# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c22e3f8c-4547-5998-a69c-0a59a565f9d9
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-02-25
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 25.02.2022 110 2021 206
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2021-206_2022-02-25.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2021/206

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 25. Februar 2022

Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 
abgewiesen (VGE 2022/86 vom 16.05.2023). 

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer

und

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Fraubrunnen, Gemeindeverwaltung, 
Dorfstrasse 10, 3308 Grafenried

Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Nydeggasse 11/13, 3011 Bern

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Fraubrunnen vom 
26. Oktober 2021 (Baugesuchs-Nr. 2020-79; Dachflächenfenster, Wohnnutzung Estrich) sowie 
die Verfügung des Amts für Gemeinden und Raumordnung (AGR) vom 7. Juli 2021 
(G.-Nr. 2020.DIJ.8148)

I. Sachverhalt

1. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der Parzelle Fraubrunnen A.________ 
Grundbuchblatt Nr. F.________. Die Parzelle liegt in der Landwirtschaftszone und in einem 
Ortsbildschutzgebiet. Auf der Parzelle steht unter anderen das Gebäude Nr. B.________. Es 
handelt sich gemäss Bauinventar der Gemeinde Fraubrunnen um einen erhaltenswerten 
Ofenhaus-Speicher mit Knechtenkammern von 1851, der Teil der Baugruppe K «D.________» ist 
(K-Objekt).

2. Am 24. Oktober 2020 reichte der Beschwerdeführer bei der Gemeinde Fraubrunnen ein 
Baugesuch ein für den Einbau eines zusätzlichen Dachflächenfensters (Velux MK06 78/118) auf 
der Nordseite des Estrichs des Gebäudes Nr. B.________. Nachdem die Gemeinde feststellte, 
dass bereits bauliche Aktivitäten im Gang sind, forderte sie den Beschwerdeführer mit 
Baueinstellungsverfügung vom 30. November 2020 auf, die Bauarbeiten sofort einzustellen. Eine 
vom Beschwerdeführer gegen diese Baueinstellungsverfügung erhobene Beschwerde wies die 

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Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) mit Entscheid vom 11. Februar 2021 ab (BVD 
120/2020/90). Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft. 

3. Die Kantonale Denkmalpflege (KDP) beantragte mit Fachbericht vom 18. Dezember 2020, 
das Bauvorhaben unter der Auflage, wonach das neue Dachflächenfenster in seinem äusseren 
Ausdruck identisch mit dem nebenanliegenden bestehenden Dachflächenfenster sein müsse, zu 
bewilligen. Anfangs Januar 2021 stellte die Gemeinde fest, dass der Beschwerdeführer das 
Dachflächenfenster trotz Baustopp fertigstellte. 

Nachdem das AGR dem Vorhaben mit Verfügung vom 21. Mai 2021 zuerst eine 
Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG1 unter Auflagen erteilte, kam es auf diese Verfügung 
zurück und verweigerte dem Vorhaben mit Verfügung vom 7. Juli 2021 die Ausnahmebewilligung 
nach Art. 24c RPG. Gestützt auf diese Verfügung erteilte die Gemeinde mit Entscheid vom 26. 
Oktober 2021 den Bauabschlag und ordnete die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 
durch Rückbau des Dachflächenfensters innert 3 Monaten ab Rechtskraft des Bauentscheids an. 

4. Gegen diese Verfügung reichte der Beschwerdeführer am 20. November 2021 Beschwerde 
bei der BVD ein. Er beantragt die Aufhebung des Entscheids vom 26. Oktober 2021 und der 
Verfügung des AGR vom 7. Juli 2021. Eventualiter sei auf die Wiederherstellung zu verzichten. 
Subeventualiter sei die Wiederherstellung aufzuschieben, bis ein Entscheid über eine allfällige 
Umzonung des Grundstücks erfolgt sei.

5. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet2, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Das AGR beantragt mit Stellungnahme vom 
6. Dezember 2021 die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde verzichtete mit Eingabe vom 
14. Dezember 2021 auf eine Stellungnahme. 

Mit Verfügung vom 6. Januar 2022 edierte das Rechtsamt bei der Gemeinde sowie beim AGR 
weitere Vorakten. Mit Verfügung vom 8. Januar 2022 gewährte das Rechtsamt den 
Verfahrensbeteiligten nochmals Gelegenheit zur Einreichung einer allfälligen Stellungnahme. 
Innert Frist gingen keine weiteren Eingaben ein.

6. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Bauabschlag mit einer Wiederherstellungsverfügung nach Art. 46 
BauG3. Bauentscheide – und mit ihnen zusammen die Verfügungen des AGR nach Art. 24 ff. RPG 
– sowie baupolizeiliche Verfügungen können innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde 
bei der BVD angefochten werden (Art. 40 Abs. 1 und Art. 49 Abs. 1 BauG). Die BVD ist somit zur 
Beurteilung der Beschwerde zuständig. 

1 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).

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b) Der Beschwerdeführer ist als Adressat der angefochtenen Verfügung zur Beschwerde 
befugt (Art. 40 Abs. 2 BauG und Art. 65 Abs. 1 VRPG4). Auf seine form- und fristgerecht 
eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

2. Erweiterung nach Art. 24c RPG

a) Mit Verfügung vom 7. Juli 2021 verweigerte das AGR dem strittigen Einbau eines 
zusätzlichen Dachflächenfensters die Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG. Gestützt darauf 
erteilte die Gemeinde mit Entscheid vom 26. Oktober 2021 den Bauabschlag. Der 
Beschwerdeführer erachtet die Berechnung des AGR als falsch und vertritt die Auffassung, dass 
das Vorhaben gestützt auf diese Bestimmung bewilligungsfähig ist. 

b) Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht 
mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Art. 24c Abs. 1 RPG). 
Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise 
geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder 
geändert worden sind (Art. 24c Abs. 2 RPG). Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild 
müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf 
ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern (Art. 24c Abs. 4 RPG). In jedem 
Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c 
Abs. 5 RPG). Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität 
der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 
1 RPV5). Die Veränderungen können sowohl in inneren Umbauten als auch in äusseren 
Erweiterungen sowie in Zweckänderungen bestehen. Ob die Identität der Baute im Wesentlichen 
gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Art. 42 Abs. 3 Satz 1 
RPV). Mass-geblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem 
sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 
RPV), d.h. in der Regel beim Inkrafttreten des eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 
1972.

Ob die so verstandene Identität noch gewahrt wird, beurteilt sich unter Würdigung aller 
raumrelevanten Gesichtspunkte in ihrem Zusammenwirken. In Art. 42 Abs. 3 Bst. a und b RPV sind 
allerdings feste quantitative Obergrenzen verankert, bei deren Überschreiten die Identität der Baute 
in jedem Fall als nicht mehr gewahrt gilt: Innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens darf die 
anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF) nicht um mehr als 60 Prozent erweitert werden, wobei 
das Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung innerhalb des bestehenden 
Gebäudevolumens gilt (Art. 42 Abs. 3 Bst. a RPV). Unter den Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 
RPG kann eine Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte 
Erweiterung darf in diesem Fall sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch 
bezüglich der Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-
Nebenfläche (BNF)) weder 30 Prozent noch 100 m2 überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des 
bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet (Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV). Zur BGF 
zählen die Nutzflächen, die dauerhaft für das Wohnen und Arbeiten bestimmt sind bzw. genutzt 
werden sowie die zu ihrer Erschliessung dienenden Verkehrsflächen. Die BGF resultiert aus der 
Summe aller entsprechenden Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte. 
Als BNF gelten die mit der Wohn- oder Arbeitsnutzung baulich und funktional 

4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
5 Raumplanungsverordnung des Bundesrats vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1).

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zusammenhängenden Räume wie Keller, Estrich, Waschküche, Heizung, Garagen etc.6 Nach der 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf die Möglichkeit, zonenwidrige Bauten und Anlagen 
ausserhalb der Bauzone zu vergrössern, nur einmal benützt werden.7 Es ist zwar zulässig, 
gestützt auf Art. 24c RPG mehrere zeitlich getrennte Änderungen an einem Objekt vorzunehmen, 
diese dürfen indessen insgesamt das zulässige Änderungsmass nicht überschreiten.

c) Das AGR führte in seiner Verfügung vom 3. Februar 20218 zunächst Folgendes aus: 

«Wie aus der Baubewilligung aus dem Jahr 1966 hervorgeht, wurde der Wohnstock auf der Parzelle-Nr. 
F.________ umgebaut und zusätzlich im Obergeschoss ein Balkon eingebaut. Da der Baubewilligungskopie 
keine Planunterlagen beiliegen, kann die damalige Bruttogeschossfläche (BGF) nicht festgestellt werden. 
Mit Bewilligung vom 19. September 1984 wurde das Gebäude erneut um- und ausgebaut. Für die 
Berechnung der aBGF wird daher auf diese Pläne abgestellt. Nach diesen Plänen befand sich ursprünglich 
im Erdgeschoss ein Abstellraum, die Waschküche, der Heizraum sowie eine Werkstatt und ein Einstellraum. 
Diese Flächen werden nicht der aBGF (Ausgangsgrösse Bruttogeschossfläche) angerechnet. Im 1. und 2. 
Obergeschoss befand sich auf einer Fläche von 60.14 m2 (1. Obergeschoss inkl. Laubenaufgang) und 47.08 
m2 (2. Obergeschoss) eine Wohnung. Somit betrug die totale aBGF 107 m2, wie bereits in der Rückweisung 
vom 7. Januar 2021 festgehalten. Mit genanntem Baugesuch fand eine Erweiterung der BGF statt. Nach 
dem Umbau des Stöckli betrug die BGF gemäss den Baueingabeplänen 165.20 m2. Ebenfalls wurde gemäss 
diesem Baugesuch von 1984 ein Einstellraum angebaut. Nach den Gesuchsunterlagen zu schliessen war 
dort vorher keine Baute (kein Abbruch). Somit fand eine Erweiterung ausserhalb des bestehenden Volumens 
mit einer Fläche von 88.92 m2 statt. Da im Baugesuch eine Ausnahme nach Art. 24 RPG gestellt wurde, ist 
davon auszugehen, dass der zusätzliche Keller wie der darüber liegende Einstellraum nicht der 
Landwirtschaft diente. Somit wurde die maximal zulässige Erweiterungsfläche bereits 1984 überschritten. 
Wird der Keller und der Einstellraum nicht an die Erweiterung angerechnet, so dürften noch 6 m2 BGF 
geschaffen werden.
Durch den zusätzlichen Einbau des Dachflächenfensters (DFF) wird der Estrich objektiv als Wohnraum 
nutzbar. Nach dem Kommentar zum Baugesetz (Zaugg/Ludwig) sind Flächen, die objektiv dem Wohnen 
dienen, der Bruttogeschossfläche anzurechnen. Demnach wird durch den DFF-Einbau nochmals zusätzlich 
rund 44.80 m2 BGF generiert. Somit würde die totale BGF des Stöcklis 210.02 m2 betragen.  
Das vorliegende Bauvorhaben sprengt den Rahmen von Art. 24c RPG. Der bestehende Wohnraum ist 
bereits im zulässigen Rahmen ausgebaut, so dass eine zusätzliche Erweiterung nicht bewilligt werden darf.»

In einer Stellungnahme führte der Beschwerdeführer unter Einreichung von Planunterlagen aus 
dem Jahr 1966 aus, der 1984 bewilligte zusätzliche Keller sowie der darüber liegende Einstellraum 
seien nie realisiert worden. Das Erdgeschoss des Stöcklis sei ursprünglich in drei Einheiten 
(Holzlagerraum, Wagenremise, Ofenhaus mit Waschküche) aufgeteilt gewesen. Das Erdgeschoss 
sei nie ein Schweinestall oder Futterlagerplatz gewesen, sondern habe immer dem Haushalt 
gedient. 

In der aktuellen Verfügung vom 7. Juli 20219 kam das AGR nach 1966 schliesslich gestützt auf 
eine Flächenberechnung10 zu folgender Beurteilung: 

«Anhand der nachgereichten Planunterlagen aus dem Jahre 1966 wurde die aBGF nochmals überprüft. Ein 
Holzlagerraum, eine Wagenremise und ein Ofenhaus mit Waschküche sind sogenannte Nebennutzflächen 

6 Bundesamt für Raumentwicklung (ARE), Erläuternder Bericht zur Teilrevision der Raumplanungsverordnung, 2012, 
S. 9, Fn. 9; ARE, Neues Raumplanungsrecht. Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen für den 
Vollzug, Teil V, Bewilligungen nach Artikel 24c RPG, 2001, S. 46 und Anhang 1 S. 21.
7 BGE 112 Ib 277 E. 5.
8 Vorakten pag. 36 ff.
9 Vorakten pag. 26 ff.
10 Vorakten pag. 30 ff.

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(BNF). Dabei spielt es keine Rolle wie die Räume belichtet oder genutzt wurden, sondern wie sie bewilligt 
wurden. Der Kommentar zum Baugesetz erschien am 9. Juni 1985 zum ersten Mal und wird seither 
angewendet.
Diese Flächen werden demnach nicht der aBGF angerechnet. Die aBGF beträgt somit 108 m2. Nach Art. 24c 
RPG darf diese Fläche maximal um 60 % erweitert werden, d.h. das Gebäude darf eine maximale BGF von 
172.80 m2 aufweisen. Mit Aktennotiz der Begehung vom 29. März 2021 bestätigt die Gemeinde, dass weder 
der Keller noch der Lift erstellt wurden. Da diese Bauvorhaben nicht erstellt wurden, fand keine Erweiterung 
ausserhalb des bestehenden Volumens statt. Nach der Erweiterung 1984 betrug demnach die BGF 
170.43 m2. Durch den Dachflächenfenstereinbau werden im Dachgeschoss zusätzlich 33.47 m2 BGF 
geschaffen. Die totale BGF beträgt neu 203.90 m2, d.h. die maximal zulässige BGF wird um 31.10 m2 
überschritten. 
Das vorliegende Bauvorhaben sprengt den Rahmen von Art. 24c RPG. Der bestehende Wohnraum ist 
bereits im zulässigen Rahmen ausgebaut, so dass eine zusätzliche Erweiterung nicht bewilligt werden 
kann.»

d) Der Beschwerdeführer bringt in seiner Beschwerde vor, er sei nicht einverstanden mit der 
Berechnung der Ausgangsgrösse der Bruttogeschossfläche (BGF) durch das AGR. Gemäss AGR 
sei dabei nicht auf die eigentliche Nutzung, sondern einzig auf die Bezeichnung in einem früheren 
Bewilligungsverfahren abzustellen. Damit sei er nicht einverstanden. Insbesondere die ehemalige 
Getreidekammer müsse differenziert angeschaut werden. Es seien dort schon im Jahr 1966 
Fenster eingebaut gewesen, weshalb nicht von einem alleinigen Lagerzweck gesprochen werden 
könne. Für die Berechnung der BGF habe eine Gesamtwürdigung zu erfolgen. Eine Fläche sollte 
dann zur BGF gezählt werden, wenn sie objektiv zum Wohnen benutzt werden könne. Auch 
beispielsweise die Waschküche, die sich im Erdgeschoss befinde und ebenfalls mit Fenstern 
ausgestattet sei, sollte allenfalls der BGF zugesprochen werden. Objektiv betrachtet entspreche 
das Gebäude Nr. B.________ einem Wohnhaus. Die im Erdgeschoss vorhandenen 
Räumlichkeiten wie Waschküche, Heizungsraum, Holzlagerraum (Energielager) sowie der 
ehemalige «Chaise-Schopf» (heute Treppenaufgang) würden dies belegen. Auf dem Datenblatt 
im kantonalen Bauinventar werde dies auch festgehalten. Leider sei bei der Beschreibung zum 
Bauinventar fälschlicherweise nicht erwähnt worden, dass immer eine Wohneinheit im ersten 
Stock des Gebäudes bestanden habe und nur zusätzlich im Obergeschoss zwei 
Knechtenkammern gewesen seien. 

e) Es ist unbestritten, dass die strittige Liegenschaft vor dem 1. Juli 1972 rechtmässig erstellt 
worden ist und damit in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG fällt. 

Der Beschwerdeführer bestreitet einzig die für die Berechnung des zulässigen 
Erweiterungspotenzials nach Art. 42 Abs. 3 Bst. a RPV massgebende Ausgangsfläche 
(anrechenbare Bruttogeschossfläche am 1. Juli 1972). Er vertritt dabei sinngemäss die Ansicht, für 
die Frage, ob gewisse Räumlichkeiten bei diesem Ausgangswert als anrechenbare 
Bruttogeschossfläche (BGF) oder als Bruttonebenfläche (BNF) gelten, sei auf die tatsächlichen 
Gegebenheiten bzw. auf die objektive Nutzbarkeit als Wohnfläche damals abzustellen. Dieser 
Ansicht kann nicht gefolgt werden. Massgebend für die Berechnung der anrechenbaren BGF als 
Ausgangsfläche ist – der Ansicht des AGR folgend – stets der am 1. Juli 1972 rechtmässig 
bestehende Zustand der Räumlichkeiten gemäss den damaligen Bewilligungen und den damals 
bewilligten Plänen. So kann der erweiterte Besitzstand nach Art. 24c RPG nur für rechtmässig 
erstellte Bauten in Anspruch genommen werden11, weshalb auch für die Frage der Anrechenbarkeit 
einer Fläche zur massgebenden BGF als Ausgangswert auf den rechtmässig bewilligten Zustand 
abzustellen ist. Wie diese Flächen danach tatsächlich genutzt wurden bzw. ob diese eine Nutzung 
als Hauptnutzfläche (und damit als BGF) ermöglicht hätten, ist entsprechend irrelevant. Wäre darauf 

11 Praxiskommentar RPG, Bauen ausserhalb der Bauzonen, 2017, Art. 24c N. 15.

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abzustellen, so würden Bauherrschaften bevorzugt, welche nicht als Hauptnutzflächen bewilligte 
Flächen im Verlaufe der Zeit und vor dem massgebenden Stichtag vom 1. Juli 1972 ohne 
Bewilligung zu Wohnräumen und damit zu Hauptnutzflächen umnutzten, was nicht sein kann. 

Aus den von der Gemeinde eingereichten Kopien der Pläne der Baubewilligung vom 23. Juni 1966 
(Wohnstock-Umbau) ergibt sich, dass alle Räume im Erdgeschoss gemäss der damaligen 
Bezeichnung (Abstellraum, Heizung, Remise, Hühnerhaus/Tankraum/Kaninchen, Wagenschopf) 
den Nebenflächen zuzuordnen sind, weshalb davon auszugehen ist, dass diese ursprünglich als 
solche bewilligt wurden. Bis zum massgebenden Zeitpunkt (1. Juli 1972) sind zudem keine weiteren 
Bewilligungen für das strittige Gebäude aktenkundig, welche auf eine rechtmässige Umnutzung 
dieser Räumlichkeiten zu Hauptnutzflächen schliessen würden; auch der Beschwerdeführer macht 
keine solchen geltend. Dies wird bestätigt durch die Pläne der Baubewilligung vom 19. September 
1984, worin diese Räume im Erdgeschoss (mit Ausnahme der damals projektierten Änderungen) 
noch immer gleich bezeichnet sind. Das AGR hat diese daher bei seiner Berechnung beim 
Ausgangswert im massgebenden Zeitpunkt (1. Juli 1972) zu Recht nicht zur anrechenbaren BGF 
hinzugerechnet. 

Aufgrund der unveränderten Bezeichnung der Räume im Erdgeschoss in den Plänen der 
Baubewilligung vom 19. September 1984 und damit der unveränderten Deklaration als 
Nebenflächen durch die Bauherrschaft ist abgesehen davon die Aussage des Beschwerdeführers, 
wonach diese Räumlichkeiten schon vor 1972 als Wohnräume genutzt wurden, nicht glaubhaft. 
Selbst wenn demnach die tatsächliche Nutzung – entgegen dem Gesagten – im massgebenden 
Zeitpunkt (1. Juli 1972) eine Rolle spielen würde, liesse sich daraus nichts zu Gunsten des 
Beschwerdeführers ableiten.

Die vom AGR in ihrer Flächenberechnung12 aufgeführte, anrechenbare BGF im Zeitpunkt 1. Juli 
1972 als massgebender Ausgangswert für die Erweiterungsmöglichkeiten nach Art. 42 Abs. 3 Bst. a 
RPV von 108 m2 ist daher nicht zu beanstanden, zumal sich dieser Wert anhand der edierten Pläne 
aus dem Jahr 1966 und 1984 überprüfen lässt und nachvollziehbar ist. Unbestritten und gestützt auf 
die erwähnten Pläne ebenfalls nachvollziehbar sind sodann die in dieser Flächenberechnung 
aufgeführten Erweiterungen der BGF innerhalb des Gebäudevolumens mit dem am 19. September 
1984 bewilligten Umbau von insgesamt 62.43 m2 auf eine BGF von insgesamt 170.43 m2. 

f) Bei der Beurteilung des strittigen und bereits realisierten Dachflächenfensters kam das AGR 
zum Schluss, dass durch diesen Einbau der Estrich neu objektiv als Wohnraum nutzbar und daher 
neue BGF im Umfang von 33.47 m2 geschaffen werde. Dies zu Recht: Ob ein Raum bei den 
Erweiterungsmöglichkeiten nach Art. 42 Abs. 3 RPV als BGF anzurechnen ist, hängt – im 
Unterschied zum massgebenden Ausgangswert (vgl. oben) – von der Frage ab, ob dieser objektiv 
als Wohnraum verwendbar ist.13 Wo die Ausgestaltung eines Raumes eine Wohnnutzung zulässt 
oder geradezu dazu einlädt, ist die entsprechende Fläche vorsorglicherweise miteinzubeziehen. 
Andernfalls wird die Aufgabe der Baupolizeibehörden, die die Einhaltung der bewilligten Nutzung 
zu überprüfen haben, in unzumutbarem Masse erschwert.14 Der Beschwerdeführer führt selber 
aus, dass er das strittige Dachflächenfenster eingebaut habe, um bessere Lichtverhältnisse zu 
schaffen. Mit dieser besseren Belichtung wird der Estrich – der Einschätzung des AGR folgend – 
objektiv als Wohnraum nutzbar, womit er als BGF zu gelten hat, was auch der Beschwerdeführer 
nicht bestreitet. Dass ein solcher Ausbau derzeit nicht vorgesehen ist, wie er behauptet, ist 
dagegen irrelevant. 

12 Vorakten pag. 30.
13 VGE Nr. 21762 vom 22. März 2004, E. 3.4; vgl. auch KPG-Bulletin 1/86, S. 15 ff., Ziff. 2.2.2.
14 VGE 18253/18255 vom 19. August 1991, E. 2b; ähnlich auch VGE 2014/304 vom 12. März 2015, E. 4.2.

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Mit den zusätzlichen 33.47 m2 des Estrichs, welche als BGF anzurechnen sind, beträgt das Mass 
der Erweiterung der BGF seit dem 1. Juli 1972 insgesamt 95.9 m2. Ausgehend von den 108 m2 BGF 
als Ausgangswert beträgt das zulässige Erweiterungsmass der BGF jedoch gestützt auf Art. 42 
Abs. 3 Bst. a RPV nur 64.80 m2 (60 Prozent des Ausgangwerts). Dieser Wert wird um 31.1 m2 
überschritten, weshalb das AGR für das strittige Dachflächenfenster die Ausnahmebewilligung nach 
Art. 24c RPG zu Recht verweigert hat. 

g) Dass das Dachflächenfenster gestützt auf einen anderen Ausnahmetatbestand nach Art. 24 ff. 
RPG bewilligt werden könnte, ist weder erkennbar noch geltend gemacht. Das AGR hat diesem 
Bauvorhaben daher zu Recht die Bewilligung verweigert. 

3. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

a) Es steht damit fest, dass das strittige Dachflächenfenster sowohl formell rechtswidrig 
(fehlende Baubewilligung) als auch materiell rechtswidrig (fehlende Bewilligungsfähigkeit) ist. Die 
Gemeinde war daher gehalten, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen 
unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Dies hat sie gemacht, indem 
sie den Rückbau des Dachflächenfensters und die Eindeckung des Dachs mit Ziegeln innert 3 
Monaten ab Rechtskraft des Entscheids verlangte.

Der Beschwerdeführer rügt, die Wiederherstellung sei nicht verhältnismässig. Es bestünden 
bereits drei Fenster im Estrich. Ein Ausbau sei momentan kein Thema. Weil er das Dach habe 
renovieren müssen, habe es Sinn gemacht ein Dachfenster einzubauen, um bessere 
Lichtverhältnisse zu schaffen.

b) Die Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig 
sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen. Ein öffentliches Interesse an der 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist im Allgemeinen gegeben, da das Interesse an 
der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen und an der konsequenten Verhinderung von 
Bauten, die der baurechtlichen Ordnung widersprechen, generell gross ist.15 Eine 
Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das angestrebte Ziel 
zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen Zustands nötig ist und die 
Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.16 
Bei gutem Glauben der Bauherrschaft kann die Wiederherstellung unterbleiben, wenn nicht 
gewichtige öffentliche oder private Interessen sie gebieten. Auf den guten Glauben kann sich nicht 
berufen, wer bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umständen von ihm oder ihr verlangt 
werden darf, nicht hat gutgläubig sein können. Wer bauen will, muss sich um die Zulässigkeit 
seines Tuns kümmern und sich bei den Behörden nach der Baubewilligungspflicht erkundigen.17 
Ist die Bauherrschaft bösgläubig (im baurechtlichen Sinne), so kann auf die Wiederherstellung nur 
verzichtet werden, wenn die Abweichung vom Erlaubten unbedeutend ist oder die 
Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt oder in anderer Weise unverhältnismässig 
wäre.18

15 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 9a.
16 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1.
17 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b.
18 BGE 132 II 21 E. 6.4; BGer 1C_344/2017 vom 17. April 2018, E. 5.2.3 und 5.3; Zaugg/Ludwig, Band I, a.a.O., Art. 46 
N. 9b Bst. e.

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c) An der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen besteht – wie ausgeführt – ein 
erhebliches öffentliches Interesse. Ausserhalb der Bauzone ist dieses Interesse aufgrund des 
Prinzips der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet besonders gross.19 

d) Indem der Beschwerdeführer das Dachflächenfenster entgegen dem von der Gemeinde 
verfügten Baustopp vom 30. November 2020 dennoch einbaute bzw. fertigstellte, gilt er im 
baurechtlichen Sinn als bösgläubig. 

e) Die Anordnung der Gemeinde, das Dachflächenfenster zurückzubauen und das Dach dort 
wiederum mit Ziegeln einzudecken, erweist sich als verhältnismässig. Sie ist geeignet, um den 
rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. Eine mildere Massnahme, mit der dasselbe Ziel 
erreicht werden könnte, ist nicht ersichtlich. Daher ist die Anordnung erforderlich. Angesichts des 
erheblichen öffentlichen Interesses und der Bösgläubigkeit sind die angeordneten Massnahmen 
für die Beschwerdeführerin auch zumutbar, selbst wenn diese mit gewissen Kosten verbunden 
sein sollten. Die Einwände des Beschwerdeführers ändern nichts an der Verhältnismässigkeit der 
angeordneten Massnahmen. Dass im Estrich bereits drei Fenster vorhanden sind und ein Ausbau 
des Estrichs «momentan kein Thema ist», ändert nichts an der Rechtswidrigkeit des strittigen 
Dachflächenfensters. Seine Aussagen sind sogar so zu verstehen, dass er einen künftigen 
Ausbau des Estrichs als Wohnraum nicht ausschliesst und mit dem zusätzlichen 
Dachflächenfenster effektiv das Ziel verfolgte, bessere Lichtverhältnisse für diese Nutzung zu 
erreichen. Dies verdeutlicht, dass der Rückbau nötig ist, um diese widerrechtliche Nutzung zu 
unterbinden. Dass schliesslich der Vertrauensgrundsatz verletzt worden wäre, ist weder 
erkennbar noch geltend gemacht. Damit erweist sich die angeordnete Wiederherstellung auch als 
rechtmässig und ist zu bestätigen.

f) Irrelevant sind schliesslich die unbelegten Spekulationen des Beschwerdeführers zu einer 
allfälligen künftigen Einzonung des Grundstücks (Beschwerde Ziffer 5), ist doch für die Beurteilung 
des Vorhabens einzig die aktuell geltende Zoneneinteilung massgebend. Entsprechend ist auch 
dem Subeventualbegehren des Beschwerdeführers, wonach die Wiederherstellung 
aufzuschieben sei, bis ein Entscheid über eine allfällige Umzonung des Grundstücks erfolgt ist, 
nicht stattzugeben.

4. Ergebnis und Kosten

a) Zusammenfassend erweist sich der angefochtene Entscheid vom 26. Oktober 2021 sowie 
die Verfügung des AGR vom 7. Juli 2021 als rechtmässig. Sie sind in Abweisung der Beschwerde 
zu bestätigen. 

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von CHF 1500.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV20).

c) Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 VRPG).

III. Entscheid

19 Vgl. etwa BGE 1C_381/2020 vom 27. Juli 2021 E. 6.4.
20 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).

BVD 110/2021/206 

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1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Entscheid der Gemeinde Fraubrunnen vom 
26. Oktober 2021 und die Verfügung des AGR vom 7. Juli 2021 werden bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 1500.00 werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist. 

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Herrn C.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Fraubrunnen, Gemeindeverwaltung, 

eingeschrieben
- Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), per Mail

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

BVD 110/2021/206 

10/10

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.