# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4eb261d8-90bc-5dcc-82b3-be042cd2d2e4
**Source:** Nidwalden (NW)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-31
**Language:** de
**Title:** Nidwalden Gerichte 31.01.2023 31199
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NW_Gerichte/NW_OG_001_31199_2023-01-31.pdf

## Full Text

GERICHTE  VERWALTUNGSGERICHT  Marktgasse 4, 6371 Stans, 041 618 79 70, www.nw.ch 

 

ST 22 2 

Entscheid vom 5. September 2022 

Steuerabteilung 

 

 

Besetzung Vizepräsidentin Barbara Brodmann, Vorsitz, 

 Verwaltungsrichter Peter Fuhrer, 

 Verwaltungsrichter Hansruedi Schleiss, 

Gerichtsschreiber Silvan Zwyssig. 

 

 

Verfahrensbeteiligte A.__, 

Beschwerdeführer, 

gegen 

Kantonales Steueramt Nidwalden, 

Bahnhofplatz 3, Postfach 1241, 6371 Stans, 

Beschwerdegegner, 

und 

 Eidgenössische Steuerverwaltung,  

 Abteilung Direkte Bundessteuer, 

 Eigerstrasse 65, 3003 Bern, 

 Beschwerdegegnerin. 

 

 

 

 

 

 

Gegenstand Kantons- und Gemeindesteuern sowie Direkte Bundes-

steuern 2018 

Beschwerde gegen den Einspracheentscheid des Kantonalen 

Steueramtes Nidwalden vom 31. Januar 2022 (PID-Nr. __). 

2│15 

Sachverhalt: 

A.  

A.__ («Beschwerdeführer») hat steuerlichen Wohnsitz in B.__/NW. Am 27. Mai 2021 wurde 

ihm für die Steuerperiode 2018 ein Veranlagungs-Vorschlag zugestellt, bei dem unter anderem 

die per 1. August 2018 in C.__/AG erworbene Liegenschaft (MFH) zu seinem Geschäftsver-

mögen als Immobilienhändler qualifiziert wurde (vi-act. 126-128). In der Veranlagungs-Verfü-

gung vom 31. Oktober 2021 (respektive nach Korrektur in der neu eröffneten Veranlagungs-

Verfügung vom 2. November 2021) wurden dem Beschwerdeführer unter anderem Einkom-

men und Geschäftsvermögen aus der seinem Geschäftsvermögen als Liegenschaftshändler 

zugeordneten Liegenschaft C.__/AG aufgerechnet (vi-act. 153-156, 160-163). Eine dagegen 

erhobene Einsprache wies das Steueramt mit Einspracheentscheid vom 31. Januar 2022 ab 

(vi-act. 179-183).  

 

B.  

Hiergegen gelangte der Beschwerdeführer am 18. Februar 2022 mit Beschwerde an das Ver-

waltungsgericht und beantragte was folgt: 

«1. Der Einsprache-Entscheid vom 31.01.2022 sei aufzuheben; 

2. Es sei festzustellen, dass die Liegenschaft in C.__ (AG) für steuerliche Belange als Privatvermö-

gen zu qualifizieren ist. 

3. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 

4. Es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen. 

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staates.» 

Innert angesetzter Frist leistete der Beschwerdeführer einen Gerichtskostenvorschuss von 

Fr. 3'000.–. 

 

C.  

Das Steueramt beantragte mit Vernehmlassung vom 8. April 2022, unter Auflage der Verfah-

rensakten, die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Die Eidg. Steuerverwaltung liess sich 

nicht vernehmen.  

 

3│15 

D.  

Ein zweiter Schriftenwechsel wurde nicht angeordnet. Trotzdem re- und duplizierten der Be-

schwerdeführer und das Steueramt. Dabei wurde an den gestellten Anträgen festgehalten. 

Auch die Eidg. Steuerverwaltung reichte am 10. Mai 2022 eine Duplik ein und beantragte kos-

tenfällige Abweisung der Beschwerde. 

 

E.  

Die Steuerabteilung des Verwaltungsgericht Nidwalden hat die vorliegende Beschwerdesache 

an der Sitzung vom 5. September 2022 abschliessend beraten und beurteilt. Auf die Ausfüh-

rungen der Parteien in den Rechtsschriften wird – soweit erforderlich – in den nachstehenden 

Erwägungen eingegangen. 

 

 

Erwägungen: 

1.  

1.1  

Angefochten ist der Einspracheentscheid vom 31. Januar 2022, mit welchem die Einsprache 

der Beschwerdeführer betreffend Kantons- und Gemeindesteuern sowie direkte Bundessteuer 

2018 abgewiesen wurde. Als Rechtsmittel gegen einen Einspracheentscheid der Veranla-

gungsbehörde ist sowohl in Bezug auf die Kantons- und Gemeindesteuern als auch in Bezug 

auf die direkte Bundessteuer die Beschwerde an das Verwaltungsgericht gegeben (Art. 206 

Abs. 1 StG [NG 521.1] bzw. Art. 140 Abs. 1 und Art. 145 DBG [SR 642.11]). Die Beschwerde 

muss einen Antrag und eine Begründung enthalten. Beschwerdelegitimiert ist die steuerpflich-

tige Person (Art. 206 Abs. 1 StG; Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 140 Abs. 1 und 2 DBG). Der 

Beschwerdeführer ist durch den angefochtenen Einspracheentscheid offensichtlich berührt 

und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung, sodass er be-

schwerdelegitimiert ist. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen gemäss Art. 54 VRG 

(NG 265.1) gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 

 

4│15 

1.2  

Sind sowohl Entscheide bezüglich der Kantons- und Gemeindesteuern als auch der direkten 

Bundessteuer angefochten, so muss das Verwaltungsgericht – da es sich um zwei verschie-

dene Steuern handelt, die unterschiedlichen Gemeinwesen zustehen und in getrennten Ver-

fahren veranlagt werden – zwei Entscheide fällen. Diese können jedoch in ein und derselben 

Urteilsschrift getroffen werden (s. BGE 135 II 260 E. 1.3.1, 130 II 509 E. 8.3). Vorliegend sind 

die durch das Steueramt vorgenommenen Einkommens- und Vermögensaufrechnungen um-

stritten. Da die einschlägigen Normen des kantonalen und eidgenössischen Rechts weitge-

hend gleich lauten, rechtfertigt sich nicht nur die Vereinigung der beiden Beschwerdeverfah-

ren, sondern auch die gemeinsame Beurteilung der Streitigkeit hinsichtlich kommunaler, kan-

tonaler und eidgenössischer Steuern. 

 

1.3  

Gemäss Art. 206 Abs. 2 StG und Art. 140 Abs. 3 DBG können mit der Beschwerde alle Mängel 

des angefochtenen Entscheides und des vorangegangenen Verfahrens gerügt werden. Damit 

werden die bundesrechtlichen Vorgaben umgesetzt, wonach im kantonalen Rekurs- und Be-

schwerdeverfahren betreffend die direkte Bundesssteuer gemäss Art. 140 Abs. 3 in Verbin-

dung mit Art. 145 Abs. 2 DBG alle Mängel des angefochtenen Entscheides und des vorange-

gangenen Verfahrens gerügt werden können. Somit kann das Verwaltungsgericht vorliegend 

auch die Angemessenheit des angefochtenen Entscheids überprüfen. Eine weitere Besonder-

heit findet sich in Art. 207 StG, wonach das Verwaltungsgericht bei Beschwerden in Steuersa-

chen nicht an die Begehren der Parteien gebunden ist, sondern ihm die gleichen Befugnisse 

zustehen wie der Veranlagungsinstanz im Veranlagungsverfahren und nach Anhörung der 

steuerpflichtigen Person die Veranlagung auch zu ihrem Nachteil abändern kann. 

 

1.4  

Der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kommt hier mangels gegenteiliger Vorschrift von Geset-

zes wegen aufschiebende Wirkung zu (Art. 72 Abs. 1 VRG). Eine Beurteilung des entspre-

chenden Ersuchens des Beschwerdeführers (Beschwerde Antrags-Ziff. 4) wird durch den heu-

tigen Entscheid hinfällig. Darauf ist nicht einzutreten (Art. 54 Abs. 1, Abs. 2 Ziff. 4 i.V.m. Abs. 3 

VRG). 

 

 

 

5│15 

2.  

2.1  

In prozessualer Hinsicht rügt der Beschwerdeführer, in der Veranlagungsverfügung 2018 vom 

31. Oktober 2021 werde nicht begründet, weshalb die Liegenschaft in V.__/AG dem Ge-

schäftsvermögen zugewiesen werde. Auf die in der Einsprache vorgebrachten Argumente sei 

im Einspracheentscheid nicht eingegangen worden; es fehle an einer hinreichenden Begrün-

dung (zum Ganzen: Beschwerde Ziff. 2 S. 5 f.).  

 

2.2  

Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur. Seine Verletzung führt ungeachtet der 

materiellen Begründetheit der Beschwerde grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen 

Entscheids (BGE 142 II 218 E. 2.8.1; 135 I 187 E. 2.2). Die entsprechenden Rügen sind daher 

vorab zu behandeln (BGE 138 I 232 E. 5.1). 

Die steuerpflichtige Person ist verpflichtet, eine Steuererklärung einzureichen (Art. 192 f. StG). 

