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**Case Identifier:** 68aa3656-065e-5a57-8a27-6710c33f50db
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-10-15
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 15.10.2018 C/12225/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-12225-2017_2018-10-15.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 16.10.2018. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/12225/2017 ACJC/1398/2018 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 15 OCTOBRE 2018 

 

Entre 

A______ et Monsieur B______, [domiciliés] ______, appelants d'un jugement rendu 
par le Tribunal des baux et loyers le 6 février 2018, comparant en personne, 

et 

C______, intimée, représentée par [la régie immobilière] D______, [sise] ______, en 
les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile. 

 

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C/12225/2017 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/192/2018 du 6 février 2018, communiqué aux parties par pli 
du 7 mars 2018, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé notifié le 

4 mai 2017 pour le 30 juin 2018 à A______ et B______ pour l’arcade n° 2 
d’environ 56,1 m2 avec arrière située au rez-de-chaussée de l’immeuble sis rue 
1______ à Genève (ch. 1 du dispositif), a dit qu’aucune prolongation de bail ne 
serait accordée à A______ et B______ (ch. 2), a débouté les parties de toutes 

autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 

 Les premiers juges ont retenu que la résiliation de bail était valable, du fait qu’en 
ne se pliant pas aux injonctions de la C______, bailleresse, A______ et B______, 

locataires, avaient violé l’art. 9 du Règlement relatif aux plans d’utilisation du sol 
de [la commune] C______ (ci-après : E______), le but de ce règlement ayant été 

reconnu d’intérêt public. 

 Selon le Tribunal, l’arcade litigieuse devait être destinée à une activité accessible 
au public, étant située dans les secteurs 1 à 3 soumis à l’art. 9 E______. En louant 
cette arcade dans un but d’usage de ______, la bailleresse avait estimé qu’il 
s’agissait d’une activité accessible au public, faute de quoi elle n’aurait pas pu la 
louer aux locataires. 

 Les locataires ne contestaient pas que les vitrines des locaux litigieux étaient 

borgnes, des rideaux ayant été installés et laissés malgré les demandes répétées de 

la bailleresse. Le fait que l’intérieur de l’arcade soit dissimulé aux yeux des 
passants ou qu’un conseil ne soit offert que sur rendez-vous étaient, entre autres, 
des critères permettant de considérer que l’activité exercée par les locataires était 
contraire aux buts de l’art. 9 E______ et ce, indépendamment du fait que, selon 
les locataires, l’arcade était ouverte au public dans la mesure où ils recevaient sur 
rendez-vous et étaient atteignables 24h sur 24. 

 Les locataires avaient également échoué à démontrer la violation du principe de 

l’égalité de traitement au motif que les photographies d’arcades qu'ils avaient 
produites n’indiquaient pas les lieux et le moment (heure, jour) où elles avaient 
été prises, ne permettant pas au Tribunal de déterminer si ces autres arcades 

respectaient ou non le E______.  

 Enfin, les premiers juges ont refusé d’octroyer une prolongation de bail. Malgré 
les demandes répétées de la bailleresse et les délais accordés, les locataires 

n’avaient pas retiré leurs rideaux, motif de la résiliation du bail. En outre, la 
bailleresse avait résilié le bail plus d’une année en avance et les locataires 
n’avaient fait aucune recherche de locaux de remplacement.  

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C/12225/2017 

B. a. Par acte adressé le 6 avril 2018 au greffe de la Cour de justice, A______ et 
B______ forment appel contre ce jugement, dont ils sollicitent l’annulation.  

 Ils concluent, préalablement, à l’audition en qualité de témoin de F______, 
[employée] de C______, et, principalement, à l’annulation de la résiliation du bail 
du 4 mai 2017 pour le 30 juin 2018.  

 Ils soutiennent que la bailleresse a accepté tacitement leur statut de «locaux 

fermés».  

