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**Case Identifier:** f98c443a-5918-5500-a8d9-45df02f9ae5e
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-05-29
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 29.05.2024 WBE.2023.189
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2023-189_2024-05-29.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

2. Kammer 

 

WBE.2023.189 / nw / jh       
(3-RV.2020.22)  

Art. 13 

 

Urteil vom 29. Mai 2024 
 
 

Besetzung  Verwaltungsrichter J. Huber, Vorsitz 

Verwaltungsrichterin Klöti 

Verwaltungsrichterin Martin 

Gerichtsschreiberin Waldmeier 

 

 
   

Beschwerde-

führer 1 

 C._____ 

 

Beschwerde-

führerin 2 

 D._____ 

 

gegen 

 

  Kantonales Steueramt, Geschäftsbereich Recht, Rechtsdienst,  

Telli-Hochhaus, 5004 Aarau 

 

  Gemeinderat R._____ 

 

 
   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2017 

 

Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern,  

vom 23. März 2023 

  

 - 2 - 

 

 

   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

A.   

1.   

Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 15. Dezember 2017 erwarb 

die in S._____ (Kanton T._____) wohnhafte D._____ von ihrem früheren 

Ehemann E._____ dessen hälftigen Miteigentumsanteil an der Liegen-

schaft R._____ Nr. aaa. Die Beschwerdeführerin war zu diesem Zeitpunkt 

bereits Eigentümerin des anderen hälftigen Miteigentumsanteils. Der Kauf-

vertrag enthält u. a. folgende Bestimmungen: 

1. Antritt von Nutzen und Schaden 
Der Antrittstermin (Nutzen und Schaden) erfolgt mit der heutigen Vertrags-
unterzeichnung.  

Der Kaufvertrag kann dem Grundbuchamt erst zum Vollzug angemeldet 
werden, wenn die Verkäuferschaft der Urkundsperson schriftlich den Ein-
gang der Kaufpreisrestanz bestätigt hat. 

Das Grundbuchamt wird davon entbunden, die vorgenannte Vorausset-
zung zu prüfen. 

[…] 

6. Mietverhältnisse/Zustand 
Das Kaufsobjekt ist nicht vermietet. Das Kaufsobjekt ist ungeräumt und 
ungereinigt von der Verkäuferschaft per Vertragsunterzeichnung überge-
ben worden. Die Käuferschaft kann ab dem Antrittstermin über das Kaufs-
objekt frei verfügen. Allfällig verbliebene Pendenzen bezüglich Räumung 
und Reinigung der Liegenschaft würden die Parteien nach Vertragsunter-
zeichnung selber vor Ort bis am 31. Dezember 2017 feststellen und gege-
benenfalls ausseramtlich regeln. 

Am 8. Januar 2018 trug das Grundbuchamt D._____ als Alleineigentümerin 

der Liegenschaft R._____ Nr. aaa ins Grundbuch ein.  

2.   

D._____ und C._____ wurden mit Verfügung vom 17. September 2019 von 

der Steuerkommission R._____ für die Kantons- und Gemeindesteuern 

2017 zu einem steuerbaren Einkommen von Fr. 0.00 (satzbestimmendes 

Einkommen: Fr. 30'400.00) und einem steuerbaren Vermögen von 

Fr. 223'000.00 (satzbestimmendes Vermögen: Fr. 2'761'000.00) veranlagt. 

In Abweichung zur Selbstdeklaration wurde die Liegenschaft R._____ 

Nr. aaa den Steuerpflichtigen zu 100 % statt wie bisher zu 50 % angerech-

net.  

B.   

Gegen die Verfügung vom 17. September 2019 erhoben die Steuerpflichti-

gen mit Schreiben vom 21. September 2019 und Ergänzung vom 

5. November 2019 Einsprache und beanstandeten die Erhöhung des 

 - 3 - 

 

 

steuerpflichtigen Anteils an der Liegenschaft R._____ Nr. aaa von 50 % auf 

100 %. 

Die Steuerkommission R._____ wies die Einsprache der Steuerpflichtigen 

am 2. Dezember 2019 ab.  

C.   

Mit Eingabe vom 23. Januar 2020 erhoben die Steuerpflichtigen Rekurs 

beim Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern, welches am 23. März 2023 

entschied:  

1.  
Der Rekurs wird abgewiesen. 

2.  
Die Rekurrenten haben die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus 
einer Staatsgebühr von CHF 500.00, der Kanzleigebühr von CHF 145.00 
und den Auslagen von CHF 100.00, insgesamt also CHF 745.00, zu be-
zahlen.  

3.  
Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet.  

D.   

1.   

Mit Beschwerde vom 17. Mai 2023 gelangten die Steuerpflichtigen an das 

Verwaltungsgericht und stellen folgende Anträge:  

1.  
Obgenannter 'Spezialverwaltungsgerichtsentscheid' und damit ebenso die 
vorinstanzlichen Entscheide zu Steuerentscheid /-Ausscheidung 2017 
seien aufzuheben.  

2.  
Der für die Liegenschaft R._____ uns gegenüber in der Steuerausschei-
dung im Aargau irrtümlich zu 100% als Ausgangswert angewandte Liegen-
schaftswert Fr. 423'300.- sei [analog wie rechtskräftig 2016 gehandhabt] 
um 50% zu reduzieren auf Fr. 211'650.-; d.h. somit auf unsere damalige 
tatsächliche Quote von im ganzen Jahr 2017 richtig bloss 50% [damals bis 
mind. 8. Januar 2018 noch in Miteigentum mit E._____]. Sub-eventualiter 
zu reduzieren auf Fr. 319'150.-. Und die ganze Ausscheidung und Rech-
nung 2017 sei auf dieser ausgewiesenen Basis entsprechend neu zu rech-
nen. 

3.  
Kosten sowie Entschädigungspflicht zu Lasten des Staates.  

2.   

In seiner Eingabe vom 22. Mai 2023 verzichtete das Spezialverwaltungs-

gericht, Abt. Steuern, auf die Erstattung einer Vernehmlassung. Sowohl 

das Kantonale Steueramt als auch der Gemeinderat R._____ beantragten 

in ihren jeweiligen Beschwerdeantworten vom 20. Juni 2023 bzw. 6. Juli 

 - 4 - 

 

 

2023 die Abweisung der Beschwerde und verweisen auf das angefochtene 

Urteil.  

3.   

Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 28. Februar 2024 beraten und am 

29. Mai 2024 abschliessend beraten und entschieden. 

   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

I.   

1.   

Das Verwaltungsgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide des Spe-

zialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern, in Kantons- und Gemeindesteuersa-

chen (§ 198 Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Aargau vom 15. De-

zember 1998 [StG; SAR 651.100] und § 54 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [VRPG; SAR 271.200]). 

Es ist somit zur Behandlung des vorliegenden Falls zuständig und überprüft 

den angefochtenen Entscheid im Rahmen der Beschwerdeanträge auf un-

richtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechts-

verletzungen (§ 199 StG; § 48 Abs. 2 und § 55 Abs. 1 VRPG).  

2.   

Die übrigen Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen An-

lass. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist vollumfäng-

lich einzutreten.  

II.   

1.   

Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist umstritten, ob die Beschwerde-

führenden den mit Kaufvertrag vom 15. Dezember 2017 erworbenen, zwei-

ten hälftigen Miteigentumsanteil an der Liegenschaft R._____ Nr. 2328 be-

reits in der Steuerperiode 2017 im Kanton Aargau als unbewegliches Ver-

mögen versteuern müssen, obwohl der entsprechende Grundbucheintrag 

erst am 8. Januar 2018 und damit in der Steuerperiode 2018 erfolgte. 

2.   

2.1   

Die Vorinstanz hat im Urteil vom 23. März 2023 im Wesentlichen erwogen, 

dass der Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung beim Grundstückkauf ge-

mäss Art. 216 Abs. 1 des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des 

Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (Fünfter Teil: Obligationenrecht) vom 

30. März 1911 (OR; SR 220) den Vertragsschluss gültig mache. Dieser 

stelle den steuerbaren Einkommenszugang bzw. den Zeitpunkt des 

Vermögensüberganges dar. Aus diesem Grund hänge die Besteuerung 

nicht von der Vertragserfüllung, d. h. der Eigentumsübertragung mittels 

 - 5 - 

 

 

Eintragung der Handänderung im Grundbuch, ab. Die öffentliche Beurkun-

dung des Kaufvertrages habe am 15. Dezember 2017 stattgefunden und 

der Kaufpreis sei am 31. Dezember 2017 getilgt worden. Im Kaufvertrag sei 

keine Bedingung für das Zustandekommen des Vertrages vereinbart wor-

den, insofern könne im Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung nicht von 

einer unsicheren Forderung ausgegangen werden. Folglich werde den 

Steuerpflichtigen im Jahr 2017 der gesamte Vermögenssteuerwert der Lie-

genschaft angerechnet; eine Kaufpreisschuld habe per 31. Dezember 2017 

nicht mehr bestanden.  

2.2   

Dagegen wenden die Beschwerdeführenden zusammengefasst ein, dass 

steuerrechtlich einzig die grundbuchamtliche Eigentumsübertragung am 

8. Januar 2018 relevant sei und sie daher im Jahr 2017 nur im Umfang des 

bisherigen hälftigen Miteigentumsanteils zu 50 % Eigentümer der Liegen-

schaft in R._____ gewesen seien. Die Liegenschaft in R._____ sei infolge 

Scheidung (6. Juni 2016) der Beschwerdeführerin von ihrem früheren Ehe-

mann E._____ seit August 2016 unbewohnt gewesen und grundsätzlich 

zum Verkauf gestanden. Aus dem rechtskräftigen Scheidungsurteil gehe 

hervor, dass die Beschwerdeführerin bloss 50 % der mit der Liegenschaft 

verbundenen Abgaben und Steuern etc. zu übernehmen habe, solange die 

Liegenschaft noch im gemeinsamen Eigentum der beiden Scheidungspar-

teien verbleibe. Dieses "gemeinschaftliche Eigentum" und damit verbunden 

die "gemeinschaftliche je hälftige Steuerpflicht" dauere gemäss Grund-

buchauszug bis mindestens 8. Januar 2018. Es habe vor dem Eigentums-

antritt am 8. Januar 2018 zudem keine Nutzniessung der Liegenschaft 

durch die Beschwerdeführerin gegeben, wie von der Steuerkommission 

R._____ im Einspracheentscheid behauptet. Die Beschwerdeführerin hätte 

die Liegenschaft im Jahr 2017 gar nicht nutzen oder vermieten können, weil 

E._____ als "Grundvoraussetzung" für das Inkrafttreten des Kaufvertrages 

die Liegenschaft zuerst noch habe räumen und reinigen müssen, was er 

erst nach den Feiertagen getan habe. Die Beschwerdeführerin hätte die 

Liegenschaft im Jahr 2017 zudem nicht verkaufen können, solange sie im 

Grundbuch nicht als Alleineigentümerin eingetragen war. Dem Notar sei 

aktenkundig erst im Januar 2018 die Zustimmung zur Weiterbearbeitung, 

zum Grundbucheintrag und zur Inkraftsetzung des Kaufvertrages erteilt 

worden. 

3.   

Die Vorinstanz stützt sich bei ihren Ausführungen auf ein Urteil des Verwal-

tungsgerichts vom 28. November 2011 (Aargauische Gerichts- und Verwal-

tungsentscheide [AGVE] 2002, S. 175) und ein Urteil des Bundesgerichts 

(Urteil des Bundesgerichts 2A.475/2002 vom 31. März 2003, in: StE 2003 

B 21.2 Nr. 17). Diese Rechtsprechung ist jedoch für die Beurteilung des 

vorliegenden Sachverhaltes nicht einschlägig. Bei den beiden genannten 

Urteilen, welche die Vorinstanz ihrem Entscheid zu Grunde legt, geht es 

 - 6 - 

 

 

um die Frage, in welchem Zeitpunkt einem gewerbsmässigen Liegenschaf-

tenhändler der Erlös bzw. der Kapitalgewinn aus dem Verkauf eines Grund-

stücks als selbständiges Erwerbseinkommen zufliesst. Beide Urteile be-

handelten die Einkommensbesteuerung des Verkäufers im Hinblick auf den 

Verkaufserlös (wobei in diesen Fällen nur deshalb die Einkommenssteuer 

und nicht die Grundstückgewinnsteuer zum Tragen kam, weil Grundstücke 

aus dem Geschäftsvermögen verkauft wurden).  

Vorliegend ist hingegen zu klären, ab welchem Stichtag die Beschwerde-

führerin als Käuferin des hälftigen Miteigentumsanteils an der Liegenschaft 

R._____ Nr. aaa diesen als unbewegliches Vermögen zu versteuern hat. 

Die Liegenschaft war nicht mehr selbst genutzt und nicht vermietet, son-

dern war zum Verkauf bestimmt. Es geht hier somit ausschliesslich um die 

Vermögenssteuer und nicht um die Einkommenssteuer. Wie nachfolgend 

aufgezeigt wird, tragen die von der Vorinstanz beigezogenen Urteile zur 

Klärung dieser Frage nichts bei.  

4.   

4.1   

Gemäss § 17 Abs. 1 StG sind natürliche Personen ohne steuerrechtlichen 

Wohnsitz oder Aufenthalt im Kanton aufgrund wirtschaftlicher Zugehörig-

keit steuerpflichtig, wenn sie im Kanton Geschäftsbetriebe oder Betriebs-

stätten unterhalten (lit. a), an Grundstücken im Kanton Eigentum, dingliche 

Rechte oder diesen wirtschaftlich gleichkommende persönliche Nutzungs-

rechte haben (lit. b) oder mit im Kanton gelegenen Grundstücken handeln 

(lit. c). Bei wirtschaftlicher Zugehörigkeit beschränkt sich die Steuerpflicht 

auf jene Teile des Einkommens und Vermögens, für die nach § 17 StG eine 

Steuerpflicht im Kanton besteht (§ 18 Abs. 2 StG).  

Die Beschwerdeführenden waren in der massgebenden Steuerperiode 

2017 im Kanton T._____ wohnhaft und dort aufgrund persönlicher Zu-

gehörigkeit unbeschränkt steuerpflichtig. Es ist unbestritten, dass E._____ 

und die Beschwerdeführerin zumindest bis Mitte Dezember 2017 je zu 

50 % Miteigentümer der Liegenschaft R._____ Nr. aaa waren und die Be-

schwerdeführenden damit infolge wirtschaftlicher Zugehörigkeit im Jahr 

2017 im Kanton Aargau steuerpflichtig sind (§ 17 Abs. 1 lit. b StG). Indes-

sen ist nachfolgend zu klären, ob die Steuerpflicht der Beschwerdeführen-

den gemäss § 18 Abs. 2 StG nur für den Vermögenssteuerwert des hälfti-

gen Miteigentumsanteils oder für den Vermögenssteuerwert der gesamten 

Liegenschaft besteht. 

4.2   

Gemäss § 58 Abs. 1 und 2 StG werden die Vermögenssteuern für jede 

Steuerperiode festgesetzt und erhoben, wobei als Steuerperiode das 

Kalenderjahr gilt. Das steuerbare Vermögen bemisst sich nach dem Stand 

am Ende der Steuerperiode (§ 60 Abs. 1 StG), d. h. hier nach dem Stand 

 - 7 - 

 

 

am 31. Dezember 2017, denn im Gegensatz zur Einkommensbesteuerung 

ist für die Vermögenssteuer das Stichtagsprinzip anwendbar (ANDREAS 

TSCHANNEN, in: Klöti-Weber / Schudel / Schwarb [Hrsg.], Kommentar zum 

Aargauer Steuergesetz, 5. Aufl. 2023, N. 2 zu § 60). Der Vermögenssteuer 

unterliegt das gesamte Reinvermögen (§ 46 Abs. 1 StG). Sachen sind in 

der Regel dem Vermögen derjenigen Person zuzuordnen, welche zivil-

rechtlich über die Eigentumsrechte daran verfügt (BARBARA SRAMEK, Kom-

mentar zum Aargauer Steuergesetz, a. a. O., N. 13 zu § 46; zur Nutznies-

sung siehe hinten Erw. II/4.3). 

Der rechtsgeschäftliche Erwerb von Grundeigentum richtet sich nach 

Art. 656 Abs. 1 und Art. 657 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 

10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210). Im Wesentlichen verlangt das Gesetz 

ein gültiges Verpflichtungsgeschäft und ein gültiges Verfügungsgeschäft. 

