# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a3465b8a-29a0-5d19-99de-31f5bc96567f
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-10-01
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2013.23
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_GR_2013_23_oh.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2013.23 

Entscheid 

1. Oktober 2014 

Mitwirkend: 

Abteilungsvizepräsidentin Micheline Roth, Steuerrichter Christian Mäder, Steuerrichter 
Alexander Widl und Gerichtsschreiberin Vivienne Blunschi 

A   A G ,      

vertreten durch RA Dr.iur. B,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrentin,  

S t a d t   C ,    

vertreten durch den Ausschuss für Grundsteuern  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 2 - 

hat sich ergeben: 

A. Mit Kaufvertrag vom … … 2008 und Nachtrag vom … … 2010, der gleich-

zeitig grundbuchlich vollzogen wurde, erwarb die A AG (nachfolgend die Pflichtige) die 

Liegenschaft  Kat.Nr. …,  6'674  m²  Land  in  D,  C,  zum  Preis  von  Fr. 5'539'420.-  
(Fr.  830.-/m2).  Nach  Verrechnung  der  Entschädigungen  für  verschiedene  Ausnüt-

zungsübertragungen  zu  Gunsten  und  zu  Lasten  des  erworbenen  Grundstücks  wurde 

der Preis für das Kaufobjekt auf Fr. 5'438'160.- festgesetzt. In der Zwischenzeit plante 

die  Pflichtige,  das  Grundstück  mit  vier  Mehrfamilienhäusern  (28  Wohnungen,  zwei 

Disporäumen) und einer Tiefgarage zu überbauen und im Stockwerkeigentum zu ver-

äussern. Nachdem die am … … 2009 erlangte Baubewilligung in Rechtskraft erwach-

sen war, begründete die Pflichtige am … … 2010 Stockwerkeigentum. Zwischen dem 

... und … … 2010 veräusserte die Pflichtige sämtliche Miteigentumsanteile am Land an 

verschiedene Erwerber. Die entsprechenden Kaufverträge wurden mehrheitlich bereits 

im … und … 2009 öffentlich beurkundet. Parallel dazu, jedenfalls noch vor der Eigen-

tumsübertragung,  schlossen  sämtliche  Erwerber  –  bis  auf  eine  Ausnahme  bezüglich 

des erst am … … 2011 veräusserten Parkplatzes Nr. … (ohne Wert-quote) – mit der  

E  AG  (nachfolgend  Werkerstellerin  oder  Generalunternehmerin)  separate  Pauschal-

werkverträge  ab,  welche  die  schlüsselfertige  Erstellung  der  entsprechenden Wohnun-

gen, Nebenräume und Parkplätze samt gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen 

zum  Gegenstand  hatten.  Bezüglich  des  Parkplatzes  Nr.  …  schloss  die  Pflichtige  mit 

der Generalunternehmerin einen entsprechenden Werkvertrag ab. 

In der am 1. November 2010 eingereichten Grundstückgewinnsteuererklärung 

deklarierte  die  Pflichtige  bei  einem  Grundstückgewinn  von  insgesamt  Fr. 123'369.40 

Grundstückgewinnsteuern von Fr. 0.-, weil die gesondert ausgewiesenen Teilgewinne 

der verkauften Stockwerkeigentumseinheiten und Parkplätze je unter Fr. 5'000.- lagen 

und  nicht  steuerbar  waren.  Mit  Auflage  vom  16. Januar  2012/9. März  2012  und  Mah-

nung  vom  11. Mai  2012  forderte  das  Gemeindesteueramt  die  Pflichtige  u.a.  auf,  den 

Werkvertrag  bezüglich  der  Stockwerkeinheit  …,  die  detaillierte  Bauabrechnung  der 

Generalunternehmerin sowie sämtliche Verträge einzureichen, welche die Pflichtige mit 

der  Generalunternehmerin  im  Zusammenhang  mit  dem  vorliegenden  Projekt  abge-

schlossen hatte. Die Pflichtige reichte die geforderten Unterlagen nicht ein. Stattdessen 

teilte sie dem Gemeindesteueramt mit, dass sie nur das Land veräussert habe und nur 

für  den  erzielten  Gewinn  aus  dem  Landverkauf  zu  besteuern  sei.  Dabei  sei  sie  nur  

2 GR.2013.23 

 
 
 
 
 
 
 
 
- 3 - 

wenige  Tage  oder Wochen  Eigentümerin  des  Landes  gewesen.  In  dieser  kurzen  Zeit 

hätten keine  grossen Wertzuwachsgewinne  erzielt  werden  können.  Die  vom  Gemein-

desteueramt  eingeforderten  Unterlagen  seien  für  die  Veranlagung  der  Grundstückge-

winnsteuer nicht relevant.  

Mit Veranlagungsentscheid vom 4. Oktober 2012 auferlegte der Ausschuss für 

Grundsteuern der Stadt C der Pflichtigen gesondert ermittelte Grundstückgewinnsteu-

ern  von  insgesamt  Fr. 136'327.50. Dabei  schätzte  er  den  steuerbaren  Gewinn  infolge 

der  nicht  erfüllten  Mitwirkungsaufforderungen  nach  pflichtgemässem  Ermessen  auf 

insgesamt Fr. 543'816.-.  

B. Eine dagegen erhobene Einsprache, womit die Pflichtige die Vornahme der 

Ermessenseinschätzung als unzulässig erachtete und beantragte, aufgrund der einge-

reichten Steuererklärung die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 0.- herabzusetzen, wies 

der Grundsteuerausschuss der Stadt C am 14. März 2013 ab. 

C.  Mit  Rekurs  vom  22.  April  2013  erneuerte  die  Pflichtige  ihren  im  Einspra-

cheverfahren  gestellten  Antrag  und  verlangte  eine  Parteientschädigung.  Ausserdem 

beantragte sie, dass Steuerrichter F in den Ausstand zu treten habe, weil er in der vor-

liegenden Sache die Stadt C im Einschätzungs- und Einspracheverfahren beraten ha-

be. 

Die  Rekursgegnerin  schloss  in  der  Rekursantwort  vom  16. Juli  2013  auf  Ab-

weisung des Rekurses und verlangte ebenfalls eine Parteientschädigung. In der Replik 

vom 11. Oktober 2013 hielt die Pflichtige vollumfänglich an ihren Anträgen fest. Zusätz-

lich warf sie aufgrund der nebenberuflichen Beratungstätigkeit von Steuerrichter F die 

Frage der Unabhängigkeit des gesamten Steuerrekursgerichts auf und verlangte, dass 

das  Steuerrekursgericht  diesbezüglich  einen  Entscheid  treffe.  In  der  Duplik  vom  

29. Oktober 2013 hielt die Rekursgegnerin vollumfänglich an ihren Anträgen fest. Zur 

Rolle von F legte sie dar, dass dieser lediglich als interner Berater der Stadt C beige-

zogen  worden  sei.  Die  Entscheidungskompetenz  habe  immer  bei  den  zuständigen  

Organen  der  Stadtverwaltung  C gelegen.  Die  Frage,  ob  und  in  welcher  Form  ein  teil-

amtlicher Richter des Steuerrekursgerichts eine Steuerberatungstätigkeit ausüben dür-

fe,  sei  aufsichtsrechtlicher  Natur  und  falle  nicht  in  die  Entscheidungskompetenz  des 

2 GR.2013.23 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 4 - 

Steuerrekursgerichts. Soweit die Pflichtige die Auffassung vertrete, dass ihr Anspruch 

auf ein unparteiisches und unbefangenes Gericht nicht gewährleistet sei, hätte sie ent-

sprechende Verfahrensanträge stellen müssen. 

Auf die weiteren Parteivorbringen wird – soweit rechtserheblich – in den nach-

folgenden Erwägungen eingegangen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1. Das  Ausstandsbegehren  gegen  Steuerrichter  F  erweist  sich  als  gegens-

tandslos,  weil  F  dem  Spruchkörper  des  Steuerrekursgerichts  im  vorliegenden  Verfah-

ren nicht angehört. 

2.  Auf  das  Ausstandsbegehren  gegen  die  weiteren  Mitglieder  des  Steuerre-

kursgerichts ist nicht einzutreten, da es erst in der Replik und somit verspätet erfolgte. 

Der Grundsatz von Treu und Glauben und das Verbot des Rechtsmissbrauchs gebie-

ten,  dass  echte  oder  vermeintliche  Ausstands-  oder  Ablehnungsgründe  so  früh  wie 

möglich  geltend  gemacht  werden  (BGr,  18.  Juli  2012,  2C_991/2011,  2C_992/2011, 

www.bger.ch). Es verstösst gegen Treu und Glauben, wenn sich die Pflichtige auf das 

Verfahren  einlässt  und  Einwände  dieser  Art  –  wie  hier  –  erst  in  der  Replik  vorbringt, 

obwohl  sie  den  Mangel  bereits  vorher  erkannte und  mit  einem förmlichen  Ausstands-

begehren  hätte  rügen  können.  Zwar  äusserte  sie  hinsichtlich  der  Tätigkeit  von  F  als 

Gemeindeberater  und  Steuerrichter  bereits  in  ihrer  Rekursschrift  ein  gewisses  Unbe-

hagen.  Sie  liess  sich  jedoch  trotzdem  auf  das  Verfahren  ein.  Mithin  hat  sie  den  An-

spruch auf die Geltendmachung eines Ausstandgrundes gegen die weiteren Mitglieder 

des  Steuerrekursgerichts  verwirkt,  so  dass  über  den  erst  in  der  Replik  vorgebrachten 

Ausstandgrund kein materieller Entscheid zu treffen ist. 

3. Weiter  rügt  die  Pflichtige  eine  Verletzung  des rechtlichen  Gehörs,  weil  die 

Rekursgegnerin im Einspracheentscheid mit keinem Wort auf die Vorbringen anlässlich 

2 GR.2013.23 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 5 - 

der mündlichen Vertretung der Einsprache eingegangen sei. Eine derartige Anhörung 

erweise sich als leerer Formalismus.  

Auch auf diese Rüge ist nicht weiter einzugehen, weil die rechtskundig vertre-

tene Pflichtige nicht substantiiert darlegte bzw. ersichtlich ist, welche weiteren rechtlich 

oder tatsächlich relevanten Fakten sie – über die bereits ausführlich begründete schrift-

liche Einsprache hinaus – mündlich vorbrachte. Es kann bei dieser Sachlage nicht be-

urteilt werden, ob ein Verfahrensmangel vorliegt.  

4. Die  Grundstückgewinnsteuer  wird  gemäss  § 216  Abs. 1  des  Steuergeset-

zes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen 

an  Grundstücken  oder  Anteilen  von  solchen  ergeben.  Grundstückgewinn 

ist  

laut  § 219  Abs. 1  StG  der  Betrag,  um  welchen  der  Erlös  die  Anlagekosten  (Erwerbs-

preis und Aufwendungen) übersteigt.  

a)  Als  Erlös  gilt  nach  §  222  StG  der  Kaufpreis  mit  Einschluss  aller  weiteren 

Leistungen des Erwerbers. Dabei kommt es nicht ohne Weiteres auf die Grundeigen-

tumswerte  an,  die  im  Zeitpunkt  der  Eigentumsübertragung  verschoben  worden  sind. 

Massgebend  ist  vielmehr  der  Preis  für  jene  Leistungen,  welche  die  Vertragsparteien 

nach  wirtschaftlichen  Kriterien  zum  Gegenstand  ihres  obligatorischen  Kaufvertrags 

gemacht  haben.  Dabei  sind  die  Verhältnisse  vom  Zeitpunkt  des  Vertragsabschlusses 

her zu würdigen (RB 1978 Nr. 83). Veräussert der Verkäufer Bauland und schliesst der 

Baulanderwerber  mit  dem  Verkäufer  oder  einer  anderen  (i.d.R.  nahestehenden  oder 

gesellschaftsrechtlich  verbundenen)  Person  einen  Werkvertrag  ab,  der  die  Erstellung 

einer Baute auf dem Kaufgrundstück beinhaltet, gilt als massgebender Erlös die Sum-

me  von  Landpreis  und  Werklohn,  sofern  Land-  und  Werkvertrag  so  voneinander  ab-

hängen,  dass  es  ohne  den  einen  nicht  zum  Abschluss  des  anderen gekommen  wäre 

und  das  Geschäft  zudem  als  Ganzes  dem  Verkauf  einer  fertigen  Baute  gleichkommt 

(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  3.  A.,  2013, 

§ 220 N 55). 

b)  Diese  ursprünglich  für  die  Handänderungssteuer  entwickelte  Zusammen-

rechnungspraxis gilt grundsätzlich auch für die Grundstückgewinnsteuer (Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, § 220 N 54 und § 222 N 7). Sind Landveräusserer und Werkerstel-

ler  verschiedene  Personen,  ist  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  jedoch  zu  beachten, 

2 GR.2013.23 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 6 - 

dass jede Person auf ihren eigenen Grundlagen und ihrem eigenen Gewinn besteuert 

werden muss. Der Gewinn des einen Steuerpflichtigen kann nicht dem anderen zuge-

wiesen werden (BGE 132 II 722, E. 3.2.2). Dies gilt auch, wenn Landveräusserer und 

Werkersteller  wirtschaftlich  identisch  sind  oder  sich  wirtschaftlich  –  zumindest  durch 

Zusammenschluss  zu  einer  einfachen  Gesellschaft  –  nahe  stehen  (BGE  132  II  722, 

E. 4.2).  Vorbehältlich  von  Steuerumgehung  und  Fällen  von  Simulation  gelten  privat-

rechtskonforme juristische Personen grundsätzlich als steuerpflichtig (BGE 132 II 722, 

E. 4.1, auch zum Folgenden). Die Steuerbehörde darf deren Gewinn nur insofern be-

richtigen,  als  dieser  Gegenstand  ist  von  Zuwendungen  oder  verdeckten  Gewinnaus-

schüttungen an einen Aktionär oder eine Schwestergesellschaft. Die als steuerpflichtig 

anerkannten  juristischen  Personen  müssen  nach  dem  Grundsatz  "at  arm's  length" 

handeln. Nur soweit dieses Prinzip nicht beachtet wurde, kann die Steuerbehörde ein-

greifen. 

Daraus ergibt sich, dass in Zusammenrechnungsfällen bei fehlender tatsächli-

cher Identität zwischen Landveräusserer und Werkersteller die Werkpreise grundsätz-

lich ungeschmälert bei den Anlagekosten zu berücksichtigen sind. Insofern erweist sich 

die  Zusammenrechnung  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  als  steuerneutrales  "Null-

summenspiel"  (VGr,  3. März  2010,  SB.2009.00098,  www.vgr.zh.ch;  Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, § 222 N 7). 

5.  a)  Im  vorliegenden  Fall  liegt  –  abgesehen  vom  veräusserten  Parkplatz 

Nr. … – eine echte Zusammenrechnungskonstellation vor, wobei Landveräusserin und 

Werkerstellerin  verschiedene  Personen  sind.  Es  ist  unbestritten,  dass  für  die  Bestim-

mung  des  Erlöses  die  vereinbarten  Land-  und  Werkpreise  (zu-/abzüglich  Mehr-  resp. 

Minderkosten) zusammenzurechnen sind. Dies gilt entgegen der Auffassung der Pflich-

tigen nicht nur nach der verwaltungsgerichtlichen, sondern auch nach der vermeintlich 

strengeren  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  (siehe  BGr,  5.  September  2007, 

2P.58/2007,  www.bger.ch,  E.  2.2,  auch  zum  Folgenden).  Letztere  Schlussfolgerung 

ergibt sich daraus, dass es das Bundesgericht als zulässig erachtete, die angemesse-

ne  Liegenschaftenhändlerpauschale  in  Zusammenrechnungsfällen  vom  Gesamterlös 

(inkl. Werkpreis) zu bemessen.  

b) Umstritten ist hingegen, welche mit der Werkerstellung zusammenhängen-

den  Anlagekosten  anrechenbar  sind  und  wie  weit  die  Untersuchungsbefugnisse resp.  

2 GR.2013.23 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 7 - 

-pflichten der Steuerbehörde und die Mitwirkungspflichten des Steuerpflichtigen in die-

sem Zusammenhang gehen dürfen.  

6.  a)  Im  Steuerrecht gilt  die  Untersuchungsmaxime  (§  138  StG).  Danach  hat 

die Steuerbehörde von Amtes wegen alle massgebenden tatsächlichen und rechtlichen 

Verhältnisse zu ermitteln, die für eine gesetzmässige vollständige und richtige Veran-

lagung der betreffenden steuerpflichtigen Person erforderlich sind (§ 132 Abs. 1 StG). 

Der  Steuerpflichtige  muss  dabei  mitwirken  (§  135  Abs.  1  StG).  Die  Untersuchungs-

handlungen wie auch die Mitwirkungspflichten der steuerpflichtigen Person haben sich 

immer  am  Ziel  zu  orientieren,  eine  vollständige  und  richtige  Besteuerung  des  betref-

fenden  Steuerpflichtigen  zu  erreichen.  Wie  erwähnt  (E.  4b)  bestehen  jedoch  bei  der 

Grundstückgewinnsteuerveranlagung  des  Landveräusserers  in  Zusammenrechnungs-

fällen  (ohne  tatsächliche  Identität  zwischen  Landveräusserer  und  Werkersteller)  Leit-

planken. Der Steuerbehörde ist es nicht gestattet, nach freiem Belieben Gewinnanteile 

des  Werkerstellers  dem  Landveräusserer  zuzurechnen.  Dies  gilt  aufgrund  eines  ver-

waltungsgerichtlichen  Entscheids  vom  3.  November  2010  (SB.2010.00054)  selbst 

dann,  wenn  der  Werkersteller  von  sich  aus  Gewinnanteile  an  den  Landveräusserer 

verschiebt bzw. für Kosten, die beim Landveräusserer angefallen sind (in casu notariel-

le  Handänderungskosten),  aufkommt.  Im  betreffenden  Entscheid,  welcher  die  gleiche 

Konstellation  (Zusammenrechnungsfall)  und  die  gleiche  Veräusserin  betraf,  hielt  das 

Verwaltungsgericht ausdrücklich fest, dass an den Landveräusserer verschobene Ge-

winne,  die  ausschliesslich  mit  der  Werkerstellung  und  nicht  mit  den  Landverkäufen 

angefallen sind, mit der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer (§§ 16 ff. und 63 ff. StG) und 

nicht  mit  der  Grundstückgewinnsteuer  zu  besteuern  seien,  sofern  die  vereinbarten 

Landpreise beim Verkauf einem Drittvergleich standhielten. Die kommunale Steuerbe-

hörde hat sich bei der vorzunehmenden Untersuchung an diese Grundsätze zu halten. 

Nach  dem  Verhältnismässigkeitsgrundsatz  müssen  die  vom  Steuerpflichtigen 

geforderten  Mitwirkungshandlungen  nicht  nur  geeignet  sein,  den  rechtserheblichen 

Sachverhalt abzuklären, sondern hierzu auch notwendig und der steuerpflichtigen Per-

son  zumutbar  sein  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 135  N  34).  Sind  diese  Voraus-

setzungen  nicht  erfüllt,  besteht  keine  Mitwirkungspflicht.  Dementsprechend  ist  es  der 

Steuerbehörde  in  diesem  Fall  –  soweit  nicht  anderweitig  ein  Untersuchungsnotstand 

besteht  –  nicht gestattet,  auf  Grund  nicht  erfüllter  (unzulässiger)  Mitwirkungsaufforde-

2 GR.2013.23 

 
 
 
 
 
 
 
 
- 8 - 

rungen  eine  Ermessensveranlagung  vorzunehmen  und  den  Steuerpflichtigen  darüber 

hinaus für sein Verhalten zu büssen. 

b)  Im  vorliegenden  Fall  ist  unbestritten,  dass  es  sich  bei  der  Pflichtigen  um 

eine  privatrechtskonform  errichtete  juristische  Person  handelt,  die  als  eigenständiges 

Steuersubjekt zu besteuern ist. Die Rekursgegnerin behauptete nie, dass es sich hier-

bei um eine Briefkastenfirma handle oder die abgeschlossenen Verträge simuliert sei-

en, mit der Folge, dass bei der Besteuerung des Grundstückgewinns die Existenz der 

Pflichtigen steuerlich auszublenden wäre. Das kommunale Steueramt stellte im Aufla-

geverfahren  keine  dahingehenden  Nachforschungen  an.  Es  bestehen  diesbezüglich 

aufgrund der Akten auch keine Anhaltspunkte.  

c)  Fraglich  ist  somit  einzig,  ob  eine  Gewinnverschiebung  vom  Landpreis  in 

den Werklohn stattgefunden hat. Diesbezüglich stellt sich die Rekursgegnerin auf den 

Standpunkt,  dass  die  Landveräusserin  und  Werkerstellerin  nahestehende  Personen 

seien, die sich zu einer einfachen Gesellschaft zusammengeschlossen hätten mit dem 

Ziel, fertig erstellte Stockwerkeinheiten zu veräussern. Bei dieser Sachlage müsse un-

tersucht  werden,  ob  die  in  separaten  Vertragswerken  vereinbarten  Land-  und  Werk-

preise  –  je  einzeln  betrachtet  –  einem  Drittvergleich  standhielten,  und  zwar  auch  bei 

einer  –  wie  hier  –  sehr kurzen  Besitzesdauer.  Denn  es  wäre  möglich,  dass  das  Land 

unter  dem  Marktwert  erworben  und  verkauft  oder  das  Bauwerk  zu  einem  Preis  über 

dem Marktwert veräussert worden sei. Für die Enderwerber hätten die separat festge-

legten  Land-  und  Werkpreise  keine  ausschlaggebende  Bedeutung.  Für  sie  sei  aus-

schliesslich der Gesamtpreis für Land und Gebäude massgebend. Um die Marktüblich-

keit der in separaten Vertragswerken festgelegten Land- und Werkpreise überprüfen zu 

können,  müsse  das  kommunale  Steueramt  berechtigt  sein,  von  der  Landveräusserin 

die Bauabrechnung der Werkerstellerin einzuverlangen. 

d)  Mit  dieser  Auffassung  widersetzt  sich  die  Rekursgegnerin  zumindest  der 

verwaltungsgerichtlichen  Rechtsprechung.  Denn  nach  der  Praxis  des  Verwaltungsge-

richts  liegt  eine  unzulässige  Gewinnverschiebung  vom  Landpreis  in  den  Werklohn  

– ungeachtet des mit der Werkerstellung erzielten Gewinns – nur dann vor, wenn die 

beim  Verkauf  vereinbarten  Landpreise  einem  Drittvergleich  nicht  standhalten  (VGr, 

19. März  2003,  SB.2002.00080,  www.vgr.zh.ch;  VGr,  10.  Mai  2006,  SB.2005.00079, 

www.vgr.zh.ch;  VGr.  3. November  2010,  SB.2010.00054,  E. 3.2,  www.vgr.zh.ch,  je 

auch zum Folgenden). Eine steueramtliche Abklärung, namentlich durch Einforderung 

2 GR.2013.23 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 9 - 

der  Bauabrechnung  des  Werkerstellers,  rechtfertige  sich  nur  dann,  wo  Hinweise  auf 

eine  wesentlich  unter  dem  Verkehrswert  liegende  Beurkundung  des  Landpreises  vor-

handen  sind.  Gerade  solche  Anhaltspunkte  bringt  die  Rekursgegnerin  aber  nicht  vor. 

Sie  hat  in  keinem  Stadium  des  Verfahrens  in  substantiierter  Weise  dargelegt,  ge-

schweige  denn  nachgewiesen,  dass  in  der  Stadt  C  zur  fraglichen  Zeit  höhere  Land-

preise bezahlt worden seien. Abgesehen davon ist anzumerken, dass die Pflichtige nur 

wenige Tage oder Wochen Eigentümerin der streitbetroffenen Landanteile war. In die-

ser kurzen Zeit ist, auch wenn die Landpreise im Jahr 2010 im Allgemeinen steigende 

Tendenz  aufwiesen,  eine  Wertsteigerung  des  Baulands  kaum  messbar.  Selbst  wenn 

man auf die Beurkundungsdaten beim Erwerb und Verkauf abstellt, war die wirtschaft-

liche  Besitzesdauer  vom  …  2008  bis  mehrheitlich  Ende  …  2009  kurz.  In  dieser  Zeit 

sind die Landpreise in der Stadt C laut der Modellpreisstatistik des statistischen Amts 

des  Kantons  Zürich  nur  unwesentlich  um  4,4%  (Stand  September  2014)  gestiegen. 

Aufgrund der geringen Aussagekraft dieser Statistik lässt sich daraus aber nicht ablei-

ten, dass die beurkundeten Landpreise der veräusserten Miteigentumsanteile wesent-

lich unter dem Marktwert lagen. 

Selbst  wenn  das  veräusserte  Land  infolge  des  konkret  realisierten  Überbau-

ungsprojekts massiv an Wert gewonnen hätte, bestünde kein Anlass für eine Gewinn-

korrektur bei der Besteuerung der Pflichtigen, weil ein allfälliger Mehrwert des Landes 

infolge des konkreten Überbauungsprojekts allein das Verdienst der Generalunterneh-

merin und nicht der Landveräusserin ist. Es kommt in diesem Zusammenhang entge-

gen der Auffassung der Rekursgegnerin nicht darauf an, ob und in welcher Höhe der 

von der Generalunternehmerin erwirtschaftete Gewinn letztlich ausgefallen ist, da Ge-

winnkorrekturen zu Gunsten resp. zu Lasten der Landveräusserin resp. der Werkerstel-

lerin wie erwähnt unzulässig sind, solange die beim Verkauf beurkundeten Landpreise 

im marktüblichen Rahmen liegen. 

e)  Aufgrund  der  gegebenen  Umstände  und  der  aktuellen  Rechtsprechung 

bestand keine Notwendigkeit, von der Pflichtigen im Auflageverfahren die Bauabrech-

nung  der  Generalunternehmerin  und  eine  Substantiierung  der  (Eigen-)Leistungen  der 

Generalunternehmerin  und  weiterer  nahestehender  Personen  (insbesondere  hinsicht-

lich Architektur- und weiterer Honorare) zu verlangen. Wären die geforderten Unterla-

gen eingereicht worden und hätten sich einzelne in der Bauabrechnung verbuchte Ho-

norare  als  übersetzt  erwiesen  oder  hätte  sich  aus  den  eingereichten  Unterlagen  gar 

ergeben, dass der Landveräusserin –  wie im Fall SB.2010.00054 – unter verschiede-

2 GR.2013.23 

 
 
 
 
 
 
 
- 10 - 

nen  Titeln  Gewinnanteile  ausbezahlt  worden  wären,  hätte  die  Rekursgegnerin  diese 

nach der dargelegten Rechtsprechung nicht mit der Grundstückgewinnsteuer erfassen 

dürfen.  Umgekehrt  wäre  eine  Gewinnkorrektur  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  der 

Landveräusserin  auch  nicht  möglich,  wenn  die  Generalunternehmerin  einen  Verlust 

erzielt  hätte  (VGr,  10.  Mai  2006,  SB.2006.00079,  www.vgr.zh.ch).  Aufgrund  dessen 

waren die  Mitwirkungsaufforderungen des kommunalen Steueramts (Einforderung der 

detaillierten  Bauabrechnung  und  einer  Liste  mit  den  ursprünglich  angestrebten  Ver-

kaufspreisen  samt  Kostenschätzung  und  Gewinnkalkulation,  ferner  die  Einforderung 

sämtlicher Verträge zwischen der Pflichtigen und der Generalunternehmerin, Substan-

tiierung der "Eigenleistungen" der Generalunternehmerin bzw. weiterer nahe stehender 

Personen) allesamt nicht geeignet und notwendig, um den Grundstückgewinn aus der 

Veräusserung der Miteigentumsanteile am Bauland vollständig und richtig zu ermitteln. 

Zulässig war einzig die Aufforderung, ein vollständiges Exemplar eines Pauschalwerk-

vertrags  und  die  Mehr-  resp.  Minderkostenabrechnungen  einzureichen,  weil  die  dies-

bezüglichen Faktoren für die Bemessung des Gewinns relevant sind. Vor allem muss 

über die Person des Werkerstellers vollständige Klarheit herrschen, weil die Ermittlung 

des  Grundstückgewinns  in  Zusammenrechnungsfällen  wesentlich  davon  abhängt,  ob 

Landveräusserer und Werkersteller verschiedene Personen sind oder tatsächlich iden-

tisch  sind.  Bei  tatsächlicher  Identität  gelten  die  dargelegten  Einschränkungen  bei  der 

Grundstückgewinnsteuerveranlagung  des  Landveräusserers  nicht  (VGr,  23.  Okto-

ber 2002, SB.2002.00006 = ZStP 2003, 63). Diesbezüglich bestand jedoch kein Unter-

suchungsnotstand, weil die kommunale Steuerbehörde die Person des Werkerstellers 

bereits  vor  Erlass  der  Mitwirkungsaufforderungen  kannte.  Hinsichtlich  der  Mehr-  und 

Minderkosten,  die  auch  zum  Erlös  gehören,  im  vorliegenden  Fall  aber  nicht  bekannt 

sind, wirkten sich die fehlenden Angaben bei der Bemessung der steuerbaren Teilge-

winne nicht aus, weil die beim Erlös auf- oder abzurechnenden Mehr- oder Minderkos-

ten  im  Sinn  eines  Nullsummenspiels  bei  den  Anlagekosten  zu  berücksichtigen  gewe-

sen wären. Folgedessen waren die Voraussetzungen für eine Ermessenseinschätzung 

nicht  erfüllt,  so  dass  diese  einschliesslich  der  vorinstanzlichen  Kostenauflage  von  

Fr. 800.- für das Einspracheverfahren aufzuheben ist. 

f)  Entgegen  dem  Antrag  der  Pflichtigen  und  ihrer  fehlerhaften  Steuerberech-

nung,  die  abweichend  von  der  Steuererklärung  mit  einem  Grundstücksverlust  von 

Fr. 18'562.- schliesst, ist die Grundstückgewinnsteuer damit aber nicht auf Fr. 0.- fest-

zusetzen.  Denn  tatsächlich  beläuft  sich  der  steuerbare  Gesamtgewinn  gemäss  der 

beiliegenden  Steuerberechnung  auf  Fr.  123'275.40  bzw.  gerundet  auf  Fr.  121'900.-. 

2 GR.2013.23 

 
 
 
 
 
- 11 - 

Ausserdem  liess  die  Pflichtige  ausser  Acht,  dass  beim  gleichzeitigen  Verkauf  einer 

Mehrheit von Grundstücken (Wohnung … und Bastelraum) an die Erwerber G/H eine 

Gesamtveräusserung vorliegt. In diesem Fall ist die Grundstückgewinnsteuer auf dem 

Gesamtgewinn  beider  Objekte  zu  berechnen,  was  im  konkreten  Fall  dazu  führt,  dass 

der Teilgewinn hier nicht knapp unter Fr. 5'000.-, sondern – nach Verlustverrechnung 

gemäss § 124 Abs. 3 StG – Fr. 5'100.- beträgt und zu besteuern ist.  

Somit ist der Rekurs teilweise gutzuheissen und die Grundstückgewinnsteuer 

gemäss der beiliegenden Steuerberechnung von insgesamt Fr. 136'327.50.- auf insge-

samt Fr. 847.50.- herabzusetzen. 

7. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekursverfahrens der 

nahezu  vollständig  unterliegenden  Rekursgegnerin  aufzuerlegen  (§  151  Abs.  1  StG) 

und steht ihr die beantragte Parteientschädigung nicht zu (§ 152 StG in Verbindung mit 

§  17  Abs.  2  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  vom  24.  Mai  1959/8.  Juni  1997). 

Vielmehr  ist  der  obsiegenden  Rekurrentin  eine  Parteientschädigung  von  Fr. 5'000.- 

zuzusprechen,  da  ihr  aufgrund  des  doppelten  Schriftenwechsels  im  Rekursverfahren 

ein besonderer Aufwand erwachsen ist.  

Demgemäss beschliesst die Kammer: 

1.  Das  Ausstandsbegehren  gegen  Steuerrichter  F  wird  als  gegenstandslos  abge-

schrieben. 

2.  Auf das Ausstandbegehren gegen die weiteren Mitglieder des Steuerrekursgerichts 

wird nicht eingetreten; 

2 GR.2013.23 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 12 - 

und erkennt: 

1.  Der  Rekurs  gegen  den  Einspracheentscheid  des  Ausschusses  für  Grundsteuern 

der Stadt C vom 14. März 2013 wird teilweise gutgeheissen und die der Rekurren-

tin  auferlegte  Grundstückgewinnsteuer  von 

insgesamt  Fr.  136'327.50  auf  

Fr. 847.50 herabgesetzt. 

2.  Die  Kostenauflage  des  Ausschusses  für  Grundsteuern  der  Stadt  C  von  Fr. 800.- 

wird aufgehoben. 

3.  […] 

2 GR.2013.23 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 13 - 

Eine Minderheit der Kammer gibt folgende abweichende Rechtsauffassung zu  
Protokoll:  

(Gegen den dargelegten Sachverhalt und die Erwägungen 1. - 4. ist nichts ein-

zuwenden. Hingegen ist der Rekurs abzuweisen). 

5. Im vorliegenden Verfahren ist in erster Linie streitig, ob die Rekursgegnerin 

zu Recht mit Bezug auf den Gewinn aus dem Verkauf der Landanteile durch die Pflich-

tige eine partielle Ermesseneinschätzung vorgenommen hat, nachdem sich die Pflich-

tige  trotz  mehrmaliger  Aufforderung  und  Mahnung  ausdrücklich  geweigert  hatte,  so-

wohl die Bauabrechnung der Generalunternehmerin vorzulegen, als auch Verträge und 

Absprachen mit der I AG und der J AG einzureichen bzw. substantiiert darzulegen. 

Die  Beantwortung  dieser  Frage  hängt  einerseits  davon  ab,  ob  die  formellen 

Voraussetzungen 

für  den  Erlass  einer  Ermesseneinschätzung  gegeben  waren 

(nachfolgend  E.  6a).  Andererseits  ist  zu  klären,  ob  die  Pflichtige  gehalten  gewesen 

wäre,  in  der  von  ihr  verlangten  Art  und  Weise  bei  der  Untersuchung  mitzuwirken 

(nachfolgend E. 7b - g). 

6. a) Mit Auflage vom 16. Januar 2012 und 9. März 2012 sowie Mahnung vom 

11. Mai  2012  wurde  die  Pflichtige  zur  Einreichung  verschiedener  Unterlagen  in  Zu-

sammenhang mit der Erstellung der vorliegenden Überbauung "D" aufgefordert. Insbe-

sondere  zur  Vorlage  einer  Bauabrechnung  der  Generalunternehmerin  sowie  der  sub-

stantiierten  Darlegung  der  Leistungen  der  I  AG  und  der  J  AG.  Damit  waren  die 

formellen Anforderungen für den Erlass einer Ermessenseinschätzung gegeben. 

b) Uneinigkeit besteht insbesondere betreffend die Frage, ob die Rekursgeg-

nerin  berechtigt  gewesen  ist,  von  der  Pflichtigen  die  detaillierte  Bauabrechnung  der 

Generalunternehmerin einzufordern. 

aa)  Die  Pflichtige  führt  aus,  sie  habe  das  Land  erworben  und  eine  Überbau-

ung  mit  Mehrfamilienhäusern  mit  der  Generalunternehmerin  geplant.  Daraufhin  habe 

sie die entsprechenden Grundstücksanteile der Stockwerkseigentumswohnungen ver-

kauft.  Gleichzeitig  hätten  die  Landkäufer  mit  der  Generalunternehmerin  einen  Pau-

2 GR.2013.23 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 14 - 

schalwerkvertrag  zur  Erstellung  der  entsprechenden  Eigentumswohnungen  teilweise 

samt  Erstellung  eines  Tiefgaragenplatzes  abgeschlossen.  Richtig  sei,  dass  diese 

Handänderungen  sogenannte  Zusammenrechnungsfälle  seien,  jedoch  mit  Ausnahme 

des  Tiefgaragenplatzes  Nr. ... Dementsprechend  seien  dem  zusammengerechneten 

Erlös  die  jeweiligen  Anlagekosten  gegenüberzustellen,  zu  denen  in  der  Regel  der  je-

weilige  Pauschalwerklohn  als  wertvermehrende  Aufwendung  gehöre.  Im  Ergebnis  er-

gebe  sich  in  werklohnmässiger  Hinsicht  damit  beim  Grundstückgewinn  ein  "Nullsum-

menspiel".  Zwar  halte  die  Generalunternehmerin  47.5%  des  Aktienkapitals  der  A  AG, 

sei  jedoch  keine  Schwestergesellschaft  der  Pflichtigen  und  könne  auch  nicht  als  "na-

hestehend" gewürdigt werden. Wegen der fehlenden Identität zwischen Landveräusse-

rin und Werkerstellerin und da die Werkverträge direkt zwischen den Landkäufern und 

der  Werkerstellerin  abgeschlossen  worden  seien,  könne  nicht  davon  ausgegangen 

werden,  dass  Landpreis  in  den  Werklohn  verschoben  worden  sei.  Entscheidend  sei 

vorliegend  allein,  ob  die  beurkundeten  Landverkaufspreise  wesentlich  unter  dem 

massgebenden  Verkehrs-  bzw.  Marktwert  gelegen  hätten.  Dies  liege  nicht  vor,  denn 

Erwerbspreis, Fr. 815.-/m², und Verkaufspreis, Fr. 836.-/m², seien marktkonform gewe-

sen. Unverständlich sei auch, was die Rekursgegnerin mit der Bezeichnung "einheitli-

ches  Vertragswerk"  meine.  Bei  der  Grundstückgewinnsteuer  handle  es  sich  um  eine 

reine Objektsteuer und für eine Zusammenrechnung des Erlöses mit dem Gewinn sei 

wegen des im Steuerrecht geltenden Legalitätsprinzips eine ausdrückliche gesetzliche 

Grundlage erforderlich. 

Damit ergebe sich, dass für die Pflichtige keine gesetzliche (verfahrensrechtli-

che) Pflicht bestanden habe, die Mahnung und Auflage der Rekursgegnerin zu erfüllen. 

Demzufolge  seien  die  entsprechenden  Pauschalwerklöhne  als  Anlagekosten  vollum-

fänglich  zu  berücksichtigen,  mit  der  Folge,  dass sich  gesamthaft  ein  Grundstücksver-

lust von Fr. 18'562.- ergebe. 

bb)  Die  Rekursgegnerin  hingegen  führt  aus,  die  Pflichtige  habe  sich  mit  der 

Generalunternehmerin  zu  einer  einfachen  Gesellschaft  zusammengeschlossen,  um 

eine Überbauung zu realisieren und die neu erstellten Wohneinheiten an Dritte zu ver-

äussern.  Daraufhin  habe  die  Pflichtige  das  Grundstück  Kat.Nr. …,  6'674  m²  Grund-

stücksfläche, erworben. Erst dann habe die Generalunternehmerin in Zusammenarbeit 

mit der Pflichtigen auf diesem Grundstück eine Wohnüberbauung mit mehreren Mehr-

familienhäusern  geplant.  Nach  Einreichung  eines  Baugesuchs  habe  die  Pflichtige  die 

Stockwerkseigentumsanteile  verkauft.  Gleichzeitig  hätten  die  Erwerber  mit  der  Gene-

2 GR.2013.23 

 
 
 
 
 
 
 
- 15 - 

ralunternehmerin  einen  Werkvertrag  zur  Erstellung  der  betreffenden  Wohnung  samt 

Garagenplatz abgeschlossen (Bemerkungen zum Kaufpreis). Aufgrund dieser Zusam-

menarbeitskonstellation  sei  nicht  klar,  ob  möglicherweise  Landpreis  in  den  Pauschal-

werkpreis verschoben worden sei. 

7. a) Die Frage, ob die Pflichtige aufgefordert werden durfte, u.a. die detaillier-

te Bauabrechnung der Generalunternehmerin sowie weitere Verträge und Absprachen 

der Pflichtigen mit nahestehenden Unternehmen in Zusammenhang mit der Überbau-

ung "D" und die Einreichung eines Pauschalwerkvertrags der Landkäufer einzureichen, 

hängt nicht nur davon ab, ob die Leistungen der Pflichtigen steuerrechtlich als Quasi-

Eigenleistungen zu würdigen sind und ob die Generalunternehmerin als Schwesterge-

sellschaft in einem Konzernverhältnis mit der Pflichtigen anzusehen ist. Entscheidend 

ist allein die Frage, ob die Untersuchung und Beantwortung der mit der streitbetroffe-

nen  Auflage  eingeforderten  Unterlagen vom  Untersuchungszweck  her  geboten,  erfüll-

bar  und  verhältnismässig  war.  Es  geht  allein  um  die  gesetzmässige  Veranlagung  der 

Pflichtigen.  Dabei  spielen  Leistungen,  welche  der  Pflichtigen  nahestehende  Gesell-

schaften  erbringen,  eine  bedeutende  Rolle.  Dementsprechend  darf  und  kann  die  Re-

kursgegnerin zur Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer vorliegend nicht allein auf 

den  zwischen  der  Pflichtigen  und  den  Landkäufern  vereinbarten  Landpreis  abstellen, 

sondern kann und darf weitere Unterlagen verlangen. Dies insbesondere, um zu über-

prüfen,  ob  z.B.  Gewinnverschiebungen  stattgefunden  haben,  um  steuergünstig  das 

angestrebte Verkaufsziel zu erreichen. 

b) Lässt der Steuerpflichtige bauliche Leistungen durch eine ihm nahestehen-

de, wirtschaftlich verbundene bzw. von ihm beherrschte Gesellschaft ausführen, ist er 

gemäss der Steuerpraxis verpflichtet, auf Verlangen der Steuerbehörde auch überprüf-

bare  Angaben  betreffend  die  erbrachten  Leistungen  dieser  Gesellschaft  (z.B.  deren 

Bauabrechnung) einzureichen, soweit das dem Ziel, eine vollständige und richtige Be-

steuerung des Steuerpflichtigen zu ermöglichen, dient und die weiteren Voraussetzun-

gen  der  Erfüllbarkeit  und  Verhältnismässigkeit  gegeben  sind  (VGr,  21. Mai  2003, 

SB.2002.00103/104,  www.vgr.zh.ch).  Der  Pflichtige  kann  sich  der  Erfüllung  einer  sol-

chen Auflage nicht mit dem Hinweis auf die zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse ent-

ziehen. 

2 GR.2013.23 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 16 - 

c)  aa)  Dies  muss  jedenfalls  auch  vorliegend  gelten.  Denn  die  Pflichtige  und 

die Generalunternehmerin können ohne Weiteres als nahestehende Unternehmen be-

zeichnet werden, weil zwischen ihnen enge personelle und organisatorische Verflech-

tungen bestehen. Zum einen hält die Generalunternehmerin 47.5% des Aktienkapitals 

der  Pflichtigen  und  zum  anderen  waren  sowohl  K  als  auch  L  in  den  vorliegend  ent-

scheidenden  Jahren  (2008  -  2011)  je  entweder  Präsident  des  Verwaltungsrats  oder 

Mitglied des Verwaltungsrats in einem der beiden Gesellschaften (Handelsregisteraus-

züge), jeweils mit Kollektivunterschrift. 

bb)  Aus  den  eingereichten  Kauf-  und  Werkverträgen  ergibt  sich  zudem  Fol-

gendes: 

-  Die Kaufverträge betreffend die Landanteile sind vom Vorliegen einer 
rechtskräftigen  Baubewilligung  abhängig  (z.B.  Kaufvertrag  A  AG  /  M 
und N, Ziff. 1 und Weitere Bestimmungen Ziff. 3); 

-  die Käufer erklären, dass sie vor Abschluss des Kaufvertrags bereits 
einen  Werkvertrag  abgeschlossen  haben  (Weitere  Bestimmungen 
Ziff. 3 Bemerkungen zum Kaufpreis); 

-  die  Pflichtige  als  Landveräusserin  erklärt,  dass  die  Kaufpreiserlöse 
gesamthaft  dem  Erwerbspreis  entsprechen  und  daher  kein  Grund-
stückgewinn erzielt werde (Weitere Bestimmungen Ziff. 8, 3. Abs.), 

-  die  Landkäufer  ermächtigen  die  Pflichtige  als  Verkäuferin,  "bis  zur 
Bauvollendung Änderungen an den Projektplänen vorzunehmen und 
Baugesuche  einzureichen  und  bewilligen  zu  lassen"  (Weitere  Be-
stimmungen Ziff. 15, 2. Abs.); 

-  der  Werkvertrag  ist  vom  Abschluss  eines  öffentlich  beurkundeten 

Landkaufvertrags abhängig.  

cc)  Des  Weiteren  ergibt  sich,  dass  die  Stockwerkeigentumswohnungen  der 

Überbauung "D" zu einem Gesamtkaufpreis angeboten worden sind, ab Fr. 690'000.-. 

d)  Demzufolge  haben  die  Pflichtige  und  die  Generalunternehmerin  die  Über-

bauung  des  von  der  Pflichtigen  erworbenen  Grundstücks  als  einfache  Gesellschaft 

miteinander geplant und verwirklicht. Die Pflichtige war zudem bis zum Abschluss des 

Bauvorhabens  Bevollmächtigte  der  Landkäufer  mit  Bezug  auf  die  Erstellung  der 

Stockwerkeigentumswohnungen  (Weitere  Bestimmungen  Ziff. 11,  13  und  15).  Die 

Land- und Werkverträge hingen so voneinander ab, dass der eine ohne den anderen 

nicht  hätte  abgeschlossen  werden  können.  Da  die  Stockwerkeigentumswohnungen 

jeweils  zu  einem  Gesamtpreis  angeboten  worden  sind,  besteht  die  Möglichkeit,  dass 

2 GR.2013.23 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 17 - 

die  Pflichtige  zusammen  mit  der  Generalunternehmerin  eine  Preisgestaltung  vorge-

nommen  hat,  aufgrund  derer  sich  ein  attraktiver  Kaufpreis  für  die  Wohnungen  inkl. 

Land  ergeben  hat.  In  diesem  Zusammenhang  muss  es  der  Grundsteuerbehörde 

durchaus  erlaubt  sein,  von  der  Pflichtigen  weitere  Unterlagen  zu  verlangen,  um  die 

Forderungen  und  Leistungen,  die  in  Zusammenhang  mit  der  Überbauung  und  dem 

Verkauf  der  Stockwerkseigentumswohnungen  "D"  angefallen  sind,  nachzuvollziehen. 

Allein  der  Landkaufvertrag  mit  der  Pflichtigen  und  der  Werkvertrag  mit  einem  Pau-

schalwerkpreis  reicht  dafür  sicher  nicht  aus.  In  diesem  Zusammenhang  kann  auch 

nicht nachvollzogen werden, wie die Aufteilung des Pauschalverkaufspreises,  zu dem 

die Wohnungen inkl. Landanteil angeboten worden sind, vorgenommen worden ist, um 

Land- und Wohnungsanteil separat verkaufen zu können. 

e)  Die  mit  Auflage  und  Mahnung  eingeforderten  Unterlagen  u.a.  betreffend 

detaillierte  Darlegung  des  Werkpreises  (E.  A  Ziff. 1. -  7)  war  auch  erfüllbar.  Aufgrund 

der  Stellung  von  K  und  L  als  Verwaltungsrat  bzw.  Präsident  des  Verwaltungsrats  der 

Gesellschaften  hätte  Zugriff  auf  die  Unterlagen  der  entsprechenden  Gesellschaften 

bestanden.  

f) Zudem waren die Auflage und Mahnung der  Rekursgegnerin auch verhält-

nismässig, denn ohne diese Abklärungen ist es für sie nicht möglich gewesen abzuklä-

ren,  ob  z.B.  Landwert  in  den  Werklohn  verschoben  worden  ist,  und  ob  dadurch  die 

Leistungen des Generalunternehmers nicht dem Marktwert entsprochen haben. Zudem 

war die Auflage für die gesetzmässige Veranlagung des Pflichtigen notwendig und es 

war der Pflichtigen auch zuzumuten, diese Unterlagen einzureichen. 

g) Daraus folgt, dass die Pflichtige zur Erfüllung der streitbetroffenen Auflage 

verpflichtet  gewesen  wäre.  Indem  sie  die  verlangten  Unterlagen  trotz  Mahnung  nicht 

eingereicht  hat,  hat  sie  Verfahrenspflichten  verletzt.  Somit  hat  die  Rekursgegnerin  zu 

Recht den steuerbaren Grundstückgewinn gestützt auf § 139 Abs. 2 StG nach pflicht-

gemässem Ermessen geschätzt. 

Diese Erwägungen führen zur Abweisung des Rekurses. 

Für den richtigen Protokollauszug,  

die Gerichtsschreiberin: 

2 GR.2013.23