# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d69f9f2b-fbba-5305-82f5-934f496c6476
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-06
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 06.10.2025 110 2025 66
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2025-66_2025-10-06.pdf

## Full Text

1/6

Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 31
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2025/66

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 6. Oktober 2025

in der Beschwerdesache zwischen

Frau C.________
Beschwerdeführerin

und

D.________
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt E.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Niederhünigen, Dorfstrasse 14, 3504 Niederhünigen

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Niederhünigen vom 
24. April 2025 (eBau Nummer A.________; Einbau Wohnung im Obergeschoss, Wohnraumer-
weiterung, Projektänderung)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin ist Eigentümerin der Parzelle Niederhünigen Grundbuchblatt 
Nr. G.________, welche in der Wohn- und Gewerbezone 2-geschossig WG2 liegt. Auf dieser Pa-
rzelle befindet sich einerseits ein Gewerbegebäude mit Anbau entlang der H.________strasse, 
andererseits ein Teil eines Gewerbegebäudes, dessen anderer (grösserer) Teil sich auf der nörd-
lichen Nachbarparzelle Niederhünigen Grundbuchblatt Nr. I.________ befindet. Am 15. Juli 2021 
reichte die Beschwerdegegnerin ein Baugesuch ein für den Einbau einer Wohnung im ersten 
Obergeschoss dieses Gebäudeteils. Der damalige Eigentümer der benachbarten Parzelle Nieder-
hünigen Grundbuchblatt Nr. K.________ erhob dagegen Einsprache, da ein Teil des bestehenden 
Gebäudes den Grenzabstand gegenüber seinem östlich gelegenen Grundstück unterschreite. 
Während dem Baubewilligungsverfahren vor der Vorinstanz reichte die Beschwerdegegnerin eine 
Projektänderung ein. Die geplante Wohnung im Obergeschoss wurde verkleinert und sollte nicht 
mehr bis an die östliche Fassade des Gebäudes reichen, sondern um 2.07 m zurückversetzt von 
der Aussenwand realisiert werden. Der so entstehende Freiraum zwischen der geplanten Woh-
nung und der Aussenhülle des Gebäudes sollte wie bis anhin als Lager genutzt werden. Die Be-

BVD 110/2025/66 

2/6

schwerdeführerin, auf welche die Parzelle Niederhünigen Grundbuchblatt Nr. K.________ mittler-
weile per Erbgang übergegangen war, erhob auch gegen die Projektänderung Einsprache. Die 
Vorinstanz erteilte mit Bauentscheid vom 1. Juli 2022 die Baubewilligung für das geänderte Vor-
haben.

2. Mit Schreiben vom 23. November 2023 gelangte die Beschwerdeführerin an die Vorinstanz 
und teilte ihr mit, die Wohnung sei nicht gemäss den mit Bauentscheid vom 1. Juli 2022 bewilligten 
Plänen mit einem Lagerraum an der östlichen Seite realisiert worden, sondern bis zur östlichen 
Aussenwand hin. Nach der Durchführung der Bauabnahme reichte die Beschwerdegegnerin ein 
nachträgliches Projektänderungsgesuch ein für die Vergrösserung des Wohnraums zu Lasten des 
vorgesehenen Lagerraums bei gleichbleibender Gebäudehülle. Die Vorinstanz genehmigte die 
Projektänderung mit Entscheid vom 24. April 2025.

3. Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 21. Mai 2025 Beschwerde bei der Bau- und 
Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie stellt den Antrag, der Projektänderung sei 
aufgrund des fehlenden Näherbaurechts der Bauabschlag zu erteilen und die Wiederherstellung 
sei anzuordnen. 

4. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, holte bei der Vorinstanz 
die Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Vorinstanz und die Beschwerdegeg-
nerin beantragen die Abweisung der Beschwerde.

5. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintreten

a) Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baube-
schwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit für die Beurteilung der Beschwerde 
zuständig.

