# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7b38ba3f-4595-5778-af58-d8dd8d36d718
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-05-09
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 09.05.2025 B 2025/31
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2025-31_2025-05-09.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 1/12

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2025/31

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 26.06.2025

Entscheiddatum: 09.05.2025

Entscheid Verwaltungsgericht, 09.05.2025
Steuerrecht, Art. 34 Abs. 3 Satz 2 StG; Art. 44 Abs. 2, Art. 47 Abs. 1 lit. a StG 
Die Gewährung des Unternutzungsabzugs setzt voraus, dass beim am 
Wohnsitz selbst-genutzten Eigentum Raumreserven entstehen. Die 
streitgegenständliche Einliegerwohnung ist räumlich vom Einfamilienhaus 
getrennt und wurde darüber hinaus bis zu deren Auszug alleinig von der 
Mutter des Beschwerdeführers genutzt. Durch den Auszug der Mutter sind 
dem Beschwerdeführer separate Raumreserven zugefallen, die von der 
Einheit seines selbstgenutzten Wohneigentums räumlich getrennt und somit 
nicht dazugehörig sind. Für einen Unternutzungsabzug ist jedoch 
vorausgesetzt, dass die Person, welche den Abzug geltend macht, und 
diejenige, die die Hausgemeinschaft verlassen hat, den Wohnraum 
gemeinsam genutzt haben. Vorliegend ist dies nicht der Fall. Vielmehr steht 
die Einliegerwohnung dem Beschwerdeführer nach Auszug seiner Mutter zur 
Eigennutzung zur Verfügung, ohne dass vorher eine gemeinsame Nutzung 
stattgefunden hat. Wie die Vorinstanz daher zu Recht erkannt hat, liegt kein 
Anwendungsfall einer Unternutzung vor. Weder der Netzwerkspeicher noch 
ein Laptop können als Bestandteil einer Liegenschaft gelten. Da die Geräte 
zudem nicht ausschliesslich für die Steuerung und Überwachung der 
Gebäudetechnik verwendet wurden, sind sie auch nicht als Zugehör der 
Liegenschaft oder als bauliche Grundausstattung zu qualifizieren. Mit Blick 
auf das Speichervolumen, die Software für Videowiedergabe und die 
Installation von Microsoft Office 2019 ist der Ersatz der Geräte den privaten 
Lebenshaltungskosten zuzurechnen und somit nicht abzugsfähig. 
(Verwaltungsgericht, B 2025/31)

Entscheid siehe pdf.

Kanton St.Gallen 

Gerichte 

 
 

 

 
 
Verwaltungsgericht 

Abteilung III 

 

 

 

 

 

 

 Entscheid vom 9. Mai 2025  

Besetzung  Abteilungspräsidentin Lendfers; Verwaltungsrichterin Bietenharder,  

Verwaltungsrichter Engeler; a.o. Gerichtsschreiber Steiner  

   

Geschäftsnr.   B 2025/31 

 

   

Verfahrens- 

beteiligte 

 

 A.__, 

Beschwerdeführer,  

 

  gegen 

  Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen,  

Unterstrasse 28, 9001 St. Gallen,  

Vorinstanz,  

 

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,  

Beschwerdegegner,  

 

 

  

Gegenstand  Kantons- und Gemeindesteuern 2021 

 

 

 

 

 

B 2025/31 

 

2/11 

Das Verwaltungsgericht stellt fest: 

A.  

A.__ ist Eigentümer und Bewohner des mit einem Einfamilienhaus (inklusive einer 2.5-Zim-

mer-Einliegerwohnung im Erdgeschoss), einer separaten Doppelgarage und einem Aus-

senstellplatz überbauten Grundstücks Nr. 0000_ in der Gemeinde Z.__. Seine Mutter be-

wohnte bis zu ihrem Eintritt ins Altersheim am 7. Mai 2018 besagte 2.5-Zimmerwohnung im 

Erdgeschoss. 

B.  

Mit amtlicher Schätzung vom 23. Juni 2020 wurden die jährlichen Mietwerte des Einfamili-

enhauses auf CHF 21'000, der 2.5-Zimmerwohnung auf CHF 7'200, der Doppelgarage auf 

CHF 1'920 und des Aussenstellplatzes auf CHF 480 festgelegt (vgl. act. 8.2.3). Diese 

Schätzung blieb unangefochten.  

C.  

In der für die Steuerperiode 2021 eingereichten Steuererklärung deklarierte A.__ ein steu-

erbares Einkommen von CHF 3’500 und ein steuerbares Vermögen von CHF 1'106'000. 

Gemäss seiner Deklaration standen sich ein Ertrag aus Liegenschaften von CHF 14'525 

und Unterhalts- und Verwaltungskosten für Liegenschaften von CHF 30'753 gegenüber 

(vgl. act. 8.6.1.2.4). Die Steuerbehörde veranlagte A.__ für die Kantons- und Gemeinde-

steuern 2021 am 28. Dezember 2022 mit einem steuerbaren Einkommen von CHF 15'000 

und einem steuerbaren Vermögen von CHF 1'113’000. Den Ertrag aus Liegenschaften un-

ter voller Anrechnung des Eigenmietwerts bezifferte sie auf CHF 21'420 und ging von Un-

terhalts- und Verwaltungskosten für Liegenschaften von CHF 25'679 aus (vgl. 

act. 8.6.1.2.2). Die am 24. Januar 2023 gegen die Veranlagung erhobene Einsprache 

wurde mit Einspracheentscheid des Steueramts vom 7. März 2024 abgewiesen (vgl. 

act. 8.6.1.1.3 und 8.6.1.1.0).   

D.  

Mit Eingabe vom 3. April 2024 erhob A.__ gegen den Entscheid des Kantonalen Steuer-

amts vom 7. März 2024 Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission (vgl. act. 6.1). Er 

wurde mit seinen Anträgen, der Eigenmietwert der 2.5-Zimmerwohnung sei auf maximal 

CHF 3'000 anstatt CHF 5'040 pro Jahr festzusetzen und der Abzug des Netzwerkspeichers 

sowie des Laptops als Unterhalts- und Verwaltungskosten für Liegenschaften sei zuzulas-

sen, nicht gehört. Die Verwaltungsrekurskommission wies den Rekurs mit Entscheid vom 

16. Januar 2025 ab (vgl. act. 2).  

 

B 2025/31 

 

3/11 

E.  

Gegen den Entscheid der Verwaltungsrekurskommission (fortan Vorinstanz) vom 16. Ja-

nuar 2025 erhob A.__ (fortan Beschwerdeführer) am 7. Februar 2025 Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht (vgl. act. 1). Darin beantragte er sinngemäss, der Eigenmietwert der 

2.5-Zimmerwohnung sei auf maximal CHF 3'000 anstatt CHF 5'040 pro Jahr festzusetzen 

und die Auslagen für den Netzwerkspeicher und den Laptop seien als Unterhalts- und Ver-

waltungskosten für Liegenschaften zum Abzug zuzulassen.  

Mit Eingabe vom 25. Februar 2025 verzichtete die Vorinstanz auf eine Vernehmlassung 

(vgl. act. 7). Das Steueramt (fortan Beschwerdegegner) beantragte mit Eingabe vom 

3. März 2025 die Abweisung der Beschwerde (vgl. act. 10).  

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung: 

1.  

Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 196 Abs. 1 des 

Steuergesetzes, sGS 811.1, StG). Der Beschwerdeführer ist als im vorinstanzlichen Ver-

fahren unterlegener Steuerpflichtiger zur Erhebung des Rechtsmittels befugt (Art. 196 

Abs. 1 und Art. 194 Abs. 1 StG). Die Beschwerde gegen den am 17. Januar 2025 versand-

ten Rechtsmittelentscheid wurde mit Eingabe vom 7. Februar 2025 rechtzeitig erhoben 

(Art. 196 Abs. 1 StG) und erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen An-

forderungen (Art. 161 StG und Art. 64 in Verbindung mit Art. 48 Abs. 1 des Gesetzes über 

die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Demgemäss ist auf die Beschwerde einzu-

treten. 

2.  

Der Beschwerdeführer beantragt in formeller Hinsicht sinngemäss die Durchführung eines 

Augenscheins.  

2.1.  

Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die 

entscheidende Instanz. Er dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob ein Au-

genschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden Instanz. 

Die Durchführung eines Augenscheins erscheint dann angezeigt, wenn sich eine Tatsache 

nicht anders abklären lässt und sich mithin nicht hinreichend aus den Akten ergibt (vgl. 

B. MÄRKLI, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, 

Praxiskommentar, 2020, N 50 zu Art. 12-13 VRP). 

 

B 2025/31 

 

4/11 

2.2.  

Die tatsächlichen (örtlichen) Verhältnisse in Bezug auf die Räumlichkeiten, soweit sie für 

die vorliegenden Fragestellungen relevant sind, ergeben sich im vorliegenden Fall hinrei-

chend aus den Verfahrensakten. Von der die vorliegend umstrittene Frage betreffenden 

Einliegerwohnung liegt ein Grundrissplan in den Akten (act. 8.9). Von einem Augenschein 

sind keine neuen relevanten Erkenntnisse zu erwarten, weshalb dem darauf gerichteten 

sinngemässen Antrag in antizipierter Beweiswürdigung nicht zu entsprechen ist. 

3.  

Vorab ist festzuhalten, dass die Grundstückschätzung vom 23. Juni 2020 im vorliegenden 

Verfahren nicht Streitgegenstand bildet und somit nicht zu prüfen ist. Der Beschwerdeführer 

kann aus seinem Vorbringen, er habe die Schätzung beim Grundbuchverwalter moniert, 

nichts zu seinen Gunsten ableiten. Gegen die die Grundstückschätzung vom 23. Juni 2020 

betreffende Verfügung wäre innert 30 Tagen seit Eröffnung bei der Veranlagungsbehörde 

schriftlich Einsprache zu erheben gewesen (vgl. Art. 178bis Abs. 1 in Verbindung mit 

Art. 180 Abs. 1 StG). Der Beschwerdeführer macht nicht geltend, dies getan zu haben. Dies 

ergibt sich auch nicht aus den Akten. Die vom Beschwerdeführer eingereichte E-Mailkor-

respondenz mit dem Grundbuchverwalter erfüllt die gesetzlichen Anforderungen an eine 

Einsprache nicht, zumal aus ihr kein eindeutiger Bestreitungswille hervorgeht. Im Jahr der 

Schätzung ist der rechtskräftig geschätzte Mietwert für die Veranlagung des Eigenmietwerts 

verbindlich (Art. 178bis Abs. 2 StG). Anschliessend ist der Eigenmietwert im Rahmen der 

Einkommensveranlagung – wie im vorliegenden Verfahren – grundsätzlich anfechtbar. Das 

Anfechtungsobjekt bildet hierbei allerdings nur die Veranlagung der Steuerperiode 2021.  

4.  

4.1.  

Der Beschwerdeführer macht geltend, ihm sei eine Reduktion des Eigenmietwerts aufgrund 

einer dauerhaften Unternutzung zu gewähren.  

4.2.  

Die Vorinstanz führte dazu aus, die Mutter des Beschwerdeführers habe eine Einliegerwoh-

nung und damit eine separate Wohneinheit auf dessen Grundstück bewohnt. Dies stelle 

keinen Anwendungsfall einer Unternutzung dar. Zudem gebe es keinen teilweisen Unternut-

zungsabzug für einen Raum, sonach dürfe ein Raum stets in seiner Gänze nicht benutzt 

werden. Für die offene Küche der 2.5-Zimmerwohnung im Erdgeschoss käme daher ein 

Unternutzungsabzug nicht in Frage, da der Rest des Raumes benutzt werden würde. Ge-

mäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sei ein Auszug oder ein Versterben der Eltern 

nicht gleichbedeutend mit dem Auszug eines Kindes oder dem Versterben des 

 

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5/11 

Ehepartners. Unbestrittenermassen habe dem Beschwerdeführer im Steuerjahr 2021 die 

gesamte Liegenschaft zur Verfügung gestanden. Dass er lediglich den Schlafraum und das 

Wohnzimmer der 2.5-Zimmerwohnung benutzt habe, indes nicht die Küche, das Bad und 

den Eingangsbereich, sei unbeachtlich, zumal auch unbenutzte (aber bewohnbare) Räume 

beim Eigenmietwert berücksichtigt würden. Insgesamt bestehe kein Raum für die Gewäh-

rung eines Unternutzungsabzugs, zumal der Beschwerdeführer nicht darlege und sich auch 

den Akten nicht entnehmen lasse, dass ein Härtefall vorliege.  

Demgegenüber vertritt der Beschwerdeführer den Standpunkt, dass der Eingangsbereich, 

das Badezimmer und die Küche nutzlos seien, zumal die Geräte nicht mehr funktionierten 

und er nicht nutzlos Geld ausgeben wolle. Vor einer möglichen Vermietung seien diese zu 

ersetzen. Der Eigenmietwert könne im jetzigen Zustand nicht gleich hoch sein wie bei der 

Vermietung der Wohnung mit funktionierenden Geräten. Überdies wäre eine externe Ver-

mietung aufgrund der Lärmprobleme durch die Sanitäranlagen und der Ringhörigkeit weder 

für einen Mieter noch für ihn tragbar.  

4.3.  

Steuerbar sind die Erträge aus unbeweglichem Vermögen, insbesondere der Mietwert von 

Grundstücken, soweit sie dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder aufgrund ei-

nes unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen (Art. 34 

Abs. 1 lit. b StG). Auf Antrag wird einer dauerhaften Unternutzung Rechnung getragen 

(Art. 34 Abs. 3 Satz 2 StG). Diese Unternutzungsregelung fand nach Gutheissung der Mo-

tionen 42.12.19 und 42.12.23 durch den Kantonsrat mit dem XII. Nachtrag zum Steuerge-

setz vom 4. August 2015 Eingang ins kantonale Recht. In der dazu ergangenen Botschaft 

vom 23. September 2014 ist ersichtlich, dass das Anliegen nach Berücksichtigung einer 

dauerhaften Unternutzung mit Einschlag auf dem Eigenmietwert im Kontext der Vermei-

dung von Härtefällen steht. Gemäss der Motion 42.12.23 sollte der Unternutzungsabzug 

eingeführt werden in Fällen, in denen nur noch wenige Personen (so wenn die Kinder nicht 

mehr zu Hause wohnten) im Einfamilienhaus oder in einer grösseren Eigentumswohnung 

lebten und nicht mehr alle Zimmer nutzten, wobei die ungenutzten Räume nicht möbliert 

sein dürften und leer stehen müssten. Die Voraussetzungen des Unternutzungsabzugs 

richten sich analog nach der bundesgesetzlichen Regelung samt Rechtsprechung (vgl. Bot-

schaft und Entwurf der Regierung zum XII. Nachtrag zum Steuergesetz vom 23. September 

2014, ABl 2014 Nr. 44, S. 2575 ff.). Nach dem Recht der direkten Bundessteuer erfolgt die 

Festsetzung des Eigenmietwertes unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse 

und der tatsächlichen Nutzung der am Wohnsitz selbstbewohnten Liegenschaft (Art. 21 

Abs. 1 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer, SR 642.11, DBG). Das Steuer-

harmonierungsgesetz (SR 642.14, StHG) enthält keine Vorgaben zur Unternutzung. Zur 

 

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6/11 

Auslegung des Art. 34 Abs. 3 Satz 2 StG (kantonaler Unternutzungsabzug) sind die Recht-

sprechung und Lehre zur bundesgesetzlichen Unternutzungsnormierung zu beachten.  

Die Vorinstanz stützt sich zur Begründung auf den Leitentscheid des Bundesgerichts zum 

Unternutzungsabzug (BGE 135 II 416). Sonach kommt der Abzug – bereits dem Wortlaut 

nach – nur für das am Wohnsitz selbstgenutzte Eigentum in Frage. Gemeint ist also nicht 

eine zeitliche, sondern eine raummässige Unternutzung (E. 2.5.1). Weiter geht es um eine 

Unternutzung, wie sie modellhaft dann eintritt, wenn die Kinder aus dem Eigenheim der 

alternden Eltern ausgezogen sind und Letztere wegen einer zu hohen finanziellen Belas-

tung durch die nunmehr überdimensionierte Liegenschaft in eine finanzielle Notlage gera-

ten würden, müssten sie den Eigenmietwert gänzlich versteuern. Der umgekehrte Fall, ein 

Auszug (oder ein Versterben) der Eltern, erscheint im Hinblick auf die Entstehungsge-

schichte, den Regelungszweck und die Gesetzessystematik von Art. 21 Abs. 2 DBG nicht 

gleichbedeutend (zur Publikation vorgesehener BGer 9C_609/2024 vom 4. März 2025 

E. 4.2.2). Die Raumreserve beruht somit auf Gründen, auf welche die steuerpflichtige Per-

son nicht direkt Einfluss hat, wobei dies gegebenenfalls auch bei tatsächlicher Trennung 

oder im Todesfall des Ehepartners zutreffen kann (BGE 135 II 416 E. 2.5.2). Der Abzug 

setzt weiter voraus, dass einzelne Räume tatsächlich und dauernd nicht benützt werden. 

Ein nur weniger intensiver Gebrauch berechtigt nicht zum Abzug. Wenn Räume – selbst 

nur gelegentlich – als Gäste- oder Arbeitszimmer oder als Bastelraum verwendet werden, 

ist wie bei einem wenig benützten Ferienhaus oder einer Zweitwohnung der ungekürzte 

Mietwert steuerbar (BGE 135 II 416 E. 2.5.3). Schliesslich kann nur eine langfristige Un-

ternutzung massgebend sein, nicht aber eine vorübergehende (z.B. wegen eines zeitlich 

befristeten Auslandaufenthaltes eines Kindes; BGE 135 II 416 E. 2.5.3). Das Bundesgericht 

hat in BGE 135 II 416 auch die kritischen Äusserungen zum Unternutzungsabzug gewür-

digt: Einerseits wird aus bodenpolitischer Sicht gegen den Abzug eingewendet, dass er 

nicht den haushälterischen Umgang mit Wohnraum fördere. Andererseits enthalte das 

Steuerharmonisierungsgesetz keine dem Art. 21 Abs. 2 DBG entsprechende Regelung und 

nur wenige Kantone würden einen Unternutzungsabzug für die kantonalen Steuern kennen. 

Zudem gebe es auch Vorbehalte gegen den bei den parlamentarischen Beratungen disku-

tierten Modellfall älterer Eigentümer. Hätten diese ihr Eigenheim schon in jungen Jahren 

unter hoher Verschuldung gekauft und bis ins Alter amortisiert, stünden sie oft nicht schlech-

ter da als Pflichtige, die ihre Ersparnisse angelegt, die Zinserträge laufend versteuert und 

über all die Jahre einen – steuerlich nicht absetzbaren – Mietzins bezahlt hätten. Die Lehre 

würdige Art. 21 Abs. 2 DBG daher kritisch und empfehle eine (sehr) restriktive Handhabung 

(BGE 135 II 416 E. 2.6; BGer 9C_609/2024 vom 4. März 2025 E. 4.2.2). Das Bundesgericht 

kam daher zum Schluss, dass sich ein Unternutzungsabzug selbst unter Berücksichtigung 

der restriktiven Gesichtspunkte zumindest aber dann rechtfertigt, wenn der Modell- zu ei-

nem Härtefall Anlass gibt (BGE 135 II 416 E. 2.7; vgl. auch BGer 9C_609/2024 vom 4. März 

 

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2025 E. 4.2.2; 2C_767/2021 vom 24. Juni 2022 E. 5.2; 2C_279/2015, 2C_280/2015 vom 

30. Oktober 2015 E. 2.5). 

4.4.  

Die Gewährung des Unternutzungsabzugs setzt nach Gesagtem voraus, dass beim am 

Wohnsitz selbstgenutzten Eigentum Raumreserven entstehen. Die streitgegenständliche 

Einliegerwohnung ist räumlich vom Einfamilienhaus getrennt und wurde darüber hinaus bis 

zu deren Auszug alleinig von der Mutter des Beschwerdeführers genutzt. Durch den Auszug 

der Mutter sind dem Beschwerdeführer separate Raumreserven zugefallen, die von der 

Einheit seines selbstgenutzten Wohneigentums räumlich getrennt und somit nicht dazuge-

hörig sind. Für einen Unternutzungsabzug ist jedoch vorausgesetzt, dass die Person, wel-

che den Abzug geltend macht, und diejenige, die die Hausgemeinschaft verlassen hat, den 

Wohnraum gemeinsam genutzt haben. Vorliegend ist dies nicht der Fall. Vielmehr steht die 

Einliegerwohnung dem Beschwerdeführer nach Auszug seiner Mutter zur Eigennutzung zur 

Verfügung, ohne dass vorher eine gemeinsame Nutzung stattgefunden hat. Wie die Vor-

instanz daher zu Recht erkannt hat, liegt kein Anwendungsfall einer Unternutzung vor.  

Die Vorinstanz hat zudem zutreffend festgestellt, dass die Situation des Beschwerdeführers 

mit dem Auszug seiner Mutter sodann ohnehin nicht den Modellfall darstellt. Die Anerken-

nung der Unternutzung beschränkt sich nach der restriktiven Rechtsprechung des Bundes-

gerichts auf alternde Eigentümer, welchen aufgrund des Auszugs der Kinder, der tatsächli-

chen Trennung von einer in der Familien- und Wohngemeinschaft lebenden Person oder 

des Ablebens des Ehepartners Raumreserven entstanden sind. Im vorliegenden Fall hat 

die Mutter des Beschwerdeführers die Einliegerwohnung wegen ihres Eintritts in ein Alters-

heim verlassen. Diese Konstellation erlaubt die Gewährung eines Unternutzungsabzugs 

nicht. Nachdem der Beschwerdeführer keinen Härtefall geltend macht und auch die Akten-

lage nicht auf das Vorliegen eines solchen deutet, ist kein Unternutzungsabzug zu berück-

sichtigen. 

Dem Beschwerdeführer stand im Steuerjahr 2021 unbestrittenermassen seine gesamte Lie-

genschaft für den Eigengebrauch zur Verfügung. Er nutzt diese sodann zumindest teilweise 

und macht keinen Leerstand geltend. Da – wie dargelegt – die Berücksichtigung eines Un-

ternutzungsabzugs ausgeschlossen ist, ist der Eigenmietwert für die gesamte 2.5-Zimmer-

wohnung massgebend, und zwar unabhängig davon, ob einzelne bewohnbare Räume oder 

Raumteile ungenutzt blieben. 

4.5.  

Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, bleibt eine anderweitige Reduktion des steuerrechtli-

chen Eigenmietwerts angesichts der Überschreitung des für eine Reduktion des Mietwerts 

 

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8/11 

von selbstgenutzten Grundstücken nach Art. 34 Abs. 4 StG in Verbindung mit Art. 14 Abs. 2 

der Steuerverordnung (sGS811.11, StV) vorgesehenen Schwellenwerts von CHF 600'000 

steuerbaren Vermögens des Steuerpflichtigen ausser Betracht. Auf die entsprechenden Er-

wägungen wird verwiesen (vgl. act. 2 E. 3 e). 

4.6.  

Insgesamt ist zu konstatieren, dass eine Reduktion des Eigenmietwerts weder aufgrund 

einer dauerhaften Unternutzung nach Art. 34 Abs. 2 StG noch gestützt auf Art. 34 Abs. 4 

StG in Verbindung mit Art. 14 Abs. 2 StV zu gewähren ist. Für die Festsetzung des jährli-

chen Mietwerts für das Einfamilienhaus bleibt die Grundstückschätzung vom 23. Juni 2020 

massgeblich. Die Beschwerde ist mithin in diesem Punkt unbegründet.  

5.  

5.1.  

Schliesslich beantragt der Beschwerdeführer, die Kosten für den Netzwerkspeicher und den 

Laptop von insgesamt CHF 2’291 seien als Unterhalts- und Verwaltungskosten für die Lie-

genschaft zu qualifizieren und demgemäss abzugsfähig.  

5.2.  

Bei Grundstücken des Privatvermögens können die Unterhaltskosten, die Kosten der In-

standstellung von neu erworbenen Grundstücken, die Versicherungsprämien und die Kos-

ten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Den Unterhaltskosten sind Investitio-

nen gleichgestellt, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, soweit sie bei 

der direkten Bundessteuer abziehbar sind (Art. 44 Abs. 2 StG). Als Unterhaltskosten gelten 

die Auslagen für die Instandhaltung, Instandstellung und Ersatzbeschaffung, soweit sie 

nicht wertvermehrende Aufwendungen darstellen, sowie Einlagen in den Reparatur- und 

Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften (Art. 28 Abs. 1 lit. a StV). Der 

Ersatz von Gebäudeteilen oder Gegenständen der baulichen Grundausstattung, die ver-

braucht oder unbrauchbar geworden sind, gilt insoweit als Unterhalt, als der Nutzungswert 

des ersetzten Objekts bloss erhalten, nicht aber erhöht wird (St. Galler Steuerbuch StB 44 

Nr. 2 Ziff. 1.3). Demgegenüber nicht abziehbar sind die Aufwendungen für den Unterhalt 

des Steuerpflichtigen und seiner Familie (Art. 47 Abs. 1 lit. a StG).  

5.3.  

Die Kosten für den Netzwerkspeicher und den Laptop sind mithin als Unterhalts- und Ver-

waltungskosten für die Liegenschaft abzugsfähig, sofern sie als verbrauchte oder unbrauch-

bar gewordene Gebäudebestandteile oder Gegenstände der baulichen Grundausstattung 

 

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9/11 

qualifiziert und sodann ersetzt werden mussten. Bestandteil einer Sache ist alles, was nach 

der am Orte üblichen Auffassung zu ihrem Bestande gehört und ohne ihre Zerstörung, Be-

schädigung oder Veränderung nicht abgetrennt werden kann (Art. 642 Abs. 2 des Schwei-

zerischen Zivilgesetzbuches, SR 210, ZGB). Zugehör sind die beweglichen Sachen, die 

nach der am Orte üblichen Auffassung oder nach dem klaren Willen des Eigentümers der 

Hauptsache dauernd für deren Bewirtschaftung, Benutzung oder Verwahrung bestimmt und 

durch Verbindung, Anpassung oder auf andere Weise in die Beziehung zur Hauptsache 

gebracht sind, in der sie ihr zu dienen haben (Art. 644 Abs. 2 ZGB). 

5.4.  

Wie die Vorinstanz zutreffend darlegt, können weder ein Netzwerkspeicher noch ein Laptop 

als Bestandteil einer Liegenschaft gelten, zumal sie ohne ihre Zerstörung, Beschädigung 

oder Veränderung abgetrennt werden können. Der Netzwerkspeicher wird gemäss dem 

Beschwerdeführer zur Steuerung und Überwachung der haustechnischen Anlagen verwen-

det. Damit dieser als Zugehör zur Liegenschaft qualifiziert werden könnte, müsste er dau-

erhaft installiert sein und seine Funktion und Nutzung ausschliesslich aus der Unterstützung 

der gebäudeinternen Systeme bestehen. Die Vorinstanz hat diesbezüglich schlüssig erwo-

gen, dass das grosse Speichervolumen und auch die Rechnungsposition «4K Ultra HD 

Transkodierung für Videowiedergabe auf jedem Gerät» nahelegten, dass der Netzwerk-

speicher insbesondere auch für Unterhaltungszwecke genutzt werde. Der Beschwerdefüh-

rer bringt diesbezüglich vor, dass ein Multimediabetrieb nie richtig gelaufen sei und auch 

mit den neuen Geräten nicht laufe. Ob die behauptete eingeschränkte Funktionstüchtigkeit 

des Multimediabetriebs auf einen Anwenderfehler zurückzuführen ist oder andere Gründe 

ausschlaggebend sind, ist unerheblich, ist damit doch erstellt, dass der Netzwerkspeicher 

nicht ausschliesslich der Steuerung und Überwachung der technischen Hausfunktionen 

dient.  

Beim Laptop handelt es sich um ein mobil einsetzbares technisches Allzweckgerät. Ob-

gleich ein Laptop ohne Weiteres zur Bedienung und Überwachung der genannten Systeme 

verwendet werden kann, ist aufgrund seines Allzweckcharakters auch eine anderweitige 

Nutzung möglich und vorliegend auch erstellt, zumal der Laptop mit der Installation von 

Microsoft Office 2019 mit einem Programm ausgestattet wurde, welches nicht zur Nutzung 

der gebäudeinternen Systeme vorgesehen oder dafür notwendig ist. Darüber hinaus fehlt 

es dem Laptop an einer dauerhaften Verbindung zur Liegenschaft.  

5.5.  

Im Lichte des Dargelegten ist festzuhalten, dass der Netzwerkspeicher und der Laptop 

keine Gebäudebestandteile darstellen. Da die Geräte zudem nicht ausschliesslich für die 

Steuerung und Überwachung der Gebäudetechnik verwendet wurden und zudem keine 

 

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10/11 

dauerhafte Widmung vorliegt, sind sie auch nicht als Zugehör der Liegenschaft oder als 

bauliche Grundausstattung zu qualifizieren. Mit Blick auf das Speichervolumen, die Soft-

ware für Videowiedergabe und die Installation von Microsoft Office 2019 ist der Ersatz der 

Geräte den privaten Lebenshaltungskosten zuzurechnen und somit nicht abzugsfähig. Die 

Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.  

6.  

Zusammengefasst ist die rechtliche Würdigung der Vorinstanz, wonach die Voraussetzun-

gen für die Gewährung einer Reduktion des Eigenmietwerts aufgrund von Unternutzung 

nicht erfüllt sind, nicht zu beanstanden (vgl. E. 4 hiervor). Ebenso verhält es sich mit der 

vorinstanzlichen Würdigung, wonach die Kosten für den Netzwerkspeicher und den Laptop 

keine abzugsfähigen Unterhalts- und Verwaltungskosten der Liegenschaft darstellen und 

dem Beschwerdeführer folglich ein solcher Abzug zu verweigern ist (vgl. E. 5 hiervor). Die 

Beschwerde ist demgemäss vollumfänglich abzuweisen.  

7.  

Die amtlichen Kosten von CHF 1'500 sind ausgangsgemäss (vgl. E. 6 hiervor) vom Be-

schwerdeführer zu tragen, und es ist ihm keine ausseramtliche Entschädigung zuzuspre-

chen (Art. 95 Abs. 1 VRP in Verbindung mit Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung 

[sGS 941.12] sowie Art. 98 Abs. 1 und Art. 98bis Abs. 1 VRP). Der vom Beschwerdeführer 

geleistete Kostenvorschuss in gleicher Höhe ist an die amtlichen Kosten anzurechnen. 

  

 

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht: 

1.  

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2.  

Der Beschwerdeführer bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

CHF 1'500 unter Anrechnung des von ihm in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschusses. 

3.  

Es werden keine ausseramtlichen Kosten entschädigt.  

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte
	Entscheid Verwaltungsgericht, 09.05.2025
	Steuerrecht, Art. 34 Abs. 3 Satz 2 StG; Art. 44 Abs. 2, Art. 47 Abs. 1 lit. a StG Die Gewährung des Unternutzungsabzugs setzt voraus, dass beim am Wohnsitz selbst-genutzten Eigentum Raumreserven entstehen. Die streitgegenständliche Einliegerwohnung ist räumlich vom Einfamilienhaus getrennt und wurde darüber hinaus bis zu deren Auszug alleinig von der Mutter des Beschwerdeführers genutzt. Durch den Auszug der Mutter sind dem Beschwerdeführer separate Raumreserven zugefallen, die von der Einheit seines selbstgenutzten Wohneigentums räumlich getrennt und somit nicht dazugehörig sind. Für einen Unternutzungsabzug ist jedoch vorausgesetzt, dass die Person, welche den Abzug geltend macht, und diejenige, die die Hausgemeinschaft verlassen hat, den Wohnraum gemeinsam genutzt haben. Vorliegend ist dies nicht der Fall. Vielmehr steht die Einliegerwohnung dem Beschwerdeführer nach Auszug seiner Mutter zur Eigennutzung zur Verfügung, ohne dass vorher eine gemeinsame Nutzung stattgefunden hat. Wie die Vorinstanz daher zu Recht erkannt hat, liegt kein Anwendungsfall einer Unternutzung vor. Weder der Netzwerkspeicher noch ein Laptop können als Bestandteil einer Liegenschaft gelten. Da die Geräte zudem nicht ausschliesslich für die Steuerung und Überwachung der Gebäudetechnik verwendet wurden, sind sie auch nicht als Zugehör der Liegenschaft oder als bauliche Grundausstattung zu qualifizieren. Mit Blick auf das Speichervolumen, die Software für Videowiedergabe und die Installation von Microsoft Office 2019 ist der Ersatz der Geräte den privaten Lebenshaltungskosten zuzurechnen und somit nicht abzugsfähig. (Verwaltungsgericht, B 2025/31)

		2026-01-28T04:27:13+0100
	"9001 St.Gallen"
	Publikationsplattform Kanton St.Gallen