# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a76f9911-311e-504d-ac44-bd59483ed576
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-04-12
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 12.04.2016 R 2015 76
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2015-76_2016-04-12.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 15 76

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
RichterIn Audétat, Moser 

Aktuar Gross

URTEIL

vom 12. April 2016 

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg, Postfach 474, 

Beschwerdeführer
gegen 

Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Curdin Conrad, 

Beschwerdegegnerin 1

Amt für Raumentwicklung Graubünden, 
Beschwerdegegner

und

B._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Martin Schmid,

Beschwerdegegnerin 2

betreffend Baugesuch (BAB)

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1. Die B._____ AG ist heute Eigentümerin von Parzelle 125 mit dem darauf 

gelegenen Hotel- und Restaurationsgebäude (Assek.-Nr. 110) in der heu-

tigen Gemeinde X._____. 

2. Am 4. April 1977/4. Juni 1977 erwarb C._____ Parzelle 125 in der dama-

ligen Gemeinde Y._____. Gleichzeitig wurde zugunsten der Gemeinde 

Y._____ und zu Lasten von Parzelle 125 ein selbständiges und dauern-

des Baurecht zum Zwecke der Erstellung eines Schützenhauses errichtet.

3. Am 2. Mai 1977 erteilte die Baubehörde Y._____ C._____ die Baubewilli-

gung zur Überbauung von Parzelle 125 mit einer Schiessanlage, einem 

Restaurant und Unterkunftsräumen.

4. Nach Vorliegen der betreffenden Zustimmungen des damaligen Amtes für 

Gewässerschutz (AFG; heutiges Amt für Natur und Umwelt; ANU) für die 

Abwasserentsorgung bewilligte die Gemeinde mit Baubescheid vom 27. 

Januar 1978 den Bar- und Dancingbetrieb mit den dazu erforderlichen 

Ver- und Entsorgungsleitungen.

5. Mit BAB-Gesuch vom 20. Dezember 1985 ersuchte C._____ um die Ertei-

lung einer Bewilligung zur Erweiterung der offenen Gartenterrasse sowie 

für den Anbau eines offenen Balkons im 3. Obergeschoss auf der West-

seite resp. zur Überdachung (Schutz vor Schneemassen) und eines offe-

nen Balkons auf der Ostseite des Hotels. Mit Verfügung vom 8. Januar 

1986 stimmte das damalige Departement des Innern und der Volkswirt-

schaft (DIV; heutiges Departement für Volkswirtschaft und Soziales; DVS) 

dem Vorhaben gestützt auf die Besitzstandsregel von Art. 24 Abs. 2 (al-

tes) RPG (heutiger Art. 24c RPG) zu.

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6. Gemäss Angaben der B._____ AG wurde das Hotel in den 1990er Jahren 

vorübergehend - ohne bauliche Änderungen - von der Gemeinde als Asy-

lunterkunft genutzt. 

7. Mit Kaufvertrag vom 27. Juli 2004 erwarb die D._____ AG das Eigentum 

an Parzelle 125 mit dem Hotel- u. Restaurantkomplex und führte diesen 

unter dem Namen „K._____“ weiter. Schliesslich ging das Eigentum an 

der Liegenschaft im Rahmen der Fusion der D._____ AG mit der B._____ 

AG am 28. Mai 2014 auf letztere über.

8. Mit BAB-Gesuch vom 17. Februar 2014 beantragte die B._____ AG 

(nachstehend Gesuchstellerin) die Bewilligung für den Bau eines 3-stöck-

igen Gebäudes auf Parzelle 125 mit 16 bewirtschafteten Zweitwohnungen 

im Stockwerkeigentum, einem Restaurationsbetrieb sowie einer Tiefgara-

ge unter der bestehenden Parkfläche. Der Grundriss des Projekts orien-

tiert sich am bestehenden Gebäude (Assek.-Nr. 110), wodurch das 2. Un-

tergeschoss sowie ein Teil des 1. Untergeschosses erhalten werden kön-

nen. Zudem beinhaltet das Vorhaben eine Erweiterung des Gebäudevo-

lumens auf der Nord- und Südseite. Dabei soll die bewilligte, seit dem ur-

sprünglichen Bau in den 80er Jahren gleich gebliebene bestehende, zo-

nenwidrig genutzte Fläche von 1‘742 m2 um knapp 30 % nach aussen auf 

2‘264 m2 erweitert werden. Das Bauvorhaben sieht im Einzelnen eine 

Konstruktion aus geschosshohen, kreuzweise gestapelten Elementen vor, 

die gegenüber den benachbarten Geschossen auskragen und dadurch 

Balkone bilden. Die Gestaltung der Aussenwände soll durch eine Holz-

verkleidung erfolgen. Die Dacheindeckung ist mit Naturstein vorgesehen. 

Das Gebäude soll giebelständig zum Tal errichtet werden. Das primär auf 

Familien ausgerichtete Projekt „E._____ Lodge“ umfasst 16 bewirtschaf-

tete Zweitwohnungen bestehend aus 2-, 4- und 6-Bett-Apartments sowie 

2-Bett-Studios; insgesamt 60 Betten. Der Gastronomiebetrieb im Erdge-

schoss soll in die Bereiche Restaurant, Tapas-Bar, Lounge/Bar sowie 

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Fondue/Raclette-Stübli aufgeteilt werden und auch für externe Gäste (Fe-

riengäste und Einheimische) zugänglich sein. Im 1. Untergeschoss sind 

die Kühlräume sowie Räumlichkeiten für Lager, Keller und Skiräume vor-

gesehen. Rund ein Drittel der Fläche steht dort für Wellness und Fitness 

zur Verfügung. Damit der bestehende Parkplatz zur Terrasse und Kinder-

spielfläche umgenutzt werden kann, ist darunter auf der Ebene des 1. Un-

tergeschosses eine Tiefgarage geplant.

Als Begründung für die baulichen Massnahmen machte die Gesuchstel-

lerin die schlechte Bausubstanz des bestehenden Gebäudes, wie etwa 

den ungenügenden Schallschutz und die geringe Raumhöhe von 2.25 m 

geltend, die eine blosse Renovation ausschlössen. Ferner habe sie das 

Hotel seit dessen Übernahme im Jahr 2004 niemals finanziell selbsttra-

gend bewirtschaften können, was auf die schlechte Auslastung von Früh-

ling bis Herbst zurückzuführen sei. Die wirtschaftlichen Rahmenbedin-

gungen in der Tourismusregion X._____ machten daher eine Umstruktu-

rierung des Betriebs unumgänglich. Das vorliegend erarbeitete Betriebs-

konzept mit bewirtschafteten Zweitwohnungen („E._____ Lodge“) habe 

sich nach einer Standortanalyse als die beste Lösung erwiesen. Um die 

vorgesehenen hotelmässigen Dienstleistungen (u.a. Gastronomie beste-

hend aus Restaurant, Tapas Bar, Lounge-Bar mit Rezeption, Fondue- 

und Raclette-Stübli, Terrassenrestaurant, Outdoor-Spielmöglichkeiten im 

Sommer und Winter, Wellness und Fitnessangebot) anbieten zu können, 

sei allerdings ein gewisses Mindestgebäudevolumen erforderlich, das nur 

durch die projektierte Erweiterung erreicht werden könne. Das Gebäude 

werde nach den Richtlinien von Minergie-Standard ausgerichtet. 

9. Mit Schreiben vom 29. April 2014 reichte die Gesuchstellerin ein Gutach-

ten betreffend bewirtschaftete Zweitwohnungen der Schweizerischen Ge-

sellschaft für Hotelkredit (SGH-Gutachten) vom 16. Oktober 2013 nach. 

Neben einer generellen Standortanalyse der betreffenden Region enthält 

das SGH-Gutachten eine Beurteilung des Vorhabens auf seine Überein-

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stimmung mit den Anforderungen an bewirtschaftete Zweitwohnungen re-

sp. dessen wirtschaftliche Nachhaltigkeit. Die Standortanalyse kommt 

zum Schluss, dass die Hotels in der Region speziell in den Sommermona-

ten eine geringe Zimmerauslastung aufweisen. Neue touristische Angebo-

te müssten sich vor allem auf das Gästesegment von Familien ausrichten, 

um rentabel zu sein. Die Studienverfasserin erachtet die wirtschaftliche 

Nachhaltigkeit des vorliegenden Vorhabens zudem als gegeben. Bei den 

geplanten Apartments handelt es sich nach ihrer Einschätzung um qualifi-

ziert touristisch bewirtschaftete Wohnungen im Rahmen einer strukturier-

ten Beherbergungsform nach damaliger Zweitwohnungsverordnung.

10. Mit Stellungnahme vom 26. Mai 2014 hielt das Amt für Natur und Umwelt  

(ANU) dazu Folgendes fest: 

Unter dem Aspekt des Landschafts- und Ortsbildschutzes sei festzuhal-

ten, dass der geplante Neubau aufgrund seiner exponierten Hanglage 

und der nur vereinzelten Bebauung der näheren Umgebung von weither-

um sichtbar sei. Die geplante, rund 50 m lange Abschlussmauer der Ter-

rasse wirke deshalb wie ein Riegel im Gelände. Auch deren Materialisie-

rung (Steinmauer) sei in einer von Wiesen geprägten Landschaft nicht 

ortstypisch. Eine Bepflanzung der Mauer oder eine Anböschung dersel-

ben würde die beanstandete optische Riegelwirkung vermindern und zu 

einer besseren landschaftlichen Einpassung der Mauer führen. 

11. Mit Schreiben vom 3. Oktober 2014 nahm der Verein A._____ zum Vor-

haben Stellung und beantragte das BAB-Gesuch nicht bzw. dieses nur 

unter Auflagen zu bewilligen. In formell-rechtlicher Hinsicht verlangte 

A._____, das Verfahren bis zum Inkrafttreten des Zweitwohnungsgeset-

zes zu sistieren. Unter Berufung auf den Entwurf zum Zweitwohnungsge-

setz (E-ZWG) stellte sich A._____ auf den Standpunkt, dass das Vorha-

ben die einschlägigen Bewilligungsvoraussetzungen nach E-ZWG nicht 

erfülle. So müsse die Gesuchstellerin nach Massgabe von Art. 7 E-ZWG 

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bei der touristischen Bewirtschaftung von Zweitwohnungen seinen 

Hauptwohnsitz an den Ort der Zweitwohnungen verlegen. Dieser Nach-

weis fehle. Zudem müsse der von der Gesuchstellerin eingereichte Ver-

trag durch weitere „Auflagen“ im Sinne der Zweitwohnungsgesetzgebung 

ergänzt werden. Im Weiteren handle es sich bei dem zur Debatte stehen-

den Hotelgebäude um eine zonenwidrige Baute, deren rechtmässige Er-

stellung bezweifelt werden müsse. Da die Gesuchstellerin kein ununter-

brochenes Interesse am Umbau des Hotels darzulegen vermöge, könne 

die fragliche BAB-Bewilligung auch nicht gestützt auf die Bestimmungen 

zur Besitzstandsgarantie erteilt werden. Laut dem bei den Akten liegen-

den SGH-Gutachten vom 16. Oktober 2013 sei die Wirtschaftlichkeit des 

geplanten Vorhabens nicht hinreichend belegt, weshalb auch eine Be-

gründung für die projektierte Erweiterung von über 100 m2 fehle. Die Rea-

lisierung des Vorhabens erfordere die Schaffung einer Punktbauzone, die 

im Widerspruch zum raumplanerischen Konzentrationsprinzip stünde. 

Schliesslich verletzten verschiedene Gestaltungselemente (Tiefgaragen-

mauer, Steindach, Giebelausrichtung) des Vorhabens auch noch das 

landschaftsschutzrechtliche Einordnungsgebot. 

12. Am 9. Oktober 2014 bewilligte das Tiefbauamt Graubünden (TBA) den 

betreffenden Anschluss an die Kantonsstrasse, d.h. den Bau der Zufahrt 

von der Kantonsstrasse auf Parzelle 124 zur Parzelle 125. Die Bewilli-

gung umfasst eine Strasse, die nordwestlich des Gebäudes parallel zum 

Hang verläuft, und eine Einfahrrampe zur geplanten Tiefgarage.

13. Am 17. November 2014 nahm die Gesuchstellerin Stellung zur Eingabe 

von A._____ und führt im Wesentlichen Folgendes aus:

Aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der betreffenden 

Region sei eine Umstrukturierung des bestehenden Hotelbetriebs in be-

wirtschaftete Zweitwohnungen unumgänglich. Das Vorhaben liege auch 

im Interesse der Gemeinde. Weiter stellte die Gesuchstellerin klar, dass 

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eine Verlegung ihres Wohnsitzes für den vorgesehenen Hotelbetrieb mit 

qualifiziert bewirtschafteten Zweitwohnungen weder vorgesehen noch er-

forderlich sei. Zur Realisierung des Projekts sei auch keine Umzonung 

oder Schaffung einer Punktbauzone notwendig. Es seien sowohl die ar-

chitektonische Ausgestaltung als auch die Ausrichtung des Gebäudes un-

ter Berücksichtigung der ortsüblichen Architekturformen und den vorherr-

schenden Landschaftselementen erfolgt. Einzig die auch vom ANU bean-

standete Ausgestaltung der Tiefgaragenmauer bedürfe einer Überarbei-

tung. Wie aus dem SGH-Gutachten hervorgehe, sei die Rentabilität des 

Vorhabens ausgewiesen, weshalb die diesbezüglichen Einwände von 

A._____ und dessen Zweifel an der fehlenden Familienfreundlichkeit des 

Betriebskonzepts unbegründet seien. Schliesslich leiste das Vorhaben ei-

nen innovativen Beitrag zur erforderlichen Neuausrichtung der Tourismus-

region und halte sich an die Vorgaben der Zweitwohnungsregelung. 

14. Entsprechend der Stellungnahme des ANU vom 26. Mai 2014 beantragte 

die Gesuchstellerin mit Schreiben vom 18. November 2014 eine Reihe 

von Projektergänzungen. Sie reichte Dokumente betreffend Energie-

nachweis, ein hydrogeologisches Gutachten sowie die Bewilligung des 

Tiefbauamtes zum Bau der Zufahrt nach. Zur Begründung ihrer Eingabe 

führte die Gesuchstellerin Folgendes aus:

Die Gebäudekonstruktion solle nach den Richtlinien des Minergie-Stand-

ards erfolgen, wobei die gesetzlichen Vorgaben mit verschiedenen Mass-

nahmen (Dämmung/Lüftung/Erdwärmeheizung, Haushaltsgeräte mit Ener-

gieeffizienzklasse A) umgesetzt würden. Die vom ANU vorgebrachte Kritik 

betreffend Riegelwirkung der Tiefgaragenmauer sei hauptsächlich auf die 

dem Baugesuch beigelegte Visualisierung zurückzuführen und im Ergeb-

nis nachvollziehbar. Die Gesuchstellerin schlage daher eine stärkere An-

böschung der fraglichen Mauer vor, die zu einer Reduktion der sichtbaren 

Wandhöhe um ca. 1 m führe. Zudem könne die Mauer aus Sichtbeton mit 

grober Textur oder Magerbetonoberfläche erstellt werden, die nicht reflek-

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tiere und eine Bepflanzung erlaube. Schliesslich werde eine Bepflanzung 

der Tiefgaragenmauer etwa z.B. mit einer Hagebutten-Hecke oder ähnli-

chen Gewächsen geprüft. Die angepasste Gestaltung werde auf Wunsch 

nach Erhalt der Baubewilligung und vor Ausführung dem ANU vorgelegt.

15. Am 13. Januar 2015 nahm das ANU - nach Einsicht in die Projektergän-

zung der Gesuchstellerin vom 18. November 2014 - erneut Stellung zum 

Vorhaben und äusserte sich dazu wie folgt: Die Gesuchstellerin sei mittels 

Auflage zu verpflichten, die von ihr in der Projektergänzung vorgeschla-

gene Mauergestaltung mit dem ANU abzusprechen.

16. Mit Schreiben vom 5. Dezember 2014 erklärte sich die damalige Gemein-

de E._____ mit dem Vorhaben bzw. den Projektergänzungen einverstan-

den und beantragt sinngemäss deren Bewilligung.

17. Mit BAB-Gesamtentscheid vom 2. April 2015 in Anwendung von Art. 16ff., 

22, 24ff. und 25 Abs. 2 RPG, Art. 34ff. RPV, Art. 87 Abs. 1 und 2 KRG 

und Art. 49 KRVO erteilte das Amt für Raumentwicklung (ARE) dem Vor-

haben im Sinne der Erwägungen gemäss Art. 37a RPG in Verbindung mit 

Art. 43 RPV die BAB-Bewilligung mit folgenden Auflagen (Art. 90 KRG):

"Zweitwohnungsnutzung und -bewirtschaftung (vgl. Ziff. 2.1 im Dispositiv)
a) Die Wohnungen müssen dauernd und ausschliesslich im Rahmen des 

hotelmässigen Betriebskonzeptes genutzt werden.
b) Die Wohnungen dürfen nicht individualisiert ausgestaltet werden.
c) Die Wohnungen müssen zu marktüblichen Konditionen dauerhaft –  

insbesondere auch während der Hauptsaisonzeiten – angeboten wer-
den.

d) Die Wohnungen dürfen ausschliesslich der kurzzeitigen Beherbergung 
von Gästen dienen.

e) Die hotelmässigen Leistungen müssen von der Mehrheit der Gäste ef-
fektiv in Anspruch genommen werden.

f) Eine Nutzung durch den Eigentümer, dessen Familienmitglieder sowie 
durch Freunde und Bekannte, entgeltlich oder unentgeltlich, ist pro 
Hauptsaison höchstens während drei Wochen statthaft.

g) Der Baubehörde sind bis Nutzungsbeginn Verträge mit der Vertriebs-
organisation vorzulegen.

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h) Die Eigentümerschaft hat periodisch, erstmals nach Ablauf eines Jah-
res seit Rechtskraft der Baubewilligung, nachzuweisen, dass das ho-
telmässige Betriebskonzept, die branchenübliche Lösung zur Finanzie-
rung von Erneuerungsinvestitionen sowie die Verträge, die Vorausset-
zung für die Erteilung der Baubewilligung bilden, weiter bestehen.

Landschaftsschutz (vgl. Ziff. 2.4 im Entscheid-Dispositiv)
Die Gesuchstellerin hat die Gestaltung der talseitigen Tiefgaragenmauer
vor Baubeginn mit dem ANU abzusprechen."

Das ARE erteilte die Bewilligung zur Erstellung von Bauten in besonders 

gefährdeten Bereichen nach Art. 19 Abs. 2 GSchG in Verbindung mit Art. 

32 GSchV sowie Art. 7 lit. d und Art. 9 Abs. 1 KGschV und die Bewilligung 

des Anschlusses an die Kantonsstrasse nach Art. 52 StrG in Anwendung 

von Art. 88 Abs. 2 KRG i.V.m. Art. 52 Abs. 1 und Art. 59 KRVO. Diese lä-

gen dem BAB-Gesamtentscheid vom 2. April 2015 bei. Die Gemeinde 

wurde gestützt auf Art. 49 Abs. 3 KRVO angewiesen, den BAB-Gesamt-

entscheid zusammen mit der Bewilligung zur Erstellung von Bauten in be-

sonders gefährdeten Bereichen vom 12. Januar 2015 und der Bewilligung 

des Anschlusses an die Kantonsstrasse vom 9. Oktober 2014 resp. zu-

sammen mit der kommunalen Baubewilligung der Gesuchstellerin und der 

A._____ mit Rechtsmittelbelehrung zu eröffnen. Zudem wurde das zu-

ständige Grundbuchamt angewiesen, die Auflagen betreffend Zweitwoh-

nungsbau unter dem Stichwort 'qualifizierte touristisch bewirtschaftete 

Wohnung' als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auf Parzelle 

125 anzumerken. Die Verfahrenskosten für das durchgeführte BAB-

Bewilligungsverfahren von Fr. 3'356.-- wurden nach Art. 96 Abs. 4 KRG 

der Gesuchstellerin auferlegt. Das ARE begründete dabei den BAB-

Gesamtentscheid vom 2. April 2015 (vgl. S. 10-25) einlässlich.

18. Am 26. Juni 2015 erteilte die damalige Gemeinde E._____ dem Bauvor-

haben die Bewilligung unter Bedingungen und Auflagen. Unter anderem 

verfügte sie, dass der BAB-Gesamtentscheid, die Verfügung des TBA be-

treffend Anschluss an die Kantonsstrasse und die Brandschutzbewilligung 

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der Gebäudeversicherung Graubünden, Feuerpolizei, integrierende Be-

standteile der Baubewilligung bildeten.

19. Am 30. Juni 2015 verfügte die damalige Gemeinde E._____, der BAB-

Gesamtentscheid des ARE werde der Bauherrschaft und der A._____ 

eröffnet.

20. Am 1. September 2015 erhob A._____ (Beschwerdeführer), gegen die 

kommunale Baubewilligung sowie den BAB-Gesamtentscheid Beschwer-

de beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte de-

ren Aufhebung. Es sei die nachgesuchte Baubewilligung für einen Neu-

bau auf Parzellen 124 (Zufahrt) und 125 (Gebäudekomplex) zu verwei-

gern. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen 

(vom Instruktionsrichter am 15. September 2015 zuerkannt). 

Auf Parzelle 125 sei 1977/1978 ein Gebäude von 1‘426 m² BGF und 316 

m² BNF erstellt worden. Jetzt solle der bestehende Gebäudekomplex ab-

gerissen und danach in veränderter Form mit erweiterten Abmessungen 

(1‘909 m² BGF und 355 m² BNF) erstellt werden. Nach dem ARE liessen 

Art. 37a RPG und Art. 43 RPV das Bauvorhaben zu. Diese Bestimmungen 

spezifizierten Art. 24c RPG. Der Anwendungsbereich von Art. 37a RPG 

unterscheide sich vom Grundtatbestand Art. 24c RPG insbesondere darin, 

dass Art. 37a RPG bloss für gewerbliche Bauten und Anlagen gelte, dass 

die Bestandesgarantie von Art. 37a RPG und Art. 43 RPV auf Zweckän-

derungen und Erweiterungen beschränkt bleibe und Art. 37a RPG insbe-

sondere jene Bauten und Anlagen erfasse, die vor dem 1. Januar 1980 

rechtmässig erstellt worden seien, während Art. 24c RPG diesbezüglich in 

erster Linie auf den 1. Juli 1972 abstelle. Art. 37a RPG und Art. 43 RPV 

seien vorliegend nicht anwendbar. Danach seien nur Zweckänderungen 

und Erweiterungen zulässig, nicht aber Erneuerungen und Wiederaufbau-

ten. Dies ergebe sich aus dem Sinn dieser Bestimmungen. Auch das ARE 

des Bundes sei der Ansicht, Erneuerungen und Wiederaufbauten bei zo-

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nenwidrig gewordenen Gewerbebauten seien nach Art. 24c RPG bzw. 

Art. 42 RPV und nicht nach Art. 43 RPV zu beurteilen. Im Anwendungsbe-

reich von Art. 42 RPV dürfe aber keine Erweiterung von mehr als 100 m² 

bewilligt werden. Art. 43 RPV finde für den geplanten Wiederaufbau keine 

Anwendung und eine andere Bestimmung, die den Wiederaufbau zulies-

se, gebe es nicht. Fraglich sei, ob das bestehende Hotel eine gewerbliche 

Baute nach Art. 37a RPG sei. Eine Wohnnutzung falle jedenfalls nicht un-

ter diesen Begriff. Wäre der bisherige Hotelbetrieb ein Gewerbe im Sinne 

von Art. 37a RPG, wäre festzustellen, dass die vorgesehene Änderung in 

touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen von Art. 37a RPG nicht ge-

deckt würde. Deshalb sei auch die Umwandlung von Gewerbe- in Wohn-

raum nicht zulässig. Zwar sei nicht von vornherein ausgeschlossen, dass 

mit einer Änderung der gewerblichen Nutzung neu eine Wohnnutzung 

eingeführt werden dürfte. Dies müsse sich jedoch aus einem Erfordernis 

der neuen betrieblichen Ausrichtung ergeben und dürfe im Verhältnis zur 

gewerblichen Nutzung nicht im Vordergrund stehen. Die Baute müsse je-

denfalls ihren gewerblichen Charakter wahren. Indem geplant sei, im 

Neubau neben einem Gastronomie- und Fitness-/Wellnessbereich zusätz-

lich 16 Zweitwohnungen zu erstellen, könne jedenfalls beim Neubau nicht 

mehr von einer gewerblichen Baute ausgegangen werden, die Wohnnut-

zung stehe im Vordergrund. Dies laufe der Zwecksetzung von Art. 37a 

RPG diametral zuwider. Art. 24c RPG beziehe sich in erster Linie auf 

Bauten, die vor dem 1. Juli 1972 erstellt worden seien. Nachher erstellte 

Bauten fielen nur dann unter Art. 24c RPG, wenn sie entweder aufgrund 

einer Zonenplanänderung von der Bauzone in eine Nichtbauzone gelang-

ten oder infolge unbenutzten Ablaufs der Frist nach Art. 35 Abs. 1 lit. b 

RPG als Nichtbaugebiet gälten. Art. 24c RPG finde somit auch auf jene 

Bauten Anwendung, die zwischen dem 1. Juli 1972 und dem 1. Januar 

1980 in einem Gebiet errichtet worden seien, für das keine Bauzone aus-

geschieden gewesen sei, das aber innerhalb eines Generellen Kanalisati-

onsprojekts (GKP) gelegen habe. Art. 24c RPG sei aber nicht anwendbar 

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auf Bauten, die gestützt auf das RPG ausserhalb der Bauzone infolge ge-

gebener Zonenkonformität oder Standortgebundenheit erstellt worden sei-

en. Das bestehende Gebäude sei 1977/1978 errichtet worden. Die Bau-

parzelle sei damals nicht innerhalb eines GKP gelegen gewesen. Ausser-

dem sei die Baute am 2. Mai 1977 als standortgebundene Zweckbaute er-

richtet worden. Somit scheide auch die Berufung auf die Bestandsgaran-

tie (Art. 24c RPG) aus. Es könnten daher nur ohne Baubewilligung zuläs-

sige Vorkehren für den Unterhalt des Gebäudes vorgenommen werden. 

Die Auflagen betreffend die Zweitwohnungsnutzung und -bewirtschaftung 

im BAB-Gesamtentscheid (s. Ziff. 2.1) sei mit dem geltenden Recht nicht 

vereinbar. Es reiche nicht, als Auflage zu verfügen, dass vor Baubeginn 

Verträge mit einer Vertriebsorganisation vorzulegen seien. Vielmehr müs-

se anlässlich des Baubewilligungsverfahrens und vor Fällung des Baube-

scheids überprüft werden, ob die dauerhafte Nutzung der Ferienwohnun-

gen durch Gäste zu marktüblichen Bedingungen sichergestellt sei. Dies 

sei Voraussetzung für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung, womit ei-

ne Auflage gemäss Art. 90 Abs. 1 KRG nicht möglich sei. Zudem müsse 

nachgewiesen werden, dass die hotelmässigen Leistungen von einer 

Mehrheit der Gäste tatsächlich beansprucht würden und vom Eigentümer/ 

Betreiber sei eine branchenübliche Lösung zur Finanzierung von Erneue-

rungsinvestitionen nachzuweisen. Weiter müssten die Wohnungen aus-

schliesslich zur kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu marktüblichen Be-

dingungen angeboten werden. Seien diese Voraussetzungen nicht erfüllt, 

lägen keine touristisch bewirtschafteten Zweitwohnungen vor, was zur 

Nichtigkeit der angefochtenen Bewilligung führte. Sogar eine Belegung 

von drei Wochen pro Hauptsaison durch den Eigentümer, seine Familie 

oder allfällige Freunde sei rechtswidrig. Die Eigennutzung sei gerade 

ausgeschlossen. Hier werde sie aber zugelassen (vgl. Ziff. 2.1 lit. f). Die 

Prüfung der Voraussetzungen dafür sei nicht erfolgt, sondern es seien le-

diglich Auflagen formuliert worden.

