# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8e51176a-4175-5b61-9fa5-e0aa9c4de903
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-08-31
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 31.08.2017 A 2017 23
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2017-23_2017-08-31.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 17 23

4. Kammer

Vorsitz Racioppi
RichterIn Meisser, Moser

Aktuar Simmen

URTEIL

vom 31. August 2017

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,

B._____,

C._____,

alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen,

Beschwerdeführer

gegen 

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,

Beschwerdegegnerin

betreffend Nachlasssteuer

- 2 -

1. Am 12. Juni 2015 verstarb D._____ sel. mit letztem Wohnsitz in der 

Gemeinde X._____. Als Erben hinterliess sie ihren Vater A._____ sowie 

ihre Geschwister B._____ und C._____. Unter den Aktiven befand sich 

unter anderem das Grundstück Parzelle 433 in der Gemeinde X._____. 

In der Steuererklärung für den Nachlass vom 28. Oktober 2015 setzte die 

Erbengemeinschaft als Wert für die hinterlassene Liegenschaft den Er-

tragswert von Fr. 330'000.-- ein, da das Haus rund 500 Jahre alt sei, un-

ter Denkmalschutz stehe und mit grossem Aufwand renoviert worden sei. 

Daher rühre auch die hohe Hypothekarbelastung. In der definitiven Ver-

anlagungsverfügung für die Nachlasssteuer vom 19. Januar 2017 setzte 

die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden als Steuerwert der fragli-

chen Liegenschaft den indexierten Verkehrswert gemäss amtlicher 

Schätzung vom 20. Februar 2012 in der Höhe von Fr. 990'000.-- ein. Ab-

züglich der Hypothekarschulden und zuzüglich der übrigen Erbschaft re-

sultierte ein steuerbarer Nachlass von Fr. 648'579.--, was zu einer Nach-

lasssteuer von Fr. 64'857.90 führte. Begründend führte die kantonale 

Steuerverwaltung aus, dass eine Ertragsbewertung nur dann angezeigt 

sei, wenn die Erhaltung des Objekts von den Eigentümern gewisse Opfer 

verlange. Dies könne angenommen werden, wenn in den fünf Jahren vor 

dem massgebenden Zeitpunkt die Unterhaltskosten (abzüglich Eigenleis-

tungen und allfällige Beiträge durch Bund und Kanton) den Mietwert 

übersteigen würden. 

2. Dagegen erhob die Erbengemeinschaft am 8. Februar 2017 Einsprache 

mit dem Antrag auf Berücksichtigung des Ertragswerts von Fr. 330'000.-- 

anstelle des Verkehrswerts bei der Veranlagung der Nachlasssteuer. Mit 

Schreiben vom 16. Februar 2017 forderte die kantonale Steuerverwaltung 

von der Erbengemeinschaft in Bezug auf die geltend gemachten Renova-

tionskosten weitere Unterlagen ein. Am 23. Februar 2017 reichte die Er-

bengemeinschaft die gewünschten Unterlagen ein. Mit Einspracheent-

- 3 -

scheid vom 31. März 2017 wies die kantonale Steuerverwaltung die Ein-

sprache der Erbengemeinschaft vom 8. Februar 2017 ab. 

3. Dagegen erhoben A._____, B._____ und C._____ (nachfolgend Be-

schwerdeführer) am 28. April 2017 Beschwerde an das Verwaltungsge-

richt des Kantons Graubünden mit folgenden Anträgen:

"1. Die Veranlagungsverfügung und der Einspracheentscheid vom 31. März 2017 
betreffend Nachlasssteuer D._____ seien aufzuheben und die Steuerverwaltung 
Graubünden sei anzuweisen, eine Steuerveranlagung zu erlassen, die der Ermitt-
lung des Nachlasses den Ertragswert des Grundstücks Nr. 433, X._____ (Wohn-
haus Nr. 90) von Fr. 330'000.00 zugrunde legt und die Nachlasssteuer auf 
Fr. 0.00 veranlagt.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Kantons Graubünden."

Begründend führten die Beschwerdeführer im Wesentlichen aus, dass der 

verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zufolge nicht nur Burgen und 

Schlösser unter den Wortlaut der privilegierten Besteuerung fielen, son-

dern alle historisch und denkmalpflegerisch bedeutsamen Gebäude. Die 

Baufreiheit werde bei historisch und denkmalpflegerisch bedeutsamen 

Häusern weitgehend geopfert. Zudem seien erheblich erhöhte monetäre 

Leistungen zu erbringen, da der Unterhalt kostenintensiver ausfalle und 

auch die Betriebskosten höher seien. Zudem hätten die Beschwerdefüh-

rer Hypothekarschulden von rund Fr. 600'000.-- übernehmen müssen. 

Diese Schuld sei durch die Sanierung entstanden und die Erblasserin hät-

te weniger ausgeben müssen, wenn es sich nicht um ein geschütztes 

Haus gehandelt hätte. Zudem seien mit der erheblichen Investition auch 

kurz- und mittelfristige Unterhaltsarbeiten vorweggenommen worden. Die 

Frage ob ein Opfer zu tragen sei, dürfe nicht davon abhängen, ob dies in 

regelmässigen Abständen der Fall sei oder einmalig im Rahmen einer 

Gesamtsanierung. Die Tatsache, dass die privilegierte Besteuerung von 

geschützten Häusern nicht nur in der Vermögens-, sondern auch in der 

Nachlassbesteuerung verankert sei, zeige, dass nicht nur der Eigentümer 

im Zeitpunkt der Investition und in den anschliessenden Jahren, sondern 

- 4 -

auch dessen Erben im Zeitpunkt des Erbantritts von der Privilegierung 

profitieren sollten. Die kantonale Steuerverwaltung behandle in ihrem 

Entscheid ungleiches gleich, indem sie der Unterscheidung, die Art. 110 

Abs. 2 lit. c StG treffe, keine Rechnung trage. Damit lege die kantonale 

Steuerverwaltung die Bestimmung nicht verfassungskonform aus.

4. Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend Beschwer-

degegnerin) schloss in ihrer Vernehmlassung vom 16. Mai 2017 auf Ab-

weisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden habe die Eingrenzung der Gebäudekategorien auf Schlösser 

und Burgen für zu einschränkend und mit dem Wortlaut der Bestimmung 

nicht vereinbar befunden. Allerdings habe es sich nicht näher zu den wei-

teren Kriterien der privilegierten Bewertung geäussert. Die blosse Unter-

stellung unter die Denkmalpflege und die damit verbundenen Einschrän-

kungen der Baufreiheit reichten nicht aus, um die Ertragsbewertung zu 

rechtfertigen. Auch reiche es nicht, dass der Unterhalt derartiger Objekte 

generell kostenintensiver sei. Die denkmalpflegerische Bedeutung der 

Liegenschaft sei zu bejahen. Die Erblasserin habe in der Vergangenheit 

durchaus gewisse Opfer erbracht, als sie das Haus umfassend renoviert 

habe. Die Liegenschaft befinde sich nun in einem guten renovierten Zu-

stand mit einem erheblichen Mietwert. Die hypothekarische Belastung sei 

als üblich zu bezeichnen und die jährliche Zinsbelastung sei nicht über-

mässig. Durch die erbrechtliche Übernahme des fraglichen Objekts hätten 

die Beschwerdeführer auch im Vergleich zu anderen Erben von Liegen-

schaften keine erkennbare Erschwernis zu tragen. Der einzige Unter-

schied bestehe darin, dass das Gebäude unter Denkmalschutz stehe. 

Würde man der Argumentation der Beschwerdeführer folgen, würden die-

se nicht nur ein voll renoviertes Haus zum Ertragswert erben, sondern 

damit gleichzeitig die übrigen Aktiven von Fr. 302‘000.-- nachlasssteuer-

lich neutralisieren können, was nicht angebracht wäre. 

- 5 -

5. Am 19. Juni 2017 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren An-

trägen fest. Für die Beantwortung der Frage, ob die Beschwerdeführer 

gewisse Opfer erbringen würden, seien nicht allein finanzielle Opfer 

massgebend. Der Gesetzeswortlaut spreche von „gewissen Opfern“. Dar-

unter seien sowohl die erhöhten Unterhaltskosten als auch die Einschrän-

kungen in der Baufreiheit zu verstehen. Hätte der Gesetzgeber nur finan-

zielle Opfer berücksichtigen wollen, hätte er im Gesetzestext von finanzi-

ellen Opfern gesprochen. Die Beschwerdeführer müssten – im Vergleich 

zu einem Neubau mit gleichem Volumen und vergleichbarem Aus-

baustandard – eine um rund Fr. 270‘000.-- höhere Hypothekarschuld 

übernehmen. Um diese Schuld zu amortisieren, müssten die Beschwer-

deführer finanzielle Opfer erbringen. Wenn die Beschwerdegegnerin der 

Erblasserin die Erbringung gewisser Opfer attestiere, so müsse dies infol-

ge Generalsukzession auch für die Beschwerdeführer gelten.

6. Am 29. Juni 2017 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren An-

trägen fest. Die Beschwerdeführer würden die Entscheidungen der Erb-

lasserin unter rein ökonomischen Gesichtspunkten bewerten. Es gehe 

aber nicht darum, die Entscheidungen der Erblasserin mit der aus Sicht 

der Beschwerdeführer günstigsten und finanziell vorteilhaftesten Lösung 

abzugleichen. Im Übrigen sei es regelmässig so, dass Renovationen an 

älteren Häusern mehr kosten würden als neu erstellte Liegenschaften. 

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 

im angefochtenen Einspracheentscheid vom 31. März 2017 sowie auf die 

eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachstehen-

den Erwägungen eingegangen.

- 6 -

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer-

deverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 31. März 2017 betref-

fend kantonale Nachlasssteuer, mit welchem die Beschwerdegegnerin die 

Einsprache der heutigen Beschwerdeführer vom 8. Februar 2017 abge-

wiesen und damit die Rechtmässigkeit der bei den Beschwerdeführern 

am 19. Januar 2017 veranlagten kantonalen Nachlasssteuer in der Höhe 

von Fr. 64'857.90 bestätigt hat. Solche Entscheide können gemäss 

Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 

720.000) mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden angefochten werden. Die sachliche Zuständigkeit des Ver-

waltungsgerichtes ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über 

die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das Verwal-

tungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kan-

tonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantonalen 

Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug vor-

sieht, was hier − wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der Fall ist. 

Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache in die Zu-

ständigkeit des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden. Die Be-

schwerdeführer sind als formelle und materielle Adressaten des ange-

fochtenen Einspracheentscheids berührt und weisen ein schutzwürdiges 

Interesse an dessen Aufhebung auf (vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem 

frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit − unter Vorbe-

halt der nachstehenden Erwägung 1b − einzutreten.

b) Die Beschwerdeführer beantragen in ihrer Beschwerdeschrift vom 

28. April 2017 sowohl die Aufhebung des angefochtenen Einspracheent-

scheids vom 31. März 2017 als auch der diesem zugrunde liegenden de-

finitiven Veranlagungsverfügung vom 19. Januar 2017. Diesbezüglich gilt 

es zu beachten, dass der Einspracheentscheid gemäss ständiger Recht-

- 7 -

sprechung des Bundesgerichtes an die Stelle der Verfügung tritt und da-

mit alleiniger Anfechtungsgegenstand des Beschwerdeverfahrens bildet. 

Die Verfügung, soweit angefochten, hat mit dem Erlass des Einspra-

cheentscheids jede rechtliche Bedeutung verloren (vgl. Urteil des Bun-

desgerichtes 8C_592/2012 vom 23. November 2012 E.3.2 mit Hinwei-

sen). Soweit die Beschwerdeführer also auch die Aufhebung der definiti-

ven Veranlagungsverfügung vom 19. Januar 2017 beantragen, ist darauf 

− nach dem soeben Gesagten − nicht einzutreten.

2. a) Gemäss Art. 1 Abs. 1 lit. d StG erhebt der Kanton von den natürlichen 

und juristischen Personen eine Nachlass- und Schenkungssteuer. Der 

Nachlasssteuer unterliegt die Nachfolge in das Reinvermögen des Erb-

lassers, insbesondere der Vermögensübergang kraft gesetzlicher, erbver-

traglicher oder testamentarischer Erbfolge (Art. 106 Abs. 1 lit. a StG). 

Steuerpflichtig ist der Empfänger der Zuwendung, wenn der Erblasser zur 

Zeit seines Todes im Kanton steuerrechtlichen Wohnsitz oder Aufenthalt 

hatte (Art. 107 Abs. 1 lit. a StG). Die Steuer wird nach dem Wert des ge-

samten unverteilten Reinvermögens berechnet, wobei die Verhältnisse im 

Zeitpunkt des Todes massgebend sind (Art. 109 StG). Gemäss Art. 110 

Abs. 1 StG werden die Aktiven bei der Nachlasssteuer grundsätzlich zum 

Verkehrswert bewertet. Als Ausnahme dazu werden Gebäude von histori-

scher und denkmalpflegerischer Bedeutung, deren Erhaltung von den Ei-

gentümern gewisse Opfer verlangt, seit dem 1. Januar 2001 gemäss 

Art. 110 Abs. 2 lit. c StG zum Ertragswert bewertet. Ausgangspunkt der 

Regelung von Art. 110 Abs. 2 lit. c StG sowie des ebenfalls per 1. Januar 

2001 eingeführten Art. 56 Abs. 4 StG, wonach solche Gebäude auch bei 

der Vermögenssteuer hauptsächlich zum Ertragswert besteuert werden, 

bildete gemäss Botschaft der Regierung an den Grossen Rat vom 

17. November 1998 die Erhaltung von Burgen und Schlössern im Privat-

besitz, welche nach altem Recht ein erhebliches Problem darstellten. In 

der Botschaft wurde ausgeführt, dass deren Erhaltung durch Privatperso-

- 8 -

nen im öffentlichen Interesse des Kantons Graubünden liege, weshalb für 

diese Objekte besondere Bestimmungen in das Gesetz aufgenommen 

werden sollten. Weiter wurde in der Botschaft ausgeführt, dass dem 

Zweck der Bestimmung entsprechend nur wenige Objekte im Kanton dar-

unter subsumiert werden könnten. Es handle sich um Gebäudekomplexe 

und (ausnahmsweise) um einzelne Gebäude, die von historischer und 

denkmalpflegerischer Bedeutung für den Kanton seien und deren Erhal-

tung im Interesse des Kantons liege (vgl. Botschaft der Regierung an den 

Grossen Rat betreffend Teilrevision des kantonalen Steuergesetzes, Heft 

Nr. 7/1998-99, S. 209 f. und S. 259 f.). Auch im Rahmen der anschlies-

senden Grossratsdebatte vom 30. März 1999 plädierten die zuständige 

Regierungsrätin und ein Grossrat dahin, dass beim Antrag gemäss Bot-

schaft, mithin einer Anwendung von Art. 56 Abs. 4 und Art. 110 Abs. 2 

lit. c StG einzig auf Burgen und Schlösser, zu bleiben sei. Vor diesem 

Hintergrund ist davon auszugehen, dass sowohl die Regierung als auch 

der Grosse Rat als Gesetzgeber eher Burgen und Schlösser und dement-

sprechend wenige Grossanlagen vor Augen hatten und als von Art. 56 

Abs. 4 und Art. 110 Abs. 2 lit. c StG erfasst betrachteten (vgl. Urteil des 

Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden [VGU] A 12 31 vom 

23. Oktober 2012 E.3b). 

b) Das streitberufene Gericht hatte sich erstmals im Entscheid A 12 31 vom 

23. Oktober 2012 mit der Ertragsbewertung infolge Denkmalschutz zu be-

fassen und führte dabei unter Erwägung 3c was folgt aus:

"Nun ist aber der Wortlaut von Art. 56 Abs. 4 StG [und dementsprechend auch der-
jenige von Art. 110 Abs. 2 lit. c StG] bezüglich Gebäudekategorien überhaupt nicht 
in diesem Sinne einschränkend. Vielmehr erfasst er sämtliche „Gebäude von histo-
rischer und denkmalpflegerischer Bedeutung“, was an sich auch sachlich geboten 
und korrekt erscheint. Auch vor dem Hintergrund des allgemeinen Gleichbehand-
lungsgebotes sowie der verfassungsrechtlichen Besteuerungsgrundsätze von 
Art. 127 Abs. 2 und 3 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-
schaft […] und Art. 95 der Verfassung des Kantons Graubünden […], insbesondere 
des Grundsatzes der Allgemeinheit der Besteuerung, welcher die steuerliche Er-
fassung aller Personen und Personengruppen nach derselben gesetzlichen Ord-

- 9 -

nung verlangt und dementsprechend die willkürliche Privilegierung oder Diskrimi-
nierung einzelner Personen und Personengruppen verbietet, sowie vor dem Hin-
tergrund des Ziels der Entlastung von Privatpersonen, welche Gebäude von histo-
rischer und denkmalpflegerischer Bedeutung im Privatbesitz halten, erscheint die 
Berücksichtigung des Gesetzestextes von Art. 56 Abs. 4 StG [bzw. Art. 110 Abs. 2 
lit. c StG] in jeder Hinsicht als geboten. Dementsprechend ist der Gesetzestext der 
vorstehend erwähnten Absicht des Gesetzgebers sowie der Regierung vorzuzie-
hen. Inwieweit daneben die formulierten Voraussetzungen bezüglich Kosten für die 
Erhaltung und die entsprechenden gewissen Opfer der Eigentümer für die Bewer-
tung hauptsächlich zum Ertragswert vorhanden sein müssen, kann zur Sicherstel-
lung des verfolgten Zweckes (eher grösseren Anlagen), zur Abwendung von zu 
grossen Begehrlichkeiten und auch zur Gleichbehandlung der Gesuchsteller ent-
weder in der Ausführungsgesetzgebung oder in einer erklärenden Weisung festge-
halten werden."

c) In der Ausführungsgesetzgebung wurde bis anhin bezüglich Gebäude von 

historischer und denkmalpflegerischer Bedeutung, deren Erhaltung von 

den Eigentümern gewisse Opfer verlangt, nichts geregelt. Hingegen hat 

die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden zu Art. 56 Abs. 4 StG ei-

ne Praxisfestlegung publiziert, worin bezüglich der Voraussetzungen "his-

torische und denkmalpflegerische Bedeutung" bzw. "Erbringung von ge-

wissen Opfern zur Erhaltung der Gebäude" was folgt festgehalten wird: 

"Historische und denkmalpflegerische Bedeutung
Folglich ist das Kriterium der historischen und denkmalpflegerischen Bedeutung 
der Gebäude wie folgt zu konkretisieren:
- Von historischer und denkmalpflegerischer Bedeutung sind sämtliche Gebäude, 

für die eine formelle (raumplanerische oder denkmalpflegerische) Unterschutz-
stellung besteht. Der entsprechende Nachweis ist durch den Steuerpflichtigen 
zu erbringen.

- Auch ohne Vorliegen einer formellen Unterschutzstellung kann die historische 
und denkmalpflegerische Bedeutung eines Objekts vom Steuerpflichtigen 
nachgewiesen werden. Dafür ist bspw. eine schriftliche Bestätigung der kanto-
nalen Denkmalpflege notwendig, aus der das Interesse des Kantons an der Er-
haltung des fraglichen Gebäudes hervorgeht. Der Nachweis kann auch durch 
eine Vereinbarung des betreffenden Steuerpflichtigen mit der kantonalen 
Denkmalpflege erbracht werden, welche den Steuerpflichtigen zu Erhaltungs- 
und Pflegemassnahmen des fraglichen Gebäudes verpflichtet."

"Erbringung von "gewissen Opfern" zur Erhaltung der Gebäude
Die Erhaltung der Objekte muss von den Eigentümern gewisse Opfer fordern. 
Gemäss Botschaft können dem Zweck der Bestimmung entsprechend nur wenige 
Objekte im Kanton unter Art. 56 Abs. 4 StG subsumiert werden. Das Kriterium der 

- 10 -

„gewissen Opfer“ ist somit in einem restriktiven Sinn zu verstehen. Das Vorliegen 
gewisser Opfer ist nur zu bejahen, wenn kumulativ folgende Voraussetzungen er-
füllt sind:
- Die Nutzbarkeit des Gebäudes muss aufgrund der historischen Bausubstanz 

beschränkt sein. 
- Für die Erhaltung der nicht oder nur beschränkt nutzbaren Gebäudeteile fallen 

regelmässig erhebliche Kosten an.
Der Nachweis, dass diese Voraussetzungen erfüllt sind, obliegt dem Steuerpflichti-
gen."

Die Praxisfestlegung der Steuerverwaltung richtet sich als Verwaltungs-

weisung zwar vorab an die Vollzugsorgane und ist für die Gerichte nicht 

verbindlich. Diese berücksichtigen sie aber bei ihrer Entscheidung, sofern 

sie eine dem Einzelfall angepasste und gerecht werdende Auslegung der 

anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen zulässt. Mithin weicht das Ge-

richt nicht ohne triftigen Grund von Verwaltungsweisungen ab, wenn die-

se eine überzeugende Konkretisierung der rechtlichen Vorgaben darstel-

len. Insofern wird dem Bestreben der Verwaltung, durch interne Weisun-

gen eine rechtsgleiche Gesetzesanwendung zu gewährleisten, Rechnung 

getragen (vgl. BGE 133 V 346 E.5.4.2; Urteil des Bundesgerichtes 

2C_103/2009 vom 10. Juli 2009 E.2.2; VGU A 14 4 vom 3. April 2014 

E.2c, A 12 43 vom 11. Januar 2013 E.3, A 09 57 vom 2. Februar 2010 

E.6b). 

3. Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen sind nachfolgend 

somit die beiden Aspekte "Gebäude von historischer und denkmalpflege-

rischer Bedeutung" sowie "Erbringung von gewissen Opfern zur Erhaltung 

der Gebäude" zu prüfen.

a) Dabei sind sich die Parteien insofern einig, dass die denkmalpflegerische 

Bedeutung der ca. 1581 erbauten und in den Jahren 2008 und 2009 um-

fassend renovierten Liegenschaft zu bejahen ist. Dies ist nicht zu bean-

standen, zumal die Liegenschaft unstrittig der Denkmalpflege untersteht 

(vgl. Verpflichtungsschein der Denkmalpflege vom 10. bzw. 24. Oktober 

- 11 -

2008 [Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 9]) und diese an die Re-

novation der Jahre 2008 und 2009 auch einen Beitrag in der Höhe von 

Fr. 84'200.-- geleistet hat (vgl. Schlussabrechnung der Denkmalpflege 

vom 7. Juni 2010 [Bg-act. 9]). 

