# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 06100444-3b7e-5f3a-90e1-5ffc17a3aea6
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-12-07
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 07.12.1995 80.1995.202
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1995-202_1995-12-07.html

## Full Text

Incarto n.

  80.95.00202

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo
  Gianinazzi Il segretario

  

 

statuendo
sul ricorso del 22 settembre 1995

 

in
materia di:                 IC 93/94

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  __________ -__________, __________
  __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

 

                                   1.   __________ __________
-__________, domiciliato a __________, è proprietario di un appartamento di due
locali in condominio nel Comune di __________ in via __________ __________
__________ e di un terreno a __________. È quindi limitatamente imponibile nel Canton
Ticino.

                                         Nella tassazione IC
1991-92 l'UT aveva esposto al contribuente per l'appartamento di __________ un
valore locativo di fr. 10'320.-- stante un valore di stima entrato in vigore il
1° gennaio 1991 di fr. 193'960.--. Nel periodo fiscale successivo l' Ufficio di
tassazione ha elevato il valore locativo a fr. 15'000.-- in base a una tabella
comparativa del condominio in cui è situato l'appartamento del contribuente,
che prevede l'aumento di tutti i valori locativi (cfr. notifica di tassazione
del 19 luglio 1993, confermata con decisione su reclamo dell'11 settembre
1995).

 

                                   2.   Con il presente,
tempestivo ricorso __________ __________ -__________ contesta il valore
locativo, ritenendolo eccessivo. Produce alcune fotocopie di ritagli di
giornali da cui risultano canoni d'affitto chiaramente inferiori per
appartamenti di due locali e pari a quello espostogli dall'UT per appartamenti
di tre locali. Si dichiara disposto ad accettare il valore locativo di fr.
15'000.-- per la tassazione 1995-96, avendo nel frattempo acquistato, per
quanto è dato di capire dal ricorso, un locale, che ha aggiunto all'appartamento
di due locali.

 

                                   3.   3.1.

                                         Giusta l'art. 20 lett. b
LT e 21 cpv. 1 b DIFD l'uso da parte del proprietario del suo immobile o di
parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza
immobiliare: ad esso viene attribuito un valore locativo. L'uso di quote
di comproprietà, erette in PPP (art. 712 seg. CC) e considerate fondo secondo l'art.
655 CC, soggiace quindi all'imposta conformemente alle citate norme fiscali. La
legge non indica tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione
il vantaggio economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria.
Secondo le direttive 25 marzo 1969 dell'AFC e la circolare 24 marzo 2987 (6/2)
dell'ACC il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente
dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente. Altrimenti detto: il
valore locativo deve corrispondere alla mercede che, secondo le condizioni di
mercato, il proprietario potrebbe richiedere locando lo stesso immobile ad un
terzo. 

 

                                         3.2.

                                         Nondimeno, per ragioni di
praticità e di praticabilità del diritto, la suddetta circolare del 24 marzo
1987 dell'Amministrazione cantonale delle contribuzioni (ACC) stabilisce che il
valore locativo di abitazioni unifamiliari corrisponde, di massima, al tasso
del 5% del valore di stima dell'immobile, se entrata in vigore dopo il 1°
gennaio 1990, del 6,5% se la stima risale a un periodo compreso tra il 1°
gennaio 1984 e il 1° gennaio 1989 e del 7,25% se la stima risale al 1° gennaio
1983 o è anteriore a tale data (Istruzioni 1993-94 per la
compilazione della dichiarazione d'imposta).

 

                                         3.3.

                                         Per quanto riguarda i condomini,
invece, la surriferita circolare si limita ad indicare che il valore locativo
deve essere stabilito in modo equo indipendentemente dal sistema di calcolo. A
questo proposito essa non dà alcuna direttiva ponendo comunque l'esigenza che
il valore accertato o stabilito regga il raffronto "con i valori di mercato,
ossia con le pigioni normalmente richieste per appartamenti simili posti nella
medesima situazione".

                                         Se è vero che fra immobile
unifamiliare e appartamento in PPP vi sono delle affinità giuridiche ed
economiche, è innegabile che fra le stesse sussistono anche differenze
essenziali (DTF 103 Ia 107). Fra queste quella che più conta per
la stima del valore locativo è l'uso differenziato della proprietà. 

                                         La PPP non è infatti
concepibile senza la presenza di vani o parti di uso comune: queste vincolano i
comproprietari e li condizionano nel godimento di quelle riservate al loro uso
esclusivo allo stesso modo degli inquilini di uno stabile locativo. Non si può
quindi negare che l'uso di una PPP, per l'anzidetta particolarità, sia più
consimile a quello di un appartamento  in uno stabile d'affitto che non a
quello di una casa unifamiliare.

 

                                         3.4.

                                         La suddetta circolare va
nondimeno esaminata, per quanto attiene alla valutazione del valore locativo
dei condomini, sotto il profilo della parità di trattamento, qualora la sua
applicazione schematica dovesse favorire determinati contribuenti, in contrasto
con il principio secondo cui il valore locativo deve corrispondere a quello
reperibile sul mercato. Il tema è, in sostanza, quello dell'uguaglianza
nell'illegalità (ASA 54 p. 82 ss., in particolare p. 86; Auer,
L'égalité dans l'illégalité, in ZBl 79 p. 281 ss.). Questa Camera ha già
avuto modo di osservare (CDT n. __________ dell'__________ 1986
in re M.B.; CDT n. __________ del __________ 1986 in re C.S.)
che, in linea di principio, l'uguaglianza di trattamento non impedisce di procedere
secondo parametri schematici.

 

                                         3.5.

                                         I recenti adeguamenti
delle stime ufficiali hanno consentito di eliminare, in linea di principio,
quelle incongruenze e quelle disparità di trattamento che si potevano lamentare
in passato nella determinazione del valore locativo degli appartamenti in PPP rispetto
a quello di abitazioni monofamigliari. Sicché la valutazione individualizzata
del valore locativo degli appartamenti in PPP si giustifica in linea di
principio unicamente laddove le vecchie stime ufficiali appaiano manifestamente
inadeguate e diano luogo non solo a disparità di trattamento tra proprietari
immobiliari di tipi di abitazione diversi, ma anche a valori assai distanti da
quelli di mercato.

 

                                   4.   Orbene, nel caso in
esame, convergenti indizi inducono a ridimensionare il valore locativo esposto
al contribuente e a ricondurlo a un livello di poco superiore a quello
impostogli nel precedente periodo.

                                         Il valore di stima
ufficiale dell'immobile risulta infatti essere perfettamente aggiornato
rispetto al periodo di computo determinante: è entrato infatti in vigore il 1°
gennaio 1991 e il valore locativo per la tassazione IC 1993-94 è quello
relativo agli anni di computo 1991-92. Il valore ufficiale di stima non soffre
quindi di quegli inconvenienti, che erano stati frequentemente riscontrati in
passato con le vecchie stime condominiali. In linea di principio esso merita di
essere assunto quale base per il calcolo del valore locativo secondo i
parametri fissati dalla prassi dell'autorità fiscale. Nemmeno la superficie
dell'appartamento (circa 70 metri quadrati più il balcone), la sua ubicazione
(in zona discosta dal lungolago) e la tipologia dell'immobile (immobile con un
rilevante numero di appartamenti) depongono in favore di un valore locativo che
si discosti in modo sostanziale da quello calcolato secondo i parametri fissati
dalla prassi amministrativa. I recenti rilevamenti statistici relativi al
Comune di __________, dal canto loro, invitano a una certa prudenza (Ufficio
cantonale di statistica, Edifici e abitazioni 1990, p. 213 e p. 225).

                                         Solo la valutazione
effettuata dall'UT conduce a un valore locativo sostanzialmente più elevato
rispetto a quello calcolato in base ai parametri o a quello, già lievemente
superiore, imposto nel periodo fiscale precedente. Non va tuttavia perso di
vista che tale valore è stato estrapolato da un solo canone di locazione
relativo a una quota di PPP di soli 6 millesimi, relativa verosimilmente a un
monolocale. La comune esperienza non può non invitare a prudenza anche nel caso
di una simile estrapolazione. È infatti evidente che in un monolocale
l'incidenza dei servizi è nettamente superiore a quella che si riscontra in
appartamenti di due o più locali. Basta per altro consultare le inserzioni
pubblicitarie di una qualsiasi città svizzera per rendersi conto che l'aumento
dei canoni locatizi richiesti non è lineare e che di norma per i monolocali
vengono richiesti canoni proporzionalmente superiori, e non di poco, rispetto a
quelli che vengono richiesti per un appartamento di due o più locali.

                                         Un canone di locazione di
fr. 1'250.-- mensili, come calcolato dall' Ufficio di tassazione, non appare
quindi giustificato per un appartamento del tipo di proprietà del ricorrente.
Esso può corrispondere al canone di locazione di appartamenti più grandi (cfr.
inserzioni pubblicitarie prodotte dal ricorrente) o, al limite, di un
appartamento delle dimensioni di quello del ricorrente, ma situato in zona
altamente pregiata e in costruzione particolarmente lussuosa.

                                         Tutto ben considerato
questa Camera considera equo fissare il valore locativo dell'appartamento del
ricorrente negli anni di computo 1991-92 in fr. 950.-- mensili, pari a fr.
11'400.--.

                                         Gli atti del procedimento
vanno pertanto retrocessi all'UT perché emetta un nuovo conteggio d'imposta.

 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 185 LT

 

 

dichiara e pronuncia:

 

 

                                   1.   Il ricorso è parzialmente
accolto.

                                         §    Di
conseguenza il valore locativo (reddito della sostanza) è ridotto a fr.
11'400.-- di media annua.

                                         §§ Gli
atti del procedimento vengono pertanto retrocessi all' Ufficio di tassazione
perché emetta un nuovo conteggio d'imposta IC 1993-94.

 

                                   2.   Non si prelevano né spese
né tassa di giustizia.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Per l'IC il presente
giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT). Per l'IFD è ammesso il ricorso
entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 112 DIFD).

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: