# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9f4fefa1-084b-5f33-8432-81365f6a6e27
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-11-13
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 13.11.2014 80.2014.75
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2014-75_2014-11-13.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2014.75

  	
  Lugano

  13 novembre 2014

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea
  Pedroli, presidente,

  Stefano Bernasconi, Mauro Mini

  

 

	
  segretario

  	
  Antonio
  Saredo-Parodi

  

 

 

	
  parti

  	
  RI
  1 

  rappr.
  da RA 1 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS
  1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso
  del 24 marzo 2014 contro la decisione del 26 febbraio 2014 in materia di imposta sugli utili immobiliari.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   Il 22 aprile 2013 RI
1 aveva acquistato la proprietà per piani (PPP) n. 355 corrispondente ad una
quota di comproprietà di 19‰ del fondo base n. __________ RFD di __________, al
prezzo di fr. 245'000.-. Il trasferimento di proprietà era stato iscritto al
Registro fondiario il 16 maggio 2013. 

                                         Con rogito del 4 giugno
2013, iscritto al Registro fondiario il 10 giugno 2013, il proprietario vendeva
l’appartamento in questione al prezzo di fr. 285'000.-.

 

 

                                  B.   Inoltrando la
dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, il venditore faceva valere
costi di miglioria per complessivi fr. 15'984.-. L’utile imponibile era
pertanto quantificato in fr. 2'926.-.

                                         Questo il dettaglio dei
costi di miglioria chiesti in deduzione, risultanti da una fattura della __________:

                                         Eseguito sgombero totale
dell’appartamento                         fr.    2'900.-

                                         Eseguito
sgombero totale della cantina                                 fr.    1'150.-

                                         Verniciatura
pareti                                                                fr.    2'805.-

                                         Verniciatura
porte                                                                 fr.    1'350.-

                                         Sistemazione
e sostituzione alcune prese e interruttori           fr.      480.-

                                         Montaggio
e fornitura placchette mancanti                            fr.        45.-

                                         Controllo
e sistemazione mobili e elettrodomestici cucina      fr.    1'200.-

                                         Sostituito
piano vetroceramica                                              fr.      920.-

                                         Sostituzione
(fornitura e posa) porta carta, sapone, 

bicchieri e cambiato tenda doccia                                         fr.      580.-

                                         Lamatura
parquet                                                                 fr.    2'950.-

                                         Riportato
mobilio nell’appartamento                                      fr.      420.-

                                         Totale                                                                                  fr.
 14'800.-

                                         IVA
8%                                                                                fr.
   1'184.- 

 

 

                                  C.   Con decisione del 27
dicembre 2013 l’Ufficio di tassazione di  _________ notificava al contribuente
la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari. L’utile conseguito era
commisurato in fr. 19'710.- e l’imposta corrispondente in fr. 6'110.10.
L’autorità fiscale non aveva ammesso alcuna spesa di miglioria in deduzione rilevando
che “i costi per la sistemazione generale dell’appartamento non possono essere
ammessi in quanto in base alla fattura presentata sono spese di manutenzione
ordinaria”.

 

 

                                  D.   Il contribuente
impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 15 gennaio 2014, in cui sottolineava che tutti i lavori compiuti avevano lo scopo di migliorare la “resa nella
vendita”, considerando che l’appartamento era già provvisto di tutti gli
elementi sostituiti e che i lavori intrapresi erano già stati eseguiti precedentemente
all’acquisto. 

                                         Con decisione del 26
gennaio 2014, l’autorità fiscale respingeva il reclamo. Nella motivazione
sottolineava che i costi fatti valere dal contribuente erano riconducibili alla
manutenzione dello stabile, dunque deducibili dal reddito nella tassazione
ordinaria.

 

 

                                  E.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente la mancata
deduzione dei costi che l’autorità fiscale ha considerato di manutenzione. Il
ricorrente argomenta che i lavori “di abbellimento” hanno permesso di
conseguire un utile maggiore e devono quindi essere qualificati migliorie. Il
contribuente conclude chiedendo che almeno la metà dell’importo totale di fr.
15'984.- venga ammessa in deduzione. 

 

 

Diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Lo Stato preleva
un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).

                                         Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli
utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

 

                                         1.2.

                                         L’utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

 

 

                                   2.   2.1

                                         Per l’art. 134 cpv. 1 LT,
sono considerati costi di investimento:

·        
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di
iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a
un mediatore;

·        
i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i
costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le
tasse di allacciamento;

·        
le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri
fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per
liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del
precedente acquisto.

 

 

 

                                         2.2.

                                         Per quanto attiene, in
particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità
presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che
abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di
diritto.

                                         È peraltro irrilevante che
la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore
corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all’aumento del
valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all’importo
effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

                                         Computabili sono in primo
luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni,
prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino,
ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non
edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate
in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).

 

                                         2.3.

