# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** afde8e31-3cb4-5caa-a9d7-5e483189de82
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 00.00.0000 PVG 2019 3
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2019-3_0000-00-00.pdf

## Full Text

3/3 Grundstückerwerb durch Personen im Ausland PVG 2019

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Grundstückerwerb durch Personen 3 
im Ausland
Acquist da bains immobigliars tras 
persunas a l‘exteriur
Acquisto d’immobili da parte di 
residenti all’estero
Bewilligungsgesetz (BewG). Vorliegen mehrerer bewilli- 
gungspflichtiger Erwerbstatbestände bei mit Vermächt- nis 
belastetem Grundstückerwerb einer Alleinerbin.
– Die Vorinstanz erteilt der von der Erblasserin als Allei- 

nerbin eingesetzten und im Ausland domizilierten Stif- tung 
die Bewilligung zum Erwerb einer Immobilie mit der 
Auflage, diese sei in Anwendung von Art. 8 Abs. 2 BewG 
innert zwei Jahren nach dem Versterben der mit einem 
Wohnrecht bedachten und ebenfalls im Ausland 
domizilierten Vermächtnisnehmerinnen bzw. nach defi- 
nitiver Aufgabe des Nutzungsrechtes wieder zu veräus- 
sern; seitens der Vermächtnisnehmerinnen lag kein Ge- 
such vor.

– Mit der erbrechtlichen Anordnung fallen das Eigentum und 
das Nutzungsrecht an der Immobilie auseinander (E.3).

– Die Vorinstanz hat ihr Ermessen überschritten, indem sie den 
Erwerb des Eigentums mit einer Auflage betreffend die 
Ausübung des Nutzungsrechts durch die Vermächt- 
nisnehmerinnen verknüpft hat, ohne dass diese um eine 
Bewilligung nach BewG ersucht haben (E.5).

– Sollten die Vermächtnisnehmerinnen kein Gesuch ein- 
reichen oder wäre deren enge und schützenswerte Be- 
ziehung nicht ausgewiesen, so hätte die Vorinstanz der 
Stiftung den Eigentumserwerb mit der Auflage nach Art. 8 
Abs. 2 BewG zu bewilligen; sollten hingegen die Ver- 
mächtnisnehmerinnen ein Gesuch einreichen, welches 
nach Art. 8 Abs. 2 BewG bewilligungsfähig ist, wäre weiter 
zu prüfen, inwieweit der erblasserische Wille mit den 
Vorgaben des Sachen- und Erbrechts sowie mit dem BewG 
in Einklang ist bzw. gebracht werden kann (E.6, 7).

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Legge sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero 
(LAFE). Sussistenza di diverse fattispecie di negozio d’ac- 
quisto soggette ad autorizzazione in caso di compera da 
parte di una erede unica di un fondo gravato da un legato.
– L’istanza inferiore ha autorizzato l’acquisto di un immo- bile 

a una fondazione domiciliata all’estero designata dal 
disponente come unica erede con l’onere che l’immobile, in 
applicazione dell’art. 8 cpv. 2 LAFE, debba essere ven- duto 
entro due anni dal decesso delle legatarie tributate con un 
diritto d’abitazione e anch’esse domiciliate all’es- tero risp. 
dopo la rinuncia definitiva a tale diritto; da par- te delle 
legatarie non è stata presentata alcuna richiesta.

– Per mezzo della disposizione di successione la proprietà e il 
diritto di utilizzo sull’immobile vengono separati (consid. 
3).

– L’istanza inferiore ha ecceduto il potere discrezionale 
subordinando l’acquisto della proprietà a un onere con- 
cernente l’esercizio del diritto di utilizzo delle legatarie 
senza che queste abbiano richiesto un’autorizzazione 
LAFE (consid. 5).

– Se le legatarie non dovessero inoltrare una richiesta o se il 
loro stretto e tutelabile legame non fosse dimostrato, allora 
l’istanza inferiore dovrebbe autorizzare l’acquis- to della 
proprietà alla fondazione sotto l’onere secon- do l’art. 8 
cpv. 2 LAFE; se invece le legatarie dovessero inoltrare una 
richiesta autorizzabile giusta l’art. 8 cpv. 2 LAFE, andrebbe 
esaminato in che misura la volontà del disponente si 
concili o si possa conciliare con le disposi- zioni sui diritti 
reali e del diritto di successione nonché con la LAFE 
(consid. 6, 7).

Erwägungen:
3. Gemäss Erbschein vom 18. Februar 2014 setzte die Er- 

blasserin die Beschwerdegegnerin 2 als Alleinerbin ein. Dieser steht 
somit das Eigentum an der 2,5-Zimmerwohnung, StWE- Grundstück-
Nr. S50210, Gemeinde X.  zu. Im handgeschriebe- nen Testament 
vom 12. November 2012 überlässt die Erblasserin ihren beiden 
Freundinnen B. und C. (nachfolgend: Ver- mächtnisnehmerinnen) das 
Nutzungsrecht an der vorgenannten Wohnung. Das Eigentum und die 
Nutzung der 2,5-Zimmerwoh- nung fallen somit auseinander.

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4. Das Bewilligungsgesetz verfolgt nach Art. 1 BewG das 
Ziel, die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. 
Dadurch soll sichergestellt werden, dass der Boden in erster Linie den 
Einwohnern der Schweiz vorbehalten bleibt und der Umfang des 
ausländischen Grundeigentums dauerhaft auf einem tragba- ren Mass 
stabilisiert wird (Botschaft vom 16. September 1981 zu einem 
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen 
im Ausland und zur Volksinitiative «gegen den Ausver- kauf der 
Heimat»; BBl 1981 III S. 585 ff., S. 619). Deswegen hat der 
Gesetzgeber den Erwerb eines Grundstücks gemäss Art. 655 ZGB 
durch Personen im Ausland einer Bewilligungspflicht unterstellt 
(Art. 2 BewG). Diese Bewilligung ist für das bewilligungspflichti- ge 
Geschäft konstitutiv. Vor der Erteilung der Bewilligung befindet sich das 
Rechtsgeschäft in einem Schwebezustand. Es wird erst mit 
Erteilung der Bewilligung definitiv verbindlich (Bundesge- 
richtsurteil 2C_109/2015 vom 3. November 2016, E.3.2).

4.1. Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von 
Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Be- 
hörde (Art. 2 Abs. 1 BewG), sofern keine Ausnahme der Bewilli- 
gungspflicht vorliegt (Art. 2 Abs. 2 und Abs. 3 sowie Art. 7 BewG). Der 
Erwerb des Eigentums oder eines Wohnrechts gilt als Erwerb eines 
Grundstückes (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG). Die Beschwerdegeg- nerin 2 
hat ihren Sitz in Deutschland (Bf-act. 11), die Vermächtnis- 
nehmerinnen sind deutsche Staatsangehörige (Bf-act. 5).

4.2. Der Beschwerdegegner 1 hat der Beschwerdegegnerin 2 
die Bewilligung zum Erwerb des StWE-Grundstücks Nr. S50210 
erteilt. Er beruft sich auf Art. 8 Abs. 2 BewG (Bf-act. 1, Dispositi- 
vziffer 1). Dieser besagt, dass einem Erben, welcher der Bewilli- gung 
bedarf und keinen Bewilligungsgrund hat, der Erwerb mit der Auflage 
bewilligt wird, das Grundstück innert zweier Jahre wieder zu 
veräussern. Die vom Beschwerdegegner 1 erteilte Bewilligung erging 
jedoch unter der Auflage, das Grundstück innert zwei Jah- ren nach 
dem Versterben der Nutzungsberechtigten bzw. nach der definitiven 
Aufgabe der Nutzung durch diese wieder zu veräussern (Bf-act. 1, 
Dispositivziffer 2).

5. Der Streitpunkt liegt in der Auflage, welche der Beschwer- 
degegnerin 2 im Rahmen der Bewilligung erteilt wurde (Bf-act. 1). Der 
Beschwerdeführer rügt, dass die beiden Erwerbstatbestände 
vermischt worden seien. Er begründet dies damit, dass zwei be- 
willigungspflichtige aber nicht bewilligungsfähige Tatbestände zu einem 
bewilligungsfähigen Tatbestand verknüpft worden seien.

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Nachfolgend ist zuerst zu prüfen, ob es sich um zwei je einzeln be- 
willigungspflichtige und bewilligungsfähige Tatbestände handelt.

5.1.1. Beim ersten Tatbestand handelt es sich um den er- 
brechtlichen Erwerb des Stockwerkeigentum-Grundstücks Nr. S50210 
(55/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. 2464, mit Son- derrecht an 
der 2,5-Zimmerwohnung Nr. 7) durch die Beschwer- degegnerin 2. 
Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken 
einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Be- hörde (Art. 2 Abs. 1 
BewG). Als Erwerb eines Grundstückes gilt der Erwerb des Eigentums 
(Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG). Juristische Per- sonen, die ihren 
statutarischen oder tatsächlichen Sitz im Ausland haben, gelten als 
Personen im Ausland (Art. 5 Abs. 1 lit. b BewG). Die 
Beschwerdegegnerin 2 ist eine Stiftung, welche ihren tatsäch- lichen 
Sitz im Ausland hat und Eigentum an einem Grundstück er- wirbt. Der 
Erwerb untersteht der Bewilligungspflicht.

5.1.2. Ein Erwerb ist bewilligungsfähig, wenn er unter ei- nen 
allgemeinen oder kantonalen Bewilligungsgrund subsumiert werden 
kann. Einem Erben, welcher der Bewilligung bedarf und keinen 
Bewilligungsgrund hat, wird der Erwerb mit der Auflage be- willigt, das 
Grundstück innert zweier Jahre wieder zu veräussern. Weist der Erbe 
enge, schutzwürdige Beziehungen zum Grundstück nach, so kann die 
Bewilligung ohne diese Auflage erteilt werden (Art. 8 Abs. 2 BewG). 
Die Beschwerdegegnerin 2 ist eingesetzte Al- leinerbin der Erblasserin. 
Sie kann jedoch als Stiftung keine engen, schutzwürdigen Beziehungen 
zum Grundstück aufweisen, weshalb die Bewilligung nur mit der 
Auflage der Veräusserung innert zwei Jahren erteilt werden kann.

5.2.1. Beim zweiten Tatbestand handelt es sich um den 
erbrechtlichen Erwerb des Nutzungsrechts des Stockwerkeigen- tum-
Grundstücks Nr. S50210 (55/1000 Miteigentum an Grund- stück Nr. 
2464, mit Sonderrecht an der 2,5-Zimmerwohnung Nr. 7) durch die 
beiden testamentarisch eingesetzten Vermächtnisneh- merinnen. Der 
Erwerb des Nutzungsrechts ist dem Grundstücks- erwerb 
gleichgesetzt (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG). Als Personen im Ausland 
gelten auch Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen 
Gemeinschaft, welche ihren rechtmässigen und tat- sächlichen 
Wohnsitz nicht in der Schweiz haben (Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG). 
Darunter fallen auch die Vermächtnisnehmerinnen. Ihr Er- werb wäre 
folglich ebenfalls bewilligungspflichtig.

5.2.2. Erwerberinnen, deren Bewilligungspflicht sich nicht 
ausschliessen lässt, haben nach dem Erwerb um die Bewilligung

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oder die Feststellung nachzusuchen, dass sie keiner Bewilligung 
bedürfen (Art. 17 Abs. 1 BewG). Die Vermächtnisnehmerinnen ha- ben 
kein Gesuch um Erwerbsbewilligung gestellt, weshalb darüber nicht 
entschieden werden kann. Sollten sie sich dafür entscheiden, ein 
Gesuch um Erwerbsbewilligung beim Beschwerdegegner 1 ein- 
zureichen, so hätte dieser deren Bewilligungsfähigkeit zu prüfen. 
Diese beurteilte sich für Vermächtnisnehmerinnen, wie in der Ver- 
fügung vom 20. August 2018 dargelegt, nach Art. 8 Abs. 2 BewG. Die 
Vermächtnisnehmerinnen wären bewilligungsfähig, falls sie enge, 
schutzwürdige Beziehungen zum Grundstück nachweisen könnten. 
Darüber konnte die Vorinstanz jedoch mangels Gesuch gar nicht 
entscheiden.

5.3. Der Beschwerdegegner 1 hat sein Ermessen über- 
schritten indem er die beiden Tatbestände miteinander vermischt hat, 
obwohl nur das Bewilligungsgesuch der Beschwerdegegne- rin 2 
eingegangen ist, und die Vermächtnisnehmerinnen gar kein Gesuch 
um Erwerbsbewilligung beim Beschwerdegegner 1 ge- stellt hatten. 
Dies muss zur Gutheissung der Beschwerde führen, wobei die 
Vorinstanz abzuklären haben wird, ob die Vermächtnis- nehmerinnen 
ihr Nutzungsrecht ausüben wollen oder nicht. Diese Abklärung kann 
entweder direkt bei den Vermächtnisnehmerinnen oder über den 
Willensvollstrecker erfolgen.

6.1. Sollten die Vermächtnisnehmerinnen kein entspre- 
chendes Gesuch einreichen oder wäre deren enge und schützens- werte 
Beziehung nicht ausgewiesen, so hätte die Vorinstanz der Stiftung 
den Eigentumserwerb mit der Auflage nach Art. 8 Abs. 2 BewG zu 
bewilligen.

6.2. Sollten hingegen die Vermächtnisnehmerinnen ein Ge- 
such einreichen, welches nach Art. 8 Abs. 2 BewG bewilligungsfä- hig 
ist, wäre weiter zu prüfen, inwieweit der erblasserische Wille mit den 
Vorgaben des Sachen- und Erbrechts sowie mit dem BewG in Einklang 
ist bzw. gebracht werden kann. Aus dem Testament vom
12. November 2011 geht hervor, dass die Erblasserin der Stiftung nur 
das nackte Eigentum an der 2,5-Zimmerwohnung überlassen wollte, 
während die Vermächtnisnehmerinnen das Nutzungsrecht an dieser 
Wohnung erhalten sollten. Diese Konstruktion führt zu zwei 
bewilligungspflichtigen Erwerbssituationen. Die Frage ist, ob Art. 8 
Abs. 2 BewG so interpretiert werden kann, dass der erblas- serische 
Wille zum Tragen kommen kann. Dies wäre etwa der Fall, wenn man – 
wie es die Vorinstanz in der angefochtenen Verfügung gemacht hat – die 
Auflage an die Stiftung mit einer Suspensivbedin- gung verknüpft, oder 
wenn man die allenfalls bei den Vermächtnis-

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nehmerinnen vorliegenden engen, schutzwürdigen Beziehungen zum 
Grundstück auf den Erwerb des nackten Eigentums durch die Stiftung 
ausdehnt als notwendige Voraussetzung, um das abgelei- tete 
Nutzungsrecht überhaupt zu ermöglichen, diesfalls verknüpft mit einer 
Resolutivbewilligung hinsichtlich des Bestands des Nut- zungsrechts; 
bei Wegfall der Bedingung würde dann ohne Zutun die Auflage 
gemäss Art. 8 Abs. 2 BewG in Kraft treten. Beide Vari- anten 
erscheinen prima vista jedenfalls nicht zum vorneherein als unzulässig, 
zumal die Anordnung der Erblasserin in keinerlei Hin- sicht als 
Umgehung der Vorgaben des BewG erscheinen und des- sen Sinn und 
Zweck auch nicht zuwiderlaufen. Immerhin hätte die Erblasserin das 
angestrebte Ergebnis – zumindest nach schweize- rischem Erbrecht – 
weitgehend auch mit einer Vor- und Nacherbe- neinsetzung erreichen 
können, was vorbehältlich der besonderen Nähe der Vorerbinnen zur 
Liegenschaft gemäss Art. 8 Abs. 2 BewG bewilligungsfähig gewesen 
wäre. Für eine Auslegung des BewG im Sinne von an sich 
unproblematischen erbrechtlichen Anordnungen hat sich auch das 
Bundesgericht in seinem Urteil 2C_109/2015 vom
3. November 2016 ausgesprochen, in welchem es eine Auflage des 
Eigentümers sinngemäss den Nutzungsberechtigten überband, um die 
beabsichtigte Nutzung überhaupt zu ermöglichen (vgl. dort E.4).

7. Zusammengefasst hat der Beschwerdegegner 1 sein 
Ermessen nach Art. 51 Abs. 1 lit. a VRG überschritten, indem er zwei 
separate Erwerbstatbestände in eine Bewilligung zusammen- fasste, 
obschon für den einen Erwerbstatbestand gar kein Gesuch gestellt 
wurde und somit auch die notwendigen Abklärungen betr. enge und 
schutzwürdige Beziehungen gemäss Art. 8 Abs. 2 BewG unterblieben 
sind. Die Beschwerde wird demzufolge gutgeheissen. Die angefochtene 
Dispositivziffer 2 erweist sich nach dem Gesag- ten als unrechtmässig 
und ist aufzuheben. Die Sache wird zur wei- teren Abklärung des 
Sachverhalts und der Neubeurteilung an die Vorinstanz 
zurückgewiesen.
U 18 67 Urteil vom 30. April 2019