# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** eea0fe26-a9e7-50eb-a261-70506029636e
**Source:** Glarus (GL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-27
**Language:** de
**Title:** Glarus Verwaltungsgericht 27.06.2024 VG.2024.00011 (VG.2024.1369)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GL_Omni/GL_VG_001_VG-2024-00011_2024-06-27.html

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  Urteil vom 27. Juni 2024

  
	
   

  
	
   

  
	
  I. Kammer

  
	
   

  
	
   

  
	
  Besetzung:
  Gerichtspräsident MLaw Colin Braun, Verwaltungsrichter Ernst Luchsinger,
  Verwaltungsrichterin Jolanda Hager und Gerichtsschreiberin MLaw Paula Brändli

  
	
   

  
	
   

  
	
  in Sachen

  
	
  VG.2024.00011

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  	
    A.______

    	
    Beschwerdeführerin

    

  

  
	
   

  
	
  	
    vertreten durch B.______

    

  

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  gegen

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  	
    1.

    	
    Steuerverwaltung
    des Kantons Glarus

    	
    Beschwerdegegnerinnen

    

  

  
	
   

  
	
  	
    2.

    	
    Steuerrekurskommission des Kantons Glarus

    

  

  
	
   

  
	
   

  
	
  betreffend

  
	
   

  
	
   

  
	
  Grundstücksbewertung

  
	
   

  
	
  Die Kammer zieht in Erwägung:

  
	
  I.

  
	
  1.

  
	
  1.1 A.______ ist Eigentümerin der Parz.-Nr. 01,
  Grundbuch […]. Diese wurde unter dem vorherigen Eigentümer am 19. März
  2020 durch die Steuerverwaltung des Kantons Glarus auf einen Steuerwert von
  Fr. 460'000.- und einen Eigenmietwert von Fr. 12'600.- geschätzt.
  Nachdem die Liegenschaft auf A.______ übertragen worden war, wurde das
  Grundstück am 18. Juni 2020 auf dieselben Werte geschätzt.

  
	
   

  
	
  1.2 A.______ schloss am 22. Februar 2022
  einen Kaufrechtsvertrag betreffend die Parz.-Nr. 01, Grundbuch […], ab,
  welcher am 23. Februar 2022 im Grundbuch eingetragen wurde. Am 19. Dezember 2022 wurde das Grundstück erneut
  steuerlich bewertet, wobei ein Steuerwert von Fr. 546'900.-, ein
  Mietwert von Fr. 24'964.- sowie ein Eigenmietwert von Fr. 14'978.-
  festgelegt wurden. Hiergegen erhob A.______ am 30. Dezember 2022 Einsprache bei der Steuerverwaltung,
  welche Letztere am 10. Januar 2023 abwies. Den hiergegen erhobenen
  Rekurs vom 16. Januar 2023 wies die Steuerrekurskommission des Kantons
  Glarus am 13. Februar 2024 ebenfalls ab.

  
	
   

  
	
  2.

  
	
  A.______ gelangte mit
  Beschwerde vom 19. Februar 2024 ans Verwaltungsgericht und beantragte
  die Aufhebung der Liegenschaftenbewertung vom 19. Dezember 2022. Es sei
  weiterhin von den Schätzwerten vom 19. März 2020 bzw. 18. Juni 2020
  auszugehen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der
  Steuerverwaltung. Die Steuerrekurskommission schloss am 22. Februar 2024
  auf Abweisung der Beschwerde, verzichtete allerdings auf eine eingehende
  Stellungnahme. Die Steuerverwaltung beantragte am 13. März 2024 die
  Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; alles unter Kosten-
  und Entschädigungsfolge zu Lasten von A.______. Am 18. März 2024
  erneuerte A.______ ihre Anträge.

  
	
   

  
	
  II.

  
	
  1.

  
	
  Das Verwaltungsgericht
  beurteilt Beschwerden gegen Rekursentscheide der kantonalen
  Steuerrekurskommission (Art. 166 Abs. 1 des Steuergesetzes vom
  7. Mai 2000 [StG] i.V.m. Art. 105 Abs. 1 lit. e des
  Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 [VRG]). Es ist
  somit zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig und prüft die
  Angelegenheit vollumfänglich (vgl. Art. 107 Abs. 2 lit. a
  VRG). Da die übrigen Prozessvoraussetzungen zudem erfüllt sind, ist auf die
  Beschwerde einzutreten.

  
	
   

  
	
  2.

  
	
  2.1 Die Beschwerdeführerin bringt vor, die
  Beschwerdegegnerin 1 habe ihr mitgeteilt, dass die Bewertungen vom
  19. März 2020 bzw. 18. Juni 2020 aufgrund von allgemeinen
  Neubewertungen erfolgt seien. Dabei könne es jedoch nicht angehen, dass
  bereits zwei Jahre nach einer Bewertung wieder eine allgemeine Neubewertung
  durchgeführt werde, zumal eine solche im Kanton Glarus lediglich alle zehn
  Jahre veranlasst würde. Das im Grundbuch eingetragene Kaufrecht könne sodann
  nicht als ausserordentlicher Umstand qualifiziert werden, welcher zu einer
  weiteren Neubewertung berechtige. Die Beschwerdegegnerin 1 habe den im
  Grundbuch eingetragenen Preis des Kaufrechts als Marktwert genommen. Die
  aktuelle Bundesgerichtspraxis sehe aber eine Neuschätzung aufgrund einer
  Eintragung eines Kaufrechts in einem Fall mit Vermögenssteuerwert für das
  Jahr 2016, wobei das Kaufrecht erst 2020 ausgeübt worden sei, als nicht
  zulässig an. Im vorliegenden Fall sei das Kaufrecht zwar eingetragen, aber
  nach wie vor nicht ausgeübt worden. Dies deute darauf hin, dass der
  definierte Kaufpreis zu hoch angesetzt worden sei. Im Übrigen sei die
  Liegenschaft mit einer Hypothek von Fr. 500'000.- belastet. Im Ergebnis
  sei somit weiterhin auf die bisherigen (korrekt) eruierten Schätzwerte aus
  dem Jahr 2020 abzustellen.

  
	
   

  
	
  2.2 Die Beschwerdegegnerin 1 stellt sich auf den
  Standpunkt, die Bewertung der Grundstücke erfolge schematisch. Eine Abkehr
  von den formelhaft berechneten Werten sei dabei gerechtfertigt, wenn sie von
  durch externe Fachpersonen erstellten, substantiierten
  Verkehrswertschätzungen massgeblich differierten. Im Kanton Glarus
  entsprächen die Berechnungsparameter nicht mehr den aktuellen Gegebenheiten,
  woraus ein faktischer Abschlag und damit bei einer Mehrheit der Grundstücke
  ein viel zu tiefer Steuer- sowie Mietwert resultiere. Da dies gegen
  Bundesrecht verstosse, seien die der Bewertung zugrundeliegenden
  Berechnungsparameter angepasst worden. Eine bundesrechtskonforme Bewertung
  sei so schnell wie möglich vorzunehmen, wozu im vorliegenden Fall der vom
  Grundbuch gemeldete Kaufrechtsvertrag Anlass gegeben habe. Der vereinbarte
  Kaufpreis von Fr. 800'000.- sei ein Indiz dafür, dass der bisherige
  Steuerwert mit 57 % dieses Preises zu tief gewesen sei. Die Beschwerdeführerin
  stütze sich zwar auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach eine
  Neubewertung aufgrund eines Kaufrechts unzulässig sei. Im vorliegenden Fall
  sei aber nicht auf das Kaufrecht abgestützt worden, sondern es sei lediglich
  eine neue Formelbewertung anhand der aktuellsten Parameter erfolgt. Dies,
  weil durch die Festlegung des Kaufrechts im Sinne einer neuen Tatsache
  erkannt worden sei, dass die bisherige Formelbewertung viel zu tief gewesen
  sei. Überdies hätten neue Versicherungswerte der glarnerSach vorgelegen,
  wonach der Gebäudewert den bisherigen Steuerwert überstiegen habe. Nach einer
  neuen Erhebung betrage der Realwert Fr. 743'270.- und der bisherige
  Steuerwert lediglich 62 % hiervon, was nicht haltbar sei. Die
  individuelle Neubewertung aufgrund neuer Tatsachen sei damit gerechtfertigt.
  Falsche Bewertungen seien nämlich immer zu korrigieren, damit dem Prinzip der
  Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit entsprochen werden
  könne. Die Marktpreise lägen schliesslich nur in Ausnahmefällen unter dem
  Realwert.

  
	
   

  
	
  3.

  
	
  Im Kanton Glarus wird das
  Vermögen zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen
  berücksichtigt werden kann (Art. 38 Abs. 1 StG). Der Landrat
  erlässt die für eine gleichmässige Bewertung von Grundstücken notwendige
  Verordnung (Art. 38 Abs. 3 StG). Dem ist er mit Erlass der
  Verordnung über die Bewertung der Grundstücke vom 22. November 2000
  (GstBV) nachgekommen. Gemäss Art. 31 Abs. 1 GstBV sind die
  Vermögenssteuerwerte und die Eigenmietwerte, ausserordentliche Umstände
  vorbehalten, alle zehn Jahre neu festzulegen. Die periodische Anpassung
  erfolgt aufgrund des Zürcher Baukostenindexes bzw. aufgrund des
  Mietpreisindexes des BIGA (Umrechnung der bestehenden Werte aufgrund der
  Indexveränderung seit der letzten Anpassung). Der Veränderung der Bodenpreise
  ist bei der Neubewertung Rechnung zu tragen. Der Regierungsrat setzt den
  Zeitpunkt fest, auf den eine allgemeine Neubewertung durchzuführen ist
  (Art. 32 Abs. 1 GstBV).

  
	
   

  
	
  4.

  
	
  Zunächst ist zu klären, ob
  die Beschwerdegegnerin 1 überhaupt zu einer Neuschätzung der
  streitbetroffenen Liegenschaft im Jahr 2022 berechtigt war. Vor dem
  Hintergrund, dass der Regierungsrat für das Jahr 2022 keine allgemeine
  Neubewertung nach Art. 32 Abs. 1 GstBV angeordnet hat, konnte eine
  solche einzig gestützt auf Art. 31 Abs. 1 GstBV erfolgen, wobei
  hierbei lediglich der Tatbestand der ausserordentlichen Umstände in Betracht
  fällt, da unbestrittenermassen noch keine zehn Jahre seit der letzten
  Einschätzung im Jahr 2020 vergangen sind.

  
	
   

  
	
  4.1 Die Beschwerdegegnerin 1 wies weder ausdrücklich auf
  die Gründe für die streitbetroffene Neubewertung hin noch führte sie aus,
  inwieweit ausserordentliche Umstände gemäss Art. 31 Abs. 1 GstBV
  vorliegen würden. Sie bezeichnet das Kaufrecht an der streitbetroffenen
  Parzelle einerseits als neue Tatsache, was sich als zutreffend erweist.
  Indessen ist eine neue Tatsache aber nicht ohne Weiteres als
  ausserordentlicher Umstand zu qualifizieren. Andererseits impliziert sie in
  ihren Stellungnahmen, dass falsche Einschätzungen offenbar jederzeit
  korrigiert werden könnten. Da sie jedoch eine Neubewertung und keine Revision
  nach Art. 169 ff. StG vornahm, ging sie entsprechend aber selbst
  nicht davon aus, dass die älteren Einschätzungen offensichtlich falsch gewesen
  wären. Eine Revision gemäss Art. 169 ff. StG fällt damit ausser
  Betracht, nicht zuletzt, weil eine solche lediglich zugunsten einer
  steuerpflichtigen Person möglich ist. Die Beschwerdegegnerin 1 gibt
  weiter an, die früheren Werte seien mit Blick auf die bundesgerichtliche
  Rechtsprechung zu tief gewesen. Da dies jedoch bei sämtlichen Grundstücken
  der Fall wäre, wäre auch die prozessuale Revision für eine entsprechende
  Korrektur nicht der richtige Weg. Eine Praxisänderung der Verwaltung erlaubt
  nämlich keine prozessuale Revision (vgl. Art. 169 StG und
  Art. 117 VRG e contrario). Schliesslich gab die
  Beschwerdegegnerin 1 das Kaufrecht als Anlass zur Neubewertung an, womit
  sie zumindest implizit einen ausserordentlichen Umstand als gegeben sieht. Als
  Hintergrund für diese Überprüfung fügt sie darüber hinaus an, dass
  Bewertungen der Grundstücke im Kanton allgemein nicht mehr den Vorgaben des
  Bundesgerichts entsprächen. Die Beschwerdegegnerin 2 hat sich ihrerseits
  ebenfalls nicht eingehend dazu geäussert, worin sie ausserordentliche
  Umstände im Sinne von Art. 31 Abs. 1 GstBV erblickt. Sie hat in
  ihrem Entscheid lediglich in pauschaler Weise ausgeführt, die
  Beschwerdegegnerin 1 habe die ausserordentlichen Umstände konkretisiert,
  indem diese auf die allgemeine Neubewertung der Liegenschaft hingewiesen
  habe. Überdies stellte sich die Beschwerdegegnerin 2 auf den Standpunkt,
  dass die strittige Grundstücksbewertung wegen des Kaufrechtsvertrags erfolgt
  sei.

  
	
   

  
	
  4.2

  
	
  4.2.1 Art. 31 Abs. 1 GstBV definiert die
  ausserordentlichen Umstände nicht näher, weshalb diese auslegungsbedürftig
  sind. Nach den üblichen Regeln der Gesetzesauslegung ist eine Bestimmung in
  erster Linie nach ihrem Wortlaut auszulegen. Ist der Text nicht ganz klar und
  sind verschiedene Auslegungen möglich, so muss nach seiner wahren Tragweite
  gesucht werden unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente, namentlich
  von Sinn und Zweck sowie der dem Text zugrundeliegenden Wertung. Vom klaren,
  d.h. eindeutigen und unmissverständlichen Wortlaut darf nur
  ausnahmsweise abgewichen werden. Dies unter anderem dann, wenn triftige
  Gründe dafür vorliegen, dass der Wortlaut nicht den wahren Sinn der
  Bestimmung wiedergibt. Solche Gründe können sich aus der
  Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Grund und Zweck oder aus dem Zusammenhang
  mit anderen Vorschriften ergeben (BGE 141 V 674 E. 2.2,
  139 V 148 E. 5.1, je mit Hinweisen; VGer-Urteil VG.2021.00074
  vom 24. März 2022 E. II/5.2).

  
	
   

  
	
  4.2.2 Aus dem Wortlaut und der Systematik von
  Art. 31 GstBV folgt, dass Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte periodisch
  alle zehn Jahre neu bewertet werden sollen. Unklar erscheint dabei jedoch, ob
  sich die ausserordentlichen Umstände nur auf Einzelfälle oder auf die
  Gesamtheit bzw. eine Mehrzahl von Grundstücken bezieht. Mit Blick auf
  Art. 32 Abs. 1 GstBV, wonach dem Regierungsrat die Kompetenz zur
  Anordnung einer allgemeinen Neubewertung zusteht, wird aber deutlich, dass
  Art. 31 Abs. 1 GstBV Konstellationen einer Neubewertung aufgrund
  spezifischen Tatsachen betrifft. Dies entspricht denn auch einer Regelung,
  wie sie in anderen Kantonen existiert (vgl. Gerhard Roesch/Goranco
  Pandurski, Abgaberechtliche Immobilienbewertung, in StR 78/2023,
  S. 668 ff., 677). Daraus folgt, dass eine Überprüfung eines
  Einzelfalls aufgrund von Tatsachen, welche eine Vielzahl von Grundstücken
  betreffen bzw. von allgemeiner Relevanz sind, nicht unter diese Norm
  subsumiert werden kann. Eine angepasste bundesgerichtliche Rechtsprechung
  oder die Notwendigkeit einer allgemeinen Anpassung über die Dauer zu tief
  gewordener Werte lässt sich entsprechend nicht als ausserordentlicher Umstand
  im Sinne von Art. 31 Abs. 1 GstBV bezeichnen. Folglich kann eine
  Neubewertung aufgrund des geltend gemachten allgemeinen Anpassungsbedarfs der
  Werte im Kanton nicht gestützt auf Art. 31 Abs. 1 GstBV
  durchgeführt werden. Damit ist nachfolgend zu prüfen, ob die Eintragung eines
  Kaufrechts im Grundbuch als ausserordentlicher Umstand gemäss Art. 31
  Abs. 1 GstBV verstanden werden kann.

  
	
   

  
	
  4.3

  
	
  4.3.1 Art. 31 Abs. 1 GstBV ist offen formuliert. Aus dem
  Wortlaut wird aber zumindest deutlich, dass ein Abweichen vom zehnjährigen
  Prüfrhythmus eine Ausnahme darstellt. Die Eintragung eines Kaufrechts stellt
  dabei aber keine dermassen aussergewöhnliche und vor allem nicht direkt oder
  eindeutig mit dem Wert einer Liegenschaft verbundene Tatsache dar, wodurch
  eine Neubewertung angezeigt wäre. Dasselbe gilt für den von der
  Beschwerdegegnerin 1 vorgebrachten Grund von neuen Versicherungswerten.
  Dies ist ebenfalls nicht als derart aussergewöhnlich anzusehen, als dass unbesehen
  vom zehnjährigen Rhythmus abgewichen werden müsste. Anders würde sich
  beispielsweise eine erhebliche bauliche Veränderung auf dem Grundstück
  präsentieren, welche einerseits aussergewöhnlich ist und andererseits selbst
  im Zweifelsfall den Wert des Grundstücks verändert.

  
	
   

  
	
  4.3.2 Mit Blick auf das historische Auslegungselement ist
  weiter festzuhalten, dass die vorbereitenden Unterlagen des Regierungs- und
  Landrats keine Überlegungen zu Art. 31 Abs. 1 GstBV enthielten
  (vgl. Protokoll der Landratssitzung vom 8. und 22. November
  2000 sowie Schreiben der landrätlichen Kommission vom 23. Oktober 2000).
  Dies lässt sich damit erklären, dass diese Bestimmung keine Änderung erfuhr
  bzw. Art. 31 Abs. 1 GstBV inhaltlich bereits der Fassung vom
  24. Juni 1992 entsprach. Der Regierungsrat legte dem Landrat am
  30. März 1992 nach einigen gescheiterten Versuchen zwei Varianten der
  neuen Verordnung zur Bewertung der Grundstücke vor. Die vom Landrat (ohne
  Bezugnahme auf die Thematik der Neubewertungen) gewählte Variante enthielt
  bereits eine Bestimmung, wonach die Vermögenssteuerwerte und die
  Eigenmietwerte, ausserordentliche Umstände vorbehalten, alle fünf Jahre neu
  festzulegen seien. Die Kommission des Landrats beantragte daraufhin am
  2. Mai 1992 lediglich, die vom Regierungsrat vorgeschlagene Frist zur
  periodischen Neubewertung von fünf auf zehn Jahre zu verlängern. Dies wurde
  in der darauffolgenden Fassung übernommen. Der Zusatzbericht der
  landrätlichen Kommission vom 13. Juni 1992 äusserte sich ebenfalls nicht
  zu Art. 31 GstBV. In der Landratssitzung vom 24. Juni 1992 wurde
  Letzterer zwar diskutiert, dies jedoch nur hinsichtlich der Verwendung des
  Zürcher Baukostenindexes. Die Regelung der periodischen Neubewertung gemäss
  Art. 31 GstBV besteht damit bereits seit 1992 und das Erfordernis der
  ausserordentlichen Umstände wurde weder bei der Einführung noch im Jahr 2000
  näher erörtert. Des Weiteren musste sich die kantonale Rechtsprechung bislang
  nicht mit dieser Frage befassen. Entsprechend lässt sich aus dem historischen
  Auslegungselement nichts Entscheidwesentliches ableiten. Einzig die
  Verlängerung der Frist auf zehn Jahre deutet darauf hin, dass vom Gesetzgeber
  grundsätzlich keine allzu häufige Überprüfung gewollt war. Dies wiederum
  verstärkt die Annahme, dass für eine ausserordentliche Neubewertung hohe
  Hürden bestehen.

  
	
   

  
	
  4.3.3 Sodann lässt sich dem Bundesrecht zur Frage, ob das
  streitbetroffene Kaufrecht ein ausserordentlicher Umstand im Sinne von
  Art. 31 Abs. 1 GstBV darstellt, nichts Hilfreiches entnehmen. Die
  steuerliche Bewertung von Grundstücken ist nämlich hauptsächlich auf
  kantonaler Ebene relevant. Sie darf zwar das Bundesrecht nicht vereiteln. In
  welchem Verfahren die Bewertung der Grundstücke vorzunehmen ist, bestimmt das
  Steuerharmonisierungsgesetz aber nicht und den Kantonen kommt hierbei eine
  hohe Autonomie zu (vgl. BGer-Urteil 2C_94/2014 vom 28. August 2015
  E. 2.1 ff.; Hannes Teuscher/Frank Lobsiger, in: Martin
  Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Basler
  Kommentar StHG, 4. A., Basel 2022,
  Art. 14 N. 28). Nur, aber immerhin, lässt sich der
  bundesgerichtlichen Rechtsprechung entnehmen, dass der vereinbarte Preis im
  Rahmen eines Kaufrechtvertrags ein spekulatives Element enthält und sich
  daraus nicht zwingend der Verkehrswert ergeben muss. Wenn dieser Preis somit
  keine zwingend signifikante Abweichung des Verkehrswerts vom entsprechenden
  früheren Wert zur Folge hat, was eine Neubewertung erforderlich machen würde,
  erscheint ein Kaufrecht auch kein zwingender Anlass für eine Neubewertung zu
  sein (vgl. BGer-Urteil 9C_670/2022 vom 19. April 2023 E. 5.3;
  Lukas Aebi/Selina Many, Entscheidübersicht 4/2023, StR 7-8/2023, 546,
  551; zum früheren Recht vgl. BGE 103 Ia 103).

  
	
   

  
	
  4.3.4 Den Regelungen aus anderen Kantonen lassen sich
  sodann ebenfalls keine eindeutigen Schlussfolgerungen ziehen. So nimmt der
  Kanton Bern beispielsweise eine Neubewertung bei Errichtung, Änderung oder
  Löschung von Rechten, Lasten und Konzessionen, soweit sie für die amtliche
  Bewertung von Bedeutung sind, vor (Art. 183 Abs. 1 lit. d des
  Steuergesetzes des Kantons Bern vom 21. Mai 2000). Der Kanton Aargau
  sieht dies demgegenüber nicht vor. Er bewertet lediglich dann neu, wenn sich
  Bestand, Nutzung oder Wert des Grundstücks wesentlich ändern oder wenn die
  Werte auf einer offensichtlich unrichtigen Schätzung oder auf einer
  unrichtigen Rechtsanwendung beruhen (§ 218 Abs. 2 des
  Steuergesetzes des Kantons Aargau vom 15. Dezember 1998), was bei der
  Eintragung eines Kaufrechts nicht der Fall ist. Im Kanton Zürich ist eine
  ausserordentliche Neubewertung einzelner Liegenschaften schliesslich
  bei Neubauten, nach umfassender Totalrenovation oder Abbruch von Gebäuden und
  nach Handänderungen möglich (Weisung des
  Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften
  und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009, dessen
  Ziff. 89). Die Eintragung eines Kaufrechts stellt entsprechend
  ebenfalls keinen Grund für eine Neubewertung dar. Insgesamt besteht nur in
  einigen Kantonen überhaupt die Möglichkeit, ausserhalb einer festgelegten
  Frist ein Grundstück zu bewerten. Dabei gibt die Eintragung eines Kaufrechts
  nur in einzelnen Kantonen Anlass zu einer Neubewertung, wobei dies
  beispielsweise im Fall des Kantons Bern explizit auf Gesetzes- und nicht nur
  auf Verordnungsstufe geregelt wurde (vgl. zum Ganzen Roesch/Pandurski,
  677). Entsprechend stellt es im Vergleich zu anderen Kantonen zumindest nicht
  die Regel dar, dass die Eintragung eines Kaufrechts Anlass für eine
  Neubewertung bildet. Im Kanton Glarus ist dies mangels einer expliziten
  Regelung ebenfalls nicht vorgesehen.

  
	
   

  
	
  4.3.5 Als Zwischenfazit ist damit festzuhalten,
  dass Art. 31 GstBV die Beschwerdegegnerin 1 nicht berechtigt, wegen
  der streitbetroffenen Eintragung des Kaufrechts eine Neubewertung
  vorzunehmen, andernfalls das Legalitätsprinzip missachtet würde.

  
	
   

  
	
  5.

  
	
  Da die Beschwerdegegnerin
  1 die streitbetroffene Neubewertung unter anderem damit rechtfertigen will,
  dass die früheren Bewertungen nicht mehr mit der bundesgerichtlichen
  Rechtsprechung vereinbar seien, ist weiter zu prüfen, ob dies Anlass zur
  Neubewertung geben durfte. Dabei werden einmal korrekt ermittelte Steuerwerte
  mit der Zeit harmonisierungswidrig, wenn sie mehrere Jahre nicht angepasst
  worden sind und den aktuellen Werten nicht mehr annähernd entsprechen
  (Teuscher/Lobsiger, Art. 14 N. 32). Dies erscheint beim
  streitbetroffenen Grundstück auf den ersten Blick nicht offensichtlich, zumal
  die letzte Bewertung lediglich zwei Jahre alt war. Wenn die Werte allgemein
  nicht mehr aktuell sind, wie die Beschwerdegegnerin 1 geltend macht,
  erscheint es mit Blick auf die Rechtsgleichheit sodann nicht angebracht, dies
  in Einzelfällen als Anlass für Anpassungen zu nehmen. Es wäre diesfalls
  vielmehr geboten und wohl auch notwendig, den politischen Weg einer
  Verordnungsanpassung oder eines Regierungsratsbeschlusses (i.S.v.
  Art. 32 Abs. 1 GstBV) einzuschlagen, wodurch eine Anpassung aller
  Grundstücke gleichzeitig ermöglicht würde. Art. 72 Abs. 2 StHG
  erlaubt zwar eine direkte Anwendung der bundesrechtlichen Normen, wenn ihnen
  das kantonale Steuerrecht widerspricht. Dies setzt jedoch voraus, dass das
  Bundesrecht tatsächlich eine direkt anwendbare Regel enthält. Andernfalls ist
  der Gesetzgeber des jeweiligen Kantons kompetent, wobei die Kantonsregierung
  vorläufige Vorschriften erlassen kann (Art. 72 Abs. 3 StHG; vgl.
  zum Ganzen Silvia Hunziker/Corinna Bigler, in: Martin Zweifel/Michael Beusch,
  Basler Kommentar StHG, 4. A., Basel 2022, Art. 72 N. 11 ff.).
  Da das StHG nicht bestimmt, in welchem Verfahren die Bewertung der Grundstücke
  vorzunehmen ist und den Kantonen dabei eine weitgehende Autonomie zukommt
  (vgl. BGer-Urteil 2C_94/2014 vom 28. August 2015 E. 2.1 ff.; Hannes
  Teuscher/Frank Lobsiger, in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Basler Kommentar StHG, 4. A., Basel 2022, Art. 14 N. 2),
  kann die Beschwerdegegnerin 1 sich im Hinblick auf die streitbetroffene
  Einzelneubewertung nicht direkt auf das StHG abstützen. Wenn sie zur Ansicht
  gelangt, dass die Schätzungen der Grundstücke im Kanton allgemein nicht mehr
  aktuell seien, hat sie somit den Weg gemäss Art. 32 Abs. 1 GstBV zu
  beschreiten (vgl. auch Art. 72 Abs. 3 StHG und
  BGE 131 I 291 E. 2.5.3 ff.).

  
	
   

  
	
  6.

  
	
  Obschon das Anliegen der
  Beschwerdegegnerin 1 nach einer Neubewertung durchwegs nachvollziehbar
  und verständlich ist, muss schliesslich festgehalten werden, dass wohl nicht
  nur die bisherige Bewertungsmethode gegen Bundesrecht verstösst. Gemäss
  Art. 15 Abs. 1 i.V.m. Art. 17 Abs. 1 StHG bemisst sich
  das steuerbare Vermögen nämlich nach dem Stand am Ende des Kalenderjahrs als
  Steuerperiode. Das StHG gestattet den Kantonen dementsprechend nicht, das
  Vermögen nur in grösseren zeitlichen Abständen zu bewerten bzw. die
  ermittelten Vermögenswerte zu aktualisieren. Wenn sich aus der kantonalen
  Regelung Steuerwerte ergeben, die seit mehreren Jahren keine Anpassung mehr
  erfahren haben und den aktuellen Werten nicht mehr annähernd entsprechen,
  erweist sich dies als bundesrechtswidrig (BGer-Urteil 2C_422/2016 vom
  13. September 2017 E. 6, 2A.611/2004 vom 21. April 2005
  E. 3.3, je mit Hinweisen; Beat König/Christian Maduz, in Martin
  Zweifel/Michael Beusch, Basler Kommentar StHG, 4. A., Basel 2022,
  Art. 17 N. 2). Hieraus folgt, dass die Zehnjahresfrist gemäss
  Art. 31 Abs. 1 GstBV und die sehr eingeschränkte Möglichkeit einer
  Neubewertung wegen ausserordentlichen Umständen – unabhängig vom vorliegenden
  Fall – den Steuerharmonisierungsgrundsätzen entgegenstehen. Dies gilt umso
  mehr, als dass der Regierungsrat von Art. 32 Abs. 1 GstBV seit dem
  Steuerjahr 2001 keinen Gebrauch mehr gemacht hat (vgl. Art. 4
  Abs. 1 GstBV; VGer-Urteil VG.2004.00037 vom 30. August 2005
  E. 3a). Die damalige Neubewertung stand dabei unter der Annahme, dass
  die Werte im Kanton allgemein eher zu hoch angesetzt gewesen seien
  (vgl. hierzu das Protokoll der landrätlichen Sitzung vom
  8. November 2000), wobei sich die Situation heute wohl eher gegenläufig
  präsentiert, worauf die Beschwerdegegnerin 1 denn auch hinweist. Ein
  gewisser Handlungsbedarf des Gesetzgebers erweist sich damit als
  unumgänglich, nicht zuletzt, weil dem Verwaltungsgericht, wie bereits
  dargelegt, kein diesbezüglicher Spielraum verbleibt (vgl. vorstehende
  E. II/5; vgl. auch das Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich
  SB.2020.00088 vom 11. November 2020 E. 4.1 f. sowie die
  Weisung des Zürcher Regierungsrats an die Steuerbehörden über die Bewertung
  von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode
  2025, wonach der Kanton Zürich eine ähnliche Problematik mit einer
  allgemeinen Neubewertung zu legalisieren gedenkt). Im Übrigen ist erneut
  darauf hinzuweisen, dass eine Neubewertung direkt gestützt auf das
  Steuerharmonisierungsrecht ebenfalls nicht gerechtfertigt ist, andernfalls
  die den Kantonen hier zustehende Autonomie ausgehöhlt würde, was nicht
  angehen kann.

  
	
   

  
	
  7.

  
	
  Zusammenfassend war die
  Beschwerdegegnerin 1 mangels genügender Rechtsgrundlage nicht dazu befugt,
  das Grundstück der Beschwerdeführerin im Jahr 2022 neu zu bewerten.
  Art. 31 Abs. 1 GstBV sieht die Möglichkeit einer Neubewertung
  ausserhalb einer periodischen Zehnjahresfrist nur bei ausserordentlichen Umständen
  vor. Solche sind bei einer Eintragung eines Kaufrechts zu verneinen, was
  bereits zur Gutheissung der vorliegenden Beschwerde führt. Hinzuweisen ist
  darauf, dass Art. 31 Abs. 1 GstBV den Bestrebungen des
  Steuerharmonisierungsrechts entgegensteht, wobei eine direkte Anwendung der
  bundesrechtlichen Bestimmungen mit Blick auf die Wahrung der Kantonsautonomie
  vorliegend nicht angezeigt ist. Dementsprechend kommt der
  Beschwerdegegnerin 1 vor Ablauf der zehnjährigen Frist und mangels
  ausserordentlicher Umstände keine Befugnis für eine Neubewertung des
  streitbetroffenen Grundstücks zu. Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass
  wohl gesetzgeberische Anpassungen notwendig sind, um Art. 31 f.
  GstBV in Einklang mit dem Steuerharmonisierungsrecht zu bringen.

  
	
   

  
	
  Dies führt zur Gutheissung
  der Beschwerde. Der Entscheid der Beschwerdegegnerin 2 vom
  13. Februar 2024 sowie die Verfügungen der Beschwerdegegnerin 1 vom
  19. Dezember 2022 bzw. vom 10. Januar 2023 sind aufzuheben.

  
	
   

  
	
  III.

  
	
  1.

  
	
  Gemäss Art. 166
  Abs. 1 StG i.V.m. Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG hat die
  Partei, welche im Beschwerdeverfahren unterliegt, die amtlichen Kosten zu
  tragen. Ausgangsgemäss sind die Kosten somit auf die Staatskasse zu nehmen
  (Art. 135 Abs. 1 VRG) und der von der Beschwerdeführerin bereits geleistete
  Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 1'200.- ist ihr zurückzuerstatten.

  
	
   

  
	
  2.

  
	
  Eine Parteientschädigung
  steht der obsiegenden Beschwerdeführerin mangels einer berufsmässigen
  Vertretung nicht zu (Art. 138 Abs. 1 VRG). Ausgangsgemäss und
  mangels besonderer Umstände ist auch der Beschwerdegegnerin 1 keine
  solche zuzusprechen (Art. 138 Abs. 4 e contrario VRG).

  
	
  Demgemäss erkennt die Kammer:

  
	
  	
    1.

    	
    Die
    Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Beschwerdegegnerin 2
    vom 13. Februar 2024 sowie die Verfügungen der
    Beschwerdegegnerin 1 vom 19. Dezember 2022 sowie 10. Januar
    2023 werden aufgehoben.

    
	
    2.

    	
    Die
    Gerichtskosten werden auf die Staatskasse genommen. Der von der
    Beschwerdeführerin bereits geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von
    Fr. 1'200.- wird ihr zurückerstattet.

    
	
    3.

    	
    Es
    werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

    
	
    4.

    	
    Schriftliche
    Eröffnung und Mitteilung an:

    
	
     

    	
    […]