# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9f8375e6-4ff5-5014-9f87-0d8235d1fe27
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-06-02
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 02.06.2010  SB.2010.00014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2010-00014_2010-06-02.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2010.00014	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 02.06.2010
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 04.04.2011 teilweise gutgeheissen und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
Grundstückgewinnsteuer
Als ausserkantonale gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin hat die Pflichtige aufgrund des interkantonalen Doppelbesteuerungsverbots im Kanton Zürich ein Anrecht auf Anrechnung der mit dem Liegenschaftenhandel zusammenhängenden allgemeinen Unkosten. Von der üblichen Händlerpauschale von 5 % des Verkaufspreises kann abgewichen werden, wenn sie über einige Jahre hinweg weit mehr als die tatsächlichen Geschäftsaufwendungen des Steuerpflichtigen decken würde. Vorliegend hat die Rekurskommission die Pauschale zu Recht auf 1 % gesenkt (E. 3). 
Die Verrechnung von Grundstückgewinnen mit Betriebsverlusten hat nicht innerhalb der jeweiligen Gewinnsteuerperiode, sondern auf dem Weg der Verlustverrechnnung innerhalb der im Sinn von § 70 Abs. 1 StG vorgegebenen Verrechnungsperiode zu erfolgen (E. 4).
Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						DOPPELBESTEUERUNGSVERBOT
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
HÄNDLERPAUSCHALE
INTERKANTONALES STEUERRECHT
LIEGENSCHAFTENGEWINN
LIEGENSCHAFTENHANDEL
LIEGENSCHAFTENHÄNDLER
LIEGENSCHAFTENHÄNDLERPAUSCHALE
MONISTISCHES SYSTEM
VERLUSTVERRECHNUNGSPERIODE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 127 Abs. III BV
§ 70 Abs. I StG
§ 216 Abs. I StG
§ 219 Abs. I StG
§ 220 Abs. I StG
§ 221 StG
§ 224 Abs. III StG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

SB.2010.00014

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 2. Juni 2010

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel (Vorsitz), Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin
Leana Isler, Gerichtssekretärin
Jasmin Malla.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A AG, vertreten
durch RA B und

C,

 

 

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

Stadt Zürich,  

Beschwerdegegnerin,

 

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer,

hat sich ergeben: 

I.  

Die A AG mit Sitz in Luzern ist als Immobiliengesellschaft
auf zwei Hauptgeschäftsfeldern tätig: Sie erwirbt einerseits Anlageobjekte mit
dem Ziel, langfristige Mieterträge zu erwirtschaften. Andererseits betreibt sie
einen "Promotionsbereich", in welchem sie unbebaute oder bereits
überbaute Grundstücke erwirbt, überbaut oder umbaut und hernach als Ganzes oder
als Stockwerkeinheiten weiterveräussert. Die A AG ist Teil des A-Konzerns; sie
ist eine Tochtergesellschaft der börsenkotierten H AG.

2001 bis 2004 veräusserte die A AG solche Promotions- und
Anlageobjekte im Gesamtwert von rund Fr. …., vornehmlich im Kanton Zürich.
In der Stadt Zürich wurden hier interessierend die Promotionsobjekte "D-Strasse
01", "E-Strasse 02–03", "F-Strasse 04" und "G-Strasse
05" zwischen 2001 und 2004 veräussert. Mit Beschlüssen vom 22. August
2006 auferlegte die Kommission für Grundsteuern der Stadt Zürich der A AG für
die genannten Handänderungen folgende Grundstückgewinnsteuern:

	
  Liegenschaft

  	
  Grundstückgewinn
  (in Fr.)

  	
  Steuerbetrag
  (in Fr.)

  
	
  D-Strasse
  01

  	
  …

  	
  …

  
	
  E-Strasse02
  –03

  	
  …

  	
  …

  
	
  F-Strasse
  04

  	
  …

  	
  …

  
	
  G-Strasse
  05

  	
  …

  	
  …

  
	
  Total

  	
  …

  	
  …

  

 

Hiergegen erhobene Einsprachen wies die Kommission mit Beschlüssen
vom 8. Mai 2007 im Wesentlichen ab. Einzig bei der Liegenschaft "E-Strasse
02–03" senkte sie die Grundstückgewinnsteuer unter Berücksichtigung von
weiteren Anlagekosten auf Fr. ….

II.  

Mit Entscheid vom 11. November 2009 hiess die
Steuerrekurskommission III des Kantons Zürich einen von der Pflichtigen
erhobenen Rekurs teilweise gut. Insbesondere berücksichtigte sie für die
Berechnung des Grundstücksgewinns eine Händlerpauschale von 1 % der
Verkaufspreise. Die Grundstückgewinnsteuern für die betroffenen Handänderungen
wurden wie folgt herabgesetzt:

 

	
  Liegenschaft

  	
  von
  Fr. 

  	
  auf
  Fr. 

  
	
  D-Strasse
  01

  	
  …

  	
  …

  
	
  E-Strasse
  02–03

  	
  …

  	
  …

  
	
  F-Strasse
  04

  	
  …

  	
  …

  
	
  G-Strasse
  05

  	
  …

  	
  …

  
	
  Total

  	
  …

  	
  …

  

 

III.  

Mit Beschwerde vom 1. Februar 2010 liess die
Pflichtige dem Verwaltungsgericht sinngemäss eine weitere Senkung der
Grundstückgewinnsteuern wie folgt beantragen:

 

	
  Liegenschaft

  	
  von
  Fr. 

  	
  auf
  Fr. 

  
	
  D-Strasse
  01

  	
  …

  	
  …

  
	
  E-Strasse
  02–03

  	
  …

  	
  …

  
	
  F-Strasse
  04

  	
  …

  	
  …

  
	
  G-Strasse
  05

  	
  …

  	
  …

  
	
  Total

  	
  …

  	
  …

  

 

Ausserdem beantragte sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Während die Rekurskommission auf Vernehmlassung
verzichtete, beantragte die Beschwerdegegnerin eine Heraufsetzung der
Grundstückgewinnsteuern im Hauptantrag auf insgesamt Fr. …, im
Eventualantrag auf Fr. …. Auch die Beschwerdegegnerin beantragte die Zusprechung
einer Parteientschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
 

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können
laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle
Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich
infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch
die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig
festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission
in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu
überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen.
Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf
rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und -missbrauch.

Ihr Ermessen überschreitet die
Behörde, wenn sie den Rahmen des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlässt,
indem sie nach Ermessen entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches
einräumt. Ein Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die Behörde das Ermessen zwar
im gesetzlich vorgegebenen Rahmen ausübt, dieses aber unter sachfremden Gesichtspunkten
oder in Missachtung allgemeiner Rechtsprinzipien betätigt; das ist insbesondere
der Fall, wenn die Ermessensbetätigung als unhaltbar, willkürlich oder
rechtsungleich erscheint (RB 1999 Nr. 147).

2.
 

Ein formelles Anschlussbeschwerderecht besteht im
Verfahren vor Verwaltungsgericht nicht (RB 2001 Nr. 94). Nachdem das
Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren grundsätzlich Verböserungen vornehmen
kann (RB 2003 Nr. 98, 202 Nr. 116 = StE 2003 B 96.22 Nr. 2),
sind die Anträge der Beschwerdegegnerin auf Höhereinschätzung der Beschwerdeführerin
nicht unzulässig. Indessen nimmt das Verwaltungsgericht Verböserungen nur vor,
wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unrichtig und die Korrektur von
erheblicher Bedeutung ist (VGr, 25. Mai 2005, SB.2004.100, www.vgrzh.ch). 

3.
 

3.1 Die
Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 StG erhoben von den
Gewinnen, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen
ergeben. Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um
welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt.
Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen
des Erwerbers (§ 220 Abs. 1 StG). Die kraft kantonalen Rechts
anrechenbaren Aufwendungen werden in § 221 StG abschliessend aufgezählt
(vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher
Steuergesetz, 2. A., 2006 § 221 N. 3 mit Hinweisen).

3.2 Nach der gesetzesvertretenden Rechtsprechung des
Bundesgerichts zum Doppelbesteuerungsverbot im interkantonalen Verhältnis (Art. 127
Abs. 3 BV; Art. 46 Abs. 2 aBV) sind Gewinne aus der Veräusserung
von Geschäftsliegenschaften von Liegenschaftenhändlern ausschliesslich und in
vollem Umfang im Belegenheitskanton steuerbar (vgl. die Zusammenfassung der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung in BGE 131 I 249; vgl. auch
BGE 120 Ia 361 E. 4b S. 365; 111 Ia 318 E. 4a; BGr, 5. Dezember
1985, ASA 56 [1987/88] 569 E. 4c, je mit Hinweisen; vgl. ferner
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N. 119 ff.). Veräussert ein
ausserkantonaler Liegenschaftenhändler eine Liegenschaft des
Geschäftsvermögens, so hat der Liegenschaftenkanton bei der Gewinnberechnung
sämtlichen Aufwendungen, die dem Veräusserer im Hinblick auf die Gewinnerzielung
angefallen sind – etwa Schuldzinsen auf Fremdgeldern zur Finanzierung oder
Unkosten für Umtriebe zufolge An- und Verkauf der Liegenschaft –, Rechnung zu
tragen (BGE 120 Ia 361 E. 5b S. 366 mit Hinweisen), und zwar unabhängig
von der Ausgestaltung seiner Grundstückgewinnbesteuerung (BGE 111 Ia 318
E. 4a). Der Belegenheitskanton hat daher gestützt auf bundesrechtliche
Grundsätze zum Doppelbesteuerungsverbot unter Umständen Aufwendungen als gewinnmindernd
zu berücksichtigen, die das kantonale Recht für Grundstückveräusserungen ohne
ausserkantonalen Bezug nicht zum Abzug zulässt.

Der Liegenschaftskanton hat gemäss
der angeführten bundesgerichtlichen Rechtsprechung einen Anteil an den
allgemeinen Unkosten zu übernehmen, die dem Liegenschaftenhändler zufolge der
mit dem An- und Verkauf von Liegenschaften verbundenen Umtriebe in Form von
Personal- und Sachauslagen erwachsen (BGE 120 Ia 361 E. 5b S. 366
mit Hinweisen; vgl. sodann RB 1982 Nr. 105) und die sich naturgemäss
nicht einem bestimmten Geschäft zuordnen lassen (RB 1990 Nr. 51;
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N. 166). Weil die genaue
Feststellung dieser teils veränderlichen, teils festen Kosten regelmässig
Schwierigkeiten bereitet, wird zu einer pauschalen Abgeltung Zuflucht genommen,
welche sich in Prozenten des Verkaufspreises ausdrückt. Das Bundesgericht hat
dabei den Satz von 5 % des Verkaufspreises als aus der Praxis der Kantone
hervorgehende Faustregel bezeichnet (BGE 111 Ia 220 E. 2d S. 227;
ASA 56 [1987/88] 569 E. 4c). 

3.3 Beim Vorliegen besonderer Gründe kann allerdings vom
üblichen Pauschalabzug von 5 % in beide Richtungen abgewichen werden, wenn
hinreichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Pauschale den auf das
betreffende Liegenschaftengeschäft entfallenden Teil der allgemeinen
Aufwendungen des Steuerpflichtigen falsch bemisst und das Ergebnis dem Gebot
einer gerechten Ausscheidung der kantonalen Steuerhoheit zuwiderläuft (vgl. die
Rechtsprechungshinweise bei Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N. 168).
Während das Bundesgericht im Rahmen seiner stark einzelfallbezogenen Rechtsprechung
insbesondere etwa den Beizug von auf Provisionsbasis entschädigten
Unterbeauftragten, kurze Besitzdauern oder die Erzielung eines besonders hohen
Erlöses nebst der Inanspruchnahme eines Mäklers als Kürzungsgründe gewürdigt
hat (vgl. die Kasuistik bei Richner/Frei/Kaufmann, § 221 N. 117), ist
nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, welches mit Entscheid vom 9. Juli
1992 seine Praxis neu ausgerichtet hat (vgl. StE 1993 B 44.13.7
Nr. 6), eine Kürzung dieser Pauschale nur statthaft, wenn feststeht, dass
die Händlerpauschale von 5 % des Verkaufspreises über einige Jahre hinweg
weit mehr als die wirklichen Geschäftsaufwendungen der Beschwerdeführer gedeckt
haben (StE 1997 A 24.43.1 Nr. 9; vgl.
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N. 171). Dieser – steuererhöhende
– Nachweis obliegt dem Liegenschaftenkanton, wobei der Steuerpflichtige in
jedem Fall bei der entsprechenden überprüfung
der Geschäftsaufwendungen mitzuwirken hat (VGr, 27. Oktober 1993,
SR 93/0040). Gelingt dieser Nachweis nicht, ist grundsätzlich eine Pauschale
von 5 % des Erlöses abzugsberechtigt.

3.4 Die
Rekurskommission hat die Voraussetzungen der Anwendung der Pauschale richtig
zusammengefasst: Die Pflichtige ist zweifellos ausserkantonale, gewerbsmässige
Liegenschaftenhändlerin und hat damit grundsätzlich Anrecht auf pauschalierte
Berücksichtigung der weiteren mit dem An- und Verkauf von Liegenschaften
verbundenen allgemeinen Unkosten. 

3.5 Die Rekurskommission
hat die Höhe der angemessenen Pauschale nach ausführlicher Prüfung der ihr
vorliegenden Akten von der bundesgerichtlichen "Faustregel" von 5 %
auf 1 % gekürzt. 

3.5.1 Sie hat ihren Überlegungen in zeitlicher Hinsicht die
Kalenderjahre 2001 bis 2004 und damit "einige Geschäftsjahre" im
Sinne der vorstehend (vgl. Erwägung 3.3 vorstehend) zitierten Rechtsprechung
zugrunde gelegt. Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden und drängt sich zudem
angesichts der Tatsache geradezu auf, dass vorliegend Verkäufe in diesen Jahren
zu beurteilen sind. 

3.5.2
Die allgemeinen Unkosten der Pflichtigen für diese Periode beziffert die
Vorinstanz gestützt auf deren Jahresabschlüsse mit knapp Fr. …. Auf deren
Ausführungen ist zunächst zu verweisen (vgl. § 161
Gerichtsverfassungsgesetz vom 13. Juni 1976 [GVG] analog). Zu Recht hat
die Rekurskommission dabei als allgemeine Unkosten auch die Aufwendungen für Verwaltungsrats-,
Buchführungs- und Rechtsberatungshonorare berücksichtigt. Bei einer
Unternehmung wie der vorliegenden, welche beinahe ausschliesslich im Immobilienbereich
tätig ist, sind diese Aufwendungen teils Voraussetzung für eine auf den
nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg zielende Geschäftstätigkeit
(Beratungskosten), zum Teil sind sie schlicht Folge gesetzlicher Vorschriften
(etwa Kosten der Buchführung, Generalversammlung und Revisionsstelle). Auch
wenn diese Aufwendungen sich in der Tat nicht direkt einem An- oder
Verkaufsgeschäft zuordnen lassen, sind sie doch Voraussetzung für die Tätigkeit
der Pflichtigen an sich, welche wie dargelegt ausserhalb des Immobilienbereichs
kaum Aktivitäten entfaltet. Damit sind sie für die Bemessung der Händlerpauschale
als allgemeine Unkosten zu berücksichtigen. Auf die ebenfalls berücksichtigten
Kosten der Optionen ist nachfolgend einzugehen (Erwägung 3.5.4 nachstehend).

3.5.3
Die Rekurskommission hat diese so zutreffend ermittelten allgemeinen
Unkosten in einem zweiten Schritt den Tätigkeitsbereichen der Pflichtigen
zugewiesen und dabei auf die handelsrechtlichen Abschlüsse der I AG abgestellt,
welche mit der Führung des Tagesgeschäfts der Geschäftsbereiche der Pflichtigen
betraut gewesen ist. Dabei hat sie lediglich klar buchhalterisch "Einkauf
und Verkauf" zugeordnete Umsätze berücksichtigt und insbesondere GU-Honorare
und notarielle Dienstleistungen nicht im Handelsumsatz berücksichtigt. Auch
dieses Vorgehen führt nicht offensichtlich zu einem sachfremden Resultat und
ist damit im Beschwerdeverfahren entgegen der Auffassung der Pflichtigen nicht
zu beanstanden. Die Rekurskommission hat sich von dieser buchhalterischen
Gliederung der Umsätze der I AG leiten lassen, ohne dabei – zugunsten der
Pflichtigen – auszuscheiden, was effektiv allein für die Pflichtige umgesetzt
wurde und was für deren Schwestergesellschaft, die J AG. Ebenso wenig ist –
wiederum zugunsten der Pflichtigen – aus dem Umsatz derjenige Teil ausgenommen
worden, der die Anlageliegenschaften der Pflichtigen und ihrer vorgenannten
Schwestergesellschaft betraf. Damit war es umgekehrt auch nicht angezeigt,
weitere Umsatzkomponenten wie GU-Honorare oder notarielle Dienstleistungen
zusätzlich als Handelserlöse aus dem Abschluss der I AG zu berücksichtigen. Die
Pflichtige verkennt, dass damit der prozentuale Umsatzanteil aus Liegenschaftenhandel
bestimmt werden sollte und einzig hierauf die Pauschale zu errechnen ist.
Insbesondere bezüglich der geltend gemachten GU-Honorare und der notariellen
Dienstleistungen war zudem bei vorinstanzlichem Aktenstand und noch jetzt nicht
ersichtlich, inwieweit Teile dieser Kosten im Bereich der
Grundstückgewinnsteuern auch ausserhalb der Pauschale bereits als Anlagekosten
geltend gemacht wurden. Zudem wäre es tatsächlich auch denkbar gewesen, das Anlagevolumen
der beiden Bereiche "Promotionsliegenschaften" und "Anlageliegenschaften"
in die Berechnungen auf geeignete Art und Weise einfliessen zu lassen, was sich
wiederum zulasten der Pflichtigen ausgewirkt hätte. Damit erweist sich die von
der Rekurskommission gewählte Berechnungsmethode grundsätzlich als sachgerechter
Ansatz, um den für die Bestimmung der Höhe der Händlerpauschale massgebenden
Umsatz zu ermitteln.

3.5.4
Tatsächlich diskutabel ist bei der Bestimmung der allgemeinen Unkosten der
von der Rekurskommission als "Kosten Optionen" angerechnete Betrag
von insgesamt Fr. … über die gesamte Beobachtungsperiode von vier Jahren.
Indessen bilden auch Kosten für derartige Beteiligungsprogramme von
ausgesuchten (Kader-)Mitarbeitern und Mitgliedern des Verwaltungsrats grundsätzlich
geschäftsmässig begründeten Aufwand und dienen damit ebenfalls dem
langfristigen Erfolg der Unternehmung. Vor diesem Hintergrund ist die Berücksichtigung
dieser Aufwendungen nicht geradezu offensichtlich unrichtig. Umgekehrt
ebenfalls diskutabel ist der Umstand, dass in der Gruppenstruktur der "A"
eine Reihe von pauschalen Verrechnungen von Unkosten wenig überprüfbar ist und
damit grundsätzlich das Risiko von Gewinnverschiebungen (von der Grundstückgewinnsteuer
zur Gewinnsteuer) besteht. Indessen ist im vorliegenden Einzelfall zu
berücksichtigen, dass auch mit Anrechnung dieser genannten Unkosten eine
bescheidene Pauschale weit unter der bundesgerichtlichen Faustregel von 5 %
resultiert. Die rechnerisch ausgewiesene Korrektur der Händlerpauschale im
Eventualantrag der Beschwerdegegnerin liegt bei 0.27 % (unter Weglassung der "Kosten
Optionen" von Fr. … und weiterer Kosten für Liegenschaftenbewertungen
über Fr. …) und damit in einem Bereich, der bei der Bestimmung einer Pauschale
als Unschärfe hinzunehmen ist. Die Überlegungen der Rekurskommission zur Höhe
der Händlerpauschale erweisen sich in ihrer Gesamtheit und im Blick auf das
Resultat weder als offensichtlich unrichtig noch führen gewisse allenfalls
berechtigte Einwendungen zu einer Korrektur von erheblicher Bedeutung. Die
Händlerpauschale ist daher mit 1 % zu bestätigen.

4.
 

4.1 Unter den
Parteien unbestritten ist, dass der Liegenschaftenhändler die in den zürcherischen
Gemeinden erlittenen Veräusserungsverluste mit im gleichen Jahr erzielten Gewinnen
verrechnen kann. Zutreffend weist indessen die Rekurskommission darauf hin,
dass die Verrechnung der Verluste mit sämtlichen in den zürcherischen Gemeinden
erzielten Gewinnen zu erfolgen hat. Unbestritten ist weiter, dass die
definitive Verrechnung zum heutigen Zeitpunkt nicht möglich ist, da es an der
rechtskräftigen Veranlagung einer ganzen Reihe von Veräusserungen mangelt.
Zunächst sind damit entsprechend der gesetzlichen Ordnung von § 224 Abs. 3
StG innerhalb der einzelnen Gemeinden die Veranlagungen und Verrechnungen
vorzunehmen und hernach innerhalb des Kantons. Erstinstanzlich hat dies die
Einschätzungsbehörde vorzunehmen, wobei die Pflichtige gegebenenfalls auf den
Weg der Revision zu verweisen ist (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 224
N. 22). 

4.2 Mit BGE
131 I 249 (= StE 2005 A 24.43.2 Nr. 1) hat das Bundesgericht erkannt, dass
immer dann, wenn der Steuerpflichtige interkantonaler gewerbsmässiger
Liegenschaftenhändler ist, der Liegenschaftskanton einen allfälligen
Geschäftsverlust, den der Liegenschaftenhändler im Sitzkanton oder in weiteren
Kantonen erleidet, auf den Wertzuwachsgewinn und somit bei der Gewinnermittlung
anzurechnen hat. Zudem sind Ausscheidungsverluste nach Möglichkeit zu vermeiden
und Verluste möglichst rasch zu verrechnen (BGE 131 I 249, BGE 131 I 285).
Daraus folgt nun aber entgegen der Auffassung der Pflichtigen nicht, dass die
Verrechnung von Grundstückgewinnen mit Betriebsverlusten innerhalb der
jeweiligen Gewinnsteuerperiode zu erfolgen hat. Dies würde – wie die Rekurskommission
bereits zutreffend dargelegt hat – gerade im vorliegenden Fall der wirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit der Pflichtigen nicht gerecht. Die von der Pflichtigen vor
allem in den Geschäftsjahren 2001 und 2003 vorgenommenen Wertberichtigungen,
welche sie in nachfolgenden Perioden erfolgswirksam korrigiert hat, führen
tatsächlich dazu, dass die in den Geschäftsjahren 2001 und 2003 ausgewiesenen
Verluste eher zufälligen Charakter haben. Die Verrechnung hat daher auf dem Weg
der Verlustverrechnung innerhalb der von § 70 Abs. 1 StG vorgegebenen
Verlustverrechnungsperiode zu erfolgen. Damit wird der durch die
bundesgerichtliche Rechtsprechung letztlich verlangten Berücksichtigung der wirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit und dem ebenfalls der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu
entnehmenden Auftrag, Ausscheidungsverluste möglichst zu vermeiden, im Licht
der monistischen Ordnung der zürcherischen Grundstückgewinnsteuer am besten
entsprochen. 

Eine direkte Anwendung des Kreisschreibens Nr. 27 vom 15. März
2007 der Schweizerischen Steuerkonferenz scheitert vorliegend am Umstand, dass
die Pflichtige am Hauptsitz jedenfalls bereits bis zum Jahr 2003 bereits
definitiv eingeschätzt ist und diese Periode damit im Sinn von Ziff. 4 des
genannten Kreisschreibens nicht mehr offen ist. 

Über diese Bemerkungen zur gesetzlichen Regelung der
Veranlagung hinaus hat das Gericht insbesondere nicht ein "Primat der
Veranlagung" festzulegen, wie die Pflichtige dies beantragt. Es wird
Aufgabe des grössten der betroffenen Steuerämter sein, vorliegend desjenigen
der Stadt Zürich, nach Erstellung der Veranlagungen und Verrechnungen innerhalb
der Gemeinden des Kantons für die weiter notwendigen, periodengerechten
Verrechnungen besorgt zu sein. Dabei bleiben selbstverständlich in den
jeweiligen Verfahren die Rechtsmittelwege für die Pflichtige offen.

Dies führt zur vollumfänglichen
Abweisung der Beschwerde. 

5.
 

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens der
Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153
Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG). Die Voraussetzungen für die
Zusprechung einer Parteientschädigung sind nicht gegeben – auch nicht an die
Beschwerdegegnerin, fehlt es doch an externen Kosten und erheblichem Aufwand
für das Beschwerdeverfahren (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213
Satz 2 StG).

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 17'500.--;  die übrigen Kosten betragen:

Fr.      100.--   Zustellungskosten,

Fr. 17'600.--   Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung
an…