# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ec6549f8-b9b5-5ee7-9549-4e1f27f027f2
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-07
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 07.03.2024 B 2023/252
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_VGN_001_B-2023-252_2024-03-07.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/10

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2023/252

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 07.05.2024

Entscheiddatum: 07.03.2024

Entscheid Verwaltungsgericht, 07.03.2024
Steuerrecht, Grundstückgewinnsteuer, Höhe des Veräusserungserlöses, Art. 
135 Abs. 1 StG. Beim Verkauf eines Grundstücks an eine vom Verkäufer 
beherrschte Gesellschaft zu einem wesentlich unter dem amtlich 
geschätzten Verkehrswert liegenden Preis (im vorliegenden Fall Schätzwert 
im Jahr 2013 CHF 306'000, Verkaufspreis im Jahr 2020 CHF 152'000, 
Weiterverkauf durch die Gesellschaft im Jahr 2021 für CHF 360'000 an eine 
unabhängige Drittperson) kommt dem beurkunden Kaufpreis von CHF 
152'000 keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zu. Es handelt sich um einen 
Kauf zwischen nahestehenden Personen, und das Missverhältnis springt 
geradezu in die Augen. Da die Einbringung der Liegenschaft in die 
Aktiengesellschaft erheblich unter dem Verkehrswert erfolgte, kam zum 
Kaufpreis von CHF 152'000 als weitere Leistung der höhere Wert der vom 
Verkäufer beherrschten inneren Beteiligung an der Erwerberin in Form einer 
verdeckten Kapitaleinlage hinzu (Verwaltungsgericht B 2023/252). Gegen 
dieses Urteil wurde Beschwerde beim Bundesgericht erhoben (Verfahren 
9C_199/2024).

Entscheid vom 7. März 2024

Besetzung

Abteilungspräsident Brunner; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwaltungsrichter 

Engeler; Gerichtsschreiberin Schmid Etter

Verfahrensbeteiligte

A.__,

Beschwerdeführer,

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vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Daniel Beeler, beelerlegal.ch, Im Stadtwald 1, 

9400 Rorschach,

gegen

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdegegner,

Gegenstand

Grundstückgewinnsteuer

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

A.__ erwarb das Grundstück Nr. 0000_ (Grundbuch Z.__), ein angebautes 

Einfamilienhaus an der B.__-strasse 001 im Weiler Y.__ in Z.__, am 12. Dezember 2019 

im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu einem Preis von CHF 150'000. Gemäss 

damals geltender amtlicher Schätzung vom 27. November 2013 betrug der 

Verkehrswert CHF 306'000. Am 24. April 2020 veräusserte A.__ das Grundstück zu 

einem Verkaufspreis von CHF 152'000 an die C.__ AG, deren Mehrheitsaktionär und 

Verwaltungsratspräsident er ist. In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer 

deklarierte er einen steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 18, ausgehend von einem 

Veräusserungserlös von CHF 152'000 abzüglich des Erwerbspreises von CHF 150'000 

sowie der Nebenkosten von CHF 1'982. Noch vor Veranlagung der 

Grundstückgewinnsteuer veräusserte die C.__ AG das Grundstück Nr. 0000_ 

(Grundbuch Z.__) zu einem Preis von CHF 360'000 an D.__. Ausgehend von diesem 

Wert als Veräusserungserlös, dem Erwerbspreis von CHF 150'000 sowie Nebenkosten 

von CHF 1'982 veranlagte das Kantonale Steueramt A.__ am 17. November 2021 mit 

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einem steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 208'018. Die dagegen von A.__ 

erhobene Einsprache wies das Kantonale Steueramt mit Entscheid vom 7. Dezember 

2021 ab.

B.

A.__ erhob gegen diesen Einspracheentscheid Rekurs bei der 

Verwaltungsrekurskommission mit dem Antrag, der Veräusserungserlös sei auf CHF 

152'000 zu reduzieren. Die Verwaltungsrekurskommission wies das Rechtsmittel mit 

Entscheid vom 23. Oktober 2023 ab.

C.

A.__ (Beschwerdeführer) erhob gegen den am 27. Oktober 2023 versandten Entscheid 

der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) mit Eingabe vom 29. November 2023 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Rechtsbegehren, der Rekurs- und der 

Einspracheentscheid seien aufzuheben und der massgebende Verkaufspreis sei auf 

CHF 152'000 festzusetzen; eventualiter sei eine Neuschätzung des Grundstücks Nr. 

0000_ (Grundbuch Z.__) per 24. April 2020 vorzunehmen und das vorliegende 

Verfahren zu sistieren; subeventualiter sei der Veräusserungserlös auf CHF 153'000 

festzusetzen; subsubeventualiter sei der Veräusserungserlös auf CHF 306'000 

festzusetzen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer 

zulasten des Staates.           

Die Vorinstanz verzichtete am 3. Januar 2024 auf eine Vernehmlassung. Das Kantonale 

Steueramt (Beschwerdegegner) beantragte am 15. Januar 2024 die Abweisung der 

Beschwerde.       

Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Ausführungen des 

Beschwerdeführers zur Begründung seines Rechtsbegehrens sowie die Akten wird, 

soweit wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 196 Abs. 1 des 

Steuergesetzes, sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Als Steuerpflichtiger, dessen Begehren mit 

dem angefochtenen Entscheid abgewiesen wurden, ist der Beschwerdeführer zur 

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Beschwerdeerhebung befugt (Art. 196 Abs. 1 StG). Die Beschwerde gegen den am 27. 

Oktober 2023 versandten Rekursentscheid wurde mit Eingabe vom 29. November 

2023 rechtzeitig erhoben und erfüllt formell und inhaltlich die gesetzlichen 

Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 und Art. 161 StG in Verbindung mit Art. 64 und Art. 48 

Abs. 1 VRP). Darauf ist einzutreten.

2.

Es ist unbestritten, dass der Gewinn, den der Beschwerdeführer aus der Veräusserung 

des Grundstücks Nr. 0000_ (Grundbuch Z.__) am 24. April 2020 erzielt hat, der 

Grundstückgewinnsteuer untersteht. Die Beteiligten sind sich hinsichtlich des 

anrechenbaren Erwerbspreises (CHF 150'000) und der Nebenkosten (CHF 1'982) einig. 

Streitig ist hingegen die Höhe des Veräusserungserlöses.

Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, die Einbringung eines Grundstücks in eine 

selbstbeherrschte Kapitalgesellschaft komme einer Sacheinlage gleich, wodurch latent 

angelaufener Gewinn aus der Sphäre der Beteiligten in jene der Gesellschaft 

verschoben werde. Die unter dem Verkehrswert erfolgte Einbringung stelle demnach 

eine verdeckte Kapitaleinlage dar. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung werde 

in solchen Konstellationen bei der Erlösbestimmung anstelle des Kaufpreises auf den 

Verkehrswert des Grundstücks abgestellt. Angesichts des Verkehrswertes gemäss 

amtlicher Schätzung von CHF 306'000 sei offensichtlich, dass nicht auf den weniger 

als halb so hohen Verkaufserlös abgestellt werden könne. Der ein Jahr später von einer 

Drittperson bezahlte Preis von CHF 360'000 sei die zuverlässigste 

Bewertungsmethode. Da keine wertvermehrenden Aufwendungen ersichtlich seien 

oder geltend gemacht würden, sei von gleichbleibenden Verhältnissen seit dem 

Verkauf an die C.__ AG auszugehen. Folglich sei der Verkaufspreis von CHF 360'000 

als grundstückgewinnsteuerrechtlicher Veräusserungserlös heranzuziehen, ohne dass 

diesbezüglich weitere Abklärungen (namentlich eine Neuschätzung per 24. April 2020) 

erforderlich wären.

2.1. 

Dem hält der Beschwerdeführer im Wesentlichen entgegen, die Käuferin C.__ AG habe 

ausser der Bezahlung des Kaufpreises von CHF 152'000 keine weiteren Leistungen 

erbracht. Als Erlös gelte nach Art. 135 Abs. 1 StG der durch die Grundbuchbelege 

ausgewiesene Kaufpreis, welcher vorliegend CHF 152'000 betrage. Die Heranziehung 

des Verkehrswertes anstelle des bezahlten Kaufpreises stehe im klaren Widerspruch 

zum Gesetzestext. Auf den Verkehrswert sei nach Art. 135 Abs. 2 StG nur in jenen 

Fällen abzustellen, in denen kein Kaufpreis festgelegt worden sei, was hier 

2.2. 

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3.  

offensichtlich nicht zutreffe. Es gebe keine kantonale oder bundesrechtliche Vorschrift, 

wonach der Verkauf einer Liegenschaft von einer natürlichen an eine juristische Person 

zum Marktwert erfolgen müsste. Die Parteien seien in der Bestimmung des Kaufpreises 

frei. Der steuerbare Grundstückgewinn betrage daher CHF 18. Wenn man noch vom 

Verkehrswert als Erlös ausgehen wollte, so hätte dieser für den Zeitpunkt des Verkaufs 

am 24. April 2020 neu geschätzt werden müssen. Die Schätzung aus dem Jahr 2013 

mit einem Verkehrswert von CHF 306'000 sei offensichtlich fehlerhaft, da Räume mit 

weniger als zwei Metern Deckenhöhe anerkanntermassen nicht als Wohnräume gelten 

würden und bei der Flächenberechnung nur zur Hälfte berücksichtigt werden dürften. 

Hinzu komme, dass solche amtlichen Schätzungen nicht zuverlässig seien, sei doch 

notorisch, dass der auf dem freien Markt erzielbare Kaufpreis regelmässig den 

amtlichen Verkehrswert übertreffe. Der Erlös des Veräusserers müsse schliesslich mit 

dem Erwerbspreis des neuen Eigentümers übereinstimmen, um die Kontinuität der 

Besteuerung zu gewährleisten. Setze man den Erlös auf CHF 360'000 fest, werde der 

Wertzuwachs von CHF 152'000 zu CHF 360'000 bei der C.__ AG als realisierter 

Kapitalgewinn ein zweites Mal besteuert, was auch unter dem Gesichtspunkt des 

Verbots der interkantonalen Doppelbesteuerung unzulässig sei.

Nach Art. 12 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern 

der Kantone und Gemeinden (SR 642.14, StHG) bzw. Art. 130 Abs. 1 StG unterliegen 

der Grundstückgewinnsteuer Gewinne, die aus der Veräusserung von Grundstücken 

des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen erzielt werden. Der 

Grundstückgewinn entspricht dem Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten 

(Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt (Art. 134 StG).

3.1. 

Umstritten ist vorliegend die Höhe des Veräusserungserlöses. Als Erlös gilt der 

Verkaufspreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers (Art. 135 Abs. 1 StG). Der 

Verkaufspreis wird durch die Grundbuchbelege ausgewiesen. Wird kein Kaufpreis 

festgelegt, gilt der Verkehrswert im Realisationszeitpunkt als Verkaufspreis (Art. 135 

Abs. 2 StG). Ein vertraglich festgelegter Kaufpreis fehlt namentlich bei Schenkung, 

Tausch und Überführung vom Privat- ins Geschäftsvermögen.

3.2. 

Das Gesetz knüpft seinem Wortlaut nach in erster Linie an den von den Parteien 

vereinbarten Kaufpreis an, indem es davon ausgeht, dass sich darin – mit 

3.3. 

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marktbedingten Spielräumen nach unten und nach oben – regelmässig der 

Verkehrswert des Grundstücks niederschlägt. Der Verkaufspreis kann, vorbehältlich der 

Steuerumgehung, frei festgesetzt werden und ist in der Regel massgebend für die 

Berechnung des Verkaufserlöses. Dabei wird für die Besteuerung grundsätzlich 

hingenommen, dass die einen Vertragsparteien ihr Grundstückgeschäft preislich 

wohlfeil gestalten, die anderen jedoch zu einem teuren Preis handeln (vgl. Richner/Frei/

Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl. 2021, N 16 und 101 

zu § 220 StG). Dies trifft allerdings nicht zu, wenn dem unter den Parteien vereinbarten 

Preis keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zukommt. Ein Indiz für die fehlende 

rechtsgeschäftliche Bedeutung der Preisvereinbarung liegt vor, wenn im Zeitpunkt des 

Vertragsabschlusses ein offensichtliches, in die Augen springendes Missverhältnis 

zwischen vereinbarter Leistung und objektivem Grundstückswert besteht. Dabei geht 

es nicht darum, den rechtsgeschäftlichen Willen der Vertragsparteien zu missachten 

und zusammengesetzte Kaufpreisabreden als stets simuliert und damit 

zivilrechtsunwirksam zu betrachten. Vielmehr geht es nur darum, der vorgenommenen 

Preiszerlegung die rechtsgeschäftliche Bedeutung abzusprechen (BGE 143 II 33 E. 

3.2.3 mit Hinweisen). Mit anderen Worten begründet das Missverhältnis eine in der 

Lebenserfahrung begründete, natürliche Vermutung, dass neben dem vereinbarten 

öffentlich beurkundeten Kaufpreis weitere Leistungen des Erwerbers erbracht worden 

sind, insbesondere dann, wenn unter den Beteiligten besondere Beziehungen bestehen 

(GVP 1993 Nr. 18; Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, Schweizerisches 

Grundstückgewinnsteuerrecht, 2021, S. 342 f.). Diese Vermutung kann vom 

Steuerpflichtigen widerlegt werden (BGer 2C_1081/2018 vom 29. Januar 2020 

E. 5.5.2).

Von einer verdeckten – im Unterschied zur offenen – Kapitaleinlage wird gesprochen, 

wenn die Kapitaleinlage in den Büchern der empfangenden Gesellschaft nicht oder 

nicht mit dem tatsächlichen Wert abgebildet wird (BGE 149 II 158 E. 4.2). Die 

Unternehmung ist berechtigt, das zu einem offensichtlich erheblich unter dem 

wirklichen Wert erworbene Grundstück zu seinem wirklichen Wert zu aktivieren und die 

verdeckte Kapitaleinlage den Reserven gutzuschreiben (E. Schärrer, Von 

Kapitaleinlagen und Gewinnausschüttungen und deren steuerlicher Behandlung bei der 

Aktiengesellschaft und beim Aktionär, ASA 43 S. 283). Bringt ein privater Einleger ein 

Grundstück in eine von ihm beherrschte und ihm folglich nahestehende Gesellschaft 

ein, stellt diese Sacheinlage eine Veräusserung dar, die grundsätzlich der kantonalen 

Grundstückgewinnsteuer unterliegt. Wenn der Aktionär für das Grundstück einen Preis 

verlangt, der erheblich unter dem Preis liegt, der zwischen Unabhängigen unter sonst 

3.4. 

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4.  

gleichen Verhältnissen vereinbart würde, liegt eine verdeckte Kapitaleinlage im Umfang 

der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem wirklichen Wert vor (BGE 143 II 33 E. 

3.2.4). Ein solcher "Unterverkauf" hat zur Folge, dass Gewinn aus der Sphäre des 

Beteiligten in jene der Gesellschaft verlagert wird. Der zukünftige, allenfalls 

ausserkantonal zu besteuernde Gewinn der Gesellschaft wird potentiell erhöht; 

anderseits verzichtet der Beteiligte auf die Realisierung von Gewinn. In zeitlicher 

Hinsicht wird die Gewinnrealisierung hinausgeschoben (GVP 1993 Nr. 18 mit 

Hinweisen; S. Bussmann, Das dualistische System der Grundstückgewinnbesteuerung, 

2002, Rz. 393). Diese Wertsteigerung gilt als weitere Leistung des Erwerbers nebst 

dem Kaufpreis. Die Differenz zwischen beurkundetem Kaufpreis und Verkehrswert der 

Liegenschaft erhöht den inneren Wert der Beteiligung (StB 135 Nr. 1 Ziff. 2). Gemäss 

bundesgerichtlicher Rechtsprechung setzt sich der Wert der Gegenleistung aus zwei 

Komponenten zusammen: einerseits dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis und 

anderseits der Wertsteigerung, die sich infolge der verdeckten Kapitaleinlage auf der 

privaten Beteiligung ergibt (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, a.a.O., S. 361, mit 

Hinweis auf BGE 143 II 33 E. 3.2.5).

Der Beschwerdeführer verkaufte das von ihm ersteigerte Einfamilienhaus (Grundstück 

Nr. 0000_) in Z.__ am 24. April 2020 an die von ihm beherrschte C.__ AG. Dabei 

handelt es sich zivilrechtlich um einen Eigentumswechsel nach Art. 131 Abs. 1 StG, der 

die Grundstückgewinnsteuer auslöste. Als Kaufpreis vereinbarten der 

Beschwerdeführer und die C.__ AG den Betrag von CHF 152'000. Der im Jahr 2013 

geschätzte amtliche Verkehrswert des Grundstücks belief sich dabei auf CHF 306'000 

(act. 8/2.11). Am 23. April 2021 veräusserte die C.__ AG das Grundstück zu einem 

Preis von CHF 360'000 an eine unabhängige Drittperson. Dass dem beurkunden 

Kaufpreis von CHF 152'000, den der Beschwerdeführer mit der C.__ AG vereinbart hat, 

keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zukam, ist allein schon angesichts der 

Verkehrswertschätzung aus dem Jahr 2013 (von CHF 306'000) und dem nur ein Jahr 

nach dem Kauf der Liegenschaft im normalen Geschäftsverkehr realisierten 

Verkaufspreis (von CHF 360'000) offensichtlich; es handelt sich um einen Kauf 

zwischen nahestehenden Personen, und das Missverhältnis springt geradezu in die 

Augen. Dem beurkundeten Kaufpreis ist daher die rechtsgeschäftliche Bedeutung 

abzusprechen. Da die Einbringung der Liegenschaft in die Aktiengesellschaft erheblich 

unter dem Verkehrswert erfolgte, kommt zum Kaufpreis von CHF 152'000 als weitere 

4.1. 

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Leistung der höhere Wert der vom Beschwerdeführer beherrschten inneren Beteiligung 

an der Erwerberin hinzu, die in Form einer verdeckten Kapitaleinlage erfolgte.

Zu klären bleibt, wie hoch die Differenz zum beurkundeten Kaufpreis von CHF 152'000 

und damit die verdeckte Kapitaleinlage zu veranschlagen ist. Der Verkehrswert eines 

Grundstücks entspricht dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder 

ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend veräussert 

werden (Art. 57 Abs. 1 StG). Am 27. November 2013 war das Grundstück Nr. 0000_ 

(Grundbuch Z.__) mit einem Verkehrswert von CHF 306'000 geschätzt worden (act. 

8/2.11). Dieser Verkehrswert entsprach dem damals aus Fremdvermietung realisierten 

und anschliessend kapitalisierten Mietzins (Ertragswert). Die Einwendungen des 

Beschwerdeführers, wonach jene Schätzung aufgrund falscher Nutzflächenberechnung 

offensichtlich fehlerhaft gewesen sei, laufen damit ins Leere. Der höhere Sachwert des 

Grundstücks von CHF 413'000 floss zudem nicht in die Schätzung ein, was auf eine 

eher zurückhaltende Bewertung schliessen lässt. Massgebend ist indessen ohnehin der 

Verkehrswert im Zeitpunkt des Verkaufs der Liegenschaft an die C.__ AG am 24. April 

2020. Der amtlich geschätzte Verkehrswert war damals bereits über sechs Jahre alt. 

Ein Jahr später, am 23. April 2021, veräusserte die C.__ AG das streitgegenständliche 

Grundstück für CHF 360'000 an eine unabhängige Drittperson. Diesen Wert hat die 

Vorinstanz für die Ermittlung des Grundstückgewinns als Veräusserungserlös 

herangezogen. Dabei hat sie unter Beachtung der verwaltungsgerichtlichen 

Rechtsprechung zutreffend festgehalten, dass der nach dem Bewertungsstichtag 

bezahlte Kaufpreis, den das Schätzungsobjekt selbst im gewöhnlichen 

Geschäftsverkehr erzielt habe, so lange einen zuverlässigen Schluss auf den 

Verkehrswert per Stichtag zulasse, als keine nachträgliche Wertänderung anzunehmen 

sei. Hierbei handle es sich unter der Voraussetzung, dass zwischen 

Bewertungsstichtag und Verkaufsdatum nicht mit wesentlichen Wertänderungen zu 

rechnen sei, sogar um die zuverlässigste Schätzungsmethode, welche gegenüber 

anderen Verfahren vorzuziehen sei (vgl. VerwGE B 2019/152 vom 27. November 2020 

E. 6.3.7). Das Bundesgericht bestätigte den soeben zitierten Entscheid des 

Verwaltungsgerichts und führte dabei unter anderem aus, der Stichtag sei beim 

Verkehrswert insofern nicht wörtlich zu nehmen, als ein gewisser 

Beobachtungszeitraum herangezogen werden dürfe, solange nur die Verhältnisse 

gleichbleibend seien (BGer 2C_68/2021 vom 22. Februar 2021 E. 3.3.6). Der 

Beschwerdeführer machte während seiner (kurzen) Haltedauer keine 

wertvermehrenden Aufwendungen geltend. Für das konkrete Objekt, ein über 

100 Jahre altes, in einfacher Bauweise erstelltes, zweiseitig angebautes Haus mit einer 

4.2. 

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5.

Die Beschwerde ist nach dem Gesagten unter Bestätigung des vorinstanzlichen 

Entscheids vom 23. Oktober 2023 abzuweisen. Diesem Verfahrensausgang 

entsprechend sind die amtlichen Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 95 

Abs. 1 VRP). Mit Blick auf den Streitwert von rund CHF 64'000 (entsprechend der 

Steuerdifferenz bei einem steuerbaren Gewinn von CHF 208'018 gegenüber einem 

solchen von CHF 18) erscheint eine Entscheidgebühr von CHF 4'300 angemessen 

(Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der in gleicher Höhe 

geleistete Kostenvorschuss ist anzurechnen.   

Bei diesem Verfahrensausgang besteht zufolge Unterliegens kein Anspruch des 

Beschwerdeführers auf die Entschädigung ausseramtlicher Kosten (Art. 98 Abs. 1 in 

Verbindung mit Art. 98  VRP).

 

Nutzfläche von 114 m  und einer Grundstückfläche von lediglich 138 m  in ländlicher 

Umgebung (vgl. act. 8/2.11) ist zudem innerhalb dieses Jahres nicht von einer 

wesentlichen Preissteigerung auf dem Immobilienmarkt auszugehen. Aufgrund der 

gleichgebliebenen Verhältnisse erweist es sich als sachgerecht, den bei der 

Weiterveräusserung des Grundstücks Nr. 0000_ (Grundbuch Z.__) am 23. April 2021 an 

eine Drittperson erzielten Erlös von CHF 360'000 als Verkehrswert im Zeitpunkt von 

dessen Verkauf an die C.__ AG am 24. April 2020 und damit als massgebenden 

Veräusserungserlös heranzuziehen, zusammengesetzt aus dem beurkundeten 

Kaufpreis von CHF 152'000 und der verdeckten Kapitaleinlage von CHF 208'000. Auf 

eine Neuschätzung, wie vom Beschwerdeführer beantragt, kann vor diesem 

Hintergrund in antizipierter Beweiswürdigung verzichtet werden. Der steuerbare 

Grundstückgewinn beläuft sich folglich auf CHF 208'018.

2 2

Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass die Annahme einer verdeckten Kapitalanlage 

nicht zu einer unzulässigen Doppelbesteuerung führt. Die verdeckte Kapitaleinlage in 

Form der Übertragung von stillen Reserven in das Vermögen der empfangenden 

Gesellschaft ist aufgrund von Art. 83 Abs. 1 lit. a StG bzw. Art. 60 Abs. 1 lit. a DBG auf 

Ebene der Gesellschaft gewinnsteuerfrei. Die Rückzahlung der verdeckten 

Kapitaleinlage an den Anteilsinhaber erfolgt dereinst ebenfalls steuerfrei (vgl. Art. 33 

Abs. 3 StG bzw. Art. 20 Abs. 3 DBG; BGE 149 II 158 E. 5.4).

4.3. 

bis

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Der Beschwerdeführer bezahlt die amtlichen Kosten von CHF 4'300. Sie sind durch 

den von ihm in der gleichen Höhe geleisteten Kostenvorschuss gedeckt.

3.

Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

 

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