# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e834a540-ee6d-5ee2-bcd0-b978ae337a62
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-23
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 23.11.2022 A 2022 39
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2022-39_2022-11-23.pdf

## Full Text

Mitgeteilt am

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 22 39
4. Kammer 

Einzelrichter Racioppi

Aktuar Bühler

URTEIL

vom 23. November 2022

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

C._____,

D._____,

Beschwerdeführerin

gegen

A._____,

Beschwerdegegnerin

betreffend Grundstückgewinnsteuer

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I. Sachverhalt:

1. C._____ und E._____ sind Schwestern. Infolge Erbvorbezugs waren sie 

Eigentümerinnen des Grundstücks Nr. B._____ in F._____. Da sich die 

Schwestern über die Zuweisung dieses Grundstücks nicht einigen konn-

ten, wurde durch das Konkursamt G._____ ein Steigerungsverkauf ange-

ordnet. Am 30. April 2022 wurde das Grundstück Nr. B._____ zum Preis 

von CHF 905'000.-- an die Eheleute H._____ verkauft. 

2. Am 22. Juli 2022 erliess die A._____ (nachfolgend Steuerverwaltung) ge-

genüber den Schwestern die (separaten) definitiven Veranlagungsverfü-

gungen für die kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer. Da-

bei veranlagte die Steuerverwaltung Anlagekosten von insgesamt CHF 

516'008.--, wovon ein Betrag von CHF 270'800.-- auf die wertvermehren-

den Aufwendungen und ein solcher von CHF 308'208.-- auf den Zuschlag 

für die Geldentwertung entfiel. Unter Berücksichtigung eines Veräusse-

rungspreises von CHF 905'000.-- ergab sich ein Grundstückgewinn von 

CHF 388'992.--. Dadurch resultierte eine kantonale und kommu-

nale Grundstückgewinnsteuer von insgesamt CCHF 28'361.90 pro 

Schwester. 

3. Gegen die definitive Veranlagungsverfügung vom 22. Juli 2022 erhob 

C._____ am 3. August 2022 Einsprache, worin sie die Auffassung vertrat, 

dass bei ihr zusätzliche Anlagekosten, so unter anderem auch eine von ihr 

bezahlte Rechnung der I._____GmbH vom 5. September 2021 in der 

Höhe von EUR 5'523.81, vollumfänglich steuermindernd zu berücksichti-

gen seien.   

4. Nachdem die Steuerverwaltung mit Schreiben vom 22. September 2022 

die von C._____ geltend gemachten zusätzlichen Anlagekosten teilweise 

anerkannte und sie sich am 24. September 2022 nochmals zur Sache 

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gehäussert hatte, erliess die Steuerverwaltung am 7. Oktober 2022 den 

Einspracheentscheid, womit die Einsprache teilweise gutgeheissen 

wurde. 

5. Dagegen erhob C._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 28. Okto-

ber 2022 (Posteingangsstempel) Beschwerde mit dem sinngemässen An-

trag um Aufhebung des Einspracheentscheids und vollumfänglicher An-

rechnung des von ihr bezahlten Rechnungsbetrages in der Höhe von EUR 

5'523.81 (rund CHF 5'800.--) als wertvermehrende Investition. Begrün-

dend wird im Wesentlichen geltend gemacht, dass durch die von der 

I._____GmbH erbrachten "verkaufsfördernden Massnahmen" ein um min-

destens CHF 40'000.-- höherer Verkaufspreis habe erzielt werden können. 

6. Mit Vernehmlassung vom 4. November 2022 beantragte die Steuerverwal-

tung (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. 

Die geltend gemachten Anlagekosten von CHF 5'800.-- könnten aus meh-

reren Gründen nicht anerkannt werden. Einerseits lauteten diese Kosten 

auf eine Firma, welche dem Ehemann der Beschwerdeführerin gehöre. 

Diese Firma sei vom Konkursamt zu keinem Zeitpunkt mit irgendwelchen 

verkaufsfördernden Massnahmen beauftragt worden. Andererseits habe 

das Konkursamt die von der I._____GmbH angeblich erbrachten Leistun-

gen auch nicht genehmigt. Ferner sei zu berücksichtigen, dass die Be-

schwerdeführerin die genannte Firma ohne das Einverständnis der 

Schwester beauftragt habe. Überdies habe die Beschwerdeführerin nur 

die eine Hälfte des Grundstücks verkauft. Gleichzeitig möchte sie aber den 

gesamten Betrag von CHF 5'800.-- am eigenen Verwertungsergebnis ab-

gezogen wissen, was nicht angehe. 

Auf die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie im an-

gefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Er-

wägungen eingegangen. 

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II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer-

deverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 7. Oktober 2022 betref-

fend kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer, mit welchem 

die Beschwerdegegnerin die Einsprache der Beschwerdeführerin vom 3. 

August 2022 teilweise gutgeheissen hat. Solche Entscheide können 

gemäss Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden 

(StG; BR 720.000) mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden angefochten werden. Die sachliche Zuständigkeit des Ver-

waltungsgerichtes ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über 

die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das Verwal-

tungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kanto-

nalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantonalen 

Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug vor-

sieht, was hier − wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der Fall ist. Dem-

zufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache in die Zuständig-

keit des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden. Die Beschwer-

deführerin ist als Adressatin des angefochtenen Einspracheentscheids 

berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf 

(vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Be-

schwerde ist somit einzutreten. 

2. Gemäss Art. 43 Abs. 3 VRG entscheidet das Verwaltungsgericht des Kan-

tons Graubünden in einzelrichterlicher Kompetenz, wenn der Streitwert 

CHF 5'000.-- nicht übersteigt oder ein Rechtmittel offensichtlich unzulässig 

oder offensichtlich begründet oder unbegründet ist. Die steuerpflichtige 

Person – hier die Beschwerdeführerin – hat die von ihr geltend gemachten 

Kosten weder substantiiert dargelegt noch hat sie bewiesen, dass es sich 

dabei überhaupt um Anlagekosten handelt. Damit ist sie der ihr obliegen-

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den Beweislast nicht nachgekommen. Vor diesem Hintergrund erweist 

sich die Beschwerde vom 23. Oktober 2022 als offensichtlich unbegrün-

det, weshalb die Zuständigkeit des Einzelrichters gegeben ist.

3.1. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die von der Beschwerdeführerin 

geltend gemachten Kosten gemäss Rechnung der I._____GmbH vom 5. 

September 2021 von EUR 5'523.81 bzw. CHF 5'800.-- als Anlagekosten 

bei der Festlegung des Veräusserungsgewinns zuzulassen sind. 

3.2. In Bezug auf die Beweislast ist festzuhalten, dass der Nachweis für steu-

erbegründende Tatsachen der Steuerbehörde, der Beweis für steuermin-

dernde Tatsachen grundsätzlich der Steuerpflichtigen obliegt; sie 

hat steuermindernde Tatsachen nicht nur zu behaupten, sondern auch zu 

belegen (BGE 140 II 248 E.3.5 m.w.H.). Da die Beschwerdeführerin vor-

liegend eine steuermindernde Tatsache – nämlich die Zulassung der Kos-

ten von CHF 5'800.-- als Anlagekosten bei der Festlegung des Veräusse-

rungsgewinns – geltend macht, trägt diese vorliegend die Beweislast (vgl. 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] A 21 24 

vom 15. Februar 2022 E.5). Dieser Nachweis ist durch eine substantiierte 

Sachdarstellung beizubringen (VGU A 20 62 vom 18. Mai 2021 E.4.2). 

3.3. Vorliegend hat die Beschwerdeführerin den Nachweis, dass es sich bei 

den Kosten von CHF 5'800.-- um Anlagekosten handelt weder im Veran-

lagungs- und Einspracheverfahren noch im vorliegenden verwaltungsge-

richtlichen Beschwerdeverfahren erbracht. So liegt einzig und allein eine 

Rechnung der I._____GmbH vom 5. September 2021 in der Höhe von 

EUR 5'523.81 im Recht (vgl. beschwerdegegnerische Beilage [Bg-act.] 7). 

Diese Rechnung verweist bezüglich der von der genannten Gesellschaft 

im Zeitraum vom 1. November 2016 bis 5. September 2021 angeblich er-

brachten Leistungen auf einen Lieferschein. Dieser Lieferschein ist indes 

nicht aktenkundig. Vor diesem Hintergrund kann schlicht nicht gesagt wer-

den, welche Leistungen die I._____GmbH konkret erbracht hatte; dies 

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umso weniger, als in der Rechnung vom 5. September 2021 in allgemeiner 

Weise von "verkaufsfördernde Massnahmen" die Rede ist. Um welche 

Massnahmen bzw. Leistungen es sich dabei konkret handelt, ist allerdings 

nicht klar. Klarheit schaffen auch die Ausführungen der Beschwerdeführe-

rin in ihrer Eingabe an die Beschwerdegegnerin vom 24. September 2022 

bzw. in ihrer Beschwerdeschrift vom 28. Oktober 2022 nicht. Während sich 

die Beschwerdeschrift zu den geltend gemachten zusätzlichen Anlagen-

kosten von CHF 5'800.-- gänzlich ausschweigt, wird in der Eingabe an die 

Beschwerdegegnerin vom 24. September 2022 festgehalten, dass die 

I._____GmbH über die nötigen Maschinen und Geräte verfügt habe, um 

die "verkaufsfördernden Massnahmen" durchzuführen. In diesem Zusam-

menhang sei ein Mitarbeiter zweimal mit einem Transporter vor Ort gewe-

sen. Es hätten Bauschäden bestanden. Die Bodenbeläge hätten sich bis 

zu 0.1 m angehoben. Auch seien Ameisenvölker in alle Lücken eingedrun-

gen. Der Aussenputz sei durch Bäume und Pflanzen beschädigt worden. 

Auch drohe das grosse Flachdach undicht zu werden. Überdies wäre der 

Garten ohne die Leistungen der I._____GmbH verwildert. Diese Aus-

führungen sind einerseits unbelegt und andererseits werden dadurch die 

von der I._____GmbH angeblich erbrachten Leistungen pauschal bzw. 

ohne substantiierte Sachverhaltsdarlegung als Anlagekosten qualifiziert. 

Diese Pauschalisierung genügt nicht. Damit ist die Beschwerdeführerin ih-

rer Beweislast dafür, dass für das hier zur Diskussion stehende Grunds-

tück zusätzliche Anlagekosten von CHF 5'800.-- angefallen sind, nicht 

nachgekommen. 

3.4. Selbst wenn die von der Beschwerdeführerin pauschal geltende gemach-

ten bzw. nicht substantiierten Leistungen der I._____GmbH erbracht wor-

den wären, wäre aufgrund der Akten mehr als fraglich, ob es sich dabei 

auch um Anlagekosten handeln würde. Von den Anlagekosten sind die 

Unterhaltskosten zu unterscheiden. Unterhaltskosten sind Aufwendungen, 

deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung 

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bereits vorhandener Werte ist und die nach längerem oder kürzeren Zeit-

abschnitten erneut zu tätigen sind (Reparaturen, Renovationen). Unter-

haltsarbeiten lassen ein Gebäude in seiner Gestaltung, Form und Zweck-

bestimmung unverändert weiterbestehen; es werden einzig die mangel-

haften Teile ersetzt oder instand gestellt. Unterhaltskosten sind Aufwen-

dungen zur Erhaltung der Liegenschaft im bisherigen Zustand und setzen 

begrifflich bestehende Bauten und Anlagen voraus. Darüber hinaus kön-

nen Unterhaltskosten auch solche Aufwendungen sein, mit denen zu be-

reits bestehenden Werten neue hinzugefügt werden, wobei die neuen 

Werte aber einzig dazu dienen, das Grundstück wieder in denjenigen Zu-

stand zu versetzen, dass es seinen bereits einmal vorhanden gewesenen 

Verwendungszweck wieder vollständig erfüllen kann. Unterhaltskosten 

sind demnach all jene Aufwendungen, die ein Grundstück in denjenigen 

Zustand versetzen, in dem es sich bereits einmal befunden hat (vgl. RICH-

NER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., Zürich 

2016, Art. 32 Rz. 37 f.).  

3.5. Von den Unterhaltskosten zu unterscheiden sind Aufwendungen, welche 

zur Wertvermehrung eines Grundstücks führen. Solche wertvermehren-

den Aufwendungen sind nicht bei der Einkommenssteuer (vgl. Art. 37 

Abs. 1 lit. d StG), sondern bei der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig 

(vgl. Art. 49 Abs. 1 lit. a StG). Während Unterhaltskosten der Erhaltung be-

reits vorhandener Werte dienen, werden mit wertvermehrenden Aufwen-

dungen zusätzliche neue Werte geschaffen (vgl. Urteil des Bundesgerich-

tes 2C_251/2016 vom 30. Dezember 2016 E.3.3). Alle Aufwendungen, 

welche ein Grundstück in einen besseren Zustand versetzen, d.h. ein 

Haus in den Rang eines besser ausgestatteten, wertvolleren Gebäudes 

aufrücken lassen, haben wertvermehrenden Charakter (vgl. RICH-

NER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., Art. 32 Rz. 48). Typische wertver-

mehrende Aufwendungen sind neben der erstmaligen Schaffung von Wer-

ten (z.B. Anbau einer Garage, Einbau eines Lifts) insbesondere auch ein-

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malige Beiträge wie Strassen-, Trottoir-, Schwellen-, Werkleitungsbei-

träge, Anschlussgebühren für Kanalisation, Abwasserreinigung, Wasser, 

Gas, Strom, Fernseh- und Gemeinschaftsantennen (vgl. RICH-

NER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., Art. 32 Rz. 110 ff.; vgl. auch Art. 1 

Abs. 2 lit. b der Verordnung der ESTV über die abziehbaren Kosten von 

Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer 

[ESTV-Liegenschaftskostenverordnung; SR 642.116.2]). 

