# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4cebf9a8-b08f-573f-848b-564ec4751a1b
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-06-28
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour pénale 28.06.2013 CPEN.2012.76 (INT.2013.392)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_009_CPEN-2012-76_2013-06-28.html

## Full Text

A.                           
De 1988 à
novembre 2001, X1
a exploité un
établissement médico-social à [...]NE dans un immeuble formant l'article de
base [a] du cadastre de cette localité, lui-même subdivisé en 7 unités d'étages
(PPE) dont elle était propriétaire, ayant acquis l'ensemble pour
1'300'000 francs. A fin 2001, elle a cédé l'exploitation de
l'établissement (EMS) à A. qui est devenu son locataire, dès lors qu'elle
conservait la propriété des immeubles; le loyer mensuel s'élevait à
13'000 francs. En novembre 2004, bailleresse et locataire sont convenus
d'un droit de préemption du deuxième sur l'ensemble des immeubles, avec
échéance à fin octobre 2011.

Les affaires dans lesquelles X1 s'était lancée après la vente de son
établissement ont connu un sort malheureux, qui s'est traduit par la faillite
de plusieurs sociétés dont elle était l'administratrice ou l'associée gérante,
ainsi que par sa faillite personnelle, prononcée par jugement du 6 novembre
2006.

B.                          
Sont ainsi
tombés dans la masse de la faillite de X1 les immeubles de [...]NE, pour lesquels l'office des
faillites a envisagé une vente aux enchères privée entre trois acquéreurs qui
avaient fait chacun une offre d'achat.

X2 voyant X1, dont il avait fait depuis peu la
connaissance, aux prises avec d'importantes difficultés financières et
personnelles et ne comprenant pas comment il se faisait qu'elle se trouve en
faillite tout en étant propriétaire d'un important immeuble de rapport, s'est
proposé pour l'aider. Dans ce contexte, il a été amené, avec son frère X 3
à qui il avait demandé un appui financier, à procéder à un versement de
2'130'000 francs à l'office des faillites, en faveur de X1 dans le but que celle-ci puisse
obtenir la révocation de la faillite, qui lui a été accordée par ordonnance du
10 mars 2008. En contrepartie, il a été convenu que les immeubles de [...]NE
leur seraient vendus. Cette transaction a fait l'objet d'un contrat de vente
immobilière passé le 11 décembre 2007 devant le notaire B., aux termes duquel X1 vendait à X2 et X3, qui acquéraient en copropriété chacun
pour une demie, les immeubles de [...]NE pour le prix de 1'658'000 francs,
montant qui faisait « l’objet d’un règlement pris séparément entre les
parties, hors la vue du notaire soussigné ». En définitive, ensuite de
compensations et versements divers supplémentaires, la révocation de la
faillite de X1
a exigé un
investissement de X2
et X3 de
2'060'000 francs en chiffres ronds (voir les décomptes figurant dans les
deux jugements, non contestés).

C.                          
Le contexte
particulier entourant la vente des immeubles de [...]NE à X2 et X3
est apparu au juge
d’instruction économique alors qu’il dirigeait une instruction ouverte contre X1 et d’autres prévenus, sur qui pesaient
divers chefs d’accusation. Il en a informé le Ministère public qui, le 19
janvier 2010, a délivré trois nouveaux réquisitoires aux fins d’informer contre
X1, X2 et X3, sous la prévention d’obtention
frauduleuse d’une constatation fausse, au sens de l’article 253 CP. Après
complément d’instruction, les trois intéressés ont été renvoyés, aux côtés d’autres
prévenus non concernés par la présente procédure d’appel, devant le Tribunal de
police du district de Boudry par ordonnance du 8 juin 2010, pour infraction
– entre autres, s’agissant de X1 – à l’article 253 CP.

D.                          
Dans un
premier jugement du 5 septembre 2012, le Tribunal de police du Littoral et du
Val-de-Travers (qui avait succédé à compter du 1er janvier 2011 au
précédent tribunal de district) a libéré X1 de tous les chefs d’accusation qui pesaient sur elle,
hormis celui d’infraction à l’article 253 CP. Sur ce dernier point,
l’autorité de première instance a considéré en substance que la vente des
immeubles de [...]NE ne s’était pas conclue pour le prix annoncé au notaire de
1'658'000 francs mais bien pour celui correspondant au coût du rachat de
la faillite X1
par X2 et X3, soit 2'060'000 francs en
chiffres ronds, de sorte qu’il fallait bien constater que le notaire B. avait
été induit en erreur et amené à constater un prix inexact dans le contrat
stipulé le 11 décembre 2007. X1 avait
agi intentionnellement, ayant compris que l’opération imaginée par X2 consistait pour elle à vendre ses
immeubles à X2
et X3 en
contrepartie de la révocation de sa faillite par le paiement de ses dettes,
dont elle n’ignorait pas qu’elles se montaient à plusieurs millions. Elle
estimait en outre que ses immeubles pouvaient valoir jusqu’à 3 millions et
elle s'était dit qu’en les leur attribuant, cela permettrait de régler toutes
ses dettes sans leur devoir rien d’autre, l’opération devant être blanche. Il
n’avait donc pas pu lui échapper que le prix de la transaction annoncé au
notaire était bien inférieur non seulement à la valeur de l’immeuble, mais
aussi à ses dettes que X2
et X3 avaient
réglées pour elle en échange de l’immeuble. Elle savait de la sorte qu’elle
participait à la tromperie d’un officier public.

Dans un deuxième jugement du même
jour, ne concernant que X2
et X3 et
limité à la prévention d’infraction à l’article 253 CP, le même tribunal,
pour des motifs analogues, X2 ayant
imaginé l’opération et X3 ayant été tenu au courant et ayant
représenté les deux frères à la signature de l’acte de vente, a considéré que X2 et X3
avaient
intentionnellement trompé le notaire, se rendant eux aussi coupables d’une
infraction à l’article 253 CP.

E.                          
X1
appelle de ce
jugement, concluant à son annulation et à un verdict d'acquittement. C'est de
manière erronée que le premier juge s'est focalisé sur le règlement des dettes
de l'appelante, alors que celui-ci n'a joué aucun rôle dans la fixation du prix
de vente des immeubles. Un prix de 1'600'000 francs avait été articulé par
trois amateurs différents et lui paraissait correct, dès lors qu'elle avait
acheté les immeubles 1'300'000 francs; il correspondait à la réalité du
marché, avis que le notaire a du reste partagé. Le règlement des dettes de
l'appelante par les acheteurs des immeubles relève d'un accord entre eux
parfaitement indépendant de la question de la vente de l'immeuble. Ainsi, les
éléments constitutifs d'une infraction à l'article 253 CP ne sont pas
réunis. En tous les cas, l'appelante n'a jamais eu l'intention, serait-ce par
dol éventuel, d'induire en erreur le notaire sur le prix des immeubles.

F.                           
X2
et X3 appellent
eux aussi du (deuxième) jugement, concluant à leur tour à son annulation et au
prononcé de leur acquittement. La vente des immeubles a bien été convenue entre
les parties pour le prix de 1'658'000 francs, qui n'a pas été sous-évalué,
pas plus qu'il n'y aurait eu une quelconque autre contrepartie ou avantage lié
au transfert des immeubles qui n'aurait pas été mentionné dans l'acte de vente.
Le tribunal de première instance est arrivé à un verdict de culpabilité à la
suite d'amalgames qui n'avaient pas lieu d'être et qui sont totalement
inadmissibles en droit pénal eu égard à la présomption d'innocence.

G.                          
Le Ministère
public a renoncé à répondre aux deux appels, se limitant à conclure à leur
rejet.

C O
N S I D E R A N T

1.                           
Interjetés
dans les formes et délais légaux (art.398 et 399 CPP), les deux appels
sont recevables.

2.                           
L'article 253 CP punit celui qui, en induisant en erreur un
fonctionnaire ou un officier public, l'aura amené à constater faussement dans
un titre un fait ayant une portée juridique ou celui qui aura fait usage d'un
titre ainsi obtenu pour tromper autrui sur le fait qui y est constaté. Un
contrat passé en la forme authentique doit donc être complet et véridique;
toutes les clauses du contrat, objectivement et subjectivement essentielles,
notamment la clause du prix, doivent être constatées sur le titre et
correspondre à la volonté réelle des parties. Le titre n'est pas véridique
lorsque le prix qu'il constate n'est pas le prix convenu, car il donne pour
vrai un contrat dont le contenu n'est pas conforme à la volonté réelle des
parties (ATF 84 IV 163,
JT 1959 IV 57, consid.1a). L'infraction est intentionnelle.

3.                           
Dans le cadre
de la procédure de faillite et dans la perspective de leur prochaine vente, les
immeubles de X1
ont été expertisés.
L'expert en a fixé la valeur vénale à 1'950'000 francs, somme toutefois
susceptible d'un éventuel abattement en raison de problèmes en suspens
(réfection des balcons, prétentions éventuelles du locataire liées à un défaut
d'entretien). Le contrat de vente précise qu'un consentement à radiation de
sept hypothèques légales d'artisans et entrepreneurs, pour un total de
77'000 francs en chiffres ronds, devait être obtenu et déposé au Registre
foncier conjointement à la réquisition d'inscription de la vente, montant
auquel s'ajoutaient deux hypothèques légales provisoires d'artisans et
entrepreneurs pour un peu plus de 71'000 francs. Deux offres – une
troisième n'étant pas décisive, dès lors qu'elle émanait  d'une société administrée
par X2
et X3 –
avaient été formulées, l'une par le locataire des immeubles exploitant l'EMS pour
le prix de 1'600'000 francs, l'autre par deux acheteurs potentiels
agissant en société simple pour le prix de 1'640'000 francs. Le prix
figurant dans l'acte, de 1'658'000 francs, correspond à celui de la valeur
cadastrale des immeubles, qui n'a semble-t-il pas été modifiée après la vente
(voir les déclarations concordantes de X2 et X3 à ce sujet). Le locataire, qui avait
fait une offre un peu inférieure au prix convenu, n'a pas fait valoir son droit
de préemption (il a au contraire préféré y renoncer … en passant une convention
à ce sujet avec X2
et X3). De ces
différents éléments, il est possible de conclure que le prix indiqué au notaire
comme étant celui de la convention entre les parties correspondait au prix du
marché et ne constituait en tous les cas pas une grossière sous-évaluation de
la valeur réelle de l'objet, cette appréciation correspondant à celle du
notaire au moment de la passation de l'acte qui n'a éprouvé aucun doute à ce
sujet. L’estimation de 3'000'000 francs que le premier juge prête à
l’appelante ou aux appelants ne paraît pas réaliste ni correspondre à l’état
effectif dans lequel se trouvaient les immeubles au jour de leur vente :
outre qu’elle est en contradiction complète avec la valeur d’expertise, il
paraît plus plausible qu’elle s’applique soit à la valeur de l’EMS complet
(immeubles et valeur d’exploitation de l’établissement, pour un exploitant qui,
comme l’avait été auparavant l’appelante, posséderait tout à la fois les
immeubles et l’établissement) soit encore à une valeur commerciale que les immeubles
pourraient atteindre pour autant qu’ils soient en parfait état, ce qui
supposait très certainement d'assez nombreux travaux de réfection.

4.                           
Il est vrai
que le prix de 1'658'000 francs suscite des interrogations sur la
convention plus générale qu’appelante et appelants avaient passée. On peut en
effet se demander pourquoi si, comme l'a dit X1, l'opération devait être
« blanche » entre vente des immeubles et « rachat » de la
faillite, ce que confirme également X2, le prix de l’immeuble n’a pas été porté dans l’acte de
vente au montant de 2'130'000 francs que devaient verser X2 et X3
à l’office des faillites
dans le but d’obtenir la révocation de la faillite de X1. Cette somme devait en effet correspondre,
sur la base des évaluations de l’office des faillites, au coût global de la
procédure de révocation. Si celle-ci avait pour contrepartie la cession des
immeubles, leur prix aurait logiquement dû être de ce montant.

a) A cet égard, on observera tout
d’abord qu’en tant que telle, une convention de « rachat de
faillite » n’est soumise à aucune forme ; les parties peuvent donc la
conclure de la manière qui leur convient et n’ont pas à s’adresser à un
notaire. Le concours de ce dernier est seulement requis si, au nombre des
démarches nécessaires à l’exécution d’une telle convention figure une vente
d’immeubles. La vente des immeubles de [...]NE peut en l’occurrence se
comprendre comme l’une de différentes opérations qu’un accord plus vaste conclu
entre les parties commandait.

b) Ensuite, il faut bien constater que
comme trop fréquemment malheureusement, l’existence d’un contrat authentique ne
fournit pas l’éclairage espéré, dès lors que l’accord sur le paiement du prix a
été passé « hors la vue du notaire ». Le témoin privilégié de
l’accord des parties qu’aurait pu constituer le notaire n’est ainsi d’aucune
utilité. Il est certain que X2,
l’âme de toute l’opération, a agi très habilement : en versant un montant
à l’office des faillites, supérieur à la valeur des immeubles mais suffisant
pour garantir la révocation de la faillite, il est parvenu à soustraire les
immeubles à une vente aux enchères – que l’office des faillites avait
envisagée – et à s’assurer, avec son frère, leur acquisition pour un prix
qui leur convenait. La vente du 11 décembre 2007 a été pratiquement
concomitante au versement de 2'130'000 francs à l’office des faillites,
crédité le lendemain 12 décembre 2007 à l’office. Les deux opérations sont
certes intimement liées, mais on ne peut pas affirmer qu’elles se confondent.
Des contacts préalables avaient dû être pris entre l’office des faillites et X2. L'office des faillites connaissait
certainement le prix de vente convenu pour les immeubles, faute de quoi il
n'aurait pas renoncé à poursuivre les opérations de vente aux enchères et
n'aurait pas non plus remis la cédule hypothécaire qu'il détenait au notaire
(ce qu'il a bel et bien fait, voir à ce sujet la déposition du notaire). Au
moment de la vente de l'immeuble, X2 savait lui aussi, de son côté, quel était le montant dont
l'office exigeait le versement pour la révocation de la faillite, une somme de
plus de 2 millions de francs ne se réunissant pas du jour au lendemain. Il
avait cependant sans doute l’espoir de pouvoir négocier certaines créances
produites dans la faillite, pour en faire baisser ou disparaître le montant. Le
coût définitif de la révocation de la faillite de X1 ne pouvait être connu avec certitude
d'aucune des parties au contrat signé devant notaire le 11 décembre 2007. De fait,
il s’est modifié, certains montants ont dû être payés par X2 et X3
en sus de leur avance à
l’office des faillites, d’autres leur ont été crédités (voir à ce sujet le
décompte de synthèse effectué par le premier juge), pour un coût final de
l’ordre de 2'060'000 francs. Dès lors, un prix déterminé autre que celui
annoncé au notaire ne pouvait pas avoir été convenu entre parties, à la
différence de ce qui se produit lorsqu'un immeuble est vendu avec ce qui est
communément appelé un « dessous de table ».

c) Reste donc à tenter de déterminer
le statut de la différence entre la valeur d’acquisition des immeubles par X2 et X3
– 1'658'000 francs –
et le coût qu’elle a engendré pour eux, 2'060'000 francs, équivalent au
prix de la révocation de la faillite de X1. Force est de constater qu’on ignore ce que les parties
ont précisément conclu à ce sujet ; il semble même qu’elles ne le sachent
toujours pas très bien elles-mêmes. Certes, X1 a déclaré qu’elle avait compris que
l’opération devait être blanche pour elle, mais elle a aussi dit qu’elle devait
de l’argent à X2, qu’elle était consciente de lui
devoir de l’argent sans savoir combien, lui-même devant lui présenter un
décompte, ce qu’il tardait à faire sans doute parce qu’il savait qu’elle n’avait
pas d’argent pour le payer. De son côté, X2 a établi certains décomptes qu’il a déposés en procédure,
aux termes desquels X1 lui devait 165'000 francs en
chiffres ronds, qu’il n’a toutefois pas présentés à l’appelante de qui il n’a
pas exigé de remboursement. Plus avant dans l’instruction de l’affaire, il a
déclaré ne pas savoir quand ni comment l’argent que lui devait X1 lui serait remboursé, un décompte
précis des sommes dues ne pouvant être établi puisque plusieurs dossiers
restaient encore ouverts. Devant le premier juge enfin, il a tergiversé de
telle sorte qu’on ne comprend pas si X1 est ou n’est pas restée sa débitrice, ni cas échéant pour
quel montant exactement.

De tous ces éléments ressort que,
au-delà d’un pur mouvement altruiste, X2, comme il l’a avoué, escomptait acquérir un immeuble à
un bon prix lui assurant, à lui et son frère, un rendement intéressant. Il a
manœuvré habilement pour, si l’on ose dire, faucher l’herbe sous le pied
d’éventuels autres intéressés à l’acquisition des immeubles, parvenant simultanément
à en contenir le prix à un niveau raisonnable pour lui et son frère, le tout
sur fond de spéculations sur ce que pourrait donner tout à la fois la vente des
immeubles, si elle intervenait à la suite d’enchères, et le résultat pour X1 de la liquidation de la faillite si
celle-ci ne pouvait pas être révoquée. De savoir si, à terme et considérée
globalement, l’opération se révélerait une bonne ou moins bonne affaire
dépendait très certainement son intention de considérer X1 comme étant quitte à son égard ou, au
contraire, encore sa débitrice. Une réponse claire à cette question n’a
toujours pas été donnée à l’heure actuelle.

d) Il faut donc déduire de ce qui
précède qu’à aucun moment les parties à l’acte de vente ne sont convenues d’un
prix déterminé qui aurait été autre que celui qui a été indiqué au notaire. En
l’absence tout à la fois d’un tel accord et de l’existence d’une
sous-évaluation grossière de la valeur des immeubles, l’un des éléments
constitutifs d’une infraction à l’article 253 CP,
soit des indications fausses sur un élément essentiel du contrat de vente, en
l’occurrence le prix, fait ainsi défaut. On ajoutera que, faute de connaître le
coût net exact de la révocation de la faillite de l’appelante au jour de la
vente, les parties à l’acte de vente auraient été bien en peine d’indiquer
celui-ci comme prix de la vente au notaire. Le 11 décembre 2007, ce coût était
tout simplement indéterminé et indéterminable puisqu’il dépendait notamment,
comme l’a souligné X2, de négociations à mener avec les
créanciers qui avaient produit dans la faillite de X1. L’acte notarié aurait sans doute été
plus complet s’il avait indiqué que la vente, pour le prix de
1'658'000 francs donc, intervenait dans le cadre d’une convention plus
large conclue entre la venderesse et les acheteurs visant à la révocation de la
faillite de la première sur intervention des deuxièmes, dite intervention
devant encore faire l’objet d’un décompte ultérieur entre parties. Un tel
contrat aurait présenté certaines similitudes avec un contrat de vente
immobilière dite « avec clause d’architecte », par lequel un
architecte propriétaire d’un terrain vend celui-ci à des acquéreurs, à charge
pour eux de lui confier l’activité d’architecte nécessaire à la construction du
bâtiment qu’ils entendent ériger sur le terrain. En présence d’une telle
clause, qui n’est pas un élément objectivement essentiel d’un contrat de vente
immobilière, il ne viendrait à l’idée de personne de considérer que les parties
auraient induit le notaire en erreur et contrevenu à l’article 253 CP, au motif qu’elles ne lui auraient pas
indiqué la valeur totale de la transaction globale en lui taisant le coût des
prestations d’architecte, futures et non précisément déterminées, sinon
– et encore – dans leur ordre de grandeur.

Ainsi, le seul fait pour les parties à
la vente immobilière du 11 décembre 2007 de ne pas avoir indiqué l’enveloppe
financière ou économique plus large dans laquelle la vente s’inscrivait
– soit les opérations de révocation de la faillite de la venderesse –
ne peut être constitutif de l’infraction visée. Pour retenir le contraire,
l’autorité de première instance a dû reconstituer a posteriori un prix
en s’appuyant sur des éléments inconnus des parties au moment de la conclusion
de la vente, démarche qui ne revient pas à mettre en évidence le fait qu’elles
se seraient entendues pour tromper le notaire et l’amener à constater dans
l’acte de vente un prix différent de celui sur lequel elles se seraient
préalablement entendues, deux éléments indispensables à une condamnation pour
violation de l’article 253 CP.

e) Même si on peut demeurer surpris
par les méthodes et manœuvres mises en place par X2 pour acquérir à bon compte des
immeubles de rapport, il n’en demeure pas moins qu’elles ont reçu l’aval de
l’office des faillites et n’ont pas lésé les créanciers de X1. La seule victime potentielle de
l’opération pourrait être cette dernière, si celle-ci devait – ce qu’on ignore
en l’état – rester débitrice d’un important montant à l’égard de X2, alors qu’une vente aux enchères des
immeubles, adjugés par hypothèse à un prix plus élevé que celui de la vente du
11 décembre 2007, aurait pu cas échéant rapporter suffisamment pour couvrir
l’entier du passif de la masse en faillite. Il s’agit-là avant tout de
conjectures qui rendraient sans doute difficile la réalisation d’un cas
d’usure.

5.                           
Il suit de ce
qui précède que, bien fondés, les deux appels doivent être accueillis. La Cour
de céans étant en mesure de statuer au fond, elle libèrera les trois appelants
de la prévention d’infraction à l’article 253 CP,
prononcera en conséquence leur acquittement, les frais des deux instances
restant à la charge de l’Etat.

6.                           
X1
plaide au bénéfice
de l’assistance judiciaire. Elle n’a de ce fait pas droit à une indemnité au
sens de l’article 429 CPP (ATF 138 IV 205).
En revanche, il convient de préciser que l’indemnité de défenseur d’office due
à son mandataire tant pour son activité en première qu’en deuxième instance
– cette dernière étant fixée par voie de décision sépar. – ne sera
pas remboursable (art. 135 al. 4 a contrario CPP) et restera définitivement
à charge de l’Etat.

X2 et X3
ont quant à eux été
assistés d’un défenseur de choix. Ils peuvent de ce fait prétendre à une
indemnité fondée sur l’article 429 al. 1 let. a CPP. Sur le vu
de l’activité déployée par Me D., telle que présentée dans un mémoire du 20
juin 2013, une indemnité de 4'515.05 francs, TVA comprise, paraît
justifiée.

Par
ces motifs,

LA COUR PENALE

Vu les articles 1,
253 a contrario CP, 428, 429 CPP,

1.    Admet
les appels déposés par X1, X2 et X3.

2.    Annule
les jugements prononcés le 5 septembre 2012 par le Tribunal de police du
Littoral et du Val-de-Travers.

Statuant à nouveau

3.    Acquitte
X1, X2 et X3 et met les frais de la procédure
de première et deuxième instances à la charge de l’Etat.

4.    Alloue
à X2 et X3 une indemnité de 4'515.05 francs, TVA
comprise, au sens de l’article 429 al. 1 let. a CPP.

5.    Dit
qu’il sera statué par voie de décision séparée sur l’indemnité d’avocat
d’office due à Me C., défenseur de X1., et précise que cette
indemnité ne sera pas remboursable mais restera définitivement à charge de
l’Etat.

6.    Notifie
le présent jugement à X1 à […] (France), par
Me C., avocate à Neuchâtel, à X2 et X3,
tous deux par Me D., avocat à Neuchâtel, au Ministère public, Parquet régional
de La Chaux-de-Fonds, au Tribunal de police du Littoral et du Val-de-Travers à
Boudry.

Neuchâtel, le 28 juin 2013 

Art. 253 CP

Obtention
frauduleuse d'une constatation fausse

 

Celui qui, en induisant en erreur un fonctionnaire ou un officier
public, l'aura amené à constater faussement dans un titre authentique un fait
ayant une portée juridique, notamment à certifier faussement l'authenticité
d'une signature ou l'exactitude d'une copie,

celui qui aura fait usage d'un titre ainsi obtenu pour tromper
autrui sur le fait qui y est constaté,

sera puni d'une peine privative de liberté de cinq ans au plus ou
d'une peine pécuniaire.