# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e6be761c-920a-5b39-b630-101d4b1225d3
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-02-08
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 08.02.2000 A/185/1999
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-185-1999_2000-02-08.pdf

## Full Text

- 1 - 

 

 

 _____________ 

 

A/185/1999-TPE 

A/200/1999-TPE 

  

       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

du 8 février 2000 

 

 

dans la cause 

 

E__________ SARL 

représentée par Me Olivier Péclard, avocat 

 

 

Masse en faillite de SI A__________ S.A. 

représentée par Me Eric Staempfli, avocat 

 

 

contre 

 

ASSOCIATION GENEVOISE DE DEFENSE DES LOCATAIRES (ASLOCA) 

représentée par Me Karin Grobet Thorens, avocate 

 

et 

 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 

 

et 

 

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

 

  - 2 - 

 

 

 _____________ 

 

A/185/1999-TPE 

A/200/1999-TPE 

EN FAIT 

 

 

1.  La société A__________ S.A. a acquis le 23 avril 

1928 l'immeuble sis au __________. 

 

  Cet immeuble se trouve sur la parcelle n° _____, 

feuille _____ de la commune de Genève, Section Cité. Il a 

été constitué en propriété par étage (ci-après PPE) le 29 

août 1983. A__________ S.A. a été propriétaire de tous 

les lots de copropriété d'étage. 

 

2.  A__________ S.A. a été déclarée en faillite en 

date du 15 juin 1995. 

 

  Agissant comme liquidateur de la masse en faillite 

d'A__________ S.A., l'Office des poursuites et des 

faillites Arve-Lac a été amené à procéder à la vente de 

gré à gré des lots de copropriété n° 3.02 et n° 3.01, au 

1er étage de l'immeuble susmentionné.  

 

3.   L'acquéreur prévu pour la part de copropriété par 

étage n° 3.02 est la société E__________. Il s'agit de la 

parcelle n° _____ , correspondant à un appartement de 4 

pièces situé au premier étage de l'immeuble susvisé et à 

la cave 1.06 située au sous-sol. 

 

4.   Ainsi, en date du 23 mars 1998, une requête en 

autorisation d'aliéner l'appartement susvisé pour un prix 

convenu de Frs. 350'000.-- a été déposée auprès du 

département de l'aménagement, de l'équipement et du 

logement (ci-après : DAEL) par l'Office des poursuites et 

des faillites d'Arve-Lac dans le cadre de la procédure 

d'exécution forcée concernant A__________ S.A. 

 

5.   Le 9 avril 1998, le DAEL a accordé l'autorisation 

requise. Cette décision a fait l'objet d'une publication 

dans la Feuille d'Avis Officielle du 15 avril 1998. 

 

6.   Par acte du 15 mai 1998, l'association genevoise 

de défense des locataires (ci-après : ASLOCA) a recouru 

auprès de la commission de recours en matière de 

construction (ci-après : la commission de recours) contre 

l'autorisation de vente n° VA 5_____ (recours n° 5_____), 

autorisant A__________ S.A. en liquidation c/o Office des 

poursuites et des faillites Arve-Lac à procéder à la 

vente de l'appartement susmentionné, de l'immeuble sis 

  - 3 - 

 

 

 

__________ à Genève. 

 

  L'ASLOCA a conclu à l'annulation de l'autorisation 

VA 5685, en raison de l'instruction lacunaire du DAEL, 

rendant impossible la vérification de la réalisation ou 

non des conditions d'application de l'art. 39 loi sur les 

démolitions, transformations et rénovations de maisons 

d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). 

                                                                            

 Le 10 juin 1998, l'avis relatif à ce recours est 

paru dans la Feuille d'Avis Officielle. 

 

7.  Une audience à la commission de recours s'est 

tenue entre les parties en date du 16 octobre 1998. 

 

8.  Par décision du 29 janvier 1999, la commission de 

recours a annulé l'autorisation d'aliéner n° 5685, au 

motif qu'il appartenait au DAEL d'apprécier selon les 

circonstances, en vertu du principe de la 

proportionnalité, s'il importait de n'autoriser que la 

vente en bloc ou d'admettre que celle-ci ait lieu 

appartement par appartement. Elle a donc retourné la 

cause au DAEL pour instruction du dossier de manière 

conforme aux considérants de la jurisprudence du Tribunal 

administratif prononcée le 10 novembre 1998 dans les 

causes UBS c/ ASLOCA et Zimmermann et Meyer c/ ASLOCA. 

 

9.  En date du 8 mars 1999, E__________ a recouru 

auprès du Tribunal administratif contre la décision 

précitée, concluant à l'annulation de cette dernière et à 

la confirmation de l'autorisation n° _____ (cause n° 

A/185/99). 

 

  Elle s'est notamment prévalue, à l'appui de son 

recours, de la violation du principe de la force 

dérogatoire du droit fédéral et subsidiairement de la 

conformité de l'autorisation querellée à l'art. 39 LDTR. 

 

10.  En date du 10 mars 1999, la masse en faillite 

d'A__________ S.A. a également recouru auprès du Tribunal 

administratif, en concluant à l'annulation de la décision 

du 29 janvier 1999. Les parties mises en cause sont 

l'ASLOCA, le DAEL et E__________ (cause n°A/200/99). 

 

  Elle s'est notamment prévalue de la violation du 

principe de la force dérogatoire du droit fédéral, ainsi 

que de la violation de l'ancien article 4 Cst. féd. 

 

11.  D'accord entre les parties, les procédures 

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administratives susmentionnées ont été suspendues jusqu'à 

ce que soit connu l'arrêt du Tribunal fédéral dans la 

cause UBS précitée, devant trancher la question de 

l'applicabilité ou non de l'article 39 LDTR en cas de 

vente aux enchères forcées dans le cadre d'une faillite. 

 

  Ledit arrêt a été rendu en date du 19 avril 1999. 

  

 

EN DROIT 

 

 

1. a. Interjetés en temps utile devant la juridiction 

compétente, les recours sont recevables (art. 56 A de la 

loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - 

LOJ - E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la 

procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 

10). 

 

 b. Les causes A/185/1999 et A/200/1999 se rapportant 

à un même état de fait ainsi qu'à des problèmes 

juridiques identiques, le tribunal de céans prononcera 

préalablement la jonction de ces causes et statuera en un 

seul arrêt (art. 70 al. 1 LPA). 

  

2. a. Les recourantes font grief à l'autorité intimée 

d'avoir violé le principe de la force dérogatoire du 

droit fédéral consacré par l'article 2 des dispositions 

transitoires de la Constitution fédérale (ancienne 

Constitution) en considérant que les articles 39 et ss 

LDTR s'appliquaient au cas d'une aliénation intervenant 

dans le cadre d'une procédure d'exécution forcée 

conformément à la loi fédérale sur la poursuite pour 

dettes et la faillite du 11 avril 1889 (LP - RS 281.1), 

ainsi qu'à ses ordonnances d'application. 

 

  Le principe de la force dérogatoire du droit 

fédéral signifie que ce droit prime d'emblée et toujours 

sur le droit cantonal dans les domaines que la 

Constitution ou un arrêté fédéral urgent placent dans la 

compétence de la Confédération pour autant que et dans la 

mesure où la Confédération a exercé cette compétence (ATF 

114 IA 350/355-356). 

 

  Ce principe instaure donc une hiérarchie entre le 

droit fédéral et cantonal.  

 

  Le Tribunal fédéral relève toutefois que les 

rapports entre le droit civil fédéral et le droit public 

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cantonal sont régis par l'article 6 CC, lequel dispose 

que les lois civiles de la Confédération laissent 

subsister les compétences des cantons en matière de droit 

public (ATF 113 Ia 141 ss et les références citées).  

 

  Selon la jurisprudence, les cantons ne peuvent 

toutefois en faire usage que si trois conditions sont 

réunies : le législateur fédéral doit n'avoir pas entendu 

réglementer cette matière de manière exhaustive, les 

règles cantonales doivent être motivées par un intérêt 

public pertinent et ces règles ne doivent ni éluder le 

droit civil fédéral, ni en contredire le sens ou 

l'esprit. 

 

 b. Le droit public cantonal consacre, à l'article 39 

alinéa 1 LDTR, que l'aliénation, sous quelque forme que 

ce soit (notamment cession de droits de copropriété 

d'étages ou de parties d'étages, d'actions, de parts 

sociales), d'un appartement à usage d'habitation, jusque 

là offert en location, est soumise à autorisation dans la 

mesure où l'appartement entre, à raison de son loyer ou 

de son type, dans une catégorie de logements où sévit la 

pénurie. 

 

  Ainsi, l'article 39 LDTR instaure un régime 

d'autorisation d'aliénation qu'il appartient au vendeur 

de requérir. 

 

 c. La vente forcée d'un immeuble, et en particulier 

d'une part de copropriété par étage, est traitée par la 

LP. 

 

  En effet, l'art. 197 alinéa 1 LP stipule que tous 

les biens saisissables du failli au moment de l'ouverture 

de la faillite forment une seule masse, quel que soit le 

lieu où ils se trouvent, et sont affectés au paiement des 

créanciers. 

   

  Pour désintéresser les créanciers, tous les biens 

de la masse sont réalisés par les soins de 

l'administration de la faillite, par la voie des enchères 

publiques ou de gré à gré si les créanciers le jugent 

préférable, en application de l'article 256 alinéa 1 LP. 

 

 d. Dans un arrêt de principe, le Tribunal fédéral a 

considéré que le droit cantonal pouvait valablement 

soumettre à autorisation la vente d'appartements et que 

les restrictions à la garantie de la propriété (art. 

22ter al.2 Cst. féd.) qui en découlaient pouvaient être 

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admises dans la mesure où la loi poursuivait un but de 

politique social. Ce régime d'autorisation n'entraînait 

pas de dérogation au droit fédéral et ne violait pas 

l'article 2 des dispositions transitoires de la 

Constitution fédérale. Le Tribunal fédéral a également 

admis que, dans la mesure où la LDTR soumettait à 

autorisation "toute forme d'aliénation d'appartement", 

l'aliénation forcée n'y faisait pas exception, répondant 

ainsi par l'affirmative à la question de savoir si le 

régime d'autorisation instauré par la LDTR est compatible 

avec la LP. En effet, le fait de nier toute application 

de la LDTR aux cas d'aliénation forcée serait susceptible 

d'entraîner un effritement important du marché des 

appartements locatifs. Dans cette perspective, il 

apparaît comme un résultat choquant que des immeubles 

locatifs entiers, constitués en PPE, soient vendus 

appartement par appartement lors d'enchères forcées. On 

ne saurait d'ailleurs exclure qu'une telle issue soit 

volontairement organisée dans le seul but de contourner 

la loi, ce qui serait alors possible de façon 

systématique (ATA 10 novembre 1998 et ATF du 19 avril 

1999 dans la cause UBS). 

 

3.  Ainsi, le grief des recourants s'inscrit en 

contrariété avec la jurisprudence confirmée du Tribunal 

fédéral ainsi que du tribunal de céans susmentionnée et 

sera par conséquent rejeté.  

 

  La vente de l'appartement de quatre pièces à 

E__________ par la masse en faillite de A__________ SA 

est par conséquent soumise à autorisation. 

 

4. a. La vente forcée d'appartements étant soumise à 

autorisation, il convient d'analyser de plus prêt les 

conditions d'autorisation ou de refus d'aliénation au 

sens de l'article 39 LDTR. 

 

 b. L'article 39 al 2 LDTR dispose que le département 

refuse l'autorisation lorsqu'un motif prépondérant 

d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose. 

L'intérêt public et l'intérêt général résident par le 

maintien, en période de pénurie de logement, de 

l'affection locative des appartements loués. 

 

  Selon l'alinéa 4, l'autorisation est accordée si 

a) l'appartement a été dès sa construction soumis au 

régime de la propriété par étage ou à une forme de 

propriété analogue ; b) était, le 30 mars 1985, soumis au 

régime de la propriété par étage ou à une forme de 

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propriété analogue et qu'il avait déjà été cédé de 

manière individualisée ; c) n'a jamais été loué. 

 

 c. L'arrêt du Tribunal administratif UBS du 10 

novembre 1998, ainsi que l'arrêt du Tribunal fédéral du 

19 avril 1999 dans la même cause prévoient qu'il y a 

encore lieu, même si aucun des motifs d'autorisation 

expressément prévus par la loi (art. 39 al.4 LDTR) n'est 

réalisé, de rechercher si l'intérêt public l'emporte sur 

l'intérêt privé de la recourante à se défaire de ses 

lots. En effet, l'autorité ne peut refuser une 

autorisation d'aliéner qu'après avoir effectué une pesée 

des intérêts en présence. Elle doit donc être en mesure 

de prendre en considération les intérêts privés légitimes 

qui peuvent exister dans certaines circonstances (ATF 113 

IA 134 et 135).  

 

  A ce propos, l'arrêt du Tribunal  fédéral du 19 

avril 1999 précité (p.6 point c) précise que la LDTR a 

pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie 

existants, ainsi que le caractère actuel de l'habitat 

dans les zones de construction mentionnées à l'article 2 

LDTR, en restreignant notamment le changement 

d'affectation des maisons d'habitation et l'aliénation 

des appartements destinés à la location (art. 1 al.1 et 2 

let. a et c LDTR). Cette politique procède d'un intérêt 

public important. Le refus de l'autorisation de vendre un 

appartement loué lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt 

public ou d'intérêt général s'y oppose n'est pas 

contraire au principe de la proportionnalité, pourvu que 

l'autorité administrative puisse effectuer une pesée des 

intérêts en présence, et évaluer l'importance du motif de 

refus envisagé au regard des intérêts privés en jeu. Une 

vente individualisée des appartements ne représente pas 

une nécessité pour la recourante. Celle-ci désire avant 

tout tirer un profit maximum de la réalisation forcée de 

l'immeuble. Cet intérêt, purement économique, doit céder 

le pas face à l'intérêt public évident que représente le 

maintien du parc locatif. Comme le relève la cour 

cantonale, la LDTR s'applique lorsqu'un appartement est 

individualisé, puis vendu, mais ne saurait empêcher la 

vente en bloc de plusieurs appartements à un même 

acquéreur, car, dans ce cas, le risque de voir ces 

appartements sortir du marché locatif est pratiquement 

nul.  

 

 d. Concernant l'intérêt privé d'E__________ à l'achat 

de l'appartement litigieux, en vu de le relouer, il 

s'agit d'un pur intérêt économique, devant céder le pas 

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face à l'intérêt public évident susdécrit. 

 

 e. Concernant l'intérêt privé de la masse en faillite 

d'A__________ S.A. à la vente de l'appartement litigieux, 

il s'agit également d'un pur intérêt économique, cette 

dernière cherchant à tirer un profit maximum de la 

réalisation forcée de l'immeuble. Le souhait de se 

débarrasser rapidement des appartements relève également 

d'un intérêt de fait, purement économique. 

  

5.  Il résulte de ce qui précède que la commission de 

recours a annulé à juste titre l'autorisation litigieuse. 

Les présents recours seront par conséquent rejetés. 

 

6.  Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'500.-- 

sera conjointement et solidairement mis à la charge des 

recourantes et une indemnité de CHF 1'000.-- sera allouée 

à l'ASLOCA, à la charge des recourantes, conjointement et 

solidairement. 

 

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevables les recours 

interjetés les 8 et 10 mars 1998 respectivement par 

E__________ et par la masse en faillite de SI A__________ 

S.A. contre la décision de la commission cantonale de 

recours en matière de constructions du 29 janvier 2000; 

 

   au fond : 

 

   les rejette; 

 

   met à la charge des recourantes, 

conjointement et solidairement, un émolument de 

CHF 1'500.-; 

   

   alloue à l'ASLOCA une indemnité de 

CHF 1'000.- à la charge des recourantes, conjointement et 

solidairement; 

  

   communique le présent arrêt à 

Me Olivier Péclard, avocat de E__________, à Me Eric 

Staempfli, avocat de la masse en faillite de SI 

A__________ S.A., à Me Karin Grobet Thorens, avocate de 

l'ASLOCA, ainsi qu'à la commission cantonale de recours 

en matière de constructions et au département de 

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l'aménagement, de l'équipement et du logement. 

 

Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Bonnefemme-Hurni, 

Bovy, M. Paychère, juges, M. Bonard, juge 

suppléant. 

 

 Au nom du Tribunal administratif : 

 le secrétaire-juriste : le président : 

 

 O. Bindschedler  Ph. Thélin 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme M. Oranci