# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5bd287bf-a0bb-5647-879c-222df4f62e7e
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-03-20
**Language:** de
**Title:** Heimatschutz, Inventarentlassung. Bindungswirkung von Gutachten. Verhältnismässigkeit von Schutzmassnahmen bei Auswahl aus mehreren Objekten. Gestaltungsplan. Unzulässigkeit von Ausnahmebewilligungen zur Abweichung von Baubereichen.
**Docket/Reference:** BRGE II Nrn. 0037-0042/2012
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_ii_nrn._0037-0042-2012.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

G.-Nrn. 

R2.2010.00302, R2.2010.00303, R2.2010.00304, R2.2010.00305, 
R2.2010.00306 + R2.2010.00307 

BRGE II Nrn. 

0037/2012 - 0042/2012 

Entscheid vom 20. März 2012 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Peter Rütimann, Baurichter Adrian Bergmann, Baurich-
ter Stefano Terzi, Gerichtsschreiber Andreas Mahler     

in Sachen 

Rekurrierende 

R2.2010.00302, R2.2010.00303 und R2.2010.00304 
1.  N. O., […..]  
2.  T. S., […..]  
3.  R. und T. E., […..]  
4.  F. N., […..] 
5.  D. D., […..]  
I. U., […..]  
6. 
7.  T. N., […..]  
8.  M. C., […..]  

alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Rolf Bickel, Lindtlaw 
Anwaltskanzlei, Obstgartenstrasse 7, 8042 Zürich  

R2.2010.00305, R2.2010.00306 und R2.2010.00307 
1.  Schweizer Heimatschutz, Seefeldstrasse 5a, Postfach, 8032 Zürich  

vertreten durch Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz, 
Eichstrasse 29, 8045 Zürich  

2.  Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz, Eichstrasse 29, 

8045 Zürich  

beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Martin Pestalozzi, 
Seefeldstrasse 9a, 8630 Rüti  

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
gegen 

Rekursgegnerinnen 

R2.2010.00302 und R2.2010.00306 
1.  Stadt Wädenswil Baukommission, Postfach, 8820 Wädenswil  

Nr. 1 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Rolf Weber, 
Seestrasse 162a, Postfach, 8810 Horgen  

2.  P. P. AG, Seestrasse 346, 8038 Zürich  

Nr. 2 vertreten durch Rechtsanwältin Prof. Dr. iur. Isabelle Häner, 
Bahnhofstrasse 70, Postfach 1130, 8021 Zürich  

R2.2010.00303 und R2.2010.00307 
1.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

2.  P. P. AG, Seestrasse 346, 8038 Zürich  

Nr. 2 vertreten durch Rechtsanwältin Prof. Dr. iur. Isabelle Häner, 
Bahnhofstrasse 70, Postfach 1130, 8021 Zürich  

R2.2010.00304 und R2.2010.00305 
1.  Stadtrat Wädenswil, 8820 Wädenswil  

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Rolf Weber, Seestrasse 162a, 
Postfach, 8810 Horgen  

Mitbeteiligte 

2.  P. P. AG, Seestrasse 346, 8038 Zürich  
3.  C. AG, c/o P. P. AG, 

Seestrasse 346, 8038 Zürich  

2 - 3 vertreten durch Rechtsanwältin Prof. Dr. iur. Isabelle Häner, 
Bahnhofstrasse 70, Postfach 1130, 8021 Zürich  

betreffend 

R2.2010.00302 und R2.2010.00306 
Baukommissionsbeschluss vom 12. Oktober 2010; Baubewilligung für zwei 
Mehrfamilienhäuser  und  Umbau  Fabrikkomplex,  Kat.-Nrn.  7340,  7341, 
13022 und 13023, Giessen, Wädenswil 

R2.2010.00303 und R2.2010.00307 
Verfügung der Baudirketion Nr. BVV 10-0015 vom 12. August 2010; stras-
senpolizeiliche  und  ortsbildschutzrechtliche Bewilligung  für zwei Mehrfami-
lienhäuser und Umbau Fabrikkomplex, Kat.-Nr. 8155, Giessen, Wädenswil 

R2.2010.00304 und R2.2010.00305 
Stadtratsbeschluss  vom  11.  Januar  2010;  Entlassung  sechs  Objekte  aus 
dem  kommunalen  Inventar,  Kat.-Nrn.  13021  und  13023,  Giessen,  Wä-
denswil 
_______________________________________________________ 

R2.2010.00302 

Seite 2 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 12. Oktober 2010 erteilte die Baukommission der Stadt 

Wädenswil  der  P.  P.  AG,  Zürich,  die  baurechtliche  Bewilligung  für  den 

Neubau  von  zwei  Mehrfamilienhäusern  auf  den  Grundstücken  Kat.-Nrn. 

7340, 7341, 13022 und 13023 auf dem Areal der Halbinsel Giessen in Wä-

denswil.  

Gleichzeitig  wurde  die  Bewilligung  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  vom 

12. August  2010,  die  insbesondere  Bezug  nimmt  auf  den  Ortsbildschutz, 

die Unterschreitung des Mindestgewässerabstandes und die auf Grund der 

Landanlagekonzession erforderliche Baukonzession, eröffnet. 

Mit dem baurechtlichen Entscheid wurde zudem der Beschluss des Stadt-

rates  Wädenswil  vom  11.  Januar  2010  zur  Entlassung  von  sechs  Gebäu-

den  aus  dem  kommunalen  Inventar  der  kunst-  und  kulturhistorischen 

Schutzobjekte eröffnet. 

B. 

Gegen diese Entscheide erhoben N. O., T. S., R. und T. E., F. N., D. D., I. 

U.,  T.  N.  und  M.  C.  (nachfolgend  "Nachbarrekurrenten")  mit  Eingabe  vom 

22.  November  2010  fristgerecht  Rekurs  bei  der  Baurekurskommission  II 

des Kantons Zürich (seit 1. Januar 2011 2. Abteilung des Baurekursgerich-

tes des Kantons Zürich; vgl. das Gesetz über die Unterstellung der Steuer-

rekurskommissionen  und  der  Baurekurskom-missionen  unter  das  Verwal-

tungsgericht vom 13. September 2010) und beantragten die Aufhebung der 

Entscheide  unter Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zulasten  der Rekurs-
gegnerschaft. 

Zudem  erhoben  der  Schweizer  Heimatschutz  (SHS)  und  die  Zürcherische 

Vereinigung  für  Heimatschutz  (ZVH;  nachfolgend  "Heimatschutzvereini-

gungen") mit Eingabe vom 24. November 2010 fristgerecht Rekurs bei der 

Baurekurskommission II des Kantons Zürich und beantragten ebenfalls die 

Aufhebung der Entscheide unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulas-
ten  der  Rekursgegnerschaft.  Eventualiter  sei  die  Sache  an  die  Rekurs-

gegner zurückzuweisen. 

R2.2010.00302 

Seite 3 

 
 
C. 

Mit  Referentenverfügungen  vom  26.  November  2010  bzw.  1.  Dezember 

2010  wurden 

die  Rekurseingänge 

unter 

den  Geschäfts-Nrn. 

R2.2010.00302  bzw.  R2.2010.00306  (Baubewilligung),  R2.2010.00303 

bzw.  R2.2010.00307  (Verfügung  Baudirektion)  und  R2.2010.00304  bzw. 

R2.2010.00305  (Inventarentlassungsbeschluss)  vorgemerkt  und  es  wurde 

das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

D. 

Mit Eingaben vom 26. Januar 2011 beantragte die Baudirektion die Abwei-

sung der Rekurse. 

E. 
Am  1.  Februar  2011  wurden  sämtliche  Rekursverfahren  auf  Ersuchen  der 

privaten Rekursgegnerin einstweilen sistiert. 

Mit  Präsidialverfügungen  vom  17.  Mai  2011 wurden  die  Verfahren auf Be-

gehren der privaten Rekursgegnerin fortgesetzt. 

F. 

Mit Eingaben vom 16. Juni 2011 (bezüglich der Nachbarrekurse) bzw. vom 

16. Juli 2011 (bezüglich der Verbandsbeschwerden) beantragten der Stadt-

rat und die Baukommission die Abweisung der Rekurse, bezüglich der Ver-

bandsbeschwerde  soweit  darauf  einzutreten  sei,  jeweils  unter Kostenfolge 

zulasten der Rekurrentschaften. 

Die  private  Rekursgegnerin  beantragte  mit  Eingaben  vom  16.  Juni  2011 

ebenfalls  die  Abweisung  der  Rekurse  soweit  darauf  einzutreten  sei,  unter 
Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zulasten  der  Rekurrentschaften.  Even-

tualiter sei das Verfahren zur neuen Entscheidung an die Vorinstanzen zu-

rückzuweisen. 

G. 

Mit Präsidialverfügungen vom 11. Juli 2011 wurde den Heimatschutzverei-
nigungen antragsgemäss eine Frist zur Replik angesetzt. Mit Eingabe vom 

29. Juli 2011 nahmen sie zu den Rekursantworten Stellung und beantrag-

ten, die Verbandsbeschwerden (G.-Nrn. R2.2010.00305-307) seien mit den 

R2.2010.00302 

Seite 4 

 
 
beiden  Rekursverfahren  G.-Nr.  R2.2011.00066  betreffend  Umbau  der 

"Fabrikantenvilla" und G.-Nr. R2.2011.00125 betreffend Verlegung und Sa-

nierung  des  Reidbachs  zu  vereinigen.  Im  Übrigen  hielten  sie  an  ihren  An-

trägen fest. 

H. 

Mit  Präsidialverfügungen  vom  4.  August  2011  wurde  die  Rekursgeg-

nerschaft  eingeladen,  zur  Replik  der  Heimatschutzvereinigungen  Stellung 

zu nehmen. Mit Eingaben vom 24. bzw. 25. August 2011 reichten die Re-

kursgegner ihre Stellungnahmen ein, wobei sie an ihren Anträgen festhiel-

ten. Die private Rekursgegnerin stellte den Antrag, es sei von der Vereini-

gung  mit  dem  Verfahren  betreffend  Umbau  der  Fabrikantenvilla  (G.-Nr. 

R2.2011.00066) abzusehen. 

I. 

Mit  Präsidialverfügungen  vom  14.  September  2011  wurde  den  Heimat-

schutzvereinigungen  antragsgemäss  eine  Frist  zur  Triplik  angesetzt.  Mit 

Eingabe  vom  4.  Oktober  2011  reichte  diese  ihre  Triplik  ein.  Mit  Eingabe 

vom  17.  Oktober  2011  nahm  die  private  Rekursgegnerin  dazu  Stellung 

(Quadruplik), wozu sich wiederum die Heimatschutzvereinigungen mit Ein-

gabe vom 28. Oktober 2011 vernehmen liessen. 

J. 

Am  9.  Dezember  2011  führte  die  2.  Abteilung  des  Baurekursgerichtes  im 

Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

K. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

R2.2010.00302 

Seite 5 

 
 
 
Es kommt in Betracht: 

1. 
[…..] 

2. 

[…..] 

3.1. 
[…..]  

3.2. 
[…..]  

4. 
[…..] 

5. 

Das  Baugrundstück  Kat.-Nr.  13023  liegt  unmittelbar  am  Zürichsee  am 

nordwestlichen  Ende  der  Halbinsel  Giessen,  ein  durch  die  Eisenbahnlinie 

und  die  Seestrasse  begrenzter  Landvorsprung.  Im  19.  Jahrhundert  entwi-

ckelte sich dort eine Industrieanlage mit dazugehörigem Fabrikantenwohn-

haus,  Kosthäusern  (Arbeiterwohnhäuser)  und  Nebengebäuden,  die  heute 

noch  erhalten  sind.  Zahlreiche  dieser Bauten  wurden  im  Jahr 1984  in  das 

Inventar  der  kunst-  und  kulturhistorischen  Schutzobjekte  von  kommunaler 

Bedeutung der Stadt Wädenswil aufgenommen. Gemäss Bau- und Zonen-

ordnung  der  Stadt Wädenswil  ist  das  Baugrundstück  der  Industriezone  IA 

und im Ufergrünbereich der Freihaltezone zugeordnet. Die weiteren Berei-

che der Halbinsel gehören der zwei- bzw. dreigeschossigen Wohnzone an, 

wiederum  mit  dem  Ufergrünbereich  in  der  Freihaltezone.  Im  Jahr  1997 
wurde  der  öffentliche  Gestaltungsplan  Giessen  erlassen  mit  dem  Ziel,  die 

Entwicklung der Bebauung auf der Halbinsel Giessen hin zu einer gemisch-

ten  Nutzung  mit  hoher  baulicher  Dichte  zu  ermöglichen  (s.  Genehmigung 

R2.2010.00302 

Seite 6 

 
 
des Gestaltungsplans mit RRB 1783/1997, R2.2010.00303, act. 12.35). Mit 

dem Gestaltungsplan wurde auf der Bauparzelle Kat.-Nr. 13023 ein Baube-

reich  (Baubereich  A)  festgesetzt,  welcher  mit  verschiedenen,  zum  Teil  in-

ventarisierten Bauten überstellt ist. Es sind dies das Wohnhaus Giessen 9 

(Assek.-Nr.  25),  das  Waschhaus  (Assek.-Nr.  20)  und  der  Fabrikkomplex 

Giessen  8  (Assek.-Nr.  22,  ohne  den  seeseitigen  Anbau  von  Albert  Kölla, 

der  sich  ausserhalb  des  Baubereichs  A  befindet).  Diese  Gebäude  sind  im 

Situationsplan des Gestaltungsplans nicht speziell bezeichnet, weshalb sie 

zumindest  gemäss  Ziff.  3.2.  der  Gestaltungsplanvorschriften  abgebrochen 

werden dürften. Weitere inventarisierte Bauten liegen ausserhalb des Bau-

bereiches A. Für diese sind gemäss der genannten Vorschrift Ersatzbauten 

im  Rahmen  des  bestehenden  Gebäudeprofils  und  Erscheinungsbildes  zu-

lässig.  Auf  dem  Baugrundstück  Kat.-Nr.  13023  sind  dies  das  Maillart-

Gebäude  (Giessen  7,  Assek.-Nr.  28)  und  das  Kölla-Gebäude  (Giessen  8, 

Assek.-Nr.  22), auf den  angrenzenden  Grundstücken  Kat.-Nrn.  13021 und 

13022  die  Fabrikantenvilla  (Giessen  6,  Assek.-Nr.  18) und die  Kosthäuser 

(Giessen 1-5, Assek.-Nrn. 11-15). Mit dem Gestaltungsplan Giessen wurde 

zudem  die  Linienführung  eines  allgemein  zugänglichen  Seeuferwegs  fest-

gelegt. 

Im  Laufe  der  im  Jahr  2007  begonnenen  Projektierungsarbeiten  für  eine 

Überbauung  des  Giessenareals  erkannte  die  Baudirektion,  dass  die  Fab-

rikgebäude Maillart und Kölla sowie die Fabrikantenvilla als überkommunal 

bedeutsame Denkmalschutzobjekte zu behandeln sind. Nach Erteilung der 

vorliegend angefochtenen Beschlüsse und während des hängigen Rekurs-

verfahrens  beschloss  die  Baudirektion  mit  Verfügung  vom  29.  November 

2011  die  Unterschutzstellung  dieser  drei  Gebäude  (R2.2010.00305,  act. 

48.1). 

6. 

Geplant ist auf dem Grundstück Kat.-Nr. 13023 im Wesentlichen die Erstel-

lung  von  zwei  Mehrfamilienhäusern  ("Aquatica"  mit  29  Wohnungen  und 

"Mansion" mit 8 Wohnungen) mit Unterniveaugarage sowie der Umbau des 

Kölla-Baus in ein Wohnhaus mit 4 Wohnungen. Für die Neubauten müssen 

drei  inventarisierte  Gebäude  weichen:  Das  Wohnhaus  Giessen  9,  das 
Waschhaus  und  der  Fabrikkomplex  Giessen  8  (ohne  Kölla-Anbau).  Nach-

folgend  wird  zunächst  die  Zulässigkeit  der  Inventarentlassung  dieser  und 

weiterer Gebäude geprüft. 

R2.2010.00302 

Seite 7 

 
 
7.1. 

Die Nachbarrekurrenten sind der Auffassung, die Inventarentlassung könne 

nicht  pauschal  damit  begründet  werden,  die  Interessen  an  der  ortsbild-

schützerisch und denkmalpflegerisch optimierten Gesamtlösung für die ge-

plante Überbauung würden die Interessen am Erhalt der Objekte überwie-

gen, wie dies der Stadtrat im Inventarentlassungsbeschluss erwogen habe. 

Der  Nachweis,  dass  nicht  auch  eine  verhältnismässige  Sanierung  der  ge-

schützten  Bauten  möglich  sei,  werde  nicht  erbracht.  Eine  Nutzung  als 

Wohnraum  sei  möglich.  Es  handle  sich  um  wichtige  Zeitzeugen,  die  die 

Landschaft und die Halbinsel im Sinne von § 203 Abs. 2 lit. c PBG prägen 

würden.  

7.2. 

Die Heimatschutzvereinigungen beanstanden, der Stadtrat habe sich im In-
ventarentlassungsbeschluss  nicht  mit  den  Gutachten  der  Natur-  und  Hei-

matschutzkommission  des  Kantons  Zürich  (NHK)  und  der  Denkmalpflege-

kommission des Kantons Zürich (KDK) auseinandergesetzt. Mit der blossen 

Erhaltung  von  gewissen  Strukturen  werde  das  Ziel  des  Ortsbildschutzes 

nicht erreicht. Das Ortsbild prägende Gebäude und Gebäudegruppen seien 

darum in ihrer Substanz zu erhalten. Der Charakter des Industrieensembles 

Giessen  werde  wesentlich  durch  das  Nebeneinander  von  grossen  Fabrik- 

und  kleineren  Nebengebäuden  verschiedenen  Alters  sowie  verschiedener 

Ausprägung  und  Funktion  bestimmt.  Die  Vorinstanz  habe  es  unterlassen, 

die  Bedeutung  der  einzelnen  Elemente  für  das  ganze  Ensemble  in  denk-

malpflegerischer Hinsicht zu würdigen. 

Zum Fabrikkomplex Giessen 8 führen die Heimatschutzvereinigungen aus, 

für das historische Verständnis der industriellen und baulichen Entwicklung 

seien die 1872 und 1892 erstellten Gebäudeteile wichtiger als der 1920 an-
gebaute Kölla-Bau. Es handle sich um typische Zeugen für den Fabrikbau 

Ende  des  19.  Jahrhunderts,  die  in  ihrem  erbauungszeitlichen  Zustand  er-

halten  seien.  Mit  der  Seefront  besitze  der  Gebäudekomplex  einen  hohen 

Situationswert. Als Bestandteil des Industrieareals komme dem Fabrikkom-

plex als nördlicher Abschluss der Anlage ein hoher Ensemblewert zu, ohne 

den die  ganze  Anlage  ihren  räumlichen  Zusammenhalt und  den  typischen 
industriellen  Charakter  verliere.  Gemäss  Gutachten  der  KDK  sei  das  Ge-

bäude zu erhalten. 

R2.2010.00302 

Seite 8 

 
 
In  Bezug  auf  das Wohnhaus  Giessen  9  verweisen  die  Heimatschutzverei-

nigungen auf das Gutachten der KDK, demgemäss das Gebäude zu erhal-

ten sei. Das Gutachten kritisiere zudem, dass im Plan der schutzwürdigen 

Ortsbilder  von  überkommunaler  Bedeutung,  Regionales  Ortsbild  Giessen, 

das  Wohnhaus  Giessen  9  als  prägendes  oder  strukturbildendes  Gebäude 

fehle. 

Die Kosthäuser würden daran erinnern, dass mit dem Bau grosser Fabriken 

auch  das  Problem  der  Arbeiterunterkunft  gelöst  werden  musste.  Der  Zu-

sammenhang  mit  der  Industrieanlage  sei  aufgrund  ihrer  Lage  unverkenn-

bar. Dass das Innere der Kosthäuser ausgekernt worden sei, vermöge den 

hohen Zeugenwert nicht derart zu mindern, dass sie aus dem Schutz ent-

lassen  werden  dürften.  Die  Aussagekraft  der  Kosthäuser  liege  im  typi-

schen,  bescheidene  Wohnverhältnisse  ausdrückenden  Erscheinungsbild. 

Das  Gutachten  der  KDK  lasse  eine  notwendige  Gesamtbetrachtung  der 

Kosthäuser  als  Teil  des  überkommunal  geschützten  Ensembles  ausser 

Acht. 

Das  Waschhaus  sei  gemäss  Gutachten  der  KDK  in  seiner  äusseren  Er-

scheinung  zu  erhalten.  Auch  dieses  Objekt  sei  nicht  als  Einzelobjekt  son-

dern als Teil des Ensembles zu beurteilen. 

7.3. 

Der  Stadtrat  bestreitet  vorab  die  Legitimation  der  Nachbarrekurrenten  in 

Bezug auf das Waschhaus und die Kosthäuser, da diese von deren Inven-

tarentlassung nicht betroffen seien. 

Der  Fabrikkomplex  Giessen  8  hinter  dem  Kölla-Bau  sei  gemäss  KDK  als 

nicht  schutzwürdig  zu  taxieren.  Die  KDK  empfehle  einen  guten  Neubau. 

Das Gutachten der NHK äussere sich nicht konkret dazu. Die Baudirektion 

sei  nach  Durchführung  der  Testplanung  zum  Schluss  gelangt,  dass  das 

Fabrikgebäude  durch  einen  Neubau  ersetzt  werden  könne.  Nach  Auffas-

sung des Stadtrates tauge die alte Fabrik nur sehr schlecht als Zeitzeuge. 

Insbesondere  erscheine  die  Erhaltung  und  Freispielung  des  Kölla-Baus 

wichtiger. 

Zum  Wohnhaus  Giessen  9  nehme  die  NHK  nicht  Stellung.  Gemäss  KDK 

sei  das  Gebäude  äusserlich  zu  erhalten.  Demgegenüber  sei  der  Stadtrat 

der  Auffassung,  die  Zeugeneigenschaft  des  Wohnhauses  Giessen  9  sei 

R2.2010.00302 

Seite 9 

 
 
äusserlich nicht mehr gewährleistet. Im Sinne einer ausgezeichneten, neu-

en Gesamtlösung dürfe das Gebäude abgebrochen werden. Im Übrigen sei 

das Gebäude im kommunalen Inventar ausserordentlich tief eingestuft. Die 

Beurteilung durch die KDK sei daher nicht nachvollziehbar.  

In Bezug auf die Kosthäuser sei auf die Gutachten der NHK und der KDK 

zu verweisen. Zu erhalten sei die Volumetrie der Gebäude und in etwa de-

ren Aussehen. 

Das Waschhaus könne nicht als Zeitzeuge für ein Industrieareal herhalten. 

Das Gebäude sei mehrfach umgenutzt, abgebrochen und auf alten Mauern 

neu erstellt worden. Nach dem Umbau des Hauses Giessen 6 in eine Fab-

rikantenvilla  sei  ein  Umbau  im  neugotischen  Stil erfolgt  und  das  Gebäude 

sei um ein Stockwerk reduziert worden. Der Bau sei als Ruine der mittelal-

terlichen  Sust  und  somit  als  ältestes  Gebäude  auf  der  Halbinsel  Giessen 
inszeniert  worden.  Das  Gebäude  könne  lediglich  als  architektonische  Ma-

rotte eines Industriellen bezeichnet werden. Dass die damaligen Industriel-

len  einen  Hang  zu  historisierender  Darstellung  entwickelt  hätten,  könne 

nicht für sich als Zeuge eines Industriezeitalters dargestellt bleiben. 

7.4. 

Die  private  Rekursgegnerin  vertritt  zunächst  ebenfalls  die  Auffassung,  die 

Nachbarrekurrenten  seien  zur  Anfechtung  der  Inventarentlassung  der 

Kosthäuser und des Waschhauses mangels einer örtlichen Beziehungsnä-

he nicht legitimiert. 

Die  Optimierung  des  Bauprojekts  gerade  aus  Sicht  des  Denkmalschutzes 

liege darin, dass die sieben wichtigsten Gebäude erhalten blieben, nämlich 

der Maillart-Bau, das Kesselhaus mit Hochkamin, das Bootshaus, das Ba-

dehaus,  die  Fabrikantenvilla  und  das  Kölla-Gebäude.  Dem  stehe  der  voll-

ständige Abbruch von bloss drei Gebäuden gegenüber, während die Kost-

häuser nach Volumen und im äusseren Erscheinungsbild zu erhalten seien. 

Der Abbruch des Fabrikkomplexes Giessen 8 werde im Gutachten der NHK 

(recte  wohl  Gutachten  der  KDK),  in  Übereinstimmung  mit  dem  Gestal-

tungsplan, nicht ausgeschlossen. Insoweit bestehe ein gewisser Spielraum. 
Demgemäss  habe  es  im  Ermessen  des  Stadtrates  gelegen,  sich  für  den 

Erhalt des Kölla-Gebäudes zu entscheiden und den Akzent darauf zu set-

zen.  Der  Abbruch  ermögliche  einen  öffentlich  zugänglichen  Platz  und  den 

R2.2010.00302 

Seite 10 

 
 
Blick von diesem Platz auf das Kölla-Gebäude. Der Abbruch sei durch ein 

überwiegendes öffentliches Interesse gerechtfertigt. 

Gegen  die  Unterschutzstellung  des  Wohnhauses  Giessen  9  spreche  die 

äusserst geringe Wohnqualität, zumal die Lärmimmissionsgrenzwerte mas-

siv  überschritten  würden.  Insoweit  lasse  sich  das  Gebäude  kaum  sinnvoll 

nutzen.  Sodann  verstelle  das  Gebäude  die  Strecke  des  Zürichseeweges, 

indem  an  der  südwestlichen  Hausecke  ein  Engpass  entstehe,  der  auch 

durch  die  zu  erstellende  Lärmschutzwand  bedingt  sei.  Diese  müsse  zwin-

gend  erstellt  werden,  wenn  das  Gebäude  wieder Wohnzwecken  zugeführt 

werden  soll.  Es  bestehe  demzufolge  ein  erhebliches  entgegenstehendes 

öffentliches Interesse, das Wohnhaus aus dem Inventar zu entlassen. 

Die  beiden  Kosthäuser  entlang  der  Bahnlinie  seien  bereits  aus  Gründen 

des Lärmschutzes und der Wohnhygiene neu zu erstellen. Das äussere Er-
scheinungsbild  reiche  für  eine  Schutzwürdigkeit  als  Wohnliegenschaften 

nicht aus. Die Erhaltung der Kosthäuser wäre unverhältnismässig. 

Für  die  Erhaltung  des  Waschhauses  gebe  es  keine  Gründe.  Das  "Kurio-

sum"  sei  praktisch  eine  Ruine  und  in  der  Vergangenheit  mehrfach  verän-

dert  worden.  Da  es  praktisch  nicht  einsehbar  sei,  sei  es  für  den  Ortsbild-

schutz von untergeordneter Bedeutung. Es sei auch kaum sinnvoll nutzbar. 

7.5.1. 

Die  Legitimation  der  Nachbarrekurrenten  zur  Anfechtung  des  Inventarent-

lassungsbeschlusses  beschränkt  sich  auf  das  Wohnhaus  Giessen  9  und 

den  Fabrikkomplex  Giessen  8.  Hinsichtlich  der  übrigen  Gebäude  (Wasch-

haus, Kosthäuser) fehlt ein hinreichender räumlicher Bezug bzw. ist es un-

wahrscheinlich,  dass  sich  mit  der  Entlassung  aus  dem  Inventar  die  Rah-

menbedingungen  für  eine  künftige  Überbauung  derart  ändern,  dass  die 

Nachbarrekurrenten  deren  Auswirkungen  zu  spüren  bekommen  werden. 

Aus der Rekursschrift geht denn auch nicht hervor,  inwiefern die Nachbar-

rekurrenten durch den im Bereich des Waschhauses, in einer Distanz von 

ca.  160  m  zur  rekurrentischen  Liegenschaft  vorgesehenen  und  durch  be-

stehende  oder  geplante  Gebäude  weitgehend  wenn  nicht  vollständig  ver-

deckten Neubau "Mansion" betroffen sein sollen. Insoweit fehlt es an einer 
legitimationsbegründenden  Betroffenheit  (§  338a  Abs. 1  PBG;  vgl.  dazu 

VB.2007.00126,  E.  3.2.),  weshalb  in  diesem  Punkt  auf  den  Rekurs  der 

R2.2010.00302 

Seite 11 

 
 
Nachbarrekurrenten  im  Verfahren  G.-Nr.  R2.2010.00304  nicht  einzutreten 

ist. 

7.5.2. 

Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plät-

ze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die 

als  wichtige  Zeugen  einer  politischen,  wirtschaftlichen,  sozialen  oder  bau-

künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-

lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Um-

gebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). 

Aus  der  vom  Gesetz  alternativ  zur  landschafts-  oder  siedlungsprägenden 

Wirkung  vorausgesetzten  Zeugeneigenschaft  ergibt  sich  das  Erfordernis, 

dass  ein  Objekt,  über  welches  Schutzmassnahmen  verhängt  werden  sol-

len,  namentlich  auf  Grund  seiner  ortsbaulichen,  baulichen  oder  ausstat-

tungsmässigen  Eigenschaften  von  einer  Epoche  Zeugnis  abzulegen,  d.h. 

die betreffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne 

zu dokumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epo-

che zugeordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigen-

schaft  noch  nicht  ausreichend.  Zudem  lässt  das  Gesetz  auch  die  blosse 

Zeugeneigenschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss viel-

mehr ein wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschie-

denen,  hier  nicht  abschliessend  aufzuzählenden  Gründen  ergeben.  Ein 

wichtiger Zeuge liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf 

Grund ihrer gesamten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräf-

tig und qualitätsvoll zu dokumentieren vermag. 

Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-

siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im 
Allgemeinen  kaum  als  "Epochen"  zu  bezeichnen  wären.  Namentlich  mit 

Blick auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die 

Übergänge  zwischen  solchen  bezeugen,  Schutzobjekte  sein  können.  Zu 

verlangen  ist  allerdings  stets,  dass  die  betreffende  politische,  wirtschaftli-

che, soziale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann. 

Bei der Beantwortung  der Frage,  ob  eine  Baute  oder Anlage  als wichtiger 
Zeuge  einzustufen  sei,  steht  dem  Gemeinwesen  ein  erheblicher  Beurtei-

lungsspielraum  zu.  Daher  auferlegt  sich  das  Baurekursgericht  bei  der 

Überprüfung solcher Entscheide in Einschränkung seiner grundsätzlich vol-

R2.2010.00302 

Seite 12 

 
 
len  Kognition  (§  20  Abs.  1  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  [VRG]) 

Zurückhaltung,  indem  es  eine  noch  vertretbare  Wertung  nicht  durch  eine 

abweichende  eigene  Wertung  ersetzt.  Hingegen  greift  das  Baurekursge-

richt  dann  ein,  wenn  sich  der  Entscheid  der  Vorinstanz  als  offensichtlich 

unvertretbar  oder  gar  rechtsverletzend  erweist  (vgl.  zum  Ganzen  Alfred 

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflege-

gesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, § 20 Rz. 17 ff.). 

7.5.3. 

Die KDK spricht sich für den Erhalt des Fabrikkomplexes Giessen 8 als we-

sentlicher Bestandteil  des  Industrieensembles  aus.  Die östliche  Hälfte  des 

Fabrikgebäudes enthalte im Kern das 1830 errichtete chemische Laborato-

rium  und  die  zweitälteste  Produktionsstätte  auf  der  Giessenhalbinsel.  Das 

Laboratorium sei im 19. Jh. zweimal abgebrannt und über den Grundmau-
ern  neu  errichtet  worden.  Ab  1885  habe  das  Gebäude  zu  der  auf  dem 

Giessenareal ansässigen Tuchfabrik Pfenninger gehört. Der westlich daran 

anschliessende  Bau  sei  1892  als  Färberei  erstellt  worden.  Beide  Bauten 

seien laufend an die aktuellen Bedürfnisse baulich angepasst und teilweise 

auch aufgestockt worden. 1920 sei an der Nordseite nach den Plänen des 

Architekten Albert Kölla eine Erweiterung angebaut worden. Die kontinuier-

lichen  baulichen  Veränderungen  würden  die  Geschichte  der  Fabrik  spie-

geln.  Die  Tragstruktur  der  dreischiffigen  Hallen  des  späten  19.  Jahrhun-

derts sei intakt erhalten. Die Fabrikgebäude seien charakteristische Vertre-

ter des Industriebaus jener Zeit. Ortsbaulich würden die Gebäude zwischen 

den bedeutenden Schutzobjekten Kölla-Bau und Maillart-Bau liegen. Es sei 

daher für das ganze Giessenareal entscheidend, wie hier bauliche Anpas-

sungen gestaltet werden. Es solle, etwa mit einer Testplanung, nach einer 

Möglichkeit gesucht werden, die Bauten sinnvoll zu erhalten und weiter zu 

entwickeln. Im Gutachten der NHK wird der Fabrikkomplex (ausgenommen 

der  Kölla-Anbau)  im  Zusammenhang  mit  der  Situationsbeschreibung  im 

Baufeld  A  als  "nicht  erwähnenswert"  bezeichnet.  Dazu  ist  festzuhalten, 

dass sich die NHK in ihrem Gutachten mit der Entwicklungsstudie der P. P. 

AG vom September 2008 hinsichtlich deren Verträglichkeit mit dem Ortsbild 

und der Landschaft befasste. 

Das Wohnhaus Giessen 9 ist gemäss KDK ebenfalls schützenswert. Es sei 

1848/49  entstanden  und  gehöre  seit  1887  zur  Tuchfabrik  Pfenninger.  Im 

Inneren  besitze  es  eine  intakte  und  schutzwürdige  Innenausstattung  aus 

R2.2010.00302 

Seite 13 

 
 
der Zeit zwischen 1849 und dem frühen 20. Jahrhundert, zum Teil aus der 

Zeit, als das Haus im Besitz der Familie Pfenninger gewesen sei. Sie zeige 

in ihrer stilistischen Ausgestaltung Elemente des Heimatstils. Die gesamte 

Primärstruktur aus  der  Bauzeit  sei intakt.  Das Wohnhaus  sei ein  wichtiger 

Zeuge  für  die  Bau-  und Wohnkultur  Mitte  des  19.  Jahrhunderts.  Als  einzi-

ges auf dem Areal noch intakt erhaltenes Wohnhaus habe es einen hohen 

Stellenwert auf dem Giessenhorn. Seine ungeschmälerte Erhaltung sei da-

her wichtig.  Im  Plan  zum  Inventar des  schutzwürdigen  Ortsbildes Giessen 

fehle das Wohnhaus Giessen 9 als "prägendes oder strukturbildendes Ge-

bäude". Die NHK ist im Zusammenhang mit der Beurteilung der Bebaubar-
keit des Baufeldes A der Auffassung, das Wohnhaus sei  – zusammen mit 
dem Waschhaus – als Zeitzeuge unbedingt zu erhalten. 

Die Kosthäuser Giessen 1-5 sind gemäss KDK aus dem Inventar zu entlas-

sen. Sie seien in den Jahren 1874 bis 1876 durch die Inhaber einer nahen 

Seidenzwirnerei als Wohnhaus für deren Arbeiter erbaut worden und 1897 

in  den  Besitz  der  Tuchfabrik  Pfenninger  übergegangen.  Die  Kosthäuser  1 

und  3-5  seien  in  den  Jahren  1984/85  und  1994  weitgehend  ausgekernt 

worden, so dass im Inneren keine erhaltenswerte historische Bausubstanz 

mehr  vorhanden  sei.  Die  ursprünglich  vorhandene  Übereinstimmung  der 

äusseren  Erscheinung  mit  der  inneren  Einteilung  der  Gebäude  sei  nicht 

mehr gegeben. Ein Teil der originalen Grundstruktur des 1992 umgebauten 

Kosthauses  2  sei  zwar  noch  vorhanden.  Dennoch  könne  dieses  wie  auch 

die  übrigen  Gebäude  die  hohen  Anforderungen  eines  wichtigen  Zeugen 

nicht mehr erfüllen. Der Bereich könne neu überbaut werden in freier Inter-

pretation der Festlegungen des Ortsbildinventars. Die NHK verneinte in ih-

rem Gutachten die Ortsbild- und Landschaftsverträglichkeit der Ersatzbau-

ten,  die  in  der  Entwicklungsstudie  2008  vorgeschlagen  wurden.  Die  Kost-

häuser seien Zeugen einer vergangenen Zeit und würden den Respekt un-
serer  Zeit  mit  der  entsprechend  schlichten  Architektur  verdienen.  Ersatz-

bauten  seien  möglich,  wenn  sie  die  Schlichtheit  und  den  Geist  der  Kost-

häuser zeitgemäss umsetzen. Stellung und Volumen seien beizubehalten. 

Das Waschhaus ist gemäss KDK in seiner äusseren Erscheinung mit allen 

architektonischen  Details  zur  erhalten.  1842  sei  ein  Walchegebäude  mit 

Wasserrad (abgetragen 1894) erstellt worden. Darin sei 1877 eine Wollwä-
scherei  eingerichtet  worden.  1902,  nach  dem  Umbau  des  benachbarten 

Wohnhauses  zur  Fabrikantenvilla  (Giessen  6),  sei  die  ehemalige  Wollwä-

scherei  um  ein  Stockwerk  verkleinert  und  eingreifend  in  ein  Waschhaus 

R2.2010.00302 

Seite 14 

 
 
umgebaut  worden.  Der  Bau  habe  Fenster  und  Türen  in  neugotischem  Stil 

erhalten und sei als "Ruine" der mittelalterlichen Sust und somit als ältestes 

Gebäude  auf  der  Giessenhalbinsel  inszeniert  worden.  Für  die  Gründerge-

nerationen des letzten Viertels des 19. Jahrhunderts sei die Anknüpfung an 

Traditionen  von  grosser  Bedeutung  gewesen.  Als  Evokation  des  weitge-

hend  romantisch  erlebten  "Mittelalters"  hätten  sich  die  neugotischen  For-

men besonders gut geeignet. Der Bauherr habe mit diesem Bau an die seit 

dem 18. Jahrhundert in England und später an allen europäischen Königs- 

und  Fürstenhöfen  in  den  Parks  beliebten  "Fabrics"  angeknüpft,  d.h.  Klein-

bauten in verschiedenen Stilen mit dem Zweck, das Auge des Betrachters 

zu erfreuen und angenehme Gefühle zu wecken. Der nüchterne Schweizer 

Bauherr habe sich kein Gebäude ohne eigentlichen Gebrauchsnutzen leis-

ten  wollen,  weshalb  er  die  romantische  Idee  mit  der  Nutzung  als  Wasch-

haus  verbunden  habe.  Im  Kanton  Zürich  stehe  das  streng  neugotische 

Werkstattgebäude von 1870 der Fabrikanlage Guyer-Zeller in Bäretswil am 

Anfang dieser Mode und das romantisch-neugotische Waschhaus im Gies-

sen an deren Ende. Der Bau sei somit ein wichtiger Zeuge für das Bedürf-

nis Industrieller der damaligen Zeit, an eine glorreiche Vergangenheit anzu-

knüpfen. Die Erhaltung des ehemaligen Waschhauses sei für die Ablesbar-

keit der Geschichte der Industrieanlage von grosser Bedeutung. Es gehöre 

mit dem Bootshaus zur Fabrikantenvilla. Letztere bilde zusammen mit den 

Kleinbauten  ortsbaulich  eine  wichtige  Einheit,  welche  die  Silhouette  zum 

See  hin  wesentlich  präge.  Das  bestehende  Flachdach  des  Waschhauses 

könne  durch  eine  dem  heutigen  Stand  der  Technik  entsprechende  Kon-

struktion in gleicher Lage ersetzt werden. Eine Aufstockung sei nicht mög-

lich.  Rückseitig  könne  angebaut  werden.  Die  NHK  ist  wie  erwähnt  im  Zu-

sammenhang  mit  der  Beurteilung  der  Bebaubarkeit  des  Baufeldes  A  der 
Auffassung, das Waschhaus sei – zusammen mit dem Wohnhaus Giessen 
9 – als Zeitzeuge unbedingt zu erhalten. 

7.5.4. 

Auch wenn die Gutachten der NHK und diejenigen der KDK formell die Be-

deutung von Amtsberichten haben, kommen sie nach der Rechtsprechung 

inhaltlich  aufgrund  der  besonderen  Fachkompetenz  der  Kommissionen  ei-

gentlichen Gutachten gleich, die bei der Entscheidfindung grosses Gewicht 
haben.  Das  gilt  insbesondere  für  die  solchen  Gutachten  zugrunde  liegen-

den  tatsächlichen  Feststellungen,  von  welchen  nur  aus  triftigen  Gründen 
abgewichen  werden  darf  –  etwa  dann,  wenn  das  Gutachten  Irrtümer,  Lü-

R2.2010.00302 

Seite 15 

 
 
cken  oder  Widersprüche  enthält.  In  ihrer  rechtlichen  Würdigung  dagegen 

sind  die  zuständigen  Bewilligungsbehörden  frei.  Diese  Bindungswirkung 

beruht darauf, dass die NHK und die KDK die vom Gesetz (§ 216 PBG) be-

zeichneten  kantonale  Expertinnen  in  Fragen  des  Natur-  und  Heimatschut-

zes sind; es kann nicht der Sinn des Beizugs solcher sachkundigen Spezi-

albehörden sein, dass sich die rechtsanwendenden Behörden ohne triftige 

Gründe  über  die  Feststellungen  des  Gutachtens  zu  den  Qualitäten  des 

Schutzobjekts  hinwegsetzen  (RB  2005  Nr.  61  =  BEZ  2005  Nr.  27  und 

Kölz/Bosshart/Röhl,  §  7  Rz.  30,  je  mit  Hinweisen,  sowie  VB.2008.00433 

vom 11. März 2009, E. 5.2).  

7.5.5. 

Mit der Inventarentlassung der Kosthäuser folgt der Stadtrat den nachvoll-

ziehbaren  und  plausiblen  Beurteilungen  durch  die  kantonalen  Fachinstan-
zen KDK und NHK. Da im Gebäudeinneren keine historische Bausubstanz 

mehr vorhanden ist, würde sich eine allfällige Schutzwürdigkeit  zum Vorn-

herein auf die äussere Erscheinung der Gebäude beschränken. Für sich al-

leine  kommt  den  Kosthäusern  diesbezüglich  keine  spezielle  qualifizierte 

baukünstlerische  oder  siedlungsprägende  Bedeutung  zu.  Ihr  Stellenwert 

besteht  in  ihrem  räumlichen  Zusammenhang  mit  der  Fabrikanlage  und  in 

ihrer ehemaligen Funktion als Arbeiterwohnhäuser. Mit der im Gestaltungs-

plan  vorgeschriebenen  Erhaltung  des  Volumens  und  des  generellen  Er-

scheinungsbildes  (Ziff.  3.1.  Abs. 1  der  Gestaltungsplanvorschriften)  ist  si-

chergestellt,  dass  das  historische  Nebeneinander  von  Fabrikgebäuden, 

Fabrikantenvilla  und  Arbeiterwohnbauten  als  Charakteristikum  des  Gies-

senareals  erlebbar  bleibt.  Dass  Ersatzbauten  diesem  Anspruch  gerecht 

werden  können,  wird  von  der  NHK  bejaht.  Mit  Blick  auf  die  Beurteilungen 

der  Fachkommissionen  und  den  dem  Gemeinwesen  in  Fragen  der  Erhal-

tenswürdigkeit  zustehenden  erheblichen  Beurteilungsspielraum  ist  die  In-

ventarentlassung  der  Kosthäuser  nicht  zu  beanstanden  und  verbietet  sich 

ein Eingreifen der Rechtsmittelinstanz. 

Anzumerken  bleibt  zu  Ziff.  3.1.  der  Gestaltungsplanvorschriften,  dass  mit 

planungsrechtlichen Schutzmassnahmen im Sinne von § 205 lit. a PBG, zu 

denen  auch  Gestaltungspläne  gehören,  regelmässig  keine  Substanzerhal-
tung verlangt werden kann (vgl. § 24 in Verbindung mit § 25 der Natur- und 

Heimatschutzverordnung  [NHV]).  Eine  solche  ist  vielmehr  von  der  zustän-

digen  Exekutivbehörde  mit  Verfügung,  Verordnung  oder  Vertrag  sicherzu-

R2.2010.00302 

Seite 16 

 
 
stellen (§ 205 lit. b - d und § 211 Abs. 2 PBG). Damit kann Abs. 1 von Ziff. 

3.1. der Gestaltungsplanvorschriften einzig als Ersatzbauvorschrift verstan-

den und muss Abs. 2 jede rechtliche Tragweite aberkannt werden.  

7.5.6. 

Mit  der  Inventarentlassung  des  Wohnhauses  Giessen  9  setzt  sich  der 

Stadtrat über die Gutachten der KDK und der NHK hinweg, die sich beide 

klar für die Erhaltung des Wohnhauses aussprechen und ihm einen hohen 

Stellenwert zumessen. Die Begründung dafür verfängt nicht und ist teilwei-

se  aktenwidrig.  Entgegen  den  Ausführungen  des  Stadtrates  hat  sich  die 

NHK  sehr  wohl  zum  Wohnhaus  geäussert  und  ist  das  Gebäude  gemäss 

KDK nicht bloss äusserlich, sondern integral zu erhalten (s. oben Ziff. 7.5.3. 

sowie  NHK-Gutachten  Ziff. 4.1.  und  KDK-Gutachten  Ziffn.  3.1.3.,  3.2. S. 9 

und  4.3.2.  S.  24,  R2.2010.00305,  act.  22.5  bzw.  22.6).  Zur  Erhaltenswür-
digkeit  der  gemäss  KDK  intakten  und  schutzwürdigen  Innenausstattung 

äussert sich der Stadtrat nicht. Weshalb die Zeugenschaft äusserlich nicht 

mehr gewährleistet sein soll, wird nicht dargelegt und ist nach dem anläss-

lich  des  Augenscheins  gewonnenen  Eindruck  nicht  nachvollziehbar.  Die 

Einstufung  gemäss  Inventarblatt  vermag  die  Beurteilung  der Fachkommis-

sionen  ebenfalls  nicht  zu  entkräften,  zumal  der  Stadtrat  übersieht,  dass 

gemäss  nämlichem  Inventarblatt  (R2.2010.00303,  act.  12.37)  die  Beson-

derheit der Anlage in der lockeren Durchmischung von Fabrik- und Wohn-

bauten liegt und das Wohnhaus Giessen 9 in diesem Sinne zur Industriean-

lage auf dem Giessenhorn und zu den Bauten der Seefront gehört. Darüber 

hinaus  legt  es  gemäss  Gutachten  der  KDK  für  sich  Zeugenschaft  für  die 

Bau- und Wohnkultur Mitte des 19. Jahrhunderts ab. Gegen die Auffassung 

der Bauherrschaft, wonach das Gebäude wegen des Bahnlärms nicht sinn-

voll  nutzbar sei,  spricht  die  Tatsache, dass  das  Gebäude  bewohnt  ist  und 

nichts  dagegen  spricht,  dass  es  bewohnt  bleibt  und  mit  Lärmschutzmass-

nahmen  eine  Verbesserung  der Wohnqualität  erzielt  werden  kann.  Letzte-

res z.B. mit einer Lärmschutzwand, wie sie auch für das geplante Wohnge-

bäude "Aquatica" erforderlich wäre, welches ebenso nahe an die Bahnlinie 

heran reichen soll wie das bestehende Wohnhaus.  

Soweit  ist  festzuhalten,  dass  es  sich  beim  Wohnhaus  Giessen  9  um  ein 
Schutzobjekt handelt, welches grundsätzlich zu erhalten ist. Ob andere In-

teressen das Erhaltensinteresse überwiegen, wird im Folgenden in der Ge-

R2.2010.00302 

Seite 17 

 
 
samtbetrachtung  mit  den  weiteren  Schutzobjekten  im  Baufeld  A  (Fabrik-

komplex Giessen 8 und Waschhaus) zu beurteilen sein.  

7.5.7. 

Auch  dem  Waschhaus  spricht  der  Stadtrat  entgegen  den  Gutachten  der 

KDK  und  der  NHK  die  Zeugeneigenschaft  mit  nicht  stichhaltiger  Begrün-

dung ab. Wohl trifft es zu, dass das Waschhaus kein Zeuge für das Indust-

rieareal bezogen auf die eigentliche industrielle Produktion ist. Der Stadtrat 

verkennt aber den Zusammenhang des Waschhauses mit der Fabrikanten-

villa und ihren einstmaligen Bauherren. Die KDK hat ausführlich dargelegt, 

wie die ausgefallene Architektur des Waschhauses zu erklären und kultur-

geschichtlich einzuordnen ist. Daraus wird klar, dass es sich nicht bloss um 

die  Marotte  eines  damaligen  Industriellen  handelt.  Seine  Eigenschaft  als 

"Kuriosum",  mithin  als  spezielles  Phänomen  und  etwas  Aussergewöhnli-
ches,  spricht  für  und  nicht  gegen  die  Erhaltung.  Weiter  sind  die  früheren 

Umgestaltungen  des Waschhauses nicht  von  Bedeutung.  Der Zeugenwert 

des Gebäudes liegt in seiner heutigen Erscheinung. Entgegen der Behaup-

tung der privaten Rekursgegnerin ist das Waschhaus keine Ruine, vielmehr 

wurde  der  Bau  gemäss  KDK  als  "Ruine"  der  mittelalterlichen  Sust  insze-

niert.  Sodann  bildet  das  Waschhaus  zusammen  mit  der  Fabrikantenvilla 

und dem Bootshaus eine ortsbaulich wichtige Einheit.  

Soweit  ist  festzuhalten,  dass  es  sich  auch  beim  Waschhaus  um  ein 

Schutzobjekt handelt, welches grundsätzlich zu erhalten ist. Ob andere In-

teressen das Erhaltensinteresse überwiegen, wird im Folgenden in der Ge-

samtbetrachtung  mit  den  weiteren  Schutzobjekten  im  Baufeld  A  (Fabrik-

komplex Giessen 8 und Wohnhaus Giessen 9) zu beurteilen sein.  

7.5.8. 

Die Behauptung des Stadtrates, der Fabrikkomplex Giessen 8 (ohne Kölla-

Anbau) sei als nicht schutzwürdig zu taxieren und die KDK empfehle einen 

Neubau,  trifft  nicht  zu  (s.  oben  Ziff.  7.5.3.).  Wenn  die  KDK  dafür  hält,  die 

Bauten seien sinnvoll zu erhalten und weiter zu entwickeln, so kann damit 

nicht  ein  Neubau  anstelle  des  bestehenden  Gebäudes  gemeint  sein.  Viel-

mehr  geht  aus  dem  Gutachten  der  KDK  hervor,  dass  dem  Gebäude  eine 
Zeugenschaft  zukommt,  wobei  für  bauliche  Anpassungen  ein  gewisser 

Spielraum  besteht.  Insofern  ist  die  Erhaltenswürdigkeit  zu  relativieren.  Die 

NHK  hält  den  Fabrikkomplex  im  Zusammenhang  mit  der  Situationsbe-

R2.2010.00302 

Seite 18 

 
 
schreibung  im  Baufeld  A  für  nicht  erwähnenswert,  anders  als  das  Wohn-

haus Giessen 9 und das Waschhaus an den Rändern des Baufeldes A, die 

unbedingt  zu  erhalten  seien.  Einen  Neubau  zwischen  diesen  beiden  Ge-

bäuden anstelle des Fabrikkomplexes Giessen 8 hält die NHK für zulässig. 

Für  das  Ortsbild  ist  der  Fabrikkomplex  gemäss  NHK  somit  nicht  wichtig. 

Ausschlaggebend  für  die  Inventarentlassung  war  wiederum  das  Resultat 

einer Interessenabwägung, die nachfolgend zu überprüfen sein wird. 

7.5.9. 

Kommen  mehrere  Objekte  aus  der  nämlichen  Epoche  für  eine  Unter-

schutzstellung infrage, ist es aus Gründen der Verhältnismässigkeit grund-

sätzlich  geboten,  eine  Auswahl  zu  treffen  und  die  in  Beachtung  aller  Um-

stände  als  für  die  Unterschutzstellung  am  besten  geeigneten  Bauten  zu 

schützen  (RB  1989  Nr.  67).  Bei  dieser  Würdigung  steht  den  zuständigen 
Behörden  ein  erheblicher  Ermessensspielraum  zu.  Sie  können  dabei  ins-

besondere auf Merkmale abstellen, welche das Gebäude in einer anderen 

denkmalschützerisch  massgeblichen  Hinsicht  auszeichnen.  Eine  Auswahl 

scheidet  hingegen  aus,  wenn  eine  Gebäudegruppe  als  solche  (sog.  En-

semble) oder ein ganzes Orts- bzw. Quartierbild im Sinn von § 203 Abs. 1 

lit.  c  PBG  schutzwürdig  erscheint  (vgl.  RB  1989  Nr.  66). Als Ensemble  im 

Sinn des Natur- und Heimatschutzes bezeichnet man eine Gruppe von Ge-

bäuden  und  Aussenräumen,  die  im  Zusammenhang  eine  besondere  städ-

tebauliche  Qualität  haben  und  als  Gruppe  wahrgenommen  werden.  Das 

Erscheinungsbild des Ensembles wird geprägt durch die einzelnen Elemen-

te 

und 

ihr 

räumliches 

Zusammenspiel 

(vgl.  Definition 

bei 

http://de.wikipedia.org; VB.2011.00135 vom 4. Mai 2011, E. 5.4.1.). 

7.5.10. 
In  Anlehnung  an  die  oben  zitierte  Rechtsprechung  ist  zu  prüfen,  inwiefern 

die drei in Frage stehenden Gebäude für sich genommen Schutzcharakter 

haben  und/oder  inwieweit  sie  für  die  Identität  des  Giessenareals  von  Be-

deutung und damit Teil des Ensembles sind. Bezüglich des Letzteren müs-

sen mit anderen Worten die Umstände eindeutig dafür sprechen,  dass oh-

ne eines oder mehrere der drei fraglichen Gebäude  die verbleibenden Ob-

jekte die Gesamtanlage nicht hinreichend zu bezeugen vermögen. 

Das  Fabrikareal  Giessen  zeichnet  sich  durch  seine  Durchmischung  von 

Fabrikbauten, Wohnhäusern  und  Nebenbauten  von  unterschiedlichem  Vo-

R2.2010.00302 

Seite 19 

 
 
lumen aus. Der Erhalt eines überwiegenden Teils der Bauten wird nicht in 

Frage gestellt. Darunter sind die Fabrikgebäude "Maillart" (Giessen 7; ein-

schliesslich  Kesselhaus  und  Hochkamin)  und  "Kölla"  (Anbau  Giessen  8), 

die Fabrikantenvilla, das Badehaus und das Bootshaus. Sämtliche Gebäu-

de  sind  im  kommunalen  Inventar  enthalten,  wobei  die  ersten  drei  als 

Schutzobjekte  von  überkommunaler  Bedeutung  erkannt  wurden  und  ent-

sprechende  Schutzmassnahmen  in  die  Wege  geleitet  wurden  (s.  oben 

Ziff. 5). Die Kosthäuser sind wie oben ausgeführt in ihrem Volumen  und in 

ihrer äusseren Erscheinung zu erhalten. 

Das Wohnhaus Giessen 9 hat schon für sich genommen einen erheblichen 

Erhaltenswert.  Im  Rahmen  des  Industrieensembles  bleibt  es  als  einziges 

der einfacheren Wohnhäuser integral erhalten. Und nicht zuletzt kommt ihm 

als  Baute  an  der  Seefront  eine  wesentliche,  das  Ortsbild  von  weitem  prä-

gende  Bedeutung  zu.  Der  Umstand,  dass  der  gemäss  Gestaltungsplan 

vorgeschriebene Seeuferweg in einer engen Passage an der südwestlichen 

Gebäudeecke  vorbeigeführt  werden  muss,  spricht  nicht  gegen  die  Erhal-

tung  des Wohnhauses.  Die  Realisierbarkeit  des  Seeuferwegs  ist  auch  mit 

einer allfälligen Lärmschutzwand nicht in Frage gestellt, zumal auf die ein-

geschossige  Anbaute  an  der  Südwestfassade  des  Wohnhauses  gegebe-

nenfalls zugunsten des  Seeuferwegs und des Erhalts des übrigen Gebäu-

des wohl verzichtet werden könnte. 

Der spezielle Stellenwert des Waschhauses im Kontext der Fabrikantenvilla 

und  dem  gesamten  Industrieareal  wurde  oben  dargelegt.  Es  handelt  sich 

um ein Unikum, bei dem sich die Frage der Auswahl unter mehreren Objek-

ten nicht stellen kann. 

Demgegenüber  handelt  es  sich  beim  Fabrikkomplex  Giessen  8  –  nebst 
dem Fabrikgebäude "Maillart" und dem an den Komplex angebauten Kölla-
Anbau – um eine weitere Fabrikbaute, die zwar auf die Ursprünge der auf 
dem Giessenareal angesiedelten Industrie zurückgeht, die ansonsten aber 

keine  derart  herausragenden  Qualitäten  aufweist,  die  das  Erhalten  auch 

dieses  Fabrikgebäudes  nahelegen  würden.  Schliesslich  gebietet  das  ver-

fassungsmässige  Prinzip  der  Verhältnismässigkeit,  an  die  qualifizierte  Ei-

genschaft  als  wichtiger  Zeuge  einer  Epoche  umso  höhere  Anforderungen 
zu  stellen,  je  schwerer  der  mit  einer  Unterschutzstellung  verbundene  Ein-

griff  in  die  Eigentumsrechte  des  Grundeigentümers  wiegt.  Dieser  Aspekt 

gewinnt noch an Bedeutung, wenn aus mehreren potenziellen Schutzobjek-

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Seite 20 

 
 
ten  eine  Auswahl  zu 

treffen 

ist  bzw.  bereits  getroffen  wurde 

(VB.2011.00135  vom  4.  Mai  2011,  E.  5.5.,  mit  Hinweis  auf  BGr 

1P.584/1995, E. 6b, in ZBl 1996. 366 ff.). 

Während  sich  das  Wohnhaus  Giessen  9  und  das  Waschhaus  ganz  am 

Rand des Baufeldes A befinden und überdies gemäss KDK an das Wasch-

haus rückseitig angebaut werden darf, nimmt der Fabrikkomplex Giessen 8 

praktisch  den  gesamten  dazwischenliegenden  Raum  ein.  Seine  Erhaltung 

hätte für die Eigentümer schwerwiegende Einschränkungen in der Nutzung 

und  baulichen  Entwicklung  ihres  Grundstückes  zur  Folge,  was  sich  unter 

den  vorliegenden  Umständen  nicht  rechtfertigen  liesse.  Dies  auch  wenn 

gewisse Gesichtspunkte den Fabrikkomplex Giessen 8 als historisch wert-

voll auszeichnen. Damit erwiese sich eine Unterschutzstellung des Fabrik-

komplexes Giessen 8 unter dem Aspekt der Verhältnismässigkeit als unzu-

lässig.  Insofern  kann  der  Beurteilung  des  Stadtrates  gefolgt  werden,  wo-

nach für den Erhalt des Gebäudes keine überwiegenden Interessen gege-

ben  sind.  Die  Inventarentlassung  des  Fabrikkomplexes  Giessen  8  erfolgte 

somit  zu  Recht.  Demgegenüber  ist  die  Inventarentlassung  des  Wohnhau-

ses  Giessen  9  und  des  Waschhauses  auch  unter  dem  Gesichtspunkt  der 

Verhältnismässigkeit  nicht  gerechtfertigt.  Dies  gilt  auch  mit  Blick  auf  den 

Zustand  dieser  beiden  Gebäude,  die  insgesamt  ohne  weiteres  als  erhal-

tensfähig taxiert werden können. 

Mit Blick auf die zur Zeit noch nicht rechtskräftige Schutzverfügung für den 

an  den  Fabrikkomplex  angebauten  Kölla-Bau  als  Schutzobjekt  von  über-

kommunaler  Bedeutung  ist  damit  nicht  gesagt,  ob  nicht  Teile  des  Fabrik-

komplexes  im  Interesse  des  überkommunalen  Schutzobjektes  zu  erhalten 

sind. Der Schutzumfang des Kölla-Baus ist jedoch nicht Gegenstand der in 

den  vorliegenden  Rekursverfahren  angefochtenen  Beschlüsse  und  damit 

nicht Gegenstand der Rekurse. 

Die von den Heimatschutzvereinigungen vorgebrachten Zweifel hinsichtlich 

der  Unabhängigkeit  der  kommunalen  Denkmalpflege-  und  Naturschutz-

kommission,  da  Stadtrat  X.  Y.  Mitglied  der  Kommission  und  gleichzeitig 
Mitglied  der  Bewilligungsbehörde  sei  (s.  Rekursschrift,  N  157),  sind  –  so-
weit  dies  vorliegend  überhaupt  von  Relevanz  ist  –  nicht  gerechtfertigt. 
Stadtrat  X.  Y.  wurde  erst  im  Urnengang  vom  31.  Januar  2010  neu  in  den 

Stadtrat  gewählt  (s.  http://www.wädenswil.ch/politik/  wahlenabstimmun-

R2.2010.00302 

Seite 21 

 
 
gen/?id=115),  der  den  angefochtenen  Inventarentlassungsbeschluss  be-

reits am 11. Januar 2010 gefällt hatte. 

Im  Ergebnis  ist  in  Teilgutheissung  der  Rekurse  in  den  Verfahren  G.-Nrn. 

R2.2010.00304  und  R2.2010.00305  der  angefochtene  Inventarentlas-

sungsbeschluss insoweit aufzuheben, als damit die Entlassung des Wohn-

hauses  Giessen  9  und  des  Waschhauses  verfügt  wurde.  Diese  aufzuhe-

benden 

Inventarentlassungen  stellen  offensichtlich  definitive  negative 

Schutzentscheide  dar  (vgl.  dazu  VB.2009.00662  in  BEZ  2010  Nr.  27). 

Zugleich ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass die in Rede 

stehenden  Gebäude  schutzwürdig  sind  und  dass  ihre  Unterschutzstellung 

verhältnismässig ist. Demnach ist der Stadtrat Wädenswil zur Unterschutz-

stellung einzuladen. Hierbei wird die Behörde den örtlichen und sachlichen 

Umfang der Schutzmassnahmen festzulegen haben (vgl. § 207 Abs. 1 Satz 

2 PBG).     

Im Übrigen ist der Rekurs im Verfahren G.-Nr.R2.2010.00305 abzuweisen, 

und  der  Rekurs  im  Verfahren  G.-Nr.  R2.2010.00304  abzuweisen,  soweit 

darauf einzutreten ist. 

7.5.11. 

Damit  ist  das  Bauvorhaben  nicht  mehr  realisierbar;  die  zu  erhaltenden 

Schutzobjekte  stehen dem Projekt  entgegen.  Dies  führt ohne  weiteres  zur 

Gutheissung der gegen die Baubewilligung gerichteten Rekurse.   

Nachfolgend  wird  aufzuzeigen  sein,  dass  die  Neubauten  in  der  geplanten 

Form auch aus einem andern Grund nicht hätten bewilligt werden dürfen.  

8.1. 

Im  Zusammenhang  mit  den  geplanten  Neubauten  monieren  beide  Rekur-

rentschaften  eine  Verletzung  des  Gestaltungsplans  Giessen,  indem  der 

darin festgelegte Baubereich A überstellt werde. Die dafür erteilte Ausnah-

mebewilligung nach § 220 PBG sei unzulässig. 

8.2. 
Die Baubehörde hält dazu fest, sie stütze die Ausnahmebewilligung auf die 

kantonale  Empfehlung  in  der  ortsbildschutzrechtlichen  Bewilligung  der 

Baudirektion  vom  12.  August  2010.  Bei  Erlass  des  Gestaltungsplans  im 

R2.2010.00302 

Seite 22 

 
 
Jahre  1997  habe  man  nicht  an  die  Erhaltung  der Bauten  gedacht.  Mit  der 

vier  Jahre  später  erfolgten  Aufnahme  des  Areals  Giessen  in  das  Inventar 

der Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung hätten sich die Rechtslage 

und  die  Vorgaben  geändert.  Die  integrale  Erhaltung  des  Köllagebäudes 

(wie  auch  des  Maillartgebäudes  und  der  Fabrikantenvilla)  hätten  nunmehr 

grosse Bedeutung erhalten und es sei wichtig geworden, den Baubereich A 

nicht mehr bis zum Köllagebäude zu überbauen, sondern dieses freizuspie-
len. Der Gesetzgeber hätte – wäre ihm die Bedeutung des Köllagebäudes 
sowie der Testplanung bewusst gewesen, mit Sicherheit die Baufelder an-

ders festgelegt. 

8.3. 

Die  Baudirektion  führt  aus,  bei  der  Entwicklung  des  Bauvorhabens  habe 

sich  gezeigt,  dass  eine  Überbauung  im  Rahmen  des  Gestaltungsplans  in 
raumplanerischer  und  denkmalpflegerischer  Hinsicht  nicht  zu  überzeugen 

vermochte. Mit dem vorliegend strittigen Projekt sei unter Abwägung priva-

ter und öffentlicher Interessen eine optimierte Lösung gefunden worden. 

8.4. 

Die  private  Rekursgegnerin  erblickt  besondere  Verhältnisse,  die  die  Aus-

nahmebewilligung  rechtfertigen  sollen,  dahingehend,  dass  dadurch  eine 

städtebaulich  optimierte  Lösung  ermöglicht  werde.  Namentlich  werde  den 

Schutzobjekten  besser  Rechnung  getragen,  indem  diese  freigestellt  und 

damit erlebbar gemacht würden. Weiter würden öffentlich zugängliche und 

verkehrsfreie  Plätze  geschaffen.  Eine  Überbauung  gemäss  Gestaltungs-

plan  erlaube  demgegenüber  keine  ausreichende  Rücksichtnahme  auf  die 

Schutzobjekte.  Ausserdem  führe  die  Ausnahmebewilligung  zu  einer  ver-

hältnismässigen  Lösung,  indem  die  Bauherrschaft  zugunsten  des  Ortsbil-
des  innerhalb  des  Baubereichs  auf  rund  1'100  m2  Grundfläche  verzichte, 
was  mit  einer  Grundfläche  von  rund  300  m2  ausserhalb  des  Baubereichs 
teilweise  kompensiert  werde.  Es  werde  nicht  gegen  Sinn  und  Zweck  des 

Gestaltungsplans verstossen, weil das Bauvorhaben dem Zweck des Ges-

taltungsplans  gemäss  Ziff.  1.2  der  Gestaltungsplanvorschriften  Rechnung 

trage, nämlich dem auch im öffentlichen Interesse liegenden Überbauungs-

interesse  und  den  besonderen  Gestaltungsanforderungen.  Ausnahmebe-
willigungen  kämen  nicht  nur  bei  generell  abstrakten  Normen  in  Betracht. 

Auch die  strikte Anwendung  des  Gestaltungsplanes  könne  zu  unzumutba-

ren Härten führen, denen mit einer Ausnahmebewilligung Rechnung getra-

R2.2010.00302 

Seite 23 

 
 
gen werden könne. Dies sei vorliegend umso mehr der Fall, als es um eine 

eher  geringfügige  Überstellung  des  Baubereichs  gehe.  Weil  der  Gestal-

tungsplan  selbst  eine  Nutzungsvorschrift  enthalte,  sei  darauf  auch  §  220 

PBG anzuwenden. 

8.5.1. 

Gemäss § 220 PBG ist von Bauvorschriften im Einzelfall zu befreien, wenn 

besondere  Verhältnisse  vorliegen,  bei  denen  die  Durchsetzung  der  Vor-

schriften  unverhältnismässig  erscheint  (Abs.  1).  Ausnahmebewilligungen 

dürfen nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der 

sie befreien, und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen, es sei 

denn, es würde die Erfüllung einer dem Gemeinwesen gesetzlich obliegen-

den Aufgabe verunmöglicht oder übermässig erschwert (Abs. 2). Ein Nach-

bar  darf  durch  Ausnahmebewilligungen  von  Vorschriften,  die  auch  ihn 
schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden; Ausnahmebewilligungen 

dürfen jedoch nicht von der Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht 

werden (Abs. 3). 

Die Erteilung eines Dispenses setzt das Vorliegen "besonderer Verhältnis-

se" voraus. Darunter sind Situationen zu verstehen, die wesentlich von den 

tatsächlichen  Verhältnissen  abweichen,  welche  der  Gesetzgeber  im  Auge 

gehabt hat. Es handelt sich um Sachverhalte, die der Gesetzgeber bei rich-

tiger  Voraussicht  anders  normiert  hätte,  sodass  ihnen  die  Allgemeinord-

nung nicht mehr gerecht zu  werden vermag. Besondere Verhältnisse kön-

nen namentlich in der Topographie, Form oder Lage des Baugrundstückes 

liegen. 

Lassen sich die Überlegungen, die für die Begründung einer Ausnahmebe-

willigung  angeführt  werden,  für  eine  Vielzahl  von  Fällen  anstellen,  so  be-
steht  keine  Ausnahmesituation.  Entsprechende  Dispense  zielen  auf  eine 

Änderung der gesetzlichen Ordnung ab und sind daher unzulässig. Keinen 

Ausnahmegrund  bildet  in  der Regel der Umstand,  dass  die  aus  der  Allge-

meinordnung folgende Ablehnung der Baubewilligung für den Gesuchsteller 

Härten,  Unbilligkeiten  oder  auch  nur  Unzulänglichkeiten  mit  sich  bringt. 

Persönliche  Verhältnisse  und  Anliegen  vermögen  regelmässig  keine  Dis-

penssituation zu begründen. Schliesslich darf selbst beim Vorliegen beson-
derer Verhältnisse keine Ausnahmebewilligung erteilt werden, wenn negati-

ve Dispensvoraussetzungen (Abs. 2 und 3) erfüllt sind. 

R2.2010.00302 

Seite 24 

 
 
Was unter besonderen Verhältnissen und unter den negativen Dispensvor-

aussetzungen zu verstehen ist, regelt das kantonale Recht abschliessend, 

weshalb  vorinstanzliche  Entscheide  in  diesen  Punkten  von  der  Rekursin-

stanz frei überprüft werden können. Durch welche Abweichungen vom Ge-

setz einer Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, liegt demgegenüber 

vorab im Ermessen der Gemeinde, sodass das Baurekursgericht nur gegen 

klar unvertretbare Lösungen einschreitet. 

8.5.2. 

Der  Gestaltungsplan  ist  ein  Sondernutzungsplan,  der  eine  städtebaulich, 

architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Überbauung anstrebt. Zu 

diesem  Zweck  stellt  er für ein  bestimmtes  Gebiet eine  Spezialbauordnung 

auf,  welche  von  den  allgemeinen  Festlegungen  der  Bau-  und  Zonenord-

nung abweicht und diese überlagert. So werden mit Gestaltungsplänen für 
bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die 

Nutzweise  und  Zweckbestimmung  der  Bauten  bindend  festgelegt;  dabei 

darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantona-

len Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestal-

tungsplan  hat  auch  die  Erschliessung  sowie  die  gemeinschaftlichen  Aus-

stattungen  und  Ausrüstungen  zu  ordnen,  soweit  sie  nicht  schon  durch  ei-

nen  Quartierplan  geregelt  sind;  überdies  kann  er  Festlegungen  über  die 

weitere Umgebungsgestaltung enthalten (§ 83 Abs. 3 PBG). Anders als bei 

Arealüberbauungen  und  Sonderbauvorschriften  sind  die  Grundeigentümer 

im  Perimeter  eines  Gestaltungsplans  an  dessen  Festlegungen  gebunden. 

Die  Grundordnung  wird  also  ersetzt,  womit  nur  noch  gestaltungsplankon-

form  gebaut  werden  darf  (vgl.  zum  Ganzen  Walter  Haller/Peter  Karlen, 

Raumplanungs-,  Bau-  und  Umweltrecht,  Bd. I,  3. Aufl.,  Zürich  1999,  Rz. 

317 ff.). 

8.5.3. 

Mit  dem  Gestaltungsplan  Giessen  legte  der  kommunale  Gesetzgeber  im 

Jahr 1997 zukunftsweisend fest, in welcher Weise das Giessenareal über-

baut  werden  darf.  Dabei  zielte  er  offensichtlich  darauf  ab,  die  bestehende 

Bebauungsstruktur weitgehend beizubehalten. Dementsprechend wurde für 

eine Reihe von Bauten ausserhalb der Baubereiche die Volumenerhaltung 
vorgeschrieben  und  der  Baubereich  A  wurde  auf  eine  bereits  weitgehend 

überbaute Fläche beschränkt, indem die Begrenzungslinie des Baubereichs 

A die Lage der dort bestehenden Gebäude exakt nachzeichnet. Bei diesen 

R2.2010.00302 

Seite 25 

 
 
Gebäuden handelt es sich teilweise um bereits vor Erlass des Gestaltungs-

plans  inventarisierte  Objekte  (Fabrikgebäude  Giessen  8,  Wohnhaus  Gies-

sen 9 und das Waschhaus). Aus dem Umstand, dass der Gestaltungsplan 

für diese Bauten keine Volumenerhaltung vorschreibt und damit deren Ab-

bruch zulässt, kann nicht ohne Weiteres geschlossen werden, beim Erlass 

des  Gestaltungsplans  habe  man  nicht  an  die  Erhaltung  jener  Bauten  ge-

dacht.  Die  spezifische  Ausgestaltung  des  Baubereichs  A  liesse  genauso 

gut das Gegenteil vermuten. Wie es sich damit verhält, kann offen bleiben, 

denn selbst wenn die Motive, die zur Festlegung des Baubereichs A geführt 

haben, heute nicht mehr gültig sein sollten, läge darin allenfalls ein Grund, 

den Gestaltungsplan zu revidieren, nicht aber mittels einer Ausnahmebewil-

ligung  von  ihm  abzuweichen.  Die  Ausnahmebewilligung  dient  einzig  dazu, 

im Einzelfall von der Anwendung einer generell-abstrakten Vorschrift unter 

den Voraussetzungen gemäss § 220 PBG abzuweichen. Der Baubereich A 

wurde  jedoch  unter  Berücksichtigung  der  konkreten  Verhältnisse  auf  dem 

Giessenareal festgesetzt und kommt damit einer individuell-konkreten Fest-

legung gleich. Eine generell-abstrakte Regel, deren Anwendung im Einzel-

fall  zu  Ergebnissen  führen  könnte,  welche  als  vom  Gesetzgeber  nicht  ge-

wollt zu betrachten wären, liegt damit gerade nicht vor. Somit fehlt es an ei-

ner grundlegenden Voraussetzung  für die Anwendbarkeit  von  § 220  PBG. 

Würde  der  von  der  Rekursgegnerschaft  sinngemäss  behaupteten  Un-

zweckmässigkeit  des  Baubereichs  A  mit  einem  Dispens  begegnet,  liefe 

dies  zudem  auf  eine  Umgehung  der  Rechtssetzungskompetenzen  der 

kommunalen Legislative hinaus. Es besteht daher nur die Möglichkeit, den 

Gestaltungsplan  zu  revidieren  oder  aber  das  Bauvorhaben  entsprechend 

anzupassen.  Die  im  Zuge  der  Projekterarbeitung  erstellte  Volumenstudie 

(R2.2010.00303, act. 12.24) zeigt, dass letzteres möglich ist. Die darin auf-

gezeigten Varianten A, B1 und B3 bewegen sich im Rahmen der Vorgaben 

des Gestaltungsplans und lassen offensichtlich eine wirtschaftlich sinnvolle 
Nutzung des Baugrundstückes zu. Ausserdem ist zu berücksichtigen, dass 
der Baubereich A – wie erwähnt  – mit verschiedenen Gebäuden überbaut 
ist,  die  gegenwärtig  genutzt  werden  bzw.  deren  weiteren  Nutzung  grund-

sätzlich nichts entgegensteht. Insofern besteht kein Grund, vom Baubereich 

A abzuweichen. Damit ist nicht gesagt, dass die Überstellung eines Baube-

reichs  überhaupt  nie  in  Frage  kommen  kann.  Es  könnten  im  Baubewilli-
gungsverfahren  Umstände  geltend  gemacht  werden,  die  der  Plangeber 

auch  bei  sorgfältiger  Prüfung  der  grundstücksspezifischen  Gegebenheiten 

nicht ersehen konnte und deren Berücksichtigung ihn  wohl zu einer ande-

R2.2010.00302 

Seite 26 

 
 
ren  Festsetzung  veranlasst  hätte.  Solche  Verhältnisse  liegen  hier  indes 

nicht  vor,  zumal  davon  auszugehen  ist,  dass  dem  Gesetzgeber  die  denk-

malpflegerische  Bedeutung  des  Giessenareals  allein  aufgrund  der  lange 

vor Erlass des Gestaltungsplans erfolgten Inventarisierung der verschiede-

nen Gebäude bekannt sein musste. Auch in dieser Hinsicht hat der im Ges-

taltungsplan  Giessen  festgelegte  Baubereich  A  keine  ungewollten  bzw. 

nicht  bedachten  Folgen,  die  durch  eine  Ausnahmebewilligung  zu  korrigie-

ren  wären.  Dies  gilt  insbesondere  in  jenen  Bereichen  des  Baufeldes  A,  in 

denen die geplanten Neubauten den Baubereich überstellen. Daran ändert 

nichts,  dass  u.a.  dem  Kölla-Anbau  und  dem  Ortsbild  von  Giessen  inzwi-

schen  eine  überkommunale  Bedeutung  zugemessen  wird.  Einerseits  ist 

damit die Bebaubarkeit des Baubereichs A nach wie vor gegeben, anderer-

seits  entsteht  dadurch  keine  Notwendigkeit  und  noch  weniger  eine  Ver-

pflichtung für die Grundeigentümerin, den Kölla-Bau, der sich seit seiner Er-

richtung und bis heute als Anbau bzw. Teil des Fabrikkomplexes Giessen 8 

präsentiert, unter Verlust von bebaubarer Fläche freizustellen. Bislang wur-

de  keine  grundeigentümerverbindliche  Schutzmassnahme  angeordnet,  die 

solches  verlangt  und  auch  gestützt  auf  §  238  Abs. 2  PBG  könnte  solches 

wohl nicht verlangt werden. Zudem ist es kaum denkbar, dass die Wahrung 

von  Schutzzielen  die  Umgestaltung  des  Kölla-Baus  in  eine  freistehende 

Baute  unbedingt  nötig  macht,  zumal  von  den  angebauten  Gebäudeteilen 

keine Gefährdung des Schutzobjekts ausgeht. Ob andererseits die Freistel-

lung mit dem Schutzzweck überhaupt vereinbar ist, ist eine andere Frage, 

die  hier  nicht  beantwortet  werden  muss.  Auch  wenn  die  Rekursgegner-

schaft  in  der  Freistellung  des  Kölla-Baus  städtebauliche  Vorteile  erblicken 

mag,  kann  nach  ständiger  Praxis  das  Argument,  mit  einer  von  den  Vor-

schriften  abweichenden  Überbauung  könne  eine  bessere  gestalterische 

Lösung  erzielt  werden,  keinen  Ausnahmegrund  herbeiführen  (VB  14/1979 

vom 25. Oktober 1979 in RB 1979 Nr. 88; VB.2004.00255 vom 23. Februar 
2005,  E.  6.2.2).  Dies  gilt  hier  insbesondere  in  Bezug  auf  städtebauliche 

Gesichtspunkte, ist es doch gerade Sinn und Zweck des Gestaltungsplans 

Giessen, eine städtebauliche Ordnung vorzugeben. Hinzu kommt, dass die 

oben erwähnte Volumenstudie Varianten aufzeigt, mit denen der Kölla-Bau 

freigestellt wird, ohne den Baubereich A zu überstellen.  

Somit steht fest, dass das Bauvorhaben den Gestaltungsplan Giessen ver-
letzt, indem die beiden geplanten Neubauten den Baubereich A überstellen. 

Da  dieser  Mangel  nicht  ohne  besondere  Schwierigkeiten  behebbar  ist 

(§ 321 Abs. 1 PBG), führt dies in Gutheissung der Rekurse in den Verfah-

R2.2010.00302 

Seite 27 

 
 
ren  G.-Nrn.  R2.2010.00302  und  R2.2010.00306  zur  Aufhebung  der  Bau-

bewilligung. 

8.5.4. 

Da der angefochtene Bauentscheid bereits aus den vorstehend genannten 

Gründen  aufzuheben  ist,  muss  auf  die  weiteren  dagegen  vorgebrachten 

Rügen nicht mehr eingegangen werden. 

Die Rekurse in den Verfahren G.-Nrn. R2.2010.00303 und R2.2010.00307 

(Verfügung  der  Baudirektion)  sind  infolge  Aufhebung  des  Bauentscheids 

praxisgemäss als gegenstandslos geworden abzuschreiben, da von dieser 

Verfügung  kein  Gebrauch  mehr  gemacht  werden  kann  (BRKE  II  Nr. 

0034/1999 vom 23. März 1999; VB.2002.00401 vom 4. Juni 2003). 

9. 
[…..] 

10. 
[…..] 

11. 
[…..] 

12. 
[…..] 

R2.2010.00302 

Seite 28