# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8453d227-003a-5f71-a983-980c19554575
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-05-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.05.2019 III 2018 202
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2018-202_2019-05-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2018 202

Entscheid vom 27. Mai 2019 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Unteriberg, Waagtalstrasse 27, Postfach 46, 
8842 Unteriberg,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. C.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. D.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. Die C.________ AG (nachstehend Bauherrin) ist Eigentümerin des Grunds-
tücks KTN E.________ (1'616 m2), F.________-strasse __, Unteriberg. Am 
10. August 2017 hat die Bauherrin beim Gemeinderat Unteriberg ein Baugesuch 
für den Bau eines Mehrfamilienhauses (MFH) eingereicht, das im Amtsblatt 
Nr. __ vom ________ (S. _____) publiziert und öffentlich aufgelegt wurde. Hier-
gegen erhob A.________ als Eigentümer der östlich ans Baugrundstück angren-
zenden Liegenschaft KTN G.________ rechtzeitig Einsprache. Auf Verlangen 
des Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 28. September 2017 reichte die 
Bauherrin am 18. Oktober 2017 ergänzende Unterlagen ein, die A.________ in 
Kopie zugestellt wurden. 

B. Mit Gesamtentscheid vom 24. Januar 2018 erteilte das ARE die kantonale 
Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Unter Eröffnung dieses 
Gesamtentscheides wies der Gemeinderat mit Beschluss (GRB) Nr. 015/18 vom 
16. Februar 2018 die Einsprache ab und erteilte die Bewilligung für die Errichtung 
des MFH unter Auflagen und Bedingungen (Disp.-Ziff. 1). 

C. Gegen diesen GRB Nr. 015/18 erhob A.________ am 13. März 2018 Ver-
waltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgen-
den Anträgen:

1. Der Baubewilligungs- und Einspracheentscheid des Gemeinderates Unter-
iberg v. 16. Februar 2018 (GRB Nr. 015/18) betreffend Baubewilligung für das 
zur Einsicht aufgelegte und im Amtsblatt Nr. __ v. ________, S. _____, 
publizierte Bauprojekt (Mehrfamilienhaus, F.________-strasse __, Unter-
iberg, KTN E.________) sei aufzuheben. 

2. Die Baubewilligung für das zur Einsicht aufgelegte und im Amtsblatt Nr. __ v. 
________, S. _____, publizierte Bauprojekt (Mehrfamilienhaus, F.________-
strasse __, Unteriberg, KTN E.________) sei zu verweigern.

3. Unter Kostenfolgen zu Lasten der Bauherrschaft und der Vorinstanz. 

D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 764/2018 vom 23. Oktober 2018 entschied der 
Regierungsrat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden dem Beschwerdeführer auferlegt (…).

3. Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung 
von Fr. 800.-- zu bezahlen.

(4.-6. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

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E. Gegen diesen RRB Nr. 764/2018 (Versand am 30.10.2018) erhebt 
A.________ mit Eingabe vom 20. November 2018 (Postaufgabe am gleichen 
Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit 
den folgenden Anträgen: 

1. Der Beschluss des Regierungsrates des Kantons Schwyz v. 23. Oktober 2018 
(RRB Nr. 764/2018) sei vollumfänglich aufzuheben.

2. Der Baubewilligungs- und Einspracheentscheid des Gemeinderates Unter-
iberg v. 16. Februar 2018 (GRB Nr. 015/18) betreffend Baubewilligung für das 
zur Einsicht aufgelegte und im Amtsblatt Nr. __ v. ________, S. _____, 
publizierte Bauprojekt (Mehrfamilienhaus, F.________-strasse __, Unter-
iberg, KTN E.________) sei aufzuheben.

3. Die Baubewilligung für das zur Einsicht aufgelegte und im Amtsblatt Nr. __ v. 
________, S. _____, publizierte Bauprojekt (Mehrfamilienhaus, F.________-
strasse __, Unteriberg, KTN E.________) sei zu verweigern.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der 
Beschwerdegegnerin/Bauherrschaft sowie des Staates.

F. Mit Vernehmlassung vom 28. November 2018 beantragt das Sicherheits-
departement die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten des Be-
schwerdeführers, soweit darauf eingetreten werden könne. Ebenso beantragt 
das ARE am 29. November 2018 die Beschwerdeabweisung unter Kostenfolge 
zulasten des Beschwerdeführers. Den gleichen Antrag stellt auch die Beschwer-
degegnerin vernehmlassend am 28. Januar 2019. Der Gemeinderat hat sich 
nicht vernehmen lassen. 

G. Mit Eingabe vom 8. April 2019 äussert sich der Beschwerdeführer zu den 
Vernehmlassungen. Die Beschwerdegegnerin erklärt mit Schreiben vom 10. April 
2019 ihren Verzicht auf eine weitere Stellungnahme, damit das Verfahren nicht 
noch weiter verzögert werde. Die Vorinstanzen haben sich nicht mehr verneh-
men lassen. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Das Baugrundstück liegt in der Kernzone, im Gewässerschutzbereich Au 
und mit rund der Hälfte (nördlicher Bereich) in einer Zone mit Restgefährdung 
(gelb-weiss gestreift) für Hochwassergefahr/Murgang. Die geplante Baute auf 
dem rautenförmigen Grundstück hat einen Grundriss von rund 26.5 m (Südost-
/Nordwestrichtung) auf 21.0 m (Südwest-/Nordostrichtung) (Plan-Nr. 16-10.00 
Katasterplan 1:500 rev. am 4.8.2017). Sie weist ein Untergeschoss (UG), Erdge-
schoss (EG) sowie drei Obergeschosse (OG) und ein Dachgeschoss (DG) auf. 
Die Zufahrt erfolgt aus nordwestlicher Richtung von der F.________-strasse her 

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zwischen den Parzellen KTN H.________ und KTN I.________ auf einem eben-
falls Teil des Baugrundstücks bildenden Landstreifen mit einer Breite von rund 
4 m und einer Länge von rund 55 m; diese Zufahrt führt direkt zur Rampe in die 
Tiefgarage im UG. Die Zufahrt weist im nicht überdachten Bereich ein Gefälle 
von 3% und 10%, im überdachten Bereich ein solches von 15% auf. Im UG sind 
28 Parkplätze, wovon fünf hintereinander angeordnete Doppelparkplätze ([ent-
gegen vier Doppelparkplätzen gemäss dem angefochtenen Beschluss Erw. 9.2] 
1 und 2, 3 und 4, 5 und 6, 7 und 8, 9 und 10), und zwei Besucherparkplätze vor-
gesehen (vgl. Plan-Nr. 16-10.02 Grundrisse UG + EG vom 4.8.2017 rev.; entge-
gen 27 Abstellplätzen gemäss Baubewilligung S. 6 Ziff. 12.3.1 und Vorprüfungs-
bericht der J.________ AG vom 18.8.2017 S. 5). Ein Besucherparkplatz ist im 
Freien (in der Nordwestecke bei der Zufahrt) angeordnet; in der Fortsetzung die-
ses Parkplatzes befindet sich ein Nebenbau/Velounterstand für 31 Velos. In der 
Mitte der Nordwestseite des Gebäudes befindet sich der Hauseingang zum 
Treppenhaus und zum Lift. Das EG und analog das 1. bis 3. OG umfassen je fünf 
Wohnungen (jeweils 2 x 2 ½-, 2 x 3 ½- und eine 4 ½-Zimmerwohnung), das DG 2 
5 ½-Zimmerwohnungen (vgl. Plan-Nr. 16-10.02 Grundrisse UG + EG und Plan-
Nr. 16-10.03 Grundrisse 1.-3. OG 1 DG, beide Pläne 1:100 und vom 4.8.2017 
rev.). Das Dach ist als Kreuzgiebel ausgestaltet (vgl. Plan-Nr. 16-10.01 Fassaden 
+ Schnitte 1:100 vom 4.8.2017 rev.). 

2.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Beschluss die Rügen des Be-
schwerdeführers wie folgt geprüft und als unbegründet beurteilt:

- Die Kernzone lasse eine ausschliessliche Wohnnutzung einer Baute zu 
(Erw. 1.2).

- Der Schattenwurf des K.________-waldes und eine allenfalls fehlende direkte 
Sonneneinstrahlung während der Wintermonate könne kein Bauverbot recht-
fertigen (Erw. 2.1 f.).

- Die Überbauungsziffer (ÜZ) werde gewahrt. Bei der Zufahrt zur Tiefgarage 
handle es sich um eine Hauszufahrt, die von der anrechenbaren Landfläche 
nicht in Abzug zu bringen sei (Erw. 3.1 ff.).

- Die maximal zulässige Gebäudehöhe werde allseitig gewahrt. Das gewach-
sene Terrain gehe aus den Plänen hervor. Die Höhe des Giebeldreiecks sei 
bei einer Giebelfassade nicht anzurechnen, was unabhängig davon gelte, ob 
Giebeldreiecke auf allen Seiten (Kreuzgiebel) vorkämen oder nicht 
(Erw. 4.1 ff.). 

- Es sei nachvollziehbar, dass der Gemeinderat in einer Gesamtbetrachtung 
zum Schluss gekommen sei, dass sich das Bauvorhaben trotz seiner Dimen-

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sionierung und trotz des Kreuzfirsts in genügendem Mass in die Umgebung 
einordne (Erw. 5.5). 

- Der mittlere Grundwasserspiegel liege mit 919-920 m ü. M. rund 4 m unter 
dem tiefsten Gebäudeteil (Liftschacht); der Grundwasserbereich werde durch 
den Aushub nicht tangiert (Erw. 6.1). Besondere Massnahmen seien aus 
Sicht des Hochwasserschutzes nicht erforderlich (Erw. 6.2). 

- Der Standort des Flüssiggasdruckbehälters sei planerisch ausgewiesen; der 
Gefährdungsgrad sei gemäss dem Gutachten des L.________ vom 27. Ok-
tober 2017 als klein einzustufen (Erw. 7.1 f.). 

- Der Flächenbedarf für die Kinderspielplätze sei korrekt ermittelt worden und 
sei hinreichend ausgewiesen (Erw. 8.2). Betreffend die Besonnung gälten die 
Ausführungen zum Schattenwurf/zur fehlenden Sonneinstrahlung (Erw. 8.3). 

- Für Motorfahrzeuge und Velos stünden die gesetzlich vorgeschriebenen Ab-
stellplätze zur Verfügung (Erw. 9.2 f.).

- Die Garageneinfahrt halte die zulässige Neigung ein (Erw. 10.2). 
- Im Beurteilungsgebiet bestünden bei einem Bedarf von 1'698 Schutzplätzen 

deren 2'075. Der Nachweis hinreichender Schutzplätze sei somit erbracht 
(Erw. 11.2). 

- Den Vorgaben des Bundesgesetzes über die Beseitigung von Benachteili-
gungen von Menschen mit Behinderungen (Behindertengleichstellungsge-
setz, BehiG; SR 151.3) vom 13. Dezember 2002 und den diesbezüglichen 
kantonalen Anforderungen des kantonalen Rechts (§ 57 Abs. 2 f. des Pla-
nungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987) werde das 
Bauvorhaben gerecht (Erw. 12.1 ff.). 

2.2 Der Beschwerdeführer hält im Wesentlichen an den im Verwaltungsbe-
schwerdeverfahren vorgebrachten Rügen fest.

2.3 Der Gemeinderat hat in der Baubewilligung den Beizug der J.________ AG 
sowie deren (drei) Beurteilung(en) erwähnt und auch festgehalten, dass diese 
Mängel festgestellt habe, welche durch die Bauherrschaft behoben worden seien 
(S. 1 Sachverhalt lit. C; vgl. Auszug aus GR-Protokoll vom 11.9.2017 S. 2 f. 
Erw. 1; Bericht "3. Prüfung Baugesuch […]" der J.________ AG vom 18.8.2017, 
in: RR-act II/02/Baugesuchseingabe Bauherrschaft 1). 

Bei dieser Sachlage leitet der Beschwerdeführer aus seiner Rüge, die von der 
J.________ AG festgestellten Mängel seien ihm nicht bekannt (Beschwerde S. 4 
Ziff. II.A.1), zu Recht nichts zu seinen Gunsten her. 

3.1.1  Der Beschwerdeführer bringt vor, dass eine Baute mit ausschliesslicher 
Wohnnutzung in der Kernzone nicht zonenkonform sei. Auch die Wohn- und Ge-

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werbezone verlange eine Durchmischung der Nutzungen; weshalb dies in der 
Kernzone nicht so sein soll, sei nicht ersichtlich. Unterschiede gebe es auch hin-
sichtlich der notwendigen Anzahl der zu erstellenden Fahrzeugabstellplätze. Mit 
einer reinen Wohnnutzung könnten die in der Kernzone strengeren Vorschriften 
umgangen werden. Die Einrichtung mässig störender Betriebe werde durch eine 
reine Wohnnutzung faktisch verunmöglicht. Die Auslegung von Art. 37 Abs. 1 des 
kommunalen Baureglements (BauR) vom 3. März 2002 stütze die Auslegung des 
Beschwerdeführers (S. 4 f. Ziff. II.B.1; vgl. Stellungnahme vom 8.4.2019 S. 1 und 
2). 

3.1.2  Die Kernzone ist vor allem für Wohn-, Laden-, Gewerbe-, Geschäfts- und 
Gastgewerbebauten bestimmt (Art. 37 Abs. 1 BauR). In den Wohn- und Gewer-
bezonen sind neben Wohnbauten nur Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zu-
gelassen (Art. 39 Abs. 1 BauR). In der Wohn- und Gewerbezone "Dräck" beträgt 
der Gewerbeanteil mindestens 30%. Reine Wohnnutzungen sind nicht zugelas-
sen (Art. 39 Abs. 2 Satz 1 und 2 BauR).

Für die Kernzone stellt das Baureglement im Gegensatz zur Wohn- und Gewer-
bezone keine spezifischen Bestimmungen über den Nutzungsanteil auf, wie der 
Gemeinderat richtig festhält (Baubewilligung S. 4 Ziff. 10.3.1). Aus Wortlaut und 
Systematik ist daher zu schliessen, dass in der Kernzone eine ausschliessliche 
Wohn-, aber auch eine ausschliessliche Laden-/Geschäftsnutzung zulässig ist. 
Nachvollziehbar und überzeugend ist auch der Hinweis des Gemeinderates auf 
die historische Entwicklung, wonach die Gebäude in der Kernzone vor der Ein-
führung der Ortsplanung und des Baureglements zu unterschiedlichen Nut-
zungszwecken erstellt worden seien, mittlerweile jedoch die Wohnnutzung über-
wiege (Baubewilligung S. 5 Ziff. 10.3.2). Die Beschwerdegegnerin bezeichnet mit 
der Vernehmlassung vom 28. Januar 2019 (S. 2 Ziff. 1) ohne Anspruch auf 
Vollständigkeit konkret eine Vielzahl von reinen Mehrfamilienhäusern in der 
Kernzone. So wurde mit VGE III 2015 170 vom 27. Januar 2016 (dem damals 
durch einen Drittanwalt vertretenen Beschwerdeführer bekannt) eine Baubewilli-
gung bestätigt, mit der auf der Nachbarparzelle KTN I.________ ebenfalls ein 
MFH mit ausschliesslicher Wohnnutzung bewilligt worden war. Das Verbot einer 
reinen Wohnnutzung würde mithin sowohl mit der Eigentumsfreiheit wie auch 
insbesondere mit dem Gleichbehandlungsgrundsatz kollidieren. 

3.2.1  Der Beschwerdeführer macht im Zusammenhang mit der gerügten aussch-
liesslichen Wohnnutzung auch geltend, diese Fragestellung werde durch die ex-
treme Schattenlage akzentuiert, was sich mit einer ausschliesslichen Wohnnut-
zung schlecht vertrage; die Wohnhygiene sei damit nicht gewährleistet. Das 
Grundstück des Beschwerdeführers verfüge immerhin über eine kurze Beson-

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nung. Der Regierungsrat habe den beantragten Augenschein nicht durchgeführt 
und somit das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers verletzt (S. 5 f. lit. b). Es 
müsse mit Fug und Recht die Frage gestellt werden, ob das Baugrundstück 
überhaupt für eine (reine) Wohnnutzung tauge. Da auf Stufe EG während eines 
halben Jahres keine Besonnung stattfinde, werde auch das baureglementarische 
Erfordernis (Art. 16 BauR) besonnter Kinderspielplätze nicht erfüllt (S. 7 lit. c). 

3.2.2  § 54 Abs. 2 PBG verlangt, dass Bauten und Anlagen den Regeln der Bau-
kunde und den Anforderungen des Gesundheitsschutzes entsprechen müssen. 
Gemäss Art. 14 BauR ist bei der Stellung der Wohnbauten auf die Besonnung 
und Belichtung Rücksicht zu nehmen. Besonnte Kinderspielplätze sind abseits 
vom Verkehr anzulegen (vgl. Art. 16 Abs. 1 BauR). 

3.2.3  Der Gemeinderat hat in der Baubewilligung anerkannt, dass die Gemeinde 
"bezüglich Besonnung durch seine spezielle topografische Lage gegenüber an-
deren Gemeinden nicht bevorzugt wird". Das Gebiet zwischen der M.________-
strasse, der N.________ und der F.________-strasse sei - bedingt durch die Er-
hebung K.________-wald im Süden - wohl etwas stärker betroffen als andere 
Bauzonen. Ob nun effektiv während rund drei Monaten bzw. sechs Monaten kein 
Sonnenstrahl auf das Grundstück falle, werde vom Einsprecher (d.h. Beschwer-
deführer) nicht schriftlich belegt. Einzelne Wohnungen unterlägen keiner direkten 
Besonnung (Baubewilligung S. 5 f. Ziff. 11.3.1 f.). 

Der Regierungsrat hat diese Beurteilung (sinngemäss) bestätigt. Es ist ihm bei-
zupflichten, dass sich aus den gesetzlichen Bestimmungen kein Bauverbot für 
Wohnungen ableiten lässt. In (stark) hügligem und im bergigen Gebiet ist es nicht 
selten, dass während einer mehr oder weniger langen Zeitspanne auf Wohnbau-
ten kein direktes Sonnenlicht fällt. Für den Kanton Schwyz verweist die Be-
schwerdegegnerin beispielsweise auch auf die Gemeinden Muotathal, Innerthal 
und Riemenstalden (Vernehmlassung S. 3 Rz. 3). Diese natürlichen Gegeben-
heiten sind zwangsläufig zu respektieren. Art. 14 BauR wird dieser Tatsache ge-
recht, indem (wie auch von Art. 27 Abs. 1 des Baureglements der Gemeinde 
Muotathal vom 25.11.2012) (nur) eine Rücksichtnahme auf die Besonnung und 
Belichtung verlangt wird. Vom Fehlen einer direkten Besonnung während einer 
bestimmten Zeitspanne dürften in Unteriberg zweifelsohne jedenfalls auch die di-
rekt um die Bauparzelle liegenden Grundstücke, so auch dasjenige des Be-
schwerdeführers, betroffen sein. Ob die betroffenen Gebäude eine oder mehrere 
Wohnungen aufweisen, kann dabei keinen Unterschied machen. Dabei spielt es 
grundsätzlich auch keine Rolle, ob die Schattenzeit drei Monate oder mehr oder 
weniger dauert. Der Argumentation des Beschwerdeführers betreffend die Taug-
lichkeit des Baugrundstückes zu Wohnzwecken zu folgen, hiesse mithin im End-

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effekt, die Rechtmässigkeit der Zuordnung des fraglichen Gebietes zur Wohnzo-
ne grundsätzlich in Frage zu ziehen, was kaum den Intentionen des Beschwerde-
führers entsprechend dürfte. Ein Augenschein kann diesbezüglich - wie auch 
hinsichtlich der übrigen Rügen - keine weitergehenden Erkenntnisse bringen; das 
rechtliche Gehör des Beschwerdeführers wurde (und wird) nicht verletzt. 

3.2.4  Ein Gleiches gilt auch hinsichtlich der Besonnung der Kinderspielfläche. 
Diesbezüglich kommt zum einen hinzu, dass Kinderspielplätze in der Winterzeit 
aus klimatischen und meteorologischen Gründen in der Regel nicht oder nur sel-
ten frequentiert werden. Zum andern ist das Erfordernis einer grundsätzlich guten 
Besonnung insofern zu relativieren, als gerade Kinder im Vorschulalter - welche 
zu den hauptsächlichen Nutzern der Spielfläche gehören dürften - die pralle 
Sonne nach Möglichkeit vermeiden sollten. 

3.3.1  Weiter rügt der Beschwerdeführer, die Kinderspielplätze sollten 15% der 
zu Wohnzwecken genutzten anrechenbaren Geschossfläche betragen. Auch die 
Situierung des Kinderspielplatzes neben der Tiefgarageneinfahrt sei aus Sicher-
heits- und Immissionsgründen alles andere als ideal. Zudem werde die Er-
schliessung der Bauparzelle der O.________ am Spielplatz vorbeiführen (S. 7 f. 
Ziff. 2). Überdies werde bei der Berechnung der massgebenden Gebäudegrund-
fläche ein "Geheu" angestellt: einerseits habe die J.________ AG eine anre-
chenbare Gebäudegrundfläche von 2'128 m2 festgestellt, anderseits werde bei 
der Berechnung der Abstellplätze von 2'349.48 m2 ausgegangen, womit der Kin-
derspielplatz mindestens 352.42 m2 umfassen müsste, was nicht der Fall sei 
(S. 8 lit. c; vgl. Stellungnahme vom 8.4.2019 S. 1 f.). 

3.3.2  Beim Neubau von Mehrfamilienhäusern ab mindestens fünf Wohnungen, 
Ferienhaussiedlungen, Ferienheimen, Massenlagern und dergleichen sind be-
sonnte Kinderspielplätze abseits vom Verkehr anzulegen. Ihre Grösse soll 15 % 
der zu Wohnzwecken genutzten anrechenbaren Geschossfläche gemäss Art. 33 
BauR betragen. Der Gemeinderat kann in begründeten Fällen Abweichungen 
bewilligen (Art. 16 Abs. 1 BauR). Die anrechenbare Geschossfläche umfasst alle 
dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder 
hiefür verwendbaren Räume sowie die dazugehörigen Erschliessungsflächen 
und Sanitärräume samt inneren Trennwänden. Aussenmauern werden nicht an-
gerechnet (Art. 33 BauR).

3.3.3  Der aktenkundige Plan Nr. 16-10.08 vom 4. August 2017 (rev.) weist ei-
ne anrechenbare Geschossfläche von 4 x 437.96 m2 (EG und 1.-3. OG) sowie 
376.56 m2 (DG), total 2'128.40 m2 aus. 15% hiervon ergeben eine Fläche von 

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319.26 m2. Die Ermittlung der Anzahl Abstellplätze basiert auf einer anderen 
Grundlage (vgl. nachstehend Erw. 3.4.1 ff.). 

Der Plan Nr. 16-10.02 (Grundrisse UG+EG) vom 4. August 2017 (rev.) weist ei-
nen "Kinderspielplatz = Restfläche (Grünfläche 397.55 m2)" aus. Bei dieser Rest-
fläche handelt es sich um die den Südteil des MFH umlaufende Fläche, begin-
nend in der Mitte der Westseite bis in den Nordbereich der Ostseite. Als Spiel-
gerät vorgesehen ist einzig ein Sandkasten in der Südwestecke. 

Die Definition einer "Restfläche" als Kinderspielplatz und diese konkrete Anord-
nung kann kaum als ideale Umsetzung eines Kinderspielplatzes erachtet werden. 
Das vorliegende Bauvorhaben unterscheidet sich insofern nicht von der gerichts-
notorischen Feststellung, dass bei einer Vielzahl von Überbauungen als Kinder-
spielplätze die baulich kaum oder nicht nutzbaren (Rest-)Flächen definiert wer-
den. Eine idealere Anordnung wäre indessen zwangsläufig verbunden mit einer 
Redimensionierung der Grundfläche des MFH, was wiederum mit der (parado-
xen) Folge verbunden wäre, dass eine geringere anrechenbare Geschossfläche, 
gleichzeitig also eine schlechtere und dem Postulat verdichteten Bauens gegen-
läufige Ausnützung resultieren würde und entsprechend eine kleinere Kinder-
spielplatzfläche notwendig würde. Bei der getroffenen Lösung ist die Anordnung 
im südlichen Bereich als vorteilhaft zu würdigen, zumal angesichts der vom Be-
schwerdeführer gerügten Schattenlage der Bauparzelle. Diesbezüglich ist anzu-
fügen, dass die J.________ AG mit dem (dritten) Vorprüfungsbericht vom 18. Au-
gust 2017 dem baureglementarischen Erfordernis besonnter Kinderspielplätze 
dadurch Rechnung getragen hat, dass sie nur die südöstlich und südwestlich des 
Gebäudes gelegenen Spielflächen (Bereich Sandkasten bis Bereich Propangas-
tank) berücksichtigt hat (S. 3). Diese Fläche von 339 m2 übertrifft die geforderte 
Fläche von 319 m2 ebenfalls noch mit Reserve. 

Der vom Beschwerdeführer geltend gemachten Sicherheitsproblematik ange-
sichts der Lage der Spielfläche bzw. des Sandkastens in der Nähe der Tiefgara-
geneinfahrt hat der Regierungsrat die Ummantelung der Einfahrtsrampe sowie 
die Hecke und den Sitzplatz der Wohnung 1.5 (3 ½-Zimmer-Wohnung im Nord-
westteil des EG) entgegengehalten (angefochtener Beschluss Erw. 8.3; vgl. Plan 
Nr. 16-10.01 Fassaden + Schnitte vom 4.8.2017 rev. [besonders Süd- und West-
fassade]). Die J.________ AG hat den Weg zum Spielplatz auf der Westseite 
namentlich wegen der Nähe zur Tiefgarageneinfahrt (und der Notwendigkeit der 
Querung der Ein- und Ausfahrt in die Tiefgarage) als ungeeignet erachtet und 
auch das Fehlen eines direkten Zugangs aus dem Gebäude bemängelt (Vorprü-
fungsbericht vom 18.8.2017 S. 4). Hingegen hat die J.________ AG auch den 
langgestreckten Weg entlang der nordöstlichen Grundstücksgrenze erwähnt. 

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Zwar scheint auch diese Erschliessung des Kinderspielplatzes nicht optimal, zu-
mal dieser Weg eng an Sitzplätzen dreier Wohnungen vorbeiführt. Entscheidend 
ist jedoch, dass die gefahrlose Erreichbarkeit der Kinderspielfläche(n) gewähr-
leistet ist. 

3.4.1  Nach Auffassung des Beschwerdeführers ist auch die Anzahl der vorgese-
henen Fahrzeugabstellplätze völlig ungenügend. Für die Kernzone dürfe ange-
sichts der Zweckbestimmung der Zone nicht auf die für Wohnbauten gültige 
VSS-Norm abgestellt werden. Es müssten mindestens 45 Fahrzeug- und Fahrra-
dabstellplätze vorgesehen werden. Auszugehen sei vom zonengerechten Sollzu-
stand und nicht von einer reinen Wohnnutzung. Rechtswidrig seien namentlich 
die bloss zwei Besucherparkplätze für 66 Wohnungen, die zudem für Besucher 
nicht erreichbar in der Tiefgarage vorgesehen seien. Unpraktisch und de facto 
ungenügend seien die hintereinander angeordneten Parkplätze. Die Zufahrt und 
Rampenneigung mit einem Gefälle von 15% sei ebenfalls nicht bauregelkonform 
(S. 8 f. Ziff. 3.a ff.; vgl. Stellungnahme vom 8.4.2019 S. 3). 

3.4.2  Art. 19 BauR regelt die Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Fahrräder. 
Sofern der Autoverkehr nicht allgemein verboten ist, sind bei allen Neubauten 
Autoabstellplätze zu schaffen. Sie sind ausserhalb des Strassenbereiches auf 
privatem Grund zu erstellen. Entsteht bei Umbauten, Erweiterungen oder 
Zweckänderungen bestehender Bauten und Anlagen ein Mehrbedarf an Abstell-
flächen, so besteht die Pflicht zur Schaffung von Abstellflächen im Umfang die-
ses Mehrbedarfs (Abs. 1). Der Gemeinderat setzt die Zahl der Garagen, Einstell- 
und Abstellplätze unter Berücksichtigung folgender Richtlinien und des voraus-
sichtlichen Bedarfs fest (Abs. 2): bei Wohnbauten nach der jeweils gültigen VSS-
Norm (lit. a); bei Gewerbe-, Geschäfts- und Verwaltungsbauten pro 50 m2 anre-
chenbare Geschossfläche gemäss Art. 33 ein Abstellplatz (lit. b); bei Hotels und 
Restaurationsbetrieben nach der jeweils gültigen VSS-Norm (lit. c). Garagenvor-
plätze gelten als Abstellplätze; davon ausgenommen sind Ein- und Ausfahrten zu 
Grundstücken Dritter oder zu Sammelgaragen (Abs. 3). Bei Mehrfamilienhäusern 
(sowie bei Industrie-, Gewerbe-, Dienstleistungs- und ähnlichen Bauten) sind zu-
dem für Fahrräder mindestens gleichviel Abstellplätze vorzusehen, wie der 
Normbedarf für Motorfahrzeuge verlangt (Art. 19 Abs. 7 BauR).

3.4.3  Es besteht kein Grund, entgegen dem Baugesuch für ein MFH mit reiner 
Wohnnutzung von einer Gewerbe- oder ähnlichen Baute auszugehen. Für die 
Anwendung eines (fiktiven) Sollzustandes besteht kein Raum. Sollte allenfalls zu 
einem späteren Zeitpunkt ein Umbau in eine gemischte Gewerbe- bzw. Ge-

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schäfts- und Wohnbaute erfolgen, müsste auch die Anzahl Parkplätze nach der 
entsprechenden Bestimmung (Art. 19 Abs. 2 lit. b BauR) neu ermittelt werden. 

Für Wohnbauten verweist das Baureglement auf die VSS-Norm. Hiervon abzu-
weichen besteht vorliegend kein Anlass. Die Bauherrschaft hat (in Anwendung 
der VSS-Norm 641 290) eine massgebliche Bruttogeschossfläche (BGF) von 
2'349.48 m2 errechnet (Plan-Nr. 16-10.07 PP-Berechnung gemäss VSS vom 
4.8.2017 rev.). Ziff. 9.1 der VSS-Norm 640 281 sieht für Wohnnutzungen im 
Normalfall ein Parkfeld pro 100 m2 BGF vor oder ein Parkfeld pro Wohnung so-
wie zusätzlich für Besucher 10 % der Bewohner-Parkplätze. Mithin sind - auf der 
Basis der Fläche - 23 Parkplätze zuzüglich 3 Besucherparkplätze einzuplanen. 
Die für die Bewohner erforderliche Parkplatzzahl wird mit 28 Parkplätzen (vgl. 
vorstehend Erw. 1) somit selbst dann gewahrt, wenn die hintereinander angeord-
neten Parkplätze nur als einfache Parkplätze betrachtet werden (vgl. vorstehend 
Erw. 1). Allfällige mit dieser Anordnung verbundene Unannehmlichkeiten werden 
die Nutzer/Eigentümer der jeweiligen Parkplätze in Kauf zu nehmen haben. So-
weit der Beschwerdeführer von 66 Wohnungen spricht (S. 9 oben), muss es sich 
um ein Versehen handeln. Über die baureglementarisch geforderte Anzahl an 
Abstellplätzen geht der Velounterstand für 31 Velos (vgl. vorstehend Erw. 1) hin-
aus. 

Ebenso sind drei Besucherparkplätze vorgesehen. Die Zufahrt zu den Besucher-
parkplätzen in der Tiefgarage ist durch das automatische Garagentor gewährleis-
tet. Weder der kantonale noch der kommunale Gesetzgeber machen betreffend 
die Platzierung eine Unterscheidung zwischen privaten Abstellplätzen (für die Ei-
gentümer oder Mieter) einerseits und solchen für die Besucher anderseits. Eine 
Situierung der Besucherparkplätze in der Tiefgarage, was heutzutage nicht mehr 
ganz ungewöhnlich ist, kann daher nicht verweigert werden. Die beiden Besu-
cherparkplätze in der Tiefgarage werden vorliegend zudem im Eingangsbereich 
der neuen Tiefgarage eingerichtet (vgl. Plan-Nr. 16-10.02 Grundrisse UG + EG 
vom 4.8.2017 rev.). Indes empfiehlt es sich, mit einem Schild auf die Situierung 
zweier Besucherparkplätze in der Tiefgarage (und die automatische Öffnung der 
Tiefgarage) hinzuweisen (vgl. VGE 1032/05 vom 28.9.2005 Erw. 2.3.1 ff.; zur Si-
cherstellung der Zugänglichkeit von Besucherparkplätzen in einer Tiefgarage vgl. 
auch VGE III 2017 100 vom 20.12.2017 Erw. 6.3). Denn direkt anfahrbare ober-
irdische Besucherparkplätze werden bevorzugt (vgl. VGE III 2017 226 vom 
30.5.2018 Erw. 5.2.4) und der einzige Aussenbesucherparkplatz dürfte bei 22 
Wohnungen erfahrungsgemäss häufig besetzt sein. 

3.4.4  Strassenein- und -ausfahrten sind übersichtlich zu gestalten. Die den Ver-
kehrsverhältnissen angemessene Sichtweite darf weder durch Pflanzen, Bauten, 

12

Mauern, Einfriedungen oder andere Anlagen behindert werden (Art. 20 Abs. 1 
BauR). Garagenausfahrten dürfen im Freien höchstens 10% Neigung, im Ge-
bäudeinnern oder beheizt max. 15% Neigung aufweisen. Diese ist 3 m vor dem 
Strassenrand auf max. 3% zu reduzieren (Art. 20 Abs. 2 BauR).

Die Garagenein-/ausfahrt (vgl. vorstehend Erw. 1) entspricht grundsätzlich den 
baureglementarischen Vorgaben. Die J.________ AG hat überdies die Verein-
barkeit der Garagenein-/ausfahrt mit der VSS-Norm SN 640 291a überprüft und 
bejaht (Vorprüfungsbericht vom 18.8.2017 S. 10). 

Indes geht aus den Planunterlagen (Plan-Nr. 16-10.01 Fassaden + Schnitte, 
Plan-Nr. 16-10.02, Grundrisse UG + EG, beide vom 4.8.2017 rev.) nicht mit hin-
reichender Klarheit hervor, wo das Garagentor positioniert werden soll. Damit 
sich der Bereich der Garageneinfahrt mit einer Neigung von max. 15% auch ef-
fektiv im Gebäudeinnern befindet, ist daher die Baubewilligung mit der Auflage zu 
verbinden, dass das Garagentor vor dem bzw. jedenfalls beim Übergang der 
Neigung von 10% zu 15% positioniert wird. 

3.5.1  Der Beschwerdeführer rügt weiter, in der Kernzone gelte eine Überbau-
ungsziffer von 30% (Art. 35 Abs. 2 BauR). Ob diese eingehalten sei, bleibe un-
klar. Von der Grundstücksfläche von 1'616 m2 sei die massive Fahrbahnfläche in 
Abzug zu bringen, womit das Bauvorhaben die zulässigen Dimensionen sprenge 
(S. 10 Ziff. 4.a). Die Tiefgaragenerschliessung sprenge erstens qualitativ und 
quantitativ eine blosse Hauszufahrt, und zweitens werde auch nicht direkt auf 
das Haus zu- bzw. vor dieses gefahren. Die Vorinstanzen übersähen überdies, 
dass die Zufahrt auch der Erschliessung der Nachbarparzelle KTN H.________ 
diene (S. 10 Ziff. 4.b; vgl. Stellungnahme vom 8.4.2019 S. 2). 

3.5.2  Die Überbauungsziffer bestimmt das Verhältnis der anrechenbaren Ge-
bäudegrundfläche und der anrechenbaren Landfläche (Art. 25 Abs. 1 BauR). Als 
anrechenbare Gebäudegrundfläche gilt die senkrechte Projektion der grössten 
oberirdischen Gebäudeumfassung auf das Grundstück. Nicht zur anrechenbaren 
Gebäudegrundfläche zählen unter anderem offene Balkone bis zu 1.5 m Ausla-
dung (Art. 25 Abs. 2 erstes Lemma BauR). Die anrechenbare Landfläche ist die 
überbaubare Fläche der von der Baueingabe erfassten, baulich noch nicht aus-
genützten Parzellen in der Bauzone. Nicht angerechnet werden unter anderem 
die für die Erschliessung notwendige Fahrbahnfläche sowie projektierte Ver-
kehrsanlagen, soweit es sich nicht um Hauszufahrten handelt (Art. 25 Abs. 3 ers-
tes und zweites Lemma BauR). 

Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung können einerseits private 
Hauszufahrten durchaus auch mehrere Liegenschaften erschliessen, anderseits 

13

kann eine Liegenschaft auch über zwei Hauszufahrten verfügen, ohne dass die-
se Zufahrten ihre Qualifikation als Hauszufahrt verlieren (vgl. Bundesgerichtsur-
teil 1C_667/2017 vom 18.6.2018 i.Sa. W. vs. Gemeinderat Arth Erw. 6.4 und 7). 

3.5.3  Ob allenfalls ein zweites Grundstück über die Zufahrt zur Bauliegenschaft 
(mit-)erschlossen wird, muss der Qualifikation als blosse Hauszufahrt folglich 
nicht schädlich sein. Abgesehen davon grenzt das Grundstück KTN H.________, 
das in der Zone für öffentliche Bauten liegt, an die P.________-strasse an, was 
eine allfällige zukünftige Erschliessung über das Baugrundstück unwahrschein-
lich macht (vgl. Vernehmlassung des Sicherheitsdepartements S. 2 Ziff. 3). 
Ebenso wenig kann die Qualifikation als Hauszufahrt grundsätzlich von der Di-
mensionierung und der Anzahl Wohnungen eines Gebäudes abhängen. Insbe-
sondere aber führt die Zufahrt vorliegend ausschliesslich über das Baugrunds-
tück, ist privat und  endet auf dem Baugrundstück bzw. mündet in die Tiefgarage 
(vgl. vorstehend Erw. 1). Nicht erforderlich für die Qualifikation als Hauszufahrt ist 
eine Vorfahrt unmittelbar vor den eigentlichen Hauseingangsbereich. Für die Er-
mittlung der Überbauungsziffer haben die Vorinstanzen daher zu Recht auf die 
gesamte Landfläche von 1'616 m2 abgestellt. 

3.5.4  Mit dem Plan-Nr. 16-10.05 (Überbauungsziffer, vom 4.8.2017 rev.) wird die 
anrechenbare Gebäudefläche visualisiert und ohne weiteres nachvollziehbar er-
mittelt. Die anrechenbare Gebäudegrundfläche ist mit hellblauer Farbe gekenn-
zeichnet, womit insbesondere auch die bei den beiden Balkonen auf der Südsei-
te des Gebäudes über 1.5 m hinausgehenden und somit anrechenbaren Ausla-
dungen (5.09 m x 0.4 m entsprechend 2.04 m2 sowie 5.55 m x 1.0 m entspre-
chend 5.55 m2) gekennzeichnet werden. Mit der Gebäudefläche von 477.12 m2 
(ohne Balkone) ergibt sich folglich eine anrechenbare gesamte Gebäudefläche 
von 484.71 m2, womit die in der Kernzone geltende Überbauungsziffer von 30 % 
(Art. 35 Abs. 2 BauR) entsprechend 484.80 m2 mit 29.995 % noch gewahrt wird. 

3.6.1  Der Beschwerdeführer macht geltend, die Einhaltung der Gebäude- und 
Firsthöhe lasse sich mangels rechtsgenüglichen Nachweises des gewachsenen 
Terrains, das von einer unabhängigen Fachstelle aufzunehmen sei, nicht ermit-
teln. Klar scheine, dass mit der zweigeschossigen Mansardenwohnung die 
zulässige Gebäudehöhe überschritten werde. An der Ostfassade werde bei einer 
Gebäudehöhe von 16.93 m der Grenzabstand von lediglich sechs Metern ver-
letzt. Bei einer Fassadenlänge von 23 m und einer zweigeschossigen Mansarde 
könne nicht mehr von einem unmassgeblichen Giebel gesprochen werden. Beim 
geplanten Kreuzgiebel erscheine es als Rechtsumgehung und Aushöhlung der 

14

Vorschriften über die Gebäudehöhe, dies einfach am Schnittpunkt zwischen Fas-
sade und Dachhaut anzusetzen (S. 12 Ziff. 6.a). 

3.6.2  In der Kernzone gilt eine Gebäudehöhe von 12 m und eine Firsthöhe von 
17 m (Art. 35 Abs. 2 BauR). Als Gebäudehöhe gilt gemäss § 60 Abs. 2 PBG das 
Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum 
Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flachdächern bis zur Oberkante 
des Dachabschlusses. Nicht berücksichtigt werden die Höhe des Giebeldreiecks 
bei Giebelfassaden (§ 60 Abs. 3 lit. a PBG), Aufbauten bei Schräg- und Flach-
dächern, sofern sie nicht mehr als einen Drittel der Fassadenlänge einnehmen 
(lit. b) sowie Attikageschosse und Dachbrüstungen, sofern ihre Fassaden auf der 
Schmalseite innerhalb eines Giebeldreiecks von 45° liegen sowie auf der 
Längsseite mit Ausnahme von maximal einem Drittel dieser Fassadenlänge um 
das Mass ihrer Höhe von der Fassade des darunter liegenden Geschosses 
zurückversetzt sind (lit. c). Bei Dachneigungen über 45° wird das Mehrmass, das 
sich bei einem 45°geneigten Dach ergäbe, zur Gebäudehöhe gerechnet (§ 60 
Abs. 4 PBG). Diese für den Erlass kommunaler Bauvorschriften verbindlichen 
Messweisen (vgl. § 31 Abs. 1 der Vollzugsverordnung zum Planungs- und 
Baugesetz [PBV; SRSZ 400.111] vom 2.12.1997) finden sich auch in Art. 26 
Abs. 1 bis 3 BauR.

Mit (dem Beschwerdeführer bekannten) VGE III 2015 170 vom 27. Januar 2016 
betreffend die Baubewilligung auf der nordwestlich ans vorliegende Baugrunds-
tück angrenzenden Parzelle KTN I.________ hat das Verwaltungsgericht Fol-
gendes ausgeführt: 

2.3 Einerseits ist vorab festzuhalten, dass sich den zitierten gesetzlichen Grund-
lagen keine Anhaltspunkte dafür entnehmen lassen, dass die Zahl der (Voll-)
Geschosse wie auch die Voraussetzungen für die Anrechenbarkeit eines Dach-
geschosses als Vollgeschoss und entsprechend ebenso die Zahl allenfalls zulässi-
ger Geschosse im Bereich der vertikalen Ausdehnung eines Daches bei der Be-
messung der Gebäudehöhe eine Rolle spielen (anders als beispielsweise im Kan-
ton Zürich, dessen Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht 
[Planungs- und Baugesetz; SRZH 700.1] vom 7.9.1975 in § 278 Abs. 1 die zuläs-
sige Gebäudehöhe durch die erlaubte Vollgeschosszahl und, sofern die Bau- und 
Zonenordnung es nicht ausschliesst, durch die Verkehrsbaulinien bestimmt, wobei 
das geringere Mass entscheidend ist); die Kernzone kennt überdies keine Begren-
zung der Geschosszahl. Die Zweigeschossigkeit des Dachgeschosses spricht 
nicht gegen einen Schnittpunkt Fassade/Dachhaut zur Bemessung der Gebäude-
höhe; einer allfälligen gestalterischen Wirkung dieser Zweigeschossigkeit ist allen-
falls im Rahmen des Einordnungsgebotes Rechnung zu tragen. Anderseits ist un-
bestritten, dass das geplante Kreuzgiebeldach mit einer Neigung des Dachfirstes 
von 20° in Längsrichtung und 45° in Querrichtung der baureglementarisch nor-
mierten Ortsüblichkeit (vgl. Art. 12 BauR) entspricht. Es ist weder als Aufbaute 
noch als Attikageschoss zu qualifizieren (vgl. Fritzsche/ Bösch/Wipf, Zürcher Pla-

15

nungs- und Baurecht, 5. Aufl., Zürich 2011, S. 948 ff. Ziff. 16.7.2.2 mit Illustration 
eines Quergiebels, dessen Fassade ebenfalls den Eindruck der Zweigeschossig-
keit erwecken kann). Abhängig von der Grundfläche eines Gebäudes vergrössert 
(oder verkleinert) sich bei einer gleichen (vorliegend gesetzeskonformen) Dach-
neigung zwangsweise auch die (nutzbare) Fläche wie auch die Höhe und somit 
das (nutzbare) Volumen des Dachgeschosses.

Im vom Regierungsrat zitierten, in EGV-SZ 2004 B 8.2 publizierten Entscheid hat 
das Verwaltungsgericht begründet ausgeführt, dass sich § 60 Abs. 3 lit. a PBG auf 
sämtliche Giebeldreiecke von Giebelfassaden bezieht, unabhängig davon, ob sol-
che auf allen Seiten des Gebäudes vorkommen oder nicht (Erw. 4.7). In EGV-SZ 
2006 B 8.2 hat das Verwaltungsgericht darauf hingewiesen, dass eine grosszügige 
Bejahung des Giebelfassadencharakters zu einer Benachteiligung von Attikage-
schossen führen könnte; indes sei es eine Tatsache, dass heute eine grosse Viel-
falt von Dachformen bestünden und die Rechtsprechung von der tatsächlich pro-
jektierten Dachgestaltung ausgehe (Erw. 4.2). Vorliegend bleibt trotz der Doppel-
geschossigkeit des Dachgeschosses der Giebelfassadencharakter auf allen Ge-
bäudeseiten ungetrübt, wie die aktenkundigen Baupläne belegen. Inwiefern eine 
Gesetzesumgehung vorliegen sollte, ist nicht erkennbar. Die Rüge des Be-
schwerdeführers betreffend die Gebäudehöhe ist somit unbegründet.

Diese Erwägungen können gleichermassen auch auf die vorliegend zu beurtei-
lende Baute angewendet werden. 

3.6.3  Der Begriff des "ausgemittelten gewachsenen Bodens" ist im Gesetz nicht 
näher umschrieben; es handelt sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der 
auslegungsbedürftig ist. Klar ist, dass grundsätzlich pro Fassade eine Gebäu-
dehöhe zu ermitteln, mithin pro Fassade jeweils das gewachsene Terrain aus-
zumitteln ist. Bei mehr oder weniger gradlinigen Terrainverläufen genügen weni-
ge Messpunkte (z.B. beide Eckpunkte), bei komplizierteren Terrainbegebenhei-
ten ist eine aufwendigere Ausmittlung zumutbar (EGV-SZ 1990 Nr. 16 Erw. 4b; 
VGE III 2015 114 vom 18.2.2016 Erw. 1.2). 

3.6.4  Der Plan-Nr. 16-10.01 (Fassaden + Schnitte, vom 4.8.2017 rev.; vgl. auch 
Plan-Nr. 16-10.02 Grundrisse UG + EG, vom 4.8.2017 rev.) weist (mit grüner Fa-
rbe) das gewachsene Terrain aus mit Angabe der jeweiligen Höhen an den vier 
äusseren Gebäudeecken. Diese Höhen betragen 929.57 m (Nordwestecke), 
929.52 m und 929.79 m (Südwestecke[n]), 928.24 m (Südostecke), 929.20 m 
(Nordostecke). Der (maximale) Höhenunterschied beträgt mithin 1.55 m. Beim 
Baugrundstück handelt es sich um keine komplizierten Terrainbegebenheiten, 
welche einer aufwändigen Ausmittlung bedürfen. Die Eckpunkte sind ausrei-
chend für die Ausmittelung. Hieran ändert die Beurteilung der J.________ AG 
nichts (Vorprüfungsbericht vom 18.8.2017 S. 12). Von der beantragten Überprü-
fung durch eine Fachstelle konnten die Vorinstanzen ohne weiteres und insbe-

16

sondere ohne Verletzung des rechtlichen Gehörs des Beschwerdeführers abse-
hen. 

Auf dem Fassadenplan sind auch die Gebäudehöhen und Firsthöhen ausgewie-
sen (Nordfassade: 11.34 m und 16.34 m; Südfassade: 11.88 m und 16.88 m, 
Ostfassade: 11.93 m und 16.93 m; Westfassade: 11.18 m und 16.18 m). Es sind 
keine Anhaltspunkte erkennbar, dass es sich hierbei um Fehlangaben handeln 
könnte. Die Wahrung der baureglementarisch zulässigen Gebäude- und 
Firsthöhen von 12 m und 17 m (Art. 35 Abs. 2 BauR) wurde mithin zu Recht be-
jaht. Die diesbezügliche Rüge des Beschwerdeführers ist unbegründet. 

3.6.5  Art. 35 Abs. 2 BauR sieht für die Kernzone die Grenzabstände gemäss 
PBG vor. Für Bauten bis und mit 20 m Gebäudehöhe beträgt der Grenzabstand 
50% der Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m (§ 60 Abs. 1 PBG). Der grosse 
Grenzabstand wird in der Regel auf der längsten oder am meisten gegen Süden 
orientierten Hauptfassade gemessen (Art. 28 Abs. 2 BauR). Der Grenzabstand 
ist die kürzeste Verbindung zwischen Grenze und Fassade. Er wird senkrecht auf 
die Fassade und über die Ecken mit dem kleineren Radius gemessen (Art. 28 
Abs. 1 BauR; § 59 Abs. 1 PBG). Über die Fassade vorspringende Gebäudeteile, 
wie Dachvorsprünge, Balkone, Erker usw. werden nur insoweit mitberechnet, als 
ihre Ausladung 1.50 m übersteigt (§ 59 Abs. 2 PBG; vgl. § 33 Abs. 1 PBV; Art. 28 
Abs. 3 BauR).

Der erforderliche Grenzabstand von (mindestens) 50% der jeweiligen Gebäu-
dehöhe ist unter Berücksichtigung der Balkone auf der Ost-, West- und Südseite 
allseitig gewahrt (vgl. Plan-Nr. 16-10.00 Katasterplan vom 4.8.2017 rev.). 

3.7.1  Nach Auffassung des Beschwerdeführers spricht gegen eine maximale 
Ausnützung (vgl. vorstehend Erw. 3.5.1 ff.) auch das Einordnungsgebot (S. 10 
Ziff. 4.c). Dieses werde verletzt. Der massive, überdimensionierte Betonriegel 
hinsichtlich Gebäudelänge, Gebäude- und Firsthöhe und Dachgestaltung könne 
kaum ernsthaft als besonders geeignet und "schön" für den dörflichen und ländli-
chen Charakter von Unteriberg bezeichnet werden (S. 10 f. Ziff. 5.a). Dies lasse 
sich nicht mit dem Argument der Verdichtung rechtfertigen. Es sei Sache der 
Gemeinde, das Bauvorhaben auch betreffend die Einordnung gemäss den ge-
setzlichen Vorgaben zu beurteilen. Die Dachlandschaft sei im Dorfkern durch ein-
fache Satteldächer bestimmt. Das Fehlen einer gemeinsamen architektonischen 
Sprache im Dorfkern dürfe der Gemeinde nicht egal sein. Die Gemeinde habe ihr 
Ermessen nicht adäquat wahrgenommen. Das Vorhandensein ordnungswidriger 
Bauten könne nicht von der Beurteilung der Einordnung und deren Einhaltung 
dispensieren (S. 11 Ziff. 5.b; vgl. Stellungnahme vom 8.4.2019 S. 4). 

17

3.7.2  Bauten und Anlagen müssen sich so in die Umgebung eingliedern, dass 
sie das Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbild nicht stören (§ 56 Abs. 1 
PBG). Alle Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen sind hinsichtlich 
ihrer Gesamterscheinung, Einzelheiten, Proportionen und Baumaterialien so zu 
gestalten, dass zusammen mit der bestehenden und vorauszusehenden 
Überbauung eine gute Gesamtwirkung entsteht und die Schönheit oder 
erhaltenswerte Eigenart des Orts- und Landschaftsbildes gewahrt bleibt (Art. 11 
Abs. 1 BauR). Der Einordnung der Bauten ist in der Kernzone besondere 
Aufmerksamkeit zu schenken (Art. 37 Abs. 1 BauR). 

Ästhetikgeneralklauseln können einerseits "negativ" in Form eines so genannten 
Verunstaltungs- oder Beeinträchtigungsverbots, andererseits "positiv" in Form 
eines so genannten Eingliederungs- oder Einordnungsgebots umschrieben sein 
(vgl. Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. Aufl., 
Zürich 1999, Rz. 653 ff.). Bei § 56 Abs. 1 PGB handelt es sich um ein 
Beeinträchtigungsverbot, mit welchem die Verunstaltung des Landschaftsbilds 
untersagt wird (vgl. EGV-SZ 2009 C 2.2 Erw. 7.2; EGV-SZ 1995 B. Nr. 55 
Erw. 3d, je mit Hinweisen). Art. 11 Abs. 1 BauR schreibt dagegen im Sinne einer 
positiven ästhetischen Generalklausel vor, dass sich ein Bauprojekt in die Orts-
bildstruktur einzufügen hat. 

3.7.3  Nach konstanter Rechtsprechung steht der kommunalen Bewilligungs-
behörde in Fragen der Ästhetik und des Ortsbildschutzes ein erheblicher Beurtei-
lungsspielraum zu (VGE III 2014 11 vom 22.5.2014 Erw. 4.4 mit Hinweisen auf 
VGE III 2013 186+191 vom 12.3.2013 Erw. 2.2; VGE III 2010 73 vom 18.8.2010 
Erw. 2.1, 2.2; VGE III 2007 38 vom 24.5.2007 Erw. 1.2; Bundesgerichtsurteil 
1A.11/2007 + 1P.23/2007 vom 16.5.2007 Erw. 4.5; vgl. auch BGE 145 I 52 
Erw. 3.6). Die Überprüfung der mit dem Ortsbildschutz zusammenhängenden 
unbestimmten Rechtsbegriffe hat zurückhaltend zu erfolgen. Auf der einen Seite 
hat sich die Überprüfung durch die Beschwerdeinstanz - sachlich - in dem Um-
fang zurückzuhalten, als es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung 
Sachnähe und Ortskenntnis von Bedeutung sein sollen. Die örtliche Behörde ver-
fügt über die besten Ortskenntnisse und ihr obliegt es, im Rahmen ihres Pla-
nungsauftrages dem Orts- und Landschaftsschutz Rechnung zu tragen (vgl. 
EGV-SZ 2005 C 2.1 Erw. 4.2.3). Auf der anderen Seite hat die Überprüfung 
durch die Rechtsmittelinstanz so weit auszugreifen, dass die übergeordneten, 
vom Kanton zu sichernden Interessen einen angemessenen Platz erhalten. Ein 
Eingreifen des Regierungsrates ist regelmässig nur dann gerechtfertigt, wenn die 
beanstandete Haltung der Baubewilligungsbehörde in Bezug auf die Einordnung 

18

schwerwiegende Mängel aufweist und sich deshalb nicht vertreten lässt (vgl. 
EGV-SZ 1994, Nr. 5; Erw. 4.2).

Zu beachten ist im Weiteren, dass dem Verwaltungsgericht als zweite Beschwer-
deinstanz nurmehr eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle (vgl. § 55 Abs. 1 lit. a 
und b VRP), nicht aber eine Ermessenskontrolle (Angemessenheitskontrolle) zu-
kommt. Bei der Anwendung von positiven wie negativen Ästhetikklauseln des 
kommunalen Rechts hat sich das Verwaltungsgericht als zweite kantonale 
Rechtsmittelinstanz auf die Prüfung zu beschränken, ob die von der kommunalen 
Bewilligungsbehörde vorgenommene und vom Regierungsrat (als erste Be-
schwerdeinstanz mit umfassender Kognition) geschützte Würdigung des Bauvor-
habens vertretbar ist oder nicht. Mit anderen Worten ist es dem Verwaltungsge-
richt grundsätzlich verwehrt, anstelle einer von den Vorinstanzen (übereinstim-
mend) vorgenommenen (und im Ergebnis gegebenenfalls vertretbaren) Würdi-
gung der Einordnungsthematik eine eigene umfassende Beurteilung der Gestal-
tung und Eingliederung des Bauvorhabens vorzunehmen (vgl. VGE III 2014 11 
vom 22.5.2014 Erw. 4.4 mit Hinweisen auf VGE III 2013 110 vom 27.11.2013 
Erw. 4.4; VGE 914/06 vom 19.12.2006 Erw. 2.3 sowie VGE 1054/06 vom 
30.11.2006 Erw. 3.2, beide mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtspre-
chung sowie Arnold Marti, Kommentar zum Bundesgerichtsurteil 1P.678/2004 
vom 21.6.2005, ZBl 8/2006, S. 437 ff.; BGE 145 I 52 Erw. 3.6).

3.7.4  Die J.________ AG hat auch die Einordnung positiv beurteilt (Vorprü-
fungsbericht vom 18.8.2017 S. 16). Ebenso hat der Gemeinderat die Anforde-
rungen an die Gestaltung und befriedigende Einordnung durch den Neubau als 
erfüllt erachtet (Baubewilligung S. 14 lit. b/bb). Der Gemeinderat hat sich hierbei 
am Wesen und den Rahmenbedingungen der Kernzone orientiert (Baubewilli-
gung S. 8 ff. Ziff. 14.3.1.1 f.). Unter anderem hat er ausgeführt, es liege seit alters 
her in der Natur der Kernzone, dass Grenz- und Gebäudeabstände kleiner seien 
als in den übrigen Wohn- und Arbeitszonen und dass auf einer verhältnismässig 
kleinen Fläche ein im Verhältnis dazu grosses Bauvolumen erstellt werden kön-
ne. Die Kernzone entspreche der Siedlungsstruktur entsprechend einem Stras-
sendorf. Das Baugrundstück liege in einer dritten Bautiefe am Rande der Kern-
zone. Gegenüber liege das architektonisch nicht überzeugende N.________ und 
nördlich der Bauparzelle sei kürzlich von der gleichen Bauherrschaft ein Gebäu-
de von ähnlicher Grösse unter voller Ausnützung der Zonenvorschriften erstellt 
worden. Das Grundstück des Beschwerdeführers unterschreite ebenfalls die in 
der Bauzone üblichen Grenzabstände und weise auch eine hohe Ausnützung 
aus. Es bestehe ein Anspruch auf Ausschöpfung der Verdichtungsmöglichkeiten. 
Nur in Ausnahmefällen, wenn der Widerspruch der Neubaute zur baulichen Um-

19

gebung klar und krass sei, könne ein Verzicht auf die Realisierung des zulässi-
gen Volumens durchgesetzt werden. Der Beschwerdeführer kritisiere nur die Di-
mensionierung der Baute; einen Bezug auf die Umgebung in der Bebauung oder 
aus landwirtschaftlicher Sicht stelle er nicht fundiert her; ebensowenig lege er 
dar, inwiefern sich der Neubau auf die Umgebung negativ auswirken solle und 
worin das öffentliche Interesse an einer Redimensionierung bzw. Umgestaltung 
des Projektes liege. Art. 11 Abs. 1 BauR stelle auch eine künftige bzw. vorauszu-
sehende Überbauung ins Zentrum, die gleich zu gewichten sei wie die Qualität 
der bestehenden Bausubstanz. Das Dreieck zwischen der M.________-strasse, 
der N.________ und der F.________-strasse sei mit wenigen Gebäuden bebaut. 
Das Gebiet sei in sich geschlossen. Eine einheitliche, qualitativ hochstehende 
Gesamterscheinung oder eine gemeinsame architektonische Sprache fehle. 
Landschaftlich sei das Gebiet nicht exponiert. 

Dieser Beurteilung ist der Regierungsrat zu Recht gefolgt (angefochtener Be-
schluss Erw. 5.3). Er konnte sich dabei unter anderem auf den Augenschein im 
Zusammenhang mit der auf KTN I.________ realisierten Baute vom 29. Juni 
2015 beziehen (vgl. VGE III 2015 170 vom 27.1.2016 Erw. 4.3.1 ff. [dem Be-
schwerdeführer bekannt]) sowie die Überprüfbarkeit der gemeinderätlichen Beur-
teilung mittels Google Maps und Street View. Es bestehen keine überzeugenden 
Gründe, von jener Beurteilung abzuweichen; angesichts der Nachbarschaft der 
beiden Bauparzellen kann sie ohne weiteres auch für den vorliegenden Fall Gel-
tung beanspruchen. 

4.1.1  Der Beschwerdeführer bringt auch weiterhin vor, das Baugrundstück be-
finde sich im Gewässerschutzbereich Au. Aufgrund der Unterlagen bleibe unklar, 
wie tief der Aushub erfolgen werde und ob dabei Gewässer tangiert würden. Das 
Terrain liege nur gerade rund 10 m über dem Mittelwasserstand von rund 
918 m ü. M. Die geologische Stellungnahme vom 26. Januar 2017 sei wenig 
brauchbar (S. 12 f. Ziff. 7.a f.). 

4.1.2  Der Regierungsrat hat unter Bezugnahme auf die Stellungnahme des Am-
tes für Umweltschutz (AfU) vom 5. April 2018 (RR-act. III/02/Beilage) dargelegt 
(angefochtener Beschluss Erw. 6.1), der langjährige mittlere Grundwasserspiegel 
liege am Baustandort gemäss konservativen Angaben auf maximal 920 m ü. M.. 
Das Terrain liege auf 929.54 m ü. M., womit ein Abstand von rund 10 m zum 
Grundwasserspiegel bestehe. Die Unterkante der Bodenplatte komme nicht tiefer 
als 925.72 m ü. M. zu liegen und somit immer noch mehr als 5 m über dem mitt-
leren Grundwasserspiegel. Es könne ausgeschlossen werden, dass eine Bau-
grube ausgehoben werden müsse, welche über 5.72 m unter diese Kote reiche. 
Der Regierungsrat hat im Weiteren unter Bezugnahme auf den Plan-Nr. 16-10.01 

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(Fassaden + Schnitte vom 4.8.2017 rev.) ergänzend festgehalten, selbst unter 
Berücksichtigung des Liftschachtes komme kein Gebäudeteil tiefer als 924 m 
ü. M. zu liegen; ein Aushub, der über 4 m tiefer erfolge, sei nicht erforderlich. 

Es ist nicht ersichtlich, was an dieser Beurteilung rechtsfehlerhaft sein sollte. Bei 
der gebotenen Bauausführung nach den Regeln der Baukunde (§ 54 Abs. 2 
PBG) ist eine Gefährdung des Grundwasserbereiches aufgrund der allgemeinen 
Lebenserfahrung und nach menschlichem Ermessen auszuschliessen. Ergän-
zender Abklärungen oder einer Beschreibung der vorgesehenen Aushubtechnik 
bedarf es nicht. Unbegründet ist so auch die Rüge des Beschwerdeführers, die 
geologische Stellungnahme vom 26. Januar 2017 sei nicht brauchbar. Diese Ab-
klärung der Q.________ GmbH bezweckte die Abklärung der bautechnischen 
Anforderungen an die Fundation und der Gebäudestatik (vgl. S. 2 Ziff. 1). Ge-
wässerschutzrechtlich drängten (und drängen) sich angesichts der Beurteilung 
des AfU wie gesagt keine ergänzenden Abklärungen auf. 

4.2.1  Der Beschwerdeführer rügt des Weiteren, Unklarheiten und Fragen rufe 
auch die vorgesehene Heizung hervor. Die nicht unerhebliche Sicherheitsgefähr-
dung bzw. Explosionsgefahr sowie damit einhergehend negative Immissionen 
legten die Einhaltung eines entsprechenden Grenzabstandes und eine andere 
Situierung des Gastankes nahe. Unklar sei auch dessen Höhe über dem Terrain 
(S. 13 Ziff. 8.a). 

4.2.2  Gemäss § 11 Abs. 2 des Feuerschutzgesetzes (FSG; SRSZ 530.110) vom 
12. Dezember 2012 bedürfen die Erstellung und Änderung sowie die Umnutzung 
von Gebäuden oder Gebäudeteilen mit hoher Brandgefahr oder grosser Perso-
nengefährdung einer Brandschutzbewilligung des zuständigen Amtes. Als Ge-
bäudeteile mit hoher Brandgefahr und grosser Personengefährdung gelten 
gemäss § 3 lit. k der Feuerschutzverordnung (FSV; SRSZ 530.111) vom 
26. März 2013 unter anderem Flüssiggas-Lager und festinstallierte Flüssiggas-
Instal-lationen. Zuständiges Amt ist das Amt für Militär, Feuer- und Zivilschutz 
(§ 1 Abs. 2 FSV). Für technische Kontrollen können externe Fachleute beigezo-
gen werden (§ 13 Abs. 2 FSG). 

Das Amt für Militär, Feuer- und Zivilschutz hat beim L.________ ein Gutachten 
(vom 27.10.2017) eingeholt. Mit seinem Gutachten hat das L.________ die Be-
willigung für die Aufstellung und Inbetriebnahme des Druckbehälters (erdverleg-
ter Propangastank) und der Gasversorgungsanlage unter Bedingungen bean-
tragt. Unter anderem ist - bei geringem Gefährdungsgrad - ein Schutzabstand 
von einem Meter einzuhalten (S. 2 Ziff. 2). Der projektierte Standort (Südostecke 

21

des Baugrundstückes, vgl. Plan-Nr. 16-10.02 vom 4.8.2017 rev.) gab zu keinen 
Bemerkungen Anlass (S. 4 Ziff. 6.1 f.). 

Gestützt auf diese Beurteilung bestand für das Amt für Militär, Feuer- und Zivil-
schutz und die Vorinstanzen kein Anlass, die Zustimmung zur Errichtung des 
Druckbehälters bzw. die Bewilligung zu verweigern (vgl. Gesamtentscheid des 
ARE S. 3 f. Ziff. 2.a; Baubewilligung S. 12 Ziff. 18.3.1 ff.; angefochtener RRB 
Erw. 7.2; auch RR-act. III/02/Beilage [Stellungnahme des Amtes für Militär, Feu-
er- und Zivilschutz vom 29.3.2018]). Schliesslich wurde die Bauherrschaft einer-
seits verpflichtet, den installierten Flüssiggas-Druckbehälter dem R.________ zur 
Abnahmekontrolle zu melden; anderseits müssen die Installationen innerhalb des 
Gebäudes von einer anerkannten Fachstelle (Erdgas-Werk) abgenommen und 
das Abnahmeprotokoll der Gas-Installationen dem Amt für Militär, Feuer- und Zi-
vilschutz, Abteilung Brandschutz, eingereicht werden (vgl. Baubewilligung S. 19 
Ziff. 6.3). Damit wird die Einhaltung der vom L.________ angeordneten Bedin-
gungen sichergestellt. 

4.3.1  Schliesslich macht der Beschwerdeführer geltend, die Beurteilung der 
S.________ vom 13. November 2017 sei vernichtend ausgefallen. Das Bauge-
such erfülle die Vorgaben offensichtlich nicht. Es gehe nicht an, planerische Un-
terlassungen im Nachhinein damit zu retten, dass Anpassungen unverhältnis-
mässig seien und diese ins Belieben der Bauherrschaft zu stellen. Die Wohnun-
gen könnten bei Bedarf nicht ohne weiteres umfunktioniert werden. Da es nicht 
Sache des Regierungsrates sei, eine abschliessende Beurteilung vorzunehmen, 
und da auch keine bereinigten Pläne vorlägen, komme auch keine blosse Aufla-
ge in der Baubewilligung in Frage (S. 13 f. Ziff. 9). 

4.3.2  Die Normen des BehiG geben im Wesentlichen lediglich grundsätzliche 
Regeln und Rahmenbedingungen zur Umschreibung des Diskriminierungsver-
bots gegenüber Behinderten vor; diese Bestimmungen erfordern kantonalrechtli-
che materielle Bauvorschriften, um im konkreten Fall anwendbar zu sein (BGE 
134 II 249 Erw. 2.2). 

§ 57 Abs. 3 Satz 1 PBG verlangt, dass unter anderem Mehrfamilienhäuser mit 
sechs und mehr Wohneinheiten so zu gestalten sind, dass sie den speziellen 
Bedürfnissen von Menschen mit Behinderungen angepasst werden können. Da-
mit geht die kantonale Regelung betreffend die erforderliche Mindestzahl an 
Wohneinheiten über die Anforderungen des BehiG hinaus, welches unter ande-
rem für Wohngebäude mit mehr als acht Wohneinheiten gilt (Art. 3 lit. c BehiG). 
Für die baulichen Anforderungen gelten die Normen über behindertengerechtes 
Bauen als Richtlinien (§ 36 Abs. 2 PBV). Damit wird die Norm SIA 500 angespro-

22

chen, welcher, wie der Regierungsrat zutreffend festhält, Richtliniencharakter zu-
kommt (angefochtener Beschluss Erw. 12.1; vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher 
Planungs- und Baurecht, 5. Aufl., 2011, S. 989). 

Beizupflichten ist dem Regierungsrat auch darin, dass vom BehiG ein behin-
dertengerechter Zugang, grundsätzlich aber nicht eine behindertengerechte Aus-
gestaltung des Wohnungsinneren gefordert wird (vgl. Schefer/Hess-Klein, in: 
FHB Öffentliches Baurecht, Rz. 3.563 f.; Fritzsche/Bösch/Wipf, a.a.O., S. 992 f. 
Ziff. 17.5.4.1; Sommerhalder Forestier, in: Baumann et al., Kommentar zum Bau-
gesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 53 N 16 und 19). 

Diese Auffassung findet ihre Stütze einerseits im Wortlaut von Art. 2 Abs. 3    Be-
hiG, anderseits in der unterschiedlichen Umsetzung der Kantone in ihrem jeweili-
gen Baurecht. 

Gemäss Art. 2 Abs. 3 BehiG liegt eine Benachteiligung beim Zugang zu einer 
Baute, einer Anlage, einer Wohnung oder einer Einrichtung oder einem Fahrzeug 
des öffentlichen Verkehrs dann vor, wenn der Zugang für Behinderte aus bauli-
chen Gründen nicht oder nur unter erschwerenden Bedingungen möglich ist. Die 
Gewährleistung des Zugangs zu Wohnbauten betrifft auch die Tiefgarage und die 
Notwendigkeit der Erstellung eines Liftes. 

Einen hindernisfreien Innenausbau auch von Wohnungen verlangen beispiels-
weise die Kantone Aargau und Zürich (Sommerhalder Forestier, a.a.O., § 53 
N 19, vgl. § 53 BauG-AG, wonach auch Mehrfamilienhäuser "zugänglich und be-
nutzbar zu gestalten" sind; § 34 Abs. 2 Besondere Bauverordnung I des Kantons 
Zürich, wonach die Norm SIA 500 "insbesondere auch für das Innere der Gebäu-
de" gilt). Demgegenüber verlangt Art. 22 Abs. 1 Satz 1 des Berner Baugesetzes, 
dass Bauten und Anlagen "nach Möglichkeiten" so zu gestalten sind, dass ihre 
Benützung auch den Behinderten offensteht. Zwingend ist der Einbau eines Lif-
tes bei Gebäuden mit vier oder mehr Stockwerken (Art. 22 Abs. 3 Satz 1 BauG-
BE). Gemäss § 10a Abs. 2 des Zuger Planungs- und Baugesetzes vom 26. No-
vember 1998 muss (bei Gebäuden mit mehr als acht Wohneinheiten) "die Mehr-
heit der Wohnungen" den Bedürfnissen behinderter Personen "anpassbar" sein. 
Gemäss Art. 102 Abs. 1 PBG-SG sind Mehrfamilienhäuser hinsichtlich des Zu-
gangs hindernisfrei und bezüglich des Grundrisses anpassbar zu gestalten. Im 
Kanton Luzern sind bei Wohngebäuden die Bedürfnisse der Behinderten ange-
messen zu berücksichtigen. Auch der vorliegend massgebliche § 57 Abs. 3 PBG 
verlangt nur die Möglichkeit der Anpassung an die speziellen Bedürfnisse von 
Menschen mit Behinderungen. 

23

4.3.3  Gemäss der Beurteilung der S.________ vom 13. November 2017, womit 
im Wesentlichen die (masslichen) Norm-Anforderungen an ein behindertenge-
rechtes Bauen formuliert werden, erfüllt das Bauvorhaben die Anforderungen an 
Rollstuhlparkplätze. Der Hauszugang wie auch der Lift werden nicht beanstan-
det. Auf die behindertengerechte Benutzungsmöglichkeit wurden auch die Woh-
nungen überprüft, welche für die vier Wohnungen x.5 vorbehaltlos als erfüllt be-
urteilt wird und bei den acht Wohnungen x.1 / x.2 durch kleine bauliche Mass-
nahmen erreicht werden könne. Erheblichere Anpassungen wären bei den acht 
Wohnungen x.3 / x.4 sowie den beiden Dachwohnungen erforderlich. Der Regie-
rungsrat hat zudem festgestellt, dass mindestens ein Bad pro Wohnung die von 
S.________ formulierten Anforderungen erfüllt. Zwar lasse sich den Plänen nicht 
entnehmen, ob sämtliche Türen schwellenlos ausgeführt werden; dieses allfällige 
Manko lasse sich jedoch im Bedarfsfall mit kleinen Rampen beheben. Im Notfall 
könnten auch die bei einzelnen Wohnungen kritisierten ungenügenden Gangbrei-
ten und Abbiegeradien durch (wohnungsinterne) Anpassungen hergestellt wer-
den. 

Unabhängig von diesen baulichen Anpassungsmöglichkeiten konnte der Regie-
rungsrat gestützt auf die Beurteilung der S.________ die behindertengerechte 
Ausgestaltung des Bauvorhabens im Sinne der vorstehend dargelegten Rechts-
lage bejahen. Soweit die Wohnungen nicht bereits als behindertengerecht gelten 
können, ist eine Anpassung der übrigen Wohnungen mit kleineren oder grösse-
ren Anpassungen an behindertengerechtes Wohnen möglich. Das kantonale 
Recht verlangt keine weitergehenden Massnahmen, wie sie der Beschwerdefüh-
rer aus der Stellungnahme der S.________ vom 13. November 2017 ableiten 
will. Ohne engere Umschreibung im kantonalen Gesetz (analog den Berner und 
Aargauer Baugesetzen) müsste es als unverhältnismässig erachtet werden, 
wenn bei jeder einzelnen Wohnung dieses privaten Bauvorhabens die Benut-
zungsmöglichkeit durch eine behinderte Person zu garantieren wäre. Zudem 
würde dies eine rechtsungleiche Behandlung des Erstellers eines Mehrfamilien-
hauses mit sechs und mehr Wohnungen gegenüber dem Ersteller eines Hauses 
mit weniger Wohnungen, der keine vergleichbaren Vorgaben zu beachten hat, 
bedeuten (vgl. Berner, Luzerner Planungs- und Baurecht, Bern 2012, Rz. 877). 

5.1 Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen erweist sich die Beschwerde - 
mit Ausnahme der Auflage betreffend die Positionierung des Garagentores (vor-
stehend Erw. 3.4.4) - als unbegründet und ist daher abzuweisen. 

5.2 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von Fr. 2'500.-- sind dem Beschwerdeführer 
aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). 

24

5.3 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend hat der Beschwerdeführer 
der beanwalteten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu entrichten. 
Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte 
(GebTRa; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das 
Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von 
Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, 
unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf insgesamt Fr. 2'000.-- (inkl. 
Barauslagen und MwSt) festgesetzt. 

Die (neue) Auflage betreffend die Positionierung des Garagentores ist zu unbe-
deutend, als dass sich eine andere Regelung der Kosten und Parteientschädi-
gung rechtfertigen lässt. 

25

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Baubewilligung (GRB 
Nr. 015/18 vom 16. Februar 2018) mit der Auflage ergänzt (vgl. Erw. 3.4.4), 
dass das (automatische) Garagentor beim oder vor dem Übergang der 
Neigung der Garagenzufahrt von 10 % zu 15 % zu platzieren ist. Im Übri-
gen wird die Beschwerde im Sinne der Erwägungen abgewiesen. 

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
von insgesamt Fr. 2'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt. Er hat 
am 29. November 2018 einen Kostenvorschuss in gleicher Höhe bezahlt, 
womit die Rechnung ausgeglichen ist. 

3. Der Beschwerdeführer hat der beanwalteten Beschwerdegegnerin eine 
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.-- (inkl. Barauslagen und 
MwSt) zu bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82 ff. des Bundesgesetzes über 
das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113 ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R; unter Beilage des 

Schreibens der Beschwerdegegnerin vom 10.4.2019)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R)
- den Gemeinderat Unteriberg (R; unter Beilage des Schreibens der Be-

schwerdegegnerin vom 10.4.2019)
- den Regierungsrat 
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (unter Bei-

lage des Schreibens der Beschwerdegegnerin vom 10.4.2019)
- das kantonale Amt für Raumentwicklung (unter Beilage des Schreibens 

der Beschwerdegegnerin vom 10.4.2019)
- und das Bundesamt für Umwelt BAFU, Bern (A).

Schwyz, 27. Mai 2019

26

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 7. Juni 2019