirkungen auf die Ausübung 

der Eigentumsrechte der Grundeigentümer hat (BGE 127 I 44 E. 2a; vgl. auch P. Hänni, 

Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl. 2016, S. 541). Der 

Anspruch auf Durchführung einer öffentlichen Verhandlung gilt jedoch nicht absolut. So 

kann im erstinstanzlichen Beschwerdeverfahren in Ausnahmefällen von einer 

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öffentlichen Verhandlung auch dann abgesehen werden, wenn eine solche 

ausdrücklich verlangt worden ist. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der 

Antrag der Partei auf eine Verzögerungstaktik schliessen lässt und damit der 

Einfachheit und Raschheit des Verfahrens zuwiderläuft oder gar rechtmissbräuchlich 

ist. Auch die offensichtliche Unbegründetheit oder Unzulässigkeit der Beschwerde 

kann zur Ablehnung einer beantragten öffentlichen Verhandlung führen. Schliesslich 

kann in Fällen, in welchen von einer öffentlichen Verhandlung von vornherein keine 

Auswirkungen auf den zu fällenden Entscheid erwartet werden können, eine Anordnung 

im Hinblick auf die gebotene Verfahrensökonomie ohne Verletzung von Art. 6 Ziff. 1 

EMRK unterbleiben (Entscheid des Bundesstrafgerichts RR.2014/312 vom 16. März 

2015, E. 4.2.3).

Nachdem vorliegend das Bundesgericht die Rückbauverfügung im Urteil 1A.23/2007 

vom 31. Juli 2007 rechtskräftig bestätigt hat, untersteht die bestehende Baute insofern 

nicht mehr der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie, als mit Blick auf das 

bundesgerichtliche Urteil der Rückbau schon längst vollzogen sein müsste. In 

Anbetracht dieser Gegebenheiten ist der Antrag auf Durchführung einer mündlichen 

Verhandlung abzulehnen.

3.2.        Der Grundtatbestand für die Erteilung von Ausnahmebewilligungen für nicht 

zonenkonforme Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone findet sich in Art. 24 

RPG. Diese Bestimmung kommt subsidiär zu den Tatbeständen über die erleichterte 

Ausnahmebewilligung zum Zug (Waldmann/Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, 

Rz. 13 zu den Vorbemerkungen zu Art. 24 ff. RPG). Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG, dessen 

Marginale und Formulierung in der Fassung vom 1. November 2012 (vgl. Art. 24c Abs. 

1, 2 und 5) unverändert blieben, konkretisiert die Besitzstandsgarantie für alle Bauten 

und Anlagen ausserhalb der Bauzone, die nicht mehr zonenkonform sind (Waldmann/

Hänni, a.a.O., Rz. 14 zu den Vorbemerkungen zu Art. 24 ff. RPG). Art. 24c Abs. 1 RPG 

schützt bestimmungsgemäss nutzbare, aber zonenwidrig gewordene Bauten und 

Anlagen ausserhalb der Bauzonen grundsätzlich in ihrem Bestand. Nach Abs. 2 dieser 

Bestimmung können solche Bauten und Anlagen teilweise geändert oder massvoll 

erweitert werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind; in jedem 

Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten. 

Die Zulässigkeit einer teilweisen Änderung oder  massvollen Erweiterung ergibt sich 

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unmittelbar aus dem Bundesrecht (BGE 127 II 215 E. 3b S. 219 mit Hinweisen). Art. 24c 

Abs. 2 RPG gilt gemäss dem auf den 1. November 2012 neu eingefügten Art. 24c Abs. 

3 RPG auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, 

die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück 

Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde.

Der Anwendungsbereich von Art. 24c RPG ist auf Bauten und Anlagen beschränkt, die 

nicht mehr zonenkonform, d.h. durch eine nachträgliche Änderung von Erlassen oder 

Plänen zonenwidrig geworden sind (Art. 41 RPV; vgl. BGE 127 II 209 E. 2c). Die 

Bestandesgarantie nach Art. 24c RPG erstreckt sich damit nur auf Bauten, die 

seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt und aufgrund einer 

späteren Rechtsänderung zonenwidrig geworden sind, nicht aber auf Bauten, bei 

denen die Zonenwidrigkeit ohne Rechtsänderung, sondern allein durch tatsächliche 

Änderungen, wie namentlich die Aufgabe des Landwirtschaftsbetriebes, entstanden ist. 

"Seinerzeit" erstellte Bauten und Anlagen sind in erster Linie solche, die vor dem 1. Juli 

1972 erstellt wurden, d.h. vor dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes vom 8. Oktober 

1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung (aGSchG; AS 1972 950). 

Mit diesem Gesetz wurde erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet 

vorgenommen. Nach dem 1. Juli 1972 erstellte Bauten und Anlagen fallen namentlich 

dann in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG, wenn sie aufgrund einer 

Zonenplanänderung von der Bauzone in eine Nichtbauzone gelangten (BGer 

1C_279/2008 vom 6. Februar 2009 E. 2.3; R. Muggli, Kommentar zum Bundesgesetz 

über die Raumplanung, Rz. 6 und 14 zu Art. 24c RPG; P. Karlen, Die 

Ausnahmebewilligung nach Art. 24 - 24d RPG, in: ZBl 102/2001 S. 291, 296 f.). 

Bestimmungsgemäss nutzbar im Sinn von Art. 24c Abs. 1 RPG ist eine Baute dann, 

wenn der Eigentümer durch einen angemessenen Unterhalt das fortbestehende 

Interesse an der Weiternutzung dokumentiert hat. Dies äussert sich darin, dass sie 

gemessen an ihrer Zweckbestimmung betriebstüchtig ist und die tragenden 

Konstruktionen mehrheitlich intakt sind (BGer 1C_356/2010 vom 21. Februar 2011, E. 

2.3 mit Hinweisen).

3.3.        Aufgrund der Feststellungen im Urteil des Bundesgerichts 1A.23/2007 vom 31. 

Juli 2007 (E. 2.3) hat als erstellt zu gelten, dass der Beschwerdeführer das Haus nach 

und nach - abgesehen vom Dachstuhl - vollständig erneuert hat; dies in Abweichung 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/20

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von der Baubewilligung vom September 2004, welche eine Erhaltung der 

Grundsubstanz vorgesehen hatte. Die formelle und materielle Rechtswidrigkeit der 

Baute wurde mit diesem Urteil rechtskräftig festgestellt. In der 

raumplanungsrechtlichen Verfügung vom 9. Juli 2013 stellte das AREG fest, dass Art. 

24c RPG in der seit 1. November 2012 geltenden Fassung auf das Wohnhaus Assek.-

Nr. 0004 nicht anwendbar sei. Die Zustimmung zur Baubewilligung betreffend Umbau 

mit baulichen Erweiterungen bzw. Wiederaufbau des Wohnhauses werde verweigert. 

Der Beschwerdeführer habe Abbruch- und Bauarbeiten beim Wohnhaus zu einem 

Zeitpunkt vorgenommen, in welchem weder eine formelle Bewilligung vorgelegen habe 

noch Bauarbeiten im getätigten Umfang bewilligungsfähig gewesen wären. Die 

Zonenwidrigkeit gehe auf ein rechtswidriges Verhalten zurück, das nicht durch eine 

erweiterte Bestandesgarantie belohnt werden sollte. Die Baute müsse überdies noch 

bestimmungsgemäss nutzbar sein, was einen auf Art. 24c RPG gestützten Umbau von 

Bauruinen zu wieder nutzbaren Bauten ausschliesse. Das Wohnhaus sei in der 

aktuellen Form formell und materiell unrechtmässig und als Folge der freiwilligen 

Beseitigung der Bausubstanz im Jahr 2005 von der Bestandesgarantie nach Art. 24c 

RPG nicht erfasst (act. G 12/15/15 Beilage 5).

3.4.        Die Vorinstanz bestätigte im angefochtenen Entscheid die vorerwähnten 

Feststellungen, indem sie festhielt, die am 1. November 2012 in Kraft getretene RPG-

Revision führe nicht dazu, dass aus einer rechtswidrigen Baute plötzlich eine 

rechtmässige werde. Dabei sei auch irrelevant, dass das ursprüngliche Wohnhaus ein 

altrechtliches im Sinn von Art. 41 Abs. 1 RPV gewesen sei. Jenes Gebäude sei mit 

Ausnahme des Dachstocks weitestgehend ersetzt worden und einem illegalen Neubau 

gewichen. Ein solcher geniesse als rechtswidrige Baute keinen Bestandesschutz im 

Sinn von Art. 24c RPG. Daran ändere auch nichts, dass die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustandes seit 31. Januar 2008 nicht vollzogen worden sei. Dies sei der 

Untätigkeit bzw. der Geduld der Vollzugsbehörden zuzuschreiben. Beides sei nicht 

mehr länger gerechtfertigt; vielmehr würden die öffentlichen Interessen den Vollzug der 

längst rechtskräftigen Anordnung verlangen. Hinsichtlich der bestimmungsgemässen 

Nutzbarkeit der Baute als weitere Voraussetzung für die Anwendung von Art. 24c RPG 

sei festzuhalten, dass der Beschwerdeführer wiederholt geltend gemacht habe, die 

umfangreichen Erneuerungsarbeiten seien deshalb notwendig gewesen, weil die 

Decken und Wände in sehr schlechtem Zustand gewesen seien (Schreiben an das 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 14/20

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AREG vom 22. Juli 2005; act. G 12/15/22). Während der Umbauarbeiten habe sich ein 

überaus schlechter Zustand der Tragkonstruktion offenbart, der aus statischen 

Gründen auf keinen Fall habe belassen werden können. Die bestehende 

Bollensteinmauer habe sich als einsturzgefährdet erwiesen (Rekursbegründung vom 8. 

Dezember 2005 S. 6 und 7 [act. G 12/15/9 Beilage 2], Beschwerdebegründung an das 

Verwaltungsgericht vom 7. Juli 2006 S. 9 und 10). Der schlechte Zustand sei mit 

zahlreichen Fotos (act. G 12/15/4) belegt worden, auf denen ein Haus zu sehen sei, das 

in seiner Substanz (mit Ausnahme des Dachstuhls) praktisch nicht mehr vorhanden 

oder schon erneuert gewesen sei. Somit hätten schon damals die baulichen 

Massnahmen nicht mehr die Erhaltung der vorhandenen Bausubstanz bezweckt. Statt 

Erhaltung sei vielmehr weitgehender Ersatz der maroden Bausubstanz notwendig 

gewesen, weshalb das Gebäude bereits im Jahr 2004 objektiv betrachtet nicht mehr 

bestimmungsgemäss nutzbar gewesen sei (act. G 2 S. 14-15).

Selbst wenn zugunsten des Beschwerdeführers davon ausgegangen werde, das 

Wohnhaus sei zum Zeitpunkt des Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar 

gewesen und er durch die Einreichung des Baugesuchs vom 3. Juni 2004 sein 

fortbestehendes Interesse an der Weiternutzung des Wohnhauses dokumentiert habe, 

begründe dieser Umstand allein noch keine Wiederaufbaugarantie. Der 

Beschwerdeführer habe das Wohnhaus im Anschluss an die erteilte Umbaubewilligung 

in den Jahren 2004/2005 freiwillig abgebrochen. Wenn nun sein am 15. Dezember 

2012 eingereichtes Baugesuch für den Wiederaufbau zu beurteilen sei, falle auf, dass 

dieses Gesuch erst rund acht Jahre nach dem Abbruch gestellt worden sei. Dieser 

Zeitraum sei deutlich zu lange, um noch eine Bestandesgarantie (als Basis der 

Wiederaufbaugarantie) annehmen zu können. Zwar sei in RPG und RPV nicht geregelt, 

bis zu welchem Zeitpunkt nach Abbruch einer Baute noch ein Wiederaufbaugesuch 

eingereicht werden könne; schon begrifflich könne es sich dabei aber nur um eine Frist 

von wenigen Monaten bis höchstens wenigen Jahren handeln, um das Institut der 

Bestandesgarantie nicht völlig auszuhöhlen. Zum Vergleich sei erwähnt, dass Art. 77bis 

Abs. 1 lit. c des Baugesetzes (BauG; sGS 731.1) eine Frist von fünf Jahren für die 

Einreichung des Wiederaufbaugesuchs seit Abbruch oder Zerstörung von Bauten oder 

Anlagen innerhalb der Bauzone festlege. Nach Ablauf dieser Frist sei ein Wiederaufbau 

nicht einmal mehr innerhalb der Bauzone zulässig. Es verstehe sich, dass die Frist für 

die Einreichung eines Wiederaufbaugesuchs in der Nichtbauzone sicher nicht länger 

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bemessen sein dürfe. Acht Jahre zwischen Abbruch und Wiederaufbaugesuch seien 

eine viel zu lange Dauer. Das Vorliegen der Bestandesgarantie sei auch aus diesem 

Grund zu verneinen (act. G 2 S. 15-16).

3.5.         Der Beschwerdeführer legt dar, die Rechtmässigkeit des streitbetroffenen 

Wohnhauses im Sinn von Art. 24c Abs. 2 RPG im massgeblichen Zeitpunkt (1. Juli 

1972) sei gegeben. Es sei unter altem Recht rechtmässig erstellt worden. Er habe die 

Liegenschaft am 12. Januar 2004 zur Selbstbewirtschaftung erworben. Tatsache sei, 

dass das Wohnhaus sich vor und während des Umbaus in bestimmungsgemässem 

Zustand befunden habe und bis heute nur deshalb nicht bewohnt werde, weil die 

Fertigstellung des Umbaus noch nicht bewilligt worden sei. Die Bausubstanz des 

Wohnhauses sei nach wie vor vollständig vorhanden; die Veränderungen am äusseren 

Erscheinungsbild seien bescheiden und durch eine zeitgemässe Wohnnutzung 

erforderlich. Selbst wenn mit Entscheid vom 31. Juli 2007 höchstrichterlich das 

damalige Begehren um Aufhebung des Abbruchsbefehls abgelehnt worden sei, stehe 

dieser Entscheid dem berechtigten Interesse des Beschwerdeführers an der 

Neubeurteilung seines Projektes unter aktuellem Recht nicht entgegen. In tatsächlicher 

Hinsicht existiere das streitgegenständliche Wohnhaus nach wie vor und wäre mit 

wenig Aufwand fertigzustellen. Das öffentliche Interesse und die Verhältnismässigkeit 

einer Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes erscheine als fragwürdig, wenn 

ein neuer Erlass gewissermassen als lex mitior das umstrittene Bauvorhaben abdecken 

würde, mit der Folge, dass das (nachträgliche) Baugesuch bewilligt und von einem 

Abbruch abgesehen werden könne. Eine Rückwirkung des seit 1. November 2012 

geltenden Art. 24c RPG sei nicht ausgeschlossen und müsse insbesondere dort zur 

Anwendung kommen, wo als Alternative nur mehr eine unverhältnismässige 

Eigentumsbeschränkung als Abbruch und Wiederherstellung zur Verfügung stehe. Mit 

dem erweiterten Geltungsbereich von Art. 24c RPG vermöge das öffentliche Interesse 

dasjenige des Beschwerdeführers nicht zu überwiegen. Unter der aktuellen 

Gesetzeslage sei das Vorhaben des Beschwerdeführers ohne Weiteres 

bewilligungsfähig, zumal heute auch für landwirtschaftliche Wohnhäuser die 

Bestandesgarantie des Wiederaufbaus gelte. Der Abbruch seines Wohnhauses würde 

nicht nur sämtliche Bauaufwendungen vernichten, sondern die gesamte Liegenschaft 

wegen Fehlens eines Wohnhauses massiv entwerten. Eine Rückwirkung sei vom 

Gesetzgeber zwar nicht explizit angeordnet worden, dürfe jedoch unter den gegebenen 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 16/20

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Umständen durchaus als gewollt bezeichnet werden. Vorliegend handle es sich um 

eine zeitlich mässige Rückwirkung, die weder stossende Rechtsungleichheiten schaffe 

noch in wohlerworbene Rechte eingreife. Einer Bewilligungsverweigerung mit daraus 

folgendem Rückbau stünden die triftigen Interessen des Beschwerdeführers entgegen, 

das landwirtschaftliche Grundstück von immerhin rund 2 ha mit 

Selbstbewirtschaftungsabsicht sowie Verlegung seines Wohnsitzes halten zu können. 

Auf entgegenstehende, gewichtige öffentliche Interessen lasse sich demgegenüber 

nach Inkrafttreten des neuen Art. 24c RPG nicht mehr verweisen. Das Begehren des 

Beschwerdeführers lasse sich raumplanungsrechtlich problemlos bewilligen. Das neue 

Recht lasse die selbst durch Menschenhand zerstörten, tragenden Elemente eines 

Gebäudes zu einem Wiederaufbau zu (act. G 1 S. 8-17).

3.6.         

3.6.1.    Der Beschwerdeführer verweist auf ein Urteil des Bundesgerichts 1C_187/2011 

vom 15. März 2012, wo in einem vergleichbaren Fall einer Abbruchverfügung wegen 

einer altrechtlich unzulässigen Auskernung eines landwirtschaftlichen Wohnhauses die 

Abbruchverfügung aufgehoben worden sei. Gleiches müsse auch vorliegend Geltung 

haben. Auch hier werde dem Betroffenen eine altrechtlich unzulässige Auskernung 

eines landwirtschaftlichen Wohnhauses vorgeworfen, die unter dem neurechtlichen 

Art. 24c Abs. 3 RPG ohne Weiteres bewilligungsfähig wäre (act. G 1 S. 8 Ziff. 23). In 

jenem Urteil war die Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für den 

Ersatzbau des Wohnhauses sowie die Rechtmässigkeit der Abbruchverfügung (noch) 

umstritten; dies im Unterschied zum vorliegenden Verfahren, welches auf der 

rechtskräftigen Verweigerung einer Ausnahmebewilligung für den Wiederaufbau und 

einer rechtskräftigen Anordnung des Abbruchs basiert (vgl. BGer 1A.23/2007 a.a.O.). 

Das Bundesgericht hatte in BGer 1C_187/2011 ausgeführt, es sei zu prüfen, ob die 

neuen Bestimmungen des RPG auf die Angelegenheit zur Anwendung kommen 

würden. Wenn dies der Fall sei, seien die Rahmenbedingungen einer sorgfältigen 

Prüfung zu unterziehen. Die Angelegenheit wurde hierfür zur erneuten Prüfung an das 

Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen bzw. an das Baudepartement 

zurückgewiesen (BGer 1C_187/2011 a.a.O., E. 3.5). Anders als in BGer 1A.23/2007 

blieb damit in jenem Verfahren offen, ob tatsächlich vom Abbruch des Wohnhauses 

abgesehen werden kann oder nicht. Der Beizug der Akten jenes Verfahrens, wie er vom 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 17/20

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Beschwerdeführer beantragt wird (act. G 24), würde somit für die Klärung der 

vorliegenden Streitfrage nicht weiterhelfen. In dem in der Folge in derselben Sache 

ergangenen VerwGE B 2012/171 vom 10. Oktober 2012 (www.gerichte.sg.ch) 

bestätigte im Übrigen der Verwaltungsgerichtspräsident das von der Vorinstanz 

angeordnete vorübergehende Nutzungsverbot als auch den Entzug der 

aufschiebenden Wirkung des Rechtsmittels als rechtmässig. Auch aus diesen 

Gegebenheiten kann der Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren nichts zu seinen 

Gunsten ableiten.

3.6.2.    Die Vorinstanz begründete die Schlussfolgerung, dass eine 

Bewilligungserteilung zur Vollendung der Bauarbeiten aufgrund der formellen und 

materiellen Rechtswidrigkeit des Gebäudes und der fehlenden bestimmungsgemässen 

Nutzbarkeit des ursprünglichen Gebäudes im Sinn von Art. 24c Abs. 1 RPG nicht in 

Betracht komme, im angefochtenen Entscheid ausführlich. Da sie hierbei von der 

Anwendbarkeit des per 1. November 2012 revidierten Art. 24c RPG ausging (vgl. act. G 

2 S. 12 E. 4.1), konnte die vom Beschwerdeführer im vorliegenden 

Beschwerdeverfahren diskutierte Frage einer echten Rückwirkung (act. G 1 S. 14-17) 

offenbleiben. Vorliegend besteht kein Anlass, die Anwendbarkeit des revidierten Rechts 

- insbesondere von Art. 24c Abs. 2 und 3 RPG in der geänderten Fassung - in Frage zu 

stellen. Wie sich nachstehend ergeben wird, kann der Standpunkt des 

Beschwerdeführers auch unter Anwendung des revidierten Rechts nicht geschützt 

werden. Art. 24c Abs. 2 RPG (in der früheren und in der aktuellen Fassung) ist auf 

Bauten anwendbar, die rechtmässig erstellt oder geändert wurden, bevor das 

betreffende Grundstück (am 1. Juli 1972) Teil des Nichtbaugebiets im Sinn des 

Bundesrechts wurde. Das vom Beschwerdeführer im Jahr 2004 erworbene Haus war 

von dieser Bestandesgarantie zweifellos erfasst. Beim aktuell auf dem Grundstück 

Nr. 0001 stehenden Haus handelt es sich zwar nicht mehr um das ursprünglich vom 

Beschwerdeführer erworbene Haus, sondern (abgesehen vom Dachstock) um ein 

neuerstelltes Gebäude (vgl. vorstehende E. 3.3), und eine Baubewilligung für den - 

lange nach Zuteilung des Grundstücks zum Nichtbaugebiet erfolgten - Abbruch und 

Wiederaufbau wurde rechtskräftig verweigert. Anknüpfungspunkt für die Frage des 

rechtmässigen oder unrechtmässigen Bestandes ist jedoch nicht die heute unbestritten 

vorhandene Rechtswidrigkeit, sondern sind die vor dem Umbau bzw. vor dem 

Wiederaufbau bestehenden Verhältnisse. Die Regelungen über die Bestandes- und 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 18/20

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Erweiterungsgarantie in Art. 24c RPG knüpfen m.a.W. an die ursprünglich gegebene, 

materielle und formelle Rechtmässigkeit der Baute an (vgl. dazu Arnold Marti in ZBl 

2005, S. 391 f.).

3.6.3.    Im Hinblick auf eine Abbruchverfügung ist auf das nach Erstellung der Baute 

geänderte Recht abzustellen, wenn bei der Beurteilung der Abbruchverfügung milderes 

Recht gilt, nach welchem die Baute zulässig wäre (BGE 123 II 252 E. 3a/bb). Auf diesen 

Grundsatz stützt sich der Beschwerdeführer. In der Auffassung, das geänderte Recht 

sei für ihn günstiger, reichte er auch ein neues Baugesuch ein. Eine für ihn günstigere 

Regelung sieht er darin begründet, dass das geänderte Recht den freiwilligen Abbruch 

von (landwirtschaftlichen oder nichtlandwirtschaftlichen) Wohnbauten und den 

Wiederaufbau zulässt, während dies nach der früheren Regelung - diese liess einen 

Wiederaufbau nur nach Zerstörung der Baute durch höhere Gewalt zu (vgl. BBl 2011, 

7083, 7086) - nicht möglich war. Von daher, d.h. unter dem Gesichtspunkt des 

freiwilligen Abbruchs, wäre im konkreten Fall der Wiederaufbau nach Art. 24c Abs. 2 

und 3 RPG zulässig. Vorliegend fehlt es indessen am Erfordernis der 

bestimmungsgemässen Nutzbarkeit gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG. Die Vorinstanz 

begründete - insbesondere mit den vom Beschwerdeführer selbst gemachten 

Feststellungen betreffend die schlechte Bausubstanz (vgl. vorstehende E. 3.4 mit 

Hinweisen) - im angefochtenen Entscheid einlässlich und nachvollziehbar, dass das 

frühere Gebäude im Zeitpunkt des Abbruchs nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar 

(vgl. Art. 42 Abs. 4 RPV und Art. 24c Abs. 1 RPG) war. Dass es vom früheren 

Eigentümer bis zu dessen Tod bewohnt war (act. G 24 S. 2), vermag nichts daran zu 

ändern, dass sich anlässlich der späteren Bauarbeiten ein schlechter Zustand der 

Tragkonstruktion offenbarte, der aus statischen Gründen nicht belassen werden 

konnte, und die bestehende Bollensteinmauer sich als einsturzgefährdet erwies. Auch 

wenn somit davon auszugehen ist, dass das heute bestehende Wohnhaus vom 

Beschwerdeführer auf der gesetzlichen Grundlage der Bestandes- und 

Erweiterungsgarantie von Art. 24c Abs. 2 RPG (der früheren Baute) erstellt werden 

wollte, so bleibt es bei der fehlenden bestimmungsgemässen Nutzbarkeit der 

ursprünglichen Baute im Zeitpunkt ihres Abbruchs. Der Einwand des 

Beschwerdeführers, wonach die Argumentation der Vorinstanz überspitzt formalistisch 

sei, indem die mit dem neuen Art. 24c RPG geänderte Rechtslage konsequent 

ausgeblendet werde (act. G 24 S. 2), erweist sich vor dem dargelegten Hintergrund im 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 19/20

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Ergebnis als nicht zutreffend. In Anbetracht der seinerzeitigen gerichtlichen 

Feststellung, dass die vorbestandene Baute unter anderem aufgrund der fehlenden 

bestimmungsgemässen Nutzbarkeit nicht wieder hätte aufgebaut werden dürfen und 

die bereits erstellte Baute abgebrochen werden muss, stellt sich die Frage, ob auf das 

Baugesuch vom Dezember 2012 überhaupt einzutreten gewesen wäre. Jedenfalls 

erscheint das Gesuch - soweit es nicht als rechtsmissbräuchlich einzustufen ist - 

offensichtlich unbegründet.  

3.6.4.    Die Fragen, ob ein (berechtigtes) ununterbrochenes Nutzungsinteresse, wie es 

Art. 42 Abs. 4 RPV als Bedingung für den Wiederaufbau einer Baute anführt, als 

gegeben erachtet werden könnte und ob das Baugesuch vom 12. Dezember 2012 

rechtzeitig gestellt wurde, brauchen unter diesen Umständen nicht weiter untersucht zu 

werden. Konkrete weitere Anhaltspunkte dafür, dass die Vorinstanz das ihr zustehende 

Ermessen unzutreffend ausgeübt oder unzutreffende Sachverhaltsfeststellungen 

getroffen hätte, sind nicht ersichtlich. Die vorinstanzlichen Feststellungen hat das 

Verwaltungsgericht, das nach Art. 61 Abs. 1 VRP nur zur Rechtskontrolle befugt ist, zu 

respektieren. Eine Ermessenskontrolle steht ihm nicht zu, zumal es konkret auch an 

einem Anlass dafür fehlen würde. Zusammenfassend ergibt sich, dass dem 

Bundesgerichtsentscheid vom 31. Juli 2007 Nachachtung zu verschaffen ist.

4.             

4.1.        Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde unter Aufhebung 

von Dispositiv-Ziffer 3b des Rekursentscheides vom 26. August 2014 in dem Sinn 

teilweise gutzuheissen, dass der Anspruch der Beschwerdegegnerin auf 

ausseramtliche Entschädigung im Rekursverfahren verneint wird. Im Übrigen ist die 

Beschwerde abzuweisen. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen 

Kosten des Verfahrens vom Beschwerdeführer zu bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Ein 

nur geringfügiges Obsiegen bzw. Unterliegen, wie es hier vorliegt, wird bei der 

Kostenverlegung nicht berücksichtigt (vgl. statt vieler VerwGE B 2014/130 vom 27. 

November 2015, E. 5.2 mit Hinweis). Eine Entscheidgebühr von Fr. 3'500.-- ist 

angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Diese ist mit 

dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 20/20

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4.2.        Die Beschwerdegegnerin hat aus denselben Gründen, aus denen die 

ausseramtliche Entschädigung im Rekursverfahren entfällt (vorstehende E. 2.3), auch 

im Beschwerdeverfahren keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung 

zulasten des Beschwerdeführers (Art. 98 Abs. 1 und Art. 98bis VRP). Mit Blick auf sein 

teilweises Obsiegen in lediglich geringem Umfang entfällt der Anspruch des 

Beschwerdeführers auf ausseramtliche Entschädigung im Rekurs- und 

Beschwerdeverfahren ebenfalls (vgl. statt vieler VerwGE B 2013/28 vom 12. Februar 

2014, E. 8.1 mit Hinweis).   

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1.            Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und Dispositiv-Ziffer 3b des 

Rekursentscheides vom 26. August 2014 aufgehoben. Im Übrigen wird die 

Beschwerde abgewiesen.

 

2.             Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 3'500.-- bezahlt der 

Beschwerdeführer, unter Verrechnung des Kostenvorschusses in gleicher Höhe.

 

3.            Es werden keine ausseramtlichen Entschädigungen zugesprochen.

 

Der Präsident                            Der Gerichtsschreiber

Eugster                                      Schmid

 

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 27.04./25.05.2016
	Baurecht. Rechtzeitigkeit der Einsprache (Art. 82 Abs. 3 und 83 BauG). Bestandesgarantie von Bauten ausserhalb der Bauzone (Art. 24c RPG). Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Die Gemeinde trat zu Unrecht auf die Einsprache der Beschwerdegegnerin ein. Die Erwähnung von Art. 24c RPG in der Bauausschreibung zeigte klar, dass es um eine Ausnahmebewilligung ging. Die unzutreffende Bezeichnung des Bauvorhabens allein stellte für die Beschwerdegegnerin keinen Hinderungsgrund dar, innert der Auflagefrist mit einer (vorsorglichen) Einsprache - und nicht lediglich mit einem E-Mail an die Bauverwaltung - zu reagieren. Die unterlassene rechtzeitige Akteneinsichtnahme bzw. vorsorgliche Einsprache hat daher die Beschwerdegegnerin selbst zu verantworten. Dass die Vorinstanz unter diesen Umständen die Frist für die Einsprache aus Vertrauensschutzüberlegungen als gewahrt erachtete, liess sich nicht aufrechterhalten. Art. 24c Abs. 2 RPG ist auf Bauten anwendbar, die rechtmässig erstellt oder geändert wurden, bevor das betreffende Grundstück (am 1. Juli 1972) Teil des Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde. Beim aktuell bestehenden Haus handelte es sich zwar nicht mehr um das ursprünglich vom Beschwerdeführer erworbene Haus, sondern (abgesehen vom Dachstock) um ein neuerstelltes Gebäude, und eine Baubewilligung für den - lange nach Zuteilung des Grundstücks zum Nichtbaugebiet erfolgten - Abbruch und Wiederaufbau wurde rechtskräftig verweigert. Anknüpfungspunkt für die Frage des rechtmässigen oder unrechtmässigen Bestandes bildete jedoch nicht die aktuell unbestritten vorhandene Rechtswidrigkeit, sondern die vor dem Umbau bzw. vor dem Wiederaufbau bestehenden Verhältnisse. Die Regelungen über die Bestandes- und Erweiterungsgarantie in Art. 24c RPG knüpfen m.a.W. an die ursprünglich gegebene, materielle und formelle Rechtmässigkeit der Baute an. In der Auffassung, das geänderte Recht sei für ihn günstiger, reichte der Beschwerdeführer im Jahr 2012 ein neues Baugesuch ein. Eine für ihn günstigere Regelung sah er darin begründet, dass das geänderte Recht den

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	freiwilligen Abbruch von (landwirtschaftlichen oder nichtlandwirtschaftlichen) Wohnbauten und den Wiederaufbau zulässt, während dies nach der früheren Regelung - diese liess einen Wiederaufbau nur nach Zerstörung der Baute durch höhere Gewalt zu - nicht möglich war. Von daher, d.h. unter dem Gesichtspunkt des freiwilligen Abbruchs, wäre im konkreten Fall der Wiederaufbau nach Art. 24c Abs. 2 und 3 RPG zulässig gewesen. Jedoch war das frühere Gebäude im Zeitpunkt des Abbruchs nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar (vgl. Art. 42 Abs. 4 RPV und Art. 24c Abs. 1 RPG). Dass es vom früheren Eigentümer bis zu dessen Tod bewohnt war, vermochte nichts daran zu ändern, dass sich anlässlich der späteren Bauarbeiten ein schlechter Zustand der Tragkonstruktion offenbarte, der aus statischen Gründen nicht belassen werden konnte, und die bestehende Bollensteinmauer sich als einsturzgefährdet erwies. Dies führte zur Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids mit Abweisung der Beschwerde durch das Verwaltungsgericht (Verwaltungsgericht, B 2014/182). Die vom WWF Schweiz gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 4. Januar 2017 gutgeheissen (Verfahren 1C_301/2016) und diejenige des Beschwerdeführers wurde abgewiesen (Verfahren 1C_303/2016).

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