# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ec656890-397b-593d-a076-ee35832b567a
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-03-04
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 04.03.2016 LF160020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_LF160020_2016-03-04.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: LF160020-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur. 

P. Diggelmann und Ersatzrichter lic. iur. P. Raschle sowie Gerichts-

schreiber lic. iur. T. Engler 

Urteil vom 4. März 2016 

in Sachen 

 

A._____,  

Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin, 

 

gegen 

 

B._____ AG,  

Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte, 

 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,  

 

betreffend 
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung 

 
 
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zü-
rich vom 27. Januar 2016 (ER160003) 

- 2 - 

Rechtsbegehren: 
(act. 1 S. 2) 

1. Es sei der Beklagten unter Androhung der Zwangsvollstreckung 
im Unterlassungsfall zu befehlen, die von ihr gemieteten Gewer-
beräume im Erdgeschoss der Liegenschaft C._____-Strasse …, 
… Zürich, ordnungsgemäss geräumt und gereinigt umgehend zu 
verlassen und der Klägerin zu übergeben. 

2. Das zuständige Stadtammannamt sei anzuweisen, den zu erlas-
senden Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechtskraft auf ers-
tes Verlangen der Klägerin zu vollstrecken; 

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklag-
ten. 

Urteil des Einzelgerichts Audienz des Bezirksgerichts Zürich  
vom 27. Januar 2016: 

(act. 9 = act. 12 = act. 14) 

1. Die Gesuchsgegnerin wird verurteilt, die Gewerberäume im Erdge-
schoss der Liegenschaft C._____-Strasse …, … Zürich, zu räumen und 
der Gesuchstellerin ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu überge-
ben. 

2. Das Stadtammannamt Zürich 9 wird angewiesen, Ziffer 1 des mit einer 
Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheids auf Verlangen 
der Gesuchstellerin zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind 
von der Gesuchstellerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von der Ge-
suchsgegnerin zu ersetzen. 

3. Die Entscheidgebühr von Fr. 1'500.– wird von der Gesuchstellerin be-
zogen, ist ihr aber von der Gesuchsgegnerin zu ersetzen.  

4. Die Gesuchsgegnerin wird verurteilt, der Gesuchstellerin eine Partei-
entschädigung von Fr. 1'600.– zu bezahlen.  

[5.-6. Mitteilung, Rechtsmittel]" 

Berufungsanträge der Gesuchsgegnerin: 
(act. 13, sinngemäss) 

1. Das Urteil vom 27. Januar 2016 sei aufzuheben.  

2. Das Ausweisungsbegehren der Gesuchstellerin sei abzuweisen. 

- 3 - 

Erwägungen: 

I. 

1. Die Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte vermietete mit Mietvertrag 

vom 10. April 2015 Gewerberäumlichkeiten an der C._____-Strasse … in … Zü-

rich an die Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin (act. 4/1). Die Gesuchstelle-

rin und Berufungsbeklagte wird zwecks besserer Verständlichkeit nachfolgend als 

Vermieterin, die Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin als Mieterin bezeichnet. 

Die Mieterin betreibt im Mietobjekt nach eigener Darstellung ein Fitness-Studio 

(vgl. Vi-Prot. S. 3). Mit Eingabe vom 6. Januar 2016 ersuchte die Vermieterin un-

ter Hinweis auf die erfolgte Zahlungsverzugskündigung beim Einzelgericht Audi-

enz des Bezirksgerichts Zürich (Vorinstanz) um Erlass eines Ausweisungsbefehls 

(act. 1).  

2. Mit dem eingangs angeführten Urteil vom 27. Januar 2016 hiess die 

Vorinstanz das Ausweisungsbegehren gut (act. 9 = act. 12 = act. 14). Das Urteil 

wurde der Mieterin am 12. Februar 2016 zugestellt (act. 10/b). Mit Eingabe vom 

20. Februar 2016 (Datum Poststempel: 22. Februar 2016) erhob die Mieterin Be-

rufung gegen das Urteil vom 27. Januar 2016 und stellte sinngemäss die ein-

gangs aufgezeigten Berufungsanträge (act.13).  

3. Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1-

13). Auf das Einholen eines Kostenvorschusses bzw. einer Berufungsantwort 

wurde verzichtet (vgl. Art. 98 und Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren erweist 

sich als spruchreif. Allerdings ist der Vermieterin mit dem vorliegenden Entscheid 

noch eine Kopie von act. 13 zuzustellen. 

- 4 - 

II.  

1. Eintreten auf die Berufung: 

1.1 Gegen Erledigungsentscheide im summarischen Verfahren ist die Be-

rufung nach Art. 308 ff. ZPO zulässig (Art. 308 Abs. 1 lit. a i.V.m. Art. 314 ZPO). 

Vorausgesetzt ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten ein Rechtsmittel-

streitwert von Fr. 10'000.00 (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz hat den Streit-

wert ihres Verfahrens unter Hinweis auf die Praxis nach Massgabe der Brutto-

mietzinsen für eine Verfahrensdauer von 6 Monaten bis zur effektiven Auswei-

sung berechnet, konkret auf Basis des monatlichen Bruttomietzinses von 

Fr. 2'070.00 auf total Fr. 12'420.00 (act. 14 S. 5; zur Höhe des Mietzinses vgl. 

act. 4/1 S. 3).  

Richtig ist, dass sich der Streitwert des Ausweisungsverfahrens nach den 

Bruttomietzinsen für die vom jeweiligen Verfahren betroffene Zeitdauer richtet, 

während welcher der Vermieter nicht über das Mietobjekt verfügen kann. Steht in 

Frage, ob überhaupt ein Recht zur Kündigung bestand, so ist indes zu prüfen, per 

welchen Zeitpunkt die Vermieterin das Mietverhältnis im Falle des Obsiegens der 

Mieterin frühestmöglich ordentlich kündigen könnte. Im Allgemeinen hat dies die 

Berücksichtigung der dreijährigen Kündigungssperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 

lit. e OR zur Folge (vgl. OGer ZH LF140014 vom 22. April 2014, E. III./4. mit Hin-

weisen; vgl. auch DIGGELMANN, DIKE-Komm-ZPO, online-Stand 20. Oktober 

2013, Art. 91 N 15, 44, 46).  

Wie nachfolgend gezeigt wird, bestreitet die Mieterin die Gültigkeit bzw. Zu-

lässigkeit der Zahlungsverzugskündigung vom 26. November 2015. Die Mieterin 

hat die Zahlungsverzugskündigung denn auch bei der Schlichtungsbehörde ange-

fochten (vgl. Vi-Prot. S. 3). Was den frühestmöglichen ordentlichen Kündigungs-

termin im Falle des Obsiegens der Mieterin angeht, ist die Kündigungssperrfrist 

nicht massgeblich, da das Mietverhältnis gemäss dem Mietvertrag der Parteien 

ohnehin erstmals per 30. Juni 2020 ordentlich gekündigt werden kann (act. 4/1 

S. 3). Das ergibt eine vom Berufungsverfahren betroffene Nutzungsdauer von 52 

- 5 - 

Monaten ab dem Erlass des angefochtenen Entscheids (März 2016 bis und mit 

Juni 2020). Der für die Zulässigkeit des Rechtsmittels massgebliche Streitwert be-

trägt danach Fr. 107'640.00 (52 x Fr. 2'070.00).  

1.2 In der Berufungsschrift sind konkrete Rechtsmittelanträge zu stellen 

und zu begründen. Bei Rechtsmitteln von Laien sind dabei nur geringe Anforde-

rungen zu stellen (vgl. OGer ZH PF150065 vom 26. November 2015, E. II./1. 

m.w.Nw.). Der Berufungsschrift der Mieterin (act. 13) lässt sich mit gutem Willen 

der eingangs angeführte Rechtsmittelantrag entnehmen, und die Eingabe genügt 

den Anforderungen an die Begründung eines Rechtsmittels (wenn auch knapp). 

Auf die Berufung ist daher einzutreten.  

2. Die Vermieterin verlangte vor der Vorinstanz den Erlass eines Auswei-

sungsbefehls nach Art. 257 Abs. 1 ZPO (act. 1 S. 3). Nach dieser Bestimmung 

gewährt das Gericht Rechtsschutz in klaren Fällen, wenn der Sachverhalt unbe-

stritten oder sofort beweisbar ist und die Rechtslage klar ist (so richtig die Vorin-

stanz, act. 12 S. 2).  

Die von der Mieterin aufgeworfene Frage der Sistierung des Verfahrens über 

die Kündigungsanfechtung vor der zuständigen Schlichtungsbehörde (vgl. Vi-Prot. 

S. 3, 6; act. 13 S. 1) wäre in einem allfälligen Rechtsmittelverfahren gegen den 

Sistierungsentscheid zu prüfen gewesen. Die Mieterin macht nicht geltend, sie 

habe den Sistierungsentscheid angefochten, und das ist auch nicht ersichtlich. 

Nur nebenbei ist daher festzuhalten, dass eine Sistierung des Schlichtungsverfah-

rens bis zum Entscheid über die Ausweisung (als Rechtsschutz in klaren Fällen) 

jedenfalls nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist (vgl. ZR 110/2011 Nr. 54 E. 7, 

sowie ZK ZPO-SUTTER SOMM-LÖTSCHER, 3. Auflage 2016, Art. 257 ZPO N 38a).  

3. Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, die Vermieterin habe mit 

Schreiben vom 15. September 2015 einen Mietzinsausstand gemahnt und habe 

für dessen Bezahlung eine 30tägige Frist angesetzt. Die Mieterin habe den Aus-

stand innert Frist jedoch nicht beglichen, weshalb die Vermieterin das Mietver-

hältnis am 26. November 2015 wegen Zahlungsverzugs auf den 31. Dezember 

2015 gekündigt habe. Dieser Sachverhalt sei erstellt (vgl. insb. act. 4/1, 4/3-5) und 

- 6 - 

die Rechtslage hinsichtlich der Gültigkeit der Kündigung sei klar. Die Mieterin be-

finde sich seither ohne Rechtsgrund im Mietobjekt, und das Ausweisungsbegeh-

ren sei daher gutzuheissen (act. 12 S. 2-4).  

4. Die Mieterin bestreitet den erwähnten Sachverhalt zu ihrem Zahlungs-

verzug, zur Mahnung mit Fristansetzung, zur innert Frist weiterhin unterbliebenen 

Zahlung und zur Kündigung vom 26. November 2015 nicht. Bereits vor der Vorin-

stanz erklärte die Mieterin ihren Zahlungsverzug mit dem Hinweis auf finanzielle 

Schwierigkeiten, unter anderem da sie noch Kreditraten für ihre Investitionen in 

das Mietobjekt bezahlen müsse. Für die Schuldensanierung habe sie die D._____ 

AG beigezogen. Diese habe sie jedoch hintergangen und habe die Mietzinsaus-

stände nicht beglichen, obwohl sie, die Mieterin, die vereinbarten Raten an die 

D._____ AG bezahlt habe. Sie habe, so die Mieterin weiter, die ausstehenden 

Mietzinsen am Tag der vorinstanzlichen Verhandlung (27. Januar 2016) an das 

Betreibungsamt bezahlt (Vi-Prot. S. 4 f., S. 7). Sinngemäss macht die Mieterin 

damit geltend, es hätte ihr nicht aufgrund Zahlungsverzugs gekündigt werden dür-

fen, weil nicht sie, sondern die D._____ AG den Zahlungsverzug verschuldet ha-

be.  

Die Vorinstanz hat sich mit diesen Vorbringen auseinandergesetzt. Sie hat 

insbesondere erwogen, dass ein allfälliges Versäumnis der D._____ AG der Ver-

mieterin nicht angelastet werden könne. Die Vermieterin habe der Mieterin zudem 

am 9. November 2015, nach Ablauf der Zahlungsfrist gemäss Mahnung vom 

15. September 2015, per E-Mail eine weitere Chance eingeräumt, die ausstehen-

de Septembermiete zu bezahlen und die Kündigung abzuwenden (vgl. act. 8/1). 

Die Vorinstanz befragte die Mieterin weiter zu behaupteten Telefongesprächen 

mit der Vermieterin nach Ablauf der Zahlungsfrist, einige Tage vor Aussprache 

der Kündigung. Die Mieterin räumte dabei ein, dass die Vermieterin an der voll-

ständigen Bezahlung der ausstehenden Miete für September 2015 festgehalten 

habe, während für spätere Mietzinsen Ratenzahlungen in Aussicht gestellt wor-

den seien (vgl. Vi-Prot. S. 11). Nachvollziehbare finanzielle Schwierigkeiten wür-

den, so die Vorinstanz weiter, nichts an der rechtlichen Verpflichtung der Mieterin 

ändern, die Mietzinsen rechtzeitig zu bezahlen, und an der Berechtigung der 

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Vermieterin, bei Zahlungsverzug ausserordentlich zu kündigen (vgl. zum Ganzen 

act. 12 S. 2-4, insb. S. 4).  

Was an diesen Erwägungen falsch sein könnte, geht aus der Berufungs-

schrift nicht hervor und ist nicht ersichtlich. Die Mieterin wiederholt dazu nur, was 

sie bereits vor Vorinstanz vorbrachte (vgl. act. 13 S. 2 f.).  

5. Die Mieterin erklärt in ihrer Berufungseingabe weiter, sie möchte ihr 

Fitnessstudio im Mietobjekt weiterführen, da sie harte Arbeit und Geld darin inves-

tiert habe. Sie könne Kunden, darunter zwei Rechtsanwältinnen, als Referenzen 

angeben. Im Fall der Ausweisung würde sie ohne Job dastehen und ihr Eigentum 

würde zerstört. Zudem müsste sie Abonnemente zurückerstatten, was weitere 

Schulden zur Folge hätte. Die Vermieterin wolle von ihr überdies Rückbaukosten 

erstattet haben, doch sie wolle im Falle der Weitervermietung des Fitnessraums 

ihrerseits eine Entschädigung für ihre Investitionen erhalten (act. 13).  

Auch mit diesen Schilderungen wiederholt die Mieterin grösstenteils nur, 

was sie auf Befragen bereits vor der Vorinstanz ausführte (Vi-Prot. S. 5 ff.). Sol-

che Umstände könnten möglicherweise berücksichtigt werden, wenn es um die 

Beurteilung einer allfälligen Härte (im Zusammenhang mit einem Erstreckungsbe-

gehren) ginge (Art. 272 OR). Die Erstreckung eines Mietverhältnisses ist indes 

ausgeschlossen, wenn das Mietverhältnis aufgrund Zahlungsverzugs gekündigt 

wurde (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Dass die Ausweisung für die Mieterin persön-

lich und für ihr Geschäft einschneidende Konsequenzen nach sich ziehen kann, 

hilft der Mieterin daher im vorliegenden Fall nicht weiter. Auch solche Konsequen-

zen vermögen an der Gültigkeit der Kündigung und am Fehlen eines Rechts-

grunds für die weitere Benutzung der Mietsache durch die Mieterin (und damit am 

massgeblichen Sachverhalt und an der Klarheit der Rechtslage mit Blick auf die 

Kündigung und die Ausweisung der Mieterin) nichts zu ändern, und sie können 

die Mieterin nicht dazu berechtigen, trotz gültiger Kündigung weiterhin im Mietob-

jekt zu verbleiben. Inwiefern die Vorbringen in der Berufungsschrift (act. 13), so-

weit sie neu sind, überhaupt zulässig sind (Art. 317 Abs. 1 ZPO), kann offen blei-

ben.  

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Allfällige Ansprüche der Mieterin im Zusammenhang mit ihren Investitionen 

in das Mietobjekt und eine allfällige Pflicht zum Rückbau sind im Ausweisungsver-

fahren nicht von Belang. Darauf ist nicht weiter einzugehen. 

6. Die Vorinstanz hat somit zu Recht geschlossen, aufgrund des erstellten 

Sachverhalts sei die Rechtslage klar und sei die Mieterin nicht berechtigt, weiter-

hin im Mietobjekt zu verbleiben. Das führt zur Abweisung der Berufung und zur 

Bestätigung des angefochtenen Entscheids. Das schliesst nicht aus, dass sich die 

Parteien über eine Weiterführung des Mietverhältnisses noch einig werden könn-

ten (offenbar hat die Vermieterin einmal eine gewisse Bereitschaft dazu erkennen 

lassen, indem sie nach Angaben der Mieterin Ratenzahlungen jedenfalls nicht 

ausschloss). Dazu bedarf es aber des Konsenses beider Seiten. 

III. 

1. Ausgangsgemäss wird die Mieterin kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 

ZPO). Der Vermieterin ist mangels Aufwendungen im Berufungsverfahren keine 

Parteientschädigung zuzusprechen.  

2. Grundlage der Gebührenfestsetzung bilden der Streitwert bzw. das tat-

sächliche Streitinteresse, der Zeitaufwand des Gerichts und die Schwierigkeit des 

Falls (§ 2 Abs. 1 GebV). Dem tragen die Tarife gemäss §§ 4 ff. GebV OG Rech-

nung. Zum Streitwert kann auf das eingangs Gesagte verwiesen werden (vorne 

II./1.1). Auch ausgehend vom Zeitpunkt der Erhebung der Berufung betrifft das 

Verfahren eine Benutzungsdauer von 52 Monaten. Das ergibt einen Streitwert des 

Berufungsverfahrens von Fr. 107'640.00. Die Entscheidgebühr ist in Anwendung 

von § 4 Abs. 1 und 3, § 8 Abs. 1 sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG auf 

Fr. 1'200.00 festzusetzen.  

- 9 - 

Es wird erkannt: 

1. Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Einzelgerichtes Audienz 

des Bezirksgerichtes Zürich vom 27. Januar 2016 wird bestätigt.  

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'200.00 festgesetzt. 

3. Die Kosten für das Berufungsverfahren werden der Gesuchsgegnerin und 

Berufungsklägerin auferlegt.  

4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.  

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin und Beru-

fungsbeklagte unter Beilage einer Kopie von act. 13, sowie – unter Rück-

sendung der erstinstanzlichen Akten – an das Einzelgericht Audienz des 

Bezirksgerichts Zürich, je gegen Empfangsschein. 

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 

30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche, mietrechtliche Angelegenheit. Der 
Streitwert beträgt Fr. 107'640.00. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 

 
 

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 

 
Der Gerichtsschreiber: 

 
 

lic. iur. T. Engler 
versandt am: 
7. März 2016 

	Urteil vom 4. März 2016
	Urteil des Einzelgerichts Audienz des Bezirksgerichts Zürich  vom 27. Januar 2016: (act. 9 = act. 12 = act. 14)
	Berufungsanträge der Gesuchsgegnerin: (act. 13, sinngemäss)
	Erwägungen:
	I.
	II.
	III.

	Es wird erkannt:
	1. Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 27. Januar 2016 wird bestätigt.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'200.00 festgesetzt.
	3. Die Kosten für das Berufungsverfahren werden der Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin auferlegt.
	4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte unter Beilage einer Kopie von act. 13, sowie – unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten – an das Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichts Zürich, je gegen E...
	6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...