# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 65e6c67e-7873-5228-aae9-ac22cc13c65f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-10-07
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 07.10.2010  VB.2010.00329
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2010-00329_2010-10-07.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2010.00329	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 07.10.2010
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Bauen ausserhalb der Bauzone: An- und Umbauten einer Remise in einer Landschaftsschutzzone. 

Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführerinnen 1 und 2 (E. 1.2). Das Gelände mit Kieswegen und -plätzen sowie dessen Nutzung bilden nicht Gegenstand der angefochtenen Entscheide. Es wäre in einem neuen Verfahren zu klären, ob die aktuelle Ausgestaltung und die Nutzung des Geländes der ursprünglich bewilligten Nutzung noch entspricht und somit zulässig ist. Entsprechendes ist vom Beschwerdegegner 2 zu veranlassen (E. 2.2). Gleiches gilt für den Lagerplatz (E. 2.3). Rechtsgrundlagen betreffend Zonenkonformität von Bauten und Anlagen, die für den produzierenden Gartenbau nötig sind oder die der inneren Aufstockung eines dem produzierenden Gartenbau zugehörigen Betriebs dienen (E. 3). Die Eigenbewirtschaftung findet in der Region statt. Die Schlussfolgerung der Vorinstanz, wonach bei einer Gesamtproduktionsfläche von ca. 12 ha davon auszugehen sei, dass mehrheitlich die selbst gezogenen Pflanzen verkauft würden, ist nachvollziehbar und wird neuerdings mit den eingereichten Bewirtschaftungszahlen bestätigt (E. 4.2.1). Soweit die Einstell-/ Topfhalle in der Remise und der verglaste Anbau hauptsächlich zur vorübergehenden Lagerung und zum Umtopfen von vorwiegend im eigenen Betrieb gezogenen empfindlichen Pflanzen benutzt wird, erscheint die Voraussetzung von Art. 34 Abs. 2 lit. b RPV erfüllt (E. 4.2.2). Dass der gartenbauliche Charakter des Standortbetriebs aufgrund der Produktion von nicht einheimischen kälte- und witterungsempfindlichen Gewächsen nicht mehr bestehe, ist sodann zu verneinen. Die Beschwerdegegnerin 3 ist jedoch darauf hinzuweisen, dass der Anteil der bodenabhängigen Produktion gemäss Art. 37 RPV mindestens 65 % betragen muss (E. 4.2.3). Für das temporäre Einstellen von einzelnen Pflanzen, die in der Folge ins Freiland ausgepflanzt werden, besteht durchaus Bedarf für eine Einstellhalle bzw. einen Unterstand (E. 4.2.4). Solange die Remise und der verglaste Anbau für die bestehende Baumschule benutzt werden, erweisen sich die geplanten Bauten somit grundsätzlich als zonenkonform (E. 4.2.5). Der geplante Lagerraum, der Besprechungsraum, sanitäre Anlagen sowie der Maschinenunterstand dienen der bodenabhängigen Bewirtschaftung und erweisen sich als notwendig (E. 4.3.1-3). Das streitbetroffene Grundstück befindet sich in einer Landschaftsschutzzone, liegt inmitten einer Landschaft von nationaler Bedeutung und ist in der Liste der Moorlandschaften von besonderer Schönheit und von nationaler Bedeutung aufgeführt (E. 5.1). Die Aufnahme des betreffenden Gebiets in ein Bundesinventar bedeutet nicht, dass An- und Umbauten von bestehenden Bauten nicht mehr zulässig wären. Es darf jedoch keine Verschlechterung des Zustands des geschützten Objekts eintreten (E. 5.2.2). Die infrage stehende Schutzverordnung ist bundesrechtskonform (E. 5.2.3-4). Es ist davon auszugehen, dass die landwirtschaftliche Nutzung durch Gartenbau in Moorlandschaften - unter Beachtung der Erhaltung der für diese Landschaften typischen Eigenheiten - grundsätzlich zulässig ist (E. 5.3). Rechtsgrundlagen betreffend Einordnung eines Bauvorhabens (E. 5.5.1). Im Rahmen der dem Verwaltungsgericht zustehenden Kognition und unter Hinweis auf den von der Vorinstanz durchgeführten Augenschein sind sodann die im Rekursentscheid enthaltenen Erwägungen, die sich mit der Angelegenheit gesamthaft und in objektiver Weise auseinandersetzen, nicht zu beanstanden (E. 5.4.3). Somit ergeben sich keine überwiegenden öffentlichen Interessen im Sinn von Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV, die den Bauvorhaben entgegenstehen würden (E. 5.6).

Abweisung der Beschwerde.

			 	
				Stichworte:
	
						ANBAU
BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONEN
BAUMSCHULE
BODENUNABHÄNGIGE BEWIRTSCHAFTUNG
BUNDESINVENTAR
EINORDNUNG
GARTENANLAGE
GARTENBAU
GARTENBAUBETRIEB
LANDSCHAFTSSCHUTZZONE
MOORLANDSCHAFT
REMISE
SCHAUGARTEN
UMBAU
ZONENKONFORMITÄT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 23d Abs. II lit. a NHG
§ 238 Abs. II PBG
Art. 16a Abs. I RPG
Art. 16a Abs. II RPG
Art. 24 RPG
Art. 34 Abs. I lit. a RPV
Art. 34 Abs. II RPV
Art. 34 Abs. IV RPV

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  3. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2010.00329

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 7. Oktober 2010

 

 

 

Mitwirkend: Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin
Elisabeth Trachsel, Gerichtssekretärin
Anja 

Tschirky.   

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    Verein
A,

 

2.    Verein B, 

 

beide vertreten durch RA C, 

Beschwerdeführerinnen,

 

 

gegen

 

 

1.    Baudirektion Kanton
Zürich, 

 

2.    Gemeinderat D, 

3.    E AG, vertreten
durch RA F, 

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Die E AG ist Eigentümerin des in der Landwirtschaftszone
gelegenen Grundstücks Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in D. Sie
betreibt dort eine Baumschule, die seit den 1960er Jahren besteht. Auf besagtem
Grundstück befindet sich insbesondere eine Remise (Vers.-Nr. 03) mit einer
Fläche von 7 m x 15 m, ein Ökonomiegebäude mit einer Büroräumlichkeit
(Vers-Nr. 04) sowie ein Lagerplatz. Am 1. Oktober 2009 bewilligte die
Baudirektion des Kantons Zürich (nachfolgend Baudirektion) am bestehenden
Remisenbau einen nordwestlichen Anbau als Unterstand für Maschinen
(8 m x 15 m), einen verglasten, südöstlichen Anbau als Einstellfläche
für Pflanzen (3,3 m x 9,9 m), den Einbau von Sanitäranlagen, eines
Besprechungs- und eines Lagerraums sowie die Umnutzung der Remise als
Pflanzenunterstand und Topfhalle. Der Bau wurde ausdrücklich nur für das
untergeordnete, temporäre Einstellen von vereinzelten Pflanzen bewilligt. Am 27. Oktober
2009 erteilte der Gemeinderat von D (nachfolgend Gemeinderat) der E AG die
Baubewilligung für die besagten Bauvorhaben. 

II.  

Dagegen rekurrierte Verein A, vertreten durch Verein B, am
3. Dezember 2009 bei der Baurekurskommission II des Kantons Zürich
(nachfolgend Baurekurskommission) mit dem Antrag, die angefochtenen Entscheide
aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Baudirektion,
des Gemeinderats D und der E AG. Die Baurekurskommission eröffnete zwei
Rekursverfahren, mit je Verein A und Verein B als Rekurrentinnen. Nach Einholung
der Vernehmlassungen führte die Baurekurskommission in Anwesenheit der Parteien
einen Augenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 18. Mai 2010
vereinigte sie die Rekursverfahren G.-Nrn 05 und 06 und wies den Rekurs ab.
Unter Solidarhaftung wurden Verein A und Verein B die Verfahrenskosten je zur
Hälfte auferlegt und verpflichtet, der E AG eine Umtriebsentschädigung von
Fr. 1'500.- zu bezahlen.

III.  

Gegen den Entscheid vom 18. Mai 2010 liessen Verein A,
abermals vertreten durch Verein B, und der Verein B als eigenständige
Beschwerdeführerin am 21. Juni 2010 Beschwerde beim Verwaltungsgericht
erheben mit dem Antrag um Aufhebung des Entscheids vom 18. Mai 2010 sowie
der Baubewilligungen des Kantons und der Gemeinde, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Baudirektion, des Gemeinderats D sowie der E
AG. 

Am 13. Juli 2010 beantragte die Baurekurskommission
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Ebenso stellte die
Baudirektion mit Vernehmlassungseingabe vom 14. Juli 2010 den Antrag auf
Beschwerdeabweisung und verwies zur Begründung auf die Erwägungen des
angefochtenen Entscheids vom 18. Mai 2010. Die anwaltlich vertretene E AG
liess am 20. August 2010 eine Beschwerdeantwort einreichen mit dem
Begehren, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf
eingetreten werde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1
Das Verwaltungsgericht ist für die vorliegende Streitsache nach § 41 Abs. 1
in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 in der Fassung vom 22. März 2010 (VRG) zuständig. 

1.2
Die Beschwerdeführerin 2 ist als gesamtkantonal tätige ideelle Vereinigung
in Anwendung von § 338a Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) zur Anfechtung des Rekursentscheids legitimiert, soweit die Anwendung
des III. Titels betreffend Natur- und Heimatschutz (§§ 203 ff.
PBG) oder § 238 Abs. 2 PBG im Streit steht. Die Legitimation der
Beschwerdeführerin 1 als gesamtschweizerische Naturschutzorganisation richtet
sich nach Art. 12 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur-
und Heimatschutz (NHG). Der Bundesrat bezeichnet die nach dieser Bestimmung zum
Rechtsmittel berechtigten Organisationen (Art. 12 Abs. 2 NHG). Die
Beschwerdeführerin 1 ist in dieser Liste des Bundesrats aufgeführt (vgl.
Verordnung vom 27. Juni 1990 über die Bezeichnung der im Bereich des
Umweltschutzes sowie des Natur- und Heimatschutzes beschwerdeberechtigten
Organisationen [VBO], Anhang Ziff. 6). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
gegeben sind, ist auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten.

2.  

2.1
Gegenstand eines Rechtsmittelverfahrens kann nur sein, was Gegenstand des
angefochtenen Entscheids war bzw. nach richtiger Gesetzesanwendung hätte sein
sollen (vgl. dazu und zum Folgenden VGr, 21. Januar 2009, VB.2008.00537,
E. 1.2, www.vgrzh.ch, mit Hinweisen). Andernfalls müsste sich die
Beschwerdeinstanz erstmals mit Anträgen befassen, mit denen sich die
Rekursinstanz zulässigerweise nicht auseinandergesetzt hat. Letzteres würde dem
Grundsatz widersprechen, dass der Streitgegenstand beim Durchlaufen des
funktionellen Instanzenzugs nicht erweitert werden kann (vgl. Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 52 N. 3). 

2.2
Wie bereits die Vorinstanz zutreffend ausführte, bilden das im Jahr 2003
genehmigte Gelände mit Kieswegen und -plätzen sowie dessen Nutzung nicht
Gegenstand der angefochtenen Entscheide. Die Beschwerdeführerinnen weisen zwar
zu Recht darauf hin, dass der Schau- und Verkaufsgarten der Beschwerdegegnerin
3 etwas völlig anderes sei als eine Baumschule im herkömmlichen Sinn, denn das
besagte Gelände präsentiert sich nunmehr als eigentliche Gartenanlage mit Naturteich,
Silber- und Azaleengarten, ist mit Bänken und Tischen ausgestattet und man
findet dort neben Pflanzen auch Findlinge, Accessoires und Kunst. Jedoch wäre
es in einem neuen Verfahren – unter Berücksichtigung der Lage des
streitbetroffenen Grundstücks in einer Naturschutzzone (vgl. E. 5.1) – zu
klären, ob die aktuelle Ausgestaltung und die Nutzung des Geländes,
insbesondere als Fläche für den Verkauf von nichtpflanzlichen
Gestaltungselementen, als Referenzgarten für gartenbauliche Arbeiten der
Beschwerdegegnerin 3 sowie als Veranstaltungsort mit entsprechendem
Individualverkehr, der ursprünglich bewilligten Nutzung (bessere Führung der
Kunden durch das Baumschulfeld; Zusammenstellung des Gesamtsortiments aus den
aussen liegenden Feldern, sodass die vielen verschiedenen Pflanzensorten
angeboten und gezeigt werden können; vgl. 10/5/4 S. 2) noch entspricht und
somit zulässig ist. Entsprechendes ist vom Beschwerdegegner 2 zu veranlassen
(vgl. § 2 lit. c PBG).

2.3
Bezüglich des vorinstanzlich erwähnten Lagerplatzes auf dem
streitbetroffenen Grundstück ist festzuhalten, dass im März 1992 zwar ein
Erdenlager vom Gemeinderat bewilligt wurde (act. 10/10/6). Ob es sich dabei um
den von den Beschwerdeführerinnen erwähnten Werkplatz mit Baumateriallager und
den Kompostierplatz mit einer Fläche von rund 2'500 m2 handelt,
geht aus den Akten nicht hervor. Jedenfalls wäre es zunächst die Aufgabe der
Baubehörden, die Sachlage abzuklären und ihre Schlussfolgerungen je nach
Rechtslage in einem anfechtbaren Entscheid festzuhalten, bevor die
Rechtsmittelinstanzen darüber befinden können. Der besagte Lagerplatz bildet
somit ebenfalls nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.

3.  

3.1
Gemäss Art. 22 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979
über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) ist Voraussetzung einer behördlichen
Bewilligung von Bauten und Anlagen, dass diese dem Zweck der Nutzungszone
entsprechen (lit. a) und das Land erschlossen ist. Abweichend von Art. 22
Abs. 2 lit. a RPG können gemäss Art. 24 RPG Bewilligungen für
die Errichtung von Bauten und Anlagen oder für die Zweckänderung erteilt
werden, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der
Bauzonen erfordert (lit. a) und keine überwiegenden Interessen
entgegenstehen (lit. b).

3.2
Gemäss Art. 16a Abs. 1 Satz 1 RPG sind Bauten und Anlagen
zonenkonform, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den
produzierenden Gartenbau nötig sind. Überdies sind Bauten und Anlagen, die der
inneren Aufstockung eines landwirtschaftlichen oder eines dem produzierenden
Gartenbau zugehörigen Betriebs dienen, zonenkonform (Art. 16a Abs. 2
Satz 1 RPG). 

3.3 Die
Bestimmungen des Raumplanungsgesetzes werden in der Raumplanungsverordnung vom
28. Juni 2000 (RPV) konkretisiert. Gemäss Art. 34 Abs. 1 RPV
sind Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone insbesondere zonenkonform,
wenn sie der bodenabhängigen Bewirtschaftung oder der inneren Aufstockung
dienen und wenn sie für die Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau
und Nutztierhaltung (lit. a) oder die Bewirtschaftung naturnaher Flächen (lit. b)
verwendet werden. Gemäss Art. 34 Abs. 2 RPV sind Bauten und Anlagen
zonenkonform, die der Aufbereitung, der Lagerung oder dem Verkauf
landwirtschaftlicher oder gartenbaulicher Produkte dienen, wenn die Produkte in
der Region und zu mehr als der Hälfte auf dem Standortbetrieb oder auf den in
einer Produktionsgemeinschaft zusammengeschlossenen Betrieben erzeugt werden (lit. a),
wenn die Aufbereitung, die Lagerung oder der Verkauf nicht
industriell-gewerblicher Art ist (lit. b) und der landwirtschaftliche oder
gartenbauliche Charakter des Standortbetriebs gewahrt bleibt (lit. c). Die
Bewilligung darf gemäss Art. 34 Abs. 4 RPV nur erteilt werden, wenn
die Baute oder Anlage für die infrage stehende Bewirtschaftung nötig ist (lit. a),
der Baute oder Anlage am vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen
entgegenstehen (lit. b) und der Betrieb voraussichtlich längerfristig
bestehen kann (lit. c). 

3.4 Gemäss Art. 37
RPV gilt als innere Aufstockung im Bereich des Gemüsebaus und des
produzierenden Gartenbaus die Errichtung von Bauten und Anlagen für den
bodenunabhängigen Gemüse- und Gartenbau, wenn die bodenunabhängig bewirtschaftete
Fläche 35 % der gemüse- oder gartenbaulichen Anbaufläche des Betriebs
nicht übersteigt und nicht mehr als 5'000 m2 beträgt (Abs. 1).
Als bodenunabhängig gilt die Bewirtschaftung, wenn kein hinreichend enger Bezug
zum natürlichen Boden besteht (Abs. 2).

4.  

Im Folgenden ist die Zonenkonformität der diversen An- und
Umbauten der Remise sowie deren Umnutzung zu prüfen. Diese ist jeweils für
jedes einzelne Bauvorhaben separat zu eruieren, selbst wenn die einzelnen
Bauten und Anlagen sachlich und betrieblich zusammenhängen (BGE 125 II 278
E. 5a).

