# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c1d77b13-1ca6-568d-91b0-336586b0754d
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-03-20
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 20.03.2014  VB.2013.00504
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2013-00504_2014-03-20.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2013.00504	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 20.03.2014
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung und Ausnahmebewilligung

	
Baubewilligung und Ausnahmebewilligung zur Errichtung einer Hang-/Böschungssicherung.

Streitgegenstand (E. 2.1 und 2.2). Rechtsgrundlagen betreffend Zulässigkeit von Bauten und Anlagen in der (kommunalen) Freihaltezone (E. 3.1) sowie betreffend Ausnahmebewilligungen (E. 3.2). Beim infrage stehenden Projekt handelt es sich um eine neue eigenständige Baute, die in die Freihaltezone zu stehen kommen würde (E. 4.1). Unter den gegebenen Umständen sowie unter Berücksichtigung der von der Vorinstanz anlässlich des durchgeführten Augenscheins festgestellten örtlichen Gegebenheiten ist davon auszugehen, dass der Gartensitzplatz durch einen Hangrutsch zumindest in Mitleidenschaft gezogen werden könnte (E. 4.2.1). Ob das Wohnhaus und der zonenkonforme Teil des Gartensitzplatzes von einem Abrutschen des Hangs betroffen wären, womit das streitbetroffene Bauvorhaben allenfalls als standortgebunden beurteilt werden könnte, kann nur von einem unabhängigen Sachverständigen genügend beurteilt werden. Es bedarf somit eines entsprechenden Gutachtens (E. 4.2.2). Ob es des infrage stehenden Bauvorhabens als geeignete Massnahme und im besagten Umfang bedarf, um ein Abrutschen der Gartenanlage möglichst zu verhindern, wurde bislang nicht genügend abgeklärt. Das in Auftrag zu gebende Sachverständigengutachten hat sich daher auch darüber auszusprechen (E. 4.3). Aufgrund der dem Verwaltungsgericht zustehenden beschränkten Kognition in der Angelegenheit und da nicht von der Hand zu weisen ist, dass die benötigte Expertise eine andere Sachlage aufzeigen könnte, als von den Vorinstanzen jeweils angenommen, rechtfertigt es sich, die vorinstanzlichen Entscheide aufzuheben und die Angelegenheit an die Mitbeteiligte 2 zurückzuweisen (E. 4.4). Hälftige Kostenauflage für den Beschwerdeführer und die Beschwerdegegnerin (E. 5.1).

Teilweise Gutheissung, soweit Eintreten, und Rückweisung zum Neuentscheid.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSNAHMEBEWILLIGUNG
BÖSCHUNGSSICHERUNG
FREIHALTEZONE
GARTENANLAGE
GUTACHTEN
HANGSICHERUNG
STANDORTGEBUNDENHEIT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 40 PBG
§ 40 Abs. I PBG
§ 62 Abs. I PBG
Art. 24 RPG
Art. 24 lit. a RPG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  3.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2013.00504

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 20. März 2014

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Gerichtsschreiberin Anja Tschirky.

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

C, vertreten durch RA D,

Beschwerdegegnerin, 

 

 

und

 

 

1.    Bausektion der Stadt Zürich, 

2.    Baudirektion Kanton Zürich, 

Mitbeteiligte, 

 

 

betreffend Baubewilligung
und Ausnahmebewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

A ist Stockwerkeigentümer der Liegenschaft Kat.-Nr. 01,
ein Mehrfamilienhaus an der E-Strasse 02 in F. Die Bausektion des
Stadtrats von Zürich (nachfolgend Bausektion) bewilligte ihm am 6. November
2012 die Errichtung einer Hang-/Böschungssicherung auf besagtem Grundstück.
Zeitgleich wurde ihm die Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich (nachfolgend
Baudirektion) vom 2. Oktober 2012 eröffnet, worin ihm die aufgrund der
Lage des Bauvorhabens in der Freihaltezone F erforderliche Ausnahmebewilligung
nach Art. 24 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die
Raumplanung (RPG) und die für die Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstands
benötigte forstrechtliche Bewilligung erteilt wurden. 

II.  

Dagegen erhob C, Stockwerkeigentümerin in der obgenannten
Liegenschaft Kat.-Nr. 01, am 6. Dezember 2012 Rekurs beim
Baurekursgericht. Sie beantragte, der Bauentscheid vom 6. November 2012
sowie Disp.-Ziff. I der Bewilligung der Baudirektion (Ausnahmebewilligung
nach Art. 24 RPG) seien aufzuheben, und dem Rekurs sei die aufschiebende
Wirkung zu erteilen. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs am 31. Mai 2013
gut und hob den Bauentscheid der Bausektion vom 6. November 2012 sowie die
Verfügung der Baudirektion vom 2. Oktober 2012 auf. Die Kosten des
Verfahrens wurden zur Hälfte A und zu je einem Viertel der Bausektion und der
Baudirektion auferlegt. A wurde verpflichtet, C eine Umtriebsentschädigung von
Fr. 1'500.- zu bezahlen.

III.  

Am 3. Juli 2013 reichte A Beschwerde gegen den Entscheid
des Baurekursgerichts beim Verwaltungsgericht
mit folgenden Anträgen ein:

" 1.  Es seien der angefochtene
Entscheid aufzuheben und der Bausektionsbeschluss BE 1677/12 vom 6. November
2012 und die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich BVV Nr. 12-2006
vom 2. Oktober 2012 zu bestätigen.

2.   
Eventuell: Es
seien der angefochtene Entscheid aufzuheben und das Verfahren zum Neuentscheid
an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3.   
Subeventuell: Es
seien der angefochtene Entscheid aufzuheben und das Verfahren zur ergänzenden
Sachverhaltsabklärung an die Bewilligungsbehörden zurückzuweisen.

4.   
Eventuell: Es sei
ein Augenschein durchzuführen.

5.   
Es seien dem
Beschwerdeführer die allfälligen Vernehmlassungen der Beschwerdegegnerin und
der Mitbeteiligten nach deren Eingang zuzustellen.

6.   
Unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin."

Das Baurekursgericht liess sich am 26. Juli 2013
dazu vernehmen. C stellte am 11. September 2013 in ihrer Beschwerdeantwort
den Antrag auf Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
(zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer) zulasten von A. Gleichentags verzichtete
die Baudirektion auf eine Stellungnahme, und die Bausektion beantragte in ihrer
Mitbeantwortung die Gutheissung der Beschwerde. Am 21. Oktober 2013 liess
sich A nach gewährter Fristerstreckung zur Beschwerdeantwort sowie den Eingaben
der Vorinstanz, der Bausektion sowie der Bau­direktion vernehmen, wobei er
neuerdings eventualiter um Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und Bestätigung
der Baubewilligung unter der Auflage der Errichtung einer Schranke auf der
Linie der heutigen Stützmauer (Zaun oder Hecke) oder der um einen Meter tiefer
als die bestehende Löffelsteinmauer anzusetzenden Krone der neuen Stützwand
beantragte. C hielt in ihrer Vernehmlassung vom 28. Oktober und
19. November 2013, jeweils nach gewährter Fristerstreckung, an ihren
Anträgen fest. Am 3. Dezember 2013 stellte A ein Gesuch um Sistierung des
Verfahrens, womit sich C, die Bausektion und die Baudirektion in der Folge
einverstanden erklärten. Mit Präsidialverfügung vom 19. Dezember 2013
sistierte das Verwaltungsgericht das Verfahren bis 31. März 2014. Mit
Eingabe vom 27. Januar 2014 liess C den Wechsel ihres Rechtsvertreters
anzeigen und ersuchte aufgrund diverser Umstände um Wiederaufnahme des
Verfahrens. A hielt es am 21. Februar 2014 "nicht mehr opportun", die Sistierung
weiterhin aufrecht zu erhalten, weshalb mit Präsidialverfügung vom 24. Februar
2014 das Verfahren wieder aufgenommen wurde.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. 

1.2 Die
Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers ist gegeben (§ 49 in
Verbindung mit § 21 lit. a VRG; Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 21, 24 und 27). Da
auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.

2.
 

2.1 Gegenstand
eines Rechtsmittelverfahrens kann nur sein, was Gegenstand des angefochtenen
Entscheids war bzw. nach richtiger Gesetzesanwendung hätte sein sollen (vgl.
dazu und zum Folgenden VGr, 21. Januar 2009, VB.2008.00537, E. 1.2,
mit Hinweisen). Andernfalls müsste sich die Beschwerdeinstanz erstmals mit
Anträgen befassen, mit denen sich die Rekursinstanz zulässigerweise nicht
auseinandergesetzt hat. Letzteres würde dem Grundsatz widersprechen, dass der
Streitgegenstand beim Durchlaufen des funktionellen Instanzenzugs nicht
erweitert werden kann (Kölz/Bosshart/Röhl, § 52 N. 3).

2.2 Der
Beschwerdeführer beantragte vorinstanzlich Nichteintreten, eventuell Abweisung
des Rekurses, der die Aufhebung der kommunalen Baubewilligung vom 6. November
2012 sowie der Ausnahmebewilligung vom 2. Oktober 2012 zum Inhalt hatte.
Somit stellt der erst im Rahmen der Eingabe vom 21. Oktober 2013 vorgebrachte
Eventualantrag des Beschwerdeführers bezüglich Aufhebung des angefochtenen
Beschlusses vom 31. Mai 2013 und Bestätigung der Baubewilligung unter
einer Auflage (vgl. oben III) eine unzulässige Erweiterung des Streitgegenstands
dar. Auf diesen Antrag ist entsprechend nicht einzutreten.

2.3 Zu
beachten ist, dass mit Erteilung der Bewilligungen noch keine zivilrechtliche
Prüfung des infrage stehenden Bauvorhabens vorgenommen wurde. Im Übrigen bildet
vorliegend nicht Streitgegenstand, ob die zivilrechtlichen Voraussetzungen dazu
gegeben wären.

2.4 Anzufügen
bleibt, dass die von der Beschwerdegegnerin eingereichten Beilagen entgegen dem
Antrag des Beschwerdeführers nicht aus dem Recht zu weisen sind, da die Einreichung
neuer Beweismittel im Rahmen des Streitgegenstands stets zulässig ist (vgl. § 52
Abs. 1 in Verbindung mit § 20a Abs. 1 VRG).

3.
 

3.1 Die
Zulässigkeit von Bauten und Anlagen in der Freihaltezone beurteilt sich nach
der Bestimmung von § 40 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG), welche nach § 62 Abs. 1 PBG auch für kommunale
Freihaltezonen gilt. Danach dürfen in der Freihaltezone nur solche
oberirdischen Bauten und Anlagen erstellt werden, die der Bewirtschaftung oder
unmittelbaren Bewerbung der Freiflächen dienen und die den Zonenzweck nicht
schmälern (§ 40 Abs. 1 Satz 1 PBG).

3.2 Gemäss
Art. 24 RPG können abweichend von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG
Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck
zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der
Bauzonen erfordert (lit. a) und keine überwiegenden Interessen
entgegenstehen (lit. b). Standortgebunden im Sinn von Art. 24
lit. a RPG sind Bauten, wenn sie aus technischen oder betrieblichen
Gründen oder wegen der Bodenbeschaffenheit auf eine bestimmte Lage ausserhalb
der Bauzonen angewiesen sind (positive Standortgebundenheit) oder wenn sie sich
aus besonderen Gründen in einer Bauzone nicht verwirklichen lassen (negative
Standortgebundenheit; vgl. BGE 111 Ib 213, E. 3b). Eine relative
Standortgebundenheit ist ausreichend; das heisst, es ist nicht erforderlich,
dass überhaupt kein anderer Standort in Betracht fällt (Peter Hänni, Planungs-,
Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2008, S. 220 f.; Walter
Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich
1999, N. 711). Stets beurteilt sich aber die Frage, ob eine Baute auf
einen bestimmten Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist, nach
objektiven Massstäben und Kriterien, wobei es weder auf die subjektiven
Vorstellungen und Wünsche des Einzelnen noch auf die persönliche
Zweckmässigkeit oder Bequemlichkeit ankommt (BGr, 19. Juli 2006,
1A.49/2006, E. 3.2 mit Hinweis auf BGE 124 II 252 E. 4a, 114 Ib
317 E. 4a). 

4.
 

4.1 Das
streitbetroffene Bauvorhaben beinhaltet die Errichtung einer Mauer im Abstand
von ca. 40 cm bis 2 m zu einer bestehenden Löffelsteinmauer. Wie die
Vorinstanz zutreffend erwog, handelt es sich bei diesem Projekt somit nicht um
eine blosse Unterhaltsmassnahme für die bestehende Mauer, sondern um eine neue
eigenständige Baute. Die neu zu erstellende Mauer würde teilweise in die keiner
besonderen Zweckbestimmung im Sinn von Art. 81 der Bau- und Zonenordnung
der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) zugewiesene Freihaltezone F zu
stehen kommen. Da die Voraussetzungen von § 40 Abs. 1 PBG nicht
gegeben sind, erweist sich das Bauvorhaben als nicht zonenkonform. Es ist
demnach klarzustellen, dass jedenfalls eine Pflicht zur Einholung einer
Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 24 RPG bestand.

4.2 Strittig
ist sodann, ob die infrage stehende Baute standortgebunden ist. Die Parteien
sind sich insbesondere darüber uneinig, ob der mit der geplanten Mauer zu
sichernde Hang sowie das auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 liegende Wohnhaus
rutschgefährdet seien, weshalb es nach objektiven Kriterien der
streitbetroffenen Bauvorhaben zur Hangsicherung bedürfen würde. 

4.2.1
Entgegen der Darstellung in der Beschwerdeschrift hält die Vorinstanz eine
Rutschgefahr aufgrund einer gewissen Baufälligkeit der bestehenden Mauer nur
hinsichtlich des vor der Südfassade zu einer ebenen Fläche aufgeschütteten
Gartensitzplatzes, nicht jedoch hinsichtlich des Mehrfamilienhauses für offensichtlich.
Der Kreisforstmeister des Amts für Landschaft und Natur (ALN) stellte nach
durchgeführtem Augenschein fest, dass die Stützmauer für den Garten den Dienst
versage und saniert werden müsse. Entsprechendes wird mit dem Schreiben der
Kreisarchitektin der Mitbeteiligten 1 vom 31. August 2012 untermauert,
wonach der Hang bei Regen in Bewegung zu kommen scheine, weshalb die
Hangsicherung so schnell wie möglich unternommen werden müsse. Diese Einschätzung
der Lage fand Eingang in den Entscheid der Mitbeteiligten 1. Die
vorinstanzlich protokollierten Fotos lassen ebenfalls auf ein eher
rutschgefährdetes Gebiet schliessen. Der streitbetroffene Hang weist gemäss dem
Querschnittsplan immerhin ein Gefälle von ca. 52,5 % auf. Auch wenn der
1997 erstellten Mauer schliesslich keinerlei böschungsstabilisierende Funktion zukommen
würde, sondern sie einzig zur Erweiterung des Sitzplatzes erstellt worden wäre,
so ist nicht auszuschliessen, dass sich die Verhältnisse seither geändert haben
könnten. Unter diesen Umständen sowie unter Berücksichtigung der von der Vorinstanz
anlässlich des durchgeführten Augenscheins festgestellten örtlichen Gegebenheiten
ist davon auszugehen, dass der Gartensitzplatz durch einen Hangrutsch zumindest
in Mitleidenschaft gezogen werden könnte. Es kann damit offenbleiben, ob der
betroffene Hang auch als stark abfallend zu qualifizieren wäre.

4.2.2
Der aufgeschüttete Gartensitzplatz bildet als Gartenanlage Miteigentum der
Parteien, wobei dem Beschwerdeführer ein ausschliessliches Benutzungsrecht
zukommt. Die Hangsicherung wäre somit im Interesse der Stockwerkeigentümergemeinschaft,
da davon auszugehen ist, sie möchte die in ihrem Eigentum befindliche
Gartenanlage grundsätzlich erhalten. Es würden folglich bautechnische und damit
objektive Gründe für die Stabilisierung des Hangs in der Freihaltezone
bestehen. Der aufgeschüttete Gartensitzplatz vor der Südfassade befindet sich
indessen nicht nur in der Wohnzone, sondern ebenfalls in der Freihaltezone F
und ist diesbezüglich nicht zonenkonform. Nach Massgabe der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung wäre die Standortgebundenheit der neuen Mauer in Bezug auf
diesen Teil des Gartensitzplatzes nicht gegeben (vgl. BGE 115 Ib 295
E. 2.c, 114 Ib 317 E. 4.d). Es fragt sich indessen, ob das
Wohnhaus und der zonenkonforme Teil des Gartensitzplatzes ebenfalls von einem
Abrutschen des Hangs betroffen wären, womit das streitbetroffene Bauvorhaben
allenfalls gleichwohl als standortgebunden beurteilt werden könnte. Dies kann
nur von einem unabhängigen Sachverständigen genügend beurteilt werden. Es
bedarf somit eines entsprechenden Gutachtens. 

4.3 Es stellt
sich des Weiteren die Frage, ob es des Bauvorhabens als geeignete Massnahme und
im ersuchten Umfang bedarf, um die Gartenanlage vor dem Abrutschen zu schützen.
Falls die geplante Füllung des entstehenden Raums zwischen bestehender und
neuer Mauer als Teil des Bauvorhabens zur Sicherung nicht notwendig wäre,
müsste die Standortgebundenheit des infrage stehenden Projekts infolge
subjektiver Vorstellungen und Wünsche des Beschwerdeführers verneint werden.
Dies würde indessen nicht bereits bedeuten, dass die Hangsicherung nicht
mittels einer anderen Massnahme, insbesondere eines näher an die bestehende
Mauer zu errichtenden Bauwerks oder einer Verstärkung derselben, unternommen
werden könnte. Für diese Bauvorhaben wäre ein neues Baubewilligungsverfahren einzuleiten.

4.3.1
Die Vorinstanz erweckte an der Standortgebundenheit des Bauvorhabens in
ihrer Vernehmlassung vom 26. Juli 2013 berechtigte Zweifel, indem sie
darauf hinwies, dass die geplante Füllung eine Erweiterung der terrassierten
Gartenfläche zur Folge hätte und in objektiver Hinsicht dazu geeignet wäre,
entsprechend genutzt zu werden. Obgleich eine allfällige Vergrösserung der
südlichen Terrassenfläche der Wohnung im Untergeschoss, wie die Mitbeteiligte 1
in ihrem Entscheid vom 6. November 2012 festhielt, bewilligungspflichtig
wäre, so würde mit der Realisierung des streitbetroffenen Projekts jedenfalls
eine ebensolche Nutzung ermöglicht und würden entsprechende Tatsachen
geschaffen. Der Beschwerdeführer bekundete in der Vergangenheit denn auch
schriftlich seine Absicht, den im Kataster sowie [gemäss den] Verträgen ihm
zugeteilten ausschliesslichen Nutzungsbereich etwas zu erweitern und den Garten
um ca. zwei bis drei Meter in Richtung Wald zu vergrössern. Sein
Rechtsvertreter räumte anlässlich des Augenscheins ein, dass die neue
Konstruktion bepflanzbar sei und die Elemente mit Humus gefüllt würden, was für
die Natur besser sei. Insbesondere könnte auf der dort entstehenden Grünfläche ein
Gartenstuhl platziert werden.  

4.3.2
Ob es des infrage stehenden Bauvorhabens als geeignete Massnahme und im
besagten Umfang bedarf, um ein Abrutschen der Gartenanlage möglichst zu
verhindern, womit die Standortgebundenheit des betroffenen Bauprojekts bejaht
werden könnte, wurde bislang nicht genügend abgeklärt. Die dem Baugesuch
beigelegten Offerten zweier Unternehmen für die Erneuerung der bestehenden
Mauer sind als Parteigutachten zu werten und können für eine abschliessende
objektive Beurteilung der Sachlage nicht herangezogen werden. Ein in Auftrag zu
gebendes Sachverständigengutachten hat sich daher auch darüber auszusprechen. 

4.4 Dem
Verwaltungsgericht steht in der Angelegenheit nur eine beschränkte Kognition zu
(§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und
b VRG). Unter diesem Umstand und da nicht von der Hand zu weisen ist, dass die
benötigte Expertise eine andere Sachlage aufzeigen könnte, als von den
Vorinstanzen jeweils angenommen, rechtfertigt es sich, die vorinstanzlichen
Entscheide aufzuheben und die Angelegenheit an die Mitbeteiligte 2 zurückzuweisen
(vgl. § 64 Abs. 1 VRG analog). Somit hat Letztere das
Sachverständigengutachten über das streitbetroffene Bauvorhaben in Auftrag zu
geben und nach Abklärung des Sachverhalts bezüglich der Abrutschgefahr des zonenkonformen
Teils des Gartensitzplatzes sowie der Notwendigkeit bzw. des Umfangs der neuen
Mauer nochmals zu entscheiden. Somit ist die Beschwerde im Subeventualantrag
gutzuheissen. Demnach erübrigt sich die vom Beschwerdeführer eventualiter
beantragte Durchführung eines Augenscheins.

5.
 

5.1 Bei der
Kostenauflage ist zu berücksichtigen, dass der Beschwerdeführer bezüglich des
Haupt- sowie des Eventualantrags unterliegt und bezüglich des
Subeventualantrags obsiegt. Im Vergleich zur Beschwerdegegnerin hatte er es im
Rahmen des vorinstanzlichen Verfahrens sodann noch für unnötig befunden, eine
Expertise zur Abrutschgefahr des Gartensitzplatzes sowie zur Bedarfsabklärung
des infrage stehenden Bauvorhabens erstellen zu lassen, was beim Kostenpunkt
nunmehr Beachtung finden muss. Unter diesen Umständen rechtfertigt es sich, dem
Beschwerdeführer und der Beschwerdegegnerin, die betreffend ihren Anträgen
unterliegt, die Kosten des Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). 

5.2 Nur
überwiegendes oder mehrheitliches Obsiegen begründet einen Anspruch auf Parteientschädigung
(vgl. § 17 Abs. 2 VRG; Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 32). Da
dies nicht vorliegt, ist den Parteien keine Parteientschädigung zuzusprechen.

6.
 

Beim vorliegenden Urteil handelt es sich
um einen Rückweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsätzlich als Zwischenentscheid
qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) weiterziehen lässt (BGE 134
II 137 E. 1.3.2). Zwischenentscheide sind vor Bundesgericht nur dann
anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können
(lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen
Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder
Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b). Als
Endentscheid im Sinn von Art. 90 BGG lässt sich ein Rückweisungsentscheid
dann einstufen, wenn der unteren Instanz kein Beurteilungsspielraum mehr
verbleibt (BGE 134 II 124 E. 1.3). 

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.       
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit
darauf eingetreten wird. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 31. Mai
2013, der Entscheid der Mitbeteiligten 1 vom 6. November 2012 sowie der Entscheid
der Mitbeteiligten 2 vom 2. Oktober 2012 werden aufgehoben und die Sache
wird im Sinn der Erwägungen an die Mitbeteiligte 2 zur Neuentscheidung
zurückgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    740.--     Zustellkosten,

Fr. 3'740.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer und der Beschwerdegegnerin je zur
Hälfte auferlegt. 

4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:…