# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5393d89d-be7c-5922-ac48-9307240beffe
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-09-27
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 27.09.2016 BRGE II Nr. 0155/2016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-II-Nr--0155-201_2016-09-27.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

 

 

 
 
 
 
G.-Nr. R2.2016.00056 
BRGE II Nr. 0155/2016 

 

 
 
  Entscheid vom 27. September 2016 
 

 

 

 

Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann, Baurichter Emil Seliner, Baurichter 
Adrian Bergmann, Gerichtsschreiber Fabian Vonlanthen     

 
 
 
 

in Sachen Rekurrierende 

J. und K. S., [….] 

 

gegen Rekursgegnerinnen 

1. Planungs- und Baukommission X, [….] 

2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 
8090 Zürich  

 

 
betreffend Planungs- und Baukommissionsbeschluss vom 9. März 2016 und Verfü-

gung der Baudirektion Kanton Zürich vom 1. März 2016; Verweigerung der 
nachträglichen Baubewilligung bzw. der raumplanungsrechtlichen Bewilli-
gung für Sanierung und Erweiterung Zwischenbau 
______________________________________________________ 

 

 

R2.2016.00056 Seite 2 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 9. März 2016 verweigerte die Planungs- und Baukom-

mission J. und K. S. die baurechtliche Bewilligung für die bereits erstellte 

Sanierung und Erweiterung des Zwischenbaus beim Gebäude Vers.-Nr. 

880 in X und ordnete die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 

an. 

Gleichzeitig wurde die Verweigerung der raumplanungsrechtlichen Bewilli-

gung der Baudirektion Kanton Zürich vom 1. März 2016 für das Bauvorha-

ben eröffnet. 

B. 

Gegen diese Entscheide erhoben J. und K. S. mit Eingabe vom 11. April 

2016 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und 

beantragten die Aufhebung der angefochtenen Beschlüsse sowie die nach-

trägliche Bewilligung für die bereits erfolgten baulichen Massnahmen im 

Zwischenbau, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der 

Vorinstanzen. 

C. 

Mit Verfügung vom 12. April 2016 wurde der Rekurseingang vorgemerkt 

und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Mit Eingabe vom 13. Mai 2016 beantragte die Baudirektion die Abweisung 

des Rekurses, unter Kostenfolge zulasten der Rekurrierenden. 

Die Planungs- und Baukommission X beantragte mit Eingabe vom 31. Mai 

2016 ebenfalls die Abweisung des Rekurses. 

E. 

Mit Replik vom 17. Juni 2016 bzw. Dupliken vom 7. und 11. Juli 2016 hiel-

ten die Parteien an ihren Anträgen fest. 

 

 

R2.2016.00056 Seite 3 

F. 

Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für die Entscheidfindung erfor-

derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurrierenden sind Baugesuchsteller und Adressaten der angefochte-

nen Verweigerung und daher nach § 338a Abs. 1 des Planungs- und Bau-

gesetzes (PBG) ohne Weiteres zur Rekurserhebung legitimiert. Da die üb-

rigen formellrechtlichen Voraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf den 

Rekurs einzutreten. 

2. 

Es wird die Durchführung eines Augenscheins beantragt (vgl. § 7 des Ver-

waltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Das Baurekursgericht hat unbese-

hen von Parteianträgen nur dann einen Augenschein durchzuführen, wenn 

die Verhältnisse vor Ort zwar entscheidrelevant, auf Grund der Akten aber 

noch unklar sind. Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt, so dass 

kein Augenschein durchzuführen war. 

3. 

Das Baugrundstück [….] liegt in der Landwirtschaftszone der Gemeinde X 

und ist unter anderem mit zwei Wohngebäuden (F.-Weg 6 und F.-Weg 7) 

überstellt, die durch einen Zwischenbau miteinander verbunden sind. Es 

handelt sich um die Betriebsleiterwohnung des Landwirtschaftsbetriebs und 

die Wohnung der abtretenden Generation ("Stöckli"). Das streitgegenständ-

liche Bauvorhaben umfasst den im ersten Obergeschoss des Zwischen-

baus bereits ausgeführten Einbau eines neuen Zimmers und eines Bade-

zimmers mit separater Toilette. Hierfür wurde die seitens der Rekurrieren-

den nachträglich nachgesuchte raumplanungsrechtliche Bewilligung von 

der Baudirektion verweigert. 

 

 

R2.2016.00056 Seite 4 

4. 

Die Baudirektion begründet die Bauverweigerung zusammengefasst damit, 

dass das Bauvorhaben weder nach Art. 22 Abs. 2 des Raumplanungsge-

setzes (RPG) noch nach Art. 24 – 24e RPG bewilligungsfähig sei. 

Gestützt auf Art. 22 RPG könne keine Bewilligung erteilt werden, da die 

Wohnraumerweiterung aufgrund der bereits vorhandenen Wohnraumflä-

chen nicht zonenkonform sei. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer 

Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG seien ebenfalls nicht erfüllt, da 

mit dem zonenkonformen Stöcklineubau F.-Weg 6 im Jahr 1992 eine 

Wohnnutzflächenerweiterung von 160 m
2
 geschaffen worden sei, womit 

das zulässige Erweiterungskontingent von 100 m
2
 bereits ausgeschöpft 

bzw. überschritten worden sei. 

5. 

Die Rekurrierenden sind hingegen der Auffassung, dass das zulässige Er-

weiterungskontingent noch nicht ausgeschöpft sei. Die durch den Stöckli-

neubau F.-Weg 6 im Jahr 1992 erfolgte Wohnnutzflächenerweiterung sei 

als Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens zu betrach-

ten, womit lediglich 80 m
2
 und nicht 160 m

2
 anzurechnen seien. Das sich 

am jetzigen Standort des Stöcklis ursprünglich befindende Ökonomiege-

bäude sei im Jahr 1992 abgebrochen worden und unmittelbar darauf durch 

den Stöcklineubau ersetzt worden. Die Abweichung des heutigen Stöcklis / 

Wohnhauses F.-Weg 6 zum ursprünglichen Ökonomiegebäude sei in sei-

ner äusseren Erscheinung sowohl hinsichtlich Volumen als auch hinsicht-

lich Gestaltung lediglich minimal. Die Identität des ursprünglichen Ökono-

miegebäudes sei somit gewahrt worden, weshalb die im Jahr 1992 erfolgte 

Wohnnutzflächenerweiterung als Erweiterung innerhalb des bestehenden 

Gebäudevolumens zu betrachten und somit lediglich zur Hälfte anzurech-

nen sei. Da die vorliegend strittige Erweiterung weniger als 20 m
2
 betrage, 

werde der Richtwert von 100 m
2
 nicht überschritten. Entsprechend sei das 

Bauvorhaben noch zulässig und es könne eine Ausnahmebewilligung ge-

stützt auf Art. 24c RPG erteilt werden. 

6. 

Zunächst ist zu prüfen, ob das Bauvorhaben zonenkonform im Sinn von 

Art. 16a Abs. 1 und Art. 22 RPG ist. 

 

 

R2.2016.00056 Seite 5 

6.1. 

Nach Art. 22 Abs. 2 RPG ist Voraussetzung einer Baubewilligung – neben 

der Erschliessung (lit. b) –, dass die Baute oder Anlage dem Zweck der 

Nutzungszone entspricht (lit. a). Art. 16a Abs. 1 Satz 1 RPG stellt den 

Grundsatz auf, dass in der Landwirtschaftszone jene Bauten und Anlagen 

zonenkonform sind, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für 

den produzierenden Gartenbau nötig sind. Art. 16a RPG wird in Art. 34 der 

Raumplanungsverordnung (RPV) näher ausgeführt. Die Bauten und Anla-

gen, die als zonenkonform infrage kommen, werden in Art. 34 Abs. 1–3 

RPV umschrieben. Bauten für den Wohnbedarf sind nach Art. 34 Abs. 3 

RPV zonenkonform, wenn der Wohnbedarf für den Betrieb des entspre-

chenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist; eingeschlossen 

wird der Wohnbedarf der abtretenden Generation. Art. 34 Abs. 4 RPV 

nennt die für alle Bauten und Anlagen nach Abs. 1–3 der Bestimmung gel-

tenden weiteren Voraussetzungen; demnach ist erforderlich, dass sie für 

die infrage stehende Bewirtschaftung nötig sind (lit. a), dass ihnen am vor-

gesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenstehen 

(lit. b) und dass der Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen kann 

(lit. c). 

Die Baudirektion des Kantons Zürich hat im Merkblatt „Landwirtschaftliches 

Wohnen“ die durch Art. 16a Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 34 Abs. 3 RPV aufge-

stellten Anforderungen konkretisiert. Demnach stehen für eine Betriebslei-

terwohnung eine Bruttogeschossfläche von maximal 220 m
2
 und für ein 

Stöckli eine solche von maximal 120 m
2
 zur Verfügung, sofern die weiteren 

Voraussetzungen (u.a. mindestens 1,0 Standardarbeitskräfte nach Art. 7 

Abs. 1 BGBB und eine Entfernung von mindestens 300 m von der Wohn-

zone) erfüllt sind. Ein Anlass, an der Angemessenheit der im Merkblatt ge-

nannten Werte zu zweifeln, besteht nicht (vgl. BGr 1C_127/2009 vom 

2. September 2009, E. 2.4 f.). 

6.2. 

Die Rekursgegnerin 2 hat die Verweigerung der Bewilligungserteilung für 

die streitige Wohnraumerweiterung zu Recht auch damit begründet, dass 

betreffend die Bruttogeschossfläche eine Überdimensionierung entstünde. 

Der für landwirtschaftliches Wohnen bereits vorhandene Wohnraum um-

fasst nach unbestrittener Darstellung der Rekursgegnerin 2 im Wohnhaus 

F.-Weg 540 m
2
 und im Stöckli F.-Weg 6 160 m

2
, die streitige Erweiterung 

 

 

R2.2016.00056 Seite 6 

zusätzliche 20 m
2
. Damit überschreitet die bereits vorhandene Wohnfläche 

die nach dem vorgenannten Merkblatt zulässige maximale Wohnfläche, 

mithin das für das landwirtschaftliche Gewerbe unentbehrliche, zonenkon-

forme Mass (vgl. Art. 34 Abs. 3 RPV), bei weitem. Demnach ist für die strei-

tige Wohnraumerweiterung die Erteilung einer Bewilligung gestützt auf 

Art. 22 RPG mangels Zonenkonformität ausgeschlossen. 

7. 

Die Rekurrierenden machen geltend, für das Bauvorhaben könne eine 

Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24c RPG erteilt werden. 

7.1. 

Nach Art. 24c RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und An-

lagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ih-

rem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen 

können erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wieder aufge-

baut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert wurden (Abs. 2). 

In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der 

Raumplanung vorbehalten (Abs. 5). 

7.2. 

Soweit durch den Umbau neue Wohnfläche geschaffen wurde, kann dem 

streitgegenständlichen Bauvorhaben keine Ausnahmebewilligung gestützt 

auf Art. 24c RPG erteilt werden. Die bereits vorhandene Wohnfläche im 

Umfang von gesamthaft 700 m
2
 überschreitet die zulässige maximale 

Wohnfläche von 340 m
2
 (220 m

2
 für eine Betriebsleiterwohnung und 120 m

2
 

für ein Stöckli) um mehr als das Doppelte. Die das Maximalmass über-

schreitende Fläche wird zwar ebenfalls für landwirtschaftliches Wohnen 

genutzt, ist aber – weil überdimensioniert – in der Landwirtschaftszone 

nicht mehr zonenkonform. Insofern ist von einer zonenwidrigen Baute aus-

zugehen. Die erweiterte Bestandesgarantie von Art. 24c Abs. 2 RPG ge-

währt keinen absoluten Anspruch auf Erweiterung einer bestehenden zo-

nenwidrigen Baute ausserhalb der Bauzone, sondern steht – wie in Art. 24c 

Abs. 5 explizit genannt – in jedem Fall unter dem auf Gesetzesstufe veran-

kerten Vorbehalt der Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raum-

planung. Eines der wichtigsten Anliegen der Raumplanung überhaupt ist 

der Grundsatz der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet. Dieser 

 

 

R2.2016.00056 Seite 7 

Grundsatz hat unter anderem zur Folge, dass das Wohnen in der Landwirt-

schaftszone einem eng begrenzten Personenkreis vorbehalten und nur un-

ter strengen Voraussetzungen zulässig ist. Zu diesen Voraussetzungen 

zählen auch die vorgenannten Begrenzungen der maximal zulässigen 

Wohnflächen. Liegt bereits ein zonenwidriger Zustand vor – wie dies vorlie-

gend aufgrund der stark überdimensionierten landwirtschaftlichen Wohnflä-

che der bestehenden Bauten in besonderem Masse der Fall ist – würde die 

Erteilung einer Ausnahmebewilligung den zonenwidrigen Zustand noch zu-

sätzlich verschärfen. Dies würde der gesetzgeberischen Intention, den in 

der Landwirtschaftszone gelegenen Wohnraum auf ein Minimum zu be-

schränken, zuwiderlaufen. Das in der Landwirtschaftszone zonenkonforme 

Mass für landwirtschaftliches Wohnen beurteilt sich nach Art. 16a Abs. 1 

RPG und Art. 34 Abs. 3 RPV und kann nicht gestützt auf Art. 24c RPG 

ausgehebelt werden. Dem streitgegenständlichen Bauvorhaben kann somit 

aufgrund der bestehenden Überdimensionierung gestützt auf Art. 24c RPG 

keine Bewilligung erteilt werden. 

[….]