# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bd7fb764-8986-59f0-b116-ad47ed1a4cc3
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-01-20
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 20.01.2012 PF110073
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_PF110073_2012-01-20.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: PF110073-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichter  

Dr. P. Higi und Ersatzrichter lic. iur. P. Raschle sowie Gerichts-

schreiber lic. iur. T. Engler. 

Urteil vom 20. Januar 2012 

in Sachen 

 
1. A._____,  

2. B._____,  

Beklagte und Beschwerdeführer, 

 
Nr. 1 und 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,  

 
gegen 

 
1. C._____,  

2. D._____,  

Kläger und Beschwerdegegner, 

 

Nr. 1 und 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____,  

 
betreffend Befehl 

 
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Bezirkes Horgen vom 15. 
Dezember 2011 (ER110034) 

- 2 - 

Erwägungen: 

I. 

1. Die Beklagten und Beschwerdeführer (nachfolgend Beklagte) sind Ei-

gentümer und Verpächter des Bauernhofes E._____ in der F._____ in G._____. 

Sie schlossen am 27. März 2008 mit den Klägern und Beschwerdegegnern (nach-

folgend Kläger) einen schriftlichen Pachtvertrag ab, mit Pachtantritt am 1. Mai 

2008, kündbar unter Beachtung einer einjährigen Kündigungsfrist, bei einer festen 

Vertragsdauer von 15 Jahren. Der Pachtvertrag hält explizit fest, somit sei das 

Pachtverhältnis frühestens (ordentlich) kündbar auf den 1. Mai 2023 (act. 2/8 S. 2 

Ziffern 1 und 2). Pachtgegenstand ist der Bauernhof E._____ mit Land, Wald, 

dem Wohnhaus Assek.-Nr. 1.., der Scheune Assek.-Nr. 2.. und dem weiteren Ge-

bäude "F._____" Assek.-Nr. 3.. (act. 2/8 S. 3 Ziffern 6 f.). Die Parteien vereinbar-

ten indes ausserhalb des schriftlichen Pachtvertrags, dass die Beklagten so lange 

weiterhin im Wohnhaus wohnen bleiben könnten, bis der von ihnen geplante 

Stöcklibau abgeschlossen sei. Dies ist unstrittig (act. 2/5 S. 6).   

Bereits kurze Zeit nach Pachtantritt kam es in der Beziehung zwischen den 

Klägern und den Beklagten zu Unstimmigkeiten. Das Mietgericht Horgen (irrtüm-

lich als "Pachtgericht" bezeichnet, vgl. act. 2/6 S. 6 E. I./3.) schützte indes die 

Kündigung der Kläger per 1. Mai 2009 auf die Ausweisungs- und Feststellungs-

klage der Beklagten hin mit Urteil vom 23. September 2010 (act. 2/5) nicht. Eine 

weitere (Eventual-) Kündigung vom 27. Januar 2010 auf den 30. November 2010 

wurde vom Mietgericht gleichzeitig als nichtig erachtet. Bezüglich dieser beiden 

Kündigungen erwuchs das Urteil vom 23. September 2010 in Rechtskraft (act. 2/6 

S. 11 Dispositivziffer 1).  

Widerklageweise hatten die Kläger im damaligen Verfahren vor dem Mietge-

richt ihrerseits beantragt, die Beklagten seien zu verpflichten, innert einer gericht-

lich festzusetzenden Frist das Wohnhaus Assek.-Nr. 1.. unter Mitnahme von 

Hausrat und Mobiliar zu verlassen. Dieser Anspruch wurde vom Mietgericht und 

auf Berufung hin am 3. März 2011 vom Obergericht geschützt, und das Bundes-

- 3 - 

gericht wies die gegen den Beschluss vom 3. März 2011 erhobene Beschwerde 

mit Urteil vom 27. Juli 2011 ab, soweit es darauf eintrat (act. 2/5 S. 37 Dispositiv-

ziffer 3, act. 2/6 S. 11 Dispositivziffer 2, act. 2/7 S. 8 Dispositivziffer 2).  

Grund für die Verpflichtung der Beklagten zum Verlassen des Wohnhauses 

war nach diesen Entscheiden kurz zusammengefasst, dass die weitere Nutzung 

des Wohnhauses durch die Beklagten lediglich mit Blick auf den geplanten Stöck-

lineubau vereinbart worden sei, im Sinne einer suspensiven Bedingung. Der Neu-

bau des Stöckli sei daraufhin blockiert worden, weil infolge der grundlosen Kündi-

gung des Pachtvertrages durch die Beklagten die Betriebsnachfolge als Voraus-

setzung der Bewilligung des Stöcklibaus nach Art. 34 Abs. 4 lit. c RPG entfallen 

sei. Die Folgen der grundlosen Kündigung und damit auch das Stoppen der erteil-

ten Baubewilligung für das Stöckli hätten sich die Beklagten selber zuzuschrei-

ben, und die Kläger hätten daher Anspruch auf ordnungsgemässe Erfüllung des 

Pachtvertrags (act. 2/5 S. 31 f., 2/6 S. 8).  

2. Mit Eingabe vom 15. Februar 2011 haben die Beklagten vor dem Miet-

gericht Horgen (als Kläger) ein weiteres Verfahren anhängig gemacht, in welchem 

sie gestützt auf eine erneute Kündigung des Pachtvertrages per 31. Oktober 2011 

die Verpflichtung der Kläger zum Verlassen der Pachtsache (verbunden mit dem 

Begehren auf Feststellung der Rechtsgültigkeit der Kündigung) verlangen (vgl. 

act. 20/2 S. 2).  

Dabei werfen die Beklagten den Klägern als Kündigungsgrund nach Art. 22b 

Abs.1 lit. c LPG vor, dass sie auf dem Pachtobjekt, wo sie (die Kläger) zunächst in 

einem Wohnwagen gelebt hatten, ohne Zustimmung der Beklagten 15 Rohrfun-

damente einbetoniert und darauf einen Wohnraum von geschätzten 80 Quadrat-

metern errichtet hätten (act. 7 S. 6; vgl. dazu im Einzelnen nachfolgend 

II./2.3.2.2).  

3. Mit Eingabe vom 11. August 2011 stellten die Kläger vor der Vorinstanz 

ein Begehren um Erlass eines Befehls nach Art. 257 ZPO. Darin beantragten sie 

was folgt (act. 1 S. 2 f.):  

- 4 - 

"1. Es sei den Beklagten zu befehlen, das den Klägern verpachtete Wohnhaus 

Assek.-Nr. 1.., F._____-Strasse ..., G._____, unter Mitnahme von Hausrat 

und Mobiliar unverzüglich, 

 eventualiter innert einer vom Einzelgericht festzusetzenden Frist, die nicht 

über den 30. September 2011 hinausgeht, ordentlich zu räumen und zu ver-

lassen.  

2. Es sei den Beklagten unter Androhung geeigneter Zwangsmassnahmen im 

Unterlassungsfalle, insbesondere die Bestrafung nach Art. 292 StGB, zu be-

fehlen, die Gebäude Assek. Nrn. 2.. (Scheune) und 3.. (F._____) unverzüg-

lich vollständig zu räumen und ab sofort nicht mehr zu benutzen und ohne 

Einverständnis der Kläger zu betreten.  

3. Es sei den Beklagten unter Androhung geeigneter Zwangsmassnahmen im 

Unterlassungsfalle, insbesondere die Bestrafung nach Art. 292 StGB, zu be-

fehlen,  

- […]  

- die vom Vordach des Gebäudes Assek.-Nr. 2.. geschützte Fläche sowie  

- […] unverzüglich zu räumen […]. 

[4.-8. …]." 

4. Die Vorinstanz gewährte den Klägern mit Verfügung vom 

15. Dezember 2011 antragsgemäss die unentgeltliche Prozessführung und be-

stellte ihnen Rechtsanwalt lic. iur. Y._____ als unentgeltlichen Rechtsvertreter 

(act. 17 S. 15). Gleichzeitig trat die Vorinstanz auf etliche Anträge der Kläger in-

folge Illiquidität nicht ein (act. 17 S. 15), was von den Klägern nicht angefochten 

wurde. Darauf ist daher nicht einzugehen.  

Mit Urteil vom 15. Dezember 2011 erkannte die Vorinstanz sodann was folgt 

(act. 17 S. 16 f.):  

"1. Den Beklagten wird unter Androhung von Zwangsvollstreckung im Unterlas-

sungsfall befohlen, die von ihnen verpachtete Wohnhaus Assek.-Nr. 1.. an 

der F._____-Strasse ... in G._____ bis spätestens 31. Januar 2012 zu räu-

men und zu verlassen.  

- 5 - 

2. Den Beklagten wird unter Androhung von Zwangsvollstreckung im Unterlas-

sungsfall, insbesondere die Bestrafung nach Art. 292 StGB, befohlen, die 

Gebäude Assek.-Nr. 2.. (Scheune) und 3.. (F._____) in G._____ bis spätes-

tens 31. Januar 2012 zu räumen und zu verlassen und ab sofort nicht mehr 

zu benutzen und ohne Einverständnis der Kläger zu betreten.  

3. Den Beklagten wird unter Androhung von Zwangsvollstreckung im Unterlas-

sungsfall, insbesondere die Bestrafung nach Art. 292 StGB, befohlen, den al-

ten Pferdestall und die vom Vordach des Gebäudes Assek.-Nr. 2.. geschützte 

Fläche bis spätestens 31. Januar 2012 zu räumen und zu verlassen.  

4. […] 

5. Das Gemeindeammannamt G._____ wird angewiesen, diesen Befehl nach 

Eintritt der Rechtskraft auf Verlangen der Kläger zu vollstrecken. Die Kosten 

für die Vollstreckung sind von den Klägern vorzuschiessen, sind ihnen aber 

von den Beklagten zu ersetzen.  

6. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'500.00. Die Kosten werden 

den Parteien je zur Hälfte auferlegt, der Anteil der Kläger wird zufolge der 

Gewährung der unentgeltlichen Prozessführung auf die Gerichtskasse ge-

nommen.  

7. Es wird keine Parteientschädigung gesprochen.  

[8.-9. Mitteilung / Rechtsmittel]" 

Das Urteil vom 15. Dezember 2011 wurde den Beklagten am 19. Dezember 

2011 zugestellt (act. 15/2).  

5. Mit Eingabe vom 29. Dezember 2011, beim Obergericht eingegangen 

am 30. Dezember 2011 (Datum Poststempel: 29. Dezember 2011), erhoben die 

Beklagten rechtzeitig Beschwerde gegen das Urteil vom 15. Dezember 2011, und 

stellten die folgenden Anträge (act. 18 S. 2 f.):  

"1. Die Vollstreckbarkeit des Urteils des Einzelgerichts im summarischen Verfah-

ren des Bezirksgerichts Horgen vom 15. Dezember 2011 sei aufzuschieben.  

2. In Aufhebung von Ziff. 1 des angefochtenen Urteils sei auf den Antrag, das 

verpachtete Wohnhaus Assek.-Nr. 1.. an der F._____-Strasse ... in G._____ 

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bis spätestens 31. Januar 2012 zu räumen und zu verlassen, nicht einzutre-

ten.  

3. In Aufhebung von Ziff. 2 des angefochtenen Urteils sei auf den Antrag, den 

Beschwerdeführern sei unter Androhung von Zwangsvollstreckung im Unter-

lassungsfall, insbesondere die Bestrafung nach Art. 292 StGB zu befehlen, 

die Gebäude Assek.-Nr. 2.. (Scheune) und Assek.-Nr. 3.. (F._____) in 

G._____ bis spätestens 31. Januar 2012 zu räumen und zu verlassen und ab 

sofort nicht mehr zu benutzen und ohne Einverständnis der Kläger zu betre-

ten, nicht einzutreten.  

4. In Aufhebung von Ziff. 3 des angefochtenen Urteils sei auf den Antrag, den 

Beschwerdeführenden sei unter Androhung von Zwangsvollstreckung im Un-

terlassungsfall, insbesondere die Bestrafung nach Art. 292 StGB zu befehlen, 

die vom Vordach des Gebäudes Assek.-Nr. 2.. geschützte Fläche zu räumen 

und zu verlassen, nicht einzutreten.  

5. In Aufhebung von Ziff. 5 des angefochtenen Urteils sei das Gemeindeam-

mannamt G._____ nicht anzuweisen, die angefochtenen Teile des Befehls 

nach Eintritt der Rechtskraft und auf Verlangen der Kläger auf Kosten der Be-

klagten zu vollstrecken.  

6. In Aufhebung von Ziff. 6 des angefochtenen Urteils seien die Kosten des vor-

instanzlichen Verfahrens den Beschwerdegegnern aufzuerlegen und diese 

seien zu verpflichten, die Beschwerdeführer angemessen prozessual zu ent-

schädigen.  

7. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens seien den Beschwerdegegnern auf-

zuerlegen und diese seien zu verpflichten, die Beschwerdeführer für das Be-

schwerdeverfahren angemessen prozessual zu entschädigen." 

6. Von der Einholung einer Beschwerdeantwort wurde abgesehen 

(Art. 322 Abs. 1 ZPO). Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden beige-

zogen (act. 1-15). Das Verfahren erweist sich als spruchreif.  

- 7 - 

II.  

1. Prozessuale Vorbemerkungen: 

1.1 Das vorliegende Verfahren steht unter der Herrschaft der Schweizeri-

schen Zivilprozessordnung ZPO, da der angefochtene Entscheid nach deren In-

krafttreten eröffnet wurde (Art. 405 Abs. 1 ZPO).  

1.2 Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Ange-

legenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert Fr. 10'000.00 er-

reicht (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Gegen nicht berufungsfähige erstinstanzliche En-

dentscheide ist die Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO zulässig (Art. 319 lit. a 

ZPO).  

1.3 Der Streitwert berechnet sich in Ausweisungsverfahren nach dem 

Wert, den die Nutzung des Miet- bzw. Pachtobjekts während der Zeit hat, wäh-

rend welcher die Ausweisung nicht vollzogen werden kann. Zusätzlich ist die Zeit-

dauer zu berücksichtigen, welche für die effektive Vollziehung der Ausweisung 

nach dem Vorliegen des rechtskräftigen Entscheids noch erforderlich ist (Diggel-

mann, DIKE-Komm-ZPO, Art. 91 N 45). Das zu beurteilende Ausweisungsbegeh-

ren wurde wie erwähnt am 11. August 2011 gestellt. Danach rechtfertigt es sich, 

auf den Wert der Nutzung während einer 7monatigen Nutzungsdauer abzustellen.  

1.3.1 Für die Bemessung des Nutzungswertes ist auf den Pachtzins abzu-

stellen (vgl. BGE 136 III 196 E. 1.1). Dieser beträgt für das ganze Pachtobjekt 

über 7 Monate nach dem Pachtvertrag Fr. 9'740.00 (ausgehend vom Jah-

respachtzins von Fr. 16'700.00, vgl. act. 2/8). Indes ist zu berücksichtigen, dass 

nicht die Nutzung der ganzen Pachtsache im Streit liegt, sondern lediglich die 

Nutzung des Wohnhauses sowie die erwähnten Nutzungsbeschränkungen mit 

Blick auf die Scheune (Assek.-Nr. 2..) und das Gebäude F._____ (Assek.-Nr. 3..).  

Vom erwähnten Jahrespachtzins wurde ein Abschlag von Fr. 6'900.00 auf 

Fr. 9'800.00 vereinbart für die Zeit, in welcher die Beklagten das Wohnhaus noch 

benützen (vgl. act. 2/5 S. 6). D.h. bezüglich des Wohnhauses alleine, um dessen 

Nutzung es vorliegend in erster Linie geht, ist von einem Nutzungswert über 7 

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Monate hinweg im Betrag von Fr. 4'025.00 auszugehen (entsprechend 7/12 von 

Fr. 6'900.00). Die weiteren strittigen Begehren (Räumung der Scheune und des 

F._____ sowie des Platzes unter dem Scheunenvordach) lassen sich etwa mit 

Fr. 2'000.00 beziffern (vor dem Hintergrund, dass für die erwähnten 7 Monate für 

die Nutzung des ganzen Betrieb wie gesehen Fr. 9'740.00 zu bezahlen wären). 

Der Streitwert beträgt daher rund Fr. 6'000.00.  

1.3.2 Die Vorinstanz hat damit in der Rechtsmittelbelehrung zum angefoch-

tenen Entscheid zu Recht lediglich auf die Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO hin-

gewiesen.  

Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde vom 29. Dezember 2011 ist somit 

einzutreten.  

2. Zur beantragten Räumung des Wohnhauses Assek.-Nr. 1..:  

2.1 Die Vorinstanz erwog, die Beklagten hätten nicht bestritten, dass sie 

mit Urteil des Mietgerichts Horgen vom 23. September 2010 verpflichtet worden 

seien, das den Klägern verpachtete Wohnhaus Assek.-Nr. 1.. (als Teil der Pacht-

sache gemäss Pachtvertrag vom 27. März 2008) zu räumen und zu verlassen, 

und dass dieses Urteil am 27. Juli 2011 vom Bundesgericht bestätigt worden sei. 

Indessen sei das Ausweisungsbegehren der Kläger nach Ansicht der Beklagten 

rechtsmissbräuchlich, weil inzwischen das bereits erwähnte Verfahren betreffend 

eine neue ausserordentliche Kündigung des Pachtvertrags auf den 31. Oktober 

2011 am Mietgericht Horgen hängig sei (vgl. dazu vorne I./2.). Dieses Verfahren 

vermöge die gestützt auf den erwähnten rechtskräftigen höchstrichterlichen 

Rechtsspruch bestehende klare Rechtslage jedoch nicht umzustossen. 

Weiter ging die Vorinstanz auf das von den Beklagten vorgelegte Kurzgut-

achten von H._____ vom 17. November 2010 (act. 8/1) ein. Darin bejahte der 

Gutachter das Vorliegen eines Kündigungsgrundes nach Art. 22b Abs.1 lit. c LPG 

für eine Kündigung durch die Beklagten per 31. Oktober 2011 infolge der vorge-

nommenen Änderungen an der Pachtsache. Auch dieses Parteigutachten, so die 

Vorinstanz, vermöge die erwähnte klare Rechtslage nicht aufzuheben, zumal es 

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sich auf rudimentäre Angaben stütze und die Vorgeschichte, nämlich den verein-

barten Bau eines Stöckli, unberücksichtigt lasse.  

Gestützt auf diese Überlegungen hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbe-

gehren der Kläger gut (act. 17 S. 5 ff.).  

2.2 Zu den Vorbringen der Beklagten:  

2.2.1 Die Beklagten liessen beschwerdeweise erneut auf das neue Verfah-

ren betreffend Kündigung des Pachtvertrags vom 27. März 2008 auf den 

31. Oktober 2011 (vgl. vorne I./2.) verweisen. In jenem Verfahren habe das Miet-

gericht Horgen mit Urteil vom 29. November 2011 (act. 20/2) als vorsorgliche 

Massnahme angeordnet, dass die Beklagten das Wohnhaus Assek.-Nr. 1.. wäh-

rend der Dauer des Verfahrens nicht zu verlassen hätten. Danach liege keine kla-

re Rechtslage mehr vor, gestützt auf welche nach Art. 257 Abs. 1 ZPO im sum-

marischen Verfahren befohlen werden könne, das Wohnhaus per 31. Januar 

2012 zu verlassen.  

Im Übrigen sei das klägerische Ausweisungsbegehren, so die bereits von 

der Vorinstanz erwähnte Auffassung der Beklagten, rechtsmissbräuchlich. Die 

Kläger würden mit ihrem Begehren an der Herausgabe einer Pachtsache festhal-

ten, welche sie aufgrund der erfolgten Kündigung wieder zurückgeben müssten. 

Was diese erneute Kündigung des Pachtvertrags angehe, habe das Gericht ledig-

lich festzustellen, ob die in Art. 22a Abs. 1 LPG definierte Pflichtverletzung vorlie-

ge. Gegebenenfalls sei die Kündigung ohne weitere Ermessensbetätigung des 

Gerichts korrekt. Dies zu prüfen, sei der Befehlsrichter indes nicht in der Lage, 

weshalb auf das Begehren nicht einzutreten sei (act. 18 S. 5 f., act. 7 S. 6 f.).  

2.2.2 Dass das Ausweisungsbegehren ansonsten grundsätzlich gutzuheis-

sen wäre, weil die Kläger gestützt auf den Pachtvertrag vom 27. März 2008 einen 

Anspruch auf Übergabe des Wohnhauses Assek.-Nr. 1.. als Teil der Pachtsache 

haben, wird von den Beklagten damit nicht bestritten. Insbesondere machen die 

Beklagten auch nicht mehr geltend, sie müssten das Wohnhaus aufgrund eines 

mündlichen Nutzungsvorbehalts erst verlassen, wenn das geplante Stöckli errich-

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tet sei. Die Beklagten anerkannten vor Bundesgericht offenbar, dass das Stoppen 

der Bewilligung zum Stöcklibau von ihnen aufgrund der ausgesprochenen Kündi-

gung zu vertreten war (act. 2/7 S. 5 E. 1.2.2), und sie stellen sich im vorliegenden 

Ausweisungsverfahren nicht mehr gegen die zutreffende Ansicht des Mietgerichts 

und des Obergerichts in den Entscheiden vom 23. September 2010 bzw. 3. März 

2011, wonach der Nutzungsvorbehalt infolge des Stopps der Bewilligung zum 

Stöcklibau entfallen ist und die Kläger daher die Übergabe der Pachtsache auch 

hinsichtlich des Wohnhauses verlangen können (vgl. dazu act. 2/6 S. 6 ff. E. II., 

act. 2/5 S. 31 f. E. 6). Auf diese Fragen ist daher nicht mehr weiter einzugehen.   

2.3 Auch den übrigen Auffassungen der Beklagten ist aus den nachfolgend 

geschilderten Gründen nicht zu folgen: 

2.3.1 Das Bundesgericht hielt im Urteil vom 27. Juli 2011 fest, ein Auswei-

sungsbegehren könnte rechtsmissbräuchlich sein, wenn festgestellt würde, dass 

aufgrund der erstellten Wohncontainer nunmehr eine gültige Kündigung auf einen 

Termin kurz nach dem angesetzten Räumungstermin vorliege. Die Pächter wür-

den diesfalls an der Übergabe einer Pachtsache festhalten, die sie aufgrund der 

erfolgten Kündigung sogleich wieder zurückgeben müssten. Eine solche Konstel-

lation könnte in der Tat einen Rechtsmissbrauch implizieren, denn wer etwas ver-

lange, das er umgehend wieder herausgeben müsse, handle grundsätzlich 

rechtsmissbräuchlich (act. 2/7 S. 6).  

2.3.2 Die Beklagten begründen die behauptete Rechtsmissbräuchlichkeit 

des Ausweisungsbegehrens wie gesehen mit der erfolgten Kündigung des Pacht-

verhältnisses auf den 31. Oktober 2011. Die Gültigkeit dieser Kündigung ist wie 

eingangs erwähnt Gegenstand eines Verfahrens vor dem Mietgericht Horgen. Auf 

dieses Verfahren ist daher nachfolgend einzugehen.  

2.3.2.1 Die Situation im vorliegenden Verfahren mit Blick auf diese Kündi-

gung ist vergleichbar mit der Konstellation, wenn in einer mietrechtlichen Streitig-

keit gleichzeitig ein ordentlicher Prozess über die Gültigkeit (bzw. über die An-

fechtung) der Kündigung vor dem Mietgericht und ein Ausweisungsbegehren vor 

dem Befehlsrichter nach Art. 257 ZPO rechtshängig sind. Für solche Fälle ist der 

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Entscheid ZR 110/2011 Nr. 54 der Kammer massgeblich. Zusammengefasst hat 

die Kammer dort entschieden, dass die Rechtshängigkeit des mietgerichtlichen 

Verfahrens die Anhebung eines Ausweisungsverfahrens nicht ausschliesst, und 

dass das Ausweisungsverfahren dabei auch nicht zu sistieren ist, sondern dass 

die Frage der Gültigkeit der Kündigung, die im mietgerichtlichen Verfahren die 

Hauptfrage ist, durch den Ausweisungsrichter mit der auf klares Recht und liquide 

tatsächliche Verhältnisse beschränkten Kognition als Vorfrage zu entscheiden ist. 

Dies führt zur Konsequenz, dass das Ausweisungsgericht, ungeachtet des hängi-

gen mietgerichtlichen Verfahrens über die geltend gemachte Vermieterkündigung, 

den Mieter bereits ausweisen kann, wenn es die Gültigkeit dieser Kündigung mit 

der erwähnten Kognition bejahen kann.  

Das vorliegende Verfahren steht im Vergleich zum erwähnten Entscheid in 

dem Sinne unter "umgekehrten Vorzeichen", als es die Pächter (Kläger) sind, 

welche mit ihrem Ausweisungsbegehren erst die vertraglich vereinbarte Übergabe 

der Pachtsache (bzw. eines Teiles davon) anstreben. Die Gültigkeit der von den 

Verpächtern (Beklagten) ausgesprochenen Kündigung ist dabei in dem Sinne als 

Vorfrage zu beurteilen, als sich der Rechtsmissbrauchsvorwurf der Beklagten auf 

diese Kündigung abstützt. Nur wenn die neue Kündigung gültig ist, steht die 

Rechtsmissbräuchlichkeit des klägerischen Ausweisungsbegehrens im Raum.  

2.3.2.2 Klares Recht und liquide Verhältnisse mit Blick auf das Auswei-

sungsbegehren der Kläger setzen in diesem Zusammenhang die Entkräftung des 

Rechtsmissbrauchsvorwurfs voraus. Darüber kann das Ausweisungsgericht nach 

dem Gesagten entgegen den Beklagten (act. 7 S. 7) durchaus entscheiden, wenn 

auch mit der erwähnten, auf klares Recht und liquide tatsächliche Verhältnisse 

beschränkten Kognition.  

Auszugehen ist von den folgenden unbestrittenen tatsächlichen Verhältnis-

sen: Infolge des von den Beklagten wie erwähnt eingestandenermassen zu ver-

tretenden Stopps des Stöcklineubaus (vgl. dazu vorne II./2.2.2) verzögerte sich 

auch die ursprünglich geplante, mittelfristige Nutzung des Wohnhauses durch die 

Kläger. In der Folge weigerten sich die Beklagten über Jahre hinweg, den Klägern 

das Wohnhaus wie im Pachtvertrag vereinbart zur Verfügung zu stellen, auch 

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nachdem das Bundesgericht letztinstanzlich ein erstes Begehren der Kläger auf 

Übergabe des Wohnhauses geschützt hatte (act. 2/7). Die Kläger richteten sich 

derweil mit dem Einverständnis der Beklagten provisorisch in einem Wohnwagen 

mit Vorzelt auf dem Gelände des Betriebs ein. Offenbar erschien dies aufgrund 

der für die Betriebsführung erforderlichen hohen Präsenzzeit (vgl. act. 2/6 S. 9) 

geboten. Nachdem diese Situation jahrelang unverändert geblieben war, schufen 

die Kläger unbestritten mit der Einbetonierung der erwähnten Rohrfundamente 

und Erstellung eines Wohncontainers auf den Fundamenten ein etwas dauerhaf-

teres Provisorium. Nach der Schilderung der Kläger vor Vorinstanz, welcher die 

Beklagten beschwerdeweise nichts entgegen gehalten haben, entschieden sich 

die Kläger für dieses Vorgehen, weil der Verbleib in dem alten, ausrangierten so-

wie im Verlaufe der Zeit vergrauten Wohnwagen ihnen und ihrer Familie aus ge-

sundheitlichen Gründen unzumutbar erschien (act. 13 S. 3).  

