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**Case Identifier:** 5110bff6-cc92-5edc-ba5f-b6bb09713335
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-04-17
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 17.04.2025 C/6771/2021
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-6771-2021_2025-04-17.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 6 mai 2025. 

 

  

 

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
C/6771/2021 ACJC/549/2025 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU JEUDI 17 AVRIL 2025 

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______ [GE], appelant d'un jugement rendu par le 

Tribunal des baux et loyers le 24 mai 2024 (JTBL/566/2024), représenté par 

l’ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, 

 

et 

B______ SA, sise ______ (NE), intimée, représentée par Me Tatiana GURBANOV, 

avocate, rue du Général-Dufour 11, 1204 Genève. 

 

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EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/566/2024 du 24 mai 2024, reçu par les parties le 31 mai 
2024, le Tribunal des baux et loyers a, sur demande principale, déclaré valable le 

congé notifié à A______ le 11 mars 2021 pour le 30 juin 2021 (sic) portant sur 

l’appartement de 90 m² au 6ème étage de l’immeuble sis rue 1______ no. ______ 
à Genève (ch. 1 du dispositif), octroyé à A______ une unique prolongation de 

deux ans, échéant le 30 juin 2023 (ch. 2), sur demande reconventionnelle, 

condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens 

ainsi que toute autre personne faisant ménage commun avec lui l’appartement de 
90 m² au 6ème étage de l’immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève et ses 
dépendances (ch. 3), transmis la cause, à l’expiration du délai d’appel contre la 
décision, au Tribunal des baux et loyers, siégeant dans la composition prévue à 

l’article 30 LaCC, pour statuer sur les mesures d’exécution sollicitées (ch. 4), 
cela fait, débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et dit que la 

procédure était gratuite (ch. 6). 

B. a. Par acte expédié le 1er juillet 2024 à la Cour de justice, A______ (ci-après : le 
locataire ou l’appelant) a formé appel contre ce jugement, dont il sollicite 
l'annulation. Il conclut, cela fait principalement, à ce que la Cour annule la 

résiliation du bail qui lui a été notifiée le 11 mars 2021 pour le 30 juin 2021. 

Subsidiairement, il conclut à ce que la Cour lui octroie une pleine et entière 

prolongation de bail de quatre ans et l’autorise à quitter le logement avec un 
préavis de 15 jours le 15 ou la fin d’un mois. 

 b. Dans sa réponse du 15 août 2024, B______ SA (ci-après : la bailleresse ou 
l’intimée) conclut au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement entrepris.  

 c. Le locataire a répliqué, persistant dans ses conclusions. La bailleresse a 
renoncé à dupliquer. 

d. Les parties ont été avisées le 28 octobre 2024 par le greffe de la Cour de ce 
que la cause était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

 a. Le 11 juin 2007, B______ SA, en qualité de bailleresse, et A______, en 
qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location 

d’un appartement de 3 pièces de 90 m² en duplex, situé au 6ème étage de 
l’immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève, destiné à l’usage d’habitation 
exclusivement. 

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Le bail a été conclu pour une durée initiale d’une année, du 1er juillet 2007 au 
30 juin 2008, renouvelable ensuite tacitement d’année en année, le préavis de 
résiliation étant de trois mois. 

Le loyer annuel a été fixé initialement à 12’000 fr., hors charges, soit 1’000 fr. 
par mois. 

 b. Selon un état locatif du 19 septembre 2005, cet appartement était « vacant » et 
le loyer annuel s’élevait à 29’820 fr., hors charges. 

 c. Par ailleurs, selon un état locatif du 30 septembre 2005, A______ était 
locataire de deux places de parking (102 et 210), à titre gratuit, dans l’immeuble 
sis no. ______ rue 1______. 

 d. C______ était administrateur président de la bailleresse, aux côtés de 
D______, E______ et F______, administrateurs. Chacun des administrateurs 

était au bénéfice d’une signature collective à deux. 

e. A______ était également locataire d’un autre appartement, dont C______ 
était propriétaire, sis rue 2______ no. ______ à Genève. Le loyer s’élevait à 
650 fr. par mois, hors charges. Il a été sous-loué pour un montant de 2’800 fr. 
par mois, hors charges.  

f. En 2007, la gestion de l’immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève a été 
confiée à la régie G______ (ci-après : la régie). Il en est de même des autres 

immeubles appartenant à C______, dont celui sis rue 2______ no. ______ à 

Genève. 

g. A une date indéterminée, une convention a été signée entre la régie, C______ 
et A______ en lien avec les immeubles sis rue 1______ no. ______, 

rue 2______ no. ______ et rue 3______ no. ______ à Genève. A teneur de 

celle-ci, l’entretien courant et la réfection d’appartements étaient « avisés » par 
A______ à concurrence de 10’000 fr. Les factures devaient être payées par la 
régie sous 30 jours si elles étaient conformes au devis. Les gros travaux 

d’immeubles devaient être gérés en collaboration avec le locataire, y compris la 
validation des budgets. Les dossiers de candidature devaient être soumis à 

A______, qui en choisissait un et participait à la visite sur place s’il le 
souhaitait. Enfin, une liste d’entreprises était fournie par le précité, d’autres 
entreprises pouvant être proposées par la régie pour les travaux d’un coût 
supérieur à 2’000 fr.  

h. Par courrier du 5 janvier 2008, la régie a annoncé accorder exceptionnellement 
une baisse de loyer à H______, locataire d’un appartement de trois pièces dans 
l’immeuble sis rue 1______ no. ______, après discussion avec la société 
propriétaire. Elle rappelait toutefois que la locataire était au bénéfice d’un bail 

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indexé. Le loyer n’était par conséquent pas soumis à la variation du taux 
hypothécaire, tandis que l’ISPC aurait permis d’augmenter le loyer de 51 fr. par 
mois.  

i. Le 30 juin 2015, le Tribunal régional de I______ [NE] a prononcé la 
mainlevée provisoire de l’opposition formée par C______ à une poursuite de 
A______. Les montants relatifs à la créance de A______, fondée sur des prêts 

consentis par celui-ci au précité, ont été caviardés. Il ressort de cette décision 

que C______ était débiteur de A______. Lors d’une audience tenue par le 
Tribunal précité le 20 avril 2015, le locataire a déclaré qu’il habitait dans un 
immeuble propriété de la société B______ SA et que les parties avaient trouvé 

un accord quant au paiement des loyers, raison pour laquelle la créance opposée 

en compensation par C______ à ce sujet était injustifiée.  

j. Par courrier du 20 février 2018, le locataire a sollicité une baisse de loyer de 
150 fr. par mois à partir du 1er mars 2019, au vu de la variation du taux 

hypothécaire et de l’ISPC.  

k. La bailleresse a accédé à sa demande. Selon l’avis de majoration du 8 mai 
2018, le loyer annuel a été fixé à 10’200 fr. dès le 1er mars 2018. 

l. Une plainte pénale a été déposée par la bailleresse à l’encontre de C______ 
qui a reconnu avoir détourné en sa faveur des fonds appartenant à B______ SA 

d’une valeur totale de 1’623’000 fr. Selon l’acte d’accusation, entre le 25 janvier 
2019 et le 6 novembre 2019, C______ a profité de son accès aux comptes de la 

société pour procéder à des prélèvements privés. 

m. En août 2020, D______ a quitté ses fonctions d’administratrice de 
B______ SA et le 15 décembre 2020, C______ a démissionné de ses fonctions. 

n. Par courrier du 25 janvier 2021, le locataire a sollicité une baisse de loyer 
fondée sur l’évolution du taux hypothécaire, du coût de la vie et des charges 
d’exploitation. 

o. Par courrier du 2 mars 2021, la régie a confirmé l’octroi d’une baisse de 
loyer, fixant celui-ci à 9’888 fr. l’an à compter du 1er juillet 2021. 

p. Par avis officiel du 11 mars 2021, B______ SA a résilié le bail pour le 30 juin 
2022, sans indiquer de motif. 

q. Par courrier du 29 mars 2021, le locataire a sollicité de la bailleresse le motif 
du congé.  

r. Par courrier du 30 mars 2021, la régie a imparti au locataire un ultime délai au 
30 avril 2021 pour qu’il remette en état les murs, le plafond du balcon et une 

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partie de la façade dans leur couleur d’origine, ayant constaté qu’elles avaient 
été repeintes en blanc. 

s. Par courrier du 15 avril 2021, la régie a indiqué avoir constaté que le locataire 
entreposait des vélos sur le palier. Elle lui accordait un ultime délai au 19 avril 

2021 pour les enlever. Dans le cas contraire, elle les ferait évacuer sans autre 

avis. 

t. Par courrier du 19 avril 2021, le locataire, sous la plume de son conseil, a 
contesté les reproches qui lui étaient faits, ces demandes lui paraissant 

chicanières dans un contexte de tensions avec la bailleresse. Ces faits étaient par 

ailleurs tolérés depuis le début du bail. 

u. Par courrier du 6 mai 2021, la régie a persisté dans les reproches faits au 
locataire ajoutant que celui-ci représentait un administrateur de la société 

propriétaire ces dernières années et agissait au gré de ses envies, ne tolérant 

aucune remarque.  

v. Par courrier du 8 juin 2021, la bailleresse, sous la plume de son conseil, a 
communiqué le motif du congé au locataire. Elle a indiqué avoir « été contrainte 

de résilier le bail portant sur l’objet visé pour remettre celui-ci à un nouveau 
locataire de son choix. Monsieur A______, profitant de sa relation particulière 

avec un ancien administrateur de la société propriétaire, s’est arrogé un statut 
privilégié (loyer préférentiel, utilisation d’une place de parc sans droit, 
réalisation de travaux multiples au sein de son appartement aux frais de la 

propriétaire, entrave à la remise en location d’un appartement, etc.). Il a en 
outre adopté un comportement, pour le moins inadéquat, envers les locataires 

de l’immeuble et autres usagers ainsi que lors de la relocation des 
appartements. La bailleresse souhaitait mettre un terme à tout privilège et 

rétablir quiétude ainsi qu’égalité de traitement pour ses locataires ».  

w. Au 30 juin 2021, les autres appartements loués au sein de l’immeuble 
l’étaient à des loyers compris entre 1’376 fr. (3 pièces, 61 m², remis à bail le 
1.11.2002) et 3’150 fr. (5 pièces, 109 m², remis à bail le 15.03.2021). 

Les loyers des appartements du 6ème étage étaient les suivants : 

- 061.18 : 3 pièces, 61 m², remis à bail le 1er mai 2021, 1’650 fr. ; 

- 062.10 : 4 pièces, 92 m², remis à bail le 1er février 2006, 2’100 fr. ; 

- 064.10 : 5 pièces, 109 m², remis à bail le 1er février 1999, 1’704 fr. 

x. Le 12 avril 2021, le locataire a saisi la Commission de conciliation en matière 
de baux et loyers d’une requête en contestation du congé. 

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y. Vu l’échec de la tentative de conciliation, l’autorisation de procéder a été 
délivrée au locataire le 10 juin 2021. 

