# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c14ebaf1-311b-5898-a701-1ca56926fe59
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-09-14
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 14.09.2005 12.2005.52
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2005-52_2005-09-14.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2005.52

  	
  Lugano

  14 settembre
  2005/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente,

  Epiney-Colombo e Walser

  

 

	
  segretario:

  	
  Bettelini, vicecancelliere

  

 

 

sedente per statuire nella causa in materia di
locazione -inc. n. LA.2003.95 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4-
promossa con istanza 28 luglio 2003 da

 

	
   

  	
  AP 1 

  rappr. da RA 1 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  AO 1 

  rappr. da RA 2 

   

  

con cui
l’istante ha chiesto che il contratto di locazione tra le parti fosse protratto
fino al 31 marzo 2009, domanda avversata dalla convenuta che ha instato per una
protrazione limitata al 31 marzo 2004, e che il Pretore supplente con sentenza
9 febbraio 2005 ha parzialmente accolto, riconoscendo la validità della
disdetta 29 novembre 2002 per il 31 marzo 2004 e concedendo una protrazione
unica e definitiva fino al 30 settembre 2005;

 

appellante
l'istante con ricorso (recte: appello) 21 febbraio 2005, con cui chiede la
riforma del querelato giudizio nel senso di riconoscere la validità della
disdetta con effetto dal 31 marzo 2005 e di concedere una prima protrazione
fino al 30 settembre 2006, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre la
convenuta con osservazioni 8 aprile 2005 postula la reiezione del gravame pure
con protesta di spese e ripetibili;

 

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

 

 

ritenuto

 

 

in fatto e in diritto:

 

 

                                   1.   AP
1 conduce in locazione dal 1° marzo 1999 l’esercizio pubblico __________ a __________,
di proprietà di AO 1, in virtù di un contratto (doc. 5 UC) che prevede una
pigione mensile, escluse le spese accessorie, di fr. 2'830.- e poteva essere
disdetto la prima volta per il 31 marzo 2002, con un preavviso di 3 mesi,
ritenuto che in caso contrario si sarebbe rinnovato tacitamente per un
ulteriore anno. Il 17 dicembre 2001 gli azionisti della conduttrice,
intenzionati a vendere la società a terzi, vendita poi andata in porto nel
maggio successivo, hanno ottenuto dalla locatrice (doc. L) che il contratto di
locazione fosse rinnovato fino al 31 marzo 2004, ritenuta in ogni caso la
facoltà per la conduttrice di dare disdetta alle scadenze annuali con un
preavviso di 3 mesi.

                                         In data
29 novembre 2002 (doc. B) la locatrice ha disdetto il contratto con effetto al
31 marzo 2003, disdetta motivata con l’intenzione di rinnovare l’esercizio
pubblico e l’annessa stazione di benzina, che essa intendeva gestire in proprio
(doc. A1).

 

 

                                   2.   Con
l’istanza in rassegna AP 1, dopo aver adito l’Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di __________, ha chiesto alla Pretura del distretto di Lugano
Sezione 4 la concessione di una protrazione del contratto fino al 31 marzo 2009
adducendo in sostanza che la gestione di quell’esercizio pubblico costituiva
l’unica fonte di reddito della famiglia __________ che nel maggio 2002, investendo
fondi propri e facendo capo a prestiti che sarebbero stati restituiti solo nel
febbraio 2006, aveva rilevato il pacchetto azionario della conduttrice. Di qui
la richiesta di poter continuare ad occupare l’ente locato, anche perché
attualmente il mercato non offriva in locazione altri esercizi pubblici
analoghi e la controparte non aveva in ogni caso dimostrato una necessità
urgente a rientrare in possesso di quei locali. 

 

 

                                   3.   In
occasione dell’udienza di discussione AO 1 si è detta disposta a concedere una
protrazione sino al 31 marzo 2004. A suo dire, la controparte non poteva
assolutamente prevalersi dei presunti, ma contestati, effetti gravosi lamentati
dalla famiglia __________, dato che tale circostanza, non concernendo
direttamente la conduttrice ma i suoi azionisti, non era tale da giustificare
un’eventuale proroga. L’istante, rispettivamente i suoi nuovi azionisti, erano
del resto consapevoli di trovarsi di fronte ad un contratto di locazione di
breve durata. Essi neppure si erano prodigati per cercare locali sostitutivi,
pur essendovene a disposizione diversi. Oltretutto la locatrice aveva
dimostrato di avere un interesse attuale, concreto e urgente a disporre
dell’ente locato, fatto questo di cui la controparte era per altro ampiamente a
conoscenza.

 

 

                                   4.   Con
la sentenza qui impugnata il Pretore supplente ha parzialmente accolto
l’istanza (dispositivo N. 1), accertando che la disdetta 29 novembre 2002 era
valida, sia pure con effetto al 31 marzo 2004 (dispositivo N. 2), e concedendo
all’istante una protrazione del contratto, unica e definitiva, fino al 30
settembre 2005 (dispositivo N. 3). Il giudice di prime cure ha in sostanza
ritenuto che a seguito del rinnovo del contratto la convenuta avrebbe potuto
disdirlo unicamente con un preavviso di 6 mesi per il 31 marzo 2004 e che in
ogni caso, se anche non si volesse ammettere la validità del rinnovo,
sottoscritto per lei da una persona che non disponeva del necessario diritto di
firma a RC ma riconosciuto da entrambe le parti, l’esito non sarebbe stato
diverso, dovendosi in tal caso concludere che il contratto si era tacitamente
rinnovato per un ulteriore anno fino a quella medesima data. La protrazione è
stata invece concessa fino al 30 settembre 2005: da una parte al momento della
sottoscrizione del contratto le parti sapevano dell’intenzione della locatrice,
sia pure motivata solo da ragioni economiche, di ristrutturare a breve termine
l’ente locato, e anche gli acquirenti del pacchetto azionario dell’istante erano
coscienti del fatto che la locazione era loro garantita solo fino al 31 marzo
2004 per cui dovevano rendersi conto del rischio di non poter ammortizzare
completamente l’investimento iniziale, la cui portata per altro non era nemmeno
stata compiutamente comprovata; dall’altra, anche se sinora l’istante non si
era attivata più di tanto, non si poteva escludere a priori la sua difficoltà
nella ricerca di enti sostitutivi. 

 

 

                                   5.   Con
l’appello che qui ci occupa l’istante chiede di riformare il querelato giudizio
nel senso di riconoscere la validità della disdetta per il 31 marzo 2005 e di
concedere una prima protrazione fino al 30 settembre 2006. In punto agli
effetti della disdetta il primo giudice non avrebbe prestato sufficiente
attenzione alla deposizione del teste __________ il quale avrebbe dichiarato
che la convenuta aveva concesso all’istante, verbalmente, un’ulteriore proroga
di un anno fino al 31 marzo 2005. Quanto alla durata della protrazione, che
-contrariamente a quanto stabilito dal primo giudice- non doveva essere unica e
definitiva, essa osserva come nella ponderazione dei contrapposti interessi
delle parti il suo sarebbe prevalente rispetto a quello della convenuta: diversamente
da quest’ultima, che non aveva dimostrato un serio, concreto e attuale bisogno
dei locali, essa, che aveva sottoscritto un contratto di durata indeterminata, ma
almeno fino al 31 marzo 2005, il cui scioglimento gli provocava gravi inconvenienti
dal punto di vista economico, aveva in effetti un’evidente necessità di
disporne, non essendo sinora stata in grado di trovare una sistemazione
alternativa.

 

 

                                   6.   Delle
osservazioni con cui la convenuta postula la reiezione del gravame si dirà, se
necessario, nei prossimi considerandi.

 

 

                                   7.   L’istante
censura innanzitutto il dispositivo N. 2 con cui il Pretore supplente aveva
concluso per la validità, per il 31 marzo 2004, della disdetta 29 novembre
2002, ritenendo che la stessa esplicava in realtà i suoi effetti dal 31 marzo
2005. A torto.

 

 

                                7.1   Contrariamente
a quanto ritenuto dall’istante non è per nulla provato che la convenuta le
abbia concesso, verbalmente, un’ulteriore proroga di un anno fino al 31 marzo
2005. Questa circostanza, riferita dal teste __________, il quale, oltre a non
essere completamente disinteressato all’esito della lite trattandosi proprio di
colui che aveva venduto alla famiglia __________ il pacchetto azionario
dell’istante, si era per altro espresso in termini diversi parlando della
concessione di un diritto di opzione, è stata in effetti smentita dal teste __________,
suo interlocutore, il quale ha dichiarato di non ricordare l’episodio, di cui
del resto, emblematicamente, non vi è alcuna traccia nel resoconto scritto di
quella discussione (doc. L). In ogni caso, visto e considerato che a quel
momento la convenuta aveva espressamente confermato di voler rinnovare il
contratto al massimo al 31 marzo 2004 (doc. L) rifiutando la richiesta di un rinnovo
fino al 31 marzo 2005 (testi __________ e __________), il termine “diritto
d’opzione” utilizzato nell’occasione da quel teste, che nella prassi viene
spesso usato in modo improprio e con diverse connotazioni (Higi, Zürcher
Kommentar, N. 54 seg. e 70 ad art. 255 CO), non poteva ovviamente significare
che l’istante facendo uso dello stesso avrebbe potuto prolungare unilateralmente
la durata del contratto per ulteriori 12 mesi, ma piuttosto che dopo la
scadenza determinata le parti avrebbero intavolato ulteriori discussioni per un
eventuale prolungamento del contratto in tale misura, se del caso sulla base di
altre condizioni (Higi, op. cit., N. 71 ad art. 255 CO). 

 

 

                                7.2   La
reiezione della censura dell’istante non implica tuttavia la conferma della
decisione con cui il giudice di prime cure aveva concluso che la disdetta era valida
con effetto dal 31 marzo 2004. Accettando, allo scopo di facilitare la vendita
del pacchetto azionario da parte dell’istante, di rinnovare il contratto fino a
quella data fatta salva, per la sola istante, la facoltà di dare disdetta a
determinate scadenze e con un certo preavviso, la convenuta ha in effetti
lasciato chiaramente intendere che essa non lo avrebbe disdetto fino al 31
marzo 2004, momento in cui il contratto, di durata determinata -in tal modo va
in effetti qualificato un contratto di durata massima com’è quello così
concluso (Higi, op. cit., N. 40 ad art. 255 CO; SVIT,
Schweizerisches Mietrecht, 2. ed, N. 10 ad art. 255 CO)- sarebbe terminato,
senza necessità di disdetta. Ne discende che la disdetta ordinaria in parola,
significata dalla convenuta sulla base di un contratto che non le concedeva più
tale facoltà, dev’essere dichiarata, d’ufficio (Higi, op. cit., N. 134
delle note preliminari ad art. 266-266o CO; SVIT, op. cit., N. 29 ad
art. 266l-266o CO), inefficace (Higi, op. cit., N. 132 seg. delle note
preliminari ad art. 266-266o CO; SVIT, op. cit., ibidem). Il primo
giudizio deve quindi essere riformato, sempre d’ufficio (SVIT, op. cit.,
ibidem), in tal senso, senza che però vi siano particolari e diverse
conseguenze, se non per la precisazione di cui al consid. 8.1. 

 

 

                                   8.   Ciò
posto, resta ora da esaminare se l’istante possa pretendere, in luogo della
protrazione unica e definitiva fino al 30 settembre 2005 concessale dal giudice
di prime cure, una prima protrazione fino al 30 settembre 2006. 

