# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3d72a3df-8c00-51e4-a739-9b97b5425448
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-11-25
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 25.11.2003 A/876/2002
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-876-2002_2003-11-25.pdf

## Full Text

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 _____________ 

 

A/876/2002-TPE 

        

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

du 25 novembre 2003 

 

 

 

dans la cause 

 

 

S.I. T.______ 

représentée par Me Dominique Burger, avocate 

 

 

 

contre 

 

 

 

 

OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT 

 

  - 2 - 

 

 

 _____________ 

 

A/876/2002-TPE 

EN FAIT 

 

 

1.  La S.I. T.________ (ci-après : la S.I.) est 

propriétaire de l'immeuble sis à l'adresse de sa raison 

sociale, soumis au régime HLM pour la période de 1981 à 

fin 2001. 

 

2.  Par arrêté du 23 juillet 1986, le Conseil d'Etat a 

approuvé le plan financier et l'état locatif nominatif de 

l'immeuble, fixant un rendement net à 6,09 % du prix de 

revient de l'objet, qui se montait à CH 3'417'300.--. La 

subvention serait versée dès le 1er juillet 1981 et 

jusqu'au 31 décembre 2001. La différence entre les 

charges annuelles budgétisées et le coût effectif net de 

celles-ci constituerait une réserve pour l'exécution des 

travaux d'entretien. 

 

3.  A la demande de la S.I., l'état locatif a été 

régulièrement augmenté, compte tenu en particulier de la 

baisse progressive de la subvention et de la hausse des 

charges d'exploitation. En juillet 1997, il a été porté à 

CHF 300'552.-- et il est resté inchangé depuis. 

 

4.  Le 1er mars 2000, la S.I. a demandé l'augmentation 

de l'état locatif à hauteur de CHF 327'179.--, pour tenir 

compte de l'augmentation du taux des intérêts 

hypothécaires de 3,75 % à 4,25 % au 1er janvier 2000. Le 

13 juillet 2000, l'office cantonal du logement (ci-après 

: OCL) a refusé l'augmentation de l'état locatif, puis, 

sur réclamation, confirmé sa décision le 17 octobre 2000. 

Le 17 novembre 2000, la S.I. a recouru auprès du Tribunal 

administratif. Cette procédure (cause No A/1237/2000) a 

fait l'objet d'un arrêt en date du 28 août 2001. 

 

5.  Dans cet arrêt, le tribunal de céans a procédé à 

une analyse approfondie des directives établies en 1998 

par l'intimé intitulées "Vérification des réserves pour 

l'entretien; acceptation, limitation ou refus de 

certaines charges". Il a passé en revue toutes les 

rubriques des frais courants dont le montant reconnu par 

l'OCL était contesté par la recourante. Dans ce cadre, le 

tribunal a établi les points suivants, pertinents pour la 

présente cause : 

 

 - L'admission limitée des impôts, dans une 

fourchette variant de CHF 50.-- à CHF 250.-- par pièce / 

année n'était pas contestable (art. 24A al. 2 de la loi 

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générale sur le logement et la protection des locataires 

du 4 décembre 1977; LGL - I 4 05); 

 

 - Les chiffres retenus par l'intimé pour les comptes 

de pertes et profits en 1998 et 1999 n'étaient pas 

critiquables. 

 

  Enfin, le tribunal a partiellement admis le 

recours sur la question de l'appréciation des charges 

comme courantes ou non courantes et de leur prise en 

considération dans le budget des charges d'exploitation. 

Ce problème portait à conséquences sur les possibilités 

réelles d'alimentation de la réserve pour entretien et 

travaux, et le tribunal a renvoyé la cause à l'intimé 

afin de fixer à nouveau le budget d'exploitation et 

l'état locatif pour l'année 2000, en fondant son 

évaluation des travaux extraordinaires sur des éléments 

d'analyse plus précis que les comptes de pertes et 

profits. 

 

  Sur demande du tribunal, l'OCL a transmis la 

décision prise le 14 décembre 2001 en application dudit 

arrêt, qui est conforme au jugement rendu et qui n'a pas 

été contestée, ainsi que les comptes 2001 de la S.I., qui 

présentent la situation financière au terme de la période 

de contrôle. 

 

6.  Parallèlement à cette procédure, la S.I. a déposé 

le 14 août 2000 une nouvelle demande d'augmentation de 

l'état locatif, fondée sur une autre hausse des taux 

d'intérêts hypothécaires dès le 1er août 2000. L'OCL a 

rejeté cette demande par décision du 4 octobre. En lieu 

et place, il a modifié à la baisse le budget des charges 

d'exploitation pour absorber l'augmentation des taux de 

4,25 % à 4,75 %. Par acte du 3 novembre 2002, la S.I. a 

formé réclamation, et demandé la suspension de 

l'instruction de la réclamation en attendant droit jugé 

dans la cause No A/1237/2000. Le 5 juin 2002, la 

propriétaire a demandé à l'OCL de reprendre la procédure 

et de statuer par une décision sujette à recours. Le 

19 août 2002, l'OCL a rendu une décision sur réclamation 

confirmant la précédente, contre laquelle la S.I. a 

interjeté le présent recours au Tribunal administratif 

par acte du 20 septembre 2002. 

 

7.  La S.I. a attaqué la décision de l'OCL sur trois 

points. Tout d'abord, elle a contesté l'appréciation 

faite par l'OCL de ce qui constitue des travaux 

importants au sens de l'article 3 alinéa 3 du règlement 

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d'exécution de la loi générale sur le logement et la 

protection des locataires du 24 août 1992 (RGL - I 4 

05.01), et qui correspond précisément à la rubrique 

"travaux extraordinaires" des comptes annuels. Selon la 

propriétaire, ce serait la nature des travaux et non le 

coût global de la facture qui devait être déterminant. 

Or, dans la pratique, l'OCL reconnaissait comme travaux 

extraordinaires toute facture dépassant CHF 1'500.--, ce 

qui aboutissait à des résultats incohérents. De plus, la 

S.I. a avancé que l'OCL ne tenait aucun compte des 

travaux extraordinaires effectivement réalisés pour 

déterminer le budget des charges d'exploitation. 

 

  Ensuite, et en conséquence de ce qui précède, le 

montant de la réserve pour entretien et travaux retenu 

par l'intimé ne correspondait pas à la réalité. Selon les 

chiffres retenus par l'OCL, la réserve avait été absorbée 

au 31 décembre 2000, alors que pour la propriétaire, elle 

atteignait un résultat négatif de CHF 62'257.-- à un an 

de la sortie de la période de contrôle. Ainsi, les états 

locatifs agréés par l'OCL au cours des années n'avaient 

pas permis d'atteindre l'objectif fixé par ses propres 

directives en application de l'article 42 alinéa 1 LGL, 

soit de parvenir à un équilibre de la réserve à la fin du 

contrôle. 

 

  Enfin, la S.I. a contesté le refus d'augmenter 

l'état locatif pour compenser la hausse des taux 

d'intérêts hypothécaires à 4,75 %. En effet, selon 

l'arrêt déjà cité, "l'augmentation des intérêts 

hypothécaires n'est sans incidence sur l'état locatif que 

si l'on peut prévoir parallèlement une diminution des 

charges (art. 42 al. 1 LGL)", ce qui en l'espèce n'était 

pas envisageable selon la recourante. 

 

  Ces procédés conduisaient à sous-estimer 

systématiquement les budgets d'exploitation nécessaires 

et empêchaient de parvenir à un équilibre à la sortie du 

contrôle. Ils privaient également la propriétaire, 

pendant la période de contrôle, du rendement prévu par 

l'arrêté du Conseil d'Etat du 23 juillet 1986. La S.I. a 

donc conclu à l'annulation de la décision attaquée et à 

l'augmentation de CHF 8'996.-- de l'état locatif dès le 

1er novembre 2000. 

 

8.  L'OCL est revenu sur la manière de prendre en 

considération les travaux extraordinaires, en relevant 

que les moyennes étaient à ce propos fondamentalement 

aléatoires et de ce fait difficilement appréciables pour 

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la fixation du budget des charges d'exploitation. Il a 

également relevé qu'au moment de prendre la décision du 

4 octobre 2000, aucun travail extraordinaire n'avait été 

annoncé par la propriétaire. 

 

  En outre, selon les chiffres retenus par l'OCL, le 

déficit d'exploitation avait été réduit à CHF 41'158.-- 

au 31 décembre 1999. Les charges d'exploitation 

courantes, se montant depuis plusieurs années à environ 

CHF 90'000.--, un budget pour charges d'exploitation 

diminué, dès novembre 2000, à CHF 125'710.-- devait 

encore permettre de réduire substantiellement le déficit 

de la réserve. 

 

  L'intimé a enfin relevé que la S.I. propriétaire 

avait admis toutes les hausses du budget pour les charges 

d'exploitation consécutives aux baisses du taux des 

intérêts hypothécaires, mais n'admettait pas les baisses 

du budget pour les charges d'exploitation consécutives 

aux hausses de ce taux. Or, vu la marge existant entre 

les charges budgétisées et la moyenne des charges 

effectives durant les années précédentes, une hausse des 

intérêts hypothécaires s'élevant à CHF 8'329.-- pouvait 

être compensée dans le cadre du budget alloué, sans 

augmenter l'état locatif. 

  

EN DROIT 

 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 

sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 

E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 

administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 

2.  Le Tribunal administratif a, dans la cause 

No A/1237/2000, détaillé les raisons pour lesquelles il 

ne saurait substituer son appréciation à celle de 

l'intimé, son contrôle se limitant à l'abus ou à l'excès 

du pouvoir d'appréciation (ATA déjà cité du 28 août 

2001). 

 

3.  L'article 42 alinéa 1 LGL dit que pendant toute la 

durée du contrôle des loyers, l'état locatif agréé de 

l'immeuble ne peut être modifié qu'en raison de la 

diminution légale des prestations de l'Etat et de 

l'évolution des conditions d'exploitation des immeubles, 

notamment des variations du taux des intérêts des dettes 

hypothécaires et du coût des travaux d'entretien et de 

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réparation, sans préjudice des besoins d'alimentation des 

réserves pour l'entretien. 

 

  Le présent litige repose sur une estimation jugée 

insuffisante par la recourante des frais d'exploitation 

extraordinaires de l'immeuble pour l'an 2000, sur la 

possibilité concrète de réduire le déficit de la réserve 

d'entretien, dont le montant est contesté, dans le cadre 

du budget alloué pour les charges d'exploitation, et 

finalement sur la non-prise en compte de l'augmentation 

du taux des intérêts hypothécaires dès le 1er août 2000. 

 

4.  La propriétaire n'a annoncé aucun travail 

extraordinaire pour l'année 2000. La moyenne des charges 

courantes effectives des années précédentes s'est élevée 

à CHF 90'000.-- environ, selon les chiffres retenus par 

le tribunal de céans dans son arrêt du 28 août 2001. 

Lorsque l'intimé a pris sa décision du 4 octobre 2000, 

l'année était bien avancée et la S.I., dûment consultée, 

n'a pas allégué de travaux extraordinaires réalisés 

depuis le début de l'année. Ainsi, le budget alloué pour 

les charges d'exploitation, qui est fixé à CHF 

125'701.--, laisse pour la fin de l'année une marge 

prévisible de CHF 35'000.-- pour faire face à d'éventuels 

travaux extraordinaires et réduire le déficit de la 

réserve d'entretien. Dans ces circonstances, l'intimé 

n'excède ni n'abuse de son pouvoir d'appréciation dans la 

prise en considération des travaux extraordinaires pour 

l'année 2000 en prenant la décision de maintenir le même 

budget d'exploitation. 

 

  Les chiffres avancés par la recourante elle-même 

dans son recours confirment qu'il n'y a pas eu de travaux 

extraordinaires dans l'immeuble en cause pendant l'année 

2000. Selon les critères appliqués par l'intimé, ceux-ci 

s'étaient montés à CHF 3'688.--, portant les charges 

effectives totales (courantes et non courantes) pour 

l'année 2000 à CHF 91'635.--. Ce montant laisse une marge 

de CHF 34'066.-- par rapport au budget alloué. 

 

  Il convient donc de confirmer sur ce point la 

décision sur réclamation du 19 août 2002. 

 

5.  En ce qui concerne le déficit de la réserve 

d'entretien, il convient tout d'abord de rappeler que les 

chiffres retenus par le tribunal de céans dans son arrêt 

du 28 août 2001 établissent le montant de celle-ci à 

CHF 41'158.-- au 31 décembre 1999. 

 

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  Compte tenu de ce qui a été dit précédemment, le 

budget d'exploitation fixé par la décision du 4 octobre 

2000 laisse la possibilité de réduire de manière 

importante le déficit de la réserve d'entretien au 

31 décembre 2000. 

 

  C'est le lieu de relever que les chiffres avancés 

par la recourante, dans les pièces versées au dossier, 

font figurer dans les charges d'exploitation la totalité 

des impôts payés sur l'immeuble, ainsi que différents 

postes écartés par l'OCL. L'arrêt du tribunal de céans 

était pourtant sans ambiguïté sur ces points, et il faut 

donc constater que les calculs de la S.I. sont faussés de 

ce fait, notamment en ce qui concerne le montant de la 

réserve d'entretien. 

 

  Enfin, bien que cet élément n'ait pas été connu au 

moment où la décision litigieuse a été prise, on peut 

encore relever que les comptes 2000, tels qu'admis à 

juste titre par l'intimé, font apparaître un montant 

positif de la réserve d'entretien à CHF 2'672.--. 

 

  La décision de l'OCL n'est donc pas attaquable 

pour excès ou abus du pouvoir d'application à propos de 

la reconstitution de la réserve pour entretien. 

 

6.  L'arrêt du 28 août 2001 déjà cité relève que 

"l'augmentation du taux des intérêts hypothécaires n'est 

sans incidence sur l'état locatif que si l'on peut 

prévoir parallèlement une diminution des charges (art. 42 

al. 1 LGL)". Il faut donc, en l'espèce, évaluer si la 

hausse de ce taux de 4,25 % à 4,75 % au 1er août 2000 

pouvait être absorbée par une diminution équivalente des 

charges. 

 

  Selon la demande présentée par la recourante à 

l'OCL, l'augmentation du taux d'intérêts hypothécaires 

relevait les charges annuelles de CHF 8'329.--. Comme les 

chiffres retenus le montrent clairement, le budget pour 

les charges d'exploitation fixé pour l'année 2000 à 

CHF 125'701.-- était assez large pour permettre, une fois 

assurées la couverture des charges effectives et la 

reconstitution de la réserve pour entretien, de compenser 

l'augmentation des charges hypothécaires au 1er août 2000 

à hauteur de CHF 8'329.--. Ce faisant, l'OCL n'a donc pas 

excédé ni abusé de son pouvoir d'appréciation et sur ce 

point également, la décision doit être confirmée. 

 

7.  Le recours sera donc rejeté. 

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  Un émolument de CHF 1'500.-- sera mis à la charge 

de la recourante. 

 

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 20 septembre 2002 par la S.I. T.______  

contre la décision de l'Office cantonal du logement du 19 

août 2002; 

 

   au fond : 

 

   le rejette ; 

 

   met à la charge de la recourante 

un émolument de CHF 1'500.-; 

   

   communique le présent arrêt à 

Me Dominique Burger, avocate de la recourante, ainsi qu'à 

l'Office cantonal du logement. 

 

Siégeants : M. Paychère, président, MM. Thélin, Schucani, 

Mmes Bonnefemme-Hurni et Bovy, juges. 

 

 Au nom du Tribunal administratif : 

 la secrétaire-juriste : le vice-président : 

 

 E. Boillat F. Paychère 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   N. Mega