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21. Am 14. September 2015 beantragte das ARE (Beschwerdegegner) die 

Abweisung der Beschwerde und verwies zur Begründung auf den ange-

fochtenen BAB-Gesamtentscheid vom 2. April 2015 (vgl. S. 10-25).

22. Am 14. Oktober 2015 beantragte die B._____ AG (Beschwerdegegnerin 

2) die Abweisung der Beschwerde.

Das Verfahren sei bis zum Inkrafttreten der Zweitwohnungsgesetzgebung 

zu sistieren (das Verfahren wurde vom Instruktionsrichter am 2. Novem-

ber 2015 sistiert und Mitte Dezember 2015 wieder aufgenommen).

Beim Bauvorhaben handle es sich um eine bewilligungsfähige zonenfrem-

de gewerbliche Baute ausserhalb der Bauzone. Die Baute sei vor dem 1. 

Januar 1980 erbaut worden und falle damit in den Anwendungsbereich 

von Art. 37a RPG. Die Baute sei rechtmässig erstellt worden (Art. 43 Abs. 

1 lit. a RPV). Die Bewilligung für die Schiessanlage mit Restaurantbetrieb 

und Unterkunftsräumen sei am 2. Mai 1977 erteilt worden. Die Schiessan-

lage sei als standortgebundene Zweckbaute bewilligt worden. Der Stand-

ort sei 1977 nicht in einem provisorischen Schutzgebiet gelegen gewe-

sen, die Baute sei deshalb im Einklang mit der damaligen Rechtsordnung 

erstellt worden und somit rechtmässig. Der Beschwerdeführer übersehe, 

dass der bestehende Hotel- und Restaurationsbetrieb vor dem 1. Januar 

1980 erstellt worden sei. Es sei daher unbeachtlich, ob der Betrieb immer 

schon zonenwidrig gewesen sei (da er als standortgebunden gelte) oder 

nachträglich zonenwidrig geworden sei. Die Aussage des Beschwerde-

führers, wonach die Berufung auf die Bestandsgarantie nicht möglich sei, 

da das Gebäude als standortgebundene Baute bewilligt worden sei, treffe 

nicht zu. Sie treffe lediglich auf Bauten zu, die nach dem 1. Januar 1980 

als standortgebunden bewilligt worden seien und sich nicht auf die Be-

standsgarantie berufen könnten, da sie immer schon zonenwidrig gewe-

sen seien. Darum handle es sich hier gerade nicht. Die Baute sei vor dem 

1. Januar 1980 erstellt worden und die Beschwerdegegnerin könne sich 

daher auf die Bestandsgarantie berufen. Hier handle es sich um eine ge-

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werbliche Baute (Art. 43 Abs. 1 RPV). Ein Hotelbetrieb sei ein Gewerbe 

im Sinne von Art. 37a RPG, weshalb hier ein Gewerbe nach Art. 37a RPG 

in Verbindung mit Art. 43 RPV vorliege. Nach dem Beschwerdeführer lie-

ge eine Zweckänderung vor, die nicht mehr von Art. 37a RPG erfasst sei, 

weil es sich neu nicht mehr um eine gewerbliche Baute handle, sondern 

eine Baute, bei der die Wohnnutzung im Vordergrund stehe. Dies stimme 

nicht. Trotz der Erweiterung mit Gastronomie, Fitness-/Wellness und 16 

touristisch bewirtschafteten Wohnungen liege immer noch eine gewerbli-

che Nutzung vor sowie eine Anpassung der betrieblichen Ausrichtung an 

die aktuellen Bedürfnisse. Heute existierten verschiedene Formen von 

Hotels. Insbesondere fielen auch strukturierte Beherbergungsbetriebe laut 

Art. 8 ZWG darunter. Mit dem Begriff des strukturierten Beherbergungs-

betriebs werde der Übergang der ursprünglichen Hotellerie mit Zimmer-

vermietung zur Parahotellerie erfasst. Solche Betriebe gewännen zuneh-

mend an Bedeutung und ersetzten die traditionelle Hotellerie, was der 

Gesetzgeber erkannt habe. Er habe den strukturierten Beherbergungsbe-

trieb in der Zweitwohnungsgesetzgebung ausdrücklich als Überbegriff für 

verschiedene Formen von Hotels benutzt. Mit der Erweiterung seien auch 

ein Restaurantbetrieb, eine Fitness- und Wellnessanlage und ein Semi-

narraum geplant, womit die Anforderungen an die Infrastruktur für einen 

strukturierten Beherbergungsbetrieb erfüllt seien. Laut ZWG (Botschaft, 

BBl S. 2304) sei die Nutzung durch den Eigentümer für drei Wochen pro 

Hauptsaison zulässig. Es würden Wohnungen erstellt, welche nicht auf 

die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers zugeschnitten seien und 

der kurzzeitigen Beherbergung von Gästen dienten. Dies werde hier er-

füllt. Bei der Erweiterung zu einem strukturierten Beherbergungsbetrieb 

mit touristisch bewirtschafteten Wohnungen handle es sich nicht um eine 

komplette Zweckänderung. Das Gebäude beherberge nach wie vor einen 

gewerblichen Hotelbetrieb, allerdings mit zeitgemässen Strukturen. Hier 

handle es sich um eine Erweiterung und nicht um einen Wiederaufbau. 

Die Erweiterung werde zwar von Art. 37a RPG nicht explizit genannt. Der 

- 15 -

Gesetzgeber lasse Erweiterungen aber im Rahmen von Art. 37a RPG in 

Verbindung mit Art. 43 RPV zu. Hier solle bei der Umstrukturierung die 

Bruttogeschossfläche erweitert werden, wobei der Grundriss des Projekts 

mit Ausnahme der Erweiterung unverändert bleibe. Das 2. Untergeschoss 

und ein Teil des 1. Obergeschosses blieben bestehen. Somit lägen eine 

Aufbaute und eine Anbaute vor, welche beide vom Sinn und Zweck der 

Erweiterung erfasst seien. Die Beschwerdegegnerin 2 könnte den beste-

henden Betrieb auch erweitern, ohne zuvor einen Teil des Gebäudes ab-

zubrechen, was aber nicht sinnvoll sei. Die Sanierung von Grund auf sei 

besser, sowohl aus ökologischer als auch betriebswirtschaftlicher Sicht.

23. Am 14. Oktober 2015 beantragte auch die damalige Gemeinde E._____ 

(Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde.

In der Gemeinde existierten heute noch genau zwei Hotelbetriebe, ausser 

der "E._____ Lodge" noch das Hotel F._____ in Y._____. In K._____ sei-

en Angebote für Bikefahrer- und Familientourismus gefragt und die 

E._____ Lodge solle mit der geplanten Erweiterung diese Nachfrage ab-

decken. Das Projekt entspreche den lokalen Tourismusbedürfnissen. Für 

die Gemeinde bestehe ein eminentes öffentliches und lokal wirtschaftli-

ches Interesse an der Realisierung des Projekts. Hotel- und Restaurant-

betriebe seien gewerblichen Charakters. Auch die Umnutzung des beste-

henden Hotel- und Restaurantbetriebs zu einem Betrieb mit bewirtschaf-

teten Zweitwohnungen sowie einem Gastronomie- und Fitness-/Wellness-

bereich sei gewerblichen Charakters. Geplant seien bewirtschaftete Zweit-

wohnungen im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs, was 

nach Art. 75b BV zulässig sei. Bewirtschaftete Zweitwohnungen seien 

insbesondere deshalb zulässig, weil dort eben der bewirtschaftende und 

damit gewerbliche Charakter im Vordergrund stehe. Auch ohne Aus-

führungsgesetzgebung zu den strukturierten Beherbergungsbetrieben 

seien darunter professionelle Gastwirtschaftsgewerbe zu verstehen, die 

Gastronomie, Fitness, Wellness und weitere touristische Dienstleistungen 

- 16 -

anböten. Hier seien die bewirtschafteten Zweitwohnungen in die Betriebs-

struktur integriert, mit ergänzenden Angeboten. Nicht das Wohnen stehe 

im Vordergrund, sondern die vorübergehende Anwesenheit von Gästen 

zu Ferienzwecken. Dies sei viel näher bei einem Hotelbetrieb als nicht 

bewirtschaftete Zweitwohnungen. Der gewerbliche Charakter des Projekts 

überwiege. Gewerbe bleibe Gewerbe. Der seit 1977 bestehende, gewerb-

lich genutzte Hotelbetrieb sei zur Fortführung eines wirtschaftlichen Be-

triebs auf eine Erweiterung von mehr als 100 m² angewiesen. Für die Be-

richtigung der eingereichten Beschwerde komme es nicht darauf an, ob 

sich der Beschwerdeführer an einem Hotelbetrieb ausserhalb der Bauzo-

ne störe, sondern ob das Bundesrecht das geplante Vorhaben zulasse. 

Dies sei konkret der Fall, indem der Gesetzgeber auch eine zeitgemässe 

Weiterentwicklung gestattet habe.

24. In der Replik vom 11. Januar 2016 (Poststempel) hielt der Beschwerde-

führer an seinen Anträgen fest. In Ergänzung (Ziff. 20) wurde vorgebracht:

Die Beschwerdegegnerinnen blendeten die zentrale Frage, Problematik 

des Abbruchs und Wiederaufbaus aus, wohl im Wissen darum, dass bei 

einem Wiederaufbau Art. 37a RPG und Art. 43 RPV nicht anwendbar sei-

en. Das bestehende Gebäude verfüge über ein mit 48 m² BGF sehr klei-

nes 2. Untergeschoss, ein 1. Untergeschoss, ein Erdgeschoss, ein 1. und 

2. Obergeschoss und ein Dachgeschoss. Das Bauvorhaben sehe vor, 

dass das 2. Untergeschoss unverändert bleibe. Das 1. Untergeschoss 

hingegen werde innen vollständig abgebrochen und neu gebaut, nordsei-

tig um ca. 4.6 m vergrössert und im Westen um ein Parkhaus mit 44 Park-

feldern erweitert. Die oberirdischen Geschosse würden vollumfänglich ab-

gerissen und neu erstellt. Die Zunahme der bestehenden, zonenwidrig 

genutzten Fläche betrage knapp 30 % nach aussen. Ab Oberkante Bo-

denplatte des 1. Untergeschosses betrage die Höhe des Dachfirstes beim 

bestehenden Gebäude 14.6 m, beim geplanten neuen Gebäude hingegen 

18 m. Das Erscheinungsbild ändere sich auch aufgrund der geplanten 

- 17 -

Konstruktion aus geschosshohen, kreuzweise gestapelten Elementen und 

der Drehung der Firstrichtung (neue giebelständige Ausrichtung des Ge-

bäudes). Es sei daher nicht von einer Erweiterung, sondern von einem 

Abbruch und Wiederaufbau auszugehen. Mehr als konkret geplant, könne 

man kaum abbrechen. Dies sei keine Erweiterung. Art. 24c RPG enthalte 

eine Besitzstandsgarantie zu Gunsten bestehender, zonenwidrig gewor-

dener Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone. Die Bewilligungsvor-

aussetzungen würden in Art. 42 RPV konkretisiert. Die Besitzstandsga-

rantie von Art. 37a RPG und Art. 43 RPV bleibe aber auf Zweckänderun-

gen und Erweiterungen beschränkt, während Erneuerungen und Wieder-

aufbauten für gewerbliche Bauten und Anlagen gemäss Art. 24c RPG und 

Art. 42 RPV zu beurteilen seien. Zweck der Bestimmungen sei, dass 

getätigte Investitionen geschützt werden sollten. Bei Abbruch gehe der 

Investitionsschutz unter. Diese Möglichkeit stehe im Gegensatz zum öf-

fentlichen Interesse an der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet. 

Eine weitergehende Privilegierung der Eigentümer bestehender zonen-

widriger Bauten ausserhalb der Bauzonen durch kumulierte Anwendung 

von Art. 42 und Art. 43 RPV sei mit dem öffentlichen Interesse an der 

Durchsetzung zentraler Anliegen der Raumplanung unvereinbar. Zum 

gewerblichen Charakter sei zu bemerken, dass die Wohnungen durch die 

jeweiligen Eigentümer während rund neuneinhalb Monaten pro Jahr un-

beschränkt genutzt werden könnten, wobei sich - abgesehen von der 

dreiwöchigen Nutzung in der Hauptsaison – die Eigentümer einfach selbst 

die Miete bezahlen müssten. Damit stehe die Wohnnutzung im Vorder-

grund.

Der angefochtene Entscheid genüge weder dem ZWG noch der ZWV. 

25. Am 22 Januar 2016 verzichtete der Beschwerdegegner auf die Einrei-

chung einer Duplik und verwies auf seine Vernehmlassung vom 14. Sep-

tember 2015 inkl. BAB-Gesamtentscheid vom 2. April 2015 (vgl. Ziff. 21).

- 18 -

26. Am 25. Januar 2016 hielt die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an ihren 

Anträgen fest. In Präzisierung (von Ziff. 22) machte sich noch geltend:

Für die Ansicht, dass das Projekt als Wiederaufbau zu taxieren sei, berufe 

sich der Beschwerdeführer auf eine Lehrmeinung, die in der Rechtspre-

chung bislang keine Stütze gefunden habe. Zwischen einem Wiederauf-

bau und einer Erweiterung bestehe nämlich kein rechtlich relevanter Un-

terschied. Faktisch seien die Grenzen zwischen Erweiterung und Wieder-

aufbau fliessend. Hier blieben die Untergeschosse des geplanten Neu-

baus bestehen und der Unterbau werde anschliessend um die restliche 

Fläche erweitert. Würde bloss ein Obergeschoss abgebrochen und unter 

Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen erweitert, käme niemand auf 

die Idee, das Vorgehen als Wiederaufbau zu bezeichnen. Zutreffend sei, 

dass Art. 37a RPG und Art. 43 RPV Anwendung fänden, da es sich hier 

um eine von Art. 43 RPV gedeckte Erweiterung handle. Eine Differenzie-

rung zwischen Wiederaufbau und Erweiterung sei rechtlich nicht relevant, 

solange die Identität der Baute gewahrt werde. Es könne nicht angehen, 

dass die Ausnahmebewilligung nach Art. 37a RPG restriktiver gehand-

habt werde als diejenige nach Art. 24c RPG. Die Materialien verlangten 

eine flexible Lösung zur Vornahme von Strukturanpassungen und zum 

Erhalt von Arbeitsplätzen. Ferner sei nicht ersichtlich, weshalb der Investi-

tionsschutz aufhören sollte, falls ein Bauwerk abgebrochen oder zerstört 

werde. Es könne keine Rolle spielen, wann und wie Investitionen getätigt 

würden, solange dem Sinn und Zweck von Art. 37a RPG, nämlich der Er-

haltung des Gewerbes, nachgelebt werde. Ökologische und raumplaneri-

sche Auswirkungen seien durch das gewählte Vorgehen nicht grösser, als 

wenn in Etappen vorgegangen würde. Es könne darum in Anwendung 

von Art. 43 RPV die zonenwidrig genutzte Fläche um 30 % erweitert wer-

den, ohne Erweiterungsbegrenzung von 100 m². Konkret sei hier Art. 25 

Abs. 1 ZWG anwendbar. Der strukturierte Beherbergungsbetrieb könne 

ohne Personal nicht geführt werden. Die Beherbergung übernehme Ver-

marktung und Vermietung der Apartments. Mit einem allfälligen Gewinn 

- 19 -

würden zunächst die Aufwände gedeckt und Investitionen getätigt. Es 

werde eine umfangreiche gemeinschaftliche Infrastruktur betrieben, die 

unterhalten werden müsse und von der Gemeinschaft finanziert werde. 

Somit gehe ein solcher Beherbergungsbetrieb weit über das blosse Ver-

mieten von Wohnungen hinaus. Eine Eigennutzung der Wohnungen sei 

für drei Wochen pro Hauptsaison möglich. Dies sei mit den Vorgaben des 

ZWG vereinbar. Die Wohnungen dürften in der Hauptsaison nicht allein 

von den Eigentümern genutzt werden, sondern müssten dem strukturier-

ten Beherbergungsbetrieb zur Vermietung zur Verfügung gestellt werden. 

Hier sei in der Bewilligung die Auflage gemacht worden, die Wohnungen 

zu marktüblichen Konditionen dauerhaft anzubieten. Bereits aus dem 

Konzept, der geplanten Infrastruktur und den Räumlichkeiten gehe her-

vor, dass das Bauprojekt den Anforderungen an einen strukturierten Be-

herbergungsbetrieb genüge. Die Gewährleistung als strukturierter Beher-

bergungsbetrieb sei durch die zahlreichen Auflagen im Rahmen der Bau-

bewilligung sichergestellt, insbesondere durch die Avisierung des Grund-

buchamtes. Das Bauprojekt habe keine zusätzlichen Auswirkungen auf 

die Raumplanung. Architektonisch behalte es Charakter und Identität der 

bisherigen Baute bei und füge sich bestens ins Landschaftsbild ein. Eine 

zusätzliche Erschliessung sei nicht notwendig und die Erweiterung der 

Fläche sei betrieblich für eine rentable Führung des Beherbergungsbe-

triebs notwendig.

27. Am 29. Januar 2016 hielt auch die Beschwerdegegnerin 1 an ihren Anträ-

gen fest (vgl. Ziff. 23). Sie schloss sich den Ausführungen der Beschwer-

degegnerin 2 (Ziff. 22/26) an und verzichtete auf die Einreichung einer 

Duplik. Sie machte einzig darauf aufmerksam, dass die Gemeinde 

E._____ per 1. Januar 2016 mit der früheren Gemeinde zur neuen Ge-

meinde X._____ fusioniert habe. Die neue Gemeinde trete in bestehende 

Rechtsverhältnisse der fusionierten Gemeinden ein, somit auch in das 

laufende Beschwerdeverfahren als Beschwerdegegnerin 1.

- 20 -

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit für die Beurteilung 

von Bedeutung, im Zuge der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt ist vorliegend die Verfügung vom 30. Juni 2015, worin 

die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 1) die zuvor erteilte Bewilligung vom 

26. Juni 2015 (inkl. BAB-Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwick-

lung vom 2. April 2015 und Verfügung des kantonalen Tiefbauamtes vom 

12. Januar 2015) betreffend Umbau, Erweiterung und Zweckänderung 

des vor 38 Jahren (1977) erstellten Hotelgebäudes auf Parzelle 125 in 16 

bewirtschaftete Zweitwohnungen, einen Restaurationsbetrieb und eine 

Tiefgarage zugunsten der Bauherrschaft B._____ AG (Beschwerdegeg-

nerin 2) bestätigte. Damit konnte sich der Beschwerdeführer (A._____) 

nicht einverstanden erklären, weshalb er gegen die Umbau-, Erweite-

rungs- und Umnutzungsbewilligung der in einer Landwirtschaftszone ge-

legenen Parzelle 125 am 1. September 2015 Beschwerde beim Verwal-

tungsgericht des Kantons Graubünden erhob. Beschwerdethema bildet 

dabei die Frage, ob die Beschwerdegegnerin 1 die massgebenden Raum-

planungs- und Bauvorschriften für das Bauen ausserhalb der Bauzone 

(BAB) korrekt und vertretbar anwandte oder ob das unbestritten zonen-

widrige Bauvorhaben insbesondere unter dem Blickwinkel der Zweitwoh-

nungsproblematik – nebst den Gestaltungs- und Landschaftsaspekten inkl. 

Erschliessungssituation – gar nicht bewilligungsfähig gewesen wäre. 

2. In formeller Hinsicht gilt es zunächst festzuhalten, dass das Verwaltungs-

gericht gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungs-

rechtspflege (VRG; BR 370.100) Entscheide und Verfügungen von Ge-

meinden beurteilt, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefoch-

ten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht 

- 21 -

endgültig sind. Die Bewilligungserteilung vom 26. Juni 2015 und die ange-

fochtene Mitteilungsverfügung vom 30. Juni 2015 sind beides Erlasse der 

Gemeinde, welche nicht endgültig sind und daher ein taugliches Anfech-

tungsobjekt für die Überprüfung durch das streitberufene Verwaltungsge-

richt darstellen. Als Adressat der Mitteilungsverfügung vom 30. Juni 2015, 

welcher materiell die (BAB-) Bewilligungserteilung vom 26. Juni 2015 zu-

grunde liegt, ist der Beschwerdeführer zweifelsfrei berührt und weist ein 

schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf die 

zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde vom 1. September 

2015 – unter Berücksichtigung der Gerichtsferien vom 15. Juli bis und mit 

dem 15. August (Art. 39 Abs. 1 lit. b VRG) – ist somit gestützt auf Art. 51 

Abs. 1 lit. a (Rüge von Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung 

oder Missbrauch des Ermessens) und Art. 52 Abs. 1 VRG (Einhaltung der 

30-tägigen Anfechtungsfrist seit Mitteilungsverfügung) einzutreten. 

3. a) In materieller Hinsicht erscheint es sinnvoll, zuerst alle fallrelevanten Vor-

schriften auf Bundes- und Kantonsebene sowie die allenfalls dazu ergan-

gene und einschlägige Rechtsprechung des Bundesgericht sowie allfälli-

ger kantonaler Gerichte – insbesondere diejenige des Verwaltungsgerichts 

des Kantons Graubünden – anzuführen, welche im Detail wie folgt lauten:

Art. 1 RPG (Bundesgesetz über die Raumplanung; SR 700) – Ziele

1Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälterisch 
genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird. Sie stimmen ihre 
raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirklichen eine auf die er-
wünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung. Sie 
achten dabei auf die natürlichen Gegebenheiten sowie auf die Bedürfnisse von 
Bevölkerung und Wirtschaft.

2Sie unterstützen mit Massnahmen der Raumplanung insbesondere die Bestre-
bungen, das soziale, wirtschaftliche und kulturelle Leben in den einzelnen Lan-
desteilen zu fördern und auf eine angemessene Dezentralisierung der Besiede-
lung und der Wirtschaft hinzuwirken (lit. c).

- 22 -

Art. 3 RPG – Planungsgrundsätze
1Die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden achten auf die nachstehenden 
Grundsätze:

2Die Landschaft ist zu schonen. Insbesondere sollen

Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in die Landschaft einordnen (lit. b) und na-
turnahe Landschaften und Erholungsräume erhalten bleiben (lit. d).    

Art. 24 RPG – Ausnahmen für Bauten ausserhalb der Bauzonen (BAB)

Abweichend von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG können Bewilligungen erteilt werden, 
Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn: (lit. a) der 
Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfor-
dert; und (lit. b) keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

Art. 24c RPG – Bestehende zonenwidrige Bauten ausserhalb Bauzonen
1Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, 
die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich ge-
schützt.

2Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde 
erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, 
sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind.

3Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomie-
bauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffen-
de Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts 
wurde. Der Bundesrat erlässt Vorschriften, um negative Auswirkungen auf die 
Landwirtschaft zu vermeiden. 

4Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe 
Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet 
sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern.

5In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumpla-
nung vorbehalten.

Art. 37a RPG – Zonenfremde gewerbliche Bauten ausserhalb Bauzonen  

Der Bundesrat regelt, unter welchen Voraussetzungen Zweckänderungen ge-
werblich genutzter Bauten und Anlagen zulässig sind, die vor dem 1. Januar 
1980 erstellt wurden oder seither als Folge von Änderungen der Nutzungspläne 
zonenwidrig geworden sind.

- 23 -

Art. 42 RPV (Raumplanungsverordnung; SR 700.1) - Änderung altrechtlicher 
Bauten

1Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die 
Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentli-
chen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig.

2Massgebender Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zu-
stand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum 
Nichtbaugebiet befand.

3Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter 
Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. In jedem Fall gelten folgende 
Regeln:

a. Innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens darf die anrechenbare Brut-
togeschossfläche nicht um mehr als 60 Prozent erweitert werden, wobei das 
Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung innerhalb des bestehenden 
Gebäudevolumens gilt.

b. Unter den Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG kann eine Erweiterung 
ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte Er-
weiterung darf in diesem Fall sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttoge-
schossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von anrechen-
barer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 Prozent noch 
100 m2 überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des bestehenden Ge-
bäudevolumens werden nur halb angerechnet.

c. Bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich veränderte Nutzung ur-
sprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen.  

4Eine Baute oder Anlage darf nur wieder aufgebaut werden, wenn sie im Zeit-
punkt der Zerstörung oder des Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war 
und an ihrer Nutzung ein ununterbrochenes Interesse besteht. Das Gebäudevo-
lumen darf nur so weit wieder aufgebaut werden, dass es die nach Abs. 3 zuläs-
sige Fläche umfassen kann. Abs. 3 lit. a ist nicht anwendbar. Sofern dies objek-
tiv geboten erscheint, darf der Standort der Ersatzbaute oder –anlage von 
demjenigen der früheren Baute oder Anlage geringfügig abweichen.

Art. 43 RPV – Altrechtliche gewerbliche Bauten/Anlagen (Art. 37a RPG)  
1Zweckänderungen und Erweiterungen von zonenwidrig gewordenen gewerbli-
chen Bauten und Anlagen, können bewilligt werden, wenn:

a. die Baute oder Anlage rechtmässig erstellt oder geändert worden ist;

b. keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf Raum und Umwelt entstehen;

c. die neue Nutzung nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist;

- 24 -

2Die zonenwidrig genutzte Fläche darf um 30 Prozent erweitert werden; Erweite-
rungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur zur Hälfte an-
gerechnet.

3Soll die zonenwidrig genutzte Fläche ausserhalb des bestehenden Gebäudevo-
lumens um mehr als 100 m2 erweitert werden, so darf dies nur dann bewilligt wer-
den, wenn die Erweiterung für die Fortführung des Betriebs erforderlich ist. 

Art. 43a RPV – Gemeinsame Bestimmungen  

Bewilligungen nach diesem Abschnitt dürfen nur erteilt werden, wenn:

a. die Baute für den bisherigen zonenkonformen oder standortgebundenen 
Zweck nicht mehr benötigt wird oder sichergestellt wird, dass sie zu diesem 
Zweck erhalten bleibt;

b. die neue Nutzung keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist;

c. höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung not-
wendig ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der 
bewilligten Nutzung anfallen, auf die Eigentümerin oder den Eigentümer über-
wälzt werden;

d. die landwirtschaftliche Bewirtschaftung der umliegenden Grundstücke nicht ge-
fährdet ist;

e. keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

Art. 73 Abs. 1 KRG (Kantonales Raumplanungsgesetz; BR 801.100)   
1Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so zu ge-
stalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute 
Gesamtwirkung entsteht.  

Art. 88 Abs. 2 Satz 2 KRG Koordination Zusatzbewilligung (BAB-Verfahren)
2[…] Bei Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone entscheidet die BAB-Behörde über 
kantonale Zusatzbewilligungen selbst, wenn ein Gesamtentscheid zur Verbesse-
rung der Koordination beiträgt, der Verfahrensbeschleunigung dient oder unter den 
Parteien vereinbart wurde.

Art. 90 Abs. 1 KRG – Nebenbestimmungen
1Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere 
Schwierigkeiten behoben werden oder drängen sich Anordnungen zur Schaffung 
oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands auf, sind mit der Bewilligung die ge-
botenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüp-
fen.

- 25 -

Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 KRG – Übergangsbestimmungen
2Unmittelbar anwendbare Bestimmungen dieses Gesetzes (KRG) gehen abwei-
chenden kommunalen Vorschriften vor. Als unmittelbar anwendbar gelten [u.a. 
insbesondere] die kantonalen Bauvorschriften (Art. 72-84 KRG). 

Art. 52 StrG (Kantonales Strassengesetz; BR 807.100) - Bewilligung von An-
schlüssen

1Die Erstellung und die Änderung von Zugängen und Zufahrten an Kantonsstras-
sen bedürfen nebst der Baubewilligung einer Bewilligung des Tiefbauamtes.

2Eine Bewilligung ist auch erforderlich, wenn ein bestehender Anschluss einem 
wesentlich grösseren oder andersartigen Verkehr dienen soll.

3Die Erteilung der Bewilligung kann von der Vorlage eines Erschliessungsplanes 
abhängig gemacht werden.

4Die Bewilligung ist zu verweigern, wenn der Anschluss die Verkehrssicherheit der 
Kantonsstrasse wesentlich beeinträchtigt. 

Art. 75b BV (Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft; SR 
101) – Zweitwohnungen

1Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der 
für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchs-
tens 20 Prozent beschränkt.

2Das Gesetz verpflichtet die Gemeinden, ihren Erstwohnungsanteil und den detail-
lierten Stand seines Vollzugs alljährlich zu veröffentlichen.

Art. 7 Abs. 1, 2 und 5 lit. a ZWG (Bundesgesetz über Zweitwohnungen; SR 
702)  - Neue Wohnungen mit Nutzungsbeschränkung

1In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen neue 
Wohnungen nur bewilligt werden, wenn sie wie folgt genutzt werden:

a. als Erstwohnung oder als Wohnung, die nach Art. 2 Abs. 3 ZWG einer Erst-
wohnung gleichgestellt ist; oder

b. als touristisch bewirtschaftete Wohnung.

2Eine Wohnung gilt als touristisch bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft zur aussch-
liesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingun-
gen angeboten wird und sie:

a. im selben Haus liegt, in dem der Eigentümer oder die Eigentümerin seinen be-
ziehungsweise ihren Hauptwohnsitz hat (Einliegerwohnung); oder

- 26 -

b. nicht auf die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin 
zugeschnitten ist und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs 
bewirtschaftet wird.

5Der Bundesrat regelt die Einzelheiten, namentlich:

a. die Anforderungen an den strukturierten Beherbergungsbetrieb.

Art. 8 Abs. 1 lit. a, 4 lit. b-d ZWG - Neue Wohnungen ohne Nutzungsbe-
schränkung; Wohnungen i. Z. mit strukturierten Beherbergungsbetrieben

1In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent darf struktu-
rierten Beherbergungsbetrieben die Erstellung von Wohnungen ohne Nutzungsbe-
schränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG bewilligt werden, wenn:

a. der Betrieb nur mit dem Ertrag aus der Erstellung solcher Wohnungen wirt-
schaftlich geführt oder weitergeführt werden kann;

4Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb, der am 11. März 2012 schon bestanden 
hat, kann zu maximal 50 Prozent der Hauptnutzfläche zu Wohnungen ohne Nut-
zungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG umgenutzt werden, wenn:

b. er nicht mehr wirtschaftlich weitergeführt und auch nicht in touristisch bewirt-
schaftete Wohnungen umgenutzt werden kann;

c. die Tatsache, dass der betreffende Beherbergungsbetrieb nicht mehr wirt-
schaftlich weitergeführt werden kann, nicht durch ein Fehlverhalten der Ei-
gentümerin oder des Eigentümers bzw. der Betreiberin oder des Betreibers 
verursacht worden ist;

d. keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

Art. 9 Abs. 2 ZWG – Neuen Wohnungen ausserhalb der Bauzonen (BAB)
2Ausserhalb der Bauzonen beurteilt sich die Zulässigkeit von neuen Wohnungen 
ohne Nutzungsbeschränkung im Sinne von Art. 7 Abs. 1 ZWG nach den Bestim-
mungen der Raumplanungsgesetzgebung (RPG, RPV, KRG usw.). 

Art. 25 Abs. 1 ZWG – Übergangsbestimmungen
1Dieses Gesetz ist anwendbar auf Baugesuche, über die nach seinem Inkrafttreten 
(01.01.2016) erstinstanzlich oder in einem Beschwerdeverfahren zu entscheiden 
ist.
 

Art. 3 ZWV (Zweitwohnungsverordnung; SR 702.1) - Grundbuchanmerkung
1Die Nutzungsauflage, die bei Wohnungen mit Nutzungsbeschränkung gemäss 
Gesetz im Grundbuch angemerkt werden muss, lautet wie folgt:

- 27 -

a. […]

b. touristisch bewirtschaftete Wohnung nach Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG (Einlieger-
wohnung); oder

c. touristisch bewirtschaftete Wohnung nach Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG (Wohnung 
im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs).

2[…]

3Die Gemeinde kann die Nutzungsbeschränkung im Gebäude- und Wohnungsre-
gister (GWR) eintragen.

Art. 4 ZWV – Strukturierter Beherbergungsbetrieb

Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb im Sinne des Gesetzes (vgl. ZWG) liegt 
vor, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

a. Der Betrieb umfasst hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen, die ty-
pischerweise von der Mehrheit der Gäste beansprucht werden.

b. Er weist ein hotelähnliches Betriebskonzept auf.

c. Die Bewirtschaftung im Rahmen eines einheitlichen Betriebs ist sichergestellt.  

b) Die herrschende und einschlägige Rechtsprechung des Bundesgerichts 

hat sich zum Geltungsbereich von Art. 37a RPG und zum Begriff des 

"Gewerbes" im Sinne der Planungs- und Bauvorschriften bereits im Urteil 

1C_786/2013 vom 8. Oktober 2014 (= BGE 140 II 509 ff.) ausführlich und 

wegleitend wie folgt geäussert:

➢ Die eidgenössischen Räte verfolgten mit Art. 37a RPG das Ziel, den 
sich ausserhalb der Bauzonen befindlichen Gewerbetreibenden jene 
Umstrukturierungen und Strukturbereinigungen zu ermöglichen, die 
zwecks Erhaltung der Konkurrenzfähigkeit erforderlich sind. Um nach-
teilige Auswirkungen auf Raum und Umwelt zu vermeiden, dürften 
solche Zweckänderungen aber nur innerhalb des von Art. 43 Abs. 1 
RPV abgesteckten Rahmens bewilligt werden (E.2.2 am Schluss). 
Das Bundesgericht ging davon aus, Art. 37a RPG und Art. 43 RPV er-
laubten bei gewerblichen Bauten auch vollständige Zweckänderungen 
(Urteil 1A.186/2004 vom 12. Mai 2005 E.2.5). Es liess jedoch offen, ob 
Art. 37a RPG die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum gestatte 
(E.2.3, Satz 1). 
Gemäss seinem Wortlaut betrifft Art. 37a RPG Zweckänderungen ge-
werblich genutzter Bauten und Anlagen. Da diese Delegationsnorm 

- 28 -

auch vollständige Zweckänderungen zulässt, schliesst ihr Wortlaut die 
Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum nicht aus (E.2.7, Satz 1).
Zum Begriff des Gewerbes wurde in E.3.3 klargestellt: Der Gesetzge-
ber beabsichtigte mit Art. 37a RPG, im ländlichen Raum Gewerbebe-
triebe zu erhalten, worunter nach dem allgemeinen Sprachgebrauch 
kleine und mittlere (produzierende) Betriebe verstanden werden. […] 
… das Vermieten von Wohnungen als blosses entgeltliches Überlas-
sen von Räumen ohne gewerbliche, d.h. dem Erwerb dienende beruf-
liche Tätigkeit fällt nicht unter den Begriff des Gewerbes bzw. ist kein 
Gewerbebetrieb im Sinne von Art. 37a RPG. Darunter ist jedoch der 
Betrieb eines Hotel-/Restaurants zu subsumieren (Urteil 1C_328/2010 
vom 7. März 2011 E.4.3, in URP 2011 S. 209).

➢ Bereits im Urteil 1A.289/2004 vom 7. Juni 2005 führte das Bundesge-
richt aus: Art. 37a RPG privilegiert gewerblich genutzte Bauten ge-
genüber anderen altrechtlichen Bauten ausserhalb der Bauzone inso-
fern, als er - im Gegensatz zu Art. 24c Abs. 2 RPG - nicht nur eine 
teilweise, sondern auch eine vollständige Zweckänderung zulässt. Der 
Gesetzgeber wollte damit bestehenden Gewerbebetrieben ausserhalb 
der Gewerbezone die nötige Flexibilität für Modernisierungen und Um-
strukturierungen einräumen. Damit sollte deren Konkurrenzfähigkeit 
gesichert und eine Fortführung des Betriebs durch die nächste Gene-
ration ermöglicht werden (E.2.2.1).

➢ Im Urteil 1C_842/2013 vom 25. August 2014 hielt das Bundesgericht 
sinngemäss fest, dass die Umnutzung eines Hotel- und Gastronomie-
betriebs zur Unterbringung von Asylanten nicht als erhebliche 
Zweckänderung, die mit unzulässigen Auswirkungen auf Raum, Um-
welt und Erschliessung einherginge, zu taxieren sei (E.2.2). 

➢ Das Baurekursgericht des Kantons Zürich hielt im Urteil BRKE II Nr. 
0130/2007 E.5 fest, dass die Rechtsprechung im Laufe der Jahre ver-
schiedene Kriterien zur Abgrenzung erlaubter baulicher Massnahmen 
von der nicht mehr erlaubten neubauähnlichen Umgestaltung entwi-
ckelt habe. Dabei sei zwischen Umbauten und baulichen Erweiterun-
gen zu unterscheiden. Die Zulässigkeit von Umbauten entscheide sich 
vor allem danach, ob sich das Bestehende (oder zumindest wesentli-
che Teile davon) in der inneren Einteilung, Organisation oder Kon-
struktion des Gebäudes noch erkennen lasse. Die Frage, in welchem 
Umfang bauliche Erweiterungen erlaubt seien, beurteile sich haupt-
sächlich nach der Flächen- bzw. Volumenausdehnung im Verhältnis 
zur bestehenden Baute. Seien verschiedene, konstruktiv voneinander 
unabhängige oder zeitlich gestaffelte bauliche Massnahmen zu beur-
teilen, sei eine Gesamtwürdigung vorzunehmen.[..] Auch bei weitge-
henden baulichen Änderungen sei es jedoch nicht ausgeschlossen, 
dass der Schutz der bestehenden Investitionen und nicht die Umge-
hung der Neubauvorschriften im Vordergrund stehe. Entscheidend sei, 

- 29 -

ob sich der Bauherrschaft durch die Änderung oder Erweiterung des 
Bestehenden wesentlich bessere Baumöglichkeiten bieten würden, als 
dies bei einem Neubau der Fall wäre.      

➢ Zur Problematik und Qualifikation von „touristisch bewirtschafteten 
Zweitwohnungen“ hat sich das streitberufene Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden bereits in mehreren Urteilen geäussert, worauf 
hier stellvertretend z.B. auf die Urteile [VGU] R 13 215 E.3a sowie R 
13 222 + 223 E.5c vom 14. Juli 2015 verwiesen werden kann. Im Üb-
rigen kann dazu auch auf die sachdienlichen Dokumente des Bundes-
amtes für Raumentwicklung (ARE) hingewiesen werden (Erläuternder 
Bericht zur Verordnung über Zweitwohnungen vom 17. August 2012, 
S. 11 ff. samt Merkblatt für die Erteilung von Baubewilligungen; sowie 
Praxishilfe für die Anwendung der eidgenössischen Verordnung über 
Zweitwohnungen vom 20. Dezember 2012 des Departements für 
Volkswirtschaft und Soziales [DVS]), wonach eine strukturierte Beher-
bergungsform nach Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZWV dann vorliegt, wenn die 
Wohnungen nicht individualisiert ausgestattet sind und ein hotelmäs-
siges Betriebskonzept (inkl. im Regelfall dazu gehörige minimale In-
frastrukturen wie etwa eine Rezeption) das Erbringen der nötigen ho-
telmässigen Dienstleistungen ermöglicht. Dazu gehören neben den 
eigentlichen Hotels mit Zimmervermietung auch hotelmässige Resi-
denzen ohne oder mit Stockwerkeigentum. Im Weiteren ist nachzu-
weisen, dass die betreffenden Dienstleistungen von der Mehrheit der 
Gäste effektiv in Anspruch genommen werden. Zudem ist vom Ei-
gentümer/Investor bzw. vom Betreiber eine branchenübliche Lösung 
zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen nachzuweisen. Die 
Wohnungsnutzung durch den Eigentümer (bzw. Familienmitglieder, 
Freunde und Bekannte) ist während der Hauptsaison nur während drei 
Wochen zulässig. Sofern der Eigentümer seine Wohnung über die im 
Voraus fix vereinbarte Eigennutzung hinaus mieten möchte, hat er 
dies nach den Modalitäten zu tun, die für einen gewöhnlichen Gast 
gelten. Der Vertrieb und die Vermarktung der Wohnungen haben zu 
marktüblichen Bedingungen und über bestehende Vertriebskanäle zu 
erfolgen. Eine minimal notwendige Belegungsdauer wird von der ZWV 
nicht gefordert. Als Grundsatz gilt, dass die Belegung die ortsüblichen 
Werte für qualifiziert touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen errei-
chen muss (vgl. Art. 7 Abs. 2 lit. b u. Abs. 5 lit. a, Art. 8 und Art. 9 Abs. 
2 ZWG). 

c) Im Lichte der zitierten Raumplanungs- und Bauvorschriften auf Gesetzes- 

und Verordnungsstufe sowie der hierzu ergangenen Rechtsprechung des 

Bundesgerichts sowie kantonaler Baurekurs- und Verwaltungsgerichte ist 

nun im Detail zu untersuchen, ob die Einwände des Beschwerdeführers 

- 30 -

für eine Verweigerung der nachgesuchten Bewilligung für den Umbau, die 

Erweiterung und die Umstrukturierung des bisherigen Hotels auf Parzelle 

125 (in 16 touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen, mit Restaurati-

onsbetrieb und einer Tiefgarage mit 44 Autoabstellplätzen; s. Beilage 28 

[Verzeichnis der 16 Wohneinheiten mit Stockwerk- und Flächenangaben] 

sowie Beilagen 20, 21 und 22 des Beschwerdegegners [mit Grund-

rissplänen für 1.-2.UG/Tiefgarage, Erdgeschoss und 1.-3. Obergeschoss) 

berechtigt sind und die Beschwerde deshalb gutzuheissen wäre. 

4. a) Raumplanungsrechtlich gehört Art. 37a RPG zu den Sondertatbeständen 

betreffend erleichterte Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24a-d RPG. Art. 

37a RPG ist nur auf Bauten anwendbar, die ausserhalb der Bauzone lie-

gen und die seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht er-

stellt worden, durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plä-

nen aber zonenwidrig geworden sind. Mit dieser Sonderregelung, welche 

die Besitzstandsgarantie von Art. 24c RPG leicht erweitert, wollte der Ge-

setzgeber für die ausserhalb der Bauzone liegenden Gewerbebetriebe je-

ne Umstrukturierungen und Strukturbereinigungen ermöglichen, welche 

zwecks Erhaltung der Konkurrenzfähigkeit erforderlich sind. Art. 37a RPG 

beauftragt den Bundesrat, zu regeln, unter welchen Voraussetzungen 

Zweckänderungen gewerblich genutzter Bauten zulässig sind, welche vor 

dem 1. Januar 1980 erstellt worden oder seither als Folge von Änderun-

gen der Nutzungspläne zonenwidrig geworden sind. Der Bundesrat hat 

diese Voraussetzungen in Art. 43 RPV festgelegt, dabei allerdings auch 

noch Erweiterungen zugelassen, sofern sie dieselben Voraussetzungen 

erfüllen. Im bereits zitierten Bundesgerichtsurteil 1A.289/2004 hielt das 

Bundesgericht klar fest, die Zielsetzung von Art. 37a RPG lege es nahe, 

dass der vom Bundesrat zu konkretisierende Art. 37a RPG nicht lediglich 

reine Zweckänderungen, sondern auch massvolle Erweiterungen erfas-

sen sollte. Art. 43 RPV, der in begrenztem Rahmen auch Erweiterungen 

zulasse, beruhe demnach auf einer hinreichenden gesetzlichen Grundla-

- 31 -

ge. Diese Auslegung hat das Bundesgericht im ebenfalls bereits erwähn-

ten Urteil 1C_328/2010 stillschweigend weitergeführt, indem es die Ge-

setzeskonformität von Art. 43 RPV mit keinem Wort in Frage stellte, wes-

halb sich das streitberufene Gericht ebenfalls an diese höchstrichterliche 

Rechtsprechungslinie zu halten hat (vgl. zur Rechtslehre MUGGLI in: AEMI-

SEGGER/KUTTLER/MOOR/RUCH [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über 

die Raumplanung [RPG], Zürich u.a. 2010, zu Art. 37a N 7-20, S. 6-14).

b) Zunächst gilt es die Frage zu klären, ob Hotel- und Restaurationsbetriebe 

auch unter die regulatorischen Vorschriften für gewerbliche Betriebe fal-

len. Der Geltungsbereich von Art. 37a RPG ist dabei gegenüber dem 

Grundtatbestand von Art. 24c RPG abzugrenzen. Art. 37a RPG gilt aus-

schliesslich für gewerbliche Bauten mit aktivem nichtlandwirtschaftlichem 

sowie anderem Gewerbe. Keine Anwendung findet Art. 37a RPG hinge-

gen auf altrechtliche Wohnbauten. Zudem bleiben Art. 37a RPG und Art. 

43 RPV auf Zweckänderungen und Erweiterungen beschränkt. Im Gegen-

satz dazu sind Erneuerungen und Wiederaufbauten auch für gewerbliche 

Bauten und Anlagen nach Art. 24c RPG zu beurteilen. Laut zitierter Bun-

desgerichtsurteile 1C_328/2010 E.4.3 und 1C_786/2013 E.3.3 handelt es 

sich bei Hotel- und Restaurationsbetrieben ebenfalls um gewerbliche 

Bauten. Dazu zählen folgerichtig selbstverständlich auch strukturierte Be-

herbergungsbetriebe im Sinne von Art. 7 ZWG und Art. 4 ZWV (vgl. Bot-

schaft zum Bundesgesetz über Zweitwohnungen vom 19. Februar 2014, 

4. Kapitel S. 2303 ff. [zu Art. 7 ZWG] und S. 2305 f. [zu Art. 8 ZWG]). 

c) Im Weiteren ist strittig geblieben, ob es sich beim geplanten Bauvorhaben 

um einen Abbruch mit Wiederaufbau (Art. 24c RPG) oder eine Erweite-

rung (Art. 37a RPG) gehandelt hat. Unbestritten ist immerhin in tatsächli-

cher Hinsicht, dass das bestehende Gebäude grossenteils – d.h. mit Aus-

nahme der bestehenden Untergeschosse - abgerissen und wieder aufge-

baut werden soll. Die sich im vorliegenden Verfahren stellende Hauptfra-

- 32 -

ge ist daher, ob es sich beim Gesamtprojekt um eine Erweiterung oder 

um einen Wiederaufbau handelt. Rein bautechnisch gesehen geht es 

selbstverständlich um einen Abbruch und einen Wiederaufbau, weil der 

bestehende Hotelkomplex abgerissen und wieder aufgebaut wird, aller-

dings in der Grösse und Nutzungsart wie die ursprüngliche Hotelbaute. 

Die künftige Gebrauchsverwendung entspricht der ursprünglichen dabei 

vollständig und ist damit identisch, während die Gebäudegrösse zumin-

dest ungefähr der bereits 1977 erstellten Ursprungsbaute entspricht. Beim 

beabsichtigten Gesamtprojekt sollte die Erweiterung mittels Abbruchs und 

Wiederaufbaus in einem Zug – also nicht gestaffelt in mehreren Bauetap-

pen – realisiert werden. Entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers 

handelt es sich dabei rechtlich um eine Erweiterung und nicht um einen 

Abbruch und Wiederaufbau. Bewilligt worden ist das Resultat (Erweite-

rung der bestehenden Baute um höchstens 30 %) und nicht die gewählte 

Vorgehensweise (nicht Schritt für Schritt, sondern alles in einem Zug oh-

ne Unterbrüche). Letztere wurde gar nicht vorgeschrieben. Die gegenteili-

ge Argumentation des Beschwerdeführers ist zu formalistisch; vielmehr ist 

für das Gericht nachvollziehbar, dass es sowohl bautechnisch als auch 

ökonomisch Sinn macht, das bestehende Gebäude in einem Zug abzu-

reissen und danach zeitnah wieder aufzubauen. Die bewilligte Erweite-

rung kann objektiv betrachtet gar nicht ohne Eingriffe in die bauliche Sub-

stanz der noch existierenden Ursprungsbaute vollzogen werden. Eine 

Projektrealisation in Raten wäre demgegenüber sowohl aus bautechni-

schen Gründen (keine Baukonzentration; komplexere Verfahrensabläufe), 

aus ökonomischen Gründen (Mehrkosten bei Zeitverzögerungen) als 

auch aus ökologischen Gründen (kein Minergie-Standard mit verbesserter 

Dämmung, Lüftung und umweltfreundlicher Erdwärmeheizung) eindeutig 

weniger sinnvoll und effizient, als die Gesamtrealisation in einem Zug. Auf 

eine solche suboptimale Lösungsvariante muss sich die Beschwerdegeg-

nerin 2 deshalb hier auch nicht behaften lassen. Anders wäre im konkre-

ten Fall nur zu entscheiden, wenn nicht die massvolle flächenmässige 

- 33 -

Erweiterung eines bestehenden Gebäudes, sondern der Ersatz verschie-

dener Bauten durch das zu sanierende Gebäude zur Diskussion stünde 

oder sonst das gewählte Vorgehen dazu führen würde, dass gegenüber 

einem Neubau – der nach Art. 24 RPG beurteilt werden müsste – ein 

grösseres Bauvolumen zur Verfügung stünde. Letzteres liefe darauf hin-

aus, dass faktisch die Bewilligungspflicht gestützt auf Art. 24 RPG zu-

gunsten jener von Art. 37a RPG umgangen würde. Gerade dies ist mit 

dem hier gewählten Vorgehen nicht der Fall, ist die geplante Erweiterung 

im Resultat – und nur darauf kommt es an – doch bewilligungsfähig. Für 

die Rechtmässigkeit des umstrittenen Bauprojekts kann es mit anderen 

Worten nicht darauf ankommen, ob die Realisation in einem Zug oder in 

Etappen oder durch partielle Eingriffe erfolgen wird. Diese Betrachtungs-

weise hat zur Konsequenz, dass das neu erstellte Gebäude hier haupt-

sächlich der flächenmässigen Erweiterung des bestehenden Hotelkom-

plexes dient.

d) Zu klären bleibt noch die Frage, ob die bestehende Baute seit ihrer Erstel-

lung zonenwidrig geworden ist. In den Geltungsbereich von Art. 37a RPG 

und Art. 43 RPV fallen grundsätzlich jene Bauten und Anlagen, die vor 

dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes über die Raumplanung am 1. Ja-

nuar 1980 rechtmässig erstellt worden sind. Darüber hinaus sind davon 

auch Bauten erfasst, die nach dem 1. Januar 1980 bewilligt worden und 

im Rahmen der erstmaligen Schaffung einer RPG-konformen Nutzungs-

ordnung zonenwidrig geworden sind. 

Der Beschwerdeführer argumentiert, Art. 24c RPG beziehe sich in erster 

Linie auf Bauten, die vor dem 1. Juli 1972 erstellt worden seien. Nachher 

erstellte Bauten fielen nur dann unter Art. 24c RPG, wenn sie entweder 

aufgrund einer Zonenplanänderung von der Bauzone in eine Nichtbauzo-

ne gelangten oder wenn sie infolge unbenutzten Ablaufs der Frist nach 

Art. 35 Abs. 1 lit. b RPG als Nichtbaugebiet gälten. Art. 24c RPG gelte 

somit insbesondere für jene Bauten, die zwischen dem 1. Juli 1972 und 

- 34 -

dem 1. Januar 1980 in einem Gebiet errichtet worden seien, für das keine 

Bauzone ausgeschieden gewesen sei, welches aber innerhalb eines Ge-

nerellen Kanalisationsprojektes (GKP) gelegen habe. Art. 24c RPG sei 

hingegen nicht anwendbar auf Bauten, die gestützt auf das Bundesgesetz 

über die Raumplanung ausserhalb der Bauzonen infolge gegebener Zo-

nenkonformität oder Standortgebundenheit erstellt worden seien. Das be-

stehende Gebäude sei 1977 erstellt worden. Die Parzelle 125 sei damals 

nicht innerhalb des GKP situiert gewesen. Zudem sei die damalige Baute 

als standortgebundene Zweckbaute errichtet worden, womit die Berufung 

auf die Bestandsgarantie laut Art. 24c RPG ausscheide. Es könnten hier 

deshalb nur noch ohne Baubewilligung zulässige Vorkehren für den Un-

terhalt des Gebäudes vorgenommen werden.

Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts stellt die rechtmässige Er-

stellung der neuen Hotel- und Restaurationsbaute auf Parzelle 125 in An-

betracht der zuvor gewährten Baubewilligung vom 2. Mai 1977 und der 

Zustimmung des damals für BAB-Verfahren zuständigen Departementes 

für Inneres und Volkswirtschaft (DIV) vom 9. Januar 1986 zum Umbau 

des bisherigen Hotelkomplexes kein Problem dar. Jener Umbau hat näm-

lich die Wesensgleichheit mit der altrechtlichen Hotelbaute gewahrt (vgl. 

Beilagen 11-13 des Beschwerdegegners), womit Art. 37a RPG auch aus 

diesem Grunde anwendbar ist (vgl. WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar 

RPG, Bern 2006, Art. 37a N 3 am Ende, S. 891 mit Verweis auf das Urteil 

des Bundesgerichts 1A.176/2002 vom 28. Juli 2003 E.5, 5.1-5.2.1). Art. 

37a RPG gilt für gewerbliche Bauten und Anlagen, die nach der Ein-

führung der Trennung von Bauzonen und Nichtbauzonen durch das frühe-

re Gewässerschutzgesetz per 1. Juli 1972 entweder innerhalb des Gene-

rellen Kanalisationsprojekts (GKP) oder aufgrund eines sachlich begrün-

deten Bedürfnisses ausserhalb dieses Abwasserkonzepts erstellt wurden. 

Im konkreten Fall ist erwiesen, dass die im Jahre 1977 erteilte Bewilligung 

für den Betrieb einer Schiessanlage mit dem Kriterium der Standortge-

bundenheit begründet wurde. Der zeitgleich erstellte Restaurationsbetrieb 

- 35 -

mit Unterkunftsräumen wurde hingegen als im öffentlichen Interesse lie-

gend qualifiziert und nicht mit der Standortgebundenheit begründet (vgl. 

Beilage 2 des Beschwerdegegners). Wegen dieser Sachlage darf ange-

nommen werden, die damalige Bewilligung sei – falls sie einen Standort 

ausserhalb des GKP betroffen hätte – aufgrund eines sachlichen Bedürf-

nisses erteilt worden. Die Frage kann aber letztlich sogar offen gelassen 

werden, weil das heutige Amt für Natur und Umwelt (ANU) am 6./21. De-

zember 1977 der Einleitung des Abwassers aus dem Hotel- und Restau-

rantbetrieb inkl. Schiessanlage in die Gemeindekanalisation zustimmte 

und demzufolge offensichtlich ist, dass der Gebäudestandort damals in-

nerhalb des GKP lag (vgl. Beilagen 5-9 des Beschwerdegegners), was 

aktuell einer 'Bauzone' gleichzusetzen ist. Allein aufgrund der Tatsache - 

dass die Baute heute in der Landwirtschaftszone und nicht in der Bauzo-

ne liegt - ist die Ursprungsbaute also erst zonenwidrig geworden.  

e) Weiter können auch die übrigen Voraussetzungen für die Anwendbarkeit 

von Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 Abs. 1 lit. a-c RPV (altrechtli-

che Gewerbebauten) bzw. mit Art. 43a Abs. 1 lit. a-e RPV (gemeinsame 

Bestimmungen) als erfüllt betrachtet werden. Unwiderlegt steht dazu fest, 

dass es hier um einen bereits existierenden und stets gewerblich genutz-

ten Hotel- und Restaurationsbetrieb geht, welcher als solcher schon seit 

seiner Errichtung im Jahre 1977 geführt wurde (s. Beilagen 1-15 des Be-

schwerdegegners). Allein der Umstand, dass der betreffende Betrieb in 

den 1990er Jahren zeitweise als Asylunterkunft verwendet wurde (vgl. 

Ziff. 6 im Sachverhalt), stellt noch keine rechtserhebliche Aufgabe der 

gewerblichen Nutzung dar, weil das Hotelgebäude deshalb nicht in einem 

Ausmass umgebaut oder zweckentfremdet wurde, der die Wesensgleich-

heit der ursprünglichen Baute in Frage gestellt hätte. In diesem Sinne hielt 

die hiesige Gerichtspraxis unlängst fest, dass die Umnutzung eines Hotel- 

und Gastronomiebetriebs zur Unterbringung von Asylanten aufgrund der 

damit verbundenen Auswirkungen auf Raum, Umwelt und Erschliessung 

- 36 -

nicht als wesentliche Zweckänderung zu taxieren sei (vgl. Verfügung R 14 

110a vom 22. Dezember 2014 E.3b), welche die Identität der ursprüngli-

chen Baute in Frage stellen würde (bestätigt im Urteil des Bundesgerichts 

1C_842/2013 vom 25. August 2014 E.2.2). Als massgeblicher Referenz-

zustand hat die ursprünglich bewilligte Nutzungsart zu gelten. Im Übrigen 

stellt die geplante qualifiziert touristische Bewirtschaftung von insgesamt 

16 Zweitwohnungen gleichermassen eine gewerbliche Nutzung im Sinne 

von Art. 37 a RPG dar, da das Bundesgericht in den Urteilen 1A.186/2004 

vom 12. Mai 2005 E.3.3 und 1C_328/2010 vom 7. März 2011 E.4.3 noch 

ausdrücklich festhielt, dass der Betrieb eines Hotels als Gewerbe im Sin-

ne von Art. 37a RPG zu betrachten sei. Der hier zur Diskussion stehende 

Hotel- und Restaurantbetrieb kommt daher in den Genuss der erweiterten 

Besitzstandsgarantie nach Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV. 

Richtig ist zwar, dass räumliche Erweiterungen in Art. 37a RPG nicht 

ausdrücklich erwähnt werden. Lehre und Praxis sind sich aber darin einig, 

dass diese Vorschrift die Möglichkeit der nötigen Umstrukturierungen für 

bestehende Gewerbebetriebe zwecks Erhalts der Wettbewerbs- und Kon-

kurrenzfähigkeit mitumfassen sollte. Der Bundesrat liess daher unter dem 

Rechtstitel von Art. 43 RPV konsequenterweise nicht nur reine Zweckän-

derungen, sondern auch massvolle Erweiterungen zu (WALDMANN/HÄNNI, 

a.a.O, Art. 37a N 3; sowie Bundesgerichtsurteil 1A.289/2004 vom 7. Juni 

2005 E.2.2.1). Das streitgegenständliche Vorhaben sieht die Umstruktu-

rierung eines bestehenden Hotel- und Restaurationsbetriebs in einen Be-

trieb mit bewirtschafteten Zweitwohnungen vor, wobei es im Zuge des 

Neubaus zu einer Erweiterung der bisherigen Bruttogeschossfläche 

(BGF) kommt (vgl. Beilage 12 des Beschwerdegegners mit Grundrissplan 

1:1'000 des bisherigen Sporthotels K._____ aus dem Jahre 1985 samt 

Fassaden-Ansichtsplänen West, Ost, Nord und Süd), die von Art. 43 Abs. 

2 RPV – der eine Flächenerweiterung um 30 Prozent explizit erlaubt – 

aber noch gedeckt wird, zumal die innerhalb des bestehenden Gebäude-

volumens zonenwidrig genutzten Flächen lediglich zur Hälfte angerechnet 

- 37 -

werden (vgl. Beilage 17 des Beschwerdegegners – Projektbeschrieb vom 

7. Februar 2014, S. 2 Situationsplan Abbruch/Bestand sowie S. 1 Tabelle 

[Alt-] Bestand BGF 1'426 m2 + BNF 316 m2, + 30 % [428 + 95]; Total BGF 

+ BNF 2'265 m2 im Vergleich dazu Neubau BGF 1'909 m2 + BNF 355 m2; 

Total 2'264 m2). Damit ist erstellt, dass die zulässige Erweiterung von    

30 % durch das geplante Vorhaben nicht überschritten wird. Soweit Art. 

43 Abs. 3 RPV zudem bestimmt, dass die zonenwidrig genutzte Fläche 

eines bestehenden Gebäudevolumens ausserhalb nur dann um mehr als 

100 m2 erweitert werden dürfe, wenn dies für die Fortführung des Betriebs 

erforderlich sei, kann auch dieser Nachweis hier als erbracht angesehen 

werden. Wie das SHG-Gutachten vom 16. Oktober 2013 (vgl. Beilage 1 

der Beschwerdegegnerin 2 und Beilage 41 des Beschwerdegegners bzw. 

im Sachverhalt Ziff. 9, hiervor) klar ergeben hat, bedarf es für die Exis-

tenzsicherung sowie die wirtschaftlich selbsttragende Fortführung des in 

Frage stehenden Hotel- und Gewerbebetriebs auf Parzelle 125 unerläss-

lich und betriebsnotwendig gewisser organisatorischer, struktureller und 

räumlicher Anpassungen sowohl beim äusseren Erscheinungsbild als 

auch insbesondere bei den zeitgemäss anzubietenden Nutzungsmöglich-

keiten für das touristisch favorisierte Gästesegment (Familien), weshalb 

selbst die hier geplante Überschreitung der gemäss Art. 43 Abs. 3 RPV fi-

xierten Höchstgrenze (Mehrfläche aussen maximal 100 m2) die Bewilli-

gungserteilung nicht verhindert hätte, weil die betriebliche Notwendigkeit 

dafür hinreichend nachgewiesen wurde (vgl. Beilage 32 des Beschwerde-

gegners – Projektbeschrieb zu Baueingabe vom 11. Februar 2014, Ziff. 1-

5 sowie Beilagen 18 [Situationsplan] und 19 [Umgebungsplan mit Aussen-

terrasse und Spielflächen auf Tiefgaragendach] des Beschwerdegegners). 

Hinzu kommt, dass auch die Voraussetzungen laut Art. 43a RPV allesamt 

als erfüllt gewertet werden können, weil durch das neue Vorhaben sicher-

gestellt wird, dass der bisherige Gebäudenutzungszweck – wenn auch in 

modifizierter Form/Ausgestaltung – erhalten bleibt (lit. a), nur betriebsnot-

wendige Ersatzbauten geplant sind (lit. b), nur eine geringfügige Erweite-

- 38 -

rung der Erschliessung [mit Tiefgaragenzufahrt auf Parzelle 124] ohne 

Verkehrsgefährdungspotential [s. Ziff. 12 im Sachverhalt bzw. Beilage 49 

des Beschwerdegegners - Verfügung TBA vom 9. Oktober 2014] erforder-

lich ist (lit. c), die landwirtschaftliche Bewirtschaftung der umliegenden 

Grundstücke nicht gefährdet wird (lit. d; Beilage 52 des Beschwerdegeg-

ners – Amtsverfügung ANU vom 12. Januar 2015) und auch keine über-

wiegenden Interessen entgegenstehen (lit. e), zumal bereits die ursprüng-

liche Bewilligung vom 2. Mai 1977 für die Erstellung des Sporthotels nicht 

mit deren Standortgebundenheit (nur für Schiesstand) begründet wurde, 

sondern schon damals offenkundig mit dem noch heute geltenden, sozial 

hohen und ökonomisch wichtigen öffentlichen Interesse an der Schaffung 

von Arbeitsplätzen in Berggebieten inkl. Förderung und Verbesserung der 

Tourismusbranche – neu auch in den Sommermonaten – erklärt wurde.

5. a) Zur Zweitwohnungsproblematik gilt es zunächst klarzustellen, dass laut 

der hier massgebenden Übergangsbestimmung (Art. 25 Abs. 1 ZWG) auf 

den hängigen Streitfall nun das seit dem 1. Januar 2016 geltende Zweit-

wohnungsgesetz (ZWG) inkl. Zweitwohnungsverordnung (ZWV) des Bun-

des anwendbar ist. Gemäss Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG können neue Woh-

nungen als touristisch bewirtschaftete Wohnungen bewilligt werden. Eine 

Wohnung gilt nach Art. 7 Abs. 2 ZWG dann als touristisch bewirtschaftet, 

wenn sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste 

zu markt- oder ortsüblichen Bedingungen angeboten wird, ferner nicht auf 

die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zu-

geschnitten sind und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbe-

triebs genutzt werden (Abs. 2 lit. b). Die für die Baubewilligungen zustän-

dige Behörde ordnet nach Art. 3 Abs. 2 lit. c ZWV in der Baubewilligung 

mittels verbindlicher Nutzungsauflage die Nutzungsbeschränkung "touris-

tisch bewirtschaftete Wohnung im Rahmen eines strukturierten Beherber-

gungsbetriebs" an, womit diese Nutzungsauflage im Grundbuch unmittel-

bar nach Rechtskraft der erteilten Baubewilligung anzumerken ist. Die 

- 39 -

korrekte und detaillierte Vorgehensweise ist damit bereits im ZWG sowie 

in der ZWV selbst vorgeschrieben, weshalb die dagegen erhobenen Ein-

wände des Beschwerdeführers zum vorneherein ins Leere stossen. Die 

im Urteil des Verwaltungsgerichts R 13 150 vom 11. Dezember 2013 in E. 

2 ff. – gestützt auf die zuvor geltende Zweitwohnungsverordnung [ZwVO] 

gemachten Erwägungen – sind durch das neue Zweitwohnungsgesetzes 

und die seither vorrangig zu beachtende Gesetzgebung überholt worden.

b) Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführer trifft es nicht zu, dass die 

Wohnungen durch die jeweiligen Eigentümer während rund neuneinhalb 

Monaten pro Jahr unbeschränkt genutzt werden können. Vielmehr ist nur 

eine dreiwöchige Eigennutzung – ohne Zahlung eines Mietzinses – mög-

lich. Im bereits zitierten Gerichtsurteil R 13 150 wurde in E.5a zwar noch 

kategorisch eine derartige Eigenbelegung ausgeschlossen. Dieses Urteil 

erging aber unter dem Regime der zuvor gültigen ZwVO, die in Art. 4 lit. b 

vorsah, dass solche Wohnungen "dauerhaft und ausschliesslich zur kurz-

zeitigen Nutzung durch Gäste zu marktüblichen Bedingungen angeboten 

werden", wogegen das heute gültige ZWG eine andere – etwas offenere 

und grosszügigere – Formulierung enthält, indem dort unter Art. 7 Abs. 2 

ZWG neu stipuliert wird: "Eine Wohnung gilt als touristisch bewirtschaftet, 

wenn sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste 

zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten wird." Aus der neuen 

Formulierung darf aber ohne Zwang geschlossen werden, dass das ZWG 

eine zeitlich strikt terminierte und limitierte Eigenbelegung – im Gegensatz 

zur [altrechtlichen] ZwVO – zulässt und nicht mehr absolut ausschliesst. 

Richtig ist allerdings, dass der jeweilige Eigentümer seine Wohnung 

während der restlichen Zeit nicht selber nutzen oder für sich reservieren 

kann. Deshalb wurde im angefochtenen Entscheid auch eine entspre-

chend verbindliche Auflage (Ziff. 2.1 lit. f; Ziff. 17) gemacht. Die zuvor 

formulierten "Bedingungen für den Bau, die Benutzung und den Betrieb 

der Ferienwohnungen in der E._____ Lodge in Abstimmung mit der Bun-

- 40 -

desverordnung über Zweitwohnungen" (vgl. Beilage 30 des Beschwerde-

gegners) – im Besonderen die Ziff. 3 und 4 – sind demzufolge nicht in die 

Baubewilligung aufgenommen worden und deshalb vorliegend auch nicht 

weiter zu beachten. Der durch die Fremdvermietung erzielte Ertrag ist zu-

dem dem strukturierten Beherbergungsbetrieb zu bezahlen. Wie aus dem 

SGH-Gut-achten vom 16. Oktober 2013 hervorgeht (vgl. Beilage 1 der 

Beschwerdegegnerin 2 sowie Beilage 41 des Beschwerdegegners, Ziff. 

5.4 [Mietaufwand/Rendite Eigentümer] S. 18 unten), könnten die Instand-

setzungskosten zwar finanziert werden; es werde jedoch nur ein geringer 

Überschuss resultieren, der in Form einer Mietabgabe an die Wohnungs-

eigentümer fliessen könne. Hingegen würden die Instandsetzungskosten 

gedeckt bzw. geäufnet werden können. Das bemängelte Betriebskonzept 

ist somit nicht rechtswidrig (vgl. zum Ganzen auch: Bauauflagen gemäss 

Art. 90 Abs. 1 KRG zur kontrollierten und gesetzeskonformen 'Zweitwoh-

nungsnutzung' unter Ziff. 2.1 lit. a-h im BAB-Gesamtentscheid; Ziff. 17).

c) Soweit der Beschwerdeführer dem zur Diskussion gestellten Gesamtvor-

haben schon im Grundsatz die Qualität eines "touristisch bewirtschafteten 

Beherbergungsbetriebs" nach Art. 4 ZWV absprechen möchte, kann sich 

das Gericht dieser Auffassung ebenfalls nicht anschliessen. Wie die Be-

schwerdegegnerinnen in ihren Vernehmlassungen vom 14. Oktober 2015 

bereits ausführlich und inhaltlich überzeugend darlegten (vgl. Ziff. 22 und 

23 im Sachverhalt) handelt es sich beim besagten Gesamtvorhaben quasi 

um einen Hotelbetrieb mit Restaurant und Wellnessanlagen, womit klar 

der gewerbliche Aspekt und nicht die Wohnnutzung im Vordergrund steht. 

Im Bundesgerichtsurteil 1C_786/2013 vom 8. Oktober 2014 ging es da-

gegen um die Frage, ob ein Gewerberaum in Wohnraum umgenutzt bzw. 

umfunktioniert werden dürfe, während im konkreten Fall überhaupt keine 

Umnutzung stattfindet, da eine frühere Gewerbetätigkeit bloss durch eine 

den heutigen Gegebenheiten angepasste Form der Gewerbetätigkeit ab-

- 41 -

gelöst wird (Beilagen 21 u. 20 des Beschwerdegegners mit gästeorientier-

ten Infrastrukturanlagen – Pläne Grundriss Erd- und 1./2. Untergeschoss). 

6. a) Das streitberufene Gericht hält weiter fest, dass die Gestaltungssituation 

(Ästhetik - Einfügung ins bestehende Orts- und Landschaftsbild) samt zu-

gehöriger Erschliessung ab Kantonsstrasse über Parzelle 124 bis zur 

Tiefgarageneinfahrt im Beschwerdeverfahren ebenso wenig noch gerügt 

wurde, wie die bereits vorne in E.4a-e widerlegte Behauptung der Schaf-

fung einer illegalen bzw. raumplanerisch verpönten Punktbauzone. Trotz-

dem erachtet es das Gericht vorliegend für sinnvoll und angebracht noch 

ein paar Bemerkungen zum Vorwurf der Verschandelung der Landschaft 

und Umwelt durch den Beschwerdeführer (A._____) zu machen. Nach 

dem allgemeinen Planungsgrundsatz von Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG ist die 

Landschaft dadurch zu schonen, dass sich Bauten und Anlagen in die 

Umgebung einordnen. Dies ist dann der Fall, wenn Bauwerke aufgrund 

ihres Standortes und ihrer Gestaltung die charakteristischen Eigenheiten 

der beanspruchten Landschaft nicht störend verändern. Auf kantonaler 

Ebene wird dieser Planungsgrundsatz durch die Gestaltungsnorm von 

Art. 73 Abs. 1 KRG konkretisiert. Danach sind Bauten nach den Regeln 

der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung 

und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Weil diese positi-

ve Generalklausel im Vergleich zu den baugesetzlichen Gestaltungsvor-

schriften der Gemeinde (Art. 70 BG) strenger gefasst ist, indem Art. 73 

Abs. 1 KRG nebst guter Architektur zusätzlich eine gute Einordnung der 

Baute in die Landschaft im Sinne einer guten Gesamtwirkung verlangt, ist 

das Bauvorhaben gemäss Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 KRG direkt und unmittel-

bar auf seine Vereinbarkeit mit Art. 73 Abs. 1 KRG zu prüfen. Soweit die 

Errichtung einer Baute am Hang geplant ist, hat diese in Abstimmung mit 

den Höhenlinien zu erfolgen. Bei der Auslegung von Fragen der Ästhetik 

und Baugestaltung kommt den Gemeinden nach konstanter Rechtspre-

chung ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in den 

- 42 -

das Gericht nur eingreift, wenn die Gemeinde diesen Ermessensspiel-

raum missbraucht oder überschritten hat (vgl. dazu: Urteile des Verwal-

tungsgerichts R 15 12 vom 11. Juni 2015 E.3b, R 14 1 vom 20. Mai 2014 

E.3a; PVG 1995 Nr. 25, 1994 Nrn. 19 und 20, 1991 Nr. 75, 1990 Nr. 18, 

1987 Nr. 18, 1986 Nr. 33, 1985 Nr. 19, 1984 Nr. 23; ferner Urteile des 

Bundesgerichts 1C_434/2012 vom 28. März 2013 E.3, 3.1, 3.2 sowie 3.3 

in fine, 1C_115/2011 vom 17. Mai 2011 E.3, 1A.9/2007 vom 4. Dezember 

2007 E.2.2.1 und 3.4 sowie 1A.174/2003 vom 4. Mai 2004 E.3.2). 

b) Unter dem Aspekt der Einordnung des Bauvorhabens auf Parzelle 125 gilt 

es zu berücksichtigen, dass unbestritten schon eine Mehrzahl der beste-

henden Bauten in der betreffenden Gemeinde giebelständig zum Tal, d.h. 

rechtwinklig zu den Höhenlinien errichtet worden sind (vgl. Beilage 17 des 

Beschwerdegegners [Frontansicht mit umliegenden drei Häusern unten 

links] bzw. S. 10-11 Modellfotos Baute und S. 12 Aussenperspektive; im 

Vergleich dazu: Beilage 33 mit Fotos der bestehenden Hotelbaute). Die 

geplante Baute orientiert sich somit in seiner Positionierung an der ortsüb-

lichen und traditionellen Gebäudestellung und fügt sich damit auch gut in 

die gewachsene Umgebung und Landschaft ein (vgl. abermals Beilage 17 

des Beschwerdegegners, S. 6 Plan Querschnitt A-A, S. 7 Längsschnitt B-

B im Gelände, S. 8 Nordfassade mit Aussenmauer, S. 9 Westfassade, S. 

10 Isometrie). Mit Stellungnahme vom 26. Mai 2014 (im Sachverhalt Ziff. 

10, hiervor) führte das Amt für Natur und Umwelt (ANU) zwar noch aus, 

dass die von der Bauherrschaft projektierte talseitige Abschlussmauer der 

Terrasse eine Art 'Riegelwirkung' habe. Eine Bepflanzung oder Anbösch-

ung der Mauer würde darum zu einer besseren Eingliederung des Maue-

rwerkes in die Landschaft führen. Die Beschwerdegegnerin 2 schlug dar-

auf in ihrer Projektergänzung vom 18. November 2014 (Sachverhalt Ziff. 

14) eine stärkere Anböschung vor, wodurch sich die im Gelände äusser-

lich sichtbare Höhe der Mauer optisch um rund einen Meter reduzieren 

liesse. Zudem werde die Mauertextur so gewählt, dass eine Bepflanzung 

- 43 -

möglich sei. Mit erneuter Stellungnahme vom 13. Januar 2015 (Sachver-

halt Ziff. 15) erklärte sich das ANU mit dem Bauvorhaben einverstanden, 

sofern die Materialisierung und Bepflanzung der Aussenmauer vor Bau-

beginn noch abgesprochen werde und diese dann in der BAB-Bewilligung 

mit einer entsprechenden Auflage sichergestellt werde. Wie dem BAB-

Gesamtentscheid vom 2. April 2015 (Sachverhalt Ziff. 17; im Entscheid-

Dispositiv Ziff. 2.4) entnommen werden kann, wurde diese Auflage des 

ANU ohne Vorbehalt übernommen und als integrierender Bestandteil der 

kommunalen Baubewilligung vom 26. Juni 2015 (Ziff. 2) erklärt. In der 

Verfügung vom 30. Juni 2015 (Ziff. 1) wurde nichts anderes mitgeteilt. 

Aus dem Gesagten ergibt sich, dass das gesamte Bauvorhaben – samt 

einwandfrei koordinierter Erschliessung (gestützt auf Art. 88 Abs. 2 Satz 2 

KRG in Verbindung mit Art. 52 StrG; Sachverhalt Ziff. 12) – die massge-

bliche Ästhetikvorschrift laut Art. 73 Abs. 1 KRG in Nachachtung der ver-

bindlichen Auflage unter Ziff. 2.4 des BAB-Gesamtentscheids ohne Zwei-

fel zu erfüllen vermag und demzufolge dem Bauprojekt auch rechtlich kei-

ne überwiegenden Natur- oder Landschaftsinteressen entgegenstehen.

7. Die angefochtene Verfügung vom 30. Juni 2015 und die ihr zugrunde 

liegenden Baubewilligung vom 26. Juni 2015 (inkl. BAB-Gesamtentscheid 

ARE vom 2. April 2015 sowie Verfügung TBA vom 12. Januar 2015) sind 

demnach in jeder Beziehung rechtens und sachlich vertretbar, was im Er-

gebnis zur Abweisung der Beschwerde vom 1. September 2015 führt.

8. a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich dem Beschwerdeführer aufzuerlegen, 

wobei das Gericht diese praxisgemäss nach freiem Ermessen festlegt.

b) Aussergerichtlich hat der Beschwerdeführer die anwaltlich vertretene und 

obsiegende Beschwerdegegnerin 2 nach Art. 78 Abs. 1 VRG zudem noch 

angemessen für die streitnotwendig verursachten Parteikosten zu ent-

- 44 -

schädigen. Ausgangspunkt dafür ist hier die Honorarnote vom 10. Febru-

ar 2016 (bestehend aus Honorarnote Nr. 99043025 vom 18. November 

2015 [Fr. 4'976.15] und Honorarnote Nr. 99043330 vom 9. Februar 2016 

[Fr. 1'349.70]) der Anwaltskanzlei der Beschwerdegegnerin 2, wobei die 

(Gesamt-) Honorarnote vom 10. Februar 2016 in der Höhe von insgesamt 

Fr. 6'325.85 (inkl. MWST) allerdings noch in dreifacher Hinsicht zu kürzen 

ist. Nach Art. 3 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars 

der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) gilt – ohne 

Honorarvereinbarung nach Art. 4 HV – üblicherweise ein Höchststunden-

ansatz von Fr. 270.-- als Entschädigung für Anwälte/-Innen. Das Honorar 

für Rechtspraktikantinnen und Rechtspraktikanten beträgt nach Art. 6 HV 

75 % des gewählten Ansatzes, hier also Fr. 202.50 (0.75 x Fr. 270.--) pro 

Stunde. In der Leistungsbeilage zur Honorarnote vom 18. November 2015 

wird ein Zeitaufwand von 26.25 Std. durch die Rechtspraktikantin und 15 

Minuten durch den vorgesetzten Anwalt und in der Leistungsbeilage zur 

Honorarnote vom 9. Februar 2016 durch die Rechtspraktikantin 1.00 Std. 

und durch einen Anwalt 7.20 Std. geltend gemacht. In der erstgenannten 

Honorarnote wurden bei der Rechtspraktikantin Stundenansätze zwischen 

Fr. 200.-- (à 9.55 Std.) und Fr. 220.-- (à 11 Std.) angeführt, was einer Kor-

rektur auf Fr. 202.50 pro Std. (x 20.55 Std.) bedarf bzw. neu Fr. 4'235.65 

(anstatt Fr. 4'403.35) zzgl. 15 Minuten à Fr. 270.--/Std. = Fr. 67.50 (nicht 

15 Minuten à Fr. 280.-- = Fr. 70.--), zusammen also Fr. 4'303.15 (nicht Fr. 

4'473.35), ergibt. Bei der zweitgenannten Honorarnote vom 9. Februar 

2016 drängt sich einzig eine Korrektur bezüglich des anwaltlich zu hoch 

veranschlagten Stundenansatzes von Fr. 280.-- (statt Fr. 270.-- pro Std.) 

auf, was neu ein Guthaben von Fr. 1'170.-- (4.20 Std. à Fr. 270.--; statt 

4.20 Std. à Fr. 280.-- = Fr. 1'213.35) ergibt. Bei den Entschädigungsforde-

rungen ist die Mehrwertsteuer (plus 8 %) bereits mitenthalten, da die Be-

schwerdegegnerin 2 im UID-Register als MWST-pflichtig vermerkt ist (vgl. 

Leiturteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 2014 87 

vom 14. April 2015 E.4). Die Anwaltskanzlei der Beschwerdegegnerin 2 

- 45 -

ist deshalb berechtigt, die Mehrwertsteuer als Vorsteuerabzug geltend zu 

machen, weshalb die Entschädigungen vorliegend ohne Mehrwertsteuer 

zu gewähren sind. Ausgehend von den reduzierten Ansätzen (und ohne 

MWST) sind hingegen noch die Spesen/Kleinauslagen (3.00 %) wie folgt 

hinzuzurechnen: Honorarnote vom 18. November 2015: Fr. 4'303.15 + Fr. 

129.10 Spesen (3 %); (Zwischen-) Total Fr. 4'432.25; Honorarnote vom 9. 

Februar 2016: Fr. 1'170.-- + Fr. 35.10 Spesen (3 %); (Zwischen-) Total Fr. 

1'205.10. Die (Gesamt-) Honorarnote vom 10. Februar 2016 beläuft sich 

demnach korrekt auf Fr. 5'637.35 (Fr. 4'432.25 + Fr. 1'205.10) ohne 

Mehrwertsteuer (statt auf Fr. 6'325.85 inklusive MWST). Die Beschwerde-

führer haben die Beschwerdegegnerin 2 gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG 

also noch in diesem Umfange aussergerichtlich zu entschädigen. Der Be-

schwerdegegnerin 1 und dem Beschwerdegegner stehen demgegenüber 

nach Art. 78 Abs. 2 VRG keine Parteientschädigungen zu, da sie jeweils 

lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegten.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.  

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 1'046.--

zusammen Fr. 4'046.--

gehen zulasten des Vereins A._____, und sind innert 30 Tagen seit Zustel-

lung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 

Chur, zu bezahlen.

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3. Aussergerichtlich hat der Verein A._____, die B._____ AG mit insgesamt 

Fr. 5'637.35 (ohne MWST) zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 6. April 

2017 gutgeheissen (1C_382/2016).