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**Case Identifier:** fb1711fc-cdae-5c6f-847c-1060c2c66216
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-19
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 19.12.2023 A/73/2022
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-73-2022_2023-12-19.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/73/2022-LCI ATA/1364/2023  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 19 décembre 2023 

3ème section 

    dans la cause  
 
A______, B______ et C______  
représentés par Me Mathieu GRANGES, avocat 
et 
D______ et E______ recourants 
représentés par Me Paul HANNA, avocat 

contre 

CONSTRUCTION F______ SA et G______ SA 
représentées par Me Aurèle MÜLLER  

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 

H______ 

et 

COMMUNE DE I______  
représentée par Didier DE MONTMOLLIN intimés 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
27 avril 2023 (JTAPI/480/2023) 

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EN FAIT 

A.     a. CONSTRUCTION F______ SA et G______ SA sont, depuis le 19 novembre 
2018, copropriétaires de la parcelle n° 2'309 de la commune de I______, qu'ils ont 
acquise de J______. Cette parcelle, d'une surface de 14'516 m2, est située au 
chemin K______, en cinquième zone de construction. Elle borde notamment la 
parcelle n° 2'310 de la même commune, sise en zone agricole.  

La parcelle n° 2'309 et le chemin K______, dont la frontière commune s'étend sur 
environ 9 m, sont actuellement séparés par une haie. Un candélabre situé sur ledit 
chemin se trouve dans l'axe de cette frontière.  

b. A______, B______, C______ et H______ sont respectivement domiciliés aux 
4, 6, 8 et 13 chemin K______. Chacune de leur habitation se trouve à moins de 70 
m de la parcelle n° 2'309.  

c. D______ et E______ (ci-après : les époux D______ et E______) sont 
domiciliés au 16B, chemin des L______. Leur maison se situe à environ 70 m de 
la parcelle n° 2'309.  

B.     a. Par requête enregistrée le 31 octobre 2019 sous la référence DD 1______, 
CONSTRUCTION F______ SA a sollicité l'autorisation de construire, sur la 
parcelle n° 2'309, quatre immeubles de trois étages totalisant 52 appartements et 
répondant à un standard de très haute performance énergétique (ci-après : THPE). 
La surface brute de plancher (ci-après : SBP) du projet serait de 48%, et un garage 
souterrain ainsi qu'un éco-point seraient aménagés. La rubrique « Propriétaire » de 
la requête a été laissée vierge. 

Plusieurs plans et documents ont été joints, notamment le formulaire A08 intitulé 
« Liste de propriétaires ». Ce document indiquait CONSTRUCTION F______ SA 
et G______ SA comme propriétaires de la parcelle n° 2'309 et était muni de la 
signature de leur représentant respectif.  

b. À la suite de demandes des instances spécialisées, le projet a été modifié.  

Dans la version définitive de celui-ci, la SBP de la construction a été abaissée à 
44%. Le nombre de bâtiments est passé de quatre à cinq. Le nombre de niveaux a 
été réduit à deux étages pour deux des bâtiments projetés, et 37 appartements, au 
lieu de 52, seraient construits. La parcelle n° 2'309 ferait l'objet d'une mutation 
parcellaire prévoyant sa division en huit nouvelles parcelles de respectivement 
798 m2, 562 m2, 733 m2, 812 m2, 915 m2, 1'036 m2, 1'081 m2 et 8'578 m2, la 
dernière parcelle étant une dépendance. Les cinq immeubles projetés 
représentaient sept habitats groupés répartis sur les sept parcelles principales.  

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Une piste d'accès au chantier pour les camions serait temporairement aménagée 
sur la parcelle n° 2'310 pendant la durée des travaux. Une fois la construction 
achevée, l'accès à la parcelle se ferait par le chemin K______.  

C.     a. Au cours de l'instruction de la demande, le projet a fait l'objet de plusieurs 
préavis, dont certains mentionnaient J______ comme propriétaire de la parcelle n° 
2'309. Toutes les instances, à l'exception de la commune, ont préavisé 
favorablement – sous conditions, avec dérogation ou souhaits ou sans observation 
– le projet définitif.  

b. La commune a émis des préavis défavorable et favorable avant de délivrer un 
dernier préavis défavorable.   

La parcelle n° 1'436, devenue la parcelle n° 1'810 – qui accueille une partie du 
chemin K______ –, lui avait été cédée gratuitement par acte de donation des 
30 août, 5 et 8 octobre 1993 (ci-après : l'acte de donation), à condition qu’elle fût 
aménagée et entretenue par ses soins selon un plan visé ne varietur, de sorte 
qu’elle devait refuser la création d’un accès au projet querellé à travers ladite 
parcelle. 

c. La police du feu a émis un préavis favorable sous conditions, soit le respect des 
mesures définies dans l’étude de protection incendie d’M______ SA (version au 
29 septembre 2020), dont elle avait demandé des compléments en cours 
d'instruction. De plus, les voies d’accès des engins des services d’incendie et de 
secours (ci-après : SIS) devaient être conformes à la directive applicable.  

d. Le service de l'air, du bruit et des rayonnements non ionisants (ci-après : 
SABRA) s’est prononcé favorablement sous conditions.  

Selon l’étude acoustique réalisée le 23 septembre 2020 par le bureau N______, le 
trafic induit par l’exploitation du projet n’engendrerait pas une perception du bruit 
plus importante. Les exigences légales relatives à la protection contre le bruit 
étaient respectées.  

e. La commission d’architecture (ci-après : CA) a émis un préavis favorable avec 
dérogations et sous conditions.  

Dès lors que la version définitive du projet faisait état d’une implantation 
cohérente et d’une volumétrie maîtrisée permettant de garantir suffisamment de 
surface végétale et des espaces de qualité, elle était favorable à une densification 
dérogatoire. Le projet s’intégrait dans le contexte environnant en expansion.  

f. L’office cantonal de l’agriculture et de la nature (ci-après : OCAN), amené à se 
prononcer sur la création d'un accès au chantier du projet via la parcelle n° 2'310, 
a rendu un préavis favorable sous conditions.  

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Il a motivé son préavis par l'impossibilité pour les camions, durant le chantier, de 
sortir sur la route de P______ depuis le chemin K______ et par le fait que la 
création d’une piste de chantier pour les camions et le stockage de matériaux 
terreux serait uniquement provisoire. De plus, la requérante devrait notamment 
redonner à la parcelle n° 2'310 une bonne qualité agronomique à l’issue des 
travaux, incluant un apport de terre végétale si nécessaire.  

g. L’office cantonal de l’eau (ci-après : OCEau) a délivré un préavis favorable 
sous conditions, mentionnant que le projet ne se situait pas dans un secteur de 
protection des eaux.  

h. Dans ses premier et deuxième préavis, l’office cantonal des transports 
(ci-après : OCT) a requis la modification du projet, notamment l’adaptation de la 
géométrie du débouché de l’accès privé sur le chemin K______ afin de maximiser 
l’espace disponible pour améliorer les conditions de déplacements des usagers. 
Les aménagements à réaliser sur la parcelle n° 1'810 à la hauteur du débouché de 
l’accès privé sur le chemin K______, notamment la suppression d’une haie et 
d’un candélabre, étaient indispensables pour permettre l’accessibilité du projet. 
Le rapport technique de l’étude de mobilité réalisée par O______ SA (ci-après : 
O______) devait être complété afin de démontrer que la mise en place d’une 
rampe unidirectionnelle était compatible avec le nombre de places de 
stationnement prévu en sous-sol et ne risquait pas d’engendrer des refoulements 
de véhicules sur le domaine public aux heures de pointe. 

Dans son dernier préavis, favorable sous conditions, l’OCT a requis l’installation, 
du côté nord du débouché de l’accès privé sur le domaine public, d’un panneau de 
signalisation type 2.02 OSR (accès interdit) afin de rappeler le sens unique de 
circulation existant le long de la section concernée du chemin K______. Dès la 
phase de chantier, et en tous les cas préalablement à la mise en service du 
bâtiment, il conviendrait d'organiser une coordination avec la commune afin qu'il 
fût procédé aux adaptations nécessaires du domaine public du chemin K______ 
pour que le débouché du chemin d'accès privé offrît les conditions de fluidité et de 
sécurité requises.  

i. Après avoir rendu plusieurs préavis défavorables, l'office de l'urbanisme 
(ci-après : OU) a émis un préavis favorable, compte tenu de l’évolution du projet, 
dont la densité et le nombre de logements avaient baissé, et du traitement paysager 
adéquat.  

j. La direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) a émis un préavis 
favorable.  

Les surfaces du projet hors-sol étaient de 6'387 m2, celles du sous-sol de 2'555.5 
m2 et celle du garage souterrain de 2'630 m2. Le total des constructions de peu 
d'importance (ci-après : CDPI) était de 539 m2.  

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k. Compte tenu des demandes de modifications formulées par les instances de 
préavis en cours d'instruction et de la modification du projet, le requérant a déposé 
auprès de l'OAC de nouveaux documents et plans. 

Parmi eux figurait un projet de mutation parcellaire établi le 25 septembre 2020 
par des ingénieurs, qui prévoyait la division de la parcelle n° 2'309 en huit 
nouvelles parcelles.  

Selon l’étude de protection incendie d’M______ SA (version au 29 septembre 
2020), s’agissant de bâtiments de deux ou trois niveaux hors-sol dont la hauteur 
du garde-corps du dernier compartiment était inférieure à 8 m depuis le terrain de 
référence, une place de travail « SIS » devrait permettre d’atteindre au moins une 
façade de chaque bâtiment. 

À teneur du rapport technique relatif à l’étude de mobilité et d’aménagement de 
O______ (version au 17 février 2021), le trafic généré par le projet représentait 
300 mouvements de véhicules par jour, dont 45 à 50 aux heures de pointe du 
matin, respectivement du soir. Les futurs habitants du projet devraient accéder à 
leurs logements depuis la route de P______ et en sortir via les chemins de la 
Q______ ou des L______. Cette situation pourrait augmenter les files d’attente le 
matin sur le chemin de la Q______, sans toutefois gêner les transports publics qui 
bénéficiaient d’une voie réservée. 

l. Par décision du 26 novembre 2021, le département du territoire (ci-après : le 
département) a délivré l’autorisation DD 1______, laquelle a été publiée dans la 
feuille d'avis officielle de la République et canton de Genève (FAO) du même 
jour. 

Les conditions figurant notamment dans les préavis de l'OCT, de l'OCAN, de 
l'OCEau, du SABRA et de la police du feu, ainsi que dans les préavis liant joints à 
la décision devraient être strictement respectées et faisaient partie intégrante de 
l’autorisation. Le tableau de mutation définitif relatif à la modification du 
parcellaire devrait être inscrit et validé au registre foncier avant l’ouverture du 
chantier. 

D.     a. La décision précitée a fait l'objet de trois recours déposés auprès du Tribunal 
administratif de première instance (ci-après :  TAPI) par la commune, par 
A______, B______, C______ et H______ ainsi que par les époux D______ et 
E______.  

Tous les recourants ont conclu à la tenue d’un transport sur place. De plus, 
A______, B______, C______ et H______ ont requis la comparution personnelle 
des parties.  

b. CONSTRUCTION F______ SA et G______ SA, qui ont conclu au rejet des 
recours, ont informé le TAPI que la commune avait tenté de régulariser les 

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constructions situées sur le chemin K______ à l’entrée de la parcelle destinée à 
accueillir le projet litigieux. La demande d’autorisation de construire y relative, 
dont la description était « régularisation I-8150 construction d’un candélabre, 
d’une borne et d’une bordure », avait fait l’objet d’une décision de refus notifiée 
le 8 novembre 2022. Aucun recours n'avait été publié dans la FAO. Ainsi, les 
aménagements réalisés sans droit sur le domaine public entravant l’accès à la 
parcelle n° 2’309 devaient être démolis.  

c. Le 10 février 2023, dans une procédure séparée, les époux D______ et 
E______ ont interjeté recours auprès du TAPI contre la décision du 8 novembre 
2022, concluant au constat de sa nullité et subsidiairement à son annulation.  

Par jugement du 27 avril 2023 (JTAPI/468/2023), le TAPI a déclaré irrecevable le 
recours interjeté par les époux D______ et E______ dans le cadre de cette 
procédure séparée, écartant pour le surplus la nullité des actes visés dans ce 
recours. 

d. Par jugement du même jour, le TAPI a joint les trois recours interjetés contre 
l'autorisation de construire DD 1______ sous le numéro de cause A/73/2022. Il a 
rejeté les demandes d'acte d'instruction et a admis très partiellement les recours, 
dans la mesure où il a soumis l'autorisation précitée à la condition supplémentaire 
suivante (ch. 4) :   

« l'ouverture du chantier de l'autorisation DD 1______ ne pourra avoir lieu 
qu'après division parcellaire telle que prévue par le dossier d'autorisation et après 
inscription au registre foncier, pour chacune des nouvelles parcelles, de la 
mention qu'elles ne disposent plus d'aucun droit à bâtir en matière de surface brute 
de plancher selon la teneur de l'art. 59 de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) au jour du présent jugement, 
ni d'aucun droit à bâtir en matière de construction de peu d'importance selon la 
teneur de l'art. 3 al. 3 du règlement d’application de la loi sur les constructions et 
les installations diverses du 27 février 1978 (RCI – L 5 05.01) au jour du présent 
jugement ».  

La densité du projet était conforme à la loi, tant en ce qui concernait la SBP que 
les CDPI. La division parcellaire projetée ne constituait pas un moyen de 
contourner la loi. En effet, si la jurisprudence avait certes eu l'occasion de dire 
qu'il n'était pas possible de baser le calcul de l'indice d'utilisation du sol (ci-après : 
IUS) et des CDPI sur deux situations différentes, à savoir pour l'IUS sur la 
situation existante avant division parcellaire et pour les CDPI sur la situation après 
division parcellaire, cette jurisprudence ne semblait toutefois pas tenir compte de 
l'hypothèse suivante. Lorsqu'une requête en autorisation de construire des villas 
contigües ou des habitats groupés au sens de l'art. 59 al. 4 LCI concernait 
plusieurs parcelles, il était sans aucune importance que ces dernières fussent 
éventuellement issues d'une division parcellaire intervenue longtemps auparavant 

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ou même dans un passé récent. Un tel cas de figure n'empêchait pas, d'une part, 
d'attribuer à chaque parcelle une surface de CDPI conforme à l'art. 3 al. 3 RCI et, 
d'autre part, de répartir librement les SBP en tenant compte de l'ensemble des 
parcelles en question, grâce à des reports de droits à bâtir. Or, une telle répartition 
pouvait avoir pour conséquence une plus grande concentration des SBP sur 
certaines parties du périmètre concerné, sans qu'il y eût lieu de se préoccuper de 
savoir si l'IUS était respecté sur ces parties, pour autant qu'il le fût sur l'ensemble 
du périmètre. 

La parcelle concernée était équipée, et son accès apparaissait suffisamment 
garanti, y compris pour les SIS. Aucun inconvénient grave ne découlait du projet, 
lequel s'intégrait dans le quartier. 

E.     a. Par acte remis au guichet du greffe le 5 juin 2023, C______, A______ et 
B______ ont interjeté recours auprès de la chambre administrative de la Cour de 
justice (ci-après : la chambre administrative) contre ce jugement, concluant à son 
annulation ainsi qu'à celle de l'autorisation de construire DD 1______.  

Le TAPI avait violé leur droit d'être entendus en refusant de donner une suite 
favorable à leur demande d'actes d'instruction. Il avait également commis 
plusieurs dénis de justice en refusant de se prononcer sur certains de leurs griefs.  

La requête en autorisation de construire n'avait pas été signée par J______, si bien 
que la demande n'aurait pas dû être enregistrée. L'accès au projet n'était 
factuellement et juridiquement pas garanti, et le chemin K______ n'était pas 
adapté pour supporter l'augmentation du trafic que générerait le projet.  

Le département avait abusé de son pouvoir d'appréciation en considérant qu'une 
densification se justifiait sur une parcelle limitrophe à une zone agricole et à une 
pénétrante de verdure. Le projet était contraire au plan directeur communal 
(ci-après : PDCom). Par ailleurs, les surfaces maximales de construction hors-sol 
et en sous-sol n'étaient pas respectées. La division parcellaire prévue par le projet 
contournait l'art. 3 al. 3 RCI et le violait, ce qui était constitutif d'un abus de droit.  

L'accès à la parcelle pour les secours n'était pas conforme au règlement 
applicable. De plus, les places de parking avaient été conçues en violation de la 
norme VSS 640'291a.  

L'autorisation de construire délivrée entrait en contradiction avec l'obligation de la 
commune d'aménager le chemin K______ conformément à l'acte de donation.  

b. Par acte remis à la poste le 5 juin 2023, les époux D______ et E______ ont 
également interjeté recours auprès de la chambre administrative contre le 
jugement du TAPI, concluant à son annulation ainsi qu'à celle de l'autorisation de 
construire DD 1______. 

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Le TAPI avait constaté les faits de façon inexacte puisque le jugement querellé ne 
faisait pas état de l'existence d'un cours d'eau sur la parcelle agricole devant servir 
d'accès au chantier.  

La mutation projetée était artificielle dès lors que l'une des futures parcelles était 
créée dans le seul but de contourner la limite maximale des 100 m2 de CDPI, qui 
était largement dépassée.  

La création d'un chemin d'accès de 100 m sur la parcelle n° 2'310 aurait dû faire 
l'objet d'une demande d'autorisation de construire spécifique, ce d'autant plus que 
le chantier durerait au minimum 24 mois. Une étude d'impact aurait dû être 
réalisée. Ce chemin n'était de toute façon pas autorisable puisque que son 
aménagement contrevenait aux principes destinés à protéger la zone agricole.  

Les requérants n'avaient fourni aucune pièce permettant de vérifier que les 
prescriptions relatives aux aménagements pour les services du feu étaient 
respectées.  

c. Le département a conclu au rejet du recours déposé par les époux D______ et 
E______ et n'a pas répondu à celui interjeté par C______, A______ et B______.  

d. CONSTRUCTION F______ SA et G______ SA ont conclu au rejet des 
recours, ajoutant qu'elles ne devaient pas être privées d'un IUS de 0.48 alors que 
leur projet respectait un standard de THPE. Par conséquent, il semblait judicieux 
que la chambre administrative rectifiât le jugement entrepris en modifiant le texte 
de la mention à inscrire au registre foncier afin qu'il correspondît à celui prévu par 
la directive applicable.  

e. Dans leur réplique, C______, A______ et B______ ont persisté dans leur 
argumentation et leurs conclusions. Ils ont ajouté qu'au vu des modifications que 
le projet avait subies en cours de procédure non-contentieuse, le dépôt d'une 
nouvelle demande d'autorisation de construire aurait dû s'imposer.  

f. Dans leur réplique, les époux D______ et E______ ont également persisté dans 
leur argumentation et leurs conclusions. Ils ont ajouté que l'obstruction du cours 
d'eau pendant la durée du chantier serait susceptible de provoquer un asséchement 
irréversible.  

g. CONSTRUCTION F______ SA et G______ SA ainsi que le département ont 
dupliqué, persistant chacun dans leur argumentation.  

h. Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.  

EN DROIT 

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1. Interjetés en temps utile devant la juridiction compétente, les recours sont 
recevables (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2. Dans un grief d'ordre formel qu'il convient d'examiner en premier lieu, les 
recourants se plaignent de violations de leur droit d'être entendus sous plusieurs 
aspects et de dénis de justice.  

Relevant que le TAPI n'a pas donné suite à leurs offres de preuve, soit la tenue 
d'un transport sur place ainsi que la comparution personnelle des parties, ils 
soutiennent que les juges précédents n'auraient pas expliqué les motifs de ce refus. 
À leur sens, les mesures d'instruction sollicitées étaient indispensables pour 
constater l'existence d'un cours d'eau traversant la parcelle n° 2'310, pour dater et 
comprendre la mise en place du candélabre sur la parcelle n° 1'810, pour constater 
que l'accès par l'ancienne parcelle n° 1'436 était trop exigu et qu'il existait des 
solutions alternatives à l'accès au fond 2'309 et pour se rendre compte de la réalité 
de la mobilité et du trafic routier dans la zone du chemin K______.  

De plus, le TAPI aurait ignoré leurs griefs liés à la violation de l'ordonnance 
relative à l’étude de l’impact sur l’environnement du 19 octobre 1988 
(OEIE - RS 814.011), à l'absence d'accès suffisant à la parcelle, à la non-prise en 
compte de l'ensemble des CDPI, à la non-conformité du projet aux règles sur la 
protection contre les incendies, à la violation de la norme VSS 640 291a ainsi qu'à 
la violation du principe de l'interdiction des décisions contradictoires.  

2.1 Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour la personne intéressée de produire des preuves 
pertinentes, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de 
participer à l’administration des preuves essentielles ou, à tout le moins, de 
s’exprimer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à 
rendre. Il n'empêche toutefois pas l'autorité de mettre un terme à l'instruction 
lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, 
procédant à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, 
elle a la certitude que ces dernières ne pourraient pas l'amener à modifier son 
opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_359/2022 du 
20 avril 2023 consid. 3.1 et les références citées). 

Le droit d'être entendu ne comprend pas le droit d'être entendu oralement (ATF 
134 I 140 consid. 5.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_551/2015 du 22 mars 2016 
consid. 2.2), ni celui d'obtenir l'audition de témoins (ATF 130 II 425 consid. 2.1). 

De plus, le droit d'être entendu ne peut être exercé que sur les éléments qui sont 
déterminants pour décider de l'issue du litige (ATF 135 I 279 consid. 2.3 ; 132 V 

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368 consid. 3.1). L'autorité de décision peut donc se livrer à une appréciation 
anticipée de la pertinence du fait à prouver et de l'utilité du moyen de preuve 
offert et, sur cette base, refuser de l'administrer. Ce refus ne viole le droit d'être 
entendu que si l'appréciation à laquelle elle a ainsi procédé est entachée 
d'arbitraire (art. 9 Cst. ; ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 ; 136 I 229 consid. 5.3). 

En droit genevois, la procédure administrative est en principe écrite ; toutefois, si 
le règlement et la nature de l'affaire le requièrent, l'autorité peut procéder 
oralement (art. 18 LPA). Elle réunit les renseignements et procède aux enquêtes 
nécessaires pour fonder sa décision. Elle apprécie les moyens de preuve des 
parties (art. 20 al. 1 LPA). S’il y a lieu, elle peut notamment recourir à 
l'interrogatoire des parties (art. 20 al. 2 let. b LPA) ou, afin de constater un fait par 
elle-même, ordonner le transport sur place (art. 37 let. c LPA). 

2.2 La jurisprudence du Tribunal fédéral en matière de droits constitutionnels a 
également déduit du droit d’être entendu le droit d’obtenir une décision motivée 
(ATF 148 III 30 consid. 3.1 ; 142 II 154 consid. 4.2). L’autorité n’est toutefois pas 
tenue de prendre position sur tous les moyens des parties ; elle peut se limiter aux 
questions décisives, mais doit se prononcer sur celles-ci (ATF 143 III 65 
consid. 5.2 ; 142 II 154 consid. 4.2). Il suffit, du point de vue de la motivation de 
la décision, que les parties puissent se rendre compte de sa portée à leur égard et, 
le cas échéant, recourir contre elle en connaissance de cause (ATF 148 III 30 
consid. 3.1).  

Selon la jurisprudence, l'autorité qui ne traite pas un grief relevant de sa 
compétence, motivé de façon suffisante et pertinent pour l'issue du litige, commet 
un déni de justice formel proscrit par l'art. 29 al. 1 Cst. (ATF 136 I 6 consid. 2.1 ; 
117 Ia 116 consid. 3a et les références citées). S'agissant d'une autorité judiciaire, 
le déni de justice peut constituer une violation de la garantie de l'accès au juge 
ancrée à l'art. 29a Cst. (ATF 137 I 235 consid. 2.5 et consid. 2.5.2). 

2.3 En l'espèce, s'agissant des actes d'instruction sollicités, le TAPI a rappelé qu'il 
n'existait pas un droit à l'accomplissement de tels actes et les a écartés au motif 
que le dossier contenait déjà les éléments utiles lui permettant de statuer en 
connaissance de cause. Il a également précisé que la production d'éléments 
permettant de dater l'installation du candélabre n'apparaissait pas nécessaire, eu 
égard au résultat auquel il est parvenu sur le fond.  

Ce raisonnement, qui satisfaisait aux exigences de motivation même s'il est 
succinctement motivé, n'est pas critiquable. En effet, la chambre de céans constate 
que les recourants se sont vu offrir la possibilité de faire valoir leurs arguments 
par écrit devant l'autorité intimée, soit le département, et le TAPI et qu'ils se sont 
exprimés de manière circonstanciée sur l'objet du litige. Le dossier transmis à la 
chambre de céans, volumineux, contient par ailleurs de nombreux plans du projet 
qui ont permis au TAPI d'apprécier la situation en connaissance de cause.   

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De plus, les recourants n'ont pas expliqué en quoi eux ou la commune auraient été 
empêchés d'apporter par écrit des explications sur la datation du candélabre, 
lesquelles pouvaient, en l'absence d'éléments suggérant le contraire, être produits 
de cette manière. Ils n'ont pas non plus indiqué quels autres éléments qu'ils 
auraient jugés pertinents et qui n’auraient pu être produits par écrit les auditions 
sollicitées auraient permis d’apporter à la solution du litige. Par conséquent, ces 
dernières n'apparaissaient pas nécessaires.  

Il apparaît également que les éléments dont les recourants ont requis la 
constatation par un transport sur place peuvent être vérifiés via le SITG ou les 
plans versés au dossier – en particulier la présence ou non d'un cours d'eau sur la 
parcelle n° 2'310, la largeur du chemin d'accès et l'existence de solutions 
alternatives à celui-ci –, ou ressortent déjà des documents fournis au dossier, à 
l'instar de la réalité de la mobilité et du trafic routier dans la zone du chemin 
K______, une étude de mobilité ayant été réalisée. Un transport sur place ne se 
justifiait donc pas.  

Pour ces raisons, le TAPI pouvait, sans violer le droit d'être entendus des 
recourants, procéder à une appréciation anticipée des preuves et rejeter leur 
demande d'actes d'instruction.  

En ce qui concerne les dénis de justice dont se prévalent les recourants, il ressort 
du jugement querellé que le TAPI n'a pas statué sur le grief lié à la violation de 
l'OEIE. Or, dans la mesure où ce grief, comme on le verra, n'est pas pertinent, le 
TAPI pouvait renoncer à le traiter sans commettre de déni de justice. Pour le reste, 
les recourants ne peuvent être suivis lorsqu'ils affirment que le TAPI aurait omis 
de statuer sur les autres griefs concernés. En effet, les questions relatives aux 
CDPI, à l'accès à la parcelle, à la conformité du projet aux règles sur la protection 
contre les incendies ainsi qu'au respect de la norme VSS 640 291a ont fait l'objet 
d'une analyse approfondie, tant juridique que factuelle, à la lumière des 
circonstances concrètes, développée sur respectivement neuf pages (consid. 28-
38), sept pages (consid. 39-52) et deux fois deux pages (consid. 53-55 et 56-58). 
Enfin, si le TAPI n'a certes pas énoncé la base légale applicable aux principes de 
coordination et de l'interdiction des décisions contradictoires (art. 25a LAT), il a 
en revanche abordé cette problématique aux considérants 13, 14 et 52 du 
jugement querellé.  

Il sera également relevé que, vu le raisonnement détaillé et motivé du TAPI sur 
les questions précitées et sur lequel il sera revenu en tant que de besoin dans la 
suite du présent arrêt, les recourants ont pu se rendre compte de la portée du 
jugement querellé à leur égard et recourir contre celui-ci en connaissance de 
cause.   

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Compte tenu de ce qui précède, ledit jugement, qui compte pas moins de 54 
pages, ne consacre aucun déni de justice ni aucune violation du droit d'être 
entendus des recourants.  

Le grief sera dès lors écarté.  

3. Les recourants se plaignent d'une constatation inexacte des faits au motif que le 
TAPI aurait omis de mentionner l'existence d'un cours d'eau sur la parcelle 
agricole destinée à accueillir le chemin d'accès au chantier.  

3.1 Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). 

3.2 En l'espèce, il ressort de la consultation du SITG que le prétendu cours d'eau 
existant sur la parcelle n° 2'310 dont font état les recourants est en réalité un fossé 
de récupération qui participe à l'évacuation des eaux de surface jusqu'au réseau 
d'assainissement des eaux. Il ne s'agit donc pas d'un cours d'eau au sens de la loi 
sur les eaux du 5 juillet 1961 (LEaux-GE - L 2 05). Ceci est par ailleurs confirmé 
par le préavis de l'OCEau puisque cette instance spécialisée y a indiqué que le 
projet ne se situait pas dans un secteur de protection des eaux.   

Le grief sera donc écarté.  

4. Invoquant une violation des art. 11 al. 4 et 13 al. 1 RCI, les recourants contestent 
la validité de la requête en autorisation de construire. Ils font valoir que J______ 
n'aurait signé aucun document versé à la procédure d'autorisation, alors qu'elle 
était mentionnée comme propriétaire de la parcelle n° 2'309 sur certains de ces 
documents. De plus, G______ SA n'aurait pas signé la requête en autorisation de 
construire.  

4.1 Toutes les demandes d’autorisation doivent être datées et signées par le 
propriétaire de l’immeuble intéressé, ainsi que par le requérant ou l'éventuel 
mandataire professionnellement qualifié conformément à l’art. 2 al. 3 LCI (art. 11 
al. 4 RCI).  

Les demandes ne sont valablement déposées et, partant, l’autorité saisie, que si les 
prescriptions concernant les documents et pièces à joindre ont été respectées et si 
l’émolument d’enregistrement a été acquitté. Les dossiers incomplets sont 
retournés pour complément. Ils ne sont pas enregistrés (art. 13 al. 1 RCI).  

4.2 En l'espèce, la requête en autorisation de construire a été enregistrée le 
31 octobre 2019. Il ressort de l’extrait du registre foncier relatif au bien-fonds 
n° 2'309 produit par CONSTRUCTION F______ SA et G______ SA en annexe 
de leurs observations devant le TAPI, que ces deux sociétés sont devenues 

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copropriétaires de cette parcelle le 19 novembre 2018, à la suite de son achat à 
J______.  

Par conséquent, CONSTRUCTION F______ SA et G______ SA étaient seules 
propriétaires de la parcelle concernée au moment du dépôt de la demande 
d’autorisation de construire querellée.  

Deux conséquences doivent être tirées de ce constat. D'une part, J______ n'avait 
ni le devoir ni même le droit de signer un quelconque document. À cet égard, le 
fait que son nom apparaisse sur certains des préavis n’emporte aucune 
conséquence sur le plan juridique. D'autre part, seules CONSTRUCTION 
F______ SA et G______ SA avaient le droit et le devoir de signer, en leur qualité 
de propriétaires, la demande d'autorisation de construire. La rubrique 
« propriétaire » de celle-ci mentionne qu'en cas de pluralité de propriétaires, 
comme c'est le cas en l'occurrence, ces derniers doivent remplir le formulaire A08. 
Il ressort de la demande (p. 5) que ledit formulaire y a été annexé. Ce dernier, dont 
une copie a été produite devant le TAPI, mentionne CONSTRUCTION F______ 
SA et G______ SA comme seules propriétaires, et les signatures des personnes 
habilitées à les représenter y sont apposées. Il apparaît donc que tant 
CONSTRUCTION F______ SA que G______ SA ont signé la demande 
d'autorisation de construire, si bien que celle-ci n'est entachée d'aucun vice de ce 
point de vue.  

Le grief sera par conséquent écarté.  

5. Invoquant une violation des art. 59 al. 4 LCI – dans sa teneur jusqu'au 27 
novembre 2020 – et 3 al. 3 RCI, les recourants soutiennent que la division 
parcellaire prévue par le projet aurait pour seul objectif de respecter facticement 
l'art. 3 al. 3 RCI, ce qui serait constitutif d'un abus de droit, dans la mesure où, à la 
suite de la division parcellaire, le rapport des surfaces prévu par l'art. 59 al. 4 LCI 
ne serait plus respecté. De plus, plusieurs constructions n'avaient pas été prises en 
compte dans le calcul de la surface totale des CDPI.   

5.1 Sur tout le territoire du canton de Genève, nul ne peut, sans y avoir été 
autorisé, élever en tout ou partie une construction ou une installation (art. 1 al. 1 
let. a LCI).  

En zone villas, la surface de la construction, exprimée en m2 de plancher, ne doit 
pas excéder 25% de la surface de la parcelle. Cette surface peut être portée à 
27,5% lorsque la construction est conforme à un standard de haute performance 
énergétique (ci-après : HPE), respectivement à 30% lorsque la construction est 
conforme à un standard de THPE, reconnue comme telle par le service compétent 
(art. 59 al. 1 LCI).  

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Selon l'art. 59 al. 4 let. a LCI, dans sa teneur jusqu'au 27 novembre 2020, 
applicable au présent litige (sur cette question : cf. art. 156 al. 5 LCI et 
ATA/1102/2022 du 1er novembre 2022 consid. 5), lorsque les circonstances le 
justifient et que cette mesure est compatible avec le caractère, l’harmonie et 
l’aménagement du quartier, le département peut autoriser, après consultation de la 
commune et de la CA, un projet de construction en ordre contigu ou sous forme 
d’habitat groupé dont la surface de plancher habitable n’excède pas 40% de la 
surface du terrain, 44% lorsque la construction est conforme à un standard de 
HPE, 48% lorsque la construction est conforme à un standard de THPE, reconnue 
comme telle par le service compétent.  

5.2 En zone villas, les CDPI ne sont pas prises en considération pour le calcul du 
rapport des surfaces (art. 59 al. 7 LCI).  

Selon l'art. 3 al. 3 RCI, sont CDPI, à la condition qu'elles ne servent ni à 
l'habitation, ni à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale, 
celles dont la surface n'excède pas 50 m2 et qui s'inscrivent dans un gabarit limité 
que l’article réglementaire définit (phr. 1). Dans le cadre d'un projet de 
construction en ordre contigu ou sous forme d'habitat groupé, et afin d'améliorer 
l'insertion dans le site et pour autant qu'il n'en résulte pas de gêne pour le 
voisinage, le département peut autoriser, après consultation de la CA, des CDPI 
groupées d'une surface de plus de 50 m2 au total (phr. 2). Dans tous les cas, la 
surface totale des CDPI ne doit pas excéder 8% de la surface de la parcelle et au 
maximum 100 m2 (phr. 3).   

Les CDPI font l’objet d’une directive du département du 3 février 2014, modifiée 
le 9 mars 2021 sous le numéro 024-v7 (ci-après : la directive CDPI).  

À teneur de ce document, dans le cadre d'un projet de plusieurs villas sur une 
seule parcelle, quel que soit le projet et la grandeur de la parcelle actuelle, la 
surface totale maximum des CDPI ne peut pas dépasser 100 m2. Il peut être tenu 
compte d'un projet de division parcellaire fourni dans le cadre de la requête, qui 
devra être suivi d'une condition à l'autorisation de formaliser la division avant 
l'ouverture de chantier et donc de garantir réellement d'avoir plusieurs parcelles au 
début des travaux. Le respect du maximum de 8% de CDPI sur l'ensemble de la 
parcelle (le cas échéant sur chaque future parcelle selon le projet de division) est 
également impératif (p. 5).  

5.3 Dans un arrêt de 2020 (ATA/805/2020), la chambre administrative a confirmé 
que, quel que soit le projet et la grandeur de la parcelle actuelle, la surface totale 
maximum des CDPI ne peut pas dépasser 100 m2 ni 8% de la parcelle (consid. 
12). Rappelant que le RCI ne prévoit pas de possibilité de calculer les CDPI en 
application d'un projet de mutation parcellaire, elle a également considéré qu'il 
n'était pas admissible de prendre en considération la totalité de la parcelle avant 
division pour le calcul de la SBP au sens de l'art. 59 al. 4 LCI, d'une part, et de 

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tenir compte de la surface des futures parcelles pour le calcul des CDPI, d'autre 
part. Dans cet arrêt, le plan de division parcellaire n'avait pas été soumis au 
département (consid. 13).  

5.4 Si, dans le cadre d’une promotion immobilière, une autorisation de construire 
plusieurs bâtiments sur une parcelle a été délivrée avant la division de celle-ci et 
la vente à des tiers, il y a lieu, pour le calcul de l'IUS généré par un projet de 
nouvelle construction sur l'une des parcelles issues de la division, de se référer 
non seulement à la surface de la parcelle du requérant, mais aussi à celle des 
différents autres bien-fonds qui formaient la parcelle initiale au moment de la 
délivrance de ladite autorisation. Cette solution permet d'éviter d'augmenter à 
l'envi, notamment par morcellements successifs des parcelles, le taux d'utilisation 
du sol, en violation des prescriptions légales en la matière (ATA/284/2016 du 5 
avril 2016 consid. 4a et l'arrêt cité). 

5.5 En droit suisse, même sans disposition expresse, les droits à bâtir d'une 
parcelle peuvent être transférés à une autre parcelle en main du propriétaire, 
l'essentiel étant que la surface voisine mise à contribution pour le calcul de la 
surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un tel calcul, ce qui 
implique pratiquement qu'elle soit grevée d'une servitude de non bâtir au profit de 
la collectivité (ATF 101 Ia 289). 

Les coefficients et les indices d'occupation et d'utilisation du sol doivent garantir 
des dégagements suffisants par rapport à l'importance de la construction et de son 
emprise au sol. Cet objectif serait compromis si une surface ayant déjà été mise à 
contribution pour calculer la densité d'une construction par rapport à une surface 
donnée puisse à nouveau être prise en considération pour ce faire à la suite d'un 
morcellement. Aussi, lorsqu'un bien-fonds a été construit de manière à épuiser les 
droits à bâtir, une division ultérieure de ce fonds ne saurait avoir pour 
conséquence de redonner de nouvelles possibilités de construire. L'interdiction qui 
en résulte d'utiliser, pour le calcul de la surface constructible, tout ou partie de la 
surface ayant déjà servi à un tel calcul ne constitue pas une restriction 
inadmissible à la propriété, comme l'a déjà jugé le Tribunal fédéral (ATF 108 Ib 
116 consid. 2c arrêt du Tribunal fédéral 1P.806/2006 du 10 mai 2007 consid. 3.4). 
Cette interdiction existe, à l'instar des autres restrictions de droit public à la 
propriété, indépendamment de son inscription au registre foncier en vertu de l'art. 
680 al. 1 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210). Les cantons 
peuvent prévoir que de telles restrictions fassent l'objet d'une mention au registre 
foncier, conformément à l'art. 962 al. 1 CC, pour leur assurer une certaine 
publicité, mais une telle mention n'est pas exigée et n'a qu'une portée déclaratoire 
(arrêt du Tribunal fédéral 1P.806/2006 précité consid. 3.4 ; ATA/517/2018 du 29 
mai 2018 consid 4a). 

5.6 L’interdiction de l’abus de droit représente un correctif qui intervient dans 
l'exercice des droits. L’abus de droit consiste à utiliser une institution juridique à 

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des fins étrangères au but même de la disposition légale qui la consacre, de telle 
sorte que l’écart entre le droit exercé et l’intérêt qu’il est censé protéger s’avère 
manifeste. L’interdiction de l’abus de droit vaut, tout comme la notion de fraude à 
la loi qui en constitue une composante, en droit administratif (ATF 142 II 206 
consid. 2.3), et ce tant pour les administrés que pour l’administration 
(ATA/872/2023 du 22 août 2023 consid. 6.3 et les références citées). 

Selon la jurisprudence, il y a fraude à la loi lorsqu'un justiciable cherche à éviter 
l'application d'une norme imposant ou interdisant un certain résultat par le biais 
d'une autre norme permettant d'aboutir à ce résultat de manière apparemment 
conforme au droit (ATF 144 II 49 consid. 2.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_370/2021 du 10 novembre 2022 consid. 3.1). La norme éludée doit alors être 
appliquée nonobstant la construction destinée à la contourner (ATF 134 I 65 
consid. 5.1 ; 131 I 166 consid. 6.1 et les arrêts cités). 

Pour décider s'il existe une fraude à la loi, il faut interpréter la norme 
d'interdiction en cherchant si, selon son sens et son but, celle-ci s'applique aussi à 
l'opération litigieuse, ou si cette dernière est exclue du champ d'application de la 
norme d'interdiction et est ainsi valable (ATA/1105/2023 du 10 octobre 2023 
consid. 4.8 et la référence citée). 

5.7 En l'espèce, il convient au préalable de revenir sur l'allégation des recourants 
selon laquelle la boîte à colis, le couvert à vélo, la rampe de parking, le portail 
portillon, le feu de circulation, les bornes escamotables et le muret longeant l'ouest 
de la parcelle depuis l'entrée n'auraient pas été pris en compte dans le calcul de la 
surface des CDPI.   

L'analyse effectuée sur cette question par le TAPI, qui a conclu que la surface des 
CDPI retenue, soit 535 m2, était correcte, ne prête pas le flanc à la critique. En 
effet, il ressort du plan B03 intitulé « calcul des [CDPI] » que la surface du 
couvert à vélos, soit 13.44 m2, a été prise en compte dans le calcul des CDPI, qui 
plus est pour un nombre supérieur (13.46 m2), en raison vraisemblablement d'une 
erreur de plume. La rampe de parking et le muret ne sont, selon la jurisprudence, 
pas des CDPI mais de simples aménagements extérieurs (ATA/93/2021 du 26 
janvier 2021 consid. 10). Il doit en aller de même de la boîte à colis, du portail 
portillon, du feu de circulation et des bornes escamotables, ces éléments ne 
répondant manifestement pas à la définition de CDPI. Enfin, la partie couverte de 
la rampe d’accès au parking souterrain a été prise en compte dans le cadre du 
calcul des CDPI.  

5.7.1 Le projet querellé prévoit une mutation parcellaire. À teneur des plans 
versés au dossier, la parcelle n° 2'309, destinée à accueillir le projet litigieux, sera 
divisée en huit nouvelles parcelles de respectivement 798 m2, 562 m2, 733 m2, 812 
m2, 915 m2, 1'036 m2, 1'081 m2 et 8'578 m2, la dernière parcelle étant une 
dépendance. Chacun des sept futurs immeubles, désignés par les lettres A, A'', B, 

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C, D, E et E'' dans le plan B03 versé au dossier, est inclus à l'intérieur de l'une des 
sept futures petites parcelles principales issues de la division parcellaire.  

Avant la mutation parcellaire, la totalité de la SBP des sept futurs immeubles est 
de 6'387 m2 (voir le plan B03 intitulé « calcul des [SBP] – plans généraux », ce 
qui correspond à un IUS de 0.44 respectant l'art. 59 al. 4 LCI. Après la mutation, 
l’IUS sera, pour chacune des parcelles destinées à accueillir les immeubles A, A'' 
et B, de 0.9. Il sera de 1.48 pour la parcelle destinée à accueillir l'immeuble C, de 
0.98 pour celle destinée à accueillir l'immeuble D et de 1.29 pour celles destinées 
à accueillir les immeubles E et E''. Ces ratios sont supérieurs à la limite fixée par 
l'art. 59 al. 4 LCI. 

Avant la mutation parcellaire, la surface des CDPI est d'environ 535 m2. Elle 
excède donc la limite des 100 m2 prévue par l'art. 3 al. 3 RCI. Après la mutation, 
la surface des CDPI pour l'immeuble A est de 73.67 m2 (7.11% de la parcelle). 
Elle de 81.57 m2 pour l'immeuble A" (7.55%), 61.85 m2 pour l'immeuble B 
(6.76%), 61.99 m2 pour l'immeuble C (7.63%), 61.25 m2 pour l'immeuble D 
(7.68%), 49.39 m2 pour l'immeuble E (7.72%), 58.25 m2 pour l'immeuble E" 
(7.95%) et 91.26 m2 pour la dépendance (1.06%). Par conséquent, les deux limites 
posées par l'art. 3 al. 3 RCI sont respectées pour chacune des parcelles issues de la 
division parcellaire.  

Cette situation présente ainsi la particularité suivante : avant la mutation 
parcellaire, la totalité de la SBP des sept futurs immeubles correspond à un IUS 
qui respecte l'art. 59 al. 4 LCI, alors que la surface des CDPI n'est pas conforme à 
l'art. 3 al. 3 RCI. Après la division, la SBP de chaque immeuble correspond à un 
IUS qui ne respecte plus l'art. 59 al. 4 LCI, alors que la surface des CDPI pour 
chacune des huit parcelles est désormais conforme à l'art. 3 al. 3 RCI.  

Jusqu'à présent, la chambre de céans a considéré qu'il n'était pas possible de baser 
le calcul de l'IUS et des CDPI sur deux situations différentes, à savoir pour l'IUS 
sur la situation existante avant division parcellaire et pour les CDPI sur la 
situation après division parcellaire. Il sera relevé que la chambre de céans n'a eu à 
traiter que de cas dans lesquels la future mutation parcellaire n'était pas incorporée 
dans l'autorisation de construire.  

La présente situation est différente, dans la mesure où un projet de mutation 
parcellaire a été fourni dans le cadre de l'instruction – le département, 
singulièrement ses différents services, en ayant eu ainsi connaissance au moment 
de préaviser le projet –, et constitue l'une des conditions de l'autorisation 
querellée, dans laquelle il a été incorporé. Celle-ci indique en effet que le tableau 
de mutation définitif relatif à la modification du parcellaire devra être inscrit et 
validé au registre foncier avant l’ouverture du chantier. 

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5.7.2 Vu ce qui précède, se pose la question de savoir si, dans le cas présent, les 
règles relatives à la SBP et aux CDPI peuvent être respectées simultanément, soit 
dans la perspective d'une version du projet avant ou après division parcellaire.  

Il apparaît d'emblée que tel ne peut être le cas avant la division parcellaire. En 
effet, la chambre de céans a rappelé à plusieurs reprises que le respect des 100 m2 
de CDPI, qui fait défaut en l'espèce, était impératif. Le législateur n'est du reste 
pas intervenu sur la question des CDPI en même temps qu'il procédait à la 
modification de l'art. 59 al. 4 LCI, autorisant la densification de la zone villa. De 
plus, le Conseil d'État n'a pas modifié l'art. 3 al. 3 RCI et rien n'indique qu'une 
modification serait en cours.  

Après division parcellaire, seule la question de la conformité à l'art. 59 al. 4 LCI 
se pose, puisque l'art. 3 al. 3 RCI est respecté, la surface totale des CDPI 
n'excédant ni 8% de la surface de chaque parcelle ni 100 m2 par parcelle. Il n'est 
pas contesté que les sept parcelles indépendantes accueillent chacune un bâtiment 
dont l'IUS dépasse les ratios maximaux imposés par l'art. 59 al. 4 LCI. Cela étant, 
cela ne signifie pas que le projet, conforme à l'art. 59 al. 4 LCI avant division 
parcellaire, n'est plus autorisable après mutation parcellaire. En effet, les droits à 
bâtir d'une parcelle peuvent être transférés à une autre parcelle en main du 
propriétaire, moyennant que la surface voisine mise à contribution pour le calcul 
de la surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un tel calcul. Le 
respect de cette restriction peut être assuré par une mention au registre foncier. 
Ainsi, un projet de construction qui, par hypothèse, serait conforme à l'art. 59 al. 4 
LCI en termes d'IUS et serait accompagné d'une division parcellaire entraînant un 
dépassement de l'IUS légal sur certaines des nouvelles subdivisions parcellaires 
est autorisable moyennant que les subdivisions issues de la mutation, y compris 
celles qui, par hypothèse, resteraient vierges de toute construction, ne disposent 
plus du moindre potentiel constructible et que cette condition figure au registre 
foncier. Cette solution permet d'éviter les abus puisqu'elle empêche d'augmenter à 
l'envi, notamment par morcellements successifs des parcelles, le taux d'utilisation 
du sol, en violation des prescriptions légales en la matière. Il apparaît donc qu'en 
raison de l'admissibilité du report des droits à bâtir pour la SBP, les règles 
relatives à la SBP et aux CDPI peuvent être respectées simultanément, soit dans la 
perspective d'une version du projet après division parcellaire, à condition que le 
projet de mutation ait pu être instruit par le département et que l'autorisation de 
construire soit assortie de la condition que l'ensemble des parcelles issues de la 
division parcellaire ne puissent plus faire l'objet de SBP supplémentaires à hauteur 
de la limite légale actuelle.  

En l'occurrence, après division parcellaire, le projet dans son ensemble reste 
conforme au droit s'agissant de la SBP en raison du report des droits à bâtir et 
respecte également l'art. 3 al. 3 RCI s'agissant des CDPI. De plus, le projet de 
mutation a pu être instruit par le département lors de l'instruction de la demande, 

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et, conformément à la jurisprudence précitée, le TAPI a assorti l'autorisation de 
construire querellée de la condition supplémentaire que devra figurer au registre 
foncier la mention selon laquelle l'ensemble des parcelles issues de la division 
parcellaire ne puissent plus faire l'objet de SBP supplémentaires à hauteur de la 
limite légale actuelle. À défaut, l'autorisation précitée aurait contrevenu au droit. Il 
sera précisé que la chambre de céans ne saurait accéder à la requête des intimés 
tendant à la modification du texte de la mention à inscrire au RF, le droit 
administratif ne connaissant pas l’institution du recours joint (ATA/437/2023 du 
25 avril 2023 consid. 2 et l'arrêt cité).  

Le TAPI a également assorti l'autorisation querellée de la condition que devra 
figurer au registre foncier la mention selon laquelle l'ensemble des parcelles issues 
de la division parcellaire ne puissent plus faire l'objet d'aucun droit à bâtir en 
matière de construction de peu d'importance selon la teneur de l'art. 3 al. 3 RCI au 
jour du jugement attaqué. Ce point n'étant pas litigieux, il n'y sera pas revenu.  

Au vu de ce qui précède, le projet est conforme au droit et ne consacre aucune 
fraude à la loi.  

Le grief sera donc écarté.  

6. Invoquant une violation des art. 19 et 22 de la loi fédérale sur l’aménagement du 
territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700), les recourants estiment que l'accès à la 
parcelle serait insuffisant. La commune ayant pris un engagement irrévocable de 
maintenir les aménagements réalisés conformément au plan visé ne varietur joint 
à l'acte de donation, la garantie juridique de l'accès à la parcelle ferait défaut car la 
commune ne pourrait pas offrir une voie d'accès. De plus, l'accès au projet par le 
chemin K______ serait trop exigu, et la décision querellée ne mentionnerait pas 
que l'autorisation de construire devra être assortie de la condition que l'accès 
routier soit garanti. 

Enfin, le projet aurait un effet significatif sur le trafic. Il aurait pour conséquence 
d'augmenter d'un peu plus de 10% la charge du trafic le matin et d'un peu moins 
de 10% la charge du trafic du soir. Aucune mesure n'aurait été prise pour garantir 
la sécurité des usagers et limiter les nuisances dans le voisinage.  

6.1 L'art. 22 LAT prévoit qu'aucune construction ou installation ne peut être créée 
ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente (al. 1). L'autorisation est 
notamment délivrée si le terrain est équipé (al. 2 let. b).  

Selon l'art. 19 al. 1 LAT, un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une 
manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès. Cette disposition 
comporte des notions indéterminées. Les autorités communales et cantonales 
disposent en ce domaine d'un important pouvoir d'appréciation (ATF 121 I 65 
consid. 3a).  

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A/73/2022 

De manière générale, il n'est pas exclu que des droits fondamentaux puissent 
s'opposer à une application stricte du droit matériel, en particulier si celle-ci leur 
cause une atteinte disproportionnée. Dans l'examen de cette question, il convient 
de prendre en compte tous les intérêts en présence et de s'assurer que les principes 
majeurs de l'aménagement du territoire et de la protection de l'environnement ne 
soient pas compromis. Ainsi, même si les conditions des art. 19 et 22 LAT 
n'apparaissent pas réunies, le juge conserve un certain pouvoir d'appréciation et 
doit procéder à une pesée des intérêts en présence (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_585/2021 du 27 octobre 2022 consid. 3.1.2 et les arrêts cités). 

6.2 Une voie d'accès est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante 
d'un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone 
qu'elle dessert (ATF 121 I 65 consid. 3a). Cela suppose simplement que de telles 
installations existent sous une forme ou une autre. Il faut aussi que la sécurité des 
usagers soit garantie sur toute sa longueur, que la visibilité et les possibilités de 
croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours et de voirie soit 
assuré. Un bien-fonds ne peut pas être considéré comme équipé si, une fois 
construit, son utilisation entraîne un accroissement du trafic qui ne peut être 
absorbé par le réseau routier et s'il provoque des atteintes nuisibles ou 
incommodantes dans le voisinage (ATF 129 II 238 consid. 2 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_430/2015 du 15 avril 2016 consid. 3.1). Selon la jurisprudence, la loi 
n'impose pas des voies d'accès idéales ; il faut et il suffit que, par sa construction 
et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à 
l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques 
auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs (arrêts du Tribunal fédéral 
1C_216/2021 du 21 avril 2022 consid. 4.1 et les références citées ; 1C_341/2020 
du 18 février 2022 consid. 3.1 et l'arrêt cité).  

L'accès est en principe considéré comme suffisant lorsqu'il présente des 
conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des 
besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement 
prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers une 
prudence accrue. Pour apprécier si un accès est suffisant, la jurisprudence se 
réfère en général aux normes VSS (arrêt du Tribunal fédéral 1C_243/2013 du 27 
septembre 2013 consid. 5.1), étant précisé qu'elles ne sont pas contraignantes et 
doivent être appliquées en fonction des circonstances concrètes et en accord avec 
les principes généraux du droit dont celui de la proportionnalité (arrêts du 
Tribunal fédéral 1C_88/2019 du 23 septembre 2019 consid. 3.2 ; 1C_225/2017 du 
16 janvier 2018 consid. 4.1 et 5.3.3).  

6.3 La réalisation de la voie d'accès est juridiquement garantie lorsque le terrain 
peut être raccordé à une route du domaine public ou à une route privée que les 
utilisateurs du bâtiment ont le droit d'emprunter (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_387/2014 du 20 juin 2016 consid. 7.1). 

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A/73/2022 

Selon la jurisprudence, en cas de doute sur la capacité de l'accès prévu à répondre 
aux besoins de la future construction, l'autorisation de construire doit en principe 
être refusée, la condition de l'art. 22 al. 2 let. b LAT n'étant alors pas réalisée. S'il 
apparaît toutefois vraisemblable que la parcelle en cause dispose d'un accès 
suffisant en vertu du droit privé, il appartient aux recourants s'opposant au projet 
de démontrer que tel ne serait pas le cas (arrêt du Tribunal fédéral 1C_341/2020 
précité consid. 3.2.1 et les références citées). 

Les accès doivent être garantis tant sur le plan juridique que factuel au moment de 
la délivrance du permis de construire. Le projet doit disposer de l'équipement 
routier au plus tard au moment de sa réalisation (ATF 127 I 103 consid. 7d). Il est 
à cet égard suffisant que, pour entrer en force, l'autorisation de construire soit 
assortie de la condition que l'accès routier est garanti (arrêts du Tribunal fédéral 
1C_216/2021 du 21 avril 2022 consid. 5.1 et les références citées ; 1C_341/2020 
précité consid. 3.3.1 et les références citées).  

Le Tribunal fédéral a déjà estimé qu'une situation insatisfaisante préexistante à un 
projet de construction ne saurait justifier le refus d'un permis de construire lorsque 
l'augmentation du trafic est modeste (arrêt du Tribunal fédéral 1C_225/2017 
précité consid. 5.3.3).  

6.4 Dans un arrêt récent, dans le cadre duquel la police du feu avait considéré que 
l’accès à la parcelle destinée à accueillir la construction litigieuse « pourrait 
facilement intervenir si les deux murs situés à son entrée étaient partiellement 
démolis et que le candélabre était déplacé », le Tribunal fédéral a retenu que 
même si l’accès à la parcelle concernée depuis le domaine public ne devait pas 
être garanti « en l'état actuel », les circonstances particulières du cas d'espèce ne 
justifiaient pas d’empêcher la construction de la parcelle litigieuse. Il a également 
rappelé que la tâche de veiller à l’aménagement des voies publiques incombe à la 
collectivité dont elles dépendent et non au particulier qui sollicite un permis de 
bâtir. C’est ainsi à la commune de s’assurer que l’accès depuis le domaine public 
soit assuré si celui-ci devait ne pas être garanti « en l’état actuel ». Une condition 
ou une charge en ce sens ne saurait en effet être imposée à la constructrice dans 
l'autorisation de construire (ATF 123 II 337 consid. 7a ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_585/2021 du 27 octobre 2022 consid. 3.2.1 et 3.2.2).  

6.5 De jurisprudence constante, la chambre de céans considère que les différends 
relevant du droit privé sont sans influence sur la procédure administrative portant 
sur la conformité de la délivrance d’une autorisation de construire en application 
du droit public de la construction. À la suite de l'arrêt du Tribunal fédéral 
1C_341/2020 précité, qui portait sur un cas où l’accès suffisant au sens de la LAT 
dépendait de la constitution d’une servitude, elle a observé qu’il s’agissait d'un cas 
particulier (ATA/865/2022 du 30 août 2022 consid. 7f et les arrêts cités). 

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6.6 Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des 
départements et organismes intéressés ne lient pas les autorités et n’ont qu’un 
caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la loi ; l’autorité 
reste ainsi libre de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt 
public supérieur. Selon une jurisprudence constante, chaque fois que l'autorité 
administrative suit les préavis des instances consultatives, l'autorité de recours 
observe une certaine retenue, fonction de son aptitude à trancher le litige. Les 
autorités de recours se limitent à examiner si le département ne s'écarte pas sans 
motif prépondérant et dûment établi du préavis de l'autorité technique 
consultative, composée de spécialistes capables d'émettre un jugement dépourvu 
de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la 
loi (ATA/1205/2023 du 7 novembre 2023 consid. 4.3 et les arrêts cités).  

6.7 En l'espèce, il ressort du « plan de mobilité et accès stationnement – 
rez-de-chaussée (N01) », dans sa version définitive du 26 janvier 2021, que l'accès 
direct à la parcelle n° 2'309, destinée à accueillir le projet litigieux, s'effectuera, 
pour les véhicules automobiles, via une entrée d'environ 5.4 m qui servira 
également de sortie. Lesdits véhicules, de même que les cyclistes et les piétons, 
qui bénéficieront d'un accès séparé à la parcelle à ce même endroit, arriveront 
exclusivement par le chemin K______ via la route de P______ et sortiront de la 
parcelle n° 2'309 par le chemin de la Q______ ou celui des L______. Selon 
l'étude de mobilité et d'aménagement réalisée par O______, l'accès situé à l'entrée 
de ladite parcelle permet à deux voitures de se croiser. 

En ce qui concerne l'accès depuis le chemin K______, celui-ci fait partie du 
réseau communal secondaire et est accessible aux riverains. La largeur du chemin 
circulable varie entre 4.8 et 5.10 m sur le premier tronçon entre la route de 
P______ et le futur accès au projet, étant précisé que ce tronçon est à sens unique. 
Ainsi, même un camion, dont la dimension de base est de 2.50 m selon les normes 
VSS (fiche info 06/2017 https://mobilitepietonne.ch/wordpress/wp-
content/uploads/2017/07/06_2017_Fiche-info_Cas_de_croisement.pdf) peut s'y 
déplacer. On ne saurait donc suivre les recourants quand ils prétendent que le 
chemin K______ serait trop exigu. 

Dès lors, il apparaît que l'accès à la parcelle n° 2'309, tant s'agissant de la partie 
concernée du chemin K______ que de l'entrée à ladite parcelle, est suffisant d'un 
point de vue dimensionnel.  

En ce qui concerne les questions de sécurité, l'OCT, qui a préavisé favorablement 
le projet après s'être prononcé à son sujet à plusieurs reprises et avoir demandé des 
compléments, n'a pas émis de réserve à ce propos, étant précisé que l'ensemble du 
chemin K______ se situe déjà en zone 30 km/h, ce qui permet de modérer la 
circulation et de réduire les risques d'accident. De plus, l'instance en question a 
conditionné son préavis favorable à l’installation d’un panneau de signalisation 
type 2.02 OSR (accès interdit) du côté nord du débouché de l’accès privé sur le 

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domaine public afin de rappeler le sens unique de circulation existant le long de la 
section concernée du chemin K______. Dès lors, il n'apparaît pas que la sécurité 
des usagers ne sera pas garantie.  

6.7.1 Les recourants font valoir que l'accès ne pourra pas être aménagé en raison 
des engagements de la commune. Cette question peut toutefois rester indécise 
dans la mesure où sa réponse, quelle qu'elle soit, ne saurait remettre en cause la 
validité de l'autorisation de construire querellée. En effet, d'une part, la parcelle n° 
2'309 étant limitrophe au chemin K______, elle peut être raccordée directement à 
celui-ci, et les intimés, en tant que propriétaires de ladite parcelle, ont le droit 
d'exiger de la commune qu’elle lui cède le passage nécessaire (art. 694 al. 1 CC). 
La réalisation de la voie d'accès est dès lors juridiquement garantie, étant précisé 
que la démolition de la haie, du conteneur à ordure et du candélabre qui se 
trouvent à la hauteur de l'entrée prévue à la parcelle n° 2309 ne pose 
matériellement aucun problème. D'autre part, même si, en l'état, l'accès prévu n'est 
pas encore aménagé, l'OCT a assorti son préavis de la condition qu'une 
coordination ait lieu avec la commune, à tout le moins préalablement à la mise en 
service du bâtiment, afin de procéder aux adaptations nécessaires du domaine 
public du chemin K______ pour que le débouché du chemin d’accès privé offre la 
fluidité et la sécurité requises. Ces adaptations sont d'ailleurs illustrées dans le 
plan N01 intitulé « adaptation du domaine public communal » visé ne varietur. 
Au regard de la jurisprudence précitée, cette condition suffit à garantir que le 
terrain sera suffisamment équipé au moment de la réalisation du projet. Elle devra 
par ailleurs être respectée puisque le préavis fait partie intégrante de la décision 
attaquée. Par souci de clarté, il sera précisé que l'éventuelle renonciation de la 
commune de procéder aux aménagements nécessaires aura pour unique effet 
d'empêcher, sur le plan factuel, l'exécution des travaux. En revanche, elle ne 
saurait remettre en cause la conformité du projet avec les normes de droit public 
de la construction.  

À titre superfétatoire, il ressort des éléments versés au dossier que les objets 
empêchant l’accès à la voie publique à partir de la parcelle destinée à accueillir le 
projet querellé ont fait l'objet d'une demande de régularisation qui a été refusée le 
8 novembre 2022. Le recours contre cette décision a été déclaré irrecevable par 
jugement du 27 avril 2023 (JTAPI/468/2023). Ce dernier n'ayant pas fait l'objet 
d'un recours, la décision du 8 novembre 2022 est entrée en force. Parallèlement, le 
département a prononcé, le 11 novembre 2022, un ordre de remise en état desdits 
objets qui n'a pas fait l'objet d'un recours et est donc également entré en force. Par 
conséquent, plus rien, y compris l'acte de donation, ne permet à la commune de 
renoncer à la démolition de ces installations. Elle en a même l'obligation.   

6.7.2 Au vu de l'ampleur du projet, il reste encore à déterminer si l'exploitation 
des bâtiments à construire serait de nature à entraîner un accroissement du trafic 
qui ne pourrait pas être absorbé par le réseau routier. On rappellera que l'OCT a 

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analysé l'étude de mobilité et d'aménagement réalisée par O______ sans remettre 
en cause sa pertinence et a préavisé favorablement le projet. La chambre de céans 
doit ainsi s'imposer une certaine retenue dans l'examen de cette problématique, 
afin de ne pas substituer sa propre appréciation à celle de l'OCT, autorité 
composée de spécialistes.  

Il ressort de l'étude de mobilité et d'aménagement réalisée par O______ que, selon 
les comptages effectués aux heures de pointe en janvier 2019, la charge de trafic 
actuelle au carrefour P______/K______ aux heures de pointes du matin (ci-après : 
HPM) est de 550 véhicules par heure (ci-après : v/h) en direction de la ville et de 
850 v/h le soir en direction de P______. Le trafic au chemin K______ est 
marginal, avec un ou deux véhicules en sortie et 10 véhicules en entrée. Le trafic 
sur la route de P______ est important à l’HPM avec des files d’attente remontant 
du carrefour P______/Q______ jusqu’au giratoire R______/P______. Le trafic au 
carrefour K______/L______ est faible, le chemin des L______ accueillant 
environ 220 v/h le matin et 100 le soir sans file d’attente. Le carrefour 
Q______/S______ accueillait environ 130 v/h le matin et 50 v/h le soir. Une file 
d’attente avait été observée à l’HPM depuis le carrefour avec la route de P______ 
jusqu’au-delà du chemin de la S______, ce qui provoquait irrégulièrement de 
courtes files d’attente de trois à quatre véhicules sur le chemin de la S______. Le 
trafic moyen pour un jour ouvrable généré par le projet querellé, au vu des 62 
places habitants, des onze places visiteurs, de la place réservée aux personnes 
handicapées et de la place livraison prévues, serait de 300 véhicules, dont 10 v/h 
arrivant et 35 v/h partant durant l’HPM et 30 v/h arrivant et 25 v/h partant durant 
l’HPS. L’essentiel du trafic supplémentaire quittant le périmètre 
K______/S______ sortirait sur le chemin de la Q______ et, avec une 
augmentation du trafic de 20% à l’HPM dans le chemin de la S______, la file 
d’attente pourrait passer de trois à quatre véhicules actuellement à six ou sept 
véhicules dans ce chemin. Le carrefour P______/Q______ étant déjà en limite de 
capacité à l’heure de pointe du matin, l’augmentation du trafic provenant du 
chemin de la S______ pourrait occasionner un allongement des files d’attente sur 
le chemin de la Q______. Le trafic y étant plus faible à l’HPS, les quelques 20 v/h 
supplémentaires ne poseraient pas de problèmes particuliers. L’impact de 
l’augmentation du trafic aux autres carrefours serait mineur, et le trafic d'entrée au 
carrefour K______/P______ ne poserait pas de problème particulier sur le réseau.  

Il n'est pas contesté que la construction de 37 logements n'aura pas un effet anodin 
sur le trafic dans le secteur. Or, comme l'a retenu le TAPI, si le trafic au chemin 
K______ est certes marginal, il ressort de l'étude que la circulation est déjà dense 
dans le secteur concerné et que le chemin de la Q______ ainsi que la route de 
P______ sont déjà saturés. L’impact de l’augmentation du trafic aux différents 
carrefours, à l'exception de ceux de Q______/S______ et P______/Q______, sera 
mineur, et le trafic d'entrée au carrefour K______/P______ ne posera pas de 
problème particulier sur le réseau. Au vu de ces éléments, deux constats 

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s'imposent. D'une part, la situation actuelle n'est pas idéale. D'autre part, ni l'étude 
ni l'OCT n'ont estimé que l'augmentation du trafic serait incompatible avec les 
caractéristiques du quartier. Seuls les recourants le prétendent. Ils avancent 
toutefois des chiffres qui ne ressortent pas de l'étude ni d'aucun autre document et 
substituent ainsi leur propre appréciation à celle de l'OCT.  

Rien ne permet dès lors de retenir que le projet entraînera un accroissement du 
trafic qui ne pourra pas être absorbé par le réseau routier. De plus, même si la 
situation préexistante au projet est insatisfaisante, elle ne peut, conformément à la 
jurisprudence précitée, justifier le refus de l'autorisation querellée.   

Il s'ensuit que l'autorité intimée n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en 
retenant que le terrain concerné était suffisamment équipé au regard des art. 19 et 
22 LAT.  

Le grief sera donc écarté.  

7. Invoquant une violation de l'art. 14 LCI, les recourants estiment que la circulation 
engendrée par le projet sera excessive. Or, aucune mesure n'aurait, selon eux, été 
prise pour garantir la sécurité des usagers et limiter les nuisances dans le 
voisinage. La seule pose d'un panneau de signalisation « accès interdit » serait 
insuffisante pour garantir la sécurité requise.  

7.1 Selon l'art. 14 al. 1 LCI, le département peut refuser les autorisations prévues 
à l’art. 1 LCI lorsqu’une construction ou une installation peut être la cause 
d’inconvénients graves pour les usagers, le voisinage ou le public (let. a) ou peut 
créer, par sa nature, sa situation ou le trafic que provoque sa destination ou son 
exploitation, un danger ou une gêne durable pour la circulation (let. e). 

L'art. 14 LCI appartient aux normes de protection qui sont destinées à sauvegarder 
les particularités de chaque zone, en prohibant les inconvénients incompatibles 
avec le caractère d'une zone déterminée. Elle n'a toutefois pas pour but 
d'empêcher toute construction dans une zone à bâtir qui aurait des effets sur la 
situation ou le bien-être des voisins. La construction d'un bâtiment conforme aux 
normes ordinaires applicables au régime de la zone ne peut en principe pas être 
source d'inconvénients graves, notamment s'il n'y a pas d'abus de la part du 
constructeur. Le problème doit être examiné par rapport aux caractéristiques du 
quartier ou des rues en cause (ATA/1060/2023 du 26 septembre 2023 consid. 5.2. 
et l'arrêt cité).  

La notion d'inconvénients graves est une notion juridique indéterminée qui laisse 
à l'autorité une liberté d'appréciation et n'est limitée que par l'excès ou l'abus de 
pouvoir (ATA/1060/2023 précité consid. 5.2. et l'arrêt cité) 

Selon la jurisprudence constante de la chambre administrative, l'accroissement du 
trafic routier, s'il est raisonnable, ne crée pas une gêne durable pour la circulation 

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au sens de l'art. 14 LCI ; de fait, l'accroissement du trafic engendré par de 
nouvelles constructions conformes à la destination de la zone ne constitue pas un 
inconvénient grave au sens de l'art. 14 LCI (ATA/1086/2023 du 3 octobre 2023 
consid. 4.5 et l'arrêt cité). 

7.2 En l'espèce, il a été vu précédemment que, contrairement à ce que prétendent 
les recourants, la circulation engendrée par le projet ne sera pas excessive. De 
plus, les nouvelles constructions sont conformes à la destination de la zone dans 
laquelle elles se situeront, puisque le projet prévoit la construction d'habitats 
groupés dans une parcelle sise en zone villa (art. 59 al. 4 LCI). Par conséquent, 
l'accroissement du trafic routier engendré par le projet ne créera pas de gêne 
durable pour la circulation ni ne constituera un inconvénient grave pour le 
voisinage. Si les recourants allèguent qu'aucune mesure n'a été prise pour garantir 
la sécurité des usagers, ils perdent toutefois de vue que tel n'est pas le cas puisque 
l’OCT a conditionné son préavis à l’installation, du côté nord du débouché de 
l’accès privé sur le domaine public, d’un panneau de signalisation type 2.02 OSR 
(accès interdit) afin de rappeler le sens unique de circulation existant le long de la 
section concernée du chemin K______. À cet égard, rien ne permet de considérer 
que cette mesure serait insuffisante pour garantir la sécurité requise. Les 
recourants n'opèrent aucune démonstration propre à l'établir et ne proposent du 
reste aucune autre mesure. En outre, l'ensemble du chemin K______ se situe déjà 
en zone 30 km/h, ce qui permet de modérer la circulation et de réduire les risques 
d'accident.  

La circulation induite par le projet n'est pas non plus susceptible de causer des 
nuisances sonores graves. En effet, d'une part, la limitation de la vitesse à 30 km/h 
sur le chemin K______ permet de lutter contre le bruit routier. D'autre part, le 
SABRA, se référant à l’étude acoustique réalisée le 23 septembre 2020 par le 
bureau N______, dont rien ne permet de remettre en cause la pertinence, a retenu 
que le trafic induit par l’exploitation du projet n’engendrera pas une perception du 
bruit plus importante et que les exigences légales relatives à la protection contre le 
bruit étaient respectées.  

Au vu de ce qui précède, le projet ne consacre aucune violation de l'art. 14 LCI.  

Le grief sera par conséquent écarté.  

8. Les recourants estiment que, compte tenu des modifications substantielles 
apportées au projet en cours d'instruction, celui-ci aurait dû faire l'objet d'une 
nouvelle demande d'autorisation de construire. La jurisprudence fribourgeoise 
retenait que si la modification affectait le projet initial de manière importante, la 
procédure d'autorisation de construire devait être reprise à son début, comme s'il 
s'agissait d'un nouveau projet. Tel serait en l'occurrence le cas.  

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8.1 Selon l'art. 10A RCI, intitulé « demande complémentaire », est réputée 
complémentaire la demande qui a pour objet la modification d’une autorisation 
principale en vigueur, pour laquelle l'attestation de conformité n'a pas encore été 
adressée au département ou pour laquelle le permis d'occuper n'a pas encore été 
délivré (al. 1). La demande qui a pour objet un projet sensiblement différent du 
projet initial ou qui porte sur l'adjonction au projet initial d'un ouvrage séparé et 
d'une certaine importance est traitée comme une demande nouvelle et distincte 
(al. 2).  

La limite entre un projet dont l'instruction peut se poursuivre en tant que variante 
et un projet nouveau devant faire l'objet d'une demande nouvelle est clairement 
posée par l'art. 10A RCI : c'est le « projet sensiblement différent » du projet initial 
qui constitue cette limite. Cette différence sensible peut découler d'aspects 
architecturaux, de l'implantation ou du volume du projet (ATA/1299/2019 du 
27 août 2019 consid. 3).  

La présence de différences entre le projet initial et le projet autorisé est inhérente à 
l'évolution habituelle d'un dossier de construction entre le début et la fin de 
l'instruction, du fait qu'il est soumis aux instances consultées chargées d'émettre 
des préavis, dont les considérations sont susceptibles de conduire à des 
modifications du projet initial dont la demande a été publiée dans la FAO 
(ATA/1299/2019 précité consid. 3e). 

8.2 En l'espèce, comme le relèvent les recourants, le projet a fait l'objet de 
modifications en cours de procédure. En particulier, le nombre de bâtiments est 
passé de quatre à cinq ; le nombre d'étages des bâtiments situés à proximité de la 
zone agricole a été réduit d'une unité et le nombre de logements est passé de 54 à 
37. Le nombre places de stationnement est passé de 97 à 80 et la densité globale 
du projet de 0.48 à 0.44.  

La question qui se pose est celle de savoir si de telles modifications nécessitaient 
le dépôt d'une nouvelle demande d'autorisation de construire. Dans ce cadre, l'art. 
10A al. 2 RCI peut trouver application.  

Vu les modifications susmentionnées, avec notamment une réduction marginale 
de l'IUS (8%) ainsi qu'une réduction légère, respectivement modérée, du nombre 
de places de stationnement (17.53%) et de logements (31,48%), l'ampleur du 
projet initial s'est uniquement réduite, et ce légèrement, en cours d'instruction. La 
suppression d'un seul étage pour les bâtiments situés à proximité de la zone 
agricole n'a pas pour effet de modifier sensiblement la conception architecturale 
du projet.  

L'ajout d'un nouveau bâtiment n'est pas anodin. Cela étant, il convient de 
considérer le projet dans sa globalité ainsi que de tenir compte du fait que ce 
dernier prévoyait déjà quatre bâtiments et que l'immeuble supplémentaire, à 

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l'instar des autres modifications, n'a pas eu pour effet de donner une autre 
orientation au projet ni d'en augmenter l'ampleur.  

Il apparaît donc que le projet modifié ne diffère pas notablement du projet déposé, 
mais en constitue une variante, si bien que le dépôt d'une nouvelle d'autorisation 
n'était pas nécessaire.  

Par ailleurs, la présence de ces quelques différences entre le projet initial et le 
projet autorisé découle du fait que le projet a été soumis aux instances consultées 
chargées d'émettre des préavis. Comme l'a relevé le TAPI et le retient la 
jurisprudence, ces quelques différences sont inhérentes à l'évolution habituelle 
d'un dossier de construction entre le début et la fin de l'instruction et ne sauraient 
conduire à l'obligation de déposer une nouvelle autorisation de construire, sauf à 
compliquer à l'excès la procédure d'autorisation de construire dans de pareilles 
circonstances.   

Enfin, la jurisprudence fribourgeoise citée par les recourants (arrêt de la 2e Cour 
administrative du Tribunal cantonal fribourgeois 602 2019 110 du 8 juin 2020) 
n'est pas pertinente puisqu'en sus de se référer à des normes cantonales qui ne 
trouvent pas application dans le canton de Genève, elle porte sur la nécessité de 
soumettre à une nouvelle enquête publique des projets modifiés en cours de 
procédure et non sur la nécessité de déposer une nouvelle demande d'autorisation 
pour de tels projets.   

Le grief sera donc écarté.  

9. Les recourants allèguent une violation de l'art. 59 al. 4 LCI au motif que l'autorité 
intimée aurait abusé de son pouvoir d'appréciation en considérant qu'une 
densification se justifiait sur une parcelle limitrophe à une zone agricole et la 
pénétrante de verdure. De plus, le TAPI aurait ignoré les préavis défavorables de 
la commune du 6 mars 2020 et de l'OU des 22 avril 2020 et 10 août 2021, dans 
lesquels ces instances avaient indiqué qu'une dérogation à l'art. 59 al. 1 LCI était 
exclue. Il aurait également fait fi du PDCom, à teneur duquel les parcelles pour 
lesquelles une densification était exclue ne devaient pas se trouver nécessairement 
dans une zone agricole ou une pénétrante de verdure, mais sur les parcelles 
limitrophes à l'espace rural ou en contact direct avec la zone agricole, ce qui serait 
en l'occurrence le cas.  

9.1 L’art. 59 al. 4 let. a LCI, dans sa teneur jusqu'au 27 novembre 2020 rappelée 
ci-avant (consid. 5.1), applicable au présent litige, est entré en vigueur le 
26 janvier 2013. Il est issu d’une modification législative qui visait à promouvoir 
une utilisation plus intensive du sol en zone villas pour répondre à la crise du 
logement sévissant à Genève (exposé des motifs du projet de loi 10'891 modifiant 
la LCI du 15 novembre 2011 [ci-après : PL 10'891], Mémorial des séances du 
Grand Conseil de la République et canton de Genève [ci-après : MGC] 2011-2012 

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II A p. 1335). Il ressort de l'exposé des motifs que ce projet de loi visait également 
à fournir une alternative aux déclassements de la zone villas, laquelle était 
essentielle à l'équilibre sociologique du canton et à son attractivité (exposé des 
motifs du PL 10'891, MGC 2011-2012 II A pp. 1335-1336 ; ATA/875/2018 du 28 
août 2018 consid. 8a).  

Le législateur a eu conscience de l'évolution du visage des quartiers de villas et a 
souhaité encourager la réalisation de ces nouvelles formes d'habitat (groupé ou en 
ordre contigu), lorsqu'il a augmenté les IUS dérogatoires susceptibles d'être 
appliqués dans cette zone (intervention de Christophe AUMEUNIER, rapporteur 
de majorité, lors du premier débat consacré au PL 10'891, MGC 2012/II/A 
p. 1432 ss). Il a considéré cette évolution comme une réponse utile et nécessaire 
aux problèmes de l'exiguïté du territoire et à la pénurie de logements 
(ATA/95/2022 du 1er février 2022 consid. 8 et l'arrêt cité). 

9.2 Le caractère justifié des circonstances au sens de l'art. 59 al. 4 let. a LCI ne 
relève pas de l'opportunité mais de l'exercice d'un pouvoir d'appréciation dont la 
chambre de céans est habilitée, selon l'art. 61 al. 1 let. a LPA, à sanctionner l'excès 
ou l'abus (arrêt du Tribunal fédéral 1C_204/2021 du 28 octobre 2021 consid. 5.3 
et l'arrêt cité).  

La compatibilité du projet avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du 
quartier, exigée par l'art. 59 al. 4 LCI, est une clause d'esthétique, analogue à celle 
contenue à l'art. 15 LCI. Une telle clause fait appel à des notions juridiques 
imprécises ou indéterminées, dont le contenu varie selon les conceptions 
subjectives de celui qui les interprète et selon les circonstances de chaque cas 
d'espèce ; ces notions laissent à l'autorité une certaine latitude de jugement. 
Lorsqu'elle estime que l'autorité inférieure est mieux en mesure d'attribuer à une 
notion juridique indéterminée un sens approprié au cas à juger, l'autorité de 
recours s'impose alors une certaine retenue. Il en va ainsi lorsque l'interprétation 
de la norme juridique indéterminée fait appel à des connaissances spécialisées ou 
particulières en matière de comportement, de technique, en matière économique, 
de subventions et d'utilisation du sol, notamment en ce qui concerne l'esthétique 
des constructions (ATA/1102/2022 précité consid. 6c et l'arrêt cité).  

9.3 Lorsqu'un préavis est obligatoire, il convient de ne pas le minimiser. Dans le 
système prévu par l'art. 59 al. 4 let. a LCI, tant le préavis de la commune que celui 
de la CA ont cette caractéristique (ATA/873/2018 précité consid. 6b). Lorsque la 
consultation de la CA est imposée par la loi, le préavis de cette commission a un 
poids certain dans l'appréciation qu'est amenée à effectuer l'autorité de recours 
(ATA/1101/2022 précité consid. 5d et l'arrêt cité). Il n'en demeure pas moins que 
la délivrance de telles autorisations de construire demeure de la compétence 
exclusive du département, à qui il appartient de statuer en tenant compte de tous 
les intérêts en présence (ATA/1168/2023 du 31 octobre 2023 consid. 4.8. et les 
arrêts cités).  

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9.4 Le PDCom fixe les orientations futures de l'aménagement de tout ou partie du 
territoire d'une ou plusieurs communes. Il est compatible avec les exigences de 
l'aménagement du territoire du canton, contenues notamment dans le PDCn 
(art. 10 al. 1 et al. 2 LaLAT). 

La fiche A04 du PDCn, intitulée « Favoriser une utilisation diversifiée de la 
zone 5 », a pour objectif la poursuite de la densification sans modification de zone 
de la zone villas en favorisant l'habitat individuel groupé. Elle vise une 
accentuation de la densification de la zone villas aux abords de l'agglomération, 
alors que les secteurs relevant de la protection du patrimoine et des sites devraient 
conserver une urbanisation plus légère. Cette fiche donne mandat aux communes 
de proposer, dans leurs PDCom, des stratégies communales pour leur zone villas 
en identifiant les secteurs à densifier, les éléments remarquables à protéger, le 
maillage arborisé à maintenir ou à créer, les espaces verts et publics à créer. Le 
plan directeur localisé adopté par une commune et approuvé par le Conseil d'État 
a force obligatoire pour ces autorités. Il ne produit aucun effet juridique à l’égard 
des particuliers, lesquels ne peuvent former aucun recours à son encontre, ni à titre 
principal, ni à titre préjudiciel. Pour autant que cela soit compatible avec les 
exigences de l'aménagement cantonal, les autorités cantonales, lors de l'adoption 
des plans d'affectation du sol relevant de leur compétence, veillent à ne pas 
s'écarter sans motifs des orientations retenues par le plan directeur localisé (art. 10 
al. 8 LaLAT). 

Selon la jurisprudence, un projet de construction conforme au droit cantonal ne 
peut être refusé au seul motif qu'il contreviendrait à un PDCom (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_257/2013 du 13 janvier 2014 consid. 5.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1A.154/2002 du 22 janvier 2003). Par « conforme au droit cantonal », il faut 
entendre conforme au plan d'affectation. En effet, le refus d'une autorisation au 
seul motif que le projet de construction contreviendrait au PDCom reviendrait à 
donner à ce plan directeur un effet anticipé inadmissible et à aboutir à une 
modification du plan d'affectation en vigueur (arrêt du Tribunal fédéral 
1A.154/2002 précité consid. 4.1). Toutefois, il ne faut pas tirer de cette 
argumentation la conclusion que le plan directeur ne serait d'aucune importance 
dans le cadre d'une autorisation de construire. L'effet obligatoire d'un tel plan se 
déploie là où l'ordre juridique confère un pouvoir d'appréciation ou introduit des 
concepts juridiques indéterminés ménageant de la sorte une marge de manœuvre. 
Si le droit applicable exige une pesée globale des intérêts, alors le contenu du plan 
directeur doit être considéré, dans la pesée des intérêts, comme le résultat 
obligatoire du processus de coordination spatiale, étant précisé que le plan 
directeur n'exprime les besoins spatiaux que du point de vue de la collectivité 
publique. Reste réservée la pesée des intérêts qui doit être faite dans un cas 
particulier en prenant aussi en compte les intérêts publics qui ne relèvent pas de 
l'aménagement du territoire ainsi que les intérêts privés. Le plan directeur 
s'impose aux seules autorités chargées des tâches dont l'accomplissement a des 

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effets sur l'organisation du territoire, et non aux autorités judiciaires qui ont pour 
fonction d'examiner la légalité des actes étatiques. Dans le cadre d'un recours 
interjeté par une personne privée, il y a lieu de vérifier si le refus de l'autorisation 
sollicitée dans cette affaire repose sur une pesée globale de tous les intérêts 
publics et privés déterminants, qui ne soit pas entachée d'un vice lié à l'exercice du 
pouvoir d'appréciation (arrêt du Tribunal fédéral 1A.154/2002 précité consid. 4.2 ; 
ATA/1086/2023 du 3 octobre 2023 consid. 5.3 et les arrêts cités). 

9.5 En l'espèce, le projet de construction querellé est au bénéfice de la dérogation 
de l'art. 59 al. 4 LCI. Il a notamment été préavisé par la CA et la commune, dont 
les consultations sont obligatoires dans ce contexte, et par l'OU.  

La CA a examiné à plusieurs reprises le projet. Dans son dernier préavis, 
favorable, elle a relevé que la version définitive du projet faisait état d’une 
implantation cohérente et d’une volumétrie maîtrisée permettant de garantir 
suffisamment de surface végétale et des espaces de qualité et que le projet 
s’intégrait dans le contexte environnant en expansion. Elle n'a en revanche pas 
émis de réserve sur la comptabilité du projet avec le caractère, l'harmonie et 
l'aménagement du quartier.  

L'OU a également émis un préavis favorable, compte tenu de l’évolution du 
projet, dont la densité et le nombre de logements avaient baissé, et du traitement 
paysager adéquat. Contrairement à ce que prétendent les recourants, il est sans 
importance que ses préavis précédents aient été défavorables puisqu'il a expliqué 
les motifs l'ayant conduit à modifier son appréciation et que des changement 
d'avis sont inhérents à la procédure d'autorisation de construire vu les 
modifications qui sont apportées aux projets en cours d'instruction.  

La commune a rendu un premier préavis défavorable au motif que la parcelle 
n° 2'309 se trouvait dans le périmètre de protection des pénétrantes vertes, ce qui 
excluait l'application de la dérogation de l'art. 59 al. 4 LCI. Or, à la suite des 
modifications apportées au projet, elle a rendu un nouveau préavis, cette fois-ci 
favorable, sans émettre de réserve sur la compatibilité du projet avec le caractère, 
l'harmonie et l'aménagement du quartier. Elle s'est certes finalement opposée au 
projet, mais uniquement en raison des obligations découlant pour elle de l'acte de 
donation, comme cela ressort de son dernier préavis défavorable et du procès-
verbal de la séance du 1er juillet 2021 produit par les recourants devant le TAPI 
(pièce 45).   

Il ressort donc de ce qui précède qu'aucune des instances de préavis dont la 
consultation est nécessaire dans le cadre d'une éventuelle application de la 
dérogation prévue par l'art. 59 al. 4 LCI ne s'est opposée à une telle dérogation.  

Par ailleurs, l'autorité intimée, dans ses écritures devant le TAPI, a ajouté que le 
projet tenait compte des intérêts poursuivis par la LAT, qui préconisait le 

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développement de l'urbanisation vers l'intérêt du milieu bâti, la création d'un 
milieu bâti compact et la densification des surfaces de l'habitat, en précisant que le 
fait que la parcelle litigieuse figurait parmi celles dont l'IUS maximal était fixé à 
0.6% par le PDCn 2030 le corroborait. Ces critères sont pertinents et ne sauraient 
être ignorés, ce d'autant plus qu'ils prennent en compte la situation concrète. En 
effet, il ressort de la consultation du SITG que la parcelle n° 2'309 se trouve à 
moins de 100 m d'une zone 3 de développement déjà densifiée et qu'elle aurait pu, 
moyennant l’accord de la commune exprimé sous la forme d’une délibération 
municipale, faire l'objet d'une densification plus importante (art. 59 al. 4 let. b 
LCI). À cela doit s'ajouter le fait qu'aucun bâtiment alentours ne fait l'objet d'une 
protection particulière.  

Il s'ensuit que rien ne permet de retenir que l'autorité intimée, qui a suivi les 
préavis susmentionnés, aurait abusé de son pouvoir d'appréciation en considérant 
que le projet était compatible avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du 
quartier.  

En ce qui concerne la question du caractère justifié des circonstances, le bâtiment 
projeté accueillera 37 appartements, ce qui n'est pas négligeable. Il permettra de 
contribuer à offrir une réponse à la pénurie notoire de logements qui sévit à 
Genève, tout en contribuant à donner une solution aux problèmes de l'exiguïté du 
territoire. Il s’inscrit dans ce contexte pleinement dans l’objectif d’une 
densification sans modification de zone de la zone 5 prévu par la fiche A04, en 
favorisant l’habitat contigu ou groupé. Par ailleurs, comme déjà évoqué, le secteur 
de la Q______, dont fait partie la parcelle litigieuse, connaît déjà une densification 
de son secteur sud et sud-ouest.  

Reste à examiner la question de l'influence du PDCom sur la décision litigieuse.   

Dans la mesure où l'art. 59 al. 4 LCI donne un pouvoir d'appréciation à l'autorité, 
le contenu du PDCom doit être pris en compte dans la pesée des intérêts. Selon ce 
document, sur le plateau sud de la commune, où se situe la parcelle litigieuse, 
« pour les aires en contact direct avec la zone agricole, la demande de dérogation 
de l’article 59 de la LCI n’est pas autorisée » (p. 200). La parcelle destinée à 
accueillir le projet se trouvant en contact direct avec la zone agricole, ce dernier 
contrevient au PDCom. Néanmoins, conformément à la jurisprudence précitée, 
cela ne signifie pas encore que le projet doit être refusé pour ce motif. Tous les 
intérêts en présence doivent être examinés et pondérés. Il faut en l'occurrence tenir 
compte du besoin de logements à Genève et de l'intérêt des propriétaires à 
exploiter le potentiel constructible de leur parcelle. À cela s'ajoute le fait que la 
parcelle n° 2'309 figure parmi celles dont l'IUS maximal est fixé à 0.6% par le 
PDCn 2030, soit au-delà de la densité projetée, que la parcelle agricole adjacente à 
la parcelle n° 2'309 a été fortement endommagée à la suite de son utilisation 
comme base de vie et parking pour un chantier de la région (voir le préavis de 
l'OCAN du 5 mai 2021) et que la commune, directement concernée par le projet, 

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ne s'est pas prévalu de la teneur de son PDCom pour motiver son préavis négatif. 
Par conséquent, les intérêts à la réalisation du projet doivent primer sur le respect 
du PDCom. Il est ainsi sans conséquence, vu les circonstances particulières, que le 
projet lui contrevienne.  

L'autorité intimé n'a donc pas abusé de son pouvoir d'appréciation en accordant la 
dérogation sollicitée.  

Le grief sera par conséquent écarté.  

10. Invoquant une violation de l'art. 59 al. 9 et 10 LCI, les recourants soutiennent que 
la surface maximale de construction en sous-sol, soit 20%, serait dépassée puisque 
la surface bâtie du sous-sol représenterait 35,8% de la surface de la parcelle. Il 
n'aurait pas été démontré qu'il était effectivement possible de réaliser des 
constructions en surface afin de pouvoir valablement y renoncer pour construire 
des parkings au sous-sol afin d'éviter la réalisation de places de stationnement en 
surface.  

10.1 En zone villas, la surface des constructions en sous-sol, exprimée en m2 de 
plancher brut, ne doit pas excéder la surface de plancher hors sol qui peut être 
autorisée en application de l'art. 59 al. 1 LCI (art. 59 al. 8 LCI). Dans tous les cas, 
la surface du sous-sol, y compris celle du sous-sol des constructions de peu 
d’importance, ne peut excéder le 20% de la surface de la parcelle. Cette surface 
peut être portée à 22% lorsque la construction est conforme à un standard de haute 
performance énergétique, respectivement à 24% lorsque la construction est 
conforme à un standard de très haute performance énergétique, reconnue comme 
telle par le service compétent (art. 59 al. 9 LCI). Le département peut toutefois 
admettre une surface de sous-sol non comprise dans le calcul du rapport des 
surfaces, tel que défini à l'art. 59 al. 8 et 9 LCI, si la construction de garages au 
sous-sol permet de renoncer à l’édification de constructions de peu d’importance à 
destination de garages en surface (art. 59 al. 10 LCI).  

10.2 Selon la jurisprudence de la chambre de céans, le but de l'art. 59 al. 10 LCI 
n'est pas tant de fixer une limite à l'utilisation du sous-sol, mais d'éviter que les 
places destinées aux voitures n'occupent la superficie d'une parcelle. Ainsi, 
l'application de l'art. 59 al. 10 LCI n'est pas subordonnée à la question de savoir si 
les garages à construire en sous-sol auraient pu être légalement construits en 
surface vu la présence d'autres CDPI occupant toute la surface (maximale) admise 
par l'art. 3 al. 3 RCI (ATA/612/2021 du 8 juin 2021 consid. 5c ; ATA/156/2021 
du 9 février 2021 consid. 5d, confirmé par l'arrêt du Tribunal fédéral 
1C_136/2021 du 13 janvier 2022 consid. 4.2.2). 

10.3 Le règlement relatif aux places de stationnement sur fonds privés du 17 mai 
2023 (RPSFP – L 5 05.10) vise à préciser les modalités régissant l'aménagement 
des places de stationnement sur fonds privés à l’occasion de la construction ou de 

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la modification d’une construction, ou encore du changement d’affectation de 
bâtiments ou d’installation (art. 1 al. 1 RPSFP). en particulier les ratios de 
stationnement applicables au nombre de places de stationnement à aménager (art. 
1 al. 2 let. c RPSFP).  

Ces ratios de stationnement correspondent au nombre de places de stationnement 
qu'il convient de prévoir en fonction des caractéristiques des constructions 
envisagées, celles-ci étant à prévoir en surface, en élévation ou en sous-sol (art. 4 
al. 1 RPSFP).  

En matière de logement, les « ratios de stationnement » pour les voitures sont 
fixés selon le tableau figurant à l'art. 5 al. 1 RFSFP. Pour le secteur IV, concerné 
par le projet litigieux, le RPSFP prévoit un nombre de cases habitants de 0.8/100 
m2 de SBP et un nombre de cases visiteurs de 0.1/100 m2 de SBP.  

10.4 En l'espèce, il ressort des plans versés au dossier, en particulier des plans 
A04_02 visés ne varietur intitulés « immeubles A et B – sous-sol » et « 
immeubles C, D et E – sous-sol », ainsi que du préavis de la DAC que les surfaces 
du projet en sous-sol seront de 2'555.5 m2 et celle du garage souterrain de 
2'630 m2. 

C'est à bon droit que l'autorité intimée puis le TAPI ont retenu que la surface du 
garage ne devait pas être prise en compte dans le calcul des surfaces du sous-sol. 
En effet, le bien-fondé de l'approche téléologique de l'art. 59 al. 10 LCI adoptée 
par la chambre de céans ayant été confirmé par le Tribunal fédéral, il n'est pas 
nécessaire que le garage à construire en sous-sol ait pu, par hypothèse, être 
légalement construit en surface compte tenu de la présence d'autres CDPI 
occupant toute la surface (maximale) admise par l'art. 3 al. 3 RCI. Il suffit que 
l'aménagement des places de parking au sous-sol permette d'éviter la réalisation 
de places de stationnement en surface, ce qui est en l'occurrence le cas, dès lors 
qu'au minimum 52 places de stationnement doivent être aménagées eu égard aux 
exigences légales en la matière.  

Dès lors, la surface du projet en sous-sol à retenir pour le calcul visé par l'art. 59 
al. 8 et 9 LCI est de 2'555.5 m2. Elle n'excède pas la surface de plancher hors-sol 
(art. 59 al. 8 LCI), qui est de 6'387 m2, ni le 24% de la surface totale de la parcelle 
(14'516 m2) puisque son ratio atteint 17.60%. 

Le grief devra donc être écarté.  

11. Les recourants soutiennent que les accès des services de secours à la parcelle 
n° 2'309 seraient insuffisants. À l'appui de leur grief, ils exposent que le TAPI a 
retenu qu'un accès pour les secours à la parcelle qui accueillerait le projet litigieux 
n'était réalisable qu'à la condition que les éléments présents sur le chemin 
K______ fussent détruits. Or, selon eux, en raison de son obligation de droit 

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privé, la commune ne pourrait pas détruire ces éléments. De plus, à teneur des 
plans, l'entrée de la parcelle ne mesurerait que 5 m de largeur, continuant sur une 
route de 3.5 m de largeur, sans que le rayon de virage soit mentionné.  

Enfin, le rapport d'M______ SA serait incomplet. Il appartenait en effet au 
requérant de fournir les schémas permettant de démontrer que les exigences 
légales étaient respectées. Or, de tels schémas feraient défaut. La police du feu, 
qui s'était fondée sur le rapport d'M______ SA, n'aurait donc été pas en mesure de 
déterminer si les prescriptions applicables pourraient être respectées. 

11.1 Conformément à l’art. 96 al. 1 RCI, hormis les villas, toute construction au 
sens de l’art. 1 let. a et c RCI, doit être facilement accessible aux engins du service 
du feu. 

Des emplacements résistants doivent être aménagés