# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a312ff8f-57fd-593b-a757-aba8ebe7abd2
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-12-14
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de cassation civile 14.12.1999 CCC.1999.7634 (INT.2001.104)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_005_CCC-1999-7634_1999-12-14.html

## Full Text

A.                     Les
époux G. louent depuis le 1er juillet 1995 un appartement de 6 pièces à la rue
... à Neuchâtel dans un immeuble propriété de la compagnie d'assurances X.

                        Par
requête du 29 juin 1998 déposée auprès de l'Autorité régionale de conciliation
(ci-après : l'ARC), les époux G. ont sollicité notamment une diminution de leur
loyer motivée par la baisse du taux hypothécaire survenu depuis la conclusion
du contrat de bail.

                        Lors
d'une première audience de conciliation tenue le 7 septembre 1998, la gérance
représentant la compagnie d'assurances X., qui n'avait pas été mandatée pour
traiter de la question d'une diminution de loyer, n'avait de ce fait pas non
plus satisfait à des réquisitions formulées par l'ARC. Une nouvelle audience a
ainsi été appointée au 9 novembre 1998 et un délai fixé au 28 septembre 1998
pour que la bailleresse fasse part de sa détermination quant à la demande de
baisse de loyer et produise les pièces justifiant sa position. Par réquisitions
des 27 octobre, 5 et 6 novembre 1998, l'ARC a réitéré le dépôt de pièces justificatives
à l'appui du calcul de rendement déposé.

                        Il
résulte du procès-verbal de l'audience du 9 novembre 1998 que la conciliation a
été tentée sans succès.

B.                    Par
demande du 26 novembre 1998 déposée devant le Tribunal civil du district de
Neuchâtel, les locataires ont conclu à ce que leur loyer soit diminué de 11,75
% depuis le 1er octobre 1998. Ils ont fait valoir, à l'appui de leur demande,
que la bailleresse n'avait pas déposé tous les documents utiles pour apprécier
la situation malgré les réquisitions de l'autorité de conciliation, en sorte
qu'elle devrait payer l'intégralité des frais et dépens de la procédure
judiciaire quelle qu'en soit l'issue.

A l'audience du 14 janvier 1999, la défenderesse a conclu au
rejet de la demande avec suite de frais et dépens et a déposé des pièces. La
procédure a alors été suspendue afin de permettre aux demandeurs de prendre
connaissance du dossier complété.

Par courrier du 18 février 1999, les locataires se sont
désistés de leur demande en diminution de loyer après avoir eu connaissance de
toutes les pièces justificatives nécessaires pour effectuer un calcul de
rendement. Ils ont toutefois maintenu leur conclusion relative à la
condamnation de la bailleresse aux frais, dépens et honoraires.

C.                    Après
un double échange d'écritures sur la question des frais et dépens, la présidente
du Tribunal civil du district de Neuchâtel a ordonné, en date du 20 mai 1999,
le classement du dossier et a mis à la charge de la bailleresse les frais de la
procédure judiciaire, arrêtés à 120 francs, ainsi qu'une indemnité de dépens de
500 francs en faveur des locataires. Elle a retenu en bref que l'article 16
LICO rend la procédure de conciliation incontournable et que, n'ayant pas reçu
lors de cette procédure les documents nécessaires pour se déterminer, les
locataires n'avaient pas eu d'autre choix que de déposer une demande dans le
délai qui leur était imparti. Ainsi, dans la mesure où la procédure avait été
provoquée par l'attitude de la bailleresse, cette dernière devait supporter les
frais et dépens, sous peine d'arbitraire à l'égard des demandeurs. Toutefois,
devant le tribunal civil, l'attitude de la bailleresse n'a pas été qualifiée de
téméraire, en sorte que le premier juge a renoncé à la condamner aux honoraires.

D.                    La
défenderesse recourt contre ce jugement. Elle invoque une fausse application du
droit matériel, l'arbitraire dans la constatation des faits ou l'abus du
pouvoir d'appréciation et la violation des règles essentielles de la procédure.
Elle reproche notamment au premier juge d'avoir excédé sa compétence en
statuant sur la base de faits qui ne se sont pas passés devant lui et,
subsidiairement, d'avoir faussement apprécié les faits comme justifiant la mise
de frais et dépens à la charge de la recourante.

E.                    La
présidente du Tribunal civil du district de Neuchâtel ne formule pas d'observations.
Dans les leurs, les intimés concluent au rejet du recours.

