# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8ac3793e-6782-5275-9bc9-fe7d1d925e2c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-19
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 19.12.2017 BRGE II Nr. 0190/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-II-Nr--0190-201_2017-12-19.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

 

 

 
 
G.-Nr. R2.2017.00067 
BRGE II Nr. 0190/2017 

 
 
 
  Entscheid vom 19. Dezember 2017 
 
 

 

 

Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann, Ersatzrichter Ulrich Brunner, Baurich-
ter Adrian Bergmann, Gerichtsschreiberin Nicole Herzig     

 
 
 

in Sachen Rekurrent 

R. U., [….]  

 

gegen Rekursgegnerin 

1. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 
8090 Zürich  

Mitbeteiligte 

2. Gemeinderat X, [….]  

3. Gebäudeversicherung Kanton Zürich, Feuerpolizei,  
Thurgauerstrasse 56, Postfach, 8050 Zürich  

 

 
betreffend Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich Nr. 1863/2016 vom 7. April 

2017; Unterschutzstellung eines Mehrfamilienhauses 
_______________________________________________________ 

 

 

R2.2017.00067 Seite 2 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit Verfügung vom 7. April 2017 stellte die Baudirektion Kanton Zürich das 

Mehrfamilienhaus Y in X mit den vier Hausteilen Assek.-Nrn. 0094, 0095, 

0096 und 0097 [….] unter Schutz. In Bezug auf den Schutzumfang des Ge-

bäudeinneren des Hausteils Assek.-Nr. 0095 wurde in Ziff. II der Verfügung 

unter anderem das Folgende festgehalten: 

"Die historische Türe in der östlichen Blockwand der Stube zum Hausteil 
Assek.-Nr. 0094 sowie die historische Türe in der südlichen Blockwand des 
Raums über der Küche zum Hausteil Assek.-Nr. 0096 seien zu erhalten. 

Ein befeuerbarer Kachelofen sei in der Stube des Kernbaus an seinem ur-
sprünglichen Ort wiederherzustellen." 

B. 

Hiergegen wandte sich R. U. mit Rekursschrift vom 8. Mai 2017 an das 

Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte, die beiden Abschnit-

te betreffend die historischen Türen und den Kachelofen seien aufzuheben. 

C. 

Mit Verfügung vom 11. Mai 2017 wurde vom Rekurseingang Vormerk ge-

nommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

D. 

Die Vorinstanz beantragte mit Rekursantwort vom 9. Juni 2017 die Abwei-

sung des Rekurses, unter Kostenfolge zulasten des Rekurrenten. Der als 

Mitbeteiligter in das Rekursverfahren aufgenommene Gemeinderat X ver-

zichtete auf eine Stellungnahme.  

E. 

Mit Verfügung vom 11. Juni 2017 wurde die Gebäudeversicherung Kanton 

Zürich, Feuerpolizei, ebenfalls als Mitbeteiligte in das Rekursverfahren auf-

genommen.  

 

 

R2.2017.00067 Seite 3 

F. 

Am 8. August 2017 führte eine Delegation der zweiten Abteilung des Bau-

rekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal 

durch. In der Folge wurde das Rekursverfahren einstweilen sistiert. 

G. 

Mit Eingabe vom 13. August 2017 teilte der Rekurrent mit, er ziehe den Re-

kurs in Bezug auf die historischen Türen zurück, halte jedoch an seinem 

Antrag bezüglich des Kachelofens fest. 

H. 

Die Baudirektion Kanton Zürich hielt mit Eingabe vom 12. September 2017 

an ihrem Antrag fest. Der Rekurs sei bezüglich des verbleibenden Streit-

punktes abzuweisen. 

I. 

Der Rekurrent blieb mit Stellungnahme vom 9. Oktober 2017 ebenfalls bei 

seinem Antrag. Das Rekursverfahren wurde entsprechend mit Verfügung 

vom 31. Oktober 2017 fortgesetzt. 

Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für die Entscheidfindung erfor-

derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.  

 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Der Rekurrent ist als Eigentümer des streitbetroffenen unter Schutz zu stel-

lenden Hausteils und Adressat der angefochtenen Verfügung ohne weite-

res im Sinne von § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) zur 

Rekurserhebung legitimiert. Da auch die übrigen formellen Voraussetzun-

gen unbestrittenermassen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 

 

 

R2.2017.00067 Seite 4 

2. 

Der streitbetroffene Hausteil Assek.-Nr. 0095 bildet Bestandteil eines ge-

mäss Gutachten der Kantonalen Denkmalpflege-Kommission (KDK) vom 

1. November 2016 im Jahre 1528 erstellten Mehrfamilienhauses im bäuerli-

chen Weiler Z. Das Gebäude wurde im Jahre 1985 ins Inventar der kunst- 

und kulturhistorischen Schutzobjekte und der archäologischen Denkmäler 

[….] aufgenommen. Im Jahre 2014 wurde der Hausteil Assek.-Nr. 0095 an 

den Rekurrenten verkauft. Nachdem die Kantonale Denkmalpflege im Jah-

re 2015 auf Bauarbeiten am Hausteil Assek.-Nr. 0095 aufmerksam ge-

macht wurde, reichte der Rekurrent ein Gesuch um nachträgliche Baube-

willigung der baulichen Änderungen ein. Das daraufhin eröffnete Bewilli-

gungsverfahren wurde sistiert und es wurde die Schutzabklärung eingelei-

tet. Mit Verfügung vom 22. April 2016 wurde das Mehrfamilienhaus vorsorg-

lich und mit der angefochtenen Verfügung definitiv unter Schutz gestellt. 

Gemäss Gutachten der KDK gehöre das Gebäude als freistehender Wohn-

block zu den seltenen und für die Hauslandschaft des linken Seebeckens 

wichtigen Konstruktionstypen und sei handwerklich der alpinen Bautradition 

verpflichtet. In der Region [….] hätten im Laufe des 16. Jahrhunderts Tei-

lungen von ehemaligen Grosshöfen eingesetzt und sich im 17. Jahrhundert 

gehäuft. Der Weiler Z sei ein Beispiel für die dadurch entstandenen neuen 

Bauten. Aus baukünstlerischen, wirtschafts- und sozialgeschichtlichen 

Gründen handle es sich deshalb um ein Schutzobjekt, welches im regiona-

len Vergleich als von überkommunaler Bedeutung einzustufen sei. 

3. 

Soweit sich der Rekurrent gegen die Verpflichtung zum Erhalt der histori-

schen Türe in der östlichen Blockwand der Stube zum Hausteil As-

sek.-Nr. 0094 sowie der historischen Türe in der südlichen Blockwand des 

Raums über der Küche zum Hausteil Assek.-Nr. 0096 wandte, ist festzuhal-

ten, dass er seine Rüge mit Eingabe vom 13. August 2017 (act. 13) zurück-

zog und das Verfahren diesbezüglich abgeschrieben werden kann. 

4.1. 

Bezüglich der Verpflichtung zur Wiederherstellung eines befeuerten Ka-

chelofens an seinem ursprünglichen Ort in der Stube des Kernbaus macht 

der Rekurrent geltend, er habe sich beim Ausbau des Kachelofens in gu-

 

 

R2.2017.00067 Seite 5 

tem Glauben auf eine Dienstbarkeit vom 21. September 1989 gestützt, wo-

bei er die Auffassung vertreten habe, diese betreffe nur das Gebäude-

äussere. Zudem sei der Kachelofen wohl seit dem Anbau des westlichen 

Hausteils vor rund 150 Jahren nicht mehr in Betrieb gewesen. Der Kamin 

werde durch das Nachbargebäude Assek.-Nr. 0094 genutzt. Eine gemein-

same Nutzung durch beide Liegenschaften sei aus Brandschutzgründen 

nicht zulässig. Zudem erweise sich die verlangte Wiederherstellung als fi-

nanziell unverhältnismässig und für die Öffentlichkeit ohne jeden Nutzen. 

4.2. 

Die Baudirektion Kanton Zürich stützt sich auf das Gutachten der KDK vom 

1. November 2016, mit welchem der entfernte Kachelofen zum Schutzum-

fang gezählt werde. Obwohl die Stellungnahmen der Kommissionen formell 

die Bedeutung von Amtsberichten hätten, komme ihnen aufgrund der 

Fachkompetenz der Kommissionen doch inhaltlich bei der Entscheidfin-

dung grosses Gewicht zu. Entsprechend dürfe nur aus triftigen Gründen 

von den dem Gutachten zugrundeliegenden tatsächlichen Feststellungen 

abgewichen werden. 

Der streitbetroffene Kachelofen sei ohne Bewilligung entfernt worden. Eine 

Rekonstruktion könne gemäss der Rechtsprechung gestützt auf § 207 

Abs. 1 PBG angeordnet werden. Eine solche könne aus Gründen des Ei-

gen- wie auch des Situationswertes verlangt werden. Dies gelte bei einem 

Kachelofen als Teil eines Schutzobjektes besonders, da Kachelöfen aus 

Verschleissgründen regelmässig nach 40-50 Jahren abgebrochen und neu 

aufgebaut werden müssten. Aus Gründen der Verhältnismässigkeit sei die-

se Anordnung nur in Bezug auf den Kachelofen in der Stube erfolgt. Da die 

Ofenwand und der Schornstein noch bestünden, könne bei einer Wieder-

herstellung des Kachelofens die historische Beheizung ungeschmälert do-

kumentiert werden. Dass der Ofen allenfalls aufgrund der Nutzung des 

Kamins durch die Nachbarliegenschaft und wegen der brandschutzrechtli-

chen Vorschriften vorerst nicht befeuert werden könnte, sei aus der Sicht 

des Denkmalschutzes hinnehmbar. Sollte der Kamin durch die Liegen-

schaft Assek.-Nr. 0094 genutzt werden, komme dieser Nutzung Bestan-

desgarantie zu. Bei einem allfälligen Umbauvorhaben dieses Hausteils 

würde dann ein separater Schornstein eingefordert.  

Schliesslich betont die Baudirektion Kanton Zürich die präventive Wirkung 

von Wiederherstellungsmassnahmen auch im Gebäudeinnern ohne Ein-

 

 

R2.2017.00067 Seite 6 

fluss auf den äusserlichen Situationswert. Diese könnten verhindern, dass 

Schutzobjekte – unter Inkaufnahme bescheidener Bussen – ausgeräumt 

würden.  

5.1. 

Gemäss Gutachten der KDK wurde der Kachelofen, ein Kastenofen mit pat-

ronierten Kacheln und Nelkenmotiv, einer Chuuscht (einem Herd) mit 

Sandsteinsitzplatte, datiert 1770 und einer Chuuschtwand aus älteren, re-

liefierten Kacheln aus dem 16. Jahrhundert, zwischen 2013 und 2015 ent-

fernt, was vom Rekurrenten auch nicht bestritten wird. Der Ausbau des Ka-

chelofens erfolgte somit aus dem inventarisierten Gebäude vor Einleitung 

der Schutzabklärungen. 

Gemäss den Ausführungen der angefochtenen Verfügung fand zwar be-

reits am 17. Dezember 2013 ein Augenschein mit dem zuständigen Baube-

rater der Kantonalen Denkmalpflege statt, anlässlich welchem dieser die 

denkmalpflegerischen Auflagen erläutert habe. Ob der dort anwesende 

Kaufinteressent der heutige Rekurrent war und ob der Kachelofen als zu 

erhalten deklariert wurde, ist den Akten nicht zu entnehmen, zumal diese 

nur einzelne Fotos des damals festgehaltenen Zustandes enthalten. Zu-

mindest wurde der umstrittene Kachelofen fotografisch festgehalten 

(act. 8.13 S. 2). Bei der nächsten Begehung am 14. April 2015 war der Ka-

chelofen dagegen bereits entfernt und entsorgt. 

Der Rekurrent verliess sich laut seinen Ausführungen auf den Dienstbar-

keitsvertrag vom 21. September 1989 (act. 8.6). Gemäss diesem darf der 

Grundeigentümer des streitbetroffenen Grundstücks an der Liegenschaft 

ohne vorgängige Zustimmung der Kantonalen Denkmalpflege "keine bauli-

chen Änderungen vornehmen und keine Unterhaltsarbeiten ausführen, wel-

che die äussere Wirkung des Gebäudes berühren. Das Gebäude darf nicht 

abgebrochen werden." Insofern ist grundsätzlich nachvollziehbar, wenn der 

Rekurrent zum Schluss kam, der Kachelofen dürfe ohne vorgängige Rück-

sprache mit der Kantonalen Denkmalpflege entfernt werden, zumal dies of-

fensichtlich nicht zu einer äusseren Veränderung des Gebäudes führen 

konnte. Ob er aufgrund der genannten Kontakte mit der Kantonalen Denk-

malpflege dennoch in Bezug auf den möglichen denkmalpflegerischen Wert 

des Kachelofens hätte sensibilisiert sein sollen, kann in diesem Verfahren 

 

 

R2.2017.00067 Seite 7 

offenbleiben, zumal eine Rekonstruktion, wie im Folgenden aufzuzeigen 

sein wird, ohnehin nicht verlangt werden kann.  

5.2. 

Die Vorinstanz bezieht sich in ihrer Begründung auf verschiedene Ent-

scheide des Baurekursgerichts und des Verwaltungsgerichts, mit denen 

ebenfalls Rekonstruktionen und Wiederherstellungen von früheren, nach-

weisbaren historischen Zuständen geschützt worden seien. Allerdings weist 

sie selber zu Recht darauf hin, dass die Zulässigkeit von Rekonstruktionen 

stets am Situationswert und somit an der Bedeutung für das Ortsbild beur-

teilt wurde.  

So wurde im zitierten Entscheid BRGE IV Nrn. 0020 und 0021/2016 dem 

betroffenen Gebäude "Fröschengrueb" in Regensdorf kein Eigenwert, hin-

gegen aber ein hoher Situationswert attestiert. Dazu wurde in Erwä-

gung 5.2 festgehalten, dass es beim Situationswert nicht um die Zeugen-

schaft eines Gebäudes und damit um die Wahrung historischer Bausub-

stanz gehe, sondern um die Erhaltung einer seit langer Zeit bestehenden 

baulichen Situation, die für das angestammte Ortsbild von grosser Bedeu-

tung und deswegen erhaltenswert sei.  

Mit individuellen Schutzanordnungen im Sinne von § 205 lit. c PBG könne 

sich für ein Objekt, welches trotz seiner rechtskräftigen Unterschutzstellung 

nicht mehr existent sei, weil es wie im Falle der "Fröschengrueb" dem Ver-

fall preisgegeben worden sei, als individuelle Schutzmassnahme eine teil-

weise Rekonstruktion des Gebäudes aufdrängen. Damit würde das Gebäu-

deäussere und mithin der Situationswert kaum weniger gewahrt, als dies 

mit der Erhaltung des Gebäudeäussern in der (gegebenenfalls erheblich 

restaurierten) Originalsubstanz der Fall wäre. Dabei wurde auf den Ent-

scheid des Verwaltungsgerichts VB.2012.00553 vom 27. Februar 2013 

(E. 2.3.3 in fine) verwiesen, der festhält, die Schutzwürdigkeit sei bei einem 

rekonstruierten Objekt nicht generell zu verneinen. Die Eigenart einer Alt-

baute bleibe auch im (fachgerecht) renovierten bzw. rekonstruierten Zu-

stand ablesbar. An dieser Auffassung ist weiterhin festzuhalten. Es ist aber 

klar zu betonen, dass die zitierten Entscheide zur Frage einer zulässigen 

Anordnung von Rekonstruktionen immer die Erhaltung des Situationswer-

tes beschlugen. Entscheidend ist die Bedeutung der betroffenen Baute   

oder Anlage für das Ortsbild.  

 

 

R2.2017.00067 Seite 8 

Dass das Verwaltungsgericht die Wiederherstellung eines historischen Zu-

standes an einem Objekt geschützt hat, dessen Eigenwert es ebenfalls be-

jahte, ändert nichts an der Tatsache, dass die Voraussetzung für die An-

ordnung einer Rekonstruktion im Situationswert liegt. Selbstverständlich 

kann dies auch bei Teilen eines Schutzobjekts der Fall sein, welches auch 

über einen schutzbegründenden Eigenwert verfügt. So ging es im zitierten 

VB.2012.00553 um das Erd- und Sockelgeschoss einer schutzwürdigen 

Baute, deren Fassade um 1980 tiefgreifende Veränderungen mit Verlust 

sämtlicher gestalterischer Baudetails sowie später im Jahre 1991 eine nicht 

originalgetreue teilweise Rekonstruktion erfahren hatte. Der Rechtsstreit 

drehte sich dabei um die Frage, ob dieses rekonstruierte Erd- und Sockel-

geschoss dennoch auch Teil eines wichtigen Zeugen im Sinne von § 203 

Abs. 1 lit. c PBG bilden könne oder ob dieses vom Schutzumfang auszu-

schliessen sei und damit umgestaltet werden dürfe. Das Verwaltungsge-

richt wies in seinem Entscheid darauf hin, dass es nicht nur um den bau-

künstlerischen Wert des Gebäudes, sondern auch um die wirtschafts- und 

siedlungshistorische Zeugenschaft der Liegenschaft gehe, welche beim 

damals betroffenen Streitobjekt gegeben sei. Dabei erwog das Verwal-

tungsgericht, es sei davon auszugehen, dass eine Umgestaltung des streit-

betroffenen Erd- und Sockelgeschosses den Wert und die einheitliche Aus-

strahlung des Quartiers als eigentliche Prachtstrasse erheblich mindern 

würde. Das Ziel der Unterschutzstellung sei sowohl die Erhaltung des Er-

scheinungsbilds des wichtigen Zeugen als auch die Bewahrung des Orts-

bildes. Entsprechend wurde entschieden, der Eigenwert des streitbetroffe-

nen Gebäudes sei durch die Rekonstruktion im Erd- und Sockelgeschoss 

zwar nicht gleich hoch wie derjenige anderer Schutzobjekte an der gleichen 

Strasse, dies tue der Schutzwürdigkeit jedoch keinen Abbruch.  

Demnach ging es auch hier in erster Linie um Fragen des Situationswertes. 

Es ist zudem nicht ersichtlich, was die Vorinstanz aus dem zitierten Ent-

scheid für die vorliegend zu klärende Frage ableiten möchte, zumal mit der 

im VB.2012.00553 beurteilten Unterschutzstellung keine Rekonstruktion 

verlangt wurde. Offenbar wurde anlässlich eines weiteren Umbaus eine 

Fassadenrenovation und Fassadenreparatur (Rekonstruktion) des Erd- und 

Sockelgeschosses nach denkmalpflegerischen Gesichtspunkten verlangt. 

Diese Aufforderung war jedoch nicht Gegenstand des zitierten Entscheides. 

Ebenso wenig verfängt der von der Vorinstanz zitierte Entscheid BRGE II 

Nr. 0111/2017, bei dem es um die Subventionierung von Ersatzfenstern 

 

 

R2.2017.00067 Seite 9 

bzw. von Mehrkosten für deren dem Erscheinungsbild angepasste Ausfüh-

rung ging. Dabei waren die Fenster an sich nicht Teil des Schutzzweckes. 

Der Ersatz war damit durch die Unterschutzstellung der Baute nicht unter-

sagt. Eine Rekonstruktion wurde ebenfalls nicht angeordnet. Eine Subven-

tionierung wurde hingegen bejaht, da die neuen Fenster doch in ihrer Aus-

führung dem Schutzweck dienten.  

5.3. 

Der streitbetroffene Kachelofen stand im Gebäudeinnern. Er hatte somit 

keinerlei Auswirkung auf den Situationswert des erhaltenswerten Gebäu-

des. Zwar hätte er allenfalls aufgrund seines Eigenwerts als wichtiger Zeu-

ge in den Schutzumfang aufgenommen werden können. Eine Verpflichtung 

zur Rekonstruktion oder zum Ersatz des Kachelofens würde jedoch wie 

dargelegt voraussetzen, das damit zum Erhalt des Situationswertes beige-

tragen werden könnte, was mangels Aussenwirkung auszuschliessen ist.  

Entsprechend ist festzuhalten, dass zwar mit der Entfernung des Kachel-

ofens allenfalls historische Substanz verloren ging, deren Rekonstruktion 

jedoch nicht verlangt werden kann. Die nachvollziehbarerweise angestrebte 

Prävention muss auf anderen Wegen verfolgt werden. Eine Beurteilung der 

Verhältnismässigkeit der angeordneten Massnahme erübrigt sich somit.  

6.1. 

Zusammenfassend ist demnach die Anordnung der Baudirektion Kanton 

Zürich in Dispositiv-Ziffer II der angefochtenen Verfügung, wonach ein be-

feuerbarer Kachelofen in der Stube des Kernbaus an seinem ursprüngli-

chen Ort wiederherzustellen ist, in teilweiser Gutheissung des Rekurses 

aufzuheben. Im Übrigen ist der Rekurs als durch Rückzug erledigt abzu-

schreiben. 

[…..]