b) Strittig ist hingegen der Aspekt der "Erbringung von gewissen Opfern zur 

Erhaltung des Gebäudes". Die Beschwerdeführer machen diesbezüglich 

geltend, dass für die Beantwortung der Frage, ob die Beschwerdeführer 

gewisse Opfer erbringen würden, nicht allein finanzielle Opfer massge-

bend seien, sondern auch die Tatsache, dass Einschränkungen im Um-

bau und der Nutzung bestehen würden. Dieses Argument schlägt − wie 

nachstehend dargestellt − fehl. Richtig ist zwar, dass sich die Erblasserin 

D._____ sel. im Verpflichtungsschein vom 10. bzw. 24. Oktober 2008 (Bg-

act. 9) verpflichtet hat, das unter Denkmalschutz gestellte Objekt in gutem 

Zustand zu bewahren, keine baulichen Veränderungen ohne Genehmi-

gung des Erziehungs-, Kultur- und Umweltschutzdepartements vorzu-

nehmen oder zu dulden, der Denkmalpflege Graubünden jede, auch ohne 

Zutun des Eigentümers, eintretende Veränderung des Objekts und seiner 

Umgebung mitzuteilen, der Dankmalpflege Graubünden nach rechtzeiti-

ger Voranmeldung Zutritt zum Objekt zu gewähren und Handänderungen 

der Denkmalpflege Graubünden zu melden. Ebenfalls zutreffend ist, dass 

diese Verpflichtungen mit dem Tod von D._____ sel. auf die Mitglieder 

der Erbengemeinschaft D._____ sel. übergegangen sind und dement-

sprechend in Bezug auf die fragliche Liegenschaft gewisse Einschrän-

kungen in der Baufreiheit bestehen. Allein die Tatsache, dass eine Lie-

genschaft unter Denkmalschutz steht und infolgedessen gewisse bauliche 

Einschränkungen bestehen, bedeutet indes nicht zwangsläufig, dass da-

mit automatisch die Voraussetzungen von Art. 56 Abs. 4 bzw. Art. 110 

Abs. 2 lit. c StG erfüllt sind, ansonsten jedes unter Denkmalschutz ste-

hende Gebäude sowohl bei der Vermögens- als auch bei der Nachlass-

teuer zum Ertragswert bewertet und besteuert würde. Solches ergibt sich 

- 12 -

weder aus dem Gesetzeswortlaut von Art. 56 Abs. 4 bzw. Art. 110 Abs. 2 

lit. c StG noch aus der vorstehend erwähnten Botschaft der Regierung an 

den Grossen Rat, wo gefordert wird, dass die Erhaltung der Objekte von 

den betroffenen Eigentümern gewisse Opfer fordern müsse, was insbe-

sondere dort zu bejahen sei, wo die Nutzbarkeit der Liegenschaft be-

schränkt sei und gerade die Erhaltung der nicht oder nur beschränkt 

nutzbaren Teile beträchtliche Geldmittel verschlinge. Zudem müsse die 

historische Bausubstanz weitgehend erhalten werden, was die Ertrags-

fähigkeit der Gebäulichkeiten erheblich reduzieren könne (vgl. Botschaft 

der Regierung an den Grossen Rat betreffend Teilrevision des kantonalen 

Steuergesetzes, Heft Nr. 7/1998-99, S. 260). Diese Voraussetzungen sind 

vorliegend offenkundig nicht erfüllt, weshalb das beschwerdeführerische 

Argument, wonach bereits die blosse Unterstellung unter die Denkmal-

pflege und die damit verbundene Einschränkung der Baufreiheit dazu füh-

re, dass die Voraussetzung der "Erbringung von gewissen Opfern zur Er-

haltung der Gebäude" erfüllt sei, fehlschlägt. 

c) Zu prüfen bleibt, ob die Beschwerdeführer auf andere Weise gewisse Op-

fer zur Erhaltung des fraglichen Gebäudes erbringen bzw. erbringen wer-

den. 

aa) Die Beschwerdeführer stellen sich dabei auf den Standpunkt, dass sie 

erhebliche monetäre Leistungen zu erbringen hätten, weil der Unterhalt 

eines Gebäudes von historischer und denkmalpflegerischer Bedeutung 

kostenintensiver ausfalle und die Betriebskosten höher seien. Zudem hät-

ten sie Hypothekarschulden von rund Fr. 600'000.-- übernehmen müssen. 

Diese Schuld sei unbestrittenermassen durch die Sanierung entstanden. 

Im Vergleich zu einem Neubau mit gleichem Volumen und vergleichba-

rem Ausbaustandard sei die Hypothek rund Fr. 270'000.-- höher. Um die 

Hypothekarschuld zu amortisieren, müssten sie finanzielle Opfer erbrin-

gen. Die Erblasserin hätte weniger ausgeben müssen, wenn es sich nicht 

- 13 -

um ein geschütztes Haus gehandelt hätte. Zudem seien mit der erhebli-

chen Investition auch kurz- und mittelfristige Unterhaltsarbeiten vorweg-

genommen worden. Die Frage ob ein Opfer zu tragen sei, dürfe nicht da-

von abhängen, ob dies in regelmässigen Abständen der Fall sei oder 

einmalig im Rahmen einer Gesamtsanierung. Im Übrigen zeige die Tatsa-

che, dass die privilegierte Besteuerung von geschützten Häusern nicht 

nur in der Vermögens-, sondern auch in der Nachlassbesteuerung veran-

kert sei, dass nicht nur der Eigentümer im Zeitpunkt der Investition und in 

den anschliessenden Jahren, sondern auch dessen Erben im Zeitpunkt 

des Erbantritts von der Privilegierung profitieren sollten. Wenn die Be-

schwerdegegnerin der Erblasserin die Erbringung gewisser Opfer attestie-

re, so müsse dies infolge Generalsukzession auch für die Beschwerde-

führer gelten.

bb) Dem hält die Beschwerdegegnerin im Wesentlichen entgegen, dass 

die Tatsache, dass der Unterhalt derartiger Objekte generell kosteninten-

siver sei, nicht ausreiche, um die Ertragsbewertung zu rechtfertigen. Die 

fragliche Liegenschaft befinde sich heute in einem guten renovierten Zu-

stand mit einem erheblichen Mietwert. Die hypothekarische Belastung sei 

mit zwei Drittel des Verkehrswerts als üblich zu bezeichnen und die jährli-

che Zinsbelastung sei (auch aufgrund des herrschenden Zinsniveaus) si-

cher nicht übermässig. Durch die erbrechtliche Übernahme des fraglichen 

Objekts hätten die Beschwerdeführer auch im Vergleich zu anderen Er-

ben von Liegenschaften keine erkennbare Erschwernis ("gewisse Opfer") 

zu tragen. Der einzige Unterschied bestehe darin, dass das Gebäude un-

ter Denkmalschutz stehe. Die Beschwerdeführer würden die Entschei-

dungen der Erblasserin unter rein ökonomischen Gesichtspunkten bewer-

ten. Es gehe aber nicht darum, die Entscheidungen der Erblasserin mit 

der aus Sicht der Beschwerdeführer günstigsten und finanziell vorteilhaf-

testen Lösung abzugleichen. Im Übrigen sei es regelmässig so, dass Re-

- 14 -

novationen an älteren Häusern (nicht nur solche unter Denkmalschutz) 

mehr kosten würden als neu erstellte Liegenschaften. 

cc) Im vorliegenden Fall hat die Erblasserin D._____ sel. das Grundstück 

Parzelle 433 mit dem Wohnhaus Assek Nr. 90 in der Gemeinde X._____ 

im Jahr 1994 für Fr. 160'000.-- erworben (vgl. Kaufvertrag vom 29. Sep-

tember 1994 [Bg-act. 3]). In den Jahren 2008 und 2009 wurde eine um-

fassende Renovation der Liegenschaft vorgenommen, wobei sich die 

Kosten auf gesamthaft Fr. 1'021'107.-- beliefen. Die Denkmalpflege 

Graubünden steuerte einen Betrag von Fr. 84'200.-- an die Renovation 

bei (vgl. Schlussabrechnung der Denkmalpflege vom 7. Juni 2010 [Bg-

act. 9]). Als Gegenleistung wurde die Liegenschaft unter Denkmalschutz 

gestellt (vgl. Verpflichtungsschein der Denkmalpflege vom 10. bzw. 

24. Oktober 2008 [Bg-act. 9]). Den Restbetrag finanzierte die Erblasserin 

D._____ sel. hauptsächlich durch die Erhöhung der Hypothek. Vor die-

sem Hintergrund hat die Beschwerdegegnerin zu Recht erkannt, dass die 

Erblasserin D._____ sel. zu Lebzeiten gewisse Opfer im Sinne von Art. 56 

Abs. 4 StG erbracht hat. Eine Ertragsbewertung für die Vermögenssteuer 

hat die Erblasserin aber offenbar nie beantragt, obschon Art. 56 Abs. 4 

StG bei der Bewertung der Liegenschaft bei der Vermögenssteuer 

grundsätzlich auf den jeweiligen Eigentümer zugeschnitten ist. Entgegen 

der beschwerdeführerischen Auffassung führt indes die Tatsache, dass 

die Erblasserin D._____ sel. gewisse Opfer zur Erhaltung des fraglichen 

Gebäudes erbracht hat, nicht automatisch (infolge Generalsukzession) 

dazu, dass dies auch für die Beschwerdeführer gilt. Im vorliegenden Ver-

fahren geht es nämlich nicht um die Anwendung von Art. 56 Abs. 4 StG 

bei der Vermögenssteuer, sondern vielmehr um die Anwendung von 

Art. 110 Abs. 2 lit. c StG bei der Nachlasssteuer. Während die Optik der 

"gewissen Opfer" im ersten Fall für die periodische Vermögenssteuer 

(Art. 56 Abs. 4 StG) auf den entsprechenden Eigentümer von Gebäuden 

historischer  oder denkmalpflegerischer Bedeutung gerichtet ist, ist die 

- 15 -

Frage der "gewissen Opfer für die Erhaltung der Gebäude" im zweiten 

Fall für die Nachlasssteuer aus der Optik der Erben − sprich der neuen 

Eigentümer − zu beurteilen. Im vorliegenden Fall erben diese, mithin die 

Beschwerdeführer, ein komplett renoviertes, unter Denkmalschutz ste-

hendes Gebäude. Der Zustand desselben ist gut, beträgt der Zeitwert 

gemäss amtlicher Schätzung vom 20. Februar 2012 (Bg-act. 4) doch 

80 % des Neuwerts. Zudem wäre die Belehnung durch die Bank anläss-

lich der Renovation der Liegenschaft nicht vorgenommen worden, wenn 

die Baute nicht tatsächlich den Verkehrswert gemäss amtlicher Schät-

zung vom 20. Februar 2012 gehabt hätte. Allfällige Unterhaltsarbeiten − 

sollten diese trotz der in den Jahren 2008 und 2009 erfolgten Totalrenno-

vation überhaupt in grösserem Rahmen anfallen − dürften durch die 

Mieterträge (Eigen- oder Fremdmiete) ohne Weiteres finanzierbar sein. 

Die Beschwerdeführer haben im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen 

Beschwerdeverfahren im Übrigen auch nicht glaubhaft dargelegt, dass sie 

erhebliche Investitionen getätigt hätten oder künftig erhebliche finanzielle 

Investitionen anfallen würden. Sodann ist die hypothekarische Belehnung 

mit rund zwei Drittel des Verkehrswerts der Liegenschaft als üblich zu be-

zeichnen und auch die jährliche Zinsbelastung erscheint in Anbetracht 

des herrschenden Zinsniveaus nicht als übermässig. Zudem stellt auch 

das Abzahlen bzw. die Amortisation der Hypothek sicherlich kein erhebli-

ches finanzielles Opfer im Sinne von Art. 110 Abs. 2 lit. c StG dar, zumal 

es sich bei der Amortisation einer Hypothek bloss um eine Senkung von 

Passiven (mithin der Hypothekarschuld) zulasten der Aktiven (z.B. eines 

Bankkontos) und dementsprechend − im Ergebnis − um ein Nullsummen-

spiel handelt. Kommt hinzu, dass die fragliche Liegenschaft in der Nutz-

barkeit nicht eingeschränkt ist. Das Gebäude kann voll genutzt werden, 

was sich in einem hohen Eigenmietwert von Fr. 19'800.-- niederschlägt 

(vgl. amtliche Schätzung vom 20. Februar 2012 [Bg-act. 4]). Selbst wenn 

in den kommenden Jahren − trotz der in den Jahren 2008 und 2009 er-

folgten Totalrennovation − Unterhaltsarbeiten anfallen würden, gilt es 

- 16 -

überdies zu beachten, dass diese nicht für gänzlich unbenutzbare oder 

nur eingeschränkt nutzbare Räumlichkeiten notwendig würden. Vielmehr 

würden sämtliche Unterhaltsarbeiten nutzbare Räumlichkeiten betreffen. 

Die Tatsache, dass gewisse Einschränkungen im Bau, Ausbau etc. be-

stehen, schränkt die Nutzbarkeit nicht per se ein. Dazu bräuchte es ande-

re Elemente wie beispielsweise das Belassen von Wänden, das Verbot 

vom Anbringen von Isolationen, was gewisse Räumlichkeiten im Winter 

unbenutzbar machen würde (weil schlecht oder nur mit unverhältnismäs-

sig grossem Aufwand heizbar) etc. Solche Elemente sind vorliegend aber 

weder ersichtlich noch werden sie von den Beschwerdeführern geltend 

gemacht. Nach dem Gesagten ist nicht ersichtlich, inwiefern die Be-

schwerdeführer gewisse Opfer zur Erhaltung des fraglichen Gebäudes 

erbringen bzw. in den kommenden Jahren erbringen werden. Insbesonde-

re kann nicht gesagt werden, dass die Beschwerdeführer durch die erb-

rechtliche Übernahme der fraglichen Liegenschaft ein "gewisses Opfer" 

zu tragen hätten. Der einzige Unterschied im Vergleich zu vielen anderen 

Erben von Liegenschaften besteht − wie die Beschwerdegegnerin in de-

ren Vernehmlassung vom 16. Mai 2017 zu Recht ausführt − darin, dass 

das hier zur Diskussion stehende Gebäude unter Denkmalschutz steht. 

Dies allein vermag aber − wie vorstehend dargestellt (vgl. E.3b) − eine 

privilegierte Besteuerung im Nachlass auch unter dem Gesichtspunkt der 

Gleichbehandlung aller Steuerpflichtigen nicht zu rechtfertigen. Die Be-

schwerdeführer führen zwar grundsätzlich zu Recht aus, dass die Frage, 

ob ein Opfer zu tragen sei, nicht davon abhängen dürfe, ob dies in regel-

mässigen Abständen der Fall sei oder einmalig im Rahmen einer Ge-

samtsanierung. Wie vorstehend dargestellt haben die Beschwerdeführer 

aber weder ein einmaliges Opfer im Rahmen einer Gesamtsanierung er-

bracht, wurde doch die Totalsanierung der Liegenschaft in den Jahren 

2008 und 2009 von der Erblasserin D._____ sel. vorgenommen, noch 

tragen sie durch regelmässig anfallende Kosten ein gewisses Opfer zur 

Erhaltung der Liegenschaft im Sinne von Art. 110 Abs. 2 lit. c StG, zumal 

- 17 -

allfällig anfallende Unterhaltsarbeiten − wie gesehen − ohne Weiteres 

durch Mieterträge (Eigen- oder Fremdmiete) finanzierbar sein dürften. 

4. a) Zusammenfassend lässt sich nach dem vorstehend Gesagten festhalten, 

dass die Ertragsbewertung der fraglichen Liegenschaft im Sinne von 

Art. 110 Abs. 2 lit. c StG mangels Erbringung gewisser Opfer zur Erhal-

tung der fraglichen Liegenschaft durch die Beschwerdeführer nicht ange-

zeigt ist. Wenn jemand − wie im vorliegenden Fall die Beschwerdeführer 

− Eigentümer eines renovierten und unter Denkmalschutz stehenden Ge-

bäudes ist und daraus Erträge (Eigen- oder Fremdmiete) erzielt, die den 

notwendigen Unterhalt decken und − bei normalen Marktbedingungen − 

auch eine Rendite auf das eingesetzte Kapital ermöglichen (inkl. allfällig 

notwendiger Rückstellungen), kann kein Anwendungsfall von Art. 56 

Abs. 4 StG bzw. Art. 110 Abs. 2 lit. c StG vorliegen, weil dann die Voraus-

setzung des Erbringens gewisser Opfer zur Erhaltung der fraglichen Lie-

genschaft nicht erfüllt ist. Der angefochtene Einspracheentscheid vom 

31. März 2017 erweist sich somit als rechtens, was zur Bestätigung des-

selben und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde führt, 

soweit darauf einzutreten ist (vgl. vorstehend E.1b). 

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 

auf Art. 73 Abs. 1 VRG unter solidarischer Haftung zulasten der Be-

schwerdeführer. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-

rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 

Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn 

sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen be-

steht vorliegend kein Anlass, weshalb der Beschwerdegegnerin keine 

Parteientschädigung zusteht. 

- 18 -

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 356.--

zusammen Fr. 3‘356.--

gehen unter solidarischer Haftung zulasten der Erbengemeinschaft 

D._____ sel., bestehend aus A._____, B._____ und C._____, und sind in-

nert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung 

des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]