# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 73118314-5100-5763-b912-a6aa2d33639b
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-03-04
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites 04.03.2010 A/2450/2009
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_007_A-2450-2009_2010-03-04.pdf

## Full Text

REPUBLIQUE ET 

 

CANTON DE GENEVE 

 

POUVOIR JUDICIAIRE 
 

 

DCSO/141/10 

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 

17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de 

surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance 

en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le 

Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition 

complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière 

de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans 

une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens 

de preuve, et être signé (art. 42 LTF). 

 

DÉCISION 

DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 

SIÉGEANT EN SECTION 

DU JEUDI 4 MARS 2010 

Cause A/2450/2009, plainte 17 LP formée le 10 juillet 2009 par M. B______, élisant 
domicile en l'étude de Me Albert J. GRAF, avocat, à Genève. 

 

Décision communiquée à : 

- M. B______ 

domicile élu : Etude de Me Albert J. GRAF, avocat 
Quai des Bergues 25 

 1201 Genève 
 
 
 

- Masse en faillite de C______ SA en liquidation  

(faillite n° 2004 000xxx J/OFA1) 

 

 - 2 - 

 

E N   F A I T  

A. Par jugement du 22 mars 2004, le Tribunal de première instance a prononcé la 

faillite de C______ SA en liquidation. Cette faillite est liquidée en la forme 

sommaire. 

En date des 27 avril et 11 mai 2004, l'Office des faillites (ci-après: l'Office) a 

procédé à l'audition de M. B______, administrateur de la société faillie. Il ressort 

des procès-verbaux d'interrogatoire que le précité, à la question qui lui était posée 

relative aux créanciers de la faillie, a déclaré que ceux-ci étaient au nombre de 

trois ou quatre et que le montant du découvert se situait entre 200'000 fr. et 

300'000 fr. plus le montant du gage de la Fondation de valorisation des actifs de la 

Banque Cantonale de Genève (ci-après: la Fondation de valorisation), "laquelle 

n'est pas créancière de C______ SA cette dernière étant le tiers garant de 

M. B______". 

Le 9 mars 2005, l'Office a publié le dépôt de l'état de collocation pour la première 

fois. 

 En date du 24 mars 2005, M. B______ a saisi le Tribunal de première instance 

d'une demande en contestation de l'état de collocation dirigée contre la masse en 

faillite de C______ SA en liquidation tendant à ce que cet acte soit rectifié et que 

sa créance représentant 1'100'825 fr. 15 en capital et 165'123 fr. 76 en intérêts, soit 

au total 1'265'948 fr. 91, soit colloquée en 3
ème

 classe. M. B______ a fait valoir 

que l'Office avait omis de colloquer sa créance chirographaire.  

Finalement, après bien des épisodes sur lesquels il ne convient pas de revenir 

présentement car non pertinents dans le cadre de la présente procédure, l'Office a 

publié l'état de collocation le 11 janvier 2006 avec la créance de M. B______ 

admise en 3
ème

 classe pour la somme de 1'223'444 fr. 85, les intérêts étant arrêtés à 

122'619 fr. 70 au 22 mars 2004, date de la faillite. La créance de M. B______ 

figure sous la rubrique "Productions tardives 3
ème

 classe". 

B. Depuis lors, outre plusieurs procédures judiciaires ayant émaillé la liquidation de 

cette faillite, d'importants travaux de réhabilitation et de rénovation ont été 

entrepris grâce à des fonds avancés par la Fondation de valorisation, avec comme 

objectif de permettre une meilleure réalisation de cet actif immobilier au caractère 

bien particulier. Ces travaux sont toujours en cours. 

Un premier lot de 10 biens a été mis sur le marché avec l'accord des créanciers 

gagistes, ce qui a permis d’évaluer le mode de réalisation des autres lots, 

éventuellement de définir, selon le vœu des créanciers gagistes, un prix minimum 

de départ en cas de réalisation forcée. Une circulaire a été adressée par courrier 

 

 - 3 - 

recommandé du 23 mai 2008 à tous les créanciers colloqués, dont M. B______, 

leur offrant la possibilité de se déterminer et/ou en proposant un montant 

supérieur. Dans cette dernière hypothèse, le créancier proposant un montant 

supérieur serait convoqué à une séance d'enchères privée par pli spécial, précisant 

les conditions de vente. Bien qu'ayant dûment reçu cette circulaire, il ne ressort 

pas des pièces produites que M. B______ se soit intéressé à l'un de ces lots. 

C. M. B______, par l'intermédiaire de son conseil, s'est adressé à l'Office par courrier 

du 12 février 2009, pour savoir si une distribution provisoire de dividende serait 

envisagée en l'espèce et dans l'affirmative, à quelle date, de quel montant et en 

faveur de quels créanciers ainsi que dans quel ordre. Il indique étudier la 

possibilité de solliciter le cas échéant la révocation de la faillite, avec reprise de 

certains lots autres que les invendus à l'échéance de la réalisation. Il souhaitait 

connaître également le calcul détaillé des intérêts et frais dus à la Fondation de 

valorisation sous déduction des loyers perçus. 

L'Office a répondu le 16 février 2009 qu'il ne procédera à aucune répartition 

provisoire, cette possibilité n'existant pas dans le cadre d'une liquidation 

sommaire. 

