# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 83c42686-6923-593d-ae8e-b944cfc8d0e1
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-16
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 16.04.2024 A/3113/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-3113-2023_2024-04-16.pdf

## Full Text

R E P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N E V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/3113/2023 LDTR JTAPI/355/2024 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 16 avril 2024 

 

dans la cause 

 

A______ SA, représentée par Me Daniel KINZER, avocat, avec élection de domicile 

 

contre 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 

B______ SA 

 

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A/3113/2023 

EN FAIT 

1. A______ SA (ci-après : la propriétaire) est propriétaire de la parcelle n° 1______ 
de la commune de C______, sur laquelle est érigé un immeuble d'habitation à 
l'adresse ______[GE]. 

2. L'appartement au deuxième étage de l'immeuble sis ______[GE] a été occupé par 
Monsieur D______ entre 1982 et 2019. Le loyer était fixé à CHF 7'200.- l'an dès le 
1er janvier 1982. 

3. L'appartement a ensuite été loué à Monsieur E______ du 1er septembre au 30 
novembre 2020 pour un loyer de CHF 20'160.-, puis à Madame F______ et 
Monsieur G______ pour le même loyer. Les époux ont quitté cet appartement le 30 
avril 2023. 

4. Par courrier du 30 mai 2023, la propriétaire a informé l'office cantonal du logement 
et de la planification foncière (ci-après : OCLPF) du département du territoire (ci-
après : DT ou le département) qu'au départ de M. D______ de l'appartement, les 
canalisations d'eaux usées de la salle de bain, des toilettes et de la cuisine ainsi que 
les canalisations d'alimentation s'étaient révélées presque totalement bouchées. 
Pour cette raison, elle avait décidé, dans l'urgence, de remplacer les conduites, ce 
qui avait impliqué de casser certains murs pour accéder aux canalisations et 
permettre la réalisation de ces travaux. Les pièces touchées avaient dû être remises 
en état et elle en avait profité pour changer les équipements sanitaires et de la 
cuisine (meubles et électroménager). Le carrelage ayant été abîmé dans ce contexte, 
elle l'avait également remplacé. 

Le coût total de ces travaux s'était élevé à CHF 63'500.-. 

Selon elle, ces travaux relevaient de l'entretien et n'étaient pas soumis à autorisation 
mais les époux avaient toutefois attiré son attention lors de leur départ, sur le fait 
qu'à leur avis ces travaux étaient soumis à autorisation de construire. Si par 
impossible tel devait être le cas, elle s'engageait à entreprendre toutes les démarches 
utiles pour obtenir une autorisation de construire, rétroactivement. 

5. Par courrier du 12 juin 2023, l'OCLPF a répondu à la propriétaire que les travaux 
décrits étaient effectivement susceptibles d'être assujettis à la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) et à la loi 
sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation 
(mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 
(LDTR - L 5 20) au vu de leur nature, leur ampleur et leur coût. Il l'a ainsi invitée à 
déposer une requête en autorisation de construire pour ces travaux, au vu du fait 
qu'il n'appartenait pas à cette dernière de déterminer si les travaux étaient assujettis 
ou non à la LDTR. 

6. En date du ______ 2023, la propriétaire, par l'intermédiaire de la régie B_______ 
SA, a requis une autorisation de construire en procédure accélérée, visant à 

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régulariser la rénovation de la cuisine, de la salle de bain et des colonnes de chutes 
(APA 2______). 

7. Dans le cadre de l'instruction de cette requête plusieurs instances ont été consultées, 
dont l'OCLPF.  

Le 24 août 2023, après avoir requis à plusieurs reprises la production de pièces 
complémentaires, notamment la correction du formulaire D12 en lien avec le 
nombre de pièces, l'OCLPF a rendu un préavis favorable sous conditions. Le loyer 
de l'appartement de 2.5 pièces n'excéderait pas, après travaux CHF 8'513.-/an soit 
CHF 3'405.- /pièce/an. Ce loyer serait appliqué pour une période de trois ans avec 
effet rétroactif dès la date de prise d'effet du bail, soit dès le 1er septembre 2020. 

Sous la rubrique remarque, il était précisé que les travaux effectués étaient des 
travaux de rénovation et non d'entretien et qu'une autorisation aurait dû être 
demandée. Les travaux étaient finis au moment de l'entrée de M. E______ le 1er 
septembre 2020. À cette date, le plafond de la fourchette des loyers répondant aux 
besoins prépondérants de la population (ci-après : BPP) était de CHF 3'405.- /p/an 
selon l'arrêté relatif à la révision des loyers répondant aux besoins prépondérants de 
la population du 24 août 2011 (ArRLoyers - L 5 20.05). Le plafond avait été 
augmenté à CHF 3'528.- /p/an le 14 janvier 2022 selon le nouvel arrêté du Conseil 
d'État. Le loyer maximum aurait donc été fixé à CHF 3'405.-/p/an (et non à 
CHF 3'528.-/p/an) pour cette APA. 

L'appartement comptait, avant et après travaux, 2.5 pièces RGL. Selon le dernier 
plan présenté, il était composé d'un séjour de 15,37 m2 (1 pièce distincte) d'une 
chambre de 12,39 m2 (1 pièce distincte) et d'une cuisine de 7,74 m2, soit une surface 
nette RGL de 35,5 m2 et 2 pièces distinctes. Selon le règlement d'exécution de la 
loi générale sur le logement et la protection des locataires du 24 août 1992 (RGL - 
I 4 05.01) en vigueur, cela correspondait à un appartement de 2.5 pièces. 

8. Le _______2023, le département a délivré l'autorisation de construire requise, 
laquelle précisait à son chiffre 7 que les conditions figurant dans les préavis, dont 
celui de l'OCLPF, devaient être strictement respectées et faisaient partie intégrante 
de l'autorisation. 

9. Par décision du ______2023, faisant suite à l'APA 2______, le département a 
ordonné à la propriétaire d'établir un nouvel avis de fixation du loyer initial (formule 
officielle) respectant la condition n° 2 du préavis LDTR, repris au chiffre 7 de 
l'autorisation de construire et le remboursement du trop-perçu aux locataires 
concernés soit :  

- CHF 1'942.- à M. E______ ; 

- CHF 16'021,50 à Mme F______ et M. G______.  

Il lui a par ailleurs infligé une amende de CHF 3'900.- au vu de l'infraction commise 
et compte tenu de sa gravité tant objective que subjective. 

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10. Par acte du 25 septembre 2023, la propriétaire a recouru contre la décision du 
_______ 2023 auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le 
tribunal). Elle a conclu à ce que le tribunal constate que les travaux réalisés en août 
2020 n'étaient pas soumis à autorisation ; à l'annulation de l'autorisation de 
construire du 25 août 2023 ; subsidiairement, à ce que le tribunal constate que 
l'appartement en question comportait 3.5 pièces ; à l'annulation du ch. 7 de la 
décision et à ce qu'il soit dit que le loyer après travaux était fixé à CHF 11'918.-/an, 
soit CHF 3'405.-/pièce/an, le tout sous suite de frais et dépens.  

Cette procédure a été inscrite sous A/3113/2023. 

L'appartement en question, d'une surface totale de 51,86 m2, était composé d'une 
grande pièce à vivre (salon) de plus de 15 m2, d'une chambre, d'une cuisine, d'un 
grand hall ainsi que d'une salle de bain et WC séparé. Il avait toujours été considéré 
comme un appartement de 3,5 pièces, comme cela ressortait notamment de l'état 
locatif théorique établi lors de l'acquisition de l'immeuble et des contrats de bail. 

Reprenant les éléments exposés dans son courrier du 30 mai 2023 à l'OCLPF, elle 
considérait que les travaux réalisés dans l'appartement ne pouvaient être qualifiés 
de travaux de rénovation mais devaient être considérés comme des travaux 
d'entretien, non soumis à autorisation. Si ces travaux devaient faire l'objet d'une 
autorisation de construire, la décision devait être réformée en ce sens que le loyer 
après travaux devait être fixé à CHF 11'918.-/an dès lors que l'appartement 
comportait 3,5 pièces. D'ailleurs cet appartement avait une surface de 51,86 m2, soit 
supérieure à la surface nette minimum requise pour un appartement de 4 pièces, soit 
49 m2 au sens de l'art. 1 al. 5 RGL. Or, selon l'art. 9 al. 4 LDTR, la fourchette des 
loyers pouvait être dépassée si la surface brute locative des pièces était importante 
ce qui était manifestement le cas ici. L'OCLPF ne pouvait dès lors effectuer une 
simple multiplication du loyer maximal correspondant aux BPP par le prétendu 
nombre de pièces et devait tenir compte de la surface très généreuse de 
l'appartement dans la fixation du loyer. Au vu de ce qui précédait, le loyer 
maximum autorisé après travaux avait été fixé en violation de la LDTR, de sorte 
que le ch. 7 de l'autorisation de construire devait être annulé. 

11. Par acte du 4 octobre 2023, la propriétaire a recouru contre la décision du 
département du ______2023 auprès du tribunal, lequel l'a enregistré sous 
A/3269/2023.  

Elle a conclu à l'annulation de la décision précitée, sous suite de frais et dépens. 
Préalablement, elle sollicitait la jonction de cette procédure avec la procédure 
A/3113/2023. 

L'ordre de remise en état n'était pas fondé et devait être annulé, dès lors que l'APA 
qu'elle avait contestée n'était pas entrée en force eu égard à ses arguments 
développés dans son recours du 25 septembre 2023.  

Concernant l'amende, elle n'avait commis aucune infraction s'agissant de la 
réalisation de travaux d'entretien non soumis à autorisation. Par ailleurs, le 

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département n'avait pas motivé sa décision, de sorte qu'elle ignorait les raisons 
ayant amené l'autorité à fixer l'amende à CHF 3'900.-. La décision querellée devait 
être annulée pour cette raison également. 

12. Par décision du _______2023 (DITAI/3______), le tribunal a joint les procédures 
A/3113/2023 et A/3269/2023 sous le numéro de cause A/3113/2023. 

13. En date du 27 novembre 2023, le département a transmis ses observations au 
tribunal, accompagnées de son dossier. Il a conclu au rejet des recours formés les 
25 septembre et 4 octobre 2023 et à la condamnation de la recourante aux dépens 
de l'instance. 

Il ressortait du dossier et des déclarations de la recourante que les travaux avaient 
porté sur la rénovation de la cuisine, de la salle de bain et des WC dans leur 
entièreté, avec le remplacement du carrelage et du mobilier. Les travaux avaient 
également porté sur les colonnes de chute, l'électricité, la peinture et le sol 
(conformément au formulaire D12). La rénovation complète de la cuisine et de la 
salle de bain n'apparaissait pas justifiée simplement en raison du remplacement des 
canalisations comme l'alléguait la recourante. Ainsi, il n'était pas possible au vu de 
leur ampleur de considérer qu'il s'agissait de simples travaux d'entretien non soumis 
à autorisation.  

Conformément à la jurisprudence, il convenait de prendre en compte la 
répercussion des travaux sur le loyer. En l'occurrence, celui-ci était passé de 
CHF 7'200.- par an à CHF 20'160.- par an, soit une augmentation importante de 
l'ordre de 180 %. 

De plus, le coût par pièce des travaux, qu'il était possible de prendre en compte 
selon la jurisprudence était considérable dans le cas présent. En effet, le coût total 
s'élevait à CHF 63'500.-, ce qui, pour un logement de 2.5 pièces n'était pas 
négligeable et équivalait à CHF 25'400.-, la pièce. D'ailleurs, même en se basant 
sur un nombre de pièces de 3.5 pièces comme le prétendait la recourante, le coût 
par pièce aurait été conséquent et faisait pencher la balance vers une qualification 
des travaux de rénovation et non de simple entretien.  

Il n'avait ainsi pas violé les art. 3 et 9 LDTR en qualifiant les travaux de rénovation 
et en fixant le loyer à CHF 8'513.- par an pour une durée de trois ans, dès le 1er 
septembre 2018 [rec 2020].  

Concernant le nombre de pièces de l'appartement, il convenait d'appliquer l'art. 1 
RGL. Pour le calcul du nombre de pièces, il était tenu compte de la surface nette, 
tel que défini à l'art. 4 RGL. 

Il ressortait du dossier et des préavis de l'OCLPF que l'appartement comportait un 
séjour de 15,37 m2 et une chambre de 12,39 m2 qui devaient être comptabilisés 
comme deux pièces distinctes. Avec la cuisine de 7,74 m2, la surface nette de 
l'appartement s'élevait à 35.5 m2. Cette surface nette étant inférieure à 39 m2, il 
devait être considéré que le logement comptait 2.5 pièces et non 3.5 pièces. 

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Partant, c'était à juste titre que l'OCLPF avait fixé le loyer sur la base d'un logement 
de 2.5 pièces, soit d'un montant de CHF 8'513.- l'an. 

L'ordre de remise en état était fondé puisque selon la jurisprudence, il n'était pas 
nécessaire que la décision de régularisation APA 2______ soit en force. 

Le principe de l'amende était justifié dès lors que les travaux en question étaient 
soumis à autorisation. Pour la fixation de son montant, il avait pris en considération 
le fait que les travaux avaient été exécutés avant qu'une demande d'autorisation de 
construire ne soit déposée et que les travaux avaient eu une répercussion non 
négligeable sur le montant des loyers fixés comportant une augmentation de 180 %. 
Il avait également pris en compte le statut de professionnelle de l'immobilier de la 
recourante, laquelle devait pouvoir avoir conscience du fait que ces travaux étaient 
susceptibles d'être soumis à autorisation de construire, étant précisé qu'en cas de 
doute, elle aurait pu se renseigner auprès du département, ce qu'elle n'avait de toute 
évidence pas jugé utile de faire avant de réaliser les travaux. Elle l'avait ainsi mis 
devant le fait accompli et ce n'était qu'après que ses anciens locataires lui aient fait 
une remarque à ce propos qu'elle avait contacté l'autorité intimée. S'agissant du 
montant de l'amende, il se situait dans la fourchette basse des montants prévus par 
la loi. Enfin, la recourante ne démontrait pas que le paiement de l'amende la 
confronterait à une situation financière particulièrement difficile. Par ailleurs la 
jurisprudence admettait qu'un montant de CHF 5'000.- était a priori adapté aux 
ressources financières d'une personne morale. 

14. En date du 22 décembre 2023, la recourante a répliqué.  

Contrairement à ce que supposait le DT, l'augmentation de loyer intervenue lors de 
la relocation était uniquement liée à la conjoncture et plus particulièrement à 
l'évolution du prix des loyers entre 1982 et 2020 (38 ans). Pour le surplus, elle a 
persisté dans son argumentation. 

15. Le 12 janvier 2024, le département a dupliqué. 

16. Le 20 janvier 2024, la recourante a transmis au tribunal des observations 
spontanées. 

Il était de notoriété publique que les loyers avaient fortement évolué en 38 ans et le 
loyer de l'appartement aurait augmenté avec ou sans travaux. 

Pour le surplus, elle a campé sur ses positions. 

17. Par courrier du 26 mars 2024, le tribunal a informé les parties qu'en raison de la 
récusation des trois juges assesseurs représentant les bailleurs dans la présente 
procédure, la composition paritaire prévue par l'art. 45 al. 3 let. c LDTR n'était pas 
possible, de sorte que la cause serait jugée avec les assesseurs suivants : 

a)  Monsieur Thierry ESTOPPEY, architecte représentant des milieux 
 professionnels de sa branche ; 

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b)  Madame Suzanne AUBERT-LEBET, représentante d'organisation de 
 sauvegarde du patrimoine et de l'environnement ; 

c)  Monsieur François HILTBRAND, architecte représentant des milieux 
 professionnels de sa branche ; 

d)  Madame Diane SCHASCA, représentante des organisations de défense des 
 locataires. 

EN DROIT 

1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 
janvier 1996 (LDTR - L 5 20) et de la loi sur les constructions et les installations 
diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur 
l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 
LCI ; art. 45 al. 1 LDTR). 

2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 

3. Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l'espèce. 

Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes généraux du droit 
tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'égalité de traitement, le principe de la bonne 
foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; 140 I 257 
consid. 6.3.1 ; 137 V 71 consid. 5.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 8C_763/2017 du 30 
octobre 2018 consid. 4.2 ; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 
2018, n. 515 p. 179). 

L'autorité chargée d'appliquer la loi dispose d'un pouvoir d'appréciation lorsque la 
loi lui laisse une certaine marge de manœuvre. Cette dernière peut notamment 
découler de la liberté de choix entre plusieurs solutions, ou encore de la latitude 
dont l'autorité dispose au moment d'interpréter des notions juridiques indéterminées 
contenues dans la loi. Bien que l'interprétation de notions juridiques indéterminées 
relève du droit, que le juge revoit en principe librement, un tribunal doit néanmoins 
restreindre sa cognition lorsqu'il résulte de l'interprétation de la loi que le législateur 
a voulu, par l'utilisation de telles notions, reconnaître à l'autorité de décision une 

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marge de manœuvre que le juge doit respecter, étant précisé que cette marge de 
manœuvre ne revient pas à limiter le pouvoir d'examen du juge à l'arbitraire (ATF 
140 I 201 consid. 6.1 et les références citées). 

4. Saisi d'un recours, le tribunal applique le droit d'office. Il ne peut pas aller au-delà 
des conclusions des parties, mais n'est lié ni par les motifs invoqués par celles-ci 
(art. 69 al. 1 LPA), ni par leur argumentation juridique (ATA/1024/2020 du 13 
octobre 2020 consid. 1 et les références citées). 

5. La recourante soutient que l'appartement en cause comporte 3.5 pièces et non 2.5 
pièces, comme retenu par le département. 

Il y a ainsi lieu de trancher cette question pour déterminer le quotient par lequel les 
montants du coût des travaux ou du loyer doivent être divisés pour obtenir des 
données par pièce (ATA/334/2014 du 13 mai 2014 ATA/641/2013 du 1er octobre 
2013 ; ATA/826/2012 du 11 décembre 2012 ; ATA/645/2012 du 25 septembre 
2012 ; ATA/570/2010 du 31 août 2010 ; ATA/100/2010 du 16 février 2010). 

6. Selon l’art. 52 LCI, toute pièce pouvant servir à l’habitation doit avoir en principe 
9 m2, mais au minimum 6 m2 de surface (al. 1). Elle doit être aérée et éclairée par 
un jour vertical ouvrant sur l’extérieur (al. 2). 

7. Pour calculer le nombre de pièces au sens de la LDTR, le département se réfère à 
l'art. 1 RGL, qui s’applique au calcul du nombre de pièces des logements soumis à 
la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 4 décembre 1977 
(LGL - I 4 05), sauf des logements d’utilité publique. La chambre administrative de 
la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) admet depuis de 
nombreuses années que, dans la mesure où les buts poursuivis par la LDTR et la 
LGL relèvent d’un même souci de préserver l’habitat et de lutter contre la pénurie 
de logements à Genève, on peut parfaitement appliquer la disposition précitée, par 
analogie, au calcul du nombre de pièces selon la LDTR (cf. not. ATA/334/2014 du 
13 mai 2014 ; ATA/328/2013 du 28 mai 2013 ; ATA/826/2012 du 11 décembre 
2012 ; ATA/645/2012 du 25 septembre 2012 ; ATA/570/2010 du 31 août 2010 ; 
ATA/322/2008 du 17 juin 2008). 

8. Il en résulte que le propriétaire ou son architecte/ingénieur ne peut pas calculer le 
nombre de pièces selon ses propres critères ou ceux d’autres normes (cf. 
Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR, Démolition, 
transformation, rénovation, changement d'affectation et aliénation, Immeubles de 
logements et appartements, 2014, n° 6.2 p. 144). 

9. Le RGL est applicable aux immeubles admis au bénéfice de la loi du 28 juin 1974 
ainsi que l’une des lois abrogées en application de l’art. 33 de ladite loi, sous réserve 
des dispositions particulières fixées par le Conseil d’État pour chacun de ces 
immeubles (art. 88 RGL). 

10. La chambre administrative a déjà eu l'occasion d'appliquer l'art. 1 RGL à des 
immeubles construits bien avant l'entrée en vigueur de celui-ci (cf. not. 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/641/2013
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/826/2012
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/645/2012
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/570/2010
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/100/2010

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A/3113/2023 

ATA/334/2014 du 13 mai 2014 ; ATA/641/2013 du 1er octobre 2013; 
ATA/645/2012 du 25 septembre 2012 ; ATA/859/2010 du 7 décembre 2010). 

11. À teneur de l’art. 1 al. 4 RGL, pour le calcul du nombre de pièces des logements, il 
est tenu compte de la surface nette, telle que définie à l'art. 4 RGL. 

Selon l’al. 5 de cette disposition, la surface nette minimum pour un appartement de 
2.5 pièces est de 33 m2 et pour un appartement de 3.5 pièces de 46 m2. 

12. Par surface nette du logement, il faut entendre l’addition des surfaces des pièces, 
d'au moins 9 m2, et des demi-pièces, d'au moins 6 m2, habitables du logement et de 
la cuisine, ainsi que du laboratoire (art. 4 al. 1 RGL). 

13. La surface nette se calcule entre les murs intérieurs. Elle est en principe prise en 
compte dans un rapport maximum largeur-longueur de 1 à 2,2 m. La surface des 
armoires et des aménagements des cuisines n'est pas déduite (art. 4 al. 2 RGL). 

14. Ne sont pas pris en compte les gaines techniques, halls, dégagements, couloirs, 
réduits et locaux sanitaires, loggias, balcons, terrasses, jardins, ni les trémies des 
escaliers des duplex (art. 4 al. 3 RGL). 

15. Pour les logements comportant deux pièces au plus, la surface nette du logement 
comprend la surface des halls et dégagements. Pour les autres logements, lorsque 
l’accès à une chambre se fait par une autre pièce, il est en principe déduit la surface 
de passage théorique de 1 m de large (art. 4 al. 4 RGL). 

16. En l’espèce, l’appartement comporte un séjour, une chambre et une cuisine. Aussi, 
le calcul de la surface nette de l’appartement, en application de l’art. 4 al. 4 RGL 
précité, se fait en additionnant la surface nette de la cuisine (7,74 m2), celle du séjour 
(15,37 m2) et celle de la chambre (12,39 m2), soit un total de 35,5 m2. En effet, le 
hall d'entrée, même s'il peut sembler spacieux, ne compte pas comme une pièce (art. 
4 al. 3 RGL). 

Partant, l’appartement ayant une surface nette de logement inférieure à 46 m2 –, 
c'est à juste titre que l'OCLPF l'a considéré, en application de l’art. 1 al. 5 RGL, 
comme un logement de 2.5 pièces et non de 3.5 pièces. 

17. La recourante soutient que les travaux réalisés en août 2020 relèvent de l’entretien 
et ne sont pas soumis à autorisation. 

18. La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants, ainsi 
que le caractère actuel de l’habitat dans les zones visées expressément par la loi (art. 
1 al. 1 LDTR). À cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des 
propriétaires d’appartements, elle prévoit notamment l’encouragement à des 
travaux d’entretien et de rénovation raisonnables et proportionnés des maisons 
d’habitation (art. 1 al. 2 let. b LDTR). 

Plus spécifiquement, la LDTR vise plusieurs objectifs, notamment améliorer la 
protection des locataires (MGC 1997 64/X 10562), et conserver sur le marché 

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certains types de logements qui répondent à un besoin en raison de leur prix et de 
leur conception (ATF 116 Ia 401 consid. 9c). 

La réglementation qu'elle met en place est conforme au droit fédéral, à la garantie 
de la propriété et à la liberté économique, y compris dans la mesure où elle prévoit 
un contrôle des loyers après transformations (ATF 116 Ia 401 consid. 9c ; 111 Ia 
401 consid. 9 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_195/2021 du 28 octobre 2021 
consid. 5.1.3). 

19. Selon l’art. 3 al. 1 let. d LDTR, par transformation, on entend notamment tous les 
travaux qui ont pour objet la rénovation, c’est-à-dire la remise en état, même 
partielle, de tout ou partie d’une maison d’habitation, en améliorant le confort 
existant sans modifier la distribution des logements, sous réserve de l'art. 3 
al. 2 LDTR. 

Selon cette dernière disposition, par travaux d’entretien, non assujettis à la LDTR, 
il faut entendre les travaux courants d’entretien faisant partie des frais 
d’exploitation ordinaires d’une maison d’habitation. Les travaux raisonnables 
d’entretien régulier ne sont pas considérés comme travaux de transformation, pour 
autant qu’ils n’engendrent pas une amélioration du confort existant. 

Le législateur a précisé que les travaux courants d'entretien sont ceux qui sont déjà 
couverts par les loyers, ou devraient l’être, une partie du loyer étant précisément 
censée permettre la constitution d’une réserve pour travaux d’entretien (MGC 1999 
9/II 1082). 

20. C’est le département, et non l’administré, qui détermine dans chaque cas si des 
travaux relèvent de l’entretien ou de la transformation. Si des travaux de pur 
entretien ne nécessitent pas d’autorisation, il incombe toutefois au propriétaire, en 
cas de doute, de demander l’avis du département et d’effectuer les démarches 
nécessaires pour agir en conformité de la loi (ATA/694/2016 du 23 août 2016 
consid. 7 ; Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR op. cit. , 
p. 186). 

21. À teneur de l’art. 9 al. 1 LDTR, une autorisation est nécessaire pour toute 
transformation ou rénovation au sens de l’art. 3 al. 1 LDTR. Elle est accordée 
notamment pour les travaux de rénovation, c’est-à-dire la remise en état, même 
partielle, de tout ou partie d’une maison d’habitation, en améliorant le confort 
existant sans modifier la distribution des logements (art. 3 al. 1 let. d LDTR), et si 
les logements transformés répondent, quant à leur genre, leur loyer ou leur prix, aux 
besoins prépondérants de la population (art. 9 al. 2 LDTR). 

22. Par besoins prépondérants de la population, il faut entendre les loyers accessibles à 
la majorité de la population (art. 9 al. 3 LDTR). Selon l’arrêté relatif à la révision 
des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population du 24 août 2011, 
en vigueur jusqu’au 14 janvier 2022 (aArLoyers - L 5 20.05), les loyers 
correspondant aux besoins prépondérants de la population, fondés sur le revenu brut 
médian des contribuables personnes physiques 2007, étaient compris entre 

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CHF 2'536.- et CHF 3'405.- la pièce par année. À partir du 14 janvier 2022, ces 
loyers ont été portés à une fourchette allant de CHF 2'627.- à CHF 3'528.- la pièce 
par année. 

La fourchette des loyers peut exceptionnellement être dépassée si la surface brute 
locative des pièces est importante (art. 9 al. 4 LDTR). Elle peut être dépassée si des 
circonstances particulières le justifient, soit si la protection du patrimoine génère 
des coûts supplémentaires (art. 9 al. 5 LDTR). 

Un logement correspond en principe par son genre ou par son loyer aux besoins 
prépondérants de la population notamment lorsqu'il entre dans la catégorie des 
appartements dans lesquels règne la pénurie au sens de l'art. 25 LDTR. Selon l'arrêté 
déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie en vue de l'application 
des art. 25 à 39 de la LDTR (ArAppart - L 5 20.03) déterminant au moment des 
faits, comme selon celui actuellement en vigueur, il y a pénurie dans toutes les 
catégories d'appartements d'une à sept pièces inclusivement. 

23. Pour opérer la distinction entre travaux d'entretien et travaux de transformation, le 
raisonnement, admis de manière constante par la chambre administrative, se décline 
en deux temps. Premièrement, il faut examiner, si, de par leur nature, les travaux en 
cause relèvent de l'entretien ou, au contraire, consistent en des travaux de 
rénovation, la jurisprudence de la chambre administrative précisant, sur ce point, 
que des travaux d'entretien sont susceptibles d'aboutir à une rénovation ou à une 
transformation soumise à la LDTR lorsque, n'ayant pas été exécutés 
périodiquement ou par rotation tout au long de l'existence de l'immeuble, ou encore 
parce qu'ils n'ont pas été exécutés du tout pendant de nombreuses années, leur 
accumulation, même en tenant compte d'une exécution rationnelle commandant un 
regroupement, leur confère une incidence propre à engendrer un changement de 
standing de l'immeuble (travaux différés). Secondement, il convient de s'attacher à 
l'ampleur et, partant, au coût desdits travaux et à leur répercussion sur le montant 
du loyer, dès lors qu'il pourrait en résulter un changement d'affectation qualitatif 
des logements (ATA/651/2022 du 23 juin 2022 consid. 7b ; ATA/422/2020 du 30 
avril 2020 consid. 6 et les arrêts cités). 

24. Il ressort des travaux législatifs ayant précédé la modification de l'art. 3 al. 1 let. d 
et al. 2 LDTR adoptée en 1999, que le Grand Conseil désirait, pour tracer une limite 
précise entre travaux soumis et non soumis à la loi, que soient pris en compte le 
coût de ces derniers et leur incidence sur les loyers, comme prévu par la 
jurisprudence (MGC 1999 9/11 1076). Lors du deuxième débat concernant le projet 
de modification de la LDTR, de nombreux amendements ont été soumis au Grand 
Conseil, notamment celui de préciser, à l’art. 3 al. 1 let. d LDTR, que devaient être 
considérés comme travaux de rénovation ceux dont le coût total engendrait une 
augmentation de loyer de plus de 20% (MGC 1999 9/1 1211). Cet amendement a 
été rejeté par 48 non contre 46 oui (MGC 1999 10/11 1212 ; ATA/382/2008 du 29 
juillet 2008 consid. 2c et l'arrêt cité). 

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25. Selon la jurisprudence, lorsque le coût des travaux n'est pas susceptible d'entraîner 
à lui seul une soumission des travaux à la LDTR, c'est la combinaison de ce montant 
et de son impact sur les loyers qui est jugée déterminante (ATA/651/2022 précité 
consid. 7b et l'arrêt cité).  

26. La distinction entre travaux d'entretien et travaux de transformation peut être 
délicate à opérer. Le critère de l'accroissement du confort existant est déterminant 
pour distinguer des travaux de transformation des travaux d'entretien, la LDTR ne 
devant pas instituer un contrôle général des loyers. Il est toutefois possible de s'en 
écarter lorsque l'importance des travaux justifie d'assimiler les travaux de 
rénovation à des travaux de transformation. Selon la jurisprudence, l'exécution de 
travaux de remise en état auxquels le bailleur est tenu en vertu de la loi fédérale du 
30 mars 1911, complétant le Code civil suisse (CO, Code des obligations - RS 220) 
ne procure en général pas un confort supplémentaire au locataire par rapport à ce 
qui est convenu dans le contrat de bail. Il s'agit, au contraire, de la suppression de 
défauts graves ou de moyenne importance, soit ceux qui empêchent ou restreignent 
l'usage prévu. À l'inverse, la plupart des gros travaux de rénovation, comme le 
présume le législateur fédéral, comprennent une part d'accroissement du confort 
(art. 14 al. 1 de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitation et de 
locaux commerciaux du 9 mai 1990 - OBLF - RS 221.213.11 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_405/2015 du 6 avril 2016 consid. 3.2). Seules les remises en état qui 
vont au-delà de ce qui est nécessaire pour assurer le maintien de la chose louée en 
l'état tombent sous le coup de l'art. 3 al. 1 let. d LDTR. Il n'est pas arbitraire de tenir 
compte à cet égard des circonstances dans lesquelles les travaux sont accomplis et 
notamment de leur accumulation en raison d'un défaut d'entretien courant des 
bâtiments concernés (arrêt du Tribunal fédéral 1C_195/2021 du 28 octobre 2021 
consid. 4.1.2 et les références citées). Des travaux isolés, effectués longtemps 
auparavant, ne démontrent pas la régularité de l'entretien (ATA/651/2022 précité 
consid. 8a et les références citées). 

27. Le Tribunal fédéral a précisé que le fait de soumettre des travaux à autorisation au 
sens de la LDTR n'entrave pas la bonne application du droit fédéral, lorsque ceux-
ci vont au-delà des travaux d'entretien courant imposés par le CO (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_405/2015 précité consid. 3.2). 

28. L'installation de nouveaux sanitaires, l'agencement d'une cuisine, la mise en 
conformité de l'installation électrique, la pose de nouveaux revêtements de sols et 
de parois ainsi que des travaux de peinture et de serrurerie relèvent en principe de 
l'entretien au regard de leur nature (ATA/40/2010 du 26 janvier 2010 et les 
références citées). C'est lorsqu'ils sont effectués séparément, et selon les 
circonstances, que chacun de ces travaux peuvent être qualifiés de travaux 
d'entretien. Cela ne signifie pas pour autant qu'une rénovation comprenant 
l'ensemble des travaux devra nécessairement elle aussi être considérée comme étant 
limitée à des travaux d'entretien (arrêt du Tribunal fédéral 1C_405/2015 du 6 avril 
2016 consid. 4.3 ; ATA/651/2022 précité consid. 8a et l'arrêt cité).  

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29. Dans l'ATA/334/2014 du 13 mai 2014, confirmé par l'arrêt du Tribunal fédéral 
1C_323/2014 du 10 octobre 2014, la chambre administrative a considéré que 
devaient être soumis à autorisation des travaux qui avaient pour but de remettre 
entièrement à neuf un appartement à l'occasion d'un changement de locataire, par 
la réfection complète des murs, des plafonds, des parquets dans toutes les pièces et 
des agencements de cuisine, pour un coût de CHF 8'570.- la pièce, étant précisé 
qu'en l'occurrence, le loyer avant travaux dépassait déjà le montant maximal du 
loyer correspondant aux besoins prépondérants de la population (Stéphane 
GRODECKI/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La jurisprudence genevoise en matière 
d’aménagement du territoire et de droit public des constructions rendue en 2014, 
RDAF 2015 I p. 31).  

30. La chambre administrative a également confirmé que des travaux ayant pour but la 
remise à neuf d'un appartement à l'occasion d'un changement de locataire par le 
rafraîchissement des peintures (plafonds, murs, boiseries et radiateurs de toutes les 
pièces), la réfection de l'ensemble des installations sanitaires (remplacement de la 
baignoire, du mélangeur de lavabo, de l'évier, de la robinetterie et des divers 
accessoires), l'installation d'un nouvel agencement de cuisine, le remplacement du 
carrelage et des faïences, l'installation d'un nouveau système électrique, le ponçage 
et la vitrification différés des parquets et la pose de vannes thermostatiques, 
devaient être assimilés à des travaux de rénovation, constat confirmé par le coût des 
travaux, soit CHF 26'240.- pour un appartement de trois pièces, par leur impact sur 
le loyer, qui avait augmenté de 54% à la suite de ces derniers, et par le défaut 
d'entretien régulier de l'appartement (ATA/440/2015 du 12 mai 2015 consid. 10). 

De même, elle a retenu que des travaux – exécutés pour un montant de CHF 11'407.- 
par pièce dans un logement ne correspondant, avant travaux, pas aux besoins 
prépondérants de la population – comprenant la réfection complète des peintures, 
papiers peints et parquets, avec la pose de radiateurs, l'installation d'un agencement 
de cuisine et de nouveaux sanitaires et la mise en conformité des installations 
électriques, devaient faire l'objet d'une autorisation (ATA/645/2012 du 25 
septembre 2012 consid. 11).  

31. Dans un arrêt récent (ATA/422/2020 du 30 avril 2020), la chambre administrative 
a eu à trancher le cas de travaux exécutés en 2010 dans un appartement de cinq 
pièces de 90 m2, à l'occasion d'un changement de locataires, portant sur le 
remplacement de l'agencement de la cuisine, le remplacement de l'équipement 
électroménager, l'installation d'une nouvelle hotte, la réfection du câblage 
électrique de la cuisine et du salon, la démolition du pan de la cloison séparant la 
cuisine du salon, la pose d'un carrelage sur l'existant à la cuisine et à la salle de 
bains, la pose de faïence sur l'existant à la cuisine et à la salle de bains, le 
remplacement d'un lavabo, le remplacement du mélangeur et de la batterie de bain 
ainsi que la coupure, la vidange et la dépose des installations sanitaires en attendant 
la réfection du carrelage de la salle de bains, la réfection du tube de douche, le 
rafraîchissement de la peinture ainsi que le ponçage et l'imprégnation du parquet. 

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Ces travaux, dont le coût s’était élevé à CHF 34'254.25, soit CHF 6'850.- par pièce, 
avaient concerné toutes les pièces de l'appartement. La chambre administrative a 
retenu que, pris indépendamment les uns des autres, ils relevaient certes de 
l'entretien courant de l'appartement, mais représentaient ensemble des travaux dont 
l'ampleur équivalait à des travaux de transformation. Le loyer après travaux était 
passé à CHF 5'232.- la pièce par an, soit une augmentation de 77.95 %, le faisant 
changer de catégorie d'appartements locatifs. Quand bien même les travaux 
entrepris n'apparaissaient pas somptuaires, ils avaient toutefois été suffisants pour 
que leur coût et leur impact sur le loyer eut entrainé un changement ayant pour 
conséquence une modification de l'affectation qualitative de l'appartement 
concerné. De tels travaux étaient dès lors soumis à autorisation. 

32. Dans un arrêt plus récent (ATA/263/2021 du 2 mars 2021, confirmé par l'arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_195/2021 du 28 octobre 2021), la chambre administrative a 
constaté que le coût global des travaux dans un appartement de quatre pièces s'était 
élevé à CHF 27'340.95, soit CHF 6'835.25 la pièce, ce qui était inférieur au montant 
retenu par la jurisprudence pour qualifier les travaux de grande ampleur, soit 
CHF 10'000.-. Le montant mensuel du loyer avait toutefois été porté à CHF 2'800.- 
(soit CHF 33'600.- par année) après l'exécution des travaux, ce qui était élevé par 
rapport au loyer avant travaux de CHF 19'200.- (recte par le Tribunal fédéral : 
CHF 20'920.-). Un tel loyer était plus élevé que la moyenne des loyers dans un 
immeuble semblable, arrêté à CHF 2’038.- (soit CHF 24'456.- par an) selon les 
statistiques genevoises. Son augmentation de 75% (recte par le Tribunal fédéral : 
60%) ne pouvait ainsi se justifier par la seule référence aux loyers du quartier, ni 
par le fait qu'il avait été inchangé depuis quatorze ans, ou encore qu'il était, 
préalablement aux travaux de 2017, supérieur au loyer correspond aux besoins 
prépondérants de la population. 

33. Dans un arrêt du 22 août 2023 (ATA/870/2023), la chambre administrative a 
considéré que CHF 39'275.- de travaux (peinture dans l’entier de l’appartement, 
ponçage et vitrification du parquet, remise en état d’éléments électriques, réglage 
de portes, armoires et fenêtres, remplacement à l’identique de carrelage et des 
faïences du WC visiteurs, de la batterie du lavabo, porte savon, porte-verre et siège 
WC) dans un appartement de quatre pièces, occupé par le même locataire pendant 
14 ans, ayant fait l’objet de travaux d’entretien pendant cette durée pour un montant 
de CHF 1’228.- et le loyer ayant subi une hausse de 56% au départ du locataire, 
était soumis à autorisation s’agissant de travaux d’entretien différés. Le loyer/pièce 
passait de CHF 4'983.- avant travaux à CHF 7'800.- après travaux, ces derniers 
représentant CHF 9'818.-/pièce. Un recours est actuellement pendant contre cet 
arrêt devant le Tribunal fédéral. 

34. En revanche, la chambre administrative a considéré que n'étaient pas soumis à la 
LDTR des travaux d'entretien différés ou non dans le temps, dont le coût par pièce 
était inférieur à CHF 10'000.- (ATA/642/2013 du 1er octobre 2013 ; ATA/40/2010 
du 26 janvier 2010; Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 

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193 ss.). Elle a toutefois précisé qu'il ne lui appartenait pas de dicter au département 
de ne pas requérir de demande d'autorisation de construire pour des travaux de 
moins de CHF 10'000.- par pièce (ATA/694/2016 précité consid. 6d ; 
ATA/574/2014 du 29 juillet 2014 ; ATA/334/2014 précité consid. 14). 

35. Le département peut ainsi recourir au critère du coût par pièce des travaux, mais 
doit le relativiser. En réalité, pour déterminer la qualification de travaux entrepris 
dans des logements situés dans des bâtiments visés à l'art. 2 LDTR et, partant, la 
nécessité de demander une autorisation, il convient de prendre en compte la 
situation dans son ensemble et d'appliquer à celle-ci les différents critères précités, 
à savoir la nature des travaux, leur ampleur dans leur ensemble, le moment auquel 
ils interviennent, leur répercussion sur le loyer précédent ou futur et sa conformité 
aux besoins prépondérants de la population, sans que les travaux entrepris 
conduisent à un changement d'affectation qualitatif du logement, ainsi que leur 
rapport avec la valeur de l'immeuble de manière proportionnelle, tout en évaluant 
dans quelle mesure les travaux effectués permettent raisonnablement et de manière 
ordinaire de conserver la chose en bon état (ATA/651/2022 précité consid. 8f ; 
ATA/694/2016 précité consid. 6d). 

36. Le Tribunal fédéral a ainsi tenu pour non arbitraire le fait de soumettre à la LDTR 
des travaux d'entretien différés dans le temps, de grande ampleur et qui avaient été 
suivis d'importantes hausses de loyer (arrêts du Tribunal fédéral 1C_405/2015 du 6 
avril 2016 consid. 4.3 ; 1C_323/2014 du 10 octobre 2014 consid. 
7.2 ; 1C_624/2013 précité consid. 2.6). 

37. En l’espèce, il est admis que tant l’immeuble que l'appartement concernés sont 
destinés à de l’habitation et qu'ils sont soumis à la LDTR (art. 2 al. 1 LDTR). 

38. La recourante conteste l'assujettissement à la LDTR des travaux réalisés en 2020. 
Il ressort du dossier que ces derniers ont porté sur le changement des canalisations, 
d'une part et d'autre part, sur la rénovation complète de la cuisine, de la salle de bain 
et des WC, avec notamment, le remplacement des carrelages et du mobilier y 
compris des appareils électroménagers, de même que la peinture des parois, des 
plafonds et des radiateurs (y compris : le lessivage, la pose de plinthes et de seuils) 
ainsi que sur la mise en conformité du système électrique, le tout pour un coût de 
CHF 63'500.- (soit de CHF 25'400.- par pièce).  

39. La recourante soutient que les travaux précités seraient de l'entretien, dans la mesure 
où ils n'auraient apporté aucune amélioration du confort existant de l'appartement. 
Elle perd toutefois de vue, à ce stade de l'analyse, que même si, au vu de la 
jurisprudence précitée, le critère de l'amélioration du confort existant est pertinent, 
il n'est pas à lui seul décisif pour qualifier les travaux de rénovation ou d'entretien.  

Quand bien même les travaux litigieux, pris indépendamment les uns des autres, 
relèveraient de l'entretien courant, ils ont été exécutés de manière regroupée, à 
l'occasion d'un changement de locataire, et doivent donc être considérés comme de 
l'entretien différé.  

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_405/2015
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_323/2014
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_624/2013

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40. En ce qui concerne la répercussion des travaux sur le loyer, ni la loi ni la 
jurisprudence n'ont défini de seuil à partir duquel l'augmentation de loyer 
consécutive à des travaux devrait être considérée comme importante. Le 
département dispose ainsi d'un certain pouvoir d'appréciation dans l'évaluation de 
ce critère.  

En l'occurrence, le montant du loyer annuel a été porté à CHF 20'160.- par an depuis 
le 1er septembre 2020, soit une augmentation de 180 % du loyer annuel avant 
travaux fixé à CHF 7'200.-. Cette augmentation du loyer a été considérée par le 
département comme importante. Dans la mesure où ce pourcentage constitue, une 
augmentation de près du triple du loyer initial, le raisonnement de l'autorité intimée 
ne prête pas le flanc à la critique. De plus, ledit pourcentage est bien supérieur au 
20% qu'une minorité du Grand Conseil avait proposé comme seuil à partir duquel 
une augmentation de loyer devait être considérée comme importante (MGC 1999 
9/1 1211). Quand bien même cette proposition a été – de peu – refusée, elle donne 
un bon indice sur la façon d'évaluer la répercussion des travaux sur le loyer. 

41. Enfin, la recourante soutient que la hausse du loyer reposerait uniquement sur 
l'évolution du prix des loyers entre 1982 et 2020 et non en raison des travaux 
réalisés.  

Cette argumentation n'est pas de nature à remettre en cause l'analyse qui a été 
effectuée ci-avant. En effet, selon la jurisprudence de la chambre administrative, les 
comparaisons établies dans le cadre de procédure de recours avec les loyers d'autres 
logements similaires dans un quartier échappent à la compétence des juridictions 
administratives, dans la mesure où elles ressortissent au droit du bail (art. 269a let. 
a CO ; ATA/646/2010 précité consid. 9 ; ATA/502/2008 du 30 septembre 2008).  

Dans un arrêt récent (ATA/263/2021 du 2 mars 2021, confirmé par l'arrêt 
1C_195/2021 du 28 octobre 2021, la chambre administrative a en outre jugé qu'une 
augmentation du loyer de 75 % [rec par le Tribunal fédéral : 60%] ne pouvait se 
justifier par la seule référence aux loyers du quartier, lesquels dépendaient 
notamment de l'état et du confort de l'objet, ni par le fait qu'il ait été inchangé depuis 
quatorze ans.  

42. Au vu de ce qui précède, les travaux litigieux doivent être qualifiés de travaux de 
rénovation au sens de l'art. 3 al. 1 let. d LDTR et étaient donc soumis à autorisation. 

43. Par ailleurs, l'appartement répondant aux BPP, l'art. 9 al. 2 et al. 3 LDTR est 
applicable. En effet, son loyer avant travaux était de CHF 7'200.- soit CHF 2'880.-
/pièce/an, correspondant aux BPP, il s’agit d’un 2.5 pièce soit d’une catégorie de 
logements où sévit la pénurie (Arrêté déterminant les catégories de logements où 
sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d’habitation (ArAppart) du 21 décembre 
2022 ; L 5 20.03).  

Partant, c’est à bon droit (art. 10 ss LDTR) que le département a fixé, comme 
condition de l’autorisation, le loyer de l’appartement.  

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Le grief sera dès lors écarté. 

44. Concernant la fixation du loyer, il a été exposé plus haut que c'est à juste titre que 
le département a considéré que l'appartement litigieux comptait 2.5 pièces, de sorte 
que c'est par ce quotient que doit être divisé le montant du loyer par pièce. De plus, 
comme relevé par l'OCLPF, le plafond de la fourchette des loyers répondant aux 
besoins de la population était de CHF 3'045.- la pièce par année selon l'ArRloyers 
du 24 août 2011, applicable lors de la conclusion du nouveau bail le 1er septembre 
2020. 

45. La recourante fait grief au département de ne pas avoir pris en considération la 
surface totale de l'appartement de 51,86 m2 (y compris la surface du hall, de la salle 
de bain et des WC), laquelle serait importante puisqu'elle dépasserait celle d'un 
appartement de 4 pièces au sens de l'art. 1 al. 5 RGL (49 m2) et permettrait de 
dépasser la fourchette des loyers. 

46. À teneur de l'art. 9 al. 4 LDTR, la fourchette des loyers peut exceptionnellement 
être dépassée si la surface brute locative des pièces est importante. 

47. Selon les constatations du département, les pièces des logements ont en général une 
surface locative brute moyenne entre 18 et 20 m2 environ. Dans ces cas, la surface 
brute locative n'est pas considérée comme importante. La doctrine en a déduit que 
la surface brute locative était donc importante lorsqu'elle était supérieure à 20 m2 
(Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit. p. 303). 

48. Dans un arrêt du 15 novembre 2005 (ATA/765/2005 consid. 7d), la chambre 
administrative n'a admis les dépassements du plafond LDTR que lorsque la pièce 
moyenne mesurait autour de 24 m2 et plus. 

Dans un arrêt ATA/391/2013 du 25 juin 2013, consid. 14, la chambre administrative 
a admis que les surfaces de plancher du séjour (29,4 m2) et de la salle-à-manger 
(22,3 m2) de l'appartement dont la construction était envisagée pouvaient être 
considérées comme importantes et justifier une augmentation du loyer maximum 
autorisée par l'art. 9 al. 3 LDTR, en application de l'art. 9 al. 4 LDTR. 

49. En l'espèce, il n'apparait pas que le département aurait excédé son large pouvoir 
d'appréciation en considérant que la surface brute locative de l'appartement de 
51,86 m2 - qu'on la divise par le quotient de 2.5 ou de 3.5 - n'est pas importante au 
point d'admettre l'exception prévue par l'art. 9 al. 4 LDTR, les surfaces obtenues 
(20,74 respectivement 14,8) se révélant inférieures à celles retenues par la 
jurisprudence.  

Ce grief doit être rejeté et c'est à juste titre que l'OCLPF a fixé le loyer maximum à 
CHF 3'405.- par pièce par année pour une durée de trois ans. 

50. La recourante conteste l’ordre qui lui a été fait d’établir un nouvel avis de fixation 
de loyer initial (formule officielle). 

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51. Celui qui contrevient aux dispositions de LDTR est passible des mesures et des 
sanctions administratives prévues par les art. 129 à 139 LCI et des peines plus 
élevées prévues par le code pénal suisse, du 21 décembre 1937 (art. 44 al. 1 LDTR).  

52. Parmi les mesures administratives à disposition de l’autorité compétente figure 
l’ordre de remise en conformité (art. 129 let. e LCI). L’objectif d’une telle mesure 
est de rétablir une situation conforme au droit (ATA/185/2021 précité consid. 5f).  

Selon la jurisprudence constante de la chambre administrative, une mesure visant 
les loyers, notamment le remboursement du trop-perçu de loyer et l'établissement 
d'un nouveau bail conforme aux conditions de l'autorisation de construire accordée, 
constitue une forme de remise en état au sens de l'art. 129 let. e LCI (ATA/185/2021 
précité consid. 5f et les arrêts cités ; ATA/531/2012 du 21 août 2012 consid. 7b 
confirmé par l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_496/2012 du 12 février 2013).  

Le Tribunal fédéral a confirmé la conformité au droit de la jurisprudence précitée. 
Selon lui, une telle extension jurisprudentielle ne heurte pas le principe de la 
légalité, dès lors qu'il suffit, pour respecter les exigences qui en découlent, que 
l'obligation inexécutée ait elle-même une base légale, sans que l'intervention pour 
le rétablissement de la situation antérieure, qui aurait dû être maintenue si 
l'administré avait respecté ses devoirs, doive elle-même être expressément 
mentionnée dans la loi (ATF 111 Ib 213 consid. 6c p. 226; 105 Ib 272 consid. 1c 
p. 276 et les arrêts cités ; arrêt du Tribunal fédéral 1P.55/2000 du 13 avril 2000 et 
les références citées).  

La répétition de l'indu (art. 63 al. 1 CO par analogie) fait par ailleurs partie des 
principes généraux du droit administratif, applicable sans base légale expresse. Dès 
lors, la restitution de loyers perçus en trop ordonnée par le département ne viole pas 
le principe de la légalité (arrêt du Tribunal fédéral 1C_250/2010 du 26 août 2010 
consid. 3.2 et la référence). 

Dans la mesure où l'art. 12 LDTR institue un contrôle des loyers après l'exécution 
des travaux de rénovation, l'obligation faite au propriétaire sous cet aspect inclut 
celle d'inscrire, dans le contrat de bail concerné, le montant du loyer fixé dans 
l'autorisation de rénover pendant le contrôle et de rectifier un bail à loyer qui s'en 
écarterait (arrêts du Tribunal fédéral 1C_184/2013 du 8 janvier 2014 consid. 2.1 ; 
1C_496/2012 du 12 février 2013 consid. 3.2.1 ; ATA/260/2014 du 15 avril 2014 
consid. 11a et les autres arrêts cités).  

Le blocage du loyer peut porter rétroactivement sur la période entre la fin des 
travaux exécutés illicitement et, en soi, l'entrée en force de l'autorisation de 
construire obtenue après coup, avec obligation de rembourser le trop-perçu au 
locataire (ATA/185/2021 précité consid. 5g et la référence citée).  

S'agissant des locataires ayant déjà quitté l'appartement incriminé et qui ont versé 
un loyer supérieur à celui bloqué après coup, il n'y a pas lieu d'imposer au 
propriétaire d'établir un nouveau bail corrigé. En revanche, le département est en 
droit d'ordonner au propriétaire de rembourser le trop-perçu de loyer à ces 

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locataires, l'obligation de restituer le loyer ne valant que pour la durée du contrôle 
étatique instaurée par la LDTR (ATA/185/2021 précité consid. 5g et les références 
citées). 

La chambre administrative considère que, s'il ne peut être ordonné au bailleur 
d'établir un nouveau contrat de bail corrigé pour des locataires ayant quitté le 
logement, la solution est autre s'agissant de la formule de fixation du loyer initial. 
Celle-ci est nécessaire lors de l'établissement de tout nouveau bail ou de toute 
modification du montant du loyer. Dès lors qu'elle résulte d'un acte unilatéral du 
bailleur, le départ des locataires concernés n'empêche aucunement celui-ci d'établir 
une nouvelle formule, document essentiel puisqu'à même de documenter 
l'augmentation du loyer de l'appartement en question. La notification, selon les 
règles du droit du bail, d'une nouvelle formule indiquant le loyer fixé pendant trois 
ans selon la décision litigieuse est une mesure nécessaire pour le rétablissement 
d'une situation conforme au droit au sens de l'art. 129 let. e LCI (ATA/185/2021 
précité consid. 5g ; ATA/1343/2020 du 22 décembre 2020 consid. 3f et 4). 

53. En l'occurrence, il est établi que les travaux litigieux étaient soumis à autorisation 
et que le loyer aurait dû être bloqué en conséquence pendant une période de trois 
ans après leur exécution. 

L'ordre adressé à la recourante d'établir un nouvel avis de fixation du loyer initial 
et de rembourser le trop-perçu aux anciens locataires est fondé sur ce constat et a 
pour objectif de rétablir une situation conforme au droit. Au vu de la jurisprudence 
précitée, cette double mesure, qui découle par ailleurs des art. 10 al. 1, 12 et 14 
al. 1 LDTR et du principe général de la répétition de l'indu, est en tous points 
conforme.  

Le grief sera ainsi écarté.  

54. La recourante conteste l'amende de CHF 3'900.- infligée par le DT, dès lors qu'elle 
n'aurait commis aucune infraction. En outre, la décision n'était pas motivée et le 
département aurait dû renoncer à prononcer l'amende compte tenu des circonstances 
dans lesquelles elle avait entrepris les travaux, à savoir une situation d'urgence, au 
vu des canalisations bouchées. 

55. Selon l'art. 137 LCI, en relation avec l'art. 44 al. 1 LDTR, est passible d'une amende 
administrative de CHF 100.- à CHF 150'000.- tout contrevenant à la LCI et LDTR 
(al. 1). Le montant maximum de l'amende est de CHF 20'000.- lorsqu'une 
construction, une installation ou tout autre ouvrage a été entrepris sans autorisation 
mais que les travaux sont conformes aux prescriptions légales (al. 2). Il est tenu 
compte, dans la fixation du montant de l'amende, du degré de gravité de l'infraction 
; constituent notamment des circonstances aggravantes la violation des 
prescriptions susmentionnées par cupidité, les cas de récidive et l'établissement, par 
le mandataire professionnellement qualifié, d'une attestation, au sens de l'art. 7 LCI, 
non conforme à la réalité (al. 3). Si l'infraction a été commise dans la gestion d'une 
personne morale, d'une société en commandite, d'une société en nom collectif ou 

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d'une entreprise à raison individuelle, les sanctions sont applicables aux personnes 
qui ont agi ou auraient dû agir en son nom, la personne morale, la société ou le 
propriétaire de l'entreprise individuelle répondant solidairement des amendes. Les 
sanctions sont applicables directement aux sociétés ou entreprises précitées lorsqu'il 
n'apparaît pas de prime abord quelles sont les personnes responsables (al. 4). La 
poursuite et la sanction administrative se prescrivent par sept ans (al. 5). 

56. Les amendes administratives prévues par les législations cantonales sont de nature 
pénale, car aucun critère ne permet de les distinguer clairement des contraventions 
pour lesquelles la compétence administrative de première instance peut au 
demeurant aussi exister. La quotité de la sanction administrative doit ainsi être fixée 
en tenant compte des principes généraux régissant le droit pénal (ATA/174/2023 
du 28 février 2023 consid. 2.1.3 et les arrêts cités). 

57. En vertu de l’art. 1 let. a de la loi pénale genevoise du 17 novembre 2006 (LPG – 
E 4 05), les dispositions de la partie générale du Code pénal suisse du 21 décembre 
1937 (CP - RS 311.0) s’appliquent à titre de droit cantonal supplétif. On doit 
cependant réserver celles qui concernent exclusivement le juge pénal 
(ATA/440/2019 du 16 avril 2019 ; ATA/19/2018 du 9 janvier 2018). Il est ainsi 
nécessaire que le contrevenant ait commis une faute, fût-ce sous la forme d’une 
simple négligence (cf. not. ATA/559/2021 précité consid. 7d ; ATA/206 2020 du 
25 février 2020 consid. 4b ; ATA/13/2020 du 7 janvier 2020 consid. 7c et les 
références citées). Selon la jurisprudence constante, l’administration doit faire 
preuve de sévérité afin d’assurer le respect de la loi (ATA/174/2023 précité consid. 
2.1.4 et les arrêts cités). 

58. L’autorité qui prononce une mesure administrative ayant le caractère d’une sanction 
doit également faire application des règles contenues aux art. 47 ss CP (principes 
applicables à la fixation de la peine), soit tenir compte de la culpabilité de l’auteur 
et prendre en considération, notamment, les antécédents et la situation personnelle 
de ce dernier (art. 47 al. 1 CP). La culpabilité est déterminée par la gravité de la 
lésion ou de la mise en danger du bien juridique concerné, par le caractère 
répréhensible de l’acte, par les motivations et les buts de l’auteur et par la mesure 
dans laquelle celui-ci aurait pu éviter la mise en danger ou la lésion, compte tenu 
de sa situation personnelle et des circonstances extérieures (art. 47 al. 2 CP ; 
ATA/174/2023 précité consid. 2.1.5 et les arrêts cités). 