Dies wird ihnen nun von den Beklagten als ausserordentlicher Kündigungs-

grund im Sinne einer verpönten Veränderung der Pachtsache nach Art. 22a 

Abs. 1 LPG entgegengehalten (vgl. act. 7 S. 6 f.). 

Die Kläger sind der Ansicht, die Beklagten würden sich rechtsmissbräuchlich 

verhalten, wenn sie, nachdem sie sich mit dem ersten Provisorium (Wohnwagen) 

einverstanden erklärt hätten, nun im Ersatz desselben eine Vertragsverletzung 

erkennen würden, obwohl das neue Provisorium, welches für die sechsköpfige 

Familie notgedrungen über eine gewisse Fläche verfügen müsse, faktisch weni-

ger Grünfläche beanspruche als das bisherige. Ein solches krass widersprüchli-

ches Verhalten sei nicht zu schützen (act. 13 S. 3).  

2.3.2.3 Nach Art. 22b lit. c LPG kann ein landwirtschaftlicher Pachtvertrag 

unabhängig von der Dauer, auf welche er abgeschlossen wurde, mit einer Frist 

von 6 Monaten auf den Frühjahrs- oder Herbsttermin gekündigt werden, wenn der 

Pächter eine von ihm vorgenommene, über den ordentlichen Unterhalt hinaus ge-

hende Erneuerung oder Änderung der Pachtsache nach Art. 22a LPG, welcher 

der Verpächter nicht schriftlich zustimmte, innert einer angemessenen Frist nicht 

rückgängig macht.  

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Bei der Kündigung des Pachtvertrages nach Art. 22b LPG handelt es sich 

um eine an die Besonderheiten der landwirtschaftlichen Pacht angepasste Aus-

gestaltung eines allgemeinen Prinzips, welches grundsätzlich bei allen Dauer-

schuldverhältnissen gilt: Neben der Möglichkeit der ordentlichen Kündigung tritt 

regelmässig die an das Vorliegen wichtiger Gründe gebundene ausserordentliche, 

vorzeitige Kündigung des Dauerschuldverhältnisses (BGE 128 III 428). Art. 22b 

LPG sieht bei bestimmen Pflichtverletzungen des Pächters eine solche ausseror-

dentliche Kündigung vor. Zwar ist die Kündigungsfrist von 6 Monaten für eine 

ausserordentliche Kündigung verhältnismässig lang. Eine kurzfristigere Auflösung 

des Vertrages wäre bei der landwirtschaftlichen Pacht indes nicht zweckmässig 

(Studer/Hofer, das landwirtschaftliche Pachtrecht, Vorabdruck 2007 der zweiten 

Auflage, Rz. 494). Dennoch bleibt die Kündigung wegen Pflichtverletzungen des 

Pächters eine ausserordentliche, gleich wie die Kündigung infolge Unzumutbar-

keit der Weiterführung des Pachtvertrags, für welche ebenfalls eine Frist von 6 

Monaten statuiert wird (Art. 17 LPG). Die Kündigungsvoraussetzungen von 

Art. 22b LPG sind daher als Konkretisierungen des erwähnten, die ausserordent-

liche Kündigung rechtfertigenden wichtigen Grundes zu verstehen. In die gleiche 

Richtung geht die Literatur zum landwirtschaftlichen Pachtrecht, wonach die vor-

zeitige Auflösung des Pachtvertrages nach Art. 22b LPG eine ausserordentlich 

harte Massnahme darstellt, die eines ausserordentlichen Grundes bedarf und die 

vor allem dann gerechtfertigt ist, wenn dem Pachtgegenstand Gefahr droht (Stu-

der/Hofer, a.a.O., Rz. 495). 

Die dem Pächter vorgeworfene Änderung bzw. Erneuerung der Pachtsache 

muss daher einen "wichtigen Grund" darstellen, um den Verpächter zur ausseror-

dentlichen Kündigung zu berechtigen. Wie in allen Fällen von ausserordentlichen 

Kündigungen hat das Gericht in Ermessensausübung (Art. 4 ZGB) in Würdigung 

der konkreten Umstände zu entscheiden, ob ein solcher Grund vorliegt (BGE 128 

III 428 E. 4). In diesem Sinne ist daher eine Ermessensbetätigung des Richters 

entgegen den Beklagten (act. 7 S. 7) durchaus vorgesehen und notwendig.  

2.3.2.4 Die Lehre zur landwirtschaftlichen Pacht hält zur Kündigung nach 

Art. 22b lit. c LPG fest, vor allem Um- oder Neubauten im Sinne von Art. 11 LPG 

- 14 - 

würden den Tatbestand von Art. 22a Abs. 1 LPG erfüllen (Studer/Hofer, a.a.O., 

Rz. 489), also Veränderungen der Pachtsache, welche sich auf den Wert der 

Pachtsache auswirken und den Parteien daher das Recht geben, eine Neufest-

setzung des Ertragswerts mit Anpassung des Pachtzinses zu verlangen. Insbe-

sondere in solchen Fällen kann die Kündigungsmöglichkeit nach lit. c von Art. 22b 

LPG daher bestehen.  

Vorliegend bestand der Umstand an sich, dass die Kläger auf dem Pacht-

land wohnen (wenn auch zunächst in einem Wohnwagen), bereits während einer 

langen Zeit im gegenseitigen Einvernehmen, als Folge des erwähnten Nutzungs-

vorbehalts der Beklagten am Wohnhaus. Welche konkreten Nachteile, geschwei-

ge denn Gefahren, der Pachtsache vorliegend durch die Errichtung des neuen 

Wohnprovisoriums mit Einbetonieren von Rohrfundamenten drohen, ist nicht er-

sichtlich und wurde auch von den Beklagten nicht näher ausgeführt. Ebenso we-

nig kann argumentiert werden, die von den Klägern angebrachte Änderung bzw. 

Neuerung würde den Wert der Pachtsache massgeblich ändern. Das für den 

Wohnzweck der Kläger auf diese Weise in Anspruch genommene Land ist im 

Vergleich zum ganzen Pachtland vernachlässigbar.  

In dieser Konstellation erreicht das Vorgehen der Kläger die Schwelle eines 

wichtigen Grundes nicht und ist die Kündigung des Pachtvertrages gestützt auf 

Art. 22b lit. c LPG daher unzulässig.  

2.3.2.5 Im Übrigen ist ebenso die Ansicht der Kläger betreffend die Rechts-

missbräuchlichkeit der Verpächterkündigung zu teilen. Dass sie mit ihren vier Kin-

dern nach jahrelangem, von den Beklagten nicht beanstandeten Leben in einem 

Wohnwagen auf dem Gelände des Hofes eine etwas festere, wenn auch nach wie 

vor provisorische Wohnsituation schaffen wollten, ist nachvollziehbar. Zusätzlich 

zum widersprüchlichen Verhalten der Beklagten mit der anfänglichen Bewilligung 

eines Wohnprovisoriums auf dem Hof und der darauf folgenden Ablehnung eines 

neueren Provisoriums fällt ins Gewicht, dass es die Beklagten waren, welche den 

Grund für die nach wie vor bestehende Notwendigkeit des Provisoriums setzten, 

in dem sie sich in Verletzung des Pachtvertrages auch dann noch weigerten, aus 

dem Wohnhaus auszuziehen, als der Neubau des Stöckli aus von ihnen zu vertre-

- 15 - 

tenden Gründen auf lange Zeit hinaus gestoppt worden war und ein höchstrichter-

licher Entscheid sie zur Übergabe des Wohnhauses an die Kläger verpflichtete. 

Dass die Beklagten danach den Klägern das Erstellen des neuen Provisoriums 

als Veränderung der Pachtsache und als Kündigungsgrund vorwerfen, ist auf-

grund der erstellten, durch die Akten ausgewiesene Vorgeschichte ein offensicht-

licher, ins Auge springender Vorwand und erfüllt daher den Tatbestand des offen-

sichtlichen und damit liquiden Rechtsmissbrauches im Sinne von Art. 2 Abs. 2 

ZGB.  

2.3.2.6 Die von den Beklagten geltend gemachte Kündigung des Pachtver-

trags per 31. Oktober 2011 ist daher offenkundig nicht zu schützen (entgegen 

dem vor Vorinstanz eingereichten Parteigutachten, vgl. die zutreffenden Erwä-

gungen in act. 17 S. 6, welchen die Beklagten im Beschwerdeverfahren nichts 

entgegen gehalten haben). Ihr Vorwurf, das Ausweisungsbegehren der Kläger sei 

rechtsmissbräuchlich, erweist sich damit als haltlos.  

2.3.3 Auch aus dem Urteil des Mietgerichts Horgen vom 29. November 2011 

betreffend vorsorgliche Massnahmen (act. 20/2) können die Beklagten sodann 

nichts für sich ableiten. Die Frage, ob der Hinweis auf dieses Urteil vor dem Hin-

tergrund von Art. 326 ZPO überhaupt zulässig ist, kann daher offen bleiben.  

Das Mietgericht hielt das Begehren der Beklagten (vgl. vorne I./2.) für nicht 

völlig aussichtslos und ordnete daher an, dass die Beklagten (die Kläger im dorti-

gen Verfahren) das Wohnhaus Assek.-Nr. 1.. für die Dauer des mietgerichtlichen 

Verfahrens nicht zu räumen und zu verlassen hätten (act. 20/2 S. 6).  

2.3.3.1 Wie erwähnt hindert die Rechtshängigkeit des mietgerichtlichen Ver-

fahrens das Ausweisungsgericht nicht daran, über die Ausweisung zu entschei-

den und dabei die Rechtsgültigkeit der Kündigung des Pachtvertrags per 

31. Oktober 2011 vorfrageweise zu prüfen.  

Wenn somit bereits die Tatsache, dass das Mietgericht die vom Auswei-

sungsgericht als Vorfrage zu beurteilende Kündigung als Hauptfrage (und mit un-

beschränkter Kognition) prüfen wird, die Entscheidungsbefugnis des Auswei-

- 16 - 

sungsgerichts nicht zu hindern vermag, so kann eine vom Mietgericht erlassene 

vorsorgliche Massnahme diese Wirkung umso weniger haben. Beim Erlass vor-

sorglicher Massnahmen prüft das Gericht nur, ob sich der geltend gemachte An-

spruch nach summarischer Prüfung der Rechtsfragen nicht als aussichtslos er-

weist. Der Entscheid des Massnahmerichters hat in diesem Sinne provisorischen 

Charakter, und er ist daher von den strengen Wirkungen der materiellen Rechts-

kraft ausgenommen (ZK ZPO-Sutter-Somm/Lötscher, Art. 257 N 56 f.; Zürcher, 

DIKE-Komm-ZPO, Art. 261 N 1, 6, Art. 268 N 1). Dagegen trifft das Gericht im 

Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen unter den besonderen Eintre-

tensvoraussetzungen (Vorliegen klaren Rechts und Vorliegen eines unbestritte-

nen oder sofort beweisbaren, mithin liquiden Sachverhalts) in einem abgekürzten 

Erkenntnisverfahren einen materiellen Entscheid, der volle Rechtskraft erlangt 

(ZK ZPO-Göksu, Art. 257 N 20). Wenn diese Eintretensvoraussetzungen gegeben 

sind, kann das Vorliegen eines Massnahmeentscheids in einem anderen Verfah-

ren das Ausweisungsgericht daher nicht binden.  

2.3.3.2 Wie gesehen sind die tatsächlichen Verhältnisse unbestritten, sowohl 

was den Pachtvertrag vom 27. März 2008 angeht, als auch mit Blick auf die neu-

erliche Kündigung der Verpächter. Zudem ist die Rechtslage in dem Sinne klar, 

dass die Kläger aus dem Pachtvertrag einen Anspruch auf Übergabe des Wohn-

hauses haben, und dass die erneute Kündigung des Pachtvertrags durch die Be-

klagten offenkundig nicht zu schützen ist. Daher hat die Vorinstanz das Auswei-

sungsbegehren der Kläger mit Blick auf das Wohnhaus Assek.-Nr. 1.. zu Recht 

gutgeheissen. Die Beschwerde ist somit diesbezüglich abzuweisen.  

3. Zur beantragten Räumung der Gebäude Assek. Nrn. 2.. (Scheune) und 

3.. (F._____) sowie der Fläche unter dem Vordach des Gebäudes Assek.-Nr. 2.. 

was folgt: 

3.1 Die Vorinstanz erwog, die erwähnten beiden Gebäude seien den Klä-

gern gestützt auf den Pachtvertrag vom 27. März 2008 sowie gestützt auf Art. 278 

Abs. 1 OR in einwandfreiem Zustand herauszugeben, und die Räumung der vom 

Scheunenvordach geschützten Fläche sei nicht bestritten worden, weshalb das 

Begehren der Kläger auch diesbezüglich gutzuheissen sei (act. 17 S. 7 f., 10).  

- 17 - 

3.2 Unbestritten ist im Grundsatz, dass gestützt auf den schriftlichen 

Pachtvertrag vom 27. März 2008 ein Anspruch der Kläger auf Übergabe der er-

wähnten Gebäude (als Teil der Pachtsache) besteht. Die Beklagten halten dem 

klägerischen Herausgabebegehren indes die folgenden Einwendungen entgegen: 

3.2.1 Dem Begehren auf Räumung der Scheune Assek.-Nr. 2.. und des da-

rin befindlichen Kühlraumes stehe, so die Beklagten, die materielle Rechtskraft 

der Verfügung vom 3. Juni 2010 im Befehlsverfahren EU100032 des Bezirksge-

richts Horgen entgegen. Bereits damals hätten die Kläger diese Ansprüche gel-

tend gemacht, worauf die Einzelrichterin nicht auf das Begehren eingetreten sei. 

Zur Begründung habe die Einzelrichterin ausgeführt, es könne nicht mit Sicherheit 

festgestellt werden, ob es eine Abrede gegeben habe, wonach die Beklagten ihre 

Gegenstände nicht aus den Scheunen entfernen müssten.  

Zwischen den Parteien sei, so die Beklagten, bei Pachtantritt mündlich ein 

Nutzungsvorbehalt vereinbart worden, wonach die Scheune und das Gebäude 

F._____ nicht zu räumen gewesen seien und die Beklagten jederzeit Zutritt zu 

den darin noch gelagerten Gegenständen haben sollten. Etwas anderes wäre 

auch gar nicht möglich gewesen, weil die Beklagten keine Möglichkeit gehabt hät-

ten, diese Gegenstände sonst irgendwo unterzubringen. Dass es neben dem 

schriftlichen Pachtvertrag auch mündliche Abreden gegeben habe, hätten die 

Kläger im mietgerichtlichen Verfahren MB090005 (vgl. dazu act. 20/3) anerkannt. 

Der Pachtvertrag enthalte entsprechend – trotz der in dessen Ziff. 9 erwähnten 

Besichtigung der Pachtsache bei Pachtantritt mit Erstellung eines Antrittsproto-

kolls über allfällige Mängel – keine Hinweise auf Mängel der Pachtsache insb. be-

treffend Räumung der Scheunen, und die Kläger hätten auch in den Schlich-

tungsgesprächen vor dem …-Verband im Oktober und November 2008 nicht auf 

einer Räumung der Scheunen beharrt.  

Die Verhandlungen vor Pachtantritt seien von Herrn I._____ vom ...-Verband 

eng begleitet worden. I._____ werde daher als Zeuge für die mündliche Vereinba-

rung eines solchen Nutzungsvorbehalts offeriert.  

- 18 - 

In rechtlicher Hinsicht sei die Frage entgegen der Vorinstanz nicht, ob der 

Verpächter nach Art. 278 Abs. 1 OR verpflichtet sei, die Sache zum vereinbarten 

Zeitpunkt in einem zur vorausgesetzten Benutzung und Bewirtschaftung taugli-

chem Zustand zu übergeben, sondern entscheidend sei, was Inhalt des Pachtver-

trags geworden sei. Bezüglich der erwähnten mündlichen Abreden sei der Sach-

verhalt strittig und nicht sofort beweisbar. Daher sei auf das Befehlsbegehren be-

treffend Räumung von Scheune und F._____ nicht einzutreten (act. 18 S. 7-10; 

vgl. bereits act. 7 S. 7 ff.).  

3.2.2 Zur Räumung des Scheunenvordachs lassen die Beklagten festhalten, 

die Vorinstanz sei irrtümlich davon ausgegangen, diesbezüglich sei der Anspruch 

der Kläger nicht bestritten. Die Abweisung dieses Begehrens sei vor Vorinstanz 

beantragt worden. Es gelte dazu dasselbe wie zu den Scheunen ausgeführt, so-

wohl betreffend Nutzungsvorbehalt als auch betreffend die Beweisofferte für die 

entsprechende mündliche Vereinbarung der Parteien bei Pachtantritt (act. 18 

S. 11; vgl. bereits act. 7 S. 2, 10).  

3.3 Der Ansicht der Beklagten ist aus den nachfolgend geschilderten 

Gründen nicht zu folgen:  

3.3.1 Richtig ist, dass zumindest ein Teil der im vorliegenden Verfahren strit-

tigen Ansprüche betreffend Scheune, F._____ und Fläche unter dem Scheunen-

vordach bereits im Befehlsverfahren EU100032 geltend gemacht wurde, und dass 

die Einzelrichterin im summarischen Verfahren am Bezirksgericht Horgen mit Ver-

fügung vom 3. Juni 2010 auf das Befehlsbegehren nicht eintrat (act. 8/2).  

In der Lehre wird zwar, wie die Beklagten richtig vorbringen, die Ansicht ver-

treten, wenn der Befehlsrichter in einem Verfahren nach Art. 257 ZPO wegen Illi-

quidität auf das Begehren nicht eintrete, stehe dieser Entscheid einem erneuten 

Befehlsbegehren entgegen (vgl. Göksu, DIKE-Komm-ZPO, Art. 257 N 22). Aller-

dings wird an der angegebenen Stelle formuliert, ein erneutes Befehlsbegehren 

"dürfte" ausgeschlossen sein, wenn auf ein erstes nicht eingetreten worden sei. 

Die Botschaft zur ZPO lässt die Frage offen (BBl 2006 S. 7352). Grundsätzlich er-

langen Nichteintretensentscheide keine materielle Rechtskraft bezüglich des be-

- 19 - 

urteilten Anspruchs – wohl aber bezüglich der beurteilten Prozessvoraussetzung, 

es sei denn, diese sei (für ein späteres Verfahren) erst nachträglich begründet 

worden (Kriech, DIKE-Komm-ZPO, Art. 236 N 29). Danach ist es zulässig, nach 

einem Nichteintreten auf ein Befehlsbegehren mangels Liquidität auf ein erneutes 

Begehren einzutreten, wenn sich die Liquidität mit Blick auf Sachverhalt und 

Rechtslage zwischenzeitlich ergeben hat. In einer solchen Situation wurde die 

"besondere Prozessvoraussetzung" der Liquidität nachträglich begründet.   

3.3.2 Ob bei Pachtantritt neben dem Nutzungsvorbehalt der Beklagten be-

züglich des Wohnhauses auch ein solcher Vorbehalt bezüglich der Scheune, des 

F._____ und der Fläche unter dem Scheunenvordach vereinbart wurde oder 

nicht, kann heute indes offen bleiben. Solche Nutzungsvorbehalte betreffend die 

weiteren Gebäude stehen – wenn sie vereinbart worden wären – im Gesamtzu-

sammenhang mit dem weiteren Verbleib der Verpächter im Wohnhaus (und damit 

auf dem Betriebsgelände), wie es bis zur erwarteten Erstellung des Stöcklis 

ebenso einvernehmlich beabsichtigt war (vgl. vorne I./1.) wie eine Mitarbeit des 

Beklagten 1 im Betrieb bis dahin (act. 2/5 S. 16). Dass dabei etwa auch vereinbart 

wurde, die Beklagten dürften ihr Brennholz weiter unter dem Scheunenvordach 

lagern (act. 18 S. 11), erscheint naheliegend. Ähnlich verhält es sich mit der wei-

teren gemeinsamen Nutzung der Scheune und des F._____.  

3.3.3 Nach dem Vorliegen des bundesgerichtlichen Urteils vom 27. Juli 2011 

(act. 2/7) besteht indessen ein höchstrichterlicher Entscheid, der den Klägern trotz 

des erwähnten Nutzungsvorbehalts der Beklagten einen Anspruch auf Übergabe 

des Wohnhauses Assek.-Nr. 1.. zuspricht, weil der Stöcklineubau wie erwähnt 

gestoppt wurde. Dass sich daran in absehbarer Zeit etwas ändern könnte, ist 

nicht ersichtlich und wurde nicht vorgebracht, und die erneute Kündigung des 

Pachtvertrags ist wie gesehen nicht zu schützen.  

Die Beklagten können sich daher heute nicht mehr auf den mündlichen Nut-

zungsvorbehalt betreffend das Wohnhaus Assek.-Nr. 1.. stützen. Vielmehr haben 

sie das Wohnhaus aufgrund der vorstehenden Erwägungen den Klägern heraus-

zugeben, wie es grundsätzlich im schriftlichen Pachtvertrag vereinbart wurde. Die 

weiteren behaupteten Nutzungsvorbehalte bezüglich der Scheune, des F._____ 

- 20 - 

und der Fläche unter dem Scheunenvordach teilen das Schicksal des Nutzungs-

vorbehalts betreffend das Wohnhaus. Ohne Verbleib der Beklagten auf dem Hof, 

im Wohnhaus oder später im Stöckli, macht etwa die Holzlagerung der Beklagten 

auf dem Hof unter dem Scheunenvordach keinen Sinn mehr. Bezüglich der 

Scheune und des F._____ gilt nichts anderes. Welchen konkreten Zweck die wei-

tere (Mit-)Nutzung dieser Gebäude durch die Beklagten nach der Übergabe des 

Wohnhauses an die Kläger noch hat, ist ohnehin nicht ersichtlich und wurde nicht 

dargelegt. Die Beklagten verdeutlichen etwa nicht, welche Gegenstände sie in 

den genannten Gebäuden noch lagern würden (vgl. act. 7 S. 8 ff., act. 18 S. 7 f.). 

Insofern ist offenkundig auch ein rechtlich allenfalls schützenswertes Interesse 

der Beklagten an der selbständigen weiteren Benützung der Nebengebäude nicht 

im Ansatz dargetan. Ihr Beharren erweist sich im Gegenteil als schikanös (Art. 2 

Abs. 2 ZGB).  

3.3.4 Der von den Beklagten im Beschwerdeverfahren diesbezüglich in tat-

sächlicher Hinsicht einzig vorgebrachte strittige Punkt (behauptete mündliche 

Vereinbarung von Nutzungsvorbehalten) ist nach dem Gesagten nicht von Be-

lang. Was heute relevanter Inhalt des Pachtvertrages geworden ist, steht fest: Die 

Kläger haben gestützt auf den Pachtvertrag einen Anspruch auf Übergabe der 

Pachtsache, d.h. des Betriebs als Ganzes.  

3.3.5 Was bei Pachtantritt bzw. anlässlich der Schlichtungsverhandlungen 

im Jahr 2008 betreffend die Räumung dieser Gebäude galt (vgl. vorne II./3.2.1), 

ist heute nach dem Gesagten nicht mehr von Belang. Beim Pachtantritt mag die 

unterbliebene Räumung dem damaligen Nutzungsvorbehalt entsprochen haben, 

der heute jedoch entfallen ist. Eine Zeugeneinvernahme betreffend die Vereinba-

rung von Nutzungsvorbehalten ist aus diesem Grund nicht zielführend. Die Be-

weisofferte vermag die Liquidität des klägerischen Anspruchs daher nicht zu zer-

stören.  

3.3.6 Das Befehlsbegehren der Kläger ist somit auch mit Blick auf die 

Scheune Assek.-Nr. 2.., das F._____ Assek.-Nr. 3.. und die Fläche unter dem 

Scheunenvordach Assek.-Nr. 2 mit der Vorinstanz gutzuheissen.  

- 21 - 

4. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde und zur Bestätigung des an-

gefochtenen Entscheids.  

5. Da mit dem heutigen Urteil der Endentscheid ergeht, wird der Antrag 

auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung gegenstandslos. Er ist daher abzu-

schreiben.  

III. 

1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist die erstinstanzliche Regelung 

der Kosten- und Entschädigungsfolgen zu bestätigen.  

2. Zudem werden die Beklagten ausgangsgemäss für das Beschwerde-

verfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO).  

3. Den Klägern ist im Beschwerdeverfahren kein massgeblicher Aufwand 

entstanden. Daher ist keine Parteientschädigung zuzusprechen.  

Es wird beschlossen:  

1. Der Antrag auf Aufschub der Vollstreckbarkeit wird als gegenstandslos ab-

geschrieben.  

2. Schriftliche Mitteilung mit dem nachfolgenden Erkenntnis.  

Es wird erkannt: 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, und die Verfügung des Einzelgerichtes 

des Bezirkes Horgen vom 15. Dezember 2011 (ER110034) wird bestätigt. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'000.00 festgesetzt. 

3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden den Beklagten je zur 

Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden für den ganzen Be-

trag.  

- 22 - 

4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.  

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Kläger unter Beilage eines 

Doppels von act. 18, sowie an das Bezirksgericht Horgen, je gegen Emp-

fangsschein, und an die Obergerichtskasse. 

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-

telfrist an die Vorinstanz zurück. 

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 

30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
ca. Fr. 6'000.00. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 

 
 

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 

 
Der Gerichtsschreiber: 

 
 
 

lic. iur. T. Engler 
 
versandt am: 
 

	Urteil vom 20. Januar 2012
	I.
	II.
	III.

	Es wird beschlossen:
	Es wird erkannt:
	1. Die Beschwerde wird abgewiesen, und die Verfügung des Einzelgerichtes des Bezirkes Horgen vom 15. Dezember 2011 (ER110034) wird bestätigt.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'000.00 festgesetzt.
	3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden den Beklagten je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden für den ganzen Betrag.
	4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Kläger unter Beilage eines Doppels von act. 18, sowie an das Bezirksgericht Horgen, je gegen Empfangsschein, und an die Obergerichtskasse.
	6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...