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**Case Identifier:** 203acf0d-60e9-57d5-8844-50ec458b6fda
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-10
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 10.11.2022 WBE.2022.145
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2022-145_2022-11-10.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

3. Kammer 

 

 

WBE.2022.145 / sr / we 
(2022-000201)  

Art. 117 

 

Urteil vom 10. November 2022 
 
 

Besetzung  Verwaltungsrichter Michel, Vorsitz  

Verwaltungsrichterin Dambeck 

Verwaltungsrichter Leibundgut  

Gerichtsschreiberin Ruchti       

 

 
   

Beschwerde 

führerin  

 A._____ AG,  

 

gegen 

 

 

  Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau   

handelnd durch das Departement Bildung, Kultur und Sport, 

Generalsekretariat, Bachstrasse 15, 5000 Aarau    

 

     
 

   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Denkmalschutz 

 

Entscheid des Regierungsrats vom 2. März 2022 

  

 - 2 - 

 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

1. 

Das Gebäude Nr. aaa auf der Parzelle Nr. bbb der Gemeinde B. ("AJ") 

befindet sich seit dem 19. September 2018 im Eigentum der A. AG, die am 

15. November 2018 beim Gemeinderat B. ein Baugesuch für dessen 

Umbau und Erneuerung einreichte. Weil das Gebäude in der Umgebung 

von kantonal geschützten Baudenkmälern (Stiftskirche AL ["AL"]; "AM") 

situiert ist, wurde die kantonale Denkmalpflege in das Baubewilligungsver-

fahren involviert. Diese kündigte der Bauherrin mit Schreiben vom 

12. Dezember 2018 an, dass sie beabsichtige, die Schutzbedürftigkeit des 

Gebäudes (erneut) abzuklären und das mit dem Entscheid des Verwal-

tungsgerichts BE.93.00194 vom 14. Dezember 1994 abgeschlossene 

Unterschutzstellungsverfahren wiederaufzunehmen. Mit jenem Urteil des 

Verwaltungsgerichts war die vom Regierungsrat am 30. Juni 1993 

beschlossene Unterschutzstellung des Gebäudes Nr. aaa rechtskräftig 

aufgehoben worden. In der Folge überarbeitete die Bauherrin ihr 

Bauprojekt unter Berücksichtigung der Forderungen der Denkmalpflege. 

Am 18. Februar 2020 wurde es vom Gemeinderat bewilligt, mit den von der 

Abteilung für Baubewilligungen am 15. Januar 2020 und von der 

Denkmalpflege am 20. Dezember 2019 verfügten Auflagen, die zum 

integrierenden Bestandteil der Baubewilligung erklärt wurden.  

 

2. 

Im parallel geführten Unterschutzstellungsverfahren konsultierte die Denk-

malpflege die Kantonale Kommission für Denkmalpflege und Archäologie, 

die im Bericht vom 11. Juni 2019 eine integrale Unterschutzstellung des 

Gebäudes Nr. aaa befürwortete. Demgegenüber sprachen sich die 

Bauherrin in ihren Stellungnahmen vom 27. Juni 2019 und 12. Oktober 

2020 sowie der Gemeinderat B. mit Protokollauszügen zu seinen Sitzungen 

vom 5. August 2019 und 19. Oktober 2020 gegen eine Unterschutzstellung 

des Gebäudes aus. 

 

3. 

Am 19. August 2021 entschied das Departement Bildung, Kultur und Sport 

(BKS), Abteilung Kultur, das Gebäude Nr. aaa integral unter kantonalen 

Denkmalschutz zu stellen. 

 

B. 

Auf die dagegen erhobene Beschwerde der A. AG vom 31. August 2021 

entschied der Regierungsrat am 2. März 2022 (RRB Nr. 2022-000201): 

 

1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 - 3 - 

 

 

 

 
2. 
Die Kosten des Verfahren vor dem Regierungsrat, bestehend aus einer 
Staatsgebühr von Fr. 2'500.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 
von Fr. 243.70, insgesamt Fr. 2'743.70, werden der Beschwerdeführerin 
A. AG auferlegt. Unter Berücksichtigung des geleisteten 
Kostenvorschusses von Fr. 2'500.– hat die Beschwerdeführern noch 
Fr. 243.70 zu bezahlen. 
 
3. 
Die Ausrichtung einer Parteientschädigung entfällt. 

 

C. 

1. 

Diesen Entscheid focht die A. AG mit Beschwerde vom 6. April 2022 beim 

Verwaltungsgericht an, mit den Anträgen: 

 

Es sei die Liegenschaft "AJ", C.-Strasse, B., Gebäude-Nr. aaa, Parzelle-
Nr. bbb nicht unter Schutz zu stellen. Der Entscheid der Vorinstanz sei 
entsprechend aufzuheben. 
 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons 
Aargau. 

 

2. 

Mit Beschwerdeantwort vom 3. Juni 2022 beantragte das BKS, Generalse-

kretariat, im Namen des Regierungsrats die kostenfällige Abweisung der 

Beschwerde. 

 

3. 

Darauf replizierte die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 15. Juni 2022. 

 

4. 

Das BKS reichte (innert Frist) keine Duplik ein. 

 

D. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 10. November 2022 beraten und 

entschieden. 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1. 

Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-

waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-

 - 4 - 

 

 

 

gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Der angefochtene Entscheid des Regie-

rungsrats ist verwaltungsintern letztinstanzlich. Das Verwaltungsgericht ist 

somit für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig. 

 

2. 

Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen, insbesondere die Beschwerde-

befugnis nach § 42 Abs. 1 lit. a VRPG, geben zu keinen Bemerkungen An-

lass. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutre-

ten. 

 

3. 

Mit der Beschwerde ans Verwaltungsgericht können die unrichtige oder un-

vollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen, ein-

schliesslich Ermessensunter- und -überschreitung sowie Ermessensmiss-

brauch, gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Die Rüge der Unangemessen-

heit ist hingegen nicht zulässig (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). 

 

II. 

1. 

Die Beschwerdeführerin rügt – wie schon vor dem Regierungsrat –, dass 

mit dem Entscheid des Verwaltungsgerichts BE.93.00194 vom 

14. Dezember 1994 über die Unterschutzstellung des Gebäudes Nr. aaa 

("AJ") bereits entschieden und diese verweigert worden sei. Folglich sei die 

Sache rechtskräftig abgeurteilt worden ("res iudicata"), was einer 

Neubeurteilung der Unterschutzstellung entgegenstehe. Des Weiteren 

stehe der Vertrauensschutz einer Unterschutzstellung entgegen. Schliess-

lich bestreitet die Beschwerdeführerin einmal mehr die Schutzwürdigkeit 

des Gebäudes und die Verhältnismässigkeit einer (integralen) Unterschutz-

stellung. 

 

2. 

2.1. 

Zunächst gilt es klarzustellen, dass im vorliegenden Verfahren nicht über 

die Frage zu entscheiden ist, ob und unter welchen Voraussetzungen der 

Entscheid des Verwaltungsgerichts BE.93.00194 vom 14. Dezember 1994 

abänderbar ist. Formell rechtskräftige Beschwerdeentscheide sind nur 

durch die seinerzeitige Beschwerdebehörde (hier das Verwaltungsgericht) 

mittels Revision bzw. Wiederaufnahme nach Massgabe der §§ 65 ff. VRPG 

abänderbar (vgl. PIERRE TSCHANNEN/ULRICH ZIMMERLI/MARKUS MÜLLER, 

Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Auflage, Bern 2022, S. 320 f.). Beim Ver-

waltungsgericht wurde kein Antrag auf Wiederaufnahme des Unterschutz-

stellungsverfahrens gestellt und eine Wiederaufnahme wäre aufgrund der 

Befristung in § 66 Abs. 2 VRPG von vornherein unzulässig. Eine andere, 

hier zu beurteilende Frage ist, ob und inwieweit dem Entscheid des Verwal-

tungsgerichts BE.93.00194 materielle Rechtskraft zukommt und welche 

Wirkungen gegebenenfalls damit verbunden sind. 

 - 5 - 

 

 

 

 

2.2. 

In der Lehre wird zum Teil die Meinung vertreten, es sei fraglich, ob es im 

öffentlichen Recht eine materielle Rechtskraft (analog derjenigen im Zivil- 

und Strafprozess) gibt, unter Hinweis darauf, es entspreche nicht der 

Eigenart des öffentlichen Rechts und der Natur der öffentlichen Interessen, 

dass ein Verwaltungsakt, der dem Gesetz nicht mehr entspreche, unabän-

derlich sei (vgl. ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, allgemei-

nes Verwaltungsrecht, 8. Auflage, Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 1095). Ma-

terielle Rechtskraft bedeutet indessen nicht nur, dass ein Entscheid unab-

änderlich ist, sondern auch, dass der darin beurteilte Gegenstand nicht er-

neut zum Gegenstand eines Justizverfahrens gemacht werden kann 

(TSCHANNEN/ZIMMERLI/MÜLLER, a.a.O., S. 315). Damit soll verhindert wer-

den, dass ein formell rechtskräftiger Entscheid immer wieder mit neuen Ge-

suchen infrage gestellt werden kann (Urteil des Bundesgerichts 

1C_673/2013 vom 7. März 2014, Erw. 5.2). Obwohl umstritten ist, ob und 

inwiefern der Begriff der materiellen Rechtskraft, der aus dem Zivilprozess-

recht stammt, im Verwaltungsrecht angewandt werden soll (MARTIN 

BERTSCHI, in: ALAIN GRIFFEL [HRSG.], Kommentar zum Verwaltungsrechts-

pflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 

2014, Vorbemerkungen zu §§ 86a–86d N 6), wird zumindest in der jünge-

ren bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch den Entscheiden von Ver-

waltungsjustizbehörden grundsätzlich materielle Rechtskraft zuerkannt 

(BGE 144 I 11, Erw. 4.2; 139 II 404, Erw. 8.2; Urteile des Bundesgerichts 

1C_670/2021 vom 5. April 2022, Erw. 5.1, 2C_774/2018 vom 13. Mai 2019, 

Erw. 3.1, 1C_126/2015 vom 5. November 2015, Erw. 7, und 1C_673/2013 

vom 7. März 2014, Erw. 5). Hierbei werden allerdings – je nach Rechtsge-

biet – gewisse Einschränkungen gemacht, sofern zu denjenigen Tatsa-

chen, die im früheren Entscheid behandelt worden sind, neue Umstände 

von einer gewissen Bedeutung hinzutreten, sich die Sach- und/oder 

Rechtslage zwischenzeitlich geändert hat oder ein Entscheid über im frühe-

ren Verfahren offengelassene Punkte verlangt wird (BGE 139 II 404, 

Erw. 8.2 für die internationale Amtshilfe in Steuerangelegenheiten).  

 

Unterschieden wird dabei zwischen einer positiven und negativen Wirkung 

der materiellen Rechtskraft. In positiver Hinsicht bindet die materielle 

Rechtskraft das Gericht (oder eine verwaltungsinterne Beschwerdeinstanz) 

in einem späteren Prozess an alles, was im Urteilsdispositiv des früheren 

Prozesses festgestellt wurde (sog. Präjudizialitäts- oder Bindungswirkung). 

In negativer Hinsicht verbietet die materielle Rechtskraft grundsätzlich je-

dem später angerufenen Gericht, auf ein Rechtsmittel einzutreten, dessen 

Streitgegenstand mit dem rechtskräftig beurteilten (res iudicata, abgeurteil-

te Sache) identisch ist. Dies trifft zu, falls der Anspruch dem Gericht aus 

demselben Entstehungsgrund und gestützt auf denselben Sachverhalt 

erneut zur Beurteilung unterbreitet wird und sich wieder die gleichen Par-

teien gegenüberstehen. Bei der Prüfung der Identität des Anspruchs ist 

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nicht der Wortlaut, sondern der Inhalt massgebend. Der neue Anspruch ist 

deshalb trotz abweichender Umschreibung vom beurteilten nicht verschie-

den, wenn er in diesem bereits enthalten war oder wenn im neuen Verfah-

ren das kontradiktorische Gegenteil zur Beurteilung gestellt wird. Anderer-

seits sind Ansprüche trotz gleichen Wortlauts dann nicht identisch, wenn 

sie nicht auf dem gleichen Entstehungsgrund, d.h. auf denselben Tatsa-

chen und rechtlichen Umständen, beruhen. Die materielle Rechtskraft 

eines früheren Entscheids bedeutet grundsätzlich nur eine Bindung an das 

Dispositiv, zur Feststellung von dessen Tragweite allerdings weitere Um-

stände, namentlich die Begründung des Entscheids, herangezogen werden 

können (vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 2C_774/2018 vom 

13. Mai 2019, Erw. 3.1 mit Hinweisen u.a. auf BGE 144 I 11, Erw. 4.2). 

 

2.3. 

Bei der Unterschutzstellung des Gebäudes Nr. aaa mit Entscheid vom 

30. Juni 1993, der mit dem Urteil des Verwaltungsgerichts BE.93.00194 

vom 14. Dezember 1994 aufgehoben wurde, stützte sich der Regierungsrat 

auf das unterdessen (per 1. Januar 2010) aufgehobene Dekret über den 

Schutz von Kulturdenkmälern vom 14. Oktober 1975 (Denkmalschutzde-

kret [DSD; AGS Band 9, S. 169 ff.]). Dabei qualifizierte der Regierungsrat 

das Gebäude als historisch bedeutsames und erhaltungswürdiges Werk im 

Sinne von § 1 Abs. 1 DSD. Zur Begründung wurde angeführt, der 1323 

erstmals erwähnte AK in unmittelbarer Nachbarschaft der AL habe von 

1486 bis 1558 als Wohnung des jeweiligen Stiftsprobsts gedient. Der 

mittelalterliche Mauerbau mit einem Dachstuhl aus der Zeit um 1500 zeige 

rückwärts noch ein Fenster mit Initialen "GS" und der Jahreszahl 1645. Mit 

seinem trapezförmigen Grundriss gehöre der Bau zum baugeschichtlich 

hochinteressanten Typus der überlieferten, mittelalterlichen 

Chorherrenhäuser, die hiermit insgesamt unter Denkmalschutz gestellt 

werden sollten. Trotz teilweise starken Veränderungen im Innern des 

Gebäudes seien die mittelalterliche Grundsubstanz des Hauses mit den 

Umfassungsmauern, den Geschossdecken, der Wendeltreppe und dem 

Dachstuhl schutzwürdig. Die gegen eine Unterschutzstellung sprechenden 

privaten Interessen der damaligen Grundeigentümerin gewichtete der Re-

gierungsrat weniger hoch, auch mit Rücksicht darauf, dass Grundrissver-

änderungen im Inneren des Gebäudes auch unter Denkmalschutz weiter-

hin möglich seien und Staatsbeiträge an die Mehrkosten für Renovationsar-

beiten geleistet würden (Vorakten, act. 77). 

 

Demgegenüber befand das Verwaltungsgericht mit Entscheid BE.93.00194 

vom 14. Dezember 1994, der Regierungsrat habe seinen Unterschutzstel-

lungsentscheid zu wenig begründet und dadurch das rechtliche Gehör der 

(damaligen) Beschwerdeführerin verletzt. Je höher der Ermessensspiel-

raum einer Behörde – wie im Falle des Denkmalschutzes – sei, desto höher 

seien auch die Anforderungen an die Begründungspflicht. Generell müsse 

der Betroffene in die Lage versetzt werden, sich über die Tragweite des 

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Entscheids Rechenschaft zu geben und ein allfälliges Rechtsmittel dage-

gen in voller Kenntnis der Entscheidgründe zu verfassen. Er habe insbe-

sondere nicht nur Anspruch auf Bekanntgabe der tatsächlichen Gründe, die 

zum Entscheid geführt hätten, sondern auch auf Behandlung seiner Argu-

mente. Die Erhaltungswürdigkeit eines Bauwerks sei in hohem Masse ein 

Ermessensentscheid und zur dazugehörigen Ermessensbetätigung gehöre 

namentlich das spezifische Fachwissen einer Behörde, die den gesetzli-

chen Auftrag zum Kulturgüterschutz umzusetzen habe. Umso wichtiger sei 

es, dass die Überlegungen der Denkmalschutzbehörde für die Unterschutz-

stellung sowohl dem betroffenen Grundeigentümer als auch der Rechtsmit-

telinstanz in nachvollziehbarer Weise und mit der erforderlichen Begrün-

dungsdichte vermittelt würden, zumal dem Verwaltungsgericht eine Über-

prüfung des Ermessens entzogen sei und der Regierungsrat das Verfahren 

auch nicht selber instruiert und keinen Augenschein vor Ort durchgeführt, 

sondern seinen Entscheid "am grünen Tisch" gefällt habe. Den erwähnten 

Begründungsanforderungen genüge der Unterschutzstellungsentscheid 

nicht. Die Begründung sei allzu dürftig und werde in keiner Weise doku-

mentiert. Wenn beispielsweise typologische Gründe für eine Unterschutz-

stellung angeführt würden, müsse auch der Symbolcharakter eines Gebäu-

des ausführlich erläutert und belegt werden, durch einen Vergleich und eine 

Auseinandersetzung mit anderen verbliebenen Zeugen des gleichen Bau-

stils. Ausserdem müsse zu Fragen des Schutzkonzepts Stellung genom-

men werden. Eine rechtsstaatlich befriedigende Überprüfung des Unter-

schutzstellungsentscheids sei nur gewährleistet, wenn bereits im erstin-

stanzlichen Verfahren ein neutrales Fachgutachten zur Schutzwürdigkeit 

eingeholt und dieses entsprechend gewürdigt werde oder aber die Ent-

scheidgründe selber (einschliesslich ihrer Dokumentation anhand von Pho-

tographien und anderen zweckdienlichen Unterlagen) einen vergleichbaren 

Standard erreichten (Vorakten, act. 87 ff.).  

 

2.4. 

Heute, bald dreissig Jahre später, hat sich zwar die Sachlage insofern nicht 

verändert, als nach wie vor dasselbe Gebäude unter kantonalen Denkmal-

schutz gestellt werden soll und die Schutzwürdigkeit des Gebäudes im We-

sentlichen aus der gleichen baulichen Substanz abgeleitet wird wie damals 

(Grundstruktur des Hauses mit im Erdgeschoss trapezförmigem Kernbau, 

der im 15. Jahrhundert auf die heutigen Grundmasse erweitert wurde; aus 

dem 15. Jahrhundert stammende Deckenbalken über dem zweiten Ober-

geschoss; grosser profilierter gotischer Torbogen im Erdgeschoss; rauch-

geschwärzter, stehender Dachstuhl mit anhand von eingetieften, quadra-

tisch angeordneten Klötzchen nummerierten Sparren, wie sie bei anderen 

Bauten aus dem 14. Jahrhundert überliefert sind; Reihenfenster im ersten 

Obergeschoss mit der Fenstersäule und dem aussenseitigen Wappenrelief 

von D. von 1645; Treppe mit barocken Balustern). Seither gibt es allerdings 

neue, breitere und tiefere Erkenntnisse zum (kunst-)historischen 

Hintergrund des Gebäudes. So hat die Stiftung für Forschung in Spätantike 

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und Mittelalter HR. Sennhauser (FSMA) in den Jahren 2001 bis 2013 das 

"Grundbuch B." erarbeitet, in welchem das Gebäude Nr. aaa ("AJ oder AK") 

ausführlicher beschrieben wird als in der Vorgängerausgabe aus dem Jahr 

1991, mit detaillierten Angaben zur Entstehung und baulichen Entwicklung 

des Gebäudes über die Jahrhunderte ("Baudaten"), den ehemaligen 

Besitzern und Bewohnern und den Hausnamen, mit das Gebäude 

betreffenden historischen Texten, Plänen, weiteren Dokumenten, Fotos 

und alten Ansichten (Vorakten, act. 107–119). Zudem erschien im Jahr 

2004 mit dem Beitrag "AL" von Rainald Fischer und Hans Rudolf 

Sennhauser (in: Geschichte des Fleckens B., herausgegeben von Albert 

und Hans Rudolf Sennhauser und Alfred Hidber) ein Fachartikel, der sich 

unter anderem sehr spezifisch mit den Chorhöfen bzw. Chorherrenhäusern 

des Stiftbezirks, darunter das Gebäude Nr. aaa, und deren Geschichte 

befasste (Vorakten, act. 93–95). Am 23. März 2019 wurden der Dachstuhl, 

die nummerierten Deckenbalken des zweiten Obergeschosses sowie die 

undatierten Balken des Erdgeschosses und des ersten Obergeschosses 

einer dendrochronologischen Untersuchung unterzogen. Im dazu 

verfassten Untersuchungsbericht des Archäologischen Dienstes des 

Kantons Bern vom 8. April 2019 (Vorakten, act. 126–129) wurde als Fazit 

festgehalten, dass die Deckenbalken des zweiten Obergeschosses zeitlich 

eine Einheit bildeten und im Herbst/Winter 1427/28 und 1428/29 

geschlagen worden seien. Bald darauf dürften sie verbaut worden sein. 

Das Gebäude scheine also den Brand von 1471 (Grossbrand in B.) 

unversehrt überstanden zu haben. Die restlichen Hölzer liessen sich nicht 

datieren. 

 

Zu diesen neuen Untersuchungs- und Forschungsergebnissen gesellt sich 

eine veränderte Rechtslage, indem das DSD per 1. Januar 2010 durch das 

Kulturgesetz vom 31. März 2009 (KG; SAR 495.200) und die Verordnung 

zum Kulturgesetz vom 4. November 2009 (VKG; SAR 495.211) respektive 

die darin enthaltenen Bestimmungen zum Schutz von Baudenkmälern ab-

gelöst wurde. Die Definition von Baudenkmälern gemäss § 24 Abs. 1 lit. a 

KG ist umfassender als diejenige der Kulturdenkmäler nach § 1 DSD. Wäh-

rend sich die Schutz- oder Erhaltungswürdigkeit eines Bauwerks unter der 

Herrschaft des DSD aus der historischen, künstlerischen oder wissen-

schaftlichen Bedeutung ergeben musste (§ 1 Abs. 1 DSD), spricht man von 

Baudenkmälern im Sinne von § 24 Abs. 1 lit. a KG, wenn die Erhaltung 

eines Bauwerks als Zeugnis und Ausdruck einer historischen, gesellschaft-

lichen, politischen, wirtschaftlichen, wissenschaftlichen, baukünstlerischen, 

handwerklichen oder technischen Situation im Interesse der Öffentlichkeit 

liegt oder wenn ein Bauwerk zusammen mit Landschaft oder Siedlung eine 

Einheit bildet und dessen Erhaltung dadurch im Interesse der Öffentlichkeit 

liegt. Diese inhaltliche Neukonzeption steht in Einklang mit dem Überein-

kommen zum Schutz des baugeschichtlichen Erbes in Europa vom 

3. Oktober 1985 ("Granada-Übereinkommen"; SR 0.440.4), das für die 

Schweiz am 1. Juli 1996 in Kraft getreten ist und wonach als Baudenkmäler 

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alle Bauwerke von herausragendem geschichtlichem, archäologischem, 

künstlerischem, wissenschaftlichem, sozialem oder technischem Interesse 

gelten, mit Einschluss zugehöriger Einrichtungen und Ausstattungen (Art. 1 

Ziff. 1), unabhängig von ihrem Alter (vgl. dazu das Urteil des Bundesge-

richts 1C_43/2020 vom 1. April 2021). Sie entspricht ferner der heutigen 

Tendenz (in Rechtsordnungen anderer Kantone), auch neuere stilbildende 

baukünstlerische Entwicklungen und Strömungen zu bewahren (vgl. dazu 

das Urteil des Bundesgerichts 1C_514/2020 vom 5. Mai 2021). Auf die 

Beurteilung der Schutzwürdigkeit des streitgegenständlichen Gebäudes 

Nr. aaa dürfte die besagte Neukonzeption jedoch keinen grossen Einfluss 

haben, weil dafür dessen (kunst-)historische Bedeutung im Vordergrund 

steht. Verfahrensmässig entscheidet nach § 27 Abs. 2 und 3 KG sowie § 27 

VKG in Abweichung von § 6 Abs. 1 DSD nicht mehr der Regierungsrat als 

erstinstanzliche Behörde über die Unterschutzstellung eines Baudenkmals, 

sondern das zuständige Departement (BKS). Und neu ist der Antrag auf 

Unterschutzstellung eines Bauwerks, der neben den früher berechtigten 

Antragsstellern auch vom Grundeigentümer selber gestellt werden kann, 

an das BKS zu richten, welches das Verfahren auch von Amtes wegen ein-

leiten kann, nicht mehr an die kantonale Kommission für Denkmalpflege, 

die das Gesuch unter der Herrschaft des DSD zuhanden des Regierungs-

rats vorberaten hat; an den Regierungsrat gelangte das Gesuch nur, wenn 

die Kommission die Schutzwürdigkeit bejahte (§ 6 Abs. 1 DSD). Heute hat 

die Kommission für Denkmalpflege und Archäologie (nachfolgend: KKDA) 

eine verwaltungsunabhängigere Position und ist vom BKS zur Frage der 

Unterschutzstellung lediglich zu konsultieren. Ihre Stellungnahme geht zur 

Vernehmlassung an die Parteien (§ 27 Abs. 2 und 3 VKG). 

 

Im Unterschied zum erstmaligen Unterschutzstellungsverfahren in den frü-

hen 1990er-Jahren stützt sich der Entscheid des BKS, von Amtes wegen 

ein neuerliches Unterschutzstellungsverfahren für das Gebäude Nr. aaa 

einzuleiten, auf eine ausführlichere Dokumentation, die neben zahlreichen 

Fotos zur historischen Bausubstanz des Gebäudes dieses betreffende 

Auszüge aus dem von der FSMA erarbeiteten "Grundbuch B.", verschiede-

ne Fachartikel zum Stiftsbezirk sowie den dendrochronologischen Untersu-

chungsbericht vom 8. April 2019 enthält, der das hohe Alter der untersuch-

ten Balken und Sparren bestätigte. Kommt hinzu, dass die KKDA am 

11. Juni 2019 sehr detailliert zur Schutzwürdigkeit des Gebäudes Stellung 

nahm und diese als Fachinstanz ausführlich und schlüssig begründete (sie-

he dazu auch die Ausführungen in Erw. 4.2 hinten). 

 

Selbst wenn aber trotz dieser zwischenzeitlich veränderten Umstände an-

genommen würde, dass dem heutigen Unterschutzstellungsverfahren und 

demjenigen von Anfang der 1990er-Jahre der gleiche Anspruch zugrunde 

liegt (= Anspruchsidentität), kann mit Bezug auf die Schutzwürdigkeit des 

Gebäudes Nr. aaa vor allem insofern nicht von einer vom Verwaltungsge-

richt mit dem Entscheid BE.93.00194 vom 14. Dezember 1994 rechtskräftig 

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abgeurteilten Sache ausgegangen werden, als sich das Verwaltungsge-

richt in jenem Entscheid gerade nicht zur Schutzwürdigkeit des Gebäudes 

äusserte, diese mithin nicht verneinte, sondern explizit offenliess, weil ihm 

die notwendigen Entscheidungsgrundlagen für eine entsprechende Beur-

teilung fehlten, die aus seiner Sicht von der Vorinstanz beizubringen ge-

wesen wären. Das hohe öffentliches Interesse am Denkmalschutz gebietet 

hier eine Klärung der vom Verwaltungsgericht noch nicht beurteilten Frage 

der Schutzwürdigkeit. Die Ausgangslage ist insofern nicht vergleichbar mit 

derjenigen in einem Zivilprozess, wo der Kläger, der seinen zivilrechtlichen 

Anspruch (im Geltungsbereich der Verhandlungsmaxime) zu wenig be-

gründet bzw. substanziiert und/oder beweist, in die Situation gerät, dass er 

seinen Anspruch nicht mehr im Rahmen einer zweiten, besser begründeten 

Klage gerichtlich durchsetzen kann. Davon sind rein private Interessen be-

troffen, denen aus Gründen des Allgemeinwohls nicht unbedingt zum 

Durchbruch verholfen werden muss. Wenn es dagegen um die Durchset-

zung gewichtiger öffentlicher Interessen geht, können sich die (positive) 

Bindungs- und die (negative) Sperrwirkung der materiellen Rechtskraft nur 

auf die von einer Verwaltungsjustizbehörde tatsächlich beurteilten Fragen 

beziehen. Folglich steht der verwaltungsgerichtliche Entscheid 

BE.93.00194 vom 14. Dezember 1994 einer "Neubeurteilung" der Schutz-

würdigkeit des Gebäudes Nr. aaa – effektiv handelt es sich mangels 

damaliger Überprüfung der Schutzwürdigkeit durch das Verwaltungsgericht 

um eine erstmalige verwaltungsgerichtliche Beurteilung der 

Schutzwürdigkeit – nicht entgegen.  

 

2.5. 

Was die Beschwerdeführerin für die Massgeblichkeit des verwaltungsge-

richtlichen Entscheids BE.93.00194 vom 14. Dezember 1994 und das Vor-

liegen einer abgeurteilten Sache ("res iudicata") zur Frage der Schutzwür-

digkeit des Gebäudes Nr. aaa sowie die Unzulässigkeit einer 

Neubeurteilung der Unterschutzstellung unter Bezugnahme auf die 

bundesgerichtliche Rechtsprechung (BGE 144 I 11) vorbringt, vermag 

nicht zu überzeugen. Wohl hat das Verwaltungsgericht im damaligen Urteil 

eine Unterschutzstellung abgelehnt und die vorinstanzliche 

Unterschutzstellungsanordnung aufgehoben, aber nicht etwa mit der 

Begründung, das Gebäude Nr. aaa sei nicht (hinreichend) schutzwürdig. 

Dieser Frage widmete sich das Verwaltungsgericht nach dem oben 

Ausgeführten gerade nicht und liess an die Adresse der Vorinstanz 

verlauten, dass Unterschutzstellungsbegehren (künftig) besser darzulegen 

und zu dokumentieren seien (dies in Abkehr zur bis dahin geübten Praxis, 

wonach das Verwaltungsgericht auch bei mangelhaft begründeten 

Unterschutzstellungen jeweils ein fachliches Gutachten zur 

Schutzwürdigkeit eines Baudenkmals eingeholt hatte). Dass das 

Verwaltungsgericht in der damaligen Situation keine Rückweisung an den 

Regierungsrat zur Neubeurteilung der Unterschutzstellung vorgenommen 

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hat, lässt sich dabei nicht dahingehend interpretieren, dass eine Beurtei-

lung der Schutzwürdigkeit im Rahmen eines neuen Unterschutzstellungs-

verfahrens mit eingehenderer Begründung und Dokumentation der Schutz-

würdigkeit des Gebäudes Nr. aaa für alle Zeiten ausgeschlossen werden 

sollte. Vielmehr dürfte aus damaliger Sicht des Verwaltungsgerichts bloss 

keine Notwendigkeit oder Dringlichkeit für eine unmittelbare Fortsetzung 

des Unterschutzstellungsverfahrens bestanden haben. 

 

Ob das Verwaltungsgericht den Unterschutzstellungsentscheid des Regie-

rungsrats aus formellen oder materiellen Gründen aufhob, lässt sich nicht 

klar einordnen, zumal auch eine Verletzung des Gehörsanspruchs der da-

maligen Beschwerdeführerin festgestellt wurde, bei welcher es sich eindeu-

tig um einen Verfahrensfehler und nicht bloss eine unzureichend begrün-

dete und dokumentierte Unterschutzstellung im Sinne einer "materiell man-

gelhaften Beweisführung" handelt. Entscheidend für die Frage der materiel-

len Rechtskraft und der damit verbundenen Wirkungen des verwaltungsge-

richtlichen Entscheids ist aber ohnehin nicht, ob die Unterschutzstellung 

wegen eines formellen oder materiellen Mangels aufgehoben wurde, son-

dern, dass die Frage nach der Schutzwürdigkeit des Gebäudes Nr. aaa da-

mals nicht beantwortet wurde und sich die Sach- und Rechtslage seither 

verändert haben. Daher spielt es auch keine Rolle, ob eine Heilung der 

Gehörsverletzung im Rechtsmittelverfahren vor Verwaltungsgericht mög-

lich gewesen wäre. 

 

Dem verwaltungsgerichtlichen Entscheid BE.93.00194 vom 14. Dezember 

1994 war kein "zweistufiges" Unterschutzstellungsverfahren vorgelagert. 

Der Regierungsrat hat am 30. Juni 1993 nicht als Beschwerdeinstanz, son-

dern als erste Instanz über die Unterschutzstellung entschieden. Das Ver-

fahren nach DSD war anders ausgestaltet als das heutige Verfahren nach 

KG und VKG (vgl. dazu schon die Ausführungen in Erw. 2.4 vorne). Was 

die Beschwerdeführerin aus der angeblichen "Zweistufigkeit" des verwal-

tungsinternen Verfahrens ableitet, ist so oder so nicht ersichtlich. 

 

Es liegt im ureigenen Interesse der Behörden und gehört zu ihren Aufga-

ben, eine beabsichtigte Unterschutzstellung schon im ersten Anlauf genü-

gend zu begründen und zu dokumentieren, damit die Unterschutzstellung 

im Rechtsmittelverfahren standhält bzw. nicht aufgehoben wird und – je 

nach Aufhebungsgrund – allenfalls ein weiteres Unterschutzstellungsver-

fahren notwendig wird. Die Vorstellung der Beschwerdeführerin, dass eine 

Behörde die Unterschutzstellung bewusst und mit voller Absicht zu wenig 

begründen und dokumentieren könnte, um den Eintritt der materiellen 

Rechtskraft eines die Unterschutzstellung ablehnenden Rechtsmittelent-

scheids zu verhindern, erscheint abwegig. Das Ziel der Behörden muss 

stets darauf ausgerichtet sein, einem erhaltungswürdigen Baudenkmal 

möglichst rasch dem ihm gebührenden Schutz zukommen zu lassen. Wenn 

 - 12 - 

 

 

 

eine Unterschutzstellung wegen mangelnder Begründung und Dokumenta-

tion der Schutzwürdigkeit eines Bauwerks aufgehoben wird, ist damit dem 

öffentlichen Interesse am Denkmalschutz in keiner Weise gedient. 

 

Auf die Frage, ob und inwiefern ein Rechtsmittelentscheid, der die Schutz-

würdigkeit eines Bauwerks mangels genügender Entscheidungsgrundla-

gen explizit offenlässt, Vertrauen im Hinblick darauf zu begründen vermag, 

dass eine Unterschutzstellung, die an die Schutzwürdigkeit anknüpft, für 

alle Zeiten entfällt, wird im Zusammenhang mit den Erwägungen zum Ver-

trauensschutz, der einer Unterschutzstellung des Gebäudes Nr. aaa nach 

Auffassung der Beschwerdeführerin ebenfalls entgegenstehen soll, zurück-

zukommen sein (siehe dazu Erw. 3.3 nachfolgend). Der Rechtssicherheit 

ist es jedenfalls nicht abträglich, wenn an der materiellen Rechtskraft eines 

Entscheids nur damit effektiv beurteilte Fragen teilhaben und nicht auch 

Punkte, über die erklärtermassen und offenkundig nicht befunden wurde 

bzw. werden konnte. 

 

Dass der Kanton seit der Aufhebung der Unterschutzstellung des Gebäu-

des Nr. aaa mit verwaltungsgerichtlichem Entscheid BE.93.00194 vom 

14. Dezember 1994 nichts mehr unternommen hat, um den Erhalt des Ge-

bäudes zu sichern, war auch aus Sicht des Denkmalschutzes nicht optimal. 

Aus dieser behördlichen Passivität zu schliessen, das Gebäude sei nicht 

schutzwürdig, wäre jedoch verfehlt. Die Schutzwürdigkeit ist objektiv zu 

beurteilen und nicht daran zu messen, wie gut und effizient die Behörden 

ihren Auftrag zum Denkmalschutz erfüllen. Immerhin ist der Einwand des 

BKS nachvollziehbar, dass staatliche Ressourcen auch für den Denkmal-

schutz begrenzt seien und die Unterschutzstellung des Gebäudes Nr. aaa 

mangels konkreter Sanierungsabsichten der vormaligen Eigentümerschaft 

nicht zuoberst auf der Prioritätenliste gestanden habe. Tatsächlich kommt 

es nicht selten vor, dass Bauwerke erst unter Schutz gestellt werden, wenn 

Veränderungen geplant sind, die in die erhaltungswürdige Bausubstanz 

eingreifen und diese nachteilig beeinflussen. Das Risiko, dass das Gebäu-

de Nr. aaa in all den Jahren seit dem ersten Unterschutzstellungsverfahren 

durch fundamentale Eingriffe in die Gebäudestruktur hätte beeinträchtigt 

("zerbaut") werden können, war dabei ein kalkuliertes; denn von baubewil-

ligungspflichtigen Änderungen am Gebäude hätte die kantonale Denkmal-

pflege – wie hier geschehen – aufgrund des Umgebungsschutzes kantonal 

geschützter Baudenkmäler in der unmittelbaren Umgebung in jedem Fall 

rechtzeitig erfahren, und zwar aufgrund der in § 32 KG vorgeschriebenen 

Zustimmung des BKS zu baulichen Vorkehrungen, welche die Wirkung von 

kantonal geschützten Baudenkmälern beeinträchtigen könnten. 

 

2.6. 

Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass der verwaltungsgerichtliche 

Entscheid BE.93.00194 vom 14. Dezember 1994 keine Präjudiz- oder Bin-

 - 13 - 

 

 

 

dungswirkung bezüglich der damit nicht beurteilten Frage der Schutzwür-

digkeit des Gebäudes Nr. aaa entfaltet. Weil insoweit keine abgeurteilte 

Sache vorliegt, dürfen sich die Behörden weiterhin mit der Schutzwürdigkeit 

des Gebäudes befassen und diese nach Massgabe der aktuellen (im 

Vergleich zu früher veränderten) Umstände beurteilen. Diese Beurteilung 

ist den Behörden durch den damaligen Befund des Verwaltungsgerichts, 

die Schutzwürdigkeit sei von der Vorinstanz zu wenig begründet und doku-

mentiert worden, nicht verwehrt. 

 

3. 

3.1. 

Die Beschwerdeführerin macht ferner geltend, sie habe die streitbetroffene 

Liegenschaft im Jahr 2018 im Vertrauen darauf erworben, dass das Ge-

bäude Nr. aaa nicht unter Schutz gestellt worden sei. Vom damaligen Bau-

amtsleiter der Gemeinde B. habe sie die unbestritten gebliebene Zusage 

erhalten, dass die Liegenschaft als einziges Grundstück im Fleckengebiet 

B. nicht unter Schutz stehe. Äusserungen von Personen in so wichtigen 

Positionen dürfe im Rechtsverkehr Vertrauen geschenkt werden. Es möge 

sein, dass der Bauamtsleiter nicht für Fragen des kantonalen 

Denkmalschutzes zuständig sei. Er sei aber Teil des Workshops gewesen, 

in welchem die Parteien und das BKS zusammen ein bewilligungsfähiges 

Projekt ausgearbeitet hätten. Zudem ändere die Einflussnahme des BKS 

auf den Bewilligungsprozess nichts an der Kompetenz der Gemeinde zur 

Erteilung der Baubewilligung. Daher habe die Beschwerdeführerin den 

damaligen Bauamtsleiter als zuständig für die Abgabe der Zusicherung 

erachten dürfen, dass die Liegenschaft nicht unter Denkmalschutz stehe. 

Für eine Kontaktaufnahme mit der kantonalen Denkmalpflege im Hinblick 

auf den Grundstückserwerb habe für die Beschwerdeführerin vor diesem 

Hintergrund keine Veranlassung bestanden. Die kantonale Denkmalpflege 

habe sich erst nach Einreichung des Baugesuchs bemüssigt gesehen, sich 

in das damals pendente Baubewilligungsverfahren einzuklinken. Es wäre 

für die Beschwerdeführerin ressourcenschonender gewesen, wenn sich die 

kantonale Denkmalpflege von der Gemeinde über die Handänderung hätte 

orientieren lassen, bevor die Beschwerdeführerin mit grossem Aufwand 

das Baugesuch (inklusive aller Planunterlagen) habe ausarbeiten lassen. 

Die jahrzehntelange "stupende Passivität" der Denkmalpflege habe das 

Vertrauen in den Bestand des verwaltungsgerichtlichen Entscheids 

BE.93.00194 vom 14. Dezember 1994 begründet. Erst 24 Jahre später auf 

die Angelegenheit zurückzukommen, wirke entrückt und falsch. 

 

3.2. 

Der in Art. 9 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-

schaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) verankerte Grundsatz von Treu und 

Glauben verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Ver-

trauens in behördliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartun-

gen begründendes Verhalten der Behörden (BGE 131 II 627, Erw. 6.1; 

 - 14 - 

 

 

 

129 I 161, Erw. 4.1; Urteil des Bundesgerichts 1C_585/2015 vom 9. Mai 

2016, Erw. 3.4; ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, a.a.O., 

Rz. 624). Als Anknüpfungspunkt für den Vertrauensschutz muss vorab ein 

Vertrauenstatbestand, eine Vertrauensgrundlage vorhanden sein. Darunter 

ist das Verhalten eines staatlichen Organs zu verstehen, das bei den be-

troffenen Privaten bestimmte Erwartungen auslöst, sei dies in Form von 

Rechtsanwendungsakten (Verfügungen und Entscheide, verwaltungs-

rechtliche Verträge, Auskünfte und Zusagen, Verwaltungs- und Gerichts-

praxis), Rechtssetzungsakten, Planungsakten oder bloss der Duldung 

eines rechtswidrigen Zustands (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 

Rz. 627 ff.). Die vorübergehende Duldung eines rechtswidrigen Zustands 

hindert aber die Behörde nicht an der späteren Behebung dieses Zustands. 

Eine Vertrauensgrundlage, die der Wiederherstellung der Rechtmässigkeit 

ganz oder teilweise entgegensteht, wird durch behördliche Untätigkeit nur 

in Ausnahmefällen geschaffen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 651 

mit Hinweisen). Die Praxis, wonach auch durch das Unterlassen notwendi-

ger Hinweise oder Aufklärungen seitens der Behörde eine Vertrauens-

grundlage geschaffen werden kann, wurde im Zusammenhang mit unrich-

tigen behördlichen Auskünften entwickelt und setzt eine Aufklärungs- oder 

Beratungspflicht der Behörde voraus (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 

Rz. 671).  

 

Auf Vertrauensschutz kann sich sodann nur berufen, wer von der Vertrau-

ensgrundlage Kenntnis hatte und ihre allfällige Fehlerhaftigkeit nicht kannte 

und bei gehöriger Sorgfalt auch nicht hätte erkennen müssen 

(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 654 ff.). Und in der Regel kann 

Vertrauensschutz nur geltend machen, wer gestützt auf sein Vertrauen eine 

Disposition, etwa Investitionen, getätigt hat, die ohne Nachteil nicht wieder 

rückgängig gemacht werden können (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 

Rz. 659). Zwischen Vertrauen und Disposition muss ein Kausalzusammen-

hang gegeben sein. Dieser fehlt, wenn anzunehmen ist, dass die Disposi-

tion auch ohne ein Vertrauen begründendes behördliches Verhalten bzw. 

bei Kenntnis der Mangelhaftigkeit der Vertrauensbasis vorgenommen wor-

den wäre (HÄFELIN/MÜLLER/ UHLMANN, a.a.O., Rz. 663). Und selbst wenn 

die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes erfüllt sind, können sich Pri-

vate nicht darauf berufen, falls ein überwiegendes öffentliches Interesse 

entgegensteht. Die Interessenabwägung im Einzelfall bleibt daher vorbe-

halten und bildet eine Schranke des Vertrauensschutzes. Unter Umständen 

kann bei überwiegendem öffentlichen Interesse aber ein finanzieller Ersatz 

des Vertrauensschadens (anstelle des Bestandesschutzes respektive der 

Bindung an die Vertrauensgrundlage) in Betracht kommen 

(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 664 und 699). 

. 

 - 15 - 

 

 

 

3.3. 

Stellt man auf die oben (in Erw. 3.1) wiedergegebenen Ausführungen der 

Beschwerdeführerin ab, scheint sie sich im Vorfeld des Erwerbs der Par-

zelle Nr. bbb und des sich darauf befindlichen Gebäudes Nr. aaa im Jahr 

2018 einzig bei der Abteilung Bau, Planung & Umwelt der Gemeinde B. 

darüber informiert zu haben, ob das Gebäude unter Denkmalschutz steht. 

Die Auskunft, die sie vom Abteilungsleiter dazu erhielt, wonach das 

Gebäude weder unter kommunalem noch kantonalen Denkmalschutz 

stehe, war richtig. Daraus lässt sich allerdings nicht ohne weiteres 

schlussfolgern, dass im fraglichen Zeitpunkt keine Absicht der kantonalen 

Behörden bestand, das Gebäude unter (kantonalen) Denkmalschutz zu 

stellen. Die Vorinstanz verweist in diesem Zusammenhang zu Recht auf 

das Urteil des Bundesgerichts 1C_487/2009 vom 10. August 2010, 

Erw. 3.2, wonach der Käufer eines Grundstücks nicht darauf vertrauen 

dürfe, dass das Objekt inskünftig nicht inventarisiert oder geschützt werde, 

bloss, weil es im Kaufzeitpunkt noch in keinem Inventar (schützenswerter 

oder geschützter) Denkmäler verzeichnet war. Oftmals – so das Bun-

desgericht – würden Schutzmassnahmen erst aufgrund eines konkreten 

Bauvorhabens erwogen. Um diesbezüglich Gewissheit zu erlangen, hätte 

sich die Klägerin bei der kantonalen Denkmalpflege nach entsprechenden 

Absichten der Unterschutzstellung erkundigen können und müssen, was 

sie zugegebenermassen unterlassen hat. Dazu sei angemerkt, dass von 

Bau-, aber auch Immobilienfachleuten erwartet werden darf, dass sie bei 

der zuständigen Behörde Rückfragen nach möglichen Überbauungshinder-

nissen tätigen (vgl. dazu das Urteil des Bundesgerichts 1C_344/2017 vom 

17. April 2018, Erw. 5.2.1). Für Fragen dazu, ob eine künftige kantonale 

Unterschutzstellung des Gebäudes Nr. aaa erwogen werden könnte, war 

die kommunale Abteilung Bau, Planung & Umwelt ganz offensichtlich nicht 

die zuständige Auskunftsstelle.  

 

Wenn aufgrund der Nichtaufnahme eines Objekts in ein Schutzinventar 

nicht darauf vertraut werden darf, dass keine Unterschutzstellung geplant 

ist oder auf ein Bauvorhaben hin erwogen werden könnte, darf dasselbe 

auch nicht aus der reinen (jahrzehntelangen) Passivität der Denkmal-

schutzbehörde geschlossen werden. Wie gesehen (vgl. Erw. 3.2 vorne), 

bildet schon die reine Passivität der Behörde bei der Herstellung des recht-

mässigen Zustands nur in Ausnahmefällen eine Vertrauensgrundlage. Erst 

recht ist daher Zurückhaltung geboten, wenn die Passivität – wie der einst-

weilige Verzicht auf die Unterschutzstellung eines schutzwürdigen Bau-

werks – nicht rechtswidrig ist und keine (unmittelbare) Handlungspflicht sei-

tens der Behörde besteht. Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts 

BE.93.00194 vom 14. Dezember 1994, falls dieser der Beschwerdeführerin 

beim Erwerb der Liegenschaft überhaupt schon vorlag, was aufgrund ihrer 

vagen Angaben in diesem Zusammenhang unklar ist, durfte sie nicht ohne 

weiteres ableiten, dass die Denkmalschutzbehörde keinen zweiten Anlauf 

nehmen würde, um das Gebäude Nr. aaa unter Schutz zu stellen; dies 

 - 16 - 

 

 

 

umso weniger, als sich das Verwaltungsgericht im fraglichen Entscheid 

nicht (verneinend) zur Schutzwürdigkeit des Gebäudes geäussert hatte. 

Eine Nachfrage, ob die kantonale Denkmalschutzbehörde kein zweites 

Unterschutzstellungsverfahren beabsichtigt, hätte sich unter den 

gegebenen Umständen aus Gründen der Vorsicht auf jeden Fall 

aufgedrängt. Eine entsprechende Aufklärungs- oder Beratungspflicht der 

kantonalen Denkmalpflege bestand in der konkreten Situation nicht, was 

die Beschwerdeführerin auch nicht geltend macht. Namentlich trifft die 

Denkmalschutzbehörde keine allgemeine Verpflichtung, Personen, die ein 

schützenswertes Gebäude erwerben, aus blossem Anlass der 

Handänderung über die Möglichkeit einer Unterschutzstellung zu 

informieren. 

 

3.4. 

Mit anderen Worten fehlt es im vorliegenden Fall bereits an einer genügen-

den Vertrauensgrundlage, gestützt auf welche die Beschwerdeführerin in 

guten Treuen und ohne weitere Abklärungen bei der dafür zuständigen 

kantonalen Denkmalpflege hätte annehmen dürfen, dass für das Gebäude 

Nr. aaa aktuell keine Absichten (mehr) bestehen, es unter kantonalen 

Denkmalschutz zu stellen. Entsprechend steht der Vertrauensschutz einer 

Unterschutzstellung des Gebäudes nicht entgegen.  

 

4. 

4.1. 

Die Beschwerdeführerin stellt des Weiteren die Schutzwürdigkeit des Ge-

bäudes Nr. aaa in Frage und führt dazu aus, es wirke vor dem Hintergrund 

der 24-jährigen Passivität der Denkmalschutzbehörde "irgendwie peinlich", 

von einem "hohen öffentlichen Interesse" am Schutz dieses Gebäudes zu 

sprechen. Dass sie (die Beschwerdeführerin) im Baubewilligungsverfahren 

mit der kantonalen Denkmalpflege kooperiert habe und auf deren Wünsche 

eingegangen sei, habe daran gelegen, dass sie möglichst rasch in den Ge-

nuss einer Baubewilligung für den Umbau habe kommen wollen. Sie sei 

durch die Einmischung der Denkmalpflege massiv in ihrem Eigentum be-

einträchtigt worden. Weder könne sie das im Ursprung angedachte Miet-

budget (anstelle von sieben gebe es nur noch fünf Wohnungen) gegenüber 

der kreditgebenden Bank vereinbarungsgemäss umsetzen, noch könne sie 

ihr investiertes Kapital angemessen verzinsen. Endlich sei darauf hinzuwei-

sen, dass die Elemente der Schutzwürdigkeit bereits im Verfahren 1994 

bekannt gewesen seien. Es möge sein, dass aufgrund der technologischen 

Entwicklung heute weitergehende Erkenntnisse vorliegen würden. Auf den 

Umstand, dass die Liegenschaft im Ursprung auf das 14. Jahrhundert zu-

rückgehe, sei aber schon damals hingewiesen worden. Die historischen 

Parameter sein schon 1994 bestens und im Detail bekannt gewesen. 

 

 - 17 - 

 

 

 

4.2. 

Diese Ausführungen lassen keine ernsthafte Auseinandersetzung mit den 

von der Vorinstanz, dem BKS und der KKDA dargelegten Gründen für die 

Schutzwürdigkeit des Gebäudes Nr. aaa respektive dessen historischer 

Bausubstanz erkennen. Zunächst gilt es an dieser Stelle noch einmal zu 

betonen, dass das Verwaltungsgericht die Schutzwürdigkeit des Gebäudes 

im ersten Unterschutzstellungsverfahren nicht verneint, sondern diese 

mangels ausreichender Entscheidungsgrundlagen gar nicht erst überprüft 

hat. 

 

Aus der Sicht der Vorinstanz ist der Stiftsbezirk, zu dem die "AJ" gehöre, 

von besonderer siedlungsgeschichtlicher Bedeutung. Die "AJ" selber habe 

eine bis ins Jahr 1428 zurückreichende Geschichte, die sich auch heute 

noch an der Baute nachverfolgen lasse. Ihre lange und komplexe 

Baugeschichte spiegle sich in der Grundrissstruktur und der erhaltenen 

Bausubstanz wider. Dazu gehörten neben dem historischen Dachtragwerk 

zum Beispiel auch der gotische Torbogen, die barocke Treppe mit 

Brettbalustern und das Reihenfenster mit dem Wappenrelief (ange-

fochtener Entscheid, Erw. 5.2). 

 

Das BKS, Abteilung Kultur, wies im Entscheid vom 19. August 2021 (Vor-

akten, act. 178–191) ebenfalls auf die siedlungsgeschichtlich besondere 

Bedeutung des Stiftsbezirks als Bereich um das Grab der Heiligen E. hin, 

der sich südlich der römischen Siedlung befinde. Hier sei im achten 

Jahrhundert ein Kloster gegründet worden und die AL habe den Nukleus 

für die Entwicklung des Fleckens im Hochmittelalter gebildet, der dank 

Wallfahrt und günstiger Verkehrslage zu einem wichtigen Messeort 

geworden sei. Das dreigeschossige Gebäude Nr. aaa sei im Stiftsbezirk 

unmittelbar nördlich des AL situiert. Die östliche Giebelwand, die 

ortsbaulich mit dem Chor des AL zusammenwirke, bilde dabei den 

Schlusspunkt einer das Münster begleitenden, traufständigen Bautenreihe. 

Die "AJ" verfüge über eine weit zurückreichende und interessante 

Geschichte, die sich trotz diverser Eingriffe am Bau nachverfolgen lasse 

und in mehreren Quellen (unter den Titeln "AK" und "AJ") erscheine. Die 

Geschichte des Hauses sei eng mit der Geschichte des 1279 erstmals 

erwähnten AL und seiner Chorherren bzw. Pröpste verbunden. Das 

Gebäude umfasse im Erdgeschoss in Massivbauweise erhaltene, 

trapezförmige Kernbauten aus dem 13./14. Jahrhundert. Zum 

nordwestlichen Bereich gehöre ein grosser, profilierter gotischer Torbogen. 

Für das hohe Alter dieser Gebäuderelikte sprächen Vergleichsbeispiele 

innerhalb und ausserhalb von B. Nachdem der Vorgängerbau in Flammen 

aufgegangen sei, habe der Chorherr F. 1428 die Erlaubnis erhalten, das 

Gebäude neu aufzurichten. Die dendrochronologische Untersuchung im 

März 2019 habe gezeigt, dass die Balken des Dachstuhls und über dem 

zweiten Obergeschoss im Winter 1427/28 geschlagen worden seien. 

Spätestens zu diesem Zeitpunkt sei das Gebäude auf seine heutigen 

 - 18 - 

 

 

 

Ausmasse erweitert worden, durch Integration der älteren Kernbauten. Das 

Gebäude und sein Dachstuhl hätten den Grossbrand in B. im Jahr 1471 

überlebt, dem grosse Teile des Unterfleckens und des AL zum Opfer 

gefallen seien. 1486 sei das Gebäude zur Amtswohnung des neu 

gewählten Propstes G., genannt Sattler, geworden. Unter den hier 

wohnhaften Pröpsten finde sich unter anderem der Zürcher H., ein Neffe 

von I. Seit der Aufgabe der Amtswohnung durch den damaligen Propst K. 

im Jahr 1560 werde der AK als "AJ" bezeichnet. Das an der Nordfassade 

im ersten Obergeschoss positionierte, in spätgotischer Tradition gestaltete 

vierteilige Reihenfenster mit Fenstersäule und aussenseitigem Wappen-

relief mit den Initialen GS (für D.) und der Jahreszahl 1645 sei im Rahmen 

von Modernisierungsarbeiten im 17. Jahrhundert hinzugekommen, wobei 

es sich bei diesem Bauteil um eine Zweitverwendung handeln könnte. 

Schriftlich belegt sei, dass L. im Jahr 1664 100 Gulden verbaut habe. Von 

einem weiteren neuzeitlichen Eingriff zeuge die barocke Treppe mit 

kunsthandwerklich gestalteten Brettbalustern. Im 19. Jahrhundert seien der 

nordseitige Bauteil mit einem Zwerchdach versehen und die Südfassade 

neugestaltet worden. Grössere Umbauten im Innern datierten aus dem 

19. Jahrhundert und der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts. Durch den 

laufenden Umbau würden fünf neue Wohnungen mit Lifterschliessung 

eingebaut, an der östlichen Giebelfassade eine neue, hölzerne 

Laubenschicht entstehen und der rückwärtige bestehende Anbau ersetzt. 

Die fünfachsige Südfassade weise einen mittig situierten Eingang mit 

Rundbogenform und darüber angebrachtem Wappenrelief auf. Bei den 

bauarchäologischen Untersuchungen im Frühjahr 2020 habe sich 

herausgestellt, dass die Aussenmauer der Südfassade mindestens vom 

ersten Obergeschoss an aufwärts nicht mehr Bestandteil des Kernbaus 

bilde, sondern im Laufe der Zeit erneuert worden sei. Der Grundriss spiegle 

aber mit seiner Struktur und erhaltenen Bausubstanz die komplexe und 

lange Baugeschichte des Hauses wider. Der zentrale Hauseingang führe 

heute in den südöstlichen Kernbau, in welchem zu einem späteren 

Zeitpunkt das zentrale Treppenhaus mit der barocken Treppe errichtet 

worden sei. Vom westlichen Gebäudebereich mit modernem Ladenlokal 

führe der gotische (profilierte) Torbogen in den nordwestlichen Gebäudeteil 

mit Trapezgrundriss. Diese Grundstruktur sei auch noch im ersten 

Obergeschoss mit wesentlichen Elementen am Bau ablesbar. Neben der 

Treppe sei hier als besonders wertvolles Element das Reihenfenster mit 

Fenstersäule zu nennen. Aussergewöhnlich sei die Ausrichtung der Stube 

mit Reihenfenster, die sich nicht zur Hauptfassade hin orientiere. Die 

zentrale Treppe erschliesse auch das zweite Obergeschoss. Die mit 

eingetieften, quadratisch angeordneten Klötzchen nummerierten Sparren 

des rauchgeschwärzten Dachstuhls seien im Kanton Aargau sehr selten 

überliefert. 

 

Diese fachlich fundierten Einschätzungen des BKS sowie die Angaben da-

zu, dass das Gebäude Nr. aaa in mehreren Fachpublikationen erwähnt 

 - 19 - 

 

 

 

werde, die Quellenlage zum Haus ausserordentlich gut sei und die Liegen-

schaft sich in einem Gebiet der Altstadt von B. befinde, das im Inventar der 

schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als Ortsbild von nationaler 

Bedeutung aufgenommen und mit dem höchsten Erhaltungsziel A 

("Erhalten der Substanz: Erhalten aller Bauten, Anlageteile und Freiräume, 

Beseitigung störender Eingriffe") gekennzeichnet sei, sind grösstenteils der 

Stellungnahme der sachkundigen KKDA vom 11. Juni 2019 (Vorakten, 

act. 130–133) entnommen. Die KKDA stellte ausserdem zusam-

menfassend fest, dass dem Gebäude Nr. aaa durch sein hohes Alter, seine 

Geschichte als Teil des Stiftsbezirks und seine ortstopographisch zentrale 

Lage neben dem (kantonal geschützten) AL ein besonderer historischer 

und ortsbaulicher Wert zukomme. Mit der erhaltenen Bausubstanz 

(Grundstruktur des Hauses inklusive Balkenlagen und historischem 

Dachtragewerk, das dendrochronologisch 1427/28 datiert sei, weitere his-

torisch wertvolle Bauteile wie Torbogen, Treppe und Reihenfenster mit 

Wappenrelief) bezeuge die "AJ" wesentliche historische, baukünstlerische 

und handwerkliche Situationen, insbesondere auch solche vor dem B. 

Grossbrand von 1471. Die in der Stellungnahme der KKDA enthaltenen, 

schlüssigen und dieses Mal gut dokumentierten Ausführungen zur 

historischen Bedeutung des Gebäudes Nr. aaa für den siedlungstechnisch 

besonders bedeutenden Stiftsbezirk von B. und zur noch erhaltenen 

historischen Bausubstanz des Gebäudes Nr. aaa werden von der 

Beschwerdeführerin nicht (konkret) angezweifelt. Effektiv besteht kein 

Anlass für diesbezügliche Zweifel, insbesondere auch nicht aufgrund der 

Vorbringen der Beschwerdeführerin. Der Tatbestand von § 24 Abs. 1 lit. a 

KG, wonach als Schutzobjekte Baudenkmäler in Frage kommen, wenn ihre 

Erhaltung als Zeugnis und Ausdruck unter anderem einer historischen, 

baukünstlerischen und handwerklichen Situation im Interesse der 

Öffentlichkeit liegt, ist demnach als erfüllt zu betrachten. Mit der 

Schutzwürdigkeit nach § 24 Abs. 1 lit. a KG ist zugleich die erste 

Tatbestandsvoraussetzung (lit. a) für eine Unterschutzstellung gemäss 

§ 27 Abs. 1 KG gegeben. 

 

4.3. 

Das Vorliegen der zweiten Tatbestandsvoraussetzungen für eine Unter-

schutzstellung gemäss § 27 Abs. 1 KG, die kantonale Bedeutung eines 

Schutzobjekts (lit. b), wurde von der sachkundigen KKDA in der Stellung-

nahme vom 11. Juni 2019 gleichermassen bestätigt, mit der Begründung, 

im Vergleich mit anderen kantonal geschützten Chorherrenbauten in B. wie 

der AN (ccc) und der AO (ddd) erfülle das Gebäude die Kriterien für einen 

kantonalen Schutz (Vorakten, act. 130). Auch die Richtigkeit dieser 

fachlichen Einschätzung steht für das Verwaltungsgericht ausser Zweifel. 

Immerhin gehört der Stiftsbezirk gemäss ISOS zu einem Ortsbild von 

nationaler Bedeutung.  

 

 - 20 - 

 

 

 

4.4. 

Im vorinstanzlichen Verfahren hatte die Beschwerdeführerin noch gerügt, 

es sei aktenkundig, dass die Liegenschaft vor allem im 20. Jahrhundert 

massiv "zerbaut" worden sei und die historische Bausubstanz heute nur 

noch fragmentarisch wahrgenommen werden könne. Das BKS habe an 

verschiedenen Stellen plakativ festgehalten, dass die Liegenschaft (trotz 

teilweise illegaler Eingriffe in die historische Bausubstanz) "klarerweise" 

schutzwürdig bleibe, ohne diesen Standpunkt näher zu erläutern. Es sei 

der Beschwerdeführerin im gesamten Verfahren schleierhaft geblieben, 

was genau am Gebäude Nr. aaa klar schutzwürdig sein soll. Der objektive 

Dritte würde die Liegenschaft sowohl aussen als auch innen kaum mehr 

als historisch interessant oder gar als Zeugen längst vergangener Zeiten 

wahrnehmen. So sei im Ladengeschäft im Parterre, das heute als Coiffeur-

salon genutzt werde, eine grosse moderne Glasfront eingebaut worden. Im 

Gebäudeinnern seien die Räume und der Dachstock wiederholt umgebaut 

bzw. verändert worden. Teile des Dachstocks seien im Jahr 2018 ernsthaft 

einsturzgefährdet gewesen. Auch die Gemeinde B. habe in ihrer 

Stellungnahme vom 5. August 2019 (Vorakten, act. 143–146) auf die wei-

testgehende zerstörte historische Bausubstanz hingewiesen, die anlässlich 

einer gemeinsamen Begehung festgestellt worden sei. 

 

Dem ist entgegenzuhalten, dass das BKS und vor ihm die KKDA sehr ein-

lässlich und detailliert zu den Aspekten der Schutzwürdigkeit des Gebäu-

des Stellung genommen haben. Dass die Beschwerdeführerin diese sach-

kundige Einschätzung (aus welchen Gründen immer) nicht teilen kann, 

spricht nicht gegen die Schutzwürdigkeit. Der historische, baukünstlerische 

und handwerkliche Wert eines Gebäudes leitet sich nicht notwendigerweise 

aus einer besonderen ästhetischen Erscheinung ab. Auch trifft gerade nicht 

zu, dass die historische Bausubstanz beim Gebäude Nr. aaa nur noch in 

Fragmenten vorhanden wäre. Die gesamte historische Gebäudegrund-

struktur mit trapezförmigen Kernbauten samt gotischem Torbogen als Ver-

bindungsglied und Dachstuhl sowie Geschossdecken aus sehr alten Bal-

ken und Sparren mit zum Teil seltenen handwerklichen Details sind erhal-

ten geblieben, ebenso die barocke Treppe im zentralen Treppenhaus. Es 

sind somit nicht nur baukünstlerische Elemente an der Aussenfassade 

(Reihenfenster mit Wappenrelief und Wappenrelief über dem Torbogen an 

der Südfassade), die zur Schutzwürdigkeit des Gebäudes beitragen. Dieser 

historisch wertvollen Bausubstanz haben die nicht fachgerechten und teil-

weise unbewilligten Um- und Innenausbauten aus der zweiten Hälfte des 

20. Jahrhunderts offensichtlich nicht grundlegend geschadet. Je nach Si-

tuation und Tragweite des Eingriffs lassen sich solche baulichen Verände-

rungen auch wieder entfernen und die historische Bausubstanz darunter 

freilegen. Der angeblichen Einsturzgefährdung im Dachstock konnte offen-

bar mit probaten Mitteln begegnet werden, ohne die historische Bausub-

stanz zu vernichten oder empfindlich zu beeinträchtigen. 

 

 - 21 - 

 

 

 

4.5. 

Es ist vor dem Hintergrund der von den Vorinstanzen gut begründeten und 

belegten Schutzwürdigkeit des Gebäudes Nr. aaa nicht zu beanstanden, 

dass die Vorinstanzen das öffentliche Interesse am Erhalt der historischen 

Bausubstanz des Gebäudes Nr. aaa höher gewichtet haben als das finan-

zielle Interesse der Beschwerdeführerin, das Gebäude möglichst gewinn-

bringend zu nutzen. Dies gilt umso mehr, als in Übereinstimmung mit der 

Vorinstanz davon auszugehen ist, dass die Nutzung des Gebäudes durch 

die Unterschutzstellung nicht besonders stark eingeschränkt wird. Auch mit 

fünf anstelle der ursprünglich geplanten sieben Wohnungen und einer Lau-

benschicht anstelle der einst vorgesehenen Balkone ist eine wirtschaftlich 

sinnvolle Nutzung weiterhin möglich. 

 

Somit ist auch die dritte Tatbestandsvoraussetzung für eine Unterschutz-

stellung gemäss § 27 Abs. 1 KG, nämlich, dass der Unterschutzstellung 

keine überwiegenden privaten (oder öffentlichen) Interessen entgegenste-

hen dürfen (lit. c), zu bejahen. Einer Unterschutzstellung des Gebäudes 

Nr. aaa entgegenstehende öffentliche Interessen sind schon gar nicht er-

kennbar. Ein Ortskern wird nicht deshalb belebter, weil in einem Gebäude 

nur fünf anstelle von sieben Wohnungen untergebracht werden können. 

Dem allgemeinen raumplanerischen Interesse an innerer Siedlungsver-

dichtung (Art. 1 Abs. 2 lit. abis und Art. 3 Abs. 3 lit. abis des Bundesgesetzes 

über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz, RPG; 

SR 700) muss nicht vordringlich in historisch wertvoller Bausubstanz 

Rechnung getragen werden. Der Vorinstanz ist daher darin beizupflichten, 

dass diesem Planungsgrundsatz in der vorliegenden Konstellation kein 

hohes Gewicht beizumessen ist.  

 

5. 

5.1. 

Die Beschwerdeführerin hält eine integrale Unterschutzstellung des Ge-

bäudes Nr. aaa sodann für unverhältnismässig und macht den 

Vorinstanzen zum Vorwurf, keine mildere Schutzmassnahme geprüft zu 

haben. Es leuchte nicht ein, weshalb sich die Unterschutzstellung nicht auf 

die bauhistorisch relevanten Bauteile, insbesondere auf den Dachstuhl, 

beschränke, sondern gleich das gesamte Gebäude erfasse. Es erschliesse 

sich nicht, weshalb auch der moderne Coiffeursalon unter Schutz gestellt 

werde und dort geplante Umbauarbeiten der Zustimmung der kantonalen 

Denkmalpflege bedürften. Der Umgebungsschutz der umliegenden 

kantonalen Baudenkmäler biete genügend Schutz vor äusserlichen 

baulichen Veränderungen, die nur mit der Zustimmung der kantonalen 

Denkmalpflege erfolgen könnten. Schliesslich müsse jede bauliche 

Veränderung durch die Baubehörde der Gemeinde B. bewilligt werden, 

wodurch sich ein unerwünschter Eingriff problemlos verhindern lasse, ohne 

dass dafür eine integrale Unterschutzstellung angeordnet werden müsse. 

In ähnlicher Weise hatte die Beschwerdeführerin bereits im 

 - 22 - 

 

 

 

vorinstanzlichen Verfahren argumentiert, wo sie nebst der Erforderlichkeit 

zusätzlich die Geeignetheit der Massnahme anzweifelte (Vorakten, 

act. 199).  

 

5.2. 

Denkmalschutzmassnahmen müssen nach dem Grundsatz der Verhältnis-

mässigkeit (Art. 5 Abs. 2 BV) wie jegliche Eingriffe in die Eigentumsgarantie 

(Art. 26 BV) und die Baufreiheit für das Erreichen des im öffentlichen Inte-

resse liegenden Ziels geeignet, erforderlich und dem Betroffenen zumutbar 

sein. Ob eine aus Gründen des Denkmalschutzes erfolgende Nutzungsbe-

schränkung das dem Eigentümer zumutbare Mass überschreitet, ist einzel-

fallweise aufgrund der gesamten Umstände zu beurteilen. Dabei sind Ren-

tabilitätsüberlegungen umso geringer zu gewichten, je schutzwürdiger eine 

Baute ist. Demnach können sehr erhebliche finanzielle Interessen der Ver-

folgung eines weniger gewichtigen öffentlichen Interesses im Wege stehen. 

Dagegen müssen auch sehr grosse finanzielle Interessen der Grundeigen-

tümer gewichtigen Interessen des Denkmalschutzes weichen, weil sonst 

das Gemeinwesen kaum noch Bauten unter Schutz stellen könnte. Rein 

finanziellen Interessen eines Eigentümers an einer möglichst gewinnbrin-

genden Nutzung seiner Liegenschaft im Verhältnis zu gewichtigen öffentli-

chen Interessen an denkmalschützerischen Massnahmen kommt grund-

sätzlich kein entscheidendes Gewicht zu. 

 

So taxierte das Bundesgericht etwa Mehrkosten einer Sanierung gegen-

über einem Neubau von Fr. 200.00 pro m3 bei erheblichem Schutzinteresse 

nicht als unverhältnismässig. Die Unterschutzstellung eines Wohnhauses, 

die eine moderne Wohnnutzung nicht verunmöglichte und bauliche Eingrif-

fe zur Verbesserung der Isolation erlaubte, wurde vom Bundesgericht 

ebenfalls nicht als unverhältnismässig qualifiziert. Die integrale Unter-

schutzstellung eines helvetischen Doppelwohnhauses wurde als zumutbar 

erachtet, weil damit die weitere Nutzung zu Wohnzwecken nicht verunmög-

licht wurde und die erforderliche Sanierung gegenüber einem Ersatzbau 

keine unzumutbaren Mehrkosten verursachte (vgl. zum Ganzen das Urteil 

des Bundesgerichts 1C_514/2020 vom 5. Mai 2021, Erw. 9.1 mit Hinwei-

sen; vgl. auch das Urteil des Bundesgerichts 1C_368/2019 vom 9. Juni 

2020, Erw. 11). 

 

5.3. 

5.3.1. 

Geeignet ist eine Massnahme immer dann, wenn sich damit das angestreb-

te Ziel (hier: Schutzziel) erreichen lässt. Umgekehrt ist eine Massnahme 

ungeeignet, wenn sie keinerlei Wirkungen im Hinblick auf den angestrebten 

Zweck entfaltet oder dessen Erreichung sogar erschwert oder verhindert 

(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 522). Mit der integralen Unter-

schutzstellung eines Bauwerks kann gewährleistet werden, dass daran kei-

ne baulichen Veränderungen vorgenommen werden, die sich nachteilig auf 

 - 23 - 

 

 

 

die geschützte Bausubstanz auswirken, indem ohne vorgängige Zustim-

mung des BKS bzw. der kantonalen Denkmalpflege geschützte Baudenk-

mäler weder beseitigt, verändert, renoviert noch in ihrer Wirkung beein-

trächtigt werden dürfen (vgl. § 31 Abs. 2 KG). Die Ausführung von bewillig-

ten Arbeiten und Renovationen wird vom BKS begleitet und ist mit diesem 

abzusprechen (§ 31 Abs. 3 KG). Schliesslich müssen vom Kanton unter 

Schutz gestellte Baudenkmäler von den Eigentümerinnen und Eigentü-

mern so unterhalten werden, dass deren Bestand dauerhaft gesichert ist 

(§ 31 Abs. 1 KG). Insofern ist die Unterschutzstellung sehr wohl eine ge-

eignete Massnahme, um die historische und wertvolle Bausubstanz des 

Gebäudes Nr. aaa auch längerfristig zu bewahren. Eine andere, auf die Er-

forderlichkeit der Massnahme gerichtete Frage ist, ob eine Unterschutzstel-

lung von einzelnen Bauteilen hier nicht genügen würde, um das Schutzziel 

des Erhalts der historischen Bausubstanz zu erreichen. 

 

5.3.2. 

Es gibt keine denkbare mildere Massnahme, die für das Gebäude Nr. aaa 

einen vergleichbaren Schutz erreichen könnte wie die integrale Unter-

schutzstellung. Eine bloss partielle Unterschutzstellung einzelner Bauteile 

scheidet aus, weil schon die Grundstruktur des Gebäudes mit den trapez-

förmigen Kernbauten und dem zentralen Treppenhaus schutzwürdig ist und 

nicht verändert werden soll. Nur mit der Unterschutzstellung des Dach-

stuhls und/oder einzelner (Fassaden-)elemente wäre es somit nicht getan. 

Abgesehen davon muss im Einzelfall fachkundig geprüft werden, ob sich 

Änderungen ausserhalb der historischen Bausubstanz nicht dennoch nach-

teilig auf diese auswirken könnten. Der Umgebungsschutz nach § 32 KG 

schützt nur die nahegelegenen kantonal geschützten Baudenkmäler vor 

Beeinträchtigungen durch bauliche Veränderungen am äusseren Erschei-

nungsbild des Gebäudes Nr. aaa und geht damit signifikant weniger weit 

als eine auf Substanzerhalt (auch im Innern des Gebäudes) abzielende 

Unterschutzstellung. Nicht stichhaltig ist sodann das Argument der 

Beschwerdeführerin, bauliche Veränderungen seien ohnehin (bau-)be-

willigungspflichtig. Einerseits gibt es durchaus bauliche Vorkehren (im Ge-

bäudeinnern und ohne Auswirkungen auf die Statik), die in einem nicht 

denkmalgeschützten Gebäude bewilligungsfrei sind (vgl. dazu ANDREAS 

BAUMANN, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, 

§ 59 N 15 f.). Andererseits schützt die Baubewilligungspflicht nicht in dem 

Masse vor Veränderungen an schützenswerten Bausubstanzen, wie es 

eine Unterschutzstellung zu tun vermag. Andernfalls könnte auf Unter-

schutzstellungen generell verzichtet werden. Die Unterschutzstellung be-

wirkt jedoch, wie gesehen (vgl. Erw. 5.3.1 vorne), über die (vorgängige) 

Kontrolle von baulichen Veränderungen (durch eine kantonale Fachbehör-

de) hinaus, dass die Eigentümerschaft eine Unterhaltspflicht trifft und ein 

geschütztes Gebäude nicht dem Verfall preisgeben darf (vgl. § 31 Abs. 1 

KG). Ausserdem kann mit der Obliegenheit nach § 31 Abs. 3 KG, die Aus-

 - 24 - 

 

 

 

führung von bewilligten Arbeiten und Renovationen mit dem BKS abzuspre-

chen, präventiv die notwendige fachmännische Umsetzung von baulichen 

Massnahmen sichergestellt werden. Dass speziell die Beschwerdeführerin 

dieser Begleitung durch das BKS bzw. die kantonale Denkmalpflege be-

darf, hat sich bei der Ausführung der ihr vom Gemeinderat B. am 18. Feb-

ruar 2020 bewilligten Umbauarbeiten gezeigt. Zweimal musste vom Ge-

meinderat B. auf Intervention der Denkmalpflege eine vorübergehende 

Einstellung der Bauarbeiten verfügt werden, weil sich die Be-

schwerdeführerin nicht an die Auflagen der Denkmalpflege hielt und unbe-

willigte Eingriffe in die historische Bausubstanz tätigte (Vorakten, act. 167–

170 und 176). 

 

5.3.3. 

Was die Zumutbarkeit der integralen Unterschutzstellung anbelangt, fällt 

auf, dass die Beschwerdeführerin zwar geltend macht, sie erleide durch die 

Einschränkung der baulichen Veränderbarkeit des Gebäudes Nr. aaa 

einen Ertragsausfall, diesen Ausfall aber nicht näher erläutert und beziffert. 

Dass sie nur fünf anstelle der ursprünglich geplanten sieben Wohnungen 

und anstelle der zu Beginn projektierten Balkone "nur" eine Laubenschicht 

realisieren konnte, könnte, muss aber nicht zwingend zu (namhaften) 

Mietmindereinnahmen führen. Aus den bei den Akten liegenden Plänen 

(Vorakten, act. 3–5 sowie 154–156) ergibt sich zwar, dass die nutzbaren 

Wohn- und Wohnnebenflächen um einige Quadratmeter pro Geschoss 

reduziert werden mussten, dafür sind die neuen Grundrisse schlichter und 

weniger verschachtelt, was die Wohnqualität tendenziell erhöht. Insgesamt 

dürfte der Mietzinsausfall für die Beschwerdeführerin daher verkraftbar 

sein. Gegenteiliges wird zumindest nicht behauptet und auch nicht belegt. 

Auf der anderen Seite ist das öffentliche Interesse am Denkmalschutz des 

Gebäudes Nr. aaa als hoch zu gewichten. Das ergibt sich neben dem 

Eigenwert zum einen aus der zentralen und prominenten Lage des 

Gebäudes im Stiftsbezirk (neben dem AL), zum anderen daraus, dass von 

den einstigen Chorhöfen bzw. Chorherrenhäuser des Stiftsbezirks (vgl. 

dazu Vorakten, act. 52) nicht mehr sehr viele vorhanden und auch gut 

erhalten sind (vgl. dazu Vorakten, act. 56). Unter diesem Gesichtspunkt 

dürfen der Beschwerdeführerin im Interesse eines effektiven 

Kulturgüterschutzes gewisse finanzielle Einbussen zugemutet werden. Der 

Verhältnismässigkeitsgrundsatz ist in jeder Hinsicht gewahrt. 

 

6. 

Zusammenfassend erweist sich die vorliegende Beschwerde gegen die in-

tegrale Unterschutzstellung des Gebäudes Nr. aaa auf der Parzelle Nr. bbb 

der Gemeinde B. als unbegründet. Der Unterschutzstellung respektive 

einer Neubeurteilung der Unterschutzstellung (nach dem ersten 

Unterschutzstellungsverfahren in den 1990er-Jahren) stehen weder die 

materielle Rechtskraft des Entscheids des Verwaltungsgerichts 

 - 25 - 

 

 

 

BE.93.00194 vom 14. Dezember 1994 noch Vertrauensschutzgründe ent-

gegen. Die Schutzwürdigkeit des Gebäudes ist ausgewiesen und dessen 

integrale Unterschutzstellung verhältnismässig. 

 

III. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist die Beschwerdeführerin kosten-

pflichtig und hat keinen Anspruch auf den Ersatz ihrer Parteikosten (§§ 31 

Abs. 2 und 32 Abs. 2 VRPG). Eine Parteientschädigung stünde ihr im Übri-

gen schon deshalb nicht zu, weil sie vor Verwaltungsgericht (wiederum) 

nicht anwaltlich vertreten war (§ 29 VRPG). Aus demselben Grund sind 

dem obsiegenden Regierungsrat keine Parteikosten zu ersetzen. 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer 

Staatsgebühr von Fr. 4'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 

von Fr. 372.00, gesamthaft Fr. 4'372.00 sind von der Beschwerdeführerin 

zu bezahlen. 

 

3. 

Es werden keine Parteikosten ersetzt. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

die Beschwerdeführerin 

den Regierungsrat 

das Bundesamt für Kultur 
 

 

Mitteilung an: 

den Gemeinderat B. 

das Departement Bildung, Kultur und Sport (Abteilung Kultur) 

 

 
   

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-recht-

lichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor 

 - 26 - 

 

 

 

bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und 

vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde 

muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter 

Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit 

Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als 

Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-

desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; 

SR 173.110] vom 17. Juni 2005). 

 

 
 

   

Aarau, 10. November 2022 

 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

3. Kammer 

Vorsitz: Gerichtsschreiberin:  

 

 

 

Michel Ruchti