Das Verpflichtungsgeschäft bildet vorliegend der formgenügend öffentlich 

beurkundete Kaufvertrag (vgl. Art. 657 Abs. 1 ZGB und Art. 216 Abs. 1 

OR). Konstitutiv für die Eigentumsübertragung ist jedoch das Verfügungs-

geschäft. Dabei handelt es sich um den Eintrag ins Grundbuch (Art. 656 

Abs. 1 ZGB; die Ausnahmen von Art. 656 Abs. 2 ZGB kommen vorliegend 

nicht zur Anwendung).  

Demnach wird eine Person grundsätzlich mit dem Eintrag als Eigentümerin 

ins Grundbuch und damit mit dem Erwerb der rechtlichen Verfügungsmacht 

über das Grundstück steuerpflichtig. Ohne Bedeutung bleibt hingegen, 

wenn die Schlüsselübergabe und damit der faktische Besitzantritt zu einem 

anderen Zeitpunkt erfolgen (zum Ganzen: Urteil des Bundesgerichts 

2C_133/2018 vom 21. Februar 2018, Erw. 2.2.3 f., in StE 2018 B 11 2 

Nr. 12; STEFAN OESTERHELT / MORITZ SEILER, in: Zweifel / Beusch [Hrsg.], 

Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, N. 18 zu Art. 4 DBG). 

Vorliegend trug das Grundbuchamt die Beschwerdeführerin am 8. Januar 

2018 als Alleineigentümerin ins Grundbuch ein. Damit erfolgte die Eigen-

tumsübertragung des hälftigen Miteigentumsanteils von E._____ an die Be-

schwerdeführerin am 8. Januar 2018 und somit nach dem hier für die Ver-

mögenssteuer massgeblichen Stichtag vom 31. Dezember 2017. 

4.3   

4.3.1   

Ergänzend ist zu prüfen, ob die vermögenssteuerrechtliche Anrechnung 

des durch die Beschwerdeführerin neu erworbenen hälftigen Miteigen-

tumsanteils an der Liegenschaft R._____ Nr. aaa in der Steuerperiode 

2017 auf andere Weise begründet worden ist, zumal Nutzen und Schaden 

vertraglich bereits mit Unterzeichnung des Kaufvertrages am 15. Dezem-

ber 2017 auf die Beschwerdeführerin übergegangen sind (vgl. vorne 

lit. A/1). 

 - 8 - 

 

 

4.3.2   

Nach § 17 Abs. 1 lit. b i. V. m. § 18 Abs. 2 und § 46 Abs. 2 StG ist eine na-

türliche Person kraft wirtschaftlicher Zugehörigkeit ebenfalls steuerpflichtig, 

wenn und soweit sie an einem im Kanton gelegenen Grundstück "dingliche 

Rechte oder diesen wirtschaftlich gleichkommende persönliche Nutzungs-

rechte" hat. Dazu gehört insbesondere die Nutzniessung gemäss Art. 745 

Abs. 1 und 2 ZGB (ROLAND MÜLLER, in: Geiser / Wolf [Hrsg.], Basler Kom-

mentar, Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl. 2023, N. 13 zu Art. 745). Gemäss § 46 

Abs. 2 StG wird das Nutzniessungsvermögen der nutzniessenden Person 

zugerechnet. Es entspricht ständiger doppelbesteuerungsrechtlicher Pra-

xis, dass der Nutzniesser an unbeweglichem Vermögen das Nutznies-

sungsrecht im Liegenschaftskanton zu versteuern hat (ROMAN SIEBER, 

Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Interkantonales Steuer-

recht, 2. Aufl., Basel 2021, N. 25 zu § 9). 

Eine Nutzniessung kann vertraglich oder durch Verfügung von Todes we-

gen eingeräumt werden. Das Zivilrecht verlangt bei beweglichen Sachen 

und Forderungen die Übertragung auf den Nutzniessungsberechtigten und 

bei Grundstücken die Eintragung ins Grundbuch (Art. 746 ZGB).  

Eine Nutzniessung ist vorliegend weder im öffentlich beurkundeten 

Kaufvertrag vereinbart noch im Grundbuch eingetragen und fällt daher aus-

ser Betracht. 

4.3.3   

Als Nutzniessung gelten im Steuerrecht zudem auch die nutzniessungs-

ähnlichen Verhältnisse, wie in § 17 Abs. 1 lit. b StG mit dem Zusatz "oder 

diesen wirtschaftlich gleichkommende persönliche Nutzungsrechte" aus-

drücklich festgehalten wird.  

Zu prüfen bleibt deshalb eine Besteuerung analog einer Nutzniessung. 

Eine solche sieht die kantonale Rechtsprechung und die Veranlagungspra-

xis vor, wenn im Einzelfall eine klare entsprechende Vereinbarung besteht 

oder ein langjähriger, unveränderter Sachverhalt vorliegt, der im Rahmen 

einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise seitens der Steuerbehörden und 

der Steuerpflichtigen während Jahren übereinstimmend wie eine Nutznies-

sung behandelt worden ist. Ein typischer Fall ist die Weiterbenützung eines 

Wohnhauses durch den überlebenden Ehegatten. Eine generelle Ausdeh-

nung der Anerkennung einer solchen "faktischen Nutzniessung" ist abzu-

lehnen (zum Ganzen: Urteil des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern, 

3-RV.2017.127 vom 25. Februar 2018, Erw. 3.1; Urteil des Verwaltungsge-

richts WBE.2014.383 vom 6. Juni 2015, Erw. 2.2.4).  

Vorliegend haben die Parteien im Kaufvertrag vom 15. Dezember 2017 le-

diglich vereinbart, dass Nutzen und Schaden per Vertragsunterzeichnung 

auf die Beschwerdeführerin übergehen (siehe vorne lit. A/1). Darin ist keine 

 - 9 - 

 

 

genügend klare Vereinbarung zu erblicken, die darauf schliessen lässt, 

dass die Parteien wirtschaftlich gleiche Verhältnisse wie beim Abschluss 

einer Nutzniessung vereinbaren wollten. Noch weniger liegen langjährige, 

unveränderte Verhältnisse vor, die seitens der Steuerbehörden und der 

Steuerpflichtigen übereinstimmend wie eine Nutzniessung behandelt wor-

den sind. Somit ist eine Besteuerung analog den Bestimmungen zur Nutz-

niessung gemäss § 46 Abs. 2 i. V. m. § 17 Abs. 1 lit. b StG vorliegend aus-

geschlossen.  

4.4  

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerdeführerin erst mit dem 

am 8. Januar 2018 erfolgten Grundbucheintrag Eigentümerin des mit Kauf-

vertrag vom 15. Dezember 2017 von E._____ erworbenen hälftigen Mitei-

gentumsanteils an der Liegenschaft R._____ Nr. aaa geworden ist. Vor 

dem 8. Januar 2018 hat die Beschwerdeführerin an diesem Miteigen-

tumsanteil keine dinglichen Rechte oder dinglichen Rechten wirtschaftlich 

gleichkommende persönliche Nutzungsrechte erworben. Per 31. Dezem-

ber 2017 ist dieser hälftige Miteigentumsanteil für die Vermögenssteuern 

deshalb noch E._____ und nicht der Beschwerdeführerin zuzurechnen 

(§ 17 Abs. 1 lit. b i. V. m. § 18 Abs. 2 StG). 

5.   

Fallen die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrages und der Grundbuch-

eintrag nicht in dieselbe Steuerperiode, ist den daraus entstehenden 

Forderungs- und Schuldverhältnissen steuerlich Rechnung zu tragen. 

Im Kaufvertrag vom 15. Dezember 2017 haben die Parteien vereinbart, 

dass der Kaufpreis in Höhe von Fr. 327'500.00 durch Verrechnung bereits 

geleisteter Zahlungen, Schuldübernahme der Hypothek (per 15. Dezember 

2017) und einer innert drei Arbeitstagen seit Unterzeichnung des Kaufver-

trages zu leistenden Kaufpreisrestanz von Fr. 107'500.00 getilgt wird. Die 

Beschwerdeführenden haben nicht geltend gemacht, dass diese Vereinba-

rung nicht eingehalten worden wäre. Entsprechend ist davon auszugehen, 

dass der gesamte Kaufpreis per 31. Dezember 2017 beglichen wurde. Der 

Grundbucheintrag erfolgte am 8. Januar 2018.  

Der Steuerwert einer Liegenschaft ist grundsätzlich von derjenigen Person 

zu versteuern, die im Grundbuch am Stichtag (31. Dezember) als Eigentü-

merin eingetragen ist (siehe vorne Erw. II/4). Ist der Grundbucheintrag am 

Stichtag noch nicht erfolgt, so deklariert der Verkäufer in seiner Eigenschaft 

als Eigentümer den Vermögenssteuerwert des veräusserten Grundstücks 

und in seiner Eigenschaft als Gläubiger die Forderung auf Bezahlung des 

Kaufpreises (bzw. nach einer geleisteten Anzahlung die Forderung auf Be-

zahlung der Kaufpreisrestanz). Als Wert seiner Schuld auf Übertragung des 

Eigentums am verkauften Grundstück kann er dessen Vermögenssteuer-

wert wieder in Abzug bringen. Was für den Verkäufer eine Forderung 

 - 10 - 

 

 

darstellt, bildet beim Käufer eine Schuld und umgekehrt (zum Ganzen BAR-

BARA SRAMEK, a.a.O., N. 19 zu § 46; vgl. auch PETER KÄSTLI / ANNIK BÄRT-

SCHI, in: Leuch / Kästli / Langenegger [Hrsg.], Praxiskommentar zum Berner 

Steuergesetz, Band 1, 2014, N. 10 zu Art. 46).  

Die Vermögenssteuerausscheidung bei Liegenschaften des Privatvermö-

gens gestaltet sich wie folgt: Das bewegliche Vermögen wird am Haupt-

steuerdomizil und das unbewegliche Vermögen am Spezialsteuerdomizil 

des Belegenheitsortes besteuert. Die Schulden werden proportional nach 

Lage der Aktiven auf die kantonalen Steuerhoheiten verlegt. Das (gemäss 

seinem Recht) in jedem Kanton steuerbare Vermögen ist stets zum Satz 

des Gesamtvermögens steuerbar (zum Ganzen PETER LOCHER, Einfüh-

rung in das interkantonale Steuerrecht, 5. Aufl., Bern 2024, S. 92 f.). 

Angewendet auf den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass die Beschwer-

deführenden in der Steuerperiode 2017 aufgrund des Anspruchs aus dem 

Kaufvertrag auf Übertragung des Miteigentumsanteils an der Liegenschaft 

R._____ Nr. aaa den entsprechenden Vermögenssteuerwert lediglich als 

Guthaben, d. h. als bewegliches Vermögen, zu deklarieren und zu versteu-

ern haben. Im Gegenzug hat sich ihr Vermögen per Stichtag 31. Dezember 

2023 bereits um den im Jahr 2017 an E._____ geleisteten Kaufpreis redu-

ziert bzw. können sie die übernommene Hypothekarschuld deklarieren 

oder eine allenfalls doch noch geschuldete Kaufpreisrestanz als Schulden 

vom steuerbaren Vermögen in Abzug bringen. Da der vertragliche An-

spruch der Steuerpflichtigen auf Übertragung des Grundeigentums dem 

beweglichen Vermögen zuzurechnen ist, wird dieser dem Wohnsitzkanton 

der Beschwerdeführenden (Kanton T._____) zur Besteuerung zugewiesen 

und im Kanton Aargau lediglich satzbestimmend berücksichtigt. Die Schul-

den werden nach Lage der Aktiven ausgeschieden. 

6.   

Im Ergebnis haben die Beschwerdeführenden in der Steuerperiode 2017 

die Liegenschaft R._____ Nr. aaa im Kanton Aargau lediglich im Umfang 

des bisherigen hälftigen Miteigentumsanteils als unbewegliches Vermögen 

zu versteuern. Das satzbestimmende Vermögen bleibt hinsichtlich der ur-

sprünglich angefochtenen Veranlagung unverändert, da der anteilige Ver-

mögenssteuerwert des mit Kaufvertrag vom 15. Dezember 2017 erworbe-

nen zweiten hälftigen Miteigentumsanteils als Guthaben gegenüber dem 

Verkäufer und somit als bewegliches Vermögen zu berücksichtigen ist. 

Folglich erweist sich die Beschwerde als begründet und ist teilweise gutzu-

heissen.  

 - 11 - 

 

 

III.   

1.   

Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrenskosten nach Massgabe 

des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt (§ 189 Abs. 1 

StG). Den Behörden werden Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie 

schwerwiegende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden 

haben (§ 31 Abs. 2 VRPG).  

Vorliegend beantragten die Beschwerdeführenden, den in der Veranlagung 

zu 100 % als Ausgangswert angewandten Vermögenssteuerwert der Lie-

genschaft R._____ Nr. aaa von Fr. 423'300.00 um 50 % zu reduzieren. Die 

Liegenschaft in R._____ wird den Steuerpflichtigen im Jahr 2017 antrags-

gemäss im Umfang von 50 % als steuerbares Vermögen angerechnet, wo-

mit die Beschwerdeführenden in diesem Punkt vollständig obsiegen. Aller-

dings ist zusätzlich ein Guthaben der Beschwerdeführenden in Höhe von 

50 % des Vermögenssteuerwerts der Liegenschaft satzbestimmend zu be-

rücksichtigen. Dies ändert jedoch nichts daran, dass die Beschwerdefüh-

renden hinsichtlich der Kantons- und Gemeindesteuern 2017 des Kantons 

Aargau im Ergebnis praktisch vollständig obsiegen. Folglich rechtfertigt es 

sich, den Beschwerdeführenden keine Verfahrenskosten aufzuerlegen.  

Da die Behörden weder schwerwiegende Verfahrensmängel begangen 

noch willkürlich entschieden haben, sind die Verfahrenskosten auf die 

Staatskasse zu nehmen (§ 31 Abs. 2 VRPG). 

Den Beschwerdeführenden, die im verwaltungsgerichtlichen Verfahren 

nicht vertreten waren, sind keine Parteikosten zu ersetzen (§ 189 Abs. 2 

StG; § 32 Abs. 2 VRPG). 

2.   

Entsprechend dem Verfahrensausgang sind zudem die vorinstanzlichen 

Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 745.00 neu zu verlegen, was ebenfalls 

nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens erfolgt (§ 189 Abs. 1 StG; 

§ 31 Abs. 2 VRPG). Folglich sind die vorinstanzlichen Verfahrenskosten 

ebenfalls auf die Staatskasse zu nehmen. 

Da die Beschwerdeführenden auch im vorinstanzlichen Verfahren nicht 

vertreten waren, sind ihnen dafür keine Parteikosten zu ersetzen.  

 - 12 - 

 

 

   

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

1.   

1.1   

In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird das Urteil 3-RV.2020.22 

des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern, vom 23. März 2023 aufge-

hoben. 

1.2   

Die Steuerkommission R._____ wird angewiesen, bei der Veranlagung der 

Kantons- und Gemeindesteuern 2017 der Beschwerdeführenden die Lie-

genschaft R._____ Nr. aaa lediglich im Umfang des hälftigen Miteigen-

tumsanteils, d. h. mit einem Vermögenssteuerwert (Kantonaler Steuerwert) 

von Fr. 211'650.00 zu berücksichtigen. Zusätzlich ist beim satzbestimmen-

den Vermögen ein Guthaben in derselben Höhe zu berücksichtigen.  

1.3   

Die Steuerkommission R._____ hat die interkantonale Steuerausschei-

dung gemäss den Erwägungen vorzunehmen. 

2.   

2.1   

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten gehen zu Lasten des Kan-

tons. 

2.2  

Die im vorinstanzlichen Verfahren angefallenen Kosten in Höhe von 

Fr. 745.00 gehen zu Lasten des Kantons. 

3.   

Es werden keine Parteikosten ersetzt. 

 
  

Zustellung an:  

die Beschwerdeführenden 

das Kantonale Steueramt 

den Gemeinderat R._____ 

die Eidgenössische Steuerverwaltung 

Mitteilung an:  

das Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern  

 - 13 - 

 

 

 
  

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-

chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, Schwei-

zerhofquai, 6004 Luzern, angefochten werden. Die Frist steht still vom 

7. Tag vor bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. Au-

gust und vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Be-

schwerde muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in 

gedrängter Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht 

verletzt, mit Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Ent-

scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen 

(Art. 82 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichts-

gesetz, BGG; SR 173.110] vom 17. Juni 2005). 

 
  

Aarau, 29. Mai 2024 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

2. Kammer 

Vorsitz: Gerichtsschreiberin:  

J. Huber Waldmeier