# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2227e572-a0c2-55e7-b25d-7fd938bb61a3
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-06-26
**Language:** de
**Title:** Solothurn Steuergericht 26.06.2006 SGNEB.2005.6 (und bestehen die Aktiven zur Hauptsache aus Grundbesitz)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_STG_001_SGNEB-2005-6_2006-06-26.html

## Full Text

KSGE 2006 Nr. 12

 

 

§ 206
Abs. 1 StG - Handänderungssteuer; Unterscheidung Immobilien- und
Betriebsgesellschaft.

1.    Bringen die
Gesellschafter einer einfachen Gesellschaft ihre Liegenschaft als Sacheinlage
in eine neu gegründete Immobilen-AG ein, und entsprechen die Beteiligungsverhältnisse
der Gesellschafter an der AG den früheren Eigentumsverhältnissen am Grundstück,
entsteht keine Handänderungssteuerpflicht. 

2.    Deutet der
statuarische Gesellschaftszweck einer Unternehmung auf eine Betriebsgesellschaft
hin, ist jedoch aufgrund der Bilanz und der Jahresrechnung davon auszugehen,
dass die Gesellschaft ihr Erträgnisse zur Hauptsache aus dem unbeweglichen
Geschäftsvermögen erzielt (und bestehen die Aktiven zur Hauptsache aus
Grundbesitz), ist für die Beantwortung der Frage, ob eine Unternehmung als
Immobilien- oder als Betriebsgesellschaft gilt, auf die effektive
Geschäftstätigkeit abzustellen.

3.    Ob der
statuarische Gesellschaftszweck in naher Zukunft verwirklicht wird, spielt
keine Rolle, da lediglich entscheidend ist, welcher Zweck die Gesellschaft zum
Zeitpunkt des betreffenden Grundstückgeschäfts ausgeübt hat.

 

 

Urteil
SGNEB.2005.6 vom 26. Juni 2006

 

 

Sachverhalt:

 

1.    Mit
Sacheinlagevertrag vom 19. Dezember 2003 bzw. 13. September 2004 erwarb die X.
AG in Gründung von R., S. und T. verschiedene Aktiven und Passiven zum Preis
von CHF 105'000.--. In den Aktiven befand sich namentlich die Liegenschaft in
A. Miteigentümer zu je 1/3 Anteil waren R., S. und T. In Anrechnung an den
Kaufpreis übernahmen die drei Sacheinleger je 35 Namenaktien der X. AG
(nachfolgend Rekurrentin) zum Nennwert von je Fr. 1'000.--, was dem
gesamten Aktienkapital der Gesellschaft entsprach. 

 

       Mit
Rechnung und Veranlagungsverfügung vom 24. November 2004 stellte die Amtschreiberei
der Rekurrentin die Auslagen und Gebühren in Rechnung und eröffnete ihr auf der
Basis von einem Abgabewert von Fr. 1'035'000.-- und einem Steuersatz von 2.2 %
die Handänderungssteuerveranlagung im Betrag von Fr. 22'270.--.

2.   
Dagegen liess die Rekurrentin mit Schreiben vom 13. Dezember
2004 Einsprache erheben und machte geltend, dass es sich hier um einen
steuerfreien Vorgang in Analogie zu § 25 Abs. 1 lit. a StG handle. Die drei
Miteigentümer hätten das Grundstück gemäss Sacheinlagevertrag eingelegt und
dafür je 35 Namenaktien der Rekurrentin erhalten. An den Beteiligungsverhältnissen
habe sich somit nichts geändert. Das Aktienbuch der Gesellschaft weise die drei
Gründer als einzige Aktionäre mit unveränderter Beteiligung aus. Mit Schreiben
vom 12. Mai 2005 wurde die Vertreterin der Rekurrentin aufgefordert, den
Gesellschaftsvertrag und die Jahresrechnung 2003 der einfachen Gesellschaft R./
S./ T. einzureichen; dies wurde bis heute unterlassen. 

 

       Mit
Verfügung vom 7. Juli 2005 wies das Steueramt des Kantons Solothurn die Einsprache
ab und führte aus, dass die Rekurrentin aufgrund ihres statutarischen Zweckartikels
eine Betriebs- und keine Immobiliengesellschaft sei. Der Gesellschaft komme
daher in Bezug auf das Grundstück in A. eine von den Aktionären unabhängige
Eigentümerstellung zu, weshalb hier von eine wirtschaftlichen Handänderung
auszugehen sei. Eine steuerfreie Handänderung zufolge Unwandlung von
Unternehmen (§ 207 Abs. 1 lit. d StG) liege hier nicht vor, da die Rekurrentin
trotz schriftlicher Aufforderung den Nachweis, dass zwischen den drei
Sacheinlegern eine Personenunternehmung bestanden habe, nicht erbracht habe. 

 

 

3.   
Gegen den Einspracheentscheid liess die Rekurrentin mit
Schreiben vom 3. August 2005 Rekurs ans Steuergericht erheben mit dem
Rechtsbegehren, der Einsprache-Entscheid sei aufzuheben. Dabei liess sie
ausführen, dass bei der Beurteilung, ob eine Betriebsgesellschaft oder eine
Immobiliengesellschaft vorliegen würde, nicht auf den Zweckartikel abgestellt
werden dürfe. Massgebend seien die tatsächlichen Verhältnisse. Dem Abschluss
2003/04 könne entnommen werden, dass sich der Ertrag der Rekurrentin
vollumfänglich aus Erlösen zusammensetze, die ihren Ursprung in der
Liegenschaft hätten. Dies würde sich auch in den nächsten Jahren nicht ändern.
Die Rekurrentin sei daher eine Immobiliengesellschaft. Gemäss der
Rechtsprechung des Kantonalen Steuergerichts
liege hier daher keine wirtschaftliche Handänderung vor. 

 

       In
seiner Vernehmlassung vom 1. September 2005 beantragte das Steueramt des Kantons
Solothurn den Rekurs kostenfällig abzuweisen. Dabei verwies es auf die
ausführlich begründete Einsprache. Noch einmal wurde festgehalten, dass in
erster Linie der statutarische Zweck einer Gesellschaft darüber entscheide, ob
diese Gesellschaft als Betriebsgesellschaft oder als Immobiliengesellschaft
anzusehen sei. Bei der Jahresrechnung 2003/04 sei zu berücksichtigen, dass die
Gesellschaft erst im Dezember 2003 gegründet worden sei. Zweifellos hätte man
bei der Gründung den Zweck anders formuliert, wenn die Gründung einer Immobiliengesellschaft
beabsichtigt worden wäre. Die Aktivposition "Umbau/Renovation" würde
zudem aufzeigen, dass Bestrebungen im Gang seien, die Liegenschaft so zu
gestalten, dass die betriebliche Tätigkeit aufgenommen werden könne. Die
Vermietung von Wohnungen und Geschäftsräumen mache die Rekurrentin nicht zur
Immobiliengesellschaft. 

 

       Mit
Replik vom 26. September 2005 liess die Rekurrentin festhalten, dass zunächst
effektiv geplant gewesen sei, ein Kultur- und Gastronomie-Projekt über die
Rekurrentin abzuwickeln. Dieses Projekt habe sich aber bereits in der
Planungsphase zerschlagen. Die bilanzierten Umbaukosten würden lediglich die
Vermietung der Immobilie in der heutigen Form ermöglichen. Ob die Rekurrentin
ihren Zweckartikel ändere, sei eine Frage des Handelsrechts und nicht des
Steuerrechts. Die wirtschaftliche Verfügungsmacht habe sich mit der Sacheinlage
nicht geändert. Die heutigen Aktionäre der Rekurrentin seien bereits früher im
gleichen Verhältnis Eigentümer von GB Solothurn Nr. 1695 gewesen.

 

 

Erwägungen:

 

2.   
Der Handänderungssteuer unterliegen Handänderungen an
Grundstücken (§ 205 Abs. 1 StG), wobei unter einer Handänderung jedes
Rechtsgeschäft verstanden wird, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt
über ein Grundstück übergeht (§ 206 Abs. 1 StG). Indem das Steuergesetz vom 1.
Dezember 1985 für die Handänderungssteuer auf die wirtschaftliche Handänderung
abstellt, übernimmt es die Praxis der früheren kantonalen Rekurskommission
(KRK), begründet im Entscheid KRKE 1979 Nr. 24. Damals entschied die KRK, nur
die wirtschaftliche Handänderung gebe Anlass zur Erhebung der
Handänderungsgebühr. Unter „wirtschaftlicher Handänderung“ werde allgemein „der
Wechsel in der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück
verstanden, ohne dass das Rechtssubjekt, welches rechtsgeschäftlich die
Verfügungsmacht und damit die Beherrschung des Grundstücks erworben hat,
zivilrechtlich als Eigentümer in Erscheinung träte; der Drittperson wird
ermöglicht, über eine Liegenschaft zu verfügen, obwohl sie rein zivilrechtlich
gesehen nicht Eigentümer geworden ist“ (KRKE 1979 Nr. 24 E. 3). Diese
Rechtsprechung ist sowohl in der Lehre (vgl. Victor Monteil, Zum Objekt der
solothurnischen Handänderungssteuer, in: Festschrift 500 Jahre Solothurn im
Bund, Solothurn 1981, S. 321) als auch in der späteren publizierten
Rechtsprechung des Kantonalen Steuergerichts (KSGE 1984 Nr. 33 E. 1; 1986 Nr.
23 E. 1; 1991 Nr. 22 E. 2; 1997 Nr. 12 E. 2; 1998 Nr. 14 E. 2; 2003 Nr. 1; KSG
i.S. A. AG vom 1.3.1999; KSG i.S. F. I. AG vom 6.5.2002) übernommen worden. 

 

 

3.   
Gemäss § 206 Abs. 1 StG wird die
Handänderungssteuerpflicht durch jedes Rechtsgeschäft begründet, mit dem die
wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergeht. Ausdrücklich
erwähnt wird als Fall einer wirtschaftlichen Handänderung die Übertragung von
Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften (§ 206 Abs. 1 lit. d StG). Das
Steuergesetz geht somit explizit davon aus, dass im Bereich der
Handänderungssteuer Betriebs- und Immobiliengesellschaften auseinanderzuhalten
sind. Keine wirtschaftliche Handänderung stellt demgegenüber die Übertragung
von Beteiligungsrechten an einer Betriebsgesellschaft mit Immobilienbesitz dar.

 

       Der entscheidende Unterschied liegt darin, dass eine
Immobiliengesellschaft indirektes Grundeigentum vermittelt, während eine
Betriebsgesellschaft andere Zwecke verfolgt, nämlich den Betrieb eines
Handels-, eines Fabrikations- oder eines anderen Unternehmens. Die Immobiliengesellschaft
ist nach zivilrechtlicher Doktrin eine Gesellschaft, "die einzig deswegen gegründet
wird und/oder fortbesteht, damit das Eigentum an einem bestimmten Grundstück
oder an mehreren bestimmten Grundstücken einem formell selbständigen
Rechtssubjekt zusteht und durch dieses ausgeübt werden kann" (P. Jäggi,
Die Immobilien-Aktiengesellschaft, in: Privatrecht und Staat, 1976, S. 270).
Hinter der Immobiliengesellschaft steht der wahre oder
"wirtschaftliche" Eigentümer, für den die Immobiliengesellschaft nur
das Medium darstellt, "durch das er die Herrschaft über das Grundstück
nach seinem Belieben ausübt, beispielsweise eine Liegenschaft überbaut oder
umbaut, ein Gebäude unterhält und vermietet, Dienstbarkeiten oder
Grundpfandrechte errichtet" (P. Jäggi, a.a.O., S. 271). Die
Besitzverhältnisse an einer reinen Immobiliengesellschaft lassen sich von den
Besitzesverhältnissen an den durch sie gehaltenen Liegenschaften nicht trennen.
Die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die Grundstücke der Gesellschaft ist
deshalb mit den Beteiligungsrechten verbunden und geht mit ihnen über. 

 

       Dagegen kommt einer Betriebsgesellschaft wirtschaftlich gesehen
eine von den Aktionären unabhängige Eigentümerstellung zu. Der Verkauf von
Beteiligungsrechten an einer Betriebsgesellschaft verschafft dem Käufer die
Beherrschung des gesamten Unternehmens; die wirtschaftliche Verfügungsmacht
über die Grundstücke der Gesellschaft erscheint in diesem Fall nur als Ausfluss
der das Unternehmen beherrschenden Stellung des Erwerbers. Die Übertragung von
Beteiligungsrechten an einer Betriebsgesellschaft löst deshalb nach Lehre und
Rechtsprechung die Handänderungssteuer nicht aus (vgl. P. Böckli, Indirekte
Steuern und Lenkungssteuern, Basel/Stuttgart 1975, S. 315; Victor Monteil,
a.a.O., S. 342 mit weiteren Hinweisen), wohl aber der Verkauf eines Grundstücks
an eine Betriebsgesellschaft (KSGE 1995 Nr. 13 E. 2; KSG i.S. F. I. AG vom
6.5.02 E. 3.).

 

 

4.   
R., S. und T. waren Miteigentümer zu je 1/3 am Grundstück
in A. Mit Sacheinlagevertrag vom 19. Dezember 2003 und 13. September 2004
übertrugen sie ihr Grundstück auf die neu gegründete X. AG. Gleichzeitig
übernahmen sie je 1/3 des Aktienkapitals dieser Gesellschaft. Die Übertragung
dieses Grundstücks stellt dann eine steuerbare Handänderung im Sinne von Art.
206 StG dar, wenn es sich bei der X. AG um eine Betriebsgesellschaft handelt.
Gemäss ihren Statuten bezweckt die X. AG die Durchführung von Kulturanlässen
sowie den Betrieb eines Restaurants und einer Bar. Der Zweckartikel deutet klar
auf eine Betriebsgesellschaft hin. Der statutarische Gesellschaftszweck
korrespondiert jedoch nicht mit den Jahresrechnungen 2003 - 2005. Diesen
Jahresrechnungen kann entnommen werden, dass die Mietzinseinnahmen die einzigen
namhaften Erträge der Gesellschaft darstellen. Dass gewisse wertvermehrende
Investitionen in der Bilanz der Gesellschaft aktiviert worden sind, kann nicht
als Nachweis für eine betriebliche Tätigkeit angesehen werden. 

 

       Es stellt sich somit die Frage, ob zur Abgrenzung zwischen
Immobiliengesellschaft und Betriebsgesellschaft auf den statutarischen Zweck
oder auf die effektive Geschäftstätigkeit abzustellen ist. Das Bundesgericht
hat dazu in BGE 104 Ia 253 festgehalten, dass in erster Linie der
Gesellschaftszweck massgebend sei. Diese Auffassung wird auch von Victor
Monteil (a.a.O., S. 342 f.), geteilt. P. Jäggi (a.a.O., S. 277), hält demgegenüber
fest, dass der in den Statuten angegebene Gesellschaftszweck keine Rolle
spiele, da die Immobiliengesellschaft in Wirklichkeit keinen eigenen Zweck
verfolge. Es sei durchaus möglich, dass eine Betriebsgesellschaft, die ihr
Unternehmen veräussere und nur noch das Gebäude an ein fremdes Unternehmen
vermiete, zur Immobiliengesellschaft werde. Peter Ruf
(Handänderungsabgaberecht, S. 149) hat festgehalten, dass immer dann, wenn der
statutarische Gesellschaftszweck nicht bloss den Erwerb, die Nutzung,
Verwaltung und die Veräusserung von Grundstücken nenne, sondern auch einen
betrieblichen oder gewerblichen Zweck erwähne, aufgrund der Bilanz und der
Jahresrechnung abzuklären sei, ob die Gesellschaft tatsächlich eine
betriebliche Tätigkeit entfalte. Eine Immobiliengesellschaft sei dann
anzunehmen, wenn sich der Rohertrag der Gesellschaft zur Hauptsache aus
Erträgnissen des unbeweglichen Gesellschaftsvermögens zusammensetze, wobei dann
auch die Aktiven zur Hauptsache aus Grundbesitz bestehen müssten. 

 

       Dieser letztlich überzeugenden Auffassung haben sich das Kantonale
Steuergericht auch in KSGE 2003 Nr. 1 E. 5 und das Kantonale Steueramt in Ziff.
2.2 seiner veröffentlichten Steuerpraxis "Handänderungssteuer:
Wirtschaftliche Handänderungen im Zusammenhang mit Immobilien- und
Betriebsgesellschaften" (Steuerpraxis 2006 Nr. 3) angeschlossen.

 

 

5.   
Zusammenfassend ist vorliegend festzuhalten, dass die X.
AG anlässlich ihrer Gründung offensichtlich eine Betriebsgesellschaft werden
sollte, andernfalls wäre der Zweckartikel anders formuliert worden. Aufgrund
der Jahresrechnungen 2003/04 und 2005 muss vorliegend aber davon ausgegangen
werden, dass die X. AG zur Zeit eine Immobiliengesellschaft ist. Ob der
statutarische Gesellschaftszweck in naher Zukunft verwirklicht werden kann,
kann hier keine Rolle spielen, da nach bisheriger Rechtsprechung nur entscheidend
ist, welchen Zweck die Gesellschaft bis zum Zeitpunkt des massgebenden
Grundstückgeschäfts ausgeübt hatte; die künftige Tätigkeit einer Gesellschaft
ist demgegenüber nicht entscheidend (KSG i.S. A. AG vom 1.3.1999;  KSG i.S. J.
vom 12.3.2001; Ziff. 2.2 Steuerpraxis 2006 Nr. 3).

 

 

6.    Stellt nun die X. AG
eine Immobiliengesellschaft dar, kann die Sacheinlage des Grundstücks in A.
nicht der Handänderungssteuer unterliegen, solange die Beteiligungsverhältnisse
der Mehrheitsaktionäre den früheren Eigentumsverhältnissen am Grundstück
entsprechen (vgl. Ziff. 3.2 Steuerpraxis 2006 Nr. 3 unter Hinweis auf KSG i.S.
M. und M. vom 24.11.2003), was hier der Fall ist. 

 

 

7.    Der Rekurs erweist
sich somit als unbegründet und ist abzuweisen. 

 

Steuergericht,
Urteil vom 26. Juni 2006