# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a9fd1b88-3ade-5006-8430-d190c20a1f4a
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 00.00.0000 PVG 2017 14
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2017-14_0000-00-00.pdf

## Full Text

7/14 Steuern PVG 2017

146

Grundstückgewinnsteuer. Veräusserungserlös. Unent- 
geltliches Wohnrecht (Bestätigung der Rechtsprechung).
– Den Kantonen steht bei der Definition des Erlöses im 

Sinne von Art. 12 StHG nach wie vor ein gewisser, wenn 
auch beschränkter legislatorischer Ermessenspielraum zu 
(E.4).

– Der Verkäufer hat ein anlässlich der Veräusserung ver- 
einbartes unentgeltliches Wohnrecht bei der Grund- 
stückgewinnsteuer als Bestandteil des Erlöses zu ver- 
steuern (E.5).

Imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Ricavo da 
alienazione. Diritto di abitazione (conferma della prassi).
– Nella determinazione dell’utile giusta l’art. 12 LAID i can- toni 

godono, anche se limitatamente, di un certo margi- ne di 
apprezzamento legislativo (cons. 4).

– Il diritto di abitazione gratuito pattuito al momento 
dell’alienazione sottostà all’imposta sugli utili da so- 
stanza immobiliare dovuta dall’alienante quale parte del 
ricavo (cons. 5).

Erwägungen:
4. a) Der Bundesgesetzgeber hat sich im Bereich der Grund- 

stückgewinnsteuer mit der Harmonisierung nur als Rahmengesetz- 
geber betätigt, was schon aus dem Umfang der gesetzlich vorge- 
sehenen Tatbestände im Steuerharmonisierungsgesetz ersichtlich 
wird. Art. 12 Abs. 1 StHG äussert sich denn auch nur grundsätzlich 
zur Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns (vgl. Botschaft 
des Bundesrates vom 25. Mai 1983 zu den Bundesgesetzen über 
die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Ge- 
meinden sowie über die direkte Bundessteuer [BBl 1983 III S. 1 ff]
S. 100). Bei der Umsetzung dieser Bundesnormen in die kantonalen 
Steuergesetze (vgl. Art. 72 StHG) wurde den kantonalen Gesetz- 
gebern grundsätzlich somit ein grosser Spielraum zugestanden,    
in welchem sie ihre originäre Zuständigkeit zum Erlass von Steu- 
ernormen ausspielen dürfen (vgl. ZWAHLEN/NYFFENEGGER, in: ZWEIFEL/ 
BEUSCH [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bun- 
desgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kan- 
tone und Gemeinden [StHG], 3. Aufl., Basel 2017, Art. 12 Rz. 2; RICH- 
NER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kommentar zum Züricher Steuergesetz,
3. Aufl., Zürich 2013, Vorbemerkungen zu §§ 216–226a Rz. 1).

14

7/14 Steuern PVG 2017

147

b) Das Bundesgericht hat in seiner neueren Praxis diesen 
Freiraum der kantonalen Gesetzgebung gestützt auf Art. 129 BV 
und Art. 1 Abs. 3 Satz 2 StHG (BGE 130 II 202 E.5.3 in fine) in freier 
Kognition auf die horizontale und vertikale Harmonisierungsfunkti- 
on des Steuerharmonisierungsgesetzes hin überprüft und dadurch 
eine höchstrichterliche materielle Harmonisierung eingeleitet (vgl. 
BGE 141 II 207 E.1.2, publiziert in StE 2015 B 42.38 Nr. 39, StR 70/2015
S. 524; Urteil des Bundesgerichtes 2C_198/2016 vom 20. Juli 2016
E.3.2 f.; BGE 130 II 202 E.1 ff.). Damit haben die kantonalen Gesetz- 
gebungskompetenzen im Rahmen der direkten Steuern nicht unwe- 
sentliche Einschränkungen respektive Leitlinien erhalten (ZWAHLEN/ 
NYFFENEGGER, a.a.O., Art. 12 Rz. 2a). In BGE 141 II 207 (E.2.2.1) hat das 
Bundesgericht festgehalten, dass sich ein Grundstückgewinn im 
Sinne von Art. 12 StHG ergebe, soweit der bei Veräusserung eines 
Grundstücks erzielte Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Er- 
satzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteige. Die Rechtsbegriffe 
Erlös, Anlagekosten und Ersatzwert führe Art. 12 StHG nicht nä- 
her aus. Insofern überlasse der Bund den Kantonen bei der Um- 
schreibung des steuerbaren Gewinns einen, wenn auch beschränk- 
ten, Spielraum (vgl. auch Urteil des Bundesgerichtes 2C_198/2016 
vom 20. Juli 2016 E.3.2). Im Urteil 2C_156/2015 vom 5. April 2016 
(E.2.2.1) hat das Bundesgericht sodann ergänzend ausgeführt, dass 
die kantonale Regelungszuständigkeit ihre Grenzen hauptsächlich 
am Normsinn (Besteuerung realisierter Grundstückgewinne) und 
am Normgefüge (Verhältnis von Einkommens-/Gewinnsteuer und 
Grundstückgewinnsteuer) finde. In einem kürzlich gefällten, zur 
amtlichen Publikation vorgesehenen Entscheid betreffend Vorfäl- 
ligkeitsentschädigung hat das Bundesgericht in diesen bei der Um- 
schreibung des steuerbaren Gewinns den Kantonen überlassenen 
beschränkten Spielraum eingegriffen und entschieden, dass die 
der Bank zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung im Zusammen- 
hang mit dem Verkauf eines Grundstücks − sofern die Auflösung 
der Hypothek in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Ver- 
kauf der Liegenschaft erfolge − bei der Grundstückgewinnsteuer 
als Anlagekosten zu berücksichtigen sei und den Kantone diesbe- 
züglich kein Ermessensspielraum zukomme (vgl. Urteil des Bun- 
desgerichtes 2C_1148/2015 vom 3. April 2017). Das Bundesgericht 
führte in diesem Entscheid aus, dass der den Kantonen bei der Um- 
schreibung des Steuerobjekts und dessen Bemessung zustehende 
Freiraum beschränkt sei. Insbesondere könne die Auslegung der 
Rechtsbegriffe Erlös, Anlagekosten und Ersatzwert im Rahmen von 
Art. 12 Abs. 1 StHG nicht harmonisierungsautonom erfolgen. So-

7/14 Steuern PVG 2017

148

weit bundessteuergesetzliche und harmonisierungsrechtliche Re- 
gelung dem Sinn nach übereinstimmen, sei aus Gründen der ver- 
tikalen Steuerharmonisierung eine identische Auslegung geboten 
(vgl. Urteil des Bundesgerichtes 2C_1148/2015 vom 3. April 2017
E.4.1 mit weiteren Hinweisen). Auch wenn es im soeben erwähnten 
Entscheid um den Begriff der Anlagekosten und nicht − wie vor- 
liegend − um jenen des Erlöses ging, lässt sich daraus doch eine 
Tendenz des Bundesgerichtes ablesen, vermehrt in den ursprüng- 
lichen legislatorischen Freiraum der Kantone einzugreifen (kritisch 
dazu: ZWAHLEN/NYFFENEGGER, a.a.O., Art. 12 Rz. 2a).

c) Im neuen Basler Kommentar zum Steuerharmonisie- 
rungsgesetz wird im Zusammenhang mit Art. 12 StHG − allerdings 
noch vor Publikation des vorstehend erwähnten Urteils des Bun- 
desgerichtes 2C_1148/2015 vom 3. April 2017 − hervorgehoben, 
dass sich im Bereich der Grundstückgewinnsteuer aus dem Steu- 
erharmonisierungsgesetz keine Harmonisierung des Steuerobjekts 
ableiten lasse. Die Hoheit der Kantone werde durch das Steuerhar- 
monisierungsgesetz weitestgehend nicht berührt. Grenzen dieser 
legislatorischen Freiheiten seien nur selten aus dem Steuerharmo- 
nisierungsgesetz abzuleiten. Sie fänden sich in den allgemeinen, 
aus Art. 8, 127 und 129 BV abgeleiteten Grundsätzen der Besteue- 
rung, welche das Bundesgericht zunehmend auch im Bereich des 
Grundstückgewinnsteuerrechts einfliessen lasse (ZWAHLEN/NYFFE- 
NEGGER, a.a.O., Art. 12 Rz. 44).

d) Nach dem vorstehend Gesagten sowie unter Berücksich- 
tigung der jüngsten bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist da- 
von auszugehen, dass den Kantonen bei der Definition des Erlöses 
im Sinne von Art. 12 StHG nach wie vor ein gewisser, wenn auch 
beschränkter legislatorischer Ermessenspielraum zusteht. Folglich 
erweisen sich aber sowohl die von der Beschwerdeführerin in de- 
ren Rechtsschriften zitierten Quellen zur Praxis anderer Kantone als 
auch die teilweise kritischen Ansichten in der Lehre als unwesent- 
lich (vgl. zur Praxis anderer Kantone die Zusammenstellung bei SEI- 
LER, Grundstückgewinnsteuerliche Folgen der Schenkung mit Nutz- 
niessungsvorbehalt, in: ASA 80 Nr. 10. S. 633 ff., S. 644 ff. Ziff. 3.1). 
Wenn den Kantonen hinsichtlich der Definition des Erlöses nämlich 
ein − wenn auch beschränkter − legislatorischer Ermessensspiel- 
raum zukommt, spielt es eben keine Rolle, wie die Praxis in ande- 
ren Kantonen aussieht. Dieses Ergebnis wird durch Art. 1 Abs. 3 
Satz 1 StHG bekräftigt, wonach für die Ausgestaltung der Kan- 
tons- und Gemeindesteuern − wozu die Grundstückgewinnsteuer 
fraglos zählt − das kantonale Recht gilt, soweit das Steuerharmo-

7/14 Steuern PVG 2017

149

nisierungsgesetz keine Regelung enthält. Dass Art. 1 Abs. 3 Satz 
2 StHG lediglich die Bestimmung der Steuertarife, Steuersätze 
und Steuerfreibeträge als Sache der Kantone bezeichnet, ändert 
daran nichts, wird doch die Tarifhoheit etc. der Kantone in Art. 1 
Abs. 3 Satz 2 StHG als «insbesondere» herausgestrichen.

5. a) Im Kanton Graubünden ist der Veräusserungsgewinn 
im Sinne von Art. 46 Abs. 1 StG steuerbar, d.h. der Betrag, um den 
der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) 
übersteigt. Während für die Berechnung der Anlagekosten die 
letzte steuerbegründende Veräusserung massgebend ist (Art. 46 
Abs. 2 StG), gelten als Erlös alle Leistungen des Erwerbers (Art. 47 
Abs. 1 StG). Praxisgemäss fallen unter den Begriff des Erlöses 
neben dem Veräusserungspreis auch alle weiteren Leistungen 
des Erwerbers, welche mit der Handänderung in kausalem Zu- 
sammenhang stehen. Demzufolge wird im Kanton Graubünden 
auch die unentgeltliche Vorbehaltsnutzung sowohl in der Lehre 
(vgl. VON RECHENBERG/VON RECHENBERG, Handkommentar − Bündner 
Grundstückgewinnsteuern, Chur 1999, Art. 47 StG N. 1; RIEDI, Die 
bündnerische Grundstückgewinnsteuer, Diss., Zürich 1988, S. 101; 
VON RECHENBERG, Bündner Steuerkommentar, Chur 1967, N. 77.1)  
als auch in der Praxis (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichtes des 
Kantons Graubünden [VGU] A 15 40 vom 17. November 2015 E.2b, 
A 02 82 vom 12. Dezember 2002 E.1; PVG 1994 Nr. 53, 1972 Nr. 77) 
seit jeder als Bestandteil des Erlöses qualifiziert, über welchen die 
Grundstückgewinnsteuer grundsätzlich abzurechnen ist. An dieser 
kantonalen Praxis haben weder das Inkrafttreten des Steuerhar- 
monisierungsgesetzes per 1. Januar 1993 (unter Berücksichtigung 
der achtjährigen Anpassungsfrist der kantonalen Gesetzgebung 
von Art. 72 Abs. 1 und 2 StHG) noch die vorstehend erwähnten 
Bundesgerichtsentscheide etwas geändert. Einerseits äussert sich 
das Steuerharmonisierungsgesetz − wie gesehen − nämlich nur 
grundsätzlich zur Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns, 
ohne den Rechtsbegriff des Erlöses näher auszuführen. Vielmehr 
hat der Bundesgesetzgeber die prägenden Elemente des Tatbe- 
stands von Art. 12 StHG lediglich als unbestimmte Rechtsbegriffe 
ausgestaltet. Folglich steht aber das übergeordnete Recht der in 
Graubünden gelebten Praxis nicht entgegen. Anderseits hat das 
Bundesgericht selbst im Entscheid 2C_1148/2015 vom 3. April 2017, 
mit welchem es in den bei der Umschreibung des steuerbaren Ge- 
winns grundsätzlich den Kantonen überlassenen beschränkten 
Spielraum eingegriffen hat, noch festgehalten, dass den Kantonen 
bei der Umschreibung des Steuerobjekts und dessen Bemessung

7/14 Steuern PVG 2017

150

ein − wenn auch beschränkter − Freiraum zustehe (vgl. Urteil des 
Bundesgerichtes 2C_1148/2015 vom 3. April 2017 E.4.1). Folglich hat 
der Verkäufer ein anlässlich der Veräusserung zusätzlich vereinbar- 
tes unentgeltliches Wohnrecht bei der Grundstückgewinnsteuer
− zumindest im Kanton Graubünden − auch künftig als Entgelt zu 
versteuern. Konsequenterweise kann sich der Erwerber bei einem 
späteren Verkauf der Liegenschaft die unentgeltliche Vorbehalts- 
nutzung aber auch als zusätzlichen Anlagewert anrechnen lassen 
(vgl. Art. 48 Abs. 1 StG). Nur am Rande sei an dieser Stelle noch 
erwähnt, dass die in Graubünden gelebte Praxis, wonach bei der 
Grundstückgewinnbesteuerung der kapitalisierte Wert des Wohn- 
rechts als Bestandteil des Veräusserungserlöses qualifiziert wird, 
auch in fast allen anderen Kantonen befolgt wird (vgl. zur Praxis an- 
derer Kantone die Zusammenstellung bei SEILER, a.a.O., S. 633 ff.,
S. 644 ff. Ziff. 3.1). Überdies hat auch das Bundesgericht im Zu- 
sammenhang mit der Grundstückgewinnbesteuerung − wenn auch 
in älteren Entscheiden − festgestellt, dass die unentgeltliche Vor- 
behaltsnutzung als weitere Kaufpreisleistung zu qualifizieren sei 
(vgl. Urteil des Bundesgerichtes 2P.253/2001 vom 23. Januar 2002
E.2 sowie StE 1989 A 21.11 Nr. 25 E.2). Und schliesslich qualifiziert
− soweit ersichtlich − auch der überwiegende Teil der Lehre die 
unentgeltliche Vorbehaltsnutzung  nach  wie  vor   als   Bestandteil 
des Erlöses, über welchen die Grundstückgewinnsteuer abzurech- 
nen ist (vgl. ZWAHLEN/NYFFENEGGER, a.a.O., Art. 12 Rz. 46 und 48; MEI- ER-
MAZZUCATO, Steuern Schweiz, Bern 2015, S. 785; ZIGERLIG/OERTLI/
HOFMANN, Das st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl., Muri bei Bern 2014,
S. 355 Rz. 108; RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., § 220 Rz. 40 ff.; 
REICH, Steuerrecht, 2. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2012; § 25 Rz. 55; 
LEUCH/KÄSTLI/LANGENEGGER, Praxiskommentar zum Berner Steuerge- 
setz, Band 2, Muri-Bern 2011, S. 171 f.; LANGENEGGER, Handbuch zur 
bernischen Grundstückgewinnsteuer, Muri/Bern 2002, S. 124 ff.; 
anderer Meinung: KLÖTI-WEBER/SIEGRIST/WEBER, Kommentar zum 
Aargauer Steuergesetz, 4. Aufl., Muri-Bern 2015, § 102 Rz. 9; GI- 
GER, Steuerrechtliche Aspekte − Grundstückgewinn- und Handän- 
derungssteuern, in: Erbvorempfang und Schenkung − Zivil- und 
steuerrechtliche Aspekte sowie Folgen für Ergänzungsleistungen, 
Alters- und Pflegeheimkosten, Bern 2016, S. 79 ff., S. 95 f.; SEILER, 
a.a.O., S. 649 f.).

b) Vorliegend hat die Beschwerdeführerin − wie  einlei- 
tend dargelegt − ihrer Tochter am 31. Juli 2015 die Parzelle 2000 
mit dem Wohnhaus «B. » in der Gemeinde X. verkauft. 
Gleichzeitig wurde im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag ein le-

7/14 Steuern PVG 2017

151

benslängliches, unentgeltliches Wohnrecht zugunsten von A._____
eingeräumt. Der öffentlich beurkundete Kaufpreis von gesamthaft 
Fr. 645‘000.– wurde durch Übernahme der Hypothekarschuld im 
Umfang von Fr. 454‘000.–, der Zahlung von Fr. 105‘600.– und der 
Verrechnung mit dem Kapitalwert des Wohnrechts von Fr. 85‘400.– 
beglichen. Unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführun- 
gen sowie der grundstückgewinnsteuerrechtlichen Praxis im Kan- 
ton Graubünden, wonach die unentgeltliche Vorbehaltsnutzung als 
Bestandteil des Erlöses qualifiziert wird, hat die Beschwerdegegne- 
rin den Barwert des Wohnrechts in der Höhe von Fr. 85‘400.– − wie 
von der Beschwerdeführerin in deren Steuererklärung für Grund- 
stückgewinne vom 8. März 2016 im Übrigen auch so deklariert − 
zu Recht als Teil des Veräusserungserlöses angerechnet. Dieses 
Ergebnis erscheint auch vor dem Hintergrund, dass bei Kaufge- 
schäften für die Ermittlung des erzielten Erlöses grundsätzlich vom 
öffentlich beurkundeten Kaufpreis ausgegangen wird (vgl. REICH, 
a.a.O., § 25 Rz. 55), als rechtens.
A 16 53 Urteil vom 22. Juni 2017

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde in öffentlich-recht- 
lichen Angelegenheiten ist noch hängig (2C_719/2017).