# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 31d78d1a-12a2-5631-af25-b286efa72b2a
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-04-25
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 25.04.1995 16.1994.6
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_005_16-1994-6_1995-04-25.html

## Full Text

Incarto n.

  16.94.00006

  	
  Lugano

  25 aprile 1995

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di
  cassazione civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Chiesa, presidente

  Cocchi e Giani

   

  

 

	
  segretaria:

  	
   Petralli,
  vicecancelliera

  

 

 

 

sedente
per giudicare il ricorso per cassazione 22 novembre 1994 presentato da

 

 

	
   

   

  	
  __________ 

  rappr.
  dall’__________ 

   

  
	
   

   

  	
  contro

  	 

 

la
sentenza 9 novembre 1994 del Pretore del distretto di Bellinzona nella causa a
procedura speciale in materia di locazione dipendente da istanza 20 luglio 1994
promossa nei confronti di

 

	
   

  	
   

  __________

  

 

 

 

con
la quale si chiedeva l’annullamento della decisione 30 giugno 1994 dell’Ufficio
di conciliazione in materia di locazione di Giubiasco, domanda accolta dal
primo giudice,

 

 

 

letti
ed esaminati gli atti,

 

considerato

 

in
fatto e in diritto:

 

 

                                   1.   In
data 15 settembre 1993 le parti hanno sottoscritto un contratto di locazione
avente per oggetto un appartamento di 3 locali sito in uno stabile di proprietà
di __________ a __________, per l’occupazione del quale __________ si era
impegnato a pagare una pigione mensile di fr. 1’100.- oltre a fr. 60.- per un
posto auto.

                                         In
considerazione di difetti riscontrati nell’ente locato il conduttore ha depositato
presso l’Ufficio di conciliazione di Giubiasco fr. 2’780.-, importo
corrispondente alle pigioni dei mesi di giugno e luglio 1994 e a trattenute
effettuate in precedenza per fr. 260.-.

 

                                   2.   Con
istanza 31 maggio 1994 __________ ha adito l’Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di Giubiasco chiedendo, oltre l’eliminazione dei difetti,
una riduzione della pigione dell’ appartamento nella misura del 30% e ciò a
partire dal mese di febbraio 1994, data in cui egli ha notificato al
proprietario i difetti riscontrati nell’ente locato (infiltrazione d’acqua
nelle camere con conseguente formazione di muffa, sollevamento pavimento in
legno a causa della rottura del calorifero), e la riduzione della pigione
relativa al parcheggio da novembre a marzo 1994, periodo durante il quale
questo spazio è stato occupato abusivamente da terze persone. 

                                         

                                   3.   Con
sentenza 30 giugno 1994 l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Giubiasco,
in accoglimento dell’istanza presentata da __________, ha riconosciuto a
quest’ultimo il diritto alla riduzione della pigione relativa all’ appartamento
in misura del 20% a dipendenza dei difetti accertati all’ente locato, e ciò a
far tempo dal 1° febbraio 1994 sino alla loro eliminazione. Per il posteggio la
riduzione complessiva riconosciuta all’inquilino è di fr. 160.- in
corrispondenza della durata dei disagi. L’Ufficio di conciliazione ha
conseguentemente liberato a favore di  __________ l’importo relativo ai difetti
menzionati.

                                      

                                   4.
  Il 20 luglio 1994 __________ ha proposto la vertenza al pretore. Egli ritiene
eccessiva la riduzione del 20% della pigione relativa all’appartamento
asserendo che la presenza di umidità nell’ente locato sarebbe da addebitare
all’inquilino, mentre contesta quella relativa al parcheggio avendo provveduto,
per quanto gli era possibile,  a garantire all’inquilino l’uso dello stesso
mediante la posa di un cartello segnaletico.

 

                                   5.   Con
il querelato giudizio il primo giudice ha accolto l’istanza riconoscendo
all’inquilino una riduzione della pigione relativa all’appartamento nella
misura soltanto del 5% e per la durata di 5 mesi (da febbraio a giugno 1994),
per un totale di fr. 275.-, importo che il pretore ha ritenuto proporzionale ai
difetti accertati, limitati nella loro entità e non tali da pregiudicare l’uso
della cosa nella misura riconosciuta dall’Ufficio di conciliazione.

                                         Per
quanto attiene al posteggio egli ha negato all’inquilino il diritto alla
riduzione della pigione in considerazione del fatto che il proprietario ha
assunto in tempi ragionevoli misure atte a risolvere il problema. Gli oneri
processuali di complessivi fr. 150.- sono stati posti a carico di __________,
pure tenuto a rifondere a __________ l’importo di fr. 50.-- a titolo di
ripetibili.

 

                                   6.
  Con il presente tempestivo ricorso __________ chiede l’annullamento della
sentenza  pretorile rispettivamente la sua riforma. Il ricorrente, basandosi
sul titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC rimprovera al primo
giudice di aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie e le prove,
in particolare per non aver considerato nella loro gravità i difetti all’ente
locato da lui notificati e comprovati, e per non aver considerato i disagi
relativi all’utilizzazione del posteggio. Circa l’accertamento dei fatti il ricorrente
lamenta una violazione dell’art. 407 CPC. Egli contesta inoltre il
riconoscimento alla controparte di un’indennità a titolo di  ripetibili in
quanto non patrocinata da un legale. 

                                         Al
ricorso la controparte non ha presentato osservazioni.

 

                                   7.   Giusta
l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può
essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto
materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente erronea di
atti di causa o di prove.

                                         Secondo
dottrina e giurisprudenza è arbitrario ciò che è manifestamente insostenibile,
contrario alla logica ed in palese contrasto con gli atti, non è pertanto
arbitraria la valutazione del giudice che sia giustificabile e si possa
sostenere alla luce di un comune criterio di ragione seppure sia dubbia o
opinabile (Rep 1983 9, 1989 158; DTF 109 II 171, 113 Ia 20, 114 Ia
27, 116 Ia 88 consid. 2b, 119 Ia 32 consid. 3).

 

                                   8.   La
censura ricorsuale secondo la quale il pretore non avrebbe svolto correttamente
l’istruttoria di causa disattendendo l’art. 407 CPC è infondata.

                                         L’art.
274d cpv. 3 CO impone all’autorità di conciliazione e al giudice di accertare
d’ufficio i fatti e di apprezzare liberamente le prove; in quest’ambito la
stessa norma impone alle parti di coaudiuvare l’autorità presentandole tutti i
documenti per la valutazione del caso.

                                         Questo
precetto del diritto federale trova parziale riscontro nel nuovo art. 407 CPC
secondo il quale il giudice stabilisce d’ufficio i fatti. E’ stato ripetutamente
affermato che l’accertamento d’ufficio dei fatti comporta per il giudice la
possibilità di tenere conto, oltre alle allegazioni delle parti, di altri fatti
determinanti; di procedere a indagini proprie, diverse da quelle proposte dalle
parti, nonché di assumere agli atti  elementi probatori anche all’infuori delle
strette regole procedurali (Cocchi, Aspetti procedurali del nuovo
diritto di locazione in quaderno 6, Commissione ticinese per la formazione
permanente dei giuristi , pag, 76).

                                         Si
tratta tuttavia unicamente di facoltà riservate al giudice affinché questo sia
in grado di agire nel processo con ampi poteri, senza correre il rischio di
censure di tipo formale; non si tratta invece di obblighi: in generale si può
così affermare che non vi è possibilità per l’istanza superiore di
stigmatizzare l’operato del giudice di prime cure quando questi non abbia fatto
ricorso pieno ai propri poteri. L’accertamento d’ufficio dei fatti non deve
comunque rendere le parti semplici spettatori nel procedimento, in altre parole
l’art. 8 CC mantiene tutta la sua portata nel senso che la parte cui incombe
l’onere della prova non può appellarsi all’art. 407 CPC e attendersi che sia il
giudice a dover accertare d’ufficio fatti che secondo il diritto materiale
spettava alla stessa provare. Di conseguenza se, come nel caso concreto,
l’istruttoria appare carente, la parte cui incombeva l’onere della prova ne
sopporta le conseguenze negative (Cocchi, op. cit., pag, 77; Schweizerisches
Mietrecht, Comm. SVIT, art. 274d CO, n.19; CCC 16 novembre 1994
in re S.SA/B.).

 

                                   9.
  Secondo l’art. 259d CO se un difetto pregiudica o diminuisce l’idoneità della
cosa all’uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione
proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha
avuto conoscenza del difetto fino all’eliminazione del medesimo. L’onere della
prova circa l’esistenza del difetto incombe al conduttore e comprende: la prova
dell’esistenza di un difetto inteso come la mancanza di una qualità prevista dalla
legge o dal contratto, nonchè la prova che a dipendenza di questo difetto l’uso
per il quale la cosa è stata locata ne risulta impedito o limitato (Comm
SVIT cit., ad art. 259d, n. 19).

 

                                         Ai
fini della riduzione della pigione non è sufficiente provare l’esistenza di
disagi, occorre ancora che questi abbiano impedito o limitato l’uso della cosa.

 

                                         Nella
concreta fattispecie il conduttore ha provato che in due camere vi erano delle
infiltrazioni di acqua che hanno determinato la formazione di macchie di muffa,
e che una perdita al calorifero ha danneggiato il pavimento. Egli non ha però
provato che questi inconvenienti fossero di un’entità tale da pregiudicare
l’idoneità all’uso dell’ente locato, rispettivamente da giustificare una
riduzione della pigione nella misura richiesta del 30% e neppure in quella
riconosciuta dall’Ufficio di conciliazione del 20%. 

                                         Pertanto
le conclusioni del primo giudice che appaiono conformi alle risultanze
istruttorie che rivelano difetti di entità ben relativa ai fini dell’abitabilità
dell’appartamento (doc. F, H e allegati, doc. fotografica), non appaiono per
niente arbitrarie

                                         Ne
lo sono relativamente all’uso del parcheggio, già perchè il ricorrente non
indica quale sia la sua censura nell’ottica di un giudizio di cassazione, come
il presente (art. 329 lett. e CPC).

 

                                10.   Per
quanto attiene al riconoscimento a __________ di un’indennità per ripetibili,
indennità che questi aveva espressamente richiesto, va rilevato che anche la
parte non patrocinata da un legale ha diritto - ancorchè al di fuori della TOA
- a un’equa indennità per compensare il dispendio di tempo causatole dalla
procedura giudiziaria (Cocchi/Trezzini, CPC, art. 150, n. 6). Anche su
questo punto il ricorso, che contestava il diritto all’indennità di controparte,
deve quindi essere respinto.

 

                                11.   Alla
controparte che non ha presentato osservazioni al gravame non vengono assegnate
ripetibili di questa sede.

 

                                12.   Alla
luce di quanto sopra esposto la sentenza impugnata deve essere confermata
eccezion fatta per il dispositivo no. 1 con il quale il primo giudice ha
annullato la decisione dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione.
Infatti, nonostante l’uso improprio del termine “ricorrere” di cui all’art.
274f cpv. 1 CO, la decisione dell’autorità di conciliazione passa in giudicato
se la parte soccombente non si rivolge (“saisit”, “anruft”) all’autorità
giudiziaria promuovendo, entro 30 giorni, un’azione intesa a far valere le
proprie ragioni. Non si tratta di un rimedio di diritto ma bensì dell’avvio di
una nuova procedura indipendente da quella svoltasi dinanzi all’autorità di
conciliazione (Comm. SVIT, art. 274f CO, n. 3 ; Cocchi/Trezzini,
CPC, ad art. 404, n. 3). Per questi motivi il pretore non è legittimato ad
annullare una decisione di per sè già decaduta per il solo fatto di aver adito
tempestivamente l’autorità giudiziaria.

 

 

 

Per
i quali motivi,

richiamati
gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 147 CPC e la LTG 

 

 

dichiara:

 

 

                                   1.
  Il ricorso per cassazione 22 novembre 1994 di __________ è respinto.

                                         §    Il dispositivo n. 1 della
sentenza 9 novembre 1994 del Pretore del distretto di Bellinzona è tuttavia
annullato, come ai considerandi.

 

                                   2.
  Le spese del presente giudizio, consistenti in:

                                         a)
tassa di giustizia                fr. 150.-

                                         b)
spese                                    fr.   50.-

                                         Totale                                       
fr. 200.-

                                         già
anticipati dal ricorrente, rimangono a suo carico.

                                      

                                   3.
  Intimazione a: 

                                         -
__________

                                         Comunicazione
alla Pretura del distretto di Bellinzona

 

 

 

 

Per
la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                           La
segretaria