# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 32a50ebe-45c0-5904-a0d5-d9a7afbabbc7
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-04-10
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 10.04.2025 VR3 2023 62
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_VR3-2023-62_2025-04-10.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Urteil vom 10. April 2025
[Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am 
Bundesgericht hängig (1C_302/2025)]

Referenz VR3 23 62

Instanz Dritte verwaltungsrechtliche Kammer

Besetzung Brun, Vorsitz
Audétat und Schmid Christoffel
Gross, Aktuar

Parteien A._____
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Michelle Derron

gegen

Gemeinde Zernez
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger

B._____
C._____
Beschwerdegegner
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel

Gegenstand Baueinsprache

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Sachverhalt

A. B._____ ist Eigentümerin der Grundstücke Nrn. Z.1._____ und Z.2._____ 
Gebiet D._____, Fraktion E._____, Gemeinde Zernez. Zusammen mit C._____ 
möchte sie die beiden Parzellen, welche sich am Dorfrand in D._____ in der 
Dorfkernzone und innerhalb des Erhaltungsbereichs von E._____ befinden, als 
Bauherrschaft überbauen. 

B. Mit Baugesuch Nr. 2022-109 vom 4. Oktober 2022 ersuchte die 
Bauherrschaft bei der Gemeinde Zernez um Bewilligung des Bauprojekts "Abbruch 
Gebäude Nr. G._____, H._____, I._____ und Neubau von zwei 
Mehrfamilienhäusern auf den beiden Grundstücken Nrn. Z.1._____ und Z.2._____ 
in D._____, E._____". 

C. Mit Schreiben vom 17. Oktober 2022 bestätigte der kommunale Bauberater 
F._____, dass aus seiner Sicht die vom Gemeindevorstand festgelegten 
Schutzziele eingehalten seien und er die ihm zugewiesene Beratungsfunktion bei 
der Projekterarbeitung wahrgenommen habe. 

D. Am 16. Dezember 2022 erhob A._____, Eigentümerin der Grundstücke Nrn. 
Z.3._____ und Z.4._____, welche südlich und nur durch die gemeinsame 
Erschliessungsstrasse von der Bauparzelle getrennt liegen, Einsprache bei der 
Gemeinde gegen das Bauprojekt im Norden.

E. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 30. Mai 2023 erteilte die Baubehörde 
der Gemeinde Zernez dem eingereichten Baugesuch vom 4. Oktober 2022 – unter 
Einschluss der Gesuche um koordinierte Zusatzbewilligungen – die Bewilligung und 
wies u.a. auch die dagegen erhobene Einsprache der Nachbarin im Süden A._____ 
vollumfänglich ab.

F. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) am 30. Juni 
2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den 
Begehren um kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Bau- und 
Einspracheentscheids und Abweisung des bewilligten Baugesuchs; eventuell um 
Aufhebung des strittigen Entscheids und Rückweisung der Sache zur 
Neubeurteilung durch die Vorinstanz (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 
/Gemeinde). Weiter stellte sie folgende Verfahrensanträge:

1. Es seien die Vorakten der Beschwerdegegnerin im Zusammenhang mit dem vorliegenden 
Verfahren beizuziehen;

2. Es sei ein Sachverständigengutachten erstellen zu lassen, das sich mit den Auswirkungen 
des mit dem Baugesuch Nr. 2022-109 vom 4. Oktober 2022 entstehenden Mehrverkehrs 
befasst (Lärm- und Verkehrsgutachten); 

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3. Es sei von der Denkmalpflege Graubünden ein Sachverständigengutachten erstellen zu 
lassen, das sich mit dem Baugesuch Nr. 2022-109 vom 4. Oktober 2022 geplanten Abbruch 
des bestehenden Gebäudes auf den Grundstücken Nrn. Z.1._____ und Z.2._____ und dem 
geplanten Neubau unter Berücksichtigung des ISOS befasst;

4. Es sei der Beschwerdeführerin eine angemessene Frist zur Formulierung und Einreichung der 
entsprechenden Gutachterfragen bezüglich den Verfahrensanträgen 2 und 3 anzusetzen;

5. Es sei ein Augenschein in der Gemeinde Zernez, Fraktion E._____, an der G._____, H._____ 
und I._____ durchzuführen.

6. Es sei ein Augenschein in der Gemeinde Zernez, Fraktion E._____, an der D._____ von der 
Abzweigung von der J._____ bis D._____ durchzuführen;

7. Es sei eine mündliche Hauptverhandlung vor dem Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden durchzuführen;

8. Unter solidarischer Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der 
Beschwerdegegner. 

Zunächst wurde im Wesentlichen eine Verletzung des rechtlichen Gehörs 
(Beschwerde Ziff. 4.2.1., S. 20-24) geltend gemacht. Im Weiteren wurden Rügen 
betreffend 'fehlende respektive unrichtige Feststellung des Sachverhalts und 
formelle Rechtsverweigerung' (Ziff. 4.2.2., S. 25-26), 'unrichtige Anwendung der 
Normen betreffend 'Bauvorschriften'/'Abbruchverbot im Erhaltungsbereich' (Ziff. 
4.2.3., S. 26-32), Verstösse betreffend Gebäudelänge (S. 33-35), Aufschüttung 
(S. 35-37), Verkehrssicherheit (S. 37-39), Grundsatz 'Einheit des Bauentscheids' 
(Ziff. 4.2.4.; S. 39-42), Erschliessung (Ziff. 4.2.5., S. 42-47; inkl. Foto der 
Verbotstafel zu Beginn der Strasse D._____ [S. 45]), Bauzonen (Ziff. 4.2.6., S. 47-
51), Zweit- resp. Erstwohnungen (Ziff. 4.2.7, S. 51-55) und Umweltschutz (Ziff. 
4.2.8., S. 55-58) grundsätzlich wie auch im Detail ('in casu') ausführlich vorgebracht. 

G. Mit Stellungnahme vom 3. August 2023 beantragte die Gemeinde die 
kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese überhaupt eingetreten 
werden könne. Sie verweise – unter Bestreitung des Inhalts der Beschwerde und 
ganz weniger nachfolgender Ausführungen – auf den angefochtenen Entscheid und 
die Akten im kommunalen Verfahren. Die Beschwerdeführerin habe mit ihrer 
Eingabe an die Gemeinde (und an das Gericht) belegt, dass ihr das rechtliche 
Gehör vor Erlass der Bewilligung gewährt worden sei. Das Baueinspracheverfahren 
sei kein Gerichtsverfahren. Die Einsprache sei ein Institut der Gehörsgewährung 
vor Erlass eines Entscheids, von dem man als Nachbar betroffen sei oder sein 
könnte. Die Bauparzelle sei erschlossen. Daran ändere nichts, dass lediglich noch 
die Details des Anschlusses (und nicht die Anschlussorte, die bewilligt seien) an die 
Werkleitung vor Baubeginn noch abgeklärt werden müssten. Sofern nötig und 
nachbarlich relevant werde die Baubehörde hierzu Gehör gewähren; wie sie das 
immer tue. Das geschehe in der Regel auch im Rahmen der rollenden 
Baurealisierungsüberwachung durch die Gemeindeverwaltung und die dort für die 

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Infrastruktur verantwortlichen Gemeindefunktionäre. Bei der Dachgestaltung sei 
festgehalten worden: "Blecheindeckung mit PV-Anlage". Für die Gemeinde bestehe 
kein Widerspruch zu einer In-Dach-Lösung, weil alle Randabschlüsse rundum 
Einlaufbleche/Dachrinnen aus Blech bestehen müssten.

H. Mit Vernehmlassung vom 28. August 2023 beantragte die Bauherrschaft 
(nachfolgend: Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 
einzutreten sei. Die Verfahrensanträge Nrn. 2-8 seien abzuweisen; unter Kosten- 
und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. In der Begründung 
wurden zunächst Vorbemerkungen zum Sachverhalt und dem Ziel einer möglichst 
langen Bauverzögerung durch die Beschwerdeführerin gemacht (Ziff. 1, Rz. 11-12). 
Weiter wurden die Verfahrensanträge behandelt und als unbegründet taxiert (Ziff. 
1, Rz. 13-23). Die formellen Ausführungen der Beschwerdeführerin seien unnötig 
umfangreich erfolgt (Ziff. 3, Rz. 24). Eine Verletzung des massgeblichen 
Sachverhalts wie auch des rechtlichen Gehörs seien zu verneinen (Ziff. 4- 5, Rz. 
25-27). Die Einholung eines Lärm- und Verkehrsgutachtens sei nicht erforderlich. 
Im Weiteren wurde zur Thematik des Ausstands und zur Rüge der 
Rechtsverweigerung (Ziff. 6, Rz. 30-33) und der Verletzung von Bauvorschriften 
(Ziff. 7, Rz. 34-41; zum ISOS, Zulässigkeit des Abbruchs, Einhaltung der 
Schutzziele für Neubau) sowie den Rügen betreffend Gebäudelänge (Ziff. 8, Rz. 42-
45), unzulässige Aufschüttungen (Ziff. 9, Rz. 46-49), Verkehrssicherheit (Ziff. 10, 
Rz. 50-54), Grundsatz Einheit des Bauentscheids (Ziff. 11, Rz. 55-62), 
Erschliessung (Ziff. 12, Rz. 63-64), Bauzonen (Ziff. 13, Rz. 65-68), Zweit- und 
Erstwohnungen (Ziff. 14, Rz. 69-73) sowie Umweltschutz (Ziff. 15, Rz. 74-74) 
einlässlich Stellung bezogen und den Einwänden der Beschwerdeführerin 
widersprochen. Unter Schlussfolgerung (lit. C, Rz. 76, S. 14) wurde resümiert: Der 
Bau- und Einspracheentscheid vom 30. Mai 2023 für den Abbruch der Gebäude Nr. 
G._____, H._____ und I._____ und für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäuser 
sei im Einklang mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erteilt worden. 

