# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8272eb18-4562-5f4e-8842-4f6d1e7af3fa
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-10-19
**Language:** de
**Title:** Solothurn Obergericht Zivilkammer 19.10.2023 ZKBER.2022.91
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_OG_004_ZKBER-2022-91_2023-10-19.html

## Full Text

Obergericht

Zivilkammer

 

Urteil vom 19. Oktober 2023
    

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichter Frey

Oberrichterin Kofmel

Gerichtsschreiberin Hasler

In Sachen

A.___,

 

Berufungskläger 

 

 

gegen

 

 

1.    B.___,

2.    C.___,

3.    D.___,

4.    E.___,

5.    F.___,

alle vertreten durch Advokat Fabrizio
Gabrielli und/oder Advokat Livio Marelli,    

 

Berufungsbeklagte 

 

betreffend Bevorschussung
Kosten Nachbesserung / Schadenersatz

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts in Erwägung:

I.

1. A.___ und G.___
(nachfolgend: Beklagte; Verkäufer) einerseits sowie B.___ und C.___, D.___ und E.___
sowie F.___ (nachfolgend: Kläger; Käufer) andererseits unterzeichneten am 5.
September 2016 bzw. am 13. Juni 2017 jeweils einen Kaufvertrag über eine zu
erstellende Stockwerkeigentums-Liegenschaft mit jeweiligem Sonderrecht an
entsprechenden Stockwerkeigentumseinheiten an der [...] in [...]. 

 

2. Aus diesem
Rechtsverhältnis klagten die Kläger vor erster Instanz wegen diversen
Baumängeln auf Bevorschussung der Kosten der Nachbesserung bzw. Schadenersatz. Namentlich
stellten sie folgende Rechtsbegehren (Klage vom 4. November 2019, Protokoll der
Hauptverhandlung vom 10. Juni 2022): 

 

1.      Die Beklagten seien zu verurteilen, den
Klägern den Betrag von CHF 99'080.75 zzgl. Zins in der Höhe von 5% seit
23.03.2018 zu bezahlen als Bevorschussung der Kosten für die Behebung der
nachfolgend aufgeführten, von den Beklagten verursachten Baumängel an der
Liegenschaft [...], [...] (gemeinschaftliche Teile):

a)      Nicht fachgerechte Arbeiten am Dach
(fehlende Abdeckungen am Dachrand, undichte Anschlüsse an den
Dachdurchdringungen, keine passenden Einläufe bei der Dachentwässerung,
fehlende Dachbekiesung);

b)      Mangelhafte und lärmende provisorische
Dachentwässerung;

c)      Verfärbte, dreckige und beschädigte
Aussenwände;

d)      Fehlende Fugen beim Kellerabgang;

e)      Fehlende Trittschwelle beim
Kellereingang;

f)       Bodenablauf beim Liftvorplatz im UG
liegt über dem Niveau des Bodens;

g)      Mangelhafte Spenglerarbeiten rund um das
Dach sowie im Treppenhaus (mangelhaft verarbeitete Dachränder, rostige
Geländer, Farbschäden am Geländer, rostige Schrauben und unvollendete Leisten);

h)      Beschädigte Parkplätze;

i)       Ungenügende bzw. nicht funktionierende
Aussenbeleuchtung;

j)       Nicht fertig gestellte Schwellen zu den
Liftzugängen;

k)      Fehlende Blechabdeckung bei sämtlichen
Liftzugängen;

l)       Mangelhafte Kupferleitungen für
Heizungen auf dem Dach;

m)    Fehlender Umschalungsschutz der
Kupferleitungen auf dem Dach;

n)      Defekte und ungeschützte Leitungsdämmung
bei den Leitungen auf dem Dach.

2.      Die Kläger seien zu verpflichten, nach
Durchführung der Mängelbehebung, spätestens aber innert drei Jahren ab Erhalt
des Kostenvorschusses gemäss vorstehendem Rechtsbegehren Ziffer 1 über die Kosten
und den von den Beklagten erhaltenen Kostenvorschuss abzurechnen unter
Nachschusspflicht der Beklagten, respektive Rückzahlung eines allfälligen
Überschusses an die Beklagten. 

3.      Eventualiter zu den vorstehenden
Rechtsbegehren Ziffer 1 und 2 seien die Beklagten zur Beseitigung der unter
vorstehendem Rechtsbegehren Ziffer 1 genannten Mängel zu verurteilen.

4.      Die Beklagten seien ferner zu
verurteilen, den Klägern CHF 7'316.00 zzgl. Zins in der Höhe von 5% ab Einreichung
des Schlichtungsgesuchs zu bezahlen. Mehrforderungen vorbehalten.

5.      Es sei festzustellen, dass die Beklagten
die Schäden, die den Klägern aufgrund der im Rechtsbegehren Ziffer 1 genannten
Mängel künftig entstehen werden, den Klägern ersetzen muss [recte: müssen],
d.h. insbesondere die Kosten für die Beseitigung der Folgeschäden an anderen
als der gemäss Rechtsbegehren Ziffer 1 genannten Gebäudeteilen.

6.      Die Beklagten haben die Prozesskosten
(Gerichtskosten und Parteientschädigung zzgl. MWST) zu tragen.

 

3. Die Beklagten schlossen auf
Klageabweisung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (vgl. Klageantwort vom
10. Januar 2020, Protokoll der Hauptverhandlung vom 10. Juni 2022). 

 

4. Am 10. Juni 2022 fällte das
Amtsgericht von Dorneck-Thierstein das im Dispositiv eröffnete Urteil. Am 17.
Oktober 2022 erging das begründete und rektifizierte Urteil. Darin wurden die
Beklagten verpflichtet, den Klägern CHF 50'295.65 zuzüglich Zins zu 5% auf
einem Betrag von CHF 42'979.65 seit 23.03.2018 und zuzüglich Zins zu 5%
auf einem Betrag von CHF 7'316.00 seit 03.07.2018 zu bezahlen. 

 

5. Am 18. November 2022 reichten die
Beklagten (nachfolgend: Berufungskläger) bei der Zivilkammer des Obergerichts
des Kantons Solothurn Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts von
Dorneck-Thierstein vom 10. Juni 2022 bzw. 17. Oktober 2022 ein, mit
den nachstehenden Rechtsbegehren:

 

1.      Es seien die damaligen Beklagten sowie
aktuellen Berufungskläger 1 –- 2 nicht zu verpflichten, den ehemaligen Klägern
sowie aktuellen Berufungsbeklagten 1 – 3 CHF 50'295.65 zuzüglich Zins zu 5
% auf einen Betrag von CHF 42'979.65 seit 23.03.2018 und zuzüglich Zins zu
5% auf einen Betrag von CHF 7'316.00 seit 03.07.2018 zu bezahlen.

2.      Alles unter o/e-Kostenfolge zu Lasten
der Berufungsbeklagten 1 bis 3.

 

6. Mit Gesuch vom 2. Dezember 2022
beantragten die Kläger (nachfolgend auch: Berufungsbeklagte), die
Berufungskläger seien zur Leistung einer Parteikostensicherheit zu
verpflichten. 

 

7. Mit Verfügung vom 13. Februar 2023
hiess die Präsidentin der Zivilkammer das Gesuch der Berufungsbeklagten
betreffend Sicherstellung der Parteikosten teilweise gut und verpflichtete die
Berufungskläger, eine Sicherheit für die Parteikosten der Berufungsbeklagten in
der Höhe von CHF 15'000.00 zu leisten.

 

8. Mit Berufungsantwort vom 28. April
2023 schlossen die Berufungsbeklagten auf vollumfängliche Abweisung der
Berufung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

 

9. Auf die Mitteilung des Konkursamtes […]
vom 5. Juni 2023, wonach über G.___ der Konkurs eröffnet worden sei, wurde das
Verfahren in Bezug auf G.___ im Sinne von Art. 207 Bundesgesetz über
Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG, SR 281.1) eingestellt. 

 

10. Die Streitsache ist in Bezug auf A.___
spruchreif. Gestützt auf Art. 316 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann
darüber ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden
werden. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz wird
grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend
darauf einzugehen. 

 

 

II.

1.

1.1 Der Berufungskläger rügt eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil die Vorinstanz nicht alle seine (in der
Duplik erhobenen) Vorbringen behandelt habe. 

 

1.2 Das Recht, angehört zu werden, ist
formeller Natur. Dessen Verletzung führt ungeachtet der materiellen
Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung des Rechtsmittels und zur
Aufhebung des angefochtenen Entscheides (vgl. BGE 137 I 195 E. 2.2; 135 I 187 E. 2.2). Die Rüge der Gehörsverletzung ist
deshalb vorweg zu behandeln.

 

1.3 Der Anspruch auf rechtliches Gehör
umfasst unter anderem den Anspruch, dass das Gericht die Parteivorbringen
sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Das
bedeutet indessen nicht, dass sich dieses mit jeder tatbestandlichen Behauptung
und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann es sich auf
die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Partei soll wissen,
warum das Gericht entgegen ihrem Antrag entschieden hat, damit sie den
Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann (grundlegend BGE 112 Ia 107
E. 2b, ferner BGE 129 I 232 E. 3.2; BGE 126 I 97 E. 2b).

 

1.4 Im Umstand, dass die Vorinstanz in
ihrem Urteil nicht auf jede Rüge des hierortigen Berufungsklägers eingegangen
ist, liegt keine Gehörsverletzung. Dies deshalb, weil die Rügen den Entscheid
nicht zu beeinflussen vermochten.

 

2. Vorneweg und in grundsätzlicher
Hinsicht ist festzuhalten, dass das Berufungsverfahren keine Fortsetzung
des erstinstanzlichen Verfahrens darstellt, sondern nach der gesetzlichen
Konzeption als eigenständiges Verfahren ausgestaltet ist. Mit der Berufung kann
eine unrichtige Rechtsanwendung und eine unrichtige Feststellung des
Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz
verfügt über uneingeschränkte Kognition bezüglich Tat- und Rechtsfragen,
einschliesslich der Frage richtiger Ermessensausübung. In der schriftlichen
Berufungsbegründung (Art. 311 ZPO) ist hinreichend genau aufzuzeigen, inwiefern
der erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen Punkten als fehlerhaft zu
betrachten ist, beziehungsweise an einem der genannten Mängel leidet. Das setzt
voraus, dass der Berufungskläger die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet,
die er anficht, sich argumentativ mit diesen auseinandersetzt und mittels
genügend präziser Verweisungen auf die Akten aufzeigt, wo die massgebenden
Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen und Einreden erhoben wurden, beziehungsweise
aus welchen Aktenstellen sich der geltend gemachte Berufungsgrund ergeben soll.
Die pauschale Verweisung auf frühere Vorbringen oder deren blosse Wiederholung
genügen nicht. Was nicht oder nicht in einer den gesetzlichen
Begründungsanforderungen entsprechenden Weise beanstandet wird, braucht von der
Rechtsmittelinstanz nicht überprüft zu werden; diese hat sich – abgesehen von
offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der Beanstandungen
zu beschränken, die in der schriftlichen Begründung formgerecht gegen den
erstinstanzlichen Entscheid erhoben werden (vgl. BGE 142 III 413, mit weiteren
Hinweisen). Ob die Berufungsschrift, welche sich in zahlreichen Verweisen auf
die erstinstanzlich getätigten Eingaben und Ausführungen und vorwiegend in
appellatorischer Kritik am angefochtenen Urteil erschöpft, diesen
Erfordernissen genügt, kann dahingestellt bleiben, denn so oder anders wäre die
Berufung abzuweisen, was folgt:

 

3. Die Vorinstanz hiess die Klage
teilweise gut und verpflichtete die Beklagten den Klägern CHF 50'295.65
zuzüglich Zins zu 5% auf einem Betrag von CHF 42'979.65 seit 23. März 2018
und zuzüglich Zins zu 5% auf einem Betrag von CHF 7'316.00 seit 3. Juli 2018
zu bezahlen. In sachverhaltsmässiger Hinsicht stellte sie unter anderem fest,
die Beklagten hätten mit den Klägern jeweils Verträge über eine zu erstellende
Stockwerkeigentums-Liegenschaft mit jeweiligem Sonderrecht an entsprechenden
Wohnungen bzw. Stockwerkeigentumseinheiten abgeschlossen. Die Vorinstanz prüfte
des Weiteren die Rechtzeitigkeit der Mängelrügen und erwog dazu, in Art. 4.12
der Kaufverträge werde die Garantiefrist gemäss SIA festgehalten, welche zwei Jahre
für normale und fünf Jahre für versteckte Mängel vorsehe. Sämtliche von den
Klägern vorgebrachten Mängelrügen seien rechtzeitig erfolgt. In der Folge
prüfte sie die Forderungsbegehren der Kläger und gelangte – wie bereits erwähnt
– zu einer teilweisen Gutheissung der Klage.