Bei Abweichungen von der Steuererklärung erstellt die zuständige Veranlagungsinstanz eine 

spezifizierte Aufstellung über das steuerbare Einkommen und das steuerbare Vermögen oder 

über den steuerbaren Gewinn und das steuerbare Kapital. Sie unterbreitet die Aufstellung der 

steuerpflichtigen Person insbesondere bei wesentlichen Abweichungen als Veranlagungsvor-

schlag oder eröffnet sie als Veranlagungsentscheid (§ 79b Steuerverordnung [StV; 

NG 521.11]). In der Veranlagungsverfügung werden die Steuerfaktoren, der Steuersatz und 

die Steuerbeträge aufgeführt. Steuerfaktoren sind das steuerbare Einkommen und Vermögen, 

der steuerbare Reingewinn und das steuerbare Kapital. Abweichungen von der Steuererklä-

rung sind der steuerpflichtigen Person spätestens bei Eröffnung der Veranlagungsverfügung 

stichwortartig zu begründen (Art. 200 Abs. 1 und 2 StG; Art. 131 Abs. 1 und 2 DBG). Gegen 

die Veranlagungsverfügung kann die steuerpflichtige Person Einsprache erheben (Art. 202 ff. 

StG; Art. 132 ff. DBG). Der (Einsprache-)Entscheid wird kurz begründet und der steuerpflich-

tigen Person schriftlich eröffnet (Art. 205 Abs. 2 StG). Die Anforderungen an Inhalt und Um-

fang der Begründung hängen vom Einzelfall ab. Die Begründung muss jedenfalls so abgefasst 

werden, dass die tatsächlichen und rechtlichen Überlegungen nachvollzogen werden können, 

welche die Veranlagungsbehörde dem Entscheid zugrunde gelegt hat. Die Behörde muss sich 

dabei nicht mit allen Argumenten der Verfahrensbeteiligten auseinandersetzen und jedes ein-

zelne Vorbringen ausdrücklich widerlegen. Sie darf sich auf die für den Entscheid wesentlichen 

Gesichtspunkte beschränken (MARTIN ZWEIFEL/SILVIA HUNZIKER, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], 

Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 3. A., 2017, N 9 zu Art. 135 DBG). 

https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F135-I-187%3Ade&number_of_ranks=0#page187

6│15 

Nichts anderes ergibt sich im Übrigen aus der dem verfassungsmässigen Anspruch auf recht-

liches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV). fliessende Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu 

begründen. Dieser verlangt nicht, dass diese sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich aus-

einandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt; vielmehr genügt es, wenn 

der Entscheid gegebenenfalls sachgerecht angefochten werden kann. Die Begründung muss 

kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich das Gericht (oder hier die Be-

hörde) hat leiten lassen und auf die es seinen Entscheid stützt (BGE 142 III 433 E. 4.3.2 

m.w.H.). 

 

2.3  

In seiner Steuererklärung (vi-act. 31-62) meldete der Beschwerdeführer die Liegenschaft in 

C.__/AG als Privatvermögen. Das Steueramt stellte sich demgegenüber auf den Standpunkt, 

dass es sich dabei um Geschäftsvermögen handelt. Diese von der Eigendeklaration divergie-

rende Einschätzung stellte eine steuerrechtlich wesentliche, hier zudem erhebliche Abwei-

chung dar, weshalb das Steueramt dem Beschwerdeführer nach Massgabe von  

§ 79b StV zu Recht am 27. Mai 2021 einen Veranlagungsvorschlag eröffnete (vi-act. 128). 

Darin enthalten war einerseits eine spezifizierte Aufstellung über das steuerbare Einkommen, 

Vermögen, Gewinn sowie Kapital. Andererseits begründete die Steuerbehörde die einzelnen 

Abweichungen nach der jeweils betroffenen Ziffer (vi-act. 127b). Insoweit wurde das rechtliche 

Gehör des Beschwerdeführers nicht verletzt, zumal dieser in der Folge zum Veranlagungsvor-

schlag hat Stellung nehmen können (vi-act. 128-146). In der Veranlagungsverfügung vom 

31. Oktober 2021 (respektive die diese ersetzende vom 2. November 2021 [vi-act. 156, 163]) 

hielt die Steuerbehörde sodann mit Stichworten, nach den jeweils betroffenen Ziffern ausge-

schieden fest, wo und inwiefern sie von der Steuererklärung des Beschwerdeführers abwich 

und deshalb von veränderten Steuerfaktoren sowie -beträgen ausging. Auch die Veranla-

gungsverfügung genügte damit den gesetzlichen Begründungsanforderungen gemäss 

Art. 200 Abs. 1 und 2 StG respektive Art. 131 Abs. 1 und 2 DBG.  

 

2.4  

Den abschlägigen Einspracheentscheid (vi-act. 179-183) begründete das Steueramt damit, 

dass bei Liegenschaftshändlern in der Regel der ganze Immobilienbesitz, mit Ausnahme der 

selbstgenutzten Objekte, als Geschäftsvermögen gelte. Gemäss bundesgerichtlicher Recht-

sprechung könnten Liegenschaftshändler mit liquidem Privatvermögen und konkretem Anla-

gebedarf unter gewissen Voraussetzungen Immobilien zwecks privater Vermögensanlage von 

7│15 

Dritten erwerben. Per 31. Dezember 2018 verfüge der Beschwerdeführer über liquide Mittel 

von Fr. 1'274'269.– (exkl. Beteiligungen im Sinne von Art. 54 Abs. 2 StG). Demgegenüber wür-

den Schulden von Total Fr. 7'143'530.– bestehen. Aufgrund des Gesamtverhältnisses der li-

quiden Mittel und der Schulden könne nicht von einer privaten Vermögensanlage ausgegan-

gen werden. Die Liegenschaft sei nicht durch Schenkung oder Erbrecht, sondern käuflich er-

worben worden. 

