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**Case Identifier:** bbb0d26a-05d4-5ab5-9f1d-b6d544c5ba23
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites ML / 2017 / 222
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_FindInfo/VD_TC_009_ML---2017---222_nodate.html

## Full Text

TRIBUNAL
CANTONAL

	
 

 

 

 

KC17.007331-171623

293 

 

 

Cour
des poursuites et faillites

________________________________________________

Arrêt du
20 décembre 2017

______________________

Composition
:              Mme             
Rouleau,
présidente

             
              MM.             
Colombini et Hack, juges

Greffier
              :             
Mme              Debétaz Ponnaz

 

 

*****

 

 

Art.
82 LP; 21, 23, 24, 28 et 254 CO

 

 

             
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant à huis clos en sa qualité
d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par
B.R.________
et C.R.________,
à Lausanne, contre le prononcé rendu par le Juge de paix du district de Lausanne à la
suite de l’audience du 16 mai 2017 et adressé pour notification aux parties le 21 juin 2017,
dans la poursuite n° 8'145’292 de l’Office des poursuites du district de Lausanne exercée
à l’instance des recourants contre X.________,
à Lausanne.

 

             
Vu les pièces au dossier, la cour considère :

 

 

 

             
En fait :

 

 

1.             
a)
Le 25 janvier 2017, à la réquisition de B.R.________ et C.R.________, l’Office des poursuites
du district de Lausanne a notifié à X.________, dans la poursuite ordinaire n° 8'145'292,
un commandement de payer la somme de 454'500 fr., plus intérêt à 5% l’an dès
le 15 décembre 2016, indiquant comme titre de la créance ou cause de l’obligation :
« Contrat de vente cession du 8 octobre 2015, non-paiement des annuités, annuités
dues jusqu’à la fin du contrat, selon clause exigibilité de l’art. III. »
Le poursuivi a formé opposition totale.

 

             
b)
Le 14 février 2017, les poursuivants ont déposé auprès du Juge de paix du district
de Lausanne une requête concluant, avec suite de frais et dépens, à la mainlevée
provisoire de l’opposition. Outre l’original du commandement de payer et une procuration
en faveur de leur conseil, ils ont produit les pièces suivantes : 

-
un contrat de vente signé par les parties le 8 octobre 2015, par lequel les époux R.________
ont vendu à X.________ toutes les parts sociales de la société J.________Sàrl pour
le prix de 535'500 francs. Le contrat précise à son article I que : « Le seul
actif de cette société à la date du transfert est le bail à loyer conclu par la société
avec Y.________ concernant l’immeuble sis à la rue [...]/[...] à Lausanne. La désignation
des locaux résulte du bail à loyer conclu le 29 mars 2005 entre les propriétaires de cet
immeuble et [...] AG, qui est joint au présent contrat pour en faire partie intégrante. Ce
bail a été transféré, côté locataire, à J.________Sàrl à
partir du 1er
juillet 2010 selon avenant des 2 et 6 juillet 2010 dont une copie est annexée au présent contrat ».
Selon l’article II du contrat, le prix de vente, fixé « eu égard aux substances
via les parts sociales ressortant des comptes de pertes et profits et bilans 2013 et 2014 »,
était payable comme suit :

-
15'500 fr. à la signature du contrat

-
9'000 fr. au 30 novembre 2015

-
11'500 fr. au 31 décembre 2015

-
le solde de 499'500 fr. par acomptes mensuels de 4'500 fr. versés le premier de chaque mois du 1er janvier
2016 au 1er
mars 2025.

L’article
III du contrat prévoit qu’en cas de retard de plus de dix jours dans le paiement d’un
acompte, le solde du prix devient immédiatement exigible et payable, sans mise en demeure préalable,
et qu’en outre, dans ce cas, J.________Sàrl s’engage irrévocablement à transférer
le bail à loyer aux époux R.________ ; 

-
une lettre adressée le 7 octobre 2016 par le conseil de X.________ aux époux R.________, disant
avoir reçu récemment les bilan et compte de pertes et profits de la société J.________Sàrl
arrêtés au 30 octobre 2015, date de la cessation d’activité des époux R.________
dans cette société, et constaté que les actifs qui se chiffraient à 155'772 fr. au
31 décembre 2014 n’étaient plus que de 25'202 fr. dix mois plus tard. Il a relevé
qu’en outre, le bail à loyer était désigné comme « seul actif »
de la société dans le contrat, tout en ne figurant pas au bilan, ce en quoi il décelait
« des prémices de transaction couplée hautement illicite ». Son client
considérait avoir été « l’objet d’une convention entachée de
lésion (art. 21 CO) (…) la disproportion des prestations [étant] avérée
tant il [était] évident que le prix de vente [était] surfait pour des actifs quasi nuls ».
Il considérait également avoir fait l’objet de l’exploitation de sa gêne,
dans la mesure où les époux R.________ avaient « amplement exploité le fait
que X.________ était déjà arrivé avec l’une de ses sociétés, K.________SA,
dans les lieux en qualité de sous-locataire » et l’avaient « menacé
de le sortir des lieux », de surcroît à l’approche de la fin de l’année,
« soit une période cruciale pour la réalisation du chiffre d’affaires ».
En conséquence, X.________ déclarait invalider le contrat et cessait tout paiement du chef
de son exécution ;

-
la réponse des époux R.________ du 21 décembre 2016, dont la teneur est notamment la suivante :

« En
premier lieu, la demande est venue de X.________, qui nous a sollicités pour l’extension de
sa surface sous-louée. Cela nous posait problème, car cette extension ne pouvait s’opérer
qu’au détriment de la surface de stockage de notre commerce et nous n’aurions plus pu
l’exploiter. C’est pour ce motif que nous avons proposé le rachat de la Sàrl avec
le bail, solution qui impliquait notre départ afin d’exploiter notre commerce ailleurs.

Il
ressort bien de la convention de vente que le seul actif de la Sàrl était la valeur du bail,
non portée au bilan lui-même. Ainsi, le bilan, intermédiaire ou non, n’était
absolument pas relevant quant à la décision d’acquérir la Sàrl pour votre client.
De surcroît, (…) les modifications portées au bilan (…) portent respectivement
sur la vente des installations dans le local ou leur amortissement, installations qui ont précisément
été vendues, respectivement détruites, avant le transfert du bail et qui n’ont pas
du tout été reprises par M. X.________. »

Ils
ont contesté l’existence tant d’une tromperie que d’une exploitation de la gêne
ou de l’inexpérience - au demeurant contestée, X.________ étant « rompu
aux affaires » - du sous-locataire, que d’une transaction couplée, relevant que
« non seulement la convention n’émane pas du bailleur, mais elle est en rapport
avec la chose louée, du fait qu’elle portait précisément sur le transfert de la
titularité économique du bail ». Enfin, ils ont mis l’acheteur en demeure de
verser dans les dix jours les annuités exigibles de novembre et décembre 2016 et l’ont
rendu attentif à la clause d’exigibilité en cas de retard d’une annuité ;

-
un extrait internet avec radiations du Registre du commerce du canton de Vaud (ci-après : RC)
au 13 février 2017 concernant J.________Sàrl, dont X.________ est l’associé gérant
inscrit depuis le 24 décembre 2015.

 

             
Dans leur requête, les poursuivants ont notamment allégué que X.________ s’était
acquitté des trois acomptes initiaux et des acomptes mensuels de janvier à octobre 2016, soit
d’un montant total de 81'000 francs.

 

             
c) Le
juge de paix a notifié la requête au poursuivi et cité les parties à son audience
du 16 mai 2017. A dite audience, le poursuivi a déposé ses déterminations, concluant au
maintien de l’opposition à la poursuite en cause, avec suite de frais et dépens, et a
produit seize pièces sous bordereau, parmi lesquelles : 

-
un extrait internet sans radiations du RC au 24 novembre 2016 concernant K.________SA, inscrite le 13
mai 1996, dont le but social est le commerce, la diffusion et la vente par correspondance de vidéocassettes,
livres et jeux, et dont l’administrateur est X.________ ;

-
le bilan et le compte de pertes et profits au 31 octobre 2015 de J.________Sàrl ;

-
un contrat de bail à loyer conclu le 29 mars 2005 entre, d’une part, Y.________, et d’autre
part, [...] AG, portant sur le sous-sol (dépôt, abris, chaufferie), le rez-de-chaussée
(dépôt habits), le premier étage (dépôt habits) et le deuxième étage
(dépôt habits), de l’immeuble [...]. Le bail était conclu pour une durée de
dix ans dès le 1er
mars 2005, soit jusqu’au 1er
mars 2015, et il revenait de droit au locataire, à conditions égales, de prolonger le bail
pour deux périodes successives de cinq ans. Un avenant N° 1 du 1er
juillet 2008 à ce contrat règle la reprise du bail par [...], B.R.________ à partir du
1er
septembre 2008 ; 

-
une lettre du conseil de J.________Sàrl au notaire de « M. Y.________ » du 26
novembre 2014, lui soumettant un projet de sous-location entre sa cliente et la Coop et l’informant
qu’une autre entreprise « qui s’occupe de réparation de téléphones
et de vente de livres » était intéressée à sous-louer le premier étage
pour un loyer initial de 4'000 fr. ; 

-
une lettre du 23 janvier 2015 adressée par le conseil de « M. Y.________ » à
celui de J.________Sàrl, exprimant les réticences de son client à donner son consentement
aux sous-locations proposées par la locataire ;

-
dito du 24 juin 2015, dans laquelle le conseil du propriétaire constate que « la société
K.________SA se serait installée, mais que le loyer mensuel n’aurait pas encore été
modifié conformément à [son] courrier du 26 février 2015 », et demande
qu’on lui indique « s’il y a eu sous-location et, dans l’affirmative, qu’elle
se déroule bien selon les termes du courrier du 26 février 2015 » ;

-
un tableau récapitulant le chiffre d’affaires de la société K.________SA de 2012
à 2013, montrant une augmentation de 40,89% de 2014 à 2015 et de 83,80% de 2015 à 2016
(janvier à juin) ;

-
une demande déposée auprès de la Chambre patrimoniale par X.________ contre B.R.________
et C.R.________ le 2 mai 2017, concluant à « l’invalidation partielle du contrat
de vente-cession daté du 8 octobre 2015 (…) pour cause de lésion » et au rétablissement
de « l’équilibre du contrat » par une réduction du prix de vente ;

-
une lettre adressée le 5 mai 2017 au conseil des poursuivants par le conseil du poursuivi, disant
que son client, « en complément à son invalidation partielle du 7 octobre 2016
pour lésion », déclare invalider également le contrat pour dol et erreur essentielle. 

 

             
d)
Pour leur part, les poursuivants ont produit à l’audience un « bordereau de preuves
tiré de la procédure au fond », dont notamment les pièces suivantes : 

-
un avenant N° 2 des 2 et 6 juillet 2010 au contrat de bail du 29 mars 2005 et à son avenant
N° 1 du 1er
juillet 2008, réglant le transfert du bail et de son avenant « côté locataire »
de [...] B.R.________ à J.________Sàrl à partir du 1er
juillet 2010 ;

-
des extraits internet du RC concernant six entreprises, actives et radiées, dans lesquelles X.________
exerce ou a exercé une fonction (administrateur, associé ou titulaire de la raison individuelle) ;

-
des échanges de lettres entre les conseils des différentes parties, durant les mois de novembre
et décembre 2015, dont il ressort que la vente des parts sociales de J.________Sàrl à
X.________ ne modifie pas la titularité du contrat de bail (principal) de J.________Sàrl et
que K.________SA reste sous-locataire. 

 

 

2.             
Par prononcé du 16 mai 2017, adressé
pour notification aux parties le 21 juin 2017, le Juge de paix du district de Lausanne a rejeté
la requête de mainlevée (I), arrêté à 660 fr. les frais judiciaires, compensés
avec l’avance de frais de la partie poursuivante (II), les a mis à la charge de cette dernière
(III) et a dit qu’elle verserait à la partie poursuivie la somme de 4'000 fr. à titre
de dépens pour le défraiement de son représentant professionnel (IV).

 

             
La motivation a été demandée par les deux parties, en temps utile. 

 

             
Les motifs du prononcé ont été adressés le 7 septembre 2017 aux parties et notifiés
le lendemain. En bref, le premier juge a considéré que le poursuivi rendait vraisemblable que
les époux R.________ avaient tiré parti de la situation pour vendre les parts de leur société
au prix fort sur la base des comptes annuels 2013/2014, sans mentionner que l’actif avait été
dilué depuis lors de manière substantielle, et que le contrat était résiliable pour
cause de lésion. 

 

 

3.             
B.R.________ et C.R.________ ont recouru par acte
du 13 septembre 2017, concluant, avec suite de frais et dépens, à la réforme du prononcé
en ce sens que la mainlevée provisoire de l’opposition à la poursuite en cause est prononcée
pour la somme de 454'500 fr., plus intérêt à 5% l’an dès le 15 décembre
2016.

 

             
Par réponse du 6 novembre 2017, X.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet
du recours.

 

 

 

             
En droit
:

 

 

I.             
Déposé dans les formes requises et en
temps utile (art. 321 al. 1 et 2 CPC [Code de procédure civile ; RS 272]), le recours est recevable.

 

             
La réponse de l’intimé est également recevable (art. 322 CPC).

 

 

II.             
a) Selon l’art. 82 al. 1 LP (loi fédérale
sur la poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1), le créancier dont la poursuite –
frappée d’opposition – se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte
authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire de l’opposition.
La procédure de mainlevée provisoire, ou définitive, est une procédure sur pièces
(Urkundenprozess), dont le but n'est pas de constater la réalité de la créance réclamée
en poursuite, mais l'existence d'un titre exécutoire. Le juge de la mainlevée examine uniquement
la force probante du titre produit par le poursuivant, sa nature formelle (ATF 142 III 720 consid. 4.1
; 132 III 140 consid. 4.1.1 et les arrêts cités).

 

             
Constitue une reconnaissance de dette l'acte sous seing privé signé par le poursuivi, d'où
ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée,
ou aisément déterminable, et exigible (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 ; 136 III 627 consid.
2 et les références citées, 136 III 624 consid. 4.2.2 ; TF 5A_435/2015 du 13 octobre
2015 consid. 3.2.1.1).

 

             
Selon l’art. 82 al. 2 LP, le juge prononce la mainlevée provisoire de l’opposition si
le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération. Le poursuivi peut se
prévaloir de tous les moyens de droit civil - exceptions ou objections - qui infirment la reconnaissance
de dette (ATF 142 III 720 consid. 4.1 ; 136 III 624 consid. 4.2.1 ; TF 5A_389/2016 du 21 septembre
2016 consid. 3.1.1 ; TF 5A_434/2015 du 21 août 2015 consid. 6.1.2, SJ 2016 I 49 ; TF 5D_147/2011
du 10 novembre 2011 consid. 3). Il peut notamment invoquer les vices de la volonté (TF 5A_892/2015
du 16 février 2016 consid. 4.3.1, SJ 2016 I 437 ; TF 5A_652/2011 du 28 février 2012 consid.
3.2.2 et la réf. cit.), notamment la lésion (Abbet/Veuillet, La mainlevée de l’opposition,
n. 119 ad art.
82 LP). Il n'a pas à apporter la preuve absolue (ou stricte) de ses moyens libératoires, mais
seulement à les rendre vraisemblables. De simples allégations non documentées ne suffisent
pas ; il faut que le moyen libératoire soit rendu vraisemblable par les pièces produites
(art. 254 al. 1 CPC), car seule la preuve par les pièces que les parties remettent au juge
est recevable (CPF 12 septembre 2014/318 ; Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillites et concordat,
5e
éd., n. 786 pp. 198-199).

             
b)
Selon l’art. 21 CO (Code des obligations ; RS 220), en cas de disproportion évidente
entre la prestation promise par l’une des parties et la contre-prestation de l’autre, la
partie lésée peut, dans le délai d’un an, déclarer qu’elle résilie
le contrat et répéter ce qu’elle a payé, si la lésion a été déterminée
par l’exploitation de sa gêne, de sa légèreté ou de son inexpérience (al.
1) ; le délai d’un an court dès la conclusion du contrat (al. 2).

 

             
Pour déterminer si les prestations sont dans un rapport de disproportion évidente, il convient
de comparer les prestations échangées selon leur valeur au moment de la conclusion du contrat
(condition objective ; ATF 123 III 292 consid. 6a, JdT 1998 I 586 ; TF 4A_491/2015 du 14 janvier
2016 consid. 4.2).

 

             
La disproportion est évidente lorsqu'elle saute aux yeux ; elle doit être flagrante (TF 4C.254/2004
du 3 novembre 2004 consid. 3.3.1 ; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2e
éd., pp. 300-301). Cependant, sans être lié par une formule fixe, le juge l’appréciera
librement en étant attentif au fait que la disproportion évidente doit être le résultat
d’une exploitation usuraire. C’est pour cette raison que l’art. 21 CO ne s’applique
pas seulement aux cas rares d’une disparité des prestations extraordinairement choquante ou
complètement démesurée, mais aussi lorsqu’elle ressort de l’exploitation de
la faiblesse du lésé (Schmidlin, in
Thévenoz/Werro (éd.), Commentaire romand, Code des obligations I (CR CO I), 2e éd.,
Bâle 2012, n. 5 ad art.
21 CO). Une disproportion manifeste a ainsi été admise pour un prix de vente dépassant
de 80% celui du marché (720'000 fr., alors que la valeur vénale était de 400'000 fr. ;
TF 4C.238/2004 du 13 octobre 2005 consid. 2.2) ou un prix de vente du double de la valeur d’assurance
(ATF 84 II 107) ou encore un loyer pour un stade de football de plus de 200% supérieur à la
valeur du marché (ATF 123 III 292, JdT 1998 I 586). 

 

             
Les conditions subjectives de la lésion, soit la gêne, l'inexpérience ou la légèreté
de la personne lésée, ainsi que l'exploitation d'une de ces faiblesses par le cocontractant,
doivent être examinées à la lumière de l'ensemble des circonstances qui ont entouré
et précédé la conclusion du contrat (ATF 61 II 31 consid. 2b). Des circonstances postérieures
à la conclusion du contrat peuvent être prises en compte si elles permettent de fournir des
indices quant à la faiblesse de la personne lésée ou à son exploitation par le cocontractant
avant ou pendant la conclusion du contrat (TF 4A_491/2015 du 14 janvier 2016 consid. 4.3 et les réf.
cit.).

 

             
On est en présence d’une gêne au sens de l’art. 21 CO lorsqu’une partie se
trouve, au moment de la conclusion du contrat, dans un état de grande détresse, une situation
de contrainte. La détresse économique n’est pas seule en cause. La gêne peut être
aussi de nature personnelle, familiale, politique ou d’une autre nature juridiquement pertinente.
Le point décisif est que l’une des parties considère la conclusion du contrat désavantageux
pour elle comme un moindre mal par rapport au préjudice dont elle est menacée, pour autant
que cette pesée des intérêts en présence apparaisse aussi comme soutenable d’un
point de vue objectif (ATF 123 III 592 consid. 5, JdT 1998 I 586).

 

             
Il y a exploitation, si le lésant exploite sciemment la situation en imposant à l’autre
partie des prestations disproportionnées, soit en en prenant l’initiative, soit en profitant
d’une situation déjà existante. Sa prise d’influence est cause de la disproportion
des prestations. S’il n’a pas connu ni ne devait connaître l’état affaibli
de la partie adverse, l’élément d’exploitation fait défaut (Schmidlin, op.
cit., n. 12
ad art. 21 CO). En d’autres mots, le lésant
sait ou doit savoir qu’il se conduit en exploiteur (Engel, op.
cit., p. 304). 

 

             
De manière générale, la mise en œuvre de l'art. 21 CO doit rester exceptionnelle
dans un régime contractuel dominé par les principes de la liberté contractuelle et de
l'autonomie des parties (TF 4A_491/2015 du 14 janvier 2016 consid. 4.1).

 

             
c)
En l’espèce, il n’est pas contesté que le contrat de vente de parts sociales du
8 octobre 2015 constitue un titre de mainlevée. Il reste à déterminer si l’intimé
a rendu vraisemblable avoir été victime d’une lésion, étant relevé qu’il
n’est pas contesté que le délai d’une année dès la conclusion du contrat
pour invalider le contrat, selon l’art. 21 al. 2 CO, a été respecté.

 

             
Les recourants font valoir qu’il ressort de l’article I du contrat que le seul actif justifiant
la vente de la Sàrl était la valeur du bail, non portée au bilan lui-même, de sorte
que la valeur du bilan 2015, intermédiaire ou non, n’était pas déterminante quant
à la décision d’acquérir les parts sociales. Ils relèvent que les comptes de
K.________SA font état d’une nette progression du chiffre d’affaires de cette société,
qui tirait donc une situation particulièrement bénéfique de son nouvel emplacement garanti
jusqu’en 2025, ce qui démontre que la reprise de la société J.________Sàrl
n’était nullement liée à l’exploitation du commerce de l’intimé,
mais visait à acquérir le bail existant sur l’immeuble.

 

             
Pour sa part, l’intimé insiste sur le fait que le prix a été fixé, selon l’article
II du contrat, en fonction des « substances » ressortant des comptes de pertes et
profits et bilans 2013 et 2014 et que les actifs, alors qu’ils se montaient à 155'772 fr.
selon le bilan 2014, n’étaient plus que de 25'202 fr. 35 au 30 octobre 2015, selon les comptes
au 30 octobre 2015 qu’il n’a pu obtenir que le 28 septembre 2016. Il voit une preuve du caractère
léonin du contrat dans son article III qui prévoit qu’en cas de retard dans l’obligation
de s’acquitter d’un seul acompte, outre que l’entier du solde du prix de vente devient
immédiatement exigible et payable, il doit transférer le bail aux recourants, de sorte qu’en
cas de défaut d’une seule mensualité, il paierait l’intégralité du prix
de vente pour ne rien détenir au final. 

 

             
Même si l’on doit admettre le caractère équivoque du contrat, qui fait état
à la fois de ce que le seul actif serait le bail, qui ne figure pas au bilan, et de ce que le prix
de vente est fixé en fonction des « substances » ressortant des comptes de pertes
et profits et bilans 2013-2014, la thèse de l’intimé ne présente pas une vraisemblance
suffisante pour retenir une disproportion manifeste des prestations. Dans tous les cas, le prix de vente
de 535'500 fr. ne saurait avoir été fixé en fonction des seuls actifs au bilan, qui s’élevaient
à 155'772 fr., mais bien également, sinon principalement, en fonction de la valeur économique
du bail à loyer, qui présentait un intérêt majeur pour le développement de la
société de l’intimé K.________SA, qui s’est effectivement réalisé.
De surcroît, la diminution des actifs est due pour une part supérieure à 60'000 fr. à
l’amortissement des installations et liée à la cessation de l’exploitation du commerce
des recourants, que l’intimé n’a pas reprise. A supposer que l’on doive tenir
compte, dans l’hypothèse la plus favorable à l’intimé, du fait que les actifs
au bilan ont diminué de 130'570 fr. et que le prix de vente aurait dû être fixé à
environ 400'000 fr., une telle différence ne constitue pas une disproportion manifeste, qui saute
aux yeux au sens de la jurisprudence. La vraisemblance de la disproportion manifeste n’est ainsi
pas réalisée. 

 

             
S’agissant de l’aspect subjectif de la lésion, le premier juge a considéré
que le poursuivi avait rendu vraisemblable s’être retrouvé contraint d’accepter
l’offre des époux R.________ et notamment un prix des parts sociales de J.________Sàrl
uniquement sur la base des comptes 2013/2014, sans en connaître la valeur actuelle, plutôt
que de ne pas pouvoir rester dans les locaux qu’il sous-louait pour l’exploitation de sa
société et de manquer la période lui permettant de réaliser une part importante de
son chiffre d’affaires.

 

             
Les recourants font valoir qu’il ne ressort d’aucune pièce au dossier qu’ils auraient
pu mettre l’intimé sous pression et auraient exigé de lui le rachat de la société
titulaire du bail.

 

             
L’intimé fait valoir qu’il craignait de voir les locaux qui lui étaient sous-loués
lui être soustraits et être attribués à la Coop. En réalité, les discussions
sur une éventuelle sous-location à la Coop, évoquée dans la lettre du 26 novembre
2014, sont antérieures à l’installation de l’intimé ; bien plus, les
recourants évoquaient alors le fait qu’une autre entreprise s’occupant de réparation
de téléphones et de vente de livres – les recourants ont allégué en deuxième
instance qu’il s’agissait de K.________SA, ce que l’intimé n’a pas contesté,
le but de sa société étant notamment la vente de vidéocassettes, livres et jeux -
était intéressée à sous-louer le premier étage avec un loyer de 4'000 fr., ce
qui démontre que les projets avec la Coop visaient des locaux distincts de ceux sous-loués
par la suite par K.________SA. Quant au fait que le propriétaire n’aurait pas admis la sous-location,
s’il est vrai que, dans sa lettre du 23 janvier 2015, son conseil faisait état de ses réticences
à donner son consentement et de son souhait de « ne pas prêter main à un abus
de droit », il ne paraît pas s’être opposé au principe d’une sous-location
par la suite, se contentant de demander, par lettre du 24 juin 2015, s’il y avait eu sous-location
et si elle se déroulait bien selon les termes du courrier du 26 février 2015. L’intimé,
qui n’a pas produit ce courrier du 26 février 2015, n’a pas rendu vraisemblable par
pièce que sa sous-location était menacée, ni que le bailleur principal s’y serait
opposé. Il n’a dès lors pas rendu vraisemblable s’être trouvé contraint
à accepter le prix de vente voulu par les recourants plutôt que de risquer de manquer la période
lui permettant de réaliser une part importante de son chiffre d’affaires. L’aspect subjectif
de la lésion n’est pas non plus rendu vraisemblable.

 

             
En conclusion, le moyen des recourants est bien fondé.

 

 

IV.
              L’intimé invoque
d’autres moyens libératoires, savoir le dol et l’erreur essentielle. Il a d’ailleurs
invalidé le contrat de vente pour dol et erreur essentielle, par lettre du 5 mai 2017, apparemment
dans le délai de l’art. 31 CO. Il a aussi invoqué le moyen dans ses déterminations
en première instance.

 

             
a)
A teneur de l’art. 23 CO, le contrat n'oblige pas celle des parties qui, au moment de conclure,
se trouvait dans une erreur essentielle. Selon l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO, il y a erreur essentielle lorsque
l'un des cocontractants s'est mépris sur des faits qu'il pouvait considérer, du point de vue
de la loyauté en affaires, comme des éléments nécessaires du contrat. Dans cette
hypothèse, l'erreur a porté sur un point spécifique qui a effectivement déterminé
la victime à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues, et il se justifiait
objectivement, du point de vue de la bonne foi en affaires, de considérer ce point comme un élément
essentiel du contrat (ATF 136 III 528 consid. 3.4.1 ; 135 III 537 consid. 2.2 ; 132 III 737 consid. 1.3).
En revanche, une erreur qui concerne uniquement les motifs du contrat n'est pas essentielle (art. 24
al. 2 CO). Elle consiste certes en une fausse représentation de la réalité, mais porte
sur les motifs de la conclusion du contrat ; celui qui s'est trompé doit en supporter les conséquences
(TF 4C.335/2005 du 13 octobre 2006 consid. 2.1 ; Tercier/Pichonnaz, Le droit des obligations, 5e
éd, n. 800, p. 179). En outre, il appartient à celui qui se prévaut d'une erreur essentielle
sur les faits de prouver - ou, au stade de la mainlevée, de rendre vraisemblable - qu'il considérait
ceux-ci comme des éléments nécessaires du contrat et de démontrer qu'il était
dans l'erreur à leur sujet (ATF 118 II 58 consid. 3b, rés.
in JdT 1993 I 154; ATF 114 II 131 consid. 2, JdT
1988 I 508 ; Schmidlin, op.
cit., nn. 59 ss
ad art. 23-24 CO). Ainsi, il doit rendre vraisemblable
que son erreur concernait un élément de fait décisif, sans lequel il n'aurait pas conclu
le contrat ou en tout cas pas aux mêmes conditions. Il est donc nécessaire qu'il existe un
lien de causalité entre l'erreur et l'accord convenu (Schmidlin, op.
cit., nn. 40 ss
ad art. 23-24 CO ; Engel, op.
cit., p. 329). 

 

             
En principe, sauf circonstances spéciales, l’erreur sur la valeur économique des actions
achetées n’est pas une erreur essentielle (ATF 79 II 155, JdT 1954 I 133).

 

             
En l’espèce, l’intimé ne rend pas vraisemblable une telle erreur essentielle. S’il
avait considéré la valeur des actifs au bilan comme un élément essentiel de la transaction,
il ne se serait pas contenté de se fonder sur le bilan 2013-2014, mais se serait renseigné
plus avant sur leur valeur actuelle au moment de la signature du contrat, d’autant qu’il
est rompu aux affaires, étant titulaire de plusieurs sociétés. Il apparaît au contraire
que c’est la reprise du bail qui était pour lui l’élément essentiel, au point
que ce bail a été qualifié de « seul actif » à l’article
I du contrat, et que l’acquisition de J.________Sàrl était destinée à permettre
le développement des affaires de sa société dans les locaux repris. Il n’est d’ailleurs
pas établi que l’intimé poursuivrait une quelconque activité commerciale par l’intermédiaire
de J.________Sàrl, dont il n’a pas produit les comptes 2015 et 2016, qui pourraient attester
d’une telle activité. 

 

             
b)
Le dol au sens de l'art. 28 CO consiste à induire intentionnellement une personne en erreur, à
l'entretenir ou la confirmer dans l'erreur, pour la déterminer à faire une déclaration
de volonté, par exemple un acte juridique ; il peut consister en l'affirmation de faits faux
ou en la dissimulation de faits vrais (ATF 116 II 431 consid. 3a, JdT 1991 I 45 ; Engel, op.
cit., p. 349). C'est au moment de la conclusion
du contrat que la victime doit subir l'influence du dol. Ce qui s'est passé avant ou après
ne fait pas partie du dol selon l'art. 28 CO (Schmidlin, op. cit., n. 2
ad art. 28 CO). Le fardeau de la preuve incombe
à la partie qui prétend avoir été induite à contracter par le dol de l'autre
(Schmidlin, Berner Kommentar, 2e
éd., 2013, n. 162 ad art.
28 CO ; Schwenzer, Basler Kommentar, 5e
éd., 2011, n. 26 ad art.
28 CO).

 

             
L’intimé voit un tel dol dans le fait que les recourants auraient retardé volontairement
la remise des comptes pour l’année en cours. Il ne prétend cependant pas que de tels
comptes auraient existé au moment de la vente litigieuse. Il ressort du bilan intermédiaire
au 31 octobre 2015 qu’il n’a été établi que le 14 septembre 2016, soit
bien après la vente litigieuse. L’intimé ne rend dès lors pas vraisemblable un dol
en relation de causalité avec la passation du contrat, les événements postérieurs
étant sans pertinence.

 

 

V.             
L’intimé fait encore valoir que le contrat serait nul, car il constituerait une transaction
couplée au sens de l’art. 254 CO.

 

             
Selon cette disposition, une transaction couplée avec le bail d’habitations ou de locaux commerciaux
est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction,
le locataire contracte avec le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe
avec l’usage de la chose louée.

 

             
Le législateur a ainsi voulu sanctionner un abus du bailleur, qui profite de sa position dominante
sur le marché pour imposer, ou faire imposer par un tiers, une prétention à laquelle le
locataire n’aurait normalement pas souscrit (Lachat, Le bail à loyer, p. 551 ; Montini/Bouverat,
CPra-Bail, 2e
éd., n. 2 ad
art. 254 CO). La conclusion du contrat jumelé doit être une condition sine qua non de la conclusion
ou de la continuation du bail - et non l’inverse. En d’autres termes, le locataire est placé
devant l’alternative suivante : (1) conclure (ou continuer) le bail portant sur une habitation
ou des locaux commerciaux et le contrat jumelé à ce dernier ou (2) ne pas conclure (ou continuer)
le bail portant sur une habitation ou des locaux commerciaux (Montini/Bouverat, op.
cit., n. 11
ad art. 254 CO ; Lachat, op.
cit., p. 551). L’art. 254 CO ne s’applique
pas quand le jumelage est proposé par le locataire, mais seulement quand il l’est par le bailleur
ou un tiers (Montini/Bouverat, op.
cit., n. 12
ad art. 254 CO ; Lachat, op.
cit., p. 551). L’entente entre un locataire
sortant et un locataire entrant n’est frappée de nullité que si le bailleur ou son représentant
connaît le couplage et y consent (TF 4C.161/2001). Ainsi une convention de « pas-de-porte »
- qui n’est pas illicite en soi - imposée par le locataire sortant à son successeur ne
constitue une transaction couplée au sens de l’art. 254 CO que si le bailleur l’approuve,
et en fait une condition de la conclusion du bail (Lachat, op.
cit., p. 550 ; CACI 10 septembre 2013/467).

 

             
En l’espèce, l’intimé ne rend pas vraisemblable que le contrat aurait été
proposé par le bailleur, ni même que ce dernier aurait eu connaissance de ce contrat avant
sa conclusion et en aurait fait une condition de la conclusion du bail, aucune pièce ne permettant
une quelconque déduction sur ce point. D’autre part, l’intimé allègue, mais
sans que cela ne soit étayé par pièces, que les recourants auraient mis fin au contrat
de sous-location si le contrat de vente de parts sociales n’avait pas été signé.
On renvoie sur ce point aux considérants développés sur la question de la prétendue
lésion (cf. III.c supra). Le moyen tiré de la violation de l’art. 254 CO n’est
pas rendu suffisamment vraisemblable, sur le seul vu des pièces.

 

 

VI.             
L’intimé invoque enfin la clausula
rebus sic stantibus.

 

             
L'intervention du juge dans un contrat en raison d'un changement de circonstances suppose que celui-ci
n'était ni prévisible, ni évitable, qu'il altère gravement l'équivalence des
prestations et que le contrat n'a pas été exécuté sans réserve (ATF 127 III
300 consid. 5b, JdT 2001 I 239 ; ATF 122 III 97 consid. 3, JdT 1997 I 294 ; Winiger, in
CR CO I, nn. 193 ss ad art.
18 CO).

 

             
Dans la mesure où l'application de la clausula
rebus sic stantibus (théorie de l’imprévision)
va à l'encontre du principe de la fidélité contractuelle (pacta
sunt servanda), le juge doit s'astreindre à
la plus grande retenue au moment d'intervenir dans l'accord passé entre les parties (Winiger, op.
cit., n. 214
ad art. 18 CO ; Kramer, Berner Kommentar, Berne
1986, n. 333 ad art.
18 CO). La seule existence d'un déséquilibre économique entre les parties, ou encore le
fait que les espérances de l'une d'entre elles aient été déçues, ne suffisent
pas à justifier l'immixtion du juge dans l'accord librement négocié et conclu par les
parties. Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, une modification du contrat
ne doit ainsi entrer en ligne de compte que si l'équilibre entre prestation et contre-prestation,
en raison d'une modification extraordinaire et imprévisible des circonstances, est à ce point
rompu qu'en ne renonçant pas à ses droits contractuels, l'une des parties exploite usurairement
le déséquilibre créé et abuse manifestement de son droit (ATF 127 III 300, JdT 2001
I 239 ; ATF 122 III 97 consid. 3, JdT 1997 I 294 ; ATF 107 II 343 consid. 2, JdT 1982 I 272 ; ATF 101
II 17 consid. 2, rés.
in JdT 1976 I 63 ; ATF 100 II 345 consid. 2b,
JdT 1975 I 614).

 

             
L’intimé n’invoque cependant aucune circonstance postérieure à la signature
du contrat, encore moins une circonstance extraordinaire et imprévisible, se plaignant au contraire
de ce que les prestations auraient été d’emblée disproportionnées. La théorie
de la clausula rebus sic stantibus
est ainsi d’emblée inapplicable.

 

 

VII.
              Vu ce qui précède,
le recours doit être admis partiellement et le prononcé réformé en ce sens que l’opposition
à la poursuite en cause est provisoirement levée à concurrence de 454'500 fr. plus intérêt
à 5% l’an dès le 1er janvier
2017. S’agissant du montant en capital, il est admis que, sur le prix de vente de 535'500 fr.,
l’intimé a payé les trois acomptes initiaux, puis les acomptes mensuels de janvier à
octobre 2016, soit un montant total de 81'000 fr. (all. 4 de la requête et all. 6 des déterminations).
Le solde encore dû est ainsi bien de 454'500 fr., comme requis. Pour ce qui est du point de départ
des intérêts, il peut être fixé au 1er janvier
2017, et non au 15 décembre 2016 comme requis, considérant que le solde du prix était
exigible en cas de retard de plus de dix jours dans le paiement d’un acompte, selon l’art.
III du contrat, et qu’il y a eu mise en demeure de régler les annuités de novembre et
décembre 2016 par lettre du 21 décembre 2016, l’intimé étant rendu attentif
à la clause d’exigibilité en cas de retard d’une annuité.

 

             
Les recourants assistés d’un avocat obtenant gain de cause sur l’essentiel de leurs
conclusions, ils ont droit à de pleins dépens de première et deuxième instances,
ainsi qu’au remboursement de l’intégralité de leurs avances de frais (art. 106
CPC ; 2 et 3 TDC [tarif des dépens en matière civile ; RSV 270.11.6]). Il s’ensuit
que les frais de première instance, arrêtés à 660 fr., doivent être mis à
la charge du poursuivi, qui doit par conséquent verser aux poursuivants, solidairement entre eux,
la somme de 4'660 fr. à titre de restitution d’avance de frais et de dépens de première
instance. En deuxième instance, les frais, arrêtés à 1'200 fr., doivent être
mis à la charge de l’intimé, qui doit par conséquent verser aux recourants, solidairement
entre eux, la somme de 3'700 fr. à titre de restitution d’avance de frais et de dépens
(art. 8 TDC).

 

 

Par
ces motifs,

la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,

statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité

de
recours en matière sommaire de poursuites,

prononce
:

 

             
I.             
Le recours est partiellement admis.

 

             
II.             
Le prononcé est réformé en ce sens que l’opposition formée par X.________ au
commandement de payer n° 8'145'292 de l’Office des poursuites du district de Lausanne, notifié
à la réquisition de B.R.________ et C.R.________, est provisoirement levée à concurrence
de 454'500 fr. (quatre cent cinquante-quatre mille cinq cents francs), plus intérêt à
5% l’an dès le 1er
janvier 2017.

 

             
              Les frais judiciaires
de première instance, arrêtés à 660 fr. (six cent soixante francs), sont mis à
la charge du poursuivi.

 

             
              Le poursuivi X.________
doit verser aux poursuivants B.R.________ et C.R.________, solidairement entre eux, la somme de 4'660
francs (quatre mille six cent soixante francs) à titre de dépens et de restitution d’avance
de frais de première instance.

 

             
III.             
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'200 fr. (mille deux cents
francs), sont mis à la charge de l’intimé.

 

             
IV.             
L’intimé X.________ doit verser aux recourants B.R.________ et C.R.________, solidairement
entre eux, la somme de 3'700 fr. (trois mille sept cents francs) à titre de dépens et de restitution
d’avance de frais de deuxième instance.

 

             
V.             
L'arrêt est exécutoire.

 

 

La
présidente :               La greffière
:

 

 

 

 

Du

 

             
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :

 

‑             
Me Carole Aubert, avocate (pour B.R.________ et C.R.________),

‑             
Me Christophe Sivilotti, avocat (pour X.________).

 

             
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur litigieuse est de 454’500 francs.

 

             
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).

 

             
Cet arrêt est communiqué à :

 

‑             
Mme la Juge de paix du district de Lausanne.

 

             
La greffière :