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einspre-
cherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Be-
schwerdeführerin, deren Einsprache abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen Entscheid 
beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert.

c) Parteieingaben müssen eigenhändig oder durch eine zur Vertretung bevollmächtigte Person 
unterschrieben werden. Zur Prozessvertretung vor Verwaltungsjustizbehörden sind, mit Aus-
nahme hier nicht vorliegender Spezialfälle, nur Anwältinnen und Anwälte zugelassen, die nach 
der Anwaltsgesetzgebung zur Parteivertretung im Kanton Bern berechtigt sind (Art. 15 Abs. 4 
VRPG3). Die Beschwerde vom 21. Mai 2025 wurde nicht von der Beschwerdeführerin als Eigentü-
merin der Parzelle Niederhünigen Grundbuchblatt Nr. K.________ unterzeichnet, sondern von ei-
ner von ihr bevollmächtigten Person, bei welcher es sich nicht um eine im Anwaltsregister einge-

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
3 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)

BVD 110/2025/66 

3/6

tragene Anwältin handelt. Der Beschwerdeführerin wurde mit Verfügung vom 27. Mai 2025 eine 
Frist zur Einreichung einer verbesserten Beschwerde gewährt. Die Beschwerdeführerin reichte 
mit der Eingabe vom 18. Juni 2025 eine korrekt unterzeichnete Beschwerde zu den Akten.

d) Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Besitzstandsgarantie

a) Die Beschwerdeführerin bringt vor, in der in den Sechziger- bzw. Siebzigerjahren erstellten 
Lagerhalle sei der Beschwerdegegnerin mit Baubewilligung vom 1. Juli 2022 die Erstellung einer 
Wohnung bewilligt worden. Diese Baubewilligung habe sich auf Pläne gestützt, nach welchen der 
Grenzabstand zu den Parzellen Niederhünigen Grundbuchblatt Nrn. B.________ und K.________ 
durch die Verschiebung der Wohnung nach Westen eingehalten worden sei. Ihre in diesem Bau-
bewilligungsverfahren geäusserten Bedenken, dass der Lagerraum, welcher zwischen der Woh-
nung und der östlichen Fassade teilweise im Grenzabstand zu den Nachbarsparzellen geplant 
worden sei, zweckentfremdet werde, sei von der Beschwerdegegnerin und von der Vorinstanz 
nicht gehört worden. Dem Bauentscheid sei in bösgläubiger Absicht nicht Folge geleistet worden 
und nach Intervention der Beschwerdeführerin sei festgestellt worden, dass der Wohnraum ohne 
entsprechende Baubewilligung erweitert worden sei. Dies habe zur Folge, dass der Grenzabstand 
zu den Parzellen Niederhünigen Grundbuchblatt Nrn. B.________ und K.________ nicht mehr 
eingehalten werde. Diese Umnutzung von Lager- zu Wohnzwecken sei nicht zulässig. Da es sich 
nicht mehr um eine Nutzung als Lagerhalle handle, greife die Besitzstandsgarantie nicht. Zudem 
handle es sich beim Einbau einer Wohnung in einem Teil der Lagerhalle um eine neubauähnliche 
Umgestaltung, im Rahmen welcher auch die Anpassung an das aktuell geltende Recht vorgenom-
men werden müssten. Es liege kein Näherbaurecht vor und eine Ausnahmebewilligung könne 
nicht erteilt werden.

b) Die Beschwerdegegnerin entgegnet, die bestehende Lagerhalle sei rechtskonform erstellt 
worden. Es bestünden keine Hinweise darauf, dass die damalige Baubewilligung materiell rechts-
widrig gewesen wäre, was auch nicht behauptet werde. Die Lagerhalle falle unter den Schutz der 
Besitzstandsgarantie und die Nutzung zu Wohnzwecken bewege sich im Rahmend der zulässi-
gen, zonenkonformen Nutzung gemäss Grundordnung.

Die Beschwerdegegnerin führt aus, die Beschwerdeführenden würden nicht behaupten, dass die 
Rechtswidrigkeit mit dem Einbau der Wohnung und der entsprechenden Umnutzung verstärkt 
werde. Auch sei aus objektivierter Sicht keine Verstärkung der Rechtswidrigkeit erkennbar. Sämt-
liche baulichen Anpassungen und die Flächen, welche von der Umnutzung betroffen seien, wür-
den sich ausserhalb des reglementarischen Grenzabstands von 4.00 m gegenüber den östlich 
gelegenen Parzellen befinden. Es komme auch nicht zu einer neubauähnlichen Umgestaltung, da 
die Nutzung als Wohnraum innerhalb der geltenden Nutzungszone zulässig sei. Die Umgestaltung 
beschränke sich auf punktuelle Eingriffe wie beispielsweise einzelne neue Fensteröffnungen in 
der Südfassade und bleibe in Bezug auf das gesamte Gebäudevolumen klar untergeordnet. Auch 
aus diesem Grund werde die Rechtswidrigkeit im Vergleich zum Vorzustand nicht verstärkt.

c) In der WG2 gilt ein kleiner Grenzabstand von 4.00 m und ein grosser Grenzabstand von 
10.00 m (Art. 312 Abs. 1 GBR4). Der auf der Parzelle Nr. G.________ gelegene Gebäudeteil der 
bestehenden Liegenschaft unterschreitet auf der Ostseite den kleinen Grenzabstand von 4.00 m 
gegenüber der Parzelle Niederhünigen Grundbuchblatt Nr. K.________. Diese Unterschreitung ist 

4 Baureglement der Einwohnergemeinde Niederhünigen vom 7. Juni 2016, genehmigt durch den Kanton am 3. März 
2017

BVD 110/2025/66 

4/6

allerdings nur geringfügig. Es ist unbestritten, dass das Gebäude Besitzstand geniesst. Bestritten 
ist, ob die Umnutzung von Lagerraum in Wohnraum von der Besitzstandsgarantie gedeckt ist.
d) Gemäss der Besitzstandsgarantie nach Art. 3 Abs. 1 BauG werden aufgrund bisherigen 
Rechts bewilligte oder bewilligungsfreie Bauten und Anlagen in ihrem Bestand durch neue Vor-
schriften und Pläne nicht berührt. Sie dürfen unterhalten, zeitgemäss erneuert und, soweit dadurch 
ihre Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird, auch umgebaut oder erweitert werden (Art. 3 Abs. 2 
BauG).

Umbauten sind Vorkehren, die dazu dienen, eine bestehende Baute ohne Änderung des Gebäu-
devolumens zweckmässiger oder anders zu nutzen, beispielsweise durch die Beseitigung von 
Wänden, den Ausbau eines Estrichs zu Wohnzwecken etc. Solche Vorkehren bzw. Umbauten 
sind nach Art. 3 BauG zulässig, wenn dadurch die Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird. Die 
Rechtswidrigkeit wird im Sinne des Gesetzes verstärkt, wenn das öffentliche oder nachbarliche 
Interesse, das durch die verletzte Norm geschützt werden soll, durch den Umbau oder die Erwei-
terung noch stärker beeinträchtigt würde als bisher.5 Bauabstände sind sicherheits- und gesund-
heitspolizeilich begründet und dienen dazu, einen genügenden Zutritt von Licht, Luft und Sonne 
zu gewährleisten und die Bewohner vor Belästigungen, Geräuschen, Gerüchen usw. aus der 
Nachbarbaute zu schützen. Ein Gebäude, das zu nahe an der Nachbargrenze steht, darf daher 
nicht aufgestockt werden; dies würde die Rechtswidrigkeit verstärken. Innere Umbauten und rück-
wärtige Erweiterungen sind hingegen mit der Besitzstandsgarantie grundsätzlich vereinbar.6 Zu 
prüfen ist im Einzelfall, ob es zu zusätzlichen Störungen für die Nachbarn kommen kann.

e) Der Beschwerdegegnerin wurde mit Bauentscheid vom 1. Juli 2022 der Einbau einer Woh-
nung im ehemals als Lagerfläche genutzten Obergeschoss des Gewerbegebäudes bewilligt. In 
den baubewilligten Plänen war an der östlichen Seite zwischen dem Wohnbereich und der Aus-
senhülle des Gewerbegebäudes auf einer Breite von 2.07 m ein Lagerraum vorgesehen, in wel-
chem sich der Zugang zur bestehenden Aussentreppe befand. Bei der Ausführung wurde der 
Lagerraum nicht erstellt, sondern der Wohnraum bis zur Aussenhülle gezogen und ein (aussch-
liesslich aus der Wohnung zugängliches) Reduit in der nordöstlichen Ecke des Gebäudes erstellt. 
Zudem wurde – soweit aus dem bewilligten Projektänderungsplan ersichtlich – die vorbestehende 
Türe zur bestehenden Metalltreppe an der Ostfassade ersetzt.

Der Ausbau des Lagerraumes zu Wohnraum in einem Teilbereich des bestehenden Gebäudes 
stellt entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin keine neubauähnliche Umgestaltung dar. 
Der Umbau beschränkte sich auf punktuelle Eingriffe in das bestehende Gebäude. Es handelt sich 
um einen Umbau im Sinne von Art. 3 BauG, der so weit zulässig ist, als dadurch die bestehende 
Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird. Wird Lagerraum in Wohnraum umgebaut, stellt dies 
grundsätzlich eine Intensivierung der Nutzung dar, welche mit neuen Immissionen (Licht-/Sichtim-
missionen, allenfalls Lärm) einhergehen kann. Häufig wird daher in solchen Fällen eine Verstär-
kung der Rechtswidrigkeit zu bejahen sein. Allerdings muss dies aufgrund einer Einzelfallbeurtei-
lung anhand der konkreten Situation geprüft werden. Vorliegend werden alle vorgenommenen 
Arbeiten bzw. Änderungen (Isolierung innerhalb der bestehenden Gebäudehülle, Erweiterung des 
Wohnraums, Einbau des Reduits, Ersatz der bestehenden Türe) ausserhalb des Grenzabstands 
von 4.00 m zur Nachbarparzelle Niederhünigen Grundbuchblatt Nr. K.________ ausgeführt. Neue 
Fenster oder sonstige Öffnungen in der Ostfassade sind nicht geplant. Diese ausserhalb des 
Grenzabstandes liegenden Änderungen verstärken die Rechtswidrigkeit nicht. Die Nutzung der 
bestehenden Aussentreppe als (zweiter) Zugang zur Wohnung könnte zwar bewirken, dass die 
Treppe häufiger resp. auch abends genutzt wird. Eine geringfügige Erhöhung der Immissionen 

5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 3 N. 4
6 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 3 N. 4a

BVD 110/2025/66 

5/6

kann nicht ausgeschlossen werden. Die Aussentreppe wurde aber schon mit Bauentscheid vom 
1. Juli 2022 rechtskräftig als Zugang zur Wohnung im Obergeschoss bewilligt. 

Die Vorinstanz hat die Projektänderung somit zu Recht bewilligt, die Rügen der Beschwerdefüh-
rerin sind unbegründet.

3. Kosten

a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die Verfah-
renskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr 
von CHF 1000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV7).

b) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht de-
ren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder Wettschla-
gung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt erscheint 
(Art. 108 Abs. 3 VRPG).

Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin macht Parteikosten im Umfang von CHF 5397.00 
(Honorar CHF 4960.00, Auslagen CHF 32.60, Mehrwertsteuer CHF 404.40) geltend. Die Partei-
kosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 
Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV8 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen Be-
schwerdeverfahren CHF 400.00 bis CHF 11 800.00 pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs be-
misst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der Be-
deutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG9). Im vorlie-
genden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als unterdurchschnittlich zu werten, da nur ein Schrif-
tenwechsel stattfand und kein Beweisverfahren durchgeführt wurde. Die Bedeutung der Streitsa-
che ist als eher unterdurchschnittlich und die Schwierigkeit des Prozesses als unterdurchschnitt-
lich einzustufen. Daher erscheint eine Ausschöpfung des Gebührenrahmens von 30 Prozent und 
damit ein Honorar von CHF 3820.00 als angemessen. Die Auslagen in der Höhe von CHF 32.60 
sind nicht zu beanstanden. Weiter ist die Beschwerdegegnerin mehrwertsteuerpflichtig10 und kann 
somit die von ihrem Rechtsvertreter auf sie überwälzte Mehrwertsteuer in ihrer eigenen Mehrwert-
steuerabrechnung als Vorsteuer abziehen. Ihr fällt daher betreffend Mehrwertsteuer kein Aufwand 
an und eine Abgeltung der Mehrwertsteuer käme einer mit Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 
VRPG unvereinbaren Überentschädigung gleich. Die in der Kostennote des Rechtsvertreters der 
Beschwerdegegnerin aufgeführte Mehrwertsteuer ist daher bei der Bestimmung des Parteikosten-
ersatzes nicht zu berücksichtigen.11 Angemessen sind daher Parteikosten in der Höhe von 
CHF 3852.60 (Honorar CHF 3820.00, Auslagen CHF 32.60). Die Beschwerdeführerin hat der Be-
schwerdegegnerin die Parteikosten von CHF 3852.60 zu ersetzen.

7 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)
8 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 
168.811)
9 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)
10 Siehe Unternehmens-Identifikationsnummer-Register, einsehbar unter: <https://www.uid.admin.ch>
11 BVR 2015 S. 541 E. 8.2, 2014 S. 484 E. 6

BVD 110/2025/66 

6/6

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Bauentscheid der Gemeinde Niederhünigen vom 
24. April 2025 wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 1000.00 werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung auf-
erlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft er-
wachsen ist.

3. Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin die Parteikosten im Betrag von 
CHF 3852.60 zu ersetzen.

IV. Eröffnung

- Frau C.________, eingeschrieben
- Herrn Rechtsanwalt E.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Niederhünigen, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungspräsident

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss einen An-
trag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift ent-
halten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.