# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8dcfc920-8aeb-5347-a1b5-67f74a621fb9
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-10-31
**Language:** de
**Title:** Solothurn Obergericht Jugendgerichtskammer 31.10.1996 ZZ.1996.26
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_OG_003_ZZ-1996-26_1996-10-31.html

## Full Text

SOG 1996 Nr. 26

 

 

Anschlussgebühren. Zahlungspflichtig ist der
Gebäudeeigentümer im Zeitpunkt des Anschlusses. Wird für die Bemessung von
Anschlussgebühren auf die Gebäudeversicherungssumme abgestellt und findet
zwischen dem Anschluss und der Festsetzung der Gebühr eine Handänderung statt,
so hat der zahlungspflichtige Verkäufer oder Baurechtsgeber die Möglichkeit,
die Berechnungsbasis im Beschwerdeverfahren durch die Schätzungskommission
überprüfen zu lassen.

 

 

            Die Y. Immobilien plante, am S.-Rain in D. sechs
Einfamilienhäuser zu errichten. Die Baukosten pro Haus wurden auf Fr.
350'000.-- veranschlagt; die Gebäudeversicherung gab im Juli 1992
Deckungszusagen über je Fr. 402'000.-- ab. Im Jahre 1994 veräusserte die Y. die
fertigerstellten Häuser. Zum Teil wurden sie verkauft; zum Teil aber auch im
Baurecht abgegeben. Die Gebäudeversicherung schätzte die Häuser auf einen Wert
zwischen Fr. 463'200.- und 478'000.--. Dies wurde im Jahr 1994 den neuen
Grundeigentümern bzw. Baurechtsnehmern eröffnet. Der teuerungsbereinigte,
versicherte Neuwert aller sechs Häuser belief sich auf ca. Fr. 3.2 Mio.; die
Einschätzungen sind rechtskräftig. Im März 1995 stellte die Finanzverwaltung
der Gemeinde D. der Y. Immobilien auf der Basis des gesamten Neuwertes Wasser-
und Kanalisationsanschlussgebühren in Rechnung. Y. erhob erfolglos Einsprache
beim Einwohnergemeinderat und Beschwerde bei der kant. Schätzungskommission. Y.
beschwert sich nun beim Verwaltungsgericht mit der Begründung, sie habe die
Gebäudeversicherung jeweils über die Handänderungen orientiert, die
Einschätzungen seien ihr jedoch nie bekanntgegeben worden. Der zur Errechnung
der Gebühr angewandte Prozentsatz werde anerkannt; die Gesamtschätzung werde
jedoch bestritten. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde gut:

 

            1. Das Schätzungsverfahren dient dazu, den
Neuwert und den Zeitwert von Gebäuden einheitlich zu ermitteln, um die
Versicherungssumme der Gebäudeversicherung festzulegen (§§ 24 und 27 des
Gesetzes über die Gebäudeversicherung, Brandverhütung, Feuerwehr und
Elementarschadenhilfe, BGS 618.111). Am Verfahren beteiligt ist nur der (neue)
Gebäudeeigentümer; nur er kann die Schätzung anfechten (§§ 23 und 28).

            2. Nach der Rechtsprechung ist der
Gebäudeversicherungswert ein taugliches Kriterium für die Bemessung von
Anschlussgebühren. Bei Neubauten ist der Wert im Zeitpunkt der Fertigstellung
massgebend (SOG 1993, S. 122 ff.). § 30 Abs. 3 der Grundeigentümerbeitragsverordnung
(GBV, BGS 711.41) erklärt den Eigentümer des Gebäudes im Zeitpunkt des
Anschlusses für zahlungspflichtig. Die Y. bestreitet somit ihre Gebührenpflicht
zu Recht nicht, hat sie doch, nach den Akten zu schliessen, die Häuser
schlüsselfertig veräussert.

            3. Im vorliegenden Fall ist die Abgabepflichtige
nicht mehr Gebäudeeigentümern. Es stellen sich die Fragen nach der
Gewährleistung des Anspruches auf das rechtliche Gehör und nach dem
Rechtsschutz. 

            Gemäss ZBl 1996, S. 227 ff. ist im
Baubewilligungsverfahren auch der Baurechtsgeber legitimiert, ein Rechtsmittel
zu ergreifen. Dies vor allem wegen des späteren Heimfalles. Dieser Grundsatz
liesse sich auf den vorliegenden Sachverhalt übertragen mit der Konsequenz,
dass die Gebäudeversicherung ihre Einschätzung sowohl dem Baurechtsgeber als
auch dem -nehmer zu eröffnen hätte. So zu verfahren, ist jedoch nicht tunlich,
wie aus folgenden Erwägungen erhellen mag:

            Einmal ist der Handwechsel von Gebäuden durch
Begründung eines selbständigen und dauernden Baurechts im Kanton Solothurn im
Vergleich zum Kauf selten; es besteht kaum Anlass, dafür eine Sonderregelung zu
schaffen. Zudem besteht zwischen Gebäude- und Landeigentümer, aber auch
zwischen Verkäufer und Käufer immer ein Interessengegensatz. Der Käufer bzw.
Baurechtsnehmer wird im Interesse eines guten Versicherungsschutzes eher auf
eine hohe Schätzung tendieren; vielleicht hat er den Gebäudewert ja auch noch
vermehrt. Dagegen werden Verkäufer oder Baurechtsgeber an einer tiefen
Schätzung interessiert sein, um möglichst Abgaben zu sparen. Von den
Vertragsparteien kann somit auch nicht verlangt werden, sich zu verständigen.
Würde man den Gebührenpflichtigen auf den Weg der indirekten Anfechtung der
Schätzung (als Vertreter des neuen Eigentümers) verweisen, liesse man ihn in
den meisten Fällen ohne Rechtsschutz (AGVE 1984, S. 231).

            In Zeitpunkt der Einschätzung war die Y. nicht
mehr Eigentümerin der Gebäude; sie konnte die Schätzungen schon deshalb nicht
anfechten, weil sie ihr unbekannt geblieben sind. Wäre sie Partei im
Schätzungsverfahren, wäre das Ergebnis für sie rechtlich nicht existent (BGE
122 I 97). Weil ihr aber gar keine Parteistellung zukommt, muss ihr bei der Erhebung
von Abgaben, die auf dem Gebäudeversicherungswert basieren, die Möglichkeit
eingeräumt werden, dessen Festsetzung nachprüfen zu lassen. Über die
Bemessungsgrundlage ist folglich ein zweites Verfahren durchzuführen. Dies
ergibt sich einerseits aus dem formellen Anspruch auf Gewährung des rechtlichen
Gehörs und andererseits aus dem Umstand, dass das kommunale Reglement an die
Gebäudeversicherungssumme anknüpft. Dies kann dazu führen, dass abgaberechtlich
ein anderer Wert als der versicherungstechnisch als richtig erkannte
festgesetzt wird. Auf die Auffassung der Schätzer der Gebäudeversicherung darf
dabei - wenn auch nicht unbesehen - abgestellt werden; der Neuwert der Gebäude
ist nachzuprüfen (vgl. AGVE 1984, S. 232). 

 

Verwaltungsgericht, Urteil vom 31. Oktober 1996