# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 36cfe5c9-65e9-51cb-988c-5fc24cf32bc3
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-05
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 05.03.2025 VR3 2024 26
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_VR3-2024-26_2025-03-05.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Urteil vom 5. März 2025

Referenz VR3 24 26

Instanz Dritte verwaltungsrechtliche Kammer

Besetzung Schmid Christoffel, Vorsitz
Brun und Audétat
Gees, Aktuar

Parteien A._____
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Jon Andri Moder

gegen

Gemeinde B._____
Beschwerdegegnerin 1
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally

C._____ und D._____
Beschwerdegegner 2
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger

Gegenstand Baueinsprache

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Sachverhalt

A. C._____ und D._____ sind Eigentümer der nebeneinanderliegenden 
Parzellen 30074 und 30075 im Grundbuch der Gemeinde B._____, Fraktion 
E._____. Auf der Parzelle 30074 stehen aktuell "Wohnhaus und Stall". Gemäss 
Generellem Gestaltungsplan B._____ ist das Wohnhaus als "kulturhistorisch 
wertvolles Gebäude" und der Stall als "ortsbildprägende Baute" eingestuft. A._____ 
ist angrenzender Nachbar an die Parzelle 30075 (Parzelle 30069).

B. C._____ und D._____ haben bereits am 23. Oktober 2020 sowie am 21. Juli 
2021 zwei Baugesuche betreffend die erwähnten Grundstücke gestellt, wogegen 
A._____ Einsprache erhoben hat. Die Gemeinde B._____ hat die beiden 
Baugesuche mit Bau- und Einspracheentscheid vom 20. Juli 2022 rechtskräftig 
abgewiesen.

C. Mit Baugesuch vom 25. März 2023 beantragten C._____ und D._____ 
betreffend die Parzellen 30074 / 30075 den Umbau respektive die Erweiterung der 
auf Parzelle 30074 befindlichen Gebäude (Wohnhaus und Stall) in eine 4.5-Zimmer-
Wohnung ohne Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 ZWG sowie in ein 
Atelier als Gewerbefläche.

D. Gegen das vom 21. Mai bis 9. Juni 2023 öffentlich aufgelegte Baugesuch 
erhob A._____ am 8. Juni 2023 Einsprache mit dem Antrag auf Verweigerung der 
Baubewilligung, unter gesetzlicher Kostenfolge. Zusammenfassend wurde 
ausgeführt, dass das Baugesuch die Voraussetzungen des 
Zweitwohnungsgesetzes nicht erfülle und das Projekt höchstens dann einer 
Bewilligung zugänglich wäre, wenn die Gesamtheit aller zu Wohnzwecken 
geeigneten Räume mit einer Erstwohnungsverpflichtung belegt würde.

E. Mit Bauentscheid vom 22. Januar 2024, mitgeteilt am 9. Februar 2024, wies 
die Gemeinde B._____ die Einsprache von A._____ ab, soweit sie darauf eintrat 
und hiess das Baugesuch von C._____ und D._____ mit bestimmten Auflagen gut. 
Die Bewilligung erfolgte unter anderem mit der öffentlich-rechtlichen 
Nutzungsbeschränkung, dass die Atelierräumlichkeiten im Unter- und Erdgeschoss 
der Liegenschaft unter Ausschluss der Wohnnutzung ausschliesslich als 
Gewerbeflächen respektive Atelier genutzt werden dürfen. Zwischen den 
Gewerbeflächen und Wohnflächen dürfe keine interne Verbindung bestehen. Die 
bestehenden Verbindungen müssten mittels unbeweglichen Trennwänden 
geschlossen werden. Entsprechend wurde das Grundbuchamt F._____ 
angewiesen, diese öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen als Auflage auf 
Parzelle 30074 mit dem Stichwort "Atelier im 1. UG/EG: Ausschliesslich gewerbliche 

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Nutzung mit Wohnverbot (EGID Fr. 191644098)" anzumerken. Den Entscheid 
begründete die Gemeinde damit, dass die alten Wohnflächen im Wohnteil der 
Parzelle 30074 trotz Unbewohnbarkeit ausnahmsweise als altrechtliche 
Wohnflächen gemäss Art. 10 ZWG zu qualifizieren seien, weil sie aufgrund des 
kommunalen Schutzes in Art. 80 BauG-E._____ als "kulturhistorisch wertvolles 
Gebäude" zwingend wiederhergestellt werden müssten.

F. Gegen den Bauentscheid vom 22. Januar 2024 erhob A._____ (nachfolgend: 
Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 12. März 2024 Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Er beantragte die Aufhebung des 
angefochtenen Bauentscheids unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge 
(zzgl. 8,1 % MWSt.). Zudem sei der Beschwerde aufschiebende Wirkung zu 
erteilen. Er stellte sich auf den Standpunkt, dass keine altrechtliche Wohnung im 
Sinne des Zweitwohnungsgesetzes vorliege, da sich die Wohnräume nicht für eine 
Wohnnutzung eignen würden (Art. 10 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 lit. a ZWG). Entsprechend 
könne der Bau der geplanten Wohnung nicht ohne Nutzungsbeschränkung bewilligt 
werden. Zudem liege auf der Hand, dass die Atelierräume in Umgehungsabsicht 
faktisch zu Wohnzwecken benutzt werden würden.

G. In ihrer Vernehmlassung vom 9. April 2024 beantragten C._____ und 
D._____ (nachfolgend: Beschwerdegegner 2) die Abweisung der Beschwerde, 
soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Sie bestritten 
die Beschwerde- wie auch die Einsprachelegitimation des Beschwerdeführers. Eine 
Umgehungsabsicht hinsichtlich der Nutzung des Ateliers wurde bestritten. 
Nutzungen würden schliesslich auch von der Baupolizei auf ihre Rechtmässigkeit 
geprüft.

H. Mit Vernehmlassung vom 6. Mai 2024 beantragte die Gemeinde B._____ 
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1) ebenfalls die Abweisung der Beschwerde; 
unter gesetzlicher Kostenfolge. Sie wiederholte im Wesentlichen die bereits 
gemachten Ausführungen gemäss Bauentscheid vom 22. Januar 2024.

I. Mit Verfügung vom 7. Mai 2024 wurde die vom Beschwerdeführer beantragte 
aufschiebende Wirkung für die Beschwerde zuerkannt, nachdem die 
Beschwerdegegnerin 1 auf eine diesbezügliche Vernehmlassung verzichtet und die 
Beschwerdegegner 2 keine Einwände erhoben hatten.

J. Mit Replik vom 28. Juni 20024 verwies der Beschwerdeführer auf seine 
Anträge gemäss Beschwerde und vertiefte seine Standpunkte.

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K. Mit Duplik vom 22. Juli 2024 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an ihren 
Rechtsbegehren unverändert fest und vertiefte ihre Argumente gemäss 
Vernehmlassung vom 6. Mai 2024.

L. Mit Schreiben vom 31. Juli 2024 führten die Beschwerdegegner 2 aus, dass 
nicht dupliziert werden könne, da der Beschwerdeführer auf die von ihnen 
eingereichte Vernehmlassung vom 9. April 2024 nicht repliziert habe.

M. Mit Triplik vom 30. August 2024 wiederholte der Beschwerdeführer im 
Wesentlichen die bereits deponierten Ausführungen.

N. Mit Quadruplik vom 3. September 2024 äusserten sich die 
Beschwerdegegner 2 nochmals kurz ohne neue wesentliche Vorbringen.

O. Mit Quadruplik vom 13. September 2024 wiederholt die 
Beschwerdegegnerin 1 ihren bereits dargelegten Standpunkt.

P. Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid sowie auf die weiteren 
Ausführungen in den Rechtsschriften der Parteien wird, soweit entscheidrelevant, 
in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Erwägungen

1. Prozessuales

1.1. Am 1. Januar 2025 ist im Kanton Graubünden die Totalrevision des 
Gerichtsorganisationsgesetzes vom 14. Juni 2022 (GOG; BR 173.000) 
vollumfänglich in Kraft getreten. Auf dieses Datum hin sind das Kantons- und das 
Verwaltungsgericht zum Obergericht des Kantons Graubünden zusammengelegt 
worden. Die hängigen Verfahren des Verwaltungsgerichts sind per 1. Januar 2025 
auf das Obergericht übertragen worden (Art. 122 Abs. 5 GOG). Infolgedessen 
wurde die ursprüngliche Verfahrensnummer R 24 26 auf VR3 24 26 abgeändert. 
Die Verfahrensparteien sind hierüber in Kenntnis gesetzt worden.

1.2. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht 
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer 
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder 
eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Bauentscheid vom 
22. Januar 2024 (act. B.1 = act. C.6) ist weder endgültig noch kann er bei einer 
anderen Instanz angefochten werden (vgl. Art. 92 KRG [BR 801.100], Art. 46 KRVO 
[BR 801.110], Art. 126 Abs. 1 des Baugesetzes der Fraktion E._____ [nachfolgend 
BauG-E._____] sowie Art. 33 Abs. 2 RPG (SR 700). Die Beurteilung der 

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vorliegenden Beschwerde fällt demzufolge in die Zuständigkeit des angerufenen 
Gerichts. Die Beschwerde wurde im Sinne von Art. 38 und Art. 52 VRG frist- und 
formgerecht eingereicht. Die Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers wird 
von den Beschwerdegegnern 2 bestritten (act. A.2 S. 3 f.) und ist nachfolgend zu 
prüfen.

1.3.1. Gemäss Art. 50 VRG ist zur verwaltungsgerichtlichen Beschwerde 
legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein 
schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch 
besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Das kantonale Recht muss die 
Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten gewährleisten (Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG; Art. 111 
Abs. 1 BGG). Entsprechend ist hinsichtlich der Frage der Legitimation auf Art. 89 
Abs. 1 BGG und die dazu ergangene Rechtsprechung abzustellen. Art. 89 Abs. 1 
BGG setzt für das Beschwerderecht voraus, dass die beschwerdeführende Partei 
vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur 
Teilnahme erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen Entscheid besonders 
berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder 
Änderung hat (lit. c; vgl. BGE 141 II 50 E. 2.2.). Das besondere Berührtsein setzt 
voraus, dass die beschwerdeführende Person zur Streitsache über eine spezifische 
Beziehungsnähe verfügt. Als wichtiges Kriterium zur Beurteilung der Betroffenheit 
dient in der Praxis die räumliche Distanz zum Bauvorhaben bzw. zur Anlage. Die 
Rechtsprechung bejaht in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren 
Liegenschaften sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m befinden (BGE 140 II 
214 E. 2.3; Urteil des Bundesgerichts 1C_199/2021 vom 31. Mai 2022 E. 4.2). 
Zudem muss die beschwerdeführende Person ein schutzwürdiges Interesse an der 
Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids besitzen. Nach der 
Rechtsprechung setzt dieses Interesse voraus, dass dieser Person im Falle des 
Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht. Ein solcher Nutzen ist bei Streitigkeiten 
über Baubewilligungen grundsätzlich zu bejahen, wenn das Durchdringen von 
Rügen der beschwerdeführenden Person sich rechtlich oder tatsächlich auf ihre 
Stellung auswirken würde, indem das Bauvorhaben, soweit es diese Person 
belastet, nicht oder anders realisiert würde als geplant (BGE 139 II 499 E. 2.2 mit 
Hinweisen, vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 1C_249/2023 vom 
5. November 2024 E. 2.4.). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind 
Nachbarn zur Beschwerdeführung gegen ein Bauvorhaben in der Regel 
insbesondere dann legitimiert, wenn sie mit Sicherheit oder zumindest grosser 
Wahrscheinlichkeit durch Immissionen (Lärm, Staub, Erschütterungen, Licht oder 
andere Einwirkungen) betroffen sein werden, die der Bau oder Betrieb der fraglichen 

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Anlage hervorruft (BGE 136 II 281 E. 2.3.1; Urteil 1C_392/1C_393/2020 vom 
20. Mai 2021 E. 4.2, vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 1C_199/2021 vom 
31. Mai 2022 E. 4.2).

1.3.2. Die Beschwerdegegner 2 bestreiten die Beschwerdelegitimation des 
Beschwerdeführers mit der Begründung, dass es nicht allein auf die Nähe zum 
Grundstück ankommen dürfe. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung verlange 
den Nachweis von tatsächlichen und rechtlichen Vorteilen. Die Liegenschaft des 
Beschwerdeführers erhalte durch die Realisierung des Bewilligungsersuchten 
keinen Nachteil. Im Gegenteil erführe sie, würde das streitgegenständliche Projekt 
realisiert werden dürfen, nur Vorteile und auch eine massive Wertvermehrung. Dies 
ergebe sich aus den Akten und der Begründung der Bewilligung (act. A.2. S. 3 f).

1.3.3. Das Gericht ist von Amtes wegen verpflichtet, die Prozessvoraussetzungen 
und damit auch die Beschwerdelegitimation zu prüfen. Der Beschwerdeführer ist 
durch den angefochtenen Entscheid formell beschwert, da er am vorinstanzlichen 
Verfahren teilgenommen hat und dort mit seinen Anträgen ganz oder teilweise 
unterlegen ist (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG; vgl. Hänni, Planungs-, Bau- und 
besonderes Umweltschutzrecht, 7. Aufl. 2022, S. 608 f.). Auch die materielle 
Beschwer, besonderes Berührtsein und schutzwürdiges Interesse an der 
Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids, kann bejaht werden, da 
der Beschwerdeführer als Nachbar (Parzelle 30069, Eigentümerabfrage auf 
https://G._____) durch das gemäss Bauentscheid bewilligte Bauprojekt mit grosser 
Wahrscheinlichkeit von Immissionen wie Lärm, Staub etc. betroffen wäre. 
Entsprechend ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.4. In beweisrechtlicher Hinsicht gilt es festzuhalten, dass auf den vom 
Beschwerdeführer sowie den Beschwerdegegnern 2 beantragten Beizug der Akten 
betreffend die Baubewilligungsverfahren für die früheren Baugesuche der 
Beschwerdegegner 2 vom 23. Oktober 2020 und 21. Juli 2021 verzichtet werden 
kann. Wie sich nachfolgend zeigen wird, ergibt sich der relevante Sachverhalt 
hinreichend aus den vorliegenden Akten (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung 
BGE 144 V 361 E. 6.5, 141 I 60 E. 3.3, 136 I 229 E. 5.3).

1.5. Streitgegenstand bildet in formeller Hinsicht die Frage, ob der 
Beschwerdeführer zur Einsprache legitimiert war und die Beschwerdegegnerin 1 zu 
Recht auf die Einsprache eingetreten ist. 

1.5.1. Gemäss Art. 92 Abs. 2 i.V.m. Art. 101 Abs. 2 KRG sind zur Einsprache 
Personen berechtigt, die ein schutzwürdiges eigenes Interesse haben oder nach 

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Bundesrecht legitimiert sind. Die Legitimation zur Einsprache muss wie die 
Legitimation zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde mindestens im gleichen Umfang 
wie für die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans 
Bundesgericht gewährleistet sein (Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG, Art. 111 Abs. 1 BGG, 
Urteil des Bundesgerichts 1C_199/2021 vom 31. Mai 2022 E. 4.1.). Entsprechend 
kann auf die in E. 1.3.1. zitierte bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Art. 89 
Abs. 1 BGG verwiesen werden.

1.5.2. Die Beschwerdegegner 2 bestreiten die Einsprachelegitimation des 
Beschwerdeführers mit derselben Begründung wie dessen Beschwerdelegitimation 
– mit einem fehlenden tatsächlichen und rechtlichen Interesse (vgl. dazu E. 1.3.2).

1.5.3. Die Legitimation des Einsprechers kann vorliegend bejaht werden. Der 
Einsprecher würde als Nachbar (Parzelle 30069; Eigentümerabfrage auf 
https://G._____) durch das Bauprojekt mit grosser Wahrscheinlichkeit von 
Immissionen wie Lärm, Staub ect. betroffen sein. Somit ist er besonders berührt und 
hat ein schutzwürdiges Interesse. Entsprechend war der Beschwerdeführer zur 
Einsprache legitimiert und die Beschwerdegegnerin 1 ist zurecht darauf eingetreten.

2. Materielles

In materieller Hinsicht sind insbesondere zwei Punkte strittig: Zum einen ist zu 
prüfen, ob die Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch betreffend die Erstellung der 
Wohnung zu Recht ohne Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 des 
Zweitwohnungsgesetzes vom 20. März 2015 (ZWG; SR 702) bewilligt hat (E. 3 
nachfolgend). Zum andern ist zu klären, ob die Beschwerdegegnerin 1 das 
Baugesuch betreffend die Erstellung des Ateliers zu Recht als Gewerbefläche 
bewilligt hat (E. 4 nachfolgend).

3. Zur Frage der Bewilligung der Wohnung ohne Nutzungsbeschränkung

3.1. Gemäss Art. 6 ZWG dürfen in Gemeinden, in denen der 
Zweitwohnungsanteil über 20 % liegt, keine neuen Zweitwohnungen bewilligt 
werden. Vorbehalten bleibt die Erstellung neuer Wohnungen mit 
Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG oder in anderen, vorliegend nicht 
zur Diskussion stehenden Ausnahmefällen. Ausgenommen von dieser Regelung 
sind altrechtliche Wohnungen, welche am 11. März 2012 rechtmässig bestanden 
oder rechtskräftig bewilligt waren (Art. 11 i.V.m. Art. 10 und Art. 2 ZWG).

3.2. Die Gemeinde B._____ hat einen Zweitwohnungsanteil von über 20 %. Die 
Beschwerdegegnerin 1 bewilligte das Baugesuch betreffend die Erstellung der 

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Wohnung ohne Nutzungsbeschränkung, weil sie das vorbestehende Wohnhaus als 
altrechtliche Wohnung qualifizierte (act. B.1 = act. C.6, Rz. 11). Diese Qualifikation 
wird vom Beschwerdeführer in Abrede stellt. Somit ist nachfolgend zu prüfen, ob 
das vorbestehende Wohnhaus als altrechtliche Wohnung gemäss 
Zweitwohnungsgesetz zu qualifizieren ist.

3.3. Gemäss Art. 10 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 ZWG liegt eine altrechtliche Wohnung 
bei kumulativem Vorliegen von fünf Voraussetzungen vor. Eine der 
Voraussetzungen ist die Eignung der Wohnung für eine Wohnnutzung am 11. März 
2012 (Art. 2 Abs. 1 lit. a ZWG). Die Parteien sind sich einig, dass das bestehende 
Wohnhaus aktuell nicht bewohnbar ist und auch am 11. März 2012 nicht bewohnbar 
war (act. A.1 Rz 19 f., act. A.2 Ziff. VI.d, act. A.3 Rz. 10, act. B.1 E.7). Ein 
entsprechendes Bild ergibt sich aus der bei den Akten liegenden Bilddokumentation 
der Liegenschaft – zumindest für das Jahr 2020 (act. B.3). Somit fehlt es dem 
bestehenden Wohnhaus am Erfordernis der Eignung für eine Wohnnutzung per 
11. März 2012, weshalb grundsätzlich nicht von einer altrechtlichen Wohnung 
gemäss Art. 10 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 ZWG ausgegangen werden kann.

3.4. Nachfolgend ist zu prüfen, ob das bestehende Wohnhaus – wie von der 
Beschwerdegegnerin 1 geltend gemacht – im Sinne einer Ausnahme durch 
Gesetzesauslegung als altrechtliche Wohnung zu qualifizieren ist.

3.4.1. Die Beschwerdegegnerin 1 stellt sich auf den Standpunkt, dass die alten 
Wohnflächen im Wohnteil der Parzelle 30074 trotz Unbewohnbarkeit 
ausnahmsweise als altrechtliche Wohnflächen gemäss Art. 10 ZWG zu qualifizieren 
seien, weil sie aufgrund des kommunalen Schutzes in Art. 80 BauG-E._____ als 
"kulturhistorisch wertvolles Gebäude" zwingend wiederhergestellt werden müssten. 
Die Rechtsordnung wäre augenscheinlich widersprüchlich, wenn die Art. 10 f. ZWG 
in dieser Situation zufolge Unbewohnbarkeit den Untergang der altrechtlichen 
Wohnnutzung anordnen würden, währenddem Art. 80 BauG-Ardez (i.V.m. Art. 94 
KRG) die Eigentümer zufolge Unbewohnbarkeit zur Wiederherstellung der 
altrechtlichen Wohnung verpflichten würde. Wie bei derart (scheinbaren) Konflikten 
vorzugehen sei, habe das Bundesgericht kürzlich im Zusammenhang mit der Frage, 
ob Bussen zulasten juristischer Personen steuerrechtlich als geschäftsmässig 
begründeter Aufwand gelten, unter dem Titel Einheit der Rechtsordnung 
beschrieben. Das Bundesgericht halte konkret fest, dass Gesetze im 
Schnittstellenbereich unterschiedlicher Rechtsgebiete nach dem Grundsatz der 
Einheit der Rechtsordnung systematisch so auszulegen seien, dass diese 
Rechtsgebiete möglichst widerspruchsfrei zusammenwirken würden (act. A.3 Rz. 
16 f.).

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3.4.2. Vorweggenommen werden kann, dass das Gericht in den beiden erwähnten 
Normen keinen Widerspruch sieht – Verneinen einer altrechtlichen Wohnung infolge 
Unbewohnbarkeit gemäss Art. 10 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 lit. a ZWG versus 
Instandstellungsverpflichtung gemäss Art. 80 BauG-Ardez. In Art. 10 i.V.m. Art. 2 
Abs. 1 ZWG ist die Wohnraumnutzung und damit die Frage, ob das vorbestehende 
Wohnhaus eine Erst- oder Zweitwohnung darstellt, geregelt. Die Norm von Art. 80 
BauG-E._____ regelt dagegen die Verpflichtung des Eigentümers eines 
kulturhistorisch wertvollen Gebäudes, dieses zu unterhalten respektive instand zu 
setzen – unabhängig von der Nutzung des Wohnraums (Erst- oder Zweitwohnung). 
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 sind die Eigentümer 
gestützt auf den Wortlaut von Art. 80 Abs. 1 BauG-E._____ nicht verpflichtet, "die 
bestehende (altrechtliche) Wohnnutzung zu erhalten bzw. wiederherzustellen…" 
(act. A.3 Rz. 16). Gemäss Gesetzestext müssen vielmehr die Gebäude von 
kulturhistorischem Wert – und nicht die bestehende altrechtliche Wohnnutzung – 
erhalten bleiben (Edifizis da valur istoric-culturala … ston gnir mantgnüts).

3.4.3. Selbst wenn ein Widerspruch dieser beiden Normen zu bejahen wäre – 
Verneinen einer altrechtlichen Wohnung infolge Unbewohnbarkeit gemäss Art. 10 
i.V.m. Art. 2 Abs. 1 lit. a ZWG versus Instandstellungsverpflichtung gemäss Art. 80 
BauG-E._____ –, wäre aufgrund der Gesetzessystematik klar, wie ein solcher 
Widerspruch aufzulösen wäre. So steht das Zweitwohnungsgesetz als 
Bundesgesetz einem kommunalen Baugesetz gegenüber. Gemäss Art. 3 Abs. 2 
ZWG kann der Kanton Vorschriften erlassen, die die Erstellung und Nutzung von 
Wohnungen stärker einschränken als das Zweitwohnungsgesetz, allerdings darf er 
e contrario keine nach dem Zweitwohnungsgesetz untersagten Zweitwohnungen 
erlauben. Die von der Beschwerdegegnerin 1 vorgenommene Auslegung von Art. 2 
Abs. 1 lit. a ZWG würde allerdings – gestützt auf die kommunale Norm – eine nach 
dem Zweitwohnungsgesetz untersagte Zweitwohnung erlauben, was gestützt auf 
Art. 3 Abs. 2 ZWG als nicht zulässig erachtet werden kann.

3.4.4. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass der von der 
Beschwerdegegnerin 1 zitierte Bundesgerichtentscheid (BGE 143 II 8 E. 7.3) einen 
anderen Sachverhalt betrifft und deshalb für die Beurteilung der vorliegenden 
Fragestellung nicht herangezogen werden kann. Im besagten 
Bundesgerichtentscheid geht es um das Aufeinandertreffen von sich 
widersprechenden Normen aus zwei unterschiedlichen Rechtsgebieten 
(Steuerrecht und Strafrecht), welche nach dem Grundsatz der Einheit der 
Rechtsordnung systematisch so auszulegen seien, dass diese Rechtsgebiete 
möglichst widerspruchsfrei zusammenwirken würden (act. A.3 Rz. 17 f.). Anders als 

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im zitierten Bundesgerichtsentscheid stehen sich vorliegend allerdings zwei 
Normen desselben Rechtsgebiets (Baurecht) gegenüber – Art. 10 i.V.m. Art. 2 ZWG 
versus Art. 80 BauG-E._____ –, welche sich im Übrigen nicht widersprechen (vgl. 
E. 3.4.2) und deren Auslegung aufgrund der Gesetzessystematik selbst bei 
Vorliegen eines Widerspruchs klar wäre (vgl. E. 3.4.3).

3.4.5. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass kein Grund ersichtlich ist, weshalb 
das bestehende Wohnhaus durch Gesetzesauslegung als altrechtliche Wohnung 
zu qualifizieren wäre (vgl. E. 3.3 und 3.4).

3.5. Das bestehende Wohnhaus ist somit – entgegen dem Bauentscheid vom 
22. Januar 2024 (act. B.1 = act. C.6, Rz. 11) – nicht als altrechtliche Wohnung im 
Sinne des Zweitwohnungsgesetzes zu qualifizieren. Entsprechend hat die 
Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch der Beschwerdegegner 2 betreffend die 
Erstellung der Wohnung ohne Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 ZWG 
zu Unrecht bewilligt.

4. Zur Frage der Bewilligung des Ateliers als Gewerbefläche

4.1. Der Vollständigkeit halber ist nachfolgend die strittige Frage zu klären, ob die 
Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch betreffend die Erstellung des Ateliers zu 
Recht als Gewerbefläche bewilligt hat.

4.2. Der Beschwerdeführer rügt, dass das geplante Atelier im Baugesuch in 
Umgehungsabsicht als Gewerbefläche eingegeben worden sei. Es liege auf der 
Hand, dass die Atelierräume faktisch zu Wohnzwecken benutzt würden. Die "Stüva" 
sei 18 m2 gross und 2.20 m niedrig, wogegen das Atelier 75 m2 gross sei. 
Schliesslich entspräche eine Wohnnutzung des Ateliers auch dem vorgängig 
eingereichten Baugesuch (act. A.1 Rz. 33 f.).

4.3. Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere 
Schwierigkeiten behoben werden oder drängen sich Anordnungen zur Schaffung 
oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands auf, sind mit der Bewilligung die 
gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu 
verknüpfen (Art. 90 KRG).

4.4. Die Beschwerdeführerin hielt in ihren Erwägungen gemäss Bauentscheid 
vom 22. Januar 2024 fest, dass die Bauherrschaft in einem ersten Bauvorhaben im 
ehemaligen Heustall noch ein grosses Wohn- und Esszimmer (Erdgeschoss) sowie 
ein von den Wohnräumen zugängliches Atelier (1. Untergeschoss) vorgesehen 
habe. Die nun geplante Wohnung verfüge neben der eher kleinen Süva (18 m2) über 

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kein eigentliches Wohnzimmer. Das Atelier dagegen eigne sich aufgrund der 
Grösse, der Lage, der Helligkeit sowie der Ausstattung (Cheminée) optimal zur 
Wohnraumnutzung (act. B.1 = act. C.6, Rz. 19 f.). Vor diesem Hintergrund hat die 
Beschwerdegegnerin 1 unter Wahrung des Grundsatzes der Verhältnismässigkeit 
alle geeigneten und erforderlichen Massnahmen ergriffen, um die Erhaltung des 
rechtmässigen Zustandes abzusichern und damit eine missbräuchliche Nutzung 
des Ateliers zu verhindern. So hat sie im Bauentscheid vom 22. Januar 2024 im 
Rahmen von Auflagen angeordnet, dass die Atelierräumlichkeiten – unter 
Ausschluss der Wohnnutzung – ausschliesslich als Gewerbeflächen / Atelier 
genutzt werden dürfen und dass zwischen den Gewerbeflächen und den 
Wohnflächen keine interne Verbindung bestehen dürfe bzw. dass die bestehenden 
Verbindungen mittels unbeweglichen Trennwänden geschlossen werden müssen. 
Eine entsprechende Anmerkung der öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkung 
im Grundbuch F._____ wurde ebenfalls angeordnet (act. B.1 = act. C.6, Dispositiv 
Ziff. 3.2).

4.5. Der Argumentation des Beschwerdeführers, dass die von der 
Beschwerdegegnerin 1 getroffenen Massnahmen nicht ausreichen würden, um 
einen Missbrauch zu verhindern, kann nicht gefolgt werden. Der Beschwerdeführer 
führte aus, dass die interne Verbindung zwischen Wohnung und Atelier problemlos 
beseitigt werden könne, ohne dass die Gemeinde davon Kenntnis erlangen würde. 
Zudem dürfe es kaum möglich sein, festzustellen, ob sich jemand zu Wohnzwecken 
oder aus anderen Gründen in den Atelierräumen aufhalte (act. A.1 Rz. 34). Dem ist 
entgegenzuhalten, dass gemäss kantonaler Rechtsprechung dem Bürger weder 
von vornherein misstrauisch gegenübergetreten werden, noch in ihm einen 
potentiellen Rechtsbrecher gesehen werden soll, sondern von der grundsätzlichen 
Rechtstreue der Bürger auszugehen sei (vgl. dazu PVG 2008 Nr. 21 E. 2.c und PVG 
1993 Nr. 37). Eine gewerbliche Nutzung des Ateliers scheint im Übrigen auch in 
Anbetracht dessen, dass die Beschwerdegegner 2 ein Architekturbüro betreiben 
(H._____ AG) als plausibel.

4.6. Somit hat die Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch betreffend die 
Erstellung des Ateliers zu Recht als Gewerbefläche bewilligt.

5. Fazit

Aufgrund der Ausführungen in E. 3 ergibt sich, dass die Beschwerdegegnerin 1 das 
Baugesuch der Beschwerdegegner 2 betreffend die Erstellung der Wohnung ohne 
Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 ZWG zu Unrecht bewilligt hat. Die 

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Beschwerde ist demnach gutzuheissen und der angefochtene Bauentscheid vom 
22. Januar 2024 ist aufzuheben.

6. Kosten- und Entschädigungsfolgen

6.1. Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten 
zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die Kosten zu gleichen 
Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts anderes entscheidet (Art. 73 
Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus der Staatsgebühr, den Gebühren 
für die Ausfertigungen und Mitteilungen des Entscheids sowie den Barauslagen 
(Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr beträgt höchstens CHF 20'000.00, sie 
richtet sich nach dem Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem 
Interesse und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 
Abs. 2 VRG).

6.2. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr im Sinne von 
Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 3'000.00 festgesetzt. Sie wird zusammen mit den 
Kanzleiausgaben dem Ausgang des Verfahrens entsprechend den unterliegenden 
Beschwerdegegnern 1 und 2 je hälftig auferlegt.

6.3. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten 
notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit 
öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine 
Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Gestützt auf die Verordnung über die Bemessung 
des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Honorarverordnung [HV; 
BR 310.250]) wird bei Einreichen einer Honorarvereinbarung der geltend gemachte 
Stundensatz übernommen, sofern dieser den Ansatz von CHF 270.00 nicht 
überschreitet. Ist Letzteres der Fall, wird er auf CHF 270.00 herabgesetzt.

6.4. Vorliegend machte der obsiegende Beschwerdeführer mit Schreiben vom 
30. August 2024 eine Entschädigung von CHF 9'244.20 (inkl. 8,1 % MWST) 
geltend. Er macht einen zeitlichen Aufwand von 30.75 Stunden und einen 
Stundenansatz von CHF 270.00 geltend (gemäss Honorarvereinbarung war ein 
Stundenansatz von CHF 290.00 vereinbart). Dieser Aufwand erscheint dem 
angerufenen Gericht jedoch als zu hoch bzw. für die Prozessführung nicht 
erforderlich, weshalb es die aussergerichtliche Parteientschädigung für das 
vorliegende Verfahren ermessensweise auf pauschal CHF 7'500.00 (inkl. MWST 
und Spesen) festsetzt. In diesem Umfang haben die Beschwerdegegnerin 1 und der 

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Beschwerdegegner 2 den Beschwerdeführer somit je zur Hälfte aussergerichtlich 
zu entschädigen.

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Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Bauentscheid vom 
22. Januar 2024 wird aufgehoben.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

– einer Staatsgebühr von CHF 3'000.00

– und den Kanzleiausgaben von CHF 348.00

Total CHF 3'348.00

gehen je hälftig zulasten der Gemeinde B._____ und unter sich solidarisch 
haftend C._____ sowie D._____.

3. Die Gemeinde B._____ einerseits und C._____ sowie D._____ andererseits 
haben A._____ je zur Hälfte mit insgesamt CHF 7'500.00 (inkl. MWST und 
Spesen) aussergerichtlich zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]