# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 641f3b98-0954-570c-8d5a-4e8ca9998a0f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-11-25
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 25.11.2021  VB.2020.00802
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2020-00802_2021-11-25.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2020.00802	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 25.11.2021
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 12.06.2024 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung, Abschreibung infolge Gegenstandslosigkeit

	
Baumeisterhaus: Verzicht auf Unterschutzstellung. Zeugenschaft/Auswahlermessen.

Die Unterschutzstellung eines Objekts setzt nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG voraus, dass es sich dabei um einen wichtigen Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche handelt oder dieses die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägt. Ist ein Einzelobjekt schutzwürdig, bedeutet das noch nicht zwingend, dass es unter Schutz gestellt werden müsste. Vielmehr ist im Lichte der festgestellten Heimatschutzanliegen eine Abwägung zwischen den Schutzinteressen und entgegenstehenden öffentlichen oder privaten Interessen vorzunehmen. Beim Entscheid, ob ein Objekt unter Schutz gestellt werden soll, verfügen die Gemeinden über ein erhebliches Auswahlermessen. Im Fall eines Verzichts auf die Unterschutzstellung eines wichtigen Zeugen hat die Gemeinde ihre Denkmalpflegestrategie unter Verweis auf vergleichbare, bereits unter Schutz gestellte Objekte darzulegen sowie unter Verhältnismässigkeitsgesichtspunkten unterschiedlich weitreichende Schutzanordnungen vertieft zu prüfen und schlussendlich die erforderliche Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller übrigen einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen (E.5).
Beschwerdegegnerin hat die wichtige Zeugeneigenschaft im Grundsatz bejaht und ist diesbezüglich nicht von den Feststellungen des Gutachtens abgewichen. Eine Unterschutzstellung unterblieb vielmehr deshalb, weil gemäss ihrer bereits eine hinreichende Anzahl qualitätsvoller Baumeisterhäuser inventarisiert beziehungsweise unter Schutz gestellt worden ist (E.7). Vorliegend ist in der Ausübung des sogenannten Auswahlermessens durch die kommunale Behörde kein Rechtsfehler festzustellen (E.8). 

(Teilweise) Gutheissung der vereinigten Verfahren bzgl. Abschreibung der noch hängigen Rekursverfahren bzgl. Neubauprojekte als gegenstandslos; im Übrigen Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ATYPISCH
AUSWAHLERMESSEN
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUMEISTERHAUS
DENKMALSCHUTZ
GUTACHTEN
HEIMATSCHUTZ
ZEUGENSCHAFT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 203 Abs. I lit. c PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2020.00802

VB.2020.00861

VB.2020.00867

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 25. November 2021

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Laura 

Diener.

 

 

 

In Sachen

 

 

Aus VB.2020.00802

1.1  A, 

1.2  B, 

beide vertreten durch RA C, 

 

Aus VB.2020.00861

Zürcher Heimatschutz ZVH, vertreten durch Zürcher Heimatschutz, 

Aus VB.2020.00867

1.1  E, 

1.2  F, 

2.1  G, 

2.2  H, 

alle vertreten durch RA I,

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

 

Aus VB.2020.00802

1.1  E, 

1.2  F, 

2.1  G, 

2.2  H, 

alle vertreten durch RA I,

 

 

Aus VB.2020.00861

Stadtrat von Zürich,

 

Aus VB.2020.00867

1.1  A, 

1.2  B, 

beide vertreten durch RA C, 

 

2.    Bausektion der Stadt Zürich, 

3.    Amt für Baubewilligungen der Stadt Zürich, 

4.    Stadtrat von Zürich, 

vertreten durch
Hochbaudepartement der Stadt Zürich, 

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

und

 

 

Aus VB.2020.00802

1.    Bausektion der Stadt Zürich, 

2.    Amt für Baubewilligungen der Stadt Zürich, 

 

Aus VB.2020.00861

1.1  A, 

1.2  B, 

beide vertreten durch RA C, 

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung,
Abschreibung infolge Gegenstandslosigkeit,

hat sich ergeben: 

I.  

A. Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte B und A am 15. März
2016 die baurechtliche Bewilligung für einen Ersatzneubau des
Einfamilienhauses (Assek.-Nr. 01) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der J-Strasse
03 in Zürich-Quartier U. Am 9. Juni 2016 bewilligte das Amt
für Baubewilligungen im Anzeigeverfahren A und B eine Projektänderung am
vorgenannten Bauvorhaben. 

B. Gegen
den Baubewilligungsbeschluss vom 15. März 2016 rekurrierten E und F sowie G
und H am 20. April 2016 an das Baurekursgericht (04). Am 10. Juli
2016 erhoben E und F sowie G und H auch gegen die am 9. Juni 2016 erteilte
Projektänderung Rekurs (05). Mit Entscheid vom 18. November 2016
vereinigte das Baurekursgericht die beiden Rechtsmittel. Es wies diese in der
Hauptsache – soweit es auf sie eintrat und sie nicht gegenstandslos geworden
waren – ab.

C. Dagegen
erhoben E und F sowie G und H am 9. Januar 2017 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht. Sie beantragten, den angefochtenen Entscheid sowie die
Baubewilligung aufzuheben, eventuell die Sache zur Ergänzung des
Rekursverfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen (VB.2017.00013). Mit
Entscheid vom 18. Mai 2017 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab.

D. Die
gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts erhobene Beschwerde wurde vom
Bundesgericht mit Urteil vom 17. Juli 2018 gutgeheissen (BGr,
1C_380/2017). Das Urteil des Verwaltungsgerichts wurde aufgehoben und die Sache
zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen an das Verwaltungsgericht
zurückgewiesen. 

E. Das
Verwaltungsgericht nahm daher das Verfahren VB.2017.00013 im Sinn der
bundesgerichtlichen Anordnung als Verfahren VB.2018.00473 wieder auf. Mit
Entscheid vom 25. Oktober 2018 hiess es die Beschwerde gut und hob den Entscheid
des Baurekursgerichts vom 18. November 2016 auf. Es wies die Sache zum
Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurück.

F. Das
Baurekursgericht setzte die beiden Rekursverfahren unter den Geschäftsnummern 06
und 07 am 22. Januar 2019 fort. Am 31. Januar 2019 sistierte es die
Verfahren, bis der Stadtrat über die Schutzwürdigkeit des Gebäudes J-Strasse 03
sowie den Umfang allfälliger Schutzmassnahmen entschieden habe.

II.  

A. Die
Bausektion der Stadt Zürich erteilte A und B mit Beschluss vom 13. Juli
2017 die Bewilligung für ein Alternativprojekt des genannten
Bauvorhabens. Die dagegen von F und E, H und G sowie von K und L erhobenen
Rekurse vereinigte das Baurekursgericht mit Entscheid vom 23. März 2018
und wies die Rekurse ab, soweit darauf eingetreten wurde (08).

B. Die
gegen den Entscheid des Baurekursgerichts von F und E sowie von H und G
erhobene Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 25. Oktober
2018 gut, hob den Entscheid des Baurekursgerichts vom 23. März 2018 auf
und wies die Sache an das Baurekursgericht zum Neuentscheid im Sinn der
Erwägungen zurück (VB.2018.00219).

C. Das
Baurekursgericht setzte das Rekursverfahren unter der Geschäftsnummer 09 am 22. Januar
2019 fort. Am 31. Januar 2019 sistierte es das Verfahren, bis der Stadtrat
über die Schutzwürdigkeit des Gebäudes J-Strasse 03 sowie den Umfang
allfälliger Schutzmassnahmen entschieden habe.

III.  

A. Der
Stadtrat der Stadt Zürich verzichtete mit Beschluss vom 11. September 2019
auf die Unterschutzstellung des bestehenden Gebäudes auf dem streitbetroffenen Baugrundstück.

Gegen diesen Beschluss rekurrierten F und E sowie H und G
mit gemeinsamer Eingabe am 23. Oktober 2019
beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten dessen Aufhebung
(010). Der Zürcher Heimatschutz (ZVH) erhob am 28. Oktober 2019 ebenfalls
Rekurs gegen den genannten Stadtratsbeschluss und beantragte, diesen aufzuheben
(011). Die 1. Abteilung des Baurekursgerichts führte am 6. Juli 2020
einen Augenschein sowie im Verfahren 010 eine öffentliche Verhandlung auf dem
Lokal durch. Mit Entscheid vom 29. Oktober 2020 vereinigte das
Baurekursgericht die (sistierten) Rekursverfahren 06, 07 und 09 sowie 010 und 011
(Disp.-Ziff. I). Die Rekursverfahren
06, 07 und 09 schrieb es als gegenstandslos geworden ab (Disp.-Ziff. II).
Die Rekurse in den Verfahren 010 und 011 wies es ab (Disp.-Ziff. III).

B. Dagegen
erhoben B und A am 18. November 2020 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, Disp.-Ziff. II des angefochtenen Entscheids aufzuheben und die
Sache zur weiteren Behandlung der Rekursverfahren 06, 07 und 09 an die Vorinstanz zurückzuweisen. Sodann seien die
Kosten- und Entschädigungsfolgen des angefochtenen Entscheids ausgangsgemäss
anzupassen und ihnen eine Parteientschädigung zulasten der Vorinstanz
zuzusprechen (VB.2020.00802). 

Das
Baurekursgericht beantragte am 18. Dezember 2020, die Verfahren zwecks
Weiterführung derselben nach Eintritt der Rechtskraft des Beschwerdeentscheids
zurückzuüberweisen und im Übrigen den angefochtenen Rekursentscheid zu
bestätigen. Die Kosten seien auf die Staatskasse zu nehmen. Der Stadtrat Zürich
reichte am 6. Januar 2021 unter Verzicht auf Antragsstellung eine
Mitbeantwortung der Beschwerde ein. E und F sowie G und H beantragten mit
Beschwerdeantwort vom 11. Januar 2021, das Verfahren bei Gutheissung ihrer
eigenen Beschwerde (im Verfahren VB.2020.00867) infolge Aufhebung des
angefochtenen Entscheids als gegenstandslos geworden abzuschreiben, eventuell
gutzuheissen und an die Vorinstanz zurückzuweisen. Alles unter entsprechender
Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des angefochtenen Entscheids
sowie unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der
Vorinstanz. In prozessualer Hinsicht sei das vorliegende Verfahren mit dem
Beschwerdeverfahren VB.2020.00867 vereinigt zu erledigen.

C. Der Zürcher
Heimatschutz (ZVH) erhob am 2. Dezember
2020 gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 29. Oktober 2020
ebenfalls Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, diesen sowie den
Beschluss des Stadtrats vom 11. September 2019 aufzuheben und den Stadtrat
anzuweisen, die streitbetroffene Baute unter Schutz zu stellen. Eventuell sei
die Sache an den Stadtrat zur Festlegung des Schutzumfangs entsprechend den
Empfehlungen im Gutachten der städtischen Denkmalpflege zurückzuweisen. Ferner
beantragte er eine Parteientschädigung. In prozessualer Hinsicht verlangte er
den Beizug der vorinstanzlichen Verfahrensakten BRGE I Nr. 012, 013, 014,
015 und 016 sowie allenfalls die Durchführung eines Augenscheins
(VB.2020.00861).

Das
Baurekursgericht beantragte am 17. Dezember 2020 ohne weitere Bemerkungen
die Abweisung der Beschwerde. Der Stadtrat Zürich beantragte mit
Beschwerdeantwort vom 21. Januar 2021, die Beschwerde abzuweisen sowie
eine Entschädigung zulasten des Beschwerdeführers. B und A beantragten tags darauf ebenfalls die
Abweisung der Beschwerde sowie eine Parteientschädigung zzgl. MWST zulasten des
Beschwerdeführers.

Der ZVH replizierte am 8. Februar
2021 und hielt vollumfänglich an den Anträgen fest. Am 19. Februar 2021
reichten B und A unter Wiederholung der gestellten Anträge eine Stellungnahme
ein. Der Stadtrat Zürich verzichtete am 4. März 2021 auf das Einreichen
einer Duplik.

D. Am 7. Dezember 2020 reichten E und F sowie
G und H gegen den Entscheid des Baurekursgerichts
vom 29. Oktober 2020 ebenfalls Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich ein
und beantragten, Disp.-Ziff. II und III sowie die Baubewilligungen vom 15. März
2016, 9. Juni 2016 und 13. Juli 2017 aufzuheben und die Sache
hinsichtlich Unterschutzstellung an den Stadtrat Zürich zurückzuweisen, um den
Schutzumfang des Streitobjekts festzulegen. Eventuell seien die Disp.-Ziff. II
und III des angefochtenen Entscheids aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz
zur weiteren materiellen Beurteilung und zum Neuentscheid zurückzuweisen. In
prozessualer Hinsicht beantragten sie die Durchführung eines Augenscheins, zu
welchem M (Autorin des Gutachtens vom 6. Mai 2019) einzuladen sei. Im
Falle des Verzichts auf Rückweisung sei ein Ergänzungsgutachten einzuholen.
Sodann verlangten sie eine Anpassung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des
Rekursverfahrens sowie für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung
zzgl. MWST zulasten der Beschwerdegegnerschaft und der Vorinstanz
(VB.2020.00867).

Das Baurekursgericht
beantragte am 17. Dezember 2020 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. B und A reichten am 22. Januar 2021 Beschwerdeantwort ein mit
dem Antrag, die Beschwerde abzuweisen, soweit damit mehr als nur die Aufhebung
von Disp-Ziff. II des Rekursentscheids beantragt werde. Ferner beantragten
sie eine Parteientschädigung zzgl. MWST zulasten der Beschwerdeführenden. Der Stadtrat
Zürich verzichtete am 25. Januar 2021 – auch namens des Amts für
Baubewilligungen – auf das Einreichen einer Beschwerdeantwort. Das
Hochbaudepartement der Stadt Zürich beantragte tags darauf, die Beschwerde
abzuweisen sowie eine Entschädigung zulasten der Beschwerdeführenden. 

Mit Replik vom 18. Februar
2021 hielten E und F sowie G und H an den
Anträgen fest. Am 25. Februar 2021 verzichteten die Bausektion sowie das
Amt für Baubewilligungen per E-Mail auf eine Vernehmlassung. B und A nahmen gleichentags
unter Wiederholung der gestellten Anträge Stellung. Am 3. und 4. März 2021
erklärten die Bausektion, das Amt für Baubewilligungen sowie das
Hochbaudepartement Verzicht auf Duplik.

E und F sowie G und H nahmen am 18. März 2021 zur Duplik
der privaten Beschwerdegegner Stellung unter Festhalten an den gestellten
Anträgen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1
in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen
sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerden ist einzutreten. Ob das
Baurekursgericht die Rekursverfahren 06, 07 und 09 zu Recht als gegenstandslos geworden
abgeschrieben hat, bildet Gegenstand der im vorliegenden Beschwerdeverfahren zu
prüfenden materiellen Fragen.

2.
 

Die drei
vorliegenden Beschwerden richten sich gegen denselben Rekursentscheid,
betreffen das nämliche Bauvorhaben und werfen die gleichen Rechtsfragen auf.
Die vorerst separat geführten Beschwerdeverfahren VB.2020.00802
(Bauherrschaft), VB.2020.00861 (Heimatschutz) und VB.2020.00867 (Nachbarschaft)
sind daher aus prozessökonomischen
Gründen zu vereinigen und
gemeinsam zu behandeln (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c
der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin
Bertschi/Kaspar Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50-60).

Die nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders
vermerkt, auf die Akten im Verfahren VB.2020.00802.

3.
 

3.1 Die
beschwerdeführende Nachbarschaft beantragt in prozessualer Hinsicht die
Durchführung eines Augenscheins.

3.2 Die
Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zuständigen Behörde. Eine
entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf
andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019,
1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn
die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (VGr, 27. Oktober
2016, VB.2016.00032, E. 2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 79).
Es ist zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein
verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen
Augenschein beziehungsweise aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender
Deutlichkeit ergibt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00262, E. 3.4;
Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).

3.3 Die
Vorinstanz hat im vorliegenden Fall im Beisein der Parteien einen Augenschein
vorgenommen. Das Protokoll des Augenscheins vom 6. Juli 2020 mit 56 Fotografien
liegt bei den Akten. Ein weiteres Augenscheinprotokoll vom 30. August 2016
mit 22 Bildern liegt sodann im beigezogenen ersten Verfahren. Diese
Protokolle sowie die in den Akten befindlichen Pläne und Dokumentationen
belegen den Sachverhalt in ausreichendem Mass. Ein weiterer Augenschein durch
das Verwaltungsgericht ist daher für eine umfassende Beurteilung der sich
vorliegend stellenden Fragen, insbesondere bezüglich Unterschutzstellung, nicht
erforderlich.

4.
 

4.1 Das
streitbetroffene Baugrundstück (Kat.-Nr. 02) befindet sich in der
Wohnzone W3 mit einem Wohnanteil von 90 % in einer Baugruppe mit
Erhaltungsziel A gemäss ISOS (Substanzerhalt) und ist mit einem Wohnhaus
(sog. Baumeisterhaus) überbaut. Im Südwesten grenzt es an die J-Strasse und im
Südosten an die Wegparzelle Kat.-Nr. 017. Die Bauherrschaft möchte das im
Jahr 1844 errichtete, nicht inventarisierte Wohnhaus an der J-Strasse 03
in Zürich abbrechen und durch ein Einfamilienhaus ersetzen. 

4.2 Am 17. Juli
2018 hat das Bundesgericht den verwaltungsgerichtlichen Entscheid vom 2. März
2017 (VB.2017.00013) letztinstanzlich aufgehoben und entschieden, dass die
Schutzwürdigkeit der bestehenden Liegenschaft mittels
Sachverständigengutachtens abzuklären sei. Da sich diese Frage im vor
Verwaltungsgericht hängigen Beschwerdeverfahren betreffend die
Projektalternative ebenfalls stellte, wies es die Sache zur Neubeurteilung an
dieses zurück (BGr, 1C_380/2017). Nachdem das
Baurekursgericht den Tatbestand bezüglich der Schutzwürdigkeit ungenügend
abgeklärt hatte, wurde das wiederaufgenommene Verfahren betreffend
Stammbaubewilligung und Projektänderung zur Abklärung der Schutzwürdigkeit
mittels eines Sachverständigengutachtens an die Vorinstanz zurückgewiesen (VGr,
25. Oktober 2018, VB.2018.00473, E. 3). Aus den gleichen Gründen an
das Baurekursgericht zurückgewiesen wurde das Verfahren betreffend
Alternativprojekt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00219, E. 3).

4.3 Nach
Einsicht in das durch das Amt für Städtebau, Archäologie und Denkmalpflege (Gutachten M)
erstellte Gutachten und das Faktenblatt vom April 2019 (datierend vom 6. Mai
2019) sowie gestützt auf die Protokolle der Denkmalpflegekommission vom 6. Mai
und 3. Juni 2019 verzichtete der Stadtrat Zürich mit Beschluss vom 11. September
2019 auf eine Unterschutzstellung des bestehenden Gebäudes. Die Vorinstanz gelangte zum Schluss, dass
dieser Entscheid zu Recht erfolgt sei und wies die Beschwerden 010 und 011 ab.
Im vorliegenden Verfahren geht es im Wesentlichen um die Frage, ob das Gebäude
gestützt auf § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) unter Schutz zu stellen ist und in diesem
Zusammenhang, ob der Stadtrat sein Auswahlermessen rechtmässig ausgeübt hat.
Strittig ist sodann die Abschreibung der Verfahren 06, 07 und 09 durch die
Vorinstanz als gegenstandslos geworden sowie die Kostenfolgen.

5.
 

5.1 Die Unterschutzstellung
eines Objekts setzt nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG voraus, dass es
sich dabei um einen wichtigen Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen,
sozialen oder baukünstlerischen Epoche handelt oder dieses die Landschaften
oder Siedlungen wesentlich mitprägt. In der Praxis werden diese beiden
Eigenschaften als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. Während sich der
Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der
Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in
der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Zürich 2019, S. 300; Walter
Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139
und 205). Die Schutzwürdigkeit eines Objekts kann sich dabei nicht nur aus
einem hohen Eigen- oder Situationswert, sondern auch aus deren Zusammenspiel
ergeben (VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1 mit weiteren
Hinweisen).

5.2 Bei der
Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu
qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt",
hat die Behörde eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte
Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen,
künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks
mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; VGr, 5. Oktober 2017,
VB.2017.00159, E. 5.1; 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1, je
mit weiteren Hinweisen; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 272). Für die Klärung dieser denkmalpflegerischen Fragen kann
sie ein Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von dieser
Möglichkeit Gebrauch, kommt einem solchen Fachgutachten eine massgebliche
Bedeutung zu (VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00380, E. 4.1 mit
weiteren Hinweisen).

5.2.1
Zwar würdigen die rechtsanwendenden Behörden das Ergebnis der
Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von Fachpersonen
– frei (§ 7 Abs. 4 VRG). Ein vollständiges, nachvollziehbares und
schlüssiges von Behörden eingeholtes Gutachten geniesst jedoch einen erhöhten
Beweiswert. Aus diesem Grund darf von einem solchen Gutachten nicht ohne
triftige Gründe abgewichen werden. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich
dann vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder
wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft
erscheint (VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3, auch zum
Folgenden; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7
N. 146 und 147; Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches
Verfahrensrecht, 2. A., Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775).

5.2.2
Erscheint die Schlüssigkeit in wesentlichen
Punkten zweifelhaft, so hat die Entscheidinstanz nötigenfalls ergänzende
Beweise – wie beispielsweise eine persönliche Befragung der sachverständigen
Person – zur Klärung dieser Zweifel zu erheben, sofern sie die Unsicherheiten
dank ihres Fachwissens und des liquiden Sachverhalts nicht sofort beseitigen
kann (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 69). Eine
Verwaltungsbehörde oder eine Gerichtsinstanz kann dabei umso eher von einem
Gutachten abweichen, je sachkompetenter sie selbst in der entsprechenden
Materie ist (VGr, 23. Oktober 2019,
VB.2018.00614, E. 3.2; 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3).

5.3 Ausgangspunkt
für die Denkmalschutzwürdigkeit einer Baute bildet die von ihr zu bezeugende
Epoche (RB 1994 Nr. 78). Der Begriff der Epoche beschreibt einen
Zeitabschnitt, der sich mittels bestimmter Ereigniszusammenhänge durch einen
"deutlichen, einschneidenden Wandel der Verhältnisse" abgrenzen lässt
bzw. für den Beginn einer neuen bedeutsamen Entwicklung steht (Engeler, S. 142
mit Fn. 803; VGr, 10. September 2003, VB.2003.00120, E. 3a). Zur Qualifikation eines Gebäudes als Zeugen
einer Epoche im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG genügt nicht
schon, dass es nachweislich in einer bestimmten Epoche erstellt wurde.
Erforderlich ist zusätzlich, dass vom Schutzobjekt auf die Epoche geschlossen
werden kann und umgekehrt (VGr, 20. Dezember 2007, VB.2007.00192, E. 5.2).
Schliesslich reicht die Zeugeneigenschaft allein für eine Unterschutzstellung
nicht; es muss es sich um einen "wichtigen" Zeugen handeln.

5.3.1 Ist ein Einzelobjekt schutzwürdig, bedeutet das noch
nicht zwingend, dass es unter Schutz gestellt werden müsste. Vielmehr ist im
Lichte der festgestellten Heimatschutzanliegen eine Abwägung zwischen den
Schutzinteressen und entgegenstehenden öffentlichen oder privaten Interessen
vorzunehmen, was sich bereits aus dem verfassungsmässigen
Verhältnismässigkeitsgrundsatz ergibt (BGE 147 II 125, E. 8 mit
Hinweisen). Eine Unterschutzstellung ist trotz dem Grundsatz nach zu
bejahender mittlerer bis hoher Schutzwürdigkeit eines Objekts nur zulässig,
wenn die denkmalpflegerische Bedeutung und das Interesse an der Erhaltung des
Schutzobjekts im Rahmen der vorzunehmenden Güterabwägung höher zu gewichten ist
als dem entgegenstehende private oder (andere) öffentliche Interessen (RB 1992
Nr. 62). 

5.3.2 Beim
Entscheid, ob ein Objekt unter Schutz gestellt werden soll, verfügen die
Gemeinden über ein erhebliches Auswahlermessen. Sie müssen unter mehreren
infrage kommenden Objekten eine Auswahl treffen und diejenigen selektionieren,
welche sie in Beachtung aller Umstände als für die Unterschutzstellung am
geeignetsten halten (RB 1989 Nr. 67). Sie können dabei insbesondere
auf Merkmale abstellen, welche das Gebäude in einer anderen denkmalschützerisch
massgeblichen Hinsicht auszeichnen. Eine Auswahl scheidet hingegen aus, wenn
eine Gebäudegruppe als solche (sog. Ensemble) oder ein ganzes Orts- bzw.
Quartierbild im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG schutzwürdig
erscheint (vgl. RB 1989 Nr. 66).

5.3.3 Im Fall eines Verzichts auf die
Unterschutzstellung eines wichtigen Zeugen hat die Gemeinde ihre
Denkmalpflegestrategie unter Verweis auf vergleichbare, bereits unter Schutz
gestellte Objekte darzulegen sowie unter Verhältnismässigkeitsgesichtspunkten
unterschiedlich weitreichende Schutzanordnungen (z. B. eine teilweise
Unterschutzstellung, Ergänzungsbauten sowie allfällige Nutzungskonzepte)
vertieft zu prüfen und schlussendlich die erforderliche Interessenabwägung
unter Berücksichtigung aller übrigen einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen.

6.
 

6.1 Um die
Schutzwürdigkeit des Objekts abzuklären, wurde vom Amt für Städtebau im April
2019 ein Gutachten mit Datum 6. Mai 2019 erstellt, worin dieses zum
Schluss kam, heute wirke der Bau innerhalb seiner Nachbarschaft eher klein dimensioniert
und unterscheide sich auch im Baustil. Die vergleichsweise strenge
Formensprache des Klassizismus kontrastiere mit der Formenvielfalt der
Historismus- und Heimatstilbauten. Der begrünte Zwischenraum wirke dabei als
verbindendes Element für die in verschiedenen städtebaulichen Epochen
entstandenen Bauten. 

6.1.1
Die Geschichte dieses Ortes reiche 175 Jahre zurück, als ein
begüterter Landwirt und Kommunalpolitiker der ersten Stunde anstelle eines
abgebrannten Wohnhauses einen Ersatzneubau habe errichten lassen. Als eines der
ersten seiner Art füge sich das klassizistische Wohnhaus der bäuerlichen
Oberschicht in seine weitgehend unbebaute Umgebung ein. Idyllisch gelegen, mit
grosszügigen Nutzgärten und einer intakten Wasserversorgung durch den N. Nur
kurze Zeit später [nach 1844] habe der bauliche Umbruch begonnen und im
Verlaufe der folgenden Jahrzehnte sei das Gebiet rund um den Weiler ''O'' bebaut
worden. Eine erste Phase bildeten die Baumeisterhäuser in den 1860er- und
1870er-Jahren, von denen ein Grossteil nicht mehr existiere, eine zweite und
markante Phase die siedlungsartige Bebauung mit Historismus- und
Heimatstilbauten. 

6.1.2
Während sich die städtebaulichen, politischen und gesellschaftlichen
Gegebenheiten verändert hätten, sei das Objekt J-Strasse 03 in seiner gesamten
Struktur und seiner wesentlichen Substanz erhalten geblieben. lm äusseren Erscheinungsbild
zurückhaltend, weise der Bau im Inneren eine beinahe vollständig intakte
historische Ausstattung auf. Dies mache das einfache Wohnhaus zu einem intakten
Vertreter eines frühen Baumeisterhauses. Aufgrund der hohen soziokulturellen
und architekturhistorischen Bedeutung müsse das Wohnhaus als ein
qualitätsvoller historischer Zeuge gewürdigt werden.

6.1.3
Dem Fazit des zugehörigen Faktenblatts ist zu entnehmen, das
Wohnhaus J-Strasse 03 erfülle zwar die Schutzkriterien nach § 203 Abs. 1
lit. c PBG. Bei der Inventarergänzung zu den Baumeisterhäusern von 2014
habe dieses Gebäude jedoch nicht zu den für das Inventar ausgewählten Objekten
gehört. Das Inventar weise aus Sicht der Fachstelle keine Lücken auf. Ob unter
den gegebenen Umständen eine nachträgliche Inventaraufnahme angezeigt sei,
werde der Stadtrat entscheiden.

6.2 Gestützt
auf diese Grundlagen sowie den Kommissionsaugenschein vom 6. Mai 2019
hielt die Denkmalpflegekommission in ihrem Protokoll vom nämlichen Tag
fest, mit der speziellen baulichen Lage im ehemaligen Weiler ''O'', der
interessanten Besitzergeschichte und der – insbesondere auf den ursprünglich
hochwertigen Innenausbau zurückzuführenden – architektonischen Qualitäten seien
die Kriterien eines historischen Zeugen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c
PBG erfüllt. Nachdem das denkmalpflegerische Parteigutachten vom 3. Mai
2019 vorgängig nicht bekannt gewesen war, wurde das Geschäft vertagt.

Dem Fazit des Sitzungsprotokolls der
Denkmalpflegekommission vom 3. Juni 2019 zufolge kann das Wohnhaus J-Strasse
03 aufgrund der Kriterien der Inventarergänzung Baumeisterhäuser und der
Erkenntnisse aus den beiden Gutachten dem Typ Baumeisterhaus zugeordnet werden.
Darin wird weiter ausgeführt, es handle sich dabei insofern um einen
Spezialfall, als dass es ein frühes Beispiel darstelle, welches möglicherweise
Strukturen des abgebrannten Vorgängerbaus einbezogen und im Laufe der Zeit
diverse Veränderungen erfahren habe. Das Parteigutachten führe Hypothesen zu
den Veränderungen vor Augen. Diese änderten aber nichts an der Einschätzung,
dass das Objekt die Schutzkriterien nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG
grundsätzlich erfülle. Verglichen mit anderen Beispielen von (inventarisierten)
Baumeisterhäusern handle es sich aber hier als Einzelobjekt nicht um ein
herausragendes Objekt. Die Denkmalpflegekommission vertrat die Meinung, dass es
sich beim strittigen Objekt um ein schönes, interessantes Baumeisterhaus
handle, bei welchem im Innern noch ein beachtlicher Teil der historischen
Ausstattung vorhanden sei. Sie gelangte jedoch zum Schluss, dass es sich nicht
um einen herausragenden historischen Zeugen handle, bei welchem sich eine
nachträgliche Inventaraufnahme beziehungsweise eine Unterschutzstellung
rechtfertigen liesse.

6.3 Gestützt
auf diese Empfehlung der Denkmalpflegekommission verzichtete der Stadtrat
am 11. September 2019 auf die Anordnung von Schutzmassnahmen. 

6.3.1
Zur Begründung führte er aus, das denkmalpflegerische Gutachten habe
ergeben, dass sich das Wohnhaus J-Strasse 03 der Typologie der sogenannten
Baumeisterhäuser zuordnen lasse. Diese dokumentierten eine wichtige Phase der
Zürcher Stadterweiterung, von der Kantonsverfassung 1831 bis zur ersten
Eingemeindung der Vororte 1893. Mit Baujahr 1844 zähle das Wohnhaus zu den
frühen Vertretern dieses Typs. Es sei für den Landwirt und ehemaligen
Gemeindepräsidenten von P, Q, erstellt worden, nachdem der Vorgängerbau durch
einen Brand zerstört worden sei. Nach Qs Tod im Jahr 1848 sei das Haus
durch Heirat seiner Tochter in den Besitz der Familie R, Bauunternehmer,
gelangt, die fünf Jahre später ins neu erbaute Gut S gezogen sei. Nach
vielen Besitzerwechseln sei das Haus Anfang des 20. Jahrhunderts in den
Besitz der Familie T gekommen, in deren Eigentum es bis zum Erwerb durch
die jetzigen Eigentümer im Jahr 2015 geblieben sei.

6.3.2
Das zweigeschossige Wohnhaus mit Satteldach liege giebelständig zur J-Strasse,
der alten Verbindungsstrasse zwischen den Gemeinden P und Quartier U. Es
sei umgeben von grossvolumigeren Mehrfamilienhausgruppen im Heimatstil, welche
zwischen 1913 und 1916 entstanden seien. Beim rund 70 Jahre älteren
Wohnhaus J-Strasse 03 sei die regelmässige Anordnung der Fenster, die an der
strassenseitigen Giebelfassade eng beieinanderständen und in den
Hauptgeschossen gerade Verdachungen aufwiesen, dem klassizistischen Formenkanon
zuzuordnen. lm Inneren würden mehrere Räume vollständiges Wand- und Deckentäfer
sowie Einbauschränke aufweisen, die mit grosser Wahrscheinlichkeit aus der
Bauzeit 1844/45 stammten. Das Haus habe einen für damalige Verhältnisse
eher überdurchschnittlichen Ausbaustandard besessen, was wohl dem sozialen
Status des Bauherrn, des ehemaligen Gemeindepräsidenten, entsprochen habe.

6.3.3
Zur 2014 erfolgten Nachinventarisierung von 81 Baumeisterhäusern
führte er aus, diese seien mit 83 Einträgen im Inventar untervertreten
gewesen und deshalb nachinventarisiert worden. Baumeisterhäuser würden ihre
Zeugenschaft am besten dort leisten, wo sie noch in grösseren Ensembles und mit
sämtlichen Hinter- und Nebengebäuden vorhanden seien. Solche Gruppen würden den
Verstädterungsprozess im 19. Jahrhundert nachvollziehbar machen und das
heutige Ortsbild prägen. Aus diesem Grund sei der Schwerpunkt der
Inventarergänzung auf Gruppen von Baumeisterhäusern gelegt worden. 

Zusätzlich zu den bereits inventarisierten, einzelnen
Baumeisterhäusern, die sich vor 2014 im Inventar befunden bzw. unter Schutz
gestanden hätten, seien 2014 neben den genannten Gebäudegruppen nur noch jene
Einzelobjekte aufgenommen worden, die aufgrund der baukünstlerischen Gestaltung
und des städtebaulichen und sozialgeschichtlichen Hintergrunds herausragend
seien. Nach diesen Kriterien sei damals auch das Baumeisterhaus an der J-Strasse
03 geprüft worden. lm gesamtstädtischen Quervergleich sei dann eine Auswahl der
besten Beispiele getroffen worden, zu denen die Liegenschaft J-Strasse 03 nicht
gehört habe. Die bauzeitliche Ausstattung des Gebäudes sei damals zwar nicht
bekannt gewesen. Es gebe aber eine Reihe anderer Baumeisterhäuser, die
ebenfalls eine bauzeitliche Ausstattung aufwiesen und diese Bauepoche gut
abbildeten. So befänden sich am V-Weg mehrere städtebaulich, architektonisch
und sozialgeschichtlich herausragende Beispiele der 1830er- bis 1850er-Jahre,
die sich stilistisch mit demjenigen an der J-Strasse 03 vergleichen liessen und
die verschiedenen Ausprägungen des klassizistischen Baustils, von einfach bis
repräsentativ, nachvollziehbar machten.

Die Zahl der 81 Bauten, die damals noch zusätzlich
ins Inventar aufgenommen worden seien, ergebe sich aus dem Gebot der
repräsentativen Auswahl. Diesem Gebot unterlägen sämtliche Inventarergänzungen.
Entsprechend sei davon auszugehen (und müsse in Kauf genommen werden), dass es
aus jeder bereits inventarisierten Bauepoche weitere Bauten gebe, die zwar
baugeschichtlich interessant, aber weder als wichtige Zeugen einer politischen,
wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig seien
noch Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägten. Gemäss § 203 Abs. 1
lit. c PBG seien solche Bauten keine Schutzobjekte und nach § 203 Abs. 2
PBG nicht zu inventarisieren.

Bei einem Gesamtbestand von 700 Baumeisterhäusern
befänden sich seit der Inventarergänzung 2014 insgesamt 163 im kommunalen
Inventar oder ständen unter Schutz. Das entspreche einem Anteil von über
23 Prozent (Stand 2014) des gesamten Bestands. Mit diesem Anteil sei
der Schutz dieses Bautyps gewährleistet. Das Inventar der Baumeisterhäuser
weise folglich keine Lücken auf.

7.
 

7.1 Wie die Vorinstanz
zutreffend ausführte, hat der Stadtrat die wichtige Zeugeneigenschaft im
Grundsatz bejaht und ist diesbezüglich nicht von den Feststellungen des
Gutachtens abgewichen. Eine Unterschutzstellung unterblieb vielmehr deshalb,
weil gemäss Auffassung des Stadtrats bereits eine hinreichende Anzahl
qualitätsvoller Baumeisterhäuser inventarisiert beziehungsweise unter Schutz
gestellt worden ist. In der Folge hat die Vorinstanz daher im Wesentlichen die
Frage beurteilt, ob der Stadtrat sein Auswahlermessen korrekt gehandhabt habe. 

7.1.1
Diesbezüglich erwog sie zusammengefasst, Vergleichsobjekte seien kaum je
''gleich'', sondern bloss – mehr oder weniger – vergleichbar. Die
klassizistische Fassadengestaltung des Streitobjekts sei typisch für
Baumeisterhäuser und unterscheide sich nur unwesentlich von denjenigen am V-Weg,
weshalb sie mit diesen sehr wohl vergleichbar sei. Die Architektur und die
Innenraumgestaltung entsprächen den typischen Baumeisterhäusern und damit auch
den Vergleichsobjekten; sie steche gegenüber jenen in keiner Weise hervor.
Ebenso lasse sich der soziale Status der jeweiligen Bauherren vergleichen. Auch
die Bauzeiten seien miteinander vergleichbar. Sowohl das Streit- als auch die
Vergleichsobjekte ständen an historischen Verkehrswegen. Zudem habe sich die
Zusammensetzung der Bevölkerung in den beiden Quartieren nur unwesentlich
voneinander unterschieden. Zwar präsentiere sich das Quartier P noch
weitestgehend ländlich, doch setzte sich auch das Quartier V bis 1888
überwiegend aus Bewohnern einfacher Verhältnisse zusammen. Die Baumeisterhäuser
am V-Weg könnten daher sehr wohl als Vergleichsobjekte herangezogen werden.

7.1.2
Es treffe zu, dass der Bau des Streitobjekts, anders als die Bauten am V-Weg
und zahlreiche inventarisierte Bauten nicht im Zusammenhang mit der
Verstädterung und des damit verbundenen Wohnraumbedarfs entstanden seien.
Insofern handle es sich um einen atypischen Vertreter. Daraus lasse sich jedoch
nicht eine zwingende Unterschutzstellung ableiten. Die von den
Baumeisterhäusern bezeugte Epoche werde vom Streitobjekt, gerade weil es nicht
im Zusammenhang mit der Stadterweiterung stehe, deutlich weniger gut aufgezeigt
als von den genannten Vergleichsobjekten. Mit Blick auf die Vergleichsobjekte
könne daher von einer mittleren Schutzwürdigkeit ausgegangen werden. Dagegen
spreche auch nicht die gutachterliche Auffassung, dass es sich um ein Objekt
von hoher soziokultureller und architekturhistorischer Bedeutung handle. Diese
sei nicht mit einer hohen Schutzwürdigkeit gleichzusetzen. Der Verweis im
Gutachten auf die baulichen Massnahmen aus den 1910er Jahren lasse zudem
erkennen, dass diese das Baumeisterhaus verunklärt hätten. Der Umstand, dass
sich das Gebäude im Perimeter der Baugruppe 022 mit Erhaltungsziel A
stehe, sage schliesslich nichts über die Schutzwürdigkeit des Gebäudes selbst
aus. 

7.1.3
Das Gebäude stehe giebelständig zur J-Strasse an der Einmündung der von
Südwesten her stark ansteigenden N-Strasse. Es werde im Nordwesten sowie im
Nordosten und Südosten von Mehrfamilienhäusern im Heimatstil umgeben. Das
Gutachten spreche dem Geviert eine gartenstadtähnliche Struktur zu, welche von
den Bauten aus dem frühen 20. Jahrhundert geprägt werde. Die Mischung von
Mehrfamilienhäusern unterschiedlicher Bauzeit innerhalb von Grünstreifen und
kleineren Gärten wiederhole sich in der näheren Umgebung und bilde den
wesentlichen Charakter der umliegenden Bebauung. Angesichts des ISOS sei von
einem geschützten Ortsbild auszugehen. Jedoch erhelle sich daraus auch, dass
das Ortsbild nicht etwa durch das Streitobjekt, sondern vielmehr von den später
erstellten Mehrfamilienhäusern geprägt werde. Dasselbe ergebe sich auch aus dem
Gutachten. Anlässlich des Lokaltermins habe sich ebenfalls feststellen lassen,
dass das Geviert massgeblich von den umliegenden, um ein Vielfaches
voluminöseren Mehrfamilienhäusern geprägt werde. Dass sich der Strassenverlauf
seit der Erstellung des Gebäudes nicht wesentlich verändert habe, ändere daran
nichts. Eine besondere situationsbezogene Bedeutung komme dem Gebäude damit
nicht zu. Es liege auch kein Situationswert vor, welcher eine Unterschutzstellung
rechtfertigen würde.

7.2 Die
beschwerdeführenden Nachbarn machen im Wesentlichen geltend, weil es sich beim
Streitobjekt gerade nicht um einen typischen Vertreter eines Baumeisterhauses
handle, sei es zu Unrecht nicht unter Schutz gestellt worden. Letzteres sei
zudem nicht mit den Baumeisterhäusern am V-Weg vergleichbar, weshalb dem
Stadtrat gar kein Auswahlermessen zugestanden hätte. Es gehe vorliegend nicht
um die Auswahl aus einer Vielzahl von gleichwertigen Objekten der nämlichen
Epoche.

Ähnlich führt der Zürcher
Heimatschutz in seiner Beschwerde aus, es sei nicht schlüssig, weshalb es sich
trotz Fehlen eines wesentlichen Merkmals gemäss Gutachten nach der Vorinstanz
um ein typisches Baumeisterhaus handeln solle. Er macht geltend, die Ausübung des
Auswahlermessens würde sich vorliegend erübrigen, da sich das atypische
Baumeisterhaus nicht vergleichen lasse. 

In beiden Beschwerden wird
sodann gerügt, die Vorinstanz habe die Einschätzung/Wertung des Fachgutachtens
ohne Anlass durch ihre eigene ersetzt. Sie sei zu Unrecht von den
Tatsachenfeststellungen im Gutachten abgewichen.

7.3 In
verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragt die beschwerdeführende Nachbarschaft,
im Falle eines Verzichts auf Rückweisung zum Neuentscheid über die
Unterschutzstellung Ergänzungen zum Gutachten M vom 6. Mai 2019
einzuholen, die sich über die Zeugenschaft des Objekts bzw. dessen Schutzwert
im Hinblick auf eine denkmalpflegerische Gleichsetzung mit dem Schutzbestand,
insbesondere mit den entgegengestellten Gebäuden am V-Weg erklärt. Sie rügt in
diesem Zusammenhang die in antizipierter Beweiswürdigung erfolgte
Nicht-Einladung und -Befragung der Gutachterin M zum Augenschein der Vorinstanz
als unzulässig.

7.3.1
Diesbezüglich hat die Vorinstanz ausgeführt, weshalb die Rekurrierenden
eine Befragung der Gutachterin zwecks Sachverhaltsermittlung als notwendig
erachteten, legten sie in ihren Eingaben in keiner Art und Weise dar. In ihren
Rechtsschriften schlössen sie sich vielmehr der Gutachterin an. Ebenso wenig
werde dargetan, weshalb das Gutachten hinsichtlich des Situationswerts des
Objekts bis zum Augenscheintermin ergänzt werden sollte. Aus diesen Gründen lud
sie die Gutachterin nicht zum Augenscheintermin ein und holte bis dahin auch kein
ergänzendes Gutachten ein.

7.3.2
Das Gutachten M an sich erweist sich als vollständig, nachvollziehbar und
kommt zu einem klaren Schluss. Es genügt den wissenschaftlichen Anforderungen.
Ebenso erweisen sich die Ausführungen der Denkmalpflegekommission als
schlüssig. Die Denkmalpflegekommission, welche zuhanden des Stadtrats eine
Empfehlung abgegeben hat, kann als sachkompetent bezeichnet werden (vgl. Art. 2
der Geschäftsordnung der Denkmalpflegekommission vom 22. März 2017). Deren
Auskunft ist indes formal als Amtsbericht zu qualifizieren; ihr kommt nicht
dieselbe Stellung zu, wie der kantonalen Denkmalpflegekommission (VGr, 30. April
2020, VB.2019.00731, E. 6.1). Die Stellung eines Amtsberichts kommt auch
dem als Gutachten bezeichneten Fachbericht des Amts für Städtebau zu. 

7.3.3
Die denkmalpflegerischen Feststellungen und Erkenntnisse des genannten
Gutachtens wurden im Rahmen der streitgegenständlichen Inventarentlassung von
keiner Seite infrage gestellt, sondern von den Parteien und der Vorinstanz in
die Überlegungen miteinbezogen. Zudem liegen zu den Fragen, die im Rekurs
aufgeworfen wurden, auch die Protokolle der Denkmalpflegekommission als
weiterer Fachbehörde vor. Auch wenn es sich bei beidem formell lediglich um
Amtsberichte handelt, äussern sich diese ausführlich und widerspruchsfrei zum
Streitobjekt und besteht kein Bedarf, für zusätzliche Aspekte eine ergänzende
Begutachtung einzuholen. Die antizipierte Beweiswürdigung der Vorinstanz ist
daher nicht zu beanstanden und auch im Beschwerdeverfahren kein Ergänzungsgutachten
einzuholen.

8.
 

8.1 Die
Anwendung von § 203 PBG setzt die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe
voraus, bei welcher den anwendenden Behörden eine besondere
Entscheidungsfreiheit zusteht. Bei der Überprüfung derartiger Entscheide hat
sich das Baurekursgericht zurückzuhalten, soweit es um die Beurteilung
örtlicher Verhältnisse geht oder soweit unter mehreren in Betracht fallenden
Schutzobjekten eine Auswahl zu treffen ist (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20
N. 85; RB 1989 Nr. 67). 

8.1.1
Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 Abs. 1 in
Verbindung mit § 20 lit. a VRG von vornherein auf Rechtskontrolle
beschränkten Überprüfungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider
Vorinstanzen zu beachten. Es hat
namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige
Verwaltungsbehörde bzw. die Rekursinstanz alle wesentlichen Gesichtspunkte
vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3;
VGr, 5. Februar 2009, VB.2008.00481, E. 2.1 = BEZ 2009 Nr. 23).

8.1.2 Der Stadtrat konnte sich nach dem Gesagten
auf – insbesondere im Gutachten enthaltene – fundierte Sachverhaltsrecherchen
abstützen und hat sich mit den Feststellungen beider Fachgremien
auseinandergesetzt. Bei der Würdigung der etwa gleichwertigen Sachverhaltsfeststellungen
war er frei und kam ihm ein
erheblicher Ermessensspielraum zu (VGr, 30. April 2020, VB.2019.00731,
E. 6.3; vgl. auch E. 5.2.1).
Ob eine Baute im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer
Unterschutzstellung bedarf, ist zu einem erheblichen Teil Rechtsfrage, und –
soweit es sich dabei um Ermessensfragen handelt – hat die Vorinstanz trotz der
bei der Ermessenskontrolle gebotenen Zurückhaltung eine eigenständige
Beurteilung vorzunehmen, zu der sie denn auch als mit Fragen der Denkmalpflege
vertrautes Gremium in der Lage ist.

8.1.3 Soweit moniert wurde, dass die
Denkmalpflegekommission das Gutachten des Amts für Städtebau an der Sitzung
(noch) nicht gekannt habe, sondern nur das Faktenblatt, kann auf die
zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden (§ 28 Abs. 1
i.V.m. § 70 VRG). Danach erfolgte die Beschlussfassung erst an der Sitzung
vom 3. Juni 2019, weshalb der Denkmalpflegekommission das besagte sowie
auch das Privatgutachten der Mitbeteiligten bekannt war. Dem Sitzungsprotokoll
zufolge hat sie sich denn auch ausführlich damit befasst sowie einen (eigenen)
Lokaltermin durchgeführt.

8.2 Das
vorliegende Streitobjekt wurde – wie bereits erwähnt – von den Fachgremien wie
auch vom Stadtrat grundsätzlich als wichtiger Zeuge gemäss § 203 Abs. 1
lit. c PBG beurteilt, was von keiner Seite beanstandet wird. Zentrales
Argument der Beschwerdeführenden ist, dass es sich um ein atypisches
Baumeisterhaus handle. 

Dazu ist als Erstes festzuhalten,
dass der Seltenheitswert einer Baute
bzw. das Fehlen vergleichbarer Schutzobjekte kein zwingendes Kriterium für die
Schutzwürdigkeit darstellen würde (RB 1989 Nr. 67). Sodann muss von
einer Baute auf eine Epoche geschlossen werden können, damit sie unter diesem
Aspekt als Zeitzeuge infrage kommt. Daher stellt ein atypischer Vertreter in
der Regel kein Zeuge einer Epoche dar, weshalb die beschwerdeführerische
Argumentation nicht verfängt. Ferner handelt es sich beim Streitobjekt nach den
gutachterlichen Feststellungen um einen frühen Vertreter eines Baumeisterhauses.
Ein Grund, von dieser Beurteilung abzuweichen, ist nicht ersichtlich. Ferner
kann bezüglich der Qualifikation als Baumeisterhaus auf die ausführlichen und überzeugenden
Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 i.V.m. § 70
VRG). 

Letztere erkannte dem Stadtrat folglich
zu Recht ein Auswahlermessen zu. Denn
die zuständigen Behörden sind – wie ausgeführt – aufgrund des Verhältnismässigkeitsprinzips gehalten,
unter mehreren Objekten aus der nämlichen Epoche eine Auswahl zu treffen und
die in Beachtung aller Umstände als für die Unterschutzstellung am besten
geeigneten Bauten zu schützen, wobei ihnen ein erheblicher Ermessensspielraum
zusteht (VGr, 4. Mai 2011, VB.2011.00135, E. 5.4.1).

8.3 Vorliegend ist in der Ausübung des
sogenannten Auswahlermessens durch die kommunale Behörde kein Rechtsfehler
festzustellen. Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass der Stadtrat seine
Denkmalpflegestrategie bezüglich Baumeisterhäuser unter Hinweis auf die
geschützten Baumeisterhäuser am V-Weg überzeugend begründet hat. Letztere
befinden sich, wie das Streitobjekt, ebenfalls im Kreis 021 (Quartier U).

Aus der fraglichen
Epoche bestehen verschiedene inventarisierte Gebäude zwar nicht unmittelbar
neben, aber mit den Häusern am V-Weg doch mit 2 km Entfernung noch in der
Nähe des streitbetroffenen Objekts. Auch wenn es sich dabei um grössere
Mietshäuser handelt, konnten dieses Bauten zum Vergleich herangezogen werden.
Aus diesen sowie auch den weiteren Baumeisterhäusern in der Stadt Zürich
durften die für eine Unterschutzstellung Geeignetsten gewählt werden.

8.3.1
Dass beim Streitobjekt noch ein beachtlicher Teil der historischen
Innenausstattung erhalten ist, ändert nichts daran, dass es sich im Vergleich
zu anderen Baumeisterhäusern nicht um ein herausragendes Objekt handelt. So
weisen etwa weitere, inventarisierte, Baumeisterhäuser an der W-Gasse 018,
X-Strasse 019 und Y-Strasse 020 eine intakte Innenausstattung auf,
wie der Stadtrat im Beschwerdeverfahren ausführt. 

Die Umgebung wird vorliegend
gemäss Gutachten im Wesentlichen von den umliegenden Mehrfamilienhäusern im
Heimatstil geprägt und besteht mit diesen keine schützenswerte Ensemblewirkung.
Auch besteht keine Ensemblewirkung mit weiteren umliegenden Gebäudegruppierungen
unterschiedlicher Bauzeiten. Allein der Umstand, dass die Baute Bestandteil der
städtischen Entwicklung bildet, macht diese ebenfalls nicht zum Schutzobjekt. Im
Gegenteil fehlt ihr gerade eine im Vergleich mit anderen Baumeisterhäusern
wesentliche Eigenschaft des Kontexts mit der Stadterweiterung und der
Wohnungsknappheit, wie sich dem Gutachten M entnehmen lässt (S. 17).

8.3.2
Ebenso wenig erscheint vorliegend ein ganzes Orts- bzw. Quartierbild im
Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG schutzwürdig. Zwar ist das
Streitobjekt Bestandteil der Baugruppe 022 (Quartier U) gemäss ISOS. Dieser
wurden hinsichtlich der räumlichen und der architekturhistorischen Qualität
sowie der Bedeutung ''gewisse Qualitäten'' zugesprochen. In Bezug auf das
Erhaltungsziel wurde sie der Kategorie "A" zugewiesen, wonach die
Substanz zu erhalten ist (vgl. ISOS, Band 6.2, S. 288 und 291 [vgl.
auch S. 301], sowie Erläuterungen zum ISOS, S. 570).) 

Auch wenn
vorliegend keine Bundesaufgabe im Sinn von Art. 6 NHG wahrgenommen wird, besteht
nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung im Zusammenhang mit der Erteilung
von kommunalen Baubewilligungen die Pflicht, das ISOS bei der Vornahme einer
eingehenden Interessenabwägung im Licht der Heimatschutzanliegen zu beachten (VGr,
3. Juni 2021, VB.2020.00862, E. 3.3; Alain Griffel, Umweltrecht in a
nutshell, 2. A., Zürich 2019, S. 251 f.; vgl. auch BGr, 25. August
2020, 1C_128/2019, E. 7.2).

Entscheidend
ist, wie gross die Bedeutung eines Einzelobjekts für ein Ortsbild ist, unabhängig
davon, ob dieses nun als Ganzes schützenswert ist oder nicht (VGr, 4. März
2021, VB.2020.00618, E. 4.2.2). Dazu führte das Baurekursgericht aus,
gemäss ISOS-Eintrag sei zwar von einem geschützten Ortsbild auszugehen, doch
werde dieses nicht etwa durch das Streitobjekt, sondern vielmehr durch die
später erstellten Mehrfamilienhäuser geprägt. Dasselbe ergebe sich auch aus dem
Gutachten und den Erkenntnissen des Augenscheins. Eine besondere situationsbezogene
Bedeutung komme dem Gebäude nicht zu. 

Auf diese zutreffenden
vorinstanzlichen Erwägungen kann vollumfänglich verwiesen werden (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Dass
das ISOS gemäss Urteil des Bundesgerichts 1C_100/2020 vom 28. Juni 2021 beim
Erlass der Zürcher BZO zu wenig berücksichtigt wurde, ändert – entgegen dem Vorbringen
des Zürcher Heimatschutzes – nichts daran, dass aus dem ISOS-Eintrag keine unmittelbare
Schutzwürdigkeit des strittigen Objekts abgeleitet werden kann. 

8.3.3
Bei einer Gegenüberstellung mit den vom Stadtrat vorgebrachten geschützten
Vergleichsobjekten am V-Weg sprach die Vorinstanz der Baute insgesamt eine mittlere
Schutzwürdigkeit zu. Diese eigenständige Beurteilung der Vorinstanz als
Fachgericht ist nach dem Gesagten nicht zu beanstanden und auch mit den
ausreichenden denkmalpflegerischen bzw. gutachterlichen Feststellungen
vereinbar; sie weicht nicht in einer unzulässigen Weise davon ab. 

Mit den Vorinstanzen ist
festzuhalten, dass der Bautyp der Baumeisterhäuser in der Stadt Zürich durch
zahlreiche inventarisierte und geschützte Objekte, welche die Epoche besser zu
bezeugen vermögen als das Streitobjekt, hinreichend vertreten ist. Der Stadtrat
hat zudem seine Denkmalpflegestrategie umfassend und nachvollziehbar dargetan
und das Baurekursgericht hat sich eingehend damit befasst. Die vorgenommene
Auswahl beziehungsweise der Verzicht auf eine Unterschutzstellung des
Streitobjekts wurde daher von der Vorinstanz zu Recht nicht beanstandet.

Die Beschwerde erweist sich
somit hinsichtlich der Frage der Unterschutzstellung gesamthaft als
unbegründet; die entsprechenden Haupt- sowie die Eventualanträge in den
Verfahren VB.2020.00861 und VB.2020.00867 sind abzuweisen. Zu prüfen bleibt die
Frage der Gegenstandslosigkeit der Verfahren bezüglich Neubauprojekte.

9.
 

9.1 Die
Vorinstanz hat die Verfahren 06, 07 und 09 mit der Begründung, die
Bauherrschaft habe ein Provokationsbegehren gestellt, als gegenstandslos
geworden abgeschrieben. Dagegen bringen die Beschwerdeführenden aus
VB.2020.00802 (Bauherrschaft) vor, die Abschreibung sei mangels
Gegenstandslosigkeit zu Unrecht erfolgt und dabei ihr rechtliches Gehör
verletzt worden. Die in den betroffenen Verfahren angefochtenen
Baubewilligungen seien mit den Rückweisungsentscheiden des Bundesgerichts und dem
Stellen des Provokationsbegehrens nicht dahingefallen, sondern hätten weiterhin
Bestand. 

9.2 Wird das
Rekursverfahren gegenstandslos, so ist es in der Regel abzuschreiben (Alain
Griffel, Kommentar VRG, Vorbem. zu §§ 19–28a, N. 44). Der
Streitgegenstand wird im Rekursverfahren durch den Gegenstand der angefochtenen
Anordnung und die Parteibegehren bestimmt (Marco Donatsch, Kommentar VRG,
Vorbem. zu §§ 19–28a, N. 44). 

9.3 Mit den von der Abschreibung
betroffenen Rekursverfahren wurden die Stammbaubewilligung, die
Projektänderungsbewilligung dazu sowie das Alternativprojekt angefochten. Diese
Verfahren wurden, nachdem die negative Unterschutzstellungsverfügung ebenfalls
angefochten worden war, vom Baurekursgericht sistiert. Die sistierten
Baubewilligungsverfahren haben ihren Streitgegenstand mit dem Entscheid, auf
die Unterschutzstellung des bestehenden Hauses zu verzichten, nicht verloren.
So räumt das Baurekursgericht selber ein, in den besagten Verfahren wäre nicht
nur über die Schutzwürdigkeit der Altbaute sondern auch über die weiteren, die
Neubauvorhaben betreffenden Rügen zu befinden. 

Das praktische
Rechtsschutzinteresse der beschwerdeführenden Nachbarn an der Weiterführung der
betroffenen Rekursverfahren ist folglich nicht dahingefallen (vgl. Alain
Griffel, Kommentar VRG, § 28 N. 25). Damit erweist sich die
Abschreibung des Verfahrens als nicht rechtmässig und die dagegen erhobene
Beschwerde als begründet. Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde in diesem
Punkt und Rückweisung der Verfahren 06, 07 und 09 an das Baurekursgericht zu
deren Weiterführung.

10.
 

10.1 Insgesamt
ist die Beschwerde der Bauherrschaft (VB.2020.00802) gutzuheissen, die
Beschwerde des Zürcher Heimatschutzes (VB.2020.00861) abzuweisen und die
Beschwerde der Nachbarn (VB.2020.00867) teilweise gutzuheissen und im Übrigen
abzuweisen. Disp.-Ziff. II des angefochtenen
Entscheids ist aufzuheben und die Sache zur weiteren Behandlung der
Rekursverfahren 06, 07 und 09 an die
Vorinstanz zurückzuweisen. Der Entscheid über den Verzicht auf
Unterschutzstellung bleibt damit bestehen.

Die Bauherrschaft obsiegte vor der Vorinstanz mit ihrem
Antrag auf Nichtunterschutzstellung des Wohnhauses in der Hauptsache. Die
Kosten wurden ihr einzig aufgrund der Gegenstandslosigkeit auferlegt. Dementsprechend ist die Kostenverteilung
für das Rekursverfahren in dem Sinn neu festzulegen, dass die Rekurskosten
einzig durch die unterliegenden Parteien aus den Verfahren VB.2020.00861 und
VB.2020.00867 je hälftig zu tragen sind. 

10.2 Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdeführenden
aus den Verfahren VB.2020.00861 und VB.2020.00867 je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2
VRG). Indes sind sie zu verpflichten, der Bauherrschaft für das Rekurs- und
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Als angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 6'000.-. Die mögliche Entschädigungsberechtigung von Gemeinwesen
stellt einen Ausnahmefall dar (VGr, 9. Januar 2008, VB.2007.00382 und
VB.2007.00401, E. 4.2 = BEZ 2008 Nr. 3; Kaspar Plüss, Kommentar
VRG, § 17 N. 51). Da der Stadt Zürich vorliegend kein besonderer
Aufwand entstanden ist, sind die Voraussetzungen von § 17 VRG nicht
erfüllt.

11.
 

Soweit es sich
beim vorliegenden Urteil um einen Zwischenentscheid handelt, ist hinsichtlich der
Rechtsmittelbelehrung darauf hinzuweisen, dass ein solcher nur selbständig
angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 BGG erfüllt
sind (vgl. dazu BGr, 20. Juni 2012, 1C_522/2011, E. 1.2).

Die Kammer erkennt:

1.    Die
Verfahren VB.2020.00802, VB.2020.00861 und VB.2020.00867 werden vereinigt.

2.    Die Beschwerde im Verfahren VB.2020.00802
wird gutgeheissen. Die Beschwerde im Verfahren VB.2020.00861 wird abgewiesen. Die
Beschwerde im Verfahren VB.2020.00867 wird teilweise gutgeheissen und im
Übrigen abgewiesen.

       Disp.-Ziff. II
des Entscheids des Baurekursgerichts vom 29. Oktober 2020 wird aufgehoben
und die Sache im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

       In
Abänderung von Disp.-Ziff. IV des Entscheids des Baurekursgerichts vom 29. Oktober
2020 werden die Rekurskosten in der Höhe von Fr. 10'560.- zur Hälfte dem Beschwerdeführer
aus dem Verfahren VB.2020.00861 und
zu je 1/4, unter solidarischer Haftung, den Beschwerdeführenden 1+2 aus
dem Verfahren VB.2020.00867 auferlegt.

3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    950.--     Zustellkosten,

Fr. 6'950.--     Total der Kosten.

4.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdeführenden 1+2 aus dem
Verfahren VB.2020.00867 unter solidarischer Haftung zu je 1/4 und dem
Beschwerdeführer aus dem Verfahren VB.2020.00861 zur Hälfte auferlegt.

5.    Die Beschwerdeführenden 1+2 aus
dem Verfahren VB.2020.00867 werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, den privaten
Beschwerdegegnern aus dem Verfahren VB.2020.00867 für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von je Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3‘000.-) zu
bezahlen. Der Beschwerdeführer aus dem Verfahren VB.2020.00861 wird
verpflichtet, den Mitbeteiligten aus
dem Verfahren VB.2020.00861 für das
Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen. Das Total
von Fr. 6'000.- ist zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des
vorliegenden Urteils.

6.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.    Mitteilung an …a