Le 12 juillet 2021, la cause a été introduite au Tribunal des baux et loyers, le 

locataire concluant à l’annulation du congé, subsidiairement à ce qu’une 
prolongation de bail de quatre ans lui soit octroyée. 

A l’appui de sa requête, il a fait valoir que le congé avait été donné en 
représailles à sa demande de réduction de loyer du 25 janvier 2021. Il a contesté 

les reproches qui lui étaient faits et affirmé être la victime de la mésentente entre 

l’administrateur actuel de la bailleresse et les autres actionnaires, d’une part, et 
C______, ancien administrateur, d’autre part. 

z. Dans sa réponse et demande reconventionnelle du 21 octobre 2021, la 
bailleresse a conclu, principalement, à la validité du congé notifié au locataire, 

avec effet au 30 juin 2022, et à ce qu’aucune prolongation de bail ne lui soit 
accordée. A titre reconventionnel, elle a conclu à l’évacuation du locataire dès le 
1er juillet 2022. Elle a fait valoir que le locataire avait bénéficié, à ses dépens, 

d’un loyer de faveur et d’avantages liés à sa relation privilégiée avec C______. 
En particulier, il avait bénéficié d’une place de stationnement double au sous-sol 
de l’immeuble, mise à sa disposition gracieusement depuis la conclusion du bail 
et restituée à première demande en 2021, de l’usage à titre gracieux d’un 
appartement de 3 pièces au 6ème étage de l’immeuble litigieux, depuis le 1er mars 
2018, l’appartement ayant été restitué et loué à partir du 1er mai 2021, et de 
travaux somptuaires exécutés dans l’appartement litigieux aux frais de la 
bailleresse. Elle a également allégué que le locataire intervenait de manière 

inappropriée dans la gestion de l’immeuble, notamment dans le choix des 
locataires. 

aa. Dans sa réponse à la demande reconventionnelle et réplique, le locataire a 
contesté avoir bénéficié de faveurs. Les clauses du bail et les autres prestations 

qui lui avaient été offertes avaient toutes été avalisées par la régie en charge de 

la gestion de l’immeuble, une convention ayant d’ailleurs été conclue pour le 
mode de gestion de trois immeubles. Il participait à cette gestion avec l’aval de 
la régie, sans être rémunéré. Par son intervention, la bailleresse avait pu louer 

l’arcade au rez-de-chaussée à la Ville de Genève au prix de 500 fr./m² par an, 
laquelle avait également financé le coût des travaux de rafraîchissement et de 

réaménagement pour les besoins d’une crèche. Ainsi, son loyer – qui pouvait 
paraître avantageux en l’absence d’autres éléments – était justifié par les 
services rendus par le locataire à la bailleresse, dans le cadre de la gestion de 

l’immeuble. Il était par ailleurs âgé de 78 ans et souffrait de plusieurs problèmes 
de santé qui l’empêchaient de mener à bien ses démarches administratives. 

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bb. Dans sa duplique, la bailleresse a produit des plans selon lesquels 
l’appartement était constitué d’une cuisine, d’un salon et de deux chambres à 
coucher à l’étage. Elle a allégué que les montants investis dans l’appartement 
litigieux s’élevaient à 70’000 fr. alors que les autres appartements de 
l’immeuble avaient généré des dépenses pour quelques milliers de francs. Enfin, 
elle a rappelé que C______ ne disposait pas de la signature individuelle pour 

engager la société, que D______ avait perdu sa capacité de discernement et que 

E______ et F______ avaient été informés de la situation concernant le locataire, 

en février 2021, par la régie. 

cc. Par avis officiel du 18 juillet 2022, le bail de l’appartement loué par le 
locataire sis rue 2______ no. ______ a été résilié par le nouveau propriétaire de 

l’immeuble pour le 31 octobre 2022.  

dd. Lors de l’audience du 20 septembre 2022 devant le Tribunal, le locataire a 
exposé qu’il se présentait comme le représentant de C______, avec qui il 
entretenait une relation étroite. Il ne connaissait pas le régime de signature de 

C______ et ne savait pas qu’il y avait d’autres administrateurs. 

Il a admis avoir disposé des clés de l’appartement de 3 pièces au 6ème étage de 
l’immeuble litigieux. Il y avait logé quelques mois, durant les travaux réalisés 
dans l’appartement qu’il louait. Il disposait gratuitement d’une place de parking, 
ce qui avait été convenu avec C______ et J______ dans le cadre de ses 

attributions pour la gérance de l’immeuble.  

Les travaux exécutés dans son appartement étaient nécessaires. Le parquet et les 

carrelages étaient cassés et l’électroménager était en mauvais état. C’est lui-
même qui avait commandé les travaux aux entreprises et la régie avait délivré 

des bons de travaux. En définitive, c’était lui qui choisissait les entreprises pour 
l’ensemble des travaux dans l’immeuble. Il approchait des entreprises qui 
exécutaient des travaux dans l’immeuble, comme la crèche, ou alors des 
entreprises qui travaillaient habituellement avec la régie. 

Le loyer avait été négocié avec J______, qu’il connaissait, et K______, dans le 
contexte d’une part, de son intermédiation pour confier à la régie la gérance de 
l’immeuble, ainsi que deux autres immeubles appartenant à C______ et, d’autre 
part, de son intervention pour louer l’arcade du rez-de-chaussée à la Ville de 
Genève pour y installer une crèche, pour un loyer très important, ces deux 

éléments ayant influencé le montant de son loyer. 

ee. Lors de l’audience du 9 janvier 2024 devant le Tribunal, F______, 
administrateur de la bailleresse, a exposé que le bail avait été résilié car les 

administrateurs avaient appris que le loyer était nettement inférieur aux loyers 

de l’immeuble et du quartier, pratiquement du simple au double. Le locataire 
avait utilisé un appartement gratuitement pendant une certaine période. Il s’était 

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occupé de la location d’appartements avec C______ mais pas avec les autres 
administrateurs. Il avait réalisé des travaux dispendieux dans l’appartement qu’il 
occupait. Le bail avait été résilié pour tous ces motifs, étant précisé que le faible 

loyer était un motif déjà suffisant pour résilier le bail. Le locataire n’avait aucun 
rôle au sein de B______ SA. Il avait également occupé des places de parking qui 

ne figuraient pas sur son bail et pour lesquelles il ne payait pas de loyer. Toutes 

ces informations avaient été communiquées aux administrateurs par la régie. 

Avant décembre 2020, ils tenaient des assemblées du Conseil d’administration, 
lors desquelles ils obtenaient certaines informations sur la gestion de 

l’immeuble, mais pas les principales, à savoir tout ce qui n’était pas normal ne 
leur était pas transmis. Ils avaient pêché en accordant trop de confiance à 

C______. Les administrateurs étaient informés de l’état locatif et de son 
rendement, lequel était positif. Il n’avait lui-même jamais visité l’appartement 
litigieux. Il avait toutefois visité l’immeuble litigieux à deux reprises, dont une 
récemment. Il n’avait constaté ni amélioration ni péjoration de l’état de 
l’immeuble. 

ff. Le Tribunal a procédé à l’audition de témoins lors des audiences des 
6 décembre 2022, 31 janvier 2023 et 4 avril 2023. 

J______, régisseur, a déclaré que sa régie gérait l’immeuble litigieux depuis 
2007. Le mandat de gérance avait été obtenu par l’intermédiaire du locataire, de 
même que d’autres mandats pour d’autres immeubles. Le loyer de l’appartement 
litigieux avait été décidé par C______. Les travaux de rénovation réalisés dans 

l’appartement résultaient des choix du locataire, la régie n’ayant pas été 
consultée à cet égard. Le locataire avait bénéficié d’un parking gratuit, sans la 
caution de la régie. Il s’était occupé de la gestion et de l’entretien de 
l’immeuble, donnait des instructions pour les travaux, choisissait les entreprises 
et avait un contrôle sur les loyers et le choix des locataires. Cette activité n’avait 
pas permis de rentabiliser l’immeuble et aurait pu être effectuée par la régie qui 
percevait des honoraires sur les travaux et avait le mandat de rechercher des 

locataires. La situation devenant ingérable en raison des attributions du 

locataire, il avait pris l’initiative d’établir une convention signée avec C______ 
et le locataire. La situation était inhabituelle, à savoir qu’un tiers, le locataire, 
interférait avec le travail de la régie, étant précisé que toutes les instructions du 

locataire étaient validées par C______. L’arcade au rez-de-chaussée avait été 
relouée avant que la régie ne reprenne la gestion de l’immeuble. Le bail du 
locataire avait été résilié sur instruction de la société propriétaire, à la suite 

d’une séance entre les actionnaires et d’une réunion entre la régie et un de ses 
actionnaires, accompagné de son épouse et du fiduciaire de la société. 

Les déclarations de K______, régisseur, ont confirmé celles de son père, 

J______. Il a par ailleurs déclaré que, hormis C______, il n’avait rencontré 
aucun autre représentant de la société propriétaire. 

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L______, employé de la régie, supérieur hiérarchique de la gestionnaire en 

charge de l’immeuble litigieux, a déclaré qu’il avait souvent été amené à traiter 
avec le locataire pour l’immeuble en question et pour d’autres immeubles. Il 
agissait en qualité de représentant de la société propriétaire. Il avait rencontré 

E______ et F______, en février 2021. Ces derniers avaient mal réagi lorsqu’ils 
avaient appris l’intervention du locataire dans la gestion. La réunion avait pour 
but de faire connaissance. Il était apparu à cette occasion que la régie n’avait pas 
connaissance de toutes les informations concernant les relations des 

administrateurs entre eux. La question de la nature des travaux réalisés dans 

l’appartement litigieux avait été établie à la suite de cette rencontre, à la 
demande des administrateurs. Il avait pris part aux discussions concernant la 

résiliation du bail litigieuse. Du moment où E______ et F______ avaient repris 

la main sur la gestion de l’immeuble, les rapports avec le locataire avaient été 
impossibles. Divers griefs avaient été évoqués, par exemple les travaux. Il a 

encore indiqué que lorsque la régie recevait des instructions du locataire qui 

l’interpelait, comme par exemple la baisse du loyer de la locataire H______, elle 
les faisait valider par C______. A un certain moment, la vacance de 

l’appartement mis à disposition du locataire avait inquiété la régie car elle avait 
duré. 

M______, employée de la régie du 1er février 2016 au 31 août 2019, était en 

charge de la gestion de l’immeuble litigieux. Le locataire avait été son seul 
contact pour la bailleresse, il lui avait été présenté comme son représentant. Elle 

avait été instruite par sa hiérarchie de voir avec lui pour toutes les questions 

concernant la relocation d’un logement. Elle ne se rappelait pas avoir reçu 
d’instruction insolite ou absurde de sa part, ni qu’il ait tenu des propos racistes 
ou discriminatoires lors de visites d’appartement avec des candidats locataires. 

