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**Case Identifier:** 1a37d9d9-63e8-57c1-aeb9-d7313d2eb85f
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-03-31
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 31.03.2015 I/1-2014/151
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-1-2014-151_2015-03-31.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/1-2014/151

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 31.03.2015

Entscheiddatum: 31.03.2015

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 31.03.2015
Art. 71 StG (sGS 811.1), Art. 127 Abs. 3 BV (SR 101). Bei einer 
Immobiliengesellschaft mit Sitz im Kanton St. Gallen und einem Gewinn aus 
einem Grundstück im Kanton Thurgau war die Händlerpauschale streitig, 
d.h. derjenige Anteil an den Unkosten, der vom Liegenschaftskanton zu 
übernehmen ist. Thurgau anerkannte nur 0,95 Prozent des Verkaufspreises 
des Grundstücks als Unkostenpauschale. Das Steueramt des Kantons 
St. Gallen setzte einen Anteil von 3 Prozent fest. Im Rekursentscheid wurde 
aufgrund der konkreten Umstände ein Anteil von 1 Prozent als angemessen 
erachtet. Unbegründet war hingegen das Argument, die Gesellschaft sei 
nicht im Kanton St. Gallen steuerpflichtig (Urteil der 
Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 31. März 2015, I/1-2014/151).

Präsident Thomas Vögeli, Richter Fritz Buchschacher und Markus Frei, 

Gerichtsschreiber Philipp Lenz

X AG, Rekurrentin,

vertreten durch G.,

gegen

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Vorinstanz,

betreffend

Kantonssteuer aufgrund des Rechnungsabschlusses per 31. Oktober 2013

Sachverhalt:

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A.- Die X AG (seit 12. Juli 2013 in Liquidation) wurde am 2. Februar 2010 ins 

Handelsregister eingetragen; am 11. März 2010 erfolgte die Sitzverlegung von B/ZG 

nach W. Der Unternehmensweck lautet wie folgt: "Verwaltung, Vermittlung, Kauf/

Verkauf und Bewirtschaftung von Immobilien sowie entsprechende Projektentwicklung, 

das Portfoliomanagement, Beratung und Vermittlung von Immobilienfinanzierungen, 

Umstrukturierungen und Umnutzungen von Immobilien sowie Erstellen und Sanieren 

von Immobilien im Sinne einer General- oder Totalunternehmung; vollständige 

Zweckumschreibung gemäss Statuten". Das Unternehmen erwarb am 8. Februar 2010 

das 13'906 m  grosse Grundstück 9999, "G", D (Plan Nr. 999, Grundbuchamt D/TG), 

für Fr. 5'006'160.–. Darauf sollte das Einkaufszentrum "B" errichtet werden. Weitere 

Immobiliengeschäfte tätigte die X AG nicht. Am 9. April 2013 veräusserte sie die 

Liegenschaft "G" und das bis dahin entwickelte Projekt für Fr. 24'700'000.– an eine 

Investmentgesellschaft. Im Rahmen der Steuerveranlagung 2013 bzw. der 

interkantonalen Steuerausscheidung waren sich die Steuerverwaltung des Kantons 

Thurgau und das kantonale Steueramt uneinig über die Höhe des dem Sitzkanton 

St. Gallen zustehenden Gewinnanteils. Das kantonale Steueramt ging von einer 

sogenannten Händlerpauschale von 5% des Verkaufspreises aus, während der Kanton 

Thurgau einen deutlich tieferen Betrag berechnete. Da keine Einigung erzielt wurde, 

veranlagte die Steuerverwaltung Thurgau die X AG am 14. April 2014 für die 

Steuerperiode 2013 mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr. 13'147'708.– 

(satzbestimmend: Fr. 13'252'440.–) und einem steuerbaren Kapital von Fr. 17'100.– 

(satzbestimmend: Fr. 100'000.–); der dem Kanton St. Gallen zugewiesene steuerbare 

Reingewinn betrug Fr. 104'732.–. Dabei berücksichtigte sie eine Verwaltungsumlage 

(Händlerpauschale) von Fr. 235'000.– bzw. 0,95% des Verkaufserlöses zugunsten des 

Kantons St. Gallen.

B.- Am 28. April 2014 veranlagte das kantonale Steueramt die X AG in Liquidation für 

die Kantonssteuer aufgrund des Rechnungsabschlusses per 31. Oktober 2013 – auf 

der Veranlagungsverfügung wurde fälschlicherweise der 31. Dezember 2013 aufgeführt 

– mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr. 519'700.– (satzbestimmend: 

Fr. 13'252'400.–) und einem steuerbaren Kapital von Fr. 82'000.– (satzbestimmend: 

Fr. 100'000.–). Dabei berücksichtigte es die streitige Händlerpauschale mit 

Fr. 741'000.– (3% des Verkaufspreises der Liegenschaft "G" mit Projekt von 

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Fr. 24'700'000.–). Die dagegen erhobene Einsprache wurde mit Entscheid vom 10. Juni 

2014 abgewiesen.

C.- Mit Eingabe vom 10. Juli 2014 erhob die X AG in Liquidation bei der 

Verwaltungsrekurskommission Rekurs. Sie beantragte, der Einspracheentscheid des 

kantonalen Steueramts sei aufzuheben und die Steuerveranlagung aufgrund des 

Rechnungsabschlusses per 31. Oktober 2013 gemäss der Veranlagung der 

Steuerbehörde des Kantons Thurgau zu korrigieren; eventualiter sei die 

Verwaltungspauschale von 3% auf 1% zu reduzieren; unter Kostenfolge zulasten des 

kantonalen Steueramts.

Das kantonale Steueramt liess sich am 15. September 2014 vernehmen und beantragte 

die kostenpflichtige Abweisung des Rekurses. Die Rekurrentin erhielt Gelegenheit, sich 

dazu zu äussern. Davon machte sie mit Schreiben vom 2. Oktober 2014 Gebrauch.

Auf die Ausführungen der Parteien zur Begründung ihrer Anträge wird, soweit 

erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur 

Rekurserhebung ist gegeben. Das Rechtsmittel wurde mit Eingabe vom 10. Juli 2014 

rechtzeitig eingereicht. Es erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen 

Anforderungen (Art. 194 Abs. 1 des St. Galler Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: 

StG; Art. 41 lit. h Ziff. 1 und Art. 48 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, 

sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

2.- Die Rekurrentin bringt vor, die Frage der Steuerpflicht im Kanton St. Gallen sei von 

der Vorinstanz nicht geklärt worden. Verschiedene Indizien sprächen dafür, dass in W 

lediglich ein Briefkastendomizil bestanden habe. Soweit der Ort des Sitzes aber nur 

formeller Art sei, befinde sich das Hauptsteuerdomizil am Ort der tatsächlichen 

Geschäftsführung. Die massgebenden Entscheidungen seien entweder in D/TG, N/TG 

oder in B/ZG gefällt worden. Somit habe im Kanton St. Gallen im Jahre 2013 keine 

Steuerpflicht bestanden.

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Nach Art. 71 StG sind juristische Personen aufgrund persönlicher Zugehörigkeit 

steuerpflichtig, wenn sich ihr Sitz oder ihre tatsächliche Verwaltung im Kanton befindet. 

Die Bestimmung entspricht den Vorgaben von Art. 20 Abs. 1 Satz 1 des 

Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und 

Gemeinden (SR 642.14, abgekürzt: StHG). Bestreitet eine steuerpflichtige Person die 

Steuerhoheit eines Kantons, ist im Rahmen des Veranlagungsverfahrens über die Frage 

der Steuerhoheit ein Vorentscheid zu treffen. Die steuerpflichtige Person, welche die 

Steuerhoheit bestreitet, hat mithin Anspruch auf einen besonderen 

Steuerhoheitsentscheid. Dieser Anspruch besteht nach der Rechtsprechung des 

Bundesgerichts direkt aufgrund des verfassungsmässigen Verbots der interkantonalen 

Doppelbesteuerung und ist unabhängig davon, ob das kantonale Recht ein solches 

Verfahren kennt oder nicht. Das Recht auf einen Vorentscheid wird nach 

bundesgerichtlicher Rechtsprechung verwirkt, wenn sich die steuerpflichtige Person 

widerspruchslos auf das Veranlagungsverfahren einlässt (Zweifel/Hunziker, in: Zweifel/

Beusch/Mäusli-Allenspach [Hrsg.], Kommentar zum Interkantonalen Steuerrecht, § 8 N 

23; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 2. Aufl. 2009, Art. 3 N 

76 f.).

Bei der Rekurrentin handelt es sich um eine Aktiengesellschaft nach den Regeln der 

Art. 620 ff. des Schweizerischen Obligationenrechts (SR 220, abgekürzt: OR) mit Sitz 

im Kanton St. Gallen (W). Nach dem Grundsatz von Art. 71 StG ist sie 

dementsprechend im Kanton St. Gallen steuerpflichtig. Sie reichte die Steuererklärung 

aufgrund des Rechnungsabschlusses per 31. Oktober 2013 im Februar 2014 ein 

(Eingang bei der Steuerbehörde am 20. Februar 2014). Auf dem Formular 

"Steuererklärung" (JP 1a) deklarierte die Rekurrentin ihre Steuerpflicht im Kanton mit 

Beginn 1. Januar 2013 und Ende 31. Dezember 2013; gleich wie in den Jahren 2010, 

2011 und 2012. Dass sie im Veranlagungsverfahren ihre Steuerpflicht im Kanton früher 

bestritt, geht aus den Akten nicht hervor und wird auch nicht behauptet. Da auch der 

Kanton Thurgau lediglich eine sekundäre Steuerpflicht in D feststellte (vgl. act. 8-IV/00), 

bestand für die Vorinstanz kein Anlass, im Veranlagungsverfahren weitere Abklärungen 

zum Steuerdomizil vorzunehmen, denn der statutarische Sitz gilt in der Regel aufgrund 

des Handelsregistereintrags als bewiesen. Somit kann in erster Linie der Kanton des 

statutarischen Sitzes die Steuerhoheit beanspruchen. Der andere Kanton, der geltend 

macht, es handle sich dabei um ein Briefkastendomizil, hat die Umstände darzutun und 

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zu beweisen, aus denen sich ergibt, dass der ausserkantonale statutarische Sitz einer 

juristischen Person lediglich formeller Art ist und sich die wirkliche Leitung im Kanton 

befindet (Zweifel/Hunziker, a.a.O., § 8 N 20; Höhn/Mäusli, Interkantonales Steuerrecht, 

4. Aufl. 2000, § 8 N 5). Dies war vorliegend nicht der Fall; vielmehr wurde das 

Hauptsteuerdomizil in W im Veranlagungsverfahren von keiner Seite bestritten. Es ist 

deshalb festzustellen, dass sich das Hauptsteuerdomizil der Rekurrentin im Jahre 2013 

im Kanton St. Gallen (W) befand.

3.- Nachdem feststeht, dass das Hauptsteuerdomizil der Rekurrentin im Jahre 2013 im 

Kanton St. Gallen lag, ist zu klären, welchen Anteil der allgemeinen Unkosten der 

Rekurrentin der Grundstückkanton Thurgau zu übernehmen hat.

a) Ein pauschaler Unkostenersatz kommt ausschliesslich im Fall interkantonaler 

Grundstückhändler in Frage. Bundesgesetz und interkantonales Steuerrecht 

verwenden denselben Begriff des Grundstückhändlers (BGer 2C_404/2013 vom 2. Mai 

2014 E. 4.3). Vorliegend ist zu Recht unbestritten, dass die Rekurrentin als 

Grundstückhändlerin bzw. Generalunternehmerin zu qualifizieren ist. Das geht aus dem 

Handelsregisterauszug zweifelsfrei hervor. An dieser Beurteilung ändert auch der 

Umstand nichts, dass die Gesellschaft lediglich ein einziges Grundstück erwarb, um 

darauf ein Projekt zu entwickeln. Von professionellem Grundstückhandel ist bereits 

dann auszugehen, wenn eine steuerpflichtige Person ein Baurecht an einem 

Grundstück erwirbt, darauf mit geborgtem Geld Lagerhallen errichtet und an Dritte 

vermietet und das Baurecht (inkl. Lagerhallen) schliesslich verkauft (vgl. Richner/Frei/

Kaufmann/Meuter, a.a.O., Art. 18 N 24).

b) Die Vorinstanz erwog, nach der Praxis der st. gallischen Steuerbehörden würden 

üblicherweise 5% des Verkaufserlöses dem Sitz zugeschieden. Im Sinne der 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung könnten diese 5% einmal zu hoch und einmal zu 

niedrig ausfallen, entscheidend sei die einer solchen Pauschale anhaftende 

Praktikabilität. Die Händlerpauschale sei gemäss Bundesgericht nur unter besonderen 

Umständen zu erhöhen oder zu senken. Die Rekurrentin habe das Projekt innerhalb 

eines konzernähnlichen Verhältnisses verkauft und weise diverse 

Generalunternehmeraufwendungen an Dritte aus, weshalb sich eine Reduktion der 

Händlerpauschale auf 3% aufdränge. In der Vernehmlassung zum Rekurs korrigierte 

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die Vorinstanz ihren Standpunkt. Sie sei bei ihrem Entscheid von einem falschen 

Sachverhalt ausgegangen. Der Rekurseingabe sei zu entnehmen, dass der Verkauf gar 

nicht im Rahmen eines sogenannten "Konzern-Innenverhältnisses" abgewickelt worden 

sei; vielmehr habe es sich um einen Verkauf an einen Dritten gehandelt. Somit lasse 

sich eine Reduktion der Händlerpauschale grundsätzlich nicht rechtfertigen, zumal 

weitere Gründe für eine höhere Händlerpauschale sprächen. So seien im Vorfeld des 

Verkaufs verschiedene Gespräche mit Interessenten, Behörden, Treuhändern usw. 

geführt worden. Diese Bemühungen seien dem Sitz W zuzurechnen. Auf eine Korrektur 

der Ausscheidung sei jedoch aufgrund der besonderen Umstände und der 

Verwaltungsökonomie zu verzichten. Die Pauschale von Fr. 741'000.– erscheine 

angesichts der im Jahre 2013 verbuchten Verwaltungsaufwendungen von Fr. 54'407.– 

tatsächlich als vollkommen übersetzt. Es sei jedoch zu berücksichtigen, dass die 

Beteiligten für ihre Bemühungen keinen Lohn bezogen hätten, was zu geringen 

Verwaltungsaufwendungen geführt habe. Der ganze Gewinn sei in Form einer 

Dividende ausgerichtet worden. Da in der Gesellschaft nur ein Projekt abgewickelt 

worden sei, seien die in den Jahren 2010 bis 2013 angefallenen Verwaltungskosten in 

der Höhe von rund Fr. 220'000.– dem Projekt in D zuzurechnen. In diesem Betrag seien 

die Arbeitsbemühungen der Unternehmer und Beteiligten jedoch nicht enthalten. Die 

Vorgehensweise der Steuerverwaltung Thurgau sei abzulehnen. Diese habe die 

effektiven Verwaltungskosten ermittelt und einen "grosszügigen" Zuschlag von 5% für 

die Händlerpauschale berücksichtigt. Diese Lösung sei bundesrechtswidrig und wenig 

praxistauglich. Sobald nämlich mehrere verschiedenartige Liegenschaftsgeschäfte in 

der gleichen Gesellschaft getätigt würden, könne der zurechenbare 

Verwaltungsaufwand nur mittels umfangreicher Kenntnisse der Betriebsbuchhaltung 

eruiert werden. Deshalb habe das Bundesgericht die Händlerpauschale eingeführt.

Die Rekurrentin hält dagegen, die Aktiengesellschaft sei als "Projektgesellschaft" 

gegründet worden, in welcher die Leistungen von Dritten und Aktionären verrechnet 

worden seien; so im Jahre 2013 von der V GmbH, W, für das Projekt und die 

Projektleitung Fr. 2'350'000.–, von der T AG, W, Fr. 15'000.– für die Administration und 

von unabhängigen Dritten Fr. 488'447.44 für Ingenieurleistungen. Die Ansicht der 

Vorinstanz, die Beteiligten seien für ihre Bemühungen nicht entschädigt worden, sei 

deshalb nicht haltbar. Die Vorinstanz ignoriere zudem, dass Verluste in der gleichen 

Steuerperiode zwischen dem Hauptsitz- und dem Liegenschaftskanton zu verrechnen 

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seien. Normalerweise entstehe im Hauptsitzkanton ein Verlust, der über die 

Steuerausscheidung an den Liegenschaftskanton zurückverlegt werde. Falls also die 

Pauschale von 5% die Aufwände am Hauptsitz nicht decke, müsse der 

Liegenschaftskanton diesen Verlust übernehmen. Im umgekehrten Fall, wie er hier 

vorliege, bereichere sich der Hauptsitzkanton an der zu hohen Pauschale, und es 

komme zu einer ungerechtfertigten Steuersubstratverschiebung in den 

Hauptsitzkanton.

c) Das Bundesgericht hat aus dem in Art. 127 Abs. 3 BV verankerten Verbot der 

Doppelbesteuerung abgeleitet, dass ein Kanton einen Steuerpflichtigen nicht deshalb 

stärker belasten dürfe, weil er nicht in vollem Umfang seiner Steuerhoheit unterstehe, 

sondern zufolge seiner territorialer Beziehungen auch noch in einem anderen Kanton 

steuerpflichtig sei. In Bezug auf Liegenschaftenhändler stellte das Bundesgericht die 

Kollisionsregel auf, wonach ausschliesslich der Kanton der gelegenen Sache zur 

Besteuerung der Liegenschaftsgewinne zuständig sei. Dagegen verlangt es vom 

Liegenschaftskanton, dass er allen Aufwendungen Rechnung trage, die dem Händler 

im Hinblick auf die Erzielung des Gewinns erwachsen. Daher wurde der 

Liegenschaftskanton zunächst verpflichtet, unabhängig von der Ausgestaltung der 

Grundstückgewinnbesteuerung die objektmässig ausgeschiedenen vollen 

Schuldzinsen auf Fremdgeldern zum Abzug zuzulassen, die der Liegenschaftenhändler 

zur Finanzierung des Geschäfts mit der im Kanton gelegenen Liegenschaft aufnahm. 

Ferner wurde der Liegenschaftskanton in der Folge verpflichtet, auch einen Anteil an 

den Unkosten des Liegenschaftenhändlers am Hauptsitz zu übernehmen, die mit dem 

Verkauf von Liegenschaften zusammenhängen (vgl. zum Ganzen BGE 120 Ia 361 ff. 

und 111 Ia 224 ff., je mit weiteren Hinweisen auf Rechtsprechung und Literatur).

Aus Gründen der Praktikabilität lässt die Rechtsprechung den vom 

Liegenschaftskanton zu übernehmenden Unkostenanteil pauschal in Prozenten des 

Verkaufspreises zu (sog. Händlerpauschale). Im Sinne einer Faustregel hat sich dabei in 

der Praxis der Kantone ein Satz von 5% eingespielt. Davon kann gemäss 

bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur bei Vorliegen besonderer Gründe sowohl 

nach unten als auch nach oben abgewichen werden. Die Bedeutung der 

Händlerpauschale hat das Bundesgericht in einem Urteil vom 23. Februar 1993 (StE 

1993 B 45 Nr. 8) dahingehend präzisiert, dass davon abgewichen werden könne, wenn 

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hinreichende Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass der Prozentsatz den auf das 

betreffende Liegenschaftsgeschäft entfallenden Teil der allgemeinen Aufwendungen 

des Steuerpflichtigen falsch bemesse und das Ergebnis dem Gebot einer gerechten 

Ausscheidung der kantonalen Steuerhoheit zuwiderlaufe. Etwa bei nebenberuflichen 

Liegenschaftenhändlern, deren allgemeiner Verwaltungsaufwand geringer sei oder 

sogar vernachlässigt werden könne, wenn für die Vermittlung beim Verkauf Provisionen 

und für die Erschliessung und Abklärung der Überbauungsmöglichkeiten Honorare an 

Dritte in Abzug gebracht würden, könne sich ein niedrigerer Satz rechtfertigen. Bei 

Liegenschaftenhändlern hingegen, die im Hauptberuf einen eigentlichen 

Geschäftsbetrieb führten, müsse der Liegenschaftskanton den üblichen Unkostenanteil 

von 5% selbst neben dem Abzug von allfälligen Provisionen gewähren, sofern er nicht 

dartue, dass ein solcher Satz über einige Jahre hinweg weit mehr als die wirklichen 

Geschäftsaufwendungen des Liegenschaftenhändlers decke. Umgekehrt sei dem 

Liegenschaftenhändler ein höherer Unkostenanteil zuzugestehen, wenn er nachweisen 

könne, dass ein Satz von 5% über einige Jahre hinweg seinen vertretbaren Aufwand 

nicht zu decken vermöge (ASA 56 S. 572 f.). Da die Höhe der allgemeinen Unkosten 

nicht ohne weiteres von der Höhe des Verkaufspreises einer Liegenschaft abhänge, 

bringe es die Verwendung eines bestimmten Prozentsatzes des Verkaufspreises zur 

Bemessung des Unkostenanteils mit sich, dass sich im einen Fall ein zu niedriger, im 

andern jedoch ein zu hoher Verwaltungskostenanteil ergeben könne. Erweise sich 

indessen der Gewinn bezogen auf den Verkaufspreis als relativ niedrig, so dass die 

Anwendung der Pauschale einen verhältnismässig grossen Abzug ergebe, sei dies ein 

Indiz dafür, dass die tatsächlich anzurechnenden allgemeinen Unkosten weniger als 

5% des Verkaufspreises ausmachten (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts Zürich 

vom 28. August 1996 in: StE 1997 A 24.43.1 Nr. 9). Umgekehrt kann ein relativ hoher 

Gewinn ein Indiz für einen höheren Unkostenanteil sein (StE 1993 B 45 Nr. 8). Ferner 

hat das Bundesgericht in einem nicht in der amtlichen Sammlung publizierten Urteil 

vom 23. April 1993 den Erwägungen der Vorinstanz beigepflichtet, wonach eine sehr 

kurze Besitzesdauer und ein besonders hoher Erlös neben der Inanspruchnahme eines 

Mäklers beim Ankauf eine Kürzung der Pauschale rechtfertigten, weil diese Faktoren 

die Unkosten eher senkten und die Pauschale in einem angemessenen Verhältnis zu 

den effektiven Betriebsunkosten des Liegenschaftenhändlers stehen müssten (ASA 62 

S. 576). Ohnehin würden die entrichteten Mäklerprovisionen und 

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Dienstleistungshonorare für An- und Verkauf der Handelsobjekte gesondert fakturiert, 

betriebswirtschaftlich handle es sich bei ihnen gemeinhin nicht um Gemein-, sondern 

um Einzelkosten. Dies erlaube die direkte Zurechnung zum erzielten Grundstückgewinn 

(oder -verlust). Aus diesem Grund seien Mäklerprovisionen und 

Dienstleistungshonorare von vornherein im Grundstückkanton (objektmässig) zum 

Abzug zu bringen (BGer 2C_404/2013 vom 2. Mai 2014 E. 4.2.1).

d) Aus den Rechnungsabschlüssen der Jahre 2010 bis 2012 ist ersichtlich, dass bei der 

Rekurrentin in den drei Geschäftsjahren vor dem Verkauf der Liegenschaft "G" 

praktisch keine Erträge anfielen; einzig im Jahre 2011 wurde ein Betriebsertrag von 

Fr. 929.– ausgewiesen. Für den Geschäftsbetrieb benötigte sie offenbar kein eigenes 

Personal; erst im Jahre 2013 wurden Fr. 1'080.45 unter dem Personalaufwand 

verbucht. Ob diese Position im Zusammenhang mit dem Projekt "G" stand, ist offen. 

Fest steht hingegen, dass sich der Verwaltungsaufwand – wie auch die Vorinstanz 

feststellte – auf insgesamt rund Fr. 220'000.– belief (Verlust 2010: Fr. 78'195.20; Verlust 

2011: Fr. 28'863.05; Verlust 2012: Fr. 61'997.31; Verwaltungskosten 2013: 

Fr. 53'327.02). Er umfasste im Wesentlichen Mietzinsen, den Unterhalt von mobilen 

Sachanlagen, Abgaben und Gebühren sowie Beratungs- und Finanzaufwand. Die Höhe 

dieser in der Buchhaltung der Rekurrentin ausgewiesenen Kosten lässt die Anwendung 

des üblichen 5%-Satzes als nicht sachgerecht erscheinen. Aber auch die von der 

Vorinstanz vorgesehene Reduktion des Satzes auf 3% führt zu einem unbefriedigenden 

Ergebnis. Selbst die Vorinstanz bezeichnete die daraus resultierende Händlerpauschale 

von Fr. 741'000.– als "tatsächlich vollkommen übersetzt". Der Verwaltungskostenanteil 

würde die in den Buchhaltungen der Jahre 2010 bis 2013 ausgewiesenen – und von 

der Vorinstanz akzeptierten – Aufwände um ein Mehrfaches übersteigen. In derartigen 

Konstellationen sieht das Bundesgericht eine Abweichung vom 5%-Satz vor; 

namentlich dann, wenn hinreichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass er zu hoch 

angesetzt wurde. Eine Reduktion des Ansatzes auf 1% kann beispielsweise angebracht 

sein, wenn Vermittlungsprovisionen und Dienstleistungshonorare an Dritte verbucht 

werden oder wenn sich herausstellt, dass die Pauschale über einige Jahre hinweg weit 

mehr als die wirklichen Geschäftsaufwendungen des Liegenschaftenhändlers deckt 

(BGer 2C_404/2013 vom 2. Mai 2014 E. 4.2.1; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, 

Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 2013, § 221 N 169). Die Rekurrentin 

wickelte ihre Geschäfte hauptsächlich über Dritte ab. Sie entrichtete verschiedene 

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Honorare in der Gesamthöhe von Fr. 2'853'447.44 für Administration, Architektur- und 

Ingenieurleistungen und für die Projektleitung. Diese Kosten sind dem erzielten 

Grundstückgewinn grundsätzlich direkt zuzurechnen. Zu berücksichtigen ist jedoch, 

dass die Drittleistungen zwar beziffert wurden; ob sie im gesamten Umfang dem Objekt 

in D zuzurechnen sind, ist jedoch aus den Akten nicht ersichtlich. Dass zusätzliche 

Leistungen der Gesellschafter unentgeltlich erbracht wurden, wie die Vorinstanz in 

diesem Zusammenhang vorbrachte, ist nicht dargetan. Selbst wenn im 

Zusammenhang mit Verkaufsverhandlungen, Gesprächen mit Behörden, 

Besichtigungen usw. weitere Aufwände entstanden sein sollten, handelte es sich dabei 

nicht zwingend um Gemeinkosten; vielmehr könnten sie auch als Einzelkosten direkt 

dem Grundstückgewinn zuzurechnen sein. Wie es sich damit verhält, kann jedoch offen 

bleiben. Der Sinn der Pauschale liegt nämlich gerade darin, auf die Erhebung der 

effektiven Zahlen verzichten zu können. Wie die Vorinstanz zu Recht festhielt, sind 

dabei gewisse Unschärfen in Kauf zu nehmen. Dies darf jedoch nicht dazu führen, dass 

unbesehen der konkreten Umstände offensichtlich überhöhte Ansätze zu Anwendung 

kommen. Vor diesem Hintergrund erscheint es angemessen, den von der Vorinstanz 

veranlagten Pauschalabzug für die allgemeinen Umtriebe von 3% auf 1% zu reduzieren 

(vgl. BGer 2C_689/2010 vom 4. April 2011 = StE 6/2011 Nr. A 24.43.1 E. 2.1). Dies 

entspricht einer Händlerpauschale von Fr. 247'000.–.

e) Somit ergibt sich, dass der Rekurs teilweise gutzuheissen ist. Der 

Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 10. Juni 2014 und die ihm zugrunde liegende 

Veranlagungsverfügung sind aufzuheben. Die Rekurrentin ist für die Kantonssteuer 

aufgrund des Rechnungsabschlusses per 31. Oktober 2013 mit einem steuerbaren 

Reingewinn von Fr. 25'700.– (satzbestimmend: Fr. 13'252'400.–) und einem 

steuerbaren Kapital von Fr. 82'000.– (satzbestimmend: Fr. 100'000.–) zu veranlagen.

4.- Die Rekurrentin obsiegt nicht vollständig. Ihr im Rekursverfahren sinngemäss 

vorgebrachter Antrag, es sei festzustellen, dass sie im Jahre 2013 im Kanton gar nicht 

steuerpflichtig gewesen sei, ist abzuweisen. Dementsprechend gehen die amtlichen 

Kosten zu einem Drittel zulasten der Rekurrentin und zu zwei Drittel zulasten des Staats 

(Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 2'000.– ist angemessen (Art. 7 Ziff. 

122 Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der Kostenvorschuss von Fr. 2'000.– ist 

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bis zum Betrag von Fr. 666.– zu verrechnen und der Rekurrentin im Mehrbetrag 

zurückzuerstatten.

Aufgrund des Verfahrensausgangs hat die Rekurrentin Anspruch auf eine 

ausseramtliche Entschädigung im Umfang von einem Drittel einer vollen Entschädigung 

(Art. 98  VRP; R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st. gallischem 

Verwaltungsrechtspflegegesetz, Lachen/St. Gallen 2004, S. 183; Art. 98  VRP). Einen 

Entschädigung von Fr. 400.– für das Rekursverfahren erscheint angemessen (Art. 22 

der Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 963.75, wobei ein 

reduzierter Ansatz für nicht anwaltliche Vertretung zur Anwendung kommt). Weil die 

Rekurrentin mehrwertsteuerpflichtig ist, kann sie die der Honorarrechnung ihres 

Anwalts belastete Mehrwertsteuer als Vorsteuer in Abzug bringen. Daher muss die 

Mehrwertsteuer bei der Bemessung der ausseramtlichen Entschädigung nicht 

zusätzlich berücksichtigt werden (Hirt, a.a.O., S. 194; vgl. anstatt vieler VerwGE B 

2014/32 vom 11. März 2014, in: www.gerichte.sg.ch). Kostenpflichtig ist das kantonale 

Steueramt.

Entscheid:

1.  Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen, und der Einspracheentscheid des

     kantonalen Steueramts vom 10. Juni 2014 wird aufgehoben.

2.  Die Rekurrentin wird für die Kantonssteuer aufgrund des Rechnungsabschlusses 

per

     31. Oktober 2013 mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr. 25'700.– 

(satzbestimmend:

     Fr. 13'252'400.–) und einem steuerbaren Kapital von Fr. 82'000.– (satzbestimmend:

     Fr. 100'000.–) veranlagt.

3.  Die Verfahrenskosten von Fr. 2'000.– trägt die Rekurrentin zu einem Drittel und der 

Staat

bis

bis

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 12/12

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     zu zwei Dritteln. Der Kostenvorschuss von Fr. 2'000.– ist anzurechnen und der 

Rekurrentin

     im Restbetrag von Fr. 1'334.– zurückzuerstatten.

4.  Der Staat (kantonales Steueramt) entschädigt die Rekurrentin mit Fr. 400.–.

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	Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 31.03.2015
	Art. 71 StG (sGS 811.1), Art. 127 Abs. 3 BV (SR 101). Bei einer Immobiliengesellschaft mit Sitz im Kanton St. Gallen und einem Gewinn aus einem Grundstück im Kanton Thurgau war die Händlerpauschale streitig, d.h. derjenige Anteil an den Unkosten, der vom Liegenschaftskanton zu übernehmen ist. Thurgau anerkannte nur 0,95 Prozent des Verkaufspreises des Grundstücks als Unkostenpauschale. Das Steueramt des Kantons St. Gallen setzte einen Anteil von 3 Prozent fest. Im Rekursentscheid wurde aufgrund der konkreten Umstände ein Anteil von 1 Prozent als angemessen erachtet. Unbegründet war hingegen das Argument, die Gesellschaft sei nicht im Kanton St. Gallen steuerpflichtig (Urteil der Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 31. März 2015, I/1-2014/151).

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		2025-07-19T09:11:36+0200
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