 

 

                                8.1   Preliminarmente
appare opportuno precisare che l’assenza di una valida disdetta, accertata al
precedente considerando, non comporta la tardività della domanda di protrazione,
nonostante l’istante l’avesse presentata facendo implicitamente riferimento
all’art. 273 cpv. 2 lett. a CO, disposizione che, in presenza di un contratto a
tempo indeterminato, impone di inoltrarla entro trenta giorni dal ricevimento
della disdetta. Ritenuto che il contratto è in realtà terminato il 31 marzo
2004, scadenza determinata prevista in occasione del rinnovo (doc. L), la
domanda di protrazione, in base all’art. 273 cpv. 2 lett. b CO, avrebbe in
effetti dovuto essere inoltrata all’Ufficio di conciliazione in materia di
locazione al più tardi sessanta giorni prima di allora, ovvero entro il 31
gennaio 2004, termine che in concreto risulta ampiamente ossequiato. 

 

 

                                8.2   Secondo
l’art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione
se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi
che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. 

                                         L’autorità
competente pondera in tal caso gli interessi delle parti tenendo conto, in
particolare, delle circostanze che hanno determinato la conclusione del
contratto e del contenuto dello stesso, della durata della locazione, della
situazione personale, familiare ed economica delle parti come pure del loro
comportamento, dell’eventuale fabbisogno proprio del locatore nonché della
situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali (art. 271
cpv. 2 lett. a-e CO).

                                         Lo scopo
della legislazione sulla protrazione del contratto di locazione risiede in
sostanza nel concedere al locatario un termine più ampio e sufficiente per
cercare una sistemazione conveniente senza tuttavia poterne esigere tutti i
vantaggi (SVIT, op. cit., N. 11 segg. ad art. 272 CO; Higi, op.
cit., N. 86 ad art. 272 CO; Giger, Die Erstreckung des Mietverhältnisses
(Art. 272-272d OR), Zurigo 1995, p. 80 seg.; Tercier, Les contrats
spéciaux, 2. ed., Zurigo 1995, n. 2104; SJ 1979 p. 585 no. 125; DTF
105 II 197; ICCTF 21 marzo 2000 4C.455/1999; II CCA 12 febbraio
1995 inc. n. 154/94, 28 luglio 1997 inc. n. 12.97.123, 18 novembre 1999 inc. n.
12.1999.138).

 

                                         Nel caso
di specie -come vedremo- l’esame delle circostanze particolari, più che giustificare
la concessione di una prima protrazione più ampia di quella concessa dal
Pretore supplente, permette senz’altro di confermare la decisione del primo
giudice di una protrazione unica e definitiva di breve durata, che anzi risulta
già ampiamente generosa per la parte istante.

 

 

                             8.2.1   Nel
caso di specie va innanzitutto rilevato che l’unico grave inconveniente evocato
dall’istante, alla quale per altro la concessione di una proroga del contratto
non consentirebbe in ogni caso di porre rimedio in modo definitivo, sarebbe
quello che le deriva dal dover abbandonare l’attività commerciale, dalla quale
essa, e meglio i suoi azionisti, ricavano la totalità del suo sostentamento
(cfr. SVIT, op. cit., N. 39 ad art. 272 CO; sentenze II CCA 12
febbraio 1995 e 28 luglio 1997 citate). Sennonché il fatto per cui l’attività
costituirebbe la loro unica fonte di reddito, contestato dalla controparte, è
rimasto allo stadio di puro parlato e non può quindi essere considerato. 

                                         Le altre
circostanze sollevate dall’istante non rivestono per contro il carattere di un
effetto gravoso che potrebbe essere alleviato con la concessione di una
protrazione. In particolare il fatto che essa, e meglio i suoi azionisti,
abbiano dovuto far capo ad alcuni prestiti, in parte non ancora restituiti, per
acquistarne il pacchetto azionario (per fr. 60'000.-) e l’inventario (per fr.
10'000.-, cfr. doc. E), rispettivamente non sia stato loro possibile
ammortizzare quell’investimento non è parimenti considerato una conseguenza
gravosa della fine della locazione, atteso che essi, confrontati con un
contratto a tempo determinato, erano consapevoli, o quanto meno avrebbero
dovuto esserlo, della sua prossima conclusione e dunque ben sapevano entro
quale arco di tempo tale investimento doveva essere ammortizzato (SVIT,
op. cit. N. 28 e 43 ad art. 272 CO; Thanei, Die Erstreckung des
Mietverhältnisses, Zurigo 1990, p. 22 seg. e 29; sentenza II
CCA 12 febbraio 1995 citata; II CCA 13 febbraio 1995 inc. n. 207/94).
Oltretutto l’importo pagato per l’acquisto delle azioni, che corrispondeva
ovviamente al valore della società istante al momento dell’acquisto sulla base dei
suoi conti societari, non costituisce un investimento nell’ente locato, per cui
la richiesta di protrazione motivata dalla necessità di ammortizzare quella
somma -il prezzo per l’inventario (comprensivo del deposito di garanzia di fr.
9'000.-, che dovrebbe in ogni caso essere restituito alla conduttrice alla fine
della locazione), irrisorio, dev’essere considerato già ammortizzato- è
ingiustificata. 

 

 

                             8.2.2   Di principio l’inquilino, immediatamente dopo la ricezione della
disdetta, rispettivamente nell’imminenza della scadenza di un contratto a tempo
determinato, quando è escluso un suo eventuale rinnovo, deve farsi parte
diligente ed intraprendere quanto in suo potere per ridurre gli effetti gravosi
che gli deriverebbero dalla fine della locazione, segnatamente ricercando degli
enti locati sostitutivi, ritenuto tuttavia che in ambito di prima protrazione
il giudice non pone esigenze troppo rigorose (mp 1/1991 p. 6; DTF
110 II 254; Rep. 1990 p. 148; sentenze II CCA 12 febbraio 1995,
13 febbraio 1995, 28 luglio 1997 e 18 novembre 1999 citate; II CCA 24
aprile 2001 inc. n. 12.2000.178). Ciononostante, gli sforzi profusi dal
conduttore per procurarsi un alloggio sostitutivo costituiscono un indizio nel
giudizio per la concessione o meno della protrazione (SVIT, op. cit., N.
37 e 34 seg. nonché N. 41 ad art. 272 CO; sentenze II CCA 12 e 13 febbraio
1995 citate), anche se di principio una prima protrazione non dovrebbe a priori
essere esclusa per il solo motivo della carenza di sforzi nella ricerca di
locali sostituitivi (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 505 seg.;
sentenza II CCA 13 febbraio 1995 citata).

