# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1fd01a20-8aab-5eeb-b693-9ec48d7b29f9
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-08-31
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 31.08.2016 12.2015.19
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2015-19_2016-08-31.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2015.19

  	
  Lugano

  31 agosto 2016/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Fiscalini,
  presidente,

  Balerna
  e S. Camponovo (giudice supplente)

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  Federspiel
  Peer

  

 

 

sedente
per statuire nella causa inc. n. OR.2014.5 della Pretura
della giurisdizione di Mendrisio-Nord promossa con petizione 14 febbraio 2014 da

 

	
   

  	
  AP 1 

  rappr.
  dall' RA 1 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  AO 1 

  AO 2 

  rappr. dall' RA 2 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

con cui l'attrice ha
chiesto la condanna dei convenuti al versamento in suo favore di fr. 50'000.-
oltre interessi al 5% dal 26 maggio 2008;

 

domanda avversata dai
convenuti, i quali hanno postulato la reiezione della petizione, e che la
Pretora aggiunta, con sentenza 30 dicembre 2014, ha integralmente respinto;

 

appellante l'attrice
con atto di appello 30 gennaio 2015, con cui chiede di riformare il giudizio
impugnato nel senso di accogliere la petizione, protestando spese e ripetibili
di entrambe le sedi;

 

mentre i convenuti, con
risposta 2 marzo 2015, postulano la reiezione del gravame, con protesta di
spese e ripetibili di secondo grado;

 

letti ed esaminati gli
atti e i documenti di causa,

 

ritenuto

 

in fatto:                A.  AP 1 (già __________ SA) con
sede a __________, è attiva nel settore della conduzione di ristoranti e
alberghi (doc. D). Rappresentata da A__________, in seguito divenuto suo
amministratore unico, il 17 gennaio 2007 essa ha stipulato un contratto di
locazione con AO 1, agente per sé e per la moglie AO 2, avente per oggetto dei
vani al piano terreno e al piano cantinato nello stabile di proprietà di questi
ultimi al mapp. 2__________ di M__________, per una pigione annua di fr.
300'000.- (doc. A); la società vi voleva istallare il ristorante (e drive-in)
di una catena internazionale di fast food. L’inizio della locazione
(doc. A, premesse, sub c) era previsto solo ad edificazione ultimata dei vani
destinati alla conduttrice. Nelle premesse (doc. A, sub d) si dava inoltre atto
del fatto che A__________, in veste di promotore della costituenda società
conduttrice, aveva già versato a AO 1 fr. 50'000.- “quale acconto per i
lavori di costruzione”. Il patto n. 5.3 del contratto subordinava l’inizio
della locazione al cumulativo adempimento, entro il 31 marzo 2007, di una serie
di condizioni: rilascio delle licenze amministrative per l’esercizio
dell’attività commerciale prevista, di un’autorizzazione amministrativa per
l’accesso ed il transito su via B__________, acquisto da parte del locatore di
mq. 320 dall’adiacente fondo part. 2858 o perlomeno conseguimento di una
servitù prediale di diritto di passo veicolare su detta superficie. Questa clausola
sanciva inoltre la nullità dell’atto in caso di mancata realizzazione, entro il
31 marzo 2007, anche solo di una delle condizioni poste. Inoltre, il patto n.
5.4 del contratto imponeva alla conduttrice di rifondere al locatore ogni spesa
e onere sopportati nell’adeguamento edilizio e costruttivo del proprio fondo
alle prospettate esigenze operative e commerciali della conduttrice, qualora il
contratto fosse decaduto (divenuto nullo) per la mancata realizzazione di una o
più tra le condizioni sopra citate. Infine, la clausola n. 6.3 prevedeva delle
garanzie per i locatori, in particolare una fideiussione assicurativa di fr.
600'000.- per il pagamento di due annualità di pigione.

                                  

 

                            B.  Il 1° giugno 2007 il
patrocinatore dei locatori ha comunicato all’allora legale della conduttrice
che il termine del 31 marzo 2007, “poi prorogato su richiesta della tua
assistita”, era scaduto infruttuoso per mancato adempimento delle
condizioni previste alla menzionata clausola n. 5.3 del contratto, per cui "l'accordo
s'ha da ritenere non perfezionato, dunque di nessun valore e privo di
qualsivoglia conseguenza obbligatoria" (cfr. doc. E).

 

                                  Il 22 febbraio 2008 le parti
hanno sottoscritto un nuovo contratto di locazione per il medesimo oggetto e la
medesima pigione (doc. G). Giusta le premesse di questa nuova convenzione, il precedente
contratto era da considerarsi annullato; alla conduttrice veniva inoltre conferito
il diritto di dipartirsi unilateralmente dal contratto stesso fino al momento
della crescita in giudicato della licenza edilizia per il menzionato ristorante
e drive-in. Al patto n. 6.3 è stato nuovamente previsto l’impegno, per la
conduttrice, a fornire una fideiussione bancaria od assicurativa di fr.
600'000.- a garanzia del pagamento delle pigioni e di eventuali danni. Nulla è
invece stato detto in merito al versamento di fr. 50'000.- effettuato da A__________
a AO 1, menzionato nel primo contratto. Il 26 novembre 2013 la conduttrice ha quindi
adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Mendrisio (inc.
96/13 di quell'autorità), chiedendo ai locatori la rifusione di questa somma
oltre interessi. Fallito il tentativo di conciliazione, la conduttrice ha
ricevuto il 15 gennaio 2014 l’autorizzazione ad agire ex art. 209 cpv. 1 lett.
b CPC.

 

 

                            C.  Con petizione 14 febbraio
2014 la conduttrice ha convenuto i locatori dinanzi alla Pretura di
Mendrisio-Nord, alla quale ha domandato di condannarli a versarle fr. 50'000.-
oltre interessi al 5% dal 26 maggio 2008. Essa ha sostenuto di avere versato la
somma di fr. 50'000.- a garanzia di future pigioni, come da causale indicata
sul versamento (doc. B) e indipendentemente dalle motivazioni indicate nel (primo)
contratto, per dimostrare il proprio interesse a concludere quest'ultimo. I
convenuti si sono opposti alla petizione. Hanno sostenuto che le modalità di
versamento non erano quelle tipiche di un deposito di garanzia, che la causale
bancaria era frutto di un'indicazione unilaterale, che l’importo di fr. 50'000.-
non era più stato citato nel secondo contratto perché i locatori avevano nel
frattempo già fatto eseguire importanti lavori di costruzione, noti alle parti,
e che comunque, a seguito dell'annullamento del primo contratto, si trattava di
pretesa per indebito arricchimento, prescritta.

 

                                  Con replica del 26 maggio 2014
l’attrice ha contestato l’eccezione di prescrizione, invocando un originario
rapporto contrattuale, divenuto rapporto di liquidazione, cosicché ad esso si
applicava la prescrizione decennale ex art. 127 CO.

 

                                  I convenuti nella loro duplica
del 30 giugno 2014 hanno contestato le tesi dell’attrice, rilevando tra l’altro
che il primo contratto era stato annullato consensualmente.

 

                                  Esperita l’istruttoria, nei
memoriali conclusivi le parti hanno riconfermato le rispettive domande. In
particolare l’attrice ha sostenuto (conclusioni 5 dicembre 2014, pag. 4) che un
indebito arricchimento entrava in considerazione solo in presenza di un
contratto stipulato con condizioni sospensive; i convenuti, invece (conclusioni
15 dicembre 2014, pag. 3), hanno ribadito che la causale del versamento non
poteva essere quella indicata dalla conduttrice mesi prima della stipula del
contratto, ma doveva essere quella consensualmente stabilita in detto
contratto, non perfezionatosi e quindi soggetto, per quanto atteneva alla
restituzione di prestazioni già eseguite, ai termini di prescrizione dell’art.
67 CO (conclusioni cit., pag. 7).

 

 

                            D.  Con sentenza 30 dicembre
2014 la Pretora aggiunta ha respinto la petizione. In sostanza ha ritenuto che il
primo contratto fosse sottoposto a condizioni sospensive, non realizzate. Di
conseguenza il contratto era inefficace e le prestazioni ricevute dovevano
essere restituite secondo le norme sull’indebito arricchimento. Il termine di
prescrizione era quindi di un anno, ed era iniziato a decorrere, al più tardi,
dal 1° giugno 2007. Al momento dell’inoltro dell’istanza di conciliazione (26
novembre 2013) la pretesa era pertanto prescritta.

 

                                  La tassa di giustizia, di fr.
3'500.-, e le spese, di fr. 250.-, sono state poste  a carico dell'attrice, la
quale è stata inoltre tenuta a versare fr. 5'000.- per ripetibili ai convenuti.

 

 

                            E.  Con memoria 30 gennaio 2015
l’attrice impugna la decisione pretorile, chiedendone la riforma nel senso di
accogliere integralmente la petizione. Sostiene che mentre la validità del
primo contratto era fatta dipendere da condizioni sospensive cumulative, nel
secondo era solo l’obbligo del conduttore di pagare la pigione ad essere
condizionato. Si è quindi in presenza di un contratto sorto validamente, dalla
stessa successivamente disdetto. Inoltre, l’importo di fr. 50'000.- era stato
versato quale deposito per le future pigioni. Si tratta quindi di prestazione
contrattuale, per la quale si applica la prescrizione ex art. 127 CO.

 

                                  Con risposta 2 marzo 2015 i
convenuti si oppongono all'accoglimento del gravame, con protesta di tasse,
spese e ripetibili. Essi condividono l'assunto pretorile e ribadiscono anche in
questa sede la sussistenza di un indebito arricchimento a seguito di nullità
(inefficacia) del contratto, che assoggetta le pretese attoree a prescrizione
annuale, in concreto intervenuta.

 

 

Considerato

 

in diritto:              1.                                   Il
17 gennaio 2007 le parti hanno stipulato un primo contratto di locazione. La
validità del medesimo è stata fatta dipendere da una serie di condizioni sospensive
cumulative, non realizzatesi. Ora, quando le condizioni non si verificano, le prestazioni
già effettuate, oltre all'eventuale utile (art. 153 cpv. 2 CO), devono essere restituite
conformemente alle regole sull'indebito arricchimento, ovvero in virtù dell'art.
62 cpv. 2 CO (DTF 129 II 264 consid. 3.2.2 con rinvii). L’azione di indebito
arricchimento si prescrive in un anno decorribile dal giorno in cui il
danneggiato ebbe conoscenza del proprio diritto di ripetizione e, in ogni caso,
nel termine di dieci anni dal giorno nel quale nacque tale diritto (art. 67
cpv. 1 CO). Il termine annuale decorre, nei casi di condizione sospensiva,
dalla data in cui il danneggiato ha conoscenza che la stessa non potrà
avverarsi (DTF 129 III 264 consid. 4.2). In concreto, come rettamente rilevato
dalla Pretora aggiunta, questa data corrisponde - al più tardi - con il 1°
giugno 2007, quando il patrocinatore dei locatori aveva comunicato all’allora
legale della conduttrice che, a seguito del mancato adempimento, entro i
termini concordati, delle condizioni previste alla clausola n. 5.3 del (primo) contratto,
lo stesso doveva essere ritenuto siccome non perfezionato e, pertanto, di
nessun valore e privo di conseguenze obbligatorie (doc. E). Al momento in cui è
stata introdotta la domanda di conciliazione, 26 novembre 2013, la pretesa di
restituzione dell'importo di fr. 50'000.- risultava di conseguenza ampiamente prescritta,
come ha ritenuto la Pretora aggiunta nel querelato giudizio. Il risultato non
muterebbe inoltre, in concreto, neppure se si volesse fare decorrere l'inizio
del termine di prescrizione dal giorno della stipula del secondo contratto, 22
febbraio 2008 (doc. G), nel quale le parti avevano confermato in forma scritta
di aver "annullato" il primo contratto, in realtà mai sorto.

 

 

                              2  L'appellante sostiene che i
due contratti erano legati l'uno all'altro e che era evidente che il deposito
di fr. 50'000.- era destinato a garantire anche la pigione del secondo
contratto, sorto validamente e poi disdetto. Trattandosi di prestazione
contrattuale, alla stessa ritorna applicabile la prescrizione decennale di cui
all'art. 127 CO. Ora, tuttavia, come rilevano pertinentemente gli appellati
nella loro risposta, è solo con l'appello che l'attrice collega il deposito di
fr. 50'000.-, pacificamente versato in relazione al primo contratto, con il
secondo contratto, validamente pattuito e poi disdetto dall'appellante. Presentata
per la prima volta in appello, e dunque nuova, quest'allegazione risulta irrimediabilmente
tardiva (art. 317 cpv. 1 CPC) e non può essere esaminata. Essa dovrebbe essere ad
ogni buon conto respinta d'acchito nel merito, già per il fatto che
l'appellante non ha minimamente dimostrato che, effettivamente, il versamento
di cui postula la restituzione sia                     stato eseguito in
adempimento del citato (secondo) contratto, nel quale - a differenza della
prima stipula - non era stato previsto: requisito preliminare primordiale per poter
(eventualmente) conferire natura contrattuale alla domanda di ripetizione (cfr.
DTF 133 III 356 consid. 3.2.1 pag. 359; 127 III 421 consid. 3 pag. 424 seg.;
inoltre DTF 4A_284/2013 del 13 febbraio 2014 consid. 4 pag. 10).

 

 

                             3.  La
decisione della Pretora aggiunta resiste dunque alle critiche, per cui l’appello
dev'essere respinto.

 

 

                             4.  Le
spese processuali, insieme alle ripetibili, seguono la soccombenza dell'appellante
(art. 95 segg., 106 cpv. 1 CPC). Il valore litigioso determinante giusta l’art.
74 cpv. 1 lett. a LTF per stabilire i rimedi giuridici esperibili contro il
presente giudizio è stabilito in fr. 50'000.-.

 

 

Per questi motivi,

richiamate
le norme suddette, la LTG e il Regolamento per la fissazione delle ripetibili,

 

 

decide:                 1.  In
quanto ricevibile, l’appello 30 gennaio giugno 2015 della AP 1 è respinto.

 

 

                             2.  Le spese processuali, di
fr. 3'000.-, anticipate dall'appellante, sono poste a suo carico. L'appellante
è inoltre tenuta a rifondere, complessivamente, agli appellati fr. 3'500.- a titolo
di ripetibili.

                             3.  Notificazione:

	
   

  	
  - 

  - 

   

  

                                  Comunicazione alla Pretura della
giurisdizione di Mendrisio-Nord

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                 La vicecancelliera

                   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi
giuridici 

Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14 , entro
30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100
cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile
proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale
(art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un
ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare
entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).