# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d459ddf7-2ddc-5a0d-9f95-b1ee6e87c57b
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-01-12
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 12.01.2011  VB.2010.00528
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2010-00528_2011-01-12.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2010.00528	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 12.01.2011
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Baubewilligung: Beurteilung einer altrechtlichen Überbauung nach den heutigen Regeln betreffen Arealüberbauungen; Baumassenberechnung; Einordnung.

Bei der Ermittlung der Baumassenreserve ist nicht nach den für Arealüberbauung geltenden Vorschriften vorzugehen, wenn das Baugrundstück zu einer Überbauung gehört, welche 1959 bewilligt wurde, als das geltende Recht keine Vorschriften betreffend die Gebäudehöhe, die bauliche Ausnützung oder die Zulässigkeit von Arealüberbauungen enthielt. Dem steht vorliegend entgegen, dass die damals bewilligte Überbauung keine Bauvorschriften verletzte und dass die Bewilligung nicht mit einer entsprechenden Nebenbestimmung versehen wurde (E. 1.4-1.6).

Beim vorliegenden Neubauvorhaben ist eine neue Baumassenberechnung vorzunehmen. Es kann nicht auf eine frühere, den Umbau einer Liegenschaft auf der gleichen Parzelle betreffende Baubewilligung abgestellt werden (E. 2.4).

Der klare Wortlaut von § 258 Abs. 2 PBG belässt dem Verwaltungsgericht keinen Spielraum, abgestützte Balkone bei der Baumassenberechnung gleich zu behandeln wie freitragende (E. 2.5).
 
Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die kommunale Baubehörde.

			 	
				Stichworte:
	
						AREALÜBERBAUUNG
AUSNÜTZUNGSRESERVE
AUSNÜTZUNGSREVERS
AUSSENISOLATION
BALKON
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUMASSENZIFFER
EINORDNUNG
ENERGIESPAREN
FREIFLÄCHE
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
NEBENBESTIMMUNG
QUARTIERBILD
REVERS
UNGLEICHBEHANDLUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 69 PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 258 Abs. II PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2010.00528

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 12. Januar 2011

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiber
Markus Lanter.  

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten
durch RA F,

Beschwerdeführerin,

 

gegen

 

1.    B, 

 

2.    C, 

 

beide vertreten durch RA D,

Beschwerdegegner,

 

und

 

Bauausschuss Pfäffikon, 

Mitbeteiligter,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 15. Februar 2010 erteilte der
Bauausschuss der Gemeinde Pfäffikon A die baurechtliche Bewilligung für den
Neubau eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohnungen auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse in Pfäffikon.

II.  

Dagegen erhoben B und C Rekurs an die Baurekurskommission
III. Diese hiess den Rekurs mit Entscheid vom 25. August 2010 gut, hob den
Beschluss des Bauausschusses der Gemeinde Pfäffikon auf und wies das Geschäft
zur Neubeurteilung des Bauvorhabens an die Behörde zurück.

III.  

Mit Eingabe vom 29. September 2010 erhob A beim
Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission III
und beantragte, dieser sei aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdegegner.

Die Vorinstanz schloss am 28. Oktober 2010 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. B und C beantragten am 25. November
2010, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der
Beschwerdeführerin abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Baubehörde
Pfäffikon stellte am 27. Oktober 2010 den Antrag, die Beschwerde sei gutzuheissen
und der Entscheid der Baurekurskommission III sei aufzuheben.

Die
Kammer erwägt:

1.  

1.1 Die
Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe das geplante Neubauvorhaben –
insbesondere bei der Ermittlung der Baumassenreserve – zu Unrecht nach den für Arealüberbauungen
geltenden Regeln beurteilt. Dies sei unzulässig, da auf dem Baugrundstück kein
entsprechender Ausnützungsrevers laste. Der Einbezug anderer Grundstücke sei mangels
entsprechender Nebenbestimmung unzulässig. Die diesbezüglichen Ausführungen der
Vorinstanz seien nicht einschlägig, da das Baugrundstück nicht Teil eines
Arealüberbauungsgrundstücks gewesen und nicht mit einer öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung belegt worden sei, welche die künftige Bebauung
eingeschränkt habe. Es fehle an einer Rechtsgrundlage, um die mit Beschluss vom
7. September 1959 bewilligte Überbauung als Arealüberbauung zu
qualifizieren. Eine Beurteilung des Bauvorhabens nach für Arealüberbauungen
geltenden Regeln verbiete sich schon deshalb, weil die geltende Bau- und Zonenordnung
der Gemeinde Pfäffikon (BZO) das Institut der Arealüberbauung nicht kenne.

