# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c3f2ac0d-3ee3-5c6b-bfbb-ceb690fe26a3
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-02-27
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 27.02.2013 BRGE III Nr. 0025/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-III-Nr--0025-20_2013-02-27.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

3. Abteilung 

 

 

 
 
 
G.-Nr. R3.2012.00109 
BRGE III Nr. 0025/2013 

 
 
 

  Entscheid vom 27. Februar 2013 
 
 

 

 

Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Müller, Baurichter Eugen Staub, Baurichterin 
Monika Spring-Gross, Gerichtsschreiberin Karin Rüsch     

 
 
 

in Sachen Rekurrierende 

C. W. und E. S., [….] 
 

 

gegen Rekursgegnerin 

Baukommission X, [….] 

 

 
 
 
betreffend Baukommissionsbeschluss vom 17. Juli 2012; Vorentscheid mit Verbind-

lichkeit gegenüber Dritten für Neubau Doppeleinfamilienhaus 
_______________________________________________________ 

 

 

R3.2012.00109 Seite 2 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit drittverbindlichem Vorentscheid vom 17. Juli 2012 beantwortete die 

Baukommission X dem Kaufinteressenten R. A. mehrere vorentscheid-

weise unterbreitete Fragen betreffend den Neubau eines Doppeleinfamili-

enhauses. Unter anderem beantwortete sie Fragen betreffend die Er-

schliessung, die Baumassen- bzw. Ausnützungsreserven sowie betreffend 

Grenzabstände und Mängel der bestehenden Tiefgarage. 

B. 

Hiergegen erhoben die Grundeigentümer C. W. und E. S mit Eingabe vom 

19. September 2012 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kan-

tons Zürich und beantragten die Aufhebung der Dispositiv-Ziffern 2, 3, 5 

und 7 des Vorentscheidbeschlusses.  

C. 

Mit Verfügung vom 27. September 2012 wurde vom Rekurseingang Vor-

merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Der Kaufin-

teressent R. A. wurde als Rekursgegner ins Rubrum aufgenommen. 

D. 

Die Vorinstanz schloss in ihrer Vernehmlassung vom 4. Oktober 2012 auf 

Abweisung des Rekurses soweit darauf einzutreten sei. Der private Re-

kursgegner beantragte mit Eingabe vom 15. Oktober 2012, er sei aus dem 

Rubrum zu entlassen. 

E. 

Auf Begehren der Rekurrierenden wurde ein zweiter Schriftenwechsel 

durchgeführt. Die Replik datiert vom 24. Januar 2013, die Duplik der Vor-

instanz vom 29. Januar 2013. Der private Rekursgegner verzichtete still-

schweigend auf die Erstattung einer Duplik. 

F. 

Auf die Parteivorbringen wird, soweit für die Entscheidfindung erforderlich, 

in den nachstehenden Erwägungen Bezug genommen. 

 

 

R3.2012.00109 Seite 3 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Der private Rekursgegner stellte mit Schreiben vom 15. Oktober 2012 den 

Antrag, er sei als Rekursgegner aus dem Rubrum zu entlassen. Zur Be-

gründung führt er zusammengefasst an, dass er – aufgrund der seiner An-

sicht nach nun bestehenden Unüberbaubarkeit der Bauparzelle – kein Inte-

resse mehr am Kauf des Grundstückes habe und mit dem Rekurs der Re-

kurrierenden ja gerade die Punkte gerügt würden, weshalb der Kauf nicht 

zustande gekommen sei und er somit im Prinzip die gleichen Interessen 

wie die Rekurrierenden vertrete.  

Diesem Begehren ist aufgrund der durch das eingereichte Schreiben dar-

gelegten klaren Interessenlage stattzugeben; der Endentscheid ist dem pri-

vaten Rekursgegner jedoch trotzdem zuzustellen.  

2.1. 

Im Hinblick auf einen Neubau stellte der Kaufinteressent  der Vorinstanz 

mit Vorentscheidsgesuch vom 11. April 2012  die folgenden strittigen Fra-

gen: 

"1. Abbruch Schopf 
 Auf der Parzelle befindet sich ein Schopf (Assek.-Nr. 577). 
 Kann der Schopf abgebrochen und die Parzelle gerodet werden? 

 2. Zufahrt Grundstück 
 Die Parzelle wird direkt über die Tannägertenstrasse erschlossen (Skizze 1). 
 Ist die Zufahrt auch zukünftig gewährleistet? 
 Wenn nicht, wie kann zukünftig auf die Parzelle gefahren werden? 

 3. Grenzabstände 
 Zur Parzelle gelten nebst geltendem Recht auch Grundbuch-

Sonderregelungen was die Grenzabstände anbetrifft (Skizze 2 und Auszüge 
aus dem Grundbuch): 

 Sind alle Grenzabstände in Skizze 2 aus Ihrer Sicht richtig interpretiert? 
 Wenn nicht, welche Änderungen gelten aus ihrer Sicht? 

 4. Strassenwall zur Tannägertenstrasse 
 Südöstlich angrenzend ist ein Schutzwall gegen die Tannägertenstrasse und 

den Kreisel erstellt. 
 Wird dieser Wall noch erweitert (verlängert) oder erhöht? 
 Wird dieser Wall noch begrünt/bepflanzt? 
 Wer ist für den Unterhalt des Walls zuständig und wie sind die Wartungsin-

tervalle? 

 

 

R3.2012.00109 Seite 4 

 5. Parkplätze in der Tiefgarage Wiesengrund 
 Mit der Liegenschaft sind 2 bzw. 3 Tiefgaragenplätze zu erwerben. 
 Sind aus Sicht der Behörden offene Verfahren bzgl. der Tiefgarage hängig? 
 Wenn ja wie beeinträchtigen diese den Wert bzw. die Nutzung der Tiefgara-

genplätze? 
 Sehen Sie aus allfälligen offenen Verfahren Kosten und Verpflichtungen auf 

die Besitzer zukommen? 

 6. Dachgestaltung 
 Es soll ein zweigeschossiger Wohnbau mit Flachdach und Photovoltaik-

Anlage erstellt werden. 
 Ist diese Dachgestaltung aus Ihrer Sicht bewilligungsfähig? 

 7. Ausnutzung der Parzelle 
 Die Parzelle liegt in der Zone W/2.3, soll aber wohl kaum voll ausgenutzt wer-

den. Im Grundbuch sind keine Lasten bzgl. der Ausnutzung aufgeführt. 
 Kann die Parzelle mit dem BMZ-Faktor 2.3 bebaut werden? 
 Wenn nicht, welche Nutzung ist auf der Parzelle möglich? 

 8. Weitere Einschränkungen/Verfahren/Kosten 
 Sind aus Sicht der Behörden weitere Einschränkungen zu beachten? 
 Sind aus Sicht der Behörden weitere Verfahren bzw. Kosten hängig?" 

Die Zustimmung des Grundeigentümers zur Einreichung des Vorent-

scheidgesuches nach § 310 Abs. 3 PBG wurde nicht nachgewiesen. 

2.2. 

Die Vorinstanz beantwortete diese Fragen zusammengefasst wie folgt: 

zu Frage 1: –  

zu Frage 2: Eine direkte Zufahrt über die Tannägertenstrasse ist nicht möglich. 

Das Grundstück hat eine rechtlich gesicherte Erschliessung über die Überbauung 

im Wiesengrund. Alternativ wäre eine Erschliessung über Kat.-Nr. 12486 denkbar, 

sofern der Grundeigentümer einverstanden ist und ein entsprechender Grund-

bucheintrag erstellt wird. 

zu Frage 3: Die Grenzabstände sind richtig interpretiert. Das gegenseitige Grenz-

baurecht sei entlang von Kat.-Nrn. 82 und 83 in feuerpolizeilicher Hinsicht nicht 

realisierbar. 

zu Frage 4: – 

zu Frage 5: Es fehlt ein Fluchtausgang, der bis heute nicht erstellt wurde. Es 

könnte daher zu einer Ersatzvornahme mit Kostenfolgen kommen. 

zu Frage 6: – 

 

 

R3.2012.00109 Seite 5 

zu Frage 7: Die Parzelle ist Bestandteil der Gesamtüberbauung Wiesengrund. 

Gemäss der Ausnützungsberechnung vom Oktober 1994 betrug die Ausnützungs-

reserve 1,42 m2. Heute gilt anstelle der damaligen Ausnützungsziffer die Bau-

massenziffer. Damit überhaupt geklärt werden kann, ob die Gesamtüberbauung 

nach der neuen Berechnungsmethode noch über eine Baumassenreserve verfügt, 

muss zuerst ein rechnerischer Nachweis vorliegen. Ohne einen solchen Nachweis 

kann die Frage 7 nicht abschliessend beantwortet werden. Sollte sich ergeben, 

dass die zulässige Baumasse von der Gesamtüberbauung unter Einbezug der 

Parzelle Kat.-Nr. 13052 vollumfänglich ausgenutzt ist, könnte darauf kein Bauvor-

haben mehr realisiert werden.  

zu Frage 8: –. 

3. 

Die rekurrierenden Grundeigentümer monieren mit ihrem Rekurs die von 

der Vorinstanz abschlägig beantworteten Fragen betreffend die Erschlies-

sung, die Ausnützung, die  Grenzabstände und die Tiefgarage. Sie machen 

geltend, durch diese Beschränkung der Bebaubarkeit ihrer Liegenschaft 

seien sie in ihren Rechten primär und erheblich betroffen. Sie hätten daher 

von Amtes wegen in den Verteiler des angefochten Beschlusses gehört 

und seien zum Rekurs legitimiert. 

4. 

Vorab wird von der Vorinstanz geltend gemacht, die rekurrierenden Grund-

eigentümer hätten den baurechtlichen Entscheid nicht verlangt, weshalb 

auf ihren Rekurs nicht einzutreten sei. 

Es ist zutreffend, dass die Grundeigentümer kein Gesuch um Zustellung 

des baurechtlichen Entscheides im Sinne von § 315 des Planungs- und 

Baugesetzes (PBG) gestellt haben. Jedoch hat in der Regel der Gesuch-

steller, welcher nicht alleinverfügungsberechtigt über das Baugrundstück 

ist, sowohl bei der Einreichung von Baugesuchen als auch zur Einholung 

von Vorentscheiden die Zustimmung nach § 310 Abs. 3 PBG i.V.m. § 5 lit. 

m der Bauverfahrensverordnung (BVV) nachzuweisen. Es handelt sich 

hierbei zwar um eine reine Ordnungsvorschrift, die im Wesentlichen dazu 

dient, die Baubehörden vor unnötiger Mühewaltung zu schützen, indem sie 

von der Prüfung zivilrechtlich nicht realisierbarer Vorhaben absehen kön-

 

 

R3.2012.00109 Seite 6 

nen. Jedoch entbindet die mangelnde Zustimmung des Grundeigentümers 

die Baubehörde nicht davon, den Grundeigentümern den baurechtlichen 

Entscheid von Amtes wegen zuzustellen, bzw. kann dem Grundeigentümer 

im Unterlassungsfall nicht die Legitimation zur Erhebung eines Rechtsmit-

tels abgesprochen werden.  

5.1. 

Im Weiteren stellt sich indes die Frage, ob die Grundeigentümer durch den 

von der Vorinstanz gefällten, teilweise negativen Vorentscheid überhaupt 

beschwert sind.  

5.2. 

Nach § 323 PBG können über Fragen, die für die spätere Bewilligungsfä-

higkeit eines Bauvorhabens grundlegend sind, Vorentscheide eingeholt 

werden. 

Dem Bauherrn ermöglicht der Vorentscheid eine Klärung der Rechtslage, 

bevor ihm Aufwand und Kosten der (Detail-) Projektierung erwachsen. Für 

ihn hat der Vorentscheid den Vorteil, dass er die Risiken des Baubewilli-

gungsverfahrens genauer kennt und dank diesem Informationsvorsprung 

rationeller planen kann (Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 

1991, N. 507).  

Bei Vorentscheiden ist daher stets zu verlangen, dass aus Sicht der verfah-

rensleitenden Behörde der Erlass der Prozessökonomie dient (vgl. zum 

Ganzen Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwal-

tungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, § 19 

Rz. 53 ff. und dort zitierte Lehre und Rechtsprechung). 

5.3. 

Zum Rekurs ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt 

ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung 

hat (§ 338a Abs. 1 PBG). 

Mit dieser Umschreibung verlangt das Gesetz zunächst eine besondere, 

beachtenswerte, nahe Beziehung zum Streitgegenstand, kraft derer der 

Rekurrent stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit von der ange-

 

 

R3.2012.00109 Seite 7 

fochtenen Verfügung betroffen ist. Das vom Gesetz alsdann verlangte 

schutzwürdige Interesse des Rekurrenten besteht in der Abwendung eines 

Nachteils bzw. in der Erlangung eines Nutzens im Falle des erfolgreichen 

Rekurrierens. Das Interesse des Rekurrenten kann rechtlicher oder rein 

tatsächlicher, wirtschaftlicher, ideeller oder anderer Natur sein. Allerdings 

muss es objektiv nachvollziehbar sein. Ein bloss affektives Interesse ist 

nicht legitimationsbegründend. 

Ferner ist stets zu verlangen, dass der Rekurrent in erster Linie seine eige-

nen und nicht öffentliche oder Drittinteressen wahrnimmt. Der Rekurrent 

muss zudem von der angefochtenen Verfügung in seinen Interessen unmit-

telbar betroffen sein, was beispielsweise auf den gegen eine Bauverweige-

rung rekurrierenden Bauunternehmer, der das Bauprojekt realisiert hätte, 

nicht zutrifft. Schliesslich muss das Anfechtungsinteresse ein aktuelles 

sein, was namentlich dann nicht der Fall ist, wenn bloss ein Entscheid über 

eine theoretische Rechtsfrage angestrebt wird (vgl. zum Ganzen Alfred 

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, a.a.O., § 21 Rz. 20 ff. und dort zitierte Leh-

re und Rechtsprechung). 

5.4. 

Vorliegend ergibt sich, dass die Rekurrierenden durch den Vorentscheid 

nicht beschwert und daher zur Rekurserhebung nicht legitimiert sind. Dies 

deshalb, weil ein Grundeigentümer sowohl von einer Bauverweigerung als 

auch durch einen negativen Vorentscheid nur mittelbar betroffen ist, was 

zur Bejahung seiner Rekurslegitimation in der Regel nicht ausreicht (vgl. 

dazu VB.2009.00321 vom 21. Oktober 2009). Negative Vorentscheide ent-

falten keine bindende Wirkung. Die Baubehörde kann im Baubewilligungs-

verfahren jederzeit zugunsten des Gesuchstellers von einem negativen 

Vorentscheid abweichen. Nur bei positiven Vorentscheiden ist sie zuguns-

ten des Rechtssuchenden an ihren Entscheid gebunden, d.h. sie kann 

zwar mehr bewilligen, aber der Vorentscheid stellt sozusagen die unter 

Grenze dar. Somit darf die Baubehörde ohne Vorliegen von Revisions- 

oder ausreichenden Widerrufsgründen die Rechtslage des Gesuchstellers 

gegenüber dem Vorentscheid nicht verschlechtern. Die abschlägig beant-

worteten Vorentscheidfragen können daher nur vom Gesuchsteller selbst 

mit Rekurs angefochten werden, da dieser mit der Gesuchseinreichung 

sein aktuelles Rechtsschutzinteresse in genügender Weise dargetan hat 

und insbesondere die Klärung der Vorentscheidfragen aufgrund der Ab-

 

 

R3.2012.00109 Seite 8 

sicht, das Grundstück zur Realisierung eines Bauvorhaben zu erwerben, 

auch der Prozessökonomie dienten. 

Zu beachten ist sodann, dass Vorentscheide immer in Zusammenhang mit 

einem späteren Bauvorhaben ergehen und somit die Rechtslage primär im 

Hinblick auf dieses wirkt. Mit dem Verzicht auf die Verfolgung des Bauvor-

habens wird somit auch das Vorentscheidverfahren gegenstandslos. 

Die Rekurrierenden sind indes weder Vorentscheidgesuchsteller noch ha-

ben sie sonst wie dargetan, wie sie vom Vorentscheid unmittelbar in ihren 

aktuellen Interessen betroffen wären. Sie beabsichtigen zur Zeit ja auch 

nicht, das Grundstück zu überbauen, sondern wollen dieses offensichtlich 

verkaufen und werden somit durch den angefochtenen Entscheid nicht be-

rührt. Rein wirtschaftliche Interessen gelten zwar als schutzwürdige Inte-

ressen, genügen indes zur Begründung der für die Rekurs-berechtigung 

notwendigen unmittelbaren Betroffenheit nicht. Die Rekurrierenden können 

vielmehr im Zeitpunkt einer konkreten Bauabsicht ein neues 

Vorentscheidgesuch mit denselben Fragen oder direkt ein Baugesuch ein-

reichen und haben hernach die Möglichkeit, allenfalls wiederum abschlägig 

beantwortete Fragen von der Rekursinstanz überprüfen zu lassen. Auf ein 

neues Vorentscheidgesuch der Rekurrierenden müsste die Gemeinde auf-

grund der vorstehenden Ausführungen eintreten und dieses behandeln. 

Somit fehlt es den Rekurrierenden an einem aktuellen Rechtsschutzinte-

resse und es ist daher auf ihren Rekurs nicht einzutreten.  

[….]