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**Case Identifier:** 534edf77-a30b-5b7b-8961-4446d6483f34
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile AP / 2011 / 114
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_FindInfo/VD_TC_002_AP---2011---114_nodate.html

## Full Text

TRIBUNAL
CANTONAL

	
 

 

 

 

215 

 

 

JUGE
DELEGUE de la cour d’appel CIVILE

_________________________________________________________

Arrêt du
24 août 2011

__________________

Présidence
de               M.             
C O L E L O U G H , juge
délégué

Greffier
              :             
Mme              Bourckholzer

 

 

*****

 

 

Art.
261 CPC

 

 

             
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par B.________
SA,
à [...], contre l'ordonnance rendue le 7 mars 2011 par la Présidente du Tribunal des baux dans
la cause divisant l'appelante d’avec T.________
SA,
à [...], intimée, le Juge délégué de la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal voit :

             
En fait :

 

 

A.             
Par ordonnance de mesures provisionnelles du 7 mars 2011, dont la motivation a été envoyée
aux parties le 20 avril 2011, la Présidente du Tribunal des baux a rejeté les conclusions prises
par B.________ SA, par requête du 3 février 2011, à l'encontre de SI T.________ SA (I),
rejeté la conclusion prise par l'intimée contre la requérante, au pied de ses déterminations
du 3 mars 2011 (II) et statué sur les frais et dépens (III et IV).

 

             
En droit, le premier juge a considéré que la requérante n’avait pas rendu hautement
vraisemblable son droit d’obtenir le transfert à la société F.________ SA des baux
qui la liaient à l’intimée, relevant non seulement qu’elle n’avait pas démontré
que le prix de vente du fonds de commerce qu’elle envisageait de céder à F.________ SA
correspondait bien à la valeur réelle de celui-ci, mais aussi qu’elle n’avait pas
établi à satisfaction de droit que F.________ SA avait la capacité financière d’exploiter
l’établissement litigieux et, partant, de se substituer à elle pour le paiement des loyers
dus à l’intimée.

 

 

B.             
Par acte motivé du 2 mai 2011, B.________
SA a fait appel de cette décision et conclu à ce que :

« (…)

A
titre de mesures provisionnelles

II.             
(…) le chiffre I du dispositif de l'ordonnance entreprise est réformé en ce sens

             
que F.________ SA est autorisé à utiliser les locaux visés par les baux à loyer             
pour locaux commerciaux n° [...] et n° [...] ayant pour objet             
le rez et le premier étage de l'immeuble situé à la rue [...], [...], et à y exploiter
une entreprise en accord avec le but social défini par ses statuts et conformément aux baux
précités, dans l’attente du transfert du bail, jusqu’à droit connu sur le
fond (II).

 

III.
              (…) le chiffre I
du dispositif de l’ordonnance entreprise est réformé en ce sens que les baux à loyer
pour locaux commerciaux n° [...] ayant pour objet le rez et le premier étage de l’immeuble
situé à la rue [...], [...], et n° [...] ayant pour objet le bureau au premier étage
dudit immeuble, dont le titulaire est B.________ SA, sont transférés à F.________ SA avec
effet immédiat dès l’arrêt à intervenir, l’autorisation étant délivrée
dans ce sens.

 

 

 

 

Subsidiairement

 

IV.             
(…) le chiffre I du dispositif de l’ordonnance entreprise est réformé en ce sens
que l’appelante B.________ SA est libérée du paiement de tous les loyers portant sur
les locaux commerciaux n° [...] et n° [...] avec effet au dépôt de la requête
du 3 février 2011 jusqu’à droit connu sur le fond du litige ;

 

En
tout état de cause

 

V.              (…) l’intimée
SI T.________ SA est chargée des dépens de première et de seconde instance. » 

 

A
titre de mesures d’instruction, l’appelante a requis l’audition de deux témoins
et la production par l’intimée de plusieurs pièces. Elle a joint à son appel un
bordereau de quatre documents.

 

Par
mémoire déposé dans le délai imparti, l’intimée a soulevé la question
de la recevabilité de l’appel et conclu au rejet de celui-ci. Elle a sollicité l’audition
d’un témoin. Figurait en annexe à son mémoire un bordereau de trois pièces.

 

Le
21 juin 2011, la production des pièces requises a été ordonnée dans un délai
qui a été prolongé au 1er
août 2011. Par courrier du 2 août 2011, l’intimée a déclaré qu’elle
n’avait pas d’autres pièces à fournir que l’état locatif complet du
bâtiment qu’elle avait déjà produit le 4 juillet 2011.              

 

             
Lors de l’audience du 8 août 2011, les trois témoins dont l’audition avait été
requise ont été entendus.

 

C.             
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :

 

1.             
Le 23 janvier 2006, SI T.________ SA a donné à bail à B.________ SA les locaux d’un
café-restaurant se trouvant au rez-de-chaussée et au premier étage de l’immeuble
situé rue [...], à [...] (n° [...]), ainsi que les locaux d’un bureau/dépôt
sis au premier étage du même immeuble (n° [...]) et une vitrine (n° [...]). 

 

             
Les deux contrats ont débuté le 1er
janvier 2006 et ont été conclu pour une durée initiale de vingt ans.

 

2.             
Le 18 mai 2006, B.________ SA a ouvert le café-restaurant. Dès le début de l’exploitation,
des problèmes d’écoulement d’eau dus à une défectuosité des colonnes
de chute de l’immeuble sont survenus. A titre de dédommagement et pour les frais et la perte
d’exploitation subis, l’intimée a versé à l’appelante une indemnité
unique et forfaitaire de 55'000 fr. De nouvelles inondations ont toutefois endommagé les locaux
les 19 août et 23 septembre 2008. La bailleresse tardant à agir, la locataire, contrainte de
fermer son établissement à la veille du Noël 2008, a saisi le 22 janvier 2009 le Tribunal
des baux pour obtenir que les travaux nécessaires à l’élimination des graves défauts
qui affectaient plusieurs ouvrages des locaux soient entrepris. Cette procédure est toujours pendante
devant le Tribunal des baux. Les travaux ordonnés par la bailleresse ont été achevés
au mois de mai 2009. La locataire a pu reprendre l’exploitation de son établissement au début
du mois de juin 2009, sans toutefois pouvoir rouvrir la salle de restaurant du premier étage pendant
plusieurs mois, ne l’utilisant alors plus que pour des soirées privées.

 

3.             
Au 31 décembre 2009, le poste « actifs immobilisés » du bilan du café-restaurant
s’élevait à 933'440 fr. 40. Il comportait trois sortes d’actifs :

–
des immobilisations corporelles pour un montant total de 565'900 fr. se répartissant en « machines,
instruments, appareils » (25'000 fr.), « mobilier, installations » (31'000
fr.), « transformation des locaux » (486'000 fr.), « vaisselle » (10'000
fr.), « matériel informatique » (13'000 fr.) et « véhicule »
(900 fr.) ;

-
des immobilisations financières d’un montant total de 191'740 fr. 40 constituées d’un
poste «  garantie loyer »  pour 50'540 fr. 40 et d’un poste « consignation
de loyer » pour 141'200 fr ;

-
des immobilisations incorporelles pour 175'800 fr., comprenant la « reprise « Moush
Mousch Goodwill » d’un montant  de 175'000 fr.  et  des « frais de fondation
»  de 800 fr.

 

             
En 2008, la locataire a subi une perte d’exploitation du café-restaurant de 487'413 fr. 22.
Cette perte s’est élevée à 584'293 fr. 18 en 2009.  

 

             
Au 30 juin 2010, le bilan mentionnait des actifs immobilisés pour 750'428 fr. 88 composés de
« Machines, Instruments, appareils » (25'000 fr.), « Mobilier, installations »
(31’804 fr. 83), « Transformation locaux » (486'000 fr.), « vaisselle
» (10'000 fr.), « matériel informatique » (13'000 fr.), « goodwill
– reprise Moush Moush » (175'000 fr.), frais de fondation (800 fr.), « véhicule
» (900 fr.) et un «  compte attente » (7'924 fr. 05). Du 1er
janvier au 30 juin 2010, les charges de la requérante se sont élevées à 1'467'479
fr. 18 et ses produits à 829'247 fr. 60.

 

             
La locataire a provisoirement cessé son activité au 31 juillet 2010.

 

 

4.             
Le 17 décembre 2010,  la locataire et F.________ SA en formation, pour laquelle agissaient
J.________ et X.________, ont conclu une convention de cession de fonds de commerce relative au café-restaurant.
Cette convention avait notamment la teneur suivante :

 

« (…)

 

4.           
Bail commercial

 

Le Cédant
cède au Cessionnaire, qui accepte, le bail commercial de l’Etablissement joint en Annexe
I. sous réserve de l’accord du bailleur.
(…)

 

En cas de cession
du bail à loyer, le Cessionnaire constituera une nouvelle garantie de loyer, au moyen des fonds
de la garantie du Cédant existante. Le montant de la garantie de loyer du Cédant lui sera restitué
à la première date anniversaire de la présente convention au plus tard.

(…)

 

5.
Condition préalable

 

La présente
cession est soumise à la condition suspensive suivante :

 

   
              ● Transfert du bail
de l’Etablissement visé en Annexe
I en faveur du Cessionnaire.

 

(…)             

 

6.
Prix de vente

 

Le prix de
vente est fixé à CHF
900'000.- (…) TTC (…).

 

7.
Modalités de paiement

 

Le Prix de
vente sera payé par le Cessionnaire selon les modalités suivantes :

 

-        
CHF 800'000.- (…) à la date d’entrée
en jouissance des locaux de l’Etablissement (…) ;

-        
 

-        
CHF 100'000.- (…) à la première
date anniversaire de la signature de la présente convention (…).

 

8.
Sûretés

En garantie
du paiement du solde du Prix de vente, J.________ et X.________ remettront chacun un billet à ordre
de CHF 150'000.- au Cédant, à la date d’entrée en jouissance.

 

Les billets
à ordre seront restitués à J.________ et X.________ à réception du solde du
Prix de vente et de la garantie de loyer.

 

9.
Solidarité du Cédant

Le Cédant
reste solidairement responsable du paiement régulier des loyers durant une période de 2 ans
conformément à l’art. 263 al. 4 CO.

 

(…) »

 

             
Tout en déclarant n’être pas opposée, sur le principe, au transfert du bail des
locaux de l’établissement B.________ SA à F.________ SA, la bailleresse, qui estimait
le prix de vente du café-restaurant trop élevé par rapport à ses résultats,
a demandé aux acquéreurs potentiels de lui communiquer diverses pièces afin d’être
mieux renseignée pour se déterminer. 

 

             
J.________ et X.________ lui ont transmis les bilans de la SNC « K.________, J.________ et
X.________ », un extrait de l’Office des poursuites se rapportant à chacun d’eux
et leurs déclarations fiscales respectives. Ils lui ont en outre précisé que le prix de
vente des locaux était basé « sur les documents usuels de Due Diligence (comptes
d’exploitation, état des installations, situation du local, etc.) ».

 

5.             
Selon extrait du 13 janvier 2011 du compte de consignation de loyer n° [...] de la Banque [...],
la locataire a consigné les loyers des deux baux commerciaux du 30 septembre 2008 jusqu'au 12 janvier
2011.

 

             
Le 24 janvier 2011, F.________ SA, ayant pour but « l’exploitation d’établissements
publics, l’organisation de manifestations et l’exploitation d’un service de traiteur »,
a été inscrite au Registre du commerce. L’administrateur président de F.________
SA, J.________, a expliqué en première instance que cette société avait été
constituée en vue d’exploiter un établissement public dans les locaux litigieux. Il a
confirmé que le capital-actions de 100'000 fr. avait été entièrement libéré.

 

             
En dépit des informations données, la bailleresse a refusé de donner son assentiment à
l’accord envisagé, excluant de transférer un bail de longue durée à une société
nouvellement créée qui ne présentait pas de garanties financières suffisantes. En
outre, le prix de vente du fonds de commerce lui paraissait trop élevé, compte tenu des pertes
réalisées par le café-restaurant. 

 

6.             
Le 3 février 2011, la locataire a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer de l’arrondissement de Lausanne d’une requête tendant à ce que l’intimée
accepte le transfert des baux à loyers à F.________ SA, subsidiairement à ce qu’elle
lui verse au moins 1'000'000 fr. de dommages et intérêts, avec intérêt au taux de
8 % l’an,  en cas de refus ou retard dans le transfert du bail.

 

             
Par requête du 3 février 2011, déposée devant la Présidente du Tribunal des
baux, elle a pris les conclusions suivantes :

 

«  
I.              A
titre de mesures superprovisionnelles (et provisionnelles)

 

Que F.________
est autorisé, (…), à utiliser les locaux visés par les baux à loyer pour locaux
commerciaux n° [...] et n° [...] ayant pour objets le rez et le 1er
étage l’immeuble (sic) située à la rue [...] (…) et à y exploiter une
entreprise en accord avec le but social défini par ses statuts et conformément au bail précité,
dans l’attente du transfert du bail, jusqu’à droit connu sur le fond.

 

II.                              
Principalement à
titre provisionnel

 

Que le bail
à loyer pour locaux commerciaux n° [...] ayant pour objets le rez et le 1er
étage l’immeuble (sic) situé à la rue [...] (…), dont le titulaire est B.________
SA, est transféré à F.________ SA, société anonyme (…), avec effet immédiat
au 28 février, l’autorisation étant délivrée dans ce sens.

 

  III.             

 

Que le bail
à loyer pour locaux commerciaux n° [...] ayant pour objet le bureau au 1er
étage l’immeuble (sic) situé à la rue [...] (…), dont le titulaire est B.________
SA, est transféré à F.________ SA avec effet immédiat au 28 février, l’autorisation
étant délivrée dans ce sens. »

 

 

             
Par ordonnance du 4 février 2011, la Présidente du Tribunal des baux a rejeté la requête
de mesures superprovisionnelles.

 

             
Par écriture du 8 février 2011, l’intimé a conclu au rejet des conclusions provisionnelles
de la requérante.

 

             
Par écriture du 25 février 2011, la requérante a complété sa requête en
concluant à ce que B.________ SA soit libérée du paiement de tous les loyers portant sur
les locaux commerciaux (n° [...]) avec effet au dépôt de la requête du 3 février
2011.

 

             
Au pied de ses déterminations du 3 mars 2011, l’intimée a conclu, à titre provisionnel
et reconventionnel, à ce que la totalité des montants consignés du 14 juin 2010 au 12
janvier 2011 soit déconsignée en sa faveur.

 

             
La requérante a conclu au rejet de cette dernière conclusion.

             

7.             
Entendu en première instance, le témoin J.________ a déclaré qu’il ne comprenait
pas le désaccord de l’intimée. Selon lui, l’exploitation du fonds de commerce ne
nécessitait aucuns travaux, ce qui devait lui permettre, ainsi qu’à ses associés,
de démarrer l’exploitation de l’établissement en moins d’un mois. Chacun
des cinq actionnaires de F.________ SA, y compris lui-même, devaient constituer un apport de 100'000
fr., le solde du prix de vente de 400'000 fr. devant être prêté par un brasseur. En outre,
 la convention de remise de commerce prévoyait  que  800'000 fr. du prix de vente devaient être
payés lors de sa conclusion et que le solde de 100'000 fr. devait l’être à sa date
anniversaire. Les associés escomptaient pouvoir encore disposer d’un montant de 100'000 fr.
pour démarrer l’affaire et pensaient réaliser un bénéfice du même montant,
au cours de la première année d’exploitation, pour payer le solde du prix de vente. J.________
a ajouté que l’établissement envisagé proposerait d’autres prestations que
celles offertes par la requérante et que les prix pratiqués y seraient moins élevés.

 

             
Entendu également en appel, J.________ a confirmé qu’il gérait avec son associé
X.________ deux établissements, détenus à parts égales pour  « K.________ »
et à raison de 70 %, en ce qui le concernait, pour  « R.________ ». Il
a déclaré avoir géré d'autres établissements publics par le passé, notamment
à Lausanne, et les avoir depuis lors revendus. La rentabilité de ces établissements a
toujours été bonne, de même que celle des deux établissements qui sont exploités
aujourd’hui. Quant à F.________ SA, qu’il détient à parts égales avec
son associé, cette société a été constituée dans le but d'exploiter le
B.________ SA, sous réserve cependant qu’ils obtiennent le transfert du bail. Le capital action
de 100'000 francs de cette société a été entièrement financé au moyen de
liquidités provenant de l’exploitation du K.________. Si J.________, avec ses associés,
n’a entrepris aucune étude de marché spécifique et particulière avant d’accepter
le prix de vente de 900'000 fr., il estime, en sa qualité de professionnel de la branche et compte
tenu de son expérience passée et de sa connaissance du marché actuel lausannois, que le
prix de vente demandé n’est pas excessif et que l’établissement serait rentable.
Pour lui, ce prix est d’autant plus justifié qu’ayant disposé des clés de
l’établissement pendant quelques temps, il a pu visiter les locaux une bonne dizaine, voire
une quinzaine de fois, avec deux de ses associés qui sont chefs de cuisine, et a pu examiner attentivement
l’équipement du café-restaurant. Après une estimation détaillée, ses associés
et lui-même ont estimé que, s'il avait fallu qu’ils achètent le matériel qui
équipe les cuisines, cela leur aurait coûté approximativement un demi million de francs.
En outre, l’établissement dispose de deux installations de sonorisation, qui, à la « valeur
du jour », représentent environ 200'000 fr. Il y a également d’autres éléments
techniques, comme la ventilation, ou les éléments d'ameublement, qui ont aussi une valeur certaine.
Par ailleurs, deux des attraits de la reprise d'exploitation du B.________ SA résident d'une part
dans le fait que l'exploitation pourrait débuter pratiquement du jour au lendemain et d'autre part
que le bail repris est de longue durée, puisque son échéance a été fixée
en 2026. L'emplacement de l’établissement, situé dans l'un des centres lausannois de
la branche, est aussi particulièrement intéressant, les autres établissements du quartier
ne constituant  pas une concurrence, mais plutôt les conditions d'une émulation et d'un apport
en clientèle. Enfin, J.________ a confirmé que les fonds constituant le montant de 900'000
fr. proviendraient pour partie de fonds propres des associés et pour partie de fonds avancés
par un brasseur et qu’aucune dette du café-restaurant ne devait être reprise. 

 

             
Egalement entendu, l’expert fiduciaire P.________ a déclaré qu’il était administrateur
et partenaire de la Fiduciaire [...] SA. Cette fiduciaire établit la comptabilité de la SNC
K.________ et s’occupe de l’établissement [...] SA qui gérait la discothèque
« R.________ ». Lui-même veille personnellement aux intérêts de J.________
et d’X.________. Selon lui, les deux sociétés actuellement exploitées par les deux
associés ont « les reins solides », génèrent « beaucoup de cash »,
ont été parfaitement assainies et se sont développés de façon inespérée,
eu égard à l’état financier catastrophique dans lequel elles s’étaient
trouvées lors de leur reprise. Le témoin a confirmé l’excellence de la réputation
professionnelle et du sérieux des deux intéressés. S’il ne peut estimer si le prix
de reprise de 900'000 fr. est ou non adéquat, il peut en revanche confirmer que J.________ a, à
diverses occasions, repris des établissements publics à des prix qui lui avaient paru initialement
élevés et qui s’étaient révélés ensuite justifiés, compte tenu
des rendements obtenus.

 

8.             
L’expert C.________ SA, mandaté par la Présidente du Tribunal des baux, dans le cadre
du procès au fond, pour déterminer l’impact financier des fermetures de l’établissement,
a déposé son rapport final le 14 mars 2011.              

 

 

             
En droit
:

 

 

1.

1.1             
La décision attaquée a été
rendue le 7 mars 2011, de sorte que les voies de droit sont régies par le CPC (Code
de procédure civile du 19
décembre 2008; RS 272), entré en vigueur
le 1er
janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC).

 

1.2.             
L’appel est recevable contre les ordonnances
de mesures provisionnelles (art. 308 al. 1 let. b CPC), dans les causes non patrimoniales ou dont la
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). Les ordonnances de mesures
provisionnelles étant régies par la procédure sommaire, selon l’art. 248 let. d
CPC, le délai pour l’introduction de l’appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).

             
              Formé en temps utile
par une partie qui y a intérêt et portant sur des conclusions qui sont manifestement supérieures
à 10'000 fr., le présent appel est recevable.

 

1.3             
              S’agissant du moyen
tiré de la recevabilité, soulevé par l’intimée, il n’est pas relevant.
En effet, l’art. 84 LOJV (loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; RSV
173.01) est clair et sans ambiguïté : la règle qu’il énonce est une règle
de compétence et non de délégation. Dans le canton de Vaud, le juge unique de la Cour
d’appel civile est bien l’autorité compétente pour statuer sur les appels sur mesures
provisionnelles.

 

2.             
L’appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC (cf. Tappy, Les voies de droit du nouveau
Code de procédure civile, JT 2010 III 134). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (ibidem, p. 135). Le large pouvoir
d'examen en fait et en droit ainsi défini s'applique même si la décision attaquée
est de nature provisionnelle (ibidem, p. 136).

 

             
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant
cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Tappy, op. cit., p. 138). 

 

             
En l'espèce, les faits et moyens de preuve nouveaux invoqués par chaque partie répondent
aux conditions susmentionnées et sont donc admissibles

 

 

3.

3.1             
a) L’appelante reproche au premier juge
d’avoir rejeté sa requête pour le motif que le prix de la remise de commerce qu’elle
demandait lui aurait paru  exorbitant et qu’elle n’aurait pas établi à satisfaction
de droit que la société repreneuse potentielle avait les capacités financières d’exploiter
l’établissement litigieux. Selon elle, le rapport de l’expert C.________ SA (pièce
47) établit désormais sans doute possible que le prix de revente du fonds de commerce peut
être arrêté à 1'073'280 fr. (cf. réponse ad all. 121, p. 14 du rapport). A cela
s’ajoute que les actionnaires de la repreneuse potentielle, J.________ et X.________, ont écrit
le 4 avril 2011 (pièce 49) à l’intimée pour l’informer, conformément
à ce qu’elle exigeait, qu’ils étaient disposés à devenir co-titulaires
du bail à loyer transféré. Ayant rendu vraisemblable que la société repreneuse
était capable de reprendre le bail et que le prix de remise était correct, elle aurait par
conséquent aussi rendu vraisemblable que le motif de refus opposé par l’intimée
au transfert du bail était injustifié au regard de l’art. 263 al. 2 CO.

 

             
              b)
L’intimée conteste les résultats auxquels aboutit l’expert C.________ SA :
outre que l’expertise reposerait sur des prémisses faussées, la méthode aussi bien
que les chiffres et résultats obtenus devraient être écartés (cf. mém. intimée
all. 39 à 43). En droit, elle soutient que l’appelante veut obtenir de manière anticipée
des mesures d’exécution qui trancheraient définitivement le fond et qu’il convient
de se montrer particulièrement exigeant lors de l’examen de ces mesures. Elle relève
en outre que l’appelante n’établit ni l’urgence, ni le dommage difficilement réparable
qu’elle aurait subi.

 

3.2             
a) Aux termes de l'art. 261 al. 1 CPC, le tribunal
ordonne les mesures provisionnelles nécessaires lorsque le requérant rend vraisemblable qu'une
prétention dont il est titulaire remplit les conditions suivantes : elle est l'objet d'une atteinte
ou risque de l'être (let. a); cette atteinte risque de lui causer un préjudice difficilement
réparable (let. b). Ces conditions présupposent une urgence temporelle et une certaine vraisemblance. 

 

             
Dans le cadre des mesures provisionnelles, le juge peut se limiter à la vraisemblance des faits
et à l'examen sommaire du droit, en se fondant sur les moyens de preuve immédiatement disponibles,
tout en ayant l'obligation de peser les intérêts respectifs du requérant et de l'intimé
(cf. ATF 131 III 473 c. 2.3, JT 2005 I 305 ; HohI, Procédure civile, Tome II, Berne 2002, nn.
2799 ss p. 233, n. 2837 p. 239 et nn. 2877 ss p. 246). 

 

             
Parmi les mesures provisionnelles envisageables figurent les mesures d’exécution anticipée
provisoires. Certaines peuvent n’avoir qu’un effet provisoire tandis que d’autres ont,
en pratique, un effet plus durable, voire définitif, le litige n’ayant alors plus d’intérêt
au-delà du stade des mesures provisionnelles. Dans ces derniers cas, la jurisprudence exige que
la mesure ne soit prononcée que de façon restrictive (ATF 131 III 473 c. 2.3, JT 2005 I 305 ;
Hohl, Procédure civile, t. II, Berne 2010, pp. 334 et 336 et jurisprudence citée). De telles
mesures d’exécution anticipée ne doivent donc être accordées que si les faits
qui les justifient sont constatés avec une haute vraisemblance, confinant à la certitude (ATF
131 III 473 c. 2.3, JT 2005 I 305 ; Lachat, Procédure civile en matière de baux à
loyers, Lausanne 2011, p. 174).

             

             
b) En
l’espèce, comme le premier juge l’a observé, le prix de 900'000 fr. demandé
par l’appelante pour l’achat du B.________ SA peut, au regard des comptes figurant au dossier
et des résultats obtenus par la société, apparaître a priori élevé. En
effet, si, dès l’ouverture de l’établissement, l’appelante a subi d’importantes
pertes d’exploitation qui peuvent s’expliquer, en tout cas en partie, par de graves défauts
qui ont affecté les locaux et qui ont nécessité la fermeture de l’établissement
pendant plusieurs mois pour permettre sa remise en état, on ne peut exclure, au stade de mesures
provisionnelles et au vu des éléments de preuves figurant au dossier, que d’autres facteurs
aient pu jouer un rôle dans les pertes réalisées par l’établissement. A ce
stade, l’examen se limite à la vraisemblance des faits et à l'analyse sommaire du droit
sur la base des moyens de preuve immédiatement disponibles. Cette question n’a donc pas lieu
d’être analysée plus amplement ici, ce d’autant que l’unique expertise C.________
SA nécessitera, selon toute vraisemblance, un complément d’instruction. En effet, selon
l’appelante cette expertise accréditerait la thèse d’une perte d’exploitation
due à de graves défauts de la chose louée, alors que l’intimée la conteste
parce qu’elle serait fondée sur des prémisses faussées. Cela étant, l’instruction
de l’appel a également révélé que les acheteurs potentiels du café-restaurant
sont apparemment des professionnels sérieux, dotés de l’intuition commerciale et de l’expérience
nécessaires pour diriger avec succès des établissements publics du type de celui qu’ils
envisagent d’ouvrir, l’expert fiduciaire P.________ ayant notamment souligné à
leur propos qu’ils avaient parfaitement assaini et développé de façon inespérée
les deux sociétés qu’ils exploitaient actuellement, lesquelles se trouvaient dans un
état financier catastrophique au moment de leur reprise. La capacité financière des reprenants
potentiels à s’acquitter des loyers dus à l’intimée pendant la longue période
du bail devrait donc aussi être examinée au regard de leurs compétences professionnelles
et de leurs possibilités à faire prospérer l’établissement.

 

             
Quant à la condition de l’urgence qu’il y aurait à faire cesser un préjudice
difficilement réparable pour l’appelante, elle n’est pas réalisée en l’espèce.
L’appelante a en effet pu reprendre partiellement l’exploitation de l’établissement
depuis le mois de juin 2009. Elle l’exploite, depuis déjà plusieurs mois, dans sa totalité.
Elle peut donc à nouveau compter sur des rentrées de liquidités et restaurer peu à
peu sa situation, ce qui atténue très sensiblement le degré d’urgence des mesures
qu’elle sollicite en appel, savoir autoriser dans les meilleurs délais l’exploitation
de l’établissement par F.________ SA et transférer le bail à cette société,
de manière à  éviter d’assumer de nouvelles pertes. 

 

 

4.             
Il s’ensuit que l’appel doit être
rejeté et l’ordonnance confirmée.

 

             
Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 3'878 fr. pour l’appelante
(art. 65 al. 3 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]).

 

             
Obtenant gain de cause, l’intimée a
droit au montant de 3'824 fr. à titre de dépens et de restitution d’avance de frais de
deuxième instance (art. 106 CPC et 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre
2010; RSV 270.11.6]).

 

 

             

Par
ces motifs,

le
juge délégué de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,

statuant
à huis clos,

prononce
:

 

             
I.             
L’appel est rejeté.

 

             
II.             
L’ordonnance est confirmée.

 

             
III.             
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'878 fr. (trois mille huit
cent septante huit francs) sont mis à la charge de l’appelante B.________ SA.

 

             
IV.             
L’appelante B.________ SA doit verser à l’intimée SI T.________ SA la somme de
3'824 fr. (trois mille huit cent vingt-quatre francs) à titre de dépens et de restitution d’avance
de deuxième instance. 

 

             
V.             
L’arrêt motivé est exécutoire.

 

Le
juge délégué :              
La greffière :

 

 

 

 

Du
29 août 2011

 

             
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.

 

             
La greffière :

 

 

 

 

 

Du

 

             
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :

 

‑             
Me Robert Lei Ravello (pour B.________ SA),

‑             
Me Philippe Conod (pour SI T.________ SA).

 

             
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.

 

             
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).

 

 

             
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :

 

‑             
Mme la Présidente du Tribunal des baux.

 

             
La greffière :