N______, employée de la régie depuis 2010, avait repris la gestion 

administrative de l’immeuble litigieux le 1er décembre 2019. Elle avait eu 
beaucoup de contacts avec le locataire, en lien avec cet immeuble, et aucun avec 

les autres représentants de la bailleresse. Il exigeait d’être présent aux visites. Il 
avait mis comme condition que les locataires ne soient ni étrangers ni 

homosexuels. C’est lui qui choisissait au final les locataires. L’appartement de 
3 pièces au 6ème étage de l’immeuble avait été mis à disposition du locataire à sa 
demande, pour y entreposer des objets durant les travaux dans l’appartement 
qu’il occupait. Elle avait trouvé dans le dossier un courriel de M______ à 
C______, confirmant que selon les instructions du locataire, l’appartement ne 
serait pas reloué. Elle avait reloué l’appartement lorsque ce dernier avait été 
écarté. En 2021, à la demande de la bailleresse, elle avait établi un récapitulatif 

de tous les travaux réalisés dans l’appartement du locataire. A cette occasion, 
ses collègues du service technique lui avaient dit que le locataire gérait les 

travaux, donnait les instructions sur la nature des travaux et le choix des 

entreprises. Il était le seul interlocuteur pour la bailleresse. Les autres 

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appartements de l’immeuble n’avaient pas fait l’objet de travaux de même 
ampleur.  

O______, employée de la régie de 2019 au 31 mars 2021, a déclaré avoir agi 

comme assistante technique pour l’immeuble litigieux. Elle avait traité avec le 
locataire qui lui transmettait des instructions cohérentes et dont l’intervention 
était utile. Le locataire avait demandé d’effectuer des travaux dans son 
appartement. Elle avait fait valider ses demandes par ses supérieurs 

hiérarchiques. Selon elle, les travaux réalisés étaient comparables par leur 

qualité et leur ampleur à ceux réalisés dans d’autres appartements de l’immeuble 
ou d’autres appartements locatifs. Après consultation des factures liées aux 
travaux réalisés dans l’appartement litigieux, elle a toutefois déclaré ne pas avoir 
le souvenir que des travaux similaires avaient été réalisés dans un autre 

appartement de l’immeuble. En revanche, lorsqu’un appartement se libérait 
après une longue période de location, une rénovation complète était entreprise 

pour un montant similaire de 70’000 fr. Il était arrivé que le locataire lui désigne 
des entreprises à mandater mais elle ne suivait ses instructions que lorsque les 

entreprises étaient agréées par la régie. Elle avait été licenciée par la régie. 

P______, une bonne connaissance du locataire, a déclaré qu’ils avaient fait des 
affaires ensemble. Le locataire agissait comme intermédiaire et lui avait 

introduit des clients. Ainsi, il avait conclu une affaire avec F______ et C______, 

portant sur 90 logements au Boulevard de la Cluse, la construction de bâtiments 

pour les HUG, ainsi que d’une crèche pour la Ville de Genève. Le locataire était 
intervenu comme courtier et avait été très actif dans ce projet. Il avait lui-même 

négocié avec les HUG et la Ville de Genève. Il ignorait si le locataire avait 

touché une commission. Il avait été convenu qu’il s’arrange avec C______ et 
F______ à ce sujet. Il y avait droit. 

gg. Par plaidoiries finales écrites du 15 mars 2024, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions. Le locataire a produit un certificat médical, attestant 

d’affections chroniques multiples, dégénératives, d’origine orthopédique, 
hématologique et neurologique allant s’aggravant, ainsi qu’une attestation de ses 
prestations vieillesse pour l’année 2023, d’un montant de 10’596 fr.  

Par déterminations complémentaires du 28 mars 2024, les parties ont persisté 

dans leurs conclusions. 

La cause a ensuite été gardée à juger. 

hh. Dans le jugement entrepris, le Tribunal a considéré que le motif du congé 
avancé par la bailleresse, soit sa volonté de ne plus être liée contractuellement à 

un locataire se comportant comme un propriétaire, qui avait joui à ses dépens 

d’un loyer préférentiel, utilisé une place de stationnement sans droit ou réalisé 
des travaux somptuaires dans l’appartement qu’il occupait, avait été confirmé 

- 11/19 - 

 

 

C/6771/2021 

par son administrateur devant le Tribunal. Le locataire était en effet intervenu 

dans la gestion de l’immeuble à tous les niveaux, en prenant la quasi-totalité des 
décisions, sans que cela ne rentabilise la gestion de l’immeuble. Il avait 
bénéficié d’un loyer de faveur, celui-ci représentant le loyer absolu le plus bas 
de l’immeuble, de places de stationnement à titre gracieux ainsi que d’un 
appartement supplémentaire durant près de trois ans. Il avait également fait 

réaliser, aux frais de la bailleresse, des travaux non négligeables dans 

l’appartement qu’il occupait, d’une ampleur et d’une qualité uniques par rapport 
aux autres appartements. Ainsi, il avait objectivement bénéficié d’avantages, 
qu’ils soient justifiés ou non par ses prestations au niveau de la gestion de 
l’immeuble. Dans la mesure où il avait été mis un terme à son intervention dans 
la gestion de l’immeuble, il n’y avait plus lieu pour la bailleresse de compenser 
en nature les éventuels services qu’il lui avait rendus. Le motif du congé n’était 
donc pas un congé économique déguisé et la bailleresse ne commettait pas 

d’abus de droit en voulant relouer son appartement à un tiers pour mettre fin à ce 
régime de faveur.  

En tout état, les loyers pratiqués dans l’immeuble au début du bail en 2007, de 
même qu’au jour du congé, permettaient de retenir que la bailleresse serait en 
mesure de relouer plus cher. Partant, même s’il devait être retenu que le congé 
était un congé économique, le Tribunal tenait pour établi que la bailleresse était 

en mesure de relouer l’appartement à un loyer sensiblement plus élevé 
lorsqu’elle avait notifié le congé.  

Le locataire avait ainsi échoué à prouver que le congé était abusif. L’instruction 
avait démontré qu’il donnait des instructions à la régie pour le compte de la 
bailleresse, lesquelles n’avaient pas toujours servi les intérêts de celle-ci. Tel 
était le cas de la baisse de loyer accordée à la locataire H______ et de la non 

relocation de l’appartement au 6ème étage mis à la disposition du locataire. 
M______ étant en charge de la gestion à cette période, ses déclarations devaient 

être appréciées avec réserve, tandis que rien ne permettait de remettre en 

question celles de N______. Il importait peu que la régie ait validé les 

instructions du locataire et, au demeurant, C______ n’avait pas la capacité 
d’engager seul la bailleresse et donc de confier un mandat à la régie ou au 
locataire. L’éventuelle bonne foi du locataire ne rendait pas le congé abusif. 

S’agissant de la prolongation du bail, le locataire n’avait entrepris aucune 
démarche pour se reloger. Sa situation médicale ne justifiait pas en soi une 

prolongation, sa santé allant s’aggravant, de sorte qu’une prolongation ne 
permettait pas d’alléger la pénibilité du déménagement. Tenant compte de ces 
éléments, de la situation de pénurie à Genève, de la durée du bail, de la situation 

personnelle et financière du locataire, une prolongation unique de deux ans lui a 

été accordée. 

- 12/19 - 

 

 

C/6771/2021 

Enfin, le Tribunal a prononcé l’évacuation du locataire. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 

litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 

jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 

effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 

art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 

de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 

l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).  

 En l'espèce, le loyer annuel de l’appartement litigieux, hors charges, s'élève à 
9’888 fr. La valeur litigieuse est donc supérieure à 10'000 fr. (9’888 fr. x 3 ans 
= 29’664 fr.), de sorte que la voie de l’appel est ouverte. 

1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 138 al. 2 et 3 let. a, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.  

1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 

ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 

juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 

première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 

celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s'applique notamment 
aux litiges portant sur des baux à loyer d'habitations et de locaux commerciaux en 

ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolongation du bail. La 

maxime inquisitoire sociale régit alors la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 

Le juge doit donc établir les faits d'office et n'est pas lié par les allégations des 

parties et leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). Toutefois, les 

parties ne sont pas pour autant dispensées de collaborer activement à l'établissement 

des faits (ATF 142 III 402 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_360/2015 du 

12 novembre 2015 consid. 4.2). 

2. L'appelant reproche au Tribunal d'avoir constaté de manière erronée ou incomplète 
certains faits en lien avec le motif du congé et d'avoir violé l’art. 271 CO. Il fait 

https://intrapj/perl/decis/138%20III%20374

- 13/19 - 

 

 

C/6771/2021 

notamment grief au Tribunal d'avoir considéré que la résiliation litigieuse n’était 
pas contraire aux règles de la bonne foi. Selon lui, il s’agit en réalité d’un congé 
économique, dont les conditions ne sont pas remplies, contrairement à ce qu’a 
retenu le Tribunal. A tout le moins, le Tribunal aurait dû retenir que le congé 

consacrait une disproportion manifeste des intérêts en présence.  

 Les griefs développés par l'appelant relèvent en réalité de l’appréciation des faits, 
lesquels ont toutefois été complétés dans la mesure utile. 

3. 3.1 Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il 
contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de le 

résilier pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu 

(cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le 

bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la 

période convenue. Au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune 

des parties a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son 

cocontractant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1; 

4A_484/2012 du 28 février 2013 consid. 2.3.1; 4A_167/2012 du 2 août 2012 

consid. 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). La résiliation ordinaire 

du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a 

al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire 

(ATF 141 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 

En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter 

la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts 

(ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de 

rénovation ou d’assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 
consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3 non publié in 

ATF 143 III 15; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; ATF 120 II 105 

consid. 3b/bb) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou en faveur de ses 

proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 

2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4).  

La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne 

foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est 

annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 et 271a CO).   

La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de 

la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC).  

Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à 

l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son 

but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans 

ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient 

- 14/19 - 

 

 

C/6771/2021 

aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO. Il n'est toutefois pas 

nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de 

droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2;  

135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a). Ainsi, le congé doit être considéré 

comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de 

protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congé apparaît 

purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue 

manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse 

(ATF 140 III 496 consid. 4.1; 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1). 

Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 

locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles 

de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles 

pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au 

maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 

4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). Pour statuer sur la validité d'un 

congé, il ne faut examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non 

pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester 

dans les locaux. Cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la 

prolongation du bail (arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 consid. 3.2; 

4A_484/2012 précité consid. 2.3.1 et les arrêts cités). 

Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la 

bonne foi (art. 271 et 271a CO), il faut déterminer quel est le motif de congé 

invoqué par le bailleur dans l'avis de résiliation (pour le cas où l'avis de résiliation 

n'est pas motivé, cf. l'arrêt 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.2) et si le 

motif est réel (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2). 

En vertu de l'art. 271 al. 2 CO, le congé ne doit être motivé que si l'autre partie le 

demande. La motivation du congé revêt toutefois une importance décisive 

lorsqu'il s'agit de décider si le congé est contraire aux règles de la bonne foi 

(art. 271 al. 1 CO). La motivation peut en principe encore être indiquée devant le 

Tribunal de première instance, la maxime inquisitoire simple étant applicable 

(art. 229 al. 3, 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let. c CPC; 

ATF 138 III 59 consid. 2.3). La détermination du sens et de la portée du motif 

s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des 

manifestations de volonté (ATF 127 III 444 consid. 1a p. 445). Il ne faut donc pas 

s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont le bailleur a pu se servir 

(art. 18 al. 1 CO). 

Si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation et qu'il n'est pas 

possible d'en établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur 

aucun motif sérieux ou en tout cas sur aucun motif légitime et avouable, ce qui 

justifie son annulation. Pour en juger, le juge doit se placer au moment où la 

- 15/19 - 

 

 

C/6771/2021 

résiliation a été notifiée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 précité 

consid. 4.4.1). Des faits survenus ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles 

d'influer a posteriori sur cette qualification : si le motif pour lequel le congé a été 

donné tombe par la suite, le congé ne devient pas abusif a posteriori. En revanche, 

des faits ultérieurs peuvent fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au 

moment de la résiliation (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 

in fine ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_435/2021 du 14 février 2022 consid. 3.1.1). 

L'auteur de la motivation est lié par les motifs qu'il a donnés. Certes, il peut les 

compléter en cours de procédure, les expliciter, s'il a de bonnes raisons de le faire, 

par exemple pour répondre aux questions du juge ou aux arguments de sa partie 

adverse, mais il ne peut pas en donner d'autres (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, 

p. 956). 

Le bailleur qui a donné plusieurs motifs de congé doit prouver la réalisation de 

l'un d'entre eux, au moins. S'il n'est pas abusif, cela suffit à la validation du congé 

(LACHAT, op. cit., p. 957). 

Contrairement à ce qui prévaut lorsque le bailleur résilie le bail de manière 

anticipée – cas dans lequel le fardeau de la preuve de son besoin propre incombe 
au bailleur –, il appartient au locataire, qui est le destinataire de la résiliation, de 
supporter les conséquences de l'absence de preuve d'un congé contraire aux règles 

de la bonne foi. Le bailleur qui résilie et qui doit motiver le congé a toutefois le 

devoir de collaborer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous 

les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 précité consid. 4.4.2).   

Déterminer quel est le motif de congé et si ce motif est réel, ou s'il n'est qu'un 

prétexte, relève des constatations de fait (ATF 136 III 190 consid. 2; 131 III 535 

consid. 4.3; 130 III 699 consid. 4.1). En revanche, savoir si le congé contrevient 

aux règles de la bonne foi est une question qui relève du droit (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_476/2016 du 20 février 2017 consid. 2.2.1). 

3.2 En l’espèce, les premiers juges ont retenu que le motif du congé n’était pas 
contraire à la bonne foi, ce que conteste l’appelant.  

S’agissant dudit motif, l’intimée a tout d’abord indiqué, par courrier du 8 juin 
2021, avoir « été contrainte de résilier le bail portant sur l’objet visé pour 
remettre celui-ci à un nouveau locataire de son choix. Monsieur A______, 

profitant de sa relation particulière avec un ancien administrateur de la société 

propriétaire, s’est arrogé un statut privilégié (loyer préférentiel, utilisation d’une 
place de parc sans droit, réalisation de travaux multiples au sein de son 

appartement aux frais de la propriétaire, entrave à la remise en location d’un 
appartement, etc.). Il a en outre adopté un comportement, pour le moins 

inadéquat, envers les locataires de l’immeuble et autres usagers ainsi que lors de 

- 16/19 - 

 

 

C/6771/2021 

la relocation des appartements. La bailleresse souhaitait mettre un terme à tout 

privilège et rétablir quiétude ainsi qu’égalité de traitement pour ses locataires ». 

Elle a précisé ce motif dans son écriture du 21 octobre 2021, exposant que 

l’appelant avait bénéficié, à ses dépens, d’un loyer de faveur et des avantages liés 
à sa relation privilégiée avec C______. En particulier, il avait bénéficié d’une 
place de stationnement double au sous-sol de l’immeuble, mise à sa disposition 
gracieusement depuis la conclusion du bail et restituée à première demande en 

2021, de l’usage à titre gracieux d’un appartement de 3 pièces au 6ème étage de 
l’immeuble litigieux, depuis le 1er mars 2018, l’appartement ayant été restitué et 
loué à partir du 1er mai 2021, et de travaux somptuaires exécutés dans 

l’appartement litigieux aux frais de la bailleresse. Elle a également allégué que 
l’appelant intervenait de manière inappropriée dans la gestion de l’immeuble, 
notamment dans le choix des locataires. 

Lors de son audition du 9 janvier 2024, F______, administrateur de l’intimée, a 
déclaré que le bail avait été résilié car les administrateurs avaient appris que le 

loyer était nettement inférieur aux loyers de l’immeuble et du quartier, 
pratiquement du simple au double. L’appelant avait utilisé un appartement 
gratuitement pendant une certaine période. Il s’était occupé de la location 
d’appartements avec C______ mais pas avec les autres administrateurs. Il avait 
réalisé des travaux dispendieux dans l’appartement qu’il occupait. Le bail avait 
été résilié pour tous ces motifs, étant précisé que le faible loyer était un motif déjà 

suffisant pour résilier le bail. 

Il sied donc d’examiner si ces motifs permettent de valider la résiliation de bail 
litigieuse.  

Il ressort de l’instruction que l’appelant a effectivement occupé un rôle dans la 
gestion de l’immeuble, sans rémunération, agissant comme représentant de l’un 
des administrateurs de l’intimée, soit C______, avec qui il entretenait une relation 
étroite et qui était son débiteur. A ce titre, il a bénéficié d’un loyer de faveur, 
d’une place de parking à titre gratuit, de travaux de rénovation dans son 
appartement qu’il a lui-même ordonnés et d’un pouvoir décisionnel sur les 
affaires courantes de l’immeuble. Il a d’ailleurs indiqué, dans le cadre d’une 
procédure en mainlevée l’opposant à C______ qu’il habitait dans un immeuble 
propriété de la société B______ SA et que les parties avaient trouvé un accord 

quant au paiement des loyers. Or, C______ ne disposait pas formellement du 

pouvoir de représenter la société propriétaire.  

L’appelant ne pouvait l’ignorer puisqu’il se présente comme un apporteur 
d’affaires qui devait donc connaître le pouvoir de représentation de la société 
propriétaire, a fortiori s’agissant d’une information notoire, figurant au registre du 
commerce. Au vu de ses déclarations, il avait par ailleurs conscience du fait que 

B______ SA était une personne distincte de C______. Au demeurant, la 

- 17/19 - 

 

 

C/6771/2021 

convention signée par la régie, l’appelant et C______, pour régler les modalités de 
gestion de l’immeuble, a été signée au nom de ce dernier et non au nom de la 
société. 

Il est vrai que les états locatifs qui étaient remis à l’intimée lors des conseils 
d’administration pouvaient la renseigner, et cela avant la période entourant la 
démission de C______ et la résiliation du bail intervenue le 11 mars 2021, sur le 

fait que l’appelant disposait de deux places de parking à titre gratuit (cf. supra, 
let. C.c), sur le montant de son loyer et son évolution, sur les autres loyers 

pratiqués dans l’immeuble, sur la vacance de l’un des appartements du 6ème étage 
ou encore sur le fait que la gestion de l’immeuble avait été confiée à une régie. 
Ceci étant, le représentant de l’intimée a déclaré lors de son audition que si ces 
informations étaient partagées avec les autres administrateurs, tel n’était pas le cas 
des « principales, à savoir tout ce qui n’était pas normal », soit le rôle qu’a joué 
l’appelant dans l’immeuble. Ce faisant, l’appelant a effectivement joui 
d’avantages aux dépens de l’intimée. 

Dans ce contexte, l’intimée était en droit de mettre fin à la convention de gestion 
engageant l’appelant, C______ et la régie, de revoir la manière dont son 
immeuble serait administré à l’avenir et de mettre fin au contrat de bail d’un 
locataire ayant objectivement bénéficié d’avantages. De surcroît, ce locataire s’est 
présenté des années durant comme le représentant de C______, anciennement 

administrateur président de l’intimée, lequel s’était rendu coupable d’une grave 
infraction pénale à son encontre. Le souhait de ne plus être liée contractuellement 

à ce locataire apparaît légitime. Le motif du congé est réel et ne contrevient pas 

aux règles de la bonne foi. 

 Par conséquent, le Tribunal n’a pas erré en validant le congé. 

4. L’appelant reproche enfin au Tribunal de lui avoir accordé une unique prolongation 
de deux ans et conclut à l’octroi d’une prolongation maximale. L’intimée, quant à 
elle, conclut à ce qu’aucune prolongation ne soit accordée à l’appelant. 

 4.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail 
de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa 

famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Le 

juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en 

considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. 

Lorsqu'il s'agit d'un logement, la durée maximale de la prolongation est de quatre 

ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b 

al. 1 CO).  

Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y 

a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée.  

- 18/19 - 

 

 

C/6771/2021 

Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la 

prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de 

remplacement (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2; 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le 

moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat 

(ATF 142 III 336 consid. 5.3.1; 116 II 446 consid. 3b). Il lui incombe de prendre 

en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la 

situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même 

que la situation sur le marché locatif local (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2;  

125 III 226 consid. 4b). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le 

moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que 

le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de 

remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_459/2020 du 15 décembre 2020 consid. 4.1). 

L'octroi d'une prolongation suppose que le locataire ait entrepris ce que l'on 

pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles 

du congé, et cela même lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail, le 

juge se montrant toutefois moins rigoureux à ce stade qu'à celui de la seconde 

prolongation (ATF 116 II 448 consid. 1; 110 II 254 consid. 4, JT 1985 I 265;  

102 II 254, JT 1977 I 558). 

4.2 En l'espèce, le Tribunal a octroyé à l’appelant une prolongation de bail de 
deux ans. Il s’est fondé pour ceci sur l’absence de démarche pour se reloger. Il a 
également considéré que sa situation médicale ne justifiait pas en soi une 

prolongation, sa santé allant s’aggravant, de sorte qu’une prolongation ne 
permettait pas d’alléger la pénibilité du déménagement. En plus de ces éléments, 
il a tenu compte de la situation de pénurie à Genève, de la durée du bail et de la 

situation personnelle et financière du locataire. 

L’appelant conteste l’appréciation du Tribunal du fait de la longue durée du bail, 
de son état de santé et de l’absence d’urgence pour l’intimée de récupérer son 
bien.  

Or, comme vu supra, ces éléments ont été pris en considération par le Tribunal et, 

en vertu du pouvoir d’appréciation dont elle dispose, la Cour conclut avec le 
Tribunal qu’une prolongation de deux ans apparaît appropriée eu égard à 
l’ensemble des circonstances du cas d’espèce. En tout état, l'appelant a bénéficié, 
du fait de la procédure, d'une prolongation de plus de deux ans. 

5. Au vu des considérations qui précèdent, le jugement attaqué sera confirmé en tous 
points. 

6. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

- 19/19 - 

 

 

C/6771/2021 

 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

 
A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 1er juillet 2024 par A______ contre le jugement 

JTBL/566/2024 rendu le 24 mai 2024 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/6771/2021. 

Au fond : 

Confirme le jugement querellé. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame  

Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Nevena PULJIC et Monsieur 

Damien TOURNAIRE, juges assesseurs; Madame Victoria PALAZZETTI, greffière. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 
 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.