# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f3149219-ed08-5e61-9190-bcf9ee4757f4
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-10-24
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 24.10.2023 110 2023 106
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2023-106_2023-10-24.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2023/106

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 24. Oktober 2023

in der Beschwerdesache zwischen

Frau C.________
Beschwerdeführerin 1

Herrn D.________
Beschwerdeführer 2

Frau E.________
Beschwerdeführerin 3

Herrn F.________
Beschwerdeführer 4

alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt G.________

und

Frau H.________
Beschwerdegegnerin 1

Herrn I.________
Beschwerdegegner 2

beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt A.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Schüpfen, Gemeindeverwaltung, Dorfstrasse 17, 
Postfach 119, 3054 Schüpfen

Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Nydeggasse 11/13, 3011 Bern

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Schüpfen vom 26. Juni 
2023 (Geschäfts-Nr. 311-34/22; Innenumbau Bauernhaus, Umnutzung Ökonomieteil zu 
Wohnraum, Neubau von zwei Carports) sowie die Verfügung des Amts für Gemeinden und 
Raumordnung (AGR) vom 24. April 2023 (G.-Nr.: 2020.DIJ.7014)

I. Sachverhalt

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1. Die Beschwerdegegnerschaft reichte am 16. September 2022 bei der Gemeinde Schüpfen 
ein Baugesuch ein für den Innenumbau eines Bauernhauses von heute einer Wohnung zu neu 
drei Wohnungen, die Umnutzung des Ökonomieteils zu Wohnraum, den Rückbau des 
südwestlichen Anbaus und den Neubau von zwei Carports auf Parzelle Schüpfen Grundbuchblatt 
Nr. N.________. Die Parzelle liegt in der Landwirtschaftszone sowie im Ortsbildschutzgebiet. Das 
betroffene Bauernhaus ist im kantonalen Bauinventar als schützenswertes K-Objekt eingestuft 
und befindet sich als Teil des Kleinweilers J.________ im Bundesinventar der schützenswerten 
Ortsbilder (ISOS-Objekt Nr. B.________ «J.________»). Mit Schreiben vom 23. Dezember 2022 
ging eine Projektänderung ein, welche insbesondere die Erhöhung von drei auf vier Wohnungen 
enthielt. Gegen das Bauvorhaben erhoben die Beschwerdeführenden Einsprache.

Mit Verfügung vom 24. April 2023 erteilte das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) nach 
Prüfung der Akten und aufgrund des Amtsberichts der kantonalen Denkmalpflege (KDP) vom 
5. April 2023 die Ausnahmebewilligung nach Art. 24d RPG1 unter Auflagen. Gestützt darauf 
erteilte die Gemeinde Schüpfen mit Gesamtentscheid vom 26. Juni 2023 die Baubewilligung.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden 1 und 2 sowie die Beschwerdeführenden 3 
und 4 am 13. Juli 2023 jeweils Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern 
(BVD) ein mit nahezu identischem Inhalt, verfasst durch denselben Rechtsvertreter. In beiden 
Beschwerden wird die Aufhebung des Gesamtentscheids vom 26. Juni 2023 und der Verfügung 
des AGR vom 24. April 2023 und die Erteilung des Bauabschlags beantragt, eventualiter die 
Rückweisung der Sache zur neuen Beurteilung an die Gemeinde. 

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet2, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Mit Eingabe vom 15. August 2023 nahm die 
Gemeinde zu den Beschwerden Stellung, ohne einen ausdrücklichen Antrag zu stellen. Mit 
Stellungnahme vom 17. August 2023 führt das AGR aus, es halte grundsätzlich an der Verfügung 
vom 24. April 2023 betreffend Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24d Abs. 2 RPG 
fest. Es beantrage aber, der Entscheid der Gemeinde vom 26. Juni 2023 sei aufzuheben und das 
Verfahren sei zur Fortsetzung und Neubeurteilung an die zuständige Baubewilligungsbehörde der 
Gemeinde Schüpfen zurückzuweisen. Mit Beschwerdeantwort vom 21. August 2023 beantragt die 
Beschwerdegegnerschaft die Abweisung der Beschwerden, soweit darauf einzutreten sei. Nach 
Zustellung dieser Eingaben reichte die Beschwerdegegnerschaft die Stellungnahme vom 22. 
September 2023 ein, worin sie sich zur Stellungnahme des AGR vom 17. August 2023 äussert 
und ihre in der Beschwerdeantwort vom 21. August 2023 gestellten Rechtsbegehren bestätigt. 

4. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).

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1. Eintretensvoraussetzungen

Der Entscheid der Gemeinde ist ein Gesamtentscheid im Sinne von Art. 9 Abs. 1 KoG3, die 
Verfügung des AGR eine weitere Verfügung im Sinne von Art. 9 Abs. 2 Bst. b KoG. Beide sind 
gestützt auf Art. 11 Abs. 1 KoG in Verbindung mit Art. 5 Abs. 1 KoG mit Beschwerde nach Art. 40 
Abs. 1 BauG4 bei der BVD anfechtbar. Diese ist somit zur Beurteilung der Beschwerde zuständig.
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. 
Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprachen abgewiesen wurden, sind 
durch den vor-instanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung 
legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichten Beschwerden ist einzutreten.

2. Unterschriften Baugesuch 

a) Die Beschwerdeführenden bringen vor, das Baugrundstück stehe im Gesamteigentum des 
Beschwerdegegners 2 sowie seiner zwei Brüder. Auf dem Baugesuch würden aber sowohl die 
Angaben als auch die Unterschriften der beiden Brüder fehlen, weshalb dieses formell mangelhaft 
sei und in dieser Form nicht hätte bewilligt werden dürfen.

b) Mit dem öffentlich beurkundeten Realteilungsvertrag vom 1. April 20225 wurde das 
Baugrundstück Schüpfen Grundbuchblatt Nr. N.________ dem Beschwerdegegner 2 zu 
Alleineigentum zugewiesen. Auch wenn das diesbezügliche Grundbuchgeschäft noch hängig ist, 
galt der Beschwerdegegner 2 bei Einreichung des Baugesuchs am 16. September 2022 als 
Alleineigentümer dieser Liegenschaft. Die Mitunterzeichnung des Baugesuchs durch die beiden 
Brüder des Beschwerdegegners 2 war damit nicht nötig. 

3. Rechtliches Gehör

a) Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör. 
Sie bringen zum einen vor, auf die beantragten Ausnahmegesuche für das Unterschreiten der 
minimalen Fensterfläche gemäss Art. 64 BauV6 sowie der minimalen Raumhöhe gemäss Art. 67 
BauV sei im angefochtenen Entscheid mit keinem Wort eingegangen worden. Es werde nur auf 
den Amtsbericht des Regierungsstatthalteramts Seeland vom 27. Oktober 2022 verwiesen. Dieser 
Amtsbericht sei ihnen nie eröffnet worden, was einer Verletzung des rechtlichen Gehörs darstelle. 
Zudem müsse die Baubewilligungsbehörde über die Ausnahmegesuche entscheiden. Die Pflicht 
gemäss Art. 27 Abs. 2 BauG, einen Amtsbericht des Regierungsstatthalters einzuholen, bedeute 
nicht, dass dieses für die Bewilligungserteilung zuständig wäre. Die Gemeinde hätte daher selber 
prüfen und näher begründen müssen, ob die Voraussetzungen von Art. 26 BauG vorliegend 
gegeben seien.  Weiter rügen die Beschwerdeführenden, weder die Vorinstanz noch das AGR 
seien auf die vorgebrachten Einsprachepunkte zu Art. 24d RPG eingegangen. Das AGR habe 
sogar ausdrücklich festgehalten, dass es sich zu den Rügen nicht äussere, obwohl dies im 
Rahmen der Prüfung der Ausnahmebewilligung seine Aufgabe gewesen wäre. Es sei ihnen damit 
nicht möglich gewesen, den angefochtenen Entscheid / die angefochtene Verfügung 
nachzuvollziehen.

3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
5 Vorakten Gemeinde, pag. 1 ff. 
6 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1).

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b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG7 umfasst u.a. das Recht der 
Parteien, von jedem eingereichten Aktenstück bzw. jeder Stellungnahme von Parteien und 
Behörden Kenntnis zu nehmen und sich dazu äussern zu können. Das gilt unabhängig davon, ob 
diese neue Tatsachen oder Argumente enthalten und ob sie die Entscheidbehörde tatsächlich zu 
beeinflussen vermögen. Die Beteiligten sind deshalb über jede Eingabe zu informieren, damit sie 
Gelegenheit haben, sich dazu zu äussern, wenn sie dies als notwendig erachten. Daher sind den 
Parteien im Baubewilligungsverfahren sämtliche Amts- und Fachberichte sowie die 
Stellungnahmen der Gegenpartei zuzustellen.8

Es ist unbestritten, dass der Amtsbericht des Regierungsstatthalteramts vom 27. Oktober 20229, 
im welchem dieses beantragte, die ersuchten Ausnahmebewilligungen für das Unterschreiten der 
minimalen Fensterfläche nach Art. 64 Abs. 1 BauV und für das Unterschreiten der Raumhöhe 
nach Art. 67 Abs. 1 BauV zu erteilen, den Beschwerdeführenden im Rahmen des 
Baubewilligungsverfahrens nicht zugestellt worden ist. Diese hatten damit im vorinstanzlichen 
Verfahren keine Möglichkeit, zu dieser Beurteilung Stellung zu nehmen, was eine Verletzung des 
rechtlichen Gehörs darstellt. Da die Beschwerdeführenden diesen Amtsbericht im 
Beschwerdeverfahren als Beilage 9 der Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerschaft vom 
21. August 2023 erhielten, muss dieser von der Gemeinde nicht nochmals zugestellt werden. Sie 
wird den Beschwerdeführenden jedoch Gelegenheit geben müssen, sich zu diesem Amtsbericht 
noch zu äussern. 

c) Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt sodann, dass die Behörde die Vorbringen der 
Betroffenen sorgfältig prüft und beim Entscheid berücksichtigt. Daraus ergibt sich die Pflicht der 
Behörde, ihre Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Begründung muss so 
abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen 
wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen 
und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der 
Parteien eingehen; es genügt, wenn sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten 
auseinandergesetzt hat.10

Wie die Beschwerdeführenden zu Recht vorbringen, entscheidet die Baubewilligungsbehörde 
über Ausnahmegesuche nach Art. 26 BauG (Art. 27 Abs. 1 BauG), und zwar unabhängig davon, 
ob sie gestützt auf Art. 27 Abs. 2 BauG einen Amtsbericht beim Regierungsstatthalteramt 
einzuholen hat.11 Abgesehen davon, dass die Gemeinde Schüpfen als Gemeinde, der die volle 
Bewilligungskompetenz mit Verfügung übertragen wurde, ohnehin keinen Amtsbericht im Sinne 
von Art. 27 Abs. 1 BauG hätte einholen müssen (Art. 33 Abs. 3 BauG), begründet sie die Erteilung 
der beiden Ausnahmebewilligungen trotz ihrer Zuständigkeit zu deren Beurteilung im 
angefochtenen Entscheid mit keinem Wort; sie verweist im Dispositiv in diesem Zusammenhang 
lediglich auf den Amtsbericht des Regierungsstatthalteramts vom 27. Oktober 2022. Zwar kann 
ein blosser Verweis auf einen den Parteien bekannten Fachbericht unter Umständen ausreichen. 
Vorliegend jedoch vermag aber der Verweis auf die Ausführungen des Regierungsstatthalteramts 
keine genügende Begründung darzustellen, da auch dieser Amtsbericht keine genügende 
Begründung für die Erteilung der Ausnahmebewilligungen nach Art. 26 BauG enthält. Es wird darin 

7 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
8 BGE 138 I 484 E. 2.1, 133 I 100 E. 4.3 ff.; BVR 2009 S. 328 ff. E. 2.4; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum 
Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 38-39 N 9b; Urs Eymann, Das rechtliche Gehör im 
erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren, in KPG-Bulletin 2006 S. 47 ff.
9 Vorakten pag. 141. 
10 BVR 2018 S. 341 E. 3.4.2, 2016 S. 402 E. 6.2; BGE 140 II 262 E. 6.2; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen 
VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 52 N. 7.
11 Vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 8.

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lediglich festgehalten, dass die besonderen Verhältnisse nachgewiesen seien und keine 
öffentlichen Interessen beeinträchtigt würden. Worin die besonderen Verhältnisse liegen, führt das 
Regierungsstatthalteramt nicht aus; auch unterbleiben nähere Ausführungen, gestützt auf welche 
Überlegungen es von keiner Beeinträchtigung von öffentlichen Interessen ausgeht. Die 
Beschwerdeführenden waren damit – selbst wenn sie im vorinstanzlichen Verfahren Einsicht in 
den Amtsbericht des Regierungsstatthalteramts erhalten hätten – mangels Begründung dieser 
Ausnahmebewilligungen nicht in der Lage, diese sachgerecht anzufechten. Entgegen der Ansicht 
der Beschwerdegegnerschaft in der Stellungnahme vom 22. September 2023 vermag der 
angefochtene Gesamtentscheid daher die Anforderungen an die Begründungsdichte nicht zu 
erfüllen. 

Gleiches gilt im Zusammenhang mit der Ausnahmebewilligung nach Art. 24d Abs. 2 RPG. Das für 
die Beurteilung dieser Ausnahme zuständige AGR führte in seiner Verfügung vom 24. April 2023 
einzig aus, es handle sich um einen Anwendungsfall von Art. 24d Abs. 2 RPG i.V.m. Art. 83 Abs. 2 
BauG, mit dem Bauvorhaben bleibe das Erscheinungsbild der Baute in den wesentlichen Zügen 
gewahrt und dem Vorhaben stünden keine wesentlichen Interessen entgegen. Abgesehen davon, 
dass Art. 83 Ab. 2 BauG mit der Revision des Baugesetzes vom 9. Juni 2016 (Inkraftsetzung am 
1. April 2017) aufgehoben wurde und damit auf eine falsche Rechtsgrundlage verwiesen wird, 
fehlt in der Verfügung eine Begründung zu diesen Schlüssen sowie eine Auseinandersetzung mit 
den weiteren Voraussetzungen einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24d Abs. 2 RPG komplett 
(vgl. auch E. 6). Mit den Rügen in den Einsprachen in diesem Zusammenhang, insb. in der 
Eingabe vom 1. Februar 202312, hat sich das AGR nicht auseinandergesetzt. Die Verfügung des 
AGR vermag damit den Anforderungen an eine genügende Begründung ebenfalls nicht zu 
erfüllen. 

d) Gemäss den Ausführungen des AGR in der Stellungnahme vom 17. August 2023 fand am 
10. November 2022 ein Augenschein vor Ort unter Beisein der KDP, des AGR, der 
Beschwerdegegnerschaft mit ihrem Planer sowie der Gemeinde statt. Obwohl zu diesem Zeitpunkt 
die Einsprachen der Beschwerdeführenden vom 19. und 24. Oktober 2022 bereits eingegangen 
waren, fand dieser Augenschein ohne die Einsprechenden statt. Dieser Augenschein ist weder im 
Sachverhalt des angefochtenen Entscheids erwähnt, noch findet sich hierzu ein Protokoll in den 
amtlichen Akten. 

Gemäss Art. 22 Abs. 1 VRPG sind die Parteien u.a. berechtigt, an amtlichen Augenscheinen 
teilzunehmen. Dies jedenfalls dann, wenn der Augenschein nicht nur der informellen Orientierung 
der entscheidenden Behörde dient, sondern zusätzliche Feststellungen über den 
entscheidwesentlichen Sachverhalt zu treffen sind.13 Die Einsprechenden galten im Zeitpunkt des 
durchgeführten Augenscheins als Partei im Sinne von Art. 12 Abs. 1 VRPG. Sofern anlässlich 
dieses Augenscheins Feststellungen über den entscheidwesentlichen Sachverhalt getroffen 
wurden – wovon auszugehen ist, zumal die Beschwerdegegnerschaft die Pläne nach diesem 
Augenschein nochmals anpasste14 – und da keine bedeutenden Anliegen erkennbar sind, welche 
die Einschränkung der Mitwirkungsrechte rechtfertigen könnte, kann eine Wiederholung der 
betreffenden Beweismassnahme unter korrekten Rahmenbedingungen unumgänglich sein. 
Entscheidend ist letztlich, dass die betroffene Partei ihren Anspruch auf rechtliches Gehör 
vollumfänglich wahrnehmen konnte.15 Dies ist vorliegend zu verneinen, ist doch vom besagten 
Augenschein auch kein Protokoll aktenkundig, welches den Einsprechenden nachträglich 
zugestellt hätte werden können. Diese Verletzung des rechtlichen Gehörs wird ebenfalls noch zu 

12 Vorakten pag. 182.
13 Daum, a.a.O., Art. 22 N. 2.  
14 Vgl. Stellungnahme vom 6. März 2023 zur Einsprache der Beschwerdeführenden 3 und 4 Ziff. 4.2, Vorakten 
pag. 196.
15 Daum, a.a.O., Art. 22 N. 5 f.

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heilen sein, allenfalls durch Wiederholung des Augenscheins unter korrekten 
Rahmenbedingungen.

4. Publikation 

Das Bauvorhaben wurde bisher einzig im amtlichen Anzeiger publiziert. Baubewilligungsgesuche, 
gegen die ein Verbandsbeschwerderecht besteht, müssen im kantonalen Publikationsorgan 
publiziert werden. Das kantonale Publikationsorgan ist das Amtsblatt des Kantons Bern (Art. 13 
Abs. 1 PuG16). Voraussetzung dafür, dass ein Verbandsbeschwerderecht besteht, ist das 
Vorliegen einer Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 Abs. 1 NHG17. Nach ständiger 
Rechtsprechung des Bundesgerichts ist die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. 
RPG für ein Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone eine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 NHG, 
zu deren Anfechtung die nach Art. 12 NHG beschwerdeberechtigten Organisationen legitimiert 
sind.18 Hier steht eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG zur Diskussion. Das Bau- und 
Ausnahmegesuch hätte somit im Amtsblatt des Kantons Bern publiziert werden müssen. Die 
Publikation des Bau- und Ausnahmegesuches im kantonalen Amtsblatt muss daher nachgeholt 
werden.

5. Genügende Erschliessung

a) Die Beschwerdeführenden bemängeln eine fehlende bzw. mangelhafte Prüfung der 
Wassererschliessung. Unbestritten ist, dass für den Weiler J.________ eine rein private 
Wasserversorgung besteht, welche durch verschiedene Grunddienstbarkeiten gesichert ist, und 
dass dem Baugrundstück Schüpfen Grundbuchblatt Nr. N.________ gemäss Baurechtsvertrag 
vom 17. Juni 201919 ein Viertel des Trinkwassers zusteht. Die Gemeinde führt im angefochtenen 
Entscheid aus, bei den Grunddienstbarkeiten über die Verteilung des Quellwassers handle es sich 
um Privatrecht. Sie werde mittels Überarbeitung der generellen Wasserplanung (GWP) seitens 
Wassergesetzgebung überprüfen müssen, ob sie bezüglich Trinkwasserversorgung in 
J.________ anschlusspflichtig sei. Der Einsprachepunkt sei privatrechtlicher Natur und werde als 
Rechtsverwahrung angemerkt.

b) Die Beschwerdeführenden argumentieren, die private Wasserquelle des Weilers 
J.________ liefere im Jahresdurchschnitt rund 11 520 bis 14 400 Liter Trinkwasser pro Tag. 
Davon stehe dem Baugrundstück ein Viertel oder 2880 bis 3600 Liter pro Tag zu, was für die vier 
geplanten Wohnungen mit insgesamt 13 Zimmern für bis zu 13 Personen nicht ausreiche, da von 
einem Verbrauch von rund 3700 Litern auszugehen sei. Folglich sei nicht sichergestellt, dass das 
Baugrundstück auf den Zeitpunkt der Fertigstellung der vier Wohnungen genügend erschlossen 
sein werde. Die Ansicht der Vorinstanz, wonach diese Frage privatrechtlicher Natur sei, könne 
nicht gefolgt werden, sei doch die genügende Erschliessung von Baugrundstücken eine 
Voraussetzung der Baubewilligung. Dass die Vorinstanz gemäss ihren eigenen Angaben werde 
überprüfen müssen, ob sie bezüglich Trinkwasserversorgung in J.________ anschlusspflichtig 
sei, ändere daran nichts. Es verstosse gegen Art. 7 Abs. 1 BauG, ein Bauvorhaben mit Hinblick 
auf eine solche, noch völlig ungewisse Überprüfung zu bewilligen. Die Beschwerdeführenden 
beantragen in diesem Zusammenhang das Einholen von Gutachten zur durchschnittlichen 
Schüttung der Quelle auf dem Grundstück Schüpfen Grundbuchblatt Nr. O.________ und zum 

16 Publikationsgesetz vom 18. Januar 1993 (PuG; BSG 103.1).
17 Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451).
18 BGE 119 Ib 305 E. 2.
19 Vorakten pag. 206 ff. 

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mutmasslichen künftigen (Trink-)Wasserverbrauch des Grundstücks Schüpfen Grundbuchblatt Nr. 
P.________. 

Die Beschwerdegegnerschaft erachtet die von den Beschwerdeführenden genannten Zahlen zur 
Ergiebigkeit der privaten Wasserquelle als zu tief und zum angenommenen Wasserverbrauch als 
zu hoch. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden würden zudem künftig nicht 13 
Personen in der Liegenschaft wohnen, sondern weniger. Die ihnen vertraglich zustehende 
Wassermenge von einem Viertel der privaten Wasserquelle werde den Bedarf der künftigen 
Bewohnenden decken. So betrage der typische Verbrauch etwa 160 Liter Trinkwasser pro Person 
und Tag. Die künftigen Bewohner würden folglich täglich weniger als 2000 Liter Trinkwasser 
brauchen, was weniger als der Hälfte der zu Verfügung stehenden Wassermenge entspreche.  

Die Gemeinde hält in ihrer Stellungnahme vom 15. August 2023 fest, sie habe nach allgemeiner 
Erfahrung davon ausgehen dürfen, dass die dem Grundstück Schüpfen Grundbuchblatt Nr. 
P.________ zustehende Wassermenge genüge und die Parteien dies ansonsten unter sich regeln 
müssten. Das Bauvorhaben sei daher mit genügend Waser erschlossen. Sie sei an der 
Überarbeitung der generellen Wasserversorgungsplanung (GWP), bei welcher zwingend die 
Wasserversorgungs- und Wasseranschlusspflicht geklärt werden müsse. Die Arbeitsvergabe für 
die Überarbeitung sei im Frühling 2023 erfolgt. 

c) Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn das Baugrundstück genügend erschlossen 
ist (Art. 7 Abs. 1 BauG). Dazu müssen unter anderem vorschriftsgemässe Einrichtungen zur 
Versorgung der Bauten und Anlagen mit Wasser und Energie und zur Beseitigung des Abwassers 
bestehen. Die Erschliessungsanlagen müssen den Beanspruchungen gewachsen sein, die sich 
aus der Nutzung des Baugrundstücks und der weiteren Grundstücke ergeben können, denen sie 
nach der Planung zu dienen bestimmt sind (Art. 7 Abs. 3 BauG). Die genügende Erschliessung 
muss im Zeitpunkt der Baubewilligung sichergestellt sein.20 Die Versorgung mit Wasser ist 
genügend, wenn auf dem Baugrundstück das für die bestimmungsgemässe Nutzung der zu 
erstellenden Baute oder Anlage erforderlich Trink- und Brauchwasser in der vorgeschriebenen 
Qualität und in ausreichender Menge zur Verfügung steht und auch das für Löschzwecke 
benötigte Wasser vorhanden ist.21

d) Die genügende Erschliessung des Baugrundstücks – auch mit Wasser – ist Voraussetzung 
einer Baubewilligung und muss entsprechend durch die Baubewilligungsbehörde geprüft werden. 
Wenn die Gemeinde daher im angefochtenen Entscheid festhält, es handle sich um eine rein 
privatrechtliche Frage, so kann ihr nicht gefolgt werden, auch wenn die Wasserquelle vorliegend 
privat ist und die Verteilung des Wassers auf privatrechtlichen Verträgen beruht. Im Rahmen von 
Art. 7 Abs. 1 BauG muss vielmehr überprüft werden, ob der dem Baugrundstück der 
Beschwerdegegnerschaft zur Verfügung stehende Wasseranteil aus dieser privaten Quelle für das 
strittige Bauvorhaben ausreicht. Dies ist jedoch unterblieben und muss entsprechend noch 
nachgeholt werden. Daran vermag auch die pauschale Aussage der Gemeinde in ihrer 
Stellungnahme vom 15. August 2023 nichts zu ändern, wonach sie nach allgemeiner Erfahrung 
habe davon ausgehen dürfen, dass die zur Verfügung stehende Wassermenge ausreiche. 
Angesichts der Tatsache, dass sowohl die Menge des von der betreffenden Wasserquelle zur 
Verfügung stehende Wasser als auch der voraussichtliche Verbrauch durch die künftigen 
Bewohnerinnen und Bewohner des umgebauten Bauernhauses unter den Parteien umstritten ist, 
müssen Wasserpotenzial und künftiger Wasserverbrauch vielmehr überprüft/abgeschätzt werden 
(allenfalls unter Beizug einer fachkundigen Person), und die Erkenntnisse nachvollziehbar 
aufgezeigt werden. Von Bedeutung ist dabei, mit welcher Maximalbelegung bei Umsetzung des 

20 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 9.
21 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 20.

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strittigen Vorhabens zu rechnen ist. Die Beschwerdegegnerschaft bestreitet zwar die von den 
Beschwerdeführenden genannte Zahl von 13 Personen, führt aber selber nicht aus, mit wie vielen 
Bewohnerinnen und Bewohner sie maximal rechnet. Angesichts des Umstands, dass insgesamt 
vier Wohnungen zur Verfügung stehen (Wohnung Stall mit vier Schlafzimmern, Wohnung Studio 
mit einem Schlafzimmer, Wohnung Tenn mit drei Schlafzimmern und Wohnung im bisherigen 
Wohnteil mit drei Schlafzimmern) scheint die von den Beschwerdeführenden genannte Zahl von 
13 Personen nicht unplausibel. Die Beschwerdegegnerschaft wird daher eine allfällige geringere 
Maximalzahl näher zu begründen haben. Unklar ist schliesslich mangels näherer Ausführungen 
durch die Gemeinde, ob eine ausreichende Löschwasserversorgung sichergestellt ist. 

e) Nicht zu beanstanden ist dagegen – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden – die 
vorgesehene Beseitigung des Abwassers, welche ebenfalls Teil der zu prüfenden, genügenden 
Erschliessung gemäss Art. 7 Abs. 1 BauG darstellt. So kam das Amt für Wasser und Abfall (AWA) 
im Amtsbericht vom 28. Oktober 202222 zum Schluss, dass sich im Gebiet «J.________» 
voraussichtlich mindestens fünf ständig bewohnte Liegenschaften befinden werden, womit das 
Gebiet als öffentliches Sanierungsgebiet im Sinne von Art. 9 KGV23 durch die Gemeinde 
abwassertechnisch erschlossen werden müsse. Entgegen den Ausführungen der 
Beschwerdeführenden handelt es sich damit auch nach Einschätzung des AWA um ein Gebiet im 
Bereich der öffentlichen Kanalisation im Sinne von Art. 11 Abs. 2 GschG24 (und zwar um die 
Kategorie «weitere Gebiete, sobald für sie eine Kanalisation erstellt worden ist» gemäss Art. 11 
Abs. 2 Bst. b GschG). Auf die Ausführungen der Beschwerdeführenden, wonach der Anschluss 
an eine Kanalisation im vorliegenden Fall zweckmässig und zumutbar sei bzw. ungenügend 
überprüft worden sei, ob es sich damit um einen Fall von Art. 11 Abs. 2 Bst. c GschG handle, 
muss daher nicht näher eingegangen werden. Das AWA akzeptierte sodann in seinem 
Amtsbericht als Übergangslösung die Sammlung des häuslichen Abwassers des strittigen 
Vorhabens in der bestehenden Güllegrube (abflusslose Grube) und hielt dabei unter den Auflagen 
fest, dass der Betrieb der abflusslosen Grube befristet sei und der Eigentümer seine Anlage 
gemäss den Weisungen der Gemeinde anzuschliessen bzw. anzupassen habe, sobald das Gebiet 
«J.________» mit einer Schmutz-/Mischabwasserkanalisation mit Anschluss an eine ARA oder 
eine andere Abwassersanierungsmassnahme erschlossen sei. Diese Übergangslösung ist 
gestützt auf Art. 18 Abs. 1 GschG zulässig, da die Gemeinde das Projekt des 
Kanalisationsanschlusses bereits in Angriff genommen hat und das Abwasser in der 
Zwischenphase auf eine andere befriedigende Weise beseitigt werden kann. Die 
Beschwerdeführenden verlangen in diesem Zusammenhang eine Befristung der 
Übergangslösung, etwa für eine Dauer von zwei Jahren. Für eine solche Befristung, welche im 
Baubewilligungsverfahren nur gegenüber der Beschwerdegegnerschaft verfügt werden könnte, 
besteht kein Anlass, da die möglichst rasche Realisierung der abwassertechnischen 
Erschliessung nicht in deren Hand liegt. Vielmehr ist dies Aufgabe der Gemeinde, weshalb das 
AWA im Rahmen der Überarbeitung der generellen Entwässerungsplanung – wo es als Fachstelle 
eingebunden ist – gegenüber der Gemeinde dafür zu sorgen hat, mittels allfälligem Setzen von 
Fristen für die möglichst rasche Umsetzung des Kanalisationsanschlusses zu sorgen.  

6. Ausnahmebewilligung nach Art. 24d Abs. 2 RPG

a) Das strittige Vorhaben wurde von der KDP begleitet und mit Amtsbericht vom 5. April 202325 
beurteilt. Nach einer Umschreibung des Bauernhauses kam die KDP zu folgenden Schlüssen: 

22 Vorakten pag. 145.
23 Kantonale Gewässerschutzverordnung vom 24. März 1999 (KGV; BSG 821.1).
24 Bundesgesetz vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20).
25 Vorakten pag. 252.

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9/17

«Das Vorhaben beabsichtigt den Umbau des Wohnteils, den Ausbau des Ökonomieteils mit drei Wohnungen 
sowie zwei neue Autounterstände.
Jüngere Anbauten auf der Westseite des Stalls sollen dabei durch eine neu interpretierte 
Gimwandkonstruktion ersetzt und nicht mehr vorhandene Wandpartien auf der Nordseite passend 
wiederhergestellt werden. Die neu stirnseitige Erweiterung soll jedoch an den Längsseiten zur bestehenden 
Wand rückspringend statt wie vorgesehen aussenbündig ausgeführt werden. 
Die projektierten Einbauten im Ökonomieteil beschränken sich auf zwei Geschosse, womit der ursprüngliche 
Dachraum weitgehend frei erhalten bleibt. Auch das äussere Erscheinungsbild des Daches erfährt praktisch 
keine Änderung.
Im Wohnteil soll im Wesentlichen die Gadendecke angehoben und durch eine Vollholzdecke ersetzt werden. 
Wünschenswert wäre hier, wenn die bestehende Balkenlage im Bereich der durch ein partielles Öffnen der 
Küchendecke vorgesehenen Überhöhe erhalten werden könnte. Weiter soll im ursprünglichen Wohnteil eine 
Innendämmung erfolgen, wobei historisch wertvolle Täfer wieder eingebaut und neuere Boden-, Wand- und 
Deckenaufbauten materialgerecht ersetzt werden sollen. Ein weiterer Eingriff stellt der Ersatz der 
bauhistorisch wertlosen Nasszellen im Erdgeschoss und ein Einbau im Längsgang darüber dar. Ansonsten 
bleibt die Raumstruktur vollständig erhalten.
Im Aussenraum ist als einzige Änderung der Neubau von zwei Autounterständen an einer für die Umgebung 
verträglichen Lage und in einer passenden Materialisierung vorgesehen. 
Unter Berücksichtigung der erwähnten Punkte stellt das Vorhaben keine Beeinträchtigung des Baudenkmals 
mit seiner Umgebung dar und entspricht den Anforderungen der Denkmalpflege.» 

Entsprechend beantragte die KDP die Bewilligung des Bauvorhabens unter diversen Auflagen. 
Gestützt auf die Baugesuchspläne schlossen die KDP und der Beschwerdegegner 2 im Juni 2023 
einen neuen Unterschutzstellungsvertrag26 ab. 

Mit Verfügung vom 24. April 2023 erteilte das AGR die Ausnahmebewilligung nach Art. 24d RPG 
«nach Prüfung der Akten und aufgrund des Amtsberichts der Denkmalpflege des Kantons Bern 
vom 5. April 2023». Zur Begründung führte es aus, mit dem Bauvorhaben bleibe das 
Erscheinungsbild in den wesentlichen Zügen gewahrt und dem Vorhaben stünden keine 
wesentlichen Interessen entgegen. Die Bedingungen und Auflagen der KDP gemäss Amtsbericht 
vom 5. April 2023 seien einzuhalten.

b) Die Beschwerdeführenden bringen vor, es sei nicht geprüft worden, ob die Voraussetzungen 
von Art. 24d RPG erfüllt sind. Das AGR führe lediglich aus, dass mit dem Bauvorhaben das 
Erscheinungsbild der Baute in den wesentlichen Zügen gewahrt sei und dem Vorhaben keine 
wesentlichen Interessen entgegenstünden. Weshalb dies so sein solle, begründe das AGR nicht, 
auch habe es keine Interessenabwägung vorgenommen. Es sei hier nicht aufgezeigt worden, 
inwiefern in das Bauernhaus drei weitere Wohnungen eingebaut werden müssten, damit dessen 
dauernde Erhaltung sichergestellt werden könne. Allein deshalb hätte das AGR die 
Ausnahmebewilligung verweigern müssen. Sodann seien die Voraussetzungen von Art. 24d Abs. 
3 Bst. a, c, d und e nicht erfüllt. Vor allem der Ökonomieteil sollte für die Landwirtschaft erhalten 
bleiben; darin werde beispielsweise immer noch Heu gelagert. Die Bewilligung des Vorhabens 
hätte somit früher oder später eine Ersatzbaute zur Folge. Auch sei für das Vorhaben eine mehr 
als nur geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig. Nicht nur solle der 
Weiler wegen diesem Bauvorhaben abwassertechnisch erschlossen werden und mache dies 
einen Anschluss an die öffentliche Druckwasserleitung nötig. Bei vier Wohneinheiten sei auch mit 
einer deutlichen Zunahme des Verkehrs zu rechnen. Schliesslich habe das Vorhaben auch eine 
grössere Heizungsanlage zur Folge. Die bestehende Erschliessung müsse demnach gleich in 
mehrfacher Sicht erweitert werden. Mit der Realisierung des fraglichen Vorhabens werde auch die 

26 Unterschutzstellungsvertrag vom 8./16. Juni 2023, Beilage 8 zur Beschwerdeantwort vom 21. August 2023. 

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landwirtschaftliche Bewirtschaftung der umliegenden Grundstücke durch die 
Beschwerdeführenden gefährdet. Letztlich bestünden mit dem Erhalt dieses schweizweit nahezu 
einzigartigen Weilers öffentliche Interessen, welche der Bewilligung entgegenstehen. 

Die Beschwerdegegnerschaft entgegnet in ihrer Beschwerdeantwort, die Bauparzelle unterliege 
seit dem Jahr 2005 nicht mehr dem BGBB27. Die Liegenschaft könne für den bisherigen Zweck 
gar nicht mehr genutzt werden und wäre dafür auch nicht geeignet. Bei der Erschliessung habe 
das AWA den Weg aufgezeigt, der bereits mehrfach erfolgreich beschritten worden sei. Eine 
Anpassung der Verkehrswege brauche es nicht. Sie hätten sodann die Bedenken der 
Beschwerdeführenden bezüglich Immissionen durchaus zur Kenntnis genommen und seien 
bereit, ihre künftigen Mieter in den Mietverträgen darauf aufmerksam zu machen, dass mit den 
landwirtschaftlichen Betrieben Immissionen verbunden seien, die zu tolerieren sind. Das 
Vorhaben stelle für die umliegenden landwirtschaftlichen Gewerbe keine Gefahr dar. Der 
Strukturwandel lasse mächtige Häuser zurück, die im Interesse des Denkmalschutzes aber auch 
des Ortsbildschutzes unterhalten werden müssten. Diese Verantwortung mit den damit 
verbundenen finanziellen Auswirkungen hätten sie zu tragen und dieses Engagement sei seitens 
der Behörden erkannt worden. Die Beschwerdeführenden würden bei ihrer Argumentation 
übersehen, dass es sich vorliegend um keinen Neubau handle und in J.________ vor einigen 
Jahren deutlich mehr Leute wohnten. Sie würden mit ihrem Projekt dieser Entvölkerung 
entgegenwirken. Die Eigentümer, die ihre landwirtschaftlichen Nutzflächen anderen Landwirten 
zur Bewirtschaftung übergeben, sollten ihre Gebäude weiterhin nutzen können. Eine 
Verweigerung der Bewilligung widerspräche der in Art. 3 BauG stipulierten Besitzstandsgarantie. 

Das AGR beanstandet in seiner Stellungnahme vom 17. August 2023, die KDP habe sich in ihrem 
Amtsbericht nicht zum Einsprachepunkt bezüglich vollständiger Zweckänderung zum Erhalt der 
schützenswerten Liegenschaft geäussert. Da die KDP ausführen und begründen müsse, weshalb 
die Erhaltung des Schutzwertes der Liegenschaft nur mit einer vollständigen Zweckänderung 
sichergestellt werden kann, habe es die Bewilligungsbehörde aufgefordert, dies noch einzuholen. 
Die Baubewilligungsbehörde habe aber darauf verzichtet. In materieller Hinsicht hält das AGR 
aber an der mit Verfügung vom 24. April 2023 erteilten Ausnahmebewilligung nach Art. 24d Abs. 2 
RPG fest. Grundlage dafür sei eine positive Beurteilung der KDP und der Abschluss eines 
entsprechenden Unterschutzstellungsvertrags, was hier vorliege. Die Liegenschaft werde nicht 
mehr landwirtschaftlich genutzt, es bestehe kein Bedarf an landwirtschaftlich genutzten Einstell- 
und Nutzflächen. Basierend auf dem Amtsbericht der KDP und der Aufforderung der Gemeinde 
habe es die Ausnahmebewilligung erteilt. 

Die Beschwerdegegnerschaft führt in seiner Stellungnahme vom 22. September 2023 ergänzend 
aus, sie habe mit Schreiben vom 6. März 2023 im Detail aufgezeigt, weshalb die Voraussetzungen 
für die vom AGR mit Verfügung vom 25. April 2023 erteilte Ausnahmebewilligung nach Art. 24d 
Abs. 2 RPG gegeben seien. Mit den zusätzlichen Wohneinheiten solle der bestehende Raum und 
die funktionierende Infrastruktur langfristig besser genutzt werden. Es sei darauf geachtet worden, 
dass die Merkmale unangetastet bleiben, welche die Baute als materiell schutzwürdig erscheinen 
liessen. Das äussere Erscheinungsbild und die bauliche Grundstruktur blieben auch mit der 
Realisierung des Bauprojekts unverändert, die Erschliessung der Liegenschaft sei mit den 
verfügten Auflagen erfüllt. 

c) Gemäss Art. 24d Abs. 2 RPG kann die vollständige Zweckänderung von als schützenswert 
anerkannten Bauten und Anlagen zugelassen werden, wenn (a) diese von der zuständigen 
Behörde unter Schutz gestellt worden sind und (b) ihre dauernde Erhaltung nicht anders 
sichergestellt werden kann. Bewilligungen dürfen nach Absatz 3 dieser Bestimmung nur erteilt 

27 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11).

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werden, wenn: (a) die Baute oder Anlage für den bisherigen Zweck nicht mehr benötigt wird, für 
die vorgesehene Nutzung geeignet ist und keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig 
ist; (b) die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert 
bleiben; (c) höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig 
ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der vollständigen 
Zweckänderung der Bauten und Anlagen anfallen, auf deren Eigentümer überwälzt werden; (d) 
die landwirtschaftliche Bewirtschaftung des umliegenden Grundstücks nicht gefährdet ist; (e) 
keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

d) Vorliegend hat die KDP mit dem Beschwerdegegner 2 gestützt auf die Baugesuchspläne für 
das als schützenswert eingestufte Bauernhaus einen neuen Unterschutzstellungsvertrag 
abgeschlossen (vgl. E. 6a). Die Voraussetzung von Art. 24 Abs. 2 Bst. a RPG ist damit erfüllt, 
womit das Vorhaben grundsätzlich in den Anwendungsbereich dieses Ausnahmetatbestands fällt. 
Aus den Ausführungen der KDP im Amtsbericht vom 5. April 2023 lässt sich schliessen, dass nach 
Ansicht der Fachbehörde die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur des 
betreffenden Bauernhauses durch das Bauvorhaben im Wesentlichen unverändert bleiben (Art. 
24d Abs. 3 Bst. b RPG), was auch die Beschwerdeführenden nicht bestreiten.

Allerdings ist die vollständige Zweckänderung schützenswerter Bauten und Anlagen gestützt auf 
Art. 24d Abs. 2 Bst. b RPG nur möglich, wenn und soweit ihre dauernde Erhaltung nicht anders 
sichergestellt werden kann. Das verweist auf das Motiv der Ausnahme: Einem Schutzobjekt soll 
ökonomisch der Weiterbestand ermöglicht werden. Eine vollständige Zweckänderung kann darum 
nur so weit erlaubt werden, als dies für den Schutzzweck nötig ist. Es besteht etwa kein Anspruch 
darauf, das ganze Volumen der geschützten Baute einer intensiven zonenwidrigen Nutzung (z.B. 
Wohnfläche) zuzuführen. Reicht beispielsweise die Umnutzung der Hälfte des Volumens zu 
Wohnraum, um die Erhaltung der Baute zu sichern, so darf nicht das ganze Volumen umgenutzt 
werden.28 Zu dieser zentralen Voraussetzung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24d Abs. 2 
RPG äussert sich das AGR als zuständige Bewilligungsbehörde nicht. Vielmehr beanstandet es 
selber, dass die KDP hätte ausführen und begründen müssen, weshalb die Erhaltung des 
Schutzwertes der Liegenschaft nur mit einer vollständigen Zweckänderung sichergestellt werden 
kann. Unklar bleibt, wieso das AGR ungeachtet dessen die Ausnahmebewilligung erteilte. Es trifft 
zu, dass sich die KDP in ihrem Amtsbericht hierzu ebenfalls nicht vernehmen liess. Entsprechend 
ist derzeit ungenügend geklärt, ob die vorliegend ersuchte vollständige Zweckänderung für den 
Erhalt des Baudenkmals nötig ist und ob hierfür die Schaffung von Wohnraum im geplanten 
Umfang durch Umbau des alten Wohnteils als auch durch Erweiterung des Wohnraums in den 
gesamten Ökonomieteil mittels Einbau von drei Wohnungen nötig ist. Eine fachliche Beurteilung 
hierzu fehlt und verunmöglicht derzeit eine Prüfung der Voraussetzung von Art. 24d Abs. 2 Bst. b 
RPG. Die KDP wird diese offenen Fragen daher – allenfalls nach Einholen von näheren 
Ausführungen der Beschwerdegegnerschaft hierzu – näher zu überprüfen und ihre fachliche 
Beurteilung hierzu schriftlich festzuhalten haben, worauf das AGR als zuständige 
Bewilligungsbehörde diese Einschätzung zu plausibilisieren hat. In der erforderlichen Verfügung 
wird das AGR nachvollziehbar zu begründen haben, ob und wieso diese Voraussetzung unter 
Berücksichtigung der erwähnten Rechtsprechung erfüllt ist.      

e) Zu den weiteren Voraussetzungen dieser Ausnahmebewilligung nach Art. 24d Abs. 3 RPG 
finden sich in der Verfügung des AGR gar keine Ausführungen. Damit ist einerseits ungeklärt bzw. 
für die BVD als Beschwerdeinstanz nicht beurteilbar, ob die Voraussetzung von Bst. a dieser 
Bestimmung erfüllt ist, wonach das Vorhaben u.a. keine Ersatzbaute zur Folge haben darf, die 
nicht notwendig ist. In diesem Zusammenhang ist verlangt, dass ein gewisses Mass an 

28 Rudolf Muggli, in Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, Art. 24d N. 25 mit Verweis auf 
BGer. 1C_397/2011 vom 9. Januar 2014.

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Nebennutzflächen (Einstellraum und dergleichen) erhalten bleiben, da sonst die entsprechenden 
Bedürfnisse früher oder später faktisch in der Umgebung der geschützten Baute abgedeckt 
werden und diese damit beeinträchtigen.29 Dies zu prüfen ist vorliegend umso wichtiger, als es 
sich nicht nur um ein schützenswertes Baudenkmal handelt, sondern sich dieses zusätzlich in 
einer geschützten Baugruppe, in einem Ortsbildschutzgebiet sowie in einem nach ISOS 
geschützten Ortsbild befindet. Im Zusammenhang mit den vorgesehenen Carports ist sodann zu 
beachten, dass in der Regel sämtliche Nebennutzungen im bestehenden Volumen zu realisieren 
sind und entsprechend Erweiterungs- oder Ersatzbauten nur dann notwendig und damit nach Art. 
24d Abs. 2 RPG bewilligungsfähig sind, wenn eine Nutzung mit Rücksicht auf die Schutzwürdigkeit 
des Altbaus nicht im bestehenden Volumen untergebracht werden kann.30 Auch wenn es eher 
fraglich scheint, dass die projektierte Parkfläche im bestehenden Volumen realisiert werden kann, 
so ist dies dennoch nicht geklärt und kann entsprechend nicht ganz ausgeschlossen werden. Zu 
klären ist etwa, ob die benötigten Parkplätze nicht im Bereich von bestehenden Nebennutzflächen 
(etwa im Ökonomieteil) anstelle von neu zu schaffender Wohnfläche realisierbar sind oder ob eine 
Unterbringung dieser Parkplätze im Bereich des Tenns im Dachgeschoss via die vorhandene 
Tennzufahrt möglich ist. Andererseits ist ungeprüft, ob mit dem strittigen Vorhaben und mit der 
Schaffung von vier Wohnungen gemäss Art. 24d Abs. 3 Bst. c RPG höchstens eine geringfügige 
Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig ist, was nicht nur für die strassenmässige 
Erschliessung erfüllt sein muss, sondern auch für die weiteren Erschliessungsanlagen 
(Trinkwasserleitungen, Elektrizitätsleitungen, Kanalisation). Diese Voraussetzung wird daher vom 
AGR als Fachbehörde noch zu prüfen und nachvollziehbar zu begründen sein. Schliesslich fehlen 
in der Verfügung des AGR – den Einwänden der Beschwerdeführenden folgend – Ausführungen 
zu der nach Art. 24d Abs. 3 Bst. e RPG geforderten Interessenabwägung. Diese 
Interessenabwägung setzt voraus, dass die massgebenden Interessen ermittelt werden (etwa im 
Zusammenhang mit den von den Beschwerdeführenden erwähnten Befürchtungen zu Lärm- und 
Geruchsklagen durch die neuen Mieterinnen und Mieter oder mit den von ihnen erwähnten 
Interessen am unveränderten Erhalt des geschützten Weilers), diese Interessen zu gewichten sind 
und die Zulässigkeit des Vorhabens unter Einbezug aller Interessen abzuwägen ist. 

f) Damit steht fest, dass die Voraussetzungen der Ausnahmebewilligung nach Art. 24d Abs. 2 
RPG vom AGR (gestützt auf die Ausführungen der KDP) in verschiedener Hinsicht ungenügend 
geprüft wurden, weitere Sachverhaltsabklärungen voraussetzen und diese Prüfung schliesslich 
nachvollziehbar zu begründen ist. 

7. Einordnung in das Umgebungsbild 

a) Die Beschwerdeführenden bringen vor, insbesondere die beiden Carports würden nicht in 
das historische Ortsbild passen und Art. 27 Abs. 4 GBR31 widersprechen, wonach im 
Ortsbildschutzgebiet die Freiräume zwischen den Gebäuden möglichst freizuhalten seien. In 
diesem Zusammenhang beanstanden sie den fehlenden Einbezug der kantonalen Kommission 
zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK). Die Gemeinde habe zu Unrecht auf deren 
Beizug verzichtet, zumal sich das Vorhaben inmitten eines Ortsbildschutzgebiets, innerhalb einer 
kantonalen Baugruppe und in einer im ISOS geschützten Siedlung befinde und im eingeholten 
Fachbericht der KDP das Orts- und Landschaftsbild kein Thema sei.

29 Muggli, a.a.O., Art. 24d N. 25.
30 AGR, Bauen ausserhalb der Bauzonen, Themenblatt A3 «Um- und Ausbauten sowie Zweckänderung 
schützenswerter Bauten», S. 2.
31 Baureglement der Gemeinde Schüpfen vom 12. Oktober 2022.

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b) Wie die Gemeinde richtigerweise ausführt, darf die Baubewilligungsbehörde die OLK nicht 
beiziehen, wenn das betreffende Bauvorhaben bereits von der KDP begutachtet worden ist (vgl. 
Art. 22a Abs. 2 BewD i.V.m. Art. 10 Abs. 5 BauG). Die KDP hat das Bauvorhaben beurteilt und 
dabei auch kurz festgehalten, dass im Aussenraum als einzige Änderung der Neubau von zwei 
Autounterständen an einer für die Umgebung verträglichen Lage und in einer passenden 
Materialisierung vorgesehen sei (vgl. E. 6a). Damit war es der Gemeinde als 
Baubewilligungsbehörde verwehrt, auch noch die OLK beizuziehen. Angesichts der sehr kurz 
gehaltenen Beurteilung der KDP zu den beiden Carports aus primär denkmalpflegerischer Sicht 
und der Tatsache, dass sich diese in einem landschaftlich sehr sensiblen, mehrfach geschützten 
Ortsbild befinden, hätte die Gemeinde die beiden Carports aber auch auf deren Vereinbarkeit mit 
den kantonalen und kommunalen Ästhetikvorgaben (Art. 9 BauG, Art. 27 GBR) sowie den gemäss 
ISOS zu wahrenden Lagequalitäten sowie räumlichen Qualitäten überprüfen müssen. Eine 
Auseinandersetzung mit diesen Bestimmungen und Vorgaben fehlt jedoch im angefochtenen 
Entscheid. 

8. Rückweisung an Vorinstanz

a) Nach Art. 72 Abs. 1 VRPG entscheidet die Beschwerdeinstanz in der Sache oder weist die 
Akten ausnahmsweise mit verbindlichen Anordnungen an die Vorinstanz zurück. Es müssen 
besondere Gründe dafür sprechen, dass die Vorinstanz noch einmal zum Entscheid über das 
streitige Rechtsverhältnis aufgerufen wird. Mangelnde Entscheidreife der Angelegenheit kann 
einen solchen Grund abgeben.32 

b) Den bisherigen Ausführungen (E. 3 bis 7) lässt sich entnehmen, dass sich die Sache neben 
diversen formellen Mängeln auch in materieller Hinsicht als ungenügend abgeklärt erweist. 
Zunächst muss die Publikation des Bau- und Ausnahmegesuches im kantonalen Amtsblatt 
nachgeholt werden (E. 4) und den Beschwerdeführenden wird noch Gelegenheit zu geben sein, 
zum Amtsbericht des Regierungsstatthalteramts vom 27. Oktober 2022 Stellung zu nehmen (E. 
3b). Der ohne Beteiligung der Einsprechenden durchgeführte Augenschein stellt eine Verletzung 
des rechtlichen Gehörs dar, welche ebenfalls noch zu heilen sein wird, allenfalls durch 
Wiederholung des Augenscheins unter korrekten Rahmenbedingungen (E. 3d). Die Gemeinde 
wird sodann die ersuchten Ausnahmebewilligungen nach Art. 26 BauG für das Unterschreiten der 
minimalen Fensterfläche nach Art. 64 Abs. 1 BauV und für das Unterschreiten der Raumhöhe 
nach Art. 67 Abs. 1 BauV zu prüfen und – im Falle der Erteilung – näher zu begründen haben, 
worin die besonderen Verhältnisse liegen und gestützt auf welche Überlegungen sie von keiner 
Beeinträchtigung von öffentlichen Interessen ausgeht (E. 3c). Weiter stellt die genügende 
Erschliessung des Baugrundstücks mit Wasser eine Baubewilligungsvoraussetzung dar, die 
bislang ungenügend geprüft worden ist, was durch die Gemeinde nachzuholen sein wird, allenfalls 
unter Beizug einer fachkundigen Person (E. 5d). Im Zusammenhang mit der ersuchten 
Ausnahmebewilligung nach Art. 24d Abs. 2 RPG vermag die Verfügung des AGR die 
Anforderungen an die genügende Begründung nicht zu erfüllen (E. 3c) und die Voraussetzungen 
dieser Ausnahmebewilligung sind bislang – insbesondere im Zusammenhang mit Art. 24 Abs. 2 
Bst. b RPG – ungenügend geprüft worden (E. 6d). Bevor das AGR als hierfür zuständige 
Bewilligungsbehörde mittels Verfügung nochmals über dieses Ausnahmegesuch befindet, wird es 
– unter Beizug der KDP – abzuklären haben, ob die vorliegend ersuchte vollständige 
Zweckänderung für den Erhalt des Baudenkmals nötig ist und ob hierfür die Schaffung von 
Wohnraum im geplanten Umfang durch Umbau des alten Wohnteils als auch durch Erweiterung 
des Wohnraums in den gesamten Ökonomieteil mittels Einbau von drei Wohnungen nötig ist. Die 
Erkenntnisse wird das AGR in seiner Verfügung nachvollziehbar auszuführen haben. Ebenso 

32 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 72 N. 8. 

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fehlen bislang Ausführungen (und damit eine genügende Prüfung) zu den weiteren 
Voraussetzungen dieser Ausnahmebewilligung nach Art. 24d Abs. 3 RPG. Auch diese 
Voraussetzungen werden durch das AGR noch näher zu prüfen sein (E. 6e). Schliesslich wird sich 
die Gemeinde noch mit der ästhetischen Einordnung des Vorhabens und insbesondere der beiden 
Carports und damit der Vereinbarkeit des Vorhabens mit den kantonalen und kommunalen 
Ästhetikbestimmungen sowie mit den gemäss ISOS zu wahrenden Lagequalitäten sowie 
räumlichen Qualitäten auseinanderzusetzen und ihren Standpunkt im Entscheid näher zu 
begründen haben (E. 7). 

c) Die Angelegenheit erweist sich damit als nicht entscheidreif. Es ist nicht Aufgabe der BVD 
als Rechtsmittelinstanz, die erforderlichen formellen Schritte und nötigen Abklärungen im 
Beschwerdeverfahren erstmals vorzunehmen. Der angefochtene Gesamtentscheid der Gemeinde 
vom 26. Juni 2023 sowie die angefochtene Verfügung des AGR vom 24. April 2023 werden daher 
aufgehoben und die Sache ist gestützt auf Art. 71 Abs. 1 VRPG zur Fortsetzung des Verfahrens 
im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Bei diesem Ergebnis konnte auf den 
sowohl die von den Beschwerdeführenden beantragten Beweismittel (Einholen verschiedener 
Gutachten im Zusammenhang mit der Wasser- und Abwassererschliessung, Augenschein, 
Gutachten OLK) verzichtet werden. 

9. Ergebnis und Kosten

a) Insgesamt sind damit die Beschwerden gutzuheissen. Der angefochtene Gesamtentscheid 
der Gemeinde Schüpfen vom 26. Juni 2023 sowie die Verfügung des AGR vom 24. April 2023 
sind aufzuheben und die Sache ist zur Fortsetzung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen an 
die Gemeinde zurückzuschicken.  

Mit der Aufhebung des angefochtenen Entscheids wird auch die Kostenverfügung der Gemeinde 
aufgehoben. Aufgrund der Rückweisung wird diese ihre Kosten im neuen Entscheid jedoch neu 
verfügen können. Daher müssen die vorinstanzlichen Kosten in diesem Beschwerdeentscheid 
nicht verlegt werden.

b) Die Verfahrenskosten bestehen aus einer Pauschalgebühr (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für 
Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine Pauschalgebühr von CHF 200.00 bis 
CHF 4000.00 je Beschwerde erhoben (Art. 19 Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 2 GebV33). 

Vorliegend wurden zwar zwei Beschwerden eingereicht. Da diese jedoch vom selben 
Rechtsvertreter verfasst wurden und bis auf kleinere Abweichungen identisch sind, werden sie 
bezüglich der Verfahrenskosten wie eine Beschwerde behandelt. In Anwendung der erwähnten 
Bestimmungen wird die Pauschale insgesamt auf CHF 2000.00 festgelegt. 

Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das prozessuale 
Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände 
rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Die 
Beschwerdeführenden dringen zwar nur mit ihrem Eventualbegehren durch. Nach der Praxis des 
Verwaltungsgerichts ist jedoch im Kostenpunkt von einem vollumfänglichen Obsiegen 
auszugehen, sofern bei Vorliegen eines reformatorischen (Haupt-)Antrags ein 
Rückweisungsentscheid ergeht und die infolge Rückweisung vorzunehmende Neubeurteilung – 

33 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).

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wie hier – noch zu einer vollständigen Gutheissung des Begehrens führen kann.34 
Dementsprechend sind die Beschwerdeführenden als vollständig obsiegend zu betrachten. Die 
Beschwerdegegnerschaft, welcher die Abweisung der Beschwerden beantragt, gilt als 
unterliegend. In der Stellungnahme vom 22. September 2023 argumentiert sie zwar, sofern der 
am 10. November 2022 durchgeführte Augenschein als unzulässig erachtet werden, was sie aber 
bestreite, müsse dies bei der Kostenregelung in ihrem Interesse berücksichtigt werden, was eine 
Kostenbeteiligung des Gemeinwesens zur Folge habe. Diesem Einwand kann nicht gefolgt 
werden, stellt die fehlende Beteiligung der Beschwerdeführenden an diesem Augenschein doch 
nicht der Hauptgrund für die Rückweisung des Verfahrens an die Vorinstanz dar. Kommt dazu, 
dass die Beschwerdegegnerschaft diesen formellen Mangel bestreitet und zudem selber am 
Augenschein beteiligt war, womit ihr aus der fehlenden Beteiligung der Beschwerdeführenden kein 
Nachteil erwachsen ist. «Besondere Umstände» im Sinne von Art. 108 Abs. 1 VRPG, welche einen 
ganzen oder teilweisen Verzicht auf die Erhebung von Verfahrenskosten hätten rechtfertigen 
können, lassen sich darin nicht erblicken. Damit hat die Beschwerdegegnerschaft die 
Verfahrenskosten im Umfang von CHF 2000.00 zu tragen. 

c) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht 
deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder 
Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt 
erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG).

Mit Verweis auf das unter den Verfahrenskosten Gesagte gilt die Beschwerdegegnerschaft auch 
hinsichtlich der Parteikosten als vollständig unterliegend. Er hat damit sowohl den 
Beschwerdeführenden 1 und 2 als auch den Beschwerdeführenden 3 und 4 die Parteikosten zu 
ersetzen. Auch bezüglich der Parteikosten der Beschwerdeführenden gilt es zu berücksichtigten, 
dass die Beschwerdeführenden 1 und 2 als auch die Beschwerdeführenden 3 und 4 durch 
denselben Anwalt vertreten sind und die Beschwerden nahezu identisch sind. Als Massstab für 
den Umfang der Parteikosten ist daher von einer Beschwerde auszugehen. Die Kostennoten des 
Rechtsvertreters der Beschwerdeführenden belaufen sich auf jeweils CHF 3274.10 (Honorar CHF 
3000.00, Auslagen CHF 40.00, Mehrwertsteuer CHF 234.10), total also CHF 6548.20 (Honorar 
CHF 6000.00, Auslagen CHF 80.00, Mehrwertsteuer CHF 468.20). Die Parteikosten umfassen 
den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach 
Art. 11 Abs. 1 PKV35 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren 
CHF 400.00 bis CHF 11 800.00 pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der 
Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung der 
Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG36). Im vorliegenden Fall ist 
der gebotene Zeitaufwand als unterdurchschnittlich zu werten, da nur ein Schriftenwechsel 
stattfand und kein Beweisverfahren durchgeführt wurde. Angesichts der Baukosten gemäss 
Baugesuch von rund CHF 970 000.00 und den umstrittenen Rechtsfragen sind die Bedeutung der 
Streitsache und die Schwierigkeit des Prozesses insgesamt als knapp durchschnittlich 
einzustufen. Daher erscheint ein Honorar von insgesamt CHF 4000.00 als angemessen. Die 
massgebenden Parteikosten für beide Beschwerden betragen somit CHF 4394.15 (Honorar CHF 
4000.00, Auslagen CHF 80.00, Mehrwertsteuer CHF 314.15). Die Beschwerdegegnerschaft hat 
somit den Beschwerdeführenden 1 und 2 sowie den Beschwerdeführenden 3 und 4 jeweils 
Parteikosten im Betrag von CHF 2197.10 zu ersetzen. 

34 BVR 2016 S. 222 E. 4.1.
35 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 
168.811).
36 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11).

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III. Entscheid

1. Die Beschwerden werden gutgeheissen. Der Gesamtentscheid der Gemeinde Schüpfen 
vom 26. Juni 2023 sowie die Verfügung des AGR vom 24. April 2023 werden aufgehoben. 
Die Sache wird zur Fortsetzung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde 
Schüpfen zurückgewiesen. 

2. Die Verfahrenskosten von CHF 2000.00 werden der Beschwerdegegnerschaft zur 
Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdegegnerschaft haftet solidarisch für den gesamten 
Betrag. Das Inkasso erfolgt mit separater Zahlungseinladung.

3 a) Die Beschwerdegegnerschaft hat den Beschwerdeführenden 1 und 2 Parteikosten im 
Betrag von CHF 2197.10 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 

b) Die Beschwerdegegnerschaft hat den Beschwerdeführenden 3 und 4 Parteikosten im 
Betrag von CHF 2197.10 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt G.________, eingeschrieben
- Herrn Rechtsanwalt A.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Schüpfen, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben
- Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), per Kurier

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Rückweisungsentscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden, wenn 
die Voraussetzungen nach Art. 61 i.V.m. Art. 74 Abs. 3 VRPG erfüllt sind. Eine allfällige 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in 5 Exemplaren einzureichen ist, muss einen 

BVD 110/2023/106 

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Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift 
enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.