# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b74324c4-8876-5fff-9310-1fc0617a9d12
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-10-27
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 27.10.1995 80.1995.146
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1995-146_1995-10-27.html

## Full Text

Incarto n.

  80.95.00146

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo
  Gianinazzi Il segretario

  

 

statuendo
sul ricorso del 24 luglio 1995

 

in
materia di:                 IMVI

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  __________, __________ __________, 
  

  rappr.
  da: avv. __________. __________, __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Il 28 febbraio 1989 la
comunione ereditaria __________ __________ e __________ __________ vendeva la
particella n. __________ di __________, di mq 680, a __________ __________ e
__________ __________ __________, che l'acquistavano in comproprietà, in
ragione di metà ciascuno, per un prezzo complessivo di fr. 216'000.-- (cfr.
istanza d'iscrizione del 27 febbraio 1989; notifica della tassazione imvi del
22 giugno 1989, confermata da decisione su reclamo del 20 luglio 1989).

                                         Il 14 settembre 1990 la
particella n. __________ veniva frazionata; veniva creata la nuova particella
n. __________, sempre intestata in comproprietà per metà ciascuno a __________
e __________ __________, di mq 319, con conseguente riduzione della superficie
della particella n. __________ a mq 361. Sulle due particelle erano in corso di
edificazione due case d'abitazione.

 

                                         1.2.

                                         In seguito, in data 9
novembre 1992, la comproprietà sulle due particelle tra __________ e della
__________ veniva sciolta; __________ __________ diventava unico proprietario
delle due particelle, la n. __________ e la n. __________ e della quota di
comproprietà coattiva di un quarto sulla particella n. __________. Dall'atto
pubblico di scioglimento della comproprietà si rileva che __________ __________
assumeva a suo esclusivo carico i debiti ipotecari, di nominali fr. 835'000.--,
con conseguente svincolo di __________ __________ __________ da ogni
responsabilità. Quale valore della contrattazione, avvenuta senza il versamento
di conguagli, veniva però indicato il valore ufficiale di stima e non la metà
dell’ammontare effettivo del debito garantito da ipoteca.

 

                                         1.3.

                                         Il 1° marzo 1993
__________ __________ vendeva ai coniugi __________, che acquistavano in
comproprietà, la particella n. __________, sulla quale nel frattempo era stata
ultimata la costruzione di un'abitazione, al pezzo di fr. 540'000.-- (cfr.
istanza d'iscrizione del 1° marzo 1993). L'imposta sul maggior valore
immobiliare veniva calcolata deducendo dal prezzo di vendita (fr. 540'000.--)
il valore del precedente acquisto (fr. 108'075.--, pari alla metà del prezzo
pagato da __________ e __________ __________ alla comunione ereditaria
__________ -__________) maggiorato per legge del 5% e i costi di costruzione
per fr. 408'400.--. La decisione su reclamo del 19 novembre 1993 cresceva
incontestata in giudicato.

 

                                         1.4.

                                         Il 30 marzo 1994
__________ __________ vendeva a __________ e __________ __________ la
particella n. __________, come pure la quota coattiva di un quarto sulla particella
n. __________ di __________, al prezzo di fr. 560'000.--. L' Ufficio dei
registri di Biasca, autorità di tassazione in materia di imposta sul maggior
valore immobiliare, calcolava, in questo caso, l'imposta applicando a metà del mappale
l'aliquota corrispondente a una durata della proprietà da cinque a dieci anni e
all'altra metà a una durata inferiore a due anni. Quale valore del precedente acquisto
veniva calcolato per la prima metà l'importo di fr. 108'000.--, pari alla metà
del prezzo pagato alla comunione ereditaria __________ -__________ e per
l'altra la metà fr. 6'264.--, pari alla metà del valore ufficiale di stima (cfr.
notifica della tassazione imvi del 23 settembre 1994).

 

                                   2.   __________
presentava dapprima un reclamo all' Ufficio dei registri, che veniva parzialmente
accolto ammettendo la deduzione di ulteriori spese di costruzione per fr.
11'850.- (cfr. decisione su reclamo del 10 marzo 1995), e in seguito ricorso
alla Divisione cantonale delle contribuzioni. Nella memoria ricorsuale il
ricorrente, assistito dall' avv. __________, non contesta le modalità di
calcolo adottate dall'UR, che ha proceduto ad un calcolo differenziato
dell'imponibile e della durata della proprietà, ma la deduzione del valore ufficiale
di stima sulla quota di comproprietà acquistata da __________ __________ e non
del prezzo effettivamente pagato al momento dell'acquisto alla comunione
ereditaria __________ -__________.

                                         Con decisione del 21
giugno 1995 la Divisione cantonale delle contribuzioni accoglieva parzialmente
il ricorso, ammettendo l'ulteriore deduzione della provvigione di fr. 11'000.--
pagata a __________ __________; confermava invece la modalità differenziata di
calcolo adottata dall'UR, osservando che quale valore della contrattazione, con
cui è stata sciolta la comproprietà, è stato indicato dalle parti il valore
ufficiale di stima. Cambiare ora le carte in tavola significherebbe, secondo la
Divisione cantonale delle contribuzioni, che, con molta probabilità, al momento
di tale scioglimento vi sarebbe stata un'elusione d'imposta.

 

                                   3.   Con il presente,
tempestivo ricorso __________ __________, sempre assistito dall'avv.
__________, chiede che anche per la parte acquistata da __________ __________
si tenga conto del prezzo d’acquisto e non del valore di stima. Fa presente
che, al momento dello scioglimento della comproprietà, l'edificazione delle due
abitazioni era già praticamente ultimata e che tale circostanza era stata
doverosamente menzionata nell’atto notarile. Pertanto, prosegue, poteva
ritenere che il valore di stima ufficiale fosse almeno pari all'investimento
globale. D'altra parte, osserva ancora, l'autorità fiscale ha per legge la
facoltà di determinare il valore dell'operazione senza essere legata alle
dichiarazioni delle parti.

                                         La Divisione cantonale
delle contribuzioni propone invece la reiezione del ricorso, osservando in
particolare che il rogito relativo allo scioglimento della comproprietà
menziona espressamente che i mappali sono stati edificati a opera di __________
__________ e dunque l'edificazione non rientra nel valore della contrattazione.

                                         Le parti sono poi state
sentite in udienza il 3 ottobre 1995.

 

                                   4.   Il ricorrente non
contesta, a giusta ragione, la modalità di calcolo differenziata adottata dall'
Ufficio dei registri, che distingue tra la quota di comproprietà acquisita al
momento dell'acquisto dalla comunione ereditaria __________ -__________ e la
quota acquistata attraverso lo scioglimento della comproprietà da __________
__________ e conseguente intavolazione della particella a __________ quale
unico proprietario, sia per quanto concerne la determinazione dell'imponibile,
sia per quanto concerne la durata della proprietà.

                                         Un simile modo di
procedere è perfettamente conforme al principio di congruenza, che informa la
tassazione del maggior valore immobiliare.

                                         L'imposizione del maggior
valore immobiliare, così come quella degli utili immobiliari, si fonda infatti
sul principio delle "situazioni comparabili". Valore di investimento
(valore del precedente acquisto, più spese di costruzione e miglioria) e valore
di alienazione devono riferirsi allo stesso immobile, dal punto di vista delle
dimensioni e del contenuto (Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne
in der Schweiz, Zurigo 1952, p. 256; Mettler, Die Grundstückgewinnsteuer
dea Kantons Schwyz, p. 153; Ochsner, Die Besteuerung der Grundstückgewinne
in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 72; Locher, Das Objekt der bernischen
Grundstückgewinnsteuer, Berna, 1976, p. 66; , Rumo, op. cit., p. 185; AA.VV.,
Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, pp. 734 s.). Il prezzo di
acquisto pagato per un certo immobile può dunque essere contrapposto al prezzo
ottenuto con l'alienazione dello stesso fondo, solo se il complesso di cose e
diritti di cui è costituito il fondo non ha subito alcuna modificazione durante
il possesso, se cioè il complesso esistente al momento della vendita è
congruente con quello esistente al momento dell'acquisto (CDT n.
80.95.00083 del 23 giugno 1995 in re M. C.).

 

                                   5.   Partendo da questa
premessa, occorre subito osservare che la tassazione relativa alla vendita
della particella n. __________ ai coniugi __________ non risponde al principio
di congruenza sopra enunciato e correttamente adottato dall' Ufficio di
tassazione in occasione della tassazione della vendita dell'altra particella,
la n. __________ ai coniugi __________.

                                         Ciò deve essere rilevato
non per rimettere in discussione una tassazione ormai definitiva, ma unicamente
per sottolineare che metà del prezzo d'acquisto della particella n. __________,
prima che venisse frazionata, vale a dire fr. 108'000.--, è già stata
considerata nella tassazione dell'alienazione ai coniugi __________.

                                         Certo, ci si potrebbe
anche chiedere se la ventilazione in parti uguali del prezzo del precedente
acquisto, malgrado una superficie non esattamente identica delle due particelle
ricavate dal frazionamento, sia corretta. Ciò che importa, ai fini del presente
giudizio, è, da un lato, che essa sia stata accettata dal venditore e,
dall'altro, che il prezzo d'acquisto del fondo dalla comunione ereditaria
__________ -__________ sia già stato considerato per metà, con la ovvia
conseguenza che in occasione della tassazione della vendita della particella n.
__________ ai coniugi __________ non si possa più tener conto, una seconda
volta, del prezzo già considerato nella tassazione della alienazione della
particella n. __________ ai coniugi __________. Quale prezzo massimo del
precedente acquisto entra quindi in considerazione al massimo la metà (fr.
108'000.--) dell'importo soluto alla comunione ereditaria __________
-__________ (fr. 216'000.--).

 

                                   6.   6.1.

                                         Venendo ora al merito
della presente contestazione, pur non condividendo la decisione impugnata nella
misura in cui ritiene di dover considerare come prezzo del precedente acquisto
della quota di comproprietà __________ il valore ufficiale di stima, non può
accogliere il ricorso, ma anzi deve riformare la decisione a svantaggio del
ricorrente, anche se in misura ridotta.

 

                                         6.1.

                                         Scendendo nel dettaglio
della tassazione, va subito corretto il valore del precedente acquisto della
quota di comproprietà (solo virtuale, dopo lo scioglimento della comproprietà)
acquistata dalla comunione ereditaria __________ -__________: esso non è di fr.
108'000.--, bensì di fr. 54'000.--. L'importo di fr. 108'000.-- si riferisce
infatti, per quanto rilevato in precedenza, all'intera particella n. 5321.

 

                                         6.2.

                                         Non può invece essere
condiviso il riferimento al valore di stima come valore del precedente acquisto
per l'altra quota di comproprietà.

                                         È senz'altro vero che le
parti, nell'atto notarile di scioglimento della comproprietà hanno indicato, al
punto 5 che “il valore della contrattazione è determinato come a quello ufficiale
di stima”. Ma è non meno vero che tale indicazione è in manifesto contrasto con
le precedenti clausole del rogito, che stanno a indicare, invece, che la
cessione della quota di comproprietà da __________ __________ a __________ ha
avuto quale contropartita l’assunzione, da parte di __________, dell’intero
carico dei debiti ipotecari con effetto retroattivo al 14 luglio 1992, come
pure l’assunzione di eventuali debiti anteriori a tale data. Il che equivale a
dire che la cessione è avvenuta a prezzo di costo (terreno e costruzione) senza
il versamento di conguagli. La tassazione imvi, notificata al cedente
__________ __________, avente quale valore della contrattazione il valore
ufficiale di stima è manifestamente insostenibile.

                                         È comunque da escludere
che ciò possa dar luogo a un’elusione d’imposta per il fatto di considerare un
valore della contrattazione diverso dal valore di stima. Lo scioglimento senza
conguagli, ma con assunzione di metà dei debiti, di una comproprietà, porta
infatti necessariamente all’azzeramento dell’imponibile.

 

                                         6.3.

                                         Ne viene che anche per la
cessione della quota di comproprietà da __________ __________ a __________ il
valore del precedente acquisto del nudo terreno deve essere quantificato nella
metà della metà del prezzo soluto alla comunione ereditaria __________
-__________, vale a dire in fr. 54’000.--. Deve invece essere stralciata la
metà del valore ufficiale di stima considerata dall’UR.

 

                                   7.   In occasione
dell'udienza del 3 ottobre 1995 il Presidente della Camera, dopo avere
informato le parti sulle risultanze dell'istruttoria condotta d'ufficio, ha
proposto, trovando il loro consenso:

                                         -  di
abbandonare il riferimento al valore di stima quale valore del precedente
acquisto per la quota acquistata da __________ con lo scioglimento della
comproprietà, anche se detto valore è stato accertato con una tassazione,
cresciuta in giudicato, notificata anche al qui ricorrente in quanto potenziale
responsabile solidale, poiché essa appare il frutto di un errore manifesto in
cui è incappato il notaio, indicando inopinatamente quale valore della contrattazione
relativa allo scioglimento della comproprietà il valore di stima, coinvolgendo
anche l' Ufficio dei registri, che lo ha accettato acriticamente, malgrado la
contrastante indicazione relativa all'assunzione integrale dei debiti da parte
dell'acquirente;

                                         -  di
stabilire quindi, tanto per la parte acquistata originariamente dalla Comunione
ereditaria __________ e __________ quanto per quella cedutagli da __________
__________ mediante scioglimento della comproprietà, il valore del precedente
acquisto in fr. 54'000.--.

                                         -  di
confermare, per ragioni di economia processuale e in considerazione delle ripercussioni
soltanto lievi sulla determinazione dell’imponibile, l'importo dei costi di costruzione
e miglioria stabilito dalla Divisione cantonale delle contribuzioni per ognuna
delle due quote, quella originaria e quella acquisita, in fr. 210'000.--,
rinunciando ad aggiungere, per la quota acquisita, parte di tale costo al
valore del precedente acquisto e, meglio, nella misura corrispondente allo stato
di avanzamento della costruzione al momento dello scioglimento della
comproprietà e quindi a ridurre in misura speculate l'importo dei costi di
costruzioni e miglioria residui, cioè di quelli effettuati dopo lo scioglimento
della comproprietà;

                                         -  di
non assegnare ripetibili in considerazione delle ragioni che hanno provocato
l’erronea tassazione dello scioglimento della comproprietà, all’origine o
quanto meno concausa della presente vertenza.

 

                                   8.   Il calcolo
dell’imponibile va pertanto corretto nel seguente modo:

 

	
  Proprietario da meno di due anni:

  prezzo indicato 

  valore precedente acquisto        

  aumento del 5%           

  migliorie           

  altre deduzioni  

  imponibile

  	
   

  280’000

  54’000

  2’700

  210’000

              5’500

  7’800

  
	
  Proprietario da cinque a dieci anni:

  prezzo indicato

  valore precedente acquisto

  aumento del 5%

  migliorie

  altre deduzioni 

  imponibile

  	
   

  280’000

  54’000

  2’700

  210’000

              5’500

  7’800

  

 

                                         Gli atti del procedimento
vanno pertanto retrocessi all’ Autorità fiscale per l’emissione di nuovi
conteggi.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 20 LIMVI, 11 RIMVI e 185
LT

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso è accolto.

                                         §    Di
conseguenza, la decisione su ricorso del 21 giugno 1995 della Divisione delle
contribuzioni è riformata conformemente al consid. 8.

                                         §§ Gli
atti del procedimento vengono pertanto retrocessi all’Autorità fiscale per
l’emissione di un nuovo conteggio.

 

                                   2.   Non si prelevano né spese
né tassa di giudizio. Non si assegnano ripetibili.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: