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**Case Identifier:** 9f18865f-ec5c-5e04-91a8-56e8d6985416
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-04
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 04.12.2017 C/3070/2016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-3070-2016_2017-12-04.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 06.12.2017. 

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/3070/2016 ACJC/1565/2017 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 4 DECEMBRE 2017 

 

Entre 

A______, p.a. régie D______, ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 17 mars 2017, comparant par Me François 

BELLANGER, avocat, rue de Hesse 8-10, case postale 5715, 1211 Genève 11, en 

l'étude duquel elle fait élection de domicile, 

et 

B______ et C______, domiciliés, intimés, représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, 
case postale 6150, 1211 Genève 6, dans les bureaux de laquelle ils font élection de 

domicile. 

 

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EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/253/2017 du 17 mars 2017, expédié pour notification aux 
parties le 20 mars suivant, le Tribunal des baux et loyers a constaté la nullité des 

clauses du contrat du 21 janvier 2016 selon lesquelles le bail était de durée 

déterminée (ch. 1 du dispositif), constaté en conséquence que les parties étaient 

liées par un contrat de bail à loyer de durée indéterminée, renouvelable d'année en 

année, portant sur l'appartement de 3,5 pièces situé au 2ème étage de l'immeuble sis 

1______ à ______ (GE) (ch. 2), fixé à 1'350 fr., plus 120 fr. d'acomptes de frais 

accessoires, 30 fr. de téléréseau et 130 fr. de provisions pour les charges de 

chauffage et d'eau chaude, dès le 22 janvier 2016, le loyer mensuel de 

l'appartement en cause (ch. 3), condamné A______ à rembourser à C______ et 

B______ le trop-perçu en découlant (ch. 4), réduit la garantie bancaire à 4'050 fr. 

et ordonné la libération du solde en faveur des locataires (ch. 5), débouté les 

parties de toutes autres conclusions (ch. 6) et dit que la procédure était gratuite 

(ch. 7). 

 En substance, les premiers juges ont retenu que si le contrat de bail prévoyait qu'il 

ne se renouvelait pas, les enquêtes avaient démontré que tous les baux de 

l'immeuble, de durée déterminée, avaient été renouvelés, à l'exception de celui de 

C______ et B______. L'absence de renouvellement du bail en cause avait été 

exclusivement dictée par la contestation du loyer initial formée par les locataires. 

La volonté de la bailleresse de mettre à disposition des logements pour une durée 

indéfinie, optant pour conclure dans un premier temps un contrat à durée 

déterminée aux seules fins de mettre en échec les règles impératives de protection 

contre les loyers abusifs, éludait lesdites normes. Par ailleurs, l'attitude de la 

bailleresse constituait une fraude à la loi, visant à empêcher les locataires de faire 

valoir leurs droits. Le contrat devait ainsi être considéré à durée indéterminée. 

 Pour fixer le loyer initial, le Tribunal a retenu que la bailleresse avait refusé, sans 

motif, de fournir les pièces permettant d'effectuer un calcul de rendement, de sorte 

qu'elle cachait un rendement abusif de la chose louée. Il a procédé à une moyenne 

des loyers résultant de deux statistiques, de laquelle il a retranché les frais 

accessoires et le téléréseau dès lors que lesdits frais étaient inclus dans les loyers 

statistiques. 

B. a. Par acte expédié le 2 mai 2017 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-
après : la bailleresse) a formé recours (recte appel) contre ce jugement, sollicitant 

son annulation. Elle a conclu, principalement, à la constatation de ce que le 

contrat de bail à loyer était de durée déterminée d'un an et neuf jours et le loyer 

initial non abusif, et, subsidiairement, à ce que le loyer initial soit fixé à 1'960 fr., 

plus 120 fr. d'acomptes de frais accessoires, 30 fr. de téléréseau et 130 fr. de 

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provisions pour le chauffage et l'eau chaude. Plus subsidiairement, elle a conclu 

au renvoi de la cause au Tribunal pour nouvelle décision. 

 Elle a fait grief au Tribunal d'avoir considéré à tort que le contrat était de durée 

indéterminée, alors que la volonté des parties avait été de se lier par un contrat à 

terme fixe.  

 A______ reproche également aux premiers juges d'avoir retenu l'absence de 

justification de production des pièces requises, alors que l'immeuble était ancien et 

qu'elle ne détenait pas les titres permettant d'effectuer un calcul de rendement. De 

plus, les caractéristiques du logement, le loyer payé par le précédent locataire et 

l'expérience du juge n'avaient pas été pris en considération pour fixer le loyer 

initial. 

 Elle a produit une pièce nouvelle (n. 2). 

 b. Dans leur réponse du 6 juin 2017, C______ et B______ (ci-après également : 
les locataires) ont conclu à l'irrecevabilité de l'appel formé par la bailleresse 

s'agissant de la durée du bail. Ils ont formé un appel joint, concluant, 

préalablement, à ce que la Cour ordonne à la bailleresse et à la régie en charge de 

la gestion de l'immeuble de produire les pièces permettant d'effectuer un calcul de 

rendement, et, principalement, à ce que la nullité, respectivement le caractère 

abusif du loyer initial soit constaté, à ce que le loyer soit fixé en fonction du calcul 

de rendement à effectuer mais au maximum à 1200 fr. par mois, plus 120 fr. 

d'acomptes de frais accessoires, 30 fr. de téléréseau et 130 fr. de provision pour le 

chauffage et l'eau chaude, la bailleresse devant être condamnée à leur rembourser 

le trop-perçu de loyer en résultant, avec intérêts à 5% "dès la date moyenne", à ce 

que le loyer soit diminué de 2,91% dès le 1er février 2018, en raison de la baisse 

du taux de l'intérêt hypothécaire à 1,5% depuis le 2 juin 2017, la bailleresse étant 

tenue de leur verser le trop-perçu en découlant, à la réduction de la garantie de 

loyer à trois mois du montant du loyer initial, le solde devant être libéré en leur 

faveur et au constat de la nullité de la cause selon laquelle le bail serait de durée 

déterminée.  

 La bailleresse n'avait pas émis de critiques des faits et de l'appréciation de ceux-ci 

concernant la qualification du contrat, de sorte que l'appel était irrecevable sur ce 

point. La clause du contrat selon laquelle le contrat était de durée déterminée était 

simulée et devait être remplacée par l'acte dissimulé, soit la volonté de conclure 

un contrat à durée indéterminée.  

 L'immeuble n'étant pas ancien, puisqu'acquis en 2003, la bailleresse était tenue de 

conserver les pièces relatives à celui-ci, de sorte que l'absence de production des 

titres requis par le Tribunal n'était pas excusable.  

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 c. Par réponse à l'appel joint et réplique, A______ a conclu à l'irrecevabilité de 
l'appel joint, les locataires n'étant pas légitimés à former appel du jugement 

concernant la fixation du loyer, dès lors que le Tribunal avait entièrement fait 

droit à leurs conclusions. En toute hypothèse, l'appel joint devait être rejeté, les 

conditions requises pour former des conclusions nouvelles n'étant pas réalisées. 

Elle a réaffirmé que le défaut de production de pièces ne pouvait lui être imputé, 

de sorte qu'il se justifiait "de renverser le fardeau de la preuve. Il incomb[ait] donc 

aux locataires de fournir la preuve que le loyer est abusif", ce qu'ils n'avaient pas 

fait. 

 Pour le surplus, elle a persisté dans ses conclusions. 

 d. Par duplique sur appel principal du 4 septembre 2017 et réplique sur appel 
joint, les locataires ont souligné que le Tribunal avait retenu qu'ils avaient formé 

des conclusions "sous réserve d'amplification", de sorte qu'ils disposaient d'un 

intérêt à former un appel joint. Les conclusions nouvelles reposaient sur des faits 

nouveaux.  

 e. Par duplique sur appel joint, la bailleresse a persisté dans ses conclusions.  

 f. Les parties ont été avisées par plis du greffe du 27 septembre 2017 de ce que la 
cause était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

 a. A______ est propriétaire de l'immeuble sis 1______ à ______ (GE), qu'elle a 
acquis en septembre 2003 pour un montant de 3'300'000 fr. 

 b. Le 21 janvier 2016, A______ a remis à bail à B______ et C______ un 
appartement de 3,5 pièces, d'une surface de 77 m2, au 2ème étage de l'immeuble 

susmentionné.  

 Le contrat précise qu'il s'agit d'un bail à terme fixe de douze mois et neuf jours, 

sans renouvellement, du 22 janvier 2016 au 31 janvier 2017. 

 Le loyer mensuel a été fixé initialement à 2'290 fr., auxquels s'ajoutent 130 fr. de 

charges, 120 fr. de frais accessoires et 30 fr. de téléréseau. 

 A teneur de l'article 10 lettre B du contrat, les "autres frais accessoires" 

comprennent la conciergerie (salaire, charges sociales, matériel), la consommation 

d'électricité des communs, la consommation d'eau, l'abonnement d'entretien de 

l'ascenseur et les frais téléphoniques de l'ascenseur, le contrat d'entretien des 

machines à laver et séchoirs, le contrat d'entretien pour la vérification de la 

toiture, le contrat d'entretien pour les nuisibles, le service de sécurité, les frais 

d'administration pour l'établissement d'un décompte, l'entretien des canalisations 

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verticales, des trainasses, la taxe d'épuration et d'égout et la taxe d'utilisation du 

réseau secondaire. 

 Le contrat prévoit également la constitution d'un dépôt de garantie de 6'870 fr., 

soit l'équivalent de trois loyers mensuels. 

 Selon l'avis de fixation du loyer initial du 21 janvier 2016, le loyer annuel de la 

précédente locataire était, depuis le 1er novembre 2015, de 23'520 fr., soit 1'960 fr. 

par mois, charges annuelles (chauffage/eau chaude) en 2'160 fr.  non comprises. 

 L'avis était motivé comme suit : "CO 269a, lettre a : Adaptation aux loyers usuels 

du quartier". 

 Sous la rubrique "frais accessoires (chauffage/eau chaude/autres)", la somme de 

3'000 fr. était indiquée, ainsi que la mention "téléréseau : 360.00". 

 c. Par requête du 16 février 2016, complétée le 29 février 2016, déclarée non 
conciliée à l'audience de la Commission de conciliation en matière de baux et 

loyers du 2 mai 2016 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 18 mai 

2016, les locataires ont agi en contestation du loyer initial et en constatation de la 

nullité de la durée déterminée du contrat de bail. Ils ont conclu, préalablement, à 

ce que le Tribunal ordonne la comparution personnelle de la bailleresse, ordonne, 

en application de l'art. 160 CPC, à la régie D______, représentant la bailleresse, 

de produire toutes les pièces nécessaires au calcul de rendement, notamment les 

éventuelles charges financières, les éventuelles charges d'entretien autres que 

celles figurant dans le contrat de bail et l'état locatif au 31 décembre 2015, sous la 

menace de l'art. 292 CPC et sollicite auprès du Registre foncier tout document 

concernant d'éventuelles charges financières relatives à l'immeuble, en application 

de l'art. 190 CPC.  

