# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b0676478-e1fb-55fc-aa66-a3c4464996ae
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-08-27
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Zivilkammern 27.08.2025 ZSU.2025.109
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_001_ZSU-2025-109_2025-08-27.pdf

## Full Text

Obergericht 

Zivilgericht, 5. Kammer 

 

ZSU.2025.109  
(SR.2024.711)  

Art. 48 

 

 

Entscheid vom 27. August 2025 
 

 

Besetzung  Oberrichter Holliger, Präsident  

Oberrichter Lindner  

Oberrichter Giese 

Gerichtsschreiber Hess         

 

 
   

Klägerin   A._____,  

[…] 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Jürg P. Müller, 

[…] 

 

    
   

Beklagte   B._____ GmbH,  

[…]  

  

 

 
 

Gegenstand  Rechtsöffnung 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

   

Das Obergericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

Die Klägerin betrieb die Beklagte mit Zahlungsbefehl vom 1. November 

2024 in der Betreibung Nr. aaa des Betreibungsamtes Q._____ für eine 

Forderung von Fr. 29'334.40 nebst Zins zu 5 % seit 29. Oktober 2024 und 

für die Zahlungsbefehlskosten von Fr. 104.00. Als Forderungsurkunde bzw. 

Grund der Forderung wurde angegeben: 

 

" Mietvertrag bbb vom 01.11.2023 für […],  R._____ 
Debitorrechnung vom 07.02.2024 CHF 1'637.05, Nebenkosten-Abrech-
nung vom 16.08.2024 CHF 314.55 Bruttomietzins vom 01.12.2023 
CHF 2'729.10, Bruttomietzins vom 01.03.2024 CHF 2'739.30, Bruttomiet-
zins vom 01.04.2024 CHF 2'739.30, Bruttomietzins vom 01.05.2024 
CHF 2'739.30, Bruttomietzins vom 01.06.2024 CHF 2'739.30, Bruttomiet-
zins vom 01.07.2024 CHF 2'739.30, Bruttomietzins vom 01.08.2024 
CHF 2'739.30, Bruttomietzins vom 01.09.2024 CHF 2'739.30, Bruttomiet-
zins vom 01.10.2024 CHF 2'739.30, Bruttomietzins vom 01.11.2024 
CHF 2'739.30" 

 

Die Beklagte erhob Rechtsvorschlag. 

 

2. 

2.1. 

Mit Gesuch vom 9. Dezember 2024 (Postaufgabe: 10. Dezember 2024) er-

suchte die Klägerin beim Bezirksgericht Q._____ unter Kosten- und Ent-

schädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten um Erteilung der Rechtsöff-

nung für die betriebene Forderung sowie für die Zahlungsbefehlskosten. 

 

2.2. 

Mit Stellungnahme vom 14. Januar 2025 (Postaufgabe: 15. Januar 2025) 

beantragte die Beklagte "von weiteren Massnahmen abzusehen".  

 

2.3. 

Der Präsident des Bezirksgerichts Q._____ erkannte mit Entscheid vom 

19. März 2025:  

 

" 1. 
1.1 
In teilweiser Gutheissung des Rechtsöffnungsbegehrens wird der Ge-
suchstellerin in der Betreibung Nr. aaa des Betreibungsamtes Q._____ 
(Zahlungsbefehl vom 1. November 2024; Rechtshängigkeit des Rechtsöff-
nungsbegehrens am 10. Dezember 2024) für den Betrag von 
Fr. 27'291.00 nebst Zins zu 5 % seit 29. Oktober 2024 provisorische 
Rechtsöffnung erteilt. 
 
1.2 
Im Mehrbetrag wird das Rechtsöffnungsgesuch abgewiesen. 
 
 

 - 3 - 

 

 

2 
Die Entscheidgebühr von Fr. 400.00 wird der Gesuchsgegnerin auferlegt. 
Sie wird mit dem Vorschuss der Gesuchstellerin in der gleichen Höhe ver-
rechnet, so dass die Gesuchsgegnerin der Gesuchstellerin Fr. 400.00 di-
rekt zu ersetzen hat. 
 
3. 
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen." 
 

3. 

3.1. 

Gegen diesen ihr am 23. April 2025 in vollständig begründeter Fassung 

zugestellten Entscheid erhob die Beklagte mit Eingabe vom 29. April 2025 

(Postaufgabe: 30. April 2025) beim Obergericht des Kantons Aargau frist-

gerecht Beschwerde und beantragte: 

 

" ꞏ Der Entscheid des Bezirksgerichts Q._____ vom 19. März 2025 sei auf-
zuheben. 

ꞏ Das Rechtsöffnungsbegehren der Gesuchstellerin sei vollumfänglich 
abzuweisen.  

ꞏ Die Verfahrenskosten seien der Gesuchstellerin aufzuerlegen.  
ꞏ Es sei festzustellen, dass ein Anspruch auf Mietzinsreduktion sowie auf 

Entschädigung wegen unzumutbarer Rückgabe besteht."  

 

3.2. 

Mit Eingabe vom 16. Juni 2025 stellte die Beklagte ein Gesuch um Gewäh-

rung der unentgeltlichen Rechtspflege.  

 

3.3. 

Mit Eingabe vom 18. Juli 2025 ersuchte die Beklagte um Sistierung des 

Verfahrens sowie um "Fristerstreckung bis zum 31. August 2025 zur Man-

datierung eines Rechtsanwalts".  

 

3.4. 

Auf das Einholen einer Beschwerdeantwort wurde verzichtet.  

 

 
   

Das Obergericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1. 

Rechtsöffnungsentscheide sind mit Beschwerde anfechtbar (Art. 319 lit. a 

i.V.m. Art. 309 lit. b Ziff. 3 ZPO). Mit der Beschwerde können die unrichtige 

Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sach-

verhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue Anträge, neue Tat-

sachenbehauptungen und neue Beweismittel sind ausgeschlossen 

(Art. 326 Abs. 1 ZPO). Die Rechtsmittelinstanz kann aufgrund der Akten 

entscheiden (Art. 327 Abs. 2 ZPO). 

 

 - 4 - 

 

 

1.2. 

Die Beschwerdeinstanz ist nicht verpflichtet, den erstinstanzlichen Ent-

scheid losgelöst von konkreten Anhaltspunkten in der Beschwerdebegrün-

dung von sich aus in jede Richtung hin auf mögliche Mängel zu untersu-

chen, die eine Gutheissung des Rechtsmittels ermöglichen könnten. Abge-

sehen von offensichtlichen Mängeln beschränkt sie sich vielmehr darauf, 

die Beanstandungen zu beurteilen, welche die Parteien in ihren schriftli-

chen Begründungen gegen das Urteil erheben (BGE 147 III 176 E. 4.2.1).  

 

2. 

Mit Eingabe vom 18. Juli 2025 beantragt die Beklagte sinngemäss die Sis-

tierung des Verfahrens bis zum 31. August 2025. Sie macht geltend, ihr sei 

aufgrund der gesundheitlichen Situation ihres Geschäftsführers eine adä-

quate Verfahrensführung derzeit nicht möglich, was durch das beigefügte 

Attest der C._____ AG vom 24. Juni 2025 bestätigt werde. Mit diesem At-

test wird indessen einzig eine Unfähigkeit des Geschäftsführers der Be-

klagten zur Teilnahme an bevorstehenden Verhandlungsterminen beschei-

nigt. Das ebenfalls beigelegte Arztzeugnis der C._____ AG vom 4. Juli 

2025 weist sodann lediglich eine Arbeitsunfähigkeit des Geschäftsführers 

der Beklagten vom 20. Juni 2025 bis 21. Juli 2025 aus. Folglich ist eine 

Unfähigkeit zur Fortführung des vorliegenden Rechtsöffnungsverfahrens 

ab Ende Juli 2025 mitnichten ausgewiesen, weshalb der Antrag der Be-

klagten um Sistierung des Verfahrens abzuweisen ist, zumal im vorliegen-

den Beschwerdeverfahren der Entscheid ohnehin ohne Verhandlung auf-

grund der Akten ergeht (vgl. E. 1.1 oben).   

 

3. 

3.1. 

Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid im Wesentlichen, der 

von den Parteien am 19. September bzw. 11. Oktober 2023 unterzeichnete 

Geschäftsmietvertrag berechtigte zur Rechtsöffnung für den darin festge-

haltenen Mietzins von [monatlich] Fr. 2'729.10; dies im Gegensatz zur De-

bitorenrechnung vom 7. Februar  2024 in der Höhe von Fr. 1'637.05 und 

zur Nebenkostenabrechnung vom 16. August 2024 in der Höhe von 

Fr. 314.55, zumal diese Dokumente dem Rechtsöffnungsgesuch nicht bei-

gelegt worden seien. Die ab 1. März 2024 geltend gemachte Erhöhung des 

Mietzinses von Fr. 2'729.10 auf Fr. 2'739.30 könne ebenfalls weder dem 

Rechtsöffnungsgesuch noch den beigelegten Dokumenten entnommen 

werden. Insgesamt könne für die Forderung der Klägerin im Umfang von 

Fr. 27'291.00 (10 x Mietzins in der Höhe von Fr. 2'729.10) provisorische 

Rechtsöffnung erteilt werden (angefochtener Entscheid E. 3.3). Zwar habe 

die Beklagte mit ihrer Stellungnahme vom 15. Januar 2025 ausgeführt, 

weshalb sie die Büroräumlichkeiten nicht rechtzeitig habe verlassen kön-

nen, dass eine Schlichtungsverhandlung eingeleitet worden sei, sie sich 

um die Suche von alternativen Büroräumlichkeiten bemüht habe und eine 

Ausweisung nicht notwendig sei. Damit habe die Beklagte indessen keine 

 - 5 - 

 

 

Ausführungen gemacht, welche die Schuldanerkennung betreffend den 

monatlichen Mietzins in der Höhe von Fr. 2'729.10 entkräften würden. Ent-

sprechend sei die provisorische Rechtsöffnung für den Betrag von 

Fr. 27'291.00 zu gewähren (angefochtener Entscheid E. 4.2). 

 

3.2. 

Dagegen bringt die Beklagte mit Beschwerde im Wesentlichen vor, sie 

habe infolge erheblichen Mängeln am Mietobjekt (verspätete und mangel-

hafte Übergabe der Mieträume, fehlender Internetanschluss und techni-

sche Mängel am Mietobjekt, massive Bauimmissionen und schlechter bau-

licher Zustand der Mieträume bei Übergabe) Anspruch auf eine Mietzinsre-

duktion und Rückbehalt des Mietzinses. Sie habe am 24. Januar, 21. Feb-

ruar und 28. März 2024 jeweils Mietzinse von Fr. 2'039.30 bezahlt. Ab April 

2024 seien die Zahlungen eingestellt worden da – trotz mehrerer schriftli-

cher Aufforderungen zur Mängelbehebung – seitens der Verwaltung keine 

Reaktion erfolgt sei. Die Verpflichtung zur Rückgabe des Mietobjekt am 

31. Dezember 2023 [recte: 2024] während den gesetzlichen Feiertagen 

habe eine unzumutbare Belastung dargestellt. Die Rückgabefrist sei 

rechtswidrig kurz und die Durchführung an diesem Tag praktisch unmöglich 

gewesen. Es bestehe ein Anspruch auf Entschädigung für den zusätzlichen 

Aufwand (Beschwerde S. 1 f.). 

 

4.  

Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens ist einzig der 

Rechtsöffnungsentscheid des Präsidenten des Bezirksgerichts Q._____ 

vom 19. März 2025. Soweit die Beklagte mit ihrer Beschwerde über diesen 

Verfahrensgegenstand hinaus erstmals beantragt, es seien Ansprüche ih-

rerseits auf Mietzinsreduktion sowie auf Entschädigung wegen "unzumut-

barer Rückgabe" festzustellen, ist darauf nicht einzutreten, da dies nicht 

Streitgegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens war und das Obergericht 

zur Behandlung dieser erstmals gestellten Anträge funktional somit nicht 

zuständig ist.  

 

5. 

5.1. 

Der Gläubiger kann die provisorische Rechtsöffnung verlangen, wenn die 

Forderung auf einer durch öffentliche Urkunde festgestellten oder durch 

Unterschrift bekräftigten Schuldanerkennung beruht (Art. 82 Abs. 1 

SchKG). Der Richter spricht die provisorische Rechtsöffnung aus, sofern 

der Betriebene nicht Einwendungen, welche die Schuldanerkennung ent-

kräften, sofort glaubhaft macht (Art. 82 Abs. 2 SchKG). Es sind alle Ein-

wendungen und Einreden gegen die in Betreibung gesetzte Forderung zu 

hören, welche zivilrechtlich von Bedeutung sind (BGE 145 III 20 E. 4.1.2).  

 

Ein vom Mieter unterschriebener Mietvertrag berechtigt bis zum Vertrags-

ablauf zur provisorischen Rechtsöffnung für die darin festgelegten 

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Mietzinsen und bezifferten Nebenkosten (BGE 134 III 267 E. 3). Stützt sich 

die betriebene Forderung auf einen Mietvertrag, so kann der Mieter, wie bei 

jedem zweiseitigen Vertrag, das Rechtsöffnungsbegehren zu Fall bringen, 

indem er substantiiert behauptet, der Vermieter habe seine eigene Leistung 

für die betreffende Periode nicht bzw. nicht ordnungsgemäss erbracht. Be-

hauptet der Mieter bzw. Schuldner in substantiierter Art und Weise eine 

nicht ordnungsmässe Leistung durch den Vermieter bzw. Gläubiger, so hat 

der Vermieter das Gegenteil zu beweisen, sofern er nicht dartun kann, dass 

die Behauptungen des Schuldners völlig haltlos sind (vgl. STAEHELIN, in: 

Basler Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Kon-

kurs, 3. Aufl. 2021, N. 117 f. zu Art. 82 SchKG). 

 

5.2. 

Dass es sich beim von der Klägerin eingereichten Mietvertrag vom 19. Sep-

tember bzw. 11. Oktober 2023 um einen tauglichen provisorischen Rechts-

öffnungstitel für die gegen die Beklagte in Betreibung gesetzten Mietzinse 

der Monate Dezember 2023 sowie März bis November 2024 von monatlich 

brutto Fr. 2'729.10 handelt, ist unbestritten und ausgewiesen (Gesuchsbei-

lage 2). Die Beklagte bringt mit Beschwerde einzig sinngemäss vor, die 

Klägerin habe ihre Leistung nicht bzw. nicht ordnungsgemäss erbracht, in-

dem der Beklagten die gemieteten Geschäftsräumlichkeiten verspätet und 

mit Mängeln übergeben worden seien. Dabei macht die Beklagte mit Be-

schwerde erstmals konkrete Mängel an der Mietsache, wie beispielsweise 

einen fehlenden Internetanschluss, geltend (vgl. E. 3.2 oben). Auch der an 

die Klägerin gerichtete Vorwurf der verspäteten Übergabe des Mietobjekts 

bringt die Beklagte erstmals mit ihrer Beschwerde vor. Im vorinstanzlichen 

Verfahren machte die Beklagte mit ihrer Stellungnahme vom 14. Januar 

2024 hinsichtlich einer allfälligen nicht ordnungsmässen erbrachten Leis-

tung der der Klägerin aus dem Mietvertrag obliegenden Pflichten einzig gel-

tend, dass bei der Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtrecht eine An-

meldung zur Mietreduktion eingereicht worden sei (act. 10). Die Beklagte 

unterliess es folglich, bei der Vorinstanz allfällige Mängel an der Mietsache 

konkret zu benennen und somit eine nicht ordnungsgemässe Leistung der 

Klägerin substantiiert zu behaupten. Eine pauschale, nicht weitere begrün-

dete Behauptung, wonach ein Anspruch auf Mietzinsreduktion bestehe, ge-

nügt nicht, um ein Rechtsöffnungsbegehren eines Vermieters für ausste-

hende Mietzinse zu Fall zu bringen, zumal es dem Vermieter mangels Nen-

nung von konkreten Mängeln so nicht möglich ist, das Gegenteil zu bewei-

sen. Die nunmehr von der Beklagten mit Beschwerde erstmals geltend ge-

machten fassbaren Mängel und erstmals eingereichten Beweismittel sind 

verspätet erfolgt und infolge des absoluten Novenverbots im Beschwerde-

verfahren nicht zu hören (vgl. E. 1.1 hiervor). Demzufolge hat die Vo-

rinstanz zu Recht festgehalten, dass die Einwendungen der Beklagten die 

von der Klägerin vorgelegte Schuldanerkennung für die in Betreibung ge-

setzten Mietzinse nicht zu entkräften vermögen, weshalb die dagegen er-

hobene Beschwerde insoweit abzuweisen ist.  

 - 7 - 

 

 

6. 

Zusammenfassend ist die Beschwerde der Beklagten abzuweisen, soweit 

darauf einzutreten ist.   

 

7. 

Gemäss Art. 117 ZPO hat eine Person Anspruch auf unentgeltliche Rechts-

pflege, wenn sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt (lit. a) und ihr 

Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint (lit. b). Prozessbegehren sind 

als aussichtslos anzusehen, bei denen die Gewinnaussichten beträchtlich 

geringer sind als die Verlustgefahren und die deshalb kaum als ernsthaft 

bezeichnet werden können (BGE 129 I 129 E. 2.3.1).  

 

Gestützt auf die vorangegangenen Ausführungen erweist sich die Be-

schwerde der Beklagten als aussichtslos. Das Gesuch um unentgeltliche 

Rechtspflege ist deshalb abzuweisen. 

 

8. 

Auf eine Zustellung der Beschwerde zur Stellungnahme an die Klägerin 

wurde wegen offensichtlicher Unzulässigkeit und Unbegründetheit dersel-

ben verzichtet (Art. 322 Abs. 1 ZPO).  

 

9. 

Ausgangsgemäss sind die Prozesskosten der Beklagten aufzuerlegen 

(Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 95 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten sind 

auf Fr. 600.00 festzusetzen (Art. 48 i.V.m. Art. 61 GebV SchKG). Der Klä-

gerin ist mangels Aufwand keine Parteientschädigung zuzusprechen. 

 

 
   

Das Obergericht erkennt: 

 

1. 

Das Gesuch der Beklagten um Sistierung des Beschwerdeverfahrens wird 

abgewiesen. 

 

2. 

Die Beschwerde der Beklagten wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten 

wird.  

 

3. 

Das Gesuch der Beklagten um Gewährung der unentgeltlichen Rechts-

pflege wird abgewiesen.  

 

4. 

Die obergerichtliche Spruchgebühr von Fr. 600.00 wird der Beklagten auf-

erlegt. 

 

 - 8 - 

 

 

5. 

Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.  

 

 
 

   

Zustellung an: 

[…] 

  

 
   

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) 

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-

lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-

schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen 

Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-

rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens 

Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-

deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44 

Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-

gericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde 

nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-

deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die 

sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen 

hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 27'291.00. 

 

 

   

Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)  

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-

lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-

äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-

weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90, 

Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-

gericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt. 

Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die 

Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 

BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch 

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Verfassungsbeschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift ein-

zureichen (Art. 119 Abs. 1 BGG). 

 

 
   

Aarau, 27. August 2025 

 

Obergericht des Kantons Aargau 

Zivilgericht, 5. Kammer 

Der Präsident:    Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Holliger     Hess