1.2 Die
Beschwerdegegner machen demgegenüber geltend, die Überbauung mit den beiden
fünfgeschossigen Gebäuden sei mit Beschluss vom 7. September 1959 nur
deshalb bewilligt worden, weil eine einheitliche Überbauung unter Freilassung
grösserer Freiflächen zur Diskussion gestanden habe. Dem Umstand, dass die BZO
heute das Institut der Arealüberbauung nicht kenne, komme keine entscheidende
Bedeutung zu. Es sei nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz von einer die Wesensmerkmale
einer Arealüberbauung aufweisenden Gesamtüberbauung ausgegangen sei. Eine
Regelüberbauung stehe jedenfalls nicht zur Diskussion.

1.3 Die
Vorinstanz stellte fest, dass es in der Gemeinde Pfäffikon keine Vorschriften
betreffend die Gebäudehöhe, die bauliche Ausnützung oder die Zulässigkeit von
Arealüberbauungen gab, als am 7. September 1959 die Bewilligung für die ursprüngliche
Überbauung erteilt wurde. Mit dieser Bewilligung sei zwar nicht von der
damaligen Grundordnung abgewichen worden, die Baubehörde sei jedoch von ihrer
bisherigen Bewilligungspraxis abgewichen. Aus der Argumentation der Baubehörde
gehe hervor, dass die fünfgeschossigen Bauten im Kontext der gesamten
Überbauung als gerechtfertigt erachtet worden seien, weil in der teilweisen
Abweichung von der üblichen dreigeschossigen Bauweise eine bessere Lösung für
die gesamte Überbauung erblickt worden sei. Dies gelte insbesondere hinsichtlich
der Freiflächen, da mit der höheren Geschosszahl explizit nicht eine dichtere
Bauweise habe ermöglicht werden sollen. Es sei daher davon auszugehen, dass die
fünfgeschossigen Bauten losgelöst von der übrigen Überbauung nicht bewilligt
worden wären und dass erst die Vorteile, die sich aus der höhergeschossigen
Bauweise für die Qualität der gesamten Überbauung ergeben hätten, die
Ausnahmebewilligung gerechtfertigt hätten; dies im Gegenzug zum gewährten
Geschosszahlprivileg. Der Grundgedanke jener Bewilligung habe dem von
Arealüberbauungen nach geltendem Recht entsprochen, indem für eine zu erbringende
Überbauungsqualität bauliche Privilegien gewährt worden seien. Es sei daher bei
der Ermittlung der Baumassenreserve des streitbetroffenen Grundstücks nach den
für Arealüberbauungen geltenden Regeln vorzugehen.

1.4 Es ist
unbestritten, dass der Gemeinderat die Bewilligung vom 7. September 1959
nicht mit einer Nebenbestimmung verband, womit die Überbauung mit einer öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung belegt worden wäre, welche die künftige Bebauung
einschränken sollte. Während die Beschwerdeführerin daraus direkt den Schluss
zieht, dass eine solche Beschränkung auch heute nicht bestehen kann, leitet die
Vorinstanz diese aus dem Umstand ab, dass es sich bei der am 7. September
1959 bewilligten Überbauung um eine die Wesensmerkmale einer Arealüberbauung
aufweisende Gesamtüberbauung gehandelt habe (Entscheid der Vorinstanz, E. 3.4.4).
Den entsprechenden Erwägungen der Vorinstanz kann nicht gefolgt werden. 

1.5 Eine
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung bedarf als Eingriff in die Eigentumsgarantie
einer gesetzlichen Grundlage (VGr, 11. August 2010, VB.2010.00141,
E. 2.1, www.vgrzh.ch). Eine noch nicht geltende Bestimmung genügt den Anforderungen
an eine solche nicht (David Fries, Reverse in der zürcherischen
Baurechtspraxis, Zürich 1990, S. 113 mit Hinweisen). Unbestrittenermassen
enthielt das bei der Bewilligungserteilung am 7. September 1959 anwendbare
Recht keine Bestimmungen betreffend die Gebäudehöhe, die bauliche Ausnützung
oder die Zulässigkeit von Arealüberbauungen. Eine öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung konnte daher durch die Bewilligung nicht entstehen, ohne
dass der Gemeinderat die Bewilligung mit einer entsprechenden Nebenbestimmung
verbunden hätte. Ob er dazu befugt gewesen wäre, braucht vorliegend nicht
geklärt zu werden. Immerhin ist darauf hinzuweisen, dass nur Nebenbestimmungen
zulässig sind, welche im geltenden Recht eine Grundlage besitzen (VGr, 13. September
1979, ZBl 81/1980 S. 130 mit Hinweisen). In der Ermächtigung der
Baubehörde, eine Bauverweigerung auszusprechen, ist allerdings als Minus auch
das Recht und die Pflicht zur Anordnung einer Nebenbestimmung mitenthalten,
wenn ein Mangel des Bauvorhabens durch diese ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden kann. Vorliegend hätte der Grund für eine Bauverweigerung nur
darin bestehen können, dass zwei Gebäude über fünf Geschosse verfügten. Dieser
Mangel hätte durch eine Ausnützungsbeschränkung nicht behoben werden können,
weshalb sich die nebenbestimmungsweise Anordnung einer Ausnützungsbeschränkung
– gerade in Abwesenheit von gesetzlichen Bestimmungen betreffend die zulässige
Ausnützung – nicht ohne Weiteres auf eine gesetzliche Grundlage hätte abstützen
lassen.

1.6 Nach dem
Gesagten können an die Baubewilligung vom 7. September 1959 mangels einer
gesetzlichen Grundlage nicht aufgrund ihrer Begründung die gleichen
Rechtsfolgen geknüpft werden, wie wenn es sich dabei um die Bewilligung einer
Arealüberbauung im Sinn von § 69 ff. des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) gehandelt hätte. Eine solche Gleichbehandlung
verbietet sich zudem auch, wie die Beschwerdeführerin zu Recht vorbringt, weil
die Bewilligung vom 7. September 1959 gewisse Merkmale einer
Arealüberbauungsbewilligung gerade nicht aufwies. Insbesondere wurde nicht von
der Regelbauweise abgewichen. Vielmehr stellte die Bewilligung fünfgeschossiger
Gebäude offenbar ein Novum dar. Ob eine Praxis bestand, wonach solche Gebäude
nicht bewilligt wurden, wird aus der damals gewählten Formulierung nicht
ersichtlich. Da nicht von der Regelbauweise abgewichen wurde, kann entgegen der
Vorinstanz und der Stellungnahme der Gemeinde Pfäffikon nicht von einer Ausnahmebewilligung
gesprochen werden. Vielmehr erteilte der Gemeinderat schlicht eine Bewilligung,
was ihm die damalige Rechtslage ohne Weiteres erlaubte. Der Verweis auf den
damals vorliegenden Entwurf einer Bauordnung diente lediglich als Argument für
die Bewilligungserteilung. Schliesslich unterliess es der Gemeinderat gerade,
die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung zu versehen, die etwa eine
Sicherung der Freiflächen zum Gegenstand gehabt hätte. 

1.7 Aus der
Baubewilligung vom 7. September 1959 kann somit nicht abgeleitet werden,
dass bei der Ermittlung der Baumassenreserve nach den für Arealüberbauungen
geltenden Regeln vorzugehen wäre. Ein anderer Grund, welcher die Massgeblichkeit
der gesamten Fläche der ursprünglichen Überbauung zur Folge hätte, wurde nicht
geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Insbesondere ist die nach der
Bewilligungserteilung erfolgte Parzellierung diesbezüglich nicht von Belang.
Dass auf zwei der zur ursprünglichen Überbauung gehörenden Parzellen die
zulässige Geschosszahl überschritten wird, ist Folge der zwischenzeitlich
eingetretenen Rechtsänderungen.

1.8 Der
Schluss der Vorinstanz, für das strittige Bauvorhaben fehle ein Nachweis, inwieweit
die benötigte Baumassenreserve nicht bereits durch die übrigen Bauten der
ursprünglichen Gesamtüberbauung konsumiert werde, erweist sich als unbegründet.
Ein solcher Nachweis ist nach dem Gesagten nicht erforderlich. Für die
Berechnung der Baumassenreserve ist nur das Baugrundstück selber zu betrachten.

2.  

2.1 Die
Vorinstanz erwog, die Baumassenberechnung für den strittigen Neubau könne anhand
der vorliegenden Akten nicht nachvollzogen werden. Eine solche Berechnung fehle
in den ihr vorgelegten Baugesuchsakten und – soweit ersichtlich – habe die
Bauherrschaft auch keine solche Berechnung eingereicht. Die Baumassenberechnung
des bestehenden Gebäudes sei nachvollziehbar, erweise sich aber insofern als
falsch, als das Volumen der abgestützten Balkone nicht voll an die Baumasse
angerechnet worden sei. Die Richtlinie der Gemeinde Pfäffikon erweise sich
diesbezüglich als fehlerhaft. Überdies sei im Sanierungsprojekt des bestehenden
Gebäudes die nachträglich anzubringende Aussenisolation fälschlicherweise nicht
an die Baumassenziffer angerechnet worden. Bei der vorzunehmenden Ermittlung
der Baumassenreserve sei die Baumasse des bestehenden Gebäudes nach bewilligtem
Umbau von der maximal zulässigen Baumasse in Abzug zu bringen. Dabei sei die
Aussenisolation anzurechnen.

2.2 Die
Beschwerdeführerin macht diesbezüglich geltend, die Baueingabe habe selbstverständlich
auch eine Baumassenberechnung für den Neubau enthalten. Die Baumassenberechnung
der Bewilligung vom 14. September 2009 sei in Rechtskraft erwachsen,
weshalb die für den Neubau verbleibende Baumasse rechtsverbindlich festgelegt
worden sei.

2.3 Die
Beschwerdegegner führen aus, die Baumassenberechnung, welche der Baubewilligung
vom 14. September 2009 zugrunde liege, sei nicht rechtsverbindlich, da
sich keine diesbezüglichen Ausführungen im Dispositiv des fraglichen Entscheids
finden liessen. In Rechtskraft erwachse aber nur das Dispositiv. Die Beschwerdegegner
hätten in ihrer Rekursschrift im Detail dargelegt, weshalb die
Baumassenberechnung falsch sei. Angesichts des klaren Wortlauts von § 258 Abs. 2
PBG bestehe kein Raum, um die von der Beschwerdeführerin als stossend
empfundene Ungleichbehandlung von abgestützten und nicht abgestützten Balkonen
zu beheben. 

2.4 Ob sich das
Dispositiv der Baubewilligung vom 14. September 2009 zur Baumassenberechnung
äussert, ist vorliegend nicht entscheidend. Bei jener Bewilligung ging es um
den Umbau des bestehenden Gebäudes. Vorliegend ist ein neues Bauvorhaben zu
beurteilen. Dabei ist eine neue Baumassenberechnung vorzunehmen, die sich an
den tatsächlichen Gegebenheiten orientieren muss. Die Vorinstanz stellte daher
zutreffend fest, dass anlässlich der Prüfung des Neubauprojekts auf das
tatsächlich realisierte oder gemäss bewilligten Plänen noch zu erstellende
Bauvolumen abzustellen sei (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.3). Es ist
daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz auf Mängel bei der Baumassenberechnung
des bestehenden Gebäudes hingewiesen hat.

2.5 Soweit die Beschwerdeführerin sich gegen die
Ungleichbehandlung von freitragenden und abgestützten Balkonen wendet, ist
festzuhalten, dass der klare Wortlaut von § 258 Abs. 2 PBG dem
Verwaltungsgericht keinen Spielraum einräumt, abgestützte Balkone gleich zu
behandeln wie freitragende. Gemäss § 258 Abs. 2 PBG ist ein Abzug für
Witterungsbereiche nur möglich, wenn sie sich unter vorspringenden
freitragenden Bauteilen befinden. Sind Balkone nicht freitra­gend, sondern
abgestützt, ist ein Witterungsabzug unzulässig (VGr, 19. Mai 1999,
VB.98.00329, E. 2c/cc).

2.6 Die
Vorinstanz hat erwogen, beim Sanierungsprojekt des bestehenden Gebäudes sei die
nachträglich anzubringende Aussenisolation fälschlicherweise nicht an die
Baumassenziffer angerechnet worden (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.3). Auf
diese zutreffenden Ausführungen kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung
mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 [VRG]). Die Beschwerdeführerin setzt sich damit nicht auseinander, weshalb
sich weitere Ausführungen dazu erübrigen. 

2.7 Bei den
Akten befindet sich weiterhin keine Baumassenberechnung für den Neubau. Aus der
Baubewilligung und der Rekursschrift (Ziff. 21) wird allerdings
ersichtlich, dass mit dem Baugesuch eine Baumassenberechnung eingereicht wurde,
laut welcher die Baumasse 939 m3 beträgt. Unbestrittenermassen
sind dabei, wie beim bestehenden Gebäude, Witterungsabzüge für abgestützte
Balkone gemacht worden, was sich, wie erwähnt (E. 2.5), als unzulässig
erweist. Bei der geringen Differenz zwischen der verbleibenden Baumassenreserve
gemäss Baubewilligung vom 14. September 2009 und der geltend gemachten
Baumasse des Neubaus ergibt sich aufgrund der festgestellten Mängel der Baumassenberechnung
ohne Weiteres, dass die zulässige Baumasse durch das Neubauvorhaben überschritten
wird. 

2.8 Die
Beschwerdeführerin erklärt sich bereit, falls der Witterungsabzug für die abgestützten
Balkone unzulässig sei, die Balkone des bestehenden Gebäudes zu verglasen.
Diesfalls profitierten die Balkone gemäss Art. 27 Abs. 1 BZO von
einer zusätzlichen Baumassenziffer von 0,2 m3/m2. 

Ob die Anordnung einer entsprechenden Nebenbestimmung
zulässig wäre, was von den Beschwerdegegnern bezweifelt wird, weil das
bestehende Gebäude nicht Streitgegenstand bilde, kann offenbleiben. Die
Erklärung der Beschwerdeführerin genügt nämlich nicht als Grundlage für eine
solche Nebenbestimmung. Es wird aus den Akten nicht ersichtlich, ob die Balkone
die Eigenschaften erfüllen, welche gemäss der Praxis eine Privilegierung rechtfertigen
(vgl. dazu VGr, 29. Oktober 2008, VB.2008.00135, E. 2.1,
www.vgrzh.ch; BEZ 2009 Nr. 62). Die Beschwerdeführerin wird, falls sie an
dieser Projektänderung festhalten will, den entsprechenden Nachweis erbringen
müssen.

2.9 Die zulässige Baumasse hat durch die am 17. August
2010 von der Baudirektion genehmigte Revision der BZO eine Änderung erfahren.
Demnach liegt die streitbetroffene Liegenschaft nicht mehr in der Wohnzone
W3/2,4 sondern W2,6. Bei der Grundstücksfläche von 1'429 m2
führt dies zu einer zusätzlichen Baumasse von 285,8 m3.

Grundsätzlich dient das Rechtsmittelverfahren der
Überprüfung der Rechtmässigkeit eines Verwaltungsaktes zur Zeit seines
Erlasses. Insbesondere auf dem Gebiet des Baurechts rechtfertigt es sich aber,
das während eines hängigen Rechtsmittelverfahrens in Kraft getretene Recht
anzuwenden (RB 1982 Nr. 7 mit Hinweisen). 

Die zulässige Baumasse beträgt somit auf der
streitbetroffenen Parzelle neu 3'715 m3. Diese Feststellung
kann jedoch angesichts der fehlenden Nachvollziehbarkeit der Baumassenberechnung
für den Neubau und die festgestellten Ungereimtheiten bei der Baumassenberechnung
des bestehenden und des geplanten Gebäudes nicht zur Gutheissung der Beschwerde
führen. Vielmehr ist eine erneute Prüfung des Projekts durch die kommunale
Baubehörde vorzunehmen.

3.  

3.1 Die
Vorinstanz ging nicht im Einzelnen auf die Rüge der mangelhaften Einordnung
ein. Sie stellte jedoch fest, die kommunale Baubehörde werde bei einer erneuten
Beurteilung des Bauvorhabens nicht nur zu prüfen haben, ob für den geplanten
Neubau rein rechnerisch genügend Baumassenreserve vorhanden sei, sondern auch,
ob sich das zusätzliche Bauvolumen mit den erhöhten gestalterischen und
ortsbaulichen Anforderungen, wie sie an Arealüberbauungen gestellt werden, vereinbaren
lasse. 

3.2 Der
Gemeinde steht bei der Beurteilung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs
"befriedigende Gesamtwirkung" im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG
zwar ein durch die Gemeindeautonomie geschützter besonderer bzw. qualifizierter
Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002,
1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit einer relativ erheblichen
Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Auf diesen Spielraum kann sich die
kommunale Behörde jedoch nur berufen, wenn sie spätestens in der
Rekursvernehmlassung die geforderte nachvollziehbare Begründung vorbringt
(RB 1991 Nr. 2; VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026, E. 3.1,
www.vgrzh.ch = BEZ 2006 Nr. 55). Fehlt dagegen eine solche
Begründung, ist die Rekursinstanz nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet,
die Einordnung des Bauvorhabens im Licht der erhobenen Rügen uneingeschränkt zu
überprüfen (VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026, E. 3.3,
www.vgrzh.ch = BEZ 2006 Nr. 55). Der angefochtenen Baubewilligung
lässt sich nicht entnehmen, dass sich die Baubehörde mit den sich stellenden
Einordnungsfragen auseinandergesetzt hätte. Auch in seiner Rekursvernehmlassung
ging der Bauausschuss auf die entsprechende Rüge der Beschwerdegegner nicht
ein, obwohl er einleitend feststellte, diese brächten im Wesentlichen vor, das
Bauvorhaben ordne sich unbefriedigend in die bestehende Überbauung ein und
verletze die Baubewilligung vom 7. September 1959. Da die Vorinstanz den
Rekurs schon aus anderen Gründen guthiess, konnte sie auf eine Prüfung der
erhobenen Rüge verzichten. Diese Prüfung wird jedoch noch vorzunehmen sein,
wenn sich das Projekt hinsichtlich seiner Baumasse als zulässig erweist, was
angesichts der inzwischen eingetretenen Rechtsänderung (vgl. E. 2.9) und
der von der Beschwerdeführerin in Aussicht gestellten Projektänderungen als
relativ wahrscheinlich erscheint. Auch aus diesem Grund rechtfertigt es sich,
die Sache an die kommunale Baubehörde zurückzuweisen. 

3.3 Bei der
vorzunehmenden Prüfung ist entgegen der Vorinstanz nicht der Massstab anzulegen,
nach welchem bei Arealüberbauungen erhöhte gestalterische und ortsbauliche Anforderungen
gestellt werden. Wie erwähnt, ist das vorliegende Bauvorhaben nicht nach den
für Arealüberbauungen geltenden Regeln zu beurteilen (E. 1). Indessen ist
gemäss § 238 Abs. 1 PBG auf die bauliche Umgebung Rücksicht zu
nehmen. In einem nach einheitlichen Grundsätzen gut gestalteten Quartier führt
dies dazu, dass die gestalterische Freiheit für ein Neubauprojekt erheblich
eingeengt wird (VGr, 6. Juni 1989, VB 87/0145, E. 4). 

3.4 Es ist in
diesem Zusammenhang allerdings darauf hinzuweisen, dass der Charakter der
ursprünglichen Überbauung hinsichtlich des bestehenden Gebäudes auf der
streitbetroffenen Parzelle schon mit der Sanierungsbewilligung vom 14. September
2009 in erheblichem Masse preisgegeben wurde, was auch die Fotos im
vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll deutlich illustrieren. Mit jener
Baubewilligung, die unangefochten in Rechtskraft erwuchs, wurden der Abbruch
des bestehenden Satteldachs, die Vergrösserung der Balkone und das Aufbringen
einer Wärmedämmung bewilligt.

4.  

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde teilweise
gutzuheissen und die Sache zu neuer Beurteilung im Sinn der Erwägungen an den Bauausschuss
der Gemeinde Pfäffikon zurückzuweisen ist. Ausgangsgemäss werden die Beschwerdeführerin
zur Hälfte und die Beschwerdegegner je zu einem Viertel kostenpflichtig (§ 65a
Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Die
Kostenverteilung der Vorinstanz ist entsprechend zu berichtigen. Parteientschädigungen
sind keine zuzusprechen.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, und die Entscheide des Bauausschusses
der Gemeinde Pfäffikon vom 15. Februar 2010 sowie der Baurekurskommission
III vom 25. August 2010 werden aufgehoben. 

Die Sache wird zu neuer Beurteilung im Sinn der Erwägungen
an den Bauausschuss der Gemeinde Pfäffikon zurückgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      90.--     Zustellkosten,

Fr. 5'090.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens werden der Beschwerdeführerin
zur Hälfte und den Beschwerdegegnern 1 und 2 je zu einem Viertel auferlegt.

4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung
an…