# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 609e066b-f43b-529e-83d7-c6636ef91030
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.01.2021 III 2020 166
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2020-166_2021-01-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2020 166

Entscheid vom 27. Januar 2021 

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Karl Gasser, Richter
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien 1. A.________,
2. B.________,

Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. C.________, 

gegen

1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 
6403 Küssnacht,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 
1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Post-
fach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. D.________,
5. E.________,

Beigeladene,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Nachträgliche Baubewilligung; Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustandes; Vollstreckungsandrohung)

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Sachverhalt:

A. B.________ war, gemäss eigenen Angaben seit dem 10. April 1967, Ei-
gentümer des in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstücks KTN 001 so-
wie des sich darauf befindlichen Einfamilienhauses. In den Jahren 2010 bis 2012 
bauten B.________ das Einfamilienhaus in ein Zweifamilienhaus um (RR-act. 
III/04) und verkauften die Liegenschaft KTN 001 am 18. Dezember 2012 im 
Stockwerkeigentum jeweils an ihren Sohn A.________ (Stockwerkeigentumsein-
heit Nr. 003) und ihre Tochter D.________ (Stockwerkeigentumseinheit Nr. 004). 
Der Sohn bewohnt seine Stockwerkeigentumseinheit selbst und in der Einheit 
der Tochter wohnen B.________ mit lebenslänglichem Wohnrecht (RR-act. I/02). 

Im Rahmen des Umbaus schloss B.________ mit dem Eigentümer der östlich 
benachbarten Liegenschaft KTN 002 (E.________) am 2. Februar 2011 einen 
Dienstbarkeitsvertrag, gemäss welchem der Eigentümer von KTN 002 dem jewei-
ligen Eigentümer von KTN 001 das Recht einräumt, einen Streifen Land von 
1.5m Breite und ca. 44m Länge entlang der gemeinsamen, bergseitigen Grenze 
als Vorplatz dauernd und ausschliesslich zu nutzen sowie mit einem Maschen-
drahtzaun samt Stellriemen (max. 1.5m hoch) einzufrieden. Gleichzeitig wird dem 
jeweiligen Eigentümer von KTN 001 das dauernde und unentziehbare Recht ein-
geräumt, an der (Nord-)Grenze zu der F.________ (Strasse) hin eine Sicht-
schutzwand aus Granit oder dergleichen mit einer Länge von ca. 6m und einer 
Höhe von 1.5m zu erstellen (RR-act. III/05).

B. Aufgrund einer Anfrage von B.________ am 23. Dezember 2017 beim Amt 
für Landwirtschaft betreffend Arrondierung des Grundstücks KTN 001 wurden 
B.________ am 30. Januar 2018 durch das Amt für Landwirtschaft aufgefordert, 
für die Bauten und Anlagen, welche auf dem Nachbargrundstück KTN 002 errich-
tet wurden, eine Baubewilligung nachzureichen (RR-act. III/05). Daraufhin reichte 
B.________ am 27. März 2018 das Baugesuch betreffend Erweiterung Vorplatz 
auf KTN 002 ein, welches im Amtsblatt Nr. xy (Abl I.________) publiziert und öf-
fentlich aufgelegt wurde. Dagegen sind keine Einsprachen eingegangen.

C. Bei der Durchführung eines Augenscheins am 29. Mai 2018 wurde festge-
stellt, dass neben der Erweiterung des Vorplatzes unterschiedlich hohe Granits-
telen zur Abgrenzung des Vorplatzes gegenüber dem Wiesland KTN 002 errich-
tet wurden, dass der im Rahmen des Umbaus bewilligte offene Sitzplatz auf bei-
den Seiten mit Fenstern geschlossen wurde, und dass nördlich des Wohnhauses 
ein Gartenhaus an die bestehende Einfriedung angebaut wurde. Nach mehrfa-
cher Gewährung des rechtlichen Gehörs wurde B.________ mit Bezirksratsbe-
schluss Nr. 709 vom 12. Dezember 2018, wovon der Gesamtentscheid des Am-

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tes für Raumentwicklung (ARE) vom 26. November 2018 integrierenden Be-
standteil bildet, die Baubewilligung für die bereits erstellten Granitstelen und die 
Schliessung des Sitzplatzes (Wintergarten) auf den Grundstücken KTN 002 und 
001 gestützt auf die Erwägungen und unter den darin enthaltenen Auflagen und 
Nebenbestimmungen verweigert. Die Baubewilligung für die bereits erstellte Vor-
platzerweiterung und das Gartenhaus auf den Grundstücken KTN 002 und 001 
wurde erteilt. Gleichzeitig wurden Rückbaumassnahmen angeordnet unter An-
drohung von Vollstreckungsmassnahmen (RR-act. III/05 B1). Eine dagegen er-
hobene Verwaltungsbeschwerde hiess der Regierungsrat mit Beschluss Nr. 
363/2019 vom 21. Mai 2019 wegen relevanten Verfahrensmängeln (ohne Prü-
fung der materiellen Rügen) gut. Der angefochtene Beschluss Nr. 709 des Be-
zirksrates vom 12. Dezember 2018 und der darin integrierte Gesamtentscheid 
des ARE vom 26. November 2018 wurden aufgehoben und die Sache im Sinne 
der Erwägungen zur Durchführung eines gesetzmässigen Verfahrens an die Vor-
instanzen zurückgewiesen (RR-act. III/05).

D. Mit Schreiben vom 4. Juli 2019 forderte das ARE B.________ zur Einrei-
chung eines vollständigen Baugesuchs betreffend den vergrösserten Vorplatz, 
die Abschlussmauer aus Granitstelen, das Gartenhaus und die Verglasung des 
gedeckten Sitzplatzes bzw. den Wintergarten auf, wobei sämtliche Dokumente 
von D.________, A.________, B.________ sowie E.________ zu unterschreiben 
seien (RR-act. II/01).

Am 31. August 2019 reichten B.________ das (nachträgliche) Baugesuch (durch 
D.________, A.________ und E.________ mitunterzeichnet) für die Erweiterung 
des Vorplatzes, die Verglasung des Sitzplatzes und den offenen Geräteschopf 
auf KTN 001 und 002 ein (RR-act. II/01), welches im Amtsblatt Nr. yz (Abl 
M.________) publiziert und öffentlich aufgelegt wurde.

E. Nachdem B.________ (unter Zustellung auch an D.________, A.________ 
und E.________) am 30. Oktober 2019 das rechtliche Gehör gewährt wurde, 
welches von den Genannten (abgesehen von E.________) auch wahrgenommen 
wurde, hat das ARE mit Gesamtentscheid vom 23. Januar 2020 was folgt verfügt 
(RR-act. II/01, III/03 B2):

1. Die kantonale Baubewilligung für das Baugesuch B2019-1138 von 
B.________, Küssnacht, für die bereits erfolgte Vergrösserung des Vorplatzes 
und das bereits erstellte Gartenhaus wird im Sinne der Erwägungen und unter 
den Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. 
II, Ziffern 1 ff. erteilt. Die Bewilligung für die bereits erstellten Granitstelen und 
die Schliessung des gedeckten Sitzplatzes wird dagegen verweigert.

2. Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sind folgende Massnah-
men erforderlich:

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- sämtliche Stelen sind gemäss der beiliegenden Skizze vom 20. Novem-
ber 2018 zu reduzieren;

- sämtliche Halterungen, Scharniere, Schienen usw. der rückzubauenden 
Fensterfront sind zu demontieren. Dabei bleibt es der Bauherrschaft frei-
gestellt, die westliche Fensterfront als Witterungsschutz zu belassen und 
diejenige auf der Südseite (irrtümlich als Nordseite bezeichnet) zu entfer-
nen. Die Bauherrschaft muss eine der beiden Fensterfronten entfernen.

3. Für die Ausführung der Massnahmen gemäss Dispositiv-Ziffer 2. wird dem Ge-
suchsteller eine Frist von drei Monaten ab Rechtskraft dieser Verfügung ein-
geräumt.

4. Kommen die Verfügungsempfänger den Aufforderungen gemäss Ziffern 2. und 
3. nicht vollständig oder nicht fristgerecht nach,
a) werden diese nach Art. 292 Strafgesetzbuch beim zuständigen Bezirks-

staatsanwalt verzeigt. Danach wird mit Busse bestraft, wer der von einer 
zuständigen Behörde oder eines zuständigen Beamten unter Hinweis auf 
die Strafandrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht 
Folge leistet;

b) wird diesen für jeden Tag der Nichterfüllung eine Ordnungsbusse zwi-
schen CHF 100.00 bis CHF 200.00 angedroht; der Bezirksrat hat die 
Höhe der Busse in seiner Verfügung konkret festzusetzen und nach 
Massgabe von § 79 Abs. 3 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 6. 
Juni 1974 (SRSZ 234.110, VRP) monatlich die definitive Bussenfestle-
gung vorzunehmen;

c) erfolgt Ersatzvornahme durch den Bezirk auf Kosten der Verfügungsemp-
fänger.

5. Der Bezirksrat Küssnacht wird mit dem Vollzug beauftragt. Der Abschluss der 
Rückbauarbeiten ist der Baugesuchszentrale zu melden.

6. Vorbehalten bleibt der Entscheid des Bezirks Küssnacht.
7.-9. Bearbeitungsgebühr, Rechtsmittelbelehrung, Zustellung

F. Mit Beschluss Nr. 97 vom 26. Februar 2020 verfügte der Bezirksrat was 
folgt (RR-act. II/01, III/03 B1):

1. B.________ wird die nachträgliche Baubewilligung für die bereits erstellte Vor-
platzerweiterung und für das bereits erstellte Gartenhaus auf den Grundstü-
cken KTN 002, 001, F.________ (Strasse), Küssnacht gestützt auf die Erwä-
gungen und unter den darin enthaltenen Auflagen und Nebenbestimmungen, 
erteilt.

2. B.________ wird die nachträgliche Baubewilligung für die bereits erstellte Sitz-
platzverglasung und für die bereits erstellten Granitstelen am Vorplatz auf den 
Grundstücken KTN 002, 001, F.________ (Strasse), Küssnacht gestützt auf 
die Erwägungen und unter den darin enthaltenen Auflagen und Nebenbestim-
mungen, verweigert.

3. Verbindliche Pläne und Unterlagen (…)
4. Der kantonale Gesamtentscheid vom 23. Januar 2020 bildet einen integrieren-

den Bestandteil dieser Bewilligung. Die darin enthaltenen Bedingungen und 
Auflagen sind einzuhalten.

5. B.________ werden aufgefordert, innert 3 Monaten ab Rechtskraft dieses Be-
schlusses, die Sitzplatzverglasung sowie die Granitstelen gemäss kantonalem 
Gesamtentscheid vom 23. Januar 2020 zurückzubauen.

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6. Erfüllt der Pflichtige die Anordnungen gemäss Ziffer 5 dieses Beschlusses 
nicht oder nicht vollumfänglich, so haben sie für jeden Tag nach Ablauf der 
dort angesetzten Frist bis zur Erfüllung des verfügten Rückbaus in Anwendung 
von § 78 Abs. 5 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRP; SRSZ 234.110) 
eine Ordnungsbusse zwischen Fr. 100.00 bis Fr. 200.00 pro Tag zu bezahlen.

7. Kommen die Pflichtigen den Aufforderungen gemäss Ziffern 5 und 6 dieses 
Beschlusses nicht oder nicht vollständig nach, wird hiermit gestützt auf § 78 
VRP das Recht angedroht, die Rückbaumassnahmen gemäss Ziffer 5 auf Kos-
ten der Bauherrschaft vornehmen zu lassen.

8.-11. Meldung Fertigstellung, Bewilligungsgebühren, Rechtsmittelbelehrung, Zu-
stellung (u.a. an B.________ [für diese R], D.________, A.________ und 
E.________).

G. Gegen den Beschluss des Bezirksrates vom 26. Februar 2020 sowie den 
Gesamtentscheid des ARE vom 23. Januar 2020 liessen A.________ sowie 
B.________ am 17. März 2020 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat ein-
reichen (RR-act. I/01), welche mit RRB Nr. 575/2020 vom 18. August 2020 (Ver-
sand am 25.8.2020, Eingang beim Rechtsvertreter am 2.9.2020) abgewiesen 
wurde, wobei die Verfahrenskosten von Fr. 1'500.-- den Beschwerdeführern auf-
erlegt und keine Parteientschädigungen zugesprochen wurden.

H. Dagegen lassen A.________ sowie B.________ am 21. September 2020 
(Postaufgabe) rechtzeitig Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Schwyz einreichen, mit folgenden Anträgen:

1. Die Beschwerde sei gutzuheissen und es sei der Beschluss Nr. 575/2020 des 
Regierungsrates des Kantons vom 18.8.2020 aufzuheben.

2. Es seien Ziff. 1 (soweit dem Baubewilligungsgesuch nicht entsprochen wird), 2, 
3, 4, 5, 6 und 7 der Verfügung des Amtes für Raumentwicklung vom 23.1.2020 
aufzuheben.

3. Es seien Ziff. 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, und 9 des Beschlusses des Bezirksrates Küss-
nacht vom 26.2.2020 aufzuheben.

4.1 Es sei die Bewilligung für die bestehenden Granitstelen und die bestehende 
Verglasung des Sitzplatzes (Stockwerkeigentümer Nr. 003) zu erteilen.

4.2 Eventuell seien die bestehenden Granitstelen und die bestehende Verglasung 
des Sitzplatzes (Stockwerkeigentum Nr. 003) zu dulden.

5. Es sei festzustellen, dass die an die Beschwerdeführer Ziff. 2 gerichteten Ab-
bruchbefehle (Reduzierung der Stelen/Demontage sämtlicher Halterungen, 
Scharniere, Schienen und Rückbau der westlichen Fensterfront, ev. südlichen 
Fensterfront), nicht vollstreckbar sind;

5.1 dass keine Verzeigung beim Bezirksstaatsanwalt erfolgen darf;
5.2 dass keine Androhung von Ordnungsbussen für jeden Tag der Nichterfolgung 

erfolgen darf;
5.3 dass die angedrohte Ersatzvornahme nicht erfolgen darf.
6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Vorinstanzen (vor 

jeder Instanz).
7. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staates.

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I. Mit Schreiben vom 25. September 2020 verzichtet der Bezirksrat auf die 
Einreichung einer Vernehmlassung. Mit Vernehmlassung vom 28. September 
2020 beantragt das den Regierungsrat instruierende Sicherheitsdepartement, die 
Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer abzuweisen. 
Ebenfalls mit Vernehmlassung vom 28. September 2020 beantragt das ARE die 
Abweisung der Beschwerde. Am 10. November 2020 lassen die Beschwerdefüh-
rer die Replik einreichen.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Die erteilte (nachträgliche) Baubewilligung für das bereits erstellte Garten-
haus sowie die Erweiterung des Vorplatzes (ohne Granitstelen) auf KTN 002 und 
001 wird vorliegend von keiner Partei gerügt und ist somit nicht Gegenstand des 
vorliegenden Verfahrens.

Unbestritten ist sodann die Erforderlichkeit des nachträglichen Baubewilligungs-
verfahrens, nachdem die Granitstelen, welche an den erweiterten Vorplatz an-
grenzen, sowie die vollständige Verglasung des gedeckten Sitzplatzes bisher 
nicht Teil eines Baugesuches waren bzw. deren Zulässigkeit nicht im Rahmen 
eines Baubewilligungsverfahrens geprüft wurde.

Streitig und nachfolgend zu prüfen ist insbesondere die Bewilligungsfähigkeit der 
Granitstelen sowie der Verglasung des gedeckten Sitzplatzes. Des Weiteren ma-
chen die Beschwerdeführer geltend, dass zumindest die Duldung der Bauten ge-
boten sei. Schliesslich sei es unzulässig, die Beschwerdeführer Ziff. 2 zum Rück-
bau zu verpflichten bzw. sei eine solche Beseitigungsanordnung nicht vollstreck-
bar, und die Eigentümer bzw. u.a. der Beschwerdeführer Ziff. 1 berufen sich auf 
ihre Gutgläubigkeit bzw. den Vertrauensschutz.

2.1.1 Nach Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher 
Bewilligung errichtet oder geändert werden (vgl. § 75 Abs. 1 Satz 1 des 
Planungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987). 
Voraussetzung einer solchen Bewilligung ist namentlich, dass die Bauten und 
Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen 
ist (Art. 22 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
[Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700] vom 22.6.1979). 

2.1.2 Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen bedürfen einer Raumpla-
nungsbewilligung des vom Regierungsrat bezeichneten Amtes. Die Bewilli-
gungsbehörde der Gemeinde beurteilt solche Bauvorhaben auf Einhaltung der 
baupolizeilichen Vorschriften (§ 76 Abs. 2 PBG). Zuständig für alle übrigen Bau-

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vorhaben (ohne landwirtschaftliche Bauvorhaben sowie ohne Bauvorhaben in 
und an fliessenden Gewässern) ist gemäss § 46 Abs. 2 der Vollzugsverordnung 
zum Planungs- und Baugesetz (PBV; SRSZ 400.111) vom 2. Dezember 1997 
das Amt für Raumentwicklung.

2.2.1 Stellt die Behörde eine formell rechtswidrige Bautätigkeit (bzw. ein formell 
rechtswidriges baurechtserhebliches Verhalten) fest, hat sie die Pflicht, ein 
nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Im nachträglichen Bau-
bewilligungsverfahren ist zu prüfen, ob die formelle Widerrechtlichkeit durch die 
Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung beseitigt werden kann (vgl. VGE III 
2020 38 vom 24.8.2020 Erw. 2.2.1; VGE III 2014 68 vom 27.11.2014 Erw. 1.2; 
vgl. VGE 586+595/93 vom 29.9.1993 Erw. 4c mit Hinweis auf Beeler, Die wider-
rechtliche Baute, Zürich 1984, S. 62 f.). 

2.2.2 Nicht mehr Bestandteil des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens, 
wohl aber der Sachverfügung, welche sich von der Vollstreckungsverfügung ab-
grenzt, sind die Wiederherstellungsmassnahmen (Jaag, in: Griffel, Kommentar 
VRG, Vorbemerkungen zu §§ 29-31 Rz. 12 f., § 30 Rz. 80 ff.). Formell rechtswid-
rige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden können, müssen grundsätz-
lich beseitigt werden (BGE 136 II 359 Erw. 6 mit Hinweisen; vgl. nachfolgende 
Erw. 5.1.1ff.). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verwirkt der An-
spruch der Behörden auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands im In-
teresse der Rechtssicherheit grundsätzlich 30 Jahre nach dem Bauabschluss. 

2.3 Voraussetzung einer Bewilligung für Bauten und Anlagen ist, dass sie dem 
Zweck der Nutzungszone entsprechen (Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG). Ausnahmen für 
Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen sind in den Art. 24 bis 24e RPG 
geregelt.

Im konkreten Fall liegt das Grundstück KTN 001 in der Landwirtschaftszone und 
es ist unbestritten, dass das Zweifamilienhaus auf KTN 001 nicht der landwirt-
schaftlichen Nutzung dient. Ebenso ist zutreffend und unstreitig, dass vorliegend 
Art. 24c RPG betreffend bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen ausser-
halb der Bauzonen anwendbar ist.

2.3.1 Art. 24c Abs. 1 RPG schützt bestimmungsgemäss nutzbare, aber zonen-
widrig gewordene Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen grundsätzlich 
in ihrem Bestand. Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zu-
ständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wieder-
aufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind 
(Art. 24c Abs. 2 RPG). Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen 

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für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder 
darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern 
(Art. 24c Abs. 4 RPG). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen 
Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 5 RPG). Dies bedingt eine 
Interessenabwägung (Urteil BGer 1C_312/2016 vom 3.4.2017 Erw. 2.1 mit Hin-
weis).

2.3.2 Art. 41 der Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) vom 28. Juni 2000 
definiert den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG. Diese Bestimmung ist 
gemäss Art. 41 Abs. 1 RPV anwendbar auf Bauten und Anlagen, die rechtmässig 
erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil 
des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde (altrechtliche Bauten und 
Anlagen). Er ist nicht anwendbar auf alleinstehende, unbewohnte landwirtschaft-
liche Bauten und Anlagen (Art. 41 Abs. 2 RPV). Eine Änderung gilt als teilweise 
und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage 
einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. 
Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig (Art. 42 Abs. 1 RPV). 
Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, 
in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum 
Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute oder 
Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten 
Umstände zu beurteilen (Art. 42 Abs. 3 RPV). 

In jedem Fall gilt dabei, dass die anrechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF) 
innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens nicht um mehr als 60 Prozent 
erweitert werden darf, wobei das Anbringen einer Aussenisolation als 
Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens gilt (Art. 42 Abs. 3 
lit. a RPV). Unter den Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG kann eine 
Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgen; die 
gesamte Erweiterung darf in diesem Fall sowohl bezüglich der aBGF als auch 
bezüglich der Gesamtfläche (Summe von aBGF und Brutto-Nebenfläche) weder 
30 Prozent noch 100 m2 überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des 
bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet (Art. 42 Abs. 3 
lit. b RPV). Bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich veränderte Nutzung 
ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen (Art. 42 Abs. 3 lit. c 
RPV). 

3.1 Mit Planeingabe vom 26. März 2010 ersuchten die Beschwerdeführer Ziff. 2 
um Erteilung der Baubewilligung für den Umbau und die Erweiterung des beste-
henden Einfamilienhauses auf KTN 001. Das Einfamilienhaus sollte um eine 3.5-
Zimmerwohnung im Obergeschoss mit separatem Aussenzugang erweitert wer-

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den. Die bestehenden Garagenboxen sollten abgebrochen, der Wintergarten 
zurückgebaut und in einen gedeckten Sitzplatz umfunktioniert werden, welcher 
bei der Südfassade eine Verglasung erhalten und somit dreiseitig geschlossen 
werden sollte. An der Ostfassade unter dem Obergeschoss waren drei gedeckte 
Autounterstände sowie ein Abstellraum geplant. Die Baubewilligung für dieses 
Vorhaben wurde am 16. Juni 2010 erteilt, wobei der Gesamtentscheid des ARE 
vom 20. Mai 2010 im Dispositiv als integrierender Bestandteil genannt wurde 
(RR-act. III/04). Das Bauvorhaben wurde im Zeitraum zwischen 2010 und 2012 
realisiert.

Im Gesamtentscheid vom 20. Mai 2010 führte das ARE aus, dass es mit Vorab-
klärung vom 8. Juli 2009 erstmals zum Vorhaben Stellung genommen habe. Da-
mals habe eine Ausnahmebewilligung nicht in Aussicht gestellt werden können, 
weil das zulässige Erweiterungsmass bei der aBGF um 39m2 (16%) überschritten 
gewesen sei (RR-act. III/04). Im damaligen Schreiben vom 8. Juli 2009 wurde 
insbesondere festgehalten, dass die Differenz zur Berechnung in den Eingabeun-
terlagen darin bestehe, dass die Fläche des gedeckten Sitzplatzes im Erdge-
schoss der aBGF zuzurechnen sei, weil er mit einer Glaswand vollständig ge-
schlossen werden soll. Sofern der Sitzplatz offen gestaltet werde (ohne Ab-
schluss auf der Süd- und Ostseite) könne die Fläche der Bruttonebenfläche an-
gerechnet werden, womit sich das Erweiterungsmass grundsätzlich einhalten 
liesse (vgl. RR-act. III/06). Daraufhin haben die Baugesuchsteller in den neuen 
Baugesuchplänen vom 25. März 2010 den gedeckten Sitzplatz an der Westseite 
ganz sowie geringfügig an der Südseite offen gelassen (RR-act. III/04).

Im Gesamtentscheid vom 20. Mai 2010 hat das ARE deshalb festgehalten, dass 
es am 23. November 2009 zu einem überarbeiteten Projekt Stellung genommen 
habe, wobei hierfür eine raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung in Aus-
sicht gestellt worden sei. Das eingereichte Bauprojekt entspreche diesem übera-
rbeiteten Vorprojekt. Es wurde folgende Nutzflächenbilanz des Bauvorhabens 
aufgezeigt (RR-act. III/04):

Anrechenbare Bruttogeschossfläche:
Zustand 1972: 244 m2 (100%)
Projekt: 317 m2 (130%)
Erweiterung: + 73 m2 (+30%)
Gesamtnutzfläche:
Zustand 1972: 370 m2 (100%)
Projekt: 457 m2 (124%)
Erweiterung: + 87 m2 (+24%)

Das zulässige Erweiterungsmass wurde gemäss ARE eingehalten. Gestützt auf 
Art. 24c RPG sowie Art. 42 RPV konnte das Bauvorhaben als teilweise Änderung 

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bezeichnet werden. Zudem liess sich das Vorhaben mit den wichtigen Zielen der 
Raumplanung vereinbaren, weshalb die Ausnahmebewilligung für den Anbau ei-
ner zusätzlichen Wohneinheit am bestehenden Wohnhaus erteilt werden konnte.

3.2 Im Rahmen des Augenscheins vom 29. Mai 2018 hat das ARE festgestellt, 
dass u.a. der (im Westen sowie teilweise im Süden) offen bewilligte Sitzplatz auf 
beiden Seiten (Westen und Süden) mit Fenstern geschlossen wurde (vgl. vorste-
hend Ingress lit. C). Daraufhin hat das ARE im Gesamtentscheid vom 23. Januar 
2020 festgehalten, dass in der Vorabklärung vom 8. Juli 2009 darauf hingewie-
sen worden sei, dass der Sitzplatz nicht geschlossen werden dürfe, weil er an-
sonsten zur aBGF gerechnet werden müsse. Der 2001 errichtete Wintergarten 
habe gerade deshalb abgebrochen werden müssen, damit die dadurch bean-
spruchte aBGF wieder zur Verfügung stand. Erst der Abbruch des Wintergartens 
(von 2001) ermöglichte den Um- und Ausbau des Wohnhauses im bewilligten 
Umfang. Ansonsten wäre das Erweiterungsmass überschritten worden. Ob ein 
Raum zur aBGF gezählt werde oder nicht, sei namentlich vom Ausbauzustand 
und von der Beheizbarkeit resp. von der Möglichkeit abhängig, sich länger in ei-
nem Raum aufzuhalten. Dies in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung zu 
§ 61 Abs. 1 PBG und zum Kriterium der Bewohnbarkeit einer Nebenbaute. Wie 
aus den Fotos des Augenscheins hervorgehe, weise der fragliche Raum im Ver-
gleich zu einem üblichen Sitzplatz einen deutlich höheren Ausbaustandard auf. 
Der vollständig schliessbare Raum sei direkt aus der Küche und aus dem Wohn-
zimmer zugänglich. Dadurch seien die Voraussetzungen für einen dauernden 
Aufenthalt und eine Beheizung geschaffen worden. Somit erfülle der Wintergar-
ten die zwei wesentlichen Kriterien für die Anrechenbarkeit zur Wohnfläche. Ob 
der Raum tatsächlich beheizt werde, könne nicht das (allein) entscheidende Kri-
terium sein, weil sich dies durch die Baubehörden nicht kontrollieren liesse. Weil 
das bundesrechtlich zulässige Erweiterungsmass mit dem Bauprojekt von 2010 
bereits ausgeschöpft worden sei, könne der heutige Zustand nicht nachträglich 
bewilligt werden. Im Übrigen sei es durchaus üblich, dass ein Sitzplatz gewissen 
Witterungseinflüssen ausgesetzt sei. Entsprechend müssten zur Wiederherstel-
lung des rechtmässigen Zustands Rückführungen angeordnet werden. Um si-
cherzustellen, dass die betroffene Fläche bzw. der Sitzplatz lediglich der Neben-
nutzung diene, sei die dauerhafte Entfernung einer Fensterfront die mildeste ge-
eignete Massnahme. Wie das ARE in mehreren Schreiben ausgeführt habe, ste-
he es der Bauherrschaft frei, die westliche Fensterfront als Witterungsschutz zu 
belassen und diejenige auf der Südseite zu entfernen. Dabei seien sämtliche 
Halterungen, Scharniere, Schienen usw. der rückzubauenden Fensterfront zu 
demontieren.

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3.3 Der Regierungsrat führt im angefochtenen RRB aus, dass sich der umstrit-
tene Sitzplatz einerseits über das vorhandene Cheminée direkt und anderseits 
über die unmittelbaren Zugänge zu den dauerhaft beheizten Koch- und Wohnbe-
reichen indirekt beheizen lasse. Zudem seien die Glasfronten nach Süden und 
Westen ausgerichtet, was alleine aufgrund der Sonneneinstrahlung eine ausge-
dehntere Wohnnutzung in die Übergangsmonate hinein zulassen würde. Auch 
der Fotodokumentation vom 29. Mai 2018 lasse sich entnehmen, dass die In-
neneinrichtung mehr einem Wohnzimmer als einem blossen Gartensitzplatz glei-
che. Der überdeckte Sitzplatz sei folglich zur Wohnnutzung im Sinne der Voll-
zugshilfe geeignet. Aus diesen Gründen könne den Ausführungen der Be-
schwerdeführer nicht gefolgt werden. Das ARE habe den überdeckten Sitzplatz 
bzw. Wintergarten dementsprechend zu Recht zur anrechenbaren Bruttoge-
schossfläche hinzugerechnet und die nachträgliche Baubewilligung wegen einer 
Überschreitung des zulässigen Erweiterungsmasses der anrechenbaren Brutto-
geschossfläche verweigert.

3.4 Die Beschwerdeführer machen geltend, dass der Raum unbeheizt und zu 
drei Seiten nicht isoliert sei. Der Beschwerdeführer Ziff. 1 müsse deshalb, insbe-
sondere während der kalten Jahreszeit, immer die Schiebetüre etwas offen las-
sen, da sich sonst Feuchtigkeit ansammle und Schimmel bilde. Die Verglasung 
sei nur selten, vornehmlich bei Unwetter, ganz geschlossen. Ein dauernder Auf-
enthalt sei deshalb wegen Feuchtigkeit und Kälte gar nicht möglich. Die Behaup-
tung des Regierungsrates, dass sich der Sitzplatz einerseits über das vorhande-
ne Cheminée direkt und anderseits über die unmittelbaren Zugänge zu den dau-
erhaft beheizten Koch- und Wohnbereichen indirekt beheizen lasse, werde nach-
drücklich bestritten. Auch der Umstand, dass die Glasfronten nach Süden und 
Westen ausgerichtet seien, ermögliche keine Beheizung (auch in den Überg-
angsmonaten nicht). Es sei auch nicht möglich, den Raum mit dem Cheminée 
und allenfalls zusätzlich elektrischen Heizgeräten in einer Weise zu beheizen, 
dass er als dauernder Wohnraum dienen könne. Die Einrichtung bestehe haupt-
sächlich aus zwei Gartentischen (der grössere Tisch stehe schon seit Jahrzehn-
ten in diesem Raum, sogar bevor eine erste Verglasung erstellt worden sei), da-
zu komme eine Gartenlounge aus wetterfestem Kunststoff sowie Schrank und 
Truhe aus dem Brockenhaus, Pflanzen und etwas Deko. Die Behauptung, dass 
die Einrichtung einen Wohnzimmerstandard aufweise, müsse deshalb als tatsa-
chenwidrig zurückgewiesen werden. Der Boden etwa bestehe beim verglasten 
Sitzplatz wie auch aussen auf der Terrasse aus demselben Granit, welcher abso-
lut wetterfest sei. Die Voraussetzungen für einen dauernden Aufenthalt und eine 
Beheizung seien nicht gegeben. Der Sitzplatz sei bewilligungsfähig.

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3.5.1 Für den in Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV verwendeten Begriff der anrechenbaren 
Bruttogeschossfläche (aBGF) verweisen die Erläuterungen des Bundes (Bun-
desamt für Raumentwicklung [2000/01]: Neues Raumplanungsrecht. Erläuterun-
gen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlung für den Vollzug, Bern, Bewil-
ligungen nach Art. 24c RPG, Anhang 1, Subsidiäre Definition der anrechenbaren 
Bruttogeschossfläche, S. 21) auf bestehende kantonale Regelungen, soweit sie 
sich im Grundsatz an die ORL-Norm 514 420 anlehnen. Fehlen solche, so gilt die 
Definition gemäss diesen Erläuterungen des Bundes, wonach die aBGF aus der 
Summe aller Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte, 
die dauerhaft für das Wohnen und Arbeiten genutzt werden können, resultiert 
(vgl. auch Muggli, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar 
RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, Art. 24c N 31). 

3.5.2 Mit Urteil 1A.42/2006 vom 6. Juni 2006 (X. und Y. gegen Gemeinderat Wol-
lerau und ARE) hat das Bundesgericht festgehalten, dass geschlossene Balkone 
grundsätzlich zur aBGF angerechnet werden. Dies erscheint gemäss Bundesge-
richt sachgerecht, weil derartige vor der Witterung geschützte Räume grundsätz-
lich als Wohnraum genutzt werden können, was auch dann gilt, wenn sie unbe-
heizt sind. Ein verglaster Balkon kann selbst im Winter durch die blosse Sonnen-
einstrahlung bewohnbar gemacht oder durch Öffnen der Hauszugänge oder 
durch einen mobilen Heizkörper beheizt werden. Im damaligen Fall wurde davon 
ausgegangen, dass die verglasten Balkone, die unmittelbar an Wohnräume an-
grenzten, den bewohnbaren Raum vergrössern und die Wohnqualität durch Ge-
währung einer grosszügigen Aussicht ins Freie erhöhen sollten. Selbst das Vor-
bringen, wonach die Verglasung nur aus Lärmschutzgründen oder als Witte-
rungsschutz angebracht worden sei, änderte an der Beurteilung des Bundesge-
richts nichts, zumal diese Vorbringen nichts an der Nutzbarkeit der verglasten 
Balkone zu Wohnzwecken änderte (zit. Urteil BGer Erw. 3.3; vgl. auch Muggli, 
a.a.O. Art. 24c N 31).

3.5.3 Im VGE III 2009 85 vom 27. August 2009 (Erw. 4.1) wurde ein Wintergarten 
(Bruttofläche von 30 m2; auf allen Seiten praktisch vollständig verglast; auf der 
Nordost- und Südostseite zudem mit einer gläsernen Schiebewand versehen; 
vom Wohnraum durch einen Türdurchgang erreichbar; im Übrigen aber durch die 
bestehende Aussenmauer vom Wohnraum getrennt und nicht in diesen integriert; 
keine Heizinstallation) namentlich deswegen nicht bei der anrechenbaren BGF 
(in der Bauzone betreffend die Ausnützungsziffer) berücksichtigt, weil er kein 
Heizsystem aufwies und aufgrund einer bloss kleinen Öffnung/Türe zum 
eigentlichen Wohnraum und des Weiterbestandes der eigentlichen Aussenmauer 
auch nicht von dort her beheizt werden konnte. Das massgebende Baureglement 

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enthielt keine explizite Regelung zur Anrechenbarkeit von Wintergärten, mithin 
auch nicht zur Frage der Bedeutung einer Beheizung. 

3.5.4 Im VGE III 2015 235 + 240 vom 23. November 2016 ging es um die Frage, 
ob ein Raum mit Innenpool im OG (eines in der Bauzone gelegenen 
Grundstücks) als (gemäss Baureglement) ausnützungsprivilegierter Wintergarten 
betrachtet werden kann (Erw. 2.3). Das Verwaltungsgericht hat zunächst das 
Vorliegen eines Wintergartens verneint. Sodann mass es der objektiven Eignung 
zur Wohnnutzung die entscheidende Bedeutung bei, wobei insbesondere auch 
die ganzjährige Nutzungsmöglichkeit mit zu berücksichtigen war (Erw. 5.3.6). Der 
besagte Raum mit Pool sollte offensichtlich beheizt werden, was seine 
Benutzbarkeit auch in der kalten Jahreszeit ermöglichte, woran allein die 
Durchbrechung der Nordfassade im Bereich des Übergangs vom Innen- zum 
Aussenpoolbereich und ein damit allenfalls (geringfügiger) Wärmeverlust nichts 
änderte. Mit einer entsprechenden Ausstattung (u.a. auch Pflanzen) wurde von 
einem behaglichen Raum ausgegangen, der nicht nur zur sportlichen (Schwimm-
) Ertüchtigung, sondern auch zum Verweilen einlud. Aus diesem Grund wurde 
der besagte Raum als nicht ausnützungsprivilegiert beurteilt.

3.5.5 Im Verwaltungsgerichtsentscheid VGE III 2016 96 vom 21. Dezember 2016 
ging es um ein Gartengerätehaus (in der Bauzone), welches als Winterdepot für 
Pflanzen dienen und an der Nordfassade eine Glasfaltwand bzw. eine 
Fensterfront aufweisen sollte, welche sich über fast die ganze Fassade 
erstreckte und vollständig geschlossen (und geöffnet) werden konnte. Bei den 
übrigen Fassaden waren Wände mit einer minimalen Steinstärke von 17.5cm 
(Gasbetonsteine) und auf der West- und Ostseite Giebelfenster geplant. Zudem 
sollte die geplante Baute ein Ziegeldach erhalten. Des Weiteren sollten keine 
Heizung, kein Strom- und Wasseranschluss sowie keine sanitären Anlagen 
installiert werden (Erw. 1.2 und 3.4.2).

Im zitierten Entscheid ging es zwar um die Qualifikation der Baute als Haupt- 
oder Nebenbaute, allerdings wurde festgehalten, dass diese Fragestellung ver-
gleichbar sei mit der Beurteilung der Anrechenbarkeit von Wintergärten an die 
Bruttogeschossflächen, bei welcher die ganzjährige Bewohnbarkeit zu prüfen sei. 
Dementsprechend wurde ebenfalls festgehalten, dass es nicht auf die 
Bezeichnung eines Raumes oder einer Baute in den Baugesuchsunterlagen oder 
die Nutzungsabsicht der Bauherrschaft ankomme, sondern vielmehr die objektive 
Eignung bzw. Verwendbarkeit einer Baute für die (dauerhafte) Nutzung als 
(saisonunabhängige) Aufenthaltsstätte für Menschen aufgrund der baulichen 
Ausgestaltung entscheidend sei (Belichtung, Beheizung, Grösse; zit. VGE Erw. 
3.4.2 mit Verweis auf Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 

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2, 5. Aufl., Zürich 2011, S. 869 Ziff. 15.9.2.2; VGE III 2015 235 + 240 vom 
23.11.2016 Erw. 4.4.2 m.w.H.).

Im besagten Entscheid wurde (in Erw. 3.4.2) des Weiteren festgehalten:

Nach dem Gesagten spielt neben der Grösse und der Belichtung auch die 
Beheizung eine wesentliche Rolle bei der Beurteilung der Frage, ob eine Baute 
ganzjährig bzw. saisonunabhängig bewohnbar ist. Im Unterschied zu einem 
Wintergarten sind vorliegend zwar mehrheitlich dicke Wände geplant, welche eine 
gewisse Dämmung ermöglichen, allerdings kann angesichts der gegen Norden 
ausgerichteten Fensterfront nicht von einer natürlichen (in der kalten Jahreszeit 
ausreichenden) Aufwärmung der Baute ausgegangen werden. Vorliegend ist im 
konkreten Fall (unter Berücksichtigung der vorliegenden Akten und 
Planunterlagen) die Annahme einer ganzjährig bewohnbaren Baute fraglich, auch 
wenn sie geschlossen, mit dicken Wänden und einer Glasfront versehen ist. Im 
Unterschied zur Baute in EGV-SZ 1994 Nr. 57 ist im konkreten Fall kein 
Stromanschluss vorgesehen (und vom ESTI auch untersagt) sowie kein Cheminée 
oder andere Heizungsmöglichkeiten geplant. Mangels Strom und Heizung ist eine 
ganzjährige Nutzung eher unwahrscheinlich, zumal die Distanz zum Wohnhaus 
auch nicht für einen externen Bezug von Strom und Wärme spricht. In diesem 
Sinne ist grundsätzlich davon auszugehen, dass es sich um eine Nebenbaute 
handelt. Die abschliessende Beurteilung dieser Frage kann vorliegend jedoch aus 
nachfolgenden Gründen offen bleiben.

3.6.1 Es stellt sich vorliegend die Frage, ob der umstrittene gedeckte und ge-
schlossene Sitzplatz geeignet ist, ganzjährig Wohnzwecken zu dienen. Der Sitz-
platz grenzt im Norden an die Hausfassade direkt beim Wohnzimmer und der 
Küche und ist mit einer Doppel- resp. einfachen Fenstertüre davon abgetrennt 
(diesbezüglich divergieren Fotos des Augenscheins und Plan des nachträglichen 
Baugesuchs). Im Osten ist der Sitzplatz mit einer Mauer vom Autounterstand ab-
gegrenzt (ohne Zugangstür gemäss Plan) und im Süden und Westen mit einer 
abschliessbaren Verglasung (gemäss Auftragsbestätigung Isolierglas 4/6/4 und 
zusätzlich mit Glasbeschichtung U-Wert 2.0) ausgestattet. Gedeckt wird der Sitz-
platz rund bis zur Hälfte mit dem Wohnbereich sowie zur anderen Hälfte mit der 
Terrasse der oberen Wohnung. Der Boden besteht aus Natursteinplatten (vgl. 
Grundrissplan Nr. 0915/101/302 vom 25.3.2010, RR-act. III/04; Umgebungsplan 
Nr. 0915/101/320 vom 31.8.2019, RR-act. III/03). Daraus ergibt sich, dass der 
besagte Sitzplatz auf zwei Seiten mit massiven Wänden und auf zwei Seiten mit 
einer Verglasung umfasst ist, wobei lediglich eine Wand isoliert ist. Auch die De-
cke ist massiv und zum Teil isoliert. Des Weiteren ergibt sich aus den Akten, 
dass der gedeckte und geschlossene Sitzplatz über einen Schwedenofen verfügt 
und eine Ausstattung mit Sitzgelegenheiten zeigt, welche zum Verweilen einlädt. 

3.6.2 Bei dieser Sachlage ergibt sich, dass der gedeckte Sitzplatz gemäss der zi-
tierten Rechtsprechung über alle Voraussetzungen verfügt, damit er ganzjährig 

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zu Wohnzwecken genutzt werden kann, wobei offen bleiben kann, ob er tatsäch-
lich ganzjährig genutzt wird. Zum einen grenzt er direkt an die Hausfassade bzw. 
an den Wohnraum und die Küche an, wenn man nicht schon fast sagen kann, 
dass er teilweise in die Gebäudehülle (zumindest der oberen Wohnung) integriert 
ist, wodurch er nicht nur leicht mit Strom versorgt, sondern - wie der Regierungs-
rat zutreffend ausführt - auch indirekt beheizt werden kann. Dass der Beschwer-
deführer Ziff. 1 die Verglasung an der Süd- bzw. Westseite (angeblich) öffnen 
muss, um Feuchtigkeit entweichen zu lassen, zeigt insbesondere, dass diese 
Verglasung dicht genug bzw. abgeschlossen ist, um den Sitzplatz im Winter be-
heizen zu können. Dafür ist der Beschwerdeführer nicht nur auf die indirekte 
Heizbarkeit durch den Wohnraum angewiesen, sondern der Raum verfügt 
gleichzeitig über einen Schwedenofen, durch welchen sich der Raum direkt be-
heizen lässt. Dabei ist zu erwähnen, dass das Heizen sowohl die von den Be-
schwerdeführern geltend gemachte Kälte, als in der Regel auch Feuchtigkeit ver-
treibt, wobei es dafür auch noch Entfeuchter gibt. Deshalb sprechen auch diese 
Gründe nicht gegen eine Bewohnbarkeit des Sitzplatzes im Winter. Selbst Natur-
steinplatten sind heutzutage im Wohnbereich durchaus üblich. Ebenfalls zutref-
fend ist, dass in der Übergangszeit auch die Sonneneinstrahlung über die Ver-
glasung auf der Süd- und Westseite zu einem wärmeren Klima im gedeckten und 
geschlossenen Sitzplatz führt. Gemäss Auftragsbestätigung wurde für die Ver-
glasung sodann ein Isolierglas 4/6/4 gewählt und dieses zusätzlich (gegen Mehr-
preis) beschichtet. Dies, wie auch die Tatsache, dass die Verglasung eine Ab-
schliessmechanik aufweist, sprechen dafür, dass nicht ein blosser Wetterschutz 
montiert wurde. Hinzu kommt, dass eine eigene Heizung gemäss höchstrichterli-
cher Rechtsprechung nicht einmal erforderlich wäre. Die Verglasung sowie die 
Angrenzung an Wohnraum und Küche reichen bereits aus, um von einer Nutz-
barkeit zu Wohnzwecken auszugehen.

Damit haben die Vorinstanzen den überdeckten und verglasten Sitzplatz zu 
Recht zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche hinzugerechnet und die 
nachträgliche Baubewilligung wegen einer Überschreitung des zulässigen Erwei-
terungsmasses der anrechenbaren Bruttogeschossfläche verweigert.

4.1 Zu den ungleich hohen Granitstelen, welche an den Vorplatz auf KTN 001 
und KTN 002 angrenzen, hat das ARE im Gesamtentscheid vom 23. Januar 
2020 festgehalten, dass die Abgrenzung des landwirtschaftlich genutzten Landes 
zur Umgebung eines Wohnhauses üblicherweise (wenn überhaupt) mit einem 
einfachen Weidezaun erfolgt. Im vorliegenden Fall sei ursprünglich eine Hecke 
vorhanden gewesen. Die ohne Bewilligung erstellte Einfriedung mit unterschied-
lich hohen Granitstelen wirke störend (trotz ihrer beschränkten Einsehbarkeit) 

16

und sei der landschaftlichen Einpassung abträglich. Sie entspreche nicht der 
ortsüblichen Bauweise ausserhalb der Bauzonen und sei objektiv betrachtet auch 
nicht erforderlich. Zudem sei die Identität des Wohnhauses inklusive Umgebung 
bereits sehr stark verändert worden. Wären die Granitstelen in den ursprüngli-
chen Plänen eingetragen gewesen, hätte für diesen Bestandteil nach konstanter 
Praxis keine Bewilligung erteilt werden können.

Das Amt für Natur, Jagd und Fischerei (Natur- und Landschaftsschutz) hat zu-
dem (im Gesamtentscheid vom 23.1.2020 sowie gemäss Vernehmlassung an 
den Regierungsrat vom 16.4.2020) ergänzt, dass das Bauvorhaben im BLN-
Gebiet Nr. 1606 "Vierwaldstättersee mit Kernwald, Bürgenstock und Rigi" liege. 
Gemäss Art. 5 Abs. 1 der Verordnung über das Bundesinventar der Landschaf-
ten und Naturdenkmäler (VBLN; SR 451.11) vom 29. März 2017 sind BLN-
Objekte in ihrer natur- und kulturlandschaftlichen Eigenart und mit ihren prägen-
den Elementen ungeschmälert zu erhalten. In diesem Sinne hätten Bauten und 
Anlagen erhöhten Anforderungen an die landschaftliche Einpassung zu genügen. 
In der Regel werde dies mit einer Anpassung der neuen Bauten an die traditio-
nelle und ortsübliche Bauweise erreicht. Das bestehende Gebäude sowie die 
umliegenden Wohnhäuser würden zwar nicht der traditionellen und ausserhalb 
von Bauzonen ortsüblichen Bauweise entsprechen, weshalb eine landschaftliche 
Vorbelastung bestehe. Nach Art. 7 Abs. 1 VBLN prüften die zuständigen Behör-
den aber bei jeder sich bietenden Gelegenheit, inwieweit bestehende Beeinträch-
tigungen vermindert oder behoben werden könnten. In diesem Sinne sei jeden-
falls dafür zu sorgen, dass die bereits belastete Landschaftskammer nicht zu-
sätzlich durch unangepasste Bauten oder Anlagen beeinträchtigt werde. Die be-
reits ausgeführte Einfriedung mit unregelmässig hohen Granitstelen stellten eine 
zusätzliche landschaftliche Belastung dar, die vermieden werden müsse. Traditi-
onellerweise würden Wohnhäuser ausserhalb der Bauzone gegenüber dem 
landwirtschaftlich genutzten Wiesland nicht durch Einfriedungen abgegrenzt. 
Natürliche Böschungen seien, sofern es die Verhältnisse erlauben, Stützkon-
struktionen vorzuziehen, oder es seien zumindest regionale Natursteine dafür zu 
verwenden. Weiter gelte es, befestigte Erschliessungsflächen auf das Minimum 
zu beschränken. Die vorgenommene Einfriedung sei aufgrund der geringen Ni-
veauunterschiede zwischen Vorplatz und Umland nicht erforderlich gewesen. Sie 
sei mit standortuntypischen Granitsteinen aus dem Onsernone-Tal erfolgt und 
entspreche somit in mehreren Hinsichten nicht der traditionellen und ortsüblichen 
Bauweise. Sie führe dazu, dass der gegenüber dem ursprünglich bewilligten 
Bauvorhaben zusätzlich vergrösserte Vorplatz noch auffälliger in Erscheinung 
trete und sich dadurch beeinträchtigend auf das Landschaftsbild auswirke.

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4.2 Der Regierungsrat hält im angefochtenen RRB fest, dass die Beschwerde-
führer nicht zu begründen vermögen, inwiefern die Granitstelen die Einpassung 
in die Landschaft verbessern würden. Die Behauptungen, dass sich bisher nie-
mand über die Granitstelen beklagt habe und die zivilrechtlichen Vorschriften 
über Einfriedungen eingehalten seien, seien jedenfalls nicht geeignet, eine ver-
besserte Einpassung in die Landschaft zu begründen. Die in der Höhe jeweils 
versetzten Granitstelen würden einen starken Kontrast zur angrenzenden Wiese 
bilden und (trotz der beschränkten Einsehbarkeit von der Strasse) dominant in 
Erscheinung treten. Die Granitstelen stellten deshalb eine markante Abgrenzung 
des ohne Bewilligung erweiterten Vorplatzes vom übrigen landwirtschaftlich ge-
nutzten Land dar. Von einer verbesserten Einpassung aufgrund der Granitstelen 
könne daher nicht die Rede sein.

4.3 Die Beschwerdeführer bringen auch vor Verwaltungsgericht vor, dass die 
Einfriedung des Vorplatzes mit Schweizer Natursteinen aus dem Onsernone-Tal 
sorgfältig in die Natur integriert worden sei, und dass diese hervorragend in das 
BLN-Gebiet Nr. 1606 passe, dass dagegen nie jemand Einwände erhoben habe, 
sondern die Eigentümerschaft vielmehr Komplimente dafür erhalten habe, und 
dass die Stelen den Vorschriften des Einführungsgesetzes zum schweizerischen 
Zivilgesetzbuch (EGzZGB; SRSZ 210.100) vom 14. September 1978, welche für 
Einfriedungen gelten würden, entsprechen würden.

4.4 Im konkreten Fall haben die Vorinstanzen zutreffend geprüft, ob die Gra-
nitstelen, welche den Vorplatz von der angrenzenden Weidefläche trennen, not-
wendig oder darauf ausgerichtet sind, die Einpassung in die Landschaft zu ver-
bessern (vgl. vorstehende Erw. 2.3.1). Ob die Granitstelen das Landschaftsbild 
zu beeinträchtigen vermögen, kann vorliegend offen bleiben, vielmehr müssen 
sie zu einer Verbesserung führen.

Dass die Granitstelen an dieser Stelle notwendig sind, machen die Beschwerde-
führer zu Recht nicht geltend. Die Vorinstanzen haben zutreffend festgehalten, 
dass die vorgenommene Einfriedung aufgrund der geringen Niveauunterschiede 
zwischen Vorplatz und Umland nicht erforderlich ist. 

Es stellt sich sodann auch nicht die Frage, ob die Granitstelen im Onsernone-Tal 
selbst zu einer verbesserten Einpassung in die Landschaft führen. Dies mag 
durchaus zutreffen. Vielmehr zeigen die Beschwerdeführer mit ihrer Argumenta-
tion - sinngemäss, dass man im Onsernone-Tal gewesen sein muss, um die Ein-
passung beurteilen zu können - selbst auf, dass es sich bei den Granitstelen aus 
dem Onsernone-Tal nicht um - in Küssnacht - ortsübliche Einfriedungen ausser-
halb der Bauzonen zur Abgrenzung eines Wohnhauses zu einer landwirtschaft-

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lich genutzten Landfläche handelt. Derartige Einfriedungen mögen im Onserno-
ne-Tal üblich sein, in der vorliegend relevanten Landschaft sind sie jedoch unüb-
lich. Hierzu kann auf die Ausführungen des Amtes für Natur, Jagd und Fischerei 
verwiesen werden (vgl. vorstehende Erw. 4.1), wonach traditionellerweise Wohn-
häuser ausserhalb der Bauzone gegenüber dem landwirtschaftlich genutzten 
Wiesland nicht durch Einfriedungen abgegrenzt werden, natürliche Böschungen, 
sofern es die Verhältnisse erlauben, Stützkonstruktionen vorzuziehen oder zu-
mindest regionale Natursteine dafür zu verwenden und befestigte Erschlies-
sungsflächen auf das Minimum zu beschränken sind. Diese Ausführungen sind 
nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. Schliesslich vermag selbst der Hin-
weis der Beschwerdeführer, für die Einfriedung Komplimente zu erhalten, darauf 
hinzudeuten, dass es sich um eine auffällige und ortsunübliche Abgrenzung han-
delt. Darüber hinaus vermögen auch Komplimente keine Verbesserung der Ein-
passung des Vorplatzes in das Landschaftsbild zu belegen.

Nach dem Gesagten haben die Vorinstanzen zu Recht auch bezüglich die Gra-
nitstelen die nachträgliche Baubewilligung verweigert.

5.1.1 Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bedeu-
tet eine Eigentumsbeschränkung und ist folglich nur zulässig, wenn sie auf einer 
gesetzlichen Grundlage beruht (vgl. § 87 Abs. 2 PBG), im öffentlichen Interesse 
liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 der Bundesverfassung der Schweizeri-
schen Eidgenossenschaft [BV; SR 101] vom 18.4.1999; Urteil BGer 
1C_286/2020 vom 15.12.2020 Erw. 6; vgl. Ruoss Fierz, Massnahmen gegen ille-
gales Bauen, Zürich 1999, S. 146 ff.). 

5.1.2 Der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kommt 
gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts massgebendes Gewicht für 
den ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungsrechts zu. Werden ausser-
halb der Bauzone illegal errichtete, dem RPG widersprechende Bauten nicht be-
seitigt, sondern auf unabsehbare Zeit geduldet, so wird der erwähnte fundamen-
tale Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet in Frage gestellt und 
rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich 
nicht bewilligt werden können, müssen deshalb grundsätzlich beseitigt werden, 
da nach der Rechtsprechung das öffentliche Interesse an der Wahrung des 
grundlegenden Prinzips der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet sehr 
gewichtig ist (BGE 136 II 359 Erw. 6 mit Hinweisen). Dies gilt zur Verhinderung 
der schleichenden Überbauung der Landwirtschaftszone auch in Bezug auf Bau-
ten, die flächen- und volumenmässig nicht sehr gross sind und die sich in der 
Nähe eines Wohnhauses befinden (Urteil BGer 1C_168/2020 vom 27.11.2020 
Erw. 3.4). Bei der Anordnung des Abbruchs bereits erstellter Bauten sind indes-

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sen die allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts zu be-
achten. Zu ihnen gehören namentlich das öffentliche Interesse und die Verhält-
nismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 BV) sowie der Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 
5 Abs. 3 und Art. 9 BV). Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässi-
gen Zustands kann insbesondere unterbleiben, soweit diese unverhältnismässig 
wäre. Überdies können Gründe des Vertrauensschutzes der Wiederherstellung 
entgegenstehen, oder sie kann aufgrund des Zeitablaufs verwirkt sein (BGE 136 
II 359 Erw. 6-10). Bei der Prüfung, ob ein Abbruch im öffentlichen Interesse liegt 
und verhältnismässig ist, ist den kommunalen und kantonalen Behörden ein ge-
wisser Ermessensspielraum zuzugestehen, wenn es um die Beurteilung lokaler 
Gegebenheiten geht und sich ausgesprochene Ermessensfragen stellen (vgl. Ur-
teil BGer 1C_406/2012 vom 5.2.2013 Erw. 3.2). 

5.1.3 Die bundesgerichtliche Rechtsprechung betreffend Wiederherstellungs-
massnahmen bei Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone ist streng (vgl. 
Urteile BGer 1C_179/2013 vom 15.8.2013 betreffend den Rückbau des gegenü-
ber dem für eine hobbymässige Pferdehaltung bewilligten, aber mit der doppelten 
Fläche realisierten Allwetterplatzes [auf die von der Tierschutzgesetzgebung 
empfohlene Fläche]; 1C_270/2014 vom 4.6.2014 betreffend die Entfernung eines 
rund 1.5 m hohen Zauns mit Pfosten in der Höhe von 1.7 m bis 1.8 m in der 
Landwirtschaftszone; 1C_43/2015 vom 6.11.2015 betreffend Rückbau von sechs 
nicht bewilligten Pfählen, die im Rahmen der bewilligten Erneuerung eines 
Bootshafens in den See gerammt worden waren, um daran Boote befestigen zu 
können; 1C_533/2015 vom 6.1.2016 betreffend Rückbau eines Sitzplatzes mit 
Pergola, Stützmauern, Gartenzaun etc. bei geltend gemachten Wiederherstel-
lungskosten von Fr. 50'000.-- bis Fr. 100'000.-- und einem durch den Rückbau 
verursachten Wertverlust des Grundstückes von Fr. 100'000.-- (und mehr); BGE 
111 Ib 213 "Gontenschwil": Widerruf der konsumierten Baubewilligung für ein 
Haus in der Landwirtschaftszone mit einem damit verbundenen Vermögensver-
lust von Fr. 2 Mio. zuzüglich Abbruch- und Wiederherstellungskosten; 
1C_168/2020 vom 27.11.2020 betreffend Rückbau einer Poolüberdachung und 
eines Teichs/Biotops; 1C_286/2020 vom 15.12.2020 betreffend Rückbaus einer 
von ca. 24m2 auf 34m2 unbewilligt erweiterten Parkplatzfläche). 

5.1.4 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verwirkt der Anspruch der 
Behörden auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands im Interesse der 
Rechtssicherheit grundsätzlich 30 Jahre nach dem Bauabschluss (vgl. vorste-
hend Erw. 2.2.2). Kürzere Verwirkungsfristen können sich aus Gründen des Ver-
trauensschutzes ergeben. Ein solcher Schutz kann zum Tragen kommen, wenn 
die Behörden den baurechtswidrigen Zustand über Jahre hinaus duldeten, ob-

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wohl ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der 
gebotenen Sorgfalt hätten kennen müssen. Daraus kann jedoch nur ein berech-
tigtes Vertrauen ableiten, wer in gutem Glauben annahm und unter Anwendung 
zumutbarer Sorgfalt annehmen durfte, die von ihm ausgeübte Nutzung sei recht-
mässig bzw. stehe mit der Baubewilligung in Einklang (Urteil BGer 1C_171/2017 
vom 3.10.2017 in Sachen M. vs. Bau- und Umweltbehörde Einsiedeln, Erw. 4.1; 
BGE 136 II 359 Erw. 7.1 f.). Wird die Baute im Laufe der 30 Jahre laufend verän-
dert und/oder erweitert, tritt keine Verwirkung ein; vielmehr wird mit jeder wesent-
lichen Veränderung und Erweiterung erneut ein rechtswidriger Zustand geschaf-
fen, der die Verwirkungsfrist auslöst (Waldmann, in: FHB Öffentliches Baurecht, 
Rz. 6.47 mit Hinweis auf BGE 136 II 359 Erw. 8.3). 

5.1.5 Gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts erhält der Käufer eines 
Grundstücks als Rechtsnachfolger des Verkäufers grundsätzlich dessen Rechts-
schutzmöglichkeiten. Der Käufer kann sich daher (vorbehältlich nachträglicher 
Änderungen der Rechts- und Sachlage) gegen die Pflicht, eine widerrechtliche 
Baute abzubrechen, im gleichen Umfang wehren, wie dies der Verkäufer konnte. 
Der Käufer kann sich somit auf Zusicherungen der Behörde oder andere Ver-
trauenstatbestände berufen, die dem Verkäufer gegenüber erteilt bzw. geschaf-
fen wurden, der Käufer muss sich aber dessen bösen Glauben anrechnen las-
sen. Demnach hat sich der Käufer als Rechtsnachfolger des Verkäufers dessen 
bösen Glauben auch dann anrechnen zu lassen, wenn die Behörden diesem ge-
genüber keine Bewilligungen erteilt oder Vertrauenstatbestände geschaffen ha-
ben. Andernfalls könnte ein Grundeigentümer den Fortbestand eines ohne Bau-
bewilligung geschaffenen gesetzwidrigen baulichen Zustands erreichen, indem er 
seine Baute auf einen Dritten überträgt und dabei das Fehlen einer Baubewilli-
gung verschweigt (Urteile BGer 1C_171/2017 vom 3.10.2017 in Sachen M. vs. 
Bau- und Umweltbehörde Einsiedeln, Erw. 4.4; 1C_533/2015 vom 6.1.2016 
Erw. 3.4). 

5.2 Die gesetzliche Grundlage für die angeordneten Wiederherstellungsmass-
nahmen ist mit § 87 Abs. 2 PBG gegeben. Ein gewichtiges öffentliches Interesse 
stellt gemäss der Rechtsprechung die Trennung des Baugebiets vom Nichtbau-
gebiet dar (BGE 132 II 21 Erw. 6.4), die als fundamentaler raumplanerischer 
Grundsatz der schweizerischen Raumplanung gilt und per 1. Mai 2014 in Art. 1 
Abs. 1 Satz 1 RPG ("Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Bo-
den haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt 
wird") an prominenter Stelle gesetzlich verankert wurde. Werden widerrechtlich 
errichtete, dem RPG widersprechende Bauten nicht beseitigt, sondern auf unab-
sehbare Zeit geduldet, so wird dieser Grundsatz unterminiert und rechtswidriges 

21

Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt 
werden können, müssen deshalb grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II 359 
Erw. 6 mit Hinweisen; Urteile BGer 1C_171/2017 vom 3.10.2017 in Sachen M. 
vs. Bau- und Umweltbehörde Einsiedeln, Erw. 5.4; 1C_554/2011 vom 2.4.2012 
Erw. 4 [i.Sa. K. vs. RR Schwyz]; 1A.78/2004 vom 16.7.2004 Erw. 5.2.3 [i.Sa. B. 
vs. RR Schwyz]).

5.3 § 88 PBG regelt die Baukontrolle (vgl. auch § 48a der Vollzugsverordnung 
zum Planungs- und Baugesetz [PBV; SRSZ 400.111] vom 2.12.1997, der indes-
sen erst seit 1.1.2012 Geltung hat). Bei der (Bau-)Abnahme ist auch zu prüfen, 
ob Bewilligungen kantonaler Instanzen eingehalten worden sind. Abweichungen 
sind der zuständigen kantonalen Instanz zu melden (Abs. 2).

Die (repressive) Kontrolle der Bauausführung bildet die unabdingbare Ergänzung 
zur (präventiven) Beurteilung des Baugesuchs (Mäder, Das Baubewilligungsver-
fahren, Zürich 1991, Rz. 580). Gegenstand der behördlichen Kontrolle sind die 
Bauarbeiten schlechthin. Ziel der Kontrollen ist die Überprüfung, ob die ausge-
führten Bauarbeiten den bewilligten Plänen und Unterlagen gemäss erstellt wer-
den und nicht gegen formelles oder materielles Baurecht verstossen (Mäder, 
a.a.O., Rz. 596; Beeler, a.a.O., S. 50). Über Art und Umfang der Baukontrollen 
sind Rapporte zu erstellen (Baumann, in: Baumann et al., Kommentar zum Bau-
gesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 60 N 112; vgl. Beeler, a.a.O., S. 53 f.). 
Die Baukontrolle ist Bestandteil der Ermittlung des massgeblichen Sachverhaltes 
im Sinne des gesetzlichen Untersuchungsgrundsatzes (vgl. Baumann, a.a.O., 
§ 60 N 114). Gemäss Beeler (a.a.O., S. 54) besteht die Pflicht der Bauherrschaft, 
ein Bauvorhaben in Übereinstimmung mit dem formellen und materiellen Pla-
nungs- und Baurecht zu erstellen, unabhängig davon, ob die Baupolizeibehörde 
ihrer Kontroll- und Überwachungspflicht nachkommt. Eine Baukontrolle von Zwi-
schenständen und insbesondere auch im Rahmen der Schlussabnahme vermag 
aber eine Baubewilligung nicht zu ändern und unerkannt gebliebene Mängel 
werden nicht legalisiert (Fritsche/Bösch/Wipf/Kunz; Zürcher Planungs- und Bau-
recht, 6. Auflage, Wädenswil 2019, S. 494). Die Bauherrschaft kann sich gegen 
allfällige Massnahmen zur Beseitigung materiellrechtlicher Mängel, die in der 
Bauabnahme nicht festgehalten wurden, nicht darauf berufen, sie habe nach der 
Schlussabnahme darauf vertrauen dürfen, dass keine Beanstandungen mehr fol-
gen (Fritsche/Bösch/Wipf/Kunz; a.a.O., S. 499) Nur unter besonderen Umstän-
den kann der Grundsatz des Vertrauensschutzes zugunsten des Bauherrn wirk-
sam werden (Beeler, a.a.O., S. 54; vgl. Urteil BGer 1C_333/2017 vom 
22.11.2017 Erw. 3.2). 

22

5.4.1 Die Beschwerdeführer machen geltend, dass die Beschwerdeführer Ziff. 2 
in den Jahren 2010 bis 2012 Umbauten auf ihrer Liegenschaft, KTN 001, vorge-
nommen hätten. Nach Abschluss der Bauarbeiten habe der Bezirksrat am 11. 
Mai 2012 beim Bauobjekt die Schlusskontrolle durchgeführt und mit Schreiben 
vom 29. September 2012 schriftlich mitgeteilt, dass das Bauprojekt den baurecht-
lichen Vorschriften sowie den bewilligten Plänen entsprechen würde und gemäss 
§ 88 PBG als abgenommen gelte. In der Folge hätten die Beschwerdeführer Ziff. 
2 die Liegenschaft am 18. Dezember 2012 an ihre Kinder, die Beigeladene Ziff. 4 
und den Beschwerdeführer Ziff. 1, aufgeteilt in Stockwerkeigentum, veräussert. 
Für die Kinder sei das Schreiben des Bezirksrates vom 29. September 2012 eine 
wichtige Grundlage dafür gewesen, das Stockwerkeigentum zu erwerben. Die 
Kinder seien mit den Bauarbeiten in keinster Weise befasst gewesen (mit Aus-
nahme des Innenausbaus beim Beschwerdeführer Ziff. 1) und hätten niemals 
geahnt, dass mit dem ausgeführten Bauprojekt etwas nicht in Ordnung sein 
könnte. Vielmehr hätten beide beim Kauf gutgläubig darauf vertraut, dass das 
ausgeführte Bauprojekt den baurechtlichen Vorschriften und den bewilligten Plä-
nen entspreche. Massgeblich sei auch, dass der Bezirksrat die zuständige 
Behörde für die Bauabnahme gewesen sei.

Schliesslich halten die Beschwerdeführer fest, dass - entgegen den Ausführun-
gen im angefochtenen RRB - die Einfriedung noch im Jahr 2011 und die Vergla-
sung des gedeckten Sitzplatzes im Frühling 2012, und somit beides vor der Bau-
abnahme vom 11. Mai 2012, erstellt worden sei. Der Beschwerdeführer Ziff. 1 
und die Beigeladene Ziff. 4 könnten sich somit auf den Vertrauensschutz beru-
fen.

Daran ändere auch nichts, dass die Auskunft des Bezirksrates vom 29. Septem-
ber 2012 nur an die Beschwerdeführer Ziff. 2 gerichtet gewesen sei, weil das 
Schreiben den Kindern zugänglich gemacht worden sei. Dieses Schreiben sei ei-
ne wichtige Grundlage dafür gewesen, das Stockwerkeigentum käuflich zu er-
werben.

5.4.2 Im angefochtenen RRB hält der Regierungsrat (in Erw. 6 bis 6.4) fest, dass 
sich die Beschwerdeführer auf den Grundsatz von Treu und Glauben bzw. den 
Vertrauensschutz berufen würden. Vorliegend sei jedoch nicht erstellt, dass die 
Verglasung des überdeckten Sitzplatzes und die Einfriedung mit den umstritte-
nen Granitstelen vor der Durchführung der Schlusskontrolle oder erst danach er-
stellt worden sei, bzw. es sei davon auszugehen, dass im Zeitpunkt der Schluss-
kontrolle die Granitstelen und die Verglasung des gedeckten Sitzplatzes noch 
nicht bestanden hätten, weshalb die Berufung auf den Vertrauensschutz un-
zulässig sei. Der Errichtungszeitpunkt müsse vorliegend jedoch nicht abschlies-

23

send bestimmt werden, weil die Beschwerdeführer sich auch aus anderen Grün-
den nicht auf den Vertrauensschutz berufen könnten (Erw. 6.2).

Die Auskunft des Bezirksrates sei nur an die Beschwerdeführer Ziff. 2 adressiert 
gewesen. Gemäss Rechtsprechung und Doktrin sei eine falsche Auskunft jedoch 
nur bindend, wenn die Behörde in einer konkreten Situation mit Bezug auf be-
stimmte Personen gehandelt habe. Es müsse sich also um eine individuell-
konkrete Auskunft gehandelt haben. Die von einer Behörde abgegebene Zusi-
cherung gelte deshalb grundsätzlich nur für den unmittelbaren Empfänger der 
Zusicherung. Aus diesem Grund könne sich eine Privatperson nicht auf eine 
Auskunft berufen, welche einem Dritten erteilt worden sei. Folglich vermöge die 
an die Beschwerdeführer Ziff. 2 adressierte Auskunft beim Beschwerdeführer Ziff. 
1 und der Beigeladenen Ziff. 4 keine berechtigte Vertrauensgrundlage zu schaf-
fen. Zudem handle es sich beim Erwerbsakt um einen gemischten Kauf bzw. 
Erbvorbezug. Die Behauptung, dass sie die Stockwerkeigentumseinheit nicht er-
worben hätten, wenn sie Kenntnis von den nicht bewilligten Granitstelen und der 
Verglasung gehabt hätten, sei wenig glaubhaft. Aus diesem Grund mangle es 
auch an einem Kausalzusammenhang zwischen der (angeblichen) Vertrauens-
grundlage und der Vertrauensbetätigung. Folglich seien gleich mehrere Voraus-
setzungen für die erfolgreiche Anrufung des Vertrauensschutzes durch den Be-
schwerdeführer Ziff. 1 und die Beigeladene Ziff. 4 nicht erfüllt (Erw. 6.3).

5.5 Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben statuiert ein 
Verbot widersprüchlichen Verhaltens und verleiht einer Person Anspruch auf 
Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche Zusicherung oder sonstiges, 
bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden. Die Vorausset-
zung für eine Berufung auf Vertrauensschutz, die unter bestimmten Vorausset-
zungen eine vom materiellen Recht abweichende Behandlung der Rechtsuchen-
den gebieten kann, ist erfüllt: 1. wenn die Behörde in einer konkreten Situation 
mit Bezug auf bestimmte Personen gehandelt hat; 2. wenn sie für die Erteilung 
der betreffenden Auskunft zuständig war oder wenn die rechtsuchende Person 
die Behörde aus zureichenden Gründen als zuständig betrachten durfte; 3. wenn 
die Person die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne weiteres erkennen konnte; 
4. wenn sie im Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft Dispositionen getroffen 
hat, die nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht werden können, und 5. wenn 
die gesetzliche Ordnung seit der Auskunftserteilung keine Änderung erfahren 
hat. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein; ist bereits eine nicht 
gegeben, erübrigt es sich, die anderen zu prüfen. Wird der Vertrauensschutz 
durch eine Verfügung ausgelöst, sind die Voraussetzungen 1, 2, 3 und 5 in der 

24

Regel erfüllt (vgl. zum Ganzen Urteil BGer 8C_341/2019 vom 30.1.2020 Erw. 4 
m.w.H.).

5.5.1 Nicht geltend gemacht wird, dass die Beschwerdeführer Ziff. 2 sich auf den 
Vertrauensschutz berufen können, wovon auch nicht auszugehen ist, da sie 
wussten bzw. wissen mussten, dass die vollständige Verglasung des gedeckten 
Sitzplatzes sowie die Granitstelen nicht Bestandteil der Baubewilligung waren 
(vgl. angefochtener RRB Erw. 6.4). Vielmehr wurde vorgängig zur Baubewilli-
gung vom ARE sogar explizit auf die Unzulässigkeit eines vollständig verglasten 
Sitzplatzes hingewiesen, worauf die Beschwerdeführer Ziff. 2 ihr Projekt überar-
beiten mussten. Fehlt es aber an der Gutgläubigkeit der Bauherrschaft, vermag 
auch das Schreiben des Bezirksrates vom 29. September 2012 zur Baukontrolle, 
keine Vertrauensgrundlage zu begründen.

5.5.2 Fraglich ist jedoch, ob sich die Erwerber der Liegenschaft bzw. Kinder der 
Beschwerdeführer Ziff. 2 (der Beschwerdeführer Ziff. 1 und die Beigeladene Ziff. 
4) auf den Vertrauensschutz berufen können.

Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB festgehalten, dass die Verglasung 
des gedeckten Sitzplatzes und die Einfriedung mit Granitstelen zum Zeitpunkt 
der Baukontrolle noch nicht bestanden hätten. Daraufhin haben die Beschwerde-
führer im Verwaltungsgerichtsverfahren neue Belege eingebracht (Bf-act. 1 und 
2: Auftragsbestätigung der G.________ AG betreffend Sitzplatz vom 1.3.2012 
und Auftragsbestätigung der H.________ betreffend Umgebungsarbeiten bzw. 
Granitstelen vom 2.10.2011), welche die Auftragsbestätigungen für die Vergla-
sung des gedeckten Sitzplatzes sowie für die Umgebungsgestaltung enthalten. 
Zwar handelt es sich dabei lediglich um Auftragsbestätigungen, welche die Er-
stellung der Sitzplatzverglasung und der Granitstelen vor der Bauabnahme vom 
11. Mai 2012 nicht ohne weiteres zu belegen vermögen. Allerdings vermögen sie 
zumindest aufzuzeigen, dass die Aufträge noch während der Umbauphase er-
gangen sind und bestätigt wurden. Zudem waren sie auch an den Bauherrn bzw. 
die Beschwerdeführer Ziff. 2 und nicht deren Kinder bzw. den Beschwerdeführer 
Ziff. 1 und die Beigeladene Ziff. 4 gerichtet, welche das Stockwerkeigentum zu-
dem erst im Dezember 2012 erlangt haben. Die Belege vermögen somit genauso 
wenig zu beweisen, dass die Sitzplatzverglasung und die Granitstelen vor der 
Bauabnahme, wie dass sie nach der Bauabnahme erstellt wurden. Auch der Um-
stand, dass die Sitzplatzverglasung und die Granitstelen im Bauabnahmeproto-
koll nicht erwähnt werden, vermag den Zeitpunkt der Erstellung nicht mit Sicher-
heit zu bestimmen. Immerhin ist hier festzuhalten, soweit unbewilligte und zu Un-
recht erstellte Bauten und Anlagen in der Bauabnahme nicht explizit erwähnt 
werden, dürfen die Beschwerdeführer aus dem Stillschweigen der Behörde nicht 

25

darauf vertrauen, dass sie dies akzeptieren werde. Somit kann nicht ohne weite-
res gesagt werden, dass diese Bauten und Anlagen zum Zeitpunkt der Baukon-
trolle schon (bzw. noch nicht) bestanden hätten. Selbst wenn davon auszugehen 
wäre, dass die Sitzplatzverglasung und die Granitstelen bei der Bauabnahme be-
reits bestanden hätten, könnten sich der Beschwerdeführer Ziff. 1 und die Beige-
ladene Ziff. 4 aus den nachfolgenden Gründen aber nicht auf den Vertrauens-
schutz berufen.

5.5.3 Zunächst ist festzuhalten, dass sich der Beschwerdeführer Ziff. 1 sowie die 
Beigeladene Ziff. 4 als Käufer die Bösgläubigkeit der Beschwerdeführer Ziff. 2 
bzw. ihrer Eltern (der Verkäufer) als Rechtsnachfolger grundsätzlich anzurech-
nen lassen haben (vgl. vorstehende Erw. 5.1.5). Soweit den Käufern der Stock-
werkeigentümereinheiten dadurch ein Schaden entstanden ist bzw. entstehen 
sollte, handelt es sich dabei um eine zivilrechtliche Problematik, welche im vor-
liegenden Verfahren keine Bedeutung hat.

Des Weiteren führt der Regierungsrat aus, dass eine behördliche Auskunft, wel-
che gar nicht an den Beschwerdeführer Ziff. 1 und die Beigeladene Ziff. 4 gerich-
tet war bzw. diesen von der Behörde nicht mitgeteilt wurde, als Vertrauensgrund-
lage von vornherein nicht in Betracht kommt, was grundsätzlich zutreffend ist 
(BGE 109 V 52 Erw. 3a f.; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungs-
recht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 669; Imboden/Rhinow, Schweizerische 
Verwaltungsrechtsprechung, Bd. I, 5. Aufl., Basel 1976, S. 469; vgl. auch VGE 
2015/269 des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 19.5.2016 Erw. 4f). Al-
lerdings widerspricht dies der in Erwägung 5.1.5 dargelegten Rechtsprechung, 
wonach sich der Käufer auf Zusicherungen der Behörden oder andere Vertrau-
enstatbestände berufen kann, die dem Verkäufer gegenüber erteilt bzw. geschaf-
fen wurden, der Käufer muss sich aber - wie bereits ausgeführt - dessen bösen 
Glauben anrechnen lassen. Deshalb können sich der Beschwerdeführer Ziff. 1 
und die Beigeladene Ziff. 4 wie auch die Beschwerdeführer Ziff. 2 gestützt auf die 
Bauabnahme infolge Bösgläubigkeit der Beschwerdeführer Ziff. 2 nicht auf den 
Vertrauensschutz berufen, zumal allfällige zum Zeitpunkt der Bauabnahme be-
reits erstellte unbewilligte Bauten mit der Bauabnahme eben gerade nicht kon-
kludent akzeptiert wurden (vgl. oben Erw. 5.3). Sodann hat der Regierungsrat 
nachvollziehbar ausgeführt, dass der Beschwerdeführer Ziff. 1 und die Beigela-
dene Ziff. 4 ihre Stockwerkseigentumseinheiten zu einem erheblichen Teil aus 
Erbvorbezug finanziert haben, weshalb wenig glaubhaft erscheint, dass sie diese 
nicht erworben hätten, wenn sie Kenntnis von den nicht bewilligten Granitstelen 
und der Sitzplatzverglasung gehabt hätten. Demnach hat der Regierungsrat zu 
Recht auch den Kausalzusammenhang zwischen der (angeblichen) Vertrauens-

26

grundlage und der Vertrauensbetätigung verneint. Auch ist nur schwer vorstellbar 
(wenn auch nicht ausgeschlossen), dass die Beschwerdeführer Ziff. 2 den gan-
zen Umbau eigenständig, ohne Rücksprache mit Beschwerdeführer Ziff. 1 ge-
plant und vollzogen haben im Wissen, dass er die Hauptwohnung und sie selbst 
die Alterswohnung beziehen dürften. 

Schliesslich können gewichtige öffentliche Interessen selbst bei gutem Glauben 
für eine Wiederherstellung sprechen, wobei eine Interessenabwägung vorzu-
nehmen ist. Das Bundesgericht erachtet u.a. die Wahrung der Zonenkonformität 
in der Landwirtschaftszone als ein derartig gewichtiges öffentliches Interesse, 
weil die Trennung des Baugebietes vom Nichtbaugebiet ein Kernanliegen der 
Raumplanung ist (vgl. Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons 
Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N 9b lit. d). Im konkreten Fall sind somit 
solche gewichtigen öffentlichen Interessen gegeben, nachdem sich die umstritte-
nen Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone befinden, die zulässige an-
rechenbare Bruttogeschossfläche überschritten wird und die Einordnung in das 
Landschaftsbild nicht gegeben ist. Somit ist es auch deshalb gerechtfertigt, die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verlangen.

5.6 Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr 
berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass 
die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der 
Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederher-
stellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die 
dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem 
Masse berücksichtigen (Bundesgerichtsurteil 1C_171/2017 vom 3.10.2017 i.Sa. 
M. vs. Bau- und Umweltbehörde Einsiedeln Erw. 5.1 mit Hinweisen, u.a. auf BGE 
140 I 2 Erw. 9.2.2; BGE 132 II 21 Erw. 6; vgl. VGE III 2018 227 vom 24.4.2019 
Erw. 4.1).

Im vorliegenden Fall machen die Beschwerdeführer zu Recht nicht geltend, dass 
die Anordnung eines Rückbaus nicht verhältnismässig ist. Die Beschwerdeführer 
Ziff. 2 gelten nicht als gutgläubig im baurechtlichen Sinn und die übrigen Verfah-
rensbeteiligten haben sich die Bösgläubigkeit, wie bereits ausgeführt, zumindest 
anrechnen zu lassen, weshalb ihren privaten Interessen an der Beibehaltung des 
bestehenden Zustands nur wenig Gewicht beigemessen werden kann. Die öf-
fentlichen Interessen überwiegen somit die privaten Interessen, weshalb die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auch im Hinblick auf die Verhält-
nismässigkeit zu Recht angeordnet wurde (vgl. hierzu die nachvollziehbaren und 
zutreffenden Ausführungen im angefochtenen RRB Erw. 8.1ff.).

27

6.1 Die Beschwerdeführer machen nach wie vor geltend, dass die Beschwer-
deführer Ziff. 2 mangels Eigentümerstellung nicht zum Rückbau von bestehen-
den Bauten verpflichtet werden dürfen und verweisen auf den Bundesgerichts-
entscheid BGE 107 Ia 19. Demnach kann ein Störer, an welchen eine Abbruch-
verfügung gerichtet wird und dem aufgrund des Privatrechts keine oder keine 
ausschliessliche Verfügungsmacht über die betreffende Baute zusteht, seiner 
Verpflichtung nur nachkommen, wenn die (Mit-) Eigentümer oder Gewaltinhaber 
in den Eingriff einwilligen. Widersetze sich der Verfügungsberechtigte dem Ab-
bruch, so werde dem Adressaten mit dem Abbruchbefehl eine Pflicht auferlegt, 
die er mit den ihm zu Gebote stehenden rechtlichen Mitteln nicht erfüllen könne. 
In einem solchen Fall sei die Beseitigungsandrohung nicht vollstreckbar. Der Be-
schwerdeführer Ziff. 1 sowie die Beigeladene Ziff. 4 würden sich vorliegend ge-
gen den Abbruch stellen. Somit sei die gegen die Beschwerdeführer Ziff. 2 ge-
richtete Abbruchverfügung gegen den Willen der neuen Eigentümer nicht voll-
streckbar und es dürfe auch keine Ersatzvornahme erfolgen. Auch eine Bestra-
fung nach Art. 292 Schweizerisches Strafgesetzbuch (StGB; SR 311.0) vom 
21. Dezember 1937 oder die Ausfällung von Ordnungsbussen bei Nichterfüllung 
falle ausser Betracht. Sollte der Bezirk bzw. das ARE nach der Rückweisung ge-
gen den Beschwerdeführer Ziff. 1 und die Beigeladene Ziff. 4 eine Duldungs- 
oder Beseitigungsverfügung erlassen, würden sich diese entschieden wehren. 
Dabei würden das Prinzip der Verhältnismässigkeit und vor allem die Gutgläu-
bigkeit der Betroffenen eine zentrale Rolle spielen.

6.2 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB festgehalten, dass gemäss 
Rechtsprechung und Lehre die Beseitigung der Störung alternativ oder kumulativ 
von jedem Verhaltens- oder Zustandsstörer verlangt werden kann, wobei bei der 
Auswahl des Pflichtigen der zuständigen Behörde ein Ermessensspielraum zu-
steht. Gemäss der zitierten Rechtsprechung könne die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes sowohl vom Beschwerdeführer Ziff. 1 und der Beigela-
denen Ziff. 4 als Zustandsstörer als auch von den Beschwerdeführern Ziff. 2 als 
Verhaltensstörer verlangt werden. Der Einwand, dass der Beschwerdeführer Ziff. 
1 und die Beigeladene Ziff. 4 als (angeblich gutgläubige) Erwerber der Stock-
werkeigentumseinheiten bzw. des Grundstücks KTN 001 nicht zur Duldung der 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes angehalten werden könnten, 
sei demnach nicht zutreffend. Das Gleiche gelte für die Behauptung, dass die 
Beschwerdeführer Ziff. 2 mangels Eigentümerstellung nicht zur Wiederherstel-
lung des rechtmässigen Zustandes angehalten werden könnten.

6.3.1 Verfügung und Entscheid sind vollstreckbar, wenn sie nicht mehr angefoch-
ten werden können (formelle Rechtskraft) oder wenn den Rechtsmitteln keine 

28

aufschiebende Wirkung zukommt oder wenn die aufschiebende Wirkung entzo-
gen wurde (§ 76 VRP).

Die Sachverfügung muss auch vollstreckungsfähig sein. Die fehlende Verfü-
gungsberechtigung des Pflichtigen bzw. die fehlende Duldungsverpflichtung der 
Berechtigten stellt beispielsweise ein Vollstreckungshindernis dar (EGV-SZ 2012 
B 17.1 Erw. 1.7 f.; VGE III 2019 218 vom 27.5.2020 Erw. 4.2.5). 

6.3.2 Die zur Behebung eines polizeiwidrigen Zustandes erforderlichen Mass-
nahmen sind grundsätzlich gegen den Störer zu richten. Als Störer gilt nicht nur, 
wer als Verhaltens- oder Handlungsstörer den polizeiwidrigen Zustand selbst 
oder durch das unter seiner Verantwortung erfolgende Verhalten Dritter verur-
sachte, sondern auch, wer als Zustandsstörer über die Sache, die den ord-
nungswidrigen Zustand bewirkt, die rechtliche oder tatsächliche Gewalt hat, was 
namentlich auf Eigentümer zutrifft. Der Eigentümer eines Grundstücks hat für ei-
nen rechtswidrigen Zustand auf seinem Grundstück als Zustandsstörer 
grundsätzlich unabhängig davon einzustehen, wodurch dieser Zustand entstan-
den ist und ob ihn dafür ein Verschulden trifft. Nach der Rechtsprechung und 
Lehre kann die Beseitigung der Störung alternativ oder kumulativ von jedem Ver-
haltens- oder Zustandsstörer verlangt werden, wobei bei der Auswahl des Pflich-
tigen der zuständigen Behörde ein Ermessensspielraum zusteht. Das Bundesge-
richt schreitet daher wegen Verletzung des Willkürverbots nur ein, wenn die zu-
ständige Behörde ihr Ermessen missbraucht oder überschritten hat. Zwar ist es 
vertretbar, vom Grundsatz auszugehen, die Verhaltensstörer seien wenn möglich 
vor den reinen Zustandsstörern in Anspruch zu nehmen. Zu beachten ist indes-
sen, dass der Verhaltensstörer, dem über das betroffene Grundstück keine Ver-
fügungsmacht zusteht, eine verlangte Beseitigung nur vornehmen kann, wenn ihr 
die Grundstückeigentümer zustimmen. Widersetzen diese sich dem entspre-
chenden Eigentumseingriff, wird die Beseitigungsverfügung gegenüber dem Ver-
haltensstörer zurzeit nicht vollstreckbar. Das Vollstreckungshindernis kann besei-
tigt werden, indem gegen die Grundeigentümer, die ihre Zustimmung zur ange-
ordneten Beseitigung verweigern, eine Duldungs- oder Beseitigungsverfügung 
erlassen wird. Dagegen können die Grundeigentümer Rechtsmittel ergreifen und 
insbesondere die Verhältnismässigkeit der Anordnung in Frage stellen. Steht der 
Widerstand der Eigentümer zum vornherein fest, wird daher die zuständige Bau-
behörde nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts mit Vorteil die notwendi-
gen Beseitigungs- und Duldungsverfügungen im selben Verfahren erlassen, um 
einerseits bei der Anordnung der Vollstreckungsmassnahmen allen auf dem 
Spiele stehenden Privatinteressen zugleich Rechnung zu tragen und anderer-
seits eine unerwünschte Verzögerung der Vollstreckung zu verhindern (Bundes-

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gerichtsurteil 1C_292/2017 vom 15.9.2017 Erw. 3.1 mit zahlreichen Hinweisen, 
u.a. auf BGE 107 Ia 19 Erw. 2a [i.Sa. Ferrari vs. Bezirk Küssnacht]; 143 I 147 
Erw. 5; vgl. auch VGE III 2019 218 vom 27.5.2020 Erw. 4.2.6; VGE III 2020 
12+18 vom 19.10.2020 Erw. 2.2.2). 

6.4.1 Im konkreten Fall wurden mit Beschluss des Bezirksrates Nr. 97 vom 
26. Februar 2020 die Beschwerdeführer Ziff. 2 (als Baugesuchsteller und Bau-
herrschaft bzw. Verhaltensstörer) verpflichtet, die Sitzplatzverglasung sowie die 
Granitstelen gemäss kantonalem Gesamtentscheid vom 23. Januar 2020 
zurückzubauen, unter Androhung von Vollstreckungsmassnahmen. Die Zustel-
lung des Beschlusses erfolgte auch an den Beschwerdeführer Ziff. 1 und die 
Beigeladene Ziff. 4 (als Grundeigentümer bzw. Zustandsstörer). Auch mit Ge-
samtentscheid vom 23. Januar 2020 wurden die Beschwerdeführer Ziff. 2 zum 
Rückbau unter Androhung von Vollstreckungsmassnahmen verpflichtet, während 
die Zustellung auch an den Beschwerdeführer Ziff. 1 und die Beigeladene Ziff. 4 
erfolgte. Letztere wurden von Anfang an in das Verfahren einbezogen bzw. bei-
geladen und konnten Stellung nehmen, was sie auch taten.

6.4.2 Dieses Vorgehen hatte der Regierungsrat mit RRB Nr. 363/2019 vom 21. 
Mai 2019 vorgespurt. Er hob die damals angefochtene Verfügung u.a. deshalb 
auf (vgl. Ingress Bst. C), weil die Grundeigentümer nicht ins Verfahren einbezo-
gen wurden (vgl. RRB Nr. 363/2019 vom 21.5.2019 Erw. 4). Konkret führte der 
Regierungsrat aus: "Damit die angeordneten Rückbaumassnahmen auch ge-
genüber den Grundeigentümern verbindlich werden und die Grundeigentümer 
die durch die Beschwerdeführer 1 auszuführenden Rückbaumassnahmen zu 
dulden haben, hätten die Vorinstanzen 1 und 2 die Grundeigentümer der Grunds-
tücke KTN 002 und KTN 001 mindestens in das vorinstanzliche Verfahren beila-
den und ihnen das rechtliche Gehör gewähren müssen" (vgl. RRB Nr. 363/2019 
vom 21.5.2019 Erw. 5.2). Es entspricht dies dem in EGV-SZ 2005 C 2.3 publi-
zierten Regierungsratsbeschluss, wonach ein Wiederherstellungsbeschluss ge-
stützt auf § 14 Abs. 3 VRP den beigeladenen Grundeigentümern gegenüber die 
Wirkung einer Duldungsverfügung hat. 

6.4.3 Ob dieser Auffassung beigepflichtet und an dieser Vorgehensweise festge-
halten werden kann, kann vorliegend offenbleiben. Fest steht, dass der Bezirks-
rat rechtsprechungsgemäss (vgl. oben Erw. 6.3.2) berechtigt war, mit der Wie-
derherstellung des rechtmässigen Zustandes die Beschwerdeführer Ziff. 2 als 
Verhaltensstörer zu verpflichten und ihnen gegenüber Vollstreckungsmassnah-
men anzudrohen. Die Tatsache allein, dass die Grundeigentümer nicht Verfah-
renspartei waren, ändert an der Rechtmässigkeit der Wiederherstellungsverfü-

30

gung nichts, sondern macht sie lediglich zurzeit nicht vollstreckbar (vgl. BGE 107 
Ia 19 Erw. 2c; BVR 2008 S. 265). Damit aber besteht keine Veranlassung, die 
angefochtene Verfügung nur deswegen als rechtswidrig aufzuheben, weil mit der 
Wiederherstellung die Bauherren, die nicht mehr Grundeigentümer sind, ver-
pflichtet wurden. Was die gegenüber Beschwerdeführer Ziff. 2 angeordneten 
Vollstreckungsmassnahmen anbelangt, so werden diese nicht als fehlerhaft 
gerügt, namentlich auch nicht als unverhältnismässig. 

6.4.4 Auch wenn die Frage des Einbezugs der Grundeigentümer allein die Voll-
streckbarkeit und nicht die Rechtmässigkeit der angefochtenen Verfügung be-
schlägt, sind folgende Anmerkungen angezeigt.

Es steht ausser Frage, dass die Grundeigentümer mit der Wiederherstellung 
durch die Bauherren einverstanden sein müssen. Besteht hierüber Unklarheit 
oder Klarheit in dem Sinne, dass sie sich keinesfalls einverstanden erklären (wie 
dies vorliegend kundgetan wurde), so müssen sie mittels Duldungsverfügung 
verpflichtet werden (vgl. Urteil BGer 1C_292/2017 vom 15.9.2017 Erw. 3.4). Be-
züglich dieser Duldung kommt den Grundeigentümern volle Parteistellung zu, 
sind sie hiervon doch in ihren Rechten und Pflichten unmittelbar betroffen. Das 
bedeutet, dass die Duldung gegenüber dem Grundeigentümer konkret angeord-
net werden muss und sich dies aus dem Verfügungsdispositiv ausdrücklich er-
gibt. Damit aber scheidet die Verfahrensbeiladung in aller Regel aus. Das Institut 
der Beiladung dient nur zum Einbezug von Personen in das Verfahren, deren Be-
teiligung als Hauptpartei nicht möglich ist, weil ihnen die Legitimation fehlt. Wer 
Adressat des angefochtenen Verwaltungsaktes ist oder sein sollte oder wer als 
Nichtadressat durch diesen so intensiv betroffen ist, dass er Parteistellung bean-
spruchen kann (weil unmittelbar in seine Rechtsstellung eingegriffen wird), ist 
demnach als Hauptpartei zu beteiligen und nicht beizuladen. Die Beiladung hat 
den Zweck, nur indirekt Betroffene in die Entscheidfindung einzubinden (VGE III 
2012 138 vom 25.9.2012 Erw. 2.2; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum 
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Art. 14 Rz 2; Häner, Die Beteiligten im 
Verwaltungsverfahren und Verwaltungsprozess, Rz 301). Wenn aber durch eine 
Verfügung die Rechtsstellung einer Person unmittelbar beeinflusst wird, indem 
ihre Rechte und Pflichten begründet, abgeändert oder aufgehoben werden (vgl. 
§ 6 Abs. 1 lit. a VRP), dann hat dies zum einen Inhalt des Verfügungsdispositivs 
zu sein und zum andern ist diese Verfügung der unmittelbar betroffenen Person 
als Partei zu eröffnen. Ihr muss volle Parteistellung als Hauptpartei zukommen. 
Dem Beigeladenen kommen jedoch nicht die vollen Parteirechte zu; er kann als 
Nebenpartei nur Anträge zu Gunsten oder zu Lasten der Hauptparteien stellen (§ 
14 Abs. 2 VRP). Damit aber ist ausgeschlossen, dass der Grundeigentümer, der 

31

ins nachträgliche Baubewilligungsverfahren des Bauherrn beigeladen wird, durch 
die an den Bauherrn adressierte Wiederherstellungsverpflichtung allein durch die 
Beiladung zu deren Duldung verpflichtet wird (so auch BVR 2008 S. 261 ff.; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N 12). Vielmehr ist die Duldung eines Eingriffs in 
sein Grundeigentum direkt dem Grundeigentümer gegenüber als Verfügungs-
adressat und Hauptpartei anzuordnen, was aus dem Verfügungsdispositiv wört-
lich zum Ausdruck kommen muss. 

Aus diesem Grunde fügte der Regierungsrat im erwähnten Beschluss (EGV-SZ 
2005 C 2.3) zu Recht den Hinweis an, dass es im Allgemeinen sinnvoll ist, bei 
Wiederherstellungsverfügungen nebst dem Bauherrn (gemäss § 87 Abs. 2 PBG) 
auch die Eigentümer ins Recht zu fassen, wenn der Bauherr nicht zugleich Ei-
gentümer ist. Wird lediglich der Bauherr zur Wiederherstellung verpflichtet, man-
gelt es der Wiederherstellungsverfügung unter Umständen an der Vollstreckbar-
keit. Da der zur Wiederherstellung verpflichtete Bauherr keine Verfügungsmacht 
mehr über die betroffene Baute hat, kann er die Wiederherstellungsmassnahme 
nicht ausführen, wenn die Eigentümer dies nicht zulassen. Die Baubehörde hat 
diesfalls den Grundeigentümern gegenüber eine Beseitigungs- oder Duldungs-
verfügung zu erlassen, welche diese wiederum anfechten können. Derartige voll-
streckungsrechtliche Probleme können zum Vornherein verhindert werden, wenn 
sowohl Bauherr wie auch Grundeigentümer zur Wiederherstellung bzw. Duldung 
der Wiederherstellung verpflichtet werden. Wie zuvor ausgeführt, ist eine Beila-
dung hierfür ungenügend. Die Duldung muss als Pflicht im Verfügungsdispositiv 
ausdrücklich gegenüber den Grundeigentümern angeordnet sein. 

7. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist 
abzuweisen.

Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzlei-
kosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- werden dem Verfahrens-
ausgang entsprechend den Beschwerdeführern (unter solidarischer Haftbarkeit) 
auferlegt (§ 72 Abs. 2 VRP). Ein Anspruch auf Parteientschädigung entfällt.

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- werden den 
Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt. Die Be-
schwerdeführer haben am 29. September 2020 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2'500.-- bezahlt, so dass die Rechnung ausgeglichen ist.

3. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

4. Zustellung an:
 den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R)
 die Beigeladene Ziff. 4 (R)
 den Beigeladenen Ziff. 5 (R)
 den Bezirksrat Küssnacht (R)
 den Regierungsrat
 das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst
 das kantonale Amt für Raumentwicklung
 das Bundesamt für Raumentwicklung ARE, 3003 Bern (A)
 und das Bundesamt für Umwelt BAFU, Bern (A).

Schwyz, 27. Januar 2021

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Die Gerichtsschreiberin:

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*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 3. Februar 2021