I. Im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels vertieften und ergänzten die 
Parteien nochmals ihre gegensätzlichen Standpunkte zum Bauvorhaben. Die 
Beschwerdeführerin hat dabei eine Replik vom 2. Oktober 2023 (zur 
Vernehmlassung vom 28. August 2023 der Beschwerdegegner) und eine Replik 
vom 2. Oktober 2023 (zur Vernehmlassung vom 3. August 2023 der 
Beschwerdegegnerin) eingereicht. Die Dupliken der Beschwerdegegner und der 
Beschwerdegegnerin datieren vom 24. und 25. Oktober 2023.

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J. Am 13. November 2023 reichte die Rechtsvertretung der 
Beschwerdeführerin aufforderungsgemäss ihre Honorarnote beim 
Verwaltungsgericht ein.

K. Mit Schreiben vom 22. April 2024 wurde seitens der Beschwerdeführerin eine 
"Noveneingabe" zuhanden des Gerichts übermittelt. Anknüpfend an die Rüge 
betreffend Verstoss gegen die Zweit- bzw. Erstwohnungsgesetzgebung wurde 
ausgeführt, dass der angefochtene Entscheid zu einer Umgehung von Art. 14 ZWG 
führe, da kein Bedarf nach den sechs (angeblich) geplanten Erstwohnungen 
bestehe. Der fehlende Bedarfsnachweis werde durch den geplanten 
Ausbaustandard (Wohnungen im oberen Preissegment), durch die stagnierende bis 
rückläufige Bevölkerungsentwicklung, die Lage des Bauprojekts am äussersten 
Rand von E._____ und auch die dort fehlende Infrastruktur (wie Schule, 
Kindergarten, Krippe, Schwimmbad, Eisfeld, Tennisplatz, Post etc.) belegt. Auch 
liege bereits eine rechtskräftige Baubewilligung für total 18 neue Erstwohnungen 
(Bauprojekt K._____) im Ortsteil L._____ in der Gemeinde Zernez vor. Der Bedarf 
an Erstwohnungen – was die Beschwerdeführerin in Abrede stelle – sei damit 
bereits gedeckt, zumal die einzelnen Erstwohnungen im MFH L._____ inzwischen 
zum Verkauf ausgeschrieben seien. Bei einer voraussichtlichen Fertigstellung bis 
Mai/Juni 2026 sei weiter davon auszugehen, dass bald mit den Bauarbeiten am 
Bauprojekt MFH L._____ begonnen werde. Dieses Bauvorhaben liege unweit des 
Bahnhofes Zernez, etwas südlich des Ortskerns und verfüge entsprechend über 
eine bessere ÖV- wie auch eine vorteilhaftere strassenmässige Anbindung als das 
Bauprojekt in E._____. 

L. Mit Stellungnahme vom 26. April 2024 liessen sich die Beschwerdegegner 
dazu wie folgt verlauten: Die Noveneingabe nach längst abgeschlossenem 
Schriftenwechsel enthalte gar keine Noven (vgl. Ziff. 114 f. der Replik der 
Beschwerdeführerin vom 2. Oktober 2023), so dass die Bauherrschaft auf eine 
Stellungnahme verzichte und auf ihre Vernehmlassung vom 28. August 2023 sowie 
auf ihre Duplik vom 24. Oktober 2023 verweise. Der Bedarf an sechs 
Erstwohnungen in E._____ sei gegeben. Daran ändere ein allfälliges Bauvorhaben 
in Zernez oder generell im Engadin nichts.

M. Mit Stellungnahme vom 13. Mai 2024 brachte die Beschwerdegegnerin zur  
Noveneingabe vor: Die Fusionsgemeinde Zernez verfüge – im kantonalen und 
nationalen Vergleich – über ein sehr grosses Territorium (Fläche) und bestehe aus 
mehreren weit auseinanderliegenden Dörfern (rechtlich: Fraktionen). Der 
Wohnungsmarkt sei in all ihren Dörfern ausgetrocknet und das dürfte absehbar so 
bleiben. Der Anteil der leerstehenden Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand 

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betrage derzeit rund 1.11 Prozent. Für die kommunalen Behörden sei es wichtig 
und von sehr hohem öffentlichen Interesse, dass es in jedem ihrer Dörfer 
(Fraktionen Susch, Lavin, Zernez und Brail) ein eigenständiges Angebot von 
Neubauten geben solle und müsse. Alles andere würde den Geist der Fusion stören 
und dem Fusionsvertrag widersprechen. Aus Sicht der Fusionsgemeinde Zernez 
könne der Bedarf für Neuwohnungen im Dorf E._____ nicht ansatzweise verneint 
werden. Alle Fraktionen der Gemeinde Zernez hätten aufgrund ihrer sehr grossen 
Verschiedenheiten und der jeweiligen geographischen Entfernung zueinander eine 
hohe Attraktivität für die Nutzer von Erstwohnungen. Der Erstwohnanteil von 64 
Prozent spreche für sich. Die 'Noveneingabe' vermöge die Rechtswidrigkeit des 
angefochtenen Entscheids nicht nachzuweisen. Es wäre fatal für die Zukunft der 
lebendigen Dörfer/Fraktionen der fusionierten Gemeinde Zernez, wenn sie in 
diesem Bereich gegeneinander ausgespielt würden.  

N. Mit (freiwilliger) Eingabe vom 3. Juni 2024 äusserte sich die 
Beschwerdeführerin noch zu den beiden gegnerischen Stellungnahmen vom 26. 
April und 13. Mai 2024, wobei sie im Wesentlichen erneut ihre Argumente in der 
"Noveneingabe" vom 22. April 2024 wiederholte und zum Teil bekräftigte.

O. Im Antwortschreiben vom 10. Juni 2024 teilten die Beschwerdegegner dem 
Gericht mit, dass es der Beschwerdeführerin nur noch um "Verzögerungstaktik" 
gehe. Die sechs Erstwohnungen würden nicht im oberen Preissegment erstellt und 
seien dort definitiv auch als Mietwohnungen nachgefragt. 

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien in ihren Rechtsschriften und Eingaben 
sowie die Ausführungen im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in 
den Erwägungen des Gerichts eingegangen. 

Erwägungen

1. Am 1. Januar 2025 ist im Kanton Graubünden die Totalrevision des GOG 
(BR 173.000) vollumfänglich in Kraft getreten. Auf dieses Datum hin sind das 
Kantons- und das Verwaltungsgericht zum Obergericht des Kantons Graubünden 
zusammengelegt worden. Die hängigen Verfahren des Verwaltungsgerichts sind 
per 1. Januar 2025 auf das Obergericht übertragen worden (Art. 122 Abs. 5 GOG). 
Infolgedessen wurde die ursprüngliche Verfahrensnummer R 23 62 auf VR3 23 62 
abgeändert. Die Verfahrensparteien sind hierüber in Kenntnis gesetzt worden.

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2.1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht 
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer 
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder 
eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Bau- und 
Einspracheentscheid vom 30. Mai 2023 (act. B.3 und act. C.A.1) ist weder endgültig 
noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden und stellt daher ein 
taugliches Anfechtungsobjekt vor Obergericht dar. Die Beurteilung der vorliegenden 
Beschwerde fällt demnach in die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts. Überdies 
wurde die Beschwerde im Sinne von Art. 38 und Art. 52 VRG form- und fristgerecht 
eingereicht.

2.2. Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde an das Obergericht legitimiert, wer 
durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse 
an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu 
ermächtigt ist. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Grundstücke Nrn. 
Z.3._____ und Z.4._____, welche im Süden der Grundstücke Nrn. Z.1._____ und 
Z.2._____ der Beschwerdegegner (Bauherrschaft) liegen und von diesen einzig 
durch die gemeinsame Erschliessungsstrasse getrennt werden. Die räumliche 
Distanz zum Bauvorhaben beträgt dabei weniger als 100 m und es besteht deshalb 
eine besondere Beziehungsnähe mit Sichtkontakt zum Streitobjekt (act. C.A.2). 
Weiter fühlt sich die Beschwerdeführerin durch den von ihr erwarteten Mehrverkehr 
und Zusatzlärm aus dem Bauprojekt (Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit 
Tiefgarage; acht neue Wohnungen) nachteilig betroffen. Sie ist damit vom 
Bauprojekt berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder 
Änderung des angefochtenen Entscheids. Ihre Legitimation zur Anfechtung und 
Überprüfung des missliebigen Bau- und Einspracheentscheids ist gegeben. Auf die 
Beschwerde ist daher einzutreten.

2.3. In formeller Hinsicht stellte die Beschwerdeführerin zunächst insgesamt acht 
Verfahrensanträge. 

2.3.1. Was den Antrag Nr. 1 betrifft, wonach die Vorakten der Beschwerdegegnerin 
im Zusammenhang mit dem vorliegenden Verfahren beizuziehen seien, gilt es 
festzuhalten, dass die Vorakten aus dem Einspracheverfahren allseits bekannt sind 
und von der Gemeinde aufforderungsgemäss mit ihrer Vernehmlassung vom 3. 
August 2023 eingereicht wurden (act. C.A.1-A.6 und act. C.B1-B5). Die 
Beschwerdegegner hatten dagegen nichts einzuwenden (act. A.3 Rz. 13, vgl. 
Verfahrensablauf Rzn. 7-9 in fine). Somit ist dieser Antrag gegenstandslos 
geworden. 

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2.3.2. Laut Antrag Nr. 2 sollte ein Sachverständigengutachten eingeholt werden, 
das sich mit den Auswirkungen des zu erwartenden Mehrverkehrs (Lärm- und 
Verkehrsgutachten) aus dem Neubauprojekt befassen sollte. Dieses Begehren ist 
abzuweisen, da es sich bei der fraglichen Überbauung um ein zonenkonformes 
Ersatzprojekt auf den Parzellen Nrn. Z.1._____ und Z.2._____ handelt und die 
daraus zu erwartenden Lärm- und Verkehrsemissionen offensichtlich keine 
Überschreitungen der dort gültigen Empfindlichkeitsstufe (ES III) herbeiführen 
werden (vgl. hierzu Erwägung 4.9 nachfolgend). Es werden insgesamt acht 
Wohnungen in der Dorfzone erstellt und dazu eine Tiefgarage mit 22 Parkplätzen 
gebaut, wovon 17 Einstellplätze und fünf Aussenparkplätze sind. Die 
Fahrzeugbewegungen aus diesem Neuprojekt dürfen deshalb auch ohne weitere 
Expertise als noch geringfügig und kaum nennenswert bezeichnet werden, zumal 
auch die Verkehrssicherheit nach der ortskundigen Baubehörde ohne Probleme 
gewährleistet werden kann (act. A.3 Rz. 14). Dem angefochtenen Entscheid ist zur 
Verkehrssicherheit (Art. 21 des Baugesetzes E._____ [nachfolgend: BauG]) zu 
entnehmen, dass die 17 Parkplätze über einen Auto-Lift, welcher in der M._____ 
integriert ist, erschlossen werden und die Ausfahrt auf die Quartierstrasse 
bodeneben und nicht über eine Einfahrtsrampe mit Gefälle erfolgen wird (act. B.3 
und act. C.A.1, jeweils S. 7). Auch herrscht bei der Ausfahrt auf die Strasse ein 
freies Gesichtsfeld (Sichtbermen/Sichtzonenbereich), womit die Verkehrssicherheit 
auch in Richtung Dorfzentrum genügend belegt ist und keiner Korrekturen oder 
Verschärfungen bedarf (act. C.A.2 [Erschliessungsplan]; vgl. auch Erwägung 4.4 
nachfolgend).

2.3.3. Der Antrag Nr. 3 ist gleichfalls abzuweisen. Ein Sachverständigengutachten 
der Denkmalpflege Graubünden über den Abbruch der bestehenden Altbauten ist 
nicht notwendig, nachdem vor der Ausarbeitung des Neubauprojekts im 
Erhaltungsbereich eigens ein Bauberater im Sinne von Art. 56 Abs. 3 BauG 
beigezogen und auch die Festlegung der Schutzziele vorgenommen wurde. Die 
Bestätigung der Erreichung der gesteckten Ziele erfolgte durch den Bauberater mit 
Schreiben vom 17. Oktober 2022 und ist damit belegt. Dem Abbruch der Altbauten 
stand somit nichts entgegen, zumal die abzubrechenden Objekte auf den Parzellen 
Nrn. Z.1._____ und Z.2._____ nicht im Bundesinventar der schützenswerten 
Ortsbilder von nationaler Bedeutung der Schweiz (ISOS) verzeichnet sind. Ein 
zusätzlicher Beizug der kantonalen Denkmalpflege ist gesetzlich nicht 
vorgeschrieben und anhand der konkreten Umstände zum Substanzschutz der 
vorhandenen Altbauten auch nicht nötig.

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2.3.4. Im Antrag Nr. 4 wurde eine Fristansetzung zur Formulierung und Einreichung 
von Gutachterfragen gewünscht; mit der begründeten Abweisung der Anträge Nrn. 
2 und 3 ist der Antrag Nr. 4 jedoch hinfällig geworden. 

2.3.5. In den Anträgen Nrn. 5 und 6 wurde jeweils die Durchführung eines 
Augenscheins für verschiedene Gebietsabschnitte (D._____, H._____ und I._____ 
sowie von der Abzweigung J._____ bis D._____ I._____) beantragt. Darauf kann 
vorliegend seitens des Gerichts aber verzichtet werden, da sich der rechtlich 
relevante Sachverhalt mit hinreichender Klarheit aus den Akten ergibt. Es ist für das 
Gericht nicht ersichtlich, inwiefern die Abnahme eines weiteren Beweises durch 
einen Augenschein des Gerichts am vorgeschlagenen Standort bzw. entlang des 
erwähnten Strassenzuges zusätzliche entscheidwesentliche Erkenntnisse hätte 
liefern können (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung BGE 144 V 361 E. 6.5, 141 I 
60 E. 3.3, 136 I 229 E. 5.3). Im Übrigen sind vorliegend Rechtsfragen zu 
beantworten, die sich anhand der Planunterlagen (vgl. act. C.A.2 [Pläne mit 
Bewilligungsvermerk], C.A.4 [Unterlagen Baugespann], act. B.9 [ÖREB-Auszug 
Parzelle Nr. Z.1._____], B.10 [ÖREB-Auszug Parzelle Nr. Z.2._____], B.11 [GGP 
25.10.2019], B.19 [Bilder Bauvorhaben], B.20 [Pläne Neubau und Abbruch], B.24 
[Grundrissplan], B.25 [Google Street View Ausschnitt Strasse], B.27 [Foto 
Verbotstafel/Stichtrasse], B.30 [Verkaufsdossier], zur Duplik D.1 [Beschreibung 
regional geschütztes Ortsbild], D.2 [Leerwohnungsziffer 2023]), der kantonalen 
Raumplanungsgesetzgebung (KRG; BR 801.100) sowie des kommunalen 
Baugesetzes beantworten lassen. Die Anträge Nrn. 5 und 6 sind daher abzuweisen. 

2.3.6. Im Antrag Nr. 7 wird die Durchführung einer mündlichen Hauptverhandlung 
beantragt. Zunächst ist dazu auf Art. 44 VRG zu verweisen, wonach das 
Obergericht sein Urteil in der Regel ohne Gerichtsverhandlung aufgrund der Akten 
fällt. Nach der Praxis des streitberufenen Gerichts besteht in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheit grundsätzlich kein Anspruch auf die Durchführung einer mündlichen 
Hauptverhandlung. Die Ausnahme betrifft rein vermögensrechtliche Streitigkeiten 
(vgl. Urteil des [ehemaligen] Verwaltungsgerichts U 17 27 vom 30. Juni 2017 E. 4c, 
U 17 36 vom 27. September 2017 E. 2b). Art. 6 Ziff. 1 EMRK und Art. 30 Abs. 3 BV, 
welche einen Anspruch auf die Durchführung einer Gerichtsverhandlung 
garantieren, gelten nur bei zivil- und strafrechtlichen Streitigkeiten (BGE 128 I 288 
E. 2.3 ff. m.H.). In antizipierter Beweiswürdigung wird darauf verzichtet, wenn davon 
keine neuen Erkenntnisse zu erwarten sind (BGE 136 I 229 E.5.3). Die Praxis des 
Europäischen Gerichtshofs für Menschenrechte und des Bundesgerichts lässt ein 
Absehen von einer öffentlichen und mündlichen Verhandlung zu, wenn die 
Angelegenheit ohne Weiteres aufgrund der Akten sowie der schriftlichen 

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Parteivorbringen beurteilt werden kann, wenn sich also ohne öffentliche 
Verhandlung mit hinreichender Zuverlässigkeit erkennen lässt, dass eine 
Beschwerde offensichtlich unbegründet oder unzulässig ist, wenn es auch ohne 
eine solche aufgrund der Akten zum Schluss gelangt, dass dem materiellen 
Rechtsbegehren der bezüglich der Verhandlung Antrag stellenden Partei zu 
entsprechen ist; wenn sich keine Tatfragen – insbesondere keine Fragen der 
Beweiswürdigung – sondern reine Rechts- oder Zulässigkeitsfragen mit geringer 
Tragweite stellen oder wenn der Streitgegenstand komplexe technische Fragen 
betrifft. Von einer ausdrücklich beantragten öffentlichen Verhandlung kann zudem 
abgesehen werden, wenn der Antrag der Partei als schikanös erscheint oder auf 
eine Verzögerungstaktik schliessen lässt und damit dem Grundsatz der Einfachheit 
und Raschheit des Verfahrens zuwiderläuft oder sogar rechtsmissbräuchlich ist (vgl. 
Urteile des Bundesgerichts 1C_502/2020 vom 23. September 2021 E. 2.2 und 
8C_722/2019 vom 20. Februar 2020 E. 2). Dem Antrag auf Durchführung einer 
mündlichen Hauptverhandlung wird nicht entsprochen und derselbe abgewiesen.

2.3.7. Der Antrag Nr. 8 auf solidarische Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten 
der Beschwerdegegner hängt von der Beurteilung aller gestellten 
Verfahrensanträge ab. Da Antrag Nr. 1 gegenstandslos geworden ist und die 
Anträge Nrn. 2-7 allesamt abzuweisen sind, fällt konsequenterweise auch keine 
Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegner an. Der Antrag 
Nr. 8 wird daher abgewiesen.

3. Zur Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs ist vorweg klarzustellen: 
Das rechtliche Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV dient einerseits der Sachaufklärung, 
andererseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass 
eines Entscheids dar, der in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört 
insbesondere das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines Entscheids zur 
Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu 
nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung 
wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum 
Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu 
beeinflussen. Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht 
somit alle Befugnisse, die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem 
Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann (BGE 144 II 427 E. 
3.1, 143 V 71 E. 4.1, 142 II 49 E. 9.2, 140 I 99 E. 3.4; vgl. ebenfalls Urteile des 
Bundesgerichts 2C_852/2022 vom 2. Mai 2023 E. 5 und 2C_873/2020 vom 4. 
Februar 2021 E. 3.1). Die Behörde hat die Vorbringen der vom Entscheid in ihrer 
Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich zu hören, zu prüfen und in der 

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Entscheidfindung zu berücksichtigen (BGE 146 II 335 E. 5.1, 136 I 229 E. 5.2). 
Weiter folgt aus Art. 29 Abs. BV die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu 
begründen. Dabei ist nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten 
einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. 
Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. 
Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich die betroffene Person über die 
Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache 
an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz 
die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen 
und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 146 II 335 E. 5.1, 143 III 65 E. 5.2, 141 
III 28 E. 3.2.4, 138 IV 81 E. 2.2; Urteile des Bundesgerichts 2C_336/2022 vom 29. 
November 2022 E. 4.1 sowie 2C_942/2021 vom 2. März 2022 E. 4.1). Im Grundsatz 
führt die Verletzung des Gehörsanspruchs – ungeachtet der Erfolgsaussichten der 
Beschwerde in der Sache selbst – zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids 
(BGE 137 I 195 E. 2.2; PVG 2011 Nr. 31 E. 2a). Ausnahmsweise kann nach der 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine nicht besonders schwerwiegende 
Verletzung des rechtlichen Gehörs als geheilt gelten, wenn die betroffene Person 
die Möglichkeit erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den 
Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser 
Voraussetzung ist selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf 
rechtliches Gehör von einer Heilung des Mangels auszugehen, wenn die 
Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zu einem formalistischen Leerlauf und 
damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung 
gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen 
Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (siehe Urteil des Bundesgerichts 
1C_184/2016 vom 14. November 2016 E. 2.4.1; BGE 138 II 77 E. 4.3, 137 I 195 E. 
2.3.2 und 136 V 117 E. 4.2.2.2). 

3.1. Vorliegend erweist sich die Rüge der Gehörsverletzung als unbegründet. Wie 
aus den Akten chronologisch hervorgeht, wurde das strittige Baugesuch Nr. 2022-
109 am 26. November 2022 im amtlichen Publikationsorgan veröffentlicht und beim 
Bauamt öffentlich zur Einsichtnahme aufgelegt. Innert der laufenden Auflage- und 
Einsprachefrist gingen gegen das hier interessierende Bauvorhaben drei 
Baueinsprachen ein, wovon eine Einsprache von der vorliegenden 
Beschwerdeführerin stammte. Alle drei Einsprachen wurden nach Durchführung 
eines doppelten – und von der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde 
wiedergegebenen – Schriftenwechsels anlässlich der Sitzung der 
Beschwerdegegnerin vom 30. Mai 2023 behandelt und gleichentags mit 
Einspracheentscheid abgewiesen. Das umstrittene Baugesuch wurde im selben 

12 / 25

Zeitpunkt koordiniert mit den erforderlichen Zusatzbewilligungen bewilligt. In Bezug 
auf das von der Beschwerdeführerin mit ihrer Einsprache vom 16. Dezember 2022 
gestellte Ausstandsbegehren betreffend B._____, ist festzuhalten, dass dieses 
zufolge Ausscheidens von B._____ aus dem Gemeindevorstand und damit auch 
aus der Baubehörde per 31. Dezember 2022 keiner Behandlung bedurfte bzw. 
ohnehin kurz nach Eingang der Einsprache gegenstandslos geworden war (vgl. 
offizielle Publikation der Gemeinde Zernez vom 23. Februar 2022; abrufbar unter: 
https://www.zernez.ch/N._____pdf). Die Nennung des Gemeindevorstandes auf 
dem Einspracheentscheid ist keine zwingende Voraussetzung, zumal dessen 
Zusammensetzung hinlänglich bekannt sein dürfte und auf der Homepage der 
Gemeinde Zernez auch publiziert ist. Das Verfahren ist folglich transparent und 
korrekt abgelaufen. Für das Gericht ist demnach nicht erkennbar, inwiefern das 
rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin verletzt worden sein könnte.

3.2. Auch die Rüge der angeblich fehlenden bzw. unrichtigen Feststellung des 
Sachverhalts sowie einer angeblich formellen Rechtsverweigerung ist für das 
Gericht nicht nachvollziehbar. Da die zuständige Baubehörde der 
Beschwerdegegnerin aus verkehrs- und lärmrechtlicher Sicht am Bauvorhaben 
nachweislich nichts zu beanstanden hatte, waren weitere Ermittlungen hinsichtlich 
des massgebenden Sachverhalts – nebst den bereits vorhandenen Bauunterlagen 
sowie den eigenen, guten Ortskenntnissen der fachkundigen Baubehörde – nicht 
erforderlich und es bedurfte daher diesbezüglich keiner zusätzlichen Abklärungen 
oder Informationen seitens der für das Baubewilligungsprojekt verantwortlichen 
Beschwerdegegnerin.

4. In materieller Hinsicht rügt die Beschwerdeführerin insbesondere die 
unrichtige Anwendung der Normen betreffend Bauvorschriften und Abbruchverbot 
im Erhaltungsbereich (nachfolgend E. 4.1). Im Weiteren macht sie Verstösse gegen 
die gesetzlich zulässige Gebäudelänge (E.4.2), die Geländeaufschüttung (E. 4.3), 
die Verkehrssicherheit (E. 4.4), den Grundsatz der Einheit des Bauentscheids 
(E. 4.5), die Projekterschliessung (E. 4.6), die Bauzonen (E. 4.7), die Zweit- und 
Erstwohnungsgesetzgebung (E. 4.8) sowie den Umweltschutz (E. 4.9) geltend. In 
der Noveneingabe vom 22. April 2024 wurde noch mit Nachdruck auf eine 
Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes (Art. 14 ZWG) hingewiesen und der 
Nachweis für ein tatsächliches Bedürfnis des gesamten Bauprojekts in der 
betreffenden Fraktion (als Gemeindeteil) in Abrede gestellt. Auch über diese 
nachträglich erhobene bzw. zeitlich nachgeschobene Rüge hat das Gericht zu 
befinden (E. 4.10). Zusammenfassend wird die Rechtmässigkeit des strittigen 
Entscheids beurteilt (E. 4.11). 

13 / 25

4.1. Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von 
nationaler Bedeutung ISOS, umfasst nur nationale Objekte. Sie sind im Anhang zur 
Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz 
(VISOS; SR 451.12) aufgelistet. Nur sie entfalten Rechtskraft im Sinne des Natur-
und Heimatschutzgesetzes (NHG; SR 451). Die Ortsbilder von regionaler und 
lokaler Bedeutung wurden im Rahmen der Erstinventarisation anhand der ISOS-
Methode aufgenommen, sind aber nicht Teil des Bundesinventars (vgl. 
Erstaufnahme E._____ vom 28. August 1982, Beilage zur Duplik, act. D.1). Das trifft 
auch für das Ortsbild von E._____ zu. Die Südwestansicht D._____ ist als 
Freihaltebereich als Teil des historischen Ortskerns E._____ auf Stufe ISOS 
regional gelistet (vgl. Kantonaler Richtplan, Kapitel 5.4-10). Das Bauvorhaben fügt 
sich nach Auffassung des Obergerichts ins regional geschützte Ortsbild ein und 
beeinträchtigt die Südwestansicht des betroffenen Teilgebiets in keiner Art und 
Weise nachteilig. Es handelt sich um die Ansicht und das äussere Erscheinungsbild 
im Streckenabschnitt von der Brücke (vom Dorfzentrum herkommend) talabwärts 
auf der rechten Seite des Inns. Nach der Überquerung der Brücke bilden die 
dortigen Gebäude den Eingangsbereich in den hinteren, nordöstlich gelegenen 
Ortsteil mit den Bauparzellen Nrn. Z.1._____ und Z.2._____ am Dorfrand, die den 
Abschluss des Quartiers bilden. Die bereits bestehenden Bauten im Einzugsbereich 
der Brücke über den Fluss verunmöglichen dabei den direkten Blick auf die dahinter 
gelegenen Baugrundstücke. Als optisch störend wird im regional aufgenommen 
Ortsbild einzig das alte und zum Abbruch vorgesehene Gebäude Nr. G._____ auf 
Parzelle Nr. Z.1._____ bezeichnet (vgl. Erstaufnahme E._____ vom 28. August 
1982, Beilage zur Duplik, act. D.1, S. 3-5, I, 0.0.24). Von einer Verletzung des 
Erhaltungsbereichs im Sinne von Art. 56 BauG kann jedenfalls keine Rede sein, 
weil darin kein generelles Abbruchverbot statuiert wird und die gestalterischen 
Voraussetzungen an das Neubauprojekt mit der vorangegangenen Ausarbeitung 
des Gesamtprojekts durch die Beschwerdegegner, dessen Kundgabe und 
Mitteilung an die Beschwerdegegnerin und insbesondere den darauf erfolgten 
Beizug eines Bauberaters allesamt vorschriftsgemäss und korrekt umgesetzt 
wurden. Der Bauberater hielt in seiner Beurteilung vom 17. Oktober 2022 (vgl. act. 
B.18) ausdrücklich fest, dass sich die zwei Bauparzellen gut in die bestehende 
Siedlung (Bebauungstruktur) einfügen müssten. Da sich das Bauvorhaben am 
Rande der Ortschaft befände, sei es wichtig, dass die Neubauten eine starke 
Präsenz aufwiesen, sodass diese eine würdige Eingangs- und Ausgangssituation 
zu schaffen vermöchten. Das nun eingereichte Baugesuch erfülle sämtliche 
festgelegten, gestalterischen Ziele. Dem Baugesuch könne somit aus Sicht des 
Bauberaters entsprochen werden. Der Vorwurf der unrichtigen Rechtsanwendung 
bzw. Missachtung der Gestaltungszielvorgaben erweist sich damit als unbegründet. 

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4.2. Gemäss Art. 39 BauG richten sich die Bauweise und das Mass der Nutzung 
in den Bauzonen nach dem Zonenschema und den zugehörigen 
Begriffsbestimmungen. In der Dorfzone ist demnach eine max. Gebäudelänge von 
30.00 m sowie eine max. Gebäudehöhe von 8.00 m zulässig. In Art. 42 wird zur 
Gebäudelänge noch präzisierend bestimmt, dass bei offener Bauweise die im 
Zonenschema festgelegten Maximallängen gälten. Bei geschlossener und 
halboffener Bauweise bestünden diesbezüglich hingegen keine Einschränkungen 
(Abs. 1). Als Gebäudelänge gilt die grössere Seite des kleinsten das Gebäude 
begrenzenden Rechtseckes (Abs. 2). Wie aus den bei den Akten liegenden 
Bauplänen und Dokumenten einwandfrei hervorgeht, ist die max. zulässige 
Gebäudelänge bei beiden, räumlich wie auch funktional voneinander getrennten 
Neubauprojekten mit einer Länge von 25 m bzw. 15 m klar eingehalten (vgl. act. 
C.A.2). Aufgrund der eingeschossigen Überdachung des Raums zwischen den 
beiden Gebäuden werden die zwei eigenständigen Baukörper nicht zu einem 
einzigen Baukörper. Dies deshalb, weil das überdachte Verbindungsstück nicht 
geschlossen ist, also keine Fassade i.S. einer Gebäudefassade aufweist. Es 
handelt sich dabei lediglich um einen Unterstand (vgl. act. B.14). Der Vorhalt der 
Verletzung der höchstzulässigen Gebäudelänge stösst damit in Leere. 

4.3. Gemäss Art. 41 BauG wird die Gebäudehöhe vom tiefsten Punkt des neuen 
Bodens längs der Gebäudeaussenseite aus gemessen bis zur Schnittlinie der 
Fassade mit der Dachhaut. Die maximale Gebäudehöhe darf nicht durch 
Aufschüttung von mehr als einem Meter beeinflusst werden. Das geplante 
Bauprojekt hält diese Bauvorschrift wie auch die im angefochtenen Entscheid 
einleitend aufgelisteten Schutzziele allesamt problemlos ein. Das Bauvorhaben 
sieht nämlich aktenkundig bloss örtlich geringfügige oder technisch notwendige 
Terrainveränderungen zwischen 20 bis 80 cm zum Ausgleich vorhandener 
Geländeunebenheiten vor. Die höchstzulässige Gebäudehöhe von 8.00 m (plus 
max. 1 m) wird dadurch aber nirgends überschritten. Laut Profilierung in der 
Baueingabe sind als Eckwerte folgende Höhenangaben vermerkt: Beim 
quadratischen Gebäude "O._____", Westseite 8.33 m und 8.76, Ostseite 8.15 m 
und 8.26 m; beim rechteckigen MFH "M._____", Westseite 8.80 m und 8.79 m, 
Ostseite 8.81 m und 8.98 m (vgl. act. C.A.2). Die Aufschüttungen sind überdies sehr 
punktuell und nicht flächendeckend erfolgt. Der Einwand unzulässiger 
Terrainaufschüttungen ist damit unbegründet. 

Die Beschwerdeführerin rügte in diesem Zusammenhang weiter eine Verletzung der 
Planungszone sowie der eigens gesetzten Schutzziele (vgl. Beschwerde Rz. 153). 

15 / 25

Es liegt allerdings auch kein Verstoss gegen die Planungszone vor (Art. 21 Abs. 2 
KRG). Planungszonen dienen der vorläufigen Sicherung von beabsichtigten 
Planänderungen, insbesondere der Bewahrung der Planungs- und 
Entscheidungsfreiheit der Behörden, die nicht durch Vorhaben, welche den 
Planungsabsichten widersprechen, beeinträchtigt werden sollen. Eine 
Planungszone hat zur Folge, dass im betroffenen Umfang die Anwendung des 
(noch) geltenden Rechts im Hinblick auf das Inkrafttreten des neuen Rechts 
ausgesetzt wird. Es muss mithin ausgeschlossen werden, was immer die 
Planungsabsicht behindern könnte. Voraussetzung der Anordnung der 
Planungszonen ist die Absicht der Behörden, eine bestehende planerische Ordnung 
zu ändern. In dieser begründeten Planungsabsicht besteht das öffentliche Interesse 
an der besagten Massnahme. Planungszonen müssen sodann in einem 
Planungsbedürfnis begründet sein. Schliesslich dürfen Planungszonen nicht 
weitergehen, als ihr Zweck – der Schutz der in Gang befindlichen Planung 
beziehungsweise Rechtsetzung – es erfordert (Verhältismässigkeit). Namentlich 
dürfen sie nicht die Wirkung eines strengen Bauverbots haben, sondern es müssen 
stets Veränderungen möglich bleiben, welche die künftige Planung nicht 
erschweren (STEINER/WIPF, in Fritsche/Bösch/Wipf/Kunz [Hrsg.], Zürcher Planungs- 
und Baurecht, Band 1, Planungsrecht, Verfahren und Rechtsschutz, 7. Aufl. 2024, 
Kapitel 2.4.2, S. 218 m.H.a. Urteil Bundesgericht 1C_275/2021 vom 29. März 2022 
E. 2.2 - 2.3 [Planungszonen], 2.3.1 [öffentliches Interesse], 2.3.2 
[Verhältnismässigkeit]). Wie die Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung (Rz. 
49) nachvollziehbar dargetan hat, verkennt die Beschwerdeführerin den Sinn und 
Zweck der erlassenen Planungszone, die wegen der Zusammenführung der 
Ortsplanungen der vier fusionierten Gemeinden zwecks Vereinheitlichung der 
entsprechenden Raum- und Baugetzesvorgaben erging. Die Annahmen und 
Spekulationen über die Gebäudehöhen einer künftigen Ortsplanung werden nicht 
von der Zielsetzung einer Planungszone miterfasst. Eine solche Logik würde zu 
einem Baumoratorium verkommen. Fiktive Berechnungen der Gebäudehöhe nach 
der hier (noch) nicht anwendbaren IVHB entbehren jeder Rechtsgrundlage ((vgl. 
Art. 36 Abs. 1 KRVO i.V.m. Art. 107 Abs. 1 KRG). Zudem darf davon ausgegangen 
werden, dass auch mit den an die IVHB angepassten Definitionen der Baubegriffe 
die Wahrung des Bestehenden weiterhin gewährleistet bleibt, bezweckt doch die 
Ortsplanung im besonderen Masse gerade eine haushälterische Nutzung von 
Baulandreserven und fördert damit auch quartierspezifisch zusätzliche 
Baumöglichkeiten.  

4.4. Gemäss Art. 21 BauG dürfen bauliche Anlagen wie Einmündungen, 
Ausfahrten und Ausgänge auf Strassen, Wege und Plätze, die Benützer der 

16 / 25

Verkehrsanlagen nicht gefährden (Abs. 1). Im Bereich von Kantonsstrassen 
erfordern neue Anlagen oder Abänderungen bestehender Anlagen eine zusätzliche 
Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Abs. 2). Wie bereits eingangs in 
E. 2.3.2 dargelegt, besteht durch die neue MFH-Ausfahrt ebenerdig über eine 
Liftanlage und bei guten Sichtverhältnissen entlang der leicht gekrümmten 
Erschliessungsstrasse kein nennenswertes Gefährdungspotential. Es sind daher 
auch keine weiteren Verkehrsmassnahmen wie Spiegelvorrichtungen, künstliche 
Hindernisse/Schwellen auf der Strasse zur Temporeduktion und dergleichen 
erforderlich oder vertieft zu prüfen. Dem ist hier umso mehr beizupflichten, als ein 
grosszügiger Vorplatz bei der Ausfahrt existiert und mehrere Ausweichstellen vor 
Ort zeitnah genutzt werden können. Auch ist mit dem Bauvorhaben kein massiver 
Mehrverkehr zu erwarten (vgl. auch die Ausführungen unter Ziff. 4.6. nachfolgend). 
Die Rüge der Beschwerdeführerin erweist sich als unbegründet.

4.5. Nach Art. 25a RPG (SR 700) gilt der Grundsatz der Koordination für 
Bauvorhaben. Erfordert die Errichtung oder die Änderung einer Baute oder Anlage 
Verfügungen mehrerer Behörden, so ist eine Behörde zu bezeichnen, die für 
ausreichende Koordination sorgt (Abs. 1). Die dafür verantwortliche Behörde (Abs. 
2) kann die erforderlichen verfahrensleitenden Anordnungen treffen (lit. a); sorgt für 
eine gemeinsame öffentliche Auflage aller Gesuchunterlagen (lit. b); holt von allen 
beteiligten kantonalen und eidgenössischen Behörden umfassende 
Stellungnahmen zum Vorhaben ein (lit. c); sorgt für eine inhaltliche Abstimmung 
sowie möglichst für eine gemeinsame oder gleichzeitige Eröffnung der Verfügungen 
(lit. d). Die Verfügungen dürfen keine Widersprüche enthalten (Abs. 3). In Art. 84 
Abs. 1 BauG sind die Beilagen aufgeführt, welche – soweit erforderlich – dem 
Bauvorhaben beizulegen sind (vgl. Auflistung Ziff. 1-18). Die Baubehörde kann bei 
allen Baugesuchen auf einzelne Planunterlagen verzichten oder weitere anfordern, 
sofern dies für die Beurteilung des Bauvorhabens notwendig ist (Abs. 2). Im 
konkreten Fall liegen alle erforderlichen Baugesuchunterlagen vor, so namentlich 
der Baubeschrieb samt Situationsplan, Erschliessungsplan, Umgebungsplan, 
Grundrisspläne für alle vier Stockwerke [UG/EG/OG/DG], Schnittpläne [A-A/B-B/C-
C], Fassadenpläne, AZ-Berechnungen, Energienachweis, Vorprüfungsentscheid 
der Gebäudeversicherung, Vorbehandlungsunterlagen für Abwasser usw. Weiter ist 
den Bauunterlagen zu entnehmen, dass die Gesuche um koordinierte 
Zusatzbewilligungen samt Einsprachedossiers am 7. März 2023 an die zuständigen 
Ämter zur Prüfung und Bewilligung zugestellt wurden: So nachweislich an das Amt 
für Militär und Zivilschutz (AMZ); an das Amt für Natur und Umwelt (ANU) sowie an 
die Gebäudeversicherung (GVG). Mit Schreiben vom 10. März 2023 (AMZ), vom 
28. April 2023 (ANU) und 17. April 2023 (GVG) wurden die nachgesuchten 

17 / 25

Bewilligungen – allenfalls mit Auflagen – allesamt erteilt. Laut E-Mail vom 26. April 
2023 der GVG wurde überdies mitgeteilt, dass sich das Baugrundstück Nr. 
Z.1._____ gemäss neuem behördenverbindlichen Plan der Gefahrenkommission 
nicht mehr in einer Gefahrenzone befinde. Diese Fakten lassen ohne weiteres den 
Schluss zu, dass die Beschwerdegegnerin die Koordinationspflicht in 
Baubewilligungsverfahren einwandfrei umgesetzt und diesbezüglich auch das 
rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin nicht verletzt hat. 

4.6. Nach Art. 19 Abs. 1 RPG ist Land erschlossen, wenn die für die betreffende 
Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- 
sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne 
erheblichen Aufwand möglich ist. Nach Art. 58 KRG planen die Gemeinden im 
Rahmen ihrer Zuständigkeit die Grund-, Grob- und Feinerschliessung ihres Gebiets. 
Sie erstellen Übersichten über den Stand der Überbauung, Erschliessung und 
Baureife (Abs. 1). Unter Groberschliessung wird die Versorgung eines zu 
überbauenden Gebiets mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen 
verstanden, namentlich Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitungen 
sowie Strassen und Wege, die unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen. 
Sie verbinden die Anlagen der Grunderschliessung mit denjenigen der 
Feinerschliessung (Abs. 3). Die Feinerschliessung umfasst den Anschluss der 
einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen mit 
Einschluss von öffentlich zugänglichen Quartierstrassen und öffentlichen Leitungen 
(Abs. 4). Nach Art. 61 BauG ist die Projektierung der öffentlichen 
Erschliessungsanlagen Sache der Gemeinde (Abs. 1). Die generellen Projekte 
umfassen die Hauptanlagen der Wasserversorgung (GWP) und der 
Abwasserbeseitigung (GKP), die Verkehrsanlagen der Groberschliessung sowie 
Anlagen der Energieversorgung und der Abfallbeseitigung (Abs. 2). Die Bauprojekte 
bestimmen Art, Umfang, Lage und bautechnische Gestaltung von 
Erschliessungsanlagen und weiteren Einzelheiten (Abs. 3). Gemäss Art. 63 Abs. 1 
BauG sind die Ausführung und der Unterhalt der gemeindeeigenen Anlagen der 
Grund- und Groberschliessung Sache der Gemeinde. Anlagen der 
Feinerschliessung werden von der Gemeinde erstellt und unterhalten, wenn diese 
einer grösseren Anzahl von Grundeigentümern dienen. Lehnt die Gemeinde die 
Durchführung der Feinerschliessung ab, sind die Grundeigentümer berechtigt, 
diese Anlagen nach den Plänen der Gemeinde als private Erschliessungsanlagen 
zu erstellen (Abs. 1). Im konkreten Fall erweist sich die Erschliessung des 
Teilgebiets D._____ als schon vorhanden und völlig genügend. Dieses Teilgebiet 
wird direkt durch die Strassenparzelle Nr. Z.5._____ erschlossen und wird östlich 
der Bauparzelle Nr. Z.1._____ durch eine zweite Strassenparzelle Nr. Z.6._____ 

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weitergeführt, so dass die Parzelle Nr. Z.1._____ sogar doppelt erschlossen ist. Die 
durch diesen hinteren Dorfteil führende Erschliessungsstrasse dient in erster Linie 
den Bewohnern von D._____. Die Strasse ist mit einem Fahrverbot ausgestattet 
und die Zufahrtsstrecke darf nur mit einer örtlich angepassten, langsamen 
Geschwindigkeit befahren werden. Die Strasse weist zudem eine 
Mindestfahrbahnbreite von gerundet 4.00 m auf und verfügt entlang der gesamten 
Streckenführung über mehrere Ausweichstellen, womit selbst das Kreuzen von 
breiteren Motorfahrzeugen möglich ist. Die Erreichbarkeit und Befahrbarkeit durch 
die Rettungs- und Einsatzfahrzeuge der Blaulichtorganisationen (Krankenwagen, 
Feuerwehr, Polizei etc.) ist überall problemlos gewährleistet. Der aus dem 
Gesamtbauprojekt mit acht Neuwohnungen verteilt auf zwei MFH sowie total 22 
neuen Autoabstellplätzen zu erwartende Mehrverkehr wird sich dabei in engen und 
überschaubaren Grenzen halten, weil höchstens mit rund 50 Fahrzeugbewegungen 
pro Tag zu rechnen ist (vgl. VSS-Nr. 640 045, Tab. 1 Erschliessungsstrassentyp 
"Zufahrtsweg"; kein Durchgangsverkehr; mit reduzierter Fahrbahnbreite und stark 
reduzierter Geschwindigkeit für Personenwagen/Fahrräder; kein Wendeplatz; 
Belastbarkeitsgrenze [Massgebender stündlicher Verkehr im Querschnitt] 50 Fz/h; 
bzw. Urteil des Verwaltungsgerichts R 22 30 vom 29. März 2023 E. 3.1.3; mit 
Hinweis auf Urteil des Bundesgerichts 1C_316/2023 vom 18. Juli 2024 E. 5). Das 
bestehende und abzubrechende Gebäude auf Parzelle Nr. Z.2._____ hat ebenfalls 
bereits Autoverkehr generiert, welcher nun wegfällt und damit vom neu zu 
erwartenden Mehrverkehr ziffernmässig noch in Abzug gebracht werden darf. Im 
Übrigen wurde unter dem Verfahrensantrag Nr. 2 (vgl. E. 2.3.2 und 4.4 hiervor) zur 
aktuellen Verkehrssituation mit sehr übersichtlichen Sicht- und 
Ausweichverhältnissen bereits Stellung bezogen. Die Anlagen und Leitungen für die 
Versorgung mit Frischwasser und die Entsorgung des Abwassers für die beiden 
MFH auf den Parzellen Nrn. Z.1._____ und Z.2._____ wurden planmässig ebenfalls 
schon festgelegt und somit die Voraussetzungen für eine gesetzeskonforme 
Erschliessung selbst unter diesem baupolizeilichen Gesichtspunkt hinreichend 
dargetan bzw. plausibel nachgewiesen. Die Rüge der ungenügenden Erschliessung 
erweist sich daher bezüglich des Quartiers D._____ als unbegründet.

4.7. Nach Art. 15 RPG sind die Bauzonen so festzulegen, dass sie dem 
voraussichtlichen Bedarf von 15 Jahren entsprechen (Abs. 1). Überdimensionierte 
Bauzonen sind zu reduzieren (Abs. 2). Lage und Grösse der Bauzonen sind über 
die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen; dabei sind die Ziele und Grundsätze 
der Raumplanung zu befolgen (Abs. 3 Satz 1). Nach Art. 21 RPG sind 
Nutzungspläne für jedermann verbindlich (Abs. 1). Haben sich die Verhältnisse 
erheblich geändert, so werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls 

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angepasst (Abs. 2). Die Beschwerdeführerin brachte in diesem Zusammenhang 
vor, dass die Fusionsgemeinde Zernez über zu grosse Bauzonen verfüge und daher 
eine Überprüfung der überdimensionierten Wohn- und Mischzone (WMZ) – speziell 
eine allfällige Auszonung der Bauparzellen Nrn Z.1._____ und Z.2._____ in der 
Fraktion E._____, im Teilgebiet D._____ – im Rahmen der pendenten 
Ortsplanungsrevision erfolgen sollte. Dieser Sachdarstellung und Schlussfolgerung 
vermag sich das streitberufene Gericht vorliegend nicht anzuschliessen. Im 
konkreten Fall steht nämlich nicht die erstmalige Überbaubarkeit zweier bisher nicht 
zonengemäss genutzter Grundstücke zur Diskussion, sondern die intensivere 
Nutzung zweier bereits der Wohnzone zugewiesenen Baugrundstücke am Dorfrand 
in D._____. Eine Auszonung dieser beiden Grundstücke fällt deshalb bereits im 
Voraus ausser Betracht, da sich eine künftige Reduktion der WMZ einzig auf derzeit 
noch unüberbaute Baugrundstücke beziehen kann, zu denen die bereits seit 
Jahrzehnten zonenkonform verwendeten Parzellen Nrn. Z.1._____ und Z.2._____ 
gerade nicht zählen. Deshalb wurde das Baugesuch nach entsprechender Prüfung 
auch folgerichtig nicht der Planungszone unterstellt. Vielmehr ist hier ein Abbruch 
bestehender Anlagen und Bauten erforderlich, um neue Ersatzbauten, nach 
modernisierten und verbesserten Bau- und Energiestandards, auf demselben 
Bauland zu erstellen und als prägnanten Quartierabschluss verwirklichen zu 
können. Ein Widerspruch zum künftigen Bau- und Planungsrecht der Gemeinde 
Zernez kann hier nicht festgestellt werden, weshalb auch diese Rüge der 
Beschwerdeführerin offensichtlich unbegründet ist. 

4.8. Nach Art. 7 Abs. 1 des Zweitwohnungsgesetzes vom 20. März 2015 (ZWG; 
SR 702) dürfen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent 
neue Wohnungen nur bewilligt werden, wenn sie wie folgt genutzt werden: a) als 
Erstwohnung oder als Wohnung, die nach Art. 2 Abs. 3 einer Erstwohnung 
gleichgestellt ist; oder b) als touristisch bewirtschaftete Wohnung. Art. 11 ZWG 
bestimmt im Weiteren: Altrechtliche Wohnungen sind unter Vorbehalt bestehender 
oder künftiger Nutzungsbeschränkungen des kantonalen oder kommunalen Rechts 
in der Art der Wohnnutzung frei (Abs. 1). Solche Wohnungen dürfen, ohne dass 
Nutzungsbeschränkungen nach Art. 7 Abs. 1 ZWG auferlegt werden müssen, 
erneuert, umgebaut sowie abgebrochen und neu aufgebaut werden. Innerhalb der 
Bauzonen darf dabei die Hauptnutzfläche um maximal 30 Prozent der am 11. März 
2012 vorbestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden. In diesem Rahmen dürfen 
zusätzliche Wohnungen und Gebäude geschaffen werden (Abs. 2). Übersteigt die 
Erweiterung einer bestehenden Wohnung das Mass von Abs. 2 zweiter Satz, so ist 
sie zulässig, wenn die Wohnung als Erstwohnung im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit a 
ZWG deklariert wird und die entsprechenden Bewilligungsvoraussetzungen erfüllt 

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sind. Die Baubewilligungsbehörde ordnet in der Baubewilligung eine entsprechende 
Nutzungsbeschränkung an und weist unmittelbar nach Rechtskraft der 
Baubewilligung das Grundbuchamt an, die Nutzungsbeschränkung zum 
betreffenden Grundstück im Grundbuch anzumerken (Abs. 3). Nach Art. 22a KRG 
wird die Kompetenz zum Erlass von Vorschriften, welche die Erstellung, Änderung 
oder Nutzung von Wohnungen stärker einschränken als die Bundesgesetzgebung 
(ZWG), an die Gemeinden übertragen, soweit der Kanton nicht selbst legiferiert. 
Gemäss Art. 35d KRVO (BR 801.110;) unterliegen Projekte für Umbauten oder 
Umnutzungen von ortsbildprägenden oder geschützten Bauten der 
Gestaltungsberatung (Abs. 1). Die Bauabsichten sind vor der Ausarbeitung der 
Projektpläne der Baubewilligungsbehörde bekanntzugeben. Diese legt zusammen 
mit der Bauherrschaft und der Gestaltungsberatung unter Beachtung der 
Erhaltungsziele sowie des Gebäudeinventars die Schutz- und 
Erhaltungsanordnungen fest (Abs. 2). Im kommunalen Zweitwohnungsgesetz vom 
24. November 2019 (kZWG; RB 405.500) wird der Zweck dieses Gesetzes unter 
Art. 1 kZWG definiert. Nach Art. 4 Ziff. 1 kZWG werden neue Wohnungen sowie 
Umbauten, Erweiterungen, Umnutzungen oder Wiederaufbauten von bestehenden 
Wohnungen nur bewilligt, wenn die bundesrechtlichen und die kommunalen 
Bestimmungen über Zweitwohnungen eingehalten sind. Laut Ziff. 2 dieser 
Bestimmung führt das Bauamt ein Verzeichnis aller bewilligten Wohnungen auf 
Gemeindegebiet mit Angaben über den Zeitpunkt der öffentlichen Ausschreibung 
und der Bewilligung des Baugesuchs sowie Angaben über die Zweckbestimmung 
der Wohnungen (kommunale Erstwohnung, Erstwohnung gemäss Bundesrecht, 
touristisch bewirtschaftete Wohnung, Zweitwohnung, altrechtliche Wohnung) und 
Hinweisen auf den Rechtsgrund der verfügten Nutzungsbeschränkung bzw. auf den 
Rechtsgrund für die unbeschränkte Nutzbarkeit der Wohnung. Im konkreten Fall 
verhält es sich so, dass insgesamt acht neue Wohnungen, verteilt auf zwei MFH, 
erstellt werden, wovon sechs Erstwohnungen und zwei Zweitwohnungen geplant 
sind. Diese Aufteilung und Qualifikation geht aus den eingereichten 
Baugesuchunterlagen zweifelsfrei hervor. Diese Nutzungsabsichten sind nach Art. 
7 Abs. 1 lit. a und Art. 11 Abs. 2 ZWG ausdrücklich zulässig. Wie dem kommunalen 
räumlichen Leitbild der betreffenden Gemeinde vom August 2022 zu entnehmen ist, 
entspricht die Schaffung und Förderung von Wohnraum für Einheimische einem 
zentralen Anliegen und planerischen Ziel für das gesamte Unterengadin. Der 
fehlende Wohnraum für Einheimische im Unterengadin ist akut und allgemein 
bekannt. Die bestehenden Wohnungen in D._____ werden unbestritten zu einem 
grossen Teil von Einheimischen bewohnt. Das Gesamtbauvorhaben mit einer 
approximativen Kostenschätzung von CHF 5.6 Mio. beinhaltet den Aushub und Bau 
einer Tiefgarage sowie die Installation einer Liftanlage. Allein aufgrund dieser 

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baulichen Massnahmen kann nicht schon auf ein oberes Preissegment und damit 
völlig überteuerte Mietzinsen für Einheimische oder für potentielle Käufer in der für 
sie neuen Wohnsitzgemeinde geschlossen werden. Aus den Grundrissplänen ist 
ersichtlich, dass es sich um grosszügige Wohnungen ohne besondere Extras oder 
teure Ausbaustandards mit spezieller Raffinesse handelt. Auf eine Verletzung oder 
potenzielle Umgehung der Erst- und Zweitwohnungsgesetzgebung kann vorliegend 
offensichtlich nicht geschlossen werden. Die Vorbringen der Beschwerdeführerin 
sind unbegründet. 

4.9. Gemäss Art. 15 USG (SR 814.01) sind Immissionsgrenzwerte für Lärm und 
Erschütterungen so festzulegen, dass nach dem Stand der Wissenschaft oder der 
Erfahrung Immissionen unterhalb dieser Werte die Bevölkerung in ihrem 
Wohlbefinden nicht erheblich stören. In der Lärmschutz-Verordnung vom 15. 
Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) des Bundes werden die entsprechenden 
Immissionsgrenzwerte gegen schädlichen und lästigen Lärm festgelegt. Nach Art. 
43 LSV gelten in den Nutzungszonen gemäss Art. 14 ff. RPG folgende vier 
Empfindlichkeitsstufen: In der ES I befinden sich Zonen mit einem erhöhten 
Lärmschutzbedürfnis (Erholungszonen); in der ES II sind keine störenden Betriebe 
zugelassen (Wohnzonen und ZöBA); in der ES III sind mässig störende Betriebe 
zugelassen (Mischzonen aus Wohnen und Gewerbe); und in der ES IV sind stark 
störende Betriebe (Industriezone) erlaubt. Anhang 3 zur LSV führt die jeweils 
einzuhaltenden Belastungsgrenzwerte tabellarisch auf: In der vorliegend 
massgebenden ES III gelten folgende Immissionsgrenzwerte: 65 dB(A) am Tag und 
55 dB(A) in der Nacht. Die Planungswerte sind mit 60 dB(A) am Tag und 50 dB(A) 
in der Nacht tiefer (strenger) und die Alarmwerte mit 70 dB(A) am Tag und 65 dB(A) 
in der Nacht höher (lärmkritisch). Vorliegend ist unbestritten die ES III einzuhalten. 
Gemäss Strassenlärmsanierungen und Lärmbelastungskataster des Kantons 
Graubünden (https://P._____) beträgt der Beurteilungspegel am Tag entlang der 
Kantonsstrasse mit minimalstem Strassenabstand zur Parzelle Nr. 2063 im 
Einfahrtsbereich ab der Kantonsstrasse in Richtung D._____ bei einem 
durchschnittlichen Tagesverkehr von fast 4'000 Fahrzeugbewegungen (Prognose 
bis 2035) und einer Geschwindigkeit von 50 km/h lärmmässig gerade einmal 64.1 
dB(A). Im Vergleich dazu kann der zu erwartende Verkehr auf der 
verkehrsberuhigten Quartierstrasse D._____ als nahezu vernachlässigbar taxiert 
werden, da dort kein Durchgangsverkehr herrscht und sich der Verkehr aufgrund 
der Fahrverbotstafel im Wesentlichen allein auf die dort wohnhafte Anwohnerschaft 
beschränken dürfte. Die im Einzelfall massgebenden Immissionsgrenzwerte der ES 
III werden daher offensichtlich bei weitem nicht überschritten, womit auch diese 
Rüge völlig unbegründet ist. 

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4.10. In der zeitlich nachgeschobenen – als Noveneingabe bezeichneten – 
Eingabe vom 22. April 2024 machte die Beschwerdeführerin – anknüpfend an den 
Vorwurf der Verletzung der Erst- und Zweitwohnungsgesetzgebung (siehe E. 4.8 
hiervor) – noch geltend, dass überhaupt kein Bedarf am Gesamtprojekt bestehe und 
dasselbe letztlich auf eine Umgehung der Gesetzgebung hinauslaufe, mittels des 
Instituts der Sistierung gemäss Art. 14 ZWG. Laut Art. 14 Abs. 1 lit b ZWG sistiere 
die Baubewilligungsbehörde nämlich auf Gesuch der Eigentümer-/Bauherrschaft 
eine Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG während einer bestimmten 
Dauer, wenn die Eigentümer-/Bauherrschaft nachweise, die Wohnung öffentlich 
ausgeschrieben und erfolglos nach Personen gesucht zu haben, die die Wohnung 
gegen angemessenes Entgelt rechtmässig nutzen. Auch dieser Einwand erweist 
sich jedoch bei einer vertieften Analyse der massgebenden Fakten, Zahlen und 
Statistiken als unzutreffend. Wie aus der in diesem Zusammenhang überzeugenden 
und umfassenden Eingabe der Beschwerdegegnerin vom 13. Mai 2024 hervorgeht, 
verfügt die involvierte Fusionsgemeinde (mit vier lokal auseinanderliegenden 
Fraktionen) über ein sehr weitverzweigtes Territorium. Mit 344 km2 ist sie eine der 
flächenmässig grössten Gemeinden der Schweiz. Der Wohnungsmarkt ist 
(gerichtsnotorisch) in fast allen diesen Dörfern des (Unter-)Engadins ausgetrocknet. 
Neue Gebäude wie auch Neubauwohnungen werden erfahrungsgemäss bereits in 
der Planungsphase, spätestens jedoch in der Bauphase weiterverkauft oder (weiter-
)vermietet. Laut Statistik vom 31. Dezember 2021 beträgt der Zweitwohnungsanteil 
38 % bzw. der Erstwohnungsanteil 62 % in der Fusionsgemeinde, der Gesamtanteil 
an Wohnungen liegt bei 1'153 Stück, wobei 681 Stück Erstwohnungen und 31 Stück 
Erstwohnungen gleichgestellte Wohneinheiten sind. Die Beschwerdegegnerin weist 
diesbezüglich zu Recht auf eine vom kantonalen Departement in Auftrag 
gegebenen Studie vom Dezember 2023 betreffs "Knapper Wohnraum im Kanton 
Graubünden" hin, worin aufgezeigt wurde, dass in der betreffenden 
Fusionsgemeinde ein deutlich geringeres Angebot an Wohnraum besteht als von 
der Bevölkerung auf dem Wohnungsmarkt tatsächlich nachgefragt wird (vgl. 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/alg/Dokumente%20Wohnbaufrd
erung/WS_HS_03_DE_Knapper_Wohnraum_im_Kanton_Graub%C3%BCnden_G
rundlagenanalyse.pdf; siehe Seite 36). Die Darstellung, wonach alle Fraktionen 
(Lavin, Susch, Zernez, Brail) der Fusionsgemeinde aufgrund ihrer 
Verschiedenartigkeit und ihrer geographischen Entfernung untereinander eine hohe 
Nachfrage für die Nutzer von Erstwohnungen haben, wird durch den neu ermittelten 
Erstwohnungsanteil im Jahr 2024 von total 64 % noch untermauert und bestätigt die 
angestrebte Tendenz (vgl. https//www.Engadinerpost.ch/news/2024/04/08/Zernez-
hat-die-hoechste-Einheimischen-Wohnquote). In der betreffenden 
Fusionsgemeinde wird das Zweitwohnungsgesetz daher korrekt umgesetzt und 

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gegen allfällige Missbräuche wird wirksam vorgegangen. Diese Feststellung wird 
auch durch den Leerwohnungsbestand von aktuell nur rund 1.11 Prozent in der 
Fraktionsgemeinde im Jahr 2023 belegt. Diese Kennziffer ist im Jahr 2024 sogar 
noch weiter auf 0.54 % des Gesamtbestands gesunken, was bedeutet, dass der 
Leerbestand seither abgenommen hat und die Nachfrage nach Erstwohnungen 
nochmals stark gestiegen sein dürfte (vgl. 
https://datavis.bfs.admin.ch/statatlas/maps/md-
13.286/maps/13.286/map/mapIdOnly/27993_de.html). Der von der 
Beschwerdeführerin herangezogene Vergleich mit einer neuen Überbauung in 
Bahnhofsnähe von Zernez verfängt nicht, da die Verschiedenartigkeit der einzelnen 
Fraktionen auch unterschiedliche Bedürfnisse der jeweiligen Bewohner abdecken 
sollen. Insbesondere in der vorliegend besonders interessierenden Fraktion 
E._____ ist ein Bedarf an Wohnraum nachgewiesen, da sich dort unweit entfernt 
bedeutende Arbeitgeber (X1.____ SA im Zentrum, Museum/'Muzeum X2.____, 
Südportal X3._____ in der Nähe, Gärtnereibetrieb und Gastwirtschafts-
/Beherbungsbetriebe) befinden, die ein finanzielles Auskommen für alle 
Arbeitnehmer oder Freischaffenden für die Miete oder den Kauf von Erstwohnungen 
ermöglichen sollten. Der Bedarf an Erstwohnungen in der Fraktion E._____ ist 
deshalb klarerweise zu bejahen. Die Gefahr einer Gesetzesumgehung gestützt auf 
Art. 14 ZWG ist nicht realistisch und entspricht nicht den erhobenen Fakten und 
Zahlen. Die Beschwerdeführerin dringt daher auch materiell mit der in ihrer 
Noveneingabe geäusserten Kritik an der Bewilligungspraxis der 
Beschwerdegegnerin nicht durch. Ihre gegenteiligen Behauptungen konnte die 
Beschwerdeführerin nicht durch plausible Argumente belegen, da ihre 
Missbrauchsvorwürfe nicht substantiiert wurden. 

4.11. Zusammengefasst ergibt sich, dass der Bau- und Einspracheentscheid vom 
30. Mai 2023 für den Abbruch der Gebäude Nrn. G._____, H._____, I._____ sowie 
für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern auf den Bauparzellen Nrn. 
Z.1._____ und Z.2._____ im Einklang sowohl mit den öffentlichen Bau-, Lärm- und 
Umweltvorschriften als auch mit der Erst- und Zweitwohnungsgesetzgebung erteilt 
wurde. Die Beschwerde vom 30. Juni 2023 erweist sich formell wie materiell als 
unbegründet und ist abzuweisen.

5. Es ist damit noch über die Kosten- und Entschädigungsfolge zu befinden:

5.1. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten 
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich der Beschwerdeführerin 
aufzuerlegen. Das Gericht erachtet dabei aufgrund des Aufwandes 

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ermessensweise eine Staatsgebühr von CHF 4'000.00 (zzgl. Kanzleiauslagen 
gemäss Art. 75 VRG) für angemessen und gerechtfertigt.

5.2. Aussergerichtlich hat die Beschwerdeführerin den anwaltlich vertretenen 
Beschwerdegegnern die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten 
zu ersetzen. Ausgangspunkt bilden dabei die Honorarnoten vom 6. November 2023 
und 10. Juni 2024 des Rechtsvertreters der Beschwerdegegner in der Höhe von 
CHF 7'409.32 und CHF 1'315.08, zusammen also CHF 8'724.40. Die erstgenannte 
Honorarnote (bestehend aus: Arbeits-/Zeitaufwand 24.5 Std. à CHF 270.00 
[CHF 6'615.00], 7.7 % MWST [CHF 509.35], Kleinspesenpauschale à 4 % 
[CHF 264.60], 7.7 % MWST [CHF 20.37]) und die zweite Kostennote (Honorar 0.25 
Std. à CHF 270.00 [CHF 67.50], 7.7 % MWST [CHF 5.20]; Honorar 4.0833 Std. à 
CHF 270.00 [CHF 1'102.50], 8.1 % MWST [CHF 89.30], Kleinspesen 4 % 
[CHF 2.70]. 7.7 % MWST [CHF 0.21], Kleinspesen 4 % [CHF 44.10], 8.1 % MWST 
[CHF 3.57]) stehen den Beschwerdegegnern gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG als 
Parteientschädigung zu. Es gilt einzig noch deren Höhe zu prüfen. Nach Art. 3 Abs. 
1 HV (BR 310.250) beträgt der übliche Stundenansatz im Durchschnitt CHF 240.00. 
Liegt eine Honorarvereinbarung nach Art. 4 HV vor, ist ein Stundenansatz von 
maximal CHF 270.00 zulässig. Vorliegend datiert die entsprechende 
Honorarvereinbarung vom 23. August 2023 und es wurde darin eine Entschädigung 
von CHF 270.00 pro Stunde vereinbart (vgl. S. 2, Ziff. 1). Die Honorarnote ist damit 
betragsmässig korrekt erfolgt. Weiter kann praxisgemäss eine Spesenpauschale 
von 3 % und die MWST 7.7 % (bis 31.12.2023) bzw. 8.1 % (ab 01.01.2024) 
verrechnet werden. Vorliegend wurde eine Kleinspesenpauschale à 4 % anstatt 3 
% erhoben, was zu korrigieren ist. Was die Höhe des Arbeits- und Zeitaufwands 
von total 28.8333 Stunden betrifft, so erachtet das Gericht diesen Aufwand als 
ausgewiesen und gerechtfertigt. Im konkreten Fall führt dies zu einer (leicht) 
reduzierten Honorarnote von CHF 8'640.55. Diese (korrigierte) Kostennote setzt 
sich wie folgt zusammen: 28.8333 Std. à CHF 270.00 [CHF 7'785.00], Spesen 3 % 
[CHF 233.55], MWST 7.7 % [CHF 530.00] und 8.1 % [CHF 92.00]; macht total CHF 
8'640.55. Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegnern in diesem Umfang 
eine Parteientschädigung zu entrichten.

5.3. Der Beschwerdegegnerin steht demgegenüber keine aussergerichtliche 
Entschädigung zu, da sie im Rahmen ihres amtlichen Wirkungskreises obsiegt hat 
(Art. 78 Abs. 2 VRG).   

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Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

– einer Staatsgebühr von CHF 4'000.00

– und den Kanzleiausgaben von CHF 666.00

Total CHF 4'666.00

gehen zulasten von A._____.

3. A._____ hat an B._____ und C._____ eine Parteientschädigung von 
insgesamt CHF 8'640.55 (inkl. MWST) zu bezahlen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]