 

4. 

4.1 Der Berufungskläger rügt, wie sich
aus den einschlägigen Kaufverträgen unter Art. 1.1 entnehmen lasse, stellten er
und seine Ehefrau lediglich die Verkaufspartei im Sinne einer einfachen
Gesellschaft nach Art. 530 ff. OR und damit als Privatpersonen dar. Keinesfalls
hätten sie sich als Verkaufspartei in den jeweiligen Kaufverträgen
verpflichtet, eine Stockwerkeigentumsliegenschaft mit jeweiligem Sonderrecht an
entsprechenden Wohnungen resp. Stockwerkeigentumseinheiten zu erstellen.
Ausschliesslich die von ihnen beauftragten Unternehmen gemäss Art. 4.12 – bis
Dezember 2016 die H.___ AG, danach die I.___ AG – seien Verträge mit den
Unternehmern eingegangen. Sie selbst seien nie solche Verträge eingegangen.
Ihnen gegenüber könnten entsprechend keine Garantiefristen geltend gemacht
werden. Wenn überhaupt, hätte die Vorinstanz die H.___ AG oder die I.___ AG,
die Unternehmungen, welche von ihnen und damit von der Verkaufspartei
beauftragt worden seien, zur Bezahlung verpflichten müssen.

 

Des Weiteren rügt der Berufungskläger, die
Bestimmung von Art. 4.12 der Kaufverträge sei nicht anwendbar, da sich die
Garantiefrist gemäss SIA nachweislich nicht auf die Gesamtparzelle beziehe,
sondern ausschliesslich auf die einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten. Die
zweijährigen Garantiefristen der SIA-Norm 118 seien gerade nicht anwendbar, da
sich die von den Berufungsbeklagten vorliegend gerügten Mängel allesamt nicht
auf ihre Stockwerkeigentumseinheiten beziehen würden, sondern auf die gesamte
Liegenschaft und somit auf die gemeinschaftlichen Teile. Somit seien die kurzen
Rügefristen des Obligationenrechts respektive der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung, welche eine Rüge innerhalb von sieben Tagen ab Entdeckung des
Mangels vorsehen, zu beachten. Diese Rügefristen seien nicht eingehalten
worden. Es werde diesbezüglich vollumfänglich auf die Duplik vom 14. Mai
2021 verwiesen. 

 

4.2 Die Berufungsbeklagten entgegnen, soweit
der Berufungskläger geltend mache, dass die gerügten Mängel allesamt
gemeinschaftliche Teile betreffen und somit gar nicht von den einzelnen
Stockwerkeigentümern geltend gemacht werden könnten, sei zu bemerken, dass der
Käufer mit Erwerb einer Stockwerkeigentumseinheit immer auch (Mit-)Eigentümer der
Stammparzelle werde. Der Kaufvertrag mache keinen Unterschied zwischen den
gemeinschaftlichen und den Sonderrechts-Teilen. Der Vertrag halte in Ziffer
4.12 klar fest, dass die Verkäufer mit allen involvierten Unternehmern
entsprechende Verträge eingegangen seien. Der Zweck dieser Bestimmung könne nur
sein, dass den Berufungsbeklagten dieselben Rechte ebenfalls zustünden.
Rechtsfolge davon sei, dass die Berufungsbeklagten jederzeit innerhalb der
erwähnten zweijährigen Frist die Mängel haben rügen können. Entsprechend gelte
vorliegend auch Ziffer 4.12 des Kaufvertrags und die darin normierte
Garantiefrist für alle Parteien. Das Stammgrundstück sei ebenfalls Teil des
Kaufvertrags und entsprechend von den Vertragsbestimmungen mitumfasst. Ohnehin
sei ein jeweiliger Stockwerkeigentümer immer auch berechtigt, selbst Mängel an
den allgemeinen Teilen geltend zu machen. Selbst wenn die Garantiefrist nach
SIA nicht anwendbar sein sollte, seien die geltend gemachten Mängel allesamt
rechtzeitig gerügt worden. Für jeden einzelnen der gerügten und eingeklagten
Mängel sei die jeweilige Mängelrüge inkl. Bestätigung über die Zustellung
beigebracht worden. Dass die Verkaufspartei zur Errichtung der Liegenschaft spezialisierte
Unternehmen beigezogen habe, sei üblich. Dies entbinde sie jedoch nicht von der
Verantwortung gegenüber den Käufern. 

 

5.

5.1 Neue Tatsachen und Beweismittel
werden gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug
vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor
erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b). Praxisgemäss ist zwischen
echten und unechten neuen Vorbringen (sogenannte 

Noven) zu unterscheiden. Echte Noven sind Tatsachen und Beweismittel, die
(erst) nach dem Ende der Hauptverhandlung des erstinstanzlichen Verfahrens
entstanden sind. Sie sind im Berufungsverfahren grundsätzlich immer zulässig,
wenn sie ohne Verzug nach ihrer Entdeckung vorgebracht werden. Unechte Noven
sind Tatsachen und Beweismittel, die bereits bei Ende der erstinstanzlichen
Hauptverhandlung entstanden waren. Ihre Zulassung wird im Berufungsverfahren
weitergehend insofern eingeschränkt, als sie ausgeschlossen sind, wenn sie bei
Beachtung zumutbarer Sorgfalt bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätten
vorgebracht werden können. Im Falle unechter Noven hat die Berufungsklägerin
namentlich die Gründe detailliert darzulegen, weshalb sie die Tatsache oder das
Beweismittel nicht schon vor erster Instanz hat vorbringen können (Urteil des
Bundesgerichts 5A_819/2015, E. 4.1). 

 

5.2 Der Berufungskläger reicht mit
seiner Berufung insgesamt 22 Beilagen zu den Akten. Als Beilage Nr. 2 und 3
werden das angefochtene Urteil sowie ein Sendeverlauf zu den Akten gereicht.
Diese sind zu den Akten zu nehmen. Nicht zu den Akten zu nehmen sind hingegen
sämtliche übrigen Urkunden, welche allesamt zwischen dem 16. Juli 2015 und dem
1. Februar 2021 datieren. Die erstinstanzliche Hauptverhandlung wurde am 10.
Juni 2022 durchgeführt. Bei den Urkunden Nrn. 1 sowie 4 bis 22 handelt es sich
demnach um unechte Noven. Warum sie nicht bereits im erstinstanzlichen
Verfahren hätten vorgebracht werden können, wird mit keinem Wort erwähnt.
Folglich sind sie im vorliegenden Berufungsverfahren unbeachtlich.

 

5.3 Unbeachtlich sind des Weiteren auch
die vom Berufungskläger erstmals anlässlich des Berufungsverfahrens
vorgetragenen Tatsachen (vgl. dazu E. II/6.3 nachstehend). 

 

6. 

6.1

Die Berufung richtet sich gegen zwei
Punkte des vorinstanzlichen Urteils: Zum einen wird gerügt, der Berufungskläger
und seine Ehefrau seien gar nicht die einzuklagende Partei, da sie keine
Verpflichtung zur Erstellung von Stockwerkeigentumseinheiten getroffen habe.
Zum andern wird geltend gemacht, die Mängelrügen seien nicht rechtzeitig
erhoben worden (vgl. zum Ganzen E. II/6.2 ff. nachfolgend).

 

6.2 In den Akten finden sich drei
Kaufverträge (Klagebeilagen Nrn. 5, 6 und 7). Verkaufspartei ist bei allen drei
Verträgen A.___ und G.___. B.___ und C.___, D.___ und E.___ sowie F.___ sind
die jeweiligen Kaufsparteien. Kaufsobjekte waren noch zu erstellende
Stockwerkeinheiten. 

 

Den Verträgen ist – soweit nachfolgend
relevant – Folgendes zu entnehmen: 

 

Gemäss Ziffer 4.1 verpflichtete sich die
Verkaufspartei, die Stockwerkeigentumseinheiten bis Frühling 2017 bzw. bis 31.
Dezember 2017 schlüsselfertig zu erstellen. 

 

Ziffer 4.12 betrifft die «Mängelrechte,
Garantien und Gewährleistung» und hat folgenden Wortlaut:

 

[…]

 

Alle Verträge mit den Unternehmern (z.B.
Baumeister, Spengler, Elektriker etc.) enthalten die übliche SIA-Garantiefrist
von zwei Jahren. Es wird in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass die
Garantiefrist für verdeckte Mängel fünf Jahre beträgt. Die Garantiefrist
beginnt nicht einheitlich. Sie kann je nach Arbeitsgattung bereits vor der
Eigentumsübertragung (z.B. Baumeister) oder nach Eigentumsübertragung (z.B.
Umgebungsarbeiten) zu laufen beginnen. 

 

Der Kaufspartei bzw. der
Stockwerkeigentümergemeinschaft wird schriftlich mitgeteilt, wann die
Garantiefristen zu laufen beginnen.

 

Die von der Verkaufspartei beauftragte
Unternehmung führt bei Bezugsbereitschaft und vor Ablauf der zweijährigen
Garantiefrist mit der Käuferschaft bzw. der Stockwerkeigentümergemeinschaft
eine Garantieabnahme durch und veranlasst und überwacht die Ausführung und Behebung
der dabei festgestellten Mängel.

 

Die Vertragsparteien sind von der
Urkundsperson auf die Art. 192 – 196 OR über die Rechtsgewährleistung sowie die
Art. 197 ff. und Art. 219 OR über die Sachgewährleistung (Mängelhaftung)
aufmerksam gemacht worden. 

 

6.3 Der klare Wortlaut von Ziffer 4.1
der Kaufverträge steht der Argumentation des Berufungsklägers, er und seine
Ehefrau habe niemals die vertragliche Pflicht zur Erstellung der Objekte
getroffen, da sie gemäss den jeweiligen Kaufverträgen eine Unternehmung
(originär die H.___ AG) beauftragt hätten, entgegen. Die Verkaufspartei und
damit der Berufungskläger und seine Ehefrau verpflichteten sich zur Erstellung
von Stockwerkeigentumseinheiten. Nur der Vollständigkeit halber und weil der
Berufungskläger die H.___ AG als Verantwortliche bezeichnet haben will, bleibt zu
bemerken, dass bereits im Entscheid über die beantragte Sicherstellung der
Parteikosten vom 13. Februar 2023 darauf hingewiesen worden ist, dass der
Berufungskläger wirtschaftlich hinter den Gesellschaften (I.___ AG und H.___ AG)
stecke. Ein allfälliger Durchgriff hätte damit wieder zum Berufungskläger
geführt. Ob sich der Berufungskläger diesbezüglich rechtsmissbräuchlich
verhält, ist vorliegend nicht weiter zu prüfen. Schliesslich bleibt darauf
hinzuweisen, dass das (sinngemässe) Argument des Berufungsklägers, wonach er
und seine Ehefrau nicht passivlegitimiert seien, aufgrund der Novenschranke im
vorliegenden Berufungsverfahren ohnehin nicht mehr zu hören gewesen wäre. Es
bleibt zu bemerken, dass der Berufungskläger noch in der Klageantwort vom 10.
Januar 2020 ausdrücklich erklärte, die Ausführungen der Klägerschaft zum
Vertragsschluss (N 11) seien unbestritten. Wortwörtlich wurde von den Klägern
Folgendes ausgeführt: «Die Beklagten schlossen mit den Klägern jeweils Verträge
über eine zu erstellende Stockwerkeigentums-Liegenschaft mit jeweiligem
Sonderrecht an entsprechenden Wohnungen bzw. Stockwerkeigentumseinheiten ab»
[…] (vgl. Klage vom 4. November 2019 N 11).

 

6.4 Klar ist ebenfalls die Ziffer 4.12
der Kaufverträge wonach eine (mindestens) zweijährige Garantiefrist vereinbart
worden ist. In diesem Zusammenhang weisen die Berufungsbeklagten völlig zu
Recht darauf hin, dass sie die Mängel innerhalb dieser Frist rügen konnten.
Andernfalls hätte weder der Verweis auf die SIA-Norm, noch die Bestimmungen
betreffend Mitteilung des Beginns der Garantiefrist oder die Garantieabnahme
mit den Käufern, Eingang in den Kaufvertrag gefunden.

 

Gemäss Art. 712a Abs. 1 Schweizerisches
Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210) ist Stockwerkeigentum der Miteigentumsanteil an
einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht einräumt, bestimmte
Gebäudeteile ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen. Jeder
Stockwerkeigentümer hat Miteigentum am gesamten Grundstück (BGE 116 II 275 E.
3b). Entsprechend und wie von den Berufungsbeklagten geltend gemacht, machen
die Kaufverträge keinen Unterschied zwischen den Sonderrechtsteilen und den
gemeinschaftlichen Teilen. Dass das Stammgrundstück vom Kaufvertrag ebenfalls
mitumfasst wird, bedarf keiner weiteren Erwägung. Schliesslich weisen die
Berufungsbeklagten zu Recht auf den Entscheid des Bundesgerichts 145 III 8 E.
3.5 hin. Darin wird Folgendes festgehalten: […] Der Unternehmer, der vertraglich die Erstellung einer Stockwerkeinheit
übernimmt, ist dem Besteller gegenüber zur Ablieferung des mängelfreien Werkes
auch in Bezug auf Bauteile verpflichtet, die anderen Miteigentümern ebenfalls
zur Nutzung zustehen. Der Nachbesserungsanspruch ist unteilbar und jeder
einzelne Stockwerkeigentümer kann seine vertraglichen Nachbesserungsansprüche
gegenüber dem Unternehmer auch dann ungeteilt ausüben, wenn diese Ansprüche
gemeinsame Bauteile eines in Stockwerkeigentum aufgeteilten Werkes betreffen
[…]. Ein jeweiliger Stockwerkeigentümer ist somit berechtigt, selbst Mängel an
den allgemeinen Teilen geltend zu machen. 

 

Im Kaufvertrag wurde für die
Mängelhaftung des Verkäufers bzw. Erstellers die Anwendbarkeit der Norm SIA 118
und damit eine zwei- bzw. fünfjährige Garantiefrist vereinbart. Da die
Mängelrechte gegenüber den am Bau beteiligten Planern und Unternehmern dem
Verkäufer bzw. Ersteller zustehen und diese Rechte nicht an die Käuferschaft
abgetreten worden sind, hat sich die Käuferschaft zu Recht und innert der
vertraglich vereinbarten Frist an die Verkäufer bzw. Ersteller gehalten. Nur
bei einer Abtretung hätte sich der Käufer bzw. die Gemeinschaft der
Stockwerkeigentümer selber um die Mängelbeseitigung durch die diversen
Unternehmer kümmern müssen. Eine solche liegt aber – wie bereits erwähnt –
nicht vor. Die Einhaltung der Garantiefrist nach der SIA Norm 118 wird nicht
bestritten.

 

7. Aufgrund der Erwägungen erweist sich
die Berufung als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat der Berufungskläger
die Gerichtskosten zu bezahlen. Diese belaufen sich auf CHF 8'500.00 und werden
mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Ausgangsgemäss hat der Berufungskläger
zudem die Berufungsbeklagten zu entschädigen. Die Entschädigung wird
antragsgemäss auf CHF 10'245.00 (inkl. Auslagen und MwSt.) festgesetzt. Der
Berufungskläger hatte für das Berufungsverfahren an die Gerichtskasse eine
Sicherheit für die Parteientschädigung in der Höhe von CHF 15'000.00 bezahlt.
Der Betrag von CHF 10'245.00 ist den Berufungsbeklagten deshalb direkt zu
Lasten dieser Sicherheit auszurichten. Der verbleibende Betrag von CHF 4'755.00
ist dem Berufungskläger zurückzuerstatten.

 

Demnach wird erkannt:

1.    Die Berufung wird abgewiesen.

2.    A.___ hat die Kosten des
Berufungsverfahrens in der Höhe von CHF 8'500.00 zu bezahlen. 

3.    A.___ hat B.___, C.___, D.___, E.___ und
F.___ für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung
von CHF 10'245.00 zu bezahlen. Dieser Betrag ist von der
Gerichtskasse zu Lasten der von A.___ in der Höhe von CHF 15'000.00 geleisteten
Sicherheit für die Parteikosten direkt an B.___, C.___, D.___, E.___ und F.___
zu überweisen. Der verbleibende Betrag von CHF 4'755.00 ist A.___
zurückzuerstatten.

 

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt mehr
als CHF 30'000.00.

Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

 

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Die
Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Hunkeler                                                                           Hasler