# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** df4dd974-dfdd-5a9d-b59f-8ca486a6c80e
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-10
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 10.06.2024 A/2486/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-2486-2023_2024-06-10.pdf

## Full Text

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/2486/2023 ICC JTAPI/549/2024 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF  

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 10 juin 2024 

 

dans la cause 

 

Madame A______, représentée par Me Antoine BERTHOUD, avocat, avec élection de 
domicile 

contre 

ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 

 

  

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A/2486/2023 

 
EN FAIT 

1. A teneur du registre du commerce de Genève, B______ SA (ci-après : B______) 
est une société anonyme ayant pour but « posséder et gérer pour le compte de ses 
actionnaires la totalité des parts de copropriété d'étages qu'elle possède sur le 
territoire de la Commune de C______ ». En 2019, son capital-actions était constitué 
de 1'210 actions au porteur valant CHF 100.- chacune.  

2. D______ SA (ci-après : D______) est une société anonyme dont le but est « achat, 
vente, construction, administration, gestion et mise en valeur de tous droits 
immobiliers, en particulier de la parcelle 1______, sise E______, de 1'748 m2 
portant lieudit "avenue F______", les bâtiments 2______ (412 m2) habitation à 
plusieurs logements et 3______ (417 m2) garage privé souterrain, droits en 
dépendant pour 4/20e de la parcelle 4______ de la même commune, sise lieudit 
"G______" de 348 m2 non bâtie; location à ses propres actionnaires ou à des tiers 
des appartements et des garages sis dans ses immeubles; constitution en propriété 
par étages desdits immeubles, de manière à conférer aux actionnaires un droit 
exclusif d'aménagement et d'utilisation des parts de copropriété ». En 2020, son 
capital-actions était constitué de 2'877 actions au porteur de CHF 100.- chacune. 

3. Par une convention du 23 janvier 2019, Madame A______ (ci-après : la 
contribuable) a acquis de Monsieur H______, de Monsieur I______ et de Monsieur 
J______ 93 actions de la B______, pour un prix de CHF 575'000.-. Cet acte 
précisait notamment que ces titres donnaient à leur propriétaire « un droit exclusif 
d’aménagement et d’utilisation » d’un appartement (PPE) de trois pièces (71 m2, 
plus un balcon 6 m2) et d’une place de stationnement et que ce prix comprenait 
également la reprise, par la contribuable, des créances chirographaires liées à ces 
actions.  

4. Par une seconde convention du 5 février 2020, la contribuable a acquis des MM. 
H______, I______ et J______ 94 actions de la D______, pour un prix de CHF 
390'000.-. Ces titres donnaient droit à l’usage exclusif d’un appartement (PPE) de 
deux pièces (42,9 m2, plus des balcons 10,7 m2) et d’une cave. Ce prix comprenait 
également le transfert des créances chirographaires liées à ces actions.  

5. Dans sa déclaration fiscale 2020, la contribuable a indiqué sa participation dans la 
B______ pour CHF 98'487.- et celle dans la D______ pour CHF 85'822.-. Elle y a 
par ailleurs mentionné ses créances chirographaires envers ces sociétés, soit CHF 
76'680.-, respectivement CHF 62'147.-.  

6. Par bordereau du 31 janvier 2022, l’administration fiscale cantonale (ci-après : 
AFC-GE) a retenu les prix d’acquisition susmentionnés comme valeur vénale des 
actions des B______ et D______. Elle a par ailleurs imposé les créances envers ces 
sociétés. 

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7. Par réclamation du 1er mars 2022, la contribuable a contesté ce bordereau, faisant 
valoir que la valeur fiscale des actions devait correspondre à celle qu’une régie 
immobilière lui avait communiquée le 23 août 2021, soit CHF 1'059.- pour les titres 
de la B______ et CHF 913.- pour ceux de la D______.  

Comme elle n’avait acquis que 7,68%, respectivement 3,26% du total des actions 
de la B______ et de la D______, il ne s’agissait pas d’un transfert substantiel, au 
sens de la circulaire n° 28 de la conférence suisse des impôts (ci-après : la circulaire 
n° 28), de sorte que le prix d’acquisition ne pouvait pas être retenu comme valeur 
vénale. En effet, selon cette directive, pour pouvoir être considéré comme 
substantiel, un transfert devait porter sur au moins 10 % du total des titres. C’était 
uniquement dans un tel cas que le prix de transfert pouvait être considéré comme 
correspondant à la valeur vénale.  

Par ailleurs, en imposant également les créances envers B______ et D______, alors 
qu’elles étaient comprises dans les prix d’acquisition, l'AFC-GE l’avait imposée à 
double.  

8. Le 10 mai 2022, le service des titres de l'AFC-GE a communiqué à la contribuable 
une estimation des titres de la D______ pour l’année fiscale 2020 (CHF 1'523.- par 
titre), fondée sur sa valeur substantielle au 31 décembre 2019 (CHF 3'607'463.-). 
Cette valeur comprenait notamment des réserves latentes imposées (CHF 97'277.-) 
et non imposées (CHF 1'122'089.-).  

9. Le 13 mai 2022, ledit service a remis à la contribuable une estimation des titres de 
la B______ pour la période fiscale 2020 (CHF 1'629.- par titre), calculée sur la 
valeur substantielle au 31 décembre 2019 (CHF 1'971’709.-), laquelle comprenait 
notamment des réserves latentes imposées (CHF 227.-) et non imposées (CHF 
1'345'339.-).  

10. Par décision du 21 juin 2023, l'AFC-GE a rejeté la réclamation du 1er mars 2022, 
dans la mesure où elle portait sur l’estimation des titres et l’imposition des créances.  

La valeur vénale des titres correspondait à leurs prix d’achat, tels qu’indiqués dans 
les conventions de vente, prix que l’on pouvait s’attendre à obtenir dans des 
conditions de marché normales.  

Les créances chirographaires de CHF 62'147.- et CHF 76'680.- ne pouvaient être 
déduites de la valeur vénale des titres, dès lors qu’elles avaient été déclarées de 
manière indépendante et que, selon les conventions de vente, elles n’étaient pas 
comprises dans les prix de vente.  

11. Par acte du 31 juillet 2023, sous la plume de son conseil, la contribuable a recouru 
contre cette décision auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-
après : le tribunal), concluant, sous suite des frais et dépens, à ce que les actions des 
B______ et D______ soient évaluées sur la base de la circulaire n° 28 et à ce que 
leur estimation tienne compte d’un impôt latent de 15 % (sur la différence entre les 
valeurs comptable et fiscale des immeubles), sans prise en compte des « autres 
réserves latentes imposées ». Subsidiairement, elle a conclu à ce que la valeur des 

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actions correspondant à leur prix d’acquisition soit réduite des créances 
chirographaires y relatives (CHF 62'147.- et CHF 76'680.-).  

Tant les évaluations confirmées par la décision sur réclamation que celles 
communiquées par le service des titres de l'AFC-GE s’écartaient des directives de 
la circulaire n° 28. En effet, il n’y avait lieu de s’en écarter qu’en cas d’un transfert 
substantiel des titres entre tiers indépendants. Selon le commentaire de cette 
circulaire (ci-après : le commentaire), il y avait transfert substantiel à partir d’un 
volume de transactions de l’ordre de 10 % par année, seuil que le tribunal avait 
confirmé dans son jugement JTAPI/284/2011 du 11 avril 2011. En l’occurrence, les 
transferts correspondaient à 7,68 % (B______) et 3,27 % (D______) du total des 
titres, si bien qu’ils ne pouvaient être considérés comme substantiels et que, par 
conséquent, il n’y avait pas lieu de s’écarter des valeurs fixées par le service des 
titres de l'AFC-GE.  

Les contrats des 23 janvier 2019 et 5 février 2020 mentionnaient expressément que 
la vente portait également sur les créances chirographaires rattachées aux certificats 
d’actions. Ainsi, leur valeur était comprise dans le prix de cession des actions. Dès 
lors, si la valeur des titres devait correspondre à leur prix d’acquisition, celui-ci 
devait être diminué desdites créances.  

Dans l’estimation selon la circulaire n° 28, un impôt latent de 15 % sur les réserves 
latentes des immeubles devait être pris en compte, le coefficient de répartition 
s’élevant à 145 %, selon le commentaire, et non à 150 %, comme retenu par l'AFC-
GE. Les réserves latentes imposées de CHF 277.- et CHF 97'277.- devaient être 
écartées dans cette estimation, l'AFC-GE n’ayant fourni aucune explication 
permettant de comprendre à quoi elles correspondaient.  

12. Dans sa réponse du 29 septembre 2023, l'AFC-GE a accepté de supprimer la double 
imposition des créances litigieuses, concluant au rejet du recours pour le surplus.  

L’approche formaliste de la recourante, quant à la notion du transfert substantiel 
des titres, ne pouvait être suivie notamment en raison du fait que le terme 
« substantiel », au sens du commentaire, n'avait pas de signification uniforme en 
droit fiscal. Le sens et le but de ce terme consistaient à souligner qu'un prix obtenu 
lors d'un transfert n'était à prendre en considération que s'il permettait de déterminer 
une valeur vénale représentative et plausible. Cela signifiait que le prix de transfert 
était à examiner de cas en cas. La loi posait le principe selon lequel la fortune était 
estimée à sa valeur vénale, soit le prix que l'on pouvait obtenir d'un bien dans des 
circonstances normales. Selon le Tribunal fédéral également (arrêt 2C_954/2020 du 
26 juillet 2021), le prix obtenu lors d'un transfert substantiel entre tiers indépendant 
ne devait être pris en considération que s'il permettait de déterminer une valeur 
vénale représentative et plausible de la société, situation qui devait être examinée 
selon l'ensemble des circonstances. En l’occurrence, le fait que les deux transactions 
en cause portaient sur un petit nombre d'actions n'était pas pertinent compte tenu 
des autres conditions : transaction entre tiers indépendants portant sur des actions 
donnant droit à l'usage exclusif d'un appartement de trois pièces, d’un parking, d'un 

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appartement de deux pièces et d'une cave, pour des prix de respectivement CHF 
570'000.-, et CHF 390'000.-. La recourante ne prétendait pas que ces prix du marché 
ne correspondaient pas à la valeur vénale de ces biens immobiliers.  

La valeur vénale devant être déterminée en fonction desdits prix d’acquisition, 
celle-ci ne pouvait ensuite être modulée en fonction d’autres éléments, tels que 
l'impôt latent et les réserves latentes.  

13. Par réplique du 9 octobre 2023, sous la plume de son conseil, la recourante a 
maintenu ses conclusions.  

L’augmentation de l'AFC-GE était contraire à la circulaire n° 28, puisqu’elle 
reviendrait à fixer potentiellement une valeur différente pour chaque actionnaire de 
la même société, alors que dite circulaire prévoyait une évaluation globale de tous 
les titres, laquelle devait être retenue pour l’ensemble des détenteurs de droits de 
participation, pour des motifs d’égalité de traitement.  

Pour le surplus, dans son argumentation, l'AFC-GE admettait implicitement qu’il 
ne s’agissait pas d’un transfert substantiel, tel que défini par la circulaire n° 28. 
L’arrêt du Tribunal fédéral qu’elle citait n’avait énoncé que des généralités quant à 
cette notion. Dans son arrêt 2C_132/2020 du 26 novembre 2020 en revanche, le 
Tribunal fédéral s’était expressément référé à un « changement dans les rapports de 
participation à hauteur de 10 % », seuil qui n’était pas atteint en l’espèce.   

14. Par duplique du 17 octobre 2023, l'AFC-GE a campé sur sa position.  

EN DROIT 

1. Le tribunal connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions sur 
réclamation de l'AFC-GE (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation 
judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 49 de la loi de procédure fiscale 
du 4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17). 

2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens de l'art. 49 LPFisc. 

3. Dans sa réponse, l'AFC-GE a renoncé à imposer les créances liées aux titres en 
cause (CHF 62'147.- et CHF 76'680.-). Il lui en sera donné acte.  

4. Le litige porte sur l'estimation de la valeur des titres que la recourante détient dans 
la B______ et la D______, aux fins de l'imposition sur sa fortune pour la période 
fiscale 2020.  

5. Selon l'art. 13 al. 1 la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons 
et des communes du 14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14), l'impôt sur la fortune 
a pour objet l'ensemble de la fortune nette. Selon l'art. 14 al. 1 LHID, la fortune est 
estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en 
considération de façon appropriée. 

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La valeur vénale est la valeur marchande objective d'un actif à un moment donné. 
Il s'agit de la valeur qu'un acheteur paierait normalement dans des circonstances 
normales (arrêts du Tribunal fédéral 2C_954/2020 du 26 juillet 2021 consid. 5.1 ; 
2C_1057/2018 du 7 avril 2020 consid. 4.1 ; ATA/919/2022 du 13 septembre 2022 
consid. 26a). 

L'évaluation selon la valeur vénale est obligatoire pour les cantons. La LHID ne 
prescrit toutefois pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour 
déterminer cette valeur (ATF 134 II 207 consid. 3.6). Les cantons disposent donc 
en la matière d'une marge de manœuvre importante pour élaborer et mettre en œuvre 
leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable 
pour estimer la valeur vénale que pour déterminer, compte tenu du caractère 
potestatif de l'art. 14 al. 1 2ème phr. LHID, dans quelle mesure le critère du 
rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêt du 
Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). Un certain 
schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur 
le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent 
par trop de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid. 3.6 ; arrêt du Tribunal fédéral 
2C_874/2010 du 12 octobre 2011 consid. 3.1 ; ATA/919/2022 du 13 septembre 
2022 consid. 26b ; ATA/71/2022 du 25 janvier 2022 consid. 5a). 

6. Dans le canton de Genève, la loi sur l'imposition des personnes physiques du 27 
septembre 2009 (LIPP - D 3 08) prévoit également que l'impôt sur la fortune a pour 
objet l'ensemble de la fortune nette après déductions sociales (art. 46 LIPP), qui 
comprend notamment les actions, les obligations et les valeurs mobilières de toute 
nature (art. 47 let. b LIPP). 

7. L'évaluation des titres non cotés a fait l'objet de la circulaire n° 28. La conférence 
suisse des impôts édite en outre annuellement un commentaire de la circulaire afin 
de refléter la pratique et tenir compte de la jurisprudence. 

Cette circulaire concerne un domaine où les cantons jouissent d'un large pouvoir 
d'appréciation. La jurisprudence a souligné que cette directive poursuivait un but 
d'harmonisation fiscale horizontale et concrétisait ainsi l'art. 14 al. 1 LHID (arrêts 
du Tribunal fédéral 2C_954/2020 précité consid. 5.3 ; 2C_866/2019 du 27 août 
2020 consid. 4.4 et les références citées). En tant que directive, ladite circulaire ne 
constitue certes pas du droit fédéral ou intercantonal, ne crée aucun droit ni aucune 
obligation et ne lie donc pas le juge, faisant partie des ordonnances administratives, 
qui s'adressent aux administrations fiscales cantonales afin d'unifier et de 
rationaliser la pratique, d'assurer l'égalité de traitement, le bon fonctionnement de 
l'administration et la sécurité juridique. Elle est toutefois reconnue, de jurisprudence 
constante, comme présentant une méthode adéquate et fiable pour l'estimation de la 
valeur vénale des titres non cotés, même s'il n'est pas exclu que d'autres méthodes 
d'évaluation reconnues puissent, isolément, s'avérer appropriées (arrêts du Tribunal 
fédéral 2C_954/2020 précité consid. 5.3 ; 2C_132/2020 du 26 novembre 2020 
consid. 8.1.2 ; 2C_866/2019 précité consid. 4.4). Ces autorités ne s'en écartent que 

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dans la mesure où elles contreviennent au sens et au but de la loi (ATF 136 I 129 
consid. 6.4 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_866/2019 précité consid. 4.4 ; 
ATA/919/2022 précité consid. 26a ; ATA/858/2019 du 30 avril 2019 consid. 2c). 

8. La circulaire n° 28 prévoit une méthode d'estimation générale des titres non cotés 
en bourse, qui s'applique aux sociétés commerciales, industrielles et aux sociétés de 
services. La valeur des titres de ces sociétés correspond à la moyenne pondérée 
entre la valeur de rendement, doublée, et la valeur intrinsèque déterminée selon le 
principe de la continuation (ch. 34).  

La circulaire réserve toutefois des situations où seule la valeur substantielle de la 
société est prise en compte, ce qui est le cas des sociétés nouvellement constituées 
(ch. 32 de la circulaire), des sociétés holding, de gestion de fortune et de 
financement, ainsi que les sociétés immobilières (ch. 38 et 42 de la circulaire). Une 
personne morale doit être qualifiée de société immobilière lorsque, selon son but 
statutaire et/ou son activité commerciale effective, elle s'occupe uniquement ou de 
manière prépondérante de tirer profit de l'augmentation de valeur de ses biens 
immobiliers ou d'utiliser ceux-ci en tant que placement sûr et rémunérateur de 
capitaux (aliénation, conclusion de contrats de bail ou de fermage, construction) 
(ch. 42 du commentaire 2020).  

Si les titres ont fait l’objet d’un « transfert substantiel » entre tiers indépendants, la 
valeur vénale correspond alors en principe au prix d’acquisition. Il peut être dérogé 
à ce principe dans des cas particuliers où cela se justifie, compte tenu de l’ensemble 
des circonstances. La valeur ainsi déterminée sera conservée aussi longtemps que 
la situation économique de la société n’aura pas considérablement changé (chapitre 
A, ch. 5 de la circulaire).  

Selon le commentaire 2020 (ch. 2), la notion de « transfert substantiel » n'a pas de 
signification uniforme en droit fiscal. Le sens et le but de ce terme dans les présentes 
instructions « consistent à souligner qu’un prix obtenu lors d'un transfert n'est à 
prendre en considération que s'il permet de déterminer une valeur vénale 
représentative et plausible. Cela signifie que le prix de transfert est à examiner de 
cas en cas. Pour cette raison, il sera renoncé volontairement à quantifier 
"substantiel" par un certain pourcentage. Toutefois, on peut partir de l’idée qu’un 
volume de transactions de l’ordre de 10% par année peut être qualifié de 
substantiel ». 

9. Dans son jugement JTAPI/284/2011 du 11 avril 2011, cité par la recourante, le 
tribunal a jugé que la vente de 1,67% des titres d’une société (commerciale) ne 
pouvait être qualifiée de « transfert substantiel » au sens de la circulaire n° 28, parce 
que n’atteignant pas le seuil de 10 %. Par conséquent, le prix de vente devait être 
écarté au profit de la valeur résultant de l'application de la méthode des praticiens 
prévue par cette circulaire. Ainsi, le recours des contribuables a été admis. Ce 
jugement, non contesté par l'AFC-GE, est entré en force.  

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10. Dans une affaire où, entre 2007 et 2008, trois personnes physiques différentes, 
qualifiées de tiers, avaient acquis, respectivement, 5%, 10% et 9% des actions de 
d’une SA (ayant pour but l'exploitation d'une pharmacie), le Tribunal fédéral a jugé 
que le prix de vente devait être retenu comme correspondant à la valeur vénale de 
la SA, pour les raisons suivantes. Premièrement, ces ventes avaient été conclues à 
des moments relativement proches (2007 et 2008) de la transaction litigieuse (19 
août 2006). Deuxièmement, si elles concernaient, isolément, une minorité du 
capital-actions de la SA, deux d'entre elles portaient toutefois sur une minorité non 
négligeable (10% et 9%) ; en outre, considérées ensemble, elles représentaient près 
d'un quart (24%) des titres de la SA. En pareilles circonstances, il fallait admettre 
que ces trois transactions étaient « suffisantes pour que l'on puisse en déduire de 
manière raisonnable qu'elles [étaient] représentatives de la valeur vénale » de la SA 
(arrêt 2C_1082/2013, 2C_1083/2013 du 14 janvier 2015 consid. 5.8).  

Dans ce même arrêt, le Tribunal fédéral a notamment relevé : « Conformément au 
principe du Drittvergleich, il faut réserver la circonstance selon laquelle des titres 
non cotés et non régulièrement négociés ont fait l'objet d'une transaction avec un 
tiers. Dans un tel cas, les règles d'estimation des Instructions s'effacent au profit 
d'une comparaison avec le prix appliqué à ce tiers. Il faut toutefois que cette 
transaction puisse être considérée comme représentative de la valeur de la société. 
Cette question ne peut pas être tranchée selon des critères abstraits, mais doit être 
examinée selon les circonstances de chaque cas d'espèce, en prenant en 
considération la structure de l'actionnariat (plus le nombre d'actionnaires est faible, 
plus l'on peut admettre que la vente d'une participation minoritaire peut être 
considérée comme représentative de la valeur vénale), le volume des transactions 
(plusieurs transactions intervenant au même prix constituent un indice important 
que le prix pratiqué correspond au prix du marché), le moment auquel ces 
transactions interviennent par rapport à la transaction examinée (elles doivent être 
prises en compte si elles ont lieu quelques mois après la transaction examinée […], 
à moins que la situation économique de la société ne se soit modifiée de manière à 
influer sur sa valeur vénale). Cette approche correspond à celle des Instructions, qui 
réservent également le prix appliqué lors d'un transfert "substantiel" entre personnes 
indépendantes (…). La Conférence suisse des impôts précise à cet égard que le 
qualificatif "substantiel" vise à "souligner qu'un prix obtenu lors d'un transfert n'est 
à prendre en considération que s'il permet de déterminer une valeur vénale 
représentative et plausible. Cela signifie que le prix de transfert est à examiner de 
cas en cas. Pour cette raison, il sera renoncé volontairement à quantifier 
" substantiel " par un certain pourcentage. Toutefois, on peut partir de l'idée qu'un 
volume de transactions de l'ordre de 10% par année peut être qualifié de 
"substantiel" » (consid. 5.3.2).   

Il a par ailleurs ajouté : « La détermination de la valeur vénale de biens ou de 
services n'est pas qu'une pure question de fait. Elle doit être conforme aux principes 
du droit fédéral (…). Si l'estimation effectuée par l'autorité inférieure est conforme 
à ces principes, (…), elle doit alors être acceptée si elle n'est pas manifestement 

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insoutenable (…). En lien avec l'estimation de titres non cotés, cela implique que le 
Tribunal fédéral revoit librement si la méthode choisie respecte le principe de pleine 
concurrence. Celui-ci est en particulier violé si l'autorité se fonde exclusivement sur 
l'estimation qui découle de la méthode des praticiens, sans tenir compte de 
l'existence de transactions conclues avec des tiers qui sont représentatives de la 
valeur de la société » (consid. 5.5 et le références).   

11. Dans l’arrêt 2C_132/2020 du 26 novembre 2020, cité par la recourante et 
concernant une société de services, le Tribunal fédéral a rappelé : « La circulaire n° 
28 prévoit que la méthode d'estimation générale des titres non cotés des sociétés 
commerciales, industrielles et de services, dans la mesure où ils n'ont jamais été 
transférés, s'effectue par la moyenne pondérée entre la valeur de rendement doublée 
et la valeur intrinsèque déterminée selon le principe de la continuation (…). Cette 
méthode est généralement appelée "méthode des praticiens" (…). En revanche, pour 
les titres qui ont fait l'objet d'un transfert substantiel entre tiers indépendants, la 
valeur vénale correspond généralement au prix d'acquisition (…). Le prix obtenu 
lors d'un tel transfert n'est toutefois à prendre en considération que s'il permet de 
déterminer une valeur vénale représentative et plausible de la société, situation qui 
doit être examinée selon l'ensemble des circonstances (…). Si tel est le cas, la 
jurisprudence a précisé que la détermination par le biais de la méthode dite "des 
praticiens" n'a pas lieu d'être » (consid. 8.1.3, non publié in ATF 147 II 155, et les 
arrêts cités).   

Dans le consid. 8.1.4 de cet arrêt (non publié in ATF 147 II 155), il a relevé : « La 
valeur vénale déterminée conformément à ce qui précède est conservée aussi 
longtemps que la situation économique de la société n'aura pas considérablement 
changé (circulaire n° 28 chap. A/2, ch. 5). Selon le commentaire accompagnant la 
circulaire n° 28, les critères déterminants permettant de juger d'un changement de 
la situation économique d'une entreprise sont le bénéfice, le chiffre d'affaires, les 
fonds propres et les rapports de participation. En règle générale, doivent être 
qualifiés de considérable une variation du chiffre d'affaires de 20%, une variation 
du capital de 10 % qui ne résulterait pas du bénéfice ordinaire ou un changement 
dans les rapports de participations à hauteur de 10%. Si l'une de ces conditions est 
remplie, l'estimation doit être revue (consid. 8.1.4 non publié in ATF 147 II 155).   

12. En l’espèce, il convient tout d’abord de constater que le jugement du tribunal 
JTAPI/284/2011 et arrêt du Tribunal fédéral 2C_132/2020 cités par la recourante 
traitent des actions d’une société commerciale, respectivement d’une société de 
services, soit des titres pour l’évaluation desquels la circulaire prévoit une méthode 
différente que pour les sociétés immobilières, si bien que ces jurisprudences 
paraissent ne pas être directement applicables au cas d’espèce.  

Cela dit, il découle de l'art. 14 al. 1 LHID et de l’ensemble de la jurisprudence y 
relative que, dans tous les cas, c’est la méthode d’estimation se rapprochant le plus 
possible à la valeur vénale (marchande) des titres qui doit l’emporter dans 
l’évaluation de ces derniers, y compris donc en cas de transferts inférieurs ou 

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supérieurs à 10 %, étant observé que le Tribunal fédéral n’a pas jugé que ce seuil 
est en soi obligatoire, mais qu’il est à prendre en compte uniquement lorsqu’il 
permet de déterminer au mieux la valeur vénale. Il faut dès lors retenir que la 
méthode d'évaluation prévue par la circulaire a un caractère subsidiaire par rapport 
à celle fondée sur la valeur marchande objective, nonobstant la quantité des titres 
transférés. Il convient de relever aussi que la conférence suisse des impôts a 
expressément renoncé à poser un seuil, par un pourcentage, ne citant celui de 10 % 
qu’à titre indicatif.  

Compte tenu de ce qui précède, il faut retenir que le seuil de 10 % fixé par la 
circulaire n° 28 entraine plus facilement l’application de la méthode d’estimation 
fixée par cette dernière lorsque le prix du transfert reste relativement proche de la 
valeur obtenue par cette méthode. En revanche, un écart important entre cette valeur 
et le prix fixé lors d’une transaction peut faire naître une présomption sur la valeur 
marchande objective des titres. Dans un tel cas, le contribuable acquéreur ne saurait 
se contenter de s’appuyer sur la circulaire n° 28 et doit au moins expliquer les 
raisons qui ont déterminé le prix fixé lord du transfert, s’il prétend que ce prix n’a 
pas été déterminé en fonction de la valeur marchande des titres. Or, en l’espèce, la 
recourante ne donne aucune explication sur cette valeur et se contente de la 
contester.  

Cela étant, plusieurs éléments plaident en faveur de la valeur vénale fondée sur le 
prix d’acquisition. Premièrement, les titres en cause sont d’une nature tout à fait 
particulière. En effet, contrairement à des actions de sociétés commerciales ou de 
services, évaluées notamment en fonction de leur rendement, les titres en cause 
donnent droit à l’usage exclusif de logements qui y sont spécifiquement rattachés, 
comme stipulé dans les conventions de vente y relatives. En outre, il s’agit d’un 
droit dont le prix apparait librement négociable sur le marché, en fonction de la 
taille des logements concernés. En effet, les prix payés par la recourante excèdent 
largement la valeur des titres fixée en application de la circulaire n° 28, telle qu’elle 
résulte des estimations faites par le service des titres respectivement les 10 et 13 
mai 2022, ce qui signifie que les parties se sont elles-mêmes fondées sur la valeur 
marchande objective du droit à l’usage donné par ces titres, et non sur la valeur 
substantielle de tous les titres des B______ et D______. Ainsi, il apparait que sur 
le marché, les titres de ces dernières ne se vendent pas au prix de leur valeur 
substantielle, mais au prix fixé en fonction du droit qu’ils offrent à leur acquéreur. 
Dans cette mesure, la question de l’égalité de traitement entre les actionnaires des 
B______ et D______ ne se pose pas. Il apparait difficilement concevable que la 
recourante ait pu investir près de CHF 1 million de sa fortune pour n’acquérir que 
des titres dont la valeur objective ne serait que d’environ 1/3 de cette somme. Cet 
écart est trop important pour considérer que la valeur substantielle des titres 
représente leur valeur vénale au sens de l’art. 14 al. 1 LHID.  

Enfin, il faut observer que la valeur des transactions se rapproche de celle d’un 
transfert de propriété pour ce même type de bien. Elle reste certes inférieure au prix 

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d’une vente, mais dans un rapport qui s’explique par le fait que la contribuable n’a 
fait qu’acquérir le droit d’aménager et d’utiliser librement les appartements. Sous 
cet angle également, le prix des transactions litigieuses apparaît fondé sur une 
valeur de marché.  

Il convient dès lors de confirmer les estimations retenues par l’autorité intimée. Il 
en résulte qu’il n’y pas lieu d’examiner les critiques que la recourante formule 
subsidiairement à l’égard des estimations substantielles des B______ et D______.  

13. Au vu de ce qui précède, le recours sera admis très partiellement, dans la mesure 
reconnue par l'AFC-GE, et rejeté pour le surplus.  

En conséquence, le dossier sera renvoyé à l'AFC-GE pour qu’elle établisse un 
nouveau bordereau ICC 2020 qui ne tiendra pas compte des créances de CHF 
62'147.- et CHF 76'680.-.  

14. En application des art. 144 al. 1 LIFD, 52 al. 1 LPFisc, 87 al. 1 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10) et 1 et 2 du 
règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 
30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), la recourante, qui succombe dans une large 
mesure, est condamnée au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 700.- ; il est 
couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours.  

15. Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 350.-, à la charge de l'État 
de Genève, soit pour lui l’administration fiscale cantonale, sera allouée à la 
recourante (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA). 

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PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

1. déclare recevable le recours interjeté le 31 juillet 2023 par Madame A______ contre 
la décision sur réclamation de l'administration fiscale cantonale du 21 juin 2023 ; 

2. l'admet partiellement ; 

3. renvoie le dossier à l’administration fiscale cantonale pour nouvelle décision de 
taxation ICC 2020, dans le sens des considérants ;  

4. met à la charge de la recourante un émolument de CHF 700.-, lequel est couvert par 
l'avance de frais ; 

5. condamne l'État de Genève, soit pour lui l’administration fiscale cantonale, à verser 
à la recourante une indemnité de procédure de CHF 350.- ; 

6. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit 
être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du 
jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent 
jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 

Siégeant: Olivier BINDSCHEDLER TORNARE, président, Laurence DEMATRAZ et 
Jean-Marc WASEM, juges assesseurs. 

Au nom du Tribunal : 

Le président 

Olivier BINDSCHEDLER TORNARE 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

Genève, le  La greffière