Im Einspracheentscheid war im Wesentlichen noch strittig, wie (und aus welchen Gründen) 

die Liegenschaft C.__/AG steuerrechtlich zu klassifizieren ist. Diesbezüglich hielt das Steuer-

amt seine wesentliche Überlegung für die Einordnung der Liegenschaft als Geschäftsvermö-

gen fest. Namentlich erläuterte das Steueramt, dass der Beschwerdeführer als Liegenschafts-

händler – mit Ausnahme der selbstbewohnten Immobilie – nur ausnahmsweise weitere Immo-

bilien im Privatvermögen halten könne. Die Voraussetzungen dafür seien hier wegen der ins-

gesamt hohen Fremdfinanzierung der (verschiedenen) Immobilien des Beschwerdeführers 

(Verhältnis der liquiden Mittel zu den ausgewiesenen Schulden) nicht gegeben und es sei nicht 

von einer privaten Vermögensanlage auszugehen, zumal die Liegenschaft C.__/AG käuflich 

erworben worden sei. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Einspracheentscheid lediglich 

kurz zu begründen ist und sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte be-

schränken darf (vorne E. 2.2). Nachdem die Steuerbehörde eine private Vermögensanlage bei 

der Liegenschaft C.__/AG bereits aufgrund der insgesamten Finanzierungssituation des Im-

mobilienbestandes des Beschwerdeführers – der im Übrigen unstrittig neben einer selbstbe-

wohnten Immobilie im Privatvermögen über weitere dem Geschäftsvermögen zugeordnete 

Handels-Liegenschaften verfügt – ausschloss, musste sie sich auch nicht mehr im Einzelnen, 

ausdrücklich mit den weiteren Argumenten des Beschwerdeführers (s. etwa vi-act. 131) aus-

einandersetzen. Mit der – undiskutabel kurz gehaltenen – Begründung des Eispracheentschei-

des ist den gesetzlichen Begründungsanforderungen vorliegend Genüge getan; die Rüge der 

Gehörsverletzung ist auch im Hinblick auf den Einspracheentscheid unbegründet.  

 

3.  

Materiell strittig ist die Frage, ob die Vorinstanz die Liegenschaft C.__/AG zu Recht – mit den 

entsprechenden steuerrechtlichen Aufrechnungsfolgen – als Geschäfts- und nicht Privatver-

mögen qualifizierte. 

 

8│15 

3.1  

Der Beschwerdeführer macht geltend, er habe die Liegenschaft in C.__/AG 2018, ein Mehrfa-

milienhaus mit sieben Wohnungen, als private Vermögensverwaltung beziehungsweise für die 

Altersvorsorge für einen Kaufpreis von Fr. 3.5 Mio. erworben. Von einer privaten Vermögens-

anlage sei aus den folgenden Gründen auszugehen:  

− Er habe das Eigenkapital aus privaten Mitteln und Vorsorgegeldern finanziert; die Eigen-

kapitalquote liege bei knapp 50%. 

− Die Liegenschaft werde an Dritte für Wohnzwecke vermietet. 

− Die zukünftigen Mietzinserträge würden bei ihm einen wesentlichen Teil seiner Altersren-

ten darstellen. 

− Er sei einziger Eigentümer der Liegenschaft, welche er direkt und nicht über eine Kapital-

gesellschaft halte. Die Liegenschaft werde weder für geschäftliche Zwecke eingesetzt, 

noch diene sie ihm für geschäftliche Zwecke. Er sei heute pensioniert. 

− Die Liegenschaft sei nie in der Geschäftsbuchhaltung aufgenommen worden. 

− Konsequenterweise habe er auf dem Mehrfamilienhaus zufolge dessen Charakter als Pri-

vatvermögen keine Abschreibungen, Rückstellungen oder dergleichen vorgenommen. 

 

3.2  

3.2.1  

Der Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte (Art. 16 

Abs. 1 DBG). Von der Besteuerung ausgenommen sind die Kapitalgewinne aus der Veräusse-

rung von Privatvermögen (Art. 16 Abs. 3 DBG). Mit Blick auf den Grundsatz der Besteuerung 

nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV) und das diesen konkretisie-

rende Reinvermögenszugangsprinzip stellt die Steuerfreiheit privater Kapitalgewinne eine sys-

temwidrige Ausnahme dar. Im System einer allgemeinen Einkommenssteuer sind Ausnahmen 

restriktiv zu handhaben. Nach Art. 18 Abs. 1 DBG sind alle Einkünfte aus einem Handels- und 

Gewerbebetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätig-

keit steuerbar. Der Begriff der selbständigen Erwerbstätigkeit ist dabei praxisgemäss weit zu 

verstehen: Gewinne aus einer Tätigkeit, die über die schlichte Verwaltung von Privatvermögen 

hinausgeht, stellen steuerbares Einkommen dar. Dazu zählen nach Art. 18 Abs. 2 DBG auch 

alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von Ge-

schäftsvermögen. Für eine selbstständige Erwerbstätigkeit kennzeichnend ist die Tätigkeit 

9│15 

einer natürlichen Person, mit der diese auf eigenes Risiko, unter Einsatz der Produktionsfak-

toren Arbeit und Kapital, in einer von ihr frei gewählten Arbeitsorganisation, dauernd oder vo-

rübergehend, haupt- oder nebenberuflich, in jedem Fall aber mit der Absicht der Gewinnerzie-

lung am Wirtschaftsverkehr teilnimmt. Untergeordnete Anhaltspunkte sind etwa die Beschäfti-

gung von Personal, das Ausmass der Investitionen, ein vielfältiger wechselnder Kundenstamm 

und das Vorliegen eigener Geschäftsräumlichkeiten. Die Prüfung ist von Fall zu Fall aufgrund 

einer umfassenden Würdigung der tatsächlichen Umstände vorzunehmen. Die einzelnen Ge-

sichtspunkte dürfen dabei nicht isoliert betrachtet werden und können auch in unterschiedli-

cher Intensität auftreten (anstelle vieler: Urteil des Bundesgerichts 2C_702/2020 vom 21. April 

2022 E. 2.1. m.w.H., namentlich auf BGE 143 II E. 5.3; 138 II 251 E. 2.4.2; 125 II 113 E. 5d 

und 5e).  

 

3.2.2  

Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt steuerbarer Liegenschaftenhandel vor, wenn der 

Steuerpflichtige An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten Ver-

mögensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit tätigt, sondern wenn er dies syste-

matisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut, das heisst wenn er eine Tätigkeit entfal-

tet, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist. Eine solche Tätigkeit qualifiziert sich als 

selbständige Erwerbstätigkeit im Sinne von Art. 18 Abs. 1 und 2 DBG und führt zur Kapitalge-

winnbesteuerung, wenn der veräusserte Vermögensgegenstand zum Geschäftsvermögen ge-

hört hat, das heisst wenn er für die selbständige Erwerbstätigkeit verwendet wurde. Dabei ist 

unerheblich, ob die Tätigkeit haupt- oder nebenberuflich ausgeübt wird. Ob Gewinne aus der 

Veräusserung von Vermögenswerten im vorerwähnten Sinne der Besteuerung nach Art. 18 

DBG unterliegen, ist im Einzelfalle stets nach der Gesamtheit der Umstände zu beurteilen. Als 

Indizien für eine selbständige Erwerbstätigkeit können bei Liegenschaftsgewinnen etwa die 

(systematische bzw. planmässige) Art und Weise des Vorgehens, die Häufigkeit der Liegen-

schaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines Geschäftes mit der beruflichen Tätigkeit 

des Steuerpflichtigen, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die Besitzesdauer, der Einsatz 

erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung im Rahmen 

einer Personengesellschaft in Betracht kommen (BGE 125 II 113 E. 6a; Urteil des Bundesge-

richts 2C_431/2021 vom 17. Februar 2022 E. 3.3). 

Keine selbständige Erwerbstätigkeit im Bereich des Immobilienhandels liegt demgegenüber 

vor, wenn lediglich das eigene Vermögen verwaltet wird, insbesondere etwa durch die Ver-

mietung eigener Liegenschaften. Daran ändert nichts, wenn das Vermögen umfangreich ist, 

10│15 

professionell verwaltet wird und kaufmännische Bücher geführt werden (Urteil des Bundesge-

richts 2C_431/2021 vom 17. Februar 2022 E. 3.4). 

 

3.2.3  

Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend einer selb-

ständigen Erwerbstätigkeit dienen. Wirtschaftsgüter können aufgrund ihrer Beschaffenheit und 

konkreten Zweckbestimmung notwendiges Geschäfts- oder Privatvermögen bilden oder Alter-

nativgüter darstellen, das heisst sowohl zum Geschäfts- wie auch zum Privatvermögen gehö-

ren. Für die Abgrenzung ist auf die technisch-wirtschaftliche Funktion des Vermögenswertes 

abzustellen. Geschäftsvermögen wird angenommen, wenn es tatsächlich dem Geschäft dient 

(Urteil des Bundesgerichts 2C_797/2018 vom 28. März 2019 E. 3.1 m.w.H.). Auch bei Liegen-

schaften (oder Teilen davon), die sich grundsätzlich sowohl für geschäftliche als auch für rein 

private Nutzung eignen, entscheidet in erster Linie deren konkrete technisch-wirtschaftliche 

Funktion darüber, ob sie zum Geschäfts- oder zum Privatvermögen des Steuerpflichtigen ge-

hören (BGE 133 II 420 E. 3.3). 

 

3.3  

3.3.1  

Anfechtungsgegenstand bildet der Einspracheentscheid des Steueramtes betreffend die Steu-

erperiode 2018. Massgeblich für die Ermittlung der Bemessungsgrundlagen ist damit (aus-

schliesslich) das Jahr 2018 (s. Art. 41 DBG; Art. 62 StG) und die damals herrschenden Ver-

hältnisse. Zwischenzeitliche Entwicklungen nach der massgeblichen Steuer- und Bemes-

sungsperiode (namentlich die Pensionierung des Beschwerdeführers und eine über einen Ka-

pitalbezug aus Vorsorge finanzierte Amortisationszahlung im Jahr 2021) sind hier demnach 

unbeachtlich.  

 

11│15 

3.3.2  

In tatsächlicher Hinsicht hat sich ergeben, dass der am __ 1955 geborene Beschwerdeführer 

2018 als Architekt unselbstständig einerseits für die D.__ AG, __, andererseits für die E.__ 

AG, __, erwerbstätig war; dabei erzielte er Nettoeinkommen von Fr. 130'000.– bzw. 

Fr. 12'555.– (vi-act. 56 f., 62). Weiter deklarierte er einen Verlust aus selbstständiger Erwerbs-

tätigkeit von minus Fr. 77'738.– (vi-act. 55): 

(…) 

Im Weiteren deklarierte der Beschwerdeführer ein Einkommen aus selbstständiger Erwerbs-

tätigkeit (Ziff. 118 [vi-act. 61]) sowie Vermögensanteile (Ziff. 436 [vi-act. 59]) aus/an einer Per-

sonengesellschaft. Dies unter Auflage der Abschlüsse der EG F.__/EG G.__ sowie der nach-

folgenden Zusammenstellung: 

(…) 

Diese Anteile/Einkünfte betreffen unstrittig Immobilienprojekte und sind Geschäftsvermögen, 

was vom Beschwerdeführer – zu Recht – nicht in Frage gestellt wird. Hinzu kommen weitere, 

inzwischen abgeschlossene und nunmehr steuerlich nicht mehr relevante Immobilienprojekte 

(s. Übersicht in vi-act. 166). Aktuell ist der Beschwerdeführer indes noch Eigentümer der fol-

genden beiden Liegenschaften (vi-act. 46):  

− MFH __, B.__/NW, Steuerwert Fr. 2'214'000.–  

− MFH __, C.__/AG, Steuerwert Fr. 3'500'000.– 

Letztere wurde per 1. Januar 2018, das heisst zu Beginn der Bemessungsperiode, von seiner 

Arbeitgeberin, der D.__ AG, erworben. Unbestritten ist, dass der Beschwerdeführer eine Woh-

nung des MFH in B.__/NW selbst bewohnt und die weiteren Wohneinheiten vermietet, wohin-

gegen er das MFH in C.__/AG weder geschäftlich noch privat nutzt, sondern vollständig an 

Drittpersonen vermietet. Der Kaufpreis für die Liegenschaft in C.__/AG (MFH mit sieben Whg., 

vermietet an Dritte) betrug Fr. 3'500'000.–. Die Finanzierung erfolgte mittels Hypotheken von 

Fr. 2'305'000.– und Eigenkapital von Fr. 1'195'000.–. Mithin betrug der Fremdfinanzierungs-

grad im Erwerbszeitpunkt damit rund 66% (vi-act. 168 f., 173).  

Per 31. Dezember 2018 deklarierte der Beschwerdeführer Schuldverpflichtungen in der Höhe 

von Fr. 5'799'651.– (Hypotheken Fr. 5'015'000.–; andere Fr. 784'651.– [vi-act. 36 f.]), demge-

genüber meldete er liquide Vermögenspositionen in der Gesamthöhe von Fr. 1'540'336.–  

(vi-act. 32 f.). Die Vorinstanz ging im angefochtenen Einspracheentscheid schlussendlich von 

liquiden Mitteln in der Höhe von Fr. 1'274'269.– (ohne Beteiligungen im Sinne von Art. 54 

12│15 

Abs. 2 StG; vi-act. 182 Ziffn. 400 f.) und Schulden im Umfang von Fr. 7'143'530.– (private und 

geschäftliche Schulden; vi-act. 182 Ziffn. 460 f.) aus. 

 

3.3.3  

Zu klären bleibt, ob es sich beim Wirtschaftsgut Liegenschaft C.__/AG um einen Vermögens-

wert handelt, welcher ganz oder vorwiegend einer selbständigen Erwerbstätigkeit dient und 

deshalb dem Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers zuzuordnen ist. 

Augenfällig ist zunächst einmal die Systematik, mit welcher der Beschwerdeführer im Liegen-

schafts- respektive Immobilienhandel tätig ist. Neben den 2018 noch aktuellen, geschäftsmäs-

sigen Immobilien-Projekten über die Personengesellschaften EG F.__/EG G.__ war der Be-

schwerdeführer bereits in der Vergangenheit verschiedentlich als Liegenschaftshändler tätig 

(H.__ Parz. Nr. __, Verk. 2013; I.__ Parz. Nr. __, __, __, Verk. 2016; J.__ Parz. Nr. __, Verk. 

2018 [vi-act. 166]). Dabei verwirklicht(e) der Beschwerdeführer mindestens in den letzten Jah-

ren vor der hier relevanten Steuerperiode 2018 diverse Immobilienprojekte oder war daran 

beteiligt. Das Vorgehen erscheint damit in gewissem Masse als planmässig und systematisch, 

was sich etwa an der buchhalterischen Erfassung der noch laufenden Projekte EG F.__/EG 

G.__ zeigt (s. etwa vi-act. 47-55). Entsprechend wurden die Immobilienprojekte/-beteiligungen 

des Beschwerdeführers bis dato – mit Ausnahme der selbstbewohnten Immobilie in B.__/NW 

– auch jeweils als Geschäftsvermögen deklariert. Mit Blick darauf ist nicht erkennbar, inwiefern 

sich die Ausgangslage bei der zu Beginn dieser Bemessungsperiode erworbenen Liegen-

schaft C.__/AG anders gestaltete als bei den übrigen Immobilienprojekte/-beteiligungen und 

sich ein Abweichen vom erkennbaren Muster rechtfertigte. Entsprechend ist objektiv – anders 

als bei der selbstbewohnten Immobilie in B.__/NW – auch nicht nachvollziehbar, weshalb die 

Liegenschaft nicht in die Geschäftsbuchhaltung aufgenommen wurde. Daran ändert im Übri-

gen auch nichts, dass der Beschwerdeführer die Einkünfte subjektiv nicht als «normale» Ein-

nahmen, sondern als wesentlichen Teil seiner Altersrenten und damit seiner Altersvorsorge 

betrachtet. Der Beschwerdeführer macht denn auch nicht geltend, dass es sich bei den Mie-

tern der Liegenschaft um verwandte oder ihm nahestehende Personen handeln würde oder er 

anderweitig einen speziellen Bezug zu dieser ausserkantonalen Liegenschaft hätte, welche 

die gegenüber anderen Immobilienprojekte/-beteiligungen abweichende Behandlung rechtfer-

tigen würde. Zweifelsohne hatte der Beschwerdeführer 2018 seinen Lebensmittelpunkt im 

Kanton Nidwalden, wo er unbeschränkt steuerpflichtig war.  

Hinzu kommt, dass die Liegenschaftshandelstätigkeit in einem ausserordentlichen engen Zu-

sammenhang mit der beruflichen Tätigkeit des Beschwerdeführers stand, er sich mit anderen 

13│15 

Worten auch seine speziellen Fachkenntnisse zu nutzen machen konnte. Der Beschwerde-

führer war Architekt und in der massgeblichen Bemessungsperiode als solcher einerseits für 

die D.__ AG (CHE-__; gemäss Handelsregisterauszug eine Generalunternehmerin und Auf-

tragsvermittlerin im Architektur-/Planungsarbeitsbereich), andererseits für die E.__ AG (CHE-

__; gemäss Handelsregisterauszug ein Architektur-/Planungsbüro und Generalunternehme-

rin) tätig. Namentlich erwarb er die hier streitbefangene Liegenschaft in C.__/AG von einer 

seiner Arbeitgeberinnen, der D.__ AG. Dass er die Liegenschaft C.__/AG nicht selbst für ge-

schäftliche Zwecke einsetzt, noch sie ihm für geschäftliche Zwecke dient, sondern diese zu 

Wohnzwecken an Dritte vermietet, schliesst den beschriebenen engen Zusammenhang mit 

seiner beruflichen Tätigkeit nicht aus.  

Zutreffend ist zwar, dass der Beschwerdeführer zur Finanzierung der Liegenschaft C.__/AG 

auch selbst, in einem nicht vernachlässigbarem Masse Mittel einbrachte. Bei einer Fremdfi-

nanzierungsquote von rund 2/3, konkret einem Betrag von zirka Fr. 2.3 Mio. ist aber nichtsdes-

totrotz von nicht unerheblichen fremden Finanzierungsmitteln auszugehen. Bestärkt wird dies 

durch die generell erheblich fremdfinanzierte Vermögenslage des Beschwerdeführers, was 

sich ohne Weiteres aus der – vom Beschwerdeführer im Übrigen nicht konkret in Frage ge-

stellten – Gegenüberstellung der bestehenden (privaten und geschäftlichen) Schulden von 

Fr. 7'143'530.– und der liquiden Mittel von Fr. 1'274'269.– ergibt. Insgesamt ist damit auch aus 

einer Finanzierungsperspektive tendenziell davon auszugehen, dass es sich bei der Liegen-

schaft C.__/AG um keine Privatanlage handelt. 

Der Beschwerdeführer macht geltend, dass er 2018 keine Abschreibungen oder Rückstellung 

vorgenommen habe, was für eine Privatanlage spreche. Dem kann nicht gefolgt werden: Ei-

nerseits wären ordentliche Abschreibungen ohnehin ausgeschlossen, sofern es sich bei der 

Liegenschaft C.__/AG um eine für den Verkauf bestimmte und damit Umlaufvermögen gehan-

delt hätte (Urteil des Bundesgerichts 2C_1001/2018 vom 30. Januar 2020 E. 4.2). Anderseits 

wären – im Falle einer Zugehörigkeit der Liegenschaft zum Anlagevermögen – Abschreibun-

gen im Anschaffungsjahr 2018 unzulässig (s. § 23 Abs. 5 StV in fine). Im Übrigen legt der 

Beschwerdeführer auch nicht dar, inwiefern ein Rückstellungstatbestand erfüllt gewesen wäre 

(Art. 29 DBG, Art. 31 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 Ziffn. 3 f. StG e contrario). Der Beschwerdeführer 

stellt sich weiter auf den Standpunkt, dass seine fehlende Verkaufsabsicht gegen die Klassifi-

kation als Geschäftsvermögen spreche. Die behauptete fehlende Verkaufsabsicht ist hier aber 

nicht erstellt. Einerseits genügt die blosse Absichtserklärung des Beschwerdeführers nicht. 

Andererseits wurde die Liegenschaft C.__/AG erst in der hier strittigen Steuerperiode, nämlich 

per 1. Januar 2018 erworben, womit auch die effektive Haltedauer nicht auf eine angeblich 

14│15 

nicht vorhandene Verkaufsabsichten des Beschwerdeführers schliessen lässt. Der Umstand 

in der Steuerperiode 2018 nicht vorgenommener Abschreibungen oder Rückstellungen sowie 

die Haltedauer stellen demnach kein Indiz für eine Privatanlage dar. 

Insgesamt spricht eine Vielzahl respektive eine klar überwiegende Anzahl von Faktoren dafür, 

dass es sich beim Wirtschaftsgut Liegenschaft C.__/AG um einen Vermögenswert handelt, 

welcher ganz oder vorwiegend einer selbständigen Erwerbstätigkeit dient. Gestützt auf eine 

insgesamte Betrachtung der relevanten Umstände ist die Liegenschaft C.__/AG deshalb dem 

Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers zuzuordnen.  

 

4.  

Die Beschwerde vom 18. Februar 2022 ist somit unbegründet und vollumfänglich abzuweisen. 

 

5.  

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens richten sich nach der Verwaltungsrechtspflegegesetz-

gebung und umfassen die amtlichen Kosten (Gebühren und Auslagen) sowie die Parteient-

schädigung (Art. 188 StG sowie Art. 144 Abs. 5 DBG i.V.m. Art. 115 Abs. 1 VRG). Für das 

Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht beträgt die Gebühr Fr. 100.– bis Fr. 7'000.– 

(Art. 116 Abs. 3 VRG i.V.m. Art. 17 Abs. 1 Prozesskostengesetz [PKoG; NG 261.2). Die Ge-

bühr wird vorliegend ermessensweise, nach Massgabe des Umfangs, der Bedeutung und der 

Schwierigkeit der Streitsache (s. Art. 2 Abs. 1 PKoG), auf Fr. 3'000.– festgelegt. 

Die Partei hat die amtlichen Kosten im Rechtsmittelverfahren zu tragen, wenn sie unterliegt, 

auf ihr Rechtsmittel nicht eingetreten wurde oder wenn sie das Rechtsmittel zurückgezogen 

hat (Art. 188 StG i.V.m. Art. 122 Abs. 1 VRG; Art. 144 Abs. 1 Satz 1 DBG). Ausgangsgemäss 

wird die Gerichtsgebühr vollumfänglich dem unterliegenden Beschwerdeführer auferlegt, des-

sen Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnommen und ist bezahlt. 

Parteientschädigungen sind keine zu sprechen (Art. 123 Abs. 2 VRG e contrario; Art. 123 

Abs. 4 VRG). 

15│15 

Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht: 

1. Die Beschwerde vom 18. Februar 2022 wird abgewiesen. 

 

2. Die Gebühr wird auf Fr. 3'000.– festgelegt. Sie wird dem Beschwerdeführer auferlegt, des-

sen Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnommen und ist bezahlt. 

 

3. Es werden keine Entschädigungen zugesprochen. 

 

4. [Zustellung]. 

 

 

 

Stans, 5. September 2022 

VERWALTUNGSGERICHT NIDWALDEN 

Steuerabteilung 

Die Vizepräsidentin 
 

 

 

lic. iur. Barbara Brodmann 

Der Gerichtsschreiber 

 

 

 

MLaw Silvan Zwyssig Versand:     

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung: 

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. i. V. m. Art. 90 ff. BGG). Die Beschwerde 

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwer-

deführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel 

angeführten Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG). Für den 

Fristenlauf gelten die Art. 44 ff. BGG.