# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0c36d96f-a1f9-5fbb-9dfc-97fffd4c5ce6
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-11-04
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 04.11.2016 R 2016 31
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2016-31_2016-11-04.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 16 31

5. Kammer

Vorsitz Meisser
RichterIn Audétat, Moser 

Aktuar Simmen

URTEIL

vom 4. November 2016

in der Streitsache

A._____ und B._____,

vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Jeannette Fischer,

Beschwerdeführer

gegen 

Gemeinde X._____,

vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Tobias Brändli,

Beschwerdegegnerin

betreffend Baugesuch

- 2 -

1. A._____ und B._____ sind Miteigentümer der in der Gemeinde X._____ 

liegenden Parzelle 1 mit den Gebäuden Nrn. 5 und 5-A. Im Gebäude 

Nr. 5 befinden sich zwei Wohnungen sowie ein Verkaufslokal. Eine dieser 

Wohnungen (Hausteil mit fünf Zimmern) gehört dem Neffen von A._____. 

Die andere Wohnung (5-Zimmer-Wohnung) sowie das Verkaufslokal ste-

hen im Eigentum von A._____ und B._____. Im Nordosten grenzt Parzel-

le 1 an die Parzelle 1586 mit dem Gebäude Nr. 4-A und an die Parzelle 

85 mit dem Gebäude Nr. 4. Beide Parzellen stehen im Eigentum von 

A._____ und B._____. Im Gebäude Nr. 4-A befindet sich eine 4-Zimmer-

Wohnung, im Gebäude Nr. 4 eine 3-Zimmer-Wohnung und eine 1-

Zimmer-Wohnung. Wegen der knappen privaten Parkierungsmöglichkei-

ten (drei Plätze) beabsichtigen A._____ und B._____ in Absprache mit 

dem Neffen die Errichtung einer unterirdischen Einstellhalle mit sechs 

Parkplätzen auf Parzelle 1. Diese liegt im Wesentlichen in der Hofraum- 

und Gartenzone (HGZ).

2. Im März 2015 reichten A._____ und B._____ bei der Gemeinde eine Pro-

jektstudie für eine Unterniveaugarage auf Parzelle 1 ein. 

3. Am 9. Mai 2015 schrieb die Denkmalpflege dem Bauberater der Gemein-

de, dass im Hofraum keine Abstellplätze gebaut werden sollten. Die Ge-

meinde müsse selbst entscheiden, ob dies mit den Zielen ihres neuen 

Parkkonzepts/Parkgarage vereinbar wäre. Das Gesuch sei zumindest be-

züglich der gemeinsamen grösseren Lösung (ca. acht PW) prüfenswert, 

weil der Standort ein bisschen speziell liege. Für eine Ausnahme müsste 

die Zufahrt zur Anlage am tiefsten Punkt an der Ecke Wohnhaus von der 

Gasse aus durch ein in der strassenbegleitenden Mauer liegendes un-

auffälliges Tor erfolgen. Die Mauer entlang der Gasse sei als Begrenzung 

ungestört durchgängig und ohne Raumausweitung zu halten. Des Weite-

ren sei die Anlage vollständig und ausreichend zu überdecken, damit 

darüber auch gegärtnert werden könne. Und schliesslich seien Randbe-

- 3 -

reiche im Hofraum von unterirdischer Bebauung freizuhalten, so dass 

grössere Bewüchse möglich seien. Werde hier eine Ausnahme gemacht, 

müssten Gassenraum und Hofsituation zwingend weiterhin stimmen und 

das Projekt angepasst werden. Falls dies nicht machbar sein sollte, fehle 

auch die Begründung der Ausnahme.

4. Am 27. August 2015 erkundigten sich A._____ und B._____ bei der Bau-

kommission der Gemeinde X._____, ob ein mögliches Baugesuch für ei-

ne unterirdische Einstellhalle auf Parzelle 1 gemäss der eingereichten 

Projektstudie bewilligungsfähig sei.

5. Am 9. September 2015 schrieb die Baukommission A._____ und 

B._____, die HGZ dürfe nicht als Garage oder Fahrzeugunterstand 

benützt werden. Der Spielraum für die Gemeinde sei gering. Aufgrund der 

Topologie und Lage der Parzelle sei für die Baukommission indes eine 

Ausnahmeregelung grundsätzlich möglich. Es werde empfohlen, das 

Bauvorhaben eng mit dem Gestaltungsberater auszuarbeiten. Bei einer 

positiven Stellungnahme des Gestaltungsberaters werde die Baukommis-

sion keine Einwände betreffend Gestaltung erheben und diesbezüglich 

eine Ausnahmeregelung befürworten.

6. Am 21. Januar 2016 stellten A._____ und B._____ das Gesuch um Er-

stellung einer Einstellhalle mit sechs Parkplätzen in der HGZ auf Parzelle 

1 in der Gemeinde X._____.

7. Am 29. Februar 2016 schrieb der Bauberater der Baukommission, aus 

Sicht der Denkmalpflege und aus seiner Sicht wäre das Bauvorhaben 

grundsätzlich möglich. Die Baubehörde müsse bezüglich der HGZ eine 

Ausnahme bewilligen. Die Garageneinfahrt sei indes zu überarbeiten. Die 

Gestaltung der Einfahrt müsse vereinfacht werden und optisch müsse die 

- 4 -

Mauer weitergeführt werden, nur unterbrochen durch die Toröffnung. Er 

empfehle, das Baugesuch mit dieser Auflage zu bewilligen.

8. Am 4. März 2016 teilte das Bauamt der Bauherrschaft per E-Mail mit, 

dass das Projekt aufgrund der Antworten des Bauberaters bzw. der 

Denkmalpflege zu überarbeiten sei.

9. In der Folge reichte die Bauherrschaft zusammen mit dem weiteren 

Grundeigentümer (dem Neffen) überarbeitete Pläne (datiert vom 22. März 

und 4. Juli 2016) ein. Diese wurden am 18. März 2016 nochmals dem 

Bauberater zugestellt, welcher sich am 21. März 2016 mit den überarbei-

teten Plänen einverstanden erklärte. Am 23. März wurde das Gesuch öf-

fentlich aufgelegt und publiziert. Einsprachen gingen keine ein.

10. Am 14. April 2016 stellte die Baukommission dem Gemeindevorstand den 

Antrag, das Baugesuch unter dem Vorbehalt einer Auflage zu genehmi-

gen. In der HGZ seien grundsätzlich keine Tiefgaragen und Parkplätze 

gestattet. Das Baugesuch könne aus Sicht der Baukommission aber mit 

einer Ausnahmebewilligung genehmigt werden. Dies werde auch von der 

Denkmalpflege und dem Gestaltungsberater befürwortet. 

11. Am 2., mitgeteilt am 3. Mai 2016, verweigerte der Gemeindevorstand 

X._____ als Baubehörde dem Baugesuch die Bewilligung. Er erwog im 

Wesentlichen, dass das Ortsbild von X._____ zu erhalten sei. Darunter 

fielen auch die eingefriedeten Gärten und Höfe in der HGZ. Die Gliede-

rung mit der Strukturierung erfasse nicht nur den sichtbaren Teil, sondern 

auch den Boden. Somit bilde auch das Wurzelwerk in der HGZ Teil der 

Gliederungssache. Die Gemeinde habe für eine erweiterte Nutzung der 

HGZ für Parkanlagen, welche mit einer Zerstörung der Bodenqualität ver-

bunden wäre, keinen Handlungsspielraum für eine Baubewilligung. Hier 

wäre nur eine Ausnahmebewilligung möglich. Eine solche würde aber 

- 5 -

dem Schutzziel der HGZ zuwiderlaufen, da die Bodenqualität geschädigt 

würde. Es liege keine unverhältnismässige Härte durch einen ablehnen-

den Entscheid vor.

12. Dagegen erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) 

am 31. Mai 2016 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden mit folgenden Anträgen:

"1. Die Verfügung vom 2. Mai 2016, mitgeteilt am 3. Mai 2016, betreffend das 
Baugesuch Nr. 2016/04 sei aufzuheben.

2. Es sei die Beschwerdegegnerin anzuweisen, die Bewilligung für die Einstell-
halle mit sechs Parkplätzen auf Parzelle 1, gemäss Baugesuch zu erteilen. 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin."

In beweisrechtlicher Hinsicht beantragten die Beschwerdeführer die 

Durchführung eines Augenscheins. Begründend führten sie was folgt aus:

• In der HGZ bestehe die Pflicht zur Gestaltungsberatung. Aus Art. 26 
BG könne nicht abgeleitet werden, dass diese der Freihaltung wichti-
ger Raum-, Grün- und Gartenflächen diene und es seien auch nicht 
nur zweckdienliche An- und Kleinbauten möglich. Auch die Einschrän-
kung auf Schöpfe, Gartenhäuser etc. ergebe sich nicht aus Art. 26 
Abs. 2 BG. Es stimme nicht, dass generell die HGZ nicht für die Anla-
ge von Abstellplätzen beansprucht oder beseitigt werden dürfe. Die 
Verknüpfung der HGZ mit Art. 65 Abs. 4 BG sei nicht rechtens. Dieser 
könne nicht zur Anwendung kommen. Auf Parzelle 1 gebe es keine 
wertvollen Baumbestände, keinen wertvollen Garten und keinen für 
das Ortsbild bedeutsamen Raum. Der Generelle Gestaltungsplan ent-
halte für Parzelle 1 nur die Festlegung Bereich mit Gestaltungsbera-
tung. Hätte Parzelle 1 eine erhebliche räumliche, architektonische 
oder ortsbauliche Bedeutung, hätte sie im Generellen Gestaltungsplan 
mit der Festlegung Erhaltungsbereich versehen werden müssen, was 
aber nicht der Fall sei. Zudem verbiete Art. 65 Abs. 4 BG nur Abstell-
plätze, welche wertvolle Baumbestände und Gärten sowie für das 
Ortsbild bedeutsame Räume beseitige oder beanspruche. Verboten 
würden somit oberirdisch angelegte Abstellplätze. Hier sei aber eine 
unterirdische Einstellhalle geplant. Folglich handle es sich hier nicht 
um Abstellplätze im Sinne von Art. 65 Abs. 4 BG. Der angebliche 
Zweck der HGZ, Gärten und Höfe zu erhalten, ergebe sich nicht aus 
dem Wortlaut von Art. 26 BG, auch nicht die Pflicht zur Erhaltung einer 
guten Bodenqualität. Die Zuweisung zur HGZ habe nicht zur Folge, 

- 6 -

dass ein in diesem Bereich bestehender Garten inkl. Erdreich zum 
Schutz des Ortsbilds unantastbar sei. Zudem befänden sich im Garten 
auf Parzelle 1 keine Hochstammobstbäume und die wenigen vorhan-
denen Sträucher und Bäume seien erst kürzlich gepflanzt worden. Der 
Garten sei von der Gemeinde in schneereichen Jahren sogar als 
Schneedeponie benutzt worden. Auch gehe durch das Bauvorhaben 
keine Grünfläche verloren, was die Gemeinde nicht beachtet habe. 
Durch die unterirdische Lage der geplanten Einstellhalle werde die 
Gartenfläche in vollem Umfang erhalten. Die Einstellhalle werde mit 
einer an allen Stellen 30 - 60 cm hohen Humusschicht überdeckt, be-
grünt und bepflanzt. Die Gliederungsfunktion der HGZ werde nicht 
eingeschränkt. Die HGZ habe nicht den Zweck, irgendwelche Baum-
bestände zu schützen. Der Zonenzweck sei eingehalten.

• Selbst wenn die Einstellhalle in der HGZ nicht zonenkonform wäre, 
hätte die Bewilligung erteilt werden müssen. Es lägen ausserordentli-
che Verhältnisse vor, welche eine Ausnahme von der Zonenvorschrift 
erlaubten. Die unbegründet restriktive Auslegung von Art. 26 BG wäre 
eine unverhältnismässige Härte, welche weder durch überwiegende 
öffentliche noch durch private Interessen gerechtfertigt wäre. Auch die 
beigezogenen fachkundigen Personen hätten die Bewilligungsfähig-
keit des Projekts bejaht. Trotzdem habe die Baubehörde mit nicht 
nachvollziehbarer Begründung das Gesuch abgewiesen. Zudem wäre 
auch das Gleichbehandlungsgebot im Fall der Bewilligungserteilung 
nicht verletzt. Der Fall auf Parzelle 16 sei anders gelagert. Dort hätte 
die Bewilligung des Baugesuchs zur endgültigen Entfernung einer 
Grünfläche geführt, was beim vorliegenden Projekt nicht der Fall wäre. 

• Im Übrigen hätte auch die Möglichkeit bestanden, die Baubewilligung 
mit Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Eine Auflage hätte die Erhal-
tung des bestehenden Gartens zum Gegenstand haben können oder 
auch die Gestaltung des Garagentors. Die Abweisung sei somit auch 
nicht verhältnismässig.

13. Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) schloss in 

ihrer Vernehmlassung vom 12. Juli 2016 auf Abweisung der Beschwerde. 

• Auch in Fällen mit Gestaltungsberatungspflicht habe die Baubehörde 
letztlich zu prüfen, ob ein Baugesuch den gesetzlichen Vorgaben ent-
spreche und bewilligungsfähig sei. Die Ortsplanung X._____ sei aktu-
ell und von hoher Qualität. Dem Erhalt der gewachsenen Siedlung 
werde viel Aufmerksamkeit geschenkt. Der Dorfkern von X._____, wo 
sich Parzelle 1 befinde, sei im Bundesinventar der schützenswerten 
Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) aufgeführt. 
Der Kern der Hangsiedlung zeichne sich durch Rasterstruktur mit 

- 7 -

Höhenstaffelung aus. Die Ordnung in dieser Siedlungsstruktur sei ein-
fach und effektiv. Die Baubereiche würden der Kernzone und der 
Dorfzone zugeordnet, die Gliederungsräume der HGZ oder der Frei-
haltezone. In Kombination mit der Kernzone sei dem Gliederungs-
zweck der HGZ alles unterzuordnen. Der Begriff An- und Kleinbauten 
gemäss Art. 26 Abs. 2 BG könne höchstens auf Unterstände für 
Geräte oder dergleichen zutreffen, nicht aber auf eine Einstellhalle für 
sechs Fahrzeuge. Gemäss Art. 26 Abs. 3 BG dürfe der Untergrund der 
HGZ nicht verändert werden. Bäume bräuchten tiefen Raum für das 
Wurzelwerk und Pflanzendecken ohne künstliche Bewässerung min-
destens ein Meter Überdeckung. Die Bestimmungen von Art. 65 
Abs. 4 und Art. 66 BG seien begleitende Bestimmungen, um die Erhal-
tung wertvoller gewachsener Strukturen zu ermöglichen. Die HGZ dür-
fe mit Art. 65 Abs. 4 BG verknüpft werden. Die Einstellhalle befinde 
sich nicht unter Terrain. Das gewachsene Terrain auf Parzelle 1 sei 
kunstvoll geglättet und nordseitig durch eine hohe Trockenmauer ge-
fasst, welche westseitig dem Gelände folge. Es werde ein fast flacher 
Garten eingefasst. Zudem lägen zur Gasse hin Trockenmauern, wel-
che die Anböschung an der Gasse stützten. Der Neubau mit der 
Überdeckung würde einen bis zwei Meter aus dem gewachsenen Ter-
rain ragen. Die geplante Einstellhalle würde nicht zu überdecken sein 
und würde Art. 26 Abs. 2 und 3 BG, Art. 65 Abs. 4 BG und wohl auch 
Art. 60 BG widersprechen. Der Gesetzgeber habe die Vorschriften für 
den Kernbereich und die HGZ absichtlich generell halten wollen, um 
im Rahmen der Bauberatung jeweils bedarfsgerechte Lösungen erar-
beiten zu können. Dadurch könne eine Interessenabwägung im Ein-
zelfall stattfinden.

• Unter Berücksichtigung von Art. 82 Abs. 1 KRG und Art. 65 Abs. 4 BG 
seien hohe Anforderungen an eine Ausnahmebewilligung zu stellen. 
Die Parkplätze könnten auf fremdem Boden realisiert werden. Hier lie-
ge keine unverhältnismässige Härte vor.

• Die HGZ müsse auf dem gesamten Gemeindegebiet gleich beurteilt 
werden. Eine Unterscheidung danach, ob eine Parzelle in der HGZ 
geeigneter für ein Bauvorhaben erscheine als eine andere Parzelle, 
könne kein Kriterium für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung bil-
den. Das Projekt auf Parzelle 16, welche ebenfalls in der HGZ liege, 
betreffe ein Gesuch für die Erstellung einer unterirdischen Doppelga-
rage mit Begrünung des Garagendachs. Indessen hätte dieses Projekt 
einen oberirdischen Teil der HGZ als Einfahrt zur Doppelgarage in An-
spruch genommen. Dagegen wäre die Terrainveränderung des Pro-
jekts auf Parzelle 16 nicht derart massiv gewesen wie hier. Der Ge-
meindevorstand habe auch das Gesuch betreffend Parzelle 16 abge-
wiesen.

- 8 -

14. Am 23. August 2016 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren 

Anträgen fest und ergänzten ihre Argumentation wie folgt:

• Wenn An- und Kleinbauten in der HGZ zulässig seien, welche eine 
Verringerung der dort gelegenen Fläche zur Folge hätten, sei nicht 
nachvollziehbar, weswegen eine die Gartenfläche nicht verringernde 
unterirdische Einstellhalle in der HGZ nicht zulässig sein solle. Das 
Bauvorhaben der Beschwerdeführer ordne sich dem Gliederungs-
zweck der HGZ unter. Die Terrassenstruktur der Aussen- und Garten-
räume bleibe erhalten. An der Ordnung der Siedlungsstruktur ändere 
sich durch die Realisierung des Bauvorhabens nichts. In der HGZ 
müssten nicht zwingend Hochstammobstbäume vorhanden sein. Der 
Grundeigentümer könne seinen Garten gestalten wie er wolle. Die 
Einstellhalle erstrecke sich unterirdisch nicht auf die gesamte Garten-
fläche. Somit blieben genügend Stellen auf Parzelle 1, welche sich für 
Bäume mit tiefem Wurzelwerk eigneten. 

• Das gewachsene Terrain auf Parzelle 1 sei nicht kunstvoll geglättet. 
Es gebe einen Terrainunterschied von mehr als einem Meter. Die 
Tiefgarage rage lediglich im Einfahrtsbereich aus dem gewachsenen 
Terrain, anschliessend verlaufe die Garage leicht abfallend, so dass 
sich die Baute vollständig unterhalb des gewachsenen Terrains befin-
de. Die gesamte Tiefgarage werde vollflächig überdeckt, so dass das 
gewachsene Terrain begradigt werde. Diese Projektvariante sei auf 
die Anregungen des Gestaltungsberaters und der Denkmalpflege 
zurückzuführen; diese hätten verlangt, dass das Garagentor nach vor-
ne zur Strasse verschoben werde, damit die Gartenfläche vollständig 
erhalten bleibe. Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufs 
seien zulässig, soweit sie das Orts- und Landschaftsbild nicht beein-
trächtigten. Aufschüttungen müssten gemäss Art. 60 Abs. 1 BG dem 
umgebenden natürlichen Gelände angepasst werden. Die geplante 
Aufschüttung beeinträchtige das Orts- und Landschaftsbild nicht.

• Die Beschwerdegegnerin habe darauf gesetzt, dass im Rahmen der 
Gestaltungsberatung jeweils bedarfsgerechte Lösungen erarbeitet 
werden könnten. Dies sei hier geschehen. Die Spezialisten hätten sich 
für die Bewilligungsfähigkeit der Einstellhalle ausgesprochen. Es blei-
be daher kein Spielraum für eine weitergehende Interessenabwägung 
durch den Gemeindevorstand. Nicht die Baubehörde, sondern die Ge-
staltungsberatung habe die Auswirkungen eines Bauvorhabens auf 
den Ortsbildschutz zu beurteilen.

• Die Vornahme einer Interessenabwägung wäre hier höchstens denk-
bar im Zusammenhang mit der Anwendung von Art. 82 Abs. 1 KRG. 
Welche überwiegenden öffentlichen und privaten Interessen durch ei-
ne Ausnahmebewilligung verletzt sein sollten, werde von der Be-

- 9 -

schwerdegegnerin nicht dargelegt. Gebührenpflichtige Parkplätze in 
einem ca. 100 m entfernten öffentlichen Parkhaus seien keine ver-
gleichbare Alternative zu einer eigenen, abschliessbaren und sich in 
unmittelbarer Nähe befindenden Tiefgarage. Zudem fehle im öffentli-
chen Parkhaus die Möglichkeit, Fahrräder abzustellen. 

15. Am 26. September 2016 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an 

ihren Anträgen fest. 

• Die Inventarisierung des Ortsbilds von X._____ bedeute nicht, dass 
damit automatisch eine Aufnahme des gesamten Siedlungsbereichs 
als generell geschützter Siedlungsbereich und Einzelbauten in den 
Generellen Gestaltungsplan zu erfolgen habe. Vielmehr bedeute die 
Tatsache, dass sich X._____ im ISOS befinde, dass bei der Beurtei-
lung eines Baugesuchs im betroffenen Siedlungsraum das ISOS sys-
tematisch als Entscheidungsgrundlage mitberücksichtigt werde. 

• Für die Frage, ob eine Humusschicht von 30 - 60 cm die gleiche 
Pflanzenvielfalt ermögliche wie ein Boden mit natürlichem Erdreich 
und ob auf einer Humusschicht von 30 - 60 cm Hochstammobstbäume 
gleichermassen gedeihen könnten wie auf einem Boden mit natürli-
chen Erdreich, werde im Bestreitungsfall die Einholung eines Gutach-
tens beantragt.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-

wie im angefochtenen Bauentscheid vom 2., mitgeteilt am 3. Mai 2016, 

wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegan-

gen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-

pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 

gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 

Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-

genössischem Recht endgültig sind. Der vorliegend angefochtene Bau-

entscheid vom 2., mitgeteilt am 3. Mai 2016, mit welchem die Beschwer-

degegnerin dem Baugesuch der Beschwerdeführer die Bewilligung ver-

- 10 -

weigert hat, ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz 

angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt 

für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 

dar. Als Adressaten des angefochtenen Bauentscheids sind die Be-

schwerdeführer berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an des-

sen Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht 

eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten. Streitig und zu prüfen ist 

die Rechtmässigkeit des angefochtenen Bauentscheids vom 2., mitgeteilt 

am 3. Mai 2016, und damit die Bewilligungsfähigkeit der von den Be-

schwerdeführern geplanten unterirdische Einstellhalle mit sechs Parkplät-

zen in der HGZ auf Parzelle 1 in der Gemeinde X._____.

2. In beweisrechtlicher Hinsicht gilt es zunächst festzuhalten, dass auf den 

von den Parteien beantragten Augenschein im vorliegenden verwaltungs-

gerichtlichen Beschwerdeverfahren verzichtet werden kann. Denn einer-

seits ergibt sich der Sachverhalt hinreichend aus den Akten und ander-

seits gilt es vorliegend ausschliesslich Rechtsfragen zu beantworten, wel-

che sich anhand der Aktenlage ohne Weiteres beurteilen lassen. Vor die-

sem Hintergrund erweist sich die Durchführung eines Augenscheins zur 

Beantwortung der vorliegend zu entscheidenden Frage als nicht notwen-

dig, weshalb das Gericht in Anwendung der antizipierten Beweiswürdi-

gung (vgl. BGE 134 I 140 E.5.3, 131 I 153 E.3, 127 V 491 E.1b) auf des-

sen Durchführung verzichtet.

3. a) Die für die vorliegend zu entscheidende Frage der Bewilligungsfähigkeit 

der von den Beschwerdeführern geplanten unterirdischen Einstellhalle 

massgeblichen Bestimmungen des Baugesetzes der Gemeinde X._____ 

(BG) lauten wie folgt: 

- 11 -

Art. 26 Hofraum- und Gartenzone
1 Die Hofraumzone umfasst Flächen, die zur Gliederung der einzelnen Bauelemen-
te der Kernzone dienen. Bäume und Pflanzgärten sind bei Umnutzungen nach 
Möglichkeit zu erhalten.
2 In diesem Bereich sind nur An- und Kleinbauten zulässig.
3 Hochstammobstbäume dürfen unabhängig von den Abstandsvorschriften erhal-
ten oder ersetzt werden.

Art. 60 Terrainveränderungen, Böschungen und Mauern
1 Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufs sind nur zulässig, soweit sie 
das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen. Abgrabungen und Aufschüt-
tungen müssen dem umgebenden natürlichen Gelände angepasst werden.
2 Abgrabungen und Aufschüttungen dürfen im Mittel maximal 1.2 m unter resp. 
über der Fassadenlinie liegen und höchstens ein Drittel der projizierten Fassaden-
linie umfassen. Drängen sich aus gestalterischen Gründen weitergehende Abgra-
bungen oder Aufschüttungen auf, kann die Baubehörde Ausnahmen gewähren.
3 Abgrabungen und Aufschüttungen sind nach Abschluss der Arbeiten mit einhei-
mischen Bäumen, Sträuchern oder Pflanzen zu begrünen. Die Baubehörde kann 
Wiederherstellungspläne verlangen.
4 Böschungen und Stützmauern sowie hinterfüllte Mauern sind auf das Unerlässli-
che zu beschränken.

Art. 65 Abstellplätze für Fahrzeuge
1 Bei neuen Gebäuden sowie bei Umbauten und Erweiterungen, welche zusätzli-
chen Verkehr erwarten lassen, hat die Bauherrschaft auf eigenem Boden während 
des ganzen Jahrs zugängliche Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu erstellen und 
dauernd für die Parkierung offen zu halten oder die erforderlichen Rechte für die 
dauernde Benützung von Abstellplätzen auf fremdem Boden nachzuweisen.
2 Grundsätzlich sind bereitzustellen bei

- Wohngebäude 1 Platz pro Wohnung bis 100 m2 Hauptnutzfläche, 
darüber 2 Plätze

- Gewerbe-/Bürogebäude 1 Platz pro 130 m2 Hauptnutzfläche
- Verkaufslokale 1 Platz pro 30 m2 Ladenfläche
- Pensionen, Hotels 1 Platz pro 3 Fremdenbetten
- Restaurants 1 Platz pro 5 Sitzplätze (ohne Hotelspielesäle)

Für weitere Gebäude bestimmt die Baubehörde die Anzahl der Pflichtparkplätze 
gemäss den Normen der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute (VSS-
Normen). Sie berücksichtigt bei der Festlegung der Anzahl Pflichtparkplätze die Er-
reichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln und den Anteil des Langsamverkehrs 
am erzeugten Verkehrsaufkommen. Sie kann in besonderen Fällen die Anzahl 
Pflichtparkplätze gegen Revers herabsetzen.
3 Für Fahrräder und Motorfahrräder sind ebenfalls genügend Abstellflächen bereit-
zustellen. Wo die Verhältnisse es zulassen und die Kosten zumutbar sind, sind die 

- 12 -

Abstellflächen für Fahrräder und Motorfahrräder in geschlossenen, gut zugängli-
chen Räumen unterzubringen oder wenigstens zu überdachen.
4 Wertvolle Baumbestände und Gärten sowie für das Ortsbild bedeutsame Räume 
wie Innenhöfe, Plätze oder Mauern und Einfriedungen dürfen nicht für die Anlage 
von Abstellplätzen beseitigt oder beansprucht werden.
5 Eigentümerinnen und Eigentümer bestehender Gebäude und Anlagen werden 
zur Schaffung von Abstellplätzen oder zur Beteiligung an einer Gemeinschaftsan-
lage verpflichtet, sofern es die Verhältnisse erfordern.

Art. 66 Ersatzabgabe für Autoabstellplätze
1 Ist die Anlage der vorgeschriebenen Abstellplätze auf eigenem oder durch ver-
tragliche Abmachung gesichertem fremdem Boden nicht möglich und können die 
Abstellplätze auch nicht in einer Gemeinschaftsanlage bereitgestellt werden, ist für 
jeden fehlenden Abstellplatz eine einmalige Ersatzabgabe zu bezahlen.
2 Die Ersatzabgabe beträgt pro Abstellplatz Fr. 5’000.--. Dieser Betrag entspricht 
dem Zürcher Baukostenindex am 1. April 2006 von 101.6 Punkten. Verändert sich 
der Index um jeweils 10 % der Punkte, erhöht oder ermässigt sich die Ersatzabga-
be ebenfalls um 10 %.
3 Die Ersatzabgabe wird der Bauherrschaft bei Erteilung der Baubewilligung in 
Rechnung gestellt und ist vor Baubeginn zu bezahlen. Der Ertrag der Abgaben ist 
für die Erstellung öffentlicher Parkplätze oder die Förderung des öffentlichen Ver-
kehrs und des Langsamverkehrs zu verwenden.

b) Wie gesehen umfasst die unter dem Titel "Zonen für besondere bauliche 

Nutzungen" stehende Hofraum- und Gartenzone (HGZ) gemäss 

Art. 26 BG Flächen, die zur Gliederung der einzelnen Bauelemente der 

Kernzone dienen. Bäume und Pflanzengärten sind bei Umnutzungen 

nach Möglichkeit zu erhalten (Abs. 1). In der HGZ sind nur An- und Klein-

bauten zulässig (Abs. 2), während Hochstammobstbäume unabhängig 

von den Abstandsvorschriften erhalten oder ersetzt werden dürfen 

(Abs. 3). Bei der von den Beschwerdeführern geplanten unterirdischen 

Einstellhalle handelt es sich gemäss der Interkantonalen Vereinbarung 

über die Harmonisierung der Baubegriff (IVHB) um eine Unterniveaubaute 

(UNB). Diese sind in Ziff. 2.5 des Anhangs 1 zur IVHB definiert als Ge-

bäude, welche höchstens bis zum zulässigen Mass über das massge-

bende, respektive über das tiefer gelegte Terrain hinausragen. Dies im 

Gegensatz zu unterirdischen Bauten (UIB), welche in Ziff. 2.4 des An-

- 13 -

hangs 1 zur IVHB als Gebäude definiert sind, die mit Ausnahme der Er-

schliessung sowie der Geländer und Brüstungen, vollständig unter dem 

massgebenden, respektive unter dem tiefer gelegten Terrain liegen (vgl. 

auch die entsprechenden Skizzen zu Ziff. 2.4 und 2.5 im Anhang 2 zur 

IVHB). Denn die geplante Einstellhalle ragt zumindest im Einfahrtsbereich 

unstrittig aus dem massgebenden, gewachsenen Terrain heraus (vgl. 

Plan "Schnitte A-A/B-B/C-C" vom 4. Juli 2016 [Akten der Beschwerde-

gegnerin [Bg-act.] 6]). Kleinbauten sind gemäss IVHB freistehende Ge-

bäude, die in ihren Dimensionen die zulässigen Masse nicht überschrei-

ten und die nur Nebennutzflächen enthalten (Ziff. 2.2 des Anhangs 1 zur 

IVHB). Anbauten sind definiert als mit einem anderen Gebäude zusam-

menhängende Bauten, die in ihren Dimensionen die zulässigen Masse 

nicht überschreiten und nur Nebennutzflächen enthalten (vgl. Ziff. 2.3 des 

Anhangs 1 zur IVHB). Da die geplante Unterniveaugarage nicht an ein 

anderes Gebäude angebaut wird, handelt es sich hier unbestreitbar nicht 

um eine in der HGZ zulässige Anbaute im Sinne von Art. 26 Abs. 2 BG. 

Ebenfalls handelt es sich bei der Einstellhalle nicht um eine zulässige 

Kleinbaute. Denn einerseits schreibt Art. 19 BG vor, dass Kleinbauten und 

Anbauten nur dann vorliegen, soweit deren anrechenbare Gebäudefläche 

35 m2 nicht übersteigt. Vorliegend umfasst aber bereits die projektierte ei-

gentliche Garage ohne Zufahrtsbereich rund 158 m2 Grundfläche 

(11.75 m x 13.45 m gemäss Grundrissplan vom 4. Juli 2016 [vgl. Bg-

act. 5]), wobei nach IVHB als anrechenbare Grundfläche oder Gebäude-

fläche die Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie gilt (vgl. Ziff. 8.4 

des Anhangs 1 der IVHB). Anderseits können Kleinbauten gemäss vor-

stehender Definition in Ziff. 2.2 des Anhangs 1 zur IVHB ("freistehende 

Gebäude") wohl ohnehin nur oberirdische Bauten sein. Nach dem Gesag-

ten ist in Hofraum- und Gartenzonen im Sinne von Art. 26 Abs. 2 BG we-

der die Errichtung von unterirdischen Bauten noch von Unterniveaubau-

ten noch von oberirdischen Bauten zulässig, es sei denn, es handle sich 

um An- oder Kleinbauten, worunter die geplante Unterniveaugarage aber 

- 14 -

− wie gesehen − nicht fällt. Die Vorschriften zur baulichen Nutzung von in 

der HGZ gelegenen Parzellen sind somit strenger als jene für Parzellen in 

Zonen für Grünflächen im Sinne von Art. 30 des Raumplanungsgesetzes 

des Kantons Graubünden (KRG; BR 801.100), wo unterirdische Bauten 

und Anlagen in der Regel zulässig sind (vgl. Botschaft der Regierung an 

den Grossen Rat zur KRG-Revision, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 311). Die 

geplante Unterniveaugarage erweist sich somit in der HGZ als nicht zo-

nenkonform und wurde von der Beschwerdegegnerin grundsätzlich zu 

Recht nicht bewilligt.

4. a) Zu prüfen bleibt, ob die geplante Unterniveaugarage im Sinne einer Aus-

nahme zu bewilligen ist. Die Voraussetzungen der Ausnahmebewilligung 

innerhalb der Bauzonen sind in Art. 82 Abs. 1 KRG für alle Gemeinden 

verbindlich festgelegt. Dort heisst es, dass die kommunale Baubehörde 

Ausnahmen von einzelnen Bau- und Zonenvorschriften gewähren kann, 

wenn ausserordentliche Verhältnisse vorliegen, die Einhaltung der ge-

setzlichen Bestimmungen eine unverhältnismässige Härte bedeutet und 

dadurch zudem keine überwiegenden öffentlichen und privaten Interessen 

verletzt würden. Die Gemeinden können über diese Mindestregelung hin-

aus noch eigene, strengere Vorschriften erlassen (vgl. Art. 107 Abs. 2 

KRG), wovon die Beschwerdegegnerin indes keinen Gebrauch gemacht 

hat. Demnach ist vorliegend eine Ausnahmebewilligung grundsätzlich nur 

zulässig, wenn die Voraussetzungen von Art. 82 Abs. 1 KRG erfüllt sind. 

b) Ausserordentliche Verhältnisse im Sinne von Art. 82 Abs. 1 KRG liegen 

praxisgemäss dann vor, wenn die Allgemeinordnung den besonderen 

Gegebenheiten des konkreten Einzelfalls nicht gerecht wird und die kor-

rekte Anwendung der Bauordnung zu einem ungewollten und unbilligen 

Ergebnis führen würde. Voraussetzung bildet daher, dass die tatsächli-

chen Verhältnisse im gegebenen Falle wesentlich von denjenigen abwei-

chen, welche der Gesetzgeber beim Erlass der betreffenden Norm vor 

- 15 -

Augen hatte. In der Regel liegen die ausserordentlichen Verhältnisse in 

der besonderen Form, Lage oder Beschaffenheit des Baugrundstücks 

begründet (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubün-

den R 12 69 vom 16. Oktober 2012 E.4b/bb, R 05 97 vom 1. September 

2006 E.1d sowie R 06 26 vom 28. Juni 2006 E.2b jeweils mit Hinweis auf 

PVG 1989 Nr. 27). Eine Härtesituation darf dort angenommen werden, wo 

eine sinnvolle Ausnützung unter Einhaltung der Bauvorschriften über-

haupt nicht mehr möglich ist. Kein Härtefall liegt hingegen dort vor, wo es 

einem Bauherrn trotz Vorhandenseins besonderer Verhältnisse zumutbar 

ist, sein Bauvorhaben baurechtskonform umzuprojektieren. Die besonde-

ren Verhältnisse sind stets nach ihren Auswirkungen zu messen, um zu 

entscheiden, ob eine Ausnahmesituation vorliegt. Es liegt auch kein Här-

tefall vor, wenn eine sinnvolle oder optimale Ausnützung nicht erreicht 

werden kann, denn niemand hat Anspruch auf höchstmögliche Ausnüt-

zung (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden 

R 12 69 vom 16. Oktober 2012 E.4b/bb, R 05 97 vom 1. September 2006 

E.1d sowie R 06 26 vom 28. Juni 2006 E.2b). Die Voraussetzungen für 

die Erteilung einer Ausnahmebewilligung müssen kumulativ erfüllt sein. 

Dass Ausnahmeregelungen schliesslich restriktiv zu handhaben sind, liegt 

im Wesen der Sache, denn solche bedeuten immer auch ein Abweichen 

von dem, was der Gesetzgeber grundsätzlich angeordnet hat (PVG 2002 

Nr. 31). 

c) Die Beschwerdeführer machen im Wesentlichen geltend, dass hier aus-

serordentliche Verhältnisse vorlägen, weil das geplante Bauprojekt von 

Fachleuten für bewilligungsfähig befunden worden sei. Dieser Argumenta-

tion kann nicht gefolgt werden. Zutreffend ist zwar, dass sich Parzelle 1 

im Wesentlichen in der HGZ befindet, für welche die Pflicht der Gestal-

tungsberatung gilt. Auch in Fällen mit Gestaltungsberatung entscheidet 

indes letztlich die Baubehörde über die Rechtmässigkeit eines Bauge-

suchs. Dabei kann es durchaus vorkommen, dass die Baubehörde entge-

- 16 -

gen den Vorschlägen einer allfälligen Baukommission oder eingesetzter 

Fachleute (mit beratender Stimme) entscheidet, was denn auch ohne 

Weiteres zulässig ist, sofern − wie dies vorliegend der Fall ist − sachliche 

Gründe dafür sprechen. Allein die Tatsache, dass vorliegend die geplante 

Unterniveaugarage von Fachleuten für bewilligungsfähig befunden wurde, 

vermag somit noch keine ausserordentlichen Verhältnisse zu begründen. 

Ebenso wenig liegt hier eine unverhältnismässige Härte vor. Obschon es 

für die Beschwerdeführer bequemer wäre, wenn sie über eine eigene 

Einstellhalle verfügten, kann daraus nicht geschlossen werden, dass bei 

einer Abweisung des Baugesuchs eine unverhältnismässige Härtesituati-

on entsteht. Die Beschwerdeführer haben nämlich die Möglichkeit, die 

gewünschten Parkplätze entweder auf fremdem Grund zu errichten oder 

in der lediglich rund 100 m entfernten Einstellhalle Parkplätze zu mieten, 

was unbestritten ist. Im Übrigen ist es vorliegend nicht so, dass die Be-

schwerdeführer von der Beschwerdegegnerin dazu angehalten worden 

wären, fehlende Parkplätze nachzuweisen oder dafür eine Ersatzabgabe 

zu bezahlen. Vielmehr haben sie das Baugesuch für die geplante Unter-

niveaugarage aus eigenem Antrieb eingereicht. Zudem genügen das Vor-

liegen ausserordentlicher Verhältnisse und das Entstehen einer unver-

hältnismässigen Härte noch nicht, um eine Ausnahmebewilligung zu er-

halten, weil es sich bei Art. 82 Abs. 1 KRG um eine Kann-Vorschrift han-

delt. Selbst wenn ausserordentliche Verhältnisse und eine unverhältnis-

mässige Härte vorliegen − was hier aber, wie gesehen, nicht der Fall ist − 

hat der Gesuchsteller dementsprechend keinen Anspruch auf Erteilung 

der Ausnahmebewilligung. Vielmehr steht es im pflichtgemässen Ermes-

sen der Baubehörde, ob eine solche im konkreten Einzelfall erteilt wird 

oder nicht. Und schliesslich ist die Erteilung einer Ausnahmebewilligung 

auch nur unter der Voraussetzung zulässig, dass eine Interessenabwä-

gung ergibt, dass der Bewilligungserteilung weder öffentliche noch private 

Interessen entgegenstehen. Ob dem vorliegend so ist, kann angesichts 

der offenkundig fehlenden ausserordentlichen Verhältnisse und der eben-

- 17 -

falls fehlenden unverhältnismässigen Härte offen gelassen werden. Nach 

dem Gesagten hat die Beschwerdegegnerin zu Recht von der Erteilung 

einer Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 82 Abs. 1 KRG abgesehen. 

5. Abschliessend sei an dieser Stelle noch erwähnt, dass beim Baugesuch 

auf Parzelle 16 in der Gemeinde X._____ offenbar dieselbe Problematik 

bestand wie anfänglich beim vorliegend zu beurteilende Baugesuch auf 

Parzelle 1, nämlich dass der Ein- und Ausfahrtsbereich respektive der 

Garagenvorplatz schon weit hinten hätte abgegraben werden müssen und 

dadurch viel Grünfläche verloren gegangen wäre (vgl. die Akten des Bau-

gesuchs 2015/43 bezüglich Parzelle 16 [Bg-act. 23]). Diesen ursprünglich 

bei ihrem Gesuch ebenfalls vorhandenen Mangel haben die Beschwerde-

führer mit der überarbeiteten Projekteingabe (datiert vom 22. März und 

4. Juli 2016) zwar ausgemerzt, wodurch das Baugesuch aus gestalteri-

scher Sicht der Fachleute bewilligungsfähig wurde. Dies vermag indes 

nichts an der Tatsache zu ändern, dass das Baugesuch von der Be-

schwerdegegnerin angesichts der fehlenden Zonenkonformität des Pro-

jekts trotzdem zu Recht abgewiesen wurde. Bei diesem Ergebnis bzw. 

weil die Beschwerde mangels Zonenkonformität ohnehin abgewiesen 

werden muss, können die sich weiter stellenden Fragen des Ortsbild-

schutzes offen gelassen werden und müssen hier nicht beantwortet wer-

den. Ebenfalls erübrigt sich bei diesem Ergebnis die von der Beschwer-

degegnerin im bestreitungsfall beantragte Einholung eines Sachverstän-

digengutachtens zur Frage, ob auf einer Humusschicht von 30 - 60 cm die 

gleiche Pflanzenvielfalt möglich ist bzw. Hochstammobstbäume gleicher-

massen gedeihen können, wie auf einem Boden mit natürlichem Erdreich. 

6. a) Nach dem vorstehend Gesagten erweist sich der angefochtene Bauent-

scheid vom 2., mitgeteilt am 3. Mai 2016, als rechtens, was zur vollum-

fänglichen Bestätigung desselben und zur Abweisung der dagegen erho-

benen Beschwerde führt. 

- 18 -

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführern 

aufzuerlegen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-

rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 

Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn 

sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen be-

steht vorliegend kein Anlass, weshalb der obsiegenden Beschwerdegeg-

nerin keine Parteientschädigung zusteht.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 374.--

zusammen Fr. 2'374.--

gehen unter solidarischer Haftung zulasten von A._____ und B._____ und 

sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzver-

waltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]