                                         Nel caso
che ci occupa l’istante non ha provato di essersi adoperata con la necessaria
serietà e diligenza nella ricerca di enti sostitutivi, tant’é che nemmeno ha
preteso di aver effettuato ricerche particolari, limitandosi ad asserire che a
quel momento il mercato non offriva in locazione locali analoghi. Di diverso
parere la convenuta, la quale è stata in grado di versare agli atti due liste
di esercizi pubblici disponibili (doc. 6 UC e doc. 9): in merito all’__________
di __________, già gestita temporaneamente dall’istante (doc. 4 UC), si osserva
che l’istruttoria ha permesso di accertare che quest’ultima non si era
interessata più di tanto per ottenerne la gestione definitiva, nonostante sapesse
che il proprietario aveva la necessità di trovare un nuovo gerente (cfr.
istanza p. 5) ed era alla ricerca di un subentrante, che ha poi in definitiva
individuato in una terza società (cfr. teste __________); quanto agli altri
esercizi pubblici indicati, l’istante ha obiettato che gli stessi non erano
analoghi a quello da lei attualmente condotto, trattandosi perlopiù di
ristoranti con o senza alloggio, di esercizi pubblici che non le consentivano
di svolgere le attività da lei organizzate sinora (freccette, concerti, tornei
di calcetto, ecc., cfr. replica p. 1 e conclusioni p. 4) e comunque di locali il
cui utilizzo era subordinato all’acquisto delle relative società, con goodwill
e inventario rispettivamente che comportavano una pigione maggiore (istanza p.
6, replica p. 1 e appello p. 6 seg.). Queste ultime circostanze, più che a
favore della concessione di una protrazione, giocano però a suo sfavore: le
stesse provano in effetti l’esistenza di soluzioni alternative. Nella misura in
cui il rifiuto da parte dell’istante era dovuto al fatto che la loro ripresa si
rivelerebbe onerosa e la pigione superiore, il diniego dell’offerta non è in
effetti giustificato, ritenuto che lo scopo della proroga non risiede nel
garantire al locatario, il più a lungo possibile, il beneficio di un canone di
locazione vantaggioso, inferiore a quello di mercato (DTF 105 II 198;
sentenze II CCA 12 febbraio 1995 e 28 luglio 1997 citate; II CCA
19 settembre 1994 inc. n. 90/94, 21 ottobre 1994 inc. n. 127/94); inoltre, limitando
la ricerca ad oggetti entro un determinato limite di prezzo, dettato dalla sua
precaria situazione economica, essa ha ancor di più circoscritto e reso
maggiormente difficoltosa la ricerca stessa, dimenticando con ciò che il
conduttore che cerca locali equivalenti a quelli che abbandona deve, al
contrario, accettare di pagare le pigioni usuali per quella categoria di
oggetti o limitarsi a prendere in considerazione superfici minori, se non vuole
spendere di più di quello che versava precedentemente e che d’altro canto egli
non può nemmeno accontentarsi di ricercare solamente la soluzione alternativa
ideale, ma, se del caso, deve pure adagiarsi a prendere in considerazione una
soluzione solo transitoria (ICCTF 24 ottobre 1988 in re L. SA/T. SA, in DB
1989 n. 27; sentenze II CCA 19 settembre 1994, 28 luglio 1997 e 18
novembre 1999 citate).

 

                                      

                             8.2.3   Nel caso concreto la convenuta ha inoltre chiaramente provato l’esistenza
di un fabbisogno proprio serio, concreto e attuale (Higi, op. cit., N.
195 ad art. 272 CO; Egger, Les justes motifs de la prolongation
judiciaire du bail, Friborgo 1984, p. 189; Lachat, op. cit., p. 502 seg.;
sentenze II CCA 19 settembre 1994 e 12 febbraio 1995 citate).
Concretizzando quanto già ventilato alla controparte al momento della
sottoscrizione del contratto (teste __________), essa ha in effetti  provato di
voler ristrutturare l’ente locato e di volerlo gestire in prima persona, come
del resto già fatto in precedenza con altri suoi immobili della regione (testi __________
e __________). A conferma della serietà e dell’attualità della sua richiesta (DTF
99 II 164; SVIT, op. cit., N. 48 e 59 ad art. 272 CO; Thanei, op.
cit., p. 31; Calamo, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von
Wohnräumen, Berna-Stoccarda-Vienna 1994, p. 264; Rep. 1995 p. 197;
sentenze II CCA 19 settembre 1994 e 12 febbraio 1995 citate), essa ha tempestivamente
versato agli atti, nel corso della procedura, la necessaria licenza edilizia
debitamente approvata (doc. 2 UC e 10-12). Poco importa, a questo proposito,
che il suo fabbisogno non fosse impellente, ma dettato solo da motivi
“strategici”, ovvero dalla sua scelta economica di diversificare la sua
attività per migliorare la redditività (cfr. DTF 118 II 55 seg.; Calamo,
op. cit., p. 264 seg.; Lachat, op. cit., p. 503; sentenza II CCA
13 febbraio 1995 citata).

                                      

 

                             8.2.4   In tali circostanze, ritenuto infine che per principio se le parti
hanno concluso un contratto a tempo determinato, qual’era senz’altro quello -di
durata minima fino al 31 marzo 2002 e rinnovabile tacitamente per un solo anno-
sottoscritto originariamente (doc. 5 UC), per altro poi rinnovato, a fatica
(teste __________), solo fino al 31 marzo 2004 (doc. L), una protrazione della
locazione andrebbe concessa solo nei casi di rigore, dato che le stesse parti
contraenti avevano stabilito di comune accordo il momento in cui il contratto
si sarebbe dovuto concludere (Giger, op. cit., p. 80; SVIT, op.
cit., N. 13 ad art. 272 CO; Higi, op. cit., N. 213 ad art. 272 CO;
sentenze II CCA 12 febbraio 1995, 28 luglio 1997 e 18 novembre 1999 citate),
più che discutere sulla durata della protrazione, ci si sarebbe dovuti chiedere
se una proroga fosse effettivamente possibile. 

 

 

                             8.2.5   Nel
caso di specie, ritenuto oltretutto che sulla durata della protrazione da concedere,
il giudice di prime cure gode di un ampio potere di apprezzamento (Higi,
op. cit., N. 220 segg. ad art. 272 CO; DTF 125 III 230; ICCTF 20
novembre 2001 4C.174/2001; sentenza II CCA 24 aprile 2001 citata) che
può essere riesaminato dall’autorità d’appello, con estrema prudenza, solo se
la sua decisione risulti manifestamente ingiusta o iniqua (Cocchi/Trezzini,
CPC-TI, m. 32 ad art. 307), ciò che non è il caso, è escluso che il giudizio di
primo grado su tale questione possa essere riformato a favore dell’istante.

                                         Le
medesime considerazioni possono essere fatte con riferimento alla decisione con
cui il Pretore supplente ha optato per una protrazione unica e definitiva,
invece che per una prima protrazione, tanto più che, stante l’esistenza di
interessi preponderanti da parte della convenuta, proprietaria dei locali, la
soluzione adottata appare senz’altro giustificata (cfr. Higi, op. cit.,
N. 42 ad art. 272b CO; Lachat, op. cit., p. 507; sentenza ICCTF
20 novembre 2001 citata).

 

 

                                   9.   L’appello,
del tutto infondato e di chiara natura dilatoria, deve pertanto essere respinto.

                                         La tassa
di giustizia, le spese e le ripetibili di questa sede seguono la soccombenza
(art. 148 CPC), ritenuto che la modifica del dispositivo N. 2 della sentenza di
primo grado risulta ininfluente per tale questione.

 

 

 

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

 

 

dichiara e pronuncia

 

                                    I.   L’appello 21 febbraio 2005 di AP 1 è respinto. 

                                         Il
dispositivo N. 2 della sentenza 9 febbraio 2005 della Pretura del distretto di
Lugano, Sezione 4, è, d’ufficio, così riformato:

                                         2.     La disdetta 29 novembre
2002 è inefficace.

                                         §      Il
contratto di locazione è in ogni caso scaduto, senza disdetta, il 31 marzo 2004.

 

 

                                   II.   Le spese della procedura d’appello consistenti in:

 

                                         a) tassa
di giustizia                                    fr.    650.-

                                         b) spese                                                      fr.     
50.-

                                         Totale                                                           fr.   
700.-

 

                                         da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 1’000.- per ripetibili.

 

 

                                  III.   Intimazione:

	
   

  	
  - 

  - 

   

  

                                         Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4

 

 

 

	
  terzi implicati

  	
   

  

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                           Il
segretario