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**Case Identifier:** 9626f924-7ae5-50de-9290-6e0138b12a13
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-12-12
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 12.12.2016 C/19271/2015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-19271-2015_2016-12-12.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 14.12.2016. 

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/19271/2015 ACJC/1624/2016 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 12 DECEMBRE 2016 

 

Entre 

Monsieur A.______, domicilié ______ (GE) et Monsieur B.______, domicilié ______ 
(GE), appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 19 mai 2016, 

comparant en personne, 

et 

Madame  C.______, domiciliée ______ (France), et Monsieur D.______, domicilié 
______ (GE), intimés, comparant tous deux par Me Thierry STICHER, avocat, place 

des Eaux-Vives 8, case postale 3796, 1211 Genève 3, en l'étude duquel ils font élection 

de domicile. 

 

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C/19271/2015 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/479/2016 du 19 mai 2016, expédié pour notification aux 
parties le 25 mai suivant, le Tribunal des baux et loyers a constaté que le contrat 

de bail liant C.______ et D.______ à B.______ et A.______ et portant sur l'arcade 

au rez-de-chaussée de l'immeuble sis rue de F.______ à ______ (GE), comprend 

la jouissance exclusive du WC et du dépôt situés dans la buanderie, ainsi que la 

jouissance commune de la buanderie (ch. 1 du dispositif), a débouté les parties de 

toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 

 En substance, les premiers juges ont retenu que les locataires étaient les seuls à 

disposer des clés permettant d'accéder au dépôt et au WC séparé; le gérant de 

l'immeuble avait confirmé que le salon de coiffure avait la jouissance exclusive de 

ces locaux, situation qui prévalait également avec le locataire précédent. Dès lors, 

ces deux objets faisaient partie intégrante du contrat de bail et les locataires 

avaient un droit d'usage exclusif de ceux-ci.  

B. a. Par acte expédié le 1er juillet 2016 au greffe de la Cour de justice, B.______ et 
A.______ ont formé appel de ce jugement, sollicitant son annulation. Ils ont 

conclu, sous suite de frais et dépens, à ce que la Cour constate que le contrat de 

bail liant les parties ne comprenait pas la jouissance exclusive de la buanderie, du 

WC et du local inclus dans celle-ci, ordonne en conséquence à C.______ et 

D.______ de procéder à l'évacuation de la buanderie, du WC et du local situés 

dans l'immeuble sis rue de F.______, de tout objet ou de tout meuble leur 

appartenant, dans un délai de cinq jours à compter du prononcé de l'arrêt et à ce 

qu'elle dise qu'ils sont autorisés à procéder eux-mêmes à l'évacuation des 

locataires de la buanderie, du WC et du local. B.______ et A.______ ont 

également requis le prononcé de mesures d'exécution (astreinte et amende). 

 A l'appui de leur appel, B.______ et A.______ ont fait grief aux premiers juges 

d'avoir pêle-mêle violé leur droit de propriété et leur droit d'être entendus, et 

d'avoir versé dans l'arbitraire, en retenant que le dépôt et le WC faisaient partie du 

contrat de bail. Ils ont fait valoir que ledit contrat ne comportait aucune mention 

de ceux-ci, dès lors qu'ils devaient être laissés à la disposition de l'ensemble des 

locataires de l'immeuble, et non à C.______ et D.______ exclusivement. 

 B.______ et A.______ ont versé deux nouvelles pièces, soit une pétition des 

locataires de l'immeuble du 15 juin 2016 (n. 17) et un courrier de l'Office cantonal 

de l'énergie du 11 janvier 2016 (n. 18). 

 b. Dans leur réponse du 1er septembre 2016, C.______ et D.______ ont conclu au 
rejet de l'appel et à la confirmation de la décision entreprise. Le Tribunal avait, à 

bon droit, retenu que le dépôt et le WC faisaient partie du bail et son appréciation 

des preuves n'était pas critiquable. Ils ont réaffirmé avoir besoin, dans le cadre de 

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leur activité professionnelle, d'utiliser chaque jour la buanderie (nettoyages 

quotidiens et préparation de produits). 

 C.______ et D.______ ont produit une pièce nouvelle, soit un avis de prochaine 

clôture du Ministère public du 5 juillet 2016. 

 c. Par réplique du 3 octobre 2016, B.______ et A.______ ont persisté dans leurs 
conclusions.  

 Ils ont versé à la procédure deux pièces nouvelles, soit un courrier adressé par 

B.______ au conseil des locataires le 2 septembre 2016 (n. 20) et un arrêt de la 

Chambre pénale de recours de la Cour de justice du 29 août 2016 (n. 21). 

 d. Les parties ont été avisées par plis du greffe du 9 novembre 2016 de ce que la 
cause était gardée à juger, C.______ et D.______ n'ayant pas fait usage de leur 

droit de duplique. 

C.  Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

a. Par transfert de bail du 13 décembre 1999, C.______ et D.______ sont devenus 
locataires à compter du 1er janvier 2000 d'une arcade de 16m2 au rez-de-chaussée 

de l'immeuble sis rue de F.______ à ______ (GE), à l'usage d'un salon de coiffure. 

C.______ exploite dans les locaux un salon de coiffure par le biais de la société 

C.______ COIFFURE SA dont elle est l'administratrice. 

Par avis de majoration de loyer ou d'autres modifications du bail du 

19 juillet 2011, le bail a été reconduit pour une durée de cinq ans, du 

1er septembre 2012 au 31 août 2017. 

Le loyer annuel des locaux, charges non comprises, a été fixé en dernier lieu à 

12'000 fr., dès le 1er septembre 2012. 

