# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d5e88323-2491-5131-b970-36ce075df457
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-10-18
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 18.10.2018 WBE.2018.164
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2018-164_2018-10-18.pdf

## Full Text

2018 Übriges Verwaltungsrecht 341 

rungen betreffend Nichtausübung des Optionsrechts verlangt wird, 
ist die Beschwerde abzuweisen. Diese Bestimmungen sind keiner 
realobligatorischen Wirkung zugänglich, weshalb keine Eintragung 
erfolgen kann. 

 

37 Grundbuchabgabe 

Zur Bestimmung der Grundbuchabgabe bei der Auflösung von Gesamt-

handsverhältnissen (§ 11 GBAG) ist grundsätzlich auf den anteilmässigen 

effektiven Verkehrswert abzustellen; bei mangelnder Verfügbarkeit einer 

aktuellen Verkehrswertschätzung darf insbesondere der steuerliche Ver-

kehrswert herangezogen werden, wobei sich im Einzelfall Zu- und Ab-

schläge rechtfertigen können. 

Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 18. Oktober 

2018, in Sachen A. und B. gegen Departement Volkwirtschaft und Inneres 

(WBE.2018.164). 

Aus den Erwägungen 

3. 
3.1. 
Gemäss § 11 GBAG ist bei vertraglicher Begründung sowie bei 

ganzer oder teilweiser Auflösung von Gesamthandsverhältnissen wie 
Erbengemeinschaft, Gütergemeinschaft oder einfacher Gesellschaft 
die Abgabe vom Wert der Gesamteigentumsanteile zu entrichten, 
welche auf die Übernehmer übergehen. Das Verwaltungsgericht ent-
schied im Urteil vom 29. Oktober 2015 (WBE.2015.198), § 8 Abs. 2 
GBAG sei auf die Berechnung der Abgabe gemäss § 11 GBAG nicht 
anwendbar. Unter dem Begriff "Wert der Gesamteigentumsanteile" 
sei der (anteilmässige) Verkehrswert zu verstehen (Erw. II/2.1 mit 
Verweisen auf das Gesetzgebungsverfahren). Nicht abgestellt werden 
dürfe auf die zwischen den Parteien vereinbarte Gegenleistung 

342 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2018 

(Erw. II/2.2). Bezüglich des massgebenden Verkehrswerts müsse 
zwischen Steuerwert, steuerlichem Verkehrswert und effektivem Ver-
kehrswert unterschieden werden. Der effektive Verkehrswert liege in 
aller Regel über dem steuerlichen Verkehrswert und dürfte gegenüber 
dem Jahre 1999 gestiegen sein (Erw. II/2.2). 

Die Beschwerdeführer kritisieren diese Rechtsprechung. Der 
VGE vom 29. Oktober 2015 (WBE.2015.198) stütze sich einseitig 
auf den (genau betrachtet unklaren) Willen des historischen Gesetz-
gebers. Ein prioritäres Abstellen auf die sog. subjektiv-historische 
Auslegung werde in der Lehre abgelehnt. Die korrekte 
Gesetzesauslegung ergebe, dass neben § 8 Abs. 1 GBAG betreffend 
den Promillesatz auch dessen Abs. 2 für die Abgabe gemäss § 11 
GBAG massgebend sei. 

3.2. 
Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der Bestim-

mung. Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Interpreta-
tionen möglich, so muss nach der wahren Tragweite der Bestimmung 
gesucht werden, wobei alle Auslegungselemente zu berücksichtigen 
sind (Methodenpluralismus). Dabei kommt es namentlich auf den 
Zweck der Regelung, die dem Text zugrundeliegenden Wertungen 
sowie auf den Sinnzusammenhang an, in dem die Norm steht. Die 
Gesetzesmaterialien sind zwar nicht unmittelbar entscheidend, die-
nen aber als Hilfsmittel, den Sinn der Norm zu erkennen (BGE 136 
II 149, Erw. 3; 131 II 562, Erw. 3.5; 129 II 114, Erw. 3.1). Vom Wort-
laut darf abgewichen werden, wenn triftige Gründe für die Annahme 
bestehen, dass dieser nicht den wahren Sinn der Regelung wieder-
gibt. Solche Gründe können sich aus der Entstehungsgeschichte, aus 
Sinn und Zweck der Norm oder aus ihrem Zusammenhang mit ande-
ren Gesetzesbestimmungen ergeben. Sind mehrere Auslegungen 
möglich, ist jene zu wählen, die den verfassungsrechtlichen Vorgaben 
am besten entspricht (BGE 136 II 149, Erw. 3; 131 II 562, Erw. 3.5). 

3.3. 
§ 11 GBAG bestimmt, dass die Grundbuchabgabe bei ganzer 

oder teilweiser Auflösung von Gesamthandsverhältnissen auf dem 
"Wert der Gesamteigentumsanteile" zu entrichten ist, welche auf die 
Übernehmer übergehen. Damit ergibt sich aus dem Gesetzeswortlaut 

2018 Übriges Verwaltungsrecht 343 

selbst nicht direkt, ob auf die Übernahmesumme, den Steuerwert, 
den steuerlichen Verkehrswert oder den effektiven Verkehrswert 
abzustellen ist. Der Wortlaut der Bestimmung ist diesbezüglich un-
klar und insoweit sind die Beanstandungen der Beschwerdeführer 
nachvollziehbar. 

3.4. 
3.4.1. 
Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, der Wille des 

historischen Gesetzgebers sei unklar. Zwar erwähne die Botschaft, 
dass auf einen zunächst vorgesehenen Verweis von § 8 auf § 11 
GBAG verzichtet wurde. Indessen stellten die Bestimmungen von 
§§ 12, 18, 20, 21 und 24 GBAG – im Gegensatz zu § 11 GBAG – 
ausdrücklich auf den Verkehrswert als Bemessungsgrundlage ab. Die 
Begründung in der Botschaft, wonach es dabei "durchwegs um 
Rechtsgeschäfte" gehe, "bei welchen entweder allein auf den Boden-
wert oder auf die Angaben der Parteien (Wert der Stockwerkeinheit) 
abzustellen" sei, helfe nicht weiter. 

3.4.2. 
Entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführer lassen die Ge-

setzesmaterialien klar darauf schliessen, dass der Gesetzgeber im An-
wendungsbereich von § 11 GBAG auf den (anteilmässigen) Ver-
kehrswert abstellen wollte. Auf die ursprünglich vorgesehene An-
wendung von § 8 Abs. 2 GBAG auf Tauschverträge (§ 10 Abs. 3 
GBAG), die Begründung und Auflösung von Gesamteigentum (§ 11 
GBAG), die Baulandumlegung (§ 12 GBAG), die Aufnahme 
selbständiger und dauernder Rechte (§ 18 GBAG), die Begründung 
von Stockwerkeigentum (§ 20 GBAG), die Parzellierung (§ 21 
GBAG) sowie den Eintrag von Pfandvermehrungen bei Gebäuden 
(§ 24 GBAG) wurde im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens aus-
drücklich verzichtet (vgl. Botschaft des Regierungsrats des Kantons 
Aargau an den Grossen Rat vom 23. Dezember 1998, Finanzpaket 
98, Massnahmen der Gruppe 2, Gesetz über Massnahmen des 
Finanzpakets 1998, Bericht und Entwurf zur 2. Beratung [Botschaft 
2], 99.2, S. 6). Die Beschwerdeführerin bringt zwar zu Recht vor, 
dass in §§ 12, 18 Abs. 1, 20, 21 und 24 Abs. 1 GBAG ausdrücklich 
auf den Verkehrswert verwiesen wird. Und im Gegensatz dazu ist in 

344 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2018 

§§ 10 Abs. 3 und 11 GBAG lediglich unbestimmt von "Werte" bzw. 
"Wert" die Rede. Aus der massgebenden Botschaft ergibt sich jedoch 
unmissverständlich, dass für alle erwähnten Tatbestände der 
Verkehrswert als massgeblich erachtet wurde. Aufgrund der Umstel-
lung der Bemessungsgrundlage in § 8 Abs. 2 GBAG wurden Einnah-
meausfälle befürchtet, welche offensichtlich dadurch begrenzt wer-
den sollten, dass diese neue Bemessungsgrundlage auf die erwähnten 
Fälle (§§ 10 Abs. 3, 11, 12, 18, 20, 21 und 24 GBAG) nicht zur An-
wendung gelangt. 

Festzuhalten ist somit, dass ein klarer Wille des Gesetzgebers 
vorliegt, im Anwendungsbereich von § 11 GBAG auf den Verkehrs-
wert abzustellen. Die Ausführungen der Beschwerdeführer zur sog. 
subjektiv-historischen Auslegung vermögen diese Feststellung nicht 
zu relativieren: Mit dem Inkrafttreten der Bestimmung am 1. August 
1999 liegt ein vergleichsweise "junger gesetzgeberischer Wille" vor, 
weshalb sich das historische Verständnis der Norm kaum von einer 
(objektiv-)geltungszeitlichen Interpretation unterscheiden dürfte. Das 
Abstellen auf die Materialien verschafft zudem gerade bei jüngerer 
Gesetzgebung dem Grundsatz der Gewaltenteilung Nachachtung 
(vgl. § 68 Abs. 2 KV; ULRICH HÄFELIN/WALTER HALLER/HELEN 
KELLER/DANIELA THURNHERR, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 
9. Auflage, Zürich 2016, Rz. 109). Insofern ist zugleich festzuhalten, 
dass dem Willen des Gesetzgebers bei der Anwendung von § 11 
GBAG im Verhältnis zu den übrigen Auslegungsmethoden vor-
rangige Bedeutung zukommen muss. 

3.5. 
3.5.1. 
Die Beschwerdeführer berufen sich weiter auf die 

Gesetzessystematik. Die ganze oder teilweise Auflösung von 
Gesamthandsverhältnissen sei im zweiten Kapitel "Abgabenhöhe" 
geregelt und eine der "Handänderungen" von §§ 8-17 GBAG. Die 
unterschiedliche Formulierung von § 11 GBAG ("Wert der Gesamt-
eigentumsanteile") spreche gegen eine Anwendung des Verkehrs-
werts auf diese Anteile, wo doch das Gesetz in weiteren Bestim-
mungen den Begriff des "Verkehrswerts" ausdrücklich verwende (in 
§§ 12, 18 Abs. 1, 20, 21 und 24 Abs. 1 GBAG). Weiter seien auch die 

2018 Übriges Verwaltungsrecht 345 

Bezeichnungen "Steuerwert", "Versicherungswert", "Kaufpreis" und 
"Entschädigung" klar besetzt. Entsprechend § 11 GBAG sei einzig 
der Wert der übergehenden internen Quote massgebend. § 10 Abs. 3 
GBAG enthalte eine vergleichbare Fragestellung. § 8 GBAG halte 
den "Grundsatz" und damit die allgemeinen Bemessungsregeln der 
Abgabe fest. Er sei auch bei der Auflösung von Gesamteigentum 
anwendbar, wobei gemäss § 8 Abs. 1 GBAG auf die in der Vertrags-
urkunde genannte "Übernahmesumme" abzustellen sei. Nur bei de-
ren Fehlen oder wenn diese tiefer liege als der Steuerwert, sei gemäss 
§ 8 Abs. 2 GBAG auf letzteren abzustellen. Und nur wenn auch ein 
solcher fehle, sei eine Verkehrswertschätzung einzuholen, welche 
massgebend sei, falls deren Ergebnis um mehr als 10 % über der 
Übernahmesumme liege. 

3.5.2. 
Bei der systematischen Auslegung ist die Stellung einer Rege-

lung innerhalb der Gesetzgebung zu berücksichtigen. Die Grund-
buchabgabe bei ganzer oder teilweiser Auflösung von Gesamthands-
verhältnissen (§ 11 GBAG) ist im zweiten Gesetzeskapitel "Ab-
gabenhöhe" unter "2.1. Handänderungen" geregelt. Zwar besteht 
unter diesem Titel mit § 12 eine Bestimmung, in welcher ausdrück-
lich auf den Verkehrswert abgestellt wird. Allein daraus lässt sich je-
doch nicht ableiten, dass generell auf diesen Wert abzustellen wäre. 
Wie vorne ausgeführt (Erw. 3.4.2), handelt es sich bei den 
Bestimmungen von §§ 10 Abs. 3, 11 und 12 GBAG um Ausnahmen, 
auf welche die Bemessung gemäss § 8 Abs. 2 GBAG nicht zur An-
wendung gelangt. Insoweit ist die systematische Auslegung nicht 
aussagekräftig. 

3.6. 
3.6.1. 
Nach Meinung der Beschwerdeführer spricht schliesslich der 

Gesetzeszweck für die Anwendbarkeit von § 8 Abs. 2 auf § 11 
GBAG. Auch bei Kaufgeschäften stelle § 8 GBAG auf den 
vereinbarten Preis ab, sofern dieser nicht unter dem Steuerwert liege. 
Die Übertragung unter dem Verkehrswert möge bei der 
Erbengemeinschaft und der Gütergemeinschaft zwar häufiger vor-
kommen, zwingend oder üblich sei sie jedoch nicht, insbesondere 

346 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2018 

nicht bei einfachen Gesellschaften. Zu beachten seien weiter die 
Unterschiede zwischen gemeinschaftlichem und Alleineigentum so-
wie Gesamt- und Miteigentum. § 8 Abs. 2 garantiere auch bei § 11 
GBAG eine Abgabe, welche mindestens auf dem Steuerwert des be-
treffenden Grundstücks basiere. 

3.6.2. 
Der Gesetzeszweck verlangt nicht, § 8 Abs. 2 auf § 11 GBAG 

anzuwenden. Wie ausgeführt, war eine gewisse Ungleichbehandlung 
bestimmter Rechtsgeschäfte unter den Handänderungen vom Gesetz-
geber beabsichtigt (vgl. vorne Erw. 3.4.2). Ob bei Kaufgeschäften 
Übertragungen unter dem Verkehrswert vergleichsweise weniger 
häufig vorkommen und dieser Umstand für die Gesetzgebung von 
Bedeutung war, ergibt sich nicht aus den Materialien. Für den 
Gesetzgeber standen offenbar praktische Gründe im Zusammenhang 
mit der Wertbestimmung im Vordergrund (vgl. Botschaft 2, S. 6). 
Wie ebenfalls dargelegt, dient die Annahme von Bruchteilen beim 
Gesamteigentum der abgaberechtlichen Erfassung von Handänderun-
gen. Insoweit kann der sachenrechtlichen Unterscheidung von Mit- 
und Gesamteigentum bzw. gemeinschaftlichem und Alleineigentum 
keine Bedeutung zukommen. Mangels Anwendbarkeit kann § 8 
Abs. 2 GBAG auch nicht im Sinne einer "Garantie" verstanden wer-
den, dass ersatzweise auf den Steuerwert abzustellen sei. 

3.7. 
Als Zwischenergebnis ist somit festzuhalten, dass § 8 Abs. 2 

GBAG auf die Berechnung der Abgabe gemäss § 11 GBAG nicht zur 
Anwendung gelangt. Unter dem Begriff "Wert der Gesamteigen-
tumsanteile" ist der anteilmässige Verkehrswert zu verstehen, wel-
cher auf die Übernehmer übergeht. Damit ist an der im VGE vom 
29. Oktober 2015 (WBE.2015.198) begründeten Rechtsprechung 
festzuhalten. 

4. 
4.1. 
Die Beschwerdeführer bringen vor, es ergäben sich erhebliche 

praktische Schwierigkeiten, wenn bei der Bestimmung der 
Grundbuchabgabe gemäss § 11 GBAG auf den Verkehrswert abge-
stellt werde. Die Folgen seien Rechtsunsicherheit sowie eine Ver-

2018 Übriges Verwaltungsrecht 347 

teuerung. Urkundspersonen seien nicht in der Lage, Verkehrswert-
schätzungen vorzunehmen. Fraglich sei daher insbesondere, ob sie 
sich auf die Parteiangaben verlassen dürften oder ob eine fach-
männische Verkehrswertschätzung vorzulegen sei. Die Verkehrs-
wertberechnung der Vorinstanz sei fehlerhaft. Die Entwicklung des 
(steuerlichen oder effektiven) Verkehrswerts seit der letzten 
Schätzung lasse sich anhand eines Indexes nicht beurteilen. Weiter 
könne nicht auf die allgemeine Entwicklung der Immobilienpreise 
abgestellt werden, insbesondere nicht für ein konkretes Objekt. Auch 
die effektive hypothekarische Belastung sage wenig über den Ver-
kehrswert einer Liegenschaft aus. Eine "übliche Belastungsgrenze 
von 80 %" existiere nicht, zumal dann auf den Zeitpunkt der Errich-
tung einer Hypothek abgestellt werden müsste. Zu unterscheiden 
wäre schliesslich zwischen der nominellen und der effektiven Belas-
tung mit Grundpfandrechten. 

4.2. 
Das Verwaltungsgericht erwog im Urteil vom 29. Oktober 2015, 

Grundbuchämter würden die Grundbuchabgabe oftmals behelfsmäs-
sig anhand des steuerlichen Verkehrswerts berechnen und nicht auf-
grund des (regelmässig höheren) effektiven Verkehrswerts. Dies 
wirke sich zu Gunsten der Anmeldenden aus. Ob diese Praxis vor 
§ 11 GBAG standhalte, liess das Gericht im Entscheid ausdrücklich 
offen (vgl. VGE vom 29. Oktober 2015 [WBE.2015.198], 
Erw. II/2.3.1). 

4.3. 
Bei der Liegenschaft C. handelt es sich um ein Einfamilienhaus 

mit einer Grundstücksfläche von 876 m2. Darauf lasten Grundpfand-
rechte im Umfang von Fr. 1'715'950.00 für eine effektive Forderung 
von Fr. 1'300'000.00. Der steuerliche Verkehrswert wurde anlässlich 
der allgemeinen Schätzung vom 1. Januar 1999 auf Fr. 1'266'846.00 
festgelegt, der Steuerwert auf Fr. 950'300.00. Der steuerliche Ver-
kehrswert wurde von den Parteien des partiellen Erbteilungsvertrags 
zur Bewertung der Liegenschaft übernommen. Eine aktuelle Ver-
kehrswertschätzung liegt nicht vor und weitere Anhaltspunkte für die 
Wertbestimmung sind nicht vorhanden. 

348 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2018 

4.4. 
Für die Feststellung das Sachverhalts gilt im Verwaltungsver-

fahren grundsätzlich die Untersuchungsmaxime (vgl. § 17 Abs. 1 
VRPG). Diese wird jedoch relativiert durch die Mitwirkungspflicht 
der Parteien (vgl. § 23 VRPG; § 7 GBAG), welche namentlich inso-
weit greift, als eine Partei das Verfahren durch eigenes Begehren ein-
geleitet hat oder darin eigene Rechte geltend macht. Die Mitwir-
kungspflicht gilt vorab gerade für solche Tatsachen, welche eine 
Partei besser kennt als die Behörden und welche diese ohne ihre 
Mitwirkung gar nicht oder nicht ohne unvernünftigen Aufwand erhe-
ben können (AGVE 2002, S. 431). 

4.5. 
Das Grundbuchamt ging von einem effektiven Verkehrswert der 

Liegenschaft von Fr. 2'111'410.00 aus. Verwiesen wurde auf die Aus-
kunftspflicht gemäss § 7 GBAG sowie darauf, dass der Verkehrswert 
nicht wie gefordert mitgeteilt worden sei. Dieses Verhalten habe das 
Grundbuchamt gestützt auf § 23 Abs. 2 VRPG frei gewürdigt. Bei 
der Berechnung der Grundbuchabgabe sei davon ausgegangen wor-
den, der steuerliche Verkehrswert entspreche 60 % des effektiven Ver-
kehrswerts. 

Die Vorinstanz ging zunächst davon aus, dass der steuerliche 
Verkehrswert im Jahre 1999 80 % des effektiven Verkehrswerts betra-
gen habe; unter zusätzlicher Berücksichtigung der Preisentwicklung 
ergäbe sich ein "geschätzter Verkehrswert" von Fr. 2'533'692.00. Die-
ser Wert entspreche indessen eher nicht der Realität. Massgebend er-
scheine demgegenüber ein "Mindest-Verkehrswert" der Liegenschaft 
von Fr. 2'144'937.50. Dabei werde davon ausgegangen, dass die 
übliche Belehnungsgrenze von 80 % des Verkehrswerts nicht über-
schritten werde, zudem werde auf den Umfang der Pfandsicherung 
(Fr. 1'715'950.00) abgestellt. 

4.6. 
Gemäss § 12 Abs. 1 VBG gilt als Verkehrswert eines Grund-

stücks der Preis, welcher im Geschäftsverkehr mit Dritten erzielbar 
ist, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. 
Der Verkehrswert wird festgesetzt durch: (a) Gleichsetzung mit dem 
Kaufpreis, (b) mittelbaren oder unmittelbaren Preisvergleich, sofern 

2018 Übriges Verwaltungsrecht 349 

ein Kaufpreis fehlt oder dieser nicht dem Verkehrswert entspricht, (c) 
Berechnung mit dem gewichteten Ertragswert und Realwert, sofern 
weder Kaufpreis noch Preisvergleiche vorhanden sind, nach folgen-
der Formel: Verkehrswert = ([Gewichtung x Ertragswert] + Real-
wert) / (Gewichtung + 1) (zur Schätzung des aktuellen Verkehrswerts 
vgl. VGE vom 16. Juni 2010 [WBE.2008.49], Erw. II/1-3). 

4.7. 
Bei der Festlegung der Grundbuchabgabe gemäss § 11 GBAG 

ist auf den anteilmässigen Verkehrswert abzustellen, wobei prakti-
sche Gründe bei der Wertbestimmung ein pragmatisches Vorgehen 
erfordern (vgl. vorne Erw. 3.6.2). In erster Linie ist der (anteilmäs-
sige) effektive Verkehrswert heranzuziehen. Beim Vorliegen einer ak-
tuellen Verkehrswertschätzung sind die anmeldenden Personen im 
Rahmen der Mitwirkungspflicht (§ 7 GBAG; § 23 VRPG) gehalten, 
sie dem Grundbuchamt zur Verfügung zu stellen. Der Verkehrswert 
unbebauten Baulands lässt sich unabhängig davon durch das Grund-
buchamt schätzen. Problematisch erweist sich die Wertbestimmung 
in jenen Fällen, wo bebaute Grundstücke übertragen werden und 
keine aktuelle Verkehrswertschätzung vorliegt. Dieser Fall dürfte bei 
der Auflösung von Erbengemeinschaften vergleichsweise häufig vor-
kommen. Je nach Höhe der Grundbuchabgabe verursacht das Einho-
len einer fachmännischen Verkehrswertschätzung unverhältnismässi-
gen Aufwand. Auch würde sich dann die Frage nach der diesbezügli-
chen Kostentragung stellen. Mangels Anwendbarkeit von § 8 Abs. 2 
GBAG kann von den anmeldenden Personen grundsätzlich nicht ver-
langt werden, auf eigene Kosten eine nach den anerkannten Regeln 
erstellte Verkehrswertschätzung vorzulegen. Daher muss es zulässig 
sein, beim Fehlen einer aktuellen Verkehrswertschätzung auf verfüg-
bare Schätzungswerte abzustellen. In Frage kommt dabei in erster 
Linie der steuerliche Verkehrswert. Bestehen indessen klare Hin-
weise darauf, dass im konkreten Einzelfall der effektive Verkehrswert 
deutlich höher oder tiefer liegt, so müssen – da grundsätzlich auf den 
effektiven Verkehrswert abzustellen ist – Zu- und Abschläge möglich 
sein. 

 
 

350 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2018 

4.8. 
Das aargauische System der Festsetzung der Eigenmietwerte 

und Vermögenssteuerwerte beruht auf einer möglichst individuellen 
Festlegung aufgrund von Einzelschätzungen, welche gemäss den 
Vorschriften der VBG bei jeder Liegenschaft zahlreiche Parameter 
berücksichtigen (VGE vom 10. Februar 2017 [WBE.2016.495], 
Erw. II/1.1). 

Allgemeine Neuschätzungen von Eigenmietwerten und Vermö-
genssteuerwerten werden auf Anordnung des Grossen Rates auf Be-
ginn einer Veranlagungsperiode vorgenommen (§ 218 Abs. 1 StG). 
Die letzte allgemeine Neuschätzung von Eigenmietwerten und 
Vermögenssteuerwerten fand per 1. Januar 1999 statt. Die dabei fest-
gelegten Werte gelten weiter bis zur nächsten allgemeinen Neuschät-
zung. Ausserhalb der allgemeinen Neuschätzung können die Eigen-
mietwerte und Vermögenssteuerwerte nur bei Vorliegen besonderer 
Umstände im Rahmen einer Einzelschätzung (§ 218 Abs. 2 StG) 
geändert werden (MARTIN PLÜSS, in: MARIANNE KLÖTI-
WEBER/DAVE SIEGRIST/DIETER WEBER [Hrsg.], Kommentar zum 
Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage, Muri-Bern 2015, § 218 N 1, 4 f.; 
VGE vom 16. Juni 2010 [WBE.2008.49], Erw. II/1). 

Bezüglich der Eigenmietwerte selbstbewohnter Liegenschaften 
hat der Grosse Rat per 1. Januar 2016 eine Anpassung auf Basis der 
Neuschätzung vom 1. Januar 1999 vorgenommen. Für die Gemeinde 
D. wurde dabei ein Zuschlag von 14 % festgelegt (vgl. Anhang zum 
Dekret über die Anpassung der Eigenmietwerte per 1. Januar 2016 
vom 24. November 2015 [SAR 651.140]; zur Verfassungsmässigkeit 
des Dekrets vgl. VGE vom 20. September 2016 [WNO.2016.2], 
Erw. II/3.3.2). Entsprechende Zu- bzw. Abschläge bestehen für die 
Vermögenssteuerwerte nicht. 

4.9. 
Ein begründeter Einzelfall, bei dem sich beim Fehlen einer ak-

tuellen Verkehrswertschätzung Zuschläge auf dem steuerlichen Ver-
kehrswert rechtfertigen, kann unter anderem vorliegen, wenn die 
hypothekarische Belastung einer Liegenschaft auf einen effektiven 
Verkehrswert hinweist, der deutlich über dem steuerlichen Verkehrs-
wert liegt. Gleich verhalten kann es sich, wenn seit der letzten allge-

2018 Übriges Verwaltungsrecht 351 

meinen Neuschätzung wertvermehrende Investitionen getätigt wur-
den, die noch nicht mittels einer Einzelschätzung erfasst wurden. 
Keine Begründung für eine Abweichung vom steuerlichen Verkehrs-
wert liegt hingegen in der allgemeinen oder regionalen bzw. kommu-
nalen Preisentwicklung seit der letzten Schätzung der Vermögens-
steuerwerte. Eine entsprechende pauschale Aufrechnung ohne 
Bezugnahme auf die individuellen Verhältnisse steht im Widerspruch 
zu den Einzelschätzungen, welche den Steuervermögenswerten zu-
grunde liegen. 

Laut den Akten bestehen für die Liegenschaft pfandgesicherte 
Forderungen von Bankinstituten über Fr. 1'300'000.00. Diese über-
schreiten den im Jahre 1999 festgelegten steuerlichen Verkehrswert 
von Fr. 1'266'846.00. Eine neue Schätzung ist zwischenzeitlich nicht 
erfolgt und weitere Angaben für die Wertbestimmung liegen nicht 
vor. Die verfügbaren Schätzungswerte sind zwar wenig aussagekräf-
tig, die Angaben im Erbteilungsvertrag lassen aber auf eine sehr hohe 
hypothekarische Belastung der Liegenschaft schliessen. Im Sinne 
einer Faustregel darf davon ausgegangen werden, dass Kreditinstitute 
eine Liegenschaft mit maximal 80 % des effektiven Verkehrswerts 
fremdfinanzieren. Aufgrund der aktuellen hypothekarischen Belas-
tung bestehen klare Indizien, dass der effektive den steuerlichen Ver-
kehrswert übersteigt. Wird auf eine übliche "Belehnungsgrenze" von 
80 % des Liegenschaftswerts abgestellt, liegt zwar eine konservative 
Bewertung vor, welche insbesondere die Preisentwicklung nicht 
zwingend erfasst. Ausgehend von einer aktuellen "Maximalbelas-
tung" der Liegenschaft ist dies jedoch unproblematisch, da angenom-
men werden darf, dass die Bankinstitute entsprechende Parameter bei 
der Kreditvergabe berücksichtigten. Der vorliegenden Grundbuchab-
gabe kann unter Heranziehung der "80 %-Regel" ein Verkehrswert 
von Fr. 1'625'000.00 zugrunde gelegt werden (Fr. 1'300'000.00 / 80 x 
100). Entgegen dem angefochtenen Entscheid ist unter den vorlie-
genden Umständen nicht auf den ursprünglichen Umfang der 
Pfandsicherung, sondern die grundpfandgesicherte (Kapital-)Forde-
rung abzustellen. 

Soweit die Beschwerdeführer geltend machen, dem Grundbuch-
amt sei jeweils nicht bekannt, ob neben den Grundpfandrechten wei-

352 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2018 

tere Sicherheiten bestehen, kann diesen Ausführungen vorliegend 
keine Bedeutung zukommen. Im Rahmen der Mitwirkungspflicht 
wurde nichts Entsprechendes behauptet oder beigebracht. 

4.10. 
Der Liegenschaft wird somit ein Verkehrswert von 

Fr. 1'625'000.00 zugrunde gelegt. Gestützt auf § 11 GBAG ergibt 
sich bei der Übertragung eines Viertels der Gesamthandanteile eine 
Grundbuchabgabe von Fr. 1'625.00. 

 

 

Obergericht, Abteilung Zivilgericht 

2018 Zivilrecht 355 

I. Zivilrecht (Zivilgesetzbuch) 

A. Kindes- und Erwachsenenschutzrecht 

38 Art. 404 ZGB; § 13 V KESR; § 43 Abs. 2 EG ZGB 

Die nach § 13 V KESR vom Familiengericht als KESB festgesetzte Ent-

schädigung wird in aller Regel das im Rahmen der Auftragserteilung 

vereinbarte Honorar des privaten Fachbeistands nicht abdecken (analog 

zu den Vollkosten der Berufsbeistandschaft, welche durch die Entschädi-

gung nicht gedeckt werden). Diese Differenz ist von der Gemeinde zu tra-

gen. 

Aus dem Entscheid des Obergerichts, Kammer für Kindes- und 

Erwachsenenschutz, vom 8. März 2018, in Sachen J.H. (XBE.2017.85). 

Aus den Erwägungen 

3.4. 
Anzumerken gilt noch, dass, wenn wie vorliegend ein privater 

Fachbeistand mit den gleichen Qualifikationen wie ein Berufsbei-
stand eingesetzt wird, das vom Beistand veranschlagte seinem 
Gesamtaufwand entsprechende Honorar in der Regel nicht mit der 
Entschädigung gemäss Art. 404 ZGB i.V.m. § 13 V KESR überein-
stimmt. Die nach § 13 V KESR vom Familiengericht als KESB fest-
gesetzte Entschädigung wird in aller Regel das im Rahmen der Auf-
tragserteilung vereinbarte Honorar nicht abdecken (analog zu den 
Vollkosten der Berufsbeistandschaft, welche durch die Entschädi-
gung nicht gedeckt werden). Diese Differenz ist von der Gemeinde 
zu tragen, sei es gestützt auf § 43 Abs. 2 EG ZGB oder aufgrund 
einer entsprechenden Vereinbarung der Gemeinde mit dem privaten 
Fachbeistand. Es wäre nicht gerechtfertigt, eine Gemeinde in dieser 
Situation - also wenn die Differenzkosten der verbeiständeten Person 
überwälzt werden - gegenüber einer Gemeinde mit einer Berufsbei-
standschaft zu bevorteilen.