# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b122ff1e-b375-5394-94e1-71fab77a94f2
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-03-30
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 30.03.2022 III 2021 161
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2021-161_2022-03-30.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2021 161

Entscheid vom 30. März 2022 

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Karl Gasser, Richter
lic.iur. Prisca Reichlin Brügger, Gerichtsschreiberin

Parteien A.________ AG

gegen

1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 
6403 Küssnacht,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. B.________ AG
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. C.________

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Schutzwürdigkeit 
Haus D.___weg, Küssnacht)

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Sachverhalt:

A. Am 2. Februar 2018 reichte die B.________ AG beim Bezirksrat Küssnacht 
das Gesuch um Erteilung der Baubewilligung für den Abbruch des bestehenden 
Einfamilienhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit acht Wohnun-
gen und einer Tiefgarage auf KTN 001, D.___weg, Küssnacht ein. Das Grunds-
tück liegt in der Zone W3 (Wohnzone mit drei Geschossen). Gegen das im Amts-
blatt vom ___ publizierte Baugesuch erhob u.a. die A.________ AG am 28. Fe-
bruar 2018 Einsprache. 

B. Mit Schreiben vom 15. März 2018 teilte das ARE dem Bezirk Küssnacht 
mit, dass die kantonale Denkmalpflege die Abklärung der Schutzwürdigkeit der 
bestehenden Baute durch einen versierten Gutachter empfehle. 

In der Folge teilte die Baukommission des Bezirks Küssnacht der Baugesuch-
stellerin mit Schreiben vom 16. März 2018 u.a. mit, dass das Ressort Planung, 
Umwelt und Verkehr die Schutzwürdigkeit des bestehenden Objektes durch eine 
versierte und neutrale Fachperson werde prüfen lassen. Mit Schreiben vom 
20. März 2018 wurde die Baugesuchstellerin darüber informiert, dass man 
lic.phil. E.________, Kunst- und Architekturhistoriker, mit der Begutachtung be-
auftragt habe. Mit Schreiben vom 11. April 2018 gewährte der Bezirk Küssnacht 
der Baugesuchstellerin zudem formell das rechtliche Gehör zur beabsichtigten 
Begutachtung sowie den vorgesehenen Gutachter. Davon machte die Bauge-
suchstellerin mit Eingabe vom 27. April 2018 unter Formulierung verschiedener 
Fragen an den Gutachter Gebrauch. 

Nach Eingang des Gutachtens vom Mai 2018 liess sich die Baugesuchstellerin 
dazu mit Eingabe vom 16. Juli 2018 äussern. 

Mit Schreiben vom 10. Oktober 2018 teilte die Baukommission den Parteien mit, 
dass der Bezirksrat die Argumente für die Schutzwürdigkeit des Einfamilienhau-
ses als nicht hinreichend erachte und auf die Einleitung eines Verfahrens zur Un-
terschutzstellung verzichte. In der Folge äusserten sich sowohl die Baugesuch-
stellerin als auch die Einsprecherin sowie das ARE wiederholt zum Baugesuch 
und zur Schutzwürdigkeit des Einfamilienhauses. 

C. Mit Beschluss Nr. 699 vom 28. November 2018 verfügte der Bezirksrat 
Küssnacht ein Abbruchverbot für das bestehende Einfamilienhaus D.___weg bis 
zum Vorliegen einer rechtskräftigen Abbruchbewilligung. Untersagt wurden auch 
alle Arbeiten im Gebäude und an Fassaden und Dach, welche die Funktionstüch-
tigkeit beeinträchtigen könnten. 

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D. Auf die gegen das Schreiben des Bezirksrates vom 10. Oktober 2018 von 
der A.________ AG erhobene Beschwerde und Aufsichtsbeschwerde vom 31. 
Oktober 2018 trat der Regierungsrat mit Beschluss Nr. 341/2019 vom 14. Mai 
2019 nicht ein bzw. wurde der Aufsichtsbeschwerde keine Folge geleistet. 

E. Am 28. November 2019 führte die kantonale Denkmalpflegerin unter An-
wesenheit von Vertretern der Baugesuchstellerin sowie des Bezirks Küssnacht 
im Haus D.___weg eine Begehung durch (act. DPFL-SZ 13). 

F. Mit Gesamtentscheid vom 28. Mai 2020 hat das ARE in Berücksichtigung 
des Antrages des Amtes für Kultur die Baubewilligung verweigert. 

Der Bezirksrat Küssnacht hat mit Beschluss vom 22. Juli 2020 (BRB Nr. 356) un-
ter Eröffnung des Gesamtentscheides die Einsprachen abgewiesen und die 
kommunale Baubewilligung für den Abbruch des Einfamilienhauses und den 
Neubau des Mehrfamilienhauses unter Auflagen und Nebenbestimmungen er-
teilt. In den Erwägungen führt der Bezirksrat u.a. aus, dass auch bei einem nega-
tiven Entscheid des Amtes für Kultur es der zuständigen kommunalen Behörde 
möglich sei, die Baubewilligung für das Bauvorhaben zu erteilen. 

G. Gegen den Beschluss des Bezirksrates liess die A.________ AG mit Ein-
gabe vom 12. August 2020 beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschwer-
de erheben mit dem Hauptantrag, es sei ein Abbruchverbot zu verfügen und die 
Baubewilligung sei zu verweigern. 

Mit Eingabe vom 17. August 2020 liess auch die B.________ AG beim Regie-
rungsrat Beschwerde erheben mit dem Antrag, das Baugesuch sei samt den 
nachträglichen Anpassungen zu bewilligen und der Antrag des Amtes für Kultur 
gemäss kantonaler Baubewilligung vom 28. Mai 2020 sei abzulehnen. 

H. Mit Schreiben vom 1. Oktober 2020 verfügte der Rechts- und Beschwerde-
dienst eine Sistierung der beiden Beschwerdeverfahren. Gleichzeitig wurde das 
Bildungsdepartement ersucht, die Schutzwürdigkeit der bestehenden Baute auf 
KTN 001 zu prüfen und diesbezüglich ein Verfahren im Sinne von § 5 und § 6 
des Denkmalschutzgesetzes (DSG; SRSZ 720.100) vom 6. Februar 2019 betr. 
Aufnahme des Gebäudes ins Schutzinventar einzuleiten und für den Regierungs-
rat einen Entscheidentwurf für die Unterschutzstellung bzw. den Abbruch vorzu-
bereiten. Zur Verfahrenskoordination werde im Beschwerdeentscheid gleichzeitig 
über die Schutzwürdigkeit der bestehenden Baute entschieden. 

Am 24. November 2020 führte das Amt für Kultur unter Beisein des Vorstehers 
des Bildungsdepartements, Mitarbeitern der kantonalen Denkmalpflege, Vertre-
tern der Bauherrschaft, der Einsprecherin sowie des Bezirks Küssnacht einen 

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Augenschein auf dem Grundstück und im Haus D.___weg durch (act. DPFL-SZ 
47), 

I. Der Regierungsrat hat mit Beschluss Nr. 572/2021 vom 24. August 2021 
(Versand: 31.8.2021) die beiden Verfahren vereinigt und entschieden: 

1. Das Haus D.___weg in Küssnacht (KTN 001) erfüllt die Anforderungen an ein 
Schutzobjekt nach § 3 DSG nicht. Es wird nicht ins KSI aufgenommen. 

2.1 Die Beschwerden in den Verfahren I und II werden gutgeheissen. Der 
Gesamtentscheid der Vorinstanz 2 vom 28. Mai 2020 und der Beschluss Nr. 
356 der Vorinstanz 1 vom 22. Juli 2020 werden aufgehoben. Die Sache wird 
zur Durchführung des korrekten Verfahrens und zu neuem Entscheid an die 
Vor-instanzen zurückgewiesen. 

2.2 Die Verfahrenskosten für die beiden Beschwerdeverfahren I und II (…) von 
insgesamt Fr. 2000.-- werden zur Hälfte dem Bezirk Küssnacht auferlegt. (…). 
Ebenfalls zur Hälfte werden die Verfahrenskosten auf die Staatskasse 
genommen. (…). 

2.3 Der Beschwerdeführerin I wird eine Parteientschädigung von Fr. 1400.-- und 
der Beschwerdeführerin II eine solche von Fr. 1000.-- zugesprochen. Diese 
Parteientschädigungen müssen ebenfalls je zur Hälfte (…) vom Bezirk 
Küssnacht und aus der Staatskasse bezahlt werden. 

3. (RM-Belehrung)

4.-5. (Zustellung)

J. Gegen den Regierungsratsbeschluss lässt die A.________ AG mit Eingabe 
vom 21. September 2021 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz frist-
gemäss Beschwerde erheben mit folgenden Anträgen: 

1. Es sei der Beschluss Nr. 572/2021 des Regierungsrates des Kantons Schwyz 
vom 24. August 2021 teilweise aufzuheben (Dispositiv-Ziffer 1 und Dispositiv-
Ziffer 2.1 soweit diese das Verfahren II und den Gesamtentscheid der 
Vorinstanz 2 sowie die Rückweisung betrifft) und

Es sei festzustellen, dass der Beschwerdeführerin im 
Unterschutzstellungsverfahren Parteistellung zukommt; und

Es sei festzustellen, dass das Einfamilienhaus mit Arztpraxis D.___weg in 
Küssnacht (KTN 001) die Anforderungen an ein Schutzobjekt nach § 3 DSG 
erfüllt und ins KSI aufzunehmen sei. 

1.1 Es sei die Einsprache von der A.________ AG vom 28. Februar 2018 
gutzuheissen und der Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung, 
B2018-0162 vom 28. Mai 2020 zu bestätigen. Es sei ein Abbruchverbot zu 
verfügen und die kommunale und kantonale Baubewilligung für den Abbruch 
des Einfamilienhauses und für den Neubau des Mehrfamilienhauses auf dem 
Grundstück KTN 001, D.___weg, Küssnacht zu verweigern. 

1.2 Eventualiter sei die Baubewilligung zu verweigern. 

1.3 Subeventualiter sei auf das Baugesuch nicht einzutreten, bzw. es sei der 
Beschluss des Bezirksrates vom 22. Juli 2020 (Geschäft Nr. 256; 

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Baubewilligung BG 2018-011) aufzuheben, der Gesamtentscheid des Amtes 
für Raumentwicklung B2018-0162 vom 28.5.2020 zu bestätigen und (zwecks 
Ergänzung) an die Vorinstanz zurückzuweisen. 

1.4 Subsubeventualiter seien entsprechende Massnahmen zum Schutz des 
Einfamilienhauses am D.___weg, 6403 Küssnacht am Rigi, KTN 001, zu 
ergreifen, so dass der vom Gutachter E.________ empfohlene Schutzumfang 
gewahrt bleibt, insbesondere dass sämtliche Fassaden in ihrer Materialität 
und Gestaltung, die Flachdachwirkung, die Vordächer Garage und 
Hauseingang, das verglaste Atrium und die prinzipielle innere Raum- und 
Erschliessungsstruktur erhalten bleiben. 

2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der 
Beschwerdegegnerin, eventualiter zu Lasten der Vorinstanzen. 

K. Der Bezirk Küssnacht beantragt mit Eingabe vom 5. Oktober 2021 die Ab-
weisung der Beschwerde, wobei er auf Einreichung einer Vernehmlassung ver-
zichtet. 

Das ARE verzichtet mit Eingabe vom 11. Oktober 2021 auf Einreichung einer 
Vernehmlassung, ohne einen Antrag zu stellen. 

Die B.________ AG beantragt mit Vernehmlassung vom 18. Oktober 2021, die 
Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. 

Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 22. Oktober 
2021, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen, 
unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin. 

Die Beschwerdeführerin äussert sich mit Stellungnahme vom 10. Januar 2022 zu 
den Vernehmlassungen, wobei sie an ihren Anträgen festhält. 

Der Bezirk Küssnacht teilte am 14. Januar 2022 mit, dass er auf weitere Aus-
führungen verzichte. Auch die Beschwerdegegnerin verzichtete mit Schreiben 
vom 2. Februar 2022 auf weitere Stellungnahmen. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Beschluss einerseits einen Ent-
scheid betreffend die Unterschutzstellung des Hauses D.___weg, Küssnacht, ge-
fällt und eine Unterschutzstellung abgelehnt, wobei er in den Ausführungen die 
Parteistellung der Beschwerdeführerin im Verfahren betr. Unterschutzstellung 
des Hauses D.___weg verneint hat. Andererseits hat er die Beschwerde der Be-
schwerdeführerin (und auch der Beschwerdegegnerin) gutgeheissen und die 
Baubewilligung des Bezirkes sowie den kantonalen Gesamtentscheid aus formel-

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len Gründen aufgehoben und die Sache zum neuen Entscheid an den Bezirksrat 
zurückgewiesen. 

Der Regierungsrat verweist im angefochtenen Entscheid korrekt darauf hin, dass 
bei Einreichung des Baugesuches am 1. Februar 2018 noch das Gesetz über 
den Natur- und Heimatschutz (aKNGH, SG-10-372), im Zeitpunkt der Entscheide 
(Baubewilligung des Bezirks und Gesamtentscheid des ARE) jedoch bereits das 
Gesetz über die Denkmalpflege und Archäologie (Denkmalschutzgesetz) in Kraft 
war. Im Weiteren legt der Regierungsrat dar, dass für den Entscheid über eine 
Unterschutzstellung gemäss § 5 DSG einzig der Regierungsrat zuständig sei und 
der kommunalen Baubewilligungsbehörde und dem ARE diesbezüglich keine 
Kompetenzen zukämen. Stelle sich im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens 
die Frage der Schutzwürdigkeit, müsse das Baubewilligungsverfahren sistiert und 
beim Regierungsrat die Durchführung eines Unterschutzstellungsverfahrens be-
antragt werden. Vorliegend hätten die Vorinstanzen nach dem 1. Januar 2020 
deshalb nicht mehr über das Baugesuch entscheiden dürfen, ohne dass der Re-
gierungsrat vorgängig über die Frage der Schutzwürdigkeit des Hauses 
D.___weg in einem separaten Unterschutzstellungsverfahren gemäss § 5 DSG 
befunden habe. Nachdem der Regierungsrat für die Beurteilung der beiden Be-
schwerden und somit auch für den Entscheid über die Aufnahme des Hauses 
D.___weg ins kantonale Schutzinventar (KSI) zuständig sei, werde aus verfah-
rensökonomischen Gründen über die Unterschutzstellung und die Beschwerden 
gleichzeitig befunden. 

Im Rahmen der Abklärung des Entscheides über die Aufnahme der bestehenden 
Baute ins kantonale Schutzinventar hat der Regierungsrat ausgeführt, der Nach-
bar sei nicht Partei des Verfahrens. Zur Frage der Unterschutzstellung müsse 
bzw. dürfe er nicht angehört werden. Der Entscheid über die Unterschutzstellung 
müsse zwar Teil der Baubewilligungsakten sein, da die baurechtliche Zulässig-
keit eines Neubaus ohne diese nicht beurteilt werden könne. Die Beschwerdefüh-
rerin als Nachbarin hätte sich also nur im Baubewilligungsverfahren zu den Aus-
wirkungen des Unterschutzstellungsentscheids auf das Baugesuch äussern dür-
fen, nicht aber zur Unterschutzstellung selber. 

1.2 Die Beschwerdeführerin macht geltend, der Regierungsrat habe nachträg-
lich ihre Parteistellung im Unterschutzstellungsverfahren verneint. Dadurch sei 
sie durch den angefochtenen Entscheid als Teilnehmerin der vorinstanzlichen 
Verfahren beschwert. Andernfalls werde ihr der Weg ans Bundesgericht abge-
schnitten. Sie sei durch den angefochtenen Entscheid auch besonders berührt. 
Das Schutzobjekt sei von ihren Grundstücken aus direkt einsehbar und liege nur 
ca. 30 m von ihren Grundstücken entfernt. Der Abbruch des Schutzobjektes hätte 

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Einfluss auf den Wert ihrer Grundstücke, da sich die Ausgestaltung des geplan-
ten Gebäudes bei Abbruch des bestehenden Gebäudes (Schutzobjekt) in Aus-
mass und Art stark von der bestehenden Baute unterscheide und die Aussicht 
von ihren Grundstücken beeinträchtige und zudem infolge intensiverer Nutzung 
zu vermehrten Immissionen führen werde, z.B. durch Mehrverkehr auf der ge-
meinsamen Erschliessungsstrasse. Auch insofern sei sie unmittelbar von der 
Nichtunterschutzstellung betroffen. Es bestehe im Übrigen auch ein erhebliches 
öffentliches Interesse an der Klärung der Frage der Parteistellung von Nach-
barn/Einsprechern im Unterschutzstellungsverfahren nach dem neuen Denkmal-
schutzgesetz.

Des Weiteren macht die Beschwerdeführerin geltend, ihr komme im Unterschutz-
stellungsverfahren Parteistellung zu. Für die Parteistellung in diesem Verfahren 
genüge die Betroffenheit in rein tatsächlichen Interessen. Der Regierungsrat ha-
be klar zum Ausdruck gebracht, dass die Frage der Unterschutzstellung absch-
liessend geklärt werde und im nachgelagerten Baubewilligungsverfahren nicht 
mehr in Frage gestellt werden könne. Dabei werde übersehen, dass es sich bei 
der Frage der Unterschutzstellung nicht zuletzt um eine Frage der Einhaltung der 
kantonalen Bauvorschriften handle; diesbezüglich verweist die Beschwerdeführe-
rin auf § 56 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 
14. Mai 1987, wonach die besonderen Vorschriften über den Natur- und Heimat-
schutz vorbehalten würden. Wenn ihr wider Erwarten im Unterschutzstellungsver-
fahren keine Parteistellung zukomme, könne ihr im Baubewilligungsverfahren die 
Unterschutzstellung nicht entgegen gehalten werden. Entsprechend seien ihre 
Argumente spätestens in diesem Verfahren zu hören. In casu habe sie allerdings 
bereits im Unterschutzstellungsverfahren Parteistellung erlangt und habe diese 
u.a. mit der Teilnahme am Augenschein und Stellungnahme auch wahrgenom-
men. 

Es sei nicht Wille des Gesetzgebers gewesen, Nachbarn und Schutzorganisatio-
nen vom Unterschutzstellungsverfahren auszuschliessen. Nach dem alten KNHG 
hätten Schutzverbände und Dritte im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens 
denkmalschutzrechtliche Fragen aufwerfen können. Insbesondere schliesse § 5 
DSG die Parteistellung der Beschwerdeführerin nicht aus. § 5 DSG normiere die 
Voraussetzungen für die Aufnahme ins Schutzinventar. Verfahrensbestimmun-
gen fänden sich erst in den §§ 17 und 18 DSG, ohne dass jedoch der Kreis der 
Beschwerdelegitimierten definiert werde. Würde Nachbarn keine Einspra-
chemöglichkeit gegeben, würde ein negativer Entscheid betr. Unterschutzstel-
lung kaum je geprüft, da weder der betroffene Eigentümer noch die Gemeinwe-
sen ein Interesse an einer Überprüfung des Entscheides hätten. 

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1.3 Die Beschwerdegegnerin bestreitet die Legitimation der Beschwerdeführe-
rin bezüglich des Unterschutzstellungentscheides. Die Beschwerdeführerin sei 
nicht Partei des Unterschutzstellungsverfahrens. Sie sei davon auch nicht be-
sonders betroffen. Das DSG sehe keine Legitimation Dritter vor. Ein verbindlicher 
Antrag auf eine Unterschutzstellung eines Objektes wie auch auf Entlassung aus 
dem KSI komme einzig dem Grundeigentümer und der Gemeinde zu. 

Die Beschwerdegegnerin anerkennt im Weiteren, dass sich im Rahmen des 
Baubewilligungsverfahrens neue Erkenntnisse in Bezug auf die Schutzwürdigkeit 
eines Objektes ergeben könnten. In einem solchen Fall könne das Baubewilli-
gungsverfahren nur sistiert werden, wenn der Regierungsrat vorsorgliche Mass-
nahmen verfüge. Ein Begehren eines Einsprechers könne aber nicht zu einer 
Sistierung des Verfahrens führen, wenn das Objekt nicht im KSI eingetragen sei. 
Auf Einsprachen und Beschwerden betreffend die Schutzwürdigkeit von Objek-
ten, die nicht im KSI eingetragen seien, dürfe im Baubewilligungsverfahren nicht 
eingetreten werden. Eine Koordination von PBG und DSG im Baubewilligungs-
verfahren erfolge grundsätzlich nur bei einem Objekt im KSI oder im Falle einer 
vorsorglichen Massnahme. Der Gesetzgeber habe mit dem DSG bewusst eine 
Popularbeschwerde verhindern wollen. 

Unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Regierungsrates, wonach der 
Nachbar sich im Baubewilligungsverfahren zu den Auswirkungen des Unter-
schutzstellungsentscheids äussern könne, macht die Beschwerdegegnerin gel-
tend, über die Unterschutzstellung könne nicht erst im Baubewilligungsverfahren 
entschieden werden. Im Baubewilligungsverfahren finde das DSG erst Beach-
tung, wenn ein Objekt im KSI verzeichnet sei. Im Baubewilligungsverfahren seien 
die Kommunalbehörde bzw. das ARE Bewilligungsbehörde; diese seien für die 
Frage der Unterschutzstellung nicht zuständig. 

1.4 Das Sicherheitsdepartement führt vernehmlassend aus, es sei unerheblich, 
ob Dritte vom Unterschutzstellungsentscheid besonders berührt seien und an ei-
ner Unterschutzstellung ein besonderes Interesse im Sinne von § 37 VRP hätten. 
Diese Bestimmung betreffe nur die Rechtsmittelbefugnis. Die Frage, wer Partei-
eines Unterschutzstellungsverfahrens sei, regle § 5 DSG abschliessend. Danach 
seien nur der Eigentümer des fraglichen Denkmalschutzobjektes sowie die 
Standortgemeinde ins Verfahren einzubeziehen. Dritte wie Nachbarn oder 
Schutzorganisationen seien ins Unterschutzstellungsverfahrens gemäss dem 
Willen des Gesetzgebers nicht einzubeziehen. Somit sei die Beschwerdeführerin 
nicht Partei des Unterschutzstellungsverfahrens vor dem Regierungsrat. Sie ha-
be am vorinstanzlichen Verfahren betr. Unterschutzstellung nicht teilgenommen 
und sei in Bezug auf die Unterschutzstellung nicht zur Beschwerde befugt. So-

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weit sich die Beschwerde gegen den Entscheid des Regierungsrates bezüglich 
Aufnahme des Hauses D.___weg ins KSI richte, könne darauf mangels Be-
schwerdebefugnis nicht eingetreten werden. Zu den Auswirkungen des Unter-
schutzstellungsverfahrens auf das Bauvorhaben könne sich die Beschwerdefüh-
rerin im Rahmen der Rückweisung an den Bezirksrat und das ARE noch äus-
sern. Sie setze sich allerdings gegen die Aufhebung der Baubewilligung und die 
Rückweisung an den Bezirksrat sowie das ARE nicht zur Wehr, weshalb auf die 
gesamte Beschwerde nicht einzutreten sei. 

2. Die vorstehend dargelegte Auseinandersetzung zwischen den Parteien und 
Vorinstanzen bezieht sich auf den Entscheid des Regierungsrates betr. Unter-
schutzstellung des Hauses D.___weg. Es ist vorab darüber zu befinden, ob der 
Beschwerdeführerin in diesem letztlich vom Regierungsrat im Beschwerdeverfah-
ren initiierten und vom Baubewilligungsverfahren abgetrennten Verfahren Partei-
stellung zukommt bzw. ob sie zur Beschwerde gegen diesen Entscheid legitimiert 
ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Verfahren im Zusammenhang mit ei-
nem Baugesuch eingeleitet worden ist. 

2.1 Rechtsmittelverfahren gegen Entscheide nach dem DSG richten sich nach 
den Vorschriften des VRP (§ 17 DSG). Gemäss § 37 Abs. 1 VRP ist zur Einrei-
chung eines Rechtsmittels berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teil-
genommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat, durch den an-
gefochtenen Entscheid oder die angefochtene Verfügung besonders berührt ist; 
und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Ent-
scheides oder der Verfügung hat. Die Beschwerdebefugnis im kantonalen Ver-
fahren entspricht derjenigen für Beschwerden in öffentlich-rechtlichen Angele-
genheiten ans Bundesgericht gemäss Art. 89 Abs. 1 des Bundesgesetzes über 
das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110). 

Die Beschwerdeführerin ist nicht Adressatin eines (positiven oder negativen) Un-
terschutzstellungsentscheides im materiellen Sinne. Gemäss § 5 Abs. 1 DSG 
nimmt der Regierungsrat Objekte nach Anhörung des Eigentümers und der 
Standortgemeinde ins Schutzinventar auf. Der Eigentümer erhält im Rahmen der 
Anhörung Gelegenheit zur schriftlichen Stellungnahme. Es wird ihm ein begrün-
deter, anfechtbarer Aufnahmeentscheid zugestellt (§ 5 Abs. 2 DSG). Für die Ent-
lassung aus dem Schutzinventar gelten sinngemäss die Vorschriften über die 
Aufnahme. Der Eigentümer oder die Standortgemeinde können beim Regie-
rungsrat die Entlassung eines Objektes aus dem Schutzinventar beantragen (§ 5 
Abs. 3 DSG). Die Unterschutzstellung betrifft mithin unmittelbar den Eigentümer, 
des Weiteren wird der Standortgemeinde Parteistellung zuerkannt. Der Nachbar 
wird aber durch einen Entscheid des Regierungsrates betr. Unterschutzstellung 

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weder berechtigt noch verpflichtet. Die Beschwerdelegitimation ist daher nach 
den für Drittbeschwerden geltenden Regeln zu beurteilen. 

2.2 Dritte sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Beschwerde 
legitimiert, wenn sie durch den angefochtenen Entscheid stärker als jedermann 
betroffen sind und in einer besonderen, beachtenswerten Beziehung zur Streit-
sache stehen und selber unmittelbar einen rechtlichen oder faktischen Nachteil 
erleiden (BGE 123 II 376 Erw. 2 m.H.). Die Nähe der Beziehung zum Streit-
gegenstand muss bei Bauprojekten insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben 
sein (BGE 137 II 30 Erw. 2.2.2). Die Rechtsprechung bejaht die Legitimation von 
Nachbarn, deren Liegenschaften sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 Me-
tern befinden. Bei grösseren Entfernungen bedarf der Nachweis der Betroffenheit 
regelmässig einer näheren Begründung, welche die Beeinträchtigung aufgrund 
der konkreten Gegebenheiten glaubhaft erscheinen lässt (Urteil BGer 
1C_139/2017 vom 6.2.2018 Erw. 1.3 m.H.; 1C_438/2018 vom 22.3.2019 Erw. 
1.2). 

Ein unmittelbarer Nachteil für Dritte wird nicht nur bei Baubewilligungen und in 
der Wirkung vergleichbaren Anordnungen bejaht. Er kann sich bereits aus ande-
ren Anordnungen ergeben, mit welchen Voraussetzungen dafür geschaffen wer-
den. So kann die Entlassung eines Objekts aus einem Schutzinventar von den 
Nachbarn angefochten werden, wenn die damit verbundene, rein abstrakte Mög-
lichkeit der Neuüberbauung eines Grundstückes eine Minderung des ideellen 
oder materiellen Werts ihrer Liegenschaft zur Folge hat (Bertschi in: Kommentar 
VRG, 3.A., § 21 Rz 61 m.H.). Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn durch 
eine Entlassung aus einem Inventar (oder wie vorliegend bei negativem Ent-
scheid über die Unterschutzstellung) eine weit intensivere Nutzung eines Grund-
stückes ermöglicht wird, wodurch für die Nachbarliegenschaft ein Nachteil ent-
stehen kann (vgl. Urteil BGer 1C_335/2011 vom 26.10.2011). 

Es ist nicht zu verkennen, dass der Abbruch von Bauten und Anlagen Raum und 
Umwelt erheblich verändern können, weshalb von Bundesrechts wegen von ei-
ner Bewilligungspflicht des Abbruchs von Gebäuden auszugehen ist (vgl. VGE III 
2020 47 vom 23.9.2020 Erw. 2.3.2 m.H.). Die Frage der Abbruchbewilligung 
steht jeweils eng mit der Frage des Ersatzbaus bzw. dessen Qualität zusammen. 
Entsprechend hat auch ein negativer Entscheid über eine Unterschutzstellung, 
welcher im Zusammenhang mit einem Baugesuch gefällt wird und welcher - wie 
im vorliegenden Fall - den Abbruch einer bestehenden und den Neubau einer 
massiv grösseren Baute und somit eine Intensivierung der baulichen Nutzung ei-
nes Grundstückes ermöglicht, ohne Weiteres erheblichen Einfluss auf Raum und 
Umwelt. 

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Wird die Legitimation im fraglichen Unterschutzstellungsverfahren verneint, muss 
es zulässig sein, die betreffenden Rügen im Baubewilligungsverfahren vorfrage-
weise vorzubringen (Bertschi in: Kommentar VRG, 3.A., § 21 Rz 61 m.H.). 

2.3 Wie bereits erwähnt steht der Entscheid des Regierungsrates zur Unter-
schutzstellung des Hauses D.___weg in engem Zusammenhang mit dem am 
2. Februar 2018 eingereichten und noch hängigen Baugesuch. Der Entscheid 
über die Unterschutzstellung fällte der Regierungsrat koordiniert mit dem Be-
schwerdeentscheid über die Baubewilligung. Schliesst man die Beschwerdefüh-
rerin im vorliegenden Beschwerdeverfahren vom Verfahren betr. Unterschutzstel-
lung aus bzw. wird auf die entsprechenden Rügen nicht eingetreten, muss sie die 
entsprechenden Rügen im Baubewilligungsverfahren vorbringen können, wovon 
auch der Regierungsrat in seinen Erwägungen ausgeht. Liegt die erforderliche 
besondere Beziehungsnähe vor, braucht das Anfechtungsinteresse nicht mit dem 
Interesse übereinzustimmen, das durch die von der Beschwerdeführerin be-
zeichneten Norm geschützt wird. Sie kann all jene Rechtssätze anrufen, die sich 
rechtlich oder tatsächlich in dem Sinn auf ihre Stellung auswirken, dass ihr im 
Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (BGE 141 II 50 Erw. 2.1; 
137 II 30 Erw. 2.2.3; Urteil BGer 1C_181/2013 vom 14.11.2013 Erw. 2.2). Der 
Nachbar, der über ein schutzwürdiges Interesse verfügt, kann sich zu dessen 
Durchsetzung somit auf Bestimmungen über den Natur- und Heimatschutz beru-
fen. Er kann insbesondere auch geltend machen, eine Baubewilligung dürfe nicht 
erteilt werden, bevor nicht geklärt sei, ob und inwieweit ein Objekt unter Schutz 
zu stellen sei (vgl. Bertschi in: Kommentar VRG, 3.A., § 21 Rz 57 m.H.). Dies er-
gibt sich im Übrigen unmittelbar bereits aus § 56 Abs. 2 PBG, wonach die be-
sonderen Vorschriften über den Natur- und Heimatschutz vorbehalten bleiben, 
eine geplante Baute mithin nicht gegen die Vorschriften des Natur- und Heimat-
schutzes verstossen darf. 

Es ist nicht zu verkennen und wird von der Beschwerdeführerin auch korrekt dar-
gelegt, dass mit einem negativen Entscheid betr. Unterschutzstellung der beste-
henden Arztvilla eine massive Erhöhung der baulichen Nutzung ermöglicht wird. 
Die Beschwerdeführerin verfügt über eine spezifische Beziehungsnähe zum 
Streitobjekt. Die Liegenschaften KTN 002 und 003 der Beschwerdeführerin lie-
gen in einer Distanz von weit weniger als 100 m zur Liegenschaft D.___weg (die 
kürzeste Distanz im Bereich des D.___weges beträgt ca. 25 m). Es besteht im 
Übrigen unstreitig eine Sichtverbindung zwischen den Grundstücken. Die nach 
einem Abbruch der bestehenden Liegenschaft mögliche Intensivierung der bauli-
chen Nutzung hat Auswirkungen auf die Sichtverbindung von den beschwerde-
führerischen Grundstücken in Richtung Westen (See). Die Beschwerdeführerin 

12

kann mithin auch einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung 
des angefochtenen negativen Unterschutzstellungsentscheides ziehen, indem 
durch eine Unterschutzstellung eine Intensivierung der baulichen Nutzung auf 
dem Grundstück D.___weg mit den negativen Auswirkungen auf ihre Grundstü-
cke verhindert werden kann. Die Trennung des Baubewilligungsverfahrens vom 
Unterschutzstellungsverfahren ändert nichts an der Betroffenheit der Beschwer-
deführerin. 

2.4 Die Beschwerdeführerin wird mithin durch den im Zusammenhang mit ei-
nem Baubewilligungsverfahren eingeleiteten Beschluss betr. die Schutzwürdig-
keit des Bauobjektes D.___weg besonders berührt und sie hat ein schutzwürdi-
ges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheids. Es stellt sich 
mithin die Frage, ob die Beschwerdeführerin erst im Rahmen des Baubewilli-
gungsverfahrens unter Berufung auf § 56 PBG Einwendungen gegen die Ableh-
nung einer Unterschutzstellung und den Abbruch erheben kann (wovon sinn-
gemäss der Regierungsrat ausgeht) oder ob entsprechende Einwendungen auch 
im davon abgetrennten separaten Verfahren nach DSG gemacht werden können 
bzw. ihr im Verfahren nach DSG eine Rechtsmittelbefugnis zukommt. 

Das Rechtsschutzinteresse des Nachbarn kann grundsätzlich in beiden Verfah-
ren gewahrt werden. In Berücksichtigung des berechtigten Anspruchs des Bau-
gesuchstellers auf Rechtssicherheit erscheint es aber wenig sinnvoll, den Nach-
barn im vorliegenden Fall vom Verfahren nach DSG auszuschliessen. Wird ihm 
die Rechtsmittelbefugnis im Verfahren betr. Unterschutzstellung nach DSG ab-
gesprochen, kann er die entsprechenden Einwendungen im Baubewilligungsver-
fahren geltend machen. Ein entsprechender Entscheid nach DSG kann dem 
Nachbarn dabei nach dem Gesagten nicht entgegengehalten werden, wenn er 
sich dazu vorgängig nicht äussern konnte. Eine Bindung an den rechtskräftigen 
Entscheid einer zuständigen Behörde aus einem anderen Verwaltungsverfahren 
ist nur zu bejahen, wenn der rechtskräftige Entscheid zwischen den gleichen Par-
teien erging. Dieser allgemeine Verfahrensgrundsatz gilt im Übrigen auch dann, 
wenn die Partei eines späteren Verfahrens vom früheren Verwaltungsverfahren 
ausgeschlossen war. Gerade in Bezug auf getrennt vom Baubewilligungsverfah-
ren durchgeführte Verfahren betr. denkmalpflegerischem Objektschutz kann ein 
entsprechender Entscheid für beschwerdeberechtigte Dritte infolge fehlender Be-
teiligungsmöglichkeit keine Bindungswirkung im Hinblick auf das spätere bau-
rechtliche Verfahren über den Abbruch dieses Gebäudes bzw. einen Neubau am 
Standort haben (vgl. Urteil BGer 1C_498/2020 vom 3.11.2021 Erw. 1.8 m.H.). 
Sofern ein negativer Schutzentscheid den Nachbarn in seinen schutzwürdigen 
Interessen berührt, kann er im Rahmen der Abbruchbewilligung bzw. des Bau-

13

bewilligungsverfahrens eine vorfrageweise Überprüfung des Schutzentscheides 
verlangen. Aus diesem Grund macht es wenig Sinn, heimatschutzrechtliche Ein-
wendungen der Beschwerdeführerin in einem im Zusammenhang mit einem 
Baugesuch eingeleiteten Unterschutzstellungsverfahren auszuschliessen und sie 
mit diesen Einwendungen auf das Baubewilligungsverfahren zu verweisen. 

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass gestützt auf das Koordi-
nationsgebot nach Art. 25a Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
(Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) mit dem Baubewilligungsentscheid insbe-
sondere auch damit zusammenhängende Natur- und Heimatschutzverfügungen 
zu koordinieren sind (Marti in: Praxiskommentar RPG: Baubewilligungen, 
Rechtsschutz und Verfahren, Art. 25a Rz 27). Es ist zwar zulässig, die Zustän-
digkeit für erstinstanzliche Entscheide betr. Denkmalschutz und Baubewilligung 
zu trennen und bei unterschiedlichen Behörden anzusiedeln. Widersprechende 
Entscheide sind jedoch - wie bereits erwähnt - zu meiden. 

2.5 Anzumerken ist zudem, dass - entgegen der Ansicht der Beschwerdegeg-
nerin - dem kantonalen Schutzinventar (KSI) im jetzigen Zeitpunkt keine absch-
liessende Wirkung zukommt. Der Umstand, dass das streitige Objekt nicht im KSI 
aufgenommen ist, ändert an der Beschwerdebefugnis der Beschwerdeführerin 
nichts (vgl. zum alten Recht: VGE III 2015 16 vom 26.8.2015; Urteil BGer 
1C_270/2008 vom 6.2.2009 Erw. 3.3.1). Der Kanton führt gemäss § 4 DSG ein 
Inventar der geschützten Bauten und Objekte gemäss § 3 Abs. 2 lit. b DSG. In 
diesem Schutzinventar werden besonders schutzwürdige Gebäudegruppen und 
Einzelbauten aufgenommen, denen im Sinne von § 3 Abs. 1 ein erheblicher Wert 
zukommt. Nach Aufnahme ins Inventar handelt es sich um Schutzobjekte (§ 4 
Abs. 2 DSG). Inventarisierte Schutzobjekte sind im Grundbuch anzumerken (§ 4 
Abs. 3 KSI). Der Regierungsrat beschliesst über die Aufnahme ins kantonale 
Schutzinventar (§ 15 Abs. 1 lit. a DSG). Die Pflicht zur Erfassung des gesamten 
baulichen Bestands potentieller Schutzobjekte innerhalb eines bestimmten Ge-
biets ergibt sich im Übrigen aus den spezialgesetzliche Aufträgen denkmalrecht-
licher Normen des Bundes (Art. 2 RPG, Art. 17 Abs. 1 lit. c RPG, Art. 3 NHG) 
sowie aus Art. 2 des Übereinkommens zum Schutz des baugeschichtlichen Er-
bes in Europa (Granada-Übereinkommen), welches die Schweiz ratifiziert und 
welches am 1. Juli 1996 in Kraft getreten ist (SR 0.440.4). Danach sind die Ver-
tragsstaaten zur Erstellung eines Inventars sowie zur rechtzeitigen und umfas-
senden Dokumentation bedrohter Objekte verpflichtet, die schutzwürdigen Bau-
denkmäler, Baugruppen und Stätten zu erfassen. Die allgemeine bundesrechtli-
che Planungspflicht nach Art. 2 RPG fordert von Bund, Kantonen und Gemein-
den die Erarbeitung der notwendigen Planung für ihre raumwirksamen Aufgaben 

14

und deren Abstimmung untereinander. Dazu ist eine Bestandesaufnahme aller 
räumlich relevanten Elemente notwendig, wozu auch die Baudenkmäler und ar-
chäologischen Denkmäler gehören (Engeler in: Ehrenzeller/Engeler, Handbuch 
Heimatschutzrecht, § 7 Rz 126 m.H.). Diesbezüglich wird in § 21 Abs. 3 DSG 
ausgeführt, dass eine Inventarbereinigung durchgeführt wird. Der Regierungsrat 
regelt die Inventarbereinigung und legt den Zeitplan fest. 

In der Denkmalschutzverordnung (DSV, SRSZ 720.111) vom 10. Dezember 
2019 werden die Aufnahmekriterien weiter konkretisiert, das Verfahren der Inven-
tarisierung wird jedoch nicht weiter definiert. In § 13 DSV wird einzig festgehal-
ten, dass die Kantonale Denkmalpflege Objekte im Kantonalen Inventar für ge-
schützte Bauten und Objekte (KGIBO) ins Kantonale Schutzinventar überführt. 
Danach hat sie eine Inventarbereinigung gemäss § 21 DSG durchzuführen (§ 13 
Abs. 1 DSV). Der Regierungsrat regelt die Einzelheiten (§ 13 Abs. 2 DSV). We-
der aus dem Gesetz noch aus der Verordnung ergibt sich aber ein verbindlicher 
Zeitplan zur Inventarbereinigung. Die im KIGBO inventarisierten Objekte, welche 
gemäss § 21 Abs. 2 DSG ins KSI übernommen wurden, stellen keine abschlies-
sende und umfassende Erfassung der Schutzobjekte dar. 

Für den Bezirk Küssnacht wurde bis anhin unstreitig keine umfassende Inventar-
bereinigung durchgeführt. Das KSI entfaltet dementsprechend - zumindest aktu-
ell - keine negative Wirkung in dem Sinne, als dass nicht aufgenommene Objekte 
keine Schutzobjekte darstellen. Auch nach Durchführung der Inventarbereinigung 
wird dem KSI keine absolute Negativwirkung zukommen. § 8 Abs. 1 DSG sieht 
vorsorgliche Massnahmen für den Fall vor, dass bei einem nicht inventarisierten 
Objekt Erkenntnisse zu Tage treten, die einen Schutz des Objektes angezeigt er-
scheinen lassen. Der Regierungsrat führt in seinem Bericht zum DSG (RRB Nr. 
708/2017 vom 19.9.2017) zu § 8 DSG aus, es sei nie restlos ausgeschlossen, 
dass sich auch ausserhalb des kantonalen Schutzinventars Objekte befänden, 
welche den Schutzanforderungen nach §§ 3 Abs. 1 und 5 Abs. 1 lit. a DSG ent-
sprechen würden. Das Schutzinventar ist insofern dynamisch ausgestaltet, da 
neue Erkenntnisse und geänderte Ansichten zur Schutzwürdigkeit von Objekten 
die Entlassung oder Aufnahme von Objekten zur Folge haben können. Der 
Denkmalbeweis ist mit dem Element der Zeitdimension eng verbunden. Um das 
geschichtliche Element einer Materie einzuordnen und beurteilen zu können, 
muss in der Regel eine kulturelle Entwicklungsperiode zeitlich abgrenzbar und 
abgeschlossen sein. Diese wird in der Praxis in der Regel mit 25 - 30 Jahren ge-
sehen (Engeler in: Ehrenzeller/Engeler, Handbuch Heimatschutzrecht, § 7 Rz 
52). Im Baubewilligungsverfahren werden mithin auch nach einer Inventarberei-
nigung insbesondere unter Berufung auf neue Erkenntnisse sowie den Zeitablauf 
seit der Inventarbereinigung von beschwerdeberechtigten Dritten unter Berufung 

15

auf § 56 PBG Rügen gegen den Abbruch eines Objektes vorgebracht werden 
können. Das Schutzinventar wird zudem - auch wenn dies im Gesetz nicht aus-
drücklich vorgesehen ist - regelmässig an wesentliche geänderte Verhältnisse 
anzupassen sein. Wesentlich veränderte Verhältnisse liegen beispielsweise vor, 
wenn eine erhebliche Anzahl von Objekten nicht mehr als schützenswert er-
scheint, weil diese aufgrund ihres Zustandes nicht mehr schutzfähig sind, wenn 
eine neue Zeitepoche an Bauwerken ins Inventar aufgenommen werden soll oder 
wenn es zu einer fachlich begründeten neuen Beurteilung über die Schutzwür-
digkeit von Objekten gekommen ist (vgl. Engeler in: Ehrenzeller/Engeler, a.a.O., 
§ 7 Rz 148 m.H.). 

2.6 Zusammenfassend ist mithin die Beschwerdebefugnis der Beschwerdefüh-
rerin gegen Dispositiv Ziff. 1 des angefochtenen Regierungsratsbeschlusses im 
vorliegenden Verfahren gegeben. Auf die Beschwerde gegen den vom Regie-
rungsrat im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens separat und erstinstanzlich 
gefällten Beschluss betr. Schutzwürdigkeit des Hauses D.___weg, Küssnacht, ist 
einzutreten.

Bleibt zu ergänzen, dass damit die Frage, ob und wie sich ein Nachbar im Ver-
fahren vor Regierungsrat betr. Unterschutzstellung einbringen kann, wenn dieses 
unabhängig von einem Baubewilligungsverfahren eingeleitet wird, nicht beurteilt 
ist. Im vorliegenden Fall kann dies offen bleiben, da die Beschwerdeführerin im 
Baubewilligungsverfahren Einsprache und Beschwerde erhoben hat und sie ihre 
Anliegen im Verfahren vorbringen kann, insbesondere auch im erstinstanzlichen 
Beschwerdeverfahren gegen die Nichtunterschutzstellung auch wenn der Regie-
rungsrat die Beschwerdebefugnis des Nachbarn bestreitet. 

3.1 Zu prüfen ist mithin die Schutzwürdigkeit der Baute D.___weg, Küssnacht. 
Dazu ergibt sich aus den Akten was folgt: 

3.1.1  Die kantonale Denkmalpflege wurde - soweit ersichtlich - erstmals mit 
Schreiben des Architekten F.________, Mitarbeiter der Denkmalpflege des Kan-
tons Bern, vom 6. April 2015 auf das Gebäude D.___weg, Küssnacht, aufmerk-
sam gemacht. F.________ äussert sich in diesem Schreiben zu interessanten 
Gebäuden der 1950er und 1960er Jahre in Küssnacht. Er äussert sich zu insge-
samt vier Gebäuden, von welchen drei noch bestanden (u.a. das Einfamilienhaus 
D.___weg, vgl. act. DPFL-SZ 1). Ca. ein Jahr später wandte sich F.________ 
wiederum an den kantonalen Denkmalpfleger mit dem Hinweis, der jetzige Ei-
gentümer des Einfamilienhauses D.___weg beabsichtige, dieses abzubrechen. 
Dies sei bedauerlich, weil dieses Haus eines der wenigen wirklich guten Bauten 
um 1960 in Küssnacht sei (act. DPFL-SZ 2). 

16

3.1.2  Anlässlich der kantonalen Koordinationssitzung vom 15. März 2018 äus-
serte sich der vormalige kantonale Denkmalpfleger zur Schutzwürdigkeit des be-
stehenden Einfamilienhauses, wobei er u.a. ausführte, dass das Haus enge Ver-
wandtschaft zu den Bauten Jacques Schaders, in dessen Büro Rudolf Mathys in 
den 1950er Jahren gearbeitet habe und der mit dem Schulhaus Freudenberg in 
Zürich einer der bedeutendsten Bauten der Moderne in der Schweiz geplant ha-
be, aufweise. Für Küssnacht und den Kanton Schwyz dürfte diese Architektur ei-
nen besondere Wert darstellen. Entsprechend ersuchte er den Bezirk, Abklärun-
gen im Sinne von § 3 KNHG einzuleiten. 

3.1.3  Der Bezirk Küssnacht beauftragte in der Folge lic. phil. I. E.________, 
Kunst- und Architekturhistoriker sowie Präsident der Denkmalkommission des 
Kantons Zürich mit der Begutachtung des Objekts. Dem Gutachten vom Mai 
2018 kann u.a. entnommen werden, 

• dass das Bauobjekt von den Architekten Rudolf Mathys und Carl Dominik 
Burlet geplant worden ist, wobei der massgeblich projektierende Architekt 
Rudolf Mathys war;

• dass bis anhin drei der Bauten dieser beiden Architekten in Zürich als 
schützenswert qualifiziert wurden (Geschäftshaus Rämistrasse 8, Ge-
schäfts- und Wohnhaus Seebähnli, Zürich; Katholische Mädchen-Sekun-
darschule Ämtlerstrasse, Zürich); 

• dass dem Bauwerk insofern städtebauliche Bedeutung zukomme, als die 
Lage Scharnier zwischen dem Dorfkern und dem Wohnquartier am südli-
chen Seeufer sei und von daher von besonderer Bedeutung für das Orts-
bild sei; das Bauwerk liege zudem gemäss ISOS in einem Wohnquartier, 
für welches das Erhalten der wesentlichen Eigenschaften für die Bezie-
hung zu den Ortsteilen gefordert werde; 

• dass das Bauwerk in der Strassengabelung vom Ortskern herkommend 
den Auftakt zum südlichen Wohnquartier bilde und typisch für das Ortsbild 
sei;

• dass der architektonischen Gestaltung des Gebäudes eine hohe Bedeu-
tung zukomme. Die hohen Qualitäten lägen in der kubischen Formge-
bung. Weitere Qualitäten lägen in der Materialisierung. Die Fassadenge-
staltung zeuge von einem ausgesprochenen Gespür für Gliederung, Pro-
portionen und Rhythmus;

• dass die Architekten zu den Protagonisten der Moderne und Nachkriegs-
moderne, welche sich mit einzelnen herausragenden Bauwerken profiliert 
hätten;

17

• dass das Arzthaus in Küssnacht zu den besten Werken von Rudolf Ma-
thys gehöre;

• dass die historische und baukulturelle Bedeutung des Gebäudes in der 
Zeugenschaft für den zunehmenden Bau von Einfamilienhäusern in der 
Nachkriegszeit liege; es gehöre zur besten Architektur aus dieser Epoche 
in Küssnacht, wobei vier vergleichbare Einfamilienhäuser in Küssnacht 
erwähnt werden; 

• dass es sich als beispielhafter Bauzeuge der Nachkriegsmoderne in 
Küssnacht in die internationale Architekturentwicklung einbetten lasse; 

• dass das Haus unter dem allgemeinen Einfluss von Le Corbusier und Al-
var Aalto zu verstehen sei; einzelne Elemente werden zudem der kalifor-
nischen Wohnhauskultur bzw. der Nachkriegsmoderne der USA zuge-
rechnet.

In der Denkmalpflegerischen Beurteilung führt lic. phil. I. E.________ aus: 

Beim Einfamilienhaus mit Arztpraxis am D.___weg in Küssnacht am Rigi handelt 
es sich um einen typischen und zugleich architektonisch hochstehenden 
Bauzeugen der Nachkriegsmoderne. Funktionelle und ästhetische Anliegen sind 
mit den zur Verfügung stehenden baulichen Mitteln in Einklang gebracht und 
ergeben ein stimmiges Gesamtbild. Die Architektur dieser nach 1945 einsetzenden 
Epoche muss freilich im Kontext der jüngsten Geschichtsforschung verstanden 
werden. Im Kanton Schwyz fehlt allerdings entsprechende Fachliteratur noch 
weitgehend, so ist das Kunstdenkmälerinventar zu Küssnacht veraltet, und das aus 
dem Jahr 1987 stammende Ortsbildinventar behandelt nur den Ortskern. 
Zumindest innerhalb der Gemeinde Küssnacht nimmt des Gebäude aber bestimmt 
eine herausragende Stellung ein. 

Das Einfamilienhaus bietet mit seiner grosszügigen Raumstruktur weiterhin eine 
hohe Wohnqualität, die ehemalige Arztpraxis lässt sich als Büro oder 
Dienstleistungsbetrieb umnutzen. Möglich schien zudem, um die Ausnützung des 
Grundstücks zu erhöhen (wenn auch nicht voll auszuschöpfen), der Aufbau eines 
zurückversetzten Attikas auf dem Einfamilienhaus - in der Art wie es ursprünglich 
vorgesehen war - sowie ein partieller Aufbau auf dem Anbau. Gegebenenfalls 
liesse sich auch ein hangseitiger Erweiterungsbau prüfen. Der aktuell 
sanierungsbedürftige Zustand des Gebäudes beeinträchtigt die Schutzwürdigkeit 
nicht, die vorhandenen Bauschäden lassen sich beheben. Der hohe Heizaufwand 
lässt sich durch fachgerechte Massnahmen vermindern. 

3.1.4  Die kantonale Denkmalpflege führt im Mitbericht vom 17. September 2020 
aus (vgl. Vernehmlassung ARE an den Regierungsrat vom 21.9.2020): 

Beim Einfamilienhaus mit Arztpraxis am D.___weg in Küssnacht handelt es sich 
um einen typischen und zugleich architektonisch hochstehenden Bauzeugen der 
Nachkriegsmoderne. Er wurde 1962-63 von den Zürcher Architekten Carl Dominik 
Burlet & Rudolf Mathys … geplant und errichtet.

Die Denkmalpflege stützt sich nachfolgend auf das denkmalpflegerische Gutachten 
vom Mai 2018 von lic. phil. E.________. E.________ ist ein ausgewiesener Kenner 

18

der Nachkriegsarchitektur und wohl schweizweit der Spezialist dieser Zeitepoche. 
(…). 

Es trifft zu, dass das Gebäude dem damaligen Zeitgeist entspricht. Es handelt sich 
um einen beispielhaften Bauzeugen der Nachkriegsmoderne und lässt sich in die 
internationale Architekturentwicklung einbetten. Es ist jedoch unzutreffend, dass 
solche Bauten zu hunderten in der Schweiz existieren. Im Gegenteil - diese Bauten 
sind in besonderem Masse gefährdet und stehen unter einem enormen Druck. 
Gerade im Kanton Schwyz gibt es keinen Zeitzeugen aus dieser Zeitepoche, 
welcher im kantonalen Schutzinventar angeführt ist. Daher ist es umso wichtiger 
und auch Aufgabe der Denkmalpflege, jüngere bedeutende Bauten aus den 
1960er Jahren auf deren Eignung als Schutzobjekte hin zu überprüfen. 

Im Weiteren führt die kantonale Denkmalpflege aus, im Verlaufe der Zeit seien 
verschiedene Umbauten vorgenommen worden, welche allerdings nicht die 
massgebende Bausubstanz beträfen und die Schutzwürdigkeit nicht schmäler-
ten. Eine Aufstockung sei aus denkmalpflegerischer Sicht möglich. Zur Schutz-
würdigkeit wird des Weiteren ausgeführt, der Solitärbau mit sorgfältiger Einbet-
tung in die Umgebung sei ursprünglich für das Ortsbild prägend gewesen. Heute 
werde er zusehends von der Umgebung bedrängt. Die Architektur zeuge von ho-
hem gestalterischem Gespür (Gliederung, Proportionen und Rhythmus). Über 
den Architekten sei wenig bekannt, er habe sich jedoch mit einzelnen herausra-
genden Bauwerken profilieren können. Drei dieser Bauten seien in der Stadt 
Zürich als schützenswerte Baudenkmäler eingestuft. Im Innern sei noch viel von 
der originalen Bausubstanz vorhanden. Die historische Bausubstanz sei in einem 
sanierungsfähigen Zustand. Das Einfamilienhaus biete eine grosszügige Raum-
struktur mit hoher Wohnqualität, die ehemalige Praxis eigne sich für einen 
Dienstleistungsbetrieb. Neben der Ergänzung mit einem zurückversetzten Attika-
geschoss scheine auch ein Erweiterungsbau möglich. Das Haus erfüllte die Auf-
nahmekriterien gemäss § 6 Abs. 1 lit. e der Verordnung über die Denkmalpflege. 
Es handle sich um ein Bauwerk mit Wahrzeichencharakter und überdurchschnitt-
licher architektonischer Qualität. 

Analoge Ausführungen finden sich auch im Fachbericht der Denkmalpflege vom 
8. März 2018.

3.2  Der Regierungsrat führt im angefochtenen Beschluss aus, die Bindung an 
ein Gutachten bestehe immer nur hinsichtlich der darin enthaltenen denkmal-
wissenschaftlichen Feststellungen und Erkenntnisse. Ob ein wissenschaftlich als 
Denkmal erkanntes Objekt auch unter Schutz zu stellen sei, sei ein über das 
Gutachten hinausgehender Entscheid, der weitere Faktoren mit zu berücksichti-
gen habe und der Behörde obliege. Zudem dürften Denkmalschutzmassnahmen 
nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen 
werden. Sie müssten gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung breiter, d.h. 

19

auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und von einem grösse-
ren Teil der Bevölkerung bejaht werden. Die Beurteilung, ob eine Unterschutz-
stellung von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werde, liege im Er-
messen der Entscheidbehörde. Beim Haus D.___weg handle es sich um einen 
Bauzeugen der Nachkriegsmoderne. Eine herausragende architektonische Leis-
tung sei das Haus D.___weg jedoch nicht. Es seien im Laufe der Zeit verschie-
dene architektonische Kompromisse eingegangen worden (Dach, Sockel, Böden, 
Fenster), welche einer sehr hohen Bedeutung klar abträglich seien. Das Objekt 
finde in der Fachliteratur keinen Niederschlag und sei auch in keinem Inventar-
werk vermerkt. Diesbezüglich wird auf das Online-Portal www.architektur-
bibliothek.ch verwiesen, wo für den Kanton Schwyz 56 Objekte aus der Bauzeit 
ab 1920 vermerkt seien, darunter auch diverse Bauten aus den 60-er Jahren; die 
streitige Baute sei allerdings nicht vermerkt. Neuaufnahmen ins KSI müssten ei-
nen sehr hohen kulturellen, geschichtlichen, kunsthistorischen oder städtebauli-
chen Wert aufweisen, damit sie Eingang ins Schutzinventar fänden. Die blosse 
Verzeichnung eines Objekts in einem der zu berücksichtigenden Inventare reiche 
nicht aus. Nachdem das Haus D.___weg wohl gewisse architektonische Qua-
litäten aufweise, hingegen keinen herausragenden und damit auch keinen sehr 
hohen kunstgeschichtlichen Wert aufweise und darüber hinaus auch in keinem 
Inventarwerk verzeichnet sei, rechtfertige sich die Aufnahme ins KSI nicht, zumal 
dem Objekt auch kein Wahrzeichencharakter zukomme und wohl nur in Fach-
kreisen als bedeutend eingestuft werde. 

3.3.1  Die Beschwerdeführerin macht geltend, der Regierungsrat setze sich über 
das externe Gutachten und die Fachbeurteilung der Denkmalpflege hinweg, ohne 
hierfür triftige Gründe vorzubringen. Das fragliche Objekt weise gemäss Gutach-
ten eine überdurchschnittliche Qualität auf und gehöre zu den besten Werken 
von Rudolf Mathys. Es sei demselben Qualitätsniveau zuzuordnen, wie die drei 
in Zürich als schützenswert qualifizierten Bauten von Rudolf Mathys und Carl 
Dominik Burlet. Es gehöre zu den qualitativ besten Bauzeugen der Nachkriegs-
zeit und sei ein typischer sowie architektonisch hochstehender Bauzeuge dieser 
Periode. Der aktuell sanierungsbedürftige Zustand beeinträchtige die Schutzwür-
digkeit nicht. Auch weise das Objekt heute noch eine hohe Wohnqualität aus; der 
Aufbau eines zurückversetzten Attikageschosses sowie ein Erweiterungsbau 
seien möglich. Überwiegende öffentliche oder private Interessen, welche gegen 
eine Unterschutzstellung sprächen, würde die Vorinstanz nicht belegen. Sollten 
Zweifel am Gutachten bestehen, so wäre der Regierungsrat gehalten gewesen, 
gestützt auf Art. 17a NHG i.V.m. Art. 25 Abs. 1 NHV ein Gutachten der ENHK 
oder der EKD einzuholen bzw. bei einer anderen Stelle ein Drittgutachten in Auf-

20

trag zu geben. Entsprechend werde vorliegend das Einholen eines weiteren Gut-
achtens durch das Gericht beantragt. 

3.3.2  Die Beschwerdegegnerin wendet ein, der Bezirksrat habe sich mit der 
Schutzwürdigkeit des Gebäudes intensiv auseinandergesetzt und eine solche 
verneint. Er habe das Objekt auch durch die Ortsbildkommission eigens prüfen 
lassen und zudem fachmännisch dokumentiert. Weder die Ortsbildkommission 
noch die Baukommission noch der Bezirksrat hätten eine Unterschutzstellung je-
doch als sinnvoll erachtet. Die Autonomie der Bewilligungsbehörde in Bezug auf 
das Ortsbild sei zu beachten. Die Denkmalpflege verfüge seit Jahren über Unter-
lagen, Pläne und Fotos vom Objekt, habe aber dennoch auf eine Unterschutz-
stellung verzichtet. Sie habe eine solche weder beim Regierungsrat beantragt 
noch vorsorgliche Massnahmen getroffen. Der frühere Eigentümer habe die 
Überbaubarkeit der Parzelle und speziell den Abbruch des bestehenden Gebäu-
des eigens mit der Bewilligungsbehörde geklärt. Es sei ihm zugesichert worden, 
dass das Objekt nicht geschützt sei und eine Unterschutzstellung nicht zu erwar-
ten sei. Der Abbruch sei ohne weiteres möglich. Gestützt darauf habe er die Pla-
nung eines Mehrfamilienhauses in Angriff genommen und später des Grunds-
tücks samt dem Projekt an die heutige Bauherrschaft übertragen. Diese habe 
Anspruch auf eine Baubewilligung gemäss geltender Rechtslage. Die Baute sei 
im KSI nicht verzeichnet und deshalb nicht zu schützen. Ziel der Revision des 
DSG sei es gewesen, eine verbesserte Rechtssicherheit zu bringen. 

Die Beschwerdegegnerin bringt des Weiteren detailliert diverse Einwände gegen 
die Qualifizierung der Baute als Schutzobjekt vor. Sie macht u.a. geltend, es sei 
nicht nachgewiesen, dass das Haus tatsächlich von Rudolf Mathys geplant wor-
den sei, aufgrund von Differenzen zwischen Bauherrn und Architekt habe die 
Baute nicht entsprechend den ursprünglichen Plänen verwirklicht werden kön-
nen, viele Architekten in dieser Zeit hätten Elemente der Moderne in die Planung 
einbezogen, aufgrund der dicht überbauten Umgebung werde die Baute kaum 
wahrgenommen und stelle ein Relikt in einem in den letzten Jahren stark moder-
nisierten Wohnquartier dar, zwischenzeitlich seien diverse Änderungen an und in 
der Baute vorgenommen werden (Dach, Fenster, Wände im Innern, Fussboden), 
das Objekt verfüge gerade nicht über eine offene und fliessende Ausgestaltung 
der Fassaden und der Innenräume (was ein wesentliches Element der modernen 
Bauweise sei), die räumlichen Qualitäten seien bescheiden und eine homogene 
Materialisierung fehle (sowohl Aussen als auch im Innern). 

3.3.3  Das Sicherheitsdepartement betont vernehmlassend unter Hinweis auf Be-
richt und Vorlage des Regierungsrates an den Kantonsrat betr. DSG, dass Neu-
aufnahmen ins KSI gemäss dem Willen des Gesetzgebers einen "sehr hohen" 

21

kulturellen, kunsthistorischen, geschichtlichen oder städtebaulichen Wert aufwei-
sen müssten. Das fragliche Objekt würde keine der Aufnahmekriterien gemäss 
§ 6 DSV erfüllen. Einzig Fachleute würden dem Gebäude einen hohen Stellen-
wert beimessen. 

3.3.4  Bezugnehmend auf die Einwendungen der Beschwerdegegnerin macht die 
Beschwerdeführerin replizierend geltend, die Denkmalpflege habe nicht bewusst 
auf eine Unterschutzstellung verzichtet. Vielmehr habe sich die Frage der Unter-
schutzstellung erst mit dem Baubewilligungsverfahren, das einen Abbruch des 
bestehenden Wohnhauses erlauben soll, gestellt. Zusicherungen von Seiten der 
Baubewilligungsbehörden seien nicht nachgewiesen. Die Auskunft einer unzu-
ständigen Behörde, welche im Übrigen nicht vorbehaltlos gewesen sei, zeitige 
keine Wirkung. 

3.4.1 Wie bereits erwähnt gelten gemäss § 3 Abs. 1 DSG als Schutzobjekte der 
Denkmalpflege Objekte, denen ein erheblicher kultureller, geschichtlicher, kunst-
historischer oder städtebaulicher Wert zukommt. In § 5 DSG wird in Bezug auf 
die Aufnahme eines Objektes ins Schutzinventar wiederholt, dass der Regie-
rungsrat das Objekt aufnimmt, sofern es besonders schutzwürdig ist sowie einen 
erheblichen kulturellen, geschichtlichen, kunsthistorischen oder städtebaulichen 
Wert aufweist (§ 5 Abs. 1 lit. a DSG) und zudem die Unterschutzstellung keine 
überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen entgegenstehen. 

Die Beurteilung, ob die Schutzkriterien erfüllt sind, wurde mithin vom Gesetzge-
ber dem Regierungsrat übertragen; er wurde auch mit dem Vollzug und dem Er-
lass der erforderlichen Vollzugsvorschriften beauftragt sowie der Aufsicht über 
die Gemeinden und Bezirke beim Vollzug des Gesetzes (§ 20 Abs. 1 und 2 
DSG).

Im Rahmen seines Vollzugsauftrags hat der Regierungsrat in § 6 DSV die Auf-
nahmekriterien näher definiert. Gemäss § 6 Abs. 1 DSV liegt ein kulturell, ge-
schichtlich, kunsthistorisch oder städtebaulich erheblicher Wert im Sinne der §§ 3 
Abs. 1 und 5 Abs. 1 DSG vor, wenn Objekte namentlich Bedeutung haben als: a) 
wichtige Zeugen der Schwyzer oder Schweizer Geschichte; b) prägende Elemen-
te der traditionellen Siedlungslandschaft oder des baukulturellen Erbes; c) Sa-
kralbauten; d) mittelalterliche und neuzeitliche Blockbauten mit einem hohen An-
teil an originaler Bausubstanz; e) Bauwerke mit Wahrzeichencharakter oder 
überdurchschnittlicher architektonischer Qualität; f) Bauten mit hohen Erinne-
rungs- oder Identifikationswert; g) historisch bedeutsame Industriebauten. Diese 
Umschreibung entspricht grundsätzlich den Vorgaben des kantonalen Gesetzes 
(VGE III 2021 18 vom 31.5.2021 Erw. 3.3.5). 

22

Soweit die Vorinstanz sich allerdings vernehmlassend darauf beruft, dass mit der 
Verwendung des Begriffes "erheblich" sehr hohe Ansprüche an den Wert des 
Objektes zu stellen sind, ist darauf hinzuweisen, dass gemäss neuerer bundes-
gerichtlicher Rechtsprechung sich eine Handlungspflicht des kantonalen Gesetz-
gebers zum Schutz von Baudenkmälern nicht nur aus der Bundesverfassung 
(Art. 78), sondern auch aus den direkt anwendbaren Bestimmungen des Grana-
da-Übereinkommens ergibt. Die im konkreten Fall geprüften Bestimmungen des 
Dankmalschutzgesetzes des Kantons Zugs, welche eine Beschränkung des 
Schutzes auf Objekte von "äusserst hohem" Wert vorsieht, wurden zwar akzep-
tiert, allerdings mit der Einschränkung, dass in Berücksichtigung der gemäss der 
französisch- und englischsprachigen Originalfassungen vorgesehenen Formulie-
rungen ("monuments … particulièrement remarquables" bzw. "monuments of 
conspicous ... interest"), das verwendete Wort "äusserst" nicht restriktiv ausge-
legt werden dürfe (vgl. BGE 147 I 308 Erw. 5.3 und 7.3). Des Weiteren ergibt 
sich aus dem erwähnten Urteil, dass sich das Granada-Übereinkommen nicht nur 
auf nationale und regionale, sondern auch auf lokale Baudenkmäler beziehe und 
diesen ebenfalls Schutz zu gewähren ist (E. 6.3). Aus dem fraglichen Urteil ergibt 
sich für den vorliegenden Fall, dass die Bestimmung von § 3 Abs. 1 DSG, welche 
für die Unterschutzstellung einen "erheblichen" kulturellen, geschichtlichen, 
kunsthistorischen oder städtebaulichen Wert voraussetzt, nicht zu einer Umge-
hung der völkerrechtlichen Vorgaben dienen darf, sondern einerseits das Wort 
"erheblich" im Sinne der Granada-Konvention und damit nicht allzu restriktiv aus-
zulegen ist und andererseits auch lokal bedeutenden Objekten der Schutz nicht 
versagt werden darf. Des Weiteren ist es nach dem zitierten Urteil nicht zulässig, 
Objekte der Moderne (im Fall des Denkmalschutzgesetzes des Kantons Zug Ob-
jekte, die weniger als 70 Jahre alt sind) nur mit Einwilligung der Eigentümer unter 
Schutz zu stellen. Das Bundesgericht führt diesbezüglich aus, obwohl sich eine 
Schutzwürdigkeit häufig erst durch Zeitablauf ergebe, sei das nicht zwingend. 
Mitunter könne eine Baute schon nach kurzer Zeit schutzwürdig sein, was aus-
nahmsweise auch für lokale und nicht nur nationale oder regionale Denkmäler 
zutreffen möge (Erw. 7.5.2). 

3.4.2  Bei der Prüfung der Frage, ob ein Objekt Schutz verdient, hat eine 
sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung Platz 
zu greifen, welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und 
städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt. Eine Baute 
soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, 
wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben. Da 
Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen 
verbunden sind, dürfen sie nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises 

23

von Fachleuten erlassen werden. Die Frage, ob die Schutzwürdigkeit der 
betroffenen Gebäude oder Anlagen für einen "Allgemeinbetrachter" oder 
"Durchschnittsbürger" ohne weiteres erkennbar sei, ist nach der 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung indessen kein entscheidendes Kriterium für 
die Bejahung des öffentlichen Interesses an der Unterschutzstellung (Urteil des 
BGer 1C_55/2011 vom 1.4.2011 Erw. 6.1 und 6.3.2; BGE 120 Ia 270 Erw. 4a). 
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist zudem nicht nur das 
ästhetische Kriterium anwendbar. Geschützt wird auch, was für eine Epoche 
typisch oder für einen Stil repräsentativ ist, selbst aus neuerer Zeit (d.h. Zeugen 
aus dem ausgehenden 19. und auch dem 20. Jahrhundert), was ermöglicht, 
Fabrik- oder Gewerbebauten aus neuerer Zeit zu schützen, die nicht 
notwendigerweise Kunstwerke sind (vgl. BGE 118 Ia 384 Erw. 5a; Urteil BGer 
1C_514/2020 vom 5.5.2021 Erw. 4.6). Zudem können auch Bauten 
schützenswert sein, die aufgrund von architektonischen oder handwerklichen 
Qualitäten für einen - auch jüngeren - Baustil typisch sind und damit Zeugen 
kultureller Entwicklungen bilden (Urteil BGer 1C_514/2020 vom 5.5.2021 Erw. 
4.6 m.H.). In diesem Sinne wird in der Lehre darauf hingewiesen, dass die 
Schönheit einer Baute oder eines Ensembles kein Kriterium für oder gegen die 
Zuschreibung von Denkmalwürdigkeit ist. Schönheit ist Ausdruck einer subjekti-
ven Empfindung, der keinerlei allgemeine Verbindlichkeit zukommt. Der Denk-
malwert kann jedoch im Zeugnis des ästhetischen Ausdrucks einer vergangenen 
Epoche und den daraus folgenden Erkenntnissen liegen (Engeler in: Ehrenzel-
ler/Engeler, Handbuch Heimatschutzrecht, § 7 Rz 64). 

Eine Schutzmassnahme kann sich auch als notwendig erweisen für ein Bauwerk, 
das einen symbolischen Charakter aufweist, zum Beispiel in typlogischer 
Hinsicht. Einen typologischen Wert weisen Gebäude auf, die seltene, noch 
vorhandene Zeugen einer Bauweise sind; die Qualität der betreffenden Objekte 
ist hier nicht massgebend. Unter gewissen Umständen verkörpert das Gebäude 
nicht einen historischen Baustil, sondern eine bestimmte Epoche. Ein Gebäude 
oder eine Gesamtheit von Gebäuden kann auch bedeutsam werden wegen der 
Entwicklung der Situation und einer so erworbenen Seltenheit (BGE 135 I 176 / 
Pra 98/2009 Nr. 117 Erw. 6.1 m.H. auf EJPD/BRP, Erläuterungen zum 
Bundesgesetz über die Raumplanung, 1981, Art. 17 N 20, 23; von Reding, 
Massnahmen zum Schutz des Ortsbildes und zur Förderung der 
Siedlungsqualität, in: VLP-ASPAN, Raum und Umwelt 2002, S. 43 f.; BGE 118 Ia 
284 Erw. 5a). Während früher in erster Linie Bauten von überragender Schönheit 
und Altertümer unter Schutz gestellt wurden, erstreckt sich heute der Blick des 
Denkmalschutzes auch auf Objekte aus neuerer Zeit und auf Gebäude, welche 
für ihre Entstehungszeit charakteristisch sind (Urteil des BGer 1C_55/2011 vom 

24

1.4.2011 Erw. 6.1; BGE 135 I 176 Erw. 6.2; BGE 118 Ia 384 Erw. 5a m.H. auf 
BGE 101 Ia 219 Erw. 5a; BGE 97 I 642 Erw. 6b; BGE 91 I 342 f. Erw. 3a und b; 
VGE III 2017 115 + 117 vom 24.11.2017 Erw. 4.8). 

3.4.3  Bei der Prüfung der Frage, ob ein Objekt Schutz verdient, hat - wie bereits 
erwähnt - eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbe-
urteilung Platz zu greifen. Die Beurteilung der Schutzwürdigkeit und die notwen-
dige Interessenabwägung erfordern mithin spezifische Fachkenntnisse, über 
welche die entscheidenden Behörden (i.c. der Regierungsrat) in der Regel nicht 
verfügen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6.A., 
Band 1, S. 300 m.H.; Engeler in Ehrenzeller/Engeler, Handbuch Heimatschutz-
recht, § 7 Rz 162). Allfällig vorhandenen Fachgutachten kommt deshalb eine 
massgebliche Bedeutung zu. 

In diesem Zusammenhang gilt es darauf hinzuweisen, dass die Kantone gestützt 
auf Art. 25 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; 
SR 451) vom 1. Juli 1966 verpflichtet sind, Fachstellen für den Naturschutz, den 
Heimatschutz und die Denkmalpflege zu bezeichnen. Gemäss Art. 26 Abs. 1 der 
Verordnung über den Natur- und Heimatschutz (NHV; SR 451.1) vom 16. Januar 
1991 sorgen die Kantone für einen sachgerechten und wirksamen Vollzug von 
Verfassungs- und Gesetzesauftrag und sie haben dazu Amtsstellen als Fachstel-
len für Naturschutz, Heimatschutz und Denkmalpflege zu bezeichnen. Diese 
Aufgabe erfüllt im Kanton Schwyz in Bezug auf die Denkmalpflege die kantonale 
Denkmalpflege. Diesen Fachstellen kommt beim Vollzug des Heimatschutzes ei-
ne zentrale Bedeutung zu (VGE III 2020 173 vom 30.12.2020 Erw. 2.1.3 m.H.a. 
VGE III 2014 116 vom 25.11.2014 Erw. 7.1). Inhaltlich stellt ein Amtsbericht i.S.v. 
§ 24 Abs. 1 lit. a VRP einer Behörde, welche aufgrund ihrer Tätigkeit besondere 
Sachkenntnisse besitzt, ein Gutachten dar (Plüss, in: Kommentar VRG, 3. A., § 7 
Rz. 60, 149). 

Kommt den Feststellungen der fachkundigen Behörde oder externen Gutachtern 
zu den Qualitäten eines Schutzobjektes somit grosses Gewicht zu, dürfen sich 
die rechtsanwendenden Behörden nicht ohne triftige Gründe bzw. nur aus-
nahmsweise darüber hinwegsetzen und sie müssen Abweichungen begründen 
(Urteile BGer 1C_179/2015 vom 11.5.2016 Erw. 5.2 mit Hinweisen auf BGE 140 
II 264 Erw. 2.3; BGE 137 III 226 Erw. 4; 1C_595/2013 vom 21.2.2014 Erw. 4.1.2; 
1C_626/2017 und 1C_628/2017 vom 16.8.2018 Erw. 5.4; Saputelli, Umfassende 
Interessenabwägung beim Denkmalschutz, PBG 2016/3 S. 33; Plüss in: Kom-
mentar VRG; 3.A., § 7 Rz 147). Das gilt namentlich dann, wenn die entscheiden-
de Behörde nicht über die erforderliche Fachkompetenz verfügt (BGE 139 II 185 
Erw. 9.2). Dieser Grundsatz gilt im Übrigen auch dann, wenn der entscheidenden 

25

Behörde eine freie Beweiswürdigung zusteht (BGE 136 II 214 Erw. 5 m.H.). Sol-
che triftigen Gründe liegen etwa vor, wenn ein Gutachten Irrtümer, Lücken oder 
Widersprüche enthält (Urteil BGer 1C_595/2013 vom 21.2.2014 Erw. 4.1.1), der 
Gutachter nicht über hinreichende Sachkenntnisse sowie die erforderlichen Un-
terlagen verfügt, wenn der Gutachter die ihm gestellten Fragen nicht beantwortet 
oder seine Erkenntnisse nicht begründet hat (Plüss in: Kommentar VRG, 3.A., 
§ 7 Rz 146 f.). Gelangt die rechtsanwendende Behörde jedoch zur Auffassung, 
dass ein Gutachten nicht schlüssig ist, sind nötigenfalls ergänzende Beweise zur 
Klärung dieser Zweifel zu erheben (Urteil BGer 1C_17/2010 vom 8.9.2010 
Erw. 3.2 m.H.). Die instruierende Behörde kann auch ein zweites Gutachten bei 
einer anderen Expertin bzw. einem anderen Experten einholen. Ob ein Ergän-
zungs- oder Zweitgutachten angeordnet wird, liegt im Ermessen der instruieren-
den Behörde. Ein Ergänzungsgutachten bietet sich an, wenn einzelne der bereits 
behandelten Punkte erneut begutachtet werden müssen oder wenn bestimmte 
Fragen abzuklären sind, zu denen noch keine gutachterliche Stellungnahme vor-
liegt. Ist die vorhandene Expertise mit schweren Mängeln behaftet oder waren 
Ergänzungsfragen nicht zielführend, steht als Beweismassnahme hingegen ein 
Zweitgutachten im Vordergrund. Eine zweite Expertise dient jedoch nicht dazu, 
die Feststellungen eines regelkonform erstatteten Erstgutachten zu hinterfragen, 
nur weil eine Partei damit nicht einverstanden ist (Daum, Kommentar zum berni-
schen VRPG, Art. 19 Rz 92 m.H.). 

Das Abstellen auf eine nicht schlüssige Expertise bzw. der Verzicht auf die gebo-
tenen zusätzlichen Beweiserhebungen kann gegen das Verbot willkürlicher Be-
weiswürdigung verstossen (Urteil BGer 1C_288/2012 vom 24.6.2013 Erw. 2.4.3). 
Das Gleiche gilt auch, wenn ein Gericht oder eine Behörde auf der Grundlage 
der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen zieht.

3.4.4  Vorliegend liegen zur Frage der Schutzwürdigkeit des Objekts überein-
stimmende Berichte eines externen Gutachters sowie der kantonalen Fach-
behörde vor. Beide Stellen bejahen die Schutzwürdigkeit des Objektes. Die fach-
liche Qualifikation des Gutachters (E.________, lic.phil., Kunst- und Architektur-
historiker, Präsident der Denkmalpflege-Kommission des Kantons Zürich, Ver-
fasser zahlreicher Publikationen zur Baukultur verschiedener Epochen) kann 
nicht bestritten werden. Dies gilt ebenso für die kantonale Denkmalpflegerin (vgl. 
VGE III 2021 18 vom 31.5.2021 Erw. 4.4.2). 

Das Gutachten ist vollständig und umfasst die für eine wissenschaftliche Beurtei-
lung wesentlichen Elemente. Es wird auf die Stellung des Objektes im Zusam-
menhang mit der Architekturentwicklung hingewiesen, der Architekt und seine 
Werke sowie deren Einordnung im Baukulturerbe werden dargestellt, besonders 

26

gelungene funktionale oder gestalterische Elemente werden nachvollziehbar auf-
gezeichnet, die Bedeutung der Baute für die Umgebung bzw. der Einordnung 
wird erörtert, Bautechnik und Materialverwendung wurden untersucht und auch 
die Frage nach der Erhaltung des Originalzustands wird beantwortet. Der Gut-
achter hat sich im Übrigen nicht auf die Beurteilung des Hauses D.___weg in 
Küssnacht beschränkt, sondern er hat sich einen Überblick über den gesamten 
Baubestand dieser Epoche im Bezirk verschafft und er verweist auf erhaltens-
werte Objekte aus dieser Zeit, wobei er darlegt, dass nur eine sehr kleine Anzahl 
an Gebäuden eine vergleichbare Qualität aufweisen. Damit wird die überdurch-
schnittliche architektonische Qualität des Objekts im Sinne von § 6 Abs. 1 lit. e 
DSV untermauert. Das Gutachten ist im Übrigen auch für Laien nachvollziehbar.

Soweit der Regierungsrat festhält, das Haus D.___weg in Küssnacht sei keine 
herausragende architektonische Leistung, setzt er seine eigene, fachlich nicht 
abgestützte Meinung über diejenige der Experten, welche das Gebäude als ar-
chitektonisch hochstehenden Bauzeugen der Nachkriegsmoderne qualifizieren. 
Dies stellt keinen triftigen Grund dar, welcher das Abweichen vom Gutachten und 
der Beurteilung der Fachinstanz erlauben würde. Das Gebäude erfüllt nach Ein-
schätzung der Experten grundsätzlich das Kriterium des erheblichen kunsthisto-
rischen und/oder geschichtlichen Wertes im Sinne von § 3 Abs. 1 DSG. Dass im 
Laufe der Zeit gewisse Veränderungen am Gebäude vorgenommen wurden, wird 
im Gutachten berücksichtigt. Dass das Gebäude in der Fachliteratur keine Er-
wähnung findet - wie der Regierungsrat geltend macht - vermag an der Begrün-
detheit der dankmalpflegerischen Einschätzung nichts zu ändern. Einerseits 
gehört das Gebäude einer Bauepoche an, welche erst in den letzten Jahren 
grössere Beachtung bei der Inventarisierung des Baukulturerbes fand. Dies er-
gibt sich einerseits aus der Tatsache, dass sich der baukulturelle Wert und die 
Zeugniswirkung eines Objekts in der Regel erst mit einem gewissen zeitlichen 
Abstand zur Entstehungszeit und mithin durch den Zeitablauf ergibt, andererseits 
auch daraus, dass die Bauten aus dieser Periode noch immer zahlreich sind und 
die erhaltenswerten markanten Beispiele dieser Epoche schweizweit erst an-
satzweise systematisch erfasst sind. Gewisse Kantone haben bereits eine sys-
tematische Abklärung der Denkmalwürdigkeit von Bauten der Moderne vorge-
nommen oder damit zumindest angefangen (z.b. BL, BS, SG, ZH, vgl. 
www.architekturbiblio-thek.ch/thema/architektur-in-gefahr/). Dass im Kanton 
Schwyz entsprechende Abklärungen stattfanden, ist demgegenüber nicht ersicht-
lich und wird auch nicht geltend gemacht. Verzeichnet ist das Gebäude im Übri-
gen in der Sammlung des Schweizerischen Werkbundes (swb), einer seit 1913 
existierenden Vereinigung von Gestalterinnen und Gestaltern. In der Sammlung 
werden Hinweise und Kommentare zu beispielhaften Bauten aus dem Zeitraum 

27

1945-1980 kuratiert. Die Sammlung wird durch ein Redaktionsteam des swb an-
gelegt, wobei sie "zur Auseinandersetzung anrege und Vergleichsbeispiele lie-
fern" solle. Im Verzeichnis finden sich zwei Bauten aus dem Kanton Schwyz, 
darunter das vorliegend umstrittene Bauwerk (vgl. www.swb-
nachkriegsmoderne.ch). Auch der Hinweis des Sicherheitsdepartementes auf die 
Beschränkung des Schutzes auf Bauobjekte mit "sehr hohem" kulturellen, kunst-
historische, geschichtlichen oder städtebaulichen Wert ändert nichts an der 
Schlüssigkeit des Gutachtens bzw. der Einschätzung der Fachbehörde. Diese 
gelangen gerade zum Schluss, dem Bau-objekt komme diesbezüglich eine her-
ausragende Stellung zu. Es ist zudem nochmals darauf hinzuweisen, dass 
gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung Objekten der Moderne gestützt auf 
das Granada-Übereinkommen vom Denkmalschutz nicht ausgeschlossen wer-
den dürfen und auch lokalen Objekten Schutz zu gewähren ist (BGE 147 I 308 
Erw. 7.5.2; Urteil BGer 1C_514/2020 vom 5.5.2021 Erw. 4.6) und die Frage, ob 
die Schutzwürdigkeit der betroffenen Gebäude für einen "Allgemeinbetrachter" 
oder einen "Durchschnittsbürger" ohne weiteres erkennbar ist, nach der bundes-
gerichtlichen Rechtsprechung kein entscheidendes Kriterium für die Bejahung 
des öffentlichen Interesses an der Unterschutzstellung ist (Urteil BGer 
1C_55/2011 vom 1.4.2011 Erw. 6.3.2 und BGE 120 Ia 270 E. 4a).

Insgesamt vermag der Regierungsrat keine triftigen Gründe aufzuzeigen, welche 
es erlauben würden, von der Expertise sowie der Einschätzung der Fachbehörde 
abzuweichen. 

4.1 Ist ein Objekt schutzwürdig im Sinne von § 3 DSG bedeutet das noch nicht 
zwingend, dass Schutzmassnahmen angeordnet bzw. ein Abbruchverbot ausge-
sprochen werden muss. 

Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes, welche zu einem Abbruchverbot 
führen oder die zonenkonforme Überbauung einschränken, bewirken eine 
Beschränkung der Verfügungsbefugnis des Grundeigentümers und tangieren 
somit die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV). Eingriffe in dieses Grundrecht 
bedürfen einer gesetzlichen Grundlage, müssen im öffentlichen Interesse liegen 
und verhältnismässig sein (Art. 36 BV). 

Auf die vorliegend massgebliche gesetzliche Grundlage wurde vorstehend 
bereits hingewiesen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts liegen 
Eigentumsbeschränkungen zum Schutz von Baudenkmälern zudem ganz 
allgemein im öffentlichen Interesse (BGE 118 Ia 384 Erw. 5a m.H.; BGE 120 Ia 
270; Urteil des BGer 1C_55/2011 vom 1.4.2011 Erw. 6.1; 1C_212/2014 vom 
18.11.2014 Erw. 4.3). Wie gewichtig dieses Interesse ist und in welchem 
Ausmass es einen denkmalpflegerischen Schutz eines Objekts verlangt, ist bei 

28

der Prüfung der Verhältnismässigkeit im engeren Sinne im Einzelfall zu prüfen 
(BGE 120 Ia 270 Erw. 4a; BGE 140 I 381 Erw. 4.5; Urteil BGer 1C_514/2020 
vom 5.5.2021 Erw. 6.3)

Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt, dass Denkmalschutzmassnahmen für 
das Erreichen der im öffentlichen Interesse liegenden Ziele geeignet, notwendig 
und dem Betroffenen zumutbar sind. Das Verhältnismässigkeitsprinzip im 
engeren Sinne (Zumutbarkeit) verlangt, dass eine Schutzmassnahme durch ein 
das private Interesse überwiegendes öffentliches Interesse gerechtfertigt ist 
(Häfelin/ Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6.A., Rz. 613 ff.). 

Die Unterschutzstellung bzw. ein Abbruchverbot sind grundsätzlich geeignet, das 
im öffentlichen Interesse liegende Ziel der Erhaltung eines schützenswerten Ge-
bäudes zu erreichen. Auch die Erforderlichkeit des Abbruchverbots ist gegeben. 
Eine mildere Massnahme zum Erreichen des Schutzes ist nicht ersichtlich. Zu 
beurteilen ist noch die Frage der Verhältnismässigkeit im engeren Sinn (Zumut-
barkeit). Ob eine aus Gründen des Denkmalschutzes erfolgende Nutzungsbe-
schränkung das dem Eigentümer zumutbare Mass überschreitet, ist einzelfall-
weise aufgrund der gesamten Umstände zu beurteilen. Dabei sind Rentabi-
litätsüberlegungen umso geringer zu gewichten, je schutzwürdiger eine Baute ist 
(BGE 126 I 219 Erw. 2c S. 222; Urteil BGer 1C_514/2020 vom 5.5.2021 Erw. 
9.1). Demnach können sehr erhebliche finanzielle Interessen der Verfolgung ei-
nes weniger gewichtigen öffentlichen Interesses im Wege stehen. Dagegen müs-
sen auch sehr grosse finanzielle Interessen der Grundeigentümer gewichtigen öf-
fentlichen Interessen des Denkmalschutzes weichen, weil sonst das Gemeinwe-
sen kaum noch Bauten unter Schutz stellen könnte (Urteile BGer 1C_514/2020 
vom 5.5.2021 Erw. 9.1; 1P.509/1995 vom 30.9.1996 Erw. 4b; 1P.584/1994 vom 
23.6.1995 Erw. 6b, publ. in: ZBl 1996 S. 366 ff.). Im Weiteren können auch rele-
vante öffentliche Interessen dem Schutze einer an sich schutzwürdigen Baute 
entgegenstehen, was im Rahmen der Interessenabwägung ebenfalls zu berück-
sichtigen ist (VGE III 2017 115 + 117 vom 24.11.2017 Erw. 5.2 m.H.). 

4.2 Vorliegend ergibt sich aus dem Gesagten, dass, auch wenn das Gebäude 
D.___weg, Küssnacht, nach wissenschaftlichen Kriterien denkmalschutzwürdig 
ist, die einzelfallweise Prüfung und Interessenabwägung ergeben kann, dass die 
Unterschutzstellung nicht verhältnismässig ist (VGE III 2017 115 + 117 vom 
24.11.2017 Erw. 5.3 m.H.; Saputelli, Umfassende Interessenabwägung beim 
Denkmalschutz, PBG 2016/3 S. 34 f.). 

In Bezug auf das öffentliche Interesse am Erhalt der Baute ist einerseits zu 
berücksichtigen, welches Gewicht das öffentliche Interesse hat. Auch wenn die 
Vor-instanz in casu in Bezug auf die Frage der Schutzwürdigkeit der Baute auf 

29

das Fachgutachten abzustellen hat, stellt die Frage über den Grad der Schutz-
würdigkeit der Baute eine Rechtsfrage dar, über die die rechtsanwendende 
Behörde grundsätzlich frei entscheiden kann (Saputelli, a.a.O., S. 36 f.). In Bezug 
auf die Relevanz des öffentlichen Interesses am Schutz der fraglichen Baute ist 
vorliegend zu berücksichtigen, dass diese zwar ein architektonisch hochstehen-
der Bauzeuge der Nachkriegsmoderne ist. Auch nach Einschätzung des Gutach-
ters kommt ihr allerdings einzig lokale Bedeutung zu. Für das Ortsbild ist die Bau-
te nicht von erheblicher Bedeutung. Sie liegt auch nicht in einem nach ISOS ge-
schützten Ortsteil, sondern in der Umgebungszone V ("verbauter Uferhang im 
Süden des Dorfes") mit der Aufnahmekategorie b und dem Erhaltungsziel b ("Er-
halten der wesentlichen Eigenschaften für die Beziehung zu Ortsteilen" und 
"nach geeigneten Nutzungsanweisungen suchen, um den Bereich vor überdi-
mensionierter Überbauung zu bewahren"). Die fragliche Umgebungszone wird im 
ISOS als planlos überbauter Hang bezeichnet. Zudem handelt es sich nicht um 
eine eigentliche Pionierbaute der Nachkriegsmoderne, welche spätere Strömun-
gen vorwegnimmt oder die von relevanter Bedeutung war für die Weiterentwick-
lung der regionalen oder auch nur lokalen Baukultur. Das öffentliche Interesse an 
der Erhaltung der Baute muss unter diesen Gesichtspunkten nicht als derart ge-
wichtig qualifiziert werden, dass finanzielle Interessen der privaten Grundei-
gentümerin vollständig ausser Acht zu lassen wären. Das private finanzielle In-
teresse der Grundeigentümerin und Rentabilitätsüberlegungen müssen daher bei 
der Interessensabwägung berücksichtigt werden. Sehr erhebliche finanzielle In-
teressen der Grundeigentümerin könnten in casu somit das öffentliche Interesse 
am Denkmalschutz der Baute überwiegen. Ohne Belang ist demgegenüber vor-
liegend das Anliegen der baulichen Verdichtung. Diesem Anliegen kommt bezo-
gen auf das vorliegende Interesse am Denkmalschutz kein Gewicht zu, da der 
Erhalt historischer Bausubstanz fast immer den Verzicht auf eine maximale Aus-
nutzung des Bodens bedingt und zudem Möglichkeiten bestehen, die innere Ver-
dichtung dort zu erreichen, wo sie nicht in einem ausgeprägten Konflikt mit dem 
Denkmalschutz steht (Urteil BGer 1C_514/2020 vom 5.5.2021 Erw. 9.5 m.H.). 

4.3 Um eine Verhältnismässigkeitsprüfung entsprechend den vorstehenden 
Vorgaben durchführen zu können, muss zunächst bekannt sein, ob und in wel-
chem Umfang der Schutz des Hauses D.___weg die finanziellen Interessen der 
Grundeigentümerin überhaupt tangiert. Der Schutz lässt eine Nutzung im bishe-
rigen Umfang uneingeschränkt zu. Im Weiteren halten der Gutachter und die 
kantonale Denkmalpflegerin fest, dass die Ausnützung der Liegenschaft durch 
den Aufbau eines zurückversetzten Attikageschosses, einen partiellen Aufbau 
auf dem Anbau und einer hangseitigen Erweiterung erhöht werden kann. Es stellt 
sich mithin die Frage, wie hoch der Wert des Grundstückes bei Schutz der Villa 

30

unter Berücksichtigung der noch möglichen Überbauung und unter Berücksichti-
gung des unstreitig bestehenden Sanierungsbedarfs im Vergleich mit dem Wert 
des Grundstückes ohne Unterschutzstellung wäre. 

Der Regierungsrat hat diese Frage nicht geprüft und entsprechend auch keine 
rechtsgenügliche Verhältnismässigkeitsprüfung vorgenommen. Ohne zuverlässi-
ge Zahlen und ohne Abklärungen über die Nutzungsmöglichkeiten bei einem 
Schutz der Villa kann die Verhältnismässigkeitsfrage nicht abschliessend beur-
teilt werden (EGV-SZ 1988 Nr. 6 Erw. 2a/cc). In Berücksichtigung des öffentli-
chen Interesses am Erhalt von schützenswerten Bauten ist es entscheidend, 
dass die Verhältnismässigkeitsprüfung auf nachvollziehbaren und dokumentier-
ten Grundlagen beruht und nicht pauschal die finanziellen Interessen der privaten 
Grundeigentümerin dem öffentlichen Interesse vorangestellt werden. Erst die 
Kenntnis tatsächlicher finanzieller Einbussen bei einer Unterschutzstellung (bei 
Berücksichtigung der verbleibenden baulichen Möglichkeiten und in Berücksich-
tigung der verbleibenden Nutzungsmöglichkeit des Schutzobjekts an sich sowie 
unter Berücksichtigung des Sanierungsbedarfs) erlaubt eine rechtsgültige Ver-
hältnismässigkeitsprüfung. Die entsprechenden Abklärungen sind mit einem ge-
wissen Aufwand verbunden. Die Wichtigkeit der sich gegenüberstehenden In-
teressen rechtfertigen diesen jedoch klarerweise. Entsprechend hat die Behörde, 
welche aufgrund der in einem Baubewilligungsverfahren aufgeworfenen Frage 
des Abbruchs über die Schutzwürdigkeit eines Objektes zu entscheiden hat, für 
ihren Entscheid Projekt- oder Machbarkeitsstudien zur möglichen baulichen Nut-
zung bei Erhalt der schutzwürdigen Bauten im Vergleich zur Nutzung bei einem 
Abbruch einzufordern und in ihrem Entscheid zu berücksichtigen. Die Studien 
müssen Auskunft geben über den Verkehrswert des Grundstückes bei Erhalt der 
schutzwürdigen Baute und Überbauung des Restgrundstückes sowie den Ver-
kehrswert bei uneingeschränkter zonenkonformer Überbaubarkeit. Anzumerken 
bleibt, dass nicht jede aufgrund einer Unterschutzstellung in Kauf zu nehmende 
Ertrags- oder Verkehrswertminderung als unverhältnismässig zu qualifizieren ist, 
sondern der Vergleich mit dem gewichteten öffentlichen Interesse am Erhalt 
schutzwürdiger Objekte muss die Unterschutzstellung als unzumutbar erschei-
nen lassen (VGE III 2017 115 + 117 vom 24.11.2017 Erw. 5.4). 

Der angefochtene Beschluss ist dementsprechend aufzuheben und die Sache ist 
zur Prüfung der Verhältnismässigkeit nach der erforderlichen zusätzlichen Sach-
verhaltsabklärung (Einholung von Projektvarianten unter Berücksichtigung der 
Schutzwürdigkeit der Villa und Einholung bzw. Erarbeitung von Vergleichszahlen) 
an den Regierungsrat zurückzuweisen. Es ist dem Regierungsrat überlassen, ob 
er die erforderlichen Grundlagen (Projektvarianten und Vergleichszahlen) selber 
bzw. durch Beauftragung einer internen oder externen Fachperson erarbeiten 

31

lassen will, oder ob die entsprechenden Grundlagen von der Bauherrschaft ein-
verlangt werden. Zur Erarbeitung einer Machbarkeitsstudie unter Beachtung der 
Schutzwürdigkeit der Baute ist auf jeden Fall eine in denkmalpflegerischen Fra-
gen kundige Fachperson beizuziehen (VGE III 2017 115 + 117 vom 24.11.2017 
Erw. 5.4). 

5.1 Die Beschwerdeführerin beantragt auch die Aufhebung von Dispositiv 
Ziff. 2.1 des angefochtenen Regierungsratsbeschlusses, wonach der Gesamtent-
scheid des ARE vom 28. Mai 2020 und die Baubewilligung des Bezirksrates vom 
22. Juli 2020 aufzuheben sind und die Sache zum neuen Entscheid an die Vor-
instanzen zurückgewiesen wird. Materiell äussert sich die Beschwerdeführerin 
nicht zu diesem Antrag. 

5.2 Nachdem die Frage der Unterschutzstellung vom Regierungsrat neu zu 
beurteilen ist und über das Baugesuch erst nach einem allfälligen negativen Ent-
scheid des Regierungsrates befunden werden kann, ist Dispositiv Ziff. 2.1 des 
Regierungsratsbeschlusses nicht zu beanstanden, soweit die Beschwerden gut-
geheissen und die Baubewilligung des Bezirksrates vom 22. Juli 2020 und damit 
auch der damit eröffnete Beschluss des ARE vom 28. Mai 2020 aufgehoben 
werden. Soweit die Sache jedoch zum neuen Entscheid an die Vorinstanzen 
zurückgewiesen wird, ist Dispositiv Ziff. 2.1 (letzter Satz) aufzuheben. 

5.3 Anzumerken gilt jedoch was folgt: Der Regierungsrat hat die Baubewilli-
gung aus formellen Gründen aufgehoben und die Sache zur Durchführung des 
korrekten Verfahrens und zum neuen Entscheid an die Vorinstanzen zurückge-
wiesen. In den Erwägungen rügt er zunächst, das ARE habe keine Kompetenz 
gehabt, die Bewilligung aus Gründen des Denkmalschutzes zu verweigern. Die 
kantonale Denkmalpflege habe nach Inkrafttreten des DSG keinen Fachbericht 
über das Bauvorhaben erstellen und dazu keinen Antrag stellen dürfen, da ihr 
Fachbereich davon nicht betroffen sei. Die Sache sei deshalb an das ARE zu 
neuem Entscheid zurückzuweisen unter Berücksichtigung der Fachberichte der 
übrigen Fachämter. 

Wie bereits erwähnt, ist der Regierungsrat zum Entscheid über die Aufnahme ei-
nes Objektes ins Schutzinventar zuständig (§ 5 DSG). Dies bedeutet allerdings 
nicht, dass im Baubewilligungsverfahren, in welchem um Abbruch eines nicht in-
ventarisierten Objektes ersucht wird, die kantonale Denkmalpflege vom Verfah-
ren ausgeschlossen ist. Die Denkmalpflege kann zwar keinen Entscheid über die 
Aufnahme ins Schutzinventar stellen. Sie ist aber die Fachstelle für Denkmal-
pflege und sie hat gemäss § 3 Abs. 3 lit. d DSV u.a. Fachberichte im Baubewilli-
gungs- oder im Planungsverfahren zu verfassen und die Schutzwürdigkeit eines 

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Objekts im Einzelfall zu überprüfen (§ 3 Abs. 3 lit. f DSV). Wie bereits vorstehend 
dargelegt, besteht (zumindest zurzeit) noch keine umfassende Inventarbereini-
gung. Auch nach der Inventarbereinigung können aufgrund neuer Erkenntnisse 
Schutzmassnahmen für ein nicht inventarisiertes Objekt angezeigt sein (§ 8 
DSG). Ein Baugesuch ist auch weiterhin auf die Übereinstimmung mit den Vor-
gaben des Natur- und Heimatschutzes hin zu überprüfen (§ 56 Abs. 2 PBG). Es 
geht deshalb nicht an, die Fachstelle für Denkmalpflege aus dem Baubewilli-
gungsverfahren auszuschliessen, wenn um Abbruch einer Baute oder Eingriff in 
eine möglicherweise schutzwürdige Baute ersucht wird. Gelangt die kantonale 
Fachstelle dabei zum Schluss, dass ein Abbruchobjekt unter Schutz zu stellen ist 
oder der Eingriff in ein bestehendes Objekt den Schutzbestimmungen wider-
spricht, hat sie dies dem Regierungsrat gegenüber zu beantragen. Das Baube-
willigungsverfahren wird dann zu sistieren sein, bis ein rechtskräftiger Beschluss 
des Regierungsrates dazu vorliegt. Dem Regierungsrat ist aber insofern zuzu-
stimmen, als nicht das ARE über die Unterschutzstellung eines Objekts ent-
scheidet. 

Fragen des Einbezugs der Denkmalpflege und des Verfahrens gestützt auf das 
neue Recht stellen sich aber nicht bloss bei einem potentiellen Abbruchobjekt, 
sondern auch bei baulichen Massnahmen an einem Objekt, das bereits im KSI 
aufgenommen ist. Gemäss § 6 Abs. 2 DSG beurteilt die kantonale Fachstelle im 
Baubewilligungsverfahren geplante Restaurierungen oder Veränderungen an 
Schutzobjekten und sie kann Nebenbestimmungen erlassen (vgl. auch § 3 Abs. 3 
lit. a DSV). Unklar ist dabei insbesondere, ob dies im Rahmen des koordinierten 
Baubewilligungsverfahrens nach § 77 ff. PBG erfolgt, oder ob wirklich die Denk-
malpflege diese Nebenbestimmungen als Behörde erlässt. Diese Fragen bilden 
indes nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens, weshalb es beim Hinweis 
auf den Klärungsbedarf sein Bewenden hat. 

6.1 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten (Gerichtsge-
bühr, Kanzleikosten, Barauslagen) für das Verwaltungsgerichtsverfahren von 
Fr. 2'500.-- je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin und zur anderen Hälfte dem 
Kanton aufzuerlegen. 

6.2 Die anwaltschaftlich vertretene Beschwerdeführerin hat Anspruch auf eine 
Parteientschädigung. (§ 74 Abs. 1 VRP). Die Vergütung an die Rechtsanwälte für 
die Parteivertretung vor den Gerichts-, Untersuchungs- und Anklagebehörden 
sowie den Verwaltungsbehörden in Rechtsmittelverfahren des Kantons Schwyz 
wird mit dem Gebührentarif für Rechtsanwälte (GebTRa, SRSZ 280.411) vom 
27. Januar 1975 geregelt. Die Vergütung umfasst das Honorar und die Auslagen 
(vgl. § 1 Abs. 1 GebTRa). Im Rahmen der in diesem Tarif festgesetzten Mindest- 

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und Höchstansätze ist die Vergütung nach der Wichtigkeit der Streitsache, ihrer 
Schwierigkeit, dem Umfang und der Art der Arbeitsleistung sowie dem notwendi-
gen Zeitaufwand zu bemessen (§ 2 Abs. 1 GebTRa). Wird die Vergütung pau-
schal zugesprochen, gilt die Mehrwertsteuer als in diesem Betrag enthalten. Be-
misst sich das Honorar nach dem zeitlichen Aufwand, ist die Mehrwertsteuer zu-
sätzlich zu entschädigen (§ 2 Abs. 2 GebTRa). Für die Vertretung in Rechts-
mittelverfahren vor Verwaltungsbehörden beträgt das Honorar Fr. 200.-- bis 
Fr. 4'800.-- (§ 15 GebTRa); im Verfahren vor Verwaltungsgericht und vor den 
selbständigen Rekurskommissionen beträgt das Honorar Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- 
(§ 14 GebTRa). 

In Beachtung der vorerwähnten Kriterien und in Ausübung des pflichtgemässen 
Ermessens wird der Beschwerdeführerin für das verwaltungsgerichtliche Verfah-
ren eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu-
gesprochen. Hiervon entfallen je Fr. 1'250.-- auf den Kanton bzw. die Beschwer-
degegnerin. 

6.3 Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden zur Hälfte dem Kanton 
und zur anderen Hälfte dem Bezirk auferlegt. Diese Kostenverlegung ist auch in 
Berücksichtigung des Ausgangs des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens nicht 
zu beanstanden und kann bestätigt werden. Dies gilt auch bezüglich der vor-
instanzlich festgelegten Parteientschädigung. Diesbezüglich ist der angefochtene 
Beschluss zu bestätigen. 

6.4 Was die Frage einer Rechtsmittelbelehrung anbelangt, ist fraglich, ob ge-
gen diesen Rückweisungsentscheid eine selbständige Beschwerdemöglichkeit 
ans Bundesgericht gegeben ist. Um allen Eventualitäten gerecht zu werden, wird 
auf Art. 92 f. BGG hingewiesen. Demgemäss ist gegen selbständig eröffnete Vor- 
und Zwischenentscheide über die Zuständigkeit und über Ausstandsbegehren 
die Beschwerde* ans Bundesgericht zulässig. Gegen andere selbständig eröffne-
te Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde* gemäss Art. 93 Abs. 1 lit. a 
BGG ans Bundesgericht zulässig, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden 
Nachteil bewirken können.

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird insofern gutgeheissen, als dass Dispositiv Ziff. 1 des 
angefochtenen Beschlusses aufgehoben und die Sache zur weiteren Sach-
verhaltsabklärung und neuem Entscheid an den Regierungsrat zurückge-
wiesen wird. Dispositiv Ziff. 2.1 wird im Sinne der Erwägungen insofern 
aufgehoben, als dass damit die Sache zu neuem Entscheid an die Vor-
instanzen zurückgewiesen wird. 

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von Fr. 2'500.-- gehen je zur Hälfte zu 
Lasten des Kantons und der Beschwerdegegnerin. 

Die Beschwerdegegnerin hat ihren Anteil von Fr. 1'250.-- innert 30 Tagen 
auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts zu überweisen.

Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet.

Die Beschwerdeführerin hat am 1. Oktober 2021 einen Kostenvorschuss 
von Fr. 2'500.-- bezahlt, welcher ihr aus der Gerichtskasse zurückzuerstat-
ten ist. 

3. Der Kanton und die Beschwerdegegnerin haben der Beschwerdeführerin 
eine Parteientschädigung von je Fr. 1'250.-- (je inkl. Barauslagen und 
MwSt) zu bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* 
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an: 
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R)
- den Bezirksrat Küssnacht (R) 
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)

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- das Amt für Raumentwicklung (EB)
- das Bildungsdepartement (z.K.)
- das Amt für Kultur, Denkmalpflege (z.K.)
- und das Bundesamt für Kultur BAK, 3003 Bern (A).

Schwyz, 30. März 2022

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 6. April 2022