# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9e3be537-d807-59c2-807c-6680d7597ac7
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-04-17
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 17.04.2025 VR3 2024 46
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_VR3-2024-46_2025-04-17.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Urteil vom 17. April 2025 

Referenz VR3 24 46

Instanz Dritte verwaltungsrechtliche Kammer

Besetzung Brun, Vorsitz
Audétat und Schmid Christoffel
Gross, Aktuar

Parteien A._____
Beschwerdeführer

gegen

Gemeinde Flims
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Flavio Decurtins,

Gegenstand Ersatzvornahme

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Sachverhalt

A. A._____ ist Eigentümer der Bauparzelle Nr. Z.1._____ im alten Dorfteil in der 
Gemeinde Flims. Wegen einer Feuersbrunst im Jahre 2006 brannte das Haus 
seiner inzwischen mit über 80 Jahren verstorbenen Mutter ab und er reichte danach 
im Jahre 2008 ein Baugesuch für die Erstellung eines Neubaus im B._____-Quartier 
bei der Gemeinde Flims ein. Am 11. August 2008 wurde ihm von der Gemeinde die 
nachgesuchte Baubewilligung erteilt. In der Folge konnte das Bauvorhaben – aus 
verschiedenen Gründen – aber nicht gemäss bewilligten Bauplänen fertiggestellt 
werden. Erst am 7. Februar 2018 erfolgte nach diversen Korrespondenzen und 
Fristverlängerungen die Rohbauabnahme samt feuerpolizeilicher Kontrolle.  

B. Mit Verfügung vom 8. Februar 2022 stellte der Gemeinvorstand Flims die 
Baurechtswidrigkeit der gegenwärtigen Fassadenausgestaltung fest und forderte 
den Bauherrn A._____ zur Fertigstellung der Hausfassade bis zum 30. Juni 2022 
auf. Bei Nichteinhaltung dieser Frist wurde die Ersatzvornahme und für deren 
Kosten die Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts angedroht. Die Verfügung ist 
unangefochten in Rechtskraft erwachsen. 

C. Mit Entscheid vom 12. März 2024, mitgeteilt am 13. März 2024, hielt die 
Gemeinde in dieser Sache fest:

1. Es wird die Fertigstellung der Bauarbeiten auf Parzelle Nr. Z.1._____ gemäss den 
"Planunterlagen Submissionsprojekt" der Firma C._____ Bauleitungen vom 21. Dezember 
2022 sowie den bewilligten Plänen auf dem Wege der Ersatzvornahme angeordnet. Die 
Gemeinde wird die erforderlichen Arbeiten nach Durchführung von Ausschreibungen an den 
jeweils günstigsten Anbieter vergeben.

2. Die Kosten für die Ersatzvornahme belaufen sich gemäss Kostenschätzung vom 21. 
Dezember 2022 auf CHF 647'000.00 inkl. Mehrwertsteuer. Dabei handelt es sich jedoch 
nicht um ein Kostendach. Die Arbeiten erfolgen auf Kosten und Gefahr von A._____. 

3. Die Arbeiten werden nach Rechtskraft der vorliegenden Verfügung so rasch wie möglich an 
die Hand genommen. Herr A._____ wird über die Ausführungstermine vorgängig orientiert. 

4. Herr A._____ hat der Gemeinde resp. den von diesen beauftragten Unternehmen für die 
Ausführung der Arbeiten jederzeit ungehinderten Zugang zum Grundstück und zu den 
Räumlichkeiten zu gewährleisten. Er hat der Gemeinde auf erstes Verlangen einen 
Schlüssel zu den Räumlichkeiten auszuhändigen. Im Weigerungsfalle ist die Gemeinde 
ermächtigt, sich den Zutritt mittels polizeilicher Hilfe zu verschaffen. 

5. Die Kosten des vorliegenden Verfahrens von insgesamt CHF 13'300.00 gehen zulasten von 
Herrn A._____ und sind innert 30 Tagen seit Rechtskraft der vorliegenden Verfügung auf 
das Konto der Gemeinde Flims, IBAN CH53 0900 0000 7000 0735 5, einzubezahlen. 

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6. Gegen die vorliegende Verfügung kann innert 30 Tagen beim Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden, Obere Plessurstrasse 1, 7000 Chur, Beschwerde erhoben werden. 
Diese hat einen Antrag und dessen Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid 
ist beizulegen.

Zur Begründung brachte die Gemeinde im Wesentlichen vor, dass sie dem 
säumigen Bauherrn mit Schreiben vom 29. September 2022 angekündigt habe, zur 
Ersatzvornahme zu schreiten und dass die Kosten dafür vollständig zu seinen 
Lasten gingen. Die Gemeinde habe in der Zwischenzeit einen Kostenvoranschlag, 
basierend auf den Baugesuchsunterlagen 2009, bei einer bestimmten Baufirma für 
die Fertigstellung der Hausfassade eingeholt. Die Kostenschätzung habe sich dabei 
auf CHF 647'000.00 inkl. MWST bei einem Ungenauigkeitsgrad von 10 % belaufen. 
Die Schätzung habe teils auf Erfahrungswerten und teils auf konkreten Richtofferten 
beruht. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2023 sei der Bauherr über den Entwurf des 
vorliegenden Entscheids informiert worden, mit der Möglichkeit, sich dazu innert 30 
Tagen zu äussern. Mit Stellungnahme vom 29. Dezember 2023 habe der Bauherr 
gerügt, es seien Verfahrensfehler passiert, die Ersatzvornahme sei unangemessen 
und die Kostenaufstellung werde angezweifelt. Worin die angedeuteten 
Verfahrensfehler liegen sollten, sei nicht dargelegt worden. Der Arbeitszuschlag für 
die Ersatzvornahme werde jeweils an den preisgünstigsten Unternehmer vergeben. 
Mildere Massnahmen seien nicht ersichtlich, da nur die Fertigstellung der 
Bauarbeiten die rechtskräftig festgestellte Baurechtswidrigkeit zu beheben 
vermöge. Kostenpflichtig sei, wer den Aufwand durch Gesuche aller Art oder durch 
sein Verhalten verursacht habe. Ihre Bearbeitungsgebühr betrage CHF 1'500.00 
und der bisherige Aufwand der beigezogenen Baufirma CHF 11'800.00, womit der 
Bauherr insgesamt für Kosten von CHF 13'300.00 aufzukommen habe. 

D. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 29. April 
2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem 
sinngemässen Begehren um Aufhebung des angefochtenen Entscheids betreffend 
kostenfälliger Ersatzvornahme zu seinen Lasten. Begründend führte er aus, dass 
die Abbruchdrohung und eine Busse über CHF 5'000.00 frech seien und er ewigem 
Druck und Schikanen der Baubehörde ausgesetzt sei, was letztlich sogar zum Tod 
seiner über 80-jährigen brandgeschädigten Mutter geführt habe. Unter schwierigen 
Verhältnissen habe er mit seinen Vorsorgegeldern und Eigenleistungen (als 
Architekt) den Bau in der öffentlichen Versteigerung zu einem Höchstpreis 
übernehmen und weiterführen können. Mit zwischengenutzter Vermietung und 
teilweisen Baukostenabstrichen werde der Bau weiter finanziert. Zur (angeblich) 
rücksichtslosen Vorgehensweise der Gemeinde reichte der Beschwerdeführer bei 
Gericht den angefochtenen Entscheid vom 12. März 2024 (Anordnung zur 

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Ersatzvornahme), seine 'Stellungnahme zu Entwurf vom 29. Dezember 2023', seine 
'Bestätigung Hospitalisation' vom 16. Mai 2022 (bereits drei Herzinfarkte erlitten) 
samt zwei E-Mails vom 16. März 2022 und 29. April 2024  an die Gemeinde (verfasst 
von Nachbarin in D._____), eine Fotodokumentation (20 Farbfotos) über den 
Aussen- wie Innenzustand des MFH auf Parzelle Z.1._____ und sein Schreiben 
vom 18. August 2008 zu den Akten ein. Einleitend brachte der Beschwerdeführer 
vor, dass ihn kein Bündner Anwalt vertreten wolle. Die nach dem Flimser Dorfbrand 
vom 6. Juni 2006, 18.00 Uhr, erlassenen Behördenmassnahmen seien endlich 
massvoll der veränderten Situation anzupassen sowie (sein) Eigentum und 
Besitzstand zu schützen. Zuverlässige Mithilfe mit mehr Einsicht statt absolut 
abzulehnender, zerstörerischer Ersatzvornahme und Enteignung (wäre gefragt). 
Ein bedingungsloser und lastenfreier Weiterbau oder Verkauf müsse gewahrt 
bleiben. Ein Freipass für die überrissene Kostenberechnung > CHF 650'000.00 
ohne Kostendach und jeglicher Verantwortung nur für die Fassade sei ruinös und 
strikte abzulehnen. Die Mitsprache von Architekt und Eigentümer dürfe in keinster 
Weise eingeschränkt werden. Zum Sachverhalt wurde geltend gemacht, dass 
wegen der damaligen Quartierplanverzögerungen und überbordender Vorschriften 
die Kosten des Brandversicherungswerts (um) weit mehr als das 10-fache 
überschritten worden seien. Zwangsweise Landzuweisungen, Form- und 
Materialisierungszwänge, Quartierplanfehler, diverse Prozesse, ungerechtfertigte 
Gebühren und Abgaben hätten den Brandplatz zu Spekulationsobjekten gemacht. 
Auch lehne die Gemeinde eine allfällige käufliche Übernahme ab.  

E. In ihrer Vernehmlassung vom 10. Juni 2024 beantragte die Gemeinde Flims 
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde, unter 
gesetzlicher Kostenfolge. Begründend brachte sie vor, dass im konkreten Fall der 
Baubeginn am 1. Juli 2009 erfolgt sei und sich der Bau heute – genau 15 Jahre 
später – immer noch im Rohbau befinde. Der gesamte Innenausbau und die 
Aussengestaltung (Isolation und Fassade) seien noch ausstehend. Die Baute werde 
bis heute nicht genutzt (abgesehen von einer fraglichen Zwischennutzung gewisser 
Räumlichkeiten) und präsentiere sich nach aussen unfertig und schlicht 
unästhetisch. Es seien provisorische Abdichtungen und Schalungsbretter 
erkennbar, es ragten Leerrohre aus der Fassade etc. Inmitten eines Tourismusortes 
und an einer oft befahrenen Sammelstrasse sei ein solcher Zustand schlicht nicht 
länger haltbar. Die Beschwerdegegnerin habe sich mit dem Beschwerdeführer (als 
damaligem Architekten und heutigen Eigentümer der Baute) stets sehr geduldig und 
kulant gezeigt. Trotz zahlreicher Korrespondenz, Besprechungen und 
Zusicherungen seitens des Beschwerdeführers sei bis heute aber keine 
Fertigstellung erfolgt. Es sei darum die Ersatzvornahme eingeleitet worden. 

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Nachdem die Baurechtswidrigkeit unterdessen rechtskräftig festgestellt und die 
Ersatzvornahme mehrfach in Aussicht gestellt worden sei, habe die 
Beschwerdegegnerin mit Entscheid vom 12. März 2024 gestützt auf eine detaillierte 
Kostenschätzung und ein konkretes Konzept die Ersatzvornahme angeordnet. Im 
Einklang mit Art. 94 KRG sei die Beschwerdegegnerin berechtigt und verpflichtet 
gewesen, die materiell vorschriftswidrigen Zustände auf Parzelle Z.1._____ zu 
beseitigen und dafür die erforderlichen Schritte vorzunehmen. Die 
Voraussetzungen für eine Ersatzvornahme seien allesamt erfüllt worden. Es sei ihr 
nicht länger zumutbar gewesen, noch weitere Jahre auf die Fertigstellung der Baute 
durch den Beschwerdeführer zu hoffen. Die dagegen vorgebrachten Einwände und 
Argumente des Beschwerdeführers seien unbehelflich und vermöchten an der 
Rechtmässigkeit ihres Entscheids nichts zu ändern (vgl. act. A.2 Rzn. 29-35).  

F. Mit Replik vom 1. Juli 2024 und Duplik vom 24. September 2024 ergänzten 
und vertieften die beiden Parteien nochmals ihre gegensätzlichen Standpunkte.

G. Auf die Ausführungen der Parteien sowie die eingereichten Akten wird, 
soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Erwägungen

1. Am 1. Januar 2025 ist im Kanton Graubünden die Totalrevision des GOG 
(BR 173.000) vollumfänglich in Kraft getreten. Auf dieses Datum hin sind das 
Kantons- und das Verwaltungsgericht zum Obergericht des Kantons Graubünden 
zusammengelegt worden. Die hängigen Verfahren des Verwaltungsgerichts sind 
per 1. Januar 2025 auf das Obergericht übertragen worden (Art. 122 Abs. 5 GOG). 
Infolgedessen wurde die ursprüngliche Verfahrensnummer R 24 46 auf VR3 24 46 
abgeändert. Die Verfahrensparteien sind hierüber in Kenntnis gesetzt worden.

2.1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht 
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer 
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder 
eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Entscheid vom 12. März 
2024 (Anordnung der Ersatzvornahme; act. B.2) ist weder endgültig noch kann er 
bei einer anderen Instanz angefochten werden und stellt daher ein taugliches 
Anfechtungsobjekt vor Obergericht dar. Die Beurteilung der vorliegenden 
Beschwerde fällt demnach in die örtliche und sachliche Zuständigkeit des 
angerufenen Gerichts. 

2.2. Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde an das Obergericht legitimiert, wer 
durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse 

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an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu 
ermächtigt ist. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der Parzelle Nr. Z.1._____ im 
Quartierplangebiet B._____ in der Gemeinde der Beschwerdegegnerin und von der 
Anordnung der Ersatzvornahme auf seine Kosten offenkundig berührt. Er weist 
damit ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des 
angefochtenen Entscheids auf. Seine Beschwerdelegitimation zur Anfechtung des 
Entscheids vor Obergericht ist gegeben. Die Beschwerde wurde überdies form- und 
fristgerecht (Art. 38 und Art. 52 VRG) eingereicht, zumal an die 
Beschwerdeeingaben von juristischen Laien (zu denen auch der Beschwerdeführer 
zählt) praxisgemäss keine allzu hohen Formerfordernisse gestellt werden, um nicht 
gegen das Verbot eines überspitzten Formalismus zu verstossen. Auf die 
Beschwerde ist daher einzutreten.

3. In materieller Hinsicht gilt es die Rechtmässigkeit der angedrohten 
Ersatzvornahme auf Kosten des Beschwerdeführers als Eigentümer und Bauherr 
der seit 2008/2009 – also seit rund 16 Jahren – nicht fertiggestellten Baute auf 
Bauparzelle Nr. Z.1._____ zu prüfen und zu entscheiden. Ausgangspunkt bildet 
dabei Art. 94 KRG (BR 801.100) mit dem Titel "Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands", der lautet: 

Art. 94 KRG 
1 Materiell vorschriftswidrige Zustände sind auf Anordnung der zuständigen Behörde zu beseitigen, 
gleichgültig, ob für deren Herbeiführung ein Bussverfahren durchgeführt wurde.
2 Zuständig für den Erlass und die Durchsetzung von Wiederherstellungsverfügungen ist die 
kommunale Baubehörde. […]
3 Die Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands obliegt sowohl den Eigentümerinnen 
oder Eigentümern als auch Personen, die den rechtswidrigen Zustand herbeigeführt haben. 
Kommen die Pflichtigen einer rechtskräftigen Wiederherstellungsverfügung innert Frist nicht nach, 
lässt die zuständige Behörde nach erfolgter Androhung die verfügten Massnahmen auf Kosten der 
Säumigen durch Dritte vornehmen (Anmerkung Obergericht: Sogenannte "Ersatzvornahme").
4 Muss die zuständige Behörde aus Gründen der Verhältnismässigkeit oder des Vertrauensschutzes 
von der Anordnung von Wiederherstellungsmassnahmen ganz oder teilweise absehen, erlässt sie 
eine Verfügung, dass der gesetzwidrige Zustand geduldet wird (Duldungsverfügung). 

Zur Baugestaltung und Ästhetik des Ortsbilds wird in Art. 73 Abs. 3 KRG stipuliert:
Verunstaltet eine Baute oder Anlage wegen mangelhaftem Unterhalt das Orts- oder Landschaftsbild, 
verpflichtet die für die Bewilligung zuständige Behörde die Eigentümerin oder den Eigentümer zu 
den notwendigen Massnahmen. Kommen diese den Anordnungen innert Frist nicht nach, lässt die 
Behörde nach erfolgter Androhung die Massnahmen auf Kosten der Säumigen durch Dritte 
vornehmen. 

Zur Sicherheit und Gesundheit bestimmt Art. 79 Abs. 4 KRG im Weiteren was folgt:

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Gefährdet eine Baute oder Anlage Menschen oder Tiere, oder werden Menschen oder Tiere durch 
die Benützung gefährdeter Bauten oder Anlagen einer unmittelbaren Gefahr ausgesetzt, verpflichtet 
die kommunale Baubehörde die Eigentümerin oder den Eigentümer zu den notwendigen 
Massnahmen. Kommen diese den Anordnungen innert Frist nicht nach, lässt die kommunale 
Baubehörde nach erfolgter Androhung die Massnahmen auf Kosten der Säumigen durch Dritte 
vornehmen."

Anhand dieser gesetzlichen Grundlagen und unter Berücksichtigung der konkreten 
Umstände des Einzelfalls gilt es die Vorgehensweise der Baubehörde zu beurteilen.  

3.1. Aus chronologischer Sicht ist zunächst festzuhalten, dass der 
Beschwerdeführer am 11. August 2008 die Baubewilligung für die Erstellung eines 
Neubaus (Mehrfamilienhauses [MFH]) auf Parzelle Z.1._____ erhielt und am 1. Juli 
2009 mit dem Baubeginn startete. In der Folge kam es zu mehreren zeitlichen 
Verzögerungen bei der Bauvollendung, die anhand der zahlreichen Korrespondenz 
zwischen 2010 bis zur vorliegenden Beschwerde im April 2024 gut dokumentiert ist 
und gestützt darauf den Schluss zulässt, dass es von Beginn weg zu kleineren oder 
grösseren Schwierigkeiten bei der Umsetzung und Realisation des geplanten 
Bauprojekts gekommen ist. Auszugsweise kann dazu dem Schreiben des 
Beschwerdeführers vom 13. Januar 2013 an die Gemeinde entnommen werden, 
dass er den Bau jetzt nach den bewilligten Plänen vom 23. März 2010 fertigstellen 
möchte (vgl. act. C.2). Mit Antwortschreiben vom 18. Januar 2013 teilte die 
Beschwerdegegnerin dem Bauherrn mit, dass sie davon Kenntnis genommen habe, 
dass er der neue Eigentümer der Liegenschaft Parzelle Z.1._____ sei und das 
Bauvorhaben fertigstellen möchte. Am 19. September 2013 hielt die Gemeinde fest, 
dass der Bauherr sein Bauvorhaben gemäss Gesetz innert 2 Jahren seit Baubeginn 
zu vollenden habe. Es werde ihm zur Fertigstellung der Baute eine 
Fristverlängerung bis zum 31. Dezember 2013 gewährt. Am 28. Januar 2014 teilte 
der Beschwerdeführer der Gemeinde mit, dass sich für einen Weiterbau nun in 
erster Linie das Problem stelle, wie das bewilligte Grundkonzept und die Statik 
wiederhergestellt werden könnten. Um im Aussenbereich sofort weiterbauen zu 
können, brauche er Planungssicherheit und auch Konsensbereitschaft der 
Gemeinde für sinnvolle und allseitig akzeptierbare Lösungen. Mit Eingabe vom 9. 
März 2014 bestätigte der Bauherr der Gemeinde, dass mit der Klärung noch offener 
Punkte, wie z.B. die "Komplettisolation aussen aller auch unterirdischer Bauteile 
(Minergiestandard)", die Weiterplanung am Bau erfolgen könne. Mit 
Antwortschreiben vom 26. März 2014 stellte die Gemeinde klar, dass die 
Aussenisolation auch im Erdreich erfolgen dürfe, solange sie auf seiner Parzelle 
Z.1._____ (und nicht auf dem Nachbargrundstück der Gemeinde) liege. Weiter gab 
die Gemeinde, nachdem sie erneut einer Fristverlängerung bis zum 31. Dezember 
2014 zugestimmt hatte, einen konkreten Zeitplan für die Fertigstellung des MFH vor, 

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nämlich: "Die Fenster müssen bis spätestens Ende Juni 2014 eingebaut sein. 
Danach muss im Juli 2014 mit der Aussenisolation begonnen werden und die 
Verputzarbeiten müssen danach bis spätestens Ende September 2014 
abgeschlossen sein. Die Umgebungsarbeiten müssten bis Ende Oktober 2014 
fertiggestellt sein." Werde der Bau fristgerecht fertiggestellt, werde die geschuldete 
Handänderungssteuer (CHF 15'000.00) erlassen. Mit Einschreiben vom 26. August 
2014 erinnerte die Gemeinde den Bauherrn nochmals an die ihm gesetzten 
Baufristen für die Aussenisolation und Verputzarbeiten. Mit Einschreiben vom 6. 
April 2017 nahm die Gemeinde erneut offiziell Bezug auf die noch ausstehende 
Fertigstellung (Neubau MFH) auf Parzelle Z.1._____. Unter Hinweis auf Art. 79 Abs. 
4 KRG (Gefährdungspotenzial) hielt die Gemeinde darin fest, dass das Gebäude 
seit Jahren ohne Verputz der Witterung ausgesetzt sei, und es nicht 
ausgeschlossen werden könne, dass Menschen, welche dieses unfertige Gebäude 
benutzten, gefährdet würden. Der Bauherr habe in der Vernehmlassung vom 1. 
Dezember 2016 dazu ausgeführt, dass er das Gebäude "auf Ihre Bedenken hin 
umgehend geprüft" habe und dabei keine akute Gefahr zu erkennen gewesen sei. 
Die Gemeinde forderte den Bauherrn daraufhin auf, nun innert 60 Tagen ein 
Gutachten eines diplomierten Bauingenieurs vorzulegen, aus dem hervorgehe, ob 
für das Gebäude eine Einsturzgefahr bestehe oder nicht und ob es zu 
Wohnzwecken genutzt werden könnte. Sollte kein Gutachten in Auftrag gegeben 
werden, werde die Gemeinde dies anstelle des Bauherrn mit entsprechendem 
Kostenvorschuss tun. Bis zum Vorliegen dieses Gutachtens über die Statik des 
Gebäudes dürften die bereits erstellten Gebäudeteile nicht zu Wohnzwecken 
genutzt werden. Mit Schreiben vom 6. Juni 2017 teilte der Bauherr der Gemeinde 
mit, dass er einen diplomierten Ingenieur aus E._____ um eine Stellungnahme 
gebeten habe. Dieser sei ein ausgewiesener und versierter Fachmann im 
vorgefertigten Elementbau. Eine zusätzliche Expertise könnte er nicht bezahlen. 
Gleichentags bestätigte der beigezogene Baustatiker (Ingenieurbüro F._____ 
GmbH), dass er im Jahr 2008 den Auftrag für die Tragwerksplanung dieses 
Gebäudes (Neubau MFH) erhalten habe. Er habe das Projekt nach den damals 
aktuellen SIA-Normen und Regeln der Baukunst bemessen und konstruiert. Die 
Abnahme des Baugrundes, der Baugrubensicherung sowie der Bewehrung seien 
vorschriftsgemäss erfolgt. Auch die Konstruktionspläne der Fertigteilelemente seien 
seinerseits überprüft und freigegeben worden. Die bei der Rohbauabnahme 
festgestellten, relevanten statischen Mängel seien zwischenzeitlich behoben 
worden und es seien somit keine Einschränkungen betreffend der Tragsicherheit 
mehr aufrecht zu erhalten. Mit Einschreiben vom 3. Juli 2017 hielt die Gemeinde – 
nach Auflistung aller bisherigen Verfahrensschritte – fest, dass sie aufgrund des 
positiven (Statik-)Gutachtens vorläufig auf den Abbruch des bereits erstellten 

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Gebäudes verzichte. Der Bauherr werde jedoch verpflichtet, wenigstens die 
Aussenfassade des Gebäudes bis zum 30. November 2017 fertigzustellen. Sollte 
der Bauherr diese Frist nicht einhalten, werde die Gemeinde prüfen, ob die bereits 
erstellen Gebäudeteile gestützt auf Art. 79 Abs. 4 KRG und Art. 73 Abs. 3 KRG 
abgebrochen werden müssten. Mit Einschreiben vom 29. Dezember 2017 
konstatierte die Gemeinde, dass die gesetzte Frist für die Fertigstellung der 
Aussenfassade (Isolation, Verputzarbeiten etc.) ungenutzt verstrichen sei. Die 
Fassade stehe immer noch im Rohbau da und sei nicht fertiggestellt worden. Es sei 
darum nun eine Zahlung von CHF 150'000.00 innert 30 Tagen zu leisten (siehe drei 
Farbfotos Format A4 mit den bestehenden Aussenfassaden im Süden, Nordosten 
und Nordwesten). Mit Einschreiben vom 26. Januar 2018 hielt die Gemeinde weiter 
fest, dass am 19. Januar 2018 auf dem Bauamt ein Gespräch mit dem Bauherrn zur 
Klärung der Situation stattgefunden habe. Die Frist zur Zahlung der auferlegten CHF 
150'000.00 sei auf Ende Februar 2018 verlängert worden. Bis dahin habe der 
Bauherr versprochen, der Gemeinde einen Ablaufplan zur Fertigstellung des 
Gebäudes zuzustellen. Sollte die Gemeinde bis dann keinen Ablaufplan erhalten, 
werde nach Ablauf dieser Frist ein Betreibungs- und Rechtsmittelverfahren 
eingeleitet. Mit Schreiben vom 22. März 2018 bestätigte die Gemeinde dem 
Bauherrn, dass am 7. Februar 2018 eine Gebäudebegehung mit ihm und weiteren 
Fachleuten stattgefunden habe. Sämtliche Räume des Rohbaus seien angeschaut 
worden. Der Rohbau sei im Moment in einem guten Zustand. Zwischen dem 28. 
Februar 2018 und 9. März 2018 habe ein E-Mailverkehr mit dem Bauamt 
stattgefunden. Leider sei kein Fassadenkonzept für die Fertigstellung der Fassade 
eingereicht worden. Die Frist sei somit ein weiteres Mal nicht eingehalten worden. 
Wie bereits mehrmals mitgeteilt, müsse zwingend an der Fertigstellung der Fassade 
und Umgebung gearbeitet werden. Um diese Sache erneut an einem Tisch 
besprechen zu können, werde er um Terminvorschläge bis Ende März 2018 
gebeten. Das Gespräch müsse zwingend im April 2018 stattfinden.

Diese Vorgeschichte zeigt bereits mit aller Deutlichkeit, dass der Beschwerdeführer 
von der Beschwerdegegnerin keineswegs treuwidrig, unfair oder respekt- bzw. 
rücksichtslos behandelt wurde, erhielt er letztlich doch 10 Jahre Zeit, um die Sache 
einvernehmlich zu regeln und so weitere Unannehmlichkeiten inskünftig zu 
vermeiden.

3.2. Mit Verfügung vom 8. Februar 2022 stellte die Beschwerdegegnerin offiziell 
die Baurechtswidrigkeit der rudimentären Ausgestaltung der Aussenfassade (ohne 
Witterungsverputz) des erstellten MFH auf Parzelle Z.1._____ fest. Der 
Beschwerdeführer wurde abermals verpflichtet, das besagte Gebäude bis zum 30. 

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Juni 2022 gemäss den bewilligten Plänen fertigzustellen, andernfalls eine 
Ersatzvornahme durch Dritte angeordnet werden würde. Im Übrigen wurde der 
säumige Bauherr zur Bezahlung einer Busse von CHF 1'000.00 und zur Übernahme 
der Verfahrenskosten von CHF 1'500.00 verpflichtet (act. C.5). Diese 
Feststellungsverfügung erwuchs in der Folge unangefochten in Rechtskraft. Mit 
Einschreiben vom 29. September 2022 kündigte die Gemeinde dem wiederum 
säumigen Bauherrn (keine Reaktion auf Fristansetzung bis 30. Juni 2022) die 
Umsetzung der in Aussicht gestellten Ersatzvornahme an (act. C.7). Die Kosten für 
die Vorbereitungsarbeiten des Architekten bis hin zur konkreten Ausführung gingen 
dabei vollumfänglich zu Lasten des dafür allein verantwortlichen 
Beschwerdeführers. Mit Einschreiben vom 6. Dezember 2023 teilte die Gemeinde 
dem säumigen Bauherrn mit, dass sie nun zur angekündigten Ersatzmassnahme 
schreiten werde (act. C.9). Unterdessen sei der Bestand (Gebäudeinnen- und -
aussenräume plus Fassaden) aufgenommen und eine Kostenschätzung für die 
Fertigstellung der Arbeiten erstellt worden. Als Beilage sei der "Kostenvoranschlag 
Fertigstellung Fassade" (act. C.8) einsehbar, zu dem sich der Bauherr innert 30 
Tagen schriftlich äussern könne. Der Beschwerdeführer machte jedoch auch von 
dieser Möglichkeit keinen Gebrauch. 

Im Lichte der soeben geschilderten Korrespondenz und Ereignisabläufe ist für das 
streitberufene Gericht hinreichend erstellt, dass es sich bei der betreffenden Baute 
auf Parzelle Z.1._____ um ein seit 2008/2009 – also seit fast 16 Jahren – nur 
plangemäss (act. C.1) fertigzustellendes MFH handelt. Nachdem die 
Beschwerdegegnerin nach vielen, erfolglos verlaufenen Bemühungen in der 
Zeitspanne ab 2010 bis 2018 (vgl. dazu die Auflistung in E. 3.1. hiervor) mit 
Feststellungsverfügung vom 8. Februar 2022 die Baurechtswidrigkeit des unfertigen 
Gebäudes (fehlende Aussenisolation, kein Verputz usw.) proklamiert hatte und jene 
Verfügung unangefochten in Rechtskraft erwuchs, wurde sie insbesondere auch 
gegenüber dem Beschwerdeführer rechtsverbindlich und damit für die Beseitigung 
solch illegaler Gebäudezustände durchsetzbar. Die einzelnen Verfahrensschritte 
(Feststellung Baurechtswidrigkeit; Androhung der Ersatzvornahme durch Dritte, 
falls keine fristgerechte Beseitigung durch Bauherrn) sind dabei korrekt, transparent 
und sorgfältig vorbereitet vorgenommen worden. Dafür spricht auch, dass die 
Beschwerdegegnerin eine unabhängige Drittfirma mit der Erarbeitung 
entsprechender Vorarbeiten (mit Kostenschätzung CHF 647'000.00) beauftragt hat, 
wobei die effektiven Kosten erst abschliessend bekannt sein werden, wenn das 
Submissionsverfahren mit drei Anbietern/Innen vorgenommen wurde und das 
daraus preisgünstigste Arbeitsangebot festgestellt werden konnte. Wie die 
Beschwerdegegnerin diesbezüglich zu Recht ausführte, handelt es sich bei der 

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bezifferten Kostenschätzung aber weder um eine Pauschale (nach unten) noch um 
ein Kostendach (nach oben), sondern um eine auf Erfahrungs- und auf Richtwerten 
in der Baubranche basierende und damit durchaus praxistaugliche Einschätzung.

3.3. Nach Art. 94 Abs. 1 und 2 KRG ist die Beschwerdegegnerin demnach 
grundsätzlich zuständig und befugt, diesen materiell vorschriftswidrigen Zustand 
mittels einer Wiederherstellungsanordnung zu beseitigen. Das Vorliegen einer 
materiellen Gesetzesverletzung genügt für den Erlass eines 
Wiederherstellungsentscheids indessen noch nicht. Nach der bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung ist die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands im Einzelfall nämlich unzulässig, wenn sie den allgemeinen Prinzipien des 
Verfassungs- und Verwaltungsrechts entgegensteht. Dazu gehören namentlich die 
in Art. 5 Abs. 2 und 3 sowie in Art. 9 BV festgehaltenen Grundsätze der 
Verhältnismässigkeit und des Vertrauensschutzes (vgl. BGE 136 II 359 E. 6; Urteil 
des Bundesgerichts 1C_344/2017 vom 17. April 2018 E. 5.1). Im Einklang mit dieser 
Rechtsprechung statuiert Art. 94 Abs. 4 KRG, dass von der Anordnung einer 
Wiederherstellungsmassnahme abzusehen und stattdessen eine 
Duldungsverfügung zu erlassen ist, wenn dies aus Gründen des 
Vertrauensschutzes oder der Verhältnismässigkeit angezeigt ist. Anhand dieser 
beiden Aspekte wird nachfolgend zu prüfen sein, ob der 
Wiederherstellungsentscheid der Beschwerdegegnerin zu Recht ergangen ist oder 
ob dieser – dem Antrag des Beschwerdeführers folgend – aufzuheben und 
demnach auf die Anordnung der Ersatzvornahme gestützt auf Art. 94 Abs. 1 und 2 
KRG zu verzichten ist (vgl. zum Ganzen auch: Urteil des Verwaltungsgerichts des 
Kantons Graubünden A 23 6 vom 22. Mai 2023 E. 5.4, R 19 82 vom 1. Dezember 
2021 E. 3.1 und 3.2, R 17 67 vom 30. Oktober 2017 E. 4d und 4h in fine; sowie 
bereits PVG 1997 Nr. 57).  

3.4. Das in Art. 9 BV enthaltene Gebot von Treu und Glauben gibt dem Bürger 
einen Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche 
Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten 
der Behörden (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., 
2020, Rz. 624 und 627). Im konkreten Fall ist aufgrund der zahlreichen 
Korrespondenz und den sachbezogenen Besprechungen zwischen dem Bauherrn 
und der kommunalen Baubehörde über das nicht fertiggestellte Bauprojekt auf 
Parzelle Z.1._____ erstellt (vgl. dazu E. 3.1 hiervor), dass sich der 
Beschwerdeführer nicht auf den verfassungsrechtlich geschützten Grundsatz von 
Treu und Glauben berufen kann, was er im Übrigen selbst niemals behauptet oder 
auch nur ansatzweise angedeutet hat.

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3.5. Weiter ist zu prüfen, ob der angefochtene Wiederherstellungsentscheid einer 
Verhältnismässigkeitsprüfung standhält. Das Verhältnismässigkeitsprinzip besagt, 
dass die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zur Erreichung des 
angestrebten Ziels geeignet sowie erforderlich und dem Betroffenen zumutbar sein 
muss (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_730/2013 vom 4. Juni 2014 E. 8.3). Die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und damit ebenso die Anordnung 
einer Ersatzvornahme kann unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur 
unbedeutend ist oder die Wiederherstellung bzw. Ersatzmassnahme nicht im 
öffentlichen Interesse liegt. Dasselbe gilt, wenn der Bauherr in gutem Glauben 
angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung oder angefertigte Baute stehe 
mit der erteilten Baubewilligung im Einklang und deren Erhalt oder Fortsetzung nicht 
schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht. Auf den Grundsatz der 
Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig 
gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus 
grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der 
baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen 
Zustands bzw. der Anordnung einer Ersatzvornahme durch Dritte erhöhtes Gewicht 
beimessen sowie dem Bauherrn allenfalls erwachsende Nachteile nicht oder nur in 
verringertem Masse berücksichtigen (vgl. BGE 132 II 21 E. 6.4 und nochmals BGer 
1C_730/2013 E. 8.1 mit Hinweisen). 

Nachdem die Beschwerdegegnerin am 22. März 2018 nach der Gebäudebegehung 
am 7. Februar 2018 mit allen involvierten Personen bestätigte, dass sich der 
betreffende Rohbau momentan in einem guten Zustand befinde und die Baustatik 
sowie Tragsicherheit des Gebäudes mit privatem Gutachten vom 6. Juni 2017 
ausdrücklich überprüft und bestätigt wurden, bestand für die Beschwerdegegnerin 
keine Veranlassung mehr, das unfertige MFH auf Parzelle Z.1._____ abzureissen. 
Sie hat sich vielmehr für die mildere Massnahme entschieden, das im Rohbau 
schon erstellte Gebäude nach rund 16 Jahren durch Dritte im Rahmen einer 
Ersatzvornahme möglichst zeitnah zu komplettieren und damit gesetzeskonform 
fertigzustellen. Die Beschwerdegegnerin hat damit verhältnismässig gehandelt, da 
ihr Vorgehen geeignet, erforderlich und dem säumigen Bauherrn zumutbar ist, das 
angestrebte Ziel der Fertigstellung einer visuell störenden Baute mitten im alten 
Dorfteil zu erreichen. Aufgrund der langen Zeitdauer (2008/09-2024) und der 
mannigfachen Bemühungen der Gemeinde dieses Ergebnis nun sicher und 
möglichst rasch zu erzielen, ist für das Gericht nachvollziehbar, dass die 
Ersatzvornahme als probates Mittel gewählt wurde, um die gesetzeswidrigen 
Zustände auf Parzelle Z.1._____ endlich zu beenden. Ein Verstoss gegen das 
Prinzip der Verhältnismässigkeit ist damit ebenso wenig zu erkennen, wie eine 

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Verletzung des Vertrauensgrundsatzes. Die vom Beschwerdeführer erhobenen 
Rügen betreffend Verfahrensfehlern und unverhältnismässiger Vorgehensweise mit 
schikanöser Härte gegen ihn durch die Beschwerdegegnerin erweisen sich 
demnach als unbegründet und sind abzuweisen. Damit bleibt einzig noch über den 
Einwand der überrissenen Kosten zu befinden.

4.1. Nach Art. 96 Abs. 1 KRG erheben die Gemeinden für ihren Aufwand im 
Baubewilligungsverfahren und in weiteren baupolizeilichen Verfahren Gebühren. 
Auslagen für Leistungen Dritter wie Fachgutachten, Beratungen sowie 
Grundbuchkosten sind der Gemeinde zusätzlich zu vergüten. Laut Art. 96 Abs. 2 
Satz 1 KRG ist kostenpflichtig, wer den Aufwand durch Gesuche aller Art oder durch 
sein Verhalten verursacht hat. Nach Art. 1 des Allgemeinen 
Gemeindegebührengesetzes (GebG) vom 13. Juni 2010 regelt dieses Gesetz die 
Erhebung von Kosten und die Zusprechung von Entschädigungen im Verfahren vor 
der Gemeindeverwaltung/Gemeindebehörden und Gemeindebetriebe (Abs. 1). Es 
findet überdies auch sinngemäss Anwendung auf Verfügungen und Entscheide der 
Gemeindeverwaltung, welche sich auf eidgenössisches oder kantonales Recht 
stützen (Abs. 2). Verwaltungsgebühren sind das Entgelt für eine staatliche Tätigkeit 
(Art. 2 Abs. 1 GebG). Auslagen sind die effektiven weiteren Aufwendungen, die der 
Gemeinde bei der Erfüllung der gebührenpflichtigen Leistungen erwachsen. 
Darunter fallen insbesondere Kosten für Dritte (z.B. Expertisen, Übersetzungen), 
Beschaffung von Unterlagen […] (Art. 3 Abs. 1 GebG). Wer eine Verfügung oder 
einen Entscheid veranlasst oder öffentliche Einrichtungen und Sachen beansprucht, 
hat die angefallenen Gebühren und Auslagen zu bezahlen (Art. 5 Abs. 1 GebG). 
Zur Bemessung der Gebühren hält Art. 10 Abs. 1 GebG fest: Die amtlichen 
Gebühren, welche alle Aufwendungen der Gemeinde, die Auslagen ausgenommen, 
umfassen, betragen CHF 10.00 bis CHF 20'000.00. 

4.2. Im konkreten Fall ist dazu erstellt, dass die Beschwerdegegnerin in Ziff. 5 des 
angefochtenen Entscheids vom 12. März 2024 Verfahrenskosten von total 
CHF 13'300.00 in Rechnung gestellt hat. Diese Kosten setzen sich aus 
CHF 1'500.00 für die Tätigkeit der Gemeinde und CHF 11'800.00 für die 
Ausarbeitung der Planunterlagen und des Kostenvoranschlags durch die 
beigezogene Drittfirma (C._____ Bauleitungen für "Kostenvoranschlag 
Fertigstellung Fassade") zusammen. Erstgenannte Kosten sind von Art. 96 Abs. 1, 
Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 KRG i.V.m. Art. 1 Abs. 2, Art. 2 Abs. 1 und Art. 5 Abs. 1 
GebG gedeckt. Zudem wird der Gebührenrahmen nach Art. 10 Abs. 1 GebG (max. 
CHF 20'000.00) nicht überschritten. Zweitgenannte Auslagen für Dritte fallen unter 
Art. 96 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 KRG i.V.m. Art. 1 Abs. 2, Art. 3 Abs. 1 und Art. 5 Abs. 

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1 GebG. Auch sie basieren damit auf einer gesetzlichen Grundlage, womit Ziff. III. 5 
des angefochtenen Entscheids (Kostenaufwand CHF 13'300.00) zu schützen ist. 

4.3. Soweit der Beschwerdeführer die geschätzten Kosten für die 
Ersatzvornahme in der Höhe von CHF 647'000.00 durch die beigezogene Drittfirma 
in Zweifel gezogen hat, verkennt er, dass es sich dabei nicht bereits um eine fixierte 
Betragshöhe handelt, sondern in Ziff. 2 des angefochtenen Entscheids offen und 
transparent auf die "Planunterlagen Submissionsprojekt" der Drittfirma vom 21. 
Dezember 2022 und die bereits bewilligten Baupläne (2008/09) hingewiesen wurde. 
Dadurch wurde dem Beschwerdeführer faktisch zugesichert, dass keine 
Redimensionierungen oder andere Korrekturen gegenüber den bewilligten 
Bauplänen mittels Ersatzvornahme stattfinden werden. Weiter wurde dem 
Beschwerdeführer dazu bereits in Ziff. 1 letzter Satz garantiert, dass die 
erforderlichen Arbeiten (Fortsetzungs- und Abschlussarbeiten) erst nach 
Durchführung von Ausschreibungen an den jeweils günstigsten Anbieter vergeben 
werden. Damit wurden die Interessen des säumigen Beschwerdeführers 
hinreichend gewahrt, zumal er selbst – als Dipl. Ing. Arch (act. C.1) – fachkundig 
diese Aufträge zur Fertigstellung seines MHF hätte erteilen können. Daran ändern 
auch seine angeschlagene Gesundheit (Bestätigung Hospitalisation Mai 2022) und 
die von ihm angeführten Umstände (Tod Mutter; Ärgernis neuer Quartierplan etc.) 
nichts. Wie die Beschwerdegegnerin zur Höhe der Kosten für die Ersatzvornahme 
zu Recht ausführte, handelt es sich dabei weder um eine Pauschale noch um ein 
Kostendach, aber immerhin um eine fachkundige Expertise, die zumindest den 
Rahmen der zu erwartenden Fertigstellungskosten wiedergibt. Dass die Arbeiten 
auf Kosten und Gefahr des Beschwerdeführers (angefochtener Entscheid Ziff. 2 
letzter Satz) erfolgen sollten, erscheint dem Gericht angesichts des dadurch 
geschaffenen Mehrwerts des Gebäudes auf Parzelle Z.1._____ zu Gunsten des 
Beschwerdeführers selbstverständlich, zumal sich der Beschwerdeführer als 
Eigentümer immer noch für den Abbruch der Baute und die Beseitigung des 
Bauschutts entscheiden könnte, wofür er allerdings ebenso allein verantwortlich 
wäre und finanziell gerade stehen müsste.

4.4. Zusammengefasst lässt sich festhalten, dass der Beschwerdeführer auch mit 
seiner Rüge der "überrissenen Kostenauferlegung" zu seinem Nachteil nicht 
durchdringt.

5. Es ist damit noch über die gesetzliche Kosten- und Entschädigungsfolge in 
diesem Beschwerdeverfahren VR3 24 46 vor dem Obergericht zu befinden.

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5.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG dem in der Sache unterliegenden Beschwerdeführer 
aufzuerlegen. Das Gericht erachtet dabei ermessensweise eine Staatsgebühr von 
CHF 3'000.00 zzgl. Kanzleiauslagen (Art. 75 Abs. 1 und 2 VRG) für angemessen 
und gerechtfertigt.

5.2. Der Beschwerdegegnerin steht keine Parteientschädigung zu, da sie im 
Rahmen ihres amtlichen Wirkungskreises obsiegt (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG). 

Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

– einer Staatsgebühr von CHF 3'000.00

– und den Kanzleiausgaben von CHF 336.00

Total CHF 3'336.00

gehen zulasten von A._____.

3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]