# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d79b310c-7caf-592a-9d2b-f69ebf86c3de
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-07-23
**Language:** de
**Title:** Handänderungssteuer
**Docket/Reference:** GR.2012.49
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_GR_2012_49_dp.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2012.49 

Entscheid 

 23. Juli 2013 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichterin Micheline Roth, Ersatzrichter 
Claude Treyer und Gerichtsschreiber Stefan Eichenberger 

Erbe des A ,    
gestorben am …., 
wohnhaft gewesen in B, nämlich:  

C ,    

vertreten durch lic.iur. Silver Borer,  
EBD Rechtsanwälte, 
Rämistrasse 46, 8001 Zürich,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrent,  

G e m e i n d e   D ,    

vertreten durch die Kommission für die Grundsteuern,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Handänderungssteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. 1. A sel. veräusserte im März 2002 sechs an der …..strasse sowie zwei an 

der ……strasse in der Gemeinde D gelegene Wiesengrundstücke, mit welchen je ein 
Achtel unselbstständiges Miteigentum an der Parzelle Kat.Nr.  …., …m2 Wiese an der 

…..strasse subjektiv dinglich verbunden war, sowie verschiedene Miteigentumsanteile 
an den Grundstücken Kat.Nrn.  (…m2 Wiese an der …..strasse) bzw. (…m2 Wiese an 

der …..strasse) an verschiedene Erwerber. 

2.  Anlässlich  der  öffentlichen  Beurkundung  der  jeweiligen  Kaufverträge  erhob 

das  zuständige  Grundbuchamt  im  Rahmen  der  vorläufigen  Einschätzung  gemäss  

§  232  Abs.  1  des  Steuergesetzes  vom  8.  Juni  1997  (StG)  auf  Basis  der  jeweiligen 

Kaufpreise  für  unüberbautes  Bauland  Handänderungssteuern  im  Gesamtbetrag  von  

Fr.  23'742.50.  Hiervon  entfiel  der  hälftige  Anteil  von  Fr.  11'871.25  auf  A  sel.  als  Ve-

räusserer  sämtlicher  Parzellen.  Dieser  Betrag  wurde  durch  das  zuständige  Grund-

buchamt bezogen. 

3.  Mit  Schreiben  vom  16.  April  2002  teilte  die  Kommission  für  Grundsteuern 

der Gemeinde D den Vertragsparteien der vorstehend genannten Landkäufe mit, dass 

sie sich die (definitive) Einschätzung gemäss § 232 Abs. 3 StG vorbehalte. 

4. Mit Entscheid vom 17. April 2012 beliess die Kommission für Grundsteuern 

der Gemeinde D den durch A sel. bzw. durch seinen einzigen Erben C (nachfolgend: 

der Pflichtige) zu tragenden hälftigen Anteil bei Fr. 11'871.25 entsprechend der vorläu-

figen Einschätzung des Grundbuchamts. Auf die Nacherhebung einer Handänderungs-

steuer auf  die jeweiligen Werkpreise  im  Sinn  der  sogenannten  Zusammenrechnungs-

praxis verzichtete die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde D. Sie begründete 

dies sinngemäss damit, dass eine solche Nacherhebung aufgrund der Einrede der (Ve-

ranlagungs-)Verjährung  schwierig  durchsetzbar  sei.  Die  Rückleistung  der  durch  das 

Grundbuchamt  bezogenen  Handänderungssteuer  von  Fr.  11'871.25  verweigerte  sie 

unter Hinweis auf Art. 120 Abs. 3 OR. 

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B.  Die  hiergegen  erhobene  Einsprache  vom  15.  Mai  2012,  in  welcher  der 

Pflichtige  die  Feststellung  der  fehlenden  Rechtskraft  der  Handänderungssteuerein-

schätzung  sowie  die  Rückerstattung  des  beim  Grundbuchamt  hinterlegten  Betrags 

samt Zins zufolge Eintritts der Veranlagungsverjährung gemäss § 215 StG beantragen 

liess), wies die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde D am 19. Juni 2012 ab. 

C. Mit Rekurs vom 13. Juli 2012 liess der Pflichtige seine bisherigen Anträge 

erneuern und zusätzlich die Festsetzung der Handänderungssteuern auf Fr. 0.- bean-

tragen.  Ein  Antrag  auf  Zusprechung  einer  Parteientschädigung  fehlte.  In  seiner  Be-

gründung wies der Pflichtige darauf hin, dass die Grundsteuerbehörde der Gemeinde 

D  in  der  Periode  zwischen  der  Mitteilung  des  Einschätzungsvorbehalts  vom  16.  April 

2002  und  dem  Einschätzungsentscheid  vom  19.  April  2012  betreffend  Handände-

rungssteuern  untätig  geblieben  sei,  weshalb  die  Veranlagungsverjährung  gemäss  

§ 215 i.V.m. § 130 Abs. 1 StG längst eingetreten sei. Die Veranlagungsverjährung ste-

he  dabei  nicht  nur  der  Einschätzung  der  Handänderungssteuer  auf  einem  allfälligen 

Werkpreisanteil,  sondern  der  Einschätzung  der  Handänderungssteuer  insgesamt  ent-

gegen.  Die Grundsteuerbehörde  der  Gemeinde  D  könne  mangels  rechtskräftiger  Ein-

schätzung auch keine Verrechnung der verjährten Handänderungssteuerforderung mit 

dem  Rückforderungsanspruch  des  Pflichtigen  erklären,  da  die  Steuerforderung  nie 

fällig gewesen sei und sich die beiden Forderungen daher zu keinem Zeitpunkt verre-

chenbar gegenüber gestanden hätten. Selbst bei Fälligkeit der Handänderungssteuer-

forderung  vor  Eintritt  der  Verjährung  schliesse  die  jüngere  Lehre  die  Möglichkeit  der 

Verrechnung durch das Gemeinwesen aus. Zudem stünde auch Art. 125 Ziff. 1 OR der 

Verrechnung  durch  das  Gemeinwesen  entgegen,  da  Verpflichtungen  zur  Rückgabe 

oder zum Ersatz hinterlegter Sachen nicht wider den Willen des Gläubigers durch Ver-

rechnung getilgt werden könnten. 

Die  Kommission  für  Grundsteuern  der  Gemeinde  D  schloss  in  ihrer  Rekurs-

antwort  vom  23.  August  2012  unter  Verweis  auf  die Erwägungen  des  Einspracheent-

scheids auf Abweisung des Rechtsmittels. 

Auf die Parteivorbringen wird – soweit rechtserheblich – in den nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

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Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  Vorliegend  ist  eine  Frage  von  grundsätzlicher  Bedeutung  zu  beantworten. 

Die Sache ist deshalb trotz des Streitwerts von weniger als Fr. 20'000.- vom Steuerre-

kursgericht in Dreierbesetzung zu entscheiden (§ 114 Abs. 3 StG). 

2. Vorab ist festzustellen, dass dem Pflichtigen gegen die definitive Einschät-

zung der Handänderungssteuer bzw. letztlich gegen den diesbezüglichen Einsprache-

entscheid der zuständigen kommunalen Grundsteuerbehörde auch dann das uneinge-

schränkte Rekursrecht zusteht, wenn er gegen die vorläufige Einschätzung durch das 

Grundbuchamt  keine  Einsprache  erhoben  hat  (Richner/Frei/Kaufmann,  Kommentar 

zum harmonisiertem Zürcher Steuergesetz, 1999, § 232 N 12). 

3.  Zwischen  den  Parteien  ist  primär  streitig,  welche  Wirkung  der  Eintritt  der 

Veranlagungsverjährung gemäss § 215 Abs. 1 StG im Verfahren der Einschätzung der 

Handänderungssteuer zeitigt. Diese Rechtsfrage ist – nach der Prüfung des tatsächli-

chen Eintritts der Veranlagungsverjährung – an erster Stelle zu klären. 

a) aa) Gemäss § 215 Abs. 1 Satz 1 StG verjährt das Recht, Grundsteuern zu 

veranlagen,  fünf  Jahre  nach  Ablauf  des  Jahres,  in  dem  die  Handänderung  stattfand. 

Die Gründe, welche bei der Veranlagungsverjährung zum Stillstand oder zur Unterbre-

chung der Verjährungsfristen führen, sind kraft Verweises in § 215 Abs. 2 StG in § 130 

Abs. 2 und 3 StG geregelt. 

bb) § 130 Abs. 3 lit. a StG sieht vor, dass die Veranlagungsverjährung durch 

jede auf Feststellung oder Geltendmachung der Steuerforderung gerichtete Amtshand-

lung,  die  einem  Steuerpflichtigen  zur  Kenntnis  gebracht  wird,  unterbrochen  wird  und 

damit neu zu laufen beginnt. 

cc) In den Akten finden sich keine Hinweise, dass die Kommission für Grund-

steuern  der  Gemeinde  D  nach  den  Mitteilungen  des  Einschätzungsvorbehalts  vom  

16.  April  2002  bis  zum Einschätzungsentscheid vom  19.  April  2012  Amtshandlungen, 

welche spezifisch auf die Feststellung oder Geltendmachung der Handänderungssteu-

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erforderung gerichtet gewesen wären, vorgenommen hat. Die Frage, ob in der  vorlie-

genden Konstellation, in welcher bei der Ermittlung der Handänderungssteuer die Zu-

sammenrechnung  der  jeweiligen  Landkaufpreise  mit  den  jeweiligen  Werkpreisen  zur 

Diskussion stand, auch die Mahnungen zur Einreichung der Grundstückgewinnsteuer-

erklärung(en) samt Werkverträge als Amtshandlungen auch auf Feststellung oder Gel-

tendmachung  der  Handänderungssteuerforderung  gewertet  werden  könnten,  kann 

offenbleiben Das Steuerrekursgericht hat in den rechtskräftig erledigten parallelen Re-

kursverfahren betreffend die Grundstückgewinnsteuer festgestellt, dass die fünfjährige 

relative Frist für  den Eintritt  der  Veranlagungsverjährung  nur  einmal  Ende Juli/Anfang 

August  2005  unterbrochen  worden  und  daher  die  Veranlagungsverjährung  Ende  Ju-

li/Anfang August 2010 eingetreten ist (StRG, 20. November 2012, 2 GR.2012.27  - 34, 

E. 4). 

dd) In einem ersten Schritt ist daher festzustellen, dass vorliegend die fünfjäh-

rige relative Veranlagungsverjährungsfrist am 1. Januar 2003 zu laufen begonnen und 

frühestens  am  31.  Dezember  2008,  spätestens  aber  Ende  Juli/Anfang  August  2010, 

geendet  hat.  Im  Zeitpunkt  des  Einschätzungsentscheids  der  Kommission  für  Grund-

steuern der Gemeinde D betreffend Handänderungssteuer vom 19. April 2012 war die 

Veranlagungsverjährung folglich bereits eingetreten. 

b)  Die  Kommission  für  Grundsteuern  der  Gemeinde  D  hat  dem  Eintritt  der 

Veranlagungsverjährung dahingehend Rechnung getragen, als sie von der Zusammen-

rechnung von Landpreis und Werkpreis als Bemessungsgrundlage für die Handände-

rungssteuer  abgesehen  und  lediglich  die  grundbuchamtliche  Steuerbemessung  auf-

grund  des  blossen  Landpreises  aus  dem  Jahr  2002  bestätigt  hat.  Eine  Wirkung  der 

Veranlagungsverjährung  auch  auf  die  vorläufige  Einschätzung  durch  das  Grundbuch-

amt  verneint  sie.  Der  Pflichtige  hingegen  verficht,  dass  sich  die  Veranlagungsverjäh-

rung auch auf die vorläufigen Einschätzungen des Grundbuchamts auswirken müsse, 

da  diese  zufolge  der  Einschätzungsvorbehalte  der  zuständigen  Gemeindebehörde 

niemals in Rechtskraft erwachsen seien. 

aa) Das in § 232 Abs. 1 und 3 StG geregelte Einschätzungsverfahren für die 

Handänderungssteuer  bezüglich  Handänderungen,  welche  im  Grundbuch  zur  Eintra-

gung gelangen, unterscheidet sich als amtliches Veranlagungsverfahren insofern vom 

gemischten Veranlagungsverfahren bei der ordentlichen Einschätzung der Staats- und 

Gemeindesteuern, als das als Einschätzungsbehörde agierende Grundbuchamt bereits 

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anlässlich  der  Anmeldung  von  sich  aus  eine  vorläufige  Einschätzung  der  Handände-

rungssteuer  vornimmt,  ohne  dass  es  einer  hinsichtlich  der  Steuerermittlung  spezifi-

schen selbstständigen Mitwirkung der steuerpflichtigen Person bedürfte (vgl. allgemein 

zum  amtlichen  Verfahren:  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  Zürcher 

Steuergesetz,  3.  A.,  2013,  Vorbemerkungen  zu  §§  132  -  142  N  8).  Die  vom  Grund-

buchamt vorzunehmende vorläufige Einschätzung ist dabei insofern stark formalisiert, 

als  es  keinen  Raum  für  ein  kontradiktorisches  Verfahren  bzw.  ein  Beweisverfahren 

lässt.  Vielmehr  muss  das  Grundbuchamt  jeden  eintragungspflichtigen  Vorgang  –  so 

insbesondere wie vorliegend jede zivilrechtliche Handänderung an einem Grundstück – 

zum  Anlass  nehmen,  sofort  die  Handänderungssteuer  aufgrund  des  zwischen  den 

Kaufparteien vereinbarten und beurkundeten Kaufpreises für das Grundstück bzw. des 

Entgelts 

für  Belastungen  mit  privatrechtlichen  Dienstbarkeiten  oder  öffentlich-

rechtlichen  Eigentumsbeschränkungen  zu  erheben  und  zu  beziehen.  Dies  gilt  jeden-

falls  dann,  wenn  –  wie vorliegend  –  in diesem  Zeitpunkt  eine  Berufung  auf  Steuerbe-

freiungsgründe gemäss § 229  StG fehlt  (vgl.  Entscheid des  Verwaltungsgerichts  vom 

20. November 1970 zu §§ 183 des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951, SR 47/1970). 

Diese dem Grundbuchamt übertragene (vorläufige) Einschätzungskompetenz 

entspricht  dem  Wesen  der  Handänderungssteuer  als  grundsätzlich  schlicht  aufgrund 

des beurkundeten Kaufpreises/Entgelts zu erhebenden Rechtsverkehrssteuer. Mit der 

grundbuchamtlichen (vorläufigen) Einschätzung wird gewissermassen der einzig durch 

den  beurkundeten  Kaufpreis/Entgelt  definierte  Sockel  der  Handänderungssteuer  in 

einem  einfachen  Verfahren  festgesetzt.  Die  mangels  fristgerechter  Intervention  des 

Steuerpflichtigen  (Einsprache  gemäss  §  232  Abs.  2  StG)  bzw.  der  Gemeinde  (Ein-

schätzungsvorbehalt gemäss  § 232  Abs.  3  StG)  eintretende  Rechtskraft  der  Handän-

derungssteuereinschätzung dient einer raschen und effizienten definitiven Steuererhe-

bung bei den Grundbuchämtern als Quelle des einschlägigen Rechtsverkehrs. 

bb) Behält sich die Gemeinde indes gemäss § 232 Abs. 3 StG die (definitive) 

Einschätzung der Handänderungssteuer vor, haben die zuständigen Gemeindebehör-

den  ein  ordentliches  Einschätzungsverfahren  gemäss  §§  209  ff.  StG  vorzubereiten 

bzw.  durchzuführen.  Die  Mitteilung  des  Einschätzungsvorbehalts  gegenüber  dem 

Steuerpflichtigen  bewirkt  einen  vollständigen  Übergang  der  Einschätzungs-  und  Ent-

scheidkompetenz  an  die  Gemeinde  (sog.  Devolutiveffekt).  Die  Gemeinde  ist  daher 

gehalten,  das  definitive  Einschätzungsverfahren  gemäss  §  232  Abs.  3  StG  noch  vor 

Ablauf  der  Veranlagungsverjährungsfristen  gemäss  §  215  Abs.  2  StG  i.V.m.  §  130 

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Abs. 2 und 3 StG durch einen die vorläufige Einschätzung des Grundbuchamt entwe-

der bestätigenden oder aber davon nach unten (z.B. beim Vorliegen von Steuerbefrei-

ungsgründen)  oder  oben  (z.B.  bei  der  Zusammenrechnung  von  Landpreis  und Werk-

lohn als  Basis für  die  Festsetzung  der  Handänderungssteuer)  abweichenden  eigenen 

Entscheid abzuschliessen. 

Unterlässt  sie  dies,  kann  sich  die  Gemeinde  aufgrund  des  Devolutiveffekts 

nicht  mehr  darauf  berufen,  dass  der  durch  den  beurkundeten  Kaufpreis/Entgelt  defi-

nierte Sockel der Handänderungssteuer, welcher in einem einfachen amtlichen Verfah-

ren  durch  das  Grundbuchamt  festgesetzt  worden  ist,  von  der  einredeweise  geltend 

gemachten  Veranlagungsverjährung  nicht  betroffen  sei.  Die  Säumnis  der  Gemeinde 

kann  in dieser  Konstellation mit  anderen Worten  nicht  die Rechtskraft  der  vorläufigen 

Einschätzung des Grundbuchamts zur Folge haben. 

c)  Zusammenfassend  ist  festzustellen,  dass  die  Veranlagungsverjährung  be-

reits im Zeitpunkt des Einschätzungsentscheids der Kommission für Grundsteuern der 

Gemeinde D betreffend Handänderungssteuer vom 19. April 2012 eingetreten war und 

die Veranlagungsverjährung vollumfänglich – d.h. auch bezüglich der vorläufigen Ein-

schätzung der Handänderungssteuer durch das Grundbuchamt  – Wirkung zeitigt. Der 

Einspracheentscheid der Kommission für Grundsteuern der Gemeinde D vom 19. Juni 

2012 ist daher in Gutheissung der diesbezüglichen sinngemässen Anträge des Pflichti-

gen aufzuheben und es ist festzustellen, dass zufolge Eintritts der Veranlagungsverjäh-

rung keine Handänderungssteuer geschuldet ist. 

4.  Der  Pflichtige  lässt  die  Rückerstattung  der  anlässlich  der  vorläufigen  Ein-

schätzung  bezogenen  Handänderungssteuer  im  Umfang  von  Fr.  11'871.25  beantra-

gen, während die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde D Verrechnungsgründe 

geltend  macht.  Auf  beide  Anträge  kann  im  Rahmen  des  vorliegenden  Rekursverfah-

rens  nicht eingetreten  werden,  da  beide  Fragestellungen  den Bezug  der  Steuerforde-

rung betreffen. Die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde D wird nach der allfäl-

ligen  Rechtskraft  des  vorliegenden  Entscheids  diese  Fragen  im  Rahmen  eines 

Bezugsentscheids  zu  beantworten  haben,  wobei  dem  Pflichtigen  der  spezifische 

Rechtsmittelweg hiergegen offenstehen würde. 

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5.  Diese  Erwägungen  führen  zur  Gutheissung  des  Rekurses,  soweit  darauf 

eingetreten  werden kann.  Der  Einspracheentscheid  ist  ersatzlos  aufzuheben.  Bei  die-

sem Prozessausgang, in welchem der Pflichtige beinahe vollständig mit seinen Begeh-

ren  durchdringt,  sind  die  Gerichtskosten  der  Rekursgegnerin  aufzuerlegen  (§ 151 

Abs. 1 StG). Eine Parteientschädigung ist mangels eines entsprechenden Antrags des 

Pflichtigen nicht zuzusprechen (§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechts-

pflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, 3. A., § 

152 N 9 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts). 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Der Einspracheent-

scheid der Kommission für Grundsteuern der Gemeinde D vom 19. Juni 2012 wird 

aufgehoben.  Es  wird  festgestellt,  dass  der  Rekurrent  aufgrund  des  Eintritts  der 

Veranlagungsverjährung keine Handänderungssteuer schuldet. 

[…] 

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