# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 11d281de-620d-5c78-9702-493e4ab328c7
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-07-12
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht II. Zivilkammer 12.07.2010 ZK2 2010 36
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_007_ZK2-2010-36_2010-07-12.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

___________________________________________________________________________________________________

Ref.: Chur, 12. Juli 2010 Schriftlich mitgeteilt am:
ZK2 10 36

Urteil
II. Zivilkammer

Vorsitz Bochsler
RichterInnen Hubert und Michael Dürst
Redaktion Aktuarin ad hoc Gadient Stecher

In der zivilrechtlichen Beschwerde

der G e n o s s e n s c h a f t  A . , Beklagte und Beschwerdeführerin, vertreten durch 
den Genossenschaftspräsidenten V., 

gegen

das Urteil des Bezirksgerichtspräsidenten F. vom 11. März 2010, mitgeteilt am 14. 
April 2010, in Sachen X. und Y., Kläger und Beschwerdegegner, gegen Beklagte 
und Beschwerdeführerin,

betreffend Forderung aus Mietvertrag,

hat sich ergeben:

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I. Sachverhalt

A. X. und Y. mieteten von der Genossenschaft „A.“ ab dem 19. Mai 2007 das 
Gasthaus B. in C.. Gemäss Mietvertrag war eine ordentliche Kündigung unter 
Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten frühestens per 30. April 2010 
möglich. X. und Y. kündeten den Mietvertrag mit Schreiben vom 17. Juli 2008 auf 
den 30. September 2008.

In der Folge rechnete die Genossenschaft „A.“ mit Schreiben vom 4. 
November 2008 ab und stellte dem Guthaben der Mieter von insgesamt 
Fr. 9'050.60 ein eigenes Guthaben von total Fr. 3'758.35 gegenüber. Sie überwies 
den Mietern in der Folge unter Verrechnung ihres eigenen Guthabens den 
Differenzbetrag von Fr. 5'292.25. Die Mieter akzeptierten mehrere der zur 
Verrechnung gebrachten Abzüge im Gesamtbetrag von Fr. 2'716.65 nicht. Im 
Einzelnen handelte es sich dabei um die geltend gemachten Beträge von Fr. 
1'200.00 für den Teilausfall des Pachtzinses im Monat Oktober 2008, Fr. 425.60 
für Auslagen der Vermieter für die Pächtersuche, Inserate, Rechtsauskünfte, 
Spesen etc., Fr. 743.50 für die Neuprogrammierung der Kasse gemäss Rechnung 
der D. Kassensysteme AG sowie Fr. 347.55 für die Entstopfung des 
Kellerschachtes gemäss Rechnung der Z. AG. X. und Y. betrieben die 
Genossenschaft „A.“ daher bezüglich des Betrages von Fr. 2'716.65. Diese erhob 
auf den in der Betreibung Nr. 26/09 des Betreibungsamtes E. ergangenen 
Zahlungsbefehl vom 19. Februar 2009 Rechtsvorschlag.

B. X. und Y. gelangten in der Folge mit Eingabe vom 6. Mai 2009 an die 
Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse des Bezirks F.. Der ihnen in Rechnung 
gestellte Betrag von Fr. 2'716.65 könne nicht akzeptiert werden. Zur Begründung 
brachten sie vor, es sei ein Nachfolgepächter gefunden worden, welcher das 
Gasthaus per 1. Oktober 2008 übernommen hätte. Im Weiteren sei es ihre 
Aufgabe gewesen, die Nachfolge zu regeln, weshalb die Vermieterin nicht habe 
tätig werden müssen. Die Kasse müsse bei jedem Pächterwechsel neu 
programmiert werden, die betreffenden Kosten gingen stets zu Lasten des neuen 
Pächters. Die Entstopfung des Kellerschachtes sei wegen des zu geringen 
Gefälles und damit wegen baulicher Mängel notwendig geworden.

Am 28. August 2009 fand die Vermittlungsverhandlung statt, an welcher 
keine Einigung erzielt werden konnte. Der Entscheid der Schlichtungsbehörde für 
Mietverhältnisse des Bezirks F., in welchem das Scheitern der 

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Vermittlungsverhandlung festgestellt wurde, wurde den Parteien am 15. 
September 2009 unter Einräumung einer Rechtsmittelfrist von 30 Tagen mitgeteilt.

C. Mit Eingabe vom 11. Oktober 2009, der Post am 12. Oktober 2009 zur 
Zustellung übergeben, gelangten X. und Y. in der Folge an das 
Bezirksgerichtspräsidium F.. Sie machten gegenüber der Vermieterin ein 
Guthaben von insgesamt Fr. 3'326.65 zuzüglich 5% Zins geltend. Die Forderung 
umfasste den Betrag von Fr. 2'716.65, welcher bereits im Schlichtungsverfahren 
geltend gemacht worden war, zuzüglich Kosten für den Zahlungsbefehl (Fr. 70.00) 
und Auslagen im Zusammenhang mit der Schlichtungsverhandlung (Fr. 140.00 
Fahrkosten, Fr. 400.00 Arbeitsausfall).

Mit Prozessantwort vom 1. November 2009 stellte die Genossenschaft „A.“ 
das Rechtsbegehren auf Abweisung der Klage, soweit darauf einzutreten sei. Es 
wurden V., W. und U. sowie Z. als Zeugen offeriert.

Mit Replik vom 14. November 2009 bzw. Duplik vom 5. Dezember 2009 
nahmen die Parteien noch einmal zur Sache Stellung.

Mit Verfügung des Bezirksgerichtspräsidiums F. vom 9. Dezember 2009 
wurde der Schriftenwechsel geschlossen. Es wurden diverse eingereichte 
Urkunden sowie der Zeuge Z. als wesentlich erklärt.

D. Am 11. März 2009 fand die Hauptverhandlung vor Bezirksgerichtspräsidium 
F. in G. statt. Das Bezirksgerichtspräsidium F. erkannte mit Urteil vom 11. März 
2009, mitgeteilt am 14. April 2010, was folgt:

1. „Die Klage der Mieter Y. und X. gegen die Vermieterin Genossenschaft A. 
wird teilweise gutgeheissen und die Genossenschaft A. wird verpflichtet, 
Y. und X. Fr. 2'369.10, zuzüglich 5% Zins seit dem 6. Mai 2009, zu 
bezahlen.

2. Die Kosten des Bezirksgerichtspräsidiums F., bestehend aus: 

- einer Gerichtsgebühr von Fr. 800.00

- Schreibgebühren von Fr. 580.00

- Barauslagen von Fr. 20.00

total somit von Fr. 1'400.00

gehen zu 10% (= Fr. 140.00) unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von 
Y. und X. und zu 90% zulasten der Genossenschaft A. (= Fr. 1'260.00). 
Sie werden mit den geleisteten Kostenvorschüssen verrechnet. Die 
Genossenschaft A. hat den fehlenden Betrag von Fr. 260.00 (Fr. 1'260.00 
./. Kostenvorschuss von Fr. 1'000.00) innert 30 Tagen an die 
Bezirksgerichtskasse F. (PC 70-3922-1) zu bezahlen.

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3. Die Genossenschaft A. wird verpflichtet, Y. und X. eine 
Umtriebsentschädigung von pauschal Fr. 350.00 zu bezahlen.

4. (Rechtsmittelbelehrung)

5. (Mitteilung).“

Die Mitteilung an die Parteien erfolgte unter Beilage einer Kopie des 
schriftlichen Auskunftsbegehrens des Bezirksgerichtspräsidenten vom 17. März 
2010 an die Firma D. Kassensysteme AG und des entsprechenden 
Antwortschreibens vom 19. März 2010.

E. Dagegen erhob die Genossenschaft „A.“ mit Eingabe vom 3. Mai 2010 
Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubünden mit folgendem 
Rechtsbegehren:

1. „Das angefochtene Urteil des Bezirksgerichtspräsidenten F. vom 11. März 
2010, eingegangen am 20. April 2010 (Proz.-Nr. 130-2009-152) sei 
aufzuheben und die Klage von Y. und X. gegen die Genossenschaft A. 
sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich MWST, derzeit 7.6%) 
zulasten der Beschwerdegegner und Kläger für beide Instanzen.“

Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass auf die Klage 
nicht hätte eingetreten werden dürfen, da sie nicht fristgerecht erhoben worden 
sei. Die Klagefrist habe bereits am Tag nach der Schlichtungsverhandlung am 
28. August 2009 und nicht erst mit der schriftlichen Mitteilung des Entscheides zu 
laufen begonnen. Im Weiteren sei das Protokoll der Schlichtungsbehörde nicht 
innert Klagefrist im Original eingereicht worden. Auch aus diesem Grund habe 
nicht auf die Klage eingetreten werden dürfen. Schliesslich ergebe sich aus der 
Eingabe der Mieter kein Rechtsbegehren. Es liege sodann eine grobe Verletzung 
des rechtlichen Gehörs vor, da die Vorinstanz nach der Hauptverhandlung ohne 
Antrag bzw. Mitwirkung der Parteien eine Auskunft bei der D. Kassensysteme AG 
eingeholt und diese dem Urteil zugrunde gelegt habe. Ebenfalls eine Verletzung 
des rechtlichen Gehörs ergebe sich aus der Tatsache, dass die angebotenen 
Zeugen nicht angehört worden seien und der Vermieterin in der Folge vorgehalten 
worden sei, sie habe ihre Vorbringen nicht bewiesen. Bezüglich der einzelnen 
Rechnungspositionen führte die Beschwerdeführerin aus, die Mieter hätten 
vorzeitig gekündigt und keinen Nachmieter gestellt, obwohl sie hierzu verpflichtet 
gewesen wären. Sie selbst habe einen Pächter per 15. Oktober 2008 gefunden. 
Die Mieter hätten den Schaden aus der vorzeitigen Vertragsauflösung zu 
ersetzen. Die Programmierung der Kasse sei von den Mietern absichtlich gelöscht 
worden, was weder üblich noch notwendig gewesen sei. Die Überschwemmung 
im Kellerschacht sei darauf zurückzuführen, dass die Mieter in grossen Mengen 

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Speiseresten über den Abfluss entsorgt hätten. Die Beschwerdegegner seien nicht 
anwaltlich vertreten, weshalb sie keinen Anspruch auf Ersatz allfälliger Auslagen 
hätten. Schliesslich erweise sich die von der Vorinstanz pauschal festgelegte 
Entschädigung der Gegenpartei als willkürlich, nachdem der Vermieterin 
vorgehalten worden sei, sie habe die geltend gemachten Kosten für die 
Pächtersuche etc. nicht belegt.

F. Mit Beschwerdeantwort vom 21. Mai 2010 stellten X. und Y. folgendes 
Rechtsbegehren:

„Die Beschwerde der Genossenschaft A. gegen das Urteil des 
Bezirksgerichtspräsidiums vom 11. März 2010 (vom Gericht den Parteien am 
14. April 2010 mitgeteilt) sei vollumfänglich abzuweisen, das Urteil der 
Vorinstanz in allen Punkten zu bestätigen; und die Kosten- und 
Entschädigungsfolgen für beide Gerichtsverfahren vollumfänglich der 
Beschwerdeführerin aufzuerlegen.“

In formeller Hinsicht sei zu prüfen, ob die Beschwerde rechtzeitig erfolgt sei. 
Die von der D. Kassensysteme AG eingeholte Auskunft habe keinen 
massgebenden Einfluss auf das Urteil gehabt. Im Übrigen könne vollumfänglich 
auf die Begründung im vorinstanzlichen Urteil verwiesen werden.

Auf die Begründung der Anträge sowie auf das angefochtene Urteil wird, 
soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. a) Gemäss Art. 232 ZPO kann beim Kantonsgericht wegen 
Gesetzesverletzung Beschwerde geführt werden gegen nicht berufungsfähige 
Urteile sowie prozesserledigende Entscheide der Einzelrichter, des 
Bezirksgerichtsausschusses und des Bezirksgerichtes. Die Beschwerde ist 
gemäss Art. 233 Abs. 1 ZPO schriftlich unter Beilage des angefochtenen 
Entscheides und der dem Beschwerdeführer schon erstatteten Beweisurkunden 
innert der peremptorischen Frist von 20 Tagen seit der Mitteilung des 
angefochtenen Entscheides beim Vorsitzenden der Beschwerdeinstanz 
einzureichen. In der Beschwerde ist mit kurzer Begründung anzugeben, welche 
Punkte des Entscheides angefochten und welche Abänderungen beantragt 
werden; neue Rechtsbegehren und neue Beweismittel sind ausgeschlossen (Art. 
233 Abs. 2 ZPO). Im vorliegenden Fall ist auf die von der Beschwerdeführerin frist- 
und formgerecht eingereichte Beschwerde, welche sich gegen das nicht 

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berufungsfähige Urteil des Bezirksgerichtspräsidiums F. vom 11. März 2010, 
mitgeteilt am 14. April 2010, richtet, einzutreten.

b) Die Kognition bei der zivilrechtlichen Beschwerde ist gemäss Art. 235 ZPO 
beschränkt. Die Rechtsmittelinstanz überprüft im Rahmen der Beschwerdeanträge 
lediglich, ob der angefochtene Entscheid oder das diesem vorangegangene 
Verfahren Gesetzesbestimmungen verletzt, welche für die Beurteilung der 
Streitfrage wesentlich sind (Abs. 1). Tatsächliche Feststellungen der Vorinstanz 
sind für die Beschwerdeinstanz bindend, wenn sie nicht unter Verletzung von 
Beweisvorschriften zustande gekommen sind oder sich als willkürlich erweisen 
(Abs. 2). Ist die Sache spruchreif, fällt das Kantonsgericht ohne weiteres den 
Entscheid; andernfalls weist es die Sache an die Vorinstanz zurück (Abs. 3). Die 
Beschwerdeführerin rügt primär eine Verletzung des verfahrensmässigen 
Anspruchs, gehört zu werden sowie die nicht fristgemässe Erhebung der Klage. 
Indem Abs. 1 von Art. 235 ZPO sowohl den angefochtenen (Sach)Entscheid als 
auch das diesem vorangegangene Verfahren nennt, bezieht sich die Anforderung 
der Verletzung einer für die Beurteilung der Streitfrage wesentlichen 
Gesetzesbestimmung sowohl auf materiell-rechtliche als auch auf prozessuale 
Vorschriften. Eine beklagte Partei muss sich mit einer nicht fristgerecht erhobenen 
Klage nicht auseinandersetzen; die Frage der Fristwahrung ist im Verfahren 
jedenfalls wesentlich. Aus den nachfolgenden Erwägungen ergibt sich zudem 
ohne weiteres, dass den gesetzlichen Bestimmungen über die Wahrung des 
rechtlichen Gehörs ebenso Wesentlichkeit im Sinne von Art. 235 Abs. 1 ZPO 
zukommt.

2. Die Beschwerdeführerin rügt in zweifacher Hinsicht eine Verletzung des 
rechtlichen Gehörs, einerseits weil die Vorinstanz ohne Antrag bzw. Mitwirkung 
der Parteien eine Auskunft bei der D. Kassensysteme AG eingeholt und diese 
dem Urteil zugrunde gelegt habe sowie andererseits weil die von ihr angebotenen 
Zeugen nicht angehört worden seien.

a) aa) Gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung besteht ein Anspruch auf 
rechtliches Gehör. Der Betroffene hat danach das Recht, sich vor Erlass eines in 
seine Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern. Dazu 
gehört insbesondere das Recht, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen 
Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise 
entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn 
es geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 133 I 270 E. 3.1; 127 I 54 
E. 2b). Das rechtliche Gehör hat danach vielfältige Teilaspekte. Dazu zählen 

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neben andern das Recht auf Orientierung sowie das Recht auf Äusserung und 
Mitwirkung im Verfahren. Das Informations- und das Äusserungsrecht erweisen 
sich als komplementär. Um sich fundiert und vollständig im Verfahren zu äussern 
und seinen Standpunkt zu allen Aspekten vorgängig des Entscheides wirksam zur 
Geltung bringen zu können, muss der Betroffene über sämtliche wesentlichen 
Akten, Beweismittel oder sonstigen Unterlagen und damit über sämtliche für die 
Entscheidfällung relevanten Grundlagen und Wesentlichkeiten im Bilde sein 
(Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im 
Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 217 f., S. 259). Die 
Behörde hat dem Betroffenen daher nicht nur Akteneinsicht zu gewähren, sondern 
ihn auch über neu beigezogene, neu bestellte oder neu hinzugekommene 
entscheiderhebliche Beweismittel zu informieren (Albertini, a.a.O., S. 217 f.). Zieht 
eine Behörde zur Sachabklärung ein Beweismittel bei, das sie als zu ihrer 
Willensbildung wesentlich betrachtet und welches zu deren Beeinflussung auch 
objektiv geeignet ist, so hat sie dem Betroffenen kraft Bundesverfassung 
Gelegenheit zu geben, entweder bei der Beweiserhebung selber mitzuwirken oder 
zumindest zum Beweisergebnis Stellung zu nehmen (Albertini, a.a.O., S. 344, S. 
349 je mit weiteren Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts vom 14. April 2009 
[2C_794/2008]; BGE 124 V 372 E. 3b; 121 V 150 E. 4a).

ab) Aus den Akten und dem angefochtenen Urteil ergibt sich, dass der 
Gerichtspräsident des Bezirksgerichtes F. es nach der durchgeführten 
Hauptverhandlung vom 11. März 2010 aufgrund der sich widersprechenden 
Aussagen der Parteien als angezeigt und notwendig erachtete, eine 
Beweisergänzung hinsichtlich der Fragestellung der Kostentragung der 
Kassenprogrammierung vorzunehmen. Mit Schreiben vom 17. März 2010 (Akten 
Vorinstanz, Editionen act. 2) holte er bei der D. Kassensysteme AG eine 
schriftliche Auskunft ein und richtete verschiedene Fragen an diese. Das 
entsprechende Antwortschreiben der D. Kassensysteme AG datiert vom 19. März 
2010 (Akten Vorinstanz, Editionen act. 2). Beiden Urkunden ist zudem zu 
entnehmen, dass der Gerichtspräsident die Parteien darüber nicht in Kenntnis 
gesetzt hat. Im angefochtenen Urteil wird festgehalten, dass es entsprechend der 
eingeholten Auskunft der Nachfolger sei, welcher sein Programm (mit anderen 
Produkten und Preisen) bezahle. Demnach würden die Kosten von Fr. 743.50 
nicht zulasten der Kläger gehen (vgl. angefochtenes Urteil E. 7.3 S. 15). Sodann 
wird ausgeführt, das schriftliche Auskunftsbegehren an die D. Kassensysteme AG 
sowie deren Antwortschreiben lägen dem Urteil bei, so dass sich die Parteien aus 
erster Hand darüber informieren könnten (E. 6 S. 14).

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Damit ergibt sich, dass der Bezirksgerichtspräsident nach Durchführung der 
Hauptverhandlung eine schriftliche Auskunft eingeholt hat, ohne die Parteien 
wenigstens vor der Urteilsfällung darüber in Kenntnis zu setzen, geschweige denn, 
dass diese ihre Mitwirkungsrechte hätten ausüben können. Er hat diesen weder 
die Möglichkeit eingeräumt, ebenfalls (schriftliche) Fragen an die D. 
Kassensysteme AG zu stellen, noch konnten sie nach Eingang der schriftlichen 
Auskunft zu dieser Stellung nehmen. Da die Parteien erst mit dem Urteil Kenntnis 
von der Beweisergänzung erhielten, hatten sie auch keinerlei Möglichkeit, von sich 
aus aktiv zu werden und zu intervenieren. Schliesslich ergibt sich aus dem Urteil 
klar, dass der Gerichtspräsident der eingeholten schriftlichen Auskunft für die 
Beurteilung der von der Beschwerdeführerin verrechnungsweise geltend 
gemachten Position „Neuprogrammierung der Kasse, gem. Rg. D. (Fr. 743.50)“ 
zentrale beweisrechtliche Bedeutung beigemessen hat. Den diesbezüglichen 
Erwägungen lässt sich entnehmen, dass der Entscheid dieser strittigen 
Fragestellung im Wesentlichen allein gestützt auf die betreffende Auskunft gefällt 
wurde. Damit handelt es sich jedoch offensichtlich um ein Beweismittel, das als 
wesentlich für die Willensbildung zu betrachten ist, weshalb ein Miteinbezug der 
Parteien unerlässlich gewesen wäre. Mit diesem nicht nachvollziehbaren 
Vorgehen hat die Vorinstanz das rechtliche Gehör der Parteien offensichtlich und 
in gravierender Weise verletzt. Die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführerin 
erweist sich damit als begründet.

b) ba) Das verfassungsmässige Recht gehört zu werden, ist formeller Natur; es 
stellt einen fundamentalen Verfahrensgrundsatz dar, dessen Verletzung 
prozessuale Wirkungen nach sich zieht, dies ungeachtet der materiellrechtlichen 
Erfolgsaussichten der Beschwerde (BGE 125 I 113 E. 3; 122 II 464 E. 4a; 
Albertini, a.a.O., S. 449 mit weiteren Hinweisen). Nach bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung kann eine Verletzung von Verfahrensrechten im 
Rechtsmittelverfahren zwar grundsätzlich geheilt werden, jedoch nur, wenn die 
Rechtsmittelinstanz über dieselbe Kognition verfügt wie die Vorinstanz und dem 
Beschwerdeführer daraus kein Nachteil erwächst. Eine Heilung ist 
ausgeschlossen, wenn es sich um eine besonders schwerwiegende Verletzung 
der Parteirechte handelt (Urteil des Bundesgerichtes vom 12. November 2003 [1 
P.544/2003] E. 2.1; Urteil des Kantonsgerichtes von Graubünden vom 6. April 
2009 [ZK 2 09 11]). Im Weiteren darf es nicht zu einer systematischen Verkürzung 
des Instanzenzuges kommen. Die Heilung von Verfahrensmängeln soll zwar im 
Interesse der Verfahrensökonomie einen formalistischen Leerlauf vermeiden; 
dagegen ist es nicht Sinn dieses Instituts, dass systematisch Verfahrensrechte 

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missachtet werden können, im Vertrauen darauf, dass die Mängel in einem 
allfälligen Rechtsmittelverfahren geheilt werden können (Urteil des 
Bundesgerichtes vom 12. November 2003 [1 P.544/2003] E. 2.1 mit weiteren 
Hinweisen).

bb) Vorliegend handelt es sich wie dargelegt um einen schwerwiegenden 
Mangel, da die Vorinstanz aus nicht nachvollziehbaren Gründen grundlegende 
Prinzipien des rechtlichen Gehörs in grober Weise missachtet hat. Die Parteien 
wurden weder rechtzeitig angemessen über die für den Entscheid wesentliche 
Beweisergänzung informiert noch erhielten sie Gelegenheit, ihre 
Mitwirkungsrechte auszuüben. Bereits die Tatsache, dass es sich um einen 
gravierenden Mangel handelt, spricht für eine Rückweisung der Sache. Im 
Weiteren steht auch die eingeschränkte Kognition der Rechtsmittelinstanz (vgl. 
vorhergehend E. 1b) einer umfassenden Heilung des Gehörsanspruchs im 
Beschwerdeverfahren entgegen. Es erweist sich damit, dass das vorinstanzliche 
Urteil bereits aus formellen Gründen aufzuheben ist.

c) Die Beschwerdeführerin vertritt die Auffassung, das Vorgehen des 
Bezirksgerichtspräsidenten werde im Weiteren auch nicht von Art. 187 ZPO 
umfasst. Die schriftliche Auskunft der D. Kassensysteme AG sei in der 
Beweisverfügung nicht vorgesehen gewesen. Zudem sei das Beweisverfahren 
durch den Bezirksgerichtspräsidenten an der Hauptverhandlung abgeschlossen 
worden.

ca) Zutreffend ist, dass eine entsprechende Beweiserhebung in der 
Beweisverfügung des Bezirksgerichtspräsidiums F. vom 9. Dezember 2009 nicht 
erwähnt ist (Akten Vorinstanz, Rechtsschriften act. 7). Sodann wurde das 
Beweisverfahren gemäss Verhandlungsprotokoll der Hauptverhandlung vom 
11. März 2010 vor Bezirksgerichtspräsidium F. unter Vorbehalt der formfreien 
richterlichen Befragung der Parteien geschlossen (Akten Vorinstanz, 
Rechtsschriften act. 8 S. 3).

Zunächst gilt es diesbezüglich jedoch festzustellen, dass es dem 
Gerichtspräsidenten gemäss Art. 96 Abs. 2 ZPO bis zum Abschluss der 
Prozessvorbereitung nicht verwehrt ist, auf seine Beweisverfügung 
zurückzukommen und sie abzuändern. Er ist durch seinen eigenen Entscheid 
nicht gebunden (Guyan, Beweisverfahren im ordentlichen Verfahren vor 
Bezirksgerichtsausschuss und Bezirksgericht, Zürich 2000, S. 106). Im Weiteren 
verhält es sich so, dass das Beweisverfahren anlässlich der Hauptverhandlung 

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lediglich für die Parteien, nicht jedoch für das Gericht geschlossen wird (Art. 108 
Abs. 3 ZPO). Das Gericht kann bei der Beratung noch entscheiden, im Rahmen 
der materiellen Prozessleitung Beweise zuzulassen und zu erheben (vgl. Guyan, 
a.a.O., S. 148). Das Beweisverfahren wird mit Beendigung der Hauptverhandlung 
somit geschlossen, gilt jedoch erst als beendet, wenn die allenfalls an der 
Hauptverhandlung oder an der Beratung zugelassenen Beweise erhoben wurden, 
die Parteien sich dazu haben vernehmen lassen und das Gericht die 
feststehenden Beweisergebnisse gewürdigt hat (Guyan, a.a.O., S. 162). Gemäss 
Art. 187 ZPO kann der Richter von Amtsstellen und ausnahmsweise auch von 
Privatpersonen schriftliche Auskünfte beiziehen. Bis zu welchem Zeitpunkt dies 
möglich sein soll, ergibt sich aus der Bestimmung nicht. Gemäss Art. 98 Ziff. 3 
ZPO kann das Gericht Beweisaussagen der Partei, Expertisen und Augenscheine 
jederzeit anordnen. Es dürfte zudem grundsätzlich unbestritten sein, dass sich 
auch erst anlässlich bzw. in Einzelfällen auch erst nach Durchführung der 
Hauptverhandlung im Zuge der Beratung die Notwendigkeit weiterer 
Beweiserhebungen zeigen kann. Fraglich ist allerdings, welche Beweise vom 
Gericht zu diesem Zeitpunkt noch erhoben werden dürfen, ob die Regelung 
gemäss Art. 98 Ziff. 3 ZPO gleichermassen für schriftliche Auskünfte gemäss 
Art. 187 ZPO Geltung hat.

Wie die Vorinstanz richtigerweise festgestellt hat, gilt vorliegend gestützt auf 
Art. 274d Abs. 3 OR die Untersuchungsmaxime. Gemäss dieser Bestimmung 
stellen Schlichtungsbehörde und Richter im Verfahren bei der Miete von Wohn- 
und Geschäftsräumen den Sachverhalt von Amtes wegen fest und würdigen die 
Beweise nach freiem Ermessen; die Parteien müssen ihnen alle für die 
Beurteilung des Streitfalls notwendigen Unterlagen vorlegen. Die in Art. 274d Abs. 
3 OR statuierte soziale Untersuchungsmaxime dient dem Schutz der schwächeren 
Vertragspartei, der Sicherung der Gleichbehandlung beider Seiten und der 
Beschleunigung des Verfahrens. Die Untersuchungsmaxime bewirkt zur 
Hauptsache, dass Behörde und Gericht dem Urteil nur solche Tatsachen 
zugrunde legen dürfen, von deren Vorhandensein sie sich überzeugt haben. Sie 
dürfen Beweise von Amtes wegen erheben und müssen auch Tatsachen 
berücksichtigen, die sich aus den Akten ergeben, selbst wenn sie von keiner 
Partei behauptet worden sind (Weber, in: Honsell/Vogt/Wiegand (Hrsg.), Basler 
Kommentar, Obligationenrecht I, 4. Auflage, Basel 2007, N 5 f. zu Art. 274d). 
Gestützt auf die im vorliegenden Verfahren geltende Untersuchungsmaxime 
erweist sich die Einholung einer schriftlichen Auskunft nach Abschluss des 
Beweisverfahrens – unter Vorbehalt der Wahrung des rechtlichen Gehörs der 

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Parteien – jedenfalls als zulässig, ohne dass die betreffende Frage in genereller 
Weise beantwortet werden müsste. Soweit die Beschwerdeführerin eine 
Verletzung von Art. 187 ZPO rügt, erweist sich ihr Einwand damit als unbegründet.

d) Sodann rügt die Beschwerdeführerin, dass die von ihr angebotenen Zeugen 
V., W. und U. nicht befragt wurden und ihr gleichzeitig vorgehalten werde, ihre 
Forderungen nicht bewiesen zu haben.

da) Die Beschwerdeführerin hat die genannten Personen in ihrer 
Prozessantwort als Zeugen aufgerufen und entsprechende Zeugenfragen 
eingelegt (Akten Vorinstanz, Rechtsschriften act. 3 bzw. Zeugen act. 2). Das 
Bezirksgerichtspräsidium F. führte in seiner Beweisverfügung vom 9. Dezember 
2009 lediglich Z. als Zeugen auf (Akten Vorinstanz, Rechtsschriften act. 7). Gegen 
die Beweisverfügung wurde keine Prozessbeschwerde erhoben. Schliesslich kann 
aus dem Verhandlungsprotokoll sowie aus dem vorinstanzlichen Urteil 
geschlossen werden, dass die Beschwerdeführerin ihren Antrag auf Befragung 
dieser Personen als Zeugen anlässlich der mündlichen Hauptverhandlung vom 
11. März 2010 nicht erneuert hat. Parteien können auf Beweismittel, die der 
Bezirksgerichtspräsident nicht im Stadium vor der Hauptverhandlung abnimmt und 
die in der Beweisverfügung deshalb nicht enthalten sind, an der Hauptverhandlung 
vor erster Instanz oder in einem Berufungsverfahren von Gesetzes wegen stets 
zurückkommen, unabhängig davon, ob dies in der Beweisverfügung ausdrücklich 
vorbehalten wurde oder nicht (PKG 1997 Nr. 4 E. 7 a/bb S. 29 f.). Dies gilt 
gleichermassen für das Beschwerdeverfahren, womit auf die erhobene Rüge 
einzutreten ist.

db) In der Beweisverfügung entscheidet der Bezirksgerichtspräsident darüber, 
welche Beweiserhebungen er als notwendig erachtet, um die Streitsache an der 
Hauptverhandlung ohne Unterbruch erledigen zu können (vgl. Art. 96 ZPO; 
Guyan, a.a.O., S. 104). Seine Aufgabe ist es dabei, darauf Bedacht zu nehmen, 
dass nur die für die Urteilsfällung erheblichen Beweise abgenommen werden. Er 
besitzt die Befugnis zu verfügen, dass einzelne von den Parteien beantragte 
Beweisaufnahmen nicht erfolgen; es steht ihm ein so genanntes 
Beweismittelbeschränkungsrecht zu (PKG 1973 Nr. 4 E. 7 a/bb S. 29; im 
Allgemeinen vgl. Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts, 8. Auflage, 
Bern 2006, § 47 N 79a).

Hinsichtlich der von der Beschwerdeführerin aufgerufenen drei Zeugen gilt 
es vorweg festzustellen, dass diesen aufgrund ihrer Verbundenheit mit der 

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Beschwerdeführerin ein unmittelbares Interesse am Ausgang des Verfahrens 
zukommt. Bei V. handelt es sich um den Verwaltungspräsidenten der beklagten 
Genossenschaft. W. und U. amten als Vizepräsident bzw. Mitglied der Verwaltung 
derselben (vgl. Handelsregisterauszug act. 01/2). Ihre Aussagen sind bzw. wären 
daher grundsätzlich mit einer gewissen Zurückhaltung zu würdigen.

dba) Streitpunkt zwischen den Parteien ist zunächst einmal, ob die 
Beschwerdeführerin als Vermieterin die vorzeitige Kündigung der 
Beschwerdegegner akzeptiert hatte sowie der Vorwurf, dass kein zumutbarer 
Nachmieter angeboten worden sei bzw. das Finden der Nachfolgepächterin durch 
die Beschwerdeführerin. Hinsichtlich dieser Fragestellungen erübrigte sich eine 
Einvernahme der angebotenen Zeugen, da diese vom 
Genossenschaftspräsidenten V. in seinem E-Mail vom 26. August 2008 (Akten 
Vorinstanz, kB 3), welches sich an die Beschwerdegegner richtete und zudem zur 
Kenntnis an sämtliche Mitglieder der Verwaltung der Genossenschaft übermittelt 
worden war, hinlänglich beantwortet wurden. Da dieses E-Mail jedenfalls nicht zu 
Prozesszwecken verfasst worden war, vermöchten selbst gegenteilige 
Äusserungen der angebotenen Zeugen an dessen hohem Beweiswert nichts zu 
ändern, zumal deren Aussagen aus den genannten Gründen im Gegensatz zu 
den klaren Depositionen im E-Mail mit Zurückhaltung zu würdigen wären. An der 
Beweistauglichkeit und –erheblichkeit des E-Mails vermag sodann auch der 
Umstand nichts zu ändern, dass es allein vom lediglich kollektiv 
zeichnungsberechtigten Verwaltungspräsidenten der Beschwerdeführerin verfasst 
worden war. Denn wie ausgeführt hat dieser das E-Mail am 26. August 2008 auch 
sämtlichen Verwaltungsmitgliedern zur Kenntnisnahme übermittelt. Mangels 
gegenteiliger Anhaltspunkte in den Akten kann davon ausgegangen werden, dass 
diese den Inhalt dieser Nachricht stillschweigend akzeptiert und damit die 
Ansichten des Verwaltungspräsidenten mitgetragen haben. Die 
Beschwerdeführerin muss sich folglich den Inhalt der elektronischen Nachricht 
entgegenhalten lassen. Wie bereits festgestellt ist damit hinsichtlich dieser 
Fragestellungen nicht zu beanstanden, dass der Bezirksgerichtspräsident auf die 
Einvernahme der angebotenen Zeugen verzichtete.

dbb) Weiterer Streitpunkt zwischen den Parteien ist die Programmierung der 
Kasse bzw. die entsprechende Kostentragung. Die Beschwerdeführerin legt den 
Beschwerdegegnern zur Last, sie hätten vor ihrem Auszug an der Kasse 
manipuliert und absichtlich deren Programmierung gelöscht. Dagegen bestreiten 
die Beschwerdegegner, die Programmierung gelöscht zu haben (vgl. etwa Replik, 
Akten Vorinstanz, Rechtsschriften, act. 4 S. 2). Zunächst gilt es festzustellen, dass 

Seite  13 — 24

es sich nicht als massgebend erweist, ob die Beschwerdegegner die 
Programmierung mutwillig gelöscht haben. Als wesentlich erweist sich vielmehr, 
ob sie diese überhaupt gelöscht haben und bejahendenfalls, ob dies üblich ist 
bzw. ob sie hierzu berechtigt waren. Sodann müsste ermittelt werden, welcher 
Mehraufwand bei einer vollständigen Löschung der Programmierung und damit 
bei Notwendigkeit einer gänzlichen Neuprogrammierung für die neue Mieterin 
entstanden ist. Fundierte Antworten bezüglich dieser Fragestellungen wären von 
der D. Kassensysteme AG, welche die Programmierung der Kasse vorgenommen 
hat, zu erwarten, weshalb die notwendigen Fragen zur weiteren Abklärung des 
Sachverhaltes zunächst an diese und nicht an die aufgerufenen Zeugen zu richten 
wären. Sollten sich die Ausführungen dieser Firma dennoch nicht als hinreichend 
klar erweisen, wäre in einem weiteren Schritt allenfalls noch einmal zu prüfen, ob 
eine Zeugenbefragung zur weiteren Klärung des Sachverhaltes beitragen könnte.

Bezüglich dieses Punktes stellt sich allerdings vorweg die Frage der 
Aktivlegitimation der Genossenschaft. Aktivlegitimiert ist, wer berechtigt ist, das 
eingeklagte Recht oder Rechtsverhältnis geltend zu machen; sie fehlt, wenn der 
Anspruch nicht dem Kläger zusteht. Die Prüfung der Aktivlegitimation erfolgt frei 
und von Amtes wegen. Der Entscheid über die fehlende Sachlegitimation erfolgt 
durch Sachurteil mithin durch Abweisung der Klage (BGE 126 III 63; 
Vogel/Spühler, a.a.O., § 36 N 89 f.). Im vorliegenden Verfahren ist die 
Genossenschaft zwar Beklagte und nicht Klägerin. Soweit sie jedoch 
Verrechnungsansprüche erhebt, kommt ihr die Stellung als Klägerin zu. Es erweist 
sich für das Vorliegen der Aktivlegitimation damit als notwendig, dass die 
Genossenschaft Trägerin des Anspruchs auf Bezahlung der Rechnung für die 
Programmierung der Kasse im Betrage von Fr. 743.50 durch die früheren Mieter 
an sie ist. Dies ist zunächst einmal dann der Fall, wenn sie den betreffenden 
Rechnungsbetrag selbst bezahlt hat. Sollte ein Dritter die Rechnung beglichen 
haben, hätte sich die Genossenschaft dessen Forderungsanspruch gegenüber 
den früheren Mietern zedieren lassen müssen.

Bei den Akten befindet sich zunächst eine Rechnung bzw. ein 
Arbeitsrapport der D. Kassensysteme AG vom 8. Oktober 2008 über den strittigen 
Betrag von Fr. 743.50 (Akten Vorinstanz, bB 6). Gemäss diesem Dokument 
erfolgte der Auftrag („Anrufer“) an die D. Kassensysteme AG durch eine „Frau J.“, 
Gasthaus B.. Dabei dürfte es sich – was auch in Übereinstimmung steht mit der 
Rechnung vom 16. Oktober 2008 (vgl. nachfolgend) – um die neue Mieterin des 
B., Frau J., handeln. Sodann befindet sich eine Rechnung der am 8. Oktober 2008 
von der D. Kassensysteme AG im B. ausgeführten Arbeiten vom 16. Oktober 2008 

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über denselben Betrag bei den Akten (Akten Vorinstanz kB 7). Diese Rechnung 
richtet sich ebenfalls an Frau J., Gasthaus B.. Damit ergibt sich jedoch, dass den 
Auftrag für die Neuprogrammierung der Kasse jedenfalls nicht die 
Beschwerdeführerin erteilt hat. Auch die Rapport- und Rechnungsstellung erfolgte 
an die neue Mieterin Frau J. und nicht an die Vermieterin. Wer die Rechnung 
schliesslich tatsächlich bezahlt hat, ergibt sich weder aus den genannten 
Schreiben (bB 6, kB 7) noch aus den übrigen Akten. So liegt insbesondere keine 
Quittung bei den Akten. Damit erweist sich jedoch der diesbezügliche Sachverhalt 
als nicht klar und es kann gestützt auf die vorliegende Aktenlage nicht beantwortet 
werden, ob der Genossenschaft die Aktivlegitimation bezüglich der erörterten 
Fragestellung zukommt oder nicht.

Wie bereits vorgängig dargelegt, haben Schlichtungsbehörde und Richter 
gemäss Art. 274d Abs. 3 OR den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen und 
die Beweise nach freiem Ermessen zu würdigen; die Parteien müssen ihnen alle 
für die Beurteilung des Streitfalls notwendigen Unterlagen vorlegen (vgl. E. 2 c/ca). 
Damit erweist sich, dass der Vorinstanz die Aufgabe zukommen wird, bezüglich 
der Rechnung der Neuprogrammierung der Kasse zunächst den Sachverhalt im 
Sinne der obigen Ausführungen rechtsgenüglich festzustellen und sie gestützt auf 
die gewonnenen Erkenntnisse alsdann zu entscheiden hat, ob sich die 
Genossenschaft „A.“ diesbezüglich überhaupt als aktivlegitimiert erweist. Nur 
wenn dies zu bejahen sein sollte, käme der bei der D. Kassensysteme AG 
eingeholten schriftlichen Auskunft allenfalls relevante Bedeutung zu. Dies hätte 
zur Folge, dass der Beschwerdeführerin sowie den Beschwerdegegnern 
diesbezüglich entsprechend den gemachten Ausführungen nachträglich das 
rechtliche Gehör zu gewähren wäre.

dbc) Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin die Nichteinvernahme der 
angebotenen Zeugen bezüglich des von ihr zur Verrechnung gebrachten 
Aufwandes von Fr. 425.60 für Pächtersuche, Inserate, Rechtsauskünfte und 
Spesen etc., welchen die Vorinstanz als nicht bewiesen qualifizierte. Hierzu gilt es 
festzustellen, dass die Beschwerdeführerin bezüglich der geltend gemachten 
Auslagen keinerlei Belege ins Recht gelegt hat, was jedoch für den 
rechtsgenüglichen Nachweis derartiger Auslagen unabdingbar wäre. Blosse 
Zeugenaussagen sind diesbezüglich nicht beweistauglich und vermögen jedenfalls 
den schriftlichen Beleg nicht zu ersetzen. Die Aussagen der Zeugen könnten von 
vornherein keinen rechtsgenüglichen Nachweis für den in Franken und Rappen zu 
beziffernden Aufwand erbringen. Da die Beschwerdeführerin den geltend 
gemachten Betrag zudem offenbar exakt berechnen konnte, wäre es ihr auch 

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ohne weiteres möglich und zumutbar gewesen, dessen genaue 
Zusammensetzung offen zu legen und entsprechend mit Rechnungen, Quittungen 
oder dergleichen zu belegen. Es ist damit nicht zu beanstanden und stellt keine 
Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführerin dar, dass die 
Vorinstanz diesbezüglich von der Befragung der aufgerufenen Zeugen absah.

e) Im Sinne eines Zwischenergebnisses ist damit festzustellen, dass die 
Vorinstanz das rechtliche Gehör der Parteien verletzt hat, als sie bei der D. 
Kassensysteme AG eine schriftliche Auskunft eingeholt hat und dieser für die 
Beurteilung der Frage, wer die Auslagen bezüglich der Neuprogrammierung der 
Kasse zu tragen habe, entscheidende Bedeutung zumass, ohne den Parteien die 
Gelegenheit einzuräumen, ebenfalls Fragen zu stellen und/oder sich zumindest im 
Nachhinein zur eingeholten Auskunft äussern zu können. Damit verletzt der 
angefochtene Entscheid den Anspruch auf rechtliches Gehör im Sinne von Art. 29 
Abs. 2 BV. Da eine Heilung dieses Verfahrensmangels im Beschwerdeverfahren 
gemäss Art. 232 ff. ZPO wie dargelegt nicht möglich ist, ist der Entscheid damit 
bereits aus formellen Gründen aufzuheben.

3. Obwohl der Entscheid damit bereits aus formellen Gründen aufzuheben ist, 
rechtfertigt es sich aus prozessökonomischen Überlegungen gleichwohl, an dieser 
Stelle auch auf die weiteren Rügen kurz einzugehen.

a) Die Beschwerdeführerin machte geltend, auf die Klage hätte wegen 
Nichteinhaltung der dreissigtägigen Frist nicht eingetreten werden dürfen. Die 
Klagefrist habe bereits am Tag nach der Schlichtungsverhandlung vom 28. August 
2009 und nicht erst mit Zustellung der schriftlichen Mitteilung der 
Schlichtungsbehörde zu laufen begonnen, weshalb die Klage zu spät 
eingegangen sei (vgl. Beschwerde S. 4 Ziff. D.1).

aa) Hat die Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten das 
Nichtzustandekommen der Einigung festgestellt, so muss die Partei, die auf ihrem 
Begehren beharrt, gemäss Art. 274f Abs. 1 Satz 2 OR innert 30 Tagen den Richter 
anrufen. Für den Fristenlauf ist nach dem ausdrücklichen Wortlaut der 
Bestimmung von Bundesrechts wegen allein das Datum der Feststellung des 
gescheiterten Einigungsversuchs massgebend. Eine mündliche Feststellung löst 
unter Vorbehalt des Vertrauensschutzes die Frist zur Anrufung des Gerichts selbst 
dann aus, wenn die Parteien später noch mit einem schriftlichen Beschluss 
bedient werden (Weber, BSK, a.a.O., N 4 zu Art. 274f; BGE 122 III 316 E. 2; zum 
Vertrauensschutz Urteil des Bundesgerichts vom 31. August 2005 [4C.171/2005] 

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E. 3.1). Erscheint eine Partei nicht zur Verhandlung, löst die mündliche 
Feststellung der Nichteinigung die Klagefrist gleichwohl aus, wenn die Vorladung 
eine entsprechende Androhung enthält (Weber, BSK, a.a.O., N 4 zu Art. 274f; 
BGE 122 III 316). Selbstverständlich kann – je nach dem anwendbaren 
kantonalen Recht – die Schlichtungsbehörde die Nichteinigung auch erst nach der 
Verhandlung in Schriftform feststellen. Diesfalls laufen die Klagefristen nach den 
Regeln über die Zustellung von Entscheiden (Weber, BSK, a.a.O., N 4 zu Art. 
274f). Es ist damit festzustellen, dass die dreissigtägige Frist grundsätzlich bereits 
nach dem Tag der gescheiterten Schlichtungsverhandlung zu laufen beginnt, 
wobei es präzisierend festzuhalten gilt, dass die Tatsache des Scheiterns einer 
Schlichtungsverhandlung für sich allein nicht genügt, um die Frist auszulösen. Wie 
sich bereits aus dem Gesetzeswortlaut ergibt, bedarf es dazu vielmehr zusätzlich 
der in der Verhandlung von der Schlichtungsbehörde zumindest mündlich 
getroffenen Feststellung, dass keine Einigung zustande gekommen ist. Bloss 
konkludentes Verhalten, z.B. das Entlassen der Parteien, kann nicht genügen. Die 
Frist beginnt erst zu laufen, wenn die Schlichtungsbehörde den Parteien bewusst 
gemacht hat, dass das Schlichtungsverfahren abgeschlossen ist, indem sie das 
Nichtzustandekommen der Einigung ausdrücklich festgestellt hat. Fristauslösend 
ist stets die – mündliche oder schriftliche – Eröffnung dieser Feststellung (BGE 
122 III 316 E. 2 = mp 3/97 S. 182).

ab) Grundsätzlich zutreffend ist die Auffassung der Beschwerdeführerin, 
wonach die Schlichtungsverhandlung vom 28. August 2009 infolge ihrer 
Abwesenheit bereits als gescheitert gilt (vgl. hierzu auch ausdrücklich Art. 23 Abs. 
2 der Vollziehungsverordnung zum Schweizerischen Obligationenrecht; BR 
219.800). Relevant für den Fristenlauf ist jedoch entgegen der Ansicht der 
Beschwerdeführerin, wie soeben dargelegt, nicht das Scheitern an sich, sondern 
vielmehr der Zeitpunkt der ausdrücklichen Feststellung der Nichteinigung durch 
die Schlichtungsbehörde. Die diesbezüglichen Ausführungen im angefochtenen 
Urteil erweisen sich damit als zutreffend (E. 2.1 und 2.2 S. 11). Aus den Akten 
geht nicht klar hervor, ob die Schlichtungsbehörde bereits an der Verhandlung 
vom 28. August 2009 das Nichtzustandekommen der Einigung festgestellt hat, 
oder ob sie diese Feststellung erst in ihrem schriftlichen Entscheid vom 28. August 
2009, den Parteien mitgeteilt am 15. September 2009, ausdrücklich getroffen hat 
(Akten Vorinstanz, Rechtsschriften act. 1). In E. 5 des betreffenden Entscheides 
wird zunächst festgehalten, dass die Mieter darauf hingewiesen worden seien, 
dass sie – sollten sie ihre Forderung weiterhin durchsetzen wollen – innert 30 
Tagen an das Bezirksgericht F. zu gelangen hätten. Entsprechend dieser 

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Formulierung dürfte dieser Hinweis und somit die Feststellung des Scheiterns der 
Schlichtungsverhandlung bereits an der Verhandlung vom 28. August 2009 erfolgt 
sein. Diesfalls hätte die dreissigtägige Frist am folgenden Tag zu laufen begonnen 
und wäre am 28. September 2009 abgelaufen, womit die erst am 12. Oktober 
2009 der Post übergebene Prozesseingabe als eindeutig verspätet zu qualifizieren 
wäre. Letztlich kann jedoch die Frage, ob den Mietern das Nichtzustandekommen 
der Einigung an der Verhandlung vom 28. Oktober 2009 tatsächlich ausdrücklich 
eröffnet worden ist, aufgrund der vorliegenden besonderen Umstände offen 
gelassen werden. Als entscheidend erweist sich vielmehr, dass die 
Schlichtungsbehörde in ihrer schriftlichen Mitteilung, welche am 15. September 
2009 erfolgte, zu einem Zeitpunkt also, als die Klagefrist bei einem allenfalls an 
der Verhandlung vom 28. August 2009 den Mietern eröffneten Scheitern der 
Einigung noch nicht abgelaufen war, festgehalten hat, diese könnten ihre 
Forderung, wenn sie diese weiterhin durchsetzen wollten, innert 30 Tagen beim 
Bezirksgericht F. geltend machen. Diesen Hinweis durften die Beschwerdegegner 
nach Treu und Glauben dahin verstehen, dass die Frist mit der Mitteilung, in der 
sie auf diese aufmerksam gemacht wurden, zu laufen beginne. Sie durften daher 
in guten Treuen davon ausgehen, sie hätten vom Zeitpunkt der Zustellung der 
Mitteilung an gerechnet 30 Tage Zeit, um die Klage anzuheben. Darauf durften sie 
sich selbst dann verlassen, wenn die Angabe der Schlichtungsbehörde falsch 
gewesen sein sollte, weil die Feststellung des Nichtzustandekommens der 
Einigung bereits an der Schlichtungsverhandlung erfolgt war und die Frist gemäss 
Art. 274f Abs. 1 Satz 2 OR deshalb eigentlich bereits am auf die Verhandlung 
folgenden Tag zu laufen begonnen hatte. Denn diesfalls könnten sich die 
Beschwerdegegner jedenfalls darauf berufen, dass ihnen aus der unrichtigen 
behördlichen Auskunft über die Klagefrist kein Nachteil entstehen dürfe (vgl. 
hierzu insbesondere BGE 122 III 316 E. 3 mit Hinweis auf 117 Ia 421 E. 2a). Dies 
hat vorliegend umso mehr zu gelten, als in der erwähnten E. 5 des Entscheides 
der Schlichtungsbehörde vom 28. August 2009, mitgeteilt am 15. September 
2009, im Weiteren ausdrücklich ausgeführt wird, die Frist beginne aufgrund der 
Tatsache, dass die Beklagte erst mit diesem Schreiben Kenntnis erlange von der 
Nichteinigung, erst mit der schriftlichen Mitteilung zu laufen. Die 
Schlichtungsbehörde nahm folglich sogar ausdrücklich zum Beginn des 
Fristenlaufes Stellung und begründete diesen, worauf die Beschwerdegegner in 
guten Treuen vertrauen durften. Ob bereits die Vorladung zur 
Schlichtungsverhandlung eine entsprechende Androhung bezüglich 
Nichterscheinens und Beginn des Fristenlaufs enthalten hatte, ergibt sich aus den 
Akten nicht, vermöchte aber aufgrund des dargelegten Sachverhaltes ohnehin 

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nichts am Ergebnis zu ändern. Damit gilt es festzustellen, dass die Klagefrist mit 
der Eingabe vom 12. Oktober 2009 jedenfalls als gewahrt gilt und der 
Nichteintretensantrag der Beschwerdeführer insoweit abzuweisen ist.

b) Als unbegründet erweist sich sodann auch der weitere Einwand der 
Beschwerdeführerin, wonach das Protokoll der Schlichtungsbehörde, welchem die 
Funktion eines Leitscheines zukomme, nicht innert der Klagefrist im Original 
eingereicht worden sei, was einer Verletzung von Art. 82 Abs. 1 ZPO 
gleichkomme und weshalb auf die Klage nicht hätte eingetreten werden dürfen 
(vgl. Beschwerde S. 4 Ziff. D.2). Zutreffend ist zunächst, dass dem Protokoll der 
Schlichtungsbehörde im Falle des Nichtzustandekommens der Einigung die 
Funktion eines Leitscheines im Sinne von Art. 73 ZPO zukommt (vgl. Art. 12 Abs. 
2 der Vollziehungsverordnung zum OR). Entgegen der Ansicht der 
Beschwerdeführerin ergibt sich jedoch weder aus Art. 82 Abs. 1 ZPO noch aus 
einer anderen Gesetzesbestimmung, dass der Leitschein im Original eingereicht 
werden müsste (vgl. zur Problematik eines nachgefertigten Leitscheines PKG 
1990 Nr. 12). Dasselbe hat bezüglich des Protokolls bzw. Entscheides der 
Schlichtungsbehörde zu gelten. Die Beschwerdeführerin konnte auch nicht geltend 
machen, inwiefern es im vorliegenden Fall relevant wäre, dass dem 
Bezirksgerichtspräsidenten der Original-Leitschein vorgelegen wäre, insbesondere 
behauptete sie keine Unregelmässigkeiten oder Abweichungen der eingereichten 
Kopie vom Original. Die Darlegungen der Vorinstanz in E. 4 des angefochtenen 
Urteils (S. 12) hierzu erweisen sich folglich als zutreffend. Damit liegt jedoch keine 
Gesetzesverletzung vor. Auch der diesbezügliche Nichteintretensantrag ist folglich 
abzuweisen.

c) Schliesslich wendet die Beschwerdeführerin ein, auf die Klage habe auch 
deshalb nicht eingetreten werden dürfen, da die Eingabe der Beschwerdegegner 
keinen Antrag enthalte, welcher als Rechtsbegehren gedeutet werden könnte, 
weshalb Art. 82 Abs. 1 Ziff. 2 ZPO verletzt sei (vgl. Beschwerde S. 4 Ziff. D.3).

ca) Die allgemeinen rechtlichen Erwägungen der Vorinstanz im angefochtenen 
Urteil zu den Anforderungen an ein Rechtsbegehren bei einer Eingabe von Laien, 
welche sich auf die geltende kantons- und bundesgerichtliche Rechtsprechung 
abstützen, sind zutreffend und es kann vollumfänglich darauf verwiesen werden 
(vgl. angefochtenes Urteil E. 5 S. 12 f.).

cb) Fraglich bleibt damit, ob die Vorinstanz gestützt auf die erwähnte 
Rechtsprechung zu Recht auf die Prozesseingabe eingetreten ist. Vor der 

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Schlichtungsbehörde hatten die Beschwerdegegner als Mieter das Begehren 
gestellt, die Vermieterin sei zu verpflichten, den Mietern Fr. 2'716.65 nebst 5 % 
Verzugszins seit dem 6. Mai 2009 zu bezahlen, unter Kosten- und 
Entschädigungsfolge zu Lasten der Vermieterin (vgl. Akten Vorinstanz 
Rechtsschriften act. 1 S. 2). In ihrer Prozesseingabe vom 12. Oktober 2009 
machten die Beschwerdegegner neben einer kurzen Umschreibung des 
Sachverhaltes sodann unter anderem folgende Ausführungen: 

„Wir schickten danach der Genossenschaft eine Rechnung über die 
Streitsumme (ca. Fr. 2'700 plus 5 % Zins) mit erfolgloser Betreibung. Vor der 
Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse am 28. August 2009 in Davos 
erschien die beklagte Partei nicht (ohne irgendwelche Entschuldigung). Wir 
rufen Sie als zuständige Gerichtsinstanz an, um gegen die gescheiterte 
Verhandlung zu rekurrieren.“ 

Aus diesen Ausführungen der Beschwerdegegner in ihrer Prozesseingabe 
ergibt sich nun aber hinreichend klar und präzise, dass diese vor dem 
angerufenen Bezirksgerichtspräsidium erwirken wollten, dass die Vermieter zu 
einer Zahlung an sie entsprechend des in Betreibung gesetzten Betrages (vgl. 
Akten Vorinstanz kB 8) und ihrem gleichlautenden Begehren vor der 
Schlichtungsstelle und damit im Umfang von Fr. 2'716.75 zuzüglich 5 % Zins 
verpflichtet werden sollten. Im Weiteren machten sie vor Bezirksgerichtspräsidium, 
wie sich der Zusammenstellung auf S. 2 der Prozesseingabe ohne Weiteres 
entnehmen lässt, die Kosten der Betreibung sowie im Zusammenhang mit der 
Schlichtungsverhandlung Reisekosten und Kosten für den Arbeitsausfall und 
damit insgesamt einen Betrag von Fr. 3'326.65 zuzüglich 5 % Zins geltend. Dass 
diese Forderung auch für die Beschwerdeführerin hinreichend erkennbar war bzw. 
zumindest erkennbar sein musste, ist ebenso offenkundig und ergibt sich nicht 
zuletzt auch aus ihren eigenen Darlegungen in ihren Rechtsschriften. Den 
entsprechenden Ausführungen der Vorinstanz ist somit zuzustimmen. Sodann hat 
die Vorinstanz in ihren Erwägungen entgegen der Behauptung der 
Beschwerdeführerin auch hinreichend dargelegt, weshalb sie zum Ergebnis 
gelangte, dass der Wille der Beschwerdegegner klar zum Ausdruck komme und 
folglich rechtlich durchsetzbar sei und sich nicht nur auf die Feststellung des 
Ergebnisses beschränkt (vgl. das angefochtene Urteil E. 5 S. 12 f.). Es liegt somit 
auch weder eine Verletzung des rechtlichen Gehörs mangels hinreichender 
Begründung noch eine Verletzung von Art. 82 Abs. 1 Ziff. 2 ZPO vor, weshalb sich 
der Nichteintretensantrag der Beschwerdeführerin auch diesbezüglich als 
unbegründet erweist.

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d) Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin die den Beschwerdegegnern von 
der Vorinstanz zugesprochene Umtriebsentschädigung von pauschal Fr. 350.-- für 
Aufwendungen ab dem 15. September 2009 (Datum des Versandes des 
Entscheids der Schlichtungsbehörde). Die Festsetzung des Betrages sei 
willkürlich und ohne jeglichen Nachweis erfolgt (vgl. Beschwerde S. 6 Ziff. 4). 
Sodann wurde geltend gemacht, eine nicht anwaltlich vertretene Gegenpartei 
habe ohnehin keinen Anspruch auf Auslagenersatz (vgl. Beschwerde S. 3 Ziff. 5 
Abs. 3) Die Vorinstanz erwog hierzu, wer nicht anwaltlich vertreten gewesen sei, 
habe lediglich Anspruch auf eine angemessene Umtriebsentschädigung (vgl. 
angefochtenes Urteil E. 7 S. 18).

da) Gemäss Art. 122 Abs. 1 ZPO wird der unterliegende Teil in der Regel zur 
Übernahme sämtlicher Kosten des Verfahrens verpflichtet. Hat keine Partei 
vollständig obsiegt, können die Kosten verhältnismässig verteilt werden. Sodann 
wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden alle ihr 
durch den Rechtsstreit verursachten, notwendigen Kosten zu ersetzen. Fällt das 
Urteil nicht ausschliesslich zu Gunsten einer Partei aus, können die 
aussergerichtlichen Kosten nach den gleichen Grundsätzen wie die gerichtlichen 
verteilt werden (Abs. 2). Sodann hat die Vorinstanz im angefochtenen Urteil mit 
Hinweis auf die kantonsgerichtliche Rechsprechung richtigerweise festgestellt, 
dass die nicht anwaltlich vertretene Partei lediglich - aber immerhin - Anspruch hat 
auf eine angemessene Umtriebsentschädigung, welche nach den Umständen des 
Falles und der Billigkeit zu bemessen ist (PKG 2007 Nr. 6 E. 3 a/b mit diversen 
Hinweisen; sodann auch das von der Vorinstanz zitierte Urteil des Kantonsgerichts 
von Graubünden vom 29. März 2004 [ZF 03 55] E. II S. 10). 

Die Höhe der aussergerichtlichen Entschädigung ist nach dem Umfang der 
notwendigen und tatsächlich geleisteten Arbeit sowie nach dem Mass der 
unumgänglichen Umtriebe und nach der objektiven Bedeutung der Streitsache zu 
bemessen. Reicht der obsiegende Rechtsvertreter keine detaillierte Honorarnote 
ein, so bestimmt das Gericht nach konstanter Praxis von sich aus die durch die 
Gegenpartei an ihn zu entrichtende Entschädigung nach pflichtgemässem 
Ermessen. Bei einer Umtriebsentschädigung an eine nicht anwaltlich vertretene 
und obsiegende Partei ist sinngemäss gleich zu verfahren (PKG 2005 Nr. 5).

db) Damit gilt es zunächst festzustellen, dass die Beschwerdegegner, obwohl 
nicht anwaltlich vertreten, entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer Anspruch 
auf Auslagenersatz haben, allerdings ist dieser wie dargelegt auf eine 
angemessene Umtriebsentschädigung zu beschränken. Im Weiteren erweist es 

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sich als nicht notwendig, dass dem Gericht ein Beleg für die Umtriebe vorgelegt 
wird, diese können nach pflichtgemässem Ermessen festgelegt werden. Dem 
Verhandlungsprotokoll des Bezirksgerichtspräsidiums F. ist zu entnehmen (vgl. 
Akten Vorinstanz, Rechtsschriften act. 8), dass seitens der Beschwerdegegner 
bzw. Mieter X. an der Gerichtsverhandlung vom 11. März 2010 in G. persönlich 
anwesend war. Die Verhandlung wurde um 9.20 Uhr eröffnet und dauerte bis um 
9.50 Uhr. Die Beschwerdegegner waren zum damaligen Zeitpunkt bereits in H., 
Kanton Zürich, wohnhaft. Unter Einbezug der kurzen Verhandlungsdauer, der 
Reisezeit von H. nach G. und zurück, der entsprechenden Fahrspesen sowie der 
notwendigen Vorbereitungszeit im Hinblick auf die Hauptverhandlung kann bei 
einer zugesprochenen Pauschalentschädigung von Fr. 350.-- schwerlich von 
Willkür und damit von einer Gesetzesverletzung gesprochen werden. Der von der 
Vorinstanz zugesprochene Betrag ist jedenfalls nicht zu beanstanden.

Soweit die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang im Weiteren 
geltend macht, ihr sei zum Vorwurf gemacht worden, die geltend gemachten 
Kosten für Pächtersuche, Inserate, Rechtsauskünfte und Spesen etc. im Betrage 
von Fr. 425.60 nicht belegt zu haben und gleichzeitig werde von der Gegenpartei 
kein Nachweis für ihre Umtriebe verlangt, was eine unzulässige und willkürliche 
Ungleichbehandlung sei, verkennt sie, dass für diese beiden Ansprüche gänzlich 
unterschiedliche Rechtsnormen zur Anwendung gelangen. Während es sich bei 
der von ihr geltend gemachten Verrechnungsforderung von Fr. 425.60 um eine 
Schadensposition gestützt auf Art. 41 oder Art. 97 OR handelt und der geltend 
gemachte Schaden entsprechend den allgemeinen Beweisregeln (Art. 8 ZGB) 
vom Ansprecher zu beweisen ist, richtet sich die ausseramtliche Entschädigung 
bzw. eine Umtriebsentschädigung an die obsiegende Partei wie ausgeführt nach 
Art. 122 Abs. 2 ZPO und wird wie ebenfalls dargelegt bei Fehlen einer Kostennote 
bzw. eines Nachweises vom Gericht praxisgemäss nach pflichtgemässem 
Ermessen festgelegt. Damit erweist sich auch der diesbezügliche Einwand der 
Beschwerdeführerin als unbegründet.

4. Zusammenfassend gilt es damit festzustellen, dass die Beschwerde im 
Sinne der Erwägungen wegen Verletzung des Anspruches auf rechtliches Gehör 
im Sinne von Art. 29 Abs. 2 BV gutzuheissen, das angefochtene Urteil aufzuheben 
und die Sache an die Vorinstanz zur weiteren Veranlassung und neuen 
Entscheidung zurückzuweisen ist.

5. a) Bezüglich der Regelung der Kostenfolgen entsprechend Art. 122 ZPO und 
damit grundsätzlich gemäss dem Mass des Obsiegens bzw. Unterliegens ist 

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zunächst auf die vorgängig gemachten Erwägungen zu verweisen (vgl. E. 3 d/da). 
Von dieser Regel kann jedoch – wie sich bereits aus dem Wortlaut von Art. 122 
Abs. 1 ZPO ergibt – abgewichen werden. Es liegt grundsätzlich im Ermessen des 
Richters, unter welchen Voraussetzungen und nach welchen Kriterien ein 
Abweichen von der gesetzlichen Regel erfolgen soll (vgl. etwa 
Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. 
Auflage, Zürich 1997, N 26 zu § 64; PKG 1990 Nr. 38 E. 3c). Die Missachtung des 
rechtlichen Gehörs stellt vorliegend einen gravierenden Fehler der Vorinstanz dar, 
ist doch hinlänglich bekannt, dass keine Beweiserhebungen ohne Einbezug der 
Parteien vorgenommen werden dürfen, da andernfalls deren rechtliches Gehör 
verletzt wird. Unter diesen Umständen rechtfertigt es sich jedoch nicht, die 
Gerichtskosten den Parteien aufzuerlegen. Die Gerichtskosten sind in derartigen 
Fällen vielmehr praxisgemäss vollumfänglich der Vorinstanz zu überbinden (PKG 
2004 Nr. 11).

b) Die ausseramtliche Entschädigung bzw. Umtriebsentschädigung hat 
entsprechend Art. 122 Abs. 2 ZPO zu erfolgen (vgl. hierzu vorgängig E. 3 d/da). 
Auch diesbezüglich ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des Gesetzes, dass der 
Richter von dieser Regel abweichen kann, sofern besondere Gründe dies als 
angemessen erscheinen lassen. Dabei ist es ebenfalls grundsätzlich dem 
richterlichen Ermessen anheim gestellt, ob und in welchem Umfang von der nicht 
zwingenden gesetzlichen Regel abgewichen wird, doch darf dies nicht willkürlich 
geschehen; der Entscheid muss sich vielmehr sachlich vertreten lassen (vgl. PKG 
1988 Nr. 14 S. 72; 1990 Nr. 38 E. 3c). Die Beschwerdeführerin hat keine 
Kostennote eingereicht, weshalb das Gericht, wie bereits vorgängig ausführlich 
dargelegt, nach pflichtgemässem Ermessen darüber zu befinden hat. Zu 
berücksichtigen gilt es vorliegend insbesondere, dass die Beschwerdeführerin mit 
dem Antrag auf Nichteintreten und mit ihren weiteren Einwendungen mehrheitlich 
nicht durchgedrungen ist, was zur Folge hat, dass der entsprechende Aufwand 
nicht zu ersetzen ist. Erfolg beschieden war ihr einzig, soweit sie eine Verletzung 
des rechtlichen Gehörs im Zusammenhang mit der vom 
Bezirksgerichtspräsidenten nach Durchführung der Hauptverhandlung eingeholten 
schriftlichen Auskunft bei der D. Kassensysteme AG gerügt hat. Der 
Gesamtaufwand der Beschwerdeführerin für die Beschwerde dürfte etwa 12 
Stunden betragen haben. Dieser ist entsprechend den gemachten Ausführungen 
zu kürzen, wobei unter Berücksichtigung des nur teilweisen Obsiegens eine 
Kürzung um ¾ als angemessen erscheint. Daraus folgt, dass die 
Beschwerdeführerin Anspruch hat auf Entschädigung ihres Aufwandes im Umfang 

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von 3 Stunden. Den anzuwendenden Stundenansatz gilt es gleichermassen nach 
pflichtgemässem Ermessen festzusetzen. Der in eigener Sache tätige 
Rechtsanwalt hat nach ständiger Rechtsprechung des Kantonsgerichts (nur) 
Anspruch auf eine Umtriebsentschädigung, die nach den Umständen des Falles 
und der Billigkeit zu bemessen ist und nach der Gerichtspraxis etwa 50% des 
üblichen Honoraransatzes eines Rechtsanwaltes und damit Fr. 120.00 beträgt 
(PKG 2005 Nr. 11 insbesondere E. 3b, mit Hinweisen; PKG 2007 Nr. 6 E. 3c, mit 
Hinweisen). Es sind nun vorliegend keine Gründe ersichtlich, weshalb von dieser 
Vorgehensweise abzuweichen und ein anderer Stundenansatz anzunehmen wäre. 
Daraus ergibt sich, dass die Beschwerdeführerin eine Umtriebsentschädigung im 
Umfang von Fr. 360.00 (3 Stunden zu Fr. 120.00) zuzüglich Spesen von pauschal 
Fr. 20.00, insgesamt damit ein Betrag von Fr. 380.00 zuzusprechen ist. Da diese 
Umtriebsentschädigung einzig auf dem Obsiegen der Beschwerdeführerin 
bezüglich der Verletzung des rechtlichen Gehörs beruht und es sich hierbei wie 
dargelegt um einen gravierenden Fehler seitens der Vorinstanz handelt, 
rechtfertigt es sich nicht, diese gemäss der allgemeinen Kostenverteilungsregel 
den als Laien prozessierenden und diesbezüglich unterlegenen 
Beschwerdegegnern aufzuerlegen. Vielmehr erscheint es entsprechend der 
Vorgehensweise bei der Gerichtsgebühr vorliegend als gerechtfertigt, die 
Umtriebsentschädigung an die Beschwerdeführerin ebenfalls der Vorinstanz zu 
überbinden.

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III. Demnach wird erkannt

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen, das 
angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache an die Vorinstanz zur 
weiteren Veranlassung und neuen Entscheidung zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1'500.00 gehen zu Lasten 
der Vorinstanz, die zudem die Beschwerdeführerin für ihre Umtriebe mit 
Fr. 380.00 zu entschädigen hat.

3. Gegen diese, einen Streitwert von weniger als 15'000 Franken betreffende 
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 2 lit. a des 
Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde an das Schweizerische 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden, wenn sich eine 
Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Andernfalls ist die 
subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff. BGG gegeben. In 
beiden Fällen ist das Rechtsmittel dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 
Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in 
der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die 
Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen 
und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und 
113 ff. BGG.    

4. Mitteilung an: