# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** dd9d5fc5-9f5d-57c5-94de-6356d32ada72
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-10-09
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 09.10.1998 12.1998.154
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1998-154_1998-10-09.html

## Full Text

Incarto n.

  12.98.00154

  	
  Lugano

  9 ottobre 1998/fb

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta
  dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente 

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente
per statuire nella causa sommaria per sfratto dei conduttori - inc. no. DI.98.210
della Pretura del Distretto di Bellinzona - promossa con istanza 16 giugno 1998
da

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr.
  __________ 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr.
  __________

   

  

 

che
il Segretario assessore della Pretura ha accolto, con decreto 6 luglio 1998,
ordinando lo sfratto dei convenuti dall’appartamento al II piano dello stabile
di via __________, part. n. __________ di proprietà dell’istante.

 

Appellante
i convenuti i quali, con atto di appello 17 luglio 1998, chiedono, in via
principale, di respingere l’istanza di sfratto e, in via subordinata, di
beneficiare di una protrazione della locazione.

 

Mentre
la controparte, con osservazioni 21 agosto 1998, chiede la reiezione dell’appello.

 

Letti
ed esaminati gli atti ed i documenti di causa

 

 

 

 

Considerato

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   _________
e__________ occupano l’appartamento composto di 4 locali oltre a 2 locali quali
ripostiglio nello stabile di via __________ in forza di un contratto di
locazione, annotato a Registro fondiario, stipulato, nel giugno 1995, con
l’allora proprietario dell’immobile __________.

 

                                         A
seguito del fallimento di quest’ultimo la __________ ha acquistato, il 20
aprile 1998, ai pubblici incanti con doppio turno d’asta, lo stabile di via
__________ libero dell’annotazione della locazione a favore di __________ 

 

                                   2.   Con
l’istanza di sfratto che ci occupa la __________ - argomentando che, a seguito
dell’acquisto agli incanti con doppio turno d’asta, la locazione, diversamente
da quello che prevede l’art. 261 CO, non passa all’acquirente - ha chiesto lo
sfratto di __________ e _________dai locali occupati.

 

                                         Il
Pretore, con il decreto impugnato, ha accolto la domanda e decretato lo sfratto
dei convenuti che, ora, si appellano a questa Camera per ottenere la riforma
della pronuncia di prima istanza.

 

                                      

                                   3.   L’appello
viene accolto per i seguenti motivi.

 

                               3.1.   Contrariamente
alla tesi degli appellanti è senz’altro giustificata la conclusione del Pretore
nel senso che, in caso di aggiudicazione con doppio turno d’asta, il contratto
di locazione - analogamente per quanto succede con il contratto d’affitto
agricolo (DTF 124 III 37) - non è trasferito all’acquirente (RFJ 1995, 23 e
nota a sentenza del prof. __________; e per tutti __________ in AJP 1998, 843 e
__________ in AJP 1998, 1119 con i riferimenti dottrinali contenuti in questi
due studi).

 

                               3.2.   Sarebbe
invece necessario approfondire quali siano i mezzi di difesa di cui dispone
l’aggiudicatario per liberarsi di colui che occupa i locali. 

                                         __________
(op. cit., pag.  33) ritiene che la soluzione più semplice sia quella di
assimilare questo caso a quello del locatore che ha un bisogno urgente della
cosa conformemente all’art. 261 cpv. 2 litt. a) CO, dove l’uso proprio è
rappresentato dalla necessità di mantenere il valore del pegno, e quindi
l’aggiudicatario dovrebbe poter rescindere la locazione rispettando i termini
legali di disdetta degli art. 266b e seg. CO.

                                         Per
__________ (op. cit.) l’aggiudicatario non deve far intimare alcuna disdetta,
egli riceve l’immobile senza oneri e può liberarsi immediatamente di chi lo
occupa (uguale conclusione per __________ 1991, 145 in part. 151 e __________
in RFJ 1996, 10 per il quale il locatario non ha più nessun titolo per
giustificare l’occupazione dei locali ma gli deve essere concesso un certo
tempo per trovare altra sistemazione).

                                         __________
(op. cit., pag. 1123), dopo aver ricordato le possibilità proposte dalla
dottrina, qui sopra evocate, prospetta l’esistenza di un rapporto di fatto tra
aggiudicatario e locatario con la conseguenza però che il primo, può in ogni
tempo domandare la liberazione dei locali con un’azione in restituzione basata sull’art.
641 CC, sia essa petitoria o possessoria, così da garantire un certo lasso di
tempo al locatario per sistemarsi e rispettare anche il concetto di protezione
sociale voluto dal legislatore con le disposizioni riguardanti il trasferimento
della locazione.

                                         

 

                               3.3.   La
questione può essere lasciata qui indecisa poiché, qualsiasi sia la soluzione
adottata, l’istanza di sfratto della __________ non può trovare accoglimento.

 

                                         Infatti,
se si abbraccia la tesi che auspica il mantenimento del contratto di locazione
con la possibilità di disdetta ai sensi dell’art. 261 cpv. 2 litt. a) CO, manca
la formale valida notifica di disdetta.

 

                                         Se
invece si propende per l’inesistenza di qualsiasi rapporto di locazione e
quindi per la possibilità dell’aggiudicatario di liberarsi immediatamente di
chi occupa i locali attraverso l’azione di restituzione, la procedura di
sfratto non è data poiché essa é ammissibile solo in presenza di un valido
contratto di locazione o di comodato debitamente disdetto; se, con
l’aggiudicazione per doppio turno d’asta, il contratto di locazione non passa
all'acquirente l’occupazione dei locali avviene senza titolo e di conseguenza
non si può invocare alcun contratto (II CCA 10 maggio 1994 R. c. C. nella quale
si negava la possibilità di far capo alla procedura di sfratto all’acquirente
all’asta di un appartamento nei confronti del precedente proprietario che lo
occupava).

Per i quali motivi

vista, per le spese, la vigente TG e l’art.
148 CPC

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello
è accolto e di conseguenza il decreto di sfratto 6 luglio 1998 viene così
riformato:

 

                                         1.   L'istanza
di sfratto 16 giugno 1998 è respinta.

 

                                         2.   La
tassa di giustizia di Fr. 80.- più le spese, da anticiparsi dalla parte
richiedente, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere alla controparte
Fr. 150.- per ripetibili. 

 

                                   II.   La
tassa di giustizia della procedura d’appello in Fr. 180.- e le spese i Fr. 20.-
(totale Fr. 200.-), già anticipati dagli appellanti, sono a carico della
controparte che rifonderà loro Fr. 300.- per ripetibili.

 

                                  III.   Intimazione
a:      - __________

                                         Comunicazione
alla Pretura di Bellinzona

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           Il
segretario