 Par ailleurs, à leur sens, leur activité est confidentielle, à l’instar des autres 
rédactions à Genève. Les locaux comportant une pièce, ils fonctionnent sur 

rendez-vous, étant précisé que leurs coordonnées sont indiquées sur les portes des 

locaux en question.  

 Les locataires font également grief aux premiers juges d’avoir violé le principe de 
l’égalité de traitement au motif que d’autres arcades situées dans la rue 1______ 
ne correspondent pas non plus aux critères du E______. 

 Ils ont produit, comme pièce nouvelle, un courrier de A______ à la bailleresse 

daté du 2 avril 2018. Pour le surplus, les autres pièces produites font déjà partie de 

la procédure. 

 b. La C______ conclut à l’irrecevabilité de l’appel, subsidiairement à son rejet et 
à la confirmation du jugement.  

 Elle soutient sur la forme que les locataires n’ont pas critiqué le jugement querellé 
ni en droit, ni en rapport avec les faits et n’ont pas pris de conclusions, même 
implicites. Par ailleurs, bien que non pertinente et injustifiée, la demande 

d’audition d’un témoin au stade de l’appel est tardive. 

 Sur le fond, la bailleresse soutient que le E______ ne prévoit pas la dérogation 

que les locataires invoquent. Par ailleurs, ils n’ont pas démontré une inégalité de 
traitement entre les locataires, les photographies produites ne mentionnant ni 

l’heure de leur prise, ni l’adresse, ni les propriétaires des différentes arcades, de 
sorte qu’il n’est pas possible de connaître si des dérogations au E______ auraient 
été obtenues ou si à l’inverse des procédures sont en cours. Les locataires ne 
pouvaient pas non plus se prévaloir d’une égalité dans l’illégalité.  

 c. Les locataires n’ayant pas répliqué, les parties ont été avisées le 11 juin 2018 
par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.  

 

 

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C/12225/2017 

C. Il résulte du dossier les faits pertinents suivants : 

 a. Le 30 mai 2011, la C______, A______ et B______, ont conclu un contrat de 
bail à loyer portant sur la location d’une arcade n° 2 d’environ 56,1 m2 avec 
arrière situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis rue 1______ à Genève.  

 Les locaux étaient destinés à l’usage de ______, à l’exclusion de tout autre usage.  

 Le contrat a été conclu pour une durée initiale de 5 ans, du 1er juillet 2011 au 
30 juin 2016, renouvelable ensuite tacitement d’année en année, sauf résiliation 
respectant un préavis de six mois. 

 Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé par le contrat à 14'004 fr. 

 b. Le 12 janvier 2016, dans le cadre d’un courrier refusant une demande de baisse 
de loyer formulée par les locataires, la bailleresse a relevé que les vitrines de 

l’arcade étaient à nouveau en très mauvais état, alors que ses services avaient 
auparavant noté une évolution favorable.  

 c. Dans un courriel interne du 29 juillet 2016, une gérante de D______ constatait, 
en se référant à des photos non produites, que les vitrines de l’arcade litigieuse 
étaient toujours borgnes. 

 d. Par pli recommandé du 20 octobre 2016, la D______, constatant que les 
vitrines étaient toujours borgnes, a mis les locataires en demeure d’y remédier 
d’ici au 4 novembre 2016, faute de quoi leur bail serait résilié. 

 Le courrier susmentionné n’ayant pas été retiré, il a été renvoyé par pli simple le 
7 novembre 2016, un délai supplémentaire au 21 novembre 2016 étant octroyé 

aux locataires pour remédier au défaut constaté. 

 e. Par courrier du 30 janvier 2017, la D______ a informé les locataires que leur 
gérante d’immeuble, G______, allait se rendre dans les locaux litigieux, afin de 
procéder à une visite.  

 f. Par pli du 9 février 2017, G______ a relevé que les locataires étaient absents au 
rendez-vous fixé et n’avaient pas pris la peine de la contacter pour fixer un autre 
rendez-vous. Lors de son passage, elle avait constaté que les vitrines étaient 

toujours aveugles et ce, en contradiction avec le plan d’utilisation du sol auquel 
les locaux étaient soumis. Un ultime délai au 28 février 2017 leur était accordé 

pour y remédier, faute de quoi leur bail serait résilié. Pour le surplus, les locataires 

étaient requis de communiquer par retour de courrier quels étaient les horaires 

d’ouverture des locaux. 

 g. Par courrier du 27 février 2017, B______ a fait part à la D______ de sa 
surprise, n’ayant jamais entendu parler d’arcade aveugle en cinq ans. Il l'a 

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C/12225/2017 

informée de ce que son arcade serait visible de l’extérieur à partir du 10 mars 
2017, précisant toutefois qu’ils n’étaient pas les seuls locataires à avoir une arcade 
aveugle dans le quartier. S’agissant de leurs horaires, étant un média et non un 
commerce, ils savaient rarement à l’avance quand ils seraient présents ou non, 
raison pour laquelle figuraient sur leur vitrine les moyens de les contacter 

(téléphone et courriel). 

 h. Le 2 mars 2017, la D______ a accepté de prolonger au 10 mars 2017 le délai 
imparti aux locataires, précisant que si le nécessaire ne devait pas avoir été fait à 

cette date, elle procéderait à la résiliation du bail. Concernant les horaires 

d’ouverture, G______ aurait soin de vérifier l’ouverture des locaux lors de ses 
passages dans le quartier et elle reviendrait vers les locataires si elle devait estimer 

que ladite ouverture était insuffisante. 

 i. Un ultime délai à fin avril 2017 a été octroyé aux locataires par pli du 
22 mars 2017.  

 j. Par pli du 24 avril 2017, les locataires ont contesté le fait que leur arcade, vu 
son affectation, doive être accessible au public, celle-ci correspondant en outre 

aux deux exceptions prévues par le E______, à savoir des locaux où les visiteurs 

étaient tenus à une certaine confidentialité ainsi que les bureaux. De surcroit, le 

E______ n’indiquait rien concernant les arcades aveugles ou pas. 

 k. Par avis de résiliation du 4 mai 2017, la bailleresse a résilié le bail pour le 
30 juin 2018. 

 l. Le congé a été contesté en temps utile devant le Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers. Non conciliée le 25 septembre 2017, la cause a été 

portée devant le Tribunal le 23 octobre 2017 par un simple courrier des locataires, 

sollicitant du Tribunal qu’il active la suite de la procédure. 

 m. Par ordonnance du 10 novembre 2017, le Tribunal a imparti aux locataires un 
délai au 24 novembre 2017 pour déposer une demande complète accompagnée 

d’un bordereau de pièces, de l’autorisation de procéder et des conclusions 
soumises à la Commission. 

 Le 23 novembre 2017, les locataires ont communiqué au Tribunal divers 
documents, dont l’autorisation de procéder. Ils précisaient que leurs conclusions et 
argumentaire étaient explicités «dans les documents annexés auprès de la 

D______». 

 n. Dans sa réponse du 10 janvier 2018, la bailleresse a conclu principalement à 
l’irrecevabilité de la demande, celle-ci ne contenant aucun allégué, ni aucune 
description de l’objet du litige ou conclusion, subsidiairement à la validation de la 
résiliation. 

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C/12225/2017 

 Elle a soutenu que le E______ était opposable aux locataires, étant antérieur au 

bail et s’appliquant géographiquement à leur arcade. Celle-ci était en effet située 
au rez-de-chaussée et consacrait une activité accessible au public, soit une activité 

culturelle, par le biais de ______. Elle ne remplissait pas la définition de local 

fermé au public. 

 o. Lors de l’audience du 6 février 2018 du Tribunal, le représentant de la 
bailleresse a explicité le motif du congé dans le sens qu’en tout cas au moment du 
congé, l’arcade était borgne, en ce sens qu’on ne voyait pas depuis l’extérieur ce 
qu’il y avait à l’intérieur. Les premiers courriers dataient de 2016, mais le constat 
avait déjà été fait auparavant, l’arcade étant borgne depuis plusieurs années. Elle 
était en outre constamment fermée et la bailleresse avaient beaucoup de mal à 

joindre les locataires. 

 B______ a admis que l’arcade était toujours borgne au jour de l’audience, photo à 
l’appui. Il s’agissait de rideaux tirés toute la journée. Il contestait en revanche que 
l’arcade doive être visible. Selon lui, il n’avait jamais été spécifié que l’arcade 
devait être ouverte au public. Depuis le début, il avait donc installé lesdits rideaux. 

Il n’était pas possible pour les locataires de les enlever, car ils faisaient beaucoup 
de travail de montage, d’interviews et de réunions. Les locaux étaient par ailleurs 
ouverts au public, dans la mesure où ils recevaient sur rendez-vous, comme tous 

les ______ à Genève, et ils étaient atteignables 24h sur 24. Dans son courrier du 

12 janvier 2016, la bailleresse avait uniquement relevé que la vitrine était dans un 

piteux état, à savoir sale, mais pas qu’il était problématique qu’elle soit borgne. 
Les locataires avaient d’ailleurs obtempéré en refaisant la vitrine avec de 
nouvelles inscriptions. Il serait extrêmement difficile pour eux de retrouver des 

locaux ailleurs, notamment d’un point de vue financier et également du fait qu’il 
était connu que leur ______ se situait dans le quartier ______ [1______]. Ils 

avaient vaguement regardé pour de nouveaux locaux, mais n’avaient pas vraiment 
fait des recherches, car ils attendaient de voir ce qu’il adviendrait de la procédure 
en cours. Si le congé devait être validé pour le motif indiqué, il y aurait une 

inégalité de traitement évidente par rapport à d’autres arcades, dont ils ont produit 
les photographies.  

 Après avoir indiqué au Tribunal n’avoir pas de témoins à faire entendre, les 
parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions. La cause a été gardée à juger 

à l’issue de l’audience.  

 

 

 

 

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C/12225/2017 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C_310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 

p. 493 consid. 1). 

 La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 

2011, n. 13 ad art. 308 CPC). 

 Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 

litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 

jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 

effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 

art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 

de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 

l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1).  

 1.2 En l'espèce, le loyer annuel des locaux en question, charges non comprises, 
s’élève à 14'004 fr.  

 En prenant en compte uniquement la durée de protection de trois ans et le montant 

du loyer, charges non comprises, la valeur litigieuse est largement supérieure à 

10'000 fr. (14'004 fr. x 3 ans = 42'012 fr.).  

 La voie de l’appel est ainsi ouverte. 

 1.3 Selon l’art. 311 CPC, l’appel écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance 
d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit 
être jointe au dossier. 

 Conformément à la jurisprudence, pour satisfaire à l’exigence de motivation de 
l’appel, il ne suffit pas de renvoyer aux moyens soulevés en première instance, ni 
de se livrer à des critiques toutes générales de la décision attaquée. La motivation 

doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre 

aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision que 

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le recourant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique  

(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

 Contrairement à ce que soutient l’intimée, la Cour retient que la motivation de 
l’appel est suffisante. En effet, il découle de l’appel que les locataires, qui 
comparaissent en personne, contestent le congé pour les différentes raisons 

évoquées et en demandent l’annulation, même si aucune conclusion formelle n’a 
été prise à cette fin. Ils ont ainsi critiqué spécifiquement le jugement entrepris, en 

étayant suffisamment leur argumentation. 

 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2

ème
 éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 

Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 

p. 349 ss, n. 121). 

2.  Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris 
en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et 

s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien 

que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les 

deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, op. cit., n. 6 ad art. 317 CPC). 

 2.1 La preuve a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC). 
Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats 

proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 CPC). 

 La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst), en particulier 

le droit pour le justiciable de fournir des preuves quant aux faits de nature à 

influer sur le sort de la décision (ATF 132 V 368 consid. 3.1 et les réf.). L'autorité 

a l'obligation, sous l'angle du droit d'être entendu, de donner suite aux offres de 

preuves présentées en temps utile et dans les formes requises, à moins qu'elles ne 

soient manifestement inaptes à apporter la preuve ou qu'il s'agisse de prouver un 

fait sans pertinence (cf. ATF 131 I 153 consid. 3; 124 I 241 consid. 2, JdT 2000 I 

130; 121 I 306 consid. 1b; arrêt du Tribunal fédéral 5A_403/2007 du 25 octobre 

2007 consid. 3.1). 

 Le juge peut renoncer à une mesure d’instruction pour le motif qu’elle est 
manifestement inadéquate, porte sur un fait non pertinent ou n’est pas de nature à 
ébranler la conviction qu’il a acquise sur la base des éléments déjà recueillis (arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_452/2013 du 31 mars 2014 consid. 3.1 et réf. citées). 

 2.2 En l’espèce, les appelants ont produit, comme pièce nouvelle, un courrier de 
A______ à l’intimée daté du 2 avril 2018.  

http://justice.geneve.ch/perl/decis/138%20III%20374
http://justice.geneve.ch/perl/decis/132%20V%20368
http://justice.geneve.ch/perl/decis/131%20I%20153
http://justice.geneve.ch/perl/decis/124%20I%20241
http://justice.geneve.ch/perl/decis/2000%20I%20130
http://justice.geneve.ch/perl/decis/2000%20I%20130
http://justice.geneve.ch/perl/decis/121%20I%20306
http://justice.geneve.ch/perl/decis/5A_403/2007

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 Cette pièce et les faits qu’elle contient sont recevables, celle-ci étant postérieure à 
la date où le Tribunal a gardé la cause à juger, à savoir le 6 février 2018. Elle a 

donc été produite sans retard, du fait qu’elle ne pouvait pas être produite devant le 
Tribunal.  

 2.3 S’agissant de la nouvelle demande en appel des locataires visant à l’audition 
en qualité de témoin de F______, [employée] de C______, elle est irrecevable, car 

tardive. En effet, les appelants n’indiquent pas en quoi ils auraient été empêchés 
de requérir cette audition devant le Tribunal, et ce alors même que, sur demande 

du Tribunal, ils avaient expressément déclaré n’avoir pas de témoins à faire 
entendre. 

 Quoi qu’il en soit, même si ladite demande avait été recevable, elle aurait été 
rejetée, du fait que l’audition de ce témoin n’est pas de nature à influer sur le sort 
de la décision.  

3. Pour justifier l’annulation de la résiliation du bail du 4 mai 2017, les appelants 
soutiennent que pendant cinq ans, ils n’ont reçu aucune demande de l’intimée en 
vue de rendre accessible au public leur arcade, de sorte que cela signifie 

tacitement que leur statut de «locaux fermés» avait été accepté par celle-ci. De 

plus, chacune des demandes de l’intimée était différente, de sorte qu’elles 
n’étaient pas claires.  

 Selon les appelants, leur activité est confidentielle, de sorte qu’il ne leur est pas 
possible d’être ouverts au public, à l’instar des autres ______ à Genève. Les 
locaux comportant une pièce, ils fonctionnent sur rendez-vous, étant précisé que 

leurs coordonnées sont indiquées sur les portes des locaux.  

 Enfin, les appelants font grief aux premiers juges d’avoir violé le principe de 
l’égalité de traitement. Ils ont relevé, dans la rue 1______, neuf arcades sur moins 
de 400 mètres qui ne correspondent pas aux critères du E______ et deux arcades 

borgnes et non ouvertes au public qui ont été inaugurées durant les trois dernières 

années par le Conseil administratif.  

 3.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, chaque partie est en principe libre 
de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de 

congé prévu. Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à 

l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle 

renaît et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir 

son cocontractant. La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un 

motif de résiliation particulier et ce même si elle entraîne des conséquences 

pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1 

p. 62).  

http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/140%20III%20496
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/138%20III%2059

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C/12225/2017 

 En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter 

la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts 

(ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de 

rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour 

des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 du 13 décembre 

2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 

ATF 120 II 105 consid. 3b/bb), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou en 

faveur de ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 

du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3  

et 4). 

 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne 

foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est 

annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 et 

271a CO).  

 La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de 

la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). 

 Les cas typiques d'abus de droit, à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, 

l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion 

grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et 

l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la 

bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO. Il n'est toutefois pas nécessaire que 

l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit 

"manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC. Ainsi, le congé doit être considéré comme 

abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. 

Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur 

un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation 

est lacunaire ou fausse (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 

consid. 2.2). 

 Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 

locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles 

de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles 

pour le locataire ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus 

important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin. Pour statuer sur la validité 

d'un congé, il faut examiner l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non 

pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester 

dans les locaux; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la 

prolongation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 

consid. 2.2). 

http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/136%20III%20190
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/142%20III%2091
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/140%20III%20496
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/4A_293/2016
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/4A_475/2015
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/120%20II%20105
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/4A_198/2016
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/4A_18/2016
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/4A_19/2016
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/4A_19/2016

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C/12225/2017 

 Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la 

bonne foi, il faut déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur et si 

le motif est réel (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 

consid. 2.2). 

 3.2 A teneur de l’art. 9 du Règlement relatif aux plans d’utilisation du sol de [la 
commune] C______ (E______), afin de développer l’animation et l’attractivité 
des quartiers dans les secteurs 1 à 3, en maintenant et en favorisant l’implantation 
des activités de manière harmonieuse, diversifiée et équilibrée, les surfaces au 

rez-de-chaussée des bâtiments, doivent, pour la nette majorité de chaque surface, 

être destinées ou rester destinées à des activités accessibles au public, lorsqu’elles 
donnent sur des lieux de passage ouverts au public (al. 1.1). 

 Cette règle ne s’applique pas lorsqu’une construction nouvelle ne se situe pas en 
continuité avec des bâtiments dont les rez-de-chaussée sont affectés à des locaux 

ouverts au public (art. 9 al. 1.2 E______). 

 Par activités accessibles au public, il faut entendre les locaux ouverts au public, 

les arcades ou les bâtiments accessibles depuis le rez-de-chaussée, quels que 

soient les étages ouverts au public, notamment destinés au commerce, à 

l’artisanat, aux loisirs, aux activités sociales ou culturelles, à l’exclusion des 
locaux fermés au public (art. 9 al. 2.1 E______). 

 Par locaux fermés au public, on entend des locaux inoccupés par des personnes ou 

des locaux occupés essentiellement par des personnes de l’entreprise ou qui sont 
destinés à une clientèle accueillie dans des conditions de confidentialité, 

notamment des bureaux, cabinets médicaux, études d’avocats, de notaires, 
fiduciaires, experts-comptables, agents immobiliers, etc. (art. 9 al. 2.2 E______). 

 3.3 Le but de l’art. 9 E______ est l’interdiction d’affecter à des bureaux fermés au 
public les surfaces au rez-de-chaussée donnant sur des lieux de passage ouverts au 

public, afin de lutter contre les «vitrines mortes» dans les zones fréquentées et 

animées, ce qui constitue manifestement un but d’intérêt public (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_317/2009 du 15 janvier 2010 consid. 8.1; ATA/830/2004 du 

26 octobre 2004). 

 Par jugement du 29 mai 2015 (JTAPI/642/2015), le Tribunal administratif de 

première instance, qui avait à examiner si une agence immobilière présentait les 

caractéristiques d’une arcade ouverte au public, a retenu que l’absence 
d’indication en vitrine concernant l’offre commerciale, le fait que l’intérieur de 
l’arcade soit dissimulé aux yeux des passants, ou qu’un conseil ne soit offert que 
sur rendez-vous, étaient, entre autres, des critères permettant de considérer que 

l’activité d’une agence immobilière se tenait dans des conditions de 
confidentialité contraires aux buts de l’art. 9 E______. 

http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/4A_19/2016

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 Cela étant, la réaffectation de locaux commerciaux sis au rez-de-chaussée d’un 
bâtiment à une activité administrative dans des bureaux fermés au public a été 

admise lorsque ceux-ci se trouvaient dans un périmètre où il n’y avait 
pratiquement pas d’activité ni d’animation piétonne. Ainsi, dans un cas 
concernant la transformation d’arcades, originairement destinées à une affectation 
commerciale accessible au public, en des salons privés à un usage personnel et 

familial, le propriétaire a été autorisé à les garder fermées au public. Cette 

approche était justifiée au regard du principe de l’égalité de traitement, compte 
tenu de la présence de deux banques en rez-de-chaussée dans le même périmètre, 

et de l’inaction des autorités pour faire respecter le PUS et le [règlement] 
E______ (ATA/282/2006 du 23 mai 2006 et les références citées). 

 3.4 En l'espèce, les premiers juges ont retenu à raison que la résiliation de bail 
était valable, du fait qu’en ne se pliant pas aux injonctions de l’intimée, les 
appelants avaient violé l’art. 9 E______, règlement reconnu d’intérêt public. 

 A l’instar du Tribunal, la Cour retient que les appelants ne contestent pas que les 
vitrines des locaux litigieux étaient borgnes au moment de la résiliation du bail, 

des rideaux ayant été installés et laissés malgré les demandes claires et répétées de 

l’intimée de les enlever pour se conformer au E______, lequel oblige de rendre 
l’arcade accessible au public. Ils admettent également que les locaux en question 
doivent être considérés comme un lieu fermé au public.  

 En effet, à teneur de la jurisprudence, le fait que l’intérieur de l’arcade soit 
dissimulé aux yeux des passants ou qu’un conseil ne soit offert que sur 
rendez-vous sont, entre autres, des critères permettant de considérer que l’activité 
exercée par les locataires est contraire aux buts de l’art. 9 E______. Les 
allégations des appelants selon lesquelles l’arcade serait ouverte au public dans la 
mesure où ils reçoivent sur rendez-vous et que leurs coordonnées sont indiquées 

sur les portes des locaux, voire qu'ils sont atteignables 24h sur 24 comme indiqué 

devant le Tribunal, n’y changent rien. 

 En louant cette arcade dans un but d’usage de ______, la bailleresse estimait qu’il 
s’agissait d’une activité accessible au public, faute de quoi elle n’aurait pas pu la 
louer aux locataires. Les appelants ont échoué à établir que l’intimée aurait 
accepté tacitement leur statut de «locaux fermés», contrairement à ce que prévoit 

le E______. Une telle affectation aurait été contraire au droit, les locaux litigieux 

ne bénéficiant d’aucune dérogation en la matière. 

 S’agissant d’une éventuelle violation du principe de l’égalité de traitement, les 
appelants ont échoué à prouver que neuf arcades sur moins de 400 mètres ne 

correspondent pas aux critères du E______ et que deux arcades sont borgnes et 

non ouvertes au public, comme ils l’allèguent. Les photographies d’arcades qu'ils 
ont produites devant le Tribunal n’indiquent notamment pas les lieux et le 

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moment (heure, jour) où elles ont été prises, ne permettant pas de déterminer si 

ces arcades respectent ou non le E______, comme expressément indiqué dans le 

jugement querellé. Le grief des appelants faisant valoir la violation du principe de 

l’égalité de traitement sera donc rejeté.  

 Enfin, les appelants n’ont pas contesté le refus des premiers juges d’accorder une 
prolongation de bail, de sorte que la Cour n’y reviendra pas. 

4.  A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 6 avril 2018 par A______ et B______ contre le 

jugement JTBL/192/2018 rendu le 6 février 2018 par le Tribunal des baux et loyers 

dans la cause C/12225/2017. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Nicolas 

DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 
 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr. cf. consid. 1.2.