# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7ca04290-d459-59b5-8258-595616adadc9
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-21
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Steuergericht 21.02.2025 510 24 75 (510 2024 75)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_SG_001_510-24-75_2025-02-21.pdf

## Full Text

Seite 1 

Urteil vom 21. Februar 2025 (510 24 75) 

 

 _____________________________________________________________________  

 

Geltendmachung des gesetzlichen Grundpfandrechts 

 

Besetzung Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Steuerrichter S. Schmid (Ref.), 
M. Zeller, J. Felix, Steuerrichterin Dr. L. Kubli, Gerichtsschreiber 
D. Kambanas 
 
 

Parteien A.B.____ und B.B. ____, vertreten durch Dr. Stefan Suter, Advokat, 
Clarastrasse 51, 4005 Basel 
 
 Rekurrenten 

  
 
gegen 
 
 

 Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal,  
 
 Rekursgegnerin 
 
 
 

betreffend Grundstückgewinnsteuer 
 
 

http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html
http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html
http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html

 
 
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Sachverhalt: 

 

A. 

Die Rekurrenten erwarben mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 20. Juni 2018 von der 

C.____ AG, mit Sitz in D.____, eine Liegenschaft an der X.____strasse 10A in E.____ (Parz. 

Nrn. yy und zz, Grundbuch [GB] E.____). 

 

Mit Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteuer vom 6. April 2020 setzte die Steuer-

verwaltung die Grundstückgewinnsteuer zu Lasten der Veräusserin C.____ AG mit 

CHF 228'416.– fest.  

 

Am 16. Juli 2020 liess die Steuerverwaltung auf dieser Liegenschaft ein gesetzliches Grund-

pfand im Grundbuch eintragen. 

 

Nachdem die Bemühungen der Steuerverwaltung zur Erhältlichmachung der von der 

C.____ AG aufgrund der Veräusserung der genannten Liegenschaft geschuldeten Grundstück-

gewinnsteuer gescheitert waren, wurde mit Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinn-

steuer (Geltendmachung des gesetzlichen Grundpfandrechtes) vom 22. August 2024 gegen-

über A.B.____ und B.B. ____, (als gegenwärtige Eigentümer der Liegenschaft) unter Geltend-

machung des gesetzlichen Grundpfandrechtes eine Grundstückgewinnsteuer in Höhe von 

CHF 213'485.65 eingefordert.  

 

 

B. 

Mit Einsprache vom 5. September 2024 erhob der Vertreter der Pflichtigen, RA Dr. Stefan Su-

ter, Einsprache und beantragte, es sei die angefochtene Veranlagung aufzuheben und es sei 

von einer Steuerforderung gegen die Pflichtigen abzusehen. Im Wesentlichen führte der Vertre-

ter zur Begründung aus, dass das gesetzliche Pfandrecht innert vier Monaten nach der Fällig-

keit der zugrundeliegenden Forderung, spätestens jedoch innert zwei Jahren nach der Entste-

hung, eingetragen werden müsse. Nach der verbindlichen Mitteilung der Steuerverwaltung mit-

tels Schreiben vom 5. Oktober 2020 sei damals das Grundpfandrecht nicht eingetragen gewe-

sen. Obwohl mit Schreiben vom 16. Juli 2020 mitgeteilt worden sei, man habe die Eintragung 

des Grundpfandrechts veranlasst. Der Kaufvertrag datiere vom 20. Juni 2018. Die Grundstück-

gewinnsteuern seien sofort zur Zahlung fällig, womit die gesetzliche Frist von zwei Jahren nicht 

eingehalten worden sei. Die Grundstückgewinnsteuer werde mit dem Verkauf der Liegenschaft 

fällig. Die Verjährungsfrist betrage fünf Jahre, weshalb offensichtlich sei, dass die Verjährung 

eingetreten sei. Die verspätete Eintragung des Grundpfandrechts könne nicht zu einem Vorteil 

der Steuergläubigerin führen. Dies gelte umso mehr, als die Steuerverwaltung den Pflichtigen 

während Jahren jegliche Informationen über die Veranlagung und allfällige Rechtsbehelfe und 

Rechtsmittel dagegen vorenthalten habe. Die Pflichtigen hätten sich nach Treu und Glauben 

gutgläubig verhalten. Sie hätten mehrfach bei der Steuerverwaltung nachgefragt und keine ver-

nünftige Antwort erhalten. Insbesondere die Antwort auf die wesentliche Frage sei verweigert 

worden, ob die Steuerverwaltung Basel-Landschaft rechtzeitig im Konkursverfahren die Forde-

rung eingegeben habe. Die Haltung der Steuerverwaltung mit einer totalen Informationssperre 

verletze den Anspruch auf Treu und Glauben. Die Vorgehensweise der Steuerverwaltung sei 

 
 
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deswegen willkürlich, da die Pflichtigen keine Möglichkeit gehabt hätten, sich in das Konkurs-

verfahren der Verkäuferin einzuschalten, um sich z.B. Forderungen oder Prozesse abtreten zu 

lassen. 

 

Die Steuerverwaltung hiess die Einsprache mit Entscheid vom 13. November 2024 teilweise 

gut. Zur Begründung führte sie unter anderem aus, dass mit Schreiben vom 5. Oktober 2020 

den Pflichtigen die generellen Voraussetzungen ihrer Parteistellung im Verfahren klar und un-

missverständlich kommuniziert worden seien. Über die rechtzeitige vorherige Eintragung des 

Grundpfandrechtes seien die Pflichtigen bereits mit Schreiben vom 16. Juli 2020 gehörig infor-

miert worden, obwohl kein Anspruch auf eine derartige Information seitens der Steuerbehörden 

bestehe. Hieraus lasse sich also nichts zugunsten der Pflichtigen ableiten. Die Fälligkeit der 

Grundstücksgewinnsteuer entstehe erst durch Zustellung der Verfügung oder Rechnung, nicht 

mit der Beurkundung des Kaufvertrags. Die angefochtene Grundstückgewinnsteuer-Verfügung 

sei am 6. April 2020 veranlagt worden. Somit sei die Eintragung des Grundpfandrechts rechtzei-

tig erfolgt. Die Verjährungsfrist betreffe lediglich die ursprüngliche Veranlagung. 

Mit der Zustellung der Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteuer (Geltendmachung 

des gesetzlichen Grundpfandrechtes) vom 22. August 2024 stünden den Pflichtigen nunmehr 

die vollen Parteirechte zu, sodass keine Benachteiligung bestände. Zuvor seien ihnen mangels 

Parteistellung und mangels persönlicher Betroffenheit keine derartigen Rechte zugekommen, 

sodass diese zurecht verweigert worden seien. Es sei den Pflichtigen jederzeit freigestanden, 

an das Konkursamt F.____ zu gelangen um sich Forderungen abtreten zu lassen, wie es in 

einem Parallelverfahren durch den Vertreter erfolgreich umgesetzt worden sei. Dahingehend sei 

es an den Pflichtigen, entsprechend tätig zu werden. 

Kosten für Bauten, Umbauten, Bodenmeliorationen und andere dauernde Verbesserungen, die 

eine Werterhöhung des Grundstücks bewirkt haben, könnten als Aufwendungen bei den Geste-

hungskosten berücksichtigt werden. Die von den Pflichtigen geltend gemachten Aufwendungen 

seien nochmals geprüft worden, ob sie als vermehrende Aufwendungen zum Abzug zuzulassen 

seien. Zufolge erfolgter Aktivierung seien die Beträge von CHF 384'000.– (Aufwendungen 

G.____ AG), CHF 430'002.– (Aufwendungen G.____ AG) und CHF 7'875.40 (Architekturhono-

rar) nun vollständig statt nur zu einem Drittel zu berücksichtigen. 

 

 

C.  

Mit Eingabe vom 26. November 2024 erhebt der Vertreter Rekurs gegen den Einspracheent-

scheid und begehrt, (1) es sei der angefochtene Einspracheentscheid vom 13.11.24 aufzuhe-

ben und es sei von einer Steuerforderung betreffend Grundstückgewinn (Liegenschaft 

X.____strasse 10A, E.____, Parzellen Nr. yy und zz und ME-Anteil yy etc.), abzusehen. 

(2.) Unter o/e Kostenfolge. Zur Begründung hält er an seinen Ausführungen in der Einsprache 

fest und führt ergänzend aus, dass bereits mit Schreiben vom 23. September 2020 die Steuer-

verwaltung angefragt worden sei, wo sich das Einspracheverfahren der Schuldnerin befinde. 

Am 5. Oktober 2020 habe die Steuerverwaltung mitgeteilt, man könne aufgrund des Daten-

schutzes keine Auskunft geben, insbesondere, solange das Grundpfandrecht nicht eingetragen 

sei. Mit Schreiben vom 25. Oktober 2021 sei bei der Steuerverwaltung nochmals um Aktenein-

sicht ersucht worden, wobei die Steuerverwaltung am 29. Oktober 2021 mitgeteilt habe, dass 

das Einspracheverfahren abgeschlossen und das Grundpfandrecht nicht geltend gemacht wor-

 
 
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den sei. Akteneinsicht sei zurzeit nicht möglich. Am 8. November 2021 habe der Vertreter um 

Mitteilung ersucht, ob die Steuerverwaltung die Forderung im Konkursverfahren rechtzeitig ein-

gegeben habe und um welchen Betrag es sich handle. Weiter werde um Mitteilung ersucht, ob 

das Einspracheverfahren in Rechtskraft erwachsen sei. Mit Schreiben vom 8. November 2021 

habe die Steuerverwaltung mitgeteilt, es gebe mangels Geltendmachung des Grundpfandrechts 

keine Verfügung. Die Frage, ob die Steuerverwaltung die Forderung im Konkursverfahren 

rechtzeitig eingegeben habe und um welchen Betrag es sich handle, sei nicht beantwortet wor-

den. Am 9. September 2022 sei nach Ablauf einer weiteren Jahresfrist um Mitteilung ersucht 

worden, ob Akteneinsicht möglich sei, wobei die Steuerverwaltung am 12. September 2022 mit-

geteilt habe, dass die Geltendmachung des Grundpfandrechts noch nicht erfolgt sei, weswegen 

es auch keine Akteneinsicht gäbe. Die Vorinstanz habe somit offensichtlich während Jahren die 

von Gesetzes wegen bestehende Akteneinsicht verweigert und falsche Auskünfte erteilt. Es sei 

sogar behauptet worden, es gebe keine Verfügung, was nicht den Tatsachen entspreche. Im 

angefochtenen Entscheid anerkenne die Steuerverwaltung, dass nach dem Grundsatz von Treu 

und Glauben vorzugehen sei. Erforderlich sei ein bestimmter Staatsakt, der beim Bürger eine 

bestimmte Erwartung wecke. Genau dies habe die Steuerverwaltung über Jahre mit den Rekur-

renten getan. Sie habe jegliche Akteneinsicht verweigert und Falschauskünfte erteilt. 

Die Vorinstanz liste im angefochtenen Entscheid verschiedene Voraussetzungen auf, welche 

bei einer falschen Auskunft kumulativ erfüllt sein müssten. Alle diese Kriterien seien in concreto 

erfüllt. Selbstverständlich sei die Steuerverwaltung für die entsprechenden Auskünfte zuständig 

gewesen und darauf hätte man vertrauen dürfen. Da die Rekurrenten noch nicht von einer sie 

betreffenden direkten Steuerveranlagung betroffen gewesen seien, habe es keinen Anlass ge-

geben, zu Rechtsmitteln oder Rechtsbehelfen zu greifen. Die Rekurrenten hätten während meh-

rerer Jahre keinerlei Möglichkeit gehabt, auf das Verfahren Einfluss zu nehmen. Sie hätten so-

mit auch nichts von der Forderungseingabe der Steuerverwaltung gewusst und hätten sich eine 

Forderung auch nicht abtreten lassen könne, da die Steuerverwaltung jegliche Auskunft verwei-

gert habe. Der Grundstücksgewinn hänge von der Besitzesdauer und von anderen Faktoren ab, 

auf die die Rekurrenten keinen Einfluss gehabt hätten. 

Die Grundstücksgewinnsteuer werde mit dem Verkauf der Liegenschaft fällig. Die Verjährungs-

frist betrage fünf Jahre. Die Steuerverwaltung halte im angefochtenen Entscheid dafür, dass die 

Verjährungsfrist lediglich die ursprüngliche Veranlagung vom 6. April 2020 betreffe. Das sei 

unrichtig. Der Kanton erhebe eine Grundstücksgewinnsteuer, basierend auf einem Grund-

stücksgewinn, welcher aus einem Verkauf resultiere. Wenn ein Pflichtiger nicht bezahle, halte 

sich der Kanton stossenderweise am Käufer schadlos. Das bedeute aber nicht, dass die Verjäh-

rungsfrist neu zu laufen beginne, ansonsten die Steuerverwaltung durch den Konkurs eines 

Pflichtigen profitieren würde, da sich dadurch die Verjährungsfrist massgeblich verlängere. Das 

habe umso mehr zu gelten, als durch das treuwidrige Verhalten die Steuerverwaltung jahrelang 

den Rekurrenten jegliche Informationen, insbesondere die ursprüngliche Veranlagung vorent-

hielt und damit jegliche Rechtsbehelfe und Rechtsmittel vereitelt habe. Es gehe nicht an, gut-

gläubige Personen bis zum Ablauf der Verjährungsfrist jegliche Einsprache- und Mitwirkungs-

rechte zu entziehen und dann nachträglich geltend zu machen, die Verjährung beginne erneut 

zu laufen. Es sei davon auszugehen, dass die Steuerverwaltung von allem Anfang anerkannt 

habe, dass in diesem Fall ersatzweise auf die Käuferschaft zugegriffen werden müsse. Ab dem 

Zeitpunkt des Erkennens hätten die Rekurrenten sofort ins Verfahren einbezogen werden müs-

sen. Ähnlich verhalte es sich, wenn bei zwei Miteigentümern ein Steuerpflichtiger wegen Zah-

 
 
Seite 5   

lungsunfähigkeit ausfalle. Auch dort könne sich die Steuerverwaltung nicht jahrelang um den 

möglicherweise konkursiten Schuldner kümmern, ohne die andere Partei rechtzeitig einzube-

ziehen. Gemäss Art. 836 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 

(ZGB; SR 210) entstehe der Anspruch auf ein Pfandrecht mit dem Eintrag ins Grundbuch. Ge-

mäss Art. 836 Abs. 2 ZGB könnten verspätete Eintragungen Dritten, die sich im guten Glauben 

verlassen hätten, nicht mehr entgegengehalten werden. Diese Frist sei eindeutig abgelaufen. 

Die Gutgläubigkeit sei bewiesen. Schliesslich sei der in der Veranlagung erwähnte Erlös von 

CHF 14'929.35 nicht nachvollziehbar.  

 

Mit Vernehmlassung vom 17. Dezember 2024 beantragt die Steuerverwaltung die Abweisung 

des Rekurses. Zur Begründung verweist sie auf den einlässlich begründeten Einspracheent-

scheid vom 13. November 2024 und führt ergänzend unter anderem aus, dass die Rekurrenten 

die streitbetroffene Liegenschaft von der C.____ AG mit Sitz in D.____ erworben hätten. Ge-

mäss dem Handelsregisterauszug des Kantons F.____ sei am 29. Juli 2022 über die 

C.____ AG der Konkurs eröffnet worden. Das Konkursverfahren sei mit Entscheid vom 26. April 

2024 des Bezirksgerichts H.____ als geschlossen erklärt worden. Die Gesellschaft sei sodann 

am 29. April 2024 von Amtes wegen gelöscht worden. Da die damals grundstückgewinnsteuer-

pflichtige Veräusserin die geschuldete Grundstückgewinnsteuer nicht bezahlt habe, habe ande-

rerseits das gesetzliche Grundpfandrecht bei den Erwerbern, d. h. den Rekurrenten bean-

sprucht werden müssen: Die Veranlagungsverfügung an die C.____ AG sei am 6. April 2020 

eröffnet worden, sodann sei die Eintragung des gesetzlichen Grundpfandrechts am 16. Juli 

2020 erfolgt und im Anschluss sei die Veranlagungsverfügung vom 22. August 2024 an die 

nunmehr beanspruchten Rekurrenten eröffnet worden.  

Gemäss dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag hätten die Rekurrenten ausdrücklich auf die 

Einsetzung einer Zahl und Treuhandstelle für die Abwicklung des Kaufvertrages verzichtet. Da-

bei seien sie vom instrumentierenden Notar explizit auf die Bedeutung und den Verzicht im Zu-

sammenhang mit dem gesetzlichen Grundpfandrecht des Kantons für die geschuldeten Immo-

biliensteuern aufmerksam gemacht worden. Der Verzicht auf eine solche durchaus gängige 

Zahl- und Treuhandstelle habe denn auch zum vorliegenden «Malheur» geführt, sodass die 

ansonsten nicht grundstückgewinnsteuerpflichtigen Erwerber jetzt «zur Kasse gebeten» wür-

den. Die mittels Grundpfand geschuldete Grundstückgewinnsteuer reduziere sich gemäss dem 

angefochtenen Einspracheentscheid aufgrund der nunmehr im Einsprache-Verfahren vollum-

fänglich gewährten wertvermehrenden Aufwendungen (Abgleich der Aktivierungen bei der da-

maligen C.____ AG). Seit der Beanspruchung des gesetzlichen Grundpfandrechts seien den 

Rekurrenten die dazu nötigen und diesbezüglich uneingeschränkten Parteirechte eingeräumt 

sowie das rechtliche Gehör gewährt worden. 

 

An der heutigen Parteiverhandlung halten die Parteien an ihren Anträgen und Vorbringen fest. 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
Seite 6   

Erwägungen: 

 

1. 

Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes vom 7. Februar 1974 über die Staats- und 

Gemeindesteuern (Steuergesetz, StG; SGS 331) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses 

zuständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im 

vorliegenden Fall CHF 10'000.– pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterin-

nen und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu 

stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne Weiteres darauf einzutreten. 

 

 

2. 

Es gilt vorliegende die Frage zu beurteilen, ob die Steuerverwaltung den Pfandeigentümern zu 

Recht eine Grundstückgewinnsteuer auferlegt hat.  

 

Gemäss § 148 lit. b des Gesetzes über die Einführung des Zivilgesetzbuches vom 16. Novem-

ber 2006 (EG ZGB; SGS 211) besteht ein gesetzliches Grundpfandrecht, welches allen ande-

ren Pfandrechten vorgeht, für die Immobiliensteuern gemäss § 70 StG, d.h. für die Handände-

rungs- und Grundstückgewinnsteuern, ohne Eintragung im Grundbuch. Mit der Teilrevision des 

Schweizerischen Zivilgesetzbuches wurde zur Geltendmachung des Grundpfandrechts eine 

Eintragungspflicht im Grundbuch mit Fristen statuiert. Damit sollte die Publizitätswirkung des 

Grundbuchs erhöht werden. So schreibt Art. 836 Abs. 2 ZGB in der seit dem 1. Januar 2012 

gültigen Fassung vor, dass gesetzliche Pfandrechte von über CHF 1'000.– innert vier Monaten 

nach Fälligkeit der zugrundeliegenden Forderung im Grundbuch eingetragen werden müssen. 

Nach Ablauf der Eintragungsfrist können sie Dritten, die sich in gutem Glauben auf das Grund-

buch verlassen haben, nicht mehr entgegengehalten werden. Das Grundpfandrecht stellt ein 

Wert- und Verwertungsrecht dar. Es kann nur ausgeübt werden, wenn und soweit der Schuld-

ner die sichergestellte Forderung bei Fälligkeit nicht erfüllt.1 Das Grundpfandrecht untersteht 

den Regeln der Akzessorietät, d.h. es folgt der Hauptsache, welche die Grundstückgewinnsteu-

erschuld darstellt. Geht Letztere durch Bezahlung, Erlass oder Verjährung unter, erlischt auch 

das Grundsteuerpfandrecht. Wird im Pfandrechtsverfahren die Pfandforderung reduziert, ver-

mindert sich nur die Pfandhaft, die Steuerschuld bleibt in ihrer ursprünglichen Höhe bestehen.2 

 

Das Pfandrechtsverfahren gegen den Grundeigentümer ist grundsätzlich einzuleiten, wenn die 

Uneinbringlichkeit der Steuerforderung beim Steuerpflichtigen feststeht. Es ist nicht erforderlich, 

dass das Gemeinwesen zuvor die Eintreibung der Steuerforderung mittels ordentlicher Betrei-

bung auf Pfändung versucht hat oder dass die Insolvenz des Steuerschuldners in einem Ver-

lustschein festgehalten ist.3 

 

 

 
1 WENK, in: Nefzger/Simonek/Wenk [Hrsg.], Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, Basel 

2004, § 70 N 5. 
2 RICHNER/FREI/KAUFMANN/ROHNER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl., Zürich 2021, § 208 N 10. 
3 ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 13 N 

89. 

 
 
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3. 

3.1. Das gesetzliche Grundpfandrecht muss - wie bereits ausgeführt - nach Art. 836 Abs. 2 ZGB 

spätestens innert 4 Monaten seit Fälligkeit der Steuerforderung im Grundrecht eingetragen 

werden:4 Die Steuerforderung wurde im vorliegenden Fall mit der Zustellung der Grundstück-

gewinnsteuerveranlagung im April 2020 fällig. Die Eintragung hätte somit bis spätestens August 

2020 erfolgen müssen, um rechtzeitig zu sein. Die Eintragung des gesetzlichen Pfandrechts 

erfolgte mit Eintrag im Grundbuch am 16. Juli 2020 und damit rechtzeitig.  

 

3.2. Der Vertreter der Rekurrenten bringt vor, dass die Grundstücksgewinnsteuer mit dem Ver-

kauf der Liegenschaft fällig werde. Entgegen den Ausführungen der Steuerverwaltung betreffe 

die fünfjährige Verjährungsfrist jedoch nicht nur die ursprüngliche Veranlagungsverfügung vom 

6. April 2020. Zahle nämlich ein Pflichtiger die Grundstückgewinnsteuer nicht, überwälze der 

Kanton die Pflicht auf den Käufer, was nicht zur Folge haben dürfe, dass die Verjährungsfrist 

neu zu laufen beginne, da sonst die Steuerverwaltung durch den Konkurs eines Veräusserers 

profitiere, weil sich die Verjährungsfrist massgeblich verlängere. 

 

Gemäss § 135 Abs. 4 lit. b StG werden Grundstückgewinnsteuern und Handänderungsforde-

rungen mit der Zustellung der Rechnung fällig. Bei der Verjährung im Steuerrecht gilt es zwi-

schen der Veranlagungsverjährung, also dem Recht eine Steuer festzusetzen, und der Be-

zugsverjährung, also dem Recht eine Steuerforderung geltend zu machen, zu unterscheiden. 

Steuerforderungen verjähren fünf Jahre nachdem die Veranlagung rechtskräftig geworden ist. 

Bei Stillstand oder Unterbrechung jedoch spätestens 10 Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem 

die Steuer rechtskräftig festgesetzt worden ist. Solange eine Steuerforderung sichergestellt ist, 

steht die Frist für die Dauer des Rechtsmittelverfahrens gemäss § 147 Abs. 3 lit. a StG still. Mit 

jeder Amtshandlung, welche auf die Feststellung oder Geltendmachung der Steuerforderung 

gerichtet ist und der steuerpflichtigen Person zur Kenntnis gebracht wird, beginnt die Verjäh-

rungsfrist gemäss § 147 Abs. 4 lit. a StG neu zu laufen. 

 

Die angefochtene Veranlagungsverfügung vom 6. April 2020 wurde der Verkäuferin im April 

2020 zugestellt. Entsprechend wurde die damit geltend gemachte Grundstückgewinnsteuer in 

diesem Zeitpunkt fällig. Im Anschluss erhob die Verkäuferin dagegen Einsprache. Das Rechts-

mittelverfahren wurde mit Urteil des Präsidenten des Steuergerichts vom 16. April 2021 abge-

schlossen und die Veranlagungsverfügung erwuchs in der Folge in Rechtskraft. Für die Dauer 

des Rechtsmittelverfahrens stand die Bezugsverjährungsfrist still. Soweit sich der Vertreter der 

Pflichten auf die Verjährung der ursprünglichen Forderung beruft, laufen seine Argumente ins 

Leere. Die Bezugsverjährung begann erst nach Ablauf des Rechtmittelverfahrens mit der 

Rechtskraft der Veranlagungsverfügung zu laufen, also im Jahr 2021. Die Bezugsverjährung 

würde somit erst im Jahr 2026 eintreten, womit das Recht die Steuer gegenüber den Pflichtigen 

geltend zu machen untergeht. Folglich ist damit die ursprüngliche Forderung im heutigen Zeit-

punkt noch nicht verjährt. 

 

3.3. Schliesslich rügt der Vertreter der Rekurrenten, dass das Pfandrechtsverfahren gegen den 

Grundeigentümer immer schon dann einzuleiten sei, wenn die Uneinbringlichkeit der Steueran-

forderung beim Steuerpflichtigen feststehe. Mit der Geltendmachung des Grundpfandrechts 

 
4 Vgl. dazu vorne E. 2.2. 

 
 
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werde eine neue Steuerforderung gegenüber einem neuen Steuersubjekt geltend gemacht. Mit 

der Zustellung der Veranlagungsverfügung am 22. August 2024 seien die Pflichtigen als Adres-

saten der Veranlagungsverfügung von dieser direkt betroffen und daher zu Prozessführung legi-

timiert. Die Steuerverwaltung habe offensichtlich während Jahren die von Gesetzes wegen be-

stehende Akteneinsicht verweigert und Falschauskünfte erteilt. Da die Rekurrenten noch nicht 

von einer sie betreffenden direkten Steuerveranlagung betroffen gewesen seien, habe es kei-

nen Anlass gegeben, zu Rechtsmitteln oder Rechtsbehelfen zu greifen. Die Rekurrenten hätten 

somit während mehrerer Jahre keinerlei Möglichkeit gehabt, auf das Verfahren Einfluss zu 

nehmen. Mit der Verweigerung der Akteneinsicht im Verfahren gegen die Verkäuferin unter Be-

rufung auf das Steuergeheimnis durch die Steuerverwaltung seien die Verfahrensrechte der 

Rekurrenten verletzt worden. Es hätte ihnen das rechtliche Gehör gewährt werden müssen. Ab 

dem Zeitpunkt des Erkennens hätten die Rekurrenten sofort ins Verfahren einbezogen werden 

müssen. Ähnlich verhalte es sich, wenn bei zwei Miteigentümern ein Steuerpflichtiger wegen 

Zahlungsunfähigkeit ausfalle. Auch dort könne sich die Steuerverwaltung nicht jahrelang um 

den möglicherweise konkursiten Schuldner kümmern, ohne die andere Partei rechtzeitig einzu-

beziehen. 

 

Der Vertreter der Rekurrenten verkennt, dass vorliegend mit Verfügung der Grundstückgewinn-

steuer gegenüber der vormaligen Eigentümerin bzw. Verkäuferin der Parzelle eine Grundstück-

gewinnsteuer in Höhe von CHF 228'416.– veranlagt wurde. Indes wurde über die Verkäuferin 

gemäss dem Handelsregisterauszug des Kantons F.____ am 29. Juli 2022 der Konkurs eröffnet 

und das Konkursverfahren mit Entscheid vom 26. April 2024 des Bezirksgerichts H.____ als 

geschlossen erklärt. Die Veranlagungsverfügung ist dann in Rechtskraft erwachsen.5 Die Steu-

erschuld wurde nicht bezahlt, so dass die Steuerverwaltung gestützt auf die hiervor zitierten 

Normen berechtigt war, das in Höhe von CHF 228'416.– am 16. Juli 2020 auf der Parzelle der 

Rekurrenten eingetragene Grundpfandrecht mit der Veranlagungsverfügung der Grundstück-

gewinnsteuer (Geltendmachung des gesetzlichen Grundpfandrechtes) vom 22. August 2024 

geltend zu machen resp. einzufordern. Hervorzuheben ist, dass die Steuerverwaltung an sich 

nicht zunächst eine Ersetztverfügung zuhanden der aktuellen Grundeigentümer erlassen müss-

te, da die an die Verkäuferin adressierte Grundstückgewinnsteuerverfügung aus dem Jahr 2018 

rechtskräftig ist. Eine solche Ersetztverfügung liegt jedoch durchaus im Interesse der Rekurren-

ten, können diese doch beispielsweis nicht berücksichtigte wertvermehrenden Aufwendungen 

geltend machen. Zudem stimmt der Erlass einer erneuten Verfügung gegenüber den Grundei-

gentümern auch mit der Praxis des Steuergerichts überein, wonach dem neuen Grundeigentü-

mer die Grundstückgewinnsteuerveranlagung neu eröffnet wird, wenn der Kanton sein Grund-

pfandrecht in Anspruch nimmt, nachdem sich die Steuerforderung beim Pflichtigen als unein-

bringlich erwiesen hat.6 Auch aus dem implizit angerufenen Vertrauensschutz kann der Vertre-

ter nichts herleiten: Der Vertreter der Pflichtigen vermag nicht aufzuzeigen, inwiefern die Pflich-

tigen im Vertrauen auf die Auskünfte der Steuerverwaltung Dispositionen vorgenommen haben, 

welche nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht werden können. So fehlt es bereits am schutz-

würdigen Interesse der Pflichtigen, welche das öffentliche Interesse an der uneingeschränkten 

Gültigkeit der Steuergeheimnisse überwiegen würden. 

 

 
5 Vgl. dazu vorne E. 3.1. 
6 StGE vom 17. April 2015, 510 14 92, E. 5b. 

 
 
Seite 9   

 

3.4. Da das gesetzliche Grundpfandrecht für den Pfandeigentümer, der in den meisten Fällen 

der Käufer des Grundstücks ist, zu einer Fallkonstellation wie der vorliegenden führen kann, 

gibt es Schutzmöglichkeiten. Die wohl gängigste Schutzmöglichkeit in der Praxis ist die Einset-

zung einer Treuhandstelle, welche für die vorgängige Zahlung oder Sicherstellung der vom 

Veräusserer geschuldeten Steuer zu sorgen hat. Häufig wird vereinbart, dass ein Teil des Kauf-

preises dem beurkundeten Notar überlassen wird, der damit die Grundstückgewinn- und Han-

dänderungssteuer bezahlt. Eine weitere Schutzmassnahme ist die Errichtung einer Bankgaran-

tie.7 Gemäss dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag haben die Rekurrenten indes ausdrück-

lich auf die Einsetzung einer Zahl- und Treuhandstelle für die Abwicklung des Kaufvertrages 

verzichtet. Der Rekurrent bringt an der Verhandlung vor, dass die Verkäuferin den Anwalt vor-

geschlagen habe, zu dem ein Vertrauensverhältnis aufgebaut worden sei, da er in verschiede-

nen Angelegenheiten betreffend den Kauf behilflich gewesen sei. Der Notar habe den Rekur-

renten schliesslich gesagt, der Vertrag sei standardmässig verfasst, weshalb sie wie vorge-

schlagen fortgefahren und unterschrieben hätten. Die Rekurrenten haben sich im vorliegenden 

Fall somit nicht über die Bedeutung und die allfälligen Folgen des gesetzlichen Grundpfand-

rechts informiert, sondern der Veräusserin sowie dem Notar vertraut. Die Vorbringen der Rekur-

renten gegenüber dem angeblichen Fehlverhalten des Notars stellen jedoch einerseits lediglich 

Behauptungen dar, für welche eine öffentliche Urkunde das Gegenteil beweist. Andererseits 

ändert das geltend gemachte Fehlverhalten nichts an der Rechtslage, da die gesetzlichen Best-

immungen eindeutig sind. Die Aussage, dass Notare gewöhnlich von einer Zahl- und Treu-

handstelle absehen möchten, ist nach Auffassung des Gerichts unzutreffend, da die Einsetzung 

einer solchen Zahl- und Treuhandstelle jedenfalls in der Gerichtspraxis häufig zu beobachten 

ist. Schliesslich ist es nicht Aufgabe der Steuerverwaltung, bei Rechtsgeschäften von mündigen 

Bürgern dafür zu sorgen, dass diese jeweils zeitnah und vollständig ihren finanziellen Pflichten 

nachkommen. Folglich kann der Steuerverwaltung im vorliegenden Zusammenhang nicht vor-

geworfen werden, dass sie in ungenügender Weise gegenüber der Veräusserin vorgegangen 

ist. Vielmehr wäre es an den Rekurrenten gewesen, für eine hinreichende Sicherstellung zu 

sorgen.  

 

 

4. 

Der Rekurs erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen. 

 

Ausgangsgemäss haben die Rekurrenten gemäss § 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Ge-

setzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (Ver-

waltungsprozessordnung, VPO; SGS 271) Verfahrenskosten von CHF 2’500.– zu bezahlen und 

es ist ihnen gestützt auf § 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 3 VPO keine Parteientschädigung auszu-

richten. 

 

 
7 WENK, in: Nefzger/Simonek/Wenk [Hrsg.], a.a.O., § 70 N 7 - 10. 

 
 
Seite 10   

Demnach erkennt das Steuergericht: 

 

1.  
Der Rekurs wird abgewiesen. 
 
2.  
Die Rekurrenten haben die Verfahrenskosten in der Höhe von CHF 2’500.– zu bezahlen, wel-
che mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. 
 
3.  
Eine Parteientschädigung wird nicht ausgerichtet. 
 
4.  
Mitteilung an den Vertreter, für sich und zhd. der Rekurrenten (2) und die Steuerverwaltung des 
Kantons Basel-Landschaft (1). 
 

 

 

 

Gegen dieses Urteil wurde am 28. Juli 2025 Beschwerde beim Kantonsgericht, Abteilung Ver-

fassungs- und Verwaltungsrecht erhoben.