 Principalement, ils ont conclu à ce que le Tribunal fixe le loyer à 1'350 fr. par 

mois, plus 120 fr. à titre d'acompte de frais accessoires, 30 fr. à titre de téléréseau 

et 130 fr. à titre de provision pour les charges de chauffage et d'eau chaude, sous 

réserve d'amplification, condamne en conséquence la bailleresse à leur restituer la 

part de loyers versée en trop depuis le début du contrat, réduise la garantie 

bancaire à 4'050 fr. et ordonne la libération du solde, soit 2'820 fr., en leur faveur, 

constate la nullité de la clause selon laquelle le bail est conclu pour une durée 

déterminée, subsidiairement invalide ladite clause, en conséquence, dise que le 

bail est de durée indéterminée et déboute la bailleresse de toutes autres ou 

contraires conclusions.  

 A l'appui de leurs conclusions, ils ont allégué que tout loyer supérieur à 1'350 fr. 

par mois procurerait à la bailleresse un rendement abusif, étant précisé que selon 

les statistiques, le loyer ne pouvait dépasser 1'500 fr. mensuellement.  

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 d. Dans sa réponse du 17 juin 2016, la bailleresse a conclu à ce que le Tribunal 
dise et constate que la demande des locataires est irrecevable, dise et constate que 

la bailleresse n'admettait aucune baisse de loyer, qu'en conséquence, le loyer des 

locataires restait fixé à 2'290 fr. par mois, plus les charges mensuelles de 130 fr., 

le téléréseau de 30 fr. et les frais accessoires de 120 fr., dise et constate que la 

demande en constatation de la nullité des clauses du bail des locataires était 

irrecevable, qu'en conséquence, le bail à terme fixe restait pleinement valable et 

prendrait fin automatiquement, sans résiliation, à la date convenue, soit le 

31 janvier 2017, et déboute les locataires de toutes autres ou contraires 

conclusions. 

 e. Par écritures du 28 juin 2016, les locataires ont persisté dans leurs conclusions. 
En particulier, ils ont derechef requis que le Tribunal ordonne la comparution de 

la bailleresse et la production de pièces par des tiers, notamment la régie en charge 

de la gestion de l'immeuble et du Registre foncier. 

 f. Lors de l'audience du Tribunal du 23 septembre 2016, le conseil des locataires a 
précisé que, principalement, ceux-ci concluaient à la constatation de la nullité du 

loyer initial, puis à sa fixation au montant indiqué dans leur demande et, 

subsidiairement, si la nullité du loyer n'était pas contestée, ils concluaient à sa 

fixation au montant indiqué dans la demande. Les locataires sollicitaient l'audition 

de E______, de la régie D______, la production de l'état locatif comportant les 

termes des différents baux et la précision du caractère fixe ou non de chacun des 

termes et persistaient dans l'offre de preuves figurant dans leur demande.  

 Le représentant de la bailleresse a sollicité un transport sur place, ainsi que 

l'audition de E______. Si le Tribunal devait refuser d'ordonner un transport sur 

place, il sollicitait l'audition de la concierge, dénommée F______, pour l'entendre 

sur la situation de l'immeuble, ainsi que de G______, gérante technique de 

l'immeuble auprès de la régie, qui pourrait être entendue sur l'état et l'entretien de 

l'immeuble. Il a déclaré que l'immeuble avait été construit en 1930, qu'il était très 

bien entretenu et que la propriétaire avait investi, depuis 2011, 98'000 fr. dans 

l'entretien de celui-ci. En 2012, la propriétaire avait ainsi investi 53'000 fr. pour 

moderniser l'ascenseur. La société H______ était intervenue en 2015 pour poser 

des double-vitrages, pour un montant de 23'000 fr. et, en 2016, le téléréseau avait 

également été modernisé. Avant l'entrée des locataires, la peinture de 

l'appartement avait été refaite, le parquet vitrifié et les vannes thermostatiques 

changées. 

 B______ a expliqué que C______ et lui avaient trouvé l'appartement par une 

annonce sur le site internet de la régie D______. Le caractère fixe de la durée du 

bail n'était pas précisé. Ils ne cherchaient pas un contrat à terme fixe et n'avaient 

pas d'intérêt à conclure un tel contrat. Il était urgent pour eux de déménager, car 

son épouse était alors enceinte – l'accouchement étant prévu le 10 juillet 2016 – et 

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ils vivaient dans un appartement de 2,5 pièces dans les combles, où il faisait très 

chaud en été. C'était au moment de la signature du contrat, dans les locaux de la 

régie, qu'ils avaient constaté qu'il s'agissait d'un bail de durée déterminée. 

E______ avait attiré leur attention sur ce fait. Elle leur avait dit que le contrat était 

d'une durée d'une année et qu'ensuite, si tout se passait bien, il se renouvelait. A la 

question de savoir si c'était quelque chose de normal, qui se faisait pour tous les 

contrats, elle avait répondu qu'il ne fallait pas qu'ils s'en préoccupent, que ce 

n'était qu'une formalité. Ils en étaient restés là et n'avaient pas davantage échangé 

à ce sujet. Il n'avait jamais envisagé devoir quitter l'appartement à la fin du mois 

de janvier 2017, d'autant que E______ leur avait dit que le contrat serait renouvelé 

si tout se passait bien. Il a confirmé avoir rempli le formulaire de candidature 

remis à la régie le 15 janvier 2016, tout en précisant ne pas avoir inscrit "1 an" à la 

rubrique "durée du bail" et ne pas se souvenir si cette rubrique était déjà remplie 

lorsque le formulaire lui avait été remis. Son voisin lui avait dit avoir aussi eu un 

contrat à terme fixe pour la première année, qui, par la suite, avait été transformé 

en bail de durée indéterminée. 

 Le représentant de la bailleresse, I______, a indiqué ne pas savoir pour quelle 

raison ce bail en particulier était de durée déterminée. Ce n'était pas une pratique 

systématique, mais courante de la régie D______. Il avait vu plusieurs baux de 

durée déterminée renouvelés pour une année ou pour une durée indéterminée. 

Avant l'échéance du bail de durée déterminée, la régie demandait aux locataires 

s'ils souhaitaient un renouvellement. Parfois, le locataire intervenait de lui-même 

et d'autres fois, il ne souhaitait pas un renouvellement. Lorsqu'il y avait des 

nuisances, des sous-locations ou des défauts de paiement, ils ne proposaient pas le 

renouvellement. Il ne savait pas ce qui se passait en cas de contestation du loyer 

initial, car ils en avaient très peu. La régie trouvait également beaucoup 

d'arrangements.  

 Les parties ont persisté dans leurs conclusions respectives telles que précisées ci-

avant. 

 g. Par ordonnance du 28 septembre 2016, le Tribunal a invité la bailleresse à 
produire toutes les pièces nécessaires au calcul du rendement net de l'immeuble 

concerné et, en particulier, l'acte d'acquisition de l'immeuble ou toute pièce 

permettant d'établir son prix d'achat, ses frais d'acquisition et son financement, le 

détail des amortissements des dettes hypothécaires/chirographaire, en précisant les 

dates auxquelles ils avaient été effectués, depuis l'achat de l'immeuble, les 

comptes de gestion et de charges et leur relevé détaillé de 2013 à 2015, l'état 

locatif détaillé pour l'année 2015 ainsi que le bordereau de l'impôt immobilier 

complémentaire de l'année 2015. 

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 Le Tribunal a par ailleurs attiré expressément l'attention de la bailleresse sur les 

conséquences qui pouvaient être tirées de son refus de produire ces pièces, à 

savoir l'indice de ce qu'elle cache un rendement abusif. 

 h. Le 11 octobre 2016, la bailleresse a déposé un chargé de pièces justifiant des 
travaux effectués dans l'immeuble ou dans l'appartement concernés entre 2009 et 

2016. 

 i. Par écritures du 28 octobre 2016, la bailleresse a persisté dans ses conclusions 
principales et a conclu, subsidiairement, à ce que le Tribunal dise et constate que 

le calcul de rendement ne pouvait pas être établi en raison de l'absence de pièces 

au moment de l'acquisition de l'immeuble en 2002, qu'en conséquence, cette 

situation implique que faute d'éléments suffisants, le calcul de rendement ne 

pouvait pas être établi, et déboute les locataires de toutes autres ou contraires 

conclusions. 

 La bailleresse a notamment allégué qu'il n'était pas possible d'établir le calcul de 

rendement, car les pièces permettant de l'effectuer n'avaient pas été remises dans 

leur totalité par l'ancien propriétaire et que l'immeuble, datant de 1930, était 

ancien. 

 j. Par écritures du 3 novembre 2016, les locataires ont conclu, préalablement, à ce 
que le Tribunal ordonne à la bailleresse, respectivement à la régie, de produire 

l'état locatif de l'immeuble avec indication des échéances fixes des divers baux, 

accorde aux locataires un délai pour transmettre une liste de témoins une fois l'état 

locatif connu, ordonne l'audition de E______, ordonne à la régie de produire le 

détail des amortissements, les comptes de gestion et de charges et leur relevé 

détaillé pour les années 2013 à 2015, l'état locatif détaillé de l'immeuble pour 

l'année 2015 ainsi que le bordereau de l'impôt immobilier complémentaire de 

l'année 2015, sous la menace des peines prévues par l'art. 292 CP et d'une amende 

d'ordre au sens de l'art. 167 al. 1 let. a CPC, fasse injonction à la bailleresse de 

solliciter de son notaire l'acte de vente et du prêteur, la convention de prêt et le 

détail des amortissements, sollicite du registre foncier la transmission de l'acte 

d'acquisition de l'immeuble, et de l'Administration fiscale cantonale, le bordereau 

d'impôt immobilier complémentaire, à titre de renseignements écrits, et octroie, 

une fois les documents précités transmis aux locataires, un délai pour se 

déterminer et effectuer le calcul de rendement. 

 Principalement, ils ont conclu à ce que le Tribunal constate la nullité du loyer ou 

le caractère abusif de ce dernier, fixe le loyer à 1'350 fr. par mois, plus 120 fr. 

(acompte de frais accessoires), 30 fr. (téléréseau) et 130 fr. (chauffage/eau 

chaude), dès le 22 janvier 2016, condamne la bailleresse à restituer le trop-perçu 

de loyers avec intérêts à 5% l'an dès la date moyenne, réduise la garantie bancaire 

à trois mois du loyer ainsi fixé et ordonne la libération du solde en leur faveur, 

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constate la nullité de la clause selon laquelle le bail est de durée déterminée et 

requalifie le contrat en contrat de durée indéterminée, renouvelable d'année en 

année et déboute la bailleresse de toutes autres ou contraires conclusions. 

 k. A l'audience du 3 février 2017 du Tribunal, J______, représentant la 
bailleresse, a confirmé que l'immeuble avait été acquis pour 3'300'000 fr., sans 

pouvoir préciser s'il était hypothéqué. 

 Il a déclaré qu'il ne savait pas pour quelle raison le contrat concerné était de durée 
déterminée. Il ne connaissait pas la proportion de nouveaux baux établis par la 

régie et étant de durée déterminée. Lorsque de tels baux étaient établis, c'était sur 

ordre de la direction de la régie, afin de contrôler la solvabilité des locataires et 

vérifier que les loyers étaient payés. A sa connaissance, il n'y avait pas d'autres 

baux de durée déterminée dans cet immeuble. Le bail en cause avait été conclu 

pour une durée déterminée jusqu'au 31 janvier 2017 et il n'avait pas été reconduit 

en raison de la procédure pendante. Les locataires avaient été réguliers dans le 

paiement du loyer. En général, la relation de bail se poursuivait au-delà de la 

durée déterminée convenue dans le bail initial. Tel n'était en revanche pas le cas 

lors d'une contestation du loyer initial, mais il y en avait très peu. En général, ils 

arrivaient à trouver un accord avant ou pendant la procédure de conciliation. Dans 

ces cas-là, même si le bail était de durée déterminée, la relation se poursuivait au-

delà de la durée initialement convenue. Dans le cas d'espèce, dans la mesure où la 

procédure durait désormais depuis plus longtemps que la durée du bail 

initialement convenue, il était évident que le contrat ne serait pas reconduit. Pour 

ce qui était des retards de paiement, c'était le service contentieux qui s'occupait de 

tout et il arrivait ainsi de résilier de manière anticipée des baux de durée 

déterminée. 

 Le conseil des locataires a précisé qu'une demande de prolongation de bail était 

pendante (cause C/23196/2016) et que les locataires n'avaient donc pas quitté 

l'appartement.  

 E______, employée de la régie depuis août 2012, entendue en qualité de témoin, 

et notamment chargée de l'établissement des nouveaux baux, dont celui des 

locataires, a déclaré que les baux à terme fixe étaient faits pour vérifier que le 

locataire s'acquittait bien de ses loyers. Si c'était le cas, après la période de durée 

déterminée, la relation de bail se poursuivait. Dans le cas des présents locataires, 

c'était pour cet unique motif qu'un bail de durée déterminée avait été établi. En 

raison de la présente procédure, le dossier n'était plus au service gérance, mais au 

service contentieux qui s'en occupait désormais. En règle générale, dans 90% des 

cas, les choses se passaient bien et la relation de bail se poursuivait au-delà de la 

durée déterminée. Environ 80% des nouveaux baux étaient de durée déterminée. 

Deux mois avant le terme, ils recontactaient le locataire pour savoir s'il souhaitait 

poursuivre la location. S'il y avait des retards de paiement pendant le bail, ils 

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prenaient contact avec le locataire. Il n'y avait toutefois pas de règle absolue selon 

laquelle ils ne poursuivaient pas la relation de bail avec des locataires ayant eu des 

retards de paiement. Si le locataire lui indiquait qu'il souhaitait poursuivre la 

location, elle étudiait le dossier, soit notamment la régularité des paiements et le 

comportement du locataire, à savoir s'il y avait eu des nuisances. Elle s'assurait 

également que tous les documents étaient en ordre et transmettait ensuite le 

dossier à sa direction avec un préavis.  

 Elle rencontrait les locataires pour la première fois lorsque leur dossier était 

accepté par la direction et qu'ils venaient dans les locaux de la régie pour signer le 

contrat de bail. C'était en général lors de cette rencontre que les futurs locataires 

apprenaient que le contrat de bail serait de durée déterminée. Il ne lui était jamais 

arrivé qu'un locataire renonce à conclure le contrat de bail car il était de durée 

déterminée. La plupart des locataires ne réagissaient pas au fait que le contrat était 

de durée déterminée. Elle expliquait à ceux qui posaient des questions qu'elle les 

contacterait deux mois avant l'échéance ou qu'ils pourraient la contacter pour 

définir la suite de la relation, puisqu'il y avait des locataires qui ne souhaitaient 

pas rester. Aux locataires qui lui demandaient ouvertement s'il s'agissait d'une 

période d'essai, elle leur répondait que tel était effectivement le cas, d'un côté 

comme de l'autre, sans toutefois leur rappeler spécialement qu'ils devaient être 

réguliers dans le paiement du loyer et ne pas causer de nuisances. Il était toutefois 

très rare que des candidats locataires lui demandent précisément ce qu'ils devaient 

faire ou ne pas faire pour que le contrat se poursuive. Lors de ces entrevues, elle 

indiquait aux futurs locataires que si tout se passait bien pendant la durée 

déterminée, le contrat serait reconduit. Lorsque la relation contractuelle se 

poursuivait, un avenant était signé indiquant que la clause relative à la durée 

déterminée était supprimée et que le bail devenait de durée indéterminée, selon les 

conditions générales. Au sein de la régie, il n'était pas considéré qu'en cas de 

contestation du loyer initial les choses se passaient bien, même si elle-même 

n'avait pas eu ce cas. Personnellement, elle n'avait pas eu de cas où le loyer initial 

avait été contesté et les locataires n'avaient pas pu rester au-delà de la durée 

déterminée.  

 Une fois qu'une procédure était pendante, le service contentieux s'en occupait. 

Pour sa part, elle n'avait jamais envoyé de nouveau bail ou d'avenant à des 

locataires qui avaient contesté le loyer initial. Dans ces cas, le jugement du 

Tribunal faisait foi. Si dès le début de la location les locataires prenaient du retard 

dans le paiement du loyer et faisaient du bruit, le témoin essayait de prendre 

contact avec eux pour voir ce qui se passait et ils essayaient de discuter, ce qui 

était souvent gratifiant. La régie n'envoyait pas de mise en demeure afin 

d'envisager une résiliation anticipée, mais attendait simplement l'écoulement de la 

durée déterminée. E______ a finalement précisé que tous les nouveaux baux 

qu'elle avait établis pour l'immeuble concerné depuis qu'elle s'en occupait, soit 

depuis 3,5 ans, étaient d'abord de durée déterminée et avaient tous été prolongés. 

- 11/32 - 
 

C/3070/2016 

Elle n'avait pas souvenir qu'un de ces nouveaux locataires avait contesté le loyer 

initial. 

 A l'issue de l'audience, le Tribunal a, par appréciation anticipée des preuves, 

renoncé à entendre J______, pour la bailleresse, ainsi qu'à ordonner l'inspection 

locale.  

 Les parties ont ensuite plaidé et persisté dans leurs conclusions et la cause a été 

gardée à juger. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 

2011, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 

2013). 

 Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4A_447/2013 du 20 novembre 2013 

consid. 1). 

 Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 

Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91  

al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 

la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 

Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, Basler 

Kommentar,  Schweizeriche Zivilprozessordnung, 2ème éd., 2013, n. 9 ad  

art. 308 CPC). 

 Si la durée des revenus et des prestations périodiques est indéterminée ou 

illimitée, le capital est constitué du montant annuel du revenu ou de la prestation 

multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC). 

 Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 

litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 

jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 

effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 

- 12/32 - 
 

C/3070/2016 

art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 

de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 

l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389; 136 III 196 consid. 1.1; arrêts du 

Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 

2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1). 

 Rien ne commande de traiter différemment une procédure portant sur la 

constatation de la validité d’un contrat de bail. Son objet porte, en effet, également 
sur le maintien des rapports contractuels. 

 1.2 En l'espèce, le litige porte tant sur la fixation du loyer initial que sur la 
constatation du caractère fixe ou indéterminé du contrat de bail. Les intimés ont 

conclu en première instance à la fixation du loyer initial à 1'350 fr. par mois en 

lieu et place de 2'290 fr., soit une différence de 940 fr. par mois ou 11'280 fr. par 

année. S'y ajoute la valeur litigieuse des conclusions en constatation, de sorte que 

la voie de l'appel est ouverte.  

 1.3 L'appel a été interjeté dans le délai (art. 311 al. 1 CPC) et est ainsi recevable 
sous cet angle. 

 1.4 Les intimés concluent à l'irrecevabilité de l'appel, en tant qu'il concerne la 
durée du bail, l'appelante n'ayant pas émis de critiques à l'encontre du jugement. 

 1.4.1 Que la cause soit soumise à la maxime des débats ou à la maxime 
inquisitoire, il incombe au recourant de motiver son appel (art. 311 al. 1 CPC), 

c'est-à-dire de démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée. Pour 

satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit cependant pas de renvoyer aux moyens 

soulevés en première instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales de la 

décision attaquée. Sa motivation doit être suffisamment explicite pour que 

l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation 

précise des passages de la décision que le recourant attaque et des pièces du 

dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

 1.4.2 En l'espèce, l'appelante a explicité les raisons qui, selon elles, auraient dû 
amener les premiers juges à retenir que le contrat conclu par les parties était de 

durée déterminée. Elle a également critiqué l'interprétation faite par le Tribunal 

dudit contrat. Il s'ensuit que la motivation de l'appel est suffisante à cet égard. 

 1.5 L'appelante soutient que l'appel joint est irrecevable, faute d'intérêt juridique 
des intimés, ceux-ci ayant obtenu le plein de leurs conclusions en première 

instance. 

 1.5.1 La partie adverse peut former un appel joint dans la réponse (art. 313  
al. 1 CPC). 

https://intrapj/perl/decis/137%20III%20389
https://intrapj/perl/decis/136%20III%20196
https://intrapj/perl/decis/4A_367/2010
https://intrapj/perl/decis/4A_127/2008
https://intrapj/perl/decis/4A_516/2007
https://intrapj/perl/decis/138%20III%20374

- 13/32 - 
 

C/3070/2016 

 A teneur de la jurisprudence du Tribunal fédéral, le but de l'appel joint est d'offrir 

à la partie adverse un moyen de contre-attaquer à l'appel interjeté par l'appelant 

principal (Message précité, FF 2006 6981 ad art. 309 et 310). Une partie à la 

procédure peut en effet, alors même qu'elle n'est pas pleinement satisfaite de la 

décision rendue, renoncer à interjeter un appel, notamment pour éviter de 

prolonger la procédure, pour échapper à des frais supplémentaires (HOHL, 

Procédure civile, tome II, 2010, n. 2218) ou par gain de paix (JEANDIN, in CPC, 

Code de procédure civile commenté, 2011, n. 1 ad art. 313 CPC). Une fois qu'elle 

a eu connaissance de l'appel introduit par sa partie adverse, les motifs qui l'ont 

poussée à renoncer à faire appel peuvent toutefois avoir perdu leur signification, 

de sorte que l'appel joint lui permet de conclure à la modification du jugement au 

détriment de l'appelant principal, l'objet de l'appel joint n'étant pas limité à celui 

de l'appel principal (ATF 138 III 788 consid. 4.4; Message précité, FF 2006 6981 

ad art. 309 et 310). 

 L'intérêt juridique suppose que le recourant soit lésé par la décision attaquée, plus 

particulièrement par son dispositif. Il y a lésion formelle (formelle Beschwer) 

lorsque la partie n'a pas obtenu le plein de ses conclusions. Mais il faut en plus 

une lésion matérielle (materielle Beschwer) : le jugement attaqué doit atteindre les 

droits de la partie et lui être défavorable quant à ses effets juridiques; en principe, 

un tel intérêt existe en cas de lésion formelle (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_671/2010 

 1.5.2 En première instance, les intimés ont conclu, préalablement, à 
l'établissement d'un calcul du rendement et à la fixation du loyer initial à 1'350 fr., 

hors charges et frais accessoires, sous réserve d'amplification. Dans leurs 

dernières écritures du 3 novembre 2016, si certes cette dernière mention n'a pas 

été reprise dans les conclusions, elle n'en demeure pas moins implicite dans la 

mesure où les intimés ont persisté à requérir, préalablement à la fixation du loyer, 

la production de pièces, tant de la bailleresse que de tiers, afin d'établir un calcul 

de rendement, en vue de déterminer le loyer admissible.  

 Il s'ensuit que l'appel joint est recevable.  

 1.6 Il en va de même des écritures responsives des parties (art. 248 let. d, 312 al. 1 
et 314 al. 1 CPC) ainsi que leurs déterminations subséquentes (ATF 138 I 154 

consid. 2.3.3; 137 I 195 consid. 2.3.1 = SJ 2011 I 345).  

 1.7 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
op. cit., n. 2314 et 2416). 

 1.8 La procédure est soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC), 
s'agissant d'une procédure relative à la protection contre les loyers abusifs  

(art. 269, 269a et 270 CO) et la maxime inquisitoire est applicable (art. 247 al. 2 

let. a CPC). 

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https://intrapj/perl/decis/138%20I%20154
https://intrapj/perl/decis/137%20I%20195
https://intrapj/perl/decis/2011%20I%20345

- 14/32 - 
 

C/3070/2016 

 Selon la jurisprudence récente du Tribunal fédéral, au vu de l'objectif clair 

poursuivi par le législateur, à savoir la protection du locataire, il ne se justifie en 

effet pas de traiter de manière différente, sur le plan procédural, tout 

particulièrement quant à l'application de la maxime inquisitoire sociale, la 

question de la fin d'un bail de durée déterminée. Les conséquences pour ce 

locataire peuvent en effet se révéler aussi lourdes que celles subies par le locataire 

qui, disposant d'un bail à durée indéterminée, reçoit son congé. Dès lors, l'art. 243 

al. 2 let. c CPC s'applique à la requalification du contrat de bail de durée 

déterminée en contrat de durée indéterminée (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_547/2016 du 5 décembre 2016 consid. 3). 

2. 2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 

commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 

 Selon la jurisprudence, les faits notoires, qu'il n'est pas nécessaire d'alléguer ni de 

prouver (ATF 130 III 113 consid. 3.4 et les arrêts cités), sont ceux dont l'existence 

est certaine au point d'emporter la conviction du juge, qu'il s'agisse de faits connus 

de manière générale du public (allgemeine notorische Tatsachen) ou seulement du 

juge (amtskundige oder gerichtskundige Tatsachen); il suffit qu'ils puissent être 

contrôlés par des publications officielles et dans la presse écrite, accessibles à 

chacun (ATF 135 III 88 consid. 4.1; 137 III 623 consid. 3). 

 2.2 En l'espèce, l'appelante a produit une pièce nouvelle (n. 2) à l'appui de son 
appel, soit un extrait de la mensuration officielle du Registre foncier. Elle est 

recevable. 

3. L'appelante fait valoir que les conclusions nouvelles des intimés en baisse de loyer 
sont irrecevables. 

 3.1 Selon l'art. 317 al. 2 CPC, la demande ne peut être modifiée en appel que si la 
modification repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux et si les con-

ditions fixées à l'art. 227 al. 1 CPC sont remplies. 

 Cette dernière disposition prévoit que la demande peut être modifiée si la préten-

tion nouvelle ou modifiée relève de la même procédure; il faut en outre qu'elle 

présente un lien de connexité avec la dernière prétention, ou que la partie adverse 

consente à la modification de la demande. 

 3.2 En l'espèce, les intimés ont conclu pour la première fois devant la Cour à une 
baisse de loyer dès le 1er février 2018. Cette conclusion repose sur un fait 

nouveau, soit la baisse du taux de l'intérêt hypothécaire. Une telle prétention 

https://intrapj/perl/decis/130%20III%20113
https://intrapj/perl/decis/135%20III%2088
https://intrapj/perl/decis/137%20III%20623

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C/3070/2016 

relève de la même procédure que celles soumises au premier juge et elle présente 

un lien de connexité avec ces dernières, de sorte qu'elle est recevable. 

4. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir retenu que le contrat était de durée 
indéterminée. 

 4.1 Selon l'art. 255 CO, le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou 
indéterminée. Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à 

l'expiration de la durée convenue. Les autres baux sont réputés conclus pour une 

durée indéterminée. 

 Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée 

déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue. Si le 

bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée  

(art. 266 CO).  

 Le bail à durée déterminée se distingue du bail à durée indéterminée en particulier 

sur les points suivants : prenant fin sans congé, il sort du champ d'application des 

règles de protection contre les congés abusifs, qui sont de nature impérative (cf. 

art. 273c CO). Dans le bail à terme fixe, le loyer ne peut pas être modifié en cours 

de contrat. En raison du principe de fidélité contractuelle, la loi autorise à 

augmenter ou diminuer le loyer uniquement pour le prochain terme de résiliation, 

qui est en l'occurrence un terme extinctif (ATF 128 III 419 consid. 2.4.1; LACHAT, 

Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 399 n. 3.1.3 et p. 414 ss. n. 4.2.8); si les parties 

décident de conclure un nouveau contrat, le bailleur pourra augmenter le loyer, 

qui sera susceptible de contestation au titre de loyer initial (art. 270 CO). Enfin, le 

délai pour requérir une prolongation de bail varie selon que le contrat est de durée 

déterminée ou indéterminée (art. 273 al. 2 CO; ATF 139 III 145 consid. 4.2.3). 

 Dans un système de baux à durée déterminée, chaque partie est entièrement libre 

de conclure ou non un nouveau contrat à l'expiration du précédent, sans avoir à se 

justifier. Le bailleur peut ainsi refuser son accord parce qu'il a succombé dans une 

procédure, ou parce qu'il estime le locataire trop revendicateur; le locataire n'a 

aucun moyen juridique de le contraindre à la poursuite des relations 

contractuelles. Ce risque peut inciter le locataire à se montrer docile et à ne pas 

revendiquer des droits, afin de ne pas compromettre ses chances d'obtenir un 

renouvellement de son bail; il pourra notamment hésiter à contester un loyer 

initial abusif (SAVIAUX, Baux de courte durée successifs et contestation du loyer 

initial, PJA 2010 p. 289 et 300 ss.; BOHNET/CARRON/MONTINI, in Droit du bail à 

loyer, 2017, 2ème éd., n. 9 ad art. 255 CO), à demander des travaux ou à contester 

des décomptes de chauffage (ATF 139 III 145 précité consid. 4.2.3). 

 4.2 Dans un arrêt de principe concernant la conclusion successive de plusieurs 
contrats à durée déterminée, le Tribunal fédéral a relevé que la conclusion de tels 

contrats était licite, sous réserve toutefois d'une fraude à la loi, que doit prouver la 

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C/3070/2016 

partie prétendant être mise au bénéfice de la norme éludée. Commet une telle 

fraude le bailleur qui, en soi, a l'intention de s'engager pour une durée indéfinie, 

mais opte pour un système de baux à durée déterminée aux seules fins de mettre 

en échec des règles impératives, telles les règles contre les loyers abusifs ou 

contre les congés abusifs (ATF 139 III 145 précité consid. 4.2.3). 

 L'existence d'une telle fraude se détermine au cas par cas, sur la base des 

circonstances d'espèce. Un bail de relativement brève durée déterminée, 

par exemple une année, visant exclusivement à vérifier le comportement du 

locataire et poussant celui-ci à renoncer à faire valoir ses droits comme contester 

le loyer initial, une hausse de loyer, un décompte de chauffage ou demander 

l'exécution de travaux constitue une fraude à la loi (BOHNET/CARRON/MONTINI, 

op. cit., n. 9 ad art. 255 CO citant l'ATF 139 III 145). 

 Le Tribunal fédéral, dans l'arrêt susmentionné, a retenu ainsi qu'il n'est pas aisé de 

tracer la frontière entre le choix consensuel d'une construction juridique offerte 

par la loi et l'abus de cette liberté, constitutif d'une fraude à la loi. Répondre à 

cette question implique une appréciation au cas par cas, en fonction des 

circonstances d'espèce. La loi ne requiert aucun motif particulier pour conclure un 

bail de durée déterminée et n'interdit pas d'enchaîner deux ou plusieurs baux de ce 

type. Il s'agit bien plutôt de rechercher si les faits recueillis conduisent à la 

conclusion que le bailleur a mis en place un système qui ne s'explique que par la 

volonté de contourner des règles impératives. Le fardeau de la preuve incombe au 

locataire; le bailleur n'a pas à établir un intérêt spécial à conclure des baux de 

durée déterminée (ATF 139 III 145 consid. 4.2.4). 

 Lorsque le bailleur abuse de l'institution du contrat à durée déterminée afin de 

limiter les droits du locataire en cas de congé, il se justifie de traiter les contrats en 

chaîne comme des baux de durée indéterminée (LACHAT, Le bail à loyer, 

Lausanne 2008, p. 604; BOHNET/CARRON/MONTINI, op. cit., n. 9 ad art. 255 CO). 

 L'interdiction de l'abus de droit est un principe général de l'ordre juridique suisse 

(ATF 140 III 491 consid. 4.2.4; 137 V 394 consid. 7.1; 130 II 113 consid. 4.2), 

développé à l'origine sur la base des concepts propres au droit civil (art. 2 CC). Il 

y a fraude à la loi - forme particulière d'abus de droit - lorsqu'un justiciable évite 

l'application d'une norme imposant ou interdisant un certain résultat par le biais 

d'une autre norme permettant d'aboutir à ce résultat de manière apparemment 

conforme au droit (ATF 142 II 206 consid. 2.3.; 132 III 212 consid. 4.1; arrêt du 

Tribunal fédéral 2C_190/2017 du 15 septembre 2017 consid. 3.3.1). 

 La fraude à la loi (Fraus legis; Gesetzesumgehung) consiste à violer une 

interdiction légale en recourant à un moyen apparemment légitime pour atteindre 

un résultat qui, lui, est prohibé (ATF 132 III 212 consid. 4.2; DESCHENAUX, Le 

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C/3070/2016 

titre préliminaire du code civil, Traité de droit privé suisse, tome II/1/1, 1969, 

 p. 148; MOOR, Droit administratif, vol. I, 2ème éd. 1994, p. 435).  

 En matière de droit du travail, le Tribunal fédéral a retenu qu'un licenciement lié 

au transfert d'entreprise ne constituait pas nécessairement une fraude à la loi. 

Celle-ci est réalisée lorsque la résiliation a uniquement pour but d'empêcher le 

transfert des rapports de travail ou ses conséquences. Par exemple, le cédant ne 

peut pas résilier les contrats de tout ou partie de ses employés, afin que ceux-ci 

concluent ensuite de nouveaux contrats avec le cessionnaire et perdent ainsi les 

avantages découlant de la durée des contrats initiaux. De même, il n'est pas 

admissible que le cédant licencie une ou des personnes déterminées uniquement 

parce que le reprenant n'en veut pas. En revanche, la résiliation des contrats d'une 

partie du personnel n'est pas contraire à l'art. 333 al. 1 CO si elle est justifiée par 

des raisons économiques, par exemple une réorganisation de l'entreprise transférée 

(ATF 136 III 552 consid. 3.3). 

 4.3 En l'espèce, les parties ont conclu un contrat de bail de durée déterminée du 
22 janvier 2016 au 31 janvier 2017, lequel mentionne que ce dernier est à terme 

fixe, non renouvelable. 

 Selon les allégations des intimés, non contestées par l'appelante, l'annonce de 

location de l'appartement en cause ne mentionnait pas qu'il s'agissait de conclure 

un contrat à durée déterminée. Les intimés n'ont eu connaissance de ce terme fixe 

que lors de la signature dudit contrat, dans les locaux de la régie en charge de la 

gestion de l'immeuble. Le témoin E______, employée de ladite régie et en charge 

de l'établissement des nouveaux baux, a confirmé que les futurs locataires 

apprenaient que le contrat serait de durée déterminée lors de la signature de celui-

ci. 

 Il ressort par ailleurs des enquêtes que la bailleresse et la régie ont pour pratique - 

80% des nouveaux baux et la totalité des baux conclus dans l'immeuble concerné 

les 3,5 dernières années pour le moins - de conclure des contrats de durée 

déterminée et de renouveler ces derniers "si tout se pass[e] bien" au terme de cette 

période. L'établissement d'un contrat à terme fixe a uniquement pour but de 

vérifier le paiement régulier du loyer; si tel est le cas, la relation de bail se 

poursuit entre les parties (témoin E______). 

 L'ensemble des baux récents conclus dans l'immeuble en cause pour une durée 

déterminée ont tous été prolongés, à l'exception de celui des intimés (témoin 

E______). L'absence de renouvellement de ce dernier était fondée non pas sur le 

comportement des locataires (nuisances) ou le retard dans le paiement des loyers 

mais exclusivement en raison de la présente procédure initiée en contestation du 

loyer initial, ce que l'appelante a admis et confirmé.  

- 18/32 - 
 

C/3070/2016 

 Compte tenu de l'ensemble des éléments qui précèdent, la Cour retient, à l'instar 

du Tribunal, que l'appelante, qui entend mettre à disposition les logements pour 

une durée indéfinie, n'opte pour un système débutant par un bail de durée 

déterminée qu'aux seules fins de mettre en échec des règles impératives telles les 

règles contre les loyers abusifs ou contre les congés abusifs.  

 De l'aveu même de l'appelante, le but de la conclusion de contrats à terme fixe a 

pour objectif de vérifier la régularité dans le paiement du loyer, laquelle est 

acquise s'agissant des intimés. Ainsi, la conclusion d'un bail à terme fixe et 

l'absence de renouvellement du contrat des intimés n'ont dès lors d'autre but que 

d'éluder les normes applicables en matière de protection du locataire contre les 

loyers et les congés abusifs, attitude qui constitue une fraude à la loi.  

 En effet, la pratique mise en place par l'appelante a pour conséquence que les 

locataires qui contestent le loyer initial, comme les intimés en l'espèce, se voient 

refuser un renouvellement de leur bail, contrairement aux autres, alors même que 

dans le cadre d'un contrat de durée indéterminée, un congé donné pour ce motif 

aurait été annulé sur la base des art. 271a al. 1 let. a, d et e CO. 

 La Cour fait pour le surplus siennes les considérations des premiers juges selon 

lesquelles l'appelante entend profiter de sa position dominante et de la situation de 

contrainte dans laquelle se trouvent l'ensemble des locataires dans le canton de 

Genève, liée à la forte pénurie de logements, pour imposer une telle pratique, 

permettant d'exclure toute contestation du loyer initial.  

 Un tel comportement, constitutif d'un abus de droit, ne saurait être protégé. 

 Par conséquent, c'est à bon droit que le Tribunal a retenu que les clauses du 

contrat prévoyant un terme fixe, sans possibilité de renouvellement, sont nulles, 

de sorte que les parties sont liées par un contrat de bail à durée indéterminée.  

 4.4 Les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris seront par conséquent 
confirmés. 

5.  Les intimés soutiennent que le loyer initial est nul, motif pris de l'absence de 
motivation suffisante de la distraction des nouveaux frais accessoires dans l'avis 

de fixation du loyer. 

 5.1 Les exigences posées en cas de hausse de loyer par l'art. 269d CO et  
l'art. 19 OBLF s'appliquent, par analogie, au contenu de la formule officielle qui 

doit être notifiée en vertu de l'art. 270 al. 2 CO (conclusion d'un nouveau bail), 

dont l'usage a été rendu obligatoire notamment par le canton de Genève (art. 269d 

et 270 al. 2 CO; 19 al. 3 OBLF; ATF 121 III 364 consid. 4b; 

BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, adaptation 

française de la 3ème éd. du SVIT Kommentar de BISANG et al, n. 33 ad  

https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/aza/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=pus&query_words=%22avis+de+fixation+du+loyer%22+%2B+%22motif%22+%2B+%22nullit%E9%22&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F121-III-364%3Afr&number_of_ranks=0#page364

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C/3070/2016 

art. 270 CO). La formule doit en particulier comporter le montant du loyer payé 

par le précédent locataire et celui du loyer initial ainsi que les motifs précis 

justifiant la hausse de loyers (art. 19 al. 1, 1bis et 3 OBLF; arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_647/2011 du 26 janvier 2012 consid. 2.1). 

 La mention de l'ancien loyer et la motivation contenues dans la formule officielle 

doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la 

majoration, de manière à ce qu'il puisse décider, en toute connaissance de cause, 

de contester le nouveau loyer ou de s'en accommoder (ATF 140 III 583 

consid. 3.2.1; 121 III 56 consid. 2c; 120 II 341 consid. 5b; 120 II 206 consid. 3a; 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_647/2011 du 26 janvier 2012 consid. 2.1). 

 Dans l'avis de fixation du loyer initial, le locataire doit être informé de la clause 

d'échelonnement et de son droit de contester son principe et les divers échelons 

prévus (LACHAT, op. cit., p. 518 n. 3.2.4; DIETSCHY, Droit du bail à loyer, 2010, 

n° 3 ad art. 270d CO; FETTER, La contestation du loyer initial, thèse Berne 2005, 

op. cit., p. 145 ss n. 310 ss).  

 L'art. 19 OBLF exige que la formule destinée à communiquer au locataire la 

hausse de loyer - respectivement la fixation du loyer initial - contienne le montant 

de l'ancien loyer et l'ancien état des charges, le montant du nouveau loyer et le 

nouvel état des charges, la date de leur entrée en vigueur, les motifs précis 

justifiant la hausse (al. 1 let. a), ainsi que les conditions légales dans lesquelles le 

locataire peut contester le bien-fondé de la prétention, la liste des autorités de 

conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu (al. 1  

let. c). Si le motif figure dans une lettre d'accompagnement, le bailleur doit se 

référer expressément à cette lettre dans la formule officielle (al. 1bis); un tel mode 

de procéder était auparavant prohibé par la jurisprudence (ATF 120 II 206 

consid.3b). 

 Il ne suffit pas que le locataire ait eu vent du loyer versé par l'ancien locataire par 

une autre voie, par exemple à la suite d'une information délivrée par ce dernier 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 4.1.1; 

4A_168/2014 du 30 octobre 2014 consid. 3.1 et 3.2 et les arrêts cités). 

 La motivation telle qu'indiquée dans la formule officielle constitue une 

manifestation de volonté du bailleur (arrêt du Tribunal fédéral 4C.245/1999 du 

3 janvier 2000 consid. 3a, in MP 2000 p. 27; ATF 118 II 130 consid. 2b). Si le 

locataire et le bailleur ne sont pas d'accord sur le sens ou la portée de cette 

communication, il faut l'interpréter selon le principe de la confiance; sont prises 

en compte les facultés de compréhension du locataire et toutes les circonstances 

du cas particulier (ATF 121 III 460 consid. 4a/cc).  

 La motivation de la modification est insuffisante lorsqu'elle n'indique pas à quels 

frais jusque-là inclus dans le loyer correspondent les frais qui seront désormais 

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C/3070/2016 

facturés séparément; le locataire ne peut se faire une idée de la portée de la 

modification que s'il a connaissance des montants précédemment dépensés par le 

bailleur pour les frais qui seront désormais perçus séparément. L'exigence de 

précision implique non seulement de désigner en détail quels frais accessoires 

seront à l'avenir facturés directement au locataire, mais aussi de faire apparaître 

quelle incidence revêt la distraction des frais sur la structure du loyer. On ne 

saurait renvoyer le locataire à consulter les bases de calcul internes du bailleur, 

sauf à méconnaître le sens de l'obligation de motiver (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.137/1999 du 23 août 1999 consid. 2b et 2c, in MRA 2000 p. 301). En bref, le 

locataire doit être en mesure de déterminer si le montant du nouvel acompte 

correspond à des coûts effectifs, respectivement si le loyer va subir une 

augmentation (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1; 121 III 460 consid. 4b). 

 La modification qui ne comporte aucune motivation ou qui n'est pas motivée de 

façon suffisamment précise est nulle (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1; arrêts du 

Tribunal fédéral 4A_268/2011 du 6 juillet 2011 consid. 3.2.1; 4C.330/2002 du 

31 janvier 2003 consid. 3.1, in MRA 2003 p. 39; ATF 121 III 6 consid. 3b et 460 

consid. 4a/cc). 

 En matière de baux d'habitations et de locaux commerciaux, on entend par frais 

accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec 

l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais 

d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de 

la chose (art. 257b al. 1 CO). De tels frais ne sont à la charge du locataire que si 

cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO); dans ce cas, les parties 

peuvent prévoir un système forfaitaire ou un système fondé sur les coûts effectifs, 

avec versement d'un acompte à valoir sur le décompte final (art. 4 OBLF;  

ATF 137 III 362 consid. 3.2.1; LACHAT, op. cit., p. 336 nos 2.4 et 2.5). 

 La nullité du loyer initial intervient de plein droit et se constate d'office; le 

locataire peut l'invoquer en tout temps, sous réserve de l'abus de droit (arrêts du 

Tribunal fédéral 4A_415/2015 du 22 août 2016 consid. 2.2.3; 4A_198/2014 du 

17 juillet 2014 consid. 4.1; 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.2, rés. in JdT 

2012 II 113). 

 5.2 Dans le présent cas, il n'est pas contesté que le formulaire officiel de fixation 
du loyer initial a été remis aux intimés. Celui-ci comporte l'indication du loyer 

payé par le précédent locataire, soit 23'520 fr. par an, depuis le 1er novembre 

2015, ainsi que les frais accessoires (chauffage/eau chaude et autres) de 2'160 fr. 

par année, de même que le montant du nouveau loyer annuel, soit 27'480 fr., des 

frais accessoires de 3'000 fr. et du téléréseau de 360 fr. A titre de motivation, 

l'appelante a indiqué "adaptation aux loyers usuels du quartier". Si ce critère 

(absolu) peut certes être invoqué par l'appelante pour fonder l'augmentation du 

loyer, il n'en va pas de même s'agissant de l'augmentation des frais accessoires, 

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lesquels sont fondés sur les coûts effectifs du bailleur. Sur ce point et concernant 

le montant des frais de téléréseau, l'appelante n'a fait figurer aucun motif sur l'avis 

de fixation du loyer. Elle n'a pas non plus justifié l'introduction de ces frais 

supplémentaires, ni expliqué si ceux-ci faisaient précédemment partie du loyer ou 

s'il s'agissait de nouveaux frais.  

 Il s'ensuit que, conformément à la jurisprudence rappelée ci-avant, la motivation 
de ces prétentions est insuffisante et emporte la nullité dudit avis, et, partant, du 

loyer initial. Contrairement à ce que soutient l'appelante, cette nullité doit être 

constatée en tout temps et à tout stade de la procédure. Par ailleurs, dite nullité a 

été invoquée par les intimés dans leurs écritures et dans leurs conclusions du 

3 novembre 2016 au Tribunal. 

 5.3 L'appel joint des intimés se révèle fondé sur ce point. Il ne s'agit dès lors plus 
d'une contestation du loyer initial, mais d'une fixation judiciaire du loyer.  

 Au demeurant, les considérants qui vont suivre valent également lors d'une 
contestation du loyer initial (sous réserve de l'étendue du pouvoir d'appréciation 

du juge, cf. consid. 6.1 ci-dessous), lorsque, comme en l'espèce, le loyer a été 

sensiblement augmenté par rapport au précédent locataire, soit de 16,8% (de 

23'520 fr. à 27'480 fr.; ATF 136 III 82 consid. 3). 

6. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir retenu qu'elle n'avait fautivement pas 
produit les pièces requises, alors que l'immeuble était ancien et qu'elle ne détenait 

pas les titres permettant d'effectuer un calcul de rendement, et de ne pas avoir pris 

en considération des caractéristiques propres du logement en cause, le loyer payé 

par le précédent locataire et l'expérience du juge. Pour leur part, les intimés se 

sont plaints de ce que les premiers juges n'ont pas ordonné aux tiers nommés par 

eux de produire les pièces nécessaires pour effectuer ledit calcul de rendement. 

 6.1 L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles à la contestation du 
loyer initial. Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d'une 

demande de baisse du loyer initial se trouvent aux art. 269 et 269a CO (ATF 139 

III 13 consid. 3.1.2; 120 II 240 consid. 2). 

 Selon la jurisprudence, lorsque, dans la formule officielle valable de notification 

du loyer initial, la bailleresse s'est prévalue des loyers usuels dans le quartier  

(art. 269a let. a CO) pour justifier la hausse du loyer par rapport à celui payé par le 

précédent locataire, comme en l'espèce, le nouveau locataire peut raisonnablement 

admettre que seuls les motifs invoqués par la bailleresse dans la formule officielle 

ont entraîné une augmentation du montant de son loyer initial par rapport à celui 

du précédent loyer. La bonne foi du nouveau locataire mérite d'être protégée  

(ATF 139 III 13 consid. 3.1.2; 121 III 364 consid. 4b p. 367). Ce précédent a été 

approuvé par la doctrine (HEINRICH, in Handkommentar zum Schweizer 

Privatrecht, 2ème éd. 2012, n. 5 ad art. 270 CO; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, 

https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/clir/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2017&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&query_words=%22loyer+initial%22&part=all&de_fr=&de_it=&fr_de=&fr_it=&it_de=&it_fr=&orig=&translation=&rank=0&highlight_docid=atf%3A%2F%2F120-II-240%3Afr&number_of_ranks=0&azaclir=clir#page240
https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/clir/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2017&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&query_words=%22loyer+initial%22&part=all&de_fr=&de_it=&fr_de=&fr_it=&it_de=&it_fr=&orig=&translation=&rank=0&highlight_docid=atf%3A%2F%2F120-II-240%3Afr&number_of_ranks=0&azaclir=clir#page240
https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/clir/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2017&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&query_words=%22loyer+initial%22&part=all&de_fr=&de_it=&fr_de=&fr_it=&it_de=&it_fr=&orig=&translation=&rank=0&highlight_docid=atf%3A%2F%2F121-III-364%3Afr&number_of_ranks=0&azaclir=clir#page364

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C/3070/2016 

Le droit suisse du bail à loyer, commentaire, 2011, n. 28 ad art. 270 CO p. 594; 

LACHAT, op.cit., ch. 2.3.3 p. 394; WEBER, in Basler Kommentar, 

Obligationenrecht, vol. I, 5ème éd. 2011, n. 13 ad art. 270 CO; TERCIER/FAVRE, 

Les contrats spéciaux, 4ème éd. 2009, ch. 2644 p. 388). Autrement dit, le bailleur 

est lié par les facteurs de hausse qu'il a mentionnés sur la formule officielle 

(immutabilité des motifs invoqués par le bailleur). 

 Il suit de là que le juge ne saurait examiner l'admissibilité du loyer initial à la 

lumière d'autres critères que ceux figurant dans la formule officielle, à moins que 

le locataire ne réclame, de son côté, un tel examen, qui ne peut alors pas lui être 

refusé (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2; 121 III 364 consid. 4b). 

 En revanche, en cas de nullité partielle du contrat pour ce qui est de la fixation du 

montant du loyer initial (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1 et 3.2.2; 124 III 62 

consid. 2), le juge a l'obligation de compléter le contrat (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.1; 4A_185/2008 du 24 septembre 2008 

consid. 2.3).  

 Le loyer convenu constitue la limite supérieure du loyer à fixer, car le bailleur ne 

saurait, de bonne foi, demander au juge de fixer un loyer plus élevé que celui qu'il 

avait convenu à l'origine avec le locataire. Il ne doit pas non plus tirer un bénéfice 

du vice de forme qui lui est imputable et se trouver ainsi dans une situation plus 

favorable que s'il avait conclu le contrat dans les formes requises (ATF 120 II 341 

consid. 6c; 124 III 62 consid. 2b; cf. aussi ATF 121 III 56 consid. 2c; arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.1).  

 Le juge exerce un pouvoir d'appréciation plus étendu que dans la procédure en 

contestation d'un loyer communiqué selon les formes prescrites; il n'a pas à limiter 

son intervention à l'éventualité où le loyer convenu est abusif (ATF 121 III 364 

consid. 4c; arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.1; 

4A_674/2012 du 23 septembre 2013 consid. 2; 4A_185/2008 cité consid. 2.3). 

 Lorsqu'il n'est pas possible de faire un calcul sur la base de la valeur de 

rendement, sans que le défaut des pièces nécessaires puisse être imputé au bailleur 

(cf. ci-infra consid. 6.6), il faut fixer le loyer initial admissible en tenant compte 

de toutes les circonstances (ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64; arrêts du Tribunal 

fédéral 4A_513/2016 du 18 avril 2017 consid. 3.2; 4A_517/2014 précité 

consid. 5.1). Le juge peut notamment tenir compte des statistiques qui, faute de 

mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas échéant en pondérant les 

chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du 

loyer payé par le précédent locataire ou de l'expérience du juge (ATF 142 III 568 

consid. 2.1 in fine; arrêt du Tribunal fédéral 4A_461/2015 du 15 février 2016 

consid. 3.3.2).  

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C/3070/2016 

 Le juge doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas d'espèce. Parmi 

les facteurs à prendre en compte, il y a notamment la limite du rendement excessif 

(cf. art. 269 CO), les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier et le loyer payé 

par le précédent locataire (ATF 124 III 62; 121 II 341; 120 II 341; arrêts du 

Tribunal fédéral 4A_513/2016 du 18 avril 2017 consid. 3.2; 4A_198/2014 du 

17 juillet 2014 consid. 4.2; 4A_185/2008 précité consid. 2.3; LACHAT, op. cit., 

p. 397). 

 6.2 Dans la hiérarchie des critères, le rendement de la chose louée constitue la 
règle (Note marginale de l'art. 269 CO) et l'emporte sur les autres critères (absolus 

et relatifs; arrêt du Tribunal fédéral 4A_513/2016 du 18 avril 2017 consid. 3), sauf 

s'il s'agit d'un immeuble ancien (ATF 124 III 310 consid. 2b; arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_295/2016 du 29 novembre 2016 consid. 5.1.1). Selon la jurisprudence 

fédérale, la prééminence de principe du critère du rendement excessif vaut 

également lorsque le juge est appelé à fixer le loyer initial après avoir constaté la 

nullité du loyer convenu (arrêt du Tribunal fédéral 4A_276/2011 du 11 octobre 

2011 consid. 5.2.2). 

 Le Tribunal fédéral a considéré dans un arrêt de principe publié aux ATF 124 III 

310 que les exceptions prévues à l'art. 269a CO ne sont que subsidiaires, en ce 

sens qu'elles ne déploient d'effet que si le locataire ne parvient pas à renverser la 

présomption que pose cette disposition. Le locataire doit être admis à prouver que 

le loyer est abusif au sens de l'art. 269 CO. En d'autres termes, les loyers 

comparatifs (art. 269a let. a CO) ne peuvent pas servir de moyen de défense à un 

bailleur auquel le locataire démontre que le rendement de l'immeuble est exagéré 

au sens de l'art. 269 CO. Ce n'est qu'en cas d'échec du renversement de la 

présomption ou d'impossibilité à établir le rendement excessif, notamment 

lorsqu'il s'agit d'immeubles anciens, qu'il peut être fait application du critère des 

loyers usuels (arrêt précité, consid. 2b). Cette jurisprudence n'a ensuite plus varié 

(cf. arrêts du Tribunal fédéral 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5.2.1; 

4A_3/2011 du 28 février 2011 consid. 2; 4A_576/2008 du 19 février 2009 

consid. 2.4; 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3.2, in SJ 2006 I 34; 

4C.236/2004 du 12 novembre 2004 consid. 3.2; 4C.323/2001 du 9 avril 2002 

consid. 3a, in SJ 2002 I 434).  

 Le Tribunal fédéral a ensuite précisé que la fixation du loyer approprié selon la 

jurisprudence susmentionnée ne suppose pas un calcul proportionnel entre le loyer 

admissible aux termes de l'art. 269 CO, la moyenne des loyers du quartier et le 

loyer payé par le locataire précédent. En principe, le juge doit partir du critère 

absolu de fixation du loyer que constitue le rendement non abusif de la chose 

louée selon l'art. 269 CO. Il pourra ensuite confronter le montant obtenu aux 

loyers usuels du quartier. Il est exclu toutefois de fixer le loyer initial à la hauteur 

de la moyenne des loyers du quartier si celle-ci est plus élevée que le montant 

obtenu en application de l'art. 269 CO, car le loyer serait alors nécessairement 

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abusif selon la règle générale de l'art. 269 CO (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5.2.2; 4C.274/1997 du 27 avril 1998 

consid. 4b/aa, in SJ 1998 p. 718). 

 Si, sur la base des documents remis par les parties, le rendement peut être établi, 

c'est exclusivement en fonction de ce critère qu'il convient de déterminer si le 

loyer examiné est abusif au sens de l'art. 269 CO (prééminence de principe du 

critère du rendement excessif : arrêts du Tribunal fédéral 4A_461/2015 du 

15 février 2016 consid. 3.2.1; 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5 publié 

in JdT 2012 II 113). 

 Toutefois, pour les immeubles anciens, soit les immeubles construits ou acquis il 

y a plusieurs décennies (ATF 140 III 433 consid. 3.1.1; 139 III 13 consid. 3.1.2), 

pour lesquels il peut s'avérer difficile voire impossible d'établir le rendement 

excessif faute de connaître les fonds propres entrant dans le calcul du loyer (les 

pièces comptables n'existent plus ou laissent apparaître des montants qui ne sont 

plus en phase avec la réalité économique), la hiérarchie des critères absolus est 

inversée (ATF 124 III 310 consid. 2) : il n'y a pas lieu de calculer le rendement net 

du logement, mais de déterminer sa valeur par référence aux loyers usuels du 

quartier, en comparant le loyer en cause avec le loyer moyen du quartier (art. 269a 

let. a CO) ou en établissant, par capitalisation de celui-ci, le prix de revient 

théorique de l'immeuble (ATF 140 III 433 consid. 3.1; 139 III 13 consid. 3.1.2; 

arrêts du Tribunal fédéral 4A_295/2016 du 29 novembre 2016 consid. 5.1.1; 

4A_147/2016 du 12 septembre 2016 consid. 2.3). 

 6.3 Certaines causes assujetties à la procédure simplifiée bénéficient de la maxime 
inquisitoire sociale, que le Code des obligations imposait déjà en droit du bail et 

en droit du travail (anciens art. 274d al. 3 et 343 al. 4 CO). Ainsi, l'art. 247  

al. 2 CPC prescrit au tribunal d'établir les faits d'office (ATF 142 III 336  

consid. 5.2.4) dans les affaires visées à l'art. 243 al. 2 CPC et notamment la 

protection contre les loyers abusifs (cf. supra consid. 1.8). Le juge n'est alors pas 

lié par les allégations des parties et leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 

consid. 4.4.3.2), mais les parties ne sont pas pour autant dispensées de collaborer 

activement à l'établissement des faits (ATF 142 III 402 consid. 2.1; arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_360/2015 du 12 novembre 2015 consid. 4.2).  

 A la suite d'une analyse approfondie de l'art. 243 al. 2 let. c CPC, à l'aide des 

travaux préparatoires, de l'ancien droit et de la doctrine, le Tribunal fédéral a jugé 

que la notion de "protection contre les congés" doit être comprise dans une 

acception large, la règle ayant pour but la protection du locataire, lequel doit 

bénéficier de la procédure simplifiée - moins formelle et plus rapide  

(art. 244 ss CPC) - et d'une plus forte implication du juge par le biais de la 

maxime inquisitoire simple sans égard à la valeur litigieuse (art. 247 al. 2  

let. a CPC; ATF 142 III 690 consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2). 

https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/aza/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=pus&query_words=%22loyer+initial%22+%2B+%22ancien%22+%2B+%22d%E9cennies%22&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F139-III-13%3Afr&number_of_ranks=0#page13
https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/aza/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=pus&query_words=%22loyer+initial%22+%2B+%22ancien%22+%2B+%22d%E9cennies%22&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F124-III-310%3Afr&number_of_ranks=0#page310
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https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/clir/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2017&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&query_words=%22bail%22+%2B+%22maxime+inquisitoire%22%A8%2B+%22loyer%22&part=all&de_fr=&de_it=&fr_de=&fr_it=&it_de=&it_fr=&orig=&translation=&rank=0&highlight_docid=atf%3A%2F%2F142-III-402%3Afr&number_of_ranks=0&azaclir=clir#page402

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 Cette maxime n'oblige certes pas le juge à instruire d'office le litige lorsqu'un 

plaideur renonce à expliquer sa position; en revanche, elle le contraint à interroger 

les parties et à les informer de leur devoir de collaborer à l'instruction et de fournir 

des preuves. Si des motifs objectifs conduisent le juge à soupçonner que les 

allégations et offres de preuve d'une partie, locataire ou bailleur, sont lacunaires, il 

n'est pas lié par l'offre de preuve en question et a le devoir de rechercher lui-même 

des preuves pour autant qu'il ait connaissance, sur la base des déclarations des 

parties et/ou du dossier, de l'existence de moyens probatoires pertinents. Le juge 

peut de même inviter cette partie à compléter ses moyens, par exemple si les 

documents produits sont insuffisants (ATF 139 III 13 consid. 3.2; 136 III 74 

consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2011 du 2 novembre 2011 

consid. 2.2, résumé in JdT 2012 II p. 114).  

 6.4 Les règles d'administration des preuves de la procédure ordinaire sont 
applicables (art. 219 CPC). Le juge doit décider quels faits doivent être prouvés et 

quels moyens de preuve il est nécessaire d'administrer et doit ensuite 

communiquer sa décision aux parties par une ordonnance de preuve  

(art. 154 CPC). Il procède ensuite à l'administration des preuves en audience  

(art. 155 CPC) et prend les mesures propres à éviter que l'administration des 

preuves ne porte atteinte à des intérêts dignes de protection des parties ou de tiers 

(art. 156 CPC) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_108/2017 du 30 mai 2017 

consid. 3.1). 

 A teneur de l'art. 160 al. 1 let. b CPC, les parties (et les tiers) sont tenus de 

collaborer à l'administration des preuves et ont notamment l'obligation de produire 

les documents requis, soit des titres au sens de l'art. 177 CPC. 

 Le tribunal rend les parties et les tiers attentifs à leur obligation de collaborer, à 

leur droit de refuser de collaborer et aux conséquences du défaut (art. 161  

al. 1 CPC).  

 Le tribunal peut requérir des renseignements écrits de services officiels (art. 190 

al. 1 CPC) et des renseignements écrits de personnes dont la comparution à titre 

de témoin ne semble pas nécessaire (art. 190 al. 2 CPC). 

 Selon l'art. 190 al. 1 CPC, le tribunal peut requérir des renseignements écrits de 

services officiels, procédé permettant de simplifier et de raccourcir la procédure. 

Le droit d'être entendu des parties (art. 29 al. 2 Cst.) doit néanmoins être garanti 

(arrêt du Tribunal fédéral 5A_812/2015 du 6 septembre 2016 consid. 5.4; 

RÜETSCHI, in : Berner Kommentar, 2012, n. 22 ad art. 190 CPC; WEIBEL/WALZ, 

in : SUTTER-SOMM ET AL. (éd.), Kommentar zur Schweizerischen 

Zivilprozessordnung, 3ème éd. 2016, n. 11 ad art. 190 CPC; MÜLLER, in : 

BRUNNER ET AL. (éd.), ZPO, Schweizerische Zivilprozessordnung Kommentar, 

2ème éd. 2016, n. 3 ad art. 190 CPC; HAFNER, in : Basler Kommentar, 

https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/clir/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2017&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&query_words=%22bail%22+%2B+%22collaborer+loyalement%22&part=all&de_fr=&de_it=&fr_de=&fr_it=&it_de=&it_fr=&orig=&translation=&rank=0&highlight_docid=atf%3A%2F%2F136-III-74%3Afr&number_of_ranks=0&azaclir=clir#page74
https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/aza/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=%22190+CPC%22&rank=1&azaclir=aza&highlight_docid=aza%3A%2F%2F06-09-2016-5A_812-2015&number_of_ranks=1

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Schweizerische Zivilprozessordnung, 2ème éd. 2013, n. 8 ad art. 190 CPC; cette 

garantie était expressément prévue par l'avant-projet [art. 185 al. 3 avant-projet 

CPC]; cf. également ATF 130 II 169 consid. 2.3.5). Le Tribunal doit ainsi 

informer les parties du renseignement pris et leur donner la possibilité de se 

déterminer à son sujet (HAFNER, op. cit., n. 8 ad art. 190 CPC). Le tribunal qui 

demande un renseignement écrit reste néanmoins lié à la maxime applicable au 

procès : il ne pourra ainsi y procéder d'office que si celui-ci est soumis à la 

maxime inquisitoire (STEAHELIN, Zivilprozessrecht, 2ème éd. 2013, §18 n. 133; 

HAFNER, op. cit., n. 2 ad art. 190 CPC; MÜLLER, op. cit., n. 9 ad art. 190 CPC; 

WEIBEL/WALZ, op. cit., n. 3 ad art. 190 CPC; RÜETSCHI, op. cit., n. 5 ad  

art. 190 CPC; GASSER/RICKLI, Schweizerische Zivilprozessordnung, 

Kurzkommentar, 2ème éd. 2014, n. 4 ad art. 190 CPC; SCHMID, in Oberhammer et 

al. (éd.), Kurzkommentar ZPO, 2ème éd. 2014, n. 3 ad art. 190 CPC; PERROULAZ, 

in BACKER/MCKENZIE (éd.), Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO), 2010, 

n. 3 ad art. 190 CPC; apparemment contra : BOHNET/JEANNERET, Preuve et vérité 

en procédure pénale et civile suisses, in Les preuves, Travaux du groupe suisse de 

l'Association Henri Capitant, volume III, 2014, p. 67 ss, p. 85, les auteurs se 

limitant cependant à indiquer que le juge "semble" pouvoir requérir d'office des 

renseignements écrits de services officiels). 

 6.5 En vertu de l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur 
d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. Est ici visé le rendement net 

des fonds propres investis. Ce rendement correspond au rapport entre les revenus 

nets que procure la chose louée au bailleur, après déduction de toutes les charges, 

et les fonds propres investis. Le loyer doit d'une part offrir un rendement 

raisonnable par rapport aux fonds propres investis et d'autre part couvrir les 

charges immobilières. Sont pris en compte les fonds propres ayant servi à la 

construction ou à l'acquisition de l'immeuble, ainsi qu'à son amélioration; les 

fonds propres investis dans des travaux à plus-value sont donc intégrés dans les 

coûts d'investissement (ATF 141 III 245 consid. 6.3 et 6.6).  

 Le calcul du rendement net relève de la méthode absolue, où le loyer est contrôlé 
sur la base de la situation financière de l'immeuble à un moment donné, sans 

égard aux accords antérieurs. Globalement, il implique de déterminer les coûts 

d'investissement financés par les fonds propres (principalement le prix 

d'acquisition de l'immeuble) et d'appliquer à ces investissements un taux de 

rendement admissible, qui se définit par le taux d'intérêt hypothécaire de référence 

augmenté de 0,5%. Il convient d'y ajouter les charges immobilières annuelles, soit 

les charges financières (en particulier les intérêts hypothécaires dus sur les 

emprunts), les charges courantes (impôt, prime d'assurance, frais de gérance, etc.) 

et les charges d'entretien (ATF 141 III 245 consid. 6.3 i.f.). Il n'est pas possible de 

substituer aux coûts d'investissement d'autres valeurs, plus ou moins abstraites, 

telles que la valeur vénale de l'immeuble, sa valeur fiscale ou sa valeur 

d'assurance-incendie, celles-ci se référant à des valeurs objectives liées au marché 

https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/aza/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=%22190+CPC%22&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F130-II-169%3Afr&number_of_ranks=0#page169
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et non aux coûts concrets liés à l'acquisition de l'immeuble (ATF 142 III 568 

consid. 2.1; 122 III 257 consid. 3b/bb). 

 Les travaux d'entretien sont en principe intégrés dans les charges lorsqu'ils ont été 

exécutés et payés. Il faut procéder à une moyenne des charges encourues les cinq 

dernières années - cas échéant au moins les trois dernières années - précédant le 

calcul de rendement (ATF 142 III 568 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_211/2015 du 8 décembre 2015 consid. 3.1). 

 6.6 Il appartient au locataire de prouver que le loyer convenu procure au bailleur 
un rendement excessif. Toutefois, selon les principes généraux tirés des règles de 

la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge de la preuve, à savoir le bailleur, doit 

collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments qu'elle 

est seule à détenir (ATF 142 III 568 précité consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.3, in SJ 2013 I p. 49). Une violation de 

cette obligation ne doit pas être admise à la légère; elle suppose que le locataire se 

trouve dans l'impossibilité d'apporter lui-même la preuve et que la bonne foi 

impose au bailleur de collaborer (ATF 142 III 568 précité consid. 2.1; WALTER, in 

Berner Kommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch [...], vol. I/1, 2012,  

nos 318 ss. ad art. 8 CC). 

 Dès lors que le bailleur détient seul les documents permettant un calcul de 

rendement, on peut attendre de lui qu'il les produise, la maxime inquisitoriale 

sociale impliquant un devoir de collaboration active des parties à l'établissement 

des faits (ATF 125 III 231 consid. 4a in JT 2000 I 194).  

 Si, sur la base des documents remis par les parties, le rendement net peut être 

établi, c'est en fonction de ce rendement qu'il convient de déterminer si le loyer 

litigieux est abusif au sens de l'art. 269 CO. Lorsqu'aucun document n'est remis au 

juge ou que les pièces fournies sont insuffisantes pour établir le rendement net, il 

faut distinguer selon que cette carence est ou non imputable au bailleur (ATF 142 

III 568 consid. 2.1). 

 Le bailleur qui, sans aucune justification, refuse ou néglige de produire les pièces 

comptables en sa possession (ou se défait de ces pièces afin de ne pas pouvoir les 

produire) viole son obligation de collaboration. De nature procédurale, celle-ci ne 

touche pas au fardeau de la preuve et n'implique pas un renversement de celui-ci. 

C'est dans le cadre de l'appréciation des preuves que le juge tirera les 

conséquences d'un refus de collaborer à l'administration de la preuve. En l'absence 

de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut convaincre le juge de la 

fausseté complète ou partielle de ses allégations et l'amener à croire les indications 

de l'autre partie (ATF 142 III 568 consid. 2.1).  

 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le bailleur doit remettre les pièces 

pertinentes qu'il est le seul à posséder, car son refus pourrait empêcher le locataire 

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d'apporter la preuve du caractère abusif du loyer. Cette obligation de collaborer 

loyalement ne va pas au-delà de la production des pièces que lui seul détient. Le 

bailleur n'est aucunement tenu de se procurer des pièces auprès de tiers afin de les 

verser à la procédure. Il appartient le cas échéant au locataire de requérir en 

procédure que le juge ordonne à ces tiers de produire les pièces dont il a besoin 

afin d'être en mesure de prouver les faits pour lesquels il supporte le fardeau de la 

preuve (ATF 142 III 568 consid. 2.2). 

 En l'absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut avoir pour 

conséquence de convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses 

allégations et, par conséquent, d'amener le juge à croire les indications de l'autre 

partie. Toutefois, s'il dispose de données statistiques cantonales ou communales, 

le juge ne peut se contenter de tirer les conséquences du refus du bailleur, mais 

doit faire intervenir ces données dans le cadre de l'appréciation globale des 

preuves (arrêts du Tribunal fédéral 4A_559/2015 du 22 août 2016 consid. 2.1; 

4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.3.1 et les références citées). 

 Le juge peut notamment tenir compte des statistiques qui, faute de mieux, 

permettront d'établir le loyer admissible, le cas échéant en pondérant les chiffres 

en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du loyer payé 

par le précédent locataire ou de l'expérience du juge (ATF 142 III 568 consid. 2.1 

in fine; arrêts du Tribunal fédéral 4A_513/2016 du 18 avril 2017 consid. 3.2; 

4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.3.2;). 

 Le juge peut ainsi recourir aux statistiques éditées par l'Office cantonal de la 

statistique (OCSTAT), tout en tenant compte de leurs lacunes, par le biais de 

réajustements destinés à prendre en considération les particularités de l'objet loué. 

En outre, eu égard à la marge d'appréciation dont le juge dispose en la matière, il 

est possible de se référer à une valeur moyenne. En règle générale, dans la mesure 

où les statistiques relatives aux logements loués à de nouveaux locataires au cours 

des douze derniers mois ne tiennent pas compte de la date de construction de 

l'immeuble, ni des caractéristiques du cas particulier, il y a lieu de les compléter 

en procédant à une pondération avec les chiffres statistiques des baux en cours. Il 

y a lieu de tenir compte des statistiques fondées sur le nombre de pièces comme 

des statistiques du loyer au mètre carré (ACJC/1219/2016 du 19 septembre 2016 

consid. 4.1 et arrêts cités). 

 6.7 L'acte d'acquisition de l'immeuble se trouve dans les minutes du notaire et les 
pièces permettant d'établir son prix d'achat et l'éventuel emprunt hypothécaire sont 

également conservées par cet officier public, lequel a l'obligation de conserver 

celles-ci durant toute son activité et durant 50 ans après la fin de celle-ci  

(art. 30 Loi sur le notariat – E 6 05); ils sont également disponibles auprès du 
Registre foncier, lequel conserve le grand livre et les registres accessoires, y 

compris les feuillets (cf. art. 2 let. d ORF) séparés du grand livre, de même que les 

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pièces justificatives (art. 51 OBLF) de manière sûre et pour une durée illimitée 

(art. 36 de l'Ordonnance sur le registre foncier – RS 211.432.1); le détail des 
amortissements des dettes hypothécaires/chirographaires se trouvent auprès de 

l'établissement bancaire concerné; les comptes de gestion et de charges, ainsi que 

leur relevé détaillé, de même que l'état locatif détaillé, sont en mains de la régie en 

charge de la gestion de l'immeuble.  

 6.8 En l'espèce, il a été retenu ci-avant que le bail est partiellement nul en ce qui 
concerne la fixation du loyer et qu'il convient de compléter le contrat sur ce point. 

 Il est constant que l'immeuble en cause a été acquis par l'appelante en septembre 
2003, pour un montant de 3'300'000 fr. Contrairement à ce qu'allègue cette 

dernière, même si ledit immeuble a été construit en 1930, il ne peut pas être 

considéré comme ancien dès lors que l'achat pertinent in casu date d'un peu plus 

de dix ans. 

 Dès l'introduction de la requête, les intimés ont requis de l'appelante la production 

des pièces nécessaires à l'établissement d'un calcul de rendement, et du Tribunal 

qu'il ordonne à des tiers le dépôt de plusieurs titres à cet effet. A la suite de la 

décision rendue par le Tribunal le 28 septembre 2016, ordonnant à l'appelante de 

produire l'intégralité des pièces indispensables audit calcul, l'appelante a produit 

les pièces relatives à l'exécution de travaux dans l'immeuble, le 11 octobre 2016. 

Elle n'a, en revanche, versé aucun des titres requis par le Tribunal. Sur ce point, 

elle s'est bornée à alléguer, par écritures du 28 octobre 2016, que l'ensemble des 

pièces ne lui avait pas été remis par le précédent propriétaire et que l'immeuble 

était ancien. E