59. Selon l'art. 13 CP, quiconque agit sous l'influence d'une appréciation erronée des 
faits est jugé d'après cette appréciation si elle lui est favorable (al. 1). Quiconque 
pouvait éviter l'erreur en usant des précautions voulues est punissable pour 
négligence si la loi réprime son acte comme infraction par négligence (al. 2). Agit 
sous l'emprise d'une erreur sur les faits celui qui n'a pas connaissance ou qui se base 
sur une appréciation erronée d'un élément constitutif d'une infraction pénale (ATF 
129 IV 238 consid. 3.1 p. 240). L'erreur ne peut conduire à un acquittement que si 
elle est excusable (Michel DUPUIS/Bernard GELLER/Gilles MONNIER/ Laurent 

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A/3113/2023 

MOREILLON/Christophe PIGUET/Christian BETTEX/Daniel STOLL [éds], 
Code pénal - Petit commentaire, 2e éd., n. 18 ad art. 13). 

60. Selon l’art. 21 CP, intitulé « erreur sur l’illicéité », quiconque ne sait ni ne peut 
savoir au moment d'agir que son comportement est illicite n'agit pas de manière 
coupable. Le juge atténue la peine si l'erreur était évitable. Cette disposition 
implique que l'auteur ait cru à tort que son comportement était licite parce qu'il 
ignorait que l'acte qu'il commettait était interdit ou punissable et, en outre, qu'il avait 
eu des raisons suffisantes de se croire en droit d'agir. La réglementation de l'erreur 
sur l’illicéité est stricte. Elle repose sur l'idée que le sujet de droit doit faire l'effort 
d'acquérir la connaissance des lois et que son ignorance ne l'absout que dans des 
circonstances particulières (ATF 129 IV 238 consid. 3.1). Selon la jurisprudence, 
cette erreur est admise à la double condition que l'auteur a agi en se croyant être en 
droit de le faire et qu'il avait des « raisons suffisantes » de se tromper. Pour exclure 
l'erreur, il suffit que l'auteur ait eu le sentiment de faire quelque chose de contraire 
à ce qui se doit (ATF 104 IV 217 consid. 2) ou qu'il eût dû avoir ce sentiment. Il en 
va de même s'il a été expressément informé de la situation juridique par l'autorité 
compétente ou qu'il en a éludé les prescriptions. Lorsque le doute est permis quant 
à la légalité du comportement, l'auteur doit, dans la règle, s'informer de manière 
plus précise auprès de l'autorité compétente (ATF 129 IV 6 consid. 4.1 et les 
références citées ; arrêt du Tribunal fédéral 6A.54/2006 du 13 février 2007). 

61. Le département jouit d’un large pouvoir d’appréciation pour fixer la quotité de 
l’amende. L'instance de recours ne le censure qu’en cas d’excès ou d’abus. Sont 
pris en considération la nature, la gravité et la fréquence des infractions commises 
dans le respect du principe de proportionnalité (art. 5 al. 2 Cst. ; ATA/174/2023 du 
précité consid. 2.1.8 et les arrêts cités). 

62. Doivent être notamment prises en compte au titre de circonstances aggravantes la 
qualité de mandataire professionnellement qualifié ainsi que celle de professionnel 
de l'immobilier des recourants (arrêt du Tribunal fédéral 1C_209/2020 du 16 
octobre 2020 consid. 2.3.2 ; ATA/706/2022 du 5 juillet 2022 consid. 5 et les 
références citées), le fait de mettre l'autorité devant le fait accompli (ATA/174/2023 
du 28 février 2023 consid. 2.2.1 et les références citées), le fait d’avoir agi par 
cupidité, la récidive ainsi que le nombre élevé ou la proportion importante des 
appartements ou immeubles concernés par la violation de la LDTR. Au titre de 
circonstances atténuantes, doivent être prises en compte notamment l’absence de 
volonté délictuelle, une violation de la LDTR sur un appartement ou un immeuble 
isolé seulement et le fait qu’une réaffectation en logement soit aisée. Il doit être 
tenu compte de la capacité financière de la personne sanctionnée (ATA/174/2023 
précité consid. 2.1.9 et les références citées). 

Si les antécédents constituent une circonstance aggravante, l’absence d’antécédents 
est une circonstance neutre qui n’a pas l’effet de minorer la sanction 
(ATA/174/2023 précité consid. 2.2.2). 

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A/3113/2023 

63. En l'espèce, la recourante a exécuté les travaux en cause sans être au bénéfice d'une 
autorisation, alors que ceux-ci étaient assujettis à la LCI et à la LDTR. Un tel 
comportement, contraire aux art. 1 al. 1 let. b LCI et 9 LDTR, constitue une 
infraction réprimée par les art. 137 al. 1 let. a LCI et 44 al. 1 LDTR et peut donc 
donner lieu au prononcé d'une amende. 

La recourante ne saurait raisonnablement se prévaloir du fait qu'elle pouvait, sans 
requérir d'autorisation, exécuter les travaux en cause, dans la mesure où, selon sa 
propre appréciation, il s'agissait de simples travaux d'entretien non soumis à la 
LDTR. Elle ne peut non plus se prévaloir d'aucune urgence, celle-ci n'étant au 
demeurant pas démontrée. La régie qui la représente ne pouvait ignorer, en tant que 
professionnelle de l'immobilier, que la distinction entre travaux d'entretien et 
travaux de transformation est toujours délicate à opérer, ni que l'autorité intimée 
pouvait appliquer un blocage rétroactif des loyers, découlant de la loi et prévu 
expressément par la jurisprudence. En usant des précautions voulues, soit en se 
renseignant auprès du département, elle aurait pu éviter de commettre les 
infractions reprochées. Dès lors, son erreur était manifestement évitable, même à 
considérer qu'elle était persuadée que les travaux n'étaient pas soumis à autorisation. 
Au vu de ce qui précède, la recourante a, à tout le moins, agi par négligence et ainsi 
commis une faute. On ne saurait retenir qu'elle a agi en fonction d'une appréciation 
erronée des faits. Une erreur sur l'illicéité est tout autant exclue. 

L’amende, qui inclut l'infraction à la LCI et à la LDTR, est en conséquence fondée 
dans son principe. 

64. En ce qui concerne son montant, le département l'a fixé à CHF 3'900.-. 

Il doit être admis que la décision querellée ne mentionne pas les éléments qui ont 
été pris en compte dans la fixation du montant dans l'amende, ni a fortiori comment 
ils ont été pondérés, ce qui est regrettable, une motivation permettant d'apprécier au 
mieux le raisonnement du département. 

Concernant sa quotité qui n'est pas contesté en soit, sa quotité reste tout à fait 
modeste au regard du montant maximum possible de CHF 20'000.- prévu par la loi 
(art. 137 al. 2 LCI) et du comportement adopté par la recourante. Il sera au surplus 
relevé que les travaux ont été entrepris sans autorisation et que la recourante a en 
outre fixé et perçu des loyers contraires à la LDTR. Objectivement, l’infraction est 
grave. En agissant comme elle l’a fait, elle s'est purement et simplement affranchie 
de ses obligations légales relevant de la LCI et de la LDTR, mettant ainsi l’autorité 
devant le fait accompli, étant en particulier rappelé que la politique mise en œuvre 
par la LDTR, notamment par la procédure d'autorisation commandée par ses art. 3 
et 9, procède d'un intérêt public important. 

Au surplus, aucun élément au dossier ne laisse à penser que le paiement de l’amende 
occasionnerait à la recourante, des difficultés financières particulières 
(ATA/440/2019 précité ; ATA/886/2014 du 11 novembre 2014), ce qu’elle 
n’allègue au demeurant pas. 

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A/3113/2023 

65. En conclusion, le recours interjeté à l’encontre de l'APA/2______/1 du _______ 
2023 sera rejeté ainsi que celui à l’encontre de la décision du _______ 2023. 

66. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
la recourante, qui succombe, est condamnée au paiement d’un émolument s'élevant 
à CHF 2’000.- ; il est partiellement couvert par les avances de frais versées à la suite 
du dépôt des recours. 

67. Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée à la recourante 
(art. 87 al. 2 LPA). 

- 24/24 - 

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PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

1. déclare recevable le recours interjeté le 25 septembre 2023 par A______ SA contre 
la décision du département du territoire du _______ 2023 (APA/2______/1) ; 

2. le rejette ; 

3. déclare recevable le recours interjeté le 4 octobre 2023 par A______ SA contre la 
décision du département du territoire du _______ 2023 ; 

4. le rejette ; 

5. met à la charge de la recourante, un émolument de CHF 2'000.-, lequel est 
partiellement couvert par les avances de frais ; 

6. dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

7. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit 
être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du 
jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent 
jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 

Siégeant : Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST, présidente, Suzanne AUBERT-LEBET, 
Thierry ESTOPPEY, François HILTBRAND et Diane SCHASCA, juges 
assesseurs. 

Au nom du Tribunal : 

La présidente 

Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

Genève, le  La greffière