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**Case Identifier:** 136ad0bc-641a-5094-8a89-5345314352ef
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-11-28
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 28.11.2016 C/24449/2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-24449-2014_2016-11-28.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 

30 novembre 2016. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/24449/2014 ACJC/1552/2016 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 28 NOVEMBRE 2016 

 

Entre 

 A______, ______, ______, appelant et intimé sur appel joint d'un jugement rendu par 
le Tribunal des baux et loyers le 10 mars 2016, représenté par B______, ______, 

______, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile, 

et 

C______, ayant son siège 1______, intimée et appelante sur appel joint, comparant par 
Me Lorenzo PARUZZOLO, avocat, route des Acacias 6, case postale 588, 1211 Genève 

4, en l'étude duquel elle fait élection de domicile. 

 

- 2/15 - 

 

C/24449/2014 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/219/2016 du 10 mars 2016, expédié pour notification aux 
parties le même jour, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé 

notifié le 12 novembre 2014 pour le 31 août 2017 à A______ (ci-après : le 

locataire) concernant les locaux professionnels d’environ 400 m
2
 situés au rez-de-

chaussée de l’immeuble sis 1______, (ch. 1 du dispositif) a accordé à A______ 

une unique prolongation de son bail d’une année, échéant le 31 août 2018, (ch. 2 

du dispositif) a autorisé le locataire à résilier son bail en tout temps moyennant un 

préavis écrit d’un mois pour la fin d’un mois, (ch. 3 du dispositif) a débouté les 

parties de toutes autres conclusions (ch. 4 du dispositif) et a dit que la procédure 

était gratuite (ch. 5 du dispositif).  

 En substance, les premiers juges ont retenu que le motif du congé relatif au besoin 

propre de C______ (ci-après : la bailleresse) de récupérer les locaux pour y 

transférer son exploitation, avait été démontré à satisfaction de droit. Depuis le 

début de la procédure, la motivation du congé n’avait pas varié; il ressortait des 

pièces produites que les baux des autres locataires du bâtiment avaient également 

été résiliés; la bailleresse avait d’ores et déjà commencé à s’installer dans les 

locaux. Le Tribunal a en outre considéré que le motif du congé ayant été établi, 

aucun congé représailles ne saurait être retenu. Par conséquent, le congé était 

valable. 

 Le Tribunal a également retenu une prolongation d’une année du bail, échéant au 

31 août 2018. En effet, il a estimé que la locataire occupait les locaux depuis trois 

ans et demi environ, que le congé lui avait été notifié plus de deux ans et demi 

avant son échéance et qu’il n’avait pas produit de preuve concernant ses 

recherches de locaux de remplacement. D’un autre côté, le Tribunal a considéré 

que le besoin de la bailleresse n’était pas véritablement urgent. 

 Finalement, le Tribunal a fait droit aux conclusions du locataire, en l’autorisant à 

quitter les locaux en tout temps, moyennant un préavis d’un mois pour la fin d’un 

mois.  

B. a. Par acte expédié le 29 avril 2016 au greffe de la Cour de justice, A______ a 
formé appel contre ce jugement. Ses conclusions tendent à ce que la Cour de 

justice déclare son appel recevable, annule et mette à néant le jugement du 

10 mars 2016, puis cela fait et statuant à nouveau, annule la résiliation de bail du 

12 novembre 2014, et si mieux n’aime, lui accorde une prolongation de bail pleine 

et entière de six ans à compter de la dernière échéance, soit dès le 31 août 2017 

jusqu’au 31 août 2023, et, en tout état, déboute C______ de toutes autres 

conclusions.  

- 3/15 - 

 

C/24449/2014 

 Le locataire a invoqué implicitement la violation de l’art. 271 CO. Il a indiqué que 

l’autorité de première instance avait considéré que le besoin propre de la 

bailleresse avait été démontré à satisfaction de droit alors même qu’il n’avait pas 

entendu le Maire de la Commune 2______, et qu’aucune preuve des procédures 

diligentées par la Commune 2______ n’avait été apportée. La seule preuve sur 

laquelle le Tribunal s’est fondé résidait en les seules déclarations de ce dernier. 

Par conséquent, il y aurait disproportion évidente entre ses intérêts et ceux de la 

bailleresse, au regard de ses enjeux économiques. D______ aurait été approché 

par des promoteurs et ses intérêts économiques seraient donc plus importants que 

ceux de la bailleresse. 

 Le locataire a également fait valoir, de façon implicite, la violation de 

l’art. 272 CO. Il avait investi des machines et du matériel conséquent dans les 

locaux. Il serait aussi très difficile de trouver un local commercial qui puisse lui 

permettre d’exercer son activité économique sans devoir mettre un terme à ses 

activités. L’intérêt du locataire à poursuivre son activité dans les locaux 

commerciaux primait sur la promotion immobilière de la bailleresse, qui n’avait 

pas non plus prouvé qu’il y avait péril en la demeure pour elle de récupérer les 

locaux à 1______. L’opération immobilière de la bailleresse pourrait attendre 

2023 car l’intimée devait s’attendre à ce que l’appelant n’entende pas accepter la 

résiliation de son bail. En outre, E______ n’avait pas prouvé qu’elle allait 

s’implanter à 1______, or c’est elle qui était locataire de la parcelle sise à 

2______. 

 b. Par acte déposé le 2 juin 2016, C______ a répondu à l’appel et formé un appel 
joint. Elle s’en est rapportée à justice quant à la recevabilité de l’appel de 

A______, concluant, sur le fond, à son rejet. Sur appel joint, la bailleresse a 

conclu à ce que le chiffre 2 du dispositif du jugement soit annulé, puis, cela fait et 

statuant à nouveau, à ce que le congé notifié par la bailleresse le 12 novembre 

2014 soit déclaré valable, qu’aucune prolongation de bail ne soit accordée, que la 

procédure soit gratuite et que A______ soit débouté de toutes autres conclusions. 

 La bailleresse a allégué des faits nouveaux, soit que le 24 mai 2016, un convoi 

spécial par camion avait pu acheminer deux nouvelles machines ______ dans le 

bâtiment de 1______, où désormais une dizaine d’employés environ, sous contrat 

avec E______ y travaillent de manière permanente. En outre, de nouveaux 

conteneurs avaient pu être ajoutés sur le site de 1______, ainsi que le matériel de 

E______ précédemment stocké dans les locaux de 3______. La bailleresse a 

également indiqué être parvenue à un accord avec la locataire F______ qui avait 

quitté les locaux loués à 1______ le 30 avril 2016, après s’être vue attribuer dès le 

1
er

 avril 2016 les locaux commerciaux précédemment occupés par E______ à la 

4______ à 3______. 

- 4/15 - 

 

C/24449/2014 

 La bailleresse s’est plainte de la violation des art. 272 al. 1 et 2 CO et 4 CC. Selon 

elle, l’état de fait démontrait que la surface des locaux occupée par A______ était 

trop grande pour ses besoins, puisqu’il avait sous-loué une partie des locaux à 

G______. L’activité artisanale du locataire ne comportait pas de caractéristiques 

particulières. Contrairement à ce qu’il indiquait, le marché des locaux 

commerciaux disponibles dans le canton de Genève était actuellement propice et 

le locataire pouvait parfaitement trouver des locaux comparables ailleurs. Le bail 

a été résilié plus de deux ans et demi avant son échéance, ce qui constituait un 

temps largement suffisant pour retrouver des locaux dans le cas particulier, si tant 

est que le locataire eût fait des recherches sérieuses de locaux de remplacement, 

ce qui n’était pas le cas en l’espèce. La bailleresse avait un besoin de récupérer le 

plus rapidement possible toute la surface du bâtiment afin de pouvoir l’exploiter 

totalement en y transférant toute l’activité industrielle de E______ déployée à 

2______ et causant des nuisances vers 1______. La récupération totale visait 

également à pouvoir entreprendre des travaux de modification de la structure du 

bâtiment, ce qui n’était pas envisageable tant que les locataires étaient encore 

présents sur le site de 1______. Compte tenu de l’intérêt absolument fondé de la 

bailleresse de pouvoir récupérer les locaux aussi rapidement que possible, une 

prolongation de bail d’une année ne se justifiait pas en termes économiques 

prépondérants pour le locataire, au détriment du bailleur. 

 c. Par acte expédié le 23 juin 2016, A______ a répondu à l’appel joint. Il s’en est 
rapporté à justice quant à sa recevabilité, concluant, sur le fond, à son rejet. Pour 

le reste, le locataire a pris les mêmes conclusions que dans son mémoire d’appel 

du 29 avril 2016. 

 Il a indiqué que la surface des locaux loués n’était pas trop grande pour ses 

besoins, sachant qu’en plus des locaux loués d’une surface de 400 m
2
, il disposait 

d’une mezzanine de 200 m
2
 dont il utilisait tout l’espace. Ce n’était qu’une 

surface de 119 m
2
 qu’il sous-louait. L’activité de ______ du locataire comportait 

des caractéristiques particulières et ne pouvait être exercée dans n’importe quels 

locaux, sachant que l’utilisation de produits chimiques, inflammables et toxiques 

nécessitait que les locaux soient aérés et extrêmement bien ventilés. Par ailleurs, 

les bruits engendrés par l’activité étaient conséquents et risqueraient de déranger 

le voisinage selon la situation des locaux. Le locataire n’avait pas trouvé de 

locaux équivalents pour un prix abordable qui ne le mènerait pas à la faillite. Par 

ailleurs, un déménagement lui coûterait près de 50'000 fr., somme qu’il ne pouvait 

se payer, sans mettre son entreprise en danger. Ainsi, l’intérêt du locataire à 

poursuivre son activité économique primait sur la promotion immobilière de la 

bailleresse. 

 d. Par acte expédié le 18 juillet 2016, la bailleresse a répliqué à la réponse à 
l’appel joint de A______. Elle a intégralement persisté dans ses conclusions 

d’appel joint du 2 juin 2016. 

- 5/15 - 

 

C/24449/2014 

 La bailleresse a indiqué que l’activité artisanale du locataire pouvait être exercée 

dans d’autres locaux industriels du canton. Le prix du déménagement de 50'000 fr. 

était contesté. Le locataire ne pouvait pas non plus alléguer les difficultés liées à la 

remise des locaux et à la prolongation de bail en lien avec le sous-locataire, dans 

la mesure où celui-ci avait loué des locaux pour le 1
er

 août 2016 dans la zone 

industrielle de 1______. Le locataire est en mesure d’en faire autant, des locaux 

industriels étant disponibles dans la zone de 1______. L’aménagement des 

machines ne pouvait débuter dans cette partie du complexe immobilier que par la 

récupération de toute la surface et l’enlèvement de la séparation artificielle. Pour 

le surplus, la bailleresse a persisté dans l’intégralité de ses conclusions. 

 e. Par courrier du 4 août 2016, le locataire a indiqué qu’il n’avait pas 
d’observations complémentaires à formuler et qu’il persistait dans l’intégralité de 

ses conclusions. 

 f. Par courrier du 15 août 2016, les parties ont été avisées de ce que la cause était 
gardée à juger. 

C. Les éléments suivants résultent de la procédure : 

 a. Le 23 août 2012, H______, alors propriétaire, et A______, ont conclu un 
contrat de bail portant sur la location de locaux professionnels d’environ 400 m

2
 

au rez-de-chaussée de l’immeuble à 1______. 

 Les locaux étaient destinés à l’usage ______. 

 Les dépendances étaient constituées de deux places de parking extérieures situées 

dans la cour. 

 b. Le contrat a été conclu pour une durée de cinq ans, du 1er septembre 2012 au 
31 août 2017, renouvelable ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans. Le préavis 

de résiliation était de douze mois.  

 Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 59'076 fr. 

 c. Le locataire a sous-loué une partie des locaux, soit 119 m2, à G______,______. 

 d. Par courrier du 6 octobre 2014, la bailleresse a informé le locataire être la 
nouvelle propriétaire du bâtiment sis 1______ et lui a demandé de bien vouloir 

respecter les conditions du bail et libérer tous les objets ou éléments qui se 

trouveraient dans des espaces non prévus contractuellement tant à l’intérieur qu’à 

l’extérieur. Les places de parking extérieures seraient redistribuées selon le 

nombre de places inscrit sur le bail. Elle a ajouté que, comme le lui avait 

mentionné l’ancien propriétaire, celui-ci n’avait autorisé aucune sous-location. Il 

était donc demandé au locataire de bien vouloir rétablir une situation conforme au 

contrat. 

- 6/15 - 

 

C/24449/2014 

 e. Par pli du 16 octobre 2014, le conseil du locataire a demandé que C______ 
justifie sa qualité de propriétaire, que lui soient indiqués les objets ou éléments qui 

se trouveraient dans des espaces non prévus contractuellement, ainsi que la 

manière dont elle entendait redistribuer les places de parking. Le bail portait sur 

deux places déterminées et il souhaitait avoir connaissance du projet de 

redistribution avant d’y donner ou non son accord. Il a admis la sous-location 

partielle, laquelle avait été autorisée par H______. 

 f. Par courrier du 12 novembre 2014, le conseil de la bailleresse a fourni une 
attestation de Me I______, notaire, concernant la qualité de propriétaire de celle-

ci. Il a expliqué que sa mandante exploitait une entreprise située sur la commune 

2______ proche d’une zone d’habitations subissant des nuisances, principalement 

par le déchargement des camions. Sa cliente avait donc acheté le bâtiment 

litigieux afin d’y déplacer sa production 2______ et occuper à terme l’intégralité 

de la surface du complexe immobilier. Pour ces raisons, le bail du locataire ne 

serait pas renouvelé et était résilié pour sa prochaine échéance au 31 août 2017 

selon avis officiel annexé. Toutes les autres entreprises locataires de surfaces dans 

l’immeuble se voyaient notifier simultanément une résiliation de leur bail. 

 g. Le congé a été contesté en temps utile devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers. La cause a été déclarée non conciliée à l’audience du 

31 mars 2015. 

 h. Par pli du 1er avril 2015, le conseil du locataire a maintenu la contestation de la 
résiliation. Cela étant, le fait qu’une partie des locaux était sous-louée rendait la 

situation plus compliquée, dans la mesure où il fallait trouver des locaux pour 

deux entreprises à la même date. Afin de faciliter l’éventualité du départ de son 

mandant, il était demandé à la bailleresse de se déterminer quant à la possibilité 

pour le locataire de restituer les locaux de manière facilitée en tout temps 

moyennant un préavis d’un mois pour la fin de chaque mois, ceci que ce soit avant 

l’échéance du bail ou ultérieurement, ainsi que la possibilité de restituer les locaux 

en deux fois à des dates différentes, soit, d’une part, la partie des locaux occupée 

par le locataire et, d’autre part, la partie sous-louée. 

 i. L’affaire a été portée devant le Tribunal le 11 mai 2015. 

 Le locataire a conclu, principalement, à l’annulation du congé, subsidiairement à 

l’octroi d’une prolongation de bail de six ans, échéant au 31 août 2023, et à ce 

qu’il soit autorisé à quitter les locaux en tout temps moyennant un préavis d’un 

mois pour la fin d’un mois. 

 Il a expliqué sous-louer une partie des locaux à G______ qui avait procédé à des 

travaux de séparation en posant une paroi amovible sur une partie de la hauteur 

des locaux. L’enseigne de ce dernier était clairement visible et ______. H______, 

qui travaillait régulièrement sur place directement en face des locaux litigieux, 

- 7/15 - 

 

C/24449/2014 

était informé de cette sous-location et l’avait autorisée. Pour le locataire, la 

résiliation de bail constituait une mesure de représailles à la suite du courrier de 

son conseil sollicitant des explications au sujet des reproches peu clairs formulés à 

son encontre. Il était en outre étonnant que la bailleresse n’ait pas mentionné sa 

volonté d’emménager dans les locaux dans son courrier du 6 octobre 2014. A 

défaut d’annulation du congé, le locataire sollicitait une prolongation de son bail 

de six ans, ayant procédé à des investissements importants pour exploiter son 

entreprise dans les locaux, lesquels n’étaient pas encore amortis. En outre, un 

déménagement de lourdes machines était très onéreux. 

 j. Dans sa réponse du 16 juillet 2015, la bailleresse a conclu au rejet de la requête. 

 Elle a expliqué être étroitement liée et complémentaire dans ses activités avec la 

société E______ avec laquelle elle partageait le même administrateur unique et 

actionnaire. La production de E______ et ses ouvriers se trouvaient dans les 

locaux à 2______. Cette société était en litige avec la commune 2______ en 

raison de nuisances que son activité occasionnait par l’arrivée de camions de 

marchandises proche d’une zone d’habitations et de villas. Par l’intermédiaire de 

la bailleresse, l’administrateur unique des deux sociétés avait ainsi acquis le 

bâtiment litigieux afin d’y réunir et développer toutes ses activités commerciales 

et industrielles sur ce site. Les trois locataires du bâtiment, soit A______, J______ 

et F______, avaient ainsi reçu leur congé simultanément le 12 novembre 2014 

pour l’échéance respective de leur bail. En novembre 2014, la bailleresse avait pu 

investir une partie des locaux disponibles au rez-de-chaussée et au 1
er

 étage, soit 

une surface d’environ 1'200 m
2
, qui était utilisée par l’ancien propriétaire. Elle 

avait déjà installé des machines industrielles lui appartenant, à l’intérieur du 

bâtiment. Il n’existait aucun lien de causalité ou aucune forme de représailles 

entre le courrier du conseil du locataire du 16 octobre 2014 et la résiliation de bail. 

 A l’appui de son mémoire elle a notamment produit les résiliations de bail des 

autres locataires du bâtiment. 

 k. Lors de l’audience du 30 octobre 2015 du Tribunal, les parties ont admis que 
K______ n’avait pas de personnalité juridique et que, par conséquent, A______ 

était l’unique partie demanderesse, et ont persisté dans leurs conclusions 

respectives. 

 Le conseil du locataire a déposé un chargé de pièces complémentaires comprenant 

une liste de machines et objets à déménager, ainsi qu’un devis de déménagement 

du 18 mai 2015 de la société L______ pour un montant de 29'500 fr. 

 D______, administrateur unique de la bailleresse, a confirmé qu’il avait acheté les 

locaux de 1______ pour y emménager et qu’il ne s’agissait pas d’un 

investissement. L’ancien propriétaire savait que la société achetait les locaux pour 

s’y installer et que les baux allaient être résiliés, il n’y avait pas d’autre solution. 

- 8/15 - 

 

C/24449/2014 

Ils étaient en procédure avec la Commune 2______ depuis trois ans. Leur fabrique 

se trouvait véritablement dans le village 2______ et, avec le temps, elle s’était 

agrandie. Les flux de camions dans le village posaient maintenant véritablement 

problème, car ils étaient dans une zone villas et cela créait des nuisances pour les 

voisins. Les procédures initiées à leur encontre par la Commune concernaient les 

conteneurs entreposés sur le terrain, ainsi que les problèmes liés à l’accès des 

camions. Ils avaient aussi un litige relatif à un terrain d’environ 400 m
2
 

appartenait à la Commune, qui souhaitait le récupérer. Cela couperait leur propre 

terrain et leur poserait un problème pour l’entrée des camions. Leur but était de 

libérer les locaux à 2______ et de déplacer l’intégralité de leur activité à 1______. 

Ils avaient déjà récupéré deux surfaces à 1______, une d’environ 890-900 m
2
 et 

l’autre d’environ 350 m
2
, ainsi que des bureaux de 200 m

2
 au 1

er
 étage. Ils avaient 

une partie de leurs machines à 2______, le reste étant à 1______, car il n’y avait 

pas suffisamment de place à 2______. Les machines pour ______ étaient à 

1______, les activités d’assemblage et de vente se trouvant toujours à 2______. 

Cela faisait déjà quatre mois qu’ils avaient commencé la production à 1______. 

Une machine avait été déplacée depuis 2______ et deux autres avaient été 

acquises pour être installées à 1______. A 2______, ils disposaient de 4000 m
2
 

sur lesquels travaillaient une cinquantaine d’employés et ils étaient déjà à l’étroit 

dans ces locaux. Ils avaient donc besoin de la totalité de la surface à 1______ pour 

pouvoir y déplacer leur activité actuellement à 2______. La surface disponible à 

1______ risquait même d’être insuffisante et ils pensaient devoir agrandir un 

hangar. Ils ne savaient pas encore ce qu’ils feraient des locaux à 2______ dont ils 

étaient propriétaires, ceux-ci étant en zone villas. Ils allaient probablement vendre 

le terrain à un promoteur pour qu’il y construise des villas. D______ ne disposait 

pas des fonds pour faire lui-même la promotion, mais il avait des contacts avec 

des promoteurs qui étaient intéressés par le terrain. La future vente 2______ lui 

permettrait de rembourser une partie de la dette hypothécaire de 1______. Il serait 

éventuellement possible de louer les locaux 2______ à J______, mais cela 

l’étonnerait que la Commune soit d’accord, car elle exerçait depuis plusieurs 

années une pression importante pour mettre un terme à l’activité industrielle sur 

leur terrain et implanter des villas, conformément à la destination de la zone.  

 Le contrat de bail conclu entre E______ et, à l’époque, la M______, était toujours 

en vigueur, soit jusqu’au 30 juin 2016. Ils ne comptaient pas le résilier. Ils 

aimeraient pouvoir transférer ce bail à F______, afin qu’elle libère ses locaux à 

1______. Cette question était actuellement en discussion. Ils souhaitaient abattre 

la cloison séparant les locaux loués par le locataire de ceux qu’ils occupaient déjà 

et également agrandir l’immeuble. L’activité d’assemblage se ferait dans les 

locaux loués par le locataire et le stockage au 1
er

 étage. Ils n’excluaient pas de 

libérer le locataire au cas où il devrait trouver des locaux de remplacement, même 

si son locataire ne partait pas en même temps. Toutefois, il ne leur avait jamais 

fait part d’un projet concret ou fait de proposition en ce sens. 

- 9/15 - 

 

C/24449/2014 

 Le locataire a expliqué qu’il avait besoin de locaux lui permettant d’entreposer ses 

machines. Par conséquent, si les locaux se trouvaient à l’étage, cela devenait 

compliqué. Ses machines étaient grandes, mais il était possible de les démonter et 

un grand monte-charge dans le bâtiment suffisait en principe. En général, il ne 

devrait pas y avoir de souci particulier lié à leur poids, même si les étages de 

certains bâtiments n’étaient pas conçus pour accueillir des machines de ce type. 

Les surfaces qu’il avait trouvées étaient en général trop grandes ou trop petites. Il 

lui fallait 200 à 300 m
2
. Il y avait aussi parfois des problèmes de prix qui étaient 

trop élevés. Il avait vu des annonces pour des locaux qui auraient éventuellement 

pu convenir, mais dont le prix était trop élevé. Il était en mesure de payer un loyer 

de 4'000 fr. maximum, pour 200 à 300 m
2
. Actuellement, il occupait 

personnellement 300 m
2
, sur un total de 400 m

2
, mais était prêt à prendre une 

surface jusqu’à 200 m
2
 pour rester dans cette fourchette de 4'000 fr. maximum. Il 

était en effet conscient qu’il n’allait pas retrouver des locaux au prix qu’il payait 

actuellement. Le sous-locataire lui versait un loyer de 1'620 fr. par mois. Sa 

société avait été créée en juillet 2000 et il avait deux employés. Auparavant, ils 

étaient locataires d’autres locaux à 3______. Il avait déménagé en 2008. 

 D______ a déclaré que si le locataire devait trouver des locaux, il était disposé à 

lui prêter un camion pendant une journée pour l’aider à déménager, ce dont le 

locataire a pris note. 

 l. Les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions à l’audience du 
15 janvier 2016. La cause a été gardée à juger à l’issue de l’audience. 

 L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la 

solution du litige. 

  

- 10/15 - 

 

C/24449/2014 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de 1
ère

 instance 

(art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commentée, Bâle, 2011, 

n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 2013). 

 Lorsque le locataire demande l’annulation du congé, la valeur litigieuse 

correspond au montant des loyers dus pour la période pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement, c’est-à-dire jusqu’au terme de la première possibilité de 

résilier le bail ou à l’échéance de la durée déterminée du contrat (BOHNET, 

Actions civiles, p. 928). 

 Le 12 novembre 2014, le bail portant sur la location de locaux professionnels 

d’environ 400 m
2
 au rez-de-chaussée de l’immeuble sis 1______, a été résilié 

pour le 31 août 2017. Le loyer annuel du local artisanal d’environ 400 m
2
 est de 

59'076 fr., soit de 4'923 fr. par mois. La valeur litigieuse de la présente cause est 

supérieure aux 10'000 fr. prévus à l’art. 308 al. 2 CPC, de sorte que la voie de 

l’appel est ouverte.  

 1.2 L’appel et la réponse y relative ont été interjetées dans les délais et suivants 
les formes prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 et 312 CPC). Ils sont ainsi 

recevables.  

 1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d’examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, Procédure civile 

suisse, les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel 2010, p. 349 ss, n. 121).  

2. 2.1 La partie adverse peut former un appel joint dans la réponse 
(art. 313 al. 1 CPC). 

 La réponse doit être déposée dans un délai de trente jours (art. 312 al. 2 CPC). 

 2.2 L’acte d’appel a été envoyé par la Cour le 2 mai 2016 et a été reçu par le 
conseil de la bailleresse le lendemain. 

 Déposés le 2 juin 2016, la réponse et l’appel joints ont été interjetés dans les 

délais et suivants les formes prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 et 312 CPC) et 

sont dès lors recevables. 

3. La locataire soutient que le Tribunal a violé l’art. 271 CO, en considérant que le 
besoin propre de la bailleresse avait été démontré à satisfaction de droit, alors 

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même qu’il n’avait pas entendu le maire de la Commune 2______, qu’aucune 

preuve concernant les procédures diligentées par la Commune 2______ n’avait été 

rapportée. La seule preuve sur laquelle le Tribunal s’était fondé résidait en les 

seules déclarations de ce dernier. Par conséquent, il y aurait disproportion 

évidente entre les intérêts de l’intimée et ceux de l’appelant, surtout au regard des 

enjeux économiques pour celui-ci. D______ aurait été approché par des 

promoteurs et ses intérêts économiques seraient donc plus importants que ceux de 

la bailleresse. 

 3.1 Selon l’art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux 
règles de la bonne foi. Il s’agit d’un cas d’application de l’art. 2 al. 1 CC, selon 

lequel chacun est tenu d’exercer ses obligations selon les règles de la bonne foi. 

Sur le principe, il n’y a pas d’abus à résilier un bail pour son échéance. En effet, 

bailleur et locataire ne sont pas soumis à une obligation de fidélité 

(BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 2010, n. 3 ad art. 271 CO). Pour que le 

congé soit annulable, il n’est pas nécessaire que l’attitude de la partie qui résilie le 

bail puisse être qualifiée d’abus « manifeste » de droit au sens de l’art. 2 al. 2 CC 

(LACHAT, Commentaire romand code des obligations I, 2
ème

 édition, n. 6, 

ad art. 271). Toute résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection, 

qui consacre une attitude déloyale, qui résulte d’une disproportion manifeste entre 

les intérêts en présence ou dont le motif est manifestement un prétexte, tombe 

sous le coup de l’art. 271 al. 1 CO (LACHAT, op. cit, loc cit.). Ainsi, le congé doit 

être considéré comme abusif s’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et 

digne de protection, s’il est purement chicanier ou encore fondé sur un motif qui 

n’est manifestement qu’un prétexte. La protection ainsi conférée procède à la fois 

du principe de la bonne foi et de l’interdiction de l’abus de droit, respectivement 

consacrés par les alinéas 1 et 2 de l’art. 2 CC; il n’est toutefois pas nécessaire que 

l’attitude de la partie donnant le congé à l’autre constitue un abus de droit 

« manifeste » aux termes de cette dernière disposition (ATF 136 III 190, 

consid. 2). Le but de la loi est uniquement de protéger le locataire contre des 

résiliations abusives; un congé n’est pas contraire aux règles de la bonne foi du 

simple fait que l’intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que 

celui du bailleur à ce qu’il prenne fin, mais pour autant qu’il n’existe pas une 

disproportion manifeste des intérêts en présence (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_300/2010 du 2 septembre 2010). Plus particulièrement, un congé donné par 

un bailleur qui entend disposer des locaux pour lui-même ou les mettre à 

disposition de membres de sa famille ou de proches ne contrevient pas aux règles 

de la bonne foi, même si le besoin invoqué n’est ni immédiat, ni urgent. On ne 

saurait en effet imposer à un propriétaire d’attendre le moment où le besoin se 

concrétise, compte tenu du temps habituellement nécessaire pour récupérer 

effectivement un appartement après une résiliation. Même le fait qu’un bailleur 

soit propriétaire de plusieurs immeubles n’implique pas nécessairement que la 

résiliation d’un contrat de bail pour ses besoins propres soit contraire aux règles 

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de la bonne foi (ACJC/1273/2005 du 14 novembre 2005). La partie qui demande 

l’annulation du congé doit rendre à tout le moins vraisemblable la mauvaise foi de 

sa partie adverse, alors que la partie qui a résilié le bail a le devoir de contribuer 

loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa 

possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle. Le bailleur n’a 

pas à démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la 

preuve. Faute de preuve par le locataire de son caractère abusif, le congé est 

valable (ACJC/1154/2009). 

 3.2 En l’espèce, le locataire n’a pas démontré que la résiliation était abusive et 
contrevenait aux règles de la bonne foi. La mauvaise foi de la bailleresse n’a pas 

été démontrée. La résiliation repose sur un intérêt digne de protection, à savoir 

l’exercice par la bailleresse de ses activités professionnelles dans les locaux 

litigieux. Il n’a pas non plus été démontré que la bailleresse avait adopté une 

attitude déloyale, ni que la résiliation résultait d’une disproportion manifeste entre 

les intérêts en présence ou que le motif était manifestement un prétexte. En outre, 

il n’a pas non plus été démontré que le congé est purement chicanier. Au vu des 

éléments, il apparaît au contraire que le congé répond à un intérêt objectif, sérieux 

et digne de protection. Il résulte de la procédure que les baux des autres locataires 

ont également été résiliés et que la bailleresse a d’ores et déjà commencé à 

s’installer dans les locaux. Elle a par ailleurs durant la procédure installé plusieurs 

machines et des employés travaillent dans les locaux qu’elle occupe. Le fait 

qu’elle n’ait pas prouvé faire l’objet de plaintes à 2______ et qu’elle entende y 

développer un projet immobilier ne saurait être constitutif d’un abus de droit. 

 C’est dès lors à bon droit que le Tribunal a déclaré que le congé était valable. Le 

chiffre 1 du dispositif du jugement sera en conséquence confirmé.  

4. Selon l’appelant, le Tribunal a également violé l’art. 272 al. 1 CO, en lui 
accordant, à tort, une prolongation unique d’une année de son bail, soit jusqu’au 

31 août 2018. 

 Selon l’intimée, le Tribunal a violé l’art. 272 al. 1 et 2 CO, ainsi que l’art. 4 CC en 

accordant une prolongation de bail. Selon elle, aucune prolongation n’était 

justifiée. 

 4.1 Aux termes de l’art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation 
de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences 

pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. S’agissant des conséquences 

pénibles du congé, la jurisprudence fédérale précise que les suites de la résiliation 

d’un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules 

les conséquences pénibles au sens de l’art. 272 CO, car elles sont inhérentes à 

toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, 

en cas de prolongation de contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne 

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peut avoir de sens que si le report du congé permet d’espérer une atténuation des 

conséquences et laisse prévoir qu’un déménagement ultérieur présentera un 

inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 consid. 3a p. 198; 

102 II 254). Si le locataire a procédé, à ses risques et périls, à des investissements, 

la perte de la possibilité de les amortir n’est pas constitutive de conséquences 

pénibles (arrêt du Tribunal fédéral 4A_22/2015 du 11 mai 2015; Commentaire 

SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, n. 43 et 28 ad art. 272 CO). Quant au 

montant du loyer, le locataire à la recherche d’un objet loué équivalant à celui 

qu’il doit quitter est tenu d’accepter de payer un loyer usuel pour la catégorie 

d’objets loués considérée, à moins que celui-ci puisse être qualifié d’abusif; s’il 

limite d’emblée le montant de son futur loyer, le locataire doit accepter les locaux 

qui en représentent la contrepartie équitable et usuelle; de même, il ne saurait 

refuser de déménager dans un endroit où il est moins connu de la clientèle car un 

tel inconvénient - lié à la résiliation elle-même - ne constitue pas en soi une 

conséquence pénible au sens de la loi (arrêt du Tribunal fédéral non publié du 

18 avril 1994 C c/ X. SA). L’octroi d’une prolongation suppose également, selon 

une jurisprudence constante, que le locataire ait entrepris ce que l’on pouvait 

raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du 

congé, et cela même lorsqu’il sollicite une première prolongation de son bail, le 

juge se montrant toutefois moins rigoureux à ce stade qu’à celui de la seconde 

prolongation (ATF 116 II 448 cons. 1; 110 II 254 = JT 1985 I 265-266; 102 II 254 

= JT 1977 I 558). Dans la pesée des intérêts, la loi prévoit que le juge se fonde sur 

les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du 

bail, la situation familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le 

besoin du bailleur ou de ses proches parents ou alliés et l’urgence de ce besoin, et 

la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (art. 272 

al. 2 CO). Lorsqu’il s’agit de locaux commerciaux, la durée maximale de la 

prolongation est de six ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux 

prolongations (art. 272b al. 1 CO). Ce choix doit lui permettre de choisir la 

solution la plus adaptée aux circonstances (arrêt du Tribunal fédéral 4A_105/2009 

du 5 juin 2009, consid. 3.1 avec référence au Message du Conseil fédéral). Le 

juge peut donc, dans la pesée des intérêts des deux parties, décider d’accorder une 

première prolongation du bail ou une prolongation définitive et, cas échéant, en 

fixer la durée. Il n’y a pas de priorité de l’une de ces solutions par rapport à l’autre 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_105/2009 précité consid. 3.2). 

 Dans un arrêt récent (arrêt du Tribunal fédéral 4A_386/2014 du 

11 novembre 2014), le Tribunal fédéral a rappelé que le pouvoir d’appréciation 

dont disposait le juge ne signifiait pas qu’il pouvait décider à sa guise mais qu’il 

devait, au contraire, motiver son choix et exposer dans son jugement les motifs 

ayant emporté sa conviction (ATF 131 III 26 consid. 12.2.2 et les arrêts cités). 

Procéder par deux prolongations successives se justifie lorsqu’il existe une 

incertitude caractérisée sur la situation à la fin de la première période de 

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prolongation (HIGI, Zürcher Kommentar, n. 35 et 36 ad art. 272b CO). A titre 

d’exemple, le Tribunal fédéral a ainsi admis la nécessité de procéder par cette voie 

dans un cas où un projet se heurterait à une vive résistance et qu’il y avait donc la 

plus grande incertitude sur le moment où l’autorisation d’ouvrir le chantier serait 

donnée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_621/2009 du 25 février 2010). 

 4.2 En l’occurrence, le locataire occupe les locaux depuis un peu plus de quatre 
ans. Le congé lui a été notifié plus de deux ans et demi avant son échéance. En 

outre, il n’a produit aucune preuve concernant ses recherches de locaux de 

remplacement. Le locataire n’a pas démontré que ses critères de recherche 

seraient à ce point particuliers qu’ils l’empêcheraient de trouver un local adéquat 

durant la période relativement longue allant de la résiliation du bail le 

12 novembre 2014 pour son échéance le 31 août 2017. Ainsi, durant ce laps de 

temps, le locataire devrait pouvoir trouver des locaux convenables, pour autant 

qu’il entreprenne les recherches nécessaires. D’un autre côté, le besoin de la 

bailleresse n’est pas véritablement urgent. 

 En conséquence, une unique prolongation de bail d’une année, échéant au 

31 août 2018, concilie de manière équitable les intérêts opposés des parties. Le 

chiffre 2 du dispositif du jugement sera en conséquence confirmé.  

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 29 avril 2016 par A______ contre les chiffres 1 et 

2 du jugement JTBL/219/2016 rendu le 10 mars 2016 par le Tribunal des baux et loyers 

dans la cause C/24449/2014-2. 

Déclare recevable l'appel joint interjeté le 2 juin 2016 par C______ contre le chiffre 2 

de ce jugement. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur 

Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence CRUCHON, Monsieur Bertrand REICH, 

juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

  

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 

en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 

cf. consid. 1.2