3.6. Die Abgrenzung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung erfolgt 

nach objektiv-technischen Kriterien. Vergleichsmassstab bildet dabei nicht 

der Wert des Grundstücks insgesamt, sondern derjenige der konkret in-

stand gehaltenen oder ersetzten Installation. Wird also eine alte Installa-

tion nicht bloss durch eine dem aktuellen Stand der Technik angepasste 

neue Installation ersetzt, sondern an deren Stelle eine qualitativ bessere 

Installation gesetzt, liegt kein Unterhalt mehr vor, sondern eine Wertver-

mehrung, auch wenn der ursprüngliche Wert des Grundstücks als solches 

nicht angestiegen ist (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., 

Art. 32 Rz. 47; LOCHER, a.a.O., Art. 32 Rz. 27). 

3.7. Gemäss der Rechnung der I._____GmbH vom 5. September 2021 wurde 

ihr Auftrag wie folgt definiert: Verkaufsfördernde Massnahmen auf dem un-

bewohnten Anwesen mit zwei Wohngebäuden durchzuführen, damit ein 

Verkauf über die gerichtlich angeordnete Versteigerung an eine – wenn 

möglich – einheimische Familie überhaupt möglich wird. Aufgrund dieser 

Definition ist davon auszugehen, dass es sich bei den Leistungen der 

I._____GmbH um Aufwendungen gehandelt hätte, die die Liegenschaft 

wieder in denjenigen Zustand versetzten, dass sie ihren vorhanden gewe-

senen Wohnzweck zumindest ansatzweise wieder erfüllen konnte; 

schliesslich sollte die Liegenschaft im Hinblick auf die Versteigerung da-

hingehend in Stand gesetzt werden, dass es einer Familie möglich sein 

sollte, dort zu wohnen. Die Definition des Auftrages spricht somit für das 

Vorliegen von Unterhalts- und nicht von Anlagekosten. Hierfür sprechen 

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auch die Ausführungen der Beschwerdeführerin in ihrer Eingabe an die 

Beschwerdegegnerin vom 24. September 2022 (vgl. vorstehende Erw. 

3.3.). Danach haben – wie dargelegt – Bauschäden behoben, der Aussen-

verputz erneuert und das grosse Flachdach repariert werden müssen. Fer-

ner habe der Garten vor Verwilderung bewahrt werden müssen. Diese von 

der I._____GmbH (angeblich) erbrachten Leistungen hätten somit alle-

samt dazu gedient, die Liegenschaft in ihren bisherigen Zustand zu ver-

setzen, nämlich in denjenigen Zustand, dass für eine Familie ein dortiges 

Wohnen (wieder) möglich war. Dies hätte zur Konsequenz, dass die hier 

zur Diskussion stehenden Aufwendungen nicht als Anlagekosten, sondern 

vielmehr als Unterhaltskosten zu qualifizieren wären. Diese Frage kann 

aber letztlich offengelassen werden, zumal die Beschwerdeführerin – wie 

bereits gesagt – die von ihr geltend gemachten Kosten ohnehin weder sub-

stantiiert dargelegt noch bewiesen hat, dass es sich dabei überhaupt um 

Anlagekosten handelt. Die Beschwerde erweist sich demnach als unbe-

gründet, weshalb sie abzuweisen ist.

4. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten vollum-

fänglich zulasten der Beschwerdeführerin (Art. 72 Abs. 2 VRG). Die 

Staatsgebühr wird im Rahmen von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 2'000.-- 

festgelegt. Die obsiegende Beschwerdegegnerin hat keinen Anspruch auf 

Ausrichtung einer aussergerichtlichen Entschädigung, zumal sie in ihrem 

amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat (Art. 78 Abs. 2 VRG). 

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

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- einer Staatsgebühr von CHF 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von CHF 230.--

zusammen CHF 2'230.--

gehen zulasten von C._____.

3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilung]

[Mit Verfügung 9C_34/2023 vom 16. Februar 2023 hat das Bundesgericht die gegen 

diesen Entscheid erhobene Beschwerde wegen Rückzugs abgeschrieben.]