# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 749c90c8-2699-5f50-9ee2-476267d57e8a
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-11-09
**Language:** de
**Title:** Solothurn Steuergericht 09.11.2015 SGNEB.2015.1
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_STG_001_SGNEB-2015-1_2015-11-09.html

## Full Text

KSGE 2015 Nr. 15

 

 

StG
§ 207 Abs. 1 lit. g. Handänderungssteuer, steuerfreie
Handänderungen, rechtliches Gehör.

1. Sind
im Einspracheentscheid die zum konkreten Ergebnis führenden Gründe hinreichend
erläutert worden, ist das rechtliche Gehör nicht verletzt.

2. In
Auslegung des Gesetzes bzw. durch Lückenfüllung ist der zeitverschobene Zukauf
einer Wohnung zu einer bestehenden Wohnung unter Zusammenlegung beider
Wohnungen als Erweiterung des Wohneigentums ein von der Handänderungssteuer
befreiter Vorgang. 

 

 

Sachverhalt:

 

1.1 Mit Kaufvertrag
Nr. 001 vom … 2014 erwarb X. das Grundstück GB A. Nr. 0001 von der Y. GmbH zu
einem Preis von CHF 310'000.00. In der gleichen Urkunde liess sie grundbuchlich
die Stockwerkeinheit dieser Wohnung im 5. OG (Loftwohnung; 59/1000) mit der
Stockwerkeinheit von GB A. Nr. 0002 (71/1000; Eigentumswohnung im 4. OG)
vereinigen; die im 4. OG gelegene Wohnung hatte X. bereits im Jahre 2012
erworben. Gemäss Kaufvertrag Nr. 001 ist nach der Vereinigung der beiden
Grundstücke von folgenden Raumeinheiten auszugehen: 4. OG: Wohnzimmer, Zimmer
1-4, Küche, Badzimmer, Waschraum, Entrée, Korridor; 5. OG: Einraumwohnung,
Küche, Badzimmer, Treppenhaus.

 

1.2 Mit Rechnung und
Veranlagungsverfügung Nr. … vom 25. Juli 2014 stellten die Betriebswirtschaftlichen
Dienste FD der Käuferin X. die Gebühren und Auslagen in Rechnung und eröffneten
ihr die Veranlagung für die Handänderungssteuer von CHF 6'820.00, berechnet zum
Satz von 2,2% von einem Abgabewert von CHF 310'000.00.

 

1.3 Gegen die
Veranlagung der Handänderungssteuer erhob die Käuferin mit Schreiben vom 7.
August 2014 Einsprache mit dem Begehren, die Handänderungssteuer aufzuheben.
Zur Begründung führte sie aus, dass die von ihr am 23. Juni 2014 gekaufte Stockwerkeinheit
(1-Zimmer-Dachwohnung) gleichentags mit der ihr bereits gehörenden
Eigentumswohnung grundbuchtechnisch vereint bzw. zusammengeschlossen worden
sei; das Zimmer im Dachgeschoss wolle sie als Wohnzimmer nutzen. Zudem gab X.
in ihrer Einsprache die Bestätigung ab, dass die komplettierte Wohnung
ausschliesslich von ihr selbst bewohnt werde. In Ergänzung zur Einsprache vom
7. August 2014 liess X. das Kantonale Steueramt mit Schreiben vom 19. August
2014 wissen, dass sie den durch die Zusammenlegung der beiden
Stockwerkeinheiten für sie überflüssigen (zweiten) Parkplatz in der
Einstellhalle einem Stockwerkeigentümer in der gleichen Liegenschaft zu einem
Preis von CHF 21'000.00 verkauft habe, was den Kaufpreis ihrer Wohnung (entsprechend)
auf CHF 289'000.00 reduziere. Zudem informierte sie das Steueramt im gleichen
Schreiben darüber, dass sie - bedingt durch den für sie ungünstig lautenden
Inhalt des steueramtlichen Bestätigungsschreibens zur Einsprache - die gesamte
geforderte Steuersumme fristgerecht überweisen werde, gleichzeitig die Hoffnung
äussernd, das Geld bei aus ihrer Sicht positivem Verfahrensverlauf wieder
zurück zu erhalten.

 

1.4 Mit
Einspracheentscheid (Verfügung) vom 3. März 2015 wies das Steueramt des Kantons
Solothurn die Einsprache ab. Zur Begründung verwies das Steueramt auf die seit
dem 1. Januar 2011 geltende gesetzliche Bestimmung von § 207 Abs. 1 lit. g StG
(Steuergesetz, BGS 614.11), wonach die Befreiung von der Handänderungssteuer zu
gewähren sei, wenn der oder die Erwerber das Grundstück - kumulativ - dauernd
sowie ausschliesslich selbst als Wohneigentum nutzen würden. So läge
Wohneigentum dann vor, wenn die Liegenschaft dem neuen Eigentümer oder den
neuen Eigentümern zu Wohnzwecken diene. Darunter seien in erster Linie das
Einfamilienhaus und die Eigentumswohnung zu verstehen, aber auch Bauland, das
der oder die Erwerber anschliessend für eigene Wohnzwecke überbauen würden. Der
Begriff des Wohneigentums umfasse auch die üblicherweise zum Einfamilienhaus
oder zur Eigentumswohnung gehörenden Nebengebäude oder Nebenräume, auch wenn es
sich um eigenständige Grundstücke handle. Voraussetzung für die Steuerbefreiung
sei jedoch, dass sie zusammen mit der Wohnung bzw. dem Wohnhaus erworben
würden. Weiter werde vorausgesetzt, dass die Erwerber die ganze Liegenschaft
ausschliesslich selbst bewohnten. Dies sei nicht der Fall bei einem Mehrfamilienhaus,
wenn der Erwerber zwar selbst in einer von mehreren Wohnungen lebe, die übrigen
aber vermietet oder sie Familienangehörigen oder Dritten unentgeltlich zum
Gebrauch überlasse. Nicht notwendig sei, dass der neue Eigentümer die
Liegenschaft alleine bewohne. Die Steuerbefreiung sei zu gewähren, wenn er mit
seinen Familienangehörigen im gleichen Haushalt zusammen lebe. Führten indessen
Familienangehörige in der gleichen Liegenschaft in einer weiteren Wohnung einen
eigenen Haushalt, sei von einem Mehrfamilienhaus auszugehen. Beim Erwerb von
Mit- oder Gesamteigentum seien diejenigen Mit- oder Gesamteigentümer von der
Steuer befreit, welche die Voraussetzungen der ausschliesslichen Selbstnutzung
erfüllten. 

 

Das Erfordernis der
dauernden Selbstnutzung sei dann nicht erfüllt, wenn der Erwerber die
Liegenschaft nur zeitweise selbst bewohne; dies sei insbesondere bei Ferienwohnungen
und Wochenendhäusern anzunehmen. Damit beschränke sich die Steuerbefreiung
zwingend auf den Erwerb der Wohnliegenschaft am Wohnsitz (Hauptsteuerdomizil).
Befreit sei auch der Erwerb des Einfamilienhauses oder der Eigentumswohnung am
bisherigen Wohnsitz, die der Käufer bis zum Erwerb gemietet habe. Die
Voraussetzung der Dauerhaftigkeit verlange zusätzlich, dass die eigene Wohnung
nicht bloss vorübergehend selbst bewohnt würde. Dieses Erfordernis werde in der
Regel erfüllt sein, wenn die Selbstnutzung mindestens ein Jahr gedauert habe;
Ausnahmen seien - beispielsweise aus beruflichen oder familiären Gründen -
denkbar. 

 

Auf den vorliegend zu
beurteilenden Sachverhalt führt das Steueramt aus, dass die Zusammenlegung von
Stockwerkeinheiten anlässlich des Kaufs einer (angrenzenden) Stockwerkeinheit
als Ergänzung - und nicht als Ersatz - der bisherigen (angestammten) Wohnung am
bisherigen Wohnsitz zu betrachten sei. Eine solche Ergänzung müsse wie der
Zukauf von weiterem Umschwung zum bereits bewohnten Einfamilienhaus bewertet
werden. Ein solcher Erwerb bzw. eine solche Ergänzung (resp. Erweiterung) sei
für die Wohnsitznahme jedoch nicht erforderlich, zumal sich am bestehenden
Hauptsteuerdomizil nichts ändere. Konkret müsse der Hinzukauf der (weiteren)
Loftwohnung zur bestehenden 4,5-Zimmer-Wohnung durch X. lediglich als
Steigerung des Wohnkomfortes beurteilt werden, was aber nicht zu einer
Steuerbefreiung führen könne. Daran ändere die Vereinigung der beiden
Stockwerkeinheiten nichts. Bei einem vergleichbaren Sachverhalt im Kanton
Solothurn sei ähnlich argumentiert worden; so sei der Zukauf eines
Eigenheimbesitzers von Mehrumschwung zwecks Ausbaus seiner Wohnstube als lediglich
dem Wohnkomfort dienend eingestuft worden. Auch in diesem Fall sei es um eine
Erweiterung des bestehenden Wohnraums am bisherigen Wohnsitz gegangen. 

 

Die solothurnische
Praxis sehe - so das Steueramt weiter - keine teilweise Befreiung von der
Handänderungssteuer vor, beispielsweise bei fehlender Ausschliesslichkeit der
Selbstbewohnung. Ebenso wenig sei ein reduzierter Steuersatz vorgesehen für den
Fall, dass zwar Wohneigentum gegeben wäre, jedoch keine Ersatzbeschaffung durch
Begründung eines neuen Wohnsitzes vorläge. Ergänzend bliebe noch darauf
hinzuweisen, dass der unmittelbare Verkauf eines Einstellhallenplatzes nach dem
Erwerb einer Wohnung keine Reduktion des Abgabewertes bewirke; vielmehr bedeute
dies, dass diesbezüglich jede Befreiung von der mit der Beurkundung anfallenden
Handänderungssteuer ausgeschlossen ist, zumal der Erwerb just nicht zur
Eigennutzung erfolgt sei. Die Einsprache von X. müsse demnach in restriktiver
Auslegung der Steuerbefreiungsnorm für dauernd und ausschliesslich selbst genutztes
Wohneigentum gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG abgewiesen werden.

 

2.1 X. (nachfolgend
Rekurrentin) liess mit Datum vom 4. April 2015 gegen den Einspracheentscheid
durch die zwischenzeitlich beigezogene Rechtsvertreterin Rekurs erheben, mit
dem Begehren, in Gutheissung des Rekurses die Verfügung des Kantonalen
Steueramtes die Veranlagung die Handänderungssteuer im Umfange von CHF 6'820.00
betreffend aufzuheben und die bereits geleistete Zahlung gleichen Umfanges
(inkl. Zins) zurückerstattet zu erhalten; eventualiter wurde darin beantragt,
die Verfügung des Kantonalen Steueramtes infolge Verletzung des rechtlichen
Gehörs aufzuheben und das Verfahren zur Neubeurteilung an das Steueramt
zurückzuweisen.

 

Zur Begründung liess
die Rekurrentin im Wesentlichen ausführen, dass die gemäss § 207 Abs. 1 lit. g
StG für die Befreiung von der Handänderungssteuer kumulativ geforderten Voraussetzungen
des ausschliesslich selbstgenutzten Wohneigentums sowie die dauernde
Selbstnutzung in casu erfüllt seien. So habe die Rekurrentin einen Wohnraum
erworben, den sie neu als Wohnzimmer benütze. Die Nutzung des Wohnraumes wie
auch des angrenzenden Badezimmers erfolge ausschliesslich selbst. Dies zeige
sich dadurch, dass die Rekurrentin noch in der Kaufurkunde den neuen Raum mit
ihrer bisherigen Wohnung grundbuchlich zusammengelegt habe. Ebenso sei eine
effektive räumliche Zusammenlegung erfolgt, welche bauliche Massnahmen
notwendig gemacht habe; mithin läge unmittelbar seit Erwerb eine einzige
Eigentumswohnung vor. Eine separate Nutzung des neu dazu erworbenen Wohnraumes
sei nicht mehr möglich. So könnte das neue Wohnzimmer nicht wieder als Loft an
Dritte vermietet werden, müssten diese doch zum Betreten jeweils durch den
privaten Bereich der Rekurrentin gehen. Diese Tatsache zeige auf, dass die
Rekurrentin den dazu erworbenen Wohnraum langfristig einzig zu selbstgenutzen
Wohnzwecken verwenden will. Zudem handle es sich bei der Wohnung um den
Hauptwohnsitz der Rekurrentin.  

 

Die in Frage stehende
Norm von § 207 Abs. 1 lit. g StG sei in erster Linie nach dem Wortlaut
auszulegen. Der Erwerb durch die Rekurrentin erfülle den Wortlaut der in Frage
stehenden Norm zweifellos. Wenn man im Weiteren nach Sinn und Zweck der
Gesetzesbestimmung frage, so ergäbe sich, dass mit der Bestimmung die Förderung
des Erwerbs von selbstgenutztem Wohneigentum erreicht werden sollte. 

 

Was nun die
Ausführungen des Steueramtes anbelange, so sei festzuhalten, dass nach
herrschender Lehre und gestützt auf Art. 29 Abs. 2 BV auch im streitigen
Verwaltungsverfahren der Anspruch auf rechtliches Gehör bestehe. Aus dem
Grundsatz des rechtlichen Gehörs leite das Bundesgericht in seiner ständigen
Rechtsprechung die Pflicht der Behörden ab, ihre Verfügungen zu begründen. Ein
Betroffener müsse durch die Begründung in einer Verfügung in die Lage versetzt
werden, die Tragweite der Entscheidung zu beurteilen und sie in voller Kenntnis
der Umstände an eine höhere Instanz weiterzuziehen.

 

Vorliegend bezöge
sich das Steueramt in seiner Beurteilung auf eine konstante solo-thurnische
Praxis und unterscheide dabei den Erwerb von Nebengebäuden oder Neben-räumen
sowie zusätzlichen Landerwerb; folglich Kategorien, die mit dem vorliegenden
Sachverhalt nicht deckungsgleich seien.  

 

Die solothurnische
Praxis, wonach zusätzlich erworbene Grundstücke wie beispielsweise Hobbyräume
oder Einstellhallenplätze der Steuerpflicht unterlägen (wenn sie nachträglich
erworben würden), möge Sinn machen, handle es sich doch dabei nicht um
effektive Wohnräume. Eine restriktive Anwendung der Bestimmung von § 207 Abs. 1
lit. g StG führe hier also nicht zu einer Auslegung entgegen dem Wortsinn,
werden diese Nebengebäude bzw. Nebenräume doch nicht zur direkten Wohnnutzung
erworben, sondern stellten einen Nebeneffekt der Wohnnutzung dar. 

 

Erst recht nicht
vergleichbar erscheine der vorliegend in Frage stehende Sachverhalt mit dem vom
Steueramt herangezogenen Beispiel des Zukaufs von Land zwecks hobby-mässiger
Tierhaltung oder Gartenbau. Hier scheine in der Tat der Zweck der ausschliesslichen
Wohnnutzung nicht mehr im Vordergrund zu stehen, weshalb es sich rechtfertige,
die in § 207 Abs. 1 lit. g StG vorgesehene Steuerbefreiung auf diese
Sachverhalte nicht anzuwenden.

 

Die vorgenannten
Konstellationen - so die Rekurrentin weiter - könnten auf den vorliegenden Fall
nicht angewendet werden, zumal doch ein bereits bestehender Wohnraum erworben
worden sei. Da das Steueramt in seinen Ausführungen nur die vorgenannten
Kategorien unterscheide, könne e contrario davon ausgegangen werden, dass keine
solothurnische Praxis bezüglich Zukauf von Wohnräumen bestehe. 

 

Wenn das Steueramt in
seiner Einsprachebegründung einfach darauf hinweise, in einem anderen Fall sei
ähnlich argumentiert worden, so genüge dies der Begründungspflicht nicht.
Keinesfalls könne dieses Argument als Grundlage für einen Einspracheentscheid
dienen. Die Umstände des Falls sowie die zum Entscheid führenden Gründe seien
zu wenig dargelegt worden. Zudem sei nicht belegt, auf welcher Verfahrensstufe
ein solcher Entscheid gefällt worden sei. Auch die durch das Steueramt
vorgebrachte Einsicht in die Praxis anderer Kantone sei nicht näher dargelegt
worden. Weder erfahre man, mit der Praxis welcher Kantone verglichen worden
sei, noch worin diese Praxis bestehe. Dies genüge den rechtlichen Anforderungen
an eine Begründung nicht, womit eine Verletzung des rechtlichen Gehörs
vorliege. Komme hinzu, dass die Handänderungssteuer in der Hoheit der Kantone
läge, von Kanton zu Kanton unterschiedliche Regelungen bestünden, weshalb bei
der Heranziehung der Praxis anderer Kantone Vorsicht geboten sei. 

 

Im vorliegend zu
beurteilenden Fall sei ein Erwerb reinen Wohnraums erfolgt, der nach dem klaren
Wortlaut des Gesetzes, aber auch nach dessen Sinn zur Förderung des Erwerbs
selbstbewohnten Wohneigentums als steuerbefreiter Tatbestand zu gelten habe. So
sei ja ein selbstbewohnender Miteigentümer, der den Anteil eines anderen
zukaufe, ebenfalls steuerbefreit. Zudem verweist die Rekurrentin auf die
Konstellation, wo eine in einer 4,5-Zimmer-Wohnung wohnhafte Familie mit
unerwartetem Kindernachwuchs die angrenzende 2-Zimmer-Wohnung gemäss Sichtweise
des Steueramtes nicht handänderungssteuerfrei erwerben könnte, wohl aber die
sich im gleichen Haus befindende 6-Zimmer-Attika-Wohnung (bei gleichzeitigem
Verkauf der bisherigen 4,5-Zimmer-Wohnung). Dies könne nicht dem Sinn der
Initiative und der Gesetzesbestimmung entsprechen. 

 

Was den Verkauf des
Nutzungsrechtes an einem der Einstellhallenplätze beträfe, so sei der
Zusammenhang durch die Rekurrentin verkannt worden. Korrekt sei, dass der
Abgabewert durch die Weitergabe des überzähligen Parkplatzes nicht reduziert
werde. 

 

Die mangelnde
Selbstnutzung eines über die Nutzungs- und Verwaltungsordnung zuge-ordneten
Parkplatzes hindere aber nicht die Befreiung von der Handänderungssteuer. Bei
der erforderlichen dauernden und ausschliesslichen Selbstnutzung gehe es um die
Wohnräume und nicht um die über eine Nutzungs- oder Verwaltungsordnung
zugeordneten Nebenräume oder Parkplätze. 

 

Zusammengefasst könne
festgehalten werden, dass im vorliegenden Fall nach dem klaren Wortlaut, aber
auch nach Sinn und Zweck von § 207 Abs. 1 lit. g StG eine Steuerbefreiung zu
gewähren sei, da die Rekurrentin reinen Wohnraum erworben habe und diesen
künftig ausschliesslich, dauernd und selbst benutze. Sollte das angerufene
Gericht anderer Auffassung sein, so wäre die angefochtene Verfügung zumindest
unter dem Aspekt der Verletzung des rechtlichen Gehörs aufzuheben und das Verfahren
zur Neubeurteilung an das Steueramt zurückzuweisen. 

 

Im Übrigen sei - auch
im Falle des prozessualen Unterliegens - von Kostenfolgen abzusehen. So habe
die Rekurrentin die Einsprache als Laie und ohne rechtliche Unterstützung
eingereicht, zumal sie gestützt auf den klaren Wortlaut der anzuwendenden
Gesetzesbestimmung davon ausging, im Recht zu sein. Zudem sei bei der
Kostenauferlegung zu berücksichtigen, dass die Entscheidbegründung des
Steueramtes die Begründungspflicht verletzt habe und weder eine klare
gesetzliche Grundlage noch einen höchstrichterlichen Entscheid zum Prozessthema
habe aufzeigen können. So müsse - aus Sicht der Rekurrentin - auch im
Unterliegungsfalle eine angemessene Parteientschädigung gesprochen werden,
zumal die im vorliegenden Verfahren der gerichtlichen Klärung zugewiesene Frage
auch im Interesse der Steuerbehörde sei.

 

2.2 Mit schriftlicher
Eingabe vom 30. April 2015 liess sich das Steueramt (Vorinstanz) zum Rekurs
vernehmen. Darin wurde im Wesentlichen ausgeführt:

 

- Strittig sei
vorliegend der Begriff des Wohneigentums, wobei gemäss Ansicht der Rekurrentin
die Vergrösserung des bestehenden Wohneigentums durch den späteren Zukauf einer
angrenzenden 1-Zimmerwohnung eine erneute Befreiung von der Handänderungssteuer
gestützt auf § 207 Abs. 1 lit. g StG zeitige. Dies sei aber just nicht möglich,
weil die gesetzliche Vorgabe nur den Erwerb von Wohneigentum steuerlich
privilegiere, nicht jedoch dessen spätere Erweiterung. Die vorinstanzliche
Auffassung werde durch die Entstehungsgeschichte der Norm gedeckt. So habe das
Initiativkomitee beabsichtigt, Zuzüger steuerlich zu entlasten und dadurch die
Attraktivität Solothurns als Wohnkanton zu steigern. Die Volksinitiative habe
denn auch den Titel „Willkommen in Solothurn [...]“ getragen; dass die
Steuerbefreiung im Endeffekt auch bereits im Kanton wohnhafte Personen habe
profitieren lassen, sei eine (gewollte) Begleiterscheinung gewesen, die
allerdings nichts an der Ausrichtung ändern würde, nur den Erwerb von
Wohneigentum steuerlich bevorzugt zu behandeln. 

 

- Für die
Steuerbefreiung sei letztlich ausschlaggebend, dass der bestehende Wohnsitz
(und damit das Hauptsteuerdomizil) aufgegeben und an einem anderen Ort ein
neuer Wohnsitz und ein neues Hauptsteuerdomizil begründet würde. Es müsse also
ein Wechsel stattfinden. Dabei spiele es keine Rolle, wie weit entfernt
voneinander die beiden Wohnsitze lägen. Sie könnten durchaus - wie die
Rekurrentin selbst als illustratives Beispiel vorbringe - im gleichen Gebäude
liegen. Warum es willkürlich sein solle, den Wohnungswechsel in derselben
Liegenschaft von der Handänderungssteuer zu befreien, nicht jedoch den Zukauf
und die Vereinigung zweier bestehender Wohnungen am gleichen Ort, sei nicht
ersichtlich. Schon aus pragmatischen Gründen werde ein Wohnungseigentümer nicht
zusätzliche Wohnfläche erwerben und umbauen lassen, sondern direkt in eine
grössere Wohnung in derselben Liegenschaft umziehen. 

 

- Der Verweis der
Rekurrentin auf den in der Steuerpraxis 2013 (Nr. 4, Ziff. 2.2.1)
ge-schilderten Fall, wonach ein selbstbewohnender Miteigentümer den Anteil
eines anderen (ausscheidenden) Miteigentümers handänderungssteuerfrei erwerben
könne, sei unbehelflich. Die darin erwähnte Konstellation beträfe ein
Einfamilienhaus bzw. eine entsprechende Eigentumswohnung. Diese Wohneinheit
stehe nicht im Alleineigentum einer Person, sondern im Miteigentum mehrerer
Personen, die die Räumlichkeiten zusammen als Wohneigentum nutzten. Verkaufe
nun ein Miteigentümer seinen Anteil einem anderen Miteigentümer, der dort wohnen
bleibe, erwerbe dieser nicht etwa ein zusätzliches Grundstück oder zusätzliche
Wohnfläche, sondern lediglich die abgetretene (verkaufte) Miteigentumsquote des
anderen am ganzen Grundstück. Dabei handle es sich nicht um eine physische
Quote oder Aufteilung, sondern um einen ideellen Bruchteil an der Sache. Jeder
Miteigentümer könne selbständig über das Eigentumsrecht an seiner ideellen
Quote verfügen. An der Sache selbst dagegen bestünde ein Gesamtrecht, an dem
die Miteigentümer nur gemeinsam und nicht individuell zuständig seien.

 

- Die Rekurrentin
gehe richtigerweise davon aus, dass der nachträgliche Erwerb von Nebenräumen
(Hobbyräume, Einstellhallenplätze etc.) oder Umschwung (für Tierhaltung oder Gartenbau)
der Handänderungssteuer unterliege; daraus den Umkehrschluss zu ziehen, der
nachträgliche Erwerb von Wohnraum sei steuerbefreit, sei aber falsch. Es sei
weder beabsichtigt noch möglich, in der Steuerpraxis sämtliche erdenklichen
Konstellationen festzuhalten. Ebenso wenig könne aus dem blossen Nichterwähnen
des nachträglichen Erwerbs die Besteuerung oder Steuerfreiheit geschlossen
werden.

 

- Die Rüge der
Rekurrentin, der Einspracheentscheid vom 3. März 2015 sei nur ungenü-gend
begründet und verletze somit das rechtliche Gehör, müsse zurückgewiesen werden.
So müssten Einspracheentscheide begründet und mit einer Rechtsmittelbelehrung
versehen sein. Die Begründung müsse kurz die wesentlichen Überlegungen nennen,
auf die sich der Entscheid stützt. Nicht erforderlich sei aber, dass sich der
Entscheid mit allen Vorbringen der Rekurrentin auseinandersetze und diese im
Einzelnen widerlege. Es genüge vielmehr, wenn ersichtlich sei, gestützt auf
welche tatsächlichen Feststellungen und aus welchen rechtlichen Erwägungen die
Behörde ihren Entscheid getroffen habe. Der angefochtene Entscheid genüge den
Anforderungen an die Begründungspflicht. Es sei insbesondere versucht worden
aufzuzeigen, dass schon beim nachträglichen Erwerb blosser Nebenräume oder von
Umschwung keine Steuerbefreiung mehr möglich sei. Umso mehr müsse diese
Schlussfolgerung beim nachträglichen Erwerb von zusätzlichem Wohnraum gelten.
Im Übrigen sei die Steuerpraxis des Kantons Solothurn im Internet einsehbar.

 

2.3 Auf die Replik
der Rekurrentin vom 26. Mai 2015 wird - soweit noch erforderlich - in den
Erwägungen einzugehen sein.

 

 

Aus den Erwägungen:

 

2.1 Vorab ist zu
prüfen, wie es sich mit dem durch die Rekurrentin vorgetragenen Einwand
verhält, das Kantonale Steueramt habe den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt,
indem dieses seinen (Einsprache-)Entscheid ohne die notwendige
Begründungspflicht eröffnet habe. Der Vorhalt der rekurrierenden Partei wird
insbesondere damit begründet, die Vorinstanz habe bei ihrer Entscheidbegründung
im Wesentlichen einfach darauf hingewiesen, in einem anderen Fall sei ähnlich
argumentiert worden. Die Umstände des (anderen) Falles und die (ablehnenden)
Gründe seien jedenfalls viel zu wenig dargelegt worden, um sich damit auseinander
setzen zu können. Auch die durch die Vorinstanz in ihrer Entscheidbegründung vorgebrachte
Einsicht in die Praxis anderer Kantone werde nicht näher dargelegt, was
letztlich eben den rechtlichen Anforderungen an eine Beschwerdebegründung nicht
genüge und somit zu einer Verletzung des rechtlichen Gehörs führe.

 

2.2 Juristische
Entscheide unterscheiden sich von politischen im Wesentlichen durch die Begründung.
Es ist darzutun, aus welchen Gründen das konkrete Ergebnis anderen Ergebnissen
bzw. Entscheiden vorzuziehen ist. Die Begründung soll dem Betroffenen aufzeigen,
dass sich die urteilende Instanz mit seiner Eingabe sorgfältig und seriös
auseinandergesetzt hat und ihn von der Legitimität des Entscheids auch dann
überzeugen, wenn seine Interessen nicht in allen Teilen gewahrt wurden. Die
Begründungspflicht von Entscheiden stellt sicher, "que le justiciable
puisse les comprendre" (BGE in EuGRZ 1977, S. 108). Dies bedeutet aber
nicht, dass die Begründungspflicht und der Anspruch auf rechtliches Gehör
bereits dadurch verletzt sind, dass sich die urteilende Instanz nicht mit
sämtlichen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne
Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sich die urteilende Behörde
auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Behörde braucht
bloss kurz die Überlegungen zu nennen, von denen sie sich leiten liess. Als
verfassungsrechtliches Minimum ist keine hohe Begründungsdichte garantiert. Es
genügt, wenn sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheides
Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz
weiterziehen kann (statt vieler: BGE 117 Ib 86, 112 Ia 110; bernhard ehrenzeller et al., Die
Schweizerische Bundesverfassung, Kommentar, 2. A., Zürich 2008, Rz. 27 zu Art.
29 BV). 

 

2.3 Die Vorinstanz
hat ihre Erwägungen im angefochtenen Einspracheentscheid auf rund 2,5 Seiten
dargetan und die Gründe für ihren Entscheid genannt; dies genügt. Insbesondere
hat sie sich zu den vorliegend interessierenden Kriterien des ausschliesslich
selbstgenutzten Wohneigentums und der dauernden Selbstnutzung von Wohneigentum
geäussert. Auch hat sie auf den konkret zu beurteilenden Fall - formal
nachvollziehbar - begründet dargelegt, wieso sie - die Vorinstanz - die
Befreiung von der Handänderungssteuer negiert. Es mag zutreffen, dass - wie die
Rekurrentin moniert - die Vorinstanz die Hinweise und Andeutungen auf die
"Solothurnische Praxis" sowie die "Praxis anderer Kantone zu
ähnlichen Steuerverhalten" präziser, d.h. mit Verweisen auf konkrete
Entscheide, in ihrer Entscheidbegründung hätte einfliessen lassen müssen. Dies
ändert aber nichts daran, dass der Rekurrentin im Einspracheentscheid die zum
konkreten Ergebnis führenden Gründe hinreichend, jedenfalls rechtsgenüglich,
erläutert worden sind. Der Vorhalt der Rekurrentin, vorliegend sei infolge
mangels genügender Begründung ihr rechtliches Gehör verletzt worden, stösst
deshalb ins Leere.

 

Der Vollständigkeit
halber sei noch aufgezeigt, dass nach der Praxis des Bundesgerichts eine
allfällige Gehörsverletzung geheilt werden kann. Die ist hier der Fall, zumal
nur noch eine Rechtsfrage, nämlich der zeitverschobene Zukauf einer Wohnung zu
einer bestehenden Wohnung aus handänderungssteuerlicher Sicht, strittig ist und
das Kantonale Steuergericht diesbezüglich über volle Kognition verfügt (vgl.
zum Ganzen bernhard ehrenzeller et
al., a.a.O., Rz. 32 f. zu Art. 29 BV).

 

3.1 Das Kantonale
Steuergericht (KSG) hat somit nachfolgend zu prüfen, ob die durch beide
Parteien angerufene Gesetzesbestimmung (§ 207 Abs. 1 lit. g StG) nur den Erwerb
von Wohneigentum steuerlich privilegiert, nicht jedoch dessen spätere
Erweiterung. Unbestrittenermassen beantwortet die angerufene gesetzliche
Regelung die hier zu beurteilende Frage nicht; die Norm erweist sich als
unvollständig bzw. lückenhaft. Dabei ist davon auszugehen, dass es sich
vorliegend um eine echte Lücke handelt: "Eine echte Lücke liegt vor, wenn
ein Gesetz für eine Frage, ohne deren Beantwortung die Rechtsanwendung nicht
möglich ist, keine Regelung enthält" (u.
häfelin/g. müller/f. uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A.,
Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 237). Dabei ist nicht durchwegs klar, ob sich dem
Gesetz durch Auslegung eine Anordnung entnehmen lässt, oder ob eine Lücke
vorliegt. Denn bei Auslegung und Lückenfüllung handelt es sich um zwei
ineinander übergehende Formen richterlicher Rechtsfindung, wobei die Methode
der Auslegung versucht, den im Gesetz bereits enthaltenen Sinn zu ermitteln,
während die Lückenfüllung eine Ergänzung des Gesetzes darstellt (zum Ganzen: häfelin/müller/uhlmann, a.a.O., Rz.
236).

 

3.2 § 207 Abs. 1 lit.
g StG trat am 1. Januar 2011 in Kraft. Der Gesetzesartikel ist das Er-gebnis
der durch das Solothurner Stimmvolk angenommenen Initiative "Willkommen im
Kanton Solothurn - Ja zur steuerfreien Handänderung von selbst bewohntem
Wohneigentum". Das KSG hat seit dem Inkrafttreten dieser Norm schon
etliche Male Urteile darüber fällen müssen, inwieweit die dem Gericht
unterbreiteten Sachverhalte (d.h. Handänderungen an Wohneigentum) als
steuerbefreit haben eingestuft werden können. Die Urteile betrafen in ihrer
grossen Mehrheit allerdings Fälle, wo die Ausschliesslichkeit der Selbstnutzung
des neu erworbenen Wohneigentums im Streite lag. Das KSG hat sich aber bislang
noch nie dazu äussern müssen, inwieweit die - zeitlich verzögerte - Erweiterung
des bestehenden Wohnraums bzw. Wohneigentums am bisherigen und bestehend
bleibenden Hauptsteuerdomizil der Handänderungssteuer unterliegt oder nicht.

 

Immerhin hat sich das
KSG bei seiner bisher ergangenen Rechtsprechung zu Art. § 207 Abs. 1 lit g StG
- in Auslegung der Norm - mit Verweis auf die Lehre wie folgt geäussert (KSGE
2012, Nr. 13, E. 5):

 

"Es
liegt nach Ausgeführtem auf der Hand, den Sinn der neu eingefügten
Gesetzesbe-stimmung anhand einer systematisch-teleologischen Auslegung zu
eruieren. Bei einer systematischen Auslegung wird der Sinn einer Rechtsnorm
durch ihr Verhältnis zu anderen Rechtsnormen und durch den systematischen
Zusammenhang, in dem sie sich in einem Gesetz           präsentiert, bestimmt.
Bei der teleologischen Auslegung wird auf die Zweckvorstellung abgestellt, die
mit der Rechtsnorm verbunden ist."

 

3.3 Das KSG hat denn
als Ausfluss dieser systematisch-teleologischen Auslegung einen unverkennbaren
Bezug zwischen § 207 Art. 1 Abs. 1 lit. g StG und § 51 Abs. 1 StG (Marginale:
Ersatzbeschaffung) angenommen, zumal beide Normen die Steuerbefreiung bzw. den
Steueraufschub an den Tatbestand der dauernden und ausschliesslichen
Selbstnutzung von Wohneigentum knüpfen (vgl. KSGE 2012, Nr. 13, ebenda). Auf vorliegend
zu beurteilenden Sachverhalt drängt sich eine weitere Anknüpfung an die Normen
bezüglich der Besteuerung von Grundstückgewinnen geradezu auf. Es ist - wie die
Vorinstanz dies ausführt - durchaus davon auszugehen, dass der zeitlich
verzögerte Zukauf der (Loft-) Wohnung den Wohnkomfort (durch Erweiterung des
Wohnraumes) der Rekurrentin an ihrem Hauptsteuerdomizil erhöhte; durch die beim
Zukauf grundbuchlich vorgenommene Zusammenlegung beider Wohneinheiten zu einem
einzigen Grundstück bzw. zu einer einzigen Stockwerkeinheit ist aber erstellt,
dass die zugekaufte Wohneinheit kein selbständiges "Objekt" mehr
darstellt. So ist nur folgerichtig, dass der bereinigte Grundbuchauszug eine
Stockwerkeinheit von (neu) 130/1000 (Miteigentum am Stammgrundstück) erzeigt.
Im Schriftenwechsel zwischen den Parteien ist des Weitern unbestritten
geblieben, dass die bauliche Zusammenlegung der bestehenden Wohnung mit der
zugekauften Wohneinheit dazu geführt hat, dass die erweiterte Wohnung nur über
einen Haupteingang verfügt und die Wohnraumgestaltung kaum eine (zeitgleiche)
Fremdnutzung mehr erlaubt.

 

Bei dieser Sach- und
Rechtslage ist anzunehmen, dass die "neue" Wohnung nunmehr als Ganzes
einheitlichen Regeln unterworfen ist. Dies trifft in Zukunft mit Bestimmtheit
bei der Besteuerung des Eigenmietwertes zu. Dies wird insbesondere auch bei
einem (möglichen) dereinstigen Verkauf der erweiterten Stockwerkeinheit zutreffen,
weil bei der Ermittlung eines möglichen Grundstückgewinnes die Anlagekosten
"beider" Wohnungen zusammengezählt würden (§ 55 Abs. 1 StG). Damit
ist aber erstellt, dass das durch Zukauf erweiterte Domizil der Rekurrentin als
unteilbare Einheit einzustufen und steuerlich entsprechend zu behandeln ist. 

 

3.4 Nach Ausgeführtem
erweist sich die angerufene Norm auf vorliegend zu beurteilenden Sachverhalt
als mit den dem Gesetz zugrunde liegenden Wertungen und Zielsetzungen als
unvollständig und ergänzungsbedürftig (vgl. auch E. 3.1. hiervor). Diese
"planwidrige Unvollständigkeit" ist durch die rechtserkennende
Behörde zu beheben (vgl. zum Ganzen: häfelin/müller/uhlmann,
a.a.O., Rz. 243 ff., mit div. Verweisen auf Lehre und Rechtsprechung). Sinn und
Zweck der Norm - d.h. den Erwerb von dauernd und ausschliesslich selbst genutzten
Wohneigentums von der Handänderungssteuer zu befreien - werden durch die Subsumtion
einer zeitlich verzögerten Erweiterung bestehenden Wohneigentums nach Aussicht
des KSG weder verletzt noch ungebührlich ausgeweitet. Der durch die Rekurrentin
konkret gewählte Weg (spätere Erweiterung bestehenden Wohnraums/ Zusammenlegung
von Stockwerkeinheiten) unterscheidet sich letztlich nicht vom Kauf eines
Zweifamilienhauses, das durch den Steuerpflichtigen unmittelbar nach Erwerb zu
einem dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Einfamilienhaus umgebaut
wird. Auch werden die in § 63bis VV StG stipulierten Fristen für die dauernde
Wohnsitznahme nicht tangiert, zumal die Rekurrentin bereits über längere Zeit
am fraglichen Ort ihren Wohnsitz hatte.

 

Unter Würdigung aller
relevanten Grundlagen kommt das KSG zum Schluss, dass die durch die Rekurrentin
gewählte Vorgehensweise zur Erweiterung bestehenden (dauernd und ausschliesslich
selbst genutzten) Wohneigentums als von der Handänderungssteuer befreiter
Vorgang zu würdigen ist; der Rekurs ist folglich gutzuheissen.

 

4. Nebenbei sei aber
angezeigt, dass - in Einklang mit der durch die Vorinstanz geäusserten
Auffassung - nicht jede zeitlich verzögerte Erweiterung von ausschliesslich
selbst genutztem Wohneigentum als von der Handänderungssteuer befreiter Erwerb
eingestuft werden könnte. So ist der nachträgliche Erwerb/Zukauf von
Nebenräumen aller Art (weil nicht reinen Wohnzwecken dienend) in der Regel der
Handänderungssteuer zu unterwerfen. Dies wird mit grosser Wahrscheinlichkeit
auch für später erworbene Grundstücke gelten, die zwar an bestehendes
Wohneigentum angrenzen, aber weiterhin als eigene und selbständige Rechtsobjekte
bestehen bleiben.

 

Steuergericht,
Urteil vom 9. November 2015 (SGNEB.2015.1)