# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ab317914-b35d-59eb-a154-27b564163244
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-02-10
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 10.02.2006 R 2005 95
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_R-2005-95_2006-02-10.pdf

## Full Text

R 05 95/102

4. Kammer 

URTEIL
vom 10. Februar 2006

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. a) Die … AG, mit Firmensitz in …, reichte am 5. April 2005 bei der Gemeinde … 

ein Baugesuch für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses (MFH mit drei 4½- 

und fünf 3½-Zimmerwohnungen) auf Parz. 2153 mit einer Fläche von 692 m2 

im Baugebiet „…“ ein. Die benötigte Bruttogeschossfläche (BGF) wurde auf 

871.5 m2 beziffert.

b) Dagegen erhoben die Stockwerkeigentümer (StWE „…“) der – einzig durch 

die Quartierstrasse davon getrennt – direkt im Norden angrenzenden, bereits 

mit einem MFH überbauten Parz. 2886, sowie die unweit davon nordwestlich 

benachbarten StWE des MFH auf Parz. 1443 (…“) unabhängig voneinander 

Einsprache. Sie bemängelten im Kern, dass das Bauprojekt viel zu voluminös 

und zu hoch sei.

c) Seit 1987 besteht für jenes Teilgebiet ein Quartierplan (QP) mit speziellen 

Baubestimmungen (QPB). Im Sommer 1990 erliess die Gemeinde partiell 

einen Ergänzenden Gestaltungsplan (EGP) über das Baugebiet. Im Zuge der 

letzten Revision der Ortsplanung vom Januar 2000 wurde die bauliche 

Ausnützungsziffer (AZ) für das in der Wohnzone W3 gelegene Baugebiet von 

bisher 0.4 auf neu 0.5 angehoben. In einem früheren Urteil des 

Verwaltungsgerichts (VGU R 02 30) bezüglich desselben QP-Gebiets wurde 

bereits einmal festgehalten, dass sich die verfügbare BGF im Teilbaugebiet 

des EGP - wozu auch die Parz. 2153 gehörte - nach der betreffenden AZ-

Erhöhung noch auf ein Restguthaben von 893 m2 belaufe.

d) Im Mai 2005 fand die Baugesuchskontrolle durch die Gemeinde statt, wobei 

festgestellt wurde, dass das geplante Bauprojekt auf Parz. 2153 eine BGF von 

891.54 m2 (bei Restguthaben 893 m2) beanspruche; sonst gebe es bezüglich 

der Firsthöhe, Firstrichtung und Parkplatzerstellungspflichten indes zu keinen 

Korrekturen Anlass und sei daher im Resultat rechtskonform und 

bewilligungsfähig.

e) Mit Verfügung vom 22. Juni, mitgeteilt am 2. August 2005, wies die Gemeinde 

beide Einsprachen gegen das Bauprojekt auf Parz. 2153 ab und sie erteilte 

die nachgesuchte Baubewilligung unter Auflagen. Zur Begründung brachte 

sie im Wesentlichen vor, dass die Einwände betreffend der Überschreitung 

der höchstzulässigen AZ einschliesslich Gebäudehöhe, QP-widriger 

Firstrichtung, Missachtung diverser Massvorschriften (Grenzabstände, 

Gebäudelänge, Garagenausfahrt), Fehlen von Parkplätzen und 

Energienachweis, Aussichtsverlust sowie architektonisch schlechter 

Gestaltung respektive Raumnutzung allesamt unbegründet seien bzw. mittels 

entsprechender Bauauflage (Ziff. 11: Energienachweis) noch rechtzeitig 

beseitigt werden könnten.

2. Dagegen erhoben die Stockwerkeigentümer der Parz. 2886 am 31. August 

2005 (Rekurrenten 1) und die Stockwerkeigentümer der Parz. 1443 am 2. 

September 2005 (Rekurrenten 2) je für sich Rekurs beim Verwaltungsgericht 

des Kantons Graubünden mit den praktisch identischen Begehren um 

kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids 

und folglich um Verweigerung der erteilten Baubewilligung. Sie begründeten 

ihre Rekurse hauptsächlich damit, dass der EGP die Parz. 819, 2153, 2839 

und 2841 umfasst habe und dazu zwei Überbauungsvarianten mit 

unterschiedlichen Ausnützungsziffern (bei AZ 0.4: 10 Häusern mit 16 

Besucherparkplätzen; bei AZ 0.6: 15 Häuser; 23 Parkplätze) erarbeitet 

worden seien. Durch die AZ-Erhöhung auf 0.5 sei neu noch eine BGF-Fläche 

von 893 m2 zur Verfügung gestanden, die auf die vom EGP erfassten 

Parzellen verteilt und bestimmt nicht nur auf eine einzige Parz. 2153 

konzentriert werden sollte. Bei einer Grundfläche von 692 m2 und einer 

zulässigen AZ von 0.5 wäre eine BGF von 346 m2 erlaubt gewesen; 

stattdessen betrage die benötigte BGF über das Doppelte des Zulässigen 

(BGF 871 m2; AZ 1.25), was zu einer Überdimensionierung des geplanten 

MFH auf Parz. 2153 und einer Wertbeeinträchtigung (Aussichtsverlust, 

Schattenwurf) der dahinter gelegenen „…“ auf Parz. 2886 führe. Die Standorte 

der Baufenster, die Beschränkung der AZ-Transporte und die Richtwerte der 

BGF seien in den Plänen zum EGP klar bestimmt worden und daher eben 

nicht mehr frei wählbar gewesen. Im Übrigen fehle es auch an jedem Beweis, 

dass die benötigte AZ rechtsgültig und grundbuchlich gesichert auf das 

Bauobjekt transferiert worden sei. Selbst bei Gültigkeit des AZ-Transfers und 

der Konzentration der für das Quartier verbliebenen Restnutzung auf Parz. 

2153 sei das Bauprojekt aber nicht bewilligungsfähig, weil mehrere 

Gestaltungsvorschriften dadurch verletzt würden. Sinn und Zweck des QP 

und EGP würden so unterlaufen und krass missachtet. Im Weiteren wurden 

die Überschreitung der Firsthöhe um über zwei Meter (wegen 

Falschbemessung ab Garageneinfahrt) sowie das Fehlen der 

vorgeschriebenen Zahl an Besucherparkplätzen bemängelt. Die Rekurrenten 

2 („…“; Parz. 1443) stellten sich ihrerseits noch separat auf den Standpunkt, 

dass das riesige Bauprojekt auf Parz. 2153 einen Verstoss gegen die 

kommunale Ästhetikvorschrift bedeuten würde, weil durch die enorme 

Nutzungskonzentration (16% des Gesamtvolumens im Quartier) das 

architektonische Gleichgewicht vor Ort bzw. die gestalterische Harmonie im 

Quartier auf das Gröbste und Nachhaltigste gestört bzw. zerstört würde.

3. Mit Verfügung des Instruktionsrichters vom 9. September 2005 wurden die 

beiden Rekurse (R 05 95 und R 05 102) verfahrensrechtlich vereinigt.

4. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde (Rekursgegnerin 1) 

kostenfällige Abweisung der Rekurse, soweit darauf einzutreten sei. Den 

Einwänden der Rekurrenten hielt sie entgegen, dass das projektierte MFH Nr. 

4 auf Parz. 2153 weder kubisch noch gestalterisch rechts- oder planwidrig sei. 

Formell gelte es klarzustellen, dass die Rekurrenten 2 gar nicht 

rekurslegitimiert seien, da ihr bereits überbautes Grundstück (Parz. 1443) 

nicht an die Parz. 2153 angrenze und sie deshalb vom Neubau auch nicht 

mehr als Dritte berührt würden. Ebenso wenig liege eine Verletzung von 

Ausstandsvorschriften vor, zumal der genannte Anwalt (…) weder Mitglied der 

Baukommission noch Vertreter der Gemeinde sei, noch sonst bei der 

Entscheidfindung mitgewirkt habe (keine Interessenskollision). Materiell 

hätten die Rekurrenten verkannt, dass eine AZ von 0.5 für das ganze Gebiet 

laut EGP fixiert worden sei, die Aufteilung der restlichen 893 m2 innerhalb des 

EGP auf die einzelnen Parzellen sei indes offen geblieben, womit der AZ-

Transfer über die Restnutzung der BGF frei und ohne zusätzliche Verträge 

(mit Klausel für Grundbuchanmerkung) auf die Parz. 2153 möglich und 

zulässig gewesen sei. Von einer überdimensionierten Bauweise könne nicht 

gesprochen werden, weil die bisher erstellten MFH im Quartier ihrerseits 

bereits eine BGF zwischen 500-600 m2 beansprucht hätten. Die Verteilung 

der BGF im EGP habe zudem nur Richtplancharakter gehabt, was auch für 

die eingezeichneten Baukörper (Baufenster) und selbst für ihre Stellung und 

Ausrichtung im Gelände gegolten habe. Hierzu hätten demnach keine 

verbindlichen Planvorgaben bestanden. Dasselbe habe für die Grenz- und 

Gebäudeabstände gegolten, sollten sie doch innerhalb der Baulinien 

gleichfalls nach architektonischen Grundsätzen frei gewählt werden können. 

Bezüglich der kritisierten Firsthöhe bzw. falschen Bemessungsart wurde 

vorgebracht, dass korrekt ab dem tiefsten Schnittpunkt der Hauptfassade ab 

gewachsenem bzw. abgegrabenem Terrain gemessen worden und die daraus 

resultierende Höhe von 15.5 m nicht zu beanstanden sei. Die Garageneinfahrt 

sei dafür als Ausgangspunkt nicht massgeblich, da es nicht darauf ankomme, 

ob man jenen Vorbau als separaten Baukörper oder als An-/Nebenbaute 

qualifizieren wollte. In beiden Fällen wäre eine Anrechnung zur Firsthöhe nicht 

zu rechtfertigen und praxisfremd. Der EGP schreibe keine Mindestzahl an 

Aussenparkplätzen vor, womit das Baugesetz anwendbar sei. Die 

vorgeschriebene Anzahl an Parkplätzen sei deshalb eingehalten worden.

5. In ihrer Stellungnahme schloss sich die … AG (Bauherrin; Rekursgegnerin 2) 

den Anträgen und Begründungen der Rekursgegnerin 1 vollumfänglich an, 

weshalb an dieser Stelle – um unnötige Wiederholungen zu vermeiden - 

vollständig darauf verwiesen werden kann.

6. Im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels wurde den Parteien die 

Gelegenheit geboten, sich noch einmal zu den gegensätzlichen Standpunkten 

in ihren Rechtsschriften zu äussern, wovon alle Beteiligten innert Frist 

Gebrauch machten.

7. Am 9. Februar 2006 führte die IV. Kammer des Verwaltungsgerichts einen 

Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei seitens der Rekurrenten 1 sechs 

Stockwerkeigentümer in Begleitung ihres gemeinsamen Anwalts … (samt 

Praktikantin) und seitens der Rekurrenten 2 drei Stockwerkeigentümer 

persönlich anwesend waren. Von Seiten der Rekursgegnerin 1 war der Anwalt 

… präsent. Die Rekursgegnerin 2 war ebenfalls durch ihren Verwaltungsrat 

sowie den Anwalt … vertreten. Allen Anwesenden wurde anlässlich der 

örtlichen Begehung (mit Referats-Standorten 1: Vor Parz. 2153 mit 

Bauprofilstangen; 2: Höhe Parz. 2907 mit Blick auf ausgesparte 

Freihalteflächen und 3: Auf Autoabstellplatz Parz. 2886) die Möglichkeit 

gegeben, sich auch noch mündlich zur Gesamtsituation zu äussern. Die 

Parteien bekräftigten und erläuterten dabei nochmals eingehend ihre 

unterschiedlichen Standpunkte betreffend Sinn und Zweck der ursprünglich 

mit den Planvorgaben (QPB; EGP) verfolgten Überbauungs- und 

Nutzungsziele bzw. der Auslegung und Umsetzung der in der Zwischenzeit 

erfolgten AZ-Erhöhungen (im Besonderen AZ-Konzentration auf Parz. 2153) 

im Quartierplangebiet. Seitens des Gerichts wurden sieben Fotos über die 

Gebäude- und Raumverhältnisse (Höhenprofile, Giebel-/Hausfassadenaus-

richtungen) erstellt und dem Augenscheinprotokoll angefügt.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Formell gilt es vorab die Rekurslegitimation der Rekurrenten 2 sowie die 

Einrede betreffend Ausstandspflichtverletzung zu klären. Materiell stellen sich 

die Fragen nach der Rechtmässigkeit des bewilligten AZ-Transports bzw. der 

Übertragung und Konzentration der Restnutzung (BGF) auf eine einzige 

Parzelle im EGP, der Einhaltung der dort geltenden Gestaltungsvorschriften 

(Baustandorte; Firstausrichtung) sowie der bemängelten Messvorschriften 

(Gebäudehöhe/-länge; Garageneinfahrt; Anzahl Pflicht- und 

Besucherparkplätze). Diese Rechtsfragen sind hier zu entscheiden.  

2. a) Nach Art. 52 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG, BR 370.100) ist zur 

Erhebung eines Rekurses berechtigt, wer durch den angefochtenen 

Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung 

oder Änderung geltend macht. Im konkreten Fall ist dazu erstellt, dass die 

Rekurrenten 2 Eigentümer und Quartierplangenossen der unweit entfernt 

gelegenen Bauparzelle 2153 (Luftlinie zirka 80 Meter mit direktem 

Sichtkontakt – Foto 7 des Augenscheins) sind und somit wegen ihrer 

besonderen räumlichen Nähe sowie engen gestalterischen Beziehung 

(denkbare Auswirkungen auf bzw. Beeinträchtigungen für ihre 

Wohnliegenschaft) zur geplanten Gesamtüberbauung offensichtlich mehr als 

unbeteiligte Dritte vom Bau- und Einspracheentscheid der Vorinstanz 

betreffend Neubau auf Parz. 2153 (dieselbe Erschliessung; Einschränkung 

Fernsicht in Richtung Südosten) berührt bzw. beschwert sind (vgl. zur 

erweiterten Rekurslegitimation PVG 2003 Nr. 34). Es ist daher auch auf ihren 

Rekurs einzutreten.  

b) Zur Ausstandseinrede gegen einen ganz bestimmten, namentlich genannten 

Rechtsanwalt wegen inakzeptabler Entscheidbeeinflussung bzw. 

Befangenheit infolge Verwandtschaft resp. Interessenskollision gilt es unter 

Hinweis auf Art. 22 bzw. 23 des kantonalen Gemeindegesetzes (GG, BR 

175.050) und Art. 25 der Gemeindeverfassung festzustellen, dass im 

konkreten Fall weder die Nähe der bestehenden Familienverhältnisse (Anwalt 

der Bauherrin ist Cousin des genannten Anwalts) einen Ausstandsgrund bildet 

noch eine persönliche Beteiligung der besagten Person am Erlass der 

öffentlich-rechtlich erteilten Baubewilligung für Parz. 2153 glaubhaft dargetan, 

geschweige denn bewiesen werden konnte. Der Vorwurf der mangelhaften 

Zusammensetzung bzw. einer unzulässigen Beeinflussung der 

entscheidenden Baubehörde erweist sich daher als unbegründet.

3. a) Materiell rügen die Rekurrenten zur Hauptsache die Verletzung der 

quartierspezifischen Nutzungsvorschriften (ungültiger AZ-Transport; 

Übernutzung der Parz. 2153 infolge Konzentration der BGF im EGP; 

planwidrige und überdimensionierte Gebäudekubatur). Nach Art. 96 Abs. 1 

des geltenden Baugesetzes der Gemeinde (BG) regelt der Quartierplan die 

Gestaltung, Erschliessung und Ausstattung eines umgrenzten Teils des 

Gemeindegebiets. Er kann nach Bedarf weitere Pläne und Verzeichnisse 

umfassen (Abs. 3). Laut Art. 97 Abs. 3 BG ergänzen die 

Quartierplanbestimmungen (QPB) die Bauvorschriften der kommunalen 

Grundordnung. Abweichungen von der Grundordnung sind nur nach 

Massgabe der QPB zulässig. - Wie das Gericht in diesem Zusammenhang 

bereits mehrfach entschieden hat, kommt den QPB (lex specialis) in Relation 

zum BG (lex generalis) Vorrang zu (vgl. statt vieler: PVG 1993 Nr. 23). 

Bezüglich der Rechtmässigkeit und Zulässigkeit von Nutzungstransporten 

verweist Art. 98 Abs. 2 Ziff. 3 BG auf das Beizugsgebiet des jeweiligen 

Quartierplans, indem dort generell bestimmt wird, dass 

Nutzungsübertragungen und Nutzungskonzentrationen innerhalb des 

Plangebiets unbeschränkt möglich seien. In Präzisierung und Konkretisierung 

jener Vorgabe wurde in Art. 9 QPB für das Teilgebiet … im Jahre 1987 was 

folgt festgelegt: „Nutzungsverlegungen bis 100 m2 BGF sind innerhalb des 

Quartiers unabhängig vom Gestaltungsplan zulässig.“ In Ergänzung zu dieser 

Nutzungsvorschrift wurden im Jahre 1991 für ein präzise bestimmtes 

Teilgebiet (EGP), wozu auch die Parz. 2153 zählte, noch zusätzliche 

Spezialbestimmungen (EGPV) geschaffen, die offensichtlich einzig und allein 

für die vom EGP erfassten Baugrundstücke gelten sollten. Der Wortlaut in Art. 

8 Abs. 4 EGPV legt zum Nutzungstransport aber gerade was folgt fest: Die 

Aufteilung der BGF auf die einzelnen Gebäude (Baufenster) im EGP hat nur 

Richtplancharakter und ist nicht bindend. Für das Gesamtgebiet im EGP darf 

indes die höchstzulässige BGF gemäss jeweils geltendem BG nicht 

überschritten werden. Der Ausnützungsnachweis für die einzelnen Gebäude 

hat jeweils mit der Baueingabe zu erfolgen. Weiter wird in Art. 8 Abs. 6 EGPV 

noch bestimmt: Die zusätzlich zur Verfügung stehende BGF bei einer 

Erhöhung der AZ von 0.4 auf 0.6 bzw. einer allgemeinen Erhöhung der AZ 

gemäss Variante AZ 0.6 ist innerhalb der Baulinien im Bereiche der Häuser 

11-15 zu nutzen. Nachdem indes aktenkundig feststeht, dass niemals eine 

AZ-Erhöhung auf 0.6, sondern partiell nur eine solche auf 0.5 im Plangebiet 

stattfand, kann Art. 8 Abs. 6 EGPV zum vornherein keine Anwendbarkeit 

zugebilligt werden. Vielmehr gilt Art. 8 Abs. 4 EGPV bei jener Konstellation 

uneingeschränkt, wonach die Realisierung des gesamten Restanteils der 

übrig gebliebenen BGF auf der unbestritten innerhalb des EGP gelegenen 

Parz. 2153 frei transferiert werden darf. Einzige Schranke dieser 

Nutzungskonzentration bildet Art. 9 EGPV, wonach bei späteren 

Nutzungstransporten jedoch die übrigen Gestaltungsvorschriften einzuhalten 

sind. Diesbezüglich enthält Art. 6 ff. QPB gleich mehrere Bauvorschriften. Art. 

8 QPB bestimmt zum Beispiel, dass die Gebäude in der Regel als einfache, 

rechteckige Baukuben zu realisieren seien und die Firstausrichtung, wo keine 

Abweichung möglich sei, senkrecht zum Hang anzulegen sei. Mit der 

Positionierung und Gestaltung der Gebäude sei zu gewährleisten, dass die 

zonengemässe Ausnützung erreicht werden könne. In Art. 11 EGPV ist 

festgelegt, dass Gebäudelängen und Gebäudebreiten nach architektonischen 

Kriterien frei bestimmt würden. Und in Art. 12 EGPV wird schliesslich noch 

bestimmt, dass die Firstrichtung im EGP festgelegt und im entsprechenden 

(Winkel-)Bereich bindend sei. Grundsätzlich hat der First danach parallel zur 

längeren Fassade zu verlaufen.

b) Aufgrund der soeben aufgezählten Gestaltungsvorschriften ist das Gericht zur 

Überzeugung gelangt, dass namentlich Art. 9 und Art. 12 EGPV durch das 

Bauprojekt auf Parz. 2153 verletzt würden. - Wie dem bei den Akten liegenden 

Situationsplan vom 01.04.2005, von der Vorinstanz geprüft und als korrekt 

taxiert am 02.08.2005 (Beilage 10 der Rekursgegnerin 1), ohne Zweifel 

entnommen werden kann, verläuft der geplante Dachfirst des auf Parz. 2153 

projektierten MFH nicht wie im EGP vorgeschrieben innerhalb des 

verbindlichen Winkelfirstbereichs (Nord-Südachse) für das MFH Nr. 4 

(Baufenster), sondern eindeutig ausserhalb (West-Ostachse) desselben. 

Diese zwingende Gestaltungsvorschrift wird durch das Bauvorhaben somit 

nicht erfüllt, was zur Konsequenz hat, dass auch der bewilligte 

Nutzungstransport – infolge Missachtung von Art. 9 EGPV – nicht zulässig 

sein kann. Der Rekurs ist deshalb bereits unter diesem Gesichtspunkt 

gutzuheissen und der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid 

aufzuheben.

4. Zu den übrigen Streitpunkten in den beiden Rekursen sei im Sinne eines 

„obiter dictum“ indes doch noch festgehalten:

a) Der Einwand, die vorgenommenen Nutzungstransporte seien rechtlich gar 

nicht gesichert nachgewiesen, trifft nicht zu. Die Zustimmung der 

Grundstückseigentümer und Quartierplangenossen innerhalb des hier allein 

massgebenden EGP zum AZ-Transfer ist vielmehr ausnahmslos vorhanden. 

Daran kann selbst die Unterlassung einer gesonderten Anmerkung des 

strittigen AZ-Transports im Grundbuch nichts ändern, da einer 

Grundbuchanmerkung keine konstitutive Wirkung zukommt und demnach 

auch keine Anmerkung nötig war.

b) Insofern die Rekurrenten weiter eine Verletzung der quartierspezifischen 

Raum- und Gestaltungsvorschriften (Störung der bisherigen Baustil- und 

Landschaftsharmonie durch artfremden und überdimensionierten 

Gebäudesolitär auf Parz. 2153) rügten, ist dem zunächst klar 

entgegenzuhalten, dass weder die QPB noch die EGPV (beide lex specialis) 

entsprechende Sondervorschriften enthalten, welche diesem Anliegen 

konkret Rechnung getragen hätten. Subsidiär muss deshalb die allgemeine 

Ästhetikvorschrift in Art. 20 BG (lex generalis) anwendbar sein. Danach 

müssen Bauten und Anlagen architektonisch gut gestaltet sein und auf ihre 

Umgebung Bezug nehmen (Abs. 1). Bauvorhaben, welche den 

Anforderungen an eine gute Gestaltung – insbesondere bezüglich 

Proportionen des Gebäudes, Gliederung der Fassaden, Dachgestaltung oder 

Farbgebung – nicht genügen, sind allenfalls unter Beizug der Bauberatung 

noch einmal zu überarbeiten (Abs. 2). Wie der gerichtliche Augenschein vom 

09.02.2006 hierzu zeigte, kann von einer einheitlichen, absolut harmonischen 

sowie nahtlos strukturierten Bauweise (Engadinerhäuser) im gesamten 

Baugebiet rings um die Parz. 2153 indessen nicht ohne grössere Vorhalte 

gesprochen werden. In diesem Sinne befindet sich z.B. auf Parz. 1446 ein 

kubisch vergleichbar grosser Wohnkomplex, der nur rund 80 Meter vom 

Bauprojekt entfernt ist. Ebenso befindet sich hinter dem MFH der Rekurrenten 

1 (Parz. 2886) ein mehrgliedriges, horizontal aneinander gereihtes 

Gebäudekonstrukt auf Parz. 2878 und 2879, dem geradezu „burgähnliche“ 

Wirkung angesichts seiner Positionierung und braunen Farbgebung 

zukommt. Sodann steht auch auf Parz. 2356 ein MFH, das mit seinen 

insgesamt fünf Stockwerken (EG + 3.OG + DG mit Dachlukarne) eine 

beachtliche Kubatur und Grösse aufweist, die mit dem geplanten Bauprojekt 

auf Parz. 2153 vergleichbar scheint. In Anbetracht dieser Erkenntnisse und 

der ständigen Praxis, dass den kommunalen Baubehörden bei Fragen der 

Ästhetik sowie Baukultur grundsätzlich ein weiter Ermessungsspielraum 

zugestanden wird, erachtet das Gericht eine Verletzung von Art. 20 BG 

deshalb als nicht erstellt.

c) Eine Verletzung der zulässigen Firsthöhe ist nicht ersichtlich. Nach Art. 10 

EGPV sind diesbezüglich explizit die allgemeinen Bestimmungen laut BG und 

Zonenschema (Art. 53 BG) massgebend. In der hier interessierenden 

Wohnzone W3 beträgt die maximal zulässige Firsthöhe damit 15.5 Meter. Wie 

den aktenkundigen Bauplänen vom 01.04.2005 (Schnitt A-A + B-B Pläne-Nr. 

229/102 und Fassaden Plan-Nr. 229/101; inkl. Süd-Fassade) entnommen 

werden kann, wird die genannte Firsthöhe durch das geplante Bauprojekt 

eingehalten. Strittig ist aber der Messausgangspunkt (Erdgeschoss Quote +/- 

0.00 = 1742.50 M.ü.M.) geblieben. Während die Rekursgegnerinnen der 

Meinung sind, dass dafür auf die Schnittstelle zwischen der Hauptfassade und 

dem gewachsenen respektive abgegrabenen Terrain abzustellen sei, sind die 

Rekurrenten der Auffassung, dass dafür die tiefer liegende Garageneinfahrt 

auf der Südostseite der Parz. 2153 massgebend sein müsste. In diesem Fall 

würde die erlaubte Firsthöhe tatsächlich um über zwei Meter überschritten. 

Laut Art. 58 BG wird die Firsthöhe vom tiefsten Schnittpunkt der Fassade mit 

dem gewachsenen oder abgegrabenen Terrain bis zum höchsten Punkt der 

Dachfläche gemessen (Abs. 1). Bei gegliederten Bauten wird sie für jeden 

Baukörper separat ermittelt. Als Gliederung gilt nur ein Vor- oder Rücksprung 

von mindestens 3 Metern, der vom Terrain bis zum Dach reicht (Abs. 2). Beim 

Garagentrakt handelt es sich nun aber aktenkundig nicht um einen Baukörper, 

der direkt vom abgegrabenen Terrain bis zum Dachfirst reicht. Vielmehr ist 

dieser vorspringende Garagentrakt als An- und Nebenbaute im Sinne von Art. 

59 Abs. 3 BG (Garagen bis 6 m Länge, 6 m Breite sowie 3,5 m Höhe) zu 

qualifizieren, die generell nicht zu den Gebäudeabmessungen und damit auch 

nicht zur Firsthöhe des Haupt- und Wohnkörpers auf Parz. 2153 hinzu zu 

rechnen sind. Die Anrechnung der Höhenmeter ab Garageneinfahrt ist damit 

zu Recht unterblieben. In dieser Beziehung gibt es am angefochtenen Bau- 

und Einspracheentscheid nichts auszusetzen. Die diesbezügliche Praxis der 

Vorinstanz ist rechtmässig.

d) Was die kritisierte Gebäudelänge betrifft, so schreibt Art. 11 EGPV lediglich 

vor, dass Neubauten im QP-Gebiet innerhalb der im EGP durch Baulinien 

markierten Flächen (Baufenster) zu erstellen seien. Innerhalb dieser 

Grenzlinien könnten die Gebäudelängen nach architektonischen Kriterien 

aber frei bestimmt werden. Ein Blick auf den einschlägigen Situationsplan 

über den Baustandort des geplanten MFH (vorn Ziff. 3b) ergibt dazu, dass die 

markierten Baulinien im EGP bezüglich der Parz. 2153 allesamt eingehalten 

bzw. respektiert worden sind, womit das strittige Bauprojekt in diesem 

Streitpunkt ebenfalls rechtens und vertretbar gewesen wäre (vgl. hierzu auch 

VGU R 03 25 E. 3d betreffend dasselbe QP-Gebiet).

e) Zum Einwand der fehlenden Besucherparkplätze bzw. der ungenügenden 

Bereitstellung der für das MFH auf Parz. 2153 erforderlichen Autoparkflächen 

gilt es vorab Art. 15 EGPV zu berücksichtigen, wonach die Abstellplätze für 

den ruhenden Verkehr im EGP vorsorglich zu bezeichnen sind, wobei 

(spätere) Abweichungen gestattet sein sollten. Bei jedem Neubau im QP-

Gebiet sollte aber mindestens die im kommunalen Baugesetz 

vorgeschriebene Anzahl von Pflichtparkplätzen – wenn immer möglich 

unterirdisch – geschaffen werden. Die Zahl der Besucherparkplätze im Freien 

sollte gegenüber den im EGP enthaltenen Angaben indessen nicht erhöht 

werden. Diese Vorschrift lässt bezüglich der Anzahl der Aussen- und 

Besucherparkplätze damit aber die grösstmögliche Bereitstellungsfreiheit zu 

und begründet keine Verpflichtung zur Errichtung einer genau bestimmten 

Mindestzahl an Besucherparkplätzen. Die Anzahl der Pflichtparkplätze ist 

demgegenüber präzise in Art. 29 BG geregelt. Danach müssen bei einem 

Neubau pro Wohnung mit einer BGF bis 120 m2 ein Parkplatz bzw. mit einer 

BGF über 120 m2 zwei Parkplätze bereitgestellt werden. Nachdem feststeht, 

dass das zur Diskussion gestellte MFH Nr. 4 mit drei 4½- sowie fünf 3½-

Zimmer-Wohnungen bestückt werden soll und dafür umgerechnet neun 

Pflichtparkplätze zur Verfügung zu halten sind, ist aber auch schon erstellt, 

dass das Baugesuch vom April 05 mit insgesamt 10 Parkplätzen dem laut 

EGP verlangten Parkplatznachweis vollauf zu genügen vermag (vgl. 

Baukontrollprotokoll vom 09.05.05 Ziff. 2.13 und Erschliessungsplan Nr. 

229/104). Die Kritik betreffend unzureichender und unbefriedigender 

Parkplatzsituation stösst damit ins Leere. Daran ändert auch nichts, dass zwei 

der vorgesehenen Pflichtparkplätze in der Tiefgarage hintereinander angelegt 

sind, besteht doch stets noch die Möglichkeit, einen freiverfügbaren und einen 

gefangenen Parkplatz (Nrn. 7 + 8 bzw. 9 + 10) dem gleichen 

Stockwerkeigentümer zuzuteilen, womit auch diese hinter liegenden 

Garagenplätze zu absolut vollwertigen und folglich anrechenbaren 

Pflichtparkplätzen ausgestaltet werden können. Das Verwaltungsgericht hat 

die Zulässigkeit solcher Parkplatznachweise bereits früher akzeptiert und im 

Streitfall auch bestätigt (so etwa: VGU R 04 96 E. 1c). Das Bauprojekt auf 

Parz. 2153 wäre daher auch nicht am Parkplatznachweis gescheitert.

5. a) Zusammengefasst ergibt sich, dass die Rekurse wegen Missachtung von Art. 

9 und Art. 12 EGPV gutgeheissen werden und der angefochtene Bau- und 

Einspracheentscheid aus diesen Überlegungen aufgehoben wird.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 

75 VGG solidarisch je zur Hälfte den beiden Rekursgegnerinnen 

aufzuerlegen. Sie haben die Rekurrenten 1, die sich durch einen freiberuflich 

tätigen Rechtsanwalt vertreten liessen, überdies hälftig aussergerichtlich 

angemessen zu entschädigen. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Rekurse werden gutgeheissen und der angefochtene Bau- und 

Einspracheentscheid aufgehoben. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 6'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 336.--

zusammen Fr. 6'336.--

gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde … sowie der … AG und sind innert 

30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 

Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Rekursgegnerinnen haben die Rekurrenten 1 aussergerichtlich mit je Fr. 

1'500.--, insgesamt also Fr. 3'000.-- (inkl. MWST), zu entschädigen.