# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f3b66eb7-5e52-58da-b5a2-f4651433ee05
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-08-26
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht 4. Abteilung 26.08.2021 OG O4V-20-9
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_004_OG-O4V-20-9_2021-08-26.pdf

## Full Text

Beschwerdeführerin A. 

 

vertreten durch: RA AA.  

 

 

Vorinstanz Departement Bau und Volkswirtschaft,  

Kasernenstrasse 17a, 9102 Herisau 

 

 

Vorvorinstanz   B. 

 

 

Gegenstand Baubewilligung  

Beschwerde gegen den Rekursentscheid des Departements Bau 

und Volkswirtschaft vom 19. Februar 2020 

 

  

Obergericht Appenzell Ausserrhoden  
4. Abteilung 

 

 

 

Die von der Beschwerdeführerin gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde an das 

Bundesgericht hat dieses mit Entscheid vom 13. Februar 2023 abgewiesen, soweit es darauf 

eingetreten ist. (1C_590/2021). 

 
 
 

Urteil vom 26. August 2021 
 

Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident M. Hüsser 

Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer  

Oberrichter E. Graf, P. Louis 

Obergerichtsschreiber D. Hofmann 

 

 

Verfahren Nr. O4V 20 9 

 

 

Sitzungsort Trogen 

 

 

Seite 2 

Rechtsbegehren 

 

a) der Beschwerdeführerin: 

 1. Der Rekursentscheid des Departements Bau und Volkswirtschaft vom 19. Februar 2020 

sowie die Entscheide der Abteilung Raumentwicklung vom 9. November 2017 und der 

B. vom 21. Dezember 2017 seien aufzuheben; 

 2. Das Baugesuch Projektänderung vom 19. September 2016 sei zu genehmigen. 

 3. Eventualiter sei die Sache zu neuer Prüfung und Entscheidung an das Departement Bau 

und Volkswirtschaft zurückzuweisen. Das Departement sei anzuweisen, zwecks 

Feststellung des Sachverhalts einen Augenschein durchzuführen und bei der Neube-

urteilung des Baugesuchs den vorbestandenen Webkeller/Arbeits- und Aufenthaltsraum 

als zur aBGF gehörend zu qualifizieren; 

 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 7.7% Mehrwertsteuer. 

 

b) der Vorinstanz 

 Die Beschwerde sei abzuweisen.  

 

 

 

Sachverhalt 

A. A. ist Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 0001 im Gebiet C., Gemeinde D., welche gemäss 

dem kommunalen Zonenplan Nutzung in der Landwirtschaftszone liegt und im nordöstlichen 

Teil mit dem zonenfremd genutzten Gebäude Assek. Nr. 0002 überbaut ist. Bei diesem 

Gebäude handelte es sich ursprünglich um ein traditionelles Wohnhaus mit angebautem 

Ökonomieteil.  

 

 Orthofoto 2019 GIS AR (nordorientiert), Juli 2021 

      

 

  

Seite 3 

B. Im Jahr 2006 bewilligte das ehemalige kantonale Planungsamt (heute: Amt für Raum und 

Wald, Abteilung Raumentwicklung, nachfolgend: ARE) den Abbruch des Ökonomieteils und 

dessen Wiederaufbau mit einer Wohnraumerweiterung. In E. 2 der Baubewilligung wurde 

festgehalten, dass mit dem Bauvorhaben eine Erweiterung der Bruttogeschossfläche 

„Wohnen“ um 64 m2 von 152 m2 auf 216 m2 verbunden sei und als Auflage in Ziff. 2.1 die 

Anmerkung dieser Erweiterung im Grundbuch verfügt (BKD Nr. 2006-0469/5; act. 14). Dieses 

Bauvorhaben wurde in der Folge jedoch nicht realisiert. Infolge eines separaten 

Baubewilligungsverfahrens wurde der Ökonomieteil im Jahr 2009 abgebrochen und mit 

Ausnahme des Anbaus an der Ostfassade im gleichen Volumen, jedoch neu mit einem 

Holzleistenschirm wiederaufgebaut. Im Weiteren wurde eine befestigte Zufahrtstrasse 

erstellt, welche das Gebäude Assek. Nr. 0002 mit dem nordöstlich gelegenen Wohnhaus auf 

der Parzelle Nr. 0003 verbindet (BKD Nr. 2009-218; act. 20).  