4.1.1 Die Beschwerdeführerinnen bringen vor,
dass die Beschwerdegegnerin 3 respektive deren Rechtsvorgängerin seit
Jahrzehnten eine Baumschule und seit den sechziger Jahren am Standort in D das
Betriebszentrum betreibe. Bisher habe kein Bedarf für die nun nachgesuchten
Bauten und Nutzungen bestanden. Neue Produktionsflächen seien gemäss den Akten
nicht dazugekommen. Es müsse davon ausgegangen werden, dass die
witterungsempfindlichen Pflanzen bisher an einem anderen Ort gehalten worden
seien oder dass neu derartige Pflanzen angeboten werden sollen, womit der
Betrieb erweitert werde. Die Angaben der Beschwerdegegnerin 3, dass die
Pflanzen auf das von Süden einfallende Licht und damit auf die Glasfassade
angewiesen seien, deute darauf hin, dass in der neuen Halle empfindliche
“exotische“, nicht bodenabhängige Pflanzen zum Verkauf angeboten oder als
Dienstleistung für Kunden überwintert würden. Beides seien gartenbauliche
Tätigkeiten, die rein gewerblicher Art seien und ohne Weiteres in die Bauzone
gehörten. 

Bereits die heutige Anlage habe gewerblichen Charakter,
indem der Verkauf gegenüber der gartenbaulichen Produktion auf dem eigenen
Boden zu überwiegen scheine. Die Ausgestaltung des Schaugartens mit
hauptsächlich exotischen Gewächsen und die neu geplante verglaste
Ausstellungshalle sowie die sehr gross dimensionierten, befestigten Flächen
lassen auf eine publikumsorientierte, auf den Verkauf von mehrheitlich
bodenunabhängig gezogenen Pflanzen und weiterer Gartenausstattung ausgerichtete
Nutzung schliessen.

Schliesslich müsste die
bodenabhängige Produktion die Pflanzenzucht in Containern und den Zukauf
übertreffen. Bezogen auf die Flächen, auf der die Beschwerdegegnerin 3 eine
bodenabhängige Baumschule betreibe, und dem Areal, wo sich der Schaugarten
sowie angrenzende Verkehrsflächen, Werkplatz und Betriebsgebäude befinden
würden, sei fraglich, ob noch von einem Freilandbetrieb gesprochen werden
könne. Der grösste Teil der Anbaufläche befinde sich in H und I. Da keine
Betriebszahlen vorgelegt worden seien, könne nicht nachvollzogen werden, ob der
Eigenanbau mehr als die Hälfte des Betriebsergebnisses ausmache. Wie bereits
die kantonale Bewilligungsbehörde habe auch die Vorinstanz den Sachverhalt
nicht vollständig abgeklärt.

4.2
Zunächst ist die Zonenkonformität des südöstlichen, mit Verglasung
versehenen Remisenanbaus und des bestehenden Gebäudes, die als Einstellflächen
für Pflanzen genutzt werden sollen, zu prüfen.

4.2.1 Neben dem Betriebszentrum auf dem
streitbetroffenen Grundstück verfügt die Beschwerdegegnerin 3 über weitere
Produktionsstandorte in I (Gemeinde D) und J (Gemeinde H). Diese Standorte
befinden sich in einer Fahrdistanz von weniger als 15 km. Die
Eigenbewirtschaftung, welche aufgrund des angepflanzten Gehölzes den nötigen
Platz beansprucht, findet somit in der Region statt (vgl. Art. 10 Abs. 1
lit. a der Verordnung über landwirtschaftliche Begriffe und die Anerkennung
von Betriebsformen vom 7. Dezember 1998). Bezüglich der Menge der selbst
produzierten Erzeugnisse, die nach Sinn und Zweck des Gesetzes – entgegen den
Ausführungen in der Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin 3 – vorwiegend aus
bodenabhängiger Produktion stammen müssen, nahm die Vorinstanz angesichts einer
Gesamtproduktionsfläche von ca. 12 ha an, es sei davon auszugehen, dass
mehrheitlich die selbst gezogenen Pflanzen verkauft würden. Diese
Schlussfolgerung ist nachvollziehbar und wird nun mit den eingereichten
Bewirtschaftungszahlen bestätigt: Aus dem Datenblatt geht hervor, dass die
gesamte produktive Fläche der Beschwerdegegnerin 3 11,9 ha beträgt, die
Freilandbewirtschaftung eine Fläche von 9,3 ha einnimmt, 0,9 ha für die
Containerbepflanzung benutzt werden und die Gebäude, Wege und Plätze insgesamt
0,8 ha ausmachen (act. 13/1/2). 

4.2.2 Maschinelle und mit hohen
Investitionskosten oder hohem Personalaufwand verbundene Verarbeitungsstufen
sind durch die Voraussetzung in Art. 34 Abs. 2 lit. b RPV, wonach
die Aufbereitung, die Lagerung oder der Verkauf nicht industriell-gewerblicher
Art sein darf, ausgeschlossen. Die Landwirtschaftszone soll nicht für
eigentliche Verarbeitungsbetriebe oder Lagerhäuser geöffnet werden, die ihren
Standort klarerweise in der Industrie- und Gewerbezone haben (Bundesamt für
Raumentwicklung, Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung, Bern 2001, S. 30).

Dass die Beschwerdegegnerin 3 eine Kundendienstleistung
zur Überwinterung von Pflanzen habe, wird von ihr bestritten. Für eine solche
Dienstleistung bestehen keine Anhaltspunkte. Eine derartige Nutzung der Remise
wäre jedenfalls nicht zonenkonform. 

Wie die Vorinstanz sodann zutreffend ausführte, dürfen
landwirtschaftliche Betriebe von Vorteilen der modernen Technologien und Produktionsmethoden
profitieren, wozu auch die energieeffiziente Verglasung eines Gebäudes zur
kurzzeitigen Unterbringung von empfindlichen Pflanzen gehört. Auch ist nicht zu
beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin 3 nicht einheimisches Gehölz
anpflanzt, solange dies im Zusammenhang mit der auf dem streitbetroffenen
Grundstück betriebenen bodenabhängigen Baumschule steht. Soweit die Einstell-/Topfhalle
in der Remise und der verglaste Anbau hauptsächlich zur vorübergehenden
Lagerung und zum Umtopfen von vorwiegend im eigenen Betrieb gezogenen
empfindlichen Pflanzen benutzt werden, erscheint die Voraussetzung von Art. 34
Abs. 2 lit. b RPV erfüllt. Jedoch geht es nicht an, dass der
verglaste, sich dannzumal an der Anfahrtsstrasse zum Betriebszentrum
befindliche südöstliche Anbau als eigentliches Ausstellungsgebäude dienen wird.
Auch darf die umgebaute Remise nicht als Veranstaltungsraum benutzt werden.
Diese Nutzungen wären gewerblicher Natur und in der Landwirtschaftszone nicht
zulässig. 

4.2.3 Dass der gartenbauliche Charakter des
Standortbetriebs aufgrund der Produktion von nicht einheimischen, kälte- und
witterungsempfindlichen Gewächsen nicht mehr bestehe, ist sodann zu verneinen.
Die Beschwerdegegnerin 3 ist jedoch darauf hinzuweisen, dass die
Zonenkonformität des Betriebs davon abhängt, dass der Anteil der
bodenabhängigen Produktion gemäss Art. 37 RPV mindestens 65 % beträgt.

4.2.4 Vorliegend steht der verglaste, auf der
südöstlichen Seite der Remise geplante Anbau sowie auch die gewünschte Umnutzung
der Remise in unmittelbarer funktionaler Beziehung zur herkömmlichen
bodenabhängigen Produktion der Baumschule, denn es können dort
witterungsempfindliche oder Winterschutz benötigende Bäume, Sträucher, Büsche
und Stauden vorübergehend eingestellt werden (act. 11/12/13 S. 1).
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerinnen besteht für das temporäre
Einstellen von einzelnen, insbesondere nicht endemischen Pflanzen, die in der
Folge ins Freiland ausgepflanzt werden, somit durchaus Bedarf für eine
Einstellhalle bzw. einen Unterstand, der mit Sonnenlicht, insbesondere des
Morgens, durchflutet wird. In diesem Sinn bewilligte die
Beschwerdegegnerin 1 den Bau denn auch nur für das untergeordnete, temporäre
Einstellen von vereinzelten Pflanzen (act. 10/10/2 S. 3).

4.2.5 Solange die Remise und der verglaste
Anbau für die seit den 1960er Jahren bestehende Baumschule benutzt werden,
erweisen sich die geplanten Bauten somit grundsätzlich als zonenkonform. 

4.3
Ob der Anbau, der als Maschinenunterstand genutzt werden soll, der
Besprechungs- und der Lagerraum sowie die von der Beschwerdegegnerin 1 im
Grundsatz genehmigten sanitären Anlagen zonenkonform sind, beurteilt sich nach Art. 34
Abs. 1 und Abs. 4 RPV. Dabei ist zu erwähnen, dass von der
längerfristigen Überlebensfähigkeit des infrage stehenden Betriebs auszugehen
ist.

4.3.1 Im Lagerraum sollen vorwiegend frost- und
feuchtigkeitsempfindliche Materialien wie Papier, Bücher, Preislisten, Couverts,
Flyer, Toner, Etikettenlager, Archiv, Farbbänder, T-Shirts, Hemden, WC-Papier,
Handtücher, Reinigungsmittel, 10-Liter-Wasserkanister für Wasserspender und
Kleinmaterial für Tropfbewässerung untergebracht werden (act. 11/12/13
S. 2). Die aufgeführten Gegenstände werden auf einem modernen
Gartenbaubetrieb grundsätzlich benötigt; sie erfüllen eine betriebliche Hilfsfunktion.
Deren Lagerung erscheint erforderlich, um bei Bedarf sogleich darauf
zurückgreifen zu können. Der geplante Lagerraum dient somit der bodenabhängigen
Bewirtschaftung und erweist sich als notwendig.

4.3.2 Gemäss Baugesuch wird der
Besprechungsraum für die Lehrlingsausbildung sowie die Weiterbildung von
Mitarbeitern benötigt (act. 11/12/13 S. 2). Wie in der Beschwerdeantwort
der Beschwerdegegnerin 3 festgehalten, braucht ein professioneller Betrieb des
produzierenden Pflanzenbaus, der Lehrlinge und mehrere Mitarbeiter beschäftigt,
solche Räumlichkeiten, um Kurse und Besprechungen in bildungsfreundlicher
Atmosphäre durchführen zu können. Entsprechend bedarf es auch
geschlechtergetrennter sanitärer Anlagen, die gemäss Bewilligungsentscheid vom
1. Oktober 2009 in der Remise Platz finden sollen.

4.3.3 Da die Remise neuerdings als Einstell-
und Topfhalle benutzt werden soll und da diese Umnutzung vorgängig bereits als
grundsätzlich zonenkonform befunden wurde (E. 4.2), ist der nordwestliche
Anbau als Ersatzfläche für die Unterbringung der bisher in der Remise
verstauten, der bodenabhängigen Bewirtschaftung dienenden Maschinen ebenfalls
nötig. Der geplante Flächenumfang ist etwas grösser als das bestehende Gebäude,
kann angesichts der vorhandenen Maschinen aber als ausgewiesen erachtet werden
(vgl. act. 10/10/2 S. 3). 

4.4
Die Zonenkonformität der infrage stehenden Bauvorhaben ist folglich
grundsätzlich gegeben. Im Folgenden bleibt zu prüfen, ob den nachgesuchten
Bauten am vorgesehenen Standort überwiegende Interessen entgegenstehen (vgl. Art. 34
Abs. 4 lit. b RPV). Massstab sind dabei die Ziele und Grundsätze von Art. 1
und 3 RPG, namentlich im Bereich des Landschaftsschutzes und der Erhaltung
genügender Flächen geeigneten Kulturlands (vgl. Alexander Ruch in:
Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, 2010, Art. 16a
Rz. 26).

5.  

5.1 Gemäss
Verordnung zum Schutz des Gewässers K des M-Sees und der Umgebung L vom 1. Dezember
1966 sowie Verordnung zum Schutz des L-Gebietes vom 11. November 1997
liegt das streitbetroffene Grundstück in der Zone III A
(Landschaftsschutzzone). Überdies befindet es sich seit 1983 inmitten einer
Landschaft von nationaler Bedeutung (Verordnung über das Bundesinventar der
Landschaften und Naturdenkmäler vom 10. August 1977 [VBLN], Anhang). Schliesslich
ist es in der Liste der Moorlandschaften von besonderer Schönheit und von
nationaler Bedeutung als Objekt 07 aufgeführt (Verordnung über den Schutz der
Moorlandschaften von besonderer Schönheit und von nationaler Bedeutung vom 1. Mai
1996 [Moorlandschaftsverordnung], Anhang 1).

5.2
Die Beschwerdeführerinnen bringen insbesondere vor, dass es fraglich sei,
ob die Schutzverordnung K-Gebiet“ die nationale Bedeutung der geschützten
Landschaft in adäquater Weise wiedergebe. So schreibe Art. 23c NHG in
Verbindung mit Art. 4 Abs. 1 und Art. 5 Abs. 2 lit. a
und c der Moorlandschaftsverordnung vor, dass die land- und
forstwirtschaftliche Nutzung lediglich in dem Umfang zulässig sei, wie sie vor
dem 1. Juni 1983 ausgeübt worden sei. Dies bedeute in erster Linie, dass
keine Intensivierung gegenüber der damaligen Nutzung stattfinde. Es handle sich
dabei um eine eingeschränkte Besitzstandsgarantie. Grundsätzlich seien Neu- und
Erweiterungsbauten nur zulässig, wenn sie der Erhaltung der typischen Eigenheiten
der Moorlandschaft nicht widersprächen.

5.2.1 Zunächst ist abermals zu wiederholen,
dass die Zulässigkeit des Schaugartens und des Lagerplatzes nicht Gegenstand
des vorliegenden Verfahrens bilden (vgl. E. 2.2–3). Da die von den
Beschwerdeführerinnen beschriebene Intensivierung der Nutzung insbesondere
diese beiden Anlagen betrifft, ist nicht weiter darauf einzugehen, ob diese
Nutzung noch mit der Bundesgesetzgebung vereinbar ist. 

5.2.2 Durch die Aufnahme eines Objektes von
nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in
besonderem Mass die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug
von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche
Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Gemäss § 3 der kantonalen
Verordnung über den Natur- und Heimatschutz und über kommunale Erholungsflächen
vom 20. Juli 1977 (Natur- und Heimatschutzverordnung) sind bei Fragen des
Natur- und Heimatschutzes die entsprechenden Inventare des Bundes beizuziehen.

Folglich bedeutet die Aufnahme
des K-Gebiets in ein Bundesinventar, dass Bund und Kantone verpflichtet sind,
bei der Erfüllung ihrer Aufgaben auf die ungeschmälerte Erhaltung dieses
Objekts Rücksicht zu nehmen. Die Aufnahme dieses Objekts in ein Verzeichnis
heisst andererseits nicht, dass sich am bestehenden Zustand überhaupt nichts
mehr ändern darf. Dessen Zustand soll aber gesamthaft betrachtet unter dem
Gesichtspunkt des Natur- und Heimatschutzes nicht verschlechtert werden (vgl.
BBl 1965 III 103). An- und Umbauten von bestehenden Bauten sind somit grundsätzlich
zulässig, soweit keine Verschlechterung des Zustands des geschützten Objekts
eintritt.

5.2.3 Sodann enthält die Bundesgesetzgebung die
Grundsätze und Zielsetzung zum Natur- und insbesondere Moorlandschaftsschutz,
währenddem die Kantone, die grundsätzlich für Natur- und Heimatschutz zuständig
sind (Art. 78 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999
[BV]), für die Konkretisierung und Durchsetzung der Schutzziele zu sorgen
haben. Sie treffen überdies die zweckmässigen Schutz- und Unterhaltsmassnahmen
(vgl. Art. 23c Abs. 2 NHG). Für das K-Gebiet hat der Kanton
Zürich solche Massnahmen in der besagten Schutzverordnung festgehalten. Das in
der kantonalen Verordnung erwähnte Schutzziel der umfassenden und
ungeschmälerten Erhaltung der Schutzobjekte (Ziff. 3 der Schutzverordnung)
entspricht dabei dem Bundesrecht (vgl. Art. 23c Abs. 1 NHG; Art. 4
Abs. 1 lit. a und b der Moorlandschaftsverordnung). 

5.2.4 Die in der Schutzverordnung beschriebenen
Landschaftsschutzzonen dienen der ungestörten Erhaltung der landschaftlichen
Eigenart des Gebiets. Die Zone III A soll ausserhalb bestehender
Siedlungsbereiche zum Schutz des Landschaftsbilds von neuen Bauten und Anlagen
freigehalten werden (Ziff. 3 der Schutzverordnung, Zone III A und III B
Landschaftsschutzzonen). Für die bestehenden Landwirtschaftsbetriebe in der
Zone III A sind Neu- und Umbauten in den bestehenden Betriebszentren zulässig.
Eine Bewilligung darf nur erteilt werden, wenn die vorgesehenen Massnahmen für
die Ausübung der Land- und Forstwirtschaft oder den Unterhalt von Flächen im
Schutzgebiet notwendig sind, sich gut in das Landschaftsbild einfügen und den
Wert des Schutzgebiets nicht vermindern (Ziff. 5 Abs. 1 und 3 der
Schutzverordnung K-Gebiet). Diese Regelungen stimmen mit Art. 23d Abs. 1
und 2 lit. a NHG überein. Letztere Bestimmung lässt ausdrücklich eine
landwirtschaftliche Nutzung in Moorlandschaften zu, soweit sie dem Erhalt der
für die Moorlandschaften typischen Eigenheiten nicht widersprechen. Da die in Ziff. 5
der Schutzverordnung K-Gebiet beschriebenen Voraussetzungen für die
Zulässigkeit von Neu- und Umbauten in bestehenden Betriebszentren keine
Intensivierung der Nutzung erlauben, sondern vielmehr auf die bundesrechtlichen
Schutzziele ausgerichtet sind (vgl. Art. 4 der Moorlandschaftsverordnung),
ist schliesslich nicht zu erkennen, inwiefern die besagte Schutzverordnung die
bundesrechtlichen Vorgaben nicht in adäquater Weise wiedergeben sollte. Art. 5
Abs. 2 lit. c der Moorlandschaftsverordnung, der den Kantonen
vorschreibt, dafür zu sorgen, dass die nach Art. 23d Abs. 2 NHG
zulässige Gestaltung und Nutzung der Erhaltung der für die Moorlandschaften
typischen Eigenheiten nicht widersprechen, erscheint vom Verordnungsgeber im
konkreten Fall somit berücksichtigt worden zu sein.

5.3
Die Beschwerdeführerinnen führen schliesslich aus, dass weder die
einschlägige Bundesgesetzgebung noch die kantonale Schutzverordnung neben der
Land- und Forstwirtschaft ausdrücklich den produzierenden Gartenbau erwähnten,
während im Raumplanungs- und Landwirtschaftsrecht der Gemüse- und Gartenbau
regelmässig in einem Zug mit der Land- und allenfalls der Forstwirtschaft
genannt würden. Es sei demnach von einem qualifizierten Schweigen des
Gesetzgebers und damit – unter Vorbehalt der Besitzstandsgarantie – von einem
grundsätzlichen Verbot gartenbaulicher Nutzungen in den Schutzzonen auszugehen.

Beim Begriff der Landwirtschaft handelt es sich allgemein um
die haupt- oder nebenberuflich betriebene Urproduktion, mit Einbezug der
bäuerlichen Tierhaltung (Leo Schürmann, Wirtschaftsverwaltungsrecht, 3. A.,
Bern 1994, S. 168; Hans Maurer, Naturschutz in der Landwirtschaft als
Gegenstand des Bundesrechts, Diss. Zürich 1995, S. 16). Als
landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen
Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen
Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist,
mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist. Unter den gleichen
Voraussetzungen gelten auch Betriebe des produzierenden Gartenbaus als
landwirtschaftliches Gewerbe (Art. 7 Abs. 1 und Abs. 2 des
Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB]).
Dass die Natur- und Heimatschutzgesetzgebung den Begriff des
landwirtschaftlichen Betriebs nicht auch in diesem Sinn versteht und aufgrund
der fehlenden Nennung des Gartenbaus diese Produktionsart nicht zulassen würde,
ist zu verneinen. Würde man der Argumentation der Beschwerdeführerinnen folgen,
wäre es insbesondere fraglich, ob die Tierhaltung als Teilbereich der Landwirtschaft
ebenfalls verboten wäre, da nicht daselbst in den naturschutzrechtlichen
Erlassen erwähnt. Hätte der Gesetzgeber ein entsprechendes Verbot gewollt, ist
aufgrund von dessen Tragweite darauf zu schliessen, dass ein solches
ausdrücklich im Gesetz verankert worden wäre. Abgesehen davon, dass die infrage
stehende Baumschule bereits seit den 1960er Jahren betrieben wird und somit
Bestandesschutz geniesst, ist davon auszugehen, dass die landwirtschaftliche Nutzung
durch Gartenbau in Moorlandschaften – unter Beachtung der Erhaltung der für
diese Landschaften typischen Eigenheiten – grundsätzlich zulässig ist (vgl. Art. 23d
Abs. 2 lit. a NHG).

5.4
Im Folgenden bleibt zu prüfen, ob die Bauvorhaben den in der
bundesrechtskonformen Schutzverordnung K-Gebiet aufgeführten Voraussetzungen
entsprechen (siehe Ziff. 5 Abs. 3; E. 5.2.4). Vorliegend besteht
eine Baumschule mit Betriebszentrum, sodass Neu- und Umbauten grundsätzlich
zulässig sind. Die Notwendigkeit der nachgesuchten Anbauten und der Umnutzung
der Remise für die dort bestehende Baumschule wurde bereits bejaht (siehe
E. 4.2.4, 4.3.1–3), weshalb den Fragen noch nachzugehen ist, ob sich die
streitbetroffenen Bauten gut in das Landschaftsbild einfügen und den Wert des
Schutzgebiets nicht vermindern.

Diesbezüglich sind die
Beschwerdeführerinnen der Meinung, dass der Schaugarten offensichtlich nicht
dem Landschaftscharakter entspreche, wie ihn die Schutzverordnung und Inventare
erhalten wollten. Ebenso wenig könne dies von der geplanten teilverglasten
Ausstellungshalle mit einem Rauminhalt von rund 550 m3 behauptet
werden. Die beiden Bauten liessen jeden Gestaltungswillen und eine
einigermassen harmonische Einpassung in das Gelände vermissen. Der grossflächig
verglaste Vorbau sei untypisch und im Verbund mit der banalen Bauweise der
beiden gegeneinander gestellten Pultdachbauten geradezu hässlich. Das Bauvorhaben
habe keine gute Gestaltung.

5.4.1 Bei der Frage, ob sich die geplanten
Bauten in das Landschaftsbild einfügen, sind die Anforderungen von § 238
PBG zu beachten. Dabei sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landwirtschaftlichen Umgebung im Ganzen und
in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird. Diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben (Abs. 1).
Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist speziell Rücksicht zu nehmen (Abs. 2).
§ 238 Abs. 2 PBG bezweckt dabei nicht, dass neue Bauten und Bauteile
von einem inventarisierten Objekt aus nicht wahrgenommen werden dürfen.
Vielmehr geht es darum, dass die Wahrnehmung der Inventarobjekte von
Drittstandorten aus betrachtet durch neu zu erstellende Bauten nicht in übermässiger
Weise beeinträchtigt werden (VGr, VB.2009.00472, 30. Juni 2010, E. 7.6.2,
www.vgrzh.ch). 

Der Beurteilung, ob ein Bauvorhaben die
Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 1 und 2 PBG erfüllt, ist
eine objektive Betrachtungsweise zugrunde zu legen (VGr, 18. Juni 1997,
BEZ 1997 Nr. 23, E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002,
1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 2. März 2000,
BEZ 2000 Nr. 17, E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen,
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz. 654).

Da dem Verwaltungsgericht im Gegensatz zu den Vorinstanzen
nur Rechtskontrolle zukommt (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1
VRG), gilt es vorliegend lediglich zu prüfen, ob die Rekursinstanz die
ästhetische Würdigung durch die kommunale Baubehörde zu Recht für vertretbar
halten durfte. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, eine
eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des
Bauvorhabens vorzunehmen; damit würde es seine eigene Kognition überschreiten
(BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 4, ZBl 107/2006, S. 434 ff.).

5.4.2 Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass das
Gebäude insgesamt zurückhaltend in Erscheinung trete. Durch die Konzentration
der Neubauten auf die bestehende Remise falle die Erweiterung optisch geringstmöglich
ins Gewicht. Dadurch ordneten sich die Anbauten aus der Fernsicht in die
bestehende Umgebung und in die Landschaft ein. In gestalterischer Hinsicht
seien die Anbauten schlicht gehalten. Es handle sich im konkreten Fall um
einfache Zweckbauten. Der südöstliche Anbau verfüge zweckgemäss über eine
relativ grosse Glasfläche. Durch ihre zurückhaltende Gestaltung und
Konzentration auf die bestehenden Bauten ordneten sich aber beide Anbauten ohne
Weiteres rechtsgenügend in die Landschaft ein. Jedenfalls habe die Vorinstanz
mit der Erteilung der baurechtlichen Bewilligung im Rahmen des ihr in
Einordnungsfragen zustehenden Ermessens gehandelt. 

5.4.3 Vorliegend ist nur über die Einordnung
der nachgesuchten Bauten im Landschaftsbild zu befinden, weshalb nicht weiter
auf die Frage einzugehen ist, ob der Schaugarten dem Landschaftscharakter
entspreche. Im Rahmen der dem Verwaltungsgericht zustehenden Kognition und
unter Hinweis auf den von der Vorinstanz durchgeführten Augenschein sind sodann
die im Rekursentscheid enthaltenen Erwägungen, die sich mit der Angelegenheit
gesamthaft und in objektiver Weise auseinandersetzen, nicht zu beanstanden.
Dass der verglaste Anbau im Verbund mit der banalen Bauweise der beiden
gegeneinander gestellten Pultdachbauten geradezu hässlich sei, stellt ein
persönliches Empfinden der Beschwerdeführerinnen dar und ist für die rechtliche
Würdigung nicht entscheidend. Zu wiederholen bleibt, dass die Verglasung der
besagten Baute der Nutzung des Rauminhalts als vorübergehender
Einstellunterstand für witterungsempfindliche Pflanzen entspricht. Der Umfang
der verglasten Fläche fällt nicht überdimensioniert aus. Da der
streitbetroffene Anbau ansonsten dem schlichten Stil der übrigen Bauten
angepasst ist (abgeschrägtes Welleternit-Flachdach und Holzwände; vgl. act.
11/12/7, act. 11/12/11 S. 2), ordnet er sich – zusammen mit den anderen
Bauten – in die Landschaft ein. Unter diesen Umständen erscheint mit der
Erstellung der nachgesuchten Bauten schliesslich auch der Wert des
Schutzgebiets nicht vermindert.

5.5
Somit ergeben sich keine überwiegenden öffentlichen Interessen im Sinn von Art. 34
Abs. 4 lit. b RPV, die den Bauvorhaben entgegenstehen würden.

6.  

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Baubewilligung
für die beiden Anbauten, die Umbauten sowie die Umnutzung der bestehenden
Remise zu Recht erfolgte. Es ist jedoch nochmals darauf hinzuweisen, dass der
verglaste, südöstlich gelegene Anbau und die gewünschte Umnutzung der Remise
nur für das zeitweilige Einstellen von vereinzelten witterungsempfindlichen
Pflanzen bzw. als Topfhalle benutzt werden darf. Die Beschwerde erweist sich
daher als unbegründet und ist abzuweisen.

7.  

7.1
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführerinnen
aufzuerlegen, und zwar unter solidarischer Haftung für den ganzen Betrag (§ 65a
Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14
VRG; vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 14 N. 3).

7.2
Gemäss § 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 17 Abs. 2 VRG
kann die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu einer angemessenen
Entschädigung für die Umtriebe ihres Gegners verpflichtet werden, wenn die
rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sachverhalte und schwieriger
Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines
Rechtsbeistandes rechtfertigte (lit. a) oder ihr Rechtsbegehren oder die
angefochtene Anordnung offensichtlich unbegründet waren (lit. b). Sehen
sich im Verfahren private Parteien mit gegensätzlichen Begehren gegenüber, wird
die Entschädigung in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt (§ 17 Abs. 3
VRG). 

Den Beschwerdeführerinnen steht eine Parteientschädigung
nicht zu. Hingegen ist eine solche in Anwendung von § 70 in Verbindung mit
§ 17 Abs. 2 lit. a VRG der Beschwerdegegnerin 3 zuzusprechen.
Angemessen ist eine solche in der Höhe von Fr. 2'000.-.

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    120.--     Zustellungskosten,

Fr. 3'120.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen je zur Hälfte auferlegt, unter
solidarischer Haftung für den ganzen Betrag.

4.    Die
Beschwerdeführerinnen 1 und 2 werden verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 3
innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung
in der Höhe von je Fr. 1'000.- zu entrichten.

5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung
an…