# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e6fe7c11-ddca-516d-8157-abf53a7c9f07
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-03-02
**Language:** de
**Title:** Bern Obergericht Beschwerdekammer in Strafsachen 02.03.2022 BK 2021 513
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_ZivilStraf/BE_OG_008_BK-2021-513_2022-03-02.pdf

## Full Text

Obergericht
des Kantons Bern

Beschwerdekammer in 
Strafsachen

Cour suprême
du canton de Berne

Chambre de recours pénale

Beschluss
BK 21 513

Hochschulstrasse 17
Postfach
3001 Bern
Telefon +41 31 635 48 09
Fax +41 31 634 50 54
obergericht-straf.bern@justice.be.ch
www.justice.be.ch/obergericht Bern, 2. März 2022

Besetzung Oberrichter J. Bähler (Präsident), Oberrichter Schmid,
Oberrichterin Bratschi 
Gerichtsschreiber Rudin

Verfahrensbeteiligte A.________
v.d. Rechtsanwalt B.________

Beschuldigter

Generalstaatsanwaltschaft des Kantons Bern, Nordring 8, 
Postfach, 3001 Bern

C.________
v.d. Rechtsanwalt D.________

Straf- und Zivilklägerin/Beschwerdeführerin 1

E.________
v.d. Rechtsanwalt D.________

Straf- und Zivilkläger/Beschwerdeführer 2

Gegenstand Einstellung

Strafverfahren wegen Widerhandlung gegen das Gesetz gegen 
den unlauteren Wettbewerb, evtl. Betrugs

Beschwerde gegen die Verfügung der Regionalen Staatsanwalt-
schaft Bern-Mittelland vom 2. November 2021 (BM 21 23133)

2

Erwägungen:

1. Am 3. Juni 2021 erstatteten E.________ und C.________ (nachfolgend: Be-
schwerdeführer 1+2), vertreten durch Rechtsanwalt D.________, bei der Regiona-
len Staatsanwaltschaft Bern-Mittelland (nachfolgend: Staatsanwaltschaft) Strafan-
trag gegen die «F.________»; nachfolgend: F.________) wegen Widerhandlung 
gegen das Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG; SR 241) so-
wie evtl. Betrugs und konstituierten sich als Privatkläger im Straf- sowie Zivilpunkt. 
Aus dem Strafantrag geht in der Begründung hervor, dass die Beschwerdeführer 
den Verwaltungsratspräsidenten der F.________, A.________, des Betrugs ver-
dächtigten (anderer Lebenssachverhalt). Die Staatsanwaltschaft eröffnete darauf-
hin am 8. Juni 2021 ein Verfahren gegen A.________ (nachfolgend: Beschuldigter) 
wegen Widerhandlung gegen das UWG, begangen im Mai 2021 zum Nachteil der 
Beschwerdeführer 1+2. Am 20. Oktober 2021 teilte die Staatsanwaltschaft den Ab-
schluss der Ermittlungen mit, stellte die Einstellung des Verfahrens in Aussicht und 
setzte den Parteien Frist zur Stellung weiterer Beweisanträge. Die Beschwerdefüh-
rer 1+2 beantragten und begründeten die Weiterführung der Strafuntersuchung 
sowie die Zuerkennung eines bedingten Kauvertrags vom 5. Mai 2020 betreffend 
eine Liegenschaft in P.________ (Ortschaft) zu den Akten. Mit Verfügung vom 
2. November 2021 stellte die Staatsanwaltschaft das Verfahren ein, verwies die Zi-
vilklage auf den Zivilweg, auferlegte die Verfahrenskosten dem Kanton Bern und 
sprach dem Beschuldigten, vertreten durch Rechtsanwalt B.________, eine Ent-
schädigung von CHF 2'511.95 zu. Hiergegen erhoben die Beschwerdeführer 1+2 
am 10. November 2021 Beschwerde bei der Beschwerdekammer in Strafsachen 
des Obergerichts des Kantons Bern (nachfolgend: Beschwerdekammer) mit den 
Anträgen, die angefochtene Verfügung sei aufzuheben und die Strafuntersuchung 
sei weiterzuführen; es sei ihnen das rechtliche Gehör zu gewähren und der Kauf-
vertrag vom 5. Mai 2020 sei zu den Akten zu erkennen; dies unter Kosten- und 
Entschädigungsfolge. Der Beschuldigte nahm am 7. Dezember 2021 zur Be-
schwerde Stellung und beantragte die kostenfällige Abweisung. Die Generalstaats-
anwaltschaft beantragte in ihrer Stellungnahme vom 9. Dezember 2021 kostenfälli-
ge Abweisung der Beschwerde. 

2.

2.1 Gegen Verfügungen der Staatsanwaltschaft kann bei der Beschwerdekammer in 
Strafsachen innert zehn Tagen schriftlich und begründet Beschwerde geführt wer-
den (Art. 393 Abs. 1 Bst. a i.V.m. Art. 396 Abs. 1 der Strafprozessordnung [StPO; 
SR 312.0], Art. 35 des Gesetzes über die Organisation der Gerichtsbehörden und 
der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1] i.V.m. Art. 29 Abs. 2 des Organisati-
onsreglements des Obergerichts [OrR OG; BSG 162.11]). Zur Beschwerdeführung 
legitimiert ist jede Partei, die ein rechtlich geschütztes Interesse an der Aufhebung 
oder Änderung eines Entscheids hat (Art. 382 Abs. 1 StPO, vgl. betreffend die 
Nichtanhandnahme auch Art. 322 Abs. 2 StPO). Die Parteien des Strafverfahrens 
sind in Art. 104 StPO geregelt. Gemäss Art. 104 Abs. 1 Bst. b StPO ist die Privat-
klägerschaft Partei. Als Privatklägerschaft gilt die geschädigte Person, welche aus-

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drücklich erklärt, sich am Strafverfahren als Straf- oder Zivilkläger zu beteiligen 
(Art. 118 Abs. 1 StPO).

2.2 Beschwerdelegitimation UWG-Widerhandlung

In Zusammenhang mit der vorgeworfenen Verletzung von Art. 3 Abs. 1 Bst. b UWG 
ergibt sich die Geschädigten- bzw. Privatklägerstellung der Beschwerdeführer aus 
dem Strafantragsrecht (vgl. Art. 115 Abs. 2 StPO), welches in Art. 23 Abs. 2 UWG 
geregelt ist und sich nach der Berechtigung zur Erhebung einer Zivilklage gemäss 
Art. 9 und 10 UWG richtet. Zur Zivilklage gemäss UWG ist berechtigt, wer durch 
unlauteren Wettbewerb in seiner Kundschaft, seinem Kredit oder beruflichen Anse-
hen, in seinem Geschäftsbetrieb oder sonst in seinen wirtschaftlichen Interessen 
bedroht   oder verletzt wird (Art. 9 Abs. 1 UWG) oder wer als Kunde durch unlaute-
ren Wettbewerb in seinen wirtschaftlichen Interessen bedroht oder verletzt wird 
(Art. 10 Abs. 1 UWG). Gemeint ist ein eigenes wirtschaftliches Interesse der kla-
genden Partei (DOMEJ, in: Kommentar zum Bundesgesetz gegen den unlauteren 
Wettbewerb, 2018, N. 11 zu Art. 10 UWG). Mit dieser Voraussetzung wurde eine 
Abgrenzung zur Popularklage geschaffen (HEIZMANN in: Kommentar zum Wettbe-
werbsrecht II, 2. Aufl. 2021, N. 7 zu Art. 10 UWG).

Die Beschwerdeführer haben in ihrem Strafantrag dargelegt, auf der Internetseite 
der F.________ werde fälschlicherweise behauptet, ihre Wohnung sowie auch das 
Haus in P.________ seien verkauft worden («Referenzen»). Damit würde sämtli-
chen zukünftigen Kunden Erfolg der F.________ in der Vermittlung suggeriert, ob-
wohl es zu gar keinem Abschluss gekommen sei. Zudem schade ihnen dieses 
Vorgehen (als Verkäufer), da ihre Liegenschaft so potentiell in ein schlechtes Licht 
gerückt werde, sofern sie nächstens verkaufen wollten.

Aus den Vorbringen der Beschwerdeführer 1+2 ist nicht ersichtlich, inwiefern sie 
durch die Nennung einer Attika in Q.________ (Ortschaft) (inkl. Bild der Liegen-
schaften mit mehreren Attika-Wohnungen) auf der Internetseite der F.________ 
unter «verkaufte Objekte» in ihren wirtschaftlichen Interessen bedroht oder ge-
schädigt sein könnten. Vorab waren sie durch das gerügte Verhalten als Kunden zu 
keinem Zeitpunkt in ihren wirtschaftlichen Interessen betroffen oder gefährdet, da 
sie naturgemäss wussten, dass der Beschuldigte ihre Wohnung in 
Q.________(Ortschaft) nicht erfolgreich vermittelt hat. Alsdann ist auch nicht ein-
leuchtend, inwiefern ihnen diese Angabe als potentielle Verkäufer schaden könnte. 
Gestützt auf die Akten ist die Argumentation nicht plausibel, der Beschuldigte habe 
einen dermassen zweifelhaften Ruf, dass bereits die Behauptung, er habe auf die-
ser Liegenschaft erfolgreich den Verkauf einer Attika vermittelt, die Liegenschaft 
insgesamt in ein schlechtes Licht rücken könnte. Auf der betreffenden Liegenschaft 
befinden sich mehrere Attika-Wohnungen, weshalb die Internetseite auch keinen 
verbindlichen Rückschluss auf die Wohnung der Beschwerdeführer zulässt. 

Nach dem Gesagten erscheinen die Beschwerdeführer nicht als zur Erhebung ei-
nes Strafantrags wegen der behaupteten UWG-Widerhandlung legitimiert, weshalb 
sie durch die Einstellung des Verfahrens in diesem Punkt auch nicht in ihren recht-
lich geschützten Interessen berührt sein können. Auf die Beschwerde ist diesbe-
züglich nicht einzutreten.

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2.3 Beschwerdelegitimation Betrug

Betreffend den vorgeworfenen Betrug zum Nachteil der Beschwerdeführer erschei-
nen die Beschwerdeführer 1+2 vorliegend unstrittig als Träger des geschützten 
Rechtsguts (ihres Vermögen) und mithin kraft ihrer Geschädigtenstellung bzw. 
Konstituierung als Privatkläger im Straf- sowie Zivilpunkt zur Beschwerde gegen 
die Einstellung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde 
kann in diesem Punkt eingetreten werden.

3. Zur behaupteten Verletzung des rechtlichen Gehörs

3.1 Die Beschwerdeführer beantragen in ihrer Beschwerde die Gewährung des rechtli-
chen Gehörs und die Zuerkennung des Kaufvertrages vom 5. Mai 2020 zu den Ak-
ten. Sie sind betreffend den Kaufvertrag vom 5. Mai 2020 mit der Generalstaats-
anwaltschaft darauf aufmerksam zu machen, dass die Staatsanwaltschaft den be-
treffenden Kaufvertrag ohne Beanstandungen entgegengenommen und in die Ak-
ten aufgenommen hat, womit der entsprechende Antrag (stillschweigend) gutge-
heissen wurde. Entsprechend findet sich der Kaufvertrag auch in den Hauptakten. 
Auf den betreffenden Prozessantrag ist nach dem Gesagten nicht einzutreten.

3.2 Die Beschwerdeführer machen in ihrer Beschwerdeschrift weiter geltend, die 
Staatsanwaltschaft habe ihre Eingabe vom 29. Oktober 2021 auch inhaltlich nicht 
berücksichtigt und sei auf die dortigen Argumente nicht eingegangen, obschon ei-
nige Punkte aus dem Entwurf der Einstellungsverfügung klar hätten widerlegt wer-
den können. Dennoch habe die Staatsanwaltschaft auch inhaltlich an ihrem Ent-
wurf der Einstellungsverfügung festgehalten.

3.3 Das Recht, angehört zu werden, ist formeller Natur. Seine Verletzung führt in der 
Regel ungeachtet der materiellen Begründetheit der Beschwerde zu deren Gut-
heissung und zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids (BGE 144 IV 302 
E.  3.1 mit Hinweisen). Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) ver-
langt, dass die Behörde die rechtserheblichen Vorbringen der Parteien tatsächlich 
hört, ernsthaft prüft und bei der Entscheidfindung angemessen berücksichtigt (BGE 
136 I 184 E. 2.2.1; 134 I 83 E. 4.1). Dies gilt für alle form- und fristgerechten Äusse-
rungen, Eingaben und Anträge, die zur Klärung der konkreten Streitfrage geeignet 
und erforderlich erscheinen (BGE 136 I 184 E. 2.2.1; 112 Ia 1 E. 3c). Daraus folgt 
die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist nicht erfor-
derlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und 
jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für 
den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abge-
fasst sein, dass sich die betroffene Person über die Tragweite des Entscheids Re-
chenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz wei-
terziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen ge-
nannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr 
Entscheid stützt (BGE 142 II 49 E. 9.2; 137 II 226 E. 3.2; 136 I 229 E. 5.2; Urteil 
des Bundesgerichts 1B_577/2019 vom 13. Dezember 2019 E. 2.2).

Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs kann 
nach der Rechtsprechung im Rechtsmittelverfahren geheilt werden, wenn die be-
troffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor der Rechtsmittelinstanz zu äussern, 

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die sowohl den Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter 
dieser Voraussetzung ist darüber hinaus – im Sinne einer Heilung des Mangels – 
selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör 
von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit 
die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzö-
gerungen führen würde (vgl. BGE 142 II 218 E. 2.8.1; 137 I 195 E. 2.3.2; je mit 
Hinweisen). Der Beschwerdeführer konnte im Verfahren vor der Beschwerdekam-
mer, welche sowohl in rechtlicher als auch in tatsächlicher Hinsicht über eine volle 
Kognition verfügt, sämtliche Einwände gegen die Nichtanhandnahme des Strafver-
fahrens geltend machen und auch Beweisanträge stellen. 

3.4 Den Beschwerdeführern ist zuzustimmen, dass die Staatsanwaltschaft in der ange-
fochtenen Verfügung eine wesentliche und zutreffende Kritik (keine unwiderrufliche 
Verpflichtung durch den potentiellen Verkäufer) an einem zentralen Punkt des Ent-
wurfs der Einstellungsverfügung unberücksichtigt belassen und so ein zur Anfech-
tung nur begrenzt taugliches Anfechtungsobjekt geschaffen hat. Dies zeigt sich 
namentlich daran, dass die Generalstaatsanwaltschaft im vorliegenden Verfahren 
eine Alternativbegründung (fehlende Arglist wegen Offensichtlichkeit der Abände-
rung) vorbringt, welche dem ursprünglichen Anfechtungsobjekt nur pauschal («Eine 
arglistige Täuschung durch A.________ ist nicht ersichtlich.») zu entnehmen ist und somit in 
der Beschwerdeschrift auch nicht hinreichend thematisiert werden konnte. Die Be-
schwerdeführer haben allerdings auch zutreffend aufgezeigt, dass die Beschwer-
dekammer über volle Kognition verfügt und die betreffende Gehörsverletzung hei-
len kann, was vorliegend betreffend den Vorwurf des Betrugs zu einer Gutheissung 
der Beschwerde führt, wie noch aufzuzeigen sein wird. 

4.

4.1 Der angefochtenen Verfügung ist der folgende Sachverhalt zu entnehmen:

Mit Schreiben vom 03.06.2021 erstatteten E.________ und C.________ Strafanzeige gegen 
A.________ wegen Widerhandlung gegen das UWG sowie evtl. Betrugs. Zur Begründung führten sie 
Folgendes aus: Im März 2020 hätten sie mit A.________ (Geschäftsführer der F.________) einen 
Maklervertrag abgeschlossen, mit dem Ziel ihre Eigentumswohnung an der G.________ (Strasse) in 
Q.________(Ortschaft) zu verkaufen, dies in der Absicht einer Zug-um-Zug-Transaktion mit einer zum 
Verkauf stehenden Liegenschaft in P.________ (Ortschaft). Der Maklervertrag sei auf ein Jahr befris-
tet gewesen. Am 05.05.2020 sei ein bedingter Kaufvertrag für die Liegenschaft in lttigen abgeschlos-
sen worden, mit der Bedingung verknüpft, dass der Verkauf der eigenen Wohnung in 
Q.________(Ortschaft) bis zum 15.09.2020 notariell beurkundet sei. Bis Mitte September 2020 seien 
jedoch keine kaufwilligen Interessenten vorhanden gewesen, weshalb der bedingte Kaufvertrag für 
die Liegenschaft in P.________ verfallen sei, der Maklervertrag für die Wohnung in 
Q.________(Ortschaft) sei aber bis März 2021 weitergelaufen. Am 20.01.2021 habe H.________ 
nach Vermittlung durch den Beschuldigten die Wohnung in Q.________(Ortschaft) besichtigt, wobei 
am 02.02.2021 eine von H.________ unterzeichnete Reservationsvereinbarung vorgelegen habe, 
dies mit spezifischen Angaben betreffend Übergang Kosten/Nutzen, welche nicht mit ihnen (der Ver-
käuferschaft) abgesprochen worden seien. Gestützt auf die gesamten Umstände bestehe der Ver-
dacht, dass H.________ keine echten Kaufabsichten gehegt und die Reservationsvereinbarung 
A.________ einzig dazu gedient habe, sie zur Zahlung des Maklerhonorars zu drängen. Der Beschul-

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digte habe nach Erhalt der Reservationsvereinbarung nur noch schriftlichen Kontakt gewünscht und 
der angebliche Kaufinteressent H.________ habe einen direkten Kontakt mit ihnen verweigert. Ob-
schon sie eine Woche nach Erhalt der Reservationsvereinbarung einen nur um zwei Monate späteren 
Übergang Kosten/Nutzen vorgeschlagen hätten, habe der angebliche Kaufinteressent plötzlich kein 
Interesse mehr gehabt und sei von der Reservationsvereinbarung zurückgetreten. Es müsse davon 
ausgegangen werden, dass das Kaufinteresse von H.________ lediglich fingiert gewesen sei, um ih-
nen gegenüber A.________ Vertragsbruch vorwerfen zu können. […]

4.2 Die Einstellung betreffend den Betrug ist wie folgt begründet:

Was den von der Privatklägerschaft geltend gemachten Vorwurf des Betrugs anbelangt, indem das 
Kaufinteresse von H.________ lediglich fingiert gewesen sei, damit A.________ im Anschluss das 
Maklerhonorar habe geltend machen können, so kann dem Beschuldigten ein diesbezüglich betrüge-
risches Vorgehen nicht rechtsgenüglich nachgewiesen werden. Zwar besteht zwischen A.________ 
und H.________ unbestrittenermassen eine geschäftliche Beziehung. Fakt ist aber, dass eine von 
H.________ unterzeichnete Reservationsvereinbarung vorgelegen hat, welche von der Privatkläger-
schaft hätte unterzeichnet werden können, womit es unwiderruflich zum Verkauf gekommen wäre. Ei-
ne arglistige Täuschung durch A.________ ist nicht ersichtlich. Was die zwischen den Parteien um-
strittene Geltendmachung des Maklerhonorars betrifft, so handelt es sich dabei ganz offensichtlich um 
eine rein zivilrechtliche Angelegenheit.

4.3 Die Beschwerdeführer 1+2 machten bereits im Untersuchungsverfahren geltend, 
es sei unzutreffend, dass es bei einer Unterzeichnung durch die Beschwerdeführer 
«unwiderruflich zum Verkauf» gekommen wäre. Ein Kauf(vor-)vertrag müsse nota-
riell beurkundet werden, damit er Gültigkeit erlange. Weiter hätten der Beschuldigte 
und H.________ den Reservationsvertrag zu Ungunsten der Beschwerdeführer 
abgeändert, so dass sie H.________ bei einem Rücktritt seinerseits seine Anzah-
lung hätten zurückbezahlen müssen, anstelle, dass diese bei ihnen verblieben wä-
re, wie es bei Anzahlungen bzw. Konventionalstrafen sonst üblich sei. Weiter habe 
der Beschuldigte von Beginn weg gewusst, dass die Beschwerdeführer ihre Woh-
nung nur dann verkaufen wollten, wenn sie innert angemessener Frist ein Ersatz-
objekt erhalten hätten. Dies sei bereits mit Abschluss des bedingten Kaufvertrags 
vom 5. Mai 2020 (betreffend die Liegenschaft in P.________) klar gewesen, da 
dieser nur bis zum 15. September 2020 gültig gewesen sei. H.________ habe des-
halb darauf vertrauen können, dass sie die vorgelegte Reservationsvereinbarung 
nicht unterzeichnen würden, was sie erwartungsgemäss auch nicht getan hätten. 
Unter den gegebenen Voraussetzungen sei belegt, dass es sich bei H.________ 
nicht um einen ernsthaften Interessenten gehandelt habe. Er sei von Beginn weg 
als fiktiver Interessent herbeigezogen worden, mit dem Ziel, den Anspruch auf das 
Mäklerhonorar zu begründen. Dabei sei der Beschuldigte von der falschen Annah-
me ausgegangen, dass das Präsentieren eines Interessenten ausreichen würde, 
um das Mäklerhonorar zu fordern. Zwischen H.________ und dem Beschuldigten 
bestehe eine persönliche Beziehung, etwa über Fürsprecher I.________ sowie den 
Gewerbeverein J.________.  

4.4 Die Generalstaatsanwaltschaft räumt in ihrer Stellungnahme ein, dass die Feststel-
lung der Staatsanwaltschaft, H.________ habe sich unwiderruflich zum Kauf ver-
pflichtet, nicht zutreffend sei, da es zum Abschluss eines bindenden Kaufvorver-

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trags einer öffentlichen Beurkundung bedurft hätte. Dies sei relevant mit Blick auf 
das Risiko, welches H.________ mit der Unterzeichnung der Reservationsverein-
barung eingegangen sei und mithin betreffend die Ernsthaftigkeit seines Kaufinter-
esses. Tatsache sei, dass die Reservationsvereinbarung zu Gunsten des Käufers 
abgeändert worden sei. Es sei nicht wie gemeinhin üblich vereinbart worden, dass 
die Anzahlung des Käufers im Falle dessen späteren Verzichts auf die Unterzeich-
nung des Kaufvertrags als Konventionalstrafe bei der Verkäuferschaft verbleibe, 
sondern dass die Verkäuferschaft die Anzahlung abzüglich einer pauschalen Ent-
schädigung an den beauftragten Mäkler der Verkäuferschaft zurückzuzahlen habe. 
Deshalb habe die Unterzeichnung der Reservationsvereinbarung tatsächlich nicht 
unwiderruflich zum Verkauf der Liegenschaft geführt; vielmehr hätte der Käufer – 
ohne nennenswerte Nachteile zu erleiden – jederzeit sein Angebot wiederrufen 
können. 

Dies vermöge jedoch nichts daran zu ändern, dass eine arglistige Täuschung, wie 
sie zum Erfüllen des Betrugstatbestands nötig sei, nicht erblickt werden könne. 
Selbst wenn davon ausgegangen würde, dass die Reservationsvereinbarung bloss 
fingiert und H.________ tatsächlich nie ernsthaft am Kauf der Liegenschaft interes-
siert gewesen sei, fehle es an der Arglist. Weder habe der Beschuldigte ein Lügen-
gebäude errichtet oder sich besonderer Machenschaften oder Kniffe bedient, noch 
habe er falsche Angaben gemacht, deren Überprüfung nicht oder nur mit besonde-
rer Mühe möglich oder nicht zumutbar gewesen sei. Vielmehr sei offensichtlich er-
kennbar gewesen, dass die Reservationsvereinbarung zu Gunsten des Käufers 
ausgestaltet worden sei – so habe sie die Verkäuferschaft auch nicht unterzeich-
net. 

4.5 Der Beschuldigte stellt sich in seiner Stellungnahme betreffend den Vorwurf des 
Betrugs auf den Standpunkt, die Unterzeichnung der Reservationsvereinbarung sei 
für H.________ sehr wohl mit Nachteilen verbunden gewesen. Dieser hätte 
gemäss Ziff. 7 der Reservationsvereinbarung CHF 5'000.00 im Falle eines Rück-
tritts für die Bemühungen des Mäklers bezahlen müssen. Obschon eine weitere 
Konventionalstrafe nicht geschuldet gewesen sei, sei H.________ subjektiv von ei-
ner solchen ausgegangen, wie sich aus seiner Einvernahme vom 14. Oktober 2021 
ergebe. Eine Reservationsvereinbarung ohne jegliche Kaufabsicht zu unterzeich-
nen und sich zeitgleich dem Risiko empfindlicher Haftungsfolgen auszusetzen, ent-
behre jeglichem gesunden Menschenverstand. Die persönlichen Beziehungen von 
H.________ mit dem Beschuldigten seien im Übrigen gemäss deren Aussagen rein 
geschäftlicher Natur. Gestützt auf den Verlauf der Verhandlungen bzw. das Verhal-
ten der Beschwerdeführer sei es absolut verständlich, dass H.________ das Ver-
trauen bzw. das Interesse verloren habe. Im Übrigen hätten die Beschwerdeführer 
bereits zuvor den Verkauf der Liegenschaft an einen anderen Interessenten (Herrn 
K.________) verhindert, da sie den Kaufpreis nicht um CHF 30'000.00 hätten re-
duzieren wollen, obschon sie dies bei einem anderen Kunden angeboten hatten. 
Die Beschwerdeführer seien wohl nie ernsthaft an einem Verkauf der Liegenschaft 
interessiert gewesen. Sie versuchten nun lediglich mit allen Mitteln, die Auszahlung 
der Provision zu verhindern. 

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5.

5.1 Dem Mäklervertrag vom 27. resp. 31. März 2020 zwischen den Beschwerdeführern 
und dem Beschuldigten ist zu entnehmen, dass der Beauftragte für ein Jahr das Al-
leinverkaufsrecht habe, die Auftraggeber allerdings erwarteten, dass der Verkauf 
innert deutlich kürzerer Zeit vollzogen werde. Betreffend das Honorar wurde ver-
einbart: «Kommt infolge Nachweis oder Vermittlung durch den Beauftragten ein Vertrag über den 
Verkauf vom Objekt zustande, so leistet die Auftraggeberin dem Beauftragten ein Mäkler-Honorar von 
3.0% (dreikomanull Prozent, inkl. MwSt.) des effektiv erzielten Kauf- Bzw. Verkaufspreises. Dieser 
Betrag ist fällig, wenn das Rechtsgeschäft infolge Nachweis oder infolge der Vermittlung des Beauf-
tragten zustande gekommen ist.»

5.2 Dem öffentlich beurkundeten Kauvertrag vom 5. Mai 2020 zwischen L.________ 
(Verkäuferin) und den Beschwerdeführern (Käuferschaft) betreffend eine Liegen-
schaft in P.________ ist auf Seite 11 zu entnehmen, dass der Kaufvertrag nur dann 
Gültigkeit erlangt, sofern die Käufer ihr Grundstück in Q.________(Ortschaft) bis 
spätestens am 15. September 2020 verkaufen können. 

5.3 Den Akten ist weiter ein Schreiben des Beschuldigten vom 29. Januar 2021 zu ent-
nehmen, in welchem er mitteilt, es sei ihm gelungen, einen solventen Käufer zu fin-
den. Er bat darum, die Reservationsvereinbarung und die Finanzierungsbestäti-
gung innert 5 Tagen unterzeichnet zurückzusenden. Die Reservationsbestätigung 
bezog sich auf die Wohnung der Beschwerdeführer in Q.________(Ortschaft) und 
es wurde ein Kaufpreis von CHF 1'290.000.00 statuiert. Für den Zeitpunkt der 
beidseitigen Unterzeichnung der Reservationsvereinbarung war eine Akontozah-
lung / Reservationsgebühr der Käuferschaft von CHF 10'000.00 auf das Klienten-
gelderkonto des Notars vorgesehen. Die Rückzugsbestimmungen waren so ausge-
staltet, dass die Käuferschaft von den CHF 10'000.00 noch CHF 5'000.00 
zurückerhalten hätte, sofern sie vom Kauf zurückgetreten wäre – die übrigen CHF 
5'000.00 wären in diesem Falle an den Mäkler gegangen. Falls die Verkäuferschaft 
zurückgetreten wäre, so wäre diese verpflichtet gewesen, der Käuferschaft im Sin-
ne einer pauschalen Entschädigung für ihre Bemühungen einen Betrag von 
CHF 5'000.00 zu bezahlen. Die Verurkundung war am 1. März 2021 geplant und 
der Übergang von Nutzen und Gefahr wurde wie «von der Käuferschaft ge-
wünscht» auf den 1. April 2021 gesetzt; auf Wunsch der Verkäuferschaft könne 
dieser Zeitpunkt auch um zwei Monate später vereinbart werden. H.________ hatte 
die Reservationsbestätigung am 28. Januar 2021 unterzeichnet. 

5.4 In den Akten folgt ein Einschreiben der Beschwerdeführer vom 5. Februar 2021 an 
den Beschuldigten, in welchem sie darlegten, das sie den Mäklervertrag mit Blick 
auf einen bedingten Kaufvertrag betreffend die Liegenschaft in P.________ mit 
Frau L.________ unterzeichnet hätten. Sie seien nur an einem Verkauf interessiert, 
sofern sie gleichzeitig Aussicht auf eine Alternative hätten. Sie hätten mehrfach 
schriftlich und mündlich festgehalten, dass sie einen «Kauf/Verkauf Zug-um-Zug» 
wünschten. Sie forderten den Beschuldigten deshalb auf, künftige Interessenten 
vorgängig über dieses Anliegen explizit zu informieren. Sie hätten am 8. Januar 
2021 ein interessantes Objekt besichtigt. Da sie aber vom Beschuldigten nicht über 
den Stand der Gespräche mit dem Interessenten informiert worden seien, hätten 
sie leider nicht termingerecht ein Angebot einreichen können. 

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In den Akten findet sich alsdann ein E-Mail des Beschwerdeführers 1 vom 11. Fe-
bruar 2021 an den Beschuldigten, wonach er gute Neuigkeiten habe und der Ab-
schluss noch im Februar möglich sei; mit der Bitte um Rückruf. Am 12. Februar 
2021 schrieb der Beschuldigte stattdessen ein E-Mail an den Beschwerdeführer 1; 
er habe gemäss rechtsgültig unterzeichnetem Mäklervertrag die seriöse Käufer-
schaft vermittelt. Nun sei er ratlos, was eigentlich die Absicht des Beschwerdefüh-
rers 1 sei. Sofern dieser die Reservationsvereinbarung bisher nicht unterschrieben 
habe, sei das Risiko sehr gross, dass der Kaufinteressent abspringe oder schon 
abgesprungen sei. Die Verantwortung liege alleine beim Beschwerdeführer 1, das 
Mäklerhonorar sei dennoch bereits geschuldet. Sie würden den Brief mit Datum 
vom 5. Februar 2021 zeitnah beantworten, einiges darin sei nicht richtig bzw. falsch 
und das Wichtigste unerwähnt. Der Beschwerdeführer 1 antwortete darauf am sel-
ben Tag, in der Reservationsvereinbarung seien Parameter festgelegt, welche nicht 
abgesprochen worden seien (Übergang von Nutzen/Schaden). Deshalb bitte er um 
eine (trilaterale) Telefonkonferenz bis zum 16. Februar 2021 zwischen den Partei-
en, um die Details zu besprechen. Am Folgetag (13. Februar 2021) antwortete der 
Beschuldigte, eine Telefonkonferenz könne er leider nicht einrichten. Er fragte nach 
einem konkreten Vorschlag betreffend ein Datum für den Übergang von Nutzen 
und Schaden; üblicherweise sei dies 2 bis 4 Monate nach de Verurkundung. Sofern 
der Beschwerdeführer später ausziehen wolle, könne er die Wohnung zu einem 
marktüblichen Mietzins mieten, bis er seine Wunschimmobilie gefunden habe. Die-
se Möglichkeit habe H.________ bereits eingeräumt, da dieser sowieso vermieten 
wolle. Der Beschwerdeführer antwortete darauf, er könne den 1. August 2021 als 
Datum für den Übergang von Nutzen und Schaden anbieten. Sie seien offen, eine 
Möglichkeit für eine frühere Übertragung des Eigentums zu finden. Aus ihrer Sicht 
sei ein Gespräch zu dritt die einfachste Möglichkeit, um eine gute Lösung für alle 
zu finden. Es folgt darauf ein Einschreiben des Beschuldigten vom 16. Februar 
2021, mit welchem er den Beschwerdeführern eine Frist von 5 Tagen setzte, um 
den Reservationsvertrag zu unterschreiben und zu retournieren. Andernfalls wür-
den sie damit aufzeigen, dass sie nicht verkaufen wollten. Am 17. Februar 2021 
folgte (ohne Bezugnahme auf das Einschreiben) ein E-Mail der Beschwerdeführer 
an den Beschuldigten, mit der Frage, wann das Gespräch mit H.________ stattfin-
den könne. Den Akten ist weiter ein E-Mail der Beschwerdeführer vom 6. März 
2021 an H.________ zu entnehmen, in welchem sie sich erkundigen, ob er noch 
an einem Kauf interessiert sei. Am 4. Mai 2021 sandte Fürsprecher I.________ im 
Namen des Beschuldigten ein Schreiben an die Beschwerdeführer, in welchem er 
den Standpunkt vertrat, der Mäklerlohn sei aufgrund des Nachweises von zwei 
Käufern gestützt auf den Wortlaut des Mäklervertrags vom März 2021 geschuldet. 
Er forderte deshalb die Zahlung des Mäklerhonorars in der Höhe von CHF 
38'700.00 bis am 24. Mai 2021, andernfalls werde die Betreibung eingeleitet.

5.5 Der Beschuldigte sagte anlässlich seiner Einvernahme vom 30. Juli 2021 aus, er 
habe von Frau L.________ den Auftrag gehabt, ihre Immobilie in P.________ zu 
verkaufen, die Beschwerdeführer hätten diese Liegenschaft kaufen und gleichzeitig 
ihre Liegenschaft in Q.________(Ortschaft) (Zug-um-Zug) über einen Mäklerver-
trag mit ihm verkaufen wollen (S. 3 Z. 51 ff.). Im Dezember 2020 habe er mit Herrn 
K.________ einen Interessenten geliefert, die Beschwerdeführer hätten diese Ver-

10

kaufschance allerdings zunichte gemacht. Nach seiner Beobachtung hätten die 
Beschwerdeführer im Januar 2021 entschieden, nicht verkaufen zu wollen (S. 4 Z. 
86 ff.). Er nehme an, dass die Beschwerdeführer im Zusammenhang mit dem mög-
lichen Verkauf an Herrn K.________ ihrerseits zu Frau L.________ gegangen sei-
en, diese aber nicht mehr habe verkaufen wollen (S. 4 Z. 109 ff.). Er habe den Be-
schwerdeführern angeboten, sie könnten die Wohnung an Herrn K.________ ver-
kaufen und weiter als Mieter dort wohnen, bis sie eine passende Immobilie gefun-
den hätten. Die Beschwerdeführer hätten ihm aber per E-Mail mitgeteilt, dass sie 
nicht verkaufen und Mieter sein wollten. Dann sei H.________ gekommen, welcher 
sehr unsicher gewesen sei, sich aber für einen Kauf der Wohnung in 
Q.________(Ortschaft) entschieden habe. Die Beschwerdeführer hätten in der Fol-
ge die (angepasste) Reservationsbestätigung nicht unterzeichnen wollen (S. S. 4 
Z. 111 ff.). Er habe die telefonische Kontaktaufnahme der Beschwerdeführer abge-
blockt, da deren Verkaufschancen bei einem direkten Kontakt mit den Kaufinteres-
senten gesunken wären (S. 5 Z. 133 ff.). Auf Nachfrage erklärte der Beschuldigte 
dies damit, dass er schon einen Käufer (Herrn K.________) gehabt habe, welchen 
die Beschwerdeführer aber vergrault hätten. Es sei alles schon in der Reservati-
onsvereinbarung gestanden. Er habe vermutet, dass die Beschwerdeführer wieder 
etwas verlangen könnten, so das auch Herr H.________ abspringen würde (S. 5 Z. 
141 ff.). Auf Frage, weshalb H.________ wohl keinen direkten Kontakt zu den Be-
schwerdeführern gewünscht habe, führte der Beschuldigte aus, die Bedingungen 
seien mit den Beschwerdeführern besprochen worden. H.________ habe das Da-
tum zur Übernahme sogar in die Zukunft verschoben. Weshalb er keinen direkten 
Kontakt mit der Verkaufspartei gewünschte habe, wisse er (der Beschuldigte) auch 
nicht. Wenn jemand eine Immobilie kaufen wolle und eine Finanzierungsbestäti-
gung habe, wolle diese Person nicht Monate lang warten, sondern wolle sofort oder 
innert zwei Monaten kaufen. Die Beschwerdeführer hätten alles getan, um seinen 
Verkaufsinteressenten zu vergraulen, wie bei Herrn K.________ (S. 5 Z. 147 ff.). Er 
habe versucht, H.________ «warm» zu halten und auch die Beschwerdeführer per 
Brief gewarnt, dass sie die Reservationsvereinbarung unterschreiben sollten, da 
H.________ nicht ewig warten würde (S. 6 Z. 186). Er habe betreffend den Mäkler-
vertrag die Kaufinteressenten K.________ und H.________ gebracht und so seine 
Pflicht erfüllt, weshalb er sein Mäklerhonorar eingefordert habe (S. 6 Z. 192 ff.). 

5.6 H.________ sagte anlässlich seiner Einvernahme vom 14. Oktober 2021 aus, er 
habe den Beschuldigten an einem Anlass kennengelernt; dieser (der Beschuldigte) 
habe ihm geholfen, eine Liegenschaft in R.________ (Ortschaft) zu verkaufen, mit 
welcher er (H.________) 2019 CHF 650'000.00 an Einnahmen generiert habe (S. 2 
Z. 22 ff.). Sie seien rein geschäftlich miteinander verbunden (S. 2 Z. 34). Mit dem 
Erlös aus der Liegenschaft habe er zuerst über die Bank M.________ Wertschriften 
gekauft, dann aber alles wieder runtergefahren, da es ihm an der Börse zu unsi-
cher gewesen sei. Er habe wieder eine Liegenschaft als Anlage kaufen wollen. 
Dann habe er diese Wohnung gesehen, welche im Internet ausgeschrieben gewe-
sen sei. Er habe den Beschuldigten angerufen und gefragt, ob er sie ihm zeigen 
könne, da er Interesse habe, sein Geld entsprechend anzulegen. Er habe sich die 
Wohnung angeschaut und der Beschuldigte habe ihn überzeugt. Er habe die Ver-
einbarung unterschrieben mit Nutzen-Schaden-Übergang am 1. April 2021 und der 

11

Bedingung, dass der Vertrag bis 1. März 2021 unterschrieben werden solle (S. 2 Z. 
34 ff.). Am 5. März 2021 habe er den Brief der Beschwerdeführer erhalten, welcher 
nicht vertrauenswürdig gewesen sei. Es komme nicht in Frage, dass ein Eigentü-
mer mit dem Interessenten direkt in Kontakt trete, wenn er einen Mäkler beauftragt 
habe (S. 2 f. Z. 54 ff.). Er habe sich im Herbst 2020 entschlossen, wieder Geld in 
Liegenschaften anzulegen. Sie hätten es zwei- dreimal mit Herrn A.________ an-
geschaut. Dann habe er gesagt, er wolle es vor Ort sehen. Danach habe er sich 
entschlossen die Liegenschaft zu kaufen. Es hätten etliche Telefongespräche statt-
gefunden (S. 3 Z. 64 ff.). Die Reservationsvereinbarung mit den spezifischen An-
gaben bezüglich Übergang von Nutzen/Schaden sei daher zu Stande gekommen, 
da er relativ rasch über die Liegenschaft habe verfügen wollen. Er habe schon Kon-
takt mit Mietinteressenten gehabt. Er entscheide sich jeweils schnell. Dann habe 
ihm Herr A.________ von Differenzen berichtet. Er (Herr A.________) müsse zu-
erst ein Haus verkaufen und wenn er das verkauft habe, dann könne er die betref-
fende Liegenschaft verkaufen (S. 3 Z. 75 ff.). H.________ sagte weiter aus, er ha-
be die Verkäufer am Telefon abgewimmelt und keinen direkten Kontakt zu diesen 
gewünscht, weil das so üblich sei bei Liegenschaften; der Mäkler habe einen Auf-
trag, den Verkäufer zu vertreten. Es sei nicht üblich, dass der Auftraggeber sich 
einmische. Er (der Beschwerdeführer) habe ja noch in einem E-Mail geschrieben, 
er wolle am liebsten den Übergang im August. Das seien dann schon vier bis fünf 
Monate später. Dies habe ihn verunsichert und er habe das Vertrauen verloren. 
Vertrauen sei bei Liegenschaftskäufen das A und O – er habe nicht mehr gewusst, 
woran er sei und ob sein Gegenüber noch verkaufen wolle, da die Beschwerdefüh-
rer die Reservationsvereinbarung nicht unterschrieben hätten (S.3 f. Z. 84 ff.). Es 
sei ihm bekannt gewesen, dass die Beschwerdeführer einen trilateralen Austausch 
gewünscht hätten, er habe einfach das Vertrauen nicht mehr gehabt. Er habe nicht 
verstanden, was das solle, da er sich doch entschieden habe, die Liegenschaft zu 
kaufen. Es sei alles vereinbart worden. Normalerweise vereinbare der Mäkler mit 
dem Eigentümer die Bedingungen; was hintendran diskutiert werde, sei ihm eigent-
lich egal (S. 4 Z. 100 ff.). Die Staatsanwaltschaft nahm daraufhin Bezug auf das E-
Mail des Beschuldigten an die Beschwerdeführer, wonach er (H.________) auf ei-
nen raschen Abschluss drängen würde, und fragte ihn, weshalb. Er sagte hierzu 
aus, er habe das Geld platzieren wollen. Heute mit den Negativzinsen bei den 
Banken habe er einfach nicht mehr in Aktien investieren wollen. Er habe eigentlich 
ab Übergang Nutzen/Schaden vermieten wollen. Er habe in seiner Tätigkeit viel mit 
Renditen zu tun. Das Geld, welches er zur Verfügung gehabt habe, sei in der Zeit 
brachgelegen. Er habe es relativ rasch durchziehen wollen. Sie hätten ja die Pan-
demie gehabt, die Kontakte seien eingeschränkt gewesen. Er komme im Frühling 
immer etwas unter Druck als Wirtschaftsprüfer. Er müsse Sachen schnell entschei-
den. Zeit sei Geld. Er habe schon mit Mietinteressenten Kontakt gehabt (S. 4 Z. 
108 ff.). H.________ bejahte die Frage, ob er jemals ein ernsthaftes Interesse am 
Kauf des betreffenden Grundstücks gehabt habe, sonst hätte er die Reservations-
vereinbarung nicht unterschrieben. Da seien ja auch Konventionalstrafen oder Ent-
schädigungen auf ihn zugekommen, wenn er einfach so zurückgetreten wäre. Aber 
der Verkäufer habe ja dann nicht unterschrieben (S. 5 Z. 138 ff.). Er habe gewusst, 
dass die Beschwerdeführer vor dem Verkauf noch eine Liegenschaft hätten kaufen 

12

müssen. Aber der Beschuldigte habe ihm gesagt, diese würden das schaffen. Des-
halb sei dies so vereinbart worden S. 6 Z. 197 ff.). Auf Nachfrage gestand er ein, 
dass es auch andere Möglichkeiten gegeben hätte, das Geld ohne Negativzinsen 
anzulegen, aber er habe eine Rendite ab dem Zeitpunkt gewollt, welchen er sich 
vorgestellt habe. Die Börsensituation sei nicht gut gewesen und sie hätten eine 
Pandemie gehabt (S. 7 Z. 210). Auf Frage gab H.________ an, sich nicht an Na-
men der Mietinteressenten für die Liegenschaft erinnern zu können, ausser 
N.________. Es hätten sich aber Leute gemeldet, welche ab sofort hätten mieten 
wollen (S. 7 Z. 222). Auf Frage, ob er die CHF 500'000.00 mittlerweile investiert 
habe, verweigerte H.________ zuerst die Aussage und gab dann an, er habe das 
Geld noch und sei im Moment unsicher. Er habe diese Liegenschaft gewollt (S. 7 Z. 
228). Auf ein weiteres diesbezügliches Nachhaken verweigerte er die Aussage. Auf 
Frage, ob er mit seiner Bank die Details der Finanzierung besprochen habe, gab er 
Auskunft, diese (die Finanzierung) sei sichergestellt gewesen, mehr sage er dazu 
nicht (S. 7 f. Z. 237 ff.).

6.

6.1 Gemäss Art. 319 Abs. 1 StPO verfügt die Staatsanwaltschaft namentlich die Ein-
stellung des Verfahrens, wenn kein Tatverdacht erhärtet ist, der eine Anklage 
rechtfertigt (Bst. a). Der Entscheid über die Einstellung eines Verfahrens hat sich 
nach dem Grundsatz «in dubio pro duriore» zu richten. Dieser ergibt sich aus dem 
Legalitätsprinzip und verlangt, dass das Verfahren im Zweifel seinen Fortgang 
nimmt. Als praktischer Richtwert kann gelten, dass – sofern die Erledigung mit ei-
nem Strafbefehl nicht in Frage kommt – Anklage erhoben werden muss, wenn eine 
Verurteilung wahrscheinlicher erscheint als ein Freispruch (Urteil des Bundesge-
richts 1B_650/2011 vom 2. Mai 2012 E. 2.1). Ist ein Freispruch genauso wahr-
scheinlich wie eine Verurteilung, drängt sich in der Regel, insbesondere bei schwe-
ren Delikten, eine Anklageerhebung auf (BGE 143 IV 241 E. 2.2.1 und 138 IV 86 
E. 4.1.1; Urteil des Bundesgerichts 6B_918/2014 vom 2. April 2015 E. 2.1.1). Dies 
bedeutet mit anderen Worten nichts Anderes, als dass einzustellen ist, wenn ein 
Freispruch wahrscheinlicher ist als ein Schuldspruch. Bei der Prüfung der Frage, 
ob nach der Aktenlage ein Freispruch zu erwarten ist, darf und muss die Staatsan-
waltschaft die Beweise würdigen (vgl. statt vieler: Beschluss des Obergerichts des 
Kantons Bern BK 17 49 vom 25. April 2017 E. 7.1 mit Hinweis). Der Staatsanwalt-
schaft steht in diesem Zusammenhang ein Ermessensspielraum zu (BGE 138 IV 
186 E. 4.1). Wie das Bundesgericht wiederholt festgehalten hat, steht das Strafver-
fahren nicht als blosses Vehikel zur Durchsetzung allfälliger zivilrechtlicher An-
sprüche zur Verfügung. Es ist namentlich nicht die Aufgabe der Strafbehörden, 
dem Beschwerdeführer im Hinblick auf einen möglichen Zivilprozess gegen den 
Beschwerdegegner die Mühen und das Kostenrisiko der Sammlung von Beweisen 
zu ersparen (Urteile des Bundesgerichts 6B_553/2019 vom 6. November 2019 
E. 4.2; 6B_110/2019 vom 3. Mai 2019 E. 5; 6B_260/2019 vom 2. Mai 2019 E. 1.2; 
6B_1092/2018 vom 5. Februar 2019 E. 2.2; m.w.H.).

13

6.2 Würdigung Begründung Anfechtungsobjekt und Argumente der Beschwerdegegner

Die Begründung in der angefochtene Verfügung betreffend den Vorwurf des Be-
trugs, welche sich im Wesentlichen (lediglich) darauf stützt, mit der von 
H.________ unterzeichneten Reservationsvereinbarung habe ein Verpflichtung 
vorgelegen, durch welche es bei Unterzeichnung durch die Beschwerdeführer un-
widerruflich zum Verkauf gekommen wäre, ist offensichtlich unzutreffend, wie die 
Beschwerdeführer bereits in ihrer Stellungnahme zum Entwurf der Einstellungsver-
fügung zutreffend darlegten und auch die Generalstaatsanwaltschaft im Beschwer-
deverfahren mittlerweile eingeräumt hat. Die Generalstaatsanwaltschaft bringt nun 
im Sinne einer Alternativbegründung vor, das vorgeworfene Verhalten des Be-
schuldigten sei – selbst wenn es sich so zugetragen haben sollte – nicht arglistig, 
da dieser kein Lügengebäude errichtet oder sich besonderer Machenschaften oder 
Kniffe bedient habe. Auch dieses Vorbringen ist mit Blick auf die bundesgerichtliche 
Rechtsprechung zur Arglist bei vorgetäuschtem Leistungswillen (= innere Tatsa-
che; vgl. statt vieler: BGE 147 IV 73 E. 3.3 mit weiteren Hinweisen) zur Begründung 
der Einstellungsverfügung untauglich, zumal vorliegend erschwerend hinzukommt, 
dass der Beschuldigte als Mäkler im Auftrag der Beschwerdeführer tätig war und 
somit eine Treuepflicht (Art. 412 Abs. 2 OR i.V.m. Art. 398 Abs. 2 OR) des (zudem) 
geschäftserfahrenen Beschuldigten gegenüber den soweit ersichtlich nicht berufs-
mässig im Immobilienbereich tätigen Beschwerdeführern bestanden hat. Daraus 
ergeben sich klare Hinweise auf die Arglist eines allfälligen Täuschungsversuchs. 
Das Erkennen derselben durch die Beschwerdeführer ändert daran nichts. Weiter 
kann auch dem Beschuldigten nicht gefolgt werden, soweit dieser schwergewichtig 
darauf hinweist, H.________ habe sich immerhin insofern verpflichtet, bei einem 
Rückzug seinerseits für das Entgelt des Mäklerlohns des Beschuldigten im Umfang 
von CHF 5'000.00 aufzukommen; vor dem Hintergrund des Vorwurfs eines zwi-
schen dem Beschuldigten und H.________ abgesprochenen Vortäuschens des 
Abschlusswillens H.________ und mit Blick auf die geltend gemachte Forderung 
des Beschuldigten in der Höhe von CHF 38'700.00 kann dieser Argumentation kei-
ne grosse Überzeugungskraft beschieden werden, zumal das vorgeworfene Ver-
halten eine Beteiligung von H.________ am Erlös nahelegen würde.

6.3 Ermittlungsstand

Gemäss der zitierten Praxis ist ein Verfahren nach Abschluss der Ermittlungen 
dann einzustellen, wenn ein Freispruch wahrscheinlicher erscheint als eine Verur-
teilung. Die Anwendung dieser Praxis bedingt allerdings, dass die Ermittlungen ab-
geschlossen sind. Dies ist vorliegend insbesondere mit Blick auf die Einvernahme 
vom H.________ nicht der Fall, da das von ihm beschriebene Verhalten nicht plau-
sibel erscheint und sich daraus ferner weitere Ermittlungshandlungen ergeben, mit 
denen seine Aussagen widerlegt oder bekräftigt werden können, wie im Folgenden 
aufzuzeigen sein wird.

6.4 Abmachung zwischen den Beschwerdeführern und dem Beschuldigten sowie 
Kenntnis des potentiellen Käufers darüber

Betreffend die Vereinbarung zwischen den Beschwerdeführern und dem Beschul-
digten kann vorab auf deren Mäklervertrag vom März 2020 verwiesen werden. Be-

14

reits anhand der auffallenden Formulierung (die Verkäuferschaft erwartet den Ver-
kauf zu einem früheren Datum) und dem bedingten Kaufvertrag vom 5. Mai 2020 
ist plausibel, was auch im vorliegenden Verfahren unbestritten ist; nämlich dass die 
Beschwerdeführer bereits von Beginn weg ihre Interessenlage an einem 
Kauf/Verkauf Zug-um-Zug kundgetan haben und dies dem Beschuldigten auch be-
kannt war. Dies zeigt sich insbesondere auch daran, dass H.________ zugab, er 
habe gewusst, dass die Beschwerdeführer vor dem Verkauf noch eine Liegen-
schaft hätten kaufen müssen. Aber der Beschuldigte habe ihm gesagt, diese wür-
den das schaffen. Deshalb sei dies so vereinbart worden. 

6.5 Ernsthaftigkeit der Vermittlungsbemühungen des Beschuldigten 

Vor diesem Hintergrund (Kenntnis der Abmachung) ist allerdings weder das Verhal-
ten des Beschuldigten noch das von H.________ nachvollziehbar und ihre diesbe-
züglichen Aussagen wirken wenig glaubhaft. So begründete der Beschuldigte seine 
Ablehnung betreffend trilaterale Sitzung mehrfach damit, die Beschwerdeführer 
würden die Kundschaft vergraulen. Als Beweis für diese These führte er ins Feld, 
bereits der Interessent K.________ sei abgesprungen und die Beschwerdeführer 
seien wohl nicht mehr an einem Verkauf interessiert. Auch H.________ übernahm 
diese Erzählweise – scheinbar vom Beschuldigten. Dies obwohl diesem und auch 
H.________ stets bewusst war, dass die Beschwerdeführer von Beginn weg 
gleichzeitig kaufen und verkaufen wollten und der Beschuldigte selbst anlässlich 
seiner Einvernahme nachvollziehbar die Vermutung darlegte, die Beschwerdefüh-
rer hätten noch versucht, Frau L.________ zu einem Verkauf zu bewegen, um 
selbst an Herrn K.________ verkaufen zu können. Dieses Vorhaben (Kauf/Verkauf 
Zug-um-Zug) der Beschwerdeführer mag umständlich wirken, war aber von Beginn 
weg Voraussetzung. Vor diesem Hintergrund ist die pauschale Behauptung des 
Beschuldigten nicht nachvollziehbar, die Beschwerdeführer hätten Interessenten 
vergrault und seien wohl nicht mehr an einem Verkauf interessiert gewesen. Das 
Verhalten der Beschwerdeführer ist in Anbetracht ihrer stets geäusserten Voraus-
setzungen nachvollziehbar und es geht aus dem Schriftwechsel mit dem Beschul-
digten sowie später H.________ mehrfach hervor, dass sie sich auch im Frühling 
2021 intensiv und nachdrücklich um einen Verkauf bemüht haben. Unter der Hypo-
these von echten Vermittlungsbemühungen wäre zu erwarten, dass der Beschul-
digte in dieser Situation versucht hätte, die überschaubaren Divergenzen zwischen 
den Beschwerdeführern und H.________ zu bereinigen und zu vermitteln, u.a. 
auch Vertrauen aufzubauen. Dabei geht das Gegenteil aus den Akten hervor. Der 
Beschuldigte als Beauftragter der Beschwerdeführer hat unvermittelt die Seite von 
H.________ und eine kritische Haltung gegenüber den Beschwerdeführern einge-
nommen, welche auch aus den Aussagen von H.________ zu den Beschwerdefüh-
rern erkennbar ist. Er drängte die Beschwerdeführer unter Zeitdruck zur Annahme 
eines Angebots, welches den unstrittig bereits früher geäusserten Voraussetzun-
gen seiner Auftraggeber (Kauf/Verkauf Zug-um-Zug; keine Miete) nicht entsprach. 
Auch die Verweigerung einer mündlichen Aussprache ohne nachvollziehbaren 
Grund und die frühe Fokussierung auf sein Honorar haben die Fronten sichtlich 
verhärtet. Die Generalstaatsanwaltschaft hat darüber hinaus in ihrer Stellungnahme 
dargelegt, es sei eine Tatsache, dass die Reservationsvereinbarung einseitig zu 

15

Gunsten des Käufers abgeändert worden sei. Ein solches Vorgehen ohne Abspra-
che mit den Auftraggebern würde den Beschuldigten unbestrittenermassen belas-
ten; den Akten ist allerdings nicht zu entnehmen, wie er seine Reservationsbestäti-
gungen normalerweise ausgestaltete bzw. ob eine einseitige Abänderung zu Un-
gunsten der Beschwerdeführer stattgefunden hat.

6.6 Abschlussabsicht H.________

Die beschriebene Haltung des Beschuldigten ist auch den Aussagen von 
H.________ zu entnehmen, der seine Verwunderung darüber zum Ausdruck brach-
te, dass die Beschwerdeführer die Reservationsvereinbarung (mit tieferem Preis 
und ohne eigene Kaufgelegenheit) nicht unterzeichnen wollten, weshalb er das 
Vertrauen verloren habe. Vor dem Hintergrund, dass auch H.________ die eigent-
lichen Verkaufsbedingungen der Beschwerdeführer kannte, erscheint dieser Ver-
trauensverlust als vorgeschoben. Auch seine Haltung, er habe sofort, also vor dem 
1. August 2021, investieren wollen und sein Kapital sei brachgelegen, ist nicht 
glaubhaft. Dies gilt insbesondere deshalb, da er sein Vermögen dem Anschein 
nach auch am 14. Oktober 2021 noch nicht investiert hatte und noch zu diesem 
Zeitpunkt geltend machte, er habe halt diese Liegenschaft in 
Q.________(Ortschaft) kaufen wollen. Weiter musste er selbst einräumen, dass es 
andere Möglichkeiten gegeben hätte, Negativzinsen auszuweichen bzw. vorüber-
gehend in eine andere geeignete Anlageform zu investieren. Die von H.________ 
angeblich den Beschwerdeführern (via Beschuldigter) übermittelte Finanzierungs-
bestätigung der Bank findet sich nicht in den Akten. Wenn H.________ tatsächlich 
bereits Mietinteressenten gehabt hätte, hätte er an einem Kauf der Liegenschaft 
besonderes Interesse haben müssen, was sich nicht mit seinem Verhalten in Ein-
klage bringen lässt. Die Aussagen H.________ betreffend seine Mietinteressenten 
sind karg und detailarm, bis auf die Aussage, eine gewisse N.________ sei an der 
Miete interessiert gewesen. Sofern H.________ anfangs 2021 tatsächlich mehrere 
Mitinteressenten gefunden hatte, liegt die Vermutung nahe, dass er diese anhand 
von Briefverkehr oder getätigten Anrufen nachvollziehen kann. Der Nachweis sol-
cher Bemühungen hätte H.________ (und damit auch den Beschuldigten) entlas-
ten können, da dieses Verhalten bei fehlendem Abschlusswillen betreffend die 
Wohnung in Q.________(Ortschaft) nicht zu erwarten gewesen wäre. Demge-
genüber würden die Tatsache, dass H.________ keine tatsächlichen Interessenten 
oder diesbezügliche Bemühungen nachweisen kann oder die fehlende Verifizierung 
seiner Angaben seitens N.________ ihn (und den Beschuldigten) massgeblich be-
lasten. 

6.7 Nach dem Gesagten kann nach dem aktuellen Ermittlungsstand nicht ausge-
schlossen werden, dass der Beschuldigte gemeinsam mit H.________ den Be-
schwerdeführern auf arglistige Art und Weise vortäuschen wollte, H.________ sei 
am Kauf ihrer Wohnung in Q.________(Ortschaft) interessiert, um sie in diesem 
Glauben zur Auszahlung des Honorars in der Höhe von CHF 38'700.00 zu bewe-
gen. Gemäss den Akten sind diesbezüglich noch mehrere Ermittlungsansätze 
denkbar bzw. fehlen zentrale Unterlagen und Angaben, welche den Beschuldigten 
be- oder entlasten könnten. Die Beschwerde gegen die Einstellung des Verfahrens 
erweist sich somit betreffend den Vorwurf des Betrugs als begründet. Die ange-

16

fochtene Verfügung wird aufgehoben, soweit darauf eingetreten wird, und zur Wei-
terführung der Untersuchung an die Staatsanwaltschaft zurückgewiesen. Auf die 
Erteilung von Weisungen im Sinne von Art 397 Abs. 3 StPO wird verzichtet.

7.

7.1 Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens (Aufhebung der Einstellungsver-
fügung und Zurückweisung an die Staatsanwaltschaft; Kassation) trägt der Kanton 
Bern die Verfahrenskosten, bestimmt auf CHF 1'500.00 (Art. 428 Abs. 4 StPO).

7.2 Kongruent dazu steht die Entschädigungsregelung von Art. 436 Abs. 3 StPO, wo-
nach die Parteien im Falle einer Kassation Anspruch auf eine angemessene Ent-
schädigung für ihre Aufwendungen im Rechtsmittelverfahren haben. Diese Be-
stimmung verweist zwar einzig auf Art. 409 StPO (Kassation im Berufungsverfah-
ren), muss aber nach einhelliger Lehrmeinung auch im Beschwerdeverfahren an-
wendbar sein, wenn eine Rückweisung nach Art. 397 Abs. 2 StPO erfolgt (GRIES-
SER, in: Kommentar zur Schweizerischen Strafprozessordnung, 2020, N. 4 zu Art. 
436 StPO; WEHRENBERG/FRANK, in: Basler Kommentar Schweizerische Strafpro-
zessordnung, 2. Aufl. 2014, N. 14 zu Art. 436 StPO mit weiteren Hinweisen sowie 
GUIDON, Die Beschwerde gemäss Schweizerischer Strafprozessordnung, 2011, 
N. 580). Anspruch auf eine Entschädigung gestützt auf Art. 436 Abs. 3 StPO hat 
nicht nur die beschwerdeführende obsiegende Privatklägerschaft, sondern auch die 
beschuldigte Person. Entgegen einer früher geltenden Praxis der Beschwerde-
kammer ist damit auch dem am Beschwerdeverfahren teilnehmenden Beschuldig-
ten eine Entschädigung für seine notwendigen Aufwendungen im Beschwerdever-
fahren auszurichten, unabhängig von den gestellten Anträgen (Beschluss des 
Obergerichts BK 21 227 vom 13. Oktober 2021 E. 11.2; in diesem Sinne bereits 
Beschluss des Obergerichts des Kantons Bern BK 11 11 vom 8. Februar 2011 E. 
3). Die Entschädigungen sind vom Kanton Bern zu entrichten. 

Die Bemessung der Entschädigung liegt im Ermessen der Beschwerdekammer. 
Gemäss Art. 41 Abs. 2 des Kantonalen Anwaltsgesetzes (KAG; BSG 168.11) be-
steht die Tarifordnung für Strafrechtssachen aus Rahmentarifen. Mit Blick auf 
Art. 17 Abs. 1 Bst. f i.V.m. Bst. e und b (PKV; BSG 168.811) reicht der vorliegende 
Tarifrahmen bis zu CHF 12'500.00. Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der 
Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand und der Bedeu-
tung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG).

7.3 Der Rechtsanwalt der Beschwerdeführer beantragt die Ausrichtung einer Entschä-
digung, ohne diese zu beziffern (oder eine Honorarnote einzureichen). Die Höhe 
der Parteientschädigung wird somit von Amtes bestimmt. Unter Berücksichtigung 
der vergleichsweise geringen (strafrechtlichen) Bedeutung der Streitsache und dem 
gebotenen Zeitaufwand für die Einreichung der Beschwerde wird dieser auf pau-
schal CHF 1'500.00 festgesetzt (inkl. MWST). 

7.4 Der Rechtsanwalt des Beschuldigten hat sich in seiner Stellungnahme die Einrei-
chung einer Kostennote vorbehalten und machte nach Einholung derselben durch 
die Beschwerdekammer am 21. Februar 2022 einen Aufwand von CHF 2’124.40 
(Honorar: 7.25 Stunden à CHF 270.00; Auslagen CHF 15.00; MWST: CHF 151.88) 
geltend. Dies erscheint in Anbetracht der (etwas längeren) eingereichten Stellung-

17

nahme als angemessen, zumal die zentrale Argumentationslinie in der angefochte-
nen Verfügung offensichtlich falsch war und der Beschuldigte nicht einfach darauf 
verweisen konnte. 

18

Die Beschwerdekammer in Strafsachen beschliesst:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist. Die Verfügung der 
Regionalen Staatsanwaltschaft Bern-Mittelland vom 2. November 2021 (BM 21 
23133) wird aufgehoben, soweit nicht die Einstellung des Verfahrens wegen Wider-
handlung gegen das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb betroffen ist. 

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens, bestimmt auf CHF 1'500.00, trägt der Kanton.

3. Den Straf- und Zivilklägern wird für ihre Aufwendungen eine Entschädigung von 
CHF 1'500.00 (inkl. Auslagen und MWST) ausgerichtet.

4. Dem Beschuldigten wird für seine Aufwendungen im Beschwerdeverfahren eine Ent-
schädigung von CHF 2'124.40 (inkl. Auslagen und MWST) ausgerichtet.

5. Zu eröffnen:
- den Straf- und Zivilklägern/Beschwerdeführern 1+2, v.d. Rechtsanwalt D.________

(per Einschreiben)
- der Generalstaatsanwaltschaft (per Kurier)
- dem Beschuldigten, v.d. Rechtsanwalt B.________ (per Einschreiben)

Mitzuteilen:
- der Regionalen Staatsanwaltschaft Bern-Mittelland, Staatsanwältin O.________

(mit den Akten – per Kurier)

Bern, 2. März 2022 Im Namen der Beschwerdekammer
in Strafsachen

Der Präsident:

Oberrichter J. Bähler

Der Gerichtsschreiber:

Rudin

Die Entschädigung für das Beschwerdeverfahren wird durch die Beschwerdekammer in Strafsachen entrichtet. 
Es wird um Zustellung eines Einzahlungsscheins ersucht. 

Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht, Av. du Tribunal fédéral 29, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in Strafsachen gemäss Art. 39 ff., 78 ff. und 90 ff. des Bundesgerichtsgeset-
zes (BGG; SR 173.110) geführt werden. Die Beschwerde muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entspre-
chen.