M. B______ ayant invité par courrier du 23 février 2009 l'Office à répondre 

précisément à ses questions, l'Office lui a répondu le 24 février 2009 pour lui 

indiquer son impossibilité de calculer les intérêts à ce jour. S'agissant de l'argent 

disponible, l'Office le prie de se référer aux montants précédemment indiqués en 

tenant compte d'une erreur de 1'000'000 fr. de B______ SA, qui a crédité à double 

une bonification. 

M. B______ ayant invité à nouveau l'Office à lui fournir un tableau détaillé des 

encaissements et des réponses précises à ses questions, l'Office l'a prié par 

courrier du 3 mars 2009 de procéder à une avance de frais de 300 fr. (art. 46 al. 1 

let. c OELP) dont M. B______ s'est acquitté le 6 mars 2009, selon récépissé 

produit. 

D. Par acte du 15 mai 2009, M. B______ a déposé une plainte devant la Commission 

de céans, enregistrée sous n° A/1713/2009, tendant à ce qu'il soit constaté que la 

faillite est ou sera révoquée par le produit des ventes réalisées ou des prochaines à 

venir et qu'il soit ordonné à l'Office de respecter l'art. 256 LP "en les sommant 

d'intégrer le créancier, ultime bénéficiaire et ayant doit, Monsieur B______". La 

plainte était assortie d'une demande de mesures provisionnelles tendant à bloquer 

les ventes de gré à gré "tant et aussi longtemps que l'Office des faillites et 

Monsieur Z______ n'ont pas produit le décompte dû requis des produits au 

15 mai 2009". Il estimait à l'appui de sa plainte et selon ses calculs, qu'il ne 

resterait plus que quelques millions pour faire révoquer la faillite, alors que lui-

même en est le bénéficiaire ultime en 3
ème

 classe. Il estimait ainsi que l'art. 256 al. 

3 LP avait été violé en n'ayant pas été consulté "alors qu'il est débiteur solidaire 

 

 - 4 - 

du solde du montant de la faillite !". Il déplorait également que la société qu'il 

avait proposée pour réaliser les biens en question ait été éconduite par la 

Fondation de valorisation le 20 juin 2008. 

E. Par ordonnance du 19 mai 2009, la Commission de céans a rejeté la demande de 

mesures provisionnelles. 

Par décision DCSO/336/2009 du 16 juillet 2009, la Commission de céans a rejeté 

dans la mesure de sa recevabilité la plainte en question, la déclarant irrecevable 

pour le surplus, considérant notamment (considérants 3.a. et 3.b.) :  

"En cas de liquidation sommaire, soit en pratique dans la très grande majorité 

des cas (Walter A. Stoffel, Voies d’exécution, § 11 n° 32), la faillite est 

administrée uniquement par l’Office, qui la liquide selon les règles de la 

procédure ordinaire, toutefois assouplies et simplifiées, en règle générale sans 

convoquer d’assemblée des créanciers mais en les consultant au besoin par voie 

de circulaire. L’Office procède à la réalisation des actifs à l’expiration du délai 

de production, au mieux des intérêts des créanciers et en observant les art. 256 

al. 2 à 4 LP, les immeubles ne pouvant être réalisés qu’une fois l’état des charges 

dressé (art. 231 al. 3 LP ; Walter A. Stoffel, Voies d’exécution, § 11 n° 38 ss).  

 L'Office doit choisir le mode de réalisation prévu par la LP en conciliant au 

mieux les intérêts des différentes parties prenantes, et permettant de réaliser 

l'objet au meilleur prix. Il s'agit d'un acte de puissance publique (CR-LP, ad art 

119, n° 3 et 4) mais qui n'empêche pas en soi l'Office de charger 

exceptionnellement un tiers, notamment une maison de vente aux enchères, de 

procéder à la réalisation des biens saisis, par exemple lorsqu'il s'agit d'objets de 

collection ou d'œuvres d'art (ATF 115 III 52, JdT 1991 II 104 ss ; Pierre-Robert 

Gilliéron, Commentaire art. 125 n° 13 ; SchKG II, art. 126 n° 9 ss.). 

 L'art. 256 al. 1 LP prévoit que les biens appartenant à la masse peuvent être 

vendus par vente aux enchères ou de gré à gré si les créanciers le jugent 

préférable. Une vente de gré à gré ne peut avoir lieu qu'avec l'assentiment des 

créanciers gagistes (art. 256 al. 2 LP), étant précisé s'agissant d'immeubles, que 

l'occasion doit être donnée aux créanciers de formuler des offres supérieures. 

En l'espèce, l'Office a choisi de procéder par des ventes de gré à gré et, en cas de 

créanciers proposant une somme supérieure, par une enchère privée. Il est 

démontré, pièces à l'appui, que M. B______ a dûment reçu la circulaire du 

23 mai 2008, adressée par pli recommandé à son domicile élu. Il avait la 

possibilité de faire une contre-offre, impliquant l'ouverture postérieure d'une 

enchère privée. Le délai de 10 jours pour faire une offre supérieure est suffisant 

pour que tout créancier intéressé puisse se déterminer, ainsi que pour obtenir, le 

cas échéant, la réponse d'une banque quant à un éventuel financement. 

 

 - 5 - 

 L'Office a parfaitement suivi les prescriptions en la matière, aucun motif de 

nullité (art. 22 al. 1 LP) n'étant à relever dans le mode de procédé de l'Office, 

étant précisé que le délai de plainte de 10 jours (art. 17 al. 2 LP) est largement 

échu en l'espèce.  

 Ce grief sera dès lors rejeté et il n'y a pas lieu d'enjoindre l'Office au respect de 

l'art. 256 al. 3 LP comme le sollicite le plaignant en l'espèce". 

F. L'Office a adressé, notamment à M. B______ en tant que créancier, un courrier du 

27 mai 2009,  lui soumettant une offre de gré à gré pour le lot 1X.0X n° xx, soit 

un bureau de 84 m2 au 8
ème

 étage, au prix de 750'000 fr., pour un actif estimé à 

360'000 fr. Un délai au 8 juin 2009 a été imparti aux créanciers intéressés pour 

formuler une offre supérieure et déposer le 25 % de ce montant sur le compte de 

l'Office. 

G. Par acte du 8 juin 2009, M. B______ a déposé plainte contre la procédure de 

consultation du 27 mai 2009, communiquée le 29 mai 2009 et avec un dossier 

reçu le 5 juin 2009, impartissant un délai au 8 juin 2009 pour formuler une offre 

supérieure, dont il sollicitait qu'elle soit déclarée nulle, voire annulée. Il indiquait 

en outre qu'une expertise fixant le prix de ce bien à 970'000 fr. n'aurait pas été 

jointe à cette offre. De plus, en ayant reçu le détail de cette offre que 3 jours avant 

son terme, il considérait que cette procédure de consultation était arbitraire et 

violait tous les délais légaux puisque selon le plaignant, le créancier aurait eu droit 

à un délai d'un mois au minimum pour se déterminer au sens des art. 138 et 143 b 

LP, surtout qu'"il n'existe aucune urgence sauf à brader le lot 1X.0X n° X et à 

léser irrévocablement tous les droits du créancier-plaignant". Il notait que seul 

l'accord de la BSI a été obtenu et non pas celui de l'autre créancier gagiste soit la 

Fondation de valorisation, pour une offre nulle car non signée par l'acheteur 

intéressé. Il requérait, outre que cette procédure de consultation des créanciers soit 

déclarée nulle, voire annulée, qu'une expertise neutre, juste et actuelle soit 

ordonnée sur ce bien immobilier. De plus, il concluait que les ventes soient 

bloquées jusqu'à ce que les travaux de rénovation de cet immeuble soient 

terminés, afin d'obtenir le meilleur prix. La plainte était assortie d'une demande 

d'effet suspensif. Cette plainte a été enregistrée sous procédure A/2014/2009. 

H.  Par ordonnance du 11 juin 2009, la Commission de céans avait admis la demande 

d'effet suspensif. 

I. Dans son rapport du 16 juin 2009, l'Office concluait au rejet de la plainte et à la 

condamnation du plaignant à une amende de procédure au montant maximal 

prévu, considérant la plainte téméraire. 

L'Office a passé en revue chronologiquement le déroulement des évènements. Il 

notait que le plaignant se contredisait lorsqu'il invoquait que l'accord de la 

Fondation de valorisation, autre créancier gagiste, n'avait pas été obtenu alors qu'il 

produisait lui-même dans son chargé de pièces ledit accord (pièce 1bis plaignant), 

 

 - 6 - 

rappelant que l'Office n'a jusqu'à ce jour procédé que par des ventes de gré à gré, 

sans que le plaignant ne s'y soit opposé. L'Office précisait que le lot objet de la 

présente plainte était à ce jour occupé par le plaignant, qui en avait fait ses 

bureaux, en toute illégalité, puisque le service cantonal compétent n'a jamais 

donné son aval pour un changement d'affectation de ces locaux destinés 

normalement à l'habitation. L'Office notait encore qu'un appartement serait loué à 

un prête-nom dont se servirait le plaignant, permettant à celui-ci de résider dans 

l'immeuble "depuis de nombreuses années pour léser ses créanciers dans le cadre 

de la poursuite en réalisation de gage puis de faillite". 

 L'Office relevait encore que "les montages douteux ourdis par les fondateurs de 

C______ SA ont conduit à d'importants frais de justice et d'avocat, les 

bénéficiaires des largesses de Monsieur P______ et de ses associés ayant 

naturellement de la peine à renoncer aux avantages dont ils bénéficiaient, qui 

allaient pour certains jusqu'à une occupation gratuite d'un appartement". 

L'Office notait que ces frais importants ont conduit à une péjoration importante de 

la trésorerie de la société, et donc avaient eu une influence sur l'estimation des 

biens. L'Office termine en précisant que les travaux entrepris ne concernaient que 

l'enveloppe commune du bâtiment impliquant que les adjudicataires devront 

investir des sommes très importantes pour rénover les lots acquis. 

 Du point de vue juridique, l'Office notait que le fonctionnaire qui procède à une 

saisie procède à l'estimation des objets qu'il saisit. Il peut, mais n'a pas 

l'obligation, de s'adjoindre un expert. L'Office note que l'argumentation juridique 

du plaignant tombe à faux, car l'art. 97 invoqué ne concerne que la saisie et non la 

formation de la masse active, l'art. 130 al. 1 LP concernant des ventes de gré à gré 

dans la saisie, tout comme l'art. 138, 139 et 143b LP.  

 L'Office indiquait que la présente procédure de vente de gré à gré était fondée sur 

l'art. 256 LP, rappelant que cette liquidation se déroule en la forme sommaire suite 

à l'avance de frais octroyée par un créancier (art. 230 al. 2 LP). Vu l'occupation de 

nombreux lots et la difficulté à les faire visiter, il a été décidé, sur demande du 

principal créancier gagiste, la Fondation de valorisation, de procéder par des 

ventes de gré à gré afin d'éviter un bradage lors d'une enchère publique. La charge 

de trouver des acquéreurs est incombée à ce créancier gagiste, la masse ayant 

refusé d'entrer en matière quant à rémunérer des agences immobilières. L'Office 

indiquait que conformément à l'art. 256 al. 3 LP, chaque offre a été soumise aux 

créanciers, avec possibilité de surenchérir. 

 L'Office notait en outre que la loi ne prévoit pas de soumettre l'offre d'achat aux 

créanciers à réception comme soutenu par le plaignant, la loi n'imposant que 

d'informer les créanciers par circulaire, sans obligation de transmettre le dossier 

complet. Par contre, rien n'aurait empêché le plaignant, qui habite G______, de se 

rendre à l'Office afin de consulter le dossier. 

 

 - 7 - 

 L'Office concluait au rejet de la plainte et à la condamnation du plaignant à une 

amende de procédure. 

J. Ayant sollicité le droit de répliquer, le plaignant a déposé son écriture le 24 juillet 

2009. Il notait que l'expertise de 2001 non produite, qui retenait un total de 

13'000'000 fr. était totalement obsolète, les valeurs de vente actuelles étant trois 

fois supérieures et dépassant 40'000'000 fr. Il indiquait que les prix des 

précédentes ventes étaient corrects contrairement à la vente faisant l'objet de la 

présente plainte. Il notait que l'état locatif a diminué, passant de 500'000 fr. sous 

son ère à 440'000 fr. en 2007 sous l'ère de l'Office, notant que l'Office avait validé 

la situation des baux et sous-baux en novembre 2004. 

Le plaignant notait encore que le processus de commercialisation n'aurait pas été 

respecté en ce sens que le prix de vente fixé sur proposition de la Fondation de 

valorisation, 970'000 fr. en l'espèce, n'était pas correct puisque la limite de 10 % 

de différence avec l'offre d'achat (750'000 fr.) était largement dépassée, 

nécessitant ainsi, comme prévu dans ledit processus, de prolonger la 

commercialisation de ce lot pour une durée indéterminée jusqu'à l'obtention du 

prix de vente fixé.  

Le plaignant persistait pour le surplus dans ses conclusions. 

K. Dans sa duplique du 30 juillet 2009, l'Office notait que depuis l'expertise de 2001, 

ce bien immobilier avait encore perdu de la valeur, faute d'entretien. Le contrat 

cadre relatif à la commercialisation ne concernait que les créanciers gagistes, mais 

en aucun cas les créanciers ordinaires, tel le plaignant. L'Office notait que la 

Fondation de valorisation assumait à ses frais la recherche d'acquéreurs potentiels. 

Pour le surplus, l'Office considérait que le plaignant s'égare, "ne justifiant par 

aucune pièce ni quelque explication plausible, uniquement par un verbiage creux, 

qu'il s'agit d'un bradage". L'Office persistait pour le surplus dans ses conclusions 

tendant au rejet de la plainte et à ce qu'une amende de procédure lui soit infligée. 

L. Par décision DCSO/401/2009, la Commission de céans a rejeté la plainte, décision 

qui sera confirmée par le Tribunal fédéral dans un arrêt 5A_619/2009 du 4 janvier 

2010. Le Tribunal fédéral a notamment rejeté les griefs du plaignant s'agissant 

d'une violation des art. 97 LP, 143b LP et 9 ORFI, dispositions relevant du droit 

de la poursuite et non pas celle de la faillite, considérant que c'est à bon droit que 

la Commission de céans avait écarté tout grief sortant d'une application correcte 

de l'art. 256 LP. 

M. L'Office a adressé une nouvelle circulaire aux créanciers datée du 30 juin 2009 

relative à des offres de vente de gré à gré des lots PPE suivants : 

Feuillet PPE 7xx n° x avec un droit exclusif sur unité d'étage n° x.x du plan, 

local au rez-de-chaussée estimé à 40'000 fr., auquel s'ajoute le budget 

proportionnel de 23'144 fr. aux travaux de réfection de l'immeuble et  

 

 - 8 - 

Feuillet PPE 7xx n° x avec un droit exclusif sur unité d'étage x.x, local au 

rez-de-chaussée estimé à 40'000 fr., non compris le budget proportionnel de 

23'144 fr. aux travaux de réfection de l'immeuble. L'offre émanant de la 

Communauté des copropriétaires de l'immeuble en question s'élève pour ces 

deux lots à 150'000 fr. 

Feuillet PPE 7xx n° x avec un droit exclusif sur unité d'étage x.x, bureau au 

rez-de-chaussée estimé à 100'000 fr., non compris le budget proportionnel 

de 46'288 fr. aux travaux de réfection de l'immeuble. L'offre acheminée par 

la Fondation de valorisation des actifs de la BCGe, mais émanant d'un 

auteur non connu, s'élève à 210'000 fr. 

Feuillet PPE 7xx n° xx avec droit exclusif sur unité d'étage x.x, box-garage 

au rez-de-chaussée, estimé à 40'000 fr. non compris le budget proportionnel 

de 23'144 fr. aux travaux de réfection de l'immeuble. L'offre émanant d'un 

auteur non connu, s'élève à 120'000 fr. 

Feuillet PPE 7xx n° xx avec droit exclusif sur unité d'étage x.x, box-garage 

au rez-de-chaussée, estimé à 40'000 fr., non compris le budget proportionnel 

de 23'144 fr. aux travaux de réfection de l'immeuble. L'offre émanant d'un 

auteur non connu s'élève à 120'000 fr. 

Feuillet PPE 7xx n° xx avec droit exclusif sur unité d'étage x.x, appartement 

de 5,5 pièces, balcon, terrasse au 1
er

 étage, estimé à 380'000 fr., non compris 

le budget proportionnel de 231'440 fr. aux travaux de réfection de 

l'immeuble. L'offre émanant des époux SCHMIDT s'élève à 1'100'000 fr. 

Cette circulaire invitait les créanciers à faire connaitre leur avis d'ici au 10 juillet 

2009 et la possibilité leur est offerte de formuler dans ce délai une offre supérieure 

moyennant versement de la somme proposée à l'Office dans ce même délai.  

N. Le 10 juillet 2009, M. B______ a déposé une nouvelle plainte contre la procédure 

de consultation du 30 juin 2009, reçue le 2 juillet 2009. Il requiert, outre que cette 

procédure de consultation des créanciers soit déclarée nulle, voire annulée, qu'une 

expertise neutre, juste et actuelle soit ordonnée sur ces biens immobiliers et que 

soit constaté que les prix avalisés par le chargé de faillite "sont trop bas et ne 

correspondent pas aux prix du marché". Il sollicite que l'Office, respectivement 

son chargé de faillite, respecte l'art. 256 al. 1 et 3 LP en les "sommant d'intégrer le 

créancier, ultime bénéficiaire et ayant-droit, Monsieur B______ qui s'oppose à 

toute vente bradée non conforme au prix d'expertise au sens de l'article 143 b LP, 

de sorte qu'une nouvelle expertise indispensable est requise en urgence". 

Il considère que l'Office se fait l'auteur d'un déni de justice en refusant de lui 

communiquer le 8 juillet 2009 les offres d'achats reçues, estimant qu'un délai de 

8 jours pour se déterminer est bien trop court si l'on constate qu'il n'a reçu que le 

2 juillet 2009 la circulaire querellée.  

 

 - 9 - 

S'agissant des lots PPE 7xx n° x et x, le plaignant note qu'ils ont été mis à 

disposition sans droit aux occupants et usagers de l'immeuble, qu'ils sont occupés 

depuis de longs mois et que cette vente à leurs occupants résulte d'un fait 

accompli et n'est qu'en fait la ratification d'une occupation illicite, de surcroît 

effectuée à bas prix. 

Le plaignant constate que le lot PPE 7xx n° x est vendu à 210'000 fr. alors que le 

lot n° x et x sont vendus à 150'000 fr. pour la même surface, ne s'expliquant pas la 

différence de prix "arbitraire" existant entre ces lots. 

Il relève quant aux lots PPE n° xx et xx, soit deux garages distincts, qu'ils 

devraient être réservés aux ventes futures des meilleurs et grands appartements. 

Quant au lot PPE 7xx n° xx le plaignant note qu'un appartement comparable a été 

vendu 1'635'000 fr., soit à un prix supérieur de 535'000 fr. Il relève que les 

occupants de cet appartement ont été placés par le gérant légal, sans signature d'un 

bail avec résiliation anticipée en vue d'une vente optimale de gré à gré, ce qui rend 

l'appartement plus difficile à réaliser. 

Le plaignant termine en dénonçant "l'absence de toute stratégie de vente optimale, 

la fixation de délais totalement et gravement arbitraires, le bradage à bas prix et 

la grave mise en péril des ventes futures des grands et meilleurs lots". 

La plainte est assortie d'une demande d'effet suspensif. 

O. Par ordonnance du 20 juillet 2009, la Commission de céans a admis la demande 

d'effet suspensif. 

P. Dans son rapport du 12 août 2009, l'Office s'en rapporte pour l'essentiel à la teneur 

de son rapport rendu dans la cause n° A/2014/2009, concluant au rejet de la 

plainte. Il relève que le plaignant connaît parfaitement le processus de réalisation 

que la Fondation de Valorisation des Actifs de la BCGe a souhaité mettre en place 

pour valoriser les biens à réaliser, joignant l'accord du 5 mars 2008 reconduit pour 

de nouveaux lots. 

L'Office s'étonne que le plaignant, qui a géré l'immeuble en question, feigne 

d'ignorer que nombre de caves font parties des parties communes de l'immeuble, 

que la volonté de la communauté des copropriétaires, fixée dans le règlement de 

copropriété, est d'attribuer une cave par appartement et que la concrétisation de 

cette volonté s'est accompagnée de l'acquisition des lots 4 et 5 rendue possible par 

les travaux de rénovation. 

L'Office note que "c'est avec la même suffisance et le même mépris" que le 

plaignant soutien que seuls les acquéreurs de grands appartements auraient droit  

d'acquérir un grand garage. 

 

 - 10 - 

L'Office note, s'agissant du lot n° xx, que les difficultés rencontrées avec les baux 

sont du seul fait du plaignant. Il relève avoir déposé plainte pénale contre 

M. B______ pour fraude dans la saisie. L'Office note que le plaignant occupe lui-

même un appartement dans la copropriété, à un prix nettement en dessous du prix 

du marché, pour lequel il a déposé une demande en réduction de loyer du fait des 

nuisances subies durant les travaux. 

 Juridiquement, l'Office rappelle la teneur de l'art. 7 al. 3 LaLP en ce sens que tant 

que la vente n'est pas intervenue, le débiteur a la faculté de proposer à l'Office un 

acheteur dont l'offre doit être conforme à la valeur de marché. L'Office note que 

M. B______ s'est contenté depuis des années de s'opposer aux ventes et aux 

solutions trouvées, sans montrer la moindre volonté de valoriser lui-même les 

biens. L'Office rappelle que M. B______ n'est pas créancier gagiste et partant, 

l'Office n'a pas à obtenir son accord dans le cadre d'une vente de gré à gré selon 

l'art. 256 al. 3 LP. De plus, aucune disposition n'oblige l'Office à lui fournir copie 

des offres reçues, seule la possibilité de surenchérir lui étant réservée. 

 L'Office conclut à ce que la Commission de céans inflige une amende au 

plaignant et à son conseil, considérant que "leur tentative d'alléguer les 

dispositions de réalisation dans la poursuite n'est qu'une manœuvre à la foi 

douteuse, comme l'est leurs affirmations tendant à discréditer le gestionnaire du 

dossier de liquidation". 

Q. Ayant sollicité de répliquer, M. B______ a déposé son écriture le 1
er

 octobre 

2009. Il conteste à nouveau la manière dont sont valorisés les lots, considérant 

notamment qu'il convient d'attribuer de grandes caves aux grands appartements, 

alors qu'en l'espèce, les grandes caves sont bradées. Il indique que "pour le lot xx, 

la gérance et le chargé de faillite doivent corriger l'erreur commise en le mettant 

en vente sans locataire. Vendu libre, le prix vide de locataire serait supérieur de 

plus de CHF 400'000.- au prix. La masse est donc aujourd'hui gravement lésée". 

Le plaignant sollicite pour terminer la récusation du chargé de faillite, "compte 

tenu du ton belliqueux adopté par le chargé de faillite dans son écriture, le 

plaignant a l'honneur de requérir outre la rédaction de nouvelles écritures polies, 

la récusation du chargé de faillite tant son hostilité contre Monsieur B______ est 

flagrante". 

R. Vu le dépôt d'un recours devant le Tribunal fédéral par M. B______ contre la 

décision DCSO/401/09 et après avoir invité les parties à se déterminer sur la 

suspension de l'instruction de la présente cause, l'état de fait étant très similaire, la 

Commission de céans a rendu une ordonnance le 2 novembre 2009, prononçant la 

suspension de l'instruction de la présente cause, jusqu'à droit jugé du recours 

pendant devant le Tribunal fédéral contre la décision DCSO/401/2009 du 

3 septembre 2009. 

 

 - 11 - 

Une fois l'arrêt 5A_619/2009 du Tribunal fédéral rendu le 4 janvier 2010 rejetant 

le recours déposé, la Commission de céans a ordonné la reprise de l'instruction par 

ordonnance du 25 janvier 2010 et invité les parties à déposer d'éventuelles 

observations complémentaires. 

L'Office a persisté dans le rejet de la plainte par courrier du 1
er

 février 2010. 

Pour sa part, M. B______ persiste dans ses conclusions du 10 juillet 2009 et 

1
er

 octobre 2009. 

 

E N   D R O I T  

1. La présente plainte a été formée en temps utile auprès de l’autorité compétente 

contre une mesure sujette à plainte par une personne ayant qualité pour agir par 

cette voie (art. 17 LP ; art. 10 al. 1 et 13 LaLP). 

Elle est donc recevable. 

2.a. En matière de faillite, les biens appartenant à la masse sont réalisés par les soins 

de l’administration aux enchères publiques ou de gré à gré si les créanciers le 

jugent préférable (art. 256 al. 1 LP). Les biens sur lesquels il existe des droits de 

gage ne peuvent être réalisés de gré à gré qu’avec l’assentiment des créanciers 

gagistes (art. 256 al. 2 LP). Les biens de valeur élevée et les immeubles ne sont 

réalisés de gré à gré que si l’occasion a été donnée aux créanciers de formuler des 

offres supérieures (art. 256 al. 3 LP).  

 Lorsque la liquidation sommaire de la faillite a été ordonnée comme en l'espèce 

(art. 231 al. 1 LP), l’Office procède à la réalisation à l’expiration du délai de 

production, au mieux des intérêts des créanciers et en observant les art. 256 al. 2 à 

4 LP, les immeubles ne pouvant être réalisés qu’une fois l’état des charges dressé 

(art. 231 al. 3 ch. 2 LP ; art. 128 ORFI).  

 Ainsi, en matière de faillite, la vente de gré à gré ne dépend pas, comme dans la 

saisie, de conditions matérielles, mais de la décision des créanciers ou, en cas de 

liquidation sommaire, de l’administration de la faillite, toutefois sous réserve de 

restrictions.  

2.b. Depuis le 1
er

 novembre 2002, date d’entrée en vigueur de la LaLP révisée par les 

modifications des 21 septembre 2001 et 21 février 2002 (ROLG 2002 p. 428), le 

législateur cantonal a précisé que dans tous les cas où le choix du mode de 

réalisation appartient à l’Office, les réalisations d’actifs doivent en principe être 

entreprises dans le cadre de ventes aux enchères publiques, ajoutant que lorsque 

l’Office dispose d’une ou plusieurs offres atteignant au moins la valeur du marché 

des actifs à réaliser aux dires de professionnels compétents et dans les cas prévus 

par la LP, des ventes aux enchères restreintes ou des ventes de gré à gré peuvent 

 

 - 12 - 

être mises sur pied après accord du préposé, dont la décision doit être 

communiquée pour information à la Commission de céans (art. 7 LaLP).  

2.c. La vente de gré à gré d'un bien grevé de gage, tel un immeuble, est soumis à 

l'approbation de chacun des créanciers gagistes (art. 256 al. 2 LP), accord qui peut 

être express ou tacite (CR-LP ad art. 256 n° 12). 

2.d. Selon l’art. 256 al. 3 LP, applicable également en procédure sommaire (art. 231 

al. 3 ch. 2 LP), une vente de gré à gré ne peut intervenir, s’agissant de biens de 

valeur élevée et d’immeubles, que si l’occasion a été donnée aux créanciers de 

formuler des offres supérieures. Ils doivent bénéficier d'un délai raisonnable pour 

se déterminer (CR-LP ad art. 256 n° 13). La loi ne prévoit pas qu'un dossier 

détaillé soit joint à la circulaire, le créancier intéressé ayant toujours la possibilité 

d'examiner le dossier à l'Office, voire d'en demander copie. 

3.a. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que l'Office est en possession de 

l'accord de la BSI (anciennement Banca del Gottardo) du 5 mars 2008 à la 

Fondation de valorisation ainsi que de l'accord de cette dernière et de la BSI qui se 

sont vu notifier la circulaire querellée, respectant ainsi les conditions de l'art. 256 

al. 2 LP. 

3.b. La possibilité de faire une offre supérieure a été offerte aux créanciers selon 

circulaire du 27 mai 2009 (art. 256 al. 3 LP), ceux-ci ayant un délai de 8 jours 

(date de réception du plaignant le 2 juillet 2010 et délai pour formuler une offre, le 

10 juillet 2009) pour la formuler et déposer le montant sur le compte de l'Office.  

Reste à examiner si ce délai n'est pas raisonnable comme le soutient le plaignant.  

Selon un arrêt du Tribunal fédéral, chambre des poursuites et faillites 7B.69/2005 

du 10 juin 2005, le Tribunal fédéral a estimé (cons. 3.2), s'agissant d'un délai de 

8 jours laissé aux créanciers pour formuler une offre supérieure, que "le délai fixé 

par l'office dans la circulaire qu'il adresse aux créanciers, en les invitant à 

formuler une offre supérieure (art. 256 al. 3 LP), n'est pas un délai strict; 

l'administration de la faillite peut prendre en considération, dans l'intérêt des 

créanciers, une offre supérieure faite après l'écoulement de ce délai (arrêt 

7B.280/2001 du 7 janvier 2002, consid. 2a; Franco Lorandi, Der 

Freihandverkauf im schweizerischen Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, thèse 

St-Gall 1994, p. 337; Fritzsche/Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach 

schweizerischem Recht, vol. II, 3e éd., § 51 n. 5; RSJ 1980, p. 334)".  

 Ainsi, le délai de 8 jours laissé par l'Office aux créanciers pour formuler une offre 

supérieure doit donc être qualifié de raisonnable au vu de la jurisprudence ci-

dessus, n'excluant pas pour l'Office de prendre en considération le cas échéant une 

offre formulée hors délai. 

 Quant au délai proprement dit, un délai de 8, 10 voire 12 jours pour un créancier 

intéressé est largement suffisant pour qu'il détermine si ses liquidités sont 

 

 - 13 - 

suffisantes, puis pour obtenir un accord éventuel quant à un financement par une 

banque puis pour formuler une offre et pour verser les fonds. 

 Ce premier grief sera ainsi rejeté 

3.c. Le plaignant estime que le lot n° xx est bradé.  

 Le plaignant oublie simplement que si le mode de réalisation n'était pas la vente 

de gré à gré, l'Office aurait procédé à une vente aux enchères au plus offrant (art. 

229 al. 3 CO), ce qui aurait conduit, d'expérience, à adjuger ce bien très 

certainement à un prix bien inférieur. 

 Il n'appartient pas à la Commission de céans de se déterminer si cette vente 

constitue un bradage comme le soutient le plaignant, seul lui important de 

constater que les conditions de l'art. 256 LP et des art. 122 et ss ORFI sont 

respectées en l'espèce. 

3.d. Quant à annuler cette vente du fait qu'elle violerait le processus de 

commercialisation approuvé par les créanciers gagistes le 5 mars 2008, voire que 

celui-ci serait inopportun, la Commission de céans constate que le plaignant n'est 

pas partie ni visée par cet accord et partant, n'a aucun intérêt en l'espèce au respect 

de cette convention librement consentie entre les créanciers gagistes, pour autant 

que cette convention n'ait pas été respectée. Ce grief est dès lors irrecevable, faute 

d'intérêt pour agir du plaignant. 

4.a. Le plaignant requiert la récusation du chargé de faillite en charge de ce dossier, 

M. Z______. 

 Aucun employé de l’Office ne peut procéder à un acte lorsqu’il se trouve dans une 

situation de récusation, en particulier « lorsqu’il pourrait avoir une opinion 

préconçue dans l’affaire » (art. 10 al. 1 ch. 4 LP), soit lorsqu’il y a apparence de 

prévention de sa part (Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 10 n° 37 ss ; 

Kurt Amonn / Fridolin Walther, Grundriss, 7
ème

 éd. 2003, § 4 n° 31).  

 L’art. 10 LP ne prévoit pas de procédure de récusation ni d’autorité compétente 

pour statuer sur une demande de récusation. Il est admis, cependant, que la 

participation d’un employé de l’Office à une procédure d’exécution forcée en 

violation de son devoir de se récuser représente un motif d’annulation de la 

décision qu’il a prise, à faire valoir par la voie de la plainte, sans préjudice du 

droit de l’autorité de surveillance d’intervenir d’office en cas de crasse violation 

dudit devoir, constitutive d’un motif de nullité (Pierre-Robert Gilliéron, 

Commentaire, ad art. 10 n° 11 ; James T. Peter, n SchKG I, ad art. 10 n° 20 ; Kurt 

Amonn / Fridolin Walther, Grundriss, 7
ème

 éd. 2003, § 4 n° 33 ; ATF 30 I 819; 36 

I 100-101, JdT 1910 II 250-251, c. 3). 

 

 - 14 - 

D'une manière générale, il doit y avoir récusation dès que, pour une raison ou une 

autre, il est plausible que l'intéressé puisse avoir une opinion préconçue, sans qu'il 

soit nécessaire de prouver qu'il en a effectivement une (ATF 114 V 297 c. 4 in 

fine; cf. ATF 103 Ib 137-138 c. 2b). 

Le cas visé par l'art. 10 al. 1 ch. 4 LP n'est pas l'idée préconçue elle-même, la 

prévention, mais les circonstances objectives qui, considérées par un homme 

raisonnable, donnent l'apparence de la prévention, autrement dit des circonstances 

objectives dont on peut normalement déduire une idée préconçue (Gilliéron , op. 

cit., no 40 ad art. 10). 

4.b. En l’espèce, la Commission de céans a déjà relevé dans une précédente décision 

(DCSO/401/2009 du 3 septembre 2009, consid. 3.a.) qu'un lourd contentieux 

opposait les parties. 

Cela étant, la Commission de céans constate que la plainte est dirigée contre 

l'Office des faillites et son chargé de faillite, à qui l'on reproche dans la circulaire 

attaquée, un "manque de transparence et de diligence, soit à l'arbitraire total et 

au non respect des lois et délais légaux" (plainte, page 2), continuant dans son 

courrier du 1
er

 octobre 2009 en écrivant que "la nature de la réponse du chargé de 

faillite étant incorrecte, il est requis qu'elle lui soit renvoyée pour qu'il la 

remplace par une réponse civile, sans attaque déloyale constitutive de manœuvre 

de diversion contre Monsieur B______, contenant toutes les déterminations justes 

et preuves requises pour l'instruction de la cause". 

Le moins que puisse relever la Commission de céans est que M. B______, 

respectivement son conseil, se font l'auteur d'attaques personnelles contre 

M. Z______, pourtant pas partie à cette procédure et ne font pas preuve de la 

mesure que l'on pourrait attendre d'eux, notamment venant d'un professionnel du 

droit, en accusant un fonctionnaire de manque de diligence, d'arbitraire ou encore 

de se faire l'auteur d'attaque déloyale. 

Que M. Z______ réagisse à de tels allégués, en sortant parfois du cadre strict de la 

procédure en cause dans ses rapports pour se défendre, ne saurait pas être 

constitutif d'opinion préconçue au sens de l'art. 10 al. 1 ch. 4 LP et d'obligation de 

sa part de devoir récuser dans un dossier aussi difficile et complexe que celui-ci. 

Quant à la décision attaquée rendue dans le pur respect de la loi (art. 256 LP), 

celle-ci ne saurait être annulée au motif que M. Z______ aurait dû se récuser. 

La plainte sera ainsi rejetée dans la mesure de sa recevabilité. 

 

*  *  *  *  *  

 

 - 15 - 

 

P A R   C E S   M O T I F S ,  

L A   C O M M I S S I O N   D E   S U R V E I L L A N C E    

S I É G E A N T   E N   S E C T I O N   :  

A la forme : 

Déclare recevable la plainte formée le 10 juillet 2009 par M. B______ contre la 

circulaire du 30 juin 2009 dans le cadre de la faillite n° 2004 000xxxJ/OFA1. 

Au fond : 

1. La rejette dans la mesure de sa recevabilité. 

2. Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

 

 

Siégeant : M. Philippe GUNTZ, président ;  M. Didier BROSSET et Mme Florence 
CASTELLA, juges assesseur(e)s. 

 

 

Au nom de la Commission de surveillance : 

 

Paulette DORMAN       Philippe GUNTZ 

     Greffière :                       Président : 
 

 

 

 

 

 

La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier 

recommandé aux autres parties par la greffière le