# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ce43c180-b397-5d7b-a0a2-132c497198c6
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-04-26
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 26.04.2005 PZ 2004 147
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_PZ-2004-147_2005-04-26.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun

___________________________________________________________________________________________________

Ref.: Chur, 26. April 2005 Schriftlich mitgeteilt am: 
PZ 04 147

Verfügung
Kantonsgerichtspräsidium

Vorsitz Präsident Brunner
Aktuarin ad hoc Marugg

——————

Im Rekurs

der X .  A G , Gesuchstellerin und Rekurrentin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. 
iur. Kaspar Sollberger, c/o Anwaltsbüro Tramèr & Nievergelt, Plazzet 11, 7503 Sa-
medan,

gegen

die Verfügung des Kreispräsidenten Oberengadin vom 16. September 2004, mitge-
teilt am 22. September 2004, in Sachen des Y. und Z., Gesuchsgegner und Rekurs-
gegner, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mario Pfiffner, Postfach 342, Via Stre-
das 4, 7500 St. Moritz, gegen die Gesuchstellerin und Rekurrentin, 

betreffend vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts,

hat sich ergeben:

2

A. Gemäss dem Projekt „Überbauung A.“ soll auf der im Eigentum des Y. 
und der Z. stehenden Parzelle Nr. B. des Grundbuchs C. und der Parzelle Nr. D., 
C., ein Doppeleinfamilienhaus, auf der Parzelle Nr. E., C., ein Einfamilienhaus sowie 
eine die beiden Häuser verbindende Tiefgarage erstellt werden. Zu diesem Zweck 
offerierte die X. AG dem Architekten F. als Vertreter der Bauherrschaft am 30. Sep-
tember 2002 Aushub-, Baumeister- und Fassadenarbeiten betreffend alle drei zur 
Überbauung stehenden Parzellen. In Folge dessen kam es am 11. Oktober 2002 
zwischen der X. AG und F. zum Abschluss eines Werkvertrages über die offerierten 
Arbeiten. In der Folge wurde auf Grund einer mündlichen Vereinbarung zwischen 
der X. AG und F. die Erstellung der Fassadenaussendämmung in die Baumeister-
arbeiten bzw. in den Werkvertrag miteinbezogen. Zudem wurde der Werkvertrag 
durch zusätzliche Leistungen betreffend das Einfamilienhaus auf der Parzelle Nr. E. 
ergänzt bzw. modifiziert.

B. In der Folge stellte die X. AG ihre bereits erbrachten Leistungen in 
Rechnung. Diese blieben aber zum Teil unbezahlt, woraufhin die X. AG, vertreten 
durch Dr. iur. Kaspar Sollberger, den Kreispräsidenten Oberengadin am 06. Juli 
2004 um Anordnung der vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts 
auf der Parzelle Nr. B. ersuchte. Sie stellte folgende Rechtsbegehren:

„1. Es sei das Grundbuchamt Oberengadin superprovisorisch anzuweisen, 
zugunsten der Gesuchstellerin ein Bauhandwerkerpfandrecht i.S.v. Art. 
837 Abs. 1 Ziffer 3 ZGB über den Betrag von Fr. 120'332.70 zuzüglich 
Zins gemäss Art. 104 OR vorläufig auf dem Grundstück Nr. B. im Grund-
buch C. einzutragen.

2. Nach Gewährung des rechtlichen Gehörs zugunsten der Gegenpartei 
sei das Grundbuchamt Oberengadin anzuweisen, die superprovisorisch 
verfügte vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts i.S.v. 
Art. 837 Abs. 1 Ziffer 3 ZGB über den Betrag von Fr. 120'332.70 zuzüg-
lich Zins gemäss Art. 104 OR zugunsten der Gesuchstellerin auf dem 
Grundstück Nr. B. im Grundbuch C. beizubehalten bzw., sofern die vor-
läufige Eintragung noch nicht erfolgt ist, diese vorzunehmen.

3. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. 7.6% 
MWSt).“

In der Begründung führte die Gesuchstellerin aus, die zwischen ihr und F. 
vereinbarten Arbeiten seien noch nicht vollendet. Namentlich sei die zum Baugru-
benaushub gehörende Rohplanie noch nicht erfolgt und die Hinterfüllung sei erst zu 
2/3 abgeschlossen. Zudem sei der aussenseitige Treppenaufgang von der Tiefga-
rage noch zu erstellen sowie die Umgebungsarbeiten zu machen. Des Weiteren 
führte die Gesuchstellerin aus, sämtliche vereinbarten Arbeiten auf den Parzellen 
Nr. E., Nr. B. und Nr. D. seien Teil eines einzigen Werkvertrages. Die vereinbarten 

3

Leistungen würden mit Ausnahme von Dachstock und Innenausbau sämtliche Bau-
arbeiten umfassen und seien folglich als funktionelle Einheit zu betrachten. Daher 
beginne die Eintragungsfrist für das Bauhandwerkerpfandrecht für sämtliche Arbei-
ten einheitlich mit dem Abschluss der letzten vertragsgemässen Arbeit zu laufen. 
Da bei Gesamtüberbauungen auf der Grundlage ein und desselben Werkvertrages 
die Pfandbelastungen nach Massgabe der auf die einzelnen Parzellen entfallenden 
Leistungen zu verteilen seien, müssten einerseits die werkvertraglichen Leistungen, 
andererseits die bereits erfolgten Zahlungen auseinanderdividiert und den betroffe-
nen Parzellen zugeordnet werden. Die für das Doppeleinfamilienhaus auf den Par-
zellen Nr. B. und Nr. D. gemeinsam geleisteten Arbeiten würden diesen Grundstü-
cken in gleicher Weise zugute kommen. Deshalb sei der ausstehenden Betrag von 
Fr. 240'665.43 zur Hälfte im Umfang von Fr. 120'332.70 durch die Errichtung eines 
Bauhandwerkerpfandrechts auf der Parzelle Nr. B. zu sichern. 

C. Mit superprovisorischer und prozessleitender Verfügung vom 08. Juli 
2004 wies der Kreispräsident Oberengadin das Grundbuchamt Oberengadin an, zu 
Gunsten der Gesuchstellerin auf Parzelle Nr. B. ein Bauhandwerkerpfandrecht für 
den Betrag von Fr. 120'332.70 zuzüglich Zins gemäss Art. 104 OR vorläufig einzu-
tragen. Zugleich räumte er den Gesuchsgegnern die Möglichkeit ein, sich bis zum 
22. Juli 2004 schriftlich vernehmen zu lassen.

D. In ihrer Vernehmlassung vom 20. August 2004 stellten Y. und Z., ver-
treten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mario Pfiffner, innert erstreckter Frist, folgende 
Rechtsbegehren: 

„1. Das im Grundbuch der Gemeinde C. auf Grundstück Nr. B. eingetra-
gene superprovisorische Bauhandwerkerpfandrecht sei zu löschen und 
das Gesuch entsprechend abzulehnen.

2. Eventualiter sei das Gesuch für einen Betrag von Fr. 10'632.15 zu ge-
nehmigen und das provisorische Pfandrecht sei auf diese Höhe auf der 
Liegenschaft Nr. B. einzutragen.

3. Kostenfolge zu Lasten der Gesuchstellerin.“

Zur Begründung führten die Gesuchsgegner im Wesentlichen aus, aus der 
von der Gesuchstellerin ins Recht gelegten Rechnung (Beilage Nr. 9) für die Leis-
tungen am Doppeleinfamilienhaus gehe nicht hervor, welche Leistungen betreffend 
Baugrubenaushub und Baumeisterarbeiten für die im Eigentum der Gesuchsgegner 
stehenden Parzelle Nr. B. erbracht worden seien. Trotzdem gehe die Gesuchstel-
lerin davon aus, dass die Hälfte der in Rechnung gestellten Aufwendungen der Pa-
rzelle Nr. B. belastet werden könnten. Insbesondere könne nicht davon ausgegan-

4

gen werden, dass die den Betrage von Fr. 41'884.65 bildenden Regiearbeiten hälftig 
auf die Parzellen Nr. B. und Nr. D. zu verteilen seien, zumal die jeweiligen Regiea-
rbeiten immer nur ein einziges Objekt belasten könnten und keinerlei Nachweis ge-
führt worden sei, welche Regiearbeiten für die Parzelle Nr. B. angefallen seien. 
Auch die der Parzelle Nr. B. unter der Rechnungsposition „Zaun G.“ belasteten Fr. 
19'273.70 seien dieser zu Unrecht zugeteilt worden. Des Weiteren werde in besag-
ter Rechnung die Position „Garage und Rampe“ mit einem Betrag von Fr. 
142'746.10 erwähnt. Auf Grund der Tatsache, dass diese Garage aber nicht auf der 
Parzelle Nr. B. der Gesuchsgegner liegen würde, und dass die Gesuchsgegner 
nicht Miteigentümer dieser Garagenhalle seien, könne auch dafür auf der Parzelle 
Nr. B. kein Pfandrecht eingetragen werden. Auf Grund dieser Ausführungen sei die 
superprovisorisch eingetragene vorläufige Pfandsumme von Fr. 120'332.70 um Fr. 
71'373.05 - für die ungerechtfertigte Belastung unter der Position „Garage und 
Rampe“ - sowie um Fr. 30'579.15 – für die ungerechtfertigte Belastung der Regiea-
rbeiten und der Position „Zaun G.“ – zuzüglich  MWSt auf Fr. 10'632.15 zu reduzie-
ren. Im Übrigen seien die Arbeiten seit mehr als drei Monaten vollendet. Zutreffend 
sei jedoch, dass die Umgebungsarbeiten noch nicht vollendet seien. Dafür werde 
aber kein Pfandrecht verlangt. Die dreimonatige Eintragungsfrist sei somit im Zeit-
punkt des vorläufigen Grundbucheintrags des Bauhandwerkerpfandrechts bereits 
verstrichen gewesen, sodass der Anspruch auf Eintragung verwirkt sei. 

E. Mit Verfügung vom 16. September 2004, mitgeteilt am 22. September 
2004, erkannte der Kreispräsident Oberengadin wie folgt:

„1. In teilweiser Bestätigung der superprovisorischen Verfügung vom 8./9. 
Juli 2004 (Akten-Nr. D 178/04) wird das Grundbuchamt Oberengadin 
angewiesen, zu Gunsten der Gesuchstellerin ein Bauhandwerkerpfand 
für den Betrag von Fr. 43'535.30 zuzüglich Zins gemäss Art. 104 OR, 
vorläufig einzutragen auf nachstehend aufgeführter Liegenschaft der 
Gesuchsgegner

Im Grundbuch C.

Grundstück B..

2. Der Gesuchstellerin wird eine Frist bis am 20. Dezember 2004 angesetzt, 
um beim ordentlichen Richter Klage auf definitiven Pfandeintrag zu erhe-
ben. Wird nicht fristgerecht geklagt oder die Klage ohne Entscheid in der 
Sache ab Recht genommen, so fällt der vorläufige Pfandeintrag ohne 
Weiters dahin, diesfalls wird das Grundbuchamt Oberengadin ermäch-
tigt, den Eintrag zu löschen.

3. Die Kosten des Verfahrens von CHF 700.00 sind von der Gesuchstellerin 
innert 30Tagen dem Kreisamt Oberengadin zu überweisen.

4. Ausseramtlich werden keine Kosten gesprochen.

5. (Rechtsmittelbelehrung)

5

6. (Mitteilungen).“

In den Erwägungen führte der Kreispräsident Oberengadin im Wesentlichen 
aus, der Anspruch auf Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts richte sich an-
gesichts der realobligatorischen Ausgestaltung immer gegen den jeweiligen Ei-
gentümer des zu belastenden Grundstückes. Dieser sei Partei im Eintragungsver-
fahren und zwar unabhängig davon, ob er mit dem Bauhandwerker in einer direkten 
vertraglichen Beziehung stehe oder nicht. Vorliegend sei aus den Akten klar ersicht-
lich, dass die Gesuchstellerin auf Parzelle Nr. B. in C. im Zusammenhang mit der 
Überbauung A. Baumeisterarbeiten etc. geleistet habe. Für diese Arbeiten stehe 
der Gesuchstellerin als Unternehmerin grundsätzlich ein Baupfand zu. Wie aus der 
gesuchstellerischen Beilage Nr. 9 hervorgehe, würden unter dem Titel „Garage und 
Rampe“ Kosten in der Höhe von Fr. 142'746.10 ausgewiesen werden, für welche 
anteilsmässig das Baupfandrecht verlangt werde. Wie die Gesuchsgegner aber 
überzeugend darzulegen vermochten, seien diese nicht Eigentümer der Tiefgarage. 
Folglich dürften diese Kosten nicht der gesuchsgegnerischen Liegenschaft pfand-
rechtlich belastet werden, zumal die in Rechnung gestellten Leistungen zu keinem 
messbaren Mehrwert von Parzelle Nr. B. beigetragen hätten. Demnach sei die 
Pfandsumme entsprechend dem gesuchsgegnerischen Antrag um Fr. 71'373.05 zu-
züglich MWSt auf Fr. 43'535.30 zu kürzen. Demgegenüber könne der von den Ge-
suchsgegnern beantragten weiteren Kürzung der Pfandsumme um Fr. 30'579.15 
nicht stattgegeben werden. Entgegen der Auffassung der Gesuchsgegner er-
scheine es nämlich nicht ausgeschlossen, dass die umstrittenen Regie- und Zaun-
arbeiten auch zu Gunsten der Liegenschaft Nr. B. erbracht worden seien. In Bezug 
auf die Eintragungsfrist führte der Kreispräsident Oberengadin aus, der Eintrag des 
Bauhandwerkerpfandrechts habe spätestens drei Monate nach Vollendung der Ar-
beit zu geschehen. Dabei müsse auch hier die Wahrung der Dreimonatefrist bloss 
glaubhaft gemacht werden. Die Gesuchstellerin vermöge mit ihren Vorbringen, die 
zum Baugrubenaushub gehörende Rohplanie sei noch nicht erfolgt und die Hinter-
füllung sei erst zu 2/3 abgeschlossen, durchaus glaubhaft zu machen, dass ihre 
Arbeiten noch nicht abgeschlossen seien. Folglich sei die Frist zur Eintragung des 
Bauhandwerkerpfandrechts entgegen der Auffassung der Gesuchsgegner gewahrt.

F. Gegen diese Verfügung liess die X. AG durch ihren Rechtsvertreter 
Dr. iur. Kaspar Sollberger am 12. Oktober 2004 beim Kantonsgerichtspräsidenten 
von Graubünden Rekurs erheben, mit folgenden Rechtsbegehren:

„1. Es sei die Verfügung Ref. D 178/04 des Kreispräsidenten Oberengadin 
vom 16. bzw. 22. September 2004 insoweit aufzuheben, als bei der Re-
duktion der superprovisorisch ins Grundbuch eingetragenen Pfand-

6

summe von Fr. 120'332.70 auf Fr. 43'535.50 die auf die Position „Ga-
rage und Rampe“ anteilsmässig entfallenden Akontozahlungen nicht 
berücksichtigt worden sind.

2. Es sei das Grundbuchamt Oberengadin anzuweisen, das zugunsten der 
Gesuchstellerin/Rekurrentin vorläufig auf dem Grundstück Nr. B. im 
Grundbuch C. eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht i.S.v. Art. 837 
Abs. 1 Ziffer 3 ZGB auf den Betrag von Fr. 84'763.35 zuzüglich Zins 
gemäss Art. 104 OR zu erhöhen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. 7.6% MWSt zulasten der 
Gesuchsgegner/Rekursgegner.“

In der Begründung hält die Rekurrentin daran fest, dass im Zeitpunkt der Ein-
gabe des Gesuchs um Eintragung eines vorläufigen Bauhandwerkerpfandrechts 
beim Kreispräsidenten Oberengadin vom 06. Juli 2004 die für die Überbauung A. 
zu leistenden Arbeiten noch nicht vollständig abgeschlossen gewesen seien. Na-
mentlich sei die zum Baugrubenaushub gehörende Rohplanie noch nicht erfolgt, 
sowie die Hinterfüllung erst zu 2/3 abgeschlossen gewesen. Zudem sei der aussen-
seitige Treppenaufgang von der Garage noch nicht erstellt gewesen und mit den 
Umgebungsarbeiten habe damals auch noch nicht begonnen werden können. Des 
Weiteren führt die Rekurrentin aus, die vereinbarten Leistungen würden mit Aus-
nahme von Dachstock und Innenausbau sämtliche Bauarbeiten umfassen und 
seien folglich als funktionelle Einheit zu betrachten. Daher beginne die dreimonatige 
Eintragungsfrist für das Bauhandwerkerpfandrecht für sämtliche Arbeiten einheitlich 
mit dem Abschluss der letzten vertragsgemässen Arbeit zu laufen. Da bei Gesam-
tüberbauungen auf der Grundlage ein und desselben Werkvertrages die Pfandbe-
lastungen nach Massgabe der auf die einzelnen Parzellen entfallenden Leistungen 
zu verteilen seien, müssten einerseits die werkvertraglichen Leistungen, anderer-
seits die bereits erfolgten Zahlungen auseinanderdividiert und den betroffenen Pa-
rzellen zugeordnet werden. Die Rekurrentin räumt ein, sie habe bei ihrem Gesuch 
an den Kreispräsidenten Oberengadin übersehen, dass die Rekursgegner kein Ei-
gentum an Tiefgarage und Rampe hätten. Deshalb dürften diese Kosten nicht der 
Parzelle Nr. B. pfandrechtlich belastet werden. Dementsprechend würden sich die 
für das Doppeleinfamilienhaus auf den Parzellen Nr. B. und Nr. D. gemeinsam ge-
leisteten Arbeiten auf den Baugrubenaushub und die Baumeisterarbeiten im Um-
fang von Fr. 351'220.95 exkl. MWSt beschränken. Da diese Arbeiten den Grunds-
tücken Nr. B. und Nr. D. in gleicher Weise zugute gekommen seien, sei es gerecht-
fertigt, von einem Bauhandwerkerpfandrecht auf der Parzelle Nr. B. im Umfang von 
der Hälfte dieses Betrages auszugehen. Der Kreispräsident Oberengadin habe aber 
übersehen, dass von den geleisteten Akontozahlungen auch ein anteilsmässiger 
Betrag auf die Position „Garage und Rampe“ entfallen würde. Auf Grund dessen sei 

7

die vorinstanzliche Reduktion der superprovisorisch eingetragenen Pfandsumme zu 
hoch ausgefallen, zumal wie bereits ausgeführt die Kosten für die Garage und 
Rampe nicht zur Pfandsumme hinzugezählt werden könnten.

G. Mit Schreiben vom 26. Oktober 2004 verzichtete der Kreispräsident 
Oberengadin unter Hinweis auf die Erwägungen in der angefochtenen Verfügung 
auf eine Vernehmlassung.

H. Mit Rekursantwort vom 15. November 2004 begehrten Y. und Z., ver-
treten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mario Pfiffner, den Rekurs für den Betrag des 
Pfandrechts über Fr. 54'184.20 unter Kostenfolge zu Lasten der Rekurrentin abzu-
weisen. Entgegen der Auffassung der Rekurrentin dürfe nicht einfach davon ausge-
gangen werden, dass die für das Doppeleinfamilienhaus geleisteten Baugrubenaus-
hubs- und Baumeisterleistungen hälftig auf die Parzellen Nr. B. und Nr. D. zu ver-
teilen seien. Es gehe aus der ins Recht gelegten Rechnung der Rekurrentin nämlich 
nicht hervor, welche Leistungen für die im Eigentum der Rekursbeklagten stehen-
den Parzelle Nr. B. erbracht worden seien. Insbesondere seien in Bezug auf die in 
Rechnung gestellten Regiearbeiten seitens der Rekurrentin keinerlei Nachweise ge-
führt worden, welche Regiearbeiten für die Parzelle Nr. B. angefallen seien. Deshalb 
könnten diese Kosten nicht zur Pfandsumme hinzugezählt werden. Schliesslich sei 
in der Beilage Nr. 9 der Rekurrentin die Position „Zaun G.“ mit einem Betrag von Fr. 
19'273.70 aufgeführt. Auch diesbezüglich vermöge die Rekurrentin aber nicht 
glaubhaft zu machen, dass diese Kosten im Zusammenhang mit der Erstellung des 
Doppeleinfamilienhauses auf den Parzellen Nr. B. und Nr. D. entstanden seien. Auf 
Grund dessen sei auch dieser Betrag von Fr. 19'273.70 von der Pfandsumme in 
Abzug zu bringen.

Auf die weiteren Ausführungen in der angefochtenen Verfügung sowie in den 
Rechtschriften wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen einge-
gangen.

Das Kantonsgerichtspräsidium zieht in Erwägung:

1. Entscheide des Kreispräsidenten im Sinne von Art. 9 des Einführungs-
gesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch (EGzZGB) können gemäss Art. 12 
Abs. 1 EGzZGB innert zwanzig Tagen durch schriftlich begründeten Rekurs beim 
Kantonsgerichtspräsidenten angefochten werden. Der vorliegende Rekurs vom 12. 
Oktober 2004 richtet sich gegen die Verfügung des nach Art. 9 Ziffer 27 EGzZGB 

8

zuständigen Kreispräsidenten Oberengadin vom 16. September 2004, mitgeteilt am 
22. September 2004. Auf den frist- und im Übrigen formgerecht eingereichten Re-
kurs ist somit einzutreten.

2. Neben Art. 12 EGzZGB sind gemäss Art. 12 Abs. 3 EGzZGB für das 
Rekursverfahren die Vorschriften der Zivilprozessordnung über die Beschwerde we-
gen Gesetzesverletzung sinngemäss anwendbar. Im Beschwerdeverfahren nach 
Art. 232 ff. ZPO darf der Kantonsgerichtsausschuss im Rahmen der Beschwerde-
anträge lediglich überprüfen, ob der angefochtene Entscheid Gesetzesbestimmun-
gen verletzt (Art. 235 Abs. 1 ZPO). Eine Ermessenskontrolle ist nicht zulässig. Der 
Hinweis auf Art. 232 ff. ZPO deutet also eher auf eine beschränkte Kognition des 
Kantonsgerichtspräsidenten im Rekursverfahren hin. In Art. 12 Abs. 2 EGzZGB wird 
indes ausdrücklich festgehalten, dass der Kantonsgerichtspräsident im Rekursver-
fahren von Amtes wegen Erhebungen vornehmen kann. Steht ihm diese Möglichkeit 
zu, so müssen diese Beweise auch frei überprüfbar sein. Somit ist dem Kantonsge-
richtspräsidenten eine volle Kognition zuzuerkennen (vgl. PKG 1992 Nr. 63 E. 1b).

3. a) Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass die Rekurrentin auf 
Grund eines einzigen Werkvertrages betreffend Überbauung A. auf der im Eigentum 
der Rekursgegner stehenden Parzelle Nr. B. diverse Bauarbeiten verrichtet hat. 
Desgleichen ist unbestritten, dass die Rekurrentin grundsätzlich zur Sicherung ihrer 
auf Grund der Verrichtung von Arbeiten auf der Parzelle Nr. B. entstandenen For-
derungen einen Anspruch auf Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts hat. Un-
einig sind sich die Parteien hingegen über die Höhe der Pfandsumme beziehungs-
weise darüber, welche Forderungen effektiv durch Arbeiten auf der Parzelle Nr. B. 
entstanden sind. 

b) Gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziffer 3 ZGB können Handwerker und Unter-
nehmer, die zu Bauten auf einem Grundstück Material und Arbeit oder Arbeit allein 
geliefert haben, für ihre Forderungen gegen den Grundeigentümer oder einen Un-
ternehmer die Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechtes an diesem Grund-
stück verlangen. Dabei hat der Gesuchsteller seine Berechtigung bloss glaubhaft 
zu machen (Art. 961 Abs. 3 ZGB; PKG 1994 Nr. 49). Dieses Pfandrecht kann von 
dem Zeitpunkte an, da sich der Handwerker oder Unternehmer zur Arbeitsleistung 
verpflichtet hat, in das Grundbuch eingetragen werden, wobei die Eintragung bis 
spätestens drei Monate nach der Vollendung der Arbeiten zu geschehen hat (Art. 
839 Abs. 1 und 2 ZGB). Vollendung der Arbeiten liegt vor, wenn alle Verrichtungen, 
die Gegenstand des Werkvertrages bilden, ausgeführt worden sind und das Werk 

9

abgeliefert werden kann (BGE 125 III 116; BGE 102 II 206 ff.). Eingehalten ist die 
Frist, wenn das Grundpfand bis zu ihrem Ablauf, d.h. bis spätestens am letzten Tag 
derselben, im Grundbuch endgültig eingetragen ist. Jedoch genügt auch eine innert 
dieser Frist erfolgte vorläufige Eintragung zur Sicherung behaupteter dinglicher 
Rechte nach Art. 961 Abs. 1 Ziffer 1 ZGB (Hofstetter, in: Basler Kommentar zum 
Schweizerischen Privatrecht, Zivilgesetzbuch II, 2. Auflage, Basel 2003, N 25 zu 
Art. 837/838 ZGB). Das Bauhandwerkerpfandrecht wird dann für den Fall seiner 
definitiven Eintragung bereits vom Zeitpunkt der vorläufigen Eintragung im Grund-
buch an wirksam, weil die dingliche Wirkung gemäss Art. 961 Abs. 2 ZGB auf den 
Zeitpunkt der vorläufigen Eintragung im Grundbuch zurückbezogen wird.

b) Die Rekurrentin macht zunächst geltend, die Ausführungen sämtlicher 
Arbeiten auf den Parzellen Nr. E., Nr. B. und Nr. D. seien ihr als zusammengehören-
des Ganzes im Sinne einer funktionellen Einheit übertragen worden. Deshalb be-
ginne die Eintragungsfrist für das Bauhandwerkerpfandrecht für sämtliche Arbeiten 
auf der ganzen Überbauung einheitlich mit der Vollendung der letzten vertrags-
gemässen Arbeit zu laufen. Die für die Überbauung A. zu leistenden Arbeiten seien 
aber im Zeitpunkt der Eingabe des Gesuchs um Eintragung eines Bauhandwerker-
pfandrechts an den Kreispräsidenten Oberengadin am 06. Juli 2004 noch nicht 
vollständig abgeschlossen gewesen. Namentlich sei die zum Baugrubenaushub 
gehörende Rohplanie noch nicht erfolgt sowie die Hinterfüllung des Doppeleinfami-
lienhauses erst zu 2/3 abgeschlossen gewesen. Zudem sei der aussenseitige Trep-
penaufgang von der Tiefgarage immer noch nicht erstellt worden und die Umge-
bungsarbeiten seien bis zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abgeschlossen worden. 
Diesbezüglich übersieht die Rekurrentin, dass bei einer Gesamtüberbauung auf 
Grund eines einzigen Werkvertrages – wie es vorliegend der Fall ist – die Bauarbei-
ten auf den verschiedenen Grundstücken unter sich trotz der einheitlichen Vergabe 
keine funktionelle Einheit, die eine einheitlichen Fristenlauf zur Folge hätte, bilden. 
Vielmehr beginnt die dreimonatige Eintragungsfrist für jedes Grundstück mit der 
Vollendung der dafür geleisteten Arbeiten gesondert zu laufen (Schumacher, Das 
Bauhandwerkerpfandrecht, 2. Auflage, Zürich 1982, N 672; Schmid, Sachenrecht, 
Zürich 1997, N 1759 mit Hinweisen). Demnach sind für den hier interessierenden 
Fristenlauf einzig die für die Parzelle Nr. B. vereinbarten Arbeiten massgebend. 
Diese bilden hingegen auf Grund ihrer Zusammengehörigkeit unter sich eine spezi-
fische Einheit, sodass die Ausführung der letzten vertragsgemässen Verrichtung auf 
Parzelle Nr. B. fristauslösend ist. Daran vermag auch nichts zu ändern, dass die 
Arbeiten zeitlich gestaffelt erteilt worden sind (Schumacher, a. a. O., N 644). Wie 
nun die Rekurrentin glaubhaft darzulegen vermag, und von den Rekursgegnern im 

10

Rechtsmittelverfahren auch nicht mehr bestritten wird, hat sie noch vor Vollendung 
der Arbeiten die vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts im Grund-
buch erwirkt, so dass die Eintragung rechtzeitig erfolgte.

4. Des Weiteren macht die Rekurrentin geltend, die für das auf den Par-
zellen Nr. B. und Nr. D. zu errichtende Doppeleinfamilienhaus gemeinsam geleiste-
ten Arbeiten würden sich, entgegen ihrer Auffassung vor Vorinstanz, nur auf den 
Baugrubenaushub und die Baumeisterarbeiten im Umfang von Fr. 351'220.95 exkl. 
MWSt belaufen. Bezüglich der für die Erstellung der Tiefgarage und der Rampe zu 
erbringenden Leistungen habe sie übersehen, dass die Rekursgegner nicht Ei-
gentümer dieser seien, sodass deren Grundstück diesbezüglich nicht mit einem 
Bauhandwerkerpfandrecht belastet werden könne. Auf Grund des Umstandes, dass 
die für das Doppeleinfamilienhaus geleisteten Arbeiten den Parzellen Nr. B. und Nr. 
D. in gleicher Weise zugute gekommen seien, rechtfertige es sich, die Forderungen 
für Bauaushubs und Baumeisterarbeiten im Umfang von Fr. 351'220.95 zur Hälfte 
durch ein Bauhandwerkerpfand auf der Parzelle Nr. B. zu sichern. Dagegen wenden 
die Rekursgegner ein, es sei aus der von der Rekurrentin ins Recht gelegten Rech-
nung nicht ersichtlich, welche Leistungen effektiv für die Parzelle Nr. B. erbracht 
worden seien. Insbesondere vermöge die Rekurrentin nicht glaubhaft darzulegen, 
welche der in Rechnung gestellten Regiearbeiten für die Parzelle Nr. B. angefallen 
seien. Auf Grund dessen dürften diese Kosten ihr nicht pfandrechtlich belastet wer-
den. Des Weiteren sei die unter der Rechnungsposition „Zaun G.“ aufgeführte For-
derung von Fr. 19'273.70 nicht vom Anspruch auf Errichtung des Baupfandes um-
fasst, zumal diese Forderung offensichtlich im Zusammenhang mit den Arbeiten auf 
dem Nachbargrundstück des Herrn G. entstanden sei. Dazu gilt folgendes:

Der hauptsächliche gesetzgeberische Grund für die Schaffung des Bauhand-
werkerpfandrechts besteht darin, dass die Bauhandwerker als schutzbedürftig an-
gesehen werden mit Bezug auf Arbeiten, die zu einer Wertvermehrung des Grund-
stücks führen. Der Grundsatz der Wertvermehrung verlangt, dass das Rechnungs-
total eines Unternehmers für eine auf der Grundlage ein und desselben Werkver-
trages erfolgte Gesamtüberbauung grundsätzlich nicht nach Bruchteilen, sondern 
nach Massgabe der für die einzelnen Grundstücke effektiv erbrachten Bauleistun-
gen verteilt wird (Hofstetter, a. a. O., N 18 zu Art. 839/840 ZGB; Schumacher, a. a. 
O., N 397). Folglich hat der Unternehmer nachzuweisen, welche einzelnen Leistun-
gen an Arbeit und Material er für jedes einzelne Grundstück erbracht hat. Gelegent-
lich ist der Handwerker aber nicht in der Lage, für jede Parzelle eine genaue Leis-
tungsaufstellung vorzulegen. An seine Beweispflicht dürfen deshalb keine lebens-

11

fremden Anforderungen gestellt werden, zumal er die Pfandsumme nur glaubhaft 
zu machen hat (Art. 961 Abs. 3 ZGB; Schumacher, a. a. O., N 398). In bestimmten 
Fällen lässt es sich nicht umgehen, dass einzelne Rechnungspositionen nur nach 
Bruchteilen auf die einzelnen Parzellen aufgeteilt werden können, da ein anderer 
Verteilungsschlüssel schlechthin unmöglich oder nur mit unverhältnismässig hohem 
Aufwand festzulegen wäre. So verhält es sich auch im vorliegenden Fall. In Anbe-
tracht dessen, dass das Doppeleinfamilienhaus auf beiden Parzellen – Nr. B. und 
Nr. D. – gebaut  wird, würde es einen unverhältnismässig hohen Aufwand erfordern, 
exakt festzuhalten, welche Leistung für welche Parzelle erfolgt ist. Auf Grund des-
sen ist nicht zu beanstanden, dass die Rekurrentin grundsätzlich die für das Dop-
peleinfamilienhaus anfallenden Kosten auf die Parzellen Nr. B. und Nr. D. hälftig 
verteilt. Wie bereits dargelegt, hat der Unternehmer seinen Anspruch auf Errichtung 
eines Bauhandwerkerpfandrechts bloss glaubhaft zu machen (Art. 961 Abs. 3 ZGB). 
Deshalb dürfen auch an die Bezifferung der Pfandsumme keine übertriebenen An-
forderungen gestellt werden. Namentlich genügt die Vorlage einer Abrechnung 
(Schumacher, a. a. O., N 748 ff.). Wie aus der Beilage Nr. 9 der Rekurrentin hervor-
geht, werden Kosten für Regiearbeiten in der Höhe von total Fr. 43'904.05 ausge-
wiesen. Es erscheint also nicht völlig ausgeschlossen, dass diese Kosten im Zu-
sammenhang mit den Arbeiten auf Parzelle Nr. B. und Nr. D. entstanden sind. Wie 
oben ausgeführt, ist es gerechtfertigt, diese Kosten zur Hälfte der Parzelle Nr. B. 
pfandrechtlich zu belasten. Dasselbe gilt in Bezug auf die unter Position „Zaun G.“ 
geltend gemachte Forderung über Fr. 19'273.70. In Anbetracht der Beilage Nr. 9 
erscheint es glaubhaft, dass diese Forderung auf Grund der geleisteten Arbeiten 
auf der Parzelle Nr. B. entstanden sind, zumal sie in der Rechnung unter einer ei-
genen Position aufgeführt ist. Diese Annahme rechtfertigt sich umso mehr, als in 
der Regel die Kosten für einen Grenzzaun hälftig unter den Nachbarn aufzuteilen 
sind. Demnach hat die Vorinstanz zu Recht die Hälfte der Kosten der Regiearbeiten 
sowie die Hälfte derjenigen für die Erstellung des „Zaunes G.“ zur Pfandsumme 
hinzugezählt.

5. Schliesslich rügt die Rekurrentin, bei der Reduktion der superproviso-
risch eingetragenen Pfandsumme habe der Kreispräsident Oberengadin nicht 
berücksichtigt, dass die Akontozahlungen auch für die Parzelle Nr. E. bezahlt wor-
den seien. Akontozahlungen würden grundsätzlich auf Anrechnung an den ganzen 
Vergütungsanspruch erfolgen, sodass sie bei einer Auseinanderdividierung von ver-
schiedenen Rechnungspositionen verhältnismässig auf die einzelnen Arbeiten an-
gerechnet werden müssten. Demnach dürfe vorliegend nur derjenige Teil der Akon-
tozahlungen von der Pfandsumme in Abzug gebracht werden, der auf die Positionen 

12

Bauaushub und Baumeisterarbeiten entfallen würde. Insbesondere könne derjenige 
Teil der Akontozahlungen, der auf die Position Garage/Rampe entfallen würde, nicht 
von der Pfandsumme abgezogen werden, zumal die Rekursbeklagten nicht Ei-
gentümer von Garage und Rampe seien. In Ausführung des Gesagten würde sich 
der Akontozahlungsabzug nun auf Fr. 192'076.75 belaufen. Diesen Ausführungen 
ist beizupflichten. Erklärt beim Vorliegen mehrerer Schulden weder der Schuldner 
noch der Gläubiger mit Überweisung einer Akontozahlung auf welche Schuld die 
betreffende Zahlung angerechnet werden soll, so findet eine verhältnismässige An-
rechnung der Überweisung auf alle Schulden statt, sofern diese gleichzeitig verfal-
len sind (Art. 87 Abs. 2 OR). Auf den vorliegenden Fall übertragen bedeutet dies, 
dass die Akontozahlungen verhältnismässig auf die verschiedenen Rechnungspo-
sitionen angerechnet werden müssen, zumal aus den Akten nicht ersichtlich ist, 
dass eine der Parteien erklärt hat, auf welche Rechnungspositionen die betreffen-
den Zahlungen angerechnet werden sollen. Wie die Rekurrentin korrekt errechnet 
hat, und im Übrigen von den Rekursgegnern nicht beanstandet wurde, beläuft sich 
der Anteil der Akontozahlungen auf die Positionen Bauaushub und Baumeisterar-
beiten auf Fr. 192'076.75. Diese Akontozahlungen sind wiederum hälftig auf die Pa-
rzellen Nr. B. und Nr. D. zu verteilen, sodass Fr. 96’038.40 von der Pfandsumme in 
Abzug zu bringen sind.

6. Im Ergebnis kann somit festgehalten werden, dass die Rekurrentin so-
wohl den Bestand der Forderungen für die Regiearbeiten als auch für die Errichtung 
des Zaunes G. rechtsgenüglich glaubhaft machen konnte. Desgleichen vermochte 
die Rekurrentin glaubhaft darzulegen, dass der Akontozahlungsabzug zu hoch aus-
gefallen ist. Demzufolge ist der Rekurs gutzuheissen und die angefochtene Verfü-
gung des Kreispräsidenten Oberengadin aufzuheben. Das Grundbuchamt Oberen-
gadin ist mithin im Sinne von Art. 75 GBV anzuweisen, auf Parzelle B. des Grund-
buches C. ein Bauhandwerkerpfandrecht zu Gunsten der X. AG in der Höhe von Fr. 
84'763.35 zuzüglich Zins gemäss Art. 104 OR vorläufig anzumerken. Die abschlies-
sende Beurteilung der Sache ist dem Zivilrichter zu überlassen. Dementsprechend 
wird der X. AG eine Frist von 3 Monaten seit Mitteilung dieser Verfügung gesetzt, 
um beim ordentlichen Richter Klage auf definitive Eintragung des Bauhandwerker-
pfandrechts zu erheben (vgl. Art. 961 Abs. 3 ZGB).

7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten des Rekurs-
verfahrens zu Lasten der Rekursgegner, welche die Rekurrentin angemessen aus-
sergerichtlich zu entschädigen haben.

13

Demnach verfügt das Kantonsgerichtspräsidium:

1. Der Rekurs wird gutgeheissen, die Ziffern 1 und 2 der Verfügung des 
Kreispräsidenten Oberengadin vom 16. September 2004 aufgehoben und 
das Grundbuchamt Oberengadin angewiesen, auf Parzelle B. des Grundbu-
ches C. ein Bauhandwerkerpfandrecht zugunsten der X. AG in der Höhe von 
Fr. 84'763.35 zuzüglich Zins gemäss Art. 104 OR vorläufig vorzumerken.

2. Der X. AG wird eine Frist von 3 Monaten seit Mitteilung dieser Verfügung 
gesetzt, um Klage auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts 
einzureichen.

3. Die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 1'000.00 gehen zu Lasten der Re-
kursgegner, welche die Rekurrentin aussergerichtlich mit Fr. 500.00 zu ent-
schädigen haben. 

4. Mitteilung an:

__________

Für das Kantonsgerichtspräsidium von Graubünden 
Der Präsident: Die Aktuarin ad hoc: