# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** edf27bd9-7100-5b27-9f45-dae528f4a8f0
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-09-01
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 01.09.2006 R 2006 54
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_R-2006-54_2006-09-01.pdf

## Full Text

R 06 54
4. Kammer 

URTEIL
vom 1. September 2006

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. Mit Eingabe vom 13. Januar 2006 reichte die Baugesellschaft … ein 

Baugesuch für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf der Parzelle 5435 

an der …strasse in … ein. Die dagegen vom benachbarten 

Stockwerkeigentümer … erhobene Einsprache wies der … mit Baubescheid 

vom 9. Mai 2006, mitgeteilt am 12. Mai 2006, ab, soweit er darauf eintrat und 

erteilte die Baubewilligung unter anderem mit der Auflage, vor Baubeginn 

müsse im Grundbuch der Dienstbarkeitsvertrag bezüglich des AZ-Transfers 

von 605 m2 (konkret: 490 m2 von Parzelle Nr. 5370 und 115 m2 von Parzelle 

Nr. 5567) auf Parzelle 5435 eingetragen worden sein. Weiter hätten die 

Gesuchsteller der Baubehörde vor Baubeginn die Bewilligung des Amtes für 

Landschaftspflege und Naturschutz bezüglich Entfernung von Hecken und 

Feldgehölzen zukommen zu lassen. Mit dem Bau dürfe erst begonnen 

werden, wenn die Baubehörde diese Unterlagen erhalten habe.

2. Dagegen erhob … am 7. Juni 2006 Rekurs an das Verwaltungsgericht mit 

dem Antrag, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die 

Baubewilligung zu verweigern. Der Rekurrent rügt im Wesentlichen, das 

Bauvorhaben befinde sich im Wald und der Gefahrenzone, die Erschliessung 

sei ungenügend, das Bauvorhaben ordne sich nicht in die Umgebung ein, der 

massive AZ-Transport sei unzulässig und überdies sei der angefochtene 

Entscheid nur unzureichend begründet. Schliesslich sei auch nicht klar, aus 

wem sich die Baugesellschaft … zusammensetze.

3. Die Gemeinde … und die Bauherrschaft beantragten in ihren 

Vernehmlassungen den Rekurs abzuweisen. Sämtliche Rügen des 

Rekurrenten seien unbegründet.

4. Am 31. August 2006 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort 

und Stelle durch, an welchem der Rekurrent, Vertreter der Gemeinde sowie 

der Anwalt der Bauherrschaft mit dem Architekten teilnahmen. Allen 

Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten 

auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern.

Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen in den 

Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Der Rekurrent hat die Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels 

beantragt. Dieses Begehren ist abzuweisen. Der Rekurrent konnte sich am 

Augenschein zu den Rechtsschriften der Gegenparteien äussern und hat dies 

auch in geradezu epischer Breite getan. Seine Ausführungen hat er zudem 

noch schriftlich zu den Akten gegeben. Damit ist seinem Anspruch auf das 

rechtliche Gehör im Rechtsmittelverfahren bei weitem Genüge getan.

b) Der Rekurrent beanstandet, die Vorinstanz habe ihren Entscheid nur 

summarisch begründet und damit seinen Anspruch auf das rechtliche Gehör 

verletzt. 

Zweck der sich aus Art. 9 VVG und Art. 29 Abs. 2 BV ergebenden 

Begründungspflicht ist es, dass der Betroffene den ihm missliebigen 

Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, 

wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des 

Entscheides ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens 

kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat 

leiten lassen und auf welche sich ihre Verfügung stützt (BGE 112 Ia 110 mit 

Hinweisen). Die Begründung braucht nicht in der Verfügung selbst enthalten 

zu sein (BGE 113 II 205 E. 2) noch ist nötig, dass sich die Behörde mit jeder 

tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand 

auseinandersetzt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid 

wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 117 Ib 492). 

Entgegen der Ansicht des Rekurrenten hat die Vorinstanz die erwähnten 

Grundsätze nicht verletzt. Wohl ist die Begründung des angefochtenen 

Entscheides etwas knapp ausgefallen. Die Baubehörde hat jedoch zu den 

wesentlichen Einwänden Stellung bezogen. Der Rekurrent war denn auch 

ohne weiteres in der Lage, den angefochtenen Entscheid sachgerecht 

anzufechten, wie seine umfangreichen Ausführungen in den Rechtsschriften 

und am Augenschein zeigen.

c) Der Instruktionsrichter hat in der vorsorglichen Verfügung festgestellt, dass 

die Baugesellschaft aus der … AG und der … AG besteht. Damit ist dem 

Rekurrenten die Zusammensetzung der einfachen Gesellschaft bekannt. 

Offensichtliche Zweifel an deren Bauberechtigung bestehen nicht, weshalb 

die Vorinstanz über das Baugesuch zu Recht materiell entschieden hat. 

2. a) Der Rekurrent ist der Auffassung, dass es sich bei den vom Bauvorhaben 

betroffenen Parzellen um Waldareal handle. Mit diesem Einwand ist er im 

vorliegenden Verfahren nicht zu hören. Im Zuge der Vorarbeiten für die am 4. 

März 2001 erlassene und von der Regierung am 16. April 2002 genehmigten 

Ortsplanung ist von den zuständigen Behörden das im Sinne von Art. 10 Abs. 

2 des Bundesgesetzes über den Wald (WaG) und Art. 13 Abs. 2 des 

kantonalen Waldgesetzes (KWaG) vorgesehene Verfahren zur Feststellung 

des Waldes im Bereich von Wald und Bauzonen von den dafür zuständigen 

Instanzen durchgeführt und abgeschlossen worden. Die entsprechenden 

Waldfeststellungspläne wurden nach der erforderlichen Publikation im 

Kantonsamtsblatt öffentlich aufgelegt und die darin enthaltenen erstmaligen 

Abgrenzungen zwischen Wald und den Bauzonen, sind längst rechtskräftig 

geworden. Gestützt auf die rechtskräftigen Waldfeststellungen und den 

feststehenden Verlauf wurden die Waldgrenzen in den Plänen eingetragen 

(vgl. Art. 13 Abs. 1 WaG). Dem Sinn und Zweck der erwähnten Bestimmungen 

entsprechend, aufgrund welchem der dynamische Waldbegriff im Bereich von 

Bauzonen aus Gründen der Rechtssicherheit und zwecks Sicherstellung der 

Überbaubarkeit von Bauzonenland in beschränktem Umfang durch einen 

statischen Waldbegriff ersetzt worden ist (vgl. Peter Hänni, Planungs-, Bau- 

und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Aufl., Bern 2004, S. 400 ff.; Heribert 

Rausch/Arnold Marti/ Alain Griffel, Umweltrecht, Zürich/Basel/Genf 2004, Rz. 

466), geht es nun nicht an, die rechtskräftigen Waldfeststellungen, welche im 

Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung durchgeführt worden sind, 

wiederum mit irgendwelchen Einwänden in Frage zu stellen. Für eine 

akzessorische Prüfung der rechtskräftigen Feststellungen besteht nicht der 

mindeste Anlass. Eine solche wäre nur zulässig, wenn die betroffenen 

Eigentümer sich bei Planerlass über die ihnen auferlegten 

Eigentumsbeschränkungen nicht im Klaren sein konnten oder ihnen keine 

Verteidigungsmittel zur Verfügung standen oder wenn sich die Verhältnisse 

seit Planerlass derart geändert haben, dass das öffentliche Interesse an den 

bestehenden Beschränkungen dahingefallen sein könnte (vgl. PVG 1988 Nr. 

47, 1996 Nr. 45; BGE 119 Ib 486, 116 Ia 211, 115 Ia 3, 106 Ia 387). Vorliegend 

trifft offensichtlich keine dieser Voraussetzungen zu, hätte doch der Rekurrent 

bei Beachtung der gebotenen Sorgfalt die Waldfeststellungen anfechten 

können und hat sich seit deren Rechtskraft nichts Wesentliches geändert. 

Damit hat es sein Bewenden mit der Feststellung, dass die vom Bauvorhaben 

betroffenen Parzellen allesamt in einer rechtsgültigen Bauzone liegen und 

nicht mit Wald im Rechtssinne bestockt sind. Eine Verletzung der 

waldrechtlichen Bestimmungen ist daher ausgeschlossen.

b) Der Rekurrent beruft sich weiter darauf, dass sich auf der Bauparzelle 

schützenswerte Baumgruppen befänden. Solche sind indessen im fraglichen 

Bereich im generellen Gestaltungsplan nirgends ausgeschieden. Abgesehen 

davon hat die Baubehörde für die Entfernung von Hecken und Feldgehölzern 

ausdrücklich die Bewilligung des zuständigen kantonalen Amtes vorbehalten. 

Für den Baumschutz im Sinne von Art. 118 BG ist der kommunale Forstschutz 

zuständig, der keine Bedenken angemeldet hat. Im Übrigen ist der Rekurrent 

durch die Verfügungen dieser Organe nicht mehr betroffen als jeder beliebige 

Dritte (vgl. PVG 1997 Nr. 56).

c) Entgegen der Ansicht des Rekurrenten befindet sich die geplante Überbauung 

nicht in der Gefahrenzone 1. Lediglich ein schmaler Streifen der Bauparzelle 

ist dieser Gefahrenzone zugeteilt. In diesem Bereich werden aber gerade 

keine Gebäulichkeiten erstellt. Unerheblich ist auch, dass die Zufahrtsstrasse 

teilweise die Gefahrenzone durchquert. Diese Situation ist nicht nur in der 

Gemeinde, sondern generell in den Bergregionen häufig anzutreffen. Solche 

Erschliessungsstrassen werden bei konkret drohender Lawinengefahr jeweils 

vorübergehend gesperrt und überwacht. Abgesehen davon sind in der 

Gefahrenzone 1 nur bauliche Anlagen untersagt, welche dem Aufenthalt von 

Menschen und Tieren dienen (vgl. Art. 38 KRG), was für Strassen offenkundig 

nicht zutrifft. 

3. Baubewilligungen dürfen nur erteilt werden, wenn das Land erschlossen ist 

(Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG, Art. 72 KRG und Art. 23 BG). Soweit der Rekurrent 

geltend macht, die Erschliessung über die …strasse und die …strasse, die 

bereits ein ganzes Wohnquartier erschliessen, sei unzulässig, verkennt er, 

dass diese Strassen im Generellen Erschliessungsplan der Gemeinde als 

Erschliessungsstrassen qualifiziert werden. Sie gelten demnach schon 

aufgrund der für jedermann verbindlichen planerischen Grundordnung als 

genügende Erschliessung des fraglichen Gebietes. Abgesehen davon, wäre 

es rechtsungleich, unverhältnismässig und auch widersprüchlich, die 

Erschliessung über die genannten Strassen einerseits für ein ganzes 

Wohnquartier, wo auch der Rekurrent seine Eigentumswohnung hat, als 

genügend zu qualifizieren und andrerseits für eine zusätzliche Überbauung 

mit nur sieben Wohnungen, welche über dieselben Strassen erschlossen 

werden soll, vom Gegenteil auszugehen, zumal der Rekurrent nur behauptet, 

aber nicht darlegt, dass wegen der paar wenigen neuen Wohnungen ins 

Gewicht fallender Mehrverkehr entsteht, welcher die Kapazität der 

Zufahrtsstrassen übersteigt. Tatsächlich resultieren aus einigen zusätzlichen 

Wohnungen im Quartier, die wohl hauptsächlich als Zweitwohnungen genutzt 

werden, keine Zusatzfahrten, welche zu einer Überlastung der 

Quartiererschliessung führen könnten. Der Rekurs erweist sich daher auch in 

dieser Hinsicht als unbegründet. 

4. a) Der Rekurrent ist der Auffassung, die vorgesehenen 

Ausnützungsübertragungen nähmen ein Ausmass an, welches die 

Nutzungsordnung faktisch ausser Kraft setze und eine enorme Baumasse auf 

einer einzigen Parzelle konzentriere. 

b) Gemäss Art. 99 Abs. 1 des kommunalen Baugesetzes (BG) kann die 

Baubehörde Nutzungsübertragungen zwischen angrenzenden oder bloss 

durch Strassen, Bäche oder Bahnen getrennten Grundstücken innerhalb der 

gleichen Bauzone zulassen, sofern ein entsprechender, im Grundbuch 

eingetragener Dienstbarkeitsvertrag zwischen den betroffenen 

Grundeigentümern vorliegt. Es ist eine entsprechende Anmerkung im 

Grundbuch vorzunehmen. In PVG 1993 Nr. 23 hat sich das 

Verwaltungsgericht im Zusammenhang mit der Auslegung einer Art. 99 Abs. 

1 BG entsprechenden Bestimmung eingehend mit dem Sinn und Zweck von 

Ausnützungsziffern und den Voraussetzungen für einen 

Ausnützungstransport auseinandergesetzt. Dem publizierten Entscheid kann 

nun ohne weiteres entnommen werden, dass sich allfällige Einschränkungen 

des Nutzungstransportes aus dem Gesetz ergeben müssten. Sinn und Zweck 

der Ausnützungsziffer würden nämlich nur am Rande in der Begrenzung von 

Baukuben liegen, da dazu vor allem die Vorschriften über die Gebäude- und 

Grenzabstände, Gebäudelängen und –höhen und Geschosszahl dienten. 

Diese Bestimmungen bewirkten ebenso wie die Ausnützungsziffer 

Beschränkungen der baulichen Dichte und würden damit den Grad der 

möglichen baulichen Massierung regeln. Das Zusammenwirken der für eine 

Bauzone geltenden Normen würde den baulichen Charakter des jeweiligen 

Gebietes (bauliche Dichte, Erscheinungsbild, Grösse der Baukuben) regeln 

und automatisch dazu führen, dass nicht beliebig viel Ausnützung von einer 

Parzelle auf eine andere transportiert werden könne. Das Ausmass der 

maximal transportierbaren Fläche finde seine Grenze an der Einhaltung der 

übrigen Baupolizeivorschriften. Zwar sei es durchaus möglich und zulässig, in 

das Baugesetz eine Regelung aufzunehmen, welche das Mass des 

zulässigen Nutzungstransportes direkt beschränke. Der Gesetzgeber habe 

indessen davon abgesehen und eine Norm geschaffen, die den nur durch die 

übrigen Bauvorschriften begrenzten Ausnutzungstransport zulasse. Damit 

habe er durchaus in Kauf genommen, dass innerhalb der einzelnen Bauzonen 

gewisse punktuelle bauliche Massierungen entstehen könnten, ja er habe 

dadurch sogar zu erkennen gegeben, dass er verdichtetes Bauen in einem 

gewissen Umfang fördern wolle. Insofern billige der Gesetzgeber auch 

„faktische Aufzonungen“ für gewisse Bauflächen, solange eben nur die 

übrigen Bauvorschriften eingehalten würden. Weiter sei zu beachten, dass ein 

Nutzungstransport immer eine punktuelle Erhöhung über die in einer Zone 

zulässige Ausnützung hinaus bewirke. Die zonengemässe Baudichte werde 

jedoch dadurch insgesamt nicht überschritten und demgemäss der Zweck der 

Vorschriften über die Ausnützungsziffer nicht beeinträchtigt. Diese 

Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht in VGU R 02 24 und R 04 41 

bestätigt.

c) Vorliegend verhält es sich genau gleich. Entgegen der Ansicht des 

Rekurrenten wird die vom Gesetzgeber erlassene Zonenordnung eben 

gerade nicht umgangen. Vielmehr hat der Gesetzgeber auch hier den Umfang 

des zulässigen Ausnützungstransportes nicht beschränkt und damit 

punktuelle bauliche Massierungen innerhalb einer Zone in Kauf genommen. 

Voraussetzung für die Zulässigkeit der umstrittenen Nutzungskonzentration 

ist somit noch, dass die übrigen Bauvorschriften eingehalten werden, was der 

Fall ist, wie bereits dargetan wurde und weiter bezüglich der 

Ästhetikvorschriften noch auszuführen ist.

5. In ästhetischer Hinsicht macht der Rekurrent im Wesentlichen geltend, der 

massive Baukörper fügte sich nicht in das Orts- und Landschaftsbild ein. Die 

Gemeinde ist gegenteiliger Auffassung und bringt dazu Folgendes vor:

Beim vorliegenden Bauprojekt sei die Absicht der Architekten, die Baute 

optimal dem natürlichen Hangverlauf anzupassen, nicht zu verkennen. Die 

Hanglandschaft werde denn auch in ihrem natürlichen Verlauf belassen, denn 

aus den Projektplänen seien keine baulichen Veränderungen in diesem Sinne 

zu entnehmen. Unterstützt werde diese gute Einordnung in die Umgebung 

durch die gegen Süden gerichteten voll verglasten Balkone, welche in der 

Gemeinde keineswegs unbekannt seien. Weiter sei darauf hinzuweisen, dass 

in Berglandschaften und insbesondere an steilen Hanglagen ein 

haushälterischer Umgang mit dem Boden wichtig sei. Dies zeige, dass sich 

die Architekten mit der Landschaft und der Umgebung tiefgründig 

auseinandergesetzt und aufgrund dieser Erkenntnisse das Bauprojekt nach 

den Regeln der Baukunst gestaltet hätten. Dieser Beurteilung kann sich das 

Verwaltungsgericht vollumfänglich anschliessen. Durch die Konzentration des 

Gebäudevolumens, das aus der Ausnützung mehrerer Parzellen resultiert, auf 

die Bauparzelle verbleiben in der ausgeprägten Hanglage weit mehr reizvolle 

Freiflächen als wenn mehrere Einzelbauten auf diesen Grundstücken errichtet 

würden. Beim Baukörper selber handelt es sich um ein geradezu filigranes 

Band, das sich organisch an den Hang anschmiegt, wie sich den Plänen 

unschwer entnehmen lässt. Der Neubau setzt im Quartier, das von klobigen 

Spekulationsbauten aus den 70iger Jahren durchsetzt ist, einen wohltuenden 

Kontrapunkt guter moderner Architektur und tritt im Gegensatz zur 

Beliebigkeit der erwähnten Gebäude in einen Dialog mit der Landschaft, der 

zu einer Bereicherung des Umgebungsbildes führt. In diesem 

Zusammenhang ist schliesslich noch festzuhalten, dass das geplante 

Gebäude nicht fünf, sondern im Sinne des kommunalen Baugesetzes bloss 

zwei Geschosse aufweist. Der Rekurs erweist sich demnach auch in dieser 

Hinsicht als völlig unbegründet. 

6. Soweit der Rekurrent schliesslich noch angedeutet hat, durch das 

Bauvorhaben würden das Bundesgesetz über die Jagd und den Vogelschutz 

und jenes über den Schutz von Pflanzen und allenfalls noch weitere 

Bundesgesetze verletzt, hat er darüber keinerlei substantiierte Ausführungen 

vorgetragen, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist. 

7. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Rekurrenten, 

welcher über dies die anwaltlich vertretene private Gegenpartei angemessen 

aussergerichtlich zu entschädigen hat.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 6'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 198.--

zusammen Fr. 6'198.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

3. … entschädigt die Baugesellschaft … aussergerichtlich mit Fr. 3'000.-- (inkl. 

MWST).