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**Case Identifier:** 7c39163e-e49d-50c5-a6db-79f95f049269
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-01-20
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 20.01.2015 A/116/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-116-2013_2015-01-20.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/116/2013-LDTR ATA/80/2015  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 20 janvier 2015 

 

   dans la cause 

 

ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES ( ASLOCA)  
représentée par Me Romolo Molo, avocat 
 

 

contre 

 

DÉPARTEMENT DE L’AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L’ÉNERGIE 
et 
REGISTRE FONCIER 
et 
SI PARC PLEIN SOLEIL SA 
représentée par Me Christian Tamisier, avocat 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
10 juin 2014 (JTAPI/618/2014) 

- 2/10 - 

A/116/2013 

EN FAIT 

1) a. Les 14 et 21 décembre 2012, ont été publiées dans la Feuille d’avis officielle 
de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) quinze transferts 
d’appartements, journalisés par l’office du registre foncier (ci-après : RF) sous les 
références PJ 11784/0, PJ 11785/0, PJ 11786/0, PJ 11788/0, PJ 11789/0, PJ 
11790/0, PJ 11791/0, PJ 11792/0, PJ 11793/0, PJ 11843/0, PJ 11844/0, PJ 
11845/0, PJ 11846/0, PJ 11848/0 et PJ 11914/0, portant sur l’attribution, en nom, 
de parts de propriété par étages de l’immeuble sis au 36, chemin du Pommier au 
Grand-Saconnex (ci-après : PPE), à des actionnaires-locataires de la SI Parc Plein 
Soleil S.A. (ci-après : la SI), inscrite le 27 juin 1966 au registre du commerce.  

 b.  Le 11 janvier 2013, ont été publiées dans la FAO, onze transferts similaires, 
journalisés au RF les 13, 18, 19 et 20 décembre 2012, sous les références 
PJ 12121/0, PJ 12123/0, PJ 12125/0, PJ 12126/0, PJ 12319/0, PJ 12408/0, 
PJ 12409/0, PJ 12410/0, PJ 12501/0, PJ 12503/0 et PJ 12505/0, portant sur des 
parts de PPE du même immeuble. 

2)  Ces transferts ont été inscrits au grand livre du RF postérieurement à ces 
publications (soit « validées », selon la terminologie utilisée par cette autorité). 

3)  Par actes des 9 janvier et 8 février 2013, l’Association genevoise des 
locataires (ci-après : l’ASLOCA) a déposé deux recours auprès du Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : le TAPI) contre « les décisions du 
RF » portant, respectivement, sur les quinze, puis sur les onze transferts précités, 
en concluant à l’ « annulation » de ceux-ci. 

  Les transferts litigieux auraient dû bénéficier d’une autorisation 
d’aliénation, délivrée par le département de l’aménagement, du logement et de 
l’énergie » (ci-après : le département) au sens de l’art. 39 de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de 
soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996  (LDTR - 
L 5 20).  

4)  Par deux jugements sur compétence des 21 janvier et 13 février 2013, le 
TAPI a déclaré irrecevables, sans instruction préalable, les recours de l’ASLOCA. 

  Celle-ci contestait des ventes conclues entre des personnes privées et 
demandait la modification consécutive du RF. Il s’agissait d’un litige de droit 
privé et la cause devait être transmise au Tribunal civil. 

5)  Par arrêt du 12 novembre 2013, la chambre administrative de la Cour de 
justice (ci-après : la chambre admnistrative) a admis les deux recours interjetés 

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A/116/2013 

par l’ASLOCA contre ces jugements, après avoir ordonné la jonction des causes 
(ATA/764/2013 du 12 novembre 2013 ; causes A/116/2013 et A/505/2013). 

  Les recours déposés par cette association devant le TAPI portaient sur 
l’absence d’autorisation d’aliéner lesdits appartements, qui aurait dû être délivrée 
par le département en application de la LDTR, ainsi que sur les conséquences 
d’une telle absence de décision. 

  La question de savoir si cette loi était applicable aux transferts litigieux 
relevait du droit administratif, et le TAPI aurait dû se déclarer compétent, en sa 
qualité de juridiction de contrôle de l’application de la LDTR (art. 45 LDTR). 

  La cause lui a été renvoyée pour instruction et pour qu’il statue sur 
l’applicabilité de l’art. 39 LDTR aux cas d’espèce.  

6)  Par jugement du 10 juin 2014, le TAPI a cependant à nouveau déclaré le 
recours irrecevable.  

  Ni la publication des transferts, ni l’admission d’une réquisition 
d’inscription par le RF n’était une décision sujette à recours dont le contrôle serait 
de la compétence du TAPI. L’ASLOCA ne pouvait par ailleurs se prévaloir de 
l’absence de décision prise par le département de l’aménagement, du logement et 
de l’énergie (ci-après : le département) sur la base de l’art. 39 LDTR, car les 
conditions du déni de justice n’étaient pas réalisées (absence de sommation, 
notamment). 

7)  Le 30 juin 2014, l’ASLOCA a recouru auprès de la chambre administrative 
contre ledit jugement, en concluant principalement à son annulation. 

  Les transferts litigieux devaient être soumis au département pour décision, 
en application de l’art. 39 LDTR.  

8)  Le 3 juillet 2014, le TAPI a déposé son dossier sans observations.  

9)  Le 30 juillet 2014, le RF a conclu au rejet du recours. 

  Le recours déposé au TAPI était irrecevable. Les publications du RF dans la 
FAO n’étaient pas des décisions au sens de l’art. 4 de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). En réalité, la recourante 
contestait les inscriptions des transferts de propriété au grand livre, mais ceux-ci 
étaient entrés en force et ne pouvaient pas faire l’objet d’un recours, 
conformément à l’art. 956a al. 3 du Code civil suisse du 10 décembre l907 (CCS - 
RS 210). Ils étaient en outre conformes à la LDTR. 

10)  Le 4 août 2014, la SI a conclu au rejet du recours. 

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  La LDTR n’était pas applicable aux transferts litigieux, car il n’y avait pas 
eu de changement d’ayant-droit économique, les actionnaires-locataires concernés 
étant devenus propriétaires en nom d’appartements qu’ils détenaient depuis 
longtemps. Elle démontrait, pièces à l’appui, que la SIAL n’avait pas été 
constituée dans le but de contourner l’application de l’art. 39 LDTR. 

11)  Le 21 août 2014, le département s’est déterminé en concluant au rejet du 
recours. 

  La SI concernée s’était constituée en SIAL dès la construction de 
l’immeuble, avant 1965, soit à une époque où la propriété par étages n’était pas 
admise en droit suisse.  

  Le transfert, en nom, de la propriété des appartements concernés aux 
détenteurs économiques de telles SIAL (détenteurs des certificats d’action 
correspondant à un lot PPE), n’était pas soumis à autorisation, car il n’équivalait 
pas à une « aliénation » au sens de l’art. 39 LDTR. En revanche, les transactions 
impliquant un changement de détenteur économique de tels biens y auraient été 
soumises. 

12)  Le 9 septembre 2014, l’ASLOCA a persisté dans ses conclusions. 

  En déclarant par deux fois son recours irrecevable, le TAPI fermait toute 
possibilité de s’assurer que l’application de la LDTR par le département était 
correcte. Ce faisant, il validait des pratiques frauduleuses ayant cours 
actuellement, conduisant au démantèlement du parc locatif genevois. La question 
n’était pas seulement de savoir si la SI intimée remplissait les conditions de 
délivrance d’une autorisation. Il s’agissait surtout d’exiger du département qu’il 
examine et statue par décision sur l’applicabilité de la LDTR à chaque liquidation 
de SIAL, cas échéant délivre ou rejette l’autorisation, afin que ces sociétés ne 
soient pas soustraites à tout contrôle. 

  En l’espèce, les pièces du dossier démontraient que la SI avait été constituée 
en SIAL après la construction de l’immeuble et que les détenteurs économiques 
avaient changé plusieurs fois depuis. 

13)  Ensuite de quoi, les parties ont été informées que la cause était gardée à 
juger. 

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 

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LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2)  La recevabilité du recours interjeté par l’ASLOCA devant le TAPI est 
litigieuse. 

  Comme l’a relevé la chambre de céans dans l’ATA/764/2013 du 
12 novembre 2013, il résulte des conclusions et des motifs du recours que ce 
dernier porte sur l’absence d’une autorisation d’aliéner des appartements, qui 
aurait dû être délivrée par le département en application de la LDTR, et sur les 
conséquences d’une telle absence de décision (publication et admission de la 
réquisition au RF).  

  Ces deux volets doivent être examinés séparément. 

Recours contre l’absence de décision du DALE : 

3)  Selon l’art. 116 al. 1 LOJ, le TAPI est l’autorité inférieure de recours dans 
les domaines relevant du droit public, pour lesquels la loi le prévoit. A son art. 45, 
la LDTR confie au TAPI la compétence de statuer sur les litiges dans lesquels 
l’application de la LDTR est en cause.  

  Dans l’ATA/764/2013  précité, la chambre de céans a considéré que le 
TAPI devait se déclarer compétent, en application de l’art. 45 al. 1 et 3 LDTR. 

  Nonobstant cet arrêt, qui porte sur des faits similaires à la présente cause, le 
TAPI s’est à nouveau déclaré incompétent en l’espèce, au motif cette fois 
qu’aucune décision sujette à recours n’avait été prise. 

4)  Lorsqu’un tiers à la procédure interjette un recours au motif que le droit 
applicable a été mal déterminé par l’autorité de première instance et que la loi qui 
aurait dû être appliquée exigeait qu’une décision soit prise alors qu’elle ne l’a pas 
été, il soulève une violation du droit qui ne requiert pas la présence d’une 
décision, car l’absence d’une telle décision est précisément l’objet du recours. À 
défaut, une violation consistant pour l’autorité administrative à ne pas soumettre 
un état de fait à autorisation (au motif que la loi ne s’applique pas au cas 
examiné), ne pourrait jamais être contrôlée si le destinataire direct de la décision 
en est satisfait. 

5)  Par ailleurs, la jurisprudence portant sur le déni de justice formel garanti par 
l’art. 29 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 
1999 (Cst. - RS 101), qui consacre le droit de chacun, dans une procédure 
judiciaire ou administrative, à ce que  sa  cause soit traitée équitablement et jugée 
dans un délai raisonnable, n’est pas directement applicable, en l’espèce. 

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  En effet, d’une part, l’ASLOCA n’était ni destinataire directe de la décision 
à prendre, ni partie à la procédure non contentieuse ayant conduit à l’inscription 
des transferts litigieux au RF. Elle n’a d’ailleurs été informée desdits transferts 
que par la publication de leur inscription au RF, soit après que les actes notariés 
aient été instrumentés. Elle ne pouvait ainsi intervenir qu’en qualité de tiers au 
stade de la procédure contentieuse, sur la base du droit de recourir qui lui est 
conféré par l’art. 45 al. 4 LDTR. D’autre part, son grief ne porte pas sur un refus 
de statuer (explicite ou implicite) de l’autorité, mais sur le droit matériel 
applicable, soit sur un déni de justice matériel (ATF 85 I 88). Le TAPI ne pouvait 
en conséquence exiger d’elle qu’elle mette le département en demeure de statuer 
avant lesdits transferts. Cela n’était ni requis par la loi, ni même matériellement 
possible, dans les circonstances.  

6)  La possibilité de recourir au Tribunal fédéral contre la passivité de 
l’administration est consacrée par l’art. 94 de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral 
du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), qui dispose que le recours est recevable si, 
sans en avoir le droit, la juridiction saisie s'abstient de rendre une décision sujette 
à recours ou tarde à le faire. Le contenu de cette disposition s’impose aux cantons 
en vertu de l’art. 111 LTF, qui prescrit que si un recours est ouvert au niveau 
fédéral, les cantons ne peuvent en fermer la voie au niveau cantonal. 

7)  Au stade de l’examen de la recevabilité, le TAPI aurait ainsi uniquement dû 
se demander si la décision dont l’absence est déplorée aurait pu faire l’objet d’un 
recours devant lui au cas où elle avait été prise et si le tiers recourant disposait de 
la qualité pour recourir contre elle. 

8)   Tel était le cas en l’espèce. En effet, selon la recourante, la LDTR - et en 
particulier l’autorisation d’aliéner prescrite par l’art. 39 de ladite loi - aurait dû 
s’appliquer aux cessions-transferts litigieux. Le contrôle de la correcte application 
de la LDTR relève de la compétence du TAPI, en vertu de l’art. 45 al. 1er LDTR.  

  Par ailleurs, l’ASLOCA dispose de la qualité pour recourir contre les 
décisions (ou l’absence de décision, si celle-ci est prétendument nécessaire) prises 
en application de la LDTR, en sa qualité d’association régulièrement constituée 
d’habitants, de locataires et de propriétaires d’importance cantonale, qui existe 
depuis trois ans au moins, et dont le champ d’activité statutaire s’étend à l’objet 
concerné (art. 45 al. 5 LDTR). 

  Son recours était ainsi pleinement recevable, sous cet aspect. 

9)  Finalement, ayant admis la recevabilité du recours, le TAPI aurait dû, vu le 
doute manifeste de l’existence d’une fraude à la loi, renvoyer la cause au 
département pour que celui-ci, en sa double qualité d’autorité compétente pour 
délivrer les autorisations d’aliéner et d’autorité de surveillance du RF, instruise les 
causes et statue par une décision sur l’applicabilité, aux cas d’espèce, de la LDTR. 

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Recours contre l’admission des réquisitions d’inscription par le RF : 

10)  Selon l’art. 942 CCS, le RF donne l'état des droits sur les immeubles. 

  Le RF n'opère d'inscription au registre que sur réquisition (art. 46 al. 1 de 
l'ordonnance sur le RF du 23 septembre 2011 [ORF - RS 211.432.1]). 

11)  Lorsqu’une telle réquisition d’inscription parvient au RF, elle est d’abord 
journalisée.  

  Ensuite, le RF vérifie que les conditions légales d’une  inscription au grand 
livre sont réunies.  

  Il contrôle la forme et le contenu de la réquisition, l'identité de la personne 
qui la présente et son droit de disposer. En cas de réquisition par un représentant, 
il vérifie ses pouvoirs de représentation. Sont également examinés, la capacité 
civile, lorsqu'elle est restreinte d'après les pièces justificatives déposées ou les 
écritures du registre foncier, l'inscription requise, pour s'assurer qu'elle est 
susceptible de faire l'objet d'une inscription au registre foncier, le justificatif  
relatif au titre, en particulier sa forme, les pièces justificatives accompagnant la 
réquisition, pour s'assurer qu'elles sont complètes, et enfin, les autorisations et les 
consentements nécessaires, pour s'assurer qu'ils ont été produits (art. 83 ORF). 

12)  Lorsque le dossier est complet, le conservateur du RF rejette ou admet la 
réquisition d’inscription au grand livre (art. 87 ORF). 

 a. Le rejet de la réquisition fait l’objet d’une décision formelle motivée, qui est 
notifiée aux intéressés (art. 87 al. 3 ORF). 

 b. L’admission de la réquisition se fait par l’inscription au grand livre, qui est 
également une décision au sens de l’art. 4 al. 1 let. a LPA. En effet, constitutive de 
la propriété foncière (art. 656 CCS), cette inscription a un effet formateur de droits 
et d’obligations, au sens de cette disposition. Elle est en outre effectuée par une 
autorité administrative au sens de l’art. 5 let. d LPA. 

13)  En l’espèce, le RF a admis les réquisitions litigieuses et les a inscrites au 
grand livre. Ce faisant, il a pris des décisions au sens de l’art. 4 LPA. 

14)  La publication des acquisitions foncières dont le RF a pris connaissance lors 
de la réception des réquisitions d’inscription, sont indépendantes des décisions 
d’admission et de rejet de celles-ci. En effet, selon l’art. 970a CCS, les cantons 
peuvent prévoir que les acquisitions de propriété immobilière sont publiées. À 
Genève, cette publication est prescrite par l’art. 157 de la loi d’application du code 
civil suisse et autres lois fédérales en matière civile du 28 novembre 2010 (LaCC - 
E 1 05), intitulé « publication des transactions immobilières », qui dispose que les 
acquisitions de propriété immobilière sont publiées dans la FAO. Cette 

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publication n’implique pas cependant que les réquisitions en question seront 
admises après la publication desdites transactions (art. 83 ORF ; voir notamment 
l’ATA/949/2014 du 2 décembre 2014, dans lequel des transactions ont été 
publiées, puis ex-matriculées par le RF, avant d’être inscrites au grand livre ou 
« validées », selon l’expression utilisée par le RF). 

  La publication a pour principale fonction d’informer les tiers et la 
population de l’existence des transactions passées devant notaires, d’attirer 
l’attention de tiers lésés ou de tiers intéressés, sur l’existence de celles-ci, et de 
permettre à ceux-ci de réagir dans des délais appropriés, notamment pour épurer 
les litiges et préserver les acquéreurs de contestations ou de réclamations tardives.  

15)  Informée par ce moyen de l’existence des transactions litigieuses, 
l’ASLOCA n’a pas recouru contre la publication elle-même, qui n’est pas une 
décision, mais contre les décisions d’admission des réquisitions d’inscription y 
relatives, qui ne lui ont pas été notifiées personnellement et qui sont intervenues 
après ladite publication. Cela résulte des conclusions de son recours, dans 
lesquelles elle demande que les transferts litigieux soient déclarés nuls et que les 
inscriptions au RF les concernant soient radiées. 

16)  Selon  l’art. 956a al. 1 et 2 ch. 1 CCS, les décisions du RF peuvent faire 
l'objet d'un recours devant l'autorité désignée par le canton, notamment par toute 
personne atteinte de manière particulière par une telle décision et ayant un intérêt 
digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. À Genève, la chambre 
de surveillance de la cour de justice est compétente (art. 152 LaCC). 

  Toutefois, aux termes de l’al. 3 de cette disposition, le recours est exclu 
lorsque l'inscription, la modification ou la radiation de droits réels ou 
d'annotations ont été portées au grand livre.  

  En l’espèce, les droits réels litigieux ont été inscrits au grand livre.  

  À ce stade de la procédure, les inscriptions y afférentes ne peuvent ainsi être 
remises en cause, ainsi que l’a relevé le TAPI dans le jugement attaqué. 

  En tant qu’il était dirigé contre les inscriptions des transferts litigieux au RF, 
le recours au TAPI était irrecevable. Le jugement attaqué sera ainsi confirmé sur 
ce point. 

17)  Au vu de ce qui précède, le recours sera partiellement admis.  

  Par économie de procédure et pour les motifs exposés au point 9 ci-dessus, 
la cause sera transmise directement au département pour qu’il statue par décision 
sur l’applicabilité auxdits transferts de l’art. 39 LDTR et, cas échéant, délivre ou 
rejette l’autorisation d’aliéner. Si, dans l’instruction de cette procédure, le 
département constate l’existence d’une fraude à la LDTR ou suspecte la 

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commission d’autres infractions de nature pénale ou disciplinaire, il devra prendre 
les décisions qui s’imposent en sa qualité d’autorité de répression (art. 44 LDTR 
et 129 à 139 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 
14 avril 1988 - LCI - L 5 05) ou dénoncer les autres infractions aux autorités 
compétentes. Par ailleurs, si, au terme de son instruction, le département constate 
qu’une autorisation d’aliéner était nécessaire, mais que les conditions de sa 
délivrance ne sont pas réunies et que la transaction faite devant le notaire est 
viciée, il lui appartiendra de statuer, en sa qualité d’autorité de surveillance du RF, 
sur les conséquences de cette situation sur les inscriptions correspondantes portées 
au grand livre (conditions de révocation, etc). 

18)  Un émolument de CHF 1’000.- sera mis à la charge de la de la SI, qui 
succombe pour une grande part. Une indemnité de CHF 1'500.- sera allouée à 
l’ASLOCA, à la charge de la SI (art. 87 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 30 juin 2014 par l’ASLOCA contre le jugement 
du Tribunal administratif de première instance du 10 juin 2014 ; 

au fond : 

l’admet partiellement ; 

annule le jugement du Tribunal de première instance du 10 juin 2014 en ce qu’il déclare 
irrecevables les recours interjetés les 9 janvier et 8 février 2013 par l’ASLOCA contre 
l’absence de décision du département de l’aménagement, du logement et de l’énergie 
statuant sur l’applicabilité de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations 
de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 
25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) à la présente cause ; 

le confirme pour le surplus ; 

transmet la cause au département de l’aménagement, du logement et de l’énergie pour 
qu’il procède, dans le sens des considérants ; 

met un émolument de CHF 1’000.- à la charge de la SI Parc Plein Soleil SA ; 

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alloue une indemnité de CHF 1'500.- à l’ASLOCA, à la charge de la SI Parc Plein Soleil 
SA ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;  

communique le présent arrêt à Me Romolo Molo, avocat de la recourante, à 
Me Christian Tamisier, avocat de la SI Parc Plein Soleil SA, au département de 
l’aménagement, du logement et de l’énergie, au Registre foncier, ainsi qu’au Tribunal 
administratif de première instance. 

Siégeants : M. Thélin, président, Mme Junod, M. Dumartheray, Mme Payot Zen-
Ruffinen, M. Pagan, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

F. Scheffre 

 le président siégeant : 
 
 

Ph. Thélin 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 

 la greffière :