# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2e8be4d5-c313-575f-b096-c8939e70059f
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-11-17
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 17.11.2009 R 2009 62
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2009-62_2009-11-17.pdf

## Full Text

R 09 62

5. Kammer 

URTEIL
vom 17. November 2009

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baugesuch (BAB)

1. … war Eigentümer der Parzelle Nr. 776 mit dem Stall Nr. 737 und der Parzelle 

Nr. 1374 mit den zwei Hütten Nrn. 735 und 736 (Maiensäss … auf ca. 1'850 

m.ü.M.). Die Gebäude befinden sich gemäss rechtskräftigem Zonenplan der 

Gemeinde … in der Landwirtschaftszone, welche von der 

Landschaftsschutzzone überlagert wird. Am 19. Dezember 2006 stellte er das 

Gesuch, den Stall Nr. 737 und die Maiensässbauten Nrn. 735 und 736 in 

ihrem Zweck zu ändern und die landwirtschaftliche Nutzung in eine 

nichtlandwirtschaftliche zu überführen. Die Gemeinde leitete das Gesuch am 

19. Januar 2007 zur Beurteilung an das Amt für Raumentwicklung (ARE) 

weiter, welches am 23. Juli 2007 gestützt auf die Stellungnahme des Amts für 

Landwirtschaft und Geoinformation (ALG) festhielt, dass die Gebäude für die 

landwirtschaftliche Nutzung nicht mehr benötigt würden. Bezüglich des 

Gebäudes Nr. 736 wurde ausgeführt, dass es sich in einem schlechten 

Zustand befinde und nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar sei; dessen 

Wohnnutzung sei mangels Unterhalt untergegangen. Für das weitere 

Vorgehen empfahl das Amt dem Gesuchsteller, auf die Zweckänderung des 

Gebäudes Nr. 736 zu verzichten und das Baugesuch für diese Baute 

zurückzuziehen. Mit Schreiben vom 3. August 2007 kam … diesem Vorschlag 

nach, merkte jedoch an, die Baute sei entgegen der Auffassung des ARE sehr 

wohl bestimmungsgemäss nutzbar. 

Im Urteil VGU R 08 82 hielt das Verwaltungsgericht Graubünden bezüglich 

des Gebäudes Nr. 736 fest, dass die Gemeinde entgegen ihren Ausführungen 

in der Vernehmlassung im Verfahren den verfügten Abrissbefehl betreffend 

diese Hütte in ihrem Einspracheentscheid vom 8. September 2008 nicht etwa 

zurückgenommen, sondern weiterhin als legitim bezeichnet habe. Gebe sie 

jetzt vor, den Abriss gar nie verfügt zu haben, so komme dies faktisch einer 

Rücknahme des Abrissbefehls im laufenden Verfahren gleich. Die 

Beschwerde R 08 82 könne somit in jenem Punkt infolge Rücknahme des 

Abrissbefehls im Sinne von Art. 20 VRG als gegenstandslos betrachtet 

werden. Ansonsten betrifft VGU R 08 82 die Hütte Nr. 736 nicht.

2. Am 1. Mai 2009 meldete der neue Eigentümer … der Gemeinde … mit dem 

Formular "Meldung eines Bauvorhabens" geplante Bauarbeiten am 

Maiensässgebäude Nr. 736. Er beabsichtigte die Neueindeckung des 

Daches, die Sanierung des Kamins respektive der Gebäudemauern sowie die 

Reparatur der Aussenfassade.

3. Am 11. Mai 2009 wies der Gemeindevorstand … das Gesuch ab. Die 

vorgesehenen baulichen Massnahmen sprengten den Anwendungsbereich 

des Meldeverfahrens gemäss Art. 40 KRVO. Er werde ersucht, ein 

Baugesuch für ein ordentliches Bewilligungsverfahren inklusive BAB-Gesuch 

einzureichen.

4. Dagegen erhob … Einsprache (undatiert) beim Gemeindevorstand ... 

Begründend führte er aus, dass die Baute gemäss Gutachten des Ingenieurs 

… eine neue Bedachung benötige. Ferner machte er geltend, dass die 

Befreiung von der Baupflicht ausdrücklich als Teil des formellen Baurechts 

innerhalb und ausserhalb der Bauzonen gelte. Eine Umzonung oder 

Zweckänderung der Baute sei daher keine Voraussetzung für die Befreiung 

von der Baubewilligung. Dagegen wäre eine Zweckänderung der Baute 

bewilligungspflichtig. Dies sei aber nicht Gegenstand des Bauvorhabens. Die 

geplanten baulichen Massnahmen sprengten den Anwendungsbereich von 

Art. 40 KRVO nicht. Die Neueindeckung von Dächern mit gleichem oder 

ähnlichem Material sei von der Baubewilligungspflicht befreit (Art. 40 Ziff. 4 

KRVO). Schliesslich brachte der Einsprecher vor, dass das von ihm 

gemeldete Bauvorhaben die Anforderungen an die Befreiung von der 

Baubewilligungspflicht erfülle und im Meldeverfahren gutzuheissen sei. 

Sofern formelle Mängel in der Meldung vorliegen sollten, sei er gerne bereit, 

ein neues Gesuch zu stellen. Das längerfristige Ziel seines Gesuchs sei dabei 

die Erhaltung der Baute und das kurzfristige Ziel sei es, ein dichtes Dach zu 

haben.

5. Am 8. Juli 2009 wies der Gemeindevorstand die Einsprache ab. Begründen 

führte er aus, dass mit dem Gebäude Nr. 736 sich das ARE am 23. Juli 2007 

bereits befasst habe. Es habe damals festgehalten, die Baute sei nicht mehr 

bestimmungsgemäss nutzbar. Dieser Auffassung schliesse sich der 

Gemeindevorstand an. Die Erteilung der Baubewilligung wäre nicht einmal im 

ordentlichen Bewilligungsverfahren möglich. Deshalb komme eine 

Bewilligung im Rahmen des Meldeverfahrens ohnehin nicht in Frage. 

Abgesehen davon würden die beabsichtigten baulichen Massnahmen den 

Rahmen von Art. 40 KRVO sprengen. Dies stimme auch überein mit dem 

Ergebnis des Schreibens des ARE vom 27. Mai 2008, wonach die Hütte nicht 

mehr bestimmungsgemäss nutzbar und zudem einsturzgefährdet sei.

6. Am 7. August 2009 erhob … (nachfolgend Beschwerdeführer) dagegen 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht Graubünden und beantragte, es sei der 

Entscheid der Gemeinde aufzuheben und die Bewilligung für das Objekt Nr. 

736 gemäss Meldung zu erteilen. Eventuell sei das Begehren an die 

Gemeinde zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Er machte zuerst geltend, 

dass es sich bei der Hütte ursprünglich um eine Doppelhütte gehandelt habe, 

die in der Mitte in zwei separate Hälften geteilt gewesen sei. Die beiden Teile 

seien immer separat behandelt worden, so auch bei der Melioration. Zufolge 

des Auseinanderfallens des Eigentums sei im Laufe der Zeit nur noch jener 

Hüttenteil unterhalten worden, der jetzt das Objekt Nr. 736 darstelle. Der 

andere Teil sei eingestürzt, wodurch sich die Südostwand der noch stehenden 

Hütte verzogen habe. Zudem brachte der Beschwerdeführer vor, dass die 

geplanten baulichen Massnahmen den Anwendungsbereich von Art. 40 

KRVO nicht sprengten. Das ARE habe vor dem Schreiben vom 23. Juli 2007 

keinen Augenschein vorgenommen. Es habe in seiner damaligen 

Stellungnahme die Sanierungsfähigkeit im Sinne einer BAB-Bewilligung 

untersucht. Im vorliegenden Fall gehe es aber nur um werterhaltende bauliche 

Massnahmen im Rahmen des Meldeverfahrens. Eine BAB-Sanierung und der 

Erhalt eines bestehenden Objekts ohne Ausbau seien tatsächlich und 

rechtlich unterschiedliche Angelegenheiten. Das ARE habe nur auf die von 

der Gemeinde eingereichten Fotos abgestellt. So könne keine materielle 

Beurteilung des Objekts erfolgen. Er habe daher einen Bericht des 

Ingenieurbüros … AG eingeholt. Dieses halte die Hütte für sanierungsfähig, 

da im gegenwärtigen Zustand mittelfristig eine Einsturzgefahr bestehe, wobei 

eine akute Gefahr verneint werde. Im letzten Winter habe die Baute über 2 m 

festen Schnee auf dem Dach gehabt. Art. 34 des Baugesetzes der Gemeinde 

besage, dass Eigentümer ihre Gebäude zu unterhalten hätten. Mit der 

Ablehnung der Meldung nehme die Gemeinde mittelfristig die Gefährdung von 

Mensch und Tier in Kauf. Schliesslich führte der Beschwerdeführer aus, dass 

er für das Objekt Nr. 736 Abfallgebühren bezahlen müsse, was ihn wundere.

7. Am 4. September 2009 liess die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde 

beantragen. In der Vernehmlassung machte sie geltend, dass die damals 

eingereichten Fotos nach wie vor gültig seien und die Baute nicht mehr 

bestimmungsgemäss nutzbar sei. Gemäss Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 KRVO seien 

Reparatur- und Unterhaltsarbeiten an bestimmungsgemäss nutzbaren 

Bauten möglich. Die Arbeiten dürften nur der Werterhaltung dienen und die 

Baute dürfe dadurch keine Zweckänderung erfahren. Laut dem Baugesuch im 

Meldeverfahren wolle der Beschwerdeführer die Mauer des Gebäudes sowie 

den Kamin sanieren und die Aussenfassade reparieren. Der 

Beschwerdeführer sage in seiner Beschwerde selber, dass im gegenwärtigen 

Zustand mittelfristig eine Einsturzgefahr bestehe. Es handle sich deshalb um 

reine Massnahmen zur Wertvermehrung oder zur Sanierung des Gebäudes. 

Die Fotos sowie das Schreiben des ARE vom 23. Juli 2007 bestätigten den 

schlechten Zustand und die fehlende bestimmungsgemässe Nutzbarkeit des 

Gebäudes. Die vorgesehenen Massnahmen gingen weit über Reparatur- und 

Unterhaltsarbeiten hinaus und dienten der eigentlichen Instandhaltung 

beziehungsweise Sanierung. Es handle sich um wertvermehrende bauliche 

Massnahmen, die bezweckten, die heute nicht genutzte und nicht mehr 

benutzbare Hütte zu sanieren. Deshalb komme eine Bewilligung nicht in 

Frage, schon gar nicht im Meldeverfahren. Ausserdem brachte die Gemeinde 

vor, dass es nicht nur darum gehe, das Dach neu einzudecken, sondern um 

die Erneuerung der Dachhaut, zumal das bestehende Dach mangels 

Unterhalt in einem derartigen Zustand sei, dass offenbar Einsturzgefahr 

bestehe. Solche Arbeiten fielen nicht unter Art. 40 Abs. 1 Ziff. 4 KRVO.

8. Ebenfalls am 4. September 2009 beantragte das ARE die Abweisung der 

Beschwerde. In der Vernehmlassung wurde geltend gemacht, dass der 

Gemeindevorstand … am 26. Januar 2006 gestützt auf Art. 107 Abs. 3 KRG 

eine Übergangsregelung erlassen habe, wonach nicht 

baubewilligungspflichtige Bauvorhaben dem Meldeverfahren unterstünden. 

Bei den in Art. 40 Abs. 1 KRVO angeführten Arbeiten handle es sich um nicht 

wertvermehrende Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, welche 

weder den Umfang noch die Erscheinung resp. Bestimmung des Werkes 

veränderten. Dazu gehörten etwa das Auswechseln einzelner Bretter oder 

Backsteine an Fassaden resp. einzelner Dachziegel an Dächern. 

Weitergehende Arbeiten gälten als Modernisierungsmassnahmen, welche in 

der Regel wertvermehrenden Charakter aufwiesen. Ausserdem führte das 

ARE aus, dass eine Temporärwohnbaute nach ständiger Rechtsprechung als 

bestimmungsgemäss nutzbar dann gelte, wenn das Fundament, die 

Tragkonstruktion und das Dach mehrheitlich intakt, Fenster und Türen 

vorhanden, Kücheneinrichtungen, wenn auch äusserst einfach, und 

Kaminanlage betriebstüchtig, zumindest aber sanierungswürdig seien. 

Aufgrund des Fotomaterials ergebe sich der desolate bauliche Zustand des 

Objekts. Bei den in Schieflage geratenen baulichen Überresten der 

ehemaligen Maiensässbaute fehle die eine Bauhälfte und mithin auch die 

entsprechende Trag- und Dachkonstruktion. Von einer intakten Baute könne 

nicht die Rede sein. Schon deswegen könne Art. 40 Abs. 1 KRVO keine 

Anwendung finden. Der verfallenen Bausubstanz werde keine 

Bestandesgarantie zuteil. Auch aufgrund von Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 KRVO 

könne kein Anspruch auf die Erteilung der Baubewilligung im Meldeverfahren 

entstehen. Vorliegend gehe es um die Neueindeckung des Daches, die 

Sanierung der Gebäudemauer und die Reparatur der ganzen Aussenfassade. 

Halte man sich den desolaten Zustand der Baute und die Ausführungen des 

Beschwerdeführers vor Augen, erhelle ohne weiteres, dass es sich um 

Massnahmen zur Wertvermehrung handle. Zudem habe bereits der 

Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers im Jahre 2006 die Hütte zu 

nichtlandwirtschaftlichen Wohnzwecken umnutzen wollen. Auch beim 

Beschwerdeführer handle es sich um einen Nichtlandwirt. Das ALG habe in 

seiner Stellungnahme vom 11. Juni 2007 die Notwendigkeit des Objekts zur 

landwirtschaftlichen Bewirtschaftung in Abrede gestellt. Deshalb liege es 

nahe, dass die Unterhaltsarbeiten zum Zweck der späteren 

nichtlandwirtschaftlichen Wohnnutzung realisiert werden sollten. Art. 40 Abs. 

1 Ziff. eins KRVO lasse jedoch nur Unterhaltsmassnahmen zu, welche zu 

keiner Zweckänderung führten und einer solchen wohl auch keinen Vorschub 

leisten dürften. Zudem sei zu berücksichtigen, dass die Gemeinde aufgrund 

von Art. 40 Abs. 3 KRVO verpflichtet sei, für baubewilligungsfreie 

Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen ein BAB-Verfahren durchzuführen, 

sofern Anzeichen dafür bestünden, dass durch ein bewilligungsfreies 

Bauvorhaben materielle Vorschriften verletzt sein könnten. Darin habe die 

Gemeinde ein grosses Ermessen. Da das Objekt in der 

Landschaftsschutzzone liege, bestehe die Ausführung des Vorhabens 

entsprechend den Regeln der Baukunst in hohem öffentlichen Interesse, 

damit dieses mit der Umgebung eine gute Gesamtwirkung im Sinne von Art. 

73 Abs. 1 KRG erzeuge. Erfahrungsgemäss könnten Erneuerungsarbeiten mit 

den dazugehörigen Baustelleninstallationen zu gewissen Beeinträchtigungen 

des Landschaftsbildes führen. Dies und der Umstand, dass mit dem 

Bauvorhaben längerfristig unzulässiger landwirtschaftlicher Wohnraum 

geschaffen werde, führe dazu, dass das Bauvorhaben auch deswegen nicht 

im Meldeverfahren bewilligt werden könne. 

9. Am 16. November 2009 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an 

Ort und Stelle durch, an welchem der Beschwerdeführer mit dem ihn 

beratenden Ingenieur, Vertreter der Gemeinde, deren Rechtsvertreter sowie 

der Vertreter des ARE teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei 

Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten mündlich zu den 

aufgeworfenen Fragen zu äussern. 

Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie auf die weiteren Ausführungen in 

den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen 

eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der 

ablehnende Einspracheentscheid der Gemeinde … vom 8. Juli 2009 zum 

Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone. Beschwerdethema bildet die Frage, 

ob die Gemeinde gegenüber dem Beschwerdeführer zu Recht auf der 

Einreichung eines Baugesuchs im Sinne von Art. 87 KRG bestanden hat.

2. Einleitend ist festzuhalten, dass es sich bei der in Frage stehenden Hütte 

ursprünglich um eine Doppelhütte gehandelt hat. Die beiden Teile wurden 

unstreitig immer separat behandelt. Der andere Hüttenteil ist eingestürzt und 

wurde seit der Erstellung der dem Schreiben des ARE vom 23. Juli 2007 

zugrunde liegenden Fotodokumentation weitgehend entfernt, wie sich am 

Augenschein gezeigt hat. Beim vorliegenden Beschwerdeverfahren geht es 

nur um den bestehenden Teil (Hütte Nr. 736).

3. a) Nach Art. 86 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden 

(KRG; BR 801.100) dürfen Bauten und Anlagen (Bauvorhaben) nur mit 

schriftlicher Baubewilligung der kommunalen Baubehörde errichtet, geändert, 

abgebrochen oder in ihrem Zweck geändert werden. Der 

Baubewilligungspflicht unterliegen auch Zweckänderungen von Grundstü-

cken, sofern erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung zu erwarten 

sind. Zeitlich begrenzte Bauvorhaben sowie solche, die weder öffentliche 

noch private Interessen berühren, unterliegen nicht der 

Baubewilligungspflicht. Die Regierung bestimmt durch die 

Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110), 

welche Bauvorhaben keiner Baubewilligung bedürfen (Art. 86 Abs. 2 KRG). 

Das in Art. 50 f. KRVO geregelte Meldeverfahren ist ein vereinfachtes 

Baubewilligungsverfahren. Es findet Anwendung auf untergeordnete 

Bauvorhaben, bei welchen mit keinen Einsprachen zu rechnen ist, wie 

insbesondere geringfügige Projektänderungen bereits bewilligter 

Bauvorhaben oder bauliche Massnahmen, die nach aussen nicht in 

Erscheinung treten, zonenkonform sind und zu keinen Veränderungen 

bezüglich Verkehrsbelastung oder Ausnützung führen. Das Meldeverfahren 

findet überdies Anwendung auf Bauvorhaben, die gemäss Art. 40 KRVO von 

der Baubewilligungspflicht ausgenommen, jedoch gemäss kommunalem 

Baugesetz dem Meldeverfahren unterstellt sind. Die Gemeinden können im 

Baugesetz gemäss Art. 86 Abs. 3 KRG die in der Verordnung als nicht 

baubewilligungspflichtig aufgeführten Bauvorhaben dem Meldeverfahren 

unterstellen (VGU R 07 8). Gemäss Art. 107 Abs. 3 KRG kann die Befugnis 

der Gemeinden gemäss Art. 86 Abs. 3 KRG, nicht baubewilligungspflichtige 

Bauvorhaben dem Meldeverfahren zu unterstellen, vorübergehend bis zur 

Anpassung des Baugesetzes von den Gemeindevorständen wahrgenommen 

werden. Entsprechende Bestimmungen sind in einer Verordnung festzulegen 

und öffentlich bekannt zu geben.

b) Der Gemeindevorstand der Gemeinde … hat mit amtlicher Publikation vom 

26. Januar 2006 gestützt auf Art. 107 Abs. 3 KRG eine Übergangsregelung 

erlassen, wonach nicht baubewilligungspflichtige Bauvorhaben dem 

Meldeverfahren unterstehen. 

4. a) Im vorliegenden Fall ist zu prüfen, ob das Bauvorhaben des 

Beschwerdeführers die Voraussetzungen des Meldeverfahrens gemäss Art. 

40 KRVO erfüllt. 

b) Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 KRVO besagt, dass Reparatur- und Unterhaltsarbeiten 

an bestimmungsgemäss nutzbaren Bauten und Anlagen, sofern sie nur der 

Werterhaltung dienen und die Baute und Anlage dadurch keine Änderung 

oder Zweckänderung erfährt, keiner Baubewilligung bedürfen. 

Bei Reparatur- oder Unterhaltsarbeiten handelt es sich praxisgemäss etwa 

um das Auswechseln einzelner Bretter oder Backsteine an Fassaden, 

respektiv einzelner Dachziegel an Dächern. Reparatur- und 

Unterhaltsarbeiten sind nur solche Massnahmen, welche die Erhaltung 

bestehender Bauten in ihrer inneren und äusseren Form und 

Zweckbestimmung durch Instandstellung oder Ersetzung defekter Teile 

anstreben. Lediglich Gebäudeunterhalt liegt vor, wenn die vorhandene innere 

und äussere Gestaltung, Form- und Zweckbestimmung einer Baute bestehen 

bleiben, also nur die mangelhaften Teile ersetzt oder instand gestellt werden. 

Reparaturen sind kleine Ausbesserungsarbeiten wie beispielsweise das 

Auswechseln schadhaft gewordener Bauteile von untergeordneter 

Bedeutung. Bewilligungsfrei sind alle der Erhaltung oder dem Beheben von 

Schäden dienenden Arbeiten sowie die Erneuerung (Renovation), soweit sie 

dem normalen Unterhalt dient und gegenüber dem Bestehenden keine nach 

aussen sichtbaren Veränderungen mit sich bringt und die Sicherheit von 

Mensch und Sachen nicht verschlechtert (Entscheid des Verwaltungsgerichts 

Luzern LGVE 1993 II Seite 108 E. 2 b mit weiteren Hinweisen). 

Weitergehende Arbeiten gelten als Modernisierungsmassnahmen, welche in 

der Regel wertvermehrenden Charakter aufweisen (VGE 579/91 E. 3). Nicht 

mehr als Unterhaltsarbeit kann eine durchgreifende Sanierung eines 

Gebäudes betrachtet werden, die in Hinsicht auf eine Änderung der 

Zweckbestimmung der Baute vorgenommen wird (PVG 1972 N. 23). So 

qualifizierte das Verwaltungsgericht Graubünden den vollständigen Ersatz 

des Daches und seiner Isolation als Erneuerung, welche über den einfachen 

Unterhalt hinausgeht (PVG 2000 Nr. 59 E. 3). 

c) Im vorliegenden Fall beabsichtigt der Beschwerdeführer die Neueindeckung 

des Daches, die Sanierung des Kamins sowie der Gebäudemauer und 

schliesslich eine Reparatur der Aussenfassade. 

aa) Der Augenschein hat ergeben, dass sich die bestehende Südostfassade wohl 

durch den Einsturz der anderen Hälfte der Hütte und die Belastung durch 

Schneelasten verzogen hat. Ob das vorzunehmende Geradeziehen der 

Wände und das Ausbessern schadhafter Stellen an Wänden und Mauern 

noch unter Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 KRVO subsumiert werden können, kann 

vorliegend offen bleiben, da die Beschwerde aus den nachfolgend 

dargestellten Gründen abzuweisen ist. 

bb) Am Augenschein wurde ersichtlich, dass das Dach sanierungsbedürftig ist. 

Es erfordert einen vollständigen Ersatz. Beim Augenschein konnte festgestellt 

werden, dass das Dach deshalb mit einer Schutzplane abgedeckt wurde, um 

es so vor Witterungseinflüssen zu schützen Auch der den Beschwerdeführer 

beratende Ingenieur stellte in seinem Bericht vom 25. September 2008 fest, 

dass das Dach stark unter Witterungseinflüssen gelitten habe und dass die 

Materialsubstanz Gefahr laufe, in absehbarer Zeit zu verderben, wenn nicht 

unverzüglich eine dichte Dachhaut in Form eines Blechdaches oder 

dergleichen flächendeckend über dem bestehenden Gebäudeteil angebracht 

werde. Diese bauliche Massnahme ist als derart weitreichend zu qualifizieren, 

dass nicht mehr von einem bewilligungsfreien Unterhalt gesprochen werden 

kann. Der Ersatz des kompletten Dachs ist nicht nur als werterhaltend, 

sondern als wertvermehrend zu qualifizieren. Er fällt auch nicht unter Art. 40 

Abs. 1 Ziff. 4 KRVO, weil dort nur die Neueindeckung des Dachs „mit gleichem 

oder ähnlichem Dachmaterial“ erwähnt ist, der Beschwerdeführer aber in 

seinem Meldeformular das Material betreffend keine Angaben gemacht hat 

und auch der beratende Ingenieur die Erstellung eines Blech- statt eines 

Schindeldaches nicht ausschliesst. Die Gemeinde hat daher diesbezüglich 

am 11. Mai 2009 zu Recht die Einreichung eines Baugesuchs verlangt.

cc) Ferner beantragt der Beschwerdeführer die Sanierung des Kamins. Gemäss 

Art. 40 Abs. 1 Ziff. 2 KRVO können geringfügige Änderungen im Innern von 

Bauten und Anlagen mit Ausnahme von Änderungen der Nutzfläche oder der 

Anzahl Räume, ausgenommen ausserhalb der Bauzonen im Meldeverfahren 

durchgeführt werden. Die Hütte Nr. 736 befindet sich ausserhalb der 

Bauzone. Die Gemeinde hat daher auch diesbezüglich am 11. Mai 2009 zu 

Recht die Einreichung eines Baugesuchs verlangt. 

dd) Das Gesuch um Zweckänderung der fraglichen Baute in eine 

nichtlandwirtschaftliche Wohnnutzung wurde vom Rechtsvorgänger des 

Beschwerdeführers im Jahre 2006 zurückgezogen. Am 11. Juni 2007 nahm 

das ALG zum Vorhaben Stellung und hielt fest, dass für die Baute aus 

landwirtschaftlicher Sicht kein Bedürfnis mehr bestehe. Eine andere als eine 

nichtlandwirtschaftliche Wohnnutzung kommt folglich für diese Baute nicht 

mehr in Frage. Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 KRVO hält fest, dass Zweckänderungen 

ohne erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, ausgenommen 

ausserhalb der Bauzonen, im Meldeverfahren durchführbar sind. Im 

vorliegenden Fall handelt es sich aber um eine Baute ausserhalb der 

Bauzone. Der Beschwerdeführer ist kein Landwirt und es ist aufgrund der 

vorstehenden Ausführungen klar, dass sein Bauvorhaben lediglich zum 

Zweck der späteren nichtlandwirtschaftlichen Wohnnutzung realisiert werden 

kann und somit eine Zweckänderung erfordert. Die mit dem Bauvorhaben 

verbundene Zweckänderung könnte indessen nach dem Gesagten auf jeden 

Fall nur im ordentlichen Verfahren bewilligt werden. 

d) Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die Gemeinde zu Recht auf der Stellung 

eines Baugesuchs durch den Beschwerdeführer bestanden hat und die 

Beschwerde daher abzuweisen ist.

5. a) Der Beschwerdeführer macht ausserdem geltend, die Hütte Nr. 736 sei immer 

noch bestimmungsgemäss nutzbar. Dazu drängen sich aus Gründen der 

Prozessökonomie aus Sicht des Gerichtes die nachfolgenden Bemerkungen 

auf.

b) Im Entscheid 1A.173/1992 E. 4a hielt das Bundesgericht fest: „Damit ein 

Wohnhaus bestimmungemäss nutzbar ist, verlangt das (Bündner) 

Verwaltungsgericht, dass die tragenden Konstruktionen, Fussböden und das 

Dach mehrheitlich intakt, Fenster und Türen vorhanden, 

Kücheneinrichtungen, wenn auch äusserst einfach, und Kaminanlage 

betriebstüchtig, zumindest aber sanierungswürdig seien, mit anderen Worte 

die Baute, gemessen an ihrer Zwecksetzung, noch betriebstüchtig sei. Es 

erscheint fraglich, ob für eine betriebstüchtige Wohnbaute tatsächlich nur 

gerade die erwähnten elementarsten Bauteile erforderlich sind. Das 

Verwaltungsgericht mag die Anforderungen mit Blick auf Berggebiete 

formuliert haben, wo die Landwirte unter kargen Bedingungen wechselnde 

zeitweilige Unterkünfte auf verschiedener Höhe benützen. Jedenfalls müssen 

in solchen Verhältnissen intakte tragende Konstruktionen in einem weiten 

Sinne verstanden werden, wenn von bestimmungsgemäss nutzbarem 

Wohnraum gesprochen werden soll.“ Die bestehende Baute muss in ihrer 

Substanz erhalten sein (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes 

Umweltschutzrecht, 5. Auflage, Bern, 2008, S. 213f., mit weiteren Hinweisen).

c) Im Bericht des den Beschwerdeführer beratenden Ingenieurs … wurde 

festgehalten, dass das Material der vorhandenen Holztragkonstruktion bis auf 

einigen Schwachstellen intakt sei. Der Augenschein hat diesen Eindruck 

bestätigt und ergeben, dass die bestehende Hütte eine im Wesentlichen 

intakte – wenn auch verzogene - tragende Konstruktion aufweist. Durch den 

Einsturz des anderen Teils der Hütte hat sich zwar insbesondere die 

Südostwand der noch stehenden Hütte verzogen. Die vier Aussenwände der 

Hütte sind aber vorhanden und die Holzkonstruktion – abgesehen von einigen 

Teilen – auch materialmässig in gutem Zustand. Auch die Türen erfüllen ihre 

Funktion. Im Inneren sind ein Fussboden und auch eine – allerdings 

altertümliche und sanierungsbedürftige – Feuerstelle vorhanden. Ferner 

besteht auch eine betriebstüchtige Kaminanlage. Das Dach ist – abgesehen 

von einigen kleineren Löchern – vorhanden.  Es hat zwar unter 

Witterungseinflüssen gelitten. Dieses Problem wurde auch im 

Ingenieurbericht vom 25. September 2008 erwähnt. Trotzdem war beim 

Augenschein ersichtlich, dass das Dach inklusive Lattung noch 

bestimmungsgemäss nutzbar ist. Der Augenschein hat ergeben, dass die 

Baute in der Tat renovationsbedürftig ist, insbesondere was das Dach und die 

Südostwand angeht, aber als solche noch immer bestimmungsgemäss 

nutzbar ist. Die gegenteilige Feststellung des ARE vom 23. Juli 2007 beruht 

offenbar einzig auf der darin erwähnten Fotodokumentation, die - wegen der 

damals noch nicht erfolgten Beseitigung des andern, verfallenen Teils der 

früher bestehenden Doppelhütte – möglicherweise einen missverständlichen 

Eindruck von der bestimmungsgemässen Nutzbarkeit der Baute Nr. 736 

ergab.

d) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Frage, ob eine 

bestimmungsgemässe Nutzung der Baute immer noch möglich ist, zu bejahen 

ist. Die Erteilung einer Bewilligung für das geplante Vorhaben im ordentlichen 

Verfahren ist, was diese Voraussetzung anbetrifft, somit möglich. 

6. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten gestützt auf Art. 73 des 

kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) 

zulasten des Beschwerdeführers. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit 

öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 

Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie 

in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht 

vorliegend kein Anlass. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'500.-

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 352.--

zusammen Fr. 1'852.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.