 

C. Mit Bauentscheid vom 23. Juni 2014 bewilligte die ARE den Einbau einer Wohnung im wieder 

aufgebauten Ökonomieteil. Neben mehreren grösseren Fenstern wurde auf der Ostseite ein 

5.6 m x 8.0 m grosser angeschleppter Garagen- und Lageranbau bewilligt. Als Auflage 

verfügte die ARE in Ziff. 2.3 eine Erweiterung der Bruttogeschossfläche „Wohnen“ von 

152 m2 um 45.0 m2 auf 197.0 m2 und eine Erweiterung der Bruttonebenfläche um 41.7 m2 im 

Grundbuch anzumerken (BKD Nr. 2014-297/12; act. 14).  

 

D. Nachdem bei der Bauabnahme diverse Abweichungen zum bewilligten Bauprojekt festge-

stellt worden waren, reichte A. am 10. Oktober 2016 ein nachträgliches Baugesuch ein (BKD-

Nr. 2016-784/14-20; act. 14). Mit Bauentscheid vom 21. Dezember 2017 und 9. November 

2017 verweigerten die B. und die ARE die nachträgliche Baubewilligung. Die ARE 

begründete den Bauabschlag damit, dass die maximal zulässige Erweiterung der 

Bruttogeschossfläche um 10.5 m2 (bzw. 21 m2 innerhalb des Gebäudevolumens) 

überschritten sei. A. wurde deshalb verpflichtet, den rechtmässig bewilligten Zustand (BKD-

Nr. 2014-297) wieder herzustellen oder ein Baugesuch auszuarbeiten, welches das 

gesetzlich zulässige Höchstmass an Erweiterung von 45.6 m2 Bruttogeschossfläche 

„Wohnen“ einhalte (BKD-Nr. 2016-784/1,4; act. 14).  

 

E. Dagegen liess A., vertreten durch Bau- und Wirtschaftsjurist lic. oec. Stephan Frischknecht, 

mit Eingabe vom 10. Januar 2018 (act. 13.1) beim Departement Bau und Volkswirtschaft 

Rekurs erheben u.a. mit dem Antrag, die angefochtenen Entscheide aufzuheben und die 

Baubewilligung zu erteilen. Mit Entscheid vom 19. Februar 2020 (act. 2.2) wies das 

Departement Bau und Volkwirtschaft den Rekurs ab.  

 

Seite 4 

F. Gegen diesen Entscheid erhob A. mit Eingabe vom 23. März 2020 (act. 1) beim Obergericht 

Beschwerde, wobei sie oben genannte Rechtsbegehren stellte. Mit Eingabe vom 24. April 

2020 (act. 6) liess A. (im Folgenden: Beschwerdeführerin), neu vertreten durch RA AA., eine 

Beschwerdeergänzung einreichen, in der sie an ihren Rechtsbegehren festhielt. 

 

G. Mit Schreiben vom 8. Juni 2020 (act. 11) liess sich das Departement Bau und Volkswirtschaft 

(im Folgenden: Vorinstanz) zur Beschwerde vernehmen mit dem Antrag, diese abzuweisen.  

 

H. Mit Eingabe vom 31. August 2020 (act. 18) liess die Beschwerdeführerin u.a. eine mündliche 

Verhandlung mit Augenschein beantragen.  

 

I. Mit Schreiben vom 23. November 2020 (act. 21) informierte die Gerichtsleitung die Verfah-

rensbeteiligten, dass sie sich vorerst auf die Frage beschränke, ob die Sache zur Ergänzung 

des Sachverhalts/Durchführung eines Augenscheins und Neubeurteilung an die über volle 

Kognition verfügende Vorinstanz zurückzuweisen sei. Dazu folgten Eingaben der Be-

schwerdeführerin vom 14. Dezember 2020 (act. 22), der Vorinstanz vom 7. Januar 2021 (act. 

28) und der Beschwerdeführerin vom 2. Februar 2021 (act. 29).  

 

J. Mit Schreiben vom 11. März 2021 (act. 30) teilte die Gerichtsleitung der Beschwerdeführerin 

mit, dass sie in Erwägung ziehe, mangels Zuständigkeit nicht auf die Beschwerde ein-

zutreten, da die Abweichung von der anrechenbaren Bruttogeschossfläche im Altbau nur im 

Rahmen eines Revisionsverfahrens beurteilt werden könne. Dazu liess sich die Beschwer-

deführerin mit Eingabe vom 30. April 2021 (act. 32) vernehmen.  

 

K. Auf die Begründung der gestellten Anträge wird - soweit erforderlich - in den Erwägungen 

näher eingegangen. 

 

  

Seite 5 

Erwägungen 

 

1. Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt, 

dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(VRPG, bGS 143.1) zur Behandlung der Beschwerde gegen den Rekursentscheid der Vor-

instanz zuständig ist und die Form- und Fristerfordernisse eingehalten sind. Die Beschwer-

deführerin ist als Adressatin des angefochtenen Rekursentscheides und Eigentümerin der 

Parzelle Nr. 0004 formell beschwert. Aufgrund der Verweigerung der Baubewilligung und der 

Rückbauverpflichtung ist bei ihr die erforderliche Beziehungsnähe zur Streitsache gegeben, 

womit sie durch den angefochtenen Rekursentscheid besonders berührt ist. Auf die Be-

schwerde ist damit grundsätzlich einzutreten (vgl. aber nachfolgend E. 4).  

 

2. Beim Obergericht können mit Beschwerde in Verwaltungssachen grundsätzlich nur Rechts-

verletzungen (inbegriffen Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -unter-

schreitung) sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts gerügt 

werden (Art. 56 VRPG). Das Obergericht hat darüber hinaus volle Überprüfungsbefugnis, 

soweit dies im Gesetz vorgesehen ist oder wenn sein Entscheid an eine Bundesinstanz mit 

unbeschränkter Überprüfungsbefugnis weitergezogen werden kann. Ein Weiterzug an eine 

Bundesinstanz mit voller Kognition, welche auch die Ermessenskontrolle umfasst, ist vor-

liegend nicht gegeben. Da eine volle Überprüfung auch nicht anderweitig gesetzlich vorge-

sehen ist, bleibt die Kognition des Obergerichts vorliegend auf die Rechts- und Sachver-

haltskontrolle beschränkt.  

 

3.  

3.1 Nach Art. 6 Ziff. 1 EMRK haben alle Personen Anspruch darauf, dass ihre Sache in billiger 

Weise und innerhalb einer angemessenen Frist von einem unabhängigen und unparteiischen 

auf Gesetz beruhenden Gericht gehört wird, das über zivilrechtliche Ansprüche und 

Verpflichtungen oder über die Stichhaltigkeit der gegen sie erhobenen strafrechtlichen An-

klage zu entscheiden hat. Art. 30 Abs. 3 BV verankert das von Art. 6 Ziff. 1 EMRK und Art. 

14 UNO-Pakt II (SR 0.103.2) vorgesehene Prinzip der Justizöffentlichkeit. Dieses erlaubt 

Einblick in die Rechtspflege und sorgt für Transparenz gerichtlicher Verfahren. Damit dient 

es einerseits dem Schutze der direkt an gerichtlichen Verfahren beteiligten Parteien im 

Hinblick auf deren korrekte Behandlung und gesetzmässige Beurteilung. Andererseits 

ermöglicht die Justizöffentlichkeit auch nicht verfahrensbeteiligten Dritten nachzuvollziehen, 

wie gerichtliche Verfahren geführt werden, das Recht verwaltet und die Rechtspflege aus-

geübt wird. Der Grundsatz ist von zentraler rechtsstaatlicher und demokratischer Bedeutung. 

Die demokratische Kontrolle durch die Rechtsgemeinschaft soll Spekulationen begegnen, 

die Justiz benachteilige oder privilegiere einzelne Prozessparteien ungebührlich oder 

Seite 6 

Ermittlungen würden einseitig und rechtsstaatlich fragwürdig geführt (BGE 139 I 129 E. 3.3; 

BGE 137 I 16 E. 2.2 S. 18; BGE 134 I 286 E. 6.1 S. 289; BGE 133 I 106 E. 8.1 S. 107; BGE 

124 IV 234 E. 3b S. 238; je mit weiteren Hinweisen). Der Öffentlichkeitsgrundsatz beinhaltet 

jedoch keinen Anspruch darauf, dass bestimmte Beweise öffentlich und in Anwesenheit der 

Parteien abgenommen werden (Urteile des Bundesgerichts 9C_49/2014 vom 29. Oktober 

2014 E. 1; 9C_559/2007 vom 17. Dezember 2007 E. 1.2). Aus Art. 6 Ziff. 1 EMRK ergibt sich 

auch kein Anspruch auf persönliche Anhörung (BGE 134 I 331 E. 2.3.2). Nach der 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss zudem aus dem Antrag auf öffentliche 

Verhandlung im Sinne von Art. 6 Ziff. 1 EMRK klar und unmissverständlich hervorgehen, 

dass eine konventionskonforme Verhandlung mit Publikums- und Presseanwesenheit 

durchgeführt werden soll. Wird lediglich eine persönliche Anhörung oder Befragung, ein 

Parteiverhör, eine Zeugeneinvernahme oder die Durchführung eines Augenscheins verlangt, 

darf das Gericht darauf schliessen, dass es der Antragstellerin um die Abnahme bestimmter 

Beweismittel und nicht um die Durchführung einer Verhandlung mit Publikums- und 

Presseanwesenheit geht (BGE 122 V 47 E. 3a; Urteile des Bundesgerichts 8C_64/2017 vom 

27. April 2017 E. 4.2; 9C_559/2007 vom 17. Dezember 2007 E. 1.2). Eine öffentliche 

Hauptverhandlung erscheint erst in einem späteren Prozessstadium, in der Regel kurz vor 

oder gar nach Abschluss des Beweisaufnahmeverfahrens, als sinnvoll, da vorher kaum 

genügend Grundlagen für eine sachgerechte Verhandlung vorliegen, welche das Gericht zu 

einer zuverlässigen verfahrensabschliessenden Beurteilung führen könnte (BGE 122 V 47 E. 

3a). Die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs für Menschenrechte und des 

Bundesgerichts lässt ferner ein Absehen von einer öffentlichen und mündlichen Verhandlung 

zu, wenn die Beurteilung eines umstrittenen Sachverhalts nicht vom persönlichen Eindruck 

der Partei, sondern in erster Linie von den Akten abhängt. Auf die Durchführung einer 

öffentlichen und mündlichen Verhandlung kann dazu verzichtet werden, wenn die 

Verhandlung nichts zur Klärung der Angelegenheit beiträgt – namentlich wenn keine 

Tatfragen, sondern reine Rechts- oder Zulässigkeitsfragen umstritten sind – und die 

Angelegenheit adäquat aufgrund der Akten und der schriftlichen Parteivorbringen gelöst 

werden kann (Urteil des Bundesgerichts 2C_90/2019 vom 22. August 2019 E. 4.2; BGE 136 

I 279 E. 2). Das Gericht kann im Weiteren von einer öffentlichen Verhandlung absehen, wenn 

sich mit hinreichender Zuverlässigkeit erkennen lässt, dass eine Beschwerde offensichtlich 

unbegründet oder unzulässig ist (Urteil des Bundesgerichts 8C_64/2017 vom 27. April 2017 

E. 3.2).  

 

  

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Seite 7 

3.2 Die Beschwerdeführerin hat mit Eingabe vom 31. August 2020 folgende Verfahrensanträge 

gestellt:  

 

1. Es sei eine mündliche und damit öffentliche Verhandlung, verbunden mit einem Augen-

schein, durchzuführen.  

2. Es seien im Rahmen des Augenscheins oder an der Verhandlung folgende Personen 

einzuvernehmen: 

 

-  E., als Zeuge (betr. Bestand der Drechslerwerkstatt) 

- A., Parteibefragung (betr. Zeitpunkt der Entsorgung der Drechslereigerätschaften) 

-  F., Architekt BSA, als Zeuge (betr. Zusammenarbeit mit Planungsamt und Abteilung 

Raumentwicklung sowie betreffend Architektur, insbes. punktuelle Abweichungen vom 

Bewilligungs-projekt). 

 

 Die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin begründet in dieser Eingabe zwar den Antrag 

zur Durchführung eines Augenscheins und die Einvernahme der erwähnten Personen. 

Daraus geht jedoch nicht hervor, dass mit der öffentlichen Verhandlung die von Art. 6 Ziff.1 

EMRK geforderte Kontrolle und Transparenz der Rechtsfindung durch Anwesenheit von 

Publikum und Presse an der Gerichtsverhandlung bezweckt wird. Die Beschwerdeführerin 

scheint dabei zu verkennen, dass ein Augenschein als Beweismittel dazu dient, den Sach-

verhalt abzuklären, nicht aber dazu, in einer zivilrechtlichen Angelegenheit nach Art. 6 Abs. 

1 EMRK die Publikumsöffentlichkeit zu gewährleisten, was nur im Rahmen einer mündlichen 

öffentlichen Schlussverhandlung möglich wäre. Nach der bundesgerichtlichen Recht-

sprechung kann sich eine mündliche Verhandlung zudem im Regelfall nicht an einen 

Augenschein anschliessen, da die Ergebnisse des Augenscheins schriftlich zu protokollieren 

sind und den Parteien Gelegenheit gegeben werden muss, Einsicht in das Protokoll zu 

nehmen (BGE 142 I 86 E. 2.2). Selbst wenn die mündliche Verhandlung ausnahmsweise im 

Anschluss an den Augenschein erfolgen würde, dürfte dieser nur in Anwesenheit der 

Parteien stattfinden, während die daran anschliessende Schlussverhandlung hingegen der 

Teilnahme einer breiteren Öffentlichkeit offenstehen müsste. Dies liesse sich aus praktischen 

Gründen kaum bewerkstelligen, womit es fraglich wäre, ob damit die Öffentlichkeit des 

Verfahrens tatsächlich gewährleistet wäre. Da die Beschwerdeführerin in ihren Verfah-

rensanträgen keinen Bezug zu Art. 6 Ziff. 1 EMRK und Art. 30 Abs. 3 BV nimmt und sie eine 

mündliche Verhandlung nur im Zusammenhang mit dem beantragten Augenschein und den 

Einvernahmen verlangt, ist davon auszugehen, dass sie damit bestimmte Beweisabnahmen 

und nicht die Justizkontrolle anvisiert. Dazu kommt, dass sich die Beschwerde als 

offensichtlich unbegründet erweist, da im Hauptpunkt (Anrechenbarkeit des Webkellers) 

Seite 8 

nicht auf diese einzutreten ist, wie sich nachfolgend zeigen wird. Infolgedessen ist dem An-

trag auf Durchführung einer öffentlichen Verhandlung nicht stattzugeben.  

 

4. 

4.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 VRPG ist ein rechtskräftig erledigtes Verfahren auf Gesuch hin oder 

von Amtes wegen durch die Behörde wieder aufzunehmen, wenn: 

 a) durch eine strafbare Handlung auf die Verfügung eingewirkt wurde; 

 b) eine Partei nachträglich erhebliche Tatsachen erfährt oder Beweismittel auffindet, die sie 

in früheren Verfahren nicht auffinden konnte, unter Ausschluss derjenigen, die nach der 

Verfügung entstanden sind; 

 c) wenn sich die Behörde in einem offenkundigen Irrtum über entscheidende Tatsache 

befunden hat; 

 d) zwingende öffentliche Interessen es gebieten. 

 

Das Begehren um Wiederaufnahme ist innert 60 Tagen seit Entdeckung des Wiederauf-

nahmegrunds, spätestens aber innert 10 Jahren seit Erlass der Verfügung, bei der verfü-

genden Behörde schriftlich einzureichen (Abs. 2). 

 

Das Verfahren der Wiederaufnahme (Revision) gliedert sich damit in zwei Prüfschritte: In der 

verfahrensrechtlichen Prüfung interessiert, ob die Eintretensvoraussetzungen nach Art. 26 

Abs. 1 und 2 VRPG erfüllt sind. Nur wenn dies der Fall ist, wird anschliessend der Frage 

nachgegangen, ob und wenn ja wieweit die ursprüngliche Verfügung geändert oder aufge-

hoben werden muss.  

 

4.2 Im vorliegenden Fall ergibt sich aus den Akten, dass das ehemalige Planungsamt mit Ent-

scheid vom 21. August 2006 (BKD Nr. 2006-0469/5, act. 14) festgestellt hat, dass der 

Wohnteil des Gebäudes Assek. Nr. 0002 eine Bruttogeschossfläche von 152 m2 aufweist. 

Gestützt auf alt.Art. 42 Abs. 3 lit. a der Raumplanungsverordnung (RPV, SR 700.1) verfügte 

es in Ziff. 2.1, dass im Grundbuch eine Wohnraumerweiterung um 64 m2 von 152 m2 auf 

216 m2 angemerkt werde. Dieser Entscheid ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen. 

Dasselbe gilt für den Entscheid des Planungsamts vom 23. Juni 2014 (BKD Nr. 2014-297/12, 

act. 14), wo in Ziff. 2.3 als Auflage verfügt wurde, dass die Erweiterung der Brutto-

geschossfläche „Wohnen“ um 45.0 m2 von 152.0 m2 auf 197.0 m2 und die Erweiterung der 

Brutto-Nebenfläche um 41.7 m2 im Grundbuch anzumerken seien. Um die rechtskräftig im 

Grundbuch angemerkte anrechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF) von 152 m2 im Altbau 

nachträglich in Frage zu stellen, hätte folglich nach Art. 26 Abs. 2 VRPG bei der damaligen 

verfügenden Behörde (Planungsamt, heute: ARE) ein Revisionsbegehren gestellt werden 

müssen, mit Angabe des Revisionsgrunds, wobei zusätzlich zu belegen gewesen wäre, dass 

Seite 9 

die Verwirkungsfristen noch nicht abgelaufen sind. Dies ergibt sich auch aus Art. 44 Abs. 3 

RPV, wonach das Grundbuchamt die Anmerkung nur löschen darf, wenn die zuständige 

Behörde (ARE) verfügt hat, dass die Voraussetzungen für die Anmerkung dahingefallen sind. 

 

4.3 Die Beschwerdeführerin begründet ihre Beschwerde im Wesentlichen damit, dass der 

ehemalige Webkeller im Untergeschoss des Altbaus zur anrechenbaren Bruttogeschoss-

fläche (aBGF) zu zählen sei. In der Beschwerdeeingabe vom 23. März 2020 (act. 1) gibt sie 

eine anrechenbare Bruttogeschossfläche von insgesamt 181.3 m2 (und eine anrechenbare 

Bruttonebenfläche von 60.4 m2) im Altbau an und stützt sich dabei auf eine neue Flächen-

berechnung vom 21. März 2020 (act. 2.1) sowie eine Fotodokumentation (act. 7.2), welche 

sie mit der Beschwerdeergänzung vom 24. April 2020 (act. 6) einreichen liess. Sinngemäss 

bestreitet sie damit die rechtskräftig festgestellte und im Grundbuch angemerkte aBGF von 

152 m2. Aus den Akten ist jedoch nicht ersichtlich, dass die Beschwerdeführerin im nach-

träglichen Baubewilligungsverfahren in Bezug auf den Webkeller Revisionsgründe im Sinne 

von Art. 26 Abs. 1 VRPG vorgebracht hat oder solche von der zuständigen ARE geprüft 

wurden. Die Beschwerdeführerin machte zwar bereits im nachträglichen Baubewilligungs-

verfahren mit Schreiben vom 10. März 2017 an die ARE (act. 7.3) geltend, dass die Familie 

Graf „als Zusatzverdienst eine Werkstatt für Drechslerarbeiten im Keller ihres Wohnhauses“ 

eingerichtet habe. Daraus geht jedoch keine genaue Bezeichnung der Lage und Fläche, der 

Lichtverhältnisse oder des Zugangs dieses Webkellers hervor. Mit anderen Worten fehlten 

jegliche Angaben, welche die ARE dazu veranlasst hätten, Revisionsgründe zu prüfen bzw. 

zu beurteilen, ob der Webkeller zur aBGF zu zählen ist. Dies umso weniger, als dass der 

Webkeller in den massgebenden Baugesuchsplänen (BKD Nr. 2016-0784/16, act. 14) nicht 

als Bruttogeschossfläche sondern als Nebenfläche bezeichnet wird. Daran ändert auch der 

Umstand nichts, dass der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 15. Juni 

2017 (BKD Nr. 2016-0784/6, act. 14) vorbrachte, es sei davon auszugehen, dass der 

Webkeller/die Drechslerwerkstatt in die aBGF einzurechnen sei, ohne dies zu begründen.  

 

 Dazu kommt, dass in der vom Rechtsvertreter verfassten Rekurseingabe vom 10. Januar 

2018 (act. 13.1) der Webkeller weder erwähnt wird noch entsprechende korrigierte 

Flächenberechnungen eingereicht wurden. Die Beschwerdeführerin erwähnte den Webkeller 

zwar in der abschliessenden Stellungnahme vom 13. Januar 2020 (act. 13/11) beiläufig in 

einem Satz, unterliess es aber gänzlich, diesen hinsichtlich der objektiven Eignung zu Wohn- 

oder Arbeitszwecken zu umschreiben bzw. diesbezüglich Revisionsgründe vorzubringen. 

Diese offensichtlich ungenügende Begründung, welche zudem nicht in der Rekurseingabe 

und somit ausserhalb der Rekursfrist erfolgte, lässt sich ebenfalls nicht als Wiederaufnah-

me-/Revisionsbegehren im Sinne von Art. 26 VRPG qualifizieren. Daher lässt sich nicht 

Seite 10 

beanstanden, dass die Vorinstanz keinen Augenschein zur Besichtigung des Webkellers 

durchgeführt hat. Für eine Rückweisung an die Vorinstanz besteht demzufolge kein Anlass.  

 

4.4 In Anbetracht dieser Umstände muss der Schluss gezogen werden, dass die juristisch vertre-

tene Beschwerdeführerin bei den Vorinstanzen in Bezug auf die nachträgliche Anrechen-

barkeit des Webkellers an die aBGF kein Wiederaufnahmegesuch eingereicht hat, womit für 

die Vorinstanzen keine Veranlassung bestand, zu prüfen, ob Revisionsgründe vorliegen. 

Insbesondere ist das nachträgliche Baugesuch vom 10. Oktober 2016 nicht als solches 

Wiederaufnahmegesuch zu qualifizieren, da darin der Webkeller nicht als aBGF bezeichnet 

wird und jegliche Flächenberechnungen fehlen. Es ist nicht Aufgabe des Obergerichts, im 

vorliegenden Beschwerdeverfahren erstinstanzlich zu beurteilen, ob diesbezüglich 

Revisionsgründe vorliegen, zumal die Beschwerdeführerin auch darzulegen hätte, dass die 

nach Art. 26 Abs. 2 VRPG zwingend einzuhaltenden Fristen für ein Wiederaufnahme-

begehren noch nicht verwirkt sind, was nicht ohne Weiteres ersichtlich ist. Infolgedessen 

kann nicht auf die Beschwerde eingetreten werden, soweit diese mit der Anrechenbarkeit 

des ehemaligen Webkellers zur aBGF begründet wird, womit auch den diesbezüglichen 

Beweisanträgen (Augenschein, persönliche Einvernahmen von E. und der Beschwerde-

führerin) nicht stattzugeben ist. Wie bereits im Schreiben der Gerichtsleitung vom 11. März 

2021 (act. 30) angetönt, gilt dies auch für die erstmals in der Beschwerdeeingabe geltend 

gemachten Abweichungen im Neubau, soweit diese nicht mit den Plänen des nachträglichen 

Baubewilligungsverfahrens (BKD Nr. 2016-784) übereinstimmen. Es steht der Beschwerde-

führerin frei, in Bezug auf die Abweichungen von der rechtskräftig festgestellten Bruttoge-

schossfläche von 152 m2 im Altbau bei der ARE ein begründetes Wiederaufnahmegesuch 

und für die Abweichungen im Neubau ein Wiedererwägungsgesuch bei der B. einzureichen, 

was der Rechtsweggarantie von Art. 29a BV nicht entgegensteht. Bei einem allfälligen 

Revisionsbegehren müssten die Revisionsgründe jedoch genau bezeichnet werden. 

Zusätzlich wären Darlegungen über die Einhaltung der Revisionsfrist erforderlich. Nur wenn 

auf ein allfälliges Wiederaufnahmegesuch eingetreten werde könnte, hätte die ARE zu 

prüfen, ob der ehemalige Webkeller (und allfällige andere Flächen im Altbau, welche von den 

rechtskräftig genehmigten Plänen abweichen) an die aBGF anzurechnen wären. Auf die 

Beschwerde ist damit im Hauptpunkt nicht einzutreten.  

 

  

Seite 11 

5. 

5.1 Gemäss Art. 108 Abs. 1 und 2 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht 

(BauG, bGS 721.1) wird bei Bauten, die nicht den genehmigten Plänen entsprechen oder 

entgegen den gesetzlichen Vorschriften erstellt wurden, unter Ansetzung einer angemes-

senen Frist die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angeordnet, falls eine nach-

trägliche Baubewilligung nicht erteilt werden kann. Die zuständige Behörde beachtet dabei 

die Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Gutglaubensschutzes.  

 

5.2 Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass beim Kanton und bei der Gemeinde zuständige 

Personen mehrfach deutlich zum Ausdruck gebracht hätten, es gehe hier vor alle darum, den 

etwas eigenwilligen, nicht immer ämtertreuen Architekten in die Schranken zu weisen. Die 

Bauherrin müsste sich dann halt gegenüber dem Architekten schadlos halten. Solchen wenig 

redlichen Strafaktionen sei Einhalt zu gebieten.  

 

5.3 Die von der Baubewilligung der ARE vom 23. Juni 2014 abweichenden Erweiterungen im 

Neubau wurden vorgenommen, ohne dass die Beschwerdeführerin vorgängig ein ent-

sprechendes Baugesuch gestellt hat. Dass es sich bei den Abweichungen von den geneh-

migten Plänen um bewilligungspflichtige Vorgänge handelt, hätte die Beschwerdeführerin bei 

der gebotenen Sorgfalt wissen müssen; dabei ist ihr das Wissen ihres Architekten anzu-

rechnen. Die in Art. 42 Abs. 3 RPV normierten Masse sind zwingend, wobei die Flächen-

überschreitung von 10.5 m2 (bzw. von 21.0 m2 innerhalb des Volumens) nicht unbedeutend 

ist. Diese verstösst damit gegen Bundesrecht, weshalb die angeordneten Wiederher-

stellungsmassnahmen nicht als Strafaktionen gegen den Architekten eingestuft werden 

können. Daran würde auch eine persönliche Anhörung des Architekten nichts ändern, womit 

diesem Beweisantrag ebenfalls nicht stattzugeben ist. Die Anordnung der Wiederherstellung 

des rechtmässigen Zustands dient der rechtsgleichen Anwendung und Durchsetzung der 

Bauvorschriften und stellt eine im öffentlichen Interesse liegende, hierfür geeignete 

Massnahme dar. Eine diesem Ziel dienende mildere Massnahme ist nicht ersichtlich, zumal 

es der Beschwerdeführerin freigestellt ist, innert 6 Monaten den rechtmässig bewilligten 

Zustand (BKD-Nr. 2014-297) wieder herzustellen oder innert dieser Frist ein Baugesuch 

auszuarbeiten, welches das gesetzlich zulässige Höchstmass an Erweiterung von 45.6 m2 

Bruttogeschossfläche „Wohnen“ einhält. Die Beschwerdeführerin, die sich nicht auf den 

guten Glauben berufen kann, legt im Übrigen nicht dar und es ist nicht ersichtlich, inwiefern 

ihre privaten Interessen an der Beibehaltung des rechtswidrigen Zustands die öffentlichen 

Interessen an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands aufwiegen sollten. Die 

Beschwerde ist damit in diesem Punkt abzuweisen.  

 

Seite 12 

6. Zusammenfassend ergibt sich damit, dass im Hauptpunkt nicht auf die Beschwerde einzu-

treten und diese im Übrigen abzuweisen ist. 

 

7. Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor 

Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf des-

sen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Da die Beschwerdeführerin mit ihren Anträgen nicht 

durchdringt, ist ihr für das Beschwerdeverfahren eine Entscheidgebühr aufzuerlegen. In 

Anwendung von Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen (GGV, bGS 

233.2) erscheint eine Entscheidgebühr von Fr. 2‘000.-- angemessen. Der Kostenvorschuss 

von Fr. 2‘000.-- wird angerechnet. Auf die Zusprechung einer Parteientschädigung besteht 

bei diesem Verfahrensausgang kein Anspruch (Art. 53 Abs. 3 VRPG).  

 

  

Seite 13 

Das Obergericht erkennt: 
 
 
1. Die Beschwerde von A. wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 
 
 
2. Der Beschwerdeführerin wird eine Entscheidgebühr von Fr. 2‘000.-- auferlegt. Der Kosten-

vorschuss von Fr. 2‘000.-- wird angerechnet. 
 
 
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.  
 
 

4. Rechtsmittel:  

 Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde 
richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist 
beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 
42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). 

 
 
5. Zustellung an die Beschwerdeführerin über deren Anwalt, die Vorinstanz und die Vor-

vorinstanz. 
 
 
 

Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtsvizepräsident:  

 

 

Dr. iur. Manuel Hüsser 

Der Gerichtsschreiber:   

 

 

lic. iur. Daniel Hofmann 

 
 
 
 
 
 
versandt am: 30. August 2021