# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1d28dc5a-4da9-5c2d-a713-9c48c9abfef2
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-12
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 12.12.2022 NG220010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NG220010_2022-12-12.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: NG220010-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 

lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichterin lic. iur. A. Strähl sowie Ge-

richtsschreiberin Dr. S. Scheiwiller 

Urteil vom 12. Dezember 2022 

in Sachen 

 

1. A._____,  
2. B._____,  
Kläger und Berufungskläger, 

1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,  

 

gegen 

 

Pensionskasse C._____,  
Beklagte und Berufungsbeklagte, 

 

vertreten durch Verwalterin D._____ AG,  

vertreten durch Rechtsanwalt Y._____, 

betreffend Anfechtung Anfangsmietzins 
 
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 19. Mai 2022 
(MJ210018) 
 
 
 
 
 
 
 
 

- 2 - 

Rechtsbegehren: 

der Kläger und Berufungskläger (act. 1 S. 2; act. 15 S. 1; act. 24 S. 1): 
 

"1. In Gutheissung der Klage sei die Nichtigkeit des monatlichen Net-
tomietzinses von Fr. 2'850.– festzustellen; 

 2. eventualiter sei der monatliche Mietzins von Fr. 2'850.– für miss-
bräuchlich zu erklären; 

 3. der monatliche Nettomietzins sei rückwirkend auf den Mietbeginn 
am 1. September 2020 auf Fr. 1'450.– festzusetzen; 

 4. die Beklagte sei zu verpflichten, der klagenden Partei den seit 
Mietbeginn am 1. September 2020 zu viel bezahlten Mietzins zu-
rückzuerstatten, zuzüglich 5 % Zins ab mittlerem Verfall; 

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzügl. 7.7 % MwSt.) zu Lasten der 
Beklagten " 
 

Urteil des Mietgerichtes: 
(act. 47 = act. 51 [Aktenexemplar] = act. 53) 

1. In teilweiser Gutheissung der Klage wird der monatliche Nettomietzins von 

Fr. 2'850.– als missbräuchlich erklärt und rückwirkend auf den Mietbeginn 

auf Fr. 2'366.– festgesetzt (zzgl. Fr. 210.– Nebenkosten akonto gemäss 

Mietvertrag). Der Nettomietzins beruht auf einem Referenzzinssatz von 

1.25 % und dem Kosten- und Teuerungsstand per Ende Februar 2020 

(Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise, Basis 2015, von 101.60 

Punkten). 

2. Die Beklagte wird verpflichtet, den Klägern die seit Mietbeginn zu viel be-

zahlten Mietzinse inklusiv Verzugszins von 5 % seit mittlerem Verfall zurück-

zuerstatten. 

3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: 

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Fr. 12'810.00 ; die weiteren Kosten betragen: 

Fr. 00.00   Barauslagen 

Fr. 12'810.00   Kosten total   

4. Die Kosten werden den Klägern zu 2/3 (Fr. 8'540.–) und im Restbetrag 

(Fr. 4'270.–) der Beklagten auferlegt. Sie werden im Umfang von 

Fr. 11'650.– zulasten des Vorschusses der Kläger bezogen und im Restbe-

trag von Fr. 1'160.– bei der Beklagten eingefordert. Soweit die Kläger so 

mehr bezahlen als ihren Anteil, d.h. im Umfang von Fr. 3'110.–, steht ihnen 

der Rückgriff auf die Beklagte zu.  

5. Die Kläger werden verpflichtet, der Beklagten eine reduzierte Parteientschä-

digung von Fr. 5'300.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen. 

6./7. [Mitteilungen, Rechtsmittelbelehrung] 

 

Berufungsanträge: 

der Kläger und Berufungskläger (act. 52 S. 2): 
 

"1. In Gutheissung der Berufung sei das angefochtene Urteil des 
Mietgerichts Zürich vom 19. Mai 2022 aufzuheben; 

2. es sei die Nichtigkeit des monatlichen Anfangsnettomietzinses 
von Fr. 2'850.00 festzustellen; 

3. eventualiter sei die Missbräuchlichkeit des monatlichen Anfangs-
nettomietzinses von Fr. 2'850.00 festzustellen, soweit er 
Fr. 1'600.00 übersteigt; 

4. der monatliche Nettoanfangsmietzins sei mit Wirkung ab 
1. September 2020 auf Fr. 1'600.00 festzusetzen; 

5. die Beklagte sei zu verpflichten, der klagenden Partei den seit 
Mietbeginn zu viel bezahlten Mietzins zurückzuerstatten, zuzügl. 
5% Zins ab mittlerem Verfall; 

6. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzügl. 7.7% MwSt.) 
des vorinstanzlichen und des Berufungsverfahrens zu Lasten der 
Beklagten." 

 
 

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Erwägungen: 

I. 

1. Die Kläger und Berufungskläger (fortan Mieter) mieteten mit Mietvertrag vom 

26. März 2020 bzw. 6. April 2020 von der Beklagten und Berufungsbeklagten 

(fortan Vermieterin) eine 3.5-Zimmer-Wohnung (EG) an der …-strasse … in … 

Zürich. Vereinbart wurde ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 2'850.– zuzüglich 

einer Akontozahlung von Fr. 210.– für Nebenkosten (act. 3/2). Mit amtlichem 

Formular vom 26. März 2020 teilte die Vermieterin den Mietern den vereinbarten 

Anfangsmietzins mit. In der Spalte betreffend den früheren Mietzins wurden die 

Angaben zu einem früheren Nettomietzins und zu den früheren Nebenkosten of-

fen gelassen ("---"); das darunter aufgeführte Total enthält die Angabe "Na" 

(act. 3/3). 

2. Mit Eingabe vom 10. September 2020 (Datum Poststempel) stellten die Mie-

ter bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirkes Zürich das Begeh-

ren, es sei die Nichtigkeit bzw. eventualiter die Missbräuchlichkeit des Anfangs-

mietzinses festzustellen sowie der Anfangsmietzins neu festzusetzen (act. 7/1). 

Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 1. Februar 2021 konnte zwischen 

den Parteien keine Einigung erzielt werden, woraufhin die Mieter mit Eingabe vom 

15. März 2021 unter Beilage der Klagebewilligung eine Klage beim Mietgericht 

Zürich (fortan Vorinstanz) einreichten (act. 1; act. 6). Die Vorinstanz hiess die 

Klage mit vorstehend zitiertem Urteil vom 19. Mai 2022 teilweise gut (act. 47 = 

act. 51 [Aktenexemplar] = act. 53, fortan act. 51). 

3. Dagegen erhoben die Mieter mit Eingabe vom 30. Juni 2022 rechtzeitig Be-

rufung und stellten die vorgenannten Rechtsbegehren (act. 52 S. 2). Ein mit Ver-

fügung vom 12. Juli 2022 einverlangter Kostenvorschuss wurde fristgerecht ge-

leistet (act. 56–58). Die Akten der Vorinstanz wurden von Amtes wegen beigezo-

gen (act. 1–49). Von der Einholung einer Berufungsantwort kann abgesehen wer-

den (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren erweist sich als spruchreif. Der 

Vermieterin ist mit dem vorliegenden Entscheid lediglich ein Doppel der Beru-

fungsschrift zuzustellen. 

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II. 

1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegen-

heiten ist die Berufung zulässig, wenn der Streitwert mindestens CHF 10'000.– 

beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 ZPO). Der Streitwert beläuft sich gemäss 

den zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren der Mieter auf CHF 336'000.– 

und übersteigt damit die erforderliche Streitwertgrenze (vgl. act. 51 S. 4). Ent-

sprechend ist die Berufung zulässig. 

2. Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist 

schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Berufung vom 

30. Juni 2022 wurde innert Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und 

begründet bei der Kammer als der zuständigen Rechtsmittelinstanz eingereicht 

(vgl. act. 52). Die Mieter sind durch den angefochtenen Entscheid beschwert und 

zur Berufung legitimiert. Es ist daher auf die Berufung einzutreten. 

3. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige 

Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Eben-

falls gerügt werden kann die (blosse) Unangemessenheit eines Entscheides, da 

es sich bei der Berufung um ein vollkommenes Rechtsmittel handelt. Bei der An-

gemessenheitskontrolle hat sich die Rechtsmittelinstanz allerdings eine gewisse 

Zurückhaltung aufzuerlegen (BLICKENSTORFER, DIKE Komm. ZPO, 2. Aufl. 2016, 

Art. 310 N 10). 

III. 

1. Zur Frage der Nichtigkeit des vereinbarten Anfangsmietzinses 

1.1. Die Mieter machen in der Berufung zunächst geltend, der Anfangsmietzins 

sei mangels einer sachgerechten und nachvollziehbaren Begründung für das Feh-

len der Angabe des früheren Mietzinses im amtlichen Formular nichtig (act. 52 

Ziff. 4 S. 3 ff.). 

1.2 Wie die Vorinstanz bereits zutreffend festgehalten hat, können die Kantone 

gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR im Falle von Wohnungsmangel für ihr Gebiet oder 

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einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Art. 269d OR beim Ab-

schluss eines neuen Mietvertrages obligatorisch erklären. Der Kanton Zürich 

macht von dieser Möglichkeit seit dem 1. November 2013 Gebrauch (§ 229b 

EG ZGB/ZH). Die Nichteinhaltung der Formularpflicht führt nicht zur Nichtigkeit 

des ganzen Vertrages. Verwendet der Vermieter das offizielle Formular nicht oder 

begründet er die Mietzinserhöhung gegenüber dem vom Vormieter bezahlten 

Mietzins nicht, ist lediglich der festgesetzte Mietzins nichtig (BGE 140 III 583, in: 

Pra 104 (2014) Nr. 102 E. 3.2.1 unter Hinweis auf BGE 120 II 341 E. 3–5). Wird 

eine Wohnung zum ersten Mal vermietet, insbesondere wenn sie neu ist, muss 

das dem Mieter übergebene Formular darauf hinweisen, dass es sich um eine 

Erstvermietung handelt. Das Gleiche gilt für den Fall, wenn die Wohnung nicht 

mehr die gleiche ist wie zuvor, namentlich weil sie grössere Änderungen bezüg-

lich der Wohnfläche oder Zimmerzahl erfuhr. Demgegenüber entbinden auch Un-

terhalts- oder grössere Renovationsarbeiten den Vermieter nicht von der Ver-

pflichtung, den früheren Mietzins bekannt zu geben (BGer 4A_451/2019 vom 

21. April 2020 E. 8, in: Pra 110 (2021) Nr. 17). 

1.3 Die Vorinstanz erwog, zwischen den Parteien sei unbestritten, dass sich die 

Zimmerzahl des Mietobjekts infolge der Sanierungs- und Umbauarbeiten um ein 

halbes Zimmer von ursprünglich 4 auf 3.5 Zimmer reduziert habe. Die Vermieterin 

habe Grundrisspläne und Fotos der streitgegenständlichen Wohnung vor und 

nach der Sanierung (act. 19/1–2), Fotos der Sanierungsarbeiten (act. 20) und (auf 

einen entsprechenden Beweisbeschluss hin) die Dokumentation der Architekten 

sowie den Bauentscheid eingereicht (Prot. Vi. S. 19, act. 32/1–2). Auf diesen 

Grundrissplänen der Wohnung vor und nach der Sanierung sei erkennbar, dass 

zwei von ursprünglich vier Zimmern vom Grundriss her nicht bzw. nur minimal, die 

anderen zwei inkl. aussenliegendem Sitzplatz jedoch grundlegend verändert wor-

den seien. Ursprünglich habe es sich um eine 4-Zimmer-Wohnung mit separater 

Küche und nachher um eine 3.5-Zimmer-Wohnung mit einer grossen (30.5m2), of-

fenen Wohnküche (act. 19/1–2) gehandelt. Dieselben Grundrisspläne vor und 

nach der Sanierung seien der Projektdokumentation des Architekturbüros sowie 

dem – dem Bauentscheid beigelegten – Grundrissplan zu entnehmen (act. 32/1 

S. 15 und S. 26; act. 32/2). Auf den Fotos seien beispielhaft Küche und Bad ab-

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gebildet, wobei erkennbar sei, dass der Innenausbau komplett ersetzt und mo-

dernisiert worden sei (Boden, Decken, Wände, Einbaumöbel, Geräte etc.; vgl. 

act. 19/1–2). Auf dem Baubeschrieb in der Projektdokumentation des Architektur-

büros seien alle notwendigen Bauarbeiten aufgelistet, wobei ersichtlich sei, dass 

tatsächlich umfassende Erneuerungen geplant gewesen seien (act. 32/1 S. 45 f.; 

insb. neue Wände, Fenster, Sanitär- und Elektroleitungen, Böden, Türen, Sanitär-

anlagen und Küchen) und sich die Baukosten auf gesamthaft ca. Fr. 2.7 Mio. be-

laufen hätten. Zu Recht würden die Mieter selbst ausführen, dass im Falle von 

Erstvermietungen oder Umbauten, welche insbesondere eine Veränderung der 

Zimmerzahl oder erhebliche Abweichung der Wohnungsfläche zur Folge gehabt 

hätten, auf die Angabe des früheren Mietzinses verzichtet werden könne bzw. 

müsse (act. 15 S. 5). Auch wenn die Fotos der Sanierungsarbeiten (act. 20) nicht 

ohne Weiteres der hier interessierenden Wohnung zugeordnet werden könnten, 

sei aufgrund der von der Vermieterin eingereichten Unterlagen (insbes. act. 32/1) 

erstellt, dass die Wohnung umfassend saniert worden und es aufgrund dessen 

neben der Reduktion der Zimmerzahl zu einer wesentlichen Grundrissverände-

rung der Wohnung gekommen sei. Entsprechend sei die Vermieterin nicht ver-

pflichtet gewesen, den früheren Mietzins auf dem Formular zur Mitteilung des An-

fangsmietzinses anzugeben. Auf dem Formular habe lediglich erkennbar sein 

müssen, dass es sich um eine Erstvermietung handelt. Wie dies auf dem Formu-

lar konkret kenntlich zu machen sei, habe das Bundesgericht bisher offen gelas-

sen. Indem die Vermieterin gerade keine Angaben zu einem allfälligen Vormiet-

verhältnis gemacht bzw. lediglich den Vermerk "NA" aufgeführt habe, habe sie 

zum Ausdruck gebracht, dass kein solches Vormietverhältnis bestanden bzw. es 

sich demzufolge um eine Erstvermietung gehandelt habe. Unabhängig davon, wo-

für die Abkürzung "NA" vorliegend stehe (denkbar bspw. "nicht anwendbar", "nicht 

angegeben", "not available", "not applicable" oder "no answer"), habe die Vermie-

terin damit nach Treu und Glauben genügend erkennbar gemacht, dass es sich 

um eine Erstvermietung gehandelt habe, weshalb auch keine Begründung des 

Anfangsmietzinses notwendig gewesen sei. Der auf dem amtlichen Formular mit-

geteilte Anfangsmietzins erweise sich aus den angeführten Gründen als formgül-

tig (act. 51 E. IV./1.3–1.4 S. 12 f.). 

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1.4 Die Mieter schliessen sich der vorinstanzlichen Beurteilung in der Berufung 

insofern an, als sie ebenfalls der Ansicht sind, dass es an der Identität der im 

Vormietverhältnis und im vorliegenden Mietverhältnis gemieteten Mietsache im 

Sinne der Bundesgerichtsrechtsprechung fehle, um einen echten Vergleich zu 

ermöglichen. Allerdings machen sie geltend, die Vermieterin habe ihre Obliegen-

heit verletzt, den Mietern im amtlichen Formular sachgerecht und nachvollziehbar 

mitzuteilen, weshalb sie den früheren Mietzins im amtlichen Formular nicht ange-

geben habe. Für einen durchschnittlichen Mieter mit Wohnsitz in der Stadt Zürich 

sei der Vermerk "Na" im Kontext mit der Mitteilung eines Anfangsmietzinses un-

verständlich. Es sei nicht einsichtig, weshalb in einem Deutsch abgefassten amtli-

chen Formular eine englischsprachige Abkürzung verwendet werden solle. Der 

Adressat eines solchen Formulars erwarte keine englischsprachige Abkürzung. 

Abkürzungen seien auch zu vermeiden, zumal das Formular genügend Platz bie-

te. Zudem treffe die Begründung "not available" vorliegend nicht zu. Im Unter-

schied zum im Bundesgerichtsurteil 4A_451/2019 vom 21. April 2020 beurteilten 

Fall habe vorliegend ein Vormietverhältnis bestanden. Naheliegend wäre ein Hin-

weis gewesen, dass die Wohnung vor der Vermietung an die Mieter totalsaniert 

geworden sei. Aufgedrängt hätte sich nach Ansicht der Mieter etwa ein Vermerk 

wie z.B. "Erstvermietung nach Totalsanierung". Das Fehlen einer sachgerechten 

und nachvollziehbaren Begründung dafür, dass die Vermieterin den früheren 

Mietzins auf dem amtlichen Formular nicht angegeben habe, habe die Nichtigkeit 

des Anfangsmietzinses zur Folge (act. 52 Ziff. 4 S. 3 ff.). 

1.5 Die Vorbringen der Mieter sind unbegründet. Wie die Vorinstanz zu Recht 

festgehalten hat, musste auf dem Formular lediglich erkennbar sein, dass es sich 

um eine Erstvermietung handelte, wobei das Bundesgericht keine Vorgaben 

macht, wie dies auf dem Formular konkret kenntlich gemacht werden muss. Vor-

liegend hat die Vermieterin unter dem Titel des früheren Mietzinses sowohl beim 

Nettomietzins wie bei den Nebenkosten jeweils "---" bzw. beim Total "Na" ange-

geben (act. 3/3). Indem sie erstere Zeilen leer gelassen hat ("---"), hat sie nach 

Treu und Glauben genügend klar zum Ausdruck gebracht, dass ein früherer Miet-

zins nicht existiert bzw. es sich also um eine Erstvermietung handelt. Daran än-

dert die beim Total aufgeführte Abkürzung "Na" – auch wenn den Mietern unbe-

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kannt – nichts. Entgegen den Vorbringen der Mieter war die Vermieterin überdies 

zu keinen weiterführenden Angaben, namentlich dass die Erstvermietung auf eine 

Totalsanierung folgte, verpflichtet. Die erwähnten Angaben der Vermieterin im 

Formular genügen ohne Weiteres. Der Anfangsmietzins wurde somit formgültig 

mitgeteilt. 

2. Zur Frage der Missbräuchlichkeit des vereinbarten Anfangsmietzinses 

2.1. Eingangs ist festzuhalten, dass das Mietgericht die Voraussetzungen für 

die Anfechtung des Anfangsmietzinses wegen Missbräuchlichkeit gestützt auf 

Art. 270 OR als erfüllt erachtete. So sei die 30-tägige Anfechtungsfrist eingehalten 

worden. Sodann lasse sich den offiziellen Statistiken entnehmen, dass in der 

Stadt Zürich im Jahr 2020 0.15 % der Wohnungen leer gestanden hätten und da-

mit eine Wohnungsknappheit gegeben sei. Eine natürliche Vermutung spreche 

dafür, dass die Mieter gute Gründe für einen Wohnungswechsel gehabt hätten. 

Somit seien die Voraussetzungen des Wohnungsmangels gemäss Art. 270 Abs. 1 

lit. a OR erfüllt (vgl. act. 51 E. IV./2.2–2.3 S. 16 f.). Die Anfechtungsvoraussetzun-

gen blieben unbestritten. 

2.2. Mietzinse sind insbesondere dann missbräuchlich, wenn damit ein über-

setzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR und Art. 269a lit. c OR 

e contrario; Kriterium der Kostenmiete), und insbesondere dann nicht missbräuch-

lich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen 

(Art. 269a lit. a OR; Kriterium der Vergleichs- bzw. Marktmiete). Die Beurteilung 

der Zulässigkeit bzw. der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses hat aus-

schliesslich nach der sog. absoluten Methode zu erfolgen, wobei sich die beiden 

genannten absoluten Kriterien (die sich an den konkreten Kosten messende Ren-

dite und der auf einem Marktvergleich gründende Mietzins) gegenseitig aus-

schliessen. Namentlich darf das Kosten- bzw. Ertragskriterium nicht mit marktge-

bundenen Faktoren vermengt werden (BGE 139 III 13 E. 3.1.2; BGer 

4A_400/2017 vom 13. September 2018 E. 2.1, nicht publ. in BGE 144 III 514 

[=Pra 2019 Nr. 77]). Grundsätzlich hat das Kriterium des übermässigen Nettoer-

trags (Art. 269 OR; Kostenmiete) Vorrang gegenüber dem Kriterium der orts- und 

quartierüblichen Mietzinse (Art. 269a lit. a OR; Vergleichsmiete). Bei Altliegen-

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schaften – darunter sind Liegenschaften zu verstehen, die mindestens 30 Jahre 

vor Beginn des Mietverhältnisses erstellt bzw. erworben worden sind (BGE 144 III 

514 E. 3) – wird diese (vom Wortlaut des Gesetzes an sich vorgezeichnete) Hie-

rarchie zwischen den absoluten Kriterien indessen durchbrochen. Weil bei sol-

chen Liegenschaften die zur Renditeberechnung erforderlichen Belege regelmäs-

sig fehlen bzw. eine Ertragsrechnung den wirtschaftlichen Realitäten unter Um-

ständen nicht (mehr) gerecht würde, wird eine Angleichung von "Altzinsen" an die 

neuen "Marktverhältnisse" – auch in bestehenden Mietverhältnissen – zugelas-

sen, selbst wenn damit letztlich (im Sinne des Kostenkriteriums) ein "übersetzter" 

Ertrag resultiert. Der Gesetzgeber wollte nämlich langjährige Eigentümer von Alt-

bauten gegenüber Neuerwerbern nicht benachteiligen. Bei Altliegenschaften kann 

sich der Vermieter somit auf den Vorrang des Kriteriums der orts- und quartierüb-

lichen Mietzinse berufen, und es ist dem Mieter der Einwand verwehrt, es würde 

damit ein übersetzter Ertrag erzielt. Umgekehrt steht dem Vermieter einer Altbau-

te aber der Nachweis offen, dass die vermietete Liegenschaft nach Massgabe des 

Kriteriums des Nettoertrags keine übermässige Rendite abwirft (BGE 139 III 13 

E. 3.1.2; 140 III 433 E. 3.1; BGer 4A_400/2017 vom 13. September 2018 E. 2.1 

und E. 2.2 m.w.H. [=Pra 2019 Nr. 77; nicht publ. in BGE 144 III 514]; vgl. auch 

BGE 124 III 310 E. 2b in fine). 

2.3. Die Vorinstanz hielt fest, es sei unbestritten, dass die vorliegende Liegen-

schaft seit 1955 und damit seit über 30 Jahren im Eigentum der Vermieterin stehe 

und es sich somit um eine Altbauliegenschaft handle (Prot. Vi. S. 11 und S. 21; 

act. 24 S. 11). Aus den Informationen des GIS-Browsers des Kantons Zürich (Ge-

ografisches Informationssystem des Kantons Zürich; http://maps.zh.ch/), Karte 

Gebäudealter, sei ersichtlich, dass die Liegenschaft 1896 erbaut worden sei. Das 

Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit habe somit grundsätzlich Vorrang vor 

dem des übersetzten Nettoertrages. Es existiere auch kein Kaufpreis aus neuerer 

Zeit, der als Grundlage für eine Ertragsberechnung dienen könnte. Die Vermiete-

rin sei dennoch berechtigt, sich auch auf eine Nettorenditerechnung zu berufen. 

Dass sie diese Begründung bei der Mitteilung des Anfangsmietzinses nicht ange-

geben und sich nur auf die orts- und quartierüblichen Verhältnisse bezogen habe, 

schade ihr nicht: Zwar sei die Vermieterin bei einer Anpassung des Anfangsmiet-

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zinses gegenüber dem zuletzt gültigen Mietzins für die gleiche Sache zu einer 

Begründung verpflichtet und im späteren Verfahren auch daran gebunden (BGer 

4A_3/2011 vom 28. Februar 2011 E. 2). Die Begründungsobliegenheit gelte je-

doch nicht für eine Neuvermietung, wozu auch die Vermietung einer wesentlich 

umgestalteten Sache gehöre (BGer 4A_451/2019 vom 21. April 2020 E. 6, 8 und 

9). In solchen Fällen sei es daher entgegen der Meinung der Mieter auch möglich, 

während des Verfahrens weitere Gründe ins Spiel zu bringen (act. 51 E. IV./3.2 

S. 19).  

2.4. Die Mieter machen geltend, die Vermieterin sei an die im amtlichen Formu-

lar angegebenen Begründung der Erhöhung zur Festlegung des Anfangsmietzin-

ses (nämlich: "Festlegung des Mietzinses nach Massgabe der orts- und quartier-

üblichen Verhältnisse"; vgl. act. 3/3) gebunden. Sie begründen dies namentlich 

damit, dass es vorliegend – anders als im von der Vorinstanz zitierten Bundesge-

richtsentscheid (vgl. BGer 4A_451/2019 vom 21. April 2020) – nicht um eine Erst-

vermietung (ohne Mietzinsänderung), sondern um eine Wiedervermietung nach 

Totalsanierung mit begründungspflichtiger Mietzinserhöhung gehe. Es springe 

vorliegend ins Auge, dass die Erhöhung des monatlichen Mietzinses (vor Sanie-

rung: Fr. 1'102.– netto; nach Sanierung: Fr. 2'850.– netto) nicht alleine mit den In-

vestitionen in die Totalsanierung erklärt werden könne. Selbst unter der Annah-

me, die Vermieterin sei nicht zu einer Begründung verpflichtet gewesen, könne 

daraus selbstverständlich nicht abgeleitet werden, die Vermieterin sei nicht an die 

"freiwillige" Begründung gebunden. Der gute Glaube des Mieters an die von der 

Vermieterin im amtlichen Formular angegebenen Gründe für die Erhöhung des 

Anfangsmietzinses sei zu schützen. Deshalb dürfe das Gericht die Zulässigkeit 

des Anfangsmietzinses nicht aufgrund von anderen Kriterien prüfen, es sei denn, 

der Vermieter verlange dies (act. 52 Ziff. 6.1 S. 8 ff.). 

2.5. Die Argumentation der Mieter trifft ins Leere. Da die vorliegende Konstella-

tion analog einer Erstvermietung zu beurteilen ist (vgl. E. III./1.5), entfällt auch die 

Begründungspflicht für den Mietzins. Entsprechend ist die Vermieterin auch nicht 

auf ihrer freiwilligen Begründung bei der Mitteilung des Anfangsmietzinses zu be-

haften. Im Übrigen hätte die Bindung an die Begründung ohnehin keinen Einfluss 

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auf das Ergebnis, zumal die Vorinstanz bei der Beurteilung des Anfangsmietzin-

ses die von den Mietern ebenfalls ins Verfahren eingebrachte Nettorenditenbe-

rechnung für untauglich erklärte (act. 51 E. IV./5.2 S. 19).  

2.6. Die Vorinstanz prüfte zunächst, ob aufgrund einer massiven Erhöhung des 

Anfangsmietzinses eine natürliche Vermutung für dessen Missbräuchlichkeit be-

steht. Sie bejahte eine natürliche Missbräuchlichkeitsvermutung, diese hätte die 

Vermieterin entkräften müssen. In diesem Zusammenhang – bei der natürlichen 

Vermutung und deren Entkräftung – stellte die Vorinstanz im Einklang mit der 

Rechtsprechung des Bundesgerichts Plausibiliätsüberlegungen an. Die Berech-

nungen der Vorinstanz erfolgten damit im Zusammenhang mit der Beweislast und 

nicht bei der inhaltlichen Prüfung der Missbräuchlichkeit (act. 51 E. IV/4.2 ff. 

S. 21 ff.). Da die Bejahung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses im vorliegenden 

Berufungsverfahren nicht angefochten ist, erübrigen sich diesbezügliche Weite-

rungen. 

3. Gerichtliche Festlegung des Anfangsmietzinses 

3.1. Die Mieter machen geltend, das vorinstanzliche Vorgehen bei der Festle-

gung des Anfangsmietzinses sei bundesrechtswidrig (act. 52 Ziff. 6.2 S. 10 ff.). 

3.2. Erweist sich der vereinbarte Anfangsmietzins als missbräuchlich i.S.v. 

Art. 269 f. OR, so ist es am Gericht, einen neuen (nicht missbräuchlichen) Miet-

zins festzulegen. Befindet sich das Mietobjekt in einer Altliegenschaft und beruft 

sich die Vermieterin einzig auf die orts- und quartierüblichen Mietzinse, so hat 

sich das Gericht hierbei grundsätzlich am Kriterium des üblichen Mietzinses i.S.v. 

Art. 269a lit. a OR zu orientieren (vgl. BGE 139 III 13 E. 3.5; BGer 4A_250/2012 

vom 28. August 2012 E. 2.4). Wenn allerdings, wie hier (vgl. E. III./2.6), der 

Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit gerade gescheitert ist, und die Annah-

me der Missbräuchlichkeit letztlich auf einer Vermutungsregel beruht, so kann für 

die gerichtliche Neufestsetzung des Anfangsmietzinses kein strikter Beweis des 

orts- und quartierüblichen Mietzinses verlangt werden. Andernfalls würde, weil ein 

solcher Beweis auch auf dieser Ebene nicht zu erbringen wäre, das gänzliche 

Fehlen einer Mietzinsvereinbarung – und damit ein Scheitern des Mietvertrages – 

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drohen. Aus diesen Gründen räumt das Bundesgericht dem erkennenden Gericht 

einen weiten Ermessenspielraum ein und erlaubt insbesondere eine Lockerung 

der sonst strikte geltenden Anforderungen an den Beweis der Vergleichsmiete 

(vgl. BGE 148 III 209 E. 3.2.3 = mp 2022 S. 197 ff.; BGE 139 III 13 E. 3.5; BGer 

4A_250/2012 vom 28. August 2012 E. 2.4; 4A_461/2015 vom 15. Februar 2016 

E. 3.1.3 und E. 3.2–3.3). Bei fehlenden Anhaltspunkten für die Festsetzung des 

Mietzinses nach Art. 11 VMWG ist wie folgt vorzugehen: Wenn keine Beweismittel 

vorliegen, ist auf den von der Vormieterschaft bezahlten Mietzins abzustellen. 

Gibt es andere Anhaltspunkte wie kantonale oder kommunale Statistiken, so sind 

diese zu berücksichtigen, auch wenn sie nicht ausreichend differenziert im Sinne 

von Art. 11 Abs. 4 VMWG sind, und die daraus resultierenden Zahlen nach den 

konkreten Eigenschaften der im Streit stehenden Wohnung, der Höhe des vom 

Vormieter bezahlten Mietzinses sowie der Kenntnis des lokalen Marktes und der 

Erfahrung des Gerichts zu gewichten (BGE 148 III 209 E. 3.2.3 = mp 2022 

S. 197 ff.).  

3.3.  

3.3.1. Bei der Festlegung des Anfangsmietzinses verwies die Vorinstanz auf die 

von ihr bei der Prüfung der Vermutung der Missbräuchlichkeit des vereinbarten 

Mietzinses vorgenommenen Plausibilitätsrechnung und erwog, es könne für die 

Herleitung eines plausiblen Mietzinses darauf verwiesen werden (vgl. act. 51 

E. IV./6.2 S. 37). Im Einzelnen ging sie bei der Plausibilitätsrechnung wie folgt vor:  

3.3.2. Die Vorinstanz hielt zunächst fest, es handle sich vorliegend nicht um einen 

Neubau, sondern einen blossen Umbau, weshalb sich trotz der Vermietung einer 

wesentlich veränderten Sache eine Plausibilitätskontrolle analog zur Situation bei 

einem erheblich erhöhten Mietzins für eine unveränderte Sache durchführen las-

se. Insbesondere dürfe der neue Anfangsmietzins nicht erheblich über dem um 

die wertvermehrenden Umbaukosten erhöhten Mietzins für die alte Sache liegen, 

soweit dies nicht durch die wirtschaftliche Entwicklung, die Dauer des Vormietver-

hältnisses oder andere in BGE 147 III 431 genannte Faktoren nachvollzogen wer-

den könne. Der Mietzins des Vormietverhältnisses habe zuletzt unbestrittener-

massen Fr. 1'102.– netto und Fr. 1'495.– brutto (act. 32/4) betragen. Im Vergleich 

- 14 - 

zum vormaligen Mietverhältnis sei der Nettomietzins um Fr. 1'748.– erhöht wor-

den. Da der zuletzt gültige Vormietzins vor dem Hintergrund einer 35-jährigen 

Mietdauer gegolten habe, könne er nicht unbesehen in eine Plausibilitätsrechnung 

einbezogen werden, denn der letzte Preis für die ehemalige 4-Zimmer-Wohnung 

wecke den Verdacht, dass die ehemalige Mieterin vom Bestandesschutz profitiert 

habe. Bei der Mietpreisstrukturerhebung 2006 der Stadt Zürich handle es sich um 

eine offizielle inländische Statistik, weshalb darauf auch ohne Beweisofferte ab-

gestellt werden dürfe. Gestützt darauf könne ein plausibler Mietzins eines hypo-

thetischen Vormietverhältnisses errechnet werden. Die Erhebung beruhe zwar 

nicht auf aktuellen Daten. Sie genüge aber anerkannten statistischen Kriterien, 

insbesondere was die Grösse der erfassten Stichprobe und die Auswertungsme-

thoden betreffe. Mit dem von der Stadt Zürich darüber hinaus erhobenen Miet-

preisindex sei zudem eine Anpassung an die Teuerungsentwicklung im Bereich 

der Wohnungsmietzinse möglich. Eine verlässlichere Methode zur Preisbestim-

mung bestehe im Übrigen nicht. Die erhobenen Daten der kleineren Mietpreiser-

hebung aus den Jahren 2013-2017, auf welche die Parteien sich beziehen, seien 

auch nach Einschätzung von Statistik Zürich schon wegen der Methode der nicht 

verifizierbaren Befragung im Zusammenhang mit einer Volkszählung über mehre-

re Perioden hinweg nicht verlässlich und würden punkto Quadratmeterzahlen pro 

Quartier auch keine taugliche Detaillierung aufweisen (vgl. act. 51 E. IV./4.3.2 

S. 24).  

3.3.3. Das vorliegende Mietobjekt befinde sich im Stadtquartier E._____, so die 

Vorinstanz weiter, wobei die Strukturerhebung dieses in die Unterquartiere 

F._____, in welchem das Mietobjekt liege, G._____ und H._____-strasse untertei-

le. Gehe man von der Situation der Mietliegenschaft vor der Sanierung aus, erge-

be sich folgendes Bild: Der im Jahr 2006 errechnete Mittelwert gemäss Mietpreis-

strukturerhebung für 3-Zimmer-Wohnungen im Quartier E._____ habe 

Fr. 17.30/m2 betragen, bei einer Obergrenze des sog. 95 %-Vertrauensintervalls 

von Fr. 18.–/m2 und einer Untergrenze von Fr. 16.50/m2 (Strukturerhebung S. 38; 

abrufbar auf www.stadt-

zu-

erich.ch/content/dam/stzh/prd/Deutsch/Statistik/Publikationsdatenbank/analysen/

- 15 - 

A_001_2008.pdf; im effektiven Quartierteil F._____ hätten die Werte gar tiefer ge-

legen). Bezüglich Lage seien die Lärmimmissionen zu berücksichtigen, wobei sich 

das Mietobjekt unter Berücksichtigung der Daten des GIS-Browsers (Karte Stras-

senlärm) auch innerhalb des Quartieres F._____ an einer eher ruhigen und zent-

ralen Lage befinde. Vorliegend habe es sich zum Zeitpunkt der umfassenden Sa-

nierung um eine Altbauliegenschaft mit Baujahr 1896 gehandelt, welche im Jahr 

1984 letztmals saniert worden sei. Dies sei der Liegenschaft vor der Sanierung 

auch anzusehen gewesen. Insbesondere aufgrund der langen Dauer seit der letz-

ten Sanierung sei von einem einfachen Ausbaustandard auszugehen, was auf-

grund der Fotos der Wohnung vor der Sanierung unterstrichen werde. Die Woh-

nung sei 83.5m2 gross und habe weder einen Balkon noch andere besondere 

Ausstattungsmerkmale gehabt. Insgesamt rechtfertige es sich, für die Festlegung 

eines plausiblen Vormietzinses von der Untergrenze für das Quartier E._____ 

auszugehen, mithin von Fr. 16.50/m2. Berücksichtige man den Anstieg des allge-

meinen Mietzinsniveaus unter Zuhilfenahme der Veränderung des Mietpreisinde-

xes der Stadt Zürich in der Zeit zwischen der Strukturerhebung 2006 und der Be-

endigung des früheren Mietverhältnisses Mitte 2019 um 11,89 % (Stand Dezem-

ber 2006 = 100.9 Punkte; Stand Juli 2019 = 112.9 Punkte), so resultiere ein statis-

tischer Nettomietzins von Fr. 18.46/m2 bzw. für eine Wohnfläche von 83.5m2 ein 

monatlicher Nettomietzins von Fr. 1'542.– (vgl. act. 51 E. IV./4.3.3 S. 24 ff.).  

3.3.4. Vor dem Einzug der Mieter sei die Wohnung mit erheblichem Kostenauf-

wand komplett saniert und seien wesentliche Gebäudeteile erneuert worden. Die 

gesamten Baukosten hätten sich vorliegend gemäss der nicht substantiiert bestrit-

tenen und im Übrigen durch eine detaillierte Bauabrechnung belegten Darstellung 

der Vermieterin auf Fr. 2.73 Mio. belaufen. Es sei somit erstellt, dass die Sanie-

rungsarbeiten als umfassende Überholung zu qualifizieren seien. Im vorliegenden 

Fall handle es sich um eine Altbauliegenschaft, welche seit 1955 im Eigentum der 

Vermieterin stehe und vor der umfassenden Sanierung seit 1984 nicht mehr reno-

viert worden sei. Unter Berücksichtigung der langen Dauer seit der letzten Reno-

vation einerseits sowie des durch die umfassende Sanierung erreichten stark ver-

besserten Ausbaustandards der Wohnung andererseits sei der wertvermehrende 

Anteil der Sanierungskosten im mittleren Bereich der Bandbreite der Regelvermu-

- 16 - 

tung nach Art. 14 Abs. 1 VWMG (50 bis 70 %) festzusetzen. Es sei von einem 

wertvermehrenden Anteil der Kosten von 60 % auszugehen, d.h. Fr. 1.638 Mio. 

(60 % von Fr. 2.73 Mio.). Ein wertvermehrender Anteil von nur 50 %, wie dies die 

Mieter vorbrächten, sei unter Berücksichtigung des objektiv massiv verbesserten 

Ausbaustandards der Wohnung nach der Sanierung zu tief angesetzt (vgl. act. 15 

S. 11). Die gesamthafte Wohnfläche der sanierten Wohnungen in der Liegen-

schaft an der …-strasse … belaufe sich auf 817 m2 (vgl. act. 17/1). Pro Quadrat-

meter würden sich anrechenbare wertvermehrende Kosten von Fr. 2'004.90 

(1.638 Mio. ÷ 817) und für die Wohnung der Mieter somit anrechenbare Kosten in 

Höhe von Fr. 167'409.– ergeben (vgl. act. 51 E. IV./4.3.4 S. 29 f.). 

3.3.5. Vorliegend sei die Sanierung vollständig eigenfinanziert worden. Das Ei-

genkapital dürfe der neuen Rechtsprechung folgend aufgrund des so im Gegen-

satz zu völlig fremdfinanzierten Investitionen bestehenden Risikos des Vermieters 

aufgrund des momentan tiefen Referenzzinssatzes von 1.25 % mit einem Zu-

schlag von 2 % verzinst werden (vgl. BGE 147 III 14 E. 8.4 f.). Daraus ergebe sich 

eine zulässige Verzinsung der Investition mit 3.25 %. Da der Verzinsungsbedarf 

bei fortschreitender Amortisation der Investition abnehme, sei der anwendbare 

Zinssatz zu halbieren. Entsprechend sei von einem Zinssatz von 1.625 % auszu-

gehen. Unter Berücksichtigung des für die vorliegende Wohnung investierten Ka-

pitals in Höhe von Fr. 167'409.– ergebe sich ein Betrag von Fr. 2'720.40 

(Fr. 167'409.– x 1.625 %; vgl. act. 51 E. IV./4.3.4 S. 31). 

3.3.6. Im Rahmen der Gesamtsanierung der streitgegenständlichen Wohnung 

seien alle wesentlichen Wohnungsbestandteile wie u.a. Böden, Fenster, Decken, 

Küche und Bad ersetzt worden. Aufgrund der umfangreichen Arbeiten sei eine in-

dividuelle Berechnung der Lebensdauer nicht angebracht und auch nicht möglich. 

Berücksichtige man die Lebensdauer einzelner wesentlichen Bestandteile der 

Wohnung von grösstenteils 20–30 Jahren, rechtfertige es sich, von einer durch-

schnittlichen Lebensdauer der umfassenden Überholungen von 25 Jahren auszu-

gehen. Es ergebe sich so pro Jahr eine Amortisation von 4 %, d.h. Fr. 167'409 ÷ 

25 = Fr. 6'696.40 pro Jahr. Rechne man für den Unterhalt 1 % der Gestehungs-

kosten pro Jahr dazu, ergebe sich ein Anteil von Fr. 1'674.10. Gesamthaft resul-

- 17 - 

tiere so ein jährlicher möglicher Mietzinszuschlag von Fr. 11'090.90 (Fr. 2'720.40 

+ Fr. 6'696.40 + Fr. 1'674.10) und somit ein monatlicher Zuschlag von Fr. 924.– 

(vgl. act. 51 E. IV./4.3.4 S. 31). 

3.3.7. Zusammengerechnet mit dem statistisch festgesetzten Mietzins für die Alt-

baute von Fr. 1'542.– ergebe sich ein plausibler Nettomietzins von Fr. 2'466.– 

(Fr. 1'542.– + Fr. 924.–). Da für die Strukturpreiserhebung bei den Nebenkosten 

einzig die Kosten für Heizung, Warmwasser und separate, hinzugemietete Räume 

ausgeschieden werden (Strukturerhebung S. 4), zog die Vorinstanz die sich nicht 

auf Heiz- und Warmwasserkosten beziehenden vereinbarten Nebenkosten in Hö-

he von Fr. 100.– (Nebenkosten gesamt: Fr. 210.–; act. 3/2) vom statistischen 

Mietzins ab, womit ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 2'366.– (Fr. 2'466.– ./. 

Fr. 100.–) resultierte (vgl. act. 51 E. IV./4.3.4–4.3.5 S. 31 f.). 

3.4.  

3.4.1. Die Mieter monieren das Vorgehen der Vorinstanz bei der Festlegung des 

Anfangsmietzinses. Die Vorinstanz habe, indem sie den nach absoluter Methode 

(mit dem absoluten Anpassungsgrund der Orts- und Quartierüblichkeit) ermittelten 

Vormietzins im Sinne der relativen Methode aufgrund des relativen Anpassungs-

grundes der Mehrleistungen erhöht habe, in bundesrechtswidriger Weise die ab-

solute und relative Berechnungsmethode vermengt (act. 52 Ziff. 6.2.2 S. 10 f.). 

3.4.2. Wie erwähnt, kommt dem Gericht bei der Neufestsetzung des Anfangs-

mietzinses ein weiter Ermessensspielraum zu. Entgegen den Behauptungen der 

Mieter ist es nicht zu bemängeln, dass die Vorinstanz nicht einzig mithilfe der sta-

tistischen Grundlagen einen angemessenen Anfangsmietzins festgelegt hat. Das 

aus den Mietpreisstrukturerhebungen 2006 der Stadt Zürich hervorgehende Ver-

trauensintervall bezeichnet den Bereich, in dem der wahre Mittelwert mit einer be-

stimmten Wahrscheinlichkeit liegt, wobei üblicherweise 95 %-Vertrauensintervalle 

angegeben werden (S. 6 Strukturerhebung). Die Mieter wollen für die Berechnung 

des Anfangsmietzinses auf die obere Grenze des 95 %-Vertrauensintervalles ab-

stellen (vgl. act. 52 Ziff. 6.3.5 S. 16 i.V.m. Ziff. 5.7 S. 7), Aufgrund der erheblichen 

Sanierungsarbeiten und der damit verbundenen Wertsteigerung der streitgegen-

- 18 - 

ständlichen Wohnung fällt diese so sehr aus dem Rahmen, dass die Statistik kei-

ne repräsentativen Vergleichswerte als Grundlage für die Festlegung des An-

fangsmietzinses liefert. Es ist davon auszugehen, dass der Mietpreis pro Quad-

ratmeter einer vergleichbaren Wohnung deutlich über dem Durchschnitt und ent-

sprechend über der oberen Grenze des 95 %-Vertrauensintervalles liegen würde. 

Angesichts dessen drängt es sich auf, bei der Festlegung des Anfangsmietzinses 

die Sanierungskosten zu berücksichtigen, zumal diese bekannt sind und eine ge-

nauere Annäherung an den üblichen Mietzins erlauben. Dabei liegt keine unzu-

lässige Vermengung der absoluten und relativen Methode vor, geht es doch ge-

rade nicht um die Beurteilung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses, 

sondern um dessen richterliche Neufestsetzung. Damit hat die Vorinstanz im 

Rahmen des ihr bei der Festlegung des Anfangsmietzinses zustehenden weiten 

Ermessenspielraums (vgl. E. III./3.2) mithilfe der verfügbaren Informationen einen 

zulässigen Mietzins bestimmt. 

3.5.  

3.5.1. Laut Mieter sei es zudem widersprüchlich, dass die Vorinstanz auf der ei-

nen Seite von einer Erstvermietung ausgehe und die Angabe des früheren Miet-

zinses bzw. die Begründung des angefochtenen Mietzinses im amtlichen Formu-

lar verneine und andererseits einen fiktiven Vormietzins bestimme, um diesen 

wegen Mehrleistungen zu erhöhen. Die vorinstanzliche Argumentation überzeuge 

nicht: Entweder tauge der Vormietzins nicht als Referenzgrösse, weil es sich nicht 

mehr um die gleiche Mietsache handle, oder ein Vergleich mit dem Vormietzins 

erscheine trotz der veränderten Mietsache möglich. Das eine schliesse das ande-

re aus (act. 52 Ziff. 6.2.4 S. 11).  

3.5.2. Das Vorbringen der Mieter verfängt nicht. Es handelt es sich um zwei ver-

schiedene Fragestellungen. Auf der einen Seite geht es um die Frage, ob die 

streitgegenständliche Wohnung vor und nach der Sanierung derart ähnlich war, 

dass die Vermieter im Mitteilungsformular zur Angabe des Vormietzinses ver-

pflichtet waren. Dies wurde aufgrund der starken Veränderung der Mietwohnung 

infolge umfassender Sanierung verneint (vgl. E. III./1.3). Auf der anderen Seite 

geht es um die Vermutung der Missbräuchlichkeit des vereinbarten Mietzinses, 

- 19 - 

wobei hier – wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat (act. 51 E. IV./4.3.2 

S. 23) – auch Plausibilitätsüberlegungen angestellt werden dürfen (vgl. BGer 

4A_183/2020 vom 6. Mai 2021 E. 4.4, nicht publ. in BGE 147 III 431). Zu berück-

sichtigen ist dabei auch, dass nicht der Vormietzins alleine als Vergleichsgrösse 

diente, um zu prüfen, ob aufgrund erheblicher Erhöhung des Mietzinses die Ver-

mutung der Missbräuchlichkeit greift, so wie dies bei einer unveränderten Mietsa-

che üblich wäre (vgl. BGE 147 III 431 E. 3.3). Vielmehr schlug die Vorinstanz zum 

(fiktiven) Vormietzins zwecks Bestimmung eines plausiblen Anfangsmietzinses 

die (anteilsmässigen) Sanierungskosten hinzu und schaffte damit eine neue Ver-

gleichsgrösse. Hierbei führte die Vorinstanz – wie vorstehend bereits festgehalten 

(vgl. E. III./3.3.2) – die Überlegung an, dass der neue Anfangsmietzins nicht er-

heblich über dem um die wertvermehrenden Umbaukosten erhöhten Mietzins für 

die alte Sache liegen dürfe, soweit dies nicht durch die wirtschaftliche Entwick-

lung, die Dauer des Vormietverhältnisses oder andere in BGE 147 III 431 genann-

ten Faktoren nachvollzogen werden könne (act. 51 E. IV./4.3.2 S. 24 i.f.). Diese 

Plausibilitätsüberlegungen sind nachvollziehbar und stehen nicht im Widerspruch 

zu früheren Erwägungen der Vorinstanz.  

3.6.  

3.6.1. Sodann machen die Mieter geltend, die Vermieterin hätte zwar verschiede-

ne Dokumente zur Sanierung, jedoch keine Berechnung, wie die Baukosten auf 

den Mietzins zu überwälzen seien, eingereicht. Die Mieter hätten im vorinstanzli-

chen Verfahren gar keinen Anlass gehabt, sich zur Frage einer möglichen Erhö-

hung des Vormietzinses als Folge der mit der Totalsanierung der Liegenschaft 

verbundenen Mehrleistungen zu äussern (act. 52 Ziff. 6.2.5 S. 11 f.). 

3.6.2. Es ist Sache des Gerichts, das Recht zu kennen und es korrekt auf den ihm 

vorgelegten Streitgegenstand anzuwenden. Den Parteien obliegt es, dem Gericht 

die Tatsachen, auf welche sie ihre Begehren stützen, darzulegen (Art. 55 ZPO) 

und diese – soweit streitig und rechtserheblich – zu beweisen (Art. 150 ZPO). Die 

Rechtsanwendung besteht somit zunächst in der Feststellung des anzuwenden-

den Rechts und sodann in der Subsumtion, d.h. der Anwendung des objektiven 

Rechts auf den konkreten Sachverhalt (GLASL, Dike Komm. ZPO, 2. Aufl. 2016, 

- 20 - 

Art. 57 N 4). Eine allgemeine Pflicht des Gerichtes, die Parteien auf die anwend-

baren Normen hinzuweisen, besteht nicht. Das Gericht kann auch Rechtssätze 

anwenden, welche die Parteien in ihren rechtlichen Erörterungen nicht erwähnt 

haben. Gedenkt das Gericht aber, den Entscheid auf Normen oder juristische Ar-

gumente abzustützen, welche im vorangehenden Verfahren weder erwähnt noch 

von einer der beteiligten Parteien geltend gemacht wurden und mit deren Heran-

ziehung sie auch nicht rechnen mussten, sind die Parteien darüber zu orientieren 

und anzuhören (BGE 130 III 35 E. 5).  

3.6.3. Die Mieter äusserten sich im Laufe des vorinstanzlichen Verfahrens ver-

schiedentlich zu den Sanierungskosten (vgl. act. 15 S. 11; act. 24 S. 14; act. 41 

S. 2 f.). In der Hauptverhandlung vor Mietgericht führten die Mieter in Bezug auf 

die Vermutung der Missbräuchlichkeit namentlich aus, dass von einem erhebli-

chen aufgeschobenen Unterhalt auszugehen sei, da die letzte Renovation 

36 Jahre zurückliege. Entsprechend sei der wertvermehrende Anteil der Sanie-

rungskosten (im Schlichtungsverfahren sei von den Vermietern ein Betrag von 

Fr. 3 Mio. genannt worden) innerhalb der Bandbreite der Regelvermutung nach 

Art. 14 Abs. 1 VMWG am unteren Rand anzusetzen. Ausgehend von einer durch-

schnittlichen Lebensdauer der Investitionen von 30 Jahren und einem Hypothe-

karleitzinssatz von 1.25 % bzw. von einem Kapitalisierungssatz von 4.625 % er-

rechne sich eine monatliche Mietzinserhöhung infolge wertvermehrender Investi-

tionen von ca. Fr. 580.–, wenn die Mietzinserhöhung der Einfachheit halber auf al-

le 10 Wohnungen verteilt würde. Ausgehend vom behaupteten früheren Mietzins 

von Fr. 1'100.– ergebe sich daraus ein neuer zulässiger Mietzins von Fr. 1'680.– 

(act. 15 S. 11). In den letzten Vorträgen im vorinstanzlichen Verfahren unterlies-

sen es die Mieter, sich im Einzelnen mit den Sanierungskosten zu befassen. Sie 

beschränkten sich auf den Standpunkt, dass die wertvermehrenden Investitionen 

nicht als Begründung für die Erhöhung des Mietzinses angeführt werden dürften, 

da die Vermieter den Anfangsmietzins im Formular mit der Orts- und Quartierüb-

lichkeit begründet hätten, worauf sie zu behaften seien (vgl. act. 24 S. 14; act. 41 

S. 2 f.). 

- 21 - 

3.6.4. Unter Berücksichtigung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach 

das Sachgericht bei der Festlegung des Anfangsmietzinses über einen grossen 

Ermessensspielraum verfügt und neben statistischen Angaben unter anderem 

auch die konkreten Eigenschaften der streitgegenständlichen Wohnung zu be-

rücksichtigen hat (BGE 148 III 209 E. 3.2.3 = mp 2022 S. 197 ff.; vgl. E. III./3.2), 

durften sich die Mieter nicht darauf verlassen, dass die Sanierungskosten bei der 

Bestimmung des Anfangsmietzinses gar keine Rolle spielen würden. Dass die 

Vermieterin selber keine Berechnung angeführt hatte, ist unerheblich, zumal die 

Vermieterin die nötigen Tatsachen (Baukostenabrechnung) eingebracht hat und 

das Gericht das Recht von Amtes wegen anwendet (vgl. E. III./3.6.2). Im Übrigen 

trifft es entgegen der Auffassung der Mieter nicht zu, dass sie sich nie hierzu ge-

äussert hätten. So rechneten sie – wie in der vorangehenden Erwägung aufge-

führt – vor, in welchem Umfang die Sanierungskosten eine Mietzinserhöhung zu 

begründen vermöchten, wobei sie sich namentlich zum wertvermehrenden Anteil 

der Sanierungskosten, zum Verzinsungssatz und zur Lebensdauer der Investitio-

nen äusserten. Vor diesem Hintergrund war die Vorinstanz nicht verpflichtet, die 

Mieter über ihre Berechnungsweise vorgängig zu orientieren und Stellung neh-

men zu lassen.  

3.7.  

3.7.1. Die Mieter werfen der Vorinstanz weiter vor, den wertvermehrenden Anteil 

der Sanierungskosten willkürlich auf 60 % festgesetzt zu haben. Zur Bestimmung 

des wertvermehrenden Anteils hätte im Einzelnen geprüft werden müssen, wie 

die Investitionskosten eingesetzt worden seien bzw. ob in alle Mietobjekte gleich 

viel investiert worden sei, was sich anhand der Akten überhaupt nicht oder nur 

unzuverlässig beantworten lasse. Zudem habe die Vorinstanz es unterlassen, auf 

die im Jahr 1984 durchgeführte Renovation sowie auf die Frage, inwiefern sich 

der Ausbaustandard stark verbessert habe, einzugehen. Der angeblich stark ver-

besserte Ausbaustandard der Wohnung entspreche unter diesen Umständen ei-

ner unbewiesenen These. Die lange Dauer seit der letzten Renovation von 

36 Jahren spreche für einen grossen, aufgestauten Unterhaltsbedarf, weshalb sie 

einen wertvermehrenden Anteil zwischen 50 und 55 % geltend machten. Dafür 

- 22 - 

spreche auch der hohe Anteil der Investitionskosten, die nicht in den Ausbau der 

Wohnungen und damit nicht in eine Verbesserung des Ausbaustandards der 

streitgegenständlichen Wohnung investiert worden seien (act. 52 Ziff. 6.2.6 

S. 12 f.). 

3.7.2. Gemäss Art. 14 Abs. 1 VMWG gelten als Mehrleistungen im Sinne von 

Art. 269a lit. b OR Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Ver-

grösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfas-

sender Überholungen gelten in der Regel zu 50–70 % als wertvermehrende In-

vestitionen. Dabei handelt es sich um eine grundsätzlich widerlegbare Vermutung, 

wobei der Mieter die Beweislast dafür trägt, dass sich das Ausmass einer Wert-

vermehrung bestimmen lässt und ferner – falls der Beweis gelingt – für das effek-

tive Ausmass einer Wertvermehrung. Faktisch ist die Vermutung allerdings kaum 

widerlegbar, da eine Aufteilung von werterhaltenden und wertvermehrenden Leis-

tungen praktisch nicht möglich ist (ROHRER, SVIT Komm. Mietrecht, 4. Aufl. 2018, 

Art. 269a N 67 ff. m.w.H.; WEBER, BSK OR, 7. Aufl. 2020, Art. 269a N 12; vgl. 

auch HIGI/WILDISEN, ZK Die Miete, 5. Aufl. Zürich, Art. 269a N 352). Innerhalb der 

Bandbreite von 50–70 % ist der wertvermehrende Anteil durch gerichtliches Er-

messen zu bestimmen (BGer 4A_495/2010 vom 20. Januar 2011 E. 9.1 m.w.H.). 

Der genaue Prozentsatz hängt von den im konkreten Fall tatsächlich ausgeführ-

ten wertvermehrenden Arbeiten, dem Alter der Liegenschaft sowie dem zeitlichen 

Abstand zu den letzten Unterhaltsarbeiten/Renovationen ab (BRUTSCHIN, Miet-

recht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 602 f.; ROHRER, a.a.O., Art. 269a S. 776 f.).  

3.7.3. Nach dem Gesagten ist für die Bestimmung der wertvermehrenden Auf-

wendungen mangels anderweitiger Anhaltspunkte die in Art. 14 Abs. 1 VWMG 

vorgesehene Bandbreite von 50–70 % relevant. Es ist somit nicht zu beanstan-

den, dass die Vorinstanz den wertvermehrenden Anteil mithilfe von Plausibilitäts-

überlegungen innerhalb der genannten Bandbreite festgelegt hat. Zudem er-

scheint es entgegen den Einwendungen der Mieter nicht unbelegt, dass der Aus-

baustandard, wie die Vorinstanz anführt, stark verbessert ist. Vielmehr geht die 

Verbesserung des Ausbaustandards aus den eingereichten Bildern zweifelsohne 

hervor (vgl. act. 19/1 und 19/2). Schliesslich hat die Vorinstanz auch die lange 

- 23 - 

Dauer seit der letzten Renovation berücksichtigt, weshalb sie den werterhöhen-

den Anteil auch nicht über 60 % angesetzt hat. Insofern ist die Ermessungsaus-

übung durch die Vorinstanz und die Festsetzung des wertvermehrenden Anteils 

nicht zu beanstanden. 

3.8.  

3.8.1. Schliesslich bringen die Mieter vor, bei der Annahme der Lebensdauer von 

25 Jahren habe die Vorinstanz ausser Acht gelassen, dass nicht nur Bestandteile 

der Wohnung, sondern das gesamte Gebäude betroffen gewesen sei. Für die in 

der Baukostenabrechnung der I._____ vom 23. März 2021 (vgl. act. 19/5 hinters-

ter Teil) genannten Gebäudeteile (unter anderem Rohbau, Elektroanlagen, Sani-

täranlagen) liege die durchschnittliche Lebensdauer nicht zwischen 20 und 30 

Jahren, sondern zwischen 30 und 40 Jahren. Nicht berücksichtigt habe die Vo-

rinstanz auch den Umstand, dass die Vermieterin 36 Jahre zugewartet habe, bis 

sie die Liegenschaft im Jahre 2020 wieder totalsaniert habe. Die Annahme einer 

durchschnittlichen Lebensdauer von 25 Jahren und gestützt darauf eine Amortisa-

tionsrate von 4 % für die Berechnung einer Mietzinserhöhung wegen wertvermeh-

renden Investitionen sei daher nicht haltbar (act. 52 Ziff. 6.2.7 S. 13 f.). 

3.8.2. Die Mieter unterlassen es, ihre Behauptungen zur Lebensdauer der von 

ihnen genannten Gebäudeteile im Einzelnen zu begründen bzw. zu belegen, 

weshalb nicht weiter darauf einzugehen ist. 

3.9. Alles in allem dringen die Mieter mit ihren Rügen nicht durch, weshalb die 

Berufung abzuweisen und das vorinstanzliche Urteil zu bestätigen ist. 

IV. 

1. Die Prozesskosten für das Berufungsverfahren setzen sich aus den Ge-

richtskosten (Entscheidgebühr) und der Parteientschädigung zusammen (Art. 95 

Abs. 1 ZPO). Die Prozesskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Partei 

auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss werden die Mieter für das Be-

rufungsverfahren kosten- und entschädigungspflichtig. 

- 24 - 

2. Die Entscheidgebühr berechnet sich im Kanton Zürich nach der Gebühren-

verordnung des Obergerichts vom 8. September 2010 (GebV OG), welche im Zi-

vilprozess unter Berücksichtigung von Zeitaufwand und Schwierigkeit des Falles 

streitwertabhängige Gebühren vorsieht (§ 2 Abs. 1 lit. a, c und d GebV OG). Dem 

tragen die Tarife gemäss §§ 4 ff. GebV OG Rechnung. Ausgehend von einem für 

die Kosten massgebenden Streitwert in Höhe von rund Fr. 183'840.– ist die Ent-

scheidgebühr in Anwendung von § 4 Abs. 1-3 sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG 

auf Fr. 9'000.– festzusetzen und den Mietern in solidarischer Haftung aufzuerle-

gen. Eine Parteientschädigung ist der Vermieterin mangels Umtrieben, die zu ent-

schädigen wären, nicht zuzusprechen. 

Es wird erkannt: 

1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 

19. Mai 2022 wird bestätigt. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 9'000.– festgesetzt, den 

Mietern in solidarischer Haftung auferlegt und mit dem von ihnen geleisteten 

Kostenvorschuss verrechnet. 

3. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen. 

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Vermieterin unter Beilage eines 

Doppels von act. 52, sowie an das Mietgericht Zürich, je gegen Empfangs-

schein. Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstin-

stanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück. 

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

- 25 - 

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 183'840.–. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Die Vorsitzende: 
 
 
 

lic. iur. E. Lichti Aschwanden 

Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

Dr. S. Scheiwiller 
 
 
versandt am: 
 
 
 

	Urteil vom 12. Dezember 2022
	Rechtsbegehren:
	Urteil des Mietgerichtes: (act. 47 = act. 51 [Aktenexemplar] = act. 53)
	1. In teilweiser Gutheissung der Klage wird der monatliche Nettomietzins von Fr. 2'850.– als missbräuchlich erklärt und rückwirkend auf den Mietbeginn auf Fr. 2'366.– festgesetzt (zzgl. Fr. 210.– Nebenkosten akonto gemäss Mietvertrag). Der Nettomietzi...
	2. Die Beklagte wird verpflichtet, den Klägern die seit Mietbeginn zu viel bezahlten Mietzinse inklusiv Verzugszins von 5 % seit mittlerem Verfall zurückzuerstatten.
	3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
	4. Die Kosten werden den Klägern zu 2/3 (Fr. 8'540.–) und im Restbetrag (Fr. 4'270.–) der Beklagten auferlegt. Sie werden im Umfang von Fr. 11'650.– zulasten des Vorschusses der Kläger bezogen und im Restbetrag von Fr. 1'160.– bei der Beklagten eingef...
	5. Die Kläger werden verpflichtet, der Beklagten eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 5'300.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.
	6./7. [Mitteilungen, Rechtsmittelbelehrung]
	Berufungsanträge:
	Erwägungen:
	I.
	II.
	III.

	1. Zur Frage der Nichtigkeit des vereinbarten Anfangsmietzinses
	1.1. Die Mieter machen in der Berufung zunächst geltend, der Anfangsmietzins sei mangels einer sachgerechten und nachvollziehbaren Begründung für das Fehlen der Angabe des früheren Mietzinses im amtlichen Formular nichtig (act. 52 Ziff. 4 S. 3 ff.).

	2. Zur Frage der Missbräuchlichkeit des vereinbarten Anfangsmietzinses
	2.1. Eingangs ist festzuhalten, dass das Mietgericht die Voraussetzungen für die Anfechtung des Anfangsmietzinses wegen Missbräuchlichkeit gestützt auf Art. 270 OR als erfüllt erachtete. So sei die 30-tägige Anfechtungsfrist eingehalten worden. Sodann...
	2.2. Mietzinse sind insbesondere dann missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR und Art. 269a lit. c OR e contrario; Kriterium der Kostenmiete), und insbesondere dann nicht missbräuchlich, wenn sie i...
	2.3. Die Vorinstanz hielt fest, es sei unbestritten, dass die vorliegende Liegenschaft seit 1955 und damit seit über 30 Jahren im Eigentum der Vermieterin stehe und es sich somit um eine Altbauliegenschaft handle (Prot. Vi. S. 11 und S. 21; act. 24 S....
	2.4. Die Mieter machen geltend, die Vermieterin sei an die im amtlichen Formular angegebenen Begründung der Erhöhung zur Festlegung des Anfangsmietzinses (nämlich: "Festlegung des Mietzinses nach Massgabe der orts- und quartierüblichen Verhältnisse"; ...
	2.5. Die Argumentation der Mieter trifft ins Leere. Da die vorliegende Konstellation analog einer Erstvermietung zu beurteilen ist (vgl. E. III./1.5), entfällt auch die Begründungspflicht für den Mietzins. Entsprechend ist die Vermieterin auch nicht a...
	2.6. Die Vorinstanz prüfte zunächst, ob aufgrund einer massiven Erhöhung des Anfangsmietzinses eine natürliche Vermutung für dessen Missbräuchlichkeit besteht. Sie bejahte eine natürliche Missbräuchlichkeitsvermutung, diese hätte die Vermieterin entkr...

	3. Gerichtliche Festlegung des Anfangsmietzinses
	3.1. Die Mieter machen geltend, das vorinstanzliche Vorgehen bei der Festlegung des Anfangsmietzinses sei bundesrechtswidrig (act. 52 Ziff. 6.2 S. 10 ff.).
	3.2. Erweist sich der vereinbarte Anfangsmietzins als missbräuchlich i.S.v. Art. 269 f. OR, so ist es am Gericht, einen neuen (nicht missbräuchlichen) Mietzins festzulegen. Befindet sich das Mietobjekt in einer Altliegenschaft und beruft sich die Verm...
	3.3.
	3.3.1. Bei der Festlegung des Anfangsmietzinses verwies die Vorinstanz auf die von ihr bei der Prüfung der Vermutung der Missbräuchlichkeit des vereinbarten Mietzinses vorgenommenen Plausibilitätsrechnung und erwog, es könne für die Herleitung eines p...
	3.3.2. Die Vorinstanz hielt zunächst fest, es handle sich vorliegend nicht um einen Neubau, sondern einen blossen Umbau, weshalb sich trotz der Vermietung einer wesentlich veränderten Sache eine Plausibilitätskontrolle analog zur Situation bei einem e...
	3.3.3. Das vorliegende Mietobjekt befinde sich im Stadtquartier E._____, so die Vorinstanz weiter, wobei die Strukturerhebung dieses in die Unterquartiere F._____, in welchem das Mietobjekt liege, G._____ und H._____-strasse unterteile. Gehe man von d...
	3.3.4. Vor dem Einzug der Mieter sei die Wohnung mit erheblichem Kostenaufwand komplett saniert und seien wesentliche Gebäudeteile erneuert worden. Die gesamten Baukosten hätten sich vorliegend gemäss der nicht substantiiert bestrittenen und im Übrige...
	3.3.5. Vorliegend sei die Sanierung vollständig eigenfinanziert worden. Das Eigenkapital dürfe der neuen Rechtsprechung folgend aufgrund des so im Gegensatz zu völlig fremdfinanzierten Investitionen bestehenden Risikos des Vermieters aufgrund des mome...
	3.3.6. Im Rahmen der Gesamtsanierung der streitgegenständlichen Wohnung seien alle wesentlichen Wohnungsbestandteile wie u.a. Böden, Fenster, Decken, Küche und Bad ersetzt worden. Aufgrund der umfangreichen Arbeiten sei eine individuelle Berechnung de...
	3.3.7. Zusammengerechnet mit dem statistisch festgesetzten Mietzins für die Altbaute von Fr. 1'542.– ergebe sich ein plausibler Nettomietzins von Fr. 2'466.– (Fr. 1'542.– + Fr. 924.–). Da für die Strukturpreiserhebung bei den Nebenkosten einzig die Ko...
	3.4.
	3.4.1. Die Mieter monieren das Vorgehen der Vorinstanz bei der Festlegung des Anfangsmietzinses. Die Vorinstanz habe, indem sie den nach absoluter Methode (mit dem absoluten Anpassungsgrund der Orts- und Quartierüblichkeit) ermittelten Vormietzins im ...
	3.4.2. Wie erwähnt, kommt dem Gericht bei der Neufestsetzung des Anfangsmietzinses ein weiter Ermessensspielraum zu. Entgegen den Behauptungen der Mieter ist es nicht zu bemängeln, dass die Vorinstanz nicht einzig mithilfe der statistischen Grundlagen...
	3.5.
	3.5.1. Laut Mieter sei es zudem widersprüchlich, dass die Vorinstanz auf der einen Seite von einer Erstvermietung ausgehe und die Angabe des früheren Mietzinses bzw. die Begründung des angefochtenen Mietzinses im amtlichen Formular verneine und andere...
	3.5.2. Das Vorbringen der Mieter verfängt nicht. Es handelt es sich um zwei verschiedene Fragestellungen. Auf der einen Seite geht es um die Frage, ob die streitgegenständliche Wohnung vor und nach der Sanierung derart ähnlich war, dass die Vermieter ...
	3.6.
	3.6.1. Sodann machen die Mieter geltend, die Vermieterin hätte zwar verschiedene Dokumente zur Sanierung, jedoch keine Berechnung, wie die Baukosten auf den Mietzins zu überwälzen seien, eingereicht. Die Mieter hätten im vorinstanzlichen Verfahren gar...
	3.6.2. Es ist Sache des Gerichts, das Recht zu kennen und es korrekt auf den ihm vorgelegten Streitgegenstand anzuwenden. Den Parteien obliegt es, dem Gericht die Tatsachen, auf welche sie ihre Begehren stützen, darzulegen (Art. 55 ZPO) und diese – so...
	3.6.3. Die Mieter äusserten sich im Laufe des vorinstanzlichen Verfahrens verschiedentlich zu den Sanierungskosten (vgl. act. 15 S. 11; act. 24 S. 14; act. 41 S. 2 f.). In der Hauptverhandlung vor Mietgericht führten die Mieter in Bezug auf die Vermut...
	3.6.4. Unter Berücksichtigung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach das Sachgericht bei der Festlegung des Anfangsmietzinses über einen grossen Ermessensspielraum verfügt und neben statistischen Angaben unter anderem auch die konkreten Eigens...
	3.7.
	3.7.1. Die Mieter werfen der Vorinstanz weiter vor, den wertvermehrenden Anteil der Sanierungskosten willkürlich auf 60 % festgesetzt zu haben. Zur Bestimmung des wertvermehrenden Anteils hätte im Einzelnen geprüft werden müssen, wie die Investitionsk...
	3.7.2. Gemäss Art. 14 Abs. 1 VMWG gelten als Mehrleistungen im Sinne von Art. 269a lit. b OR Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelte...
	3.7.3. Nach dem Gesagten ist für die Bestimmung der wertvermehrenden Aufwendungen mangels anderweitiger Anhaltspunkte die in Art. 14 Abs. 1 VWMG vorgesehene Bandbreite von 50–70 % relevant. Es ist somit nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz den we...
	3.8.
	3.8.1. Schliesslich bringen die Mieter vor, bei der Annahme der Lebensdauer von 25 Jahren habe die Vorinstanz ausser Acht gelassen, dass nicht nur Bestandteile der Wohnung, sondern das gesamte Gebäude betroffen gewesen sei. Für die in der Baukostenabr...
	3.8.2. Die Mieter unterlassen es, ihre Behauptungen zur Lebensdauer der von ihnen genannten Gebäudeteile im Einzelnen zu begründen bzw. zu belegen, weshalb nicht weiter darauf einzugehen ist.
	3.9. Alles in allem dringen die Mieter mit ihren Rügen nicht durch, weshalb die Berufung abzuweisen und das vorinstanzliche Urteil zu bestätigen ist.
	IV.

	Es wird erkannt:
	1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 19. Mai 2022 wird bestätigt.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 9'000.– festgesetzt, den Mietern in solidarischer Haftung auferlegt und mit dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
	3. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
	4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Vermieterin unter Beilage eines Doppels von act. 52, sowie an das Mietgericht Zürich, je gegen Empfangsschein. Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vo...
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...