# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 25cd155f-0772-5c56-bf84-e4a3197b933a
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-02-10
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 10.02.1999 12.1998.272
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1998-272_1999-02-10.html

## Full Text

Incarto n.

  12.98.00272

  	
  Lugano

  10 febbraio 1999/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente 

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente
per statuire nella causa inc. no. DI.96.00177 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con
istanza 5 giugno 1996 da

 

	
   

  	
   

  __________ 

  rappr.
  dall’__________ 

   

  
	
   

  	
   

  Contro

  	 

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr.
  dalla __________ 

   

  

 

 

in
materia di riduzione della pigione che il Pretore, con sentenza 17 novembre
1998, ha parzialmente accolto.

 

Ed
ora sull’appello 2 dicembre 1998 dell’istante che chiede il riconoscimento di
una maggiore riduzione della pigione e nei confronti del quale la controparte
non ha presentato osservazioni.

 

Letti
ed esaminati gli atti ed i documenti della causa.

 

 

 

 

 

Considerato

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Dal 1 giugno 1990
__________ occupa, in locazione, un appartamento in via __________ a __________
di proprietà della __________ la pigione iniziale era stata fissata in Fr.
1’000.- mensili poi aumentata diverse volte, a dipendenza della variazione
dell’indice del costo della vita, sino a raggiungere, a far tempo dal 1 giugno
1995, l’importo di Fr. 1’137.-.

 

                                      

                                   2.   Con l’istanza che ci
occupa il conduttore, fallito l’esperimento di conciliazione, chiede che la
pigione mensile venga ridotta, a decorrere dalla scadenza contrattuale del 1
giugno 1996, di una percentuale del 9,7% dal momento che nel frattempo il tasso
ipotecario di riferimento è sceso dal 6% al 5%.

                                         All’udienza di discussione
la locatrice si è opposta alla richiesta di diminuzione argomentando che il
tasso ipotecario, prima di scendere dal 6% al 5%, aveva subito un aumento al
6,5% e che, in ogni caso, il reddito derivante dall’immobile non era
sproporzionato e di conseguenza la diminuzione della pigione non si
giustificava.

 

                                      

                                   3.    Il Pretore ha
ritenuto che il conteggio della riduzione del tasso ipotecario potesse essere
considerato solo a partire dal tasso in vigore al momento dell’ultimo
adeguamento della pigione nel giugno 1995 (5.5.%) con il che l’abbassamento al
5% nel giugno 1996 permetteva una riduzione del corrispettivo nella misura del
4,76%, ossia di Fr. 54.10. Tuttavia tale diminuzione doveva essere in parte
compensata da un aumento dello 0,88% dovuto all’adeguamento dell’indice dei
prezzi al consumo. In definitiva ha ridotto la pigione da Fr. 1’137.- a Fr.
1’092.40 mensili.

 

 

                                   4.   Con l’appello
l’istante critica la sentenza di primo grado perché non ha considerato che il
tasso ipotecario dal quale calcolare la riduzione doveva essere quello in
vigore al momento dell’ inizio del contratto dal momento che i successivi
adeguamenti della pigione non avevano mai tenuto conto delle variazioni
ipotecarie; inoltre censura la parziale compensazione con l’aumento del costo
della vita poiché controparte non l’ha mai fatta valere. In definitiva chiede
che la pigione mensile sia ridotta a Fr. 1’033.65.

 

                                         __________ non ha
presentato osservazioni all’appello.

 

 

                                   5.   Come correttamente
afferma l’appellante, il giudice quando esamina un adeguamento della pigione
consecutivo ad una variazione del tasso dell’interesse ipotecario deve, in
applicazione dell’art. 13 cpv. 4 OLAL, tener conto delle variazioni precedenti
di quel tasso ipotecario qualora non siano mai state considerate. Si tratta di
una apertura nel metodo di calcolo relativo che permette di ritornare indietro,
nella ricerca del tasso ipotecario determinante dal quale partire per il
calcolo dell’ adeguamento, al di là di aumenti motivati dal solo rincaro (DTF
119 II 348; D. Lachat, Le bail à loyer, pag. 310 e seg. n. 3.3.).
Dal momento poi che tale norma deve profittare al locatore come al locatario il
primo, nel caso di domanda di riduzione della pigione, può far valere - come ha
del resto fatto concretamente in occasione dell’udienza di discussione avanti
al Pretore - di non aver precedentemente considerato le sue possibilità di
aumento riferite alla variazione ipotecaria (D. Lachat, op. cit., pag.
312 n. 3.3.6.).

 

                               5.1.   Nel caso di specie,
come appare dalle notifiche di aumento della pigione, il tasso ipotecario non è
mai stato preso in considerazione e di conseguenza per calcolare la nuova
pigione mensile, dovuta a  partire dal giugno 1996, bisognerà tener conto di
tutte le variazioni ipotecarie intervenute dopo l’inizio della locazione nel
giugno 1990.

 

                                         Si ha così che, con
effetto al giugno 1991, la pigione avrebbe potuto essere aumentata di ulteriori
40.-  franchi mensili poiché, con il 1 ottobre 1990, il tasso ipotecario di
riferimento della __________ è passato dal 6% al 6.5% con un aumento
percentuale della pigione del 4% (cfr. per la determinazione di queste
percentuali le tabelle periodicamente pubblicate nella rivista “mietrechtpraxis”).
La pigione da considerare al momento della chiesta riduzione deve allora essere
di Fr. 1’180.05.-, considerando quella dell’ultimo aumento (Fr. 1’137)
aumentata dell’incremento dovuto al tasso ipotecario (Fr. 40) e di quel poco in
più per i successivi aumenti del costo della vita riferiti anche a questi
ultimi 40 franchi (Fr.  3.05).

                                         La successiva riduzione
del tasso ipotecario dal 6.5% al 5%, nel giugno 1996, comporta un diminuzione
della pigione nella misura del 12,28%, ossia di Fr. 144.90. Il corrispettivo
mensile dovuto, a partire dal giugno 1996, si fissa allora a Fr. 1’035.15
(1’180.05 - 144.90).

                                         

                               5.2.   L’appello è così
accolto non potendosi nemmeno, come ha fatto il Pretore, operare una
compensazione con l’aumento dei prezzi al consumo che la locatrice non ha mai
preteso in causa.

 

 

Per i quali motivi

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello 2
dicembre 1998 __________ è accolto e di conseguenza la sentenza 17 novembre
1998 del Pretore di Mendrisio-Sud viene così riformata:

 

                                         1.        L’istanza
del 5 giugno 1996 __________ è accolta.

 

                                         1.1.     Di
conseguenza il corrispettivo dovuto da __________ per l’appartamento di cinque
locali sito al II piano dello stabile denominato __________ in via __________ a
__________, di proprietà della __________, è fissato in Fr. 1’035.15 mensili a
decorrere dal 1° giugno 1996.

 

                                         2.        La
tassa di giustizia fissata in Fr. 200.- e le spese sono a carico della parte
convenuta che verserà all’istante Fr. 300.- per ripetibili.

 

                                   II.   La
tassa di giustizia della procedura d’appello in Fr. 180.- e le spese in Fr.
20.- (totale Fr. 200.-), già anticipati dall’appellante, sono a carico di
__________ che verserà a controparte Fr. 200.- per ripetibili d’appello.

 

                                  III.   Intimazione a:      -
__________

 

                                         Comunicazione alla Pretura
di Mendrisio-Sud

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           Il
segretario