                                         Non possono invece essere
fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o
dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).

                                         La legge tributaria
prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare
privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese
di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza
sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore
dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la
redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). Ai fini della
determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di acquisto,
di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett. d LT).

                                         La distinzione tra spese
di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente praticabile,
poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o ripristinare
il valore dell’immobile, ne aumentano nel contempo il valore. Viceversa vi sono
spese volute per incrementare il valore dell’immobile che servono in parte a
salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le spese effettuate dal
proprietario possono assumere in parte carattere di manutenzione e in parte
carattere di miglioria.

                                         Per ovviare a queste
difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in
simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra
spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare
n. 7/2010 dell’aprile 2011).

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Il diritto tributario, a
differenza di quello edilizio, impone un esame analitico delle diverse attività
edificatorie, riferite alle singole componenti e installazioni dell’immobile (Merlino, in: Yersin/Noël [a cura di],
Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct, Basilea, 2008, n. 30 ad art.
32 LIFD, p. 485). Sotto il profilo economico, queste ultime rappresentano
infatti delle unità patrimoniali indipendenti l’una dall’altra, con una propria
durata di vita e un proprio valore d’uso (Locher,
Kommentar zum DBG, vol. I, Basilea/Therwil 2001, n. 18 ad art. 32 LIFD, p.
785). Solo un simile approccio individuale, basato su una valutazione oggettiva
e tecnica dei singoli interventi edificatori, permette di garantire l’effettiva
deduzione di tutte le spese di manutenzione sostenute nel periodo fiscale in esame,
siano esse necessarie a conservare l’uso di un immobile, a ripristinare una
perdita di valore accresciuta oppure ancora a sostituire infrastrutture con una
durata d’impiego limitata. Diversamente si finirebbe per compensare fra loro
aumenti e diminuzioni di valore delle singole unità patrimoniali, impendendo in
tal modo la detrazione di costi indissolubilmente legati ai proventi della
sostanza immobiliare, in chiaro contrasto con il principio stesso della
capacità contributiva (Zwahlen,
Die einkommensteuerrechtliche Behandlung von Liegenschaftskosten, Basilea 1986,
p. 46; cfr. anche la recente sentenza CDT n. 80.2012.227/228 del 6 novembre 2013, in particolare consid. 2). 

 

3.2.

                                         Venendo ai costi che
l’Ufficio di tassazione ha considerato di manutenzione, la decisione impugnata
merita piena conferma. Nessuno dei costi fatti valere nel ricorso può infatti
essere qualificato spesa di miglioria.

·       
In effetti, è immediatamente evidente che, i costi
dello sgombero dell’appartamento e della cantina, nonché quelli risultanti
dall’operazione inversa una volta terminati i lavori, non possono essere
qualificati di miglioria.

·       
A giusta ragione l’autorità di tassazione ha
escluso anche le opere di tinteggio, in quanto non in relazione con eventuali
spese di miglioria (aggiunta e trasformazione dell’immobile; cfr. Circolare n.
7/2010 citata, distinta allegata cifra 35).

·       
La sistemazione e sostituzione di alcune prese ed
interruttori non può essere qualificata di costo di miglioria, ma si tratta di
una spesa di manutenzione, così come il montaggio e la fornitura di placchette
mancanti. 

·       
La Circolare 7/2010 (distinta allegata, cifra 7)
indica poi che i costi per la sostituzione di piastrelle, impianti sanitari e
dosatori (nella fattispecie, il ricorrente ha sostituito il porta carta,
sapone, bicchieri e la tenda della doccia) non sono deducibili quale costo di
miglioria poich.si tratta di spese di manutenzione. 

·       
Per quanto concerne la lamatura del parquet, la
Circolare 7/2010 (distinta allegata, cifra 31) precisa che tale costo rappresenta
una spesa di manutenzione.

·       
Per quanto concerne la cucina, in particolare gli
elettrodomestici e il piano in vetroceramica, i costi per il loro controllo e
la loro sostituzione si considerano di manutenzione (Circolare 7/2010, distinta
allegata, cifra 14). In effetti, la deduzione quali spese di miglioria in tali
casi è accordata parzialmente solo se vi è sostituzione di preesistenti
impianti non fissi o vecchie combinazioni con nuove combinazioni di cucine (Circolare
7/2010, distinta allegata, cifra 13). I costi dovuti al controllo e la
sistemazione dei mobili sono chiaramente un costo di manutenzione, poiché la
miglioria implica la sostituzione.    

 

 

                                   4.   Alla luce delle
considerazioni che precedono, il ricorso è respinto. La tassa di giustizia e le
spese processuali sono a carico del ricorrente, soccombente.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                fr.    500.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi    fr.      80.–

                                         per un totale di                                                      fr.    580.–

                                         sono a carico del
ricorrente.

 

                                   3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

 

                                   4.   __________

                                         -
municipio di.

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il
presidente:                                                         Il
segretario: