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**Case Identifier:** 4fa07225-600a-51e6-a36b-73af27e5d392
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-05-22
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 22.05.2024 B 2023/245
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2023-245_2024-05-22.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2023/245

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 20.06.2024

Entscheiddatum: 22.05.2024

Entscheid Verwaltungsgericht, 22.05.2024
Grundstückgewinnsteuer. Art. 132 Abs. 1 lit. a, 134 Abs. 1, 136 Abs. 1 und 
137 StG (sGS 811.1), Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG (SR 642.12). Streitig war, ob die 
Vorinstanz (VRK) im angefochtenen Entscheid zu Recht den 
Einspracheentscheid des Beschwerdegegners (kantonales Steueramt) vom 
30. August 2022 bestätigte, mit welchem für die Bemessung der 
Grundstückgewinnsteuer der Erwerbspreis auf CHF 235'000, die 
anrechenbaren Nebenkosten auf CHF 22'243, die wertvermehrenden 
Aufwendungen auf CHF 149'921 und der steuerbare Grundstückgewinn mit 
CHF 392'836 festgesetzt worden waren. Bestätigung des angefochtenen 
Entscheids durch das Verwaltungsgericht. (Verwaltungsgericht B 2023/245) 
Auf eine gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde trat das Bundesgericht 
mit Urteil vom 6. August 2024 nicht ein (Verfahren 9C_359/2024).

Entscheid vom 22. Mai 2024  

Besetzung

Abteilungspräsidentin Lendfers; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwaltungsrichter 

Engeler; Gerichtsschreiber Schmid

Verfahrensbeteiligte

A.__ und B.__,

Beschwerdeführer,

gegen

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Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdegegner,

Gegenstand

Grundstückgewinnsteuer

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.  

A.__ und B.__ erwarben am 23. Dezember 1994 das 861 m  grosse, mit einem 

Wohnhaus und einem Gewerbebau überbaute Grundstück Nr. 0000_, Grundbuch Z.__, 

zu je hälftigem Miteigentum für insgesamt CHF 235'000. Am 7. Mai 1992 war der 

amtliche Verkehrswert des Grundstücks auf CHF 275'000 geschätzt worden. Eine 

amtliche Neuschätzung vom 3. März 2016 ergab einen Verkehrswert von CHF 422'000. 

Mit Kaufvertrag vom 17. August 2020 veräusserten A.__ und B.__ das Grundstück Nr. 

0000_ für CHF 800'000. In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer 

deklarierten sie einen Gewinn von CHF 86'317 (Veräusserungserlös von CHF 800'000 

abzüglich Anlagekosten von CHF 713'683). In der Veranlagungsverfügung vom 18. Mai 

2022 nahm die Steuerbehörde verschiedene Korrekturen vor und hielt unter anderem 

fest, die Anrechnung eines Erbanspruchs habe keine Auswirkung auf die Festsetzung 

des grundstückgewinnsteuerrechtlichen Erwerbspreises von CHF 235'000. Zudem 

seien Handänderungs- und Grundbuchgebühren sowie Räumungskosten nicht als 

Nebenkosten anrechenbar. Sodann seien die deklarierten Aufwendungen mit 

Neuwertvergleich der amtlichen Schätzungen zu überprüfen. Dieser habe, über die 

Haltedauer betrachtet, einen Mehrwert von CHF 92'300 ergeben. Auf der amtlichen 

Schätzung vom 2. Oktober 1996 seien die wertvermehrenden Investitionen zudem mit 

A.a. 
2

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B.  

 

CHF 93'000 beziffert. Der steuerbare Grundstückgewinn wurde auf CHF 415'479 

festgelegt, woraus sich ein Steuerbetrag von insgesamt CHF 104'160 ergab (act. 

G 10/7/10).

Die gegen diese Verfügung erhobene Einsprache hiess das kantonale Steueramt mit 

Einspracheentscheid vom 30. August 2022 teilweise gut. Es bestätigte den 

Erwerbspreis mit CHF 235'000, erhöhte jedoch die anrechenbaren Nebenkosten von 

CHF 9'600 auf CHF 22'243 und die wertvermehrenden Aufwendungen von 

CHF 139'921 auf CHF 149'921. Der steuerbare Grundstückgewinn wurde mit 

CHF 392'836 festgesetzt, woraus ein Steuerbetrag von CHF 97'726 resultierte (act. G 

10/7/14). Den hiergegen von A.__ und B.__ erhobenen Rekurs (act. G 10/7/1) wies die 

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen mit Entscheid vom 23. Oktober 

2023 ab (act. G 2).

A.b. 

Gegen diesen Rekursentscheid erhoben A.__ und B.__ (Beschwerdeführer) mit Eingabe 

vom 23. November 2023 Beschwerde mit dem sinngemässen Antrag, der Entscheid sei 

aufzuheben und der steuerbare Grundstückgewinn sei auf maximal CHF 212'836 

festzusetzen (act. G 1). Mit einer weiteren Eingabe vom 3. Januar 2024 stellten die 

Beschwerdeführer das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege (act. G 5 f.), welches 

die verfahrensleitende Abteilungspräsidentin am 8. Januar 2024 im Sinn der Befreiung 

von den Gerichtskosten guthiess (act. G 7).

B.a. 

Im Schreiben vom 11. Januar 2024 teilte die Vorinstanz den Verzicht auf eine 

Vernehmlassung mit (act. G 9). Am 25. Januar 2024 beantragte der Beschwerdegegner 

unter Verzicht auf eine Vernehmlassung Abweisung der Beschwerde (act. G 12).

B.b. 

Auf die Vorbringen in den Eingaben des vorliegenden Verfahrens wird, soweit für den 

Entscheid erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

B.c. 

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Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.  

Gemäss Art. 134 Abs. 1 des Steuergesetzes (sGS 811.1, StG) entspricht der 

Grundstückgewinn dem Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis 

und Aufwendungen) übersteigt. Als Erwerbspreis gilt der durch die Grundbuchbelege 

ausgewiesene Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbs oder der 

tatsächlich bezahlte niedrigere Preis (Art. 136 Abs. 1 StG). Bei Eigentumswechsel 

durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung wird 

die Besteuerung des Grundstücksgewinns aufgeschoben (Art. 132 Abs. 1 lit. a StG, Art. 

12 Abs. 3 lit. a des Steuerharmonisierungsgesetzes, SR 642.12, StHG).      

Als Aufwendungen anrechenbar sind nach Art. 137 Abs. 1 StG unter anderem 

Ausgaben, die eine dauerhafte Werterhöhung des Grundstückes bewirkt haben, wie 

Kosten für Planung, Bau und Verbesserung (lit. a), sowie die mit dem Erwerb und der 

Veräusserung unmittelbar zusammenhängenden Kosten (lit. f). Aufwendungen, die 

steuerlich bereits abgezogen worden sind, werden nicht angerechnet (Art. 137 Abs. 2 

StG). Liegt der massgebende Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, kann der 

Steuerpflichtige anstelle der tatsächlichen Kosten den amtlichen Verkehrswert oder bei 

land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken den amtlichen Ertragswert vor 20 Jahren 

als Anlagekosten geltend machen (Art. 139 Abs. 3 StG).

1.1. 

Streitig ist vorliegend, ob die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zu Recht den 

Einspracheentscheid des Beschwerdegegners vom 30. August 2022 bestätigte, mit 

welchem für die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer der Erwerbspreis auf 

CHF 235'000, die anrechenbaren Nebenkosten auf CHF 22'243, die wertvermehrenden 

Aufwendungen auf CHF 149'921 und der steuerbaren Grundstückgewinn mit 

CHF 392'836 festgesetzt wurden (act. G 10/7/14). Für die Klärung der streitigen 

Gegebenheiten kommt die im Steuerrecht geltende Beweislastverteilung zur 

Anwendung. Nach dieser trägt die Steuerbehörde die Beweislast für Tatsachen, welche 

die Steuerschuld begründen oder mehren, die steuerpflichtige Person für Tatsachen, 

welche die Steuerschuld aufheben oder mindern. Im Rahmen ihrer Mitwirkungspflicht 

hat die steuerpflichtige Person Belege vorzulegen, soweit sie für die Veranlagung von 

Bedeutung sein können (Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das St. Gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 

2014, VI. Rz. 15, VII. Rz. 23 und 25; Art. 170 Abs. 2 StG).

1.2. 

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2.  

2.1.1.  

Zu klären ist vorab die Höhe des Erwerbspreises im Sinn von Art. 136 StG. Die 

Vorinstanz legte im angefochtenen Entscheid dar, die Angaben im beurkundeten 

Kaufvertrag würden aufzeigen, dass die Veräusserung vom 23. Dezember 1994 einen 

erbrechtlichen Anspruch des Beschwerdeführers von CHF 40'000 berücksichtigt habe, 

der Kaufpreis entsprechend in gleicher Höhe reduziert worden sei und die Liegenschaft 

den Beschwerdeführern folglich teilweise unentgeltlich (im Umfang von CHF 40'000) 

übertragen worden sei. Auch teilweise unentgeltliche Rechtsgeschäfte kämen in den 

Genuss eines Steueraufschubs (Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG; Hunziker/Seiler, in: Zweifel/

Beusch [Hrsg.], Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der 

Kantone und Gemeinden, 4. Aufl. 2022, N 102 zu Art. 12 StHG; Zweifel/Hunziker/

Margraf/Oesterhelt, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich/Basel/Genf 

2021, S. 171 ff.; St. Galler Steuerbuch 132 Nr. 1 Ziffer 3). Bezüglich der Veräusserung 

vom 17. August 2020 sei von einem Erwerbspreis von CHF 235'000 auszugehen. 

Folglich hätten die Beschwerdeführer den aufgeschobenen Steueranteil mit der 

vorliegenden Veranlagung zu tragen (act. G 2 S. 5).

Die Beschwerdeführer wenden hierzu ein, sie hätten für ihr Haus CHF 275'000 bezahlt, 

davon CHF 235'000 in bar und CHF 40'000 aus dem Erbe des Beschwerdeführers. 

Anstelle der Auszahlung des Erbes sei der Verschreibungsbetrag reduziert worden und 

ausgerechnet die Erbschaft solle steuerbarer Grundstückgewinn sein. Das könne nicht 

ernstgemeint sein (act. G 1 S. 3).

2.1.2.

Im Kaufvertrag vom 23. Dezember 1994 wurde festgehalten, dass der Kaufpreis 

CHF 235'000 betrage und durch Übernahme der bestehenden Grundpfandschulden 

(CHF 30'100) und durch Bankzahlung (CHF 204'900) auf Rechnung der Verkäuferschaft 

(Erbengemeinschaft) getilgt werde (act. G 10/7/11 Beilage S. 4). Die 

Liegenschaftsübertragung erfolge auf Grund der zwischen den Vertragsparteien 

vereinbarten Abmachungen unter Berücksichtigung des am 24. November 1993 

eröffneten Testamentes von K.Z., wonach für die Ansetzung des Kaufpreises vom 

 2.1. 

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amtlichen Verkehrswert der Liegenschaft von CHF 275'000 ausgegangen werde. Dem 

Käufer (Beschwerdeführer) würden vereinbarungsgemäss CHF 40'000 angerechnet 

(act. G 10/7/11 Beilage S. 6 Ziffer 12).            

Im erwähnten Grundstückkaufvertrag wurde nicht der testamentarisch festgelegte 

Kaufpreis (damaliger Verkehrswert von CHF 275'000), sondern der um den 

Erbanspruch des Beschwerdeführers verminderte Betrag von CHF 235'000 beurkundet 

(vgl. Art. 136 Abs. 1 StG). Der im Jahr 1994 im Rahmen des Erbgangs (Erbteilung) 

erfolgte Eigentumsübergang des Grundstücks Nr. 0000_ auf die Beschwerdeführer 

bewirkte - im Umfang des Erbanspruchs des Beschwerdeführers - einen Aufschub der 

Grundstückgewinnsteuer (Art. 48 Abs. 1 lit. a aStG [in der damals gültig gewesenen 

Fassung, nGS 29-70]; vgl. dazu GVP 1978 Nr. 10; Art. 132 Abs. 1 lit. a StG; Art. 12 Abs. 

3 lit. a StHG [in Kraft seit 1. Januar 1993]). Aufgeschoben wurde die Steuer mithin im 

Umfang der Wertdifferenz zwischen dem tatsächlichen Verkaufserlös (CHF 235'000) 

und dem amtlichen Verkehrswert (CHF 275'000). Diese Wertdifferenz wurde 

unentgeltlich erworben. Bei der späteren Weiterveräusserung ist diesem Umstand im 

Rahmen der Bemessung der Grundstückgewinnsteuer Rechnung zu tragen (vgl. 

Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, a.a.O., S. 172 Rz. 12). Mithin erwarben die 

Beschwerdeführer im Jahr 1994 das Grundstück - im Umfang des Aufschubs der 

Grundstückgewinnsteuer - teilweise unentgeltlich. Sie übernahmen in diesem Umfang 

den während der Besitzesdauer der Rechtsvorgängerin aufgelaufenen Gewinn und die 

entsprechende latente Steuerlast (vgl. Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, a.a.O., 

S. 364 Rz. 115). Mit dem Grundstückverkauf vom 17. August 2020 fiel der im Umfang 

des Erbanteils von CHF 40'000 bestehende Steueraufschub dahin. Dementsprechend 

lässt es sich nicht beanstanden, dass im angefochtenen Rekursentscheid bzw. in dem 

damit bestätigten Einspracheentscheid der Erbanteil bei der Festlegung des 

anrechenbaren Erwerbspreises ausser Betracht blieb. 

2.2.

2.2.1.

Streitig ist im Weiteren die Höhe der zu berücksichtigenden Aufwendungen. Darunter 

fallen unter anderen die mit dem Erwerb und der Veräusserung unmittelbar 

zusammenhängenden Kosten (Art. 137 Abs. 1 lit. f StG). Praxisgemäss gehören dazu 

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unter anderen Handänderungssteuern und die im Rahmen des Verkaufs anfallenden 

Gebühren, nicht jedoch Gebäudereinigungskosten (Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., V. 

Rz. 101, SGE 1998 Nr. 14 E. 3e). Die Beschwerdeführer bestätigen ihren im 

vorinstanzlichen Verfahren vertretenen Standpunkt, wonach die Räumungskosten zu 

Unrecht nicht anerkannt worden seien. Sie hätten ein total vollgestopftes Haus 

übernommen. Der Hauptaufwand habe in der Entsorgung der Druckerei mit alten 

unbrauchbaren Druckmaschinen und Schriftensätzen sowie weiteren Maschinen 

gelegen. Sie hätten den Vertrag abgeschlossen mit dieser zusätzlichen Last. Es habe 

sich nicht um eine private Räumung gehandelt, sondern um diejenige eines 

Gewerbebetriebs. Somit sei ein Betrag von CHF 20'000 als Abzug mehr als 

ausgewiesen; er sei nach Ermessen gelten zu lassen (act. G 1 S. 4).

2.2.2.

Mit Hinweis auf die vorerwähnte Praxis lehnte die Vorinstanz im angefochtenen 

Entscheid die von den Beschwerdeführern mit CHF 20'000 geltend gemachten 

Räumungs- und Reinigungskosten als nicht abzugsfähig ab, wobei sie ausserdem auf 

Ziffer 7 des Kaufvertrags vom 23. Dezember 1994 (act. G 10/7/11) verwies, wonach die 

Räumung des Kaufobjekts Sache des Käufers sei (act. G 2 S. 5 f.). Mit Blick auf 

letzteres ist davon auszugehen, dass aufgrund der vertraglichen Übernahme der 

Räumungskosten durch die Beschwerdeführer der damalige Kaufpreis tiefer 

ausgefallen war, als dies ohne Übernahme der Räumungskosten der Fall gewesen 

wäre. Dies scheinen auch die Beschwerdeführer anzuerkennen, wenn sie festhalten, 

bei Vertragsabschluss um diese zusätzliche Last (der Räumungskosten) gewusst zu 

haben, dies sei alles im Zusammenhang mit der Gestaltung des Kaufpreises 

geschehen (act. G 1 S. 4 Mitte). Von daher war die Entschädigung des 

Räumungsaufwands bereits in der Bemessung des Kaufpreises berücksichtigt oder 

wurde von den Beschwerdeführern andernfalls als unentgeltliche Leistung ihrerseits 

akzeptiert. Bei den Räumungskosten handelt es sich somit nicht um mit dem Erwerb 

unmittelbar zusammenhängende Kosten im Sinn von Art. 137 Abs. 1 lit. f StG; vielmehr 

waren sie Folge der damaligen vertraglichen Übernahme der Räumungskosten durch 

die Beschwerdeführer. Angesichts dieser Gegebenheiten lässt sich die von der 

Vorinstanz bestätigte Nichtanrechnung der Räumungskosten bei der Festlegung der 

Aufwendungen nicht beanstanden.

2.3.

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2.3.1.

Streitig ist sodann die Anrechenbarkeit von Ausgaben, die während der massgebenden 

Eigentumsdauer angefallen sind und eine dauerhafte Werterhöhung bzw. körperliche 

oder rechtliche Verbesserung des Grundstückes bewirkten (Art. 137 Abs. 1 lit. a StG; 

Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., V. Rz. 85). Für die Bemessung der 

Grundstückgewinnsteuer relevante wertvermehrende Ausgaben im erwähnten Sinn 

sind zu unterscheiden von den bei der Einkommenssteuerveranlagung 

abzugsberechtigten Unterhaltskosten für Instandhaltung, Instandstellung, 

Ersatzbeschaffung und Betrieb der Liegenschaft im Sinn von Art. 44 StG (vgl. Zigerlig/

Oertli/Hofmann, a.a.O., II. Rz. 484). Aufwendungen, die im Einzelnen nicht mehr belegt, 

aber glaubhaft gemacht werden können, sind von der Steuerbehörde nach 

pflichtgemässem Ermessen anzurechnen. Letzteres kommt vorab bei Aufwänden zum 

Tragen, die längere Zeit zurückliegen und für welche keine Belege mehr verfügbar sind 

(Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., V. Rz. 88). Gemäss Veranlagungspraxis (StB 137 Nr. 2) 

und Rechtsprechung (SGE 1998 Nr. 14) bildet der Vergleich der in den Schätzungen 

festgestellten Neuwerte innerhalb der Eigentumsdauer (sog. Neuwertvergleich) eine 

taugliche Grundlage, um die vom Steuerpflichtigen ermessensweise und pauschal 

geltend gemachten Aufwendungen zu überprüfen bzw. die wertvermehrenden und 

werterhaltenden Aufwendungen voneinander abzugrenzen. Dabei wird die 

mutmassliche Wertvermehrung ermittelt aus dem arithmetischen Mittel der 

Wertvermehrung aus Gesamt- und Einzelvergleich. Beim gesamthaften Vergleich wird 

der Neuwert im Zeitpunkt des Erwerbs (amtliche Schätzung) mit dem Baukostenindex 

auf den Veräusserungszeitpunkt hochgerechnet. Die mutmassliche Wertvermehrung 

ergibt sich aus dem Unterschied zwischen dem hochgerechneten Neuwert gemäss 

Index und dem Neuwert gemäss amtlicher Schätzung im Zeitpunkt des Verkaufs. Beim 

Einzelvergleich wird sinngemäss verfahren; die Wertvermehrungen werden hierbei 

stufenweise von einer amtlichen Neuwertschätzung zur nächsten über die ganze 

Eigentumsdauer ermittelt (Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., V. Rz. 89; BGer 

2C_1058/2018 vom 26. September 2019 E. 4 f.).      

Bei der Instandstellung oder Totalsanierung stark verwahrloster, quasi unbewohnbarer 

Gebäude oder bei Umbauten, die mit einer Auskernung verbunden sind und die – 

wirtschaftlich betrachtet – einem Neubau gleichkommen, sind unter Umständen die 

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Kosten ganz oder überwiegend als wertvermehrende Auswendungen zu betrachten. 

Auch in diesen Fällen ist indes immer im Einzelfall zu prüfen, ob die betreffenden 

Aufwendungen werterhaltend oder wertvermehrend sind. So ist es auch bei einem 

Umbau mit Auskernung möglich, dass bezüglich der Aussenhülle des Gebäudes 

lediglich eine als werterhaltend einzustufende Sanierung stattfand (Zweifel/Hunziker/

Margraf/Oesterhelt, a.a.O., S. 389 Rz. 151 m.H.).

2.3.2.

Im erstinstanzlichen Verfahren reichten die Beschwerdeführer eine Kostenaufstellung 

mit Belegen betreffend die Jahre 1995 bis 1997 ein (act. G 10/7/4 Beilagen, G 10/7/5) 

und machten im vorinstanzlichen Verfahren die gesamten Aufwände von rund CHF 

258'000, mindestens aber CHF 190'000 als wertvermehrend geltend (act. G 10/1 S. 2). 

Die Vorin-stanz kam diesbezüglich zum Schluss, dass diese Kosten/Aufwände nur 

teilweise belegt seien. Die eingereichten Rechnungen seien teilweise nicht entzifferbar 

und ohne detaillierte Beschreibung. Aufgrund der Rechnungen sei die Art der 

ausgeführten Arbeiten nicht nachvollziehbar. Eine Gesamt- oder Teilrenovation gelte 

nur dann in ihrer Gesamtheit als wertvermehrend, wenn der Nutzungswert vor dem 

Umbau als inexistent einzustufen gewesen sei. Ferner sei unklar, welche Rechnungen 

bereits bei der jeweiligen Einkommenssteuer in Abzug gebracht worden seien und 

daher nicht mehr berücksichtigt werden könnten. Eine Abgrenzung nach objektiv-

technischen Kriterien sei folglich nicht möglich, doch erscheine eine grundsätzliche 

Wertvermehrung immerhin glaubhaft. Der Beschwerdegegner habe im 

Veranlagungsverfahren als Ersatzlösung zu Recht eine Neuwertvergleichsberechnung 

der amtlichen Schätzung vom 2. Oktober 1996 angewendet und den Neuwertvergleich 

korrekt durchgeführt. Mit der Anerkennung von Investitionen von CHF 93'000 seien die 

wertvermehrenden Aufwendungen für das Grundstück Nr. 0000_ hinreichend 

berücksichtigt worden. Hinsichtlich des als wertvermehrender Aufwand geltend 

gemachten Ersatzes der Schaufenster und einer Türe im Untergeschoss (act. G 10/7/3, 

10/7/11) ergebe sich aus der Rechnung Nr. 167'453 vom 28. August 2005 über CHF 

10'000 die Lieferung und Montage von Kunststofffenstern (act. G 10/7/5). Näher sei der 

Umbau nicht begründet worden. Zu Recht habe der Beschwerdegegner diese Kosten 

bei der Grundstückgewinnsteuer als nicht abzugsfähig erachtet. Der Ersatz von 

Fenstern gelte bei der Einkommenssteuerveranlagung als Energiespar- und 

Umweltschutzinvestition (100 % Unterhaltskosten; Art. 44 Abs. 2 StG; StB 44 Nr. 3 mit 

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Verweis auf StB 44 Nrn. 5 f.). Diese Praxis habe auch schon im Jahr 2005 gegolten. In 

der Steuerveranlagung 2005 (Einsprache) seien betreffend die Liegenschaft insgesamt 

CHF 22'991 als Unterhalt zum Abzug zugelassen worden (act. G 10/7/9). Wie sich der 

Abzug zusammensetze, sei nicht ersichtlich. Die Beschwerdeführer seien ihrer 

diesbezüglichen Beweispflicht nicht nachgekommen. Es sei jedoch davon auszugehen, 

dass die Baukosten bei den Einkommenssteuern vollumfänglich zum Abzug 

zugelassen worden seien. Somit sei der Aufwand vorliegend nicht zu berücksichtigen 

(Art. 137 Abs. 2 StG). Betreffend die mit einem Aufwand von CHF 46'000 geltend 

gemachte Gartenneugestaltung im Jahr 2006 (act. G 10/7/1) hätten die 

Beschwerdeführer sich vergebens bemüht, entsprechende Rechnungen zu finden. Bei 

der damals beauftragten Gärtnerei bzw. deren Nachfolgerin seien keine Belege mehr 

vorhanden (act. G 10/7/13). Die Vorinstanz habe aus Kulanz CHF 10'000 als 

wertvermehrenden Aufwand angerechnet. In Berücksichtigung der 

Aufbewahrungspflicht von 10 Jahren (Art. 958 lit. f des Obligationenrechts, SR 220, OR) 

sei es glaubhaft, dass die Gartenbauunternehmung Belege aus dem Jahr 2006 nicht 

mehr führe. Ohne Belege der Beschwerdeführer falle es ins Ermessens des 

Beschwerdegegners, pauschal einen wertvermehrenden Aufwand anzurechnen. Der 

ermessensweise gewährte Abzug von CHF 10'000 (mehr als 20 % der 

Gesamtinvestitionen) sei nicht zu beanstanden. Weitere Abzüge im Rahmen der 

wertvermehrenden Aufwände seien nicht zuzulassen (act. G 2 S. 7-10).

2.3.3.

Die Beschwerdeführer wenden ein, die Berechnung mit dem Neuwertvergleich gehe 

ihrer Ansicht nach gar nicht. Sie hätten in den Um- und Neubau des Hauses in den 

Jahren 1994 bis 1996 insgesamt CHF 258'103 investiert. Es sei möglich, einen Teil 

dieser Kosten als Unterhalt anzunehmen. Angebracht sei es, mindestens zwei Drittel 

oder eher drei Viertel der Kosten als wertvermehrend anzunehmen, nicht jedoch 

CHF 93'000. Der Neuwertvergleich stehe in keinem Verhältnis zu den getätigten 

Bauten. Es handle sich um einen Um- und Neubau und nicht um übliche 

Ausbesserungsarbeiten und anfallende Reparaturen. Es könne nicht sein, dass eine 

totale Sanierung des Hauses blosser Unterhalt sein solle (act. G 1 S. 2 f. und S. 5). Im 

Weiteren sei der Betrag von CHF 10'000 für den Ersatz der undichten Fenster durch 

Spezialfenster sowie der Türersatz im Untergeschoss als Wertvermehrung zu 

anerkennen. Sodann sei für die Erstellung der Gartenanlage mit Teich und den 

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vorgeschriebenen Parkplätzen anstelle des gewährten Anteils von CHF 10'000 ein 

Betrag von CHF 23'000 (die Hälfte der totalen Kosten von CHF 46'000) als 

Wertvermehrungs-Anteil zu anerkennen (act. G 1 S. 5 f.).

2.3.4.

Vorliegend blieben die vorinstanzlichen Feststellungen unbestritten, dass die von den 

Beschwerdeführern geltend gemachten Kosten/Aufwände nur teilweise belegt sind, die 

eingereichten Rechnungen (act. G 10/7/5) teilweise nicht entzifferbar sind und aus den 

Rechnungen die Art der ausgeführten Arbeiten nicht im Einzelnen ersichtlich ist. Eine 

einzelfallbezogene Abgrenzung der Arbeiten/Aufwendungen als werterhaltend oder 

wertvermehrend war unter diesen Umständen nicht möglich. Da die Steuerakten 1995 

bis 1997 nicht mehr verfügbar waren (act. G 10/7/8), liess sich sodann nicht mehr 

eruieren, welche Rechnungen bereits bei der Einkommenssteuern Berücksichtigung 

gefunden hatten und somit ausser Betracht fielen (vgl. Art. 137 Abs. 2 StG). In dieser 

Situation blieb als Möglichkeit für die Festlegung des Wertvermehrungs-Anteils einzig 

eine Annäherungslösung. Der Beschwerdegegner nahm zu diesem Zweck 

praxisgemäss eine Neuwertvergleichsberechnung vor und anerkannte einen Betrag von 

CHF 93'000 als wertvermehrenden Anteil (act. G 10/7/10). Zur Bemessung der 

mutmasslichen Wertvermehrung in den Jahren zwischen 1992 und 2016 für das 

Wohnhaus mit CHF 80'700 und für den Gewerbebau mit CHF 11'600 (act. G 10/7/3 

Beilagen) machen die Beschwerdeführer keine konkreten Einwendungen und es 

bestehen auch keine Anhaltspunkte für fehlerhafte Annahmen. Die Beschwerdeführer 

machen sodann zwar wie dargelegt eine totale Sanierung des Hauses geltend. Aus 

ihren Ausführungen ergibt sich jedoch nicht, dass das Haus vor der Sanierung 

überhaupt nicht mehr benutzbar gewesen wäre. Die Berechnung des 

Beschwerdegegners wurde somit im vorinstanzlichen Entscheid zu Recht bestätigt. Im 

vorliegenden Beschwerdeverfahren fehlt es mithin an einem Anlass, die 

Ermessensausübung der Vorinstanzen zu korrigieren.   

Hinsichtlich des als wertvermehrenden Aufwand geltend gemachten Ersatzes des 

Schaufensters und einer Türe im Untergeschoss (act. G 10/7/3, 10/7/11) blieb 

unbestritten, dass diesbezüglich lediglich eine Rechnung vom 28. August 2005 über 

CHF 10'000 für die Lieferung und Montage von Kunststofffenstern eingereicht wurde 

(act. G 10/7/5). Inwiefern hier von einer wertvermehrenden Sanierung auszugehen sein 

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sollte, ist nicht erkennbar. Einzig der Hinweis der Beschwerdeführer auf die bessere 

Geräuschdämmung der Fenster vermag nichts daran zu ändern, dass es sich hier 

augenscheinlich um Unterhaltskosten handelt, welche bei der 

Einkommenssteuerveranlagung zu berücksichtigen waren (Art. 44 Abs. 2 StG). Die 

Beschwerdeführer legen auch in diesem Verfahren nicht dar, wie sich der in der 

Steuerveranlagung 2005 (Einsprache) betreffend die Liegenschaft als Unterhalt 

zugelassene Abzug von insgesamt CHF 22'991 (act. G 10/7/9 Beilage) zusammensetzt. 

Damit bleibt es bei der Schlussfolgerung im vorinstanzlichen Entscheid, dass die 

Baukosten bei den Einkommenssteuern vollumfänglich zum Abzug zugelassen worden 

seien und somit vorliegend nicht zu berücksichtigen sind (Art. 137 Abs. 2 StG). Auch 

für die mit einem Aufwand von CHF 46'000 geltend gemachte Gartenneugestaltung im 

Jahr 2006 (vgl. act. G 10/7/1 und G 10/7/13) reichten die Beschwerdeführer im 

vorliegenden Verfahren keine weiteren Belege ein. Es besteht mithin kein Anlass, den 

im Veranlagungsverfahren ermessensweise gewährten und von der Vorinstanz 

bestätigten Wertvermehrungsanteil von CHF 10'000 zu korrigieren.

3.

3.1.

Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen. Die amtlichen 

Kosten des Beschwerdeverfahrens sind in Berücksichtigung des Streitwerts von rund 

CHF 50'000 auf CHF 4'000 festzulegen und den unterliegenden Beschwerdeführern 

aufzuerlegen. Zufolge Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege gehen sie zulasten 

des Staates. Die Beschwerdeführer sind zur Nachzahlung der Kosten aus 

unentgeltlicher Rechtspflege an den Staat verpflichtet, sobald sie dazu in der Lage sind 

(Art. 99 Abs. 2 VRP i.V.m. Art. 123 der Schweizerischen Zivilprozessordnung, 

Zivilprozessordnung, SR 272, ZPO).  

3.2.

Vorinstanz und Beschwerdegegner haben keinen Anspruch auf ausseramtliche 

Entschädigung (Linder, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Gesetz über die 

Verwaltungsrechtspflege, Praxiskommentar, N 20 zu Art. 98  VRP); beide stellten 

denn auch keinen Antrag.

 

bis

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 4'000 werden den 

Beschwerdeführern auferlegt und gehen zufolge Bewilligung der unentgeltlichen 

Rechtspflege zulasten des Staates.

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 22.05.2024
	Grundstückgewinnsteuer. Art. 132 Abs. 1 lit. a, 134 Abs. 1, 136 Abs. 1 und 137 StG (sGS 811.1), Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG (SR 642.12). Streitig war, ob die Vorinstanz (VRK) im angefochtenen Entscheid zu Recht den Einspracheentscheid des Beschwerdegegners (kantonales Steueramt) vom 30. August 2022 bestätigte, mit welchem für die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer der Erwerbspreis auf CHF 235'000, die anrechenbaren Nebenkosten auf CHF 22'243, die wertvermehrenden Aufwendungen auf CHF 149'921 und der steuerbare Grundstückgewinn mit CHF 392'836 festgesetzt worden waren. Bestätigung des angefochtenen Entscheids durch das Verwaltungsgericht. (Verwaltungsgericht B 2023/245) Auf eine gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde trat das Bundesgericht mit Urteil vom 6. August 2024 nicht ein (Verfahren 9C_359/2024).

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