C O N S I D E R
A N T

1.                     Interjeté
dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2.                     a)
En vertu de l'article 274d al.3 CO, l'autorité de conciliation établit d'office
les faits. Les parties ne doivent toutefois pas rester inactives. Elles sont
ainsi tenues de produire toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du
litige (art.274d al.3 2ème phrase). Le simple fait de se déclarer prêt à
produire des pièces sans le faire effectivement ne suffit pas à remplir
l'obligation de collaborer à l'administration des preuves, ce d'autant plus si
la production de ces preuves a été requise (arrêt du Tribunal fédéral du 23
avril 1996, in CdB 1996, p.111). Cette obligation de collaborer incombe aux
deux parties, et pas seulement au demandeur. Ainsi, dans une procédure de
baisse de loyer, le bailleur est le seul à disposer des documents permettant un
calcul de rendement et sa justification. De ce fait, la collaboration active
des parties peut d'autant plus être exigée que le bailleur est un professionnel
de l'immobilier, qui devrait avoir en mains les éléments nécessaires à la
calculation (arrêt du Tribunal fédéral du 18 avril 1996, in DB no 9/97, p.32;
voir aussi Higi, ZK n.72 ss ad art.274d CO; ATF 125 III 238, cons.4).

b) Selon l'article 175 CPC, "la partie qui se désiste
ou acquiesce est en principe tenue des frais et des dépens, comme si elle eut
succombé". Les mots "en principe" ont été introduits dans la loi
pour éviter tout schématisme et laisser au juge une certaine marge
d'appréciation. Il s'agit notamment de pouvoir tenir compte de procédures
revêtant un caractère nettement chicanier pour lesquelles le désistement ne
justifie pas une condamnation aux frais et dépens (RJN 1998, p.63, 65).

Par ailleurs, la répartition des frais et dépens de la
procédure judiciaire doit tenir compte du fait qu'une partie n'a pas pu se
déterminer, dans une procédure gratuite, sur les prétentions de l'autre faute
d'éléments (art. 153 lit. b ou c CPC; voir aussi Jeanprêtre Pittet/Guinand/Wessner,
FJS no 362B p. 13).

3.                     En
l'espèce, il apparaît que la recourante n'a pas collaboré pleinement à l'administration
des preuves alors que l'autorité de conciliation avait requis le dépôt de
pièces avant la première audience, puis lors de cette audience du 7 septembre
1998 avec un délai au 28 septembre 1998 (v. procès-verbal), et enfin à trois
autres reprises avant la seconde audience. A ce moment-là, toutes les pièces
nécessaires n'avaient pas été déposées; à preuve celles qui ne l'ont été
qu'ultérieurement devant l'autorité judiciaire, et au nombre desquelles figure
par exemple l'acte d'acquisition de l'immeuble.

Dès lors, à la suite de l'échec de la conciliation, les
intimés n'ont pas eu d'autre choix que de déposer une demande dans le délai de
l'article 274f CO afin de préserver leurs droits éventuels et pouvoir se
déterminer en toute connaissance de cause. Indiscutablement, l'obligation
d'introduire la procédure devant le tribunal civil a été la conséquence de
l'absence de collaboration de la bailleresse à l'administration des preuves
dans la procédure antérieure et obligatoire de conciliation (art.16 LICO, RSN
224.1).

Si l'article 144 CPC ne trouvait pas à s'appliquer du fait
que la défenderesse avait déposé les pièces devant l'autorité judiciaire à la
première audience, conformément à la réquisition figurant sur la citation, en
revanche l'article 175 CPC permettait indiscutablement de tenir compte de la
rétention de pièces intervenue dans la phase qui s'était déroulée devant l'ARC.
Le fait que cette dernière autorité n'a pas statué sur les frais et les dépens
pour la phase de la conciliation ne change rien, et l'autorité judiciaire n'a
de son côté statué que sur les frais et les dépens relatifs à la phase
judiciaire de la procédure. Ainsi, l'interprétation faite en l'espèce de
l'article 175 CPC, fondée sur la marge de manoeuvre qu'offre au juge le
législateur neuchâtelois par les mots "en principe", n'apparaît pas
arbitraire. En tout cas, la recourante ne le démontre pas. Au demeurant,
l'application de l'article 153 lit. b ou c CPC aurait conduit au même résultat.

4.                     Au
vu de ce qui précède, le recours est mal fondé, ce qui entraîne la mise des
frais et des dépens à la charge de son auteur.

Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION CIVILE

1.     
Rejette le recours.

2.     
Arrête les frais à
360 francs et les laisse à la charge de la recourante qui les a avancés.

3.     
Condamne la
recourante à verser aux intimés une indemnité de dépens de 400 francs.