# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d361d0b9-11ee-5a51-8253-222f59f2a3f9
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-09-19
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 19.09.2000 80.2000.146
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2000-146_2000-09-19.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2000.00146

  	
  Lugano

  19 settembre 2000

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

statuendo sul ricorso del 22 agosto 2000

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  __________ __________, D -__________,  

  rappr. da: avv. __________. __________, __________
  __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Il 17
novembre 1999 __________ __________ vendeva ai coniugi __________ e __________
__________ i fogli PPP n. __________ e n. __________ della part. N. __________
RFD di __________ al prezzo di fr. 525'000.-. L’immobile era stato acquistato
dalla venditrice il 10 agosto 1976 al prezzo di fr. 450'000.-.

                                         Presentando
la dichiarazione per l'imposta sugli utili immobiliari, l’alienante chiedeva
che nel valore d’investimento si tenesse conto di costi di miglioria di fr.
23'946.-, relativi a lavori di risanamento effettuati nel condominio
__________.

 

 

                                         1.2.

                                         Il 26
giugno 2000 l’Ufficio di tassazione di __________ notificava a __________
__________ un’imposta sugli utili immobiliari di fr. 1’511,30. Nel determinare
l'imponibile l’autorità di tassazione non ha tenuto conto dei costi
d’investimento relativi ai lavori di risanamento del condominio.

 

                                         1.3.

                                         Il
reclamo presentato dall’alienante veniva respinto con decisione del 24 agosto
2000, rilevando che un risanamento, pur se straordinario e di notevole importo,
rimane un intervento di manutenzione. Balconi e piscina sono stati
ristrutturati, ma non costruiti di nuovo.

 

 

                                   2.   Con
il presente, tempestivo ricorso __________ __________, chiede nuovamente la
deduzione dall’utile imponibile determinato dall’Ufficio di tassazione
dell’importo di fr. 23'946.- relativo a lavori di risanamento del condominio.
Spiega che l’intervento di risanamento dei balconi ha comportato l’inserimento
di una nuova insolazione a livello di solette in beton e che il secondo,
riguardante la piscina, ha comportato la creazione di una nuova piscina più
piccola al posto di quella messa fuori esercizio, che è stata dotata di tutte
le attrezzature necessarie per il trattamento e il riscaldamento dell’acqua,
come pure per il trattamento e la corretta gestione dell’aria nel vano piscina.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT 1994).

                                         L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento.

                                         Il valore
d'investimento si compone del valore di acquisto e dei costi di investimento
(art. 128 cpv. 1 LT). Secondo l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di
investimento, fra gli altri, i costi che hanno aumentato il valore del fondo
alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria.

                                         Sono
invece considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore
dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la
redditività.

 

                                         3.2.

                                         Nel caso
della proprietà per piani (PPP), i costi per la manutenzione dell'immobile sono
sopportati da persone diverse a seconda che si tratti di parti dello stabile
che sono riservate all'uso esclusivo di singoli condòmini oppure di parti
comuni.

                                         Le spese
per riparazioni e per la manutenzione delle parti di uso esclusivo gravano
direttamente sul singolo comproprietario (articoli 712a e 712b CC); quelle che
invece riguardano parti ed impianti comuni (p. es. rinnovo della facciata o del
tetto, lavori all'impianto di riscaldamento, ecc.) sono di solito finanziate mediante
versamenti annuali al c.d. fondo di rinnovazione (art. 712m cpv. 1 cifra 5 CC; Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ur-

                                         sprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Muri-Bern 1991, p. 378).

                                         I
versamenti al fondo di rinnovamento rientrano , di regola, nel novero dei costi
di manutenzione deducibili dal reddito (valore locativo, affitto), purché siano
irrevocabilmente sottratti ai condòmini e possano essere impiegati solo per
futuri costi di manutenzione, vale a dire di riparazione e di rinnovo (Agner/Jung/

                                         Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995,
n. 6 ad art. 32 LIFD, p. 121; CDT n. 80.97.00086 dell' 8 ottobre 1997 in
re J. S., consid. 5.6.2.; inoltre Circolare n. 07/95 95 della Divisione
delle contribuzioni concernente le deduzioni sui proventi della sostanza
immobiliare privata, del 1° dicembre 1994, cifra 2.1).

                                         Se
tuttavia il regolamento del condominio consente versamenti al fondo di
rinnovamento anche per altri scopi, segnatamente per opere di miglioria, essi
non potranno essere dedotti dal reddito immobiliare quali spese di manutenzione
(Baur/Klöti-Weber/

                                         Koch/Meier/Ursprung, op. cit., p. 379), ma saranno considerati costi di miglioria (cfr.
anche Circolare n. 7/95 della Divisione delle contribuzioni sulle
deduzioni dei proventi della sostanza immobiliare privata, p. 2 in fondo).

 

                                         3.3.

                                         La Camera
di diritto tributario, pronunciandosi in merito alla deducibilità dei
versamenti al fondo di rinnovamento, aveva stabilito che sono deducibili non al
momento del versamento nel fondo, ma solo al momento in cui si procede
all'impiego delle somme che vi sono state versate: solo allora, infatti, è
possibile l'esame del tipo di spesa effettuato, essendovi in precedenza la
possibilità che il fondo venga impiegato per finanziare opere di miglioria non
deducibili (cfr. CDT n. 168 del 22 aprile 1981 in re G.W. ed E.; CDT
n.141 del 22 agosto 1994 in re G.-M.).

                                         Occorre
nondimeno precisare, alla luce di quanto precede, che la deduzione dei
versamenti al fondo di rinnovamento dal reddito ordinario quali spese di
manutenzione può essere ammessa senza attenderne l'impiego, qualora il
regolamento condominiale consenta o preveda versamenti al fondo di rinnovamento
unicamente a questo titolo e non anche per eventuali interventi di miglioria.
In questo contesto, l'autorità di tassazione potrà esigere la presentazione del
regolamento condominiale (Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, op.
cit., p. 379),

 

                                         3.4.

                                         È infine
il caso di rilevare che le spese volte al risparmio energetico, anche se
configurabili quali interventi di miglioria, sono assimilate, parzialmente o
totalmente a seconda del tipo, alle spese di manutenzione.

                                         Nel 1978,
infatti, vigente il Decreto sull’imposta federale diretta (DIFD), l’AFC ha
emanato una circolare concernente le misure fiscali che permettono di
promuovere i risparmi di energia (Circolare del 17 agosto 1978). Lo scopo era
di favorire un’interpretazione estensiva della nozione di spese di manutenzione,
fino a farvi rientrare costi che a rigore sarebbero qualificabili spese di
miglioria.

                                         Con
l’entrata in vigore della nuova legge, la LIFD, le suddette agevolazioni si
fondano ora su di un’apposita base legale: “il Dipartimento federale delle
finanze stabilisce in quale misura gli investimenti destinati al risparmio di
energia e alla protezione dell’ambiente possono essere assimilati alle spese di
manutenzione” (art. 32 cpv. 2 seconda frase LIFD; cfr. anche l’art. 32 cpv. 2
seconda frase LT, che rinvia espressamente alla disciplina prevista dalla legge
federale; si vedano inoltre: CDT n. __________.__________.__________ e __________.__________.__________
del 5 dicembre 1997 in re Pu.; STF del 24 febbraio 1999 in re Pu.).

                                         Nell'
allegato alla citata Circolare n. 7/95 della Divisione delle contribuzioni sulle deduzioni dei
proventi della sostanza immobiliare privata (anche in Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari, Lugano 1996, p. 436), il rifacimento dei
tetti, anche con maggiori isolazioni è assimilato integralmente a un costo di
manutenzione. Lo stesso vale per il risanamento di tetti piani, isolazioni
comprese, come pure nel caso di isolazioni per limitare la perdita di energia.

 

 

                                   4.   Venendo
ora al caso concreto, gli interventi effettuati nel condominio __________ di
__________ devono pacificamente essere considerati costi di manutenzione, senza
che metta conto approfondire se il regolamento condominiale consenta o meno
versamenti nel fondo di rinnovamento che non siano destinati alla sola manutenzione
delle parti comuni, ma anche all'esecuzione di ulteriori opere giuridicamente
qualificabili come migliorie.

                                         In effetti,
l'amministrazione del condominio qualifica tutti gli interventi effettuati come
risanamenti, quindi come spese di manutenzione. E non potrebbe essere
diversamente, non appena si consideri che si è trattato in particolare del
risanamento del tetto, che come si è visto (consid. 3.4.), costituisce sempre
una spesa di manutenzione quand'anche comprendesse delle migliorie di carattere
energetico, e del risanamento dei balconi e non della costruzione di (nuovi)
balconi prima inesistenti o del risanamento della piscina creandone una più
piccola secondo i migliorati standard tecnici del momento.

                                         Anche
interventi di modernizzazione, interventi cioè mirati a sostituire oggetti, e
non soltanto le spese di manutenzione in senso stretto
(“Instandhaltungskosten”) o le spese di riparazione (“Instanstellungskosten”),
sono infatti considerati costi di manutenzione (CDT n.
__________.__________.__________ del 27 gennaio 1997 in re Be.). 

                                         Questa
Camera non ha quindi motivo di distanziarsi dalla decisione (su reclamo) dell'Ufficio
di tassazione. Le spese di cui la ricorrente chiede la deduzione devono infatti
essere considerate, per quanto si è detto, spese di manutenzione, la cui
deduzione è già stata ammessa dal reddito nella notifica di tassazione ordinaria,
poco importa se secondo il sistema della deduzione forfetaria o il sistema
analitico.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese l'art. 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    300.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un
totale di                                                       fr.    380.–

                                         sono a
carico della ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Per l'IC
il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il presidente:                                                       Il
segretario: