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**Case Identifier:** a0c44ad6-e975-5de3-b8d0-756496821953
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-04-06
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2019.22
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-gr.2019.22.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 GR.2019.22 

Entscheid 

6. April 2020 

Mitwirkend: 

Abteilungsvizepräsident Michael Ochsner, Steuerrichter Walter Balsiger, Steuerrichte-
rin Christina Hefti und Gerichtsschreiber Benjamin Briner 

A ,    

vertreten durch B,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrent,  

G e m e i n d e   C ,    

vertreten durch den Finanzausschuss,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  Mit  öffentlich  beurkundetem  Vertrag  vom  …  2013  räumte  D  der  E  AG,  F, 

ein  Kaufrecht  ein  am  Grundstück  GBl  …,  Kat.  Nr.  …,  …strasse  57,  C.  Der  Kaufpreis 

wurde auf Fr. 2'800'000.- festgesetzt; die Käuferin hatte am selben Tag eine unverzins-

liche  Vorauszahlung  von  Fr.  150'000.-  und  per  …  2013  eine  weitere  unverzinsliche 

Anzahlung von Fr. 50'000.- zu leisten. Das Kaufrecht war bis zum … 2014 befristet und 

wurde in der Folge nicht ausgeübt.  

Am  …  2015  schloss  D  stattdessen  einen  Kaufvertrag  ab  mit  A  (nachfolgend 

der  Pflichtige),  dem  Anteilsinhaber  der  E  AG,  über  die  erwähnte  Liegenschaft,  und 

zwar zum selben Kaufpreis. Die bereits geleistete Vorauszahlung der Gesellschaft von 

total Fr. 200'000.- wurde an den Kaufpreis angerechnet; ferner hatte der Pflichtige bis 

… 2015 eine weitere unverzinsliche Anzahlung von Fr. 50'000.- zu leisten. Die Eigen-

tumsübertragung  hatte  bis  spätestens  am  …  2015  zu  erfolgen.  Nach  Ablauf  dieses 

Zeitraums war die säumige Vertragspartei in Verzug.  

Am … 2015 reichte die Verkäuferin beim Friedensrichteramt Klage gegen den 

Pflichtigen  ein auf  Vollzug  des  Vertrags. In Ziff.  1 einer  darauf  abgeschlossenen Ver-

einbarung  vom  .../…  2016  anerkannte  der  Pflichtige,  der  Verkäuferin  ab  …  2015  bis 

zum  …  2016  (210  Zinstage)  einen  Verzugszins  von  5%  auf  dem  Betrag  von 

Fr. 2'550'000.-, somit Fr. 74'375.-, zu schulden. Weiterer Verzugszins wurde vorbehal-

ten,  sollte  der  Kaufvertrag  bis  …  2016  nicht  vollzogen  sein.  Weiter  anerkannte  der 

Pflichtige die Übernahme von Verfahrenskosten von Fr. 6'700.-. Mit Grundbucheintrag 

vom … 2017 wurde das Grundstück schliesslich übertragen und am … 2017 der aus-

stehende Rest des Kaufpreises überwiesen.  

Mit  am  …  2017  öffentlich  beurkundetem  Vertrag  verkaufte  der  Pflichtige  die 

Liegenschaft an die E AG für Fr. 3'012'163.-; die Handänderung erfolgte am  … 2018. 

In  der  am  … 2018  beim  Steueramt  C  eingegangen  Steuererklärung  für  die  Grund-

stücksgewinnsteuer  deklarierte  er  einen  Gewinn  von  Fr.  0.-.  Unter  den  Anlagekosten 

listete er Verzugszinsen von Fr. 199'750.- sowie Abgaben bei Ankauf von Fr. 26'224.- 

auf.  

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Der  Finanzausschuss  C  setzte  am  23.  Mai  2019  den  steuerbaren  Grund-

stückgewinn  auf  Fr.  206'200.-  und  die  Grundstückgewinnsteuer  auf  Fr. 107'820.- fest. 

In seinem Entscheid liess er u.a. die Verzugszinsen nicht als Anlagekosten zu. Er be-

gründete dies damit, dass die Verzugszinsen keine Gegenleistung für die Liegenschaft, 

sondern für den Zahlungsaufschub seien.  

B.  Hiergegen  erhob  der Pflichtige  am  11. Juni  2019 Einsprache  mit  dem  An-

trag,  u.a.  die bezahlten Verzugszinsen von  Fr.  199'750.-  als  weitere  Leistung  des  Er-

werbers  zu  berücksichtigen,  und  dementsprechend  den  steuerbaren  Grundstückge-

winn auf Fr. 0.- festzusetzen.  

Der  Finanzausschuss  hiess  die  Einsprache  am  3.  Juli  2019  in  einem  nicht 

mehr  streitigen  Punkt  gut  und  wies  sie  im  Übrigen  ab.  Dies  ergab  einen  steuerbaren 

Grundstückgewinn  von  Fr.  198'900.-  und  eine  Grundstückgewinnsteuer  von 

Fr. 103'440.-.  

C. Mit Rekurs vom 29. Juli 2019 beantragte der Pflichtige, die Verzugszinsen 

von Fr. 199'750.- zum Abzug zuzulassen, eventualiter die während der Besitzesdauer 

bezahlten  Verzugszinsen  von  Fr.  40'375.-  sowie  die  Abgaben  beim  Kauf  von 

Fr. 14'792.-  zu  berücksichtigen  und  den  steuerbaren  Grundstücksgewinn  auf 

Fr. 146'756.- festzusetzen.  

Das  Steueramt  C  schoss  am  3.  September  2019  auf  Abweisung  des  Rekur-

ses.  

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1. a) aa) Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 des Steuer-

gesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handände-

rungen  an  Grundstücken  oder  Anteilen  von  solchen  ergeben.  Grundstückgewinn  ist 

nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten, d.h. den 

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Erwerbspreis (§ 220 StG) und Aufwendungen (§ 221 StG) übersteigt. Der notariell be-

urkundete  Erwerbspreis  ist  kraft  ausdrücklicher  gesetzlicher  Vorschrift  unter  Umstän-

den im Einzelfall zu erhöhen. Zur Festsetzung des massgebenden Erwerbspreises sind 

daher neben dem beurkundeten Kaufpreis auch sämtliche weiteren Parteivereinbarun-

gen (innerhalb oder ausserhalb des eigentlichen Kaufvertrags) zu berücksichtigen. Es 

kommen alle Leistungen des Erwerbers zur Festlegung des Erwerbspreises in Anrech-

nung,  die  mit  der  Handänderung  in  kausalem  Zusammenhang  stehen  (Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  3.  A.,  2013,  § 220  N 23 

StG). 

bar:  

Gemäss § 221 Abs. 1 StG sind demgegenüber als Aufwendungen anrechen-

a.  Aufwendungen  für  Bauten,  Umbauten,  Meliorationen  und  andere  dauernde  Ver-

besserungen  des  Grundstücks,  nach  Abzug  allfälliger  Versicherungsleistungen 

und Beiträge von Bund, Kanton oder Gemeinde;  

b.  Grundeigentümerbeiträge,  wie  Strassen-,  Trottoir-,  Dolen-,  Werkleitungs-  oder 

Perimeterbeiträge;  

c.  übliche Mäklerprovisionen und Insertionskosten für Erwerb und Veräusserung;  

d.  mit der Handänderung verbundene Abgaben;  

e.  Baukreditzinsen bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen. 

Diese  Aufzählung  ist  abschliessend  (BGr,  25. August 2015,  2C_817/2014, 

E. 2.2.3). Nach Massgabe von § 221 Abs. 2 StG können überdies natürliche und juris-

tische Personen, welche mit Liegenschaften handeln, weitere in Abs. 1 nicht aufgezähl-

te, aber gleichwohl "mit der Liegenschaft zusammenhängende Aufwendungen geltend 

machen,  soweit  sie  auf  deren  Berücksichtigung  bei  der  Einkommens-  oder  Gewinn-

steuer ausdrücklich verzichtet haben".  

bb) Gemäss Art. 104 Abs. 1 OR hat der Schuldner dann, wenn er mit der Zah-

lung einer Geldschuld in Verzug ist, Verzugszinsen von fünf vom Hundert für das Jahr 

zu bezahlen,  selbst  wenn  die  vertragsmässigen Zinsen weniger  betragen.  Dieser  Re-

gelung  liegt  die  Fiktion  zugrunde,  dass  der  verzugsbelastete  Schuldner  bis  zur  Erfül-

lung weiterhin über den Betrag verfügen kann und dem Gläubiger dadurch eine dem-

entsprechende  Vermögensbeeinträchtigung  widerfährt.  Ob  der  Schuldner  das  fällige 

Geld  auch  tatsächlich  zu  seinen  Gunsten  verwendet,  spielt  hierbei  keine  Rolle.  Die 

Funktion dieser Zinsen besteht grundsätzlich in der Abgeltung aller dem Gläubiger aus 

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der  Leistungsverspätung  entstehenden  Nachteile  durch  Vorenthaltung  der  geschulde-

ten Geldsumme (Lüchinger/Wiegand, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Art. 1 

- 529 OR, 7. A., 2020, Art. 104 N 1).  

Demnach handelt  es  sich  bei  Verzugszinsen  bei  einem  Kaufvertrag nicht  um 

Leistungen,  die  als  Gegenleistung  zum  Kaufobjekt  erbracht  werden.  Der  vereinbarte 

Kaufpreis  bildet  vielmehr  nach  wie  vor  den  Inhalt  der  vereinbarten  Leistung;  der  Ver-

zugszins  stellt  von  Gesetzes  wegen  bloss  Schadenersatz  aufgrund  Ausbleibens  der 

Leistung zum vereinbarten Zeitpunkt dar. Mithin wird die Höhe der vertraglich geschul-

deten Leistung dadurch nicht tangiert. Es handelt sich nicht um eine zusätzliche Kauf-

preisleistung des Erwerbers.  

Dementsprechend  stellen  die  Zinsen  auf  dem  Kaufpreis  nach  der  Praxis  bei 

den  Grundstückgewinnsteuern  Ertrag  dar  und  unterliegen  der  Einkommenssteuer 

(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  §  220  N  89  StG  mit  Verweis  auf  VGr,  19.  Dezem-

ber 2001, ZStP 2003, 126).  

b) Es ist unbestritten, dass es sich vorliegend um Verzugszinsen handelt. Dies 

wird auch durch die vorliegenden Akten bestätigt. Demnach hatte die Eigentumsüber-

tragung  spätestens  am  …  2015  zu  erfolgen  (Ziff.  1  der  Weiteren  Bestimmungen  im 

Vertrag  vom  …  2015).  Nachdem  aufgrund  Säumnis  des  Pflichtigen  der  Vertrag  zum 

vereinbarten  Zeitpunkt  nicht  vollzogen  werden  konnte,  hielt  die  Verkäuferin  weiterhin 

an der Erfüllung fest und leitete einen Zivilprozess ein. In der Vereinbarung vom .../... 

2016  anerkannte  der  Pflichtige,  dass  er  ab  … 2015  einen  Verzugszinse  von  5%  auf 

dem  ausstehenden  Kaufpreis  von  Fr. 2'550'000.-  zu  leisten  hatte.  Die  Gutschrift  des 

Rests des Kaufpreises erfolgte am … 2017.  

Nach  dem  Gesagten  ist  dieser  Verzugszins  somit  nicht  als  weitere  Leistung 

gemäss § 220 Abs. 1 StG anzurechnen.  

c)  aa)  An  diesem  Schluss  ändert  auch  der  Verweis  des  Pflichtigen  auf  das 

Urteil  des  Verwaltungsgerichts  vom  30.  Juni  1972  (RB  1972  Nr.  48)  nichts.  In  jenem 

Fall  erfolgte  die  Eigentumsübertragung  rund  fünf  Jahre  nach  Abschluss  des  Kaufver-

trags. Der Käufer leistete einen Teil des Kaufpreises bei Vertragsabschluss und hatte 

den  Rest  jährlich  zu  verzinsen.  Das  Verwaltungsgericht  rechnete  diese  Zinsen  dem 

Kaufpreis  hinzu  mit  der  Begründung,  diese  seien  vom  Grundstückskäufer  auf  Grund 

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des  Kaufvertrags  bezahlt  worden.  Es  seien  dies  im  wörtlichen  Sinn  Leistungen  des 

Erwerbers, die mit der Handänderung sowohl rechtlich als auch wirtschaftlich unmittel-

bar kausal zusammenhingen. Dieser Entscheid lässt sich indessen nicht auf die vorlie-

gende  Situation  übertragen.  Im  Unterschied  zum  vorliegenden  Fall  bestehen  keine 

Anhaltspunkte,  dass  sich  der  Käufer  im  verwaltungsgerichtlichen  Präjudiz  im  Verzug 

befunden hätte. Die Zinsen waren demnach Teil des bereits im Voraus festgesetzten, 

bis zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung insgesamt zu leistenden Kaufpreises; die 

Erfüllung des Vertrags erfolgte vereinbarungsgemäss. Die Zinsen drückten damit einen 

Mehrwert der Liegenschaft aus. Demgegenüber sind im vorliegenden Fall die Verzugs-

zinsen  aufgrund  der  verspäteten  Leistung  des  säumigen  Pflichtigen  bezahlt  worden 

und  waren  deshalb  nicht  Teil  des  eigentlichen,  im  Voraus  vereinbarten  Kaufpreises. 

Sie repräsentieren keinen Mehrwert des veräusserten Grundstückes.  

bb)  Der  Pflichtige  beruft  sich  ferner  auf  das  Urteil  des  Bundesgerichts  vom 

16. Dezember 2019  (2C_1009/2019)  bezüglich  einer  Vorfälligkeitsentschädigung.  Da-

rin  bestätigte  das  Bundesgericht  seine  bereits  mit  Urteil  vom  3. April 2017 

(2C_1148/2015) formulierte Rechtsprechung. Diese Urteile betrafen u.a. eine Vorfällig-

keitsentschädigung,  die  im  Rahmen  der  unmittelbar  vor  dem  Verkauf  einer  Liegen-

schaft erfolgten Auflösung der zuvor bestehenden Festhypothek zu bezahlen war. Das 

Bundesgericht anerkannte diese als Anlagekosten gemäss Art. 12 Abs. 1 des Bundes-

gesetzes über  die Harmonisierung der  direkten Steuern  der  Kantone  und Gemeinden 

vom  14.  Dezember  1990  (StHG)  bzw.  §  219  Abs.  1  StG.  Dazu hielt  es fest,  dass  die 

Auflösung der Festhypothek im Hinblick auf die geplante Veräusserung erfolgt sei und 

die  Vorfälligkeitsentschädigung  somit  untrennbar  mit  dieser  Transaktion  verbunden 

gewesen sei. Insbesondere verwies es dabei auf deren wertvermehrenden Charakter, 

da nur der Wegfall der Hypotheken es ermöglicht habe, die Liegenschaft zum verein-

barten Preis zu verkaufen.  

Auch  hier  ist  festzustellen,  dass  Verzugszinsen  sich  nicht  damit  vergleichen 

lassen. Das Risiko von Verzugszinsen im Fall einer Säumnis beeinflusst den Preis, den 

ein Käufer für eine Liegenschaft zu zahlen bereit ist, grundsätzlich nicht. Anzufügen ist, 

dass  Verzugszinsen  unter  § 31  Abs.  1  lit.  a  StG  fallen  und  deshalb  bei  den  Einkom-

menssteuern  abgezogen  werden  können  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 31  N 14 

StG).  Das  vom  Pflichtigen  in  Rz.  23  angeführte  Argument,  eine  Berücksichtigung  bei 

den  Grundstückgewinnsteuern  sei  erforderlich,  weil  der  Abzug  bei  den  Einkommens-

steuern nicht möglich sei, verfängt damit nicht.  

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d) Als Eventualantrag macht der Pflichtige geltend, es seien während der Be-

sitzesdauer  bezahlte  Verzugszinsen  von  Fr. 40'375.-  sowie  Abgaben  beim  Kauf  von 

Fr. 14'792.- gestützt auf § 221 Abs. 2 StG zum Abzug zuzulassen.  

Gemäss § 221 Abs. 2 StG können natürliche und juristische Personen, welche 

mit  Liegenschaften  handeln,  weitere  mit  der  Liegenschaft  zusammenhängende  Auf-

wendungen  geltend  machen,  soweit  sie  auf  deren  Berücksichtigung  bei  der  Einkom-

mens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzichtet haben.  

Der Pflichtige macht hierzu geltend, dass er seit langer Zeit im Immobilienbe-

reich  tätig  sei. Weitere  Ausführungen  macht  er  hierzu  nicht.  Insbesondere  äussert  er 

sich  nirgends,  wie  er  sich  zu  der  verlangten  ausdrücklichen  Verzichtserklärung  stellt. 

Hierzu legt er auch keine weiterführenden Unterlagen vor, wie etwa seine Selbstdekla-

ration oder Einschätzung im Wohnsitzkanton G. In der Grundstückgewinnsteuerdekla-

ration wurde die entsprechende Zeile leer gelassen, und auch im Einspracheverfahren 

wurde  keine  entsprechende  Erklärung  abgegeben.  Damit  fehlt  es  bereits  an  der  von 

§ 221 Abs.  2 StG  vorausgesetzten  ausdrücklichen Erklärung  des  Pflichtigen,  weshalb 

darauf nicht weiter einzugehen ist.  

2. Aufgrund dieser Erwägungen ist der Rekurs abzuweisen. Ausgangsgemäss 

sind die Kosten des Verfahrens dem Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG).  

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen.  

[…] 

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