Il ressort du contrat de bail transféré que les locaux "ont pour dépendances 

individuelles celles que comportent les locaux" (art. 1er du contrat); l'usage des 

installations et dépendances communes n'a pas été complété (art. 1er); "l'ancienne 

machine à laver le linge est cédée à bien plaire et gratuitement aux locataires. La 

jouissance, aussi bien que l'entretien, lui en incombent dès lors totalement" 

(art. 28). 

Le salon de coiffure possède une porte d'entrée qui donne dans le hall de 

l'immeuble. De l'autre côté du hall se trouve la buanderie dans laquelle se situent 

un local que les locataires nomment "laboratoire" ainsi qu'un WC. 

Le procès-verbal d'état des lieux d'entrée du 23 décembre 1999 mentionne 

l'existence d'un WC séparé et d'un dépôt, dont les clés, de même que celle de la 

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chaufferie, ont été remises aux locataires. Sous la partie "balcon/dépendance", 

seule est mentionnée l'absence de "cave" et "grenier". 

b. C.______ et D.______ sont également locataires d'un studio au 1er étage du 
même immeuble depuis le 1er janvier 2001, dans lequel C.______ exploite un 

salon de beauté et d'esthétique, également par le biais de sa société C.______ 

COIFFURE SA. 

c. Ayant constaté que la chaufferie et la buanderie étaient encombrées par divers 
objets appartenant au salon de coiffure, G.______, employé de la régie 

représentant le propriétaire de l'immeuble, a, par courrier du 14 janvier 2003, 

rappelé aux locataires qu'il était strictement interdit d'entreposer quelque matériel 

que ce soit dans les locaux communs et que la buanderie devait être accessible à 

tous les locataires du bâtiment. 

Par courrier du 13 octobre 2003, la régie a imparti aux locataires un délai au 

27 octobre 2003 pour débarrasser leurs effets personnels de la buanderie. 

d. Le 14 octobre 2003, H.______ est devenue propriétaire de l'immeuble 
concerné. 

e. C.______ a été en charge de la conciergerie de l'immeuble du 1er mars 2010 au 
31 mai 2014. 

f. Par pli du 12 décembre 2012, la régie, relevant que la buanderie était devenue 
au fil du temps une annexe de l'arcade au détriment des autres locataires de 

l'immeuble, a requis de C.______ et D.______ qu'ils branchent leurs appareils 

ménagers (machine à laver, machine à café, etc.) sur leur propre compteur et qu'ils 

entreposent leur vélo dans leurs locaux privés, avant le 19 décembre 2012. 

Par courrier du 10 février 2014, la régie a sollicité des locataires qu'ils 

"restitu[ent] la buanderie à l'immeuble, telle qu'elle était à l'origine". 

Le 4 avril 2014, la régie a mis en demeure les locataires de libérer la buanderie de 

l'immeuble, avec effet immédiat. 

g. A.______ et B.______ sont devenus propriétaires de l'immeuble concerné au 
mois de juillet 2015. 

h. Dans une pétition du 22 juillet 2015, quatre habitants de l'immeuble en cause se 
sont plaints à B.______ des désagréments causés par le salon de coiffure, soit 

notamment, du fait que la buanderie n'était très souvent pas accessible vu les 

objets entreposés par les exploitants du salon de coiffure et que les employés 

occupaient cet endroit pour y manger et y boire. 

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Une deuxième pétition au contenu relativement similaire a été adressée à 

B.______ le 30 septembre 2015. 

i. Par courrier du 24 juillet 2015, B.______ a informé les locataires de ce qu'il 
était devenu le nouveau propriétaire de l'immeuble et a sollicité le débarras de la 

buanderie, afin que des travaux de nettoyage puissent être faits et en vue de 

travaux de réfection à venir, ainsi que l'indication de trois propositions d'un jour 

d'utilisation de celle-ci. 

Les locataires se sont opposés à cette demande le 29 juillet 2015, rappelant que la 

buanderie faisait partie des locaux loués à teneur du contrat de bail. 

Par pli du 31 juillet 2015, B.______ a imparti aux locataires un délai au 5 août 

2015 pour débarrasser leurs affaires de la buanderie et du local réservé à 

l'entreprise de nettoyage. 

Le 4 août 2015, B.______ a réitéré sa demande en impartissant un délai aux 

locataires jusqu'au 6 août 2015. 

j. Par requête de mesures superprovisionnelles et provisionnelles déposée le 
6 août 2015 au Tribunal des baux et loyers (cause C/16141/2015), les locataires 

ont conclu à ce que le Tribunal fasse interdiction à B.______ de procéder à 

l'évacuation de la buanderie, de son WC et du local qui y est inclus, sous menace 

de l'article 292 CP, qu'il fasse interdiction à B.______ de modifier d'une 

quelconque manière la situation actuelle de la buanderie, de son WC et du local 

qui y est inclus, sous menace de l'article 292 CP, et qu'il renonce en l'état à 

entendre B.______ et à exiger des sûretés des locataires, avec suite de dépens. 

Par ordonnance du 6 août 2015 (JTBL/874/2015, cause C/16141/2015), le 

Tribunal, statuant sur mesures superprovisionnelles, a fait interdiction à B.______ 

de procéder à l'évacuation de la buanderie, de son WC et du local qui y est inclus, 

occupés par les locataires, de modifier d'une quelconque manière la situation 

actuelle de la buanderie, de son WC et du local qui y est inclus, sous la menace 

des peines prévues par l'article 292 CP, ces mesures étant valables jusqu'au 

prononcé de la décision principale sur mesures provisionnelles. 

k. Par ordonnance du 18 août 2015 sur mesures provisionnelles (JTBL/914/2015, 
cause C/16141/2015), le Tribunal a modifié les qualités de la partie bailleresse, en 

ce sens que B.______ et A.______ étaient défendeurs à cette procédure, a fait 

interdiction aux bailleurs de procéder à l'évacuation de la buanderie, de son WC et 

du local qui y est inclus ou de modifier d'une quelconque manière la situation 

actuelle, sous menace des peines prévues par l'article 292 CP, et a imparti aux 

locataires un délai de 30 jours dès la notification de cette décision pour le dépôt de 

leur demande en validation des mesures provisionnelles. 

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l. Par avis officiels du 19 août 2015, le bail de l'arcade a été résilié pour le 
30 septembre 2015, subsidiairement pour le 29 février 2016 et, plus 

subsidiairement encore pour le 31 août 2017. 

Les bailleurs ont motivé ces congés par les violations graves et continues par les 

locataires de leurs obligations contractuelles, soit, entre autres, leur refus injustifié 

d'évacuer la buanderie des objets leur appartenant en vue du nettoyage et de la 

réfection de celle-ci et l'utilisation abusive de ladite buanderie et des autres parties 

communes. 

m. Le 24 août 2015, plusieurs personnes, parmi lesquelles B.______, sont entrées 
de manière agressive dans le salon de coiffure, la buanderie, les WC et le petit 

local, photographiant sans autorisation les installations électriques présentes. 

n. Le 25 août 2015, une entreprise d'électricité a rendu un rapport duquel il ressort 
qu'une ligne d'alimentation avait été tirée à partir de l'arcade et permettait de 

soutirer de l'électricité de la boîte de jonction des installations d'éclairage. Par 

ailleurs, les appareils appartenant aux locataires (machine à café, machine à laver 

le linge et micro-ondes) étaient raccordés sur le compteur de l'immeuble et non 

sur leur propre compteur d'énergie. 

Le même jour, les locataires ont constaté que les lumières et les prises électriques 

utilisées dans la buanderie, le WC et son local avaient été débranchées et 

siliconées de manière professionnelle durant la nuit, de sorte à les rendre 

totalement inutilisables, alors que la lumière et la prise de la machine à laver 

destinée aux autres locataires de l'immeuble étaient restées intactes. 

o. Par courrier du 26 août 2015, B.______ a notamment mis en demeure les 
locataires de lui fournir tous les renseignements utiles sur les installations 

électriques qu'ils avaient effectuées et leur a signifié l'interdiction absolue 

d'entreposer dans la buanderie quelque déchet ou sac à ordure que ce soit.  

p. Par requête de mesures superprovisionnelles et provisionnelles du 26 août 2015 
(cause C/17442/2015), C.______ et D.______ ont conclu à ce que le Tribunal 

ordonne aux bailleurs de procéder, dans les 24 heures suivant la notification de 

l'ordonnance, sous peine d'une amende d'ordre de 5'000 fr., à la remise en état des 

prises électriques et de la lumière de la buanderie, de son WC et du local qui y est 

inclus, sous menace de l'article 292 CP. 

Par ordonnance du 26 août 2015 (JTBL/932/2015 dans ladite cause), le Tribunal 

a, sur mesures superprovisionnelles, fait droit aux conclusions des locataires. 

q. Par requête de mesures superprovisionnelles et provisionnelles du 
1er septembre 2015 (cause C/17948/2015), B.______ et A.______ ont conclu à ce 
que le Tribunal ordonne avec effet immédiat aux locataires de procéder à 

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l'évacuation de la buanderie, de son WC et du local qui y est inclus, dise que les 

propriétaires sont autorisés, avec effet immédiat, à procéder à cette évacuation, 

interdise avec effet immédiat aux locataires, ainsi qu'à tous autres tiers, de 

brancher quelque appareil électrique que ce soit sur l'alimentation d'énergie des 

parties communes et dont la source se trouve en particulier dans la buanderie, 

dans le WC et/ou dans le local qui y est inclus, et, en toutes hypothèses, tant et 

aussi longtemps que les installations électriques de ces locaux ne seront pas 

conformes aux recommandations de l'entreprise de contrôle mandatées à ces fins, 

ainsi qu'aux normes de sécurité prévues par la loi, interdise avec effet immédiat 

aux locataires, ainsi qu'à tous autres tiers, d'utiliser, de quelque manière que ce 

soit, l'électricité ou toute alimentation électrique qui ne leur est pas facturée 

directement, et se trouvant notamment dans la buanderie, dans le WC et/ou dans 

le local qui y est inclus, ou dans toutes autres parties communes, ordonne avec 

effet immédiat aux locataires de procéder à la dépose de tout dispositif électrique 

non conforme aux normes en vigueur et installé sans droit et/ou autorisation des 

propriétaires (prises, boîtes de dérivation, lignes d'alimentation, etc.) dans la 

buanderie, dans le WC et/ou dans le local qui y est inclus, ainsi que dans toutes 

autres parties communes, et leur ordonne avec effet immédiat de procéder à la 

dépose de toute armoire ou de tout autre meuble empêchant l'accès direct du 

tableau de distribution situé dans l'arcade commerciale, le tout sous menace d'une 

amende d'ordre de 10'000 fr.  

Les bailleurs ont encore conclu à ce que le Tribunal les autorise à prendre toutes 

les mesures nécessaires afin de préserver de tout danger l'immeuble, ainsi que ses 

locataires, et notamment de remettre aux normes toutes les installations 

électriques de la buanderie, du WC, du local à conciergerie, ainsi que de toutes les 

parties communes, aux frais des locataires en cas d'inexécution de ces derniers et 

dise que l'ordonnance est prononcée sous la menace des peines de droit de l'article 

292 CP. 

Lors de l'audience du 2 septembre 2015 du Tribunal dans la cause C/17442/2015, 

les parties sont parvenues à l'accord suivant : 

Les bailleurs se sont engagés à rétablir l'électricité dans la buanderie, son WC 

ainsi que le local adjacent, avant le 7 septembre 2015, et à mandater un 

électricien, autre que J.______, pour exécuter dans le même délai le raccordement 

entre l'arcade et les appareils des locataires situés dans la buanderie, dont la 

facture serait prise en charge à part égale entre les parties. 

Les locataires se sont engagés à autoriser les bailleurs, ou tout autre tiers mandaté 

à cet effet, à pénétrer dans le salon de coiffure, la buanderie, le WC ainsi que dans 

le local qui y est inclus, afin de remettre en conformité les installations 

électriques, et de tirer les prises nécessaires permettant d'alimenter en électricité 

les appareils situés dans la buanderie, le WC ainsi que dans le local qui est inclus, 

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depuis ladite arcade, afin que leur consommation ressorte sur la facture des 

locataires. Ils se sont également engagés, dès le 7 septembre 2015, à ne pas 

utiliser d'autres prises ou alimentation autre que les deux prises qui leur seraient 

dédiées dans la buanderie. En tant que de besoin, ils se sont engagés à respecter 

les conditions générales de l'immeuble. 

r. Le 15 septembre 2015, C.______ et D.______ ont déposé au Tribunal une 
action en constatation de droit, en validation de mesures provisionnelles du 18 

août 2015, enregistrée sous cause C/19271/2015, objet de la présente procédure. 

Ils ont conclu à ce que le Tribunal constate que le contrat de bail les liant aux 

bailleurs, portant sur l'arcade commerciale, comprend également la jouissance 

exclusive de la buanderie, de son WC et du local qui y est inclus, fasse 

interdiction aux bailleurs de procéder à l'évacuation de la buanderie, de son WC et 

du local qui y est inclus, et de modifier d'une quelconque manière la situation 

actuelle de la buanderie, de son WC et du local qui y est inclus, sous menace de 

l'article 292 CP, aussi longtemps que le bail demeurera en vigueur, et dise que 

pour toute violation de ces interdictions, les bailleurs seront condamnés à une 

amende d'ordre de 5'000 fr. 

A l'appui de leurs conclusions, ils ont notamment produit une cinquantaine de 

déclarations confirmant que la buanderie était occupée partiellement par les 

affaires des exploitants du salon de coiffure. 

s. Dans leur réponse du 26 octobre 2015, B.______ et A.______ ont conclu à ce 
que le Tribunal annule les ordonnances rendues les 6 et 18 août 2015 (cause 

C/16141/2015) et dise que le contrat de bail les liant aux locataires et portant sur 

l'arcade commerciale ne comprend pas la jouissance exclusive de la buanderie, du 

WC et du local qui y est inclus. Reconventionnellement, ils ont conclu à ce que le 

Tribunal ordonne aux locataires de procéder à l'évacuation de la buanderie, du 

WC et du local qui y est inclus de tout objet ou meuble leur appartenant, dans un 

délai de 5 jours à compter du prononcé du jugement, dise qu'en cas de violation de 

cette obligation, les locataires seront condamnés, conjointement et solidairement, 

au paiement d'une astreinte d'un montant de 500 fr. par jour de retard et à une 

amende de 10'000 fr. et dise, en toutes hypothèses, que les bailleurs seront 

autorisés à procéder à l'évacuation de la buanderie, du WC et du local qui y est 

inclus de tout objet ou meuble appartenant aux locataires. 

A l'appui de leurs conclusions, les bailleurs ont notamment produit diverses 

photographies de la buanderie. 

 t. Lors de l'audience du 15 janvier 2016 du Tribunal, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions. 

C.______ a déclaré qu'avant de reprendre formellement le salon de coiffure le 

24 décembre 1999, elle avait travaillé un mois avec l'ancien exploitant, I.______. 

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A cette époque, la buanderie était déjà utilisée par le salon de coiffure. Une 

machine à café et une machine à laver y étaient déposées et I.______ disposait de 

façon privative du WC et du laboratoire dont il avait la clé.  

Lorsque des travaux devaient être effectués ou lorsque de grosses commandes de 

matériel étaient livrées, il arrivait  que du matériel soit entreposé dans la buanderie 

voire dans la chaufferie, ce qui ne suscitait pas d'opposition compte tenu de 

l'entente cordiale régnant avec les autres locataires de l'immeuble. Si G.______ 

constatait ces dépôts en l'absence de C.______, il lui écrivait des courriers tels que 

ceux produits à la procédure, afin qu'elle libère l'espace concerné. Par la suite, dès 

2010 et les problématiques et procédures liées à J.______, ils avaient eu des 

plaintes plus fréquentes de la part de la régie qui répondaient aux dénonciations de 

celui-ci. Lorsqu'elle était concierge de l'immeuble, elle n'avait jamais utilisé le 

dépôt (le laboratoire) pour y entreposer du matériel de conciergerie et le précédent 

concierge non plus. Ils stockaient le matériel de conciergerie dans une armoire à la 

cave.  

A.______ a déclaré que, de son point de vue, le WC et le dépôt étaient communs à 

l'ensemble des locataires et non exclusifs à C.______ et D.______. Le dépôt était 

principalement affecté à la conciergerie. Ces locaux étaient remis à bien plaire, 

raison pour laquelle ils figuraient dans l'état des lieux d'entrée. Vu leur proximité 

avec l'arcade, les locataires de celle-ci pouvaient en user d'une façon plus 

importante que les autres locataires de l'immeuble, mais non de manière 

exclusive. Les autres locataires de l'immeuble ne disposaient pas de la clé ouvrant 

le WC et le dépôt. A son sens, il n'y avait pas de place à la cave pour entreposer 

une armoire. 

A l'issue de l'audience, le Tribunal a ordonné l'apport de la procédure 

C/6174/2014 dans le cadre de laquelle les locataires sollicitent la condamnation 

des bailleurs à leur verser une réduction de loyer, la validation de la consignation 

de loyer et la suppression du défaut de la chose louée, soit le comportement 

constamment contraire au devoir de diligence de J.______, locataire de 

l'immeuble depuis avril 2007. 

u. Lors de l'audience du 8 avril 2016, le Tribunal a procédé à l'audition des quatre 
témoins suivants. 

K.______, habitant l'immeuble concerné depuis vingt ans et concierge de celui-ci 

pendant une dizaine d'années jusqu'à ce que C.______ le remplace, a déclaré que 

les exploitants du salon ayant précédé les locataires actuels utilisaient le dépôt de 

conciergerie pour stocker leurs produits, et les WC de la buanderie pour les 

employés et les clients. De son point de vue, les WC avaient toujours été 

exclusivement attribués au salon de coiffure, même si les autres locataires 

pouvaient les utiliser à condition d'en avoir fait la demande au préalable aux 

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locataires ou employés du salon qui eux-seuls possédaient une clé. Lorsque le 

salon était fermé, soit le soir, la nuit et les week-ends, les WC l'étaient aussi et 

seule la buanderie était accessible aux habitants avec leur propre clé qui n'ouvrait 

pas les WC. Deux machines à laver le linge étaient situées dans la buanderie, une 

pour le salon et la deuxième pour les autres habitants de l'immeuble. Lorsque 

C.______ avait repris le salon de coiffure, l'usage de la buanderie par le salon était 

le même que précédemment et il n'avait jamais eu de plainte des voisins à ce sujet. 

S'il arrivait que la buanderie soit encombrée par les affaires du salon, cette 

situation était rare et ne durait pas, car les locataires rangeaient la buanderie tous 

les soirs. Lorsqu'il avait été le concierge de l'immeuble, il n'utilisait pas le dépôt 

pour ranger le matériel nécessaire à son activité; il entreposait celui-ci dans un 

autre immeuble dans lequel il assurait également la conciergerie. 

G.______, gérant technique de l'immeuble concerné de la fin des années 90 

jusqu'en 2015 environ, avait procédé à l'état des lieux d'entrée de C.______ et 

D.______. Le WC mentionné sur celui-ci est situé dans la buanderie, de même 

que le local. Il a déclaré qu'à son sens, bien que le bail ne fasse pas mention des 

WC et du dépôt séparé, ces deux locaux n'étaient pas des dépendances à bien 

plaire mais faisaient partie intégrante du bail. Les clés de ces objets avaient 

d'ailleurs été remises au salon de coiffure. Le précédent exploitant faisait le même 

usage de ces pièces. Depuis que la régie avait demandé aux locataires de cesser de 

faire sécher leur linge dans la chaufferie, 3-4 ans auparavant, le salon faisait 

sécher le linge sur des étendages posés dans la buanderie, ce qui avait fait l'objet 

de plaintes répétées de J.______. Les lettres des 14 janvier 2003, 13 octobre 2003 

et 12 décembre 2012 avaient pour but de rappeler aux locataires du salon qu'ils 

n'avaient pas le droit de s'étendre dans la buanderie au-delà de ce qui était 

autorisé, à savoir un usage exclusif du WC et du dépôt et la possibilité d'installer 

une machine à laver le linge et une machine à café dans la buanderie. 

L.______, gérante de l'immeuble concerné depuis 2012, a déclaré qu'à la demande 

de H.______, la régie avait adressé des courriers à C.______ pour lui demander 

d'enlever des affaires personnelles (vélo électrique et cafetière branchés sur les 

communs). Elle n'avait pas connaissance d'une éventuelle problématique liée au 

WC ainsi qu'au dépôt utilisés par le salon et situés dans la buanderie. L.______ 

était la supérieure hiérarchique de G.______. Elle a confirmé que ce dernier avait 

signé l'état des lieux d'entrée du 23 décembre 1999 et qu'il disposait des pouvoirs 

pour le faire. La remise des clés des locataires faisait également partie de ses 

compétences. Il remettait en conséquence les clés qu'il récupérait des anciens 

locataires aux nouveaux preneurs.  

H.______, ancienne propriétaire de l'immeuble concerné du 25 octobre 2003 au 

24 juillet 2015, a déclaré que lors de sa visite d'immeuble préalablement à son 

acquisition, l'employé de la régie lui avait indiqué que le salon bénéficiait à bien 

plaire d'un usage extensif de la buanderie par rapport aux autres locataires, mais 

- 11/18 - 
 

C/19271/2015 

qui ne devait pas gêner ces derniers. Dans ce cadre, ils avaient accès de façon 

prioritaire mais non exclusive à un WC ainsi qu'à un petit cagibi à droite en 

entrant dans la buanderie, lequel était toutefois partagé avec le concierge 

K.______ qui y stockait quelques produits et appareils de nettoyage. C.______ 

s'était approprié totalement le cagibi pour les besoins de son salon dès qu'elle était 

devenue concierge. Par la suite, l'usage de la buanderie par le salon s'était accru et 

était devenu envahissant jusqu'à devenir ingérable, ce qui avait justifié les 

courriers de la régie lui demandant d'enlever le matériel qu'elle avait ajouté, 

notamment un four, une machine à café, etc. En outre, les employés du salon 

mangeaient dans la buanderie, ce qu'elle avait pu constater, et il arrivait également 

que des clients soient coiffés ou traités dans la buanderie, ce qui devenait gênant 

pour les locataires de l'immeuble qui souhaitaient laver leur linge tranquillement. 

Seul J.______ s'était plaint du fait que le WC de la buanderie était désormais 

fermé à clé et donc inaccessible. Elle ignorait jusqu'à la vente de l'immeuble que 

le WC et le dépôt séparés étaient reliés au système électrique des parties 

communes de l'immeuble. Elle avait pris connaissance du contenu du bail en 2015 

et non pas au moment où elle avait acquis l'immeuble. 

 Les parties ont toutes deux renoncé à d'autres mesures probatoires et ont sollicité 

que le Tribunal ordonne les plaidoiries finales sur le siège. 

 Sur quoi, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions respectives. 

 La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_447/2013 du 20 novembre 2013 consid. 1; 4A_656/2010 du 14 février 2011 

consid. 1.1, non publié aux ATF 137 III 208; 4A_412/2009 du 15 décembre 2009 

consid. 1.1, non publié aux ATF 136 III 74). 

 Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 

Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 

al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 

la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 

Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, Basler 

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C/19271/2015 

Kommentar,  Schweizeriche Zivilprozessordnung, 2ème édition, 2013, n. 9 

ad art. 308 CPC). 

 Si la durée des revenus et des prestations périodiques est indéterminée ou 

illimitée, le capital est constitué du montant annuel du revenu ou de la prestation 

multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC). 

 Le Tribunal fédéral n'a pas encore tranché la valeur litigieuse d'une action en 

constatation de droit portant sur la question de savoir si certains locaux font partie 

ou non du contrat de bail. 

 1.2 Les parties ne discutent pas, en appel, le calcul de cette valeur. Le loyer étant 
une prestation périodique, la Cour fixera ladite valeur comme suit : il a été retenu 

que la suppression d'un grenier justifiait une réduction de loyer définitive de 10% 

(ACJC 1478/2004 du 6 décembre 2004). Par analogie et en prenant en compte le 

fait qu'il s'agit d'une part, d'un local fermé, et, d'autre part, d'un WC, également 

fermé, la part que ceux-ci représente, par rapport au loyer total, est de 20%. 

 Par conséquent, la valeur litigieuse s'élève en l'espèce à 48'000 fr. ({20% x 

12'000 fr. = 2'400 fr.} x 20 ans), de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 

 1.3 Déposé selon la forme et le délai prescrits (art. 130, 131, 311 CPC), l'appel est 
recevable. 

 Sont également recevables l'écriture responsive des intimés (art. 248 let. d, 312 

al. 1 et 314 al. 1 CPC) ainsi que les déterminations subséquentes des parties  

(ATF 138 I 154 consid. 2.3.3; 137 I 195 consid. 2.3.1 = SJ 2011 I 345). 

 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC, HOHL, 
procédure civile, tome 2 ch. 1, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 

procédure civile suisse, les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 

p. 349 et suivantes, n. 121). 

 1.5 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, code de procédure civile 

commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 

 En l'espèce, la pièce n° 18 nouvellement produite par les appelants a été établie le 

11 janvier 2016 et devait en conséquence être produite en première instance. Les 

appelants n'allèguent pas, ni ne prouvent, qu'ils auraient été dans l'impossibilité de 

la verser au Tribunal. Elle sera par conséquent déclarée irrecevable, ainsi que les 

allégués de fait s'y rapportant. 

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C/19271/2015 

 En revanche, la pièce nouvelle n° 26 produite par les intimés, ainsi que les titres 

n° 20 et 21 versés par les appelants à l'appui de leur réplique, sont recevables pour 

avoir été établis postérieurement à la date à laquelle la cause a été gardée à juger 

en première instance et produits sans délai. 

2. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir retenu que les WC et le dépôt font 
partie intégrante du contrat de bail portant sur le salon de coiffure. 

 2.1 L'action en constatation peut être intentée pour faire constater l'existence ou 
l'inexistence d'un droit ou d'un rapport de droit, à condition que le demandeur 

justifie d'un intérêt digne de protection à la constatation immédiate de la situation 

de droit. Il n'est pas nécessaire que cet intérêt soit de nature juridique. Il peut s'agir 

d'un pur intérêt de fait. La condition est remplie notamment lorsque les relations 

juridiques entre les parties sont incertaines et que cette incertitude peut être levée 

par la constatation judiciaire. N'importe quelle incertitude ne suffit pas; encore 

faut-il que l'on ne puisse pas exiger de la partie demanderesse qu'elle tolère plus 

longtemps le maintien de cette incertitude, parce que celle-ci l'entrave dans sa 

liberté de décision (art. 88 et art. 59 al. 2 let. a CPC; ATF 141 III 68 consid. 2.2 et 

2.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_316/2015 du 9 octobre 2015 consid. 1.2). En 

outre, un litige doit en principe être soumis au juge dans son ensemble; le 

demandeur ne peut pas poser une question juridique isolée par la voie d'une action 

en constatation, comme s'il sollicitait un avis de droit (ATF 135 III 378 consid. 

2.2 i.f.). 

 2.2 Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux 
s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux 

commerciaux (art. 253a al. 1 CO). 

 Par ailleurs, sont réputées choses louées dont le bailleur cède l'usage au locataire 

avec les habitations ou locaux commerciaux au sens de l'art. 253a al. 1er CO, non 

seulement les biens mobiliers, mais aussi les biens immobiliers comme les 

garages, les places de stationnement et les mansardes (art. 1er OBLF; HIGI, 

Commentaire zurichois, n. 51 ad art. 253a-253b CO; WEBER/ZIHLMANN, 

Commentaire bâlois, n. 15 ad art. 253a-253b CO; LACHAT, Le bail à loyer, 

Lausanne 2008, p. 126; SVIT-KOMMENTAR Mietrecht, 2e éd., n. 11 

ad art. 253a CO). De tels accessoires sont liés à la chose principale lorsqu'ils lui 

sont fonctionnellement utiles et que l'usage n'en est cédé, respectivement obtenu 

qu'en raison du bail portant sur la chose principale. Il est nécessaire que les parties 

aux deux contrats soient les mêmes. En revanche, la date de la conclusion des 

contrats ou le nombre de ceux-ci importe peu à cet égard (Message du Conseil 

fédéral concernant la révision du droit du bail à loyer et du bail à ferme, du 

27 mars 1985, FF 1985 I 1402; HIGI, op. cit., n. 54 s. ad art. 253a-253b CO; 

SVIT-KOMMENTAR, op. cit., n. 12 et 13 ad art. 253a CO; LACHAT, op. cit., 

pp. 126 s., n. 4.4.1 ; ATF 125 III 231 consid. 2, JdT 2000 I 194; 

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C/19271/2015 

BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE; BOHNET/DIETSCHY, op. cit., n. 17 

ad art. 253a CO). 

 Peuvent notamment constituer des accessoires des biens immobiliers comme des 

garages ou des places de stationnement souterraines (art. 1 OBLF; 

ATF 137 III 123 consid. 2.1; BOHNET/DIETSCHY, in Bohnet/Montini, Droit du bail 

à loyer, 2010, n. 16 ad art. 253a CO), des caves, des greniers, des locaux de 

bricolage, des terrains, des jardins et des mansardes (LACHAT, op. cit., p. 126). 

 Lorsque les conditions de l'art. 253a CO sont remplies, c'est la volonté des parties 

au contrat qui permet de décider s'il existe un rapport contractuel unique ou des 

rapports connexes. Dans le cas d'un rapport contractuel unique, la chose principale 

et la chose accessoire partagent le même sort juridique; il est impossible de 

résilier le bail seulement concernant la chose accessoire, ceci conduirait à un 

congé partiel nul. Si le bailleur souhaite priver son locataire de l'usage de la chose 

accessoire, il doit agir en vertu de l'art. 269d CO et procéder à une modification 

unilatérale du contrat. En revanche, en cas de contrats séparés, il existe un rapport 

contractuel connexe ou couplé en vertu duquel chaque contrat a son propre sort 

juridique. Toute résiliation ou modification d'un des contrats intervient de manière 

séparée (ATF 125 III 231 consid. 3a = JdT 2000 I 194; BURKHALTER/MARTINEZ-

FAVRE, op. cit., n. 14 ad art. 253a CO).  

 2.3 En présence d'un litige portant sur l'interprétation d'une manifestation de 
volonté, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle 

intention des parties, le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices, sans 

s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, 

soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 

al. 1 CO; ATF 131 III 606 consid. 4.1; 128 III 419 consid. 2.2). Constituent des 

indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté, mais 

encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la 

volonté des parties, qu'il s'agisse des déclarations antérieures à la conclusion du 

contrat, des projets de contrat, de la correspondance échangée, voire de l'attitude 

des parties après la conclusion du contrat (cf. arrêt du Tribunal fédéral 

4A_65/2012 du 21 mai 2012 consid. 10.2 et les références). Cette interprétation 

subjective repose sur l'appréciation des preuves. Si elle s'avère concluante, le 

résultat qui en est tiré, c'est-à-dire la constatation d'une commune et réelle 

intention des parties, relève du domaine des faits (ATF 142 III 239 consid. 5.2.1; 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_145/2016 du 19 juillet 2016 consid. 5.2.1). 

L'interprétation de la volonté des parties peut se faire à partir de signes extérieurs 

objectifs que les parties ont manifestés ou échangés entre elles. Ainsi, les actes 

concluants doivent être mis sur un pied d'égalité avec les manifestations expresses 

de volonté (THEVENOZ/WERRO, Commentaire Romand, Code des Obligations I, 

Genève 2012, n. 49 p. 145). 

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C/19271/2015 

 Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si les volontés intimes 

divergent, le juge doit interpréter les déclarations et les comportements selon la 

théorie de la confiance, en recherchant comment une déclaration ou une attitude 

pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances 

(interprétation dite objective) (ATF 131 III 268 consid. 5.1.3, 606 consid. 4.1; 

130 III 417 consid. 3b). 

 2.4 Les parties peuvent convenir expressément ou tacitement de l'usage qui sera 
fait de la chose louée. Les règles habituelles d'interprétation des contrats sont 

applicables. L'utilisation adoptée par le locataire sur une longue période sans 

opposition du bailleur peut refléter un accord tacite (ATF 136 III 186 

consid. 3.1.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2; 

MONTINI/BOUVERAT, in BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer., n. 25 

ad art. 256 CO; avec des réserves, WEBER, in Basler Kommentar, 5e éd. 2011, n. 3 

ad art. 256 CO et HIGI, Zürcher Kommentar, 3ème éd. 1994, n. 20 

ad art. 256 CO). 

 2.5 En l'espèce, les intimés sont devenus locataires par transfert de bail du 
13 décembre 1999. Le contrat de bail conclu par le précédent locataire le 

8 septembre 1986 indique que les locaux commerciaux ont pour "dépendances 

individuelles celles que comportent les locaux", sans autre précision. L'état des 

lieux d'entrée du 23 décembre 1999 mentionne expressément, outre l'arcade, un 

dépôt ainsi qu'un WC séparé, et la remise d'une clé pour chacun d'eux. Cet état des 

lieux a été signé par le représentant de la bailleresse de l'époque, lequel disposait 

des pouvoirs nécessaires à cet effet, ainsi que pour remettre les clés aux intimés.  

 Il n'est pas contesté que les intimés sont les seuls locataires de l'immeuble à 

posséder les clés de ces deux pièces, à l'exclusion des autres habitants.  

 Il ressort par ailleurs des témoignages que le salon de coiffure avait un usage 

exclusif du dépôt et du WC se trouvant dans la buanderie. L'ancien concierge de 

l'immeuble, également locataire d'un appartement dans celui-ci, a confirmé que le 

dépôt était utilisé par les précédents locataires du salon de coiffure, pour stocker 

leurs produits, et que le WC avait toujours été exclusivement attribué audit salon. 

L'usage de la buanderie était le même qu'auparavant. Quant au gérant technique, il 

a confirmé que le salon de coiffure avait une jouissance exclusive de certaines 

parties de la buanderie, soit les WC et le laboratoire (ou dépôt), ce qui était déjà le 

cas avec le locataire précédent. Quand bien même le contrat ne mentionnait ces 

locaux, ils n'étaient pas des dépendances à bien plaire mais faisaient partie 

intégrante du bail. Il avait en conséquence remis les clés de ces objets aux intimés.  

 Les déclarations de H.______ ne modifient pas cette appréciation. En effet, elle 

n'était pas encore propriétaire de l'immeuble lors du transfert de bail et la remise 

des clés des locaux en cause aux intimés, en 1999, puisqu'elle ne l'a été que durant 

- 16/18 - 
 

C/19271/2015 

une courte période, soit d'octobre 2003 à fin juillet 2015. De plus, elle a certifié 

n'avoir pris connaissance du contenu du contrat de bail qu'en  2015, soit peu de 

temps avant qu'elle ne procède à la vente de l'immeuble. Enfin, et s'agissant du 

dépôt, elle a déclaré qu'il était également utilisé par le concierge, ce que celui-ci a 

contredit, expliquant qu'il entreposait le matériel de conciergerie dans un local 

situé à une autre adresse.  

 Avec le Tribunal, la Cour retient de plus qu'il n'a pas été demandé aux intimés de 

restituer les clés des WC et du dépôt au moment où C.______ a cessé ses 

fonctions de concierge de l'immeuble, fait démontrant que l'usage de ces deux 

pièces n'était pas lié à la conciergerie, contrairement à ce qu'avait soutenu 

l'ancienne bailleresse, s'agissant du dépôt. 

 Au surplus, le contrat de bail ne comporte pas de mention relativement à l'usage 

des installations et dépendances communes, ce qui démontre que l'usage du dépôt 

et du WC ne devait pas être réglementé, dès lors que celui-ci était exclusivement 

réservé aux intimés.  

 Enfin, et à titre superfétatoire, la Cour relèvera que pour la première fois au mois 

de juillet 2015, les nouveaux propriétaires ont requis des locataires la libération 

des locaux. Ainsi, entre 1999, date du transfert du bail et 2015, près de seize ans 

se sont écoulés, période durant laquelle les propriétaires successifs de l'immeuble 

ne se sont pas opposés à l'utilisation faite par les intimés des deux objets en cause, 

ni n'ont émis une quelconque prétention en lien avec elle. Ainsi, l'usage de ces 

locaux a été convenu, à tout le moins tacitement, de sorte qu'ils font partie 

intégrante du contrat de bail. 

 Au vu de l'ensemble des éléments qui précèdent, les parties ont eu la réelle et 

commune intention d'intégrer au contrat de bail le dépôt et le WC, et de céder un 

droit d'usage exclusif sur ceux-ci aux intimés, ce que le Tribunal a retenu à bon 

droit.  

 S'agissant pour le surplus de la buanderie, il ressort de la procédure que les 

intimés peuvent l'utiliser, tout comme les autres habitants de l'immeuble, et qu'ils 

disposent par ailleurs d'un droit de laisser certaines machines leur appartenant 

(machine à laver, machine à café). Les intimés ont ainsi un droit d'usage partagé 

de la buanderie, ce que les premiers juges ont, à raison, constaté.  

 Les intimés disposant d'un titre les autorisant à utiliser les locaux en cause, leur 

évacuation ne saurait être ordonnée.  

 2.6 Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé.  

3. A la teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

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C/19271/2015 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). Les parties seront dès lors 

déboutées de leurs conclusions sur ce point. 

 

* * * * * 

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C/19271/2015 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 1er juillet 2016 par B.______ et A.______ contre 

le jugement JTBL/479/2016 rendu le 19 mai 2016 par le Tribunal des baux et loyers 

dans la cause C/19271/2015. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Messieurs Alain MAUNOIR et Nicolas DAUDIN, 

juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 

en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 

cf. consid. 1.2