# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 36b9699d-36d6-58f7-a8a9-470f7b279f37
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-11-13
**Language:** de
**Title:** Solothurn Verwaltungsgericht 13.11.2017 VWBES.2016.429
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_VG_001_VWBES-2016-429_2017-11-13.html

## Full Text

Verwaltungsgericht

 

 

Urteil vom 13. November 2017

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber                                             

Oberrichter Müller 

Oberrichter Stöckli    

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

1.    Einwohnergemeinde
der Stadt Olten, vertreten durch Rechtsanwalt Philipp Rupp, 4002 Basel

 

Beschwerdeführerin und
Beschwerdegegnerin 

 

 

gegen

 

 

2.    A.___
vertreten durch Rechtsanwalt Cuno Jäggi, 

3.    B.___

4.    C.___

 

Beschwerdeführer 3 und 4
vertreten durch Rechtsanwältin Andrea Stäuble Dietrich, 4601 Olten

 

Beschwerdeführer und Beschwerdegegner 

 

 

 

betreffend     Perimeterbeiträge
und Landerwerb

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

 

I.

 

1. Die Einwohnergemeinde der Stadt Olten
(nachfolgend: Stadt) plant seit der Ortsplanungsrevision aus dem Jahr 2008 im
Bereich der oberen Fustlighalde die Erschliessung mit der «Panoramastrasse» als
neuer Erschliessungsstrasse, einer neuen Wasser- und einer Kanalisationsleitung.
Im Herbst 2009 wurde ein erster Grundeigentümerbeitragsplan aufgelegt, gegen
welchen Einsprachen von A.___ und den Eheleuten C.___ und B.___ erfolgten. 

 

Nach einer Bauausschreibung der
geplanten Strasse mit Projektanpassungen zufolge einer aussergerichtlichen
Einigung, die im Juli Jahr 2011 zu einer entsprechenden Baubewilligung führte,
hob der Stadtrat von Olten am 26. September 2011 das Beitragsverfahren von 2009
auf, schrieb die dagegen hängigen und wegen des Baugesuchsverfahrens sistierten
Einsprachen als gegenstandslos ab und gab einen neuen Beitragsplan
(«Panoramastrasse Etappe 1: Sälistrasse bis GB Nr. 4525» vom 9. September 2011)
zur Auflage frei. Dieser Beschluss wurde wiederum angefochten. Angefochten
wurde später auch die Genehmigung dieses Planes durch den Stadtrat am 13.
Februar 2012. 

 

Die Schätzungskommission vereinigte im
Urteil vom 25. April 2013 die beiden Beschwerdeverfahren, hob den Beschluss des
Stadtrates vom 26. September 2011 auf und wies die Sache an die Stadt zurück
zur Anpassung der Perimeterplanung. Die Beschwerden gegen den unterdessen von
der Stadt aufgelegten geänderten Beitragsplan «Panoramastrasse Etappe 1 …» bzw.
gegen den entsprechenden Einspracheentscheid vom 13. Februar 2012 wurden dabei infolge
Gegenstandslosigkeit abgeschrieben.

 

2. Vom 19. Mai 2014 bis 17. Juni 2014
wurde der angepasste Grundeigentümerbeitragsplan «Neubau Erschliessung
Panoramastrasse» aufgelegt, gegen den wiederum Einsprachen derselben
Grundeigentümer eingingen. Die Stadt wies die Einsprachen am 21. Dezember 2015
ab, im Wesentlichen mit der Begründung, sie sei an den Rückweisungsentscheid
der Schätzungskommission gebunden. Parzellen seien auch in den Beitragsplan
aufzunehmen und erführen einen Mehrwert, wenn nicht deren gesamte Fläche voll bebaubar
sei, die Beitragsquote von 100% sei immer schon so vorgesehen gewesen.

 

3. Beschwerden der Grundeigentümer A.___,
B.___ und C.___ hiess die Kantonale Schätzungskommission in ihrem Urteil vom
20. Oktober 2016 teilweise gut. Sie wies die Sache zur Anpassung des
Perimeterplans und der Beitragsberechnung im Sinne der Erwägungen an den
Stadtrat Olten zurück. Im Übrigen wies sie die Beschwerden ab (Ziff. 1) Sie
setzte den Landerwerbspreis auf CHF 550.00/m2 fest (Ziff. 2) und
regelte die Kostenfolgen (Ziff. 3 und 4).

 

4. Die Stadt Olten erhob durch Advokat
Rupp am 16. November 2016 Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit dem Antrag, Ziffer
1 des Urteils der Schätzungskommission sei aufzuheben und die Beschwerden A.___,
B.___ und C.___ seien vollständig abzuweisen. Dementsprechend seien die
Kostenfolgen zu regeln. Geltend gemacht wurde im Wesentlichen, die Erwägungen
der Vorinstanz zum Vertrauensschutz seien unzutreffend. Der Ausschluss der
Parzelle GB Olten Nr. 6195 vom Perimeter für Kanalisationsbeiträge stünde im
Widerspruch zum Urteil vom 25. April 2013 und schüfe eine Rechtsungleichheit.
Schliesslich sei der Stadt zu Unrecht keine (teilweise) Parteientschädigung
zugesprochen worden. Die Beschwerde wurde am 13. Dezember 2016 eingehend
begründet.

 

5. Am 17. November 2016 erhob auch A.___
Beschwerde mit dem Antrag, das Urteil der Schätzungskommission sei aufzuheben.
Aus der Begründung vom 16. Januar 2017 ergibt sich, dass im Wesentlichen
weiterhin die Linienführung und Dimensionierung der Strasse gerügt wird, für
die keine Baubewilligung (mehr) vorliege. Gerügt werden zudem die Behandlung
der Flächen in der Freihaltezone und im Waldabstand und der festgelegte
Landpreis.

 

6. Beschwerden gegen das Urteil der
Schätzungskommission erhoben am 17. November 2016 auch die Eheleute B.___ und C.___.
In den gleichlautenden Beschwerdebegehren wird verlangt, dass der
Grundeigentümerbeitragsplan nicht zu genehmigen und an den Stadtrat von Olten
zur Anpassung der Perimeterplanung und –beitragsberechnung zurückzuweisen sei. Geltend
gemacht wird, dass ihre Grundstücke nicht in den Beitragsplan Strasse und
Wasser (B.___) bzw. Wasser (C.___) einzubeziehen seien, hingegen das Grundstück
Nr. 722 vollumfänglich. Zudem seien der Beitragssatz und der festgelegte Landpreis
von CHF 550.00/m2 zu hoch. In den Beschwerdebegründungen vom 12.
Dezember 2016 wird im Einzelnen ausgeführt, aus welchen Gründen den
verschiedenen Grundstücken kein oder nur ein erheblich geringerer Mehrwert
entstehe.

 

7. Das Eidgenössische Starkstrominspektorat
(ESTI) erteilte mit Schreiben (E-Mail) vom 17. Juli 2017 die verlangte Auskunft
hinsichtlich der Umlegung der Freileitung der Alpiq bzw. AVAG im Gebiet Fustlig
in Olten. Am 11. August 2017 reichte die Stadt Olten den vom Gericht verlangten
Ermächtigungsbeschluss ein.

 

8. Auf Verlangen des Gerichts stellte
das Amt für Umwelt die früheren GKP der Stadt zur Einsicht zur Verfügung.
Daraus wurden die wesentlichen Inhalte in Kopie zu den Akten genommen.

 

9.1 Mit Eingabe vom 18. September 2017
nahm der Vertreter der Stadt Stellung zu den Beschwerden der andern Parteien
und verlangte, diese seien abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Auf die
Eingaben der Grundeigentümer sei weitgehend gar nicht einzutreten, da sich
diese nicht mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzten und die
vorgebrachten Punkte schon durch das erste Urteil der Schätzungskommission
rechtskräftig entschieden seien. Auf das weitere Vorbringen wird, soweit
notwendig, in den folgenden Erwägungen einzugehen sein.

 

9.2 Die Beschwerdeführer B.___
bestätigten in ihrer Stellungnahme vom 18. September 2017 die bisher gestellten
Anträge. Inhaltlich brachten sie nicht viel Neues vor. Der Nichteinbezug der
Freihaltezone in den Perimeter sei falsch, weil weiterhin Bestrebungen zur
Verlegung der Freileitung im Gang seien. Die Stadt sei nicht an die Erwägungen
des ersten Urteils der Schätzungskommission gebunden gewesen. Sie selber seien
in ihrem Vertrauen auf die bloss teilweise Überwälzung der Kosten zu schützen,
hätten sie doch gestützt darauf eine aufwändige energetische Sanierung ihres
Gebäudes auf GB Olten Nr. 4324 durchgeführt. Der Einbezug des Grundstücks Nr.
6195 in den Kanalisationsperimeter, wie von der Stadt verlangt, sei abzuweisen,
da es sich nicht um eine Neuerschliessung handle. Die Kostenregelung entspreche
schliesslich ständiger Praxis der Vorinstanz.

 

9.3 Die Beschwerdeführer C.___ liessen
in ihrer Stellungnahme vom 18. September 2017 in etwa dasselbe vorbringen, wie
in den bisherigen Eingaben und in den Eingaben der Beschwerdeführer B.___.

 

9.4 Innert erstreckter Frist liess der
Beschwerdeführer A.___ in der Eingabe vom 6. Oktober 2017 nochmals geltend
machen, was er schon vorher vorgebracht hatte. Zudem stellte er den
Beweisantrag, eine Expertise über den aktuellen Landwert von GB Nr. 725
einzuholen.

 

10. In ihren abschliessenden
Stellungnahmen vom 23. Oktober 2017 wiederholten und bekräftigten der Vertreter
der Stadt und die Vertreterin der übrigen Beitragspflichtigen, was sie bereits
in ihren früheren Eingaben geltend gemacht hatten.

 

 

II.

 

1.1 Die Beschwerden gegen das Urteil der
Kantonalen Schätzungskommission, welches am 7. November 2016 eröffnet wurde,
sind rechtzeitig eingereicht und innert (erstreckter) Frist ergänzend begründet
worden. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist grundsätzlich zulässiges
Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (§ 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12; § 36
Grundeigentümerbeitragsverordnung, GBV, BGS 711.41).

 

1.2 Beschwerden sind zulässig gegen
Entscheide, durch die eine Sache materiell 

oder durch Nichteintreten erledigt worden ist. Vor und Zwischenentscheide, die
entweder präjudizierlich oder für eine Partei von erheblichem Interesse sind,
sind Hauptentscheiden gleichgestellt (§ 66 Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG,
BGS 124 11). Die Regelung entspricht derjenigen von Art. 46 VwVG (Bundesgesetz
über das Verwaltungsverfahren, SR 172.021) und Art. 92 BGG (Bundesgesetz über
das Bundesgericht, SR 173.110).

 

Beim angefochtenen Entscheid handelt es
sich, soweit es um die Rückweisung geht, um einen Zwischenentscheid, da die
Sache damit nicht endgültig abgeschlossen wird. Der Entscheid weist die
Beschwerden aber in andern Punkten ab, und teilweise wird auf die Beschwerden
nicht eingetreten; insoweit handelt es sich eher um einen Endentscheid. 

 

Nach der kantonalen Praxis ist der
Entscheid demnach als Ganzes einem anfechtbaren Endentscheid gleichzustellen,
zumal gerade auch die Rückweisung an sich angefochten ist und Weisungen im
Rückweisungsentscheid für die Vorinstanz unter Umständen verbindlich sind.
Schliesslich ist für die Stadt Olten wie für die Grundeigentümer von
erheblichem Interesse, dass sie nach nun 9 Jahren endlich wissen, woran sie mit
der Erschliessung bzw. deren Finanzierung sind, damit sie planen und bauen
können, bevor die nächste Zonenplanrevision womöglich die Ausgangslage wieder
völlig verändert. Letztlich ist klar, dass bei einer Gutheissung der Beschwerde
der Gemeinde sofort ein kantonaler Endentscheid ergeht, was nach der Praxis
ebenfalls zur sofortigen Anfechtbarkeit führt.

 

1.3 Die privaten Beschwerdeführer sind
allesamt Grundeigentümer von betroffenen Grundstücken und haben als
Beitragspflichtige an den vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen. Ihren
Begehren wurde – zumindest inhaltlich – im angefochtenen Urteil nicht
vollständig entsprochen, weshalb sie beschwert und durch den angefochtenen
Entscheid besonders berührt sind. Sie haben ein schutzwürdiges Interesse an
dessen Aufhebung oder Änderung und sind daher zur Beschwerde legitimiert (§ 12
Abs. 1 VRG). 

 

Beschwerden sind nach § 68 VRG mit einem
Antrag zu versehen und zu begründen. Die Grundeigentümer beantragten vor der
Vorinstanz, der Beschluss [des Stadtrates] vom 21. Dezember 2015 sei
vollumfänglich aufzuheben und der Beitragsplan vom 14. März 2014 sei nicht zu
genehmigen. Vor Verwaltungsgericht beantragen sie zudem, das Urteil der
Schätzungskommission vom 20. Oktober 2016 sei aufzuheben. Aus diesen Anträgen
ergibt sich nicht, was die Grundeigentümer konkret wollen, zumal ein
Beitragsplan nicht genehmigt werden muss, weshalb fraglich ist, ob diese den
gesetzlichen Anforderungen genügen. Aus den Begründungen zu ihren Beschwerden
wird jedoch deutlich, welche konkreten Anliegen verfolgt werden, weshalb auf
eine Rückweisung zur Verbesserung verzichtet werden kann. Auf ihre Beschwerden
ist einzutreten.

 

1.4 Einzutreten ist entgegen der
Auffassung der Stadt auch auf die im ersten Beschwerdeverfahren an die
Schätzungskommission von den Grundeigentümern gerügten Punkte. Dieser erste
Rückweisungsentscheid kann zusammen mit dem neuen Entscheid angefochten werden;
er band zwar unter Umständen die erste Instanz (den Stadtrat, vgl. z.B. Marco
Donatsch, in Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. Auflage, Zürich 2014, § 65 N 15)) und auch die
Beschwerdeinstanz (Schätzungskommission) in ihrem neuen Entscheid, jedenfalls
soweit der Sachverhalt und die Rechtslage unverändert bleiben (Donatsch,
a.a.O., § 64 N 23 f.), bindet aber nicht das Gericht (Alain Griffel, Kommentar
VRG, § 28 N 41 f., N 45; Weissenberger / Hirzel, in Waldmann / Weissenberger
[Hrsg.], Praxiskommentar VwVG, 2. Aufl. 2016, Art. 61 N 31; Alfred Kölz /
Isabelle Häner / Martin Bertschi, Verwaltungsverfahren und
Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Auflage, Zürich 2013, Rz 1432).

 

Voraussetzung für die Bindungswirkung
von Weisungen im vorinstanzlichen Rückwirkungsentscheid ist allerdings, dass
einerseits im Dispositiv die Erwägungen, welche verpflichtender Entscheidinhalt
werden sollen, präzise bezeichnet werden und in den Erwägungen, auf die
verwiesen wird, genau steht, was wie entschieden wurde bzw. zu entscheiden ist.

 

1.5 Die Gemeinde ist als
Beitragsgläubigerin vom Entscheid ebenfalls besonders berührt und hat ein
schutzwürdiges kommunales Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung, da ihren
Anträgen von der Schätzungskommission nicht (vollumfänglich) stattgegeben wurde.
Sie ist nach § 12 Abs. 2 VRG deshalb ebenfalls zur Beschwerde legitimiert. 

 

Die Gemeinde wird nach § 13 Abs. 2 VRG
durch den Gemeinderat vertreten, der diese Befugnis generell oder im Einzelfall
an ein anderes Gemeindeorgan delegieren kann. Die Stadt Olten hat den
Rechtskonsulenten zur Vertretung ermächtigt, der seinerseits den handelnden
Advokaten bevollmächtigt hat. Auch auf die Beschwerde der Stadt Olten ist somit
einzutreten.

 

2. Die Beschwerden können in einem
einzigen Urteil zusammen beurteilt werden, geht es doch in allen um dieselben
von der Stadt aufgelegten Erschliessungspläne im Gebiet Fustlig mit Strasse,
Wasser und Kanalisation. Soweit notwendig, wird in den Erwägungen auf die
einzelnen Beschwerden separat einzugehen sein.

 

3.1 Mit der
Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann nach § 67bis Abs. 1 VRG die
Verletzung von kantonalem oder Bundesrecht geltend gemacht werden, ebenso
unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhaltes. 

 

Die Beschwerdeführer rügen teilweise die
unrichtige oder unvollständige Sachverhaltsfeststellung, insbesondere aber die
unrichtige Rechtsanwendung in verschiedener Hinsicht. Diese Rügen sind ohne
Weiteres zulässig.

 

3.2 Hebt das Gericht den Entscheid auf,
so entscheidet es nach § 72 VRG grundsätzlich selber in der Sache.
Ausnahmsweise kann es die Angelegenheit zur neuen Entscheidung an die
Vorinstanz zurückweisen. Wenn der Entscheid im Bereich von autonomem
Gemeinderecht zu treffen ist, darf das Gericht nicht sein Ermessen an Stelle desjenigen
der Gemeinde setzen.

 

4.1 Land ist nach Art. 19 Abs. 1
Raumplanungsgesetz (RPG, SR 700) erschlossen, wenn die für die betreffende
Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie-
sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne
erheblichen Aufwand möglich ist. Art. 19 Abs. 2 RPG verpflichtet die Kantone
zur Erschliessung der Bauzonen nach dem Erschliessungsprogramm und hält sie an,
die Beiträge der Grundeigentümer zu regeln. Das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz
(WEG, SR 843) verlangt in Art. 6, dass die Kosten der Feinerschliessung für
Bauland zu Wohnzwecken ganz oder zum überwiegenden Teil den Grundeigentümern zu
überbinden sind. Art. 1 Abs. 1 der entsprechenden Verordnung (VWEG, SR 843.1) bestimmt
den Mindestanteil, den die Gesamtheit der Grundeigentümer für Anlagen der
Feinerschliessung zu bezahlen hat, auf 70 Prozent. 

 

Das Bundesrecht bestimmt also den
Begriff der Erschliessung, ohne diese im Einzelnen zu regeln (Eloi Jeannerat,
in: Aemisegger / Moor / Ruch / Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG,
Nutzungsplanung, Zürich 2016, Art. 19 Rz 1). Die anwendbaren gesetzlichen
Grundlagen sind im kantonalen Recht zu schaffen. Dieses bestimmt im Rahmen der
Vorgaben des Bundesrechts die Modalitäten, das Ausmass der Beitragspflicht und
die Art der Abgaben der Grundeigentümer (Jeannerat, a.a.O., Rz 66 ff.; Walter
Haller / Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Zürich 1999, S.
165). Die Erschliessung mit Wasser ist ausreichend, wenn das Wasser
Trinkwasserqualität aufweist und der Wasserdruck den Anforderungen des
Löschwasserschutzes genügt (Jeannerat, a.a.O., Rz 38). 

 

4.2 Das kantonale Erschliessungsrecht
bestimmt in § 108 Planungs- und Baugesetz (PBG, BGS 711.1), dass die Gemeinden
von den Grundeigentümern angemessene Beiträge an die Kosten von öffentlichen
Erschliessungsanlagen zu verlangen haben, wenn die Anlagen für die Grundstücke
Mehrwerte oder Sondervorteile schaffen (Abs. 1). Für Anlagen der
Abwasserbeseitigung und der Wasserversorgung werden Erschliessungsbeiträge nur
in Baugebieten erhoben, die neu erschlossen werden (Abs. 2).
Ausführungsbestimmungen erlässt der Kantonsrat (§ 117 PBG). Beiträge sind zu
erheben für Anlagen, die den Grundeigentümern einen geldwerten Vorteil
verschaffen, der über das hinausgeht, was ein Werk der Allgemeinheit bringt.
Erschliessungsbeiträge unterliegen als Vorzugslasten dem Kostendeckungs- und
dem Äquivalenzprinzip. Entstehen Mehrwerte oder Sondervorteile, sind diese
grundsätzlich vom Eigentümer abzugelten und nicht von der Allgemeinheit zu
tragen (SOG 2013 Nr. 33 E. 5.2).

 

In § 5 Abs. 3 GBV wird definiert, dass
ein Gebiet als neu erschlossen im Sinne von § 108 Abs. 2 PBG gilt, wenn es
bis anhin entweder gar keine (lit. a), keine öffentlichen (lit. b) oder keine
der früheren Nutzungsplanung (lit. c) oder dem Gewässerschutzgesetz genügenden
(lit. d) Erschliessungsanlagen aufweist. Nach § 7 GBV ist unter dem Neubau
einer öffentlichen Erschliessungsanlage das Erstellen einer neuen Strasse, oder
einer neuen Abwasserbeseitigungs- oder Wasserversorgungsanlage zu verstehen.
Für die Erstellung des Beitragsplanes sieht die GBV in § 12 Abs. 3 vor,
dass bei Anlagen der Abwasserbeseitigung und der Wasserversorgung in der Regel
die generellen Projekte massgebend sind. Die in den Beitragsplan einbezogene
Fläche ist nach § 11 GBV bis zu einer vom Gemeinderat zu bestimmenden, dem
Grundstück nach dem Zonenplan üblicherweise entsprechenden Bautiefe voll und
darüber hinaus mindestens mit der Hälfte der erschlossenen Fläche zu berechnen.

 

4.3 Der Gemeinderat setzt die
Beitragspflicht und die voraussichtliche Höhe der einzelnen Beiträge in der
Regel vor der Bauausführung nach dem Kostenvoranschlag in einem Beitragsplan
fest (§ 9 GBV). Nach Erstellung der Anlage teilt der Gemeinderat die Abrechnungssumme
und die sich daraus ergebenden definitiven Beiträge mit eingeschriebenem Brief
mit (§ 18 Abs. 1 Satz 1 GBV). Bei Gutheissung einer Beschwerde gegen den
Beitragsplan wird in der Regel kein neuer Plan aufgelegt (§ 19 GBV).

 

5. Zu klären ist zunächst, was überhaupt
(noch) streitig ist, liegen doch unterdessen bereits zwei
Rückweisungsentscheide der Kantonalen Schätzungskommission und mehrere
Beschwerden vor.

 

5.1 Im angefochtenen Urteil der
Schätzungskommission vom 20. Oktober 2016 wurden die Beschwerden der
Beitragspflichtigen teilweise gutgeheissen und die Sache an die Stadt
zurückgewiesen «zur Anpassung der Perimeterplanung und -beitragsberechnung im
Sinne der Erwägungen». Im Übrigen wurden die Beschwerden abgewiesen, soweit
darauf eingetreten wurde. 

 

5.2 Worauf die Schätzungskommission
eintrat und worauf nicht, und in welchen Punkten sie die Beschwerden guthiess
und abwies, ergibt sich aus dem Dispositiv des angefochtenen Urteils nicht und
auch aus den Erwägungen nicht in allen Punkten klar und eindeutig. 

 

5.3 Die Schätzungskommission trat nach
der Formulierung in ihrem Urteil auf die Beschwerden der Beitragspflichtigen
nicht ein, soweit diese Anträge stellten, die den Erwägungen des Urteils vom 25.
April 2013 widersprächen (Erwägung 1.2). Es ist daher zunächst zu klären, was
damit gemeint ist. Dazu ist auf die früheren Entscheide im Beitragsverfahren
einzugehen.

 

5.4 Im Urteil vom 25. April 2013 war die
Sache bereits an die Stadt zurückgewiesen worden, ebenfalls «zur Anpassung der
Perimeterplanung und -beitragsberechnung im Sinne der Erwägungen», ohne dass
die Erwägungen, welche Teil des verbindlichen Entscheides werden sollten, genau
bezeichnet wurden.

 

5.4.1 In den damaligen Erwägungen 3.2 bis
3.4 ging es darum, dass ein einziger Beitragsplan für die gesamte
Panoramastrasse zu erstellen sei, auch wenn eine Etappierung ins Auge gefasst
werde, und dass das Grundstück GB Nr. 722 in die Beitragsfläche einzubeziehen
sei. Damit wurde das Vorgehen der Stadt im ursprünglichen Plan bestätigt, in
welchem die Panoramastrasse ausgehend von der Sälistrasse bis in den Westen des
Grundstücks GB Nr. 722 südlich des Tennisplatzes geplant und perimetriert worden
war, mit einem Versatz der Strasse gegen Norden am östlichen Ende des
Grundstücks Nr. 722 und einem Wendeplatz am Ende der Strasse. Diese Weisung
blieb unbestritten und ist auch heute nicht mehr strittig.

 

5.4.2 In Erwägung 4 wurde damals (2013) festgehalten,
dass die Neuberechnung der Perimeterbeiträge unter Berücksichtigung der
nachfolgenden Erwägungen zu geschehen habe:

 

Zum Grundstück GB Nr. 4525 der Partei C.___
wurde in Erwägung 4.1 festgestellt, dass die Beitragspflicht an die Strasse grundsätzlich
unbestritten und der Vorteil klar sei. In Bezug auf die neue Wasserleitung
erfahre das Grundstück einen Vorteil, zumal die Versorgungssicherheit und der
Brandschutz verbessert würden. In Bezug auf die Kanalisation sei kein Mehrwert
ersichtlich, da die bereits bestehende Erschliessung nicht verbessert werde.

 

Für die Grundstücke GB Nrn. 4324, 5910
und 6195 der Beschwerdeführer B.___ gelte – so die Erwägung 4.2 – grundsätzlich
dasselbe wie für das Grundstück der Beschwerdeführer C.___. Sie erführen durch
die neue Wasserversorgung einen Mehrwert, während das beim Abwasser nicht der
Fall sei. Hinsichtlich der Strasse sei ein Sondervorteil zu bejahen, wie dies
bei der planmässigen Erstellung von Erschliessungsstrassen praktisch
regelmässig zutreffe. Auch die beiden bereits erschlossenen Parzellen Nrn. 4324
und 5910 seien daher in den Beitragsplan (für die Strasse) aufzunehmen.

 

Zur Beschwerde der Partei A.___ (Grundstück
GB Nr. 725) hielt das Urteil in Erwägung 4.3 fest, dass ein Erschliessungsplan
im Massstab 1:1000 bei der Ortsplanungsrevision vorgelegen habe, also ein
genügender Enteignungstitel für die Panoramastrasse wohl vorhanden sei. Der im
Beitragsplan vorgesehene Landpreis von CHF 200.00 pro m2 liege aber
offensichtlich zu tief, sei doch der volle Wert zu entschädigen, allenfalls in
einem Enteignungsverfahren. In Anbetracht der Situation sei die von der Stadt
für GB Nr. 725 ausnahmsweise vorgenommene Aufteilung der beitragspflichtigen
Flächen mittels Winkelhalbierender zur Sälistrasse für die Beitragspläne
Kanalisation und Wasser nicht zu beanstanden. Schliesslich sei nicht
ersichtlich, weshalb die Kostenbeteiligung von 60% der Kanalisationskosten und
70% der Strassenbau- und Landerwerbskosten gemäss Beschluss des Stadtrates vom
20. Juni 2011 nicht auch für den 1. Beitragsplan gelten sollte, auch wenn
dieser Beschluss im aufgehobenen 2. Beitragsplanverfahren gefasst worden sei.

 

5.5 Damit ist davon auszugehen, dass die
Schätzungskommission die Auffassung vertrat, sie habe im früheren Urteil vom
25. April 2013 neben dem Entscheid, dass auch bei einem allfälligen Teilausbau
der Strasse ein einziger Beitragsplan für das ganze Projekt zu erstellen sei, bereits
verbindlich über die Dimensionierung und Lage der Panoramastrasse entschieden,
ebenso über den Einbezug der Grundstücke der Beschwerdeführer in die
Beitragspläne für die Strasse, die Kanalisation und die Wasserleitung, beim
Grundstück Nr. 725 zudem über die Anwendung der Winkelhalbierenden. Auf diese
Fragen wollte sie demnach in ihrem hier angefochtenen zweiten Urteil nicht mehr
eintreten. Ganz klar und eindeutig geht das aber aus dem Entscheid nicht
hervor. Klar ist hingegen, dass diese weiteren Fragen für die
Beitragspflichtigen strittig blieben.

 

5.6.1 Eine Gutheissung der Beschwerde A.___
erfolgte nach Erwägung 3.2 des Entscheides vom 20. Oktober 2016 hinsichtlich
der Überwälzungsfaktoren von bloss 70 % der Strassenbau- und Landerwerbskosten
sowie 60 % der Kanalisationskosten. 

 

5.6.2 Abgewiesen wurde die Beschwerde B.___
hinsichtlich des erneut bestrittenen Sondervorteils der neuen Strasse und der Wasserleitung
für ihre Grundstücke, soweit überhaupt darauf eingetreten wurde (Erw. 4.1). Gutgeheissen
wurde sie hinsichtlich des fehlenden Sondervorteils für GB Nr. 6195 in Bezug
auf die Kanalisation, ebenso in Bezug auf die Überwälzungsfaktoren (Erw. 4.2).

 

5.6.3 Die Beschwerde C.___ wurde
hinsichtlich des behaupteten fehlenden Sondervorteils der neuen
Wasserversorgung und der Strasse abgewiesen. Nicht mehr eingegangen wurde auf
die gerügte Bautiefe von 30 m für den vollen Einbezug in die Beitragsfläche
(Erw. 5.1). Gutgeheissen wurde die Beschwerde ebenfalls in Bezug auf die
Überwälzungsfaktoren (Erw. 5.2).

 

5.7 Der Beizug der Urteilserwägungen
ergibt somit für das hier angefochtene Urteil ebenfalls nicht in jedem Punkt ein
klares Ergebnis. Für die Anfechtbarkeit spielt dies jedoch letztlich keine
Rolle, wie oben bereits dargelegt wurde, da der Entscheid jedenfalls in seiner
Gesamtheit angefochten werden kann und der erste Rückweisungsentscheid als
Zwischenentscheid ebenfalls der Anfechtung zusammen mit dem neuen Urteil
unterliegt (oben Erw. 1.4).

 

6.1.1 Der Beschwerdeführer A.___ hatte
in seiner Beschwerdebegründung vom 8. April 2016 an die Schätzungskommission
geltend gemacht, es handle sich um ein überdimensioniertes Projekt mit
unnötigem Landverschleiss, insbesondere was den geplanten Wendehammer betreffe.
Darauf trat die Schätzungskommission in Ziff. 3.1 des angefochtenen Urteils
nicht mehr ein, weil darüber von ihr bereits entschieden worden sei (vgl. oben
Erw. 4.3.3). 

 

In der Verwaltungsgerichtsbeschwerde
macht der Beschwerdeführer erneut geltend, es handle sich um ein überdimensioniertes
Projekt. Er wisse zwar, dass dieser Einwand nicht im Perimeterverfahren zu
behandeln sei, verstehe aber nicht, weshalb die Stadt an diesem Projekt
festhalte, zumal die Baubewilligung unterdessen wohl abgelaufen sei.

 

Die Stadt bemerkte in ihrer
Stellungnahme dazu, diese Einwendungen seien alle schon behandelt worden.

 

6.1.2 Wie der Beschwerdeführer selbst zu
Recht festhält, ist im Beitragsverfahren nicht mehr über die Dimensionierung
und Linienführung der geplanten Strasse zu befinden. Es spielt also keine
Rolle, ob die entsprechenden Fragen bereits im ersten Entscheid der
Schätzungskommission entschieden wurden oder ob sie nun nach der Rückweisung
mit dem zweiten Entscheid zusammen nochmals zum Beschwerdethema gemacht und
angefochten werden können. Die Panoramastrasse ist im Erschliessungsplan der
Stadt Olten rechtskräftig festgelegt. Die Stadt hat damit nicht nur das Recht,
sondern auch die Verpflichtung, die Erschliessungsanlage zu erstellen, damit
das dadurch zu erschliessende Bauland überbaut werden kann. Wenn sie allenfalls
vorderhand nur einen Teilausbau vornehmen will, beispielsweise ohne Trottoir
oder nur bis ans Ende der Grundstücke des Beschwerdeführers A.___, hat sie
diese Möglichkeit, kann aber dazu von den Grundeigentümern nicht gezwungen
werden. Es besteht ein verbindlicher Erschliessungsplan für die geplante
Strasse im Ausmass und Umfang des aufgelegten Projekts, das dem Erschliessungsplan
mit den geringfügigen Anpassungen gemäss Baubewilligung entspricht.

 

6.1.3 Der Einwand des Beschwerdeführers,
dass unterdessen keine gültige Baubewilligung mehr vorliege, weil mit dem Bau
nicht innert Jahresfrist nach Rechtskraft der Baubewilligung begonnen worden
sei, ist für das Beitragsverfahren nicht nur irrelevant, wie die Vorinstanz zu
Recht festhält (Erw. 4.1), hat doch der verbindliche Erschliessungsplan nach
wie vor Geltung. Er verstösst in dieser konkreten Situation wohl auch gegen
Treu und Glauben, woran sich nach Art. 5 der Kantonsverfassung (KV, BGS 111.1)
auch Private gegenüber staatlichen Organen zu halten haben, konnte doch wegen
den laufenden Rechtsmittelverfahren – gerade auch wegen der Einsprachen und
Beschwerden des Beschwerdeführers – von der Baubewilligung bisher gar kein
Gebrauch gemacht werden. Gerade der Beschwerdeführer machte im
Beitragsverfahren, das vor Baubeginn durchzuführen bzw. mindestens mit der
Planauflage zu starten ist, Einwände gegen Lage und Dimensionierung der
Strasse, sodass diese Frage im laufenden Beschwerdeverfahren zu behandeln und noch
nicht abgeschlossen ist. Im Übrigen ist ungeklärt, ob nicht entsprechend dem
letzten Satz von § 10 Abs. 2 KBV (Kantonale Bauverordnung, BGS 711.61) die Zeit
während der Dauer dieses Beschwerdeverfahrens nicht in diese Berechnung der
Gültigkeitsdauer der Baubewilligung einzubeziehen wäre, soweit die Vorschrift
überhaupt auf eine Baubewilligung für eine im Erschliessungsplan vorgesehene
und im Beitragsplanverfahren aufgelegte neue Strasse Anwendung finden kann,
deren Lage und Ausmass im Grundsatz bereits seit längerem rechtskräftig
festgelegt ist. Letztlich steht gar nicht fest, ob überhaupt eine separate
Baubewilligung notwendig gewesen wäre, handelte es sich doch beim Baugesuch für
die Strasse lediglich um eine geringfügige Anpassung der Höhenlage in einem
kurzen Strassenabschnitt zur Angleichung an (unterdessen) überbaute
Grundstücke, und nicht um eine wesentliche Änderung gegenüber dem Auflageplan,
wie sie § 3 Abs. 2 lit. i KBV zur Voraussetzung für die Baubewilligungspflicht
für eine öffentliche Erschliessungsanlage macht.

 

6.2.1 In seiner Beschwerde an die
Schätzungskommission hatte der Beschwerdeführer weiter vorgebracht, zwischen
Waldabstandsfläche und Freihaltezone dürfe zwar unterschieden werden. Im
konkreten Fall sei allerdings die Waldabstandsfläche nicht nutzbar, da die
Nutzungsmöglichkeit nicht auf die Fläche ausserhalb des Waldabstandes
übertragen werden könne. Ein Abzug von 50% sei vorzunehmen. Die Fläche der
Freihaltezone von GB Nr. 722 sei auch in den Beitragsplan einzubeziehen, zumal davon
auszugehen sei, dass die Starkstromleitung verlegt werde. Der darauf
entfallende Beitrag wäre allenfalls zu stunden bis zur Einzonung, analog zu
Flächen in der Landwirtschaftszone.

 

Wie weit die Schätzungskommission auf
diesen Einwand eintrat, ist nicht klar, da sie sich zu den Argumenten
hinsichtlich der einzubeziehenden Flächen in Ziff. 3.1 (am Ende) ihres
Entscheides inhaltlich äusserte und entschied, die Eingabe des
Beschwerdeführers sei unbegründet, soweit sie überhaupt zulässig sei.

 

6.2.2 In der
Verwaltungsgerichtsbeschwerde macht der Beschwerdeführer geltend, die
Vorinstanz sei in ihrem Urteil die Begründung dafür schuldig geblieben, dass
die Freihaltezone von der Perimetrierung auszunehmen sei, zumal sie davon
ausgehe, dass nur zurzeit kein Mehrwert erkennbar sei. Beim Waldabstand sei sie
nicht auf seine Argumentation eingegangen. Die Fläche dürfe nicht perimetriert
werden, da sie zu keinem Vorteil führe.

 

Die Stadt verweist auf die Auskunft des
ESTI zur abgelehnten Verlegung der Starkstromleitung und zur langjährigen
Praxis bezüglich Waldabstandsfläche. 

 

6.2.3 Den Beschwerdeführer trifft die
Freihaltezone zwar nicht direkt, liegen doch nur ein paar wenige Quadratmeter
in der Südecke seines Grundstücks Nr. 724 in dieser Zone. Er kann aber den Einwand
geltend machen. Das benachbarte Grundstück Nr. 722 liegt nämlich in seinem
südlichen Teil fast über die ganze Länge in dieser Zone, und ein Einbezug
dieser Fläche würde das Beitragsgebiet erheblich vergrössern und damit auch die
Beiträge des Beschwerdeführers vermindern. Vom Waldabstand hingegen ist der
Beschwerdeführer bei seinen beiden Grundstücken Nrn. 724 und 725 direkt
betroffen.

 

Hinsichtlich der Grundstücksfläche im
Waldabstand ist vorab festzuhalten, dass nach § 68 Abs. 3 VRG in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde
keine neuen Begehren vorgebracht werden dürfen. Der Antrag, die Fläche im
Waldabstand dürfe gar nicht perimetriert werden, ist deshalb unzulässig,
nachdem bei der Vorinstanz nur die Reduktion um 50% verlangt worden war. Der
neue Antrag geht über das ursprünglich gestellte und vorinstanzlich beurteilte
Begehren hinaus. Das ist aber letztlich nicht entscheidend, ist der Antrag doch
ohnehin abzuweisen.

 

6.2.4 Zu den aufgeworfenen Fragen hat
das Verwaltungsgericht in verschiedenen Urteilen schon Stellung genommen. Zuletzt
im Urteil vom 17. Februar 2016 (SOG 2016 Nr. 11) hat das Gericht festgehalten,
dass Parzellen, welche nach der Zonenordnung der Gemeinde in einer
«Sondernutzungszone Gartenanlage» liegen, die nach der Vorschrift des Zonenreglements
nicht überbaut werden dürfen ausser mit höchstens einer eingeschossigen
Kleinbaute von maximal 10 m2 Grundfläche, deren zulässige Nutzung
einzig die naturnahe Nutzung als Garten mit vorwiegend einheimischen Pflanzen
ist, die über keine Nutzungsziffer verfügen und deren Ausnützungsübertrag aus
Flächen in dieser Zone auf die angrenzenden Bauparzellen zudem im
Zonenreglement explizit verboten ist, nicht in einen Beitragsplan einzubeziehen
sind, dies im Unterschied zur ähnlich nutzbaren «Waldrandzone», wo (nach der
Zonenordnung der Gemeinde) 2/3 der Grundfläche zur Berechnung der zulässigen
Ausnützung zählten. Das Ausscheiden einer solchen Sondernutzungszone liege im
Autonomiebereich der Gemeinde und sei ja auch entsprechend genehmigt worden.
Dass die Grundstücke oder Grundstücksteile, die in dieser Zone lägen, in einem
Beitragsverfahren nicht in den Beitragsplan einbezogen würden, sei nur
folgerichtig und nicht zu beanstanden. Da die Parzellen nicht überbaut werden
dürften und ihre Fläche nicht zur Berechnung der Ausnützungsziffer zähle, seien
sie nicht zum Bauland zu zählen, welches erschlossen werden müsse und durch die
Erschliessung einen Mehrwert oder Sondervorteil erfahre (a.a.O., Erw. 3.5.4).
Die Grundstücksteile im «Waldabstand a», welche den direkt an den Wald
angrenzenden Streifen von 6 m Breite umfassten, dürften, soweit sie in
einer Bauzone lägen, grundsätzlich in einen Beitragsplan einbezogen werden,
auch wenn eine Überbauung nach den Vorschriften der Wald- bzw. der
Baugesetzgebung nicht zulässig sei (Erw. 3.5.3). 

 

6.2.5.1 Die Freihaltezone entlang des
Säliwaldes, deren nördliche Grenze in einem Abstand von etwa 10 m parallel zur
Achse der Starkstromleitung verläuft und die teilweise von der Waldbaulinie
überlagert ist, hat nach der Zonenordnung keine Ausnützungsziffer. Sie umfasst
wie die Grünzone Gebiete, die nicht überbaut werden dürfen und dient dem Schutz
wichtiger Landschaftsbereiche. Kleinere Bauten und Anlagen sind nur zulässig,
wenn sie den Schutzzweck unterstützen (§ 23 Zonenreglement vom 25. September
2006, genehmigt mit RRB Nr. 1222 vom 1. Juli 2008). Die Freihaltezone ist keine
Bauzone. Flächen in dieser Zone sind also völlig zu Recht nicht als
Beitragsflächen in den Beitragsplan einbezogen worden. Sie gehören nicht zur
Bauzone, sind nicht bebaubar und müssen nicht erschlossen werden. Durch eine
Erschliessung des danebenliegenden Baulandes entsteht ihnen daher kein Mehrwert
im Sinne des Baugesetzes bzw. der GBV.

 

Dass die Freihaltezone in Zukunft irgendeinmal
zur Bauzone mutieren könnte, ist zwar nicht auszuschliessen, aber auch nicht
absehbar. Dem geltend gemachten Projekt zur Verlegung der Starkstromleitung
ist, wie sich dem vom Gericht eingeholten Entscheid des Eidgenössischen
Starkstrominspektorats entnehmen lässt, längst die Bewilligung versagt worden.
Nach der Begründung dieses Entscheides - Vorrang des Schutzes des Waldes -
dürfte es auch schwierig werden, für ein abgeändertes Projekt eine Bewilligung
zu erhalten. Abzustellen ist somit auf die geltende Zonenordnung, zumal die
Erschliessungspflicht für diese gilt und nicht für eine allenfalls bei der
nächsten Ortsplanungsrevision zu bestimmende neue Zonierung. Aus diesem Grund
erübrigen sich auch weitere Beweismassnahmen zu diesem Thema.

 

6.2.5.2 Die Flächen im Waldabstand auf
den Grundstücken Nrn. 724 und 725 des Beschwerdeführers sind vollständig
eingezont. Sie unterliegen einzig den Einschränkungen des Wald- und des
Baurechts (§ 10 Waldgesetz, WaG, BGS 931.11; § 141 PBG; §§ 2 ff. Verordnung
über Waldfeststellung und Waldabstand, WaV, BGS 931.72). Die entsprechenden
Flächen können demnach zwar nicht direkt mit Hochbauten überbaut werden; nach §
141 Abs. 2 PBG und § 3 WaV sind aber sowohl unterirdische Bauten wie z.B. eine
Einstellhalle, einzelne eingeschossige Kleinbauten, Terrainveränderungen,
Bassins, Spiel- und Abstellplätze etc. erlaubt. Da sie mit ihrer vollen Fläche
zur Berechnung der Ausnützungsziffer herangezogen werden dürfen, sind sie in
der Regel vollwertiges Bauland, jedenfalls wenn ein erheblicher Teil des
Grundstücks ausserhalb der Waldabstandsfläche liegt und dieser von der Fläche
her überbaubar ist.

 

Die Grundstücke Nrn. 724 und 725, soweit
in den Plan einbezogen, umfassen etwa 45 a und etwa 60 a. Davon liegt
jeweils weniger als 1/3 der Fläche im Waldabstand. Dass unter diesen Umständen
die Waldabstandfläche nicht baulich genutzt werden kann, wie vom
Beschwerdeführer behauptet wurde, weder durch die erlaubten
Nutzungsmöglichkeiten nach § 3 WaV noch durch Kompensation der
Nutzungsmöglichkeit im bebaubaren Teil der Grundstücke, entspricht
offensichtlich nicht den Tatsachen. Der Beschwerdeführer hat es angesichts der
Grösse seiner Grundstücke in der Hand, die Bebauung so zu planen, dass er die
Nutzungsmöglichkeiten der entsprechenden Zone (W2 0.4) mit einer
Ausnützungsziffer von 0.4 problemlos ausschöpfen kann, zumal auch Reihen- und
Terrassenhäuser (mit maximal zwei Wohneinheiten) zulässig sind und ein
Gestaltungsplan die Baumöglichkeiten wohl noch erweitern könnte. 

 

Schliesslich ist noch zu sagen, dass die
in den Beitragsplan einbezogenen Flächen im Waldabstand ohnehin nur zur 50 % in
die Berechnung einbezogen sind, da sie in der zweiten Bautiefe liegen. Der vom
Beschwerdeführer verlangte Abzug von 50 % ist somit für die Waldabstandfläche
bereits vorgenommen worden.

 

6.2.6 Soweit der Beschwerdeführer in der
abschliessenden Stellungnahme zusätzlich verlangt, dass auch ein Teil des
Grundstücks Nr. 918, nämlich der Tennisplatz Atel, in das Beitragsgebiet
einzubeziehen wäre, handelt es sich wohl ebenfalls um eine unzulässige
Erweiterung des Rechtsbegehrens, war doch davon im bisherigen Verfahren nie die
Rede. Das spielt jedoch keine Rolle, liegt dieser Teil des grossen
Waldgrundstücks Nr. 918 doch ebenfalls in der Freihaltezone, die nicht Bauland
ist (vgl. oben). Der bestehende Tennisplatz geniesst Besitzstand und ist über
den Fustligweg erschlossen. Ein Zusammenhang mit der neuen Erschliessung
besteht nicht.

 

6.2.7 Ebenso verfehlt ist die Idee, das
gesamte Gebiet in der Freihaltezone wäre entsprechend § 23 Abs. 1 GBV ebenfalls
in den Plan einzubeziehen. Der Bau der geplanten Erschliessungsanlagen
Panoramastrasse dient nicht der Erschliessung von Grundstücken ausserhalb der
Bauzonen, wie bereits dargelegt wurde (oben Erw. 6.2.5.1). Zudem wird
durch die Panoramastrasse kein überbautes Grundstück ausserhalb der Bauzone
erschlossen, insbesondere auch nicht der Tennisplatz Atel (oben Erw. 6.2.6).

 

6.2.8 Die Einwände des Beschwerdeführers
gegen die Definition des Beitragsgebiets, konkret gegen die in den Beitragsplan
nicht einbezogene Fläche der Freihaltezone und die einbezogenen Flächen im
Waldabstand erweisen sich somit als unbegründet.

 

6.3 Schliesslich macht der
Beschwerdeführer A.___ in seiner Beschwerde noch geltend, der südöstliche
Bereich von GB Olten Nr. 725 sei unterdessen vollständig bebaut und erschlossen
über die Sälistrasse. Die Realisierung der Panoramastrasse brächte dafür keinen
Sondervorteil, da eine Erschliessung über die neue Strasse abwegig wäre. 

 

Der Einwand ist offensichtlich
unberechtigt, soweit damit geltend gemacht werden will, die überbaute Fläche
sei von der Beitragsfläche auszunehmen. Nicht nur, weil der Beschwerdeführer
selber bestimmt hat, wie er das Grundstück vorzeitig teilweise überbauen will,
und sich entschieden hat, am Waldrand ein grosszügiges Gebäude zu errichten,
das über die Sälistrasse erschlossen wird und die geplanten Anlagen nicht in
Anspruch nimmt. Sondern insbesondere auch deshalb, weil massgebend der
Zeitpunkt der (ersten) Planauflage ist, in welcher noch keine Überbauung
bestand. Zudem ist gerade dieser Grundstückteil ja aufgrund der
Winkelhalbierenden gar nicht in die Beitragsfläche einbezogen. Dass die nun
überbaute Fläche nicht exakt der Grenze der Winkelhalbierenden entlang
verläuft, spielt keine Rolle, ist doch ein gewisser Schematismus bei der
Abgrenzung der Flächen notwendig und nach ständiger Praxis auch des
Bundesgerichts erlaubt. Dass das ganze (restliche) Grundstück Nr. 725 für die
Erschliessung auf die Panoramastrasse und die darin verlaufenden neuen
Leitungen angewiesen ist, steht ausser Zweifel und wird auch gar nicht
bestritten.

 

7.1.1 Die Beschwerdeführer B.___ machen
in ihrer Beschwerde wie bereits vor der Vorinstanz geltend, ihre Grundstücke GB
Nrn. 4324, 5910 und 6195 seien strassentechnisch längst erschlossen und
erführen durch die Panoramastrasse keinen Vorteil. Eine interne Erschliessung
ab der Panoramastrasse bis zur Südseite des Grundstücks benötigte eine viel zu
steile Rampe und sei technisch gar nicht möglich. Aus topografischen bzw.
bautechnischen Gründen sei somit klar, dass den Grundstücken kein Mehrwert aus
der neuen Erschliessungsstrasse erwachsen könne.

 

Die Stadt Olten macht geltend, darüber
sei bereits entschieden. Die Schätzungskommission habe bereits 2013 den Vorteil
und dessen Realisierbarkeit bejaht. Noven würden keine vorgebracht, und selbst
Erschliessungskosten von CHF 70'000.00 vermöchten den Sondervorteil nicht zu
negieren.

 

7.1.2 Die Vorinstanz wies das Ansinnen der
Beschwerdeführer gestützt auf den Augenschein schon in ihrem ersten Entscheid
von 2013 zurück. Es bestehe bisher einzig eine Privaterschliessung, was einen
Vorteil nach der Praxis nicht ausschliesse. Sie bekräftigte diesen Standpunkt
im angefochtenen Urteil. Ein Mehrwert sei durchaus gegeben und die
Erschliessung technisch möglich, ohne weiteres als Längserschliessung, auch bei
der vorliegenden Böschungssituation bzw. einer (geplanten) Mauer von 1,3 m Höhe
(Erw. 4.1).

 

7.1.3 Dem Standpunkt der Vorinstanz ist
klar zuzustimmen. Nach der Erschliessungsplanung der Stadt Olten werden die
Grundstücke der Beschwerdeführer strassenmässig einzig durch die
Panoramastrasse öffentlich erschlossen. Ab der Fustlighalde ist nach der
Planung weder eine öffentliche noch eine private Erschliessung vorgesehen. Die
bestehende private Erschliessung der Parzellen Nrn. 4324 und 5910 ermöglichte
den Beschwerdeführern bzw. ihren Rechtsvorgängern, diese beiden Grundstücke
bereits lange vor der öffentlichen Erschliessung vorzeitig baulich zu nutzen. 

 

Wie sich auch aus den im geografischen
Informationssystem abrufbaren Luftbildern und weiteren Daten (z.B. Höhenkurven)
zeigt, sind die drei nebeneinanderliegenden Grundstücke, die zur Zeit nach
Angaben der Beschwerdeführer als Einheit genutzt werden, technisch problemlos
ab der neu geplanten Panoramastrasse erschliessbar, liegt doch die Südecke des
Grundstücks Nr. 5910 höchstens knapp einen halben Meter unter dem Niveau der
neuen Strasse und führte von dort (über das benachbarte Grundstück Nr. 4525)
offensichtlich früher bereits ein Erschliessungsweg der Südostseite des
Grundstücks entlang bis zum Grundstück Nr. 4324. Dass eine direkte etwa
rechtwinklige Rampe ab der Panoramastrasse bis zum Erdgeschossniveau des
bestehenden Gebäudes Nr. 92 zu steil würde, ist klar; eine solche Rampe würde
aber auch überhaupt keinen Sinn machen. 

 

Bei einer Neuüberbauung der Grundstücke,
welche ohne weiteres möglich ist und angesichts der von der Raumplanung
geforderten inneren Verdichtung während der Lebensdauer der neuen Strasse auch
naheliegt, zumal das baugeschichtlich bedeutende Gebäude auf GB Nr. 4324 nicht
unter Schutz steht und die Grundstücke insgesamt mit der bestehenden alten
Bebauung stark unternutzt sind, liegt eine komfortable Erschliessung über die
neue Panoramastrasse nahe. 

 

Die bisher bestehende minimale private
Erschliessung von 3.5 m Breite der Parzellen Nrn. 5910 und 4324 ab der Fustlighalde
genügt wohl gerade für die jetzige Nutzung. Bei einer maximalen Ausnützung der
Grundstücke wäre sie aber angesichts des Standards, der bei einer neuen
Überbauung in diesem gehobenen Wohngebiet erwartet wird (RRB Nr. 2008/1222 vom
1. Juli 2008, Genehmigung der Ortsplanungsrevision, S. 38), zu knapp
dimensioniert. Und dass eine private Erschliessung, sogar wenn diese
weiterbesteht, eine Beitragserhebung für die öffentliche Erschliessung nicht
hindert, hat das Verwaltungsgericht schon im publizierten Entscheid SOG 1988
Nr. 26 dargelegt (vgl. auch SOG 1996 Nr. 24). Kein Argument ist nach der
Rechtsprechung ebenso, dass die frühere Erschliessung für den Beschwerdeführer
allein noch lange genügt hätte; die öffentlichen Erschliessungsanlagen müssen
für alle genügen (Urteil des Verwaltungsgerichts VWBES.2010.128 vom 23. März
2011 i.S. Einwohnergemeinde K.).

 

Dass die jetzigen Eigentümer ihre
Grundstücke gegenüber der Panoramastrasse mit einer Einfriedigung in Form einer
Mauer versehen wollen, um ihre Grundstücke gegenüber der Strasse abzuschirmen und
möglichst eine grosse ebene und ungestörte Fläche um das bestehende Haus zu
gewinnen bzw. erhalten, und damit eine direkte Zufahrt ab der Strasse weitgehend
verhindern, ist ihr Entscheid, ändert aber nichts an der objektiv möglichen
Nutzbarkeit der neuen Erschliessungsstrasse und deren Sondervorteil für die
Grundstücke. Und wie die Beschwerdeführer selber zu Recht festhalten, kommt es
einzig darauf an. 

 

Der von ihnen zitierte Entscheid SOG 2012
Nr. 16 betraf einen wesentlich anderen Sachverhalt, nämlich ein vollständig
überbautes Grundstück an einem steilen Hang, das aufwändig privat erschlossen
war und auf welches von der neuen oberhalb gelegenen Strasse nicht mit
zumutbarem Aufwand eine Zufahrt oder nutzbare Parkplätze erstellt werden
konnte. Hier hingegen handelt es sich um drei zusammenhängende Grundstücke, von
denen zwei (fast) gar nicht überbaut sind und die alle mit ihrer Schmalseite
direkt an die neue Strasse grenzen, mit einem minimalen Niveauunterschied, der
sich aus dem Hangverlauf ergibt, und für welche die neue Strasse bei einer zusätzlichen
oder einer Neuüberbauung problemlos nutzbar ist. 

 

Für die Grundstücke wurde im Übrigen
nach den Akten bisher noch nie ein Grundeigentümerbeitrag an die öffentliche
Strassenerschliessung bezahlt.

 

7.1.4 Auch wenn die drei Grundstücke
einzeln betrachtet werden, ergibt sich kein anderes Resultat:

 

7.1.4.1 Das Grundstück Nr. 6195 verfügt
über gar keine andere strassenmässige Erschliessung, als über die neue
Panoramastrasse und kann auch nicht über das benachbarte Grundstück Nr. 4324
erschlossen werden, solange die bestehende Überbauung bleibt, sondern einzig
über die neue Strasse. Es ist für sich betrachtet ohne weiteres beispielsweise
als Parkfläche für Fahrzeuge oder für eine Nebenbaute ungefähr auf dem Niveau
des bestehenden Gebäudes auf dem Nachbargrundstück nutzbar.

 

7.1.4.2 Für das Grundstück Nr. 4324 gilt
das oben (Erw. 7.1.3) Dargelegte. Insbesondere steht auf Grund der von den
Beschwerdeführern eingereichten Pläne (Urk. 4 zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
fest, dass über die neue Strasse ein allfälliges Ober-, Dach- oder
Attikageschoss des Gebäudes praktisch niveaugleich erreicht werden kann. Bei
einer naheliegenden Neuüberbauung oder einer zusätzlichen Baute in den nächsten
Jahren oder Jahrzehnten – während der Lebensdauer der neuen Strasse – liegt der
aus der Strasse entstehende Vorteil auf der Hand. Wenn die Eigentümer diesen
zumindest vorläufig nicht nutzen wollen, ändert das nichts am daraus
entstehenden Sondervorteil oder Mehrwert (vgl. z.B. Häfelin / Müller / Uhlmann,
Allg. Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich 2016, Rz 2824.

 

7.1.4.3 Auch für das Grundstück Nr. 5910
kann auf Erw. 6.1.3 verwiesen werden. Das Grundstück ist praktisch unüberbaut,
es besteht einzig eine Garage (Gebäude 84a). Es kann jederzeit mit einem
Doppelhaus überbaut werden. Ab der neuen Strasse ist es über ein nur leichtes
Gefälle erreichbar. Die entsprechende Zufahrt bestand schon früher und ist
weitgehend noch vorhanden. 

 

7.1.5 Dass die Stadt Olten mit dem Abschluss
der Vereinbarung betreffend Ausbau der Panoramastrasse bzw. der Gestaltung der
angrenzenden Einfriedigungen in Form einer abgetreppten Mauer auf die
Erschliessung der Parzellen ab der Panoramastrasse verzichtet hätte, ist
unzutreffend. Mit dem Bau der Strasse kommt die Stadt ihrer
Erschliessungspflicht gemäss rechtsgültigem Erschliessungsplan nach. Wenn die
Eigentümer im Rahmen des Strassenbaus Mauern an ihren Grundstücksgrenzen zur
Strasse hin errichten (lassen) wollen, verzichten allenfalls sie selber auf
eine Erschliessung ihrer Grundstücke ab der neuen Strasse, mindestens zurzeit
und im Bereich, wo die Mauer errichtet werden soll. Zum Bau der Strasse ist die
Mauer nicht notwendig.

 

7.1.6 Schliesslich machen die
Beschwerdeführer B.___ geltend, der ihren Grundstücken entstehende Vorteil sei
wesentlich geringer als derjenige, der den bisher völlig unerschlossenen
Grundstücken Nrn. 722, 724, 725 [teilweise] und 4196 erwachse.

 

Der individuelle Beitrag des
Abgabepflichtigen hat sich nach dem wirtschaftlichen Vorteil, den er aus der
öffentlichen Erschliessung zieht, zu richten. Da es oft schwierig oder gar
unmöglich ist, den Wertzuwachs in jedem einzelnen Fall zu bestimmen, darf nach
Lehre und langjähriger Praxis des Bundesgerichts auf schematische, der
Durchschnittserfahrung entsprechende Massstäbe abgestellt werden (vgl. z.B.
Häfelin / Müller /Uhlmann, a.a.O., Rz 2825; Urteil des Bundesgerichts
2C_1084/2016 vom 30. November 2016 E. 3.3 mit Hinweisen). Solche Massstäbe sind
in der GBV festgelegt. 

 

Wie eben dargelegt, verfügen die
Grundstücke der Beschwerdeführer bisher über keine öffentliche Erschliessung
für den Verkehr. Zwei der Grundstücke sind über ein privates Strässchen ab der
Fustlighalde erreichbar, das dritte (GB Nr. 6195) ist bisher überhaupt nicht
erschlossen. Der den Grundstücken der Beschwerdeführer entstehende Vorteil
entspricht weitgehend demjenigen der übrigen in den Plan einbezogenen
Grundstücke, weshalb er nach kantonalem Recht und ständiger Rechtsprechung zu
einer vollen Beitragspflicht führt, zumal die Grundeigentümer noch nie Beiträge
an die öffentliche Strassenerschliessung bezahlt haben. Das Äquivalenzprinzip
ist nicht verletzt.

 

Dass die Beschwerdeführer für ihre
bestehende private Erschliessung bezahlt haben, ist, wie die Vorinstanz zu
Recht festhielt, irrelevant. Sie hatten dafür den Vorteil, dass sie vor der
Erstellung der öffentlichen Erschliessung ihre Grundstücke bereits baulich
nutzen konnten. 

 

7.2.1 Die Beschwerdeführer B.___
bestreiten zudem die Beitragspflicht an die Wasserversorgung für alle drei
Grundstücke. Sie seien alle bereits durch die Leitung in der Fustlighalde
genügend erschlossen. Zudem entspreche diese Erschliessung der bisherigen
Nutzungsplanung.

 

Die Stadt Olten macht geltend, die Frage
sei bereits im ersten Urteil der Schätzungskommission zu ihren Gunsten
entschieden worden, indem ein zusätzlicher Vorteil für die Grundstücke aus der
neuen Leitung bejaht worden sei. 

 

7.2.2 Die Vorinstanz hat tatsächlich
bereits in ihrem Urteil vom 25. April 2013 festgehalten, die Grundstücke der
Beschwerdeführer erhielten durch die neue Wasserversorgung einen Mehrwert,
während dies beim Abwasser nicht der Fall sei. Insbesondere werde neben einer
zweiten Anschlussmöglichkeit von oben her die Sicherheit erhöht im Brandfall
(Erw. 4.2 unter Hinweis auf Erw. 4.1). Im angefochtenen Urteil (vom 20. Oktober
2016) hat sie auf ihren ersten Entscheid verwiesen (Erw. 4.1).

 

7.2.3 Nach der generellen
Wasserversorgungsplanung (GWP) der Stadt Olten vom 8. Juni 2015, genehmigt mit
RRB Nr. 1867 vom 2. November 2015, liegen die Grundstücke der Beschwerdeführer
alle in der neu geschaffenen Hochzone für das Gebiet Fustlig Ost und
Panoramastrasse. Diese Zone wurde notwendig, da die Wasserversorgung im Gebiet
der oberen Fustlighalde auf Grund der Höhenverhältnisse bezüglich
Versorgungsdruck kritisch oder sogar ungenügend ist - oder mit der Überbauung
des Gebiets wird - und die von der Gebäudeversicherung für eine entsprechende
Wohnzone geforderten Löschwassermengen ab Hydrant nicht (mehr) gewährleistet
werden können (Technischer Bericht zur GWP vom 17. September 2013, Ziff. 6.1.5,
S. 50). Mit der neuen Leitung in der Panoramastrasse, welche an die neue
Verbindung mit der Hochzone Starrkirch-Wil angeschlossen wird, wird das
Baugebiet wassermässig genügend versorgt und damit problemlos überbaubar. Die
Grundstücke der Beschwerdeführer erfahren also durchaus einen erheblichen Vorteil
aus der neuen Leitung, wie die Schätzungskommission zu Recht festgehalten hat.

 

7.2.4 Nun ist allerdings nicht allein
entscheidend, ob die Grundstücke durch die neue Leitung einen Mehrwert oder
besonderen Vorteil erfahren. Bei neuen Anlagen der Wasserversorgung gilt wie
bei Anlagen der Abwasserbeseitigung – vgl. oben Erw. 4.2 – die Beitragspflicht
nach kantonalem Recht nur für Baugebiete, die neu erschlossen werden. Ob eine
solche Neuerschliessung vorliegt, ist also noch zu prüfen. Die Beschwerdeführer
bestreiten dies unter Hinweis auf die bestehende Erschliessung ab der
Fustlighalde. Dort befinde sich auch ein Hydrant, der die Sicherheit im
Brandfall garantiere. Sie bestreiten zudem die Verbindlichkeit des GWP, da
dieses im Zeitpunkt der Planauflage noch nicht in Kraft gewesen sei. 

 

Die neue GWP ist auf die neue
Nutzungsplanung (Ortsplanungsrevision von 2008) abgestimmt, ebenso wie der
Beitragsplan, lagen doch die Grundlagen spätestens seit 2013 vor (vgl. Techn.
Bericht zur GWP). Die aktuelle GWP ist demzufolge durchaus relevant. Wie aus
dem Technischen Bericht zur GWP hervorgeht, gab es für die Stadt vor der
jetzigen gar keine generelle Planung bzw. kein generelles
Wasserversorgungsprojekt, sondern bloss ein Teil-GWP Bornfeld (Techn. Bericht,
Ausgangslage, S. 6, Grundlagen, S. 9). Aus der GWP ist klar und eindeutig zu
entnehmen, dass die bestehende Wasserversorgung für das neue Baugebiet an der
Fustlighalde ungenügend ist und einer Erweiterung bedarf, sowohl für die
Versorgung wie auch für den Brandschutz. Ohne Erweiterung wäre die
Überbaubarkeit in Frage gestellt.

 

Während für die grosse Fläche der noch
unbebauten Grundstücke die Neuerschliessung also offensichtlich und auch
unbestritten ist, stellt sich die Frage vor allem bei den bereits seit langem überbauten
Grundstücken. Diese sind seit Jahrzehnten mit Wasser versorgt, ab der Leitung
in der Fustlighalde. Da es keine frühere GWP gab und auch nicht geltend gemacht
oder belegt ist, dass die bisherige Erschliessung dieser bebauten Grundstücke
nur mit Vorbehalten (in der Baubewilligung) erteilt worden wäre, ihr
Wasseranschluss ab der Fustlighalde zudem einer üblichen Erschliessung der
zweiten Bautiefe entspricht, ist davon auszugehen, dass diese Grundstücke
jedenfalls nach früherem Recht als wassermässig genügend erschlossen galten und
sie nicht jetzt neu erschlossen werden.

 

Für die Kanalisation hat die Vorinstanz
eine Beitragspflicht für die Grundstücke der Beschwerdeführer verneint, da sie
bereits genügend (an die Leitung in der Fustlighalde) erschlossen seien. Und
die Stadt Olten hat das für die beiden überbauten Grundstücke Nrn. 4324 und
5910 akzeptiert und diese im neuen Beitragsplan nicht mehr in den Perimeter für
die Kanalisation in der Panoramastrasse aufgenommen. Beschwerde führt sie nur
gegen die Befreiung des Grundstücke Nr. 6195 von der Beitragspflicht an die
Kanalisation.

 

Wenn mit Wohngebäuden überbaute
Parzellen aber kanalisationsmässig als bereits genügend erschlossen betrachtet
werden, liegt nahe, dass sie es auch hinsichtlich der Wasserversorgung sind,
jedenfalls wenn keine private Wasserversorgung im Spiele ist und die
bestehenden öffentlichen Leitungen nahe liegen, nämlich in der nächstgelegenen
öffentlichen Strasse unweit der Grundstücke.

 

7.2.5 Anders sieht es hinsichtlich des unbebauten
Grundstücks Nr. 6195 aus, welches noch völlig unerschlossen ist. Dieses ist
Teil des neuen Baugebiets in der Fustlighalde, welches wassermässig mit der
neuen Hochzone noch erschlossen werden muss, damit eine Überbauung mit
Wohnbauten möglich wird. Dass die Beschwerdeführer dieses Grundstück ab dem
unerschlossenen Baugebiet kurz nach der ersten Auflage des Beitragsplans «zur
Arrondierung» ihres überbauten Grundstücks erworben haben, wie sie geltend
machen, ändert daran nichts. Nach den Berechnungen der GWP genügt die bisherige
Wasserversorgung nicht für die neu mögliche Überbauung des ganzen Neubaugebiets,
und darauf ist abzustellen.

 

7.2.6 Demzufolge erweist sich die
Beschwerde B.___ hinsichtlich der Beitragspflicht an die Wasserversorgung als
begründet, was die beiden seit langem erschlossenen und überbauten Grundstücke
GB Nrn. 4324 und Nr. 5910 betrifft. Die darauf entfallenden Beiträge gemäss
Beitragsplan sind von der Stadt zu übernehmen. Hinsichtlich des unbebauten
Grundstücks Nr. 6195 ist die Beschwerde jedoch abzuweisen und die
Beitragspflicht zu bejahen.

 

7.3.1 Die Stadt Olten verlangt in ihrer
Beschwerde, dass das Grundstück Nr. 6195 der Grundeigentümer B.___ im
Kanalisationsperimeter zu belassen sei. Die Grundeigentümer machen geltend, die
Vorinstanz habe die Parzelle richtigerweise ausgenommen. Eine Perimetrierung
führte zu einer Rechtsungleichheit im Vergleich mit der Behandlung ihrer beiden
andern Grundstücke Nrn. 4324 und Nr. 5910. Es wäre aufwendig, das Grundstück in
die neue Leitung zu entwässern. Zudem liege keine Neuerschliessung vor.

 

7.3.2 Die Vorinstanz hatte 2013
entschieden, kanalisationsmässig entstünde den Grundstücken der
Beschwerdeführer durch die neue Leitung kein Mehrwert bzw. keine verbesserte
Erschliessung, die Grundstücke seien abwassermässig genügend erschlossen (Erw.
4.2 unter Hinweis auf Erwägungen 4.1 und 3.3). Im angefochtenen Entscheid verwies
die Schätzungskommission auf diesen früheren Entscheid und hielt fest, die
Grundstücke mit einem bereits vorhandenen Kanalisationsanschluss seien nicht
beitragspflichtig, da ihnen mit der neuen Leitung kein Mehrwert entstehe. Aus
Gründen der Gleichbehandlung sei es angezeigt, die Parzelle Nr. 6195 ebenfalls
von der Beitragspflicht auszunehmen, auch wenn sie über keinen eigenen Kanalisationsanschluss
verfüge, sei doch ein talseitiger Anschluss nicht ausgeschlossen (Erw. 4.2).

 

7.3.3 Wie oben (Erw. 7.1.4.1) bereits
dargelegt, verfügt das Grundstück Nr. 6195 über keinerlei Erschliessungsanlagen,
weder öffentliche noch private. Es gehört zum neu zu erschliessenden Gebiet in
der Fustlighalde, auch wenn es vor einiger Zeit vom restlichen unüberbauten
Neubaugebiet abparzelliert und von den Eigentümern der westlich angrenzenden
Parzellen «zur Arrondierung» erworben wurde. Das Neubaugebiet, wozu auch die
Parzelle Nr. 6195 gehört, ist nicht nur für die Wasserversorgung (oben Erw. 7.2.5),
sondern auch für das Abwasser auf die neuen Leitungen angewiesen, wie sich aus
dem GEP von 2010, genehmigt mit RRB Nrn. 236 vom 21. Dezember 2012
eindeutig ergibt. Die zur Zeit der Planerstellung des GEP noch nicht
abgetrennte Parzelle Nr. 6195 war damals noch Teil der Grundstücke Nrn. 5758
und 719. Diese Grundstücke waren bzw. sind über die neu zu erstellenden
Leitungen in der Panoramastrasse bzw. der Verbindungleitung zwischen
Panoramastrasse und Fustlighalde zu entwässern. Da die neue Verbindungsleitung
hangabwärts durch das Grundstück Nr. 6195 verläuft, ist ein Anschluss
problemlos und ohne Pumpen möglich. Nach der jetzigen Nutzungsplanung, welche
grundsätzlich für den Anschluss verbindlich ist (§ 12 GBV), ist das Grundstück
Nr. 6195 wie das übrige Neubaugebiet also über die neuen Leitungen zu
entwässern; es wird durch diese erstmals mit einer öffentlichen Abwasserleitung
neu erschlossen.

 

Das Grundstück Nr. 6195 gilt auch nicht
als bereits erschlossen, weil es dies nach einer früheren Nutzungsplanung
gewesen wäre. Bereits im GKP von 1968 gehörte das Grundstück zum neu zu
erschliessenden Baugebiet, wie sich aus dem entsprechenden Planauszug ergibt,
und ebenso beim GKP von 1979, wo eine neue Leitung in der Fustlighalde und
weiter abwärts in der Sälistrasse vorgesehen war (vgl. Planauszug und Techn.
Bericht S. 11 ff. und S. 18).

 

Und erst recht kann das Argument der
Gleichbehandlung sich nicht zu Gunsten der Beschwerdeführer auswirken. Das
Grundstück Nr. 6195 ist eben gerade nicht bereits überbaut oder erschlossen, im
Unterschied zu den beiden andern bereits bebauten und erschlossenen
Grundstücken der Grundeigentümer B.___. Wenn es anders behandelt wird, liegt
keine Ungleichbehandlung vor, da nur Gleiches gleich zu behandeln ist und die
bestehende Bebauung bzw. Erschliessung das entscheidende Unterscheidungsmerkmal
ist.

 

7.3.4 Nach den dargelegten Kriterien der
GBV ist also das Grundstück Nr. 6195 Teil des unerschlossenen Baugebiets. Es
wird durch die geplante Abwasseranlage neu erschlossen und ist deshalb daran
beitragspflichtig. Die Beschwerde der Stadt erweist sich in diesem Punkt als
begründet.

 

7.4 Die Beschwerdeführer B.___ bemängeln
weiter, dass nicht das gesamte Grundstück GB Nr. 722 in das Beitragsgebiet
einbezogen worden sei. Die Fläche in der Freihaltezone hätte einbezogen werden
müssen, weil diese nach der immer noch angestrebten Verlegung der Freileitung
zu Bauland würde.

 

Die Rüge wird zu Unrecht erhoben. Das in
der Beschwerde genannte Projekt zur Verlegung der Freileitung ist längst
abschlägig entschieden worden. Zu erschliessen ist die geltende Bauzone, zu
welcher die Grundstücksteile in der Freihaltezone nicht zu zählen sind. Bei
einer späteren zusätzlichen Einzonung wäre auch die Erschliessung dieses
zusätzlichen Baulandes neu vorzunehmen. Ob diese über die Panoramastrasse
erfolgen würde, ist völlig offen. Die Panoramastrasse alleine genügte dafür
kaum. Für die weitere Begründung kann auf die entsprechenden Erwägungen zur
Beschwerde A.___ (Erw. 6.2.3, 6.2.4 und 6.2.5.1) verwiesen werden. 

 

7.5 Die Beschwerdeführer B.___ machen schliesslich
verschiedene weitere Einwände gegen die Beitragspläne und –berechnungen
geltend. Darauf wird in den folgenden Erwägungen noch einzugehen sein, so
bezüglich der fehlenden gesetzlichen Grundlage für die in den Plänen
angewendete Bautiefe (dazu unten Erw. 8.2.2), hinsichtlich des geringeren
Vorteils wegen der Ausgestaltung als Sackgasse (Erw. 9) sowie in Bezug auf die
zugesicherte maximale Überwälzungsquote (Erw. 10).

 

8. Die Beschwerdeführer C.___ machen,
wie bereits vor der Vorinstanz, geltend, ihr Grundstück GB Nr. 4525 sei längst
und genügend erschlossen, was die Versorgung mit Wasser betreffe. Zudem sei die
zweite Bautiefe falsch angewendet und deshalb ein zu geringer Teil ihres
Grundstücks nur mit 50 % in die Perimeterfläche einbezogen worden. Zu Unrecht
sei zudem nicht die ganze Grundstücksfläche von GB Nr. 722 zum Beitragsgebiet
geschlagen worden. Schliesslich sei der geringere Nutzen der Anstösser in der
vordern Hälfte der Panoramastrasse nicht berücksichtigt worden und endlich die
Landentschädigung viel zu hoch angesetzt.

 

8.1 Was den Einbezug in den Perimeter
für die neue Wasserleitung betrifft, kann auf das oben zur Beschwerde B.___ hinsichtlich
der überbauten Grundstücke Nrn. 4324 und 5910 Ausgeführte verwiesen werden
(Erw. 7.2) Auch das Grundstück C.___ ist längstens überbaut und von der
Fustlighalde her erschlossen, sowohl mit Wasser wie auch für das Abwasser. Die
Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als begründet, die darauf gemäss Plan
und provisorischer Beitragsberechnung für die Wasserleitung entfallenden
Beiträge sind von der Stadt Olten zu übernehmen.

 

8.2.1 Hinsichtlich der Bautiefe von 30
m, wie sie in der aufgelegten Planung und der darauf beruhenden
Beitragsberechnung für die neue Strasse angenommen wurde, machen die
Beschwerdeführer geltend, es fehle an der gesetzlichen Grundlage. Die Bautiefe
sei in keinem Reglement verankert. Zudem sei die Abgrenzung zwischen erster und
zweiter Bautiefe bei ihrem Grundstück falsch vorgenommen worden; es hätte die
30-m-Linie entlang der südseitigen Panoramastrasse parallel zu dieser gezogen
werden müssen und nicht auch die westliche, nordwärts führende Fort­setzung der
Strasse berücksichtigt werden dürfen.

 

8.2.2 Nach § 11 Abs. 1 GBV ist die in
den Beitragsplan einbezogene Grundstücksfläche bis zu einer vom Gemeinderat zu
bestimmenden, dem Grundstück nach den Zonenplan üblicherweise entsprechenden
Bautiefe voll und darüber hinaus mindestens mit der Hälfte der erschlossenen
Fläche zu berechnen. Die übliche Bautiefe beträgt vermutungsweise 30 m (Anhang
I zur GBV). Die gesetzliche Grundlage findet sich also in der GBV bzw. in § 108
ff. PBG. Im aufgelegten Beitragsplan hat die zuständige Planungsbehörde, in der
Stadt Olten auf Grund der ausserordentlichen Gemeindeorganisation der Stadtrat
anstelle des in der GBV genannten «Gemeinderats», in den Plänen die Bautiefe
mit 30 m bestimmt. Diese Bautiefe entspricht nicht nur der Standartbautiefe,
sondern auch derjenigen im Quartier, so insbesondere der bestehenden Parzellen
an der Fustlighalde und der Grundstücke zwischen Fustlighalde und der
Panoramastrasse. Die Bautiefe ist nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht in
einem Reglement festzulegen, wofür der Gemeinderat bzw. der Stadtrat als
Exekutive ja gar nicht zuständig wäre; es genügt ihre Festlegung im
Beitragsplan. Dieser Einwand der Beschwerdeführer C.___ und B.___ (oben Erw.
7.5) ist unberechtigt.

 

8.2.3 Die neue Panoramastrasse führt
entlang der beiden Seiten des Grundstücks der Beschwerdeführer C.___, da die
Strasse dort eine fast rechtwinklige Kurve macht. Der Beitragsplan zieht die
30-m-Linie entlang der Strasse bzw. schlägt ab der Strasse einen 30-m-Radius.
Dementsprechend liegt nur die Nordecke des Grundstücks ausserhalb der 1.
Bautiefe. Diese Abgrenzung ist völlig richtig, liegt doch der Grund für die
tiefere Belastung des Grundstücksteils in der zweiten Bautiefe darin, dass dort
längere private, selber zu finanzierende Erschliessungsanlagen notwendig
werden. Das Grundstück der Beschwerdeführer kann jedoch, wie ein Eckgrundstück,
das an zwei sich kreuzenden Strassen liegt und bei welchem auch für beide
Strasse je eine Bautiefe von 30 m angenommen wird, von zwei Seiten erschlossen
werden, sodass keine höheren internen Erschliessungskosten für weiter von den
öffentlichen Anlagen entfernte Grundstücksteile notwendig werden. Der Einwand der
Beschwerdeführer C.___ gegen den Umfang, in welchem ihr Grundstück in den
Beitragsplan für die Strasse einbezogen wird, ist also ebenfalls unberechtigt.

 

8.3 Die Beschwerdeführer C.___ bemängeln
wie die andern privaten Beschwerdeführer zudem, dass nicht das gesamte
Grundstück GB Nr. 722 in das Beitragsgebiet einbezogen worden sei. Die Fläche
in der Freihaltezone hätte einbezogen werden müssen, weil diese nach der immer
noch angestrebten Verlegung der Freileitung zu Bauland würde. Dieser Einwand
hält nicht stand, wie bereits dargelegt worden ist. Es kann auf die
entsprechenden Erwägungen verwiesen werden (oben Erw. 7.4 mit Hinweis auf die
Erw. 6.2.3, 6.2.4 und 6.2.5.1).

 

8.4.1 Soweit die Beschwerdeführer C.___
geltend machen, der durch die neuen Erschliessungsanlagen ihrem Grundstück
entstehende Vorteil sei geringer als derjenige, der den bisher völlig
unerschlossenen Grundstücken (Nrn. 722, 724, 725 [teilweise] und 4196) erwachse,
ist festzuhalten, dass sich die Argumentation in der Beschwerdebegründung (Ziff.
6) nur auf die neue Wasserleitung bezog und daher infolge der Gutheissung der
Beschwerde in diesem Punkt (oben Erw. 8.1) obsolet ist. 

 

8.4.2 Soweit auch der Beitrag an die
Strasse gemeint wird, ist zu sagen, dass dazu keine Begründung vorgebracht
wird. Die Parzelle C.___ ist auf die neue Strasse angewiesen, da das bisher
bestehende schmale Strässchen – ein überteerter ehemaliger Feldweg  –
aufgehoben und durch die Panoramastrasse ersetzt wird. Zwar bestand im
Gegensatz zu den beiden Grundstücken B.___ (und den weiteren, bisher völlig
unerschlossenen Grundstücken) bereits eine rudimentäre öffentliche
strassenmässige Erschliessung. Durch die neue quer zum Hang verlaufende ebene
Strasse in normaler Breite und mit einem Trottoir entsteht dem Grundstück jedoch
ein Vorteil, der demjenigen der andern durch die Panoramastrasse erschlossenen
Grundstücke praktisch gleichkommt. Jedenfalls rechtfertigte sich, sogar wenn
hinsichtlich des Grundstücks der Beschwerdeführer von einem Ausbau statt von
einem Neubau ausgegangen würde, keine Reduktion des Beitragssatzes im Sinne von
§ 42 Abs. 3 und der Rechtsprechung dazu, zumal nicht geltend gemacht wird, dass
bereits einmal an die öffentliche Erschliessung Beiträge bezahlt wurden. Umso
weniger ist eine Reduktion des Beitrags an den vorliegenden Strassenneubau
angebracht. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt also als unbegründet.

 

8.5 Auch die Beschwerdeführer C.___
machen noch weitere Einwände gegen die Beitragspläne und –berechnungen geltend,
so ebenfalls hinsichtlich des geringeren Vorteils wegen der Ausgestaltung der
Panoramastrasse als Sackgasse (dazu unten Erw. 9) sowie in Bezug auf die
zugesicherte maximale Überwälzungsquote (dazu unten Erw. 10).

 

9.1 Was die Einwendungen der
Beschwerdeführer B.___ und C.___ wegen der Ausgestaltung der Panoramastrasse
als Sackgasse betrifft, bei welcher die hintern Anstösser deutlich mehr
profitierten als die Beschwerdeführer, ist dazu zu sagen, dass jedes
Grundstück, das durch eine Quartierstrasse erschlossen wird, im Grundsatz gleichviel
davon profitiert. Es wird dadurch zu (strassenmässig) erschlossenem Bauland. Ob
eine Sackgasse nun als Vorteil betrachtet wird, weil kein Durchgangsverkehr
stattfindet oder als Nachteil, weil eine Wendemöglichkeit auf dem Grundstück
bestehen muss, ist individuelle Ansichtssache, ebenso, ob nun beim hintersten
Grundstück an einer Sackgasse der länger in Kauf zu nehmende Weg –
beispielsweise zu Fuss oder mit dem Fahrrad – als Nachteil den allfälligen
Vorteil, dass weniger fremde Fahrzeuge das Grundstück passieren, überwiegt.
Eine Quartierstrasse wie die geplante bringt auf jeden Fall sehr wenig Verkehr,
auch wenn jedes der Grundstücke maximal ausgenützt wird.

 

Dass ein gewisser Schematismus bei der
Berechnung des Vorteils der von einer Erschliessungsanlage profitierenden
Grundstücke auch nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung erlaubt ist, wurde
bereits dargelegt (oben Erw. 7.1.6). Die individuellen Unterschiede ergeben
sich nach dem kantonalen Beitragsrecht für die einzelnen Grundstücke primär
nach deren Fläche, zudem nach den Ausnützungsfaktoren, der Bautiefe und
allenfalls der Anwendung der Winkelhalbierenden oder der Mittellinie (§ 10 – 12
GBV), nicht danach, ob ein Grundstück am Anfang, in der Mitte oder am Ende
einer Strasse gelegen ist. Der Beitrag entspricht der gesetzlichen Regelung,
eine Verletzung des Äquivalenzprinzips ist nicht ersichtlich.

 

9.2 Unbehelflich ist auch, wenn die
Beschwerdeführer B.___ geltend machen, sie hätten für ihre private
Erschliessungsanlage mit dem Erwerb der Liegenschaft bereits bezahlt. Das ist
nichts als selbstverständlich. Sie konnten auch den entsprechenden Vorteil
nutzen. Ungerecht wäre wohl eher, wenn sie als einzige Eigentümer der von der
neuen Strasse erschlossenen Grundstücke nie einen Beitrag an die Kosten der
öffentlichen Erschliessung zu bezahlen hätten, obwohl gerade bei allen ihren
Grundstücken erhebliche Ausnützungsreserven vorhanden sind (vgl. dazu auch oben
Erw. 7.1.3).

 

10.1 Die Beschwerdeführer B.___ und C.___
hatten in ihren Beschwerden an die Vorinstanz geltend gemacht, im Urteil vom
25. April 2013 habe diese klar festgehalten, dass gemäss dem Beschluss des
Stadtrates von Olten vom 20. Juni 2011 nur 60% der Kanalisations- und 70% der
Strassenbau- und Landerwerbskosten auf die Grundeigentümer überwälzt werden
dürften. Auch der Beschwerdeführer A.___ hatte so argumentiert. Die
Schätzungskommission gab den Beschwerdeführern im angefochtenen Urteil in
diesem Punkt Recht, weil der Stadtrat eine entsprechende Vertrauensgrundlage
geschaffen habe. Das Legalitätsprinzip müsse dem berechtigten Vertrauen der
Grundeigentümer weichen und der Stadtrat sei an seinen alten Beschluss
hinsichtlich der Überwälzungsfaktoren gebunden.

 

10.2 In ihrer
Verwaltungsgerichtsbeschwerde macht die Stadt Olten wie schon vor der
Vorinstanz geltend, eine unvollständige Kostenüberwälzung wäre rechtswidrig.
Eine entsprechende Zusicherung sei nie gemacht und damit keine
Vertrauensgrundlage geschaffen worden; im Übrigen fehlte es auch an den
weiteren Voraussetzungen für eine Reduktion des Beitragssatzes gestützt auf den
Grundsatz von Treu und Glauben. Die Grundeigentümer B.___ und C.___ beharren in
ihren Stellungnahmen auf ihren bisherigen Standpunkten.

 

10.3.1 Die Kostenüberwälzung der
Erschliessung von Baugrundstücken ist, wie oben dargelegt, einerseits
bundesrechtlich vorgeschrieben (Erw. 4.1), anderseits kantonalrechtlich
definiert (Erw. 4.2). In den Ausführungsbestimmungen, welche der Kantonsrat
nach § 117 PBG zu erlassen hat, steht, dass die Gesamtheit der Grundeigentümer,
deren Grundstücke durch den Neubau einer Strasse einen Mehrwert 

oder Sondervorteil erhalten, für Erschliessungsstrassen 80% der Kosten als
Beiträge zu bezahlen haben, wobei die Gemeinde diese Ansätze erhöhen kann (§ 2
Abs. 1 lit b, § 42 Abs. 1 GBV), und für Trottoirs die Ansätze für die Strasse
gelten (§ 42 Abs. 2). Bei Abwasserbeseitigungsanlagen sind es mindestens 70%
der nach § 45 GBV berechneten Kosten für Normalabwasserkanäle, die zu
überwälzen sind (§ 44 GBV), ebenso bei Wasserleitungen (§ 48 f. GBV).

 

Die Stadt Olten hat in ihrem Reglement
über Erschliessungsbeiträge und Gebühren vom 1. Januar 2000 (beschlossen vom
Gemeindeparlament am 8. Dezember 1999, genehmigt mit RRB Nr. 203 vom 15.
Februar 2000) die Beiträge für Erschliessungsstrassen bis zu 6 m Breite und
Trottoirs bis zu 2 m Breite auf 100% der Kosten festgelegt (§ 5), ebenso für
Abwasserbeseitigungsanlagen (§ 6) und für Wasserversorgungsanlagen (§ 9). 

 

10.3.2 Der Grundsatz von Treu und
Glauben besagt, dass sich ein Bürger unter bestimmten Umständen auf die
Auskunft oder Zusicherung einer Behörde berufen darf und sich die Behörde so
verhalten muss, als ob die Auskunft richtig gewesen wäre. Voraussetzungen der
Bindungswirkung sind nach der Praxis und einhelliger Lehre, dass eine in der
Sache zuständige Behörde in einem Einzelfall eine vorbehaltslose Auskunft oder
Zusicherung erteilt hat, deren Unrichtigkeit nicht erkennbar war, dass gestützt
darauf eine Vertrauensbetätigung erfolgte («nachteilige Disposition»), die
nicht ohne Nachteile wieder rückgängig gemacht werden kann, und dass keine
überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen (vgl. z.B. Tschannen / Zimmerli
/ Müller: Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl., Bern 2014, § 22 Rz 11 ff.;
Häfelin / Müller / Uhlmann, a.a.O., § 10, Rz 668 ff.).

 

10.4 Wie die Stadt in ihrer Beschwerde
zu Recht geltend macht, ist keine einzige der Voraussetzungen für die Anwendung
des Vertrauensschutzes erfüllt. 

 

Der Stadtratsbeschluss vom 20. Juni 2011
betraf einen Nachtragskredit für die Ausführung der 1. Etappe der Erschliessung
Panoramastrasse im Verfahren der 2. Planauflage, die später durch das in diesem
Punkt unangefochtene Urteil der Schätzungskommission vom 25. April 2013 aufgehoben
wurde. Es handelt sich um einen ausschliesslich gemeindeinternen
Finanzbeschluss (Kreditfreigabe für Strassen- und Kanalisationsbau), welcher
nicht an die Grundeigentümer gerichtet war und ihnen auch nicht explizit zur
Kenntnis gebracht wurde. Dass Stadtratsbeschlüsse online gestellt und so
öffentlich werden, wie die Beschwerdeführer behaupten, ändert daran nichts. Das
musste den anwaltlich vertretenen Grundeigentümern jederzeit klar sein. Die
Kreditfreigabe stützte sich auf den später aufgehobenen 2. Beitragsplan, ging
von einem Landerwerbspreis von CHF 200.00/m2 aus und enthielt zudem den
ausdrücklichen Vorbehalt, dass das zugrundeliegende Perimeterverfahren
rechtskräftig würde, was ja dann eben nicht geschah. Es erfolgten also weder
eine Auskunft noch eine Zusicherung an einen der im Perimeterverfahren
beteiligten Grundeigentümer, schon gar nicht vorbehaltslos. 

 

Dass der Stadtrat nicht zuständig war,
eine solche Zusicherung abzugeben und grundlos eine vom Reglement abweichende Beitragshöhe
festzusetzen, liegt ebenfalls auf der Hand. 

 

Ebenso wenig ist eine
Vertrauensbetätigung oder eine nachteilige Disposition der Grundeigentümer,
welche nicht wieder rückgängig gemacht werden könnte, auch nur in Ansätzen
ersichtlich. Ihre Behauptung, dass sie ihre Lebenshaltung auf diesen
Kreditbeschluss ausgerichtet und deshalb das ihnen zur Verfügung stehende Geld
anderweitig – z.B. für Renovierungsarbeiten – eingesetzt hätten, ist gewagt,
zeitlich unbestimmt und völlig unbelegt. 

 

Im Übrigen ist der Entscheid der
Schätzungskommission vom 25. April 2013, auf den sich die Grundeigentümer
berufen, ein Rückweisungsentscheid ohne klar bestimmten Inhalt (vgl. oben Erw. 5.2),
und die Begründung dazu umfasst gerade einen Satz in Erwägung 4.3. Der Stadtrat
machte zudem den Grundeigentümern auch nach diesem internen Kreditbeschluss verschiedentlich
klar, dass die reglementarischen Beitragsansätze (von 100%) zur Anwendung
gelangen sollten, sah er dies doch sowohl in der (später aufgehobenen) 2. Planauflage
vom September 2011 wie in der diesem Verfahren hier zu Grunde liegenden 3.
Planauflage vom Mai 2014 bzw. den entsprechenden Beitragsberechnungen so vor.
Selbst die Schätzungskommission vertritt in ihrem hier angefochtenen Urteil vom
20. Oktober 2016 die Auffassung, dass sie erst darin verbindlich über die
Anwendung des Vertrauensgrundsatzes entschieden hat, wäre sie doch sonst auch
in diesem Punkt nicht auf die Beschwerden eingetreten und hätte sie nicht
gutgeheissen, wie sie das gemäss ihren Erwägungen 3.2 und 4.2 getan hat.

 

11.1 Schliesslich rügen alle beteiligten
Grundeigentümer die Festsetzung des Landerwerbspreises. Der Beschwerdeführer A.___
macht geltend, er sei mit CHF 550.00 pro Quadratmeter zu niedrig festgelegt,
die Beschwerdeführer B.___ und C.___ verlangen sinngemäss eine Reduktion auf
maximal CHF 350.00 pro Quadratmeter.

 

11.2 Die Schätzungskommission verwies im
angefochtenen Urteil auf ihr erstes Urteil, in welchem sie festgehalten hatte,
dass der ursprünglich vorgesehene Landerwerbspreis von CHF 200.00/m2
deutlich zu tief war, was eine Erhebung beim kantonalen Steueramt gezeigt habe.
Grundsätzlich sei der reale Landwert zu entschädigen. Es gehe nicht um eine
Streifenenteignung, also um die Abtretung von Vorgartenland, sondern um eine
Entschädigung des vollen Landwerts. Die Preisfestsetzung habe zwar dem
Grundsatz nach im Enteignungsverfahren zu erfolgen, hier rechtfertige es sich
aber, die Ermittlung bereits jetzt vorzunehmen, lägen doch sowohl ein
entsprechender Antrag der Stadt wie die Forderungen der Grundeigentümer vor. Aufgrund
der Erhebungen erscheine eine Entschädigung von CHF 550.00/m2
angemessen, lägen doch aus jüngerer Zeit (von 2010 bis 2013) für das Gebiet im
Fustligfeld Verkaufspreise von CHF 550.00/m2, CHF 600.00/m2
und CHF 649.00/m2 bzw. CHF 650.00/m2 vor. Der Preis von
CHF 550.00/m2 überwiege flächen- und mengenmässig.

 

11.3 Die Beschwerdeführer B.___ und C.___
machen geltend, es handle sich um unerschlossenes Bauland, dessen Preis
niedriger liege als derjenige von erschlossenem Bauland. Es sei deshalb
sachlich nicht gerechtfertigt, die beim Steueramt erhobenen Verkehrswerte für
erschlossenes Bauland beizuziehen. Zudem seien die Liegenschaften GB Nrn. 724,
725 und 4196 nicht einbezogen worden, für welche offenbar deutlich tiefere
Preise bezahlt worden seien. Es sei analog zu einer Streifenenteignung
vorzugehen, wo das enteignete Land nicht zu Baulandpreisen entschädigt werde;
dies rechtfertige sich umso mehr, als die bauliche Ausnutzung nicht
beeinträchtigt werde und das Land erst vor kurzem eingezont worden sei.

 

Der Beschwerdeführer A.___ macht
geltend, der Preis müsse mindestens bei CHF 650.00/m2 liegen. Wenn
die beiden Käufe zu CHF 600.00/m2 wegen der geringen Fläche
weggelassen würde, stünden sich zwei Gruppen von Verkäufen mit Preisen von CHF
550.00/m2 und CHF 650.00/m2 mit ähnlicher Gesamtfläche
gegenüber. Konkrete Argumente, weshalb die Geschäfte mit den höheren Preisen
nicht beigezogen werden müssten, liefere die Vorinstanz keine. Es wäre deshalb
von CHF 600.00/m2 auszugehen. Mutmasslich handle es sich aber
bei den beiden Käufen zu CHF 650.00/m2 um die Parzellen Nrn. 6366
und 6367. Bei beiden Parzellen sei aber je ein Teil der Fläche mit einem
zivilrechtlichen Wegrecht belegt. Wenn dieses Wegrechtsareal mit einem Wert von
CHF 0.00/m2 eingesetzt werde, ergäbe sich für die Restfläche ein
tatsächlicher Quadratmeterpreis von rund CHF 750.00/m2. Der Preis
von CHF 650.00/m2 dürfe deshalb keineswegs unterschritten werden,
umso weniger als die beiden Vergleichsparzellen weniger prominent gelegen seien
als die Parzelle Nr. 725.

 

Die Stadt Olten erklärt, sie beanstande
den Preis, den die Schätzungskommission festgesetzt habe, nicht und beharre
nicht auf dem von ihr im Beitragsplan vorgesehenen Preis von CHF 700.00/m2.
Sie stehe mangels Kenntnis der erforderlichen Rohdaten der Frage nach der
genauen Höhe der Landerwerbspreis indifferent gegenüber. Sie begrüsse die
Festsetzung durch die Vorinstanz. Die Stadt macht weiter geltend, bei der
Festlegung handle es sich um eine Tatfrage, welche die Schätzungskommission als
Fachbehörde mit besonderem Wissen beantwortet habe. Davon sei nicht ohne Not
abzuweichen.

 

11.4 Das Verwaltungsgericht hat schon
1982 in einem publizierten Entscheid festgehalten, dass im Beitragsverfahren
fraglich sei, ob ein beitragspflichtiger Grundeigentümer überhaupt geltend
machen könne, einem andern Eigentümer sei beim freihändigen Erwerb zu viel
bezahlt worden. Jedenfalls müsse er bei freihändigem Erwerb einen gewissen
Schematismus in der Preisgestaltung akzeptieren. Nur bei offensichtlich
stossender Überzahlung sei die Preisbildung im Beitragsprozess näher zu prüfen
(SOG 1982 Nr. 23, S. 57). Es hat diesen Grundsatz in weiteren Urteilen (z.B.
vom 10. Mai 1996 [VWG/BEI/94/11]) bestätigt, auch für im Beitragsplan erst
vorgesehene Landpreise, zuletzt am 23. März 2011 (VWBES.2010.128 i.S.
Einwohnergemeinde K.). Es ist deshalb fraglich, wieweit die Beschwerdeführer B.___
und C.___ überhaupt mit ihrer Rüge zu hören sind, zumal der Landerwerb noch gar
nicht stattgefunden hat. Der vorgesehene Landpreis von CHF 550.00/m2
ist jedenfalls nicht offensichtlich übersetzt, ihre Beschwerde diesbezüglich
unbegründet. 

 

Zu hören wären sie allenfalls, wenn es
auch um die offenbar vorgesehene Impropriation bzw. die zu bezahlende
Entschädigung für die schmalen Reststreifen zwischen der neuen Strasse und
ihren Grundstücksgrenzen ginge, soweit diese tatsächlich zwangsweise den
Grundeigentümern zugeteilt werden sollen und nicht einfach zu Strassenbankett
werden. Über eine solche Impropriation und die dafür zu leistende Entschädigung
kann aber bei fehlender Einigung ebenfalls nicht im Beitragsverfahren befunden
werden; ihr Preis ist zudem anders zu bestimmen als derjenige für abzutretendes
Land (vgl. z.B. SOG 2008 Nr. 26). Auf den für den Landerwerb im Beitragsplan
einzusetzenden Betrag von CHF 550.00/m2 für das zunächst von den
jetzigen Grundeigentümern zu erwerbende Land wirkt sich dies jedoch nicht aus

 

11.5 Der
Baulandpreis für erschlossenes Bauland ist nach ständiger Praxis nur für
tatsächlich bereits vollständig erschlossenes unüberbautes und überbaubares
Bauland zu bezahlen; nur dort entspricht er der von Verfassung und Gesetz
verlangten vollen Entschädigung. Bei der Preisfestsetzung ist nach ständiger
Praxis im Kanton vom Wert des Landes im Zeitpunkt des erstinstanzlichen
Schätzungsentscheides auszugehen. Anzuwenden ist grundsätzlich die statistische
Methode. Wird unerschlossenes oder nicht vollständig erschlossenes Bauland
übernommen, ist dafür ein etwa um die noch notwendigen Erschliessungskosten
reduzierter Preis zu bezahlen. Handelt es sich um bereits überbautes Land, von
welchem ein geringer Teil abzutreten ist, wird der Preis dafür entsprechend der
Funktion des abzutretenden Landes und des daraus zu ermittelnden Wertes nach
den Umständen festgesetzt; im Sinne einer Faustregel geht die Praxis von einem
um bis zu 50 % reduzierten Baulandpreis aus.

 

Bei den
Grundstücken des Beschwerdeführers A.___ handelt es sich unterdessen teilweise
um überbautes Bauland (Parzelle Nr. 725) und im Übrigen um unerschlossenes
Bauland, bei welchem gemäss Beitragsberechnung mit Beiträgen von insgesamt ca. 

CHF 125.00/m2 an Erschliessungskosten zu rechnen ist. Bei einem vollen
Verkehrswert von erschlossenem Bauland von CHF 650.00/m2, wie ihn
der Beschwerdeführer beziffert, läge deshalb der von der Schätzungskommission
bestimmte Wert kaum zu tief. Letztlich muss diese Frage hier aber offenbleiben.

 

11.6 Die von der Gemeinde
allenfalls geschuldete Enteignungsentschädigung kann entgegen der nicht
begründeten Auffassung der Vorinstanz nicht hier im Beitragsverfahren
verbindlich festgelegt werden, zumal sich nicht die richtigen Parteien
gegenüberstehen, fehlen doch beispielsweise die Eigentümer von GB Nr. 722. Zu
entscheiden ist hier nur, was die Gemeinde in der Beitragsberechnung gegenüber
den Beitragspflichtigen als Landerwerbskosten (maximal) einsetzen darf. Werden
sich die Stadt und die Grundeigentümer über den zu bezahlenden Landpreis auf
dieser Basis nicht einig - verbindlich ist entweder ein öffentlich beurkundeter
Kaufvertrag oder im Rahmen des eingeleiteten Enteignungsverfahrens ein
schriftlicher Vertrag zwischen Einwohnergemeinde und Grundeigentümer (§ 232bis
EG ZGB) - so hat die Schätzungskommission diesen im Enteignungsverfahren
festzulegen (vgl. z.B. Urteil vom 10. Mai 1996 i.S. H.). Der von der
Schätzungskommission im angefochtenen Urteil festgesetzte Landerwerbspreis ist
deshalb formell verbindlich nur für die Berechnung im Beitragsverfahren, auch
wenn er entsprechend der im Enteignungsverfahren anzuwendenden Methode erhoben
worden ist. Dass über die Impropriation bzw. dafür zu bezahlende
Entschädigungen der Grundeigentümer hier nicht entschieden werden kann, wurde
bereits dargelegt (oben Erw. 11.4).

 

Aus diesem Grund
erübrigt sich jedenfalls auch ein Schätzungsgutachten über den Landwert, wie es
vom Beschwerdeführer A.___ in seiner abschliessenden Stellungnahme verlangt
worden ist. Zu diesem Punkt macht die Stadt im Übrigen zu Recht geltend, die
Schätzungskommission sei ja die dafür zuständige Fachbehörde, welche via
Steueramt über die nötigen Auskünfte verfüge, um die benötigten
Vergleichspreise zu erheben. 

 

Letztlich sind die
Beschwerdeführer in diesem Punkt gar nicht beschwert, führte doch ein zu tief
vorgesehener Landerwerbspreis im Beitragsverfahren dazu, dass bei höherem
effektiv zu bezahlendem Preis die Beschränkung von § 18 Abs. 1
(Mehrkostenbegrenzung von 20%) zum Tragen käme. 

 

11.7 Die Beschwerden erweisen sich
deshalb hinsichtlich des gerügten Landpreises als unbegründet, soweit überhaupt
darauf einzutreten ist.

 

12. Der angefochtene Entscheid der
Schätzungskommission vom 20. Oktober 2016 ist also aufzuheben und in der Sache
neu und abschliessend zu entscheiden. Zusammenfassend ist hinsichtlich der
einzelnen Beschwerden Folgendes festzuhalten:

 

12.1 Die Beschwerde der Stadt Olten
erweist sich als grösstenteils begründet, soweit die Aufhebung von Ziff. 1 des
Dispositivs des Urteils der Schätzungskommission, ein Verzicht auf die
Rückweisung und die Abweisung der Beschwerden der Grundeigentümer verlangt
wird. Unbegründet ist sie, was die Beitragspflicht der Grundstücke Nrn. 4324
und 5910 (B.___) und 4525 (C.___) an die Wasserversorgung betrifft; ebenso, wie
noch zu zeigen ist (unten Erw. 13), hinsichtlich der vorinstanzlich
verweigerten Parteientschädigung.

 

12.2 Die Beschwerde des
Beitragspflichtigen A.___ erweist sich als vollständig unbegründet,
insbesondere auch hinsichtlich des Landpreises.

 

12.3 Die Beschwerde B.___ erweist sich
als grösstenteils unbegründet. Begründet ist sie hinsichtlich der
Beitragspflicht an die Wasserversorgung für die Grundstücke Nrn. 4324 und 5910.

 

12.4 Die Beschwerde C.___ ist begründet
hinsichtlich der Beitragspflicht für das Grundstück Nr. 4525 an die
Wasserversorgung; im Übrigen ist sie unbegründet.

 

13.1 Die Stadt Olten rügt in ihrer
Beschwerde die vorinstanzliche Kostenverteilung und verlangt, dass die Kosten
entsprechend ihrem beantragten Verfahrensausgang vollumfänglich den
Grundeigentümern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt und ihr selber eine
Parteientschädigung zugesprochen werde. Eventuell seien ihr für das vorinstanzlichen
Verfahren weder Verfahrenskosten noch Parteientschädigungen aufzuerlegen.

 

13.2 Die Schätzungskommission hat ihre
Verfahrenskosten auf CHF 3'500.00 festgesetzt und davon CHF 1'500.00 der Stadt
auferlegt, CHF 500.00 dem Beschwerdeführer A.___, CHF 900.00 den
Beschwerdeführern B.___ und CHF 600.00 den Beschwerdeführern C.___. Sie hat
zudem die Stadt verpflichtet, dem Beschwerdeführern A.___ CHF 300.00 als
reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen, den Beschwerdeführern B.___ CHF
1'200.00 und den Beschwerdeführern C.___ CHF 700.00.

 

13.3 Entsprechend dem Verfahrensausgang
und den unterschiedlichen Streitwerten sind die vorinstanzlichen
Verfahrenskosten neu wie folgt zu verlegen: Die Stadt Olten hat CHF 300.00 zu
bezahlen, der restliche ihr überbundene Kostenanteil von CHF 1'200.00 ist
vom Kanton zu bezahlen. Das Behördenprivileg gilt nach ständiger Praxis in
Beitragsverfahren nicht (unten Erw. 15.1). Die Kostenanteile der
Beitragspflichtigen sind entsprechend dem Urteil der Schätzungskommission zu
belassen.

 

13.4 Die Parteikosten für das
vorinstanzliche Verfahren sind wettzuschlagen, da die Beitragspflichtigen
weitestgehend unterliegen und die Stadt keinen Anspruch auf Parteientschädigung
hat (vgl. dazu unten E. 15.2.1).

 

14. Damit steht fest, dass der vom
Stadtrat von Olten im Einspracheentscheid vom 21. Dezember 2015 beschlossene
Beitragsplan «Neubau Erschliessung Panorama­strasse» zu bestätigen ist mit den
Änderungen, dass im Beitragsplan Wasserleitung die auf die Grundstücke Nrn.
4324 und 5910 der Beschwerdeführer B.___ entfallenden Beiträge von
voraussichtlich CHF 12'248.30 und CHF 5'808.65 sowie der auf das Grundstück Nr.
4525 der Beschwerdeführer C.___ entfallende Beitrag von voraussichtlich CHF
9'283.50 von der Stadt Olten zu tragen sind. Zudem ist im Beitragsplan Strasse
beim Landerwerb ein Preis von CHF 550.00/m2 anstelle von CHF 700.00/m2
einzusetzen.

 

Eine (dritte) Neuauflage des
Beitragsplanes erübrigt sich somit. Da die Gemeinde den Streitwertbetrag bei
der Abänderung des Beitragsplanes Wasserleitung zu übernehmen hat, entfallen keine
zusätzlichen Betreffnisse auf die Beitragspflichtigen, sodass eine Mitteilung
nach § 19 GBV nicht notwendig ist.

 

15.1 Die verwaltungsgerichtlichen
Gerichtskosten sind pro Beschwerdeverfahren auf CHF 1'000.00, insgesamt also
auf CHF 4’000 festzusetzen. Das Behördenprivileg von § 77 VRG gilt nach der
Praxis in diesem Fall nicht (SOG 2010 Nr. 20 E. 13 b und d). Sie sind bei
diesem Ausgang wie folgt zu verlegen:

 

15.1.1 Im Beschwerdeverfahren der Stadt
Olten sind von dieser CHF 100.00 zu tragen und je CHF 300.00 von den
beschwerdeführenden Beitragspflichtigen. 

 

15.1.2 Im Beschwerdeverfahren A.___ hat
der Beitragspflichtige die Kosten von CHF 1'000.00 zu bezahlen.

 

15.1.3 In den Beschwerdeverfahren B.___
und C.___ haben die Beitragspflichtigen je CHF 900.00 zu bezahlen, die Stadt
Olten je CHF 100.00.

 

15.2.1 Die Stadt Olten macht für das
verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren laut Kostennote ihres Anwaltes eine
Parteientschädigung von total CHF 25'788.20 geltend. Nach § 77 Satz 2 VRG wird
den am Beschwerdeverfahren beteiligten Behörden in der Regel keine
Parteientschädigung zugesprochen. Nach dem zitierten Grundsatzentscheid vom 10.
März 2010 (SOG 2010 Nr. 20) gilt für die Stadt weiterhin, dass sie im Beschwerdeverfahren
grundsätzlich keinen Anspruch auf Parteientschädigung hat (SOG 2010 Nr. 20, E.
13 g). Davon abzuweichen besteht kein Anlass, handelt es sich doch nicht um ein
besonders komplexes Verfahren, welches ein Rechtsdienst eines grösseren Gemeinwesens
nicht bewältigen kann.

 

15.2.2 In den Beschwerdeverfahren der
Beitragspflichtigen besteht auf Grund des vollständigen bzw. fast vollständigen
Unterliegens der Beschwerdeführer keine Grundlage für die Ausrichtung einer
Parteientschädigung.

 

15.2.3 Im Ergebnis sind somit die
Parteikosten des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens wettzuschlagen.

 

Demnach wird erkannt:

1.      In teilweiser Gutheissung der Beschwerde
der Stadt Olten und der Beschwerden der Beitragspflichtigen B.___ und C.___
wird das Urteil der Kantonalen Schätzungskommission vom 20. Oktober 2016
aufgehoben und wie folgt ersetzt:

1.1  Die
Beschwerde von A.___ gegen den Einspracheentscheid des Stadtrates Olten vom vom
21. Dezember 2015 betreffend Erschliessung Panoramastrasse wird abgewiesen.

1.2  Die
Beschwerde B.___ wird insoweit gutgeheissen, als ihre Grundstücke GB Olten Nrn.
4324 und 5910 in den Beitragsplan Wasserleitung einbezogen wurden; die darauf
entfallenden Beiträge von voraussichtlich CHF 12'248.30 und CHF 5'808.65 sind
von der Stadt Olten zu tragen.

1.3  Die
Beschwerde C.___ wird insoweit gutgeheissen, als ihr Grundstück GB Olten Nr.
4525 in den Beitragsplan Wasserleitung einbezogen wurde; der darauf entfallende
Beitrag von voraussichtlich CHF 9'283.50 ist von der Stadt Olten zu tragen.

1.4  In
teilweiser Gutheissung der Beschwerden B.___ und C.___ ist im Beitragsplan bzw.
der Beitragsberechnung für die Erschliessung Panoramastrasse ein
Landerwerbspreis von CHF 550.00/m2 einzusetzen.

1.5  Im
Übrigen werden die Beschwerden B.___ und C.___ abgewiesen und der
Einspracheentscheid des Stadtrates Olten vom 21. Dezember 2015 mit diesen
Änderungen in den Beitragsplänen bestätigt.

 

2.    An
die Kosten des Verfahrens vor der Schätzungskommission von total CHF 3'500.00
haben zu bezahlen:

       2.1
die Stadt Olten CHF 300.00, 

       2.2
der Beschwerdeführer A.___ CHF 500.00,

       2.3
die Beschwerdeführer B.___ CHF 900.00,

       2.4
die Beschwerdeführer C.___ CHF 600.00.

       Der
Rest (von CHF 1'200.00) ist vom Staat Solothurn zu tragen.

 

3.    Die
Parteikosten für das Verfahren vor der Schätzungskommission werden
wettgeschlagen.

 

4.    An
die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten von total CHF 4'000.00 haben zu
bezahlen:

       3.1
die Stadt Olten CHF 300.00,

       3.2
der Beschwerdeführer A.___ CHF 1’300.00,

       3.3
die Beschwerdeführer B.___ CHF 1'200.00,

       3.4
die Beschwerdeführer C.___ CHF 1'200.00.

 

5.    Die
Parteikosten für das verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren werden
wettgeschlagen.

 

Rechtsmittel: Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

 

 

 

 

 

Im Namen des Verwaltungsgerichts

 

Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

 

 

Scherrer Reber                                                                 Schaad