# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 712dce91-3941-574b-988f-c2270a48db10
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-05-24
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 24.05.2005 A/2330/2004
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-2330-2004_2005-05-24.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/2330/2004-TPE ATA/369/2005 

ARRÊT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

du 24 mai 2005 

 

dans la cause 

Monsieur Alberto Francisco BAUER  

et 

COMMUNAUTÉ DES COPROPRIÉTAIRES DE LA PROPRIÉTÉ PAR 
ÉTAGES RUE DE LA TERRASSIÈRE 14 
représentée par Me Alberto Bauer, avocat  

contre 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE 
CONSTRUCTIONS 

et 

DÉPARTEMENT DE L’AMÉNAGEMENT, DE L’ÉQUIPEMENT ET DU 
LOGEMENT 

et 

 
GAYANOAM S.A. 

 

 

- 2/6 - 

A/2330/2004 

EN FAIT 

1.  Le 28 avril 2004, le département de l’aménagement, de l’équipement et du 
logement (ci-après : le DAEL) a autorisé Monsieur Pierre-Alain Zimmermann à 
effectuer des travaux visant à modifier une arcade commerciale en bar à café à 
l’adresse rue de la Terrassière 14 à Genève. 

2.  Par acte du 27 mai 2004, signé par Monsieur Claude Eichenberger, 
administrateur de la communauté des copropriétaires de la propriété par étages rue 
de la Terrassière 14 (ci-après : la communauté des copropriétaires), cette commu-
nauté, ainsi que Monsieur Alberto Francisco Bauer, propriétaire d’un lot de PPE 
au 1er étage de ce bâtiment, ont recouru contre cette décision auprès de la 
commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : la 
commission).  

3.  Le 23 juin 2004, la communauté des copropriétaires a informé la 
commission que l’arcade litigieuse avait été vendue à la société Gayanoam S.A. 

4.  Le 23 septembre 2004, M. Bauer, avocat, s’est constitué pour la 
communauté des copropriétaires. Il agissait également en personne, avec élection 
de domicile en son étude. Il a sollicité un délai pour compléter le recours en 
exposant qu’il avait commencé de le rédiger quand il avait été prévenu par la 
police qu’un de ses proches venait de décéder accidentellement. Il n’avait pu 
achever son travail pour des raisons évidentes et avait alors demandé à 
M. Eichenberger de déposer cet acte, tant pour la communauté des copropriétaires 
que pour lui-même.  

5.  Le 24 septembre 2004, la commission a entendu les parties en comparution 
personnelle.  

  M. Zimmermann a exposé que la requête déposée visait à régulariser des 
travaux réalisés en infraction. Quant à M. Bauer, il a relevé qu’il avait son étude 
au premier étage de l’immeuble en question et qu’il était incommodé par les 
odeurs de cuisine qui montaient dans le bâtiment. 

6.  Par décision du 1er octobre 2004, la commission a déclaré le recours 
irrecevable. L’objet du recours n’entrait pas dans le cadre restreint de la gestion de 
la communauté. Cette dernière ne pouvait dès lors agir en son nom. 
M. Eichenberger n’était pas un mandataire professionnellement qualifié. La 
demande faite par Me Bauer, le 23 septembre 2004, ne pouvait être admise en tant 
que demande de restitution de délai, car elle avait été déposée plus de dix jours 
après la fin de l’empêchement (art. 16 alinéa 3 de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

- 3/6 - 

A/2330/2004 

7.  Le 15 novembre 2004, la communauté des copropriétaires et M. Bauer, 
agissant pour lui-même, ont saisi le Tribunal administratif d’un recours.  

  Ils ont exposé que le Tribunal fédéral avait considéré, dans le cadre de deux 
affaires valaisannes jugées récemment, qu’une communauté de copropriétaires par 
étages avait la qualité pour attaquer une autorisation de construire. Le règlement 
de la copropriété prévoyait qu’une autorisation devait être obtenue avant tout 
changement d’affectation des locaux. Il appartenait aussi à l’administrateur de 
faire observer le règlement. 

  D’autre part, M. Eichenberger - à la retraite maintenant – était à l’époque 
directeur de la Compagnie de gestion immobilière ; il avait été juge assesseur à la 
commission de conciliation en matière des baux et loyers et était dès lors 
parfaitement qualifié au sens de l’article 9 alinéa 1 LPA. 

  Enfin, Me Bauer avait contacté le greffe de la commission lorsqu’il avait 
reçu la demande d’avance de frais, le 1er juin 2004. Elle avait été versée depuis 
son étude après que ledit greffe l’eut rassuré sur l’absence de toute informalité. 

8.  Le 1er décembre 2004, Gayanoam S.A. s’est opposée au recours. En cas de 
violation du règlement de copropriété, la communauté aurait dû saisir le Tribunal 
de première instance. 

  De son côté, le DAEL s’en est rapporté à justice, s’agissant de questions 
d’ordre strictement procédural, le 17 décembre 2004. 

EN DROIT 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable de ce point de vue (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 
22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05 ; 63 alinéa 1 litt. a LPA). 

2. a. Lorsque plusieurs personnes ont la propriété d’un bien-fonds, elles en sont 
copropriétaires (art. 646 al. 1 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 - CC - RS 
210). A ce titre, chaque copropriétaire a des droits quant au bien-fonds, 
notamment celui de faire des actes d’administration courants (art. 647a CC), des 
actes d’administration plus importants (art. 647b CC) et des actes de disposition 
(art. 648 CC). De plus, le concours de tous les copropriétaires est nécessaire pour 
les aliénations, constitutions de droits réels ou changements dans la destination de 
la chose, à moins qu’ils n’aient unanimement établi d’autres règles à cet égard 
(art. 648 al. 2 CC). La communauté des copropriétaires ordinaires n’a pas la 
capacité d’exercer des droits en son nom, elle ne peut pas actionner ou être 
actionnée en justice (P.-H. STEINAUER, op. cité, p. 361 n° 1293 et les références 
citées). Enfin, il ne s’agit pas d’une personne morale (n°1304). 

- 4/6 - 

A/2330/2004 

 b. Le législateur fédéral a choisi de traiter la propriété par étages comme un 
cas particulier de copropriété (P.-H. STEINAUER op. cité, p. 309 n° 1124). Celle-
ci se distingue de celle-là par le fait quelle est, de par la loi, dotée d’une 
organisation plus forte (art. 712g à 712t CC), en particulier, la communauté 
formée par les propriétaires d’étages bénéficie, selon l’article 712l, d’une certaine 
autonomie juridique (P.-H. STEINAUER, op. cité, p. 310 n° 1126). 

 c.  La capacité restreinte de la communauté des propriétaires d’étages n’existe 
que pour les questions relevant de la gestion de la sphère commune de l’immeuble 
(A. WERMELINGER, La propriété par étages, commentaire des articles 712a à 
712t du Code civil suisse, Fribourg 2002, p. 447). Elle peut agir en justice pour 
des questions liées à un état de fait concernant les parties communes de 
l’immeuble et non pas celles qui ne concernent que les parties exclusives de ce 
dernier (A. WERMELINGER, op. cit., p. 484 ad n° 161). La capacité judiciaire de 
la communauté englobe toutes les procédures, y compris celles du droit public, 
lorsqu’elle peuvent concerner la gestion de la propriété par étages (A. 
WERMELINGER, op. cit., p. 485 ad n° 162). Cette capacité s’étend aux 
procédures dans le domaine de l’aménagement du territoire, pour peu que la 
propriété par étages soit lésée ou concernée ou pour celle relevant de la police des 
constructions, tel le permis de construire délivré à un voisin (A. WERME-
LINGER, op. cit., p. 490 ad n° 193 et 194). 

 d. En l’espèce, la communauté des copropriétaires agit pour contester un 
changement d’affectation dans les locaux mêmes de la copropriété. Il s’agit d’une 
procédure qui concerne tant les parties communes que les parties exclusives de 
l’immeuble, de même que le respect du règlement de copropriété. Dès lors, c’est à 
tort que la commission lui a dénié la qualité pour agir. La décision litigieuse sera 
en conséquence annulée et le dossier renvoyé à la commission pour qu’elle 
instruise le fond du litige. 

3.  La commission a d’autre part dénié à M. Eichenberger la qualité de 
mandataire professionnellement qualifié, sans procéder à aucun acte d’instruction 
à cet égard. 

  Selon l’article 9 alinéa 1 LPA, les parties peuvent se faire représenter 
notamment par un mandataire professionnellement qualifié pour la cause dont il 
s’agit. La jurisprudence a eu l’occasion de préciser que, pour être qualifiés, les 
mandataires devaient disposer de connaissances  suffisantes dans le domaine du 
droit dans lequel ils prétendent être à mêmes de représenter une partie. L’examen 
de cette compétence doit se faire de cas en cas, au vu de la formation et de 
l’expérience professionnelle de l’intéressé (ATA/418/2004 du 18 mai 2004).  

  En l’espèce, le recourant soutient que M. Eichenberger était, à l’époque du 
recours, directeur d’une grande régie de la place et qu’il avait de l’expérience en 
matière de baux et loyers. Le recours devant en tout état être renvoyé à la 

- 5/6 - 

A/2330/2004 

commission, il appartiendra à cette dernière d’instruire ces faits afin de 
déterminer, en connaissance de cause, si M. Eichenberger peut être ou non 
considéré comme un mandataire professionnellement qualifié. 

4.  Le Tribunal administratif relèvera encore que c’est à juste titre que la 
commission a refusé de restituer le délai de recours à M. Bauer, le délai de dix 
jours prévu à l’article 16 alinéa 3 LPA n’étant en tout état pas respecté. 

 
5.  Au vu de l’issue du litige, une indemnité de procédure, de CHF 1'000.-, à la 

charge de l’Etat de Genève, sera allouée aux recourants, qui obtiennent gain de 
cause. Aucun émolument ne sera perçu (art. 87 LPA). 

PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 15 novembre 2004 par Monsieur Alberto 
Francisco Bauer et la communauté des copropriétaires de la propriété par étages rue de 
la Terrassière 14 contre la décision de la commission cantonale de recours en matière de 
constructions du 1er octobre 2004 ; 

au fond : 

admet le recours ; 

renvoie le dossier à la commission de recours en matière de constructions au sens des 
considérants ; 

alloue aux recourants une indemnité de CHF 1'000.- à la charge de l’Etat de Genève.  

dit qu’il n’est pas perçu d’émolument ; 

communique le présent arrêt à Me Alberto Francisco Bauer, recourant et avocat de la 
communauté des copropriétaires de la propriété par étages rue de la Terrassière 14 , à la 
commission cantonale de recours en matière de constructions ainsi qu’au département 
de l’aménagement, de l’équipement et du logement et à Gayanoam S.A. 

Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Paychère, Mme Hurni, M. Thélin, Mme Junod, 
juges. 

- 6/6 - 

A/2330/2004 

Au nom du Tribunal administratif : 

la greffière-juriste : 
 
 

C. Del Gaudio-Siegrist 

 la vice-présidente : 
 
 

L. Bovy 
 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :