# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 84410fd3-cb60-53a4-be39-676984c9efc2
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-07
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht II. Zivilkammer 07.10.2025 ZR2 2024 41
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_007_ZR2-2024-41_2025-10-07.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Urteil vom 7. Oktober 2025
mitgeteilt am 14. Oktober 2025

Referenz ZR2 24 41

Instanz Zweite zivilrechtliche Kammer

Besetzung Richter-Baldassarre, Vorsitz
Bergamin und Aebli
Riesen-Ryser, Aktuarin ad hoc

Parteien A._____ AG
Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Michelle Mehli

gegen

B._____
Berufungsbeklagter 1

und

C._____
Berufungsbeklagter 2

Gegenstand Forderung aus unerlaubter Handlung

Anfechtungsobj. Entscheid Regionalgericht Plessur vom 15. April 2024, mitgeteilt 
am 27. September 2024 (Proz. Nr. 115-2021-28)

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Sachverhalt

A.a. Am 14. September 2015 schlossen die A._____ AG als Vermieterin und die 
in Gründung befindliche Restaurant und Hotel A._____ AG als Mieterin einen 
Mietvertrag über das Restaurant "A._____" in O.1._____ ab. Darin vereinbarten sie 
auch, dass das Restaurant samt Terrassen gemäss Konzept und 
Investitionsbeschrieb umgebaut werden sollte. Die Kosten hierfür waren von den 
Vertragsparteien je hälftig zu übernehmen, wobei die Obergrenze des von der 
Vermieterin zu tragenden Anteils auf CHF 250'000.00 (später einvernehmlich 
erhöht auf CHF 295'000.00) festgelegt wurde. 

A.b. Im Weiteren sah der Mietvertrag eine feste Mietzeit von fünf Jahren vor, 
endend am 30. September 2020. Jede Partei konnte auf dieses Datum hin mit einer 
Kündigungsfrist von sechs Monaten den Vertrag kündigen. Sofern keine Kündigung 
erfolgte, verlängerte sich der Mietvertrag zu denselben Bedingungen um weitere 
fünf Jahre bis zum 30. September 2025 und bei erneut fehlender Kündigung um 
weitere fünf Jahre bis zum 30. September 2030. An diesem Datum sollte der Vertrag 
ohne Kündigung enden.

A.c. Für den Fall, dass die Vermieterin den Mietvertrag auf den 
30. September 2020 kündigte, vereinbarten die Vertragsparteien eine von der 
Vermieterin an die Mieterin zu zahlende pauschale Entschädigung von 
CHF 50'000.00.

B. In der Folge wurde das Mietobjekt umgebaut. Das Mietverhältnis begann am 
1. Dezember 2015. Die Mieterin untervermietete das Mietobjekt mit Einverständnis 
der Vermieterin während der gesamten Mietdauer an die G._____, welche den 
Restaurantbetrieb führte.

C. Am 15. November 2019 kündigte die Mieterin das Mietverhältnis per 
30. September 2020.

D. Am 12. September 2020 liess die Mieterin die Liegenschaft räumen. Dabei 
entfernte sie auch einen Teil der gemeinsam angeschafften Anfangsinvestitionen.

E. Am 17. September 2020 änderte die Restaurant und Hotel A._____ AG ihre 
Firma in D._____.

F.a. Am 22. Dezember 2020 meldete die A._____ AG gegen die D._____, 
B._____ und C._____ (einzelzeichnungsberechtigte Verwaltungsräte der früheren 
Restaurant und Hotel A._____ AG) bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen der 
Region Plessur eine Klage zur Schlichtung an. Anlässlich der 

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Schlichtungsverhandlung vom 28. April 2021 konnten sich die Parteien nicht 
einigen, weshalb tags darauf die Klagebewilligung ausgestellt wurde mit folgenden 
Rechtsbegehren:

Rechtsbegehren der Vermieterschaft

1. Die Beklage 1 sei zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von 
CHF 16'666.65 zuzüglich 5 % Zins seit dem 1. April 2020 zu bezahlen.

2. Die Beklagten 1, 2 und 3 seien solidarisch zu verpflichten, der Klägerin 
den Betrag von CHF 421'954.50 zzgl. MwSt. und 5 % Zins seit 
Rechtshängigkeit) zu bezahlen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) zu Lasten der 
Beklagten.

Rechtsbegehren der Mieterschaft 1 (D._____)

1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Vermieterschaft.

Rechtsbegehren der Mieterschaft 2 (B._____)

1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Vermieterschaft.

3. Der Rechtsvertreter der Mieterschaft 2 beantragt das Protokoll bis 
31. Mai 2021 offen zu halten.

Rechtsbegehren der Mieterschaft 3 (C._____)

3. Punkt 2 des Rechtsbegehrens der Vermieterschaft sei vollumfänglich 
abzuweisen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Vermieterschaft.

F.b. Dem Antrag auf Offenhaltung des Protokolls bezüglich der Klage gegen 
B._____ wurde entsprochen. Da die A._____ AG und B._____ in der Folge jedoch 
keine Einigung erzielen konnten, stellte die Schlichtungsbehörde für Mietsachen der 
Region Plessur am 27. Mai 2021 die Klagebewilligung auch in dieser Sache und mit 
den bereits genannten Rechtsbegehren der A._____ AG und von B._____ (ohne 
den Antrag bezüglich des Protokolls) aus.

G. Mit Eingabe vom 31. Mai 2021 prosequierte die A._____ AG ihre Klage an 
das Regionalgericht Plessur, wobei sie ihre Forderung wie folgt reduzierte:

1. [unverändert gemäss Klagebewilligung]

2. Die Beklagten 1, 2 und 3 seien solidarisch zu verpflichten, der Klägerin 
den Betrag von CHF 271'451.65 (zzgl. MwSt. und 5 % Zins seit 
Rechtshängigkeit) zu bezahlen.

3. [unverändert gemäss Klagebewilligung]

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H. Mit Verfügung vom 10. Mai 2022 vereinigte das Regionalgericht Plessur das 
vorliegende Verfahren mit dem Verfahren Proz. Nr. 115-2021-27 (D._____ gegen 
A._____ AG betreffend Forderung aus Mietvertrag).

I. Am 24. Juni 2022 lud das Regionalgericht Plessur die Parteien zu einer 
Vergleichsverhandlung auf den 15. September 2022, später verschoben auf den 
26. September 2022, vor. Anlässlich der Vergleichsverhandlung konnten sich die 
Parteien nicht einigen.

J. Mit Schreiben vom 18. Januar 2023 teilte das Regionalgericht Plessur den 
Parteien mit, dass die beiden Verfahren Proz. Nr. 115-2021-27 und Proz. Nr. 115-
2021-28 (vorliegendes Verfahren) zur Vereinfachung des Schriftenwechsels in 
dieser Phase getrennt geführt würden.

K. Die gemeinsame Klageantwort von B._____ und C._____ datiert vom 
14. April 2023. Sie enthielt folgende Rechtsbegehren:

1. Im Sinne einer Vorfrage sei festzustellen, dass die Beklagten 2 und 3 
nicht passivlegitimiert seien und die Klage vom 31. Mai 2021 sei 
aufgrund dessen bereits vollumfänglich abzuweisen, soweit überhaupt 
darauf einzutreten ist.

2. Sollte das Regionalgericht Plessur die Klage nicht bereits aufgrund der 
fehlenden Passivlegitimation abweisen, sei die Klage eventualiter 
vollumfänglich abzuweisen, weil kein Anspruch gegen die Beklagten 2 
und 3 besteht aus Mietvertrag und sicherlich nicht aus unerlaubter 
Handlung.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (einschliesslich allfälliger 
Mehrwertsteuer) zulasten der Klägerin.

L. Mit Klageantwort vom 5. Mai 2023 beantragte die D._____ die 
vollumfängliche kostenfällige Abweisung der Klage.

M. In ihrer Replik vom 15. August 2023 passte die A._____ AG ihre Forderung 
erneut an und zwar wie folgt: 

1. [unverändert gemäss Klage]

2. Die Beklagten 1, 2 und 3 seien solidarisch zu verpflichten, der Klägerin 
den Betrag von CHF 256'369.30 (zzgl. 5 % Zins seit Rechtshängigkeit) 
zu bezahlen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beklagten.

N. In der Folge reichten B._____ und C._____ am 26. September 2023 und die 
D._____ am 28. September 2023 ihre Dupliken ein. Mit Eingabe vom 16. Oktober 
2023 nahm die A._____ AG zu den Dupliken Stellung. Alle Parteien hielten in ihren 
Rechtsschriften an ihren Rechtsbegehren fest.

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O. Am 13. Dezember 2023 erging die Beweisverfügung. Darin wurden die 
eingereichten Urkunden als relevant erklärt, die Parteibefragungen anlässlich der 
Hauptverhandlung vorbehalten und der Beizug der Strafakten gutgeheissen. 
Abgelehnt wurden die Einvernahme der beantragten Zeugen sowie der Beizug der 
Akten aus dem Massnahmeverfahren.

P. Mit Eingabe vom 12. Februar 2024 stellten B._____ und C._____ den Antrag, 
es sei ein Zwischenentscheid über die Vorfrage zu erlassen, ob infolge von 
strafrechtlichen Freisprüchen nicht auch die Haftungsvoraussetzung der 
Widerrechtlichkeit für die geltend gemachte ausservertragliche Haftung nach Art. 41 
Abs. 1 OR ihnen gegenüber entfalle. Während die D._____ mit Schreiben vom 
5. März 2024 den Antrag unterstützte und eine Vorababweisung der Klagen gegen 
B._____ und C._____ verlangte, stellte sich die A._____ AG mit Eingabe vom 
6. März 2024 gegen den Antrag und beantragte dessen Abweisung.

Q. Am 2. April 2024 fand die Hauptverhandlung vor dem Regionalgericht 
Plessur statt. Mit Entscheid vom 15. April 2024, ohne Begründung mitgeteilt am 
16. April 2024, schriftlich begründet mitgeteilt am 27. September 2024, entschied 
das Regionalgericht Plessur was folgt:

1. Die D._____ wird verpflichtet, der A._____ AG CHF 139'804.15 zzgl. 
Zins zu 5 % seit 1. April 2020 auf den Betrag von CHF 16'666.65 sowie 
Zins zu 5 % seit 22. Dezember 2020 auf den Betrag von 
CHF 123'137.50 zu bezahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. a) Die Gerichtskosten betragen CHF 9'500.00. Sie gehen je hälftig zu 
Lasten der A._____ AG und der D._____.

Die Gerichtskosten werden mit dem von der A._____ AG 
geleisteten Vorschuss von CHF 9'000.00 verrechnet. Den 
Fehlbetrag von CHF 500.00 haben die A._____ AG und die 
D._____ im Umfang von je CHF 250.00 dem Kanton Graubünden 
zu bezahlen.

Die D._____ wird verpflichtet, der A._____ AG deren 
Kostenvorschuss in Höhe von CHF 4'500.00 zu ersetzen.

b) Die A._____ AG und die D._____ tragen ihre Parteikosten selber.

c) Die A._____ AG hat B._____ und C._____ eine 
Parteientschädigung von total CHF 20'977.60 zu bezahlen. 

3. a) (Rechtsmittelbelehrung)

b) (Rechtsmittelbelehrung Kostenentscheid)

4. (Mitteilung)

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R. Gegen diesen Entscheid erhob die A._____ AG (nachfolgend: 
Berufungsklägerin) mit Eingabe vom 30. Oktober 2024 Berufung beim damaligen 
Kantonsgericht von Graubünden. Sie beantragt:

1. Der angefochtene Entscheid vom 15. April 2024 (Proz. Nr. 115-2021-
28) sei teilweise aufzuheben und es sei die erstinstanzliche Klage 
gegen B._____ und C._____ ebenfalls teilweise gutzuheissen, sodass 
B._____ und C._____ neben der D._____ solidarisch verpflichtet 
werden, der A._____ AG den Betrag von CHF 123'137.50 zzgl. Zins zu 
5 % seit 22. Dezember 2020 zu bezahlen.

2. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid des Regionalgerichts 
Plessur vom 15. April 2024 (Proz. Nr. 115-2021-28) teilweise 
aufzuheben und zur Neuentscheidung hinsichtlich des Verschuldens 
von B._____ und C._____ an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Unter teilweiser Kosten- und Entschädigungsfolge für das 
erstinstanzliche Verfahren zu Lasten der Berufungsbeklagten.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge für das zweitinstanzliche 
Verfahren zu Lasten der Berufungsbeklagten.

S. Am 3. Januar 2025 (Poststempel) haben B._____ (nachfolgend 
Berufungsbeklagter 1) und C._____ (nachfolgend Berufungsbeklagter 2) je eine (mit 
wenigen unwesentlichen Abweichungen gleichlautende) Berufungsantwort 
eingereicht. Beide verlangen die kostenfällige Abweisung der Berufung.

T. Per 1. Januar 2025 erfolgte die Zusammenführung des Kantonsgerichts und 
des Verwaltungsgerichts zum Obergericht des Kantons Graubünden. Das 
vorliegende Verfahren ZK2 24 41 wird vom Obergericht unter der Referenz 
ZR2 24 41 weitergeführt.

U. Gegen den vorliegend angefochtenen Entscheid erhob im Parallelverfahren 
ZR2 24 40 die D._____ Berufung. Die Urteile in beiden Parallelverfahren ergehen 
in gleicher Gerichtsbesetzung mit heutigem Datum.

V. Die vorinstanzlichen Akten sind beigezogen. Das Verfahren erweist sich als 
spruchreif.

Erwägungen

1. Eintreten

1.1. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten sind Endentscheide 
berufungsfähig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren 
mindestens CHF 10'000.00 beträgt (vgl. Art. 308 ZPO). Dieser Streitwert ist 
vorliegend unbestrittenermassen erreicht. Der Entscheid des Regionalgerichts 
Plessur ist somit mit Berufung anfechtbar.

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1.2. Nach Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung bei der Rechtsmittelinstanz innert 
30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids beziehungsweise seit der 
nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung schriftlich und begründet 
einzureichen. Der angefochtene Entscheid der Vorinstanz vom 15. April 2024 wurde 
den Parteien am 27. September 2024 begründet mitgeteilt und von der 
Rechtsvertreterin der Berufungsklägerin am 30. September 2024 
entgegengenommen (RG-act. V.17). Die am 30. Oktober 2024 dagegen erhobene 
Berufung erfolgte frist- und formgerecht. Auf die Berufung ist – unter dem Vorbehalt 
rechtsgenügender Begründung – einzutreten. Ihre Beurteilung fällt in die 
Zuständigkeit der Zweiten zivilrechtlichen Kammer (Art. 10 Abs. 1 lit. a OGV [BR 
173.010]).

2. Vereinigung und Trennung von Verfahren durch die Vorinstanz

Die Vorinstanz hat mit Verfügung vom 10. Mai 2022 die Verfahren Proz. Nr. 115-
2021-27 (Klage der D._____ gegen die Berufungsklägerin betreffend Forderung aus 
Mietvertrag) und Proz. Nr. 115-2021-28 (vorliegendes Verfahren) vereinigt (RG-act. 
IV.2). Am 18. Januar 2023 hat sie in einer Verfügung betreffend Fristansetzung für 
die Klageantworten in beiden Verfahren gewissermassen nebenbei festgehalten, 
"zur Vereinfachung des Schriftenwechsels" würden die beiden Verfahren "in dieser 
Phase" getrennt geführt (RG-act. IV.4). Darauf hat sie auch in einem Schreiben vom 
8. Februar 2023 an den (damaligen) Rechtsvertreter der beiden 
Berufungsbeklagten hingewiesen (RG-act. IV.6). In der Folge wurden die beiden 
Verfahren offenbar bis zum Schluss getrennt geführt und im angefochtenen 
Entscheid findet sich die Feststellung, mit Schreiben vom 8. Februar 2023 [recte 
wohl: 18. Januar 2023] sei den Parteien mitgeteilt worden, dass die Verfahren fortan 
wieder getrennt geführt würden (act. B.1, S. 5 lit. H).

Eine definitive Trennung der beiden Verfahren wurde nicht mittels Verfügung 
angeordnet. Zumindest findet sich keine entsprechende Verfügung bei den Akten, 
die Verfügung vom 18. Januar 2023 kann aufgrund des klaren Wortlauts nicht als 
definitive Trennung verstanden werden. Ebenso wenig aber kann dem Schreiben 
an den (damaligen) Rechtsvertreter der beiden Berufungsbeklagten, das der 
Berufungsklägerin lediglich zur Kenntnis zugeschickt worden ist, eine 
entsprechende Wirkung zukommen. Nachdem aber weder die Berufungsklägerin 
noch die Berufungsbeklagten diesen Punkt beanstanden, bleibt es bei dieser 
Feststellung und erübrigen sich Weiterungen.

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3. Beizug der Strafakten

3.1. Die Vorinstanz hat in der Beweisverfügung dem Antrag der 
Berufungsklägerin, die Strafakten der Strafverfahren gegen die Berufungsbeklagten 
beizuziehen, stattgegeben (RG-act. IV.24, S. 4 Ziff. 2, Spiegelstrich 4). Im 
angefochtenen Entscheid findet sich dann die Erwägung, es habe sich im weiteren 
Verlauf des Verfahrens gezeigt, dass in der Strafsache vor Erlass des vorliegend 
angefochtenen Entscheides kein begründetes Urteil ergehen werde. Aus diesem 
Grund sei schlussendlich auf den Beizug doch verzichtet worden, zumal der 
Zivilrichter bei der Beurteilung der Schuld oder Nichtschuld ohnehin nicht an das 
Strafurteil gebunden sei (act. B.1 Ziff. I E. 3).

Gemäss Art. 154 letzter Satz ZPO kann die Beweisverfügung jederzeit abgeändert 
oder ergänzt werden. Eine Bereinigung der Beweisverfügung kann zudem 
anlässlich der Hauptverhandlung stattfinden (GUYAN, in: Spüler/Tenchio/Infanger 
[Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], 4. Aufl. 
2024, Art. 154 N. 10; HASENBÖHLER/YAÑEZ, in: Sutter-Somm et al., Kommentar zur 
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 4. Aufl. 2025, Art. 154 N. 27). 
Inwieweit dies vorliegend geschehen ist, ist dem angefochtenen Entscheid nicht zu 
entnehmen, da nicht klar ist, wann die Vorinstanz entschieden hat, auf den Beizug 
der Strafakten doch zu verzichten. Auch das Protokoll der Hauptverhandlung zeigt 
nicht auf, dass eine Bereinigung der Beweisverfügung stattgefunden hätte (RG-
act. VII.1). Insbesondere ist dem Protokoll nicht zu entnehmen, dass die Parteien 
über den Verzicht auf den Beizug der Strafakten informiert worden wären. Insoweit 
ist das Vorgehen der Vorinstanz, soweit aus den Akten ersichtlich, prozessrechtlich 
nicht korrekt. An dieser Einschätzung ändert nichts, dass die Parteien vom 
vorsitzenden Regionalrichter anlässlich der Hauptverhandlung gefragt worden sind, 
ob sie weitere Beweisanträge hätten, und das Beweisverfahren nach Verneinung 
dieser Frage durch die Parteien geschlossen worden ist (vgl. Aufnahme der 
Hauptverhandlung, RG-act. VII.2, Zeit 00:02:55 – 00:03:05; insoweit erweist sich 
das schriftliche Protokoll der Hauptverhandlung als nicht korrekt, RG-act. VII.1, S. 2 
Ziff. 2). Denn ohne Information durch die Vorinstanz durften die Parteien davon 
ausgehen, dass die Strafakten, wie in der Beweisverfügung vorgesehen, 
beigezogen worden waren. Jedoch haben die Parteien den fehlenden Beizug der 
Strafakten bzw. das diesbezügliche Vorgehen der Vorinstanz im 
Berufungsverfahren weder gerügt noch auch nur thematisiert. Die erkennende 
Kammer hat sich daher nicht weiter mit dem fehlenden Beizug der Strafakten 
auseinanderzusetzen.

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3.2. Festzustellen bleibt, dass die Berufungsklägerin den Antrag auf Beizug der 
Strafakten im Berufungsverfahren nicht wiederholt. Insoweit muss davon 
ausgegangen werden, dass sie an diesem Antrag nicht mehr festhält, denn die 
Rechtsmittelinstanz ist nicht gehalten, von sich aus Beweise, die im 
erstinstanzlichen Verfahren nicht abgenommen worden sind, im 
Rechtsmittelverfahren abzunehmen (vgl. BGE 144 III 394 E. 4.2).

3.3. Neu verlangen nun aber die Berufungsbeklagten den Beizug der Strafakten 
im Berufungsverfahren. Sie machen dabei nicht geltend, erst der angefochtene 
Entscheid bzw. die Berufung habe einen Beizug der Strafakten notwendig gemacht. 
Es ist denn auch nicht ersichtlich, weshalb sie den entsprechenden Antrag nicht 
schon vor Vorinstanz hätten stellen können. Dies auch unter dem Gesichtspunkt, 
dass sie sich in der Klageantwort mit den Strafverfahren durchaus befasst haben 
(RG-act. I.5 Rz. 38). Insoweit ist der Antrag als verspätet anzusehen (vgl. Art. 317 
Abs. 1 lit. b ZPO), weshalb darauf nicht einzutreten ist. 

Daneben wird aus den Berufungsantworten aber auch nicht klar, was mit den 
gesamten Akten der Strafverfahren bewiesen werden soll. Die Berufungsbeklagten 
bringen vor, dass sie in den Strafverfahren vom Vorwurf der unrechtmässigen 
Aneignung freigesprochen worden seien, wobei sie anschliessend unter den 
Beweisofferten den Beizug der Strafakten anführen (act. A.2 und A.3, jeweils 
Rz. 10). Um einen Freispruch zu belegen, genügt der entsprechende Entscheid. Die 
freisprechenden Entscheide des Regionalgerichts Plessur in den Strafverfahren 
gegen die Berufungsbeklagten haben diese bereits vor der Vorinstanz eingelegt 
(RG-act. III.5/1 und 2). Ein Beizug der Strafakten wäre daher auch abzulehnen, 
wenn auf den Antrag einzutreten wäre.

4. Beizug der Akten des Massnahmeverfahrens

Die Berufungsklägerin hat im vorinstanzlichen Verfahren den Beizug der Akten aus 
dem Massnahmeverfahren beantragt. Dieser Antrag ist in der Beweisverfügung 
ohne Begründung abgewiesen worden (RG-act. IV.24, S. 4 Ziff. 2, Spiegelstrich 5). 
Auch im angefochtenen Entscheid äussert sich die Vorinstanz zu dieser Abweisung 
nicht. Die Berufungsklägerin macht deswegen eine Verletzung ihres Anspruchs auf 
rechtliches Gehör geltend. 

4.1.1. Mit Beweisverfügung vom 13. Dezember 2023 hat die Vorinstanz den 
Beweisantrag der Berufungsklägerin auf Beizug der Akten des 
Massnahmeverfahrens ohne Begründung abgelehnt. In der Folge hat die 
Berufungsklägerin weder bei der Vorinstanz eine Begründung verlangt, noch ihren 

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Beweisantrag erneuert. Auch anlässlich der Hauptverhandlung hat sie den 
Beweisantrag nicht wiederholt. Ebenso wenig hat sie, wie bereits festgestellt (vgl. 
E. 3.1), im vorinstanzlichen Verfahren gegen den Schluss des Beweisverfahrens 
opponiert, obwohl sie wusste, dass die Vorinstanz ihren Beweisantrag ohne 
Begründung abgelehnt hatte. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben und dem 
Verbot des Rechtsmissbrauchs ist es nicht zulässig, formelle Rügen, die in einem 
früheren Prozessstadium hätten geltend gemacht werden können, bei ungünstigem 
Ausgang noch später vorzubringen (vgl. statt vieler BGE 141 III 210 E. 5.2, 135 III 
334 E. 2.2 mit Hinweisen; Urteile des Bundesgerichts 5A_803/2024 vom 3. April 
2025 E. 3.3.2, 5A_407/2024 vom 7. August 2024 E. 4.1.3, 4A_518/2023 vom 
18. April 2024 E. 3.4.3). Die Berufungsklägerin hätte sich bereits im 
vorinstanzlichen Verfahren zu der fehlenden Begründung der Beweisverfügung 
äussern müssen. 

4.1.2. Hinzu kommt, dass es sich bei der Beweisverfügung um eine prozessleitende 
Verfügung handelt, weshalb sie nur soweit begründet werden muss, als sie 
angefochten werden kann (vgl. GUYAN, a.a.O., Art. 154 N. 1; VISCHER/LEU, in: 
Brunner/Schwander/Vischer [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], 
3. Aufl. 2025, Art. 154 N. 173 ff.). Das heisst, eine Begründung ist nur da notwendig, 
wo das Gesetz eine Anfechtung vorsieht oder wo durch die getroffene Anordnung 
ein nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil droht (vgl. Art. 319 lit. b ZPO). Die 
Berufungsklägerin legt nicht dar, worin ihr durch die Ablehnung des Beizugs der 
Akten aus dem Massnahmeverfahren ein nicht leicht wiedergutzumachender 
Nachteil drohen könnte. In diesem Zusammenhang ist insbesondere festzustellen, 
dass die Berufungsklägerin Partei des Massnahmeverfahrens war und folglich über 
sämtliche Akten jenes Verfahrens verfügte, weshalb sie diese selbst hätte einlegen 
können, wenn sie deren Kenntnisnahme durch das Gericht als notwendig erachtete. 
Dass die Vorinstanz die Ablehnung des Beweisantrages in der Beweisverfügung 
überhaupt hätte begründen müssen, ist damit nicht dargetan. Eine Verletzung des 
rechtlichen Gehörs der Berufungsklägerin ist im Zusammenhang mit der fehlenden 
Begründung der Ablehnung des Beizugs der Akten aus dem Massnahmeverfahren 
in der Beweisverfügung nicht gegeben.

4.2.1. Die Berufungsklägerin begründet ihre Rüge einer Verletzung des rechtlichen 
Gehörs ferner damit, dass die Vorinstanz die Ablehnung des Beizugs der Akten aus 
dem Massnahmeverfahren auch im angefochtenen Entscheid nicht begründet 
habe. In diesem Zusammenhang ist wesentlich, dass die Berufungsklägerin den in 
der Beweisverfügung abgelehnten Antrag weder vor noch an der Hauptverhandlung 
vor der Vorinstanz wiederholt hat. Ebenso hat sie gegen den Schluss des 

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Beweisverfahrens in Kenntnis der Ablehnung ihres Beweisantrages nicht opponiert. 
In dieser Situation durfte die Vorinstanz davon ausgehen, dass die 
Berufungsklägerin ihren nicht mehr erwähnten Antrag auf Beizug der Akten aus dem 
Massnahmeverfahren nicht aufrechterhalten wollte. Eine Begründung erübrigte sich 
damit.

4.2.2. Im Weiteren gibt der Grundsatz des rechtlichen Gehörs einen Anspruch 
darauf, dass das Gericht die Vorbringen der Parteien auch tatsächlich hört, 
sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus 
folgt die grundsätzliche Pflicht des Gerichts, seinen Entscheid zu begründen. 
Erforderlich ist dabei, dass wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von 
denen das Gericht sich leiten liess und auf welche sich sein Entscheid stützt (BGE 
129 I 232 E. 3.2 mit Hinweisen). Obschon somit ein Anspruch besteht, in Bezug auf 
Beweisanträge gehört zu werden und an der Beweiserhebung entweder 
mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern (BGE 127 I 54 
E. 2b mit Hinweis), darf daraus nicht abgeleitet werden, dass das Gericht zu jedem 
Argument der Parteien Stellung nehmen muss. Vielmehr kann es sich auf die für 
den Ausgang des Verfahrens wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 126 
I 97 E. 2b mit Hinweis). Von einer Verweigerung des rechtlichen Gehörs kann 
demnach nur ausgegangen werden, wenn der Beweisantrag wesentlich war und 
anhand der Entscheidbegründung nicht ersichtlich ist, warum das Gericht ihm nicht 
entsprochen hat (vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 4P.244/2004 vom 
4. Februar 2005 E. 2.1 und 2.2).

Die Berufungsklägerin legt in der Berufungsschrift nicht dar, was sie mit den Akten 
aus dem Massnahmeverfahren zu belegen hoffte. Dies ergibt sich auch nicht aus 
ihren vorinstanzlichen Rechtsschriften, in welchen sie nach ganzen Absätzen mit 
verschiedenen Behauptungen jeweils den Beizug der Akten des 
Massnahmeverfahrens beantragt hat, ohne konkret zu spezifizieren, welches 
Actorum bzw. welche Akten aus dem Massnahmeverfahren genau welche 
Behauptung belegen sollten. Es ist damit nicht klar, ob die Akten überhaupt 
beweistauglich wären. Weiter ist unbestritten, dass ein Massnahmeverfahren 
durchgeführt worden ist. Ebenso ist nicht strittig, dass die Vorinstanz im Rahmen 
des Massnahmeverfahrens eine superprovisorische Verfügung erlassen hat, mit 
welcher sie der D._____ verboten hat, genau bezeichnete Gegenstände aus dem 
Mietobjekt zu entfernen. Nicht bestritten ist auch, dass die Vorinstanz den 
superprovisorischen Entscheid am 11. September 2020 dem damaligen 
Rechtsvertreter der D._____ per Fax nicht zustellen konnte und dass der Entscheid 
schliesslich am 14. September 2020 postalisch zugestellt wurde. Dies alles ergibt 

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sich bereits aus dem von den Berufungsbeklagten eingereichten 
Abschreibungsentscheid der Vorinstanz vom 10. November 2020 im 
Massnahmeverfahren (RG-act. III.1/4). Es ist nicht klar, inwieweit die Akten des 
Massnahmeverfahrens weitere, entscheidwesentliche Erkenntnisse liefern könnten. 
Insbesondere äussert sich die Berufungsklägerin nicht dazu. Dass der 
Beweisantrag wesentlich gewesen wäre, ist in dieser Situation zu verneinen. Dies 
auch unter Berücksichtigung, dass die Berufungsklägerin, wie bereits erwähnt, über 
sämtliche Akten des Massnahmeverfahrens verfügte und diese selbst hätte 
einlegen können. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist nicht auszumachen.

4.3. Insgesamt ergibt sich, dass eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der 
Berufungsklägerin durch die fehlende Begründung der Ablehnung des Beizugs der 
Akten des Massnahmeverfahrens durch die Vorinstanz nicht dargetan ist.

5. Vorbehaltene Parteibefragungen

In der Beweisverfügung hat die Vorinstanz die anbegehrten Parteibefragungen für 
die Hauptverhandlung vorbehalten (RG-act. IV.24, S. 4 Ziff. 2, Spiegelstrich 2). 
Anlässlich der Hauptverhandlung wurden keine Parteibefragungen durchgeführt. Es 
finden sich weder im Protokoll der Hauptverhandlung (RG-act. VII.1) noch im 
angefochtenen Entscheid (act. B.1) Ausführungen dazu, weshalb auf diese 
verzichtet worden ist, und auch der Aufnahme der Hauptverhandlung (RG-act. VII.2) 
kann nichts zu dieser Frage entnommen werden. Damit würde sich die Frage einer 
Verletzung des rechtlichen Gehörs der Parteien stellen. Nachdem die Parteien 
weder die fehlenden Parteibefragungen noch die nicht vorhandene Begründung für 
den Verzicht auf deren Abnahme rügen, – sie sich mit diesem Thema vielmehr 
überhaupt nicht auseinandersetzen –, kann auch die erkennende Kammer von einer 
Prüfung der Frage absehen. Es sei aber doch darauf hingewiesen, dass sich die 
Situation bezüglich der Parteibefragungen anders darstellt als mit Bezug auf den 
Beizug der Strafakten. Denn die Parteien wussten im Zeitpunkt, als das 
Beweisverfahren vor der Vorinstanz geschlossen wurde, dass keine 
Parteibefragungen erfolgt waren. Wenn sie in dieser Situation gegen den Schluss 
des Beweisverfahrens nicht opponierten, so wäre ihnen dies im 
Rechtsmittelverfahren entgegenzuhalten (vgl. z.B. PKG 2017 Nr. 8). 

Schliesslich ist auch mit Bezug auf die Parteibefragungen festzustellen, dass keine 
der Parteien ihren diesbezüglichen Antrag im Berufungsverfahren wiederholt hat.

13 / 38

6. Mietbeginn

Die Berufungsbeklagten führen aus, aus dem Mietvertrag gehe hervor, dass das 
Mietverhältnis spätestens am 1. Oktober 2015 begonnen habe. Die 
Berufungsklägerin hat in ihren vorinstanzlichen Rechtsschriften hingegen mehrfach 
behauptet, das Mietverhältnis habe am 1. Dezember 2015 begonnen (RG-act. I.1 
Rz. 5 und 10; act. I.5 Rz. 5). Die Berufungsbeklagten haben dieser 
berufungsklägerischen Behauptung vorinstanzlich nicht widersprochen und sie 
haben auch nie geltend gemacht, das Mietverhältnis habe bereits am 1. Oktober 
2015 begonnen. Damit ist zum einen die Behauptung der Berufungsklägerin im 
vorinstanzlichen Verfahren unbestritten geblieben, womit sie dem angefochtenen 
Entscheid zugrunde zu legen war, und zum andern ist die Behauptung der 
Berufungsbeklagten im Berufungsverfahren verspätet und daher nicht zu hören (Art. 
317 Abs. 1 ZPO). Für das vorliegende Verfahren ist davon auszugehen, dass das 
Mietverhältnis am 1. Dezember 2015 begonnen hat.

7. Mietgegenstand

Die Berufungsbeklagten halten dafür, dass kein Mietinventar aufgenommen worden 
sei, weshalb auch klar sei, dass von der D._____ kein Inventar gemietet worden sei 
und für diese keine Verpflichtung bestanden habe, spezifische Gegenstände 
zurückzugeben. 

7.1. Die Berufungsbeklagten verweisen als Begründung für ihre Behauptung, es 
habe kein Mietinventar gegeben, auf Art. 1 Abs. 5 und Art. 14 des Mietvertrages, 
welche vom Mietinventar handeln und bestimmen, dieses müsse schriftlich 
aufgenommen und von beiden Parteien unterzeichnet werden (RG-act. II.1/5). Die 
Berufungsbeklagten lassen dabei aber Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages ausser Acht, 
in welchem festgehalten wird, dass neben Restaurant und Terrassen auch die 
Personalzimmer und die Wohnung Mietgegenstand bildeten. Dann wird ausgeführt, 
dass Restaurant und Terrassen gemäss im Anhang beschriebenem Konzept und 
Investitionsbeschrieb umgebaut und dabei Materialisierung und Möblierung 
zwischen den Parteien abgestimmt würden, und es wird eine hälftige Übernahme 
der Kosten dieses Umbaus vereinbart, wobei die Obergrenze für den Anteil der 
Berufungsklägerin auf CHF 250'000.00 festgelegt wird (RG-act. II.1/5). Aus diesem 
Absatz wird ohne Weiteres deutlich, dass der Umbau auch Möbel und weiteres 
Inventar umfasst hat. Ebenso aber wird klar, dass in Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages 
ein Teil des Mietgegenstands umschrieben wird (Art. 1 Abs. 3 des Mietvertrages 
nennt zusätzlich die Umgebung und den Umschwung der Liegenschaft als 
Mietgegenstand). Dies zeigt sich nicht nur daran, dass Art. 1 des Mietvertrages mit 

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"Mietgegenstand" überschrieben ist. In Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages wird 
zusätzlich einzeln aufgezählt, was den Mietgegenstand bildete (ohne Umgebung 
und Umschwung). Dabei wird auch auf den Umbau des Restaurants samt 
Terrassen hingewiesen, den die Vermieterin und die Mieterin gemeinsam planten, 
finanzierten und ausführten. Dies weist darauf hin, dass das Restaurant nach dem 
Umbau als Mietgegenstand gelten sollte. Darauf kann auch aus der Tatsache 
geschlossen werden, dass der Mietbeginn auf Wunsch des Berufungsbeklagten 1 
explizit auf einen Zeitpunkt nach dem Umbau, nämlich auf den 1. Dezember 2015, 
festgelegt wurde und der Berufungsbeklagte 1 seinen Wunsch damit begründete, 
dass niemand ein Restaurant auf die Zeit hin mieten würde, in der es geschlossen 
sei (RG-act. II.6 zu Art. 2). Wenn die Mieterin den Umbau für sich gemacht hätte, 
dann wäre zu erwarten gewesen, dass sie das Restaurant in dieser Zeit auch 
mietete, bzw. hätte für die Berufungsklägerin kein Grund bestanden, den Mietbeginn 
auf eine Zeit nach dem Umbau, der ihr nichts gebracht hätte, zu verschieben, verlor 
sie dadurch doch die entsprechenden Mieteinnahmen. Und schliesslich wird in 
Art. 1 Abs. 5 des Mietvertrages wörtlich festgestellt: "Gegenstand der Miete bildet 
auch das sogenannte Mietinventar gemäss separatem Verzeichnis (vgl. Art. 14)". 
Die verwendete Partikel "auch" zeigt, dass dieses Mietinventar zum 
Mietgegenstand, wie er in den Absätzen 1-3 des Art. 1 des Mietvertrages definiert 
worden ist, hinzutritt. Dieses Mietinventar umfasst daher die im Umbau enthaltene 
Möblierung nicht. Entgegen der Auffassung der Berufungsbeklagten ist das im 
Rahmen der Anfangsinvestitionen beschaffte Inventar Mietgegenstand geworden.

7.2. Die Berufungsbeklagten behaupten an verschiedenen Stellen der 
Berufungsantwort, die Mieterin habe den Umbau geplant, ausgeführt und finanziert. 
Dieser Behauptung stehen aber Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages sowie ein 
Schreiben des damaligen Rechtsvertreters der Mieterin vom 8. September 2020 an 
die Berufungsklägerin entgegen. In Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages wird nicht nur 
die hälftige Beteiligung der Berufungsklägerin an den Investitionskosten 
festgehalten, was schon aufzeigt, dass die Mieterin den Ausbau nicht (allein) 
finanziert hat, es wird auch bestimmt, dass Materialisierung und Möblierung 
zwischen den Parteien abgestimmt werden (RG-act. II.1/5). Daraus muss 
geschlossen werden, dass die Berufungsklägerin einen über die reine Finanzierung 
hinausgehenden aktiven Part in den Erneuerungen und Änderungen, die mit den 
Anfangsinvestitionen realisiert wurden, spielen sollte. Dass die Berufungsklägerin 
tatsächlich in jeder Hinsicht aktiv beteiligt war, ergibt sich aus dem bereits 
erwähnten Schreiben der Mieterin vom 8. September 2020, also aus einer Zeit 
mitten in der Diskussion zwischen den (Vertrags-)Parteien über die Frage des 
Eigentums an den Anfangsinvestitionen, in welchem die Mieterin, deren 

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Verwaltungsräte die Berufungsbeklagten waren, selbst erklärt hat, die Parteien 
hätten ein gemeinsames Konzept für Umbau und Betrieb entwickelt, welches die 
Berufungsklägerin bis zu einer bestimmten Höhe, nämlich CHF 295'000.00, 
mitfinanziert habe; es läge m.a.W. kein typischer Mieterausbau vor (RG-act. II.1/16). 
Die Berufungsklägerin hat sich nicht nur finanziell an den Anfangsinvestitionen 
beteiligt, sie hat auch über den Umbau und dessen Ausgestaltung mitentschieden. 
Es handelt sich daher entgegen der Auffassung der Mieterin, und damit der 
Auffassung ihrer damaligen Verwaltungsräte, also den Berufungsbeklagten, in 
ihrem Schreiben vom 8. September 2020 nicht um einen untypischen 
Mieterausbau. Vielmehr ist von einem gemeinsamen Umbau auszugehen. Daran 
ändert nichts, dass die eingelegten Rechnungen zu den Anfangsinvestitionen auf 
die Untermieterin lauten und die Untermieterin allenfalls auch die Zahlungen dazu 
ausgelöst hat. Die Entscheidungen über das Konzept, den Umbau und die 
Finanzierung des Umbaus lagen bei den (Vertrags-)Parteien, die Untermieterin hat 
diese folglich lediglich umgesetzt. Die Mieterin hat den Umbau weder (allein) 
geplant noch (allein) ausgeführt noch (allein) finanziert. Es liegt kein Mieterausbau 
vor.

7.3. Mit Bezug auf die berufungsbeklagtische Behauptung, das Mietobjekt sei nur 
im Grundausbau gemietet worden, ist zu sagen, dass diese sich in den 
vorinstanzlichen Rechtsschriften der Berufungsbeklagten nicht findet, obwohl sie 
schon vor der Vorinstanz hätte vorgebracht werden können und müssen; sie ist 
damit verspätet und unbeachtlich (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). Selbst wenn die 
Behauptung zu beachten wäre, zeigen die Akten, dass sie nicht zutreffend wäre. In 
der Budgetofferte wird bezüglich des Mobiliars innen festgehalten: "Bestehendes 
Mobiliar ergänzen/anpassen oder ersetzen" (RG-act. II.1/5). Und in der Rechnung 
von E._____ vom 4. Dezember 2015 finden sich die Positionen 4.1-4.6, bei welchen 
es um mehrere bestehende Untergestelle von Tischen und um einen bestehenden 
Tisch geht, sowie die Position 5.10 Unvorhergesehenes, in welcher das Ausräumen 
des Restaurants (Bänke, Tische, Stühle, Möbel, wobei dies alles offenbar zweimal 
umplatziert werden musste für die Arbeiten im Raum und für Parkettlegearbeiten, 
Abhängen von Bildern und Dekogegenständen und deponieren derselben in einem 
Zimmer; offensichtlich sollten alle Bänke, Tische, Stühle, Möbel und weitere 
Gegenstände wiederverwendet werden) in Rechnung gestellt wird (RG-act. II.1./8.4, 
S. 3 und 5). Daneben fehlen in der Budgetofferte Posten für einen Ausbau von 
Küche und Toiletten, der Personalzimmer und der Wohnung, die gemäss Art. 1 
Abs. 2 des Mietvertrages ebenso zum Mietobjekt gehörten (RG-act. II.1/5). Und 
schliesslich hat der Berufungsbeklagte 2 in einer E-Mail vom 24. April 2020 an die 
Berufungsklägerin festgestellt, praktisch alles in der Küche sei vorbestehend 

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gewesen (RG-act. II.1/7). All dies belegt, dass das Mietobjekt nicht im Grundausbau 
übergeben worden ist. 

7.4. Insgesamt zeigen die Akten deutlich, dass die Anfangsinvestitionen 
Mietobjekt geworden sind. Die Mieterin hätte die Gegenstände der 
Anfangsinvestitionen folglich im Mietobjekt zurücklassen müssen.

8. Substantiierung der Anfangsinvestitionen

Die Berufungsbeklagten monieren, die Anfangsinvestitionen und somit die 
angeblichen Mietgegenstände seien weder in der Klage noch in der Replik des 
vorinstanzlichen Verfahrens und auch nicht im Berufungsverfahren rechtsgenüglich 
substantiiert behauptet worden.

Die Berufungsklägerin hat in ihren vorinstanzlichen Rechtsschriften detailliert und 
mit Angaben zum jeweiligen Kaufpreis aufgeführt, was die Mieterin, deren 
Verwaltungsräte die Berufungsbeklagten waren, aus dem Mietobjekt an 
Anfangsinvestitionen mitgenommen habe (vgl. RG-act. I.1 Rz. 31 ff.). Als Belege 
dazu hat sie die entsprechenden Rechnungen eingelegt, die sie von der Mieterin 
auf Nachfrage erhalten hat (RG-act. II.1/8.1 – 8.14). Dass die Mieterin die 
Gegenstände aus dem Mietobjekt weggeschafft und nicht mehr zurückgebracht hat, 
hat es für die Berufungsklägerin unmöglich gemacht, die Anfangsinvestitionen 
(noch) genauer darzulegen. Das kann ihr in dieser Situation nicht vorgeworfen 
werden. Dass die einzelnen Anfangsinvestitionen und somit die einzelnen 
Mietgegenstände von der Berufungsklägerin nicht substantiiert behauptet worden 
seien, wie es die Berufungsbeklagten beanstanden, stimmt daher nicht. Nachdem 
die Mieterin, deren Verwaltungsräte die Berufungsbeklagten waren, der 
Berufungsklägerin keine weiteren Unterlagen zu den Anfangsinvestitionen 
überlassen und die Gegenstände der Anfangsinvestitionen mitgenommen hat, 
erscheint die Rüge der ungenügenden Substantiierung zudem als treuwidrig.

9. Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages

Die Berufungsbeklagten beanstanden die Auslegung von Art. 5 Abs. 3 des 
Mietvertrages durch die Vorinstanz. Sie setzen sich jedoch mit den entsprechenden 
Erwägungen der Vorinstanz in keiner Weise auseinander. Vielmehr halten sie der 
vorinstanzlichen Auslegung einzig in pauschaler Weise ihre Auffassung entgegen. 
Das genügt zur Begründung einer Rüge nicht. Die erkennende Kammer kann auf 
eine Prüfung der Auslegung durch die Vorinstanz verzichten.

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10. Zwischenfazit

Die Vorinstanz ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Anfangsinvestitionen, die 
von der Berufungsklägerin rechtsgenüglich behauptet und substantiiert worden 
sind, Mietgegenstand geworden sind.

11. Schaden, Widerrechtlichkeit, Kausalität

Die Vorinstanz bejahte bezüglich der Berufungsbeklagten die 
Haftungsvoraussetzungen des Schadens, der Widerrechtlichkeit und der Kausalität 
(Verschuldenshaftung nach Art. 41 Abs. 1 OR). Hingegen verneinte sie in Bezug 
auf die beiden Berufungsbeklagten ein Verschulden (act. B.1 Ziff. II E. 3.3). 
Letzteres rügt die Berufungsklägerin mit Berufung. Da sich die Berufungsbeklagten 
in ihrer Berufungsantworten gegen die übrigen von der Vorinstanz bejahten 
Haftungsvoraussetzungen wehren, sind diese Vorbringen vorab zu prüfen.

11.1. Die Berufungsbeklagten bestreiten, dass der Berufungsklägerin ein 
Schaden entstanden sei bzw. dass die Berufungsklägerin einen Schaden 
rechtsgenüglich behauptet und bewiesen habe. 

11.1.1. Sie lassen bei ihrer Argumentation allerdings ausser Acht, dass die 
Gegenstände, die im Rahmen der Anfangsinvestitionen angeschafft worden sind, 
im Eigentum der Berufungsklägerin standen. Die Gegenstände waren der Mieterin 
lediglich vermietet. Das heisst, die Mieterin hätte diese Gegenstände bei Mietende 
der Berufungsklägerin zurückgeben müssen. Das hat sie nicht getan. Damit litt das 
Mietobjekt an einem Mangel. Die Berufungsklägerin durfte diesen Mangel auf 
Kosten der Mieterin beheben (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_73/2013 vom 16. 
Juli 2013 E. 6.2.2; HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2020, Art. 267 
N. 125; MÜLLER, in: Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, 
Art.267-267a N. 20; KOLLER, in: Guhl [Hrsg.], Das Schweizerische 
Obligationenrecht, 9. Aufl. 2000, § 44 N. 231; VISCHER, in: Mängelrechte des 
Vermieters bei der Rückgabe einer mangelhaften Mietsache, AJP 6/2023, S. 678). 
Der Schaden liegt im Mangel und drückt sich in den Aufwendungen aus, die 
notwendig waren, um den Mangel zu beheben. Dabei ist zu beachten, dass die 
Berufungsklägerin, indem sie nicht die Rückgabe der mitgenommenen 
Gegenstände gefordert hat, was ihr aufgrund ihres Eigentums offen gestanden 
hätte, sondern die Kosten der Ersatzvornahme ersetzt haben will, angezeigt hat, 
dass sie auf eine Rückgabe der mitgenommenen Gegenstände – und damit auf ihr 
Eigentum an den Gegenständen – verzichtet. Zur Verdeutlichung ist festzustellen, 
dass der Berufungsklägerin sowohl ein Anspruch aus Eigentumsrecht als auch einer 

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aus Mietrecht zustand und dass sie wählen konnte, welchen Anspruch sie verfolgen 
wollte. Insoweit bestand Anspruchskonkurrenz (vgl. für den Rückgabeanspruch 
HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art 267 N. 15). Die Berufungsklägerin kann folglich die 
Kosten der Ersatzanschaffung für die entwendeten Gegenstände von der Mieterin 
zurückverlangen. Nachdem die Berufungsbeklagten als damalige Verwaltungsräte 
der Mieterin aufgrund ihrer Organstellung solidarisch mit der Mieterin haftbar sind, 
soweit sie ein Verschulden trifft (vgl. Art. 55 Abs. 3 ZGB), was die Vorinstanz in 
ihrem Entscheid so ausgeführt hat (vgl. act. B.1 Ziff. II E. 3.3.1) und die 
Berufungsbeklagten im Berufungsverfahren – zu Recht – nicht bestreiten, kann die 
Berufungsklägerin den Schaden auch bei den Berufungsbeklagten einfordern, wenn 
deren Verschulden feststeht.

Indem die Berufungsklägerin ihr Eigentum an den Gegenständen sowie 
Ersatzanschaffungen nach Mitnahme der Gegenstände durch die Mieterin 
behauptet und belegt hat, die Ersatzanschaffungen mittels Rechnungen, hat sie den 
Schaden rechtsgenüglich behauptet und bewiesen. Alternativ wäre im Übrigen ein 
Schaden auch über den Nachweis des Wertes der entwendeten Gegenstände bei 
deren Mitnahme belegt, der sich aus dem Verzeichnis der F._____ vom 6. April 
2020 ergibt (RG-act. II.1/12). 

11.1.2. Mit ihrer Argumentation, die Berufungsklägerin habe keine 
Vermögensverminderung erlitten, weil die kompletten Umbauten und Erneuerungen 
im Mietobjekt verblieben seien, lassen die Berufungsbeklagten unberücksichtigt, 
dass die von der Mieterin mitgenommenen Gegenstände im Eigentum der 
Berufungsklägerin standen, der Mieterin nur vermietet waren und das Mietobjekt 
aufgrund der Entfernung der Gegenstände mangelhaft zurückgegeben wurde. 
Dieser Mangel bzw. die Behebung des Mangels stellte eine 
Vermögensverminderung dar. Im Übrigen hat sich gezeigt, dass die (gesamten) 
Anfangsinvestitionen ins Eigentum der Berufungsklägerin übergegangen sind, 
während für die Umbauten und Erneuerungen, die ohne Zustimmung der 
Vermieterin vorgenommen worden sind, keine Entschädigung geschuldet ist, 
nachdem die Parteien des Mietvertrages gemäss Aktenlage keine solche vereinbart 
haben (vgl. Art. 260a Abs. 3 OR). Beides steht dem Argument der 
Berufungsbeklagten entgegen.

11.1.3. Auch mit ihrer Auffassung, der Schaden könne höchstens die Hälfte 
dessen betragen, was die Vorinstanz zugesprochen habe, weil die 
Berufungsklägerin maximal die Hälfte der Anfangsinvestitionen finanziert habe, 
dringen die Berufungsbeklagten nicht durch. Sie lassen auch hier aussen vor, dass 
die Berufungsklägerin Alleineigentümerin der Gegenstände war und deren Fehlen 

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im Mietobjekt sich daher im ganzen Umfang als Mangel und folglich als Schaden 
auswirkte. Für den Schaden ist daher unerheblich, wer die Gegenstände finanziert 
hatte.

11.1.4. Weil die Gegenstände im Eigentum der Berufungsklägerin standen und 
deren Fehlen als Mangel des Mietobjekts angesehen werden muss, ist auch 
irrelevant, ob die Berufungsklägerin das Mietobjekt tatsächlich mit den 
Gegenständen an die Nachmieter vermietet hat und ob im neuen Konzept der 
Nachmieter überhaupt Verwendung für diese Gegenstände war. 

11.1.5. Insgesamt vermögen die Berufungsbeklagten mit ihren Argumenten den 
angefochtenen Entscheid der Vorinstanz bezüglich des Schadens nicht in Frage zu 
stellen. Es gilt zudem festzustellen, dass sie die Höhe des vorinstanzlich 
errechneten Schadens nicht substantiiert rügen. Nachdem auch die 
Berufungsklägerin keine Rügen zum Schaden und dessen Höhe erhebt, bleibt es 
beim von der Vorinstanz festgestellten Schaden in Bestand und Höhe.

11.2. Bezüglich Kausalität belassen es die Berufungsbeklagten bei der einfachen 
Behauptung, aufgrund des neuen Konzepts des Nachmieters sei unklar, ob die 
Kausalität durch die Rücknahme (i.e. die Mitnahme der Gegenstände durch die 
Mieterin) überhaupt als gegeben zu betrachten sei. Dies genügt als Rüge nicht. Die 
Berufungsbeklagten hätten sich vielmehr mit dem angefochtenen Entscheid bzw. 
den Erwägungen der Vorinstanz auseinandersetzen müssen. Zudem lassen die 
Berufungsbeklagten erneut ausser Acht, dass die Berufungsklägerin Eigentümerin 
der von der Mieterin mitgenommenen Gegenstände war und durch deren Mitnahme 
ein Mangel am Mietobjekt entstanden war. Daher kommt es auf die Frage, ob der 
Nachmieter die Gegenstände in seinem Konzept überhaupt vorgesehen hatte, nicht 
an.

11.3. Betreffend die Widerrechtlichkeit machen die Berufungsbeklagten einzig 
geltend, diese liege nicht vor, da die mitgenommenen Inventargegenstände nicht im 
Eigentum der Berufungsklägerin gestanden hätten. Nachdem sich gezeigt hat, dass 
die Berufungsklägerin sehr wohl Eigentümerin der Anfangsinvestitionen geworden 
war, ist der Argumentation der Berufungsbeklagten der Boden entzogen.

11.4. Gesamthaft erweisen sich die Argumente der Berufungsbeklagten gegen den 
angefochtenen Entscheid in Bezug auf den Schaden, die Kausalität und die 
Widerrechtlichkeit als nicht überzeugend. Insbesondere vermögen sie den 
vorinstanzlichen Entscheid diesbezüglich nicht in Frage zu stellen. Es ist damit von 
einem Schaden in der von der Vorinstanz festgestellten Höhe auszugehen. Ebenso 

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sind die Widerrechtlichkeit und der adäquate Kausalzusammenhang als gegeben 
zu erachten. Bevor auf die von der Vorinstanz verneinte und mit Berufung 
beanstandete Frage des Verschuldens der Berufungsbeklagten einzugehen ist, 
drängen sich Erwägungen zum von der Vorinstanz erlassenen Superprovisorium in 
der Angelegenheit auf.

12. Superprovisorischer Entscheid der Vorinstanz vom 10./11. September 2020

Die Berufungsklägerin wendet sich gegen die Würdigung des superprovisorischen 
Entscheids vom 10./11. September 2020 durch die Vorinstanz.

12.1. Mit Schreiben vom 8. September 2020 bot die Mieterin der Berufungsklägerin 
eine Übernahme der Anfangsinvestitionen zum Preis von CHF 285'000.00 an. Sie 
befristete dieses Angebot bis zum 11. September 2020, 20:00 Uhr, und erklärte, 
dass sie nach unbenutztem Ablauf dieser Frist ihren Anteil der Anfangsinvestitionen 
mitnehmen und den Teil, der infolge Festverbauung nicht mitgenommen werden 
könne, einfordern werde (RG-act. II.1/16). Nachdem die Berufungsklägerin der 
Mieterin gegenüber auf dieses Angebot nicht reagiert hatte, räumte die Mieterin das 
Mietobjekt am 12. September 2020.

12.2. Bereits am 10. September 2020 hatte die Berufungsklägerin aufgrund des 
Schreibens der Mieterin bei der Vorinstanz ein Gesuch um Erlass vorsorglicher 
Massnahmen eingereicht. Sie beantragte, dass der Mieterin verboten werde, genau 
bezeichnete Gegenstände aus dem Mietobjekt zu entfernen, dass dies zuerst 
superprovisorisch zu verfügen sei und dass für den Fall der Nichtbeachtung der 
Anordnung eine Bestrafung nach Art. 292 StGB anzudrohen sei. Mit 
superprovisorischem Entscheid vom 10./11. September 2020 hiess der 
Einzelrichter am Regionalgericht Plessur das Gesuch gut und verbot der Mieterin 
unter Hinweis auf Art. 292 StGB, im Dispositiv des Entscheids bezeichnete 
Gegenstände aus dem Mietobjekt zu entfernen. In der Folge versuchte die 
Vorinstanz, den superprovisorischen Entscheid der Mieterin per Fax zuzustellen. Zu 
diesem Zweck kontaktierte sie am Freitag, 11. September 2020, um ca. 14:45 Uhr 
den (damaligen) Rechtsvertreter der Mieterin telefonisch und fragte nach der Fax-
Nummer, worauf der Rechtsvertreter eine (nicht korrekte) Nummer nannte. Der 
Rechtsvertreter der Mieterin wurde im Rahmen dieses Telefonats auch darüber 
informiert, dass ein superprovisorischer Entscheid ergehen werde. Die Vorinstanz 
versuchte anschliessend erfolglos, den superprovisorischen Entscheid per Fax 
zuzustellen. Nachdem die korrekte Fax-Nummer auf der Homepage des 
Rechtsvertreters der Mieterin ausfindig gemacht werden konnte, versuchte die 
Vorinstanz um 15:16 Uhr erneut, den Entscheid zuzustellen. Auch dieser Versuch 

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schlug fehl, denn offenbar war das Fax-Gerät des Rechtsvertreters nicht (mehr) in 
Betrieb. Eine daraufhin versuchte telefonische Kontaktaufnahme mit dem 
Rechtsvertreter der Mieterin gelang ebenfalls nicht, es ertönte lediglich eine 
Bandansage, dass der Rechtsvertreter erst wieder am Dienstag, 15. September 
2020, erreichbar sei. Die postalische Zustellung des superprovisorischen 
Entscheids erfolgte am 14. September 2020 um 08:38 Uhr (vgl. zum Ganzen RG-
act. III.1/4, Ziff. 18.3). 

Die Berufungsklägerin sandte den superprovisorischen Entscheid dem (damaligen) 
Rechtsvertreter der Mieterin am 11. September 2020 um 14:50 Uhr per E-Mail zu 
(RG-act. II.1/17). Der (damalige) Rechtsvertreter der Mieterin behauptete in der 
Folge der Berufungsklägerin gegenüber, diese E-Mail sei erst am Abend des 
14. September 2020 gelesen worden (RG-act. II.1/17 und 18). 

12.3. Für das Berufungsverfahren ist in diesem Zusammenhang Folgendes 
relevant:

12.3.1. Der (damalige) Rechtsvertreter der Mieterin hatte der Berufungsklägerin 
eine Frist bis zum 11. September 2020, 20:00 Uhr, gesetzt, um das Angebot einer 
Übernahme der Anfangsinvestitionen anzunehmen. Er hatte diese Frist auch per E-
Mail kommuniziert (RG-act. II.1/17, E-Mail vom 8. September 2020, 17:12 Uhr). 
Folglich musste er damit rechnen, dass die Berufungsklägerin per E-Mail darauf 
reagieren würde. Das aber bedeutete, dass er am 11. September 2020 bis und mit 
nach 20:00 Uhr noch seine E-Mail-Eingänge kontrollieren musste, wollte er seiner 
anwaltlichen und auch auftragsrechtlichen Sorgfaltspflicht nachkommen. Dabei 
hätte er die E-Mail der Berufungsbeklagten vom 11. September 2020, 14:50 Uhr, 
zwangsläufig sehen und auch lesen müssen.

12.3.2. Der (damalige) Rechtsvertreter der Mieterin hat im Massnahmeverfahren 
vor der Vorinstanz offenbar geltend gemacht, er sei aufgrund der Mitteilung, dass 
ein superprovisorischer Entscheid ergehe, davon ausgegangen, die 
Berufungsklägerin habe das Angebot abgelehnt, so dass die bis 20:00 Uhr gesetzte 
Frist obsolet geworden sei und keine Veranlassung bestanden habe, irgendwelche 
E-Mails zu sichten oder zu lesen (RG-act. III.1/4, Ziff. 18.3). Zu Recht hat die 
Vorinstanz in der Begründung des Abschreibungsentscheids im 
Massnahmeverfahren festgestellt, dass diese Ausführungen nicht nachvollziehbar 
seien und ein solches Verhalten geradezu stossend und wohl standeswidrig sei 
(RG-act. III.1/4 Ziff. 18.3).

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12.3.3. Ein Rückschluss aus dem telefonischen Hinweis der Vorinstanz, dass ein 
superprovisorischer Entscheid ergehe, auf eine Ablehnung des Angebots durch die 
Berufungsklägerin bedingte, dass der (damalige) Rechtsvertreter der Mieterin 
davon ausging, der superprovisorische Entscheid betreffe die Anfangsinvestitionen. 
Der (damalige) Rechtsvertreter der Mieterin musste in diesem Fall dafür besorgt 
sein, dass er den superprovisorischen Entscheid zur Kenntnis nehmen konnte, 
bevor das Mietobjekt geräumt wurde, denn was das Gericht superprovisorisch 
konkret verfügt hatte, wusste der Rechtsvertreter allein aufgrund des Anrufs des 
Gerichts nicht. Er musste jedoch aus der Tatsache, dass ein superprovisorischer 
Entscheid ergangen war, schliessen, dass die Berufungsbeklagte ihr 
Eigentumsrecht zumindest an gewissen Gegenständen glaubhaft gemacht hatte 
(vgl. Art. 261 Abs. 1 ZPO). Welche Gegenstände es waren, konnte er allein aus 
dem Anruf des Gerichts nicht ableiten. Auf keinen Fall durfte er in dieser Situation 
einfach nichts tun und zulassen, dass Anfangsinvestitionen aus dem Mietobjekt 
entfernt wurden, ohne dass er den Inhalt des superprovisorischen Entscheids 
kannte. 

12.3.4. Auch weil der (damalige) Rechtsvertreter der Mieterin nicht wusste, was 
die Vorinstanz im superprovisorischen Entscheid angeordnet hatte, konnte er nicht 
davon ausgehen, die Berufungsklägerin habe das Angebot vollständig abgelehnt. 
Er hätte daher bis und mit nach 20:00 Uhr zwingend seine E-Mail-Eingänge 
kontrollieren müssen, um sich zu versichern, dass keine (allenfalls auch teilweise) 
Annahme erfolgt war. Hätte er seine E-Mail-Eingänge kontrolliert, hätte er 
zwangsläufig die E-Mail der Berufungsklägerin vom 11. September 2020, 14:50 
Uhr, welcher der superprovisorische Entscheid angehängt war (RG-act. II.1/17, E-
Mail vom 11. September 2020, 14:50 Uhr), gesehen und er hätte den Entscheid zur 
Kenntnis nehmen können bzw. sogar müssen.

12.3.5. Die Erklärung des (damaligen) Rechtsvertreters der Mieterin, weshalb er 
am 11. September 2020 nach dem Telefonanruf der Vorinstanz seine E-Mail-
Eingänge nicht mehr habe kontrollieren müssen, überzeugt nicht, es handelt sich 
zweifellos um eine Schutzbehauptung. Zusammen mit dem weiteren Verhalten des 
Rechtsvertreters, dass er nämlich der Vorinstanz eine nicht korrekte Fax-Nummer 
bekannt gab und später, als die Vorinstanz die korrekte Fax-Nummer 
herausgefunden hatte, das Fax-Gerät nicht (mehr) in Betrieb war, obwohl der 
Rechtsvertreter einen Fax-Eingang erwarten musste, und dass der Rechtsvertreter 
auch telefonisch nicht mehr erreichbar war, ohne dass er sich beim Gericht nach 
dem Verbleib der superprovisorischen Verfügung erkundigt hätte, entsteht das 
deutliche Bild, dass der Rechtsvertreter aktiv verhinderte, dass er den Inhalt der 

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superprovisorischen Verfügung am 11. September 2020 zur Kenntnis nehmen 
konnte bzw. musste. Das aber ist ein Verhalten gegen Treu und Glauben (Art. 52 
Abs. 1 ZPO, Art. 2 Abs. 1 ZGB). Es verdient keinen Schutz. Für das vorliegende 
Verfahren gilt daher (allenfalls als Fiktion; vgl. den vergleichbaren Fall der 
Annahmeverweigerung, Art. 138 Abs. 3 lit. b ZPO), dass der (damalige) 
Rechtsvertreter der Mieterin vom Inhalt des superprovisorischen Entscheids am 
11. September 2020 Kenntnis nehmen konnte. Diese Kenntnis ist den 
Berufungsbeklagten, welche Verwaltungsräte der Mieterin waren, anzurechnen.

Klarzustellen ist, dass es bei dieser Wertung nicht um die Frage geht, wann der 
superprovisorische Entscheid rechtsgenüglich eröffnet worden ist. Es geht vielmehr 
darum, ob der Rechtsvertreter der Mieterin die Kenntnisnahme des Inhalts des 
superprovisorischen Entscheids am 11. September 2020 aktiv verhindern durfte, 
obwohl er aufgrund der ganzen Situation wissen bzw. zumindest stark vermuten 
musste, dass dieser die Anfangsinvestitionen betraf und folglich Auswirkungen auf 
die für den 12. September 2020 geplante Räumung des Mietobjekts haben konnte. 

12.3.6. Selbst wenn der (damalige) Rechtsvertreter der Mieterin die 
superprovisorische Verfügung erst am 14. September 2020 hätte zur Kenntnis 
nehmen können und müssen, so wäre den Berufungsbeklagten doch vorzuwerfen, 
dass sie die aus dem Mietobjekt entfernten Gegenstände nicht zurückgebracht 
haben, obwohl sie wussten, dass sie mit ihrem Verhalten gegen die 
superprovisorische Verfügung verstiessen. Insbesondere mussten sie aufgrund des 
superprovisorischen Entscheids damit rechnen, dass das Eigentum an den 
Gegenständen auf die Berufungsklägerin übergegangen war, hatte die 
Berufungsklägerin ihr Eigentumsrecht doch zumindest glaubhaft machen müssen 
(vgl. Art. 261 Abs. 1 ZPO). Die Weigerung der Berufungsbeklagten, die 
mitgenommenen Gegenstände auf Aufforderung der Berufungsklägerin hin wieder 
ins Mietobjekt zu verbringen (vgl. RG-act. II.1/18, E-Mail vom 23. September 2020, 
15:27 Uhr), erfolgte daher im Wissen um eine mögliche Verletzung des 
Eigentumsrechts der Berufungsklägerin.

12.4. Die von den Berufungsbeklagten gegen eine solche Würdigung 
vorgebrachten Argumente überzeugen nicht. Insbesondere kann aufgrund der 
geschilderten Situation nicht davon ausgegangen werden, dass die 
Berufungsbeklagten keine Kenntnis vom Inhalt des superprovisorischen Entscheids 
hatten, als sie das Mietobjekt räumen liessen, müssen sie sich eine Kenntnis ihres 
damaligen Rechtsvertreters doch anrechnen lassen. Selbst wenn sie aber in jenem 
Moment keine Kenntnis gehabt hätten, mussten sie nach der postalischen 
Zustellung der superprovisorischen Verfügung von einem möglichen 

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Eigentumsrecht der Berufungsklägerin ausgehen und konnten sie sich ab diesem 
Zeitpunkt nicht mehr erfolgreich auf den Standpunkt stellen, die Gegenstände 
befänden sich klarerweise in ihrem Eigentum. 

13. Verschulden

13.1. Vorneweg drängt sich eine Klarstellung auf: Die Berufungsbeklagten 
bemängeln, dass nicht sie das Inventar am 12. September 2020 aus dem Mietobjekt 
weggeschafft hätten, sondern die D._____. Dazu ist zu sagen, dass am 
12. September 2020 der Berufungsbeklagte 2 der Präsident und der 
Berufungsbeklagte 1 das einzige Mitglied des Verwaltungsrates der D._____ waren 
(vgl. RG-act. II.1/22). Es trifft zwar durchaus zu, dass die D._____ eine von den 
Berufungsbeklagten zu unterscheidende Rechtspersönlichkeit hat. Trotzdem haben 
die Berufungsbeklagten – als Organe der D._____ – den Entscheid zur Räumung 
getroffen. Insoweit kann – ungenau – davon gesprochen werden, die 
Berufungsbeklagten hätten das Mietobjekt räumen lassen.

13.2. Die Berufungsklägerin macht geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht davon 
ausgegangen, dass die Berufungsbeklagten bei der Räumung des Mietobjekts am 
12. September 2020 keine Kenntnis des superprovisorischen Entscheids im 
Massnahmeverfahren gehabt hätten. Wie sich in Erwägung 12 gezeigt hat, muss 
davon ausgegangen werden, dass der damalige Rechtsvertreter der Mieterin am 
11. September 2020 vom superprovisorischen Entscheid Kenntnis nehmen konnte. 
Diese Kenntnis ist den Berufungsbeklagten als einzige Verwaltungsräte der Mieterin 
anzurechnen. Dass sie juristische Laien sind, hilft ihnen entgegen der Auffassung 
der Vorinstanz nicht, nachdem die Mieterin anwaltlich vertreten war und das Wissen 
des Anwalts der Mieterin und damit den Berufungsbeklagten anzurechnen war. Die 
Vorinstanz ist folglich zu Unrecht davon ausgegangen, die Berufungsbeklagten 
hätten im Zeitpunkt der Räumung des Mietobjekts vom superprovisorischen 
Entscheid nichts gewusst. Wussten sie aber, was die Vorinstanz superprovisorisch 
angeordnet hatte, dann mussten sie zumindest damit rechnen, dass das Eigentum 
an den Gegenständen der Anfangsinvestitionen bei der Berufungsklägerin liegen 
könnte. Wenn sie in dieser Situation nicht von der Mitnahme dieser Gegenstände 
Abstand nahmen, nahmen sie in Kauf, durch die Wegnahme der Gegenstände das 
Eigentumsrecht der Berufungsklägerin zu verletzen. Es ist ihnen mithin zumindest 
Eventualvorsatz anzurechnen.

Dabei ist ein weiteres Mal darauf hinzuweisen, dass es – entgegen der Auffassung 
der Vorinstanz – nicht um die Frage der rechtsgültigen Zustellung der 
superprovisorischen Verfügung geht. Vielmehr geht es um das Wissen der 

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Berufungsbeklagten im Zeitpunkt der Räumung. Auch wenn die superprovisorische 
Verfügung am 11. September 2020 nicht formgültig zugestellt werden konnte, so 
hätte der damalige Rechtsvertreter der Mieterin doch vom Inhalt der 
superprovisorischen Verfügung Kenntnis erlangen können. Gemäss Treu und 
Glauben musste er sogar Kenntnis davon nehmen und diese Kenntnis ist den 
Berufungsbeklagten als Verwaltungsräte der Mieterin anzurechnen. Die Kenntnis 
des Inhalts der superprovisorischen Verfügung aber genügte, um eine Annahme, 
selbst eine Überzeugung der Berufungsbeklagten, die Mieterin sei Eigentümerin 
des Inventars geworden, zu entkräften bzw. zu erschüttern. Die Berufungsbeklagten 
mussten erhebliche Zweifel an ihrer Annahme oder allenfalls Überzeugung haben, 
nachdem die Berufungsklägerin im Rahmen des Massnahmeverfahrens für den 
Erlass der superprovisorischen Verfügung ihr Eigentumsrecht an den 
Gegenständen hatte glaubhaft machen müssen. Dass das Gericht die 
superprovisorische Verfügung erliess, zeigte darum klar, dass der Anspruch der 
Berufungsklägerin nicht von vornherein unsinnig war, wie die Berufungsbeklagten 
es behaupteten. Sie mussten vielmehr damit rechnen, dass die Gegenstände der 
Anfangsinvestitionen im Eigentum der Berufungsklägerin standen. Diese reelle 
Möglichkeit aber genügt, um den Berufungsbeklagten zumindest Eventualvorsatz 
anzulasten.

13.3. Selbst wenn die Berufungsbeklagten im Zeitpunkt der Räumung am 
12. September 2020 vom Inhalt der superprovisorischen Verfügung keine Kenntnis 
gehabt hätten, so ist doch unbestritten, dass die superprovisorische Verfügung am 
14. September 2020 rechtsgültig zugestellt werden konnte. Die Berufungsbeklagten 
erhielten damit spätestens am 14. September 2020 vom möglichen Eigentumsrecht 
der Berufungsklägerin Kenntnis. Trotzdem weigerten sie sich mit dem Argument, 
das Eigentum liege bei der Mieterin, die Gegenstände ins Mietobjekt 
zurückzubringen, nachdem die Berufungsklägerin sie dazu am 21. September 2020 
aufgefordert hatte (vgl. RG-act. II.1/18, E-Mail vom 23. September 2020, 15:27 Uhr, 
und II.1/19). Mit dieser Weigerung nahmen sie in Kauf, das Eigentumsrecht der 
Berufungsklägerin zu verletzen, nachdem sie davon ausgehen mussten, dass die 
Gegenstände tatsächlich im Eigentum der Berufungsklägerin stehen könnten. Ein 
Eventualvorsatz wäre den Berufungsbeklagten mithin auch aufgrund dieses 
Verhaltens anzulasten.

13.4. Lediglich der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass es den 
Berufungsbeklagten nicht helfen würde, wenn sie während des Mietverhältnisses 
tatsächlich vom Eigentum der Mieterin an den Anfangsinvestitionen ausgegangen 
wären. Entscheidend ist einzig, was sie im Moment der Räumung des Mietobjektes 

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bzw. im Zeitpunkt der Rückforderung der Gegenstände durch die Berufungsklägerin 
annehmen durften bzw. wovon sie ausgehen mussten. Dass sie im Übrigen 
tatsächlich von Eigentum der Mieterin ausgegangen sein sollen, liesse sich – 
entgegen den Ausführungen der Vorinstanz – nicht aus der Mitversicherung des 
Inventars in den Poolpolicen der Untermieterin ableiten (RG-act. III.2/1). Denn die 
Berufungsbeklagten haben im vorinstanzlichen Verfahren mehrfach darauf 
hingewiesen, dass sie mehr Inventar in das Mietobjekt verbracht hätten, als die 
Berufungsklägerin in der Klage aufführe (vgl. z.B. RG-act. I.3 Rz. 27.4, 29.4 und 
29.7, RG-act. I.7 Rz. 9.7, 16 und 28). Die Mitversicherung kann daher ohne 
Weiteres allein das Inventar abgedeckt haben, das die Mieterin ausserhalb der 
Anfangsinvestitionen ins Mietobjekt gebracht hat.

13.5. Zu Recht weist die Berufungsklägerin im Weiteren darauf hin, dass die Vor-
instanz Fahrlässigkeit hätte prüfen müssen, wenn sie Vorsatz nicht als gegeben 
erachtete. Die Berufungsklägerin war entgegen den Ausführungen der Vorinstanz 
nicht verpflichtet, einen Mangel an Sorgfalt explizit zu belegen. Vielmehr hätte die 
Vorinstanz, wenn sie Vorsatz und Eventualvorsatz ausschloss, von sich aus prüfen 
müssen, ob das von der Berufungsklägerin monierte Verhalten der 
Berufungsbeklagten als fahrlässig einzustufen war. Denn beweisen muss eine 
Partei einzig behauptete Tatsachen, die Subsumption hingegen ist Aufgabe des 
Gerichts.

13.6. Was die Berufungsbeklagten dagegen vorbringen, hilft nicht.

13.6.1. Entgegen den Ausführungen der Berufungsbeklagten hat die 
Berufungsklägerin im vorinstanzlichen Verfahren genügende Behauptungen 
bezüglich der superprovisorischen Verfügung aufgestellt (vgl. RG-act. I.1 Rz. 24).

13.6.2. Es ist bereits einlässlich festgestellt worden, dass der damalige 
Rechtsvertreter der Mieterin am 11. September 2020 die superprovisorische 
Verfügung zur Kenntnis nehmen konnte und musste. Auch wenn die 
Berufungsbeklagten im Übrigen lediglich gewusst hätten, dass eine 
superprovisorische Verfügung ergangen war, was sie schon allein aufgrund des 
Anrufs der Vorinstanz beim damaligen Rechtsvertreter der Mieterin, deren 
Verwaltungsräte sie waren, am Nachmittag des 11. September 2020 wissen 
mussten (das Wissen des damaligen Rechtsvertreters ist ihnen anzurechnen), 
deren Inhalt aber nicht gekannt hätten, so hätten sie doch klarerweise davon 
ausgehen müssen, dass ihre Ankündigung, das Mietobjekt nach Ablauf der von 
ihnen auf den 11. September 2020 gesetzten Frist zu räumen, das Gesuch der 
Berufungsklägerin um (superprovisorischen) Erlass vorsorglicher Massnahmen 

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veranlasst hatte, weshalb klar war, dass es in der superprovisorischen Verfügung 
um Gegenstände gehen musste, die die Mieterin am 12. September 2020 aus dem 
Mietobjekt zu entfernen plante. Auch ohne Kenntnis des genauen Inhalts der 
superprovisorischen Verfügung mussten sie davon ausgehen, dass der Mieterin die 
Entfernung bestimmter Gegenstände untersagt würde, ansonsten es keinen Sinn 
gemacht hätte, die Verfügung superprovisorisch zu erlassen. Die 
Berufungsbeklagten mussten folglich davon ausgehen, dass die Mieterin mit der 
Wegnahme gewisser Gegenstände das Eigentumsrecht der Berufungsklägerin 
verletzen könnte, das jene im Massnahmeverfahren offenbar erfolgreich glaubhaft 
gemacht hatte, ansonsten keine superprovisorische Verfügung ergangen wäre. Das 
nahmen sie offensichtlich in Kauf, nachdem sie die Räumung trotz ihres Wissens 
durchführten. Sie handelten zumindest eventualvorsätzlich.

Wie gesehen wäre auf Eventualvorsatz zudem aus ihrem Verhalten anlässlich der 
Rückforderung der Gegenstände durch die Berufungsklägerin zu schliessen, als die 
Berufungsbeklagten den Inhalt der superprovisorischen Verfügung klarerweise 
kannten und die Gegenstände trotzdem nicht zurückbrachten.

13.6.3. Was sich genau am Tag der Räumung abspielte, ob der superprovisorische 
Entscheid der Räumungsequipe vorgezeigt und ob Rücksprache mit den 
Berufungsbeklagten genommen wurde, kann unter diesen Umständen offen 
bleiben. Ebenso wenig muss auf das Schreiben des damaligen Rechtsvertreters der 
Mieterin vom 17. Juli 2020 (RG-act. II.1/13) zurückgegriffen werden, weshalb es 
keine Rolle spielt, ob die Berufungsklägerin ihre Behauptungen dazu bereits im 
vorinstanzlichen Verfahren eingebracht hat. Die Berufungsbeklagten sind aber doch 
immerhin darauf hinzuweisen, dass im Berufungsverfahren Beweise, die von der 
Vorinstanz bereits abgenommen worden sind, nicht nochmals zum Beweis 
angeboten werden müssen. Vielmehr stellt die Berufungsinstanz im Allgemeinen 
auf jene Beweise ab, die die Vorinstanz abgenommen hat, und es wird im 
Berufungsverfahren nur ausnahmsweise ein Beweisverfahren durchgeführt, denn 
in aller Regel handelt es sich beim Berufungsverfahren um einen reinen 
Aktenprozess (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_13/2019 vom 9. August 2019 E. 
6.1 mit Hinweisen).

13.6.4. Die Feststellung der Berufungsbeklagten, es handle sich beim Schreiben 
der Berufungsklägerin vom 27. Juli 2020 (RG-act. II.1/14) um den brieflichen 
Austausch im Rahmen von Vergleichsverhandlungen, erscheint wenig glaubhaft. 
Vor allem wäre dies zweifellos bereits im vorinstanzlichen Verfahren vorgebracht 
worden, als die Berufungsbeklagten anwaltlich vertreten waren, wenn dem so wäre. 
Nicht jedes Schreiben von Rechtsanwälten, das einen oder mehrere strittige Punkte 

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betrifft, ist automatisch als Teil von Vergleichsverhandlungen zu sehen. Im 
Schreiben vom 27. Juli 2020 ist denn auch kein Wille erkennbar, einen Kompromiss 
zu finden bzw. der Mieterin entgegenzukommen (RG-act. II.1/14), was für eine 
Vergleichsverhandlung aber zweifellos nötig wäre. Dasselbe wäre im Übrigen zum 
Schreiben des Rechtsvertreters der Mieterin vom 17. Juli 2020 zu sagen (RG-
act. II.1/13), auf welches der Rechtsvertreter der Berufungsklägerin mit seinem 
Schreiben vom 27. Juli 2020 geantwortet hat.

13.6.5. Schliesslich ist bezüglich der Fahrlässigkeit auf das bereits Gesagte 
hinzuweisen: Fahrlässigkeit würde sich auf dieselben Umstände stützen, die bereits 
für die Beantwortung der Frage des Vorsatzes bzw. Eventualvorsatzes geprüft 
worden sind. Ob die Berufungsklägerin in diesem Zusammenhang neue 
Behauptungen aufgestellt habe, die nicht zu hören seien, wie es die 
Berufungsbeklagten geltend machen, kann offen gelassen werden, nachdem 
bereits Eventualvorsatz als gegeben erachtet werden muss. 

13.7. Aus dem Dargelegten erhellt, dass die Berufungsbeklagten bereits am 
11. September 2020 Kenntnis vom superprovisorischen Entscheid der Vorinstanz 
hatten. Ebenso hat sich gezeigt, dass sie aufgrund dieses Wissens davon ausgehen 
mussten, dass das Eigentum an den Gegenständen der Anfangsinvestitionen bei 
der Berufungsklägerin liegen könnte. Dies würde selbst dann zutreffen, wenn sie 
den genauen Inhalt der superprovisorischen Verfügung nicht gekannt haben sollten. 
Mussten sie aber damit rechnen, dass das Eigentum an den Gegenständen bei der 
Berufungsklägerin liegen konnte, so nahmen sie mit der Räumung am 
12. September 2020 und der dabei erfolgenden Mitnahme der Gegenstände in 
Kauf, das Eigentumsrecht der Berufungsklägerin zu verletzen. Selbst wenn sie von 
der superprovisorischen Verfügung erst am 14. September 2020 Kenntnis erhalten 
hätten, hätten sie mit ihrer Weigerung, die mitgenommenen Sachen ins Mietobjekt 
zurückzubringen, in Kauf genommen, das Eigentumsrecht der Berufungsklägerin zu 
verletzten. Damit ist ihnen so oder anders ein Eventualvorsatz und somit ein 
Verschulden anzurechnen. Der angefochtene Entscheid erweist sich in diesem 
Punkt als fehlerhaft und ist insoweit aufzuheben.

14. Schadenersatz, solidarische Haftbarkeit

14.1. Nachdem bezüglich der Berufungsbeklagten alle Voraussetzungen einer 
ausservertraglichen Haftung gemäss Art. 41 OR erfüllt sind (Schaden, 
Widerrechtlichkeit, adäquater Kausalzusammenhang, Verschulden), sind die 
Berufungsbeklagten für den Schaden, der der Berufungsklägerin durch das 
Entfernen der Gegenstände der Anfangsinvestitionen aus dem Mietobjekt 

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entstanden ist, grundsätzlich haftbar. Da das Verhalten der Berufungsbeklagten 
offensichtlich als im Rahmen ihrer Aufgaben als Organe der Mieterin erfolgend zu 
beurteilen ist, haften sie solidarisch mit der Mieterin (vgl. Art. 55 Abs. 3 ZGB und 
Erwägung 14.2). Mit dieser Frage setzen sich die Parteien im Berufungsverfahren 
nicht auseinander, insbesondere erheben die Berufungsbeklagten keine Rügen. 
Auch bezüglich der Höhe des Schadenersatzes, den die Vorinstanz errechnet hat, 
äussern sich die Parteien im Berufungsverfahren nicht und bringen keine Rügen 
vor. Damit bleibt es bei dem von der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid 
festgestellten Schaden und der daraus resultierenden Höhe des der 
Berufungsklägerin von der Mieterin und den Berufungsbeklagten solidarisch 
geschuldeten Schadenersatzes.

14.2. Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid die Haftbarkeit der Mieterin 
bejaht. Eine dagegen erhobene Berufung der Mieterin weist das Obergericht des 
Kantons Graubünden mit heutigem Urteil ZR2 24 40 ab. Es steht damit fest, dass 
neben den Berufungsbeklagten die Mieterin für den der Berufungsklägerin 
verursachten Schaden in Höhe von CHF 123'137.50 (zzgl. Zins) solidarisch haftbar 
ist. Um diese Tatsache klar auszuweisen, wird die Ziffer 1 des Dispositivs des 
angefochtenen Entscheids, welche allein eine Verurteilung der Mieterin zur Zahlung 
von Schadenersatz enthält, aufgehoben und im Dispositiv des vorliegenden Urteils 
neu formuliert.

15. Zwischenfazit

Aus dem Dargelegten erhellt, dass sowohl ein Schaden als auch die 
Widerrechtlichkeit und ein adäquater Kausalzusammenhang von der Vorinstanz zu 
Recht bejaht worden sind. Das Verschulden der Berufungsbeklagten hat die 
Vorinstanz jedoch zu Unrecht als nicht nachgewiesen erachtet. Entgegen dem 
angefochtenen Entscheid ist daher von einer Haftbarkeit der Berufungsbeklagten 
auszugehen. Mit Bezug auf die von der Vorinstanz festgestellte Höhe des 
Schadenersatzes erheben weder die Berufungsbeklagten noch die 
Berufungsklägerin Rügen und zu der solidarischen Haftbarkeit äussern sich die 
Parteien nicht. Weiterungen dazu erübrigen sich daher.

16. Fazit

Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid die Haftbarkeit der 
Berufungsbeklagten zu Unrecht verneint. Der vorinstanzliche Entscheid ist in 
diesem Punkt aufzuheben, die Klage der Berufungsklägerin gegen die 
Berufungsbeklagten ist im Umfang des von der Vorinstanz festgestellten Schadens 

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gutzuheissen und die Berufungsbeklagten sind zur Bezahlung des 
Schadenersatzes in Solidarität mit der Mieterin zu verpflichten. Die Berufung ist 
vollumfänglich gutzuheissen.

17. Prozesskosten des vorinstanzlichen Verfahrens

17.1. Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie auch 
über die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO). 
Bezüglich der Prozesse zwischen der Berufungsklägerin und den 
Berufungsbeklagten hat sich vorliegend gezeigt, dass die Berufungsbeklagten für 
den von der Vorinstanz festgestellten Schaden zusammen mit der Mieterin 
solidarisch haftbar sind. Die Berufungsklägerin hat gemäss Klage verlangt, die 
Mieterin und die Berufungsbeklagten "seien solidarisch zu verpflichten, der 
[Berufungsklägerin] den Betrag von CHF 271'451.65 (zzgl. MwSt. und 5 % Zins seit 
Rechtshängigkeit) zu bezahlen" (RG-act. I.1, S. 3 Ziff. I.2). Unter Berücksichtigung 
der geltend gemachten Mehrwertsteuer hat die Berufungsklägerin eine Forderung 
von CHF 292'353.40 eingeklagt. Daran ändert nichts, dass die Berufungsklägerin 
den eingeklagten Betrag in der Replik herabgesetzt hat, indem sie die Forderung 
reduziert und die Mehrwertsteuer gänzlich weggelassen hat (RG-act. I.5, S. 3 Ziff. 
I.3). Dies ist vielmehr als teilweiser Klagerückzug zu werten und insoweit gilt die 
Berufungsklägerin als unterliegende Partei (Art. 106 Abs. 1 ZPO), was der 
Vollständigkeit halber auch im Dispositiv zu vermerken ist (vgl. Art. 241 Abs. 3 
ZPO). Von der Vorinstanz als Schadenersatz zugesprochen erhalten hat die 
Berufungsklägerin CHF 123'137.50 (zzgl. Zins zu 5 % seit dem 22. Dezember 
2020). Damit hat sie in Bezug auf diese Forderung (Schadenersatz Rückgabe 
Mietobjekt) insgesamt zu 42 % obsiegt. Nachdem die Kosten des vorinstanzlichen 
Verfahrens nach dem Ausgang des Verfahrens zu verteilen sind, da keine Partei 
vollständig obsiegt hat (Art. 106 Abs. 2 ZPO), gehen daher 58 % der Prozesskosten 
des vorinstanzlichen Verfahrens betreffend die vorliegenden Parteien zulasten der 
Berufungsklägerin, während die Berufungsbeklagten je 21 % zu tragen haben. 

17.2. Bezüglich der Höhe der vorinstanzlichen Gerichtskosten drängen sich zudem 
folgende Bemerkungen auf: Die Berufungsklägerin hat mit ihrer Klage neben den 
Berufungsbeklagten auch die D._____ als Mieterin betreffend Schadenersatz 
(Rückgabe der Mietsache) ins Recht gefasst. Werden mehrere Personen 
gemeinsam beklagt, ohne dass sie an einem Rechtsverhältnis beteiligt sind, über 
das nur mit Wirkung für alle entschieden werden kann, so handelt es sich um eine 
einfache passive Streitgenossenschaft (Art. 71 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 70 Abs. 1 
ZPO). Bei einfacher passiver Streitgenossenschaft findet zwischen dem Kläger und 
jedem einfachen Streitgenossen ein eigener, unabhängiger Prozess statt. Dass 

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diese Prozesse in einem Verfahren zusammengefasst werden, dient der 
Prozessökonomie, ändert aber nichts daran, dass es sich um eigenständige 
Prozesse handelt. Die Vorinstanz hat die Klage der Berufungsklägerin gegen alle 
Beklagten in einem einzigen Entscheid beurteilt und sie hat auch die 
Gerichtskosten, welche sie gesamthaft auf CHF 9'500.00 festgesetzt hat, 
gemeinsam verlegt. Dabei hat sie nicht berücksichtigt, dass grundsätzlich drei 
Prozesse geführt worden sind, und sie hat die Gerichtskosten nicht auf die 
einzelnen Prozesse aufgeteilt. Nachdem die Mieterin selbständig Berufung gegen 
den vorinstanzlichen Entscheid führt, soweit dieser die Klage der Berufungsklägerin 
gegen die Mieterin betrifft (vgl. Berufungsverfahren ZR2 24 40), und es vorliegend 
allein um die Klage(n) der Berufungsklägerin gegen die Berufungsbeklagten geht, 
ist eine Aufteilung der Gerichtskosten auf die verschiedenen Prozesse jedoch 
notwendig. Diese nimmt das Obergericht in pflichtgemässem Ermessen vor. Unter 
Berücksichtigung des Aufwandes, den die einzelnen Prozesse verursacht haben, 
erscheint es gerechtfertigt, für die Verfahren zwischen der Berufungsklägerin und 
den Berufungsbeklagten insgesamt CHF 4'500.00 der vorinstanzlichen 
Gerichtskosten, also je CHF 2'250.00 pro Verfahren, zu veranschlagen. Diese 
Gerichtskosten haben wie gesehen die Berufungsklägerin zu 58 % oder 
CHF 2'610.00 und die Berufungsbeklagten je zu 21 % oder CHF 945.00 zu tragen. 
Die Gerichtskosten werden gesamthaft mit dem von der Berufungsklägerin 
geleisteten Kostenvorschuss in Höhe von CHF 9'000.00 verrechnet, wobei zu 
berücksichtigen ist, dass von diesem Kostenvorschuss bereits die Gerichtskosten 
für das Verfahren zwischen der Berufungsklägerin und der Mieterin in Höhe von 
CHF 5'000.00 gedeckt werden (vgl. Berufungsverfahren ZR2 24 40), so dass für 
das Verfahren zwischen der Berufungsklägerin und den Berufungsbeklagten ein 
Restbetrag des Kostenvorschusses von CHF 4'000.00 verbleibt. Dieser ist mit den 
Gerichtskosten von CHF 4'500.00 zu verrechnen. Den Fehlbetrag von CHF 500.00 
haben die Berufungsbeklagten dem Kanton Graubünden im Umfang von je 
CHF 250.00 zu bezahlen (es ist davon auszugehen, dass die Berufungsklägerin mit 
ihrem Kostenvorschuss ihren gesamten Anteil an den Gerichtskosten abgegolten 
hat). Die Berufungsbeklagten haben zudem der Berufungsklägerin unter 
solidarischer Haftbarkeit den Gerichtskostenvorschuss im Betrag von CHF 1'390.00 
(CHF 4'000.00 ./. CHF 2'610.00) zu ersetzen (vgl. aArt. 111 Abs. 2 ZPO). 

17.3.1. Mit Bezug auf die Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren 
ist festzuhalten, dass die Kosten der Parteien ebenso dem Ausgang des Verfahrens 
entsprechend zu verteilen sind. Die Berechnung der Parteientschädigung erfolgt 
nach der sog. Quoten- bzw. Bruchteilsverrechnungsmethode. Nach letzterer wird 
zunächst das anteilsmässige Unterliegen und Obsiegen ermittelt. Die Bruchteile 

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bzw. Quoten des jeweiligen Obsiegens beider Parteien werden sodann gegenseitig 
verrechnet. Die mehrheitlich obsiegende Partei erhält als Parteientschädigung 
schliesslich die mit der Differenz der verrechneten Bruchteile bzw. Quoten 
multiplizierte Honorarforderung (vgl. Urteil des Obergerichts des Kantons 
Graubünden SBK 24 105 vom 17. März 2025 E. 4.2 mit Hinweisen). Vorliegend hat 
sich gezeigt, dass die Berufungsklägerin mit ihrer Klage betreffend die 
Berufungsbeklagten zu 42 % durchgedrungen ist, so dass die Berufungsbeklagten 
mit 58 % obsiegen. Die Berufungsklägern hat mithin den Berufungsbeklagten 16 % 
(58 % ./. 42 %) ihres notwendigen Aufwands zu ersetzen. 

17.3.2. Die Berufungsbeklagten haben vorinstanzlich drei Honorarnoten 
eingereicht. Darin machen sie einen Aufwand von insgesamt CHF 238'285.75 
geltend (RG-act. VI.7). Dies liegt weit über dem, was sich vernünftigerweise 
vertreten lassen würde. Offensichtlich kann auf die Honorarnoten nicht abgestellt 
werden. Zu den Honorarnoten ist zudem Folgendes festzuhalten:

17.3.2.1. Die (zeitlich) erste Honorarnote für die Zeit bis zum 31. Dezember 2021 ist 
an die Untermieterin gerichtet (RG-act. VI.7). Aus der Honorarnote ist weder 
ersichtlich, ob es sich um Aufwand für eine Rechtsvertretung handelt, noch was 
konkret abgerechnet worden ist. Mit dieser Honorarnote wird kein im 
vorinstanzlichen Verfahren ersetzbarer Aufwand nachgewiesen.

17.3.2.2. Die (zeitlich) zweite Honorarnote betrifft den Rechtsvertreter der 
Berufungsbeklagten und umfasst den Zeitraum vom 14. Februar 2022 bis zum 
20. Dezember 2023 (RG-act. VI.7). Schon die ersten Eintragungen zeigen, dass 
darin auch Aufwendungen aus den Strafverfahren enthalten sind. Diese können im 
vorliegenden Zivilverfahren nicht geltend gemacht werden. Hinzu kommt, dass auch 
keine Unterscheidung getroffen worden ist bezüglich der D._____, die eine Zeit lang 
ebenfalls vom Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten vertreten worden ist, und der 
Vertretung der Berufungsbeklagten. Nachdem die Honorarnote beinahe 200 
Eintragungen enthält, ist es nicht an der Berufungsinstanz, die verschiedenen 
Eintragungen den einzelnen Verfahren zuzuweisen und die Kosten 
zusammenzustellen, die für das vorliegende Zivilverfahren angefallen sein könnten. 
Auf die Honorarnote kann nicht abgestellt werden.

17.3.2.3. Die (zeitlich) dritte Honorarnote umfasst den Zeitraum vom 24. Januar 
2024 bis zum 2. April 2024. Sieht man diese durch, so fällt auf, dass zwei 
verschiedene Stundenansätze verwendet worden sind. Derjenige des 
Rechtsvertreters der Berufungsbeklagten beträgt CHF 550.00 und ist durch die 
Einlage der Honorarvereinbarung nachgewiesen (RG-act. VI.7). Gemäss Art. 3 

33 / 38

Abs. 1 HV (BR 310.250) gilt im Kanton Graubünden jedoch ein Stundenansatz 
zwischen CHF 210.00 und CHF 270.00 als üblich. Wird eine Honorarvereinbarung 
mit einem höheren Stundenansatz eingereicht, wird dieser auf den maximal 
üblichen Stundenansatz von CHF 270.00 reduziert. Für Arbeiten des 
Rechtsvertreters der Berufungsbeklagten wird daher mit dem reduzierten 
Stundenansatz gerechnet. Der zweite Stundenansatz, der in der Honorarnote 
verwendet wird, beträgt CHF 250.00. Es wird nicht klar, welche Person(en?) diese 
Arbeiten erbracht hat, jedoch zeigt die Honorarnote, dass es sich nicht um den 
Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten gehandelt haben kann. Ebenso wenig aber 
kann es eine juristische Mitarbeiterin/ein juristischer Mitarbeiter gewesen sein, 
deren Stundenansatz gemäss Honorarvereinbarung durchschnittlich CHF 300.00 
betragen würde (RG-act. VI.7). Damit kann nicht überprüft werden, ob der 
verwendete Stundenansatz von CHF 250.00 gerechtfertigt wäre. Die Honorarnote 
lässt sich folglich über weite Strecken nicht überprüfen, weshalb nicht auf sie 
abgestellt werden kann. Dieselbe Problematik würde im Übrigen auch die (zeitlich) 
zweite Honorarnote betreffen, in welcher ebenso Arbeiten des Rechtsvertreters der 
Berufungsbeklagten sowie einer dritten Person abgerechnet worden sind. Insofern 
könnte auch aus diesem Grund auf die (zeitlich) zweite Honorarnote nicht abgestellt 
werden.

17.3.3. Nachdem keine verwendbaren Honorarnoten vorliegen, hat das Gericht 
den Aufwand nach pflichtgemässem Ermessen zu schätzen. Dabei ist zu 
berücksichtigen, dass nur ein angemessener und erforderlicher Aufwand vergütet 
werden kann (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 2 HV). Im vorinstanzlichen Verfahren haben die 
Berufungsbeklagten zwei Rechtsschriften erstattet (Klageantwort und Duplik). Für 
die Klageantwort veranschlagt das Gericht 25 Stunden, für die Duplik 15 Stunden. 
Dies auch im Vergleich zu den von der Berufungsklägerin und der Mieterin 
abgerechneten Kosten für Klage und Replik bzw. Klageantwort und Duplik (RG-act. 
VI.6 und VI.8). Dann haben die Berufungsbeklagten ein Gesuch um Erlass einer 
Zwischenverfügung gestellt. Der Aufwand für dieses Gesuch kann jedoch nicht als 
erforderlich anerkannt werden. Gemäss Art. 237 Abs. 1 ZPO kann das Gericht 
einen Zwischenentscheid treffen, wenn durch abweichende oberinstanzliche 
Beurteilung sofort ein Endentscheid herbeigeführt und so ein bedeutender Zeit- oder 
Kostenaufwand gespart werden kann. Es ist nicht ersichtlich, wie vorliegend durch 
einen Zwischenentscheid über die Haftungsvoraussetzung der Widerrechtlichkeit 
ein bedeutender Aufwand an Zeit und Kosten hätte eingespart werden können. Die 
Berufungsbeklagten haben dies in ihrem Gesuch mit dem schlichten Hinweis 
begründet, wenn die Widerrechtlichkeit verneint würde, würde das Verfahren 
vereinfacht und damit ein erheblicher Zeit- und Kostenaufwand für alle Beteiligten 

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eingespart (RG-act. I.9 S. 6 unten). Im Zeitpunkt, als die Berufungsbeklagten das 
Gesuch gestellt haben, waren alle Rechtsschriften bereits erstattet und das 
Beweisverfahren, abgesehen von den für die Hauptverhandlung vorbehaltenen 
Parteibefragungen, abgeschlossen. Das Verfahren war spruchreif. Wo in dieser 
Situation ein erheblicher Gewinn an Zeit und Kosten erfolgen sollte, wenn ein 
Zwischenentscheid über die Widerrechtlichkeit ergehen würde, ist nicht ersichtlich 
und wurde von den Berufungsbeklagten bezeichnenderweise nicht näher 
begründet. Das Gesuch um Erlass eines Zwischenentscheides muss als von Beginn 
weg als aussichtlos angesehen werden. Das war schon aufgrund des Zeitpunkts 
offensichtlich. Die für das Gesuch geltend gemachten Kosten sind daher als nicht 
erforderlicher Aufwand zu beurteilen; sie sind nicht zu vergüten. Weiter war ein 
Plädoyer auszuarbeiten, wobei diesbezüglich gesagt werden muss, dass die 
Berufungsbeklagten ihren Standpunkt bereits in einem doppelten Schriftenwechsel 
eingehend hatten darlegen können. Es war daher nicht erforderlich, im Plädoyer 
weitreichende Ausführungen zu machen und rechtliche Abklärungen und 
Aktenstudium waren schon für die Rechtsschriften notwendig gewesen. Für die 
Erarbeitung des Plädoyers wird der angemessene Aufwand ermessensweise auf 
sechs Stunden festgesetzt. Schliesslich nahm der Rechtsvertreter der 
Berufungsbeklagten an der Hauptverhandlung teil. Nachdem der Rechtsvertreter 
sein Büro in der Stadt Zürich hat und die Hauptverhandlung knapp zwei Stunden 
gedauert hat (RG-act. VIII.1), erscheinen weitere sechs Stunden als angemessen. 
Für Kontakt und Besprechungen zwischen dem Rechtsvertreter und seinen 
Mandanten sowie dem Gericht und weiteren Personen werden insgesamt zehn 
Stunden angesetzt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Rechtsvertreter vor der 
Übernahme der Mandate in derselben Mietstreitsache schon eine Zeit lang die 
D._____ beraten und vertreten hatte und daher mit dem Sachverhalt und auch den 
sich stellenden Rechtsfragen vertraut war, was sich bei der notwendigen Instruktion 
auswirken musste. Insgesamt ergibt sich ein angemessener Aufwand von 62 
Stunden. Für die Berechnung der Mehrwertsteuer ist dieser Aufwand auf die Zeit 
vor und nach dem 1. Januar 2024 aufzuteilen, an welchem Datum der 
Mehrwertsteuersatz von 7.7 % auf 8.1 % erhöht worden ist. Auf die Zeit nach dem 
1. Januar 2024 fallen einzig die Erarbeitung des Plädoyers und die Teilnahme an 
der vorinstanzlichen Hauptverhandlung. Für beides war keine Instruktion durch die 
Mandantschaft mehr nötig, jedoch wird für den Kontakt zwischen dem 
Rechtsvertreter und den Berufungsbeklagten sowie dem Gericht für diese Zeit eine 
Stunde veranschlagt. Damit fallen 49 Stunden in die Zeit vor dem 1. Januar 2024 
und 13 Stunden in die Zeit danach. Unter Berücksichtigung des reduzierten 
Stundenansatzes von CHF 270.00, einer üblichen Spesenpauschale von 3 % sowie 
der jeweiligen Mehrwertsteuer ergibt sich ein angemessener Aufwand von 

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CHF 18'584.30. Davon hat die Berufungsklägerin 16 % oder CHF 2'973.50 zu 
übernehmen.

17.4. Aus Gründen der Klarheit ist die gesamte Ziffer 2 des Dispositivs des 
angefochtenen Entscheids von Amtes wegen aufzuheben und die Kostenverteilung 
der vorinstanzlichen Prozesskosten ist im Dispositiv des Berufungsurteils 
entsprechend den obigen Überlegungen festzuhalten.

18. Prozesskosten des Berufungsverfahrens

18.1. Nachdem die Berufung gutzuheissen ist, haben die Berufungsbeklagten als 
unterliegende Parteien die Prozesskosten des Berufungsverfahrens zu tragen 
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren ist gestützt 
auf Art. 11 Abs. 1 VGZ (BR 320.210) auf CHF 8'000.00 festzusetzen. Diese haben 
die Berufungsbeklagten solidarisch zu tragen.

Für Verfahren, die am 1. Januar 2025 rechtshängig waren, gilt Art. 111 ZPO in der 
altrechtlichen Fassung (Art. 407f ZPO e contrario), die vor dem 1. Januar 2025 galt. 
Demzufolge werden die Gerichtskosten mit den geleisteten Vorschüssen der 
Parteien verrechnet. Ein Fehlbetrag wird von der kostenpflichtigen Person 
nachgefordert (aArt. 111 Abs. 1 ZPO). Die kostenpflichtige Partei hat der anderen 
Partei die geleisteten Vorschüsse zu ersetzen sowie die zugesprochene 
Parteientschädigung zu bezahlen (aArt. 111 Abs. 2 ZPO).

Die Berufungsklägerin hat dem Obergericht einen Kostenvorschuss von 
CHF 10'000.00 geleistet. Die Gerichtskosten von CHF 8'000.00 sind damit zu 
verrechnen. Die restlichen CHF 2'000.00 werden der Berufungsklägerin durch das 
Obergericht erstattet. Die Berufungsbeklagten haben der Berufungsklägerin die 
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens in Höhe von CHF 8'000.00 unter 
solidarischer Haftbarkeit zu ersetzen (aArt. 106 Abs. 3 ZPO).

18.2. Zudem haben die Berufungsbeklagten die Berufungsklägerin für die Kosten 
der anwaltlichen Vertretung im Berufungsverfahren zu entschädigen. Da die 
Berufungsklägerin keine Honorarnote eingereicht hat, setzt die erkennende 
Kammer die Parteientschädigung nach pflichtgemässem Ermessen fest (Art. 105 
Abs. 2 ZPO und Art. 96 Abs. 1 ZPO; Art. 2 Abs. 1 HV). Zu berücksichtigen ist die 
Honorarvereinbarung vom 26. März 2022, mit welcher die Berufungsklägerin und 
ihre Rechtsvertreterin einen Stundenansatz von CHF 280.00 vereinbart haben (RG-
act. VI.6). Dieser ist auf den gemäss Honorarverordnung maximal üblichen 
Stundenansatz von CHF 270.00 zu reduzieren. In Anbetracht der sich stellenden 
Sach- und Rechtsfragen sowie unter Berücksichtigung des erforderlichen Aufwands 

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erscheint eine Entschädigung in Höhe von CHF 4'171.50, entsprechend 15 Stunden 
à CHF 270.00 und einer üblichen Spesenpauschale von 3 %, als angemessen. 
Mehrwertsteuer ist keine geschuldet, nachdem die Berufungsklägerin selbst 
mehrwertsteuerpflichtig ist und die Mehrwertsteuer, die sie ihrer Rechtsvertretung 
zu bezahlen hat, als Vorsteuer von ihrer eigenen Mehrwertsteuerschuld abziehen 
kann (vgl. Art. 28 MWSTG). Die Berufungsbeklagten sind demnach in Anwendung 
von Art. 106 Abs. 1 ZPO zu verpflichten, die Berufungsklägerin für das 
Berufungsverfahren unter solidarischer Haftpflicht in besagtem Umfang zu 
entschädigen (aArt. 106 Abs. 3 ZPO).

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Es wird erkannt:

1. Die Berufung wird gutgeheissen. 

2. Ziffer 1 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids des Regionalgerichts 
Plessur vom 15. April 2024 (Proz. Nr. 115-2021-28) wird aufgehoben und wie 
folgt neu gefasst:

2.1. [Gegenstand des Urteils ZR2 24 40]

2.2. Die D._____, B._____ und C._____ werden solidarisch verpflichtet, der 
A._____ AG den Betrag von CHF 123'137.50, zuzüglich Zins zu 5 % seit dem 
22. Dezember 2020, zu bezahlen.

2.3. Im Mehrbetrag wird die Klage abgewiesen, soweit das Verfahren nicht als 
durch Klagerückzug erledigt abgeschrieben wird.

3. Ziffer 2 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids des Regionalgerichts 
Plessur vom 15. April 2024 (Proz. Nr. 115-2021-28) wird von Amtes wegen 
aufgehoben und wie folgt neu gefasst:

3.1. Die erstinstanzlichen Gerichtskosten für das Verfahren zwischen der 
A._____ AG und B._____ sowie C._____ betragen CHF 4'500.00. Sie gehen 
im Umfang von CHF 2'610.00 zulasten der A._____ AG und im Umfang von 
je CHF 945.00 zulasten von B._____ und C._____.

Die Gerichtskosten werden mit dem von der A._____ AG geleisteten, nicht 
bereits im Berufungsverfahren ZR2 24 40 verwendeten Kostenvorschuss von 
CHF 4'000.00 verrechnet. Den Fehlbetrag von CHF 500.00 haben B._____ 
und C._____ im Umfang von je CHF 250.00 dem Kanton Graubünden zu 
bezahlen. 

B._____ und C._____ werden solidarisch verpflichtet, der A._____ AG den 
Kostenvorschuss in Höhe von CHF 1'390.00 zu ersetzen.

3.2. Die A._____ AG hat B._____ und C._____ für das erstinstanzliche Verfahren 
gemeinsam mit CHF 2'973.50 zu entschädigen.

3.3. Über die mit der Klage der A._____ AG gegen die D._____ 
zusammenhängenden Parteikosten wird im Berufungsverfahren ZR2 24 40 
entschieden.

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4. Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 8'000.00 gehen zulasten von 
B._____ und C._____ und werden mit dem von der A._____ AG geleisteten 
Kostenvorschuss in Höhe von CHF 10'000.00 verrechnet. Der Restbetrag 
von CHF 2'000.00 wird der A._____ AG durch das Obergericht erstattet.

B._____ und C._____ haben der A._____ AG den Kostenvorschuss in Höhe 
von CHF 8'000.00 in solidarischer Haftbarkeit zu ersetzen.

5. B._____ und C._____ haben der A._____ AG für das Berufungsverfahren 
eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 4'171.50 (inkl. Spesen) in 
solidarischer Haftbarkeit zu leisten.

6. [Rechtsmittelbelehrung] 

7. [Mitteilungen]