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**Case Identifier:** d8f11919-da16-56e1-bcd3-570c23ea810e
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-06-24
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer (2. Rechtsgang)
**Docket/Reference:** GR.2022.12
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-gr.2022.12.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 GR.2022.12 

Entscheid 

 24. Juni 2025 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Michael Ochsner, Steuerrichterin Christina Hefti, Steuerrichter Ma-
rius Obertüfer und Gerichtsschreiber Claude Treyer 

A   A G ,    
c/o B AG,    

als Rechtsnachfolgerin der C AG,  

diese vertreten durch D AG,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrentin,  

G e m e i n d e   E ,    

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer (2. Rechtsgang) 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. 1. Die C AG (diese bzw. deren Rechtsnachfolgerin A AG nachfolgend: die 

Pflichtige) mit Sitz in der Gemeinde E bezweckte seit Handelsregistereintrag aus dem 

Jahr 2001 den Ankauf, Verkauf und die Verwaltung von Grundstücken und die Erstellung 

von Bauten sowie die Beteiligung an gleichartigen Unternehmungen sowie Finanzierung 

von solchen. Sie wurde von der A AG gehalten, die im Frühjahr 2019 ihre Aktiven und 

Passiven infolge Fusion übernahm. Die C AG wurde darauf im Handelsregister gelöscht.  

Am 28. September 2009 erwarb die Pflichtige das Grundstück GB Bl.      , Kat.Nr.     

, 3'921 m2, in der Gemeinde E zu einem Preis von Fr. 7'500'000.-. In der Folge entwi-

ckelte sie zusammen mit der F AG ein Projekt, für das schliesslich eine rechtskräftige 

Baubewilligung erlangt wurde. Im Juni 2018 verkaufte die Pflichtige das erwähnte Grund-

stück  an  die  G  AG,  Zug,  zu einem  Preis  von  Fr. 11'500'000.-. Gleichzeitig  wurde  das 

Projekt  einschliesslich  der  Baubewilligung  bzw.  der  Rechte  daran  zum  Preis  von 

Fr. 7'908'000.- mitverkauft. Gemäss Projektkaufvertrag entfielen vom Kaufpreis für das 

Projekt Fr. 2'553'900.- auf die Pflichtige.  

2. In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer machte die Pflichtige 

Aufwendungen als Liegenschaftenhändlerin gemäss § 221 Abs. 2 des Steuergesetzes 

vom 8. Juni 1997 (StG) von Fr. 1'664'000.- geltend. Mit Schreiben vom 2. Oktober 2018 

teilte das Grundsteuerbehörde der Gemeinde E der Pflichtigen mit, dass sie die Kriterien 

zur Annahme einer gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlerin nicht erfülle, weshalb die 

Kosten nicht zum Abzug zugelassen werden könnten. Am 26. Februar 2019 setzte die 

Grundsteuerbehörde  der  Gemeinde  E  den  steuerpflichtigen  Grundstückgewinn  auf  

Fr. 3'968'855.- und die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 1'356'151.- fest. Dabei liess sie 

die geltend gemachten Aufwendungen als Liegenschaftenhändlerin nicht zum Abzug zu.  

Das Steuerrekursgericht des Kantons Zürich hiess einen gegen den abschlägi-

gen Einspracheentscheid vom 22. August 2019 gerichteten Rekurs hinsichtlich der Lie-

genschaftenhändlerinneneigenschaft der Pflichtigen gut und wies das Verfahren zwecks 

weiterer  Untersuchung  und  Entscheid  betreffend  die  Abzugsfähigkeit  der  geltend  ge-

machten zusätzlichen Aufwendungen als Liegenschaftenhänderin an die Grundsteuer-

behörde der Gemeinde E zurück (StRG, 29. Juni 2020, 1 GR.2019.34). Hiergegen erho-

bene Beschwerden der Grundsteuerbehörde der Gemeinde E beim Verwaltungsgericht 

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des Kantons Zürich und beim Schweizerischen Bundesgericht blieben ohne Erfolg (VGr, 

21.  Oktober  2020,  SB.2020.00065,  www.vgrzh.ch,  sowie  BGr,  25.  Februar  2021, 

2C_1031/2020). 

B. Im  Rahmen  der  erforderlichen  Neuveranlagung  liess  die  Grundsteuerbe-

hörde der Gemeinde E mit Beschluss vom 16. November 2021 zusätzlich die Steuern 

auf die wiedereingebrachten Abschreibungen (Fr. 33'927.-), die auf dem Grundstückge-

winn  lastende  anteilige  direkte  Bundessteuer  (Fr. 234'600.-)  sowie  die  Grundstückge-

winngewinnsteuer (Fr. 940'324.-) zum Abzug zu. Bei einem Anlagewert von insgesamt 

Fr. 8'739'996.- und einem Verkaufserlös von insgesamt Fr. 11'500'000.- führte dies zu 

einem steuerpflichtigen Grundstückgewinn von Fr. 2'760'004.- und – nach Berücksichti-

gung  einer  Ermässigung  von  14%  aufgrund  einer  8-jährigen  Besitzdauer  –  zu  einer 

Grundstückgewinnsteuer  von  Fr. 940'324.-.  Unberücksichtigt  blieben  hierbei  weiterhin 

der von der Pflichtigen geltend gemachte, auf das Grundstück entfallende Kapitalzins-

aufwand 2010-2017 (Fr. 544'727.-) sowie die auf das Grundstück entfallenden direkten 

Steuern 2010-2017 (Fr. 88'771.-). Begründet wurde die Verweigerung der Anrechenbar-

keit dieser Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer damit, dass die Pflichtige es 

unterlassen hätte, im Rahmen der Gewinnsteuerveranlagungen 2010-2017 – z.B. mittels 

Aktivierung  der  entsprechenden  Aufwandpositionen  oder  auf  andere Weise  –  laufend 

und ausdrücklich auf eine Geltendmachung zu verzichten.  

Die Einsprache  der  Pflichtigen  vom  21.  Dezember  2021,  in welcher  diese  an 

der Abzugsfähigkeit der geltend gemachten Aufwendungen hatte festhalten lassen, wies 

die Kommission für Grundsteuern mit Einsprachebeschluss vom 1. März 2022 ab.  

C. Mit  Rekurs  vom  6.  April  2022  liess  die  Pflichtige  ihre  Begehren  erneuern. 

Zudem beantragte sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.  

Die Grundsteuerbehörde der Gemeinde E schloss in ihrer Rekursantwort vom 

11. Mai 2022 auf Abweisung des Rechtsmittels.  

Die Pflichtige liess sich hierzu mit Eingabe vom 7. Juni 2022 nochmals verneh-

men, während die Grundsteuerbehörde der Gemeinde E mit Eingabe vom 16. Juni 2022 

auf eine erneute Vernehmlassung verzichtete. 

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Auf die Vorbringen der Parteien wird – sofern rechtserheblich – in den nachfol-

genden Erwägungen eingegangen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1. Zwischen den Parteien ist die Frage strittig, bis zu welchem Zeitpunkt natür-

liche und juristische Personen, welche mit Liegenschaften handeln, in Anwendung von 

§ 221 Abs. 2 StG bei der  ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer ausdrücklich 

auf  die  Berücksichtigung  von  mit  einer  veräusserten  Liegenschaft  zusammenhängen-

den, über § 221 Abs. 1 StG hinausgehenden Aufwendungen verzichten müssen, damit 

eine Anrechnung im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer betreffend die veräusserte 

Liegenschaft möglich bleibt. Die Pflichtige erachtet einen solchen – allenfalls auch rück-

wirkenden  und  damit  einkommens-  bzw.  gewinnsteuerperiodenübergreifenden  –  Ver-

zicht auch noch im Rahmen der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuereinschät-

zung  der  Veräusserungsperiode  der  Liegenschaft  als  möglich,  indem  die  in  den 

Steuerperioden  der  Besitzesdauer  bereits  bei der  ordentlichen  Einkommens-  und Ge-

winnsteuer abgezogenen Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 2 StG im Sinn einer "Wie-

dereinbringung" dem ordentlichen Einkommen bzw. Gewinn der Veräusserungsperiode 

hinzugerechnet werden. Die Grundsteuerbehörde der Gemeinde E erachtet einen sol-

chen  Verzicht  erst  anlässlich  der  ordentlichen  Einkommens-  bzw.  Gewinnsteuerein-

schätzung der Veräusserungsperiode der Liegenschaft als unzulässig. Ein solcher sei 

laufend, d.h. nach Vorliegen der entsprechenden Jahresrechnungen, im Rahmen jeder 

einzelnen Gewinn- bzw. Einkommenssteuerperiode während der Besitzesdauer der Lie-

genschaft zu erklären. 

2. a)  Gemäss  §  221  Abs.  2  StG  können  natürliche  und juristische  Personen, 

welche mit Liegenschaften handeln, weitere mit der Liegenschaft zusammenhängende 

Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren Berücksichtigung bei der Einkom-

mens-  oder  Gewinnsteuer  ausdrücklich  verzichtet  haben.  Für  die  Beantwortung  der 

Rechtsfrage,  bis  zu  welchem  Zeitpunkt  ein  solcher  Verzicht  möglich  ist,  ist  der  letzte 

Teilsatz von § 221 Abs. 2 StG auszulegen. 

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b) Ausgangspunkt  jeder  Auslegung  bildet  der  Wortlaut  der  massgeblichen 

Norm. Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Auslegungen möglich, so muss 

das  Steuerrekursgericht  unter  Berücksichtigung  aller  Auslegungselemente  nach  der 

wahren Tragweite der Norm suchen. Dabei hat es insbesondere den Willen des Gesetz-

gebers zu berücksichtigen, wie er sich namentlich aus den Gesetzesmaterialien ergibt 

(historische Auslegung). Weiter hat es nach dem Zweck, dem Sinn und den dem Text 

zugrundeliegenden Wertungen zu forschen, namentlich nach dem durch die Norm ge-

schützten Interesse (teleologische Auslegung). Wichtig ist auch der Sinn, der einer Norm 

im Kontext zukommt, und das Verhältnis, in welchem sie zu anderen Gesetzesvorschrif-

ten steht (systematische Auslegung). Das Steuerrekursgericht befolgt bei der Auslegung 

von Gesetzesnormen entsprechend der Praxis des Bundesgerichts (BGr, 17. März 2023, 

9C_678/2021, E. 5.2.1, mit weiteren Hinweisen) einen pragmatischen Methodenplura-

lismus und lehnt es ab, die einzelnen Auslegungselemente einer Prioritätsordnung zu 

unterstellen. 

c)  Der Wortlaut  des  letzten  Teilsatzes  von § 221  Abs.  2  StG  ("soweit  sie  auf 

deren Berücksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzich-

tet haben") allein ist für die Beantwortung der vorliegenden Streitfrage nicht hinreichend 

klar. Für die Geltendmachung bzw. Berücksichtigung der weiteren Aufwendungen ge-

mäss  §  221  Abs.  2  StG  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  wird  einzig  ein  vorgängiger 

Verzicht auf die Geltendmachung derselben Aufwendungen bei der Einkommens- und 

Gewinnsteuer  vorausgesetzt,  wobei  durch  die  jüngere  bundesgerichtliche  Rechtspre-

chung (BGr, 6. Oktober 2020, 2C_164/2020, nur Aufwendung der Veräusserungsperi-

ode betreffend) sichergestellt wird, dass bei der Ankündigung einer allfälligen Geltend-

machung  weiterer  Aufwendungen  je  nach  Ergebnis  der  Jahresrechnung  des  die 

Veräusserung enthaltenden Geschäftsjahrs bis zum Vorliegen derselben mit der Veran-

lagung  der Grundstückgewinnsteuer  zugewartet wird  und  damit  der  verlangte vorgän-

gige Verzicht möglich bleibt (bzw. bei einer vorzeitigen Grundstückgewinnsteuerveran-

lagung  unter  Einhaltung  der  einschlägigen  Fristen  nach  dem  Vorliegen  der 

Jahresrechnung  des  Veräusserungsjahrs  auch  noch  revisionsweise  geltend  gemacht 

werden kann). Eine eindeutige und klare Aussage darüber, ob der vorgängige Verzicht 

im Rahmen der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuereinschätzung der Steuer-

periode  der  Liegenschaftenveräusserung  lediglich  weitere  Aufwendungen  dieser  Peri-

ode oder aber – durch eine Korrektur mittels einer Einkommens- bzw. Gewinnaufrech-

nung in der Jahresrechnung des Veräusserungsjahrs im Sinn der durch die Rekurrentin 

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vertretenen "Wiedereinbringung" – auch bereits rechtskräftig als einkommens- bzw. ge-

winnmindernd  anerkannte  Aufwendungen  früherer  Perioden  umfassen  kann,  ist  dem 

Wortlaut nicht zu entnehmen. 

d) aa) Bezüglich des im Rahmen der historischen Auslegung zu untersuchen-

den  Willens  des  Gesetzgebers  ist  einleitend  festzuhalten,  dass  der  Kantonsrat  

§ 221  Abs. 2  StG  in  der  auszulegenden  Fassung  erst  sehr  spät,  d.h.  im  Rahmen  der 

zweiten Lesung vom 3. Februar 1997, aufgrund eines ausformulierten Rückkommens-

antrags des FDP-Kantonsrats Lukas Briner in das Steuergesetz aufgenommen hat (Pro-

tokoll des Zürcher Kantonsrates 1995-1999, S. 6715 - 6728). Obwohl die kantonsrätliche 

Debatte in erster Linie die Vereinbarkeit des Begriffs der weiteren bei der Grundstück-

gewinnsteuer abziehbaren Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 2 StG mit dem steuerhar-

moniserungsrechtlichen Begriff der Anlagekosten gemäss § 12 Abs. 1 des Bundesge-

setzes über die die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden 

vom 14. Dezember 1990 (StHG) zum Gegenstand hatte, ist auch der Zeitpunkt des Ver-

zichts  auf  die  weiteren  Aufwendungen  bei  der  Einkommens-  und  Gewinnsteuer  aus-

drücklich thematisiert worden. So führte Kantonsrat Briner als Verfasser des Rückkom-

mensantrags aus (Protokoll des Zürcher Kantonsrates 1995-1999, S. 6725): 

"Um die Sache administrativ nicht zu erschweren, habe ich beantragt, dass man 

dann,  wenn  man  bei  der  Einkommens-  und  Ertragssteuer  diese  Aufwendungen  nicht 

geltend machen will, das auch gleich erklären muss. Es geht nicht an, die Gemeinde im 

Nachhinein damit zu beauftragen, die Firmenbuchhaltung der letzten 10 oder 12 Jahre 

zu durchforsten, um beweisen zu können, dass es damals nicht geltend gemacht wurde. 

Das muss man sofort erklären. Damit wird auch der administrative Nachvollzug verein-

facht". 

Ebenfalls zur Thematik Stellung genommen hat CVP-Kantonsrat Germain Mit-

taz (Protokoll des Zürcher Kantonsrates 1995-1999, S. 6727): 

"Der Antrag Briner scheint mir klar. Doch möchte ich noch einige Präzisionen 

anbringen. Wenn die Vorlage vom Stimmbürger angenommen wird, werden wir die ein-

jährige Veranlagung vornehmen. Mit anderen Worten heisst das, dass wir im Normalfall 

drei  Monate  nach  dem  Steuerjahr  inskünftig  die  Steuererklärung  für  die  Einkommen- 

beziehungsweise  Gewinnsteuer  abgeben  werden.  Von  daher  muss  dann  bereits  klar 

sein, ob diese Aufwendungen, im Rahmen des Geschäftsabschlusses oder im Rahmen 

der normalen Einkommenssteuer, bereits abgezogen worden sind". 

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bb)  Auch  wenn  der  "sofortige"  Verzicht auf  den Abzug  von  weiteren  Aufwen-

dungen gemäss § 221 Abs. 2 StG im Rahmen der dem Aufwendungszeitpunkt entspre-

chenden  periodischen  (und  noch  nicht  rechtskräftigen,  vgl.  hierzu  StRG,  10.  Oktober 

2023, E. 2c/cc) Einkommens- bzw. Gewinnsteuereinschätzung nicht Eingang in den Ge-

setzeswortlaut gefunden hat, bedeutet dies – nach Analyse der gesamten hierzu geführ-

ten Debatte des Kantonsrats (S. 6715 - 6728) und entgegen der Auffassung der Pflich-

tigen – indes nicht, dass der Kantonsrat sich durch die unveränderte Übernahme des 

Textes  des  Rückkommensantrags  zu  §  221  Abs.  2  StG  gegen  das  Erfordernis  eines 

solchen  periodengerechten  Verzichts  entschieden  hätte.  Vielmehr  ist  davon  auszuge-

hen, dass der Kantonsrat den zitierten Ausführungen insbesondere des Textverfassers 

zum  Verzichtszeitpunkt  unwidersprochen  gefolgt  ist  und  eine  textliche  Anpassung  als 

nicht notwendig erachtet hat.  

cc) Die Anwendung der historischen Auslegungsmethode führt zum Ergebnis, 

dass ein solcher periodengerechter Verzicht dem Willen des historischen Gesetzgebers 

entsprochen hat. Die bisherige zürcherische Lehre zum Grundstückgewinnsteuerrecht 

(Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., 2021, § 

221 N 149; Felix Richner, Der Liegenschaftenhändler im Kanton Zürich, ZStP 2004, S. 

272)  sowie  die  Rechtsprechung  zu  §  221  Abs.  2  StG  (VGr,  20.  Oktober  2004, 

SB.2003.00075,  E.  3;  StRG,  10.  Oktober  2023,  1  GR.2022.30,  E.  2b  und  2c,  StRG,  

11. Mai 2020, GR.2019.26, E. 4a sinngemäss durch Verweis auf die den jährlichen Steu-

ererklärungen  beizugebenden  Unterlagen  betreffend  Verzicht,  StRK  III,  20.  Februar 

2009,  GR.2007.37,  E.  2b)  sind  denn  auch von  einem  solchen Verständnis  von  §  221 

Abs. 2 StG ausgegangen, wobei die jüngste Rechtsprechung – entgegen der Auffassung 

der Rekursgegnerin – einen solchen Verzicht auch noch nachträglich zulässt, sofern die 

Gewinn- bzw. Einkommenssteuer der entsprechenden Aufwandperiode noch nicht defi-

nitiv veranlagt worden ist. 

e) Die  Pflichtige  beruft  sich  für  die  Begründung  ihrer  Auslegung,  wonach  

§ 221 Abs. 2 StG einen Verzicht auf die Geltendmachung weiterer Aufwendungen frühe-

rer Steuerperioden auch im Veräusserungsjahr der Liegenschaft zulasse, vor allem auf 

verschiedene  steuersystematische  und teleologische  Argumente,  welche  nachfolgend 

zu prüfen sind: 

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aa) Die Pflichtige führt aus, Sinn und Zweck der Einführung der Abzugsmög-

lichkeit gemäss § 221 Abs. 2 StG sei gewesen, beschränkt auf Liegenschaftenhändler 

das grundsätzlich monistische Grundstückgewinnbesteuerungssystem des Kantons Zü-

rich  insofern  einem  dualistischen  System  anzunähern,  als  im  Zusammenhang  mit 

Grundstücken stehende Aufwendungen auch bei derjenigen Steuer zum Abzug gebracht 

werden können, welche den Gewinn besteuert; dies mit dem Ziel – mit der Beschränkung 

auf diese Veräussererkategorie – das Steuersubstrat der Gemeinden nicht übermässig 

zu  gefährden.  Die  durch  den  ausdrücklichen  Verzicht  ebenfalls  beabsichtigte  Vermei-

dung eines doppelten Abzugs derselben Aufwendungen bei der Gewinn- bzw. Grund-

stückgewinnsteuer könne auch erst im Rahmen der Gewinnbesteuerungsveranlagung 

des Geschäftsjahrs der Liegenschaftenveräusserung im Zusammenspiel mit der Grund-

stückgewinnsteuerveranlagung sichergestellt werden. Dies deshalb, weil sich durch die 

Geltendmachung  dieser  zusätzlichen  Aufwendungen  bei  der  Grundstückgewinnsteuer 

der  bei  der  Gewinnbesteuerung  freizustellende  Gewinn  steuersystematisch  entspre-

chend vermindere und es daher im Ergebnis zu einer gewinnerhöhenden Wiedereinbrin-

gung dieser Aufwendungen in der Gewinnbesteuerung analog zu den während der Be-

sitzesdauer der Liegenschaft getätigten Abschreibungen komme. In Anbetracht dessen 

dürften die Anforderungen an die Verzichtserklärung nicht überspannt werden. Aus öko-

nomischer Sicht dränge sich bei Liegenschaftenhändlern aufgrund der unterschiedlichen 

Steuersätze in den allermeisten Fällen eine Geltendmachung dieser Aufwendungen im 

Rahmen der Grundstückgewinnsteuerveranlagung auf. Ein eigentliches Wahlrecht, die 

Aufwendungen bei der einen oder anderen Steuerart in Abzug zu bringen, bestehe fak-

tisch nicht bzw. müsse lediglich in dem Sinn bestehen, dass Aufwendungen, welche bei 

der Grundstückgewinnsteuer nicht in Abzug gebracht werden könnten, bei der Gewinn-

steuer  zuzulassen  seien.  Die  Voraussetzung  des  sofortigen,  periodengerechten  Ver-

zichts auf die Geltendmachung solcher Aufwendungen führe in Anbetracht der gesetz-

geberischen  Stossrichtung  der  Annäherung  an  das  dualistische  System  überdies  in 

verschiedenen  Konstellationen  (insbesondere  nachträgliche  Überführung  einer  ur-

sprünglich für den Handel vorgesehenen Liegenschaft ins Anlagevermögen und Vermie-

tung nach mehreren Jahren/Nichtgewährung Liegenschaftenhändlerstatus im Veräusse-

rungsjahr  nach  langjähriger  Haltedauer/Verkauf  der  Liegenschaft  nach  mehrjähriger 

Haltedauer  mit  Verlust) zu unhaltbaren  Ergebnissen.  Unhaltbar  deshalb, weil  die  Auf-

wendungen, auf deren Geltendmachung bislang auf Stufe der Gewinnbesteuerung lau-

fend ausdrücklich verzichtet worden sei, wohl im Geschäftsjahr der entsprechenden Er-

eignisse  periodenfremd  bei  der  Gewinnsteuer  geltend  zu  machen  seien  und  der 

Gesellschaft  hierdurch  ein  nicht  gerechtfertigter  Liquiditätsnachteil  entstehe.  Zudem 

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bestehe die Gefahr, dass die angestauten Aufwendungen der Gesellschaft allenfalls im 

Ereignisjahr einen hohen Verlust einbringen würden, welcher nicht mit versteuerten ope-

rativen Gewinnen der Vorjahre der Haltedauer verrechnet werden könnte und allenfalls 

ganz ins Leere falle. Eine Revision bzw. nachträgliche Korrektur der bereits definitiv ver-

anlagten  Gewinnsteuerperioden  könne  zufolge  der  Problematik  des  Vorhandenseins 

neuer Tatsachen und in Anbetracht des hohen Aufwands der Durchführung solcher Ver-

fahren für die Gesellschaft und die Veranlagungsbehörden keine regelmässige Praxis 

werden. Die sich hieraus ergebende teilweise langjährige Rechtsunsicherheit widerspre-

che dem Gesetzgebungsziel der Förderung des Wirtschaftsstandorts Zürich in Sachen 

Immobilienwirtschaft.  

bb) aaa) In steuersystematischer Hinsicht ist der Pflichtigen beizupflichten, dass 

das Steuergesetz des Kantons Zürich mit § 64 Abs. 3 StG bzw. § 18 Abs. 5 StG eine 

Mechanik zur Verfügung stellt, welche bei Geltendmachung von zusätzlichen Aufwen-

dungen eines Liegenschaftenhändlers gemäss § 221 Abs. 2 StG bei der Grundstückge-

winnsteuer unter Verzicht auf die Geltendmachung solcher Aufwendungen bei der Ge-

winn- bzw. Einkommenssteuer der Steuerperiode der Liegenschaftenveräusserung im 

Sinne  einer  Gegenkorrektur  zu  einer  entsprechenden  Erhöhung  des  steuerbaren  Ge-

winns bzw. des steuerbaren Einkommens führt. Über den Wortlaut dieser beiden Nor-

men hinaus ist anerkannt, dass hierbei nicht nur die Differenz zwischen dem Erwerbs-

preis  und  den  wertvermehrenden  Aufwendungen  (mit  Baukreditzinsen)  einerseits  und 

dem  Buchwert  der  veräusserten  Liegenschaft  andererseits  (wiedereingebrachte  Ab-

schreibungen) zu berücksichtigen ist. Vielmehr wird auf die Differenz zwischen den An-

lagekosten (in erweitertem Sinn inkl. geltend gemachter weiterer Aufwendungen gemäss 

§ 221 Abs. 2 StG) und dem Buchwert abgestellt (Richner/Frei/ Kaufmann/Rohner, § 18 

N 143 ff.). Soweit daher Liegenschaftenhändler im Rahmen der Grundstückgewinnbe-

steuerung  in  der  Veräusserungsperiode  angefallene  weitere  Aufwendungen  (insb.  die 

durch  die  Veräusserung  ausgelösten  Steuerfolgen  bei  juristischen  Personen)  geltend 

machen, führt dies zu einer entsprechenden Erhöhung des steuerbaren Gewinns bzw. 

des steuerbaren Einkommens im Rahmen der Einkommens- bzw. Gewinnbesteuerung. 

Das  blosse  Vorhandensein  dieser  Mechanik  für  die  Abstimmung  der  Grund-

stückgewinnsteuer mit  der  Gewinn-  bzw.  Einkommenssteuer  im  Fall  der Liegenschaf-

tenveräusserung im Veräusserungsjahr gebietet indes aus steuersystematischer Sicht 

nicht zwingend, für alle während der gesamten Besitzesdauer auf Stufe Gewinn- bzw. 

Einkommenssteuer  bereits 

rechtskräftig  erfolgsmindernd  geltend  gemachten 

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liegenschaftsbezogenen  Aufwendungen  gemäss  §  221  Abs.  2  StG  einen  integralen 

nachträglichen Verzicht bei der Gewinn- bzw. Einkommenssteuer der Veräusserungs-

jahrs (mit dortiger steuererhöhenden Wirkung) zugunsten der Geltendmachung dieser 

Aufwendungen  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  zuzulassen.  Ein  Systementscheid,  in 

welchem  Zeitpunkt  auf  solche  Aufwendungen  im  Rahmen  der  Gewinn-  bzw.  Einkom-

mensbesteuerung verzichtet werden kann, lässt sich aus dieser Mechanik nicht ableiten.  

bbb)  Vielmehr  steht  ein  solcher  nachträglicher  Verzicht  auf  alle  während  der 

gesamten Besitzesdauer auf Stufe Gewinn- bzw. Einkommenssteuer bereits rechtskräf-

tig  erfolgsmindernd  geltend  gemachten  liegenschaftsbezogenen  Aufwendungen  ge-

mäss  §  221  Abs.  2  StG  nach  der vorstehend  erörterten Mechanik  in  steuersystemati-

scher  Hinsicht  in  einem  Spannungsverhältnis  zum  handels-  und  steuerrechtlichen 

Realisationsprinzip. Das Realisationsprinzip (und davon abgeleitet das Periodizitätsprin-

zip) enthält u.a. auch den Grundsatz der "sachlichen Zuordnung", wonach alle Aufwen-

dungen, die der Erzielung bestimmter Erträge dienen, jener Periode zuzuordnen sind, in 

welcher die Erträge erzielt werden, was buchhalterisch durch Aktivierung derjenigen Auf-

wendungen erfolgt, welche bis zum Bilanzstichtag für noch nicht realisierte Erträge an-

gefallen sind (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 64 N 34). Im Zusammenhang mit Lie-

genschaften  bedeutet  dies,  dass  die  Anlagekosten,  bestehend  aus  den  Kosten  des 

Grundstückserwerbs, den Herstellungskosten für die Baute sowie den Kosten späterer 

wertvermehrender Aufwendungen samt der auf letztere beiden Positionen entfallenden 

Finanzierungkosten  (Baukreditzinsen,  vgl.  VGr,  31.  August  1994,  RB 1994  Nr.  56)  zu 

aktivieren sind, da die mit diesen Aufwendungen zusammenhängende Realisation erst 

im Zeitpunkt der Liegenschaftenveräusserung eintreten wird. Diese Aktivierungen haben 

laufend in denjenigen Steuerperioden zu erfolgen, in welchen die entsprechenden Auf-

wendungen getätigt werden, um die in den jeweilige Steuerperioden bestehende finan-

zielle Lage der Gesellschaft (keine Belastung der Erfolgsrechnung mit solchen Aufwen-

dungen,  sondern  blosser  Aktiventausch  liquide  Mittel/aktivierte  Anlage  in  der  Bilanz) 

möglichst transparent darzustellen. 

Sieht  nun  die  steuerrechtliche  Regelung  von  §  221  Abs.  2  StG  vor,  dass 

– handelsrechtlich wohl weder aktivierungspflichtige noch aktivierungsfähige – weitere 

Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten im erweiterten Sinn 

geltend gemacht werden dürfen, so kommt ein Liegenschaftenhändler im Geschäftsjahr 

der Aufwendungen aufgrund des Realisationsprinzips nicht darum herum, steuerrecht-

lich  eine  Qualifikation  dieser  Aufwendungen  vorzunehmen.  Will  er  diese  bei  einem 

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künftigen Verkauf der Liegenschaft nicht als Anlagekosten im erweiterten Sinn zum Ab-

zug bringen, so bleibt es bei der handelsrechtlich vorgesehenen erfolgswirksamen Er-

fassung dieser Aufwendungen als laufende liegenschaftsbezogene Kosten. Im gegen-

teiligen Fall der Qualifikation als Anlagekosten im weiteren Sinn hat er jedoch, da das 

Instrument  der  handelsrechtlichen  Aktivierung  für  diese  Aufwendungen  regelmässig 

nicht zur Verfügung steht, anderweitig, d.h. durch entsprechende Aufstellungen zu do-

kumentieren, dass solche Aufwendungen in der Steuerperiode zwar getätigt worden, in-

des  im  steuerrechtlichen  Abschluss  nicht  erfolgsmindernd  eingegangen sind  (im  Sinn 

einer untechnischen steuerrechtlichen "Aktivierung"). 

cc) aaa) In teleologischer Hinsicht – d.h. unter Berücksichtigung des Zwecks, 

des Sinns und der dem Text zugrundeliegenden Wertungen – kann mit der Pflichtigen 

festgestellt  werden,  dass  Ziel  der  in  §  221  Abs.  2  StG  im  Zusammenspiel  mit  den  in  

§ 64 Abs. 3 StG bzw. § 18 Abs. 5 StG enthaltenen Regelungen – nebst der Annäherung 

der Abzugsmöglichkeiten der innerkantonalen Liegenschaftenhändler an diejenigen der 

Liegenschaftenhändler mit ausserkantonalem Sitz bzw. Wohnsitz – eine Annäherung an 

das  dualistische  Grundstückgewinnbesteuerungssystem  ist,  indem  dem  Liegenschaf-

tenhändler – im Gegensatz zu Veräusserern ohne diese Eigenschaft – die Wahl einge-

räumt wird, über die üblichen Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 1 StG hinausgehende, 

mit der veräusserten Liegenschaft zusammenhängenden Kosten bei derjenigen Steuer 

in Abzug zu bringen, welche im zürcherischen System den Gewinn aus der Veräusse-

rung von Liegenschaften in erster Linie besteuert. Zwar mag es sich bei rein steuerrecht-

licher bzw. steuerplanerischer Betrachtungsweise aufgrund der unterschiedlichen Steu-

erlast  ökonomisch  meist  aufdrängen,  diese  weiteren  Aufwendungen  im  Rahmen  der 

Grundstückgewinnsteuerveranlagung  geltend  zu  machen.  Indes  greift  die  Auffassung 

der Pflichtigen, wonach unter Wegfall des Wahlrechts ökonomisch immer dieser Weg zu 

beschreiten  sei,  zu  kurz.  Nebst  längerfristigen  steuerplanerischen  Aspekten  werden 

auch betriebswirtschaftliche Aspekte – so insbesondere auch das kurzfristige Liquiditäts-

management mittels geringerer Steuerlast durch die erfolgswirksame Geltendmachung 

der in den jeweiligen Geschäftsperioden ohnehin getätigten weiteren liegenschaftsbezo-

genen Aufwendungen – die Ausübung des Wahlrechts beeinflussen. Im konkreten Fall 

erstaunt überdies, dass die Pflichtige trotz des von ihr vertretenen fehlenden faktischen 

Wahlrechts  gerade  nicht  auf  die  Geltendmachung  dieser  weiteren  Aufwendungen  bei 

der Gewinnsteuer verzichtet hat. 

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bbb) Zu prüfen bleibt, ob die von der Pflichtigen als problematisch dargestellten 

Fallkonstellationen im Rahmen der teleologischen Auslegung gebieten, einen nachträg-

lichen Verzicht auf bereits rechtskräftig bei der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer abge-

zogener  weiterer  Aufwendungen  im  Sinn  von  §  221  Abs.  2  StG  im  Geschäftsjahr  der 

Liegenschaftenveräusserung zuzulassen. 

aaaa) In der ersten Konstellation der Überführung einer für den Verkauf erstell-

ten Liegenschaft eines Liegenschaftenhändlers als Kapitalanlageliegenschaft ins Anla-

gevermögen mit Vermietung derselben nach einigen Jahren Haltedauer ist darauf hin-

zuweisen,  dass  die  Thematik  einer  allfälligen  Rückabwicklung  des  Verzichts  auf  die 

Geltendmachung solcher weiterer Aufwendungen während der Haltedauer vor der Über-

führung einzig durch eine entsprechende Disposition des Liegenschaftenhändlers aktu-

ell wird. Ab dem Zeitpunkt der Überführung ins Anlagevermögen ist dem Liegenschaf-

tenhändler die Geltendmachung solcher weiterer Aufwendungen auf jeden Fall verwehrt 

(Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 221 N 127a).  

Ob ein solcher Sachverhalt allerdings überhaupt eine Rückabwicklung auszu-

lösen vermag, erscheint als fraglich. Denn mit der durch den Verzicht in den Haltejahren 

vor der Überführung erfolgten Qualifikation dieser Aufwendungen als Anlagekosten im 

weiteren Sinn sind diese mit der künftigen Realisation mittels Verkaufs der Liegenschaft 

verknüpft. Ein solcher Verkauf bleibt bei einem entsprechenden Angebot auch bei Über-

führung ins Anlagevermögen jederzeit möglich, weshalb diese Aufwendungen in einem 

künftigen Verkaufszeitpunkt weiterhin bei der Grundstückgewinnsteuer – bei selbstge-

wählter längerer Haltedauer zwar mit vermindertem Steuerspareffekt – grundsätzlich ab-

zugsfähig bleiben. Ob dies auch bei über 20-jähriger Haltedauer und der Möglichkeit der 

Geltendmachung des Verkehrswerts vor zwanzig Jahren als Ersatzwert für die Anlage-

kosten möglich bleibt, kann vorliegend offen bleiben.  

Selbst  wenn  mit  der  Pflichtigen  von  einer  Rückabwicklungspflicht  und  von  

einer periodenfremden Geltendmachung dieser Aufwendungen im Rahmen der Einkom-

mens- oder Gewinnbesteuerung der Steuerperiode der Überführung auszugehen wäre, 

ist nicht ohne weiteres nachvollziehbar, inwiefern dies zu einem nicht gerechtfertigten 

Liquiditätsnachteil führen sollte. Dies deshalb, weil der Liegenschaftenhändler die in den 

Halteperioden  bis  zur  Überführung  getätigten  Aufwendungen,  auf  deren  Geltendma-

chung er gewinnsteuerrechtlich verzichtet hat, dennoch bereits damals bezahlt und da-

mit faktisch seine Liquidität vermindert hat. Bei einer periodenfremden Geltendmachung 

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solcher Aufwendungen dürfte die Verbuchung daher nicht mehr zulasten der flüssigen 

Mittel erfolgen. Zudem würde eine solche Geltendmachung zumindest in der Konstella-

tion eines anderweitigen Einkommens bzw. Gewinns des Liegenschaftenhändlers in die-

ser Periode aufgrund der sich daraus ergebenden geringeren Steuerlast zu einer Erhö-

hung  der  Liquidität  führen.  Selbst  wenn  im  schlechtesten  Fall  die  Nachbelastung  des 

Aufwands im Jahr der Überführung zu einem nicht mit allfälligen Gewinnen der Vorjahre 

verrechenbaren hohen Verlust führen wurde, wäre dies ausschliesslich die Folge einer 

Disposition  des  Liegenschaftenhändlers  und  deshalb  hinzunehmen.  Zudem  gilt  es  zu 

berücksichtigen, dass in Anwendung von § 224a Abs. 1 und 2 i.V.m. §§ 29 und 70 StG 

zumindest  ab  2019  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  solche  Gesamtbetriebsverluste 

bzw. noch nicht verrechnete Gesamtbetriebsverlustvorträge der der Veräusserungspe-

rioden vorangegangenen sieben Geschäftsjahre von Grundstückgewinnen abgezogen 

werden können und damit die Folgen der von der Pflichtigen vertretenen Rückabwick-

lung mildern würden. 

bbbb) Veräussert ein Liegenschaftenhändler nach laufendem Verzicht auf die 

Geltendmachung weiterer Aufwendungen bei der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer die 

Liegenschaft  grundstückgewinnsteuerrechtlich  mit  einem  Verlust  (sei  es  bereits  ohne 

oder  aber  mit  Berücksichtigung  dieser  Aufwendungen),  so  hat  die  zuständige  Grund-

steuerbehörde den Umfang der durch die weiteren Aufwendungen erhöhten Anlagekos-

ten im weiteren Sinn sowie sich daraus ergebend den Umfang des Verlusts festzustellen. 

Die weiteren Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 2 StG fallen zwar bei der Grundstück-

gewinnsteuer insofern ins Leere, als damit keine Steuerminderung bewirkt werden kann. 

Der unter Berücksichtigung dieser Aufwendungen festgestellte Verlust ist indes bei der 

Einkommens- bzw. Gewinnsteuer des Liegenschaftenhändlers – genauso, wie wenn der 

Umfang der Anlagekosten einzig auf Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 1 StG zurück-

zuführen wäre – vollumfänglich zu berücksichtigen. Auch wenn die Geltendmachung der 

weiteren Aufwendungen in dieser Konstellation teilweise oder vollständig keine steuer-

mindernde Wirkung  bei der  Grundstückgewinnsteuer  haben,  tritt  diese Wirkung  durch 

die Übernahme des Verlustes aus der Grundstückgewinnsteuerveranlagung bei der Ein-

kommens- oder Gewinnsteuer ein. 

Auch  in  dieser  Konstellation ist  die  faktische  Liquidität  bereits  durch den  ent-

sprechenden Abfluss flüssiger Mittel in den früheren Steuerperioden vermindert worden. 

Im Veräusserungsjahr wiederum wird die faktische Liquidität im Umfang der vom Käufer 

überwiesenen  flüssigen  Mittel  erhöht.  Ein  Liquiditätsnachteil  entsteht  in  dieser 

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Konstellation nur insofern, als – bei zurückblickender ex tunc Betrachtung – ein Verzicht 

auf die Geltendmachung all derjenigen weiteren Aufwendungen, welche bei der Grund-

stückgewinnsteuer aufgrund der Verlustsituation nicht mehr steuermindernd geltend ge-

macht werden können, nicht nötig gewesen wäre, sondern deren erfolgswirksame Gel-

tendmachung  bereits  in  den  entsprechenden  Aufwandsteuerperioden  beim  Vorliegen 

von  anderweitigem  Einkommen  oder  Gewinn  zu  einer  Steuerentlastung  und  damit  zu 

einem periodenbezogenen Liquiditätsvorteil geführt hätte. Eine solche Steuerentlastung 

aufgrund des Verlusts bleibt indes auch in der Periode des Liegenschaftenverkaufs mög-

lich, sofern der Liegenschaftenhändler neben dem Verlust aus dem konkreten Liegen-

schaftenverkauf anderweitiges Einkommens oder Gewinn erwirtschaftet hat. Sollte der 

Verlust aus der Liegenschaftsveräusserung und dessen Berücksichtigung bei der Ein-

kommens- bzw. Gewinnsteuer schliesslich gar zu einem Gesamtbetriebsverlust führen, 

ist wiederum auf die mildernde Wirkung der Verrechenbarkeit ebensolcher mit künftigen 

Grundstückgewinnen gemäss § 224a Abs. 1 und 2 i.V.m. §§ 29 und 70 StG zu verwei-

sen. Die Möglichkeit des Eintritts eines solchen Liquiditätsnachteils erweist sich daher 

nicht  als  hinreichend  gewichtiger  Grund,  den  Verzicht  auf  weitere  Aufwendungen  ge-

mäss § 221 Abs. 2 StG früherer rechtskräftiger Steuerperioden erst im Veräusserungs-

jahr erklären zu können. 

cccc)  Zur  von  der  Pflichtigen  angeführten  Konstellation  des  langjährigen  

dokumentierten Verzichts auf die Geltendmachung dieser weiteren Aufwendungen und 

der erst nach dieser langen Periode erfolgten rechtskräftigen Aberkennung der Liegen-

schaftenhändlereigenschaft  nach  der  Veräusserung  der  entsprechenden  Liegenschaft 

im  Rahmen  der  Grundstückgewinnsteuerveranlagung  ist  anzumerken,  dass  hier  eine 

Korrektur  des  dadurch  sich  ergebenden  temporären  Liquiditätsnachteils  (die  weiteren 

Aufwendungen wären in den entsprechenden Steuerperioden zwingend erfolgswirksam 

zu  verbuchen  gewesen, was  zu  einer  niedrigen Steuerlast  geführt  und  damit  zu  einer 

höheren Liquidität geführt hätte) wohl nur durch die Revision der Steuerperioden, in wel-

chen auf diese weiteren Aufwendungen verzichtet worden ist, erfolgen kann. Zwar han-

delt es sich bei der Aberkennung der Liegenschaftenhändlereigenschaft um eine recht-

liche  Qualifikation.  Im  vorliegenden  besonderen  Kontext  der  Legitimation,  überhaupt 

weitere Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 2 StG geltend machen zu dürfen, wäre dies 

aufgrund der Besonderheit dieses kantonalrechtlichen Instituts dennoch als neue Tatsa-

che  im  Sinne  von  §  155  Abs.  1  lit.  a  StG  zu  würdigen.  Damit  kann  die  in  §  156  StG 

festgelegte absolute Revisionsfrist von zehn Jahren nach Mitteilung der entsprechenden 

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Einkommens- bzw. Gewinnsteuerentscheide einer solchen Korrektur für länger zurück-

liegende weitere Aufwendungen entgegenstehen. 

Zwar  ist  bei  natürlichen Personen  in  Anbetracht der  reichhaltigen  Rechtspre-

chung zu den Voraussetzungen für die Qualifikation als (Quasi-)Liegenschaftenhändler 

(vgl.  z.B.  Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  Handkommentar  zum  DBG,  4.  A.,  2023,  

Art. 18 N 27 ff. DBG) kaum davon auszugehen, dass bei der Einkommenssteuer auf die 

Geltendmachung weiterer Aufwendungen gemäss § 221 Abs. StG ausdrücklich verzich-

tet und damit der Status als Liegenschaftenhändler (mit entsprechenden Steuerfolgen 

bei der direkten Bundessteuer bei künftigen Liegenschaftenveräusserungen) gelten ge-

macht wird, ohne dass die aktuelle oder gemäss Businessplan absehbare Erfüllung des-

sen Voraussetzungen genauestens geprüft wird. Erfolgt dennoch ein solcher ausdrück-

lich  dokumentierter  Verzicht  über  viele  Jahre  hinweg,  ohne  dass  sich  der 

Liegenschaftenhändlerstatus durch die Umstände des Einzelfalls während dieser Peri-

ode  gefestigt  hat,  und  wird  dieser  dokumentierte  Verzicht  und  damit  der  geltend  ge-

machte Status im Rahmen dieser Einkommenssteuereinschätzungen durch die hierfür 

zuständige Steuerbehörde während all dieser Jahre trotz dieser Sachlage ohne weitere 

Abklärungen stetig akzeptiert, dürfte bei einer gesetzmässigen Ablehnung des Liegen-

schaftenhändlerstatus  im  Rahmen  der Grundstückgewinnsteuerveranlagung  eine  Kor-

rektur  auch  über  die  absolute  Revisionsfrist  hinaus  möglich  sein.  Dies  deshalb,  weil 

diese dokumentierten ausdrücklichen Verzichte diesfalls als Revers gewürdigt werden 

könnten.  Nichts  anderes  gilt  bei  juristischen Personen,  auch wenn  die Interessenlage 

aufgrund der generellen Erfassung von Kapitalgewinnen aus der Veräusserung von Lie-

genschaften im Rahmen der direkten Bundessteuer (Art. 58 lit. a DBG) eine andere sein 

mag und die Voraussetzungen für  das Vorliegen einer Liegenschaftenhandelstätigkeit 

im  Sinn  des  Vorliegens  eines  auf  Erzielung  von  Gewinn  durch  die  Veräusserung von 

Liegenschaften  als  eigentlicher  Geschäftszweck  bzw.  zumindest  als  bedeutender  Ne-

benzweck  (StRG,  1  GR.2022.30,  10.  Oktober  2023,  E.  2a/cc,  mit  Verweis  auf  Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 221 N 156 ff.) weniger klar definiert sind. Sofern die Steu-

erbehörde über viele Jahre im Rahmen der Gewinnsteuereinschätzungen trotz fehlender 

Hinweise  in  der  Jahresrechnung  auf  eine  einschlägige  Zweckerreichung  solche  aus-

drücklich  dokumentierten  Verzichte  und  damit  den  dadurch  gelten  gemachten  Status 

akzeptiert hat, sollten solche Einschätzungen auch hier über die absolute Revisionsfrist 

hinaus einer Korrektur zugänglich sein. Unhaltbare Ergebnisse sind daher entgegen der 

Auffassung der Pflichten auch in dieser Konstellation nicht erkennbar. 

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- 16 - 

dddd) Zusammenfassend ist festzustellen, dass im Rahmen der telelogischen 

Auslegung von § 221 Abs. 2 StG keine Erkenntnisse gewonnen werden können, welche 

es gebieten – in Umstossung der Ergebnisse der historischen und gesetzessystemati-

schen Auslegung – einen nachträglichen Verzicht auf bereits rechtskräftig bei der Ein-

kommens- bzw. Gewinnsteuer abgezogener weiterer Aufwendungen im Sinn von § 221 

Abs. 2 StG im Geschäftsjahr der Liegenschaftenveräusserung zuzulassen. Die Realisie-

rung des von der Pflichtigen vertretenen weitergehenden Wahlrechts des Liegenschaf-

tenhändlers ist nur durch ein gesetzgeberisches Handeln zu erwirken. 

dd)  Nichts zu  ihren Gunsten  ableiten  kann  die  Pflichtige  schliesslich mit dem 

Verweis auf das Urteil des zürcherischen Verwaltungsgerichts vom 20. Oktober 2004, 

wonach die Anforderungen an die Verzichtserklärung nicht überspannt werden dürften. 

Das Verwaltungsgericht hat in diesem Entscheid – wohlgemerkt unter Bestätigung des 

Erfordernisses des laufenden Verzichts bei der Einkommens- und Gewinnbesteuerung 

in Form von den Steuererklärungen beizulegenden Aufstellungen mit ausdrücklicher Be-

zeichnung derjenigen Aufwendungen, welche in deren Rahmen aktiviert oder auf andere 

Weise  nicht  geltend  gemacht  werden  –  die  Anforderungen  an  die  Verzichtserklärung 

lediglich dahingehend gelockert, als der Nachweis des Verzichts als geleistet betrachtet 

werden könne, wenn aufgrund der Akten ausgeschlossen werden könne, dass die Auf-

wendungen bei den Staats- und Gemeindesteuern der Aufwandperiode zum Abzug ge-

bracht worden seien. Dies sei insbesondere der Fall, wenn in Ermangelung entsprechen-

der steuerbarer Erträge Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 2 StG von vornherein nicht 

bei den Staats- und Gemeindesteuern hätten geltend gemacht werden können (VGr, 20. 

Oktober 2004, SB.2003.0075, E. 3). Die von der Pflichtigen vertretene darüber hinaus 

gehende  Lockerung  im  Sinne  der  Aufhebung  des  Erfordernisses  des  laufenden  Ver-

zichts ist aus diesem Urteil nicht ableitbar. 

3. Diese Erwägungen führen zur Abweisung des Rekurses. Ausgangsgemäss 

sind  die  Kosten  des  Verfahrens  der  Pflichtigen  aufzuerlegen  (§  151  Abs.  1  StG)  und 

bleibt  ihr  die  Zusprechung  einer  Parteientschädigung  verwehrt  (§ 152  StG  i.V.m.  § 17 

Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959). 

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Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen. 

[…] 

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