# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fbe405aa-c09d-59b6-9f0d-cbae61e30b12
**Source:** Bundesverwaltungsgericht ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 2020-09-11
**Language:** de
**Title:** Bundesverwaltungsgericht 11.09.2020 A-5636/2019
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/CH_BVGer/CH_BVGE_001_A-5636-2019_2020-09-11.pdf

## Full Text

B u n d e s v e rw a l t u ng s g e r i ch t  

T r i b u n a l  ad m i n i s t r a t i f  f éd é r a l  

T r i b u n a l e  am m in i s t r a t i vo  f e d e r a l e  

T r i b u n a l  ad m i n i s t r a t i v  fe d e r a l  

 
 
    
 

 

 

  

 

 Abteilung I 

A-5636/2019 

 

 
 

  U r t e i l  v o m  11 .  S e p t e m b e r  2 0 2 0  

Besetzung 
 Richterin Christine Ackermann (Vorsitz), 

Richter Jürg Steiger, Richter Maurizio Greppi,    

Gerichtsschreiber Tobias Grasdorf. 
 

 
 

Parteien 
 Gemeinde Turtmann-Unterems,  

Dorfstrasse 26, Postfach 18, 3946 Turtmann,   

Beschwerdeführerin,  

 
 

 
gegen 

 
 

Bundesamt für Raumentwicklung ARE,  

3003 Bern,    

Vorinstanz.  

 
 

 
 

Gegenstand 
 Feststellungsverfügung betreffend Zweitwohnungsanteil. 

 

 

 

A-5636/2019 

Seite 2 

Sachverhalt: 

A.  

Mit Verfügung vom 26. September 2019 stellte das Bundesamt für Raum-

entwicklung (ARE, Vorinstanz) fest, dass die Gemeinde Turtmann-Un-

terems (Beschwerdeführerin) am 31. Dezember 2018 einen Zweitwoh-

nungsanteil von mehr als 20 % aufwies. Gleichzeitig verfügte sie, dass auf 

dem Gebiet der Beschwerdeführerin vorbehältlich gewisser gesetzlicher 

Ausnahmen keine Zweitwohnungen bewilligt werden dürfen.  

B.  

Am 28. Oktober 2019 reicht die Beschwerdeführerin beim Bundesverwal-

tungsgericht gegen die Verfügung der Vorinstanz Beschwerde ein und be-

antragt, die Verfügung sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass sie 

am 31. Dezember 2018 einen Zweitwohnungsanteil von weniger als 20 % 

aufgewiesen habe. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurückzu-

weisen, damit diese den Zweitwohnungsanteil neu festlege. 

Zur Begründung führt die Beschwerdeführerin aus, die Vorinstanz rechne 

im Turtmanntal auf ihrem Gemeindegebiet neu erfasste Wohnungen zu Un-

recht zu den Zweitwohnungen. Diese Wohnungen befänden sich alle aus-

serhalb der Bauzone und hätten früher praktisch alle der landwirtschaftli-

chen Bewirtschaftung gedient. Noch heute sei dies bei einem Grossteil die-

ser Maiensässe der Fall. Zudem sei das Tal während weniger als sechs 

Monaten im Jahr erreichbar. Solche Wohnungen müssten deshalb den 

Erstwohnungen gleichgestellt werden. Würde die Vorinstanz diese Woh-

nungen zu den den Erstwohnungen gleichgestellten Wohnungen rechnen, 

sänke der Zweitwohnungsanteil auf unter 20 %. 

C.  

In ihrer Vernehmlassung vom 30. Dezember 2019 beantragt die Vor-

instanz, die Beschwerde sei abzuweisen. Sie führt aus, die Beschwerde-

führerin habe im Wohnungsinventar unter der Rubrik «Alpwirtschaftliche 

Zwecke nach Art. 2 Abs. 3 Bst. e ZWG» kein einziges Gebäude aufgeführt. 

Unter dem Titel Zweitwohnungen habe sie jedoch 174 Wohnungen und un-

ter der Rubrik «Ohne Angaben» 34 Wohnungen ausgewiesen. Daraus er-

gebe sich ein Zweitwohnungsanteil von 29.34 %. Die Beschwerdeführerin 

habe diese Zahlen im Eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister 

(GWR) bis anhin nicht angepasst. Der Zweitwohnungsanteil sei aufgrund 

dieser Angaben festzulegen. Erst wenn die Beschwerdeführerin diese An-

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Seite 3 

passungen vorgenommen habe, könne sie (die Vorinstanz) stichproben-

weise überprüfen, ob die Gebäude zu Recht unter der Rubrik aufgeführt 

seien.  

D.  

In ihrer Replik vom 27. Januar 2020 führt die Beschwerdeführerin aus, sie 

halte an ihrem Standpunkt fest. Die Vorinstanz habe ihr im vorinstanzlichen 

Verfahren mitgeteilt, dass die in Frage stehenden Wohnungen im GWR als 

Zweitwohnungen erfasst werden müssten, was sie getan habe; gleichzeitig 

habe sie die Verfügung angefochten. Es gehe ihr nicht um die formalisti-

sche Erfassung, sondern um die vom Gericht zu entscheidende Frage, ob 

Maiensässwohnungen, die zu einem grossen Teil zu landwirtschaftlichen 

Zwecken genutzt würden und sich ausserhalb der Bauzone in einem Tal 

befänden, das weniger als sechs Monate im Jahr erreichbar sei, zum 

Zweitwohnungsanteil zu zählen seien.  

E.  

In ihrer Duplik vom 2. März 2020 führt die Vorinstanz aus, nur Wohnungen, 

die immer noch landwirtschaftlich genutzt würden und wegen der Höhen-

lage nicht ganzjährig für landwirtschaftliche Zwecke zugänglich seien, 

seien den Erstwohnungen gleichgestellt und müssten nicht als Zweitwoh-

nungen im Wohnungsinventar registriert werden. Ob dies auf eine einzelne 

Wohnung zutreffe, müsse die Gemeinde beurteilen. Solange die Be-

schwerdeführerin diese Beurteilung nicht vornehme und alle in Frage ste-

henden Wohnungen pauschal unter der Rubrik «Zweitwohnungen» auf-

führe, werde der Zweitwohnungsanteil aufgrund dieser Angaben festge-

legt. 

 

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

1.  

1.1 Die Beschwerde richtet sich gegen eine Verfügung des Bundesamtes 

für Raumentwicklung gestützt auf das Bundesgesetz über Zweitwohnun-

gen vom 20. März 2015 (Zweitwohnungsgesetz, ZWG, SR 702). Gemäss 

Art. 20 ZWG richten sich Zuständigkeit, Verfahren und Rechtsschutz unter 

Vorbehalt der Bestimmungen dieses Gesetzes nach dem Bundesgesetz 

über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG, 

SR 700). Art. 34 Abs. 1 RPG verweist betreffend die Rechtsmittel an Bun-

desbehörden auf die allgemeinen Bestimmungen über die Bundesrechts-

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pflege. Gemäss Art. 31 VGG beurteilt das Bundesverwaltungsgericht Be-

schwerden gegen Verfügungen nach Art. 5 VwVG. Da hier keine Aus-

nahme nach Art. 32 VGG vorliegt und eine Vorinstanz im Sinne von Art. 33 

Bst. d VGG verfügt hat, ist das Bundesverwaltungsgericht zur Beurteilung 

der Beschwerde zuständig.  

Das Verfahren richtet sich nach dem VwVG, soweit das VGG nichts ande-

res bestimmt (Art. 37 VGG). 

1.2  

1.2.1 Art. 48 Abs. 1 VwVG enthält die allgemeinen Voraussetzungen für die 

Beschwerdelegitimation. Die Bestimmung setzt kumulativ voraus, dass die 

beschwerdeführende Partei am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen 

hat beziehungsweise keine Möglichkeit hatte, daran teilzunehmen, dass 

sie durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und dass sie 

ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat.  

Art. 48 Abs. 1 VwVG ist grundsätzlich auf private Beschwerdeführende zu-

geschnitten, doch können sich auch Gemeinwesen darauf berufen. Ge-

meinwesen sind in diesem Sinne legitimiert, wenn sie als materielle Verfü-

gungsadressaten oder Drittbetroffene gleich oder ähnlich wie Private oder 

aber in spezifischer, schutzwürdiger Weise in der Wahrnehmung einer ho-

heitlichen Aufgabe respektive in schutzwürdigen eigenen hoheitlichen In-

teressen erheblich betroffen sind. Dies ist insbesondere dann der Fall, 

wenn einem Entscheid präjudizielle Bedeutung für die öffentliche Aufga-

benerfüllung zukommt. Das allgemeine Interesse an der richtigen Rechts-

anwendung begründet hingegen keine Beschwerdebefugnis im Sinne die-

ser Regelung (Urteile des Bundesverwaltungsgerichts A-4263/2017 vom 

27. August 2018 E. 1.2 und A-5705/2018 vom 6. Februar 2020 E. 1.3.3; 

vgl. auch BGE 141 II 161 E. 2.1 und 134 I 204 E. 2.3). 

1.2.2 Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilge-

nommen. Die angefochtene Verfügung verbietet ihr, neue Zweitwohnungen 

auf ihrem Gebiet zu bewilligen, womit sie in spezifischer, schutzwürdiger 

Weise in der Wahrnehmung einer hoheitlichen Aufgabe direkt und beson-

ders betroffen ist. Die Gemeinde hatte im Zeitpunkt der Beschwerdeeinrei-

chung ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der 

angefochtenen Verfügung und war damit zur Erhebung der Beschwerde 

legitimiert. 

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Seite 5 

1.2.3 Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 50 

Abs. 1 VwVG und Art. 52 Abs. 1 VwVG) ist somit einzutreten. 

1.3  

1.3.1 Art. 48 Abs. 1 Bst. c VwVG setzt voraus, dass die Beschwerdeführe-

rin ein aktuelles und praktisches schutzwürdiges Interesse an der Aufhe-

bung oder Änderung der angefochtenen Verfügung hat. Ein Rechtsschutz-

interesse ist nur dann schutzwürdig, wenn es auch im Zeitpunkt des Ent-

scheides (noch) besteht, da nur unter diesen Umständen der mit der ange-

fochtenen Verfügung verbundene strittige Nachteil noch Bestand hat und 

durch das Urteil behoben werden kann. Das Interesse an einer Be-

schwerde wird hingegen nicht mehr als aktuell erachtet, wenn die ange-

fochtene Verfügung im Urteilszeitpunkt keine Rechtswirkung mehr entfal-

tet. Fällt das schutzwürdige Interesse im Laufe des Verfahrens dahin, wird 

die Sache als erledigt erklärt (vgl. BGE 137 I 23 E. 1.3.1 und 136 II 101 

E. 1.1). 

Auf das Rechtsschutzinteresse als Voraussetzung für die Beschwerdelegi-

timation wird verzichtet, wenn sich die aufgeworfenen Fragen unter glei-

chen oder ähnlichen Umständen jederzeit wieder stellen könnten, eine 

rechtzeitige Überprüfung im Einzelfall kaum je möglich wäre und deren Be-

antwortung wegen der grundsätzlichen Bedeutung im öffentlichen Inte-

resse liegt (vgl. BGE 137 I 23 E. 1.3.1; Urteil des Bundesverwaltungsge-

richts A-4263/2017 vom 27. August 2018 E. 1.2.3.1). 

1.3.2 Die angefochtene Verfügung ist Teil des durch Art. 4 f. ZWG und 

Art. 1 f. der Zweitwohnungsverordnung vom 4. Dezember 2015 (ZWV, SR 

702.1) vorgesehenen Verfahrens zur Ermittlung und Veröffentlichung der 

Gesamtzahl der Wohnungen und des Zweitwohnungsanteils. Diesem zu-

folge haben die Gemeinden jährlich mit Stichtag 31. Dezember dem Bun-

desamt für Statistik (BFS) bis spätestens 31. Januar des Folgejahres ihre 

Einwohnerdaten zu liefern sowie Veränderungen zum Vorjahr durch An-

passung im GWR Rechnung zu tragen. Der per Stichtag geltende Stand 

des GWR wird als Wohnungsinventar gespeichert. Auf der Grundlage der 

im GWR auf diese Weise erfassten Daten stellt die Vorinstanz für jede Ge-

meinde jeweils bis zum 31. März fest, ob deren Zweitwohnungsanteil mehr 

als 20 % beträgt. Ist dies der Fall, informiert sie Ende März die betroffenen 

Gemeinden und gibt ihnen und den entsprechenden Kantonen Gelegen-

heit, innert eines Monats Stellung zu nehmen. Innert derselben Frist be-

steht für die betroffenen Gemeinden die Möglichkeit, selber Korrekturen – 

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z.B. der Nutzungsart – im Wohnungsinventar mit Stand 31. Dezember vor-

zunehmen. Führt auch dies nicht dazu, dass der Zweitwohnungsanteil un-

ter 20 % sinkt, verfügt die Vorinstanz – wie vorliegend geschehen – ein 

Verbot für die Bewilligung von neuen Zweitwohnungen (Art. 4 und 5 ZWG 

i.V.m. Art. 1 und Art. 2 ZWV; vgl. ARE, Zweitwohnungsverordnung, Erläu-

terungen, 18. November 2015, S. 1 ff.). 

1.3.3 Gemäss dem dargestellten Verfahren fällt die Rechtswirkung einer 

Verfügung bezüglich Zweitwohnungsanteil einer Gemeinde dahin, wenn im 

darauffolgenden Jahr – wie vom ZWG und von der ZWV vorgesehen – die 

Vorinstanz eine neue, auf die neuen Zahlen des GWR gestützte Verfügung 

erlässt. In diesem Fall fällt in einem allfälligen Beschwerdeverfahren auch 

das Rechtsschutzinteresse an einer Aufhebung oder Änderung der alten 

Verfügung dahin. Vorliegend ist die Beschwerde jedoch – wie soeben zu 

zeigen sein wird – materiell zu beurteilen, unabhängig davon, ob die Vo-

rinstanz im Frühjahr 2020 eine neue Verfügung bezüglich den Zweitwoh-

nungsanteil der Beschwerdeführerin gestützt auf die Daten per 31.12.2019 

erlassen hat oder nicht, was nicht ganz klar ist. 

Sollte die Vorinstanz angesichts des laufenden Beschwerdeverfahrens 

keine neue Verfügung bezüglich den Zweitwohnungsanteil der Beschwer-

deführerin erlassen haben, hat diese auch im Zeitpunkt des vorliegenden 

Urteils unverändert ein aktuelles und praktisches Rechtsschutzinteresse 

an der Änderung oder Aufhebung der angefochtenen Verfügung.  

Hat die Vorinstanz seit Einreichung der vorliegenden Beschwerde hinge-

gen eine neue Verfügung erlassen, hat die Beschwerdeführerin im Urteils-

zeitpunkt zwar kein aktuelles Rechtsschutzinteresse an der Aufhebung 

oder Änderung der angefochtenen Verfügung mehr. Jedoch umfasst das 

vorliegende Beschwerdeverfahren zwei Fragen, deren Beantwortung we-

gen ihrer grundsätzlichen Bedeutung im öffentlichen Interesse liegt. Ers-

tens stellt sich die Frage, ob die Vorinstanz bei den betroffenen Wohnun-

gen überprüfen muss, ob diese als den Erstwohungen gleichgestellte Woh-

nungen zu qualifizieren sind, ohne dass die Gemeinde die Wohnungen im 

GWR als Wohnungen dieser Kategorie registriert hat. Und zweitens ist die 

Frage offen, ob auch Wohnungen wie die betroffenen als den Erstwohnun-

gen gleichgestellte Wohnungen im Sinne von Art. 2 Abs. 3 ZWG qualifiziert 

werden können, auch wenn sie in keine der in Bst. a–h genannten Katego-

rien fallen. Solche Fragen können sich unter ähnlichen Umständen jeder-

zeit wieder stellen. Der zeitliche Ablauf des Verfahrens gemäss ZWG und 

ZWV (vgl. E. 1.3.2) führt jedoch dazu, dass eine gerichtliche Überprüfung 

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durch das Bundesverwaltungsgericht kaum je rechtzeitig erfolgen kann. 

Sollte das Rechtsschutzinteresse der Beschwerdeführerin deshalb im Ur-

teilszeitpunkt nicht mehr aktuell sein, da die Vorinstanz eine neue Verfü-

gung erlassen hat, ist auf die Voraussetzung des aktuellen Rechtsschutz-

interesses ausnahmsweise zu verzichten und die genannten Fragen sind 

materiell zu prüfen. 

1.4 Damit ist die Beschwerde unabhängig davon, ob die Vorinstanz im 

Frühjahr 2020 eine neue Verfügung erlassen hat, materiell zu behandeln. 

Strittig und zu prüfen sind die beiden in E. 1.3.3 genannten Fragen. Nicht 

Gegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens bildete demgegenüber die 

Frage, ob es sich bei den betroffenen Wohnungen um «zu landwirtschaft-

lichen Zwecken genutzte und wegen der Höhenlage nicht ganzjährig für 

landwirtschaftliche Zwecke zugängliche Wohnungen» im Sinne von Art. 2 

Abs. 3 Bst. e ZWG handelt. Entsprechend ist diese Frage auch nicht Streit-

gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens. 

2.  

Das Bundesverwaltungsgericht entscheidet grundsätzlich mit uneinge-

schränkter Kognition. Es überprüft die angefochtene Verfügung auf Verlet-

zungen des Bundesrechts – einschliesslich Überschreitung und Miss-

brauch des Ermessens –, auf unrichtige oder unvollständige Feststellung 

des rechtserheblichen Sachverhalts und auf Unangemessenheit (Art. 49 

VwVG). 

3.  

3.1 Gemäss Art. 75b Abs. 1 BV ist der Anteil von Zweitwohnungen am Ge-

samtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Brut-

togeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 % beschränkt. 

3.2 Das ZWG regelt die Zulässigkeit des Baus neuer Wohnungen sowie 

der baulichen und nutzungsmässigen Änderung bestehender Wohnungen 

in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % (Art. 1 

ZWG). Eine Erstwohnung im Sinne des ZWG ist eine Wohnung, die von 

mindestens einer Person genutzt wird, die in der Gemeinde, in der die 

Wohnung liegt, niedergelassen ist (Art. 2 Abs. 2 ZWG). Erstwohnungen 

gleichgestellt sind (u.a.) Wohnungen, die zu landwirtschaftlichen Zwecken 

genutzt werden und wegen der Höhenlage nicht ganzjährig für landwirt-

schaftliche Zwecke zugänglich sind (Art. 2 Abs. 3 Bst. e ZWG). Eine Zweit-

wohnung im Sinne des ZWG ist eine Wohnung, die weder eine Erstwoh-

nung ist noch einer Erstwohnung gleichgestellt ist (Art. 2 Abs. 4 ZWG). 

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3.3 Jede Gemeinde erstellt jährlich ein Wohnungsinventar. Im Wohnungs-

inventar sind mindestens die Gesamtzahl der Wohnungen sowie die An-

zahl der Erstwohnungen aufzuführen. Die Gemeinde kann zudem die Ka-

tegorie der den Erstwohnungen gleichgestellten Wohnungen gesondert 

aufführen und diese Wohnungskategorie den Erstwohnungen zurechnen 

(Art. 4 ZWG). 

3.4 Der Bund stellt für jede Gemeinde auf der Grundlage des Wohnungs-

inventars den Anteil der Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Woh-

nungen fest. Legt eine Gemeinde das Wohnungsinventar nicht fristgemäss 

vor, so wird für die betreffende Gemeinde ein Zweitwohnungsanteil von 

über 20 % angenommen. Die zuständige Bundesbehörde kann auf Antrag 

der Gemeinde bei Vorliegen triftiger Gründe eine Nachfrist gewähren 

(Art. 5 ZWG). 

3.5 In Gemeinden, in denen der Zweitwohnungsanteil über 20 % liegt, dür-

fen keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden. Liegt dieser Anteil un-

ter 20 % und hätte die Erteilung einer Baubewilligung zur Folge, dass die 

Gemeinde den Zweitwohnungsanteil von 20 % überschreiten würde, so 

darf die Bewilligung nicht erteilt werden (Art. 6 ZWG). 

4.  

4.1 Erstens ist die Frage zu beurteilen, ob die Vorinstanz bei den betroffe-

nen Wohnungen überprüfen muss, ob diese als den Erstwohnungen 

gleichgestellte Wohnungen zu qualifizieren sind, ohne dass die Beschwer-

deführerin die Wohnungen im GWR als Wohnungen dieser Kategorie re-

gistriert hat. 

4.1.1 Soweit die Beschwerdeführerin behauptet, zumindest ein Teil der be-

troffenen Wohnungen erfülle die Voraussetzungen als den Erstwohnungen 

gleichgestellte Wohnungen im Sinne von Art. 2 Abs. 3 Bst. e ZWG, ist fest-

zuhalten, dass die Kategorisierung von Wohnungen als «Erstwohnung», 

den «Erstwohnungen gleichgestellte Wohnung» oder als «Zweitwohnung» 

für jede Wohnung individuell zu erfolgen hat. Eine pauschale Zuordnung 

aller in Frage stehenden Wohnungen als den Erstwohnungen gleichge-

stellt, ohne Rücksicht darauf, ob die einzelnen Wohnungen die entspre-

chenden Voraussetzungen tatsächlich erfüllen, entspricht nicht den Vorga-

ben von Art. 2 und 4 ZWG. 

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4.1.2 Die Aufgabenteilung zwischen Gemeinden und Bundesbehörden be-

züglich Kategorisierung der Wohnungen ist im ZWG und in der ZWV gere-

gelt (vgl. E. 1.3.2). Aufgabe der Gemeinden ist es, die Nutzungsart der 

Wohnungen auf ihrem Gebiet abzuklären und im GWR zu erfassen. Insbe-

sondere ist es an den Gemeinden, Wohnungen als den Erstwohungen 

gleichgestellt zu registrieren, sofern sie diese Kategorie nutzen wollen, um 

ihren Zweitwohnungsanteil zu verringern (Art. 4 Abs. 3 ZWG und Art. 1 

Abs. 1 ZWV [mit der Marginalie: «Aufgaben und Kompetenzen der Ge-

meinden»]; vgl. auch Art. 10 der Verordnung über das eidgenössische Ge-

bäude- und Wohnungsregister [VGWR, SR 431.641] sowie ARE, Zweit-

wohnungsverordnung, Erläuterungen, 18. November 2015, S. 1). Aufgabe 

der Vorinstanz ist es demgegenüber, jährlich aus den von den Gemeinden 

erfassten Angaben den Zweitwohnungsanteil der Gemeinden zu berech-

nen und das Wohnungsinventar zu erstellen. Zudem kann sie die von der 

Gemeinde gelieferten Daten überprüfen (Art. 5 Abs. 1 ZWG und Art. 2 

Abs.  2 und 3 ZWV [mit der Marginalie: «Aufgaben und Kompetenzen des 

Bundes»]; vgl. auch ARE, Zweitwohnungsverordnung, Erläuterungen, 

18. November 2015, S. 2 ff.).  

4.1.3 Soweit die Beschwerdeführerin verlangt, die Vorinstanz habe die in 

Frage stehenden Wohnungen als den Erstwohnungen gleichgestellte Woh-

nungen zu behandeln, obwohl sie nicht als solche im GWR eingetragen 

sind, verkennt sie die Rechtslage. Es ist an der Beschwerdeführerin, abzu-

klären, welche der in Frage stehenden Wohnungen ihrer Meinung nach die 

Voraussetzungen von Art. 2 Abs. 3 Bst. e ZWG erfüllen, und diese entspre-

chend im GWR einzutragen. Erst anschliessend ist es an der Vorinstanz, 

diese Registrierung zu überprüfen und den Zweitwohnungsanteil der Be-

schwerdeführerin aufgrund dieser (neuen) Angaben zu berechnen. 

4.2  

4.2.1 Da die Beschwerdeführerin ausdrücklich nicht geltend macht, alle in 

Frage stehenden Wohnungen erfüllten die Voraussetzungen von Art. 2 

Abs. 3 Bst. e ZWG, jedoch trotzdem alle Wohnungen als den Erstwohnun-

gen gleichgestellt qualifiziert haben möchte, ist im Folgenden zweitens zu 

prüfen, ob auch Wohnungen als den Erstwohnungen gleichgestellte Woh-

nungen im Sinne von Art. 2 Abs. 3 ZWG qualifiziert werden können, auch 

wenn sie in keine der in Bst. a–h genannten Kategorien fallen. Entschei-

dend für die Beantwortung dieser Frage ist, ob es sich bei der Liste von 

Art. 2 Abs. 3 ZWG um eine abschliessende oder um eine beispielhafte Auf-

zählung handelt. 

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4.2.2 Ausgangspunkt jeder Auslegung ist der Wortlaut der Bestimmung. Ist 

der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Interpretationen möglich, so 

muss unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente nach seiner wah-

ren Tragweite gesucht werden. Abzustellen ist dabei namentlich auf die 

Entstehungsgeschichte der Norm und ihren Zweck sowie auf die Bedeu-

tung, die der Norm im Kontext mit anderen Bestimmungen zukommt. Die 

Gesetzesmaterialien sind zwar nicht unmittelbar entscheidend, dienen 

aber als Hilfsmittel, um den Sinn der Norm zu erkennen. Namentlich bei 

neueren Texten kommt den Materialien eine besondere Stellung zu, weil 

veränderte Umstände oder ein gewandeltes Rechtsverständnis eine an-

dere Lösung weniger nahe legen. Das Gericht hat sich bei der Auslegung 

von Erlassen stets von einem Methodenpluralismus leiten zu lassen und 

nur dann allein auf das grammatische Element abzustellen, wenn sich da-

raus zweifelsfrei die sachlich richtige Lösung ergibt (vgl. BGE 131 II 697 

E. 4.1 m.w.H.). 

4.2.3 Der Wortlaut von Art. 2 Abs. 3 ZWG ist insofern nicht eindeutig, als er 

keine klaren, sprachlichen Hinweise auf eine abschliessende Aufzählung 

enthält («nur», «ausschliesslich» etc.). Gleichzeitig enthält die Bestimmung 

auch keine Hinweise darauf, dass die darin enthaltene Liste von den Erst-

wohnungen gleichgestellten Wohnungen beispielhaft zu verstehen wäre 

(«namentlich», «insbesondere», «beispielsweise» etc.). Die französische 

Sprachfassung lässt immerhin eher auf eine abschliessende Aufzählung 

schliessen («Est assimilé à une résidence principale un logement qui 

remplit l’une des conditions suivantes:»). Für eine abschliessende Aufzäh-

lung spricht zudem, dass Art. 2 Abs. 3 ZWG die Ausnahmekategorien nicht 

abstrakt umschreibt, sondern einzig eine Aufzählung vornimmt. Die gram-

matische Auslegung der Bestimmung spricht entsprechend – obwohl nicht 

eindeutig – eher für eine abschliessende Aufzählung. 

4.2.4 Den Materialien sind keine Hinweise zu entnehmen, ob der Gesetz-

geber die Aufzählung als abschliessend oder beispielhaft verstanden ha-

ben wollte. Weder äussert sich die Botschaft des Bundesrates dazu noch 

enthalten die Protokolle der beiden Parlamentskammern entsprechende 

Voten. 

4.2.5 Das ZWG hat in Umsetzung des mit der Volksinitiative «Schluss mit 

uferlosem Bau von Zweitwohnungen» in die Bundesverfassung aufgenom-

menen Art. 75b zum Ziel, den Bau von neuen Zweitwohnungen in Gemein-

den mit einem hohen Zweitwohnungsanteil zu beschränken (vgl. die Bot-

schaft des Bundesrates zur Initiative vom 29. Oktober 2008, BBl 

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Seite 11 

2008 8757, 8763 f.). Zweitwohnungen werden im ZWG negativ definiert: 

Eine Zweitwohnung ist eine Wohnung, die weder eine Erstwohnung im 

Sinne von Art. 2 Abs. 2 ZWG noch eine den Erstwohnungen gleichgestellte 

Wohnung im Sinne von Art. 2 Abs. 3 ZWG ist. Die Einführung der Kategorie 

der den Erstwohnungen gleichgestellten Wohnungen soll dem Umstand 

Rechnung tragen, dass es verschiedene Arten von Wohnungen gibt, die 

zwar keine Erstwohungen im Sinne des ZWG sind, die aber dennoch dau-

ernd bewohnt sind, oder die aus anderen Gründen nicht als Zweitwohnung 

bezeichnet werden können (Botschaft des Bundesrates zum Bundesge-

setz über Zweitwohnungen vom 19. Februar 2014, BBl 2014 2287, 2298).  

In teleologisch-systematischer Hinsicht ist festzuhalten, dass die den Erst-

wohnungen gleichgestellten Wohnungen eine Kategorie von Wohnungen 

sind, die nicht Erstwohnungen im engeren Sinn des Wortes darstellen, aber 

– im Sinne einer Ausnahme – trotzdem als Erstwohnungen zählen. Dies 

spricht für die Annahme einer abschliessenden Aufzählung, da eine bei-

spielhafte Aufzählung von Ausnahmekategorien dem Ziel von Art. 75b BV 

und des ZWG, der Anteil an Zweitwohnungen zu beschränken, tendenziell 

zuwiderlaufen würde.  

4.2.6 Damit ist festzuhalten, dass die Aufzählung der den Erstwohnungen 

gleichgestellten Wohnungen in Art. 2 Abs. 3 ZWG als abschliessend anzu-

sehen ist. Wohnungen, die nicht unter eine der in den Bst. a–h definierten 

Kategorien subsumiert werden können, sind keine den Erstwohnungen 

gleichgestellten Wohnungen. 

4.3 Es ist entsprechend nicht möglich, dass die im vorliegenden Verfahren 

in Frage stehenden Wohnungen als den Erstwohnungen gleichgestellte 

Wohnungen qualifiziert werden, obwohl sie in keine der Kategorien nach 

Art. 2 Abs. 3 ZWG fallen. Die Vorinstanz hat damit zu Recht von der Be-

schwerdeführerin verlangt, dass diese alle Wohnungen, die sie als den 

Erstwohnungen gleichgestellt qualifiziert haben möchte, im GWR einer der 

Kategorien von Art. 2 Abs. 3 ZWG zuordnet, und sie hat die in Frage ste-

henden Wohnungen, welche die Beschwerdeführerin keiner dieser Kate-

gorien zugeordnet hatte, zu Recht nicht als den Erstwohnungen gleichge-

stellte Wohnungen in die Berechnung des Zweitwohnungsanteils einbezo-

gen. Die Verfügung der Vorinstanz ist damit zu bestätigen und die Be-

schwerde ist abzuweisen. 

A-5636/2019 

Seite 12 

5.  

5.1 Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten grundsätzlich der 

unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 63 Abs. 1 VwVG). 

Da es sich bei der Beschwerdeführerin jedoch um eine Gemeinde handelt 

und sich der Streit nicht um vermögensrechtliche Interesse der Beschwer-

deführerin drehte, hat sie keine Kosten zu tragen (Art. 63 Abs. 2 VwVG). 

5.2 Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen (Art. 64 VwVG; 

Art. 7 Abs. 1 und 3 VGKE). 

 

(Dispositiv nächste Seite)  

A-5636/2019 

Seite 13 

Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht: 

1.  

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2.  

Es werden keine Verfahrenskosten erhoben. 

3.  

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.  

4.  

Dieses Urteil geht an: 

– die Beschwerdeführerin (Gerichtsurkunde) 

– die Vorinstanz (Ref-Nr. ARE-241.51-23-35; Gerichtsurkunde) 

– das Generalsekretariat UVEK (Gerichtsurkunde) 

 

Für die Rechtsmittelbelehrung wird auf die nächste Seite verwiesen. 

 

Die vorsitzende Richterin: Der Gerichtsschreiber: 

  

Christine Ackermann Tobias Grasdorf 

 

 

  

A-5636/2019 

Seite 14 

Rechtsmittelbelehrung: 

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bun-

desgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Ange-

legenheiten geführt werden (Art. 82 ff., 90 ff. und 100 BGG). Die Frist ist 

gewahrt, wenn die Beschwerde spätestens am letzten Tag der Frist beim 

Bundesgericht eingereicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen 

Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Ver-

tretung übergeben worden ist (Art. 48 Abs. 1 BGG). Die Rechtsschrift ist in 

einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung 

mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Der ange-

fochtene Entscheid und die Beweismittel sind, soweit sie die beschwerde-

führende Partei in Händen hat, beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

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